福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0521民初1397号 原告：福建省隆盛房地产开发有限公司，住所地泉州台商投资区惠南工业区，统一社会信用代码91350521791771919B。 法定代表人:郭修彬，董事长。 委托诉讼代理人：杨锦云，福建泉台律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴幼红，福建泉台律师事务所律师。 被告：黄丽燕，女，1989年10月28日出生，汉族，住永春县。 第三人：中国工商银行股份有限公司泉州台商投资区支行，住所地泉州台商投资区东园镇杏秀路宏利投资有限公司**楼4间店面，统一社会信用代码91350521062263885T。 代表人：苏子场，行长。 委托诉讼代理人：谢国章，男，该支行职员。 原告福建省隆盛房地产开发有限公司（简称隆盛公司）与被告黄丽燕、第三人中国工商银行股份有限公司泉州台商投资区支行（简称工行台商支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告隆盛公司的委托诉讼代理人杨锦云、第三人工行台商支行的委托诉讼代理人谢国章到庭参加诉讼。被告黄丽燕经公告传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告隆盛公司向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告于2016年6月13日签订的合同编号×××28《商品房买卖合同》及附件和《合同补充协议》；二、解除原告与被告、第三人签订的合同编号0148台商区2016一手贷0000066号《个人购房借款／担保合同》；三、被告支付原告代为偿还的贷款本息42613.46元及资金占用期间利息（其中：3660.17元自2018年3月30日起、5564.7元自2018年6月29日起、5565.95元自2018年9月30日起、5564.4元自2018年12月29日起、5563.16元自2019年3月29日起、5563.79元自2019年6月28日起、5565.95元自2019年9月30日起、5565.34元自2019年12月30日起，均计至款项还清之止，均按日万分之五计算）；四、被告向原告支付合同解除违约金21547.26元（按总房款359121元的6%计算）；五、被告支付原告为解除合同而增加支出的律师服务费10000元；六、原告从被告已付购房款304956元中直接向第三人偿还被告尚欠的按揭贷款本息（具体数额以第三人开具的截至还款之日尚欠的贷款本息凭证为准）；七、被告应按以上第3-5项诉讼请求所列款项合计扣除第6项余额后差额支付给原告；八、被告、第三人在原告代为偿还被告尚欠按揭贷款本息后，配合原告向房屋登记管理机关办理本案预购商品房抵押权预告登记注销手续；九、被告在原告代为偿还被告尚欠按揭贷款本息后，配合原告向房屋登记管理机关办理《商品房买卖合同》及附件解除后的备案注销手续以及预购商品房预告登记注销手续；十、被告立即将位于泉州台商投资区××工业区××小区××号楼××室商品房返还给原告。诉讼中，原告撤回第四、五项诉讼请求。事实和理由：原告与被告于2016年6月13日签订《商品房买卖合同》（合同编号×××28）一份，约定被告向原告购买其开发的位于泉州台商投资区××工业区××小区××号楼××室商品房，房屋面积75.13平方米，房屋总价款359121元。合同第六条及附件六《合同补充协议》约定，被告向原告支付首付款72121元，其余购房款287000元由被告采用按揭贷款支付。附件六《合同补充协议》第一条第四款约定：“出卖人为买受人购房提供阶段性担保，担保期间如因买受人逾期归还贷款本息而导致出卖人承担相应的担保责任，则买受人除应清偿出卖人代缴的贷款本息及其他费用外，还应向出卖人支付贷款本息日万分之五的违约金。如果出卖人代买受人支付按揭贷款本息超过三个月或买受人明确表示不履行按揭抵押贷款合同的，则视为买受人构成根本违约，出卖人有权单方面解除购房合同，并向买受人收取总价款10%的违约金并追偿全部代偿款项以及相关损失、费用。由此引起的相关费用支出由买受人承担。”后原告与被告签订补充协议，约定原告给予被告54165元的补贴优惠，该优惠直接用于抵扣被告所购商品房的首期房款，首期房款的差额部分由被告自行支付，即被告实际支付的首付款为17956元。协议还约定由于被告原因造成合同解除或退房的，由此造成的一切损失由被告自行负责。2016年7月5日，被告向第三人办理住房按揭贷款，并签订《个人购房借款／担保合同》（合同编号：0148台商区2016一手贷0000066号）一份，约定被告向第三人贷款287000元用于支付购房款，并由原告提供阶段性连带责任保证。以上合同签订后，由于被告逾期还贷，原告代偿按揭贷款本息，其中：2017年12月30日代偿6393.68元，2018年3月12日代偿6407.31元，2018年3月27日代偿3185.15元，2018年4月28日代偿3185.8元，2018年5月31日代偿3187.74元，2018年6月29日代偿3186.44元，2018年7月31日代偿3187.74元，2018年8月31日代偿3187.74元，2018年9月29日代偿3186.45元，2018年10月31日代偿3187.74元，2018年11月30日代偿3187.09元，2019年1月3日代偿3189.69元，2019年1月31日代偿3187.74元，2019年2月28日代偿3185.79元，合计42613.46元。此后，被告仍未能按期偿还尚欠的按揭贷款本息，已构成根本违约。根据《商品房买卖合同》及补充协议的约定，原告有权根据合同约定解除相关合同及协议。 被告未作答辩。 第三人工行台商支行述称，在还清全部尚欠揭贷款本息后，同意解除《个人购房借款/担保合同》。 经审理查明，原告系以房地产开发、物业管理等为经营范围的有限责任公司。原告与被告于2016年6月13日签订合同编号为×××28《商品房买卖合同》一份（内含附件1-6），约定由被告向原告购买其开发的位于泉州台商投资区××工业园××小区××号楼××号商品房，房屋总面积75.13平方米，约定房屋总价款359121元，交房时间为2016年9月30日前。附件六《合同补充协议》第一条约定，签订本合同时买受人向出卖人支付首付款72121元，其余购房款287000元由买受人自行向银行办理按揭贷款支付。出卖人为买受人购房按揭贷款提供阶段性担保，担保期间如因买受人逾期归还贷款本息而导致出卖人承担相应的担保责任，则买受人除应清偿出卖人代付的贷款本息及其他费用外，还应向出卖人支付代付数额日万分之五的资金占用利息。如果出卖人代买受人支付按揭贷款本息累计超过买受人三个月应付的贷款本息或买受人明确表示不履行按揭贷款合同或联系不到买受人的，则出卖人有权单方面解除合同，并向买受人收取总房款10%的违约金，并追偿全部代偿本息以及相关费用支出，由此引起的相关费用支出（税费、公证费、律师费等）由买受人承担。原、被告另于2016年6月13日签订《合同补充协议》，约定原告给予被告所购商品房54165元的装修补贴优惠，该优惠直接用于抵扣被告所购商品房的首期付款，首期房款的差额部分由被告自行支付，即被告实际支付的首期房款为17956元。2016年7月5日，原告作为保证人，被告作为借款人及抵押人签订《个人购房借款／担保合同》（合同编号0148台商区2016一手贷0000066号）一份，约定被告向第三人借款287000元用于购买案涉商品房，还款方式为等额本息还款，还款期数共计240期。原告为该借款提供阶段性担保，被告以案涉商品房为上述借款提供抵押担保。案涉《商品房买卖合同》于2016年6月17日办理网上备案登记手续。案涉商品房于2016年9月23日办理交房手续，并由被告进行部分装修。合同签订后，被告向原告支付购房首付款17956元，第三人依约发放按揭贷款287000元，该款项转入原告账户，作为被告支付给原告的购房款。后因被告未能依约偿还第三人按揭贷款本息，2018年3月30日至2019年12月30日期间，原告合计代被告偿还按揭贷款本息42613.46元，其中：2018年3月30日代偿3660.17元、2018年6月29日代偿5564.7元、2018年9月30日代偿5565.95元、2018年12月29日代偿5564.4元、2019年3月29日代偿5563.16元、2019年6月28日代偿5563.79元、2019年9月30日代偿5565.95元、2019年12月30日代偿5565.34元。案涉商品房于2016年6月17日办理商品房预告登记，于2016年7月11日办理抵押权预告登记。原告于2020年3月19日向本院起诉，此后，又于2020年3月31日代被告偿还本金2564.29元、利息3001.36元，2020年6月30日代偿本金2594.24元、利息2970.78元，合计11130.67元。 以上事实，有原告提供的营业执照副本、《商品房买卖合同》（合同编号×××28，内含附件1-6）、商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表、《合同补充协议》、福建增值税普通发票、《个人购房借款／担保合同》（合同编号0148台商区2016一手贷0000066号）、中国工商银行业务凭证、交房手续确认单、房屋权属登记查档，以及到庭当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。 综上事实，本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系买卖双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。原告与被告在签订《商品房买卖合同》后，另于当日签订《合同补充协议》，约定原告同意给予被告所购商品房54165元装修补贴优惠，该优惠直接用于抵扣被告所购商品房的首期房款，被告实际支付的首期房款为17956元，故被告已付购房款为304956元。被告未能按期归还贷款本息，导致原告代为偿还按揭贷款本息超过三个月，根据附件六《合同补充协议》约定，被告构成根本违约，原告有权解除购房合同。虽案涉商品房已办理交房手续并由被告进行部分装修，但被告逾期还款时间长达二年半以上，经本院公告传票传唤未到庭应诉，又未以任何方式表示愿意继续履行合同，或将以其他方式偿还案涉债务，毫无继续履行合同或以其他方式偿还案涉债务的意思表示。原告请求解除《商品房买卖合同》及附件，符合双方约定和法律规定，应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案《商品房买卖合同》解除后，导致涉讼商品房的担保借款合同目的无法实现，原告据此请求解除其与被告、第三人签订的《个人购房借款/担保合同》，符合规定，予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案系因被告违约导致《商品房买卖合同》解除。根据合同约定，被告应支付原告代偿的贷款本息。原告请求被告支付起诉前已代偿的贷款本息合计42613.46元，并自代偿之日起计付资金占用利息，予以支持，但要求按日万分之五计算利息过高，调整为按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。原告请求从被告已付购房款304956元中直接向第三人偿还被告尚欠按揭贷款本息，符合规定，予以采纳。原告请求合同解除后被告应将商品房返还给原告，符合法律规定，予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条规定，合同的权利义务因合同解除而终止，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告请求被告、第三人配合原告向房屋登记管理机关办理本案预购商品房抵押权预告登记注销手续，符合规定，予以支持。诉讼中，原告自愿撤回请求被告支付违约金及律师费的诉讼请求，是对其自身权益的处分，予以准许。代偿款是一般债权，原告并不享有从被告已付购房款中予以抵扣优先受偿的权利，原告要求从被告已付购房款中直接扣除代偿款及资金占用利息，依据不足，不予支持。鉴于原告未主张被告偿还起诉后的代偿款，故原告起诉后代偿的款项，由双方当事人另行处理。被告未在本案主张返还已付购房款，故购房款的返还问题由双方当事人另行处理。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告福建省隆盛房地产开发有限公司与被告黄丽燕于2016年6月13日签订的合同编号×××28《商品房买卖合同》及附件和《合同补充协议》； 二、解除原告福建省隆盛房地产开发有限公司与被告黄丽燕、第三人中国工商银行股份有限公司泉州台商投资区支行于2016年7月5日签订的编号0148台商区2016一手贷0000066号《个人购房借款/担保合同》； 三、被告黄丽燕应本判决生效之日起十五日内支付原告福建省隆盛房地产开发有限公司代为偿还的贷款本息42613.46元，并支付资金占用期间利息（其中：6393.68元自2017年12月31日起、6407.31元自2018年3月13日起、3185.15元自2018年3月28日起、3185.8元自2018年4月29日起、3187.74元自2018年6月1日起、3186.44元自2018年6月30日起、3187.74元自2018年8月1日起、3187.74元自2018年9月1日起、3186.45元自2018年9月30日起、3187.74元自2018年11月1日起、3187.09元自2018年12月1日起、3189.69元自2019年1月4日起、3187.74元自2019年2月1日起、3185.79元自2019年3月1日起，均计至款项还清之止，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、原告福建省隆盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内从被告黄丽燕已付购房款304956元中直接向第三人中国工商银行股份有限公司泉州台商投资区支行偿还被告黄丽燕尚欠的按揭贷款本息（具体数额以第三人中国工商银行股份有限公司泉州台商投资区支行开具的截至还款之日尚欠的贷款本息凭证为准）； 五、被告黄丽燕应在本判决生效之日起十五日内，配合原告福建省隆盛房地产开发有限公司向房屋登记管理机关办理本案《商品房买卖合同》解除后的注销登记备案及预购商品房预告登记手续； 六、被告黄丽燕、第三人中国工商银行股份有限公司泉州台商投资区支行应在原告福建省隆盛房地产开发有限公司代为偿还被告黄丽燕尚欠按揭贷款本息后五日内，配合原告向房屋登记管理机关办理本案预购商品房抵押权预告登记注销手续； 七、被告黄丽燕应于本判决生效之日起十五日内将位于福建省泉州台商投资区××工业区××小区××号楼××号商品房返还给原告福建省隆盛房地产开发有限公司； 八、驳回原告福建省隆盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费7160元，由被告黄丽燕负担，应于本判决生效之日起缴纳。公告费610元，由原告福建省隆盛房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈秀军 人民陪审员  许景利 人民陪审员  周惠南 二〇二〇年九月二十二日 书 记 员  张云潇 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务互相抵消； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。