广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初12287号原告：广州市领荟翔物业管理有限公司，住所地广州市番禺区市桥街富华东路****，统一社会信用代码91440113569775644T。法定代表人：梁镇江，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘禄华、黎楚欣，均系该公司员工。被告：谢泽辉，男，1970年6月29日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：胡清云，女，1975年12月5日出生，汉族，住广州市番禺区。原告广州市领荟翔物业管理有限公司诉被告谢泽辉、胡清云物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月27日受理后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州市领荟翔物业管理有限公司（以下简称领荟翔公司）的委托诉讼代理人刘禄华，被告谢泽辉、胡清云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告领荟翔公司向本院起诉称：被告是广州市番禺区洛溪新城芳华花园洛涛居南区1幢之二302房业主，该小区自2005年8月29日至2018年4月30日期间的物业管理服务一直由广州市洛城物业管理有限公司（以下简称洛城公司）提供，但被告自2005年10月1日起至2018年4月30日期间一直未向该公司缴纳物业管理服务费，经该公司多次催缴未果。原告是依法设立并处于有效存续期间的物业管理企业，原告与洛城公司于2018年6月26日签订了一份《债权债务抵偿协议》，按该协议约定，原告有权向被告追讨上述欠费及主张相关权利。因此，为维护原告的合法权益，原告现根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等有关规定提起诉讼，请求判令：1.被告立即向原告支付从2005年10月1日起至2018年4月30日止拖欠的物业管理费12267.24元及滞纳金（从2005年10月11日起，按每日应交物业管理费的1‰计算至欠款实际清偿之日止，暂计至起诉之日以不超本金为限为12267.24元）；2.被告承担本案诉讼费。被告谢泽辉、胡清云共同辩称：本案案由是物业服务合同纠纷，但原告未举证证实我方与原告之间签订了物业服务合同，原告也未举证证实我方与广州市洛城物业管理有限公司之间有签订物业服务合同。鉴于我方与原告以及广州市洛城物业管理有限公司之间均未签订过物业服务合同，所以原告主张的事实不成立。经审理查明：广州市洛城物业管理有限公司（以下简称“洛城公司”）是具有从事物业管理资质的企业法人。广州市番禺区洛溪新城芳华花园洛涛居南区1幢之二302房登记在被告谢泽辉、胡清云名下，该房屋为住宅，建筑面积67.7平方米，是谢泽辉、胡清云于2001年10月向洛溪新城地产公司购买所得。2005年8月29日，洛城公司与广州市番禺洛溪新城地产有限公司、广州市番禺区开源房地产实业公司签订《物业管理合同》，约定洛城公司为广州市番禺区洛浦街洛溪新城洛涛居南区A区提供物业管理服务；委托管理期限自2005年8月29日起至业主委员会成立并依法选聘物业公司之日止；住宅管理服务费为1.2元/月·平方米；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之一交纳滞纳金。合同中未约定物业管理费的具体交纳时间。广州市番禺区洛浦街洛涛南社区居民委员会于2018年6月22日出具《证明》一份，证实广州市洛城物业管理有限公司自2005年8月29日起进驻广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居南区（A区），自2005年9月1日起进驻广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居南区（B区），自进驻之日起至2018年4月30日期间一直在为该小区及全体业主提供物业管理服务工作。诉讼中，两被告称经其询问得知广州市番禺区洛浦街洛涛南社区居民委员会于2006年8月成立，但上述《证明》证明的事实早于居委会成立时间，故两被告对该《证明》的三性不予确认，并认为洛城公司存在非法入驻的情形，但对于洛城公司入驻涉案小区的期间，两被告未提出异议。2018年6月26日，原告领荟翔公司作为甲方与洛城公司作为乙方签订《债权债务抵偿协议》一份，其中第二条约定甲乙双方一致确认，乙方将广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居（北区）、洛涛居南区（A区、B区）小区2005年7月8日至2018年4月30日期间未收取的物业管理费债权约7000000元（人民币大写：柒佰万元整）转让给甲方行使，抵消乙方负有甲方的2055000元（人民币大写：贰佰零伍万伍仟元整）债务。第四条乙方承诺和保证第5项约定乙方于本协议签订后5天内在双方协商确定的媒体中公告债权转让通知，并在甲方主张受让债权之前向欠债的广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居（北区）、洛涛居南区（A区、B区）小区业主发出债权转让通知书，同时应将债权转让通知书送达情况告知甲方。上述协议签订后，洛城公司于2018年6月29日就上述债权转让事宜在《广州日报》发布债权转让公告，并于2018年10月22日通过挂号信（邮件号码：XA05595691844）向涉案物业地址寄送《债权转让及催缴费通知书》。此外，原告称在两被告欠费期间，洛城公司先后于2007年4月、2009年3月、2011年4月、2012年8月、2014年4月、2016年6月、2017年5月向涉案物业地址寄送挂号信催缴物业费，但上述邮件均被退回，对此原告提供了被退回的挂号信予以证实。两被告确认其一直居住在涉案房屋，但称从未收到上述挂号信。诉讼中，原告称被告应按一般的交易习惯，于每月10日前缴纳物业管理费，每月缴纳的物业管理费应为81.24元（1.2元/月/平方米×67.7平方米），被告未缴纳涉诉房屋2005年10月1日至2018年4月30日期间（151个月）的物业管理费共计12267.24元。两被告确认未向洛城公司缴纳上述物业管理费，但认为其不缴纳物业管理费是因洛城公司系非法入驻涉案小区，且两被告未与洛城公司签订任何的物业管理合同。另查明，涉案小区虽成立业主委员会，但在洛城公司退出前一直未选聘新的物业管理公司。洛城公司于2018年4月30日与芳华花园洛涛居南区业主委员会签署《洛涛居南区物业服务项目交接清单》《洛涛居南区交接物品清单》，并办理了交接手续。此外，两被告对其提出的洛城公司非法入驻涉案小区的主张拟提供洛城公司营业执照复印件、洛城公司与广州市番禺洛溪新城地产有限公司、广州市番禺区开源房地产实业公司于2005年7月8日签订的《物业管理合同》复印件、洛城公司服务发票复印件予以证实。两被告称，洛城公司的营业执照显示该公司于2005年7月22日成立，其在2005年7月8日签订上述《物业管理合同》明显不合法；另外，原告提供的证据显示洛城公司于2005年8月29日才入驻涉案小区，但上述物业服务发票载明洛城公司向两被告收取了2005年7月及8月的物业管理费，洛城公司的行为不合法。经质证，原告仅对上述证据中的营业执照复印件的三性予以确认，对于两被告提交的《物业管理合同》及洛城公司服务发票，原告称因上述两份证据均为复印件，无法确认其真实性及合法性。本院认为：洛城公司与广州市番禺洛溪新城地产有限公司、广州市番禺区开源房地产实业公司于2005年8月29日签订的《物业管理合同》无违反法律法规的强制性禁止性规定，是合法有效的合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，上述《物业管理合同》对包括两被告在内的涉案小区业主具有约束力。本院认为，广州市番禺区洛浦街洛涛南社区居民委员会出具的《证明》具有一定证明效力，两被告亦确认洛城公司入驻涉案小区的事实，据此，本院认定洛城公司有为涉讼小区提供物业服务。被告谢泽辉、胡清云接受了洛城公司提供的物业服务，有义务支付相应的物业服务费用。合同中未约定物业管理费的缴纳时间，应视为每月月底缴纳当月物业管理费。涉案房屋建筑面积为67.7平方米，每月应交纳物业管理费81.24元（1.2元/月/平方米×67.7平方米）。2005年10月1日至2018年4月30日，共计151个月，应交纳物业管理费为12267.24元。被告谢泽辉、胡清云应向洛城公司支付上述拖欠的物业管理费12267.24元。至于两被告提交的签订日期为2005年7月8日的《物业管理合同》复印件以及洛城公司服务发票复印件，本院认为，就上述《物业管理合同》复印件两被告未能说明具体来源，且无原件可供核对，本院不予采信。至于洛城公司服务发票复印件所载的2005年7月、8月的物业管理费并非本案处理的范围，并且对洛城公司是否有权收取该部分物业管理费的质疑也不足以成为两被告拒绝缴纳后续物业管理费的抗辩理由。关于滞纳金部分，物业合同未约定交纳物业管理费的具体时间，视为两被告应在每月月末交纳当月的物业管理费，应从次月1日开始计算上月物业管理费的滞纳金。但原告未提交证据证实其因被告逾期缴纳物业管理费导致的具体损失，涉案小区存在较多业主抗辩洛城公司服务质量较差的情况，洛城公司确实已经被涉案小区解聘，综合上述事实，本院确认洛城公司存在提供物业服务质量较差的情况，两被告无需支付拖欠物业管理费的滞纳金。原告领荟翔公司与洛城公司签订《债权债务抵偿协议》，原告对债权转让内容通过广州日报进行公告，取得了相应的追讨物业管理费的权利。两被告负有向原告支付拖欠物业管理费的义务。原告的上述追讨权利系由洛城公司转让债权而来，其请求超出原债权人可主张权利内容的部分，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第六十一条、第八十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告谢泽辉、胡清云应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市领荟翔物业管理有限公司支付2005年10月1日至2018年4月30日期间的物业管理费12267.24元；二、驳回原告广州市领荟翔物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费207元，由原告广州市领荟翔物业管理有限公司负担104元，由被告谢泽辉、胡清云共同负担103元。本判决为终审判决。审判员  王薇薇二〇二〇年九月十六日书记员  黎莹莹