文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0119民初3829号原告：刘仕贤，男，汉族，1968年5月25日出生，居民，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：王秀梅，重庆祥永律师事务所律师。被告：重庆申佳市场管理有限公司，住所地重庆市南川区东城街道花山南路**，统一社会信用代码9150011956993422XB。法定代理人：肖平夫，该公司总经理。委托诉讼代理人：邱兴宇，该公司员工。委托诉讼代理人：滕月，该公司员工。原告刘仕贤与被告重庆申佳市场管理有限公司（以下简称：申佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序于2020年9月3日公开开庭进行审理。原告刘仕贤及其委托诉讼代理人王秀梅，被告申佳公司委托诉讼代理人邱兴宇、滕月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘仕贤向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即向原告支付商铺租金人民币39577元（计算时间及方式：从2018年1月1日至2020年6月30日截止，每年参照部分业主签订的补充协议房屋总价款5%计算租金）；2.请求判决被告从2018年1月1日起，以39577元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付原告资金占用利息至租金付清时止；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年7月15日，原告将其所有的位于浙商国际商贸博览城6栋1、2层21号商铺委托给被告经营、管理，且双方签订《浙商国际商贸博览城委托经营管理合同》，其中，第一条约定：委托标的物建筑面积共70.74平方米。第二条约定：甲方同意自2015年1月1日至2017年12月31日止，作为市场培育期免收乙方租金，并由乙方统一经营管理。委托期限为5年。租金收益为：委托管理期限内，市场培育期结束之日开始，乙方将根据当时市场价格租赁该商铺并向租赁户收取租金。该商铺年租金收入的90%作为甲方收入，年租金收入的10%为乙方管理费用。上述合同签订后，原告按照合同的约定和被告的要求将商铺交付给被告，全面履行了合同义务，但被告至今未按照合同约定的租金支付方式向原告支付租金。根据合同约定，被告在市场培育期结束之日应根据当时市场价格租赁该商铺，并向原告支付相应租金，但经原告多次催款并经政府有关部门出面协调，均未果。现原告认为被告拒不支付租金的行为已经构成严重违约并严重损害了原告经济利益，现原告为了维护自己的合法权益遂诉至本院。被告申佳公司辩称，原告要求被告支付涉案商铺租金及租金占用损失无事实和法律依据，应当予以驳回。事实和理由如下：一、涉案合同属于委托管理关系。首先，涉案合同为《委托经营管理合同》系有名合同，双方属于委托经营管理关系；其次，从合同约定实质内容来看也应属委托经营管理关系，涉案合同约定：由原告将涉案商铺全权委托给被告统一招商、经营、管理和市场培育，被告按市场价格租赁商铺，年租金的90%为原告收入，10%为被告管理费用。二、被告按合同约定履行了统一经营、统一招商、统一管理的约定义务。涉案合同签订后，被告耗资数千万元对涉案商铺所在项目先后引入“海宁皮草城”、“渝海国际家纺城”项目、“义务小商品市场”入驻经营；2017年12月为扩大项目的业态，再次耗资数十万元对涉案商铺项目进行改造，以便统一招商，但因种种原因，最终均致失败。需要特别说明的是，被告为了培育涉案商铺项目，前述招商行为均未向经营单位收取租金。此后，涉案商铺一直未能再有经营单位或个人入驻，故，一直无租金收益。三、原告要求被告支付涉案合同约定的租金无事实依据和法律依据。首先，涉案合同中原告委托被告经营管理的核心义务是统一经营、统一招商、统一管理并对外出租涉案商铺，其目的在于促进商铺的可持续经营。因此本案被告与原告签署涉案合同的实际系被告代理原告经营管理涉案商铺，故只有在涉案商铺实际已经出租并产生收益时，被告才负有向原告分配租金收益的义务。其次，原告在涉案商铺无任何出租收益的情况下要求被告给付租金收益分成既无事实依据也有违公平原则。四、涉案合同签订时并不具备履行条件。涉案合同签订时，商铺尚在修建中并未骏工交付原告，且原告在涉案商铺竣工后未与被告办理商铺移交手续；其次，涉案商铺至2017年才取得房产证，导致涉案合同之前一直处于无法实际履行状态，故涉案合同应当自原告取得涉案商铺产权证后才能视为生效。补充意见：被告与涉案商铺开发商重庆新申佳实业有限公司为独立的民事主体，涉案商铺购房合同与本案委托经营合同系两份独立的合同，两合同权利义务不一致，不能以购房合同及履行购房合同的行为来认定本案双方就涉案商铺所形成的法律关系。二是根据经营合同第二条第2项的约定：原告委托被告经营管理涉案商铺的经营期限为5年，双方签订委托经营管理合同的时间为2014年7月15日，因涉案合同于2019年7月14日期满，原告主张合同期满之后的租金收益于事实无据。经审理查明，2014年7月15日，重庆新申佳实业有限公司作为甲方（卖方），刘仕贤作为乙方（买方），双方签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：甲方将位于重庆市南川区东城街道办事处花山南路100号(浙商商贸城）6幢1-21,1层的商服用房出售给乙方。2016年7月7日，刘仕贤办理了业主接房手续。2018年8月21日，重庆市南川区国土资源和房屋管理局就上述房产颁发了《房地产权证书》，登记证号为渝（××）南川区不动产权第××号，权利人为刘仕贤，建筑面积为70.95㎡。2014年7月15日，刘仕贤作为甲方，重庆浙商市场经营管理有限公司作为乙方，双方签订《浙商国际商贸博览城委托经营管理合同》，其中合同第一条约定：甲方自愿将重庆市南川区花山南路100号，“浙商国际商贸博览城”拥有独立产权的6栋1、2层21号商铺（以下简称：涉案商铺）、建筑面积共70.74平方米委托给乙方经营、管理。范围为乙方或乙方允许的第三方合法取得的经营范围许可为准；第二条约定：1.由于市场需要一个培育期，前期投入较大，为有利于招商，共同促进市场繁荣，甲方同意自2015年1月1日至2017年12月31日止，作为市场培育期免收乙方租金，并由乙方统一经营管理。2.委托期限：自市场正式开业之日起开始计算委托管理起始时间，甲方将该商铺委托给乙方经营管理5年。上述经营及管理期内，乙方享有该商铺的经营权、管理权和相应的收益权，以及在不损害甲方利益情况下的自主转租权。3.租金收益：委托管理期限内，市场培训期结束之日开始，乙方将根据当时市场价格租赁该商铺并向租赁户收取相应租金。该商铺年租金收入的90%为甲方收入，年租金收入的10%为乙方管理费用。4.租金支付：该商铺租金由乙方统一收取，并于次年1月31日前通过核算的前一年租金收益通过银行转账方式支付给甲方（第一次支付租金按当年实际租赁时间计算，并在当年12月30日前支付给甲方）。第三条约定：1.委托经营管理期限内，乙方有权根据需要以联营、合作、自用、出租等方式来经营管理该商铺。2.市场培育期内，乙方有权根据商家租赁情况合理调整免租政策，甲方无权干涉。3.委托经营管理期限内，乙方应承担保安、保洁、市场管理等相关费用。4.委托经营管理期限内，甲方负有在需要时或在乙方根据实际情况要求时，配合、协助乙方经营管理商铺的义务，应积极提供相关证件、资料、出具相关的法律手续和证明，否则按照违约责任处理。5.委托经营管理期限内，因甲方所购商品房发生产权纠纷或其他甲方原因导致乙方无法正常经营使用的或难以履行与第三方的合同或对三方违约，因此而产生的法律责任全部由甲方承担。6.委托经营管理期限内，在不损坏房屋整体结构的情况下，乙方或由乙方选定的第三方有权对委托经营的商铺进行装修、装饰、添加功能和设施，但在委托经营期限到期后，乙方或由乙方选定的第三方可撤去自己的货品、设施及饰品，但不能破坏装修，所进行的装修直接归甲方，甲方不必向乙方或由乙方选定的第三方支付有关费用。7.甲方有权对自己的资产情况进行了解和监督。8.委托经营管理期限内，甲方不得干涉乙方的经营活动，不得提前终止本合同下的委托或收回乙方的经营权。9.委托经营管理期限内，乙方有权决定并实施对商铺的经营范围、经营业态、经营品牌、经营品种进行变更及调整的权利。……。第五条约定：违约责任约定：如在委托经营期间，甲方单方解除合同或者提前收回委托经营的商铺的或将商铺转让、或因抵押等原因导致商铺的所有权发生变动、或因其他甲方原因导致本合同终止或解除的，甲方应向乙方赔偿以下损失：1.甲方一次性向乙方支付人民币5万元（大写：五万元整）违约金；2.赔偿乙方对商铺进行装修、装饰、添加功能和设施的费用。3.致使乙方向第三方承担违约责任的金额；4.致使乙方经营中断产生的经营损失。……。该合同还约定了其他事宜。诉讼过程中，当事人对如下事实无异议：1.申佳公司系由重庆浙商市场经营管理有限公司更名而来；2.至本案法庭辩论终结前，涉案商铺未对外出租，亦无租金收入；3.涉案商铺安保、保洁等长期由申佳公司实际垫支。以上事实，有原告提交的《重庆市商品房买卖合同》1份、《委托经营管理合同》1份、《业主接房物品移交签收表》1份、交付通知书1份，以及原被告当庭陈述予以佐证，上述证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原被告签订的《浙商国际商贸博览城委托经营管理合同》系双方真实意思的表示，不违反法律强制性规定，双方当事人均具有约束力。关于上述合同是否系租赁合同的问题。本院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，《浙商国际商贸博览城委托经营管理合同》约定：由于市场需要一个培育期，前期投入较大，为有利于招商，共同促进市场繁荣，甲方同意自2015年1月1日至2017年12月31日止，作为市场培育期免收乙方租金，并由乙方统一经营管理；委托管理期限内，市场培育期结束之日开始乙方将根据当时市场价格租赁该商铺并向租赁户收取相应租金，该商铺年租金收入的90%为甲方收入，年租金收入的10%为乙方管理费用；该商铺租金由乙方统一收取，并于次年1月31日前把通过核算的年租金收益通过银行转账方式支付给甲方（第一次支付租金按当年实际租赁时间计算，并在当年12月30日前支付给甲方）。”从该约定来看：一是原告将涉案商铺委托给被告统一经营、管理、招商和培育市场；二是在市场培育结束后，委托经营管理期间，产生租金收益后由原、被告双方按照合同约定进行分配，被告按照其实际收取的商铺租金收益的10%向原告收取管理费。该约定不符合租赁合同的特征。故，原、被告之间的法律关系并非原告主张的租赁合同关系。现涉案商铺未实际出租，亦未产生实际收益，在无租金收益的情况下，原告要求被告支付租金及利息的请求，于法无据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘仕贤的全部诉讼请求。本案案件受理费790元，减半收取395元（原告已预交），由原告刘仕贤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 员  唐 运二〇二〇年九月二十五日法官助理  姜福建法官助理  刘孝凯书 记 员  何 跃