西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2020）陕0104民初2899号原告：杜军，男，汉族，1967年3月3日出生，住陕西省榆林市榆阳区。被告：马娜，女，汉族，1979年7月23日出生，住陕西省西安市经开区。原告杜军与被告马娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本案适用普通程序，由审判员党晓俊独任审判，原告杜军到庭参加了诉讼，被告马娜经本院合法传唤未出庭。本案现已审理终结。原告杜军向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠租金136800元；2、判令被告支付原告违约赔偿金25654.14元；3、本案诉讼费由被告承担。本案庭审中，原告称起诉时计算错误提出变更第一项诉讼请求为：判令被告向原告支付拖欠租金165600元。事实与理由：2016年12月13日，原、被告签订《xx公寓租赁合同》，次日签订《xx公寓租赁合同补充协议》，约定被告承租原告所有的位于西安市XX路XX号楼XX层XX套房屋共8间，租赁期限共6年，自2016年12月16日起至2022年12月15日止，月租金9600元（1200元/间.月），付款方式为“押3付3”，即合同签订之日付3个月租金为押金，并支付首3个月租金，租赁期开始后按照每3个月为一个周期支付租金，提前支付下一周期租金。同时，合同约定，承租人不得将租赁房屋转租他人。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，但被告违反合同约定，自2016年12月13日至2018年7月10日，仅通过微信、ATM机转款5次共给付原告100000元（含押金），拖欠应付房租159200元。后在租赁期内被告私自将租赁房屋转租他人。2019年1月5日，原、被告通过微信聊天方式协商解除合同，但被告不配合办理移交，不支付拖欠的房屋租金。因被告的违约拖欠行为，致原告只能拆借偿还银行按揭贷款，自2018年4月至今五次专门来西安解决租房事宜，给原告造成利息损失及差旅费、交通费等损失。故诉至法院，望判如所请。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             被告马娜经本院合法传唤未出庭，亦未向本院递交任何书面答辩意见。原告杜军围绕其诉讼请求提交如下证据：《公寓租赁合同》、《商品房买卖合同》、微信聊天记录，证明双方房屋租赁关系及被告欠付房租事实。本院依据原告提供证据及庭审查明情况认定事实如下：2016年12月13日，原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订《xx公寓租赁合同》一份，约定：共八间出租给被告使用，被告将位于西安市XX路XX号楼XX层XX套房屋（所有人及房号：杜军名下32、33、35、36、37、38、39，其中38为套间按两间计）；租赁期限：自2016年12月16日起至2022年12月15日止，共六年；租赁价格：前三年1050元/间.月，后三年1200元/间.月；付款方式：押三付三，即合同签订之日即付三个月租赁费为押金，并支付首三个月的租赁费，两项共计50400元，租赁期开始后按三个月为一个周期付租赁费，于已付租赁费到期前支付下一周期租赁费，合同签订之日交付定金10000元，剩余40400元七日内付清。另外合同第八条约定：如乙方（被告）未能按时支付租金超过10日，甲方可终止合同，扣除押金，并追究乙方违约责任。合同签订后第二日即2016年12月14日，双方签订《龙湖公寓租赁合同补充协议》，双方一致同意将租金修改为每年1200元/间.月。庭审中，原告提供双方微信聊天记录，显示被告通过微信向原告转款8万元，ATM机转款2万元，共支付原告10万元。2019年1月5日，原告得知被告将房屋转租于第三人谷xx，原、被告双方遂通过微信聊天的方式协商解除合同事宜。2019年1月6日，第三人谷薪宇通过银行转账方式向原告支付6个月房租57600元。2019年7月6日，原告与第三人就本案涉诉租赁房屋签订《公寓租赁合同》。本案租赁房屋为原告杜军于2013年以按揭付款方式购买，其与出卖人西安xx置业有限公司签订《商品房买卖合同》。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施等。本案原被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在合同无效情形，应为合法有效。原告已按照合同约定将房屋交付被告使用，被告理应按照合同约定支付租金，但被告拖欠租金未付，原告诉至法院，要求被告清付租金，有理有据，本院予以支持。至于租金数额，被告自2016年12月16日起租房至2019年1月5日双方合议解除合同，租赁期限两年零20天，按照双方合同约定，共计租金为236800元，减去被告已经支付的租金71200元（100000元减去押金28800元），尚欠165600元。另双方约定，被告未能按时支付租金超过10日，原告可以扣除押金，押金双方约定为三个月租金，即28800元。原告已将故双方约定原告迟延支付租金承担违约责任的方式是扣除押金，原告已将押金扣除，现再主张被告支付违约赔偿金25654元，没有法律依据及事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告马娜支付原告杜军房租165600元；二、驳回原告杜军要求被告马娜支付违约赔偿金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案案件受理费3549元、公告费600元（原告已预交），由被告马娜承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审    判    员     党晓俊 二〇二〇年九月二十二日                    书    记    员     范  琳 1