海南省文昌市人民法院   民事判决书   （2020）琼9005民初2035号   海南省文昌市人民法院   民事判决书   (2020)琼9005民初2035号   原告：海南利乐房地产开发有限公司，住所地海南省海口市金贸中路**半山花园。   法定代表人：钟必林，董事长兼总经理。   委托诉讼代理人：王承霞，系该公司职员。   委托诉讼代理人：胡俊，湖北维勒律师事务所律师。   被告：张培才，男，1967年4月25日出生，汉族，黑龙江省双鸭山市人，现住该市尖山区。   原告海南利乐房地产开发有限公司（以下简称利乐公司）与被告张培才商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告利乐公司委托诉讼代理人王承霞到庭参加诉讼，被告张培才经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。   原告利乐公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原、被告间签订的《商品房买卖合同》（合同编号：GF-2008-0171）；2、请求判决被告协助原告解除《商品房买卖合同》的备案登记手续；3、请求判决被告向原告支付违约金22,412.25元；4、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年1月15日，原告海南利乐房地产开发有限公司（以下简称“利乐公司”）与被告张培才经平等协商签订一份《商品房买卖合同》，合同备案登记的编号是：XXX。该份合同约定被告张培才购买原告利乐公司位于清澜开发区福城西南侧地段、暂定名为“东海椰苑”第2栋3层01号的预售商品房一套，并约定被告须在合同签订7日内一次性付清第一期房款即人民币185,905元，2010年2月21日前通过按揭贷款方式付清余款，逾期达90日未付款原告可单方解除双方之间的《商品房买卖合同》（具体约定详见该份合同书）。合同签订后，被告向原告支付了定金2万元，购房款8万元，共计购房款10万元整，双方共同办理了买卖本套商品房的合同备案登记，并将涉案的该套商品房网签登记在被告名下。但是，被告此后拒绝办理按揭贷款，也未支付余下所有的购房款，原告虽尽各种方式与被告联系，被告一直避而不见，到至今既未付款，也未办理收房手续，导致该套房屋的所有权仍然登记在原告名下，原告也不能收回购房款。为此，为维护自身合法权益，现原告特向贵院提出诉讼，诉讼请求如前，恳请贵院支持。   被告张培才未到庭，也未提交书面的答辩意见。   原告围绕诉讼请求提交证据如下：1.原告与被告于2010年1月15日签订的《商品房买卖合同》；2.银行现金存款及转款凭证3张、《收款收据》二张；3.文昌市房地产测绘中心于2010年11月14日出具的《房产面积测算报告书》。上述证据均经与原件核对无异，客观真实，来源合法，均与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。原告在庭审后提交的文昌市住房和城乡设局2020年8月4日《关于张培才名下“东海椰苑”项目2栋301号房合同备案情况的说明》，客观真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。   根据原告的陈述及本院认定的证据，确认案件事实如下：涉案房屋位于海南省文昌市文城镇清澜开发区福城西南侧地段东海椰苑第2幢3层01房。被告于2010年1月14日向原告支付房屋定金20,000元，次日，被告就涉案房屋买卖事宜与原告签订《商品房买卖合同》（以下简称《商品房合同》），购买原告开发的上述房屋，销售单价4500元/平方米，建筑面积99.09平方米，总金额445,905元。《商品房合同》第六条约定的付款方式及期限为：买受人于2010年1月14日交定金20,000元并签合同，首付款即总房款的40%（185,900元含定金），于2010年1月21日前付清，余款即总房款60%（260,000元），由出卖人指定银行为买受人提供按揭贷款，具体约定以双方签订的补充合同为准。第七条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按本合同及补充合同规定的时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，每逾期一日，买受人向出卖人给付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按所购商品房总价款的5%向出卖人支付违约金，该违约金出卖人有权在买受人已支付的房价款中直接扣除，买受人要求继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人给付逾期应付款万分之二的违约金。附件四补充协议约定：1.按房屋预售面积预测报告确定的房屋建筑面积计算，房价4500元/平方米，最终以文昌市房产管理局采信的文昌市房屋建筑面积测绘报告载明的房屋建筑面积计算总房款，多退少补；2.第二期房款260,000元，买受人在2010年2月21日前由出卖人指定银行为买受人提供按揭贷款支付，买受人应于商品房买卖合同签订同时按银行规定提交按揭贷款所需的资料和证明，签订合同当日因故不能提交的，应在出卖人书面确认的展期内提交，逾期不提交，出卖人不再另行通知，出卖人有权单方面解除合同，买受人支付的购房定金作为解除的违约金不予退还；3.买受人向银行申请按揭贷款不批准的，买受人应自收到出卖人通知之日起10日内向出卖人提供书面申请转款付款方式，逾期不办理，视为买受人违约，出卖人有权另行处理该房，定金不予退还。   合同签订后，被告于2010年2月3日向原告支付购房款30,000元，同年2月20日向原告支付购房款50,000元，上述款项原告均向被告出具《收款收据》（复印件中看不清是否加盖公章）予以确认。原告当庭确认被告向其支付的款项共计100,000元（含定金20,000元），均当做购房款处理，不作为定金，合同解除的话可以退还给被告。文昌市住房和城乡建设局于2020年8月4日出具的涉案房屋情况说明中载明：被告于2010年1月15日购买了原告开发建设的涉案房屋，由于当时我市未开始使用商品房网签系统，所以该房屋只是进行了手工合同备案，未进行网签合同备案。文昌市房地产测绘中心于2010年11月14日作出的《房产面积测算报告书》中载明涉案房屋的套内面积为81.66平方米，分摊面积17.95平方米，共计99.61平方米。原告以被告未通过银行按揭贷款后未向其付清余下房款为由，向本院提起诉讼，主张解除涉案合同。   本院认为，本案的争议焦点是：涉案《商品房合同》及《补充协议》是否应予解除。涉案《商品房合同》系原、被告双方的真实意思表示，被告在提交涉案房屋购房申请时具备购买涉案房屋的资格，涉案合同未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，原、被告应按照《商品房合同》的约定履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，原告在被告未通过银行按揭贷款后逾期未付清房款的情况下选择继续履行合同，双方并未重新约定付款期限，被告未提交原告再次催告其履行付款义务的证据，原告愿意继续履行合同等待被告付清余下的房款并不代表可以无期限的等待，在被告长期未付清款项的情况下，从公平原则出发，不能认定原告的合同解除权已消灭。故，因被告长期未付清款项，原告有权主张解除涉案合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”的规定，原告主张其于2017年已通知被告解除合同，但未提交相应证据予以证明，被告未依约付清房款，涉案合同应自原告提起本案诉讼之日起解除。   根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，被告未到庭参加诉讼，也未对合同解除后房款的退还提出主张，应根据合同的履行情况恢复原状，即原告应向被告退还已收取的购房款100,000元，被告应协助原告办理注销涉案房屋的备案手续。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……”的规定，本案《商品房合同》约定被告逾期九十日以上未支付房款的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按所购商品房总价款的5%向出卖人支付违约金。涉案房屋经测绘后的建筑面积为99.61平方米，涉案房屋的总价款应为448,245元，被告应按该价款的5%向原告支付违约金即22,412.25元（448,245元×5%）。   综上所述，原告利乐公司的诉讼请求，事实清楚，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：   一、原告海南利乐房地产开发有限公司与被告张培才于2010年1月15日签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》于2020年7月1日予以解除；   二、原告海南利乐房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告张培才退还购房款100,000元；   三、被告张培才应于本判决生效之日起十日内向原告海南利乐房地产开发有限公司支付违约金22,412.25元；   四、被告张培才应于本判决生效之日起十日内协助原告海南利乐房地产开发有限公司办理注销位于海南省文昌市文城镇清澜开发区福城西南侧地段“东海椰苑”第2幢3层01房的备案手续。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费4179.93元（该款项原告海南利乐房地产开发有限公司已预交），由被告张培才负担，应于本判决生效之日起十日内一次性向本院缴付；原告海南利乐房地产开发有限公司已预缴的受理费4179.93元，本判决生效后予以退回。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判员 云惟阳      二Ｏ二Ｏ年九月十七日   法官助理 吴燕静   书记员 陈文乃   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。   法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。   法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。