上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初6547号原告(反诉被告)：吴珊，女，1957年7月18日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：李崝，上海市申房律师事务所律师，系特别授权。委托诉讼代理人：孙鸣民，上海市申房律师事务所律师。被告(反诉原告)：李建超，女，1966年6月18日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：姚岑，上海小城律师事务所律师。第三人：李旻昊，男，1984年10月2日生，汉族，户籍地上海市浦东新区川沙镇护塘街**。委托诉讼代理人：姚岑，上海小城律师事务所律师。原告吴珊与被告李建超、李旻昊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，依法适用简易程序。诉讼中，当事人一致同意将李旻昊的诉讼地位变更为第三人，本院予以准许。被告并向本院提出反诉，本院受理后决定与本诉合并审理，于2020年6月17日、2020年8月4日两次公开开庭进行了审理。原告吴珊及其委托诉讼代理人李崝，被告李建超的委托诉讼代理人暨第三人李旻昊的委托诉讼代理人姚岑，第三人李旻昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴珊向本院明确诉讼请求如下：一、依法确认原告与被告于2019年6月17日签订的《房屋租赁合同》(合同编号：XXXXXXX)于2019年10月21日解除；二、依法判令被告向原告返还2019年6月24日至2019年12月23日的租金人民币(以下币种同)42,000元；三、依法判令被告向原告返还保证金7,000元；四、依法判令被告支付原告违约金7,000元；五、依法判令被告赔偿原告形成附合的装饰装修损失300,000元。事实和理由：原告是房屋承租人，被告李建超是上海市松江区泗泾镇泗砖南路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)产权人。2019年6月17日，被告授权第三人李旻昊与原告签订《房屋租赁合同》(编号为XXXXXXX)一份，约定由被告将系争房屋出租给原告，租期从2019年6月24日起至2024年6月23日止，房屋建筑面积为355.16平方米，月租金为7,000元，租金按3个月为一期支付，租赁保证金为7,000元。合同签订后，原告于当日向第三人支付了第一季度的租金及保证金共计28,000元。在签约当日，第三人并未提供系争房屋的产权证明、产权人身份信息及委托书等材料，但出于信任，原告要求第三人第二天必须提供，第三人虽答应，但事后经多次催促，原告直到2020年4月4日才通过中介收到授权委托书。原告收到系争房屋后就开始装修，耗费大量人力财力。原告并于2019年9月将第二季度的租金21,000元支付给第三人。然而，在2019年10月21日，原告接到第三人的通知，称被告打算将系争房屋出售，故要提前收回房屋，被告方无故提前解除合同的行为已经构成根本违约，为了能够妥善解决此事，原告与第三人在中介处进行协商，双方就系争房屋合同解除事宜达成一致意见，但就赔偿付款方式等事宜未达成一致意见。原告认为，被告在2019年10月21日即有解除合同提前收回房屋的意思表示，故解除合同的时间是2019年10月21日，属于原、被告双方合意解除。但由于被告在租赁期间擅自收回房屋导致租赁合同解除，过错方在被告处，所以被告需要按照约定支付违约金。而且原告租赁系争房屋后一直未使用，被告在2019年10月21日要求收回房子，所以要求被告退还已支付的两个季度租金，而且既然合同已经解除，保证金应当予以返还。原告的装修系经过被告同意，软装和硬装共计投入五十万元，形成附合的装修金额多少已经记不清了，相关票据也没有了，但2019年10月21日双方关于解除合同协商时，第三人提出补偿30万元，原告就要求被告按照协商的金额来赔偿装修损失。故为维护自身合法权益，原告诉至法院要求判如所请。被告李建超辩称，不同意原告的诉讼请求。系争房屋租赁合同虽然是第三人签署的，但是接受被告的委托去签订的，因此认可租赁关系的相对方是原告和被告，签完合同后被告就把委托书给中介了。对于原告第一项诉请不予认可，2019年10月21日，原、被告双方之间并未就房屋租赁合同的解除事宜达成过合意，双方既未有书面协议，微信聊天记录中也无法反映被告或第三人有解除合同的意思。当时原告和第三人确实有协商过，协商内容主要是合同还能否继续履行。被告确实有通过第三人提到收回房屋，但并不仅仅是要出售，而是发现原告存在转租行为，这在合同中是不允许的。经协商，原告表示不会再转租，故最后大家仍然继续履行合同，系争房屋后来实际也没有出售，被告也未收回房屋。因此，被告不认可解除合同的时间是2019年10月21日。对于第二项诉请，返还已支付的租金没有事实和法律依据，被告在签约当天就把系争房屋交付给原告，至于原告是否居住不是被告能够控制的。对于第三项诉请，由于原告在合同履行过程中存在明显的违约行为，不仅要转租，且不按约定支付租金，因此保证金不同意返还。同理，对于第四项诉请，由于本案过错方在原告，所以让被告支付违约金没有依据。对于第五项诉请，被告认为双方合同是在2020年3月17日解除，且解除合同的原因是原告未按时支付租金，被告根据合同约定行使解除权。对于原告的装饰装修，金额并不明确，没有相应装修合同和票据，而且被告不同意利用，故不存在支付原告装修损失的问题。综上，原告的诉请不应得到法院支持。第三人李旻昊述称，被告是其姑姑。2019年6月17日，被告委托其与原告签订了系争房屋的租赁合同，订立合同时其就告知过原告是被告委托他来出租房屋，自己是有权利签这个租赁合同的。合同签订后，第三人也将委托书和身份材料发给了中介人员。原告将前两个季度租金和保证金支付给第三人后，第三人也都给到了被告。因此，本案租赁合同的当事人应当是原告和被告。2019年10月21日，第三人确实有向原告提到想收回房屋进行出售，但这是第三人理解错了被告的意思，第三人以为是被告要回国，所以想收回房子出售，其实是被告发现原告存在转租行为，所以想收回房屋，再考虑出售。虽然第三人在微信中提到过系争房屋有挂在链家，但最后房屋并未出售，被告也没有实际收回系争房屋，其实这也只是被告当时一个出卖的意向。无论如何，第三人当时都没有提到要解除合同，也没有和原告达成过解除合同的协议。这个事情发生后，第三人确实与原告前往中介处进行协商，但协商的内容主要是合同能否继续履行，而非解除合同，第三人也没有答应原告30万元的补偿款。最后原告表示不再转租，双方协商一致继续履行该份租赁合同，此后双方也未再谈过合同解除后果处理的事宜。然而，在2019年11月，原告又以该份租赁合同未网签为由提出不网签不付租金的意见，但第三人认为网签可以配合，需要和被告约定好时间一起过去，而且租赁合同没有规定一定要网签，网签与否与支付租金是两件事情，原告不能以未网签为由就不付租金。但因原告一直抱着不网签就不付租金的态度，第三人无奈根据被告的意思，于2020年3月17日通过微信给原告发送了解约通知书，提出原告尽快支付拖欠租金并返还房屋，但原告一直未付拖欠租金，也不愿意将系争房屋返还给被告。同时，被告李建超向本院明确如下反诉请求：一、确认反诉原告与反诉被告于2019年6月17日签订的《房屋租赁合同》(合同编号：XXXXXXX)于2020年3月17日解除；二、判令反诉被告向反诉原告返还系争房屋，并将房屋恢复至原状；三、判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的2019年12月24日至2020年3月17日的租金19,366.70元(按照7,000元每月标准计算)；四、判令反诉被告向反诉原告支付自2020年3月18日起至实际返还房屋之日止，以300元每天的标准计算的房屋占有使用费；五、判令反诉被告向反诉原告支付违约金7,000元。事实和理由：反诉原告是系争房屋的产权人，反诉原告委托第三人于2019年6月17日与原告签订了《房屋租赁合同》(合同编号为XXXXXXX)一份。合同约定反诉原告将系争房屋出租给反诉被告，租期从2019年6月24日至2024年6月23日，月租金为7,000元，按照三个月为一期支付。合同还对违约责任等进行约定。合同签订后，反诉原告按照合同约定履行了交付房屋的义务。在合同履行过程中，反诉被告仅支付了2019年6月24日至12月23日期间的两期房屋租金。2019年10月，因反诉原告发现反诉被告存在擅自转租行为，故通过第三人提出若仍擅自转租，则要收回系争房屋。后经第三人和反诉被告协商，在协商时，由于反诉原告对反诉被告的转租行为比较气愤，所以没有授权第三人提出补偿事宜，也未授权第三人提出解除合同的事宜。最终，反诉被告放弃转租行为，双方合同继续履行。然而在2019年11月左右，反诉被告又以租赁合同未网签为由拒绝支付租金，虽反诉原告或第三人多次向反诉被告主张支付租金，但反诉被告一直拒绝履行合同义务。无奈之下，反诉原告通过第三人于2020年3月17日向反诉被告发送了《解除租赁合同通知书》，通知反诉被告解除租赁关系，支付拖欠租金并及时返还系争房屋。但至今，反诉被告仍未支付租金，也没有返还系争房屋。反诉原告认为，合同解除的时间是反诉原告向反诉被告发送解除通知书的2020年3月17日，原因是反诉被告存在严重的根本违约行为，在2019年11月至第三人发出解约通知的这段时间，反诉被告多次表示要网签才付租金，而网签并非合同约定内容，因此，反诉原告根据合同约定的反诉被告逾期不支付租金累计超过一个月来解除合同，导致合同解除的过错在反诉被告。虽然合同中没有明确约定违约情形下恢复原状，但反诉原告交付的房子是毛坯状态，反诉原告也不愿意利用这些装修，所以要求反诉被告拆除。房屋占有使用费按照300元每天是合同有约定的。由于和反诉被告无法协商，所以反诉原告提起反诉维护自身权益。原告针对被告李建超的反诉请求辩称，不同意被告的反诉请求。对于合同解除，原告不认可是2020年3月17日，虽然第三人发给原告的解除租赁合同通知书原告是2020年3月17日收到的，原告认为合同早在2019年10月21日就双方合意解除。对于返还房屋问题，原告愿意返还房屋，但不同意恢复原状，原告的装修是经过被告同意的，即使返还也是现状返还。而且返还房屋必须要由被告支付折价款，否则不同意返还。对于支付租金，既然合同在2019年10月21日就解除，不存在后续逾期支付租金的问题。对于房屋占有使用费，并非原告要强行占有系争房屋，只是被告和第三人一直避而不谈合同解除后的赔偿问题，原告没有拿到补偿款是不会把房屋返还的。本案导致合同解除的过错方在于被告，而非原告，因此原告也不存在支付违约金的问题。第三人李旻昊述称，由法院依法处理。本院经审理认定事实如下：被告是系争房屋的权利人，系争房屋坐落于上海市松江区泗泾镇泗砖南路XXX弄XXX号，建筑面积为355.16平方米，土地使用权面积为439.30平方米，建筑类型为花园住宅，总层数为2层。2019年6月17日，被告作为出租方(甲方)委托第三人与原告作为承租方(乙方)签订《房地产租赁合同》(合同编号：XXXXXXX)一份。合同第一条房地产基本情况中显示，该房地产的类型为居住，房屋面积为439.30平方米。第二条租赁用途载明，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为居住使用并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的用途。第三条租赁条件中约定，租赁期限自2019年6月24日起至2024年6月23日止。甲方应于2019年6月24日前向乙方交付系争房屋。租赁期满后，乙方应在期满7日内将符合正常使用状态下的该房屋返还给甲方。未经甲方同意逾期返还的，每逾期一日，乙方应按300元/日向甲方支付该房屋的占用使用费。返还时，应经甲方验收认可并相互结清各自应当承担的费用。甲方对乙方遗留物品不承担保管责任。第四条租金支付中载明，甲、乙双方约定，该房屋月租金为7,000元。租金按3个月为一期支付。如乙方逾期支付租金，则每逾期一日按应付月租金的百分之一向甲方支付滞纳金，如乙方逾期支付超过7日，则视为乙方自动退租，构成违约，甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任。第五条保证金和其他费用中载明，甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为1个月的租金，即7,000元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。装修不得改变房屋主体结构。第七条合同解除条件载明，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(5)乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；(6)乙方逾期不支付租金累计超过1个月的。合同还对其他事项进行了约定。该合同落款甲方处由第三人签字，乙方处由原告签字。庭审中，无论原告、被告还是第三人均确认系争房屋租赁合同的当事人是原告和被告，当时签订租赁合同时将租赁合同上的房屋面积写成了土地使用权面积，但租金对应的就是系争房屋本身，各方当事人对租金标准均认可。上述《房地产租赁合同》签订后，被告将系争房屋交付给原告，原告即开始进行装修。原告于2019年6月支付了第一期(2019年6月24日至2019年9月23日)房屋租金21,000元和保证金7,000元，于2019年9月支付了第二期(2019年9月24日至2019年12月23日)房屋租金21,000元，此后未再支付系争房屋的租金。另查明，原告承租系争房屋后，关于租赁事宜一直是与第三人联系。双方2019年9月初至2020年4月底的微信聊天记录中有如下对话：2019年10月21日，原告发微信给第三人：小李，你这房子现在打算怎么操作，房子不一定一下就能卖掉哟。第三人回复：是的，目前是先挂链家，下家还没有，这事我姑姑也说的比较突然，我一点心理准备都没有。原告称：那租金这次付的是不是应该先退给我？因为我也不能租这个房子出去了，我把房子退给你。第三人回复：吴老师先稍安勿躁，这个事情等你回来以后，我们细聊。原告回复：等到时候你卖了再把装修费给我就可以了。第三人称：里面涉及面比较广，几句话也说不完。你房子不是自己住吗？之前你说的啊，租出去？原告回复：现在问题我不能自住啊，我东西都搬过去了你再卖掉了我住哪里去啊？这个损失怎么算啊？我现在住的尚坤也租不出去了，我东西搬不过去。第三人称：这样我想和我姑姑再沟通一下，先完成我们的合同再做决定。原告称：你决定好后再说了。第三人回复：好的。2019年10月23日，原告问第三人：周六可以不，周六下午去中介机构？第三人回复：哦，好的，可以的。2019年10月30日，原告发微信称：房屋不让转租，我有可能考虑退租，反正租金刚付，大家都有考虑的余地。2019年10月31日，原告发微信给第三人：合理合规的履行合同你做不到，我请签合同的中介公司通知你来做个承诺你也没来。现在我再跟你说一下，你约个时间到中介来一次，原先的合同我也没有看清楚，有些不解你来解释一下。第三人回复：没问题，只要不是转租是可以的，到时需要，您到物业做一个登记就好。2019年11月11日，第三人回复原告：我先和我姑姑去说一下，看看她那里的意思。你的意思我懂了，主要看我姑姑现在对这个房子有什么打算，我估计她也不会动这房子了，哎，我试试和她沟通一下。原告回复：那你尽快。2019年11月27日，第三人发微信给原告：在网签之前，房租还是需要按时交付，一个合同归一个合同。原告称：你什么时候来网签。你不来网签，我不付房租。第三人称：我在和我姑姑约时间，要看他那里的时间安排，您去海南玩，我姑姑还是要上班的。原告称：是你们拖到现在的。第三人回复：我们没有拖啊，第一房子你在租着，合同也按部就班的执行，为什么说是我们拖着呢。原告称：合同一开始就要网签，是你们不来签，要是你蛮不讲理，就别想要房租。2020年3月16日，原告发微信称：等你来网签。第三人回复：网签归网签，租金归租金，2件事。原告回复：不网签，不付租金，你不来网签期间不计租金。给你二条路，一过来网签确认；二过来清算。否则，你别想再拿到别人的钱，也别想拿回房子。我等你半年了。第三人回复：什么两条路，合同已签！网签也好或者清算也罢，都是先把现有的合同履行在前，现在你是在违约。各方当事人对于原告和第三人之间的上述微信聊天记录真实性均认可。原告认为，从2019年10月21日双方的微信对话可以看出，被告在当天即要擅自解除合同提前收回房屋，原告虽同意解除合同，但要对方支付装修损失。被告和第三人则认为，2019年10月21日的微信对话没有反映被告有解除合同的意思表示，也无法看出原、被告对解除合同达成一致意见。虽提到将系争房屋挂在链家，也只是有出卖的意向，被告之后并未出售系争房屋，也未收回房屋。反倒是原告，在此后履行合同中，又提出不办网签就不付租金的意见，给被告合同目的的实现造成障碍，被告无奈，才会通过第三人向原告发送解约通知书。庭审中，本院询问原告为何抗辩双方在2019年10月21日即解除合同，却在2019年11月27日的微信中仍提出不网签就不支付租金。原告称，因为被告不肯把钱退给原告，已收的租金也不肯还给原告，后来11月份原告就通过微信和第三人协商把自己的房子租出去，然后继续租系争房屋。被告则称，因为双方合同在2019年10月21日并未解除，当时被告虽有出售系争房屋的意向，但出售并非另行出租，不会影响原告对房屋的利用，而且系争房屋实际并未出售，双方租赁合同仍然继续履行。因原告一直未缴纳房屋租金，被告于2020年3月17日通过第三人向原告微信发送了《解除租赁合同通知书》，该通知书内容显示，因原告只支付了截至2019年12月23日的租金(庭审中被告表示该通知书上记载的已付租金的日期是笔误，实际是付到12月23日的共两期租金，通知书上已付租金的金额是正确的)，后续租金一直未予支付。现根据租赁合同约定，被告书面通知原告解除合同，原告应于收到本通知之日起3个工作日内履行支付拖欠租金、清空并搬离系争房屋及向被告交还房屋钥匙的义务。被告同时保留运用法律手段实现并向原告要求赔偿因原告违约或致使房屋损坏而造成被告损失的权利。原告于2020年3月17日当天收到该《解除租赁合同通知书》。本案在审理过程中，鉴于原告愿意返还房屋，本院询问当事人之间是否愿意在庭审中自行交接房屋返还事宜。被告称愿意听从法院的建议和原告自行交接系争房屋，在交接之前不会阻止原告把能拿走的东西都先拿走。原告则称在拿到装修补偿款之前，不愿意把系争房屋返还给被告。被告明确表示因原告存在违约行为，不同意赔偿原告装修损失，也不愿意利用原告的装修，并要求原告恢复原状。另，原、被告双方对7,000元的月租金、233.33元的日租金标准以及违约金的标准均认可，对逾期之后的房屋占有使用费300元每天的标准亦均认可。原、被告双方一致同意在本案中一并处理原告已付的保证金7,000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，各方当事人均认可2019年6月17日签订的《房地产租赁合同》租赁主体是原告和被告，本院予以确认。双方签订的该份租赁合同，系当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应严格恪守合同条款，全面履行各自的合同义务。现双方当事人对上述租赁合同已经解除的事实并无争议，但对于合同解除的时间、原因及责任归属存在较大争议。原告起诉主张，合同解除的时间是2019年10月21日，系因被告擅自解除合同提前收回房屋，双方合意后解除合同的，过错方在被告。而被告反诉主张，合同解除的时间是2020年3月17日，系因原告逾期未支付租金超过一个月构成违约所致，被告行使合同约定的解除权，过错方在原告。对此，本院认为，原告的上述辩称意见理由不能成立，详述如下：首先，解除权作为形成权的一种，应以意思表示的方式对外作出。本案原告和第三人之间的微信聊天记录中并无第三人或者被告明确作出过解除合同的意思表示，虽然2019年10月21日的微信中第三人提到将系争房屋挂在链家出售，庭审中被告或第三人也认可曾想要收回房屋，但意图出售或收回房屋并不等同于解除合同。“买卖不破租赁”是租赁合同法律关系中普遍适用的规则，即使被告出售系争房屋，也并不必然导致本案租赁合同的解除，也不会导致系争房屋就会被收回，这在租赁合同第六条第二款中也有规定。因此，被告意图出售或收回房屋的意思表示，并未实际妨碍原告对系争房屋的利用。而且，当事人行使解除权应有法定或者约定的事由，在未依照法律规定、当事人约定或征得对方同意的情况下，即使一方提出解除合同，也不必然发生实际解除合同的法律效果。更何况本案的被告仅有出售或收回房屋的意向，实际上并未出售系争房屋，也未收回系争房屋，原告对此不能过度解读，认为被告已经作出解除合同的意思表示；其次，原告目前并无证据证明租赁合同存在双方合意解除的情形。在原告和第三人的微信聊天记录中并未体现，原告也没有提供其他书面协议证明双方就合同解除达成一致意见。即使原告提供的2020年4月19日中介工作人员的情况说明属实，也只能说明第三人和原告曾于2019年10月在中介进行协商，这点被告或第三人并不否认，但对于最终协商的结果，并不能从情况说明中体现出来。故原告辩称双方协商后对解除合同达成一致意见，被告并不认可，在目前没有其他证据佐证的情况下，本院对该意见难以采纳；最后，原告和第三人之间2019年10月21日之后的微信聊天记录内容以及庭审中原告陈述的意见与其主张的租赁合同已于2019年10月21日解除的意见相互矛盾。一方面，原告在2019年11月27日发给第三人的微信中还宣称“你不来网签，我不付房租。”直到2020年3月16日，原告在微信中仍然称“不网签，不付租金。”上述微信聊天内容显然不符合房屋租赁法律关系中当事人解除合同后的对话特征；另一方面，在庭审中本院询问原告既然主张合同在2019年10月21日解除，为何在11月的微信中还说不网签就不支付租金时，原告自己也承认11月份其通过微信和第三人协商把自己的房子出租，然后继续租系争房屋。这也进一步证明了系争房屋的租赁合同并未在2019年10月21日解除。综上，原告以被告擅自解除合同提前收回房屋为由，主张租赁合同于2019年10月21日合意解除，其理由不成立，本院不予采信，原告据此诉请要求确认《房地产租赁合同》于2019年10月21日解除，依据不足，本院不予支持。根据本案所查明的事实，原告仅按约支付了截至2019年12月23日的房屋租金，此后的租金一直未予支付，被告据此根据租赁合同第七条第六款的约定行使解除权，并无不当。被告的解除租赁合同通知书已于2020年3月17日送达到原告，故其要求确认租赁合同于2020年3月17日解除的反诉请求，于法有据，本院予以支持。被告同时要求原告返还房屋，按合同约定的标准支付拖欠的租金、原告占有使用期间的房屋占有使用费以及违约金，具有合同依据，本院予以支持。然而关于被告主张的房屋占有使用费，因解除租赁合同通知书有3个工作日的宽限期，故该房屋占有使用费的起算时间有误，本院予以调整。被告要求原告返还房屋的同时要恢复原状，因原告承租后对系争房屋的装修经过被告同意，且租赁合同并未约定承租人在返还房屋时有恢复原状的义务，故本院对被告的该项反诉请求不予支持。至于原告在本案中主张的返还已付租金、保证金以及要求被告支付违约金、装修损失的诉请。本院认为，原告已付的租金系其实际占有使用系争房屋所应支付的合同对价，目前并无证据显示原告对系争房屋的占有使用存在实际障碍，故原告要求返还已付租金的诉请，于法无据，本院不予支持。关于保证金，因合同已经解除，根据《房地产租赁合同》第五条第一款的规定，原告支付的该保证金应优先抵充合同约定由原告承担的费用，而原告目前尚欠被告租金未支付，故对于原告要求返还保证金的诉请，本院不予支持。同时，对于被告称因原告构成违约即要没收保证金的抗辩意见，依据不足，本院亦不予采纳。现双方均同意在本案中一并处理保证金，故该7,000元保证金由本院在本案中一并予以抵扣处理。关于违约金，鉴于合同解除系因原告拖欠租金构成违约所致，尚无证据证明被告在履行合同过程中存在合同约定的应承担违约责任的情形，故原告要求被告支付违约金的诉请，于法无据，本院不予支持。同理，因原告的违约行为导致合同解除，且被告不愿意利用装饰装修的，原告要求被告赔偿因合同解除所产生的装修损失，依据不足，本院亦不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)吴珊与被告(反诉原告)李建超于2019年6月17日签订的《房地产租赁合同》于2020年3月17日解除；二、原告(反诉被告)吴珊于本判决生效之日起十日内将上海市松江区泗泾镇泗砖南路XXX弄XXX号房屋返还给被告(反诉原告)李建超；三、原告(反诉被告)吴珊于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)李建超支付自2019年12月24日起至2020年3月17日止的租金12,366.70元(已抵扣保证金7,000元)；四、原告(反诉被告)吴珊于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)李建超支付自2020年3月21日起至实际返还房屋之日止，按300元每天的标准计算的房屋占有使用费；五、原告(反诉被告)吴珊于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)李建超支付违约金7,000元；六、驳回原告(反诉被告)吴珊的全部诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)李建超的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6,720元，减半收取3,360元，反诉案件受理费607元，合计诉讼费3,967元，由原告(反诉被告)吴珊负担(已付)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 练 斌二〇二〇年九月二十一日书记员 蔡丽萍附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理:(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。