文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0153民初3287号原告：重庆市先辉物业管理有限公司，住所地重庆市荣昌区昌元街道学院路**，统一社会信用代码91500226753079438B。法定代表人：周阳，该公司经理。被告：唐勇，男，1983年2月2日出生，汉族，住重庆市荣昌区。委托诉讼代理人：杨高英，重庆市荣昌区昌州法律服务所法律服务工作者，特别授权。原告重庆市先辉物业管理有限公司（以下简称“先辉物管公司”）与被告唐勇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告先辉物管公司的法定代表人周阳和被告唐勇及其委托诉讼代理人杨高英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告先辉物管公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告唐勇支付所欠的2018年1月至2020年7月物业管理费4649元；2、被告唐勇支付原告违约金1046元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系荣昌区XXXXXX居民小区的物业服务企业，被告系该小区XX-XX-X房屋的所有人，系小区业主之一。重庆启昌实业有限公司作为该小区的建设单位，2011年1月21日将小区的物业管理服务委托原告负责管理，并签订书面《前期物业服务合同》。2014年5月6日荣昌县发展和改革委员会核发《关于核定XXXXXX小区物业服务收费标准的通知》（荣发改发[2014]269号），该文件确定收费标准为高层住宅物业服务费0.70元/平方米·月，日常养护费0.20/平方米·月。在原告服务期间，被告自2018年1月起至2020年7月止，连续几年的物业服务费拖欠至今未交，原告经过多次向被告催交，被告均拒绝缴纳所欠的物业服务费。为维护自身的合法权益，原告现诉至法院。被告唐勇辩称：被告未与原告签订《前期物业服务合同》，物业费用收取的合理性与合法性都有待查证，更无违约金。原告管理的XXXXXX小区十分混乱，小区内私搭乱建，公共绿地被打造成私家花园；小区环境卫生十分恶劣，垃圾堆积如山，长时间未作处理；小区水池浑浊不堪，一直未清洗水池及更换干净水源；电瓶车侵占公共过道，绿化带也被改建为停车场；公共大厅电灯快掉下来也无人修理，公共大厅还存在电瓶车乱停靠，居民鞋架占用公共大厅；消防门被拆除一直未再安装；每层楼道的窗户未安装防护栏，存在极大的安全隐患。被告支付所欠物业费用是行使同时履行抗辩权，原告没有履行物业服务合同义务，属于违约在先，因此被告有权行使同时履行抗辩权。即使在没有物业服务合同及物业公司未尽到物业服务的情况下若法庭支持原告的第一项诉讼请求，被告也只认可承担50%的物业费且不承担违约金。双方权利义务应当平等，物业公司尽到多少义务被告即承担多少相应的物业费。被告家外墙于2012年7月发现渗水的情况，一直向原告反映，原告却将被告家内墙涂层敲掉，直至2017年原告才进行外墙维修。同时被告家中的内墙涂层原告也未修护，被告多次要求恢复原状至今未果，被告要求原告将因原告造成的墙面维修所需的费用在物业费用中予以抵扣。原告未尽到服务义务，是造成本次诉讼的根本原因，故本案的诉讼费被告不应承担。本院经审理认定事实如下：原告先辉物管公司系重庆市荣昌区XXXXXX的物业服务企业，被告唐勇系该小区XX幢XX-X（建筑面积为108.28平方米）房屋的业主。2011年1月20日，原告先辉物管公司（乙方）与重庆市启昌实业有限公司（甲方）签定了《前期物业服务合同》，合同约定：第四章第六条、物业服务费用。（1）高层住宅：0.7元/月·平方米，多层住宅：0.60元/月·平方米；（2）日常维修养护费：高层0.20元/月·平方米，多层0.10元/月·平方米；（3）公共能源费：12.50元/月·户；（4）电梯费：3-10楼30元/月·户，11-20楼35元/月·户，21楼以上40元/月·户，洋房：35元/月·户。第四章第七条、共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。第四章第八条、使用人应于接房之日起交纳物业服务费用或物业服务资金，物业服务费用按季交纳，物业使用人应在每季前二十日内履行交纳义务。第九章第三十五条、本合同期限为三年，自2011年1月21日起至2014年1月20日止。本合同期限届满前一个月，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。2014年5月6日，荣昌县发展和改革委员会发出[2014]269号《关于XXXXXX小区物业服务收费标准的批复》，该批复载明：高层住宅物业服务费0.70元/平方米·月，公共设备设施日常维修养护费0.20元/平方米·月；多层住宅物业服务费：0.60元/月·平方米，公共设备设施日常维修养护费0.20元/平方米·月。小区内业主共用部位、公用设备设施（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机）的用水、用电费用未进入物业服务成本，可据实向小区业主分摊。高层住宅电梯费收费方式可实行月票和次票，由物业管理公司根据实际情况决定。月票票价：（1）按层计算：张/人=10元（第三层）+0.30元×（N-3），N为层数；（2）按人计算：按常住人口每人每月10元计收。次票票价：单人单下每人次0.30元，上下往返每人每次0.50元。原告先辉物管公司一直为该小区提供物业服务至今。被告拖欠2018年1月至2020年7月的物业服务相关费用，经原告催收至今未缴纳。另查明，原告在物业服务中存在公共设施维护不及时、垃圾清理不及时等服务问题。上述事实，有当事人陈述、《关于XXXXXX小区物业服务收费标准的批复》[2014]269号、《前期物业服务合同》、物业管理费用明细单、催费照片、图片、电子数据光盘等证据证实，本院予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原、被告双方应当按照双方签定的《前期物业服务合同》内容全面履行各自义务。前期物业服务合同到期后原告先辉物管公司一直在该小区提供服务至今。原告提供了物业管理服务，被告唐勇作为小区业主之一，应当按原合同约定交纳相关的物业服务费用。但因原告物业管理服务不到位，给被告生活造成影响，被告依法可以少交部分物业服务费。同时对原告提供的物业服务存在的问题，被告可要求原告进行整改，原告拒绝整改的，被告可依法提起诉讼。因此，对原告先辉物管公司要求被告支付的物业服务相关费用，本院依法评判及确认如下：1、物业服务费，根据合同约定的标准计算，被告应支付原告2018年1月至2020年7月期间的物业服务费为2349.68元（0.70元/平方米/月×108.28平方米×31月），原告主张2350元，本院酌情主张被告支付物业服务费为2349.68元×95%=2232.2元。2、日常维修养护费，根据合同约定的标准计算，被告应支付原告2018年1月至2020年7月期间的日常维修养护费为671.34元（0.20元/平方米/月×108.28平方米×31月），原告主张671元，本院予以支持。3、公共能源费，根据合同约定的标准计算，被告应支付原告2018年1月至2020年7月期间的公共能源费为387.5元（12.5元/月·户×31月），原告主张388元，超出部分本院不予支持。4、电梯费，根据合同约定的标准计算，被告应支付原告2018年1月至2020年7月期间的电梯费为1240元（40元/月/户×31月）。以上费用共计4530.7元。原告先辉物管公司要求被告支付违约金1046元，但原告的物业服务存在瑕疵，且被告非恶意拖欠物业服务费用，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告唐勇于本判决生效后五日内支付原告重庆市先辉物业管理有限公司2018年1月至2020年7月期间的物业服务费2232.2元、日常维修养护费671元、公共能源费387.5元、电梯费1240元，共计4530.7元；二、驳回原告重庆市先辉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告唐勇负担。此款已由原告重庆市先辉物业管理有限公司预交，被告应负担的受理费在支付上述款项时径付给原告，本院预收的受理费不作清退。本判决为终审判决。审 判 员  晏 兵二〇二〇年九月三日法官助理  冯高天书 记 员  朱玉霞书 记 员  姬霄汉