江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1283民初1284号原告：泰兴市祥瑞置业有限公司,住所地泰兴市羌溪路与兴南路交汇处。法定代表人:赵红卫,董事长。委托诉讼代理人:朱海龙、宋峰云,系该公司职工。被告：黄雪兰，女，1972年6月5日生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：顾为军，泰兴市南沙法律服务所法律工作者。原告泰兴市祥瑞置业有限公司（以下简称泰兴祥瑞公司）与被告黄雪兰商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人朱海龙、宋峰云，被告的委托诉讼代理人顾为军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰兴祥瑞公司的诉讼请求为：1.被告支付房款1070000元；2.被告支付逾期付款违约金，自2019年2月26日暂计至2020年3月12日为人民币154551元，并计算至全部房款付清之日止；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年2月18日原告与被告就买卖泰兴市观棠府9幢102室房屋签订了《商品房买卖合同（预售）》，房屋总价款为1963169元，合同约定被告应于2019年2月18日前支付首期房价款393169元。剩余房款1570000元由被告申请贷款支付，现被告仅支付房款893169元，欠付1070000元房款。2019年5月9日，原告向被告邮寄《催办按揭贷款通知书》督促被告付款，但是被告依然未能付款，故原告诉至法院。被告黄雪兰辩称，原告的诉讼请求不能成立。原被告之间并未签订任何商品房买卖合同，原告以欺诈的方式诱骗被告购买观棠府房屋，承诺预缴20%的购房款，原告自身垫付10%的购房款，满足房款总价的30%，原告为被告办理按揭贷款，但被告预付20%购房款即393169元后，原告并没有垫付10%，致银行不能办理按揭贷款，被告的要求是双方解除所谓的商品房买卖合同关系，要求原告返还预付款项893169元并支付占用被告资金期间的银行利息，故请求法庭驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年2月，原、被告协商约定，由被告向原告购买泰兴市观棠府9幢102室房屋及储物间9-1-03，房屋总价款为1963169元（含储物间）。2019年2月18日，被告向原告缴纳购房款393169元，原告于同日开具的江苏增值税普通发票载明：“购买方：黄雪兰，销售方：泰兴祥瑞公司，规格型号：9-102，价税合计：393169元，房面积144.91平方米，单价13547.51元/平方米，含储物间9-1-03面积51.68平方米，单价6800元/平方米。”因被告未支付剩余购房款157万元，原告于2019年5月9日向被告寄送《催办按揭贷款通知书》一份，载明：“您于2019年2月18日购买了我司开发的位于泰兴市观棠府项目中的第9幢102室商品房，并与我司签订了编号为TX2019049313的《商品房买卖合同》。该商品房预测建筑面积为144.91平方米，单价为每平方米13547.51元，合同总价款为1963169元，您选择按揭贷款方式支付。您已支付了首付款393169元，余款1570000元按照合同约定应于2019年2月25日前办妥按揭贷款手续，但您并未在约定期限内办妥前述手续，并已产生了相应的违约金。故我司正式通知您，请您于2019年5月12日前办妥按揭贷款相关手续，如逾期，我司将按照《商品房买卖合同》有关约定处理”。被告于2019年5月11日收到通知书且未提出异议。2019年9月29日，被告向原告缴纳购房款50万元，原告于同日开具的江苏增值税普通发票载明：“购买方：黄雪兰，销售方：泰兴祥瑞公司，规格型号：9-102，价税合计：500000元，房面积144.91平方米，单价13547.51元/平方米……。”剩余房款107万元被告一直未支付。2019年12月14日，被告未经原告同意，私自进入案涉房屋内并敲除了部分墙壁。2020年4月3日，原告向被告寄送《限期搬离通知书》一份，载明：您于2019年2月18日购买了我司开发的位于泰兴市观棠府项目中的第9幢102室商品房，并与我司签订了《商品房买卖合同》。该商品房合同总价款为1963169元，截至发本通知书之日您仅支付了房款893169元，欠付1070000元房款，并已产生了相应的违约金。根据合同及相关法律的规定，在您未履行完毕合同约定的付款义务前我司有权拒绝交付该房屋，您亦无权使用房屋。但2019年12月14日你强行将该房屋拆除并进行装修，系列行为已严重侵害了我司的合法权益。请您务必在收到本通知书后七日内搬离该房屋并将房屋恢复原状。后双方产生纠纷，协商未果，现原告诉至本院。另查，庭审中，原告主张于2019年2月18日与被告黄雪兰签订了合同编号为TX2019049313号的《商品房买卖合同（预售）》（原告未能提交合同原件），被告辩称双方未签订商品房买卖合同，对原告提交的合同不予认可。审理中，原告主张逾期付款违约金按逾期应付款万分之三计算，被告对此不予认可，认为原告的计算没有事实依据。本院认为，原告虽然未提交《商品房买卖合同（预售）》原件，但是被告已向原告分二次合计交纳购房款893169元，原告收到购房款后，开具给被告的《江苏增值税普通发票》明确载明：“购买方黄雪兰，销售方泰兴祥瑞公司，房屋9-102，面积144.91平方米，单价13547.51元/平方米”等内容。且被告在收到原告寄送的《催办按揭贷款通知书》、《限期搬离通知书》后，均未对购房及房款总额等事实提出异议。因此，本院确认被告向原告购买案涉房屋，并约定房屋总价款为1963169元。本案中，原告扣减被告给付的购房款893169元，主张被告给付剩余购房款1070000元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张的逾期付款违约金。1.被告未及时给付剩余购房款的行为在客观上造成了原告的损失，因此被告应给付原告违约金。2.违约金的起算时间。原告主张自2019年2月26日计算，依据不足，本院不予支持。本案中，原告向被告寄送《催办按揭贷款通知书》，要求被告于2019年5月12日前办妥按揭贷款手续，被告收到该通知书后未提出异议，且实际向原告交纳购房款50万元。据此本院确认违约金应自2019年5月13日起计算。3.违约金计算标准。原告未能提交商品房买卖合同等证据，证实双方约定违约金按逾期未付款的万分之三计算，故原告主张的违约金标准，依据不足，本院不予支持。根据相关规定，本院确认违约金自2019年5月13日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算。关于被告辩称原告存在欺诈行为，应解除合同、返还购房款、驳回原告诉求的问题。本案中，被告已向原告交纳893169元购房款，被告虽主张原告存在欺诈行为，但未提交证据加以证明，故被告上述辩称意见，依据不足，本院均不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十七条之规定，判决如下：被告黄雪兰于本判决生效后十日内给付原告泰兴市祥瑞置业有限公司购房款1070000元及利息（以1070000元为基数，自2019年5月13日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15821元，由被告黄雪兰负担(此款原告已垫付，被告履行上述义务时一并给付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  程志伟人民陪审员  卜 娟人民陪审员  黄 玲二〇二〇年九月九日法官 助理  伏平卫书 记 员  丁 晖附：本案引用法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。