重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0101民初1669号原告：重庆市万州瑞海通讯有限公司，住所地重庆市万州区**，统一社会信用代码91500101711601400X。法定代表人：丁心权。委托诉讼代理人：胡义松，重庆金牧锦扬（万州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜江，重庆高山律师事务所律师。被告：陶传福，男，1969年4月12日出生，汉族，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：王毅，重庆思肯律师事务所律师。原告重庆市万州瑞海通讯有限公司（以下简称万州瑞海通讯公司）与被告陶传福企业承包经营合同纠纷一案，本院作出（2019）渝0101民初5844号民事判决后，被告陶传福不服该判决，提起上诉，重庆市第二中级人民法院裁定发回本院重审，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告万州瑞海通讯公司的委托诉讼代理人胡义松、杜江,被告陶传福及其委托诉讼代理人王毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万州瑞海通讯公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即搬出重庆市万州区XX号房屋。2.判令被告支付原告自2019年3月1日至2019年8月31日止的承包费93万元。3.判令被告支付惩罚性违约金100万元。事实与理由：2016年10月26日，被告承包原告位于重庆市万州区XX“重庆市万州区瑞海通讯有限公司万州移动通讯城”进行经营，经与原告股东丁心权、徐上岳盘存并签订了《承包经营合同》，合同约定承包经营期限至2019年2月28日止，承包期限届满《承包经营合同》自行终止。2019年2月24日，原告法定代表人丁心权书面向被告发出通知，内容为“现通知你于2019年2月28日将公司经营场地及有关公司的公章、财务印章和有关证照，一并移交重庆市万州瑞海通讯有限公司，办理移交手续，并将货物及添置的设施设备搬出并办理移交手续。”合同期满后，被告既没有将经营权返还，也没有搬出经营场地，原告法定代表人及工作人员多次进行催促，被告却置之不理。被告陶传福辩称，1.双方合同到期后，被告并没有借用原告名义进行经营，原告要求被告返还承包经营权的诉讼请求不成立；2.原告需要被告移交的设备及证照包括哪些没有具体明确，被告已将应该移交的东西全部移交；3.原告的租赁合同也于2019年2月28日到期，讼争场地不属于原告所有，要求被告移交场地没有事实和法律依据；4.原告提交的《补充协议》内容没有实际履行，朱素芬已经向人民法院另案主张权利并进入执行程序，原告承租的房屋已于2019年2月28日到期；5.被告不存在违约行为，不应该承担违约金，即使有违约行为，违约金的金额也过高，请求法院予以调整。申请追加重庆市中庆房地产开发有限公司、夏宁璐为第三人。本院经审理认定事实如下：2014年2月28日，原告万州瑞海通讯公司（乙方、承租方）与重庆市中庆房地产开发有限公司（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，主要约定甲方将其位于万州区xx号（第一层2号房屋，建筑面积182.73㎡、第二层（临白岩路为第一层）2号房，建筑面积624.25㎡）总建筑面积为806.98㎡房屋出租给乙方作经营使用。租赁期限为五年，即从2014年3月1日起至2019年2月28日止。五年租金共计人民币663.076万元。其中：第一年租金为120万元，第二年租金为126万元，第三年租金为132.3万元，第四年租金为138.915万元，第五年租金为145.861万元。签订合同3日内乙方付清第一年租金，其余每年租金在1月28日前付清……2016年2月26日，重庆市中庆房地产开发有限公司、夏宁璐（甲方）与万州瑞海通讯公司、徐上岳（乙方）及朱素芬（丙方）签订《补充协议》:“甲乙双方于2014年2月28日签订了《房屋租赁合同》，甲方将地处万州区XX号（其中：第一层2号房，建筑面积182.73㎡、第二层临白岩路门面2号房，建筑面积624.25㎡，产权人为中庆房地产开发有限公司；第二层临白岩路门面1号房建筑面积209.37㎡，产权人为夏宁璐。共计建筑面积1016.35㎡）租给乙方作经营使用，租期为五年（即从2014年3月1日起至2019年2月28日止）。基于甲方夏宁璐于2014年9月17日向丙方朱素芬借款660万元（甲方重庆市中庆房地产开发有限公司为该借款提供担保），其本金及利息至今尚未还清，据此，经甲乙丙三方协商确定，甲方同意将2014年2月28日签订的《房屋租赁合同》租期延长8年，供乙方经营或经甲方同意后方可转租他人经营使用，租赁期到2027年2月28日止，甲方同意将其9年的房屋租金作为甲方偿还丙方借款本金及利息。本协议与2014年2月28日甲乙双方签订的《房屋租赁合同》具有同等法律效力。本协议一式五份双方各执一份备查。”2016年10月26日，原告万州瑞海通讯公司（出包方，甲方）与被告陶传福（承包方，乙方）签订《承包经营合同》，主要约定甲方将公司经营权承包给乙方经营，乙方在甲方核定经营范围内从事经营活动，独立核算、依法纳税、自主经营、自负盈亏。承包经营的期限为9年，即从2010年3月1日起至2019年2月28日止。承包经营总价款为人民币372万元整（注：承包价款为2016年10月26日至2019年2月28日期间的承包价款）。乙方在承包期间，对重庆市万州瑞海通讯有限公司享有自主经营权，有权决定公司经营机构设置、制定规章制度、人事聘用、任免和奖惩。乙方在承包经营期间的所有利润概由乙方享有，乙方有权进行自主分配。每年门面租金乙方应于当年1月31日前足额交付给甲方和徐上岳，由甲方和徐上岳再支付给中庆公司和夏宁璐。徐上岳、丁心权二人留在公司的个人资金200万元，作为借给乙方作经营流动资金（此款系徐上岳、丁心权二人各100万元）,乙方另立书面借据，并在2018年12月28日前一次性还清甲方。承包期满，甲乙双方权利、义务履行完毕后，合同自动终止。合同期满前三十日，乙方应接受甲方对其公司原有资产和承包情况进行审核。甲乙双方应严格履行合同，任何一方如违反合同规定，应承担违约责任，除赔偿违约方给守约方造成的损失外，并支付惩罚性违约金100万元。本合同签订时，甲乙双方应将公司所有资产及债权债务状况清理并形成书面文件，双方签字确认后作为本合同的附件。本合同一式四份，由双方签字后即生效，其效力溯及至2010年3月1日。同日，被告分别向徐上岳、丁心权出据金额为100万元的借条两份。2019年2月26日，原告股东丁心权通过微信向被告陶传福发出《通知》，要求其于2019年2月28日将公司经营权、场地及有关公司公章、财务印章和相关证照予以移交。2019年3月份，被告将原告的营业执照、公司公章移交给了原告，但拒绝向原告移交经营场地。2019年4月3日，重庆市第一中级人民法院向万州瑞海通讯公司及徐上岳发出《协助执行通知书》：“一、查封、冻结被执行人重庆市中庆房地产开发有限公司所有的位于重庆市万州区XX号第二层2号房屋的租金（从2019年4月7日起至2022年4月6日止）。二、查封期限为三年，从2019年4月7日起至2022年4月6日止。”另查明，因案涉房屋产权已属他人所有，重庆市第一中级人民法院于2020年6月3日发出《搬迁公告》，要求该房屋使用人万州瑞海通讯公司、徐上岳等人及单位在2020年6月24日前迁出，或与现权利人重新签订新的租赁合同。以上事实有原、被告提交的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《承包经营合同》、《借条》、微信记录截图、《通知》、《执行裁定书》、《协助执行通知书》、《搬迁公告》等书面证据及双方当事人陈述意见佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人产生约束力。原、被告签订的《承包经营合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。《承包经营合同》约定的承包期限已于2019年2月28日届满，被告虽在2019年3月份将原告的营业执照、公司公章移交给了原告，但该经营除需要体现其经营权的营业执照、公司公章外，经营场地亦是要件之一，被告理应同时将经营场地交付给原告。重庆市中庆房地产开发有限公司、夏宁璐、万州瑞海通讯公司、徐上岳及朱素芬签订的《房屋租赁合同》期满后，租赁期因《补充协议》而续延，原告万州瑞海通讯公司继续承租的证据相对充分。即使《补充协议》真实性存疑，重庆市中庆房地产开发有限公司、夏宁璐在《房屋租赁合同》期满后未向原告主张退还租赁物，视为其同意原告继续占有使用。重庆市第一中级人民法院发出的《协助执行通知书》、《搬迁公告》亦证明了原告是该房屋的使用权人，且是人民法院法律文书确定的法律义务、法律责任承担者。在原被告承包经营合同纠纷中，重庆市中庆房地产开发有限公司、夏宁璐并非该合同利害关系人，故对被告要求追加重庆市中庆房地产开发有限公司、夏宁璐为第三人的请求不予支持。被告在《承包经营合同》期满后，未与房屋时产权人重庆市中庆房地产开发有限公司、夏宁璐签订《租赁合同》，其继续占用该经营场地不是自己租赁所获得的使用权利，被告是在《房屋租赁合同》的基础上因承包经营取得在第二层次的租赁物使用权，《承包经营合同》届满后讼争房屋的使用权应为原告享有，被告拒不交付经营场地的行为构成违约，应向原告承担违约责任。被告在合同期限届满后仍然在讼争场地从事与《承包经营合同》一致的经营活动，致使原告不能在该场地经营，故原告有权参照《承包经营合同》中关于承包费的约定要求被告继续支付2019年3月1日至2019年8月31日期间的费用，原告主张的该承包费，视为对其部分损失的主张，系原告对其自身权利的处分，但原告主张的承包费93万元计算有误，应为799626元。虽现房屋所有权已变更为他人所有，但不影响原告在本案中主张的支付2019年3月1日至2019年8月31日期间的承包费的权利。原告是重庆市第一中级人民法院2020年6月3日发出的《搬迁公告》义务的承担者，被告应当将讼争场地移交原告，由原告履行《搬迁公告》义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”违约金最主要的功能在于弥补守约方的损失，并兼具惩罚性。原、被告在《承包经营合同》中约定任何一方违约应向对方支付惩罚性违约金100万元，该违约金金额明显过高，综合考虑合同履行情况、被告的主观过错、原告损失、违约金性质等因素，本院酌情将违约金调整为200000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告陶传福在本判决生效后十日内将位于重庆市万州区XX号移动通讯营业厅经营场地移交原告重庆市万州瑞海通讯有限公司。二、被告陶传福在本判决生效后十日内给付原告重庆市万州瑞海通讯有限公司2019年3月1日至2019年8月31日期间的承包费799626元。三、被告陶传福在本判决生效后十日内向原告重庆市万州瑞海通讯有限公司支付违约金200000元。四、驳回原告重庆市万州瑞海通讯有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22170元，原告重庆市万州瑞海通讯有限公司负担8370元，被告陶传福负担13800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长 魏 欣人民陪审员 王 娟人民陪审员 李健辉二〇二〇年九月十六日书 记 员 王彬冰