上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初55326号原告：上海天仝投资管理中心(有限合伙)，住所地上海市崇明区。执行事务合伙人：陈秋。委托诉讼代理人：张徐赟，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告：陈严，女，1981年8月25日出生，汉族，户籍地江苏省姜堰市。委托诉讼代理人：张文青，上海正策律师事务所律师。委托诉讼代理人：闵清逸，上海正策律师事务所律师。原告上海天仝投资管理中心(有限合伙)与被告陈严房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海天仝投资管理中心(有限合伙)的委托诉讼代理人张徐赟，被告陈严的委托诉讼代理人张文青、闵清逸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海天仝投资管理中心(有限合伙)向本院提出变更后的诉讼请求：1、确认原、被告2018年12月19日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月30日解除;2、判令被告向原告支付违约金人民币(以下币种相同)42,387元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年12月19日签订《房屋租赁合同》,由被告承租了上海市浦东新区高宝路XXX号房屋(以下简称系争房屋),租赁期限为三年,自2019年5月1日起至2022年4月30日止。2020年4月下旬,被告突然口头告知原告解除《租赁合同》,并在未与原告达成一致的情况下于2020年4月30日将所承租的房屋钥匙退还原告。为慎重起见,原告向被告发出书面通知,但被告未回复,故原告认为：依据《房屋租赁合同》第8.3.7条款之规定,被告的行为系中途退租,属于违约行为,应当向原告支付违约金。综上,为维护原告的合法权益,起诉要求判如所请。被告陈严辩称，双方是协商解除租赁合同，原告亦认可2020年4月30日为合同解除日期，被告于2020年4月期间多次和原告进行协商，要求减免租金或者延缓交租，但原告坚持要求被告要么一次性付清房租，要么就解约，被告无奈于4月30日和原告协商退租，并将钥匙交还原告，合同的解除是双方协商一致的结果。被告承租系争房屋用于汽车维修，收入来源是汽车保养和维修，因新冠疫情原因，城管和工商不允许被告经营，且车主在疫情期间也不出门，故疫情期间被告没有营业收入；被告雇佣的工作人员为外地户籍，疫情期间工人无法来沪，但被告依旧向工人支付工资。被告不同意支付违约金，原告该诉请无事实依据，如果法院支持，被告认为原告的计算标准过高，请求法院酌情调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告为系争房屋的权利人。2018年12月，原告(出租方甲方)与被告(承租方乙方)签订《房屋租赁合同》约定，甲方将系争房屋(建筑面积169.14平方米)出租给乙方，租赁期自2019年5月1日起至2022年4月30日止，2019年5月1日至2020年4月30日期间的年租金为254,322元，2020年5月1日至2021年4月30日期间的年租金为272,124元，2021年5月1日至2022年4月30日期间的年租金为291,173元，房屋租赁保证金为10,298元；甲、乙双方在租赁关系终止时,如乙方正常履行本合同的,甲方收取的房屋租赁保证金则在乙方返还该房屋,且乙方办理完与该房屋有关的一切手续后10个工作日内无息归还乙方；合同8.3条约定有下列情形之一的,甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方应向甲方按两个月租金的同等金额支付违约金;如违约金不足以抵付甲方直接损失的,还应赔偿违约金与直接损失的差额部分：……8.3.7在租赁期限内,乙方擅自解除本合同或非本合同约定的情况下乙方中途退租的……若因发生第8.3条中任何一种情况甲方要求解除合同的,乙方无权要求甲方退还乙方已付的租金和房屋租赁保证金,该等款项自合同解除之日起归甲方所有；合同另对其他权利义务作了约定。合同签订后，原、被告各自按照合同履行相应的权利义务。被告于2019年4月30日支付了至2020年4月30日的租金。2020年4月期间，被告向原告口头提出解除合同，并于4月30日将系争房屋的钥匙退还原告。2020年5月10日，原告向被告发出《通知书》，言明被告在未与原告达成一致的情况下于2020年4月30日将所承租的房屋钥匙退还,故原告认为被告违反《租赁合同》第8.3.7条款中所约定的情形,属于违约行为，并告知被告口头提出解除合同结合退还承租房屋及未支付2020年5月1日起的租金等情形,可以认定为中途退租。原告故书面告知：一、要求被告确认4月下旬口头告知解除合同这一事实，租赁合同已经于4月30日解除,二、若对前述条款不认可,那么原告认定被告的行为属于中途退租,退租日期为2020年4月30日。三、若被告对中途退租也不认可,那么双方所签订《租赁合同》则继续有效,被告在收到本通知书之日起七日内支付2020年5月1日起的租金,并取回房屋钥匙。四、希望被告在接到本通知书后三日内给予书面回复。该通知邮寄至被告户籍所在地，显示于2020年5月21日签收。后因双方对合同的解除及违约责任等意见不一，以致引发本案诉讼。另查明，1、系争房屋的权利人系案外人上海外高桥新市镇开发管理有限公司。2、上海外高桥新市镇开发管理有限公司与案外人上海先行信汇物业管理有限公司签订《商铺租赁合同》，将系争房屋在内的相关商铺出租给上海先行信汇物业管理有限公司，租期自2019年6月16日至2024年6月15日。3、原告与上海先行信汇物业管理有限公司签订《商铺转租协议》，取得系争房屋的转租权，租期自2019年6月16日起至2024年6月15日止。4、被告另向原告承租了上海市浦东新区高宝路XXX号房屋，并于2017年6月6日在高宝路396、398号房屋处注册了名称为上海市浦东新区高东镇昱阳汽车维修部的个体工商户。以上事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、《通知书》、EMS快递凭单及投递状态记录、《商铺租赁合同》、《商铺转租协议》、上海市不动产权证，被告提供的营业执照、被告员工情况说明、证明、付租收据等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。被告于2020年4月下旬提出解约，且未按约支付下一租期的租金，并于2020年4月30日将系争房屋的钥匙退还原告，原告也认可退租日为该日，综合上述事实，对涉案合同于2020年4月30日解除的事实，本院予以确认。被告辩称双方系协商一致解除，未能提供相应的证据证明，且遭原告否认，本院难以认定。被告提前退租，理应承担提前解除合同的违约责任。根据合同约定，被告提前要求解除合同的，无权要求退还房屋押金。原告主张被告按照合同的约定支付等同于两个月租金的违约金，被告抗辩因新冠疫情调控的原因严重影响经营，要求降低违约金的标准，本院予以准许，结合押金不予退还的情节，将违约金的支付金额酌定为21,193.50元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告上海天仝投资管理中心(有限合伙)与被告陈严2018年12月签订的《新高苑四期租赁合同》于2020年4月30日解除(房屋坐落于上海市浦东新区高宝路XXX号)；二、被告陈严于本判决生效之日起十日内支付原告上海天仝投资管理中心(有限合伙)违约金21,193.50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费860元，减半收取计430元，由被告陈严负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  朱 敏二〇二〇年九月二十一日法官助理  邱静雅书 记 员  朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。