北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初63号原告（反诉被告）：吴琳娜，女，1982年3月24日出生，汉族，中影制片厂职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：黄沙，北京从然律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴传义（原告之父），男，1957年12月16日出生，汉族，西城区人力社保局退休干部，住北京市西城区。被告（反诉原告）：彭伶，女，1981年6月10日出生，中国工商银行员工，住北京市西城区。被告（反诉原告）：欧阳峰，男，1978年4月18日出生，中国邮政集团职工，住北京市西城区。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业**南二路**。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：董珊珊，女，1995年11月29日出生，汉族，该公司职工。第三人：北京伟嘉安捷投资管理有限公司，住，住所地北京市大兴区安定镇安定北街**/div>法定代表人：肖洋，董事长。委托诉讼代理人：冯涵，男，1993年2月13日出生，汉族，该公司职工。原告（反诉被告）吴琳娜诉被告（反诉原告）彭伶、欧阳峰，第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）、北京伟嘉安捷投资管理有限公司（以下简称伟嘉安捷公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴琳娜及其委托诉讼代理人黄沙、吴传义，被告（反诉原告）彭伶、欧阳峰，第三人我爱我家公司的委托诉讼代理人董珊珊，第三人伟嘉安捷公司的委托诉讼代理人冯涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴琳娜向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与二被告之间签署的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。2、判令二被告向原告双倍返还定金100万元，二被告承担连带清偿责任。3、判令二被告向原告赔偿已支付的房屋交易中介费10万元、履约服务费8500元，二被告承担连带清偿责任。4、由二被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年6月17日（实际签约至18日凌晨），原告与二被告在第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司德胜置业店签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同，合同编号：WAE1906170045，出售方：彭伶，欧阳峰。买受方：吴琳娜），同时，原告、被告及我爱我家公司三方还签署了《补充协议》（协议编号：BCXY1906180006）、《居间服务合同》（合同编号：WAJ1906170039），第三人北京伟嘉安捷投资管理有限公司与原告被告双方签署了《履约服务合同》（合同编号：WAL1906170049）。买卖合同的交易房屋坐落为西城区XX号院X号楼X层XXX，建筑面积97.69平方米，房屋不动产权证书证号：京（2017）西不动产权第XXXX号，共有产权证书证号：京（2017）西不动产权第XXXX号，该房屋为二被告彭伶、欧阳峰共同共有。买卖合同约定房屋以委托房地产经纪机构成交，付款方式为买方全款购买（不贷款），房屋成交价格为755万元，其中定金为50万元，其他款项分四期支付（其中，第一期170万元于解抵押当日支付，第二期510万元于缴税前一个工作日支付，第三期20万元（户口保证金）于缴税前一个工作日支付，第四期5万元（物业保证金）于缴税前一个工作日支付）。买卖合同第九条约定卖方逾期交房10日乙方有权单方解除合同，买卖合同第十条约定因卖方的原因使买方未能在买卖合同签订之日起120日内（2019年6月17日-2019年10月17日）取得不动产权证书的，买方有权解除合同。另《补充协议》第七条约定卖方应最迟于2019年9月30日完成交易房屋的抵押权注销登记手续。签署买卖合同后，原告按照合同约定及时向被告支付了定金50万元。因案涉房屋存在抵押权登记（工商银行贷款抵押），双方协商后在买卖合同中约定由买方筹资220万元（含定金50万元）协助被告方办理解抵押，鉴于解抵押资金额较高，存在较大支付风险，原、被告的《补充协议》中约定通过第三方进行解抵押，并于2019年6月17日与第三人伟嘉安捷公司共同签署了《履约服务合同》，约定由伟嘉安捷公司提供解抵押服务，买、卖双方支付了服务费用17000元，各自均摊8500元。2019年7月9日原、被告双方共同到伟嘉安捷公司办理解抵押担保支付业务，原告在已经准备好除已付定金50万元外的其余170万元解抵押担保支付资金的情况下，被告一彭伶却告知第三人伟嘉安捷公司和原告其已将先前收取的50万元定金挪作他用，买方筹集的170万元不足以支付实际最终确认的解抵押所需金额200万元，因此，就该笔解抵押担保支付业务伟嘉安捷公司对卖方的风险审核评定未能通过，而此时被告一彭伶的配偶欧阳峰（被告二）对彭伶挪用50万元定金表示非常气愤，其当场强烈要求彭伶必须拿出她已收取的50万元定金用于解抵押担保支付。后经第三人我爱我家公司经纪人协调沟通，原告同意再协助追加筹集30万元以保证能够足额办理解抵押担保支付，但被告二作为房屋共有权人却坚持不同意追加，故案涉房屋解抵押担保支付程序，因被告夫妻二人家庭内部矛盾尖锐始终未能达成一致意见而迟迟未能办理完成。2019年8月份，被告一彭伶又提出要求原告直接打款到其个人银行账户解抵押或共同到还款银行现场直接打款解抵押，原告提出买卖双方已经签署相关协议约定由第三方担保解抵押，并担心直接支付风险过大则坚决要求解抵押资金必须通过担保支付，随后被告一彭伶向经纪人提出要求立即解约，原告因案涉房屋交易太闹心也曾考虑过协商一致后和平解约，但由于房屋属于共有产权，买卖合同及相关协议的成立或解除均须由二被告共同签署方能生效，因二被告夫妻二人作为卖方对买卖合同解约事宜始终未能达成一致意见，导致买卖双方的买卖合同最终解约未成。遂双方发生纠纷。综上，二被告作为案涉房屋的共有产权人，签署合同后不守诚信，既不正常履行合同义务，使得涉案房屋上的抵押权登记至今仍未注销（约定为最晚2019年9月30日前注销），更是严重超出了合同约定房屋产权过户的最晚期限（约定于2019年10月17日前产权过户并买方取得新产权证书），亦未能与原告协商一致和平解除合同，其行为及后果已构成了根本性违约，给原告方造成了极大的精神伤害和经济损失，依据买卖合同及补充协议等约定原告享有单方合同解除权。原告为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》和《中华人民共和国合同法》等相关规定，特向贵院起诉，望依法判如诉请。彭伶、欧阳峰辩称，同意解除合同，不同意原告的其他诉讼请求。原告在合同履行过程中违背了诚信，造成了被告的损失。原告对合同理解有误，且以二被告夫妻内部问题等各种不合理的理由拒绝履行合同。原告曾多次提出解约，但双方没有达成一致意见。原告应在网签前向我方支付220万元，但原告没有支付完毕，属于根本违约。第三人我爱我家公司、伟嘉安捷公司述称，本案不涉及第三人，不发表意见，配合法庭调查，服从法院判决。彭伶、欧阳峰向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人向反诉人支付50万元作为违约金。2、判令被反诉人承担反诉诉讼费。3、判令被反诉人赔偿反诉人支付北京伟嘉公司的服务费8500元。4、判令解除反诉人、被反诉人与北京我爱我家房地产经纪有限公司、北京伟嘉公司三方之间的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》《居间服务协议》，二者与北京伟嘉安捷投资管理有限公司三方之间的《履约服务协议》，以及本次交易其他相关全部协议文件。5、判令被反诉人赔偿反诉人因其拒付履约后导致反诉人多支付的贷款利息损失10万元、家庭关系受到破坏后租房损失10万元。反诉事实和理由：2019年6月17日晚，在反诉人与被反诉人父亲吴传义先生（涉案买卖合同及附件谈判、沟通及履行都是其办理，其实为代理人，其行为也得到了被反诉人认可和承受），沟通好合同内容后，被反诉人到场与反诉人在北京我爱我家房地产经纪有限公司德胜置业店签订了《北京市存量房屋买卖合同》（编号WAE1906170045）、补充协议（编号：BCXY1906180006）、《居间服务合同》（编号WAJ1906170039）。标的房屋为反诉人欧阳峰、彭伶共有的西城区XX号院X号楼XXX室。《房屋买卖合同》第四条及《补充协议》第五、六条约定：售价755万元，先付50万定金，之后付款分四期，第一笔170万以“资金自行划转”方式于“预约还款当日”直接支付给抵押银行，以代出售方提前还款，并规定要在“网签前自行支付”完前述两笔共220万元，其余三期510万、20万、5万通过资金存管方式分别支付。前述合同签订后，按中介方要求，反诉人、被反诉人同其关联公司伟嘉安捷公司签订《服务合同》（编号WAJ1906170049），并付了服务费。合同中介服务人为我爱我家德胜置业店员工杨某（以下简称“中介人”）。合同逐步履行，被反诉人及其父亲向反诉人彭伶支付50万元定金，也完成了网签。但被反诉人及其父亲总是借各种理由拖延支付后续款项，虽经多次催告也不履行该付款义务，并逐步采取多种手段试图解除上述合同协议及附属文件，纠纷由此产生。对被反诉人及其父亲这种前后剧烈变化，反诉人经过多方了解，发现背后真相和缘由，这也是导致其违约的根本原因所在：被反诉人父亲吴传义很中意反诉人出售的房子，是把吴传义另一个房子卖了，来买该房子给被反诉人的，也希望住的近一点，然而被反诉人吴琳娜则不太喜欢，她需要的是一个正式的两居室准备安家用，而不是一个开间。该房子是德胜学区房，签约时房价处于高峰，之后房子降价较多达到30万左右，加上她父母在同小区还有房，可以落户（这从房屋买卖合同中体现的吴琳娜户口在海淀区大柳树路，到现在其为原告的起诉书中住址已在西城XX号院看，早已经落户），逐渐认识到他们并不需要交易房子的学区名额，没必要来凑这个热闹。而且德胜学区旁边的房子比这便宜多了，也很近，且户型好。后来越想就越不想要了。（为此一家人还专门请反诉人之一彭伶吃饭商议）。由此，被反诉人在双方合同履行期间逐步发生了一系列违约及不诚信行为：一、被反诉人拒绝支付用于还贷、解抵押的关键款项，经多次催告仍不履行该先行义务，是导致双方合同无法继续履行的根本原因。涉案《补充协议》第五条明确约定：被反诉人在网签之前自行支付甲方购房款220万元（其中50万为定金已经支付，实际还需支付170万）。而网签在2019年7月29日已在进行第二次的修改了，因此网签开始时间应更早。反诉人已申请法院调取中介公司的系统记录。即使这样，被反诉人也应在7月29日这之前支付前述款项。《补充协议》第七条约定：反诉人最晚在2019年9月30日完成全部解抵押手续。显然，被反诉人的付款义务在先，反诉人的解除房屋抵押义务在后。然而被反诉人没有按期支付该款项，至今也未履行，导致反诉人未能如期还贷、解抵押。并且，在房屋买卖中，有抵押贷款的，惯例都是买家支付解抵押资金，并将其抵做部分房款，大家都是认可的。这点在《补充协议》第六条首部，就予以了明确，反诉人需要被反诉人提供这部分资金用于还贷、解抵押，被反诉人也同意，为了保险起见还约定在解完抵押后当场将房本等资料交中介方。解抵押行为是以被反诉人先履行支付用于还贷的资金为前提的，然后银行才能出具还清证明，解抵押。钱是当场直接打银行贷款还款账号，抵押银行立即划走，不存在任何风险。只有被反诉人即买方先履行付款义务，反诉人卖方才能解抵押。事实上，为了顺利履行合同，反诉人之一彭伶从6月26日开始，就到贷款的工商银行预约了还抵押贷款并通知被反诉人、中介人，之后又多次预约还抵押贷款，其中一次被反诉人也在自己为原告的起诉书中予以认可，即2019年8月份，反诉人彭伶通知中介和买方共同去银行还款、解抵押，但被反诉人没有一同去办理。后经反诉人多次催告，被反诉人及其代理人（其父亲）以各种理由拒绝支付该关键款项，并表示不要了。自此被反诉人已构成根本违约。二、此外，被反诉人以反诉人不接受安捷通业务、在第三方机构的风审综合评估未通过、交易中其有风险等为由，拒绝履行第二次关键的付款义务，甚至以反诉人家庭有矛盾为由则更荒唐，这些理由都没有事实、约定依据和法律依据。1、对于安捷通业务，事实是伟嘉安捷公司提供不了该类分批打款、解抵押的业务。2019年7月9日三方在伟嘉公司洽谈安捷通业务时，反诉人告知有两笔贷款要用被反诉人的钱还，而且是分开还，这在签约时就说了的，中介人也知道并认可。而伟嘉公司的人说只能一次性还，不能分开，然后表示业务不能办，大家请回。前后不到3分钟就结束了。这不是反诉人不接受该业务，反诉人是同意使用该业务的，不然不会去交服务费。反诉人从没见过其业务资料，也无法正常获得，已申请法院调取伟嘉安捷公司该业务资料。但是，在本次纠纷涉案全部合同、补充协议中，并没有任何条款内容明确约定，该房屋交易必须采用“安捷通”进行。实际上，倒是在伟嘉安捷公司停止该业务服务后，因为有《补充协议》中第六条约定的“丙方即中介方我爱我家人员共同前往办理还款和解押手续。支付解抵押款，办完解抵押后，将房本等交中介方我爱我家公司保管”等内容兜底为保障，中介方我爱我家对还款、解抵押手续办理起着重要保障作用，事实上也一直是我爱我家人员在进行各种风审并通过，并不一定就是需要伟嘉安捷公司提供服务（除7月9日短暂接触外，其余履约过程未见任何伟嘉安捷公司人员），该房屋交易处于保障中。因此，才有在7月9日之后，房屋买卖合同及补充协议等实际上仍在继续履行，在各方配合下，房屋买卖合同于7月25日开始网签，7月29日进行了修改完善等。中间还有被反诉人代理人联系反诉人之一彭伶，打算公积金贷款等，彭伶在外地要过几天才回来，被反诉人父亲不愿等了也怕麻烦就放弃了。事实上是在安捷通业务作不了之后，大家认可不用安捷通并继续履行合同，但后来被反诉人及代理人又以没有安捷通业务而拒绝付款。这在其他相关证据中也可证明。2、被反诉人曾以反诉人在第三方机构的风险评估未通过、其有风险为理由，拒绝履行付款义务，也站不住脚。《补充协议》是中介方提供的格式合同，其第六条后半部，对如果中介方指定的第三方机构对出售方资信、权属进行风审综合评定未通过的，约定了如何处理。当天在伟嘉公司只是非常简短的谈了下安捷通业务模式，然后就散了结束了。什么算是未通过，没有标准；是否通过，没有确定结论，任何方都没有出具书面的结论性文件，更谈不上当场签收文件。同时，涉案《房屋买卖合同》以及《补充协议》第一条约定，三方不认可口头承诺，所有的包括证明都是书面形式体现。此外，在涉案全部合同、协议等文件中未见对出售方风审综合评定的是什么及标准的明确规定，在与伟嘉公司的《服务合同》中，未见关于风审综合评定的定义，未见关于对出售方（反诉人）的资信、权属进行综合评定的规定，也未见如何评定的规定。而被反诉人以未有定论的东西为由，拒绝支付第二笔用于还贷解押款，非常荒唐。事实上：反诉人早已按中介人要求提交房本权属证、个人征信报告供我爱我家审查。涉案《房屋买卖合同》第四条（二）约定第二笔定金40万元于房屋产权查档无误后三个工作日内支付，而被反诉人为原告的起诉证据6中显示2019年6月21日其支付了该笔定金。显然出售方的资信和权属是通过了没有问题的，不然怎么会付款。6月21日后中介也没有让再去打征信报告，也没换房本，何来风险。作为关联企业伟嘉公司应当是信息共享的。退一步讲，假定当时未通过，是否可再次评定，但之后未见任何人约或提议再去评审。按《补充协议》第六条规定，风评没有通过，如影响合同履行，合同应立马终止。但实际上，如前面所说，7月9日后合同一直在继续履行中，被反诉人代理人（其父亲）要求的、各方配合的网签（7月25日签）等都在继续，并于7月29日进行了第二次修改。显然各方认为所谓的风险是不存在的、可控的，不影响合同履行，更何况风审综合评定就没有定论，之前中介方已验过出售方征信和权属没有风险，不然被反诉人也不会有根据《房屋买卖合同》第四条（二）房屋产权查验无误，支付第二笔定金40万元的操作，也不会正式进入网签。既然合同在7月9日后仍在继续履行，且7月底网签都完了，被反诉人就没有理由拒绝付款。后来被反诉人以出售方风险评定未通过、其有风险，拒绝继续履约，只是一种托词。三、被反诉人及其代理人还存在多次违背诚实信用原则的行为。1、被反诉人及代理人以蒙骗方式让反诉人欧阳峰签署退单协议，企图以此阻断另一反诉人彭伶要其继续履约要求。该退单协议发生在2019年9月上旬，中介人及被反诉人认为房屋共有人之一与买方已签署，即使中介方及房屋另一共有人未签字，也已产生效力，双方合同无责终止不再履行。但对于这种以蒙骗方式签署的退单协议，且其他方没有签字，应当认定无效。同时退单协议签署时已经是在被反诉人根本违约一个多月后，因此仍然不能免除被反诉人的违约责任。2019年9月10日，被反诉人通过中介人杨某通知反诉人之一欧阳峰，称被反诉人之父吴传义（实为代理人）已经与反诉人之一彭伶确定达成无责解约一致了，让反诉人欧阳峰赶紧到店签署退单协议。（因一些观点差异，加上平时较忙，反诉人欧阳峰与彭伶在房屋买卖合同签订后，认为合同已定，只是逐步实施的事，有一段时间关于该房子交易的履行信息交流很少基本是中介人在中间传递通知的，包括提交征信、网签等所有事情都是中介人通知后按其指示办理），当天下班后反诉人欧阳峰到达德胜置业店。在签字前，欧阳峰多次向中介人表达了希望买方继续履行合同不要解约的愿望，中介人杨某表示，买方父亲吴传义已经告诉他确定不要该房屋了，而且吴传义与彭伶已经达成一致了。中介人还安慰最近有别人想要这边房子，该房子马上会有人买。见劝说无效，既然已经来了，就在退单协议上签了字。当天晚上，中介人告诉反诉人欧阳峰，对方也签完字了，并将协议拍照发过来。反诉人欧阳峰发现是被反诉人父亲吴传义的签字，当即对这种企图蒙混过关的做法提出异议，表示虽然合同都是吴传义实际履行，但是其女儿吴琳娜签的字，这个应该吴琳娜签字，而不是他签。中介人经提示也发现了问题，同意改天再签。2019年9月12日，中介人通知欧阳峰又去签署了一份退单协议，内容与上次一样。当天晚上被反诉人吴琳娜也签了字。中介人拍照发给了欧阳峰。但是后来反诉人多次催告中介人，其一直也没有把该签署后的退单协议原件交给反诉人欧阳峰，说是交给公司总部了，无法拿回来。因此也请法院调取该证据原件。之后，反诉人欧阳峰从中介人处了解到反诉人之一彭伶还在要求被反诉人继续履行合同，双方并没签退单协议。让反诉人欧阳峰纳闷的是此前被反诉人父亲通过中介人告诉欧阳峰，称彭伶已经与其达成无责解约一致了，那为何又出现彭伶要求继续履行案涉房屋买卖合同的情形？反诉人欧阳峰觉得不对劲，经一步步询问，了解到事实真相，这也是被反诉人拒绝履约最重要的原因。被反诉人父亲吴传义非常喜欢该房子，打算买给女儿安家用，但被反诉人吴琳娜则不太喜欢，她需要买一个正式的两居室准备安家用而不是一个开间，而且其父亲在同小区还有房，他们并不需要该房子的学区名额，并且德胜学区旁边的房子比这便宜多了，也很近，且户型好，后来越想越不想要了，为此一家人专门请反诉人彭伶吃饭商议。反诉人卖房时本来就是见好不容易有人接手，为了尽快成交，才以低于市场价十几万的价格出售，过了一段时间被反诉人及其父亲提出因女儿不喜欢、不想要了，这时市场高峰点已过，相比之前跌了几十万。而此时反诉人之一彭伶打算购买他人推荐的一个远低于市场价（当时低于市价300多万）极具投资价值的急售房子，所以一直在要求被反诉人及其父尽快付款，继续履行合同，后来见吴传义年纪也大了，也不容易，双方及中介人谈好由被反诉人负责、中介人配合找下家并等待下家接手，即以转合同形式解决，这中介人也可证明，但要求尽快。当时说肯定有人接手，然而过了数月，一直没有人买，中间有中介以低于市场价30多万电话问过，但没下文。经过一段时间，被反诉人及其父亲扛不住要求继续履约压力了，而试图通过让对交易中的事情介入了解不多的反诉人之一欧阳峰签署退单协议的方式，以阻断彭伶的继续履约要求。2、被反诉人及其父亲在签约履约中存在过失责任。被反诉人父亲负责合同的全部谈判、沟通及履行事务，并支付一定款项，其女儿即被反诉人负责到场签字，事前不了解清楚情况，内部不做沟通，事后反悔，出现矛盾不试图化解，一边负责谈合同，另一个负责起诉，并且出尔反尔，原来谈好的买方找下家或等到下家接手，转合同也不再执行，此前被反诉人曾提出不想要房子了，在起诉后也矢口否认，完全不顾反诉人苦苦要求其继续履约的请求，在他人唆使下欲通过诉讼获取不当利益。被反诉人父亲还挑动其与反诉人之间矛盾，试图干涉家庭关系。3、在定金支付上，被反诉人就已经拖延和违约。买卖合同于2019年6月17日签订，并约定当天支付定金10万，但被反诉人拖至18日才支付该款。四、鉴于买方吴琳娜即被反诉人已经根本违约，加上双方之前的信任关系不再，双方房屋买卖合同无法继续履行。该房屋卖方（反诉人）欧阳峰、彭伶在此正式通知：买方（被反诉人）吴琳娜，双方通过北京我爱我家房地产经纪有限公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》（编号WAE1906170045）、补充协议（编号BCXY1906180006）以及附属协议文件，自收到此通知时立即解除，买方（被反诉人）吴琳娜应按法律和约定承担全部违约责任。从2019年6月26日被反诉人（买方）首次应当支付第二笔款项，以及证据显示7月29日前已网签，实际应当更早（被反诉人应当在此网签之前自行支付完220万元），上述起时至今已经数月过去，被反诉人没有履行支付义务，导致合同不能继续履行，已经违约。按照《房屋买卖合同》第九条（二），逾期付款超过10日，甲方即出售方有权单方解除合同；对此，被反诉人应根据第十二条（一），甲方即出售方依据约定解除合同的，乙方即买方应按房屋成交总价的20%向甲方承担违约责任的规定，向反诉人承担赔偿责任。此外，因买方违约、交易中断，几致反诉人资金链断裂，并遭受了多支付巨大抵押贷款利息损失（贷款前期还款本金少利息多）、资金投资机会成本损失，及卖房成功后数百万房款的利息损失等，家庭关系也受到极大损伤，经济精神损失巨大，这些应得到被反诉人赔偿。综上，请法院查明案件事实，判决驳回原告起诉的同时，判决支持反诉人的全部诉讼请求。针对反诉，吴琳娜辩称，同意解除合同，不同意被告的其他反诉请求。被告称我方拒绝支付合同款项不符合事实，根据合同补充协议及履约服务合同的约定，解抵押服务由第三人办理，双方应在中介机构的监督下，完成后续的房屋交易事项。2019年7月9日，三方当事人到伟嘉安捷公司办理解抵押手续的当天，彭伶将用于解抵押的50万元挪作他用，导致双方约定的解抵押手续没有完成，我方多次与二被告进行沟通，但二被告拒绝履行解抵押款的支付义务，也不退还我方已支付的50万元，导致买卖合同无法实现。二被告系根本违约，所以我方诉至法院。针对反诉，第三人我爱我家公司述称，我公司配合法庭调查，服从法院判决。另补充，我公司与伟嘉安捷公司是合作关系，不是关联公司，伟嘉安捷公司是独立的法人，不与我公司共享信息。关于解抵押事宜，伟嘉安捷公司提出并进行抵押风险评估，我公司在风险评估过程中配合提供相关资料。针对反诉，第三人伟嘉安捷公司述称，不认可被告说伟嘉公司不能提供分批解抵押业务，涉案房屋上存在抵押金额为50万元、170万元的两笔抵押，不可能同时解抵押。被告称我公司没有抵押风险评估标准的不属实的。关于被告的第四项诉讼请求，同意解除合同，但根据履约服务协议第四条第一款约定，我公司不退还相应费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下，2019年6月17日，吴琳娜（乙方、买受方）与欧阳峰、彭伶二人（甲方、出售方）经第三人我爱我家公司居间签订了《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：WAE1906170045）。同日，吴琳娜，欧阳峰、彭伶二人以及我爱我家公司签署《补充协议》（编号：BCXY1906180006，以下简称补充协议）、《居间服务合同》（编号：WAJ1906170039，以下简称居间合同），吴琳娜，欧阳峰、彭伶二人与第三人伟嘉安捷公司签署《履约服务合同》（编号：WAL1906170049，以下简称履约合同）。其中，买卖合同约定：由吴琳娜购买欧阳峰、彭伶二人所有的位于北京市西城区XX号院X号楼X层XXX房屋，建筑面积97.69平方米。房屋已设抵押，抵押权人为中国工商银行，抵押金额为220万元。抵押登记日期为2017年8月10日。甲方已将该房屋出租，租赁期限自2018年2月10日至2020年2月9日，租金为12800元/月，房屋交易价格为755万元，买方全款支付。购房款中定金50万元，其他款项分四笔支付，第一笔170万元于解抵押当日支付，第二笔510万元于缴税前一个工作日支付，第三笔20万元（户口保证金）于缴税前一个工作日支付，第四笔5万元（物业保证金）于缴税前一个工作日支付。因卖方的原因使买方未能在买卖合同签订之日起120日内取得不动产权证书的，买方有权解除合同，甲方应按合同总成交款的20%向乙方支付违约金。乙方未按约定时间付款的，逾期在10日内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过10日，甲方可以选择单方解除合同，并向乙方主张合同总成交款的20%的违约金。补充协议对于买卖合同第一笔购房款支付方式进行了变更，主要约定内容如下：“甲乙丙三方任何乙方如对另一方或两方作出承诺，都会以《补充协议》《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺……甲乙双方要求，乙方在网签前自行支付甲方购房款2200000元……甲乙双方已经充分理解上述风险，要求自行交接且放弃丙方推荐的资金存管业务……因标的房屋处于抵押中，甲方无力自行还清债务。乙方同意，在签署本协议后甲方与债权人预约还款当日与甲方共同到中国工商银行代甲方提前还款1700000元，乙方代甲方支付的还款额作为交易房屋的部分房款。甲方应于办理提前还款手续前将房产证、原购房发票、契税票等产权转移所需资料原件交给丙方，在还贷解押当天，甲乙丙三方共同前往甲方的贷款行和相关部门办理还款和解抵押手续。在标的房屋解抵押完毕后，甲方需要立即将房产证、原购房发票、契税票等产权转移所需资料原件交给丙方，用于办理产权转移登记手续，还款前甲乙双方与第三方机构的权利义务及收费标准以签订的《委托服务合同》为准。如丙方指定第三方机构对出售方资信、权属等进行风审综合评定未通过的，乙方有权拒绝自行支付甲方房款。合同因此无法履行的，甲乙双方协商，协商不成的，甲乙丙三方免责合同终止，甲方退还乙方已支付定金，丙方退还乙方已支付佣金。……因甲方该房屋已经设定抵押，甲方承诺最迟于2019年9月30日完成全部抵押权注销登记手续……”。履约服务合同约定伟嘉安捷公司（丙方）提供的服务内容为：“1、保管与交易相关的产权资料，乙方购房资格审核、贷款、过户的相关资料；2、若甲方所售房屋存在抵押，丙方为其提供办理解押手续服务……”关于合同履行情况，吴琳娜主张因涉案房屋存在220万元的抵押，解押款来源于定金50万元以及第一笔购房款170万元。伟嘉安捷公司在协助双方办理解抵押登记时（2019年7月9日）发现被告彭伶将已支付的50万元定金挪作它用，伟嘉安捷公司以及原告均认为继续向银行支付170万元存在较大风险，故未能于2019年7月9日当天解抵押完毕。此后，欧阳峰、彭伶二人因存在家庭矛盾导致后续双方不能就后续的解抵押事宜形成一致意见。2019年8月，彭伶再次要求原告将购房款直接打入其个人账户或共同到还款银行现场直接打款解抵押，吴琳娜提出买卖双方已经签署相关协议约定由第三方担保解抵押，并担心直接支付风险过大则坚决要求解抵押资金必须通过担保支付，随后彭伶向经纪人提出要求立即解约，吴琳娜对此予以考虑，但由于房屋属于夫妻共有产权，买卖合同及相关协议的成立或解除均须由欧阳峰、彭伶二人共同签署方能生效，但欧阳峰、彭伶二人对于买卖合同解约事宜存在争议，最终导致买卖双方的买卖合同未能解约。为证明上述主张，吴琳娜申请我爱我家公司职员杨某出庭作证。彭伶、欧阳峰对于证人证言的真实性及证明目的均不予认可，并主张以下内容：1、吴琳娜未能在“预约还款日”将第一笔用于解抵押的170万购房款直接支付给抵押银行，且亦未在证据推定的网签日（2019年7月29日）之前将220万元购房款（包含定金50万元）支付完毕，构成根本违约并导致合同无法履行；2、办理解抵押确实需要吴琳娜交纳50万元定金以及第一笔170万元购房款，但第三人伟嘉安捷公司提供不了分批打款、解抵押的手续。因合同并未约定双方必须通过“一次性支付”的方式给银行220万元用于办理解抵押手续，故根据补充协议的约定，彭伶、欧阳峰只需在2019年9月30日前完成解抵押手续即可，原告以彭伶挪用50万元定金为由拒付第一笔170万元购房款没有依据。在2019年7月9日后，吴琳娜以必须通过伟嘉安捷公司支付购房款的理由不能成立，双方应根据补充协议的约定自行共同前往银行办理解抵押手续，同样可以佐证原告拒付第一笔购房款的行为构成违约。3、原告所述因第三方机构的风险评估未通过而拒付购房款的理由不能成立。2019年7月9日，伟嘉安捷公司仅是在口头上进行过业务介绍，并未作出任何书面的风险评估结论性意见，且无明确的风险评估标准，也没有对合同履行造成影响。因为此后双方一直持续履行买卖合同，并在2019年7月29日完成网签。4、原告曾在2019年9月上旬以欺骗的形式与欧阳峰签订退单协议，但该协议并未获得彭伶认可，属无效协议，双方未形成解除合同的一致意见。为证明其主张，彭伶、欧阳峰提交彭伶与证人杨某、吴琳娜之父微信通信记录若干，以及我爱我家公司存放的《退单协议》（无彭伶签字）用于证明。吴琳娜对于证据的真实性、合法性以及证明目的均不予认可。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于合同解除一节，因欧阳峰、彭伶同意解除合同，且第三人我爱我家公司对此不发表任何意见，第三人伟嘉安捷公司亦同意解除合同，本院不持异议，并确认《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《居间服务协议》《履约服务协议》解除，解除时间以相关诉讼材料送达时间为准（2020年5月25日）。关于定金退还一节，根据合同约定以及双方陈述可知，虽然买受人应于双方签订网签合同之前将定金、首付款共计220万元支付给出卖人，但该220万元系用于办理涉案房屋解抵押手续使用，属于特定用途款项。同时《补充协议》《履约服务协议》约定由伟嘉安捷公司协助办理解抵押手续，且“如丙方指定第三方机构对出售方资信、权属等进行风审综合评定未通过的，乙方有权拒绝自行支付甲方房款”。根据证人证言以及双方陈述可知，出卖人曾在办理解抵押手续当日（2019年7月9日）将已交纳的购房款定金50万元挪作它用，在此后解押方案未获得出卖人同意的情况下，考虑到该220万元系自行交付，第三人伟嘉安捷公司据此认定交易风险过高而终止解抵押手续，并无不妥之处。出卖人虽主张此后其曾向买受人主张过继续办理解抵押手续，但其提交的微信等沟通记录均发生在三方办理解抵押登记之前（2019年7月9日），并无证据能够证明出卖人曾于2019年7月9日后继续向买受人主张办理解抵押手续。上述情形已经满足补充协议约定的“如丙方指定第三方机构对出售方资信、权属等进行风审综合评定未通过的，乙方有权拒绝自行支付甲方房款，合同因此无法履行的，甲乙双方协商，协商不成的，甲乙丙三方免责合同终止，甲方退还乙方已支付定金，丙方退还乙方已支付佣金”情形。故出卖方应向买受方返还定金50万元，本院对于吴琳娜返还定金诉讼请求中的合理部分予以支持。彭伶、欧阳峰要求支付50万元违约金并赔偿损失的反诉请求，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。关于赔偿中介费及履约服务金一节，本案合同解除源于补充协议的约定，不适用于违约解除之情形，故吴琳娜、欧阳峰、彭伶有关要求对方承担赔偿中介费、履约服务金责任的诉讼请求，缺乏合同及事实依据，本院均不予支持。本次诉讼结束后，当事人有关中介费、履约服务金如仍存在争议，可依据合适的理由另行向适格的主体主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，判决如下：一、确认吴琳娜、彭伶、欧阳峰、北京我爱我家房地产经纪有限公司、北京伟嘉安捷投资管理有限公司就北京市西城区XX号院X号楼X层XXX房屋签署的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《居间服务协议》《履约服务协议》及相关房屋买卖协议于2020年5月25日解除。二、自本判决生效之日起七日内，欧阳峰、彭伶返还吴琳娜定金50万元。三、驳回吴琳娜的其他诉讼请求。四、驳回彭伶、欧阳峰的其他反诉请求。如果欧阳峰、彭伶未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7388元，由彭伶、欧阳峰负担3332元（自本判决生效之日起七日内交纳），由吴琳娜负担4056元（已交纳）；反诉案件受理费5443元，由彭伶、欧阳峰负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 高磊二〇二〇年九月十一日法官助理 姚岚书 记 员 林彤