中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终778号 上诉人（原审原告）：谭明萍，女，汉族，1982年10月31日出生，住重庆市江**。 委托诉讼代理人：谭杰灵，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓昭辉，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：恒丰银行股份有限公司重庆分行，住所地:重庆市渝中区新华路**。 负责人：张文利，该分行行长。 委托诉讼代理人：唐文凯，重庆索通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王芮，重庆索通律师事务所律师。 原审第三人：重庆富高新京公司置业有限公司。住。住所地:重庆市九龙坡区石桥铺朝田村**绅帝大厦**5-1/div> 法定代表人：金孝，该公司经理。 委托诉讼代理人：王路路，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 上诉人谭明萍因与被上诉人恒丰银行股份有限公司重庆分行（以下简称恒丰重庆分行）及原审第三人重庆富高新京公司置业有限公司（以下简称富高新京公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市高级人民法院（2019）渝民初49号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。谭明萍及委托诉讼代理人谭杰灵、邓昭辉，恒丰重庆分行委托诉讼代理人唐文凯、王芮，富高新京公司委托诉讼代理人王路路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谭明萍上诉请求：（1）撤销（2019）渝民初49号民事判决书，并依法改判，支持谭明萍一审诉请。（2）一、二审诉讼费由恒丰重庆分行承担。主要理由：（一）原审法院认定谭明萍没有在查封前合法占有案涉房屋系事实认定错误。原审法院对庭后补充的关键性证据谭明萍工行租金流水未予评价。原审开庭笔录第7页载明谭明萍代理人表示“收取租金的证据我们之后举示”，代理词与租金流水证据亦于庭后提交，EMS快递单显示原审法院于2019年11月7日签收。该份证据证实谭明萍自2017年起一直稳定收取案涉房屋租金，谭明萍对案涉房屋享有占有使用收益的权益。原审法院未综合证据认定案外人李XX的承租人身份，事实认定错误。（二）原审法院认定未能过户系因谭明萍自身原因，事实认定错误。谭明萍与恒丰重庆分行之间没有合同关系。案涉公告表明恒丰重庆分行作为抵押权人同意富高新京公司销售房屋，案涉公告中的附条件内容“购房者购房资金必须划入我行监管账户”仅能约束富高新京公司，不构成对买受人的限制。且实际上，恒丰重庆分行同意富高新京公司销售房屋，并根据富高新京公司的申请解押房产。恒丰重庆分行在案涉公告中未明确告知监管账户、监管方式，谭明萍作为普通买受人，按照富高新京公司的指示支付购房款，并无不当，其付清全款时应视为已“尽到全部义务”。谭明萍所支付的资金若未能纳入恒丰重庆分行监管范围，则过错在于恒丰重庆分行未能明确告知其监管方式和监管账户，系其监管内容不全面、监管措施不到位、监管流于形式，以及富高新京公司未按其双方约定履行合同所致，谭明萍对此不存在任何过错，不应承担任何责任。 恒丰重庆分行辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。 谭明萍起诉请求：（1）确认谭明萍对位于巴南区鱼洞箭河路2号附20号的房屋享有权利；（2）停止对巴南区鱼洞箭河路2号附20号房屋的执行；（3）案件受理费由恒丰重庆分行和富高新京公司负担。 原审法院认定： 2016年12月1日，富高新京公司（甲方、卖方）与谭明萍（乙方、买方）订立《商品房买卖合同》，主要约定：“商品房项目现定名为帝豪南城国际；乙方购买坐落于重庆市巴南区鱼洞箭河路2号附20号的房屋，建筑面积为96.9平方米，房屋用途为非住宅属于商服用房；总成交金额为1397874元，建筑面积单价为14425.94元／平方米；乙方按照一次性付款的方式支付购房款，乙方于2016年11月23日支付购房款717874元、剩余购房款68万元分四期支付，第一期2017年3月1日前支付15万元，第二期2017年6月1日前支付18万元，第三期2017年9月1日前支付20万元，第四期2017年12月1日前支付15万元；交房期限为甲方应在2022年3月9日前将房屋交付乙方使用；甲方关于本商品房抵押情况声明：本商品房已经设定抵押权，并已经抵押权人恒丰重庆分行书面同意对外销售，书面证明见附件六。”《商品房买卖合同》附件五《合同补充协议》第九条对房屋交付、交房手续的补充约定：“因乙方购买的该物业为现房且已有租赁关系，乙方在签订本协议时，已亲自到该物业室内实地查看，同意按照现有承租方装修标准现状交房，同意在办理该商品房的交接手续前，应当付清全部应付房价款。”诉讼中谭明萍举示的《商品房买卖合同》中未见附件六。 2016年11月20日，谭明萍（甲方）与重庆房江湖信息科技有限公司（乙方）订立《委托服务协议》，主要约定：鉴于重庆房江湖信息科技有限公司有房产经纪资质及代理权限，现甲方委托乙方提供项目咨询服务。甲方拟购买富高新京公司开发的项目物业，甲方委托乙方提供经纪服务，该标的物业经乙方审核，物业五证齐全，标的物相关信息为开发商富高新京公司，项目名称帝豪南城国际；甲方为了享受开发商公示的优惠价格购买上述标的物业，现向乙方预交服务费10万元，请乙方代甲方向标的物业的卖方富高新京公司发出优惠购房邀约。本次缴纳的费用为支付乙方的经纪服务费，并不是甲方购房款的一部分。 前述合同签订前后，谭明萍通过刷卡和转账的方式累计支付11笔款项共计1742023元：（1）2016年11月18日，谭明萍通过工商银行转账支付10万元，交易场所为重庆市巴南区金字招牌广告批发。同日，重庆利欧房地产营销策划有限公司出具《收据》一张，载明收到谭明萍购房款（巴南区鱼洞箭河路2号附20号）10万元。（2）2016年11月20日，谭明萍通过ＰＯＳ机刷卡支付16.5万元，收款人为重庆市巴南区金字招牌广告批发部。同日，重庆利欧房地产营销策划有限公司出具《收据》一张，载明收到谭明萍11.5万元。同日，富高新京公司出具《收据》一张，载明收到谭明萍巴南区鱼洞箭河路2号附20号购房款5万元。（3）2016年11月20日，谭明萍通过ＰＯＳ机刷卡支付8.1万元，收款人为重庆房江湖信息科技有限公司。同日，重庆房江湖信息科技有限公司出具《收据》一张，载明收到谭明萍8.1万元，楼盘位置帝豪南城国际。（4）2016年12月1日，谭明萍通过ＰＯＳ机刷卡支付356023元，通过工商银行转账支付两笔款项分别为33万元和3万元，以上三笔款项共计716023元，收款人均为重庆市巴南区金字招牌广告批发部。2016年12月1日，富高新京公司出具《收据》两张，一张《收据》载明收到谭明萍巴南区鱼洞箭河路2号附20号购房款667874元，另一张《收据》载明收到谭明萍巴南区鱼洞箭河路2号附20号契税、印花税等共计48149元。（5）2017年3月4日，谭明萍通过工商银行转账支付15万元，交易场所为富高新京公司。同日，富高新京公司出具《收据》一张，载明收到谭明萍巴南区鱼洞箭河路2号附20号购房款15万元。（6）2017年6月2日，谭明萍通过ＰＯＳ机刷卡支付17万元，通过工商银行转账支付3万元，通过交通银行转账支付20万元，以上三笔款项收款人均为富高新京公司。同日，富高新京公司出具《收据》一张，载明收到谭明萍巴南区鱼洞箭河路2号附20号购房款40万元。（7）2018年1月2日，谭明萍通过工商银行转账支付13万元，交易场所为富高新京公司。同日，富高新京公司出具《收据》一张，载明收到谭明萍巴南区鱼洞箭河路2号附20号4-1-2购房款13万元。 再认定：2016年3月14日，富高新京公司（抵押人）与恒丰重庆分行（抵押权人）订立《抵押合同》，主要约定：鉴于富高新京公司和抵押权人签订了编号为2016年恒银渝借字第00320315XXXX号固定资产借款合同（以下简称“主合同”），为保障主合同项下债权的实现，抵押人愿意以其有权处分的财产设定抵押。担保的主债权为主合同项下的本金13300万元，利率4.75%，到期日2021年3月14日。抵押人提供的财产是房产，抵押物清单载明抵押房产包含本案诉争房屋在内。 2016年3月25日，重庆市国土资源和房屋管理局出具的《不动产登记证明》（渝【2016】巴南区不动产证明第XXXX号）载明：证明权利或事项为土地房屋抵押权；权利人为恒丰重庆分行；义务人为富高新京公司；坐落于巴**鱼洞箭河路**附65、66号等7处；附计债权金额为13300万元。 2016年11月28日，恒丰重庆分行出具《公告》，载明：“广大购房客户：重庆富高新京置业有限公司与我行于2016年3月14日签订了编号为2016恒银渝借抵字第00320315XXXX号《抵押合同》，依据该抵押合同重庆富高新京置业有限公司将其开发的位于巴南区鱼洞箭河路2号附68号、67号、69号、附19号至附36号、附1号至附9号、附11号至附18号、附65号、附66号、附70号商业用房向我行提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，我行是合法有效的抵押权人。根据《物权法》及《担保法》的相关规定，我行对已办理抵押登记的商业用房享有优先受偿权。目前重庆富高新京置业有限公司与我行初步已达成还款解押实现销售的意向，我行拟同意重庆富高新京置业有限公司对抵押物进行对外销售，但购房者购房资金（包括诚意金、定金、首付款等）必须划入我行监管账户，且重庆富高新京置业有限公司满足一定还款额后我行方同意解押过户，现将已办理抵押登记的商业房产予以公示（抵押房产明细详见清单），敬请广大客户留意，并相互转告。具体情况请咨询我行相关人员。咨询电话：023-633××××9。” 2018年12月12日，中华人民共和国重庆市公证处作出（2018）渝证字第XXXX号《执行证书》，主要载明，债务人富高新京公司未完全履行合同约定的还款义务，构成违约，现债权人恒丰重庆分行依据具有强制执行力的债权文书申请出具执行证书。前述执行证书的执行标的为：（1）借款本金107006061.6元、利息312657.2元、截至2018年11月6日的复利1516.85元、罚息255089.39元；（2）2018年11月7日起的复利（以利息312657.2元为基数，按年利率4.75%上浮50%的标准计算，利随本清）；（3）2018年11月7日起的罚息（以本金107006061.6元为基数，按照年利率4.75%上浮50%的标准计算，利随本清）；（4）律师费34000元、公证费、执行费用及其他为实现债权而支付的费用。前述执行证书做出后，富高新京公司未履行付款义务，恒丰重庆分行遂向人民法院申请强制执行。2019年1月24日，原审法院做出（2018）渝执42号执行裁定书，裁定：查封包含案涉房屋在内的多套房屋。查封期限为三年。2019年6月11日，案外人谭明萍对原审法院执行案涉房屋提出书面异议。2019年6月28日，原审法院做出（2019）渝执异34号执行裁定书，裁定驳回了案外人谭明萍的执行异议请求。谭明萍遂提起本案执行异议之诉。 原审法院认为： 谭明萍提出本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八条规定的构成要件，其对案涉房屋享有物权期待权足以排除执行的主张不能成立。 （一）本案不符合执行异议和复议规定第二十八条规定的构成要件。 （1）关于在人民法院查封前订立买卖合同的问题。本案中，谭明萍与富高新京公司于2016年12月1日签订《商品房买卖合同》，时间早于人民法院查封时间即2019年1月24日。虽然在《商品房买卖合同》签订前，案涉房屋已设立了抵押登记，但是谭明萍举示恒丰重庆分行出具的《公告》证实，抵押权人恒丰重庆分行同意富高新京公司销售案涉房屋，故前述《商品房买卖合同》合法有效。 （2）关于合法占有的问题。虽然诉讼中谭明萍举示了《帝豪南城国际商业原租赁关系转移协议》，但是该协议中承租人陈XX、李XX身份无法核实，且该协议是否通知承租人实际履行以及何时开始履行均无其他证据予以佐证，仅凭该协议无法得出谭明萍在人民法院查封前合法占有使用案涉房屋的结论。 （3）关于购房款的支付问题。诉讼中谭明萍举示的银行查询交易明细、账户交易明细和客户付款回单证实其通过刷卡和转账的方式累计支付11笔款项共计1742023元。其中，《商品房买卖合同》签订当天（即2016年12月1日）支付3笔，共计716023元，虽然收款人均为重庆市巴南区金字招牌广发批发部，但是由富高新京公司出具《收据》两张，载明收到谭明萍购买巴南区鱼洞箭河路2号附20号购房款667874元、契税印花税等48149元，收据总金额716023元与谭明萍转账金额相吻合，且诉讼中富高新京公司认可谭明萍支付该部分购房款项，应视为谭明萍按照富高新京公司的指示向重庆市巴南区金字招牌广发批发部支付了购房款及契税等共计716023元。《商品房买卖合同》签订后转账支付5笔共计68万元，收款人均为富高新京公司，且付款时间和付款金额与《商品房买卖合同》中关于按季度支付购房尾款68万元的约定相互吻合，故原审法院认定谭明萍已按照《商品房买卖合同》的约定支付了68万元购房尾款。至于《商品房买卖合同》签订前支付的3笔款项，第1、2笔款项为2016年11月18日、2016年11月20日向重庆市巴南区金字招牌广发批发部支付10万元和16.5万元，虽然收款人并非富高新京公司，但是均由重庆利欧房地产营销策划有限公司出具《收据》，收款事项为谭明萍购买巴南区鱼洞箭河路2号附20号的购房款，且《商品房买卖合同》订立过程中富高新京公司曾指示谭明萍向重庆市巴南区金字招牌广告牌批发支付购房款716023元，诉讼中富高新京公司对该两笔款项亦未提出异议，故该两笔款项26.5万元应视为谭明萍向富高新京公司支付的购房款。第3笔款项2016年11月20日谭明萍向重庆房江湖信息科技有限公司支付8.1万元，由重庆房江湖信息科技有限公司出具收据，但是谭明萍举示其与重庆房江湖信息科技有限公司订立的《委托服务协议》约定由重庆房江湖信息科技有限公司提供项目咨询服务，谭明萍缴纳费用为经纪服务费，并非购房款的一部分。故谭明萍主张该笔款项为支付案涉房屋的购房款与事实不符。综上，谭明萍已向富高新京公司支付716023元+68万元+26.5万元＝1661023元，超过《商品房买卖合同》中约定购房款金额1397874元，谭明萍解释为减少缴纳契税，实际购房款高于合同约定金额，结合富高新京公司认可谭明萍足额缴纳了购房款，故原审法院认定谭明萍已按照《商品房买卖合同》的约定支付了全部购房款。 （4）关于未办理过户登记的原因问题。就本案而言案涉房屋上设立了抵押权系未能办理过户登记的原因。通常情况下，在抵押权人同意抵押物转让的情况下，应然的状态是转让所得价款向抵押权人提前清偿债务或者提存，担保的主债务得到清偿后，抵押权随之灭失，但是在转让价款未用于清偿债务时，抵押权所担保的主债权并没有获得清偿的情况，抵押物上的抵押权负担并不能消失。就本案而言，谭明萍与富高新京公司于2016年12月1日签订《商品房买卖合同》第十一条第二项的约定证实谭明萍购买案涉房屋时知晓案涉房屋已设定抵押，抵押权人为恒丰重庆分行的事实，且谭明萍举示的《公告》亦证实恒丰重庆分行同意销售抵押房屋的前提是购房资金进入监管账户满足一定还款额后解押过户，谭明萍作为房屋买受人，付款时未按照《公告》要求联系恒丰重庆分行查实确定监管账户，除向富高新京公司支付购房款68万元以外，甚至按照富高新京公司指示向第三人重庆市巴南区金字招牌广告牌批发付款981023元，未尽到合理的注意义务，其对于案涉房屋上设立抵押权所担保的主债权并没有获得清偿，恒丰重庆分行《公告》上约定解押过户的条件未能成就具有一定过错，故本案不符合非因买受人自身原因未能办理过户登记的构成要件。 综上，本案不符合执行异议和复议规定第二十八条规定的第二、四项构成要件。另，本案恒丰重庆分行申请实现的权利系抵押权，而依据执行异议和复议规定第二十八条，谭明萍作为一般房屋买卖合同的买受人对案涉房屋享有的权利仅为将来可能过渡的准物权，并不能当然排除抵押权的执行。 （二）本案不符合执行异议和复议规定第二十九条规定的构成要件。该条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，在执行程序中，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。而本案执行标的系商服用房，谭明萍不属于需要特别保护生存权的商品房消费者，故本案不能适用执行异议和复议规定第二十九条。 原审法院判决：“驳回谭明萍的诉讼请求。” “案件受理费19135.87元，由谭明萍负担。” 本院于2020年8月12日组织当事人召开了庭前会议，进行了审理前的程序和实体准备。当事人围绕上诉请求交换了证据，就本案上诉争议的问题签订了争点协议。一致认为，除下列争点之外，对原审判决认定的事实和适用的法律均不持异议。本案的争点为：（一）谭明萍是否在查封之前已合法占有案涉房屋。（二）案涉公告中将购房款打入监管账户是否为谭明萍的责任。（三）谭明萍签订合同时是否知晓恒丰重庆分行同意出售案涉房屋。 庭前会议上，当事人正确行使了辩论权和处分权，其上述诉讼行为合法有效，本院予以确认。 本院认为： 一、谭明萍在查封之前已合法占有案涉房屋。 谭明萍在原审中提交了第五组证据：《帝豪南城国际商业原租赁关系转移协议书》，拟证实其已合法占有案涉房屋。恒丰重庆分行质证认为，认可该证据的真实性、合法性，不认可其关联性与证明目的。谭明萍称，其在原审庭后以EMS方式提交了借记卡历史明细表，拟证实其已经在查封前占有案涉房屋，并稳定收取房租，但原审法院未予采纳。 谭明萍在二审中提交了新证据即第二组证据：物管公司企业信息及证明、水电费收据、承租人李XX营业执照、物业管理公约；第三组证据：谭明萍与承租人李XX、陈XX签订的租赁合同书。拟证实谭明萍在查封前已经在稳定收取房租，对案涉房屋享有占有使用收益的权利。恒丰重庆分行质证认为，认可该两组证据的真实性，但不认可证明目的。 本院认定，当事人因故意或重大过失逾期提供证据，人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳。谭明萍在原审庭后提交的借记账户历史明细与其是否在查封之前合法占有案涉房屋这一基本事实有关，原审法院未予采纳，应予纠正。上述证据形成了较为完整的证据链，证实在查封前富高新京公司与谭明萍签订了《帝豪南城国际商业原租赁关系转移协议书》，将案涉房屋的租赁权利义务转移给谭明萍，原承租人李XX、陈XX继续按约租赁案涉房屋并与谭明萍签订了新的房屋租赁合同，李XX、陈XX定期向谭明萍支付房租。 本院认为，谭明萍提交的证据证实其在查封前就案涉房屋稳定收取房租，说明其在查封前已经合法占有案涉房屋。 二、案涉公告中将购房款打入监管账户并非谭明萍的义务。 谭明萍在二审中提交了第一组证据：还贷凭证、不动产登记受理通知单、抵押合同变更协议书，拟证实恒丰重庆分行未设立监管账户，恒丰重庆分行与富高新京公司的交易习惯是富高新京公司将购房款转入恒丰重庆分行，由恒丰重庆分行解除相应房屋的抵押。 恒丰重庆分行质证认可该组证据的真实性，不认可其关联性与证明目的，认为该组证据系富高新京公司在债务履行期间向恒丰重庆分行申请了提前还款，恒丰重庆分行同意后，出具的还贷凭证，且该组证据并未体现出提前还款的来源为销售房屋所得。因主债务得到了清偿，富高新京公司对相应的抵押物享有完整的所有权，恒丰重庆分行履行义务对相应抵押物进行了解押。 富高新京公司认可上述两组证据的真实性、关联性和合法性。 恒丰重庆分行为证实其上述证明目的，提交了《恒丰银行重庆分行提前还款申请审批表》七份。 谭明萍质证认可该证据的真实性，认为该证据可以与其提交的证据相印证，证实富高新京公司将购房款转入恒丰重庆分行的账户，恒丰重庆分行再实施解押行为。 富高新京公司质证认可该证据。 本院认为，谭明萍提交的第一组证据中的恒丰重庆分行向富高新京公司出具的还贷凭证，与恒丰重庆分行提交的《恒丰银行重庆分行提前还款申请审批表》七份，能够相互印证。该等证据证明，2016年12月6日至2017年1月13日，富高新京公司先后七次将款项转入恒丰重庆分行审批表中明示的账户。不动产登记受理通知单、抵押合同变更协议书证实，富高新京公司在提前还款后，恒丰重庆分行办理了部分抵押物的解押手续。恒丰重庆分行自认没有设立专门的监管账户，需要根据每一户的不同情况开立；并在庭审中陈述，恒丰重庆分行不知晓富高新京公司提前还款的款项来源，在办理解押手续时亦没有审查款项对应的抵押物。综上，富高新京公司与恒丰重庆分行的交易惯例是富高新京公司将还款转入恒丰重庆分行的账户，恒丰重庆分行办理与所还款项价值相当的抵押房屋的解押手续。至于所还款项是否来源于对应抵押物，并非恒丰重庆分行所问。事实上也不存在恒丰重庆分行抗辩所称案涉公告中针对每一户建立的监管账户。案涉公告中将购房款打入监管账户并非谭明萍的义务。 三、谭明萍签订合同时知晓恒丰重庆分行同意出售案涉房屋。 案涉商品房买卖合同约定：“本商品房已经设定抵押权，并已经抵押权人恒丰重庆分行书面同意对外销售，书面证明见附件六。”谭明萍主张该附件六系恒丰重庆分行向富高新京公司出具的《恒丰重庆分行授信通知书》（以下简称授信通知书），主要内容为：“同意对授信通知书（20160307XXXXX）核定的富高新京公司授信方案，通知如下：（1）在确保富高新京公司在我行无欠息的前提下，同意富高新京公司将拟销售的抵押物按不低于授信审批时评估价值的70%归还我行对应的贷款本息，归还后我行同意解除对应抵押物的抵押。（2）新增管理要求：富高新京公司成功收到售房款后，扣减相关费用，剩余款项存入我行监管账户，确保后期本息的偿还。”富高新京公司认可该主张，并承认在签订合同时向谭明萍出示过，但未找到原件。恒丰重庆分行质证认为，该授信通知书系电脑打印件，无恒丰重庆分行盖章或授权人签字确认，非恒丰重庆分行的意思表示，但是，恒丰重庆分行未按照授信规程提交反证。结合富高新京公司与恒丰重庆分行形成的交易惯例及案涉公告内容，谭明萍主张该附件六即授信通知书且知晓恒丰重庆分行同意销售案涉房产，具有高度可能性。 综上所述，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”本条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”抵押权实现是一个关涉抵押权人、抵押人和买受人三方利害且包括销售、付款、解押在内的手续环节较为复杂的过程。本质上，不动产抵押权系变价权。抵押权人所能支配的，是抵押物的交换价值。本案中，恒丰重庆分行为了优先受偿其债权，获得抵押房产的价款，事先应当同意销售案涉房产；同时，为了保证价款债权得到安全清偿，又为解押设定了限制条件。由此才形成了其与富高新京公司的交易惯例，从而，恒丰重庆分行完成从同意销售到债权获得清偿再到同意消灭抵押权的整个过程。恒丰重庆分行作为抵押权人，对是否同意抵押人出售案涉抵押商铺及是否同意解除抵押等多环节过程，仅以一个“拟同意”语词笼统表述，意思表示含混不清，不具备适用前引物权法第一百九十一条规定的条件。依据合同法第一百二十五条规定，本案应当按照当事人之间的交易惯例处理。谭明萍既不是向恒丰重庆分行支付案涉商铺转让价款清偿债务的义务人，也不是恒丰重庆分行主债权的直接清偿义务人。基于抵押权人“拟同意”出售案涉抵押房产，谭明萍对于案涉抵押房产所担保的主债权是否获得清偿，法律上并无可责之处。恒丰重庆分行在抵押房产销售过程中未按规程实施有效监管，致使案涉抵押房产得以出售，由此造成的销售价款是否用以清偿债权的风险不应当由买受人承担。案涉房产未能办理过户登记，系因在抵押权实现过程中抵押权人与抵押人发生纰漏所致，不能归咎于买受人。结合原审判决认定的当事人无异议的其他事实，应当认定谭明萍诉讼请求符合执行异议和复议规定第二十八条设定的条件，其就案涉房屋享有具有排除强制执行的权益。谭明萍上诉理由成立，其上诉请求应予支持。原审判决认定事实不清，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销重庆市高级人民法院（2019）渝民初49号民事判决； 二、不得执行重庆市巴南区鱼洞箭河路2号附20号房屋； 三、驳回谭明萍其他诉讼请求。 一审案件受理费19315.87元，由恒丰银行股份有限公司重庆分行负担。 二审案件受理费19315.87元，由恒丰银行股份有限公司重庆分行负担。 本判决为终审判决。 审判长  冯文生 审判员  马成波 审判员  朱 婧 二〇二〇年九月二十八日 法官助理李娟 书记员胡青青