四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0184民初2732号 原告：雷连蓉，女，1964年9月22日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：熊银，四川宪恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯丹，四川安序律师事务所律师。 被告：崇州市久合房地产开发有限公司，住所地：四川省崇州市崇阳街道金盆地大道**。 法定代表人：陈华，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘若愚，四川泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王薛韬，四川泰和泰律师事务所律师。 原告雷连蓉与被告崇州市久合房地产开发有限公司（以下简称久合公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雷连蓉及其委托诉讼代理人熊银、被告久合公司的委托诉讼代理人刘若愚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告雷连蓉向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告返还原告购房违约金58,604元；2.请求判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2020年5月3日原被告双方签订《【经典·西悦城】一期楼宇认购书》（以下简称《认购书》），雷连蓉认购久合公司所销售的“经典西悦城”一期4栋3单元5层3号房屋，并于当日支付20,000作为购房定金。双方于2020年5月7日签订正式《商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》），雷连蓉在当日又支付127,020元，另20,000定金转为首付款，共计支付147,020元作为首付款，其余房款146,000向华夏银行银行贷款，期限为10年。合同签订后，雷连蓉发现所购房屋与自己预想完全不一致，久合公司所销售的房屋为商住房，产权只有40年，还可能不能通燃气。雷连蓉知晓该情况后，曾向久合公司多次协商进行退房。2020年6月8日，久合公司答应退房，但要扣除20%违约金，否则不予退款，雷连蓉因处于弱势，只能答应久合公司要求。双方于当日签订《商品买卖合同解除协议》（以下简称《解除协议》），久合公司收回合同原件和收据。雷连蓉虽有违约行为，但久合公司的违约金条款属于格式条款，应属无效，且违约金的数额应该以实际损失作为赔偿计算依据。 久合公司辩称，一、雷连蓉所述与事实不符，雷连蓉已在解除协议中对其违约事实和应承担的违约金进行了书面确认，相关合同条款真实、合法且有效，对双方均具有法律约束力。从雷连蓉与久合公司于2020年6月8日签订的《解除协议》可看出，雷连蓉没有按期支付剩余房款且单方面主动提出解除合同，雷连蓉对此已经书面确认其行为构成违约，并对解除合同所应承担的违约金进行了书面确认，相关条款内容真实、合法、有效，不存在任何无效情形。二、该《解除协议》具有结算性质，不适用违约金调减规则。从《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的内容来看，违约金调减规则仅适用于双方对违约行为尚未发生时所预先约定的违约金标准。就本案而言，雷连蓉在《解除协议》中己经承认了自己违约的客观事实，并以书面形式确认其就此应当承担的违约金。即，合同当事人是在雷连蓉发生违约行为后对违金进行的书面确认，双方已经对违约金的具体数额进行了结算，雷连蓉又主张调低缺乏法律依据和事实根据。需要特别强调的是，诚实信用原则是合同法最重要的基本原则。本案中，雷连蓉在违约行为发生后已经确认违约事实和应承担的违约金，如果法院再酌情调减违约金，不仅缺乏法律依据，还明显有违诚实信用原则，不利于民商事活动中对守约方的保护和维护交易安全的社会导向。 为支持自己的主张，雷连蓉向本院提交以下证据： 证据1.原、被告的身份信息，证明原被告主体适格。 证据2.商品房买卖合同解除协议及交易明细照片，证明双方的权利义务关系，双方存在商品房买卖预售合同关系，现已解除。 证据3.雷连蓉和久合公司的工作人员张涛聊天记录、案外人与久合公司签订的《商品房买卖合同》，证明双方在合同签订时，久合公司对雷连蓉隐瞒了重要信息，合同载明该商品房的性质为办公用房，且合同签订后，久合公司并未将合同交与雷连蓉，故可以推测久合公司有故意隐瞒重要信息的嫌疑，久合公司对双方合同解除负有过错，双方违约金条款源于《商品房买卖合同》是久合公司提供，且未经与雷连蓉协商，雷连蓉是在迫于无奈的情况下签订了《解除协议》。 久合公司质证认为：对证据1三性无异议。 对证据2对该组《解除协议》等证据三性无异议，但认为该组证据反而证明雷连蓉已经确认应承担的违约金，不应当再提起任何的调减。 对证据3聊天记录真实性、合法性没有异议，但是关联性有异议，达不到雷连蓉的证明目的。聊天记录的第1页可以看出雷连蓉是知道其所购房屋为办公性质；在聊天记录第5页（内容略）证明：1.雷连蓉基于其本身的原因退房，久合公司没有任何的过错；2.雷连蓉在2020年6月7日通过微信聊天的方式书面确认其同意在扣除总房款20%的违约金后进行退房，雷连蓉对违约金已经过了多次确认，同时雷连蓉所称没有看过合同，微信聊天记录可以看出雷连蓉是看了合同。对商品房买卖合同和补充协议对其真实性、合法性没有异议，关联性有异议，该组证据恰恰证明雷连蓉对其违约行为应承担20%的违约金，对该组证据予以认可。合同上明确写明买卖双方在合同履行过程中，除非出现双方约定的合同解除之情形或者具备法定解除条件，买受人不得单方面解除合同，否则买受人按照合同约定扣除总房款的20%支付违约金。该组证据是雷连蓉当庭提交，对其具有法律的违约力，主张调减违约金缺乏合同依据和法律依据。 久合公司为证明自己的主张，提交如下证据： 证据1.《经典·西悦城一期楼宇认购书》（以下简称认购书），雷连蓉在认购书协议的最后书写“本人已知晓该房屋的性质为办公产权，年限为40年”雷连蓉对产权的性质完全清楚。 证据2.雷连蓉当庭提交与微信名“土豆土豆”的聊天记录，时间6月7日早上7点12分到9点12分，聊天记录能够看出来是雷连蓉主动违约，主动退房，在“土豆土豆”提出先解除合同要扣除20%的违约金的情况下，雷连蓉明确说好，其知道违约金的具体金额。 证据3.雷连蓉与久合公司签订的《商品房买卖合同》及《解除协议》，证明雷连蓉在其违约行为发生后，对其应承担的违约金进行的第二次书面确认，双方对于合同解除及雷连蓉对其违约行为应承担的违约金具体金额进行了书面的确认。该合同真实、合法有效、且属于单独的合同，不应在进行任何的变更和解除。同时该协议具有结算性质，是在原告违约行为发生后对其应承担的违约金进行确认。也是对损失金额的确认，不应当再进行调减。 证据4.特殊情况申请表，证明该组证据证明雷连蓉确认系其个人的原因申请退房，并同意扣除违约金后，退还剩余的88,416元，这是雷连蓉在违约金发生后进行的第三次书面确认，并承诺由此而引发的法律责任和经济责任由其本人承担。 证据5.崇州市上银村镇网银电子回单，证明久合公司是在雷连蓉签署解除协议并书面申请扣除违约金后进行的退款，久合公司已履行解除协议的相关义务，不需要再承担其他任何的责任。 雷连蓉质证意见如下：对证据1认购书三性无异议，对于该份证据雷连蓉已提供了相应的聊天记录进行反驳，如果雷连蓉真的知晓该房屋的性质，就不会出现后续的聊天记录，故可以推论该条款是销售人员的引导下完成的。雷连蓉陈述，我去第二次，工作人员说你都来第二次还不签订合同，我说我搞不清楚，我去第二次就叫我购买。我从来没有买过房子。 对证据2聊天记录三性无异议。但达不到久合公司的证明目的，因为雷连蓉只是对签解除协议的时间进行确定，并没有明确认可违约金。 对证据3、4、5三性无异议。 本院对上述证据的真实性、合法性和关联性均予以确认，对其证明力，本院将结合本案事实综合予以评判。 本院经审理认定事实如下：2020年5月7日，雷连蓉欲购买房屋用于居住，经人介绍，雷连蓉认识久合公司房屋销售人员张某（微信名“土豆土豆”）。2020年5月3日，雷连蓉与久合公司签订《【经典·西悦城】一期楼宇认购书》，雷连蓉认购久合公司所销售的“经典西悦城”一期4栋3单元5层3号房屋，并于当日支付20000作为购房定金。雷连蓉在该认购书的最后书写“本人已知晓该房屋的性质为办公产权，年限为40年”。2020年5月7日，雷连蓉与久合公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，载明，雷连蓉购买久合公司位于崇州市。第四条商品房基本情况（二）签订本合同时，该商品房的规划用途为【√办公】；第八条计价方式与价款（一）该商品房总价款为293020元。第九条付款方式及期限（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项20000元，该款项抵作商品房价款。（二）买受人采取贷款方式付款：买受人于2020年5月7日前支付首期房价款147020元，占全部房价款的50.17%......第十条逾期付款的处理（一）2.买受人每逾期一天，按未付款金额的万分之一向出卖人支付违约金，逾期超过90日，出卖有有权解除本协议，且买受人须案购房总价款的20%计算偿付出卖人损失。 雷连蓉在当日向久合公司转款支付127,020元，另20,000定金转为首付款，共计向久合公司支付房款147,020元作为首付款，其余房款146000向银行贷款，期限为10年。 2020年6月8日，久合公司（甲方）与雷连蓉（乙方）签订《解除协议》载明，乙方于2020年5月3日购买了由甲方开发建设的位于崇州市“经典西悦城一期”项目四栋3单元503号房。乙方与甲方签定了商品房买卖合同及补充协议，乙方选择按揭付款方式支付购房款。截止目前，乙方已支付购房款147020元整，剩余款项146000元未按期支付。现乙方单方面主动提出解除商品房买卖合同及补充协议，根据商品房买卖合同第九条、第十条、附件四以及补充协议第十五条第4款等约定，乙方己经构成违约，应按合同约定总房款的20%向甲方支付违约金。乙方向甲方申请，同意在扣除违约金后进行退房。乙方已付房款147020元整，扣除商品房买卖合同约定总房款20%的违约金后还剩余88410元整，该剩余款项由甲方退还至乙方的银行卡上。本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。雷连蓉在乙方落款处签名。2020年6月23日，久合公司通过银行向雷连蓉转款88410元。 另查明，2020年5月9日至6月，雷连蓉与久合公司员工张某（微信名：土豆土豆）的微信聊天主要内容如下： （2020年5月12日晚上22:44）雷连蓉：小张我问一下，你说的水电是半商半民，会写在合同里么，以后会不会涨成商业用电用水。请回复。 （2020年5月13日早上07:51）张某：语音 （2020年5月13日早上08:00）雷连蓉：哦，主要是担心以后居住成本太高，半商半民还可以接受，还有物管也不会变吧，和住宅一样吧。 张某：语音 （2020年5月14日晚上21:02）雷连蓉：那不属于居住性质的有风险的哟。跟一般公寓还是有区别哟。 张某：你是说什么风险？ 雷连蓉：有政策风险。 张某：你去每一个楼盘买40年产权的房子，性质都是办公性质。这个你可以去咨询。包括我们公司在大丰也有一个这样的项目..... （2020年5月14日晚上21:17）雷连蓉：哦，那我明天来。 （2020年5月15日下午16:57）雷连蓉：还没想好。 张某：现在本来我们库存不多，你确实不想要，我们这边就直接给你办理手续吧。 雷连蓉：哦，如果损失太大只有买了。 （2020年5月15日下午17:16）雷连蓉：哦，那就这样吧，争取能贷十年，装修还有花钱哈。 本院认为，签订的《商品房买卖合同》及《解除协议》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应当严格按照合同约定履行各自的义务。本案争议焦点是久合公司是否应当退还雷连蓉违约金5万元。本院认为雷连蓉的诉讼请求不能成立，理由如下： 首先，《中华人民共和国合同法》第四条规定:“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”第八条规定:“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，雷连蓉与久合公司签订《商品房买卖合同》明确约定了“买受人每逾期一天，按未付款金额的万分之一向出卖人支付违约金，逾期超过90日，出卖人有权解除本协议，且买受人须案购房总价款的20%计算偿付出卖人损失”。上述条款虽然系格式条款，但并不存在《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”规定的情形，上述条款属于有效条款，对双方均有约束力。 其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”如雷连蓉认为存在上述情形，有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销，亦可请求予以调整。因雷连蓉在《解除协议》签字，久合公司在与雷连蓉签署《解除协议》后，即按《解除协议》约定将其余购房款支付给了雷连蓉，系双方当事人在自愿基础上对违约金条款的再次确认。在《解除协议》不存在无效或可撤销的情形下，雷连蓉与久合公司的权利义务应受其约束。且雷连蓉提交的证据不仅不能证明其主张，反而证明其在签署《认购书》《商品房买卖合同》及《解除协议》前均向久合公司销售人员进行了解和咨询。 综上，雷连蓉在签订《解除协议》时，即已明确同意交纳违约金，故其对违约金的金额有清晰明确的认识，该违约金的计算不仅系依据《商品房买卖合同》的明确约定，也不存在违反法律行政法规强制性效力性规定之情形。雷连蓉因解除合同导致产生高额违约金，又签订《解除协议》，明确承诺愿意支付该高额违约金，现雷连蓉以久合公司的违约金条款属于格式条款，应属无效，且违约金的数额应该以实际损失作为赔偿计算依据为由请求返还违约金，有悖公平原则和诚实信用原则。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款的规定，判决如下： 驳回雷连蓉的诉讼请求。 案件受理费633元，由雷连蓉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张蓉 二〇二〇年九月九日 书记员  尤雨