陕西省西安市长安区人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕0116民初4297号 原告（反诉被告）:西安兰之宝购物中心有限责任公司。法定代表人：田永红，该公司经理。委托诉讼代理人：李莉，陕西致易衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张优洋，陕西致易衡律师事务所实习律师。被告(反诉原告)：陕西长百商厦集体有限公司。法定代表人：田永红，该公司董事长。委托诉讼代理人：付金，陕西长华律师事务所律师。委托诉讼代理人：巩先强，该公司员工。原告（反诉被告）西安兰之宝购物中心有限责任公司（以下简称兰之宝公司）与被告（反诉原告）陕西长百商厦集团有限公司（以下简称长百商厦公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）兰之宝公司之委托代理人李莉、被告（反诉原告）长百商厦公司之委托代理人付金及巩先强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兰之宝公司向本院提出诉讼请求：1.判令长百商厦公司立即支付其承包费413583元，并支付利息，利息以413583元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2020年3月2日起暂计算至2020年4月1日为17990.8元，主张至实际支付之日止；2.判令长百商厦公司支付其违约金226000元；3.判令本案诉讼费由长百商厦公司承担。事实与理由：2010年3月3日，其公司与长百商厦公司签订一份《联营合同》，约定由其公司将位于西安市长安区北长安街XXX号的一层营业厅及营业厅北面、西面的门面房共计14间交由长百商厦公司经营，经营期限为10年，即自2010年9月1日至2020年8月31日止。双方在合同中就承包费用的金额、交纳期限、违约责任等相关事项均有约定。合同签订后，其公司已如约向长百商厦公司交付了涉案房屋，但在合同履行过程中，长百商厦公司应当于2020年1月31日前足额交纳2020年3月1日至2020年8月31日的承包费共计1130000元，但长百商厦公司于2020年3月2日仅支付了承包费716417元，欠交413583元。后其公司向长百商厦公司索要欠缴部分款项无果，遂提起诉讼。被告长百商厦公司认可其公司与兰之宝公司之间存在联营合同的事实。但辩称，一、合同期内最后一期租金的交纳时间应为2020年1月30日前，交纳的租金应为《联营合同》约定1130000元减去已交纳716417元，减去邹士伟“绝味鸭脖”2020年1月至8月租金33333元，及其公司2018年、2019年本不应交纳而交纳的邹士伟“绝味鸭脖”用房租金100000元后，现实际欠付租金为280250元。二、造成延期交纳租金系新冠肺炎疫情的不可抗力事件引起，而非其公司主观过错，依据相关法律规定，其公司依法不承担违约责任。三、新冠肺炎疫情期间，其公司按照政府疫情防控措施要求，停业一个月，收入明显减少，无力足额支付租金，要求减免租金280250元。反诉原告长百商厦公司向本院提出反诉请求：1.判令兰之宝公司为其公司抵减承包费133333元；2.判令减免租金280250元。事实与理由：2010年3月3日，其公司与兰之宝公司签订一份《联营合同》。兰之宝公司在合同履行期间，于2014年12月23日始，未经其公司同意，将《联营合同》项下房屋中的一间出租给了案外人邹士伟，其公司在交付2015年、2016年、2017年的承包费时每年扣减了50000元，已被西安市中级人民法院（2020）陕01民终2271号民事判决认可，2018年、2019年，其公司仍按原合同给兰之宝公司足额交纳了租金，该部分租金亦应由兰之宝公司予以退还。2020年，兰之宝公司在收取租金时应扣减邹士伟已使用的一间房屋的33333元租金，故其公司提出反诉。 反诉被告兰之宝公司辩称：一、西安市中级人民法院（2020）陕01民终2271号民事判决仅涉及2015年至2017年的承包费问题，未涉及2020年的承包费，亦未判决变更双方的《联营合同》，其公司对（2020）陕01民终2271号民事判决存有异议；长百商厦公司在后续交纳租金时，仍依据原合同向其公司足额交纳了2018年、2019年的承包费，现长百商厦公司反诉要求抵扣承包费133333元，无事实依据。二、长百商厦公司反诉要求减免承包费，无事实依据。首先，其公司主张的是2020年3月到8月的承包费，而长百商厦公司于2020年2月27日已开始营业；其次，长百商厦公司曾因新冠肺炎疫情停业一个月，即使将新冠肺炎疫情认定为不可抗力，也不能作为长百商厦公司主张减免租金的理由。长百商厦公司在与其公司签订《联营合同》后，又将承包的房屋分割成若干部分，再对外招商招租，充当“二房东”，收取高额租金，长百商厦公司在疫情期间停业一个月，只是利润的减少，更不会出现亏损；政府关于有效应对新冠肺炎疫情促经济平稳发展的相关文件，属指导性文件，并无法律约束力，且文件亦未明确要求强制性减免；再次，其公司是由国有公司改制而来，公司人员多、体量大，公司的财产只有长百商厦公司承包的营业大楼，人员的工资、生活补助费均从长百商厦公司交纳的承包费中支出，倘若给长百商厦公司减免租金，即等于用其公司的亏损为长百商厦公司减少利润承担责任，还将会导致其公司无法给员工及股东发放工资和生活补助费的困境，会引起社会不安，也显失公平。三、2020年2月28日，长百商厦公司在向其公司申请减免承包费未获准许的情况下，欠交、擅自扣减承包费，违反了双方《联营合同》的相关约定，构成违约，依法应承担违约责任。综上，请求驳回长百商厦公司的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2010年3月3日，兰之宝公司（甲方）与长百商厦公司（乙方）签订《联营合同》一份。该合同约定：甲方和乙方联合经营长安区北长安街119号营业楼一层；经营期限由2010年9月1日至2020年8月31日，为期壹拾年；承包费交纳时间为每半年交纳一次，下半年提前一个月交纳，承包费按开业之日起计算；乙方经营的一楼营业厅承包费壹年共贰佰万元；北门面房11间、西门面房3间，壹年共贰拾万元；壹年两项合计人民币贰佰贰拾万元整。同时，双方在合同中就各自的权利义务、违约责任等相关事项均作了明确的约定。合同签订后，兰之宝公司即将涉案房屋交付给长百商厦公司使用，长百商厦公司起初亦能按约向兰之宝公司支付款项。长百商厦公司在与兰之宝公司签订《联营合同》后，又将承包的房屋分割为柜组再对外招商招租。2014年12月23日，兰之宝公司将《联营合同》项下的一间商铺与案外人邹仕伟签订合同，邹仕伟经营“绝味鸭脖”店，并就这一间商铺收取了邹仕伟的租赁费，长百商厦公司实际使用的房屋相应减少了一间。后，长百商厦公司在向兰之宝公司交付2015年度、2016年度、2017年度的费用时，每年扣减了50000元，兰之宝公司因此提起诉讼，请求长百商厦公司支付其2015年度、2016年度、2017年度的管理费150000元并承担利息，经西安市中级人民法院（2020）陕01民终2271号民事判决认定，“绝味鸭脖”的经营者邹仕伟已经以承包费的名义向兰之宝公司直接交纳了2015年、2016年、2017年的租金，兰之宝公司既已收取“绝味鸭脖” 2015年、2016年、2017年的租金143200元，再要求长百商厦公司继续支付，于理不通，遂判决长百商厦公司补足兰之宝公司联营款6800元。又查明，“绝味鸭脖”的经营者邹仕伟每年向兰之宝公司交纳“绝味鸭脖”门店租金50000元。2018年、2019年，长百商厦公司交纳“承包费”时，仍按《联营合同》向兰之宝公司足额交纳了“承包费”。2020年，因新冠肺炎疫情爆发，长百商厦公司停业一个月，于2020年2月27日复工。2020年2月28日, 长百商厦公司向兰之宝公司提交减免房租申请书，要求减免两个月的租金。2020年3月11日，兰之宝公司复函长百商厦公司，表示不同意减免。2020年3月2日，长百商厦公司向兰之宝公司支付2020年3月至2020年8月份的租金共计716417元，兰之宝公司认为长百商厦公司欠交租金,构成违约,遂提起诉讼。长百商厦公司于2020年5月19日向本院提出反诉。案件审理中，因双方各坚持其诉、辩意见，调解不立。上述事实有当事人陈述、《联营合同》、记账凭证、收款收据、银行对账单及业务回单、开（复）工证明、减免房租申请书、复函、长百合同书、生效法律文书等证据材料在卷佐证，已经庭审质证，足以认定。本院认为，合同系双方当事人设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同签订后，双方当事人均应按照协议约定履行各自的义务，一方不能或者不能完全履行约定的义务，应当承担相应的责任。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。涉案合同系原、被告在平等自愿的基础上签订，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，对双方均具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，涉案的《联营合同》，实为租赁合同，据此，双方之间所涉及的“承包费”应为租金。对双方均认可的兰之宝公司自2014年12月23日始，将《联营合同》项下的一间房屋以其名义出租给案外人邹仕伟用于经营“绝味鸭脖”，并收取邹仕伟每年租金50000元、长百商厦公司按照《联营合同》约定向兰之宝公司足额交纳2018年及2019年租金、长百商厦公司交纳2020年3月1日至2020年8月31日期间的租金716417元的事实，本院予以采信。本案争议的焦点为：兰之宝公司主张长百商厦公司支付拖欠租金的金额如何认定，兰之宝公司主张的利息及违约金是否合理；长百商厦公司反诉要求扣减2018年、2019年及2020年1月至8月份的租金133333元及减免租金的请求是否合理。对于长百商厦公司拖欠兰之宝公司的租金金额一节，自2014年12月23日，兰之宝公司将《联营合同》项下的一间房屋与案外人邹仕伟签订合同之日起，长百商厦公司实际使用的房屋相应减少了一间，因此，长百商厦公司在交纳2015年、2016年、2017年租金时，以兰之宝公司收取邹仕伟租赁门店年50000元租金为准，扣减了1500000元租金，兰之宝公司因此提起诉讼，经西安市中级人民法院（2020）陕01民终2271号判决，以兰之宝公司实际收取邹仕伟门店的143200元租金认定，支持了长百商厦公司的扣减行为。此后至今，兰之宝公司仍以每年50000元收取邹仕伟门店租金，依据生效法律文书确定的事实及公平原则，兰之宝公司在已收取邹仕伟门店租金的同时，不应再向长百商厦公司收取租金。现长百商厦公司反诉要求兰之宝公司在长百商厦公司应交纳2020年的“承包费”中扣减邹仕伟门店的2018年、2019年、2020年租金，以兰之宝公司实际收取邹仕伟门店133333元租金为准（其中2018年、2019年共100000元租金、2020年33333元），公平合理，应予支持。综上，长百商厦公司拖欠兰之宝公司的租金应计算为：应付1130000元-已付716417元-应扣减133333元=280250元，应由长百商厦公司给付兰之宝公司，对兰之宝公司主张超过280250元的部分，本院不予采信。对兰之宝公司要求长百商厦公司支付未付款的利息一节，本院予以支持，利息以280250元为基数，按照全国银行同行业拆借中心公布的市场报价利率自2020年3月2日起计算至前述租金实际清偿之日止。对兰之宝公司要求长百商厦公司支付违约金一节，依照双方签订的《联营合同》及实际履行期间的缴费时间，长百商厦公司应于2020年3月1日前支付2020年3月1日至当年8月31日期间的租金，但在上述交费期内，突发新冠肺炎疫情，属全国性公共卫生事件，系不可抗力导致长百商厦公司无法履行合同，而非长百商厦公司主观故意，故本院不予支持。长百商厦公司反诉减免租金的一节，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、本诉被告陕西长百商厦集团有限公司于本判决生效之日起十日内向本诉原告西安兰之宝购物中心有限责任公司支付租金280250元，并支付利息，利息以280250元为基数，按照全国银行同行业拆借中心公布的市场报价利率自2020年3月2日起计算至前述租金实际清偿之日止；二、驳回本诉原告西安兰之宝购物中心有限责任公司的其余诉讼请求；     三、驳回反诉原告陕西长百商厦集团有限公司的第二项反诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费10375元，西安兰之宝购物中心有限责任公司已预交，由西安兰之宝购物中心有限责任公司承担3565元，由陕西长百商厦集团有限公司承担6810元，于本判决生效之日起十日内给付西安兰之宝购物中心有限责任公司。反诉案件受理费3752元，陕西长百商厦集团有限公司已预交，由陕西长百商厦集团有限公司承担2542元，由西安兰之宝购物中心有限责任公司承担1210元，于本判决生效之日起十日内给付陕西长百商厦集团有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审 判 员   李会茹                             二〇二〇年 九 月 二十四 日 书 记 员   张  欢  1