上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初28134号原告：上海市闵行区浦锦街道办事处，住所地上海市闵行区。法定代表人：徐豪，主任。委托诉讼代理人：陆宇佼，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：况萍萍，上海融力天闻律师事务所律师。被告：宋洪葵，男，1955年5月23日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。第三人：上海苗苗农家乐专业合作社，注册地上海市闵行区浦江镇勤俭村****，主要营业地上海市闵行区浦江镇郁宋村****。法定代表人：顾碧莉，总经理。委托诉讼代理人：孙胜强，上海必和(芜湖)律师事务所律师。原告上海市闵行区浦锦街道办事处诉被告宋洪葵房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序进行审理。本院经审查认为上海苗苗农家乐专业合作社与本案的处理结果存在利害关系，故本院依法追加上海苗苗农家乐专业合作社作为第三人参加本案诉讼活动并于2020年9月7日公开开庭进行了审理。原告上海市闵行区浦锦街XXX委托诉讼代理人陆宇佼及被告宋洪葵、第三人上海苗苗农家乐专业合作社的法定代表人顾碧莉及委托诉讼代理人孙胜强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市闵行区浦锦街道办事处向本院提出诉讼请求：被告及第三人搬离上海市闵行区浦江镇郁宋村五组15号房屋(以下简称系争房屋)并将腾空后的空房移交给原告。事实和理由：因立跃路南线(浦瑞路一浦晓路)带拆项目建设需要，由浦锦街道动拆迁管理办公室对本基地范围内所涉及的被告居住房屋进行搬迁补偿安置。浦锦街道动迁办与被告于2019年2月22日签订《集体土地居住房屋补偿安置协议》。协议签订后，动迁办已履行合同义务将补偿款及安置房屋交付给被告，但被告至今未将系争房屋内承租户即第三人清退并将空房移交给原告。综上，原告为维护自身的合法权益，向法院提起诉讼，望判如所请。被告宋洪葵辩称，关于第三人的清退事宜，在拆迁协议签约前，动迁办表明因情况复杂、不给予第三人补偿。鉴于此，被告表达了没有能力清退第三人、只能配合动迁办的意见。后动迁办工作人员也接待了第三人。2019年2月22日，被告再次与动迁办确定第三人的搬迁责任与被告无关。动迁办表示被告签好合同、按时离开即可，其余由动迁办操作，一切与被告无关。签好拆迁协议后，被告一直配合动迁办工作。2019年8月3日，被告按照拆迁协议现场交房，由动迁办副主任带队协同村委会工作人员、拆房队过来，被告将钥匙交给他们，经验收后将房屋交给他们管控。后，动迁办等将涉案房屋的内外门窗进行拆除。交房时，因为动迁办未将第三人清退，导致水电无法销户。被告告知动迁办如果需要销户，被告可以去断水断电。但动迁办说存在法律风险，无需被告处理。此外，动迁办至今仍以第三人未搬离为由扣押被告7万多元的安置费。第三人上海苗苗农家乐专业合作社陈述，被告和第三人于2018年5月5日签订房屋租赁合同，约定租期为2年，用途为养殖观赏鱼。2018年11月，被告告知第三人涉案房屋面临拆迁。2019年1月23日，原告委托一家房屋评估公司到第三人承租的房屋拍照。当月25日，原告又委托另外一家评估公司到现场拍照、量尺寸、清点，还问了一些观赏鱼的专业问题。后原、被告签订房屋补偿安置协议，该协议未涉及第三人。第三人询问被告有关第三人财产的评估报告为何没有出来。后被告和第三人一起去找了动迁办主任，动迁办主任答复本次拆迁与第三人不发生关系、不会和第三人谈拆迁事宜。后原告通过律师向被告发送律师函，内容主要是要求被告通知第三人搬离涉案房屋。第三人再次和被告提出观赏鱼的搬迁风险，要求被告将评估报告拿出，被告称被告也没有拿到。后被告将未盖有任何单位印章、未载有任何单位名字的安置补偿初稿出具给第三人看。第三人看后提出观赏鱼是活体，搬离当中存在死亡的风险。评估报告，第三人不能接受。之后原、被告就再没有找第三人谈拆迁事宜。2019年7月30日，一名警察到第三人渔场查看，要求第三人尽快搬离，并要第三人去派出所做笔录。2019年8月3日，被告搬离涉案房屋，将房屋交给原告。房屋交付后，房屋被拆房队拆得面目全非，严重影响了第三人的正常使用。同年10月9日下午，第三人渔场的水被停了。经过第三人多方了解、沟通，自来水公司于10月12日恢复水的供应。根据上述事实，第三人认为，原、被告签订的房屋补偿安置协议无效，无效理由如下：1、根据《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》(沪府发2011-75号文件)，要土管组织实施拆迁，原告作为街道办无权实施拆迁，原告作为拆迁协议一方主体不适格。2、双方签订的补偿协议仅对被告房屋进行补偿，第三人已经使用涉案房屋，也利用房屋养殖观赏鱼，但动迁时候对第三人不予补偿，该协议严重损害第三人利益。3、原告没有取得涉案房屋的所有权，与第三人没有直接的法律关系，要求第三人搬离涉案房屋没有法律和合同依据。原告要求第三人搬离房屋违反先补偿后拆迁的原则，原告委托评估公司对第三人的观赏鱼进行评估，但评估报告至今未出示。原告要求被告、第三人搬离涉案房屋违反法定程序，根据有关规定，房屋所有人已经取得补偿或者没有正当理由拒绝补偿，可由区县土管部门要求所有权人搬离或者出具行政决定书，还可以申请法院强制执行。综上，请求驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：上海市闵行区浦江镇郁宋村五组15号房屋系宅基地房，被告宋洪葵系登记的宅基地使用权人。2018年5月5日，被告宋洪葵(房屋出租人，甲方)与第三人上海苗苗农家乐专业合作社(房屋承租人，乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市闵行区浦江镇郁宋村五组15号约15平方米的房屋出租给第三人使用；租期自2018年5月5日至2020年5月4日止；如遇政府动迁，乙方不与甲方提任何条件等内容。后被告将前述房屋交付给第三人使用。2019年2月22日，上海市闵行区浦锦街道动拆迁管理办公会(甲方)与宋洪葵(乙方)签订《集体土地居住房屋补偿安置协议(适用货币补偿和产权房屋调换)》，记载宋洪葵(户)，上海农村宅基地使用证：沪集宅(上陈)字第郁宋-230号，因立跃路南线(浦瑞路一浦晓路)带拆项目建设需要，由甲方组织对本基地范围内所涉及的乙方居住房屋进行协商搬迁补偿安置，本基地未办理征地房屋补偿相关手续，甲乙双方按照《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》的自愿、公平、诚实信用、等价有偿原则，根据本基地搬迁方案，经双方平等、友好协商，订立本协议，以供双方遵守执行。一、乙方所有房屋坐落在郁宋村，居住房屋有效建筑面积642.60平方米。二、经上海德大房地产估价有限公司评估，乙方居住房屋建安重置结合成新单价为1,734.50元/平方米(有效建筑面积)，根据本基地搬迁方案的规定，被拆除房屋同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价为1,140元，每平方米建筑面积的价格补贴718.63平方米。经计算，乙方居住房屋补偿款为2,308,945元。三、乙方房屋装饰及附属物补偿款1,224,078元。四、乙方选择产权房屋调换方式的，具体安置房信息见附件。五、各项补助费合计985,423元，其中：1、搬家补助费12,852元，2、家用设施迁移费45,424元，3、临时安置补助费61,690元，4、一次性调剂补助费423,963元，5、安置房补助费89,964元，6、误工费200元，7、简易房、整体建造35,1330元。六、各项奖励费合计908,345元，其中：奖励费15,000元，签约奖400,000元，搬迁腾地奖493,345元。七、其他补贴合计54,011元，其中：生产经营类1,000元，违建房补贴53,011元。八、乙方应在签订本协议后的7天内，即2019年3月1日前将被拆除房屋的《房地产权证》、《宅基地使用证》、建房批准文件等交付甲方，并搬离原址，同时负责房屋使用人也如期搬迁，房屋使用人未按期搬迁的，视作乙方未搬迁。九、乙方与使用人迁离原址时不得拆除原房屋中的建筑材料和甲方已给予补偿的其他附属物，乙方应当将空房完整移交给甲方。十、乙方搬离原址并向甲方完整移交房屋及相关资料后，甲方应在30个工作日内，将本协议第二、三、五、六、七条的应支付费用合计5,480,802元支付给乙方。十一、乙方未按照本协议第九条、第十条约定期限搬离原址并向甲方完整移交房屋及相关资料的，每逾期一日，应向甲方承担本协议第十条约定货币补偿款1‰的违约金，且甲方无需向乙方支付第六条的奖励费，任何一方未依据本协议约定支付款项，每逾期一日，应向对方承担未支付款项1‰的违约金。……十三、……2、双方签订本协议后，乙方与被拆除房屋使用人或其他第三方的相关事宜，由乙方自行妥善解决，所发生的一切费用由乙方自理。3、乙方确认在本协议第九条约定的房屋交付期限届满之日后，本协议中所涉及的房地产及其附属物的所有权利均由甲方享有和行使，且不可撤销的授权甲方在该期限届满之后办理相应的产权注销登记手续。4、设立基地集体搬迁奖：根据基地方案，在规定的签约奖励期限内14户(权证)被补偿人全部完成签约并按时交房，权证户型每户奖励20,000元(照顾户型每户奖励10,000元)，以存单或现金的方式另行集中支付。前述补偿安置协议签订当日，宋洪葵出具《延期交房申请(承诺)书》，申请(承诺)在2019年6月30日前，将被拆除房屋内的全部租户进行清退，在2019年7月31日前，将被拆迁房屋内的全部财物搬清，并交出钥匙，若超过7天仍未交出钥匙的，则视为宋洪葵户已搬迁完毕，剩余财物作放弃，基地拆房公司可以在不通知宋洪葵户的情况下拆除被拆迁房屋，由此而造成的一切后果均由宋洪葵户承担。2019年8月3日，被告将除第三人使用的上海市闵行区浦江镇郁宋村五组15号房屋中的15平方米房屋以外的房屋交付给了原告。2019年8月4日，宋洪葵出具《限期搬离承诺书》，表示本户承诺在2019年8月3日将被拆迁房屋内的财物搬离，因遇到实际困难需将部分杂物搬入底楼房屋暂时堆放，本户承诺在2019年8月24日之前全部搬离物品，逾期未搬离的视作放弃。现因第三人占有使用上海市闵行区浦江镇郁宋村五组15号房屋中的15平方米房屋，被告无法将该房屋交付给原告，原告遂以讼称事由提起本案诉讼。另查明，原告现已将除第三人使用的上海市闵行区浦江镇郁宋村五组15号房屋中的15平方米房屋以外的房屋予以了拆除。原告亦已向被告支付了大部分拆迁补偿安置款。以上事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、《集体土地居住房屋补偿安置协议(适用货币补偿和产权房屋调换)》、《延期交房申请(承诺)书》、《限期搬离承诺书》等证据以及原、被告、第三人的当庭陈述等证实，本院对上述各方无异议的证据予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告签署的《集体土地居住房屋补偿安置协议(适用货币补偿和产权房屋调换)》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属有效。至于第三人所称的合同无效之意见，本院认为，涉案房屋的拆迁补偿安置非政府的行政动迁，而系原、被告合意的结果，被告作为上海市闵行区浦江镇郁宋村五组15号宅基地房屋的户主有权代表该户与原告就涉案房屋的拆除补偿安置事宜签署相应的合同。因此第三人提出的无效之意见，并无法律依据，本院不予采纳。根据安置协议约定，被告作为被拆迁户，按期搬离并交付涉案房屋系其主要义务。然在原告已支付大部分补偿安置款的情况下，被告仍未能交付涉案房屋，显然违反双方约定。现原告据此要求被告交付涉案房屋，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。但鉴于第三人系涉案房屋的实际占有使用人，被告交付涉案房屋有赖于第三人的搬离，且第三人与被告之间的租赁合同期限亦已届满，第三人继续占用涉案房屋已无合同依据，故原告要求第三人搬离，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、第三人上海苗苗农家乐专业合作社于本判决生效之日起十五日内搬离上海市闵行区浦江镇郁宋村五组15号房屋；二、被告宋洪葵于第三人上海苗苗农家乐专业合作社搬离前述房屋后三日内将上海市闵行区浦江镇郁宋村五组15号房屋交付给原告上海市闵行区浦锦街道办事处。案件受理费减半收取计40元，由被告宋洪葵负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉二〇二〇年九月十七日书记员 王伊妮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。