河南省禹州市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1081民初3717号原告郭建华，男，生于1988年6月24日，汉族，住禹州市。委托诉讼代理人武红军，河南光宇律师事务所律师。被告王丹丹，女，生于1983年8月20日，汉族，住禹州市。被告禹州市瑞盈门房地产经纪有限公司。法定代表人杨向锋，该公司总经理。委托诉讼代理人王法有，河南禹曦律师事务所律师。原告郭建华与被告王丹丹、禹州市瑞盈门房地产经纪有限公司（以下简称“瑞盈门公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭建华及其委托诉讼代理人武红军和被告瑞盈门公司的委托诉讼代理人王法有到庭参加诉讼，被告王丹丹经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告郭建华诉称，2019年6月7日，原告通过禹州市瑞盈门房地产经纪有限公司居间，与被告签订《房屋买卖合同》，合同约定：被告将位于壹号公馆A3幢1单元10层1-1004号房屋出售给原告，房款共计人民币（以下币种相同）520000元（含配套费），原告需在合同签订时支付50000元定金，并约定被告的不动产权证下发后七天内办理过户手续。合同签订当日，原告按约向被告支付50000元定金，有被告出具的收条为证。1万元定金交给了瑞盈门公司，4万元转账给了王丹丹，1万元定金是2019年6月6日被告瑞盈门公司与我签了购房定金签收协议，协议上显示瑞盈门公司收到了1万元定金，转账给了被告瑞盈门公司法定代表人杨向锋，2019年6月7日三方签订了买卖合同。原告购买该房产时不知道被告王丹丹属于分期付款，后催促办理过户手续时，才知道被告王丹丹欠开发商房款未付完。在合同签订后原告得知被告故意隐瞒涉案房屋已经被禹州市人民法院查封的事实而仍与原告签订《房屋买卖合同》并收取定金，该房屋目前仍处于被查封状态，无法办理按揭贷款和过户手续。原告认为，被告的行为导致买卖合同不能继续履行、合同目的无法实现，严重侵害原告的合法权益；而被告瑞盈门公司作为居间公司应从专业的角度审核该房屋的权属，但违反职业道德，故意隐瞒涉案房屋处于查封状态的事实，未能全面履行居间义务，严重损害原告利益。故提起诉讼，请求法院判决：1、解除原被告于2019年6月7日签订的《房屋买卖合同》；2、被告王丹丹双倍返还原告已交付的定金共计10万元，被告瑞盈门公司承担连带责任；3、诉讼费1150元、律师费5000元由被告承担。被告王丹丹缺席未答辩。被告瑞盈门公司辩称，2019年6月6日购房定金签收协议，是郭建华与我公司签订的，但第二天即2019年6月7日与王丹丹签订房屋买卖合同时，6月6日购房定金签收协议作废，以2019年6月7日的王丹丹、郭建华签订的房屋买卖合同为准。该合同中对定金、佣金条款的约定是对2019年6月6日购房定金签收协议的变更。一、瑞盈门公司既不是案涉房屋买卖合同的出卖人，也不是收受定金的一方，与原告郭建华之间不存在定金担保法律关系。二、作为房产中介，如实将王丹丹告知的房产信息向原告郭建华披露，并向原告郭建华出示王丹丹所售房产的买卖合同、契税和维修资金发票，带领郭建华实地看房。因此在郭建华、王丹丹订立案涉房屋买卖合同中尽到了注意义务。综上，原告郭建华对瑞盈门公司的起诉，没有事实根据和法律依据，应依法驳回其起诉。原告郭建华向本院提供的证据有：证据一、2019年6月17日房屋买卖合同一份，证明原、被告各方就壹号公馆A3幢1单元10层1-1004号房屋签订房屋买卖合同，并对房屋的价格和支付方式以及过户责任、违约责任进行了约定，被告承诺2019年12月31日之前下发不动产权证即办理过户手续，如不遵守约定导致合同无法履行，双倍赔偿乙方定金，并对主张权利所产生的诉讼费和律师费等由违约方承担的事实，同时第二被告瑞盈门公司对于第一被告王丹丹的房屋状况没有尽到审查义务，造成原告损失，应当承担连带责任。证据二、2019年6月7日收据一份，证明原告向被告支付购房定金5万元的事实。证据三、微信聊天记录一份，证明原告向被告追要本案款项时被告王丹丹一直向后推脱的事实。证据四、委托代理合同以及律师发票一份，证明原告因本案主张权利所产生的费用由被告承担。证据五、禹州市人民法院（2019）豫1081民初5746号判决书及民事裁定书各一份（证据来源于中国法院裁判文书网），证明被告所售房屋被查封无法过户，具体恳请法院查实。证据六、微信聊天记录（截屏）一份，这是被告瑞盈门公司员工魏晓凡向原告提供的，内容是魏晓凡和王丹丹的微信聊天记录，证明被告王丹丹隐瞒余款未向开发商结清，原告对此不知情，被告王丹丹存在欺诈。被告王丹丹未向本院提供证据。被告瑞盈门公司向本院提供证据有王丹丹、郭建华身份证复印件一份、王丹丹契税和维修资金发票各一份（复印件），证明禹州市瑞盈门房产经纪有限公司认真审查王丹丹房屋信息并向原告郭建华披露。被告瑞盈门公司对郭建华提供证据的质证意见是：对证据一的真实性无异议，但对证明目的有异议，合同中约定收受定金的是王丹丹，合同第一条明确约定一方对房屋做了充分了解和实地查验、房屋现状无异议，证明被告瑞盈门公司尽到了注意义务，不应当承担连带责任。对证据二无异议，但该收据证明收受定金的是王丹丹，不是瑞盈门公司。对证据三的真实性无法核实，因王丹丹未出庭，请法院审查。对证据四的真实性无异议，合同第十五条，瑞盈门公司有权向本案的原告和王丹丹主张律师费用，合同约定的是瑞盈门的权利。关于证据五，裁定书显示日期是2019年9月16日，合同签订于2019年6月7日，该组证据证明合同签订的时候房子没有被查封，中介公司没有过错，中介评估在先，查封在后。对证据六的真实性无异议，魏晓凡是我们公司的员工，这是魏晓凡和被告王丹丹的微信记录。原告郭建华对被告瑞盈门公司提供证据的真实性无异议，但不足以证明被告尽到了对该房屋的调查义务，被告应审查房屋权属凭证及官方的证件，确保该房屋无争议，瑞盈门公司应当承担责任。本院依职权调取的协助执行通知书复印件一份、送达回证复印件一份、禹州市不动产项目楼盘房屋信息记载表一份，原告郭建华和被告瑞盈门公司对真实性无异议。当事人围绕诉讼请求、主张提供了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据和符合合法性、关联性、真实性的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2019年6月7日，被告王丹丹作为甲方、原告郭建华作为乙方和被告瑞盈门公司作为丙方，签订《房屋买卖合同》，约定将甲方拥有的位于壹号公馆A3幢1单元10层1-1004号的房屋出卖给乙方，房屋价款520000元（含配套费），乙方应于合同签订时支付定金50000元（其中40000元原告给付被告王丹丹，10000元交付被告瑞盈门公司），双方同意暂存于丙方处押金10000元，押金即佣金，押金在办理完成房屋立契过户手续前由丙方代为保管。甲方于本协议签订时将《商品房购房合同》或《房屋所有权证》交由丙方保管，作为其对房屋信息真实性及出售该房屋诚意的担保。甲、乙双方签订合同后，应共同到银行办理相关按揭贷款手续。乙方应在立契过户时，将首付款160000元交付甲方，剩余房款360000元由银行放款之日向甲方支付。合同第十二条约定①甲方如不遵守本合同约定导致合同无法履行，双倍赔偿乙方定金，乙方如不能遵守本合同约定，定金不予退还。②甲乙双方任何一方不遵守本合同约定，导致本合同不能履行的，双方应承担的佣金由违约方全额支付给丙方公司。甲、双方共同协商约定如下：①甲方于2019年6月7日在丙方公司收取乙方购房定金伍万元整（￥50000）定金充抵首付款②乙方以按揭形式购房，甲方知情并力配合丙方公司进行银行面签及过户事宜③双方约定待甲方的不动产权证下发后七天内办理过户手续④过户前房屋如有任何纠纷甲方承担一切法律责任，过户后由乙方承担⑤交房前的物业费、水费及电费由甲方承担，交房后由乙方承担⑥双方约定以及甲方承诺于2019年12月31日之前下发不动产权证即办理过户手续。当日，被告王丹丹向原告郭建华出具收据一份，内容“今收到郭建华交来壹号公馆A3幢1单元10层1004号购房定金人民币伍万元整￥50000”。另查明：1、2016年6月15日，被告王丹丹与禹州市森源房地产有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号201606150003），约定被告王丹丹交纳首付款92398元，余下房款360000元做《商业贷款》所有手续。合同签订后，被告王丹丹交纳首付款92398元，后被告王丹丹作为借款人和抵押人、禹州市森源房地产有限公司作为保证人和中国农业银行股份有限公司禹州市支行作为贷款人和抵押权人签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保价款合同》（合同编号41020120160060416），约定中国农业银行股份有限公司许昌市禹州市支行为借款人王丹丹发放个人购置住房借款360000元整，用于购买位于壹号公馆小区A3号楼1单元10层1-1004号房屋，借款期限为360个月。后壹号公馆小区A3号楼1单元10层1-1004号房屋办理了抵押登记,抵押权人为中国农业银行股份有限公司禹州市支行,抵押期限2016年7月1日至2046年6月30日。2、因被告王丹丹未按约定偿还银行房贷，中国农业银行股份有限公司禹州市支行从禹州市森源房地产有限公司在其机构开立的保证金账户扣划354882.9元，用以抵偿被告王丹丹所欠的借款本息。后禹州市森源房地产有限公司提起诉讼，要求被告王丹丹偿还其代偿的银行贷款本息共计354882.9元，2019年9月18日，本院依禹州市森源房地产有限公司申请查封了案涉的壹号公馆A3幢1单元10层1-1004号房屋；查封期限为2019年9月18日至2022年9月17日。本院认为，一、原告郭建华要求解除原、被告于2019年6月7日签订的《房屋买卖合同》的诉请应否支持问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”本案中，原、被告签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同；原、被告均应按合同约定全面履行各自义务。原告郭建华已按合同约定支付被告王丹丹定金,被告王丹丹应按合同约定协助原告郭建华办理银行面签及过户事宜等；但原、被告签订的《房屋买卖合同》因被告王丹丹的原因导致案涉房屋被法院查封而无法履行,原告郭建华签订房屋买卖合同的目的不能实现。因此，原告郭建华要求解除原、被告于2019年6月7日签订的《房屋买卖合同》的诉请，应当予以支持。二、原告郭建华要求被告王丹丹双倍返还定金100000元的诉请应否支持问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，案涉房屋因被告王丹丹欠债被查封，被告王丹丹无法履行《房屋买卖合同》约定的义务，已构成违约，被告王丹丹应当双倍返还定金。因原告郭建华主张支付定金50000元中的10000元由被告瑞盈门公司于2019年6月6日收取，2019年6月7日三方签订《房屋买卖合同》时，均同意暂存于被告瑞盈门公司作为押金。因此，被告王丹丹实际收到定金40000元，被告王丹丹应当双倍返还原告郭建华定金80000元。原告郭建华以按揭形式购买被告王丹丹的房屋，而被告王丹丹的房屋有按揭抵押登记，但是原、被告签订的《房屋买卖合同》中并未约定如何解押等有关事项，即使案涉房屋未被法院查封，原、被告签订的《房屋买卖合同》也可能因为案涉房屋设定有抵押无法再按揭购买导致合同无法履行。被告瑞盈门公司作为居间人应当要求被告王丹丹提供或者查询房屋产权状况、有无抵押等准确信息并向原告郭建华如实报告，但被告瑞盈门公司作为居间人未提供证据证明其向作为购买人的原告郭建华如实报告了案涉房屋系被告王丹丹按揭购买及有按揭抵押登记等情况，也未在合同中约定如何解押等有关事项；被告瑞盈门公司违反调查核实、如实报告义务，损害了购买人即原告郭建华的利益；而且被告瑞盈门公司作为居间人与原、被告签订的《房屋买卖合同》也无法履行而解除。所以，被告瑞盈门公司收到的10000元作为押金应退还原告郭建华。原告郭建华要求被告瑞盈门公司承担连带责任，没有提供相关证据和法律依据，不予支持。三、原告郭建华要求被告承担律师费的诉请应否支持问题。原、被告签订的《房屋买卖合同》中“甲乙双方任何一方违约，丙方的佣金从押金中扣除，不足部分继续向甲乙双方追讨，主张权利而产生的合理费用（如诉讼费、律师费、执行费、查档费等），均由违约方承担”约定的是丙方因此产生的律师费等费用；故原告郭建华要求被告承担律师费的诉请缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条、第四百二十五条的规定，判决如下：一、解除原告郭建华、被告王丹丹和被告禹州市瑞盈门房地产经纪有限公司于2019年6月7日签订的《房屋买卖合同》。二、被告王丹丹于判决生效后十日内双倍返还原告郭建华定金80000元。三、被告禹州市瑞盈门房地产经纪有限公司于判决生效后十日内支付原告郭建华10000元。四、驳回原告郭建华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2300元，减半收取1150元，由被告王丹丹负担1125元，被告禹州市瑞盈门房地产经纪有限公司负担25元。如不服本判决，可在本判决书送达之次日起十五日内提出上诉，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员 ：齐光辉二〇二〇年九月二十七日法官助理：张留丽书记员 ：李慧雅