广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初49403号原告：西藏云帆信息技术有限公司（曾用名深圳云帆信息技术有限公司），住所地西藏自治区拉萨市城关区颐神苑小区4栋603号，统一社会信用代码914403006670845569。法定代表人：肖桂平，系该公司执行董事兼总经理。委托代理人：赵晶璞，北京大成律师事务所律师。被告：广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司，住所地佛山市南海区里水镇东部工业园区中金路1号中企绿色总部中心A区5幢，统一社会信用代码9144060555731527XL。法定代表人：曾耿兴，系该公司经理。委托代理人：周志华，男，汉族，1980年10月14日出生，住址广东省佛山市禅城区。上述原告西藏云帆信息技术有限公司诉被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告诉称，2014年11月，原、被告签署《房屋买卖合同框架协议》，约定被告向原告借款4000万元，期限90天，利息按照年息25%计算。借款期限届满未予偿还的，没延迟一日，须按每天千分之三支付违约金。2014年11月25日，原告向被告转款4000万元。2016年6月14日，原、被告签署《房屋买卖合同框架协议之补充协议》，再次确认双方的借款合同关系，并对前期已经发生的利息进行结算。双方确认，截止2016年6月14日，被告应偿还原告本金4000万元、利息1325万元。同时，双方再次约定了新的借款期限，从2016年6月14日至2016年9月14日，利率仍按照年化25%（一年按照360天计算）。之后，被告以各种原因推脱，一直不偿还本金及利息。原告多次催要，但被告至今仍未偿还。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。请求判令：1、被告偿还借款本金4000万元，并支付利息、违约金（1.2016年6月14日之前（不包含本日）应付的利息为1325万元；2.以本金1325万元为基数，从2016年6月14日-2016年9月13日，按照年利率24%计算违约金为79.5万元；3.以本金4000万元为基数，从2016年6月14日-2016年9月13日按照年利率24%计算利息为240万元；4.以本金5644.5万元为基数从2016年9月14日起按照年利率24%计算违约金至实际清偿之日止）；2、确认原告对登记在被告名下34套房产（详见证据6网签合同清单）享有优先受偿权。3、被告承担本案诉讼费用。被告辩称，1、确认与原告的借贷关系，并确认收到原告于2014年11月25日出借本金4000万元；2、被告已向原告支付2014年11月25日至2015年2月24日期间的借款利息250万元。另被告确认从2015年2月25日起至诉争之日止的期间，被告未曾向原告偿付借款本息；3、关于双方签订的《房屋买卖合同框架协议》及其《补充协议》、《商品房买卖合同》等文件的性质，并非商品房买卖合同关系，而是通过签订买卖合同形式用于借款的担保，但该等房屋未依照法定办理抵押登记手续，故未能产生物权的担保效力；4、关于双方所签订的合同中，所约定的借款年息25%已超过法定范围，请求依法调整。经审理查明，原、被告签订了一份《房屋买卖合同框架协议》，内容中约定原告欲购买被告已取得商品房预售许可的房屋：A区2栋104号、105号、106号、107号、109号、114号、115号、116号，A区1栋106号、A区7栋114号，十套房屋共计约72774980元，具体金额以网签合同为准。本协议签订后2日内，双方针对上述房屋签署《商品房买卖合同》，并到房屋管理部门办理网签事宜。双方在《商品房买卖合同》办理完网签，原告将4000万元支付至被告指定账户，被告向原告开具全部房款的收据。在原告支付款项后90天以内，被告可以选择解除上述《商品房买卖合同》并注销网签，被告选择解除合同后，须将4000万元款项及利息返还至原告指定账户，利息按照年息25%计算。在原告支付款项后90天期满，被告未选择解除合同的，原告可以选择：1、继续履行上述《商品房买卖合同》，且原告不再向被告支付任何费用，被告需协助、配合原告到房产交易所完成合同备案登记及其他各项手续；2、解除上述《商品房买卖合同》，被告须将4000万元款项及利息返还至原告指定账户，并按照约定支付违约金。违约责任约定为：被告返还4000万元款项及利息，以原告支付4000万元款项后90日为起点，每迟延一日，须按每天千分之三向原告支付违约金；非因原告原因致使合同目的不能实现的，被告须向原告支付违约金1000万元。原、被告分别在上述合同上签章予以确认。2014年11月25日，原告通过银行转账向被告支付款项4000万元。2016年6月14日，原、被告双方签订《房屋买卖合同框架协议之补充协议》，列有鉴于双方于2014年11月签订《房屋买卖合同框架协议》，被告将已经取得房屋预售许可的上列十套房屋网签给原告作为借款的担保措施，网签价格共计72774980元。原告于2015年11月25日将4000万元借款支付至被告指定账户。被告于2015年2月15日支付250万元利息，并向原告申请借款延期3个月，被告于2015年5月18日申请再次延期3个月。自2015年2月15日支付250万元利息后，被告未按照合同约定支付利息。该补充协议约定双方确认，截止本协议签署之日，被告尚欠原告借款本金4000万元，利息1325万元；原告同意借款延期至2016年9月14日，自本协议签署之日起至2016年9月14日，利率仍然按照年化25%计算（一年按照360天计算）；被告应于借款到期日即2016年9月14日一次性还本付息，被告任何还款均按照先还利息后还本金原则执行。被告延期还款付息的，每迟延一日，须按应付未付金额每天千分之三向原告支付违约金。非因原告原因致使本合同目的不能实现的，被告须向原告支付违约金1000万元。与《房屋买卖合同框架协议》约定不一致的以本补充协议为准，其余仍适用《房屋买卖合同框架协议》约定。原、被告分别在上述补充协议上签章予以确认。2017年7月11日，被告向原告出具一份《还款计划书》，内容中列有：被告于2014年11月25日向原告借款4000万元用于项目开发资金，因近几年市场经济下滑，购买客户转型变数所影响，导致被告经营预期比原计划出入很大，所以影响到被告无法按原计划按时还款。但近期周边区域成熟度不断提升，市场关注度持续好转，被告正全方面启动整体开发进度，以尽快实现还款计划。还款如下：2017年12月1日前还借款本金400万元；2018年3月1日前还款本金800万元，2018年10月1日前还款本金2800万元。关于利息部分，当时原计划短期多度按年化利率25%约定计算借款利息属比较高的借款费用，事实目前被告经营情况不乐观，如还按原约定计算利息费用比较重，不堪重负，考虑到被告实际情况特向原告申请能否将借款利息适当下浮，具体细节经双方蹉商一致后确定借款利息额度及利息支付方法。被告在上述还款计划书上加盖公章予以确认。经庭审询问，原、被告确认涉案34套房产没有办理相关抵押登记手续。本院认为，根据涉案《房屋买卖合同框架协议》、《房屋买卖合同框架协议之补充协议》以及《还款计划书》等，本院确认原、被告之间的合同法律关系成立。在涉案上述补充协议及《还款计划书》中已明确列明涉案4000万元款项系被告向原告所借的借款，被告在答辩意见中亦确认与原告之间的借贷关系，确认足额收到了原告的上述出借款项4000万元。另结合原告转账给被告4000万元的银行转账记录，本院确认原告向被告出借款项4000万元，已足额实际借出。原告至今未偿还上述借款，其行为已构成违约，应向原告偿还借款本金4000万元，并支付利息。根据涉案补充协议的相关内容，截止2016年6月14日的利息金额双方一致明确为1325万元，本院对此予以确认。双方约定的利率过高，本院依法调整为年利率24%。2016年6月15日起以借款本金4000万元为基数，按照年利率24%计至被告实际履行之日止。原告在诉求中主张利息也要计算违约金或滚动计算违约金，于法无据，本院对此不予支持。本案原、被告系借款合同关系，原告在诉求上述利息之外另诉求违约金，两者之和已超过法定标准，如前所述，本院已支持了上述利息，故之外对原告的违约金的相关诉求，本院不予支持。涉案34套房产实际上系作为本案借款的一种担保，但经法庭询问，上述房产并未依法办理抵押登记手续，故原告主张优先受偿权的请求，本院对此不予支持。综上所述，被告应向原告偿还借款本金4000万元，并支付利息（1、截止2016年6月14日的利息金额为1325万元；2、自2016年6月15日起，以4000万元为基数，按照年利率24%计至被告实际履行之日止）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告西藏云帆信息技术有限公司偿还借款本金4000万元，并支付利息（1、截止2016年6月14日的利息金额为1325万元；2、自2016年6月15日起，以4000万元为基数，按照年利率24%计至被告实际履行之日止）；二、驳回原告西藏云帆信息技术有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费499750元，保全费5000元，共计504750元（均已由原告预交），由原告负担14750元，由被告负担490000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。并应在收到预交上诉费通知次日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 杜   阳人民陪审员 肖 晓 璐人民陪审员 刘 小 焱二〇二〇年九月二十二日书 记 员 郭盈（代）