江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初4746号原告：相亮昌。原告：石延玲。二原告共同委托诉讼代理人：那鑫淼，北京市盈科（连云港）律师事务所律师。被告：周健君。被告：胡玉林。原告相亮昌、石延玲与被告周健君、胡玉林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告相亮昌及二原告共同委托诉讼代理人那鑫淼、被告胡玉林到庭参加诉讼，被告周健君经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告相亮昌、石延玲向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决由二被告共同承担拖欠房租10800元、违约金1080元，共计11880元；2.请求依法判决解除房屋租赁合同；3.请求依法判决由二被告共同承担本案诉讼费用。事实与理由：二原告共同共有涉案房屋，原告石延玲同意原告相亮昌负责对外出租事宜。被告周健君通过儒房地产中介公司得知原告房屋出租，遂于2019年10月23日与原告相亮昌签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于海州区的房屋出租给二被告共同使用。合同签订的出租方为原告相亮昌，承租方为被告周健君，租期自2019年11月1日至2022年11月1日，每年房租为32400元。支付方式为第一次支付前三个月房租，第二次支付2020年2月1日至2021年2月1的一年的房租，最迟于2020年2月20日前付清。在合同签字处原告相亮昌签字按手印，被告胡玉林代替被告周健君签字，并由被告胡玉林签字按手印，注明由被告胡玉林代替被告周健君签字。合同签订后二被告向原告交付了前三个月的房租，并且二被告共同住在涉案房屋内。而后二被告一直未支付房租并拖欠至起诉之日，原告多次向二被告催要但均被拒绝。原告认为，虽然合同是由被告胡玉林代替周健君签字的，但是基于周健君与胡玉林共同住在涉案房屋并且周健君支付了前三个月的房租，表明周健君认可双方之间的租赁合同。胡玉林作为实际承租人，自然应与周健君共同承担房租。故二被告的行为损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法予以支持。被告周健君未到庭，提交答辩状辩称，原告起诉代签租赁合同有效不符合法律规定，请求法院依法驳回原告对被告周健君的诉讼请求。1.此租房合同非本人签名；2.本人从未授权与委托他人签订租房合同；3.本人也未口头委托他人签订租房合同。被告胡玉林辩称，1.只是在被告周健君的委托下与原告签订合同；2.与被告周健君是朋友关系，被告周健君有事未在现场，将身份证交给被告胡玉林代签合同；3.被告胡玉林与被告周健君并非共同租房，被告胡玉林只是借住在被告周健君房屋内，及时交房租也应该是被告周健君，被告胡玉林与二原告无合同关系，依法不受该租房合同的约束，二原告收到的租金及保证金都是被告胡玉林垫付的，欠二原告房屋租金应由被告周健君承担，不应由胡玉林共同承担。请求法院驳回原告对被告胡玉林的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提交的不动产证明、房屋租赁合同、微信聊天记录、短信记录及被告胡玉林提交的延伸服务确认单、物业费收据等证据，均作为认定本案事实的证据在案为证。本院经审理认定事实如下：原告相亮昌、石延玲共同共有坐落于海州区房屋。2019年10月23日，经原告相亮昌与被告胡玉林签订《房屋租赁合同》一份，合同约定的出租方（甲方）为相亮昌、承租方（乙方）为周健君，但周健君并未在合同上签名，被告胡玉林代签周健君名字，并书写“胡玉林代”和捺手印。合同约定乙方承租甲方坐落于海州区（建筑面积104.43平方米），租赁期限2019年11月1日至2022年11月1日，共计叁年，合同约定年租金为32400元，付款方式为转账支付第一次付三个月，第二次为年付，具体为合同第十七条约定的补充条款：转账支付第一次付款三个月租金，2020年2月1日至2021年2月1日第二次为年付，第二次付款最迟在2020年2月20日之前支付，如有违约，甲方有权终止本合同，收回本合同房屋；第三次付款为12个月租金，第四次付款为8个月租金，均为提前壹个月支付。合同第五条规定：合同签订之日起，乙方向甲方交付人民币2700元作为押金，到合同期满，且乙方交清租赁期间应交的一切费用后，甲方应将押金无息退还乙方。合同第十一条约定：租赁期间，双方均不得借故解除合同，一方如有正当理由要求解除合同，须提前壹个月通知对方，经对方同意后方可解除合同，由提出解除合同的一方向对方支付人民币3000元违约赔偿金。合同签订当日，被告胡玉林向原告支付租房押金2700元及3个月租金8100元。2019年11月1日，被告胡玉林搬进涉案房屋居住，当日胡玉林向中国电信股份有限公司连云港分公司申请办理上网业务，并交纳329元。2019年12月23日，被告胡玉林交纳2020年1月起至2020年12月止物业服务费、电梯运行费合计1629元。因被告未在约定的时间内第二次向原告支付租金，原告相亮昌多次通过微信联系被告胡玉林催要租金，2020年4月16日，原告要求胡玉林在5月10日前付款，2020年5月22日晚23时26分，原告再次通过微信联系被告胡玉林，内容为“胡哥，我没有想到简单的事情搞的这么复杂！我周一过去你那里，希望有个定论：1.把即时房租补齐，你们搬走；2.如果想继续租住请按合同约定缴纳租金；3.如果确实有困难，可以先付半年的租金16200元，剩下的半年在半年的租房时间到期后10日内付清”。后被告胡玉林一直没有支付房屋租金，原告相亮昌一直通过微信联系被告胡玉林，至2020年5月25日，被告胡玉林通过微信回复原告相亮昌“我晚上仔细检查一下，我这里有两张电梯卡和一个钥匙，等我回来给你好吗？周那里有一套……总的是四张卡和四个钥匙”。2020年6月3日，原告通过微信向被告胡玉林要电梯卡和钥匙，内容为“我的钥匙和电梯卡何时能拿给我？尽快！我租房需要！”后，原告的提交的微信聊天记录中自己记载日期2020年6月8日，被告胡玉林向原告相亮昌发送“上次已经给你2把钥匙和一张电梯卡……在我住的房间抽屉里”。原告相亮昌主张被告至2020年6月8日交还钥匙，被告胡玉林称2020年5月中旬搬走交的钥匙和房卡但胡玉林并未举证。现涉案房屋已经原告出租案外人使用。本院认为，本案的争议焦点为：1.本案房屋租赁合同双方当事人的认定；2.被告主张的诉讼请求金额是否均符合法律规定。关于争议焦点一，虽原告提交的房屋租赁合同抬头处记载的承租方为被告周健君，但实际签订合同为被告胡玉林，原告并未提交证据证明系与被告周健君磋商签订房屋租赁合同事宜，原告也未提交周健君委托被告胡玉林签订合同的授权委托书，结合租房押金、第一次3个月房租均由胡玉林支付，电信业务办理及物业服务费用交纳均为被告胡玉林经手，能够认定胡玉林签订合同并实际租住原告房屋的事实，不能认定周健君系与原告相亮昌签订房屋租赁合同的合同相对方当事人。关于被告周健君是否居住在涉案房屋内以及是否应当承担相关的费用，系被告周健君与被告胡玉林之间的纠纷，本案不予处理。原告相亮昌与被告胡玉林签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。关于争议焦点二，根据合同约定，被告应最迟在2020年2月20日之前支付2020年2月1日至2021年2月1日房屋租金，2020年4月16日，原告要求胡玉林在5月10日前付款，2020年5月22日原告再次要求胡玉林即时交纳房屋租金并提出将解除合同。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，催告方可以解除合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。虽然因疫情的影响，存在被告迟延履行的可能，但结合原告多次催要，被告一直没有履行，原告有权解除合同，综合双方交接涉案房屋钥匙的时间，原告主张为2020年6月8日，被告胡玉林主张系2020年5月中旬交付但未举证证明其观点，本院依法认定双方交接钥匙时间为2020年6月8日，原告并未明确向被告发出解除合同通知书，被告交付钥匙应认定为被告同意解除合同，双方签订的房屋租赁合同自2020年6月8日解除。关于被告欠付租金，自2020年2月1日至2020年6月8日，共计4个月8天，合同约定房屋租金为年租金32400元，依法计算被告欠付租金金额为11510.14元（32400元÷12月×4月+32400元÷365天×8天），原告主张被告支付10800元，符合法律规定，本院依法予以支持。关于违约金，合同约定提出解除合同的一方向对方支付人民币3000元违约赔偿金，本案合同解除的原因为被告逾期不缴纳租金，经多次催要不成双方解除合同，导致合同解除的过错在被告，原告主张违约金1080元较为妥当，本院依法予以支持。被告胡玉林已付的电信服务费用及物业费、电梯费，本案中未主张，不予处理。被告胡玉林应支付原告相亮昌、石延玲11880元（10800元+1080元），扣除被告胡玉林已经支付的押金2700元，被告胡玉林还应支付原告相亮昌、石延玲9180元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认2019年10月23日原告相亮昌与被告胡玉林（名义承租人周健君）签订的《房屋租赁合同》于2020年6月8日解除；二、被告胡玉林于本判决生效之日起十日内给付原告相亮昌、石延玲9180元；三、驳回原告相亮昌、石延玲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费97元（原告已预交），由原告相亮昌、石延玲负担22元，由被告胡玉林负担75元，被告负担部分于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。审 判 员 时恒雨二〇二〇年九月三十日法官助理 金 鑫书 记 员 王莉莉法律条文、缴款账号及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、缴款账号开户名称：连云港市海州区人民法院开户行：中国建设银行连云港海宁西路分理开户账号********-013030三、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。