山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1102民初5179号原告：安宝山，男，1971年10月2日出生，汉族，居民，住日日照市东港区。委托诉讼代理人：王阵波，山东德与法律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘照伟，山东德与法（日照）律师事务所实习律师。被告：魏涛，男，1967年4月12日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：孙瑞泽，日照东港开元法律服务所法律服务工作者。原告安宝山诉被告魏涛农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安宝山及其委托诉讼代理人王阵波、刘照伟、被告魏涛的委托诉讼代理人孙瑞泽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告安宝山向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告返还原告购房款7600元及利息(利息自1995年11月30日起按照银行同期贷款利率计算至实际支付之日止)；2、依法判决被告支付原告经济损失100万元；3、依法确认拆迁奖励23.6万元归原告所有；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：1995年11月30日，原告购买了被告房屋5间加东厢房两间，该房屋坐落于字，东至历建发西至秦四广，南北至胡同，房屋契号0077798，双方约定房屋价款为7600元，附件固定于房屋的固定设施，包括水电设备等，后一直由原告居住至2016年11月20日。2016年11月，启动城中村改造，2016年11月20日，原告与日照市东港区民委员会（以下简称“委会”）签订改造房屋拆迁补偿安置协议，2019年5月，房屋拆迁，2019年7月9日，被告受到拆迁利益的诱惑，违反诚实信用原则，起诉到日照市东港区人民法院，请求确认合同无效，经过审理，法院于2019年10月23日判决，确认双方之间1995年11月30日签订的农村房屋买卖合同无效。因此原告信赖利益受损，为保护原告的合法权益，根据相关规定诉至法院，望依法裁判。被告魏涛辩称，被告认为原告所诉被告主体不适格，该诉讼请求涉及到的是拆迁利益的归属，早在（2018）鲁1102民初5211号一案中，原告就因拆迁利益问题起诉过委会，在该案中，原告诉称2016年11月20日原告就与委会签订了拆迁安置补偿协议，由此可以推定，原告即使主张本案诉求中2、3项，也应该以委会作为被告，综上，原告起诉被告魏涛支付经济损失100万、拆迁23.6万元，没有请求权基础，被告主体不适格，请求法院依法驳回原告的起诉。对诉讼请求第一项被告不同意，对诉讼请求第二项、第三项，被告没有取得上述拆迁利益的款项，不承担第二、三项的诉求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了如下证据：证据1、卖方魏涛与买方安宝山与村签订的房屋买卖合同一份及收款记录一份，证明1995年11月30日双方自愿签订买卖合同，且该合同已履行完毕；证据2、2016年11月20日，安宝山与委会签订改造房屋拆迁补偿安置协议，补偿其安置楼面积180平，一个车位一个储藏室；给予建房补助100000元、搬回迁补助费4000元、签订协议奖励20000元（2016年11月20日签订的享受）、临时安置费72000元（拆迁安置过渡期36个月）、老户奖励补助40000元（2016年11月20日签订协议的享受）且本协议第7条规定本协议号为1号。用于证实，该拆迁补偿安置协议系委会与安宝山所签订，在该协议中，乙方处备注安宝山为合法房屋所有权人或受委托人，给所有补偿系补偿给乙方安宝山；且其中第2项至第6项系对安宝山积极签订拆迁安置补偿协议所进行的奖励，该奖励具有人身属性，不应再进行分配。证据3、（2019）鲁1102民初6013号民事判决书，证明被告魏涛最先提出主张涉案房屋买卖合同无效，违反了合同法的诚实信用原则，是主要过错方；证据4、签订拆迁安置补偿协议前，村委向村民发放的房屋拆迁补偿安置方案一份，证明拆迁房屋的货币补偿价格及被告所主张的部分新老户奖励系原告第一天（2016年11月20日）签协议为1号，对五间正房给予的签订协议奖励及拆迁奖励不分新老户；证据5、拆除验收合格证明，用于证明原告拆迁协议为1号。被告魏涛质证认为：对证据1、证据2真实性无异议，从证据2可以看出原告已经与秦楼街道村委会签订了包括安置楼面积180平方米，以及各种补助共计23.6万元的拆迁补偿安置协议，至于原告的拆迁利益是否能够得到支持应该是原告与委会之间的纠纷，与被告魏涛无关，对拆迁协议第二条第6款，老户奖励补助40000元，可以推定，原告并非涉案村居的老户，没有享受老户奖励的权益。对证据3真实性无异议，被告主张买卖合同无效，只是确认双方的买卖合同效力，并不是导致原告得不到所签订的拆迁补偿安置协议利益的必要因素，原告不能将与村委的纠纷，追加到被告个人身上，原告与村委签订的拆迁协议都因为履行发生纠纷，因此诉至被告要求各项损失属于张冠李戴，安置房也没有建成，被告也没有得到相应的拆迁安置利益，不存在原告所诉的支付请求权基础。对证据4真实性无异议，但这只是一种方案，并不是最终确定的协议，对拆迁利益的享有，应该以拆迁安置协议为准；对证据5真实性有异议，涉案房屋是2019年拆除的，在原告搬离后，被告又实际占有居住到房屋拆除，涉案房屋原告并没有进行修缮，所有的门窗，都是被告进行的安装。被告魏涛当庭未向法庭提交证据。庭后，原告申请法院调取日照市东港区民委员会拆迁安置楼车库和储藏室的价格，后日照市东港区民委员会出具了拆迁房屋全货币化说明，证明五间房屋置换楼房180平方米*4200元/平方米=756000元，车位一个60000元，储藏室一个40000元。被告质证认为，对其真实性无异议。庭后，原告提交2020年8月21日委会出具证明一份，证明非本村村民的安置补偿费应为219000元。被告质证认为真实性不清楚，请法庭依法认可。被告庭后提供了如下证据：证据1、照片一张，内容为拆迁补偿款，其中有安宝山签字，在预支款一栏中用铅笔填写了“15”字样。该证据来源于村委会账本，证实安宝山已经从委领取了部分安置补偿款，原告不应当起诉被告，应当要求委继续履行合同。被告称因村会计被抓，无法提供补偿款领取明细或打款记录。证据2、秦某和秦超出具的证明一份，内容为：房屋契号0077798号涉案房屋，自2016年启动拆迁至2019年实际拆除，在这期间由魏涛更换了门窗，安宝山购房后在该房屋居住过，后来搬走时间不详，该房屋安宝山未进行翻建，拆除门窗后由拆除人员卖废品，钱直接给了魏涛，情况属实。对被告提交的证据1，原告称数字15并非其本人书写，签字捺印是本人所为，过程是2016年11月20日上午，签订拆迁安置补偿协议的同时领取补偿款，原告签字捺印后，村委工作人员帮忙找原告的存单，发现没有，原告找到村会计，村会计称有争议的房子都不给签。原告称已经签字捺印，会计说没事，等处理好了就给。对证据2真实性、合法性均有异议，该份证据名为证明，实为证人证言，作为证人的秦超、秦某均未出庭作证并接受质询，不符合证据规则。即使该情况属实，涉案房屋在2016年腾空后收归村委，并不属于魏涛所有，即便魏涛更换了门窗，也不能作为添附或者其他房屋价值的增益内容。被告庭后提交了调取证据申请书一份，申请本院调取房屋契号0077798在出售后安宝山是否进行翻建以及从2016年至2019年期间魏涛占有使用的事实。关于安宝山是否进行翻建，举证责任应当由安宝山承担，无需被告举证，对2016年签订协议后房屋占有使用的情况与本案无关联性，因此，对被告的申请，本院不予准许。本院经审查，对于原告提交的证据及法院调取的证据，被告无异议，本院予以采信，对被告提交的证据，本院不予采信。上述证据均附卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告魏涛系日照市东港区村民，原告安宝山户籍所在地为日照市东港区西明望台居委。原告魏涛与被告父亲安玉春于1995年11月30日签订房屋买卖合同，将涉案房屋卖给安宝山，内容为：卖方：魏涛买方：安宝山、安玉春兹有魏涛有房屋五间加东厢房两间，座落丝山乡中，四至：东至厉建发，西至秦四广，南北至胡同，房屋契证号：日契字0077798。经协商决议由魏涛自愿卖于安宝山、安玉春，特定本合同如下：1、房屋价值7600元；2、附件：固定于房屋之固定设施原件不动；3、付款方法为合同签订期间预付4000元，其余款搬家时全部付清，搬家时间由买方决定；4、本合同双方自愿并由证人作证，合同生效双方无权反悔；5、有对本合同外界争议由卖方魏涛全部承担，与买方无关；6、合同生效后房屋产权归买方所有。魏涛、安郁（玉）春及证人秦绪普等人均签字按手印。安宝山按约向魏涛交纳了购房款7600元，魏涛将涉案房屋交付安宝山。原告自购买涉案房屋后一直居住至2016年。2016年11月20日，就涉案房屋拆迁安置补偿问题，原告安宝山与委会签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，协议第二条约定：乙方房屋5间，根据房屋补偿安置方案的有关规定，安置楼房面积及相关拆迁补偿项目如下：1、安置楼面积180平方米，一个车位一个储藏室；2、建房补助100000元；3、搬回迁补助费4000元；4、签订协议奖励20000元（2016年11月20日签订的享受）；5、临时安置费72000元（拆迁安置过渡期36个月）；6、老户奖励补助40000元（2016年11月20日签订协议的享受）。以上6项合计236000元。上述协议签订后，原告将涉案房屋进行了腾空交付。2019年7月31日，魏涛将安宝山诉至本院，要求确认双方于1995年11月30日签订的《房屋买卖合同》无效，经审理，本院于2019年10月23日作出（2019）鲁1102民初6013号民事判决，确认魏涛与安宝山于1995年11月30日签订的房屋买卖合同无效。同时查明，涉案五间房屋安置楼房面积180平方米，村民购买价为4200元/平方米，车位一个60000元，储藏室一个40000元，总价为856000元。非本村老户的安置补偿费为219000元，具体包括建房补助100000元、搬回迁补助4000元、36个月过渡安置费72000元、签订协议奖励20000元、腾空奖励20000元、房屋残值3000元。以上货币化补偿总计为1075000元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告及被告均明知涉案房屋系农村宅基地上所建，依法不能转让给本集体经济组织以外成员，但双方仍进行转让，故双方对合同的无效均存在过错。对于过错责任问题，考虑到涉案房屋已转让长达二十余年，原告购买涉案房屋目的是用于持续居住的客观事实，再考虑辖区内城中村改造房产升值，被告受利益驱使才以双方买卖协议违反法律规定为由向本院主张权利的客观事实，被告的主张虽然符合法律规定，但从道义、情理方面却违反了诚实信用原则，严重破坏了市场交易稳定，更与我国当前社会主义核心价值观严重背离，其对合同的无效应承担主要责任,本院依法酌定原、被告双方的过错比例为15%、85%。结合以上因素，且考虑到1995年购买的房屋居住至今，按照常理应当进行了翻修，本院在以下就涉案房屋拆迁后的升值利益进行分割时，酌定原、被告双方的比例为85%、15%。原被告房屋买卖协议无效，产生的法律后果是双方进行财产返还并理清赔偿问题，即：被告魏涛向原告安宝山给付当年的购房款7600元并赔偿原告的损失，原告安宝山向被告魏涛返还房屋。现涉案房屋因城中村改造已被拆除，房屋已转化为拆迁利益，原房屋已经升值。原告与委会签订的《安置补偿协议》系楼房置换，本着双方未来相互返还及赔偿的行为具有可操作性，本院参照原被告均认可的相同五间房屋进行“货币化补偿”的标准进行理清及分割。涉案五间房屋因拆迁可获得的全部货币化补偿数额为1075000元，结合本案的实际情况，考虑原告在涉案房屋的实际居住时间及信赖利益保护问题，再考虑原告实际配合村委工作，及时腾空房屋并接受搬迁后的临时过渡安置方案等各种因素，本院对以上总补偿数额1075000元做如下分析认定：（一）全部补偿款中的搬回迁补助费4000元，按期签订协议奖励20000元，36个月过渡安置费72000元，腾空奖励20000元，因原告系涉案房屋的实际居住新户主，在政府拆迁过程中，原告实际配合拆迁工作，及时签订协议、腾空房屋，及时搬迁并接受临时安置，放弃对所居住房屋装修价值的评估，同意按统一标准接受装修补偿，故上述项目共计116000元，支取权利人应系本案原告。（二）涉案房屋的“货币化补偿”折价款856000元、建房补助费100000元、房屋残值3000元，该三项总额共计959000元，系依附于原房屋且在原房屋升值后获得的收益。（三）涉案房屋出售时的成交价为7600元，可见涉案房屋自出售至拆迁期间，升值951400元（959000元－7600元）。结合以上（二）（三）点，再结合双方的过错责任、升值利益分割比例，本院依法确认原告安宝山应自涉案房屋价值中获取808690元（951400元×85%）作为信赖利益损失获赔，被告魏涛应自涉案房屋升值价值中基于其为该村集体组织成员的身份获取拆迁利益142710元（951400元×15%）。对原告主张的购房款利息损失已经包含在上述损失中，本院不再支持。综上，考虑未来执行问题，本着便于操作的原则，现就原、被告双方的返还及赔偿问题，本院给予以下理清：涉案房屋进行货币化补偿的总拆迁利益共计1075000元，扣除以上（一）载明的几项奖励、补助等116000元，再扣除原告基于信赖利益应获得的损失赔偿808690元，剩余数额142710元为被告魏涛应分得的房屋拆迁利益。因实际房屋拆迁利益为180平米安置房、车位一个、储藏室一个，安置补偿款为219000元，为便于双方返还，故被告魏涛应当从委会支取142710元，剩余款项及安置楼房、车库、储藏室，由原告安宝山与委会办理交付。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第五条、第六条、第七条、第八条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、被告魏涛于本判决生效之日起七日内返还原告安宝山购房款7600元；二、原告安宝山与日照市东港区民委员会签订的《房屋拆迁补偿安置协议》中约定的置换楼房面积180平方米（已实际户型面积为准），车位一个，储藏室一个，归原告安宝山所有；三、涉案房屋拆迁安置补偿款219000元中的142710元归被告魏涛所有，剩余款项归原告安宝山所有。四、驳回原告安宝山本案其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15992元，减半收取7996元，由原告安宝山负担2002元，由被告魏涛负担5994元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审判员  鹿梦吟二〇二〇年九月十六日书记员  陈佼佼