广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初15828号原告：东莞市石龙镇新维股份经济联合社，地址：广东省东莞市******，组织机构代码：72652064-6。负责人：叶惠新，主任。委托诉讼代理人：利汉威，广东砝码律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘相虹，广东砝码律师事务所律师助理。被告：胡理贞，女，1964年9月17日出生，汉族，住湖南省衡南县******志木组，公民身份号码：430************089。原告东莞市石龙镇新维股份经济联合社与被告胡理贞租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告东莞市石龙镇新维股份经济联合社的委托诉讼代理人利汉威、刘相虹、被告胡理贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市石龙镇新维股份经济联合社向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告的《租用合约（店铺）》于2019年10月1日终止；2.被告支付拖欠2019年6月至2019年9月期间的租金共计3200元；3.被告支付2019年6月至2019年9月期间的电费共计5228元；4.被告支付违约金2400元（3个月×800元）；5.被告按全国银行同业拆借利率从立案之日起至清偿之日止向原告支付利息；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年3月20日订立了《租用合约（店铺）》，约定原告位于东莞市******福儿洲西2层楼之6-7号铺的租赁物出租给被告使用，租赁物面积共41.83平方米，租赁期从2018年4月1日起至2020年3月31日止。订立合同时原告收取了被告2400元的按金。每月租金为800元，被告须每月25日-30日前向原告支付租金，若被告逾期支付租金的视为违约，原告有权每天加收3%的滞纳金，被告拖欠两个月或以上的租金，则视为严重违约，原告有权终止合同。被告却从2019年6月开始一直拖欠原告的租金及电费，并在2019年9月底即合同未到期时就搬离了租赁物，原告多次协调追讨都被被告以各种借口拒之门外，无奈之下原告于2019年11月13日委托广东砝码律师事务所向被告发出《律师函》，要求被告在收到《律师函》的五天内联系原告，并支付拖欠的费用，但被告至今都不予处理，原告因此提起本案诉讼。被告胡理贞辩称，2019年5月，被告在交完了水电费、租金后告知原告将租赁物转租给老乡，原告表示同意，故被告在原告处登记了新承租人的姓名、身份证及电话号码。后新承租人一直拖欠租金及水电费，原告致电向被告催收时，被告已让原告自行向新承租人催收，但原告却并无向新承租人催收，现新承租人已搬离租赁物。经审理查明，2018年3月30日，原、被告双方签订《租用合约（店铺）》，约定原告将位于东莞市******福儿洲西2层楼之6-7号铺的租赁物出租给被告使用，租赁期从2018年4月1日起至2020年3月31日止。每月租金为800元，被告须每月25-30日前向原告支付当月租金。若被告逾期支付租金的视为违约，原告有权每天加收3%的滞纳金，被告拖欠两个月或以上的租金，则视为严重违约，原告有权终止合同，被告需赔偿原告3个月租金作为违约金。订立合同时，原告收取了被告2400元的按金。原告主张，被告从2019年6月开始拖欠租金及电费，共拖欠原告2019年6月至2019年9月期间的租金3200元及电费5228元未付，并在2019年9月底合同未到期时擅自搬离了租赁物。原告因追偿租金及电费无果，遂委托广东砝码律师事务所于2019年11月13日向被告邮寄《律师函》，要求被告支付上述租金及电费，该《律师函》于2019年11月16日由他人代收。被告庭审时确认拖欠原告2019年6月至2019年9月期间的租金3200元，但认为已将案涉租赁物转租他人，故不清楚拖欠电费的金额。另查，案涉租赁物未取得建设规划许可证，原告也无提交证据证明租赁物的土地产权情况，但原告提供了东莞市*******民委员会出具的《证明》一份，用以证明案涉租赁物归原告所有。以上事实，有原告提交的《租用合约（店铺）》、《证明》、《律师函》、快递单、快递查询截图以及本案的庭审笔录附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷。虽然原告与被告签订的《租用合约（店铺）》是双方的真实意思表示，但由于案涉物业未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告签订的《租用合约（店铺）》属于无效合同。因合同自始无效，原告终止合同的诉请没有事实基础，本院不予支持。合同经确认无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原告基于《租用合约（店铺）》向被告收取的2400元按金，应予返还。被告辩称已在2019年5月取得原告同意后将案涉场地转租给案外人，但未提交相应证据予以证明，结合被告庭审时“新承租人连一万的转让费都不肯给，我就说既然如此，我保留随时收回租赁物的权利”的陈述，本院认定案涉场地的实际占有使用人仍为被告。原告庭审时确认，若租赁合同无效，则请求被告参照租金标准向原告支付房屋占有使用费，该诉请符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，本院予以支持。原、被告双方均确认被告尚欠2019年6月至2019年9月的占有使用费3200元（800元/月×4）未付，本院予以确认。至于电费，原告主张被告拖欠的电费金额为5228元，对此被告没有举证予以反驳，故本院采信原告主张，确认被告拖欠原告电费5228元。因原告与被告互负金钱给付义务，本院一并处理，将原告需返还的2400元按金从被告尚欠的占有使用费中予以扣减，即被告仍需向原告支付占有使用费800元及电费5228元。至于损害赔偿金。原告主张按照《租用合约（店铺）》中约定的违约金标准计算损害赔偿金，但没有举证证明其因被告迟延支付行为有导致其他损失，考虑到被告拖欠占有使用费及电费的行为必然导致原告利息损失，故被告应以6028元（800+5228）为本金，从本案立案之日即2020年7月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）向原告支付利息至实际清偿之日止。对于原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告胡理贞应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市石龙镇新维股份经济联合社支付拖欠的场地占有使用费800元；二、被告胡理贞应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市石龙镇新维股份经济联合社支付拖欠的2019年6月至2019年9月电费5228元；三、被告胡理贞应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市石龙镇新维股份经济联合社支付损害赔偿金[以6028元为本金，从2020年7月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）向原告支付利息至实际清偿之日止]；四、驳回原告东莞市石龙镇新维股份经济联合社其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费35.35元（原告已预交），由原告东莞市石龙镇新维股份经济联合社负担7.84元，被告胡理贞负担27.51元。本判决为终审判决。（本页无正文）审判员  张翼飞二〇二〇年九月二十九日书记员  林建松附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。