甘肃省清水县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)甘0521民初26号 原告：周红兵，男，1983年9月20日出生，住甘肃省清水县。 委托诉讼代理人：邢海钰，甘肃德玺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王亚云，甘肃德玺律师事务所律师。 被告：甘肃利信物业有限公司清水分公司，营业场所甘肃省天水市清水县永清镇轩辕大道东侧（水木溶城小区院内）。 负责人：殷世强，该分公司经理。 委托诉讼代理人：王春絮，甘肃通融律师事务所律师。 被告：甘肃昊泰房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区雁北路1683之**楼**。 法定代表人：马四平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：高玉冰，甘肃通融律师事务所律师。 原告周红兵与被告甘肃利信物业有限公司清水分公司（以下简称：利信物业清水分公司）、甘肃昊泰房地产开发有限公司（以下简称昊泰房地产公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周红兵及其委托诉讼代理人邢海钰、王亚云，被告利信物业清水分公司委托诉讼代理人王春絮、昊泰房地产公司委托诉讼代理人高玉冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周红兵向本院提出诉讼请求：1.判令利信物业清水分公司、昊泰房地产公司连带赔偿财产损失10万元;2.本案诉讼费由利信物业清水分公司、昊泰房地产公司承担。事实和理由：2017年，周红兵购买了昊泰房地产公司开发的位于清水县永清镇水木溶城小区8号楼1单元1001室的房屋，2019年装修入住。2019年11月15日，利信物业清水分公司通知周红兵要打压注水开始供暖。周红兵告知利信物业清水分公司家中有人，可以注水。利信物业清水分公司在周红兵家中打压注水，并检查地暖一切正常后随即离开。下午两点多，周红兵孩子上学时未发现暖气有漏水的现象。下午五点，利信物业清水分公司给周红兵打电话告知周红兵家中暖气漏水。周红兵回家后发现暖气漏水十分严重，木地板、门、酒柜、房顶、墙面等已经被淹没，财产严重受损。利信物业清水分公司和周红兵组织人员清理周红兵家中的水。当天晚上，昊泰房地产公司水暖工负责人检查暖气时发现每个螺丝都存在松动的现象。第二天，周红兵与利信物业清水分公司协商处理此事时，利信物业清水分公司负责人愿意赔偿周红兵家中受损的财产，并承诺于2019年11月19日给周红兵支付赔偿款3万元，周红兵等到19日晚上时不见利信物业清水分公司的任何消息。周红兵联系利信物业清水分公司得知其不愿支付周红兵任何财产损失。昊泰房地产公司安装的暖气存在一定的安全隐患，利信物业清水分公司在打压注水的过程中并未检查出暖气存在螺丝松动的现象，检查不到位，在打压注水后发生漏水现象，导致周红兵家中被淹没，木地板、酒柜、门、墙面、房顶等严重受损，不得不重新安装维修，给周红兵造成经济损失高达10万元，严重侵害了周红兵的合法财产权益，利信物业清水分公司和昊泰房地产公司对于暖气漏水损害周红兵家中财产存在一定的过错，应连带赔偿周红兵的经济损失，故周红兵诉至法院，要求判如所请。 利信物业清水分公司辩称，第一，周红兵所述与客观事实不符。2019年6月3日，周红兵对房屋进行验收，其中对暖气的验收是合格的，并由周红兵妻子签字确认交房，未存在螺丝松动的现象，暖气的安装也并不存在隐患。且周红兵签署了《甘肃昊泰水木溶城业主收房特别提示》，其中第九条规定：“供暖（在领到钥匙装修前对地暖渗漏打压试验装修，在您装修期间或装修后地暖渗漏给您或他人造成的损失，自行承担）。”而该房屋在交房进行打压试验时，并没有漏水问题。根据周红兵签署的《房屋装饰装修服务协议》、《物业管理服务协议》，周红兵在未提交房屋装修申请表，未取得我公司暖气装修同意的情况下，擅自改装暖气，造成本次损失，根据周红兵签署的协议约定，由其本人自行承担责任。周红兵称是因为我公司在打压注水的过程中并未检查出暖气存在螺丝松动的现象，检查不到位导致漏水，而螺丝松动的主要原因是周红兵进行二次装修造成，而二次装修并不是我公司的责任，我公司也没有义务监管周红兵的擅自改装。供暖时，我公司已向小区发出书面通知，要求在打压注水准备供暖时家中留人，以免漏水造成财产损失。周红兵在接到通知后，仍未在家中留人查看，对于该损失是周红兵自己未尽到注意义务造成。我公司在发现后及时告知周红兵，避免了周红兵更大的损失。第二，我公司无过错，无需承担赔偿责任。小区打压试水由供热公司负责，我公司在职责范围内配合供热公司，通知小区业主打压试水时间。本案中，我公司通过书面方式向小区发出了通知，已尽到了通知义务。而对于周红兵诉称的我公司答应给付3万元的赔偿损失，我公司并未答应给其该笔赔偿款，而是说在查明造成漏水原因后，如果是我公司的原因使其遭受损失，则我公司赔偿3万元。但根据调查结果而知，周红兵的损失完全是由其自己造成，我公司无需为周红兵的过错承担责任。第三，周红兵的诉讼请求缺乏证据支持。周红兵请求赔偿10万元，但其主张的赔偿损失缺乏证据支持，虽然对其要求的损失进行了鉴定，但此鉴定的项目，并不能证明全部是由本次漏水造成，例如房屋吊顶。暖气片漏水不可能造成吊顶乳胶漆掉落及出现龟裂等情况。而且，周红兵未对造成漏水的原因进行鉴定，所以其主张的10万元损失没有根据，不应得到支持。综上，应驳回周红兵的诉讼请求。 昊泰房地产公司辩称，第一，我公司不是本案适格被告。我公司与周红兵之间是商品房买卖法律关系，而周红兵的诉讼请求为财产损害赔偿关系。根据法律规定，周红兵应举证证明我公司有侵权行为、我公司的侵权行为造成了损害结果、我公司有过错以及损害结果与侵权行为之间具有因果关系。现周红兵财产损害的原因仅由其主观推测，并无确切的证据证明该损失是由何种原因造成。我公司对周红兵的财产损失没有侵权行为，其财产损失结果应当是周红兵与供热公司之间的供热服务合同，我公司并非该合同的主体。周红兵的诉讼请求为财产损害赔偿，如果损害是因受害人故意造成的，则行为人不承担责任。我公司交付的房屋与设计图纸完全相符，周红兵自行改变暖气的安装与设计，其损害是由周红兵故意造成的，应自行承担责任。我公司作为出售房屋一方，涉案房屋竣工后，经验收，符合验收标准，房屋无质量问题，即双方之间的权力义务已履行完毕。房屋所有权属于周红兵，我公司已再无处分与管理的义务，仅对房屋负有质保责任，对屋内财产无管理义务。第二，周红兵所诉与客观事实不符。涉案房屋已经经过验收，符合验收标准，我公司按照工程设计完成了水暖的安装，经过验收，并无任何问题。暖气爆管的主要原因是周红兵进行装修时由自己改装了原有位置和结构。房屋装修不是我公司的义务，我公司不负责监管周红兵的装修，更无法指挥周红兵如何装修。改装水暖工程本应由周红兵书面申请工程部，但工程部对于该改装并不知情。第三，我公司无过错，无需承担赔偿责任。我公司与周红兵之间并无侵权发生，双方已履行完毕房屋买卖合同约定的权力义务，我公司非供热主体，也无过错，故无需承担赔偿责任。综上，应驳回周红兵对我公司的诉讼请求。 本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，周红兵围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 1.美国史丹利家居收款收据原件1张，证明周红兵定制的酒柜价格为32000元。利信物业清水分公司和昊泰房地产公司对该证据不认可。 2.鑫迪.套装门窗洞口测量单原件3张，证明周红兵定制门窗花费60972元。利信物业清水分公司和昊泰房地产公司对该证据不认可。 3.菲林格尔强化地板产品购销及安装合同、收款收据原件各1张，证明周红兵购买地板花费10952元。利信物业清水分公司和昊泰房地产公司对该证据不认可。 4.光盘1张，证明周红兵房屋被水淹没的情况。利信物业清水分公司和昊泰房地产公司对该证据真实性认可，证明目的不认可。 5.照片12张，证明周红兵房屋被水淹没的现场及财产损失情况。利信物业清水分公司和昊泰房地产公司对该证据真实性认可，证明目的不认可。 6.评估报告原件1份，证明周红兵的房屋损失经评估为91313元。利信物业清水分公司和昊泰房地产公司以周红兵向评估机构提供的收款收据、测量单、购销与安装合同真实性未经审核、评估报告中未写入同类家具的市场价格、所有家具并非均已无法使用却采用重新购置方法进行评估为由对该证据的证明目的不予认可。 7.评估费票据原件1张，证明本案评估费用为5000元。利信物业清水分公司和昊泰房地产公司对该证据认可。 8.张某某证人证言，证明周红兵在交房前要求改装暖气，其向昊泰房地产公司工程部汇报了该情况，工程部工作人员听取周红兵的意见后对墙和分水器进行了改装。利信物业清水分公司和昊泰房地产公司以张某某与昊泰房地产公司有利害关系为由对该证人证言不认可。 利信物业清水分公司提交了以下证据： 1.水木溶城交房手续确认单、甘肃昊泰.水木溶城业主收房特别提示、房屋验收表原件各1份，证明我公司已于2019年6月3日向周红兵交付了房屋，周红兵签字确认，并无暖气出现螺丝的问题。 2.装修押金收据复印件1张，证明周红兵已于2019年6月3日装修了涉案房屋。 3.《物业管理服务协议》复印件1份，证明我公司的工作义务里未规定检查装修的义务，周红兵违反了约定。 4.温馨提示原件1份，证明我公司供暖时尽到了告知义务，周红兵自身存在过错。 ５．商品住宅使用说明书原件１份，证明周红兵违反签署的关于装修的规定，违反该规定产生的责任由周红兵自行承担。 ６.房屋装修申请表原件１份，证明周红兵申请装修的项目不涉及暖气的改装，周红兵改装暖气我公司不知情，且未经我公司的同意。 ７.昊泰．水木溶城业主公约、房屋装饰装修服务协议复印件各１份，证明周红兵违反装修义务，责任应由其自行承担，我公司不承担责任。 对以上利信物业清水分公司提交的证据，昊泰房地产公司均认可，周红兵对证据的真实性均认可，对证明目的均不认可。 昊泰房地产公司提交了以下证据： 1.房屋装修申请表复印件１张，证明周红兵申请装修的项目不涉及暖气的改装，周红兵改装暖气我公司不知情，且未经我公司的同意。 ２．房屋验收表复印件１张，证明涉案房屋符合验收标准，不存在质量问题，周红兵所说的暖气存在隐患于法无据。 ３.施工图纸复印件１张，证明我公司已经按照施工图纸完成了暖气的安装，及安装的暖气的位置。 ４.涉案暖气的现状图与改造照片打印件３张，证明暖气与周红兵安装的暖气非同一位置、周红兵二次装修时自行修改暖气的位置、周红兵二次装修造成暖气漏水。 对以上昊泰房地产公司提交的证据，利信物业清水分公司均认可，周红兵对证据的真实性均认可，以验收时没有打压不知道暖气是否存在漏水问题为由对证明目的不认可。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。有异议的证据，本院认定如下：1.周红兵提交的美国史丹利家居收款收据原件1张、鑫迪.套装门窗洞口测量单原件3张、菲林格尔强化地板产品购销及安装合同、收款收据原件1张，仅凭以上证据无法直接证明周红兵受损财产的市场价值，且受损财产的市场价值已经评估机构评估，故对以上证据不予采信；2.周红兵提交的光盘1张、照片12张，利信物业清水分公司和昊泰房地产公司对证据的真实性认可，且该组证据能够证明周红兵房屋被淹没的情况及受损财产的情况，故对该组证据予以采信；3.周红兵提交的评估报告原件1份，该证据来源合法、形式完备，予以采信；4.张某某证人证言，因张某某从昊泰房地产公司离职原因不明，且无其他证据佐证能够证明昊泰房地产公司对周红兵的暖气进行了改装，故对该证据不予采信；5.利信物业清水分公司提交的水木溶城交房手续确认单、甘肃昊泰.水木溶城业主收房特别提示、房屋验收表、装修押金收据、《物业管理服务协议》、温馨提示、商品住宅使用说明书、房屋装修申请表、昊泰．水木溶城业主公约、房屋装饰装修服务协议，昊泰房地产公司认可，周红兵对真实性认可，故对以上证据予以采信，但据此不能证明周红兵违反约定装修了暖气，故对利信物业清水分公司的证明目的不予认可；6.昊泰房地产公司提交的房屋装修申请表、房屋验收表、施工图纸、涉案暖气的现状图与改造照片，利信物业清水分公司认可，周红兵对真实性认可，故对以上证据予以采信，但据此不能证明暖气漏水系周红兵改装暖气造成。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年，周红兵购买了昊泰房地产公司开发的位于清水县永清镇水木溶城小区的8号楼1单元1001室房屋，2019年6月3日，昊泰房地产公司向周红兵交付了该房屋。同一天，周红兵妻子张云霞与利信物业清水分公司签订《物业管理服务协议》，约定由利信物业清水分公司对周红兵房屋所在的水木溶城小区进行物业管理服务。2019年11月7日，利信物业清水分公司发出“温馨提示”，告知水木溶城小区内业主自2019年11月7日起进行暖气管道灌水，并提醒业主家中留人或检查自家室内暖气是否漏水。2019年11月15日，利信物业清水分公司对周红兵的8号楼1单元1001室房屋进行暖气管道灌水。同一天五点左右，利信物业清水分公司发现周红兵家中暖气漏水并通知了周红兵，暖气漏水导致周红兵家中地板、门、墙面等受损。 另查明，经天水中恒房地产土地资产评估测绘规划咨询有限公司评估，确定周红兵主张评估的受损财产市场价值为91313元，评估费用为5000元。 本院认为，因过错侵害他人合法权益的，应当承担由此造成的损失，被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。本案中，利信物业清水分公司在进行暖气管道灌水时，未检查周红兵家暖气管道是否存在隐患，暖气漏水造成财产损失，故其应对周红兵家中的财产损害承担赔偿责任。利信物业清水分公司在暖气管道灌水前，在小区内张贴了“温馨提示”，提醒业主家中留人查看是否存在暖气漏水情况，周红兵家中暖气管道注水时未留人查看，导致损害后果的扩大。结合双方的过错程度，酌定利信物业清水分公司对周红兵的财产损失承担80%的赔偿责任。 周红兵因暖气漏水造成的财产损失为96313元（91313元+5000元），故利信物业清水分公司应承担以上损失的80%为77050.4元。 关于周红兵要求昊泰房地产公司承担赔偿责任的诉讼请求，因昊泰房地产公司已向周红兵交付房屋，周红兵亦未提交证据证明昊泰房地产公司交付的房屋暖气存在安全隐患，故对其该项诉讼请求不予支持。 利信物业清水分公司和昊泰房地产公司辩称暖气漏水系周红兵私自改装暖气造成，因其未提交证据予以证明，故对利信物业清水分公司和昊泰房地产公司的该项主张不予支持。 综上，依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、甘肃利信物业有限公司清水分公司于本判决生效之日起十日内一次性赔偿周红兵财产损失77050.4元； 二、驳回周红兵对甘肃昊泰房地产开发有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，减半收取计1150元，由周红兵负担264元，甘肃利信物业有限公司清水分公司负担886元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 员 陆学宏 二〇二〇年九月二十七日 法官助理 赵丽亭 书 记 员 马 赟