广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初1690号原告（反诉被告）：广州珠江钢琴集团股份有限公司。法定代表人：李建宁。委托诉讼代理人：贾喆、陈清，分别是北京德恒（广州）律师事务所律师及实习律师。被告（反诉原告）：广州五行电子商务产业发展有限公司。法定代表人：杨跃群，职务执行董事。委托诉讼代理人：陈奕荣、刘珊，分别是广东穗南律师事务所律师及实习律师。原告广州珠江钢琴集团股份有限公司诉被告广州五行电子商务产业发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员陈美贤独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人贾喆、陈清，被告的委托诉讼代理人陈奕荣、刘珊均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即将广州市海珠区敦和路xxx号自编1-5号楼物业腾退返还给原告（具体为自编1号楼和4号楼以房产证登记的信息为准；自编的2号、3号、5号以说明附件所列的现状为准，另加建了物业部分也以所列现状为准）；2、被告立即支付原告物业占有使用费（按148605.2元/月之标准从2020年2月起计至被告返还租赁物业止，具体计算明细为：其中按2367.85元/月标准补交2019年全年以及2020年1、4、5月三个月的物业占有使用费差额共35517.75元；按148605.2元/月标准支付2020年2月、3月物业占有使用费共297210.4元）；3、被告立即补交2018年12月租金差额2367.85元；4、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年12月31日，原告与被告签订《物业租赁合同》，约定原告将位于广州市海珠区敦和路xxx号自编1-5号物业出租给被告使用。其中，3688.07㎡租赁面积之租赁期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止，299.3㎡租赁面积之物租赁期限自2015年7月1日起至2018年12月31日止。合同签署之后，原告即依约将租赁物交与被告使用。合同履行过程中，因响应广州市政府关于敦和河涌整治的整改要求，需拆除租赁物业中自编2号、3号、5号的部分建筑面积，双方均予以积极配合开展拆除整改工作，并后续签署《租金变动确认书》，在租赁期最后一月将租金调整为每月146237.35元。在租赁合同即将届满到期之前，原告明确告知被告不再直接协议续签合同展期，到期之后的租赁物业出租事宜，原告将严格依照国有资产经营管理的法律规定与规范要求，通过公开挂牌交易方式遴选承租方。如被告有意继续承租合作，可积极参与公开挂牌交易竞争。鉴此，在《物业租赁合同》2018年12月31日自然到期终止之后，原告未再同被告达成任何续租、租赁协议，并敦促被告立即将租赁物业腾退交还原告，但被告想当然地认为其享有单方续约续租的权利，并坚持要求原告与其签订续租合同，拒不归还物业。而本着友好协商解决问题的基本态度与立场，原告多次与被告沟通，督促其交还物业，但被告仍然不予理会，占用租赁物业至今，拒绝腾退。原告认为，一方面，物业续租交易的达成，必须由出租方、承租方达成共同合意，而《物业租赁合同》并无赋予被告单方决定续租交易的权利，在原告明确不予续租的情况下，被告单方执意续租对原告没有任何约束力，更不能由此即形成新的租赁合同关系；另一方面，租赁物是国有资产，原告出租该物业必须遵守国有企业物业出租管理的专门规定，案涉合同到期后必须公开招租，被告所主张的协议签约续租方式本身即违反了国资监管的相关规定，客观上亦无可行性；再一方面，即使按照被告观点其享有当然续租的权利，其也因在合同期内存在重大违约而不满足与原告续约的前提条件。2018年12月，原告在租赁物业处巡查时发现被告未经原告同意，擅自在租赁物自编4号3楼实施大规模装修改建，该行为已构成重大违约。根据《物业租赁合同》第二条第2.3款，被告因存在重大违约行为而不满足续租前提条件。另针对被告的反诉请求答辩如下：一、《物业租赁合同》第2.3款仅能够表明被告有提出续租申请的权利，而原告并不必然受到被告单方意思表示的约束，原告己明确告知被告合同到期后不再续租，被告单方执意申请续租对原告并无约束力，不能由此形成新的租赁合同关系。二、退一步讲，即使按照被告的逻辑，其也因在合同期内存在重大违约行为而丧失了申请续租的前提资格。被告在合同期内未经原告同意擅自对涉案物业多处场所进行装修改造，且原告多次发函告知、敦促其停止施工，被告均未予理会，其行为己构成重大违约。被告称其装修改造系正常使用行为，但事实上在发现被告擅自装修改造之前，原告也就早己告知其合同到期后不再与其续租，其在明知未续租的情况下仍然擅自对涉案物业进行违规装修改造，其行为显非正常之举，被告现己因合同期内重大违约而丧失了申请续租的前提资格，三、再退一步讲，涉案物业系国有资产，对该物业的出租必须遵守国有企业物业出租管理、国有资产经营交易的特殊规定，被告主张的“协议续租”即是违法违规，客观上不具备可行性，而原告作为广州市属国企也没有明知违法违规而仍然续约的义务。故被告提出的反诉请求均无理据，依法应全部驳回。被告答辩及反诉称：2013年12月31日，被告与原告签订《物业租赁合同》，约定：原告将位于广州市海珠区敦和路xxx号的3688.07㎡租赁物及299.3㎡租赁物按现状出租给被告依法使用，并约定租赁合同期满后，被告在租赁合同期内没有大违约，可按租金年递增5%再续约5年，并在租赁合同期限届满前3个月内以书面形式向原告提出续约要求并按租赁合同格式条款重新签订续租合同。2018年12月18日，即租赁合同期限届满前三个月内，被告向原告发出《关于签订续租合同的函》，明确按照双方的约定提出续租要求，该份续租函原告已经收到，被告认为第二阶段的《物业租赁合同》已经成立并生效。但原告认为按照当时政府出具的穗府办函(2017)××号（以下称“《指导意见》”，已失效）的要求，租赁合同第一阶段到期后必须通过符合资质要求的产权交易平台公开招租才能签订租赁合同，拒不与被告办理签订续约合同的手续。被告认为，原告借《指导意见》之名不与被告办理续签合同手续（实际上第二阶段租赁合同已成立并生效并处于实际履行中，签订手续只是形式而已，不影响合同的成立与生效）并无事实根据和法律依据，具体理由如下：1、从立法原则来讲：“法不溯及既往”原则是法治社会的重要原则，双方签订租赁合同时并未出台任何法律法规规定国有资产出租必须通过“产权交易平台”进行公开的方式招租，而租赁合同所有条款均已于2013年12月31日生效，《指导意见》在《租赁合同》生效后才出台，该《指导意见》对双方签订的租赁合同条款不具有溯及力。2、从租赁合同履行来看：被告自双方签订协议以来，在第一阶段合作期内从未有违约的行为，其秉承诚实守信原则履行合同，按时缴金租等费用，将破旧厂房建设成高纳税密度高产值的广一国际电子商务产业园，取得了巨大的社会效益和经济效益。2018年12月，在未取得一分钱拆迁赔偿的情况下积极配合政府关于敦和河涌的拆迁整改工作，使拆迁工作得以顺利完成。3、从法律事实上讲：《物业租赁合同》第二条租赁期限2.3款约定已构成原告在2013年12月31日对被告签订《续租合同》的要约，该要约于2013年12月31日生效；且第二条租赁期限2.3款约定“在租赁合同期限届满前3个月内我司以书面形式向甲方提出续约要求并按本合同格式条款重新签订续租合同”属于《中华人民共和国合同法》“第十九条（一）要约人确定了承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤销”的情形；被告于2018年12月18日《关于签订续租合同的函》属于对前述不可撤销要约进行承诺，根据《中华人民共和国合同法》“第二十五条合同成立时间：承诺生效时合同成立。第二十六条承诺的生效：承诺通知到达要约人时生效”。当被告2018年12月18日《关于签订续租合同的函》到达原告时，双方的《续租合同》已经成立并生效。根据租赁合同的约定以及根据《合同法》第215条规定，被告有权要求原告及时配合办理续签手续。4、从法律精神上讲：《指导意见》属于政府的内部管理规定，双方约定直接签订《续租合同》的价格与“2018年广州市房屋租金参考价”基本持平，价格公允，符合防止国有资产的流失立法精神要求；从履行合同的公平的角度来说，被告前期将案涉物业进行改造后方能使用，花费了大量的人力财力，并不是通常意义上的租赁关系，而是“租赁—投资建设—使用”的关系。现行被告尚不能实现收支平衡，如仅承租5年无法实现被告的租赁目的，显失公平。5、被告本着“契约精神”及“信赖原则”，已经在该租赁场地上与入驻企业签订了第二阶段期限的租赁合同，并处于实际履行中，这些企业大多是重大民营企业，属于纳稅大户，对政府、社会作出—定的贡献。6、自2018年12月开始，被告按照《租金变动确认书》确定的金额按时向原告支付租金，原告亦向被告开具相应的发票，双方之间续租合同已实际处于履行过程中。现原告拒不履行办理续签手续，给被告管理案涉物业带来障碍，为维护被告的合法权益，因此反诉要求判令：1、原告与被告按照原租赁合同约定的租赁面积和递增租金标准继续履行第二阶段的合同至2023年12月31日（具体为租赁期限从2019年1月1日至2023年12月31日，按原合同约定的递增租金标准继续履行）；2、原告承担本案本诉及反诉的全部费用。经审理查明：粤房地权证穗字第**《房地产权证书》记载，位于海珠区敦和路**自编**房屋的权属人为原告，登记时间为2010年2月11日，房屋为混合结构2层，建筑面积为299.3平方米，规划用途为工业、办公；粤房地权权证穗字第**房地产权证书》记载，位，位于海珠区敦和路**自编**房屋的权属人为原告记时间为2010年3月2日，房屋为砖木结构1层，建筑面积为1156.79平方米，规划用途为厂房；粤房地权证权证穗字第**地产权证书》记载，位于海，位于海珠区敦和路**自编**房屋的权属人为原告间为2010年3月2日，房屋为混合结构/砖木结构1-2/3层，建筑面积为254.98平方米，规划用途为厨房、仓库；粤房地权证穗权证穗字第**产权证书》记载，位于海珠区，位于海珠区敦和路**自编**房屋的权属人为原告2010年3月2日，房屋为钢筋混凝土结构3层，建筑面积为2071.8平方米，规划用途为厂房；粤房地权证穗字权证穗字第**权证书》记载，位于海珠区敦和，位于海珠区敦和路**自编**房屋的权属人为原告10年3月2日，房屋为混合结构1-1/3层，建筑面积为204.5平方米，规划用途为发电房、仓库。2013年12月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业租赁合同》，约定：双方同意就广州市海珠区敦和路xxx号建筑面积为3688.07平方米的物业（包括粤房地权证穗字第**、第××号、第××号、第××号合法产权建筑面积，下称3688.07平方米租赁物），另有规划用途为工业、办公建筑面积为299.3平方米的物业（包括粤房房地权证穗字第**合产权建筑面积，下简称299.3平方米租赁物）的租赁事宜达成合同条款：甲方将其合法拥有的上述租赁物按现状不变出租给乙方依法使用；本合同约定3688.07平方米租赁物租赁期为60个月，自2014年1月1日起至2018年12月31日止，自2014年1月1日起至2014年4月30日止为乙方对该租赁物现状进行清理、整顿、装修期，并保证从2014年4月30日起严格按照广州移动互联网（海珠）产业园的规划设计对该租赁物进行升级、改造、经营；约定299.3平方米租赁物租赁期为42个月，自2015年7月1日起至2018年12月31日止；（2.3）租赁合同期满后，乙方在租赁合同期内无重大违约，可按租金年增5%再续约5年，并在租赁合同期限届满前3个月内以书面形式向甲方提出续约要求并按本合同格式条款重新签订续租合同，如遇政府拆迁征用的，合同终止；3688.07平方米租赁物于签订合同之日起，甲方将该租赁物按现状交付乙方使用；299.3平方米租赁物于2015年7月1日起，甲方将该租赁物按现状交付乙方使用；租金按月结算，乙方应于每月10日前以支票方式一次性向甲方支付当月租金，租金以人民币支付；（4.2）3688.07平方米租赁物租金支付标准如下……自2018年1月1日起至2018年12月31日止，本租赁物的月租金为165866.27元；（4.2.9）合同签订后，乙方即付给甲方租赁押金，即人民币272917.18元，合同期满后，在乙方无存在违约的情况下，甲方在乙方交付场地后的7个工作日内一次性不计利息退回租赁押金给乙方；（4.3）299.3平方米租赁物租金支付标准如下……自2018年7月1日起至2018年12月31日止，本租赁物的月租金为55436.35元；（4.3.5）自2015年7月1日起5日内，乙方须支付给甲方租赁押金，即人民币95776元，合同期满后，如该租赁物符合合同约定交还的条件的，甲方不计利息退回租赁押金给乙方；乙方逾期支付租金，甲方有权收取滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之一；乙方于本合同期限内对上述两处租赁物的装修，只要不违反国家有关法律法规规定和本合同的约定，甲方不另向乙方要求增加租金；乙方应按环保、消防等规定妥善保管和正确使用租赁物；合同终止或解除时，乙方应于合同终止或解除之日将租赁物清扫干净，搬迁完毕，交还甲方；租赁物因乙方保管不善或非正常使用租赁物，造成租赁物毁损、灭失的，应承担损害赔偿的责任；（8.1）在合同期限内，乙方将自行承担对租赁物进行装修的费用，乙方对租赁物进行改建或加建、扩建及新建建筑物，须向甲方提交详细的书面方案（包括图纸），方案须经甲方书面同意方可施工，并聘请具资质的公司施工，取得消防机关的验收合格证，并保证一切施工不影响租赁物的主体结构；在合同期限内，如遇政府及有关部门市政建设征用，补偿方案按本合同的有关约定实行；本合同租赁期届满，如因乙方存在重大违约而与甲方未达成续租书面合同的，乙方应在合同届满之日将物业移交给甲方，因乙方的原因造成未能按时将物业移交给甲方的，甲方有权处置物业内的物品；甲乙双方同意，甲方和乙方之间，如一方向另一方发出要求或允许给予的任何通知、要求、需要、同意批准或其他通讯往来，应以书面形式发出，并以特快专递寄送；等。2018年10月6日，原告向被告发出《关于广州市海珠区敦和路xxx号物业公开招租的通知函》，主要内容为：我司与贵司在2013年12月31日签订的《物业租赁合同》期满后，按照有关政府的相关规定，需要重新公开挂牌招租。2018年12月18日，被告向原告发出《关于签订续租合同的申请函》，主要内容为：现我司与贵司签订的《物业租赁合同》即将到期，根据第二条第2.3款的约定，特向贵司提出续租该场地的申请。但由于《广州市人民政府办公厅关于规范我市国有企业物业出租管理指导意见》（穗府办函【2017】××号）中“单次出租的期限原则上不超过6年”的规定，使贵我双方续签合同存在一定障碍，现我司提出续签合同的理由：一、对该物业投入重大；二、该场地已成为广一电商园区有机组成部分；三、因政府贯通河涌相关权益受损；按“穗府办函××号”文件规定，如果该物业放至交易平台公开招租，可能会出现不可控的结果，如果我司不能在合理的价位取得该物业的租赁权，我司将遭受重大损失，因此，希望贵司能充分考虑各方面因素，向上级主管部门申报，同意贵我双方无需通过产权交易机构招投标续签租赁合同。2018年12月24日，原告（出租方）与被告（承租方）签订《租金变动确认书》，约定：双方于2013年12月31日签订《物业租赁合同》，现因政府要对敦和河涌的整治，需要拆除海珠区敦和路xxx号自编2号、3号、5号的部分建筑面积，导致租金变动，现确认如下：1、2018年11月30日前该物业上的租金，承租方已全额支付给出租方；2、出租方与承租方双方同意，自2018年12月开始租金调整为每月146237.35元；3、除本确认书约定情形外，原合同其他内容不变，双方保证严格按照原合同约定履行；等。2019年1月11日，原告向被告发出《对“关于签订续租合同的申请函”的回函》，主要内容为：按照穗府办函(2017)××号的要求，合同到期后，需要重新公开招租；并且贵司与我司签订的租赁合同文本中，也没有合同到期后，必须与贵公司续租的约定；因此，我司对贵司请求签订续租合同的申请不能同意。2019年3月5日，原告向被告发出《关于敦促将敦和路xxx号自编1号至5号的物业移交给我司的函》，主要内容为：原合同已于2018年12月31日到期，在此期间，由于政府需要对敦和河涌进行整治，导致延迟移交；但至目前，敦和河涌已基本整治完毕，敦促贵司在接到此函五个工作日内将该物业移交给我司并支付2018年12月1日至2019年3月31日产生的租金；等。被告于2019年3月22日签收该函。2019年5月13日，原告再次向被告发出《关于再次敦促将物业移交给我司的函》，主要内容为要求被告在接到函后的五个工作日内将物业移交并支付产生的实际租金；等。同日，被告签收该函。2019年5月15日，被告向原告发出《关于敦和路xxx号物业移交问题的回函》，主要内容为:为配合贵司物业上平台招投标的需要，我司愿意给贵司出具一份物业移交单，但实物移交暂时无法履行；另因我司对该物业升级改造投入较大，且该项目属于政府产业引导项目，符合租赁期可适当延长范畴，希望贵司此次上平台招投标能将该物业的租赁期适当予以延长；等。2019年6月13日，原告向被告发出《关于“关于敦和路xxx号物业移交问题回函”的答复》，主要内容为：针对贵司与其他企业签订的租赁合同，期限超过贵我双方合同约定的期限，导致物业无法移交；我司对此答复是：贵司与我司双方于2013年12月31日签订的《物业租赁合同》，在合同的约定是不存在续租的肯定承诺，特别我司是根据穗府办函【2017】××号文件规定的要求，租赁合同到期后，应进行物业资产评估，按新评估标准再重新公开招租；贵司没有按照合同的约定，私下与部分入驻企业签订了租赁合同期超过贵我双方合同的约定期限，应由贵司与部分入驻企业协商解决，而不应成为贵司不履行返还物业的理由；请贵司在接到此函后立即将物业移交并支付产生的占用费；等。2019年7月17日，被告向原告发出《律师函》，请原告尽快安排与被告履行《续租合同》的签订手续，否则将委托律师循法律途径解决。另查,原告于2019年4月26日向被告出具五张发票，备注为2018年12月至2019年4月，每张款项均为146237.35元。被告分别于2019年5月21日缴纳当月的租金，2019年7月12日缴纳2019年6月的租金，2019年8月29日缴纳2019年7月的租金，2019年9月24日缴纳2019年8月的租金，2019年10月22日缴纳2019年9月的租金，2019年11月8日缴纳2019年10月的租金，2019年12月18日缴纳2019年11月的租金，2020年1月17日缴纳2019年12月的租金，2020年2月28日缴纳2020年1月的租金，上述每月租金均为146237.35元。原告就其主张还提交了以下证据：1、原告分别于2018年12月18日和2019年1月11日向被告发出的《关于要求敦和路xxx号自编4号3楼停止装修施工的告知函》和《关于再次督促停止装修施工的函》，主要内容为：2018年12月17日我司到物业现场，发现贵司在自编4号3楼进行装修施工，但我司并未收到关于租赁物的书面装修申请及有关装修方案；即使贵司现在提出该物业上的任何装修申请，客观情况也不允许我司同意装修请求，要求马上停止装修施工；等。2、原告于2020年6月9日向被告发出的《关于更正原租金金额的函》，主要内容为：因政府对敦和河涌整治拆除部分建筑物导致租金产生变动，于2018年12月24日贵司与我司双方签订《租金变动确认书》，确认2018年12月的月租金为人民币146237.35元，现我司发现当时双方确认变动后的月租金金额有误，应为人民币148605.2元，相差人民币2367.85元，具体计算如下：一、原合同约定敦和路xxx号自编2号、3号、4号、5号楼，2018年1月至12月的月租金为人民币165866.27元，总面积为3688.07平方米，即敦和路xxx号自编2号、3号、4号、5号的租金单价应为：44.97元/平方米；二、由于政府对河涌的整治，导致敦和路xxx号自编2号、3号、5号的部分建筑面积的灭失，且影响了承租户的整体经营，剩下敦和路xxx号自编4号的建筑面积为2071.8平方米，即敦和路xxx号自编4号的月租金应为人民币93168.85元，计算公式是：敦和路xxx号自编4号的建筑面积乘以上述一的月租金单价，即2071.8平方米×44.97元/平方米=93168.85元；三、按照原合同的约定，敦和路xxx号自编l号的月租金为人民币55436.35元（该月租金不变）；四、敦和路xxx号自编l号和自编4号的总共月租金应为人民币148605.2元（即55436.35元+93168.85元=148605.2元）；我司现函告贵司更正原租金金额；请贵司收到此函后，两个工作日内回复我司，若未及时回复，则视为同意将《租金变动确认书》租金金额更正为人民币148605.2元。被告质证表示：我方的确收到了证据1，但我方认为这并不会构成违约，因为函件中原告陈述的理由并非是因为我方装修构成的，这是原告的单方面错误理解，合同第二阶段处于实际履行过程中。对证据2的真实性、合法性和关联性不予确认，因为该份函件是原告单方面制作以及计算的，我方认为该份函件与双方于2018年11月24日签订租金变动确认书存在冲突，应以租金变更确认书来确定因河涌整治之后的租金标准。被告就其反诉请求还提交了以下证据：1、原告于2016年4月19日出具的《证明》，主要内容为：我司因产业升级与被告签订租赁合同，从2014年1月1日至2018年12月31日止，在租赁期间，被告负责把上述地址物业进行全面改造，并有权在完成改造后进行分租及招商。2、⑴广州市城市管理综合执法局海珠分局于2014年10月22日向被告作出的《责令限期改正通知书》，以被告建设施工无施工许可证为由责令立即停止违法行为；⑵广州市城市管理综合执法局海珠分局于2015年7月13日向被告作出的《责令限期改正通知书》，以被告进行楼顶加建违反规定为由，责令在2015年7月13日前自行拆除。3、广州市城市管理行政执法局海珠分局于2015年1月12日向被告作出的穗综海处字【2014】××号《行政处罚决定书》，以被告未取得建设工程施工许可证，自行设计并组织工人于2014年10月22日在广州市海珠区敦和路xxx号进行建设施工，该工程为一幢二层的钢结构混凝土房，建筑面积共880平方米，已完成30%以上工程量，作出罚款叁万元的行政处罚；被告缴纳30000元的《非税收入电子票据》。原告质证表示：对证据1的真实性、合法没有异议，不认可其证明内容，被告混淆了两个概念，根据合同第2.1条和第8条的约定，被告有义务实施改造升级，不等于被告有权未经原告同意改造升级，故该证据的证明内容与事实不符；对证据2、3的真实性、合法性没有异议，对关联性及证明内容不予认可，该组证据证明被告在合同期内存在违建的违约行为，按照双方物业租赁合同关于改建、扩建的约定，被告的行为既未取得原告的书面同意，也无合法的报建手续，其行为构成重大违约，故按照合同第8条的明确约定，被告本身已经丧失了向原告申请续约的资格条件。诉讼中，原、被告一致确认以下事实：现在租赁标的物均由被告控制；自编的楼宇为独立的结构；被告缴纳的租赁押金不需要在本案中处理。被告抗辩由于原告是国有企业，按照相应的政策在疫情期间应当减免租金，所以其没有缴纳2020年2月和3月的租金。原告表示：由于被告在2019年1月份已经属于非法占有涉案物业的状态，所以被告不符合在合法占有涉案物业的情况下，要求原告给予疫情优惠政策的条件，不同意给予被告减免租金的代表。原告针对其第1项诉讼请求还提交了《说明附件》，其中载明：1、自编2号楼，房产证登记为一层，现存建筑物现状外观为两层，但2号楼因河涌整改部分面积已被拆除，部分面积在原图纸基础之上缩小，2号楼靠近自编1号楼部分建筑物仍为一层；2、自编3号楼，房产证记载层数为1-2/3，现状外观统一为两层，因河涌整治有部分建筑被拆除，由河道边整体向内缩进，部分面积在原图纸基础上缩小；3、自编5号楼，房产证记载层数为1-1/3，现状外观分为两部分，一部分为一层，另一部分为两层，因河涌整治有部分建筑被拆除，由河道边整体向内缩进，部分面积在原图纸基础上缩小；4、靠近2号楼与1号楼之间对面的土地归属于原告图纸范围内地块（上面原有十来平方米的构筑物并没有办理房产证，属于承租场地内，但不属于出租标的），地面上盖为两层建筑，初步现场测距长约33.5米，宽约7-8米，两层，面积估算为400多平方米。原告表示：本案中只需要被告返还涉案物业就行，坚持不需要追加实际使用人或次承租户参加诉讼；此前被告支付占用费至2020年5月，所欠的费用原告已在本案中主张，2020年6月之后的费用若被告单方转账，原告作挂账处理；若法院认为原、被告构成不定期租赁合同关系，本案中原告行使合同解除权。被告表示：其提交的证据3中处罚的加建部分即为原告上述《说明附件》载明的第4点，城管部门在2015年对该部分进行处理后，没有进行拆除；在租赁期内，被告负责把租赁物业进行完全改建，改建后由被告进行分租和招商，刚开始时被告是有向原告备案和审核的，但之后原告直接授权被告改扩建了，因为当时只有4号楼是混凝土结构，其余楼宇均是砖木结构，属于危房、无法使用，原告清楚若不进行升级改造，根本无法出租使用。本院认为：原、被告签订的《物业租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。合同约定：租期自2014年1月1日至2018年12月31日。被告主张合同第2.3条的约定构成合同履行期限届满后对订立下一阶段合同的要约，但《中华人民共和国合同法》第十四条规定：要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：㈠内容具体确定；㈡表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。上述合同第2.3条约定的是“租赁合同期满后，被告在租赁合同期内无重大违约，可按租金年递增5%再续约5年”，即续租是有前提条件的，并非明确的，故被告的上述抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。被告反诉要求原告继续履行第二阶段的租赁合同，依据不足，本院不予支持。租赁期限届满后，被告继续使用涉案房屋，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原告可以随时解除合同。根据双方往来的函件可知，原告于2018年10月6日已告知被告，合同期满后涉案物业需公开挂牌招租，原告还于2019年3月向被告发函，明确表示敦和河涌已经整治完毕，被告需交还物业，可视为原告发函时已明确表示不与被告续约，要求解除双方的租赁合同关系。被告已于2019年3月22日收到该函，即原、被告之间的租赁合同关系于被告收到函件当日解除。故原告要求被告立即将涉案的物业返还给原告，并支付占有使用费的诉讼请求，合理有据，本院予以支持。被告承租期间，由于政府对河涌整治导致涉案物业的结构和面积有所变更，故被告交付的物业以现状为准，且交还时，不得拆卸固定在房屋结构或墙体内形成附合的装修装饰物、设备、固着物。其中自编1号楼和4号楼按房产证登记的信息为准，自编2号楼、3号楼和5号楼以原告主张的《说明附件》的第1-3点为准，但《说明附件》中第4点靠近2号楼与1号楼之间对面的土地上盖的两层楼房，并不属于承租范围，且广州市城市管理行政执法局海珠分局就该楼房的建设未取得建设工程施工许可证的行为对被告还作出行政处罚，该楼房是否属于合法建筑尚待行政机关认定，故原告要求被告交还该楼房的诉讼请求，本院在本案中不予处理，原告可另循其他途径解决。原、被告于2018年12月24日已就河涌整改导致涉案物业的建筑面积变动签订了《租金变动确认书》，被告也据此按确认书确定的租金标准向原告缴纳了2018年12月至2020年5月（除了2020年2、3月）的租金，原告在收取被告支付上述期间的租金后并未表示异议，现原告又于2020年6月9日单方向被告发函表示租金计算有误，要求被告按新的标准补交上述期间的使用费差额。鉴于租金标准的确定是租赁合同的重要条款，原、被告经过核对和协商后，已对因河涌整治导致涉案物业建筑面积变动问题重新签订《租金变动确认书》，该确认书是双方当事人的真实意思表示，对双方均有约束力。现被告不确认原告单方要求调整租金标准的意见，故原告要求被告补交租金差额的请求，理据不足，本院不予支持。被告向原告支付的占有使用费仍应以每月146237.35元为准，计算至被告实际返还涉案物业之日止。由于原告已于2019年3月要求被告交还涉案物业，被告至今未交还，被告并非合理占有涉案物业，现被告要求原告就2020年2月和3月疫情期间的房屋使用费予以优惠，原告不同意，故对被告的该意见，本院不予采纳。原告要求被告按146237.35元的标准支付上述两个月的占有使用费，合理有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第六十条、第九十七条、第二百三十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：一、被告广州五行电子商务产业发展有限公司在本判决生效之日起10日内将广州市海珠区敦和路xxx号自编1-5号楼物业交还给原告广州珠江钢琴集团股份有限公司；被告交还上述物业时，不得拆卸固定在房屋结构或墙体内形成附合的装修装饰物、设备、固着物（其中自编1号楼和4号楼按房产证登记的信息为准，自编2号楼、3号楼和5号楼以原告主张的《说明附件》的第1-3点为准）；二、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付2020年2月、3月和从2020年6月起至被告实际交还涉案物业给原告之日止的占有使用费（每月按146237.35元的标准计算）；三、驳回原告的其他诉讼请求；四、驳回被告的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案本诉受理费6326元，由原告负担822元，由被告负担5504元。本案反诉受理费57123元由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的,应在递交上诉状次日起七天内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的,按自动撤回上诉处理。审判员  陈美贤二〇二〇年九月十五日书记员  招佐文冯琬晴