北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初7652号原告：郑云飞，男，1979年9月22日出生，汉族，自由职业，住北京市通州区。被告：北京保瑞投资管理有限公司，住所地北京市顺义区天竺镇裕丰路**院**楼**，统一社会信用代码911101130955720354。法定代表人：施林，总经理。委托诉讼代理人：刘芳，北京嘉论律师事务所律师。原告郑云飞与被告北京保瑞投资管理有限公司（以下简称保瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告郑云飞、被告保瑞公司委托诉讼代理人刘芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑云飞向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告供暖费及物业费合计12163．2元；2．判令被告支付原告欠付的两个月房租人民币8114．92元；3．判令被告支付违约金8114．92元；4．诉讼费由被告承担。事实与理由：原告（甲方出租方）将房屋出租给被告（乙方承租方），并于2014年5月24日签订了《房屋租赁合同》。合同规定被告承担直接交纳租赁期间供暖费和物业费，房租3500元每月，每年递增3%，租金按月交纳。被告在合同履行期间未按约定交纳2017-2018，2018-2019，2019-2020三个年度的供暖费合计人民币8820元；被告在合同履行期间未交纳2019年2月22日至2020年3月31日物业费合计人民币3343．2元。被告在合同履行期间未支付2020年2月和3月房租款8114．92元。被告违反《房屋租赁合同》第九条第6款：即如果乙方有第八条第四款约定的情形之一的（1．不按照约定支付租金达30日的；2．欠缴各项费用达4000元的）乙方需向甲方支付两个月标准的违约金。被告的行为严重违反了双方的协议约定，在此期间原告多次要求被告履行租赁合同，被告对原告的要求置之不理。为了维护原告的合法利益不受侵害，起诉至法院，恳请法院能依法维护原告的合法权益。被告保瑞公司辩称：不同意支付供暖费，被告实际使用的是空调，没有使用供暖服务，物业费以实际缴费的发票为准。2020年2、3月份处于疫情期间，根据最高人民法院发布的相关指导意见，疫情及疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入减少，对继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。违约金不同意支付，因为被告是合法解除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经庭审质证，本院对下列事实予以确认：原告系1103房屋的登记所有权人，房屋证载建筑面积70平方米，规划用途办公用房。2014年5月24日，原告与被告签订《房屋租赁合同》及补充协议，约定原告（甲方）将名下房屋交给被告（乙方）出租，建筑面积69．77平方米，合同期限自2014年8月1日至2020年7月31日，租赁用途为商用，并约定租金标准为3500元每月，第二年开始至本合同结束的租金，按上一年租金的3%递增。合同第六条约定，租赁期内的以下费用均由乙方承担：水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费。第八条合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1．迟延交付房屋达7日的；2．交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3．甲方需提前收回房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。1．不按照合同约定支付租金达30日的。2．欠缴各项费用达4000元的；3．擅自改变房屋用途的；4．擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5．保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6．利用房屋从事违法活动，损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；（五）其他法定的合同解除情形。第九条违约责任（三）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方提前退租的，应提前30日通知对方，同时支付给对方相当于2个月租金的违约金作为赔偿。……（六）如果乙方有第八条第四款约定的情形之一的，乙方需向甲方支付违约金（按北京标准执行两个月违约金）。被告委托北京紫乾律师事务所于2020年4月1日向原告发出律师函，称因为受到新冠肺炎疫情影响，经营受到巨大冲击，小区物业及当地防疫管理部门禁止租客进入小区，涉案房屋一直处于空置状态至今，已经无法达到双方签署合同时的合作标准，向原告提出：1．2020年2、3月份租金，属于不可抗力影响，此项租金应予以免除；2．自2020年4月1日起，双方正式解除签署的《房屋租赁合同》及附属协议，互不负违约责任；3．2020年1月前拖欠的房租、物业、取暖等费用合计11967．3元，在疫情结束后，被告将第一时间结算，同时完成房屋交割工作。原告提交物业费发票，载明物业费交款金额4284元，缴费时间2020年5月2日。原告提交供暖费收据，载明2017-2020供暖费金额8610元，缴费时间2020年5月2日。原告陈述，物业费为每平方米3．6元，每月252元，被告欠付2019年2月22日至2020年3月31日期间的物业费3343．2元。原告陈述，被告公司将原告的房屋用于员工宿舍，疫情期间一直有人居住使用，而不是用于经营对外出租，在收回房屋收拾房间时捡到一张微信支付凭证，原告认为这是被告员工在2020年3月26日为涉案房屋充的电费，而且涉案房屋内在物业处办理了5、6个出入证。经本院当庭与物业公司电话核实，物业公司称，保瑞公司未交纳2019年2月22日以后的物业费，涉案房屋份一共办过6个出入证，其中一个是业主办的，另外几个有的是保瑞公司员工办的，还有的不知道是谁。涉案房屋1月份、6月份充过电费。被告庭后核实后陈述，2020年3月26日员工办完出入证后原告的房屋才当作员工宿舍，之前此房间都是正常经营使用的。上述事实，有原告提交的房屋租赁合同、供暖费收据、物业费发票、律师函、照片，以及本院庭审笔录等在案佐证。本院经审理认为：庭审中，原、被告双方一致认可被告欠付租金的期间是2020年2月、3月两个月的租金，本院予以确认。本案的争议焦点是：1．能否以受到新冠肺炎疫情影响要求减免租金；2．是否应当支付物业费及滞纳金、供暖费；3．被告是否应当支付违约金。就此，本院分析如下。一、被告能否以受到新冠肺炎疫情影响要求减免租金最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本院认为，虽然2020年2、3月份属于疫情发生期间，但根据本院与物业核实的情况，结合原告提供的证据，可以认定涉案房屋被告用于员工居住使用，被告也认可当作员工宿舍之前此房间正常经营使用，故房屋能够实现租用目的，被告以疫情为由要求减免租金，依据不足，本院不予支持。二、被告是否应当支付物业费及滞纳金、供暖费双方签订的房屋租赁合同明确约定租赁期内的物业费、供暖费应当由承租方负担，被告以未使用暖气，使用的是空调为由抗辩，依据不足，不予支持，被告应当支付2017-2018、2018-2019、2019-2020年度的供暖费，合计8610元。原告主张的物业费金额，根据原告的举证和庭审中与物业公司核实的情况，被告未交纳涉案房屋2019年2月22日之后的物业费，本院结合原告提交的物业缴费单，确认2019年2月22日至2020年3月31日期间的物业费为3343．2元。三、被告是否应当支付违约金被告迟延交纳供暖费、物业费的金额累计超过4000元，根据《房屋租赁合同》第八条第（四）项、第九条第（六）项的约定，被告应当按时交纳物业费、供暖费，其应当缴费的期间并非新冠肺炎疫情防控期间，故被告应当按照合同约定支付原告两个月的租金作为违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、被告北京保瑞投资管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告郑云飞2020年2月1日至2020年3月31日期间的房租8114．92元；二、被告北京保瑞投资管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告郑云飞2017年-2018年、2018年-2019年、2019年-2020年期间的供暖费合计8610元；三、被告北京保瑞投资管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告郑云飞2019年2月22日至2020年3月31日期间的物业费3343．2元；四、被告北京保瑞投资管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告郑云飞违约金8114．92元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费252元，由被告北京保瑞投资管理有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。本判决为终审判决。审 判 员 谢彩凤二〇二〇年九月二十五日法官助理 赵 杰书 记 员 徐苑馨