北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初5924号原告：北京图澜物业管理有限公司，住所地北京市西城区白纸坊西街**院**楼**。法定代表人：张静宁，经理。委托诉讼代理人：叶来喜，男，该公司员工。委托诉讼代理人：孙冰洁，北京市元甲律师事务所律师。被告：赵红芹，女，1982年7月1日出生，汉族，中国邮政储蓄银行职员，住北京市西城区。原告北京图澜物业管理有限公司（以下简称图澜物业公司）与被告赵红芹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告图澜物业公司委托诉讼代理人孙冰洁，被告赵红芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告图澜物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2018年8月26日至2019年6月30日期间物业费1013元；2.判令被告向原告支付违约金547元，上述两项合计￥1560元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告在社区政府协助下，已经于2019年6月30日依法依规以公告形式退出恬心家园小区物业管理，并且平稳过度交接。原告依前期《物业管理委托合同》对西城区恬心家园小区进行物业管理。被告经二手房购得北京市西城区白纸坊西街17号院9号楼XXX室，为该房屋产权人。原告一直以来遵循双方达成的物业服务委托合同，依据合同的各个实有子目向被告提供物业服务直至截止于2019年6月30日午时。但是被告未依法依约以及自己的承诺向原告支付物业费。原告几经催要未果，因而在不得已情况下，原告根据中华人民共和国《合同法》以及《物业法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，以求得公正判决。被告赵红芹辩称，我确实没有缴纳，但是从几月份开始没有缴纳，我确实不记得了。我是2015年9月中旬拿到的房本，然后和原业主进行了物业交割，中间都是按时缴纳的。到了2018年下半年或者2019年初左右，没有交纳物业费，主要是由于这期间我觉得对方没有很好的去履行物业管理的这个职责，主要表现在，第一个方面，2018年夏天开始，我们整个9号楼大概是平均每周都有一次停水，洗着澡中间就停水了。我记忆特别深刻的有一次是我家孩子当时不到5岁，头都是泡沫的时候，突然之间停水了。我觉得谁家都有孩子，这让我感到非常气愤，也就是从那刻开始，我觉得没有必要再去履行缴纳物业费的这个义务。这期间为什么停水？当时我们所有的居民都知道是由于物业公司没有很好地履行他的职责，造成小区的水塔常年失修，出现了问题，造成了不停的在停水，包括管道所有的东西没有及时维护好。后续新的物业公司来了之后才解决这个问题。第二个方面，收取公共用电的情况，反正我们单元的灯，自从我买了房子之后，就没有亮过，因为前期我和老人在一块住，从18年底19年初，我单独搬出去了，老人在那住，所以说灯几乎就没亮过。第三个方面，就是电梯，我记得从18年开始，电梯是经常的坏，就是因为物业不作为长期的失修造成电梯时常损坏。第四点，是门禁，自从买了房子之后，门禁从来就没有用，没有很好的发挥他的工作职能，形同虚设，也是物业公司常年的不作为造成的，在安全上，在业主的生活幸福感上，我觉得都没有得到一个很好的保障。第五点，就是整个小区的环境卫生。在2018年的时候，我们全体业主都发出我们的抗议，包括向北京市政府12345打过热线投诉，然后居委会帮助我们，重新入驻了新的物业公司，新的物业公司来了之后，当月在我们小区里，光污水处理，就处理出了一大车给我们拉走了，这就是因为常年的不去处理这些污水、污垢造成的，同时把我们的门禁、水塔也修了，包括我们小区也建了车棚，卫生这些都是大家所有的业主都是可见的，也是现在目前的事实，所以说，基于以上我陈述的这些，虽然对于我来说这些钱不多，但是我觉得代表的是一个真正的业主，对于物业公司的这种不作为，没有发挥你的服务，以客户为服务的态度，我没有必要去缴纳物业费。本院经审理认定事实如下：赵红芹系北京市西城区白纸坊西街**院**楼**房屋的所有权人，该房屋建筑面积64.35平方米。图澜物业公司原系涉案房屋所在小区的物业公司。2019年6月30日，图澜物业公司退出涉案小区的物业管理。图澜物业公司提交了2016年8月6日赵红芹与该公司签订的《物业管理委托合同》，用以证明该公司与赵红芹存在物业服务合同关系及相关费用标准的约定。赵红芹主张该合同上的签字并非其本人所签，但其认可合同中约定的权利义务内容，只是图澜物业公司并未按照合同约定履行义务。《物业管理委托合同》的内容有：甲方委托乙方为涉案房屋提供物业服务，期限自合同签字之日起至社区物业管理委员会成立之日止。物业产权人自签订购房合同之日起，每年8月前以现金付款（年付）方式，按乙方提供的交费标准，按规定向乙方交纳当年度全年的物业费1188.03元。甲方违反本合同，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起向乙方按日累计加收所收费用总额的千分之三的违约金。代收代缴费：生活垃圾清运费每户每年30元，公共区域照明电费每年每户28.8元。图澜物业公司主张合同中约定的物业费计算有误（偏高），该公司实际上是按照每年1215.27元（含垃圾清运费及公共区域照明电费）收取的物业费。赵红芹主张此前其按照图澜物业公司的标准交纳过物业费，但具体标准记不清了，其后期确实有段时间未交纳物业费，但有正当理由，因为图澜物业公司未提供物业服务：1、图澜物业公司未履行水塔维修义务导致经常停水；2、单元门口公共区域的灯从未亮过；3、图澜物业公司不履行维修义务导致电梯经常损坏；4、门禁无法正常使用；5、小区环境很差。赵红芹针对其上述主张，未向本院提供证据予以证明。现图澜物业公司诉至本院，要求赵红芹支付物业费1013元及违约金547元。赵红芹不同意图澜物业公司的诉讼请求，并主张合同中约定的违约金过高，请求法院予以调整。本院认为，虽然赵红芹主张图澜物业公司提交的《物业管理委托合同》上的签字并非其本人所签，但赵红芹认可合同中约定的权利义务内容，只是主张图澜物业公司未按照合同约定提供物业服务，故对于双方的权利义务，可根据《物业管理委托合同》的约定予以处理。赵红芹主张的未交纳物业费的理由均未向本院提供证据予以证明，本院难以采信。赵红芹应当按照约定支付图澜物业公司提供物业服务期间的物业费。图澜物业公司要求赵红芹支付2018年8月26日至2019年6月30日期间物业费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。赵红芹未按期缴纳物业费，应按照约定支付违约金，赵红芹主张违约金过高，请求法院予以调整，本院根据公平原则酌情确定违约金数额为100元，对图澜物业公司要求赵红芹支付违约金诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，赵红芹支付北京图澜物业管理有限公司2018年8月26日至2019年6月30日期间的物业费1013元。二、本判决生效之日起七日内，赵红芹支付北京图澜物业管理有限公司违约金100元。三、驳回北京图澜物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果赵红芹未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由赵红芹负担（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李俊二〇二〇年九月二十四日法官助理 王甘书 记 员 李婷