安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖01民终4932号 上诉人（原审被告）：张雷，男，1989年11月26日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 委托诉讼代理人：左伟，安徽润天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘鸣鸣，安徽润天律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：安徽联投商管投资有限公司,住所地安徽省合肥市包河区经济开发区兰州路******。 法定代表人：吴立晓，执行董事。 委托诉讼代理人：李中兵，安徽天地缘律师事务所律师。 上诉人张雷因与被上诉人安徽联投商管投资有限公司（以下简称联投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初13204号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张雷上诉请求：撤销一审判决，改判双方租赁合同于2019年5月1日解除，驳回联投公司关于7369元租赁费的请求，免租期应根据实际租赁日期折算返还10611.36元，对一审其他判项无异议，诉讼费由双方分担。事实和理由：1.双方确认张雷于2019年4月29日递交退租申请，该申请明确5月1日起不再承租案涉商铺，案涉合同应于2019年5月1日解除，联投公司主张5月1日至15日的租赁费没有依据。一审法院基于联投公司陈述将搬离房屋时间的证明责任分配给张雷，不符合证据规则。2.一审判决认定违约责任数额过高。案涉合同系格式条款，发生争议时应作出不利于联投公司的解释。张雷不欠付租赁费，合同经协商解除，不符合返还免租优惠的情况。根据合同约定的租期及免租期计算，分摊到每年的免租期为1.2个月，张雷实际承租1年，应享受1.2个月免租期，即使返还也仅应返还0.8个月租赁费用。联投公司主张的违约金、返还免租优惠均与张雷解约有关，本质是主张违约责任。张雷用租赁保证金抵扣违约金已经足以弥补联投公司的损失，联投公司一审主张总额达6个月租金（含扣除租赁保证金），系重复主张，不具有合理性，也没有合同依据。 联投公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持。张雷2019年4月29日的退租申请函虽说明2019年5月1日起不再承租商铺，但实际是2019年5月14日才搬走，且搬走时并未与联投公司办理任何交接手续，既没有通知收房，也没有将房屋钥匙返还，本公司自认2019年5月15日解除协议，实际上有利于张雷，从申请函可以看出只是申请。涉案房屋新的租赁合同于2019年12月20日签订，租赁期自2020年2月1日起至2023年1月31日止，在张雷解除合同后距离新的租赁合同有8个半月的空置期，本公司损失惨重，对超出违约金的损失部分本公司保留诉讼的权利。 联投公司向一审法院起诉请求：1.联投公司与张雷之间签订的《联投中心商铺租赁合同》于2019年5月15日解除；2.张雷支付联投公司从2019年5月1日起至2019年5月15日期间的租金7369元、违约金29476元、免租期优惠26528.4元，合计63373元；3.张雷承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2018年3月20日，出租人联投公司与承租人张雷签订租赁位于合肥市滨湖区的《合肥联投中心商铺租赁合同》，约定租赁期限从2018年5月1日起至2023年4月30日止，从2019年3月1日起至同年4月30日视为免租期，租赁保证金为29476元，从2018年5月1日起至2020年4月30日月租金14738元，合同对于后期租金、免租期等其他事项进行了约定。2019年3月20日，联投公司收取张雷缴纳的租房保证金29476元并出具相应收据，张雷已足额缴付租金至2019年4月底。张雷曾于2019年4月29日书面提出退租申请，双方并未谈妥。 一审法院认为，双方当事人自愿签订的合同应当依法履行。联投公司诉求2019年5月15日解除房屋租赁合同、2019年5月1日至2019年5月15日产生的租赁费用7369元、免租期优惠26528.4元，张雷已搬离且同意解除，提前解除合同涉及搬离准确时间与及时有效通知相对方的义务，张雷庭审中未提交相应证据予以佐证，联投公司自认搬离时间为2019年12月15日，该院认定搬离时间为2019年5月15日；免租期优惠的前提条件在合同中已经明确载明，相对方违反时守约方催讨于约有据，对联投公司相应诉请依法均予以支持。联投公司诉求违约金29476元，张雷辩称租赁保证金29476元抵减违约金，其中涉及租赁保证金性质认定，其首要保障协议双方依法依约履约以及一方违约时相对方及时弥补损失，防止损失扩大并减少当事人诉累；一审庭审中联投公司辩称性质不同不予抵扣，该院不予认可，张雷缴纳的租赁保证金29476元可以弥补联投公司违约金损失，两相折抵，故对联投公司的违约金诉求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第九十二条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、《最高人民法院关于适用的解释》（二）第二十二条，《最高人民法院关于适用 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。联投公司举证：租赁合同一份，证明2019年12月20日签订新的合同，该违约金不足以弥补本公司的损失。张雷质证：该份合同是在本案双方当事人租赁合同解除后与第三方签订，与本案无关联性，联投公司在何时出租案涉房屋与其自身的经营管理及商场氛围相关，与张雷无关。上述证据本院不予认定。 二审中，张雷陈述：张雷提交的退租申请函就是联投公司的经理帮忙打印的，让张雷签字，但是等了三四天迟迟没有得到回复，然后张雷就开始搬东西了，拆了两天，搬了两天，具体哪天搬完记不清了。 二审另查明，《联投中心商铺租赁合同》15.5条约定“双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方本合同第4.3条免租优惠的前提。如乙方原因导致本合同提前解除（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同解除当日内按月租赁费用标准补交减免的全部费用，否则，乙方除须支付前述款项外，每逾期一天，还须向甲方支付该款项的千分之三作为违约金”。 对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，张雷与联投公司签订的《联投中心商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，对双方均具有法律约束力，双方均应按约履行。张雷在合同期满前提交退租申请要求提前解除合同，但未得到联投公司的同意，系单方解除合同，其认为系双方协商一致解除合同不须补交免租期优惠的意见，没有依据，本院不予采纳。案涉合同明确约定了如因张雷原因导致合同提前解除应当补交减免的费用，一审法院据此认定张雷应补缴全部免租期优惠并无不当，本院予以确认。张雷在递交退租申请后并未立即搬离案涉房屋也未办理交接手续，一审法院根据双方陈述和本案情况认定张雷应支付2019年5月1日至2019年5月15日的租赁费用并无不当，本院予以维持。 综上，张雷的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1384元，由张雷负担。 本判决为终审判决。 审判长  陆建群 审判员  沈 静 审判员  王 莉 二〇二〇年九月四日 法官助理贾柏轩 书记员施佳佳 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。