文书内容江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0585民初3949号原告：汪本泸，男，1963年5月28日出生，汉族，住江苏省太仓市。委托诉讼代理人：张翼，江苏广浩律师事务所律师。被告：焦忠华，男，1979年8月8日出生，汉族，户籍地四川省德阳市，暂住江苏省太仓市。被告：林丽华，女，1959年4月23日出生，汉族，住安徽省安庆市。原告汪本泸与被告焦忠华、林丽华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告汪本泸的委托诉讼代理人张翼，被告焦忠华到庭参加诉讼，被告林丽华经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告汪本泸向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告焦忠华在2019年1月15日签订的租赁协议；2.要求被告焦忠华支付租金（自2020年2月起至判决生效之日止，按照年租金25000元计算）；3.被告林丽华对被告焦忠华的上述付款义务承担连带清偿责任；4.被告林丽华腾退位于太仓市房屋；5.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年1月15日，原告与被告焦忠华签订了租赁协议一份，约定原告提供太仓市约25平方米的房屋租赁给被告焦忠华使用，协议第十条约定了在协议期内被告焦忠华自行使用，不得转租或变相转租。如出现此现象，原告有权终止合同并要求赔偿。2020年初，原告发现该房屋被被告林丽华在使用，原告要求被告林丽华腾退房屋，但是被告林丽华拒绝腾退，现原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告焦忠华辩称：1.涉租房屋位于太仓市，房租支付至2020年1月底，从2020年2月1日起没有支付，租金标准为25000元；2.涉案房屋之前一直由焦某签订租赁合同，且由焦某在经营，本案的租赁协议是由我出面签署，实际经营人也是焦某，之后焦某与被告林丽华之间协商将涉租房屋内物品进行转让，现在涉案房屋实际使用人为林丽华；3.认可解除与原告之间的租赁协议。被告林丽华未作答辩。本院经审理认定事实如下：座落于太仓市房屋（使用权面积：1926.2平方米/房屋建筑面积：2111.46平方米）的所有权人为原告汪本泸及其配偶周筱清。案件审理过程中，周筱清确认由原告汪本泸行使相应的诉讼权利义务。2019年1月15日，原告汪本泸作为出租方（甲方）、被告焦忠华作为承租方（乙方）签订《租赁协议》，约定：“经甲乙双方友好协商，就乙方向甲方承租甲方所拥有的位于房屋租赁一事达成如下协议：一、租赁物房屋位置位于，协议建筑面积约25平方米……三、租期及租金本协议期限为2019年2月1日起至2022年7月30日止。每年租金为2.5万元，实行先付后用，每半年提前15天支付一次，即：                          支付时间              支付金额                  1              2019年1月15日前              1.25万元                  2              2019年7月15日前              1.25万元                  3              2020年1月15日前              1.25万元                  4              2020年7月15日前              1.25万元                  5              2021年1月15日前              1.25万元                  6              2021年7月15日前              1.25万元      ……四、保证金为共同遵守协议，乙方在签约时需支付保证金1000元。期满后水、电结清，同时退租时保证不破坏装修并处于正常经营状态的情况下，甲方必须按时、足额退还保证金。五、甲方权利与义务……5、如乙方有违约行为，甲方可提前收回房屋……六、乙方权利与义务1、乙方在支付协议租金及保证金后，即获得相应的房屋经营使用权；2、乙方在不影响主体建筑结构确保安全的前提下，可以按经营项目需要对房屋进行装饰改造，并保证消防合格，期间一切费用由乙方自行承担；3、乙方确保房产在经营过程中的安全使用和合法经营，若发生使用不当或违规操作而造成的损失，全部由乙方自行承担；4、乙方自主经营、自负盈亏，乙方所有的债权、债务与甲方无关；5、乙方必须按时、足额向甲方缴纳租赁费及应承担的分摊费（例：物业费、水、电、卫生等费用）……十、违约及责任……2、乙方未按时、足额缴纳租赁费及应承担的分摊费，则乙方应向甲方赔偿一年的租赁费用，同时甲方有权解除合同；3、乙方必须依法经营、照章纳税，若未能做到，甲方有权终止合同（以工商、卫生、环保、质检、消防、公安、税务、城管等执法部门的任何一张处罚单为据）；4、在协议期间，乙方保证租赁物为乙方自行使用，不得转租或变相转租。若出现此现象甲方有权终止合同并要求赔偿……”2019年10月17日，案外人焦某出具给被告林丽华收据一份，金额为66200元，收款事由为“史文便利店全部货物及固定物品”。案件审理过程中，被告焦忠华申请焦某出庭作证，焦某陈述：（1）2010年，我从丁开梅处支付了相应的转让费后承租了涉案房屋，用于经营杂货店，起初租赁合同均由我签署，之后因为我家里有点事情，我想转让店铺，但是原告不允许转让，但是当时我已经收取了被告林丽华支付的16000元定金，我后来还是将涉案房屋转给了被告林丽华，但是转让的时候被告林丽华同意以我的名义履行本案的租赁协议，当时我和被告林丽华约定房租由林丽华直接支付给房东，但2月1日之后的房租就未缴纳；（2）当时我和被告林丽华商谈好了，包括16000元定金在内，被告林丽华一共需要支付给我66200元，上述款项被告林丽华已经付清，我平时不参与被告林丽华的经营活动；（3）2019年10月底涉案房屋开始断电，大概一直持续到2020年1月、2月，具体记不清楚。另查明，1.案件审理过程中，原告自认2020年1月知晓被告转租的情况后，对案涉房屋断电1个月；2.原告自愿将保证金1000元作为租金予以抵扣。以上事实，有原告提供的租赁合同、房屋不动产权利证书、收据，以及当事人及证人焦某的当庭陈述予以在卷佐证。本院认为，原告汪本泸与被告焦忠华签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。关于案涉房屋转租问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十六条第一款同时规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，被告焦忠华未经原告同意，违反合同约定擅自将房屋转租给被告林丽华使用，2020年1月原告在知晓被告焦忠华将案涉房屋转租后，对案涉房屋断电，对于转租行为提出异议，应当认定原告作为出租人有权解除与被告焦忠华之间的租赁合同。房屋租赁合同解除后，租赁房屋被转租的，出租人有权要求承租人、次承租人返还租赁房屋。本案中，被告焦忠华未经原告同意将案涉房屋转租，该转租行为缺乏权利基础。此外，转租合同系依附于前手的租赁合同，现前手租赁合同被解除，作为次承租人的被告林丽华亦无权继续占有使用案涉房屋，故对于原告要求被告林丽华腾退案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于原告请求判令被告焦忠华支付租金的诉讼请求。本院作如下分析：首先，原告与被告焦忠华签订的《租赁协议》对租金标准和支付方式做出了明确约定，现被告焦忠华自2020年2月1日起未按约向原告支付租金，引起本案纠纷，责任在被告；其次，原告在发现被告焦忠华擅自转租情况后可以依据法律规定及合同约定主张权利，原告对案涉房屋停止供电，不符合出租人应保证涉案房屋正常使用的基本要求，对被告焦忠华的经营使用造成了一定的影响，现被告未对原告断电的具体期间进行举证，结合原告自认的断电期为1个月的事实，本院对断电期的租金予以相应扣减；最后，原告自愿将《租赁协议》项下的保证金1000元亦做租金扣减，本院予以确认。经核算，被告焦忠华需支付原告2020年2月1日至2020年7月31日期间的租金9417元（25000元/12个月*5个月-1000元），自2020年8月1日起按照年租金25000元的标准支付至本判决生效之日止。关于原告主张的要求被告林丽华对被告焦忠华的上述付款义务承担连带清偿责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。现被告林丽华经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告汪本泸与被告焦忠华之间于2019年1月15日签订的《租赁协议》。二、被告焦忠华于本判决生效后10日内支付原告汪本泸租金（自2020年2月1日至2020年7月31日止的租金为9417元，自2020年8月1日起，按照25000元/年的租金标准支付至本判决生效之日止）。三、被告林丽华于本判决生效后10日内将位于太仓市房屋腾退给原告汪本泸。四、驳回原告汪本泸的其他诉讼请求。履行方式：原告汪本泸确认如下账户作为款项接收账户：户名汪本泸，开户行农业银行太仓城区办支行，账号62×××18。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1210元，减半收取605元，公告费260元，合计865元，由原告汪本泸负担300元，由被告焦忠华负担525元，由被告林丽华负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。审判员  张伊扬二〇二〇年九月二十五日书记员  陈筱璐