青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2020）青0103民初2499号原告：西宁伟业房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91632900710542971Q，住所地：西宁市城中区香格里拉路**。法定代表人：李平，该公司总经理。委托诉讼代理人：张广寿，青海竞帆律师事务所律师。被告：周东，男，1980年1月17日出生，汉族，住浙江省长兴县。委托诉讼代理人：葛明骏、杨砚涵，青海捷传律师事务所律师。原告西宁伟业房地产开发有限公司（以下简称：伟业公司）与被告周东房屋租赁合同纠纷一案。本院于2020年7月1日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告伟业公司的委托诉讼代理人张广寿，被告周东的委托诉讼代理人葛明骏、杨砚涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伟业公司向本院提出以下诉讼请求：1、解除原、被告签订的《香格里拉城市花园-北会所租赁合同》,被告返还租赁的西宁市××区北会所(门牌号:84-4、8-46、8-48）场地;2、被告向原告支付租赁费、物业费1628500元（截止2020年6月1日）、逾期利息130281.6元（2019年10月1日至2020年5月30日）,合计1758781.6元，并支付自2020年6月1日起按年利率24%计算至实际付清租金之日止的利息。3、自2020年6月1日至实际交付租赁商铺前,按每日4931.51元支付租赁场地占用费;4、被告向原告承担违约金600000元;5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年9月27日,原、被告签订《香格里拉城市花园-北会所租赁合同》,合同约定：被告承租原告位于西宁市××区北会所(门牌号:84-4、8-46、8-48)场地(一层、二层、三层)，租赁面积5355平方米；租期自2019年10月1日至2029年1月31日,共十年零四个月，2019年10月1日被告支付租赁期第一年度第一次的租金及物业费814260元。合同签订后,原告按约定向被告交付了租赁场地,但被告对合同约定租赁期的第一次缴纳的租金一直未能支付。原告多次向被告催要租赁费，被告借故推诿,至今未付。原告为维护自己的合法权益,现诉至法院，望判如所请。被告周东辩称：一、双方合同约定的租赁费虽为2019年10月1日交纳，但因被告装修资金紧张，经双方协商确定被告的租金可以缓交至2020年春节后。由于疫情原因，未能按延期约定支付租金。疫情过后，被告主动多次与原告营销部经理支朝英协商关于支付租金及减免租赁费事宜。支朝英经理经与总经理协商，同意免两个月租金，并让被告尽快交纳租金。二、双方合同租期长达十年零四个月，原告的目的是收取租金，现被告准备好租金并愿意支付，足以表明案涉合同目的能够实现，原告要求解除合同被告不予认可。三、根据合同法相关规定，原告方解除协议必须通知被告，被告方在三个月内可以提出异议或向人民法院提起诉讼。本案被告从未收到过原告关于解除合同的通知，其直接向法院提出解除合同，无形中剥夺了被告提出异议的权利。四、2020年7月25日，被告主动致函原告，要求其提供账号，支付租金，但原告未向被告提供账号，未交纳租金的过错不在被告。合同约定“甲方同意乙方移除门前四颗柳树，在乙方开业前办理完毕”，但原告方未在相关部门办理手续，原告自身存在违约行为。因疫情和防控需要，被告无法对租赁标的进行正常的使用和收益，生产经营受到较大影响，被告应免除承租人的违约责任，而不能因此解除合同。被告未付2020年2月至6月的房租费，是因双方协商延期及不可抗力导致，被告并不存在故意违约的情形。原告伟业公司向法庭提交证据《香格里拉城市花园北会所租赁合同》，证明：1、承租方应在2019年10月1之前支付租赁费814260元，2020年6月1日前支付814260元；2、年租金的标准是1800000元，免除两个月租金，租赁保证金300000元；3、合同约定违约金按租赁保证金的两倍计算，并赔偿原告方的损失；4、如果逾期支付租金，则按照逾期付款总额每日承担千分之一的逾期付款利息。被告周东对该证据的真实性及第一次付款日期、欠付租金金额无异议；物业费、保证金300000元，已向原告缴纳；违约金和利息系重复约定，不予认可。被告周东向法庭提交以下证据：证据一、酒店投资汇总表、现场照片，证明被告与原告签订租赁协议后先后投资金额达到11622892.29元，如合同解除，会给被告造成巨大的经济损失；证据二、员工工资表，证明疫情期间，被告响应国家号召，在未经营、资金困难的情况下仍然给员工发放工资，保障了员工的基本生活，为抗疫做出了自己的贡献；证据三、原告签单统计，证明原告在被告处多次消费、举行年会，因被告资金紧张，同意被告延至在春节后交付租金；证据四、《香格里拉城市花园北会所租赁合同》，证明原告与被告约定的租赁费含税，原告未向被告提供发票，合同中约定原告应当在被告开业前移除门前四棵柳树，至今未移除；证据五、关于缴纳租赁费的函、快递回执，证明被告在资金困难的情况下，主动要求原告提供账号，免除四个月以外的租金；证据六、青海省人民政府通告、《西宁市人民政府办公厅通过减免疫情期间房屋租赁费用进一步支持企业商业开工开业的通知》、《青海省政府印发应对新冠肺炎引进支持中小微企业发展和推动重大项目开复工的政策措施》，证明依据相关政策规定，因疫情影响，可以减免原告六个月租金，被告未按协议缴纳租金事出有因，不应当承担违约责任;证据七、物业费发票，证明2020年全年的物业费已交付；证据八、微信截图，证明本案所涉及的租赁费用，原告同意延期及减免两个月的租金，2020年4、5月双方还在协商物业费的交付方式及减免物业费的问题。原告伟业公司质证认为，对证据一，现场照片的真实性无异议，对汇总表真实性有异议，系被告方单方制作，承租方投入是其经营行为，不能对抗租赁费的缴纳；对证据二，被告方单方制作，不予认可；对证据三，如消费属实，只能证明双方系消费服务关系，与缴纳租金无关；对证据四，真实性无异议，合同中未约定原告提供发票后，被告再支付租金。合同约定是原告同意移除柳树，具体是由被告办理；对证据五，原告是在被告拖欠租金的情况下诉至法院，对其证明方向不予认可；对证据六，该文件是指国有企业，与本案被告无关；对证据七，物业费由物业公司收取，原告撤回该项诉讼请求；对证据八，三性均有异议，截图显示的时间是2020年4月14日，已超过缴纳租赁费的时间。本院认为，《香格里拉城市花园北会所租赁合同》、物业费发票，能够证实原、被告之间的租赁关系，双方对租金、保证金、违约责任、合同解除等事项进行了约定，被告已缴纳物业费的事实亦无异议，本院予以采信。酒店投资汇总表、员工工资表，均系被告单方制作的表格，无其他证据相互印证，本院不予采信。签单统计、照片与本案无关联性，本院不予确认。关于缴纳租赁费的函、快递回执，能够证实被告在2020年7月25日向原告邮寄了关于缴纳租赁费的函件，本院予以采信。青海省人民政府通告、《西宁市人民政府办公厅通过减免疫情期间房屋租赁费用进一步支持企业商业开工开业的通知》、《青海省政府印发应对新冠肺炎引进支持中小微企业发展和推动重大项目开复工的政策措施》，系政府针对新冠疫情，就企业经营出台的规范性文件，对此结合本案事实予以综合认证。短信截图，无其他证据印证，其证明方向，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月27日，原告伟业公司（甲方）与被告周东（乙方）签订《香格里拉城市花园北会所租赁合同》，合同约定：租赁地点：XXX的北会所，门牌号84-4、8-46、8-48（一、二、三层）；租赁房屋的使用用途：乙方租赁的场地必须用于从事“海景壹号”品牌同等档次的海鲜酒店餐厅；租赁期限：本合同租赁期为124个月（十年零肆个月），租赁期限为2019年10月1日至2029年1月31日止；免租装修期：2019年10月1日至2020年1月31日；租金及付款明细、付款日期：第1年（2020年2月1日至2020年1月31日），租金150万元，物业费12.85万元，合计162.85万元，分两次付款，第一次2019年10月1日，第二次2020年6月1日，每次付款金额为81.426万元，标准为180万/年，免两个月租金，免租不免物业费……；租赁保证金：300000元（大写：叁拾万元整），合同终止后，甲方验收无误、乙方无违约行为，将押金还乙方，不计利息；本租金和物业和管理费均含税，由甲方和物业公司分别开具合法增值税发票；合同的解除：……乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋并限期乙方撤场，否则，甲方有权强行撤场并处理房屋内一切物品，其他按合同终止条件执行：……拖欠租金或拖欠相关费用达30日以上（含30日）；违约责任：合同约定租赁期内，如甲、乙双方出现合同第八条约定的情形，除甲方有权解除合同外，双方有权解除合同并依据本合同行使各项权利，违约方需向守约方支付违约金。违约金按租赁保证金数额的两倍计算，并赔偿守约方因此造成的损失。租赁期限内，乙方如未按期支付租金和水、电费等费用，每逾期一日，按逾期付款总额千分之一支付逾期付款利息，乙方不因此免除因逾期付款导致合同解除所应承担的违约责任。其他约定：原告同意被告移除门前四颗柳树，在被告开业前办理完成。另查明，2020年6月11日，周东（北会所海景壹号）向西宁伟业物业管理有限公司交纳2020年1月至12月物业费115672.08元。再查明，2020年7月25日，周东（海景壹号海鲜酒店）通过顺丰速运向伟业公司邮寄《关于缴纳租赁费的函件》，内容为：西宁伟业房地产开发有限公司：我与贵公司2019年9月27日签订了《香格里拉城市花园北会所租赁合同》。现向贵公司交纳该合同约定的租赁费，请贵公司以函件形式提供贵公司账号、开户行、户名，并依约出具增值税发票。此函周东2020年7月25日本院认为，本案争议的焦点为：一、原、被告签订的《香格里拉城市花园北会所租赁合同》是否应当解除；二、关于被告在合同履行过程中是否存在违约，原告是否亦有过错及对违约金的数额应否进行调整。关于原、被告的租赁合同是否应当解除的问题，原、被告签订的《香格里拉城市花园北会所租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行义务。原告依约向被告交付了租赁物，被告未按合同约定支付租金，导致本案纠纷发生，为此原告要求主张解除合同，原告虽享有合同解除权，但合同解除权的行使应以解除权成就为前提，解除行为应当符合法律规定的程序，否则不能引起合同解除的法律后果。本案中，被告迟延履行交付租金的义务，原告须对被告进行催告，即原告采取书面形式向被告发出催促其及时履行合同债务的通知，被告在合理履行期限内仍不履行合同债务的，原告才可以行使解除权。根据本庭查明的事实，原告并未向被告发出解除合同的书面通知，且被告主动向原告发函要求履行交纳租金，故原告在合同解除权不成就，被告行为未根本违约的情况下要求解除租赁合同的诉讼请求不能成立，本院不予支持。关于违约问题，租赁合同中约定，被告分两次支付租金，第一次为2019年10月1日，第二次为2020年6月1日，被告未按上述约定向原告支付租金，存在违约，另双方在合同还约定，原告同意被告移除门前四颗柳树，在被告开业前办理完成，原告未按约定在被告开业前移除柳树，存在一定过错。根据合同法相关规定，对于违约金，应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。结合本案事实、双方的过错程度及疫情防控措施的影响，本院酌定由被告按欠付租金的15%承担违约金。关于原告主张的利息损失，考虑到被告承担的违约金责任足以弥补原告的预期利益，故对该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告按每日4931.51元支付租赁场地占用费的主张，因双方的合同并未解除，双方在合同实际履行过程中的租赁费，由被告按合同约定予以支付，故对该项主张本院亦不予支持。综上，被告欠付原告的房屋租金为1500000元（2020年2月1日至2021年1月31日），违约金为225000元（1500000元×15%）。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告周东于本判决发生法律效力之日起十日内向原告西宁伟业房地产开发有限公司支付租赁费1500000元，违约金225000元，共计1725000元。二、驳回原告西宁伟业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12835元，由原告伟业公司负担3446元，被告周东负担9389元（此款原告伟业公司已预交，由被告随同上述款项一并给付原告）。如不服本判决，在本判决送达的十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 金 锋 二〇二〇年九月二十七日书记员 王恩泽附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。