云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5302民初741号原告：陈强，男，汉族，1958年3月14日出生，住广东省云浮市云城区云城*********，公民身份号码:441************315。委托诉讼代理人：陈紫慧，广东百润律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：易雪亮，女，住广东省云浮市云城区**************，系原告的儿媳。被告：黄庆留，男，汉族，1963年7月7日出生，住广东省云浮市云安区*********，公民身份号码：442************930。委托诉讼代理人：黄忠勇，广东兴贤律师事务所执业律师。原告陈强诉被告黄庆留租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告陈强的委托诉讼代理人陈紫慧、易雪亮，被告黄庆留及其委托诉讼代理人黄忠勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈强向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告陈强与被告黄庆留签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告黄庆留支付2020年1月1日起至2020年3月31日期间拖欠的租金￥45000元；3.判令没收被告租赁押金人民币50000元；4.判令被告赔偿违约金50000元；5.判令被告支付本案律师费6000元；6.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年4月18日，被告黄庆留（乙方、承租方）就承租位于云浮市区********楼房及该楼房前后用地的相关事宜与原告陈强（甲方、出租方）签订了《房屋租赁合同》。其中合同第一条约定：租期从2016年1月1日至2023年12月31日止。第二条年租金约定：2020年1月1日至2021年12月31日每年租金不含发票人民币181500元。交租方式：每半年交租一次，交租后使用，每年1月10日前和7月1日前以现金方式支付给甲方。超过40天还未交租，甲方有权单方面收回房屋，押金作没收处理。第三条约定：乙方在同意签订本合同之日起，交付50000元给甲方作押金。乙方在合同未到期内不租自行退场的，属违约，押金不退还，乙方再赔偿甲方伍万元整。……被告在未进行任何通知的情况下自行将承租房屋的内置物品拆卸、搬离，并拖欠了三个月租金，至今仍未支付完毕相关款项。2020年4月3日原告委托广东百润律师事务所向被告出具了《律师函》，要求被告7日内付清拖欠的租金和赔偿款。但被告依然拒绝支付拖欠的租金。原、被告双方于2014年4月18日签订的《房屋租赁合同》合法、有效。合同签订后，原告将租赁标的物交付给被告占有、使用，被告应按《房屋租赁合同》的约定支付租金，被告逾期未支付租金以及在合同未到期内不租自行退场的行为已构成违约。根据《合同法》的相关规定以及按照《房屋租赁合同》第二条、第三条的约定，原告有权单方面解除租赁合同、没收租赁押金并要求被告支付拖欠的租金以及向被告追偿赔偿金。为了维护原告的合法权益，现向法院提起诉讼，望法院在查明事实的基础上，尽快作出支持原告诉讼请求的判决。原告为其陈述事实提供的证据有：1、身份证（复印件），证明原告陈强的主体资格。2、身份证（复印件），证明被告黄庆留的主体资格。3、《房屋租赁合同》（原件），证明2014年4月18日，被告黄庆留（乙方、承租方）就承租位于云浮市区********楼房及该楼房前后用地的相关事宜与原告陈强（甲方、出租方）签订了《房屋租赁合同》的事实。4、《律师函》（原件），证明2020年4月3日原告委托广东百润律师事务所向被告出具了《律师函》，要求被告7日内付清拖欠的租金和赔偿款的事实。5、EMS快递单（复印件），证明被告黄庆留签收了上述律师函的事实。6、《委托代理合同》、发票（原件），证明支付本案律师费6000元的事实。原告当庭提交的证据如下：7、集体土地使用证（原件），证明租赁标的物共分为三个证，分别为陈强、陈泽、陈章三个人，实际上是属于被告陈强一个人的，原告已交付案涉租赁物给被告使用。被告黄庆留答辩称：1、被告与原告解除租赁合同，是双方达成一致的结果，被告从2009年开始承租涉案房屋及土地至今从未拖欠过租金，本次因为新冠肺炎的疫情，导致被告无法租赁，被告于2020年3月份已告知原告，原告同意被告退出，被告提出免除2020年2月份的租金，双方对减免租金未能达成一致，故被告当时没有支付租金，2020年上半年的租金应当于2020年1月10日前交租，后来被告由于经济问题经协商后原告同意被告于2020年3月份交租，因此，并不是被告单方退租，而是双方协商解除租赁合同。在收到原告的律师函后，被告两次约原告出来协商，被告提出减免1个月租金的方案，再次未能达成一致，因此，原告要求被告支付全部三个月的租金违反《合同法》的规定，应当免除2月份的15000元租金；2、对于租赁押金及违约金，由于双方都同意解除租赁合同，因此不应当没收，而且押金及违约金的金额太高，超出了违约金的范围；3、本案原告要求支付律师费没有法律及合同依据。被告黄庆留为其辩解提供证据如下：1、微信支付交易明细（打印件），证明截取2020年1月18日至2020年1月29日，被告饭店收款记录，被告在2020年1月份正常营业。2、关于在新型冠状病毒感染的肝炎疫情防控期间全区餐饮行业临时休市的通知（打印件），证明从2020年2月1日起，在云城区范围内，餐饮行业临时休市，被告承租经营的饭店遭遇不可抗力，应当免除2020年2月份租金，减免3月份租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，查明事实如下：2014年4月18日，原告陈强（甲方、出租方）与被告黄庆留（乙方、承租方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：一、甲方位于云浮市区********楼房及该楼房前后权属甲方用地均租给乙方使用，租期从2016年1月1日至2023年12月31日止。二、年租金为：2016年1月1日至2017年12月31日每年租金不含发票人民币150000元，2018年1月1日至2019年12月31日每年租金不含发票人民币165000元，2020年1月1日至2021年12月31日每年租金不含发票人民币181500元，2022年1月1日至2023年12月31日每年租金不含发票人民币199650元。租用期间双方不能以任何理由调整租金，交租方式：每半年交一次租，先交租后使用，每年的1月10日前和7月1日前以现金的方式交付给甲方。超过40天还未交租，甲方有权单方面收回房屋，押金作没收处理。在租用期内乙方必须做好防盗，消防及自身安全措施，有关乙方人为造成房屋安全事故一切后果由乙方独自承担责任，与甲方无关。在租期内一切费用包括营业税及水、电费等由乙方全部负责，与甲方无关。乙方在同意签订本合同之日起，交付50000元给甲方作押金。乙方在合同未到期内不租自行退场的，属违约，押金不退还，乙方再赔偿甲方伍万元整。……在租赁期满前三个月可优先与乙方商议续租事宜，到期若不续租，……甲方应在合同期满后10天内将押金无息退还给乙方。……六、合同终止。甲乙双方同意，在租赁期间内有下列情况之一的，本合同提前终止，双方互不承担责任，甲方需在10天内无息退还乙方押金：（1）该房屋占用范围内土地使用权依法被政府提前收回。（2）该房屋因社会公共利益或城市建设需要被政府依法征用的。（3）因不可抗力因素导致该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋，致使本合同不能继续履行的。（4）政府政策不允许周边或整条路经营生意的。……。原、被告分别在合同上的甲、乙方处签名按指模确认。合同签订后，原告按约定将房屋交付给被告使用。被告已支付2019年之前的租金，自2020年1月开始拖欠租金，于2020年3月25日搬离租赁房屋，至今未支付2020年1月至2020年3月的租金合共45000元。经原告多次催收均未支付，原告追索无果遂向法院起诉。庭审中，原、被告确认在2014年签订案涉租赁合同前，双方已经成立租赁关系多年，租赁期满后续签案涉租赁合同，均同意解除案涉《房屋租赁合同》。原告称被告于2020年3月25日在没有告知原告及与原告协商的情况下擅自提前退租，被告从未与原告协商解除合同以及免除租金的事情，也不知其搬走，是邻居通知原告被告搬走涉案房屋内的空调才知道。如果被告是在正常经营的情况下及由于疫情的影响导致无法正常经营的情况下，可以与原告进行协商减免部分租金，但本案中被告恶意擅自退租的行为，已经造成合同违约及原告严重的经济损失，涉案房屋由于被告的恶意退租，至今仍没有承租出去，按照《合同法》及《租赁合同》的约定，被告都应当依法缴纳租金及赔偿原告的损失。被告一直有意图提前退租，因为被告在高村路口大降坑有另外开设一间雄心饭店，疫情期间减免租金是必须经过双方协商一致同意的情况下，并且是出租方同意减免租金的情况下才发生，本案中被告没有证据证明双方协商一致同意减免租金，另外由于被告的恶意违约行为，原告认为不适用于疫情期间的减免租金的情况。原告未提供证据到庭证明其损失。被告则称原、被告开始时已口头协商一致在2020年3月份交上半年租金，后来由于疫情原因，经营不下去，双方同意在3月底解除合同，但由于对2月份的租金免除问题不能达成一致，被告才没有支付租金。被告同时承租位于原告房屋隔壁的陈佐谋的土地，陈佐谋同意减除2月份租金，因此被告与陈佐谋没有任何纠纷顺利退租。原、被告以往没有任何纠纷，所以对本次解除合同双方均已口头同意，陈佐谋对此也是知情，只是原、被告对2月份租金减免问题不能达成一致，故造成此次纠纷，被告的佐证是陈佐谋与被告因为能够达成一致，所以没有任何纠纷，说明陈佐谋、陈强都是知道并同意被告解除租赁合同的。被告一直有正常经营，因为疫情导致2月份不能经营，且该疫情与云城区的决定属于被告不可预知、不可抵抗的情形，属于不可抗力，依照《合同法》的规定及公平原则，都应当免除2月份的租金，且国家政策也号召广大屋主减免承租户的租金，双方共同承担损失，共同抗疫。案涉房屋无法出租出去并非是因为被告提前退租，原告与被告的关系友好，被告要退租没有理由不与原告协商，连陈佐谋都知道并同意了，原告不可能不知道。被告退租后，一方面是因为租金不能达成一致，导致没有交租，另一方面由于疫情的影响餐饮行业惨淡经营，大部分都亏损，因而原告无法将房屋再出租出去，所以原告方才提起了本案的诉讼，并非被告导致原告租赁不出去的。因为被告经营的雄心饭店是比较出名的，经营状况较好，所以被告的女儿在2019年就另行开设了一家分店，并不是有预谋的退租。被告并非自行退场，而是与原告达成了口头解除合同的协议，所以不应适用《房屋租赁合同》第二条、第三条的约定。被告未提供证据到庭证实双方此前已协商解除合同及减免租金的事项。2020年4月3日，原告委托广东百润律师事务所出具《律师函》给被告，载明被告在未进行通知的情况下自行将承租房屋的内置物品拆卸、搬离，并拖欠了三个月租金，至今仍未支付完毕包含租金、赔偿款及水电费等相关款项，原告希望被告自收到本《律师函》之日起7日内与陈强先生沟通协商，并付清拖欠的租金和赔偿款，否则，原告通过法律途径解决这一问题，由此造成的所有损失（包括但不限于违约金、逾期付款利息、诉讼费、财产保全费、律师费、执行费等等）均由被告自行承担。被告黄庆留举证的云浮市云城区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部办公室于2020年2月1日出具的《关于在新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间全区餐饮行业临时休市的通知》，载明：“鉴于目前新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势严峻，为切实做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作，保障全区人民的生命健康，根据《中华人民共和国传染病防治法》、《突发公共卫生事件应急条例》的有关规定以及广东省重大突发公共卫生事件一级响应有关要求，结合云城区防控形势，经研究决定，现就有关事项通知如下：自即日起，全区范围内所有餐饮服务行业（包括酒吧、茶市、奶茶甜品、牛杂、早餐、饭市、宵夜大排档等）实行临时休市。如果擅自开业经营，造成新型冠状病毒感染的肺炎疫情在我区传播的，将依法依规追究相关餐饮单位和当事人的责任；情节严重的，移送司法机关追究刑事责任。具体恢复营业时间将另行通知。……。”原告对上述通知没有异议，但认为不适用被告违约的情形。对于押金50000元，被告主张应当扣减尚欠租金后再把剩下的款项返还给被告。2020年4月17日，受原告委托，广东百润律师事务所委派律师作为本案诉讼代理人。同日，原告支付了6000元律师费给广东百润律师事务所，提供律师费发票及委托代理合同予以证明。另查明，位于云浮市区******案涉租赁房屋所在的土地属于集体土地，该土地使用权的权属人为陈强、陈章、陈泽【产权证号：云府】。原告称陈强、陈章、陈泽三人为兄弟关系，虽然该土地使用权分为三个证，但均属于原告所有。被告黄庆留认为原告仅有该土地使用权的部分产权，本案中没有证据证明该土地使用权的其他权属人委托了原告进行本次诉讼，原告作为本案原告的主体资格是不够的，不能处理其它权属人的诉讼事宜，但确认原告已将案涉租赁房屋交付给其使用。再查明，因全国新冠肺炎疫情形势严峻，广东省人民政府决定于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应。后结合我省新冠肺炎疫情防控形势，广东省人民政府决定自2020年2月24日起，将我省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，至2020年5月9日，广东省将“新冠肺炎”疫情防控应急相应级别调整为三级响应。广东省人民政府印发的《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产促进经济稳定运行的若干政策措施》载明，国有资产类经营用房对受疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业免收第一个月租金，减半收取第二、三个月租金；鼓励其他物业持有人根据实际情况，适当减免租金。中共广东省委、广东省人民政府印发的《关于统筹推进新冠肺炎疫情防控和经济社会发展工作的若干措施》的通知第14条规定，通过减免城镇土地使用税等方式，支持出租方减免物业租金。国家发展改革委员会等相关部门联合印发的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》载明，对承租非国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，鼓励出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金。本院认为：本案是租赁合同纠纷，原告陈强与被告黄庆留签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制规定，合法有效，本院予以确认，当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。对于被告抗辩原告的诉讼主体资格问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”虽然涉案租赁房屋所在的土地使用权属人分别登记在原告陈强、陈章、陈泽名下，但原告已将租赁物交付给被告使用，且原告亦确认从租赁开始至2020年3月25日前，被告均可以正常使用租赁物，故即使租赁物不属原告全部所有，亦只是原告与其他权属人之间的关系，不影响租赁合同的效力。为此，本院认定原告是出租人，被告是承租人，原、被告的主体适格，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。对于解除《房屋租赁合同》的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”《房屋租赁合同》约定，每半年交一次租，先交租后使用，每年的1月10日前和7月1日前以现金的方式交付给原告。被告超过40天还未交租，原告有权单方面收回房屋。被告未按合同约定在2020年1月10日前支付2020年上半年的租金，已超过合同约定的40天支付期间，解除合同的条件已成就，原告有权收回房屋单方解除《房屋租赁合同》，且被告在庭审中亦同意解除合同并已于2020年3月25日搬离案涉租赁房屋，合同实际上已不再继续履行，故本院认定陈强、黄庆留签订的《房屋租赁合同》已解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”对于尚欠租金，双方均认可被告黄庆留尚欠租金45000元，本院予以确认。被告抗辩因疫情原因无法进行经营，请求免除2020年2月期间的租金15000元。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六点规定：“……承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”《广东省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引》第六点：“对于将疫情或防控措施认定为不可抗力的，应当根据具体案件中疫情或者防控措施对合同履行的实际影响来确认不可抗力的起止时间。一般可以依据对合同履行产生实质影响的省级政府启动和终止重大突发公共卫生事件影响的时间来确认。……。”鉴于新冠肺炎疫情发生在本案租赁期间，属于全国性的重大公共卫生事件，云浮市云城区根据广东省重大突发公共卫生事件一级响应有关要求，自2020年2月1日起，云浮市云城区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部办公室下发通知全区范围内所有餐饮服务行业（包括酒吧、茶市、奶茶甜品、牛杂、早餐、饭市、宵夜大排档等）实行临时休市。至2020年5月9日，广东省将“新冠肺炎”疫情防控应急相应级别调整为三级响应。被告黄庆留属于经营餐饮行业，本次疫情对该行业影响甚大，确实因本次疫情致使无法充分利用所租赁的场地进行经营，疫情及防控措施亦导致其在2020年2月份基本没有营业收入，继续按原租赁合同支付租金对被告明显不公平。为统筹推进疫情防控和经济社会发展工作大局，充分发挥司法调节社会关系的作用，从平衡双方利益，服务经济社会发展的角度考虑，结合《关于在新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间全区餐饮行业临时休市的通知》等政府一系列公共抗疫政策、管制措施并结合广东省疫情防控响应级别变更时间，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》及《广东省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引》的意见，本院依据公平原则适当变更租赁合同中关于租金部分的内容，对于被告因疫情防控期间无法正常经营而要求免除2020年2月租金的抗辩予以采纳。故被告黄庆留应当支付尚欠租金30000元（45000元-15000元）给原告陈强。对于租赁押金及违约金的问题。在租赁合同关系中，出租人向承租人交付租赁物及承租人向出租人支付租金，是出租人及承租人的法定义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《房屋租赁合同》约定，被告须每半年交一次租，先交租后使用，每年的1月10日前和7月1日前以现金的方式交付给原告。超过40天还未交租，原告有权单方面收回房屋，押金作没收处理。被告在合同未到期内不租自行退场的，属违约，押金亦不退还。黄庆留未按约定在2020年1月10日前交纳上半年的租金，在双方并未达成解除合同的一致意见且未及时履行通知义务的情况下已于2020年3月25日自行搬离租赁场所，被告黄庆留的行为已构成违约。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告称双方是经协商后解除合同，疫情属于不可抗力，不应适用合同中关于押金及违约金的约定，但被告未能提供证据予以反驳原告的主张，为此应承担举证不能的法律后果。参照《广东省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引》第六点第二款规定，当事人主张的不可抗力事由在合同订立前已经发生或者迟延履行后发生，违约方以该事由主张减免责任的，一般不予支持。新冠肺炎疫情虽然属于不可抗力，但被告上述欠付租金的违约行为发生在前，而新冠肺炎重大疫情发生在后，国家采取疫情防控措施是在2020年1月底，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”据此，对于合同约定应及时支付的租金，因承租人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。原告主张没收其押金50000元，于法有据，本院予以支持。对于违约金50000元。《房屋租赁合同》约定，被告在合同未到期内不租自行退场的，属违约，押金不退还，被告再赔偿原告50000元。被告抗辩上述违约金过高，其是因新冠肺炎疫情影响导致无法经营从而无法实现合同目的。本院认为，违约金应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错以及逾期利益等综合因素予以衡量,押金兼具惩罚性及补偿性性质。在原告未能举证证实其实际损失情况下，被告违约给原告造成的损失仅为租金等费用的损失，本院在上面已支持了原告没收押金，足以弥补原告的损失。原告再要求赔偿违约金明显加重被告负担，且同一违约行为要承担两份违约责任，既不符合情理，亦不符合法理。为此，为了更好平衡双方利益，切实维护社会稳定，本院从公平角度，兼顾考虑到新冠肺炎疫情期间餐饮行业的经营困难，对于原告主张的违约金不予支持。对于律师费问题。原告陈强请求被告黄庆留承担为实现本案债权而支出的律师费6000元，对此双方未作出约定，由于该律师费是原告自行选择通过委托律师行使其诉讼权利，属于为其诉讼利益所支出的费用，并非诉讼必然产生的费用，因此产生的费用应由其自行承担，故该主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告陈强与被告黄庆留于2014年4月18日签订的《房屋租赁合同》。二、被告黄庆留于本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠租金30000元给原告陈强。三、原告陈强已收取被告黄庆留的租赁押金50000元由原告予以没收。四、驳回原告陈强的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费3320元，适用简易程序审理减半收取1660元（该款原告已预交），由原告陈强负担780元，被告黄庆留负担880元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  黄秋艳二〇二〇年七月十五日书记员  彭赛男附本案相关适用法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十七条第一款因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。