上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初10858号原告(反诉被告)：李凌娟，女，1960年9月14日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市。委托诉讼代理人：张颖，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓曦(系李凌娟之女)，女，住山东省青岛市。被告(反诉原告)：上海柏航文化创意产业发展有限公司，住所地上海市。法定代表人：陈红，总经理。委托诉讼代理人：虞婷,公司员工。委托诉讼代理人：邹侠,公司员工。原告李凌娟与被告上海柏航文化创意产业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，被告上海柏航文化创意产业发展有限公司对原告李凌娟以相同案由提起反诉，本院受理后，依法合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李凌娟的委托诉讼代理人张颖、刘晓曦，被告上海柏航文化创意产业发展有限公司(以下简称柏航公司)的委托诉讼代理人虞婷、邹侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李凌娟向本院提出诉讼请求：被告返还租赁保证金25,648元；被告向原告支付违约金25,648元;被告返还房屋租金19,236元。事实与理由：原告在2018年7月27日与被告签订了《租赁合同》,合同期限为2018年7月27日至2020年9月30日,租赁房屋地址为上海市中山北一路XXX号XXX号楼XXX室(以下简称系争房屋)。在合同履行期间,原告严格按照合同约定,定时定量的支付相应租金。由于2020年1月以来,遭受新冠状病毒疫情的影响,根据国家相应的规定和通知,线下培训活动至今仍不被允许开展,该不可抗力事件致使原告无法复工开展经营,被告对此情况是清楚知晓的。从2月起,原告一直就房租问题及复工问题积极与被告进行沟通协商,希望可以延期支付或予以减免。然而,2020年4月9日,原告收到了被告的《单方面解约函》并私自扣除原告的租赁保证金作为违约金。被告的行为违反相关法律规定及合同约定，原告为维护自身的合法权益，故起诉至法院。柏航公司辩称，不同意原告的诉讼请求。出租时双方约定房屋用途为办公，单价为3.3元每平方米，但是原告用于教育经营，擅自更改了房屋使用用途。原告受疫情经营影响比较大，但是跟租赁合同约定的房屋使用用途没关系。对于原告的经营困难，被告表示理解，也曾沟通过可改季度支付为按月支付，但是原告不同意，被告只能根据合同于2020年4月9日发函解除合同，房屋由被告于2020年4月10日收回。且原告在疫情期间也有一定的经营活动，包括带学生进园区，有微信聊天记录为证，被告也按照相关要求保证了系争房屋可以正常办公，履行了租赁合同的义务，原告未按约支付租金，被告有权解除合同，没有违约。柏航公司向本院提出反诉请求：原告支付2020年4月1日至2020年4月9日的租金4,039.20元；原告支付2019年12月至2020年2月的电费379元。事实与理由：2018年7月，原、被告签署了《租赁合同》，约定原告向被告承租系争房屋，每三个月支付租金37,470元，租期自2018年7月27日至2020年9月30日。原告支付租金至2020年3月31日，支付电费至2019年11月，嗣后未再支付任何费用，故现反诉要求原告支付欠付的租金及电费。李凌娟针对反诉辩称：不同意支付租金。在3月23日，原告已经明确告知被告由于疫情无法支付下月房租，原告是不愿解除合同的，是被告在4月9日单方提出解除合同，且2020年4月1日至4月9日期间，原告未进入园区，该房屋原告无法使用，故不应支付租金。认可电费金额，同意支付。经审理认定事实如下，柏航公司(甲方)与李凌娟(乙方)于2018年7月签订《租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积为136平方米；乙方确认其承租的房屋仅用于办公用途,乙方应当自行办理国家、当地政府及相关部门对其所属行业规定的所有证照、文件；若乙方为自然人的，乙方承诺于本合同生效后叁个月内设立公司或个体工商并取得相应的营业执照，于该新设公司或个体工商户的营业执照取得十个工作日内，甲方、乙方及该新设公司或个体工商户签署三方协议,由该新设公司或个体工商户取代乙方在本合同中地位,继续承租该房屋并开展后续经营，若乙方未能于叁个月内设立新公司或个体工商户并签署前述三方协议的,甲方有权单方解除本合同,乙方的履约保证金不予返还；未事先征得甲方书面同意,并未按规定报经有关部门核准,乙方不得擅自改变该房屋的使用用途，若乙方擅自改变本合同约定房屋用途的,甲方有权书面要求其在规定期限内整改、恢复原状，若乙方在规定期限内仍未纠正并修复的,甲方有权终止合同,收回该房屋；该房屋的租赁期限自2018年7月27日起至2020年9月30日止；乙方于本合同签订日内向甲方支付履约保证金25,648元；自2019年8月1日起该房屋租金标准为每平方米每天3.30元(含税)；乙方于2018年7月27日前支付2018年8月6日至2018年9月30日的租金23,786元，自2018年10月1日起,乙方按三个月为一期支付租金,先付后用，每期房租须提前十五日支付;甲方给予乙方10天的装修期,自2018年7月27日至2018年8月5日止;合同有效期内,未经双方协商一致,任何一方不得提前终止本合同,否则应向对方支付相当于贰个月租金的违约金;甲方有权要求乙方按期交付租金及其他各项费用,如果乙方拖欠租金或其他费用超过五个工作日,甲方可以向乙方发出催款通知,若乙方在收到通知五个工作日内仍未付清欠款,甲方可以向乙方再次发出催款通知或告知乙方已违约,甲方可单方解除本合同,乙方同意甲方不予退还租赁保证金。合同签订后，李凌娟按约支付了租赁保证金和首期租金，柏航公司向李凌娟交付了系争房屋。嗣后，李凌娟将系争房屋用于舞蹈授课等，并按约支付租金至2020年3月31日。2020年2月初春节假期后，由于新冠疫情防控的需要，要求相关线下培训机构不得展开培训活动，李凌娟以系争房屋为授课点的经营活动受到了影响。同年2月20日，李凌娟方通过微信向系争房屋物业管理工作人员询问租金减免事宜及线下课程何时能开始，对方告知已向大房东积极反馈租户要求租金减免的情况，但还没有政策，园区内的教育培训月底之前不可以开课。同年3月23日，物业管理部门向原告发出催款通知，要求于同年3月25日前支付拖欠的4月1日至6月30日的租金、会员服务费和电费，否则将采取单方解除合同等措施，李凌娟方表示无法付款，要求延期付款。同年3月31日，物业管理工作人员通过微信向李凌娟方发送关于线下培训活动仍需等待国家相关部门通知再复工的有关文件。同年4月9日，柏航公司发函表示因李凌娟拖欠租金及会员服务费，单方解除与李凌娟之间的租赁合同，并要求于4月12日前搬离，租赁保证金作为违约金扣除。李凌娟遂搬离系争房屋，柏航公司于同年4月10日收回系争房屋。本案审理中，经法院主持调解，双方调解不成。上述事实，有《租赁合同》、收据、单方面解约函、发票、催款通知、微信聊天记录及当事人的陈述等证据为证。本院认为，租赁合同虽约定房屋用途为办公，但李凌娟将房屋用于舞蹈授课等经营活动，柏航公司作为系争房屋的出租方和现场管理单位，对此是明知的，也未曾就此提出异议。2020年一季度，因新冠疫情对相关经营活动所造成的影响众所周知，系争房屋无法正常使用产生的相关损失，应由双方分担，李凌娟提出减免租金及延期付款确有正当理由，且李凌娟已支付租金至3月底，柏航公司在4月9日即以欠付租金为由要求解除合同虽欠妥，但李凌娟结合经营情况亦已同意解除并搬离了系争房屋，因认为双方就合同解除已达成一致意见。本院结合合同约定的租期及履行情况、房屋实际占有使用情况、疫情影响程度等综合考量，按照公平原则酌情认定柏航公司应向李凌娟返还租金12,000元及租赁保证金25,648元。李凌娟于2020年4月9日搬离，2020年4月1日至该日的租金也应由双方分担，故李凌娟还应向柏航公司支付该期间的租金2,019.60元，至于欠付的电费，李凌娟同意支付，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条之规定，判决如下：一、上海柏航文化创意产业发展有限公司应于本判决生效之日起10日内返还李凌娟租赁保证金25,648元；二、上海柏航文化创意产业发展有限公司应于本判决生效之日起10日内返还李凌娟租金12,000元；三、李凌娟应于本判决生效之日起10日内支付上海柏航文化创意产业发展有限公司租金2,019.60元；四、李凌娟应于本判决生效之日起10日内支付上海柏航文化创意产业发展有限公司电费379元。五、李凌娟的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,563.30元，减半收取781.65元，由李凌娟负担364.65元，由上海柏航文化创意产业发展有限公司负担417元；反诉受理费25元，由李凌娟负担14元，由上海柏航文化创意产业发展有限公司负担11元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  赖维娜二〇二〇年九月二十七日书记员  孙鼎铭附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。