湖南省益阳市资阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0902民初1387号 原告：何跃军，男，1975年9月16日出生，汉族，户籍地湖南省益阳市资阳区。 原告：李凤，女，1977年6月12日出生，汉族，户籍地湖南省湘潭县。 被告：大汉（益阳）城镇建设有限公司，住所地：益阳市资阳区五一东路白马山资管会综合楼，统一社会信用代码为91430900077159781G。 法定代表人：邹明。 委托诉讼代理人：肖步青，代理权限为一般代理。 原告何跃军、李凤与被告大汉（益阳）城镇建设有限公司（以下简称大汉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何跃军、李凤、被告大汉公司委托诉讼代理人肖步青均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何跃军、李凤向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金26617.76元（暂计算至2020年4月7日）；2、判令被告赔偿2019年1月1日至2020年3月31日原告已支付物业管理费2259元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2原告与被告于2017年5月25日签订了商品房买卖合同，原告购买由被告开发建设的坐落于资阳区资江东路的大汉资江城10栋2层202房号。依合同约定，被告应当在2018年6月28日前将验收合格并符合交付标准的房产交付给原告，逾期未交的，自交付期限的第2天起至实际交付之日止，被告应按日向买受人支付房款的万分之一的违约金。原告付清房款后，被告如期通知原告交楼，但验收后，存在与合同交楼不符合的质量及标准问题，包括：外墙外边未处理、管道煤气未入户，烟道口逆止阀未安装、入户大门严重偏斜等质量问题，原告多次向被告大汉资江客户服务中心反映，长时间均未解决问题，也未再收到再次收楼验收的通知。至2020年4月7日，原告不得已进入现场勘察才知已勉强达到收楼标准。至此，距离2018年6月28日实际应付日已过648天，依合同约定，被告应支付违约金，经双方协商无果后，原告遂提起诉讼。 大汉公司辩称，1、大汉公司已在规定的时间向原告邮寄了交房通知书；2、原告购买的房屋经验收合格后，是符合交房标准的，原告在起诉状中所陈述的房屋质量问题，我方认为不是拒绝收房的必要条件，这些是可以通过维修整改的，不影响房屋的交付；3、根据原告在2020年4月之后在销售部对接的过程中，已经减免了2018年7月1日到12月31日的物业费，减免的物业费就是原、被告协商的结果；4、从2018年6月验房开始到2020年7月份，原告在2年多的时间持续提出房屋的瑕疵，除了诉状提出的，还有墙体开裂、7月份提出柱子不平等质量瑕疵，按该逻辑讲，如果以这些理由的话就根本一直无法达到交房标准；5、根据物业管理条例等相关规定，通知交房的次月起就应交物业费，交纳的对象不是被告而是物业公司，原告应当交纳物业费，被告不存在赔偿物业的问题。综上，请求驳回2原告的诉讼请求。 经审理查明，大汉公司系资阳区资江东路的大汉·资江城小区的建设单位。湖南大汉大物业管理有限公司为大汉·资江城小区的前期物业服务单位。2017年5月25日，何跃军、李凤与大汉公司签订商品房买卖合同1份。双方在合同中约定：何跃军、李凤向大汉公司购买其开发建设的大汉·资江城项目中的资江东路房屋、建筑面积126.37平方米、该商品房单价为每平方米3250.5元，总金额410768元。其中，商品房买卖合同第十条约定：“出卖人应当在2018年6月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准…”。合同第十一条还约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续.买受人应当在书面通知送达之日起7天内对该房屋验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单.所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》.出卖人不出示证明或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担.由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：(1)逾期未超过90天，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过90天，买受人有权解除合同.买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金.买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金…由于买受人的原因，未能按期接收房屋的，双方同意按1、2种方式处理：1、出卖人按逾期每天10元向买受人收取房屋管理费，该房屋损坏、灭失的风险由买受人承担.买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋存在质量问题，可将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由出卖人在30天内整改，整改合格之前买受人有权拒绝收房，超过整改期出卖人应承担每日10元的延期交付的责任.2、如买受人未在出卖人交房通知书规定日期内办理房屋交接手续，逾期即视为收房，逾期收房的视为出卖人已经按期交付房屋，该房屋损毁、灭失等其他风险责任及物业管理费等相关费用，自出卖人通知交房之日起由买受人承担”。（该2条的内容用横线标记）。合同第十一条约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列方式处理：买受人有权拒绝出卖人的交付行为，且出卖人应按前述规定承担逾期交房的责任，并按照约定标准在90日内完成整改”。同日，何跃军、李凤出具《承诺书》1份，承诺确认已详细阅读并遵守《业主临时管理规约》等相关规章制度。《业主临时管理规约》第三十五条第2款对物业服务价格标准约定如下：（1）、高层住宅：1.5元/月·平方米；（2）、商铺：3元/月·平方米；（3）、空置物业（指未使用、出租、未装修的物业）按90%的标准收取；（4）、停车场（含摩托车、电动车）收费标准按政府相关规定执行；第3款约定了计收时间为自《交房通知书》通知交房日期的次月一日起开始计收。2018年6月8日，大汉公司向何跃军、李凤邮寄送达了《交房通知书》1份，何跃军、李凤陈述确已收到《交房通知书》，称发现了外墙收边未处理、管道煤气未入户、烟道口逆止阀未安装、入户大门严重偏斜等质量问题而拒收房。另查明，何跃军、李凤就相关问题与大汉大物业管理有限公司交涉过。大汉大物业管理有限公司免收了何跃军、李凤2018年7月1日至2018年12月21日的物业管理服务费。何跃军、李凤向大汉大物业管理有限公司交纳了2019年1月1日至2020年6月30日的物业管理服务费2711元。另查明，益阳市建设工程质量安全监督管理站对大汉资江城10#作出了《建设工程质量监督报告》1份，其监督评价为同意竣工验收合格，同时其结论第2条为因建筑工程的复杂性和特殊性，该工程可能存在某些质量缺陷未发现处理或建设物受风、雨、冰雪冰融、差异沉降等非荷载影响和维护不当在使用过程中出现包含不限于墙体开裂、渗水，层面、厕所漏水等质量问题，监督机构将按照有关法律法规监督相关责任方履行质量保险义务。何跃军陈述于2020年4月7日进入现场勘察才知已达收楼标准而接收房屋。 上述事实，有原、被告的当庭陈述及何跃军、李凤提供的录音、视频资料、物业费收据1份、益阳市商品房买卖合同1份、大汉公司提供的交房通知书EMS回执单1份、建设工程质量监督报告1份在卷予以证实。 本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案房屋是否符合交付条件；二、大汉公司是否应当支付逾期交房违约金；三、大汉公司是否应当赔偿何跃军、李凤已付的物业管理费2259元。关于第一个争议焦点，本案中双方当事人签订的《益阳市商品房买卖合同》第十一条对此作出了明确约定：出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》.出卖人不出示证明或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接。根据大汉公司在庭审过程中提供的证据，现涉案房屋已具备合同约定的房屋交付条件中的所有文件，相关设施也已达到使用条件，因此涉案房屋具备交付条件，且该小区相同房屋的业主均无拒收房屋现象，何跃军主张房屋不符合交付条件的证据不足以认定。关于第二争议焦点，大汉公司于2018年6月8日左右日通知何跃军、李凤收房，何跃军、李凤在庭审中已确定收到了交房通知书，根据合同约定的“如买受人未在出卖人交房通知书规定日期内办理房屋交接手续，逾期即视为收房”。应当视为涉案房屋在2018年6月28日前已实际交付给何跃军、李凤。故何跃军、李凤主张大汉公司支付逾期交房违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。关于第三个争议焦点，因涉案房屋已于2018年6月28日前已实际交付给何跃军、李凤，根据前期物业服务临时管理规约约定，物业服务费用计收时间为通知交房的次月一日起开始，何跃军、李凤应自2018年7月1日起按约向大汉大物业管理有限公司交纳物业服务管理费。 综上所述，本院对何跃军、李凤的诉讼请求不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第七条之规定，判决如下： 驳回原告何跃军、李凤的诉讼请求。 案件受理费减半收取260.96元，由2原告共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审判员  龚维舜 二〇二〇年九月七日 书记员  邓 浩