江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0507民初3239号原告：丁奕，男，1976年11月3日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告：洪善菊，女，1976年8月23日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。两原告共同委托诉讼代理人：陈曦，江苏加得律师事务所律师。被告：德鑫房地产开发(苏州)有限公司，住所地苏州市相城区渭塘镇。法定代表人：林汶宗，董事长。被告：徐年根，男，1952年1月27日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：范木贵，上海市德尚律师事务所律师。被告：陈水华，女，1951年2月28日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：范木贵，上海市德尚律师事务所律师。原告丁奕、洪善菊与被告德鑫房地产开发（苏州）有限公司(以下简称德鑫公司)、徐年根、陈水华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月28日受理后，依法由审判员干文建适用简易程序独任审判。因被告德鑫公司无人应诉，本院以公告方式送达起诉状副本、举证通知书和开庭传票。本案于2020年9月30日公开开庭进行了审理。原告丁奕、洪善菊的共同委托诉讼代理人陈曦，被告徐年根、陈水华的共同委托诉讼代理人范木贵到庭参加诉讼。被告德鑫公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告丁奕、洪善菊向本院提出诉讼请求，1、请求确认原告丁奕、洪善菊与被告徐年根、陈水华于2020年1月7日签订的《房屋过户补偿协议》合法有效，位于苏州市相城区渭塘镇(合同编号：7号楼××)房屋归原告所有；2、判令被告德鑫公司向被告徐年根、陈水华开具苏州市相城区渭塘镇房屋的销售不动产统一发票；3、判令被告德鑫公司协助被告徐年根、陈水华将苏州市相城区渭塘镇房屋不动产权属证书转移登记至徐年根、陈水华名下；4、判令被告徐年根、陈水华于取得苏州市相城区渭塘镇不动产权证后立即将房屋的不动产权属转移登记至原告名下。5、本案诉讼费用由被告德鑫公司承担。事实与理由，被告徐年根就案涉小区为被告德鑫公司提供园林绿化工程，2008年9月16日经双方确认，德鑫公司结欠徐年根工程款3194547.59元，经协商被告德鑫公司以其所有的案涉小区2号楼104、105室以及7号楼506、507、508、509、406、407、408、516、517室房屋出售给被告徐年根用于抵扣所欠工程款，并分别签署了商品房买卖合同。后被告徐年根委托第三方出售案涉房屋，原告购得此房屋，并依据指示支付了购房款。原告与徐年根、陈水华于2020年1月7日签订《房屋过户补偿协议》一份，确认房屋出售及补偿事宜。现因被告德鑫公司经营异常，无法正常办理房产过户手续，故诉至贵院，望支持原告诉请。被告德鑫公司未到庭应诉答辩。被告徐年根、陈水华辩称，对原告诉请及事实理由无异议，同意原告的陈述。经审理查明，2005年9月5日，被告德鑫公司为甲方，案外人上海汉峰装潢材料有限公司苏州分公司为乙方，双方签订“丽晶星河小区园林绿化工程合约”一份，承包方式包工包料，工程总价人民币8000000元整，施工工期2005年9月5日至2006年9月4日，付款方式如附件，合同还约定了工程验收、保修期等。2008年9月16日，被告德鑫公司与上海汉峰装潢材料有限公司及被告徐年根签订“丽致星河景观绿化工程结算单”，被告德鑫公司确认未付工程款人民币3194547.59元。2008年10月6日，上海汉峰装潢材料有限公司作为买受人与被告德鑫公司签订定购单一份，定购7号楼506、507、508、509、406、407、408、516、517室以及2号楼104、105室，7#公寓房9套楼层为4F，5F，此面积为预测面积，最后以产权登记为依据，7号楼517室面积33.66平方米，单价3900元，总价131274元，合计总价：3425344元整，此房屋上海汉蜂装潢材料有限公司用于抵扣德鑫房地产开发(苏州)有限公司绿化以及8#顶楼，等其他装修款，多退少补。被告徐年根在定购人处签名，被告德鑫公司加盖销售合同章。2009年1月6日，被告徐年根作为买受人与被告德鑫公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》一份，合同编号：苏相200901060143，合同主要内容：买受人购买被告开发的编号（2007）苏房预相第021号商品房预售许可证项下的相城区渭塘镇丽晶星河（三期）第7幢××房，房屋用途为住宅（公寓），建筑面积共32.12平方米（以产权登记的测绘面积为依据，据实结算实价，多退少补），单价人民币3900元，总金额131274元，财务结算为一次性付清，用于抵扣工程款。出卖人应当在2010年12月31日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一违约金。合同中还确定了买受人逾期付款的违约责任、出卖人的保修责任等事项。2020年1月7日，被告徐年根及其配偶即被告陈水华作为甲方，与原告丁奕、洪善菊夫妇作为乙方，双方签订《房屋过户补偿协议》一份，协议载明：鉴于：一、甲方于2009年1月6日签订《商品房买卖合同》(合同编号：苏相200901060143)，由甲方购得苏州市相城区渭塘镇丽晶星河7-519(施工编号：7-517房产)。二、上述房屋系开发商德鑫公司拖欠甲方工程款、装修款，双方协议达成的交易。之后，甲方告知第三方德鑫公司及德鑫公司的合作方王京京(苏州众智房行不动产咨询有限公司)代为出售上述房产，王京京于2013年3月将上述房产出售给了乙方，乙方购得上述房产。乙方根据王京京的指示，向甲方、王京京(苏州众智房行不动产咨询有限公司)及其员工支付了购房款178000元。三、甲方认可乙方的购房事实以及支付的款项事实；德鑫公司至今仍拖欠甲方工程及装修款项。为妥善解决房屋交易现实事宜，现经双方友好协商，达成如下协议条款：1、甲方认可第三方将上述房屋出售给乙方，该房屋的成交价为178000元。2、由于苏州德鑫房地产已列为经营异常企业，无法正常办理房产过户手续，乙方欲通过诉讼以法律文书移转的方式将房产过户至名下。考虑到甲方实际权益事宜，乙方在已支付的钱款外，另行支付甲方4万元作为补偿款。若通过诉讼方式或因房产政策等原因仍无法将房屋的所有权转移至乙方名下，甲方将收取乙方的上述补偿款自收到乙方催告之3日内退还给乙方。经乙方催告退款(催告方式包括但不限于短信、微信、函件、电话等)，甲方不退还的，甲方需承担按照应退款为基数自应退日起每日万分之五的违约金。3、上述4万元，甲方同意乙方分2期予以支付：第一期2万元，于本协议签订之日起7天内予以支付；第二期2万元，甲方产证出来后，乙方应当在法律和政策允许的范围内，将办理过户的手续材料及时提交房产交易中心，若经甲方催告后一个月内未提交的，应当立即支付上述第二期的款项。若不支付的，乙方需承担按照应付钱款为基数自应付日起每日万分之五的违约金。4、最终上述房产过户至甲方名下及乙方名下所产生的所有税、费均由乙方承担，与甲方无关；5、甲方收取补偿款的银行：户名：徐年根，账号：62×××59，开户行：工商银行上海浦东国际机场支行；6、本协议一式二份，甲、乙方各持一份，经签字后生效。7、本协议在过户至乙方名下且甲方收到尾款当日终止。两原告在乙方处签名，被告徐年根、陈水华在甲方处签名。现原告为办理案涉房屋的转移登记，于2020年6月28日诉至本院。另查，公安部门对渭塘镇玉环路168号丽致星河7幢进行了门牌号码编制，合同门牌号××，公安门牌号××。两原告购买的相城区渭塘镇丽晶星河（三期）7幢××房也已办理了产权初始登记，登记坐落相城区渭塘镇，权利人为被告德鑫公司，权证号Z3120953，房屋建筑面积33.4平方米，土地面积4.18平方米，无限制权利摘要。再查，被告徐年根系上海汉峰装潢材料有限公司的法定代表人及股东与实际控制人。以上事实，有两原告举证的身份证、企业登记信息、“丽晶星河小区园林绿化工程合约”、“丽致星河景观绿化工程结算单”、《商品房买卖合同》、定购单、《商品房买卖合同》、《房屋过户补偿协议》、结婚证、丽致星河公安门牌号对应表、不动产登记簿查询记录清单及庭审笔录等附卷佐证，本院予以确认。本院认为，被告德鑫公司与被告徐年根签订的编号苏相200901060143的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方应按约履行。结合“丽晶星河小区园林绿化工程合约”、“丽致星河景观绿化工程结算单”、定购单、被告徐年根系上海汉峰装潢材料有限公司的实际控制人及双方在《商品房买卖合同》中明确约定购房款为“财务结算为一次性付清，用于抵扣工程款”，足以认定被告徐年根已履行了全部房款支付义务，被告徐年根取得案涉房屋实际权利。现案涉房屋由被告徐年根经被告德鑫公司及德鑫公司的合作方王京京(苏州众智房行不动产咨询有限公司)代为出售与两原告，且被告徐年根确认两原告已经支付案涉房屋价款178000元，双方再于2020年1月7日就案涉房屋的转让、成交价、以诉讼途径办理转移登记、另行经济补偿及支付方式、违约责任和转移登记的税费承担等事项达成《房屋过户补偿协议》，同样系转让双方的真实意思表示，应为合法有效，受法律保护。目前案涉房屋办理了不动产初始登记，登记在被告德鑫公司名下，无权利限制，故原告诉请要求确认原告与被告徐年根、陈水华于2020年1月7日签订的《房屋过户补偿协议》合法有效、被告德鑫公司应向被告徐年根、陈水华开具苏州市相城区渭塘镇房屋金额131274元的销售不动产统一发票、被告德鑫公司协助被告徐年根、陈水华将苏州市相城区渭塘镇房屋之不动产权属转移登记至被告徐年根、陈水华名下以及被告徐年根、陈水华于取得苏州市相城区渭塘镇不动产权证后立即将房屋的不动产权属转移登记至原告名下之请求合法有据，本院予以支持。因开具销售不动产统一发票及二次办理转移登记所涉的相关税费均由原告承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关法律的规定，判决如下：一、原告丁奕、洪善菊与被告徐年根、陈水华于2020年1月7日签订的《房屋过户补偿协议》合法有效。二、被告德鑫房地产开发(苏州)有限公司向原告丁奕、洪善菊开具已支付苏州市相城区渭塘镇（合同幢号为丽晶星河三期7幢517号）商品房购房款人民币151489元的销售不动产统一发票并交付给原告丁奕、洪善菊，所涉税费由原告丁奕、洪善菊承担。三、被告德鑫房地产开发（苏州）有限公司协助被告徐年根、陈水华办理将苏州市相城区渭塘镇商品房不动产权属转移登记至被告徐年根、陈水华的名下。转移登记的费用由原告丁奕、洪善菊承担。四、被告徐年根、陈水华于取得苏州市相城区渭塘镇商品房不动产权证后立即协助原告丁奕、洪善菊办理将苏州市相城区渭塘镇商品房不动产权属转移登记至原告丁奕、洪善菊的名下。转移登记的费用由原告丁奕、洪善菊承担。上述二、三、四项均于本判决生效之日起十日内履行。本案案件受理费减半收取1930元，公告费600元，合计人民币2530元，由被告德鑫房地产开发（苏州）有限公司负担（此款原告已交纳，不再退还，被告德鑫房地产开发（苏州）有限公司于本判决生效之日起十日内直接支付给两原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，户名：江苏省苏州市中级人民法院，帐号：10×××76）。审判员  干文建二〇二〇年九月三十日书记员  徐 婷