广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0309民初10547号原告：莫茵怡，女，汉族，1976年2月22日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：李正，广东深天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：李阳含，广东深天成律师事务所实习律师。被告：杨灵，男，汉族，1982年9月29日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：林弦，广东金地律师事务所律师。委托诉讼代理人：李福兴，广东金地律师事务所律师。原告莫茵怡与被告杨灵房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄蕾独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告莫茵怡及其委托诉讼代理人李正、李阳含，被告委托诉讼代理人林弦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莫茵怡向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金人民币1,564,000元及利息人民币4,200元(利息计算至4月22日起诉之日，实际利息应自被告第一次拒绝原告要求其支付违约金之日即2020年4月1日起，计算至违约金全部支付完毕之日为止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.依法判令被告承担本案的律师费、案件受理费等诉讼相关费用。原告莫茵怡依据的事实和理由：2019年8月25日，杨灵与莫茵怡在深圳市乐有家控股集团有限公司居间下签订了《深圳市二手房买卖合同及居间服务协议》、《补充协议》及《价格确认书》，约定莫茵怡将其名下位于深圳市龙华区转让给杨灵，转让总价款782万元整。合同第11页“交易节点确认书”中约定：“买方需于2019年12月5日前交付首期款（不含定金）414万元整；第12页违约责任约定：“如买方未按照合同约定履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担。”合同签订之后，莫茵怡回绝了其它12个买家（其中一个买家明确表示考虑好了，想要购买）。开始着手办理赎楼事宜。2019年8月31日，被告接连发了《解除二手房买卖合同告知函》与《温馨通知函》给原告，表示自己经过考虑决定终止购买房产合同，并要求与原告协商退定，同时告知其保留向法院起诉原告的权利。原告明确拒绝被告的无理要求，在多次沟通无果后，原告于2019年10月31日，向被告发出了《通知函》，催告要求被告继续履行合同义务。然而被告仍然拒绝履行，且设置各种条件拒绝协商，此时原告欲购买的房产价格已经上涨，错过了购买时机，且由于合同纠纷的存在，原告的房子处在无法挂盘出售的状态，另行出售或者出租也不可能。疫情过后，2020年3月31日，在多方沟通、长期等待无果的情况下，原告发出了《通知函》，根据合同约定，解除《深圳市二手房买卖合同及居间服务协议》及《补充协议》，并要求被告按照合同，赔偿违约金总价款的20%，与律师费用等其他花费。被告收到后，表示拒绝支付。《深圳市二手房买卖合同及居间服务协议》及《补充协议》的签订，是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，双方均应依约诚实履行。杨灵应当按照合同约定，在2019年12月5日之前支付首期款，直至十五个工作日后，其仍然没有履行义务，其行为已经构成了根本违约。莫茵怡据此通知杨灵解除上述合同、要求杨灵支付违约金1564000元及利息、律师费以及诉讼费，合法有理。被告杨灵辩称：一、被告购买涉案房产的目的是为了孩子将来能入读XXXXX学校，但在双方签订买卖合同过程中，原告并未向被告披露涉案房产详细明确的学位信息，涉案房产是否具有被告要求的学位是决定被告购买意愿以及订立、履行买卖合同的重要因素，所以，对于被告购买学位房的合同目的无法实现，双方均存在一定的过错，而非被告恶意违约，被告解除合同是合情合理且合法的。二、被告在签订合同后次日即发现涉案房产存在与其所期望的学位不一致的问题，为了避免可能产生的损失或损失的扩大，被告第一时间向被告表达了双方签订合同存在误解的情形，希望可以协商尽快解除合同并表示愿意承担自身的过错责任。但原告利用卖方的优势地位，坚持要求被告支付巨额的违约金，在2019年8月31日被告发函告知原告解除合同后，原告完全有能力向法院提起诉讼解决纠纷争议，但原告为了达到所谓的被告延迟履行合同根本违约的目的，故意拖延至合同付款节点，原告的行为具有明显的恶意利用合同条款的故意。三、涉案合同的解除，并未给原告造成任何损失，亦未影响其房产出售，原告的房产目前已大幅升值，原告在此情况下仍向被告索取巨额违约金，于法无据。四、依照法律规定和司法实践，违约金的性质应以补偿损失为主，以惩罚违约为辅，违约金数额的确定应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，过高的违约金，容易造成实质不公。请求法院在考虑双方过错程度、合同履行阶段、是否产生实际损失等情况下，综合考量解除双方签订的二手房买卖合同驳回原告的其他诉讼请求或者酌情降低被告承担违约金的数额。原告与被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合本案证据、双方质证意见和庭审陈述意见，本院查明并认定事实如下：2019年8月25日，原告(卖方)与被告(买方)在案外人深圳市乐有家房产交易有限公司的居间服务下签订了《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》（以下简称《二手房买卖合同》）及《二手房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定如下：由被告向原告购买涉案的深圳市龙华区XXX花园X期X区X座XXX房,转让总价为人民币7,820,000元；定金人民币500,000元，买方同意在签订合同时先向卖方支付定金人民币70,000元，在合同签订后指定期限内向卖方支付定金余款人民币430,000元，上述定金由买卖双方约定的第三方账户监管；从交易总价款中预留人民币10,000元作为交房保证金，交由居间方托管且从定金中预留，此款在卖方实际交付房地产及完成产权转移登记时进行结算；买方须于2019年12月5日之前支付除定金、交房保证金之外的剩余首付款人民币4,140,000元至买卖双方约定的银行第三方监管账户；卖方应当于收到全部房款（除交房保证金外）5个工作日内将该房地产交付买方。合同第九条约定了买方逾期付款的违约责任，买方逾期付款的（因银行贷款原因导致买方逾期付款的除外），卖方有权要求买方以未付款项为基数，按日万分之四支付违约金，合同继续履行。合同第十二条约定了延迟交房的违约责任，除合同另有约定外，卖方未按合同约定的期限将该房地产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金，合同继续履行。原被告双方在补充协议中约定，卖方承诺该成交物业所属学区无占用，且卖方在交易期间也不得再次申请使用，买方办理入学具体以教育局政策为准，卖方和居间方均不承诺和保证。原被告双方在合同附件一《交易节点确认书》第一条违约责任第2款约定“如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金；卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担”。2019年8月30日，被告出于综合因素考虑决定放弃购买涉案房产，但与原告协商定金事宜未果。2019年8月31日，被告向原告发送《解除二手房买卖合同告知函》和《温馨通知书》，告知原告自2019年8月31日起被告不再继续履行合同及其补充协议的所有条款。同日，原告通过居间方转告被告，原告不同意被告单方面解除涉案《二手房买卖合同》，要求被告继续履行合同义务，否则被告应承担违约责任。此后，双方多次协商合同履行和违约赔偿事宜均未果。2020年3月31日，原告向被告寄送了一份《通知函》，告知被告解除涉案《二手房买卖合同》，并要求被告按合同总价款的20%向原告支付违约金人民币1,564,000元及原告因维权所支出的律师费、履行合同花费等其他损失。该《通知函》已于2020年4月1日送达给被告。庭审中，原被告共同确认合同签订后，被告向双方约定的第三方监管账户支付定金人民币70,000元；涉案房产并未交付给被告，也未办理产权变更登记，目前涉案房产交易价格已大幅上涨。原告述称被告逾期支付首付款已构成违约，被告的违约行为给原告造成的实际损失高于原告诉请的违约金，实际损失包括资金占用成本损失、原告购置学区房价格上涨造成的损失、涉案房产空置期租金损失、原告另行租赁房屋的租金损失、为被告更换沙发的费用、因维权所支出的律师费、受理费、保全费等。被告对此不予认可，辩称被告签订涉案合同的根本目的是为了涉案房产学区的小学学位，原告没有及时向被告披露上述信息，致使合同目的无法实现，原告亦存在过错，请求酌情降低被告承担的违约金数额。另查明，原告因本案诉讼支付了律师费人民币8,000元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告、被告与居间方深圳市乐有家房产交易有限公司签订的涉案《二手房买卖合同》及《补充协议》，均系各方当事人真实意思表示，合同及协议内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应按上述合同及协议的约定严格履行。被告辩称原告未及时向其披露涉案房产学区的小学学位，致使合同目的无法实现，对此，本院认为，被告作为完全民事行为能力人，其购买学区房亦应事先核实房产所属学区以及学位使用情况，应对合同签订负谨慎注意义务,并知悉及承担其签订上述合同及协议的法律后果，故本院对被告的上述辩解意见不予采纳。被告拒绝继续履行合同的行为已构成违约，且不享有合同解除权，原告有权依据《中华人民共和国合同法》第九十三条及涉案《二手房买卖合同》的约定主张解除该合同项下的房屋买卖合同关系。原告发出的解除合同通知函已经于2019年4月1日送达给被告，故本院确认涉案《二手房买卖合同》及《补充协议》项下原告与被告的房屋买卖合同关系于2019年4月1日解除。在上述合同和协议中，原被告同时约定了定金条款和违约金条款，原告选择适用违约金条款，符合法律规定和双方约定，本院予以准许。关于违约金，被告单方面拒绝履行合同,确已构成违约,根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。考虑到被告在《二手房买卖合同》及《补充协议》后短短几日时间即通知原告和居间方不再继续履行合同，尚能避免损失扩大，被告只支付了定金人民币70,000元，根据公平原则和诚实信用，结合房地产市场价格情况、合同履行阶段、当事人的过错程度、违约情节及损失程度,并参照涉案《二手房买卖合同》及《补充协议》关于违约责任的约定，本院酌定被告向原告支付违约金人民币70,000元。原告虽主张违约金1,564,000元,但并未提供充分证据证实因被告违约给其造成的实际损失,且目前涉案房产交易价格已大幅上涨，因此,对于超出部分的违约金,本院不予支持。被告支付至第三方监管账户的定金，可通过协商或者其他法律途径要求收取方返还。原告与被告未约定利息，原告诉请利息损失，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。原告要求被告支付其因维权而支出的律师费，符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杨灵于本判决生效之日起十日内向原告莫茵怡支付违约金人民币70,000元；二、被告杨灵于本判决生效之日起十日内向原告莫茵怡支付律师费人民币8,000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币9457元，由被告负担。受理费原告已预缴。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 黄    蕾二〇二〇年九月三十日书记员 黄璟嫣（兼）书记员 刘  佳  欣附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。