广东省广州市从化区人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤0117民初309号之一原告：王晓虹，女，1962年8月29日出生，汉族，住广州市东山区。委托诉讼代理人：何帆，广东木棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：金建成，男，1956年2月19日出生，汉族，住广州市越秀区，与原告系夫妻关系。被告：广州君之源投资管理有限公司，住所地：广州市从化江埔街灌村路**,统一社会信用码:914401016951896110。法定代表人：王胜。委托诉讼代理人：李剑铭、陆泽娴，广东正大方略律师事务所律师。第三人：广州市飞虎装饰工程有限公司（自然人独资），住，住所地：广州市从化区街口街城中路**一社会信用码:91440101MA59RTJX1G。法定代表人：邓力聪。委托诉讼代理人：胡健，男，1985年10月7日出生，汉族，住湖南省双峰县，系该公司员工。原告王晓虹与被告广州君之源投资管理有限公司、第三人广州市飞虎装饰工程有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，因案件复杂，依法将本案由简易程序转为普通程序，并根据案件审理需要，依法追加广州市飞虎装饰工程有限公司为本案第三人，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员独任适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王晓虹及其委托诉讼代理人金建成、何帆，被告广州君之源投资管理有限公司的委托诉讼代理人陆泽娴，第三人广州市飞虎装饰工程有限公司的委托诉讼代理人胡健均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晓虹向本院提出诉讼请求：1、确认原告王晓虹与被告广州君之源投资管理有限公司签订的合同编号为201712380228的《广州市商品房买卖合同》（预售）有效；2、判令被告广州君之源投资管理有限公司交付广州市从化区埔街凤院村地段碧御花园（自编号19号楼1梯502房）给原告王晓虹；3、判令被告广州君之源投资管理有限公司支付原告王晓虹逾期交房违约金20037元（按已交购房款每日万分之三计算，暂计至2019年12月31日）；4、案件受理费由被告广州君之源投资管理有限公司负担。原告当庭变更第3项诉讼请求为：判令被告广州君之源投资管理有限公司支付原告王晓虹逾期交房自2019年8月31日至实际交房之日的违约金（按总房价款742172元×每日万分之五计算，暂计至2019年12月31日合44530.32元）。原告当庭增加以下诉讼请求：5、判令被告广州君之源投资管理有限公司按《广州市商品房买卖合同》（编号：201712380228）约定的时间，协助原告将广州市从化区江埔街凤院村地段碧御花园（自编号19号楼1梯）502房办理产权证；6、判令被告广州君之源管理有限公司支付逾期交房自2019年8月31日至实际交房之日的物业服务费及其违约金（以碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司催缴物业服务费的通知单为准，自2019年9月1日起暂计至2019年12月31日合1246.14元）。7、判令被告广州君之源投资管理有限公司支付因其违约导致原告不得不聘请律师维权所实际支付的律师代理费33280元。因第6项诉讼请求与本案非同一法律关系，经法庭释明后，原告撤回新增加的第6项诉讼请求。事实和理由：2017年12月29日原告王晓虹与被告广州君之源公司签订了合同编号为201712380228的《广州市商品房买卖合同》（预售），该合同第四条约定：原告购买的商品房为本合同约定的项目中的碧御花园住宅楼工程20栋自编19号1梯5层502房，房屋面积为111.46平方米，套内面积86.83平方米，层高6.2米。套内建筑面积单价为每平方米8547.41元，以此计算总价款为742172元。《合同》第八条约定付款方式为首期款预售合同网上签订之日支付全部房价款的31.28%，即232172元，除首期款外，剩余房款510000元按照按揭方式付款。合同第十三条约定，被告应在2019年8月31日前将作为本合同标的物的房屋交付给原告使用。原告已按约履行了义务，全额支付742172元购房款，被告未在2019年8月31日前交房给原告构成违约，应向原告支付违约金。被告广州君之源投资管理有限公司公司辩称：被告不存在任何违约行为，也不需要承担违约责任。第一，当时原被告交易时由于当地政府的限价政策影响，故原告与被告经协商后同意将涉案房屋的房款拆分为买卖合同约定的购房款及委托改造合同约定的改造费，即房屋成交总价为1731546元，原告清楚知悉并同意该模式，并与被告签署了认购书、买卖合同、改造合同。在当天也向被告出具了承诺书，承诺其知悉同意涉案房屋的房价构成是由购房款及改造费之和，且其承诺不就改造费提出任何的权利主张。在当天其也向被告支付了第一期的改造费，签约之后被告按照合同约定为原告办理了买卖合同的备案登记，积极履行了合同义务。但是，原告之后拒绝支付剩余8期改造费，还企图通过司法诉讼的手段来撕毁双方达成的契约，由此可见原告违反了合同法第60条约定的严格履行和诚实信用的规定。第二，因为涉案房屋成交总价是由购房款及改造费共同构成，现如今8期改造费付款期限全部届满，且被告向原告发出缴费通知书后，原告仍拒绝支付，根据双方合同约定原告支付改造费在前，被告交付房屋在后，故因为原告严重违约，被告有权延期交付房屋，这也符合合同法第67条的规定。第三，根据双方签署的商品房买卖合同第14条，由于乙方原因导致未按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为甲方已按期交房，故由原告支付物业管理费等相关费用是符合合同约定的。而且，根据补充协议第4条第一款，如遇下列特殊原因，甲方可据实延期交付房屋……，乙方即原告有任何违约行为。第八款如双方约定乙方在办理交付手续前或办理交付手续时应缴纳相关费用的，甲方有权在乙方付清上述费用后再交付给乙方等约定，也可见被告不存在违约行为，违约的是原告。第四，代理人再此肯请法院注意以下事实，在认购书上被告已清晰告知原告商品房买卖合同与改造合同是需要一并签订的，如原告拒绝签订改造合同，被告是有权不与原告签订买卖合同的。而且签约当日原告已交付了第一期改造费给被告，种种行为表示，原告是知悉涉案房屋真实成交价格的，若贵院判令被告现将涉案房屋交付给原告，将直接导致被告剩余房款无法追回，遭受巨大经济损失。也不利于保护诚实自愿公平的交易。最后，被告已经向贵院就原告违背诚实信用原则拒绝支付房款的违约行为提起诉讼，该案现在正在审理中。经审理查明：2017年12月29日，被告广州君之源投资管理有限公司作为甲方、原告王晓虹作为乙方，双方签订《从化碧桂园御湖城天麓认购书》，《认购书》第一条约定：原告认购从化区江埔街凤院村地段碧御花园（自编19号楼1梯）502房，建筑面积111.46平方米，其中套内建筑面积86.83平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积24.63平方米，交楼日期为2019年8月31日。第二条约定：合同套内超标单价为6658.64平方米，认购价为742172元，付款方式为期楼洋房或叠拼产品按揭三个月（装修款自付两年）分期100折（首付30%）。第四条约定：付款时间为定金3万元须于签订认购书时付清（定金在双方签署第五条第1款约定的合同文件时自动无息转作第一期楼款的一部分）；第一期楼款232172元须于2017年12月31日前付清（含定金），第二期楼款510000元须于2018年3月31日前付清（银行按揭款）。第五条第1款约定被告在本认购书约定的签约时间届满前与原告签署被告明示的下列文件：《商品房买卖合同》及其附件一《房地产平面层图》、附件二《总规平面图》、附件三《君之源公司针对该商品房所做的说明》、附件四《售楼计划书》、附件六《装饰、设备标准》、附件七合同补充协议及其附录，但原告没有来签署或拒绝签署的除外。第六条原告义务约定：1、在本认购书约定的时间与被告签署本认购书第五条第1款约定的合同文件，原告已仔细阅读并理解被告明示的双方将签署的上述合同文件的全部条款内容，并认为上述合同文件的约定全面具体，不存在有异议及需要进一步明确的事项，故原告同意接受上述合同文件的全部条款内容并将按时签署。2、原、被告一致同意：原告应于2017年12月31日前携带本认购书、身份证明及认购书约定的第一期楼款到从化碧桂园御湖城销售中心与被告签署上述合同文件及办理相关手续。被告在原告认购该物业前，已告知原告该物业虽是毛坯出售，但由飞虎公司统一进行改造后交给原告，原告应付的改造费为989374元，故，原告同意在本认购书约定的合同文件签署之日，应同时与飞虎公司签署《委托改造合同》。原告拒绝签署的，被告有权将认购物业另行出售，并不予返还原告已付的认购定金。若《商品房买卖合同》备案是政府的限价政策发生调整或因政府网签系统的问题，在本认购书约定的认购总价不变的情况下，被告可根据实际需要进行相应调整改造费。同日，原告作为买方、被告作为卖方，双方签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告位于碧御花园住宅工程20栋自编19号楼1梯5层502房，房屋地址为从化区江埔街凤院地段碧御花园（自编19号楼1梯）502房，该商品房层高为6.2米，户型结构为复式，建筑面积共111.46平方米，其中，套内面积86.83平方米，共有分摊面积约24.63平方米。《商品房预售合同》第七条约定：该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米8547.41元，总金额742172元。第八条约定：付款方式为按揭付款，首期款自本预售合同网上签订之日起（不超过5日），支付全部房价款的31.28%，金额232172元，除首期款外，剩余房款510000元须于2017年12月29日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十二条约定的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程规划质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条约定：被告应当在2019年8月31日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书，被告委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的物业服务企业或其他中介机构应当向原告出示被告出具的委托授权书。第十四条约定：延期交房的违约责任，详见本合同附件七《商品房买卖合同补充协议》第六条约定。由于原告原因，导致未能按期交付的，视为被告已按期交房。第三十条约定：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商解决不成的依法向人民法院起诉。《商品房预售合同》附件七《补充协议》第二条约定：原告选择按揭付款方式，双方同意合同第八条第三款关于“按揭贷款方式付款”补充如下：原告必须在2018年3月31日前，付该商品房总房价款的68.72%给被告，即伍拾壹万元整。第四条第1款约定：双方一致同意将合同第十二条关于“交付条件”的约定变更为：该商品房交付时应当符合的条件为被告已向该商品房所在地政府行政主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。但如遇下列特殊原因，被告可据实予以延期交付：遭遇不可抗力，且被告自确定之日起30日内告知原告的；政府迟延有关文件批准或其他政府行为，原告有任何违约行为。第8款约定：如双方约定原告在办理交付手续前或办理交付手续时应缴纳相关费用（包括但不限于因面积差异应补交的购房款、契税、办证费的），被告有权在原告付清上述款项后再交付该商品房给原告。第九条第1款约定：双方一致同意将合同第十九条关于“规划、设计的变更”的全部约定变更为：被告应当按照城乡规划主管部门审批的规划设计文件建设该商品房。被告变更涉及影响该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的，除应经规划主管部门批准变更外，还应当在变更经批准之日起10日内通知原告。原告有权在通知到达之日起十五日内作出是否退房的书面答复。原告在通知到达之日起十五日内未作书面答复的，视同接受变更。被告未在规定时限内通知原告的，如原告因规划设计变更产生损失的，由被告按照法律规定承担责任。第十条约定：双方一致同意删除《商品房买卖合同》第十一条“预售合同备案确认及预购商品房预告登记”、第二十一条关于“产权登记”、第二十二条关于“迟延办理产权登记的违约责任”的约定，双方就产权登记的办理方式以及迟延办理产权的违约责任按本条约定为准：（一）该商品房买卖合同备案登记、预告登记、抵押权预告登记、《不动产权证》均由原告委托被告申办，被告有权在收到原告按本合同及本补充协议约定期限交付的全部购房款后才办理预售合同备案和预购商品房预告登记，原告同意将预售商品房预告登记证交由被告保管，被告在未收齐原告全部购房款之前，本合同第十一条约定的办理预售合同备案和预购商品房预告登记日期被告有权免责顺延。（二）原告应当在本合同网上签订之日起30日内，将申请办理预售合同备案和预购商品房预告登记资料递交给被告。原告应当及时提供登记机关要求的需要原告提供的证件资料给被告，确认所提供的证件资料是否齐全并协助被告到登记机关面签，原告不提供或迟延提供上述相关资料，由原告承担责任。（三）被告须在下列条件同时具备之日起360天内，将办理该商品房《不动产权证》资料递交给原告或原告指定的委托人或房地产管理部门，协助办理原告所购商品房的《不动产权证》。1、原告已向被告付清合同约定的房价款、税费及其他应付款项，并缴交了物业专项维修资金；2、原告对该商品房的质量无异议且已接受了该商品房并签署了相关收楼文件。原告未按上述第（二）款、第（三）款约定递交办理权属登记资料的，每逾期一天，原告应向被告支付50元违约金。第十八条约定：本补充协议及附录均为合同的有效组成部分，与合同具有同等法律效力，经双方签字（盖章）后随合同生效而生效。本补充协议约定内容与合同不一致的，以本补充协议约定为准。同日，原告作为甲方、第三人飞虎公司作为乙方、被告作为丙方，三方签订《委托改造合同》，约定被告交付给原告涉案房屋的标准为毛坯，现原告委托第三人改造该房屋。《委托改造合同》第一条约定：1、原告与第三人一致同意原告委托第三人对该房屋进行改造，并一致确认第三人按本合同附件一《改造户型平面图》和附件二《改造内容》对该房屋进行改造施工。2、对该房屋的改造，如本合同有附件约定由原告提供部分改造材料的，则由原告按照附件约定提供。除此之外，其他改造材料和人工均由第三人负责提供。第二条约定：原告与第三人一致同意，原告应向第三人支付的改造费为人民币989374元。原告按以下方式向被告支付改造费：原告于2017年12月31日前向第三人支付改造费494687元；原告于2018年3月31日前向第三人支付改造费61836元；原告于2018年6月30日前向第三人支付改造费61836元；原告于2018年9月30日前向第三人支付改造费61836元；原告于2018年12月31日前向第三人支付改造费61836元；原告于2019年3月31日前向第三人支付改造费61836元；原告于2019年6月30日前向第三人支付改造费61836元；原告于2019年9月30日前向第三人支付改造费61836元；原告于2019年12月31日前向第三人支付改造费61835元。第三条约定：根据买卖合同的约定，被告交付该房屋给原告的期限为2019年6月30日前。原、第三人一致同意，原告应于该期限届满之日起3天内前往被告处办理收楼手续，同时将该房屋交给第三人改造，如原告未在该约定的期限内前往被告处办理收楼手续，则由被告于前述约定的原告应收楼期限届满之次日将该房屋交付给第三人，原告自愿认可该房屋被告交付给第三人即视为交付给原告，原告对该房屋已收楼且没有任何异议。第三人于该房屋给第三人改造之日起60天内完成该房屋的改造装修。第五条约定：1、原告逾期支付改造费的，每逾期一天，原告应按逾期应付款的万分之三向第三人计付违约金；第三人逾期完成改造的，每逾期一天，第三人应按原告已付改造费的万分之三向原告计付违约金。2、由于第三人除根据本合同的约定受原告委托对该房屋进行改造外，还受该项目其他业主的委托对项目的商品房进行批量改造，本合同一生效第三人即需开始准备改造的相关工作，故原告与第三人一致同意：（1）本合同作为原告、被告双方履行《广州商品房买卖合同》的必要条件，若原告擅自提出解除本合同的，则《广州商品房买卖合同》一并解除，原告赔偿第三人的全部经济损失，被告无息退回原告已支付的房款。（2）、本合同生效后，如买卖合同非因原告的原因而导致本合同解除的，则原告已付的改造费用由第三人无息退回给原告。第六条约定：1、原告委托第三人就附件二红线范围所标示部分的改造向有关政府部门申请规划报建。2、附件二红线范围所标示部分在交楼日期未能获得政府有关部门的审批同意，原告与第三人同意按照如下约定处理：①原告与第三人同意不解除本协议，双方仍按照本协议的约定履行；②第三人退还原告改造差价费25万元；③在第三人通知原告附件二红线范围内所标示的部分未获得相关政府部门审批同意后30日内，第三人向原告退还上述改造费差价，并按照同期银行存款利率支付利息。本合同在履行过程中发生的争议，有各方当事人协商解决，协商不成的，各方均有权提交广州仲裁委员会仲裁。同日，王晓虹向被告出具《承诺书》，内容如下：本人与被告签署了《商品房买卖合同》及附件、附录，由本人购买被告开发的位于广州市从化江埔街灌村路399号从化碧桂园御湖城天麓从化区江埔街凤院村地段碧御花园（自编19号楼1梯）502房，本人同时与被告签署了该商品房的《委托改造合同》。本人在购买该商品房前经被告告知已充分知悉：因当地政府限价原因，买卖合同约定的总房价款明显低于双方对该商品房达成的实际交易价格，故为实现本人购买该商品房的目的，本人自愿同意将超过政府备案部分的购房款进行拆分，并以改造费名义进行支付。即该商品房的实际成交价格为买卖合同约定的总房价款以及《改造装修合同》约定的本人应付费用的总额。如该商品房实测面积与预测面积存在差异，双方均同意按照买卖合同的约定进行多退少补即可。本人是在充分知悉该商品房的改造内容以及总房价款实际构成的前提下自愿购买该商品房。故本人承诺购买该商品房后，不就该商品房的任何价格问题（包括但不限于该房屋的改造价值低于合同约定的改造费）向被告主张任何权利或其他要求，否则因此引发的一切不利后果均由本人承担。庭审中，原、被告一致确认，原告支付《广州市商品房买卖合同》约定的购房款742172元以及《委托改造合同》第一期改造费494687元至被告账户。第一期改造费的收款收据由第三人公司出具。2020年3月9日，第三人向本院出具《声明》，内容为：贵院审理的王晓虹与君之源公司商品房预售合同纠纷一案，我司与王晓虹于2017年12月29日签订了《委托改造合同》，按照该合同约定，王晓虹应支付涉案房房屋改造费989374元。为此，我司特声明如下，并自愿承担相应的法律责任：一、因受政府限价政策影响，王晓虹与君之源公司就案涉房屋在签订相关合同前，双方商定的实际成交总价为人民币1731546元。二、我司为了配合王晓虹及君之源公司，在王晓虹及君之源公司于2017年12月29日签订《商品房预售合同》的同时，我司与王晓虹签订《委托改造合同》。三、《委托改造合同》约定的改造费人民币989374元实际上是案涉房屋实际成交价的一部分，是王晓虹与君之源公司商定将实际成交总价为人民币1731546元，拆分为房款人民币742172元和改造费人民币989374元。四、涉案房屋的改造工作由君之源公司负责，《委托改造合同》约定的改造费实际为房款也由君之源公司直接收取。据此，我司实际上不享有《委托改造合同》项下的权利也不承担义务。2020年7月23日，本院向广州市规划和自然局发函就涉案房屋报建及改造情况进行调查。广州市规划和自然局于2020年8月4日复函我院，内容如下：一、截止2020年8月1日，我局未收到关于碧御花园自编19号楼1梯502房改造的申请，故，无相关报建申请内容及审批材料提供。二、碧御花园自编19号楼1梯502房的报建附图详见附件1。三、2018年10月15日起，我局开始试行《广州市建设工程规划条件核实工作指引（试行）》。该工作指引第三大点第（五）项已明确规划条件核实（即原规划验收）取消工程竣工图及电子报批文件、《建设工程档案预验收认可书》、《申请函》、《身份证复印件》等申请材料，经审查的规划条件何时测量成果作为规划条件核实决定的唯一图形附件（详见附件2）。经查，该项目于2019年2月3日通过规划条件核实。根据上述规定，该案没有工程竣工图及电子报批文件。因此，我局无法提供工程竣工图。现向贵院提供项目规划条件核实的《建设工程规划条件核实测量记录册》中关于自编19号楼的测量内容以作参考，详见附件3。三、经对比御花园自编19号楼的报建图纸和规划条件核实测量记录册的图形，未发现规划条件核实与规划许可不一致的内容。2020年9月24日，本院、规划部门相关人员及原、被告、第三人到涉案房屋现场进行勘验，并在现场进行庭审。该次庭审中，第三人确认原告交的第一笔改造款项打至君之源公司，但收据是飞虎公司出具的。被告与第三人均确认涉案房屋的改造是由被告进行的。经现场勘验，涉案房屋改造项目为：涉案房产原为五层，顶层本来是架空的，后打了平层并全部使用，加建改造成一个房间，部分楼台扩建。规划部门人员当场确认加建改造部门在规划部门验收以及国土部门竣工验收时是没有的。本院认为，经现场勘验，涉案房屋在顶层加建一层，部分楼台扩建。原、被告及第三人在《委托改造合同》中约定，“原告委托第三人就附件二红线范围所标示部分的改造向有关政府部门申请规划报建。若附件二红线范围所标示部分在交楼日期未能获得政府有关部门的审批同意，原告与第三人同意向第三人退还原告改造差价费25万元；”可知，三方均对改造部分在签订《改造合同》时未向政府规划部门报批是明知的，且根据现场勘验情况，规划部门确认，涉案房屋顶层加建一层、阳台扩充等在规划部门及国土部门竣工验收时，均是没有的。结合规划部出具的涉案房屋验收图纸与报建图纸一致的回函内容，本院认定，涉案房屋加建改造部门建设于涉案房屋经规划及国土部门验收之后，未经过相关部门批准，可能涉及违法建设。因本案标的涉嫌违法建设，对原告的诉讼请求的审查认定需以相关行政部门的处理决定为依据，故在相关行政部门作出处理决定前，法院不宜对本案作出实体处理，故本院对原告的起诉均依法予以驳回。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条第（三）项、第一百五十四条第（三）项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，裁定如下：驳回原告王晓虹的起诉。本案受理费11999.82元由本院退回给原告王晓虹。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  赵晓楠二〇二〇年九月二十八日法官助理陈越书记员陈振文