广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终1730号上诉人（原审原告）：廖某某，女，汉族，1970年3月10日出生，住湖南省涟源市*********，身份证号码：432************826。委托诉讼代理人：阳某某，男，汉族，1967年2月26日出生，住湖南省涟源市*********，身份证号码：432************018。系上诉人丈夫。被上诉人（原审被告）：惠州市京粤实业有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头进港大道丽港山庄澳丽中心首层**。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：曾环钦、许泳珊，广东增华律师事务所律师。上诉人廖某某因与被上诉人惠州市京粤实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的（2019）粤1391民初3989号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人廖某某向本院提出上诉请求：1、请求惠州市中级法院依法撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院(2019)粤1391民初3989号民事判决书并依法改判或发回重审；2、请依法判令被上诉人双倍返还上诉人定金共计20000元(或赔偿上诉人按购房款总额的20％即玖万柒仟元人民币)；3、请依法判令被上诉人承担一审和二审的诉讼费用。事实与理由：2015年1月18日，上诉人廖某某(以下简称我)购买惠州市大亚湾区“创新世纪花园”10栋9层15号单位，建筑面积64.59平方米，总价488776元。同日签订了《惠州大亚湾经济技术开发区创新世纪花园认购书》。2015年1月25日，我带一位老乡来购房，看房时，创新世纪花园售楼处一位黄姓售楼员告诉我，我预定的“创新世纪花园”10栋9层15号单位己被一位全款付清的购房者买走了，要我另外再选购一套。2015年3月16日，我带了一位在深圳同住了8年的邻居在创新世纪花园购买了一套房。再次找到黄姓售楼员，他带我们转了一圈，看了两套房，我不满意，没购买。2015年5月7日，我带了一位在深圳工作期间认识的同事在创新世纪花园购买了一套房。我对黄姓售楼员说，我不想购买了，要求把定金10000元退给我，黄姓售楼员告诉我，定金随时都可以退，但购房机会却不是随时都有，上一次你购买的10栋9层15号单位，几天时间就被买走了。我同意了下次再来看看的建议，就没有要求退定金了。2015年8月和9月，我分别代领两批人在创新世纪花园购买了房子，因为人比较多，加上没时间处理自己购房的事，也就没有顾及得了。2015年12月25日，我和我丈夫阳某某带着5位亲戚来看我丈夫购买的“创新世纪花园”10栋8层15号单位，当我去退我的购房定金时，刚好财务室的去纳员到银行办事去了，没退成。况且，被上诉人要求原告签订《商品房买卖合同》的同时，还需和惠州市贝莱物业管理有限公司签订购房首付款借款协议书，被上诉人的《商品房买卖合同》第六条第三款约定：总房款的30％由惠州市贝莱物业管理有限公司帮原告垫付，而惠州市贝莱物业是被告控股的关联公司；总房款的70％由广州银行惠州大亚湾支行进行按揭贷款。后来我多次打电话和上门要求退购房定金，被上诉人财务部均以售楼员离职了，不预退还。被上诉人法人代表林某1多次在公开场所说，他在惠州市大亚湾区法院有后台，不论谁告他都不怕。从一审法院的判决结果证明林某1所言不虚。只是国家法律法规不容亵渎，被上诉人以提供首付款作为筹码引诱购房人上当，真实目的是套取银行资金，而且被上诉人采用这种手段已经推出了500多套房，其中有接近200人在惠州市大亚湾区法院已经立案，形成了群体事件，被上诉人己属集资诈骗。现上诉人只要求被上诉人双倍返还购房定金20000元或请惠州市中级法院判令被上诉人赔偿上诉人按购房款总额的20％即玖万柒仟元人民币。上诉人可以保留追究被上诉人的刑事责任。被上诉人惠州市京粤实业有限公司答辩意见：第一，上诉人要求双倍返还定金2万元没有事实和法律依据，被上诉人在合同的履行过程中并没有违约，相反是上诉人未按照认购书的约定缴纳首期款。第二，根据合同约定及上诉人提交的收据显示，上诉人支付的1万元其中是8000元为定金，2000元为名额费。第三，上诉人起诉超过了诉讼时效，从上诉人的起诉状可以得知，原告认为其2015年1月份权利实际上已经知道受到了侵害，那么其应当在这个时候就向被上诉人主张相应的权利，但至今已接近4年，明显超过了诉讼时效。第四，针对上诉人认为认购书的有效性问题，认购书的内容不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，因此认购书是合法有效。原审原告廖某某向一审法院提出起诉请求：1．请依法判令被告双倍返还原告定金20,000元；2．请依法判令被告承担本案的诉讼费。原告廖某某在庭审中增加诉讼请求：请求法院确认原告与被告于2015年1月18日签订的认购协议书无效。一审法院查明的事实：2015年1月18日，原告在其丈夫阳某某的陪同下与被告签订一份《惠州大亚湾经济技术开发区创新世纪花园认购书》，约定由原告作为乙方认购被告作为甲方开发的位于惠州大亚湾西区创新世纪花园10栋9层15号房，定金为8,000元于签署认购书时交纳，房屋总价款为488,776元，于2015年1月28日前付清首期款148,776元（含定金），余款70%即340,000元于2015年1月28日前办理银行按揭手续。认购书手写部分约定，“此房号向贝莱物业管理有限公司借款￥140,776元，2015年2月5日至2020年1月5日前还清款，分60期每月还款2,346元”。原告小学文化，对涉案认购书的大部分内容具备阅读的能力，认购书上乙方签章“廖某某”为原告本人签字、捺印。签订认购书当日，原告向被告支付定金8,000元以及名额费2,000元。此后，原告未按认购书的约定于2015年1月28日前到被告处付清首期款148,776元以及办理余款的银行按揭手续。2015年12月24日，被告与案外人陈亚宁签订认购书，约定案外人陈亚宁向被告认购涉案房屋。2016年5月24日，案外人陈亚宁向被告申请涉案房屋买受人更名为盘昊文；同日，被告与案外人盘昊文签订《商品房买卖合同》，将涉案房屋售予盘昊文。2017年7月17日，原告曾向被告住所地邮寄《收房通知》、《退购房定金通知》及附件，但该邮件被退回。2019年6月21日，原告再次向被告邮寄了《收房通知》、《退购房定金通知》及附件，投递结果为“他人收，同事”。2019年7月19日，原告再次向被告邮寄了《收房通知》、《退购房定金通知》及附件，投递结果为“未妥投，其他”。本案庭审过程中，原告认为双方签订的认购书第6条第3款约定“总房款的30%由惠州市贝莱物业管理有限公司垫付，剩余房款由银行按揭贷款”，该约定被告存在故意套取银行资金，损害国家财产，主张双方签订的认购书无效。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，争议的焦点为：原告与被告签订的《惠州大亚湾经济技术开发区创新世纪花园认购书》的效力问题。原告主张该认购书无效的理由为：认购书中有约定原告购买房屋的30%房款由案外人惠州市贝莱物业管理有限公司垫付，被告存在故意套取银行资金、损害国家财产的行为。认购书中与原告所主张的内容相关的为手写部分的约定，原文为“此房号向贝莱物业管理有限公司借款￥140,776元，2015年2月5日至2020年1月5日前还清款，分60期每月还款2,346元”。该约定的意思是原告向案外人惠州市贝莱物业管理有限公司借款而非原告庭审中所称的“垫付”，原告是需要按该约定分60期偿还案外人惠州市贝莱物业管理有限公司的140,776元借款的。原告可自行决定是否向案外人惠州市贝莱物业管理有限公司借款。因此，并不存在原告所称的被告借此套取银行资金、损害国家财产的情形。原告系完全民事行为能力人，具备基本的阅读能力，其与被告于2015年1月18日签订的《惠州大亚湾经济技术开发区创新世纪花园认购书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行。原告主张与被告签订的认购书无效，并要求被告双倍返还其所支付的定金，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告廖某某的全部诉讼请求。案件受理费150元，由原告廖某某负担。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：上诉人与被上诉人签订的涉案认购书是否无效。对此分析如下：上诉人以认购书中有条款约定总房款的30%由案外人惠州市贝莱物业管理有限公司垫付为由，主张被上诉人存在故意套取银行资金、损害国家财产的行为，双方签订的涉案认购书无效，对此，该条约定系被上诉人向上诉人提供的筹措房款的一种方式，供上诉人自行选择。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，由于涉案协议书不存在上述情形，故上诉人的该主张不具有事实与法律依据，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费300元，由上诉人廖某某负担。本判决为终审判决。审判长  饶来新审判员  胡 江审判员  曾 莹二〇二〇年八月三十一日书记员  叶秀婷