贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0521民初4323号 原告：陈国秀，女，1964年2月24日出生，汉族，住贵州省大方县。 被告：刘诗贵，男，1970年11月3日出生，汉族，住贵州省大方县。 原告陈国秀与被告刘诗贵确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。双方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈国秀向本院提出诉讼请求：1、判决原、被告于2020年1月27日口头达成的《土地买卖协议》无效；2、判决被告返还原告12400.00元；3、本案诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、担保费等）由被告承担。事实和理由：2020年1月27日，原告家中老人逝世，按照当地习俗，需为老人寻一阴宅。原告便与被告电话沟通。双方达成协议，原告以18800.00元的价格购买被告的土地用于安葬老人，并用微信转款的方式向被告支付18800.00元。后原告发现双方对购买土地的具体位置沟通有误，被告出售给原告的土地并非原告所需的土地。原告向被告主张退还已支付款项，被告仅退还6400.00元给原告，剩余的12400.00元拒不退还。根据《土地管理法》和《合同法》的规定，原、被告达成的购买土地协议无效，被告应全额退回原告已支付的款项。原告多次向被告主张退款未果，为维护自身的合法权益，特诉至法院。 被告刘诗贵辩称，2020年1月27日，我接到原告的电话，原告在电话里说她家老人去世，需要向我买一块阴地，该地是她们看好的。我说这块地是我和我哥、弟三兄弟买来的，需要与兄弟们商量。我们兄弟商量后同意将该土地卖给原告。这块地的上面是一条驮煤小路，驮煤路后面是谢绍甫家老房子，下面是小八二家房屋，面对小八二房屋左面是吴生秀家土，右面是几十年的老坟及谢延清家的烤烟房，我与原告在电话中核实后将该土地卖给原告，因双方是亲戚，当时并没有谈价格。后来原告说只要一个坟山地，我说都是亲戚，为方便她地势宽敞好操作，就全部卖给她了，原告在电话里还非常感谢我。我给原告讲我兄弟已从贵阳赶回大方，让我兄弟到现场指给原告看，但原告说不用，她们已离开坟山地。后来寨上的人打电话给我，问我为什么要把赵志卫家的土卖给原告，我才知道原告并未将老人下葬在我们电话里确认的地方。我打电话给原告，原告说是她的错，请我帮忙和赵志卫协商。我和赵志卫协商，赵志卫表示不卖土地。我将赵志卫的意见转达给原告后，原告说她自己去与赵志卫协商，他们协商的结果我不清楚。后原告打电话给我说，老人已另找地方下葬，未下葬在我们确认的土地里，让我圆便她。我不理解原告说的圆便的意思，我认为我们确认了土地，我已收钱，但原告另找他处下葬老人，这个是原告的问题，并不是我们反悔不卖。我以亲戚为重，能圆便原告的就是将我分得的6400.00元退给原告，原告要求退回剩下的12400.00元，我给原告说叫她自己去与我哥和兄弟联系，因为18800.00元的价格是原告与我大哥讲的，如果原告觉得贵，那我已返还6400.00元给原告了。我认为我们与原告谈好价格、确定了地方，原告将18800.00元通过微信转给我们的时候，该土地就是原告的了，我们的口头土地买卖合同有效，不应该再返还原告12400.00元。 原告陈国秀为支持自己的主张，向本院提交了以下证据： 1、微信聊天记录，拟证明原告与被告协商后将18800.00元土地买卖款转给被告；被告刘诗贵对该证据无异议。 2、通话录音文本，拟证明被告已退还6400.00元给原告，原告打电话给被告，要求被告与其哥和兄弟商量，把剩余的12400.00元退还给原告；被告刘诗贵对该证据无异议，但认为其不是退回，而是原告已将老人安葬在其他地方，看在亲戚关系的份上转款6400.00元给原告。 被告刘诗贵为支持自己的主张，向本院提交了以下证据： 1、证人刘某1的证言，拟证明原告向被告及被告大哥、兄弟买土地安葬老人，经兄弟几人协商后，将已买的该土地卖给原告，被告兄弟刘某1本要到现场指认，因原、被告已确认了地方，刘某1就未到现场，涉案土地卖给原告后就归原告了。原告购买的土地是面朝小八二家房子，前面是小八二家，后面是谢绍甫等多户人家，左面是去坡头方向的路，右面是面向田坝冲冲，里面还有坟山。原告陈国秀对该证据持异议，认为其向被告购买的土地并非证人所说的地方。 2、证人刘某2的证言，拟证明原告与被告的大哥刘某2协商了购买土地的价格是18800.00元，刘某2本想等原告的老人安葬后再让原告付款，但原告不同意，要求先付款。原告购买的这块地面朝小八二的房屋，后面是谢绍甫家，左面是以前小八二家的老房子，右面有老坟及小勇贵即谢延清家的烤房。原告陈国秀对该证据持异议，认为其向被告购买的土地并非证人所说的地方。 经本院审查，原、被告提交的上述证据符合证据的客观性、关联性、合法性，对其证明效力，本院予以确认。 本院根据上述有效证据，结合各方当事人的陈述，确认以下事实：2020年1月27日，原告陈国秀与被告刘诗贵通过电话协商达成口头协议，由被告卖一块土地给原告安葬其母亲，双方仅在电话中进行协商、确认买卖土地的位置，并未亲自到现场对买卖土地的四至范围进行指认,亦未征得发包方同意。原告于同日分两次向被告微信转款共计18880.00元。2020年1月31日，被告通过微信转账6480.00元给原告。原告在支付被告款项后，至今未在被告家的任何土地内安葬其母亲，也未管理使用被告的任何土地。原告因此向被告追要剩余款项12400.00元未果，特诉至法院，请求判如所诉。 本案的争议焦点为：1、原、被告的口头土地买卖协议是否有效；2、被告是否应当退还给涉案款项12400.000元原告；3、原、被告在口头约定买卖土地的行为中，双方是否存在过错。 本院认为，凭原、被告微信聊天记录，足以认定双方土地转让款为18880.00元。双方仅在电话中进行协商、确认买卖土地的位置后既达成土地买卖协议，并未亲自到现场对买卖土地的四至范围进行指认，且转让土地时也未征得发包方的同意。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”和《农村土地承包经营权流转管理办法》第十一条“承包方与受让方达成流转意向后，以转包、出租、互换或者其他方式流转的，承包方应当及时向发包方备案；以转让方式流转的，应当事先向发包方提出转让申请。”以及《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条“承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外。”的规定，原、被告口头达成的土地买卖协议属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案中，双方在达成口头土地买卖协议时均存在过错，被告已返还原告土地转让款6480.00元，剩余12400.00元应按过错划分比例退还，因被告在转让土地时未依法转让，存在重大过错，原告未与被告到现场确认所购土地四至界限就付款亦存在一定过错，故应按原告承担30%的责任，被告承担70%的责任，由被告返还原告8680.00元（12400.00元×70%）。 据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条的规定，判决如下： 一、原告陈国秀与被告刘诗贵于2020年1月27日达成的口头土地转让协议无效； 二、被告刘诗贵于本判决生效之日起十五日内返还原告陈国秀土地转让款人民币8680.00元。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费110.00元，减半收取计55.00元，由原告陈国秀负担16.50元，被告刘诗贵负担38.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状（附文档光盘），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期，本判决即发生法律效力。 本判决生效后，如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期届满之日起的二年内向本院或被执行人财产所在地的人民法院申请执行。 审 判 员 张    丽 二〇二〇年九月二十三日 法官助理 李  四  德 书 记 员 李四德（代）