北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初57374号原告：侯铁柱，男，1941年9月4日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王瑞玲，北京谛诚律师事务所律师。原告：史兰若，女，1995年2月7日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王瑞玲，北京谛诚律师事务所律师。被告：陈南昆，男，1963年12月29日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。被告：嘉兴云堃七期投资合伙企业（有限合伙），主要经营场所浙江省嘉兴市南湖区南江路1856号基金小镇1号楼121室-83。执行事务合伙人：上海淘贝企业管理咨询有限公司（委派代表：赵罡歆，经理）。委托诉讼代理人：王心刚，1981年11月2日出生，汉族，户籍地辽宁省沈阳市于洪区太湖街**1-4-2。原告侯铁柱（以下称姓名）、原告史兰若（以下称姓名，与侯铁柱并称为二原告）与被告陈南昆（以下称姓名）、被告嘉兴云堃七期投资合伙企业（有限合伙）（以下称云堃合伙企业、与陈南昆并称为二被告）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。侯铁柱及二原告共同委托诉讼代理人王瑞玲、陈南昆、云堃合伙企业委托诉讼代理人王心刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：请求停止对北京市朝阳区东平里XXX号楼9层901室房屋（以下称901号房屋）的强制执行，并解除对该房屋的查封。事实和理由：2016年6月6日侯铁柱与陈南昆签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定陈南昆将901号房屋出售给原告，总价款190万元。合同签订后后，二原告支付了180万元，余款约定过户当日支付。2016年7月，陈南昆将该房屋交付给二原告使用。2016年8月29日，二原告与陈南昆签订了网签合同。2016年10月，史兰若交纳了房屋过户所需的税款，因901号房屋未能解除抵押所有，无法过户。2017年4月，原申请执行人XX对外经济贸易信托有限公司（以下称对外经贸公司）向朝阳区人民法院申请强制执行，查封了901号房屋。后对外经贸公司将债权转让给了北京亨元投资基金管理有限公司（以下称亨元投资公司）。二原告认为，二原告已经在债权人申请强制执行之前与陈南昆签署房屋买卖协议，并实际支付了房款和占有了房屋，房屋未能过户并非二原告原因导致的，因此请求排除执行。抵押权人同意转让抵押的901号房屋，已经丧失了物上追及了；在陈南昆出售房屋时，对外经贸公司派人持房本交由侯铁柱及中介公司查验核实；办理房产过户及缴纳契税、所得税等过户前置程序需要房本原件，且因房本盖有他项权利印章，需经抵押权人同意出售，故抵押权人对外经贸公司派人持房本与二原告、陈南昆及中介公司共同到朝阳区不动产事务登记中心向税务部门出示房本原件并根据房本盖有的他项权利章向税务部门说明允许出售涉案房屋后，税务部门让二原告交纳了税费并开具了发票。2017年1月11日，陈南昆再次出具《承诺书》，承诺2017年1月30日之前办理解押手续。原告认为抵押权人已经同意出售901号房屋，并配合办理了签订买卖合同及缴税等程序，充分表明抵押权人自始至终知道并同意陈南昆出售901号房屋，视为放弃抵押权，并由此丧失了对901号房屋的物上追及力，其抵押权的效力仅及于转让价款。陈南昆辩称，我不希望房子被拍卖，希望能够继续履行和二原告的合同；但是现在我没有钱解抵押。云堃合伙企业辩称，901号房屋2015年12月29日办理抵押登记，依法设立公示，合法有效；原告和陈南昆房屋买卖合同在后，未经抵押权人同意，应属无效；原告陈述与事实不符，原告在买卖前已经知道房屋存在抵押群，有主观过错，原告只有对陈南昆的债权，不能对抗我方的抵押权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：2015年12月25日，对外经贸公司作为乙方（贷款人）与陈南昆作为甲方（借款人）签订《贷款合同-房屋抵押》，约定甲方向乙方借款120万元，月息0.92%，期限为2015年12月25日至2016年6月24日；双方同意对本合同办理赋予强制执行效力的债权文书公证；乙方可以根据自己的意愿进行本协议下其对甲方债权的转让，甲方同意债权转让，乙方转让债权后，甲方需对债权受让人继续履行还款义务。2015年12月28日北京市中信公证处出具（2015）京中信内经证字73721号公证书，赋予《贷款合同-房屋抵押》强制执行效力。2015年12月25日，对外经贸公司作为乙方（抵押权人）与陈南昆作为甲方（抵押人）签订《抵押合同》，约定陈南昆以901号房屋作为抵押物，为上述《贷款合同-房屋抵押》提供担保，担保范围包含本金、利息、逾期利息等；双方同意对本合同办理赋予强制执行效力的债权文书公证；2015年12月28日北京市中信公证处出具（2015）京中信内经证字73722号公证书，赋予《抵押合同》强制执行效力。2015年12月29日办理了901号房屋的抵押登记手续，义务人为陈南昆，权利人为对外经贸公司。陈南昆认可收到对外经贸公司支付的120万元。陈南昆未按期还款，对外经贸公司向北京市中信公证处申请执行证书；2017年3月30日，北京市中信公证处出具（2017）京中信执字00247号执行证书。对外经贸公司向本院申请强制执行，执行案号为（2017）经0105执9806号；执行过程中对外经贸公司将债权转让给北京蜜蜂xx科技有限公司（以下称蜜蜂公司），后蜜蜂公司将债权转让给亨元基金公司，2019年6月亨元基金公司将债权转让给云堃合伙企业；云堃合伙企业向本院申请将其变更为申请执行人，本院2019年9月2日作出（2019）京0105执异1808号裁定书，裁定（2017）京0105执9806号案件中，申请执行人由亨元基金公司变更为云堃合伙企业。2016年6月6日，经北京XX房地产经纪有限公司居间，侯铁柱作为买受人与陈南昆作为出卖人签署《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；约定侯铁柱购买陈南昆名下901号房屋，总价款190万元（含装修、家具家电等）；约定901号房屋有抵押，2016年7月22日前办理抵押注销手续；签约当日支付定金30万元，过户当日支付剩余60万元。2016年8月29日史兰若作为买受人与陈南昆作为出卖人签署了《存量房屋买卖合同》（网签合同），价款100万元，但是该合同抵押情况一栏中载明未设定抵押。二原告称网签合同系中介公司做的。二原告提交收条、首付款收据、转账凭证、取款凭证、证明书等证明向陈南昆支付房款180万元，陈南昆认可收到受到售房款180万元。二原告提交交房证明，居住证明等证明陈南昆已经将**房屋交付给二原告；陈南昆认可已经将901号房屋交付给了二原告。二原告提交完税证明、增值税普通发票，证明已经完成了房屋交易的纳税手续。纳税人为史兰若，契税金额为9701.95，增值税金额为1018704.54元，缴税时间为2016年10月24日。二原告提交承诺书三份、补充协议一份、催告函一份，证明因陈南昆违约导致无法解除901号房屋的抵押登记致使无法过户，二原告无过错。其中承诺书时间为2016年7月15日、2017年1月11日、2月21日，承诺函中陈南昆承诺解除901号房的抵押登记。《补充协议》签署时间为2016年9月28日，陈南昆承诺十日内解抵押；催告函系侯铁柱向陈南昆发送的，要求在2017年1月18日前解除抵押。2017年史兰若以房屋买卖合同为由将陈南昆诉至本院，要求陈南昆将901号房屋过户至史兰若名下，并且支付违约金60万元；本院作出（2017）京0105民初33888号民事判决书，以901号房屋存在抵押不具备过户条件，驳回了史兰若过户的请求；另以主张违约金应建立在合同继续履行或者合同解除的基础条件成就时，现史兰若要求继续履行合同无法得到支持，史兰若不变更诉讼请求，无法处理违约金的诉讼请求。史兰若不服一审判决提起上述，北京市第三中级人民作出（2019）京03民终5890号判决书，撤销了（2017）京0105民初33888号民事判决书，判令陈南昆向史兰若支付违约金60万元，驳回史兰若其他诉讼请求。2019年二原告向本院提出执行异议，要求立即停止（2017）京0105执9806号案件对901号房屋的强制执行并解除对该房屋的查封。本院作出（2019）京0105执异254号执行裁定，驳回了二原告的执行异议。陈南昆称记不清楚了当时以何种理由将房本原件从抵押权人处取出。陈南昆称记不清楚抵押权人是否参与房屋买卖过程。原告提交的视频材料载明，当询问税收部门房屋在存在抵押的情况下是否能交纳相关税费时，对方回复主要看是否网签；如果在行政主管部门处签订网签合同，会审核是否有抵押，抵押权人是否同意抵押人出售；但如果是中介操作的话，可能不会严格审核上述内容。本院认为，当事人应当对自己主张的事实提供证据；不能提供证据证明自己主张事实的，应承担不利的法律后果。本案争议焦点之一系云堃合伙企业或者之前的债权人（抵押权人）是否知情并同意陈南昆出售901号房屋。二原告称在与陈南昆房屋买卖过程中抵押权人派人持房本参与了签署买卖合同及缴税的过程，但是其提交的证据并不能证明其主张；另没有任何书面证据证明抵押权人同意陈南昆出售房屋；二原告甚至无法提供抵押权人工作人员的任何联系方式；网签合同中载明了没有抵押，这与税务征收部门工作人员的回复相吻合（通过中介办理的网签合同可能存在审核不严的情形，本案的网签合同即通过中介签署的），也是为什么能后顺利交税的原因。关于本案是否存在足以排除执行的情形。首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百二十九条规定：“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”；本案中，陈南昆与对外经贸公司签署的借款合同明确约定了对外经贸公司可以转让对陈南昆的债权，经过多次转让，债权转至云堃合伙企业，并且在执行过程中已经通知二原告变更后的新的债权人；本案中各方当事人未作出排除云堃合伙企业抵押权的约定；另，抵押系对债务履行的担保,债权转让并不影响债务人履行债务的能力,也未增加所担保债务能否履行的风险,只是变更了债务人履行债务的受让主体,抵押权是从属于主合同的从权利，根据“从随主”规则，债权转让的，在未有法律例外规定或当事人另外约定的情况下，担保该债权的抵押权理应一并转让；本案中抵押权已经有效设立，即使云堃合伙企业未变更登记为新的抵押权人，其亦依法享有抵押权。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条第一款规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿期全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押权人追偿”；本案中，无证据证明抵押人已经通知抵押权人转让抵押物，无抵押权人仍可以行使抵押权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”；本案符合上述规定，云堃合伙企业享有抵押权，对于二原告排除执行异议不应支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”；本案抵押权存在于二原告与陈南昆买卖合同之前，二原告对此是知情的，二原告对于房屋存在不能过户的风险是明知的，其主观上存在过错，不符合上述第四条的规定，故不能够排除执行。综上，二原告的诉讼请求缺乏事实合法依据，不存在足以排除执行的情形，故本院本院驳回原告全部诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百二十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告侯铁柱、原告史兰若的全部诉讼请求。案件受理费70元，由原告侯铁柱、原告史兰若负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈峰二〇二〇年九月二十一日书记员  马赫