内蒙古自治区扎兰屯市人民法院民 事 判 决 书             （2020）内0783民初1712号           原告：朱清汉，男，住内蒙古自治区扎兰屯市。委托诉讼代理人：贾非，内蒙古法先律师事务所律师。被告：胡忠宝，男，住内蒙古自治区扎兰屯市。委托诉讼代理人：郑新，吉林丁凤礼律师事务所律师。原告朱清汉与被告胡忠宝买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月19日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱清汉及其委托诉讼代理人贾非，被告胡忠宝及其委托诉讼代理人郑新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱清汉向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告欠款本金130 000元；2.判令被告支付原告违约金50 000元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月17日，原、被告签订房屋买卖协议，约定房屋总价260 000元。2017年3月29日，交款130 000元，一方违约，付违约金50 000元。双方签订合同后，原告将房屋交付给被告，被告交付第一笔购房款130 000元，至2018年被告应缴纳最后购房款时，被告以种种理由推脱。无奈，原告诉至法院。胡忠宝辩称：2016年5月份，原告家失火，造成房屋被烧毁只剩下半拉茬子。2017年3月初，原告找到被告要求出售其被烧毁的房屋及院落。被告同意购买原告烧毁的房屋及院落，用于开办幼儿园，被告找人对原告的院落按照幼儿园的建设进行了规划设计。2016年3月19日，原、被告签订《房屋买卖合同》，合同约定：“甲方朱清汉将房产出售给胡忠宝，房产总价260 000元，2017年3月29日交130 000元，2018年3月19日交130 000元。院套边际，东以邻居赵海大墙为界，西到胡忠宝家大墙为界，南到大堤，北到道。如有一方违约，付对方违约金50 000元”。2017年6月26日，被告到扎兰屯市哈多河镇国土资源管理所查阅原告出售的房屋及院落的土地使用面积，国地资源所出具的2010年版全国二调数据库数据制作图及占地争议面积划分图，证明朱清汉家望到及院落的实际占地面积为2.794亩，从朱清汉家南侧至南大堤面积2.2455亩的土地不属于朱清汉使用。被告认为，朱清汉在签订房屋买卖合同时却签订南到大堤，包含了本来不属于朱清汉使用的土地2.2455亩。被告按照幼儿园的规划进行建设，将承担在无土地使用权的土地上建设房屋被拆迁的风险。对此，被告多次找原告协商解决，但原告称合同签订了，按合同执行。被告认为，原告将无土地使用权的土地2.2455亩出售给被告，房屋买卖合同无效。被告正是看中了原告这么大的土地才与原告签订房屋买卖合同，才将房屋价格确定260 000元。原告将无土地使用权的土地2.2455亩和房屋及院落的实际占地面积2.794亩共计4亩多土地的使用权和房屋出售给被告260 000元，因将近一半的土地没有使用权，该房屋的价格就不值260 000元，原告将无土地使用权的土地出售给被告，其行为已经构成违约，应当依法承担违约责任。依照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》的相关规定，转让宅基地使用权的，应当认定无效。土地管理法规定，取得宅基地使用权应先经过集体经济组织批准，擅自转让农村住房和宅基地，未征得本集体经济组织同意的，应认定无效。本案中，原、被告签订《房屋买卖合同》，经调查出售房屋及土地使用权，未经过集体经济组织或国土资源部门的同意，受让人被告胡忠宝已经有住房，不符合宅基地分配条件，应当认定房屋买卖合同无效。因此，原、被告的买卖行为违反了国家法律法规的强制性规定。依照合同法第五十二条的规定，法院应判决原、被告签订的房屋转让合同无效。根据合同法第五十八条的规定，合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案签订的房屋买卖合同无效，双方应承担返还的责任，被告胡忠宝未占有该烧毁的房屋，被告同意返还给原告，原告收取被告房款130 000元及至今的利息应当返还给被告。同时，原告签订无效合同，原告将无权处分的土地出售给被告构成违约，应当承担违约责任，应当给付被告违约金50 000元。因此，被告认为，原告将无权出售的土地出售给被告，出售宅基地未经集体或国土资源部门同意，违反法律强制性规定，应当认定为无效合同，原告的行为构成违约，依法承担违约责任。本案在审理过程中，被告胡忠宝向本院提起反诉，反诉请求：1.依法确认原、被告于2017年3月19日签订的《农村房屋买卖合同》无效；2.判令反诉被告返还反诉原告购房款130 000元及给付利息35 000元；3.判令反诉被告承担违约金50 000元；4.诉讼费用由反诉被告承担。朱清汉针对反诉辩称：朱清汉所出售的房屋，坐落于哈多河镇哈多河村，院内有主房**，附属设施包括厕所、羊舍、猪圈、仓房等建筑物。村民房屋所在院落，当地政府至今基本未给村民办理院落的土地使用证，朱清汉院落无土地使用证，系村集体土地，非国有土地。2017年，朱清汉已经近九十岁高龄，自己生活困难，于是告知周围邻居要出售房屋，希望帮忙联系买主。朱清汉之后投奔子女家生活。胡忠宝之后联系朱清汉要购买房屋，二人是邻居关系，相互熟悉，于是朱清汉便将房屋卖给胡忠宝。由胡忠宝找人起草合同，双方共同在合同上签字。合同签订时，第二条约定内容，显示有主房、大墙、还有其他不动产，现院内主房、厕所、羊舍、猪圈、仓房等建筑物均在朱清汉交付后，由胡忠宝推倒，将院落内建筑物夷平。2018年3月19日，到合同约定付清尾款时，胡忠宝以没有支付能力为由不予付款自今，胡忠宝在反诉状中所做陈述均系虚假陈述，且不符合常理。胡忠宝要求确认合同无效不符合法律规定。朱清汉出售的房产院内所有建筑物均由胡忠宝拆除，建筑物均已灭失，此时胡忠宝要求解除合同或确认合同无效，严重侵害朱清汉的合法权益。本案涉及的是农村房屋买卖，依据相关法律主旨，农村房屋可以在同一集体经济组织成员之间流转。本案中，双方签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，双方所签协议的交易标的为房屋，符合农村房屋流转交易的条件，且内容不违反法律的强制性规定，该协议合法有效，应受法律保护。朱清汉称购买涉案房屋后，违反我国土地管理法规定的“一户一宅”原则，依据合同法第五十二条的相关规定，协议应属无效。对此，我国合同法第五十二条规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”导致合同无效的，强制性规定是指违反法律、行政法规的“效力性强制性”规定，若仅违反法律、行政法规的“管理性强制性”规定，并不必然导致合同无效。我国《土地管理法》第62条规定的“农村村民一户只能拥有一处宅基地…”的规定，指的是管理性的强制性规定，而非效力性强制性规定。同时，所谓“一宅一户”原则是指农村村民在出售自己的宅基地上的房屋后无权再次申请宅基地，并非村民不得买卖本集体经济组织成员的私有房屋。现房屋买受人是本村村民，宅基地使用权并未转移给本集体经济组织以外的成员，合同应属有效，同时参考第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要第十九条中所作陈述，双方合同也应属于有效合同。双方签订房屋买卖合同后，胡忠宝称在2017年6月26日在土地管理所查询后认为存在争议。2020年在朱清汉起诉后，胡忠宝在2020年7月30日才提起反诉，可见双方买卖合同纠纷已过诉讼时效。最后，关于胡忠宝认为诉争房屋买卖涉及院内土地没有土地使用证，存在争议，房屋买卖合同应属无效。双方签订房屋买卖协议时，一是涉案房屋院落尚未下发集体土地建设用地使用证；二是房屋所在院落系历史形成，系村集体土地，并非国有土地，集体土地所有权归集体所有，在法律范围内交由朱清汉使用至今，未有争议。三是我国目前农村土地登记手续尚不完善；四是是否办理土地使用证手续，不影响同一农村集体经济组织成员之间房屋买卖协议的效力。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条之规定，双方签订的合同合法有效。胡忠宝主张合同无效没有任何事实和法律依据，请求法院驳回胡忠宝的反诉请求。朱清汉为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：1.房屋买卖合同、欠据，证明原告将房屋卖给被告，双方约定房屋价款、购房款给付日期、违约金，出售房屋包括主房、大墙及其它不动产，说明院内还有其他建筑物。一方违约需交违约金50 000元，欠据证明欠房款事实。胡忠宝质证，真实性无异议，证明问题有意见，协议签订时被告不知道房屋的南至大堤不是原告的，被告与原告系朋友关系，信任原告，后得知原告的房屋南至未到大堤，签订面积为4.5亩，实际只有2.7亩，原告在被告不知情的情况下签订欠据，是对被告的一种欺骗，证据不能证明被告欠钱，同时被告也提出反诉，要求本案原告退还被告给付的130 000元，支付利息，并赔偿被告违约金50 000元。本院认证为，对该组证据的真实性予以确认；2.房屋所有权证，证明原告出售房屋有房产产权证书。胡忠宝质证，真实性无异议，房权证应该更换为不动产证，房屋已经烧毁了，原告也获得保险公司的赔偿，原告卖给被告的房屋，实际上并不存在，只是出售给被告宅基地。本院认证为，对该份证据的真实性予以确认。胡忠宝为支持其抗辩意见向本院提交如下证据：1.数据图、占地争议面积划分图，证明朱清汉的房屋南至大堤，2.2455亩的土地没有土地使用权，面积将近减少一半，就不能按照260 000元卖给被告，被告支付130 000元购房款已足够。划分图证明朱清汉出售的房屋和院落，其中有房产证国土使用面积2.7954亩，剩余2.2455亩土地无土地使用证。朱清汉质证，有异议，争议面积划分图无法证明争议地块为合同涉及地块。数据图仅有土地所盖章无办理人员签字，不能证明土地使用权面积也不能证明不能使用的土地面积。实际上哈多河村均未办理土地使用权证，双方签订协议时主要是房屋买卖合同，关于土地是哈多河村集体土地，不归国土局管理，两份证据不能证明具体的土地使用权面积。本院认证为，该两份证据无法证明涉案房屋及土地使用权的相关情况，本院不予确认；2.照片，证明现场的实际情况，房屋已经灭失，只是一片宅基地。朱清汉质证，真实性认可，照片是近期拍摄，双方签订合同时，第二条内容显示当时有主房，灭失是被告自行推倒的。本院认证为，对该份证据的真实性予以确认。被告胡忠宝针对反诉向本院提交以下证据，预建幼儿园设计图，证明胡忠宝购买朱清汉房屋是为建设幼儿园，因南至大堤的土地不是朱清汉所有，无法用于幼儿园建设，致使合同目的无法实现。朱清汉质证，有异议，该份证据与本案无关，不能证明被告想要证明的事实，也无任何单位文件，阻止被告建设房屋。本院认证为，该份证据与本案无关联性，不予确认。经审理查明，原告朱清汉与被告胡忠宝系邻居，2017年3月19日，双方签订房屋买卖合同，内容如下：“甲方：朱清汉，代笔人吴英芝，乙方：胡忠宝。甲方将房屋卖给乙方，相约如下：1.房产总价贰拾陆万元整￥260 000元，2017年3月29日交壹拾叁万元整￥130 000元（有欠条），2018年3月19日交壹拾叁万元整￥130 000元（有欠条）；2.房产包括现有主房、大墙、院内一切不动产等；3.院套边际，东以邻居赵海大墙为界，西到胡忠宝家大墙为界，南到大堤，北到道；4.房屋过户手续由乙方办理，甲方协助，费用由乙方承担；5.甲乙双方同意签字生效。如有一方违约付对方违约金伍万元整￥50 000元，甲方：朱清汉（摁印），代笔人：吴英芝（签字、摁印），乙方：胡忠宝（签字、摁印），执笔人：于德云，中证人：刘洪伟”。合同签订后，胡忠宝按约定先期给付130 000元购房款，朱清汉将房屋交付胡忠宝。尚欠130 000元购房款逾期未给付，朱清汉为维护其合法权益，诉至法院。在案件审理过程，胡忠宝向本院提起反诉，请求：1.依法确认原、被告于2017年3月19日签订的《农村房屋买卖合同》无效；2.判令反诉被告返还反诉原告购房款130 000元及给付利息35 000元；3.判令反诉被告承担违约金50 000元；4.诉讼费用由反诉被告承担。本院认为，朱清汉与胡忠宝签订的房屋买卖合同，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应按合同约定，履行各自义务。合同签订后，按合同约定胡忠宝先期支付购房款130 000元，朱清汉将房屋交付胡忠宝，合同已实际履行，尚欠购房款130 000元，胡忠宝理应支付，现胡忠宝未按约定给付尚欠的购房款已构成违约，合同约定违约金50 000元，该违约金额与朱清汉的实际损失比例较大，本院酌定调整违约金30 000元。胡忠宝抗辩，涉案房屋的南界至大堤，与其调取的扎兰屯市哈多河镇国土资源管理所的数据库数据不符，且擅自转让宅基地未经本集体经济组织同意，并且胡忠宝已经有住房，不符合宅基地分配条件，根据相关法律规定，应认定房屋买卖合同无效。朱清汉与胡忠宝系邻居，胡忠宝应对涉案房屋的情况有所了解，即使房屋四至存在瑕疵，胡忠宝在签订合同时也应所有意料，且该瑕疵也不影响房屋买卖合同的效力。我国合同法五十二条规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”导致合同无效的强制性规定是指违反法律、行政法规的“效力性强制性”规定，若仅违反法律、行政法规的“管理性规定”，并不必然导致合同无效。我国土地管理法第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地…”的规定，此处指的是管理性的强制性规定，而非效力性强制性规定。同时，所谓“一宅一户”原则是指农村村民在出售自己宅基地上的房屋后无权再次申请宅基地，并非村民不得买卖本集体经济组织成员的私有房屋。现房屋买受人胡忠宝是本村村民，宅基地使用权并未转移给本集体经济组织以外的成员，房屋买卖合同有效。本院对胡忠宝的抗辩不予采信。在案件审理过程中，胡忠宝提出反诉，但其提供的证据不足以支持其反诉请求，本院对其反诉，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告胡忠宝给付原告朱清汉尚欠购房款130000元，支付违约金30 000元，合计160 000元。此款于本判决生效后十日内付清；二、驳回反诉原告胡忠宝的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1 950元，反诉费1 950元（已交纳），由被告胡忠宝负担，于本判决生效后十日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。                                审判员   刘 江 峰                                             二Ｏ二Ｏ年九月十四日          书记员   艾  璐附：本判决所依据的相关法律1. 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款 当事人应当按照约定全面履行自己的义务；第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”；3.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。