青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2020）青0103民初2603号原告：马国鸿，男，1982年3月16日出生，公民身份号码：×××，汉族，户籍所在地：青海省海东市，现住：西宁市。委托诉讼代理人：褚敬明，青海松海律师事务所律师。被告：西宁华盛房地产开发有限公司，统一社会信用代码：916301007814291595，住所地：青海省西宁市城**黄河路****楼**。法定代表人：苗永德，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱林、孙建强，青海辉湟律师事务所律师。原告马国鸿与被告西宁华盛房地产开发有限公司（以下简称华盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马国鸿及其委托诉讼代理人褚敬明，被告华盛公司的委托诉讼代理人朱林、孙建强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马国鸿向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即协助原告办理不动产产权证及所有权登记手续；二、判令被告向原告支付迟延办理不动产产权证违约金223683.45元（暂计算至2020年6月1日，以已付购房款总额571400元为基数，房屋竣工验收交付使用日期2014年4月10日后90日的2014年7月10日为起点，按照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算到原告取得房屋所有权证书之日止）；三、本案的诉讼费由被告承担；事实及理由：2014年4月15日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定原告以人民币571400元的价格购买被告销售的位于西宁市××区的房屋，合同签订后原告按照合同约定向被告支付了房款。根据双方签订的《商品房预售合同》第十五条的约定，被告本应在房屋建成并竣工验收后90日内向房屋登记机构办理初始登记并在完成案涉房屋的初始登记后负责为原告办理《房屋所有权证》，但历经近六年之久被告并未按约定履行自己的合同义务，被告的行为严重违约并损害了原告的合法权益。综上所述，为维护原告的合法权益，现依据我国相关法律、法规之规定，特向贵院提起民事诉讼，望贵院查明案件事实，支持原告的全部诉讼请求。被告华盛公司辩称：一、针对原告的第一个诉讼请求以及事实和理由，不符合合同约定及客观事实。合同第十五条中关于产权登记的约定，双方明确约定是委托办理，前提是涉案房屋自竣工验收后90日内，其条件一个是建成、一个是竣工验收，我方才能协助原告办理房屋所有证，即所有权登记手续。双方完成初始登记之后按照第十五条第三项原告委托被告办理房屋产权证书，并将资料提供给买受人。原告所述的事实与已发生的客观事实不符，涉案房屋至今未竣工验收，双方约定的第三项的条件尚未成就，我们的委托关系没有建立，不存在我方违约的问题，不存在原告未按约定不履行合同的客观事实。二、合同签订时间为2014年4月15日，约定交付时间为2014年4月10日，原告自认2014年4月15日签订的合同，交付时间反而在合同签订时间之前，具体的情况由于时间过长，无法查明，实际交房时间为2014年7月15日。该房屋建完之后本身具备入住条件，我公司是西宁市房产局下属的房地产公司，主要负责建设公共保障房，该小区的土地有两种性质，出让和划拨；由于未核算，故不能取得规划核算确认量，故不能办理竣工验收以及初始备案、办理房屋产权证。由于政策、土地性质、红线图的确认、建设总量中保障房与商品房的核算、变更规划设计等原因，我方要与房管部门不断交涉，不是我方单方可以做到的。按照国家行政法规，当条件成就时，我方才能协助原告办理证书，在条件不具备的情况下，我方不能接受委托，故不存在我方违约。根据现以获得的建设工程规划核实确认书（在2020年9月3日才获得的），该确认书明确约定没有该书不得开始竣工验收及办理初始登记。作为本案被告也不应当按照第二项诉求去承担违约责任，原告的事实及理由不符合约定，请求法庭驳回原告的全部诉求。原告马国鸿为支持其诉讼主张向本院提交以下证据：证据一、《商品房预售合同》，证明：1、原告于2014年4月15日与被告签订了商品房预售合同，合同约定：原告以人民币571400元的价格购买被告销售的位于西宁市××区的房屋的事实。2、根据合同约定案涉房屋的交房时间为2014年4月10日，交付即视为案涉房屋验收合格。3、根据双方签订的合同第十五条约定，被告应在房屋建成并竣工验收后90日内向房屋登记机构办理初始登记，并在完成案涉房屋的初始登记后，负责为原告办理不动产产权证的事实。综上，原被告之间的房屋买卖合同依法成立并生效，双方已就交房时间、交接条件、办证期间等作出了约定，但被告至今未履行合同义务，其应当承担因逾期办证而产生的违约责任。证据二、三份收据，证明：原告已向被告支付了全部购房款的事实。被告华盛公司质证认为：对证据一的真实性、合法性无异议认可，对证明方向有异议不认可，双方之间约定的价格认可，合同签订的时间和交付时间自相矛盾，实际交付时间是签订合同之后的90日，原告对交付时间未提出异议，不存在不符的问题。合同第十五条约定的恰恰不能印证被告负有办理不动产产权证的义务，只是在竣工验收合格后办理初始登记，再由原告委托被告去办理不动产产权证，相反证明我方不存在违约的事实。对证据二的真实性、合法性无异议，对收据记载的数额无异议，原告未向法庭提交实际交付房款的凭证，现有的证据不足以证明该款是否已实际交付。本院依据原告的举证、被告质证，认证如下：原告提交的两组证据，被告对其真实性、合法性无异议认可，对其证明方向不予认可，结合双方自认的事实，经本院审查能够证明：原被告签订了《商品房预售合同》，2014年4月15日双方签订的合同，交房时间却约定为2014年4月10日，实际交房时间为2014年7月15日；该合同约定了原告从被告处购买房屋的位置、房号、面积、房价、房款交付时间、房屋交付时间等，其中第十五条约定：“出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后90日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，按下列第3项办理《房屋所有权证》：3、买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》，并将办证资料提供给出卖人。”合同签订后，原告自2014年4月16日至7月16日，分三次向被告转账付清购房款571400元。上述事实本院予以确认。被告华盛公司为支持自己的抗辩主张，向本院提交以下证据：证据一、《商品房预售合同》，证明：1、双方签订的合同为“商品房预售合同”，因此合同签订时被告出售给原告的房屋为预售房的事实。2、依据原被告双方签订的《商品房预售合同》第十五条对于产权登记的约定：出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后90日内向房屋登记机构申请办理初始登记，双方约定在出卖人完成初始登记后，按下列第3项办理房屋所以权证：买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》，并将办证资料提供给出卖人；原告的诉求与已发生的客观事实不相符，因该房屋并未竣工验收，无法完成初始登记，故原告委托我方办理《房屋所有权证》的前提条件未成就，其委托办证的委托授权事实不存在。3、上述合同条款可以证实：本案所涉建筑物尚未竣工验收，被告无法完成初始登记，故被告无法按合同第十五条第3项约定条款的内容履行义务，即买受人（原告）委托出卖人（被告）办理《房屋所有权证》。也就是说，被告替原告办理房屋所有权证的受托业务尚未成就，被告人自然就不可能构成不履约的行为。证据二、1、2010年10月11日西宁市国土资源局签发的国有建设用地划拨决定书，2、西宁华盛房地产开发有限公司（南川东路135号）宗地图，3、土地使用权证，4、建设项目选址意见书，5、西宁巿商品房预售许可证（30号楼），6、建筑工程施工许可证，7、第宁规地字2011024号“建设用地规划许可证”，8、南川东路135号火柴厂三期项目施工设计平面图，9、青正路司办（2010）69号“青海省正平公路桥梁工程集团有限公司关于配合支持原西宁火柴厂三期保障性住房建设的复函”，10、正平路桥建设股份有限公司出具的“承诺书”，11、正平路桥建设股份有限公司向西宁市国土资源局出具的“承诺书”，证明：1、我方负责开发建设的瑞和佳苑小区位于西宁巿城中区南川东路135号项目取得了合法的建设手续，该项目计划建设7栋楼，建筑面积147751平方米，自2011年6月开始施工建设，截止本案原告起诉时止，被告才完成了5栋楼（面积105437.55平方米）的建设工作，尚有两栋楼未建设的事实；2、南川东路135号项目所建房屋性质中包含了商品房、拆迁安置房、公共租赁住房、经济适用住房及土地又分别以划拨和出让两种方式取得，加之目前正平路桥建设股份有限公司所涉一栋6层楼及厂区至今未能完成拆迁工作；因上述客观原因导致被告无法按照宁房产（2017）16号“关于商品房权属登记有关问题的通知”第四条，完成商品房初始登记应提交的：土地使用权证或建设用地使用权证明文件、建设工程规划许可证、竣工验收资料、房产测绘成果报告和房屋分户图。从而无法完成涉案建筑物的初始登记，因初始登记未能完成，自然导致被告尚未达到接受买受人委托办理“房屋所有权证”的约定条件。证据三、1、2020年9月3日西宁市建设工程规划核实确认书（验字第建筑2020-028号）；2、西宁市城乡规划局《建设工程规划许可证》〔副本）；3、西宁市自然资源和规划局补发的建设规划许可证；4、西宁市自然资源和规划局挂牌成立时间的西宁晚报；证明：上述证据能够充分证明上述形成的客观事实，因上述原因，直至2020年9月3日西宁市自然资源和规划局才下发建设工程规划核实确认书，确认被告完成的最终建筑面积，同时确认书中明确记载载明：一、该确认书是建设工程经城乡规划主管部门依法核实具备竣工规划确认条件的法律凭证；二、未取得本确认书的建设工程，建设单位不得组织竣工验收，建设主管部门不予竣工备案，不动产登记机构不予办理房屋所有权初始登记，是后期政策变化造成的；同时西宁市自然资源和规划局向被告华盛公司补发了建设规划许可证的事实。双方在合同中的约定根据证据二、三，原被告未形成委托办证的法律关系，原告要求被告承担违约责任与事实不符。原告马国鸿质证认为：对证据一的真实性无异议认可，对证明方向有异议不认可，关于交付期限的问题，请法庭注意案涉房屋是否已经竣工验收的问题。出卖人应当在2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备并符合本合同约定的商品房交付买受人使用即视为该商品房经验收合格。结合第15条关于产权登记的约定，出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后90日内向房屋登记机构申请办理初始登记。故我们认为，被告所谓的上述建筑物尚未竣工验收，我方不予认可，若被告所出售的房屋没有达到竣工验收标准的话，那房屋怎能交付使用，我方认为被告需要进一步向法庭举证，证明案涉房屋没有经过竣工验收，并说明没有经过竣工验收的理由。第二组证据的一、二、三、四的真实性我方不持异议，关于宗地图、土地使用权证、建设项目选址意见书、商品房预售许可证、规划许可证、设计平面图等，与本案有关联性，我方予以认可，但对其证明方向不予认可。关于复函，我方对其真实性不持异议，但与本案无关联性。综上，我们认为，被告向法庭所提交的证据，只能证明案涉房屋的土地以及案涉房屋，取得合法的建设资质以及销售的合法性。但是不能证明案涉房屋至今尚未办理不动产产权证书，是由于不可抗力或是其他原因造成的。对于第二组证据的第10份、11份和12份证据材料，我们认为，只能证明因第三人的原因造成了案涉房屋至今未能办理不动产产权证，但不能成为被告不办理不动产产权证的抗辩理由。对证据三的真实性及关联性无异议，对证明方向有异议，该证据只能证明被告逾期办证的事实成立。本院依据被告的举证、原告的质证，认证如下：原告对被告提供的证据的真实性无异议，对其证明方向有异议，结合双方自认的事实，经本院审查能够证明：被告负责开发建设的瑞和佳苑小区位于西宁巿城中区南川东路135号项目取得了合法的建设手续，该项目计划建设7栋楼，建筑面积147751平方米，自2011年6月开始施工建设，截止本案原告起诉时止，被告才完成了5栋楼（面积105437.55平方米）的建设工作，尚有两栋楼未建设。该项目所建房屋性质中包含了商品房、拆迁安置房、公共租赁住房、经济适用住房，其土地又分别以划拨和出让两种方式取得，又因在建土地上有青海正平路桥建设股份有限公司所涉一栋6层楼及厂区至今未能完成拆迁工作；为协调上述土地性质、房屋性质、拆迁安置、建设总量中保障房与商品房的核算、红线图规划、设计方案变更等客观因素，被告需要与政府相关管理部门多方协商确定，导致被告无法完成商品房初始登记应提交的：土地使用权证或建设用地使用权证明文件、建设工程规划许可证、竣工验收资料、房产测绘成果报告和房屋分户图；从而无法完成涉案房屋的初始登记，因初始登记未能完成，导致被告尚未达到接受买受人委托办理《房屋所有权证》的约定条件。至2020年9月3日西宁市自然资源和规划局才下发了《建设工程规划核实确认书》，确认被告完成的最终建筑面积，该确认书中明确载明：一、该确认书是建设工程经城乡规划主管部门依法核实具备竣工规划确认条件的法律凭证；二、未取得本确认书的建设工程，建设单位不得组织竣工验收，建设主管部门不予竣工备案，不动产登记机构不予办理房屋所有权初始登记。同时西宁市自然资源和规划局向被告华盛公司补发了《建设规划许可证》。原被告签订了《商品房预售合同》，其证明的事实与上述本院认定的事实一致。上述事实本院予以确认。经审理查明，原被告签订了《商品房预售合同》，2014年4月15日双方签订的合同，交房时间却约定为2014年4月10日，实际交房时间为2014年7月15日；该合同约定了原告从被告处购买位于西宁市××区的房屋一套，合同约定了房屋的位置、房号、面积、房款、房款交付时间、房屋交付时间等，其中第十五条约定：“出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后90日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，按下列第3项办理《房屋所有权证》：3、买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》，并将办证资料提供给出卖人。”合同签订后，原告自2014年4月16日至7月16日，分三次向被告转账付清购房款571400元。另查明，被告负责开发建设的瑞和佳苑小区位于西宁巿城中区南川东路135号项目取得了合法的建设手续，该项目计划建设7栋楼，建筑面积147751平方米，自2011年6月开始施工建设，截止本案原告起诉时止，被告才完成了5栋楼（面积105437.55平方米）的建设工作，尚有两栋楼未建设。该项目所建房屋性质中包含了商品房、拆迁安置房、公共租赁住房、经济适用住房，其土地又分别以划拨和出让两种方式取得，又因在建土地上有青海正平路桥建设股份有限公司所涉一栋6层楼及厂区至今未能完成拆迁工作；为协调上述土地性质、房屋性质、拆迁安置、建设总量中保障房与商品房的核算、红线图规划、设计方案变更等客观因素，被告需要与政府相关管理部门多方协商确定，导致被告无法完成商品房初始登记应提交的：土地使用权证或建设用地使用权证明文件、建设工程规划许可证、竣工验收资料、房产测绘成果报告和房屋分户图；从而无法完成涉案房屋的初始登记，因初始登记未能完成，导致被告尚未达到接受买受人委托办理《房屋所有权证》的约定条件。至2020年9月3日西宁市自然资源和规划局才下发了《建设工程规划核实确认书》，确认被告完成的最终建筑面积，该确认书中明确载明：一、该确认书是建设工程经城乡规划主管部门依法核实具备竣工规划确认条件的法律凭证；二、未取得本确认书的建设工程，建设单位不得组织竣工验收，建设主管部门不予竣工备案，不动产登记机构不予办理房屋所有权初始登记。同时西宁市自然资源和规划局向被告华盛公司补发了《建设规划许可证》。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》，系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护。双方应按合同约定履行义务，享受权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”及第四十五条：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”的规定，本案中，原、被告签订的《商品房预售合同》第十五条明确约定：“出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后90日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，按下列第3项办理《房屋所有权证》：3、买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》，并将办证资料提供给出卖人。”，该条约定办理《房屋所有权证》的前提条件是自房屋建成并竣工验收后90日内向房屋登记机构申请办理初始登记，且完成初始登记后，原告才能委托被告办理《房屋所有权证》。该项目所建房屋因所建房屋性质中包含了商品房、拆迁安置房、公共租赁住房、经济适用住房，其土地又分别以划拨和出让两种方式取得，且在建土地上有青海正平路桥建设股份有限公司所涉一栋6层楼及厂区至今未能完成拆迁工作；为协调上述土地性质、房屋性质、拆迁安置、建设总量中保障房与商品房的核算、红线图规划、设计方案变更等客观因素，被告需要与政府相关管理部门多方协商确定，导致被告无法完成商品房初始登记。又因2020年9月3日西宁市自然资源和规划局下发的《建设工程规划核实确认书》中明确规定：一、该确认书是建设工程经城乡规划主管部门依法核实具备竣工规划确认条件的法律凭证；二、未取得本确认书的建设工程，建设单位不得组织竣工验收，建设主管部门不予竣工备案，不动产登记机构不予办理房屋所有权初始登记。是出于政策的原因，致使被告该项目所建房屋无法组织竣工验收，亦无法办理房屋所有权初始登记。因此原被告合同约定委托办证的委托条件未成就，即其委托合同的法律关系附条件未成就，被告受委托办证的义务不成立。又依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”的规定，被告因客观原因及政策规定，事实上不能履行受委托办证的义务，其责任不在被告，故被告不构成违约。原告主张被告立即协助原告办理不动产产权证及所有权登记手续、要求被告向原告支付迟延办理不动产产权证违约金223683.45元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持，应予驳回。被告的抗辩理由合理合法，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第一百一十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告马国鸿的诉讼请求。案件受理费2327元由原告马国鸿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院审判员 蒙自康 二〇二〇年九月二十四日（法官助理 邹 燕书记员 俞 珍 附：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。