北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初133号原告：北京天宇恒业物业管理有限公司，住所地北京市大兴区团桂路**院**楼****。法定代表人：王伟，总经理。委托诉讼代理人：邢倩，北京道冲律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐鹰扬，北京道冲律师事务所实习律师。被告：北京市大兴区旧宫镇南街四村村民委员会，地址，地址北京市大兴区旧宫镇南街四村div>法定代表人：马文胜，主任。委托诉讼代理人：张凤成，北京市三维律师事务所律师。委托诉讼代理人：于琪，北京市三维律师事务所实习律师。原告北京天宇恒业物业管理有限公司（以下简称：天宇物业公司）与被告北京市大兴区旧宫镇南街四村村民委员会（以下简称：四村村委会）供用热力合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天宇物业公司的委托诉讼代理人邢倩、齐鹰扬，被告四村村委会的委托诉讼代理人张凤成、于琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天宇物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年11月15日至2018年3月15日期间的供暖费617619元、按中国人民银行同类贷款利率标准计算的该款自2017年10月16日起至2019年8月19日止期间的违约金54092.43元及后续违约金（以617619元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2019年8月20日起计算至实际给付之日止）；2.判令被告支付原告2018年11月15日至2019年3月15日期间的供暖费617619元、按中国人民银行同类贷款利率标准计算的该款自2018年10月16日起至2019年8月19日止期间的违约金24755.52元及后续违约金（以617619元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2019年8月20日起计算至实际给付之日止；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月7日，北京市大兴区旧宫镇政府（以下简称：旧宫镇政府）与北京日月房地产开发有限公司（以下简称：日月开发公司）签订《备忘录》，约定日月开发公司将五福堂北路一号院3、4、6号楼于2013年11月8日交付旧宫镇政府，旧宫镇政府指定四村村委会为房产所有人及物业使用人，日月开发公司与天宇物业公司签订《前期物业委托管理服务合同》，选聘天宇物业公司为上述住宅所在的小区提供物业服务，双方确定实际交付住宅面积为20587.3平方米等。依据上述《备忘录》，2013年11月8日，天宇物业公司与四村村委会签订《北京市居民供热采暖合同》，约定天宇物业公司为四村村委会提供供暖服务，供暖面积为20587.3平方米，价格为每建筑平方米每采暖季30元，每采暖季供暖费为617619元。合同有效期自2013年11月8日至2014年11月7日，有效期届满，如双方未签订新的合同，合同自动延续。四村村委会应于每年的5月1日至10月15日期间缴纳本采暖季的采暖费，逾期未缴纳的，自本年10月16日起按照中国人民银行公布的贷款利率支付违约金。2013年11月8日，四村村委会支付了第一年度的供暖费，之后以面积有误差、供暖不达标等各种借口未按期支付。为此天宇物业公司先后两次将其诉至法院，诉讼请求得到了支持。四村村委会的面积误差等答辩意见均未被法院采纳。天宇物业公司认为双方签订的供暖合同系有效合同，双方均应依约履行。在人民法院已查明涉案房屋面积的情况下，四村村委会仍拒不支付供暖费，属于恶意违约，不仅严重损害天宇物业公司的合法权益，而且浪费了司法资源。故诉至法院，请求法院依法判令四村村委会支付供暖费及违约金。被告四村村委会辩称，不同意天宇物业公司的诉讼请求。1.天宇物业公司与四村村委会合同约定的供暖面积是20587.30平方米，但根据旧宫镇政府与日月开发公司签订的备忘录，3、4、6号楼施工单位仅移交楼体地上部分，相关地下设备用房未做移交，房屋的实际交付面积为18574.26平方米，对于地下未移交的设备用房面积所产生的供暖费不应由四村村委会承担。2.天宇物业公司主张违约金没有事实和法律依据，四村村委会一直同意按照实际交付面积18574.26平方米交纳供暖费，但是天宇物业公司拒收并仍要求按照合同约定的面积支付。四村村委会已就开发商房屋交付面积、产权证办理、逾期交付房屋以及交付质量标准不合格等争议提起了行政诉讼，且目前正在处理中。四村村委会确因房屋交付面积存在争议而不同意按约定面积支付供暖费，不存在拖欠的主观故意，故不同意支付违约金。本院经审理认定事实如下，2013年11月7日，旧宫镇政府与日月开发公司签订备忘录，约定日月开发公司将五福堂北路一号院3、4、6号楼于2013年11月8日交付旧宫镇政府，旧宫镇政府指定四村村委会为房产所有人及物业使用人，日月开发公司实际交付住宅面积为20587.3平方米等。3、4、6号楼的施工单位仅移交楼体的地上部分，相关设备用房均在地下未做移交。2013年11月8日，天宇物业公司与四村村委会签订了北京市居民供热采暖合同。约定由天宇物业公司为四村村委会所有的北京市大兴区旧宫镇五福堂北路一号院3、4、6号楼供暖，供暖面积依据房产证记载为20587.30平方米，交费标准为每建筑平方米每采暖季30元，采暖费为每采暖季度617619元，合同有效期自2013年11月8日至2014年11月7日，合同有效期届满，如双方未签订新的合同，合同自动延续。合同中还规定，每年的5月1日至10月15日，四村村委会应将本采暖季的采暖费足额的支付给天宇物业公司，逾期支付或者未足额支付的，自10月16日起将收取未支付部分的违约金，违约金的计算方式是按照中国人民银行公布的贷款利率为标准计算。交纳一个供暖季取暖费后，四村村委会以供暖面积与实际不符为由，均未如约按时交纳供暖费用。天宇物业公司多次提起诉讼维权。针对供暖面积争议问题，北京市第二中级人民法院作出的（2018）京02民终2836号、（2019）京02民终4422号民事判决均予以审查认定。根据法院前往北京市国土资源局大兴分局调取的北京市大兴区五福堂北路1号院3号楼、4号楼、6号楼的初始登记申请书及房屋登记表，3号楼房屋产权登记面积1410.83平方米，商业服务部分建筑面积（负一层建筑面积）94.38平方米；4号楼房屋产权登记面积9845.2平方米，商业服务部分建筑面积（负一层建筑面积）140.86平方米；6号楼房屋产权证登记面积为9789.43平方米，商业服务部分建筑面积（负一层建筑面积）222.92平方米；经核算，3、4、6号楼房屋产权登记面积（21045.46平方米）减去三栋楼的商业服务部分面积（458.16平方米），为双方约定的物业服务合同面积20587.3平方米，同时核算3、4、6号楼所有住户的建筑面积总和即为20587.3平方米。本院认为，天宇物业公司与四村村委会签订的北京市居民供暖采暖合同，系双方当事人真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行各自义务。上述合同中约定，天宇物业公司为四村村委会提供供暖服务，供暖面积为20587.3平方米，价格为每建筑平方米每采暖季度30元，采暖费为每采暖季度617619元。根据法院的调查结果，北京市大兴区五福堂北路1号院3号楼、4号楼、6号楼的初始登记申请书及房屋登记表显示的房屋登记信息与合同中约定的供暖服务建筑面积20587.30平方米一致，故对四村村委会提出的抗辩意见，本院不予采信。故四村村委会应当按照合同约定足额支付2017年11月15日至2018年3月15日、2018年11月15日至2019年3月15日两个采暖季的供暖费。另本院认为，四村村委会抗辩的建筑面积问题已经经过法院生效判决作出认定，四村村委会仍不予认可并引发诉讼，系对司法资源的浪费，亦对天宇物业公司合法权益造成了损害。故对于天宇物业公司主张的违约金本院予以支持，就具体金额根据相应标准予以核算，天宇物业公司超出合理部分的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百八十二条、第一百八十四条之规定，判决如下：一、被告北京市大兴区旧宫镇南街四村村民委员会于本判决生效后十日内支付原告北京天宇恒业物业管理有限公司2017年11月15日至2018年3月15日期间的供暖费617619元、按中国人民银行同类贷款利率标准计算的自2017年10月16日起至2019年8月19日止期间的违约金54092.43元及后续违约金（以617619元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2019年8月20日起计算至实际给付之日止）；二、被告北京市大兴区旧宫镇南街四村村民委员会于本判决生效后十日内支付原告北京天宇恒业物业管理有限公司2018年11月15日至2019年3月15日期间的供暖费617619元、按中国人民银行同类贷款利率标准计算的自2018年10月16日起至2019年8月19日止期间的违约金22670.85元及后续违约金（以617619元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2019年8月20日起计算至实际给付之日止）；三、驳回原告北京天宇恒业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8313元，由被告北京市大兴区旧宫镇南街四村村民委员会负担（于本判决生效后十日直接给付给原告北京天宇恒业物业管理有限公司）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  赵玉东二〇二〇年九月三十日书记员  刘 珂