北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初14996号原告（反诉被告）：陈长安，男，1953年10月31日出生，汉族，住北京市昌平区。原告（反诉被告）：王长华，女，1953年6月19日出生，汉族，住北京市昌平区。原告（反诉被告）：陈长源，男，1958年12月20日出生，汉族，住北京市昌平区。三原告委托诉讼代理人：吴青江，北京旭坤律师事务所律师。被告（反诉原告）：李德全，男，1945年2月19日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：李建（系被告儿子），男，1979年2月3日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：方一清，北京厚大合川（天津）律师事务所律师。原告陈长安、王长华、陈长源与被告李德全农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理过程中李德全提起反诉，本院进行了合并审理。原告陈长安、王长华、陈长源的委托诉讼代理人吴青江、被告李德全及其委托诉讼代理人李建、方一清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉陈长安、王长华、陈长源向本院提出诉讼请求：1.确认陈长安、李德全2000年8月19日签订的《字据》无效；2.判令被告将位于北京市昌平区小汤山镇某村某号农村宅院返还给陈长安、王长华；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：王长华、陈长安是夫妻关系，陈长安、陈长源是同父同母兄弟关系。王长华、陈长安在某村某号有宅院一处，宅院上的房屋是王长华、陈长安1979年9月出全资建设而成，陈长源在某村某某号有独立宅院。2000年8月19日，陈长安将位于北京市昌平区小汤山镇某村某号农村宅院以54000元出卖给李德全，并签卖房字据。被告并非小汤山镇某村居民，无资格购买上述宅院，双方就宅院合同多次协商未果，故起诉至法院。本诉被告李德全辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，字据是双方真实意思表示，合法有效。第二，字据上有大队村长签字，被告不是某村民。反诉原告李德全向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告宅基地区位补偿款2484610元、老宅重置成新价45843元、新建、翻建扩建重置成新价263214元；2.判令反诉被告赔偿反诉原告不能另行购买房屋损失250000元；3.判令反诉被告赔偿反诉原告经营损失50000元；4.判令反诉被告向反诉原告支付鉴定费。事实与理由：2000年8月19日，李德全与陈长安、陈长源签订农村房屋买卖合同，双方约定将某村某号宅院转让给李德全，买受人李德全依约支付了对价。该份契约上有大队村委会主任和有名望的村民作为证人，所以说，反诉原告有理由信赖该份合同效力为有效。为了永久居住，反诉原告对房屋进行翻修、扩建。该地段面临拆迁，反诉被告出尔反尔，反诉被告不守诚信，当初是陈长安的母亲主动找反诉原告，让买她家房屋。如果合同被认定无效，房屋不能返还，因为返还翻建部分拆除的话，房屋得坍塌。房屋没有必要返还，反诉被告也不是某村村民。反诉被告应当赔偿反诉原告的各项损失。反诉被告陈长安、王长华、陈长源辩称，反诉原告合情合理部分的诉讼请求同意相应补偿，但是超出法律规定部分的请求法院予以驳回。反诉原告主张不能另行购买房屋损失和经济损失没有法律依据，请法院予以驳回。鉴定费不应该全部由反诉被告负担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：陈长安与王长华是夫妻关系。陈长安与陈长源是兄弟关系。王长华曾填写《昌平县村镇宅基地登记审批表》，户主是王长华，标准面积是266平方米，超违占面积90.66平方米，权属来源及共有使用权，82年以前建，审批时间填写时间为1998年8月25日。2009年2月3日，北京市昌平区小汤山镇某村委员会出具证明，写明：1993年颁发农村建设用地使用证（即宅基地使用权证）户主填写的是王长华。2000年8月19日，陈长安、陈长源与李德全签订《字据》，约定：今有某村陈长安家中北房五间、北东西宽14.3米、南东西宽12.1米、南北东长27.8米、南北西长27.2米，院中三间西房、院外一间西棚子、二间东棚子、院中房后共有11棵树，经双方商议，以54000元出售给李德全，今特立此字据，房款笔下交清，特此为证。证人姜某，执笔人张福才。三原告均认可某村某号院与陈长源无关，建造亦是王长华和陈长安所建，陈长源签字是因为当时陈长安父母健在，怕之后产生争议，被告要求陈长源签字。李德全支付了购房款54000元，实际占有使用某村某号院。李德全对原有房屋进行了装修，拆除院外棚子，并且进行增建，新建西房外走廊以及东房。案件审理过程中，李德全提出评估申请，经摇号确定由北京宝孚房地产评估事务所有限公司进行评估，评估结果为：某村某号院宅基地区位补偿价2484610元、老宅重置成新价45843元、新增、扩建、翻建重置成新价263214元，评估总价为2793667元。其中，标号为1、2、5的房屋是原有老房，房屋评估价款分别为37389元、22946元、5977元。李德全支付评估费5000元。三原告认为宅基地是1982年以后取得，故评估报告评估依据错误，不应计算超占面积区位补偿款。李德全并不是某村集体经济组织成员，户口亦不在某村。上述事实，有结婚证、证明、《字据》、昌平县村镇宅基地登记审批表、评估报告、发票以及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。农村私有房屋的转让应当在同一集体经济组织成员内进行。本案中，李德全及其家庭成员均不是某村集体经济组织成员，故陈长安、陈长源与李德全就涉案房屋签订的《字据》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。王长华、陈长安要求李德全返还宅院，于法有据，本院予以支持。对于评估报告，结合《昌平县村镇宅基地登记审批表》，涉案宅基地取得时间是1982年以前，故本院对于评估报告予以采信。原、被告双方对于合同无效均有过错。对于反诉，李德全要求反诉被告赔偿宅基地区位补偿款，该项损失本院结合双方过错确定，本院认定出卖人对于合同无效承担主要责任，买受人承担次要责任，出卖人应当赔偿买受人70%比例的区位补偿款。对于老宅重置成新价，老宅是王长华和陈长安所建，该部分利益应当由王长华和陈长安享有，反诉原告李德全主张该部分利益，于法无据，本院不予支持。对于新建、翻建、扩建重置成新价，该部分价值包括标号为1、2、5原有老房价值，原有老房利益应当由王长华和陈长安享有，但考虑到李德全进行了装修，故本院结合老房情况、李德全装修情况、李德全拆除棚子因素酌情确定李德全享有的利益。对于李德全要求反诉被告赔偿另行购买房屋损失和经营损失，于法无据，本院不予支持。至于赔偿主体，陈长源在《字据》上签字，其是合同一方当事人，故其应当承担赔偿责任。至于陈长源与王长华、陈长安之间内部关系，三人之间内部解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条以及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，判决如下：一、陈长安、陈长源与李德全于2000年8月19日签订的《字据》无效；二、李德全向王长华、陈长安返还北京市昌平区小汤山镇某村某号宅院，于本判决生效后六十日内执行；三、王长华、陈长安、陈长源向李德全支付宅基地区位补偿款1739227元、新建、翻建、扩建重置成新价196902元，于本判决生效后六十日内执行；四、王长华、陈长安、陈长源向李德全支付评估费5000元，于本判决生效后六十日内执行；五、驳回王长华、陈长安、陈长源的其他诉讼请求；六、驳回李德全的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费29150元，由陈长安、王长华、陈长源负担20629交纳；由李德全负担8521本判决生效后六十日内交纳。反诉案件受理费15775元，由陈长安、王长华、陈长源负担11108元，于本判决生效后六十日内交纳；由李德全负担4667元，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  陆 婧人民陪审员  丰玉梅人民陪审员  唐险峰二〇二〇年九月二十四日书 记 员  王京嫄