安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初6752号 原告（反诉被告）：武瑶，女，1994年8月17日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：方庆涛，安徽力澜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈站旗，安徽力澜律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：宇汝明，男，1972年12月17日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：孙焱维，安徽高速律师事务所律师。 原告（反诉被告）武瑶与被告（反诉原告）宇汝明房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。武瑶的委托诉讼代理人方庆涛、沈站旗，宇汝明及其委托诉讼代理人孙焱维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 武瑶向本院提出诉讼请求：1判令武瑶、宇汝明之间租赁合同解除，宇汝明向武瑶支付店面装修损失赔偿款47200元；宇汝明向武瑶支付违约金8000元；2.判令宇汝明向武瑶返还租房押金8000元；3.诉讼费用由宇汝明承担。事实和理由：2019年1月1日，武瑶、宇汝明就合肥庐阳国有资产经营有限公司所属位于濉溪路216号1号楼8幢金城湾门口商铺一间签署固定期限《房产租赁合同》，合同约定租赁期限为3年（2019年1月6日至2022年1月5日），月租金为6300元，押金8000元（注为违约金）；约定租赁期间若一方违约，违约方应向对方支付与押金（8000元）等额的违约金；合同签订后，武瑶基于服装经营需要对该商铺进行装修，装修费用为47200元。2019年12月，宇汝明提出解除合同并要求武瑶搬离房屋，此后多次到武瑶店里阻挠其正常营业，致武瑶不能正常营业，经多次协商无果，武瑶无奈搬离，宇汝明的违约行为给武瑶造成了较大损失。 宇汝明针对本诉辩称，一、武瑶向宇汝明主张装修损失赔偿，没有事实和法律依据，应当驳回。1、从双方签订合同内容分析。双方之间的房产租赁合同，未约定武瑶可以对案涉房屋进行装修。并且根据双方合同第十条的约定：“甲方提供的房屋、家具及内外设施，乙方需慎重保护，如损坏或丢失乙方按价赔偿或者修复完善”，从该条约定可以看出，武瑶即使存在擅自装修情形也是违反合同约定，如果因此导致案涉房屋设施设备损坏或丢失，武瑶负有赔偿或修缮的义务。2、从法律规定层面分析。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十三条的规定，可以看出当双方合同未约定承租人可以对租赁物进行装修装饰，或者承租人未经出租人同意装饰装修的情形下，因承租人擅自装修而发生的费用，依法应当由承租人负担。并且因承租人的擅自装修行为，出租人可以要求恢复原状并赔偿损失。因此，武瑶向宇汝明主张装修损失无相应的法律依据。二、案涉房屋宇汝明交付武瑶时已是精装修的状态，不是毛坯房，完全能够满足武瑶的经营需要。因此从客观需求上，武瑶也无需对房屋进行装修。三、在承租人经出租人同意装饰装修的情况下，才存在因出租人违约导致合同解除，需要区分已经装修产生的附合物和非附合物，出租人也仅仅是赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。本案即使案涉房屋存在有装修，也是武瑶擅自装修行为，依法无需赔偿损失。四、武瑶自2019年12月15日即拖欠宇汝明房租（2020年1月6-2020年5月12日）至今，已经违反双方合同的约定，构成违约，应当支付宇汝明违约金。依照事实和法律，宇汝明无需返还相应的租房押金。 宇汝明向本院提出反诉请求：1.判令双方之间的租赁合同于2020年5月12日解除；2.判令武瑶支付欠交的房屋租金27720元、电费401元、违约金8000元，合计36121元；3.诉讼费用由武瑶承担。事实和理由：宇汝明自2019年1月1日起开始租赁从原出租人合肥庐阳国有资产经营有限公司处的位于间，双方签订有《房屋租赁合同》。因原出租人接合肥市庐阳区人民政府双岗街道办事处文件，案涉房屋将被收回用于电信网点置换，不再对外租赁。宇汝明收到原出租人的通知后，即及时与武瑶沟通合同解除事宜，但是武瑶一直不予配合，直到2020年5月12日才将房屋钥匙交于宇汝明，并且拖欠多个月的房租及电费未交。 武瑶针对反诉辩称，1、宇汝明要求武瑶支付8000元的违约金无事实依据。宇汝明与武瑶签署的《房产租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，应依法受到保护；双方约定租期为2019年1月6日至2022年1月5日，宇汝明明知与原出租方合肥庐阳国有资产经营有限公司之间无租赁合同，仍然与武瑶签署三年期固定期限合同，存在明显的主观过错。双方合同履行至2019年12月份，期间武瑶无任何违约情形。2019年12月份，宇汝明以合肥庐阳国有资产经营有限公司要收回案涉房屋为由要求解除双方之间的《房产租赁合同》，构成根本违约，且拒绝赔偿，故本合同的违约方为宇汝明。2、武瑶不存在拖欠27720元房租的事实。案涉商铺为宇汝明从原出租人合肥庐阳国有资产经营有限公司处承租并进行擅自转租的，为国有资产类经营性用房。按照安徽省国资委印发的要求各省属企业落实《关于应对新型冠状病毒××疫情支持中小微企业平稳健康发展的若干措施》，合肥市印发的《关于应对新型冠状病毒感染的××疫情，鼓励中小企业持续发展的若干意见》的要求，庐阳区出台了《支持中小企业应对疫情影响的10条措施》，其中第5条对承租国有资产类经营性用房的中小企业、个体工商户等疫情期间给予2个月房租免收，2个月房租减半。按照要求合肥庐阳国有资产经营有限公司对同类商铺给予的是免收2、3、4三个月的房租，且案涉商铺周边同类商铺的商户均享受了三个月的免租。期间宇汝明多次到武瑶店中吵闹，要求收回房屋，驱赶店内顾客，对武瑶的经营造成严重影响，致使合同目的无法实现。5月份，双方就解除合同赔偿事宜仍未达成一致，庐阳国资委也对双方进行了协调，协调结果是庐阳国资委给武瑶另寻商铺的宽限期，且免收宽限期间的房租。武瑶于5月12日搬离，并诉至法院，请求宇汝明承担违约赔偿责任。3、武瑶不存在恶意拖欠电费的事实。案涉房屋的电费由物业定期上门收取，武瑶不知道去何处缴纳电费。武瑶搬离时未到物业上门收费之时，故当期电费没有及时交纳。综上，宇汝明提出支付8000元违约金、27720元房租无事实和法律依据，应依法予以驳回。 本院经审理认定的事实如下：2015年12月1日，宇汝明与合肥庐阳国有资产经营有限公司（以下简称庐阳国资公司）签订《房屋租赁合同》一份，约定庐阳国资公司将位于合肥市间约31平方米的商铺租赁给宇汝明使用，租期自2016年1月2日至2019年1月1日，保证金为17065元，年租金为68260元。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同到期后，双方没有续签合同，宇汝明继续使用房屋，并支付租金至2019年12月1日。 2019年1月1日，宇汝明作为出租方（甲方），武瑶作为承租方（乙方），签订《合肥爱心房产租赁合同》一份，约定甲方将上述房屋租赁给乙方使用，租赁期限自2019年1月6日至2022年1月5日，月租金6300元，三个月一付，每租期开始前10日交清下一期租金；水、电、物业管理等费用由乙方承担；甲方提供的房屋、家具及内外设施，乙方需慎重保护，如损坏或丢失按价赔偿或修复完善；如一方违约，应向对方支付一个月租金标准的违约金；之后，备注栏中又注明违约金是押金8000元。合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，宇汝明将房屋交付使用，武瑶在房屋原有装修基础上进行了重新装修。武瑶支付押金8000元，并按约支付租金至2020年1月5日。 因案涉房屋将用于电信网点置换，庐阳国资公司于2019年11月15日通知宇汝明将收回案涉房屋，要求宇汝明于2019年12月12日前交还房屋。2020年4月14日，庐阳国资公司再次通知宇汝明于2020年4月20日前交还房屋。宇汝明收到上述通知后，即要求武瑶解除合同、搬离房屋，双方因此发生争议。 2020年5月12日，武瑶将房屋交还宇汝明。宇汝明于次日将房屋交还庐阳国资公司。庐阳国资公司扣除2019年12月和2020年1月租金后，将剩余押金退还给宇汝明。另外，宇汝明代武瑶缴纳了电费401元。 以上事实，有武瑶提交的房产租赁合同、押金收条、视频资料、搬离通知、政府文件，宇汝明提交的照片、房产租赁合同、收款收据、街道办事处文件、电费收据，以及当事人庭审陈述予以证实。对于武瑶提交的装修合同及收据，无付款凭证及正式发票予以佐证，本院不予采信。 本院认为，武瑶与宇汝明签订的房产租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。武瑶于2020年5月12日将房屋交还宇汝明，故本院确认双方的租赁合同于该日已解除。本案的争议焦点在于违约责任应如何认定。宇汝明在与庐阳国资公司未签订书面的续租合同的情况下，与武瑶签订了三年期的租赁合同，致使合同履行处于不确定、不稳定的状态，且也确实因为庐阳国资公司解除了不定期租赁合同导致武瑶无法继续使用案涉房屋，给武瑶造成了一定的经济损失，宇汝明应当承担相应的违约责任，本院对于武瑶要求宇汝明支付违约金8000元的诉讼请求予以支持。对于宇汝明主张的违约金，本院不予支持。对于武瑶要求宇汝明赔偿装修损失47200元的主张，因违约金本身即是对损失赔偿额的计算方法的一种约定，其证据不足以证明其实际损失超出了违约金的标准，本院不予支持。对于武瑶要求返还押金的主张，以及宇汝明要求支付租金、电费的主张，本院认为，案涉房屋属于国有企业经营性用房，根据安徽省、合肥市以及庐阳区政府的相关政策，武瑶符合减免三个月租金的政策要求，另外，庐阳国资公司未收取宇汝明2020年2月1日之后的租金，考虑到合同的提前解除系宇汝明原因导致，且需给予武瑶合理的搬离房屋的期限，本院确定武瑶无需支付2020年2月1日之后的租金，但应当向宇汝明支付2020年1月6日至2020年2月1日期间的租金5592元，另需支付宇汝明垫付的电费401元，合计5993元。上述租金及电费在押金8000元中扣除后，宇汝明还需返还武瑶押金2007元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认宇汝明与武瑶之间的房屋租赁合同已于2020年5月12日解除； 二、宇汝明于本判决生效之日起十日内返还武瑶押金2007元； 三、宇汝明于本判决生效之日起十日内支付武瑶违约金8000元； 四、驳回武瑶的其他诉讼请求； 五、驳回宇汝明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理减半收取为690元，由武瑶负担580元，宇汝明负担110元；反诉案件受理费减半收取为352元，由宇汝明负担292元，武瑶负担60元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 孔 静 二〇二〇年九月二十七日 书记员 阮晓艳 附本案适用的法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。