广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初1932号原告：广州市番禺区东环街龙美村股份合作经济社，住所地广州市番禺区东环街东沙村。法定代表人：张广联，职务村长。委托诉讼代理人：彭怡聪，广东百健律师事务所律师。委托诉讼代理人：林晶晶，广东百健律师事务所实习人员。被告：张汉华，男，1988年8月28日出生，汉族，住广州市番禺区。原告广州市番禺区东环街龙美村股份合作经济社（以下简称龙美村经济社）诉被告张汉华房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙美村经济社的委托诉讼代理人彭怡聪、林晶晶到庭参加了诉讼。被告张汉华经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙美村经济社向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2018年2月1日至2018年11月30日的承包管理费合计77495.64元；2.被告向原告支付逾期支付承包管理费的违约金34640.9元（违约金按拖欠承包管理费的日利率万分之八标准计算）；3.被告支付的保证金20000元予以没收归原告所有；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年11月8日，原告与被告于广州市番禺区签订《发包承包合同》，约定原告将坐落于广州市番禺区东环街龙美村番禺大道×号铺位发包给被告使用，商铺面积为65.4平方米，铺后面积13平方米，承包期限自2017年1月1日至2019年12月31日共3年，保证金（定金）为20000元。合同约定，2018年1月1日至2018年12月31日期间，每月承包管理费为8313元，被告必须在每月5日前以现金或银行转账方式一次性向原告交付当月承包管理费，被告逾期缴交承包管理费的，每逾期1日应支付延付金额万分之八的违约金；如被告未按合同规定的时间、金额向原告交付承包管理费超过15天，原告有权单方面解除合同、没收被告的保证金（定金）等作为违约金并收回合同标的物自行处理，如违约金不足以弥补因此所造成原告的损失，原告有权就不足部分继续向被告追讨。原告已于2017年1月1日将租赁物交付予被告作办公用途，但被告却未能依约缴付承包管理费，截至起诉之日，被告尚欠原告自2018年2月1日至2018年11月30日的承包管理费合计77495.64元。经原告多次催促，被告仍未予支付。综上所述，原被告签订的《发包承包合同》是双方的真实意思表示，对双方均具有约束力，被告至今未按约定向原告支付承包管理费的行为严重损害了原告的利益。原告为了维护自身的合法利益而提起诉讼。被告张汉华未答辩，亦未向本院提交任何证据。原告龙美村经济社在被告张汉华缺席庭审的情况下围绕其诉讼请求依法提交了证据，根据原告龙美村经济社的庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2016年10月24日，龙美村经济社开具《广州市农村财务专用收据》，确认收到张汉华交来番禺大道×号投标保证金20000元。2.2016年11月8日，龙美村经济社作为发包方（甲方）与张汉华作为承包方（乙方）签订《发包承包合同》，约定甲方将自有的坐落在番禺区东环街龙美村番禺大道×号铺位壹间（以下简称涉讼物业）发包给乙方使用，商铺面积为65.4平方米，铺后13平方米；合同期为三年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止；交付标准为按现状进行交付，乙方在签订本合同前已亲临现场察看，并无异议；在本合同签订后当天，乙方必须向甲方交纳保证金（定金）20000元，甲方在合同期满且乙方无违反有关约定并付清各项费用后无息返还给乙方；承包管理费每年在上一年的基础上递增6%，自2017年1月1日至2017年12月31日止每月租金为7842元，自2018年1月1日至2018年12月31日止每月租金8313元，自2019年1月1日至2019年12月31日止每月租金8811元；乙方必须在每月的5日前以现金或银行转账方式一次性向甲方交付当月承包管理费；乙方逾期缴交承包管理费的，每逾期1日应支付延付金额万分之八的违约金，如乙方未按本合同规定的时间、金额向甲方交付承包管理费超过15天，甲方有权单方解除合同、没收乙方的保证金（定金）、村基础设施维护费作为违约金并收回合同标的物自行处理，如违约金不足以弥补因此所造成甲方的损失，甲方有权就不足部分继续向乙方追讨；乙方擅自终止合同，甲方可终止合同并收回合同标的物，乙方已缴交的承包管理费不予退回，并无权要求返还保证金（定金），造成甲方损失的，由乙方负责赔偿；等等。3.2020年1月17日，龙美村经济社向本院提起本案诉讼。庭审过程中，龙美村经济社称其与张汉华之间为租赁合同关系，其作为涉讼物业的权属人在广州市番禺区三资交易平台发布招租公告，2016年11月3日张汉华通过该平台竞得涉讼物业的承租权，而张汉华已于2016年10月24日缴纳的竞投保证金则转为履约保证金。2017年1月1日其向张汉华交付涉讼物业，张汉华按照合同约定用于商业经营。张汉华已缴清2017年1月1日至2018年1月31日的租金，2018年2月支付了部分租金5634.36元，2018年3月1日起未再支付任何租金。因张汉华长期拖欠租金，故其于2018年11月30日经村集体成员表决解除与张汉华的租赁合同并自行收回了涉讼物业，但双方未办理书面交接手续。另龙美村经济社向本院提供了《不动产权证书》予以证明涉讼物业所在地块的权利登记情况，其上载明权利人为龙美村经济社，权利类型为集体建设用地使用权。经询问，龙美村经济社确认涉讼物业未办理报建手续，并表示若本院认定的合同效力与其主张的不一致，其不变更诉讼请求。因本院以其他方式无法与张汉华取得联系，故本院依法将本案转为普通程序并向张汉华发出应诉公告，现公告期限已届满，未见张汉华与本院联系。本院认为，龙美村经济社主张其与张汉华之间为租赁合同关系，且《发包承包合同》明确约定了具体发包的物业、承包期限、每月承包的费用，上述约定内容符合合同法关于租赁合同为“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金”的定义，故龙美村经济社与张汉华签订的《发包承包合同》实为租赁合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，现龙美村经济社确认涉讼物业未办理报建手续，故《发包承包合同》应为无效合同。就龙美村经济社要求张汉华支付承包管理费的诉请。因《发包承包合同》无效，故龙美村经济社主张的承包管理费实为占有使用费。现龙美村经济社主张张汉华已缴清2017年1月1日至2018年1月31日的租金，2018年2月支付了部分租金5634.36元，2018年3月起未再支付任何租金，且其已于2018年11月30日自行收回涉讼物业，而张汉华未举证证明其已履行支付占有使用费的义务及交还涉讼物业的时间，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，张汉华应承担举证不能的不利后果，故本院对龙美村经济社的上述主张予以合理采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，张汉华应参照《发包承包合同》约定的租金标准向龙美村经济社支付涉讼物业的占有使用费。《发包承包合同》约定涉讼物业自2018年1月1日至2018年12月31日每月租金为8313元，因此，张汉华应按每月上述标准向龙美村经济社支付自2018年2月至龙美村经济社收回涉讼物业之日即2018年11月30日止的占有使用费77495.64元（8313元/月×10个月-5634.36元）。另张汉华已向龙美村经济社支付了涉讼物业的保证金20000元，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，现《发包承包合同》无效，龙美村经济社应向张汉华返还该保证金，故就龙美村经济社要求没收保证金20000元的诉请，本院不予支持。因张汉华拖欠龙美村经济社占有使用费，故该保证金可予以抵扣张汉华拖欠的费用。经抵扣后，张汉华应向龙美村经济社支付涉讼物业2018年2月至2018年11月30日的占有使用费57495.64元（77495.64元-20000元）。至于龙美村经济社主张的违约金，因《发包承包合同》无效，龙美村经济社不能据此要求张汉华支付违约金，且龙美村经济社作为出租人，在明知涉讼物业无办理报建手续的情况下仍将涉讼物业出租予张汉华，对《发包承包合同》无效的后果存在过错，故就该主张，于理无据，本院不予支持。综上所述，本院对龙美村经济社的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、张汉华于本判决发生法律效力之日起五日内向广州市番禺区东环街龙美村股份合作经济社支付拖欠的占有使用费57495.64元（已抵扣保证金20000元）；二、驳回广州市番禺区东环街龙美村股份合作经济社的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2943元，由广州市番禺区东环街龙美村股份合作经济社负担1206元，张汉华负担1737元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李杏仪二〇二〇年九月十日书记员  凌绮珊