广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初10980号原告：成文明，男，1971年5月15日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**********。委托诉讼代理人：刘燕，广东华鸿律师事务所律师。被告：新晟期货有限公司，住所地：广东省广州市海珠区***************。法定代表人：王**。委托诉讼代理人:张梅,上海锦天城(广州)律师事务所律师。委托诉讼代理人:廖丹,上海锦天城(广州)律师事务所律师。第三人：冯文学，男，1969年8月5日出生，汉族，住广东省徐闻县*********。原告成文明与被告新晟期货有限公司及第三人冯文学房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序于2020年8月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘燕、被告新晟期货有限公司的委托诉讼代理人张梅到庭参加庭审，第三人冯文学经本院合法传唤未到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告成文明向本院提出诉讼请求:1.被告与第三人将位于佛山市南海区****************B座302房过户给原告；2.本案的诉讼费用由被告、第三人承担。事实和理由：第三人于2012年9月6日在广东省拍卖行以1165万元竞拍获得被告位于佛山市南海区****************之一的32套房屋及2个车位（包括涉案房屋在内）。当日第三人与广东省拍卖行签署了《拍卖成交确认书》。同日第三人将其竞拍所得的涉案房屋及储物间作价443600元分割转让给原告。为令原告放心及避免双重过户的问题，原告、被告、第三人与拍卖人协调同意，在拍卖人处确认原告为涉案房屋的买受人，由被告直接将涉案房屋过户给原告，竞拍款由第三人交给被告。原告于2012年11月前将443600元交给了第三人的妻子及指定的人，之后不久被告将涉案房屋交给了原告，但被告以第三人未将拍卖款清付完毕为由，至今未为原告办理涉案房屋的过户手续。被告于2015年7月以第三人尚欠其拍卖款为由将第三人为买受人诉至南海区人民法院，认为拍卖标的已属于他人，只要求第三人清付拍卖余款；案号为（2015）佛南法民三初字第1025号。原告认为，被告委托广东省拍卖行整体拍卖上述房屋，拍卖完成后，就将涉案房屋交给了原告，即认同已收到涉案房屋的拍卖款，也认可了原告是涉案房屋的合法所有权人。被告辩称，一、被告与原告无合同关系，不是适格的被告。被告于2012年6月30日与广东省拍卖行有限公司签订了《委托拍卖合同》，委托广东省***有限公司拍卖包括位于佛山市南海区****************之一B座房产。第三人于2012年9月6日拍得该物业，并与广东省***有限公司签订了《拍卖成交确认书》。后第三人将该物业分割转让给多名自然人购房者，并与受让房产者签订了《转让协议》。因此，即使原告向第三人付款的情况为事实，与其发生房屋买卖关系的是第三人，并非被告。被告通过拍卖的方式将房屋出让给了第三人，仅与第三人构成合同关系，与原告无任何合同关系。二、第三人未支付房款，被告有权不将该房产转让给第三人，不办理登记过户手续。第三人在拍得房屋后，仅支付了10707375元，尚余942625元未支付。根据《拍卖成交确认书》第三点，买受人在付清全部款项后应提取成交的拍卖物。因第三人未付清全部款项，所以无权获得相应部分的房产权属。被告与第三人之间是买卖合同关系，第三人不支付合同款，被告有权不将涉案房屋过户给第三人。三、第三人未依据《拍卖成交确认书》第二条的约定向被告付款，也未依照第十条第四款向被告确认涉案房屋过户至原告名下。根据《拍卖成交确认书》第十条第四款的约定，涉案房屋系大权属证，拍卖后需分割办理至买受人或者买受人指定的第三人名下。拍卖成交后，第三人将涉案房屋出售给案外人，并且将需要办证的名单及对应的付款凭证发出，被告即根据其相应的付款情况，办理房产过户手续。但第三人并没有就该套房产支付过相应对价，原告也没有向被告支付过任何对价，故被告无义务向原告办理房产转移登记。综上，被告出售房产的对象是第三人，而原告所称的房产是从第三人处购得的，并非从被告处购得。被告与原告之间无买卖关系。第三人未支付对应房屋的房款，被告有权不将房产过户给第三人。在未取得涉案房屋所有权的前提下，第三人向原告出售房产的行为系无权处分行为。原告所受的损失应当向第三人追讨，与被告无关。请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人未陈述意见。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提供了证据材料，对当事人无异议的证据材料本院予以采信并附卷佐证。原告提交的2012年9月6日的收据、2012年10月19日的收据、中国农业银行交易回单、银行卡取款凭条（银行打印）、中国农业银行银行卡存款凭条、拍卖成交确认书均提交了原件予以核对，被告虽有异议，但未能举证推翻，本院对其真实性予以确认。被告提供的转让协议，本院对其进行综合认定；被告提供的冯文学发出的过户通知为原件，本院对其真实性予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2012年6月30日，被告（原广晟期货有限公司）与广东省***有限公司签订一份《委托拍卖合同》，约定被告委托广东省***有限公司拍卖佛山市南海区****************之一A座（粤房地权证佛字第**********号A）及B座（粤房地权证佛字第*********号A）。同年9月6日，第三人（买受人）与广东省***有限公司（拍卖人）签订一份《拍卖成交确认书》，载明第三人于2012年9月6日在拍卖人举行的拍卖会上，通过公开竞价成交位于佛山市南海区****************之一A座802、803、804、805房、车库1、车库2及佛山市南海区****************之一B座201-204、301-304、401-404、501-504、601-604、701-704、801-804房和车库3，成交价1165万元，佣金额349500元，总金额11999500元。买受人不能当场全部支付拍卖物成交金额及佣金的，应向拍卖人支付定金2399900元，并承诺在2012年9月13日前付清余款9599600元。2012年9月6日，第三人（卖方，甲方）与原告（买方，乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将座落于佛山市南海区****************之一B座302房（即涉案房屋）出售予乙方，售价为443600元；双方定于2013年3月31日前全部过户手续办理完，过期作违约处理。同日，第三人出具《收据》，确认收到原告购买涉案购房款443600元。新晟期货有限公司诉冯文学房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月1日作出（2015）佛南法民三初字第1025号民事判决书，判决：冯文学应于本判决发生法律效力之日起十日支付购房余款942625元予新晟期货有限公司；冯文学应于本判决发生法律效力之日起十日支付以942625为本金从2012年9月14日起至上项判决履行之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息予新晟期货有限公司；驳回新晟期货有限公司的其他诉讼请求。该民事判决书已发生法律效力。2020年5月9日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告主张其支付的购房款443600元包括了涉案房屋及已过户的储物室，并同意垫付涉案房屋过户产生的税费；原、被告均确认涉案房屋由原告从2014年起开始使用。本院为查清涉案房屋情况，依法致函佛山市自然资源局南海分局、佛山市南海区住房城乡建设和水利局。佛山市自然资源局南海分局函复本院：涉案房屋不动产权证号为*******号，土地证号为国用（2013）********号，权利人为被告，权利性质为出让，土地用途为城镇住宅用地。佛山市南海区住房城乡建设和水利局函复本院：经查“佛山市住建局房产信息查询系统”，原告为本市户籍居民，至2020年9月23日止，其在佛山市的个人住房记录为0套；根据《佛山市人民政府办公室关于进一步完善我市新建商品住房限购政策的通知》（佛建管函〔2017〕190号）文件规定，“一、继续在禅城区全区，南海区桂城街道、大沥镇、里水镇，顺德区大良街道、陈村镇、北滘镇、乐从镇执行新建商品住房限购政策和差别化住房信贷政策。二、本市户籍居民家庭在本市拥有两套及以上住房的，继续暂停向其销售限购区域的新建商品住房。三、非本市户籍居民家庭在本市没有住房的，在限购区域购买新建商品住房时，需提供购房之日前两年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，通过补缴的个人所得税或社会保险缴纳证明不予认定。”另根据《佛山市住房和城乡建设管理局关于执行我市住房限购政策的意见》（佛建管函〔2017〕403号）文件规定，执行范围：限购区域内国有土地上的新建商品住房和二手住房。综上，根据限购政策文件要求及提供的证据材料，原告符合本市户籍居民家庭在限购区域内购买住房的条件。另查明，广晟期货有限公司于2012年11月27日变更企业名称为被告。本院认为，原告与第三人签订的《房屋买卖合同》系签约各方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行义务。原告已经按照合同约定向第三人足额支付购房款443600元，履行了《房屋买卖合同》中约定的原告义务，第三人负有协助原告办理房屋权属转移登记至原告名下的义务。虽然涉案房屋登记的权利人为被告，但（2015）佛南法民三初字第1025号民事判决书已判决第三人应向被告支付购房余款942625元及利息，故被告以第三人未全额支付购房款为由不同意协助办理涉案房屋权属变更登记至第三人名下的手续，依据不足，本院不予采纳，被告应按照《拍卖成交确认书》协助第三人办理将涉案房屋的产权登记至第三人名下的手续，再由第三人协助办理将涉案房屋产权变更登记至原告名下的手续。第三人经本院合法传唤无到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告新晟期货有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内协助第三人冯文学办理将佛山市南海区****************之一B座302房登记至第三人冯文学名下的手续，所产生的税费由原告成文明垫付，嗣后可向第三人冯文学追偿；二、第三人冯文学应于上列第一项义务履行完毕之日起十日内协助原告成文明办理将佛山市南海区****************之一B座302房转移登记至原告成文明名下的手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取3977元（原告成文明已预交），由第三人冯文学负担，并应于本判决发生法律效力之日十日内迳付原告成文明，本院不另收退。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 吕 冬 娥二〇二〇年九月二十八日书记员 孙王成欣