河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终3974号上诉人（原审被告）：河南绿地御湖置业有限公司，住所地：新乡市平原示范区太行大道与滨湖大道交叉口市民之家**。法定代表人：方东兴，总经理。委托诉讼代理人：齐亚利，河南新雅琪律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：交通银行股份有限公司新乡分行，住，住所地：新乡市金穗大道（东）**商会大厦**/div>负责人：王尉平委托诉讼代理人：王栋，该银行职工。被上诉人（原审原告）：耿玉江，男，1992年2月12日出生，汉族，住址：河南省郸城县。被上诉人（原审原告）：钱秋月，女，1988年10月16日出生，汉族，住址：河南省郸城县。二被上诉人委托诉讼代理人：邢体兴，北京未来律师事务所律师。上诉人河南绿地御湖置业有限公司（以下简称绿地公司）因与上诉人交通银行股份有限公司新乡分行（以下简称交通银行），被上诉人耿玉江、钱秋月房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省原阳县人民法院（2020）豫0725民初1082号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人绿地公司的委托诉讼代理人齐亚利，上诉人交通银行的委托诉讼代理人王栋，被上诉人耿玉江、钱秋月的委托诉讼代理人邢体兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿地公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持驳回对方诉讼请求；诉讼费用由对方负担。事实和理由：一审认定事实和适用法律错误。一是耿玉江、钱秋月解除合同形式、解除通知时间不符合合同约定书面解除的方式。二是本案不符合解除合同的条件，环保、疫情因素影响，延期交房具有合同、法定理由。交通银行上诉请求：撤销一审判决第二项、第七项，改判驳回耿玉江、钱秋月对其公司诉请，诉讼费用由对方负担。事实与理由：一审追加其公司程序错误。绿地公司与耿玉江、钱秋月购房合同应独立于抵押借款合同效力，解除购房合同不应与抵押贷款合同一并处理。耿玉江、钱秋月辩称：应驳回上诉，维持原判。耿玉江、钱秋月向一审法院起诉请求：1、判令解除耿玉江、钱秋月与绿地公司于2017年12月18日签订的《商品房买卖合同》；2、判令绿地公司返还购房收费款125764元、已付银行按揭贷款、维修基金等费用74223元，共计199987元，判决之后贷款由绿地公司清偿；3、判令绿地公司承担购房款利息、违约金至清偿之日；4、本案诉讼费用由绿地公司承担。诉讼中，追加交通银行诉请：判令解除其与交通银行签订的个人购房担保借款合同；判令绿地公司向交通银行支付耿玉江、钱秋月所借的购房款及利息、违约金等可能承担的责任。一审法院认定事实：2017年12月18日，耿玉江、钱秋月、绿地公司签订《商品房买卖合同（预售）》，耿玉江、钱秋月为买受人，绿地公司为出卖人，合同的主要内容是：一、耿玉江、钱秋月购买绿地公司承建的新乡市平原新区长江大道以南、嘉陵江路以东、恒山路以西、万泉河路以北绿地泰晤士新城四期项目东地块1号楼1单元14层11403号商品房，建筑面积79.96平方米，每平方米7638.37元，房屋总价为610764元；二、付款方式。首付金额125764元，商业贷款金额485000元；三、交房期限（合同第十一条）：出卖人应当自2019年12月30日前向买受人交付该商品房；四、逾期付款责任（合同第八条）：逾期60日内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期60日后出卖人有权解除合同；五、逾期交付责任（合同第十二条）：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之一的违约金；（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自合同备案解除之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），出卖人按照已付全部房款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之一的违约金；六、面积差异处理（合同第十三条）：建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超过3%时，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；七、附件十一补充协议第十六条约定：买受人根据购房合同第十二条行使单方面解除合同的，应当在出卖人逾期交房60天后起30日内以书面形式提出，否则视为买受人放弃该项权利。《商品房买卖合同（预售）》及附件还约定了其他内容。2017年12月18日，耿玉江、钱秋月向绿地公司支付部分房款125764元，向绿地公司支付维修基金4797.6元、办证费180元、有线电视费270元、共计5247.6元。2017年10月19日，耿玉江、钱秋月与交通银行及绿地公司签订《个人房产抵押贷款合同》，耿玉江、钱秋月商业贷款485000元，贷款期限为360个月，利率为借款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率基础上上浮百分之贰拾。还款方式为等额本息还款，还款日为每期末月的1日。2019年12月25日，绿地公司向耿玉江、钱秋月发送《延期交房通知书》，告知耿玉江、钱秋月预计将在2020年7月31日前进行集中交付。2020年2月22日，绿地公司向耿玉江、钱秋月发送《顺延交房通知书》，告知耿玉江、钱秋月交房日期将从2020年7月31日再次顺延，具体交付日期以《房屋交付通知书》为准。2020年3月30日，耿玉江、钱秋月向绿地公司发出《解除合同告知书》，告知绿地公司“因你公司逾期交房，现通知你公司，解除双方的《商品房买卖合同》”。一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。本案耿玉江、钱秋月、绿地公司签订的《房屋买卖合同（预售）》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，合法有效，当事人应当按照合同约定履行。涉案《商品房买卖合同（预售）》第十一条）约定：出卖人应当自2019年12月30日前向买受人交付该商品房，但绿地公司于2019年12月25日向耿玉江、钱秋月发送《延期交房通知书》，2020年2月22日，又向耿玉江、钱秋月发送《顺延交房通知书》，房屋交付没有具体时间。按照合同第十二条关于“逾期超过60日后，买受人有权解除合同”的约定。耿玉江、钱秋月于2020年3月30日向绿地公司发出《解除合同告知书》，符合《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的约定，故耿玉江、钱秋月要求解除其与绿地公司签订的《商品房买卖合同》，有合同依据和法律依据，一审法院予以支持。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同解释）第二十四条规定，因绿地公司的违约导致合同解除后，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，耿玉江、钱秋月要求一并解除《个人购房担保借款合同》应予支持。《商品房买卖合同解释》第二十五条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。合同第十二条“出卖人应当自合同备案解除之日起15日内退还买受人已付全部房款”的约定，系格式条款，限制了耿玉江、钱秋月的权利，绿地公司未向耿玉江、钱秋月履行明确提示注意义务，违反了商品房买卖合同解释的规定，一审法院不予采信，故绿地公司应向第三人交行新乡分行返还自判决生效之日起的剩余贷款本息。绿地公司清偿剩余贷款本息等债务后，交通银行及时解除涉案房屋上的抵押登记。绿地公司应向耿玉江、钱秋月返还购房首付款125764元及利息，绿地公司亦应将耿玉江、钱秋月已支付的银行贷款付给耿玉江、钱秋月，并赔偿耿玉江、钱秋月因此产生的损失，即支付耿玉江、钱秋月已付贷款本息及利息。耿玉江、钱秋月有义务协助绿地公司办理商品房买卖合同备案信息注销登记手续，协助绿地公司办理注销涉案房产的预告登记、预抵押登记。耿玉江、钱秋月诉请绿地公司返回已支付的维修基金、办证费、有线电视费5247.6元，绿地公司辩称系代有关部门收取，但是未提供具有证明力的证据予以证明，一审发放院不予采纳，绿地公司应当返还耿玉江、钱秋月5247.6元。关于违约金问题，《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，逾期超过60日的，买受人有权解除合同。出卖人应当自合同备案解除之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已还贷款部分），出卖人按照已付全部房款的1%向买受人支付违约金。耿玉江、钱秋月已付了全部房款194739.4元（125764元+已还贷款部分68975.4元），按照1%计算，绿地公司应当支付耿玉江、钱秋月违约金为1974.39元。耿玉江、钱秋月同时主张违约金及利息，符合“损失填补”原则。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。耿玉江、钱秋月、绿地公司双方在商品房买卖合同中约定逾期交房解除合同的违约金为买受人累计已付购房款的1%，参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约解除后，守约方主张继续使用违约金条款的，人民法院应予支持。因此，耿玉江、钱秋月在要求绿地公司承担违约责任时，要求绿地公司按照约定支付违约金具有合同及法律依据。一般情况下，违约金属于对损害赔偿总额的预定，但本案合同约定逾期交房解除合同的违约金过低，不足以弥补耿玉江、钱秋月的损失，以利息损失与合同约定违约金累计填补守约方因合同解除所受损失并无不当。绿地公司辩称近年来由于大气污染治理，政府采取封土令等措施导致绿地公司被迫停工，造成交房延期，但国家实施大气污染治理已多年，绿地公司在出售该商品房时已经可以预见大气污染治理因素，因此，该事由不属于不可抗力，不足以构成延期交付的免责事由；关于绿地公司辩称的新冠肺炎疫情影响问题，该疫情发生在绿地公司延期交房之后，根据合同法第一百一十七条“当事人迟延履行后发生不可抗力的不能免除责任”的规定，新冠肺炎疫情不能免除绿地公司的违约责任。据上述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、解除耿玉江、钱秋月与绿地公司于2017年12月18日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、解除耿玉江、钱秋月与交通银行及绿地公司签订的《个人房产抵押贷款合同》；三、绿地公司于判决生效后十五日内返还耿玉江、钱秋月购房首付款125764元及利息（利息以125764元为基数，自2017年12月18日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至绿地公司返还完毕款之日止）；四、绿地公司于判决生效后十五日内赔偿耿玉江、钱秋月违约金1974.39元；五、绿地公司于本判决生效后十五日内返还耿玉江、钱秋月维修基金、办证费、有线电视费共计5247.6元；六、绿地公司于判决生效后十五日内支付耿玉江、钱秋月已向交通银行归还的贷款本息及利息（以交通银行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；七、绿地公司于判决生效后十五日内偿还耿玉江、钱秋月与交通银行签订的《个人房产抵押贷款合同》剩余的贷款（以交通银行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2149.87元，由绿地公司负担。二审查明：耿玉江、钱秋月与绿地公司签订购房协议补充协议第二十九条第四项：遇到政府做出禁止施工作业（如扬尘治理等）、实施交通管制等决定，造成无法正常施工。出卖人可据实延期交房。绿地公司为此向一审法院提交新乡市重污染天气应急指挥部办公室文件，证明案涉工程应顺延工期173天。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款规定：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案中绿地公司、交通银行提出上诉，本院围绕绿地公司、交通银行的上诉请求进行审理。关于绿地公司、交通银行的上诉请求能否支持的问题。二审已查明案涉工程应于2019年12月30日交房，因本案项目在合同约定的交房前，确有大气治理等客观需要停工的合同事由出现以及在此期间疫情因素影响，再加上逾期60日交房的延展期，致使本案二审期间，交房时间并未成就，因此耿玉江、钱秋月于2020年3月30日提出解除合同的理由不符合合同约定、法律规定，其并请求法院确认应解除合同的诉请，不应支持。相应地，耿玉江、钱秋月与交通银行签订的贷款合同也不应解除。综上，一审认定部分事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省原阳县人民法院（2020）豫0725民初1082号民事判决；二、驳回耿玉江、钱秋月的诉讼请求。一审案件受理费减半收取2149.87元，应由耿玉江、钱秋月负担。二审案件受理费河南绿地御湖置业有限公司预交的4299.74元，交通银行股份有限公司新乡分行预交的8575元，应收取7235.26元，应退还1339.74元，上述二审案件受理费11535元应由耿玉江、钱秋月负担。本判决为终审判决。审判长  赵明宪审判员  赵 斌审判员  付学堂二〇二〇年九月十五日书记员  赵一蔓