苏州工业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0591民初12019号 原告：苏州工业园区奥盈投资管理有限公司，统一社会信用代码91320594MA1MA4RP0E，住所地苏州工业园区东环路**万宝商业广场****。 法定代表人：陆广城,经理。 委托诉讼代理人：纪慧，江苏孚佑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡红霞，江苏孚佑律师事务所律师。 被告：苏州轻重健身管理有限公司，统一社会信用代码91320594MA1W4MDU8M，住所地苏州，住所地苏州工业园区东环路**万宝商业广场裙楼**> 法定代表人：刘迎宾，经理。 委托诉讼代理人：刘建伟，江苏玄博律师事务所律师（后被取消代理）。 原告苏州工业园区奥盈投资管理有限公司(以下简称奥盈投资）与被告苏州轻重健身管理有限公司（以下简称轻重健身）迁让纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理；后因案情复杂，依法转为普通程序公开开庭进行了审理。因张勇与本案有利害关系，原告申请追加其为共同被告，本院裁定予以准许。后本院做出判决前，原告向本院申请撤回对于张勇的起诉，本院予以准许。原告奥盈投资的委托诉讼代理人纪慧、胡红霞、被告轻重健身的委托诉讼代理人刘建伟（第一次）。现本案已经审理终结。 原告奥盈投资向本院提出的诉讼请求：1、判令被告腾空所占有的位于苏州工业园区东环路1580号万宝商业广场1幢2层房屋、将上述房屋恢复原状返还给原告；2、判令被告支付原告房屋占有使用费（租赁面积为1241.06平方米计算，按照每月56.8元从2018年11月1日起计算至腾空返还之日止，暂计至2019年10月14日为549600元）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：自2018年11月1日开始，原告陆续接受位于苏州工业园区东环路1580号万宝商业广场1幢2层房屋业主的委托将相关房屋对外经营管理。原告与各业主签订《业主委托租赁经营管理合同》，由原告全权对外租赁和管理房屋及签订租赁合同，并有权向拖欠租金和费用的租户进行追缴。经原告了解，万宝广场的房屋原由案外人吉顺庆于2011年8月与上海易亚资产经营管理有限公司苏州亿盛商管分公司（以下简称易亚公司）签订《物业租赁合同》用于经营“味庄”餐饮，租赁期限自2012年9月30日起至2018年9月29日止，租赁面积为1331.71平方米左右，租金标准逐年递增。后吉顺庆于2018年2月11日将该房屋转租给被告并签订《店面转租协议书》，约定由被告履行《物业租赁合同》所约定的各项条款。《物业租赁合同》于2018年9月29日到期后，被告至今未签订租赁合同，但一直占有使用上述房屋。原告接受万宝广场业主委托后，工作人员多次找到被告，要求付清占有期间的使用费并与其签订书面租赁合同，但被告一直未全部付清款项也未签订书面合同，且持续占有使用该房屋。2019年10月12日，原告委托律师致函被告付清使用费并签订书面合同，但被告仍未予理会。为维护自身合法权益，原告故此起诉至法院。 被告轻重健身辩称：原告诉请缺乏事实依据。1、轻重健身与产权人有租赁合同，租期届满后未签订书面续租协议。争讼房屋确实由轻重健身在使用，租金应该直接支付给产权人。2、原告与轻重健身没有直接的租赁关系，虽然原告与房屋产权人存在委托关系，但原告只能就双方建立委托关系之后所欠付的租金进行追讨，除非产权人特别授权，原告对于轻重健身与产权人之间的租金无权催要。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明：苏州工业园区东环路1580号万宝商业广场1幢为商业用房，2层的房屋产权人为案外人黄仁泉等众多业主。2018年，相关业主与奥盈投资签订《业主委托租赁经营管理合同》，约定各业主授权奥盈投资对相关房屋全面招租并与租户签订合同、按照市场价格制定租金标准并收取租金，向拖欠租金和费用的租户进行追缴。委托期限自2018年11月起至2024年10月31日。 2011年8月3日，易亚资产（甲方）与吉顺庆（乙方）签订《物业租赁合同》，约定甲方将其合法拥有及经营的位于苏州工业园区东环路1580号万宝商业广场裙楼二层“富盛汇”阴影部分出租给吉顺庆，租赁面积约1331.71平方米，最终以苏州市房产交易登记管理中心测绘管理科与苏州市房地产测绘队的测绘报告为准。租赁期限为6年，自2012年9月30日至2018年9月29日，租期届满续租的，乙方要提前90日就是否续租书面通知甲方，未书面通知的视为退房，合同到期后自动终止。租金约定为：2012年9月30日至2013年9月29日月租金每平方米45元、2013年9月30日至2014年9月29日月租金每平方米45元、2014年9月30日至2015年9月29日月租金每平方米47.7元、2015年9月30日至2016年9月29日月租金每平方米50.56元、2016年9月30日至2017年9月29日月租金每平方米53.6元、2017年9月30日至2018年9月29日月租金每平方米56.8元。乙方于2012年7月1日前向甲方支付319489元租金作为2012年9月30日至2013年3月30日的租金，以后租金每6个月付一次，在前一期租赁费期满前15日内支付下期租金。 2018年2月11日，易亚公司、吉顺庆（共同为甲方、转租方）与朱勇（乙方、承租方）签订《店面转租协议书》，约定甲方将苏州工业园区东环路1580号万宝商业广场裙楼二层交由乙方使用，面积为133平方米。店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，在2018年9月29日前由甲方定期缴纳租金，由乙方缴纳原租赁合同所约定的应由甲方缴纳的水电费及其他各项费用。转租后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装饰等（不包括厨房用具碗筷及桌椅），营业设备等全部归乙方。甲方共计以75万元整体转让味庄给乙方，不包含厨房用具及桌椅，乙方在2018年2月11日前向甲方支付35万元、在2018年3月15日前向己方支付40万元。甲方在2018年3月15号之前需协助乙方和房东签订从2018年9月30日至2020年9月29日、租期为三年的租赁合同。乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责，接收后一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。该协议书上方，朱勇后备注“苏州轻重健身管理有限公司”，协议书下方乙方处朱勇签字。 2019年10月12日，奥盈投资委托江苏孚佑律师事务所向轻重健身发送《律师函》，告知其因占用东环路1580号万宝商业广场1幢2层的房屋（房号为2127至2537室），上述房屋为50位业主所有。万宝广场房屋原由吉顺庆于2011年8月与易亚公司签订《物业租赁合同》用于经营味庄餐饮，租期自2012年9月30日至2018年9月29日，租赁面积为1331.71平方米左右,租金逐年增加，后吉顺庆于2018年2月11日将房屋转租给轻重健身并签订《店面转租协议书》，由轻重健身履行《物业租赁合同》所规定的各条款，后《物业租赁合同》于2018年9月29日到期后，至今尚未签订租赁合同并一直占用。奥盈投资自2018年9月底开始陆续接受万宝广场房屋业主的委托对万宝广场对外经营管理，并签订《业主委托租赁经营管理合同》，约定由奥盈投资自2018年11月1日起全权对外租赁和管理万宝广场房屋，由奥盈投资对外与承租户签订租赁合同，并可向拖欠租金和费用的租户进行追缴。其后，奥盈投资的工作人员多次与贵方沟通协调，要求支付占用房屋期间的使用费并与奥盈投资签订万宝广场房屋的书面租赁合同，但一直置之不理。经与业主逐一核实，轻重健身也未足额付清占有房屋期间的使用费。故致函要求轻重健身支付拖欠的租金并签订租赁合同，否则将根据业主授权要求腾空房屋并恢复原状后返还，并结清占有使用费等欠付款项。该函件于2019年10月13日签收。 另查明：2019年9月29日，朱勇（甲方）与王俊召（乙方）签订《健身中心转让合同》，约定甲方将坐落在苏州工业园区东环路1580号万宝商业广场裙楼二层的健身中心（轻重健身）转让给乙方经营，乙方享有经营管理权和收益权，乙方经营期间独立核算、自负盈亏、自主经营。健身中心转让金为30万元，占轻重健身50%的股份。自2019年9月22日起，之前所有的房租等一切债务均与乙方无关，全部由甲方承担。 2019年12月1日，轻重健身、朱勇向业主及奥盈投资出具《关于拖欠补偿款的支付告知》，就轻重健身于2018年12月8日回复的告知函约定，自2018年11月1日至签订正式合同之日止，对签订委托的业主按产证面积42元每平方米每月进行补偿的事宜，告知如下：1、实际支付补偿款7个月，截止至本月仍欠6个月；2、近期将对健身房重新翻修升级，需要1个月装修免租期，该免租期直接抵消2018年11月份的补偿款；3、余5个月补偿款，将同步与租赁合同第二次至第六次租金支付时一并支付给奥盈投资，由其代付给各位业主；4、如未能按本告知履行补偿款支付，则等同于租赁合同违约，承担租赁合同的违约责任。下方朱勇签字并捺手印。 轻重健身成立于2018年2月26日，原法定代表人为朱勇，于2019年9月18日变更为王俊召，后于2020年5月13日变更为刘迎宾。 诉讼中，轻重健身确认未向奥盈投资或业主支付过使用费；奥盈投资确认朱勇向业主及奥盈投资支付过争讼房屋的使用费268109.52元及182376元，上述两笔款项及另90000元奥盈投资同意在诉请本金中扣除。 以上事实，由租赁合同、产权证复印件、业主委托租赁经营管理合同等证据以及当事人的庭审陈述予以证实，本院予以确认。 本院认为：原告奥盈投资根据各业主的委托经营管理争讼房屋并代为收取租金，轻重健身确认为争讼房屋的实际使用人，故奥盈投资诉请轻重健身支付房屋使用费于法有据，依法可以支持。因轻重健身与原转租方之间签订的租赁合同已到期终止，轻重健身并未与产权人或原转租方另行续签租赁合同，其继续使用房屋，其与各产权人之间构成不定期租赁关系。现奥盈投资作为管理方，基于轻重健身使用房屋及欠付款项等行为，向其诉请主张解除不定期租赁关系、要求轻重健身搬离房屋及恢复原状具有事实与法律依据，本院予以支持。 关于应付款项。奥盈投资主张使用费自2018年11月1日起算，本院认为，奥盈投资与各业主签订的经营管理合同中对于委托期限的约定虽并不完全一致，但其受托权限包括“向拖欠租金和费用的租户进行追缴”。根据《店面转租协议书》，轻重健身承接争讼房屋并承担自2018年9月30日起的租金交付义务，轻重健身确认并未向奥盈投资或业主直接交付过费用，现奥盈投资诉请支付的时间晚于上述约定时间，依法可以支持。奥盈投资另主张按照每月56.8元/平方米的标准计算使用费，本院认为，朱勇从吉顺庆与易亚公司处承租房屋时，确认承担原租赁合同中的义务，而原租赁合同约定租金逐年递增，现奥盈投资参照2017年至2018年度的租金标准主张租金及使用费于法有据，本院一并支持。关于已付款项。轻重健身确认未向奥盈投资或业主交付费用；奥盈投资同意扣减朱勇向奥盈投资及各业主交付费用268109.52元及182376元以及另90000元，不损害被告利益，上述款项合计540485.52元本院依法予以扣减。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告苏州轻重健身管理有限公司于本判决生效之日起30日内将其所承租使用的苏州工业园区东环路1580号万宝商业广场1幢二层房屋恢复原状、并将上述房屋交还给原告苏州工业园区奥盈投资管理有限公司； 二、被告苏州轻重健身管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区奥盈投资管理有限公司房屋使用费（以70492.2元/月为标准，自2018年11月1日起计算至实际交还之日止，扣除540485.52元）； 三、驳回原告苏州工业园区奥盈投资管理有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费收取为9296元，由原告苏州工业园区奥盈投资管理有限公司负担3296元，被告苏州轻重健身管理有限公司负担6000元。被告苏州轻重健身管理有限公司负担之款项已由原告预交，本院不予退还，被告在给付上述款项时将该款直接给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院。开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审判员  刘虎 二〇二〇年九月二十七日 书记员  刘肖 拒不履行生效法律文书风险提示如下： 一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。 1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。 2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。 3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。 二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。 三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。