江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0281民初5327号原告：江阴中凯置业有限公司，统一社会信用代码91320281569106854E，住所地江苏省江阴市顾山镇香山西路。法定代表人：庞仲雍，江阴中凯置业有限公司总经理。委托诉讼代理人：赵骅，上海融孚（常熟）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨杰，上海融孚（常熟）律师事务所实习律师。被告：王金平，男，1984年1月11日生，汉族，户籍地湖北省云梦县。原告江阴中凯置业有限公司（下称中凯公司）与被告王金平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案受理。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中凯公司的委托诉讼代理人赵骅、杨杰，被告王金平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中凯公司诉称：2017年6月28日，王金平就购买金泽花园一区24单元602室商品房事宜与他公司签订编号为JZHY20160527商品房买卖合同。根据合同约定，总购房款为528409元，王金平应于签约当天支付购房款129409元，同时余款399000元向银行申请按揭贷款。根据补充合同第六条第一款约定，王金平未办理银行按揭来结清所有款项，逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，并要求王金平按房款总金额的20%支付违约金。王金平支付首付款129409元后没有办妥银行按揭贷款，后续仅支付了100000元，剩余房款299000元至今未付，王金平既未办妥银行按揭贷款手续也未按照约定支付剩余房款，故起诉至法院要求：1.判令解除双方签订的编号为JZHY20160527的商品房买卖合同，并由王金平协助中凯公司办妥商品房买卖合同网签备案注销手续；2.判令王金平支付违约金105681.8元；3、本案诉讼费用由王金平承担。王金平辩称：商品房买卖合同是他签的，他认可2017年3月27日支付了10000元、4月6日支付了15500元、2017年5月19日支付了103909元、2018年4月29日支付了10000元、2018年5月4日支付了90000元。他不同意解除合同，因为开发商应该协助他办理按揭贷款，但是一直没有办下来，不应该追究他的违约责任，开发商应该把他的所有预付的购房款全部退回，并且他实际上在2017年5月19日支付了210000元而非103909元。承诺书是在开发商不全额退还他的预付款后他写的。剩余款项299000元他请求开发商延期到2021年10月份之前付清。经审理查明：2017年6月28日，出卖人中凯公司与买受人王金平签订商品房买卖合同及附件（含房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装饰设备标准、合同补充协议），由出卖人将金泽花园******出售给买受人，建筑面积98.99平方米，套内面积76.35平方米，公共部位及公用房屋分摊建筑面积22.64平方米，单价5338元/平方米，总价528409元，双方约定买受人于本合同签订之日支付129409元，余款399000元向银行申请按揭贷款。商品房买卖合同第七条买受人逾期付款违约责任中第（2）项约定，逾期超过180日后出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。商品房买卖合同补充协议中第三条，（本条仅适用于按揭贷款的买受人）双方确认：买受人于合同签订后7个工作日内办理完银行按揭贷款手续，同时出卖人也已协助买受人从银行获取了申请贷款所需资料清单。若买受人在规定期限内未提供或未能全部提供规定资料的、或该笔贷款未能通过银行贷款审批、或买受人所获贷款低于其申请贷款金额的，则买受人同意在收到出卖人或银行的通知之日起10日内一次性付清房款余额；否则，买受人自愿按合同第七条约定承担逾期付款的违约责任。商品房买卖合同补充协议第六条第1项约定，买受人应按照交接通知上规定的日期到指定地点所办理商品房交付的相关手续、结清所有款项并办理相关权证手续。若买受人逾期办理的，应按日承担房款总额万分之五的违约金，逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，并要求买受人按房款总额的20%支付违约金。合同补充协议中第六条第4项B约定，若买受人未付清房款及相关税费的，出卖人可不交房。出卖人有权在二年内行使合同解除权，出卖人解除合同的，在扣除买受人应承担的违约责任、赔偿责任及出卖人为处理遗留事宜的正常支出后，将买受人已付款的余款（如有）无息归还买受人。2017年3月27日至2017年5月19日期间王金平支付给中凯公司房款共计129409元。2018年4月13日，王金平向中凯公司出具承诺书1份，内容为：“本人王金平购买金泽花园24单元602室。现因购房贷款审批不通过，选择分期付款，现还有399000元房款未支付。本人承诺于2018年4月30日之前支付10万元，于2018年7月31日之前支付20万，于2018年10月31日付清余款99000元。备注：若未在承诺日期付款自愿承担未付房款5%违约金”。2018年4月29日王金平支付房款10000元，2018年5月4日支付房款90000元。2018年8月22日，中凯公司函告王金平，因王金平未按照合同及承诺书约定支付房款，要求其在收到该函告之日起十五天内付清全部余款299000元，否则中凯公司将解除与王金平签署的商品房买卖合同，并按合同约定追究王金平的违约责任。截至诉前，王金平尚有房款299000元未支付，中凯公司遂于2020年6月5日起诉至法院。本院于2020年7月8日向王金平发送了应诉通知书等材料。本案在审理过程中，王金平未提供其于2017年5月19日支付给中凯公司210000元的证据。本院向其释明是否要求调整违约金时，其明确表示不需要。以上事实，有商品房买卖合同及附件、收据、银行电子回单、承诺书及双方当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因王金平未按约付款，按照合同约定中凯公司有权解除合同。根据法律规定解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，故本院确认本案合同及附件于本院发送的应诉通知书送达之日解除。合同解除后，王金平应当配合中凯公司办理注销上述房屋的合同备案手续，中凯公司应当退还王金平已经支付的229409元购房款。本案中王金平未按约给付房款，应当依照合同约定按房款总额的20%支付违约金。王金平抗辩他不应承担违约责任，在本院向其释明是否要求调整违约金时，其明确表示不需要。同时按照王金平于2018年4月13日作出的承诺付款期限，王金平也于2018年8月1日开始违约，自此按照同期银行贷款利率四倍计算，中凯公司主张的违约金也未违反法律规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、江阴中凯置业有限公司与王金平签订的《商品房买卖合同》（合同备案号：201706280013）及其附件解除；二、王金平于本判决发生法律效力之日起十日内配合江阴中凯置业有限公司至江阴市房××商品房买卖合同备案手续；三、王金平于本判决发生法律效力之日起10日内向江阴中凯置业有限公司支付违约金105681.8元；四、江阴中凯置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还王金平购房款229409元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5071元（江阴中凯置业有限公司已预交），由王金平负担，王金平负担部分于本判决发生法律效力之日起10日内给付江阴中凯置业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，根据上诉请求，按照《诉讼费用交纳办法》的规定预交上诉案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员 金 晓二〇二〇年九月四日书记员 王海珠附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。