福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0802民初5744号 原告：张永灵，男，1977年1月4日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市永定区。 委托诉讼代理人：谢松华，福建路远律师事务所执业律师。 被告：余燕停，男，1979年6月21日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 被告：陈惠娟，女，1949年11月3日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 被告：福建绿色鑫家园房地产营销策划有限公司龙岩分公司，住所地福建省龙岩市新罗区西陂街道华莲路**金融商务中心紫金****，统一社会信用代码91350802062264845W。 代表人：卢友强，经理。 委托诉讼代理人：张永龙，男，成年，住福建省永定区。 被告：福建绿色鑫家园房地产营销策划有限公司，，住所地福建省龙岩市新罗区西城西安南路莲花大厦****统一社会信用代码91350800058352279W。 法定代表人：卢洲万，执行董事。 委托诉讼代理人：张永龙，男，成年，住福建省永定区。 原告张永灵与被告陈惠娟、余燕停、福建绿色鑫家园房地产营销策划有限公司龙岩分公司（下称绿色鑫公司龙岩分公司）、福建绿色鑫家园房地产营销策划有限公司（下称绿色鑫公司）房屋买卖合同、居间服务合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张永灵及其委托诉讼代理人谢松华、被告余燕停、被告绿色鑫公司龙岩分公司、绿色鑫公司的共同委托诉讼代理人张永龙到庭参加诉讼。被告陈惠娟经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。 张永灵向本院提出诉讼请求：1、解除张永灵与陈惠娟、余燕停、绿色鑫公司共同签订的ＬＳＸＪＹ（2019）ＷＡ09916号合同书，即居间服务合同、房屋买卖合同及补充协议、交易服务合同；2、陈惠娟、余燕停返还张永灵已支付的购房款80万元；3、陈惠娟、余燕停向张永灵支付违约金406850元，并支付2020年7月10日起至己付购房款80万元还清之日止，以购房总价103万元按每日万分之五计算的违约金；4、陈惠娟、余燕停赔偿张永灵因本案诉讼支付的律师费35000元；5、陈惠娟、余燕停赔偿张永灵安装厨房门及开通煤气支出的费用共计2500元；6、绿色鑫公司龙岩分公司、绿色鑫公司返还张永灵中介费14650元、代理费800元，并对陈惠娟、余燕停上述第2、3、4、5项债务承担连带偿还责任。事实与理由：张永灵为解决小孩入学户籍而欲购房，告知绿色鑫公司龙岩分公司的业务员赖洪旺。2019年9月21日，赖洪旺向张永灵介绍位于新罗区，该房屋结构为三房一厅，面积八十多平方米，并陪同实地看房，张永灵感觉满意有意购买，并由赖洪旺另行与出卖人协商联系。2019年9月24日，张永灵、余燕停（自称陈惠娟儿子）及赖洪旺在绿色鑫公司龙岩分公司接待室见面，三方就购房款105万元、中介服务费2.6万元、定金交付等相关细节内容谈妥。余燕停表示定金交付后确定购买，就通知陈惠娟下个月从北京回来签订购房合同，并保证在2019年底前办妥产权过户登记，并拿到房产证。鉴于对赖洪旺的信任，张永灵当场通过微信转账3万元定金给余燕停，余燕停将收条交给张永灵。此时，赖洪旺查看房源信息后告知套房面积有误，只有77.54平方米。张永灵当即提出异议，经赖洪旺从中协商，以及余燕停的一再承诺和保证年底办好房产证，不影响小孩户口迁入上学。最终各方口头确认同意购房款总额降为103万元，中介费降为14650元、代理费800元。同时，余燕停及绿色鑫公司龙岩分公司的业务员赖洪旺承诺会在年底之前办好房产证等手续。2019年10月中旬，张永灵催问赖洪旺房东何时回来签购房合同，想早点交房。赖洪旺与房东沟通后告知，房东暂时回不来，先交20万元购房款，可以先告知房门密码锁的密码，但尚不能更换密码或门锁。张永灵于2019年10月18日将20万元转入余燕停银行账户，余燕停出具收条并载明“收到此笔款项陈惠娟、余燕停将房产交付乙方使用”。2019年11月23日，在绿色鑫公司龙岩分公司接待室签订编号ＬＳＸＪＹ（2019）ＷＡ09916合同书，合同书包含绿色鑫公司龙岩分公司、绿色鑫家园公司作为居间方与张永灵、陈惠娟签订的居间服务合同及交易服务合同，张永灵与陈惠娟及绿色鑫家园公司签订的房屋买卖合同及补充协议，余燕停提供连带担保。张永灵于当日再支付给余燕停购房款57万元，以补足购房款80万元，支付给绿色鑫公司龙岩分公司中介佣金14650元和代理费800元，绿色鑫公司龙岩分公司出具收据。补充协议约定，剩余购房款23万元待甲方陈惠娟、余燕停办理过户给乙方张永灵的当日签字前付清。此后，绿色鑫公司将案涉房屋的密码告诉张永灵并同意更改密码，案涉房屋由张永灵使用至今。2020年1月，张永灵开始催问办证事宜，赖洪旺告知不用催，并表示证办好会给送过来。之后赖洪旺以新冠肺炎疫情等各种借口拖延。此后，张永灵、余燕停、赖洪旺多次在绿色鑫家园公司协商，但至今无果。因该房产至今未办理过户手续，张永灵购房以解决小孩户籍问题并入学读书的合同目的无法实现，张永灵有权要求解除合同，要求返还已付款，并按约定追究违约方的违约责任。绿色鑫公司龙岩分公司、绿色鑫家园公司没有尽到经纪人应尽义务，在房源推荐等居间服务中存在瑕疵，没有协助办妥过户登记手续，绿色鑫公司龙岩分公司、绿色鑫家园公司应返还中介服务费及代理费，并约对陈惠娟、余燕停的赔偿责任承担连带清偿责任。 余燕停辩称：案涉房产是余燕停通过新宏晟房产中介公司向陈惠娟及她儿子陈志雄以58万余元购买的，因房子太小，余燕停就把房子转卖给张永灵。余燕停和陈惠娟没有亲属关系，案涉房产是陈惠娟和她儿子陈志雄的拆迁安置房，目前未办理房产证。余燕停卖房子时已告知张永灵房子目前没有房产证，张永灵也未提出异议。张永灵共计向余燕停支付购房款80万元。房屋买卖合同是陈惠娟与张永灵签订的，房屋买卖合同第四页的补充协议是余燕停签字的。绿色鑫家园公司要求拆迁安置房的买卖需要产权人签字才能出卖，陈惠娟知道余燕停将案涉房产转卖并自愿签字。据余燕停所知，因陈惠娟年事已高，将房产办手续的事宜交给其子陈志雄办理，陈志雄长期出差所以拖延了办证。请求驳回张永灵的诉讼请求。 绿色鑫公司、绿色鑫公司龙岩分公司辩称：绿色鑫公司、绿色鑫公司龙岩分公司在提供居间服务时，要求产权人凭能确定房屋权属的材料才能办理房屋买卖手续，故陈惠娟提供了拆迁协议、析产书和回迁结算单。根据合同法关于居间合同的相关规定，绿色鑫公司、绿色鑫公司龙岩分公司已履行完毕居间合同的义务，并撮合双方签订合同。因张永灵将购房款付给余燕停，所以绿色鑫公司、绿色鑫公司龙岩分公司要求余燕停承担连带担保责任。案涉房屋已于2019年10月交付给张永灵，并未承诺在2019年年底前办妥房屋登记手续。张永灵因后续履行义务发生纠纷而提起诉讼，绿色鑫公司、绿色鑫公司龙岩分公司也积极配合调解。请求驳回对陈惠娟和余燕停的债务承担连带清偿责任的诉讼请求，同意退还代理费，居间服务费由法院依法判决。 陈惠娟未作答辩。 张永灵围绕诉讼请求依法向本院提交收条、存款明细账、收款收据、LSXJY（2019）WA09916号合同书、录像光盘、谈话录音、委托代理合同、发票、转账凭证，余燕停依法向本院提交卧龙小区安置房回迁确认单、龙岩自来水有限责任公司业务受理单、陈惠娟的回迁补差款收据、物业费收据、用户电户过户更名表、供水合同、委托书、房屋买卖合同及收条、卧龙小区安置房回迁入伙确认单，绿色鑫公司依法向本院提交析产书、拆迁协议、回迁结算单复印件为证，本院对前述证据予以确认并在卷佐证。张永灵提供的新罗区富雅建材经营部的收据，不足以证明该款系为装修案涉房屋而支出，本院不予采纳。张永灵提供的微信聊天记录不足以证明卖方陈惠娟承诺于2019年年底前办理过户手续，本院不予采纳。 本院经审理认定事实如下：2011年5月8日，龙岩市土地收购储备中心（拆迁人、甲方）与陈惠娟（陈兆河）（被拆迁人、乙方）签订《龙岩市城市房屋拆迁补偿安置（产权调换）协议书》（合同编号：卧龙166＃），主要约定：被拆迁的房屋系乙方位于西陂街道××路××号的房屋，甲方提供西陂街道卧龙小区20幢2505室、16幢202室安置房。2019年6月28日，被拆迁人陈惠娟与拆迁人龙岩市土地收购储备中心、拆迁实施单位龙岩市宏信房屋征收服务有限公司（下称宏信公司）签订《卧龙小区二期安置房回迁安置结算单》，主要约定：被拆迁人应向拆迁人补缴补差款41149.4元、公共维修基金4652.4元。陈惠娟依约向宏信公司支付安置房补差款、公共维修基金合计45801.8元。龙岩市土地收购储备中心确认陈惠娟为卧龙小区20幢2505室安置房的业主，并同意回迁。2019年7月3日，陈惠娟回迁使用该房产，并向物业公司泉州市长冠物业管理有限公司办理相关交房、入住手续。 2019年7月22日，陈惠娟、陈志雄（甲方、卖方）与郭磊、余燕停（乙方、买方）签订《房地产买卖合同》，主要约定：甲方将其坐落于龙岩市新罗区房屋以581550元的价格转让给乙方；至2019年7月27日，买方向卖方合计支付购房款501550元；房产过户至乙方名下30日内，买方向卖方支付购房剩余价款80000元。余燕停已向陈惠娟支付购房款501550元，陈惠娟将该房产交付给余燕停。此后，余燕停欲将该房产转卖。 2019年11月23日，张永灵（甲方、买方）、陈惠娟（乙方、卖方）、绿色鑫公司（丙方、居间方）共同签署ＬＳＸＪＹ（2019）ＷＡ09916号合同书一组，内含《居间服务合同》、《房屋买卖合同及补充协议》、《补充协议》、《交易服务合同》各一份。《居间服务合同》主要约定：经丙方提供居间服务，甲乙双方就买卖房屋进行磋商并签订了《房屋买卖合同》，丙方提供的居间服务至《房屋买卖合同》成立时结束；丙方已提供房屋交易市场行情咨询、房源推介、协助乙方实地查看该房屋以及周围环境、沟通甲乙双方的成交意向、协助甲乙双方磋商并促成甲乙双方签订《房屋买卖合同》；甲乙双方应在《房屋买卖合同》成立时，由乙方支付居间服务费14650元；在提供居间服务过程中，丙方故意隐瞒与订立合同有关的重要事实导致甲乙双方利益受损害的，丙方应承担相应的赔偿责任。《房屋买卖合同》主要约定：甲方的房屋位于龙岩市新罗区，建筑面积77.54平方米，系甲方于2011年5月8日向龙岩市土地收购储备中心购买所得，购房合同编号卧龙166＃；甲乙双方约定成交价为1030000元；因上述房产尚未办理产权证，办理产权证至甲方名下的所有相关费用由甲方承担；甲乙双方办理该房屋所有权过户登记所需缴纳的税费由乙方承担；甲乙双方约定在符合过户条件之日起二个工作日内至房产交易中心办理产权过户相关手续（过户条件：甲方已解除上述房产的抵押权并领取名下无抵押的房产证、乙方履行了合同约定的付款义务等）；甲方应在2019年11月25日前将该房屋交接给乙方；若甲乙双方任何一方不配合导致办理事情延期或不按合同约定时间及条款内容履行的，属违约，自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的房产成交总价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行；自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履行，发信即日起超过十五日仍未履行的，守约方可以解除合同，同时违约方还应承担相应责任；甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付本合同约定房产成交总价的30%作为违约金，甲乙双方另有约定的除外；如甲方违约，乙方已装修，则甲方应赔偿乙方的装修款；甲乙双方任何一方违约，守约方有权要求违约方支付产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的税费及其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费等。余燕停在该《房屋买卖合同》上签字，承诺对本次交易承担连带担保责任。《补充协议》主要约定，在签订本合同时，乙方支付甲方30000元作为购房款，乙方应于甲方将房产交付给乙方使用的当日向甲方支付购房款770000元，乙方应于甲方将房产过户给乙方的当日签字前向甲方支付购房款230000元。《交易服务合同》主要约定：丙方提供房屋交易服务的范围为协助甲方办理解除该房屋抵押权手续，协助甲乙双方办理房屋有权、土地使用权网签、过户手续或办理公证委托手续，协助甲乙双方办理该房屋交接及附属配套设施过户交接手续，服务期间自本合同签订时起至该房屋交易所需的上述约定范围内的手续办理完毕时止；乙方应向丙方支付交易服务费800元，该费用包括但不限于协助办理不动产权证相关手续、协助办理银行按揭，交易过程全程跟踪反馈，协助交房及物业等费用结清，协助办理水电气，协助办理有线电视过户等。 2019年9月24日，余燕停向张永灵出具收条一份，载明：收到张永灵购买龙岩市新罗区房产的购房款30000元。2019年10月18日，余燕停向张永灵出具收条一份，载明：收到张永灵购买龙岩市新罗区房产的购房款200000元，收到此笔款项，陈惠娟、余燕停将该房产交付张永灵使用。2019年11月23日，余燕停向张永灵出具收条一份，载明：收到张永灵购买龙岩市新罗区房产的购房款570000元。同日，陈惠娟、余燕停将案涉房产交给张永灵，并由张永灵使用。张永灵共向余燕停支付购房款800000元。2017年11月23日，绿色鑫公司龙岩分公司向张永灵出具收据一份，载明：收到张永灵支付的卧龙小区2幢2505室中介佣金14650元、代理费800元。张永灵向龙岩市昌宁燃气有限公司支付燃气入户安装费用1400元。 另查明，张永灵因本案委托福建路远律师事务所律师代理，为此支付律师代理费35000元。 本院认为，张永灵与陈惠娟、绿色鑫公司共同签订的LSXJY（2019）WA09916号合同书（内含《居间服务合同》、《房屋买卖合同及补充协议》、《补充协议》、《交易服务合同》）系合同各方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人均应按合同约定履行各自的义务。张永灵作为买方已依约支付大部分购房款，陈惠娟作为卖方，除交付房屋外，应协助办理过户手续。从双方签订的合同中可知，张永灵清楚知悉其向陈惠娟购买的系陈惠娟有权处分但尚未取得不动产权证的安置回迁房。陈惠娟与张永灵在买卖合同中约定，双方在符合过户条件之日起两个工作日内至房产交易中心办理产权过户相关手续，但未明确约定具体时间。张永灵亦未提供证据证明出卖人陈惠娟向其承诺于2019年年底之前办证过户。故双方应继续履行合同。张永灵现以陈惠娟拒不履行过户手续为由主张各被告在合同履行过程中存在违约情形，证据不足，本院对其主张不予采信，对张永灵的诉讼请求不予支持。陈惠娟经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃法律赋予的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回张永灵的诉讼请求。 本案案件受理费18208元、减半收取为9104元，由张永灵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 审判员 罗  婷  婷 二〇二〇年九月三十日 书记员 蓝倩如（代） 附注：引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十二条第一款出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。