陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终9651号上诉人（原审原告）：高延虎，男，1985年4月1日出生，汉族，无业，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：余日升,陕西百望律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晶,陕西百望律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：冯彦妮，女，1989年11月21日出生，汉族，无业，住西安市蓝田县。委托诉讼代理人：余日升,陕西百望律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晶,陕西百望律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：陕西华龙建工集团有限公司，住所地：西安市碑林区南二环东段铁安一街**。法定代表人：白光磊，该公司副董事长。委托诉讼代理人：丁锦安，陕西博硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵蓓，陕西博硕律师事务所律师。上诉人高延虎、冯彦妮与上诉人陕西华龙建工集团有限公司（以下简称华龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初14464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后依法组成合议庭进行了审理。高延虎、冯彦妮上诉请求：1.请求依法改判一审判决第一项为华龙公司向高延虎、冯彦妮支付延期交房违约金（以762964元为基数，支付自2019年1月1日起按每日万分之一至合法实际交房日止，即在一审判决第一项的基础上同时支持三个月交房宽展期的延期违约金6867元）；2.依法判令华龙公司承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：《商品房买卖合同（预售）》说明第3、4、5向明确约定，出卖人应当就合同中的事项对买受人尽到提示义务且对合同文本中的空格部位填写内容或添加内容，双方应协商确定，对于本合同文本中没有约定或约定不明确的内容才可另签补充协议。本合同中约定交房时间为2019年6月30日前，华龙公司未尽提示义务单方在附件十二补充协议第七项空格部位填写“三个月交房宽展期”的约定，降低了交房标准，侵犯了上诉人的合法权益，且该条款为格式条款中的免责条款，根据《合同法》第四十条规定，应为无效条款。华龙公司针对高延虎、冯彦妮的上诉，表示其答辩理由同其上诉的事实和理由一致。事实和理由：一审判决关于涉案房屋交付条件认定有误，涉案房屋已经具备了法定及约定交付条件。双方签订的合同中明确约定房屋交付条件为验收合格，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，不存在降低房屋交付条件的情形。涉案房屋已经取得竣工验收报告，房屋验收合格，已经具备了合同约定的交付条件，可以交付使用。一审法院以房屋未竣工验收备案为由，进而认定合同中关于交付条件为验收合格的约定无效，明显与法相悖。取得竣工验收备案表并非法定交付条件，仅为建设行政主管部门的行政监督程序。合同约定房屋交付期限因可延期事项应顺延295天，合同约定的顺延事项非不可抗力，而是遭遇自然灾害、创卫、中高考、政策变化等造成施工不能进行，对此其也提交了相关证据予以佐证，尤其其中的政策变化导致房屋交付期限顺延严重，该变化是其及施工单位无法预料的，故一审法院认定2019年4月1日即为交付期限与合同约定明显不符，属于事实认定错误。合同也未不合理的减轻或免除应由上诉人承担的责任，也没有排除被上诉人的主要权利，且买受人在购买涉案房屋签订《商品房买卖合同》时已明确理解并同意合同条款及其附属条款，在合同不存在无效情形的情况下，应当结合合同全部条款对房屋交付条件和期限进行认定。综上，涉案房屋的交付条件已具备，顺延后的交房期限也未届满，被上诉人拒不收房，应自行承担责任，故不应判决其向被上诉人支付逾期交付的违约金，一审判决没有事实基础，应予改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。故上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判驳回高延虎、冯彦妮的全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由高延虎、冯彦妮承担。高延虎、冯彦妮针对华龙公司的上诉辩称，商品房买卖合同中的本合同约定与补充协议中对于交付标准表述不一，应当以本合同第九条约定为准。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第十一条规定：“商品住房交付适用条件包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案…房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料。”以及其他相关规定可知，竣工验收备案是法定交房条件，华龙公司在补充协议中将交付条件变更为“将验收合格”，违反了法律、行政法规的强制性规定，应当无效。买卖合同补充协议中将涉案房屋交付条件变更为“经验收合格”，属格式条款，在格式条款与非格式条款约定不一致的，应采用非格式条款，即取得备案证明文件为交付房屋的条件。商品房买卖合同中本合同与补充协议中对于交房时间以及宽展期的表述不一致的，应当以商品房买卖合同中本合同约定为准。补充协议中关于交付宽展期的约定是一种格式条款，不能代表双方真实意思表示，应当无效。华龙公司在确定交付时间时应当对据实顺延交房的情形具有计划性和预见性，且在无证据证明的情形下确实导致其无法施工时，应当承担相应的违约责任。综上所述，关于交付标准、交房时间以及交房宽展期的约定都应当以商品房买卖合同中本合同的约定为准。请求驳回华龙公司的上诉。高延虎、冯彦妮向一审法院起诉请求：1.判令华龙公司向高延虎、冯彦妮退还团购费10000元；2.判令华龙公司向高延虎、冯彦妮支付自2019年1月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金；3.判令华龙公司向涉案房屋电梯前室加装石材和装饰砖；4.判令华龙公司承担该商品房逾期交房期间的物业管理费用（暂无具体数额）；5.本案诉讼费用由华龙公司承担。一审法院认定事实：高延虎、冯彦妮与华龙公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定,高延虎、冯彦妮购买华龙公司位于西安市碑林区，总价款为762984元；上述合同附件六补充协议：电梯前室石材加装修砖；合同第九条及合同附件补充协议第四条约定：房屋交付条件由“取得竣工验收备案证明文件”变更为“取得验收合格文件”；合同第十一条规定交房日期为2018年12月31日；第十二条约定，逾期违约金按日计算已付房价款的万分之一；上述合同附件十二补充协议第四条约定：如遇自然灾害（包括但不限于六级以上大风、中雨以上、38度及以上高温天气等）、政府行政行为、政策法规变化及非出卖人原因（创卫、高考等）造成施工调整或不能施工的，出卖人可据实予以延期；合同附件十二补充协议第七条第一款约定：如出卖人不能按照本合同第十一条规定期限交房，买受人同意给予出卖人3个月交房宽展期。合同签订后，高延虎、冯彦妮按约交付了购房款，涉案房屋通过了验收。高延虎、冯彦妮认为涉案房屋没有取得竣工验收备案证明文件等不具备交房条件，逾期交付应当承担违约金；华龙公司则认为按合同约定已具备交房条件，且合同约定了宽展期和据实顺延期，双方逐产生纠纷。另查，案外人西安爱房传播有限公司收取高延虎、冯彦妮团购费1万元；高延虎、冯彦妮所诉物业管理费用无具体数额。华龙公司截止法庭辩论终结时尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定双方的权利和义务。本案双方系商品房期房买卖法律关系，因此交房时间及交房标准构成该合同的主要条款，也是出卖人应当履行的主要义务。由于一审庭审中，高延虎、冯彦妮与华龙公司已确认，涉案的商品房买卖合同与其补充协议系同一时间签订，而合同与补充合同中对交房时间、交房标准表述不一致，导致在履行过程中高延虎、冯彦妮与华龙公司双方对此产生争议，成为本案争议焦点。一、关于双方争议的交房标准，一审法院认为，国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》第十一条规定：“商品房交付使用条件应包括工程竣工验收合格和验收合格并在当地主管部门备案”。据此，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志应当是取得工程竣工验收备备登记表。综上，一审法院认为，建设工程竣工验收备案表是指建设单位在建设工程竣工验收后，将建设工程竣工验收报告和规划、消防、环保出具的认可文件或准许使用的文件，报行政主管部门审核，审核通过即备案登记，标志着行政主管部门对商品房质量综合验收合格的认可。反之，只能说明房屋质量综合验收尚未被主管部门认可。华龙公司仅取得建设工程施工验收报告，但未取得建设施工竣工验收备案登记表，不符合现行行业及法律对商品房质量验收的相关规定。因此，补充协议将交房标准降低，违反了现行法律法规对交房标准的规定，侵犯了买受人的合法权益，属无效条款。二、关于双方争议的交房时间，一审法院认为，合同约定的交房时间为2018年12月30日，进而双方又在补充协议中约定买受人同意给予出卖人三个月的交房宽展期限，交房时间即为2019年4月1日。上述约定系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，一审法院予以确认。而后华龙公司在其提供的补充合同中又加进第四条约定：关于本合同正文第九条、第十一条，“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期增加如下情形：遭遇自然灾害（包括但不限于六级以上大风、中雨以上、38度及以上高温天气、火灾等）等造成施工不能进行的”的内容，使交房时间具有了不确定性，该条款减轻了出卖人的义务，侵犯了买受人的合法权益。一审法院认为，高延虎、冯彦妮与华龙公司双方签订商品房买卖合同约定交房时间之时，华龙公司作为开发商已经取得了该楼盘的预售许可证，这就意味着该楼盘主体已经完工，且华龙公司与各施工方之间已经签订了相应的施工合同，施工合同内包括了明确的施工期限和竣工日期，其中已充分考虑到了西安地区的气象规律、自然灾害、政策因素、重大技术问题等据实延期的情形。如果施工方拖延工期，华龙公司可向其主张违约责任并以此作为未能向买受人按时交房的违约赔偿。且合同中专业术语解释第五项不可抗力：是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。出卖人在补充协议中增加上述内容明显侵犯了买受人的合法权益。违反了该合同第二十八条的约定：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”因此交房时间应确认为2019年4月1日。综上，华龙公司未能取得建设工程竣工验收备案登记表，未达到交付房屋的条件，且逾期交付房屋其行为已构成违约，但高延虎、冯彦妮愿继续履行合同，故华龙公司应向高延虎、冯彦妮承担逾期交付房屋的违约金，违约金按合同约定自2019年4月1日起至其合法交付日止，按日向高延虎、冯彦妮支付其已付房价款万分之一计算。关于高延虎、冯彦妮诉请要求华龙公司返还10000元团购款一节，该款项并未交给华龙公司，本案中高延虎、冯彦妮并未举证证明本案华龙公司与爱房传播有限公司属同一家公司，亦未递交两公司人格混同的任何证据，故对高延虎、冯彦妮该项诉请不予支持。关于高延虎、冯彦妮主张的要求华龙公司给电梯前室加装石材和装饰砖一节，因本案所涉房屋尚未进行合法交付，庭审时，亦未达双方合同中约定的交付附属设施的时间，华龙公司是否履行了其关于该部分的合同义务尚无法判断，故高延虎、冯彦妮该项诉请缺乏合同依据及法律依据，依法不予支持。关于高延虎、冯彦妮要求华龙公司承担该商品房逾期交房期间的物业管理费用一节，目前本案所涉房屋尚未交付，高延虎、冯彦妮亦未举证任何证据对该部分主张的事实进行证明，一审法院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第五十六条、第一百零七条，《建设工程质量管理条例》第四十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释〉第九十条、第九十一条之规定，判决：一、陕西华龙建工集团有限公司于本判决生效后十日内向高延虎、冯彦妮支付延期交房违约金（以762984元为基数，支付自2019年4月1日起按每日万分之一至合法实际交房日止）。二、驳回高延虎、冯彦妮其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费347元，由陕西华龙建工集团有限公司承担（此款高延虎、冯彦妮已预交，陕西华龙建工集团有限公司连同上述款项一并给付高延虎、冯彦妮）。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院另查明，涉案房屋所在的楼房尚未经消防验收备案。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。高延虎、冯彦妮与华龙公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按照合同约定全面履行各自义务。高延虎、冯彦妮依约交纳了购房款，华龙公司亦应按照合同约定向高延虎、冯彦妮交付房屋。双方对于合同约定交付条件及约定交付时间发生争议。对此，华龙公司上诉主张双方在补充协议中约定交房条件变更为验收合格，并主张其提交了相关证据证明遭遇合同约定政策变化等情况，涉案房屋可顺延295天的交付期限，一审法院认定的交付条件与交付期限均有误。本院认为，虽当事人可以协议变更合同内容，但华龙公司在补充协议中与业主约定交房条件为验收合格，不包含消防验收通过备案，违反了《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，故华龙公司上诉主张交房条件为验收合格的理由，本院不予采纳。另，双方当事人签订《商品房买卖合同（预售）》时，华龙公司应当已经取得涉案楼房的预售许可证，涉案楼层主体封顶，天气情况及政府政策等情况对涉案楼房内室二次结构及门窗的安装施工影响不大；且合同约定的交房时间为2018年12月31日，补充协议中又给予三个月的交房宽展期限，华龙公司作为开发房地产企业，在签订合同时应已充分考虑到了西安地区的气象规律、政策因素等问题；补充协议第四条对于交付房屋期限顺延的相关约定使交房期限不确定，也不合理的减轻了出卖人的义务，合同第二十八条约定“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，综合以上理由，一审判决确认交房时间为2019年3月31日，并无不当，华龙公司的该上诉主张理由，亦不能成立。关于高延虎、冯彦妮上诉主张华龙公司未尽提示义务在附件十二补充协议第七项空格部位填写“三个月交房宽展期”的约定，降低了交房标准，侵犯了上诉人的合法权益，且该条款为格式条款中的免责条款，应为无效条款的理由。本院认为，双方当事人在附件中约定的“三个月交房宽展期”仅是延长了交房期限，并未降低交房标准；且作为开发商开发建设高层楼房，考虑到气候原因或其他不可预测的原因可能耽搁工期造成延迟交房的情形下，与业主约定三个月的交房宽展期，并未违反公平原则；该条款下加下划线具有提示作用，业主在签合同时应当注意该条款内容，该条款亦不属于免责条款，综合以上理由，高延虎、冯彦妮的上诉主张理由，不能成立。综上所述，一审判决华龙公司按照合同约定支付高延虎、冯彦妮逾期交房违约金正确，惟一审判决违约金计算至合法实际交房日止不当，因双方当事人对于合法实际交房日本身存在争议，该日期具有不确定性，且后期损失尚未实际发生。故本院综合考虑，依法支持从2019年4月1日至本判决作出之日止的违约金。综上，一审判决认定事实清楚，惟对于违约金截止日期，本院予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初14464号民事判决第二项；二、变更西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初14464号民事判决第一项为：本判决生效之日起十日内，陕西华龙建工集团有限公司向高延虎、冯彦妮支付从2019年4月1日起至本判决作出之日止的、以762984元为基数按每日万分之一为标准计算的延期交房违约金；三、驳回高延虎、冯彦妮的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费401元，陕西华龙建工集团有限公司已预交351元，高延虎、冯彦妮已预交50元，由其各自自行负担。本判决为终审判决。审判长  朱筱滢审判员  李美红审判员  辛 娟二〇二〇年九月二十二日书记员  胡雨欣