上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初7846号原告：万继光，男，1970年2月9日生，苗族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陆哲波，上海正策律师事务所律师。原告：李君，女，1971年10月22日生，土家族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：黄培明，上海正策律师事务所律师。被告：江素琴，女，1957年3月9日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：姚天观，上海敬贤律师事务所律师。第三人：刘旸，男，1970年5月24日生，汉族，住上海市奉贤区五四农场兴隆村报警器厂。委托诉讼代理人：钱世杰，上海善法律师事务所律师。原告(反诉被告)万继光、李君与被告(反诉原告)江素琴及第三人刘旸房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月2日立案受理后，依法适用简易程序进行审理并于2019年5月31日作出一审民事判决，判决后被告(反诉原告)江素琴不服提起上诉，上海市第一中级人民法院于2019年12月27日出具民事裁定，撤销原判并发回重审。本院于2020年5月12日重新立案后，依法适用普通程序，组成合议庭于2020年6月16日第一次公开开庭进行了审理。期间，反诉原告江素琴撤回反诉，本院裁定予以准许。2020年7月21日本案第二次公开开庭进行了审理。原告万继光及其委托诉讼代理人陆哲波、原告李君的委托诉讼代理人黄培明、被告江素琴及其委托诉讼代理人姚天观、第三人刘旸的委托诉讼代理人钱世杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告万继光、李君向本院提出诉讼请求：解除原告万继光与被告于2002年1月24日签订的《买房协议》；被告返还两原告坐落于上海市奉贤区五四农场三村XXX号XXX室的房屋。事实和理由：1995年至2007年期间，两原告系夫妻关系,坐落于上海市奉贤区五四农场三村****的房屋系原告李君因公改私购入的房屋。2002年1月24日原告万继光在原告李君不知情的情况下将上述房屋出售给被告并签订《买房协议》，购房款为20,000元，签订协议后支付10,000元，余款10,000元在房屋过户后支付。协议签订后，被告按约付款10,000元并实际占有使用涉案房屋至今。嗣后，原、被告就房屋买卖发生争议，导致房屋未及时过户。2006年10月10日，原告李君与第三人签订《上海市房地产买卖合同》，将涉案房屋以50,000元的价格出售给第三人，并于2006年11月9日将房地产权证(小产证)核准登记过户至第三人名下。2007年8月1日，被告起诉原告要求过户，得知该房屋已过户至第三人名下遂撤诉。2017年5月3日，被告起诉原告和第三人要求确认原告李君和第三人签订的房屋买卖协议和过户无效等，同时要求确认原、被告之间签订的《买房协议》有效并要求过户。法院判决《买房协议》有效并驳回被告的其他诉讼请求。原告李君不服提起上诉,上海市第一中级人民法院作出终审判决，驳回上诉维持原判。第三人业已依法取得涉案房屋的物权，被告虽实际占有使用房屋,但取得的仅系债权，根据物权优于债权的原则，被告理应返还房屋，故提起诉讼。被告江素琴辩称，其与原告万继光签订《买房协议》、支付50%的购房款即10,000元并居住使用涉案房屋至今是事实，原告李君对此系明知且同意的，当时也约定余款10,000元待过户时付清，此后曾想付清余款并办理过户手续，但无法找到原告方而未果，房屋交付使用至今已近20年，合同解除权业已消灭，原告现无权要求解除合同，同时在被告要求付款并过户的情况下，原告拒绝履行合同义务显属违约，现作为违约方的原告要求解除合同并返还房屋无法律依据。原告方在未解除前合同的情况下又于2006年10月10日将涉案房屋出售并过户给第三人，第三人在合同签订前或合同签订时未曾至房屋现场察看，合同签订并过户后在长达14年的时间内也从未主张相关权益，而且在此前的案件诉讼时也从未出现，明显违背常理，原告与第三人之间存在恶意串通。现其与两个智障女儿居住在该套房屋中，并无其它住所，不同意返还房屋，解除请求已过诉讼时效，要求驳回原告的诉讼请求。第三人刘旸述称，其与原告李君签订《上海市房地产买卖合同》、支付购房款50,000元及将涉案房屋的房地产权证过户至其名下是事实。各方从2017年起至今已有多次诉讼，相关民事判决已确认两份合同均有效，被告取得的是债权，第三人取得的是物权，物权优于债权，原告享有合同解除权，同意原告的诉请，不同意被告的答辩意见，如何返还房屋由法院作出裁决，扩大的损失应由被告自行承担。同时第三人已另案提起诉讼，要求被告搬离房屋，本案应中止审理或两案合并审理。本院经审理认定事实如下：两原告原系夫妻关系。1996年3月20日，原告李君取得坐落于上海市奉贤区五四农场中港三村3幢301室房屋的房地产权证。2002年1月24日，原告万继光与被告签订《买房协议》，约定原告万继光将坐落于上海市奉贤区五四农场五四三村XXX号XXX室(即上海市奉贤区五四农场中港三村3幢301室)的房屋出售给被告，购房款为20,000元，先付10,000元，原告万继光同意最迟两年内交给被告房地产权证，两年后原告不得以任何理由收回房屋，交房地产权证时支付余款10,000元，同时双方就过户费用和水电费等的承担进行了约定。当日原告交付房屋，被告则付款10,000元并实际占有使用该房屋。2006年10月24日，原告李君与第三人签订《上海市房地产买卖合同》，约定将坐落于上海市奉贤区五四农场中港三村****房屋出售给第三人，购房款为50,000元。2006年11月9日，该房屋的房地产权证被核准登记过户至第三人名下。2007年8月1日，被告起诉来院要求确认其与原告万继光签订的《买房协议》有效，要求原告万继光办理过户手续，案件案号为(2007)奉民一(民)初字第4479号，后因无法送达相关诉讼材料及得知房屋已过户至第三人名下，故被告申请撤诉，本院出具民事裁定，准予撤诉。2007年11月26日，两原告协议登记离婚。2017年5月3日，被告再次起诉来院要求确认其与原告万继光签订的《买房协议》合法有效并履行房地产权证过户义务，同时要求确认原告李君与第三人签订的《上海市房地产买卖合同》以及房地产权证过户无效，案件案号为(2017)沪0120民初10326号。该案经审理认定涉案房屋原属两原告的夫妻共同财产，同时认为被告与原告万继光签订《买房协议》是双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应当遵守与履行，但因之后涉案房屋已经另行出售并已经登记过户至第三人名下，致使被告与原告万继光签订的《买房协议》无法继续履行，且经释明被告坚持诉请，故被告要求原告万继光办理过户手续的诉请不予支持，被告认为原告李君与第三人恶意串通，损害被告合法利益但未有证据证明，被告主张原告李君与第三人签订的《上海市房地产买卖合同》无效无事实依据不予采信，故于2017年10月23日一审判决确认被告与原告万继光于2002年1月24日签订的《买房协议》有效，驳回被告的其余诉讼请求。原告李君对上述判决不服提起上诉，认为原告万继光擅自处分夫妻共同财产，被告与原告万继光之间的合同无效。上海市第一中级人民法院经审理认为原告李君无证据能够有效证明涉案合同存在法定的无效情形，故对其上诉主张无法采信，至于涉案合同不能履行之客观结果，并不影响对其效力的认定，一审认定合同有效，同时基于房屋的实际状况认定合同无法继续履行，均属合法有据，2018年4月13日上海市第一中级人民法院作出二审判决，驳回上诉维持原判，案件案号为(2018)沪01民终1260号。2018年11月2日，两原告向本院提起诉讼要求解除与被告签订的《买房协议》并返还房屋，案件案号为(2018)沪0120民初23174号，被告则提起反诉要求继续履行合同不得收回房屋并同时要求原告购买一套三村区域内三楼以下与涉案房屋相同面积的房屋给被告作房地产权证过户等。在案件审理期间，两原告申请对涉案房屋在2007年12月期间的市场价进行评估，上海市科东房地产土地估价有限公司确认在2007年12月期间涉案房屋的市场单价为1,765元每平方米，房屋总价为81,000元。本院于2019年5月31日作出一审判决，判决解除原告万继光与被告签订的《买房协议》、被告搬离涉案房屋、两原告退还被告购房款10,000元并赔偿损失71,000元、驳回被告其他诉讼请求。被告对判决不服提出上诉，案件案号为(2019)沪01民终10109号，2019年12月27日，上海市第一中级人民法院出具民事裁定，撤销原判发回重审，以致涉讼。在审理期间，原告万继光确认：涉案房屋登记在原告李君名下，对此被告是明知的，存在购买瑕疵，且合同未明确过户时间，当时未交付房地产权证，也未收到购房款；第三人过户时支付购房款50,000元。原告李君确认：涉案房屋系由其婚前承租，1995年6月28日其将该房屋购入，价格为14,563.23元，其对原告万继光将夫妻共同财产即涉案房屋出售不知情和不同意，属无权处分，且出售价格过低，原告万继光存在主观恶意；当时未交付房地产权证，也未收到购房款；第三人过户时支付购房款50,000元。被告确认：第三人从未来看过房屋，不认可原告和第三人的说法。第三人确认：2006年10月24日签订《上海市房地产买卖合同》前曾至原告家串门，当时原告还居住在该房屋中，故此后确未看房，签订合同前后是否看房已记不清了，但对房屋内部布局是清楚的；已付购房款为50,000元。两原告对第三人看房的事实予以确认。经本院向原告李君释明，原告李君表示仍与原告万继光共同诉讼，无权处分和售价过低等仅作为事实提出，不提出相关主张，风险自担。以上事实，由房地产权证、《买房协议》、《上海市房地产买卖合同》、评估报告、民事判决书、民事裁定书、离婚材料及庭审笔录等证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。本案中，原告万继光与被告签订合同将属两原告夫妻共同所有的涉案房屋以当时的合理价格出售给被告，被告按约支付购房款10,000元且在该房屋中居住使用至今，原告李君对此应当是明知且同意的，该合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方在该份合同中还约定原告最迟两年内交给被告房地产权证和两年后原告不得以任何理由收回房屋，该约定是对房地产权证过户时间和合同解除权行使期限的合意，即合同签订两年期满，原告的合同解除权消灭。至2004年1月23日，两原告未按约交付房地产权证，显属违约，被告根据合同约定未支付剩余购房款10,000元符合法律规定，原告的合同解除权亦消灭。2006年10月24日，原告李君在两原告夫妻关系存续期间与第三人签订合同将涉案房屋另行出售给第三人并办理房地产权证过户手续即过户至第三人名下，原告万继光对此也应当是明知且同意的，两原告明知已出售房屋给被告并已交付房屋，又将该房屋出售给第三人并办理过户手续，明显存在恶意。因此两原告作为违约方现要求解除合同并返还房屋于法无据，不予支持。同时需指出的是，因涉案房屋已过户至第三人名下，物权已变更，此前的生效判决认定被告与原告万继光签订的《买房协议》已无法继续履行并驳回了被告要求原告履行房地产权证过户义务的请求，原、被告及第三人可就相关争议另行进行协商处理，或者被告作为守约方亦可选择另行请求解除合同并要求两原告赔偿相应的合理损失。而第三人已另案提起诉讼要求被告搬离，目前该案正在审理期间，第三人要求本案中止审理或合并审理依据不足，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下：驳回原告万继光和李君的诉讼请求。案件受理费80元，评估费2,000元，共计2,080元，由两原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  顾煜麟审 判 员  周 珣人民陪审员  邱金刚二〇二〇年九月二十九日书 记 员  王春阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……