苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0506民初3292号原告：苏州东和置业有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇金枫南路**。法定代表人：平苏军，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐建祥，江苏悦孚律师事务所律师。被告：袁高兵，男，1979年8月27日生，汉族，住苏州市。原告苏州东和置业有限公司（以下简称东和置业公司）诉被告袁高兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，依法由审判员吴宁剑适用简易程序公开开庭进行了审理。原告东和置业公司的委托诉讼代理人徐建祥，被告袁高兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东和置业公司向本院提出诉讼请求：1、确认房屋租赁合同于2019年3月9日解除；2、判令被告立即支付2017年9月1日至2019年3月9日租金523809元(345109/365*554=523809元)；3、判令被告支付违约金52381元(523809*10%=52381元)；4、判令被告支付2019年3月10日至2020年3月9日占有使用费354139元(2019年3月10日至2019年8月31日174天345109/365*174=164518元，2019年9月1日至2020年3月9日191天362364/365*191=189621元，合计：354139元)；5、判令被告支付原告为被告改建加固和供水增容所发生的费用126400元；6、判令被告支付2016年9月1日至2019年3月1日30个月物业费154390元(1017.06*5.06*30)；7、判令被告支付原告律师费52000元；上述7项金额合计1263119元；8、诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第六项诉讼请求为，要求被告支付自2018年7月1日至2019年12月31日共计18个月的物业费损失92734元。事实和理由：2016年7月14日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告租赁木渎中山东路98号“花样城”7幢103室、106室、111室、119室一至二层，租用面积约1017.06平方米，合同对租赁用途、租赁期限、免租期、租金支付、物业费承担、违约责任等均进行了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定，把上述房屋交给被告使用，同时原告应被告要求对被告承租房屋相应部位进行加固，对供水进行增容。因被告严重拖欠租金，本应正常开业的店铺一直未能开业，为此原告于2019年3月7日向被告发出“合同解除通知书”，被告于2019年3月9日签收。被告的行为表明其无意继续履行合同，原告的合同目的已无法实现，且已给原告造成了较大损失，为维护原告权益，特向贵院提起诉讼。被告袁高兵辩称，双方签订租赁合同时，口头约定两年的免租期，但原告在租赁合同上仅写了一年的免租期。其原本租赁涉案房屋用来开设洗浴中心，故对供水需要增容，对承租房屋相应部位需要加固。之后，因其他装修问题，洗浴中心未开成。其于2018年8、9月份向原告招商部程经理表示过要退租，后与程经理无法联系，其于2019年年初联系原告办公室主任，表示了租金未交的相关原因，之后就于2019年3月9日收到原告发出的解除通知。本院经审理认定事实如下：2016年7月14日，原告东和置业公司（出租方、甲方）与被告袁高兵（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告位于苏州市吴中区木渎中山东路98号“花样城”7幢103室一、二层、106室一、二层、111室一、二层房屋，房产面积为1017.06平方米，用于乙方开设“浴场+棋牌+足浴以及配套理发店”。租赁期限自2016年9月1日至2024年8月31日，交房时间约在2016年9月1日，开业时间约在2017年1月1日之前。租金：第一至第三年度，2016年9月1日至2019年8月31日，345109元/年；第四至第六年度，2019年9月1日至2022年8月31日，362364元/年。物业管理费：每月每平方米5.06元，按建筑面积计算，由乙方自行缴纳。第一年度内自甲方房屋交付日起提供租金免租期12个月（含装修期），乙方只支付物业管理费。租赁期当季租金于起始月的5日前结算并支付。乙方应于签订本合同5天内向甲方付清保证金人民币4万元。乙方延迟支付租金和管理费每年累计一个月以上，甲方有权解除合同，收回出租房屋，乙方须向原告支付违约金。乙方应在本合同提前解除当日将已恢复至附件所列的交付标准或甲方同意接受的状态的涉案房屋归还甲方，并由双方应交接清单对该房屋进行验收。双方还约定，甲乙双方已就加固方案及供水方案达成一致（详情见附件加固方案及供水协议），若甲方出租给乙方的房屋进行加固及增加供水后，乙方以各种理由拖延进场，甲方有权单方面解除合同，乙方应承担甲方因进行商铺结构加固及增加供水所产生的一切费用及拖延时间的相关损失。合同还约定，任何一方违约，致本协议解除，应当向对方支付违约金并承担因此发生的诉讼费、律师费。后，被告向原告支付了3万元租赁保证金，原告于2016年9月1日将涉案房屋交付给被告。另查明，2016年5月，原告和苏州木渎自来水公司签订《供水协议》一份，原告要求安装DN50水表一只。双方约定接水工程41400元，合同签订后7天内，东和置业公司即付清工程款。该水表仅考虑木渎花样城商业7号楼108室的生活用水。原告于2016年8月2日向苏州木渎自来水公司转账支付水表安装费41400元。苏州木渎自来水公司于2016年8月18日向原告开具了41400元的增值税发票。2016年6月21日，原告工程部负责人与被告签订《E楼三层屋面加固确认书》一份，双方对需在E楼三层屋面上放置冷热蓄水箱、空调循环水箱、空调主机、供水设备等设施而对E楼局部梁柱的加固处理达成相应方案。2016年7月28日，东和置业公司（甲方）与苏州金旭达结构工程加固有限公司（以下简称金旭达公司、乙方）签订《加固工程施工合同》一份，约定金旭达公司为原告实施“花样城”E楼新增设备加固工程，总工期40日历天，工程合同总价85000元。原告于2016年11月18日、2018年10月23日各向金旭达公司支付80750元、4250元，金旭达公司于2016年10月8日向原告开具了85000元的增值税发票。2019年3月7日，原告向被告寄送《解除合同通知书》，内容如下:被告承租木渎花样城7幢103、106、111室房屋后严重拖欠房租，且本应开设的店铺至今还未开业。现通知你：双方的房屋租赁合同于2019年3月7日解除，请你在2019年3月13日前结清所欠房租及其他费用。请你在2019年3月13日前腾空承租房屋内的物品和装修等附属设施并归还房屋，逾期归还房屋视为你放弃房屋内的一切物品及装修，我司可自行处置，并有权要求你支付因处置房屋内物品和装修发生的一切费用。被告于2019年3月9日收到该解除合同通知。还查明，被告于2017年3月30日向本院起诉苏州腾柏装饰工程有限公司（以下简称腾柏装饰公司）。被告称，2016年9月1日，其与腾柏装饰公司签订《苏州腾柏装饰工程有限公司合同》一份，其将位于苏州市吴中区木渎镇中山东路98号花样城7幢103、106、108、111号浴室装修工程发包给腾柏装饰公司，承包方式为包工、包基础施工材料，装修面积为1300平方米。2016年10月底，腾柏装饰公司完成了墙体拆除及现浇面工程的施工，其支付了墙体拆除费用24500元及现浇面工程176000元。后该现浇面工程出现大面积裂缝、沉降问题，存在显著的安全隐患。其立即要求腾柏装饰公司进行修复，腾柏装饰公司表示无法修复，并于2016年11月撤离现场。腾柏装饰公司施工质量存在重大安全隐患，其已支付的现浇面工程款176000元腾柏装饰公司应予以返还。腾柏装饰公司辩称，现浇面完工时是完好的，之所以出现裂缝、沉降，系袁高兵匆忙安排第三方施工没有进行必要的保养，且第三方如何施工其不清楚，并非其施工原因引起的。后，本院于2017年12月20日作出（2017）苏0506民初2509号民事判决，判决腾柏装饰公司返还袁高兵工程款人民币176000元。腾柏装饰公司对该判决不服，上诉至苏州市中级人民法院，苏州市中级人民法院于2018年6月4日维持了本院判决。上述装修现还遗留在涉案房屋内。再查明，原告向被告出租的7幢103室、7幢106室、7幢111室层房屋的不动产权属登记在苏州市吴中区木渎镇灵岩村经济合作社名下，建筑面积共计1018.16平方米。该经济合作社于2016年12月13日在原、被告双方签订的房屋租赁合同空白处盖章以作见证。为主张本案债权，原告与江苏悦孚律师事务所签订《委托代理合同》，约定原告应给付律师费52000元，江苏悦孚律师事务所向其开具了52000元的律师费发票，原告向该所转账支付了52000元。庭审中，原、被告双方一致确认，原告向物业公司支付了涉案房屋自2018年7月1日至2019年12月31日的物业费共计92732.4元。但，被告表示，收到解除函之后的物业费与其无关。另，原告表示，虽被告没有腾退，也未对涉案房屋内的装修进行处理，但为了减少双方损失，其确认涉案房屋由其于2020年3月9日收回，其之后将会对该房屋内的残留装修进行拆除。以上事实，由当事人提供的租赁合同、施工合同、加固确认书、供水协议、转账凭证、发票、解除合同通知书、委托代理合同、当事人陈述及庭审笔录等证据予以证实。庭审中，被告表示其收到解除合同通知书后，向原告表示涉案房屋内的物品其不要了。且，原告在该通知书中写明若其在2019年3月13日之前未腾退，则应由原告自行处置相应物品。原告称，被告为增加经营面积，在2楼增建了一半面积的隔层，现成烂尾状态且有重大隐患，对该烂尾工程的清理涉及到巨大清理费用，不好清理，该房屋目前还是这个状态。此外，被告还提供于2015年5月26日向程浩转账4万元的证据，其称程浩让其支付10万元享受两年免租期，还有6万元其通过现金支付给程浩。对此，原告称，程浩并非原告员工，只是其委托的招商公司的员工，其未委托程浩向被告收取租金。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告双方约定，被告逾期支付租金、管理费每年累计一个月以上，视为被告根本违约，原告有权单方解除合同。被告在经过一年免租期后，从未向原告支付过租金，直至于2019年3月9日收到原告的解除合同通知书，故原、被告双方的租赁合同已于2019年3月9日解除。根据双方合同约定的租金标准，被告理应向原告支付自2017年9月1日至2019年3月9日的租金共计523809元，因被告已向原告支付租赁保证金3万元，故应在上述款项中抵扣，被告还应向原告支付上述期间租金493809元。程浩并非原告人员，原告亦未委托程浩向被告收取租金，被告所作其向程浩支付的10万元即为涉案房屋的租金的辩称，本院不予采纳。因被告违约，故原告向被告主张违约金52381元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原、被告双方解除合同后，被告理应向原告返还租赁物。虽原告在解除合同通知书中表示，被告逾期腾房原告可自行处置店内物品，但该条款不应视为对原告要求被告腾退房屋权利的限制，何况涉案房屋已由被告进行装修准备用作浴室经营，对原告的自行处置亦构成障碍。被告理应按照合同约定的租金标准向原告支付因逾期搬离房屋而给原告造成的房屋占有使用费损失。但，考虑到原告亦有及时止损的义务，其亦自行确认于2020年3月9日收回了涉案房屋。故本院酌定被告应向原告支付自2019年3月10日至2019年12月31日的房屋占有使用费285306元。因原、被告双方一致确认，原告已向物业公司支付自2018年7月1日至2019年12月31日的物业费共计92732.4元，而按合同约定，物业费应由被告支付，故被告还应向原告支付上述期间物业费损失92732.4元。原、被告双方的房屋租赁合同约定，原告出租给被告的房屋进行加固及增加供水后，被告以各种理由拖延进场时间，原告有权单方面解除合同，被告应承担原告因进行商铺结构加固及增加供水所产生的一切费用。现原告提供了《加固工程施工合同》、《供水协议》及相关付款凭证和发票，足以形成完整的证据链，证实原告为加固及增加供水花费126400元，故被告理应向原告支付该费用。另，原告主张被告承担律师费52000元，符合当事人之间的约定和相关律师费收费标准，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告苏州东和置业有限公司与被告袁高兵于2016年7月14日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月9日解除。二、被告袁高兵于本判决生效之日起十日内向原告苏州东和置业有限公司支付租金人民币493809元及违约金人民币52381元。三、被告袁高兵于本判决生效之日起十日内向原告苏州东和置业有限公司支付自2019年3月10日至2019年12月31日的房屋占有使用费人民币285306元。四、被告袁高兵于本判决生效之日起十日内支付原告苏州东和置业有限公司改建加固和供水增容所发生的费用人民币126400元。五、被告袁高兵于本判决生效之日起十日内向原告苏州东和置业有限公司支付自2018年7月1日至2019年12月31日共计18个月的物业费损失人民币92732.4元。六、被告袁高兵于本判决生效之日起十日内向原告苏州东和置业有限公司支付律师费人民币52000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币8084元，由被告袁高兵负担（被告负担部分已由原告预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付，原告预交的诉讼费用本院不再退还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行营业部，帐号：10×××76。（此页无正文）审 判 员 吴宁剑二〇二〇年九月二十一日法官助理 姚 伊书 记 员 李 萍