中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）最高法民申3830号 再审申请人（一审被告、二审上诉人、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江**海尔路**美全22世纪写字楼**。 负责人：苗文选，该公司总经理。 委托诉讼代理人：龙耀，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人、案外人）：梁逸秋，女，1996年9月23日出生，汉族，住重庆市巴**巴县。 被申请人（一审原告、二审被上诉人、案外人）：黄春香，女，1969年1月24日出生，汉族，住重庆市巴**巴县。 一审第三人（被执行人）：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路div> 诉讼代表人：徐丽霞，重庆盛景生态旅游开发股份有限公司破产管理人负责人。 委托诉讼代理人：周婷，重庆丽达律师事务所律师。 再审申请人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融重庆分公司）因与被申请人黄春香、梁逸秋及一审第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市高级人民法院（2019）渝民终100号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 华融重庆分公司申请再审称，原判决适用法律错误，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十八条、第二十九条中规定的“人民法院查封之前”，应当为案涉房屋首轮查封时间（2015年6月8日），梁逸秋、华融重庆分公司不满足二十八条第二款之规定。1.从执行异议复议规定的内容看，第二十八条和第二十九条规定的“人民法院查封之前”并非意指本执行案件的查封，重庆市高级人民法院在适用该条司法解释时不应当做限缩解释。2.人民法院的查封属于公权力的强制查封，对外具有公示作用，属于对房屋的权利限制，本案中，仍生效的首轮查封时间为2015年6月8日。梁逸秋、黄春香虽在2014年12月3日就与第三人签订了商品房买卖合同，但直到2015年8月才实际占有案涉房屋，在这么长的时间里，房屋未过户，梁逸秋、黄春香也未对房屋进行占有管理，导致人民法院合法查封了案涉房屋，且案涉房屋设立了华融重庆分公司的抵押登记。故梁逸秋、黄春香实际占有房屋时间在人民法院查封之后，不符合执行异议复议规定第二十八条第二项的规定。3.首轮查封申请人舒世君系基于普通金钱债权而查封案涉标的，其权利应当优先于梁逸秋、黄春香，劣后于华融重庆分公司的抵押担保债权，故从权利的先后优劣顺序上，华融重庆分公司债权的清偿顺序应当优先于舒世君普通金钱债权，亦应当优先于在首轮查封后占有房屋的案外人即梁逸秋、黄春香。但若按照重庆市高级人民法院的观点，本案适用重庆四中院的查封时间，从而得出本案结论即华融重庆分公司权利劣后于梁逸秋、黄春香，将会在法律解释逻辑上存在悖论。故司法解释中规定的“查封前”不应当指本案查封时间，而应当考虑房屋最初被采取限制建议措施的时间，原判决依已经查明案涉房屋的首封时间为2015年6月8日，故本案中的查封时间应适用2015年6月8日。综上，华融重庆分公司根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定申请再审。 黄春香、梁逸秋提交意见称，一、执行异议复议规定第二十八条、第二十九条中规定的“人民法院查封之前”应指本案查封前。1.根据一案一审查原则，执行异议之诉案件的查封时间应当以重庆四中院在执行阶段对案涉房屋的查封时间为准。人民法院在他案中采取的执行措施仅对当事人就相应的不动产不能办理过户登记手续是否存在过错产生影响，而不能作为认定“本案”查封时间的事实依据。2.商品房预售许可证与抵押权并存情形下，不应对房屋受买人之物权期待权的取得进行过分苛责。实践中客观存在商品房预售的不规范现象，导致存在大量非买受人的原因而未登记的不动产，因此，对于因曾经的预售许可证与抵押权并存制度而现时基本生存利益受威胁的买受人，不应对其物权期待权的取得进行过分苛责。同时，由于该历史原因，如果查封时间严格限制在首轮查封前，意味着房屋买受人的基本生存权无法对抗在其实际控制房屋后的所有查封，这将极大加重房屋买受人负累。3.渝中区法院对案涉房屋的查封没有履行公告、送达等程序，依法不能产生查封的法律后果。一是舒世君的查封是超标的查封，二是查封没有公告、张贴是无效查封，三是查封没有在石柱国土局备案。舒世君的2015年6月8日查封没有公布，没有在小区张贴公告，致使销售部8月份仍在强推促销。华融重庆分公司也没有举示出公示证据。舒世君的原查封登记只有2号楼，后篡改为整个小区，1100万元的债权，变成查封3个多亿。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条之规定，渝中区法院的该查封没有公告、没有送达当事人，不能产生相应的法律后果。二、事实上未能办理过户登记不是梁逸秋、黄春香的原因，梁逸秋、黄春香已经尽到了合理的注意义务。1.购房时，权利人、利害关系人申请查询、复制登记资料的权利事实上存在障碍。登记在开发商名下的房产，除开发商、公检法等机关扣押查询外，一般不对社会公众开放查询。案涉房屋出售期间，为了保护招商引资企业的内部咨询，石柱县房管局并未有公布查封信息，许多购房者前去询问有否查封抵押，均口头回答“没有”，更不会给提供答询资料。2.案涉房屋未能办理过户登记手续的原因是盛景公司将案涉房屋为他人提供担保。双方签订的《商品房买卖合同》中约定，梁逸秋、黄春香委托盛景公司办理房地产权证，而盛景公司却将案涉房屋为他人提供抵押担保，且直至2015年8月份仍在明月绿洲小区门口张贴促销广告。3.梁逸秋、黄春香已尽合理注意义务。对于购房人来说，其在开发商已取得预售许可证的情况下，完全有理由相信其购买的房屋不存在任何权利瑕疵，因预售许可证的存在即表明开发商具有向社会公开销售该房屋的权利，故在预售许可证与抵押权并存的情形下，买受人基于对预售许可证的信赖，不需要进一步履行查询义务。 本院经审查认为，案涉房屋首轮查封时间虽为2015年6月8日，但该查封已于2020年5月28日依据另案申请执行人的申请而解除，现行有效的查封时间为本案轮候查封时间2017年。梁逸秋、黄春香与盛景公司于2014年12月3日就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，该时间早于本案查封时间。根据原审查明的事实，盛景公司采用现房销售的方式对外销售“明月绿洲”小区商品房，在签订《商品房买卖合同》时房屋均已装修完毕，梁逸秋、黄春香签订合同并支付购房款后即达到交付及入住条件。且梁逸秋、黄春香提交了为案涉房屋缴纳物管费、放水费的收据等证据，显示其在2015年8月已经占有了案涉房屋，亦早于本案查封时间。梁逸秋、黄春香举示了《抵房申请》《商品房买卖合同》、购房款收据和个人活期明细等证据，显示能够证实图钍建材公司与盛景公司间已就案涉房屋达成以房抵债的合意。梁逸秋、黄春香实际向梁蕙娟支付了29万元，用图钍建材公司以房抵债款项向盛景公司完成了支付义务，盛景公司出具的购房款收据也载明收款方式系抵工程款。虽《抵房申请》中约定的房屋总价高于实际支付的房款金额，但梁逸秋、黄春香已足额支付了其与盛景公司签订的《商品房买卖合同》所约定的购房款。盛景公司在销售商品房之前已取得商品房预售许可证，梁逸秋、黄春香对案涉房屋可以进行预售具有合理信赖，其对案涉房屋未能办理过户登记手续并无明显过错。二审判决认定梁逸秋、黄春香就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。 综上，华融公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司的再审申请。 审判长 司 伟 审判员 王海峰 审判员 孙晓光 二〇二〇年九月二十九日 法官助理刘哲 书记员罗映秋