上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初6484号原告(反诉被告)：刘成伟，男，1988年10月18日出生，汉族，住黑龙江省。委托诉讼代理人：吴慧清，上海闻韬知策律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾超，上海闻韬知策律师事务所律师。被告(反诉原告)：郑霞，女，1977年8月13日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：朱银杰，上海全辉律师事务所律师。原告(反诉被告)刘成伟与被告(反诉原告)郑霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月28日、8月9日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)的委托诉讼代理人吴慧清、顾超、被告(反诉原告)郑霞参加第一次庭审，原告(反诉被告)刘成伟及委托诉讼代理人吴慧清、顾超、被告(反诉原告)的委托诉讼代理人朱银杰参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告刘成伟向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告之间签订的《商铺租赁合同》于2020年1月18日解除；2、判令被告退还原告押金50,800元；3、判令被告返还原告2020年2月19日至2020年3月31日的租金35,560元及一个月免租期的租金25,400元。审理中，原告刘成伟变更第3项诉讼请求为：判令被告退还原告租金50,800元。事实和理由：2019年1月18日，被告委托其丈夫周屹与原告签订《商铺租赁合同》，约定被告将位于上海市松江区文诚路XXX弄XXX号XXX、XXX室面积约170平方米的商铺租赁给原告，每月租金为25,400元，一季度一支付，采取先付后用的方式，押金为50,800元，并约定由一个月的装修免租期(2019年1月18日至2019年2月18日)。合同签订后，原告将租金及押金汇入被告丈夫周屹提供的账户，并一直严格按照合同约定支付租金，现租金已支付至2020年3月31日。但后由于被告在签订合同时承诺，原告可以一并承租商铺前后二间的全部房屋，双方也以上述范围签订了租赁合同，但由于被告最终未能将合同所涉全部房屋交付原告，故原告不得不只承租了现实际租赁的部分房屋，并由于被告前期的延迟，导致原告至2019年3月才入驻商铺。后由于经营状况原因，原告通过电话及微信与被告丈夫周屹于2020年1月18日协商一致同意解除《商铺租赁合同》，被告丈夫周屹表示同意退还押金、剩余租金等费用，原告也于2020年2月10日前搬离了商铺。商铺的钥匙经周屹要求基于出租的方便，一直存放在原告处。后原告要求将钥匙返还，未得到被告的回复，故于2020年4月24日将钥匙于物业保安处。在此期间，原告多次催讨，被告表示会返还，但至今未还。原告认为，被告的行为已构成违约，给原告带来了损失，故起诉请求法院支持其诉请。被告郑霞辩称，不同意原告的诉讼请求；被告没有同意过解除《商铺租赁合同》。被告郑霞并向本院提出反诉请求：1判令解除原、被告之间签订的《商铺租赁合同》；2、判令原告支付被告违约金152,400元(6个月的租金)；判令原告支付物业管理费8335元、2020年3月电费1,055.53元、电费违约金78.11元，4月电费20.62元；4、判令原告支付被告2020年3月、4月、5月房租共计80,010元；5、判令原告支付被告2019年1月18日至2月18日装修期房租33,780元；6、判令原告支付被告2019年5月1日至8月30日未付租金1,200元。事实和理由：2019年1月18日，反诉双方签订《商铺租赁合同》，约定被告将位于上海市松江区文诚路500弄3-107商铺租赁给原告，付款方式为押二付三，约定40天的装修免租期。合同履行至今，原告均未按合同约定及时付款。原告应于2020年2月15日支付下季度3个月的租金，因之前均有拖欠，也因疫情原因，故被告于4月14日通过短信方式向原告催讨租金及水电费，原告未回复，4月17日被告至商铺，发现商铺关闭，又以短信要求原告回复，次日，原告回复称不租了，被告明确如确定不租了，属原告单方提出(原告违约)，要求原告约个时间办理退房手续和结清相关所欠费用；4月24日，被告收到原告短信，得知商铺钥匙存放于酒店保安处；5月6日，被告由物业经理张昌霖陪同于保安处取了钥匙至商铺，因拖欠电费，商铺门不能打开，后被告补缴电费后才打开，发现房屋门前踏步未复原，屋内未复原。被告认为合同处于履行中，原告逾期付款已属违约，请求法院支持被告的反诉。本院经审理认定事实如下：2019年1月18日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方将位于上海市松江区文诚路XXX弄XXX号XXX、XXX室面积约170平方米的商铺出租给乙方，合同生效之日起15日内将商铺交付乙方验收使用；租期自2019年1月18日起至2021年3月18日止，其中2019年1月18日至2019年2月28日为乙方装修期，不计收租金；合同第三条租金和租金交纳期及条件：1、租金：第一年每月租金为人民币25,400元，以后逐年递增5%(如需开票产生的税费由乙方承担)；2、支付时间、方式：租金以季度支付方式，即每月提前15日支付当季房租，先支付后使用，当季房租金额76,200元；3、在签署本合同同时，乙方向甲方交纳人民币50,800元的押金，合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿，注销本地址的营业执照后，甲方即可无息退还乙方押金；合同第五条各项费用的缴纳：1、物业管理费：由乙方承担物业费用，每半年提前支付给甲方，由甲方代为缴纳；2、水电气费：由乙方自行缴纳；合同第八条约定，乙方在租赁期内确需中途退租，应提前一个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方须缴缴清应缴费用，注销此店铺的营业执照后，甲方归还乙方押金并租金算至注销营业执照之日止；合同并对双方的权利义务等其他事项也作了相应约定。合同上由被告的丈夫周屹签名“郑霞”。合同签订当日，被告将商铺钥匙交付原告。2019年1月28日，原告转账支付周屹100,000元(其中押金50,800元)；2019年3月2日，原告转账支付周屹27,000元；2019年5月22日，原告转账支付周屹50,000元；2019年5月30日，原告转账支付周屹25,000元；2019年8月21日，原告转账支付周屹33,000元；2019年9月7日，原告转账支付周屹43,200元；2019年11月20日，原告转账支付周屹20,000元；2019年12月3日，原告转账支付周屹26,000元；2019年12月26日，原告转账支付周屹30,200元，累计原告共支付被告租金303,600元及押金50,800元，按合同约定的租金计算，原告支付的租金实际至2020年2月(欠1,200元)。2020年1月10日，原告通过微信告诉周屹商铺经营每月亏损，故不能坚持下去了，周屹回复不希望原告每个月亏钱，“最好坐下来好好聊一下吧这个事情”。2020年2月9日，原告通过微信向周屹催要押金及剩余租金，周屹回复称身边无钱，其也在外面催讨钱款。2020年2月15日，原告微信让周屹先还押金50,800元，周屹回复同意原告要求，并告诉原告正在筹钱，让原告再等两天。之后，原告于2020年2月21日至4月14日间多次向周屹催讨押金等款，周屹均以无资金为由未付。2019年4月14日，被告通过微信向原告催讨3-5月的租金；同月17日，被告再次通过微信询问原告是否继续履行合同，要求原告回复，并明确“如未回复我，我认为你是要继续继续履行合同，请按照合同约定支付3、4、5月份房租”；同月18日，原告微信回复被告：“老板娘，你好，1.10号我和周哥说了不继续租了，因为亏损的太严重了，撑不下去了”；同日，被告微信回复原告：“我这里没有收到任何通知，2月底未收到房租，疫情的关系才没有催收，你确定不租了就约个时间办理退房手续！结清水电费等费用！房屋需要恢复原样的”；原告回复被告称签合同交房租、办理证件一直与周屹联系处理的，1月10号说好后就开始搬走了，春节前已经没有东西了，2月初周屹让原告贴了转租，也有人来看的，2月初已经将房子交给周屹了；被告予以否认，并明确退房手续要办，并询问原告钥匙何时能还，营业执照何时能注销；同月21日，原告回复被告：“钥匙我催过周哥很多次拿回去，他让我帮助贴转租的东西，暂时没拿回去，但是东西我2月1日就清空了，房子归你们处置了，退租的事周哥于我达成一致同意退款，都有聊天记录保存的，钥匙随时可以来拿，但是要讲清楚；”被告将3月、4月的电费帐单发给了原告，明确原告在使用房子；同月24日，原告告知被告“钥匙已经放在物业门卫了”。另查明，案涉房屋的产权人为“上海久诚种猪检测有限公司”；2018年3月27日，被告与上海久诚种猪检测有限公司签订《续租协议》，被告承租案涉房屋至2021年6月17日。此外，原告承租案涉房屋后注册登记了“上海宝晗汽车服务有限公司”，2020年5月29日“上海宝晗汽车服务有限公司”注册地址由案涉房屋迁至“上海市松江区江学路XXX号XXX层、XXX号XXX层。”审理中，被告出具的2020年3月未缴电费账单金额为1,112.53元(含违约金57元)，2020年4月未缴电费账单金额为20.62元;被告并提供了“安信生活广场物业管理处”出具的2019年1月至2020年5月的物业管理费为8,335.44元(其中3-107-1的月缴额为244.71元，3-107-2的月缴额为245.61元),原告称已支付了半年的物业管理费,但未提供付款凭据;原告称营业执照地址变更手续于2020年2月10日交付工商局，由于疫情原因,工商部门于3月17日受理。以上事实，有《商铺租赁合同》、付款凭证、房产证、《续租协议》、微信联系记录材料、未缴电费账单、庭审笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告间的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，亦与法不悖，具有法律约束力。本案争议焦点之一是原告与被告丈夫周屹是否达成了解除租赁合同的协议？对此，本院认为，虽然双方未形成书面的解除协议，但原告于2020年1月10日向周屹提出因经营亏损需提前解除合同，周屹在回复中始终未提出不同意解除合同的意见，相反多次答应退款给原告，只是以资金困难为由未付，故可以认定原告与周屹对提前解除租赁合同达成了协议；本案争议焦点之二，周屹与原告达成的解除合同的协议对被告是否有法律约束力？对此，本院认为，从周屹代被告在与原告签订的租赁合同上签名及收取全部租金，均能证明周屹的行为系被告的授权行为，故可以认定周屹与与原告达成的解除合同的协议对被告具有法律约束力；本案争议焦点之三，租赁合同实际解除的时间，从被告提供的3月未缴电费账单金额1,112.53元(含违约金57元)来看，因为电费账单反映的欠费实际是前月发生的电费，可以认定原告对案涉房屋实际在使用，而从4月未缴电费账单金额仅为20.62元来看，按照2月的电费推算，少于2月平均一天的电费(36.398元)，加上电力局抄表的时间并不一定为每月的第一天的实际情况，4月的未缴款也不一定是3月产生的电费，结合合同对解除合同需承租人提前一个月通知的约定，又鉴于原、被告没有办理结算交接的事实，故本院推定原、被告间的《商铺租赁合同》于2020年2月29日已经解除。至于案涉房屋的钥匙的交付时间、营业执照注册地址的迁出时间，确实受新冠疫情的影响所致，不能因此认定合同解除的时间。根据租赁合同的约定，合同解除后被告应该退还原告押金。原告在承租期间所缴租金尚欠被告应缴租金1,200元及所欠电费1,133.15元，应当支付被告。原告要求被告退还租金的诉讼请求，并无依据，本院不予支持。鉴于租赁合同系双方协商解除，且被告方答应退还押金的事实，再结合新冠疫情的关系，故被告反诉要求原告支付违约金，本院不予支持。被告反诉要求原告支付被告2020年3月、4月、5月的房租及2019年1月18日至2月18日装修期的房租，没有依据，本院不予支持。对于物业管理费，原告未提供付款依据，应当向被告支付，但被告要求支付的物业费计算时间为2019年1月至2020年5月不妥，应计算至2020年2月，即14个月(扣减3个月)的物业管理费，计6,864.48元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条第一款，判决如下：一、确认原告刘成伟与被告郑霞于2019年1月18日签订的《商铺租赁合同》已于2020年2月29日解除；二、被告郑霞返还原告刘成伟押金50,800元；三、原告刘成伟支付被告郑霞租金1,200元、电费1,133.15元、物业管理费6,864.48元,合计9,197.63元；上述二、三两项相抵后，被告郑霞于本判决生效之日起十日内返还原告刘成伟41,602.37元；四、驳回原告刘成伟的其他诉讼请求；五、驳回被告郑霞的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,332元，减半收取1,166元、反诉受理费2,727元(减半收取)，合计诉讼费3,893元，由原告刘成伟负担608元(已付)，由被告郑霞负担3,285元(已付2,727元，余款558元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 陈家正二〇二〇年九月十一日法官助理 黄尤加书 记 员 黄尤加附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……