广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初6800号原告：林漫葱，女，1976年4月30日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：江志雁，广东瀛真律师事务所律师。委托诉讼代理人：付雨阳，广东瀛真律师事务所律师。被告：黎洪宾，男，1984年7月5日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。原告林漫葱与被告黎洪宾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月13日公开开庭进行了审理。原告林漫葱及其委托诉讼代理人江志雁、付雨阳，被告黎洪宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林漫葱向本院提出诉讼请求：1.判令黎洪宾向林漫葱支付2020年1月11日至4月10日期间租金6945元；2.判令黎洪宾向林漫葱支付延期支付租金的违约金6945元（合同约定按照月租金金额的每日百分之二计算，林漫葱主张酌情调整为按照本金计算违约金）；3.判令黎洪宾向林漫葱支付2019年5月至2020年4月10日期间使用承租房屋产生的水、电费406.85元；4.判令黎洪宾向林漫葱支付2020年1月1日至4月10日期间物业管理费582.13元；5.判令黎洪宾承担全部诉讼费用。事实与理由：林漫葱与黎洪宾于2017年3月11日签订《租赁合同》，约定由黎洪宾承租位于广州市萝岗区科丰路85号（自编C2栋）1502房，租赁建筑面积合计48平方米，房屋用途为酒店公寓/办公（以下简称该房屋），租赁期限为36个月，从2017年4月1日至2020年4月10日止。其中，2017年3月11日至4月10日为免租期。该房屋月租金为2100元（租金从第二年起每年递增5%）。黎洪宾在2017年3月11日前向林漫葱缴纳房屋保证金2100元。租金支付方式为：每月10日前缴付当月租金。在租赁期内，黎洪宾逾期缴付租金，每逾期一日，则按月租金金额的百分之二收取违约金。此外，租赁期内，该房屋的物业管理费、水电煤气费、电视费、电话费、网络等费用由黎洪宾承担。合同签订后，林漫葱依约将房屋交付给黎洪宾使用。黎洪宾在租赁期限内，未按期支付租金、水电费、物业管理费用，已构成根本违约，严重侵害林漫葱合法权益。林漫葱特依据《租赁合同》第九条及《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条之规定提起诉讼，望判如所请。被告黎洪宾辩称，其租赁的房屋用途为酒店/办公，是广州星粤酒店管理有限公司星粤国际公寓其中的一间房。第一，林漫葱在2020年3月12日已到公司前台派发通知，并未经黎洪宾同意将通知张贴于用于经营的C2栋1502房门，影响公司品牌形象。林漫葱与黎洪宾在2020年3月16日前因协商租金及退租事宜（押金及家具补偿不成功），该房产生纠纷已无法满足经营条件，黎洪宾告知林漫葱停止计算租金。故在双方各自贴了封条及通知知会林漫葱寻求法律途径解决。林漫葱有意不处理，而将收房时间故意拖至4月11日再进行法律处理。第二，由于2020年1月23日广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应，期间当地派出所口头通知黎洪宾做好停业准备。第三，2月7日，在暹岗社区公寓工作群中，派出所黄警长正式通知关停公寓、酒店，当日萝岗派出所发出停业通知的公告。2月22日，在暹岗社区公寓工作群，其他公寓酒店的老板也再次咨询派出所能否营业，得到回复是未有上级通知。这次疫情在全国已定性为不可抗力事件，严重影响公寓酒店经营。黎洪宾认为：1.按《租赁合同》第七条违约责任中的第5点，如因不可抗力原因，造成租赁合同无法履行时，双方互免承担责任。疫情期间免租金并解除合同退回押金及相关费用。2.黎洪宾部分家具家电共10118元，加上预存电费和押金，足以抵扣林漫葱的损失。3.本案诉讼费用由林漫葱承担。4.若法院认定其应支付违约金，违约金的支付标准过高。5.对物业管理费、水费无异议；对电费无异议，但黎洪宾卡里有余额可用于抵扣。本院经审理认定事实如下：林漫葱为广州开发区科丰路85号1502房（以下简称涉案房屋）的权属人，房地产权证号为粤（2016）广州市不动产权第060422**，房屋建筑面积为48.51平方米，用途为办公。2017年3月11日，林漫葱（出租人、甲方）与黎洪宾（承租人、乙方）、广州港佰房地产代理有限公司（经纪方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，用途为酒店公寓/办公。第二条约定，月租金为2100元，租赁期自2017年4月11日起至2020年4月10日止，共计36个月。租金按月结算，由乙方在每月的10日前缴付当月租金，2019年4月11日至2020年4月10日期间月租金递增为2315元。第三条约定，乙方于2017年3月11日前向甲方缴纳2100元作为房屋租金押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方。本押金不得于租赁期满前抵付租金。第六条约定，6.租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视费、电话费、网络等费用由乙方负担。第七条约定，1.任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同。2.在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金。逾期超过十天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金（业主同意继续租赁的除外）。租赁期满解除合同之日，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现有人为损坏的，则在乙方押金（保证金）中扣除，不足部分由乙方负责赔偿。3.租赁期期间，合同一方均有权要求提前解除租赁合同，但应提前30天书面形式通知对方。甲方要求提前解除的，须退还押金，并支付等额于押金金额的违约金给乙方；乙方要求提前解除的，甲方有权没收押金作为赔偿。5.如因不可抗力的原因，造成租赁合同无法履行时，双方互免承担责任。第十三条约定，租赁期为三年，租金从第二年起每年递增5%，免租期为30天，即2017年3月11日至2017年4月10日为装修免租期，所产生的物业管理费、水电费等杂费由乙方支付。合同签订后，黎洪宾依约向林漫葱支付了保证金2100元及相应租金，林漫葱依约向黎洪宾交付了涉案房屋，黎洪宾将涉案房屋用于经营酒店式公寓。自2020年1月11日起,黎洪宾未依约支付租金。黎洪宾辩称因租金周转不开，未按时缴纳2020年1月的租金。林漫葱提交与黎洪宾的微信聊天记录显示：林漫葱曾于2020年1月9日及约定交租日2020年1月10日催促黎洪宾缴纳房租，双方协商同意由黎洪宾于2月10日前支付2020年1月11日至3月10日共两个月的租金。1月28日，黎洪宾向林漫葱发送《致萝岗万达广场公寓业主的一封信》，以新冠疫情属于不可抗力为由要求减免2、3月共2个月租金，林漫葱回复不同意减租。2月10日，黎洪宾未按先前约定交租。2月13日，林漫葱再次催促黎洪宾缴纳租金、物业管理费及水费，并表达打算收回涉案房屋的意思，双方再次协商，黎洪宾表示等疫情后补租金。3月5日，林漫葱催促黎洪宾缴纳租金、物业管理费和水费，双方再次就缴纳租金或解除租赁合同事宜进行协商，但未果。3月8日，林漫葱通知黎洪宾：1.不再续约。租赁合同到期时间为2020年4月10日，现提前30天告知，将不再续约。2.提前解约。解约原因及依据：租赁合同约定每月10号前，黎洪宾应付缴付当月租金，到目前为止黎洪宾并未缴付1、2月份租金。按《租赁合同》第七条第1点“任何一方违反本合同条款，守约方有权提前解除合同”及第2点，不交租金超过十天已经视为黎洪宾擅自解除合同，业主有权收回房屋并没收押金。3.关于家电问题。《租赁合同》里并未就黎洪宾购置的家电进行约定，所以即使提前解约，黎洪宾也不得要求业主必须购买其购置的房屋内的家电，除非业主愿意接受黎洪宾提出的价格自愿购买。4.关于押金及电卡剩余费。如收房前，黎洪宾付清应付的租金及物业管理费、水费，收房时验收无问题业主可以把押金以及电卡里剩余的金额退还。5.收房时间：6天后（3月14日）。黎洪宾随即表示可以走法律程序处理。黎洪宾确认以上微信聊天记录的真实性。2020年3月12日，林漫葱向广州星粤酒店管理有限公司前台发送书面告知，通知黎洪宾：双方签订的房屋租赁合同将于2020年4月10日到期，由于黎洪宾拖欠房租、水费及物业管理费，决定将不再续签，现提前一个月通知，届时请依照合同履行以下职责：1.缴纳2020年度1月份、2月份、3月份房租，共计2350×3=7050元；2.4月10日前请缴清房租租赁期间产生及拖欠的物业费、水费、电费；3.搬离黎洪宾购置的一切家电及家具，确保房屋恢复至租赁前的样子……当缴纳完房租及其他租赁期间产生的费用（物业费、水费、电费）后，将根据房屋验收情况退还押金。林漫葱将于2020年4月10日收回涉案房屋使用权。林漫葱还在涉案房屋门上张贴了此通知。2020年3月16日，黎洪宾自行在涉案房屋上张贴封条，载明：这房间内的物品属于星粤国际公寓，该房间在纠纷中，请勿私自打开房门。如有擅自开门者，必追究。2020年4月11日，双方签订《物业交接书》，载明：因双方租赁合同到期，现收回涉案房屋。自2020年4月11日起，涉案房屋所留存的一切物品，由业主全权处理。物品清单：热水器一台（万和）；空调一台（TCL）；慕斯床垫1.5米×2米（2张）；床架两张；电视桌一张；沙发一张。该物业截止至2020年3月31日，仍欠物业管理费523.92元未缴清，欠水费406.85元未缴清。该物业电卡剩余度数72.47度。该物业逾期未缴清的房屋事宜按双方租赁合同约定处理。庭审中，林漫葱主张该交接书中的“由业主全权处理”是指黎洪宾放弃涉案房屋内物品的所有权，并提交2020年4月11日双方的通话录音予以证实，录音中，林漫葱告知黎洪宾当天要去收房，询问其房间内的物品怎么处理。黎洪宾回复其把电视机、洗衣机搬走，其他的物品就留给林漫葱，林漫葱可以直接收房。黎洪宾确认录音的真实性，但要求用留存家电价值抵扣林漫葱的租金等费用，并提交自行制作的家具家电清单、家电购买信息，林漫葱以家具家电清单为黎洪宾自行制作为由，不予确认。黎洪宾抗辩称因林漫葱在涉案房屋上张贴了通知，其也自行于3月16日张贴封条，故只同意计算租金至3月15日，并要求按《租赁合同》第七条第五点约定的不可抗力条款减免新冠疫情发生之后1月25日至3月15日期间的租金。为此，黎洪宾还提交了新闻、“暹岗社区公寓工作群”微信聊天记录截图、公告等证据抗辩其经营的酒店公寓业务受到新冠疫情影响无法开业。上述证据显示广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应；广州市萝岗街防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室于2020年2月7日发出公告，要求从即日起辖区内日租房、公寓式酒店、旅馆等场所均暂停对外营业，具体恢复营业时间另行通知；暹岗警务室的警官于2020年2月7日在“暹岗社区公寓工作群”中要求时租、日租公寓一律关停，未通知可以营业时间。林漫葱认为黎洪宾自2020年1月份就迟延履行缴纳租金义务，该拖欠租金的行为产生于新冠疫情不可抗力事由发生之前，已构成根本违约，且疫情期间黎洪宾亦实际使用了涉案房屋，应自行承担商业经营风险，故不同意减免租金。另，林漫葱还提交了大连万象美物业管理有限公司广州分公司缴费单、物业费催缴通知单等证据要求黎洪宾支付2020年1月1日至4月10日的物业管理费582.13元、2019年5月1日至2020年4月10日的水费406.85元。黎洪宾对上述物业管理费、水费均无异议，但黎洪宾辩称其电费剩余金额为72元，应予以抵扣。林漫葱对电费剩余金额予以确认，并同意涉案保证金2100元、剩余电费金额72元抵扣本案中黎洪宾应支付的费用。以上事实，有《租赁合同》《收款证明》、微信聊天记录、《致萝岗万达广场公寓业主的一封信》、书面告知、《物业交接书》、录音、缴费单、催缴通知单、封条、公告及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，林漫葱与黎洪宾签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应全面、诚信履行。涉案《租赁合同》已于2020年4月10日到期，双方亦于4月11日签订了《物业交接书》办理了房屋交还手续，涉案《租赁合同》已履行完毕。双方争议焦点为履行期间内的欠付费用问题。关于租金及逾期支付租金的违约金。关于租金，本院对此分析如下：第一，关于租金的计算期间。林漫葱于租期到期前一个月书面告知黎洪宾将于租赁合同到期时收回涉案房屋并将该告知张贴于涉案房屋，不违反合同约定和法律规定，并无不当，而黎洪宾于2020年3月16日自行张贴封条的行为属于其在房屋租赁期限内自行处置涉案房屋，并不存在阻断租赁事实的法律效果，其辩称租金应计算至3月15日，没有法律依据，本院不予采信。第二，黎洪宾辩称因新冠疫情属于不可抗力事件，要求减免2020年1月25日至3月15日的租金，虽然对于2020年1月的租金林漫葱同意黎洪宾推迟一个月支付，但黎洪宾在一个月后仍未按时支付，黎洪宾在新冠疫情发生前已存在未按时缴纳2020年1月份租金的违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任，且根据合同约定，因黎洪宾存在欠付租金的违约行为，林漫葱本可没收其保证金，但林漫葱同意将保证金退还并予以抵扣，已免除了其部分违约责任，故对其要求减免租金的抗辩，本院不予支持。故黎洪宾应当支付2020年1月11日至4月10日的租金共计6945元（2315元×3个月）。至于逾期支付租金的违约金，黎洪宾未按时支付租金的行为构成违约，应承担违约责任，林漫葱主张依据《租赁合同》第七条第2点约定要求黎洪宾支付逾期支付租金的违约金，不违反合同规定，本院予以支持，但黎洪宾抗辩称违约金计算标准过高，鉴于林漫葱未提交证据证明其实际损失，本院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，酌情将违约金计算标准调整为每日万分之五计算。对于2020年1月租金的违约金计算起始时间，鉴于林漫葱同意黎洪宾推迟一个月支付，故当月的违约金应从2月11日起算。综上，黎洪宾应以每月租金2315元为本金，按照每日万分之五的标准计付逾期支付租金的违约金，其中，2020年1月和2月的违约金均自2020年2月11日起算，2020年3月的违约金自3月11日起算，上述违约金均计至付清款项之日止，每月逾期支付租金的违约金以不超过当月租金为限。对于超出部分，本院依法予以驳回。关于物业管理费及水费。黎洪宾对林漫葱主张的物业管理费、水费均无异议，本院予以确认，黎洪宾应向林漫葱支付涉案房屋2020年1月1日至4月10日的物业管理费582.13元、2019年5月1日至2020年4月10日的水费406.85元。关于抵扣。关于涉案房屋的留存物品，《物业交接书》已明确由林漫葱全权处理，且有录音证据证明黎洪宾已明确放弃留存物品的所有权，黎洪宾抗辩以留存物品抵扣所欠费用，没有事实依据，本院不予支持。鉴于庭审中林漫葱同意将黎洪宾所欠费用在保证金及剩余电费金额中予以抵扣，为减少当事人诉累，本院予以支持，在抵扣保证金2100元及剩余电费72元后，黎洪宾还需向林漫葱支付剩余租金4773元。同时，抵扣后，2020年1月逾期支付租金的违约金亦随之调整，鉴于双方均在庭审之日同意抵扣，故1月租金的违约金应以2315元为本金，自2020年2月11日起计算至2020年7月13日，自2020年7月14日起，1月租金的违约金应以143元为本金，其余不变。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告黎洪宾于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林漫葱支付租金4773元及逾期支付租金的违约金（违约金的计算方式为：以4630元为本金，自2020年2月11日起计至2020年7月13日；以2458元为本金，自2020年7月14日起计至实际付清之日止；以2315元为本金，自2020年3月11日起计至实际付清之日止；上述违约金均按照每日万分之五的标准计付，每月逾期支付租金的违约金以不超过当月租金为限）；二、被告黎洪宾于本判决发生法律效力之日起七日内向原告林漫葱支付2020年1月1日至4月10日的物业管理费合计582.13元；三、被告黎洪宾于本判决发生法律效力之日起七日内向原告林漫葱支付2019年5月1日至2020年4月10日的水费406.85元；四、驳回原告林漫葱的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费86元，由原告林漫葱负担49元，由被告黎洪宾负担37元。上述案件受理费原告林漫葱已预缴，被告黎洪宾在履行本判决时将其应负担的案件受理费迳付原告林漫葱，本院不作退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李小伟二〇二〇年九月二十一日法官助理彭逸婷书记员王汝欣