河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0104民初2631号 原告：石家庄正基房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市高新技术产业开发区湘江道**。 法定代表人：朱亚寇，执行董事。 委托诉讼代理人：刘磊，河北朗科律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏新月，河北朗科律师事务所律师。 被告：袁静会，女，1981年11月21日出生，汉族，住石家庄市桥**。 委托诉讼代理人：曹树丽，河北启疆律师事务所律师。 第三人：杨志敏，男，1969年2月6日出生，汉族，住石家庄市无极县。 委托诉讼代理人：任海丰，石家庄市长安大理法律服务所法律工作者。 原告石家庄正基房地产开发有限公司（以下简称正基公司）与被告袁静会、第三人杨志敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告正基公司委托诉讼代理人刘磊、魏新月，被告袁静会及其委托诉讼代理人曹树丽，第三人杨志敏及其委托诉讼代理人任海丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告正基公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，被告交还房屋并配合原告办理《商品房买卖合同》撤销备案手续。2.依法判令被告支付违约金83571.75元。3.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原、被告双方于2015年12月30日签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的坐落于石家庄市高新区，总房价为557145元，付款方式为首付款177145元，余款380000元以按揭方式支付。并于2016年1月10日被告作为借款人与中国农业银行股份有限公司石家庄新区支行（以下简称“农业银行”）、原告签订《个人购房担保借款合同》，合同约定原告作为保证人提供连带责任保证。被告逾期偿还银行贷款。农业银行有权从保证人账户中划扣相关款项抵偿债务，造成农业银行划扣原告保证金共计10069.42元。根据《商品房买卖合同》附件五合同补充协议第5条约定，如因被告原因逾期偿还贷款7日以上，原告有权解除合同。被告支付房款总额15%的违约金。综上，被告逾期偿还贷款的行为已严重违约，应按照合同约定承担违约责任。被告行为已侵犯原告合法权益，故依法提起诉讼，望判如所请。 被告袁静会辩称，我支付了房屋首付款，并一直交纳贷款至2019年12月，后因法院将我全部银行卡查封，无法转至贷款银行交纳贷款，故产生拖延支付贷款情况。我已支付大部分还款义务，且该房屋已出售给第三人，如解除合同，对各方都有损害。现案涉房屋被法院多次查封，无法达到原告解除房屋买卖合同、交还房屋，并配合原告办理撤销备案手续的诉求。我想尽办法尽快还款，不希望解除合同。另外，合同违约金约定过高，违约金不能超过直接损失的30%，请求依法降低违约金数额。 第三人杨志敏述称，我方想通过法院调解及原、被告配合，能够将从被告处购买的案涉房屋顺利取得产权证。我方与被告于2017年4月17日签订了房屋买卖协议书，协议约定第三人杨志敏购买被告袁静会位于河北省石家庄市高新区的房产，并由石家庄市太行公证处出具了（2017）冀石太正民字第5976号公证书。协议签订后，我方依约履行了合同义务，已向被告支付了47.5万元购房款，该房产已由我方从2016年10月14日居住和使用至今，该房产的所有权人应为我方第三人杨志敏，由于被告未及时归还银行贷款，致使原、被告一直没有将该房产办理房产证，导致房屋至今无法变更登记到第三人杨志敏名下。请求判决原、被告将位于河北省石家庄市高新区的房产变更登记至第三人杨志敏名下。 经审理查明，2015年12月30日，原告正基公司与被告袁静会签订《商品房买卖合同》及补充协议。合同约定：被告袁静会购买原告正基公司开发建设的石家庄市高新区，建筑面积91.14平方米，单价每平方米6113.07元，总房价557145元，付款方式为首付款177145元，余款380000元以按揭方式支付，出卖人应当在2016年10月31日前，将验收合格的商品房交付买受人使用，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。补充协议约定：买受人取得银行贷款后应按时偿还贷款，在银行取得房屋他项权证之前，如买受人逾期偿还贷款7日以上，出卖人有权解除本合同，合同解除后，扣除房款总额15%的违约金、银行划扣的保证金后将剩余款项返还买受人。2016年4月27日，原告正基公司与被告袁静会对预售案涉商品房进行了备案登记。 2016年1月10日，被告袁静会、中国农业银行股份有限公司石家庄新区支行及原告正基公司签订《个人购房担保借款合同》。合同约定，被告袁静会向中国农业银行股份有限公司石家庄新区支行借款380000元，用于购买石家庄市高新区房产，借款期限自2016年1月10日起至2036年1月9日止，还款方式为每月20日等额本息还款，被告袁静会作为抵押人应协助配合抵押权人中国农业银行股份有限公司石家庄新区支行以石家庄市高新区房产为抵押物，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记，原告正基公司作为保证人自借款发放之日起，至借款人袁静会取得房地产权属证书，并办妥以贷款人中国农业银行股份有限公司石家庄新区支行为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人袁静会的债务提供连带保证责任，未按本合同约定履行保证责任时，贷款人中国农业银行股份有限公司石家庄新区支行有权从保证人账户中划扣相关款项抵偿债务。 合同签订后，被告袁静会向原告正基公司支付了案涉房屋首付款177145元，剩余房款380000元通过银行按揭贷款方式支付，后原告正基公司按合同规定向被告袁静会交付了案涉房屋。自2016年1月至2019年7月，被告袁静会按担保借款合同规定每月偿还等额借款本息2486.89元。自2019年8月起，被告袁静会未能按担保借款合同规定偿还借款本息。2019年11月28日，中国农业银行股份有限公司石家庄新区支行从原告正基公司的保证金账户扣划逾期本息共计10069.42元。 2016年9月12日，被告袁静会出具《声明书》一份，载明：袁静会至今未婚，其名下有坐落于石家庄市高新区，建筑面积91.14平方米，上述房产是个人合法财产，无共有人。如有他人就上述房产的产权提出异议，愿意承担相应的法律责任。同日，被告袁静会与第三人杨志敏签订《委托书》一份，委托事项载明：委托人袁静会至今未婚，袁静会购买了坐落于石家庄市高新区，建筑面积91.14平方米，是袁静会的个人合法财产，现准备出售，特委托杨志敏为代理人，全权代理以下事项：1.代为办理上述不动产的偿还银行贷款，代签贷款清偿证明，以及办理结清手续、领取他项权证、注销抵押登记手续；2.代为办理并领取不动产权证书、缴纳税费、代收房地产开发商退还房主的相关税费、代为领取该不动产的房屋钥匙；3.代为查询并办理该不动产的土地落宗手续，代为办理不动产转移登记手续。委托期限自委托之日起至2017年9月11日止。同日，石家庄市太行公证处分别对该《声明书》和《委托书》进行了公证。 2017年4月17日，被告袁静会（甲方）与第三人杨志敏（乙方）签订《房屋买卖协议书》一份。协议书约定，甲方自愿将坐落于石家庄市高新区，建筑面积91.14平方米预售商品房合同备案书ＮＯ：2015123012194616602的房屋出售给乙方，房屋成交价为80万元，自签订本协议之日起，当日首付5万元定金，办理完买卖公证后，乙方付给甲方首付款425000元，尾款325000元于甲方给乙方办理不动产过户完成后付给甲方。甲乙双方议定该房屋在签定协议之日起生效，乙方付清首付款后，甲方提供该房屋预售商品房合同备案书给乙方。甲方应在办理不动产权过户前还清购买该房屋余款，如出现违约，协商不成可向房屋产权地法院起诉解决。同日，石家庄市太行公证处对该《房屋买卖协议书》进行了公证。协议签订后，第三人杨志敏按约定向被告袁静会支付购房定金和首付款，2017年4月17日，被告袁静会向第三人杨志敏出具收条，载明收到杨志敏购买开发区0元。2016年11月，第三人杨志敏开始对案涉房屋进行装修，并居住使用至今。 以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》及补充协议、《个人购房担保借款合同》、银行保证金支付回单，第三人提供的《房屋买卖协议》《声明书》《委托书》《公证书》、银行交易明细清单、被告出具的收条，及原被告、第三人陈述等予以证实。 本院认为，原告正基公司与被告袁静会签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，应认定有效，双方当事人应按合同约定全面履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，被告袁静会逾期偿还银行贷款7日以上，导致原告正基公司承担了相应保证责任，根据双方上述合同补充协议第二条第五项内容约定，解除合同的条件已经成就，原告正基公司主张解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告袁静会应将案涉案涉房产返还原告正基公司，原告正基公司应将购房款返还被告袁静会。关于违约金，原被告双方约定过高，应予调整为以代偿款为基数，自代偿之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金。 《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产的合同，除法律另有规定或者另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”在原告正基公司与被告袁静会签订并登记备案《商品房买卖合同》及补充协议后，被告袁静会通过首付和银行按揭贷款方式向原告正基公司支付了案涉房款，然双方约定的办理案涉房产权属证的期限和条件尚未达到。在此情况下，被告袁静会又与第三人杨志敏签订了《房屋买卖协议》，该协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，亦为合法有效合同，应予以确认。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”虽然本案被告与第三人间签订的案涉房屋买卖协议合法有效，并已部分实际履行，但房屋产权并没有因此发生转移。现由于一方面被告袁静会逾期偿还贷款，致使与原告正基公司所签商品房买卖合同解除；另方面原告正基公司并不是被告袁静会与第三人杨志敏所签《房屋买卖协议》的合同相对人。故第三人杨志敏提出判令原、被告将案涉房产变更登记在其名下的诉讼请求，无法律依据，且事实上不能实现，对此，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条的规定，判决如下： 解除原告石家庄正基房地产开发有限公司与被告袁静会签订的《商品房买卖合同》及补充协议； 被告袁静会于本判决生效之日起十五日内将石家庄市高新区房产返还原告石家庄正基房地产开发有限公司； 原告石家庄正基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内将购买石家庄市高新区房款557145元中扣除银行划扣的保证金后的剩余款项返还被告袁静会； 被告袁静会于本判决生效之日起十五日内支付原告石家庄正基房地产开发有限公司违约金，违约金以10069.42元为基数，自2019年11月28日起至款项还清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 驳回第三人杨志敏的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10288元，由被告袁静会负担10208元，第三人杨志敏负担80元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：石家庄市桥西区，邮编：050091，收件人：材料收转窗口）。上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起七日内预交（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  史振利 人民陪审员  李君莉 人民陪审员  赵伟荣 二〇二〇年九月二十八日 书 记 员  曹伟娜 ——