山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终4710号上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司太原龙信支行，住所地太原市迎泽区迎泽大街**省广电厅东配楼。负责人：李凯，行长。委托诉讼代理人：王宏强、石浩，山西乾宁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭艳君，女，1984年1月25日出生，汉族，无固定职业，住太原市。委托诉讼代理人：宋倚君，山西冠航律师事务所律师。委托诉讼代理人：李久虹，北京市京诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑凡，男，1991年8月13日出生，汉族，山西华夏防爆电气有限公司总经理，住浙江省乐清市。被上诉人（原审被告）：山西华夏防爆电气有限公司，住，住所地太原市小店区体育路********/div>法定代表人：郑凡，总经理。被上诉人（原审被告）：山西远大礼品有限公司，住所地太原市，住所地太原市迎泽区双塔西街**********商丰华商务秘书有限公司）-160031。法定代表人：郑建南，执行董事兼总经理。被上诉人（原审被告）：山西信通机电设备有限公司，住所地太原市迎泽区，住所地太原市迎泽区海子边******v  style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; -ms-text-autospace:;">法定代表人：毛周项，执行董事兼总经理。上诉人中国建设银行股份有限公司太原龙信支行（以下简称建行龙信支行）因与被上诉人郭艳君、郑凡、山西华夏防爆电气有限公司（以下简称华夏公司）、山西远大礼品有限公司（以下简称华夏公司）、山西信通机电设备有限公司（以下简称信通公司）执行异议之诉一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初9537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人建行龙信支行的委托诉讼代理人王宏强、石浩，被上诉人郭艳君的委托诉讼代理人宋倚君到庭参加诉讼。被上诉人郑凡、华夏公司、远大公司、信通公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建行龙信支行上诉请求：1.撤销太原市小店区人民法院(2019)晋0105民初9537号民事判决;2.改判支持上诉人的诉讼请求或发回原审法院重新审理;3.本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实错误,郭艳君与郑凡之间的所谓买卖行为不能排除强制执行。(一)、一审认定郭艳君与郑凡签订购房合同错误。郭艳君提交的《房屋买卖合同》中,房号与案涉房产不一致,且所谓首付款的收款人也与实际收款人约定不一致,一审法院在无其他证据证明的情况下认定为笔误,显系错误。另合同中约定的房屋买卖价格与房地局登记的价格亦不一致。(二)、一审法院仅依据郭艳君查询物业欠费情况及于法院查封之后缴纳取暖费,认定郭艳君实际占有房屋显系错误。郭艳君并未提交其占有案涉房产的相关证据,其提交的证据仅是证明郭艳君向物业了解房屋物业费是否拖欠,经上诉人到物业核实,郭艳君并没有在物业办理变更手续,并没有房屋交付的相关证据。郭艳君提交的支付暖气费的票据并未载明系郭艳君缴纳,且缴纳日期也是在法院查封之后,并不能证明其在法院查封之前已经占有房屋。(三)、一审认定郭艳君向郑凡支付部分购房款错误,实际上郭艳君并未向郑凡支付过任何购房款。郭艳君并未实际支付首付款35万元，郭艳君向李一丹转账35万元之后,郭艳君的员工李江雪又将郭艳君的35万元转回。由于上诉人无法查明其中款项的由来,但上述情况不得不让人怀疑该笔款项是否实际支付,既然该转账款项的证据由郭艳君掌握,人民法院应当责令郭艳君进行举证,郭艳君如不进行举证,则应当作出不利于郭艳君的认定。关于郭艳君于2019年7月12日向郑凡转账的839001.16元系郭艳君归还个人贷款,而非支付了郑凡购房款。2018年9月11日,光大银行将郑凡个贷转到郭艳君账户中,后郭艳君又将该笔贷款归还光大银行,足以证明郭艳君并未向郑凡支付所谓的购房款。郭艳君称85万元的贷款系郑建南归还郭艳君的借款,但郑凡的款项用于归还郑建南的借款明显不符常理。郭艳君虽已将尾款344517.49元支付至小店法院,但郑建南又向郭艳君出具了借条,如果是支付给郑凡的购房款,为何郑建南要向郭艳君出具借条。一审法院在未查明本案事实的情况下认定郭艳君向郑凡支付了购房款，明显错误。(四）、郭艳君未办理过户系由于其自身原因造成的。郭艳君中途出去旅游,并非积极办理过户,且其作为房地产经纪人,通过公开渠道可查询到郑凡已被列为失信被执行人,仍购买失信被执行人的房屋,后果应当由其承担。二、田众元及田文胜虽为案外人,但并非善意第三人,一审法院不能据此驳回上诉人的诉讼请求。上诉人在2019年4月即向小店法院提交了案涉房产的财产线索,应法院要求又于2019年5月21日到相关部门核实了该房产的登记情况,小店法院在执行案件终本以后,直至2019年7月18日才将案涉房产查封。在郭艳君提出执行异议之后,小店法院裁定中止了对案涉房产的执行,但小店法院迅速违法解封了案涉房产,导致房产转移到案外人名下。郑凡在2019年5月11日与田文胜签订了《成交确认书》及补充协议后,田文胜支付了50000元作为购房定金，而2019年5月7日,郑凡却已经委托郭艳君员工侯大伟办理案涉房产买卖事宜,2019年5月15日又将房屋出售给了郭艳君。在2019年11月7日,小店法院违法解封案涉房产后,郭艳君又将房屋卖给了之前就与郑凡签订买卖合同的田众元。以上足以看出,几人之间的关系混乱,系在串通损害上诉人的利益,把田众元伪装为一个善意第三人,一审法院据此排除强制执行，明显错误。综上,一审判决错误,请二审法院予以纠正。郭艳君辩称，原审判决是在充分调查清楚事实的基础上，经过原审法院审判委员会研究决定，认为郭艳君享有足以排除强制执行的民事权益的认定；同时，由于涉案房屋已办理至案外人田众元名下，故建行龙信支行要求继续拍卖涉案房屋的诉求根本无法实现。故而驳回了建行龙信支行的诉讼请求，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。在建行龙信支行未能提供任何相反证据的情况下，仅凭个人猜测就认为涉案房屋买卖合同不能成立，是完全站不住脚的。原审法院是在调取了郭艳君近几年的全部银行流水，并且要求郑凡代理人及郑建南本人到庭参与庭审、对双方的资金来往、房屋买卖等情况核查的基础上，原审法院才做出了郭艳君与郑凡、郑建南之前的经济往来，并不影响郭艳君与郑凡买卖合同真实性，郭艳君已经实际支付了房屋的全部款项的认定，是正确的。建行龙信支行关于郭艳君支付的购房款并非为购房款的说法，没有任何事实依据，其也未能提出任何相反证据，仅仅凭借猜测，即臆断该款项并非是购房款是错误的。在2019年5月15日，郭艳君与郑凡签署合同的当日,郑凡、郑建南已将该房屋向郭艳君交付,郭艳君已经实际占有并控制了该房屋。郭艳君于2019年7月12日才偿还完毕银行贷款，涉案房屋于2019年7月17日才解除了银行的抵押登记，具备过户条件，但该房屋又在2019年7月18日被法院查封，房屋不能过户非郭艳君的过错导致。四、涉案房屋已在2019年11月再度由郭艳君过户至田众元名下，即上述房屋根本不具备再度因为郑凡的债务而被继续执行的可能性。在此情况下，建行龙信支行要求恢复对涉案房屋的查封，并继续对该房屋进行评估、拍卖的诉讼请求根本不可能实现。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。郑凡、华夏公司、远大公司、信通公司未到庭参加诉讼，未提交书面答辩意见。建行龙信支行向一审法院起诉请求：1.请求恢复对位于太原市寇庄北街23号丽泽苑1幢2单元0601房屋（产权证号为晋（20**）太原市不动产权第XXXX号）的查封，并继续对该房屋进行评估、拍卖；2.诉讼费由各被告承担。一审法院认定事实：2019年1月15日，原告以公证债权文书形式向本院申请强制执行其与被告郑凡、山西华夏防爆电气有限公司、山西远大礼品有限公司、山西信通机电设备有限公司借款合同纠纷一案。本院于2019年6月21日作出（2019）晋0105执210号执行裁定书，并于2019年7月18日查封了位于太原市寇庄北街23号丽泽苑1幢2单元0601号房屋。2019年8月7日，被告郭艳君以案外人身份向本院提出执行异议申请，请求解除对位于太原市寇庄北街23号丽泽苑1幢2单元0601房屋（产权证号为晋（20**）太原市不动产权第XXXX号）的查封，并停止对该房屋进行评估、拍卖。本院于2019年9月20日作出（2019）晋0105执异65号执行裁定书，中止对位于太原市寇庄北街23号丽泽苑1幢2单元0601房屋一套（产权证号为晋（20**）太原市不动产权第XXXX号）的执行。2019年9月25日，本院向原告邮寄送达（2019）晋0105执异65号执行裁定书。2019年10月12日，本院分别向四被告邮寄送达（2019）晋0105执异65号执行裁定书。另查明，2016年12月23日，位于太原市寇庄北街**丽泽苑****0601房屋登记在山西远大礼品有限公司法定代表人郑建南和案外人李媛名下，2018年7月3日转移至郑凡名下。2018年9月6日，郑凡以该房屋抵押向中国光大银行股份有限公司太原分行贷款850000元。2019年，郑凡作为卖方与案外人田文胜作为买方签订《房地产买卖契约》，约定将案涉房屋出售给田文胜，房屋成交价格1560000元，合同签订后当日田文胜支付50000元现金，剩余房款田文胜向银行申请按揭贷款。合同下方有李媛作为郑凡的委托代理人签字捺印，以及田文胜的签字捺印。该契约没有落款日期。2019年5月11日，郑凡（出让方）、田文胜（受让方）、我爱我家（中介方）三方签订《成交确认书》，确认田文胜支付郑凡50000元作为购房定金。同日，三方还签订了《补充协议》对案涉房屋的成交价格、购房定金、税费的承担、付款方式、权属转移登记等进行约定，并确认该房屋新产权人为田众元。2019年5月7日，郑凡委托郭艳君员工侯大伟办理案涉房屋买卖事项，并对委托书进行了公证。2019年5月13日，郭艳君通过其银行卡向郑凡光大银行账号转账13081.35元。2019年5月15日，郑凡与郭艳君签订《房屋买卖合同》，约定郭艳君购买郑凡所有的案涉房屋【房屋坐落：太原市寇庄北街23号（丽泽苑）1幢2单元6层0602号】（0602号为笔误，应为0601号），房屋总价1560000元，合同签订当日郭艳君向郑凡支付首付款350000元至李一凡（笔误，应为李一丹）建设银行×××账户，郭艳君接收房屋后该房屋的银行贷款本金及利息由郭艳君于2019年7月底前负责结清，剩余尾款在办理完毕过户手续后三日内由郭艳君一次性支付至郑凡指定账户。同日，郭艳君通过其银行账户向李一丹转账350000元。2019年5月15日，郭艳君委托李江雪与郑凡的委托代理人李媛及我爱我家的经理人到该物业管理处，了解案涉房屋物业费等费用是否拖欠，并查询了房屋交费的情况。之后，郭艳君分别于2019年5月22日、6月24日、7月12日向郑凡光大银行卡转账7000元、6400元、839001.16元，付清郑凡向中国光大银行股份有限公司太原分行的贷款本息。2019年7月17日，太原市寇庄北街23号（丽泽苑）1幢2单元6层0601号的房屋抵押被注销。同日，太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司向郑凡账户转账50000元，当日郑凡向郭艳君转账50000元，郭艳君称该50000元为案外人田文胜支付的购房款。2019年8月12日，郭艳君通过其账户向本院转账344517.49元，付清了购房尾款。2019年10月28日，郭艳君通过微信支付涉案房屋2019年11月1日至2020年3月31日的暖气费659.6元。2019年11月7日，郭艳君收到本院送达的解封裁定。2019年11月14日，涉案房屋登记至郭艳君名下。2019年11月21日，郭艳君（卖方）与田文胜之子田众元（买方）签订编号为J20191121746的《太原市存量房买卖合同》，约定田众元一次性支付1020000元购买郭艳君名下的案涉房屋，买卖双方于2020年6月30日前到房屋交易管理部门申请办理交易确认手续，并到不动产登记机构办理房屋所有权转移登记，在房屋所有权转移登记手续办结后3日内，将涉案房屋正式交付给买方。同日，田众元向郭艳君该账户转账1510000元。2019年11月25日，涉案房屋登记至田众元名下。本案在审理过程中对被告郭艳君银行账户中的往来款项进行查询，被告郭艳君与被告山西远大礼品有限公司法定代表人郑建南、被告郑凡之间从2017年3月30日开始一直有经济往来。一审法院认为，本案的争议焦点为被告郭艳君就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据被告郭艳君提交的证据，能够认定被告郭艳君于本院查封房屋之前已与被告郑凡签订购房合同，并按照合同约定支付部分购房款，还查询房屋交费情况和缴纳取暖费。在本院查封房屋后，郭艳君又将剩余购房款交付执行。在被告郭艳君尚未付清购房款的情况下未办理房屋过户登记，符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”情况。因此，被告郭艳君提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其享有足以排除强制执行的民事权益。关于被告郭艳君与郑凡和被告山西远大礼品有限公司法定代表人郑建南之间频繁的经济往来，不影响郭艳君与郑凡房屋买卖合同的真实性，原告也未提交相反证据证明郭艳君与郑凡房屋买卖合同存在虚假情况。加之，涉案房屋已办理至案外人名下。故原告要求恢复对涉案房屋的查封，并继续对该房屋进行评估、拍卖的诉讼请求，应当予以驳回。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：驳回原告中国建设银行股份有限公司太原龙信支行的诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据本案现有证据显示，1.郭艳君于一审法院查封涉案房屋之前已与郑凡签订《房屋买卖合同》。2.《房屋买卖合同》签订当日，郭艳君委托李江雪与郑凡的委托代理人李媛及我爱我家的经理人，到物业管理处了解、查询了案涉房屋相关费用的缴纳情况；后郭艳君缴纳了涉案房屋2019年冬的暖气费。3.《房屋买卖合同》签订后，郭艳君按照合同约定支付部分购房款，涉案房屋被查封后，郭艳君又将剩余购房款交付执行。4.关于未及时办理过户登记的问题，郑凡因向光大银行股份有限公司太原分行贷款，曾以涉案房屋提供抵押担保；郭艳君代郑凡付清上述贷款本息后，涉案房屋于2019年7月17日解押；一审法院查封涉案房屋的时间2019年7月18日；故未及时办理过户登记的原因不在郭艳君本人。且涉案房屋于2019年11月14日登记至郭艳君名下后，郭艳君已将该房屋转让于第三方。故原审认定郭艳君享有足以排除强制执行的民事权益，判决驳回建行龙信支行的诉讼请求，并无不当之处。综上所述，建行龙信支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人郑凡、华夏公司、远大公司、信通公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人中国建设银行股份有限公司太原龙信支行负担。本判决为终审判决。审判长 成志刚审判员 赵四民审判员 李 哲 二〇二〇年九月二十五日书记员 张 峥