广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初9137号原告（反诉被告）：罗雨萱，男，1995年9月16日出生，汉族，住江西省新余市渝水区，委托诉讼代理人：黄勇，江西弘杰律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：邹杨，江西弘杰律师事务所执业律师。被告（反诉原告）：谭领光，男，1968年5月7日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，被告（反诉原告）：林秀环，女，1971年9月13日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，以上两被告的共同委托诉讼代理人：曾凯旋，广东威戈律师事务所律师。原告罗雨萱诉被告谭领光、林秀环房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案受理后，依法由审判员胡林，适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗雨萱的委托诉讼代理人黄勇、邹杨，被告谭领光及被告谭领光、林秀环的共同委托诉讼代理人曾凯旋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗雨萱诉称：2020年5月3日，原、被告双方在广州市茁兴置业网络科技有限公司的居间推介下签订房屋买卖合同，对位于广州市番禺区大石镇富丽家园丽水湾丽泽居一梯402室的房屋进行买卖，约定成交价为2650000元人民币，原告在合同签订的当日交付十万元定金。根据合同约定，被告应当在定金交付后7日内交付房屋。但截至今日，被告仍未履行该义务，根据合同第十一条第二项第三点的约定，出售方逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，买受人可以解除本合同并要求支付双倍定金。故原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望予支持原告的诉讼请求如下：1、解除双方签订的房屋买卖合同；2、被告向原告双倍返还定金20万元；3、被告承担原告律师费10000元，居间服务费36888元；4、本案诉讼费由被告承担。被告谭领光、林秀环辩称：原告对于本案事实的陈述，与事实不符。原告没有及时收楼，并非被告的原因造成，而是由于原告方签订《房屋买卖合同》的当天就反悔，一直以需要签订《补充协议》为由拒绝收楼，被告的行为不构成违约，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。具体如下：一、被告于签订《存量房买卖合同》及收到原告支付的购房定金10万元的当天，即当着中介人员的面，口头告知原告及其母亲随时可以过来收楼拿去装修，并且于签约当天就电话通知案涉房屋的按揭贷款银行，申请办理提前还款手续，被告有积极履行合同的意愿并且为合同顺利履行做了充分准备。二、原告在签订《存量房买卖合同》的当天就反悔，并且通过微信转账的方式转账5000元给中介人员黄丁（黄丁没有收款），提出让中介黄丁帮忙跟被告协商，解除《存量房买卖合同》，但是黄丁没有同意，之后，原告提出诸多不合理的要求并要求签订《补充协议》，即便如此，对于原告违反诚实信用原则的行为，被告也表示只要原告能够如约支付剩余购房款，其它条件被告都愿意积极配合，但是，在约定2020年5月6日见面协商《补充协议》的情况下，原告方却提出“因单位来电，有急事要回老家办理。原定今天重新签订补充协议之事，改明天吧。”，在被告已经安排其他事务的情况下，原告方却又提出还是“按原定时间进行”，导致《补充协议》未能在当天签署，之后，原告方便回江西老家了。由此可见，被告有积极履行合同的意愿，但由于原告违反诚实信用原则的行为，导致合同未能及时履行。三、原告方回到老家后，也一直通过中介人员要求跟被告协商签订《补充协议》的事情，被告也表示愿意配合，并且按照原告的要求再次到房管部门办理了产权查册，但是原告方一直未能过来广州协商、签订《补充协议》（原告方直到2020年5月22日都还向中介表示2020年5月24日之前不能过来广州），却于2020年5月26日（合同约定的被告“逾期交楼”并构成“根本违约”的当天）就向贵法院提起本案诉讼（在此之前，原告也从未催促被告交楼），由此可见，原告根本没有继续履行合同的诚意，原告一直以要求签订《补充协议》为由，拖延合同履行，造成被告“根本违约”的假象，其真实目的就是为了“合法”解除合同。四、即便如此，被告仍然愿意继续履行合同，并多次催促原告方过来收楼，但是原告方均不予理睬，被迫无奈，被告委托广东威戈律师事务所曾凯旋律师于2020年6月19日向原告发送《律师函》，通知原告联系被告办理收楼手续并按照合同约定支付首期购房款，但是原告仍然不予理会。原告认为，原告方在签订《存量房买卖合同》的当天就反悔，并一直以要求签订《补充协议》为由，拖延合同履行，在被告多次表示愿意积极配合签订《补充协议》的情况下突然起诉被告违约，违反诚实信用原则；被告一直有积极履行合同的意愿，并且在签约当天就向原告表示随时可以交付房屋给原告，同时也向银行提出了提前还贷的申请，被告为积极履行合同做了充足的准备，在原告违反诚实信用原则的情况下，被告仍然愿意积极履行合同，被告的履行行为合法合理，原告没有及时收楼是原告自己的原因造成，被告不构成违约，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请法院依法查明案件事实并判决驳回原告的全部诉讼请求。被告谭领光、林秀环反诉称：2020年5月3日，两被告与原告在第三人的居间推介下签订《存量房买卖合同》，约定：原告以2650000元的价格向两被告购买位于广州市番禺区大石镇富丽家园丽水湾丽泽居一梯402房的房屋产权，原告应当在签订合同的当天向两被告支付定金100000元，应当在2020年6月3日前向两被告支付第一笔首付款900000元，应当在2020年7月3日前向两被告支付第二笔首付款650000元，剩余1000000元购房款以商业贷款的方式支付，并对双方的其它权利义务进行了约定。合同签订后，原告于当天向两被告支付了定金100000元，两被告收到后，当着中介人员的面向原告表示，随时可以交楼，并且于当天通过电话的方式向案涉房屋的贷款银行申请了提前还贷，但是，原告当天就反悔，并通过微信转账的方式向中介人员黄丁转账5000元（黄丁没有收款），请求黄丁想办法与两被告协商，解除案涉《存量房买卖合同》，之后，原告又提出诸多不合理的要求并要求签订《补充协议》，即便如此，两被告也表示愿意积极配合协商补充协议事宜，但是在约定好2020年5月6日见面协商补充协议事宜的当天，原告又提出因有急事需要会老家，临时改期，导致补充协议未能成功签订。原告回到老家以后，也一直通过中介与两被告协商补充协议事宜，即便如此，两被告也表示愿意协商补充协议事宜，并且按照原告的要求再次到房管部门进行了产权查册，但是两被告一直未能到广州面谈，直到2020年6月5日，两被告才从中介处得知，原告以“逾期交楼”为由向法院提起了诉讼，要求解除合同并要求两被告赔偿损失，即便如此，两被告仍然表示愿意积极履行合同，并且多次通知原告过来收楼，但是原告均不予理睬，被迫无奈，两被告于2020年6月19日委托广东威戈律师事务所曾凯旋律师向原告发送《律师函》，通知原告过来收楼并要求按照约定支付第一笔首付款，但是原告仍然不予理会，原告至今仍未按照合同约定支付第一笔首付款900000元及第二笔首付款650000元。两被告认为，两被告与原告签订的《存量房买卖合同》是在平等、自愿的基础上签订，依法应当合法有效，双方均应当严格按照合同的约定履行自己的义务，但是原告却在签订《存量房买卖合同》的当天就反悔，并一直以要求签订《补充协议》为由，拖延合同履行，在两被告多次表示愿意积极配合签订《补充协议》的情况下突然起诉解除合同，违反诚实信用原则，在两被告依法通知其收楼及支付首期购房款以后仍然拒绝办理，现已超过十五天，根据《存量房买卖合同》第十一条第（三）款第2、3项的约定，原告的行为已构成根本违约，根据该条约定，两被告有权要求原告按照房屋成交价的20%支付违约金即530000元，另外，两被告因为本案已支出律师费10000元，并且根据两被告与第三人签订的《房屋交易保障服务合同》及《居间服务费用确认书》，两被告需向第三人支付居间服务费22000元，根据《存量房买卖合同》第十一条第（五）款的约定，这些费用依法应当由原告承担。两被告认为，原告违反诚实信用原则及违约行为，给两被告造成严重损失，为此，两被告为维护自己的合法权益，现依法提起反诉，请求贵法院依法查明案件事实并公正裁决如下：1、原告向两被告支付逾期付款的违约金530000元；2、原告承担两被告因本案支付的律师费10000元；3、原告赔偿两被告应支出的居间服务费22000元；4、本案反诉费用由原告承担。原告罗雨萱对被告谭领光、林秀环提起的反诉辩称：1、合同签订当天原告支付定金10万元，被告称当着中介的面表示可以随时交楼，这完全不属实，被告没有通过电话、微信、短信通知原告交楼，原告也从未收到被告的交楼通知。2、被告称原告在签订合同当天反悔，并原告并向中介人员黄丁转账5000元也是不属实的。3、原告母亲与被告协商签订补充协议，原告并不知情。4、所谓的被告通知原告母亲收楼，也是在我方向法院起诉之后被告才向原告的母亲发出收楼通知，这已经超过合同约定履行义务的期限。5、被告交楼应该是属于先履行义务的一方，我方交付第一笔首付款是属于后履行一方，跟《合同法》的规定，在先履行义务一方未履行义务的情况下，后履行一方有权拒绝继续履行。综上，被告的反诉毫无事实与法律依据，恳请法庭予以驳回。本院审理查明：原告罗雨萱1995年9月16日出生，肖洁是原告罗雨萱的母亲。肖洁、罗雨萱与谭领光、林秀环均是完全民事行为能力人。原告在本案庭询中称其于2017年参加工作，目前在广州市做水利工程，是肖洁的独生子，原告是靠其自有工资收入购房，其需要到2020年8月中下旬才能取得广州市购房资格。被告谭领光、林秀环位于广州市番禺区大石镇富丽家园丽水湾丽泽居一梯402房（以下简称“涉案房产”）系被告谭领光、林秀环名下的房产，建筑面积91.29平方米。原告母亲通过中介认识两被告，并前往涉案房屋现场看房。2020年5月3日，在原告母亲肖洁在场的情况下，两被告与原告在第三人的居间下签订了《存量房买卖合同》一份，约定：原告以2650000元的价格向两被告购买位于广州市番禺区大石镇富丽家园丽水湾丽泽居一梯402房，原告应当在签订合同的当天向两被告支付定金100000元，应当在2020年6月3日前向两被告支付第一笔首付款900000元，应当在2020年7月3日前向两被告支付第二笔首付款650000元，剩余1000000元购房款以商业贷款的方式支付。上述《存量房买卖合同》同时约定两被告在收齐10万元定金后7天内将涉案房屋交付给原告。上述《存量房买卖合同》还约定合同双方若构成根本性违约，则违约方需向守约方双倍返还定金或没收定金，或按房屋成交价20%的标准支付违约金；出售方与购买方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费。上述《存量房买卖合同》还对其他相关事项进行了约定。原告与两被告在2020年5月3日下午六点左右签订上述《存量房买卖合同》，原告当即支付了定金10万元给两被告，两被告也出具定金收据给原告。2020年5月3日晚上10点左右，原告母亲肖洁发送微信给中介人员，并转账5000元给中介，请中介帮忙协调解除上述《存量房买卖合同》，但中介人员未收取肖洁转账的支付的5000元。之后，原、被告双方有多次协商签订补充协议，但最终未能签订补充协议。2020年6月12日，原告遂将两被告诉至本院，要求解除《存量房买卖合同》，双倍返还定金，承担原告律师费、居间服务费开支。两被告并向本院提交了其与中介工作人员黄丁的聊天记录，原告的母亲肖洁与两被告在2020年5月3日至2020年6月9日期间，通过中介沟通签订《补充协议》事宜未果，原告的母亲肖洁并多次向中介方表示担心交易安全，聊天记录中未提及交楼事宜，原告的母亲肖洁仅于2020年5月29日通知中介人员两被告逾期交付房屋构成违约，并委托律师提起诉讼。两被告向本院提交的2020年5月19日的《广州市不动产登记查册表》显示涉案房产为两被告共同共有，于2019年11月21日设定债权数额为2834828元的抵押登记，权利人为浙商银行股份有限公司广州分行，没有法院来函摘要内容。两被告到庭应诉，两被告认为本案是原告违约，两被告并在本案中提起反诉，要求原告支付逾期付款违约金53万元、承担两被告的律师费、居间服务费开支。两被告并在本案庭询中表示同意解除合同，但应当没收定金，折抵其主张的逾期付款违约金，即只要求原告支付逾期付款违约金43万元。本案庭审过程中，原、被告双方均确认未实际支付居间服务费。以上事实，有原告及两被告提供的证据及本案庭审笔录等可予以证实。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在本院作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，并不得侵犯第三人利益。原告与两被告签订《存量房买卖合同》不违反法律规定，合法有效，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。一、关于涉案《存量房买卖合同》解除的问题。原告起诉要求解除涉案的《存量房买卖合同》，被告同意解除合同，故《存量房买卖合同》应当予以解除，但该合同的解除并不免除原告罗雨萱、被告谭领光、林秀环与经纪方之间的权利义务。二、关于原、被告哪方违约问题。纵观全案事实，本案争议的焦点为原、被告哪方违约的问题。原告主张系两被告未按合同约定交付房屋，两被告主张系原告悔约想解除合同。本院认为，根据逻辑推理和日常生活经验，结合原、被告双方所提交的证据、庭审诉辩的情况来看，本案系原告违约具有较高的盖然性，理由如下：1、原告刚参加工作，且在签订涉案房屋买卖合同时尚未取得广州市购房资格，涉案的房屋买卖合同实际上由原告母亲肖洁履行，原、被告在签订完涉案房屋买卖合同当天晚上，原告母亲即向中介提出解除合同，显然本案系原告悔约。2、房屋的交付是消积事实，原告作为涉案房屋的接收人，也有义务告知、提醒中介方、两被告及时交付房屋，而并非一定是由两被告主动提出交付房屋。3、在原告方向中介人员提出提前解除合同后，原告与两被告再协商签订《补充协议》，两被告未再主动提出向原告交付涉案房屋，合情合理。4、根据目前房地产买卖的交易习惯，一般是在收齐全部房款之后才完成房屋的交付，也有部分房屋交易是在卖方收到首期房款或大部分房款时才将房屋交付给买方，而本案中原告仅支付了10万元定金，即约定交付房屋，显然有违交易习惯，也不符合公平合理原则。三、关于违约责任的承担问题。综上分析，本案应当系原告方违约，但两被告在签订涉案《存量房买卖合同》时也有考虑不周之处，故被告方在本案合同签订过程中也有其过失，并不可全责于原告方违约。本院从公平合理、诚实信用等原则予以考量，酌情确定如下：在由原告承担本诉及反诉的全部诉讼费用的基础上，再由两被告没收原告交纳的10万元定金，原告的其他诉讼请求及两被告的其他反诉请求，本院则均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：一、解除原告罗雨萱与被告谭领光、林秀环就广州市番禺区大石镇富丽家园丽水湾丽泽居1梯402房签订的《存量房买卖合同》（该合同的解除并不免除原告罗雨萱、被告谭领光、林秀环与经纪方之间的权利义务）。二、原告罗雨萱已经支付的定金10万元，被告谭领光、林秀环不予退还。三、驳回原告罗雨萱的其他诉讼请求。四、驳回被告谭领光、林秀环的其他反诉请求。本案本诉受理费14000元、反诉受理费4710元、财产保全费1754元，均由原告罗雨萱负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内，按《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 胡 林二〇二〇年九月三日书记员 王雅佩