北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初2315号原告：包玉香，女，1961年12月31日出生，汉族，无业。委托诉讼代理人：吴勇（包玉香之夫），男，1969年9月23日出生，汉族，北京市公交控股集团总公司职员。被告：北京珠江房地产开发有限公司，住所地北京市通州区通州工业开发区广通街**南创展家居**。法定代表人：李萍，董事长。委托诉讼代理人：曲志鹏，男，1989年9月7日出生，满族，该公司员工。委托诉讼代理人：王龙康，男，1988年10月7日出生，汉族，该公司员工。被告：珠海市珠江永益装饰有限公司，住，住所地珠海市横琴新区宝中路****-58430（集中办公区）/div>法定代表人：张庆阳，总经理。委托诉讼代理人：杨立涛，男，1992年11月9日出生，汉族，该公司员工。原告包玉香（以下简称原告）与被告北京珠江房地产开发有限公司（以下简称地产公司）、珠海市珠江永益装饰有限公司（以下简称装饰公司）商品房预售合同、装饰装修合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告包玉香、被告地产公司的委托诉讼代理人曲志鹏、被告装饰公司的委托诉讼代理人杨立涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求确认《装修协议》无效；二、请求判决由地产公司承担《装修协议》的主体责任；三、请求判决由地产公司承担装饰公司应退还建筑面积与套内面积的差额款、延期交房违约金、装修质量赔偿款、装修质量保证义务的维修以及本案诉讼费用的连带责任；四、请求判决装饰公司退还建筑面积与套内面积的差额款52230元，并赔偿利息损失13632元；五、要求装饰公司支付延期交房违约金2289元，并赔偿利息损失349元；六、要求装饰公司赔偿需更换卫生间镜子费用500元；七、要求装饰公司赔偿客厅屋顶的天花板需要维修的费用3000元及因为天花板掉落造成家具损失修补费4000元；八、要求二被告承担诉讼费用。后原告撤回了第二项诉讼请求。事实和理由：原告从地产公司购买的商品房在北京市住建委预售许可证中的项目楼房号名称为珠江旭景家园xx号楼x单元xxxx，在地产公司的广告宣传中的项目名称为珠江东都国际。因商品房预售合同中由地产公司制定的楼房编号未能通过公安备案，后变更核准为xx号楼x单元xxxx。商品房《装修协议》名义上的精装修单位是装饰公司。地产公。地产公司在欺诈和隐瞒在住建委销售备案信息的情况下装饰公司的名义捆绑销售精装修，装修款未按照法规规定的以套内面积计价。装饰公司未按照《装修协议》足额支付违约金。装饰公司装修质量有问题并且拒绝维修。地产公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，请求法院依法驳回。第一，诉讼时效：根据原告提交的证据可知，原告与装饰公司于2013年11月30日签订装修协议，2016年已交付，至今已超过法定诉讼时效，依法律规定，原告不再享有胜诉权。第二，关于合同效力：原告提交的装修协议是其真实意思表示，合法有效。该协议既不欠缺合同的有效要件，也不具有合同无效的法定事由，答辩人认为其合法有效。另外，如果原告认为合同无效，合同主体应当承担财产返还、折价补偿、损失赔偿等民事责任，原告要求我方承担连带责任、更换费用等均无法律依据。原告相应诉讼请求相互冲突。第三，关于承担连带责任：承担连带责任必须由法律规定或是当事人约定。本案既不符合法律规定的承担连带责任情形，而答辩人也从未与原告约定或向原告承诺过承担任何连带责任，所以原告要求答辩人承担连带责任，没有任何基础。第四，关于所谓面积差退款赔偿：答辩人认为装修协议合法有效，没有任何法律法规禁止装修合同以建筑面积计数，而只能以套内建筑面积计数，民事行为法无禁止即可为，相应面积计数条款当然有效。原告此项诉求实质为试图单方变更协议面积计数条款。根据合同法规定，当事人协商一致，方可变更合同。原告无权单方变更合同内容，将合同约定的建筑面积单方变更为套内建筑面积。双方约定的面积表示方式与装修单价密切联动，原告不能既享受低廉的装修单价，又想用套内面积来计数，以此减少合同总价。第五，关于延期交房违约金：原告出具过确认书，确认涉案房屋的相关问题已经解决完毕，其要求支付逾期交房违约金及赔偿利息，于法无据。原告曾就该涉案房屋的交接与装修等事宜向答辩人及开发商出具过确认书，明确“现就包括但不限于逾期交房等问题，同意并接受开发商补偿公共维修基金、契税等费用……，另就包括但不限于延期装修改造等问题，同意接受装修公司装修款等费用……本人对房屋交接等相关事项别无争议，对房屋装修改造再无异议，不再对开发商和（或）装修公司提出其他任何要求、主张、或提出诉讼等”。该确认书是当事人之间的真实意思表示，内容具体明确，双方已就包括但不限于逾期交房等问题进行了补偿确认，且相关款项已支付完毕，相关问题和争议在原告收房时已达成合意并解决完毕，原告无权再提起诉讼要求赔偿，法院不应支持原告重复主张的无信行为。第六，关于卫生间镜子及天花板质量问题：装饰公司已按照交付标准交付房屋，目前涉案房屋相关装修事项已过质保期，原告诉求相关更换及维修事宜没有任何事实法律依据。要求答辩人承担连带责任也没有任何依据。另外其索赔金额也没有任何依据。另外原告所称镜子质量问题属于产品外观瑕疵，原告未在交付后合理期间及时提出异议，应视为对产品外观质量的认可，原告无权对此再提出异议。装饰公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，请求法院依法驳回，一、原告起诉已超过法律规定的诉讼时效，法院应当依法驳回原告的全部诉讼请求。本案涉诉房屋于2016年4月已交付原告，至今已超过3年，根据法律规定，原告不再享有胜诉权。交付后原告对涉案房屋没有提出异议，不存在原告主张的相关问题。二，原告在收房时已签订确认书，确认房屋相关问题已彻底解决。原告在收房时向我司及地产公司出具过确认书，确认我司及开发商向其赔偿相应费用后，包括但不限于逾期交房、装修改造等相关事项别无争议，不再对开发商和装修公司提出其他任何要求、主张或提出诉讼等。该确认书是原告的真实意思表示，内容具体明确，相关款项已支付完毕，原告明确表示争议已解决。原告现再次提出诉讼，违背了该确认书的约定，违背了诚实信用原则，不应得到支持。三、装修协议合法有效，原告的第一项诉讼请求于法无据。原被告签订的装修协议是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，不存在合同法第五十二条规定的合同无效的情形，故双方均应按协议约定履行。该装修协议已经履行完毕多年，原告主张确认装修协议无效没有任何事实和法律依据。四、原告的第二、三项诉讼请求，与我司无关。原告的第二、三项诉讼请求主张对象为地产公司，该主张没有任何事实与法律依据，不应得到支持。五、原告的第四项诉讼请求无事实和法律依据。装修面积的计算国家没有统一标准，行业中几乎不存在单纯以套内面积作为计价标准的合同。且不同的计价面积基数，对应的单价标准亦是不同的，最终的装修总价标准终究是大体一致的。本案装修协议对装修的具体内容及费用均做了明确约定，明确室内装修价款按建筑面积进行计算，该装修协议是双方当事人的真实意思表示，我方是按合同约定收取的装修款并未多收取。原告要求退还装修费及赔偿利息的诉讼请求无事实、合同及法律依据，不应得到支持。六、原告的第五项诉讼请求于法无据。涉案房屋交房至今已超过三年，原告主张的事项已过诉讼时效。且如上文所述，原告在收房时向我司及地产公司出具过确认书，已明确延期交房问题进行过赔偿，双方已达成一致，原告无权在多年后重复主张。七、原告的第六项诉讼请求没有事实和法律依据。首先，涉案房屋装修工程竣工验收合格后交付的原告，不存在任何质量问题。其次，原告未提供证据证明涉案房屋的装修工程在质保期内存在质量问题。再次，根据装修协议的约定，原告所述存在质量问题的部位，两年的质保期已届满，我司的质保义务已经结束，质保期外发生的任何问题，我司不再承担维修义务。最后，因原告使用不当的损坏，或正常的折旧磨损，清洁护理等，均应由原告自行负责，原告的该项诉讼请求无事实和法律依据，不应得到法院的支持。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月30日，地产公，地产公司与原告签订《北京市商品房预售合同）》（合同编号：Y1558096），约定地产公司将位于北京市通州区永顺镇潞苑x街南侧珠江国际家园x期居住项目用地10＃住宅楼xx层x单元xxxx号房屋（以下简称xxxx号房屋）出售给原告，预测建筑面积83．66平方米，套内建筑面积66．59平方米。总价款1812500元。2013年11月30日，原告（甲方）与装饰公司（乙方）签订《装修协议》，约定：甲方将xxxx号房屋室内有关装修事宜全部交由乙方组织完成。《装修协议》第二条装修价款及支付方式约定：“甲方理解并同意：基于乙方的装修、设计、采购之专业性、统一性，以及本协议第五条第2款验收工作的必要性等综合因素，经双方协商一致，本协议约定室内装修价款为预售建筑面积每平米3000元，合计为：250980元，如该房屋实测建筑面积与预售建筑面积不一致时，以实测面积为依据进行多退少补……”《装修协议》第三条装修期限及交付条件约定：“乙方应于2015年10月31日前组织完成室内装修并交付甲方。乙方交付条件为：取得工程监理单位（广东珠江建设工程监理有限公司）签署的验收合格证明文件。开发商逾期交付该房屋的，装修期限相应顺延，不构成乙方违约。甲方逾期交付部分或全部装修款的，乙方有权按照甲方逾期付款的天数相应顺延交付该房屋的时间。”《装修协议》第五条装修工程实施及保修责任约定：“1、甲方全权委托乙方负责该商品房装修的一切相关事宜……3、甲乙双方交接查验该房屋时，如经双方确认该房屋室内装修存在瑕疵的，甲方应接收，乙方承担维修责任。自该房屋交付之日起，乙方按照以下约定期限承担保修责任：室内给排水管道、设备安装2年；采暖系统及设备2个采暖期；橱柜、厨具、卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；附件1约定的其他装修工程2年，灶具、家用电器的保修期按供货商承诺的保修期限执行。”《装修协议》第六条违约责任约定：“1、乙方未能在本协议约定的时间内完成室内装修的，每逾期一日应向甲方支付已付装修款的万分之二作为违约金。该违约金与买卖合同中约定的逾期交房违约金不重复计算……”《装修协议》附件1为室内装修、装饰和设备标准，包括1、门扇；2、地面；、地面墙；4、天花；5、窗台；6、阳台；7、卫生间洁具；8、厨房设施；9、供水；10、供电；11、供气；12、供暖；13、空调；14、电话；15、电视；16、宽带；17、安全防范系统。2016年4月16日，涉案房屋交付给原告。实测建筑面积83．71平方米。原告与二被告签署了《确认书》，内容为““本人包玉香向开发商购买了珠江东都国际（珠江旭景家园）xx号楼x单元xxxx号房，并委托装修公司装修改造。现就包括但不限于逾期交房等问题，同意接受开发商补偿公共维修基金、契税等费用共计26100元；本人逾期缴纳房款需支付开发商违约金0元，本人前述违约金与开发商前述补偿互相冲抵后开发商仍需补偿公共维修基金、契税等费用共计26100元。另就包括但不限于延期装修改造等问题，同意接受装修公司装修款等费用共计7011元；本人逾期缴纳装修款需支付装修公司违约金0元，本人前述违约金与装修公司前述补偿互相冲抵后装修公司仍需补偿装修款等费用共计7011元。上述公共维修基金、契税、装修款等费用由开发商和装修公司分别直接交付给相关部门，视为本人签收，本人对房屋交接等相关事项别无争议，对房屋装修改造再无争议，不再对开发商和（或）装修公司提出其他任何要求、主张，或提出诉讼等。”经本院核实，装饰公司在2013年12月18日具备建筑装修装饰工程专业承包叁级资质，2016年4月19日，装饰公司取得建筑装修装饰工程专业承包贰级资质。2018年7月6日，北京市通州区住房和城乡建设委员会对装饰公司出具《责令改正通知书》（京建法改（通建）字【2018】第650157号），内容包括：“你（单位）未取得资质证书承揽工程行为，违反了……的规定，现责令你（单位）于责令立即改正前改正该行为。”2018年12月14日，北京市通州区住房和城乡建设委员会对地产公司出具《行政处罚决定书》（京建法罚（通建）字【2018】第650107号），内容包括：“2018年12月3日，本机关对北京珠江房地产开发有限公司进行了立案调查，查明该单位存在以下违法事实：位于北京市通州区永顺镇的北京珠江房地产开发有限公司通州区永顺镇珠江国际家园**潞苑x街南侧居住用地（配建‘公共租赁住房’）项目7#住宅楼等6项14套未售房屋装修工程是由北京珠江房地产开发有限公司建设，由珠海市珠江永益装饰有限公司施工……施工合同价款2060000元，于2015年8月违法开工建设，检查时已完工。建设单位北京珠江房地产开发有限公司在未取得北京市通州区永顺镇的北京珠江房地产开发有限公司通州区永顺镇珠江国际家园x期潞苑x街南侧居住用地（配建‘公共租赁住房’）项目7#住宅楼等6项14套未售房屋装修工程施工许可证的情况下违法开工建设……本机关决定对北京珠江房地产开发有限公司处30900．00元的罚款。”2018年12月14日，北京市通州区住房和城乡建设委员会对地产公司出具《行政处罚决定书》（京建法罚（通建）字【2018】第650108号），内容包括：“2018年12月3日，本机关对珠海市珠江永益装饰有限公司进行了立案调查，查明该单位存在以下违法事实：位于通州区永顺镇的北京珠江房地产开发有限公司通州区永顺镇珠江国际家园**潞苑x街南侧居住用地（配建‘公共租赁住房’）项目7#住宅楼等6项14套未售房屋装修工程由珠海市珠江永益装饰有限公司施工，由北京珠江房地产开发有限公司建设……珠海市珠江永益装饰有限公司在未取得北京珠江房地产开发有限公司通州区永顺镇珠江国际家园x期潞苑x街南侧居住用地（配建‘公共租赁住房’）项目7#住宅楼等6项14套未售房屋装修工程建筑工程施工许可证的情况下，于2015年8月违法施工建设，目前已完工……本机关责令珠海市珠江永益装饰有限公司停止施工，立即整改，除30000．00元的罚款。”另查，2017年7月16日，天花板部分脱落，将原告家的茶几、沙发等家具损坏，后原告花费4000元维修家具，天花板至今未维修。上述事实，有商品房预售合同、装修协议、确认书及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：关于本案诉讼时效问题。《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。涉案房屋于2016年4月16日交付，如原告就案涉房屋根据《北京市商品房预售合同》及《装修协议》主张权利，诉讼时效应适用民法总则关于诉讼时效制度三年诉讼时效期间的规定，即应至2019年4月15日止。2019年4月4日，原告曾起诉过地产公司及装饰公司，诉讼时效在2019年4月4日中断，诉讼时效重新计算，本案立案时间为2020年1月9日，故原告本次诉讼未超过诉讼时效。关于原告的第一项诉求，即请求确认《装修协议》无效。原告的理由为：1、签订《装修协议》时，原告对房屋并不享有所有权；2、签订《装修协议》时，装饰公司没有取得装修资质和装修工程施工许可证；3、二被告采用欺诈手段，胁迫原告与装饰公司签订《装修协议》，掩盖其捆绑精装修的非法目的；4、《装修协议》排除了原告选择其他装修公司的权利及在装修标准、装修设计、装修材料、等方面的主要权利。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。涉案《装修协议》不存在上述情形，系有效合同。第一，《装修协议》的签订主体是原告与装饰公司，该协议系就涉案房屋装饰装修问题达成的合意。该合同是否有效，与原告是否具备对涉案房屋的所有权无关。第二，涉案《装修协议》系对家庭住宅室内装饰装修的约定，施工人即装饰公司在签订《装修协议》时是否具备相关资质不影响合同的效力，亦非合同的生效要件。行政部门对装饰公司就缺乏相关施工资质施工的处罚行为，亦不影响平等民事主体之间签订的《装修协议》的效力。第三，原告并未提供充足证据证明其在签订《装修协议》时受到欺诈或胁迫，且原告与地产公司、装饰公司就涉案房屋买卖及装饰装修事宜达成的合意并不存在法律规定的合同无效情形，故对其该项主张本院不予采纳。第四，涉案《装修协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，原告主张《装修协议》中的条款排除了其主要权利，但并未提供充分证据予以证明其主张，本院对其意见不予采纳，涉案《装修协议》应为合法有效，合同双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。关于原告的第二项诉求，即请求判决地产公司承担装饰公司应退还建筑面积与套内面积的差额款、延期交房违约金、装修质量赔偿款、装修质量保证义务的维修以及本案诉讼费用的连带责任。经查，签订《装修协议》的双方为原告及装饰公司，地产公，地产公司并非合同相对方同主体。且在实际履行《装修协议》过程中，没有证据显示地产公司参与了该合同的履行或有权利义务的承担。原告主张地产公司将装修进行捆绑销售，对此原告并未提供充足证据予以证明，地产公，地产公司对此亦不予认可要求地产公司承担连带责任的诉讼请求，证据不足，于法无据，本院不予支持。关于原告的第三项诉求，即请求装饰公司退还建筑面积与套内面积的差额款及利息损失。原告认为装修协议第二条“甲方理解并同意：基于乙方的装修、设计、采购之专业性、统一性，以及本协议第五条第2款验收工作的必要性等综合因素，经双方协商一致，本协议约定室内装修价款为预售建筑面积每平米3000元，合计为：250980元，如该房屋实测建筑面积与预售建筑面积不一致时，以实测面积为依据进行多退少补……”的约定系格式条款，应为无效，装饰公司应当按照套内建筑面积向原告退还差额款并赔偿利息损失。本院认为，首先，该条款为《装修协议》的主要条款，也是原告的主要义务，原告在签订《装修协议》时对该条款不知晓或者没有阅读该条款的情形与常理不符。且该条款并不存在免除装饰公司责任、加重原告责任、排除原告主要权利相关内容的无效情形；其次，“预售建筑面积”不存在表述不清，不能进行扩大解释，该计算标准系双方认可一致的内容。故原告要求退还差价，于法无据；最后，原告涉案房屋实测面积为83．71平方米，超过合同约定的预售建筑面积83．66平方米，即本案不存在合同约定的退款情形，故对于原告该项请求本院不予支持。关于原告的第四项诉求，即请求装饰公司支付延期交房违约金及利息。原告已与二被告签署《确认书》，确认延期交房的违约金，同意接受地产公司补偿公共维修基金等费用，接受装饰公司补偿部分装修款。该《确认书》并未写明确切的计算时间及标准，仅有两项赔偿数额，应系各方当事人达成合意的真实意思表示，各方均应恪守履行。各方在确认书中已经就此前的逾期交房等违约情形达成了一致的赔偿意见。关于原告主张己方收房后的逾期交房违约金，本院认为，地产公，地产公司是否取得竣工验收备案表不是交付装饰装修房屋的法定条件原告该项诉求，于法无据，本院不予支持。关于原告的第五项诉求，即要求装饰公司赔偿需更换卫生间镜子费用，原告该项诉求的基础在于诉求中所涉项目存在质量问题且在质量保证期间内，但原告并未举证证明镜子在保修期内存在质量问题，故对于该项诉求，证据不足，本院不予支持。关于原告的第六项诉求,即要求装饰公司赔偿客厅屋顶天花板需要维修的费用及因天花板掉落造成家具损失修补费,涉案房屋由装饰公司装修，在保修期内，天花板发生部分脱落，造成原告家具损失，装饰公司理应对天花板脱落问题进行维修并赔偿因此给原告造成的损失，但装饰公司至今未维修，亦未赔偿原告上述损失，故对原告该项诉求，于法有据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条规定，判决如下：一、珠海市珠江永益装饰有限公司赔偿包玉香损失7000元，于本判决生效之日起七日内给付；二、驳回包玉香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费850元，由包玉香负担772元（已交纳），由珠海市珠江永益装饰有限公司负担78元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 王晓艳二〇二〇年九月二十九日法官助理 宿鹏涛书 记 员 郭维维