重庆市巫山县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0237民初2541号原告：重庆苏宁易购销售有限公司，住所地重庆市渝中区八一路**雨田商务大厦，统一社会信用代码915001036689375495。法定代表人：徐耀华，总经理。委托诉讼代理人：徐斌（特别授权），重庆康实律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏玥（特别授权），重庆康实律师事务所律师。被告：程文化，女，1980年12月7日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：王芝琳（特别授权），重庆俊科律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨松蕾，重庆俊科律师事务所实习律师。原告重庆苏宁易购销售有限公司（以下简称“苏宁易购公司”）与被告程文化房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理后，适用简易程序并于2020年9月1日公开开庭进行了审理。原告苏宁易购公司的委托诉讼代理人苏玥，被告程文化及其委托诉讼代理人王芝琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏宁易购公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告返还已付未用的租金170650.68元，并自2020年1月15日起至前述欠付费用全部清偿之日止，以170650.68元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付资金占用损失；2.判令被告立即向原告返还租赁保证金10000元，并自2020年1月15日起至前述欠付费用全部清偿之日止，以10000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付资金占用损失；3.本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告立即向原告返还已付未用的租金169968元，并自2020年1月15日起至前述欠付费用全部清偿之日止，以169968元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付资金占用损失。事实及理由:2017年7月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告承租其位于重庆市巫山县高唐街道平湖西路139号门市139-3号的商铺，租赁期限自2017年7月20日起至2020年9月19日，租赁费用先付后租，每年支付一次。同时合同约定，原告有权提前解除合同，但应当提前30日书面通知被告，自解除合同通知到达被告之日起满30日之次日作为合同解除日，原告不承担其他责任。合同签订后，原告按约向被告支付了租金及保证金，双方办理了房屋交接手续。后由于市场环境变化，原告向被告寄送了解除合同的通知函，同时原告工作人员与被告沟通签订解约协议，但被告拒不退还原告已付未用的租金，拒绝签订解约协议。原告认为，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，原告已于2019年12月12日将书面的解除通知送达给被告，则《房屋租赁合同》已于2020年1月14日正式解除。同时，原告也已按照合同约定，将房屋腾空并将钥匙返还给被告，承担了合同约定违约责任。故合同解除后，被告应当向原告退还原告未使用房屋期间的租金，但经多次沟通，被告均拒绝返还对应款项。原告为维护自身权益提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告程文化辩称，首先，原、被告之间的租赁关系仍然存续，租赁合同并未解除，原告无权要求被告退还租金并支付相应的资金占用损失。解除通知应以送达为准，原告提交的快递回单寄件方并未显示出与原告的关系，也未注明函件内容，地，地址并非被告的经常居住地不是合同确定的文书送达地址，被告也未接到任何电话及通知，所以原告的解除及交还租赁物通知并未达到通知被告的效果。即便原告的通知已达到通知被告的效果，但原告一直未与被告做交接，未归还租赁物钥匙，原告也举示不出相应证据证明自己将钥匙及房屋归还给了被告，则涉案房屋一直处于原告占有使用中，原告也应参照租金标准向被告支付占有使用费。其次，原告诉称已经解除了与被告的租赁合同，没有事实和法律依据。现未达到双方合同约定以及法定的被告退还租赁保证金的条件，原告无权要求被告退还租赁保证金并支付相应的资金占用损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月11日，被告程文化（出租方，甲方）与重庆苏宁云商销售有限公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定“……第二条租赁房屋地址：巫山县，计租面积共计348.89平方米，其中一层348.89平方米……第五条本合同租赁期限为3年零2个月，即自2017年7月20日起至2020年9月19日止。甲方应于2017年7月20日前将符合合同约定的租赁物交付乙方……第六条本合同项下租赁物的租赁费用为第一个租赁年度253748.56元，自第三个租赁年度起，每个租赁年度的租金标准在上一个租赁年度的基础上每年递增5%。具体各期间的租赁费用如下表（略）租赁费用采取先租后付的方式按年提前15日以电汇/易付宝代付至银行账号方式支付，首期租赁费用253748.56元。乙方应于本合同签订后七个工作日内向甲方支付定金2万元及租赁保证金1万元，前述定金待交房后自动转为本合同的首期租赁费用……第十三条乙方可以根据战略布局调整的需要提前解除本合同，但须提前30日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满30日之次日作为本合同解除的日期，乙方不承担任何责任。第十四条租赁期限届满、本合同被解除或本合同被依法终止履行后三个工作日内，乙方将自有物品、设施设备搬离腾空房屋，按腾空后的现状向甲方返还租赁物，该期间，甲方不收取租赁费用。乙方向甲方返还租赁物时，甲乙双方必须办理租赁物交接手续，若甲方拒绝办理交接，则视为乙方已按期返还租赁物。第十五条一方如违约，守约方为了保证本合同的履行，有权在书面通知违约方后，代理违约方先行对第三人承担责任、垫付费用，或代理违约方按本合同约定采取补救措施……”。被告程文化在甲方处签名捺印，并注明电话号码“xx”，重庆苏宁云商销售有限公司在乙方处加盖了合同专用章。被告程文化并提供其身份证复印件作为合同附件之一，身份证复印件载明其住址为重庆市万州区。2017年7月19日，重庆苏宁云商销售有限公司向被告程文化转款30000元。次日，被告程文化按约将租赁物交付给乙方。2017年8月14日，重庆苏宁云商销售有限公司向被告程文化转款233748.56元。2018年2月23日，重庆市工商行政管理局渝中区分局作出《准予变更登记通知书》，准予重庆苏宁云商销售有限公司名称变更为重庆苏宁易购销售有限公司（即苏宁易购公司）。2019年8月19日，原、被告签订《补充协议》，载明“现由于国家税务政策调整，现经双方协商一致，对租赁费用相关事宜进行如下调整：1.将2019年9月20日起至2020年9月19日期间的租赁费用调整为249150元。乙方如遇国家税务政策调整，租金金额随税率变化相应调整，双方另签补充协议明确。乙方租赁费用已按原合同支付至2019年9月20日，甲方已开具2019年9月19日前的相应发票”。2019年9月3日，原告苏宁易购公司向被告程文化转账支付了249150元。2019年12月12日，原告苏宁易购公司作出《关于解除租赁合同的函》，称“由于该区域商业氛围不足，消费层次偏低，再加上近年来市场环境及竞争压力的不断加剧，导致我司该店自开业以来，一直处于亏损状态，严重影响了我司在该地区的整体效益，尽管我公司为提升该店销售业绩做了大量努力，包括资源倾斜、布局调整、人员强化等等，但仍旧收效甚微，我司开设此店的合同目的已无法实现。万般无奈，我司只能决定关闭此店。故正式发函通知贵方：根据合同第十三条规定，我司于2019年1月14日解除贵我双方的《租赁合同》及相关补充协议（若贵方收函日期在2019年12月14日后，则于贵方收函后满30日之次日正式解除……”。同日，以方川为寄件人（电话15123****XX，地，地址重庆渝中区八一路雨田大厦**向收件人程文化邮寄EMS文件一份（电话13038****XX，地，地址重庆市万州区外贸路**内件品名文件资料；投递结果未妥投，备注拒收，后于2019年12月14日退还给收发室。2020年1月16日，原告作出《关于再次通知交还租赁物的函》，称“贵我双方租赁合同已于2020年1月15日解除，前期我司已通知贵方办理租赁物交接手续，但贵方未按时办理，即视为我司已按约将租赁物交还给了贵方。现再次通知贵方已交还租赁物，随函附寄租赁物钥匙，请贵方自行接收租赁物，因此产生的一切费用及责任均由贵方承担。另，请贵方于三日内将剩余租赁费用169968元和保证金元退还至我司账户……”。2020年1月17日，以方川为寄件人，再次向程文化邮寄EMS文件一份（电话XX，地址重，地址重庆市万州区品名房屋交还函+钥匙；投递结果未妥投，备注拒收，并于2020年1月20日退还给收发室。2020年3月11日，被告程文化的丈夫何荣华与原告方之前的联系人“小刘”微信沟通，何问巫山那个门面听说苏宁不租了是怎么回事，“小刘”称其已辞职，并告知现在联系人方川的电话号码。同日，何荣华与方川取得微信联系，方川称苏宁易购公司不再租赁案涉门市，并已按合同约定发函告知程文化解除合同事宜但被拒收和退回，何荣华称没有收到过快递电话和短信。何荣华提出由原告重新安排人员办交接或将钥匙邮寄过来，方川称公司法务的意见是当面签订交接单后交钥匙。至一审法庭辩论终结前，双方未办理交接，原告也未将钥匙交还给被告，案涉门市仍处于闲置状态，被告在该门市上张贴了招租广告。本院认为，重庆苏宁云商销售有限公司与被告程文化经协商签订《房屋租赁合同》，对租赁房产位置、租赁期限、租金、保证金、双方权利义务等进行约定，双方意思表示真实，约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均具有法律约束力。重庆苏宁云商销售有限公司名称变更为苏宁易购公司后，相关权利义务应由更名后的苏宁易购公司享有和承担。《房屋租赁合同》第十三条约定，“乙方可以根据战略布局调整的需要提前解除本合同，但须提前30日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满30日之次日作为本合同解除的日期，乙方不承担任何责任”，即原告依约享有解除权，但需提前30日将解除合同书面通知送达给被告。为使租赁房屋得到充分合理的利用，不因闲置造成浪费以致损害当事人利益，原告作为承租人，在租赁期满前要求解除合同，应及时、有效通知出租人并完成交接手续。现原告主张解除通知函退回之日即2019年12月14日为通知送达之日，《房屋租赁合同》自2020年1月14日起正式解除，被告辩称没有收到上述函件且房屋一直由原告管理使用，租赁合同并未解除，经协商双方亦未能达成一致意见。本院认为，解除权行使的关键在于对方是否知悉解除权人解除合同的意思表示，因此，本案的争议焦点是原告的解除合同书面通知是否有效送达给被告。结合审理查明，本院做如下分析认定：原、被告在签订《房屋租赁合同》时未明确约定通讯地址，被告未告知其经常居住地并非户籍地，原告未告知双方联系的工作人员发生变动，以致方川将解约通知函和钥匙邮寄到被告户籍地时被退回，双方都有过错，但不能据此推定被告收到解约函件、知晓函件内容并同意解除合同，即该次送达不能达到解除合同的目的。2020年3月，被告丈夫何荣华主动与原告方工作人员方川微信沟通，方川虽然提出要解除合同，但在何荣华要求将钥匙邮寄到指定地址时，其表示要当面签订交接单后交钥匙，此次沟通也不能视为解除合同通知已到达被告并发生解约效力。至原告提起诉讼时，双方未再采取其他方式联系沟通，也未办理交接手续和交付钥匙，亦即原告在提起诉讼时案涉房屋租赁合同并未解除。因此，原告以合同已解除为由要求被告返还已付未用租金并承担资金占用损失的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。虽然房屋租赁合同现已期满终止，但双方至今未办理交接手续，原告要求被告返还租赁保证金并承担资金占用损失的主张，本院也不予支持，原告可待双方办理完交接手续后再行主张。综上所述，原告苏宁易购公司的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告重庆苏宁易购销售有限公司的诉讼请求。本案案件受理费3914元，减半交纳1957元，由原告重庆苏宁易购销售有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或者仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  周琳二〇二〇年九月二十五日书记员  兰洋