青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终1061号上诉人（原审被告、反诉原告）：西宁峰涛物业管理有限责任公司，统一社会信用代码，住所地：青海省西宁市开元路。法定代表人：吴瑕，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭宗军、郭超，青海佳一律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：青海京科房地产置业有限公司，统一社会信用代码，住所地：青海省西宁市经济技术开发区内。法定代表人：张帆，该公司总经理。委托诉讼代理人：李文斌、马新，青海智凡律师事务所律师。上诉人西宁峰涛物业管理有限责任公司（以下简称峰涛物业公司）因与被上诉人青海京科房地产置业有限公司（以下简称京科房地产公司）委托合同纠纷一案，不服青海省西宁市城东区人民法院（2019）青0102民初85号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人峰涛物业公司的委托诉讼代理人郭宗军、郭超，被上诉人京科房地产公司的委托诉讼代理人李文斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。峰涛物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持京科房地产公司支付峰涛物业公司9998725元的诉求;2.判令31个优化车位归峰涛物业公司所有;3.判令京科房地产公司承担一、二审所有诉讼费用。事实和理由：2016年11月4日，峰涛物业公司与京科房地产公司签订了《半岛新家园地下停车位委托代理销售协议》取得了对此地下车位的销售权,并在京科房地产公司的要求下对此地下停车场进行了维护维修、优化后进行优质销售。因京科房地产公司的原因造成销售不畅，峰涛物业公司多次要求京科房地产公司解决制约销售的情况，在均不能得到解决的情况下又于2017年3月13日签订了《补充协议》，于2017年9月17日签订了《半岛新家园地下停车场车位销售协议》，于2017年9月27日签订了《半岛新家园地下停车位委托代理销售协议补充协议(二)》，协议约定，如双方协议终止或解除，京科房地产公司应对峰涛物业公司做出赔偿。另《半岛新家园地下停车场车位销售协议》、《半岛新家园地下停车位委托代理销售协议补充协议(二)》在一审中由京科房地产公司申请对京科房地产公司在此两份协议上加盖的公章进行鉴定，经法大法庭科学技术鉴定研究所出具的司法鉴定意见书,得出京科房地产公司使用的公章与协议上的公章系同一枚公章的结论。一审法院判令京科房地产公司给付峰涛物业公司销售车位溢价收益281000元没有任何依据，与双方协议约定完全不符，双方签订的所有协议、合同均是真实意思表示。一审法院及京科房地产公司在没有任何证据证明《半岛新家园地下停车场车位销售协议》、《半岛新家园地下停车位委托代理销售协议补充协议(二)》里的约定不是京科房地产公司的真实意思表示，就对此证据不予认定。2018年8-9月京科房地产公司派人前往峰涛物业公司催促销售，峰涛物业公司告之销售停滞的原因是京科房地产公司造成的，京科房地产公司不但不能积极解决问题,又于数日后要求峰涛物业公司停止销售车位,并单方告知峰涛物业公司要求终止、解除合同，并承诺对峰涛物业公司按协议进行赔偿，请求二审法院依法查明事实后维护峰涛物业公司的合法权益。京科房地产公司辩称：1.峰涛物业公司上诉所依据的事实及理由与其上诉请求不吻合；2.峰涛物业公司仅仅卖出十四个案涉车位，其余车位均由峰涛物业公司掌控并自行收取租金，峰涛物业公司没有积极履行合同，而且损害了京科房地产公司合法权益；3.峰涛物业公司认为系京科房地产公司的原因导致案涉车位停止销售，但其并未提供相应证据予以证明，此观点不能成立；综上，峰涛物业公司上诉所依据的事实及理由与原判决脱节，其上诉请求不能成立。京科房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《半岛新家园地下停车位委托代理销售协议书》及补充协议；2.判令峰涛物业公司恢复对京科房地产公司所有的半岛家园地下停车位的规划设计的修改部分；3.诉讼费由峰涛物业公司承担。峰涛物业公司向一审法院反诉请求：1.判令京科房地产公司赔偿损失9998725元；2.判令三十一个优化车位归峰涛物业公司所有；3.判令京科房地产公司承担一审反诉及本诉所有诉讼费用。一审法院认定事实：2016年11月4日，甲方（委托人）京科房地产公司与乙方（代理方）峰涛物业公司订立《半岛新家园地下停车位委托代理销售协议书》，约定甲方委托乙方按照本协议约定的价格独家代理销售半岛新家园地下停车库车位，约定车位按每位出售、甲方售价为100000元/车位（50个车位内）、如果乙方销售超出50个车位、甲方售价下调为95000元/车位、所超出的所有溢价部分归乙方所得，同时约定了委托期限、双方的责任等内容；2017年3月13日，京科房地产公司与峰涛物业公司针对2016年11月4日签订的《半岛新家园地下停车位委托代理销售协议书》进行补充，订立了《补充协议》，对前述协议第三条进行变更，即“针对甲方在半岛新家园地下停车位委托代理销售协议中第三条，现变更为，由乙方投资后尽快销售保证双方利润。如一年内未能销售到50个车位，甲方不强制解除合同，甲方可催促乙方快速销售”；2018年8月16日，京科房地产公司向峰涛物业公司发出《工作联系函》，催促加速销售车位；另经统计，峰涛物业公司委托销售期间共计销售车位十四个，售价合计1681000元；京科房地产公司于2019年10月15日，在报纸上刊登公告，对外公示“青海京科房地产置业有限公司所属的城东开元路18号‘半岛新家园’地下停车位已暂停销售。之前委托‘西宁峰涛物业管理有限公司’对该停车位的销售权正在收回中。特此公告以防损失”内容。另在诉讼期间，就峰涛物业公司提交的落款时间分别为2017年9月17日及2017年9月27日的《半岛新家园地下停车位销售协议》、《半岛新家园地下停车位委托代理销售协议书补充协议（二）》两份协议上加盖的“青海京科房地产置业有限公司”的印章印文问题，依据京科房地产公司的申请委托司法鉴定，法大法庭科学技术鉴定研究所接受委托后，分别出具法大[2019]物鉴字第430号、第431号《司法鉴定意见书》，上述两份鉴定意见分别为：1.“检材”（1）（2）中的“青海京科房地产置业有限公司”印文与样本中的“青海京科房地产置业有限公司”印文是同一枚印章盖印[前述“检材”（1）（2）分别为上述《半岛新家园地下停车位销售协议》、《半岛新家园地下停车位委托代理销售协议书补充协议（二）》；样本为带有“青海京科房地产置业有限公司”印文的文件材料三份，即诉讼中京科房地产公司提交的《法定代表人身份证明书》、《营业执照（副本）》、《民事起诉状》]；2.“检材”（1）（2）中的“青海京科房地产置业有限公司”印文不是形成于2017年9月左右[前述“检材”（1）（2）分别为上述《半岛新家园地下停车位销售协议》、《半岛新家园地下停车位委托代理销售协议书补充协议（二）》；样本为带有“青海京科房地产置业有限公司”印文的文件材料十九份，即京科房地产公司提交的2017年2月8日至2018年1月10日期间京科房地产公司的《印花税纳税申报表》、《增值税纳税申报表》等材料]。一审法院认为，峰涛物业公司以上述两份协议为依据向京科房地产公司反诉主张赔偿，但详细审查上述协议内容时发现，在2017年9月17日的《半岛新家园地下停车位销售协议》中第一条表述“此地下车库所有车位乙方拥有独家销售权，乙方有权此地下车库所有车位及库房出售、出租、赠送等，并拥有管理权，甲方予以认可”，并在上述内容后手写注明“赠送仅限于优化多出的车位”，但该手写修改部分仅加盖了“西宁峰涛物业管理有限责任公司”的印章，并无京科房地产公司印章；另外，在2017年9月27日的《半岛新家园地下停车位委托代理销售协议书补充协议（二）》中，第一条补充内容为“乙方签订协议后对地下停车场进行投资，具体投资金额经双方认定南北区共计：3508725元（大写叁拾伍万零捌仟柒佰贰拾伍元整）……”，经询问后，峰涛物业公司对此解释为笔误；针对上述协议具体内容中不符合常理的现象，结合鉴定意见书中对上述协议中京科房地产公司印章形成时间的结论，再加上在庭审过程中，峰涛物业公司对由其委托销售完成十四个车位、双方因利益分配问题发生争议后、停止销售车位改由出租并收取租金、租金收益由峰涛物业公司自行支配的陈述，明显损害了京科房地产公司的利益，故此能够推定上述协议内容并非京科房地产公司的真实意思表示。综上，京科房地产公司与峰涛物业公司签订的《半岛新家园地下停车位委托代理销售协议书》及补充协议，是双方真实意思的表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，后峰涛物业公司依据上述协议约定代为销售车位，但在仅销售十四个车位后，由销售改为出租，并将租金自行支配，损害了京科房地产公司的合法权益，现京科房地产公司主张解除该《半岛新家园地下停车位委托代理销售协议书》及补充协议，峰涛物业公司对此虽以对方违背协议约定不予分配卖出后的车位收益构成违约为由进行抗辩，但同时提出亦同意解除上述二协议的意见，鉴于此，双方继续履约已无实际可能，合同目的不能实现，对此主张予以支持；关于京科房地产公司要求恢复对其所有的半岛家园地下停车位的规划设计的修改部分的主张，京科房地产公司提交的证据并不足以证明峰涛物业公司擅自改变规划设计、对规划车位进行修改的事实，故对此主张，不予支持。关于峰涛物业公司反诉要求京科房地产公司赔偿损失9998725元的主张，峰涛物业公司主张的上述损失，是依据《半岛新家园地下停车位委托代理销售协议书补充协议（二）》内容核算的下列项目：一是车位销售的应得利润5950000元；二是优化后子母车位的应得溢价部分540000元；三是投资损失3508725元；峰涛物业公司要求赔偿的前两项损失合计6490000元，实为车位销售完毕后的既得利润，但在庭审中，峰涛物业公司仅认可其已经完成销售十四个车位，依据双方2016年11月4日订立的《半岛新家园地下停车位委托代理销售协议书》，该十四个车位的溢价部分共计281000元，应属峰涛物业公司理应分得的收益，应由京科房地产公司进行支付，其余车位并未销售完成，该部分既得利益损失，不予支持；峰涛物业公司要求赔偿的投资金额损失3508725元，依据仅为三份造价表，至于该投资后的工程是否按照工程造价具体施工，峰涛物业公司与上述三家出具造价表的公司是否订立具体的施工合同、以及工程是否经完工验收等情况，并未提交相应证据予以证明，故峰涛物业公司提交的上述证据并不足以证明其对地下车位实施了具体的优化改造工程从而造成投资损失，对此不予支持；关于峰涛物业公司要求将三十一个优化车位归其所有的主张，京科房地产公司对此持有异议，认为该约定并非其真实意思表示，峰涛物业公司对此除争议的《半岛新家园地下停车位委托代理销售协议书补充协议（二）》外，并无其他证据予以证明，故对此因证据不足不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，遂判决：一、解除京科房地产公司与峰涛物业公司于2016年11月4日签订的《半岛新家园地下停车位委托代理销售协议书》及2017年3月13日签订的《补充协议》；二、京科房地产公司于判决生效后十日内给付峰涛物业公司销售车位溢价收益281000元；三、驳回京科房地产公司的其他诉讼请求；四、驳回京科房地产公司的其他反诉请求。案件受理费100元，由双方各负担50元；反诉费40895元，由京科房地产公司负担2758元，其余38137元因峰涛物业公司过高诉求由其自行承担；京科房地产公司承担部分，与上述款项一并给付峰涛物业公司。本院二审期间，峰涛物业公司提交了如下证据：1.《关于解决地下车库施工、销售工程付款若干问题的函》及附件《对于地下车库销售的几个问题》，拟证明：2017年7月3日，京科房地产公司盖章确认峰涛物业公司发函内容（认可车位冲抵工程款，优化车位归峰涛物业公司；如代理销售协议中止，应当支付峰涛物业公司改造维修基金3508725元；地下车库漏水问题系京科房地产公司导致产生，同时也能印证《补充协议二》的真实性）。2.《收条》及《银行转账记录》，拟证明：峰涛物业公司为改造地下停车位向实际施工人赵×支付工程款575000元。3.《地下停车库施工销售合作协议》及《收据》，拟证明：峰涛物业公司为改造地下停车位与青海黄威环保科技有限公司签订合同，并向黄威公司支付工程款421000元。4.《地下停车库施工承包协议》、银行及微信转账记录及《收据》，拟证明：峰涛物业公司为改造地下停车位与李×签订合同，并向李×支付工程款432000元。5.地下停车场改造照片，拟证明：峰涛物业公司投资改造后的地下停车库现状。6.《半岛新家园地下停车位使用权出售协议书》及《收据》，拟证明：京科房地产公司与峰涛物业公司签订了独家《代理销售协议》后，违约私自以100000元价格销售车位，严重影响了峰涛物业公司车位的正常销售。7.《半岛新家园地下停车位（南区）租赁协议书》，拟证明：京科房地产公司一审提供虚假证据，同时也印证了峰涛物业公司对地下停车位改造投入的事实。8.《鉴定申请书》，拟证明：一审京科房地产公司提出书面鉴定申请，要求对峰涛物业公司主张的车位改造施工费用进行鉴定，但一审法院在审理过程中未对该鉴定申请作出处理。京科房地产公司质证后认为：对证据1真实性、关联性、合法性均不认可，该份《函》并非京科房地产公司与峰涛物业公司达成，不是京科房地产公司的真实意思表示；对证据2、3、4真实性、关联性及合法性均不予认可，不能证明峰涛物业公司支付的款项系因改造案涉地下停车位而支付；对证据5真实性、关联性、合法性均不予认可，该照片不能证明是案涉停车场；对证据6真实性认可，证明方向不认可，该证据显示在峰涛物业公司与京科房地产公司签订《协议》之前，车位已经出售给业主，而双方所签《协议》系独家代理销售，不可能再委托其他单位进行销售，但峰涛物业公司仍具有销售权；对证据7真实性认可，证明方向不认可；对证据8真实性认可，证明方向不认可，因地下停车场并未进行维修、改造，故再未启动鉴定程序。峰涛物业公司还申请证人李×、赵×、聂×出庭作证，三位证人的证人证言拟证明：峰涛物业公司对半岛新家园地下停车场南北区进行改造及改造费用数额的事实。峰涛物业公司对上述证人证言质证后认为：认可以上证人的证言，上述证言能够证明峰涛物业公司对半岛新家园地下车库重新改造优化车位的事实。京科房地产公司对上述证人证言质证后认为：对上述证人的证言的真实性、关联性及证明方向均不认可，三名证人并没有如实陈述，且根据三位证人所言，李×、赵×、聂×对半岛新家园地下停车场施工后本金均未收回及与峰涛物业公司所签协议约定对车位销售利润进行分成的行为，有违常理。二审经审理查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。另查明，峰涛物业公司与青海黄威环保科技有限公司于2017年3月25日签订《地下停车库施工销售合作协议》，与李×于2017年3月27日签订《地下停车库施工承包协议》及与赵×达成口头协议对案涉地下停车库进行施工改造。峰涛物业公司于2017年7月3日出具《关于解决地下车库施工、销售、工程付款若干问题的函》，该函件载明：“地下停车场改造、维修工程现已基本完成，京科房地产公司需支付峰涛物业公司工程改造维修资金：3508725元”，后京科房地产公司在该函件中进行盖章确认。再查明，峰涛物业公司对案涉地下车库进行施工改造时，对已经消防部门验收备案的地下车位进行重新规划，将优化多出的车位用于销售盈利，且案涉车位优化后未经消防部门验收备案。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人履行合同时，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。京科房地产公司与峰涛物业公司擅自将经过消防部门验收备案的青海半岛新家园商住楼E1-E16工程中地下停车位部分进行改造，并将改造多出的车位进行销售。经本院现场勘查，峰涛物业公司主要通过占用消防通道等公共区域进行改造车位，该行为增加了消防安全隐患，损害社会公共利益，且改造后的车位并未经消防部门验收备案，京科房地产公司与峰涛物业公司擅自改造已经消防部门验收备案的地下停车库违反了《中华人民共和国消防法》第九条“建设工程的消防设计、施工必须符合国家工程建设消防技术标准”、第十三条“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收”及第十八条第二款“住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务”之规定，因此峰涛物业公司施工改造多出的车位不符合法律规定，案涉地下停车位应当按照在消防部门备案的图纸进行规划改造，峰涛物业公司要求优化车位归其所有的上诉请求，依法不能成立。对于峰涛物业公司要求京科房地产公司支付9998725元经济损失的上诉请求，其中车位销售应得利润5950000元及优化后子母车位应得溢价部分540000元，实际为车位销售后的既得利益，结合峰涛物业公司销售的14个车位，其应得溢价款为281000元，一审法院此节认定正确，应予维持。对于峰涛物业公司投资损失的3508725元部分，因峰涛物业公司对案涉地下停车库进行了实质的施工改造，且京科房地产公司对峰涛物业公司于2017年7月3日出具的《关于解决地下车库施工、销售、工程付款若干问题的函》进行了盖章确认，该《函》明确载明“京科房地产公司需支付峰涛物业公司工程改造维修资金：3508725元”，虽然京科房地产公司认为该《函》中公司的印章系套用，且对该《函》的真实性不予认可，但又不能提供相应的证据对此事实予以反驳。同时，京科房地产公司不认可峰涛物业公司委托青海黄威环保科技有限公司、李×、赵×对案涉车库进行了施工改造，但其亦不能提供峰涛物业公司未对案涉车库进行改造的相反证据，由此可以认定峰涛物业公司对案涉地下停车库进行施工改造及产生相应施工改造费用3508725元的事实，峰涛物业公司的该部分上诉理由有事实依据，但峰涛物业公司未按照原消防部门验收的图纸及要求施工，造成施工费用的扩大，应自行承担该费用30%的责任。故京科房地产公司需支付峰涛物业公司改造维修费用2456107.5元（3508725元×70%）。综上，一审法院认定事实部分有误，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持青海省西宁市城东区人民法院（2019）青0102民初85号民事判决第一项、第三项、第四项内容；二、变更青海省西宁市城东区人民法院（2019）青0102民初85号民事判决第二项内容“原告（反诉被告）青海京科房地产置业有限公司于判决生效后十日内给付被告（反诉原告）西宁峰涛物业管理有限责任公司销售车位溢价收益281000元”为“青海京科房地产置业有限公司于判决生效后十日内给付西宁峰涛物业管理有限责任公司销售车位溢价收益281000元及改造维修费用2456107.5元”。一审本诉案件受理费100元，由青海京科房地产置业有限公司负担50元，由西宁峰涛物业管理有限责任公司负担50元；一审反诉案件受理费40895元，由青海京科房地产置业有限公司负担11195元，由西宁峰涛物业管理有限责任公司负担29700元。二审案件受理费40895元，由青海京科房地产置业有限公司负担11195元，由西宁峰涛物业管理有限责任公司负担29700元。本判决为终审判决。审判长 郭 鑫审判员 马 腾审判员 罗文凯 二〇二〇年九月十五日法官助理 刘叔虎书记员 李增霞附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；