福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽民申3328号 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：郭文福，男，1974年12月18日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：吴海鹏，国浩律师（福州）事务所律师。 委托诉讼代理人：俞霞，国浩律师（福州）事务所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：刘立峰，男，1977年5月16日出生，汉族，住福建省福安市。 委托诉讼代理人：凌晓颖，福建骁腾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑建伟，福建骁腾律师事务所实习律师。 一审被告、二审被上诉人：刘秀文，男，1964年9月7日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。 一审被告：莆田高佳房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区西天尾镇后卓村（交战路与荔涵大道交叉口西南侧）。 法定代表人：郭加迪，该公司董事长。 再审申请人郭文福因与被申请人刘立峰、一审被告、二审被上诉人刘秀文、一审被告莆田高佳房地产开发有限公司（以下简称高佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省莆田市中级人民法院（2020）闽03民终670号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 郭文福申请再审称，撤销二审判决，维持一审判决。（一）二审判决认定涉案房屋19层属违章建筑，缺乏证据证明。1.（2016）闽03行终105号行政判决并没有认定案涉房屋19层属违章建筑，仅认为案涉房屋18层上层面封闭为实体系违章行为。2.刘立峰提交的拆除照片体现仅就屋面部分进行拆除而非对19层进行拆除。3.《房屋买卖合同》约定交易房屋为1804单元，18层产权面积为149.22平方米，19层作为无产权的附属物一并转让，且《不动产权证书》记载房屋“总层数：19层，所在层18层”。刘立峰已知晓19层为无产权房屋，其就应当承担无产权房屋存在违章及被整改的风险。（二）二审判决根据阿里拍卖网司法拍卖数据，认定案涉18层房屋平层价格在12000元左右，并据此认定实际交易价格与12000元差价部分为刘立峰损失，缺乏证据证明。1.开发商的违章行为仅是上层面封为实体，其他结构均符合原规划设计要求，也即19层房屋除了上屋面违章需要拆除，仍然可以保留大部分的房屋使用价值，故不能用其他单层的单价衡量1804单元单价为12000元，包含无产权19层房屋的单价为16070元。2.阿里网拍系司法拍卖的房产，交易价格均是低于市场价格的，不能用于证明案涉房屋的市场交易价格。（三）二审判决认为19层房屋系违章建筑，该部分买卖合同无效，适用法律错误。如果认定19层交易无效，刘立峰应当返还郭文福该19层房屋，再确定损失赔偿责任，而二审判决对无效合同交易的标的物返还未作出相应判决错误。（四）二审未开庭审理，剥夺了当事人的辩论权利，且刘立峰二审阶段提交的2017年底至2018年高佳公司开发的部分房产被拍卖的价格情况，该证据未经郭文福质证，程序违法。 再审审查期间，郭文福提交了中国移动通信客户详单（2020年3月1日至2020年3月31日）、《证明》、《传票》，拟证明：1.郭文福收到二审询问《传票》后与李忠法官（0594－×××）联系，表示询问期间在看守所工作，因疫情原因无法外出，申请延期询问但未被采纳。2.郭文福在2020年3月27日至4月26日期间在莆田市第二看守所隔离上班无法外出。3.《传票》载明2020年4月9日上午8点30分的传唤事由为询问，二审法院未开庭审理，剥夺了当事人辩论权利。 本院经审查认为，根据查明的事实，结合郭文福再审申请理由，本案再审审查的重点在于二审判决认定案涉19层房屋买卖无效，并以阿里拍卖（司法）网价格数据作为处理无效法律后果的依据是否正确。 根据生效的（2016）闽03行终105号行政判决书认定的事实，案涉19层房屋未按建设工程规划许可证建设，属违法建筑，对于案涉19层房屋买卖合同效力问题，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得合法建设手续的房屋或超过批准期限的临时建筑与承租人签订的租赁合同无效，但起诉前获得合法建设手续的除外”规定，根据举轻明重原则，应当认定案涉19层房屋买卖合同无效。二审判决该部分合同无效正确。郭文福主张二审判决适用法律错误，本院不予支持。对于无效后果而言，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因合同无效取得的财产，采用以返还为原则，以折价补偿为例外的处理方式，并根据双方过错情况承担赔偿责任。本案中，因《房屋买卖合同》项下的交易标的物包括案涉19层房产，对于刘立峰而言，案涉19层房屋对应的价值为其损失；对于二审法院而言，应以19层房屋对应的价值为据并结合双方的过错程度，认定各自应承担的责任。二审期间，案涉19层房产的价值虽未经评估，但刘立峰提交了阿里拍卖（司法）网2017年底至2018年间，高佳公司开发的案涉房产同小区部分房产被拍卖的价格情况，因阿里拍卖网系第三方拍卖平台，网上拍卖标的物系面向不特定的购买者，竞价及价高者得房是此类拍卖的主要特点，因竞买者的出价行为具有多样性、分散性、竞争性，故网络拍卖最终成交价格应当认定为市场价格，体现了市场主体对拍卖标的的评值。因此，二审判决采信刘立峰提交的前述证据，以2017年时案涉房屋所在小区部分房屋在阿里拍卖（司法）网拍卖价格为每平方米11000元左右为参照，并考虑楼层差价，认定案涉18层平层房屋市场价格在12000元左右，并将该市场价格与按《房屋买卖合同》约定总价与18层面积折算后每平方米单价16070元相比较，认定每平方米超出部分约4000元为案涉19层房屋的价格，算出案涉19层房屋总价值为60万元（4000×150平方米），并根据郭文福、刘立峰的过错程度，判决郭文福返还45万元，具有事实和法律依据。因案涉19层房屋依法不属于可交易的标的物，故郭文福主张因合同无效刘立峰应返还案涉19层房屋，缺乏法律依据。 对于二审法院是否违反法定程序的问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款“第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理”的规定，因刘立峰二审期间提交了新证据，且在郭文福未到庭询问的情况下，二审法院不宜采用询问方式审理本案。但是，根据郭文福再审审查期间提交的材料及自述内容，可以认定郭文福已收到二审法院传票，郭文福可以采取本人到庭，或者委托诉讼代理人到庭的方式行使法定诉讼权利、履行诉讼义务，故其以其本人无法出庭、无法行使辩论权为由，主张二审法院程序违法，本案应再审，该主张具有一定合理性，但本案二审判决认定事实、适用法律均无不当的情况下，再审本案徒增各方当事人讼累，故本院对二审法院前述程序问题予以指正，对本案不予再审。 综上所述，郭文福的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回郭文福的再审申请。 审判长  程光毅 审判员  俞裕铨 审判员  林 琳 二〇二〇年九月三十日 书记员  缪建铃 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； （六）原判决、裁定适用法律确有错误的； （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； （十）未经传票传唤，缺席判决的； （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。