上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初16120号原告(案外人)：徐亮，男，1972年9月10日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：孙天，上海沪法律师事务所律师。委托诉讼代理人：周群，上海沪法律师事务所律师。被告(申请执行人)：方卫军，男，1987年9月13日生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：钱国峰，上海安宸律师事务所律师。被告(被执行人)：卢建明，男，1964年2月14日生，汉族，住上海市奉贤区。原告徐亮诉被告方卫军、卢建明案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月10日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年9月18日公开开庭进行了审理，原告徐亮委托诉讼代理人孙天、被告方卫军委托诉讼代理人钱国峰到庭参加诉讼，被告卢建明经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐亮向本院提出诉讼请求，1.请求撤销(2019)沪0120执异120号执行裁定书；2.判决停止对位于上海市奉贤区明城路XXX弄XXX号XXX-XXX层联列住宅一套(以下简称系争房屋)的强制执行，停止对该房屋的拍卖，解除对该房屋的查封；3.本案评估费11,900元及诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告卢建明于2018年7月30日，就上海市奉贤区明城路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋签订《房地产买卖合同》，约定总价人民币3,800,000元，并约定支付首付款820,000元(2018年7月30日支付现金20,000元，2018年9月26日支付800,000元)，在办理过户手续当日支付2,900,000元，余款80,000元在产证出来7日内支付。该房现已由原告实际居住。因被告卢建明迟迟不配合原告办理过户手续，故2019年3月底原告向法院起诉，经上海市奉贤区联合人民调解委员会主持调解，双方当事人达成如下协议，原、被告签订的买卖合同继续履行，被告卢建明于2019年6月底前协助原告徐亮办理上海市奉贤区明城路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋的产权过户手续；原告徐亮支付被告卢建明购房款人民币2,980,000元，支付方式：于2019年6月底前支付2,900,000元，余款80,000元于2019年7月15日前付清，案件受理费9,300元，由被告卢建明负担，被告于2019年6月底前支付原告。然而，因两被告之间民间借贷纠纷案件，因被告方卫军申请执行，上海市奉贤区人民法院于2019年5月14日作出裁定拍卖系争房屋，原告依法向上海市奉贤区人民法院提出异议，并提供《房地产买卖合同》、民事调解书等相关证据，请求停止对系争房屋的拍卖。2019年7月19日上海市奉贤区人民法院作出(2019)沪0120执异120号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告与被告卢建明签订的房地产买卖合同合法有效，并已支付部分购房款，且已实际居住。该合同也已经法院民事调解书确认有效，继续履行，因此原告系该房屋的权利所有人，在该调解书履行过程中，法院裁定拍卖系争房屋严重损害了原告的合法权益，遂提起诉讼。被告方卫军答辩称，不同意原告的诉请，理由如下：1.原告徐亮与被告卢建明的房屋买卖并非真实。被告卢建明与原告徐亮的姐姐徐红认识，后向徐红借钱，因卢建明所欠的款项无法偿还，双方可能协商过通过房屋买卖来偿还借款，并不存在真实的房屋买卖关系。2.原告称与卢建明签订合同时间为2018年7月30日，但并非真实签订合同的时间，双方实际签订是在2019年3月份。系争房屋的正式查封时间为2018年11月20日，且系争房屋一直是由卢建明与项某某居住至2019年6月份。故原告提出的时间点和事实不符，原告在房屋查封之前并未实际占有、使用房屋。故请求驳回原告的诉求。原告为支持其诉请，提供如下证据：证据一、(2019)沪0120民初8914号民事调解书，证明原告与被告卢建明之间存在真实的房屋买卖关系，并由法院出具了相关调解书。证据二、(2019)沪0120执异120号执行裁定书，证明原告提出过执行异议。证据三、评估费发票，证明评估房屋评估费11,900元。证据四、产权信息全套，证明房屋现状。证据五、物业费发票、电信费、电视费、电费、空调维修费等原告实际居住的生活缴费凭证，证明原告居住在系争房屋缴纳相关费用的情况。证据六、调解笔录，证明徐亮与卢建明曾经调解委员会因房屋买卖问题进行过调解。证据七、转账凭证，证明原告转账给卢建明房屋首付款。证据八、房地产买卖合同，证明原告徐亮与被告卢建明在2018年7月30日签订房屋买卖合同，双方合同是真实有效的。证据九、2018年9月17日系争房屋当时的产权信息，证明2018年9月26日原告向卢建明支付首付款后，因系争房屋当时有银行抵押，原告与卢建明多次沟通要付尾款取消抵押，但卢建明一直不配合。被告方卫军发表质证意见如下：1.对调解书没有异议，但根据被告与卢建明了解是因为卢建明向原告借款，被迫才出具的，并非真实的房屋买卖关系。2.对执行裁定书，该裁定书已明确原告的申请是不成立的，根据裁定书第二页审查查明的事实部分，徐亮支付了820,000元，被告对这部分内容不认可，实际徐亮只支付了750,000元借款。根据裁定书第三页，系争房屋有被抵押的事实，抵押时间为2018年11月12日，而原告称其与卢建明在2018年7月30日签订房屋买卖合同，不符合常理。3.对评估费发票真实性没有异议。4.对房地产信息无异议。5.对物业费等发票，真实性没有异议，对证明的内容不予认可。物业费的开票时间为2019年7月30日，但物业费计算的开始时间是2019年2月，反证明原告与卢建明签订合同时间是在2019年2月份左右。电信费、电费、有线电视费等付费凭证的结算日期均为2019年5月后，根据原告与卢建明签订合同的时间，不应只有这几月的凭证，且付款凭证上的名字都显示是卢建明，对原告的证明目的不认可。另对空调维修的微信凭证的真实性、合法性、关联性均不认可。6.对调解笔录的真实性没有异议，从调解笔录中看出徐亮的代理人是徐亮姐姐徐红，当时卢建明也是向徐红借钱的。约定的房款只付了750,000元，其余均未支付。7.对银行转账明细的真实性，关联性，合法性均不认可，客户的名称是徐红，非徐亮，徐红将款项当天转给卢建明，来源于案外人杨某某，资金来源非徐红本人，印证房屋买卖并非真实。8.对买卖合同的真实性有异议，签订的时间是2018年7月30日，实际应为2019年2月份左右，买卖合同是倒签的。被告方卫军提供如下证据：1.郑军与卢建明于2020年8月25日晚上19：33的谈话录音光盘及文本信息，证明原告与卢建明是借款关系，并非实际买卖。且录音反映卢建明是在借款未还的情况下，被迫的配合原告进行法院调解。2.2020年8月25日拍摄的系争房屋照片，证明晚上并没有人居住在系争房屋内。原告发表质证意见如下：1.对录音真实性、合法性、关联性均不认可。卢建明与郑军是亲戚关系，不作为真实的依据，且郑军今日旁听庭审，也不能作为证人证言。2.对系争房屋的照片有异议，不认可是本案的系争房屋，即使是系争房屋，没有灯亮并不表示没有人居住。另被告方卫军申请被告卢建明前妻项某某出庭作证，根据证人证言，被告方卫军质证意见为：证人与卢建明于2019年1月办理离婚，不存在利害关系。证人对徐红与卢建明之间的借款是明确的，但对买卖房屋并不知情，印证了原告与卢建明的买卖关系并非真实。原告质证意见为：对项某某作为证人不予认可，项某某与卢建明原是夫妻关系，不应作为证人。买卖合同上的签名也是证人本人所签，证人的表述恰恰不能证明徐亮与卢建明之间是借款的关系，而是真实的房屋买卖，证人交付钥匙就证明是对房屋的交付。被告卢建明未作答辩也未提供证据。本院经审理认定的事实如下：原告徐亮与被告卢建明于2018年7月30日签订房地产买卖合同，被告卢建明将系争房屋以3,800,000元转让给原告徐亮，原告支付了部分房款。2019年4月22日，本院受理了原告徐亮与被告卢建明房屋买卖合同纠纷一案，委托上海市奉贤区联合人民调解委员会主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、原、被告2018年7月30日签订的《房地产买卖合同》继续履行；二、原告徐亮支付被告卢建明购房款人民币2,980,000元，支付方式：于2019年6月底前支付2,900,000元，余款80,000元于2019年7月15日前付清；三、被告卢建明于2019年6月底前协助原告徐亮办理上海市奉贤区明城路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋的产权过户手续；四、案件受理费37,200元，按诉前调解收费标准收取为9,300元，由被告卢建明负担(原告预缴，被告于2019年6月底前支付原告);五、原、被告无其他争议。另查明：方卫军与卢建明民间借贷纠纷一案，本院于2018年11月14日作出(2018)沪0120财保248号民事裁定书，裁定“一、查封、扣押被申请人卢建明所有的价值人民币750,000元的财产；二、查封登记在担保人项丽芬名下的坐落于上海市奉贤区明城路XXX弄XXX号XXX室的房屋”。同年11月20日查封了系争房屋。本院于2019年3月1日作出(2018)沪0120民初24444号民事判决，判决内容“一、被告卢建明于本判决生效之日起十日内归还原告方卫军借款人民币650,000元；二、被告卢建明于本判决生效之日起十日内偿付原告方卫军上述借款利息(以人民币650,000元为基数，自2018年8月22日起至实际清偿日止，按年利率18%计算)；三、被告卢建明于本判决生效之日起十日内支付原告方卫军违约金(以人民币650,000元为基数，自2018年10月23日起至实际清偿日止，按年利率6%计算)；四、被告卢建明于本判决生效之日起十日内偿付原告方卫军律师费人民币43,000元”。因卢建明未履行该判决书确定的义务，申请执行人方卫军于2019年4月19日向本院申请执行，本院以(2019)沪0120执3155号立案执行。在执行过程中，本院于2019年5月14日作出裁定“拍卖被执行人卢建明位于上海市奉贤区明城路XXX弄XXX号XXX-XXX层联列住宅1套”。再查明：被告卢建明于2008年11月24日将系争房屋抵押给上海浦东发展银行奉贤支行，债权数额1,330,000元，债务履行期限2008年11月21日至2028年11月21日。后被告卢建明又于2018年11月12日将系争房屋抵押给中国对外经济贸易信托有限公司，债权数额1,900,000元，债务履行期限2018年11月12日至2021年11月12日。本院认为,案外人执行异议之诉的诉讼标的为案外人对执行标的是否享有足以阻却强制执行措施的民事权益。本案争议的焦点为原告以其与被告卢建明签订《房地产买卖合同》，并经法院调解等为由主张对系争房屋享有权利，并以此权利阻止本院对系争房屋的拍卖。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条有关不动产权利人判断的规定：“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”，根据上述查明的事实，系争房屋不动产登记簿所登记的权利人为被告卢建明，本院据此作出有关拍卖系争房屋的执行裁定并无不当。本案实为案外人徐红以其弟弟名义与被告卢建明签订的《房地产买卖合同》，原告称该合同于2018年7月30日签订，被告方卫军认为应在2019年3月左右签订，理由：被告卢建明在原告所称原告和被告卢建明于2018年7月30日签订《房地产买卖合同》后又于2018年11月12日将系争房屋抵押给中国对外经济贸易信托有限公司，债权数额1,900,000元。对此本院认为被告方卫军依据不足，原告可就被告卢建明在签订《房地产买卖合同》后再行抵押贷款事宜向相关部门报案。对于系争房屋何时交予原告，被告方卫军方证人项某某证言为2019年3月将系争房屋钥匙交予原告姐姐徐红，项某某同年六月正式搬离系争房屋，此证言和原告提供的其居住系争房屋产生的水电、有线电视、物业费时间吻合，可认定原告占有系争房屋时间为2019年6月之后。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户手续”。本院于2018年11月20日查封涉案房屋。综上，原告的诉请无相应的法律依据，本院难以支持。被告卢建明经合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十一条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告徐亮的诉讼请求。案件受理费41,200元，评估费11,900元由原告徐亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陈菊妹审 判 员  徐玉良人民陪审员  秦连英二〇二〇年九月三十日书 记 员  来真谛附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十一条被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院应当按期开庭或者继续开庭审理，对到庭的当事人诉讼请求、双方的诉辩理由以及已经提交的证据及其他诉讼材料进行审理后，可以依法缺席判决。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。