北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初73298号原告：北京合力壹佰科技有限公司，住所地北京市海淀区大钟寺**院**楼地下**FC106-53。法定代表人：林雪亮，总经理。被告：北京环铁时代国际艺术有限公司，，住所地北京市朝阳区将台乡大环里平房法定代表人：邵洪训，董事长。委托诉讼代理人：蔡俊逸，北京市长安律师事务所律师。原告北京合力壹佰科技有限公司（以下简称原告）与被告北京环铁时代国际艺术有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人林雪亮，被告委托诉讼代理人蔡俊逸，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《合作使用合同》；2.被告返还2019年7月7日至2019年10月8日的租金81216元；3.被告返还押金10000元；4.被告返还2019年7月7日至2019年10月8日的物业费1296元；5.被告返还共建费1200元；6.被告返还装修补偿款100万元；7.被告支付广告支出损失9765元；8.被告支付停产停业损失648000元。事实和理由：2018年7月18日，原、被告签订了《合作使用合同》，约定被告将位于北京市朝阳区环铁内工作室B005室，在正常状态下出租给原告使用，建筑面积共432平方米，租赁期限自2018年7月18日至2023年10月8日，用于经营轰趴馆，其中2018年7月18日至2018年10月8日为免租期用于进行装修，租金为半年付，首年租金315360元，房屋押金10000元。租赁期内，原告一直按时将房租支付至合同载明的被告股东宋某的账户，现支付至2019年10月8日。原告基于对被告的信任，开始装修房屋。2019年7月7日，北京市朝阳区将台乡人民政府（以下简称将台乡政府）、北京市朝阳区将台乡农工商总公司（以下简称将台农工商公司）发布《腾退告知书》，通知商户于7日内自行清理、腾空并搬离现场。现在原告已无法继续使用房屋，签订《合作使用合同》的目的已经落空，所以起诉至法院。被告辩称，不同意解除《合作使用合同》，我公司认为目前合同只是因将台乡政府及将台农工商公司侵权而暂时无法履行。原告要求我公司赔偿装修损失，没有依据，其装修未经我公司同意。我公司也不同意返还共建费，该费用属于天然气、辅助设施、车位及网络通信费用。原告主张的广告支出损失及停产停业损失系案外人原因造成，我公司不同意赔偿。原告主张的搬家费没有相应证据证明，且与我公司无关，所以我公司不同意其该项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《合作使用合同》，约定：甲方同意将位于环铁内工作室B005室在正常状态下租给乙方，建筑面积共432平方米（以下简称涉案房屋），租赁期限自2018年7月18日至2023年10月8日，第一年租金315360元，付款方式为半年付；乙方在租赁期内用的水、电、宽带、电话、有线电视等费用由乙方缴付，卫生费同租金一起支付。原告向被告支付租金至2019年10月8日。2018年7月26日，原告向被告交纳2018年7月18日至2019年10月8日的物业费5184元、共建费1200元、房屋押金10000元。另查，涉案房屋位于北京市朝阳区将台大环内。将台农工商公司曾就北京市朝阳区将台大环内约410亩土地使用问题，以合同纠纷将北京琼华文化发展有限公司（以下简称琼华公司）诉至本院，请求确认双方于2010年10月23日签订的《联营协议书》无效，并要求琼华公司拆除违法建筑后交还土地、支付使用费等。本院经审理于2015年11月6日作出（2015）朝民初字第12716号民事判决，查明内容包括：2010年10月23日，将台农工商公司（甲方）与琼华公司（乙方）签订《联营协议书》，约定甲方将位于将台大环内现大山子仓储项目用地410亩，以租赁方式作为双方合作经营共同发展文化体育产业的投入，乙方文化体育产业发展所需资金作为投入，联营期限自2011年1月1日至2060年12月31日等；涉案土地为北京市朝阳区将台乡东八间房村集体所有的土地，土地规划用途为农业用地；在此基础上，本院判决确认将台农工商公司与被告琼华公司之间的《联营协议书》无效，一并判决了土地及地上物的拆除、返还及使用费。该判决已生效。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告称其此前并不知晓该判决，亦不清楚涉案房屋的权属状况，2019年7月7日通知其腾退房屋的是将台乡政府。被告称其大概在2017年左右知道此事，上述判决作出后，将台农工商公司一直没有履行该判决，而是引进了北京五环通用航空有限公司（以下简称五环公司）经营，五环公司告知了其判决内容。被告称其出租涉案房屋时，原告应当知晓上述判决的相关情况，也应当知晓涉案房屋应归还将台乡政府及将台农工商公司。被告当时向原告表示涉案房屋虽然存在争议，但房屋系由被告合法建造，且将台乡政府和将台农工商公司也找了其他单位继续出租包括涉案房屋在内的场地。另，被告称其记不清楚当时告知原告的具体内容，但大概的意思是五环公司贴过公告，称涉案房屋应当由其管理，被告会和新入住的承租人说涉案房屋由其建设，房屋没有拆除，将台乡政府也同意其出租。原告称其系通过链商（北京）房地产经纪有限公司（以下简称中介公司）的居间而签订《合作使用合同》，中介公司应该审核过涉案房屋的权属情况证明，原告没有要求被告出具过涉案房屋的权属证明。经本院释明，原告主张由法院核实《合作使用合同》的效力，如果法院合同认为合同无效，其同意确认合同为无效合同，关于合同无效后的法律后果其同意法院一并处理；被告坚持认为合同有效。2.关于装修损失，原告称其系于2018年7月至10月期间进行装修，因为装修工期较长，所以装修于11月才结束，装修前其与被告物业公司的经理苏勇进行过沟通，并且为原告进行装修的装修公司还向被告交纳过装修保证金，而且装修时车来车往，被告是知道原告进行装修的，并且也同意原告的装修。另，原告称装修物中存在一些可以拆除的，但其认为如果拆除了就没有价值了，并且拆除也需要成本，所以其同意由被告自行处理。为证明装修损失主张，原告提交了：装修中的部分采购发票及网上订单截图，《北京市装饰工程施工合同》及付款收据，《建设工程施工合同》、结算单及付款收据，《暖气采购及安装合同》及付款收据，《环铁艺术城B005室内丙烯装饰画服务合同》，《科派木门定货合同书》，《室内隔音降噪装修服务合同书》及付款收据，《中央空调销售安装合同书》及付款收据，《音响设备采购及安装合同》及付款收据，大理石购买付款收据，瓷砖购买付款收据，木板购买付款收据，拍摄于2018年7月18日房屋重新装修前的视频、装修过程中的视频及房屋腾退时的视频，房屋重新装修好后的一组照片。被告对原告提交的装修中的部分采购发票及网上订单截图不予认可，并主张无法确定原告购买的上述物品是否用于其经营，这些物品是可移动的，对原告没有损失；对相关装修、施工合同、付款收据也不予认可，关于合同约定的装修补偿条款，只有政府拆迁的情况下才会有补偿费用，赔偿金是赔偿给原告，不再需要被告另行赔偿损失，且装修分为可拆除和不可拆除部分，不能集中主张，原告可以拿走可拆除的部分，不可拆除的部分需要鉴定来确定损失；对于视频及照片，被告无法核实，装修前的现状被告是认可的，被告交付给原告的时候涉案房屋是简装的状态，也刷墙了，是很简单的空房子，装修后的状况其无法核实，其现在也无法进入查看，另外通过照片来看，目前里面很多物品都是可移动、可拆除的，附合物很少。被告称其主张的可移动、可拆除的设备包括：麻将桌、电子设备、家具、厨房的架子等，对于上述设备其希望原告拆除，由于被告不是进行相关经营的，所以对于上述物品，被告不同意自行利用。经释明，原告对涉案房屋的装修现值坚持不申请评估。3.关于广告支出损失，原告称其获取客户的途径是通过大众点评网上宣传，从而吸引客户到店里消费，而其两个广告宣传合同总金额为26800元，合同从2019年7月7日至11月17日是113天，其以26800元除以365天再乘以113天确定其广告支出损失。另原告称其办理的业务只能对应涉案房屋的门店，不能更换关联门店，如果公司的名称和门店地址都发生变更，其需要重新交费，而且这个时间不能暂停计算，都是包年计算的。原告就其主张提交《商户入驻服务合同订单确认函》两份（一份显示收款金额为16800元，一份显示为10000元）及发票两张（与订单确认函载明的收款金额一致）。被告对该证据不予认可，并称其无法确定相对人及对应的金额。关于停产停业的损失，其根据北京市拆迁补助费用的批复，按照每平方米1500元乘以432平方米计算，不是按照具体天数计算，而是一次性的补偿。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据生效判决，涉案房屋所在土地为集体所有土地，且无证据显示涉案房屋经建设规划及工程审批，因此，原、被告签订的《合作使用合同》应属无效；原告要求解除双方签订的《合作使用合同》的诉讼请求，本院不予支持。关于双方对《合作使用合同》无效的过错问题，本院认为，被告自述其大概在2017年左右知晓将台农工商公司与琼华公司之间的合同纠纷，此后引进的五环公司告知了其判决内容；可以说明被告对涉案房屋所在的土地性质及房屋情况是了解的，在此情况下，被告与原告签订《合作使用合同》且未将其了解的情况告知原告，其应对《合作使用合同》无效承担全部责任，对原告的合理损失应予赔偿。关于装修损失，被告虽主张原告装修未经其同意，但被告未举证证明其交付的房屋完全满足原告承租使用的目的，且对涉案房屋装修前的现状予以认可，其未举证证明其在原告装修完成后的合理期间内提出异议，因此，被告的该项抗辩意见，本院不予采纳；经本院释明，原告坚持不就装修现值申请评估，且同意由被告自行处理可拆除的装修物，针对原告要求被告赔偿装修损失的请求，本院结合证据及涉案房屋使用情况，酌情予以支持。涉案合同经本院确认无效，且相关部门通知腾退涉案房屋，原告要求被告退还被腾退之日起的租金、物业费有事实依据，本院予以支持，具体金额由本院确定。关于押金及共建费，现合同已经本院确认其无效，原告要求被告返还相关费用具有事实依据，本院予以支持。关于广告支出损失及停产停业损失，属于经营过程中承租人应当承担的相关经营风险，并不属于本案中房屋租赁合同的信赖利益损失，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告北京合力壹佰科技有限公司与被告北京环铁时代国际艺术有限公司签订的《合作使用合同》无效；二、被告北京环铁时代国际艺术有限公司于本判决生效后七日内返还原告北京合力壹佰科技有限公司租金81216元；三、被告北京环铁时代国际艺术有限公司于本判决生效后七日内返还原告北京合力壹佰科技有限公司押金10000元；四、被告北京环铁时代国际艺术有限公司于本判决生效后七日内返还原告北京合力壹佰科技有限公司共建费1200元；五、被告北京环铁时代国际艺术有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告北京合力壹佰科技有限公司物业费1296元；六、被告北京环铁时代国际艺术有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告北京合力壹佰科技有限公司的装修损失300000元；七、驳回原告北京合力壹佰科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20608元，由北京合力壹佰科技有限公司负担13150元（已交纳），由北京环铁时代国际艺术有限公司负担7458元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  白星晖审判员  史 震审判员  谷培培二〇二〇年九月二十七日书记员  丁 楠