苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0591民初4869号原告（反诉被告）：刘永付，男，1985年12月11日出生，汉族，住苏州工业园区东港。被告（反诉原告）：吴小云，女，1988年5月17日出生，汉族，住苏州原告刘永付诉被告吴小云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案受理后，被告吴小云提起反诉，本院依法予以受理，并与本诉合并适用简易程序公开开庭进行了审理，原告刘永付，被告吴小云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告刘永付的诉讼请求为：1.判令被告赔偿在租住期间使用不当（合同期限：2019年2月19日至2020年2月18日）漏水造成楼下两家（经法院调解：204共计损失28793元，104共计损失10793元）房屋内财产损失共计39586元以及原告房屋内地板损失10000元，合计49586元；2.诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告系苏州工业园区东港新村145幢304室租客，在合同期内由于租客违反合同约定不当使用并未征得原告同意转租，导致在2019年9月18日卫生间马桶角阀漏水造成楼下204和104两家损失，原告被起诉，并赔偿204损失28793元，104损失10793元，原告对上述损失向被告索赔，自行协商无效，租客不愿意赔偿损失，故起诉至法院，要求被告在租住期间造成楼下两家财产损失以及我房屋地板损失进行赔偿，请求法院依法支持其诉讼请求。反诉原告吴小云的反诉请求为：1.反诉被告退还租金以及押金，共计10266元；2.被告承担本案的反诉费。事实及理由：反诉人已在案涉房屋租住6年多，与案外人包吴辉自2017年起共同承租苏州工业园区东港新村145幢304室房屋，原房东在2019年初将该房屋转让给被反诉人，后反诉人与被反诉人签订房屋租赁合同，租期自2019年2月19日到2020年2月18日，月租金3500元，押金3500元，到期后被反诉人同意反诉人继续租用，租金按季度支付，反诉人已将租金付至2020年8月18日。2020年5月18日，被反诉人对房屋漏水心生不满，要求解除房屋租赁合同，反诉人为避免纠纷，同意解除，并于2020年6月20日将上述房屋腾空交还被反诉人，结清了水电及燃气费用。但被反诉人以房屋漏水为由，不予退还反诉人预交的租金和房屋押金，侵犯了反诉人的合法权益，现反诉人提起反诉，请求法院依法支持其反诉诉请。吴小云答辩称，首先，案涉房屋系老旧小区，屋内设施设备非常老旧，墙顶面多处出现脱落或裂缝，多个水龙头和角阀出现绿锈腐蚀现象。2018年5月29日，该房屋次卫洗手台下的角阀同样发生漏水情况，由于发现及时未能造成损失，被告已将该情况告知原房东，原告受让房屋后，被告也多次告知原告房屋内设施设备存在老化状况，但原告并未对房屋进行重新修缮或更换相关设施设备。2019年9月18日凌晨5点38分，包吴辉发微信告知被告马桶后角阀漏水，他已经将水阀关闭，上午6点38分，包吴辉告知被告水已经漏至楼下，楼下业主要求通知房东到场处理，被告第一时间告知原告。由于漏水角阀在次卧卫生间马桶之后，且发生在夜里，被告在夜间并未察觉。其次，原告诉请无事实和法律依据。第一、被告没有转租行为，被告与共同承租人包吴辉自2017年就共同租赁案涉房屋，原告在2019年初购买该房屋，根据买卖不破租赁原则，被告与室友的租赁关系依法存续。在原被告签订的房屋租赁合同中第二条将居住人数直接划掉，表明原告在签订合同时已经知晓案涉房屋实际由被告及室友租赁的事实，并默认这种租赁状态持续，且转租与否与案涉房屋漏水之间也没有因果关系。第二、房屋漏水的发生全因原告的过错，其损失应由原告承担。原告在2019年受让房屋时应对房屋进行全面检查，原告将房屋出租给被告，应当承担作为出租人的相应责任，根据租赁合同约定，原告作为出租人应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，但是原告受让房屋后从未对房屋进行修缮，也未对老化的设施设备进行更换。房屋维修的责任主体为原告，租赁合同约定，案涉房屋设施设备因自然属性或合理使用导致的损耗，维修责任在原告。漏水事故完全系原告未依法履行合同义务、未及时更换老化角阀、卫生间防水达不到标准所致，其损失应由原告承担。第三，被告对房屋漏水无过错，被告并不存在不合理或不当使用设备设施的行为，且已尽到注意义务。本次漏水事故发生在卫生间和夜里，被告在当晚23点30分左右入睡，室友发现漏水是在凌晨5点38分，漏水时长最多6个小时，根据《建筑地面工程施工质量验收规范》第3.0.24条，检查防水隔离层应采用蓄水方法，蓄水深度最浅处不得小于10mm，蓄水时间不得少于24小时。故，即使角阀漏水6个小时，案涉房屋的防水质量也达不到建筑质量规范的标准。原告所举证据并未证明被告存在对案涉房屋设施设备的不合理或不当使用行为，被告平时不会对马桶后面的角阀开关和触动，也不存在保管和使用的问题，故被告不存在违约行为，原告要求被告承担责任没有任何依据。因漏水点比较隐蔽，被告平时也不会触动，且房屋用水量无明显异常变化，老化角阀突然破裂，被告无法预测和预知，且被告室友在凌晨发现漏水之后第一时间关闭了水阀并告知原告，已经对事故控制采取了一切所能实施的合理措施，尽到了注意义务，无需承担任何责任。第四、原告与楼下业主处理漏水损失事宜，被告并未参与，故被告对损失数额不予认可，案涉房屋地板的损失金额也无法确认，地板受潮也是因为漏水原因导致，被告无需承担赔偿责任。综上，被告在租赁房屋期间无任何违约行为，无需承担违约赔偿责任，请求驳回原告诉讼请求。刘永付答辩称，确实收到了被告交的2020年6月20日至2020年8月18日的租金和房屋押金，对反诉原告的诉请认可，也愿意退还，但是应当与本诉一并处理之后再退还。本院经审理查明的事实如下：2019年2月19日，刘永付（甲方、出租方）与吴小云（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定吴小云租赁苏州市东港新村12组团145幢304房屋，租赁用途居住。合同第三条约定，租期自2019年2月19日到2020年2月18日，租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和屋内附属物品、设备设施及水电事业等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。合同第四条约定，月租金3500元，按季支付，押1付三，各期租金支付时间为到期日提前10天。押金为3500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。合同第六条约定，甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态。对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。合同第七条约定，除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。合同第八条约定，经甲乙双方协商一致，可以解除合同。2019年9月18日，苏州市东港新村12组团145幢304房屋发生漏水，原告在当日6时15分收到被告通知至房屋处理。苏州市东港新村12组团145幢104、204业主因为漏水损失起诉原告至本院，后经调解，达成调解协议，本院作出（2019）苏0591民初12653、12654民事调解书，刘永付分别赔偿104、204业主损失10793元、28793元。关于苏州市东港新村12组团145幢304房屋发生漏水的情况，漏水点系马桶后角阀，被告庭审中陈述，每天都会拖地，并未发现有漏水征兆，案涉房屋及设备设施均存在老化情况，2019年9月17日晚上至2019年9月18日凌晨期间突然发生漏水，2019年9月18日早晨5点38分被告发现漏水后关闭水阀并通知原告，原告称在该日早上6点15分接到被告通知至房屋，更换水阀并处理漏水事宜。庭审中，原告刘永付称在2019年1月17日将苏州工业园区东港新村145幢304室过户至其名下，该房屋建筑面积116.43平方米，不动产权证号苏（2019）苏州工业园区不动产权第0012342号。原被告一致确认经协商已解除双方关于上述房屋的租赁合同，并在2020年6月20日完成了房屋交付。原告刘永付自认收到被告吴小云在2020年6月20日至2020年8月18日期间的租金6766元和押金3500元。关于房屋转租的情况，原告称被告在2019年6月份将房屋转租给他人并未征得其同意，对此，被告称在2019年6月3日通过微信向原告询问房屋产权证号，表示房屋要转租，原告表示确有此事，刚想起来。关于案涉房屋地板损失一万元的情况，原告称请卖地板的人查看之后进行的估算，并称系漏水漫到地板所致，被告称水并未漫出。本院询问原告有无在购买房屋时进行拍照或拍录视频以确认房屋买卖时的状态，原告表示无照片和视频。以上事实，有《房屋租赁合同》、现场照片、微信聊天记录、民事调解书、不动产权证书及双方庭审陈述予以证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原被告就苏州工业园区东港新村145幢304室所签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不存在违反法律、法规禁止性规定的情形，故该合同依法成立、有效，双方都应诚实信用地履行各自的合同权利义务。本诉原告作为出租人，应当保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，尤其是案涉房屋和设施设备均出现不同程度的老化，更应及时检查修缮存在的安全隐患。案涉房屋漏水发生的位置在马桶后面的角阀，发生的时间为深夜，且事先无征兆，本诉被告在2019年9月18日早上5点38分发现漏水并及时关闭水阀，避免损失进一步扩大，亦及时通知本诉原告漏水情况，其已尽到合理注意义务。本诉原告本应提供安全可靠的房屋用于出租，其已知悉房屋用水设备存在锈蚀的情况，未及时检查修缮，造成漏水事故的发生。本诉原告并无证据证明本诉被告对房屋设施设备存在不当使用并造成漏水事故的发生，应承担举证不利的后果，其要求被告承担赔偿漏水造成损失的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。关于反诉原告的诉请，因原被告已协商解除房屋租赁合同，且反诉被告对此予以认可，反诉被告应当返还其多收取的租金和房屋租赁押金。经原被告确认，反诉被告多收取的租金为6766元，押金为3500元，反诉原告的诉请有事实和法律依据，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回本诉原告刘永付的全部诉讼请求；二、反诉被告刘永付于本判决生效之日起十日内支付反诉原告吴小云房屋租金6766元、押金3500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费收取520元，反诉案件受理费减半收取31元，合计551元，均由刘永付负担，刘永付于本判决生效之日起十日内支付吴小云31元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审判员  韦超二〇二〇年九月三十日书记员  杨洋拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。