河南省商水县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1623民初2086号原告：何伟，男，汉族，1982年10月27日出生，住商水县。委托诉讼代理人：王冬冬，河南明辨（商水）律师事务所律师。被告：郭俊凡，女，汉族，1975年1月24日出生，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：张博，河南商振律师事务所律师。被告：刘新传，男，汉族，1961年7月17日出生，住商水县。原告何伟为与被告郭俊凡、刘新传执行异议之诉一案，于2020年5月21日向本院起诉。本院于当日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年6月11日公开开庭进行了审理。原告何伟及委托诉讼代理人王冬冬、被告郭俊凡及委托诉讼代理人张博、被告刘新传到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何伟向本院提出诉讼请求：1、依法撤销商水县人民法院（2020）豫1623执422号、（2020）豫1623执异16号执行裁定，不得对原告的周口慈善公益园小区13号楼3-602房屋进行执行；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被查封房屋的所有权人并不是被告刘新传，原告才是被查封房屋的实际权利人，商水县人民法院（2020）豫1623执422号及（2020）豫1623执异16号执行裁定应当予以撤销。涉案房屋虽是周口慈善公益园出卖给刘新传的，但由于涉案房屋无法办理所有权登记，房屋一直未办理登记。2017年刘新传将该房屋转卖给李某，李某支付了对价。2017年底，在周口凯达房屋中介有限公司的促成下，李某将该房屋租赁给王涛，王涛一直在该房屋居住。2019年4月份，李某将该房屋转卖给原告何伟，现原告在该房屋实际居住。首先，由于涉案房屋一直不能办理房屋所有权登记，刘新传虽与周口慈善公益园签订了买卖合同，根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”之规定，刘新传并不能当然享有所有权，商水县人民法院（2020）豫1623执422号及（2020）豫1623执异16号执行裁定认定的涉案房产系在刘新传名下的房产，认定事实错误。在无法确定刘新传是否享有涉案房屋所有权的情况下，查封该房屋，于法无据。另外，即使该房屋所有权归刘新传所有，但该房屋已经出卖给李某，且李某支付了全部价款并实际占有居住，而且未能办理房产登记的原因也是由于周口慈善公益园或者说刘新传，李某对未能办理过户登记不存在任何过错，因此根据《最高法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在第三人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，李某在交付全款并占有房屋后，就享有了排除执行的权利，刘新传的其他债权人不能再就该房屋申请执行。之后李某又将该房屋出卖给原告，原告向李某支付了全款，并实际占有居住该房屋，而且不能办理过户登记的原因也不在原告，因此商水县人民法院（2020）豫1623执422号执行裁定书裁定查封原告的房屋，没有事实和法律依据。综上所述，涉案房屋所有权人并不是刘新传，查封涉案房屋以期偿还刘新传的债务，于法无据，而且即使涉案房屋所有权人为刘新传，原告也享有排除执行的权利，原告才是涉案房屋的实际权利人。商水县人民法院（2020）豫1623执422号裁定在未查明实际权利人的情况下，查封涉案房屋，没有事实和法律依据。（2020）豫1623执异16号裁定在未实际查明房屋实际权利人的情况下，驳回原告的执行异议，更是于法无据。为此，原告依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条之规定，诉至贵院，望判如所请。被告郭俊凡辩称，1、原告不是法院查封的涉案房屋的所有权人。首先，涉案房屋占用的土地，使用权登记在周口慈善公益园名下，周口慈善公益园依法建造商品房后对外出售，于2014年4月1日出卖给了刘新传，刘新传系房屋的所有权人；其次，依据《物权法》之规定，不动产的权属应当以登记为生效要件，由于刘新传在购买房屋后并未对外出卖房屋，原告并没有合法取得房屋的权属，房屋也没有登记在原告名下，原告并非房屋的所有权人；再者，即便原告有向他人购买房屋的情况，也是其与他人之间的债权关系，并不能发生物权的效力。因此，原告并非涉案房屋的所有权人。2、原告的诉请不成立。由于原告并非房屋所有权人，法院的执行措施与原告无关，原告提出的异议不能排除执行措施，依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24、25条规定，原告本诉请求是不能成立的。综上所述，法院的执行措施是正确的，并未侵犯原告的任何权益，原告本诉请求无事实根据和法律依据，应当予以驳回。被告刘新传辩称，买房子是郭俊凡交的钱，但是购房合同是我签订的，目的是为了贷款。原告何伟向本院提交了下列证据：1、刘新传商品房买卖合同、购房发票原件、刘新传出具的房屋买卖结算证明、李某汇款证明两份、李某身份证复印件、刘新传户口本复印件、刘新传身份证复印件、刘见华身份证复印件，证明刘新传将房屋转让给李某并交付了合同原件及房屋，李某向刘新传交付了房款25万元。2、李某与王涛房屋租赁合同、中介费收据，周口森泰物业服务有限公司证明。证明在周口凯达房屋中介有限公司融辉城分公司的促成下，李某将房屋租赁给王涛，之后由李某缴纳物业费，上述二组证据能够证明李某已经就本案房屋享有排除执行的权利。3、李某与何伟房屋买卖合同及收款收据、转款凭证、取款凭证、县直一小证明、李某存款凭证。证明李某将该房屋转卖给了原告何伟，何伟支付了房价30万元。4、物业费交款单、电费缴费单、美景康城业主手册。证明原告何伟为涉案房屋的实际业主，不应执行该房屋。上述3、4组证据证明何伟通过与李某签订合同取得本案房屋的实际权利且支付了对价并占有使用，更享有排除他人因与刘新传之间的纠纷而执行的权利。5、到庭证人李某证言，证明涉案房屋是李某从刘新传手中购买的，后转卖给了原告何伟。被告郭俊凡向本院提交了商品房买卖合同和协议各一份，以此证明涉案房屋为刘新传所有。被告刘新传未向本院提交证据。经过庭审质证，对于原告提交的证据，本院认为原告提交的上述证据与本案的案件事实有关联，符合证据的合法性、真实性、关联性的原则，且相互印证能够形成证据链条，故对上述证据的证明力本院予以认定。对于被告郭俊凡提交的被告刘新传出具的协议，因刘新传系本案的被告，与本案存在利害关系，故对该份证据的证明效力，本院不予认可；对于被告郭俊凡提交的商品房买卖合同，仅能证明涉案房屋原始购买人为被告刘新传，不能证明涉案房屋现在的所有权人就是被告刘新传，故被告郭俊凡提交的上述证据不足以达到其证明目的。依据有效证据，本院确认以下案件事实：2014年4月1日，被告刘新传与周口慈善公益园签订了商品房买卖合同，购买了涉案房屋周口慈善公益园住宅小区13号楼3-602房，该房屋至今未办理产权证。2017年10月16日，被告刘新传将该房屋以25万元的价格转卖给李某，李某支付了房款25万元。2017年12月28日，在周口凯达房屋中介有限公司的促成下，李某将该房屋租赁给王涛，后王涛一直在该房屋居住。2019年4月8日，李某将该房屋以30万元的价格转卖给原告何伟，原告何伟支付了房款30万元，现原告何伟对涉案房屋实际占有并居住。同时查明，郭俊凡诉刘新传借款合同纠纷一案，本院于2018年3月22日作出（2018）豫1623民初1299号民事判决书，判决刘新传偿还郭俊凡借款本金25万元及相应利息。判决书生效后，刘新传未按判决履行，郭俊凡向本院申请强制执行。本院立案执行后，于2020年4月28日对涉案房屋周口慈善公益园住宅小区13号楼3-602房予以查封。2020年5月8日，原告何伟向本院提出书面异议，请求撤销本院（2020）豫1623执422号执行裁定书，不得对涉案房屋周口慈善公益园住宅小区13号楼3-602房予以执行。本院于2020年5月11日作出（2020）豫1623执异16号裁定书，驳回了原告何伟的异议申请。2020年5月21日，原告何伟向本院提起执行异议之诉，请求本院依法判决。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在第三人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，在本院对涉案房屋查封之前，原告何伟就从李某手中购买了该房屋，并支付了房款30万元，原告何伟与李某之间的买卖合同关系，合法有效，依法应受法律保护。现原告何伟实际占有并居住该房屋，原告何伟对房屋的取得属于善意取得者，且未能办理过户登记原告何伟不存在过错，故原告何伟要求不得对涉案房屋周口慈善公益园小区13号楼3-602房屋进行执行具有事实与法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：不得对周口慈善公益园小区13号楼3-602房屋进行执行。案件受理费100元，由被告刘新传负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判长  吕中喜审判员  杨立军审判员  訾连国二〇二〇年九月二十一日书记员  王**浩