河南省社旗县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1327民初119号原告：任洪川，男，汉族，1982年12月1日出生，住河南省南阳市宛城区。被告：胡道平，男，汉族，1965年5月5日出生，住河南省南阳市卧龙区。第三人：南阳鸿达房地产开发有限公司，住所地南阳市白河大道**，统一社会信用代码914113007457682337。法定代表人：范怡冰，任该公司董事长职务。委托诉讼代理人：毛德民，河南汉景律师事务所律师。委托诉讼代理人：周建杰，男，汉族，1954年10月16日出生，住河南省南阳市卧龙区，系该公司员工。原告任洪川与被告胡道平、第三人南阳鸿达房地产开发有限公司（以下简称鸿达房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告任洪川、被告胡道平、第三人鸿达房地产公司法定代表人的委托诉讼代理人毛德民、周建杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告任洪川向本院提出诉讼请求：1、撤销社旗县人民法院（2019）豫1327执异15号执行裁定书；2、解除对原告位于社旗县新天地广场1号楼5单元401室的查封，中止对上述房产的执行。诉讼费由被告全部承担。事实和理由：2016年12月17日，原告任洪川与鸿达房地产公司签订了壹份《商品房买卖合同》，购买了鸿达房地产公司开发的位于社旗县××路与××路交汇处新天地广场《鸿达阳光四季园》项目第1幢5单元401号房产，并同时一次性全额支付了513660元的购房款，鸿达房地产公司于签订合同当日将该套房门钥匙交付原告，后原告每年不断找鸿达公司办理网签合同，鸿达房地产公司隐瞒房子无法办理网签手续的事实，推脱未予办理网签合同。原告曾多次找到鸿达房地产公司多次要求办理网签合同办理房产证，直到迫于无奈找到社旗信访局，信访局才告知原告所买房产于2019年4月18日已被南阳市宛城区人民法院查封，现正在进行执行拍卖。原告认为：一、在人民法院查封之前原告与鸿达房地产公司已签订了合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前原告与鸿达公司已取得了房门钥匙以及收款收据，已合法占有该不动产；三、原告已按《商品房买卖合同》约定向鸿达房地产公司支付了全部购房价款；四、未办理过户原因是宏达公司不予签订网签合同，而非原告自身原因。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，原告对执行房产享有足以排除强制执行的权益。综上，具状起诉，望判如所求。被告胡道平辩称，一、民事判决书生效后，答辩人依法按照法定程序申请人民法院执行，并对被执行人可执行的社旗新天地广场一号楼房产查封，并依法张贴公告告知被执行，被执行人和案外人均未提出异议，进入评估拍卖程序法院依法告知被执行人张贴公告，法定期内未收到被执行人和案外人提出异议；二、依照法定程序，又依法告知，应视为被执行人默认按照法定程序办理，应依法驳回异议。第三人鸿达房地产公司述称，第一，2016年12月17日，任洪川与鸿达房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买社旗鸿达新天地第1幢5单元401号房产，并支付了全部购房款，鸿达房地产公司于同日向任洪川交付了房屋。2019年3月25日宛城区人民法院裁定查封了该房屋。任洪川购买涉案房屋，虽然没有办理产权过户登记，但是，任洪川已依合同约定支付全部价款并占有标的物至今。根据《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，任洪川取得涉案房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且任洪川对未办理物权变更登记无过错，故人民法院不得查封、扣押冻结该财产。第二，本案关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28、29条规定的适用情形应当从立法的精神出发，进行实质审查。1、案外人任洪川对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益的功能，属于实质审查的条款《执行异议和复议规定》第28条、第29条均规定了在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时如何进行审查的规则，该两条即属于实质审查条款，可以作为本案执行异议之诉审理的参照。根据《执行异议和复议规定》第29条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应更优先保护消费者的物权期待权。《执行异议和复议规定》第28条亦规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。从法律逻辑上看，房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用《执行异议和复议规定》第28条，也可以选择适用第29条，但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议和复议规定》第29条的规定。就本案而言，任洪川作为购房者，其对抗的是申请执行人的普通债权，故本案需适用《执行异议和复议规定》第28条来判断任洪川对案涉商品房是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案是否符合《执行异议和复议规定》第28条的情形：首先，本案现有证据表明，双方在案涉商品房查封之前已签订合法有效的书面买卖合同．宛城区人民法院查封案涉商品房的时间是2019年3月15日之后，而任洪川和鸿达房地产公司订立《商品房买卖合同》的时间是2016年12月17日。可见，《商品房买卖合同》订立在前，商品房查封在后。其次，本案现有证据表明，任洪川已支付全部价款，且在人民法院查封之前，鸿达房地产公司交付了房屋的钥匙，任洪川已合法占有该不动产。最后，本案亦非因任洪川自身原因未办理过户。2、答辩人认为对于《执行异议和复议规定》第29条第二项规定的“买受人名下无其他用于居住的房屋"，不应机械限于套数的理解。如原有住房不能满足现有家庭成员的居住要求，再购买房屋是为了对居住环境进行必要的改善，其仍属于满足生存权的合理消费范畴之内。虽然本案不适用该款规定，但为了能够贵院更明了查明事实，针对该规定做上述简要分析，请求贵院结合实际情况予以审查。综上，答辩人认为任洪川起诉的事实清楚，理由确实充分，请求贵院依法予以支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告胡道平对原告任洪川提供的商品房买卖合同和收据真实性有异议，认为该房屋未经验收，根本无法进行买卖交易。经审查，结合原告任洪川与第三人鸿达公司陈述，对商品房买卖合同和收据真实性予以认定。2、被告胡道平认为原告提供的社旗县房屋交易和产权管理专用章出具的家庭住房登记记录查询证明、离婚证与本案无关。经审查，对以上二证据的真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:被告胡道平与第三人鸿达房地产公司民间借贷纠纷一案，南阳市宛城区人民法院于2016年6月13日作出（2015）宛民商初字第2617号判决书，判决鸿达房地产公司于本判决生效后十日内支付胡道平借款本金50万元及利息19万元（利息自2014年5月1日起至2014年11月21日止，月息3分计10万元；从2014年11月22日起至2015年8月17日，月息2分，计9万元），之后的利息按照月息2分计算至付清之日止；案件受理费11900元、保全费4420元，合计16320元，由鸿达房地产公司负担14557元，胡道平负担1763元。该判决生效后，鸿达房地产公司未履行生效法律文书确定的义务，胡道平向南阳市宛城区人民法院申请强制执行，南阳市宛城区人民法院于2018年2月8日查封了涉案的房产。南阳市中级人民法院（2019）豫13执监105号执行裁定书，指定该案由社旗县人民法院执行。在本院拍卖涉案房产的过程中，任洪川向本院提出书面异议，要求解除对涉案房屋的查封。本院于2019年12月23日作出（2019）豫1327执异15号执行裁定书，以任洪川名下有其他用于居住的房屋，其权利不能够排除执行，其异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条为由驳回任洪川的异议请求。原告任洪川向本院提供了其与第三人鸿达房地产公司于2016年12月17日签订的《商品房买卖合同》及加盖有第三人南阳鸿达房地产开发有限公司财产专用章的收款收据，该收据显示全额付款。《商品房买卖合同》约定原告任洪川购买位于社旗县××与××路交叉口东北角××单元××室。该房屋至今未入住。经本院于2019年12月16日向南阳市不动产登记服务中心查询任洪川名下房产登记情况，原告任洪川在南阳市××××套能够用于居住的房屋。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告任洪川对第三人鸿达房地产公司开发的社旗县××与××路交叉口东北角“新天地广场”1号楼5单元401室房产提出异议，根据原告提供的证据，虽然其在南阳市宛城区人民法院查封涉案房屋之前已经和第三人鸿达房地产公司签订了合法有效的书面合同且已全额支付购房款，但原告任洪川名下有其他用于居住的房屋，其权利不能排除执行。关于第三人鸿达房地产公司称本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的意见，因案涉商品房登记在第三人的名下，第三人系房地产开发企业，故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条，第三人的意见不能成立，本院不予采信。综上，对原告任洪川的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下:驳回原告任洪川的诉讼请求。案件受理费100元，由原告任洪川承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起，十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长  郭向前审判员  韩 雪审判员  李 满二〇二〇年九月二十五日书记员  张征宇