山东省临沭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1329民初5198号 原告：中太建设集团股份有限公司 统一社会信用代码：91131000109261087Y。 法定代表人：邓池良，董事长。 住所地：河北省廊坊市广阳区。 委托诉讼代理人：唐荣基。 被告：高树香，女，1970年9月10日出生，汉族，居民,住临沭县。 委托诉讼代理人：李裕常，山东坤都律师事务所执业律师。 第三人：临沭县瓯龙置业有限公司 统一社会信用代码：371329200001073 法定代表人：汪国良，董事长。 住所地：临沭县。 原告中太建设集团股份有限公司（以下简称中太公司）与被告高树香、第三人临沭县瓯龙置业有限公司（以下简称瓯龙公司）执行异议之诉一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中太公司的委托诉讼代理人唐荣基、被告高树香及其委托诉讼代理人李裕常到庭参加诉讼，第三人瓯龙公司经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中太公司提出如下诉讼请求：请求准予山东省临沭县瓯龙现代城40-42号楼底层商铺110号房的执行。事实与理由：2017年3月8日，根据原告的申请，临沂市中级人民法院（以下简称临沂中院）作出(2017)鲁13民初73号民事裁定书并查封了包括山东省临沭县瓯龙现代城40-42号楼底层商铺110号房屋在内的房产、商铺一宗。2020年5月，被告对执行标的提出书面异议。临沭县人民法院于2020年6月23日作出(2020)鲁1329执异35号执行异议裁定：中止山东省临沭县瓯龙现代城40-42号楼底层商铺110号房的执行。原告认为应当准予山东省临沭县瓯龙现代城40-42号楼底层商铺110号房的执行，理由如下：一、被告提交的证据不能证明在临沂中院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。原告没有参与合同的签订，真实性无法核实也无法进行确认，被告提交的“商品房预售合同”真实性、合法性不予认可。二、被告提交的证据不能证明其在临沂中院查封之前已合法占有系争房屋。系争房屋在临沂中院查封之前，房产开发公司并未将房屋交付被告。被告提交几个想要证明占有房屋的证据，真实性存在问题，而且都是形成在临沂中院查封之后，不能到达证明目的。三、被告提交的证据不能证明其已支付全部房屋的价款。被告提交的证据真实性无法确认，其无其他证据证明其实际支付。四、系争房屋未进行预购商品房预告登记是被告原因造成的。临沂中院到临沭县不动产登记中心查封财产时，系争房屋产权仍在临沭县瓯龙置业有限公司名下且未进行预购商品房预告登记，临沂中院对其查封。其他人购买的类似的房屋，都进行了预购商品房预告登记，临沂中院查封时未能对其查封。说明系争房屋未进行预购商品房预告登记是被告原因造成的，其应对自己的行为承担法律后果。原告为了维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法裁判。 高树香辩称：因中太建设集团股份有限公司诉答辩人执行异议纠纷一案，原告所诉与事实严重不符，现提答辩如下：一、2012年7月30日，答辩人与瓯龙公司签订了商品房预售许可合同，2012年8月15日，经临沭县房产和住房保障局登记备案。该合同是双方当事人真实意思的表示，是合法有效的。答辩人与第三人签订商品房预售合同，无需原告参与，也无需原告知情。原告的查封是在2017年3月份，显然属于错误查封。答辩人知道自己的房产被查封的时间是2020年5月份，完全有权提出异议之诉。二、答辩人购买的现房，合同签订之后，答辩人支付全款，第三人将房屋钥匙交付给答辩人，答辩人对房屋进行装修并使用，并缴纳物业费。故原告在诉状中称开发商瓯龙公司在中院查封之前，没有交付房屋，与事实不符。三、答辩人全款购买，有税务部门出具的发票。四、答辩人全款买房且购房合同也经临沭县房产和住房保障局登记备案，后因开发商跑路，没有办理房产证，但是这不是答辩人自身原因造成，诉争房屋己经交付且答辩人已经占有使用，已经不属于第三人所有。综上，答辩人与第三人所签合同是2012年，并且业经临沭县人民政府相关部门登记备案，是双方真实意思的表示，是合法的、有效的。中院查封之前，答辩人己经占有使用多年。因此，临沭法院终止执行，是正确的，望驳回原告的无理诉求为盼。 第三人瓯龙公司未述称。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、中泰公司提供如下证据： 证据一，（2020）鲁1329执异35号裁定书，证明因该裁定认定事实错误，所以原告提出执行异议之诉。高树香质证认为对证据一无异议，认定事实清楚，程序合法，中止执行是正确的。 证据二，（2019）鲁13执异10号裁定书，证明临沭县住房保障局存在与第三人恶意串通进行虚假备案的情形，第三人为了逃避债务签了无数份商品房预售合同，已经临沂市中级人民法院查明并驳回了虚假交易合同案外人的执行异议，并已生效，现将以上证据提交法庭。补充说明其他临沂中院及临沭法院的查封裁定及查封明细详见执行卷宗，请法庭查阅。临沂中院的查封时间是2017年5月9日，至今已经三年多时间，已过了案外人提起执行异议的时效。同时证明临沂中院在2017年5月9日查封时涉案房产仍然在瓯龙公司名下，如果被告在房管局的备案是合法有效的，临沂中院就无法查封也不会查封，所以，被告的答辩不应采信。高树香质证认为对该执行裁定与本案无关，没有关联性。被告签订的合同是2012年7月30日，购买的房产位于瓯龙现代城小区40-42号，底层商铺110室。 二、高树香提供如下证据： 证据一、高树香身份证复印件一份，证实被告主体适格。中太公司对证据一，真实性无异议，对证明目的有异议。 证据二、商品房预售合同书一份，证实2012年7月30日瓯龙公司与被告签订商品房预售合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。2012年8月15日经临沭县房产和住房保障局备案登记。中太公司质证认为对商品房预售合同真实性、合法性有异议，因原告不是签订合同的相对方，无法核实，同时该合同的第六页第六条第三项明确约定首付款70780元，商业贷款7万元，第八页第十一条也明确约定：由于买受人原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理，逾期超过60天，出卖人有权将该房产另行销售，并收取买受人以本合同购买总额的3%作为违约金；结合被告的其他首付款证据及贷款资料相互印证被告并没实际完全履行交付房款的全部义务。所以瓯龙公司有权予以收回，并且在临沂中院查封时，依然在瓯龙公司名下的原因是因为被告未完全履行合同约定的义务。 证据三、商铺交款单据、税务部门发票、垃圾清理费收据、面积补差费收据、有限电视初装费收据、办证费收据、房屋登记费收据、物业费收据、专项维修资金等交费单据，证实被告购房款已支付完毕，并交纳其他相关费用，说明诉争房屋早已交付，被告已占有使用，上述单据在2017年3月临沂中院查封前已经能够办理完毕。中太公司质证认为被告提交的证据三中没有商铺交款单据原件。因被告并没有交付首付款的原件证据，也没有交付按揭款的相关证据，所以该商品房预售合同并未实际履行。因原告代理人也是瓯龙公司瓯龙尚座1、2、3号楼的项目施工负责人，瓯龙公司也曾经委托我方同其签订商品预售合同，实际是为了在银行获得贷款，但并不是真实的交易合同。据我方了解，瓯龙公司在2012年资金紧张，通过一些熟人找了上百人与瓯龙公司签订虚假的商品房预售合同，也出具了虚假的现金收据，同时也在临沭县房管局进行备案，其目的是为了获得银行的贷款。并且，是瓯龙公司向与签订合同的案外人每月打款归还银行的贷款。对于证据三中的2013年3月1日办证费、有限电视费、垃圾清理费、面积补差、维修基金费对其真实性、合法性均不予认可。对证据三中其他物业费收据的真实性、合法性、关联性均不予认可。因该单据上明确显示是商铺027号而涉案房产是110号，与该案没有关联性，这是明显的弄虚作假。并且，从所有的单据盖章来看，该本次四位案外人提供的物业费收据印章都各不相同，也充分证明是弄虚作假。并且其中的一年是从2013年到2014年6月份的物业费汇总表，也可以证明涉案房产并没有入住及使用，否则也不可能长达一、两年时间不产生水电费。对发票的真实性我方无法核实，可能是瓯龙公司为了获取银行的贷款而出具的。 证据四、备案证明一份，证实该商品房预售合同在2012年8月15日经临沭县住房保障中心登记备案，进行预告登记。中太公司质证认为因该备案证明没有盖章单位的法人签章及时间，对其真实性不予认可，也不符合民事诉讼证据法的构成要件，并且2017年5月9日临沂中院查封时并未显示备案，所以，该备案证明存在弄虚作假的嫌疑。 证据五、协助执行通知书一份，证实被告知道房屋被查封的时间是2020年5月份。中太公司质证认为协助执行通知书（2020）鲁1329执500号之一，对其真实性无异议，对证明目的有异议。该协助执行通知书只是继续查封的证据，实际在2017年5月9日就已经查封，并不能证明被告是在2020年5月才知晓的。 证据六、（2020）鲁1329执异35号执行裁定书一份，证实该裁定书认定事实清楚，程序合法，裁定正确，中太公司诉讼请求应予驳回。中太公司质证认为对真实性无异议，但对证明目的有异议。因该裁定书多处事实认定错误，所以我方已经提起异议之诉，该裁定书并不是生效的法律文书，不能达到其证明目的。 综合案情及双方的质证意见，对中太公司提供的证据一，与本案有关联，本院予以确认；对证据二，与本案无关联，本院对此不予确认。对高树香提供的证据，可以相互佐证，本院均予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：中太公司与瓯龙公司建设工程施工合同纠纷一案，临沂中院于2017年3月8日作出（2017）鲁13民初73号民事裁定书查封了包括涉案房屋在内的房产、商铺一宗。临沂中院于2018年6月5日作出（2017）鲁13民初73号民事判决：一、临沭县瓯龙置业有限公司偿付中太建设集团股份有限公司工程欠款15233585.94元并支付利息，于本判决生效之日起十日内履行。二、临沭县瓯龙置业有限公司向中太建设集团股份有限公司支付拖欠工程进度款利息1400000元。三、驳回中太建设集团股份有限公司的其他诉讼请求。2018年7月31日，临沂中院根据申请执行人中太公司的申请立案执行，案号为（2018）鲁13执301号。2018年9月3日，临沂中院作出（2018）临执指字第364号裁定书将该案指定本院执行。本院立案执行，案号为（2020）鲁1329执500号。在执行过程中，本院于2020年5月7日作出（2020）鲁1329执500号之一执行裁定书，于2020年5月8日续查封了被执行人瓯龙公司名下的包括案涉房屋在内的房产、商铺一宗；查封期限自2020年5月8日至2023年5月7日。高树香得知案涉房产被查封，向本院提出书面异议，请求解除对案涉房屋的查封，本院于2020年6月23日裁定：中止对位于临沭县××小区××号楼××层商铺××号房的查封。中太公司对此不服，在法定期间内向本院提起执行异议之诉。 另查明：2012年7月30日，高树香、袁涛（2018年7月21日去世）与瓯龙公司签订商品房预售合同，合同约定高树香、袁涛购买瓯龙公司开发的案涉房产，总价140780元，首付款70780元于2012年7月25日支付，余额70000元于2012年8月21日支付，欧龙公司于2014年11月18日开具税务发票。2012年8月15日，临沭县房产和住房保障局对此进行备案登记，2013年3月26日收取高树香、袁涛房屋登记费（所有权登记）550元、工本费（非住宅）10元，后临沭县房产和住房保障局未颁发给高树香、袁涛所有权登记证。案涉房屋于2013年3月交付给高树香、袁涛，高树香、袁涛已实际占有使用并交纳了水电费、物业费、垃圾清理费、专项维修资金、面积差价等各项费用。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非买受人自身原因未办理过户登记。就本案而言，高树香、袁涛与瓯龙公司于2012年签订合法有效并经政府登记备案的商品房预售合同，已付清全部房款；在2013年高树香、袁涛已合法占用案涉房屋，均发生在临沂中院于2017年3月8日查封之前。高树香、袁涛于2013年3月26日向临沭县房产和住房保障局交所有权登记费550元、工本费10元，高树香、袁涛已实施了积极的办证行为，临沭县房产和住房保障局未向其颁发房产证登记，非因高树香、袁涛自身的原因。综上，高树香对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。 综上所述，中太公司要求准许执行案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 驳回中太建设集团股份有限公司的诉讼请求。 诉讼费100元，由中太建设集团股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  陈清寒 人民陪审员  崔社杰 人民陪审员  杨秀丽 二〇二〇年九月二十一日 法官 助理  石晓慧 书 记 员  班彦银