广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初3031号原告（反诉被告）：周发庆，男，1976年11月4日出生，汉族,住广西贺州市八步区。委托诉讼代理人：张才丰，广东政衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄文文，女，1985年11月1日出生，汉族，住江西省南昌市安义县。原告（反诉被告）周发庆与被告（反诉原告）黄文文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周发庆及其委托诉讼代理人张才丰、被告（反诉原告）黄文文均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）周发庆经庭审、庭询后，明确向本院提出以下诉讼请求：一、请求法院解除周发庆与黄文文在2020年01月08日签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议，判令黄文文将位于广州市从化区景泉大道泉溪路8号之6商铺交回周发庆。二、请求法院判令黄文文支付自2020年3月16日起至黄文文实际将商铺交还给之日止的租金，暂计至起诉之日止为16440元。三、请求法院判令黄文文支付逾期交付租金的违约金，以实际未交租金为基数，每逾期1日按0.1%计算，计算至实际付清租金之日之日止，暂计至起诉之日止为3740.1元。四、请求法院判令黄文文交付的9084元保证金归周发庆所有，不用退回给周发庆。五、本案诉讼费用由周发庆负担。周发庆庭审中，明确其要求交回房屋指的是双方验收房屋若无损坏办理交接手续，黄文文将房屋钥匙还给原告。事实和理由：2019年8月26日周发庆向广州德和投资发展有限公司（以下简称德和公司）购得位于广州市从化区景泉大道泉溪路8号之6商铺。周发庆在购买此商铺之前，德和公司已将该商铺出租给了黄文文实际使用。周发庆购买了该商铺后，德和公司便将之前与黄文文的租赁关系及相关合同一并转换为周发庆，变成了周发庆与黄文文的租赁关系，按原合同的约定继续履行。该商铺德和公司与黄文文签订合同地址为从化区景泉大道泉溪路街8号之6号或从化区景泉大道泉溪路街8号6房号；周发庆与黄文文合同地址为从化区景泉大道溪路街8号六101房号；不动产权证地址为从化区景泉大道泉溪路8号之6商铺，上述地址均为同一个商铺。周发庆与黄文文签订《广州市房屋租赁合同》及补充协议约定：周发庆将从化区景泉大道泉溪路8号六101房号的房地产出租给黄文文作商业用途使用，面积71.79平方米，租期为2019年8月28日至2022年7月15日共约3年，租金按半年交付一次，在每半年的第10日前交付。其中，2019年8月28日至2020年1月15日每月租金3116元；2020年1月16日至2020年7月15日每月租金4110元；2020年7月16日至2021年7月15日每月租金4542元，2021年7月16日至2022年7月15日每月租金4759元。黄文文向周发庆交纳9084元保证金。黄文文逾期缴纳租金按日计付0.1%违约金给周发庆。黄文文逾期10天未向周发庆或该房屋的物业管理公司交纳当月租赁全部费用的，周发庆有权解除合同及本补充协议，不退回保证金，房屋内的设备设施无偿归周发庆所有，若造成周发庆损失的，黄文文还需承担赔偿责任，并把房屋交还给周发庆等。黄文文在2020年1月18日以微信形式向周发庆交付了4110元租金，同年4月11日通过网上银行向周发庆交付了4110元租金，经过周发庆多次催讨，黄文文均以生意淡为由拒不依约向周发庆交付租金，黄文文的行为违反了《广州市房屋租赁合同》第三条约定，已构成单方违约。故，周发庆诉讼来院。被告（反诉原告）黄文文向本院提出反诉，反诉诉讼请求如下：1、要求周发庆退还保证金9084元。反诉事实理由及答辩意见如下：一、因为疫情，1月至5月没有接到生意，无法经营，与周发庆多次协商减租，原告周发庆不同意，且停水停电导致无法正常营业。二、我四月份就以微信语音聊天形式告知周发庆想要搬离房屋，并5月17日左右开始搬离，搬离时物管通知了周发庆，周发庆通知物管阻止我搬离，双方就一直协商房屋租金问题。彻底搬离涉案房屋时间是6月21日，我在6月23日通过微信方式已经告知周发庆我已经搬走。同意周发庆第一项诉讼请求，不同意第二项诉讼请求，我仅拖欠周发庆2020年3月至5月两个月的租金。三、不同意支付违约金，要求用9084元保证金抵扣租金，若原告不同意抵扣，则要求退还9084元保证金。经审理查明：2019年7月16日，黄文文与德和公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定将从化区温泉大道泉溪路8号6房租赁给黄文文使用。双方在合同中对于租金、租期及违约责任等进行了约定。同日，双方签订《补充协议》，约定如黄文文逾期10天未向德和公司或该房屋的物业管理公司交纳当月租赁全部费用的，德和公司有权解除租赁合同及补充协议，黄文文向德和公司所缴纳的租赁保证金不予退还。2019年12月16日，周发庆经购买取得坐落于广州市从化区景泉大道泉溪路8号之6商铺所有权，并办理过户登记手续。2020年1月8日，周发庆作为甲方，黄文文作为乙方，双方签订《广州市房屋租赁合同》，约定周发庆将坐落于从化区景泉大道泉溪路8号六101房出租给黄文文使用，建筑面积为71.79平方米。双方协商租金情况如下：2019年8月28日至2020年1月15日，月租金3116元；2020年1月16日至2020年7月15日月租金4110元；2020年7月16日至2021年7月15日，月租金4542元；2021年7月16日至2022年7月15日，月租金4759元。租金按每半年结算，由黄文文在每半年的第10日前交付租金给原告。黄文文向周发庆交纳9084元保证金，周发庆应在租赁期满后解除合同支付将保证金退回给黄文文。周发庆发现黄文文擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，后者黄文文拖欠租金6个月以上的，周发庆可以解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。黄文文应依时缴纳租金，逾期交付租金的，每逾期一起，黄文文须按当月租金的0.1%向周发庆支付违约金。周发庆、黄文文对黄文文提交的微信聊天记录的主体确定为其二人，对物业工作人员谭凤莲提交的微信聊天记录的主体确定为周发庆与物业公司工作人员谭凤莲，物业公司与黄文文老公刘水金确认物业公司提交的5月30日微信聊天记录主体是物业公司工作人员与被告老公刘水金。根据周发庆、黄文文之间的微信聊天记录查明：2020年3月12日，周发庆向黄文文催交2月份、3月份租金，黄文文称因疫情原因，希望减租，周发庆未同意。后，黄文文于2020年3月15日与周发庆协商退租事宜，内容为：那房租我确实现在是交不出来的，我看一下月底把它搬出来，好不好？我退掉吧，因为房租实在是承受不起。周发庆回复：你不能月底搬，你今天就要搬。2020年4月10日，黄文文向周发庆提议：先交2月到3月，月底交3月到4月，再就是5月底交4月到5月，意思是缓一个月交，以后情况好了，我会补交全的。周发庆回复称：好吧。考虑你说的实际困难，暂时同意你按以下方式交租金：1、4月10日前交2月15号到3月15号的租金；2、4月30号前交3月15号到4月15号的租金；3、5月30号前交4月15号到5月15号前的租金。4、5月30号后按合同规定的时间准时交纳租金。请严格执行。黄文文回复称：给我账号，晚一点转给你。并在2020年4月11日交纳了2月15号到3月15号的租金。之后，未依据双方约定交纳租金。2020年5月21日，周发庆向黄文文发微信：你如果想继续租，请发一下详细的方案，我先看一下是否可行。如果不想租，请先结清所有欠费。5月21日，黄文文回复称：房租2000元一个月，我们按季度交，管理费我们交。5月22日，周发庆回复称不接受黄文文方案，并提出自己的方案，但黄文文没有回复。6月3日，周发庆向黄文文提出续租优惠方案、退租优惠方案供被告选择，并告知黄文文如果你不接受以上2个方案，请在完成退租手续前，按合同约定交清所有欠费及违约金。如果你擅自搬离，我不予承认。后，黄文文回复是否是2000元一个月的方案，周发庆予以否认。双方没有再进行协商，之后原告在微信中催被告交纳2020年3月15至2020年6月23日租金，周发庆在6月23日回复称：房子早就搬完了，上个月就说搬了，电你也早停了，总这样发有意思吗。根据周发庆与物业工作人员谭凤莲的微信聊天记录查明：2020年5月13日9时，周发庆问谭凤莲：请问105商铺的水电停了吗？谭凤莲回复：安排了。同日20时13分，周发庆问：请问今天水电确实都停了吗？谭凤莲回复：是的。他那里现在都不开门的。2020年5月17日，周发庆发微信：门岗一定要帮控制好，不能让租客搬东西出去！如果方便的话，帮看一下这2天租客是否已搬走。2020年5月30日，周发庆发微信：现在这一车废品，面包车装的，可以让他走。后面如果再拉货出去，需要等我书面确认，才能让他拉，谢谢！谭凤莲回复：好的。根据谭凤莲与周发庆老公刘水金微信聊天记录查明：2020年5月14日，谭凤莲给刘水金发微信：你看看跟那个业主怎么处理吧，没有业主的同意，我们这边不能帮你写放行条拉东西出去的。2020年5月30日，谭凤莲将被告拉东西出去的车辆照片发送给被告老公。刘水金回复：又不是你保安拍的，刚才原告拍的。我跟业主说，我说不搬走不要了，然后他拍我车。谭凤莲称：业主也发给我了，他现在电话都不接。刘水金回复：那我就在这里耗着，我不走是不是？我跟你说了，我不为难你，我留一车都留在这里，我跟他耗着你怕什么？我又不是一车两车东西。谭凤莲建议其报警，刘水金称：我本来明早一天我无论如何要把它撤掉不要了，我一号把它交给他到时候拍照，管他来不来，我拍照给他，我已经清离了。我把东西全部清除了，我都不管了。庭审中，周发庆、刘水金一致确认被告2020年3月15日之前的租金已交纳完毕，并确认合同中约定的租金按半年支付一次指的是被告提前一次性支付半年租金。本案起诉状副本于2020年7月9日送达被告。周发庆于庭询中表示其已收回涉案商铺。另查，2020年3月16日，周发庆向涉案小区物业出具《授权书》，内容为：由于FT4-5-105商铺的租客黄文文（手机136××××****）违反租赁合同约定，长期拖欠管理费、水电费、租金等费用。现本业主授权你们执行以下事项，请给予配合：1、从2020年3月16日起给105商铺停水停电。2、从2020年3月16日起禁止105商铺的货车、小车以及相关人员进出小区。3、以上事项必须经本业主书面或信息通知确认才可以解除。2020年5月14日，涉案小区物业向被告老公刘水金发《告知书》，内容为：您好，近期接到FT4-5-105商铺业主周发庆先生通知，您经营的奥舒普门窗店已经将近3个月未交租金，业主要求物业服务中心关闭水电。现正式通知您，为避免造成双方的经济纠纷，造成不必要的损失和伤害，请您及时联系FT4-5-105商铺业主（周发庆先生）协商处理，并于三天内处理好关于欠缴租金的事情。否则，服务中心将应业主要求于5月17日关闭水电。同日，涉案房产所在物业公司泉天下物业服务中心向原告发告知书，内容为：尊敬的周庆发先生，关于您出租的FT4-5-105商铺（奥舒普门窗）租户未交租金一事。服务中心提醒您，租户刘水金5月20日将会撤离泉天下小区，为避免因租户不交租金而产生经济纠纷及其他后果，请您及时回来泉天下小区与租户协商进行解决，或通过法律途径维护自身利益。2020年7月23日，涉案小区物业出具《证明》，内容如下：富力泉天下花园服务处接到FT4-5-105商铺业主周发庆反映：FT4-5-105商铺承租人黄文文拖欠周发庆租金和水电费，经周发庆多次催促承租人黄文文均未交付。为了催促承租人黄文文依约交付租金和水电费，我服务处依业主周发庆授权，分别在2020年4月10日，5月17日两次关闭了FT4-5-105商铺的水电催促黄文文交付拖欠的租金和水电费，两次停水停电的时间约4小时。特此证明。2020年8月24日，本院到涉案商铺现场进行勘验。看现场当天，涉案商铺大门上没有锁，大隔间里的物品已清空，小隔间里有部分玻璃和木板。被告称该玻璃和木板中有一部分是其留下来的，有一部分是开发商或上一手租户留下来的，并表示该部分玻璃和木板可以不要。本案告知黄文文应在2020年8月27日前将玻璃和木板清除，黄文文表示同意。周发庆、黄文文均表示除了小隔间里玻璃和木板外，涉案商铺已清理完毕。看现场当天，涉案小区物业工作人员谭凤莲同时到达现场，谭凤莲称：黄文文第一次搬离涉案商铺物品时，周发庆称黄文文未按时交纳租金，并向物业出具授权书，阻止黄文文搬离。我告知周发庆，我们能阻止黄文文搬离小区，但不能阻止黄文文在小区内搬离。2020年5月30日当天，黄文文拉一车物品离开小区，我向周发庆请示，周发庆说该车废品可以搬离，其他物品不允许搬离，至于黄文文何时搬空物品，我不清楚。关于停水停电问题，黄文文在看现场当天称：2020年4月10日第一次停电，我在4月11日交房租后就来电了，停电一天。2020年5月17日，第二次停电后，直到6月20日完全搬离之前，我都没用过电。物业谭凤莲称，第二次停电后（5月17日），我们没有送电，不清楚看现场当天涉案商铺为什么会有电。但黄文文搬离当天是没有电的，黄文文每次搬出物品，我们都会告知周发庆。停水停电是一起的，水是无法根本停掉，因为开关在店铺里。在本院问及周发庆阻止搬离的情况下，黄文文是如何清空涉案商铺时，黄文文称其没有把物品搬离涉案小区，只是把物品搬离到小区11栋楼下109商铺。本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案主要涉及以下几个问题：一、关于周发庆、黄文文之间租赁合同解除问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”结合本案，黄文文未按合同约定期限缴纳租金，周发庆多次通过微信向黄文文催交租金，至起诉时黄文文仍未交纳租金，其行为构成违约，周发庆作为出租人请求解除合同符合法律规定，且黄文文亦同意解除合同，故，对周发庆解除合同的诉求，本院予以支持。周发庆作为解除权人，以起诉方式主张合同解除，本案起诉状副本于2020年7月9日送达被告，周发庆解除合同的通知亦在起诉状副本送达时到达被告，故，本院确认，周发庆、黄文文之间签订的《广州市房屋租赁合同》的解除日期为2020年7月9日。合同解除后，黄文文有腾退并向原告交还房屋的钥匙。庭审中，周发庆称黄文文的交回义务主要是退还房屋钥匙。本案中，黄文文已搬离房屋，看现场当天涉案房屋门上并未上锁，周发庆也没有证据证明其向黄文文交付房屋时有交付房屋钥匙，且周发庆已收回涉案房屋，故，原告要求被告退还房屋钥匙的诉求，本院不予支持。二、关于黄文文向周发庆支付租金及违约金问题。庭审中，周发庆、黄文文一致确认，黄文文向周发庆支付租金至2020年3月15日，故，黄文文应从2020年3月16日起向原告支付租金。周发庆要求黄文文支付自2020年3月16日起至黄文文实际交还商铺之日止的租金，黄文文认为其仅拖欠2020年3月至5月两个月的租金，本院认为，根据本院查明，周发庆、黄文文双方于2020年4月10日重新达成租金交纳协议，后，黄文文未依约交纳租金。物业公司虽告知周发庆，黄文文将于2020年5月20日搬离的情况，但5月21日，黄文文又主动与周发庆协商租金事宜，双方未达成一致意见，黄文文于2020年5月30日搬离涉案房屋，周发庆知晓，拍照后通知物业公司放行本次车辆，并告知物业禁止黄文文之后再搬离物品。故，本院确定，黄文文于2020年5月30日开始搬离涉案房屋，周发庆当日知晓黄文文搬离事宜。周发庆知晓黄文文搬离涉案房屋，应当准许黄文文尽快搬离并收回涉案房屋防止损失扩大，但周发庆却告知物业禁止黄文文后续再行搬离物品，造成黄文文占用涉案房屋至实际搬离之日止，该损失应由周发庆自行承担。故，本院认为，周发庆应向黄文文支付2020年3月16日至2020年5月30日期间的租金，对于2020年5月30日之后的租金损失由周发庆自行承担。根据双方《广州市房屋租赁合同》约定的租金标准，黄文文在2020年1月16日至2020年7月15日期间月租金标准为4110元，每天租金为137元。故，黄文文应向周发庆交纳2020年3月16日至2020年5月30日期间租金10275元（4110元/月×2个月+137元/天×15天）。对于周发庆超出部分的诉讼请求，本院不予支持。关于逾期支付租金违约金，根据周发庆、黄文文在微信中于2020年4月10日达成的支付协议，3月15号到4月15号的租金黄文文需在4月30日交纳，4月15号到5月15号的租金黄文文需在5月30号前交纳，5月30号后按合同规定的时间准时交纳租金。双方庭询中，均确认合同约定的租金支付方式为被告提前支付半年租金，即在1月份交纳1月15日至7月15日的租金。根据《广州市房屋租赁合同》约定租金按半年结算，由黄文文在每半年的第10日前交付。故，3月16号到4月15号的租金4110元的逾期支付违约金应自2020年5月1日起算，4月16号到5月15号的租金4110元的逾期支付违约金应自2020年5月31日起算，5月16日至5月30日的租金2055元的逾期支付违约金应自2020年1月10日起算。根据《广州市房屋租赁合同》第七条，被告逾期交纳租金应按当月租金额的0.1%向原告支付违约金，被告认为不应支付违约金，本院认为，双方合同中约定的违约金标准过高，违约责任的认定应以实际损失为基础，庭审中，原告并未向本院提交证据证明其实际损失情况，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，综合本案案情，遵循公平合理原则，本院酌情将逾期交付租金违约金的计算标准调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准上浮30%计算，且当月违约金金额不超过该月所欠缴的租金。综上，被告应向原告支付10275元租金及违约金（其中，以4110元为基数，分别自2020年5月1日起、2020年5月31日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准上浮30%计算至实际付清款项之日止，违约金以不超过当月租金4110元为限；以2055元为基数，自2020年1月10日起算按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准上浮30%计算至实际付清款项之日止，违约金以不超过2055元为限。）三、关于保证金问题。原告主张不退还保证金9084元，被告则主张应根据补充协议约定应退还保证金9084元。本院认为，《补充协议》的签订主体为德和公司与黄文文，周发庆与黄文文仅签订了租赁合同并未签订补充协议，虽租赁合同第八条涉及补充协议条款，但并不意味着该补充协议指的就是德和公司与黄文文之间的补充协议，周发庆与黄文文重新签订房屋租赁合同，不构成对德和公司在前签订的房屋租赁合同及补充协议权利的承继，周发庆不能以德和公司与黄文文之前的补充协议内容向黄文文主张权利。根据周发庆、黄文文签订的《广州市房屋租赁合同》第四条，9084元保证金应在租赁期届满或解除合同之日由周发庆退还黄文文，故，黄文文要求退还保证金，有合同依据，本院予以支持，对周发庆不退还保证金的意见，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条；《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）周发庆与被告（反诉原告）黄文文签订《广州市房屋租赁合同》于2020年7月9日解除；二、被告（反诉原告）黄文文自本判决发生法律效力之日起10日内向原告（反诉被告）周发庆支付10275元租金及违约金（其中，以4110元为基数，分别自2020年5月1日起、2020年5月31日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%为标准计算至实际付清款项之日止，违约金以不超过当月租金4110元为限；以2055元为基数，自2020年1月10日起算按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%为标准计算至实际付清款项之日止，违约金以不超过2055元为限。）三、原告（反诉被告）周发庆自本判决发生法律效力之日起10日内向被告（反诉原告）黄文文退还9084元保证金。四、驳回原告（反诉被告）周发庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理556元，由原告（反诉被告）周发庆负担208.5元，被告（反诉原告）黄文文负担347.5元。反诉费25元，由原告（反诉被告）周发庆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  赵晓楠二〇二〇年九月十四日法官助理陈越书记员陈振文