山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁13民终4936号 上诉人（原审原告）：赵德飞，男，1978年5月13日出生，汉族，个体工商户，住山东省临沂市河**。 上诉人（原审被告）：临沂首联旺角购物广场有限公司，住所地山东省临沂市兰山区通达路与陶然路交汇处。 法定代表人：金泽华，经理。 委托诉讼代理人：胡怀晋，山东君正义律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：金泽华，男，1968年4月12日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。 被上诉人（原审被告）：方晓华，女，1969年12月31日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 被上诉人（原审被告）：金振宇，男，1990年7月15日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 三被上诉人委托诉讼代理人：胡怀晋，山东君正义律师事务所律师。 上诉人赵德飞、临沂首联旺角购物广场有限公司（以下简称首联旺角公司）因与被上诉人金泽华、方晓华、金振宇合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院(2019)鲁1302民初15429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 赵德飞上诉请求：1.请求依法撤销一审判决中的第三项；2.请求依法改判金泽华、方晓华、金振宇承担连带责任；3.请求依法改判一审诉讼请求中007商铺占用租金期间的利息90201.744元；4.本案一、二审诉讼费及保全费等费用均由首联旺角公司、金泽华、方晓华、金振宇承担。事实和理由：1.一审判决认定部分事实错误，首联旺角公司、金泽华、方晓华、金振宇应对涉案应付款项共同承担连带清偿责任。一审中，首联旺角公司、金泽华、方晓华、金振宇一直对《商铺经营使用权转让合同》中所标注的商铺面积持有异议，也即对部分商铺实际转让的权属存在异议。依据我提交的由金泽华、方晓华、金振宇出具的保证证明协议证据，金泽华、方晓华、金振宇应当对因权属产生的异议承担连带责任，对我的上诉请求承担连带责任。金泽华作为首联旺角公司的股东，长期以自己的个人账号用于首联旺角公司的对外经营和对内管理，股东个人资产和公司财产高度混同，其滥用公司独立的法人地位以及股东的有限责任，严重损害公司债权人的利益，依据《公司法》及相关法律的规定，其应当对涉案应付款项承担连带清偿责任。金泽华与方晓华为配偶关系，且方晓华参与了首联旺角公司的运营管理，其对首联旺角公司及金泽华对外产生的债务理应知晓。故涉案债务应属夫妻共同债务，方晓华应当对其承担连带责任。金泽华、方晓华、金振宇属同一家庭成员，他们以家庭共有资产多次对首联旺角公司进行运营注资并共同参与经营，符合家庭共同经营的形式要件，故对于涉案债务，金泽华、方晓华、金振宇应当以其家庭的资产承担连带清偿责任。2.我的诉讼请求中有利息请求项，一审法院判决确认了首联旺角公司应将收取的租金返还给我，但对“并支付占用租金期间的利息”没有计算及支持。根据一审判定，2015、2016年的租金均为164209元，2017、2018变更后的年租金均为117966.3元，合计偿还我租赁费564350.8元，但对“并支付占用租金期间的利息”一审法院判决没有支持，应当支持。 首联旺角公司辩称，赵德飞的上诉理由不能成立。1.本案系我公司与赵德飞因民间借贷而发生的以商铺经营使用权为借款的担保抵押法律关系。而金泽华、方晓华、金振宇与赵德飞之间并未形成任何债权债务或者担保关系。尽管金泽华、方晓华、金振宇于2017年11月9日出具证明，但该证明内容只是证明涉案商铺不存在其他质押和担保，未明确约定应当承担何种担保责任，一审认定金泽华、方晓华、金振宇不承担责任正确。2。一审判决涉案商铺使用经营权转让合同有效错误，且判决由我公司向赵德飞支付租赁费错误。对于赵德飞主张的占用资金期间的利息，没有事实和法律依据。双方对于赵德飞主张的利息没有任何约定，而且事实上我公司也未占有该租金，赵德飞的上诉主张不成立。3.赵德飞的诉状及诉讼请求明细中主张的租金金额为564350.8元、利息22574.02元，共计586924.6元。一审判决支持了其主张的租金金额564350.8元，赵德飞主张的036号商铺的租金没有事实根据，而且不属于二审审理范围，同时，036号商铺位于电梯旁，一直处于空置状态，并无收益。赵德飞所主张的合同补充条款不具有真实性，仅是为了担保抵押，赵德飞的主张不应支持。 金泽华、方晓华、金振宇述称，一审判决认定我们不承担担保责任正确，赵德飞的上诉主张依法不能成立。 首联旺角公司上诉请求：1.请求二审人民法院依法撤销一审判决书判决的第一项、第二项，驳回赵德飞的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用均由赵德飞承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，证据不足，判决错误。我公司与赵德飞之间不存在商铺使用权转让合同关系，一审认定我公司与赵德飞之间的《商铺经营使用权转让合同》有效错误。（1）一审判决认定赵德飞的购铺款项与赵德飞的举证打款凭证证据上存在矛盾。我公司与赵德飞所签订的《商铺经营使用权转让合同》并非是真实的转让合同关系，而是因借款而形成的担保。赵德飞一审举证主张2015年4月15日双方签订了《商铺经营使用权转让合同》，并于2015年4月1日分两次交付购铺款494640元和54960元，于2015年4月15日交付购铺款91600元，2015年7月22日交购铺款74800元等。但是根据赵德飞提供的银行汇款凭条来看：2015年4月1日的款项494640元备注“旺角金总贷款”，2015年4月15日的款项91600元备注“金总贷款”，2015年7月22日的款项74800元备注“借款”。因此从赵德飞在汇款时自己标注的用途可见，上述款项与商铺转让经营权并无关联。如果涉案的《商铺经营使用权转让合同》是真实的，那么赵德飞就不可能在2015年4月、7月汇款时将所谓的“购铺款”备注成“旺角金总贷款、借款”。而且，赵德飞主张应打款为100万元，但却因银行要下班而共计打款1016000元，其对于多打的16000元的解释明显不符合常理，实际就是赵德飞为本案诉讼而从打给我公司的多次借款中挑选拼凑而成。如果涉案的《商铺经营使用权转让合同》是真实的转让合同关系，那么自2015年4月开始，赵德飞完全就会以自己的名义对外出租并收益。而从我公司对外出租的事实来看，该转让合同并非是双方真实的意思表示，我公司主张的抵押担保完全成立。（2）一审法院在“关于焦点一”部分认为，“即便是双方存在借贷关系，也不排除双方将部分借款的还款方式转化为以商铺经营使用权转让的形式的意思表示”，该认为部分证据不足，事实错误。赵德飞主张于2015年4月就存在商铺使用权转让关系，而一审法院却认定不排除是后期由借款转为的转让款，与赵德飞的主张明显不符，因此一审法院对款项的用途认定和使用权转让合同效力的认定上依据不足。同时，一审法院认为我公司将赵德飞的借款还清的主张不吻合是错误的认定。根据我公司一审提供的双方往来账目明细，我公司向赵德飞的汇款金额，高于赵德飞打给我公司的金额，我公司还清了借款证据充足，应当予以认定。（3）涉案旺角购物广场的商铺建筑物已经被临沂市国土资源局作出行政没收的处罚决定，并由兰山区人民法院裁定准予执行。对于建筑物的租赁、经营使用权的转让的合法性应以建筑物取得规划、建设等手续为前提。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条规定的“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。本案中的使用经营权转让合同即便成立，已经被进行行政处罚，应当认定为无效合同，一审法院认定该合同有效没有法律依据。（4）我公司与罗欣大药房之间尽管签订了租赁合同，但是罗欣大药房并没有向我公司交纳使用期间的全部租金，一审法院将我公司没有获得的租金判决支付给赵德飞事实不清、证据不足，严重损害了我公司的合法权益。（5）一审法院认定的007号商铺的面积114.55平方米有误。赵德飞已经提交了商场的平面图，上面007号商铺标注的面积为60.53平方米，并不是一审法院认定的114.55平方米。我公司与罗欣大药房所签订的租赁合同的面积等条款与赵德飞无关联性。007号商铺以东、一楼商场电梯以西的场地系我公司的财产，我公司将该部分场地的面积合并出租给罗欣大药房使用，但不代表该部分场地的面积属于007号商铺的面积。因此007商铺以东、商场电梯以西的场地，不属于007号商铺的面积，故一审法院对此面积的认定存在错误。同时，一审时赵德飞提交的不具有真实性的《商铺经营使用权转让合同》中记载的007和036铺的面积共计130平方米，而商场平面图中标注的007铺面积标注为60.53平方米，036铺面积标注为60.54平方米，一审认定007铺的面积为114.5平方米明显与事实不符。一审法院未依据商场平面图和商铺现状计算面积，仅凭案外人罗欣大药房的租赁合同来确定面积系事实认定错误。2.一审法院在认定事实错误的基础上，适用法律和所作出的判决内容必然错误。一审法院在认定经营使用权转让合同效力上没有法律依据，在审理赵德飞支付的款项是购买经营使用权款项还是借款的事实认定上存在错误，在认定007号商铺的面积上、租赁费上均与事实不符，其依据《中华人民共和国合同法》的相关规定作出的判决适用法律错误，请求二审法院依法查清事实，发回重审或者改判驳回赵德飞的诉讼请求。 赵德飞辩称，1.关于首联旺角公司与我之间是否存在合法的商铺使用权转让合同关系的问题。关于打款凭证的备注异议部分，我在一审共提交了六份打款小票，首联旺角公司仅认为其中三份的备注有异议，并以此主张我的打款系借款的事实，其主张显然不能成立。首先，如果首联旺角公司与我之间存在借款事实，我在其余三张小票上没有相关备注，则显然不符合常理。其次，在一审庭审时，我也已经解释了三张有异议的打款备注是如何形成的，完全系打款银行备注错误所致。再次就同一合同相对方即我就同一类涉案商铺与本案类似的交易合同事实有数百起、上千起，没有一起类似的纠纷。其余业主交的都是经营使用权转让合同款。首联旺角公司单单主张我交的就是所谓的借款，显然与事实不符，应当据实推定我所附相关款项就是经营使用权转让合同款。再其次，一审时法院责令首联旺角公司期限提交我与首联旺角公司之间系借贷关系的证据，首联旺角公司最终没有提交，应承担不利后果。当时一审法官说得很明确，如不提交将承担不利法律后果。同时根据谁主张谁举证的原则，首联旺角公司负有对其提出主张的举证责任，如举证不能，应承担不利后果。最后，我在一审提交了涉案商铺的经营使用权转让合同、补充协议、商铺交接确认书等证据原件，能充分印证首联旺角公司与我之间存在合法的商铺经营使用权转让合同关系。即使转账小票备注错误，但不会影响整个案件事实的认定。关于2015年4月份开始我没有以自己名义对外出租的问题。首先买卖不破租赁，这是常识。其次，首联旺角公司与我之间因涉案商铺的租赁问题，在2015年7月22日签订了补充协议予以协商解决。又因涉案商铺是一体、整体出租，牵涉到另外008、009两个商铺的业主变更租赁合同手续特别繁杂。为了维护交易的稳定，故我在短期内没有以自身的名义对外出租，同时药店大药房的员工、店长，包括运营总监都知道007商铺的房主是我。2.关于首联旺角公司主张一审法院“关于焦点一”的部分的认定，证据不足，事实错误。我认为在一审中首联旺角公司提交的对账流水系复印件，且没有经办人签字，更没有加盖公章。证据本身存疑，一审法院没有采信，该证据属事实认定清楚。另一审法院对于该部分的说理比较明晰，适用法律得当事实认定。完全符合民事诉讼证据的高度盖然性的证明标准，不存在首联旺角公司主张的问题。3.关于涉案商铺经营使用权转让合同的效力问题。首先案涉商铺经营使用权转让合同不符合合同法第52条合同无效的法定情形；其次，本案的合同关系为商铺使用权转让合同，而非租赁合同这样的使用权转让合同，商户多达一千多位，共收了一个多亿。一审法院认定涉案商铺经营使用权转让合同属有效合同，认定正确适当。4.关于罗欣大药房直接的租金以及涉案零七商铺的面积问题。首先，一审法院在庭审时已经责令首联旺角公司限期提交关于涉案商铺首联旺角公司与罗欣大药房之间的租赁合同原件，以及首联旺角公司主张的007商铺的实际面积的证据原件。首联旺角公司均最终未有提供，应当承担不利后果。其次，我提交了涉案商铺与罗欣大药房的租赁合同，以及加盖了首联旺角公司公章的商铺平面图原件，用于证实涉案商铺的面积确实为114.55平方米。一审法院据此认定上述事实，举证责任分配适当，证据采信正确，事实认定清楚。综上，首联旺角公司的上诉请求不成立，事实与理由没有相关的事实和法律依据。一审法院对于首联旺角公司的上诉请求部分，裁判适当，适用法律正确，请求贵院对该部分予以维持，并驳回首联旺角公司的上诉请求。 金泽华、方晓华、金振宇同意旺角公司的上诉意见。 赵德飞向一审法院起诉请求：1.请求法院依法确认我与首联旺角公司于2015年4月15日签订的《商铺经营使用权转让合同》有效。2.首联旺角公司、金泽华、方晓华、金振宇应将收取的租金返还给我，并支付占用租金期间的利息，合计返还租金及利息总额586924.6元整。事实和理由：2015年4月15日，我与首联旺角公司签订首联旺角《商铺经营使用权转让合同》，合同约定：首联旺角公司将投资开发的位于临沂市兰山区××路××路××广场××层××号商铺的经营使用权转让给我，转让价款100万元整。我已将款项支付给首联旺角公司，首联旺角公司给我出具了收款收据。由于首联旺角公司将该商铺租赁给山东罗欣大药房连锁有限公司（以下简称罗欣药房），我与首联旺角公司双方又签订了补充条款，条款约定:涉案036、007号商铺自2015年10月1日起，罗欣药房直接将租金支付给我，但首联旺角公司并未按补充协议履行，直至现在，罗欣药房租金仍由首联旺角公司收取，故首联旺角公司应将自2015年10月1日以后收取的租金返还给我，并支付占用租金期间的利息。金泽华、方晓华、金振宇对此商铺如果存在抵押或权属争议等承担连带责任。 一审法院认定事实：2012年1月16日临沂市兰山区金雀山街道傅家屯社区居民委员会与首联旺角公司签署《合作开发协议书》一份，约定由傅家屯社区提供土地，首联旺角公司负责建设运营，联合开发首联旺角购物广场。合同中约定合作期限为30年，自2012年3月1日起，至2042年3月1日止。并对土地拆迁补偿、利润分配等做了约定。后双方又签订补充协议，将合作期限延长为40年。 2015年4月15日，赵德飞（乙方）与首联旺角公司（甲方）签订《商铺经营使用权转让合同》一份，合同载明“一、甲方同意将投资开发建设的临沂市兰山区通达路与陶然路交汇处东北角的“首联旺角购物广场”地上**036、007号商铺的经营使用权转让给乙方……商铺经营使用期限为：2012年3月1日至2052年3月1日止，合计40年，合同到期后，地上建筑物所有权归傅家屯居委所有……该商铺建筑面积130平方米，经营使用权转让合同金额1200000元……付款方式及期限：乙方在签订《商铺经营使用权转让合同》时一次性向甲方支付转让合同金额的可享受优惠，计付款人民币1000000元……由赵德飞签字、捺印，首联旺角公司加盖公章确认。同年7月22日赵德飞、首联旺角公司双方签订了补充条款，该条款约定：经甲（首联旺角公司）乙（赵德飞）双方友好协商，关于007、036号铺租金达成以下协议:1.乙方于2015年10月1日一次性买断首联旺角公司一层007与036号商铺，从2015年10月1日以后，山东罗欣大药房租007号商铺租金直接归属乙方所有(药房直接汇给乙方)。2.036号商铺从2015年10月1日以后租金直接归属乙方所有。且租期合约届满，乙方与租户签约(租户直接汇给乙方)。3.此合同是商铺经营使用权转让合同的补充条款，具有同等法律效力，签字盖章起生效。由赵德飞签字、捺印，首联旺角公司加盖公章确认。双方又于2016年6月20日签订商铺交接确认书，双方就036、007商铺进行验收交接。同日，首联旺角公司向赵德飞出具收据一份，载明“交款单位：赵德飞。交款方式：转账。金额：人民币100万元。收款事由：收一层036、007商铺款”，首联旺角公司加盖公章。2017年11月9日，首联旺角公司出具证明一份，内容为：今有首首联旺角公司及法定代表人售卖给赵德飞007（040）商铺不存在质押及担保等权属争议，如存在权属争议，金泽华及亲属承担连带责任。落款处，加盖首联旺角公司公章，金泽华、方晓华、金振宇均在落款处签名并捺手印。 2017年4月10日赵德飞与首联旺角公司签订《授权委托经营书》，约定首联旺角公司授权赵德飞作为该公司的全权代表，就位于临沂市兰山区××路××路××广场××楼××商铺，面积约1226.61平方米实行独立核算、统一运营管理。赵德飞全权代表全过程直至合同的签订、履行中的一切事务，均代表首联旺角公司全权处理和决定。并约定了其他事宜。 2014年4月22日首联旺角公司与案外人罗欣药房签订商铺租赁合同，合同约定：首联旺角公司将坐落于山东临沂“首联旺角公司广场”内的A区1层1007、1008、1009号商铺，租赁面积（建筑面积）242.76平方米的铺位出租给罗欣药房，其租金及其他本合同中约定收取费用均按照建筑面积计算。其中前三年租金为348000元，2017年10月1日后递增。租赁期限为10年，自2014年10月1日到2024年9月30日止。双方于2017年5月16日签订补充协议，就原合同进行补充和变更：1.2017年10月1日-2018年10月1日租金250000元，于2017年9月份一次性付清。并约定了其他事项。该协议由双方加盖公章确认。 罗欣药房所租赁的涉案007号商铺租金，自2015年10月1后赵德飞未能收取，而是一并由首联旺角公司收取。首联旺角公司主张2015年10月1日到2016年9月30日的租金因罗欣大药房提出减少收费，首联旺角公司收取了25万元租金，自第三年2016年10月1日至2017年9月30日的租金因首联旺角公司涉及其他案件被执行，法院裁定罗欣药店的租金直接打到兰山区人民法院的账号，2019年4月，兰陵县人民法院又将该租金查封，2019年9月，罗欣大药房自行搬离，该商铺闲置至今。但上述主张并未提交相关证据支持。 一审法院另认定，赵德飞主张罗欣大药房所租赁的涉案007号商铺使用面积为114.55平方米，因按照此面积数计算出首联旺角公司收取罗欣大药房租金中应返还给赵德飞的部分，其中2015、2016两年的租金，按照合同约定的每年总租金348000元，折算出007商铺的年租金为164209元，2017年10月1日之后的按照合同变更后的年总租金250000元，折算出007号商铺年租金为117966.3元。对于007号商铺的具体面积，双方产生争议，赵德飞提交加盖首联旺角公司合同专用章的平面图为证，首联旺角公司不予认可，但未在规定的期限内提交证据予以反驳。 一审法院再认定，2018年临沂市国土资源局作出临国土资罚决字[2018]1847号行政处罚决定书，对涉案首联旺角公司占用土地作出退还非法占用的土地及没收在非法占用的建设用地上新建的建筑物和其他设施处以罚款的处罚决定。另，该处罚决定已由兰山区人民法院于2019年8月20日作出（2019）鲁1302行审255号行政裁定书：对临国土资罚决字[2018]1847号行政处罚决定书准予执行。 一审法院还认定，赵德飞与案外人周振红系夫妻关系；金泽华与方晓华系夫妻关系，金振宇系金泽华、方晓华之子。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1.赵德飞与首联旺角公司签订的《商铺经营使用权转让合同》真实意思是商铺经营使用权的转让合同还是首联旺角公司、金泽华、方晓华、金振宇所辩解的为向赵德飞借款而签订的质押担保合同；2.双方签订的《商铺经营使用权转让合同》是否有效？3.如确认赵德飞、首联旺角公司签订的《商铺经营使用权转让合同》有效，赵德飞主张的租赁费损失如何计算？4.金泽华、方晓华、金振宇是否承担返还赵德飞租赁费的连带责任？ 关于焦点1，赵德飞提供的与首联旺角公司签订的《商铺经营使用权转让合同》落款处由赵德飞、首联旺角公司双方签字、盖章确认，首联旺角公司虽然对合同的内容有异议，但其提交的合同系复印件，其证明效力不能对抗赵德飞证据的证明力。而此后双方又陆续签订了《补充条款》、《商铺交接确认书》，首联旺角公司向赵德飞出具了收款收据，出具了证明书，均进一步证实双方对于涉案007、036商铺的经营使用权的转让系双方真实意思表达，对该转让合同的真实性予以认可。对于首联旺角公司、金泽华、方晓华、金振宇主张的赵德飞打款数额与收据不吻合，双方实际系借贷关系的辩解理由，赵德飞所提交的合同中约定商铺转让价格为120万元，如一次性付款优惠价为100万元，首联旺角公司出具的收据也载明商铺转让费为100万元。赵德飞提交的打款凭据总计为1016000元，赵德飞解释多付的16000元是因为银行快下班了，时间比较紧，系误打款。综合全案来分析，赵德飞、首联旺角公司之间另外存在多笔银行转账往来，即便是双方存在借贷关系，也不排除双方将部分借款的还款方式转化为以商铺经营使用权转让的形式的意思表示，且首联旺角公司、金泽华、方晓华、金振宇提交的银行明细、业务往来明细与其已将赵德飞的借款还清的主张也不吻合；从证据的证明效力分析，首联旺角公司、金泽华、方晓华、金振宇无充分证据对抗上述书面证据，因此赵德飞的陈述具有合理性，对于首联旺角公司、金泽华、方晓华、金振宇的上述辩解理由本院不予采信。 关于焦点2，所诉涉案商铺建设用地虽经临沂市国土资源局作出退还非法占用土地，没收地上新建建设物和其他设施并予以罚款的处罚决定，并已由人民法院裁定执行，但本案审理的是关于涉案土地之上的商铺的经营使用权转让纠纷，并非房屋所有权买卖及建设用地纠纷，且处罚决定书仅是对涉案土地新建建设物予以没收，并未作出拆除的处罚，因此行政机关作出的对涉案土地的处罚决定并不必然导致商铺经营使用权转让合同的效力认定，故赵德飞诉请确认双方签订的商铺经营使用权有效仍合法有据；首联旺角公司、金泽华、方晓华、金振宇提交的其它生效判决书亦不能作为本案认定合同效力的依据。因此，赵德飞请求确认与首联旺角公司签订的《商铺经营使用权转让合同》有效的诉讼请求，予以支持。 关于焦点3,首联旺角公司将涉案的007号商铺及另外两个商铺一并租赁给罗欣大药房，并约定了整体的租赁费，首先要确定007号商铺的使用面积，庭审中赵德飞提交加盖首联旺角公司合同专用章的平面图，证实007商铺实际面积为114.55平方米，首联旺角公司未在规定的期限内提交证据予以反驳，故对007号商铺面积认定为114.55平方米。 根据赵德飞与首联旺角公司签订的商铺租赁合同中租赁费及支付方式的约定，罗欣药房实际租赁使用的时间自2015年10月1日至2017年9月按双方约定的年租赁费348000元计算：348000×114.55/242.76×2年=328418.19元；2017年10月1日至2019年9月30日，按年租赁费250000元计算：250000×114.55/242.76×2年=235932.6元，合计564350.8元。关于首联旺角公司、金泽华、方晓华、金振宇辩称罗欣药房的租赁费，自2015年10月1日至2016年9月30日的租赁系按照变更后的250000元收取。但未提交证据证实，不予采信。另主张2016年10月1日以后的租赁费被兰山区人民法院因其它案件所提取，2019年4月又被兰陵县人民法院进行查封等理由。该租赁费被人民法院提取、查封均系首联旺角公司与其他当事人产生的纠纷引起，与本案赵德飞及赵德飞所诉事项无直接关系，且司法机关的上述行为也是用于为首联旺角公司清偿相关债务，即便是首联旺角公司未能直接收取租赁费，也应比照其与罗欣大药房签订的合同计算实际占用该商铺期间的费用，故对首联旺角公司、金泽华、方晓华、金振宇的辩解意见不予支持。首联旺角公司、金泽华、方晓华、金振宇自认自2019年9月罗欣大药房自行搬离，赵德飞对于租赁费的请求也是计算至上述日期，因此赵德飞要求首联旺角公司、金泽华、方晓华、金振宇返还租金期间租赁费564350.8元及利息的诉讼请求应予支持。 关于焦点4，金泽华、方晓华、金振宇曾于2017年11月9日出具证明，载明“首联旺角公司及法定代表人售卖给赵德飞007（040）商铺不存在质押及担保等权属争议，如存在权属争议，金泽华及其亲属承担连带责任”，对于该证明金泽华等人承担何种连带责任约定不明确，本案中赵德飞的诉讼请求为确认合同效力及返还租金，故赵德飞要求金泽华、方晓华、金振宇承担连带责任的诉讼请求于法无据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、赵德飞与首联旺角公司于2015年4月15日签订的《商铺经营使用权转让合同》有效；二、首联旺角公司于本判决发生法律效力后十日内偿还赵德飞租赁费564350.80元及利息（自2019年10月8日起至实际付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回赵德飞的其他诉讼请求。如果首联旺角公司未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4835元，由首联旺角公司负担。 本院二审期间，赵德飞、首联旺角公司围绕上诉请求依法提交了证据，金泽华、方晓华、金振宇没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据质证。 赵德飞提交了下列证据： 1.首联旺角公司其他商铺经营使用权转让合同收据9份，其中二份原件，七份复印件，用以证明同一类商铺中其余业主交的购房款、商铺款都是经营使用权转让合同款，首联旺角公司单单主张赵德飞交的是所谓的借款，显然与事实不符。 首联旺角公司的质证意见为：对二份合同原件的真实性无异议。其余均系复印件，无法与原件核对。对上述证据的关联性有异议。该宗收据与本案审理的焦点无关。赵德飞提供的第一份原件系2016年6月20日旺角公司开具的收据，载明收款方式为转账，金额100万元，该款项即为双方的借款，是因抵押担保所形成，而且赵德飞并未提供036、007转账为100万元整的银行票据。 2.方晓华的身份证复印件、方晓华与金泽华的结婚证复印件。用以证明方晓华的身份及方晓华与金泽华为夫妻关系。 首联旺角公司的质证意见为：对方晓华的身份证无异议。结婚证系虽复印件，但是对金泽华、方晓华的关系认可。 3.首联旺角公司的企业信息报告，用以证明金泽华是首联旺角公司的股东。 首联旺角公司的质证意见为：对赵德飞证明的目的有异议，旺角公司的公司类型为有限责任公司，并非自然人独资公司。 4.罗欣大药店租金打给金泽华的建设银行个人账号，用以证明金泽华作为公司股东，滥用股东职权，在公司经营当中，其个人资产与公司资产发生高度混同，严重损害公司债权人的利益，依据公司法等相关法律规定，金泽华应当对涉案应付款项承担连带清偿责任。 首联旺角公司的质证意见为：对证据的真实性无异议，但对赵德飞的证明目的有异议。结合赵德飞所提供的证据3即企业信息，金泽华属于法定代表人，其有权利代表公司从事经营行为。赵德飞打款给金泽华个人账号的款项，均是赵德飞与金泽华之间所产生的民间借贷关系，也符合首联旺角公司在一审时的质证主张。总金额为1016000元实质为借款。 5.金泽华个人账号支付工程款、招待费、电费、工资及金泽华个人账号与方晓华账号往来账目，用以证明金泽华以个人账号经常代表公司公户，对未支付款项代表公司代收款项，作为股东其个人资产与公司资产高度混同。 6.金振宇个人账号与首联旺角公司账号财产混同的银行往来账目。方晓华个人账号与首联旺角公司账号财产混同、参与经营等银行往来账目，用以证明金泽华、方晓华、金振宇长期以自己的个人账号用于首联旺角公司的对外经营和对内管理。股东金泽华个人资产与公司资产高度混同。方晓华作为金泽华的配偶，知晓并参与公司运营。金泽华在本案中所附相关款项的清偿责任，应视为夫妻共同债务。方晓华也应对该清偿责任负有连带清偿义务。金泽华、方晓华、金振宇长期用个人账号进行支付电费支付、水费发放、工资支付利息，支付工程款提现、备用金、支付还款、支付往来款、收退股金（本）退资款等等，因金泽华、方晓华、金振宇属同一家庭成员共同参与企业运营管理，知晓企业资产及债务，符合家庭共同经营的形式条件，故依据相关法律规定，首联旺角公司应当对上述应付款项承担连带责任。 首联旺角公司对证据5、6的质证意见为：该证据系复印件，对其真实性和关联性以及证明的目的不予认可。即便该明细中有金泽华向外支付款项，与本案也没有关联性。金振宇、金泽华、方晓华个人账号与首联旺角公司产生业务资金往来，系公司经营内部管理或借款发生的账目，并不代表赵德飞所称的混同、参与经营等行为。 7.涉案007商铺应收取的租金及占用资金期间的利息的诉讼请求数额计算，用以证明涉案商铺应收租金及占用资金期间的利息。 首联旺角公司的质证意见为：对该证据不予认可，系赵德飞单方计算的数据。赵德飞主张金泽华、方晓华、金振宇三人承担责任依据是一审所提交的情况说明，并非是因该三人有业务经济往来。对租金占用期间，双方没有约定任何利息，而且我方不认可该租金归赵德飞所有。其主张该三人为共同债务人并无事实和法律依据。 首联旺角公司提交了下列证据： 1.临沂市中级人民法院于2020年7月6日作出的（2020）鲁13执复78号执行裁定书，用以证明因首联旺角公司涉及其他债权债务纠纷，根据该执行裁定书的事实认定，涉案建筑物被临沂市国土局行政处罚没收，并被兰山区人民法院（2019）鲁1302行审255号行政裁定书准予强制执行。因此对于涉案建筑物，法院应当适时采取解除查封措施，以保障和配合法院（2019）鲁1302行审255号行政裁定书的顺利执行。而结合本案来看，在涉案建筑物被行政没收的情况下，一审法院判决首联旺角公司与赵德飞之间的商铺经营权转让合同有效错误，应予纠正。 赵德飞的质证意见为：对该证据的真实性、合法性认可，但是与此案无关联性，证明的目的也有异议。涉案商铺经营使用权转让合同不符合合同法第52条合同无效的法定情形。本案的合同关系为商铺使用权转让合同，而非租赁合同。 2.2016年10月11日的补充说明，用以证明赵德飞为首联旺角公司联系融资借款，首联旺角公司因有多给出借人偿还的借款利息，经协商后多余的利息还款额打给赵德飞，用于首联旺角公司的还款，也用以证明首联旺角公司与赵德飞就是融资和借款的关系，不存在转让商铺经营权的关系。该补充说明由赵德飞签字并提供银行收款账号。 赵德飞的质证意见为：该证据系复印件，对真实性、合法性存疑，关联性存疑，对证明目的更有异议。此补充说明与本案无关。 3.赵德飞在一审提交的2015年7月22日中国邮政银行打款20万元银行存折和2015年7月22日中国建设银行的客户回单，用以证明赵德飞解释称的此20万元是因银行快下班了，时间比较紧，银行工作人员操作失误系误打款的主张不属实。客户回单的正面记载汇款金额74800元，用途借款，反面由赵德飞自行书写记载“30万-25200元=274800元”邮政银行。足以说明邮政银行的此打款20万元并不是误打款，而是赵德飞计算出来的打款，不排除是扣掉了利息或者其它有关费用之后支付的借款，结合赵德飞提交的该74800元的银行打款明细来看，打款时间为上午10:15:53，也不是在银行快下班的时间。 赵德飞的质证意见为：该证据全部为复印件，对其真实性、合法性、关联性和证明的目的均有异议，赵德飞一共提交了六份，首联旺角公司仅仅认定其中三份备注有异议，并以此主张赵德飞的打款系借款的事实，其主张显然不能成立，根据一审法官限期让首联旺角公司提交关于借款担保的依据和事实。首联旺角公司没有按期提交，将承担不利后果。同时根据谁主张谁举证的原则，首联旺角公司对其提出的主张负有举证责任，如举证不能，应承担不利后果。第二，如果赵德飞与首联旺角公司之间存在借款事实。赵德飞在其余三张小票尚没有相关备注，这显然不符合常理。在一审庭审中已经说明赵德飞也已经解释了三张有异议的打款备注是如何形成的，完全系打款银行备注错误所致，证明目的和关联性无关。 4.赵德飞在一审提交的2015年4月1日中国建设银行两份客户回单，金额分别为494640元、54960元。回单中记载用途首联旺角公司金融贷款。在其中一份回单的下方有赵德飞自行记录“60万（54.96）”，而这两份回单的打款金额加在一起正好是54.96万元，用以证明此款并非是购铺款，与其备注的用途贷款、借款相一致。 赵德飞的质证意见为：对证据的真实性、合法性、关联性、证明的目的均有异议。当时本来应该是一笔打的，银行操作失误分两次打的。其他内容记录的，与本案无关联，证明目的也与此案无关。 5.赵德飞在一审提交的2016年6月20日签订商铺交接确认书，用以证明该确认书正文第一行至第三行载明涉案的商铺经营使用权转让合同是于2016年6月20日签订的，并不是赵德飞所主张的于2015年4月15日签订，并用以证明在2015年双方发生的款项往来就是借款，并无转让商铺使用权的事实。 赵德飞的质证意见为：对证据的真实性、合法性认可，但是对于关联性及证明的目的有异议，商铺交接时间为2016年6月20日，也即首联旺角开收据的时间。从收据开具之日起加盖财务公章的收据及加盖公司印章的商铺交接确认书同时成立，一审提交的涉案商铺的经营使用权转让合同补充协议、商铺交接确认书等证据原件，就能充分印证赵德飞与首联旺角公司之间存在合法的商铺经营使用权转让合同。 赵德飞主张，其提交的证据都为原件或者复印件盖章，所有证据的真实性、合法性、关联性都经得起推敲。反观首联旺角公司提交的证据，全是复印件，且没有盖章，没有一个原件，真实性、合法性全部存疑。首联旺角公司是用一堆复印件来证明赵德飞原件的法律效力，同时有经营使用权转让合同的有上千个账号，开发商和付屯居委收了一个多亿转让款。 首联旺角公司主张，其提交的上述证据证明赵德飞主张的打款时间和金额为购付款不具有合理性、真实性。根据赵德飞诉称的打款明细，2015年4月1日分两次打款54.96万元，2015年4月15日打款9.16万元，2015年7月22日分两次打款27.48万元，2015年10月29日打款10万元，共计打款101.6万元。以上前几次打款均带有零头，不符合正常的购买商铺的打款习惯，也不是赵德飞所说的是因为一次性支付购铺款，就从120万元优惠到了100万元，也不是因为邮政银行快下班，工作人员失误才错误地多打款1.6万元。旺角公司之所以于2016年6月20日出具100万元的收据及商铺经营使用权转让合同，就是借款担保性质，不存在价格从120万优惠至100万元之说。因此从上述几次打款的凭证来看，赵德飞打款目的和用途并非是购买商铺经营使用权。一审法院认定为购铺款存在错误。 本院对赵德飞、首联旺角公司提交的证据认证如下： 首联旺角公司对赵德飞提交的证据3、4和1中的两份原件及2中方晓华身份证的真实性以及证据2中赵德飞以金泽华、方晓华的结婚证复印件主张金泽华、方晓华系夫妻关系的证明目的没有异议，本院予以确认并在卷佐证。 赵德飞对首联旺角公司提交的证据1、5的真实性没有异议，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有异议的证据，本院认证如下： 赵德飞提交的证据1系首联旺角公司其他商铺经营者向首联旺角公司交纳款项的收据原件及复印件，上述收据与赵德飞持有的由首联旺角公司开具的收据均系制式填空式收据，首联旺角公司与其他商铺经营者是否因收据产生权利义务纠纷不属于本案的审理范围，本案不能仅凭赵德飞持有的票据与其他商铺经营者持有的票据均系首联旺角公司开具即认定赵德飞与首联旺角公司之间存在商铺经营使用权转让合同关系，而应根据赵德飞与首联旺角公司之间是否存在商铺经营使用权转让合同的实质要件进行审查判断，故赵德飞提交的证据1不能直接证实赵德飞与首联旺角公司之间存在商铺经营使用权转让合同关系，本院对赵德飞提交的证据1的证明目的不予采信。 赵德飞提交的证据5、6系复印件，首联旺角公司对其真实性提出异议，本院对赵德飞提交的证据5、6不予采信。 赵德飞提交的证据7系赵德飞单方制作租金及利息的说明，该证据实质上系赵德飞的单方陈述，首联旺角公司不予认可，该证据不能作为认定本案事实的依据，本院不予采信。 首联旺角公司提交的证据2系复印件，首联旺角公司没有提交原件予以核对，且赵德飞不予认可，本院对该证据的真实性不予确认。 首联旺角公司提交的证据3虽系复印件，但该证据已由赵德飞在一审提交，本院对该证据的真实性予以确认。 首联旺角公司提交的证据4已由赵德飞在一审提交，本院对该证据的真实性予以确认。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：赵德飞与金泽华、金振宇之间存在大量的资金往来，赵德飞主张其向首联旺角公司交付的商铺款包括以下六笔款项： 1.2015年4月1日赵德飞通过其中国建设银行临沂东兴支行6227××××6077账号向金泽华在中国农业银行股份有限公司温州鹿城支行的6228××××6714账号转款54960元； 2.2015年4月1日赵德飞通过其中国建设银行临沂东兴支行6227××××6077账号向金泽华在中国农业银行股份有限公司温州鹿城支行的6228××××6714账号转款494640元，并注明旺角金总贷款； 3.2015年4月15日赵德飞通过其中国建设银行临沂东兴支行6227××××6077账号向金泽华在中国农业银行股份有限公司温州鹿城支行的6228××××6714账号转款91600元，并备注金总贷款； 4.2015年7月22日赵德飞通过其中国建设银行临沂东兴支行6236××××5419账号向金泽华在中国农业银行股份有限公司温州鹿城支行的6228××××6714账号转款74800元，并备注用途借款； 5.2015年10月29日10赵德飞通过其中国建设银行临沂东兴支行6227××××6077账号向金振宇在中国建设银行临沂通达支行的6222××××7194账号转款100000元； 6.2016年7月年22日赵德飞通过其中国邮政储蓄银行河东区支行6221××××3107账号向金泽华在中国农业银行股份有限公司温州鹿城支行的6228××××6714的账号转款200000元。 上述6次转款中，其中五次转入金泽华在中国农业银行股份有限公司温州鹿城支行的6228××××6714账号，金额共计91600元，其余一次10万元转入了金振宇在中国建设银行临沂通达支行的6222××××7194账号。 依据首联旺角公司在一审提交的借款还款业务往来明细，赵德飞与金泽华的其他银行账号之间互相转款多达数百万元，案涉金振宇的6222××××7194账号向赵德飞转款35万元，金振宇的其他银行账号转入到赵德飞及其妻周振红的银行账号的款项亦达数十万元。 本院对一审认定的其他事实予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理”的规定，本院围绕赵德飞、首联旺角公司的上诉请求进行审理。 赵德飞与首联旺角公司签订的《商铺经营使用权转让合同》约定首联旺角公司转让给赵德飞的标的是007、036号商铺的经营使用权，并非007、036号商铺的所有权，即赵德飞在《商铺经营使用权转让合同》约定的期限内对007、036号商铺进行使用和经营的权利。商铺经营使用权不属于法律概念，其实质是商铺的租赁，即首联旺角公司作为商铺的所有权人，将商铺出租给赵德飞后，由赵德飞在合同约定的期限内自行占有使用商铺，利用商铺进行经营活动。案涉《商铺经营使用权转让合同》所涉及的商铺不同于大型商场、广场内部提供给商户用于短期或临时经营的敞开式的摊位，而是由多面墙体筑成的相对独立的空间，因此，案涉商铺经营使用权与商铺的物权密不可分，故《商铺经营使用权转让合同》是否有效，应当首先审查商铺的物权是否合法。首联旺角公司在一审和本院审理期间均主张《商铺经营使用权转让合同》为无效合同，故本案应依照租赁合同的相关规定对《商铺经营使用权转让合同》的效力进行审查。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人签订的房屋租赁合同为无效合同，赵德飞与首联旺角公司签订的《商铺经营使用权转让合同》从法律性质上而言，其实质上是房屋租赁合同。 山东省临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初16145号民事判决认定临沂市兰山区金雀山街道傅家屯社区居民委员会作为国有划拨土地的使用权人，未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地作为投资与首联旺角公司合作开发房地产，双方均未能就案涉土地取得政府部门的批准手续；根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效”的规定，确认临沂市兰山区金雀山街道傅家屯社区居民委员会与首联旺角公司就案涉土地签订的合作开发协议书应为无效合同。原临沂市国土资源局临国土资罚决字〔2018〕1847号《行政处罚决定书》认定首联旺角公司未经依法批准，于2013年3月开始擅自占用位于临沂市兰山区××屯居委的建设用地11734平方米（合17.6亩）建设购物广场的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的；必须依法申请使用国有土地”的规定，决定给予“1、退还非法占用的土地；2、没收在非法占用的建设用地11734平方米上新建的建筑物和其他设施；3.处以非法占用的建设用地每平方米15元罚款，计176010元”的处罚。临沂市自然资源和规划局向山东省临沂市兰山区人民法院申请执行后，山东省临沂市兰山区人民法院于2019年8月20日作出（2019）鲁1302行审255号行政裁定书，对原临沂市国土资源局作出的临国土资罚决字［2018］1847号行政处罚决定准予强制执行。依据上述判决书、处罚决定书和（2019）鲁1302行审255号行政裁定书能够认定案涉商铺系违法建设的房屋，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，赵德飞与首联旺角公司签订的《商铺经营使用权转让合同》应为无效合同。 赵德飞的银行帐号与金泽华、金振宇的银行帐号之间存在大量的资金往来，首联旺角公司、金泽华、方晓华、金振宇主张赵德飞六次转入金泽华、金振宇银行账号的1016000元系赵德飞向首联旺角公司、金泽华等提供多次提供借款的其中部分借款，且首联旺角公司、金泽华等已经向还清赵德飞借款。因本案不能确认赵德飞六次转入金泽华、金振宇银行账号的1016000元确系赵德飞交付的商铺款，在赵德飞与首联旺角公司、金泽华、方晓华、金振宇对赵德飞转入金泽华、金振宇银行账号的款项的用途存在争议的情况下，本院对赵德飞转入金泽华、金振宇银行账号的款项的用途不予确认，各方当事人在本案审结后可另行主张。 对于赵德飞与首联旺角公司、金泽华、方晓华、金振宇争议的案涉007号商铺的面积，因双方对赵德飞与首联旺角公司之间是否存在真实的商铺经营使用权转让存在争议，因此，《商铺经营使用权转让合同》被确认无效后，赵德飞可对首联旺角公司是否应当向其支付商铺占用使用费或向其赔偿损失另行主张，故本院在本案中对《商铺经营使用权转让合同》涉及的007号商铺的面积的大小不再予以确认。 综上所述，赵德飞的上诉请求不能，不予支持，应予驳回，首联旺角公司的上诉请求部分成立，予以支持，一审判决认定《商铺经营使用权转让合同》为有效合同不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省临沂市兰山区人民法院(2019)鲁1302民初15429号民事判决； 二、驳回上诉人赵德飞的诉讼请求。 二审案件受理费4835元，由上诉人赵德飞负担3626.25元，由上诉人临沂首联旺角购物广场有限公司负担1298.75元。 本判决为终审判决。 审判长  万法宝 审判员  田开玉 审判员  姚玉蕊 二〇二〇年九月二十八日 书记员  王馨月