海南省三亚市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼02民终1219号   上诉人（原审被告）：李国林。   委托诉讼代理人：杨洪。   被上诉人（原审原告）：董瑞霞。   委托诉讼代理人：董茂庭。   被上诉人（原审被告）：海南隆昌建筑工程有限公司。   法定代表人：郑小云。   委托诉讼代理人：施国民。   委托诉讼代理人：郭昱霖。   上诉人李国林因与被上诉人董瑞霞、海南隆昌建筑工程有限公司（以下简称海南隆昌公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初2085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭，并于2020年9月10日公开开庭进行了审理，上诉人李国林的委托诉讼代理人杨洪，被上诉人董瑞霞的委托诉讼代理人董茂庭，被上诉人海南隆昌公司的委托诉讼代理人施国民、郭昱霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   李国林上诉请求：1.撤销一审判决，确认李国林与董瑞霞签订的《三亚市江南公寓第二期合作建房协议书》（以下简称合作建房协议书）合法有效，改判李国林不承担返还董瑞霞购房款责任或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由董瑞霞、海南隆昌公司承担。   事实和理由：一审判决事实认定错误，责任划分不当，判决结果显失公平、公正，请求二审法院依法公正处理。   一、一审判决事实认定错误。   （一）合作建房协议书系合伙建房协议，并非购房合同。1.协议将项目建设地点、规模、土地权属、投资款（折算为房屋单价和总价）、物业管理等详细在合作协议中进行约定，其中第一条第4款明确约定“所有房屋土地已向当地村民买断永久性使用权，并向三亚市凤凰规划所申报获得规划建设手续，集资人有永久使用权和民间转让权。”该条已明确：建房土地属于集体土地，不是国有出让土地；只能民间转让，不能公开上市转让；合作建房人只有永久使用权，没有所有权。收款收据上也注明款项为集资款，并非购房款。董瑞霞自愿投资合伙，自愿签订合作建房协议，李国林并没有隐瞒项目真实情况，一审判决认定该合作建房协议书为购房合同不当。2.2013年前后董瑞霞听说政府要拆除涉案房屋，曾找过李国林要求退房退款，其后来并未退房，但房屋拆除后又提起本案诉讼。可见，董瑞霞清楚在农村集体土地上合伙建房存在政策风险。综上，合作建房协议书并非一审法院认定的购房合同，而是合伙建房协议。   （二）《司法鉴定意见书》依据错误比对样本进行鉴定，其鉴定意见错误，法院不应采信。2009年三亚隆昌建筑工程公司（以下简称三亚隆昌公司）法定代表人郑子栋在建设银行三亚河西支行为江南公寓项目部开立账户后，将三亚隆昌公司全套资质材料及开户所用的一枚海南隆昌公司财务专用章交给李国林，用于承建江南公寓工程并收取合伙人投资款。鉴定机构使用的比对样本系海南隆昌公司使用的财务专用章，并非其原法定代表人郑子栋在建设银行开户预留印鉴财务专用章，李国林有新证据证明鉴定机构的比对样本是错误的，鉴定机构依据错误的比对样本得出的鉴定意见当然是错误的，法院不应采信。   （三）一审判决错误认定李国林受三亚隆昌公司的委托担任江南公寓项目部总经理的授权已过有限期限，但2007年1月15日尚没有涉案项目，其授权有效期限截止日实际为2017年1月15日，故涉案项目工程期间仍在授权期限内。   二、一审判决责任认定不当。   （一）一审判决认为海南隆昌公司不应承担返还购房款的责任，其理由牵强附会：即使合作建房协议书上所盖公章未经备案无法律效力，但李国林获得了三亚隆昌公司的委托授权，合同无效的责任也应当由委托人承担，而不是受托人承担。项目部收取合作人投资款收据上均加盖了海南隆昌公司财务专用章，该财务专用章系海南隆昌公司原法定代表人郑子栋交给项目部工作人员李国清的，并非李国林私刻公章。项目部所收款项虽未转入海南隆昌公司账户，但均用于涉案房屋建设，也没有证据证明李国林有任何获利。综上，签订合作建房协议书以及收取董瑞霞等合伙人投资款，均属于李国林履行受托人职责，其法律后果应当由授权人承担，故一审判决认为海南隆昌公司不应承担返还房款责任不当。   （二）一审判决认定李国林应当向董瑞霞返还购房款的60%，责任划分不当，显失公平公正。合作建房协议书系合伙建房协议，并非购房合同，董瑞霞应当自担风险，自负盈亏，不应将责任归于李国林。董瑞霞明知在集体土地上合伙建房存在政策风险，有可能被拆除，还是自愿合伙投资，当然要自担风险。涉案房屋拆除后，李国林除承担自己的投资风险外，还要承担董瑞霞的损失，显失公平公正，也违背了合作建房协议书双方的真实意思表示。   董瑞霞辩称：一、李国林认为一审判决认定事实错误，与事实不符。   （一）李国林认为涉案合作建房协议书系合伙建房协议，并非购房合同，与一审查明事实不符。一审判决已认定合作建房协议书名为合作建房，但协议中并无共同投资、共享利润和共担风险方面的内容，实际为一方支付对价购买另一方所建房屋的约定，因此，李国林收取的集资建房款系购房款，该协议应认定为房屋买卖协议。   （二）李国林认为《司法鉴定意见书》依据错误比对样本进行鉴定，故鉴定意见错误。而一审判决已认定在收据上加盖的财务章与海南隆昌公司持有的财务专用章不是同一枚印章。   （三）李国林认为其受三亚隆昌公司委托担任项目部经理，与一审查明事实不符。一审判决已认定海南隆昌公司未收取过董瑞霞的房款，李国林亦认可涉案房屋价款并未支付给海南隆昌公司，故海南隆昌公司不应承担返还购房款的责任。   二、李国林关于一审判决责任认定不当的主张不应予以支持。一审判决已认定导致本案合同无效的主要过错在于李国林，但考虑到董瑞霞实际占有、使用涉案房屋多年，获得一定的利益，故应由李国林向董瑞霞返还60%的购房款150,000元，董瑞霞认为责任划分公平。   综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，责任划分公平，请求二审法院依法驳回李国林的上诉请求，维持原判。   海南隆昌公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确。海南隆昌公司在整个案件事实及过程中均不知情，与本案无关。本案诉争的合作建房协议书的签订主体并非海南隆昌公司，该协议书约定的内容也与海南隆昌公司无关，该协议书实际履行过程中的交付房屋、支付购房款行为以及之后发生纠纷和交接等事项均与海南隆昌公司无关，海南隆昌公司并不清楚。李国林和董瑞霞的陈述、质证，也均与海南隆昌公司无关。   董瑞霞向一审法院起诉请求：1.确认董瑞霞与李国林签订的合作建房协议书无效；2.李国林、海南隆昌公司返还董瑞霞购房款250,000元并承担董瑞霞的利息损失；3.本案受理费由李国林、海南隆昌公司负担。   一审法院认定事实如下：2010年3月12日，李国林以“三亚市凤凰镇江南公寓项目部”(未经工商部门注册登记)的名义，与董瑞霞签订一份合作建房协议书，主要约定：经合作建房人商议，就合作建房达成如下协议，建房地点位于三亚市凤凰镇(现天涯区)八一新村后面50米，距海边1.5公里，距凤凰机场1.5公里，距火车站6公里，距绕城高速羊栏出口内1公里；所有房屋的土地已向当地村民买断永久性使用权，并向三亚市凤凰规划所申报并获得规划建设手续，集资人有永久使用权和民间转让权；董瑞霞自愿认购三亚市江南公寓第二期5栋2单元4层C号房产，建筑面积91.38平方米，单价2,880元/平方米，总价款优惠5%后为250,000元。协议还约定了其他内容。签订协议后，董瑞霞于2010年3月12日、2010年3月26日分别支付了50,000元、200,000元，李国林向董瑞霞出具了《收据》二份，《收据》分别载明“收到董瑞霞集资建房订金五万元、集资建房二次房款全部付清贰拾万元”，并加盖“海南隆昌建筑工程有限公司财务专用章”。款项付清后，李国林将涉案房屋交付给董瑞霞居住使用。另查明，涉案房屋系非法利用农村集体土地建设，没有取得建设规划许可证、施工许可证等合法手续。2018年6月，涉案房屋被三亚市政府部门予以强制拆除。一审庭审中，海南隆昌公司表示从未使用过《收据》上加盖的财务专用章，也未授权过李国林刻制、使用涉案印章，亦未收取过董瑞霞支付的款项。海南隆昌公司提供该公司2012年度前的保税申请表及公司银行账户明细，以证明在2012年前其未开展建设施工业务，亦未收取过董瑞霞支付的款项。李国林主张包括涉案房屋在内的江南公寓六栋房屋系其代表海南省扶残助残爱心协会向房屋所有权人罗明荣、罗和德租赁，租赁期限50年。签订房屋租赁协议后，为能尽快交房，又促成罗明荣、罗和德将房屋建设工程发包给挂靠在三亚隆昌公司的钟长根进行施工，而李国林系经三亚隆昌公司的法定代表人授权担任项目部总经理(委托书有效期限至2007年1月15日)，代表公司管理相关事务。另外，其收取董瑞霞的款项已经支付给罗明荣、罗和德用于建房。诉讼中，海南隆昌公司申请对董瑞霞购房时《收据》上加盖的“海南隆昌建筑工程有限公司财务专用章”与海南隆昌公司持有的、在银行会计档案印鉴卡片中使用的“海南隆昌建筑工程有限公司财务专用章”是否系同一公章进行司法鉴定。经委托，海南公平司法鉴定中心出具了琼公平鉴[2019]文鉴字第314号《司法鉴定意见书》，结论为董瑞霞购房时《收据》上加盖的“海南隆昌建筑工程有限公司财务专用章”与海南隆昌公司持有的、在银行会计档案印鉴卡片中使用的“海南隆昌建筑工程有限公司财务专用章”不是同一枚印章。   一审法院认为：一、关于合作建房协议书的效力问题。从本案中各方提交的证据及庭审查明的情况来看，涉案房屋系李国林通过与三亚市天涯区水蛟村委会新开田村村民罗明荣、罗和德采取租赁方式，实为合作建房的形式，利用三亚市天涯区水蛟村委会新开田村村民宅基地修建楼房，并将涉案房屋出售给董瑞霞进行获利。合作建房协议书名为合作建房合同，但协议中并无共同投资、共享利润和共担风险方面的内容，实际为一方支付对价购买另一方所建房屋的约定，因此李国林收取的“集资建房款”系购房款，该协议应认定为房屋买卖合同。因涉案房屋系非法利用农村集体土地建设，没有取得建设规划许可证、施工许可证等合法手续，属于人民政府近年来严厉打击、俗称为“小产权房”的房屋，该类房屋不具备商品住房的性质，不得上市交易。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”及《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，上述合作建房协议书因违反法律强制性规定应属于无效合同。二、关于返还购房款的责任承担问题。根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案中，李国林以“三亚市凤凰镇江南公寓项目部”的名义与董瑞霞签订合作建房协议书，所盖的“三亚市凤凰镇江南公寓项目部”公章没有经过工商登记备案，没有法律效力。董瑞霞缴纳的房款由李国林收取，因此合同的相对人为李国林与董瑞霞。李国林主张其受三亚隆昌公司的授权担任江南公寓项目部总经理，但该委托书的有效期限至2007年1月15日，因此至李国林以江南公寓项目部名义与董瑞霞签订协议时，已经过了有效期限。另外，从查明的事实看，三亚隆昌公司并未签订过承包合同建设涉案房屋，对外亦未销售过涉案房屋并收取购房款，董瑞霞亦未向三亚隆昌公司主张权利，故李国林的主张不予采纳。合同无效，应当由合同相对方李国林承担返还购房款的责任。董瑞霞提交的收据虽然盖有“海南隆昌建筑工程有限公司财务专用章”，但经鉴定加盖的公章与海南隆昌公司持有的、在银行会计档案印鉴卡片中使用的“海南隆昌建筑工程有限公司财务专用章”非同一枚印章；因此，海南隆昌公司未与董瑞霞签订过合同，亦提交证据证明未收取过董瑞霞的房款，李国林亦认可涉案房屋价款未支付海南隆昌公司，故海南隆昌公司不应承担返还购房款的责任。至于李国林主张收取董瑞霞款项后交付给案外人罗明荣、罗和德用于建设涉案房屋，首先其未提供证据予以证明，且该主张与本案审理的房屋买卖合同关系亦不属于同一法律关系，故不予采纳。导致合同无效的主要过错在于李国林，但考虑到董瑞霞实际占有、使用涉案房屋多年，获得一定利益，故应由李国林向董瑞霞返还60%的购房款即150,000元。董瑞霞订立合同时未注意审查涉案房屋是否取得规划报建等手续，对导致合同无效亦存在过错，故其诉求占用购房款的利息损失不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、董瑞霞与李国林于2010年3月12日签订的合作建房协议书无效；二、李国林于判决生效之日起十日内返还董瑞霞购房款150,000元；三、驳回董瑞霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,050元(董瑞霞已预缴2,525)，由李国林负担1,515元，董瑞霞负担1,010元；鉴定费4,800元，由李国林负担。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。   李国林提交如下证据：第一组证据：三亚隆昌公司资质资料，证明：2009年三亚隆昌公司法定代表人郑子栋将该公司全套资质材料交给李国林，用于承建涉案江南公寓工程。第二组证据：1.印鉴卡片，证明：2009年11月12日，海南隆昌公司在建设银行三亚河西支行开立一般账户并预留印鉴，2011年6月9日海南隆昌公司在建设银行三亚河西支行更换印鉴卡，两份印鉴卡上的财务专用章、公章和李国林私章均未改变；两份印鉴卡上的财务专用章就是司法鉴定意见书的检材印文一、印文二上的财务专用章；海南隆昌公司在两份印鉴卡上均加盖了公盖，证明财务专用章系海南隆昌公司提供。2.海南隆昌公司财务专用章，3.李国林私章，共同证明：海南隆昌公司原法定代表人郑子栋于2009年11月将其公司财务专用章交项目部李国清用于收款；财务专用章及私章李国清保管至今，项目结束后海南隆昌公司未收回其财务专用章。   董瑞霞质证意见：对第一组证据的来源和真实性无法确定，认为与本案无关。对第二组证据的真实性无法确认，认为涉及到专业问题，需要专业的机构鉴定，故无法确认。   海南隆昌公司质证意见：对第一组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为此组证据是三亚隆昌公司提交给李国林的，至于该公司资质的材料是否真实由法庭认定，但认为跟本案无关；根据李国林陈述，表明这个项目是三亚隆昌公司授权给李国林去建的，三亚隆昌公司与海南隆昌公司是两个不同的各自独立的法人主体，成立时间、内容、股东股权都不一致；另外授权委托书明显是涂改的，将“2007年元月15日”改成了“2017年元月15日”。在一审法庭调查时，李国林本人也陈述过是2007年1月15日，如果将时间改成2017年1月15日，与客观事实不相符，也不可能实现，因为三亚隆昌公司的法定代表人郑子栋早已去世，所以这一张授权委托书即便是真实的，也与海南隆昌公司没有关系。对第二组证据中的印鉴卡片、建设银行三亚河西支行的账户开设以及如何形成财务专用章，海南隆昌公司不清楚，直到一审第二次庭审以后李国林提交出来，海南隆昌公司才知晓；收据上海南隆昌公司的财务专用章是李国林私自偷刻的；一审时法庭已经核实，李国林手上所持的海南隆昌公司财务专用章的账户始终没有使用过，也没有收取涉案相关费用，第二组证据可体现出这里的海南隆昌公司财务专用章是李国林私刻的。   本院认定意见：因三亚隆昌公司不是本案当事人，故李国林提交的第一组证据中关于该公司的资质资料与本案无关，本院不予采信；至于第二组证据，一审法院已针对海南隆昌公司财务专用章问题委托司法鉴定机构作出《司法鉴定意见书》，并据此认定李国林向董瑞霞出具的收据上加盖的“海南隆昌建筑工程有限公司财务专用章”与海南隆昌公司的财务专用章不是同一枚印章，故本院对该组证据不予采信。   对于一审判决查明的事实，本院予以确认。   本院认为，本案的争议焦点如下：1.本案的案由问题；2.涉案合作建房协议书的效力问题；3.李国林是否应返还董瑞霞购房款及应返还金额；4.海南隆昌公司是否应承担返还董瑞霞购房款的责任。   关于焦点一。经查，董瑞霞与李国林签订合作建房协议书，约定了董瑞霞购买的具体房屋号、建筑面积、单价、总价款等内容。该协议签订后，董瑞霞支付了房款，李国林向董瑞霞交付了房屋，因此董瑞霞与李国林之间系房屋买卖合同关系。董瑞霞提起本案诉讼主张上述合作建房协议书无效并要求返还购房款，因此本案的案由应为房屋买卖合同纠纷，一审法院认定本案系确认合同无效纠纷不当，本院予以纠正。对于李国林关于其与董瑞霞系合伙建房关系的主张，缺乏事实依据，本院不予采信。   关于焦点二。李国林向董瑞霞出售的房产系“小产权房”，即在农村集体土地上所建、未取得合法的准建准售手续的房产。集体所有的土地禁止进入房地产市场,故本案中的合作建房协议书违反了法律禁止性规定，应为无效。且买卖小产权房系变相买卖农村宅基地,既不可能办理物权变动手续,也不利于保护农民利益和保持农村稳定,故买卖小产权房的行为在违反现行国家法律强制性规定，损害了国家和集体利益，因此涉案合作建房协议书应认定为无效。李国林关于涉案合作建房协议书有效的上诉主张，于法无据，本院不予支持。   关于焦点三。如前所述，双方签订的合作建房协议书无效，因此依照《合同法》第五十八条规定，李国林因合作建房协议书取得的购房款应向董瑞霞返还。此外，考虑到董瑞霞实际占有、使用房屋多年，获得了一定的利益，亦明知涉案房屋是在农村土地上建设的“小产权房”，本身存在一定过错，基于公平原则，结合具体案情，一审判决认定李国林返还董瑞霞60%购房款即150,000元并无不当。   关于焦点四。本案中，李国林主张其受三亚隆昌公司委托主管涉案江南公寓项目，并以该项目部名义与董瑞霞签订合作建房协议书，但又在出具给董瑞霞的收据上加盖“海南隆昌建筑工程有限公司财务专用章”。由鉴定机构作出的司法鉴定意见可知，收据上的“海南隆昌建筑工程有限公司财务专用章”与海南隆昌公司的财务专用章不是同一枚印章，且李国林认可董瑞霞的购房款并未汇入海南隆昌公司账户。因此，现有证据不能证明海南隆昌公司与董瑞霞之间存在房屋买卖合同关系，海南隆昌公司不应承担返还涉案购房款的责任。   综上所述，李国林的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费5,050元（李国林已预缴），由李国林负担。   本判决为终审判决。   审判长 李柔翰   审判员 杨冲冲   审判员 王晓艳      二〇二〇年九月二十一日   法官助理 陈 子   书记员 周海晶   附：相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原审判决决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原审判决决、裁定；   （二）原审判决决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原审判决决认定基本事实不清的，裁定撤销原审判决决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原审判决决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原审判决决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   《最高人民法院关于适用的解释》   第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。