四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0781民初3705号 原告：江油市凤鸣物业服务有限公司，住所地四川省江油市南河花园**楼**门面，统一社会信用代码915107817469075148。 法定代表人：董芝智，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴鸿瑞，四川本明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡璠，四川本明律师事务所实习律师。 被告：杨发云，男，汉族，生于1981年8月26日，住四川省江油市。 原告江油市凤鸣物业服务有限公司（以下简称“凤鸣物业公司”）与被告杨发云物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理，依法适用简易程序，由审判员刘玉锋于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告凤鸣物业公司的委托诉讼代理人吴鸿瑞、胡璠，被告杨发云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告凤鸣物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年5月1日至2020年12月31日的物业服务费1233元（128.41㎡×0.3元/月/㎡×32个月）、生活垃圾处理费192元（6元/月/户×32个月）、公摊能源费58元（1.8元/月/户×32个月）、车位使用费960元（30元/月/辆×32个月），合计2443元；2.判令被告向原告支付违约金488.6元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告自2004年起为被告所在的江油市城区祥和路华丽花园小区提供物业服务，被告于2006年1月成为该小区业主。原告进驻该小区后，恪尽职守、积极履行合同义务，提供物业服务，但被告自2018年5月以来便拒绝支付物业服务费、生活垃圾处理费、公摊能源费、车位使用费。原告多次催收未果，故起诉来院。 被告杨发云辩称，1、不认可原告主张的车位使用费，因小区的停车位属于全小区的公共财产，原告无权认为被告所使用的车位属于原告，无权采用出租或者出售的方式提供给被告及其他业主使用，且无固定停车位，进门均要收费；2.原告未尽到物业公司应尽职责，理由有：（1）2018年10月7日，被告将车辆停于划定车位上，10月8日晨发现车辆后档玻璃损坏，现场经原告工作人员确认，被告要求调取监控，原告拖延到10月8日下午才派人调取，最后结论是天太黑，距离太远；（2）原告物业公司工作人员素质低，日常工作中不注意形象，衣着混乱，袒胸露乳斜躺在门口；（3）小区有200户住户，常住人口1000余人，但日常工作人员只有6名（保安4人，保洁2人），夜间值班只有一个保安在门卫室睡觉，另一个去向不明；（4）无管理人员长期驻点，保安未进行安全巡查、排查安全隐患，清洁卫生不到家，夏季蚊虫滋生、臭气熏天；（5）公共设施毁坏，未及时维修；（6）灭火器失效，消防通道不畅通，还存在私拉乱接，乱停乱放的现象，小区围墙也被拆除，施工现场无安全防护；3.截止开庭，时间为2020年8月，但原告却主张到2020年12月的物业费、生活垃圾处理费、公摊能源费及车位使用费；4.被告从未收到原告的书面催收通知；5.原告主张的违约金无依据。 本院经审理认定事实如下：被告杨发云系华丽花园小区住房业主。该房屋建筑面积128.41㎡，产权登记时间为2006年4月18日。 江油市华丽物业管理有限责任公司于2008年3月4日名称变更为江油市华丽物业服务有限责任公司，后于2016年6月1日名称变更为江油市凤鸣物业服务有限公司。 2004年12月25日，江油市华丽房地产开发公司（甲方、委托方）与江油市华丽物业管理有限责任公司（乙方、受托方）签订《前期物业管理委托合同》，合同载明：甲方选聘乙方对华丽花园项目提供前期物业管理服务；合同有效期为2004年12月25日至本物业业主委员会成立之日止；物业管理服务标准为《江油市物业管理服务标准》三级：“……3、房屋及设施、设备的维修、养护：日常维护、维修、巡查……”；收费标准为多层住宅按建筑面积收取每月每平米0.25元，商业用房按建筑面积收取每月每平米1.00元；车位月使用费80.00元；“第二十八条物业共用部位、共用设施设备的维修、养护费用：1、物业共用部位的小修、中修、大修费用。2、物业共用设施设备的小修、能够修、大修费用。3、附属配套建筑和设施的小修、中修、大修费用。4、智能系统设施、设备的小修、中修、大修费用。以上四条保修期内由开发建设单位承担，保修期外小修由物业公司承担，大、中修费用由物业维修资金承担，更新费用由物业维修资金承担。维修资金不足时，由全体业主共同承担”；乙方对物业业主、使用人或其他人员在本物业内发生的人身伤害或财产损失能够证明自己没有重大过失的，不承担任何责任；乙方的管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准，应按一年内总物管费20%的标准向甲方、业主支付违约金；甲方、业主或物业使用人违反合同的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按一年内总物管费20%的标准向乙方支付违约金。此后，原告为华丽花园小区提供物业服务。 2014年12月12日，江油市华丽物业服务有限公司向华丽花园业主发出公告，称“公司决定，拟自2015年1月1日起，在现行物业服务费标准0.25元/月/平方米的基础上，上调0.05元（即按0.3元/月/平方米收取）。对此，业主若有不同意见，请于2014年12月30日前，在门卫室《专门意见簿》上留下宝贵意见……”。 另查明，2003年9月23日，江油市人民政府下发《江油市人民政府关于征收城市生活垃圾处理费的通知》，根据该文件，包括中坝镇、太平镇在内的江油市城区内居民自2003年10月1日起以户为单位缴纳垃圾处理费6元每月。2014年度至2019年度案涉小区的垃圾处理费已由原告公司缴纳。 庭审中，原、被告双方均对登记在被告杨发云名下的车牌号为川Ｂ×××××的车辆日常停放在案涉小区无异议。被告为证明原告未尽到合同义务，举证提供了小区环境照片，原告未抗辩上述照片不属于案涉小区。从被告提供的小区环境照片看，案涉小区确实存在设施经久失修（小区公共区域的长椅木头朽烂未换）、建筑垃圾在公共区域杂乱堆放等情况。 认定上述事实有原告营业执照复印件、原告的企业名称变更核准通知书、内资企业登记基本情况表、被告户籍信息、房地产登记信息、《前期物业管理委托合同》、公告、《江油市人民政府关于征收城市生活垃圾处理费的通知》、四川省政府非税收入通用票据、值班记录、车辆停放考勤表、车牌号为川Ｂ×××××的机动车行驶证复印件、机动车信息查询结果单、小区环境照片、答辩状及原、被告的当庭陈述等证据佐证，足以认定。 本院认为，江油市华丽房地产开发公司与原告签订的《前期物业管理委托合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，并对业主具有约束力。原告凤鸣物业公司提供了2018年5月至今的物业服务，被告杨发云作为华丽花园小区业主享受该服务，应当按照合同约定支付物业服务费。原告凤鸣物业公司以其单方作出的公告为依据主张物业费以0.3元/月/㎡为标准自2018年5月1日计算至2020年12月31日,本院认为合同中明确约定了物业费标准为0.25元/月/㎡，原告单方将物业服务费增加至0.3元/月/㎡未征得小区业主同意，不予认可，应按合同约定收取。原告诉请2018年5月至2020年12月底的物业服务费，但其截至本案起诉仅提供物业服务到2020年8月，故物业服务费为898.87元（128.41㎡×0.25元/月/㎡×28个月）。 对于垃圾清运费，原告主张自2018年5月1日至2020年12月31日，但其未举证证明已代被告缴纳了2020年的垃圾清运费，故本院仅支持2018年5月1日至2019年12月31日的垃圾清运费120元（6元/月×20个月）。公摊能源费《前期物业管理委托合同》中并无约定，本院不予支持。原告主张的车位使用费收费标准未超过《前期物业管理委托合同》约定，车位使用费按照实际发生月份计算至2020年8月，合计840元（30元/月×28个月）。 本院认为，物业服务合同不仅对业主具有约束力，对物业公司同样具有约束力。物业公司应当按照合同约定尽职尽责的履行物业服务的合同义务。小区的环境卫生、安全和谐需要业主与物业公司的共同维护。但本案中，从被告提交的小区环境照片看，原告作为物业公司未完全尽到物业服务的义务。因此，对原告的违约金诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”、第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决如下： 一、被告杨发云于本判决生效后十日内支付原告江油市凤鸣物业服务有限公司自2018年5月1日至2020年8月31日的物业费898.87元及车位费840元、自2018年5月1日至2019年12月31日的垃圾清运费120元； 二、驳回原告江油市凤鸣物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半收取案件受理费25元，由被告杨发云承担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 员 刘玉锋 二〇二〇年九月三日 法官助理 肖 桃 书 记 员 罗 静