北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初11808号原告：北京军诚隆鑫商贸有限责任公司，住所地北京市大兴区宏业路**院**楼**1704。法定代表人：文小容，执行董事。委托诉讼代理人：沈萍，北京市盈科律师事务所律师。被告：吕新丽，女，1976年11月6日出生，汉族，自由职业者，住天津市东丽区。原告北京军诚隆鑫商贸有限责任公司（以下简称：军诚隆鑫公司）与被告吕新丽房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告军诚隆鑫公司的委托诉讼代理人沈萍、被告吕新丽到庭参加诉讼。军诚隆鑫公司向本院提出诉讼请求：1.吕新丽返还房屋租赁押金30000元；2.吕新丽赔偿装修残值损失100000元；3.吕新丽承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年3月16日，军诚隆鑫公司与吕新丽签订了《北京市房屋租赁合同》，合同约定：军诚隆鑫公司承租吕新丽所有的位于北京市大兴区西红门镇商业综合区三期商业金融项目3A写字楼1202房，建筑面积132平方米，月租金为16060元，年租金为192720元，支付方式为押二付六，押金为30000元，支付日为2018年3月17日、2018年11月17日、2019年5月17日、2019年11月17日，租期为2018年5月17日至2021年5月17日。合同签订后，军诚隆鑫公司向吕新丽如约支付租金及押金，并对房屋进行了装修。2020年2月起，军诚隆鑫公司受疫情影响，一直未进行营业，没有任何收入。至2020年5月17日前，军诚隆鑫公司与吕新丽协商，因受疫情影响，能否减免些房租，吕新丽坚决拒绝，无奈双方协商解除了合同，并于2020年5月10日向吕新丽交付了房屋，吕新丽一直声称在外地，一直未返还押金。军诚隆鑫公司多次索要无果，只有诉诸法院，以维护军诚隆鑫公司的合法权益。吕新丽辩称，不同意军诚隆鑫公司的全部诉讼请求。双方于2018年3月16日签署了《北京市房屋租赁合同(自行成交版)》，合同中约定，吕新丽将坐落于北京市大兴区西红门商业综合区三期商业金融项目3A写字楼1202室租给军诚隆鑫公司，面积为132平方米，租赁用途为办公，租期于2018年5月17日至2021年5月17日，但房屋应于2018年3月16日交付，其中3月16日至5月16日为免租期。双方约定月租金为16060元，年租金为192720元，租金支付日期为:2018年3月17日、2018年11月17日、2019年5月17日、2019年11月17日到合同期结束。其中双方约定押金为30000元，于首次支付租金时一并支付。合同第三条第二款规定:租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及附属物品、设备设施。合同第八条第四款第四项规定:乙方擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。合同第九条第一款规定:乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200％向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。合同第九条第二款规定:租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200％向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金。在租赁合同继续履行期间，因疫情原因双方曾共同协商减免租金。军诚隆鑫公司要求免40000元租金，但是吕新丽只同意减免20000元，因此双方并未就减免租金达成一致意见，也并未口头或书面达成任何协议或承诺。后军诚隆鑫公司于2020年5月10日突然告诉吕新丽不再续租房屋，并于2020年5月17日交还了房屋钥匙。租赁期间，军诚隆鑫公司对租赁房屋进行了装修，退租时，军诚隆鑫公司并未依照合同约定使房屋恢复原状。军诚隆鑫公司在未有法定理由及合同约定理由的情况下，于2020年5月10日擅自退租，且未依照合同第九条第二款约定，提前30日通知吕新丽，并且未向吕新丽支付月租金200％的违约金。综上，因军诚隆鑫公司擅自提前退租，且未提前30天通知，需要支付给吕新丽违约金为48180元(30天租金+月租金的200％违约金)。因押金数额为30000元，尚不足以弥补全部损失及赔偿违约金，故吕新丽有权不予返还押金。同时军诚隆鑫公司对房屋进行装修，吕新丽也是受害方，还需提前垫付因使房屋恢复原状的所有费用，因此所有损失应当由军诚隆鑫公司承担，故请求法院依法驳回军诚隆鑫公司的所有诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月16日，吕新丽（出租人，甲方）与军诚隆鑫公司（承租人，乙方）签订《北京市房屋租赁合同(自行成交版)》。合同约定：甲方将坐落于北京市大兴区西红门镇商业综合区三期商业金融项目3A写字楼1202室租给乙方，建筑面积为132平方米，租赁用途为办公，租赁期限自2018年5月17日至2021年5月17日，共计3年，甲方应于2018年3月16日前将房屋按约定条件交付给乙方，其中2018年3月16日至2018年5月16日为免租期；租金为16060元／月，年租金总计192720元，租金支付日期为2018年3月17日、2018年11月17日、2019年5月17日、2019年11月17日到合同期结束；押金为30000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200％向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金。合同签订后，军诚隆鑫公司将押金30000元及第一期租金96360元一并支付给吕新丽爱人季良平账户，吕新丽出具收条予以确认。房屋交付后，军诚隆鑫公司对租赁房屋进行了装修。双方确认军诚隆鑫公司租金交纳至2020年5月16日。军诚隆鑫公司主张经营酒水生意，自2020年2月起因疫情影响未进行营业，为节约经营成本，至2020年5月17日前，与吕新丽协商减免租金，吕新丽拒绝，双方协商解除合同。吕新丽对此不予认可，主张军诚隆鑫公司因疫情原因与其丈夫季良平协商减免租金事宜，军诚隆鑫公司要求减免租金40000元，其丈夫表示只同意减免20000元，军诚隆鑫公司当时在电话中说不行就不租了，季良平告知让军诚隆鑫公司看着办，双方未就减免租金达成一致意见，也未口头或书面达成任何协议或承诺，军诚隆鑫公司于2020年5月10日突然告知不再租赁房屋，并于2020年5月17日交还房屋钥匙。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。军诚隆鑫公司与吕新丽签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行相应义务。军诚隆鑫公司主张其与吕新丽系协商解除房屋租赁合同，吕新丽对此不予认可，军诚隆鑫公司亦未就此举证证明，本院对此不予采信。双方签订的房屋租赁合同期限为三年，且吕新丽给予军诚隆鑫公司两个月的免租期，疫情可能会使军诚隆鑫公司的经营受到影响，但根据双方签订的房屋租赁合同内容和期限，并不足以达到合同目的无法实现。军诚隆鑫公司与吕新丽就租金减免协商未能达成一致意见，在合同未到期前单方提出解除合同，缺乏合同及法律依据，根据合同约定需按月租金（16060元）的200％支付违约金，并从房屋租赁押金（30000元）中予以抵扣。但考虑本案合同解除原因系军诚隆鑫公司因疫情影响与吕新丽就租金减免协商未能达成一致意见，军诚隆鑫公司并未举证证明其按合同约定提前30日通知吕新丽解除合同，合同解除后吕新丽尚需时间重新对外出租，且吕新丽并未实际减免军诚隆鑫公司疫情期间的租金，故本院酌定吕新丽按月租金的100%即16060元扣除军诚隆鑫公司违约金，押金余款13940元予以返还。军诚隆鑫公司在合同未到期前单方提出解除合同，且其未能举证证明吕新丽存在违约行为，亦未能举证证明已按合同约定对租赁房屋恢复原状，其要求吕新丽赔偿装修残值损失100000元，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、吕新丽于本判决生效之日起十日内返还北京军诚隆鑫商贸有限责任公司租赁押金13940元；二、驳回北京军诚隆鑫商贸有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1450元，由北京军诚隆鑫商贸有限责任公司负担1290元（已交纳），由吕新丽负担160元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刘恩水二〇二〇年九月二十九日书记员  寇晓蒙