重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0120民初5269号原告：重庆市昊泰物业管理有限责任公司，住所地重庆市璧山区璧城街道文星路**2-6-2，统一社会信用代码915002275567928163。法定代表人：杨金柱，执行董事。委托诉讼代理人：李俊桥，重庆言诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷曦，重庆言诚律师事务所律师。被告：朱祥文，男，1957年6月8日出生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：唐大芳，女，1964年6月28日出生，汉族，住重庆市璧山区。被告：张正会，女，1960年9月24日出生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：张**，女，1966年1月30日出生，汉族，住重庆市璧山区。原告重庆市昊泰物业管理有限责任公司（以下简称昊泰物业公司）与被告朱祥文、张正会物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告昊泰物业公司的委托诉讼代理人李俊桥和雷曦、被告朱祥文及其委托诉讼代理人唐大芳、被告张正会及其委托诉讼代理人张**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告昊泰物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2016年4月至2020年3月的物业费及分摊费7348.32元；2、本案诉讼费由被告承担。在诉讼中，原告将第1项诉讼请求变更为：判令被告立即支付2016年4月1日至2020年3月31日的物业服务费6748.53元、分摊费600元，合计7348.53元。事实及理由：2012年4月19日，原告与璧山县弘扬房地产有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定管理服务期限为2年，从2013年12月30日起至2015年12月29日止，合同对物业服务的相关事项进行了约定。合同签订后，原告按约定时间进场对绿岛康城小区提供物业管理服务，合同约定的服务期满后，由于小区正在组织成立业主委员会，原告仍对小区提供物业服务，之后原告与天润绿岛康城业主委员会于2016年7月6日、2018年7月4日两次续签《物业服务合同》，将合同履行期限延续至2021年7月30日。但被告却未按合同约定履行缴纳物业服务费的义务。经原告催收未果，现原告为维护其合法权益特依法提起诉讼，请求法院判令前述诉讼请求。被告朱祥文辩称，我是XX业主，公摊费确实有，但是没有这么多，公摊费每年每户200元是物管定的标准，而且有些收了公摊费，有些没有收，不合理。我认为原告物业服务不到位，如阳台下水道堵塞、厨房外墙管涌水、泄露个人隐私等，物业服务企业应当为小区业主提供服务。且业委会未经业主大会同意续签的物业服务合同是无效的。被告张正会辩称，我居住的单位是XX，我们是2014年4月份接房，到2016年4月份的物管费我们是缴纳了的，标准是1.38元每平米每月，面积是101.88平方米。我们从2016年开始就没有缴纳物管费了。我与朱祥文是夫妻关系。由于阳台上洗衣服处的污水管道堵塞，从接房到现在都一直堵塞，几年中物业公司就来了两次，但是都没有处理好。本院经审理认定的事实如下：被告朱祥文、张正会系重庆市璧山区XX号房屋业主，其房屋建筑面积为101.88平方米，其所在小区名称为XX。2012年4月19日，以被告所在XX小区建设单位璧山弘扬房地产有限公司为甲方，昊泰物业公司为乙方签订了《前期物业服务合同》，合同约定甲方选聘乙方对XX小区实施前期物业管理服务；合同期限为2年，自2013年12月30日起至2015年12月29日止；物业管理服务费电梯楼按1.38元/月/平方米计算。2016年7月6日，以被告所在XX小区XX业主委员会为甲方，昊泰物业公司为乙方签订了《物业服务合同》，合同约定甲方选聘乙方对XX小区实施物业管理服务；合同期限为2年，自2016年8月1日起至2018年7月31日止；物业服务费高层住宅按1.38元/月/平方米计算，其他收费为200元每户每年（于每年年初一次性收取）；物业服务费用按月全额交纳，业主应在每月初1-5日向乙方缴纳物业服务费。2018年7月4日，以被告所在XX小区天润绿岛康城业主委员会为甲方，昊泰物业公司为乙方签订了《物业服务合同》，合同约定甲方选聘乙方对XX小区实施物业管理服务；合同期限为3年，自2018年8月1日起至2021年7月30日止；物业服务费高层住宅按1.38元/月/平方米计算；公摊能耗费按120元/户/年计算，二次供水费按80元/户/年计算；业主应在2018年8月1日起，按月/季度/半年/年由物业产权人全额交纳当前物业服务费，业主应于每月/季度/半年/年初1-5日向乙方缴纳物业服务费。合同签订后，原告向被告朱祥文、张正会所在XX小区提供了物业服务，被告朱祥文、张正会自2016年4月1日至2020年3月31日，共计48个月未交纳物业服务费6748.53元（101.88平方米×1.38元/平方米/月×48个月），分摊费600元（200元/户/年×3年），合计7348.53元。上述费用经原告催收，被告至今仍未交纳以上费用。故原告起诉至法院，请求判令上述诉讼请求。在诉讼中，被告朱祥文、张正会向本院提交了照片打印件1张，拟证明其洗衣机和客厅的管道堵塞，原告对该证据的真实性予以认可，但对其关联性不予认可。且原告在庭审中陈述，被告的管道不是公共用水管道，其维修不由原告负责，原告作为物业服务企业对被告提出的管道堵塞问题多次进行了处理，也证明原告履行了物业服务。本院认为，被告提交的证据，不能证明原告未尽到物业管理服务责任，本院不予采信。本院认为，物业服务费是物管企业按物业服务合同约定，通过对房屋及配套设施设备进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动，向业主所收取的费用。物业服务收费是物业服务管理的重要支撑点，是直接关系业主、使用人和物业服务企业利益的问题。物业所收取的费用很大的一部分是用于小区公共部分的日常维修、养护和清洁。且《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案昊泰物业公司与璧山弘扬房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》，以及与天润绿岛康城业主委员会签订的两份《物业服务合同》对被告朱祥文、张正会均具有约束力。原告昊泰物业公司提供了物业服务管理，被告朱祥文、张正会作为该小区的业主，应当向原告支付物业服务费用。被告朱祥文、张正会辩称原告物业服务不到位，存在阳台下水道堵塞等问题，并提供了照片作为证据，因原告在庭审中陈述其已对该问题进行了处理，且物业管理服务是一个长期性、持续性、动态性的过程，该证据不能全面地反映出原告履行物业管理服务义务的整个过程，故被告朱祥文、张正会主张原告在物业服务过程中未履行义务的证据不足，本院不予支持。原告主张被告支付2016年4月1日至2020年3月31日的物业服务费6748.53元、分摊费600元，合计7348.53元，与本院查明金额一致，本院予以支持。综上所述，本案事实清楚，原告提交的证据充分，对于原告提出的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二的规定，判决如下：被告朱祥文、张正会于本判决生效后三日内支付原告重庆市昊泰物业管理有限责任公司2016年4月1日至2020年3月31日期间的物业服务费6748.53元、分摊费600元，合计7348.53元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告朱祥文、张正会负担（此款原告已垫交，由被告随案款一并给付原告）。本判决为终审判决。审 判 员 黄大全二〇二〇年九月七日法官助理 周 敏书 记 员 李声琴