河北省高碑店市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0684民初1455号 原告：刘彦飞，男，1988年12月19日出生，汉族，现住高碑店市。 被告：高碑店市万美房地产开发有限公司，住所地高碑店市新昌北大街**。 法定代表人：曹李余，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐晓雷，该公司职工。 原告刘彦飞与被告高碑店市万美房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘彦飞、被告高碑店市万美房地产开发有限公司的委托诉讼代理人徐晓雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘彦飞向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金20000元；2.诉讼费等一切费用由被告承担。事实和理由：2015年11月26日，原告在被告处购买其开发建设的位于高碑店市，当天签订房屋买卖合同一份，房屋总价款354244元，原告于2018年9月11日将房款全部交清，被告承诺2018年6月30日前交房。但是被告未按合同约定日期交房，被告于2018年9月6日又与原告重新签订了一份房屋买卖合同，将2015年11月26日的合同收回。原告实际收房日期为2019年7月6日，被告逾期交房一年多。根据双方合同约定，被告逾期交房每日支付已付房款的万分之一的违约金。就违约金问题双方多次协商解决未果。无奈，原告为维护自己的合法权益，特起诉，请求依法支持原告的诉求。诉讼中，原告增加诉讼请求为：1.判决《商品房买卖合同》当中第12条的补充约定第（1）款无效，该约定显失平等；2.判决更改《商品房买卖合同》当中第12条的补充约定第（1）款为：出卖人构成逾期交房的，无论出卖人逾期是否超过90日，出卖人按日向买受人支付商品房总房价款万分之二的违约金26214.05元（不包含利息补偿和损失赔偿）；3.判决被申请人赔偿申请人实际违约损失共计13000元，其中包含贷款利息损失3000元、房屋租赁损失10000元。事实和理由：申请人诉被申请人合同违约损害赔偿纠纷一案中,因涉案合同约定的双方违约责任显失平等，约定的被申请人应承担的违约责任过低且与申请人应承担的违约责任严重不对等，如按照双方合同约定追究被申请人的违约金显然不利于申请人权益保护，请求法院依法判决《商品房买卖合同》当中的补充约定第12条第（1）款补充协议无效。依照合同相对性及违约责任对等原则并根据《商品房买卖合同》第六条的补充协议第4款约定:如买受人未按照本条第2、3款履行的，每逾期一日，买受人应向出卖人支付商品房总房价万分之二作为违约金的约定，因此，《商品房买卖合同》当中第12条的补充约定第（1）款应改为：出卖人构成逾期交房的，出卖人应该按日向买受人支付商品房总房价款万分之二的违约金（不包含利息补偿和损失赔偿），并赔偿买受人实际损失，违约金计算金额为：354244×0.0002×370＝26214.05元。另外由于被告延期交房造成原告房屋租赁经济损失，租赁损失参照相同地段居民住宅和户型计算租赁收益为10000元；因未能按期办理贷款，造成利率上调，申请人实际贷款12万元，还款共计84期，由2015年的商业贷款利率4.9%变为2018年的商业贷款利率5.62%，直接造成利息损失3000元。因此，按照涉案合同约定，被申请人作为出卖人应当承担其违约给申请人造成的全部损失。 被告高碑店市万美房地产开发有限公司辩称，1.原告的诉请没有事实和法律依据，双方签订的商品房买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示，也不违反法律的强制性规定，原告要求提高违约金的标准没有法律依据，原告作为完全民事行为能力人，其在签署经济合同时应当对相关的条款进行仔细的审查，并可以提出不同的意见。商品房并非特许商品，而是一种普通的商品，而且合同明确了原告作为买受人已经详细阅读了协议的全部条款，已全面正确理解了本协议的全部条款的含义，不存在重大误解或显失公平的情形，协议内容是双方的真实意思表示，出卖人已经对合同条款进行了提示和说明。2.根据合同的约定，在施工过程中因政府的行为等视为不可抗力因素，出卖人可以据实予以延期，且不承担逾期交房的违约责任。根据保定市人民政府、高碑店市人民政府以及相关职能部门下发的要求停工文件，在本项目的建设过程中，因政府要求停工的天数为384天，该天数已经完全覆盖了被告逾期交房的天数，因此被告不存在逾期交房的事实，无需承担逾期交房违约责任。 本院经审理认定事实如下：2015年11月26日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖协议书》，约定原告购买被告开发建设的位于高碑店市房屋一套。2018年9月6日，原告（买受人）与被告（出卖人）就上述房屋签订了《商品房买卖合同（预售）》。合同约定：第三条第4款，房屋建筑面积共80.82平方米；第六条第1款，该商品房单价为每平方米4380.413元，总金额354025元；第十一条（一），出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房；第十二条，逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、双方另行约定。同日，原、被告签订《补充协议》，该补充协议显示：十一条第8款，如遇到出卖人无法控制的火灾、水灾、地震、考古发现、政府行为（包括但不限于法律政策变更、因政府原因导致的规划变更、政府要求停工等）等不可抗力因素，出卖人可据实予以延期且不承担逾期交房的违约责任；十二条第1款，如出卖人构成逾期交房的，无论出卖人逾期交房是否超过90日，买受人均同意不解除买卖合同及本协议，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金（已包含利息补偿和损失赔偿等），违约金金额最高不超过买受人已支付房价款的百分之一。出卖人支付的违约金均含税，由出卖人依法代扣代缴。现原告已向被告支付购房款354244元。2019年6月25日，被告书面通知原告于2019年7月6日办理入住手续。 原告称，商品房买卖合同为格式合同，补充协议对双方违约赔偿时对双方权利义务明显不对等，显失平等，属于无效条款；购房时对方没有进行提醒，因为要办网签才签的合同；法定代表人曹李余在2019年4月30日在信访局时已经承诺取消百分之一的限制，其口头承诺是作数的；租赁费根据相同户型及去年租房的租金主张10000元，贷款利息多花了3000元。根据商品房买卖协议约定，权利义务是对等的，按万分之二要求对方赔付违约金26214.05元，对此提交了曹李余的录音以及整理的书面材料、租房协议原件一份、复印件一份。被告质证称，补充协议第12条并非格式条款，商品房买卖合同是买卖双方均表示同意的情况下才签署的，原告作为具有完全民事行为能力的成年人，其有权决定是否签署该合同，也有权利要求对合同进行修改。被告并没有对原告进行胁迫。至于双方约定的违约责任是否对等，并不影响条款的效力，法律规定如守约方认为合同约定的违约责任过低，可以要求法院予以提高或调整，但需要举证证明其受到的损失明显大于合同约定的违约金；录音真实性无异议，对证明目的有异议，该录音形成的场所是因为原告等大量购房者到政府部门进行信访，而信访局对社会稳定的要求给被告施加了一定的压力，被告法定代表人所述的突破百分之一只是双方对合同条款的一种协商，确实有部分业主已经享受了突破百分之一的违约金，但已经依照合同约定扣除了双方都认可的政府停工天数，因为原告与被告对政府停工天数达不成一致，而且原告不认可因政府造成的停工天数，原告才诉至法院，也说明了双方对逾期交房违约金如何计算是有分歧的。被告的法定代表人所作出的突破百分之一的说法是一种要约邀请，而非承诺；租房协议原件真实性不认可，没有体现房屋的坐落、面积，也未提交交纳租金的相关证据；复印件真实性、关联性不认可，合同中的房屋与本案没有任何关联，也未提交支付租金的证据。对原告所述计算违约金价款不认可，根据合同约定，总价款是354025元，违约金应以此为基础；关于原告所提违约责任不对等，被告并未向本项目任何业主追索过逾期付款的违约金，因违约金发生的争议，双方可以请法院视守约方的损失情况予以调整，而并非原告所述按日万分之二进行计算。被告提交了《商品房买卖协议书》、《商品房买卖合同（预售）》、政府停工文件及明细，证实双方成立商品房买卖关系是在2015年11月26日，《商品房买卖合同（预售）》签订日期2018年9月6日，合同最后一页最后一条明确原告已经完全阅读合同条款并已理解条款含义，证实被告已经尽到了相关的提示和说明义务。涉案商品房在建设过程中因政府政策性原因停工天数为384天。原告质证称，曹李余的录音不是被迫承诺的，其2017年10月份已经承诺打破百分之一的标准，且曹李余陈述在公司内部已经备案了，部分业主已经知道了。我怕限购，为了办理网签才签的合同，只有签了合同才能办理网签。合同是被告提前打印好的，是格式合同，被告没有人给我解释，只是签字；对政府停工文件及明细真实性不认可，部分证据是截图，发布时间已经造成逾期，文件不是红头文件，也没有要求必须停工，对被告陈述的停工天数不认可。 经查,被告提交的政府停工文件及明细，其中以下文件明确显示具体的停工原因、停工时间：高碑店市建设局于2015年12月5日作出的《关于印发建设系统12月份空气质量保障超常冲刺实施方案的通知》，自2015年12月1日至31日，房屋建筑、拆迁等施工工地土石方作业全部停工，停工时间31天；高碑店市建设局于2016年9月20日作出的《关于首届河北省旅发大会期间加强建筑施工扬尘治理保障工作的实施方案》，自2016年9月21日至9月30日，全市所有在建项目，停止土石方作业，所有商混企业停止生产，停工时间10天；保定市人民政府于2016年10月13日发布的《关于启动重污染天气应急强化措施的紧急通知》，要求10月14日0:00时起到10月18日左右，所有施工工地停工，停工时间5天；保定市人民政府于2016年11月8日发布的《保定市重污染天气预警信息发布》，市委办公厅、市政府办公厅＜关于启动重污染天气应急强化措施的紧急通知＞继续执行，11月8日12时起，终止时间为11月10日24时，停工时间2.5天；保定市人民政府于2016年11月11日发布的《保定市重污染天气预警信息发布》，11月11日0:00起执行《保定市2016年冬季采暖期空气质量保障超常应急措施》，11月14日24:00时解除，停工时间4天；高碑店市建设局于2016年11月14日作出的《关于实施2016年冬季采暖期扬尘治理超常应急措施的紧急通知》，自2016年11月15日至12月31日实施冬季采暖期扬尘治理超常应急措施，工地停工，停工时间47天；河北省大气污染防治工作领导小组办公室于2017年2月22日作出的《关于切实加强大气污染防治有关工作的紧急通知》，在3月15日前，除涉及民生重点工程外，其他建设工地暂停施工，停工时间22天；高碑店市安全生产委员会于2017年9月30日作出的《关于印发＜“中秋、国庆”双节和“十九大”期间安全生产保障工作方案＞的通知》，全市在建工程施工项目从10月15日起至“十九大”结束（10月24日）停止施工，停工时间10天；保定市人民政府于2017年11月3日发布的《4日0时起我市启动重污染天气Ⅱ级预警》，自11月4日0时至11月8日，建成区停止所有房屋建筑等，停工时间5天；高碑店市建设局于2017年12月11日作出的《关于启动12月份中、下旬空气质量超常应急保障措施的通知》，自12月11日起至12月31日，除应急抢险及经市委、市政府批准的民生重点工程外，全市各类在建工程停工，停工时间21天；高碑店市建设局于2018年3月3日作出的《关于扎实做好全国“两会”期间建筑施工安全生产、扬尘治理工作的通知》，所有项目2018年3月3日至3月20日全部停工，停工时间18天。上述政府部门的具体停工指令文件是被告不能预见、不能避免、不能克服的，属于不可抗力，房屋交付日期应扣除上述停工期间后，相应顺延。综上，因不可抗力导致被告停工的时间共计175.5天。对于被告提交的2015年12月31日至2018年6月30日期间《保定市重污染天气预警信息发布》、《保定市重污染天气预警信息解除通知》等若干文件，只发布了重污染天气预警及应急响应，但没有具体明确的停工期限，本院对此不予采信。 上述事实有《商品房买卖协议书》、《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》、入住通知书、政府停工文件等证据及当事人陈述予以证实。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖协议书》、《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。现原告主张《商品房买卖合同》当中第12条的补充约定无效并据此要求调整违约金，但未举证证实存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条规定合同无效及当事人一方有权请求人民法院变更合同的情形，本院对此不予支持。原告依约支付购房款，被告理应按照合同约定的日期向原告交付房屋，但被告未按约定时间交付，其行为构成违约，依法应当按照合同约定承担违约责任。双方签订的《补充协议》十二条约定的违约金已包含利息补偿和损失赔偿等，现原告另行主张贷款利息损失及房屋租赁经济损失，本院不予支持。 关于逾期时间，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”据此，对被告提出的发生在2018年6月30日之后停工事项的抗辩理由，本院不予采信。被告提交的政府停工文件中明确显示具体的停工原因、停工时间，共计造成停工175.5天。原、被告约定的交房日次日（2018年7月1日）至办理入住手续时间（2019年7月6日）共计371天，扣除停工175.5天，被告实际逾期交房天数为195.5天（371天-175.5天）。根据《补充协议》十二条第1款的约定，按日计算逾期交房违约金为6925.47元（354244元×0.01％×195.5天），该金额超过了原告已支付房价款的百分之一（354244元×1%=3542.44元），故被告应给付原告逾期交房违约金3542.44元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告高碑店市万美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告刘彦飞逾期交房违约金3542.44元； 二、驳回原告刘彦飞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费540元，由高碑店市万美房地产开发有限公司负担32元，刘彦飞负担508元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  李美华 二〇二〇年九月二十七日 书记员  李京京