福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终5051号 上诉人（原审原告）：福建八闽通信股份有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区西洪路**湖滨邮电小区**楼。 法定代表人：朱建平。 委托诉讼代理人:林月钰，福建针峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人:黄振斌，福建知力律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福州市鼓楼区湖滨邮电小区业主委员会，，住所地福州市鼓楼区西洪路****** 负责人：包亚明，主任。 委托诉讼代理人：谢贵运，福建天人和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福州福中福物业管理有限公司，住所地，住所地福建省福州市鼓楼区温泉路金福新村****iv> 法定代表人：郑志强，执行董事 委托诉讼代理人：徐一凡，福建天人和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈丽燕，福建天人和律师事务所律师。 上诉人福建八闽通信股份有限公司（以下简称八闽公司）因与被上诉人福州市鼓楼区湖滨邮电小区业主委员会（以下简称湖滨邮电小区业委会）、福州福中福物业管理有限公司（以下简称福中福公司）业主撤销权纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初1450号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 八闽公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持八闽公司一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由湖滨邮电小区业委会、福中福公司承担。事实和理由：一、八闽公司一审诉讼请求，并未超过一年除斥期间。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，湖滨邮电小区业委会选聘福中福公司的决定虽是2015年11月23日作出的，但是湖滨邮电小区业委会并未将该决定进行公示公告，且八闽公司名下房产均是由案外人春缘公司提供物业服务，福中福公司并未向八闽公司提供物业服务，因此八闽公司并不知道该选聘物业的决定。八闽公司于2019年7月29日才知道福州仲裁委员会（2018）榕仲裁字第421号《裁决书》及福州市中级人民法院（2019）闽01民特155号《民事裁定书》作出裁决所依据的证据存在造假，即2015年11月23日《福州市鼓楼区湖滨邮电小区选聘物业业主大会表决票统计结果》选聘福中福公司作为物业服务公司的决定各项数据造假，2019年8月6日八闽公司依法向福州市中级人民法院申请不予执行2018榕仲裁字第421号仲裁裁决，2019年9月17日福州市中级人民法院依法受理。因此，八闽公司于2019年7月29日才知道湖滨邮电小区业委会2015年11月23日作出的选聘物业决定存在造假、侵犯八闽公司合法权益，八闽公司于2020年1月10日向福州市鼓楼区人民法院提起诉讼，并未超过法定一年的除斥期间。二、2015年11月23日选聘物业的决定数据造假，违反《物权法》第七十六条规定理应无效；依据该选聘决定签订的《福州市物业服务合同》属无效合同。2015年11月23日《福州市鼓楼区湖滨邮电小区选聘物业业主大会表决票统计结果》选聘福中福公司作为物业服务公司的决定各项数据均造假、伪造，违反《物权法》第七十六条规定，即选聘和解聘物业服务公司应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因此该选聘结果无效。湖滨邮电小区业委会并未按照《福建省物业管理条例》第九条、第十条规定的程序成立，程序不合法。即使湖滨邮电小区业委会经过备案，也不会变成合法有效。湖滨邮电小区业委会不具有法人资格，因此不具有民事权利能力和民事行为能力，2015年12月7日湖滨邮电小区业委会与福中福公司签订《福州市物业服务合同》属无效合同。即使湖滨邮电小区业委会具备法人资格，但该业委会未经业主大会双过半同意选聘福中福公司作为物业服务公司，属于无权处分行为，案涉《福州市物业服务合同》未经业主追认，根据《合同法》第五十一条的规定，《福州市物业服务合同》属无效合同。 湖滨邮电小区业委会辩称，一、八闽公司要求确认选聘物业公司的决定无效，没有法律依据，一审判决驳回诉讼请求，符合法律规定，且审理程序合法。根据《福建省物业管理条例》第二十二条、《物权法》第七十八条第二款规定，湖滨邮电小区业委会是依法成立并经福州市鼓楼区住房保障和房产管理局获准备案的业主委员会，选聘物业服务公司的决定是业主作出的，湖滨邮电小区业委会是根据业主大会的决议与物业服务公司签订合同的，是依法履行职责的行为。八闽公司的起诉缺乏事实和法律根据，且本案所诉请的事项不是该法律条款规定的事项。且八闽公司的起诉内容涉及业主大会的召开、表决等事宜，属于法律法规明确规定的，应当由街道办理处协调解决的事项，且八闽公司的起诉理由明显不属于《物权法》第六章及《物业管理条例》所规定的业主可以起诉的合法权益，相关业主不具有提起诉讼的权利。二、案涉小区总建筑面积的统计误差，不影响相关表决结果的合法性，不存在数据造假的事实。八闽公司一审诉讼过程中主张小区的建筑总面积为44185平方米，仅是根据相关规划图纸推算的设计建筑面积，不是小区实际建成后，各业主产权证登记事项所记载的确权总面积的总和，现湖滨邮电小区业委会调取的小区不动产总登记档案可以证实小区的产权总面积大于50000平方米。不论小区的总建筑面积为44185平方米，还是首届业委会成立时认为的45597平方米，或是小区不动产总登记档案统计的52000多平方米，八闽公司名下登记的产权面积仅为13864.35平方米（其中包括地下停车场1624.84平方米），而福建八闽房地产开发有限公司不是本案诉讼主体，其所登记的产权面积不应认定为八闽公司的产权面积。根据《物权法》第七十六条第二款的规定，决定“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”等事项，仅需要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。而八闽公司专有部分占小区建筑总面积并未超过半数，且其所占人数也未超过小区业主总人数的一半，故在除八闽公司以外的绝大多数小区业主，已经一致作出续聘福中福公司为小区物业服务企业决定的情况下，并没有侵害八闽公司的合法权益。三、本案合同不存在被认定为无效的法定情形，是合法有效的。案涉合同均不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的五种法定情形。根据《物业管理条例》第十五条第（二）项的规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行“代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”的法定职责。且福中福公司在签订合同后，也确实在为该小区继续提供物业服务，而该小区内除八闽公司在内的个别业主以外的绝大多数业主，也均已经向福中福公司缴纳该补充合同约定时间段内的物业管理费用。福州仲裁委员会及贵院在相应裁决及判决中，均确认湖滨邮电小区业委会与选聘物业公司于2015年签订物业服务合同的合法性。四、八闽公司的起诉确实超过法律规定的除斥期间。业主委员选聘统计结果产生于2015年11月23日作出，但八闽公司迟至2020年1月才向法院提起诉讼。 福中福公司辩称，一审判决驳回八闽公司的诉讼请求，事实清楚、程序合法且适用法律正确，应予维持。福中福公司与湖滨邮电小区业委会于2015年12月7日签订的案涉小区的物业服务合同，其合法性和有效性业经福州仲裁委员会审理认定，在八闽公司向贵院提起撤销之诉后，贵院经审理驳回了八闽公司的撤销仲裁申请，即：有关本案物业服务合同形成的程序合法性、合同的效力已有明确的司法定论，且程序完整并为不可逆，同时八闽公司在穷尽了司法救济手段之后，对其被认定的合同义务也已履行完毕，故其再以案涉合同无效为由提起诉讼的程序不当，且没有法律根据。 八闽公司向一审法院起诉请求：1.确认福州市鼓楼区湖滨邮电小区业主大会于2015年11月23日作出的选聘福中福公司的决定无效；2.确认湖滨邮电小区业委会与福中福公司签订的《福州市物业服务合同》无效；3.本案全部诉讼费用由湖滨邮电小区业委会、福中福公司承担。 一审法院认定事实：八闽公司系湖滨邮电小区业主，其房屋产权建筑面积为13864.35平方米。八闽地产公司系湖滨邮电小区业主，其房屋产权建筑面积为1608.53平方米。湖滨邮电小区建筑总面积为44185平方米（其中住宅27620平方米，公建16557平方米）。 2015年11月，湖滨邮电小区全体业主以书面征求意见的方式召开业主大会，选聘新物业公司。 2015年11月23日，湖滨邮电小区业委会、福州市鼓楼区鼓西街道陆庄社区居民委员会发布《福州市鼓楼区湖滨邮电小区选聘物业业主大会表决票统计结果》，载明：一、小区投票权数总面积49498.4平方米，业主人数322人；二、制作表决票400张，发放表决票322张，未发放表决票78张；三、收回表决票288张，其中有效票288张；四、本次表决有效权数建筑面积30675.76平方米，占总投票权数61.97%，业主人数288人，占总投票权数89.45%，符合有关法律规定；五、本次投票选聘的候选物业企业的得票权数及业主赞成人数如下：1.福中福公司，得票权数30575.09平方米，61.77%；赞成人数288，89.44%；2.福州驰翔物业管理有限公司，得票权数0，赞成人数0；3.福州鑫九州物业管理有限公司，得票权数0，赞成人数0；六、依据《物业管理条例》第十二条第三款的相关法律规定，此次业主大会表决选聘的候选物业公司中，福中福公司经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主投赞成票，选聘通过。 2015年12月7日，湖滨邮电小区业委会与福中福公司签订《物业服务合同》。合同约定，湖滨邮电小区业委会选聘福中福公司对湖滨邮电小区提供物业服务；福中福公司根据上述约定，按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，具体标准如下：多层住宅：0.4元/月.平方米；办公楼3元/月.平方米；商业物业：3-4元/月.平方米；合同为期三年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止。 2016年2月14日，福中福公司就《物业服务合同》向福州市鼓楼区住房保障和房产管理局备案。 另查，2018年9月11日，福中福公司向福州仲裁委员会申请仲裁，要求：一、八闽公司向福中福公司交纳2016年1月至2018年8月期间的物业服务费计1526091.52元中的50%即763045.76元及逾期付款违约金；二、八闽公司向福中福公司支付律师代理费3万元；三、湖滨邮电小区业委会依法履行监督八闽公司缴纳物业费的职责；四、八闽公司承担本案仲裁费用。福州仲裁委员会于2019年1月21日作出（2018）榕仲裁字第421号裁决书，裁决：一、八闽公司应于本裁决作出之日起10日内向福中福公司交纳2017年10月至2018年8月期间的物业服务费262296.98元；二、八闽公司未按上述第一项裁决履行付款义务，则应按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，向福中福公司支付自本裁决作出之日起计算至实际还清欠款之日止的逾期付款违约金；三、驳回福中福公司其他仲裁请求。 八闽公司向福州市中级人民法院申请撤销福州仲裁委员会（2018）榕仲裁字第421号裁决书第一项、第二项。福州市中级人民法院经审查后于2019年6月18日作出（2019）闽01民特155号民事裁定书，裁定驳回八闽公司的申请。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，湖滨邮电小区全体业主以书面征求意见的方式召开业主大会，选聘新物业公司。湖滨邮电小区业委会、福州市鼓楼区鼓西街道陆庄社区居民委员会于2015年11月23日发布《福州市鼓楼区湖滨邮电小区选聘物业业主大会表决票统计结果》。八闽公司作为房屋产权建筑面积为13864.35平方米的业主，理应即时知道湖滨邮电小区业主大会做出选聘福中福公司的决定。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。八闽公司于2020年1月10日向一审法院起诉，已超过一年的除斥期间，对其业主撤销权的诉请主张，一审法院不予支持。 另，在业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的情况下，法律仅赋予受侵害的业主提起撤销权诉讼。八闽公司请求确认福州市鼓楼区湖滨邮电小区业主大会于2015年11月23日作出的选聘福中福公司的决定无效，无法律依据，一审法院不予支持。湖滨邮电小区业委会经湖滨邮电小区业主选举产生，并经备案登记。根据《物业管理条例》规定，湖滨邮电小区业委会执行业主大会的决定事项，有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。且福州仲裁委员（2018）榕仲裁字第421号生效裁决书，亦认定湖滨邮电小区业委会与福中福公司签订的《物业服务合同》有效。故八闽公司请求确认湖滨邮电小区业委会与福中福公司签订的《物业服务合同》无效的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条、第三十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，判决：驳回福建八闽通信股份有限公司的诉讼请求。案件受理费200元，由福建八闽通信股份有限公司负担。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，从八闽公司的诉讼请求为确认福州市鼓楼区湖滨邮电小区业主大会于2015年11月23日作出的选聘福中福公司的决定无效及确认湖滨邮电小区业委会与福中福公司于2015年12月7日签订的《福州市物业服务合同》无效来看,本院认为本案案件性质应当为确认合同无效。本案争议的焦点为湖滨邮电小区业委会与福中福公司于2015年12月7日签订的《福州市物业服务合同》的效力问题。八闽公司坚持认为湖滨邮电小区业委会选聘物业的决定数据造假，未达到业主和小区面积双过半,违反《物权法》第七十六条规定，应当认定湖滨邮电小区业委会与福中福公司于2015年12月7日签订的《物业服务合同》无效。湖滨邮电小区业委会辩称选聘物业服务公司决定是业主作出的，湖滨邮电小区业委会是根据业主大会的决议与物业服务公司签订合同的，是依法履行职责的行为,所以该《物业服务合同》是有效的。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第五十二条的规定“有下列情形之一的,合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第十四条的规定“合同法第五十二条第(五)项规定的强制性规定,是指效力性强制性规定”。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定选聘和解聘物业服务公司应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,该规定为管理性强制性规定,而非效力性强制性规定。故八闽公司要求确认《物业服务合同》无效,不符合《合同法》第五十二条的规定,缺乏法律依据,本院不予支持。 综上所述，八闽公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由福建八闽通信股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 金光玉 审 判 员 黄 锋 二〇二〇年九月二十九日 法官助理 刘 奕 书 记 员 吴 超