广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初4848号原告：关影茹，女，1975年3月9日生，汉族，户籍地址：广东省阳江市江城区***********，确认的送达地址：阳江市*****，公民身份号码：441************023。被告：阳江建华汤始房地产开发有限公司，住所：阳江市江城区*******，确认送达地址：阳江市江城区*************。统一社会信用代码：914************423。法定代表人：刘显进，系该公司总经理。委托代理人：钟艳，广东拓进律师事务所律师。委托代理人：杨明明，广东拓进律师事务所实习律师。原告关影茹与被告阳江建华汤始房地产开发有限公司（以下简称建华房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告关影茹、被告的委托代理人钟艳、杨明明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告关影茹向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金7383元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年12月10日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》和合同补充协议，合同约定：被告将位于阳江市江城区*******一套出售给原告；房屋按照套内建筑面积计算，单价为5597.99元每平方米，面积64.03平方米，总价358439元；同时约定，被告应于2018年9月30日前向原告交付该住宅房；如逾期交房，逾期超过90日而不足180日的，被告按日向原告支付己付房价款万分之二的违约金，现被告于2019年1月11日才向原告交付房屋，逾期交房天数达103天。原告认为，被告逾期交房的行为，违反了双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》和合同补充协议，给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法判决如诉所请。被告建华房地产公司辩称：一、原告请求的违约金超出合同约定标准。原被告双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第十二条约定，逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。双方签订的《补充协议》第七条对原合同第十二条进行了变更，约定逾期不超过90日的，自原合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日而不足180日的，买受人不能行使合同解除的权利，但可要求出卖人按日向其支付己付房价款的万分之二的违约金，合同继续履行；而且，出卖人按合同第十二条承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的2%。补充协议是对原合同的变更约定，是当事人的真实意思表示，而且从总体而言补充协议的违约金标准要高于原合同约定的标准，故补充协议中关于“出卖人按合同第十二条承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的2%”的约定内容有效。根据上述约定，90日以内的违约金按每日万分之一计算，超过90日的部分按每日万分之二计算，且总额不得超过己付房价款的2%，故建华房地产公司应付的违约金数额为¥4157.89元【¥358439元×0.0001×90天+¥358439元×0.0002×（103-90）天】。原告于本案中请求支付的违约金数额己经实际超过了补充协议的约定，对于超出的部分，应不予支持。二、本案逾期交房的天数，应自合同约定的交房时间之次日起至建华房地产公司向买受人发出收楼通知书之日止。合同约定的交房时间为2018年9月30日，建华房地产公司于2019年1月11日向原告发出收楼通知书，逾期交房天数共103天。原告主张逾期105天存在错误。三、建华房地产公司逾期交房的主要原因，是由于政府部门未协调好相关工作，导致建华房地产公司楼盘北环路方向的相关居民阻扰建华房地产公司道路施工所致。故逾期交房是事出有因，并非建华房地产公司恶意不履行合同。综上所述，原告的部分诉讼请求没有事实和法律依据，应不予支持，恳请依法驳回原告不合理部分的诉讼请求。经审理查明：2016年12月10日，原告关影茹（买受人）与被告建华房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区*******商品房一套，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字2016031号，建筑面积共79.93平方米（其中套内建筑面积64.03平方米，公共分摊建筑面积15.9平方米），单价为按套内建筑面积计算，每平方米5597.99元，总房价款为358439元。买受人应当于2016年12月10日前支付该商品房全部价款。第十一条关于商品房交付时间和手续的约定：出卖人应当在2018年9月30日前交付商品房给买受人，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十二条关于逾期交付责任的约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期90日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。同日，双方签订的上述合同的附件十一《合同补充协议》第七条载明：买受双方同意把合同第十二条变更为如下内容：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：（1）逾期不超过90天，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日而不足180日的，买受人不能行使解除合同的权利，但可要求出卖人按日向其支付已付房价款的万分之二的违约金，合同继续履行；（3）逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十一条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之二的违约金；（4）出卖人按合同第十二条承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总价款的2%。上述合同及协议均有原、被告签名或盖章确认。签订合同后，原告按约定付清了全部购房款358439元给被告。原告于2019年1月13日收楼，并在业主收楼确认书上签名确认。庭审中，被告称于2019年1月11日向原告邮寄一份《房屋交付使用通知书》，原告称于2019年1月11日收到该通知书，双方认可逾期交房违约金从2018年10月1日计至2019年1月11日，总共103天。以上事实，有原告提供的身份证、《商品房买卖合同》（预售）、合同补充协议、购房发票、房屋使用交付通知书、业主收楼确认书、收款收据等证据，结合本案诉讼中当事人陈述，经本院综合分析，予以认定。本院认为，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，合同主体适格，内容没有违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，原、被告应按合同约定履行各自的义务。原告已如约付清了全部购房款358439元，被告本应按合同约定在2018年9月30日前交付商品房给原告使用，但原告称其于2019年1月11日收到被告的交楼通知书，庭审中，原、被告均认可本案逾期交房违约金从2018年10月1日计至2019年1月11日，共103天，本院予以采纳。现原告请求逾期交房违约金7383元，根据《合同补充协议》第七条的约定，按照天数计算的逾期交房违约金为7383.84元（358439元×0.0002/天×103天），但已超过商品房总价款的2%，故原告请求的逾期交房违约金应按商品房总房价款的2%计算，即7168.78元（358439元×2%）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：限被告阳江建华汤始房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金7168.78元给原告关影茹。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（已减半收取，原告已预交），由被告阳江建华汤始房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判员  姚水椋二〇二〇年七月二十四日书记员  黄欣瑜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。