安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终5371号 上诉人（原审被告）：安徽富栋地产营销策划有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区板桥河路与嘉山路交口鑫源花园小区**903。 法定代表人：潘燕，总经理。 委托诉讼代理人：吴远伟，安徽金华安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王攀峰，安徽金华安律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李正阳，女，1987年7月12日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：丁晶，北京中银（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：虞盼，北京中银（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：绿地集团合肥紫峰置业有限公司，住所地安徽省合肥市包河区金寨路国元名都花园****。 法定代表人：向先发，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王干，男，公司法务。 委托诉讼代理人：张婷婷，女，公司员工。 上诉人安徽富栋地产营销策划有限公司（以下简称富栋公司）因与被上诉人李正阳、被上诉人绿地集团合肥紫峰置业有限公司（以下简称绿地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初2223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 富栋公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判富栋公司不退还李正阳的全部费用；2．本案二审诉讼费用由李正阳、绿地公司承担。事实和理由：第一，一审判决认定富栋公司、李正阳之间存在居间合同关系，富栋公司与李正阳之间具有事实法律关系和交易行为，却不对案涉款项性质进行认定，径直判决富栋公司公司返还该款项，不符合常理。李正阳坚称该款项是购房款，但在交纳该款项时及与绿地公司签订商品房买卖合同时均未提出异议，且富栋公司在交款时已经向李正阳出具了加盖富栋公司公章的收据，富栋公司已经明示了居间人的身份。该笔款项实际上是为了达成李正阳、绿地公司之间签订商品房买卖合同向富栋公司支付的居间服务费。富栋公司在经过与绿地公司的积极沟通，并投入大量人力、物力、财力与几十家中介公司达成了协议，为该项目进行了大量的资源整合及宣传，才从绿地公司处取得了该项优惠活动的授权。李正阳经富栋公司的人员接待后，达成了与绿地公司之间的商品房买卖合同，富栋公司的居间行为已经完成，依法可以要求居间合同的相对人支付报酬。第二，一审判决以李正阳、绿地公司之间签订的商品房买卖合同的目的得以实现为富栋公司取得居间服务费的基础，是对居间合同法律规定的扩大解释，属法律适用错误。居间合同的主要服务范围是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，合同的订立即居间合同的履行完毕要件，一审法院却以合同目的实现作为完成居间合同的要件，显然加重了居间服务的范围和责任。合同是双方合议的结果，在双方未另行约定的情况下，应当按照法律的规定的履行内容进行填补。第三，该笔款项虽然是由李正阳打入富栋公司账户，但实际上是由绿地公司以指示交付的形式交付给富栋公司，这一点由绿地公司提交的分销合同可以证明。如果认定退款，根据合同相对性也应当由绿地公司承担该退款责任。富栋公司在房屋买卖合同达成后已经向合作单位支付了酬金，有实际费用产生。如按照一审判决，在居间合同履行过程中，委托人随时可以与开发商串通以合同解除为条件，要求居间人退还居间费用，再与开发商直接订立合同，这实际上是对居间人权利的否认，违背了公平原则。综上，请求依法改判，维护富栋公司的合法权益。 李正阳辩称，第一，李正阳作为购房者，为享有更优惠价格购买案涉房屋而支付了团购费，富栋公司就此出具了收据且明确注明了该款项是团购费。现李正阳与绿地公司购房合同已经解除，但李正阳支付的团购费用未能得到返还，富栋公司作为实际收取团购费的主体，占有该费用的基础已经不存在，富栋公司应当返还该费用。第二，富栋公司所称的居间服务费无证据证明，该笔款项是团购费。李正阳与富栋公司从未签订过居间协议，也未授意富栋公司作为居间方促成房屋买卖。第三，李正阳作为购房者，因交易信息的不对称，在购房中对富栋公司、绿地公司关系并不知情。基于一审查明的事实，富栋公司应当负返还义务。综上，请求驳回上诉请求。 绿地公司辩称，第一，李正阳与绿地公司签订的商品房买卖合同已经法院调解书约定解除，绿地公司已经按照约定退还了全部购房款并赔偿了相应的损失。第二，案涉款项属于居间服务费，由富栋公司帮助李正阳从绿地公司团购优惠房源，合同利益由李正阳享有。依据惯例，该费用由富栋公司直接收取，并非指示交付款项关系。综上，请求驳回上诉请求。 李正阳向一审法院起诉请求：1．判令富栋公司、绿地公司偿还房屋销售团购费44429元及逾期利息6331元（按照银行同期贷款利率自2016年12月3日暂计至起诉之日止），利随款清；2．本案诉讼费用由富栋公司、绿地公司承担。 一审法院认定事实如下：2016年12月1日，李正阳前往绿地公司开发的“绿地中心”售楼部看房并签订了《商品房订购协议》，协议中公司名称处记载为“紫峰”，地，地址为&ldquo地中央广场现场售楼部（龙川路与仙人石路交叉口）”，房屋总价为583968元，定金收讫20000元。合同备注处记载“交44429元享九折优惠；7天按时交首付，逾期定金不退；九折优惠单价9571.5元/平，总价525571元”。合同下方未加盖任何公章。2016年12月2日，李正阳以刷卡的方式缴纳88858元（其中44429元系为案外人李玲玲代交），刷卡记录单中商户名称为“合肥绿地中心”。同日，富栋公司向李正阳出具收据，载明收款事由为“710、711团购费用”，其上加盖了富栋公司财务专用章。 2017年11月2日，李正阳与绿地公司签订《商品房买卖合同》，约定：李正阳购买绿地公司位于包河区办公用房，单价9571.5元／平方米，总价525571元。2019年5月23日，李正阳和绿地公司经本院主持调解签订了《民事调解书》，约定解除案涉房屋的《商品房买卖合同》；绿地公司于2019年6月3日前偿还李正阳剩余银行贷款本息；绿地公司在涉案房屋备案解除后30日内将首付款、已付银行贷款本息及违约金支付给李正阳。2019年6月4日、7月31日，绿地公司分别将贷款本息及购房款退还李正阳，2019年7月3日案涉房屋解除备案。 另绿地公司（甲方）与富栋公司（乙方）于2016年签订了《绿地中央广场、绿地中心项目团购费分销合同》，其中第三条第6款约定“甲方给与乙方房屋房号以团购分销，乙方收取客户团购费用与甲方无关，由此产生的一切问题与纠纷与乙方负责。如果团购客户在向乙方支付团购费后涉及退房的，乙方无条件7个工作日内退还客户团购费”。 一审法院认为，关于富栋公司是否应当退还李正阳44429元的问题。李正阳系在向绿地公司购房过程中支付了讼争款项，并认为此款为“团购费”，而富栋公司则主张讼争款项系收取李正阳的居间服务费。虽然双方对款项性质说法不一，但从当事人陈述可知，李正阳在支付讼争款项后可以从绿地公司取得购房折扣。富栋公司主张与李正阳之间存在居间合同关系，仅提供了一份记载为“团购费”的收款收据，对双方就合同具体内容如何约定并未提供证据加以证明。由于房产交易中的信息不对称，对购房人来说，其虽不明了讼争款项的性质，但其缴纳该款的目的就是以更为优惠的价格购买房产，这也是其缴纳讼争款项的唯一原因。从交易公平自愿的角度看，在购房人缴纳完购房款并依法取得所购房产后，合同目的得以实现，购房人此前为促成合同所支付的款项，应认定为系各方协商达成合意的结果。但本案中，李正阳已与绿地公司解除了房屋买卖合同，富栋公司基于该房屋买卖合同而取得讼争款项的合同基础已不复存在，现李正阳请求富栋公司退还讼争款项，符合法律规定。关于绿地公司是否应当承担责任的问题。根据李正阳提供的团购费收据来看，该费用是富栋公司实际收取，根据合同的相对性原则，绿地公司不应当承担偿还责任。关于逾期利息。李正阳虽于2016年12月2日向富栋公司支付了“团购费”，但在其于2020年3月10日起诉主张退还该“团购费”前，富栋公司基于《商品房订购协议》及《商品房买卖合同》占有该款项并无不当，故一审法院确认逾期利息的计算方式为以44429元为基数，自2020年3月10日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、安徽富栋地产营销策划有限公司于判决生效之日起十日内退还李正阳44429元并支付逾期利息（以44429元为基数，自2020年3月10日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回李正阳其他诉讼请求。案件受理费535元，由李正阳负担80元、安徽富栋地产营销策划有限公司负担455元。 二审期间，富栋公司提交证据如下：证据1，绿地公司案涉项目负责人、营销总监周婷婷与富栋公司股东赵张章微信聊天记录截屏打印件，证明目的：绿地公司与富栋公司签订的绿地中央广场富栋分销合同即绿地公司一审中递交的绿地中央广场、绿地中心项目团购分销合同，系倒签合同。证据2，周婷婷与赵张章通话录音光盘一份及录音内容整理纸质件一份，证明目的：绿地公司在与富栋公司私下沟通时以虚假理由欺诈富栋公司签订该分销合同，以格式条款排除富栋公司作为中间服务商应享有的权利。 李正阳质证称，两份证据均是当庭提交的，真实性及证据中双方身份无法核实，对两份证据的关联性有异议，该两份证据意图证明绿地公司、富栋公司有往来，李正阳未参与。 绿地公司质证称，证据1的三性均有异议，绿地公司一审中提交的合同确系倒签，但具体签订日期代理人不清楚，应该是在一审诉讼前签订的。倒签并不影响合同的真实性，合同内容是双方协商自愿达成的，且房产营销过程中因业务时间和操作等因素，双方就合同内容达成一致后，书面合同倒签是常见的。证据2的真实性无异议，证明目的有异议，从录音纸质件记载的内容可以看出该合同内容系双方真实意思表示，富栋公司对合同内容无异议。富栋公司所述的虚假理由、违背真实意思表示，均无依据。 对于一审法院认定的双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，根据商品房定购协议可以看出，案涉房屋原总价为583968元，李正阳交付案涉争议款项44429元是为了在原总价的基础上以九折优惠的价格购买案涉房屋。富栋公司收取了该笔争议款项，出具了加盖富栋公司公章的收据，收款事由明确为团购费用。李正阳对该团购费的用途是明知的，其虽称在拿到收据后提出过异议，但未能就提出异议的事实进行举证。李正阳拿到收据后，与绿地公司签订了案涉房屋的商品房买卖合同，合同中约定的房屋总价为原总价的九折即525571元。至此，李正阳在明知富栋公司收取该争议款项的情况下，与绿地公司签订了商品房买卖合同，享受了团购优惠。本院认为，结合商品房定购协议、团购费用收据及商品房买卖合同可以看出，李正阳与富栋公司之间就优惠购买案涉房屋口头达成了居间合意，富栋公司已经履行了提供团购优惠服务的义务，且李正阳也实际享受了团购优惠，李正阳所付的44429元不应返还。一审法院对此认定错误，本院予以纠正。现李正阳与绿地公司虽解除了房屋买卖合同，但不能否定富栋公司已经提供的团购服务，李正阳主张富栋公司退还该44429元，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，富栋公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初2223号民事判决； 二、驳回李正阳的诉讼请求。 一审案件受理费减半收取后为535元，由李正阳负担；二审案件受理费1070元，由李正阳负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年九月四日 法官助理丁玉洁 书记员蔡新鹏 附：相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。