福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初1918号 原告：中国农业银行股份有限公司福州台江支行，住所地福建省福州市台江区五一南路**，统一社会信用代码91350100854426689T。 负责人：黄充闾，行长。 委托诉讼代理人：姚旭阳、林金妃，福建凯峰律师事务所律师。 被告：王敏，女，1985年11月4日出生，汉族，住福建省霞浦县。 被告：福州世欧投资发展有限公司，住所地福建省福州市晋安区福新中路**江盛楼**，统一社会信用代码913501005550666365。 法定代表人；朗辉，总经理。 委托诉讼代理人：黄江**。 原告中国农业银行股份有限公司福州台江支行（以下简称台江农行）与被告王敏、福州世欧投资发展有限公司（以下简称福州世欧公司）金融借款合同纠纷一案，台江农行于2020年5月19日向本院提起诉讼，诉请：1.请求判令被告王敏返还借款本金2339171.76元、提前还款补偿金23391.72元及相关利息、罚息、复利（暂计至2020年3月18日止利息27659.66元、罚息61.71元、复利161.8元，之后利息、罚息、复利按照《个人购房担保借款合同约定标准计算全部付清之日止》）；2.请求判令折价或者拍卖、变卖被告王敏名下坐落于晋安区（权证号：榕房预ＦＺ购字第××号）房产，并判令台江农行有权对折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿；3、请求判令被告福州世欧公司对第一项内容承担连带偿还责任；4、请求判令二被告承担本案全部诉讼费用，包括但不限于案件受理费、公告费、保全费、律师费等实现债权的费用。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，现已审理终结。 台江农行提供了：商品房买卖合同、个人信贷业务申请表、个人购房担保借款合同、借款凭证、预购商品房预告登记证书、购房屋抵押权预告登记、同意房产抵押承诺书、婚姻状况声明、无婚姻登记记录证明、贷款交易明细、中国农业银行贷款还款试算信息作为证据。 王敏未答辩亦未提供证据。 福州世欧公司辩称：（一）本案诉争合同物保与人保并存，请求优先处理物的担保。1、根据《担保法》第二十八条的规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。王敏以其所购买的房产向台江农行提供抵押担保，福州世欧公司为王敏的债务承担阶段性保证责任，若法院判决台江农行对诉争房产处置价款具有优先受偿权，台江农行应先对诉争房产实现抵押权，而后就不足部分向福州世欧公司主张权利。2、担保活动应当遵循平等、公平的原则。在台江农行提供的《个人购房担保借款合同》中，要求贷款合同项下既有借款人提供的担保又有保证人提供担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，此合同条款显失公平，福州世欧公司与台江农行的权利义务并不对等，此项内容加重了福州世欧公司的责任，已严重损害福州世欧公司的权利，应属无效。因此，在法院判决台江农行对讼争房产处置价款具有优先受偿权的前提下，福州世欧公司不应对该债务承担连带清偿责任，而仅是对台江农行就本案诉争房产物权实现后不足部分承担连带清偿责任，并应有权就代偿金额向王敏追偿。（二）若福州世欧公司代王敏向台江农行进行了还款，福州世欧公司亦应有权向王敏进行追偿，并且对案涉房产处置后的款项享有优先权。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。据此，即使福州世欧公司要向台江农行承担担保责任，福州世欧公司亦应有权向王敏进行追偿，恳请法院在判决主文中予以明确。（三）案涉房产已经具备了办理产权证及抵押权证的条件，福州世欧公司对未能办理抵押权登记不存在过错，不应继续承担连带保证责任。1、根据《个人购房借款合同》第9.3条及第35条的约定，福州世欧公司对王敏的债务提供阶段性连带保证责任，保证期限自借款发放之日起至王敏就合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记之日止。2、依据福州市房地产交易登记中心调取的榕房初FZ字第号初始登记通知书显示，案涉房产所在的晋安区岳峰镇塔头路223号世欧澜山园二期5#楼、6#楼、9#楼，已经于2015年6月26日进行了初始登记，至此已经具备了办理产权证及抵押登记的条件。3、福州世欧公司曾要求王敏办理案涉房产的产权证及抵押登记，但是王敏未予以及时配合。由此导致福州世欧公司承担阶段性保证责任的时间延长，福州世欧公司不存在过错。综上，案涉房产已经具备了办理产权证及抵押权证的条件，但是由于王敏未能依约履行办理产权证及抵押登记的义务，导致延长了福州世欧公司的保证责任，福州世欧公司对此不应继续承担保证责任。 本案查明的事实如下： 一、合同名称及签订日期：2015年3月27日签订《个人购房担保借款合同》； 二、借款金额、期限：253万元，期限360个月； 三、借款利率、逾期利率：利息按月利率5.9%计息，逾期贷利率为8.85%； 四、罚息约定：借款人未按约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止。 五、付息还款方式：等额本息还款； 六、抵押人、抵押物、抵押他项权证：王敏、福州市晋安区（权证号：榕房预ＦＺ购字第××号）； 七、借款发放时间：2015年4月1日； 八、实际还款数额、日期：于2020年1月22日开始不足额还款； 九、欠款本金、利息：本金2339171.76元、提前还款补偿金23391.72元及暂算至2020年3月18日逾期利息27883.17元（利息27659.66元、罚息61.71元、复利161.8元）； 十、农行台江行因本案诉讼支出财产保全申请费5000元。 本院认为，台江农行与王敏签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人真实意思，且不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应认定合法有效。福州台江农行已依约向王敏发放贷款253万元。王敏未按合同约定还本付息，构成违约，故福州台江农行有权依据合同要求王敏偿还借款本息并承担违约责任。对台江农行要求王敏立即归还借款本息及为实现债权而支出的律师费用的诉请，本院予以支持。本案王敏并不存在提前还款情形，故台江农行要求王敏承担提前还款补偿金23391.72元，没有合同依据，本院不予支持。福州世欧公司作为本案《个人购房担保借款合同》的连带责任保证人，其保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，故福州世欧公司应依合同约定对王敏的上述债务承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，预告登记并非物权登记，而是为预告登记权人将来登记物权所设定的请求权。根据预告登记法律制度的规定，预告登记不等同于物权登记，相应的抵押预告登记亦不能等同于抵押登记。预告登记法律制度所赋予抵押预告登记权人的权利为设立抵押登记的请求权，即当抵押登记条件成就或约定期限届满时，可以要求义务人办理不动产抵押登记并可以对抗他人针对所登记不动产的处分行为的权利，而非直接赋予优先受偿的法律效力。因此，台江农行要求对办理了抵押权预告登记的房产行使优先受偿权的诉请，于法无据，本院不予支持。 综上所述，本院认为，对台江农行主张的借款本息及为实现债权而支出的律师费用以及要求福州世欧公司对王敏债务承担连带清偿责任的诉请，予以支持，对要求以办理了抵押权预告登记的房产行使优先受偿权的诉请，予以驳回。王敏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百九十六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第一款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告王敏应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司福州台江支行借款本金2339171.76元及逾期利息27883.17元（利息27659.66元+罚息61.71元+复利161.8元）（逾期利息暂计至2020年3月18日，之后的逾期利息按照《个人购房担保借款合同》约定标准计算至全部付清之日止），并支付原告中国农业银行股份有限公司福州台江支行为实现债权而支出的财产保全申请费5000元； 二、被告福州世欧投资发展有限公司对判决第一项债务承担连带偿还责任，并在承担保证责任后，有权向被告王敏追偿； 三、驳回原告中国农业银行股份有限公司福州台江支行的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25923元，减半收取计12961.5元，原告中国农业银行股份有限公司福州台江支行负担1961.5元，被告王敏、福州世欧投资发展有限公司连带负担11000。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  陈筑闽 二〇二〇年九月二十二日 书记员  程 硕 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第三十三条第一款本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。