广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初39377号原告：广州市翼云互联网服务有限责任公司，住所地广东省广州市萝岗区科学大道182号创新大厦C1区903，统一社会信用代码91440116MA59A6HC1C。法定代表人：张涌。被告：广州银行股份有限公司，住所地广东省广州市天河区珠江东路30号，统一社会信用代码914401012312493211。法定代表人：黄子励，董事长。委托代理人：孙峰、苏玲，均系广州金鹏律师事务所律师。被告：广州市宝山房地产开发有限公司，住所地广东省广州市海珠区江南大道中80号新疆证券大厦7楼A室。法定代表人：杨休。原告广州市翼云互联网服务有限责任公司（以下简称翼云互联网公司）诉被告广州银行股份有限公司（以下简称广州银行）、广州市宝山房地产开发有限公司（以下简称宝山公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告翼云互联网公司的法定代表人张涌，被告广州银行的委托代理人孙峰、苏玲到庭参加了诉讼。被告宝山公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翼云互联网公司诉称：被告广州银行的分支机构广州市商业银行穗丰支行（现名称为广州银行达信支行）于1999年5月24日向被告宝山公司购买其开发建设的广州市海珠区龙田直街以东及龙田西街穗龙花园停车场负一层01号车位（以下简称涉案车位），并于1999年7月27日进行了预售合同备案登记。被告广州银行于1999年9月9日向被告宝山公司足额支付了140000元的购房款，被告宝山公司出具了发票。因此，被告广州银行已实际取得涉案车位的权益。被告广州银行委托广州产权交易所通过公开市场方式转让前进路46号之一夹层等85套房产权益，其中包括涉案车位。原告与案外人张涌等作为联合体，共同受让了上述全部权益。为此，原告与被告广州银行于2019年5月7日签订《成交确认书》、《转让协议》，对上述交易予以确认，并于2019年5月28日向被告广州银行支付全部交易款。据此，原告已合法受让涉案车位，是涉案车位的实际权利人。根据被告广州银行与被告宝山公司签订的《房地产预售契约》第十条“该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续”的约定，被告宝山公司应依约协助被告广州银行办理涉案车位的不动产登记手续。根据《转让协议》第四条第六款“交易标的对应的房产及土地过户的所有手续由乙方负责，甲方依有关规定协助据实提供其所能提供的必要支持性文件……”，被告广州银行依约应当协助原告办理相应的产权登记手续。因此，两被告应当共同协助原告办理涉案车位的所有权登记手续，将涉案车位登记至原告名下。故原告提起本案诉讼，请求法院判令：1、两被告共同协助原告注销广州市海珠区龙田直街以东及龙田西街穗龙花园停车场负一层01号车位的预售合同备案登记；2、两被告共同协助原告办理上述车位转移登记至原告名下的所有权登记手续。被告广州银行辩称：一、根据《转让协议》的约定，被告广州银行仅承担协助将车位过户至联合体名下的义务，且协助过户的义务仅限于提供必要支持性文件，不承担过户至除联合体之外的任何第三方包括联合体成员的义务，如被告广州银行提供了所有现有的支持性文件后仍不能达到过户要求的，被告广州银行不承担责任。二、被告广州银行对联合体内部权利分配方案不知情，能否直接过户至原告名下由法院依法认定。如果法院认为可以直接过户至原告名下且作出相应判决，被告广州银行将予以配合。三、如法院判决直接过户至原告名下，将会使两次交易行为变成一次交易行为，法院应当考虑相关的税务问题，确保不会对判决书的执行产生影响。四、涉案车位过户至原告名下所产生的所有费用包含税费均应由原告自行承担。五、如原告确实是涉案车位的实际持有人，被告广州银行同意协助原告注销涉案车位的预售合同备案登记。被告宝山公司未答辩。经审理查明：广州市商业银行穗丰支行（以下简称广州银行穗丰支行）是广州市商业银行的分支机构，于2000年7月18日迁址并更名为广州市商业银行区庄支行，于2006年3月17日再次迁址并更名为广州市商业银行股份有限公司达信支行。2009年9月27日，广州市商业银行股份有限公司更名为现名；前述分支机构亦随之更名为广州银行达信支行。1999年6月3日，宝山公司（甲方/卖方）与广州银行穗丰支行（乙方/买方）签订《房地产预售契约》，约定：乙方向甲方预购涉案车位，建筑面积为30平方米，成交总价格为140000元，该交易税费由甲、乙双方按政府有关部门规定各自承担。甲方应于1999年9月18日前将该房地产建成并正式交付乙方使用。甲方保证该房地产在正式交付乙方使用前必须经有关建筑工程质量监督部分及其他有关部门验收合格，在交付乙方使用时甲方必须向乙方出示有关部门核发的工程验收合格文件，并向乙方发出该房地产交付使用通知书。该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续等。上述《房地产预售契约》于1999年7月27日在原广州市房地产交易所办理了预售契约监证，编号为穗房预契字第××号。1999年9月9日，宝山公司开具《发票联》，确认收到广州银行穗丰支行的停车场（合同号98092242）款项140000元。2019年5月7日，翼云互联网公司、张涌、黄飞、郑灿烽、邱良深、林培春、黄喜强、翼云（广州）环保能源有限公司（均系受让方；以下统称联合体）与广州银行（转让方）、广州产权交易所（交易机构）签订《成交确认书》（交易编号GR2018GD0000848-3），内容为：兹因广州产权交易所受转让方委托，通过公开市场方式转让前进路46号之一夹层等85套房产权益，联合体被确定为受让方，现三方签订成交确认书共同确认，本次交易受让方以52026080元受让交易标的，受让方承诺于签订本《成交确认书》之日内与转让方签订《转让协议》，并按《转让协议》约定支付交易价款，同时按约定支付交易服务费等。同日，广州银行（出让方/甲方）与联合体（受让方/乙方）签订《转让协议》，约定：甲方将甲方及其下属机构持有的前进路46号之一夹层等85套房产（含涉案车位）权益资产包按现状有偿转让给乙方；该权益的转让对价为52026080元；该权益对应资产过户至乙方的所有税费，包括但不限于资产从第三方确权或过户至甲方，以及从甲方确权或过户到乙方等环节所涉及的一切税、费、金全部由乙方承担；交易标的对应房产及土地过户的所有手续由乙方负责，甲方依有关规定协助据实提供其所能提供的必要支持性文件；甲方协助过户义务仅指甲方为协助乙方办理标的对应房产、土地至乙方名下的产权证手续而提供其现有所能提供的必要支持性文件，甲方不承担协助过户至除乙方之外的任何第三方的义务；如甲方现有的支持性文件仍不能达到过户要求的，乙方应当自行解决相关问题，甲方不承担任何责任；甲方在乙方付清交易价款之日起的15个工作日内把该权益对应资产的权证相关文件交付给乙方，该资产权证相关文件的交付即视为资产的交付；因法律法规、政策变化和交易标的相关法律瑕疵以及交易标的实体瑕疵问题，或乙方不满足现行政策规定的受让条件或其所提供的文件资料不能满足现行政策要求而导致交易标的成交后，交易标的对应资产权属不能过户至乙方名下，使乙方不能全部或部分实现受让交易标的权益和权利的，乙方应自行承担所有相关的风险和损失，甲方及广州产权交易所不承担任何责任，乙方对此充分知悉且无异议等。2019年5月15日，联合体鉴于其已联合受让广州银行委托挂牌出售的前进路46号之一夹层等85套房产权益资产包，达成《资产权益确认协议》，约定：1、协议八方共同确认龙田西街穗龙花园停车场负一层01-16号车位的全部权益归翼云互联网公司所有，协议八方确认不对该房产主张权利。2、上述房产的过户登记、物业交接等相关手续由翼云互联网公司自行负责办理等。本案庭审中，联合体的共同委托代理人黄秋敏到庭确认了上述《资产权益确认协议》的真实性，对翼云互联网公司要求将涉案车位过户至其名下无异议。2019年5月28日，广州银行出具《收款收据》，确认收到广东联合产权交易中心有限公司前进路46号之一夹层等85套房产权益资产包公开挂牌交易款。本案审理过程中，本院向广州市规划和自然资源局查询涉案车位的权属等情况，该局回复：穗龙花园项目所在地块的使用单位为宝山公司，该项目经报建，整体未办理首次登记，已纳入我市在册的历史遗留问题办证难楼盘，部分房屋由小业主通过司法协助或解决历史遗留问题办证途径单方办理了不动产权证。广州银行穗丰支行向宝山公司购买了涉案车位，办理了预售合同备案，暂无查封、抵押信息，暂未办理转移登记。以上信息核查时间为2019年10月31日等。另本院在审理涉及穗龙花园负一层其他车位的（2020）粤0106民初88-107号案中，亦向广州市规划和自然资源局查询了相关情况，该局表示：穗龙花园负一层未进行分单元测绘。根据《建设工程审核意见书》（穗规建字[1998]18号），地下室为自行车库、汽车库。现提供车位合同备案的附图和穗规建字[1998]18号报建图供参考，若车位现状与规划存在不符的（如占用自行车库、车道、设备用房等公建配套设施），建议先取得规划部门意见后再办理产权登记。根据《物权法》、《广东省物业管理条例》、《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理办法》要求，房地产开发项目建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。上述房产处置前建议先行办理实测，若实测与报建规划功能相符的，在房产不存在查封、抵押或其他限制转移的情形，符合相关法律法规、政策，提交资料齐全的情况下，买受人可持法院生效法律文书和协执收件回执等资料办理不动产权登记。以上信息核查时间为2020年3月2日等。2020年4月23日，本院组织各方当事人前往穗龙花园负一层进行现场勘查，将穗龙花园负一层现状与广州市规划和自然资源局提供的穗龙花园负一层车位合同备案附图、报建图进行了核对，各方均确认负一层现状与两图所载的车位情况不一致，且两图所载的车位情况亦不一致（车位数量、位置存在差异），具体表现为车位合同备案附图上的部分车位现实不存在，部分现实存在的车位在车位合同备案附图、报建图上未有显示，还有部分车位的设置方向发生了变化。另，广州银行为证明其转让涉案车位之前发出过公告，还提交了广东联合产权交易中心在其平台上发布的网络公告截图，载明转让标的为前进路46号之一夹层等85套房产，转让方为广州银行；优先权人是（放弃或不涉及）放弃优先购买权；意向受让方也已对该资产的所有现状进行了充分了解，完全知悉该资产现有的和潜在的所有瑕疵及风险，并对该资产进行了独立的调查和判断，在独立分析的基础上自愿受让，同时不以交易标的的瑕疵及风险要求返还交易款项，也不要求解除《转让协议》；因法律法规、政策变化和非转让方原因，或意向受让方不满足现行政策规定的受让条件或其所提供的文件资料不能满足现行政策要求而导致交易标的成交后，交易标的权益对应资产权属不能过户至受让方名下，使受让方不能全部或完全实现受让交易标的权益的，受让方应自行承担所有相关的风险和损失，转让方及广州产权交易所不承担包括担保责任在内的任何责任；受让方资格条件为中华人民共和国境内依法注册、有效存续的企业法人、非法人组织或具有完全民事行为能力的自然人，意向受让方的受让行为必须符合国家现行法律法规和政策的规定，否则愿意承担因此造成的一切经济与法律责任等。本院认为：首先，根据房管部门的查询结果，可知涉案车位为宝山公司开发的房产项目，广州银行与宝山公司于1999年6月3日签订《房地产预售契约》买卖涉案车位后，包括涉案车位在内的穗龙花园负1层车位一直未办理首次登记；联合体于2019年5月7日与广州银行签订《转让协议》，约定联合体向广州银行购买包括涉案车位在内的85套房产时，涉案车位依然存在上述问题，但联合体表示其愿意承担相关的风险。其次，就本院查明的情况来看，房管部门提供的穗龙花园负一层车位合同备案附图与报建图中所载的车位存在数量及位置的差异，即合同备案附图中载明的车位是否均在规划报建范围内现无法确定；合同备案附图中载明的部分车位现实不存在，而部分现实存在的车位在合同备案附图、报建图中均未有显示。再者，根据《物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”的规定，穗龙花园小区的业主提出在相同条件下购买涉案车位的，应优先满足，但本案中并无证据显示涉案车位的交易已征询穗龙花园业主的意见。综上，基于涉案车位存在上述办理相关转移登记手续的障碍，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行…”的规定，翼云互联网公司现诉请将涉案车位过户至其名下，条件尚未成就，应不予支持。至于翼云互联网公司有关办理注销预售合同备案登记的诉请，应待涉案车位的转移登记手续障碍消除后一并主张，本案暂不予审处。被告宝山公司经院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百一十条，《中华人民共和国物权法》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告广州市翼云互联网服务有限责任公司的全部诉讼请求。本案受理费3100元，由原告广州市翼云互联网服务有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  黎婉玲人民陪审员  张丹丹二〇二〇年九月十七日书 记 员  梁怡筠喻珺