上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初22559号原告：胡爱丹，女，1975年3月25日出生，汉族，住浙江省温州市。原告：林仕方，男，2002年3月2日出生，汉族，住浙江省温州市。上述两原告共同委托诉讼代理人：朱海浪，上海振顺律师事务所律师。被告：上海虹桥电子时代广场有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：刘伟，执行董事。委托诉讼代理人：徐游，上海市华诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱庭，上海市华诚律师事务所律师。原告胡爱丹、林仕方与被告上海虹桥电子时代广场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序，并根据两原告的申请追加上海甲尔城餐饮管理有限公司(原名为上海甲尔城餐饮有限公司)为本案第三人，于2019年11月20日进行调查。其后，两原告向本院提出市场租金评估申请，本院通过上海市高级人民法院依法委托上海国衡房地产估价有限公司(以下简称国衡公司)进行评估。2020年5月6日，本院根据两原告的申请通知第三人上海甲尔城餐饮管理有限公司退出诉讼。2020年7月6日，国衡公司作出《房地产估价报告》。2020年7月21日，经双方申请庭外和解一个月，本院对本案公开开庭进行了审理。原告胡爱丹及原告胡爱丹、林仕方的共同委托诉讼代理人朱海浪、被告上海虹桥电子时代广场有限公司的委托诉讼代理人徐游到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡爱丹、林仕方向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间关于上海市长宁区天山支路XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)的租赁合同；2.判令被告腾空并将涉讼房屋恢复原状后归还两原告；3.判令被告支付2016年7月31日至2019年7月30日的租金差额53,979.69元(21.96平方米*3.5元/平方米˙天*30天*36个月-879.67元/月*33个月)；4.判令被告支付自2019年8月1日起至实际归还涉讼房屋之日止的使用费(使用费按3.15元/平方米˙天计算)。两原告在审理中确认，关于第1项诉讼请求，实际系要求解除原、被告间的租赁关系，关于第4项诉讼请求，在租赁关系解除前主张租金，在租赁关系解除后主张房屋使用费。事实和理由：原告胡爱丹系林志武之妻，原告林仕方系林志武之子。林志武曾于2002年6月20日与被告签订《委托出租合同》，约定将涉讼房屋委托被告出租，月租金不应低于910元，合同期限为五年。合同到期后，林志武与被告未续签合同。林志武于2013年12月11日死亡。2017年6月5日，涉讼房屋变更登记至两原告名下，两原告未与被告签订合同。被告将涉讼房屋转租给第三人使用，被告以银行转账的方式每月仅向林志武支付879.67元。2019年5月1日开始，被告不再支付租金。两原告为林志武继承人，涉讼房屋产权在林志武去世后变更为两原告所有，林志武与被告签订的《委托出租合同》中的权利与义务由两原告承继。合同履行过程中，被告支付的租金远低于市场水平且低于合同的约定，被告应当向原告支付相应的差额。《委托出租合同》到期后双方未续签，视为不定期租赁，原告有权随时解除租赁合同。租赁关系解除后，被告应当恢复涉讼房屋原状并归还给两原告。两原告遂起诉至法院，请求判如所请。被告上海虹桥电子时代广场有限公司辩称，不同意两原告的诉讼请求。双方并非租赁关系而系委托出租关系，在合同到期后，双方实际仍按该合同履行。两原告在诉讼前未向被告提出过调整租金、解除委托出租关系等主张。涉讼房屋基于历史原因四至不清难以恢复原状，两原告对涉讼房屋格局调整系明知且自愿的。双方关于租金均按照约定的标准正常支付，两原告在此之前未提出过异议，即便要进行调整，也应受诉讼时效或除斥期间的限制。鉴于目前涉讼房屋已对外出租，同意按照租客缴纳的租金标准，在扣除空置期和免租期后，将相关租金支付给两原告。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。就当事人对真实性未提出异议的《委托出租合同》、公证书、房屋产权证、《房屋租赁合同》、《补充协议》、《申请报告》、《租赁合同终止协议》、银行回单等证据，本院予以确认并在卷佐证。审理中，国衡公司就涉讼房屋市场租金作出《房地产估价报告》，并提供补充说明一份，两原告对此无异议，被告则不予认可，认为鉴定程序严重违法、鉴定意见明显依据不足。关于上述报告的认定，本院将在“本院认为”部分加以阐述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：涉讼房屋原登记在林志武名下，建筑面积21.96平方米。原告胡爱丹系林志武之妻，原告林仕方系林志武之子。2002年6月20日，林志武(甲方)与被告(乙方)签订《委托出租合同》，约定有如下内容：一、甲方委托乙方代为出租甲方拥有上海虹桥电子时代广场A区2楼5号商铺(以下简称“该商铺”)并授权乙方以乙方的名义与实际承租人签署相关租赁合同。二、由于乙方调整经营活动，使甲方商铺面积有所变动(商铺格局重新调整)。三、自该商铺实际出租之日起，将征收12%商铺出租税金(税务局征收)。四、该商铺实际出租之日(以乙方与实际承租人签订的租赁协议为准)起，乙方将每月实际收取之租金收入扣除上述税金汇入甲方账号……七、双方确认乙方代为出租该商铺的月租金不应低于910元/月。八、甲方同意乙方在合同期内转租第三方。九、该合同暂订五年期限。2013年12月11日，林志武去世。2017年6月5日，涉讼房屋被核准登记至两原告名下，共有方式为按份共有(原告胡爱丹、林仕方各二分之一)。此后，两原告未就涉讼房屋与被告签订过合同，被告也未将涉讼房屋返还给两原告。审理中，两原告向本院申请对涉讼房屋的市场租金进行评估，本院通过上海市高级人民法院依法委托国衡公司进行评估，国衡公司于2020年7月6日作出《房地产估价报告》，其估价结果为：涉讼房屋于2016年7月至今(实地查勘期2020年4月27日)的房屋市场租金总价格为94,600元，平均日租金为3.15元/平方米˙天。因评估，产生评估费2,200元。其后，国衡公司又向本院提供补充说明一份，并就涉讼房屋平均日租金标准分时段进行了列明：2016年7月至12月为3.23元/平方米˙天，2017年度为3.18元/平方米˙天，自2018年起至实地查勘期均为3.13元/平方米˙天。另查明，2009年8月11日，被告与上海新南华天山大酒店有限公司(以下简称新南华公司)签订《房屋租赁合同》，将位于上海市长宁区天山支路XXX号上海虹桥电子时代广场A区2层、3层、3夹层房屋合计建筑面积4,180平方米，出租给新南华公司使用，租赁期自2009年8月15日起至2021年11月30日止。该《房屋租赁合同》第一条第1款载明，被告系接受业主委托，代为出租该房屋，若因委托出租事宜而与各业主产生的纠纷，由被告负责处理，因此造成新南华公司直接损失的，被告负责全额赔偿。2009年12月30日，被告与新南华公司签订《补充协议》，将上海市长宁区天山支路XXX号上海虹桥电子时代广场A区1层大厅的建筑面积93平方米及部分公用面积出租给新南华公司使用，租赁期自2010年1月1日起至2021年11月30日止。2019年6月19日，被告与新南华公司签订《租赁合同终止协议》，约定双方于2019年6月30日终止《房屋租赁合同》。2020年5月24日，被告以出租人代理人的身份与上海虹舸酒店管理有限公司(以下简称虹舸公司)签订《房屋租赁合同》，约定由虹舸公司租赁上海市长宁区天山支路XXX号上海虹桥电子时代广场A区一层部分、A区一夹层部分、A区二层、A区三层、A区三夹层，建筑面积为6,353.71平方米，租赁期限自2020年6月1日起至2034年12月31日止，其中装修免租期至2020年11月30日止，月租金为483,147元，每五年递增一次，递增幅度为5%。审理中，原、被告确认，被告就涉讼房屋在2016年7月31日至2019年4月30日期间实际支付的租金标准为879.67元/月，自2019年5月1日起未再支付。两原告确认，关于2020年2月至3月疫情期间的房屋使用费自愿减半主张。被告确认，实际支付的879.67元/月的租金标准与合同所约定的910元/月的租金标准的差额系税金，计算公式为910元-910元/(1+5%)*3.5%=879.67元，被告未将其向租客收取的租金与合同所约定的租金的差额支付给两原告。因原、被告意见不一，致本院调解不能。本院认为，两原告主张其与被告系不定期租赁关系，被告则认为系委托出租关系。对此，租赁关系指的是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人为此向出租人支付租金，而委托关系指的是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人的事务，两者的合同目的、成立要件均不相同。尽管《委托出租合同》约定由甲方委托乙方代为出租涉讼房屋，但是，根据合同实际履行情况，被告每月所支付的系固定数额的租金，被告并未依照《委托出租合同》第四条之约定，将其每月实际收取之租金在扣除税金后予以全额支付。而两原告在林志武去世后、本案诉讼前长达数年的时间里，虽未与被告签订租赁合同，但是，对被告使用、收益涉讼房屋并支付固定数额租金的行为未提出异议，上述事实均与委托关系成立要件不符，故本院认定双方所实际形成的应系不定期房屋租赁关系。根据法律规定，当事人就不定期租赁关系可以随时解除，现两原告诉至本院要求解除房屋租赁关系，符合法律规定，本院应予以支持。本院根据诉状副本送达情况，确认原、被告就涉讼房屋的租赁关系于2019年10月23日解除。房屋租赁关系解除后，被告本应将涉讼房屋腾空并归还两原告，然而，涉讼房屋所在建筑多年来处于整体出租状态，涉讼房屋格局也已发生重大改变，鉴于原、被告均无法确认涉讼房屋四至范围，故目前不具备归还条件，本院对两原告要求被告腾空并将涉讼房屋恢复原状后归还两原告的诉讼请求难以支持。需说明的是，一旦涉讼房屋具备归还条件，被告应立即将涉讼房屋归还两原告。关于两原告要求被告支付租金差额及房屋使用费的主张，鉴于两原告在本案诉讼前未就租金标准向被告提出过异议，且根据法律规定，不定期租赁期间，原租赁合同继续有效，故本院就两原告关于租金部分的主张，在合同解除前依照原标准，即879.67元/月的标准予以支持。关于879.67元/月与合同所载明的910元/月的差额，被告表示系税金，鉴于原合同就该项目进行了约定，且被告就税金的构成进行了合理解释，故本院对此予以确认。经核算，被告应向两原告支付2019年5月1日至2019年10月23日的租金5,072.76元。自2019年10月24日起，因涉讼房屋尚不具备归还条件、仍由被告继续使用，故被告应向两原告支付房屋使用费。关于房屋使用费的标准，鉴于涉讼房屋当前市场租金标准较原合同约定相比已发生变化，且被告对涉讼房屋进行改动，导致两原告目前无法正常收回房屋，影响其权利的完整性，为避免利益失衡，应予以调整。根据《房地产估价报告》及补充说明，涉讼房屋自2016年7月至今的平均日租金为3.15元/平方米，而自2018年起至实地查勘期，平均日租金标准均为3.13元/平方米。被告认为鉴定程序严重违法、鉴定意见明显依据不足，不认可该报告内容。对此，鉴于并无在案证据证明被告的上述抗辩成立，并无在案证据证明报告所载明的租金标准背离市场价值，且鉴定人也应被告的申请出庭作证并就相关问题进行了解答，故本院对被告的上述抗辩难以采信。另需说明的是，尽管被告与虹舸公司所签订《房屋租赁合同》的租金标准低于报告所载明的租金标准，但是，该《房屋租赁合同》系针对上海市长宁区天山支路XXX号上海虹桥电子时代广场A区一层部分、A区一夹层部分、A区二层、A区三层、A区三夹层整体出租所约定的租金价格，房屋租金会因位置的不同而产生差异，且该租金标准系被告与虹舸公司经协商后的结果，故难以反映涉讼房屋的市场租金价值。综上，本院就房屋使用费酌情依照2,062.04元/月(3.13元/平方米˙天*21.96平方米*30天)的标准予以支持。两原告自愿将2020年2月至3月疫情期间的房屋使用费减半主张，系对自己权利的处分，与法不悖，本院予以准许。经核算，被告应支付2019年10月24日至2020年3月31日期间的房屋使用费8,798.04元，并自2020年4月1日起依照2,062.04元/月的标准支付房屋使用费至实际归还涉讼房屋之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告胡爱丹、林仕方与被告上海虹桥电子时代广场有限公司就上海市长宁区天山支路XXX号XXX层XXX室房屋的房屋租赁关系于2019年10月23日解除；二、被告上海虹桥电子时代广场有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告胡爱丹、林仕方支付2019年5月1日至2019年10月23日的房屋租金5,072.76元；三、被告上海虹桥电子时代广场有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告胡爱丹、林仕方支付2019年10月24日至2020年3月31日的房屋使用费8,798.04元；四、被告上海虹桥电子时代广场有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告胡爱丹、林仕方支付自2020年4月1日起至实际归还上海市长宁区天山支路XXX号XXX层XXX室房屋之日止的房屋使用费(依照2,062.04元/月的标准计算)；五、驳回原告胡爱丹、林仕方其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费2,200元，由被告上海虹桥电子时代广场有限公司负担。鉴定人出庭费346.75元，由被告上海虹桥电子时代广场有限公司负担。案件受理费1,149.40元，因本案适用简易程序审理，减半收取计574.70元，由原告胡爱丹、林仕方负担501.31元，由被告上海虹桥电子时代广场有限公司负担73.39元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  臧佳俊二〇二〇年九月十八日书记员  屠晓婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。