福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽民终813号 上诉人（原审原告，执行案外人）：陈桂辉，男，1987年1月12日出生，汉族，住福建省连江县。 委托诉讼代理人：刘欣，福建汇成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈志伟，福建汇成律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告，申请执行人）：华夏银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市鼓楼区古田支路**华夏大厦（1#、2#裙楼一至五层） 法定代表人：朱凯，该行行长。 委托诉讼代理人：陈伟坤，北京德和衡（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：巫陈瑞，北京德和衡（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，被执行人）：福建日宝置业有限公司，住所地福建省福州市台江区鳌峰街道曙光支路**恒丰大厦**。 法定代表人：高碧容，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈频，福建世纪新安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈雪英，福建世纪新安律师事务所实习律师。 上诉人陈桂辉因与被上诉人华夏银行股份有限公司福州分行（以下简称华夏银行福州分行）、福建日宝置业有限公司（以下简称日宝公司）案外人执行异议之诉一案，不服福建省福州市中级人民法院（2019）闽01民初2157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人陈桂辉的委托诉讼代理人刘欣、陈志伟，被上诉人华夏银行福州分行的委托诉讼代理人陈伟坤、巫陈瑞，被上诉人日宝公司的委托诉讼代理人陈频、陈雪英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈桂辉上诉请求：撤销原审判决，改判支持陈桂辉的诉讼请求。事实与理由：（一）陈桂辉与日宝公司间商品房买卖关系真实有效。2015年，陈桂辉与日宝公司签订三份《商品房买卖合同》，购买恒丰大厦20层06号房屋及地下二层的两个车位（以下称为案涉房屋及车位），并向日宝公司指定的银行账户支付了全部购房款。一审判决仅以陈桂辉的付款时间、付款账户与合同约定不一致为由对案涉《商品房买卖合同》的真实性不予认定错误。1.一审判决未对有关证据的形成时间，合同上签名盖章的真实性、合同内容与其他证据间的逻辑联系以及是否可以互相印证、是否存在证据造假的可能性等因素做出综合分析判断，仅以合同实际履行过程中几处不一致的事项即认定交易不真实，显然不当。2.一审判决所质疑的付款时间、付款账户问题，陈桂辉在一审庭审中已根据事实向法庭作出详细陈述，该陈述既符合事实也符合常理，且这些问题仅是合同交易中的次要细节，不能仅以“履行瑕疵”来否定整个交易和证据的真实性。3.陈桂辉早在2014年12月24日就向日宝公司支付了购房定金，并在2015年1月27日向日宝公司支付了剩余的全部购房款。而华夏银行福州分行与日宝公司间的金融借款合同纠纷起诉立案的时间是在2015年9月10日，两者发生时间差距明显。故而案涉房屋和车位买卖合同不可能是陈桂辉与日宝公司间签订的“虚假协议”。（二）陈桂辉曾多次催促日宝公司办理售房预告登记，但因日宝公司原因导致案涉房屋被冻结前仍未能办理，对此陈桂辉不存在过错。一审判决认定陈桂辉“对案涉房屋及车位未办理过户手续存在错误”没有事实依据。1.根据商品房交易惯例以及购买车位的商品房买卖合同可知，办理房屋产权备案登记系日宝公司的义务，在陈桂辉已向日宝公司提供了全套办理备案登记资料的情况下，未在合同约定的期限内办理备案登记手续系日宝公司的过错与责任。2.陈桂辉系一次性购买案涉房屋及车位，并同时支付购房款，故而是在2015年1月25日签署购买案涉房屋的《商品房买卖合同》，但却直到2015年8月12日才与日宝公司签订购买车位的商品房买卖合同。而在不久之后的2015年8月27日，法院即对案涉房屋及车位予以查封、冻结，在如此短时间内案涉房屋尚未来得及办理备案手续，也符合常理。3.依据《商品房买卖合同》的约定，日宝公司应当为陈桂辉办理相关的预告备案登记手续，但日宝公司因自身原因未办理相应的手续，属违约行为。（三）陈桂辉在法院采取查封、冻结手续之前已实际占有案涉房屋及车位。1.陈桂辉在一审中已提交物业公司出具的水费、电费、物业费的收款收据，而且还提交有关缴费的银行转账凭证，二者间可以互相对应。2.陈桂辉在一审中还提交了交房“两书”、装修合同等其他证据，进一步印证陈桂辉的陈述是客观事实。3.一审判决若对于陈桂辉是否实际占有案涉房屋有怀疑的话，完全可以通过调查取证、向恒丰大厦物业公司和装修公司进行调查等方式，查明相关事实。 华夏银行福州分行答辩称，（一）一审判决认定本案现有证据不足以认定案涉《商品房买卖合同》的真实性及实际履行情况并无不当。1.陈桂辉提交的三份《商品房买卖合同》虽然显示合同签署时间是在案涉房屋及车位被查封之前，但在合同签订后长达四年多时间里，合同并未经过登记机关备案登记，合同双方也未按约进行预告登记，陈桂辉亦未举证证明其在这四年多时间里曾提出相关主张，该情况显然不符合正常交易习惯，因此《商品房买卖合同》是否合法有效尚无法确认。2.陈桂辉向日宝公司支付的所谓“购房款”不符合合同约定，汇款时亦未注明相关款项用途系购房款，并且存在日宝公司在陈桂辉支付款项前已提前开具收款收据的情况，故而陈桂辉支付的款项是否属购房款无法确定。（二）陈桂辉主张案涉房屋及车位系因日宝公司拒不配合办理过户登记手续导致未办理产权登记手续，其对此不存在过错，但陈桂辉并未能提交任何证据证明该主张，应由其承担举证不能的不利后果。而且案涉《商品房买卖合同》中已明确约定申请预告登记的时限，陈桂辉不仅未在约定期限内办理预告登记，而且也未在合理期限内向日宝公司主张权利或追究其违约责任。（三）一审判决认定现有证据不足以证明陈桂辉在案涉房屋及车位被查封前已合法占有并无不当。陈桂辉提交的相关《收款收据》、《建筑装饰工程施工承包合同》等，均系其与第三方签订，缺乏有效证据佐证真实性及合法性，且有关费用的银行转账凭证均未备注与案涉房屋及车位存在关联。 日宝公司答辩称，（一）日宝公司与陈桂辉签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示。（二）日宝公司已收到陈桂辉全部购房款。（三）日宝公司已委托案外人实际办理了交房手续。 陈桂辉向一审法院起诉请求：判令立即终止华夏银行福州分行对陈桂辉购买的位于福州市台江区××街道××路××路××大厦××层××办公（房屋编号：×××31），地下二层，地下**122车位的执行，解除对上述房屋及车位的查封、冻结措施。 一审法院查明，申请执行人华夏银行福州分行与被执行人福建省德源贸易有限公司、福建飞逸实业有限公司、日宝公司、马智春、马家住、刘净玉、陈春生、郑云金融借款合同纠纷一案中，福州市台江区人民法院于2015年9月10日对该案的财产保全中查封了案涉房屋及车位。该案进入执行程序后，上述查封措施自动转为执行过程中的查封措施。后一审法院于2018年9月10日向福州市不动产登记和交易中心发出（2016）闽01执271号《协助执行通知书》，继续查封案涉房屋及车位。陈桂辉对执行案涉房屋及车位向一审法院提出书面异议，一审法院受理审查后，于2019年9月5日作出（2019）闽01执异244号执行裁定书，驳回了陈桂辉的异议申请。 一审判决认为，本案为执行异议之诉，故本案的争议焦点在于陈桂辉对案涉房屋及车位是否享有排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。 本案中，陈桂辉提交的案涉恒丰大厦20层06办公房屋的《商品房买卖合同》显示签订时间为2015年1月25日，其中第六条约定：如属预售商品房，买受人应当按时依约定将房价款存入到指定的银行预售款监管账户上。监管银行：兴业银行福州东街支行。监管账户：×××38。并约定买受人应于签订合同前支付定金人民币伍拾万元整，定金抵房款，并于2015年1月12日支付购房款捌佰贰拾壹万叁仟叁佰肆拾圆整。第二十五条约定：本合同自双方签字盖章后生效。本合同签订之日起10日内，由［买受人］［出卖人］向房屋权属登记机构福州市房地产交易登记中心申请预告登记。但其提交的日宝公司出具的Ｎ0.10××22收款收据显示，收恒丰大厦2006＃购房款，金额为8213340元，收款时间为2015年1月12日。而广发银行对账单显示，该笔款项转账时间为2015年1月27日，日宝公司收款账户并非合同约定的监管账户。此外，陈桂辉提交的案涉恒丰大厦地下2层122、123号车位的《商品房买卖合同》显示签订时间为2015年8月16日，其中第六条均约定：买受人应于签订合同前支付定金人民币拾万元整，定金抵车位款，并于2015年1月25日前支付购车位款叁拾叁万元整（不含定金）。第二十五条约定：本合同自双方签字盖章后生效。本合同由甲方通知签订之日起，由［出卖人］向房屋权属登记机构福州市房地产交易登记中心申请预告登记。但其提交的日宝公司出具的Ｎ0.00××03、ＮＯ.00××03收款收据分别显示，收地下二层122、123号车位款，金额分别为330000元，收款时间均为2015年1月12日。而广发银行ＰＯＳ签购单显示，上述两笔款项支付时间为2015年1月27日。一审法院经审查认为，上述三份合同的签订时间虽均在法院查封之前，但陈桂辉未能提供合同已经经过登记备案的证据，陈桂辉提供的银行转账凭证单上未体现用途，也未标明为购房款，且款项支付凭证与日宝公司出具的收款收据及合同约定的支付时间均不能一一对应，款项亦未汇入合同约定的监管账户。另外，剩余部分的购房款与车位款的汇款时间均在2015年1月27日，但日宝公司却于2015年1月12日就出具了收款收据，与常理不符。故在案证据不足以认定上述三份《商品房买卖合同》的真实性及实际履行情况。 其次，陈桂辉对案涉房屋及车位未办理过户手续存在过错。上述三份《商品房买卖合同》均有约定申请预告登记的时限，但陈桂辉未在合理期间内主张权利亦不符合交易常理。 再者，关于陈桂辉对案涉房屋及车位是否实际占有的认定。陈桂辉主张其已于2015年1月底接收房产并实际占有使用，但其提交的物业《收款收据》《建筑装饰工程施工承包合同》等材料真实性无法确认，现有证据不足以证明陈桂辉在案涉房屋及车位被查封前已实际占有案涉房屋及车位。 综上所述，陈桂辉的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其关于对案涉房屋及车位享有排除执行权利的主张不能成立，应予驳回。日宝公司经合法传唤无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决：驳回陈桂辉的诉讼请求。 对一审判决查明的事实，各方当事人均无异议，本院对各方无异议的事实予以确认。 二审中，陈桂辉提交证据：1.《恒丰大厦业户手册》、《入伙汇签单》，用于证明2015年1月27日，恒丰大厦物业公司——福州正恒丰物业有限公司与陈桂辉共同对其所购买的恒丰大厦20层06号房产进行房屋验收，经陈桂辉签字确认后，物业公司向陈桂辉交付了房间钥匙并办理入住的有关手续。2.《恒丰大厦业主授权装修公司委托书》，用于证明陈桂辉在对房屋进行装修时，根据恒丰大厦物业服务中心的要求出具委托书一份，授权福建国广一叶建筑装饰设计工程有限公司对前述房屋进行装修。3.《文件借取单》，证明前述三份证据均系陈桂辉自恒丰大厦物业服务中心借取的证据原件。4.恒丰大厦物业服务中心出具的《证明》及凭证，用于证明自2015年1月起，陈桂辉均缴纳案涉房产的物业费、专项维修资金、公摊费用、水电费、车位服务费等各项费用，陈桂辉已实际占有并使用案涉房屋及车位。5.福建国广一叶建筑装饰设计工程有限公司出具的《证明》以及中信银行的《业务凭证》，用于证明陈桂辉与福建国广一叶建筑装饰设计工程有限公司于2015年2月28日与陈桂辉签订《建筑装饰工程施工承包合同》，该合同真实、合法、有效，并已实际履行。 华夏银行福州分行质证称，对证据1的真实性无法确认，《恒丰大厦入伙签单》没有加盖公章，形成时间无法确定，且证据是手写的，没有其他证据佐证。对证据2的真实性、合法性、关联性无法确定，委托书的签订时间与交房时间在同一天。对证据3，由法院核实该证据的真实性。对证据4的真实性无法确认，合法性和关联性有异议，转账凭证时间均是在案涉房产被查封之后，不能证明陈桂辉在查封前已经实际占有使用案涉房屋及车位。对证据5的真实性无法确认，《业务凭证》上显示的双方当事人均不是本案当事人，也没有备注该款项是案涉房产的装修款。 日宝公司质证称，对证据1、证据2、证据3及证据5的真实性、合法性和证明对象没有异议。对证据4的形式真实性没有异议，对于证明对象由法院依法认定。 本院认为，陈桂辉提交的证据1至证据5，均已提交原件供核对，华夏银行福州分行虽对陈桂辉提交的证据真实性均不认可，但未能提交相反证据予以反驳，故本院对陈桂辉提交证据的真实性予以认定。 本案系案外人执行异议之诉，争议焦点为陈桂辉对案涉房屋及车位是否享有足以排除强制执行的权利。基于案外人执行异议与执行异议之诉的关联性和共通性，在针对执行异议之诉具体审查标准的法律规定或司法解释出台前，执行异议之诉案件可参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，对案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行进行审查认定。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。据此，在符合上述四项条件的情形下，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的执行异议，人民法院应予支持。本案中，（一）有关案涉房屋及车位的合同问题。陈桂辉与日宝公司就案涉房屋及车位签订的三份《商品房买卖合同》，其落款时间均在案涉房屋及车位被人民法院采取查封措施之前，且该三份合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同。虽该三份《商品房买卖合同》未办理登记备案手续，但并不影响对合同效力的认定。在本案现有证据不足以推翻该三份合同落款时间的前提下，应认定陈桂辉在案涉房屋及车位在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。（二）陈桂辉是否在人民法院查封前已合法占有案涉房屋及车位。根据陈桂辉二审中提交的证据恒丰大厦《入伙汇签单》、《恒丰大厦业户手册》后附的《收楼意见书》、《收楼声明书》、《钥匙签收条》等文件记载，陈桂辉于2015年1月27日实际接收案涉房屋即恒丰大厦20层06单元房产，结合案涉房屋及车位所在恒丰大厦的物业服务公司福州正恒丰物业有限公司出具的《证明》（包括后附的清单明细表）中载明陈桂辉于2015年1月至2020年5月期间缴纳前述房屋的物业费、专项维修资金、公摊费用、空调日常运行费、车位使用费等费用的内容、物业费用的收款收据，以及陈桂辉委托福建国广一叶建筑装饰设计工程有限公司对前述房屋进行装修的《建筑装饰工程施工承包合同》、福建国广一叶建筑装饰设计工程有限公司出具的《证明》及相关费用支付的《业务凭证》等证据，可以证明陈桂辉已于2015年1月开始实际占有案涉房屋及车位。华夏银行福州分行虽不认可陈桂辉提交的证明其实际占有案涉房屋及车位的证据，但亦未能提交相反证据予以反驳，故应认定陈桂辉在人民法院查封前已合法占有案涉房产。（三）陈桂辉是否依约支付购房价款。陈桂辉主张已向日宝公司全额支付案涉房产的购房款，分别于2014年12月24日支付案涉房屋的定金50万元，两个车位定金各10万元，之后于2015年1月27日付清剩余的房屋购房款及车位购买款，并提交相应的付款凭证以及日宝公司于2014年12月24日开具的三份收款收据（包括50万元购房款定金收款收据及各10万元车位款定金收款收据）、2015年1月12日开具的三份收款收据（包括8213340元购房款收款收据及各33万元车位款收款收据）为证。对于陈桂辉支付的案涉房屋的款项，虽存在陈桂辉未将款项依合同约定汇入监管账户、日宝公司开具收款收据在前，陈桂辉实际付款在后的情形，陈桂辉对此解释为“日宝公司认为陈桂辉会在1月12日过来签订合同，因此收款收据开具时间就是2015年1月12日，但陈桂辉没有去，而是到2015年1月25日才过去签订合同”，日宝公司则解释为“公司财务的习惯是按合同上的时间开具收据”，前述解释与合同中约定的“买受人于2015年1月12日支付购房款捌佰贰拾壹万叁仟叁佰肆拾圆整”内容可以互相印证，有关车位支付款的情形同样如此，故而在本案尚无证据证明陈桂辉与日宝公司间存在其他经济往来的前提下，结合前述有关陈桂辉在人民法院查封前已实际占有使用案涉房屋的事实认定，本院认定陈桂辉就其已依约全额支付案涉房产购房款的事实之举证符合高度盖然性的民事诉讼证明标准，一审判决未予认定不当，本院予以纠正。（四）案涉房屋及车位未办理过户登记手续是否陈桂辉的原因。经查，案涉三份《商品房买卖合同》第十四条“关于产权登记的约定”中，均约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”，结合前述有关陈桂辉于2015年1月开始实际占有案涉房产的事实认定，至2015年9月10日案涉房屋及车位被人民法院采取查封措施，并未超过合同约定的办证时间，故不足以认定案涉房产系因陈桂辉原因未办理过户登记手续。 综上所述，陈桂辉对案涉房屋提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，可以排除执行。陈桂辉的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福州市中级人民法院（2019）闽01民初2157号民事判决； 二、不得执行位于福州市台江区××街道××路××路××大厦××层××办公（房屋编号：×××31）房屋及地下二层122、123号车位。 一、二审案件受理费各100元，均由华夏银行股份有限公司福州分行负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈国雄 审 判 员  徐 琴 代理审判员  陈 梁 二〇二〇年九月二十四日 法官 助理  宫 静 书 记 员  陈美燕 附：本案所适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。