北京市密云区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0118民初3062号原告：孔繁实，男，1979年10月25日出生。原告：孔庆华，男，1952年1月2日出生。二原告委托诉讼代理人：赵书南，北京市京师律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：李然，北京市京师律师事务所实习律师。被告：北京市潮云房地产开发有限公司，住所地北京市密云区溪翁庄镇环湖路北侧。统一社会信用代码：911102287461259341。法定代表人：戴晶，经理。委托诉讼代理人：郭潇，北京市国联律师事务所律师。第三人：周红梅，女，1975年11月19日出生，汉族，住北京市密云区。第三人：孙树春，男，1972年2月5日出生，汉族，住北京市密云区。原告孔繁实、孔庆华与被告北京市潮云房地产开发有限公司（以下简称：潮云公司）、第三人周红梅、孙树春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孔繁实及孔繁实、孔庆华的委托诉讼代理人赵书南、李然，被告潮云公司的委托诉讼代理人郭潇，第三人周红梅、孙树春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孔繁实、孔庆华向本院提出诉讼请求：1.判令潮云公司向我支付违约金20万元；2.诉讼费由潮云公司承担。事实和理由：2018年11月29日，因孔庆华行动不便，孔繁实与周红梅、孙树春签订《房屋买卖合同》，购买了位于北京市密云区X镇X二期X区X号房屋一套，用于给孔庆华养老。在法院审理过程中，我知悉我在购买时涉案房屋已办理抵押登记。因潮云公司故意隐瞒涉案房屋存在抵押登记，在孔庆华购买涉案房屋后再次办理抵押登记行为，导致我们的合法权益受损，特诉至贵院，请求依法判决。潮云公司辩称：不同意二原告的诉讼请求。二原告的诉讼请求没有事实和法律依据。二原告的房屋系从第三人处购买，合同并非与潮云公司签署，二原告在与我公司没有任何合同关系的情况下，向我公司主张权利，属于主体不适格，应当裁定驳回起诉。2017年2月18日，我公司与周红梅、孙树春签订《北京市商品房现房买卖合同》，该合同于办理更名时收回，根据合同第四条，第三人知悉合同签订时该商品房已经设定抵押。2018年底，二原告从第三人处购买该房屋后，双方前往我公司办理更名，我公司仅负责配合双方办理更名，并不清楚双方是否签订合同、合同金额以及与合同相关的其他情况，也未向二原告收取任何购房款。2016年10月10日该房屋办理抵押登记，2019年9月办理延期。根据合同第十八条(三)款约定，商品房应于交付之日起720个工作日内办理房屋所有权证书，该房屋的房产证目前已变更至孔庆华名下，无论是按照房屋实际交付日期还是依据合同第九条“应当在2020年7月1日前交付该商品房”，均不存在逾期办理房产证的情况。孙树春、周红梅：二原告通过中介公司找到我想买我的房子，我们也明确告知二原告房子没有房本，二原告也同意，由中介公司跟潮云公司协调，我们办理了改签手续。我们的房子是从汤春苗处购买的。根据当事人的陈述和法庭核实的证据，本院认定事实如下：涉案房屋位于北京市密云区X镇X花园X区X号楼X层X号，最初为案外人汤春苗从潮云公司处认购，并支付了首笔款项；后汤春苗将涉案房屋转卖给孙树春、周红梅。2017年2月18日，潮云公司与周红梅、孙树春签订《北京市商品房现房买卖合同》，合同约定房屋总价款为2489625元；合同第四条约定该商品房的抵押情况为：该商品房已经设定抵押，抵押权人为廊坊银行股份有限公司新华路支行，抵押登记部门为密云区不动产登记中心，抵押登记日期为2016年2月14日。合同第九条交付条件第一款的表述为“出卖人应当在X年X月X日前向买受人交付该商品房”；合同第18条约定买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起90天内的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金。潮云公司认可合同签订后孙树春、周红梅向潮云公司支付了全部购房款。2018年11月29日，孙树春、周红梅与孔繁实签订房屋买卖合同，约定孔繁实（乙方）购买孙树春、周红梅（甲方）的涉案房屋，价格为452万元；约定甲方定于一个月内办理改票手续。甲方已如实告知乙方此标的房屋开发商改票后出发票金额为贰佰肆拾万元左右。由标的房屋改票产生的费用由甲方承担，与乙方无任何关系，如因甲方未改票成功，此合同解除。2018年11月29日，孙树春、周红梅出具收条，主要内容为今收到孔繁实交来购买涉案房屋定金5万元。孙树春、周红梅另出具收条，主要内容为今收到孔庆华交来购买涉案房屋全部房款452万元整，全部房款已结清。2018年12月24日，潮云公司出具收据今收到孔庆华（更名）交来涉案房屋房款2489625元；同时，潮云公司收回了孙树春、周红梅持有的房屋买卖合同，在该买卖合同首页手写“作废（已更名）”。潮云公司出具证明：兹证明我公司开发建设的坐落于北京市密云区X镇X二期X区X住宅属于孔庆华（身份证号×××）所有，其拥有该房屋产权。2019年1月底，潮云公司向二原告交付了涉案房屋。2020年5月19日潮云公司为涉案房屋办理了抵押注销登记。2020年6月17日，潮云公司与孔庆华签订《北京市商品房现房买卖合同》，内容为：孔庆华购买潮云公司的涉案房屋。总价款2489625元。同时约定买受人未能在商品房交付之日起720个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列方式处理：……。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起90天内的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金。当日双方办理了网签手续。2020年7月27日，潮云公司与孔庆华办理了产权过户手续，当天孔庆华取得涉案房屋的所有权证书。在本案审理过程中，孔繁实表示在与孙树春、周红梅签订房屋买卖合同时，见过孙树春、周红梅与潮云公司签订的房屋买卖合同，只是没有仔细看，房屋抵押的情况没有注意到。另查明，2020年5月28日，孔繁实给潮云公司发送电子邮件，内容为：“高小姐，您好！草签合同已收到，我们仔细看过了，草签合同仅用于网签和之后办理房屋所有权证的必要手续，我们认可。请尽快上传预约网签，并尽快开始办理房产证。不过需要说明的是：1.草签合同中关于交房条件、权属转移登记的约定，不符合实际情况。2018年12月24日，贵司收到我们缴纳的X东区X购房款，购房时贵司告知2018年农历春节过后办理房本，现我们也装修实际入住。2.之后多次和贵司沟通办理房本，贵司均以各种理由告知暂时不能办理，后了解到小区有其他业主已办理房本，协商未果情况下，只能无奈通过诉讼解决。通过法院调查才知悉房屋在我们购买时就是属于抵押状态，在我们实际居住期间，抵押到期后贵司又办理抵押。3.希望贵司及时协助办理完房产证，对我们造成的损失给予合理赔偿，双方友好协商解决。X东区X业主孔繁实孔庆华。”潮云公司表示收到该邮件。双方确认潮云公司并未回复该邮件。关于涉案房屋的抵押情况，2016年10月10日，潮云公司在涉案房屋上设立了抵押登记，2019年9月10日注销并重新办理了抵押登记，2020年5月19日最终注销抵押登记。上述事实，有双方当事人陈述、房屋买卖合同、交款凭证、入住材料、邮件截图等证据材料在案佐证。本院认为：潮云公司与孙树春、周红梅签订的《北京市商品房现房买卖合同》，孙树春、周红梅与孔繁实签订的《房屋买卖合同》，潮云公司与孔庆华签订的《北京市商品房现房买卖合同》，上述三个合同均系合同双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，当事人均应当按照约定履行各自的义务。二原告主张潮云公司未及时履行办理房屋所有权证书的行为以及未如实告知房屋存在抵押并在孔庆华购买房屋后再次办理抵押登记的行为，属于违约行为。本院认为该主张不成立，主要理由如下：一是二原告没有提交充分有效的证据证明其在潮云公司为其办理更名手续时双方口头约定了潮云公司2019年春节后为其办理房屋所有权证书，且其于2020年5月28日发送的邮件，潮云公司并未回复，双方就邮件内容并未达成一致；二是孙树春、周红梅将涉案房屋转卖给孔繁实，孔繁实在与孙树春、周红梅签订合同时已阅读过合同文本，对有关标的物已设定抵押的情况应当知晓；作为一个理性的成年人，在购买房屋时，对房屋的基本情况尤其是有没有抵押这样影响其权利的重大事项应当尽充分的注意义务，孔繁实陈述称其未仔细阅读合同，未注意房屋已设定抵押的意见，本院不予采纳；2018年12月24日，潮云公司为双方办理更名手续，应当视为三方达成了债权债务转让的协议，即孔庆华继受了孙树春、周红梅在与潮云公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》中的权利义务，应当受该买卖合同的约束。就该买卖合同中关于交房时间、办证时间等双方可以进行补充约定，但孔繁实、孔庆华提供的证据材料不能证明双方达成了明确的约定；三是2020年6月17日，潮云公司与孔庆华签订正式的房屋买卖合同时，潮云公司已经将抵押涤除，并约定在商品房交付之日起720个工作日内取得房屋所有权证书，应当视为双方对原合同的补充和变更。2020年7月27日，孔庆华取得房屋所有权证书。应当视为潮云公司按照合同约定履行了义务。综上所述，二原告主张潮云公司违约而要求违约损失的请求，无依据，本院不予支持。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告孔繁实、孔庆华的诉讼请求。案件受理费二千一百五十元，由原告孔繁实、孔庆华负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达后十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 佟春蕾二〇二〇年九月三十日法官助理 黄 杰书 记 员 侯君颖