江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏1283民初1512号原告：泰兴市汇智公司管理有限公司，住所地泰兴市中兴大道**。法定代表人：何志明，经理。委托诉讼代理人：陆鑫，江苏紫罗兰律师事务所律师。被告：焦亚东，男，1973年11月19日出生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：张军纪，泰兴市三泰法律服务所法律工作者。被告：王建，男，1984年1月1日出生，汉族，住泰兴市。原告泰兴市汇智物业管理有限公司（以下简称汇智公司）与被告焦亚东、王建物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汇智公司的委托代理人陆鑫、被告焦亚东的委托代理人张军纪、被告王建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇智公司向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告向原告支付物业管理费、公共能耗费、生活垃圾清运费124647元，滞纳金13000元，共计137647元；被告承担本案诉讼费。事实和理由：2006年12月17日，原告与被告焦亚东签订一份《泰兴·城市购物广场前期物业管理服务协议》（以下简称《协议》），《协议》约定由原告对包括被告所置物业（泰兴城市购物广场1幢201号，建筑面积890.34平方米）在内的泰兴城市购物广场提供物业管理服务。《协议》对双方的权利和义务作了明确约定。依照《协议》约定，被告焦亚东应在每年的第一个月15日之前支付本年度的物业管理服务费、公共能耗分摊费、垃圾清运处置费等费用，逾期应承担欠费金额每日千分之五的滞纳金。2018年两被告签订房屋租赁协议书，被告王建承租1幢201号经营使用，协议书约定了相关的权利义务。至原告起诉之日，两被告尚欠2018年9月至2020年12月的物业管理等费用未付。原告向被告催款，但被告一直以各种理由予以拒绝。原告为维护合法权益，特具诉状，请依法判决。被告焦亚东辩称，1、原告主张的物业管理费等相关费用偏高，可适中主张；2、自2018年9月开始被告焦亚东已将案涉房产出租给被告王建经营使用，两被告在房屋租赁协议书第四条明确约定租赁期内水电、煤气、物业管理费、房屋租赁税等由王建负担。租赁期内原告也曾向王建催要过物业管理费，故原告可直接向王建主张权利；3、目前正值新冠××疫情期间，情况特殊，请法庭综合考虑，兼顾原、被告双方的利益，进行调解或公证裁判。被告王建辩称，我与焦亚东签订的房屋租赁协议是事实，但是至今我没有看到原告与焦亚东签订的物业合同。原告起诉时提供的物业合同上的收费标准，与当初焦亚东及物业工作人员与我洽谈时告知的物业收费情况差距较大。本院经审理查明事实如下：被告焦亚东系泰兴·城市购物广场****房屋所有权人，建筑面积为890.34平方米。2006年12月17日，被告焦亚东与原告签订《泰兴·城市购物广场前期物业管理服务协议》一份，双方就前期物业管理服务事宜达成协议，协议第二条约定：“甲方（即原告汇智公司）对房屋的共用部位共用设施进行维护、修缮、业主的自用电费代收代缴；对城市购物广场内的卫生保洁、垃圾清运……公用设施的正常运行等进行维护、服务与管理；甲方提供对城市购物广场内的安全协防、治安巡值的服务与管理，乙方（被告焦亚东）的人身安全及陈列于店铺内的商品及其他财物，由乙方自行负责管理及保险等等”，协议第三条约定了收费标准及付费方式：“1、商铺物业管理服务费：每月3.50元/㎡，交房时预收一年的费用，以后每年的第一个月15号之前按12个月收取；2、……；3、公共能耗分摊费每月：1.30元/㎡，付费方式同商铺物业管理服务费；4、垃圾清运处置费：每月0.2元/㎡，付费方式同商铺物业管理服务费；……。”协议第五条第3款约定：“乙方如不按时交纳物业管理相关服务费用，甲方有权采取必要措施，停止供电，直至法律诉讼，同时收取欠费金额每日千分之五的滞纳金。”同时协议还就其他事项进行了明确约定。2018年9月，被告焦亚东作为甲方、被告王建作为乙方签订《房屋租赁协议书》一份，约定甲方将位于中兴大道（原66号火车餐厅）169号1-201室的房屋租赁给乙方，房屋租赁期为2018年10月15日至2024年10月14日，租赁期为六年，租赁期内水电、煤气、物业管理费、房屋租赁税由乙方自行负担。原告向两被告催要2018年9月至2020年12月期间的物业管理费用，未果，遂诉至本院。另查明，自2018年9月至2020年12月，按照前期物业管理服务协议的约定，被告王建经营的商铺物业管理费为3.5元/月/平方*28个月*890.34平方=87253元，公共能耗分摊费1.3元/月/平方*28个月*890.34平方=32408元，垃圾清运费0.2元/月/平方*28个月*890.34平方=4986元，合计124647元。两被告均承认2018年9月以后未向原告缴纳物业管理费用。原告提出由于合同中约定的滞纳金标准过高，因此主动调整为按年利率6%的四倍计算滞纳金，即（3.5+1.3+0.2）*12个月*890.34平方*0.06*4=13000元，具体计算方式由法院依法裁决。又查明，2020年春节前后因出现新冠××疫情，给被告王建从事的娱乐经营活动造成了较大影响。被告王建陈述2020年1月18日接到政府通知暂停营业，2020年3月27日政府通知复工，2020年3月29日政府又通知暂停营业。本院认为，被告焦亚东作为业主与原告签订的《泰兴·城市购物广场前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效。后该房屋由被告王建实际经营使用，原告为被告王建提供了物业服务，且两被告签订的《房屋租赁协议书》中约定物业管理费由被告王建承担，故原告有权要求被告焦亚东给付物业管理费用，同时要求承租人王建承担连带责任亦符合法律规定，本院予以支持。原告具有物业管理企业资质，其收取的物业管理服务费是根据物价部门的文件规定确定的，且已经物价部门备案，故原告收取的服务费标准并无不当。因不能预见、不能避免并不能克服的客观情况不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。案涉合同履行过程中，因发生新冠××疫情这一不能预见的突发情况以及政府部门采取疫情防控措施等客观原因，构成不可抗力，客观上给被告王建的经营活动造成较大影响，本院认为，相关损失应由当事人合理分担，结合具体案情可酌情减免被告两个月的物业管理费用即8903.40元，即被告应支付原告物业管理费用为115743.60元。被告长期拖欠物业管理费用，已构成违约，按约应支付滞纳金。协议中关于滞纳金的约定明显偏高，基于上述分析和说理，本院从平衡双方当事人利益的角度，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确认被告承担滞纳金11000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告焦亚东于本判决生效之日起十日内支付原告泰兴市汇智公司管理有限公司自2018年9月至2020年12月止的物业管理服务费、公共能耗分摊费、垃圾清运处置费计115743.60元，并支付逾期付款滞纳金11000元，合计人民币126743.60元；二、被告王建对上述款项承担连带清偿责任；三、驳回原告泰兴市汇智物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3053元，原告负担243元，被告焦亚东、王建连带负担2810元（此款原告已预交，被告在履行上述义务时一并加付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  薛永江人民陪审员  羊彭善人民陪审员  李联盟二〇二〇年九月二日书 记 员  吕 佳附本案援引法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。