安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终4954号 上诉人（原审被告）：安徽元一大酒店有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区胜利路**。 法定代表人：郑祖意，董事长。 委托诉讼代理人：侯艳，上海锦天成（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张成于，男，1975年11月12日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：刘浩，安徽天禾律师事务所律师。 原审被告：安徽元一房地产发展有限公司，住，住所地安徽省合肥市新站区铜陵北路与颍河路交口新站总部经济大厦****/div> 法定代表人：赵萍，执行董事。 委托诉讼代理人：侯艳，上海锦天成（合肥）律师事务所律师。 上诉人安徽元一大酒店有限公司(以下简称元一大酒店)因与被上诉人张成于、原审被告安徽元一房地产发展有限公司(以下简称元一房产公司)商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初3419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 元一大酒店上诉请求：撤销原判第一项、第四项，改判驳回张成于原判第一项和第五项的诉讼请求。事实与理由：1.一审判决关于元一大酒店支付逾期交房违约金825804元的诉讼时效认定错误。根据张成于与元一房产公司签订的《商品房买卖合同》及补充合同的约定，涉案房屋约定的交付时间为2014年11月28日，违约金的诉讼时效期间应当从案涉合同约定的交付期限届满之次日起计算。元一房产公司未在约定期限2014年11月28日前满足相关条件交房，张成于在次日即2014年11月29日即知道其权利受到损害，故应从该日起算诉讼时效期间，在《中华人民共和国民法总则》未生效前，即应按《中华人民共和国民法通则》规定的2年诉讼时效计算，故张成于关于逾期交房违约金的诉讼时效已于2016年11月28日期满，其在2019年3月提起诉讼主张的逾期交房违约金早已超过诉讼时效。一审法院将诉讼时效起算时间错误理解成逾期交房侵权行为的终结之日，属判决适用法律错误。2.元一大酒店具有完全独立的法人地位，财务经营均独立，不应对元一房产公司的经济责任承担连带责任。合肥市瑶海区人民法院均有相应生效判决确认两主体是独立运营的法人主体，元一大酒店二审已提供证据予以证明，故一审法院认定事实不清，适用法律错误，应予以改判。 张成于辩称，一审认定逾期交房违约金的起算点正确。从合同约定的交房时间起，元一房产公司就存在逾期交房行为，违约责任的大小需到实际交房之日才能固定，且该违约行为是持续行为，具有连续性和不可分割性，一审基于该违约行为的持续性认定诉讼时效正确。另元一大酒店未能举证证明财产独立性，一审判决元一大酒店承担连带责任正确。 元一房产公司述称，同意元一大酒店的上诉请求。 张成于向一审法院起诉请求：1.判令元一房产公司向张成于支付逾期交房违约损失2747808元（以已付房款7308000元为基数，按每月2%标准自2014年11月29日计算至2016年6月15日）；2.判令元一房产公司立即将张成于购买的坐落于长丰县双墩镇凤麟路与泉阳路交口元一双凤湖国际旅游度假村项目六期91幢101、201、301、地下室、地下室的房屋办理房地产权证所需资料报送产权登记机关备案，并办理房地产权属证书；3.判令元一房产公司向张成于支付逾期办理房地产权属证书违约金4087608元（以已付房款7308000元为基数，按每月2%标准自2016年9月16日暂算至2019年1月3日，此后按此标准顺延算至元一房产公司为原告实际办理房地产权属证书时止）；4.判令元一房产公司向原告支付律师代理费35000元；5.判令元一大酒店对元一房产公司的上述第一、三、四项债务承担连带责任；6.本案的全部诉讼费用由元一房产公司、元一大酒店承担。 一审法院认定事实：2013年7月5日，张成于（买受人）与元一房产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：20130026870011ＹＹ20130001），约定：张成于购买元一房产公司开发的位于长丰县（单元）1（层）101、201、301、地下室、地下室室、号），该房建筑面积768.47㎡，按套（单元）计价，单价每平方米9509.81元，总金额7308000元；买受人采取分期付款方式，于2013年7月5日支付首付房款2930000元、于2014年1月4日前支付第二笔房款2190000元、于2014年7月4日前支付第三笔房款2188000元；出卖人应当于2014年6月28日前交付该商品房；出卖人逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要有出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。该合同附件四：《合同补充协议》约定:关于房屋交付的补充约定为该房屋具体时间以出卖人发放《入伙通知书》载明的交房时间2014年11月28日为准（不迟于前述交房日期），买受人对此无异议；出卖人发出入伙通知的形式可以是电话、传真、信函、报纸公示等形式；买受人所买的房屋，该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托出卖人或出卖人指定代办单位统一办理。上述合同还约定了其他事项。同日，上述《商品房买卖合同》办理了商品房网上认购备案，网上备案合同编号是1307700361。 上述合同及协议签订后，张成于依约支付了全部购房款。2016年6月15日，元一房产公司与张成于办理了涉案房产的交付手续。 另，元一房产公司为有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资），由元一大酒店作为法人股东设立。 一审庭审中，张成于陈述，元一房产公司人员是以电话方式通知其办理房屋交付。元一房产公司陈述，2016年交房后就将办理权属登记需要有出卖人提供的资料报产权登记机关备案，现无证据提交；因涉案房屋在建时元一房产公司就已将土地抵押给了金融机构，所以导致产权证在未解押的情况下，无法办理下来。 一审法院认为，张成于与元一房产公司签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》系双方在协商一致的基础上达成,意思表示真实,内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定履行合同义务。本案的争议焦点是： 一、元一房产公司逾期交房的时间、逾期办理权属登记及如何承担违约责任。案件查明，涉案房屋交付双方约定于2014年11月28日，实际于2016年6月15日办理交付手续，至今未办理房地产权属证书，且未办理的原因是涉案房屋在建时元一房产公司已将土地抵押给了金融机构未解押所致。元一房产公司未按双方《商品房买卖合同》约定交房、并因抵押未解押不能办理房地产权属登记构成违约，元一房产公司除应积极将办理房地产权证所需资料报送产权登记机关备案，为张成于办理房地产权属证书外，应承担违约责任。至于元一房产公司违约责任，依双方逾期交房的自交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已交付房款万分之二的违约金；因元一房产公司的责任，不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，按已付房价款的1%支付违约金的约定，元一房产公司逾期交房565天，违约金为825804元（7308000元×0．2‰×565天）；逾期办理权属登记违约金为73080元（7308000元×1％）。张成于诉请元一房产公司逾期交房、逾期办理权属登记，给其造成了重大的经济损失，要求按已付房款的月2%标准分别计赔逾期交房、逾期办理权属登记违约损失，未提供相应证据，其主张缺乏事实依据，不予支持。元一房产公司辩称其2016年1月31日向张成于邮寄送达《交付通知书》通知其涉案房屋于2016年2月1日起交付，未提供有效证据证明，不予采信。 二、张成于的诉请是否超过诉讼时效。本案系商品房销售合同纠纷，逾期交房的违约行为具有持续性，开发商逾期交房违约责任应为因持续的逾期交房违约行为而产生的按日计算的违约金之和，即逾期交房的侵权行为持续存在，诉讼时效应当从该侵权行为终结之日开始计算，故本案张成于接收涉案房产之日即2016年6月15日为诉讼时效起算点，张成于主张元一房产公司逾期交房和逾期办理权属登记的违约责任，均在诉讼时效期间内。元一房产公司抗辩张成于的诉请已超过诉讼时效，缺乏事实和法律依据,不予采信。 三、元一房产公司是否承担张成于的律师代理费。张成于虽因本案诉讼产生了律师代理费，但双方在合同中未就律师费进行约定，故张成于要求元一房产公司承担给付律师费用的请求，缺乏法定或约定依据，不予支持。 四、元一大酒店是否对元一房产公司的涉案债务承担连带责任。元一房产公司系元一大酒店独资设立的一人有限责任公司，作为一人有限责任公司的股东，元一房产公司提交的纳税申报表(P1-2)，不能够充分证明其公司财产独立于元一大酒店自己的财产，依法元一大酒店应对元一房产公司的涉案债务承担连带责任。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定,判决:一、安徽元一房地产发展有限公司于判决生效之日起十日内向张成于支付逾期交房违约金825804元；二、安徽元一房地产发展有限公司于判决生效之日起十日内将张成于购买的位于安徽省长丰县（单元）1（层）101、201、301、地下室、地下室室、号）的房屋办理权属登记所需资料报送产权登记机关备案，并办理房地产权属证书；三、安徽元一房地产发展有限公司于判决生效之日起十日内向张成于支付逾期办理权属登记违约金73080元；四、安徽元一大酒店有限公司对上述（一）、（三）项安徽元一房地产发展有限公司的给付义务承担连带责任；五、驳回张成于的其他诉讼请求。案件受理费59890元，由张成于负担47102元，安徽元一房地产发展有限公司负担12788元。 二审中，元一大酒店向本院提交元一大酒店、元一房产公司的2019年度财务审计报告、2017年度和2018年度纳税申报表，证明元一大酒店与元一房产公司是两家财务独立、运营独立、单独账务处理、单独各自纳税的公司，具有独立的企业法人地位，不存在人格混同的情形。张成于质证认为，对于2019年度财务审计报告，真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。审计报告是针对2019年度，而本案房屋买卖发生在2013年，交付房屋是2016年6月，2019年度财务审计报告无法证明案件发生时两家公司财产具有独立性，两家公司应针对案件发生时间进行专项财务审计。对于2017年度和2018年度纳税申报表，真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，无法证明案件发生时两家公司财产具有独立性。本院对元一大酒店所举证据的真实性予以确认，对证明目的不予确认。 对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。 二审另查明，赵萍系元一房产公司的法定代表人、执行董事，其同时在元一大酒店担任监事。 本院认为，元一房产公司与张成于所签《商品房买卖合同》约定，元一房产公司逾期交房，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已交付房款万分之二的违约金。涉案房屋约定交付时间为2014年11月28日，实际交付时间为2016年6月15日，期间元一房产公司逾期交付房屋的行为一直处于连续地不间断状态，应视为连续侵权行为。且合同约定的逾期交房违约金也是根据违约行为的持续发生按日累加计算的，相对于张成于而言，主张自约定交付之日至实际交付之日的逾期交房违约金属于其整体权利。2016年6月15日张成于接收涉案房产，元一房产公司的侵权行为终结，一审法院认定张成于以该时间节点作为诉讼时效起算点，要求元一房产公司承担逾期交房和逾期办理权属登记的违约责任，未超过诉讼时效，并无不当，本院予以确认。元一大酒店关于一审诉讼时效认定错误的意见，本院不予采信。 关于元一大酒店对元一房产公司在本案中的给付义务是否承担连带责任。元一房产公司对于一审判决未依法提起上诉，视为认可。《中华人民共和国公司法》第六十四条规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”元一房产公司是元一大酒店设立的一人有限责任公司，两公司的董事、监事亦存在混同，现仅凭元一大酒店提交的财务审计报告及纳税申报表不足以证明元一大酒店的财产独立于元一房产公司的财产。因此，元一大酒店上诉主张不承担连带责任，依据不足，本院不予支持。 综上所述，元一大酒店的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12788.84元，由安徽元一大酒店有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 沈 静 审判员 陆建群 审判员 王 莉 二〇二〇年九月十日 法官助理吴丁蔷 书记员俞文静 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。