北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初13638号原告（反诉被告）：杨开洪，男，1983年9月26日出生，汉族，住四川省崇州市。委托诉讼代理人：杨双，北京百朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘鑫，北京华标律师事务所律师。被告（反诉原告）：韩建华，男，1962年8月15日出生，汉族，住河北省唐山市玉田县。被告（反诉原告）：赵素敏，女，1961年10月13日出生，汉族，住河北省唐山市玉田县。委托诉讼代理人：王沛颖，北京王沛颖律师事务所律师。原告（反诉被告）杨开洪与被告（反诉原告）韩建华、赵素敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。杨开洪及其委托诉讼代理人杨双、刘鑫，韩建华及其与赵素敏的委托诉讼代理人王沛颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨开洪向本院提出诉讼请求：1．请求判令二被告协助原告将北京市昌平区xx号房屋转移登记至原告名下；2．在房屋登记至原告名下后，请求判令原告向被告支付房屋尾款239486．1元；3．请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与二被告于2012年8月26日签订《北京市存量房屋买卖合同》及相关补充协议。约定二被告将位于北京市昌平区xx室房屋出卖给原告。合同第九条权属转移登记第一项约定：出卖人和买受人同意产权证下发后办理贷款审批合格后10个工作日内，出卖人和买受人共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。原告按照合同约定办理公积金贷款手续并及时告知二被告，与二被告协商房屋过户事宜。现房屋产权证已经发放，但是被告一直拒绝配合办理过户。同时，因被告韩建华原因，涉案房屋被淄博市博山区人民法院查封，原告为后续办理房屋过户之需，偿还了韩建华应偿还淄博市博山新维特种耐火材料厂债务110513．9元。原告认为，被告未按约定履行合同，严重侵害了原告的合法权益，已构成根本违约，故特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求。案件审理过程中，因杨开洪向河北省玉田县人民法院提出执行异议，并申请本案中止审理。本院于2019年12月11日裁定本案中止审理。案件恢复审理后，原告变更诉讼请求为：1．请求确认原被告签订的《房屋买卖合同》及相关《补充协议》合法有效；2．请求判令二被告协助原告将北京市昌平区xx室房屋转移登记至原告名下；3．请求判令二被告共同向原告支付违约金315000元；4．请求判令二被告依法向原告支付各项损失400000元（此为预估金额，包括律师费380000元及延期补偿金。延期补偿金以本涉案房屋开发商实际向被告支付延期交房补偿金的30%、延期办理房屋产权补偿金的50%为计算标准）；5．判令二被告承担本案诉讼费。韩建华、赵素敏共同辩称：二被告在2009年共同购置了北京市昌平区xx室的住宅一套，到2012年6月份交房时开发商没给办产权证，因被告做生意急用钱，将此房卖出。在2012年8月26日与原告签订了《北京市存量房屋买卖合同》及相关补充协议在合同签订时，中介、买方、卖方，三方都知道此房没有房本，而在合同第四条，为了保障交易安全，自签订合同之日起甲方将产权证复印件及双方身份证复印件，交居间方处代为保管，直至产权转移。合同第五条，约定甲乙双方签署合同后，甲乙双方提供的贷款相关资料及自身资料必须保证真实有效，具体批贷银行及额度以实际情况为准；甲乙双方均不可以拟贷款条款向其他方主张权利。合同与补充条款自相矛盾。在签订后，被答辩人只支付10万元定金，2012年8月29日给付了60%的房款60万元还下欠房款30%即35万元，而在现实中房本面积为64．29平米比买卖合同面积63．85平米增加了，2009年被告买房时开发商还赠送13．9平米，（房本上图，有虚线表示），买卖合同中，并未标明一并赠予，故原、被告协商(总共增加14．34平米)补差价款，原告都以没钱拒绝。在补充条款里有约定，面积差价格，多退少补。被告多年多次催要协商，杨开洪都说没钱，拒绝给付。杨开洪并未履行自己的偿还欠款和多退少补的义务，长达7年之久至今日。双方应将房屋增加面积款项达成协议并支付款项。按《物权法》第9条，房产的所有权依据登记来确定，房屋转让也需要经过产权变更登记，才能有效，因杨开洪自身原因，不能办理过户手续，而现实此房屋的所有权应归韩建华所有。原告称在双方所签订的合同中第九条权属转移登记第（一）项约定：出卖人和买受人同意产权证下发后办理贷款审批合格后10个工作日内，出卖人与买受人共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。该条款的约定属于履行不能的条款。理由为在房产证下发后，办理贷款审批合格后10日内办理房产过户手续。以此条约定为只能是以被告的名义贷款，在被告贷款后10日办理房产过户手续。被告将房屋既然卖与原告，再以自己的名义进行贷款与房屋交易的目的相背。退一步讲，此条约定应属履行不明确。原告以此条款来主张被告应配合办理过户手续不能成立。原告称系被告的原因导致涉案房屋被淄博市博山区人民法院查封，案号为：(2018)鲁0304执116号，原告为后续办理房屋过户之需，偿还110513．9元的债务。原告偿还债务属原告个人行为，被告当时没有授权，杨开洪也没有事后的追认。原、被告之间签订的房屋买卖合同及补充协议，但上述协议没有约定房屋办理过户的具体时间，且在被告取得房产登记手续后，多次向原告要求给付所欠的剩余房款和补加差价款未果。原告的违约行为导致房屋没有转移所有权，被告没有违约，原告主张违约金没有依据。原告主张律师费缺乏合同及法律依据。开发商应当支付的延期交房的补偿金，我们没有收到，所以不应该向原告支付。综上，请求法院依法驳回原告的所有诉讼请求。韩建华、赵素敏提出反诉请求：1．判令解除原、被告签订的《北京市存量房屋居间合同》《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖的补充条款》；2．判令韩建华、赵素敏返还杨开洪已支付的购房款70万元；3．诉讼费由杨开洪承担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2012年8月26日签订了《北京市存量房屋买卖合同》及相关合同。约定反诉人将属于自己所有的位于昌平区**房屋出售给被反诉人。合同签订后，反诉人依约将房屋交付给了被反诉人，被反诉人也将部分购房款支付给了反诉人但尚欠购房款35万元没有支付。当时双方口头约定房屋交付后两年内支付。但合同约定，该余款的支付方式为：于公积金批贷支付给出卖人。而实际上该房屋在出售时尚未取得房屋产权证，根本不可能申请公积金贷款，什么时候取得产权证也不清楚，故该合同约定明显不明确。且到目前为止，被反诉人已经实际占有使用该房屋长达近7年之久，而该笔余款已经过去了将近七年的时间还未支付，这也远远超出了反诉人出售该房屋时对于付款期限的合理预期。为此反诉人还多次打电话给被反诉人要求其将余款支付给反诉人，但被反诉人称没钱拒绝支付被反诉人的行为已经构成了违约。且目前该房屋由于反诉人的债务问题已被债权人依法查封，也不具有过户的现实条件。故反诉人依法提起反诉，请求法院支持反诉人的反诉请求。案件审理过程中，因韩建华、赵素敏未按规定期限交纳反诉费用，本院视为反诉原告韩建华、赵素敏撤回反诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月26日，韩建华（出卖人）、赵素敏（共有权人）与杨开洪（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定韩建华、赵素敏将位于北京市昌平区xx号房屋以105万元的价格出售给杨开洪，房屋建筑面积63．85平方米。买受人在签订本合同的同时支付定金10万元，在产权转移时定金冲抵购房款。买受人采取公积金贷款方式付款，具体为买受人于银行面签当日必须将首付款打入出卖方账户，剩余尾款在产权转移后由贷款银行打入出卖方账户。买受人应向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为35万元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意由买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间产生的费用由买受人自行负担。关于违约责任，双方约定：本合同签订后，出卖方明确表示或以其行为表明不履行本合同约定的义务，或不将上述房屋出售给买受人，则视为出卖人违约，出卖人应按买受人累计已付定金的双倍支付违约金。关于权属转移登记，出卖人和买受人同意产权证下发后办理贷款审批合格后10个工作日内，出卖人和买受人共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，双方签订《房屋买卖的补充条款》，约定：买受人于2012年8月26日支付给出卖人定金10万元，双方协商在2012年8月30日前买受人通过银行转账的方式再付给出卖人定金及首付款60万元。剩余房屋尾款35万元，于公积金批贷支付给出卖人。关于房屋产权证及房屋交付之约定：在收房后720天内，若非出卖人原因导致房产证迟延办理，本合同继续履行，如开发商赔偿违约金归甲乙双方各50%。关于违约责任：若出卖人因房价的调整或各种理由不出售该房屋，在居间方通知之日起15天之内还不配合办理手续，视同出卖人违约，则出卖人应双倍赔偿买受人所支付给出卖人的全部款项作为违约金。买卖双方任何一方如果通信地址或电话变更，必须第一时间通知对方或居间方，如因通知不及时无法联系到对方，超过15天的按照违约处理。双方还约定：1．开发商所赔付晚交房违约金，从甲方收齐乙方首付款70万元起，甲方归30%，乙方归70%；2．甲方净得房款105万元整，除此之外此房一手和二手所产生的费用由乙方承担；3．若因乙方自身原因公积金未能批复，乙方则在四十个工作日内将剩余款项一次性支付给甲方；4．房屋最终实测面积以开发商为准，出卖人对买受人价格实行多退少补，价格以实际成交价来计算；5．甲方收房所扣除费用，由乙方当日支付给甲方。合同签订当日，杨开洪交付定金10万元。2012年8月29日，杨开洪交付首付款60万元。2012年11月8日，韩建华将房屋钥匙、门禁卡等房产相关物品交给杨开洪，杨开洪实际占有房屋并一直交纳物业费、供暖费等。涉案房屋于2018年4月23日登记在韩建华名下，具体坐落位置为昌平区北街家园八区2号楼7层4单元703，房屋建筑面积64．29平方米，产权证号为：京（2018）昌不动产权第XXXX号。另查一，淄博市博山区人民法院在执行淄博市博山新维特种耐火材料厂与唐山云昂建筑材料有限公司、韩建华买卖合同纠纷一案中，杨开洪于2018年9月28日向申请执行人淄博市博山新维特种耐火材料厂履行对被执行人韩建华的债务110513．9元（本金106431．52元、案件受理费1218元、申请费1054元、迟延履行债务利息279．38元、申请执行费1531元）。淄博市博山区人民法院于2018年10月18日解除对涉案房屋的查封。杨开洪称因淄博市博山区人民法院在执行该案过程中，查封了涉案房屋，因联系不上韩建华，杨开洪向淄博市博山区人民法院提出异议，鉴于杨开洪仍欠韩建华35万元购房款，故杨开洪同意代为支付该执行案件中韩建华应履行的义务，以作为支付购房尾款。另查二，韩建华与案外人李艳茹民间借贷纠纷一案中，李艳茹申请诉前财产保全，河北省玉田县人民法院作出（2019）冀0229财保40号民事裁定，于2019年5月15日对韩建华名下坐落于北京市昌平区沙河镇北街家园八区2号楼7层4单元703室予以查封。本案审理过程中，杨开洪向河北省玉田县人民法院提出执行异议，要求解除对涉案房屋的查封，并将剩余房款239486．1元交至河北省玉田县人民法院。河北省玉田县人民法院于2019年12月25日作出（2019）冀0229执异41号执行裁定书，裁定解除对北京市昌平区xx室的查封，并于2020年8月13日实际解除查封。庭审中，杨开洪称2017年12月开发商要求凭补交因房屋面积增加产生差价的收据，换取发票后办理房屋产权证，此时杨开洪无法联系上二被告，经中介催告，仍然未能联系二被告，直到2018年1月韩建华出现，办理了该手续。杨开洪称房屋面积差价款系2012年交房时由杨开洪交纳。2018年，因淄博市博山区人民法院执行案件过程中，到涉案房屋张贴封条时，杨开洪了解到涉案房屋的产权证书已经办理，并联系韩建华办理后续贷款、过户手续及解决淄博市博山区人民法院执行案件问题，再次联系不上二被告。中介按照双方买卖合同中预留的地址给韩建华发催告函，要求二被告继续履行合同约定的义务，仍未能联系上韩建华。杨开洪为证明上述事实，提交其与中介公司业务员戴家家、中介公司姜会玲的微信聊天记录及中介公司向韩建华发送的催告函及EMS凭单。韩建华称其于2013年已经搬离双方合同记载的地址北京市海淀区xx，未收到中介的催告函。韩建华称房屋面积增加产生的差价系由其向开放商交纳，其于2019年4月拿到房屋产权证书，并于拿到房本后的第三天给杨开洪打电话要求杨开洪补交房屋差价100万元，如不补交将不予配合过户。庭审中，对于合同约定“房屋最终实测面积以开发商为准，出卖人对买受人价格实行多退少补，价格以实际成交价来计算”的条款，杨开洪同意按照（105万/63．85平方米）*（64．29平方米-63．85平方米）=7235．7元补偿二被告差价，二被告亦认可该计算方式，但认为开放商还赠送13．9平方米，该13．9平方米的差价应当按照市场价补偿。杨开洪对此不予认可。杨开洪提价《民事案件委托代理合同》、转账凭证及发票证明因被告的违约行为，原告被迫聘请律师维权及处理涉案房屋的解除查封事宜，支出律师费38万元，二被告应赔偿该项损失。杨开洪撤回对延期补偿金的主张。本案立案前，杨开洪向本院提出诉前财产保全申请，本院于2019年5月21日作出（2019）京0114财保245号民事裁定书，裁定查封韩建华名下位于北京市昌平区xx号房屋，本院于2019年5月24日查封涉案房屋。为此，杨开洪支付保全申请费5000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》《房屋买卖的补充条款》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方具有法律约束力。原告于2012年开始居住在涉案房屋，且已经支付合同约定的全部购房款105万元，二被告应当履行合同义务即配合原告办理过户手续，故原告要求二被告协助将涉案房屋转移登记至原告名下的请求，合法有据，本院予以支持。关于违约责任的确定，因双方签订购房合同时，均知晓涉案房屋未取得房屋所有权证，故双方约定产权证下发后办理贷款审批合格后10个工作日内办理房屋权属转移登记手续，虽双方未约定产权证下发后办理贷款手续的具体期限，但原告得知房屋产权证下发后及时与二被告联系，并通过居间方中介公司多次联系二被告，中介公司于2018年9月26日向二被告买卖合同中预留的地址发送催告函，均未能与二被告取得联系。根据双方合同约定，买卖双方任何一方如果通信地址或电话变更，必须第一时间通知对方或居间方，如因通知不及时无法联系到对方，超过15天的按照违约处理。因被告自身的原因导致原告及居间方均未能与其取得联系，导致在合理的期限内无法继续进行网上签约、办理公积金贷款，故被告的行为已经构成违约。在此期间，原告为了能够继续履行双方的买卖合同，代韩建华履行了另案生效裁判文书确定的义务，原告的该行为应视为交纳部分购房尾款。且在涉案房屋被案外人申请财产保全被查封后，杨开洪提起执行异议期间，交纳了剩余的购房款，至此杨开洪交纳了合同约定的全部购房款105万元。在履行合同义务即配合杨开洪办理房屋权属转移登记手续没有障碍的前提下，韩建华明确表示要求杨开洪补交房屋面积差价款100万元，但其未能举证证明该房屋差价款的合理性，故本院认为被告的该行为符合双方合同约定的“若出卖人因房价的调整或各种理由不出售该房屋”，被告已经构成违约。现原告要求被告继续履行合同，协助办理过户手续并承担违约责任有事实及法律依据，本院予以认可。原告同意按照合同约定的房屋购买单价及房屋产权证书登记的面积与双方合同约定面积的差额计算差价，并给付被告，本院对此不持异议。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。关于违约金的数额，原告认可双方约定的违约金标准过高，且主动降低至315000元，被告仍认为原告要求其支付的违约金数额过高，请求法院调整。本院以杨开洪的实际损失为基础，同时结合房屋交付使用的情况、双方履行合同情况、被告的过错程度等因素，并根据公平原则和诚实信用原则，整体衡量，酌情确定违约金为20万元。关于原告要求支付律师费一节，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、杨开洪与韩建华、赵素敏于2012年8月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖的补充条款》合法有效；二、韩建华、赵素敏于本判决生效之日起十日内协助杨开洪将北京市昌平区xx号房屋转移登记至杨开洪名下；三、韩建华、赵素敏于本判决生效之日起十日内给付杨开洪违约金20万元；四、驳回杨开洪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20685元，由原告杨开洪负担4635元，已交纳；由被告韩建华、赵素敏负担16050元，于本判决生效后七日内交纳；财产保全申请费5000元，由被告韩建华、赵素敏负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  田 倩人民陪审员  张金华人民陪审员  王俊辉二〇二〇年九月二十一日书 记 员  崔 琪