上海市浦东新区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0115执异613号案外人：上海茂苏实业有限公司，住所地：上海市青浦区外青松公路**********。实际经营地：上海市浦东新区龙东大道5385号龙东大厦309室。法定代表人：栾屹蕾，执行董事。申请执行人：中国民生股份有限公司上海分行，住所地：中，住所地：中国(上海)自由贸易试验区浦东南路**********>负责人：欧阳勇，行长。委托诉讼代理人：李平，上海思信律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙丽娜，上海思信律师事务所律师。被执行人：上海晓仙实业有限公司，住所地：上海市金山区。法定代表人：栾文娟。被执行人：上海金通豪实业发展有限公司，住所地：上海市浦东新区。法定代表人：肖仙华。被执行人：肖琴，女，1986年11月15日生，汉族，住福建省福安市。被执行人：林翔，男，1989年12月6日生，汉族，住安徽省六安市。被执行人：祝玉英，女，1968年3月23日生，汉族，住福建省。被执行人：黄应平，男，1968年7月24日生，汉族，住福建省。被执行人：林爱珠，女，1973年3月16日生，汉族，住福建省。被执行人：肖仙华，男，1975年6月27日生，汉族，住上海市浦东新区。被执行人：徐晓娟，女，1971年9月16日生，汉族，住上海市浦东新区。被执行人：上海典意贸易有限公司，住所地：上海市奉贤区。法定代表人：李孝江。本院在执行申请执行人中国民生股份有限公司上海分行与被执行人上海晓仙实业有限公司、上海金通豪实业发展有限公司(以下简称金通豪公司)、肖琴、林翔、祝玉英、黄应平、林爱珠、肖仙华、徐晓娟、上海典意贸易有限公司公证债权文书一案过程中，案外人上海茂苏实业有限公司就本案的执行标的物上海市浦东新区龙东大道5385号龙东大厦二层房屋(以下简称“系争房屋”)提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人上海茂苏实业有限公司称，其为专业商业房屋租赁经营公司。案外人与被执行人金通豪公司于2013年初就龙东大厦的整体租赁达成意向，并签订《房屋租赁合同》一份，约定被执行人金通豪公司将龙东大厦整体出租给案外人使某。后由于被执行人金通豪公司在之前出租给他人之事宜，导致被执行人金通豪公司将龙东大厦整体移交给案外人，双方遂于2014年1月8日签订《房屋租赁合同补充协议》一份，双方就《房屋租赁合同》项下的实际出租面积予以确定。案外人自接收龙东大厦后积极装修、安排招商，后法院就执行(2014)浦执字第4608号一案时，至涉案房屋处张贴拍卖公告。案外人认为其享有对涉案房屋的承租权，其实际占有并使某涉案房屋，理应对其保护，故提出异议申请，要求确认案外人与被执行人金通豪公司签订《房屋租赁合同》以及《房屋租赁合同补充协议》中约定的租赁期限以及阻止移交涉案房屋。申请执行人中国民生股份有限公司上海分行认为，案外人与被执行人金通豪公司系关联公司，两者在签订租赁合同之时，存有恶意串通之嫌疑。案外人仅仅提供其与被执行人金通豪公司之间签订的租赁合同，但未提供支付凭证，且系争房屋的实际使某人并非是案外人与被执行人金通豪公司签订的租赁合同中显示的，案外人的异议申请并无事实和法律依据，故请求人民法院驳回案外人的异议申请。本院查明：本院在执行申请执行人中国民生股份有限公司上海分行与被执行人上海晓仙实业有限公司、金通豪公司、肖琴、林翔、祝玉英、黄应平、林爱珠、肖仙华、徐晓娟、上海典意贸易有限公司公证债权文书一案，因被执行人未按执行通知履行已经发生法律效力的(2014)沪徐证执行字第2号执行证书确定的付款义务，于2014年1月20日以(2014)浦执预字第1158号对系争房屋予以查封。另查明：被执行人金通豪公司(作为“甲方”、“出租方”)与案外人(作为“乙方”、“承租方”)签订《房屋租赁合同》一份，该第一条约定：“甲方房屋坐落于龙东大道5385号共计12层，房屋结构为钢混，建筑面积为16000平方米……”第三条约定：“租赁期限自2013年05月01日至2031年04月29日止。”第四条约定：“该房屋月租金为人民币叁拾肆万零百零拾零元零整。小写340,000元整……”第五条约定：“乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金(人民币)伍拾万零千零百零拾元整。鉴于乙方需要对房屋进行整改，甲方同意乙方于2013年12月31日一次性支付房屋交付之日起至2013年底的租金，此后，乙方应当每半年支付一次租金，先付费，后租用。”第六条约定：“甲方于本合同生效之日其3日内，将该房屋交付给乙方。”该合同的尾部“甲方”、“乙方”处分别加盖被执行人金通豪公司、案外人的某某。2014年1月8日，被执行人金通豪公司(作为“甲方”)与案外人(作为“乙方”)签订《房屋租赁合同补充协议》一份，该补充协议的首部部分约定：“甲乙双方于2013年4月29日签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方以月租金34万的价格将其所有的位于上海市浦东新区龙东大道5385号的龙东大厦(按整体16000平方米)整体租赁给乙方(折合0.70元/平方米/天)，由乙方负责龙东大厦的整体包装运作，招租并经营。甲方应当在合同签订后的3个月内将龙东大厦整体交付给乙方，以便乙方整体经营。现双方签订《房屋租赁合同》已超过半年，然而甲方未能将龙东大厦全部的经营权移交给乙方，甲方已经构成违约，为保障双方利益，甲乙双方经协商一致，签订本补充协议，条款如下：”第1条约定：“双方明确，截止至本补充协议签订之日，甲方实际出租并交付给乙方使某经营的龙东大厦部分为：一楼447.50平方米；二楼2105.81平方米；三楼2135.47平方米；十楼1023.53平方米；十一楼1023.53平方米；十二楼1020.52平方米；合计7756.36平方米，乙方按上述面积计算应当支付给甲方的租金。”第2条约定：“由于甲方未能将龙东大厦的经营权整体移交给乙方，致使乙方不能按原计划整体运作龙东大厦的经营，从而导致了乙方目前的经营情况远低于预期，故双方同意就上述甲方实际交付给乙方使某的部分，按0.49元/平方米/天计算租金。”以上事实，由(2014)浦执预字第1158号执行裁定书、(2014)浦执预字第1158号协助执行通知书、送达回证、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、系争房屋不动产登记信息等证据在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使某该不动产的，人民法院应予支持。”首先，从《房屋租赁合同》的形式上看，虽然案外人与被执行人金通豪公司在该合同的“甲方”、“乙方”处加盖了各自的某某，但是在合同“年月日”处，双方并没有落有标明确切时间，本院无法确定案外人与被执行人签订系争房屋的租赁合同的准确时间，亦无法知晓双方何时建立租赁合同关系，这与案外人自称为专业的项目整改及招商公司，极为重视对场地控制时间把握的交易常态并不相符。案外人所某自2013年年初签订系争房屋的租赁合同的事实，并无相关证据予以证实。其次，从《房屋租赁合同》的履行上看，虽然案外人与被执行人金通豪签订了租赁合同，但是案外人并某向本院提供其履行该租赁合同的相关证据，特别是其按约支付租金的证据，这与案外人作为有限责任公司，其内部建立完整、严谨的财务制度，付款行为皆有相关凭证为印证不相符合。此外，即使如案外人所某，其与被执行人金通豪公司交易多年，且每半年支付一次租金，然至今已逾七年，案外人未提供任何一次支付凭证，本院对案外人是否实际履行该房屋租赁合同存疑。最后，前述第三十一条规定中明确规定案外人必须实际占有被执行的不动产方能排除执行，然本案中，案外人并某提供证据证明其占有系争房屋，亦无提供任何证据证明其对系争房屋享有实际的控制。案外人在本案中自称其为系争房屋招商，说明其本意并非自行占有和实际使某系争房屋，而是将系争房屋转租盈利，这与上述规定中保护不动产的合法占有相悖。系争房屋的查封、拍卖等执行措施的采取，属于案外人承某的交易风险，理应其自行承受。案外人的异议请求并无事实和法律依据，本院不予支持。综上所某，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，裁定如下：驳回案外人上海茂苏实业有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  胡 鑫审 判 员  单宇驰审 判 员  袁文瀚二〇二〇年九月二十五日法官助理  吴丽娜书 记 员  吴丽娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。……