辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽02民初341号 原告：大连亿峰房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市中山区。 法定代表人：于志强，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张国晗，上海市协力（大连）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：关荣荣，上海市协力（大连）律师事务所律师。 被告：吉林银行股份有限公司大连分行，住所地辽宁省大连市中山区。 负责人：武忠旭，该行行长。 委托诉讼代理人：王慧恺，北京市金杜律师事务所上海分所律师。 委托诉讼代理人：徐向东，北京市金杜（苏州）律师事务所律师。 原告大连亿峰房地产开发有限公司（以下简称“亿峰公司”）与被告吉林银行股份有限公司大连分行（以下简称“吉林银行大连分行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告亿峰公司的委托诉讼代理人张国晗和关荣荣、被告吉林银行大连分行的委托诉讼代理人王慧恺和徐向东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 亿峰公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付欠付的30%购房款人民币116371942元。2.判令被告向原告承担30%购房款的逾期付款违约金（自2018年2月1日起计算至实际给付之日止，按照每日万分之五的标准计算，暂计算至起诉前即2020年5月10日的逾期付款违约金约为人民币48294356元）。3.判令被告向原告支付物业服务费及逾期付款违约金（按1-10层房屋物业服务费为每月453317.43元、地下**物业服务费按153个车位、每个车位每月80元计算，自2017年12月20日起计算至被告实际办理交付手续之日止，暂计算至起诉前即2020年5月10日的物业服务费约为13361102元;关于物业服务费的逾期付款违约金，被告应当按照欠付的物业服务费金额为基数，自原告起诉之日起计算至被告实际给付之日止，按照日万分之五的标准承担)。4.判令被告向原告支付逾期收房的违约金（自2017年12月20日起计算至被告实际收房之日止，按照总房款387906472元的日万分之一的标准计算，暂计算至起诉前即2020年5月10日的逾期收房违约金约为33864235元)。5.判决被告赔偿原告因本案发生的财产保全责任保险费222753.20元。6.判决确认被告不享有大厦冠名权。7.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原告开发建设了大连市中山区东港DO3-02地块（吉林银行）。原告与被告就被告购买的大连市中山区东港D03-02地块（吉林银行）商品房事宜，先后签订了《合作合同》、《补充协议》，以及《及备忘录》。具体为:2011年6月24日，原告与盈峰投资有限公司共同作为乙方（出卖人）与被告作为甲方（买受人）签订了《合作合同》，双方约定:原告参与大连市东港区D03-02地块的竞买、摘牌、开发建设，原告同意将被告要求位置的商品房定向出售给被告，作为被告的营业及办公用房，双方并约定了其他事项。2016年12月27日，原告与被告签订了《补充协议》（下称“《补充协议》”），明确由原告概括承受盈峰投资有限公司在《合作合同》中的权利义务，并就被告购买该宗地商品房的具体相关情况进行了明确约定，并约定了购买价格、付款方式、房屋交付手续的办理，双方并约定了其他事项。2017年5月19日，原告办理取得了案涉项目的《竣工验收备案表》;2017年8月14日，原告办理取得案涉房屋所在1号楼《不动产权证书》，完成案涉房屋所在1号楼商品房初始登记。2017年12月5日，原告与被告签订了《备忘录》（下称“《备忘录》”），就房屋交付、购房款支付方式、产权办理、物业公司选聘等事宜进行了详细约定。该《备忘录》签署后，2017年12月6日，被告委托的第三方机构大连市建筑工程质量检测中心有限公司出具了房屋验收的《建筑工程鉴定报告》（下称“《验收报告》”），该《验收报告》总体确认房屋满足双方约定的交付标准（其中部分事项已高于交付标准）。2017年12月14日，大连市建筑工程质量检测中心有限公司向原告送交了该《验收报告》。2017年12月12日，原告与被告网签备案被告购买的第1-10层房屋共10份《商品房买卖合同》，房屋总价款合计为387906472元。2017年12月15日，被告向原告支付了70%购房款271534530元。此后，原告多次沟通被告办理房屋交付手续及支付剩余30%购房款，在原告的一再催促下，2018年6月13日双方召开专题会议进行沟通，被告提出:如支付剩余30%购房款，须由原告完成确定备用发电机预留安装位置、确定食堂预留位置、二层电梯通道改造及残疾人厕位改造工作。2018年6月25日，原告出具《关于2018年6月13日专题会议相关事项的函》，再次书面逐项答复了被告有关问题，说明了除残疾人厕位改造属于新增事项外，被告提出的事项均属于《备忘录》已明确的事项，不应当作为拒绝收房、拒绝支付剩余30%购房款的理由。在案涉房屋已经符合交付标准的情况下，原告考虑被告作为大客户的特殊需求，以及维系双方友好合作关系等因素，原告虽然发出了上述说明函件，但原告仍委托设计单位就被告提出的四项问题出具了方案设计图，并多次联系被告尽快予以确认，但被告直至2018年底才确认了相关图纸。随后，原告完成了上述四项工作，被告委托的第三方机构于2019年1月29日出具了《吉林银行检测鉴定情况补充说明(20190129)》，确认四项工作符合设计图纸。此后，原告一直就房屋接收及支付剩余购房款事宜多次催促被告，被告虽然每次都表示会尽快收房、尽快支付剩余30%购房款，但并未实际支付。截至目前，被告仍未办理实际收房手续、未支付剩余30%购房款。原告认为，根据《合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务”以及第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”等规定，合同当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。被告所购案涉房屋早已通过竣工验收合格，早已具备交付条件，被告迟迟不办理收房手续、不支付剩余30%购房款，已构成严重违约，应当由被告承担相应的责任。案涉房屋早已于2017年5月19日办理取得《竣工验收备案表》，被告已委托第三方机构进行了验收检测，第三方机构于2017年12月6日出具了相应检测报告并于2017年12月14日送达原告，被告已于2017年12月15日支付了70%购房款，证明被告已认可案涉房屋达到了交付标准，被告应当办理交付手续并支付剩余30%购房款。根据《合同法》第107条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，以及《补充协议》第九条第1款约定“甲方逾期付款，应每日就应付而未付款项的万分之五按逾期付款天数向乙方承担违约金，乙方并有权相应推迟交付期限直至甲方付清购房款”、《商品房买卖合同》第十一条约定“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理:1、自约定交付之次日起，买受人承担该商品房毁损、灭失等全部风险;2、自约定交付之次日起，买受人应承担本合同规定的违约金及物业管理费、采暖费、卫生费等费用;3、自约定交付之次日起不及时接受房屋的，出卖人有权按日收取总房款万分之一的违约金”等，现被告无法律依据拒不收房、拒不支付剩余30%购房款，被告应当向原告支付欠付的30%购房款116371942元，并应当按照约定承担逾期支付30%购房款的逾期付款违约金，以及承担至实际收房之日前的物业服务费及其逾期付款违约金、承担逾期收房违约金。关于大厦冠名权，案涉《合作合同》第二条第7款、第十二条第2款以及《备忘录》第一条第1部分约定了有关大厦冠名权（包括楼宇名称、设置室外广告招牌、LED标识、楼顶标识等）事项。之后，双方网签备案的十份《商品房买卖合同》第十七条又约定“该商品房所在楼宇的屋面使用权、外墙面使用权、楼宇命名权、小区命名权由双方另行约定”。自2017年12月12日十份《商品房买卖合同》网签备案后，双方一直未能就此节事项达成“另行约定”。即，双方已变更了原有关于大厦冠名权的约定，已明确约定“由双方另行约定”，根据《合同法》第77条规定“当事人协商一致，可以变更合同”，双方案涉《合作合同》第二条第7款、第十二条第2款以及《备忘录》第一条第1部分有关冠名权的约定不再具有法律效力，因双方一直未能达成“另行约定″，被告不再享有大厦冠名权，不再享有以被告名称设置楼宇名称、设置室外广告招牌、设置LED标识、楼顶标识等权利。另外，鉴于被告在其他案件中已出现被大连市中级人民法院、西岗区人民法院采取查封、冻结财产等措施，为保证原告的权益，原告为本案诉讼将向法院申请诉讼财产保全，因此发生的财产保全责任保险费属于原告为实现债权而发生的合理费用，应当由被告承担。 被告吉林银行大连分行辩称，不同意原告的诉讼请求。一、案涉30%购房款116371942元的付款条件并未成就，原告第一项诉请应予驳回。依据2016年6月24日原被告双方签署的《补充协议》第四条第2款：房屋验收合格已交付使用后30个工作日内，被告向原告支付30%购房款。第五条第3款约定“案涉房屋达到交付标准后，甲乙双方在5日内办理验收交付手续，并签署验收交付确认书”。2017年12月5日双方签署的《备忘录》第四条第2款约定“交付完成后，甲方按照《补充协议》第四条约定支付剩余30%购房款。”同时，《补充协议》第五条第2款，明确“交付标准”应具备两大项内容，备忘录第2条第2款规定，原告应提交竣工验收资料。备忘录第4条第2款规定，房屋应该符合评估报告第12至15页建造及交付标准，以及备忘录第1条约定事项。因此，房屋达到交付标准、完成验收及办理完毕交付手续为30%余款的付款条件。但迄今，原告并未证明房屋达到约定的全部交付标准、亦未将房屋交付被告，故付款条件并未成就，原告无权要求被告支付该30%房款。二、原告诉请被告就30%购房款承担逾期付款违约金，该违约金按每日万分之五的标准、自2018年2月1日起计算至实际给付之日。但被告并未逾期付款、不应承担违约金；且原告主张的违约金起算日期并无依据、标准过高、计算基数亦有错误。1.如前所述，该30%房款的付款条件尚未成就，被告并不存在逾期付款的违约行为，故原告无权要求被告承担逾期付款违约金。2.即便按原告主张，违约金自2018年2月1日起算亦无依据。1)2017年12月6日的《建筑工程鉴定报告》，并未如原告所称确认案涉房屋符合交付标准、反而提出了多项整改意见。其后，原告于2018年中亦事实上实施了整改方案。故并不能以该报告之日作为验收合格之日。2）原告于2019年3月12日发出《关于请贵行及时收房并支付剩余购房款的函》，系首次通知被告收房。该函通知被告于收函后5日内办理房屋验收交付手续、签署《验收交付确认书》及《物业服务合同》，同时要求被告在收函后35个工作日内付讫30%余款。继而，原告在2020年2月18日发出的《关于请贵行立即支付剩余购房款的函》中，称因于2019年3月12日通知交房、依照合同约定的5个工作日内应完成交房手续，故自认2019年3月19日已完成房屋的交付手续。被告认为，若以该日为准，按照双方约定，被告可于2019年3月19日之后的30个工作日内给付30%余款。故原告以2018年2月1日起算逾期付款违约金并无依据。3.原告以日万分之五的标准主张逾期付款违约金，过分高于实际损失，应予大幅调低。4.原告以30%房款为逾期付款违约金的计算基数，是错误的。按照《补充协议》第四条：甲方向乙方支付购房款总额的30%，其中购房款的10%作为乙方履约保证金，甲方将该笔保证金支付至乙方在甲方开立的银行账户，乙方授权甲方在该笔保证金到达前述银行账户后将该保证金全额划入甲方银行账户。该笔保证金不计利息。显然，就案涉30%的房款余款，在达到付款条件后、被告实际应付款项为购房款的20%。余10%系原告的履约保证金、仍旧为被告占有、并依据补充协议的约定在被告获得房屋地上部分产权证及房屋交付2年后30个工作日内付讫。因此，原告无权以30%余款为基数主张逾期违约金。三、原告主张的物业服务费及其逾期付款违约金没有事实和法律依据，应予驳回。1.原告无权向被告主张物业服务费。原被告双方不存在物业服务合同关系。2.原告主张的物业费标准未经被告确认。原告计算物业费的依据为其与一方物业公司签订的《前期物业服务合同》，但被告并未在该份合同上签字，其约定的物业费标准对被告没有约束力。3.原告主张的物业服务费或损失并未实际发生。4.原告就此主张物业服务费并自2017年12月20日起算没有依据。1）《商品房买卖合同》不能作为确定本案双方权利义务的依据，该合同第十一条关于买方自约定交付次日起支付物业服务费的约定对被告并无约束力。《补充协议》第四条第3款约定“《商品房买卖合同》仅为甲、乙双方办理案涉房屋产权备案使用，甲、乙双方的权利义务约定以《合作合同》和本补充协议书为准。”2017年12月12日，双方据此签订《商品房买卖合同》并办理备案登记，其中第十七条明确约定“本合同及其附件与《合作合同》、《补充协议》以及《备忘录》约定不一致的，均以前述三份协议的约定为准。”可见，双方真实意思为，《商品房买卖合同》仅为办理案涉房屋产权备案之用，并非双方权利义务内容的依据，双方权利义务应以《合作合同》、《补充协议》以及《备忘录》为准。2）《备忘录》虽然确认由一方物业公司提供前期物业服务，但并未约定物业服务费的起算时间。3）《前期物业服务合同》第七条约定业主应于入住通知书确定的入住之日起交纳第一年的物业服务费。但原告或一方物业服务公司从未向被告发送过入住通知书，被告也未实际入住，故以2017年12月20日起算物业服务费逾期违约金毫无依据、甚至物业服务费交付条件亦未成就。故此，原告的第三项诉请，应予驳回。四、原告主张逾期收房违约金没有合同和法律依据，不应得到支持。1.逾期收房违约金及其计算标准仅存在于《商品房买卖合同》，但如前文已述，本案双方明确将该合同排除在双方权利义务内容之外、故原告无权以该合同主张权利。2.亦如前述，案涉房屋未达到交付标准、未按约完成交付，不存在被告逾期收房的事实。原告无权就此主张被告违约、无权要求被告支付逾期收房违约金。3.原告以2017年12月19日起算该部分违约金并无依据，与其自认2019年3月19日完成交付的事实亦相矛盾。五、原告诉请的诉讼保全保险费不应由被告负担。1.双方对诉讼保全支出的负担并无约定。《合作合同》、《补充协议》以及《备忘录》对诉讼保全保险费的负担均没有约定，原告要求被告负担该笔费用没有合同依据。2.该笔费用不是原告为实现债权必须的支出。3.原告未举示该笔保险费实际支付的相关证据。原告并未举示其与保险公司的合同、发票以及支付凭证，原告不能证明其实际已经支付了该笔费用。六、冠名权是被告的合同权利、系被告合同目的的重要内容，原告应当按约履行，无权单方面取消。1.《合作合同》第二条第7款约定：大厦冠名权归被告所有。被方有权根据需要定位设置室外广告招牌、LED、标识等。可见，双方明确约定被告享有案涉房屋冠名权。而《备忘录》第一条第1款进而对冠名权的具体内容作了详细约定，原告还单独承诺如未按照约定落实冠名权事宜，应承担违约责任。可见，冠名权是被告实现合同目的的重要内容。双方就冠名权自始就进行了约定，房屋的对价也包含了对于冠名权的权利的享有，此后房屋价格也没有进行调整和变化，被告当然享有冠名权。2.原告无权依据《商品房买卖合同》取消被告冠名权。1）如前所述，《商品房买卖合同》不能作为确定双方权利义务关系的依据。2）《商品房买卖合同》并未否定被告享有冠名权。《商品房买卖合同》第十七条约定案涉房屋的楼宇的屋面使用权、外墙面使用权以及楼宇的命名权由双方另行约定，该条款的真实意思是依照双方的约定办理而非否定对该事项已有的约定，现双方在《合作合同》以及《备忘录》中对以上内容均有约定，应当以双方的约定为准，原告无权单方面取消。综上所述，原告起诉所称的事实与本案的真实情况不符，其诉讼请求没有事实及法律依据，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本案的证据情况，本院认定如下事实： 2011年6月24日，吉林银行大连分行（甲方）与盈峰投资有限公司和亿峰公司（乙方）签订《合作合同》，约定：“鉴于：1.根据甲方与大连市政府部门签署的文件，市政府计划在大连市中山区东港区挂牌出让D03-02地块（以下简称‘该宗地’）国有建设用地使用权，要求建设为银行总部大厦。2.甲方同意配合乙方竞买该宗地进行商品房开发建设，乙方同意将甲方要求位置的商品房定向出售给甲方，作为甲方的营业及办公用房。第一条土地位置、规划设计条件及项目开发建设周期1.该宗地位于大连市中山区，具体位置见附件1附图。2.当政府土地部门按照附件7《规划设计条件》挂牌出让该宗地国有建设用地使用权时，乙方保证按本合同约定参与该宗地的竞买、摘牌及开发建设。…第二条甲方拟购商品房的基本情况及建设要求1.甲方拟购商品房设计建设要求见本合同附件2，交房标准见本合同附件4。该商品房建筑面积暂定3万平方米，具体面积在乙方完成大厦施工图设计并经甲方书面确认后双方共同委托的测绘机构进行预测绘，最终面积以房屋所有权证书记载为准。乙方保证该商品房工程质量获得辽宁省优质工程。…7.大厦冠名权归甲方所有。甲方有权根据需要定位设置室外广告招牌、LED、标识等（含楼顶标识），相关政府审批手续由甲方办理。乙方保证在向其他方出售、出租房屋时将甲方享有专有部分对应的外墙面使用权的事实在合同中明确告知第三方。…第四条付款方式及期限甲方分期支付购房款：1.《商品房买卖合同》经备案后30个工作日内，甲方向乙方支付购房款总额的70%。2.房屋验收合格已交付甲方使用后30个工作日内，向乙方支付购房款总额的20%。3.甲方取得房地产所有权证后30个工作日内支付7%。4.该商品房交付之日起满2年后30个工作日内，如果乙方完成了该2年期内的保修义务，甲方向乙方支付购房款总额的3%，但该3%的支付并不意味着乙方保修义务的终止或解除。第五条交付期限及商品房交接1.乙方应当在摘牌之日起45个月内，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格、取得工程竣工验收备案表并达到本合同约定的建设要求、建设标准以及符合本合同附件4要求的商品房交付甲方。2.该商品房达到交付使用条件后，乙方应当书面通知甲方办理交付手续。双方进行验收交接时，乙方应当向甲方提供附件5所列全部图纸和文件，并签署房屋交接单。乙方出示文件不齐全或该商品房与本合同或《商品房买卖合同》约定不符的，甲方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由乙方承担。…第九条物业管理该项目建成后，甲方购买商品房的物业管理由甲方或甲方选聘的物业管理公司负责；涉及整体项目的物业管理事项，如共用区域、共用设施设备的维修、养护等，由双方共同选聘物业公司负责。…第十一条违约责任1.除本合同另有约定外，乙方逾期履行本合同约定的任何一项义务的，每逾期一日，应按人民币5万元向甲方承担违约责任，单项违约金总额不超过1000万元。2.甲方逾期支付购房款的，每逾期一日，应按中国人民银行公布的金融机构同期贷款基准利率向乙方支付应付而未付款项的利息损失，此外甲方无需再支付其他任何费用或责任。3.本合同因乙方原因解除的，乙方应赔偿因此给甲方造成的损失，并向甲方支付违约金人民币元2000万元。第十二条其他1.未经甲方书面同意，乙方不得以任何方式将本合同下的义务全部或部分转让给第三方，否则甲方有权解除本合同。2.双方确认项目名称为‘吉林银行大厦’，乙方负责以该名称办理该项目的相关开发建设手续，乙方承诺在任何场合及宣传品注明项目及大厦名称时不会变更或使用其他名称，并按照甲方的要求在大厦的显著位置（包括大厦屋顶、外墙面、一楼大堂、室外等）设立永久性名称标识，乙方应书面告知其他买受人，甲方享有在大厦上述位置设置标识的优先权。” 2016年12月27日，吉林银行大连分行（甲方）与亿峰公司（乙方）签订《〈合作合同〉补充协议》，约定“鉴于：1.2011年6月24日，盈峰投资有限公司（下称‘盈峰公司’）及乙方共同作为合同一方，与甲方就大连市中山区地块（下称‘该宗地’）上建设的房地产项目（下称‘该项目’）的部分商品房出售给甲方事宜签署了《合作合同》。其后盈峰公司成立大连菲丝堡企业管理有限公司，与乙方联合竞得该宗地的土地使用权。2.乙方承诺盈峰公司在《合作合同》项下的权利义务已由乙方概括承受。双方经协商一致，达成补充协议：第一条项目基本情况乙方以出让方式取得位于大连市中山区地块的土地使用权。…第二条购买商品房基本情况1.甲方同意购买的该项目部分商品房（下称‘标的房屋’）…第四条付款方式1.甲方与乙方就A座塔楼地上第1-10层房屋签订的大连市房地产交易中心备案版本的《商品房买卖合同》办理备案登记后30个工作日内，甲方向乙方支付购房款总额的70%（含购买配套地下室工程所有权款项）。2.房屋验收合格已交付甲方使用后30个工作日内，甲方向乙方支付购房款总额的30%（含购买配套地下室工程所有权款项）。其中，购房款总额的10%作为乙方履约保证金，甲方在本条款规定时间内支付至乙方在甲方所开立的银行账户，在此，乙方不可撤销地授权甲方在该保证金到达前述银行账户后将该保证金全额划转入甲方银行账户。保证金不计利息。甲方按如下方式将该保证金返还乙方：⑴甲方取得标的房屋地上部分产权证书后30个工作日内，将保证金的50%划转至乙方指定的银行账户。⑵标的房屋交付之日起满二年后30个工作日内，如乙方完成了该2年期内的保修义务，甲方将剩余保证金全部划转至乙方指定银行账户。但该部分保证金的支付并不意味乙方保修义务的终止和解除。3.甲方每次付款的同时，乙方负责出具等额有效票据，否则甲方有权拒绝付款，且并不因此承担任何责任。乙方并应当在该标的房屋交付后30个工作日内为甲方开具全额房款的商品房结算发票，以便甲方办理房地产权属证书。本补充协议生效后，在乙方注销标的房屋抵押权后10个工作日内通知甲方在15个工作日内签订大连房地产交易中心备案版本的《商品房买卖合同》。双方将按照一个楼层办理一个产权证的标准申请房屋所有权登记，并据此签订相应数量的《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》仅为甲、乙双方办理标的房屋产权备案使用，甲、乙双方的权利义务约定以《合作合同》和本补充协议书为准。…第五条房屋交付1.交付期限乙方应在2017年4月10日前按照评估报告第12-15页《建造及交付标准》的约定向甲方交付标的房屋。如遭遇不可抗力，或因气候原因被迫临时性停工，或因政府行为被迫停工等而导致的延期，乙方应向甲方书面说明情况经甲方书面确认同意可延期，否则乙方应向甲方承担延期交房的违约责任。2.交付标准：⑴标的房屋的建造标准，即乙方交房标准详见附件三；及⑵乙方已经取得四方竣工验收、消防验收、规划验收、人防验收、自来水验收、供热验收、防雷验收、供电验收等相关验收合格证明文件。3.交付手续：标的房屋达到交付标准后，甲、乙双方在5日内办理验收交付手续，并签署验收交付确认书。…如果在规定日期内未达到上述条件，每逾期一日，乙方按照甲方已付购房款的万分之五支付违约金。第九条违约责任1.甲方逾期付款，应每日就应付而未付款项的万分之五按逾期付款天数向乙方承担违约金，乙方并有权相应推迟交付期限直至甲方付清购房款；甲方逾期付款超过30日，乙方有权解除《合作合同》和本补充协议。2.乙方未按本合同约定时间通知甲方签订《商品房买卖合同》，每逾期一日，乙方应按购房款总价万分之五向甲方支付违约金；甲、乙任何一方未按时签署《商品房买卖合同》的，每逾期一日，违约方应按购房款总价的万分之五向守约方支付违约金。3.因乙方原因造成逾期交付标的房屋或逾期办理标的房屋地上部分产权证的，每逾期一日，乙方应按购房款暂定总价的万分之五向甲方支付违约金。乙方逾期交付标的房屋超过30日，甲方有权解除《合作合同》和本补充协议。4.《合作合同》和本补充协议解除的，不影响甲、乙各方根据《合作合同》和本补充协议有关违约条款追究违约方的法律责任。《合作合同》和本补充协议解除的，双方签订的《商品房买卖合同》同时解除。5.乙方在向他方出售、出租房屋时应将甲方对专有部分对应的外墙面使用权的事实在合同中明确告知第三方，如因乙方未告知导致甲方被第三方追究责任的，甲方有权向乙方追偿。…《合作合同》（含附件）及《商品房买卖合同》与本补充协议约定不一致的，以本补充协议约定为准。” 2017年12月5日，吉林银行大连分行（甲方）与亿峰公司（乙方）签订《合作合同》及《〈合作合同〉补充协议》备忘录，约定“鉴于:1、2011年6月24日,盈峰投资有限公司（下称‘盈峰公司’)及乙方共同作为合同一方,与甲方就大连市中山区地块（下称‘该宗地’）上建设的房地产项目（下称‘该项目’或‘本项目’）的部分商品房出售给甲方事宜签署了《合作合同》（下称‘《合作合同》’）。其后盈峰公司成立大连菲丝堡企业管理有限公司,与乙方联合竞得该宗地的土地使用权。2、乙方承诺盈峰公司在《合作合同》项下的权利义务已由乙方概括承受。3、2016年12月27日,甲方与乙方就2011年6月24日甲方与盈峰投资有限公司和乙方所签订的《合作合同》未尽事宜签订《补充协议》（以下简称《补充协议》）,《补充协议》约定了甲方购买该项目部分商品房（下称‘标的房屋’）及购买价格、付款方式、房屋交付等内容。4、2017年4月,乙方已将甲方所购标的房屋解除抵押（据大连市房地产交易中心官网显示）,标的房屋已具备签订大连市房地产交易中心备案版本《商品房买卖合同》的条件。5、甲、乙双方就《合作合同》、《补充协议》的履行和具体执行细节又进行了多次磋商,为此,甲、乙双方经协商一致,就《合作合同》、《补充协议》签署如下备忘录,以兹共同信守:一、标的房屋建造及交付标准的进一步明确就《合作合同》及《补充协议》约定的标的房屋建造及交付标准等相关事项,双方进一步明确如下:1.有关落实甲方本项目冠名权等相关事宜:(1)本项目在大连房地产交易中心备案官方名称为东港区D03-02地块（吉林银行）,乙方承诺在本项目名称具备更改条件时,A座塔楼项目名称只能变更为‘吉林银行大厦’。(2)乙方同意:甲方可在其选定的位置（甲方选定的位置详见附件一）设置甲方的名称标识、LED标识（含楼顶标识）,甲方对此享有随时更换的权利,如设置或更换上述标识需要办理相关政府审批手续,由乙方配合甲方办理;因设置或更换上述标识产生的所有费用由甲方承担。(3)甲乙双方协商确定甲方在A座塔楼设置外墙广告牌位置,如需审批,甲方负责外墙广告牌的审批和广告发布审批工作,乙方给予配合。因设置外墙广告牌而产生的所有费用由甲方承担。(4)乙方同意:在除附件一选定位置外,甲方有权根据《合作合同》在A座塔楼大堂和本项目A座塔楼一侧室外广场（具体范围见附件二《A座塔楼一侧室外广场图》）设置甲方名称标识、LED标识、广告牌等,并享有随时更换的权利。此外,乙方协调大连一方物业管理有限公司同意甲方设置名称标识、LED标识和广告牌等并配合甲方办理相关手续,并据此签署相关协议。(5)乙方应当向甲方提供乙方与A座塔楼第三方商品房买卖合同样本,以证明乙方在向第三方出售、出租房屋时,已将甲方享有其专有部分对应的外墙面使用权的事实明确告知第三方。乙方未按上述(1)至(5)项约定落实甲方冠名权事宜,当按合同法规定承担相应违约责任。2.甲方需另行专门安装备用发电机,乙方同意协助甲方在标的房屋内选择合适的安装场地。3.乙方同意甲方独立使用A座塔楼西北面出入口及门前场地作为甲方出入A座塔楼的独立出入口（独立出入口具体位置见附件三）,与其他业主不交叉。同时甲、乙双方确定甲方可独立自行使用的地上停车场面积为500平方米（具体位置见附件三,由附图来确定甲方可独立自行使用的该500平方米地上停车场的具体位置,该500平方米面积仅指可供车辆通行与停放的面积）。4.乙方同意甲方将所购买的地下二层一部分改造为食堂,并为甲方预留水点,变电所预留电容量,预留燃气管线、排烟井道、排水点位。（食堂预留位置见附件四）以上事项应于第三方专业验房机构验房时完成,否则视为标的房屋不具备交付标准。甲乙双方明确,以上事项应于第三方专业验房机构验房时完成的具体完成标准如下：…三、《商品房买卖合同》签署甲、乙双方于第三方专业验房机构第一次验收完成并出具验收报告初稿后次日,按照《补充协议》第四条的约定签订大连市房地产交易中心备案版本《商品房买卖合同》,并办理完毕备案登记手续。四、房屋交付与购房款支付1.第三方专业验房机构验收报告初稿中如明确标的房屋存在不符合双方约定建造及交付标准情形的,乙方应立即整改并在30个工作日内确保标的房屋符合双方约定的交付标准。乙方整改完成后,由第三方专业验房机构再次验收,确认乙方整改结果达到交付标准后,第三方专业验房机构于再次验收完成后3日内出具验收报告终稿（抄送乙方）。甲方应于验收报告终稿出具之日起30个工作日内向乙方支付标的房屋70%购房款。2.第三方专业验房机构确认标的房屋符合评估报告第12-15页《建造及交付标准》以及本备忘录第一条约定的需在验房时完成的事项后,乙方向甲方交付标的房屋,甲、乙双方按照《补充协议》约定办理标的房屋交付手续。交付完成后,甲方按照《补充协议》第四条第2款约定支付第二笔购房款（即标的房屋30%购房款）。3.乙方履约保证金的支付及返还依照《补充协议》第四条的相关约定执行。…七、物业公司选聘1.甲方所购标的房屋的物业选聘权归甲方享有并行使。关于公共区域的物业管理,现大连一方物业管理有限公司为该项目公共区域提供前期物业服务（具体物业服务方案见附件五《大连一方金融广场A座物业服务方案》）。甲方同意由大连一方物业管理有限公司对该项目公共区域提供前期物业服务。大连一方物业管理有限公司为该项目公共区域提供前期物业服务的具体范围详见附件六,甲方需支付的物业服务费标准及明细见附件七。乙方保证大连一方物业管理有限公司向甲方收取的物业服务费收费标准不高于A座塔楼其他业主。2.甲方与大连一方物业管理有限公司签订物业服务合同前,如甲方发现大连一方物业管理有限公司提供的物业服务合同存在显失公平或重大损害甲方利益条款的,甲方应与大连一方物业管理有限公司就合同条款进行具体协商,并给予大连一方物业管理有限公司30个工作日的调整期,如到期后大连一方物业管理有限公司仍未对争议条款进行修订,则甲方可与乙方共同协商另行选聘该项目公共区域的物业公司。3.如甲方入住后认为大连一方物业管理有限公司服务质量达不到甲方要求且经甲方书面催告后在合理的时间内仍未整改的,甲方可与乙方共同协商另行选聘该项目公共区域的物业公司。…十、二层电梯通道乙方同意为甲方解决二层电梯通道问题（解决方案见附件九）,在甲方支付第二笔购房款（即标的房屋30%购房款）前,乙方完成通道实施。十一、其他约定1.《合作合同》（含附件）、《补充协议》（含附件）与本备忘录约定不一致的,以本备忘录为准,本备忘录未涉及的内容,仍按《合作合同》（含附件）及《补充协议》（含附件）执行。2.甲、乙双方确认互不追究本备忘录签署前逾期签署大连市房地产交易中心备案版本《商品房买卖合同》及逾期办理标的房屋交付手续的违约责任。3.如乙方未能按照本备忘录、《合作合同》（含附件）、《补充协议》（含附件）的约定履行其义务或其他配合义务,则甲方有权延期支付第二笔购房款（即标的房屋30%购房款）直至乙方完成本备忘录约定义务且甲方不承担延期付款违约责任。”备忘录附件七是“吉林银行物业服务费一览表”，载明:A塔塔楼1单元1-10层面积18652.25平方米，物业费每月453317.43元。 2017年5月19日，亿峰公司取得东港区D03-02地块项目（吉林银行）1号、2号楼“房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表”。 2017年8月14日，亿峰公司取得坐落于中山区，港隆路72、74号291套房屋的不动产权证书。 经吉林银行大连分行委托，大连市建筑工程质量检测中心有限公司于2017年12月6日针对“吉林银行项目建造标准及交付标准”作出一份“建筑工程鉴定报告”，该报告中针对吉林银行大连分行拟购房屋所涉区域内的建筑、外装、室内装修、给排水、暖通、室内电气、电梯、弱电系统等各项目进行了检查，检测结果显示了各部分的具体情况，综合意见是基本符合设计图纸的相关要求，该工程未发现严重违反设计内容的项目存在。 2017年12月12日，吉林银行大连分行（买受人）与亿峰公司（出卖人）签订十份《商品房买卖合同》，约定吉林银行大连分行购买亿峰公司总价款387906472元的房屋，在上述《商品房买卖合同》第十七条第六款均约定“本合同及其附件与买受人、出卖人、盈峰投资有限公司于2011年6月24日签订的《合作合同》、买卖双方于2016年12月27日签订的《〈合作合同〉补充协议》、及2017年12月5日签订的[《合作合同》及《〈合作合同〉补充协议》备忘录]约定不一致的，均以前述的《合作合同》、《〈合作合同〉补充协议》、[《合作合同》及《〈合作合同〉补充协议》备忘录]的约定为准。” 2017年12月14日，亿峰公司向吉林银行大连分行发出“承诺函”，载明“2017年12月14日，贵行委托大连市建筑工程质量检测中心有限公司对东港吉林银行项目出具的《建筑工程鉴定报告》（2017—JG-05-256）初稿收悉。该报告总体确认吉林银行项目满足贵我双方约定的交付标准（其中部分事项已高于交付标准），仅对个别事项提出了整改或后期装修进行改造处理的建议。我司对此高度重视，经认真研究，作出如下承诺：我司将依据贵我双方有关记录银行项目的合作合同、补充协议、备忘录等约定，按照《建筑工程鉴定报告》初稿中的整改要求严格履行我方的责任和义务，保质保量地完成相关整改事项。” 2017年12月15日，吉林银行大连分行向亿峰公司支付了70%购房款271534530元，亿峰公司向吉林银行大连分行开具了等额发票。 2017年4月19日，亿峰公司与大连一方物业管理有限公司（以下简称“一方物业公司”）签订《一方金融广场前期物业服务合同》，约定亿峰公司选聘一方物业公司对一方金融广场（A座及裙楼）项目提供前期物业管理服务事宜，合同约定了物业服务的范围、服务内容与质量、服务费用的标准（由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，塔楼24元/月·平方米，裙楼25元/月·平方米。）、违约责任等。并约定“业主应于入住通知书确定的入住之日起向乙方（一方物业公司）交纳第一年的物业服务费用。” 2017年6月1日，亿峰公司与大连一方物业管理有限公司签订《一方金融广场物业移交确认书》，将一方金融广场（即东港D03-02地块项目）A塔及裙楼移交给大连一方物业管理有限公司，由该公司进场提供前期物业服务。 在大连市建筑工程质量检测中心有限公司对案涉吉林银行大连分行拟购买的房屋作出“建筑工程鉴定报告”后，亿峰公司与吉林银行大连分行间就工程存在问题的整改、修复进行了多次沟通协商，亿峰公司还于2018年5月30日，向吉林银行大连分行发送了“承诺函”，表示针对《备忘录》及《鉴定报告》提到的问题，承诺将在吉林银行大连分行确定内装设计方案及施工单位进场后，积极配合做好相关工作。 2018年6月25日，亿峰公司向吉林银行大连分行发出“关于2018年6月13日专题会议相关事项的函”，载明“吉林银行股份有限公司大连分行:根据贵我双方于2017年12月5日就贵行购买的大连市中山区东港D03-02地块（吉林银行）部分商品房（下称‘标的房屋’）签订的《〈合作合同〉及〈合作合同补充协议〉备忘录》（下称‘《备忘录》’）的约定,贵行委托的第三方专业验房机构大连市建筑工程质量检测中心有限公司已完成对标的房屋的验收,并已于2017年12月6日出具了《建筑工程鉴定报告》（报告编号:2017-JG-05-256,下称‘《鉴定报告》’）,《鉴定报告》总体确认标的房屋满足贵我双方约定的交付标准（其中部分事项已高于交付标准）,仅对个别事项提出了整改或在贵行后期装修过程中进行改造处理的建议。我司对此高度重视,并于2017年12月14日就整改等相关事宜向贵行出具了《承诺函》。为了尽快实现交房和收款,贵我双方于2018年6月13日召开专题会议进行沟通,贵行表示在支付我司标的房屋剩余30%的购房款前,我司需完成二层电梯通道改造、确定备用发电机预留安装位置及确定食堂预留位置等六项工作。针对贵行提出的上述要求,我司经研究如下:1.关于备用发电机的预留安装位置根据《备忘录》第一条第2项的约定:‘甲方需另行专门安装备用发电机,乙方同意协助甲方在标的房屋内选择合适的安装场地’,根据前述约定,我司仅是协助贵行来确定备用发电机的安装场地,经与设计院沟通,我司建议的备用发电机的预留安装位置详见附件一。2.关于食堂预留位置贵我双方已经在《备忘录》附件四的图纸确认过食堂的预留位置。3.关于二层电梯通道问题二层电梯通道的解决方案已经贵我双方签署的《备忘录》附件九中予以确认,我司建议的进一步细化解决方案详见附件二。4.关于残疾人厕位问题我司建议的残疾人厕位改造施工图纸详见附件二。5.关于提供完整的竣工验收资料我司已经提供全部竣工验收资料予大连市建筑工程质量检测中心有限公司。6.关于贵行要求我司提供与A座塔楼第三方业主已经签订的《商品房买卖合同》复印件事宜我司已就此提供情况说明及相关文件予贵行。请贵行收到本函后[五]日内就我司的上述说明和建议向我司反馈意见，以便我司尽快开展相关工作。” 2018年6月25日，亿峰公司向吉林银行大连分行作出一份“情况说明”，表示其在向第三方出售、出租房屋时，已将吉林银行大连分行享有已购标的房屋专有部分对应的外墙面使用权的事实明确告知第三方。并承诺对应剩余的未售房源，其在与第三方业主签订《商品房买卖合同》时，亦会将上述内容写入合同，按照亿峰公司向吉林银行大连分行提供的样本合同执行。 2019年1月29日，大连市建筑工程质量检测中心有限公司出具《吉林银行检测鉴定情况补充说明》，确认新增无障碍厕位、柴油机房的安装位置等与设计图相符。 2019年3月12日，亿峰公司向吉林银行大连分行发出“关于请贵行及时收房并支付剩余购房款的函”，载明“贵我双方于2016年12月27日就贵行购买的大连市中山区东港D03-02地块（吉林银行）部分商品房（下称‘标的房屋’）签订《〈合作合同〉补充协议》（下称《补充协议》）、于2017年12月5日签订了《〈合作合同〉及〈合作合同补充协议〉备忘录》（下称《备忘录》）。根据《备忘录》的约定，贵行委托的第三方专业验房机构大连市建筑工程质量检测中心有限公司已完成对标的房屋的验收，并已于2017年12月6日出具了《建筑工程鉴定报告》（报告编号：2017-JG-05-256，下称《鉴定报告》），《鉴定报告》总体确认标的房屋满足贵我双方约定的交付标准（其中部分事项已高于交付标准），仅对个别事项提出了整改或在贵行后期装修过程中进行改造处理的建议。为了尽快实现交房和收款，贵我双方于2018年6月13日召开专题会议进行沟通，贵行表示在支付我司标的房屋剩余30%的购房款前，我司需完成确定备用发电机预留安装位置、确定食堂预留位置、二层电梯通道改造及残疾人厕位改造工作。现我司已经完成前述事项的整改工作，贵行委托的第三方专业验房机构已就我司完成的整改工作出具了验收报告（即《吉林银行检测鉴定情况补充说明》）。根据《补充协议》及《备忘录》的约定，我司特通知贵行：1.请贵行收到本函后[5]日内来我司办理标的房屋验收交付手续，并签署《验收交付确认书》及《物业服务合同》；贵行未在前述时限内办理交付手续的，视为我司已完成标的房屋的交付手续。2.请贵行收到本函后[35]个工作日内向我司支付标的房屋剩余30%的购房款。” 2020年2月18日，亿峰公司向吉林银行大连分行发出“关于请贵行立即支付剩余购房款的函”，表示该公司已完成对吉林银行大连分行所购房屋的改造工作，且经第三方专业验房机构于2019年1月29日出具验收报告终稿，亿峰公司亦于2019年3月12日向吉林银行大连分行送达了《关于请贵行及时收房并支付剩余购房款的函》，因吉林银行大连分行未收房、支付余款，亿峰公司认为已尽合理催告义务，视为该公司已于2019年3月19日完成了标的房屋的交付手续，故要求吉林银行大连分行于2020年3月13日支付剩余30%购房款。 2020年5月8日，吉林银行大连分行向亿峰公司发送“复函”，表示“贵公司委托上海市协力（大连）律师事务所致函我行要求支付购房尾款的律师函收悉，现就我行未能依约支付购房尾款情况说明并致歉如下：遵照总行关于大连分行就东港区D03-02地块（吉林银行）拟购办公楼事项的相关批复，我行与贵公司于2017年签订了《合作合同补充协议备忘录》《商品房买卖合同》，并已按约定支付了总价款70%的首笔购房款。针对贵公司其后提出要求我行支付剩余购房款的请求，分行认为现阶段付款要求符合双方已签订的各项法律文件约定与法律规定，已分别于2019年10月、2020年3月两次向总行报送书面付款请示，申请付款。2020年4月，我行得知因四笔授信业务贷款担保合同纠纷案件，我行作为民事诉讼案件被告、执行案件被执行人，所购上述标的房屋全部被大连市中级人民法院及西岗区人民法院预查封、轮候预查封。为了不因此影响我行与贵公司合作及购房尾款支付，我行在了解案情后迅速按照总行要求将《关于大连分行东港办公楼被法院预查封及轮候预查封的情况报告》报送总行，将预查封对我行产权办理的影响进行了说明，也特别提到，预查封并不能作为不依约支付购房尾款的法定理由，贵公司已多次催促我行支付购房尾款，如我行近期不予支付，将诉诸法律维权。上述预查封系我行自身原因所致，与贵公司并不相关，贵公司在此事件中不存在任何过错。虽然该事件并不构成我行不按期支付购房尾款的理由，但因案件引发的标的房屋被预查封为突发事件，导致总行在审批支付购房尾款事项过程中增加了风险分析环节，延长了决策时间。在此，我行对延误付款事项向贵公司表示真诚的歉意。现申请贵公司给予我行30日宽限期，我行将全力以赴沟通总行，在限期内按照合同约定支付购房尾款。” 本院所确认的上述事实，有原告提交的《合作合同》《〈合作合同〉补充协议》《〈合作合同〉及〈合作合同补充协议〉备忘录》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《不动产权证书》《建筑工程鉴定报告》《商品房买卖合同》《银行贷方回单》《增值税普通发票》《前期物业服务合同》《一方金融广场物业移交确认书》《关于2018年6月13日专题会议相关事项的函》《吉林银行检测鉴定情况补充说明》《情况说明》《复函》，被告提供的《合作合同》《〈合作合同〉补充协议》《〈合作合同〉及〈合作合同补充协议〉备忘录》《建筑工程鉴定报告》《承诺函》《吉林银行检测鉴定情况补充说明》《关于请贵行及时收房并支付剩余购房款的函》《关于请贵行立即支付剩余购房款的函》及当事人陈述等在案为凭，业经质证和本院审查，可以采信。 本院认为，原告与被告签订的《合作合同》《〈合作合同〉补充协议》《〈合作合同〉及〈合作合同补充协议〉备忘录》是双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。现原告亿峰公司要求被告吉林银行大连分行给付欠付的30%购房尾款116371942元并承担逾期付款违约金，即应审查该款项是否符合给付条件及何时符合。双方在《合作合同》及《〈合作合同〉补充协议》备忘录中关于吉林银行大连分行所购买的案涉房屋的建造及交付标准进一步明确为“第三方专业验房机构确认标的房屋符合评估报告第12-15页《建造及交付标准》以及本备忘录第一条约定的需在验房时完成的事项后,乙方（亿峰公司）向甲方交付标的房屋,甲、乙双方按照《补充协议》约定办理标的房屋交付手续。交付完成后,甲方按照《补充协议》第四条第2款约定支付第二笔购房款（即标的房屋30%购房款）。”同时，《合作合同》及《〈合作合同〉补充协议》备忘录还约定“乙方同意为甲方解决二层电梯通道问题（解决方案见附件九）,在甲方支付第二笔购房款（即标的房屋30%购房款）前,乙方完成通道实施。…如乙方未能按照本备忘录、《合作合同》（含附件）、《补充协议》（含附件）的约定履行其义务或其他配合义务,则甲方有权延期支付第二笔购房款（即标的房屋30%购房款）直至乙方完成本备忘录约定义务且甲方不承担延期付款违约责任。”另从查明的事实可见，2019年3月12日，亿峰公司向吉林银行大连分行发出“关于请贵行及时收房并支付剩余购房款的函”，表示：为了尽快实现交房和收款，双方于2018年6月13日召开专题会议进行沟通，对于吉林银行大连分行要求的在支付剩余的30%的购房款前，亿峰公司需完成的各项整改工作，亿峰公司已实际整改完毕且经吉林银行大连分行委托的第三方专业验房机构出具了验收报告（即《吉林银行检测鉴定情况补充说明》），亿峰公司要求吉林银行大连分行在收到该函件后5日内到亿峰公司办理房屋验收交付手续，并签署《验收交付确认书》及《物业服务合同》，如吉林银行大连分行未在规定时限内办理交付手续，视为亿峰公司已完成房屋交付；亿峰公司还要求吉林银行大连分行在收到函件后35个工作日内支付剩余的30%购房款。另外，亿峰公司在2020年2月18日向吉林银行大连分行发出的“关于请贵行立即支付剩余购房款的函”中亦明确：亿峰公司在发出上述《关于请贵行及时收房并支付剩余购房款的函》之后，吉林银行大连分行未收房、支付余款，亿峰公司已尽了合理催告义务，应视为亿峰公司已于2019年3月19日完成了标的房屋的交付手续，吉林银行大连分行应支付剩余30%购房款。本院认为，从上述查明的事实可见，案涉房屋由第三方验房机构出具最终验收合格报告后，才符合双方约定的交付条件，房屋交付后，根据约定，吉林银行大连分行给付购房尾款的条件成就。现因吉林银行大连分行未在规定时限内办理房屋交付，其应承担给付剩余购房款及逾期付款违约金的责任。此节从吉林银行大连分行于2020年5月8日向亿峰公司发送的“复函”中所载明的内容亦可体现。 关于剩余购房款金额，《〈合作合同〉补充协议》第四条约定“房屋验收合格已交付甲方使用后30个工作日内，甲方向乙方支付购房款总额的30%（含购买配套地下室工程所有权款项）。其中，购房款总额的10%作为乙方履约保证金，甲方在本条款规定时间内支付至乙方在甲方所开立的银行账户，在此，乙方不可撤销地授权甲方在该保证金到达前述银行账户后将该保证金全额划转入甲方银行账户。保证金不计利息。甲方按如下方式将该保证金返还乙方：⑴甲方取得标的房屋地上部分产权证书后30个工作日内，将保证金的50%划转至乙方指定的银行账户。⑵标的房屋交付之日起满二年后30个工作日内，如乙方完成了该2年期内的保修义务，甲方将剩余保证金全部划转至乙方指定银行账户。”根据上述约定可见，即使吉林银行大连分行需给付亿峰公司剩余购房款，该剩余购房款的金额亦是总房款的20%，而不是30%。故对亿峰公司要求吉林银行大连分行给付剩余购房款30%的请求，部分予以支持，即应给付的剩余购房款为77581294.4元。 关于逾期给付剩余购房款违约金的标准，从查明事实可见，双方在《〈合作合同〉补充协议》第九条约定的违约责任是按未付款项的日万分之五计算。对此，吉林银行大连分行要求根据法律规定调低违约金标准。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”具体到本案，亿峰公司因吉林银行大连分行逾期付款产生的损失应为未付款的资金占用损失，即损失应相当于同期贷款利率，现双方约定的日万分之五的标准远远高于同期贷款利率，故本院酌定逾期给付剩余购房款的违约金应参照同期人民银行同类贷款利率计算为宜。 关于逾期给付剩余购房款违约金的计算起止日，如前所述，案涉房屋应交付时间为2019年3月17日（亿峰公司发函5日内），应付款时间为2019年5月5日（收到函件后35个工作日内支付），故违约金的起算日应为2019年5月6日。 关于亿峰公司要求吉林银行大连分行支付物业服务费及逾期付款违约金问题，本院认为，亿峰公司非物业服务企业，与吉林银行大连分行间不存在物业服务合同法律关系，其无权向吉林银行大连分行收取物业服务费，此节从查明的事实即可看出，为案涉房屋提供前期物业服务的企业是大连一方物业管理有限公司，且亿峰公司未提交证据证明其已代吉林银行大连分行向大连一方物业管理有限公司交纳了物业服务费。另一方面，吉林银行大连分行并未实际进驻其购买的案涉房屋，亦未与物业服务企业签订物业服务合同，而《合作合同》及《〈合作合同〉补充协议》备忘录中虽确认了提供前期物业服务的企业，但并未约定物业服务费的起算时间，综上，对亿峰公司此项主张不予支持。至于亿峰公司提出《商品房买卖合同》中对物业费的支付时间已有约定的主张，因本案中，亿峰公司与吉林银行大连分行已明确约定，在《商品房买卖合同》及其附件与《合作合同》、《〈合作合同〉补充协议》、《合作合同》及《〈合作合同〉补充协议》备忘录约定不一致时，以《合作合同》、《〈合作合同〉补充协议》、《合作合同》及《〈合作合同〉补充协议》备忘录的约定为准，故对亿峰公司此项主张同样不予支持。 关于亿峰公司要求吉林银行大连分行给付逾期收房违约金一节，亿峰公司提出此项诉请的依据是《商品房买卖合同》第十一条的约定，如前所述的理由，双方当事人已明确，在《商品房买卖合同》及其附件与《合作合同》、《〈合作合同〉补充协议》、《合作合同》及《〈合作合同〉补充协议》备忘录约定不一致时，以《合作合同》、《〈合作合同〉补充协议》、《合作合同》及《〈合作合同〉补充协议》备忘录的约定为准，故对亿峰公司此项请求不予支持。 关于亿峰公司要求判令吉林银行大连分行赔偿其因本案发生的财产保全责任保险费222753.20元一节，在亿峰公司与吉林银行大连分行签订的《合作合同》、《〈合作合同〉补充协议》、《合作合同》及《〈合作合同〉补充协议》备忘录中对此并无约定，且该笔费用的发生亦不属于亿峰公司为实现其债权必须产生的支出，故亿峰公司此项主张无合同依据和法律依据，本院不予支持。 关于亿峰公司要求确认吉林银行大连分行不享有大厦冠名权一节，从查明的事实可见，案涉《合作合同》第二条第7款约定“大厦冠名权归甲方所有。甲方有权根据需要定位设置室外广告招牌、LED、标识等（含楼顶标识），相关政府审批手续由甲方办理。乙方保证在向其他方出售、出租房屋时将甲方享有专有部分对应的外墙面使用权的事实在合同中明确告知第三方。”《合作合同》及《〈合作合同〉补充协议》备忘录第一条第1款中对落实吉林银行大连分行冠名权的具体内容及如何履行进行了细化，且约定如亿峰公司未按该条款的约定落实吉林银行大连分行冠名权事宜，应按合同法规定承担违约责任。综上可见，冠名权是案涉双方间所签订的一系列合同及补充协议的重要内容，现亿峰公司依据《商品房买卖合同》要求确认吉林银行大连分行不享有大厦冠名权，依据不足，因《商品房买卖合同》并未否定吉林银行大连分行所享有的冠名权，且双方间的权利义务应以《合作合同》、《〈合作合同〉补充协议》、《合作合同》及《〈合作合同〉补充协议》备忘录约定为准。综上，对亿峰公司此项主张不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 一、被告吉林银行股份有限公司大连分行于本判决送达之日起十日内向原告大连亿峰房地产开发有限公司支付剩余购房款77581294.4元及违约金（以77581294.4元为基数，支付自2019年5月6日起至本判决确定的给付之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。） 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告大连亿峰房地产开发有限公司其他诉讼请求。 案件受理费1108067元，保全费5000元，由大连亿峰房地产开发有限公司承担677466元，由吉林银行股份有限公司大连分行承担435601元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 审判长  侯学枝 审判员  刘冬艳 审判员  刘小南 二〇二〇年九月二十七日 书记员  董 芳 附相关法律法规： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”