贵州省锦屏县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2628民初948号 原告：赵丹丹，女，1991年3月4日出生，布依族，住贵州省水城县。 委托诉讼代理人：石舒词（特别授权），男，1984年7月28日出生，汉族，户籍所在地：贵州省凯里市，现住海南省三亚市崖州区。 被告：姚贤美，女，1971年1月23日出生，侗族，户籍所在地：锦屏县，现住锦屏县。 委托诉讼代理人：杨盛君（一般代理），男，贵州杉乡律师事务所律师。 原告赵丹丹诉被告姚贤美房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人石舒词，被告姚贤美及其委托诉讼代理人杨盛君均到庭参加诉讼，原告赵丹丹未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求如下：一、判令被告返还原告支付的保证金、转让费、额外支付的租金共计83688元；二、判令被告承担违约责任，赔偿原告违约金人民币132000元；三、判令被告赔偿原告装修店面所产生的损失178612.21元；四、判令被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告将诉讼请求第三项变更为判令被告赔偿原告装修店面所产生的损失126487.21元，并增加一项诉讼请求：请求判令解除原告与被告于2018年12月5日签订的《房屋转让租赁合同》。事实和理由：2018年11月，原告因经营需要，与被告协商签订《房屋转让租赁合同》，约定被告将锦屏县门面转让给原告使用，转让费44888元，保证金10000元，收房时一次性付清，年租金为被告与房某签订的《门面租赁合同》一致，即13、14号两个门面每月租金5500元／间，即年租金132000元，由被告代替原告向房某缴纳水电费及租金，被告提供与房某签订的《门面租赁合同》原件予以证明该租金金额。合同签订当日原告支付被告房屋租金、保证金、转让费共计146236元，被告开具收条交予原告。2020年4月初，因受疫情影响，原告与被告协商租金减免时未能达成一致，后原告联系原房某交涉时，被告当时提供给原告的《门面租赁合同》系其伪造，真实的《房屋租赁合同》约定13、14号两个店面第一年租金为5500／间，即年租金132000元，2019年8月16日至2024年8月15日年租金为4300元／间，即年租金103200元。原告认为，被告在与原告签订合同时，故意隐瞒其与房某的租赁合同真实的租金金额，致使原告陷入错误认识，多付租金给原告，存在合同欺诈的情形，根据《合同法》第54条规定，原告有权请求人民法院或仲裁机构变更或者撤销。同时，原告与原房某交涉时得知，两个店面为被告非法转租，并未经得房某同意，致使房某要解除《门面租赁合同》，房某刘某于2020年6月30日，到锦屏县门面张贴《解除租赁合同通知书》，要求接到本通知后30日腾退房屋，房某与被告解除合同后将直接导致原、被告合同目的无法实现，被告无法继续履行合同义务，其行为存在违约。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求法院支持原告前列诉讼请求。 被告姚贤美辩称：一、原告在起诉状中的陈述不是事实，被告根本不存在欺诈原告行为。本案涉及到的13、14号两个门面，是被告于2010年从他人手中花了5万多元转让费接过来做服装生意的。被告在经营过程中，应受市场行情影响，门面租金不断上涨，被告与房某之间不断变更合同。2018年11月，征得房某同意，即如果被告转租门面，多得的租金部分归被告所有，作为填补被告一些经营亏损，所以被告要求房某签订了两份合同。被告在经营服装生意过程中，于2016年秋又花了近6万余元对门面进行了装修。在2018年冬天，原告夫妇多次到店面找被告要求租赁被告正在经营的13、14号门面，当谈到门面租金时，被告明确提出按照5500元／月一个门面的价格进行租赁，愿意租就租，不愿意租就不租。原告经对门面市场行情了解，然后找被告多次协商，最后双方就租赁价格、转让费及租赁期限达成一致，后是由原告拟好租赁合同拿给被告签字。在此过程中，原告从未提出其与被告约定的租金价格一定要与被告与房某约定的租金价格一致，被告也从未向原告承诺双方约定的租金必须按照被告与房某约定的租金数额执行，被告不存在合同欺诈行为。原告诉称被告存在合同欺诈行为，也不符合常理。二、原告诉称因为“房某与被告解除合同后将导致原、被告之间的《房屋转让租赁合同》目的无法实现，被告无法继续履行合同义务，其行为已属违约”，该种说法不能成立。1.如房某要解除租赁合同，应当将通知书送达给被告，但至今被告从未收到房某要与被告解除租赁合同的任何通知。2.被告转租门面，是事先征得房某同意的，不存在被告非法转租。3.现案涉门面至今由原告在经营，不存在原告无法经营和合同目的不能实现，被告不存在违约。三、被告认为原告提起诉讼的原因是经营上出现了问题，目的是想将经营风险损失转嫁给被告。1.原告未按照约定时间交纳房租和水电费。2.今年受新冠肺炎疫情影响，服装行业生意都不好做，原告要求减少租金，被告也跟房某协商后同意减少租金，但原告在微信回复被告租金减到多少都不做了，后原告还让人打电话威胁被告。综上，被告不存在欺诈和违约行为，请求驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告姚贤美原在锦屏县租赁有两个门面从事服装经营，2018年12月5日，经原告赵丹丹（承租方，乙方）与被告姚贤美（转租方，甲方）协商一致，双方签订《房屋转让租赁合同》，合同主要内容约定如下：一、甲方自愿将锦屏县（城）关六街三栋13、14号门面转租给乙方作经营使用。二、租赁期共10年，自2018年8月16日起，至2028年8月15日止。三、转让费44888.00元整，收房时一次性付清。四、每年租金132000.00元，前6年房租不变，6年后双方根据市场价格协商房租。五、因甲方原因造成乙方不能正常使用和经营，由甲方负责赔偿给乙方造成的一切损失。六、门面转让给乙方后，乙方同意甲方代替向房某履行原有门面租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳该合同所约定的应由甲方交纳的水电费以及其他各项费用，乙方享有甲方与房某签订原合同的一切权利。七、乙方提前半个月交房租，甲方有提前通知乙方交纳租金的义务。十、乙方需交纳合同保证金壹万元，合同满六年或乙方转让后，甲方无条件退还。十三、在租赁期限内甲、乙双方需共同遵守此合同，如有一方违约，违约方需以当年门面租金的三倍金额作为违约方赔偿给未违约方，并同时赔偿因此给未违约方造成的一切损失。合同签订后的当日，原告向被告交纳转让费44888.00元，从2018年12月5日至2019年8月15日的房屋租金91548.00元及保证金（押金）10000.00元。后原告对该门面进行装修，共支付装修及材料款126487.21元。第一年租期届满后，原告又向被告交纳2019年8月16日至2020年8月15日止的租金132000.00元。2020年2月-3月份，因受新冠肺炎疫情影响，原告通过与被告微信聊天，要求房某减免租金，被告答应帮忙。2020年4月23日，原告向被告发送微信，主要内容为“多少房租我们都不做了，我们做不起，房某说的疫情期间给我们少一个月，那么我们就延迟给个月搬，就到9月15号，如果不同意你可以叫房某来找我们，还有押金是要退的”等。2020年6月30日，因交纳租金期限将至，房某刘某到原告租赁的门面催要租金，原告将写好的一份《解除租赁合同通知书》交与刘某，要求刘某找被告签名，因被告与刘某的合同租赁期限尚未届满，被告拒绝在刘某送交的《解除租赁合同通知书》上签名，后原告要求刘某将该解除通知书张贴在门面门口的墙壁上拍照。 同时查明，2018年11月22日，被告姚贤美与刘清江、刘某两兄弟（系涉案门面房某）签订有两份《门面租赁合同》，一份租赁合同每月租金为5500元／间，一份租赁合同第一年租金为5500元／间，2019年8月16日至2024年8月15日每月租金为4300元／间。庭审中，原告自述曾到多地做过服装生意，自认与被告签订的租赁合同约定的每月租金5500元／间是可以接受的。 本案在审理过程中，被告向本院申请证人刘某出庭作证，刘某的证言主要证明以下内容：1.与被告签订的两份《门面租赁合同》都是真实的，价格高的那份租赁合同是为了应付市场提高门面租金价格，实际与被告履行的是价格低的那份租赁合同。2.2020年6月30日的《解除租赁合同通知书》，是原告写好后拿给证人去找被告签字的，证人将解除通知书拿给被告签字，被告说租赁合同还没有到期，不同意解除合同。3.证人是清楚被告转租门面的，证人曾与被告存在口头协议，被告可以将门面转租给他人。 原告因认为被告存在合同欺诈，非法转租，合同目的不能实现，被告存在违约等情形为由，向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。 以上事实，有本案涉及的证据、原告的陈述和被告的答辩、证人刘某的证言以及庭审笔录等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以认定。 本院认为，本案原、被告主要争议的焦点如下：一、被告姚贤美是否存在合同欺诈？原、被告签订的《房屋转让租赁合同》是否应予解除？本案，原告赵丹丹与被告姚贤美在签订《房屋转让租赁合同》中，双方明确约定房屋租金每年为132000.00元，该合同并未约定房屋租金须以被告与房某签订的合同租金金额一致，原告也没有证据证明双方在协商房屋租金过程中，须以被告与房某合同中约定的租金金额一致，或被告曾向原告承诺合同租金金额应与被告与房某的合同租金金额一致。本案在庭审中，对于原、被告在合同中约定的租金金额，原告也表示可以接受，为此，原告认为被告存在合同欺诈，使原告陷入错误认识而与被告签订合同，没有事实依据，本院不予采信，对原告诉请解除双方《房屋转让租赁合同》，本院不予支持。二、被告姚贤美是否存在非法转租行为？本案，经被告申请证人刘某（房某）出庭作证，刘某陈述与被告事先存在口头协议，被告可以将门面转租给他人，原告在经营服装生意一年多时间，房某也没有对原告的经营行为进行过阻止，原告对被告转租门面也是知情的，为此，原告诉称被告未经过房某同意，存在非法转租，没有事实依据，本院不予采信。三、本案原、被告的合同目的是否已经无法实现？本案，如房某要求解除与被告签订的合同，房某应直接向被告予以主张，在双方达成一致的前提下，双方可以解除合同，如协商解除不成，房某可以通过诉讼的方式请求人民法院解除合同。本案，房某自认与被告签订合同的期限未有届满，不能解除与被告签订的合同，后与被告也没有达成解除合同的合意，至今房某也没有通过诉讼方式请求解除与被告签订的合同，在被告与房某的合同没有解除的前提下，原告是可以继续租赁门面进行服装经营的，原告陈述因房某需要解除与被告的合同，导致原、被告的合同目的无法实现，没有事实依据，本院不予采信。原告向被告交纳的保证金（押金）10000.00元，根据双方合同约定，需在合同满六年或原告转让后退还，现退还保证金的条件尚未成就，原告诉请退还保证金，本院不予支持。因被告未存在违约行为，原告诉请被告承担违约责任，赔偿原告违约金132000元及原告装修门面损失126487.21元，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告赵丹丹的全部诉讼请求。 案件受理费7214元，减半收取3607元，由原告赵丹丹负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 审判员  欧昌锦 二〇二〇年九月八日 书记员  闵 辉