四川省犍为县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1123民初1292号 原告：犍为县鑫兴源商行，统一社会信用代码92511123MA631AFF1R,经营场所四川省犍为县玉津镇凤凰路**（华生瓶业门市）。 经营者：阳利娜，女，生于1975年12月31日，住四川省乐山市沙湾区。 原告：陈建，男，生于1976年10月16日，住四川省乐山市市中区。 二原告委托诉讼代理人(特别授权代理)：郑果，北京德恒（成都）律师事务所律师。 被告：四川丰业房地产开发有限公司，统一社会信用代码91511123597274249F，住址四川省犍为县玉津镇凤凰村**。 法定代表人：黄远军。 被告：犍为县黄家超市，统一社会信用代码9151112374964422X7，住址四川省犍为县玉津镇梧荫街。 投资人：段月琼，女，该超市经理。 被告：黄远军，男，生于1967年12月15日，住四川省犍为县。 三被告委托诉讼代理人（特别授权代理）：朱骥，四川升力律师事务所律师。 原告犍为县鑫兴源商行、陈建与被告四川丰业房地产开发有限公司、犍为县黄家超市、黄远军买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告犍为县鑫兴源商行及原告陈建的委托诉讼代理人郑果，原告陈建，被告四川丰业房地产开发有限公司、犍为县黄家超市、黄远军的委托诉讼代理人朱骥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告犍为县鑫兴源商行向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告四川丰业房地产开发有限公司向原告支付货款1,180,000元和违约金354,000元（结算方式为1,180,000元×30％）；2、请求判决被告犍为县黄家超市、黄远军对上述债务承担连带清偿责任；3、本案诉讼费由被告四川丰业房地产开发有限公司、犍为县黄家超市、黄远军承担。原告主张的事实及理由：原告陈建与阳利娜系夫妻关系，二人于1998年10月31日办理结婚登记。犍为县鑫兴源商行系二原告设立的营业机构，经营者为阳利娜。本案诉争债权系陈建和阳利娜的共同债权。犍为县鑫兴源商行系犍为县黄家超市供货商，双方于2016年12月1日曾签订《购销业务合同》，合同签订后，原告向犍为县黄家超市供应了部分商品，双方确认,截止2017年2月18日，犍为县黄家超市尚欠原告货款总额158万元。2017年1月24日，原告和犍为县黄家超市、四川丰业房地产开发有限公司、黄远军个人达成《协议书》，主要内容为1、由四川丰业房地产开发有限公司自愿代替犍为县黄家超市偿付货款158万元。2、黄远军个人自愿对犍为县黄家超市偿付原告158万元承担连带责任担保。3、四川丰业房地产开发有限公司将自有的住房一套折价40万元抵偿给原告陈建，将门市一间（面积97.93平方米）折价118万元抵偿给原告，折抵后原告还应支付四川丰业房地产开发有限公司2,757.39元。3、四川丰业房地产开发有限公司的97.93平方米门市签订协议时已抵押给乐山三江农村商业银行股份有限公司嘉州支行，抵押期限为2016年9月27日至2019年9月26日。4、若四川丰业房地产开发有限公司不能在2019年12月31日前将住房和97.93平方米的门市过户至原告陈建名下，则陈建有权要求四川丰业房地产开发有限公司履行过户义务或者要求退房。原告陈建选择退房的，四川丰业房地产开发有限公司应当全额退还房款并承担总房款30％违约金。犍为县黄家超市、黄远军个人对四川丰业房地产开发有限公司的责任自愿承担连带保证责任。达成协议后，被告一将住房过户到了原告陈建名下，直至起诉时止，97.93平方米的门市尚未解除抵押，被告一未在约定的2019年12月31日前将门市过户至原告陈建名下。陈建现按照《协议书》第六条的约定，要求退还97.93平方米的门市，并要求四川丰业房地产开发有限公司全额退还购房款118万元，并承担总房款30％的违约金35.4万元。同时要求犍为县黄家超市、黄远军个人对四川丰业房地产开发有限公司的责任承担连带保证责任。原告认为2017年1月24日原告与三被告签订的《协议书》形成了货款债务转移由被告四川丰业房地产开发有限公司承担，被告犍为县黄家超市和黄远军提供连带保证担保的法律效果。同时，双方约定以“以物抵债”的方式清偿该货款债务，现因被告四川丰业房地产开发有限公司不能按照《协议书》约定将犍为县瑞雪社区孝姑路40号“半岛御景”小区6幢1-04号房屋建筑面积97.93平方米作价118万元过户登记给原告陈建，故被告不能通过“以物抵债”方式清偿原告货款债务，原告有权根据基础法律关系要求被告支付货款并按照合同约定支付违约金。原告为维护合法权益，诉至法院。 被告四川丰业房地产开发有限公司、犍为县黄家超市、黄远军辩称：确实是黄家超市欠付原告相应货款，基本法律关系不持异议。被告方认为在本案中基于债务的转移以及丰业公司以物抵债和原告之间达成的协议以及案件材料及事实情况表现出来的事实来看以物抵债已经完成，在协议签订时候明确货款金额，以及丰业公司所需要承担的债务的金额，进一步明确用于抵偿该债务的物业的情况以及抵偿金额，该协议书上拟定的债务抵偿是整体性质的，丰业公司用相应物业进行抵偿的时候该笔债务抵偿已经完成，丰业公司完成了对该笔债务的抵偿，原告方实际使用协议上抵偿的物业，涉及的住房已经过户完成，涉及的商铺仅仅是在第三方对外的行政效益上约束，原告通过该房屋获取了相应的利益，原告方所提出以物抵债只是一种清偿方式不能消灭原债务我们不认可，不符合法律的公平以及事实情况。在协议书上明确看到原告对以物抵债所涉及的房产上本来就存在的抵押情况是清楚的，在协议书中明确载明该房产向三江农商行进行抵押，在抵押事实发生在前的情况下接收了抵偿物情况，原告默认且接受了房屋上可能会存在的行政不利风险，该房屋虽然涉嫌抵押，但是跟前续抵押是一致的，且没有欠息情况，该笔抵押物不存在灭失或者有其他债权抵押的风险。原告方陈述违约金的请求是协议第6条且受损是2017年初开始，根据协议第6条的约定，原告方实质上对行政登记风险的认可，不能因为原告方在某一天认为自己的债权没有得到后就撤销，房产在原告方的掌控之下，相应后续产生的利益收入都是归原告方所有，原告所述这一事实是不真实的。基于违约金我方认为是关系混同的情况，上次我们提出过调解方案，在不能过户这一点上，丰业公司在履行这一行为中存在行为瑕疵，在可以调解的情况下我们愿意就这一部分向原告方作出相应的赔偿。丰业公司承担该笔货款债务采取以物抵债的清偿方式是整体性的行为，如果原告确实要求被告支付货款，那么原告方这几年对该物业获得的收益等应该赔偿给丰业公司。 经审理查明，原告陈建与原告犍为县鑫兴源商行登记经营者阳利娜系夫妻关系，双方于1998年11月30日登记结婚。2017年1月24日原告犍为县鑫兴源商行、陈建与三被告签订《协议书》，协议书确定原告与被告犍为县黄家超市于2016年12月1日曾签订《购销业务合同》，截止2017年2月18日被告犍为县黄家超市尚欠原告货款总额158万元；协议约定1、被告四川丰业房地产开发有限公司自愿代替犍为县黄家超市偿付原告全部欠款158万元，2、黄远军自愿对犍为县黄家超市偿付原告全部欠款158万元承担连带责任担保，3、四川丰业房地产开发有限公司将其自有的（1）房屋坐落于犍为县××镇××社区××路××号××小区××幢××号，建筑面积120.99平方米，出售价款为人民币40万元，（2）房屋坐落于犍为县××镇××社区××路××号××小区××幢××号，建筑面积97.93平方米，出售价款为人民币118万元给原告陈建，出售价款为人民币118万元，扣除被告四川丰业房地产开发有限公司应代替犍为县黄家超市支付原告款项1577242.61元。由原告于2017年12月31日前支付被告四川丰业房地产开发有限公司2757.39元；4、被告四川丰业房地产开发有限公司于2019年12月31日将上述两套房屋过户至原告陈建名下，过户产生的费用由原告陈建承担；5、四川丰业房地产开发有限公司保证协议所涉的两套房屋不得进行再抵押融资或者买卖，被告四川丰业房地产开发有限公司擅自对协议所涉及的两套房屋进行再抵押或买卖，则除退还原告全部房款外，自愿承担房屋总价款30％的违约责任，被告黄远军、犍为县黄家超市对被告四川丰业房地产开发有限公司的责任自愿承担连带保证责任；6、若被告四川丰业房地产开发有限公司不能在2019年12月31日前将房屋过户至原告名下，则原告有权选择要求被告四川丰业房地产开发有限公司履行过户义务或者要求退房，原告选择履行过户义务的，被告四川丰业房地产开发有限公司应当承担过户产生的全部费用并承担房屋总价款10％的违约金，原告选择退房的，被告四川丰业房地产开发有限公司应当全额退还房款并承担总房款30％的违约金，被告黄远军、犍为县黄家超市对此条中被告四川丰业房地产开发有限公司的责任自愿承担连带保证责任。在庭审过程中双方当事人一致确认协议签订后，1、原告陈建已将协议书约定的2757.39元支付给被告四川丰业房地产开发有限公司,2、犍为县××镇××社区××路××号××小区××幢××号，建筑面积120.99平方米的房屋已过户至原告陈建名下，3、坐落于犍为县××镇××社区××路××号××小区××幢××号，建筑面积97.93平方米的房屋至今未过户至原告陈建名下，且该房屋所涉抵押权至今未消灭。 认定上述事实，有原告的身份证复印件，营业执照复印件，《协议书》，乐山三江农村商业银行股份有限公司嘉州支行证明材料，被告营业执照复印件，法人身份证明，以及原、被告在庭审中的陈述等为据。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的权利义务，本案的争议焦点为： 一、以物抵债是否已经全部完成，原告能否主张恢复原债权要求被告支付货款。被告认为原、被告双方签订协议书，原债务已经因为四川丰业房地产开发有限公司的代偿行为而消灭，以物抵债已经完成。本院认为原、被告双方签订的《协议书》将案涉货款债务转移至被告四川丰业房地产开发有限公司，并达成以物抵债的约定，不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人的真实意识表示，合法有效，本院予以确认。当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，可能构成债的更改，即成立新债务，同时消灭旧债务，亦可能属于新债清偿，成立新债务与旧债务并存。债的更改应当有当事人明确消灭旧债的合意，否则，当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，性质一般应为新债清偿，即认定为双方当事人增加一种清偿债务的履行方式，而非旧债务的消灭。而本案中双方当事人在《协议书》中并未明确约定旧债务在协议签订时予以消灭，因此在新债务未完全履行前旧债务并未灭失。若新债务届期不履行，致使以物抵债协议目的不能实现的，债权人有权请求债务人履行旧债务。因此，旧债务的消灭应当以新债务的完全履行，即原告取得案涉两套房屋的所有权时旧债务才予以消灭。不动产所有权的转移于依法办理所有权转移登记之日发生效力，在庭审过程中双方当事人确认坐落于犍为县××镇××社区××路××号××小区××幢××号的房屋被告至今未过户至原告陈建名下，因此原债务并未完全予以消灭，对于被告的该项主张本院不予支持。在庭审过程中双方确认坐落于犍为县××镇××社区××路××号××小区××幢××号的房屋已经按照约定完成了过户，视为被告对旧债务完成了40万元的清偿，因此，原告主张要求被告支付剩余货款118万元的诉讼请求本院予以支持。 二、原告主张的违约金是否应当得到支持。 三被告认为原、被告双方达成了以物抵债协议，旧债务已灭失不存在违约且旧债务并未约定违约金，本院认为被告的上述辩称意见视为三被告对违约金约定过高的抗辩。原告认为旧债务拖欠多年，给其造成了巨大的资金占用利息损失30％的违约金不存在约定过高的情形，本院认为双方当事人签订《协议书》时已将债权债务固定为158万元，并未对之前的资金占用利息进行约定，本院认为双方签订《协议书》即对之前债权债务的结算，并将旧债务履行期限展期至2019年12月31日，原告主张以履行期限届满前的资金占用利息衡量违约金不符合双方约定及法律的规定。原告亦未举证证明因被告违约给其造成的实际损失，本院确认被告未按照约定给付货款给被告造成的损失为资金占用利息损失，因此将违约金依法调整为以未付货款未基数以全国银行拆借中心间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基准从2020年1月1日计算至债务清偿时止。 被告黄远军、犍为县黄家超市作为连带保证人，原告在保证期限内起诉，二被告应当按照约定对案涉四川丰业房地产开发有限公司的债务承担连带保证责任。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国担保法》第六条、第七条、第十三条、第十八条、第二十一条、第二十六条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条之规定，判决如下： 一、被告四川丰业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告犍为县鑫兴源商行、陈建货款1,180,000元，并从2020年1月1日起以尚欠货款为基数按全国银行拆借中心间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基准支付违约金至全部货款清偿时止； 二、被告黄远军、犍为县黄家超市对第一项债务承担连带清偿责任； 三、驳回原告犍为县鑫兴源商行、陈建的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取计18,606元（原告已预缴），由被告四川丰业房地产开发有限公司、黄远军、犍为县黄家超市负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 长  王利江 审 判 员  黄春梅 人民陪审员  李 垒 二〇二〇年九月二十三日 书 记 员  高 倩 附：本判决书所适用的法律条文 1、《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条：民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 2、《中华人民共和国民法通则》 第八十四条：债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。 债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。 第一百零六条：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。 公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。 没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。 第一百零八条：债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 3、《中华人民共和国合同法》 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条:当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 4、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 5、《中华人民共和国担保法》 第六条：本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第七条：具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，可以作保证人。 第十三条：保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。 第十八条：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条：保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第二十六条：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。 在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。 6、《中华人民共和国物权法》 第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 7、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 8、《最高人民法院关于适用的解释》 第五十九条：在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。 营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。