上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初8907号原告(反诉被告)：王效国，男，1960年3月24日生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：吕小明，男，1972年6月24日生，汉族，住江苏省。原告王效国与被告吕小明房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年7月2日立案后,依法适用简易程序于2020年7月23日公开开庭进行了第一次庭审。被告于2020年7月27日提起反诉,本院依法受理后，就本、反诉合并于2020年8月17日公开开庭进行了第二次庭审。原告王效国与被告吕小明均到庭参加诉讼。本案现已审结。原告王效国向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告租赁期内居住系争房屋内的财物：床头挂件一对(葫芦玉器)、化妆台一个、鞋柜一个、标准大纸箱六个；2、判令被告支付原告违约金1,600元；3、判令被告返还原告自2020年4月20日起至4月30日止的租金533.30元。审理中,原告自愿变更诉讼请求为：1、确认原、被告于2019年5月21日签订的《房屋租赁合同》无效；2、被告返还原告已付的自2019年6月1日起至2020年4月30日止的租金17,600元。事实与理由：原、被告于2019年5月21日经中介居间介绍签订了《房屋租赁合同》，约定被告将位于上海市松江区涞亭南路XXX弄XXX号XXX室次卧房屋(以下简称“涉案房屋”)出租给原告，租期自2019年6月1日起至2020年4月30日止。2020年4月20日，原告发现涉案房屋门锁已被被告更换，马上致电被告来现场处理，被告无理拒绝，造成原告无法正常生活及取回房屋内的物品，4月27日原告想通过当地派出所民警处理租房事宜被告知宜通过民事诉讼处理。原告认为，被告未经涉案房屋产权人同意即将涉案房屋对原告进行转租，原被告签订的房屋租赁合同应属无效，故诉至本院要求判如诉请。被告辩称，原、被告签订的《房屋租赁合同》真实有效，系由双方签字确认，且有中介居间。被告并未群租，被告转租是合理合法的。原告签订租赁合同时是知晓被告并非涉案房屋产权人的事实，当时被告也出示了房东的产权证和身份信息，且被告转租也是和房东说过的。房东和被告的租赁合同约定了不得转租和合租，但被告与原告签合同之前，被告事先和房东说过的，被告是口头同意了的。被告也不同意返还原告租金，原告自2019年6月1日起租，但应该是租赁至2020年5月19日止。原告未付押金。综上，原告诉请没有依据。审理过程中，被告向本院提出反诉请求：1、判令原告支付被告自2020年5月1日起至2020年5月19日止的租金984.60元；2、判令原告支付被告自2019年11月1日至2020年3月30日止的水电煤费用493.60元。事实与理由：原、被告签订的《房屋租赁合同》真实有效，合同约定租赁到期日为2020年5月19日，而原告仅支付截至2020年4月30日的租金，且自2019年11月1日起至2020年3月30日止的电费987.20元系由被告支付，原告应分摊其中的一半。故被告提出如上反诉请求，望判如诉请。原告王效国针对被告吕小明反诉辩称,因为涉案房屋租赁合同无效，故原告不需要支付被告自2020年5月1日起的租金，对于水电煤费用，被告应提供相应的原始发票，若金额属实，对于2019年11月、12月及2020年3月份的水电煤气费用，原告愿意承担一半，对于疫情期间发生的水电煤气费用，不愿意承担。本院经审理查明：2010年5月10日，案外人吴彪经核准登记为涉案房屋产权人。2019年5月21日，原告王效国作为承租人(乙方)与被告吕小明作为出租人(甲方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方居住使用，租期自2019年6月1日起至2020年5月19日止，租金每月1,600元。支付方式为租金按六个月为一期支付，第一期租金乙方应于2019年6月1日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的日前。租赁期内，水费、电费、电话(通讯)费、电话收视费网费等房屋使用费由乙方承担，并按单如期缴纳。该合同备注手写部分载明：租赁期内所产生的水电煤网等费用由甲乙双方平担。另查明，2019年4月22日，被告作为承租方(乙方)与案外人吴彪作为甲方(出租方)签订《上海市商品房租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方居住使用，租期自2019年5月20日起至2020年5月19日止。乙方不得擅自转租、合租及商业性、提供闲杂场所、办公等改变租赁用途之行为。一经发现，原告有权立即解除本合同并扣除乙方保证金，责令乙方3日内无条件退出该房所。由此造成的经济损失全部由乙方承担，甲方无责。原、被告一致确认如下事实：1.原告支付租金截至2020年4月30日止；2.原告居住涉案房屋截至2020年4月19日止；3.双方无其他合同无效的法律后果需在本案中一并处理。审理中，被告提交转账交易的手机截屏打印件，以证明其支付了涉案房屋自2019年11月至2020年3月的电费合计987.20元。原告对该组证据真实性无异议，但认为无法证明支付的系涉案房屋电费，不认可被告证明内容。在本院向被告释明需提供相应的电费纸质账单后，被告仍未提交。另，庭审中，原告认为被告并非涉案房屋产权人，被告没有转租权，无权签订涉案房屋租赁合同，故原告主张涉案房屋租赁合同无效。被告陈述，其与原告签订涉案房屋租赁合同时，已经告知原告涉案房屋产权情况，且其对原告转租取得了产权人的口头同意，涉案房屋真实有效。本院认为，涉案房屋由案外人吴彪所有，被告自吴彪处租赁后违背其与吴彪的合同约定，向原告转租，且被告现有证据无法证明房屋产权人同意其转租行为，或在知晓其转租事实后的六个月内表示了追认。且在本案诉讼中，吴彪向本院明确作出了不予认可被告转租行为的意思表示，故此原被告签订的《房屋租赁合同》应属无效，原告要求确认该合同无效的诉请，于法有据，本院予以支持。但原告自2019年6月1日起至2020年4月19日止实际居住于涉案房屋，原告应参照双方合同约定的租金标准按实支付被告该期间段的房屋占有使用费。对于自2020年4月20日起的已付房屋占有使用费，被告应予以返还。庭审中，原、被告一致确认原告支付了截至2020年4月30日止的占有使用费。经计算，被告应退还原告房屋占有使用费586.67元。鉴于原告已于3020年4月19日搬离涉案房屋，故对于被告要求原告支付自2020年4月30日起的房屋占有使用费的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。另，被告目前证据尚不足以证明其实际支付了涉案电费及相应金额的事实，故对于被告要求原告支付分摊电费的反诉诉请，本院亦不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)王效国与被告(反诉原告)吕小明于2019年5月21日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告(反诉原告)吕小明于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)王效国自2020年4月20日起至2020年4月30日止的房屋占有使用费586.67元；三、驳回被告(反诉原告)吕小明全部反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取计25元，反诉案件受理费25元，合计诉讼费50元，由被告(反诉原告)吕小明负担(已付25元，余款25元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 陈贤聪二〇二〇年九月二十三日法官助理 万小兰书 记 员 万小兰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。