北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初11387号原告：北京威德酒店物业管理有限公司，住所地北京市顺义区仁和镇河南村村委会东北800米，统一社会信用代码91110113776379193Q。法定代表人：黄丽卿，董事。委托诉讼代理人：洪虹，女，1977年8月3日出生，汉族，北京威德酒店物业管理有限公司员工。被告：孙忆，男，1964年9月7日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：李冉，北京市岳成（深圳）律师事务所律师。原告北京威德酒店物业管理有限公司（以下简称威德物业公司）与被告孙忆物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告威德物业公司的委托诉讼代理人洪虹、被告孙忆的委托诉讼代理人李冉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告威德物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即支付拖欠原告的自2015年1月1日至2020年5月31日的房屋物业服务费，共计人民币222491.88元；2.请求判令被告支付本案诉讼费。事实与理由：1.被告应当支付自2015年1月1日至2020年5月31日的房屋物业服务费，共计人民币222491.88元。被告与北京百顺达房地产开发有限公司（以下简称百顺达公司）于2009年12月17日签署了《商品房预售合同》（以下简称“合同”）。根据合同第三条规定：“该商品房房屋坐落为：顺义区×村西（×别墅A区）×号……该商品房为第一条规定项目中的×号[幢][座]（现名为：顺义区×××）……出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是北京市顺义区建设委员会测绘所，其预测建筑面积共519.48平方米，其中套内建筑面积519.48平方米。”根据北京市顺义区建设委员会测绘所2011年4月25日提供的测绘报告，该栋房屋地上建筑面积为413.40平方米（测绘房号为36号楼）。合同第二十四条的规定：“(一)出卖人依法选聘的物业管理企业为：北京威德酒店物业管理有限公司（以下简称“威德物业”），资质证号为：京物企资三[2006]第0178号。(二)前期物业管理期间，物业服务收费价格为（人民币）8.28元/月·平方米（建筑面积）……”根据上述约定，被告应当支付的物业管理费为3422.95元/月，但被告自2015年1月1日起未支付相应的物业管理费，原告多次催缴，但被告仍不缴纳。原告作为被告所有房屋的合法物业服务企业，有权提请司法程序向被告索要拖欠的2015年1月1日至2020年5月31日的房屋物业服务费，共计人民币222491.88元。被告孙忆辩称，不同意原告的诉讼请求。不同意向原告支付物业服务费用。因为原告并没有按照商品房预售合同和业主手册的约定进行物业服务，造成严重违约，且因原告违约导致被告车辆损失242567元。所以我们认为原告应赔偿被告损失且不应该向原告支付物业费，请法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2009年，百顺达公司与孙忆签订商品房预售合同，合同约定：第三条、基本情况。该商品房房屋坐落为：顺义区×村西（×别墅A区）×号。该商品房的用途为普通住宅。出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是北京市顺义区建设委员会测绘所，其预测建筑面积共519.48平方米。第二十四条、前期物业服务。（一）出卖人依法选聘的物业服务企业为：北京威德酒店物业管理有限公司，资质证号为：京物企字资三【2006】0178号。（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为8.28元/月·平方米（建筑面积）。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费。（三）物业服务企业按照第3种方式收取物业服务费。3.按照季收取，买受人应当分别在每年的1月10日前、4月10日前、7月10日前和10月10日前缴费。（四）物业服务内容（前期物业服务合同、临时管理规约）见附件七。买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约。附件七、物业服务。（本附件内容与出卖人和物业管理企业签订的前期物业服务合同一致）第二条、物业服务质量（四）急修：接报后半小时内到达现场进行抢修；（五）小修：接报后1小时内到达现场，一般当天维修完毕，维修标准执行《房屋及其设备小修服务标准》，当天无法修复的，应向业主说明原因，并预约修复日期。四、业主临时公约。第二十九条、管理费的确定和调整及其收取办法按照法律法规及北京市的有关规定执行。本物业按高档住宅建设，其物业管理费标准为8.28元/平方米/月，按地上面积收费。第七章。附则。第三十七条、在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，开发企业委托北京威德酒店物业管理有限公司对本小区进行全权管理。建设单位依法制定本临时公约和相关管理规章制度。2011年4月25日，北京市顺义区住房和城乡建设委员会测绘所出具《房屋土地测绘技术报告书》。涉诉房屋的地上建筑面积是413.40平方米，地下建筑面积是106.15平方米，总建筑面积519.55平方米。孙忆为北京市顺义区×号（门牌号×）房屋的业主。现孙忆未交纳2015年1月1日至2020年5月31日的物业服务费222491.88元。庭审中，孙忆提交《商品房预售合同》和业主手册，证明威德物业没有按照约定提供符合物业服务质量的物业服务。商品房预售合同第29页第（四）条、急修：接报后半小时内到现场进行抢修。2015年下暴雨，被告的别墅地下室是下沉式的，地下室进水，被告向物业求助，物业没有在半小时内提供泵，让被告自己开车去取，被告的车在积水中抛锚，造成车辆损失，花费24万多的维修费。业主第五条第2款也专门约定了金钥匙服务的规定，第4款约定，金钥匙在30分钟内安排人员到达现场，急修15分钟到达现场。威德物业公司认可商品房预售合同的真实性，不认可证明目的，不认可业主手册真实性，因为没有公章。孙忆提交投诉书，证明被告曾于2015年7月29日向原告提交《投诉书》反映原告服务不到位，构成违约的问题，至今未得到原告的任何回复。威德物业公司不认可该证据的真实性。孙忆提交照片，证明由于原告服务不到位，小区绿地缺乏管理，很多地方杂草丛生，园区景观与高档别墅的定位极不相称；由于原告对业主装修改建监管不到位，致使很多业主私自违建扩建房屋、严重改变原有建筑外观、占用公共绿地情况严重。威德酒店物业对照片的真实性不予认可，无法证明是涉诉园区；孙忆提交御墅业主微信聊天群记录，证明同小区其他业主普遍反映原告的物业服务不到位。威德酒店物业对该份证据的真实性和关联性不予认可；孙忆提交车损照片、保险报案单及维修估价单、发票，证明因原告未能及时派维修工人到被告家中进行现场施救，被告只能开车前往原告处提起泵，因路面积水，导致车涉水后抛锚，造成车的发动机及多部件损坏。因原告未按照合同履行，造成被告损失。威德酒店物业对该份证据的关联性不予认可。上述事实，有原告威德物业公司提交的北京市商品房预售合同、房屋土地测绘技术报告书、国内快单详情单，被告孙忆提交的商品房预售合同、业主手册、投诉书、照片、微信群聊天记录、车损照片、保险报案单及维修估价单、发票及本院庭审笔录等在案佐证。本院认为：威德物业公司为孙忆居住的小区提供了物业管理服务，孙忆作为受益人接受了该服务，双方形成了物业服务关系，孙忆应及时履行交纳物业服务费的义务。威德酒店物业主张孙忆支付物业服务费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。结合孙忆的答辩意见以及提交的证据显示，威德物业公司确实在提供物业服务时存在一定瑕疵，故本院酌情扣减物业费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告孙忆给付原告北京威德酒店物业管理有限公司2015年1月1日至2020年5月31日期间物业管理费215817.20元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告北京威德酒店物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告孙忆未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2319元，由原告北京威德酒店物业管理有限公司负担50元（已交纳），由被告孙忆负担2269元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 刘蓉蓉二〇二〇年九月二十一日法官助理 白 云书 记 员 李 琛