云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终2226号上诉人（原审原告）周超，男，汉族，1992年7月9日出生，云南省曲靖市罗平县人，大学文化，居民，住曲靖市罗平县。委托诉讼代理人万永波，云南天外天（昭阳）律师事务所律师。代理权限：特别授权。上诉人（原审被告）昭通鸿卓房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91530600584835895Q）。住所地：云南省昭通市昭阳区守望乡甘河村**（原师专南校区）法定代表人李静，该公司总经理。上诉人周超与上诉人昭通鸿卓房地产开发有限公司（以下简称昭通鸿卓公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服云南省昭通市昭阳区人民法院(2020)云0602民初289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，因上诉双方未提交新证据书面进行了审理。本案现已审理终结。周超不服一审判决提出上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。一审法院认定上诉人签署的《接房申明》系上诉人自愿确认于2018年9月30日接受房屋的事实认定错误，虽然上诉人对《交房公告》的真实性予以认可，但按照双方合同约定被上诉人交付房屋应当经综合验收合格方可交付，被上诉人还达不到交房条件，所以公告内容不合法。另《接房申明》虽然记载“本人于2018年9月30日之前接收房屋。”，但该什么上没有落款日期，不能证明上诉人在2018年9月30日签署，应当按照实际接房的日期即被上诉人出具的收据及业主接房时需要在开发商财务处缴纳的款项清单上载明的日期予以认定，上诉人实际接房时间是2019年4月18日，所以被上诉人违约期限应为2018年7月1日至2019年4月18日，共计292天。一审法院对面积补差费用的认定错误。上诉人购买的房屋面积与备案登记面积一致，且被上诉人至今未组织综合验收，也并未对“温泉静园”小区进行产权登记，只能依据合同备案收取购房款，即使要收取面积差价也应当在取得《不动产权证书》后再进行收取，因此对被上诉人收取的差价应当返还。2、一审法院适用法律错误。对于一审法院没有认定上诉人主张的违约292天，违背合同法的诚实信用原则，属于适用法律错误。上诉人昭通鸿卓公司不服一审判决提出上诉请求：请求人民法院综合本案实际，对双方违约金重新作出调整，由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1、上诉人并非故意违约，也未在违约行为中获利；2、被上诉人所购房屋购买时间早，房屋单价不高，至今涉案小区房价已经大涨，从商业角度来看，购房者并未在本案合同的履行中遭受实质性损失，反而应房价上涨获利；3、我国民法及合同法相关法律中规定的违约金，兼具惩罚性和赔偿性，而对违约金约定的主要目的是对合同履行的保证，以维护合同的稳定性。本案中上诉人并未怠于履行合同义务，在合同签订后尽可能及早交付房屋，在此前提下如对违约金采取惩罚性质来认定，极大的增加了上诉人的履行成本。虽然上诉人确实存在延期交房的实际，但若按照合同约定的50元每天的标准支付违约金与涉案房屋周边房屋租赁金额差距巨大，违约金过高，请求人民法院依法调整违约金数额。一审法院认定事实：原告周超于2018年1月30日向被告昭通鸿卓公司购买了位于昭阳区，房屋面积为150.18平方米，单价为每平方米4660元，总价款为699839元。双方于2018年1月30日签订了《商品房购销合同》及《补充协议》，合同约定：“甲方应于2018年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。甲方如未按约定时间交房，甲方自约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金。逾期90天后，乙方有权解除合同，合同解除的，甲方应按乙方已付房款的1%向乙方支付违约金，继续履行合同的，甲方每逾期一天按每天30元向乙方支付违约金，但甲方支付给乙方的违约金总额最高不得超过乙方已付房款的0.1%。如果政府原因或政策条件发生重大变更或恶劣气候、不可抗力等因素造成甲方不能按时交房，甲方应在约定交房日之前，以公告形式告知乙方交房时间顺延结果，甲方不承担逾期交房的违约责任；该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以公告形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：按实际交接时间次日起计收乙方的物业管理费用。由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：按公告交房时间视为乙方接收所购商品房，按公告交房时间次日起计收乙方的物业管理费及其他相关费用；房屋产权证的办理由乙方委托甲方代办，乙方应在甲方规定时间内提供相关资料，并交纳代办费及国家规定的各项税费。”原告周超于2018年1月30日向昭通鸿卓公司缴纳了房屋首付款199839元。后周超通过公积金贷款的方式向昭通鸿卓公司交付了房屋尾款500000元。被告昭通鸿卓公司未按合同约定时间交付房屋，后原告周超从被告处接收了所购买的房屋，并签署《接房申明》：“本人于2018年9月30日之前接收房屋，完全符合购房双方的真实意思表示，若与购房双方的其他意思表示存在冲突的，则以本接房声明的意思表示为准”。原告周超向被告昭通鸿卓公司交纳面积补差费4287元及配套费（不动产土地评估费、天然气初装费、可视对讲机费）。2020年1月8日，原告周超诉至本院请求依法判决：1、被告支付原告自2018年3月31日至2019年11月4日期间的延迟交付违约金3399元，面积补差费4287元，合计7686元，2、被告按照合同约定向原告交付房屋；3、本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告周超自愿放弃第二项诉讼请求。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原告周超签署《接房申明》：“本人于2018年9月30日之前接收房屋”，其应遵循诚实信用原则，其现追究被告昭通鸿卓公司逾期交房的违约责任，也只应计算从2018年7月1日起至2018年9月30日止期间的延迟交房违约金，即2760元（30元／天×92天），原告周超主张被告昭通鸿卓公司应退还该公司按照《昭通市房屋面积测绘报告》所收取的面积差价款，但房屋的面积应以《不动产权证书》的记载为准，因该房屋还取得《不动产权证书》，故原告应待取得《不动产权证书》后，再另行主张。原告周超自愿放弃第二项诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，参照最高人民法院《关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明”之规定，判决如下：一、由被告昭通鸿卓房地产开发有限公司于判决生效十日内向原告周超支付2018年7月1日起至2018年9月30日止的逾期交房违约金人民币2760元；二、准许原告周超放弃第二项诉讼请求；三、驳回原告周超的其他诉讼请求。本诉案件受理费50元，由被告昭通鸿卓房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。上诉人对一审查明事实未提出实质性异议，对一审查明事实本院予以确认。本院认为，一、关于上诉人周超及昭通鸿卓公司提出一审判决认定违约责任不当的问题。上诉双方签订《商品房购销合同》第七条“甲方应于2018年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”、第九条“甲方逾期交房的违约责任甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，按照下列方式处理：（一）自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期90天后乙方有权解除合同。合同解除的，甲方应按乙方已付房款的0.1%向乙方支付违约金。继续履行合同的，甲方每逾期一天按照每天30元向乙方支付违约金，但甲方支付给乙方的违约金总额最高不得超过乙方已付房款的0.1%。”约定，上诉人昭通鸿卓公司应当在2018年6月30日前交付房屋，若甲方违约应当按照合同约定承担每天30元的违约责任。上诉人周超签署的接房申明载明于2018年9月30日收到房屋，该申明真实有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定宁全面履行自己的义务。……”、第一百零七条“一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，一审法院判决上诉人昭通鸿卓公司按照违约交房天数承担违约赔偿责任符合法律规定。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十七条第一款第二项“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”之规定，当事人一方请求调整违约金数额的应当参照同地段同类房屋租金标准确定，一审判决昭通鸿卓公司按照30元每天的标准支付违约金并未超过同地段同类房屋租金标准。综上所述，上诉人周超提出一审认定违约责任不当及上诉人昭通鸿卓公司请求调整违约金的上诉理由不能成立，本院不予采信。二、关于上诉人周超提出一审未支持其请求被上诉人鸿卓公司返还购房差价的问题。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，上诉人周超向上诉人昭通鸿卓公司购房房屋，双方对房屋面积及单价作了约定，并且双方签订的购房合同明确按产权登记面积结算购房价款。上诉人周超在接房时按照昭通鸿卓公司提供房屋测绘面积补交了购房差价并不违反双方合同约定，按照约定若涉案房屋产权登记面积小于其支付房款面积，其可依据法律规定及合同约定主张权利，故一审判决未支持其该诉讼请求并无不当，周超的该上诉请求不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人周超和昭通鸿卓公司的上诉请求不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人周超负担25元，由上诉人昭通鸿卓房地产开发有限公司负担25元。本判决为终审判决。审判长  周严惠审判员  陈 丹审判员  余 帅二〇二〇年九月二十七日书记员  刘明琼