辽宁省营口市西市区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0803民初1195号原告：付庆海，男，1976年11月23日出生，汉族，住营口市西市区。委托诉讼代理人：钟诚，辽宁睿智律师事务所律师。被告：陈梅兰，女，1947年7月6日出生，汉族，住营口市站**。委托诉讼代理人：王乃岩，营口市站前区站前法律服务所法律工作者。第三人：孙俊仁，男，1963年6月2日出生，汉族，住营口市站**。委托诉讼代理人：程长顺，营口市西市区西市法律服务所法律工作者。原告付庆海与被告陈梅兰执行异议之诉一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告付庆海及其委托诉讼代理人钟诚与被告陈海兰及其委托诉讼代理人王乃岩与第三人孙俊仁委托诉讼代理人程长顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付庆海向本院提出诉讼请求：一、确认通惠门市场A63号门市经营权归原告所有，并依法解除对该房屋的查封。二、被告承担立案费。事实与理由：一、关于房屋转让合同书的效力问题。原告与第三人于2014年12月10日签订通惠门市场A63号门市经营权转让《合同书》，约定自2014年12月10日始，该经营权归原告所有，约定期限为31年（即2045年止），价款为30万元，顺租原经营权人于移动公司（为规避报请省总公司，纳税人不变），经营权人变更后，合同主体仍为移动公司、孙俊仁，孙俊仁负责接收移动公司租金，纳税后将租金转交原告。二、关于《合同书》的真实性问题。如前所述，《合同书》约定条款具备合同法规定的要件。《合同书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应确认有效。合同履行情况为：原告向第三人交付了30万元转让金，且自2014年12月10日始，已实际掌管该门市经营权，收取了移动公司每年交付的租金，另转让合同书为直接证据，具排他性法律效力，据此，合同书真实性符合法律规定。三、关于移动公司给付租金、纳税的说明。1、原告与第三人签订经营权转让合同，另口头约定为：移动公司每年给付租金为12.5万元，需第三人出具发票，纳税由第三人缴纳。2、所谓租金收益总和大于经营权转让价款，不存在不符合常理一说，因为房屋租赁随市场风险浮动而定，现下市场房屋及房屋租赁处于低迷时期，且社会出租门市日渐增多，所以原告与第三人租金30万元符合市场风险形势下签订的，故不存在所谓“常理”一说。3、所谓实体权利问题，原告认为的乃是广义词说法，（2019）辽0803执异67号西市区人民法院执行裁定书表述：“异议人对案涉房屋不具有对抗法院强制执行的实体权利”，缺乏事实依据及法律依据。所谓原告是否具有实体权利，应从门市房经营权转让合同书所约定的条款及履行情况是否符合合同构成要件及相关法律规定，原告与第三人签订的A63号门市房合同，前述原告已阐明了订立合同及约定要件援引相关法律规定，已构成了于理于法成立的实体，且法院对A63号门市房的强制查封于理无据，于法无依。为保护原告合法权益，特诉至人民法院。陈梅兰辩称：一、被答辩人提起执行异议之诉超过诉讼时效。被答辩人于2019年10月提出执行异议申请后，2019年11月8日（2019）辽0803执异第67号执行裁定书裁定“驳回付庆海的执行异议。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”被答辩人已于2019年11月18日收到此裁定书，但却未能在十五日以内提起执行异议之诉，已超过《民事诉讼法》第227条及民事诉讼法解释第305条第（三）项规定的诉讼时效期限。二、被答辩人诉称被执行门市房承租权已经转让给其个人名下，但却未能提供证据证明。在原被答辩人提出执行异议申请时，被答辩人只提供了《房屋转让合同书》和收款收条，但这并不能证明该门市房是在法院查封前已经合法转让给被答辩人，且被答辩人及第三人并未能向法庭提交已实际付款的证据。三、被答辩人提供的《房屋转让合同书》转让金额为三十万，而第三人孙俊仁租赁给移动公司租金为每年12.5万元，租金为五年，共62.5万元。这说明第三人转让后少得利益了32.5万元。再者，第三人与被答辩人在《房屋转让合同》中并没有约定起诉状中诉称的“移动公司每年租金12.5万元归买房所有，需第三人出具发票，纳税由第三人缴纳。由孙俊仁负责接收移动公司租金，纳税后将租金转给原告。”如此重要合同内容，不可能只是合同双方口头约定，不符正常交易的习惯，也不符合日常生活经验法则。四、被答辩人提供的《门市房租赁合同》未经房屋出租方同意，也未能办理其转让变更手续，故该证据不能作为被答辩人证据使用。五、贵院于2019年9月25日在查封第三人孙俊仁通惠市场A63号外门市房时，因移动公司已于9月12日租赁到期后搬走，当时该门市房玻璃上贴有“旺铺出租电话13352******”，该手机号是第三人留下的联系电话。在法院贴封条后，此房玻璃上贴有联系电话变更为“1564176****”，手机号是被答辩人的（有照片为证），这足以说明在法院查封前，该门市房是属于第三人的，被答辩人与第三人之间并没有发生转让承租权。第三人称，原告所述的情况属实，理由充分，案涉房屋应该属于原告所有，法院查封属于错误查封，请求法院解除查封。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1997年10月14日，出租方营口经济技术开发区钢鹏房地产开发公司（以下简称钢鹏公司）与承租方张剑签订了《新建通惠门市场租赁合同》，约定通惠门市场二期工程农贸大厅的对外门市房第A63号门市房（即案涉房屋），其建筑面积为46平方米，租赁期限为48年（从1997年12月30日至2045年12月30日），合计金额184000元。承租方如将门市房出租、转借、外兑必须事先征得出租方同意，并办理变更手续，交纳0.5%变更手续费，否则出租方有权收回门市房的使用权。承租方签章处有张剑签名及“钢鹏房地产开发公司”的盖章。后张剑将该门市房转给孙俊仁，承租方签章处“张剑”签名被手写划掉，改写为“孙俊仁”，并有“钢鹏房地产开发公司”的盖章。后“孙俊仁”签名被手写划掉，改写为“付庆海”，但没有钢鹏公司盖章确认。2014年9月11日，孙俊仁作为甲方与乙方中国移动通信集团辽宁有限公司营口分公司（以下简称移动公司）签订《通信、基站、机房建设房屋场地租赁合同》，约定该门市租赁期限5年，自2014年9月13日至2019年9月12日止。年租金125000元，租金合计为625000元，由孙俊仁收取租金。2019年9月，营口市西市区人民法院将该门市房查封。2019年10月31日，付庆海作为甲方与乙方李强签订了《门市房租赁协议》，约定该门市房租赁期限1年（从2019年10月31日至2020年10月31日止），年租金45000元，落款处有付庆海和李强二人的签名及手印。另查，工商系统中无营口经济技术开发区钢鹏房地产开发公司信息。本院认为，在陈梅兰与孙俊仁民间借贷一案判决生效后,在执行阶段案外人付庆海提出执行异议，称被查封的财产通惠门A63号门市房的使用权为其所有,申请解除查封。法院依法作出(2019)辽0803执异67号执行裁定书,驳回了付庆海提出的异议,并告知诉权,付庆海不服并提起诉讼,其诉讼请求符合执行异议之诉的构成要件。在本案庭审中，原告付庆海提交的其与孙俊仁于2014年12月10日签订的《房屋转让合同书》，约定转让通惠门市场A63号门市房的48年使用权，共30万元，合同备注中约定“1、双方商洽转让房屋系通惠门市场外门市，标的物为使用权；2、按原合同履行使用权，期限为48年；3、除本合同约定条款外，其余条款执行原合同条款”。落款处有孙俊仁和付庆海二人的签名及手印。虽原告主张在人民法院查封该涉案房屋之前与孙俊仁签订了该转让合同，但原告仅提供一张收条复印件，并不能证明其已实际支付了30万元购房款的对价，也不能证明该合同已实际履行。如果该转让合同真实，原告在知道该转让合同订立时涉案房屋已出租给他人，那么双方在合同中不可能回避该涉案房屋的出租事实，而双方在合同中并未就应如何处理该涉案房屋已出租的事实作出约定。再者，孙俊仁在转让合同订立前以年租金12.5万元将该房屋出租，其租金收益远远大于房屋转让的收益，孙俊仁行为不具有合理性。且原告并未提交孙俊仁在收取移动公司的租金后将纳税后的部分租金支付给原告的证据。另外，在原钢鹏公司与张剑签订的《新建通惠门市场租赁合同》中约定，“承租方如将门市房出租、转借、外兑必须事先征得出租方同意，并办理变更手续，交纳0.5%变更手续费，否则出租方有权收回门市房的使用权”。在张剑转给孙俊仁时，经过了钢鹏公司的盖章确认。而孙俊仁转给付庆海时合同上并无钢鹏公司的盖章确认，是原告在诉讼阶段私自加盖了钢鹏公司的印章。综上，对于孙俊仁与原告签订的《房屋转让合同书》的真实性，本院不予认定。另外，本院依法询问了通惠门市场的实际管理人任志平，其称该涉案门市房原先是孙俊仁的，在2014年以后变成付庆海的，变更过程不清楚，谁交物业费就是谁的，但从2014年开始整个市场未再收取过物业费。且付庆海与李强签订的《门市房租赁协议》是在法院查封该涉案房屋之后，不能对抗强制执行。综上所述，原告提起执行异议之诉,就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益未提供充分有力证据。故原告要求停止对通惠门A63号门市房的强制执行的诉讼请求,本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、六十八条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定,判决如下:驳回原告付庆海的全部诉讼请求。案件受理费5800元，由付庆海负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 长  董娜人民陪审员  甄丽人民陪审员  杨楠二〇二〇年九月十日法官助理吴琼书记员朱晓明