陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终2097号上诉人（原审被告）：西安草堂山居置业有限公司。住所地：西安市鄠邑区草堂街道环山旅游路。办公地点：西安市民生百货解放路店**。法定代表人：张国阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘洁，女，1980年2月17日出生，汉族，员工，住。委托诉讼代理人：祁再东，男，1993年11月23日出生，汉族，员工，住。被上诉人（原审原告）：陕西华远房地产经纪有限公司。住所地：陕西省西安市高新区科技路**高新国际商务中心****。法定代表人：沈虹，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王**发，北京市中业江川律师事务所律师。委托诉讼代理人：种光，男，1989年4月6日出生，汉族，系法务部副总监，住。上诉人西安草堂山居置业有限公司（以下简称草堂山居公司）因与被上诉人陕西华远房地产经纪有限公司（以下简称华远公司）诉承揽合同纠纷一案，不服西安市鄠邑区人民法院(2019)陕0118民初3758号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。草堂山居公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉诉请求或将案件发回重审；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院判决认定客户退房的原因系甲方所致，与客观事实不符。1、上诉人与被上诉人签订《西安海航置业草堂山居项目营销代理合同》时房屋的销售手续是符合法律要求的。2、在代理合同履行中因政府集中治理原因，政府部门单方撤消了前期已审批颁发的合法手续，致使上诉人开发的房屋被全部拆除，这也是客户退房的根本原因。此情形非上诉人可控制或可以预见的情形，不能归责于被上诉人原因，且上诉人损失也很大。由于政策性原因致使双方合同履行情形发生客观变化，不能认定为“甲方原因造成客户退房”，且因此造成代理合同无法履行的责任亦不应由上诉人承担。二、原审法院认定的代理费金额及计算依据错误。根据双方合同第四条第二款的约定“月度销售任务以甲乙双方书面确认的签约任务指标为准”。上诉人从未书面确认过任务指标、亦从未授权相关代理人代表上诉人签署过销售目标任务。三、原审法院判定上诉人承担利息的计算时间有误，未审查客户实际支付款项到达上诉人账户的时间，仅依据被上诉人提交的起算时间表认定利息计算时间不尊重客观事实。华远公司答辩称：一、一审法院认定客户退房的原因系甲方所致，完全正确。根据双方合同约定，在销售代理服务阶段，上诉人应当向被上诉人保障项目销售主体无任何法律纠纷、提供该项目可合法销售的产品、提供该项目合理的法律依据。随着该项目属于违法建设，上诉人发生合同项下的严重违约行为，被上诉人代理销售无法继续以及客户纷纷退房，当然属于“客户退房的原因系甲方所致”。二、上诉人所谓的政策性原因致使双方合同履行发生客观变化，不能成为其拒不履行合同义务的依据。1、本案并不存在所谓的合同履行情形发生客观变化的事实，项目行政审批许可手续被撤销并不属于客观情形的变化，即使有案外其他第三方的原因导致或影响，但从法律角度，上诉人仍应向被上诉人承担责任。2、从“对价”关系角度，被上诉人在本案诉讼请求中的代理费均是代理销售成功且客户购房款全部到账的情况下计提的，是在被上诉人完成代理销售服务的事实基础之上的。被上诉人提供了服务就应获得相应的报酬。3、从公平、公正法律原则角度，事实上，上诉人逾期支付代理费的违约定为发生时间远远早于项目有关行政许可被撤销的时间。法院应从不能让违约方受益、保护守约方的公平原则出发。4、从市场交易习惯角度，被上诉人作为房地产经纪公司，处于房地产市场产业链底端，被上诉人既然向上诉人提供了代理销售服务，实现可合同目的，就应获得相应的服务报酬。三、一审法院认定代理费金额及计算依据完全正确。被上诉人提交的计算表有充分的计算依据。《目标责任状》就是被上诉人与上诉人之间书面确认的签约指标，上诉人在2018年各个月《目标责任状》上签字人始终为折志晟，上诉人对折志晟授权签订《目标责任状》是客观事实。四、一审法院认定承担利息的起算时间完全正确。按合同约定是以月为单位向被上诉人支付代理费，即违约金应按各月逐月分别计算，一审从最后一个月起算利息，并未增加上诉人义务。依据合同第五条第一款第（二）项约定可看出项目现场无论是买卖合同手续，还是客户购房款到账等重要环节，均是由上诉人实际掌控和办理存档的，被上诉人取得客户房款到账信息、房屋手续资料均是从上诉人处获悉。一审中上诉人不认可被上诉人提交的客户房款到账资料等，法院得知上诉人掌握和备案资料的情况下，明令上诉人整理提交其不认可的相应佐证，但上诉人至今未提交。华远公司起诉至一审法院请求：一、依法判令草堂山居公司立即向其支付销售代理费2244158.86元；二、依法判令草堂山居公司立即向其支付逾期付款的滞纳金269228.67元（暂计算至2018年12月31日，滞纳金一直主张至草堂山居公司实际付清之日止）；三、由草堂山居公司承担本案诉讼费用。原审法院经审理查明，华远公司与草堂山居公司签订了《西安海航置业草堂山居项目营销代理合同》，主要内容如下：“第一条：代理项目概况。一、项目名称：海航草堂山居项目。二、项目坐落位置：西安市环山路与草堂大道交汇处。三、项目建设内容：住宅、商业、酒店、车位，总用地面积：约30万平方米，总建筑面积：约26万平方米。第二条：委托服务内容及期限。甲方（草堂山居）委托乙方（华远公司）提供本项目的全程营销策划、销售代理及其他销售服务工作。一、营销策划服务。3、服务期限：自本合同生效之日起连续服务6个自然月。二、销售代理服务。2、服务期限：自本项目正式开盘销售起至本项目销售面积达到可售面积的80%时止。第四条：全案营销代理费用。一、前期营销策划阶段。…二、中后期销售代理服务阶段。1、本项目销售代理费基本计提比例为1.6%，根据每月签约额达到月度签约任务的比例不同，采用浮动代理费率计提。三、违约责任。1、如甲方原因造成甲方超过约定付款期限7日仍未向乙方支付费用，则甲方须按延迟支付的天数每日向乙方支付未付款项万分之五的滞纳金。如甲方逾期支付超过一个月，则乙方有权要求解除本合同，并要求甲方支付所有欠付的款项。第六条：对客户退房的处理办法。一、如因甲方原因造成客户退房，已支付的销售代理费用乙方不予返还；对于未支付的销售代理费用甲方应予支付，不冲减乙方已完成的销售任务指标…”合同签订后华远公司按约定提供前期营销策划服务工作，2016年9月8日2017年4月6日草堂山居公司取得了第一个商品房预售许可证，华远公司按合同约定履行代理销售义务。后因草堂山居公司开发项目违反法律规定，2018年7月13日政府通知草堂山居公司停止销售，2018年10月21日草堂山居公司开发所有建设被有关部门强制拆除。2018年1月至8月（2018年7月26日前签约并向草堂山居公司交款）销售代理费草堂山居公司未按约定向华远公司支付。华远公司索要销售代理费未果，遂持前述诉称诉至法院。本案在审理过程中，因双方意见分歧较大，致调解无效。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。华远公司与草堂山居公司签订《西安海航置业草堂山居项目营销代理合同》,应按合同约定履行各自义务。华远公司按合同约定完成销售代理工作，草堂山居公司应按约定给付代理费。合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。开具增值税发票属行政法律关系，系合同的附随义务，法院不做处理。客户退款属草堂山居公司原因所致，根据合同第六条第一项：“如因甲方原因造成客户退房，已支付的销售代理费用乙方不予还还；对于未支付的销售代理费用甲方应予支付，不冲减乙方已完成的销售任务指标。”故对草堂山居公司以上辩解理由依法不予采信。合同中约定的滞纳金过高，法院酌情予以核减。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、西安草堂山居置业有限公司于本判决生效后十五日内给付陕西华远房地产经纪有限公司销售代理费2244158.86元，并承担该款自2018年8月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至实际给付之日。二、驳回陕西华远房地产经纪有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费26910元，由陕西华远房地产经纪有限公司负担2910元，西安草堂山居置业有限公司负担24000元。经审理查明，原审判决查明事实属实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，华远公司与草堂山居公司签订《西安海航置业草堂山居项目营销代理合同》,双方应按合同约定履行各自的义务，华远公司按合同约定完成销售代理工作，草堂山居公司应按约定支付代理费。根据华远公司提交的客户的签约合同内容确认单、付房款收据以及有上诉人公司代表折志晟签字目标责任状等证据，草堂山居公司共欠华远公司2018年1月至8月的销售代理费2244158.86元。草堂山居公司虽对该费用数额提出异议，但并未能提交足够的证据支持其意见。故本院对草堂山居公司关于原审判决销售代理费认定错误的上诉理由不予采信。但因草堂山居公司开发的涉案项目违反法律规定，房屋销售合同均被解除，该项目建筑已被有关部门强制拆除，同时华远公司代理销售房屋毕竟也付出了劳动，从公平原则考虑，本院对草堂山居公司应支付给华远公司的代理费酌情予以减少，酌定由草堂山居公司按60%向华远公司支付销售代理费，计1346495.3元。原审判决认定从2018年8月1日其计算该款项利息并无不当。综上，草堂山居公司部分上诉理由成立，原审判决依法应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市鄠邑区人民法院（2019）陕0118民初3758号民事判决第二项；二、变更西安市鄠邑区人民法院（2019）陕0118民初3758号民事判决第一项为：西安草堂山居置业有限公司于本判决生效后十五日内给付陕西华远房地产经纪有限公司销售代理费1346495.3，并承担该款自2018年8月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至实际给付之日。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。一审案件受理费26910元，由陕西华远房地产经纪有限公司承担12518元，由西安草堂山居置业有限公司承担14392元；二审案件受理费25940元，由陕西华远房地产经纪有限公司承担10376元，由西安草堂山居置业有限公司承担15564元。本判决为终审判决。审 判 长 邹守鸣审 判 员 杨晓昱审 判 员 张 楠二〇二〇年九月二十二日法官助理 孙静文书 记 员 崔诚浩