广东省深圳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤03执异723号 异议人（利害关系人）：周建全，男，1972年2月28日出生，身份证住址湖南省常德市武陵区。 委托诉讼代理人：庞淼，广东进贤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘芹，广东进贤律师事务所实习律师。 申请执行人：深圳市佰佳成投资发展有限公司，住所地深圳市龙岗区布吉街道办雪象居委上雪科技工业城一巷****（办公地址），统一社会信用代码91440300779853065T。 法定代表人：郭秋裕。 被执行人：深圳市金来顺集团有限公司，住所地深圳市宝安区宝城建安路东侧新华都大厦**1108（深圳光电大厦），统一社会信用代码91440300664160832F。 法定代表人：陈靖。 被执行人：深圳市立泰恒科技有限公司，，住所地深圳市宝安区宝城建安路东侧新华都大厦**9015深圳光电大厦），统一社会信用代码91440300051524699F。 法定代表人：李康福。 被执行人：陈靖，男，1962年6月6日出生，身份证住址深圳市福田区。 本院在执行申请执行人深圳市佰佳成投资发展有限公司（以下简称佰佳成公司）与被执行人深圳市金来顺集团有限公司（以下简称金来顺公司）、深圳市立泰恒科技有限公司（以下简称立泰恒公司）、陈靖金融借款合同纠纷一案中，拍卖了被执行人立泰恒公司名下位于深圳市宝安区xx一层至十三层共计13套房产（深房地字第**，以下简称涉案房产），并于2020年4月7日作出（2018）粤03执2604号之二通知书，载明承租人周建全承租第九层的租赁合同的起租日晚于房产抵押登记日，故不得对抗拍卖买受人。异议人周建全不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人周建全异议称，其于2015年8月9日与立恒泰公司签署《房屋租赁合同书》，约定将涉案房产9楼作为异议人办公之用，面积为676.15平方米，租赁期限为15年，自2015年8月10日至2030年8月9日。该租赁合同补充条款约定：异议人一次性付清十五年租金和押金给立恒泰公司，异议人同意该款项从立恒泰公司的实际控制人陈靖欠周建全的相关债务中抵扣。故涉案房产第九层的实际使用权人为异议人，异议人有转租权。综上，请求停止执行涉案房产第九层，确认涉案房产第九层的租赁合同继续执行。 本院查明，广发银行股份有限公司深圳分行（以下简称广发行深圳分行）与被告金来顺公司、立泰恒公司、陈靖金融借款合同纠纷一案，案号为（2015）深中法商初字第79号。根据金来顺公司管理人的申请，本院于2016年1月14日裁定本案中止诉讼。在本案恢复审理后，本院根据广发行深圳分行、佰佳成公司的共同申请，依法裁定准许佰佳成公司替代广发行深圳分行作为本案原告参加诉讼，广发行深圳分行退出诉讼。2018年5月17日，本院作出（2015）深中法商初字第79号民事判决，判决如下：一、确认佰佳成公司对金来顺公司享有的债权为：借款本金1.2亿元，从2015年2月21日计至2015年3月19日的利息533866.67元，从2015年3月20日计至2015年11月20日的利息（罚息、复利）（罚息以1.2亿元为基数，复利以533866.67元为基数，均按年利率9.24%计算）；二、佰佳成公司对立泰恒公司提供抵押的深圳市××宝城××路东侧的新华都酒店一层至十三层共计13套房产享有优先受偿权。对借款本金1.2亿元，从2015年2月21日计至2015年3月19日的利息533866.67元，从2015年3月20日计至款项付清之日的利息（罚息、复利）（罚息以1.2亿元为基数，复利以533866.67元为基数，均按年利率9.24%计算），佰佳成公司有权就立泰恒公司提供的上述抵押房产优先受偿，立泰恒公司承担抵押责任后，有权向金来顺公司管理人申报债权；三、立泰恒公司对金来顺公司所欠佰佳成公司的借款本金1.2亿元，从2015年2月21日计至2015年3月19日的利息533866.67元，从2015年3月20日计至款项付清之日的利息（罚息、复利）（罚息以1.2亿元为基数，复利以533866.67元为基数，均按年利率9.24%计算）承担连带清偿责任，立泰恒公司承担保证责任后，有权向金来顺公司管理人申报债权；四、陈靖对金来顺公司所欠佰佳成公司的借款本金1.2亿元，从2015年2月21日计至2015年3月19日的利息533866.67元，从2015年3月20日计至款项付清之日的利息（罚息、复利）（罚息以1.2亿元为基数，复利以533866.67元为基数，均按年利率9.24%计算）承担连带清偿责任，陈靖承担保证责任后，有权向金来顺公司管理人申报债权；五、驳回佰佳成公司的其他诉讼请求。立泰恒公司、陈靖应于本判决生效之日起十日内向佰佳成公司履行上述付款义务，逾期履行则应按照民事诉讼法第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费644469.33元，财产保全费5000元，均由金来顺公司、立泰恒公司和陈靖共同负担。之后，立泰恒公司不服，向广东省高级人民法院提起上诉。由于立泰恒公司收到预交二审案件受理费通知书后,未在交费通知规定的期限内预交二审案件受理费,不履行法定的二审诉讼义务，广东省高级人民法院于2018年8月31日作出（2018）粤民终1601号民事裁定，裁定本案按立泰恒公司自动撤回上诉处理。 依据业已生效的本院（2015）深中法商初字第79号民事判决，由于被执行人没有履行该判决确定的内容，申请执行人向本院申请强制执行，本院立案执行，案号为（2018）粤03执2604号。2019年9月3日，本院在淘宝网网络司法拍卖平台以定向询价结果为起拍价对前述房产进行公开拍卖，申请执行人参与竞买，并竞买成交。申请执行人付清全部房款后，本院裁定将上述13套房产过户至申请执行人名下。2020年4月7日，本院作出（2018）粤03执2604号之二通知书，载明承租人周建全承租第九层的租赁合同的起租日晚于房产抵押登记日，故不得对抗拍卖买受人，现通知房产占有人限期搬出涉案房产第九层。 另查明，根据深圳市不动产资料查询结果表显示，涉案房产第九层于2014年12月8日办理了最高额抵押登记手续，抵押权人为本案原债权人广发行深圳分行，被担保最高债权数额为1.2亿元。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。” 具体到本案，虽然异议人与被执行人立泰恒公司签订了关于涉案房产第九层的租赁合同，但是涉案房产第九层在出租前已设立了抵押权，现因抵押权人要实现抵押权将导致涉案房产所有权变动，根据上述法律规定，设立在后的承租权不能对抗在先的抵押权，异议人周建全亦不能要求涉案房产买受人继续履行原租赁合同。综上，异议人周建全之异议理由，无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下： 驳回异议人周建全的异议请求。 如不服本裁定，可于本裁定送达之日起十日内向广东省高级人民法院申请复议。 审判长 逄 政 审判员 王晋海 审判员 吴文举 二〇二〇年九月二十二日 书记员 林丽美