江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0507民初1847号原告：张玉豹，男，1992年9月3日出生，汉族，住安徽省阜南县。委托诉讼代理人：徐昊，江苏东银(苏州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张涛，江苏东银(苏州)律师事务所实习律师。被告：苏州珞驼房地产经纪有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道嘉元路**F602-1。法定代表人：周喜林。第三人：李满华，男，1965年3月7日生，汉族，住湖南省汨罗市。原告张玉豹与被告苏州珞驼房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员唐丽宁独任审判。审理中，原告申请追加李满华作为第三人参加诉讼，经审查符合法律规定，予以准许。本案于2020年6月24日公开开庭进行了审理，原告张玉豹及其委托诉讼代理人徐昊、张涛、第三人李满华到庭参加诉讼。被告苏州珞驼房地产经纪有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告张玉豹向本院起诉请求：1、依法判决解除原被告签订的《房屋出租委托合同》，被告和第三人将租赁房屋返还原告；2、依法判决被告支付原告按2300元/月的标准计算从2020年2月5日开始到实际退房之日止的租金(使用费)；如实际退房在2020年8月5日之后，则该日期之后的租金(使用费)按2500元/月的标准计算；(暂时从2020年2月5日算至2020年5月4日，共计6900元)。3、依法判决被告支付原告两个月的租金(4600元)作为违约金；4、依法判决被告承担本案的诉讼费用(包括但不限于诉讼费和财产保全费)。审理中，原告将第二项诉讼请求变更为依法判决被告支付原告按2300元/月的标准计算从2020年2月5日起至涉案房屋委托出租合同解除之日止的租金，逾期支付，按全国银行同业拆借支付的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止的逾期付款利息。增加一项诉讼请求，依法判决本案第三人支付原告自涉案房屋出租委托合同解除之日至实际返还房产之日的房屋占有使用费，按2300元/月的标准计算，如在2020年8月5日之后任未归还，按照2500元/月的标准计算，如逾期支付，按全国银行同业拆借支付的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止的逾期付款利息。原告主张的事实与理由：原告与被告于2019年7月31日签订《房屋出租委托合同》一份，约定原告将坐落在苏州市相城区泰园家园81幢3单元406室的房屋委托给被告代理出租，该套房屋面积为69平方米，出租代理期自2019年8月5日起至2022年8月5月，共计36个月。随后原告依约交付了房屋。合同中还约定2020年8月5日之前房屋月租金为2300元，按季支付。2020年2月5日，被告应支付原告租金6900元，但是虽经原告屡次催讨，被告至今分文未付。被告方不诚信的行为给原告方造成了很大损失，原告方为自身合法的财产权益，按照合同法，民事诉讼法的相关约定，现诉至贵院，望贵院主持公道，判决支持原告的全部诉请。被告苏州珞驼房地产经纪有限公司未作答辩。第三人李满华述称，2020年8月5日的租金我已经支付过了，2020年8月5日之后如双方商量好我愿意继续租赁，谈不好，就不再租赁。经审理查明，2019年7月31日，原告与被告签订《房屋出租委托合同》一份，原告为出租委托方（甲方），被告为出租代理方（乙方），约定甲方将坐落于苏州市相城区泰园家园81幢3单元406室房屋委托乙方代理出租。代理出租期限为2019年8月5日至2022年8月5日，共计36个月，房屋租金标准为2300元/月，按季度支付，具体为2019年8月1日支付2300元、2019年11月5日支付6900元、2020年2月5日支付6900元、2020年5月5日支付6900元，依此按季度支付，直至2022年5月5日支付7500元。合同还约定甲方将房屋交付乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按照约定的租金标准向甲方交付租金，因甲方原因未能及时领取租金与乙方无关。另合同约定出租代理期内甲方同意预留出60天不计租金，作为乙方接洽承租的工作期。工作期后于2019年10月5日开始计算租金，即自出租代理期起，甲方同意工作期内的租金收入作为乙方佣金。合同还对其他事项进行了约定。另查，2019年8月4日，被告与第三人李满华签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将上述房屋出租给第三人，租赁期限自2019年8月4日至2020年8月5日，租金标准为2100元/月，租金支付方式为押一交六，第一次于2019年8月4日支付14880元，第二次于2020年11月4日支付12600元。另约定第三人要向被告支付服务管理费368元，并支付1个月租金2100元作为保证金。后第三人通过支付宝于2020年1月6日支付被告12780元。再查，案涉房屋坐落于相城区泰元家园81幢406室房屋，系原告单独所有。庭审中，原告认可第三人于2020年8月4日将房屋返还原告。以上事实，由《房屋出租委托合同》、《房屋租赁合同》、不动产权证书、支付宝转账记录及当事人的陈述为证，本院予以确认。庭审中，原告陈述，被告向其支付了两次租金，第一次为2300元，系支付2019年8月1日至2019年11月4日的租金，因为合同中约定两个月免租。第二次为2019年11月5日被告向其支付了6900元，系支付2019年11月5日至2020年2月4日的租金。合同约定2020年2月5日要支付6900元的租金，但是被告一直拖欠不付，故原告要求解除与被告签订的《房屋出租委托合同》。此外，原告认为虽然与被告签订的是《房屋出租委托合同》，但双方之间系租赁关系，即原告将房屋出租给被告，被告再转租给他人，原告向被告收取租金。本院认为，原、被告之间虽然签订的合同名称为《房屋出租委托合同》，但是实际双方之间为租赁关系，理由如下：1、租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，而委托合同指受托人和委托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中，实际上原、被告以及第三人之间的关系为原告将房屋交付给被告，被告按约向原告支付租金，被告又将房屋转租给第三人收取租金，而并非被告处理原告的租赁业务。这在合同本身约定的不论房屋出租与否，被告均要向原告支付租金可以印证。2、作为委托关系，受托人为委托人处理事务，委托人应向受托人支付一定的报酬，但反观本案，被告从原告处承租房屋租金标准为2300元/月，但出租给第三人的租金标准为2100元/月，出租金额反而低于承租金额，也不符合委托关系的特征。故本院认定原、被告虽然签订的为委托合同，但实质上双方系租赁关系。因原、被告之间签订的合同合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行义务，但被告逾期支付租金达几个月之久，且在本院涉及数十件房屋租赁合同纠纷案件，故被告系根本违约，原告有权解除合同，故原告请求解除合同本院予以支持。关于合同解除日期，原告最初诉至本院时虽已主张解除租赁合同，但第三人作为次承租人如请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，应予支持。在本案庭审中，第三人不认可代承租人支付租金，故本院综合考虑认定以本案开庭之日即2020年6月24日作为原、被告解除租赁合同的时间。故被告应支付2020年2月5日至2020年6月24日期间的租金10733.33元。房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。因本案中第三人于2020年8月4日将房屋返还原告，故第三人应支付原告自2020年6月25日至2020年8月3日的房屋占有使用费人民币3066.67元。现合同由被告提供，其中仅约定原告违约时需向被告支付两个月租金标准计算的违约金，根据公平对等的原则，现被告违约导致合同解除，被告亦应向原告支付违约金，故本院对原告主张的违约金人民币4600元予以支持，对其主张的逾期付款利息不再支持。原告主张第三人支付使用费的利息并无法律依据，故本院不予支持。被告苏州珞驼房地产经纪有限公司经本院传唤，无正当理由拒不到庭，视为对其举证、答辩权利的放弃，应对此承担不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、二百一十二条、第二百九十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律、法规的规定，判决如下：一、原告张玉豹与被告苏州珞驼房地产经纪有限公司签订的《房屋出租委托合同》解除。二、被告苏州珞驼房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张玉豹2020年2月5日至2020年6月24日期间的租金人民币10733.33元、违约金人民币4600元，合计人民币15333.33元。三、第三人李满华于本判决生效之日起十日内支付原告张玉豹房屋占有使用费3066.67元。四、驳回原告张玉豹的其他诉讼请求。如采用转账支付，请汇入原告指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022022742。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币822.5元，保全费135元，合计957.5元，由被告苏州珞驼房地产经纪有限公司负担（该款由被告苏州珞驼房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付至本院账户，户名：苏州市相城区人民法院诉讼费专户，开户行：中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，账号：32250199743600001331049029）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  唐丽宁二〇二〇年九月三十日书记员  唐宽正