广东省海丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1521民初1185号原告陈煜，男，汉族，1967年12月31日出生，住址广东省海丰县**********，身份证号码：442************019。委托诉讼代理人胡雪萍，系广东卓腾律师事务所律师。委托诉讼代理人叶若蓝，系广东卓腾律师事务所律师。被告吴秋玲，女，汉族，1995年9月17日出生，住址广东省海丰县***************，身份证号码：441************84X。委托诉讼代理人陈成乐，1982年4月9日出生，住址：广东省海丰县*************之178，身份证号码：441************836。委托诉讼代理人陈成就，1994年8月18日出生，住址：广东省海丰县*************之178，身份证号码：441************811。原告陈煜诉被告吴秋玲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告及其委诉讼托代理人叶若蓝、被告委托诉讼代理人陈成乐、陈成就到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2018年11月1日签订《租赁合同》一份，合同约定由原告将自有位于海丰县*****龙津工业区东片（土地使有者：海城天声电器维修店）深丰超市三楼面积约1400平方米出租于被告作休闲健身场所，租赁期限自2018年11月1日至2028年10月30日止，被告每月向原告支付28000元（贰万捌仟元整）租金，每月租金应于期初10日内支付，按租赁协议约定超过两月未支付租金，租赁协议终止，原告收取乙方租金押金伍万陆仟元整(￥56000，00)，并约定如违约则没收押金。此外，协议第八条约定表明，租赁期间原告仅向被告提供经营场所，原告对被告在经营过程中的一切经济责任不提供任何担保，水电费由被告负责。2020年初新冠病毒疫情期间，原告体谅被告的实际困难给予被告方便，主动提出减免部分租金，但被告却从2020年1月起至今借故拖欠原告房租。由于被告在租赁期间未能按时支付租金，经原告多次催讨后仍不支付，被告的行为已构成根本违约。综上所述，原告认为自身已履行了相应的合同义务，被告理应同样依约履行合同义务及时支付租金给原告，但被告经多次催告拒不支付租金至今超过4个月，该行为不仅构成严重违约同时且符合双方约定的合同终止情形。据此，原告特向贵院提起诉讼，诉讼请求：1、请求确认原、被告2018年11月1日签订的《租赁协议》已于2020年3月21日终止；2、请求判令被告清空并返还原告位于海丰县*****龙工业区东片（土地使有者：海城天声电器维修店）深丰超市三楼租赁房屋；3、请求判令被告支付原告房屋租金140000元及违约金56000元（租金暂计至2020年1月至5月，共5个月）；本案一切诉讼费由被告承担。被告辩称：疫情期间被告要求减免租金的，原告一直没有答应。被告主动跟原告协商，原告不愿意洽谈。疫情没有开业，员工工资要发，无法开展业务导致被告方经济损失，估算高达34.4万元。对于疫情和防疫措施不可抗拒情形，给予被告方等广大企业带来很大的经济损失，国家、广东省和其他部门的规定和政策，均支持合理减免租金，请求法院全部驳回原告的诉求。经审理查明：原、被告于2018年11月1日签订《租赁协议》，协议约定由原告将自有位于海丰县*****龙津工业区东片深丰超市三楼面积约1400平方米房屋（土地使有者为海丰县海城天声电器维修店，经营者为原告）出租于被告经营休闲健身场所，租赁期限10年，自2018年11月1日至2028年10月30日止；每月租金28000元，每月租金应于期初10日内支付，超过两月未支付租金，租赁协议终止，租金从第五年至第七年递增10%，第八年至第十年按第五年租金递增10%；交付使用之日起3个月为被告装修期，装修期不计租金等条款。协议签订后，原告收取被告押金56000元，双方约定押金不计算利息。被告租赁后，成立海丰县马拉松健身服务部，装修后进行经营，被告按约定支付租金。2020年因新冠肺炎疫情，被告于2020年1月23日停止营业至2020年5月31日，2020年6月1日起重新经营。被告在停业期间，5个月租金共计140000元没有支付租金。被告于2020年3月12日向原告递交申请书，请求原告减免租金。原告不同意被告减免的数额，于2020年3月28日向被告发出告知书，告知被告应交付2020年1月至4月3个月租金、水电费63963元（已减免22866元），逾期二个月不交付，租赁协议终止。原告于2020年4月13日再次向被告发出告知书，告知被告应交付2020年1月至5月4个月租金、水电费93216元（已减免一部分），如不交付，将向法院起诉终止租赁协议，追回所欠租金及水电费。被告没有按原告的告知交付租金，双方协商减免租金未果，原告于2019年7月6日向本院提起民事诉讼，请求本院支持其上列诉讼请求。另查，2020年6月1日起被告重新经营后，原告收取了被告2020年6月10日至8月9日止2个月租金56000元。以上事实，有原、被告当庭陈述、原告与被告身份证、租赁协议书、告知书、相片、证明、申请书、营业执照、转账记录及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告双方于2018年11月1日签订《租赁协议》，关于该租赁协议效力问题，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”，被告向原告租赁房屋，系经双方当事人协商一致的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，故双方签订的《租赁协议》合法有效。协议合法有效，对原、被告具有约束力，双方应依约履行。新冠肺炎疫情期间，被告于2020年1月23日至2020年5月31日停止营业，双方协商减免租金未果，被告没有支付租金，双方签订租赁协议是否终止问题，合同终止是指因发生法律规定或当事人约定的情况，使合同当事人之间的权利义务关系消灭，使合同的法律关系终止。《中华人民共和国合同法》第九十一规定合同终止的七种情形：（一）债务已经按照约定履行；(二)合同解除；（3）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。而本案中，双方租赁期限为10年，租赁尚未到期，双方租赁关系也没有协商解除，并且被告重新经营后，原告又收取被告租金，双方租赁关系不符合上述法律规定的终止情形，故原告主张双方租赁协议于2020年3月21日终止，缺乏证据，本院依法不予支持。因原、被告租赁关系没有终止，租赁协议亦没有解除，原告请求被告返还租用房屋，于法无拒，本院依法不予支持。关于原告请求被告支付停业期间5个月租金及违约金的问题，被告虽没有支付停业期间的租金，被告因新冠肺炎疫情停业无法经营，造成经济损失无法支付租金，是被告不能克服的客观原因，属于不可抗拒力，被告没有支付租金，不属于违约情形。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”和《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第一项：“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。”的规定，原告请求被告全额支付被告因疫情停业期间的租金和违约金，违反上述法律规定，本院依法不予支持，被告因新冠肺炎疫情停业无支付的5个月租金，被告要求减免，根据上述法律规定以及被告无经营的实际情况及公平合理原则，酌情由被告支付一半70000元较为适宜。原告认为被告已于2020年4、5月在营业，只提供相片予以佐证，但相片并没有经过相关部门确认，其相片标注时间的真实性本院依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：被告吴秋玲应于本判决生效之日起10日内支付原告陈煜租金70000元。驳回原告陈煜的其他诉讼请求。被告如未在本判决指定期间内履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4220元，简易程序收取2110元，由原告陈煜负担1356元，被告吴秋玲负担754元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕尾市中级人民法院。审判员  彭泽川二〇二〇年九月三日书记员  蔡春姚