北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初22003号原告：徐天云，女，1949年12月27日出生，汉族，和平商业大厦退休职工，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：张海霞，北京市浩东律师事务所律师。被告：徐天明，男，1955年9月3日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：鲍秋凤（徐天明之妻），同被告鲍秋凤。被告：鲍秋凤，1955年11月1日出生，汉族，北京信息职业技术学院退休教师，住北京市朝阳区。原告徐天云诉被告徐天明、鲍秋凤合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐天云及其委托诉讼代理人张海霞，被告徐天明、鲍秋凤（兼徐天明委托诉讼代理人鲍秋凤）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐天云向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令二被告将位于北京市西城区X号楼X门XXX号房屋50%产权过户至原告名下。（房屋暂估100万元，实际价值以法院的评估报告结果为准。）2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告徐天明为姐弟关系。位于北京市西城区**房屋2间（以下简称XX房屋）原承租人为原被告之父徐X1，1959年5月5日父亲去世后变更为母亲赵X承租，2001年房屋拆迁，原告和大哥徐X2才知道，因母亲没有工作，而被告单位可以发放住房补贴的原因，房屋已经改为被告承租。2001年10月29日，XX号承租房屋被拆迁。因被告当时是承租人，所以由被告与北京市西城区城市建设开发公司签订《北京市西城区危旧房改造拆迁就地安置协议》，可以安置两居室一套。同时因被告是承租人原因，2005年12月1日由被告与北京西都地产发展有限公司签订《拆迁安置回迁购房合同书》，约定房屋总价款103249.43元，公共维修基金1967.78元。按照当时拆迁政策，如果选择货币补偿可以获得拆迁补偿款19万元；如果选择房屋安置，19万元不再发放，还需另外补交十余万元获得两居室。因当时原被告母亲尚在世，母亲与三子女协商后一致认为，因房屋是属于父母财产，因拆迁取得的财产权益家庭成员每人都应获得相应补偿，当时大家协商一致的方案为：母亲年老不再需要购买安置房屋，大哥徐X2在外地工作不需要北京住房，本案原被告均需要房屋，所以安置的两居室由原被告共同出资购买，同时二人应当按照19万补偿款标准补偿母亲和大哥。大家一致意见为，母亲应获得补偿款7万，子女三人每人各4万，那么原被告二人应分别给母亲3.5万元、给大哥2万元。事后原告依家庭约定将给大哥徐X2的2万元和给母亲的3.5万元一并交给了母亲。被告何时将钱交给母亲原告不清楚。原被告按照《拆迁安置回迁购房合同书》约定的购房款103249.43元，公共维修基金1967.78元，共105117.22元二人各出一半支付完成房款。安置房位于北京市西城区X号楼X门XXX号，该房于2003年交付使用。之后，原被告共同出资对房屋进行了装修并出租一年，所获租金也是原被告各自50%。房屋出租一年后也就是2005年，原告之子刘X结婚，原告与被告商量，房屋让刘X夫妻居住，按市场价一半给被告支付房租，被告同意。之后原告之子刘X一直实际居住涉诉房屋至今，同时按照市场50%支付房租给被告。原被告之母赵X2014年6月去世之后，原被告曾请来大哥、长辈和律师进行调解均不能一致。2017年7月21日，被告将原告诉至法院要求腾退房屋。自此，原被告之间开始了漫漫诉讼之路。原告认为双方就涉案房屋存在借名购房法律关系。徐天明辩称，一、原告在双方多次诉讼中对产权提出异议，却始终不肯积极履行举证责任，致使法院多次审理却无法形成判决。此次诉讼，是原被告双方第8个诉讼。原告作为异议方无视两级法院要求确权的判决，两次请求确权，审结之后又两次撤诉，其行为不仅浪费了司法资源，也不断拉长使用涉案房屋的时间，严重侵犯了被告的合法权益。之后一年多的时间里被告多次主动联系原告，原告均以各种理由拒绝见面协商。原告既不腾房又不见面，被告只能再次起诉对方腾房。2020年4月1日北京市西城区人民法院依法做出了一审判决：对被告所有权人身份予以确认、要求原告腾退涉案房屋理由正当，予以支持。二、原告以“合同纠纷”为由起诉，合同一词从何而来？合同在哪里？被告并不知晓。三、徐天明作为承租房的承租人符合合同约定和法律规定，他人无权干涉。起诉书中原告称“2001年房屋拆迁，原告和大哥徐X2才知道，因母亲没有工作，而被告单位可以发放住房补贴的原因，房屋已经改为被告承租”。首先，该房是承租房，变更承租人是有条件的，被告徐天明作为承租人顺理成章。其次，徐X2六十年代去外地工作户口迁出北京，在外地成家。原告徐天云七十年代结婚户口迁出并不在此地居住，被告徐天明在该涉案房屋有正式户口并与母亲长年在此共同生活，是唯一在老人身边生活的孩子，被告经母亲本人同意、房产主同意、房屋管理部门同意、本人单位同意，承租人由赵X改为徐天明，实则顺理成章。被告承担的是交付房租、修缮维护房屋、以及母子俩生活费用的责任，此房屋是母子二人相依为命的生活场所。1986年被告徐天明与鲍秋凤在此结婚生子共同生活居住，为涉案房屋缴纳房租直至2001年11月房屋拆迁。拆迁时被告徐天明一家符合拆迁安置条例所规定，是实际被安置人。四、原告起诉书中提及的“约定房屋总价款103249.43元”“如果选择房屋安置，19万元不再发放，还需另外补交十余万元获得两居室”，是为不实之词。19万元与被告回迁购房没有任何关系。1.《致XX二期危改居民的一封信》第九条明确规定：“当地经济适用房价5200每平方米”，当时涉案房屋的市值为：5200.00（单价）*63.07（房屋面积）*1.03（地段系数）=337802.92元，而不是所谓“房屋总价款103249.43元”。2.《致XX二期危改居民的一封信》第九条规定：就地回迁居民按以下规定购买安置房……。《致XX二期危改居民的一封信》第十三条规定：对自愿申请放弃回迁安置的居民户按应安置的回迁方案，一居室14万元，二居室18万元，三居室22万元给予补偿。被告徐天明选择就地回迁购房，仅执行第九条，按规定享受优惠价格购买涉案房屋，并不涉及第十三条18万补偿款。事实真相并非如原告声称的“19万元不再发放”，而是根本不存在。《致XX二期危改居民的一封信》第十一条（二）规定：在公告期限内搬家并拆除房屋的，给予一次性奖励，每承租户奖励10000元。故此1万元的搬迁奖励仅属于承租人徐天明所有。证据3《致XX二期危改居民的一封信》即拆迁公告。五、答辩人徐天明与鲍秋凤对涉案房屋享有全部所有权份额，原告徐天云对涉案房屋不享有任何权利。起诉书中称：①“母亲与三子女协商后一致认为，因房屋是属于父母财产，因拆迁取得的财产权益家庭成员每人都应获得相应补偿”、②“事后原告依家庭约定将给大哥徐X2的2万元和给母亲的3.5万元一并交给了母亲，被告何时将钱交给母亲原告不清楚”、③“原被告按照《拆迁安置回迁购房合同书》约定的购房款103249.43元，公共维修基金1967.78元，共105117.22元二人各出一半支付完成房款”，原告所述，与事实严重不符，被告不予认可。1.原告无权享有回迁安置房的任何权益：承租房不是遗产，被告从来不认为房屋是属于父母的财产，因拆迁取得财产权益的家庭成员只能是《拆迁就地安置协议》中所安置的被告徐天明及家人，不包括其他人。所谓“家庭成员每人都应获得相应补偿”只是原告的一厢情愿。根据拆迁政策文件规定，符合政策的购房主体是被告徐天明。原告既不是承租人也不是被安置人口，且被告与原告不具有共同购房的意思表示，原告主张涉案房屋产权毫无根据。2.原告支出钱款不属实：如上所述，18万为子虚乌有，而所谓“家庭约定”中的分配和支出原本就是一句空谈，原告所列举的支付并不符合事实。没有证据证明原告曾向赵X支付过3.5万元，被告从未见过赵X手中有这笔钱：同时原告声称不清楚被告是否给了母亲钱，根本不符合常理。3.关于具体出资时间及数额，原告前前后后给出过好几个说法。自相矛盾、张冠李戴，无法自圆其说，其真实性不攻自破。原告称按照《拆迁安置回迁购房合同书》支付房款，而该合同书签署时间为：2005年12月1日。原告又多次出示2003年9月27日银行取款119000元的票据作为证据提交法庭（见判决书证据），证明其支付52608.01购房款、20000给徐X2、35000给老人。而被告徐天明交付涉案房屋购房款的完成时间是2001年11月5日前。鉴于之前徐天明向徐天云有借款，2007年末原告徐天云提出由被告徐天明给徐天云35万元，则徐天云退出此涉案房屋。之后为落实此约定，徐天明两次给徐天云35万，徐天云不要，称什么时候她买房用钱什么时候给她，就35万不变了。被告多次在多个场合明确表示：站在亲情的角度，基于被告对用房的刚性需求，被告在历次调解过程中做过的让步，是以收回房子为目的，是对亲情的珍惜，也是对解决问题的积极态度，并不代表对产权的让步。站在法律的角度，被告从始至终非常清楚，让步不代表在法律上认可应该给原告这么多钱；涉案房屋属于自己的合法财产不容置疑、不可分割。综上所述，被告与原告之间既无约定涉案房屋份额之名，又无原告出资房产市值50%之实。回迁之后的十几年至今，涉案房屋物业费是由被告徐天明作为产权人在缴纳。六、原告之子刘X结婚，居住涉案房屋，其所付房屋使用费从来不是市场价格的一半，从2016年至今更是分文未付。原告声称，“按照市场价50%支付房租给被告”。原告之子之所以能在该房居住纯粹出于亲情，因亲属关系又是因为是暂住，原被告之间从来没有商量过房屋使用费问题，只是原告象征性支付房屋使用费，原告给多少被告拿多少。如：2005年833元/月、2013年1667元/月；2014至2015年2000元/月，对比链家房产中介公司同比租房成交记录，显而易见，涉案房屋实际使用价值与原告已支付的钱款数额之间存在巨大差距。从2005年至2020年6月30日，原告所欠被告的房屋使用费已高达751915.20元，给被告在经济上造成重大损失，被告将依法持续追讨原告所欠的房屋使用费，直至原告停止侵权。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请贵院依法驳回。被告鲍秋凤辩称，涉案房屋是夫妻共同财产，从来没有对房屋进行过分割，也不存在借名购房事宜，其他答辩意见同被告徐天明的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下，徐天明与鲍秋凤系夫妻关系，于1986年10月17日登记结婚。徐天云与徐天明系姐弟关系。。位于北京市西城区**房屋2间的承租人原为徐天明与徐天云之父最终变更为徐天明。2001年10月29日，徐天明（乙方，被拆迁人）与案外人北京市西城区城市建设开发公司（甲方，拆迁人）签订《北京市西城区危旧房改造拆迁就地安置协议》，约定由甲方拆除乙方承租的位于北京市西城区XX号房屋2间，甲方就地安置乙方2居室1套，地址为XX小区（设计号）**楼**房屋，乙方共计应付购房款101931.03元。后徐天明依据上述《北京市西城区危旧房改造拆迁就地安置协议》购买北京市西城区X号楼X门XXX号房屋（以下简称涉案房屋），并于2006年3月17日取得涉案房屋所有权人登记。关于涉案房屋购房款的来源及房屋使用情况，双方陈述不一致。经查，2017年，徐天明、鲍秋凤曾以徐天明系房屋所有权人为由将徐天云诉至法院，要求徐天云腾退涉案房屋。2017年10月26日，法院作出（2017）京0102民初21730号民事判决书（以下简称21730号判决），判决驳回了二原告的诉讼请求。徐天明、鲍秋凤上诉后，北京市第二中级人民法院于2018年3月21日作出（2017）京02民终12765号民事裁定书（以下简称12765号裁定书），裁定：一、撤销北京市西城区人民法院（2017）京0102民初21730号民事判决；二、驳回徐天明、鲍秋凤的起诉。其中，21730号判决查明事实如下：“二原告（徐天明、鲍秋凤）认为购房款总额为101931.03元，减去甲方支付给乙方的一次性奖励费10000元，乙方共计应支付甲方91931.03元，原、被告各支付一半；被告（徐天明）认为购房款总额为103219.43元（根据购房发票），原、被告各支付一半。……涉案房屋交付后，曾对外出租，自2005年起，由被告徐天云之子刘X实际居住使用，刘X向原告徐天明每年缴纳房屋租金12000元。”12765号裁定书认定如下事实：“本院审理中，双方当事人均认可位于北京市西城区XX号房屋2间的承租人原为徐天明与徐天云之父，后变更为二人之母，再后来变更为徐天明。双方也均谈及曾于2007年左右商量过涉案房屋处置一事，由徐天明给付徐天云35万元，因徐天云之子刘X在此居住，未能履行上述方案……二审诉讼期间，徐天云以徐天明为被告对涉案房屋另行提起确权之诉。”本院认为中有如下记载：“本案中，双方对于购房出资的性质各执一词，但确实存在购买涉案房屋时双方共同出资的事实，也存在双方曾协商解决涉案房屋如何处置的方案，即徐天明、鲍秋凤曾同意给付徐天云35万元的情节，纵观本案，无法排除徐天云对涉案房屋享有权益，无法认定徐天云系无权占有使用涉案房屋，即徐天明、鲍秋凤主张权利的基础，不具备完全的排他性，其要求排除妨害的请求权，应待明确涉案房屋权属后，再行解决。一审法院实体判决驳回徐天明、鲍秋凤的诉讼请求不妥，应予裁定驳回。”关于购房及出资原因，经查，在上述案件审理期间，徐天云曾就涉案房屋向法院提起确权诉讼，要求确认徐天云就涉案房屋享有50%所有权[案号为：（2017）京0102民初32701号，以下简称32701号确权案件]。徐天云在该案主张以下事实：“原告与被告系亲姐弟。2001年位于北京市西城区XX号由被告承租的私租房拆迁。被拆迁房屋原由父亲徐X1承租，1959年5月5日父亲去世后改由母亲赵X承租，2001年拆迁时，原告和大哥徐X2才知道房子改由被告承租。因为被告单位可以补助房租补贴。2001年10月29日，被告与北京市西城区城市建设开发公司签订北京市西城区危旧房屋改造拆迁就地安置协议，可以安置两居室一套。2005年12月1日，被告与北京西都房地西都地产开发地产发展有限公司签订拆迁安置回迁购房合同书，载明房屋总价款103249.43元，公共维修基金1967.79元。2001年拆迁时，北京市西城区危旧房改造拆迁就地安置协议中，虽未写明拆迁补偿款的具体数，但当时拆迁办明确拆迁款补偿数为19万。购买两均是安置房，在扣除19万元之后仍需补交10余万元。当时母亲赵X主持就拆迁款分配问题与三子女协商最后确定大哥徐X2在外地工作，所以只要钱不要房，安置的两居室由原告和被告出资购买；拆迁款母亲赵X得7万，子女三人每人各4万。由于拆迁款直接扣除购房款，并未实际发放，因此原告将给大哥徐X2的2万元，和给母亲的3.5万元一起给了母亲。被告何时将钱给的母亲原告不清楚。母亲后来把大哥徐X2叫来北京，给了他4万元，补购房款时补交了购房款103249.43元，公共维修基金1967.79元，共105217.22元，此部分费用由原告和被告各出了一半，安置房是2003年交付使用，之后原告和被告共同出资，对房屋进行了装修，后出租一年，所获得的租金也是两人一半。房屋出租一年之后原告之子刘X结婚，原告与被告商量，房子不出租了，让刘X夫妻居住，给被告房租。至此之后，刘X一直在此房屋内居住，并每年按照市场租金的一半给被告租金。直到2015年，原告觉得岁数越来越大，所以被告商量将房子事宜妥善处理，为避免下一辈产生纠纷。结果，被告称原告已经将份额卖与被告，不同意确权。之后，原告和被告曾请来大哥，长辈和律师进行调解，均未果。2017年7月21日，被告夫妻二人将原告诉至法院，要求原告腾退房屋。无奈之下只得诉请诉至法院请求法院查明事实，依法裁判”。徐天明、鲍秋凤在该案陈述以下事实：“拆迁协议真实，拆迁时安置了四个人，被告之母、被告、被告之妻鲍秋凤和女儿。承租人是被告。拆迁时我们选择了回迁，有个优惠房改成本价和房改成本价。安置时人均15平米，我们4个人被安置有60平米。超出人均15米的60平米以上，适用的是经济适用房价5200元每平米。原告在起诉这个过程中，陈述的这个19万拆迁款的事情是不存在的。我们当时总共出了793429元，因为当时钱不够，借了原告的钱。当时房子的市价2327964元，是5200乘以63.07得到的。我们实际付款93429，其他的钱是拆迁补偿款折算支付的。实付的93429元我们不够，借了原告的46000元，目前没有还给原告。2007年底准备还原告的46000元，原告提出要35万，当时我们同意了，给了两次但原告没要。原告说房屋总价款103249.43元，公共维修基金1967.78元，两者相加是105217.21元，减掉1万的奖励基金就是我们实付的95217元。我们总共向原告借了大约47000元具体多少钱记不清了。借的时候没写借条。装修是原被告共同装修的，当时母亲还在，因此共同装修的。房子出租过，租了一年，租金原被告分的，差不多一人一半，具体多少记不清了，给原告房租是因为向原告借钱了。现在涉案房屋原告儿子刘X住着、2005年住进去的，2005到2015年一直给我们租金，2005年给了1万，2015年给了我们24000元租金，2016、2017年没给。我们从来没认为原告有过份额。……购房时是我交的房款，具体交的现金还是转账具体记不清了，购房发票原告愿意拿就在她手里了。母亲就拆迁款主持一事，我母亲确实说过。我们没给母亲钱，原告是否给母亲钱我们不知道。大哥装修保定的房子时借我们两万元……”。后该案以徐天云撤诉报结。本案中，原告所述购房及出资原因与32701号确权案件一致，并申请徐X2（徐天云、徐天明之哥）出庭作证。徐X2证言内容如下：“本案涉诉的房屋是西城区XX号承租的两间平房拆迁而来，最早是我们的父亲徐X1承租的，我父亲于1959年去世以后，改为我母亲赵X承租，由于家母无工作，未获得房屋补贴，改由徐天明承租至拆迁，至于什么时间改为由徐天明承租的，因为母亲没说，我们也不清楚，拆迁的时候承租房屋获得拆迁款，其中7万属于我母亲，剩余的子女是每人4万，我也如期拿到了家母给的4万元补偿款，各方也没有异议，在这之中不存在任何借款的情形，由于当时的拆迁政策可以拿补偿款也是可以原地安置房屋，原被告商定后决定各出资50%，购买涉案房屋的产权，在出资的过程中并无任何借款情况，取得涉案房屋产权后曾短时间出租，当时原被告各得50%租金，2005年之后原告之子刘X居住，并且给付给徐天明市场价50%的租金居住，一直实际居住到2015年12月，涉案房屋是二人共同购买的，在此前二人对于共同购买房屋的事都没有异议，但是因为我母亲2014年去世，之后徐天明就针对房屋提出房屋产权归属问题。”二被告对于证人证言的真实性不予认可，不认可证明目的。关于购房材料，原告主张相关购房票据均由原告掌握，并提交涉案房屋《拆迁安置回迁购房合同书》、购房款发票以及《房屋租赁合同》用于证明。二被告认可证据的真实性，不认可证明目的，主张此前双方关系较好，购房票据由原告掌握属正常行为，不能证明产权归属。庭审中，双方确认房屋产权证此前由原告掌握管理，2008年时，被告因办事需要将产权证取走。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方就涉案房屋是否存在共同购房合同关系是本案焦点问题。第一，从购房款来源来看，双方虽然对于购房款支付数额存有异议，但是根据前案相关笔录记载内容可知，双方均认可各承担了一半购房款。另外，被告虽然不认可证人徐X2的证言，但未提交相反证据予以证明。考虑到徐X2与双方当事人之间的亲属关系，徐X2的证言具有一定的证明力。徐X2的证言亦可佐证双方就涉案房屋各承担一半购房款。第二，从购房原因来看，根据已生效判决书查明事实以及徐X2证言可知，因涉案房屋系拆迁XX房屋取得，而XX房屋承租权来源于双方父母，原、被告曾在母亲的见证下商议过购买涉案房屋事宜，不仅体现出双方对于老人的尊重，亦表明双方在彼时已形成共同购房的意愿。第三，从房屋使用情况看，原告及其亲属长期使用涉案房屋是不争的事实，且根据二被告此前陈述可知，双方曾对外出租房屋，房租各收取一半。另外，二被告曾就房屋处置问题提出对原告进行35万元补偿。显然，上述行为有别于房屋单独所有情况下的权能表现。最后，从房屋票证持有情况来看，根据原告提交的证据以及双方陈述可知，原告持有房产证原件以及购房相关票据亦是不争的事实，在被告未能提交证据证明原告系非法获得上述票证的情况下，能够推定原告实际参与了购房过程，且系房屋产权人之一。综上，双方就涉案房屋存在共同购房的意愿，且双方出资各占一半，原告实际参与购房过程、持有相关房屋票证并实际使用房屋，曾在房屋对外出租过程中收取二分之一租金，故双方就涉案房屋形成事实上的共同购房合同关系，被告徐天明仅为涉案房屋名义上的产权人，原告要求二被告将房屋50%产权过户至其名下，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：自本判决生效之日起七日内，徐天明、鲍秋凤协助将位于北京市西城区X号楼X门XXX号房屋50%产权过户至徐天云名下。案件受理费13800元，由徐天明、鲍秋凤负担（自本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  高 磊二〇二〇年九月二十五日法官助理  姚 岚书 记 员  温晓娟书 记 员  张晓奕