福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初3366号 原告：福州新友朋物业管理有限公司，住所地福建省福州市台江区茶亭街道浦尾巷**广达温泉公寓**楼**04店面，统一社会信用代码91350103671900448G。 法定代表人：邱文兰，执行董事。 委托诉讼代理人：邱远贵，福建国富律师事务所执业律师。 被告：蔡捷，1974年8月24日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 原告福州新友朋物业管理有限公司（以下简称“新友朋物业公司”）与被告蔡捷物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告新友朋物业公司的委托诉讼代理人邱远贵、被告蔡捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新友朋物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令蔡捷立即向新友朋物业公司支付2015年9月1日至2019年12月31日的物业服务费8127.6元及逾期付款违约金(逾期付款违约金以8127.6元为基数，从2020年1月1日起按月利率2％计至蔡捷清偿之日止)；2.判令蔡捷立即向原告支付2015年9月1日至2019年11月30日的公摊电费1936.7元。事实和理由：2008年9月10日，福州市台江区茶亭街道金钻世家业主委员会（以下简称“金钻世家业委会”）和新友朋物业公司签订《金钻世家物业服务委托合同》（以下简称“物业服务合同”），合同约定，由新友朋物业公司为该小区提供物业管理服务，合同第二十一条第1款约定“(1)住宅物业:每平方米建筑面积1元/月;(3)商场物业：一层每平方米建筑面积4元/月；二层以上楼层每平方米建筑面积3元/月。”第3款约定“物业服务管理费由乙方毎季一次向业主、物业使用人直接收取、乙方在毎季度第一个月15日前，向业主发出收费通知单，通知单直接投放在各户的信箱中视为送达。业主或物业使用人应于当季的第二个月15日前缴清。”第5款约定“业主和物业使用人应自觉按时缴纳物业服务费和有关公摊费用，不得拖欠。逾期交纳，从逾期之日起每天应按欠费额的千分之二向乙方交纳违约金。”第二十二条约定“业主的自用水费由乙方根据抄表读数合理计费实收实缴;小区公摊电费开支由乙方根据毎月抄电表度数按建筑面积合理分推并实收实缴”。新友朋物业公司依约提供物业管理服务，蔡捷作为该小区的业主或实际使用人，负有缴纳物业管理服务费义务，然经新友朋物业公司多方催讨，蔡捷仍拒绝支付所拖欠的物业管理服务费，被告的长期拖欠行为已严重侵害了新友朋物业公司的合法权益，导致新友朋物业公司生产经营困难。为维护自身之合法权益，特依法提起诉讼。 蔡捷辩称，新友朋物业公司应提供物业服务人员花名册、工资表及照片以证明确系该公司为案涉小区提供物业服务，个别保安在小区内随地小便，且小区停车场管理混乱、消防通道乱停车，外来车辆乱停车，新友朋物业公司利用小区公共资源赚取停车费，使小区车位紧张，损害业主的利益。其所在的1号楼其中一部电梯损坏近一年仍未进行维修，总体而言，新友朋物业公司提供的物业服务不合格。新友朋物业公司的诉讼请求已超过诉讼时效，依法应驳回新友朋物业公司的诉讼请求 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 坐落于福州市台江区房屋（以下简称“案涉房屋”）的所有权人为蔡捷（所有权证号：榕Ｒ0616005），建筑面积为156.28㎡。 2008年9月10日，金钻世家业委会（委托方、甲方）、新友朋物业公司（受委托方、乙方）签订了一份《物业服务合同》，约定：1.本小区在2006年11月27日召开金钻世家业主大会，以书面征询意见方式征集业主意见，以超过三分之二总票权数通过，形成授权金钻世家业委会选聘物业管理公司的决定；金钻世家业委会（甲方）受金钻世家全体业主委托与新友朋物业公司（乙方）经过充分协商、谈判，在平等、自愿、协商一致的基础上，订立本服务委托合同；2.物业服务区域基本情况：（1）物业项目名称：金钻世家小区（包含A区金钻大厦和B区金钻公寓）（以下简称“案涉小区”）；（2）坐落位置：福州市五一中路138号；3.委托服务管理内容：房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；治安防范、消防安全服务；公共环境卫生；等等；4.本物业委托服务合同委托服务期限三年，自2008年9月10日起至2011年9月9日止。本合同期满前一个月，甲方应召开业主大会决定选聘物业管理公司事项。如果甲方在合同期限届满之日（即2011年9月9日）仍未就选聘物业管理公司事宜作出决定，乙方应继续从事物业服务工作，并视为甲方继续聘用乙方从事物业服务。续聘后的服务期限为三年，自本合同期满的次日起计算；5.经双方协商，金钻世家物业管理服务费按以下收费标准收取：住宅物业：每平方米建筑面积1.0元/月；物业服务管理费由乙方每季一次向业主、物业使用人直接收取，乙方在每季度第一个月15日前，向业主发出收费通知单，通知单直接投放在各户的信箱中视为送达。业主或物业使用人应于当季的第二个月15日前交清；业主和物业使用人应自觉按时交纳物业服务费和有关公摊费用，不得拖欠。逾期交纳，从逾期之日起每天应按欠费额的千分之二向乙方交纳违约金；6.业主的自用水费由乙方根据抄表读数合理计费实收实缴；小区公摊电费开支由乙方根据每月抄电表度数按建筑面积合理分摊并实收实缴；小区公摊水费开支由乙方根据每次抄水表度数按各户自用水量合理分摊并实收实缴；收取公摊水、电费前乙方应向住户公布费用分摊计算公告。该合同还就其他事项进行了约定。金钻世家业委会、新友朋物业公司分别在该合同落款“甲方”、“乙方”处加盖公章。该合同签订后，新友朋物业公司即入驻案涉小区提供物业服务。 诉讼中新友朋物业公司陈述，其公司与金钻世家业委会于2008年9月10日签订的物业服务合同期满后，金钻世家业委会没有选聘新的物业服务方，故其公司继续为案涉小区提供物业服务至今；案涉房屋物业服务费的收费标准为1元/㎡·月，计费面积为156.28㎡，每月物业服务费为156.28元。蔡捷自2015年9月1日起再未支付过物业服务费及公摊电费，此前的费用已结清。在蔡捷与其公司交涉时，都有向蔡捷催讨，并曾于2020年3月24日、5月12日、5月24日以律师函、贴催缴单、发送短信的方式向蔡捷催缴物业服务费及公摊电费。 本院认为，新友朋物业公司与金钻世家业主委员会于2008年9月10日签订《物业服务合同》合同期满后，双方未续签，但新友朋物业公司提供的证据足以证实其公司自合同期满后继续为金钻世家小区提供了物业服务，双方构成事实上的物业服务关系。蔡捷作为金钻世家小区的业主之一，接受了新友朋物业公司提供的物业服务，理应及时向新友朋物业公司交纳物业服务费。蔡捷抗辩截至2018年6月的物业服务费均已交纳，但未提交证据予以佐证，故对其该项辩解本院不予采信。关于蔡捷提出的诉讼时效问题，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”新友朋物业公司提交在案的证据仅能证明其公司于2020年5月24日向蔡捷催收过物业费及公摊电费，故新友朋物业公司诉请蔡捷支付2015年9月1日至2017年5月23日的物业服务费及公摊电费的主张已超过诉讼时效，本院不予支持。自2017年5月24日至2019年12月31日期间的诉讼请求未超过诉讼时效，依法受法律保护。参照2008年9月10日签订的《物业服务委托合同》，现新友朋物业公司诉请按1元/㎡·月的标准收取物业服务费，已臻于合理，本院予以照准，故蔡捷应当按照1元/㎡·月的标准，向新友朋物业公司支付2017年5月24日至2019年12月31日的物业服务费4886.35元（1元/月×156.28㎡×31个月+1元/月×156.28㎡÷30天×8天）。关于新友朋物业公司诉请公摊电费，根据新友朋物业公司提交的2017年1月至2020年9月的历月电费明细可反映出小区公共使用的电费处于正常缴纳无欠费状态。现新友朋物业公司诉请根据每月抄电表度数按建筑面积收取公摊电费有据。经核算，蔡捷应向新友朋物业公司支付自2017年5月24日至2019年12月31日的公摊电费1234.77元。综上，蔡捷应向新友朋物业公司支付2017年5月24日至2019年12月31日的物业服务费和公摊电费合计6121.12元（4886.35元+1234.77元）。新友朋物业公司诉请物业服务费及公摊电费超过本院上述确定的部分，本院不予支持。新友朋物业公司诉请蔡捷支付逾期付款违约金无合同依据，本院不予支持。 综上，依照《物业管理条例》第六条第一款、第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、蔡捷应于本判决生效之日起十日内一次性向福州新友朋物业管理有限公司支付2017年5月24日至2019年12月31日的物业服务费4886.35元、公摊电费1234.77元，合计6121.12元。 二、驳回福州新友朋物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30元，由福州新友朋物业管理有限公司负担12元，由蔡捷负担18元（于判决生效之日起七日内支付）。 本判决为终审判决。 审 判 员 张芙蓉 二〇二〇年九月三十日 法官助理 林小梅 书 记 员 王心怡 附：一、本判决书所适用的主要法律条文 《物业管理条例》 第六条第一款房屋的所有权人为业主。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。