广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终1421号上诉人（原审原告）：陈明海，男，1976年12月27日出生，汉族，化州市人，住广东省化州市**********，身份证号码：450************833。委托诉讼代理人：林柏旬，广西顺通律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郭静，女，1986年10月11日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区*****************，身份证号码：640************429。委托诉讼代理人：李凌男，广东雅商律师事务所律师。上诉人陈明海因与上诉人郭静房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省高州市人民法院（2019）粤0981民初4337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈明海上诉请求：一、撤销（2019）粤0981民初4337号民事判决书的第一项判决，请二审法院依法改判为郭静返还定金100000元(包括上述第一项判决的50000元)和支付违约金100000元给陈明海；二、一、二审案件受理费由郭静承担。事实和理由：一审认定错误，判决书主文第一项判决也错误。一审在认为中称：“从本案查明的事实可知，原告陈明海在交付定金100000元后没有再支付其其余的购房款，而被告郭静也把涉案房屋另转让他人，因此，可以认定均以实际行动来表明不再履行转让上述楼房的行为。”以此认定实为错误的主观独断。陈明海在交付定金100000元后，没有支付其余购房款是事实，但实为郭静违约造成的，过错在于郭静。(一)2018年5月3日，陈明海作为乙方，郭静作为甲方，其双方签订的《碧桂园整幢楼买卖合同》第一条载明“如有本合同项下房地产未达转让条件的，甲方将甲方与高州市****地产开发公司签订的《商品房买卖合同》中郭静的权利义务全部转让给乙方，甲方保证履行该商品房买卖合同中的全部义务。”但甲方并没有履行上述条款。1、郭静既没有将相关的《商品房买卖合同》的原件或复印件移交给陈明海，也无把该商品房买卖合同的具体权利义务告知陈明海。2、2018年8月15日前，涉案房屋仍是抵押给银行的财产。因此，2018年5月13日签订涉案合同时，郭静没有处分涉案房屋的权利。陈明海没有在2018年8月15日支付首期900000元购房款是因为郭静无法向陈明海提供涉案房屋的权属登记证书，也正因这样，陈明海要求延期一年交易，虽然郭静作出了不可能延期一年的回应，但并无表态终止合同，况且早在2019年1月15日，陈明海向郭静及其代理律师提出交易(见陈明海一审举证7)，但其代理律师答复“要等郭静回国后再决定”而之后，郭静并无征求陈明海的意见便于2019年5月以240万元之价将涉案房屋转让给第三人，显而易见，是郭静擅自终止合同，这就是郭静严重违约的表现。(二)涉案合同中违约责任条款载明“如甲方违约……乙方所付定金及已付款的双倍返还给乙方”。对此，一审并无针对各方的过错程度分别予以认定，而是作出各打一大板的错误认定，继而作出“（2019）粤0981民初4337号第一项的错误判决”。1、郭静在本案中严重违约和过错，但在本案中郭静不但没有造成任何经济损失，而且白白赚取了陈明海定金50000元，特别是郭静单方终止合同擅自毁约以240万元价格将涉案房屋转让给第三人又赚取了35000元，也就是说，郭静违约不但不用承担违约责任，反而因其单方违约赚取了85000元。2、陈明海在本案中并无主观上的过错，就是有过错也是郭静未经陈明海同意擅自终止合同，将涉案房屋另转给第三人的违约行为造成的。陈明海一审请求返还定金100000元和支付违约金100000元，一审法院本应依据涉案合同中的违约责任的条款予以支持的，但一审判决第一项仅限郭静返还50000元，以此判决既无事实依据也无法律依据。3、一审既然认定双方均有违约，而陈明海就算存在违约的情况，也只不过负一定的违约责任，主要违约责任在于郭静，退万步说，就按一审认定双方均有违约的同等责任，那么郭静应承担的违约责任何在？判决书通篇没有交待，既然认定郭静违约，则应由郭静支付相应的违约金给陈明海，但一审不但不判令郭静支付违约金给陈明海，相反从陈明海100000元定金中回扣50000元给郭静。基于上述，陈明海认为一审判决第一项判决不但依法无据，而且直接侵害了陈明海的合法权益，故请求二审法院撤销上述第一项判决，并依法改判决郭静返还定金100000元和支付违约金100000元给陈明海，并承担一、二审案件受理费。郭静辩称：答辩意见与其上诉状一致，强调一点，在房屋买卖过程中，陈明海存在违约行为，郭静已经通过合法方式解除了合同，故此一审法院关于认定没有按约定解除合同的认定是错误的，基于此，陈明海无权要求郭静返还定金并支付违约金。郭静上诉请求：一、依法撤销广东省高州市人民法院作出的（2019）粤0981民初4337号民事判决书，并驳回陈明海的全部诉讼请求。二、由陈明海承担本案的一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、陈明海明确向郭静表示不购买涉案楼屋，郭静在对方作出明确表示后，才将涉案楼屋出售给第三人，并不存在违约行为。一审法院在庭审过程中认定，本案涉案合同的解除有一方面因素系郭静在没有经法定程序解除双方签订的合同的情况下把涉案楼房转让他人。但实际情况是：郭静与陈明海于2018年5月13日签订《碧桂园整幢楼买卖合同》，按照合同约定：陈明海应当在签订合同当天支付10万元作为购房定金，2018年8月15日前支付90万元作首期款，后经双方确认将支付首期款的时间延至2018年9月15日。但陈明海在2018年9月15日都未能如约支付90万元首期款。2018年10月8日，郭静的委托代理人向陈明海发出律师函，告知郭静在收到该函两日内按照合同约定的时间办理过户。但陈明海之后表示将支付首期款的期限延迟一年，并向中介方表示：其因家庭原因暂时无法筹足款购买涉案楼房，并表示会帮中介方介绍朋友前去购买涉案楼房。陈明海因家庭原因无法按照合同约定时间筹足首期款，已然构成违约，且其明确向中介方表示会将涉案楼房介绍给朋友购买，其行为足以体现陈明海已放弃对涉案楼房的购买。双方签订《碧桂园整幢楼买卖合同》是基于平等、自愿原则上所签署的，由于陈明海明确表示其无法按照合同约定时间筹足首期款，且已告知放弃对涉案楼房的购买，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，郭静可以解除双方签订的房屋买卖合同。在此情况下，郭静将涉案楼房出售给第三人，郭静的行为并不存在违约。二、郭静将涉案楼房出售给第三人的价格并非一审法院所认定的，高于郭静与陈明海的成交价格。郭静与陈明海于《碧桂园整幢楼买卖合同》中约定：郭静将其名下所有的位于高州市***凤凰城翡翠岛五街13号之物业，房屋建筑面积250.39平方及该花园转让给陈明海，成交价格为236.5万元，后因陈明海无法依约支付首期款，且明确表示放弃购买涉案楼房后，郭静将涉案楼房以240万元的价格出售给第三人。郭静与陈明海订《碧桂园整幢楼买卖合同》的时间为2018年5月，而期间双方因陈明海支付首期款的问题一直延迟楼房过户，郭静在此之后将涉案房屋出售给第三人的时间为2019年，与陈明海签订房屋买卖合同的时间已然过去一年，根据实际生活中房屋成交价格的增长趋势，郭静将涉案楼房以240万元的总价格出售，比双方约定的交易价格多出3.5万元，完全符合楼房交易的市场趋势，并不存在一审法院所认定的：“而被告将涉案房产实际转让给他人的价格比原告、被告双方约定的交易价格还高”的情况。综上所述，一审法院在审理本案的过程中认定事实不清，因认定事实不清导致错误地认定郭静存在违约行为，判决不公。故郭静特提起民事上诉，请求依法撤销一审判决，并依法驳回陈明海的全部诉讼请求。陈明海辩称：答辩意见与其上诉意见一致，要求撤销一审判决第一项，请二审法院支持陈明海的诉讼请求。陈明海向一审法院起诉的请求：1、解除2018年5月13日郭静与陈明海签订的《碧桂园整幢楼买卖合同》；2、郭静返还定金10万元给陈明海；3、郭静支付违约金10万元给陈明海；4、本案诉讼费用由郭静承担。一审法院认定事实：2018年5月13日陈明海（乙方）与郭静(甲方)及中介方(丙方)宏汇房地产信息咨询服务部签订《碧桂园整幢楼买卖合同》，约定：甲方同意将位于高州市凤凰城翡翠岛五街13号之物业，房屋建筑面积250.39平方及该花园转让给乙方。如本合同项下房地产未达到转让条件的，甲方将甲方与高州市碧桂园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中郭静的权利义务全部转让给乙方，甲方保证已履行该《商品房买卖合同》中的全部义务；甲、乙双方议定房屋交易总金额为（不包括过户费用，过户费由乙方承担）2365000元；甲、乙双方同意以按揭方式付款，共分三期：第一期于签订合同后当天，乙方支付100000元作为购房定金；第二期于2018年8月15日前支付900000元给甲方作为首期房款，并由甲方出钱到银行赎回甲方名下不动产权证，自赎回不动产证之日起5个工作日内双方办理过户手续；第三期在乙方办理出新的《不动产权证》后到银行办理按揭贷款手续，并由银行一次性将该房屋余额1365000元直接划入甲方名下；自乙方付清购房首期款之日甲方将房屋交付给乙方装修入住，乙方付清余款之日房屋归乙方所有；如甲方违约，应自违约之日起以乙方所付定金及已付款的双倍返还给乙方；如乙方违约，不按约定时间准时付款给甲方或甲方故意拖延或推迟办理交易手续的，超期30天内，剩余购房款按月利率2%计算违约金给甲方，如乙方反悔不要，甲方有权没收乙方的定金和已付款。合同签订当天，陈明海交付购楼定金100000元给郭静，郭静出具《碧桂园整幢楼买卖定金收据》给陈明海收执。随后在履行合同过程中，因郭静未办妥涉案房产的不动产权证，经双方通过微信协商一致同意陈明海支付首期房款900000元及房产过户日期延至2018年9月15日前。2018年9月4日高州市国土资源局出具涉案房产不动产权证[权利人郭静，证号：粤（2018）高州市不动产权第0009755号]。郭静通过微信告知了陈明海于2018年9月15日过户，并称“如若不要，我们的协议也在15号后自动失效”。2018年9月15日陈明海向郭静提出“延期一年交易”，但郭静当即表示不同意，并要求取消交易。2018年10月8日郭静委托代理人李凌男向陈明海发出律师函，要求陈明海应在收到本函起两日内，按照合同约定的时间办理过户。如若不然，郭静将对涉案房产另行处理，并不退还定金。陈明海回复提出协商，未获回应。2019年1月5日陈明海向郭静代理人李柯律师发信息，称已筹够首期款，要求双方办理房产过户手续。郭静代理人回复待卖方本人决定。此后双方未再沟通。2019年5月郭静把涉案房产以高于卖给陈明海的价格转卖他人。陈明海以郭静违约为由，向该院提起诉讼，请求法院判如所请。一审法院认为，陈明海与郭静签订的《碧桂园整幢楼买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律或行政法规强制性规定，是合法有效的合同，双方均应共同遵守。郭静对已收取陈明海用于购买涉案商品房定金100000元的事实无异议，该院予以认定。从本案查明的事实可知，陈明海在交付定金100000元后，没有再行支付其余购房款，而郭静也已把涉案的房屋另转让他人。因此，可以认定双方均以实际行动表明不再履行转让上述楼房的行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，本案中陈明海和郭静实际上已经以各自的实际行为自行解除了该合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，从现有的证据看，合同的解除，既有陈明海没有按合同的约定支付余下的购房款的原因，也有郭静在没有经法定程序解除双方签订的合同的情况下把涉案楼房转让他人的因素存在。而郭静将涉案房产实际转让给他人的价格比陈明海、郭静双方约定的交易价格还高。因此，基于本案的实际情况，该院酌定郭静应返还所收定金50000元给陈明海。陈明海主张郭静应返还100000元定金，依据不足，超出部分，该院不予支持。至于陈明海请求郭静支付违约金100000元的问题。陈明海在履行合同的过程中也存在违约的情况，且其在与郭静微信聊天记录中也有同意郭静转让他人的意思表示，故其请求该院予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条之规定，该院判决：一、限郭静在本判决发生法律效力之日起十五日内返还50000元给陈明海；二、驳回陈明海的其他诉讼请求。案件受理费12860元，由陈明海负担6430元，郭静负担6430元。一审法院查明的事实，经本院审查予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕陈明海、郭静上诉请求的范围进行审理。本案实质是房屋买卖合同纠纷，结合诉辩双方的意见，本案争议的焦点是：一、双方在履行《房屋买卖合同》过程中是否存在违约行为，且构成根本违约；二、陈明海要求郭静返还10万元定金以及支付10万元违约金是否有依据。一、关于双方在履行《房屋买卖合同》过程中是否存在违约行为，且构成根本违约的问题。出卖人郭静与买受人陈明海签订《碧桂园整栋楼买卖合同》，约定郭静将高州市***凤凰城翡翠岛五街13号之物业，房屋建筑面积250.39平方米及花园转让给陈明海，涉案标的物总价款2365000元；签约当天陈明海依约支付10万元定金给郭静，双方约定第二期房款90万元于2018年8月15日前支付，郭静赎回不动产权证并在5个工作日内到不动产登记中心办理过户登记，经双方同意延期至2018年9月15日。期满后，陈明海又提出延期一年，郭静表示不可能并要求买受人陈明海找其丈夫或中介协商。2018年10月10日，出卖人郭静委托广东雅商律师事务所律师发《律师函》：“明确买受人陈明海应在收到本函起2天内，联系出卖人郭静，按照合同约定的时间办理过户，如若不然，委托人将对该不动产另行处理，相关法律责任及经济损失由买受人承担，所支付的定金将有权不再返还。且委托人已委托本律师办理起诉事宜，如因拖延解决导致委托人作出激烈的诉讼行为，将给买受人带来不利影响。”买受人陈明海签收律师函，要求出卖人郭静再协商未果后，买受人陈明海向出卖人郭静的代理律师发信息，称筹足首期款并要求办转户登记。郭静的代理律师回复称，合同并未约定延期一年，仅是买受人的提议，严格依约履行，一切待卖方本人回来作决定。依双方签订的《碧桂园整栋楼买卖合同》第四条违约责任，如买受人违约，不按约定时间付款或故意拖延办理交易手续的，超期30天内的，剩余购房款按月利率2%计付违约金给出卖人。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”规定及双方合同约定，出卖人郭静委托律师发《律师函》不属于通知解除合同。出卖人郭静自向买受人陈明海发出《律师函》后，再未与买受人陈明海协商，即将涉案房屋及花园转售给第三方的行为已违约。而买受人陈明海在合同约定首期房款90万元在约定时间无法交付，要求延期一年，在出卖人郭静不同意的情况下，表示涉案房屋如第三方出价高于双方约定的价格20万元以上，出卖人郭静可出售给第三方，也表明买受人陈明海违约的事实。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”双方均已构成根本违约。二、关于陈明海要求郭静返还10万元定金以及支付10万元违约金是否有依据的问题。双方签订的《碧桂园整栋楼买卖合同》约定，买受人付清首期房款后，出卖人未经买受人同意，延期交付房屋的，应按房屋总价为基数，按月利率2%计付违约金。基于买受人陈明海在合同约定的时间内，未能付款，且允许出卖人在溢价20万元以上可向第三方出售。而出卖人郭静在未与买受人陈明海协商一致的情况，擅自将涉案的房屋及花园转售给第三方。双方均以实际行为解除双方所签订的《碧桂园整栋楼买卖合同》。因此，买受人陈明海请求返还定金10万元有理，本院予以支持。陈明海违约的情况下仍请求郭静支付违约金10万元显属无理，本院不予采纳。综上所述，陈明海的上诉请求部分成立，应予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律错误，处理不当，本院予以纠正并依法改判。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省高州市人民法院（2019）粤0981民初4337号民事判决；二、解除上诉人陈明海与上诉人郭静签订的《碧桂园整栋楼买卖合同》；三、限上诉人郭静在本判决生效之日起十日内退还定金10万元给上诉人陈明海；四、驳回上诉人陈明海的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费维持不变，二审案件受理费25720元，上诉人郭静、陈明海各已预交25720元，由上诉人郭静负担12860元，上诉人陈明海负担12860元，多交部分本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 长  许 彦审 判 员  龙光新审 判 员  黎湛红二〇二〇年九月九日法官助理  曾玉金书 记 员  张淑贞