北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初57055号原告：韩光信，男，1958年10月28日出生，汉族，住北京市东城区。被告：王青雨，男，1957年5月1日出生，汉族，住北京市密云区。委托诉讼代理人：刘勇，北京市两高律师事务所律师。被告：王万朝，男，1968年12月5日出生，汉族，住北京市朝阳区。第三人：北京赛奇工贸有限公司，住所地北京市密云区十里堡镇程家庄村。法定代表人：王永利，执行董事。委托诉讼代理人：樊慧东，北京市中闻律师事务所律师。原告韩光信（以下简称原告）与被告王青雨、王万朝（以下合述时简称二被告，分述时分别简称姓名）、第三人北京赛奇工贸有限公司（以下简称赛奇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，在审理过程中，依法转为普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告、二被告及王青雨之委托诉讼代理人刘勇、赛奇公司之委托诉讼代理人樊慧东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与二被告签订的《甲乙丙三方租赁合同》（以下简称三方合同）为无效合同；2.判令二被告返还原告租赁费15万元；3.判令二被告赔偿原告损失380590元。事实和理由：2013年9月5日，原告与二被告签订三方合同，二被告将位于北京市朝阳区X8号楼（毛坯房，以下简称涉案楼房）租赁给原告使用。原告承租房屋后对涉案楼房进行了装饰装修（含接自来水、铺设电缆、安装暖气等费用），花费装饰装修费380590元。2018年9月11日，原告支付王青雨2018年10月1日至2019年10月1日期间的租金5万元，2018年10月1日，原告支付王青雨2018年10月1日至2019年10月1日租金10万元。自2013年9月5日原告装饰装修后便使用涉案楼房。2018年12月22日，赛奇公司突然发出通知：“本小区8号楼已由赛奇工贸有限公司收回，截止2019年1月1日为止住户需与赛奇公司签订租房合同，2月1日后的房租直接交于赛奇公司，若还将房租交于原房东韩光信后果自负。韩光信已对8号楼无直接使用权（出租等事宜）。望周知！！！”原告才知道涉案楼房的所有权不归二被告，二被告对涉案楼房不享有出租的权利。二被告隐瞒事实真相，把不具有所有权的涉案楼房出租给原告违反法律规定，具有明显过错，三方合同应属无效，二被告应赔偿原告的损失。王青雨辩称，三方合同是有效的，涉案楼房所在的XX家园是国有土地，涉案楼房的所有权人是赛奇公司，这是开发没做完的房子，有建设规划审批手续，只是没有进行竣工验收，没有产权证。王青雨有代为管理涉案楼房的权利，房子是赛奇公司盖的，是赛奇公司发包给北京市**建筑工程公司（以下简称**公司）建设这个房子，**公司又将工程发包给王青雨个人，因为工程款没有结清，所以王青雨在那儿留守，赛奇公司口头委托王青雨出租，至今建房工程款也没有结清。二被告收取租金期间是2018年10月1日-2019年9月30日，实际上原告交纳的租金是10万元，不是15万元，原告先给了5万元，打的收据是暂收，后来又给了5万元，跟前面的5万元一起打了一个10万元的条。原告交纳第二笔5万元的当天，原告的儿媳妇急用钱，原告给王青雨打电话，原告的儿媳妇从王青雨这儿拿走了1万元，没有留任何手续，所以原告实际上只交了9万元的租金。涉案楼房现在被谁控制和实际使用王青雨不知道，据王青雨了解的情况，原告的部分租户住到了2019年9月底才搬离，房屋租金都打给了原告的儿子，姓名不清楚。原告是按库房租赁的，他自己非要装修，如果按照市价，每栋楼的租金应该是18-25万元，原告租的楼每年租金10万元，明显低于市场价很多。原告要求赔偿理由不充足，是他自行装修，王青雨当时反对了，社区、派出所都不允许装修，原告非要装修，还说只要租够两年以后不要王青雨赔任何钱。王青雨不是本案适格被告，王青雨提交的赛奇公司出具的情况说明和撤销管理权通知上明确记载了王青雨是受赛奇公司的委托行使相关权利，在解除时也说明了王青雨代理行为的后果都由赛奇公司承担。王万朝辩称，涉案楼房一开始是王万朝从彭某手里租的，彭某住在XX家园小区，王万朝不知道彭某是否有权利出租涉案楼房，彭某说要拿他家的房子担保，王万朝才和彭某签的租赁合同。王万朝当时租房是自己用作库房，当时是纯粹的毛坯房，王万朝自己通水、电、下水、做防水、填地基的坑、打地面等等。王万朝装修完以后，彭某答应王万朝在锅炉房西侧的墙开成大门让王万朝走大车，但后来又开不成了，王万朝让彭某退租金和装修费，彭某说退不了，让王万朝自己对外出租。王万朝是按库房出租给原告的，当时王万朝不认识原告，是通过别人介绍认识的。王万朝跟王青雨一开始也不认识，是因为XX家园小区停水停电，王万朝才认识的王青雨。王青雨住在XX家园烂尾楼，王万朝问他为什么停水停电，王青雨说是社区给停的。王万朝从彭某手里租了三栋楼，王万朝分别租给原告、丁某某、周某某各一栋，后来原告、丁某某、周某某三方威胁王万朝和王万朝的家人，逼迫王万朝签三方协议，让王万朝退出一栋楼房，并将租金上涨到每栋楼5万元。签完三方协议后，也通水通电了，后来原告装修王万朝都不敢干涉了。原告给的钱都交给王青雨了。赛奇公司述称，本案是房屋租赁合同纠纷，赛奇公司并不是三方合同的主体，也并未实际参与涉案楼房租赁事宜，所以本案与赛奇公司无关，赛奇公司不是本案适格第三人。涉案楼房的所有权人是赛奇公司，房屋没有产权证。赛奇公司与北京某某房地产开发有限责任公司（以下简称某某公司）有联建协议，某某公司提供土地，赛奇公司出资建房，建成后赛奇公司分得55%的房屋，某某公司分得45%的房屋，涉案楼房就是这55%之内的，另外45%的房屋已经给了某某公司，并由某某公司全部出售。涉案楼房有建设规划审批手续，建设规划许可证在某某公司手里。涉案楼房目前由某某公司实际控制，赛奇公司与某某公司有纠纷。赛奇公司从未将涉案楼房出租给任何主体。赛奇公司委托了**公司建房。王青雨提到的情况说明是在某某公司诉王青雨返还原物纠纷一案中，由赛奇公司向法院出具的，最终法院判决腾房，因此涉案楼房目前由某某公司实际控制。赛奇公司就该案提起了第三人撤销之诉，该案目前在二审审理阶段。赛奇公司从未委托王青雨将涉案房屋出租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：庭审中，原告提交其（丙方）与二被告（王青雨为甲方、王万朝为乙方）于2013年9月5日签订的三方合同，约定：甲方将其**公司待建楼二幢（原三幢退回一幢）坐落在XX家园**工地西侧3号楼一幢二层楼房租给乙方经营；租用期限由2013年10月1日至上级正式下发拆迁文件止；甲方租给乙方每幢1万元，乙方租给丙方每幢10万元（每幢楼利润为9万元），在转租过程中房屋使用性质发生改变（库房改为住房），因库房改为住房需增大投资，三方产生分歧，经多次调解三方同意，第一年三幢楼利润完全归乙方，第二年利润用于甲乙库房改住房（修路面和化粪池）的资金来源；2015年9月30日开始，甲乙双方租金调整为每幢楼5万元，乙丙双方租金不变（每幢10万元）；如乙方不能守约，甲方可以越过乙方直接向丙方收取租金（但不能超出甲乙双方的租金金额），收款凭证以收据为准，没有正式发票；租用期间如任何一方违约，按当年的租金付给另两方作为经济赔偿。原告提交租金收条若干，拟证明其租金交至2019年9月30日，并称其共交纳2018年10月1日至2019年9月30日期间的租金15万元。王青雨称原告仅交纳2018年10月1日至2019年9月30日的租金9万元，并称原告先是交纳了5万元，王青雨出具收条载明“暂收”，后原告又交纳5万元，王青雨出具了一张10万元的收条；后原告的儿媳妇急用钱，又从王青雨处拿走1万元。原告另提交王青雨（甲方）与案外人（乙方）于2018年11月17日签订的《腾退协议》复印件，约定甲方自愿腾退北京市朝阳区十八里店XX村XX家园小区60-64、74-78号楼，经营、管理、使用权交给乙方，并将所有租户合同、租金等详细资料交付乙方，交付结束后，乙方行使开发商的所有权力，甲方不再参与、阻碍乙方的一切工作。王青雨认可该份证据的真实性，并称系因执行法院生效判决而签订上述腾退协议。原告与王青雨均表示涉案楼房包含在上述腾退协议所称的60-64、74-78号楼中，但因楼号变化，无法明确涉案楼房在腾退协议中的楼号。原告认为王青雨收取了原告的租金，但对涉案楼房却不享有出租权，故三方合同应属无效。原告提交落款日期为2018年12月22日的通知，内容为：“本小区8号楼已由赛奇工贸有限公司收回，截止2019年1月1日为止住户需与赛奇公司签订租房合同，2月1日后的房租直接交于赛奇工贸公司，若还将房租交原房东韩光信后果自负。韩光信已对8号楼无直接使用权（出租等事宜）”。原告认为上述证据可以证明其向王青雨交纳租金后却被赛奇公司赶出其承租的涉案楼房。该通知落款处载明赛奇公司，但未加盖赛奇公司公章。赛奇公司表示上述通知并非其公司发出。经查，我院曾于2018年9月28日作出（XXX）京0105民初XXX0号民事判决书，该案系某某公司起诉王青雨的返还原物纠纷案件，某某公司在该案中要求王青雨立即清理、腾退XX家园60-64、74-78号楼，并支付房屋占有使用费1000万元。在该案中，某某公司提交了上述房屋所在土地的《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》。后我院经查明相关事实，判令王青雨向某某公司交还XX家园60-64、74-78号楼，并支付占有使用费100万元。王青雨提出上诉，后又撤回。赛奇公司称，其公司与某某公司就XX家园的房屋有联建协议，后双方因联建相关事宜产生纠纷，XX家园60-64、74-78号楼应属赛奇公司所有，但上述房屋目前由某某公司实际控制。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。根据庭审查明的事实，涉案楼房具备合法的建设规划审批手续，现原告以王青雨对涉案楼房没有出租权为由要求确认三方合同无效，没有法律依据，本院不予支持。对于原告以三方合同无效为前提而提出的其他诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：驳回原告韩光信的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告韩光信负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提交上诉状副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 赵 靓二〇二〇年九月二十五日书记员 胡琪汶