南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1302民初6424号 原告:中国银行股份有限公司南充分行，住所地:南充市顺庆区铁荣路**，统一信用代码:915113027090478182。 负责人:杨素军，行长。 委托诉讼代理人:李知疾，四川李知疾律师事务所律师。 被告：刘晓梅，女，汉族，1963年8月1日出生，住四川省西充县。 被告:南充市碧桂园房地产开发有限公司，，住所地:嘉陵区嘉南大道文峰一段**统一社会信用代码:91511304MA6292QH96。 法定代表人:刘浩，公司经理。 委托诉讼代理人:颜宁，男，1992年6月29日出生，住重庆市綦江区。 原告中国银行股份有公司南充分行与被告刘晓梅、南充市碧桂园房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司南充分行的委托诉讼代理人李知疾，被告南充市碧桂园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人颜宁到庭参加了诉讼，被告刘晓梅经本院依法传唤未到庭应诉，本院进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告中国银行南充分行向本院提出诉讼请求:1、判令被告刘晓梅一次性偿还原告贷款本金317387.36元及截止2020年8月14日的利息罚息4062.87元；并从2020年8月15日起，以所欠贷款本金和应付未付利息为基数，按照《个人一手住房贷款合同》约定的利息、罚息标准支付至贷款付清之日止；2、判令被告刘晓梅支付还款违约金1360.80元；3、判令被告刘晓梅承担本案原告为了实现债权支付的代理费19287元；4、判令被告南充市碧桂园房地产开发有限公司对前述第1、2、3项诉讼请求与刘晓梅承担连带偿还责任；5、原告对“碧桂园二区49幢1单元1601号”住宅变卖、拍卖所得优先受偿；6、本案诉讼费、由被告刘晓梅承担。事实和理由:2015年8月20日原、被告签署了《个人一手住房贷款合同》，约定被告刘晓梅向原告贷款470000元用于购买碧桂园二区49幢1单元1601号住宅房屋，贷款期限144期，还款方式为等额本息每月还款。被告刘晓梅用所购房屋抵押担保，被告南充市碧桂园房地产开发有限公司对贷款本息及相关费用提供阶段性担保。借款合同签订后，原告如约发放贷款，但被告刘晓梅出现多次逾期，已严重违约。原告多次委托律师发函催告，并根据合同约定，宣布合同项下贷款本息全部提前到期，被告刘晓梅仍拒绝偿还。目前案涉房屋尚未办理他项权证书，南充市碧桂园房地产开发有限公司应当对前述债务承担连带清偿责任。为维护原告合法权益，现依据《民事诉讼法》相关规定，诉至人民法院。 为证明其主张，原告向本院提交了以下证据:1.原告的营业执照、被告刘晓梅身份证复印件、被告南充市碧桂园房地产开发有限公司企业基本信息；2.《个人一手住房贷款合同》；3.借款借据；4.贷款已还款清单明细；5.律师函、联系函及邮政单据；6.中国银行委托代理框架协议、律师费发票。 被告刘晓梅未予答辩，也未向本院提交证据。 被告南充市碧桂园房地产开发有限公司辩称:原告主张的贷款本金、利息、罚息的金额我公司无法核实，请求法院依据证据予以认定。 根据担保合同协议的约定，在案涉房屋办理抵押预告登记的情况下，原告应该优先追索借款人，之后再要求我公司承担责任。 被告南充市碧桂园房地产开发有限公司向本院提交了《按揭业务担保合作协议》。 经审理查明:2015年8月20日，原告中国银行股份有限公司南充分行与被告刘晓梅、南充市碧桂园房地产开发有限公司签订《个人一手住房贷款合同》，约定:被告刘晓梅向原告贷款47万元用于购买南充市碧桂园房地产开发有限公司开发的嘉陵区××幢××单元××号房屋，贷款期限144月，利息采取浮动利率方式（浮动周期为一年），还款方式为等额本息，每月还款，指定还款账户为:刘晓梅，130686989147。 被告刘晓梅以合同项下贷款所购嘉陵区××幢××单元××号房屋，对贷款本息及费用提供抵押担保，但未办理他项权证，南充市碧桂园房地产开发有限公司提供阶段性连带保证。 合同附件二《个人一手住房贷款合同通用条款》第三条第1款约定了构成或视为借款人在本合同项下违约事项:第（2）项未按期归还贷款本息或应支付的其他费用；第三条第2款出现欠款规定的违约事件时，贷款人有权分别获同时采取下列措施:第（2）项宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；第（6）项因被告违约，原告可以要求被告承担因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失；第六条第2款约定:如借款人在合同中载明的地址、电话发生变更时，应及时通知原告，否则按照合同载明的地址及联系方式送达相关法律文书、诉讼文书均为有效送达，由此引起的相关经济和法律责任由借款人承担。 被告刘晓梅在合同附件一《合同签订人信息》预留住址为:四川省西充县，联系电话185××××4005。 2018年7月4日南充市碧桂园房地产开发有限公司作为乙方与中国银行股份有限公司南充分行作为甲方签订有《按揭业务担保合作协议》协议第六条约定:对于办理预抵押登记后发放的贷款，在乙方的保证期限内，若购房者未履行借款合同约定并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求处置购房者所购房产，处置后仍不足以清偿或甲方已经履行本协议项下义务但无法处置购房者所购房产，则乙方应立即承担连带清偿责任。 2015年4月21日，原告中国银行股份有限公司南充分行将贷款47万元，发放到被告刘晓梅指定的南充市碧桂园房地产开发有限公司银行账户。 嗣后，被告刘晓梅多次未按贷款合同约定期限足额偿还贷款，2020年2月出现贷款逾期，3月、4月、5月、6月等未按期偿还，7月未偿还，截止2020年8月14日累计逾期6期，逾期合计13148.61元。 本院认为:被告刘晓梅与原告中国银行股份有限公司南充分行签订的《个人一手住房贷款合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效。 2015年4月21日，原告中国银行股份有限公司南充分行将贷款47万元，发放到被告刘晓梅指定的南充市碧桂园房地产开发有限公司银行账户。 现被告刘晓梅未按约向原告偿还借款，截止2020年8月14日，已有6期违约，依据《个人一手住房贷款合同通用条款》第三条第一款、第二款之约定，原告要求被告刘晓梅偿还贷款金余额317387.36元及截止2020年8月14日的利息罚息4062.87元；并从2020年8月15日起至全部贷款清偿之日止按《个人一手住房贷款合同》约定计算利息、罚息的请求，本院予以支持。 同时，《个人一手住房贷款合同通用条款》第三条第一款、第二款约定了违约处理措施，原告要求被告支付还款违约金，贷款合同附件一第四条约定，提前还款补偿金标准为提前还款部分金额次月起1个月利息，本院认为该约定是特指客户主动提前还款，并未包含宣布贷款提前到期的情形，故原告主张还款违约金1360.80元的诉讼请求，本院不予支持。 原告要求被告支付律师费19287元，有《中国银行委托代理框架协议》、《四川省增值税普通发票》为证，且原告的委托诉讼代理人已实际出庭参与诉讼，加之收费标准符合（川发改价格【2018】93号）《关于规范律师法律服务收费管理有关问题的通知》规定的内容，故本案原告主张的律师费，本院予以支持。 原告请求法院判令被告南充市碧桂园房地产开发有限公司对被告刘晓梅所负债务承担连带偿还责任，符合《个人一手住房贷款合同通用条款》第四条“保证人按照本合同的约定承担连带保证责任”的约定，双方签订的《按揭业务担保合作协议》第6条并未排除被告南充市碧桂园房地产开发有限公司的连带保证责任，故对原告的诉请，本院予以支持。 原告中国银行股份有限公司南充分行请求本院确认对案涉抵押物位于嘉陵区××幢××单元××号住房享有优先受偿权，但该房未办理正式抵押登记手续，依据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或其他不动产权的协议，为保障将来实现物权，可以向登记机关申请预告登记。 预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”之规定，抵押预告登记并非已实现的抵押权，而是以将来发生抵押权登记的请求权，该请求权具有排他性，原告中国银行股份有限公司南充分行作为预告登记的权利人，在未办理房屋抵押登记前，享有抵押登记条件成就或约定期限届满对房屋抵押权登记的请求权，并可对抗他人针对抵押房屋的处分，但抵押预告登记并非对抵押房屋享有现实的抵押权。 鉴于原告尚未对上述房屋获得抵押权，作为抵押权预告登记，自不存在行使抵押权的问题，当本案二被告怠于履行归还剩余贷款的义务时，原告中国银行股份有限公司南充分行可拒绝办理上述房屋设定的抵押权预告登记涤除手续，以保障原告的债权得以实现，故对原告的上述请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百一十四条“当事人可约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、第二百零四条“办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定”、第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息”、第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”、《中华人民共和国民诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，判决如下: 一、被告刘晓梅应于本判决生效后十日内偿还原告中国银行股份有限公司南充分行贷款本金317387.36元及截止2020年8月14日的利息罚息4062.87元；并从2020年8月15日起至全部贷款清偿之日止按双方签订的《个人一手住房贷款合同》约定内容计算利息、罚息（具体金额以中国银行结算系统为准）； 二、被告刘晓梅应于本判决生效后十日内向原告中国银行股份有限公司南充分行支付律师代理费19287元； 三、被告南充市碧桂园房地产开发有限公司对本判决第一、二项与被告刘晓梅承担连带偿还责任； 四、驳回中国银行股份有限公司南充分行的其他诉讼请求。 如未按本判决确定的期限给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3206元，原告中国银行股份有限公司南充分行已预付，由被告刘晓梅于本判决生效之日起十日内向 原告中国银行股份有限公司南充分行支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员 任 钊 二〇二〇年九月十九日 书记员 文诗懿