北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初27389号原告（反诉被告）：高振银，男，1964年12月27日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张祖恩，北京市信凯律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京艾佛时代国际咨询中心，住所地北京市丰台区。法定代表人：赵彬弘，主任。委托诉讼代理人：胡立新，北京若木律师事务所律师。原告（反诉被告）高振银与被告（反诉原告）北京艾佛时代国际咨询中心（以下简称艾佛咨询中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告高振银委托诉讼代理人张祖恩与被告艾佛咨询中心委托诉讼代理人胡立新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。高振银向本院提出诉讼请求：1、判令艾佛咨询中心支付从2019年1月8日至恢复原状、实际腾退及履行租赁合同第三条第一款、第二款约定的义务之日止的租金（自2019年1月20日，暂计至2019年7月19日的租金数额45550.98元）及逾期支付违约金15183.67元，总计为60734.65元；2、判令艾佛咨询中心赔偿我因违约给我造成的房屋空置损失费（六个月的租金）45550.98元、免租期损失（三个月）22775.49元、中介费损失（八个月）60734.64元，总计为129061.11元；3、判令艾佛咨询中心将租赁标的物（承重墙上打开的三个门及部分设施的改造）恢复改造前的状态，达到国家民房质量安全的鉴定标准，并支付因违反合同约定第八条第四项第三款应承担的违约金7591.83元；4、判令艾佛咨询中心赔偿因毁坏承重墙给我造成的失去质保的经济损失20万元；5、本案的诉讼费、鉴定费由艾佛咨询中心承担。事实与理由：我经人介绍，与艾佛咨询中心达成了位于海淀区苏家坨镇七王坟村×号的房屋租赁协议，约定期限为2018年1月20日起至2028年1月19日止，前三年的租金为每年91102元，租金年付，每年12月30日前支付下一年度的租金，不得违约，若违约与拖延支付应承担本年度两个月的租金作为违约金。合同履行期间，艾佛咨询中心私自改变房屋的主体结构，导致房屋存在严重的安全隐患，恢复后仍无法达到质量要求，艾佛咨询中心还在租赁期内对房屋擅自进行了部分改造、装修，造成部分设施毁坏，墙体渗水，给我造成了较大的困扰。现艾佛咨询中心还毫无道理的提出要求解除合同，我不同意，后经双方协商，我同意艾佛咨询中心转租，为了维护自己的合法权益，特提起诉讼，恳请依法判处。艾佛咨询中心辩称，第一、不同意高振银的诉请，因我公司已经足额缴纳了第一年的房租。第二、合同已经无法继续履行，因此应当予以解除。第三、我公司已将房屋实际退还。第四、我公司无过错，体现在以下几个理由：1、高振银房屋及高爽房屋开门穿通是经高振银同意的；2、由于第三方原因导致高振银改变同意穿通的意见；3、高振银曾经同意维持开门穿通的现状，继续出租，或者先予以恢复原状再解除合同；4、我公司已经按照高振银的意见，根据最严格的行业标准对房屋进行了恢复原貌、加固。综上高振银的诉请缺少事实和法律依据。此外，我方提出反诉，第一、两处房屋开门打通共同使用是合同签署和履行的基础，合同第六条第三款明确规定合同期满后按照原样恢复与×院之间的隔断墙，也就是意味着合同签署的同时高振银同意将隔断墙开门打通，而且在开门打通过程中高振银曾经到现场，未提及任何异议。由于第三方原因影响到高振银决定之后，高振银的爱人明确表示维持房屋打通的现状，继续按原计划装修，待合同期满之后再恢复。由于高振银提出过分要求，导致维持打通开门的现实无法继续维持，其也同意我公司如果不想继续租赁，就先恢复原状，因此我公司安排专业队伍恢复原貌，不再继续租赁。事实上我公司在恢复原状过程中及时将进度告知高振银，并明确通知高振银解除合同，于2019年2月25日将涉案房屋房卡钥匙退还给了高振银，房屋实际占有已经转移；第二、我公司租赁该涉案房屋的目的是为公司经营提供便利，由于案涉房屋长期装修未果，没有投入一天实际使用，加之我公司经营项目的需要，从2018年秋天，我公司又全部转到广州市经营，在广州市租赁房屋，因此该租赁合同的目的已经无法实现，应当予以解除；第三、在我公司要求解除合同的过程中，我公司不存在过错，如果合同继续履行，不仅会导致房屋长期空置，而且违背了两处房屋只有穿通共用才能符合租赁目的的事实，因此请求法院解除双方之间的合同。我公司已经损失达20万余，一天也没有使用过涉案房屋。但我公司并没有提出让对方返还，是基于本案的特殊情况以及不希望把事情闹大。我公司反诉诉请为要求解除双方签订的《北京市房屋租赁协议》。高振银对艾佛咨询中心反诉辩称，艾佛咨询中心无法定或约定解约权，不同意其反诉诉请。本院经审理认定事实如下：2017年9月30日，出租人（甲方）高振银与承租人（乙方）艾佛咨询中心签订《北京市房屋租赁合同》，约定：租赁标的坐落于北京市海淀区苏家坨镇七王坟村×号院，建筑面积140平方米，使用面积165.64平方米；租赁用途为居住；房屋自2017年10月20日签订之日起，免租期3个月，租赁期自2018年1月20日起至2028年1月19日，共计10年，经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及水卡、电卡、燃气卡后视为交付完成；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；租金人民币91102元整每年，每3年递增5%，即从2021年1月起，房租为95657.1元每年，支付户名为张秀坤，房租租金应该在每年的12月30日之前支付下一年租金，否则视为违约，甲方有权无偿收回房屋，押金人民币7000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；乙方承担水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、卫生费、上网费车位费、室内设施维修费；甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全，承租人保证遵守国家、北京市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约，双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态，因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；合同期满后，按照原样恢复与××院之间隔断墙；合同解除一项，规定经甲乙双方协商一致，可以解除本合同，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，甲方有迟延交付房屋达十日的、交付房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的情形之一，乙方可单方解除合同，乙方有不按照约定支付租金达15日的、擅自改变房屋用途的、擅自拆改或损坏房屋主体结构等情形之一，甲方有权单方解除合同，收回房屋；违约责任一节乙方有不按照约定支付租金达15日等情形之一的，应按月租金100%支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失，乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按本年度2个月租金标准支付违约金。上述合同签订后，艾佛咨询中心交纳了第一年的租金，高振银在签约后即交付了房屋。同一天就位于北京市海淀区苏家坨镇七王坟村××号院，艾佛咨询中心与高爽（高振银之女）另行签订了房屋租赁合同，租期与租金标准同高振银所签租赁合同。就合同后续履行情况，双方主张不一。艾佛咨询中心主张接收房屋后即聘用设计公司对两个院落的装修进行设计，就设计方案与高振银、高爽进行过沟通，内容含在两个院落房屋的隔断墙上进行穿通，2018年3月15日开始装修，在隔断墙上打了门洞，宽度0.8米左右，高度2米左右；2018年3月29日，院落所在村建设指挥部至院落进行查看时，明确之后对隔断墙穿通的情况不予保修，高振银、高爽因此改变意见；2018年4月1日高爽至现场要求停止装修；2018年5月30日双方电话沟通，高振银方提出两个方案，一是租赁合同继续履行，到期后由其中心恢复房屋原状，二是双方现在解约，由其中心恢复房屋原状，就此提交中心工作人员成东廷与高振银之妻张秀坤通话录音，内容含：成：“到时候把墙给您恢复了，就这意思呗，是吧”；张：“听你说，不能按你们那方案实施，是吧，现在你们不已经打通了吗，是吧”；成：“是，已经打通了，您闺女当时给我们出那份东西，我如果保持这打通的现状，以后会非常麻烦，又牵扯到赔偿又牵扯到什么的，谁也不敢说保持这现状了”；张：“如果打通了呢，就这现状，你们该怎么装修就怎么装修，就是说，你就不用去给拆了，到时候我会弄，你就按照这种现状，该怎么装修就怎么装修，合同期满以后，如果你们不想租了，你再给我恢复原样，但因为你们把承重墙拆了，在你们承租期内，房屋造成的安全责任就应该由你们承担”；成：“领导的意思，觉得后期可能会牵扯很多东西，再有一个就是不能打通的情况下，我们的设计执行不了”；张：“如果真要说你们不想租了，先给我恢复原样，以后的事情以后再说”。艾佛咨询中心主张后于2018年7月10日雇佣北京汉唐华固工程技术有限公司对×号院、××号院进行恢复加固施工，施工内容含：首层至二层原有拆除楼梯恢复，首层墙新开两个洞口封堵，二层两个新开洞口封堵；于2018年7月17日聘用绿盟（北京）国际工程设计有限公司对×号院、××号院修复工程进行设计；聘用监理单位北京华远建设监理有限责任公司对上述两个院落修复工程提供监理；施工结束后于2018年7月23日进行竣工质量验收，验收均为合格。就上述设计、施工、监理，艾佛咨询中心主张共计支付施工费50000元、设计费12000元、监理费6000元。就上述主张，艾佛咨询中心提交设计、施工、监理合同及支付票据。上述施工完毕后，艾佛咨询中心主张于2019年2月25日将院落房屋房卡、钥匙等装入快递皮内，然后将快递放置在×号院窗户边，两个院落均未落锁，并短信告知了高振银之妻。高振银主张对上述恢复施工均不知情，且主张并未收到房卡、钥匙。2019年3月，高振银起诉艾佛咨询中心，要求继续履行双方签订的房屋租赁合同，要求艾佛咨询中心支付第二年租金及违约金。2019年5月8日庭审中艾佛咨询中心反诉要求解除双方的房屋租赁协议，主张2018年秋中心转至广州市进行经营，且已将院落房屋进行恢复施工。经本院释明，高振银2019年7月2日庭审中明确诉讼请求如上，在2019年10月9日庭审中先要求继续履行合同，后经本院释明同意解约，主张该庭审之日为解约日，艾佛咨询中心则主张交还房卡、钥匙、水卡、燃气卡之日为解约日，就具体日期，后变更为2018年12月21日。高振银另要求艾佛咨询中心交纳自2019年1月20日至将毁坏的房屋主体结构及附属设施恢复到签约时状态及将房屋及附属设施、水卡、电卡、燃气卡交付给其方止的租金，要求艾佛咨询中心将院落房屋恢复至改造前的状态，达到国家民房质量安全的鉴定标准，对艾佛咨询中心已恢复施工是否达标不予认可。2019年10月9日庭审中，高振银申请对×号院房屋主体结构恢复对结构安全有无影响进行鉴定，鉴定机构发函称2019年12月11日通知高振银缴费，至2020年2月10日未缴费，于2020年5月9日将鉴定退回，本院于2020年6月17日组织最后一次庭审。在2019年7月2日庭审中，双方自行约定于2019年7月8日至院落查看现场，高振银要求对局部进行修复，并提交房屋待修复问题汇总，2019年10月22日，艾佛咨询中心委托北京博豪鸿兴建筑工程有限公司对×号院房屋进行修复，工程内容含对房屋地漏进行检测（修复），达到正常使用；对房屋上下水、电、气进行检测（修复），达到正常使用；对地暖和太阳能进行检测（修复），对墙体插销进行修复，对一层厨房底线保护盒、裂缝进行修复，对一层厨房水表进行修复或更换，对二层卫生间上水管进行修复或更换，对二层墙体侧歪部分进行修复，对高振银提交照片部位进行修复。该公司10月29日修复施工完毕后出具工程竣工报告。艾佛咨询中心主张该次修复施工高振银在场，并对修复结果无异议，其中心要求签署交接手续，高振银称考虑。高振银则不予认可，主张仅在修复施工初期看过现场，后艾佛咨询中心未告知施工完毕，未通知其参与验收，主张2020年6月17日庭审之时尚未收房。本次庭审中，本院再次要求双方庭后共同查验房屋办理交接，双方后于庭后两周内共同对房屋进行查验，高振银表示表面可见问题均已解决，但对其余是否仍有质量问题存疑，故双方未签订交接手续；艾佛咨询中心则表示已按照高振银要求进行了维修，房屋不存在问题。高振银诉讼请求另含要求艾佛咨询中心支付逾期付款违约金15183.67元，标准为两个月租金；要求艾佛咨询中心因违约给其造成的损失45550.98元，标准为六个月的租金，系下次将房屋出租之前会产生的空置损失；支付合同约定的三个月免租期的租金22775.49元，支付中介费损失60734.64元，就中介费损失，尚未实际产生，系后续另行出租可能会产生的损失；要求艾佛咨询中心支付因擅自拆改变动或损坏房屋主体结构应承担的违约金，标准为月租金；要求艾佛咨询中心赔偿因毁坏承重墙给其造成的失去质保的损失20万元。就此，高振银提交2018年4月18日河北康城建设集团有限公司出具的×高振银、××高爽私自拆改承重墙结构问题的说明，内容为：项目部在售后维保期间巡查过程中，发现×号、××号住宅在装修过程中对住宅楼体承重结构墙体进行大量拆除，且无任何加固措施；住宅在2017年8月交付业主，同时村民签字领取住宅使用说明书，说明“钢筋混凝土梁、板、200mm厚砌块承重墙、暗柱均为建筑物的承重构件，所以对承重墙不得有任何破坏，除承重墙以外的其他墙体，在装修时不应任意拆除、开洞、剔凿，如有上述需要，请提前向物业管理单位申报施工方案，并按批准的施工方案进行施工”。×/××住宅装修之前，未向村委会、物业、建设单位中的任何一家单位申报装修方案，且在未有任何加固措施的情况下随意拆除室内承重墙体，对整个住宅的承重结构造成严重破坏；针对以上问题，我单位对×/××住宅结构终身保修终止，并且由结构变化引发的房屋质量问题由业主村民自行承担。高振银据此主张丧失终身保修权利，要求艾佛咨询中心对此给付20万元赔偿。本院认为，高振银与艾佛咨询中心签订的《北京市房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守合同义务。在合同履行过程中，双方因艾佛咨询中心装修房屋事宜而产生争议，高振银诉至本院要求继续履行合同，庭审中，双方均明确同意解约。就合同解除日的确定，高振银主张2019年10月9日为解约日，艾佛咨询中心则主张2018年12月21日退还房门钥匙之日为解约日。就解约日期、艾佛咨询中心是否构成违约、应承担何种违约责任，双方存在争议，本院一一分析如下：首先，就双方解约原因及是否因一方违约所导致。根据双方陈述及举证，可明确合同履行过程中，在艾佛咨询中心进行含拆除承重墙的装修时，房屋建设单位出具函件称因私自拆除承重墙，其公司不再承担终身质保责任，后艾佛咨询中心与高振银就上述事项进行沟通，双方初步达成解约、艾佛咨询中心即刻恢复房屋、其余解约事项另行商议的解决方案。但对因解约导致的其他事项，双方未举证证明进行了协商。后艾佛咨询中心自行对房屋进行了恢复施工并经验收合格，并将房门钥匙、卡等留置在院落，短信通知，高振银则主张上述系列过程均未参与并后续提起本案诉讼要求继续履行合同，后经本院释明同意解约。对上述过程进行分析，可得知双方履行过程中对解约初步达成方案，但后续未对因解约导致的其他事项解决达成一致且对解约未形成最终明确意见。综合上述情形及后续艾佛咨询中心维修情况、本案诉讼情况，本院对解约日确定为2019年7月2日。就解约是否因一方违约所致，根据对以上过程的分析，双方解约系因艾佛咨询中心拆除承重墙而引起，现高振银主张系艾佛咨询中心擅自拆改损坏房屋主体结构，但根据双方合同约定“合同期满后，按照原样恢复与××院之间隔断墙”的内容及拆改后双方沟通内容，可知高振银对艾佛咨询中心拆除承重墙的设计方案事先知情且未提出异议，另根据房屋建设单位出具的说明中可得知高振银作为房屋业主在领取房屋使用说明书时，对承重墙不可拆除、装修前需报物业批准等内容及程序知情，但在其与艾佛咨询中心进行沟通时，并未明确告知此要求，故高振银主张拆除承重墙系艾佛咨询中心擅自所为构成违约进而导致解约，本院不予采信，进而本院对高振银要求艾佛咨询中心承担该项行为违约金的诉请不予支持，对高振银要求赔偿因丧失质保的经济损失20万元的诉请亦不予支持。就高振银所主张艾佛咨询中心赔偿免租期租金、房屋空置损失、中介费损失一节，一则双方解约非艾佛咨询中心违约所致，二则双方合同对此并未予以约定，三则相关损失尚未实际产生，本院对此均不予支持。就房屋主体结构恢复房屋质量是否已达相关标准一节，艾佛咨询中心后聘请设计公司、施工公司、监理公司进行恢复施工并经验收，并在庭审中应高振银的要求多次予以局部修复，虽高振银主张未参与其中不予认可，但后续庭审中高振银就此提出鉴定申请，后因其未缴纳鉴定费鉴定被退回，就房屋主体结构质量及是否存在仍需修复之处，高振银未提出反证，本院对艾佛咨询中心的主张予以采信，对此房屋已得到修复的事实予以确认，进而高振银要求艾佛咨询中心恢复房屋原状的诉求已得到履行。就高振银诉请支付租金及逾期付款违约金一节，艾佛咨询中心租金交至2019年1月19日，合同约定应于每年12月30日前支付下一年度租金，双方于2018年5月即商议解约事宜，后艾佛咨询中心即进行恢复施工，故至2018年12月30日艾佛咨询中心未交纳租金不构成违约，艾佛咨询中心主张2018年12月21日将房屋交还，但因房屋涉及恢复施工、验收等事宜，双方截至该日期尚未开展交接手续，就解约之前租金和解约后房屋占有使用费应交纳的截止日期，本院综合上述情况及庭审情况，根据诚实信用原则和禁止权利滥用原则，酌定为2019年12月19日，以上费用合计83510元，对高振银诉请逾期支付租金违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、高振银与北京艾佛时代国际咨询中心签订的《北京市房屋租赁协议》于二Ｏ一九年七月二日解除；二、北京艾佛时代国际咨询中心于本判决生效后七日内支付高振银租金、房屋占有使用费共计八万三千五百一十元；三、驳回高振银其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费七千二百六十一元，由高振银负担五千七百三十四元，已交纳；由北京艾佛时代国际咨询中心负担一千五百二十六元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费七十元，由北京艾佛时代国际咨询中心负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。审判长  胡喜辉审判员  赵 倞审判员  蔡 笑二〇二〇年九月二十九日书记员  施 延