江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0585民初3759号原告（反诉被告）：太仓市浮桥镇老闸社区居民委员会，住所地江苏省太仓市浮桥镇老闸社区新华路**，统一社会信用代码55320585585512764B。法定代表人：陆利兵，该居民委员会书记。委托诉讼代理人：陆伟峰，太仓市浮桥法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：陆介明，男，1963年10月25日出生，汉族，住江苏省太仓市。被告（反诉原告）：冯向东，男，1969年7月7日出生，汉族，住江苏省太仓市。原告太仓市浮桥镇老闸社区居民委员会与被告陆介明、冯向东土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，被告陆介明、冯向东提起反诉，本院依法予以准许，并适用简易程序于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）太仓市浮桥镇老闸社区居民委员会的委托诉讼代理人陆伟峰、被告（反诉原告）陆介明、冯向东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告太仓市浮桥镇老闸社区居民委员会向本院提出诉讼请求：要求被告陆介明、冯向东共同向原告支付自2019年1月1日起至2019年9月30日止的土地占有使用费53445元。事实与理由：2014年1月1日，原告与被告陆介明、冯向东及案外人宣玉明共同签订土地租赁合同一份，合同约定由陆介明、冯向东及宣玉明共同租赁原告所有的位于，南至老闸社区36组，西至新泾塘河，北至疏港高速，面积约为101.8亩）从事水产养殖。合同约定租期为五年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止，租金首年度为30540元，第二年开始每年度为71260元。合同另约定租赁期满被告投资建设的临时性设施自行处理，不得折价给原告。合同对其他事宜一并作了约定。合同成立后原告按约交付租赁土地，被告陆介明、冯向东及案外人宣玉明三人共同投资进行水产养殖。2016年期间宣玉明退出，之后该地块实际由两被告共同租赁经营，2014年至2018年合同期间的租金双方已结清。租赁期到期后两被告未退出租赁场所，仍继续使用租赁土地从事养殖经营。2019年6月21日，原告书面通知两被告要求在2019年9月20日前清塘归还原告租赁地块，被告接通知后，在通知规定的腾退期限界满后开始陆续清塘，现已基本腾退完毕。但对于2019年度实际使用租赁土地的使用费用却未能支付。为此原告诉至法院。被告陆介明、冯向东共同辩称：被告对原告陈述的租赁事实均没有异议，但对原告要求被告支付2019年期间土地使用费的请求不予认可。原被告之间的租赁合同已于2018年12月31日到期。到期后，原告表示不再续租。被告得知后于2019年间就没有继续经营，只是陆续在进行清塘工作，最后将剩余鱼苗都清到了租赁地块中的两个小鱼塘里（共约15亩），故两被告只同意支付15亩土地对应的占有使用费。涉案地块上的搭建物、设备等被告之所以不进行腾退是因为双方对地上物的补偿问题一直没有达成一致。直到2020年3月底，两被告跟村里签订了回购合同，对地上物进行评估以后，两被告就将未列入评估范围内的东西搬走了。反诉原告陆介明、冯向东向本院提出反诉请求：要求反诉被告支付反诉原告地上物回购款215000元。事实与理由：2014年1月1日，反诉原告与反诉被告签订为期5年的土地租赁协议一份。反诉原告为配合政府工作，投入资金近50万元建造了符合风景观光标准的鱼塘设施。为此，反诉被告也曾承诺5年合同期满后，无其他特殊情况的，同等条件下，反诉原告享有优先续租的权利。2018年12月31日，租赁合同期满后，反诉被告拒绝与反诉原告续签合同，理由是浮桥镇政府在涉案土地上有新项目投入。为此，反诉被告主动提出对鱼塘设施进行评估，双方并于2020年3月20日签订了设施回购协议一份，协议明确按照评估报告确定回购金额。根据评估表显示，反诉被告应给付两反诉原告鱼塘设施回购款215000元，但至今分文未付。反诉被告太仓市浮桥镇老闸社区居民委员会辩称：根据双方签订的租赁合同，合同到期之后承租人投入的设施实际上是由承租人自行解决，租赁期满之后是不得折价给出租人的，所以反诉被告认为是无需进行补偿的。故请求驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对案件相关事实认定如下：一、涉案土地租赁合同有关的情况2014年1月1日，原告太仓市浮桥镇老闸社区居民委员会（出租方、甲方）、被告陆介明、冯向东、案外人宣玉明（承租方、乙方）签订《土地租赁合同》一份，约定甲方将位于老闸社区23组疏港高速南侧的取土坑（位置：东至老闸社区21组、南至老闸社区36组、西至新泾塘河、北至疏港高速）约101.8亩土地租赁给乙方有偿使用。租赁期限为5年，从2014年1月1日起至2018年12月31日止。租金2014年1月1日起按每年每亩300元，2015年1月1日至2018年12月31日每年每亩700元。付款方法实行先付款后使用的原则，在协议签订后乙方应首付甲方第一年租金30540元，第二年起付租金71260元，次年以此类推。乙方应遵守有关法律法规进行水产养殖经营活动……如所需建设的临时性的设施乙方自行解决，租赁期满后归乙方自行处理，不得折价给甲方。合同签订后，被告陆介明、冯向东、案外人宣玉明开始在涉案租赁土地上从事水产养殖。2015年年底，案外人宣玉明退出后，涉案土地一直由被告陆介明、冯向东共同承租使用。经原、被告双方确认，两被告已付清截至合同到期日2018年12月31日前的土地租金。合同到期后，两被告未向原告支付过使用费。二、涉案合同到期后的土地使用情况原告表示，两被告于2019年间确实没有进行大规模的投入养殖，陆续在进行清塘工作，但鱼塘仍由被告控制，实际并没有腾退。大约至2019年10月，被告向原告表示原告可以随时进入，随时配合原告彻底完成清塘。因此，原告将占有使用费主张至2019年9月底。但此时地上物及其设施设备仍在涉案土地上，直至2020年3月签署回购协议后才予以搬离。为此，原告举证原告于2019年6月21日分别向两被告寄发的通知书，写明：目前因政府项目建设需要，决定不再续租。并根据浮桥镇人民政府关于“浮桥镇集体资产管理方案”的文件规定，通知限你在2019年9月20日前清塘将承租的河塘归还原告，逾期未清塘的，视为你放弃河塘内水产的所有权，原告有权自行处理。2019年9月25日，原告委托太仓市浮桥法律服务所向两被告寄发函件，写明：2019年6月21日原告以书面通知的形式通知你方，要求你方在2019年9月20日前清塘腾退归还，并要求你方支付2019年1月至2019年9月20日期间的资源占用费53445元，但时至今日，你方仍未能按通知书规定的日期进行腾退。为慎重起见，再次通知你方，限在2019年12月底完成清塘工作，办理腾退交接手续，并按原合同约定支付租金，逾期再无法完成清塘腾退工作的，一切后果由你方承担。被告陆介明、冯向东则称，两被告于2019年间未再经营鱼塘，而是一直在进行清塘，陆续将十几个鱼塘中的鱼苗打捞出售，最终归拢到两个小鱼塘中，共计15亩。两被告并未实际占用原承租的100余亩土地，故两被告只同意支付15亩的土地使用费。为此，被告申请证人陆某、谢某出庭。证人陆某称，其在两被告的鱼塘里打工，每年春节时帮被告一起在鱼塘上捕鱼。其最后一次在该鱼塘上捕鱼就是2018年底、2019年春节前这段时间，之后两被告就没有再养鱼，我也就不干了。2019年春节前的这一次捕的鱼多数是卖掉的，没有卖掉的就归到旁边的小塘里。证人谢某称，其是在两被告附近的鱼塘里养鱼，在忙的时候会互相帮忙一起捕鱼。2018年底、2019年初的时候，我也去帮忙捕鱼，当时捕了十几、二十万斤的鱼。那时就听说村里不让他们养了，所以2019年间两被告也没有再养殖，大部分都荒在那里。2020年1月的时候，我也去帮忙捕过鱼，当时就只有五六个鱼塘里有鱼，也就捕到了两万多斤的鱼，这次捕完之后塘里基本就没有鱼了。原、被告双方对证人证言均不持异议。三、陆介明、冯向东主张的地上物回购情况1.房屋、搭建物及相关设施等部分2020年3月30日，原告分别与被告陆介明、冯向东签订《蓝田基地相关设施等回购协议》，均写明：为了打造建设一个集生态、观光、休闲一体化的基地，对于该基地原周围种植的相关树木、道路、看护房等相关设施，将该些设施重新进行充分的整合回购再利用，双方达成回购协议：经原告现场查看，原告需回购被告建造的无证房、彩钢房、围网、树木、砂石路、水泥场地、相关搭建棚、水泥杆等设施，按照测绘公司评估相关价格回购支付给被告。2020年3月，第三方评估公司进行评估，其中陆介明一方的房屋（无证房、彩钢房）评估金额为21552.6元，其他设施项目（围网、水泥杆、砂石路、树木、披棚、彩钢棚、水泥场、木棚）评估金额为71942.9元，合计93495.5元。冯向东一方的房屋（无证房、彩钢房）评估金额为7321.6元，其他设施项目（围网、水泥杆、砂石路、树木、披棚、水泥场）评估金额为46405.8元，合计53727.4元。两方共计147222.9元。上述两人的评估表经原告确认并加盖公章。原告认为上述回购协议的内容与双方签订的土地租赁合同的约定相违背，应为无效。2.装饰装修部分两被告另主张房屋内部装饰装修赔偿47053元（其中陆介明主张金额为38813元、冯向东主张金额为8240元），为此举证其手机拍摄的装饰装修评估表，但从其打印照片来看，该评估表上无评估机构盖章，也无原告签字盖章。原告对两被告主张的装饰装修评估表不予认可，且明确表示不同意利用并回购其装饰装修部分，对可拆除部分可由两被告自行拆除搬走。3.房屋回收差价两被告表示当时的老闸社区书记陆利兵曾承诺支付两被告房屋回收差价20000元，为此，举证陆利兵签字的承诺书一份，写明：关于陆介明、冯向东房子收回的差价争议，按副房有证评估价为参考，差价为20000元，本人承诺于施工队进场后以租金形式将差价补还。对此，原告不予认可，认为该承诺书是陆利兵个人签名书写的，并未加盖原告公章，对原告无效；且承诺书中约定的是施工队进场使用房屋支付租金后支付，目前也没有第三方使用房屋，付款条件没有成就。以上事实有原告提供的土地租赁合同、通知书、邮寄凭证、太仓市浮桥法律服务所函，被告提供的蓝田基地相关设施等回购协议、评估表、承诺书、出庭证人的证人证言，以及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，原、被告签订的土地租赁合同是双方真实意思表示，合法有效。现该租赁合同已经到期，双方亦未续签合同，故双方土地租赁关系即已终止。两被告理应及时腾退并交还土地给原告。但两被告仍实际占有租赁土地，应向原告支付相应的占有使用费。对于两被告抗辩的其已停止经营、陆续开始清塘工作，不应支付全部占有使用费的意见，本院认为，本案中，租赁合同已到期，合同到期后的占有，两被告已无合法的法律依据，故占有使用费的支付不应以原承租土地的使用目的能否实现为标准，而应以是否实际占有或是否已脱离其支配的角度来判断。从本院查明的事实及证人证言来看，两被告实际一直占有涉案租赁土地，在原告进行多次催告后，也未以任何形式分批向原告交还土地，故涉案土地仍由两被告占有，并未脱离两被告支配，两被告理应支付相应的土地占有使用费。现原告同意按两被告作出可以随时腾退意思表示的时间点来计算占有使用费的截至时间，系原告对自己权利的处分，本院依法予以支持。据此，本院参照合同约定的租金标准计算占有使用费为53445元。关于两反诉原告主张的回购款请求，本院对其主张的三部分款项分别予以认定：1.房屋、搭建物及相关设施等的回购，该部分有反诉原告举证的回购协议及评估表为据，反诉被告对该部分证据的真实性亦不持异议。虽然双方签订的土地租赁合同中有对合同到期后，承租方建设的地上设施不得折价给出租人的约定，但在实际履行中，双方对折价回购事宜达成新的协议，可视为双方对原合同条款的变更，系双方真实意思表示，应为有效，双方均应按照达成的回购协议履行，而回购范围也仅应限于回购协议中约定的项目范围。故本院认为按照双方约定，反诉被告应按照评估价格向反诉原告支付该部分的回购款147222.9元。2.装饰装修部分的回购，因双方并未就装饰装修部分的回购达成一致意见，现合同到期后，反诉被告明确表示不同意利用反诉原告主张的装饰装修部分，故对该部分主张本院碍难支持。3.差价支付，反诉原告举证的承诺书系反诉被告的法定代表人（居委会书记）出具，其所作的承诺可以代表反诉被告。但由于承诺书中约定的付款条件并未成就，故本院对反诉原告的差价主张暂不予支持。综上，反诉被告应向反诉原告支付回购款147222.9元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告陆介明、冯向东向原告太仓市浮桥镇老闸社区居民委员会支付土地占有使用费53445元。二、反诉被告太仓市浮桥镇老闸社区居民委员会向反诉原告陆介明、冯向东支付地上物回购款147222.9元。上述一、二项相抵后，原告（反诉被告）太仓市浮桥镇老闸社区居民委员会还应向被告（反诉原告）陆介明、冯向东支付93777.9元，于本判决生效之日起10日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1136元，减半收取计568元，由被告陆介明、冯向东负担。反诉案件受理费4526元，减半收取计2263元，由反诉原告陆介明、冯向东负担713元，反诉被告太仓市浮桥镇老闸社区居民委员会负担1550元。本诉案件受理费原告太仓市浮桥镇老闸社区居民委员会已预交、反诉案件受理费反诉原告陆介明、冯向东已预交，各自不应负担的案件受理费相抵后，不应由反诉原告陆介明、冯向东支付的案件受理费982元由本院退回，原告太仓市浮桥镇老闸社区居民委员会于本判决生效之日起10日内向本院支付其还应负担的案件受理费982元（开户名称太仓市人民法院诉讼费专户，开户银行中国建设银行太仓分行营业部，开户账号32×××56）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审判员  朱旖雯二〇二〇年九月三十日书记员  陈寒艳