山东省淄博市张店区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0303民初3574号 原告：徐子涵，女，1999年1月11日出生，汉族，住张店区。 委托诉讼代理人：王伟，女，1973年8月25日生，汉族，住张店区。系原告母亲。 被告：淄博乾昭置业有限公司，住所地：张店区南定镇晴照园小区**。 法定代表人：韩禄祥，执行董事。 委托诉讼代理人：张旺，山东联亨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩孟，男，1983年4月1日生，汉族，住山东省淄博市张店区，系被告员工。 原告徐子涵与被告淄博乾昭置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐子涵及委托诉讼代理人王伟，被告淄博乾昭置业有限公司（以下简称“乾昭置业”）的委托诉讼代理人张旺、韩孟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐子涵向本院提出诉讼请求：一、判令被告把房产证交付原告；二、判令被告向原告支付经济损失5,491.07元（暂时计算至2019年11月18日）以及按照中国人民银行同类贷款利率的标准支付自2019年11月18日至实际付清之日的经济损失；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年11月27日，原、被告签订《晴岚名城商品房认购协议》，原告购买被告晴岚名城2号楼2单元601室房产一套，双方于2017年1月23日签订《商品房买卖合同》之第三章，商品房总价款为人民币478,352元（大写：肆抬柒万捌仟叁佰伍拾贰元整）每平方米5,410.00元。原告于2017年3月3日，支付全部购房款有发票为证及晴岚名苑交房交接明细表和代收房产证费10,143.00元，及晴岚名苑2号楼2单元201室装修押金500元收款收据为证。原告已经将所有购房款及房产证办证的费用全部交于被告。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定：由于出卖人自己的原因买受人在以下期限届满未能取得房屋产权属证书的，出卖人应当承担违约责任。商品房买卖合同的标的物为自房屋交付使用之日起90日。被告于2017年3月3日至2019年11月18日未给原告办理房屋产权证。被告应当承担违约责任，共计违约从2017年6月3日至2019年11月18日共计29个月。按照合同法第94条规定，消费者没有损失不能成为开发商的免责理由。按照2017年央行贷款利率为4.75%×478,352×29个月=5,491.07元（大写：伍仟肆佰玖拾壹元零柒分）。被告没有在相关法律规定时间内交付给原告房屋产权证书。故原告诉至贵院，请求贵院依法裁判。故诉至本院。 被告淄博乾昭置业有限公司辩称：一、被答辩人至今未向答辩人交付办理房产证所需要的材料，答辩人因此无法办证，故未办证的责任不在答辩人。二、退一步讲,若答辩人现负有办证义务,但被答辩人违约在先，答辩人有理由延迟办证，并不承担违约责任。双方在2017年1月23日签订《商品房买卖合同(预售)》的同时，于2017年1月17日签订《晴岚名城房款借款协议》，被答辩人以分期支付的形式购买了涉案房产的附属储藏室，但被答辩人不仅未按合同要求支付储藏室款，还私自换锁提前使用了储藏室。答辩人无奈在2019年1月10日向法院起诉,张店区人民法院于2019年8月9日作出(2019)鲁0303民初1515号判决书，判决被答辩人支付剩余储藏室款18150元及相应经济损失。判决生效后被答辩人未能履行付款义务，答辩人向法院申请执行，形成（2019）鲁0303执4052号案件，通过法院采取执行措施,答辩人在2020年1月6日收到法院执行的过付款。答辩人认为，在《商品房买卖合同（预售)》及《晴岚名城房款借款协议》履行过程中，支付房款是先合同义务，办证是后合同义务，被答辩人未能按期履行付款义务，答辩人可以此为由不履行办证义务。三、《商品房买卖合同（预售）》第20条约定了办证时间和出卖人的违约责任，被答辩人直接要求适用《最高院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条，违反了该条的规定：1、涉案合同第20条的规定，因出卖人原因导致买受人未在房产交付之日起1095个工作日或者2019年6月30日前取得房产证的，出卖人向买受人支付万分之0.1的违约金。首先，房产交付之日为2017年3月3日，1095个工作日是4年4个月零7日，即2021年7月12日之前办证即可，答辩人未逾期办证。其次，就算答辩人应在2019年6月30日前办证,答辩人的违约责任也因按照合同约定执行。2、众所周知，受新冠疫情影响，张店区不动产登记中心的业务自2020年2月3日起无法正常至现场办理，这也客观上影响了办证的效率。受疫情影响的期间不应计算违约金。 经审理，本院认定事实如下：2016年11月27日，原告徐子涵同被告淄博乾昭置业有限公司签订《晴岚名城商品房认购协议》，约定购买晴岚名城2号楼2单元601室房产一套，并于2017年1月23日签订《商品房买卖合同（预售）》。后原告以贷款方式支付全部购房款人民币478,352元，并支付包含办理房产证费用的各项费用合计10,143.00元，乾昭置业于2017年3月3日交房。2019年，因原告迟延交纳储藏室费用，被告乾昭置业将徐子涵诉至张店区人民法院，张店区人民法院于2019年8月9日判决徐子涵支付储藏室款及逾期付款利息。判决生效后，乾昭置业于2020年1月6日通过申请法院执行收到该案过付款。《商品房买卖合同（预售）》第八章“合同备案与房屋登记”第二十条第二款约定，“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起1095个工作日（2019-06-30之前）取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不退房，出卖人向买受人支付万分之0.1的违约金”。原告于2018年1月提交了房屋所有权证的办理手续，至今，乾昭置业未为原告办理房屋所有权证，为此，原告诉至本院。 上述事实，有原告徐子涵提交的《商品房买卖合同（预售）》、购房发票复印件、不动产登记中心页面打印件、办理房产证收款收据、交房明细表、电话录音，被告乾昭置业提交的（2019）鲁0303民初1515号判决书、淄博市不动产登记中心通告及原、被告当庭陈述在卷佐证。 本院认为，原告徐子涵与被告淄博乾昭置业有限公司签订的份《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。徐子涵交付了购房款及办证费等各项费用，但乾昭置业未按合同约定使徐子涵在房屋交付1095日内、即2019年6月30日前取得涉案房屋的房屋所有权证书，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。被告乾昭置业虽辩称徐子涵违约在先，而支付储藏室款为先合同义务、办证为后合同义务，但是双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中并未约定全额交纳所有购房费用为前置义务，办理房屋所有权证为后置义务，在原告徐子涵已交纳购房款及办证费的情况下，被告不应拖延协助原告办理房屋所有权证；此外，《商品房买卖合同（预售）》第二十条中明确约定，“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起1095个工作日（2019-06-30之前）取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理”，对于被告认为的办证届满日应为1095个工作日后即2021年7月12日的主张，本院不予采信。《商品房买卖合同（预售）》第二十条第二款第二项中对于迟延办理房产证的违约金相关内容中约定“买受人不退房，出卖人向买受人支付万分之0.1的违约金”，其关于违约金的时间计算标准并无明确约定，并非合理有效的违约金条款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。因此，对于原告的违约金的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 一、被告淄博乾昭置业有限公司在本判决生效后十日内协助原告徐子涵办理晴岚名城2号楼2单元601室的房屋所有权证； 二、被告淄博乾昭置业有限公司在本判决生效后十日内支付原告徐子涵违约金5,491.07元（按照2017年央行贷款利率计算，自2017年6月3日至2019年11月18日）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告淄博乾昭置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员 王 忠 二〇二〇年九月二十四日 书记员 寇铭铭