云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2301民初3643号原告：楚雄州建华物业管理有限公司，住所地：云南省楚雄市开发区火车站北侧建华天汇财富中心****，统一社会信用代码：91532300678717654X。法定代表人：章宏敏，职务：总经理。委托诉讼代理人：李金艳，云南精益律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：郑莱托，男，1977年9月13日生，汉族，云南省普洱市人，中专文化，住云南省楚雄市。原告楚雄州建华物业管理有限公司（以下简称：建华物业）与被告郑莱托物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建华物业的委托诉讼代理人李金艳，被告郑莱托到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建华物业向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告物业管理服务费4923.2元，生活垃圾代运费512元，共计5435.2元；2．判令被告支付原告利息257元（2019年5月1日至2019年8月19日按中国人民银行1年期贷款基准利率4.35%计算，2019年8月20日至2020年7月3日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%计算），并自2020年7月4日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至款项付清之日止；3．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年12月25日，原告与楚雄市永盛花园小区业主委员会签订了《楚雄永盛花园小区物业服务委托合同》。服务合同到期后，受永盛花园小区业主委员会的委托，一直为永盛花园小区业主提供物业服务至2019年4月30日。期间，垫资为业主支付城市生活垃圾代运费、水费等其他费用。被告作为永盛花园小区56幢2单元502室业主，接受了原告提供的物业服务。理应主动履行缴纳物业综合管理服务费等费用的义务。同时，对原告垫资支付的城市生活垃圾处理费、水费理应及时支付原告。但被告未主动向原告缴纳相关费用，至原告服务期满，尚欠原告物业综合管理服务费4923.2元，生活垃圾代运费512元，共计5435.2元。在原告反复催收下，被告以各种理由拖延缴纳。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请法院依法支持原告的诉请。被告郑莱托辩称，一、原告建华物业在管理永盛花园期间管理严重失职致使小区安防设施损坏严重，如灭火器严重过期、摄像监控严重损坏、单元门锁严重损坏，可视门铃无法使用，消防通道被占用。二、原告建华物业在管理期间没有尽到管理责任和基本义务。雨季期间，因56幢2单元602室乱搭建的雨棚汇集雨水直接冲刷在被告家两间卧室的窗台上，导致墙体大面积渗漏造成外墙及房屋内的装修严重损坏。被告在事发后多次与原告负责人员协商没有得到解决，多次打电话给原告法人协商未果，因此导致被告未交物业费。被告修复房屋造成各项损失合计17438.56元。三、原告未在出入口安装闸道门（杆），外来车辆和人员任意进出，造成小区管理混乱，经常发生偷盗事件。四、公共区域保洁不及时。五、原告未在小区内设置交通标识，存在安全隐患。六、原告未修复小区内损坏的道路路面，景观池塘水长期污染，严重影响住户的身心健康。七、原告提交的物业服务委托合同没有被告的签字，也没有收到业主委员会的通知，该合同属无效合同。八、原告未在服务期间内诉讼，民事诉讼法第239条规定申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。原告建华物业为证明自己的诉讼主张及所依据的事实和理由，向本院提交如下证据：1．《楚雄永盛花园小区物业服务委托合同》原件1份、关于《楚雄永盛花园小区物业服务委托合同》到期报告的回复原件1份、《委托函》原件2份；2．《永盛花园小区费用收缴台账》复印件1份、催费通知原件2份。被告郑莱托针对其辩称向本院提交如下证据：1．收据原件2份；2．照片复印件18张、微信截图复印件23张。本院认为，原告提交的证据1能够证明2013年12月25日，原告与楚雄永盛花园小区业主委员会签订《楚雄永盛花园小区物业服务委托合同》，双方对委托管理事项、委托管理服务期限、权利义务、违约责任等事项进行了约定，物业管理服务期限届满后，原告受永盛花园小区业主委员会的委托继续为永盛花园小区提供物业服务至2019年4月30日的事实，本院予以采信；证据2能够证明被告郑莱托所居住的永盛花园小区56幢2单元502室房屋建筑面积为139.86平方米，被告欠交2014年1月1日起至2019年4月30日止的物业服务费、垃圾清运费，原告向被告催收物业服务费的事实，本院予以采信。被告提交的证据1与本案无关，本案不予采信；证据2能够证明原告管理服务存在瑕疵的事实，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2013年12月25日，原告建华物业与楚雄永盛花园小区业主委员会签订了《楚雄永盛花园小区物业服务委托合同》，合同约定：原告为楚雄永盛花园小区提供物业管理服务的期限为四年，即自2014年1月1日起至2017年12月31日止；物业服务费的收费标准：住宅物业管理服务费为0.55元/月/平方米。2017年12月20日，在《楚雄永盛花园小区物业服务委托合同》约定的物业管理服务期限届满前，原告受楚雄永盛花园小区业主委员会委托继续为永盛花园小区提供物业管理服务至第二届业主委员会成立，并按规定选聘新的物业公司，并与新的物业公司签订物业服务委托合同时止。2019年1月28日、2019年3月31日，原告受楚雄永盛花园小区第二届业主委员会委托继续为永盛花园小区提供物业管理服务至2019年4月30日。同时，原告根据楚雄市环境卫生管理处的委托代收生活垃圾处理费。被告于2013年12月入住永盛花园小区，在被告入住后的几年中，由于开发商在小区建设中的遗留问题较多，加之物业管理不到位，致使小区不同程度的出现车辆乱停乱放、监控损坏、部分单元楼门禁损坏、消防设施老化等问题，上述问题原告未进行有效解决。被告所居住的永盛花园小区56幢2单元502室房屋建筑面积为139.86平方米，自2014年1月1日起至2019年4月30日止，被告欠原告物业服务费共计4923元（139.86平方米×0.55元/月/平方米×64个月）、生活垃圾清运费共计512元（8元/月/户×64个月）。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”原告建华物业与楚雄永盛花园小区业主委员会签订《楚雄永盛花园小区物业服务委托合同》，原、被告双方已形成物业服务合同关系。原告根据《楚雄永盛花园小区物业服务委托合同》的约定提供了物业管理服务，被告作为永盛花园小区的业主，应根据《楚雄永盛花园小区物业服务委托合同》的约定支付相应的物业管理服务费。原告提供的物业服务存在瑕疵，被告不履行交纳物业管理服务费的义务，是对原告违约行为依法行使违约救济权的合法行为，但被告实施履行抗辩权的限度应与原告的违约内容相对应，否则，超出限度部分系违约行为。虽然原告提供的物业服务有瑕疵，但鉴于被告实际接受了原告的物业服务，本院酌情适当减少被告应承担的物业管理服务费，被告应支付原告应交纳物业服务费的90%即4431元（4923元×90%）及生活垃圾清运费512元。因《楚雄永盛花园小区物业服务委托合同》中未明确约定资金占用利息条款，故对原告主张的资金占用利息，本院不予支持。被告辩称因56幢2单元602室乱搭建雨棚导致被告家墙体渗水，应由原告承担其损失，属另一法律关系，本案不予处理。被告提出的诉讼时效辩解，被告依据的是《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行期间的规定，而不是依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条诉讼时效期间的规定，故对此辩解，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告郑莱托支付原告楚雄州建华物业管理有限公司自2014年1月1日起至2019年4月30日止的物业服务费4431元、生活垃圾清运费512元；二、驳回原告楚雄州建华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告郑莱托负担（未交）。以上应由被告郑莱托承担的执行款项，限于本判决生效后5日内付清，款交本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  舒兆锦二〇二〇年九月十八日书记员  徐 燕