广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终6276号上诉人（原审被告）：惠东县弘诚实业发展有限公司，住所地惠东县平山百丘田，统一社会信用代码914************887。法定代表人：董某1。委托诉讼代理人：魏展谦、刘俊凯，广东扬鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑某某，女，1991年3月28日出生，汉族，广东省惠州市惠阳区人，户籍地惠阳区淡水街道办事处淡水办事处桥背村委会嶂下郑屋队**之三，公民身份号码441************32X。。委托诉讼代理人：何广辉、古立其，广东定稳顺律师事务所律师及实习律师。上诉人惠东县弘诚实业发展有限公司与被上诉人郑某某商品房销售合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2019）粤1323民初7745号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人不服一审判决，向本院提起上诉：一、请求依法撤销惠东县人民法院（2019）粤1323民初7745号民事判决，并将不可抗力的免责期改判至6个月到9个月。二、本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由:一、虽然台风、暴雨等不可抗力出现的时间短，但其存在的连续性强，对上诉人的影响性大，耽误时间远远超过90日原审判决仅酌定扣减90日属于事实认定不清，正确的延误时长应在6个月到9个月之间。根据上诉人在一审中提交的证据《广东省惠东县气象局8月20日至9月20日期间影响我县的主要天气过程》显示:2018年8月27日到2018年9月1日，惠东县城遭受超强降雨水灾，此次降雨量突破了广东省历史极值，这是完全无法预料的；2018年9月16日到2018年9月17日，惠东县城又受到第22号台风“山竹”超强台风影响，台风最高级别为13级。而此时，项目楼盘正进行到最后的工程阶段，连续的暴雨和水灾造成施工现场及工人宿舍生活区重大损失，项目被迫停工。同时，因楼盘处于低洼地势，大水带着泥土一同冲入地下室，造成许多大型机器设备毁坏，重新订购和修复大量时间。二、根据惠州供电局于2018年12月17日发布的《会议纪要》，结合惠东供电局出具的《惠东供电局关于弘诚厚园28、29栋用电报装的情况说明》，上诉人已对增加相关配电工程问题进行了举证。为加强对开关站及配电房的防洪防涝风险管控工作，广东电网有限责任公司惠州供电局于2018年12月17日向上诉人出具的《会议纪要》，要求上诉人完成“地面临时应急变压器及发电机快速接入装置设计方案”（见证据《会议纪要》第一条第四项第3小点）。上诉人接到通知后积极响应，全力配合，为完成方案，上诉人从订购机器设备及完成调试进行有效运转又花费了数个月的时间，于是导致了工期进一步的延误。上述《会议纪要》结合惠东供电局出具的《惠东供电局关于弘诚厚园28、29栋用电报装的情况说明》，水灾不可抗力的导致上诉人延误交楼时长的应在6个月到9个月之间。综上所述，上诉人一方面要做好补救工作，另一方面还要进一步做足防范措施，因此，原审判决事实认定不清，所花的时间远不止于原审法院认定的90日，应在6个月到9个月为宜。故此，请求法院查明事实，依法作出公正的判决。被上诉人辩称，台风不属于合同约定的不可抗力，被答辩人的上诉理由不成立。《会议纪要》并无要求涉案房屋进行整改，逾期交房是被答辩人拖欠工期所致。原审原告向一审法院起诉请求：1、被告立即向原告支付逾期交房的违约金46610.872元（以购房总价款391688元为基数，从2019年1月1日起至2019年8月27日止，按日万分之五的标准计付）；2、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告惠东县弘诚实业发展有限公司为有限责任公司（法人独资），成立于2009年9月2日，经营范围：房地产开发、房地产经纪与代理服务、酒店管理、固定资产租赁、城市基本建设投资等。2017年4月20日，原告郑某某与被告签订一份编号为HT0042923的《商品房买卖合同》及十一个附件，约定原告购买被告位于惠东县**********************的房产一套，价值391688元。合同第九条约定该商品房在交付时应当符合下列两项条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条约定出卖人应当在2018年12月31日前将商品房交付买受人使用。该商品房达到合同第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付之日由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同附件十一的《补充协议》第二十二条约定：“对本合同第十一条的交付条件。由于交楼可能会受到一些不确定的因素影响，买受人同意当出卖人延迟交付商品房不超过90天的，不视为出卖人违约。超过90天，按照本合同第十二条的相关规定处罚”。合同第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】。（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.5%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金”。2017年5月11日，上述《商品房买卖合同》在惠东县房产管理局办理了房屋预售登记备案。合同签订后，原告付清购房款给被告。被告出具发票给原告确认收到全部购房款。根据广东省惠东县气象台出具的《8月20日至9月20日期间影响我县的主要天气过程》显示，2018年8月27日到9月1日，受季风低压环流影响，我县普降大暴雨，局部特大暴雨。此次降水过程具有持续时间长、降水强度强、累计雨量大、局地性明显等特点。根据监测，8月27日20时至9月1日20时的过程雨量：高潭1394.6毫米，平山1049.5毫米，都破我县有雨量记录以来的记录。其中30日5时至31日5时高潭录得24小时雨量1056.7毫米，突破广东省历史极值。9月16日到17日，受1822号台风“山竹”影响，我县普降大暴雨，局部特大暴雨。累计雨量超过300毫米的站点有1个，超过200毫米的站点10个，最大降雨量出现在新庵320.5毫米，并出现8—13级阵风，最大阵风出现在铁涌40.0米/秒（13级）。根据被告提交的《工程联系单》显示，作为弘诚厚园22-29座项目工程的承建商广东永和建设集团有限公司，于2018年9月28日向被告提出《关于台风、暴雨袭击造成损失，申请工期顺延事宜》，其内容如下“贵司开发的《惠东城南新区厚园A地块22-29座土建工程项目》由我司承建，因2018.8.28—2019.9.1强降雨水灾和2018.9.16—2018.9.18第22号台风“山竹”强大台风和强降雨影响，造成本项目施工现场及工人宿舍生活区受到重大损失。项目工地现场受大水冲泥土进入地下室，集水井已安装使用的消防水泵全部被烧坏，产生严重损失，被损坏已安装设备需重新订货安装，严重拖延工期（其中消防水泵及系统重新订货需3个月），依据贵司与我司签订的《总承包合同》第三条17.3条款约定，因不可抗力事件导致费用增加和工期顺延。由于烧坏消防水泵及系统配电等，修复用了3个月时间，现向贵司申请工期顺延3个月及补偿相关损失材料费用。恳请贵司审核确认，谢谢”。该《工程联系单》附有工地现场、工人生活区损失明细及相关损失的现场相片，现场相片显示涉案楼盘所在的相关路道、地下室、施工现场、工人宿舍受到台风和强降雨的严重影响，水浸情况较为严重，甚至需以皮艇作为交通工具，若干办工、宿舍板房严重坍塌，现场遗留大量淤泥，一片狼籍。佛山市顺德区骏业建设监理有限公司作为涉案工程的监理单位在该工程联系单中加盖印章，确认承建商广东永和建设集团有限公司上述所述的情况属实。广东电网惠州供电局于2018年12月17日发布《关于加强开关站及及配电房防洪防涝风险管控工作协调会纪要》，该纪要第一条第（四）项要求：对于已批得接入方案未接电的开关站及配电房，需督促建设单位（开发商）出资整改，验收通过后再接电。建设单位（开发商）就提供且不限于如下资料：1、建筑体建设工程规划许可证及施工许可证；2、站址标高、水文资料；3、地面临时应急变压器及发电机快速接入装置设计方案。被告提交一份由其作为建设单位（甲方）与深圳市万利华电力发展有限公司惠东分公司（承包单位、乙方）签订的《厚园22-29栋2台公变发电车快速接入装置配电工程合同书》（未载明签订时间），拟证实其因上述纪要第一条第（四）项第3点的要求，增加了该配电公变发电车快速接入装置配电工程，从订购机器设备到完成调试进行有效运转需6至9个月的时间。该合同书约定的施工工期为甲方向乙方提供进场时间之日起60天内（特殊情况除外）。为查明事实，一审法院依职权向广东电网惠州惠东供电局发函询问涉案28、29栋楼盘是否在上述纪要所要求的整改之列，以及其消防水泵及配电系统是否损坏，有无更换或申请报装。广东电网惠州惠东供电局于2019年6月27日就相关情况向一审法院回复如下：“经查档案，惠东县弘诚实业有限公司厚园22至29栋项目用电业务于2019年1月25日正式申请报装，包括1台物业专用变压器（容量为500kVA)和2台住宅专用变压器（1台容量为630kVA，另1台容量为800kVA)。我局按业务办理流程受理用电业务申请后，工作人员到现场勘查并确定供方案，用户依据供电方案自行委托有相应资质的设计单位完成工程设计及工程施工（时间由用户自行确定)。施工单位完成工程施工后由业主、监理单位及施工方进行自验收并整改存在问题，完成后向供电部门提供竣工资料及报验申请。其中，用户物业专用变压器于2019年2月28日竣工送电，住宅变压器于2019年3月20日竣工送电，均为现场检验合格当天送电。期间，我局未以28、29栋商品房配电房设计问题要惠东县弘诚实业有限公司整改，亦未收到该公司反映28、29栋商品房配电房因洪涝灾害受损及更换的报告（该28、29栋商品房配电房属用资产，由用户运行维护）”。另查明，厚园A地块22-29栋及地下室于2019年7月11日经勘察、设计、施工、监理、建设五单位验收合格，并于2019年8月19日取得惠东县住房和城乡规划建设局的竣工验收备案。被告为证明其在2019年5月11日已将房屋交付给原告使用，提供落款日期均为2019年5月11日、有原告郑某某签名捺印的《楼宇交接书》、《入伙确认单》、《弘诚厚园房屋交付验收证明表》予以佐证。其中，《楼宇交接书》中记载“弘诚厚园三期已竣工，并经惠东县建设有关部门验收合格，可以投入使用。……1、双方确认，自2019年8月28日起，该物业由甲方（被告）交付给了乙方（原告）。”经询问原告，原告确认上述材料中的签名捺印为原告本人，但辩称原告签名捺印时落款日期是空白的，日期是被告事后填写上去的。2019年5月11日，2019年8月21日，被告向原告发出《弘诚.厚园收楼通知书》，通知原告于2019年8月28日到弘诚厚园物业客户中心办理收楼手续，逾期未办理收楼手续的视为已入住，业主仍需依法按2019年8月28日开始支付物业费。庭审中，双方一致确认原告于2019年8月28日开始缴纳物业费。一审法院认为，原告郑某某与被告惠东县弘诚实业发展有限公司签订《商品房买卖合同》及其附件，购买被告位于惠东县**********************的房产一套，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，一审法院予以确认。原告在本案中已按照合同约定向被告付清了全部购房款及相关费用，而被告未按合同第十一条约定在2018年12月31日前将符合条件的商品房交付两原告使用，依法构成违约，理应按合同约定承担违约责任。按照合同第十二条的约定，被告应从2019年1月1日起按日向买受人计付全部房价款万分之五的逾期交房违约金。对于被告关于天气情况造成延期交房的抗辩意见，一审法院认为，根据广东省惠东县气象台记录的天气过程及被告提交的《工程联系单》可知，涉案商品房所在楼盘的施工现场因受2018年8月27日至9月1日期间的强降雨及2018年9月16日至9月17日期间的1822号“山竹”台风的影响，受损情况较为严重，给施工单位的施工带来工期延误，属不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”之规定，上述不可抗力情况发生在合同履行期间，依法应合理免除被告的违约责任。当然，涉案楼盘地势低洼也是施工现场受损严重的原由之一，被告本应对上述天气情况早作预案，防止扩大损失。结合本案实际及合同附件十一的《补充协议》第二十三条约定，一审法院酌情对被告的逾期交房时间予以扣减90日的合理延误期间。对于被告辩称其因广东电网惠州供电局的会议纪要而增加相关配电工程，故而造成延期交房的辩解意见，一审法院认为，根据广东电网惠州惠东供电局的复函，涉案楼盘并非该会议纪要的整改范围，且被告亦未举证证明28栋商品房的配电房因洪涝灾害受损及更换的事实，依法应承担举证不能的法律后果。据此，被告的该项抗辩无事实和法律依据，一审法院不予采信。关于原告实际收楼的日期如何认定及逾期交房违约金的问题。《楼宇交接书》、《入伙确认单》、《弘诚厚园房屋交付验收证明表》的落款日期虽然均为2019年5月11日，但如被告确实在该日期交付房屋给原告并由原告签署了上述文件，不可能事隔3个月后再次发出收楼通知书给原告，要求原告于2019年8月28日收楼。被告这种行为与常理不符，且前后矛盾，存在日期倒签的可能性。结合原告2018年8月28日开始缴纳物业费的事实，一审法院认定原告收楼时间为2019年8月28日。原告诉请逾期交房违约金计算至交房前一日即2019年8月27日，理由充分，一审法院予以支持。经一审法院核算，本案逾期交房的违约金时间从2019年1月1日起计至2019年8月27日止共计为239日，扣减上述因天气情况而发生的不可抗力免责期90日，被告在本案中应向原告支付的违约金为29180.76元【391688×0.05%×（239—90），四舍五入】。综上所述，原告的诉请和被告的辩解，有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，第一百一十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告惠东县弘诚实业发展有限公司于本判决生效之日起7日内一次性向原告郑某某支付逾期交房的违约金29180.76元。二、驳回原告郑某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费966元，由原告郑某某负担436元，被告惠东县弘诚实业发展有限公司负担530元。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：上诉人弘诚公司的诉请能否得到支持。本院对此分析如下：本系列案中，弘诚公司主张台风、暴雨等均属不可抗力因素，应予扣减6个月至9个月工期延误天数。对此，本院认为，惠东地区每年基本都会经历一定数量的暴雨、台风天气，弘诚公司作为具有专业资质的房地产开发企业，对经营过程中的风险需有必要防控措施，对项目所在地的正常气候环境应具有相应的预见能力，理应预见惠东地区天气状况对涉案工程的影响，在签订合同或补充协议时完全有条件预留充分的时间。在本系列案中，弘诚公司提交的证据不足以证明所遭遇的暴雨台风恶劣天气对建设工程的影响已经超过了可预见的范围。故弘诚公司的该主张，本院不予支持。弘诚公司认为涉案《惠东供电局关于弘诚厚园28、29栋用电报装的情况说明》足以证明水灾等不可抗力因素导致延误交楼。对此，本院认为，根据涉案《情况说明》显示，惠东供电局并未就涉案商品房配电房设计问题要求弘诚公司整改，弘诚公司未能证实涉案商品房的配电房因洪涝灾害受损及要求更换的事实，故一审法院不予支持其该项主张并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费966元，由上诉人惠东县弘诚实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 娟审判员 胡 江审判员 于海砚二〇二〇年九月三十日书记员 叶秀婷