上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初559号原告：徐忠华，男，1954年11月2日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。被告：上海酬林贸易有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：徐桂林，总经理。委托诉讼代理人：王维非。原告徐忠华与被告上海酬林贸易有限公司(以下简称酬林公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月9日立案后，依法适用简易程序，后发现有不宜适用简易程序的情形，本案转为普通程序，并根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法由法官一人独任审理，公开开庭进行了审理。徐忠华、酬林公司的委托诉讼代理人王维非到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐忠华向本院提出诉讼请求：1、要求酬林公司退还2018年11月20日至2019年5月19日期间的租金22,800元以及押金3,800元；2、要求酬林公司赔偿因无法在租赁门店进行合同约定的经营而造成的经济损失60,000元(2018年11月20日至2019年11月19日期间，按每月5,000元计算)；3、要求酬林公司赔偿装修成本费用8,600元。事实与理由：徐忠华原在本市奉贤区经营一家从事印刷业务的公司，后看到上海市黄陵路XXX号房屋(以下简称系争房屋)对外出租，该房屋附近有学校，徐忠华欲承租系争房屋，在签约前，反复与酬林公司确认是否可以以系争房屋为注册地址办理营业执照迁移，在酬林公司确认可以办理的情况下，双方于2018年11月8日订立《租房协议书》一份，约定租期自2018年11月20日至2019年11月19日。徐忠华依约支付了押金以及半年房租，承租系争房屋后开始装修。装修完毕后徐忠华多次催促酬林公司协助办理营业执照迁移手续，但酬林公司不予理睬、拒不配合。2019年10月17日，上海市普陀区民防工程管理所在系争房屋外张贴告示，称其与酬林公司就系争房屋订立的租赁合同于2018年12月31日到期，要求于一周内清理搬离。徐忠华的租金支付至2019年5月19日，因为无营业执照，其无法经营，故下半年的租金未再支付，也未提出要求解除合同，因无法联系酬林公司，故其在租期届满后将系争房屋钥匙交给隔壁理发店老板。徐忠华认为，酬林公司将系争房屋出租给徐忠华作为经营活动用房，并约定徐忠华违法经营责任自负，酬林公司应当为徐忠华的合法经营提供办理营业执照地址迁移所需的租赁合同、产证复印件、房屋信息单、房屋平面图等材料，但由于酬林公司拒不配合使得徐忠华无法开展经营活动，造成经济损失。酬林公司辩称，同意退还押金，不同意其他诉讼请求。2018年11月，徐忠华与酬林公司订立租赁合同后，徐忠华支付了半年租金以及押金，若徐忠华未正常经营，其早就应当将系争房屋返还酬林公司而不是拖至租期届满，并且是将系争房屋钥匙返还他人，订立租赁合同时，徐忠华称其有营业执照，需要异地经营，酬林公司表示需要咨询相关部门，不确定是否可以异地经营，徐忠华确实曾发短信、打电话要求酬林公司提供产证复印件、房屋平面图、房屋信息单等办理营业执照地址变更所需材料，由于当时酬林公司与大房东之间的租赁合同在2018年到期，双方没有续签书面合同所以无法提供徐忠华所需材料，但是2019年大房东未将系争房屋收回，酬林公司还是按时支付房租的。本院经审理认定事实如下：2018年11月8日，酬林公司(甲方)与徐忠华(乙方)订立《租房协议书》一份，约定甲方同意将普陀区黄陵路XXX号(复印)租借给乙方作为经营活动用房；乙方应遵守国家法规、法令、各项安全生产责任、防火安全责任、各种设备安全等，若有违法经营或查封停业、整顿所造成的损失，后果自负，房租照付；甲方提供的房屋及场地，乙方不得任意变动和搭建，乙方也不得转让、转租或部分转租，一经发现视作违约，终止协议；押金3,800元，乙方每年向甲方支付租金45,600元，半年支付22,800元，乙方在付下次租金时，必须提前一个月付清下次租金，逾期不付，视为乙方违约，甲方有权收回房屋；租期自2018年11月20日至2019年11月19日；甲乙双方严格履行合同，若有一方违约，应承担对方损失，协议期间若一方解除协议，赔偿对方三个月租金等等。合同订立后，徐忠华向酬林公司转账支付押金3,800元以及2018年11月20日至2019年5月19日期间的租金22,800元，共计26,600元，酬林公司将系争房屋交付徐忠华使用。2018年2月至2019年11月期间，徐忠华持续向酬林公司的委托诉讼代理人王维非发送短信，询问工商注册地址迁移相关事宜，其中2019年11月5日的短信显示徐忠华将公司地址变更所需材料告知王维非，包括普陀区地址的租赁合同、产权证复印件、房屋信息单、房屋平面图，2019年11月18日，徐忠华发送短信称“今天已是18号了，根据合同明天应该到期了，接下来还续租吗？怎么处理”。王维非未予以回复。酬林公司与系争房屋权利人普陀区人民防空工程管理所就系争房屋订立的房屋租赁合同于2018年底到期，嗣后双方未续签书面租赁合同，但酬林公司仍继续使用系争房屋并向普陀区人民防空工程管理所支付了2019年度租金。2019年10月17日，普陀区人民防空工程管理所张贴告知书，载明现区民防工程管理所与酬林公司对于黄陵路XXX号的房屋租赁合同已于2018年12月31日到期，根据区里关于房屋管理要求，必须于近期对该房屋实施统一管理，请于一周内对房屋内物品进行清理，若于一周内无疑问且于2019年10月25日前未完成清理，我所将对该房屋进行强制清理，将房屋内物品搬离保管。2019年11月，《租房协议书》约定的租赁期限届满后，徐忠华搬离系争房屋。审理中，徐忠华提交收据一张以证明其装修系争房屋支付了8,600元装修款，该收据载明2018年11月11日，8,600元，收款事由为黄陵路XXX号门面装修。酬林公司对此表示徐忠华确实进行装修，但对该收据真实性无法确认。徐忠华另提供发票若干，以证明其为法定代表人且注册地为上海市奉贤区柘林镇胡桥新街XXX号XXX幢XXX室的上海珏星印务科技有限公司于2018年至2019年期间的营业收入，进而证明因无营业执照而无法在系争房屋内正常营业所造成的营业损失。酬林公司对发票真实性不予认可。本院认为，徐忠华与酬林公司就系争房屋订立的《租房协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。对于徐忠华要求酬林公司退还其支付的2018年11月20日至2019年5月19日期间的租金22,800元的诉讼请求，徐忠华认为其因为营业执照问题未实际经营故无需支付任何租金，酬林公司对此不予认可，本院认为《租房协议书》约定徐忠华租赁系争房屋用途为经营复印，既然经营就必须至相关部门办理营业执照以获得合法经营权，酬林公司作为出租方对系争房屋出租后处于正常对外经营的适租状态应予保障，但由于酬林公司无法配合提供办理营业执照注册地址迁移所需材料使得徐仲华在办理过程中产生障碍，从而无法实现合同目的，酬林公司对此应承担相应责任，但是徐忠华毕竟客观上占用了系争房屋直至租期届满，仍应支付租金，徐忠华若认为在租期内因酬林公司原因无法办理营业执照注册地址迁移以致无法实现合同目的，其理应及时行使合同解除权，亦应及时交还场地，以免损失扩大，然，徐忠华在多次催促酬林公司协助提供办证所需材料未果的情况下仍然占用系争房屋直至租期届满后才搬离，因此关于租金支付标准，本院综合考虑酬林公司未能协助徐忠华办理注册地址迁移的行为影响徐忠华正常使用系争房屋以及酬林公司自认周边商户曾因相关部门检查而被要求经常性停业，同时结合徐忠华支付了半年租金后未再支付过任何租金，也未要求解除合同和返还房屋的事实，依据诚实信用原则和公平原则，酌定徐忠华仍需按合同价40%的标准向酬林公司支付租期内的租金，由此计算酬林公司应退还徐忠华租金4,560元。租赁期限届满后，徐忠华支付的押金应当予以返还，酬林公司对此表示同意，本院予以支持。关于徐忠华要求赔偿装修费的诉请，在合同租期内，其并未主张过解除合同并要求酬林公司赔偿相关损失，现租赁期限已届满，其要求酬林公司赔偿装修费用，缺乏法律依据，本院难以支持。至于徐忠华要求酬林公司赔偿预期营业利润60,000元的诉讼请求，因徐忠华提供的证据不足以证明该事实的成立，且营业利润受多种因素影响，属于难以预计的变量，无法以过去他处所得推定将来的收益，故本院对此不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，判决如下：一、被告上海酬林贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告徐忠华租金4,560元；二、被告上海酬林贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告徐忠华押金3,800元；三、驳回原告徐忠华的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,180元，由原、被告双方各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 戴 燚二〇二〇年九月十日书记员 计晓菲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。