四川省广元市利州区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0802执异49号 案外人：卢琴，女，汉族，生于1980年1月20日，广元市朝天区人，户籍地址四川省广元市利州区，现住广元市利州区。 申请执行人：周友荣，男，汉族，生于1963年12月8日，住四川省广元市利州区。 被执行人：赵清林，男，汉族，生于1970年3月2日，住广元市利州区。 在本院执行申请执行人周友荣与被执行人赵清林民间借贷纠纷一案中，案外人卢琴对执行位于四川省广元市利州区住房提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人卢琴称，请求贵院撤销（2019）川0802执329号执行裁定书和协助执行通知书，并解除对位于广元市利州区住房的执行措施。 事实和理由：案外人于2020年3月3日上午获知贵院在办理被限制人赵清林案诉讼或者执行过程中,于2019年9月29日根据（2019）川0802执329号裁定书对案外人卢琴位于广元市利州区的房屋进行了“轮候查封”;并获悉贵院即将拟对案外人的房屋采取强制执行措施,案外人认为该涉案房屋的实际权利人为卢琴,据此人民法院对涉案房屋在未查明事实的基础上而执行,其执行对象存在错误,特依法提出本异议:一、被强制轮候查封的案外人卢琴的位于广元市利州区的房屋,进行了相应的轮候查封措施及其后续可能采取的执行拍卖措施,执行对象及执行措施均不具有事实基础,也不具有任何的法律依据。（一）涉案房屋实际权利人应当为案外人卢琴,不属于赵清林,法院虽有权查封,但无权拍卖。具体理由如下:首先,案外人及赵清林在婚姻关系存续期间即2009年9月8日与出卖人四川广元启明星铝业有限责任公司签订合同编号为（2009）0900050《商品房买卖合同》共同购置了前述涉案房屋,虽由赵清林作为买受人签字,因原赵清林系出卖人启明星公司的职工,故不可否认的是该房屋案外人与赵清林原系夫妻共同财产的事实;但该房屋因赵清林拒不配合至今没有办理房屋所有权登记手续。为购置该涉案房屋,案外人、赵清林及四川广元启明星铝业有限责任公司同贷款人中国银行股份有限公司广元分行于2010年1月4日签订了编号为2009年消字0667号《个人一手住房贷款合同》,从该贷款合同中,我们无不可以看出以下内容:案外人在借款人配偶处进行了亲自签字确认前述购房贷款的事实;启明星公司系保证人。同时,于2010年1月5日在四川省广元市恒信公证处通过法定程序对于前述贷款合同依法进行了公证,并依法作出的编号为（2010）广恒信证字第25号《公证书》,该《公证书》中也明确的载明了“抵押物共有人卢琴对该抵押无异议”的客观事实;另加之在后续2010年8月10日与广元阳光物业服务有限公司签订的“启明星花园”前期物业服务合同中也明确载明了有“甲方（合法产权使用人）:卢琴”的签字确认,也无不证明了该涉案房屋系与赵清林在此时夫妻共同财产。其次,案外人卢琴与赵清林于2011年12月9日协议登记离婚,《离婚协议书》经利州区民政部门进行了备案登记。后案外人卢琴因与赵清林离婚后财产纠纷一案,贵院于2013年6月19日受理,经人民法院依法审理于2013年8月2日作出了（2013）广利州民初字第1724号民事判决书,判决内容为:原、被告在婚姻关系存续期间购置的离婚时约定被告赵清林使用的位于广元市利州区平方米变更由原告卢琴居住使用,购置该房屋剩余的按揭款亦由原告卢琴负担。需要再次陈述的是:1、案外人在与赵清林离婚协议含涉案房屋所有权的归属等内容（即“男方给女方五万元;如男方付不清五万元,女儿的抚养权、启明星花园的住房归女方所有”）在民政部门进行了行政备案登记即具备法律效力;后赵清林没有按照约定全面履行义务的基础上,案外人为维权自身的合法权益、依法诉诸法院经审理作出的判决明确载明了前述判决内容,法院以生效判决法律文书的形式在根本上对卢琴享有的期待物权已经在实质上作出了裁决,该裁决符合法律规定,在涉案房屋物权不明确的情况下,针对涉案房屋法院处理过程中不宜判决所有权的归属,作出的案外人享有涉案房屋的居住使用的权利,实质上就是期待物权的所有权,故案外人享有涉案房屋的权利,且早已经具备法律效力。2、案外人与赵清林在离婚协议中也仅仅是约定在赵清林不违反协议的前提下其享有居住使用的权利,后人民法院作出的（2013）广利州民初字第1724号民事判决内容中也明确记载赵清林在该判决之前享有的仅仅是使用的权利,而并非完全物权。3、案外人认为,利州区人民法院作出前述判决的前提系利州区民政局登记备案具备法律效力的自愿离婚协议,且考虑该房屋涉及的物权公示行为自此没有完成的情况下依法作出的生效判决;另虽购房时合同备案登记方为赵清林,但一个不可否认的事实为:这是案外人卢琴与赵清林在婚姻关系存续期间共同完成的债权行为。综上,案外人坚决的认为,涉案房屋的实际权力人即为案外人本人,而并非赵清林。案外人享有涉案房屋的居住使用的权利,实质上就是期待物权的所有权,这是不可否认和既定的事实。（二）商品房预售合同登记备案的行政行为,这种合同备案只是一种行政管理手段,可以避免一房两卖,但不具有物权变动的效力,使作为涉案房屋原买受人的赵清林及案外人卢琴取得优先购买权和期待权,法院并不能因此对债权行为的备案而当然认定为物权的公示,继而对涉案房屋进行错误执行。首先,该涉案房屋的商品房预售合同进行的登记备案（广元市房地产管理处,合同备案号为36816）属于一种特殊的不动产登记,商品房预售合同登记备案的行政行为使作为涉案房屋买受人的赵清林及案外人卢琴取得优先购买权和期待权,即为保全以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记,这种合同备案只是一种行政管理手段,可以避免一房两卖,但不具有物权变动的效力。完全可以明确的是涉案房屋买受人在商品房预售合同中的取得权利仅仅是一种债权。其次,合同备案不同与预告登记,更不同与权属登记,预告登记仅具有准物权的效力,即物权效力待定,只有权属登记才具有物权登记的效力。《物权法》第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。《物权法》第十四条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。《物权法》第二十条规定:当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。根据上述法律规定,涉案房屋权利人并不是赵清林,而是案外人。再次,赵清林涉案事宜产生时间是在离婚之后,案外人离婚是2011年12月9日协议离婚,2013年8月2日利州区法院已经作出的（2013）广利州民初字第1724号前述离婚后财产纠纷的判决内容,即由案外人享有房屋权利,同时不可否认的几个事实已经明确:1、即在自此之后,赵清林对于涉案房屋不再享有相应的权利;2、赵清林涉及的后续债务问题也并非夫妻共同债务;3、涉案房屋“完全物权”应当由案外人享有,而不能当然的以合同登记备案来进行执行,原因在于在交易中的登记是不动产物权变动的一种公示手段,交易合同本身只是发生债权效力而与物权变动无关。二、对于涉案房屋的实质意义上的权利归属等实体问题应当做出实质性的审查。首先,最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布的《关于人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》,创设了“预查封”或者“轮候查封”司法限制制度。之所以创立这样一项制度,是因为被执行人对未经登记的物权或者预期物权享有的仅仅是一种受限或者期待利益,是否能够成为完全的或者真正的权利主体,尚处于不确定的状态。故该房屋是不能成为赵清林案的执行对象。其次，贵院在针对因赵清林案诉讼或执行过程中作出的前述（2019）川0802执329号《裁定书》进行的“轮候查封”,对于涉案房屋的实质意义上的权利归属等实体问题并未做出实质性的审查,需要明确的是商品房预售合同登记备案的行政行为取得权利仅仅是一种债权和期待物权。但贵院作出的（2013）广利州民初字第1724号民事判决内容对原赵清林名义合同备案早已变更,即在自此之后,赵清林对于涉案房屋不再享有相应的权利。加之赵清林债务形成时间均是在离婚之后,同时人民法院作出的前述生效裁判文书在实质上确认了案外人对涉案房屋享有期待物权的所有权,故案外人享有涉案房屋的权利,且在实质意义上已经具备法律效力。再次,因以赵清林其他案件,如贵院拟对这种轮候查封后将房屋进行拍卖,是明显违反《物权法》等法律规定的。然后,对于赵清林的其他案件,法院可以通过其他合法方式来要求赵清林进行偿还,而不是通过尚属于案外人享有的预期物权的期待利益房屋来完成对赵清林其他案件。另外,案外人与赵清林因房屋所有权确认纠纷一案,贵院正在诉讼审理过程中。综上所述,案外人认为（2019）川0802执329号案将涉案房屋作为执行对象及关涉的执行措施均不具有事实基础和法律依据,是明显错误的。故请求贵院依法撤销（2019）川0802执329号《裁定书》、（2019）川0802执329号《协助执行通知书》,立即解除对案外人卢琴的位于广元市利州区的房屋上的执行措施,维护案外人合法权益。 申请执行人周友荣称，被执行人赵清林借款经法院判决后至今分文未偿还。房屋登记在赵清林个人名下，赵清林告知我房屋与其他人没有任何瓜葛，同时离婚的时候，赵清林分得启明星花园房屋一套（即案涉房屋），卢琴分得文化路房屋一套，因此启明星的房屋归被执行人赵清林单独所有，所以启明星花园房屋没有异议人卢琴的份额，异议人对案涉房屋提出执行异议，是异议人为了逃避债务，故异议人卢琴的异议不成立。 被执行人赵清林未作任何陈述亦未提供任何证据。 本院查明，原告韩清、周友荣诉被告赵清林、杜健、杜婧民间借贷纠纷一案，本院于2018年4月23日立案受理后，于2018年9月27日本院作出（2018）川0802民初2115号民事判决书，判决：由被告赵清林偿还原告周友荣借款本金10万元及其利息。该民事判决书生效后，被告赵清林未履行义务，周友荣于2019年1月23日申请执行，本院于2019年1月24日以(2019)川0802执329号执行案件立案受理。 本院于2019年9月26日作出（2019）川0802执329号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人赵清林银行存款123316.71元（本金10万元，利息19616.71元，诉讼费2300元，执行费1400元）；或扣留、提取同等金额的合法收入；或查封、扣押、变卖其同等价值的财产。同日本院作出协助执行通知书，要求广元市不动产登记中心协助对位于广元市利州区进行查封，期限三年。2019年9月29日广元市房管处签收并协助查封。 2011年12月9日，案外人卢琴与被执行人赵清林达成《离婚协议》，约定：一、子女问题，赵芮，7岁，由男方抚养及监护，女儿的抚养费由男方承担。二、财产问题，位于广元市利州区住房归女儿赵芮所有，男方有居住权。男方给女方五万元（2012年1月22日前付2万元，余款2012年12月31日前付清）；如男方付不清五万元，女儿的抚养权、启明星花园住房归女方所有。三、债权债务问题，婚姻关系存续期间房屋按揭款由男方偿还，无债权。同日，卢琴与赵清林在广元市利州区民政局登记离婚，离婚证字号Ｌ510802-2011-001718。双方签订的《离婚协议》在广元市利州区民政局备案。 2013年6月19日，原告卢琴以“赵清林未支付五万元”为由，向本院提起离婚后财产纠纷诉讼，原告卢琴诉被告赵清林离婚后财产纠纷一案，原告卢琴要求将位于广元市利州区住房归原告所有（庭审中变更为请求住房归原告居住使用）。被告赵清林辩称“产权不可能变更给她，五万元已支付，没有依据，你要我就再付，你规定时间我给你付清”。庭审中，因被告赵清林未提供五万元已支付的证据，加之原告庭审后提交书面承诺同意按期支付房屋剩余按揭款。本院遂于2013年8月2日作出（2013）广利州民初字第1724号民事判决书，判决：原、被告在婚姻关系存续期间购置的离婚时约定被告赵清林使用的位于广元市利州区平方米变更由原告卢琴居住使用，购置该房剩余的按揭款亦由原告卢琴负担。但（2015）广利州民初字第1724号民事判决书中，未对卢琴与赵清林达成离婚协议后，自2011年12月9日至2013年8月2日作出判决时，案涉房屋的按揭款是否由赵清林支付并承担女儿的抚养及监护费用作出认定，判决结果亦未对该案涉房屋的所有权作出处理。 2009年9月8日，赵清林与四川广元启明星铝业有限责任公司签订《商品房卖买合同》一份，约定由赵清林购买出卖的位于广元市利州区一套，建筑面积110.88平方米，合同金额232848元，同日，该合同在广元市房地产管理处备案。2010年1月4日，借款人赵清林与贷款人中国银行股份有限公司广元分行及保证人四川广元启明星铝业有限责任公司签订《个人一手住房贷款合同》，合同约定贷款金额为16万元，贷款期限为20年。同日，借款人赵清林签名，借款人配偶卢琴签名，贷款人、保证人加盖印章并签名。 执行中，经本院在广元市不动产登记中心对位于广元市利州区住房［（房产证号川（2019）广元市不动产权第0015612号］查询，不动产登记信息记载：该套住房建筑面积110.88平方米，合同金额232848元，于2009年9月8日进行产权登记，所有权人为赵清林。2016年5月12日，因许晓利与赵清林之间的民间借贷纠纷案生效民事调解书未履行，许晓利申请执行，本院于2016年11月9日以（2016）川0802执字第340号执行裁定书和协助执行通知书，查封位于广元市利州区，期限三年即至2019年11月8日到期，到期后许晓利未申请继续查封，本院亦未依职权继续查封。 另查明，执行异议审查中，案外人卢琴向本院提交了中国银行股份有限公司广元分行2018年6月20日-2020年9月6日的交易清单及该行的说明，交易清单显示，案外人卢琴归还贷款的情况。 本院认为,案外人卢琴请求撤销（2019）川0802执329号执行裁定书和协助执行通知书，并解除对位于广元市利州区住房的执行措施。实质是以案外房屋物权期待权人身份提出排除执行异议，因此，本案双方的争议焦点：一是《离婚协议》和生效的（2013）广利州民初字第1724号民事判决书是否可以排除强制执行；二是申请执行人周友荣执行案轮候查封的效力问题；三、对案涉房屋是否可以进行查封、拍卖执行处置。 关于《离婚协议》和生效的（2013）广利州民初字第1724号民事判决书是否可以排除强制执行的问题。 首先，《离婚协议》依法不能排除强制执行。《离婚协议》是夫妻双方在离婚时对其共同所有的财产进行分配的约定，属于夫妻双方内部对共同财产的处置契约，由于契约主体具有合同的相对性特征，仅对夫妻双方具有约束力，对第三人不具有约束力，因此《离婚协议》不能排除申请执行人申请的强制执行。 其次，基于物权法定的原则，《离婚协议》不发生所有权转移的法律效力。案涉住房登记于被执行人赵清林名下，《离婚协议》虽约定了位于广元市利州区附条件的归女儿赵芮或女方卢琴所有的内容，但在《离婚协议》签订后双方未依法变更登记，依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”和第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，本案案涉不动产物权仍登记于被执行人赵清林名下，按《离婚协议》的约定条件成就时应当办理物权变更、转让登记而未依法办理变动登记，因此，《离婚协议》不发生所有权转移的法律效力。 再次，《离婚协议》在民政部门备案不具有物权变动法定登记的公示效力。依照《中华人民共和国物权法》第十条“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理”以及国务院《不动产登记暂行条例》第六条“国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作”和第七条“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记”的规定，不动产物权变动由县级人民政府所属的国土资源主管部门负责办理登记，且自记载于不动产登记簿时发生效力。因此，民政部门不是物权变动的法定登记机构，夫妻双方所签订的《离婚协议》在民政部门备案不具有物权变动法定登记的公示效力。 最后，生效民事判决书仅判决案外人卢琴对案涉房屋居住使用，未确定其享有所有权归属，案外人卢琴不享有所有权排他的权利。因案涉房屋为不动产物权，不动产物权包括所有权、用益物权和担保物权，其中所有权是指所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，而用益物权是指用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。本院生效的（2013）广利州民初字第1724号民事判决书，未判决案涉房屋所有权归属，该不动产所有权仍明确登记在赵清林名下，赵清林对其所有的该房产享有依法处分的权利，基于（2013）广利州民初字第1724号民事判决书案外人卢琴享有用益物权，其虽然对案涉房屋可以居住使用，但居住使用的权利不具有不动产物权的全部所有权权能，不具有处分的权利。不动产物权的全部所有权权能的取得，应当通过不动产所在地的登记机构办理物权登记或通过人民法院对所有权归属作出明确的判决，否则即使居住使用亦不能对抗所有权归属登记机构的法定公示效力。故案外人卢琴基于（2013）广利州民初字第1724号民事判决书依法不能排除强制执行。 关于申请执行人周友荣执行案轮候查封的效力问题。 由于另案许晓利申请执行赵清林民间借贷案，本院于2016年11月9日以(2016)川0802执字第340号执行裁定首次查封案涉住房，期限三年即至2019年11月8日到期，到期后许晓利未申请继续查封，本院亦未依职权继续查封。本案申请执行人周友荣申请执行民间借贷纠纷一案，本院于2019年9月29日以(2019)川0802执329号执行裁定轮候查封相同案涉住房，期限三年，期限自2019年9月29日至2022年9月28日。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条“人民法院冻结被执行人的银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定的期限。人民法院也可以依职权办理续行查封、扣押、冻结手续”和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效”及第三十条第一款“查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭”的规定，本院(2016)川0802执字第340号裁定的查封效力至2019年11月8日到期自动消灭，同日本院(2019)川0802执329号的轮候查封裁定即产生查封效力。 关于对案涉房屋是否可以查封、拍卖执行处置的问题。 由于本案案涉房屋登记的权利人仍为被执行人赵清林，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：㈠已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”的规定，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖执行处置被执行人赵清林位于广元市利州区住房。 综上所述，案外人卢琴要求停止对位于广元市利州区住房的查封等执行措施的异议请求，因证据不足，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定如下： 驳回案外人卢琴的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  李大东 人民陪审员  王治平 人民陪审员  廖 萍 二〇二〇年九月十日 书 记 员  欧彩凤