福建省福州市鼓楼区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0102执异83号 异议人（案外人）：福州市仓山区清涟贸易有限公司，住所地福州市仓山区三叉街街道金浦小区**(金浦社区居委会)****。 法定代表人：陈玉。 委托诉讼代理人：李建，该公司职工。 申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司福建省分公司,,住所地福州市鼓楼区五四路**信和广场** 负责人：林志忠。 委托诉讼代理人：郑尧金，该公司职工。 被执行人:福建省新泰格动力有限公司，住所地福州市，住所地福州市保税区**地 法定代表人：黄纯。 被执行人:福州保税区莱尔制冷工贸有限公司，住所地福州市保，住所地福州市保税区**地 法定代表人：游嫩弟。 被执行人：福安新永隆电机有限公司，住所地福安市秦溪，住所地福安市秦溪洋工业园区div style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：黄纯。 被执行人：福建省恒实担保股份有限公司，住所地福安市城南，住所地福安市城南解放路**财经大厦**div style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：黄宝明。 被执行人：福建永隆实业集团有限公司，住所地福安市泰溪，住所地福安市泰溪洋工业园区div style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：林财生。 被执行人：林柳惠，女，汉族,1968年10月11日出生，住福州市鼓楼区。 被执行人：黄纯，男，汉族,1966年11月6日出生，住福州市鼓楼区。 本院在执行申请执行人中国信达资产管理股份有限公司福建省分公司（以下简称“信达公司”）与被执行人福建省新泰格动力有限公司（以下简称“泰格公司”）、福州保税区莱尔制冷工贸有限公司（以下简称“莱尔公司”）、福安新永隆电机有限公司（以下简称“永隆电机公司”）、福建省恒实担保股份有限公司（以下简称“恒实公司”）、福建永隆实业集团有限公司（以下简称“永隆实业公司”）、林柳惠、黄纯金融借款合同纠纷一案【（2016）闽0102执2632号】，异议人福州市仓山区清涟贸易有限公司（以下简称“清涟公司”）向本院提出执行异议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已经审查终结。 异议人清涟公司的异议请求：1.请求撤销（2016）闽0102执2632号《通知》;2.确认异议人清涟公司对被执行人黄纯名下坐落于福州市鼓楼区商场房产享有承租权，租期至2036年12月31日止；3.裁定停止对上述房屋的执行，并解除查封。 事实与理由如下：异议人清涟公司与被执行人黄纯于2012年11月20日签订《房屋租赁合同》，约定由异议人承租黄纯名下坐落于福州市鼓楼区商场，房屋租赁期自2012年11月20日开始至2036年12月31日止，租金标准为每年72.5万元，每陆年支付一次，租金的递增为6年递增一次，在上一周期年租金的基础上递增百分之十，房屋履行保证金为5万元。2012年11月28日，被执行人黄纯将上述房屋交付异议人使用，双方签署《房屋交接书》。被执行人黄纯交付房屋后，议人按照合同约定向黄纯支付了12年的租金及保证金，合计9185000元。现因申请执行人信达公司与被执行人黄纯等借款合同纠纷一案【案号（2016）闽0102执2632号】执行过程中，福州市鼓楼区人民法院拟拍卖被执行人黄纯名下上述房产，并张贴公告要求异议人腾空搬离上述房屋。然而，异议人在上述房产抵押、查封前就已合法承租、并依法占有上述房产。现因房产被查封并即将拍卖致使异议人无法正常使用，侵害了异议人的合法权益。综上，请求依法支持异议人的申请。 申请执行人信达公司发表意见如下：福州鼓楼区人民法院立案受理的信达公司与泰格公司、莱尔公司、永隆电机公司、恒实公司、永隆实业公司、林柳惠、黄纯金融借款合同纠纷执行一案【案号：（2016）闽0102执2632号】，福州鼓楼区人民法院在依法拍卖本案查封财产【被执行人黄纯名下位于福州市鼓楼区商场房产】过程中，案外人清涟公司对（2016）闽0102执2632号《通知》提起执行异议，信达公司针对申请人清涟公司提异议申请，具体答辩如下：一、清涟公司提交的《房屋租赁合同》及支付租金相关材料真实性不明，无法证明其与被执行人黄纯之间就案涉房产存在真实的租赁关系。1.清涟公司提供的相关材料无法证明其在法院查封案涉房产之前承租查封房产。案涉房产为市区的商业房产，面积大、租金高，房产所有人处置和承租户的选择正常应为慎重，而案外人清涟公司提交的《房屋租赁合同》租期为2012年11月20日至2036年12月31日，一次性超过24年，显然不符合房屋租赁的正常交易模式。并且，该《房屋租赁合同》未进行房屋租赁备案登记，无法确认合同签订的时间为本案诉讼查封之前。2.案外人提交的材料无法证明其于法院查封之前实际占有并使用案涉房产。案外人清涟公司是一家注册资金仅为50万元的个人独资企业，住所地为福州市仓，住所地为福州市仓山区三叉街街道金浦小区**（金浦社区居委会）****的两层大面积商场及30个车位，显然不符合常理。本案中，案外人清涟公司仅提交《房屋交接书》，并未提交其支付案涉房产水电、物业管理等费用，无法证实其于法院查封案涉房产之前实际占有并使用案涉房产。3.案外人清涟公司在《房屋租赁合同》项下支付租金的方式明显不符合常理。首先，合同约定租金支付方式为六年一付（合计435万元），且为一次性支付，此举不符合租赁市场的正常交易模式。其次，按照落款时间，四份收据分别2012年12月28日、2012年12月20日、2013年1月29日、2013年11月20日，然而在上述近一年中的不同时间，四份收据在字体小大、格式、笔迹方面几乎无差别，甚至四份收据的编号出现连号，明显不合常理。再者，案外人清涟公司提交的转账凭证中，交易附言均为“还款”，显然该款项并非案涉房产的租金。 二、《还款协议书》不仅无法证明租赁关系的存在，也无法以“以租抵债”的形式对抗本案的执行。首先，申请人提交的《借条》、银行转账单、《还款协议书》主体为申请人与被执行人黄纯，信达公司对该材料的真实性、合法性在无法予以确认。其次，“以租抵债”有异于一般正常的租赁关系，即便存在“以租抵债”的形式，该协议也仅对签约双方具有法律约束力，不能对抗协议之外的第三人。而涉案房产早于《还款协议书》之前被法院查封，即使异议人清涟公司基于债权取得涉案房产的使用权也不能以此排除法院的执行行为。 综上，福州市鼓楼区人民法院根据《民事诉讼法》第二百五十条的规定，在执行过程中依法发布腾空房屋通知要求腾房，于法有据，执行行为并无不当，异议人清涟公司的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条的规定，应予以驳回。若案外人涉及虚构租赁关系、对抗法院执行的行为，要求法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条的规定对相关责任人予以罚款、拘留，构成拒不执行判决裁定等犯罪的，依法追究刑事责任。 异议人清涟公司为了证明其主张，向本院提交如下证据：企业信用信息公示报告、《房屋租赁合同》、房屋交接书、收款收据、汇款凭证、借条、建行客户回单、还款协议书、通知、水电费票据、物业费票据。 本院查明，2016年9月1日，本院立案受理了（2016）闽0102执2632号申请执行人中国银行股份有限公司福建自贸实验区福州区分行与被执行人泰格公司、莱尔公司、永隆电机公司、恒实公司、永隆实业公司、林柳惠、黄纯金融借款合同纠纷执行一案。执行依据为福州仲裁委员会[2015]榕仲裁字第253号裁决书裁决：“……三、被申请人泰格公司应于本裁决作出之日起10内向申请人偿还借款本金23000000元并按《借款借据》和原《流动资金借款合同》约定分别计付利息、罚息和复利……六、被申请人恒实公司、永隆电机公司、莱尔公司、永隆实业公司、黄纯、林柳惠对上述第二、三项裁决承担连带清偿责任……”因中国银行股份有限公司福建自贸实验区福州区分行和第三人信达公司达成债权转让协议，本院于2018年3月12日作出执行裁定书，变更信达公司为（2016）闽0102执2632号执行一案的申请执行人。 2015年3月25日，本院依据申请执行人的诉讼保全申请作出（2015）鼓民保字第196号民事裁定书及《协助执行通知书》，依法查封了被执行人黄纯名下位于福州市鼓楼区商场。后本案进入执行阶段，本院于2017年9月1日作出（2016）闽0102执2632号执行裁定书，裁定拍卖被执行人黄纯名下位于福州市鼓楼区商场。 因在两次拍卖和一次变卖期间前述房产均无人购买，本院于2019年3月13日作出（2016）闽0102执2632号《通知》，告知上述执行情况，并将上述房产交由执行债权人抵债，并要求其提出是否接受上述房产抵债的书面意见，逾期未向本院提交书面意见的，将视为拒绝接受以上述房产抵债。若执行债权人均拒绝接受以上述房产抵债，本院将依法解除房产的查封，将上述房产退还被执行人黄纯。 因抵押权人中国民生银行股份有限公司福州分行提出重新评估及拍卖申请，本院依法再次启动拍卖程序，并向黄纯及前述房产实际使用人发出（2016）闽0102执2632号之二《通知》，要求及时腾房交由本院拍卖。 另查明，异议人清涟公司提交的其与被执行人黄纯于2012年11月20日签订的《房屋租赁合同》载明，出租方黄纯将位于福州市鼓楼区商场出租给清涟公司使用，房屋以毛坯现状交付，房屋用途为商业，租赁期自2012年11月20日开始至2036年12月31日止，租金72.5万元／年，且租金每6年为一个递增周期递增百分之十，租金支付至黄纯指定银行账户。 本院认为，根据案外人清涟公司提供的房屋租赁合同显示，该房屋租赁期限长达24年（2012年11月20日到2036年12月31日），租金为每年72.5万元，租金递增周期为6年一个周期，从实际交租日起计算递增时间，递增幅度为在上一个周期年租金的基础上递增百分之十，且租金支付方式为每六年支付一次，不符合常理。且，清涟公司提供的租金汇款凭证无原件予以核对，汇款凭证复印件中备注为还款，并非支付租金。故而其租赁关系存疑，本院对清涟公司主张其与黄纯就涉案房产存在合法有效的租赁关系，不予采信。 根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条规定：“诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，并适用本规定第二十九条关于查封、扣押、冻结期限的规定。”因此，本院在财产保全过程中查封的位于福州市鼓楼区商场，自动转为执行中查封的房产。在被执行人未能够依照生效法律文书履行确定的义务时，本院有权强制执行该房产。 本案涉案房产在两次拍卖和一次变卖期间均无人出价购买，故本院根据最高人民法院《关于认真做好网络司法拍卖与网络司法变卖衔接工作的通知》第二条“关于发布网络司法变卖公告期限的问题。网拍二拍流拍后，人民法院应当于10日内询问申请执行人或其他执行债权人是否接受以物抵债。”的规定，作出的（2016）闽0102执2632号通知，告知被执行人黄纯的债权人应在收到本通知之日起五日内向本院提交是否接受以上房产抵债的书面意见等，异议人申请撤销该通知于法无据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条的规定，裁定如下： 驳回福州市仓山区清涟贸易有限公司的执行异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  赵 南 审 判 员  张太洲 审 判 员  张莉珍 二〇二〇年九月十四日 法官助理  林长春 书 记 员  景 云 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。 4.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第四条诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，并适用本规定第二十九条关于查封、扣押、冻结期限的规定。