广州铁路运输中级法院行 政 判 决 书（2020）粤71行终1436号上诉人（原审第三人）：朱永辉，男，汉族，1960年12月23日生，住广州市越秀区八和坊****，公民身份号码：440************616。委托代理人：吴泽鑫、邓勇，均系广东广和（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州市规划和自然资源局，住所地：广州市越秀区******。法定代理人：彭高峰，局长。委托代理人：袁志欣，该局工作人员。委托代理人：陈庆嫣，该局工作人员。被上诉人（原审原告）：朱燕辉，女，汉族，1963年3月16日生，住广，住广州市海珠区仁厚直****身份号码：440************62X。委托代理人：潘新翀，广东天胜律师事务所律师。上诉人朱永辉、广州市规划和自然资源局（以下简称市规资局）因与被上诉人朱燕辉不动产登记行政纠纷一案不服广州铁路运输法院（2019）粤7101行初4813号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。原审法院查明：据2001年12月25日核发的穗房地证字第0954917房地产证记载，广州市海珠区宝岗路仁厚直街****房的权属人为李慕卿和原告朱燕辉，各占50%份额，总建筑面积为62.88㎡。2018年7月3日，李慕卿（卖方）与原告朱燕辉（买方）签订《广州市存量房买卖合同》（以下简称《存量房买卖合同》），约定李慕卿将案涉房屋的50%产权份额以100000元对价出售给原告朱燕辉，交易后朱燕辉占用全部产权。同日，原告朱燕辉及李慕卿向被告市规资局提交《广州市不动产登记申请表》，申请对案涉房屋李慕卿所占有的50%产权办理产权过户手续，并向被告提供了粤《不动产权证书》、穗房地共证字第1162**房地产共有（用）证、身份证复印件、承诺书、房地产平面附图、《存量房买卖合同》、税收完税证明等材料。被告于2018年9月27日以18登记08013320受理原告朱燕辉与李慕卿的上述产权转移登记申请。在此期间，第三人朱永辉向被告市规资局提出异议登记，并向被告市规资局提供海珠区人民法院2018年9月29日作出的（2018）粤0105民初8735号民事判决。该判决书载明：朱和清和李慕卿是夫妻，两人育有朱永辉及朱燕辉。2016年4月27日，海珠区公证处出具（2016）粤广海珠第7904号《公证书》载明：“兹证明朱和清于2016年4月26日来到我处，在公证员面前，在前面的《遗嘱》上签名、捺右手拇指指模，并表示知悉遗嘱的法律意义和法律后果。朱和清的遗嘱行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条和《中华人民共和国继承法》第十七条第一款的规定。《公证书》所附《遗嘱》载明：座落在广州市海珠区宝岗路仁厚直街**号房屋的50%产权份额是以李慕卿的名义登记的，上述房屋李慕卿登记的产权份额依法为我与李慕卿夫妻共同财产，各占二分之一。现我自愿立下遗嘱：在我去世后，将上述房屋我依法应占的份额全部由儿子朱永辉继承，并根据《中华人民共和国婚姻法》第十八条第三款的规定，指定为朱永辉一方的财产。……”朱和清于2018年2月10日死亡。该生效判决认定朱和清、李慕卿在2001年12月25日取得案涉房屋50%产权份额，该部分产权份额虽仅登记在李慕卿名下，但属于夫妻共同财产。根据朱和清于2016年4月27日立下的公证遗嘱，朱永辉有权继承朱和清的遗产。李慕卿、朱燕辉在朱和清去世后，买卖朱和清的遗产，属于无权处分，其买卖朱和清产权份额行为无效，朱永辉要求确认该房屋买卖行为无效于法有据。至于属于李慕卿所有25%产权份额，朱燕辉主张有效，予以采纳，但由于该部分产权未过户，是否继续交易由双方处理，本案中不予处理。朱永辉作为遗嘱继承人，要求继承案涉房屋25%产权份额，该院予以支持。……。判令：一、李慕卿与朱燕辉于2018年7月3日签订的穗存量房合字180**号《存量房买卖合同》关于买卖被继承人朱和清遗产份额的内容无效。二、朱和清所有的登记在被告李慕卿名下的广州市海珠区宝岗路仁厚直街**号房屋25%产权份额由朱永辉继承，继承后朱永辉、李慕卿、朱燕辉各占该房屋25%、25%、50%的产权份额。李慕卿、朱燕辉在判决生效后协助朱永辉办理产权变更登记手续。2019年3月21日，海珠区人民法院作出（2019）粤0105执2369号《执行裁定书》，裁定单方为第三人朱永辉办理占有案涉房屋25%产权份额变更登记手续。2019年4月3日，海珠区人民法院向被告市规资局发出（2019）粤0105执2369号《协助执行通知书》，要求被告为朱永辉办理占有案涉房屋25%产权份额变更登记手续。2019年4月16日，朱永辉、李慕卿根据上述生效民事判决、执行裁定书、协助执行通知书等资料，向被告申请办理案涉房屋继承登记，被告以19登记字08007214号受理朱永辉、李慕卿的申请，并于2019年4月17日，分别向李慕卿、朱永辉核发了粤（2019）广州市不动产权第03208187、03208188号《不动产权证书》，载明李慕卿、朱永辉分别持有案涉房屋25%产权。2019年4月18日，第三人朱永辉与李慕卿向被告市规资局提交广州市不动产登记申请表、不动产权证书、广州市房地产赠与合同、税收完税证明等材料，向被告申请办理涉案房屋的赠与登记，将李慕卿个人所占有25%产权份额赠与第三人朱永辉。4月19日，被告市规资局核准上述赠与登记，并核发粤（2019）广州市不动产权第03208380号《不动产权证书》。2019年5月10日，被告作出穗不动产登[2019]581号《不予登记决定书》，载明：经审核，根据已经生效的海珠区人民法院（2018）粤0105民初8735号《民事判决书》，李慕卿、朱燕辉于2018年7月3日签订的穗存量房合字180**号《存量房买卖合同》关于买卖被继承人朱和清遗产份额的内容已被人民法院确认无效，根据《不动产登记暂行条例》第十六条、第十八条第（二）项、第二十二条第（一）项之规定，决定不予登记。另查，原告朱燕辉依据2018年7月3日《广州市存量房买卖合同》的仲裁条款向中国广州仲裁委员会申请仲裁。中国广州仲裁委员会于2019年2月26日受理该申请，2019年4月24日开庭审理，2019年5月17日作出（2019）穗仲案字第2098号《裁决书》，裁决李慕卿将其所有的房屋产权（即案涉房屋的25%份额）过户登记至朱燕辉名下。2019年6月10日，广州市中级人民法院受理朱燕辉申请执行仲裁裁决。据房产登记号2019登记字8007483号《广州市不动产登记查册表》载明，朱永辉通过继承、赠与方式，已取得案涉房屋50%的产权。原告朱燕辉不服上述赠与登记行为，向广州市人民政府申请行政复议，广州市人民政府于2019年8月20日作出穗府行复[2019]1137号《驳回行政复议申请决定书》，认为朱燕辉未向市规资局申请变更过（2019）广州市不动产权第03208380《不动产权证书》占有25%产权的登记事项，朱燕辉申请复议不属于行政复议范围，根据《中华人民共和国行政复议法实施条例》第四十八条第一款第（二）项规定，驳回朱燕辉的行政复议申请。原审法院认为：根据《不动产登记暂行条例》第六条及《广州市城镇房地产登记办法》第四条的规定，被告作为市房地产行政主管部门，负责辖区房地产登记管理工作，有权作出登记决定。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”本案原告已向被告申请了案涉房屋的转移登记，被告已经受理。被告在处理过程中，将案涉房屋转移登记到他人名下，影响了原告的权益，原告提起本案诉讼，符合法律的规定。《不动产登记暂行条例》第十六条第一款规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。”第三十八条规定：“申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）买卖、互换、赠与合同；（三）继承或者受遗赠的材料；（四）分割、合并协议；（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（七）相关税费缴纳凭证；（八）其他必要材料。不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。”本案中，被告市规资局向第三人朱永辉颁发粤（2019）广州市不动产权第03208380号《不动产权证书》的颁证行为，系基于第三人与李慕卿之间的房屋产权赠与行为而进行的转移登记，但第三人朱永辉与李慕卿向被告申请赠与登记时，已知悉仲裁委员会受理原告朱燕辉依据《存量房买卖合同》的仲裁条款申请仲裁，要求裁决李慕卿将其持有的案涉房屋的25%产权份额过户至原告朱燕辉名下的事实。第三人朱永辉与李慕卿隐瞒上述情况向被告申请赠与转移登记，主观上存在明显故意。而被告在受理李慕卿与第三人朱永辉赠与转移登记前，已受理原告朱燕辉与李慕卿之间的产权转移登记申请，且尚未作出处理。虽然《存量房买卖合同》中涉及朱和清名下财产份额转移行为被法院的生效判决确认无效，但涉及李慕卿所有的25%产权份额买卖仍是合法有效的。被告在明知同一房屋同时存在两个相互冲突的房屋转移登记申请的情况下，没有向作为利害关系人的原告核实，未尽审慎审查义务，其行为缺乏事实依据，程序不当，依法应予撤销。综上所述，原告请求撤销被告向第三人核发的《不动产权证书》的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）（三）项之规定，判决：撤销被告广州市规划和自然资源局于2019年4月19日核发的粤（2019）广州市不动产权第03208380号《不动产权证书》。案件受理费50元，由被告广州市规划和自然资源局负担。上诉人朱永辉不服原审判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人与被诉行政行为不具备利害关系，其不具备诉讼主体地位。被上诉人与李慕卿关于广州市海珠区宝岗路仁厚直街**号房50%份额的买卖合同属于债的法律关系，而该50%份额中属于李慕卿所有的25%份额从未过户到被上诉人名下，被上诉人也从未就此办理过预告登记，因此双方仅为债权债务法律关系。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第4条规定，被上诉人并不具备债权人可以作为行政诉讼原告的特殊情况。二、市规资局核发被诉《不动产权证书》的行为事实清楚、证据充分、程序合法。（一）涉案25%份额并无任何权属争议，被诉行政行为不具备《不动产登记暂行条例》第二十二条之不予登记情形。在被诉行政行为做出此前，涉案25%份额所有权一直归于李慕卿所有，并没有任何权属争议，其中(2018)粤01**民初8735号案并未就涉案25%份额所有权进行争议或解决，而被上诉人在此间所提起的仲裁仅仅是债权债务纠纷，也并未导致涉案25%份额权属产生争议。（二）涉案25%份额虽然存在两个转移登记申请，但原审被告在做出被诉行政行为时已尽审慎审查义务，该行为事实清楚、证据充分、程序合法。1、在上诉人就涉案25%份额申请赠与过户登记之前，生效判决已经认定：涉案25%份额归李慕卿所有，而作为被上诉人申请过户登记基础的房屋买卖交易，由合同双方自行处理是否继续交易。2、根据生效判决,此后原审被告受理上诉人和李慕卿房屋赠与过户登记时完全有理由相信，李慕卿就涉案25%份额再次进行赠与的行为，主观上是自行放弃了与被上诉人的房屋买卖交易，而选择将该部分赠与给上诉人。3、结合生效的(2018)粤01**民初8735号民事判决，市规资局核查关于赠与过户登记的手续文件、核实并询问到场办理人员的行为，应当视为市规资局已经履行审慎审查义务，做出核准赠与过户登记申请而发证的行为，也并无任何违法情形。4、市规资局审慎审查义务受客观条件所约束，原审法院不应做扩大解释，而在无符合明文规定的程序违法的情况下，原审法院更不应以此为由认定被诉行政行为存在程序违法。三、上诉人与李慕卿进行涉案25%份额赠与的行为并无恶意，仅出于双方自愿，更无其他非法目的；退一步而言，即便赠与合同存在瑕疵，也应属民事法律关系规范之列，而不应作为涉案行政行为合法与否之理由。综上，上诉请求：1、撤销原审判决；2、判决驳回被上诉人的一审诉讼请求；3、请求判决本案一、二审费用由被上诉人承担。上诉人市规资局不服原审判决，向本院提起上诉称：一、市规资局于2019年4月19日作出的粤(2019)广州市不动产权第03208380号《不动产权证书》对被上诉人并无产生实际影响，请二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的起诉。二、市规资局于2019年4月19日作出的粤(2019)广州市不动产权第03208380号《不动产权证书》事实清楚、证据充分、程序合法、适用法律法规正确，依法二审法院依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。三、《广州市存量房买卖合同》与《广州市房地产赠与合同》具有同等效力，不因成立先后有优劣之分，债权人享有的仅为请求权，现李慕卿选择履行赠与合同，并已办理了物权登记，根据物权优先于债权的原则，不因涉案买卖合同而被推翻。虽然中国广州仲裁委员会于2019年5月17日作出仲裁裁决，李慕卿将其所有的涉案房屋25%产权过户登记至朱燕辉名下，但市规资局并不知道已有仲裁案件正在审理，而且即使经过仲裁裁决，也不能否定朱燕辉与李慕卿签订的《广州市存量房买卖合同》仅为债的关系。因已履行赠与合同而产生的其他民事纠纷，应循民事途径解决。市规资局依据执行通知书办理了继承登记后，涉案房屋已形成新的登记情况，原朱燕辉与李慕卿就涉案房屋50%产权的转移登记申请已事实上不能办理，且被诉转移登记作出时，相关仲裁记过尚未作出。综上，上诉请求：1、撤销原审判决；2、驳回被上诉人的诉讼请求；3、被上诉人承担一、二审诉讼费用。被上诉人朱燕辉二审答辩称：一、被上诉人与被诉行政行为具有利害关系，是行政诉讼的适格主体。同一个房屋存在相互冲突的房屋转移登记申请，被上诉人作为利害关系人，具有行政诉讼主体地位，为行政诉讼的适格原告。二、上诉人市规资局明知同个房屋存在两个相互冲突的房屋转移登记申请的情况下，未尽审慎审查义务。具体体现在首先未及时告知被上诉人，导致被上诉人无法采取救济手段；其次行政机关未能发现《存量房买卖合同》与《赠与合同》效力冲突，作出错误登记。三、上诉人朱永辉与李慕卿恶意转移财产，拒不履行生效文书，并非善意第三人。上诉人市规资局未尽审查义务，导致被上诉人无法向其声明事实。经审查，原审法院查明的事实清楚，且有相应的证据证实，本院予以确认。另查明，朱燕辉不服（2018）粤0105民初8735号民事判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2019年1月24日作出（2018）粤01民终22984民事判决，判决驳回上诉，维持原判。本院认为：本案二审的争议焦点有：1、朱燕辉作为债权人是否具有本案原告诉讼主体资格；2、被诉转移登记行为是否有充分的事实基础，程序是否不当。一、关于朱燕辉作为债权人是否具有本案原告诉讼主体资格的问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”《最高人民法院关于适用的解释》第十三条规定：“债权人以行政机关对债务人所作的行政行为损害债权实现为由提起行政诉讼的，人民法院应当告知其就民事争议提起民事诉讼，但行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外。”根据上述规定，一般情况下，债权人不具有行政诉讼的原告主体资格，但在特定情形下，即行政机关针对债务人作出行政行为时对债权人的合法权益应当予以保护或者考虑的，债权人具有原告主体资格。本案中，市规资局在已经受理了李慕卿、朱燕辉对于包括李慕卿名下涉案房屋25%的份额转移登记申请，尚未作出处理的情形下，又对于李慕卿、朱永辉申请将李慕卿名下涉案房屋25%的份额转移登记作出被诉转移登记。经审查，虽然朱燕辉对于李慕卿名下涉案房屋25%份额享有的是债权，但市规资局对于朱燕辉的转移登记申请仍在审查处理期间，且被诉转移登记事项与朱燕辉的转移登记申请存在冲突的情况下，即针对朱永辉提出的赠与登记申请所作出的处理将影响朱燕辉在前述转移登记申请可能获得的权益，市规资局在作出被诉转移登记时应当考虑朱燕辉基于前述转移登记申请所享有的权益。故朱燕辉与本案被诉转移登记具有利害关系，具有本案原告诉讼主体资格。二、被诉转移登记行为是否有充分的事实依据、程序是否不当。《不动产登记暂行条例》第二十二条第二款规定，存在尚未解决权属争议的，不动产登记机构应当不予登记。经审查，市规资局在受理了朱燕辉、李慕卿依据涉案买卖合同提出的转移登记申请，并在知晓生效判决已经认定李慕卿就其名下25%的份额与朱燕辉签订的买卖合同合法有效的情况下，又依据朱永辉、李慕卿的申请作出被诉转移登记。由于李慕卿将其名下涉案房屋25%的份额作出了前后矛盾的两个处分行为，市规资局未向朱燕辉告知并核实相关情况，即将李慕卿名下涉案房屋25%的份额登记在朱永辉名下，明显缺乏充分的事实依据，程序亦存在不当。因此，原审法院撤销被诉登记，认定事实清楚，处理正确，本院予以支持。需要指出的是，朱永辉在提起涉案赠与登记申请时，已知晓仲裁委员会受理朱燕辉要求裁决将李慕卿名下涉案房屋25%份额过户的申请，却故意隐瞒，亦违反诚信原则。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费100元，由上诉人朱永辉、广州市规划和自然资源局各自负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  朱 琳审 判 员  闵天挺审 判 员  王 荣二〇二〇年九月十七日法官助理  刘 伟书 记 员  高 洁