河北省隆化县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀0825执异362号 案外人：曹爱军，女，1984年4月14日出生，汉族，住隆化县。 申请执行人：承德市郊区农村信用合作联社，住所地承德市双桥区新华路**。 法定代表人：杨文领，理事长。 申请执行人：承德市晨都建筑安装工程有限公司，住所地承德市双桥区水泉沟**楼。 法定代表人：孙连仕，执行董事。 申请执行人：于学柱，男，1971年9月13日出生，住承德县。 申请执行人：王艳华，女，1969年9月25日出生，汉族，住承德县。 申请执行人：焉贵海，男，1957年2月16日出生，住承德市承德县。 被执行人：承德嬴政房地产开发有限公司，住所地承德市双桥区头道牌楼运输集资楼**楼****。 法定代表人：杨井红，经理。 本院在执行申请人承德市郊区农村信用合作联社、承德市晨都建筑安装工程有限公司、于学柱、王艳华、焉贵海与被执行人承德顺兴建筑安装工程有限公司、承德嬴政房地产开发有限公司、杨井红、肖勤、杨井玉、杨学兰等人合同纠纷案中，于2019年7月23日作出了（2019）冀0825执2039、2045、2046、2052号、（2019）冀0825执恢613号执行裁定书，裁定查封了被执行人承德嬴政房地产开发有限公司所有的位于隆化县商；2020年8月27日，本院作出了（2019）冀0825执恢613号、（2020）冀0825执恢391、392、393、394号执行裁定书，裁定变卖被执行人承德嬴政房地产开发有限公司所有的位于隆化县房产。案外人曹爱军于2020年9月21日向本院提出书面异议，请求中止对隆化县房屋的执行，解除对隆化县房屋的查封，停止对该房屋的公开变卖。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人曹爱军称，隆化县房屋系案外人的财产，案外人对该房屋享有足以阻止执行及查封、变卖的实体权利，继续执行会严重侵害案外人的合法权益。一、涉案房屋所有权归案外人所有，系案外人的财产，申请执行人及被执行人均不享有产权份额，该房屋早已不是被执行人的财产。1、案外人与承德嬴政房地产开发有限公司（简称房产公司）签订的《商品房买卖合同》合法有效。2014年2月18日案外人就已与承德嬴政房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2014—0025），约定：案外人购买了金三角嘉园小区2幢3单元401号房；建筑面积127.65平方米；商品房单价为每平米1959元，房款总金额为贰拾伍万元整。合同签订后，异议人依约定履行了付款义务，并取得了房产公司出具的收款收据，房产公司亦将房屋钥匙等交付给案外人，案外人实际占有了该房屋。《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，依法成立且合法有效，依法应受法律保护。2、房屋交付给案外人后，案外人对该房屋进行了装修，行使了对该房屋的占有、管理权，并对该房屋进行了装修投入增加了其价值，充分体现了所有权人对物权的行使。3、房屋装修完毕后，案外人于2017年就已经入住占有使用至今，案外人也缴纳了物业费等其他费用。案外人对房屋的占有、使用行为是客观的。二、涉案房屋未办理产权登记责任不在案外人。1、开发商即承德嬴政房地产开发有限公司未办理建设工程各专项验收及综合验收，且经住建局实地核实，该小区有16项工程需要完善以后才能达到验收标准。故该小区的房屋不符合办理产权登记的必要条件。2、按合同约定，办理房屋产权登记的相关手续系承德嬴政房地产开发有限公司的义务，没有办理责任在房产公司，系房产公司的违约行为及过错，不是案外人的过错。三、案外人享有的要求对涉案房屋所有权变更登记至其名下的特定请求权（物权期待权），优先于申请执行人的金钱债权。故，从房屋买卖的要约、承诺过程，从商品房屋买卖合同的签订过程，从购房款的支付过程，从案外人对房屋的装修过程，以及从房屋的实际占有使用上，都能反应出来，隆化县韩麻营金三角嘉园小区2号楼3单元401室房屋已由案外人购买，案外人依法享有了该房屋的占有、使用、收益、处分的权利，该房屋所有权归案外人。贵院认为该房屋是被执行人所有并查封、拍卖，严重损害了案外人的物权。综上所述，基于案外人与申请执行人各自债权的内容、性质以及根源等方面看，案外人对涉案房屋所享有的权利应当能够阻却对本案讼争房产的保全及执行，案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益，请贵院查清事实，认定异议理由成立，支持案外人的请求事项，以维我权益。 案外人曹爱军为支持其请求，提供证据如下： 一、曹爱军身份证复印件一份； 二、承德嬴政房地产开发有限公司与曹爱军商品房买卖合同复印件一份； 三、收据复印件一份。 申请执行人承德市郊区农村信用合作联社称，我单位不同意对韩麻营金三角小区案外多人提出的房屋意见请求，原因是我单位在与承德嬴政房地产开发公司在隆化房产局及土地局做他项权抵押登记时，该公司没有对外销售任何房屋的情况下做的抵押登记，因此我单位不同意案外人提出的请求。 申请执行人承德市晨都建筑安装工程有限公司、于学柱、王艳华、焉贵海不同意案外人的意见。 被执行人未对本案发表意见。 本院经审查查明，申请执行人承德市郊区农村信用合作联社、承德市晨都建筑安装工程有限公司、于学柱、王艳华、焉贵海与被执行人承德顺兴建筑安装工程有限公司、承德嬴政房地产开发有限公司、杨井红、肖勤、杨井玉、杨学兰等人合同纠纷案，本院于2020年8月27日作出了（2019）冀0825执恢613号、（2020）冀0825执恢391、392、393、394号执行裁定书，裁定主文为：“将被执行人承德嬴政房地产开发有限公司所有的位于隆化县商予以变卖。” 另查明，2013年11月29日，申请执行人承德市郊区农村信用合作联社与被执行人承德嬴政房地产开发有限公司签订了抵押合同，承德嬴政房地产开发有限公司以其开发在建的位于隆化县在建工程（1—4幢楼，面积为54745.65平方米）作抵押，并办理了抵押登记；2014年11月8日，承德市中级人民法院作出了（2014）承民初字第00149号民事判决书，判令承德嬴政房地产开发有限公司给付承德市晨都建筑安装工程有限公司工程款人民币19720394.94元。 再查明，2014年2月18日，案外人曹爱军与被执行人承德嬴政房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份；2014年2月18日，承德嬴政房地产开发有限公司为曹爱军出具了金额为250000元的收据一张。 本院认为，本案的争议焦点为：案外人的物权期待权是否能够排除申请执行人对涉案房产的执行。 首先，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。申请执行人承德市郊区农村信用合作联社与被执行人承德嬴政房地产开发有限公司签订了关于涉案房产抵押合同，并依法办理不动产抵押登记手续，申请执行人承德市郊区农村信用合作联社对该房产享有合法的抵押权。 其次，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”申请执行人承德市晨都建筑安装工程有限公司对涉案房屋折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利，且该项权利优先于抵押权和其他债权。 再次，在执行程序中对物权期待权的保护，应符合法律规定的情形，即《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。综合全案证据，案外人之异议请求，并不符合上述可以排除执行的条件。 综上，案外人曹爱军的异议请求不成立，驳回其异议申请。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下： 驳回案外人曹爱军的异议申请。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向隆化县人民法院提起诉讼。 审 判 长  李 满 审 判 员  高舒博 人民陪审员  王 恒 二〇二〇年九月二十七日 法官 助理  梁 雪 书 记 员  付 凯 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。