陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终9380号上诉人（原审原告）：成洁，女，1975年3月24日出生，汉族，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：湛公勤，陕西众致律师事务所律师。委托诉讼代理人：张占杰，陕西畅洋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成凌波，男，1969年9月11日出生，汉族，住西安市蓝田县。委托诉讼代理人：曹小燕，陕西群鑫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王金珂，女，1980年5月9日出生，函在，住西安市蓝田县。上诉人成洁因与被上诉人成凌波、王金珂确认合同无效纠纷一案，不服陕西省蓝田县人民法院（2019）陕0122民初3514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。成洁上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.确认成凌波与王金珂2015年6月2日签订的买卖合同无效；3.一、二审诉讼费用由成凌波与王金珂负担。事实和理由：第一，一审判决认定成洁委托成凌波卖房的事实错误。成凌波所提供其子与成洁2019年6月的通话录音并不能完全反映出成洁特别授权成凌波全权代理卖房事宜。事实上成凌波大包大揽，不仅独自与王金珂协商房屋买卖主要条款，而且自行与王金珂签订买卖合同，自行收取全部房款。第二，一审判决认为王金珂并无恶意，与事实不符。王金珂明知案涉房屋所有权人是成洁，却与成凌波完成整个购房手续，明显存有恶意。并且，王金珂与成凌波恶意串通，当庭谎称签订买卖合同当晚成洁也在场。其二人为了各自利益，恶意串通损害成洁的利益。综上，一审判决认定事实错误。成凌波辩称：第一，成洁在一审中先是完全不承认委托成凌波帮其卖房的事实，后迫于证据，又承认委托事项，但认为不是特别委托。成洁对事实的陈述前后矛盾。签订案涉买卖合同之前，成洁与王金珂通过电话并确认自己的卖房意向，签订合同时成洁在合同中加盖了自己的私章，并向王金珂交接了原始购房协议与水电气卡，成凌波并未大包大揽。第二，成洁认为王金珂存在恶意，无任何事实依据。王金珂知道案涉房屋是成洁的，也知道成凌波是受委托帮成洁卖房，不存在恶意。综上，成凌波不同意成洁的上诉请求。王金珂辩称：第一，一审判决认定事实清楚，证据充分。成洁有卖房意愿，案涉买卖合同中有成洁的私章，成洁与成凌波之间是否存在委托关系均不影响案涉买卖合同的效力。王金珂通过广告得知案涉房屋出卖信息，也和成洁沟通过买卖事宜，价格也是当时市场价格，王金珂并无与成凌波恶意串通的行为。第二，一审判决适用法律正确。成洁违反诚信原则，因房价上涨而出尔反尔，不应得到法律的保护。王金珂不同意成洁的上诉请求。成洁向一审法院起诉请求：1.依法确认成凌波与王金珂2015年6月2日签订的《房屋买卖合同》无效；2.本案诉讼费用由成凌波与王金珂负担。一审法院认定事实如下：2010年9月23日，成洁购买了蓝田县三里镇西蓝高速出口时代广场1号楼2单元2楼202室房产一处，并办理了西安房权证蓝田字第**房屋权属证书。因成洁购买该处房屋后一直未装修居住，2015年4、5月份，成洁委托其兄长即成凌波帮其出售该处房屋。2015年4、5月，成凌波之子在壹顺传媒上刊登了售房信息。王金珂随后与成凌波联系，实地察看了房屋，并电话联系成洁确认成洁是否卖房，得到成洁肯定答复后，遂与成凌波就该房屋买卖事宜进行协商。2015年6月2日双方签订买卖合同,合同约定由王金珂以25.2万元购买涉案房产，首付17.2万元，余款于2016年底付清。付清房款之日出卖人办理房屋过户手续，并承担手续费，买受人负责提供各种手续。出卖人提供原始购房合同给买受人，电卡、气卡的费用出卖人无偿赠与买受人。成凌波在该合同出卖人处签名并代写成洁签名及身份证号码。该合同出卖人处加盖有成凌波及成洁的私章。合同签订后，王金珂依约将17.2万元交给成凌波，并获得了该处房屋的原始购房合同、钥匙、水、电卡等。王金珂随后对该处房屋装修，并一直为该房交纳物业费并居住至今。2015年7、8月份左右，成凌波电话告知成洁房屋被卖掉，但未向成洁支付房款。2018年7月17日，王金珂付清余款，成凌波在合同上注明已付清。王金珂在成凌波用该房产证抵押贷款撤押手续办理完毕后取得了该证。2019年4月6日成洁在该房屋门口张贴告知，要求住户在两个月内与其商谈，否则将自行处置该房屋。2019年6月20日，成洁以房产证丢失为由申请补办，房管部门以该证存在且房产存在纠纷为由未予办理。2019年11月20日成洁提起诉讼，请求如前所述。直至成洁起诉，涉案房屋一直未办理过户登记手续。另查明，2014年4月11日至2017年6月5日，该处房屋因成凌波贷款被抵押于蓝田县城区信用社，2017年7月19日至2018年7月20日，因成凌波贷款被抵押于蓝田中银富登村镇银行。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人依法可以委托代理人订立合同。本案中成洁委托成凌波出售房屋一事虽无书面合同，但结合庭审中成洁述称2015年7、8月份其打电话给成凌波说不要卖房及录音等相关证据，应认定成凌波出售涉案房屋系受成洁之委托，故成洁主张成凌波系无权处分人缺少事实依据，对其主张一审法院不予采纳。成凌波与王金珂签订的房屋买卖合同对房屋的价款、付款时间及方式、过户等问题进行了约定，双方约定的价款符合当时的市场价格，王金珂按照合同约定支付了全部房款，王金珂对此并无恶意。成洁有卖房意愿，亦委托成凌波为其卖房，买卖合同也有成洁私章，成洁2015年7、8月份也知晓房屋被卖，直至2019年4月份其与王金珂亦无争议，应认定成洁认可对该房屋的处理。成洁未收到卖房款系其与成凌波委托合同纠纷，与本案合同效力之诉并非同一法律关系，其可另行诉讼。故成洁主张成凌波及王金珂恶意串通损害其利益与实际不符。《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。本案涉案房屋虽办理过抵押登记且未办理房屋过户登记，但此前的抵押登记已经撤押，而且办理抵押和是否办理过户登记并不影响房屋买卖合同的效力。综上，成洁主张成凌波与王金珂恶意串通损害其利益致该房屋买卖合同无效，与本案查明事实不符，成洁亦未提交充分证据支持其主张，故对成洁之主张，一审法院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回成洁要求确认成凌波与王金珂2015年6月2日所签订的房屋买卖合同无效之诉讼请求。一审案件受理费100元（成洁已预交），由成洁负担。本院二审查明的事实与一审查明事实一致，本院对此予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，案涉房屋所有权人成洁口头委托成凌波联系出售案涉房屋事宜之后，成凌波即于2015年6月2日与王金珂签订案涉买卖合同，将案涉房屋卖给王金珂。该买卖合同自双方签字时起即生效。成洁2019年起诉主张案涉买卖合同无效，认为成凌波与王金珂恶意串通损害成洁利益，但未提供充足证据予以证明。其主张案涉买卖合同无效，无事实依据。一审判决驳回成洁要求确认案涉买卖合同无效的诉讼请求，并无错误。成洁认为一审判决认定事实错误的上诉理由，不能成立，本院依法不予采信。综上所述，成洁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，成洁已预交，由其自行负担。本判决为终审判决。审判长  朱筱滢审判员  李美红审判员  杨晓昱二〇二〇年九月二十八日书记员  张佳欣