北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初32917号原告（反诉被告）：谢怡婷，女，1988年5月30日出生，汉族，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：李耀，男，1951年2月15日出生，汉族，住北京市东城区。原告（反诉被告）谢怡婷（以下简称姓名）与被告（反诉原告）李耀（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。谢怡婷、李耀均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。谢怡婷向本院提出诉讼请求：1、要求确认谢怡婷与李耀签订的房屋租赁合同于2020年2月27日解除；2、要求李耀返还房租5850元；3、要求李耀返还房屋押金13500元。事实和理由：谢怡婷与李耀于2018年9月11日签订了一份房屋租赁合同，约定租赁期限为两年，租金每月13500元。租赁合同签订后，谢怡婷向李耀支付了押金13500元，租金交纳至2020年3月10日。2020年1月27日，谢怡婷由于疫情原因无法继续在涉案房屋内居住，便通知李耀退租。根据合同约定，因不可抗力导致合同无法履行的，合同自行解除。承租方退租的提前30天通知出租方。因此房屋租赁合同在2020年2月27日已经解除，李耀应当退还2020年2月27日至2020年3月10日的租金以及押金，但李耀予以拒绝。因此，谢怡婷诉如所请。李耀辩称：首先，新冠肺炎疫情对于本案合同尚未达到令合同目的不能实现的程度，不能够无责解除。租赁期限未到期，谢怡婷完全可以继续居住，合同可以继续履行。谢怡婷是因自身工作调动，新工作地离房屋较远，才提出单方解除合同，并非是因为疫情等客观原因。其次，根据合同约定，租户提前退租的，应提前30日通知。谢怡婷在2020年1月27日和2020年2月9日以商量的口吻提出可能要退租，但我没有收到任何正式的退租通知。谢怡婷在2020年3月15日才搬离房屋，且不配合归还钥匙，致使我迫于无奈在2020年3月17日找开锁师傅进入房屋。所以，合同解除的时间并非2020年2月27日，而是2020年3月15日，谢怡婷无权要求我退还2020年2月27日至2020年3月10日的租金，反而应当交纳2020年3月11日至2020年3月15日的租金。第三，谢怡婷提前退租，应当向我赔付1个月的租金作为违约金，我有权将押金折抵违约金。因此，谢怡婷无权要求我退还押金。李耀提出反诉请求：1、要求谢怡婷支付2020年3月11日至2020年3月15日期间的租金2250元；2、要求谢怡婷赔偿开锁费400元、更换电表费用300元。事实和理由：李耀和谢怡婷于2018年9月11日签订了房屋租赁合同。2020年1月27日，谢怡婷向中介公司表示其工作已经换至海淀，无意租赁涉案房屋。谢怡婷在未正式通知李耀的情况下，于2020年3月15日擅自退租，在退房时未交齐租金，亦未妥善办理交房手续，给李耀造成了损失。因此，李耀反诉要求谢怡婷支付租金、赔偿损失。谢怡婷针对反诉辩称：首先，因为李耀的原因导致我没法在2020年2月29日搬离，所以我不同意支付2020年3月10日至2020年3月15日期间的租金；其次，2020年2月18日，我将钥匙放在密码盒子里，之后我曾多次尝试给李耀邮寄钥匙，但李耀不提供地址，所以我在走的时候把钥匙放在地垫下面了。所以，我不同意支付开锁的费用。如果换电卡需要更换电表，需要证据证明。本院经审理查明：2018年9月11日，出租人（甲方）李耀与承租人（乙方）谢怡婷在北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）的居间下签署了《北京市房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于北京市朝阳区阜荣街1号楼19层1单元2202室房屋，租赁期限自2018年9月11日至2020年9月10日，每月租金13500元，押金13500元。合同第四条第（二）款约定，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的租金、费用以及违约赔偿责任外，剩余部分无息返还给乙方。第九条第（二）款约定，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。第十一条第（二）款约定，乙方提前退租的，应提前30日通知甲方，并按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方有权将剩余租金及押金折抵违约金，剩余部分退还乙方。合同签订后,李耀将涉案房屋交付谢怡婷居住使用。谢怡婷向李耀交纳了押金13500元以及至2020年3月10日的租金。2020年1月27日，谢怡婷向麦田公司经纪人发送微信：“因为这次疫情我那个望京朝廷公寓的房子可能要退租了。我已经换工作到海淀了，本来想找别人去住的，我看这也没戏了……”。麦田公司经纪人建议谢怡婷与李耀沟通。2020年2月3日，麦田公司经纪人告知谢怡婷其向李耀转达退租事宜的时间是2020年1月27日。2020年2月9日，谢怡婷向李耀配偶表示其因为换工作无法继续使用涉案房屋，疫情期间又无法找到他人转租，只能退租；疫情属于不可抗力，而不可抗力情况下租户提前一个月通知可以不支付违约金，所以谢怡婷提议在2020年2月27日退租，李耀退还押金和剩余的租金。李耀配偶仅回复：“遵照合同和法律”。2020年2月29日，谢怡婷从老家返京后欲将物品搬离、交接房屋，但因物业公司不开具出门条未能搬离。谢怡婷称物业公司不开具出门条是因为李耀拒不配合。但李耀称物业公司是因谢怡婷到京后未隔离14天不符合防疫政策才没有开具出门条。2020年3月1日，谢怡婷提议如果李耀不方便当面交接房屋，可以通过视频方式远程交接，或者谢怡婷先搬走，方便时再交接房屋。但李耀未予回复。之后，谢怡婷提出把钥匙邮寄给李耀。麦田公司在征得李耀的同意后要求谢怡婷将钥匙邮寄给麦田公司，谢怡婷未同意。2020年3月15日，谢怡婷在麦田公司、李耀尚未到场的情况下先行搬离，并向麦田公司告知了钥匙和电卡的存放位置，但麦田公司、李耀未能找到钥匙和电卡。此外，李耀称因谢怡婷未交还钥匙和电卡，致使李耀支付了开锁费用400元以及更换电表的费用300元。为此，李耀提交了开锁服务登记表、收据等证据佐证。谢怡婷认为上述费用和自己无关，而且李耀未证明换电卡需要换电表。本院认为：依法成立的合同受法律保护。谢怡婷与李耀之间的房屋租赁合同为双方真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力，任何一方不得擅自变更、解除合同。本案争议焦点之一为谢怡婷能否以疫情属于不可抗力为由无责解除合同。谢怡婷承租涉案房屋居住使用，其主要合同义务是交纳租金，新冠肺炎疫情的爆发以及疫情防控措施并未对谢怡婷居住使用房屋构成限制，不影响合同义务的履行，亦不影响合同目的的实现。而且根据谢怡婷2020年1月27日向麦田公司所陈述的内容可以看出，谢怡婷解除合同的主要原因是工作变动主观上不愿继续承租，而非客观上的履行不能。因此，本院认定谢怡婷单方解除合同构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。李耀以押金折抵违约金，合法有据，谢怡婷无权要求李耀退还押金。关于合同解除的时间，因谢怡婷不享有单方解除合同的权利，其通知李耀2020年2月27日解除合同不发生合同解除的效力。考虑到谢怡婷最终搬离并交还房屋的时间为2020年3月15日，本院以此作为合同解除的时间。2020年2月29日谢怡婷因物业公司不开具出门条未能腾退房屋，虽然双方对物业公司不开具出门条的原因各执一词，但是根据当时北京市的防疫措施，外地返京人员需要先行隔离14天，而谢怡婷当时并不满足这一条件,2020年3月15日谢怡婷隔离期满顺利搬离亦可对此佐证。因此，本院认为谢怡婷未能在2020年2月29日交接房屋受到了防疫政策的影响。本院综合考虑双方合同履行情况以及防疫政策的影响，酌情调整2020年2月29日至2020年3月15日期间的租金为5800元。因谢怡婷已经支付了2020年2月29日至2020年3月10日的租金4950元，两者相抵，谢怡婷还应向李耀支付租金850元，本院对李耀第一项反诉请求部分支持，不予支持谢怡婷要求李耀返还租金的请求。关于开锁费用、更换电表费用，谢怡婷在交接房屋时应一并交还钥匙、电卡等物品，但其在李耀未到场时先行搬离，对钥匙、电卡的丢失负有责任。因此，谢怡婷应当赔偿李耀因此所遭受的损失。开锁费用于法有据，本院予以支持。更换电表的费用，李耀未能证明电卡丢失与费用支出的关联性，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）谢怡婷于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）李耀租金八百五十元；二、原告（反诉被告）谢怡婷于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）李耀开锁费用四百元；三、驳回原告（反诉被告）谢怡婷的全部诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李耀的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费142元，由原告（反诉被告）谢怡婷负担（已交纳）。反诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）谢怡婷负担（李耀已垫付，谢怡婷于本判决生效之日起七日内给付李耀）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李瑶瑶二〇二〇年九月三日书记员  耿迎新