北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初2769号原告：崔军文，男，1938年9月16日出生，汉族，中国地质科学院研究员，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：詹振龙，北京市荣德律师事务所律师。被告：北京绿城中交房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区永定镇政府办公楼****。法定代表人：徐云冲，董事长。委托诉讼代理人：王国鹏，北京泓聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：房志新，男，北京绿城中交房地产开发有限公司职员。原告崔军文与被告北京绿城中交房地产开发有限公司（以下简称绿城中交公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月24日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔军文的委托诉讼代理人詹振龙，被告绿城中交公司的委托诉讼代理人王国鹏、房志新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔军文提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付正式电延期开通违约金512671元（自2019年11月20日暂计至2020年7月15日，按购房款金额每日万分之二计算）；2.判令被告继续履行对于“四季花厅”的承诺；3.判令被告向原告支付建设竣工违约金26682元（自2020年8月28日至2020年9月11日，按购房款金额每日万分之二计算）；4.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年12月17日，原告与被告签订合同编号为Y2136130的《北京市商品房预售合同》及相关附件，约定原告购买被告开发销售的位于北京市门头沟区永定镇西山燕庐家园项目中6020-10#住宅及居住公共服务设施楼第6层1单元-**2号商品房，合同约定2019年10月20日交房。原告购房过程中，被告的销售人员多次强调本项目的最大亮点是所谓的“四季花厅”，被告的营销总监程浩更是在接受搜狐采访时明确表述：本项目的最大亮点是全国首个“四季花厅”，五个全是透明的，玻璃顶可开启、闭合，内部恒湿、恒温、恒氧，种植热带和亚热带植物，还设计了休闲娱乐的场景，业主未来四季如春的生活方式……原告在对未来生活充满美好憧憬的情况下最终决定购买案涉房屋。但被告交付的房屋至今尚未接通正式电，违反了合同约定，被告应当承担相应的违约责任。依据附件五的约定，6020地块9#住宅楼竣工之前应完成二期区域及6020地块的相关基础设施设备，现小区主出入口仍在建设四季花厅，根据预售合同第十二条的约定，应支付违约金。为维护原告的合法权益，故提出如上诉请。被告绿城中交公司辩称：绿城中交公司不同意原告崔军文的全部诉讼请求，请求法院查明事实后依法驳回原告崔军文的全部诉讼请求。一、因不可抗力及政府行为停工371天，被告绿城中交公司应当免除责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。《预售合同》附件十二《补充协议》第五条第七款对不可抗力进行了约定。在西山燕庐家园项目建设过程中，应当免除被告绿城中交公司责任的不可抗力因素及政府行为主要有：（一）因空气重污染预警而遵守政府相关规定与有关主管部门通知，被迫停工105天；（二）因遵守“最严停工令”，被迫停工120天；（三）因遭遇恶劣天气预警而遵守政府相关规定与有关主管部门通知，被迫停工27天；（四）因重大活动、会议、上级检查、环保督查等特殊政府与社会活动，遵守政府管制和主管部门通知被迫停工46天；（五）电力工程因安全管控、安全保障、全国两会、70周年大庆等特殊政府与社会活动，遵守政府管制和主管部门通知被迫停工73天。二、绿城中交公司对供用电工程不能直接掌控。根据被告绿城中交公司提交的《北京绿城中交房地产开发有限公司供用电工程项目管理服务合同（门头沟区永定镇6018、6020地块）》《施工总承包合同》显示，该商品房所在项目的供用电工程，被告绿城中交公司虽然是建设方，但是，根据行业管理，被告绿城中交公司却不能直接向承包人北京华电瑞通电力工程技术有限公司进行发包，而只能选择委托北京市供用电建设承发包有限公司（国网北京市电力公司的全资子公司）进行项目管理，并通过北京市供用电建设承发包有限公司对外进行工程招投标及发包等行为，被告绿城中交公司对承包人北京华电瑞通电力工程技术有限公司没有直接约束力，无法实际掌控工程进展，被告绿城中交公司未能保证商品房交付时正式供电事出有因，被告绿城中交公司应当免除责任，如果法院认定绿城中交公司应承担责任，也应当考虑到相关情节，将被告绿城中交公司违约责任调整为零。三、绿城中交公司不存在违约情形，不应支付逾期违约金：2019年11月20日之前，绿城中交公司确实逾期交付，但案涉商品房已于2019年11月13日前取得全部相关核验文件，具备了合同约定的交付条件，如法院认为绿城中交公司违约，我公司认为合同约定违约金过高，应调整为零；2019年11月19日，绿城中交公司通知崔军文办理交房手续，其未及时办理，根据房屋预售合同第十二条应视为该商品房已经交付，故2019年11月20日至2019年11月26日期间，我公司不存在违约。关于供电问题，绿城中交公司施工中遇两会和七十周年等活动，均要求停工，属于不可抗力，绿城中交公司的违约责任应当免除，且根据行业管理，绿城中交公司只能委托北京市供用电建设承发包有限公司进行项目管理，对承包人北京华电瑞通电力工程技术有限公司没有直接约束力，不能直接掌控相关进程，法院应考虑此些因素，将被告绿城中交公司违约责任调整为零。2019年12月25日，原告崔军文购买商品房所在小区已经正式供电。2019年11月26日，双方签订《备忘录》，双方已经就该商品房延期交付问题争议一次性解决。四、原告崔军文已经实际接收商品房再主张逾期交付违约金，应不予支持，临时供电并未给崔军文造成损失，应将绿城中交公司的违约责任调整为零。五、四季花厅并非交付标准。附件十一《出卖人关于遮挡物或妨碍房屋正常使用情况的说明》小区内部不利因素6018地块部分9D以及6020地块部分14C已经明确约定：“四季花厅沙盘模型为非交付标准。”根据附件十二补充协议第十五条的约定，四季花厅并未列入预售合同、附件及补充协议之中，应当视为双方未约定且被告绿城中交公司未承诺，不能作为被告绿城中交公司交付标准。虽然四季花厅并非双方约定的交付标准，但是，被告绿城中交公司作为景观升级项目，在正常建设中，预计2020年年底能够完成。六、原告崔军文第五项诉讼请求要求支付竣工违约金，但是，预售合同并未对行为约定相应的违约金。而且，原告崔军文要求该项违约金也缺乏事实依据，原告提供的证据中关于2020年8月28日竣工备案的建设工程为9号楼，与原告崔军文无关。综上所述，被告绿城中交公司不同意原告崔军文的全部诉讼请求，请求法院查明事实后，依法驳回原告崔军文的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对各方无争议的事实，本院确认如下：2018年12月17日，绿城中交公司（出卖人）与崔军文（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y2067879），约定崔军文购买绿城中交公司开发建设的门头沟区永定镇MC00-0017-6020地块6020-10#住宅及居住公共服务设施楼6层1单元**2号（以下简称**2号）房屋，商品房所属项目核准名称为西山燕庐家园，商品房规划性质为普通住宅，预测建筑面积为153.19平方米，房屋总价款为9486925元。第九条商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；2.该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；3.满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件。第十条商品房相关设施设备交付条件：（一）基础设施设备：1.供水、排水：交付时供水排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网相连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3.供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应……以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用，第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续并承担因开通、使用所产生的费用，如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件的，双方同意按照逾期交付责任执行；以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。第十一条交付时间和手续：（一）出卖人应当于2019年10月20日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当于交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照十二条处理。（三）查验房屋：1.在办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费（住宅专项维修资金除外）或签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件；2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起在房屋交接单明确的修复时间内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付：（1）屋面、墙面、地、地面渗漏或者开裂等2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。3.该商品房查验合格后，双方应当签署商品房交接单。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第（一）、（二）种方式处理：（一）按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1.逾期在30日之内（该期限不得多于第八条第（一）1项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。2.逾期超过30日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知书送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金。附件十一《出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明》载明：1.小区内部不利因素6020地块：地：地面建筑物、构筑物：**住宅及居住公共服务设施楼与**住宅楼之间设有四季花厅及小型商服和其他商业服务用房；地面设施备：3#住宅及居住公共服务设施楼前设有服务四季花厅及地下生活馆的设备机组；其他：四季花厅沙盘模型为非交付标准。附件十二《补充协议》第五条约定：对预售合同房屋交付相关条款补充如下：1……买受人应当承担合同约定房屋交付日开始至房屋实际交付期间的风险和物业管理等费用；2.买受人须于办理该商品房交付手续时与出卖人或者出卖人指定的物业管理公司共同签署物业管理公约及其他物业管理文件，交纳有关的物业管理费用及其他费用。不办理上述手续或缴纳相关费用的，视为该商品房已经交付且买受人应当承担合同约定房屋交付日开始至房屋实际交付期间的风险和物业管理费等费用。合同中约定的保修时间自本合同约定的交付之日起执行。后，崔军文交纳了购房款。2019年11月6日，绿城中交公司向崔军文出具《北京西山燕庐项目入伙通知书》，通知崔军文其所购买的**2号房屋已具备交付条件，于2019年11月19日前办理入伙手续。2019年11月26日，绿城中交公司（甲方、出卖人）与崔军文（乙方、买受人）就**2号房屋正式办理交付手续并签署《备忘录》，约定：乙方与甲方签署了预售合同购买**2号房屋和6020地块1***车位，甲乙双方经协商一致，现就甲方向乙方延迟交付该房屋、该车位事宜达成如下备忘录：一、甲方作为负责任的房地产开发企业，同意一次性给予乙方58602元作为综合补偿款，乙方对此表示认可并接受；二、甲乙双方一致同意，甲方依据本备忘录支付上述综合补偿款后，乙方将不再就该房屋、该车位延期交付问题向甲方主张任何款项（包括但不限于违约金）或主张任何责任（包括但不限于主张解除预售合同、主张退房或要求甲方进行其他赔偿等），双方就该房屋、该车位延期交付问题争议即告一次性解决，就本备忘录所述问题双方均不再向对方主张其他权利或提出任何异议；三、甲乙双方确认，本备忘录项下的处理方式为最终决议，双方签订备忘录即告完结；五、本备忘录签署后，乙方同意在乙方后续应支付给甲方的款项中等额抵扣上述综合补助款，抵扣完后即视为甲方已经按照本备忘录完成补偿款支付，甲方无须再支付乙方任何款项。同日，双方签订《补充协议》，约定：经测绘机构实测后，房屋最终实测面积为153.45平方米，实测总房款为9529195元。该综合补偿款与应补交购房款均已结算完毕。另查，时任绿城中交公司营销总监程浩接受搜狐焦点专访谈及西山燕庐项目时表示：景观最大的亮点是做了全国首个四季花厅，五个面全部是透明的，玻璃顶可开启、闭合，内部恒湿、恒温、恒氧，种植热带、亚热带植物，还设计了休息娱乐的场景，业主未来可以享受四季如春的生活方式——外面白雪皑皑，里面还是春暖花开。再查，绿城中交公司就**2号房屋所在楼栋于2019年11月4日取得北京市规划和自然资源委员会《建设工程规划核验意见》，载明6020-10#住宅及居住公共服务设施楼符合《建设工程规划许可证》（2017规（门）建字0013号）批准的内容；于2019年11月12日取得《房屋面积测算技术报告书》；于2019年11月13日取得《工程竣工验收备案表》。绿城中交公司另提供北京市自来水集团有限责任公司门头沟分公司出具的《证明》，载明6020地块R2二类居住用地项目工程自来水管已施工完毕具备正式供水条件，生活用水已纳入城乡自来水管网。本院向北京华油联合燃气开发有限公司门头沟分公司调查，答复：2019年11月20日西山燕庐家园已经开始办理燃气开卡手续，开卡后即可等待通知办理燃气入户开通。由此说明2019年11月20日即备了燃气开通条件，需要住户自行办理燃气开户手续，至于燃气是否实际开通，是燃气公司根据居民的开通申请，另行安排时间开通。经本院向国网北京门头沟供电公司调查，**2号房屋所在楼栋于2020年8月28日正式供电。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。预售合同系本案双方当事人真实意思表示，当属有效。双方均应按照合同约定履行。关于绿城中交公司应否支付崔军文延期正式供电违约金。本院认为，崔军文作为买受人，明知案涉房屋不具备合同约定的交付条件，仍在2019年11月26日同意接收房屋，且崔军文并未提供有效证据证明绿城中交公司承诺在其收房后继续支付逾期交房违约金，现崔军文在接收房屋后又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据。另，崔军文在收房时与绿城中交公司签订的《备忘录》明确约定支付综合补偿款后，崔军文将不再就该房屋延期交付问题向绿城中交公司主张任何款项或主张任何责任，双方就该房屋延期交付问题即告一次性解决，现绿城中交公司已按照《备忘录》的内容将综合补偿款向崔军文实际履行完毕，崔军文诉请绿城中交公司支付延期正式供电违约金并无依据，本院不予支持。对崔军文主张《备忘录》所载条款为格式条款的意见，本院不予采信。关于“四季花厅”是否为预售合同约定的交付条件以及应否继续履行。崔军文诉请绿城中交公司继续履行“四季花厅”相关承诺或约定，其实质是认为“四季花厅”属于房屋交付条件，继续履行系交付不符合约定的违约责任。崔军文主张，附件十一《出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明》中多出提及“四季花厅”，且时任绿城中交公司营销总监程浩接受搜狐焦点专访也表示“四季花厅”是整个项目的最大亮点，崔军文是考虑这些因素后最终决定购买**2号房屋。绿城中交公司认为，合同附件十一确实提到“四季花厅”，但附件十一并非交付标准，且附件十一已经载明“四季花厅沙盘模型为非交付标准”，故“四季花厅”并非合同约定的交付条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，未载入商品房买卖合同的销售广告和宣传资料，就房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，“四季花厅”出现在案涉项目的宣传资料中，具体表述为“景观最大的亮点是做了全国首个四季花厅，五个面全部是透明的，玻璃顶可开启、闭合，内部恒湿、恒温、恒氧，种植热带、亚热带植物，还设计了休息娱乐的场景，业主未来可以享受四季如春的生活方式——外面白雪皑皑，里面还是春暖花开”，属描述性表述，未就“四季花厅”的规格、材质等作出具体确定的说明，故不应以此为由将“四季花厅”等同于合同内容。预售合同附件十一《出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明》虽多次提及“四季花厅”，但从性质上看，附件十一并非预售合同约定交付条件的补充和细化，从内容上看，附件十一就6020地块的说明中亦明确“四季花厅沙盘模型为非交付标准”。综上，“四季花厅”并非合同约定的交付条件，崔军文要求绿城中交公司继续履行对“四季花厅”承诺的主张，无合同和法律依据，本院不予支持。关于建设竣工违约金。崔军文要求绿城中交公司支付建设竣工违约金的主张缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回崔军文的全部诉讼请求。案件受理费4066元，由崔军文负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 梁朝宝二〇二〇年九月二十九日法官助理 王睿涵书 记 员 沈 彤