北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初39869号原告：王亚利，女，1957年6月13日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：魏建军，北京恒兮律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨**，北京恒兮律师事务所实习律师。被告：叶伟兵，男，1972年1月27日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：肖悦，北京市元坤律师事务所律师。原告王亚利与被告叶伟兵买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。王亚利及其委托诉讼代理人魏建军，叶伟兵及其委托诉讼代理人肖悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王亚利向本院提出诉讼请求：1.确认王亚利与叶伟兵2013年3月22日签订的《温室大棚转让协议》无效；2.叶伟兵退还王亚利温室大棚转让费177452.96元；3.叶伟兵给付王亚利利息损失（以剩余未退还转让费为基数，以中国人民银行同期贷款基准利率为计算标准，自2018年7月1日起计算至实际给付之日止，暂计算至2019年9月26日为10606.51元）；4.本案诉讼费用由叶伟兵负担。事实和理由：2013年3月22日，王亚利与叶伟兵签订《温室大棚转让协议》（以下简称转让协议），约定叶伟兵将位于北京市通州区潞城镇贾后疃村村北红砂地棚号X-XX的温室大棚转让给王亚利，转让费为22万元。转让协议签订后，王亚利以现金形式给付叶伟兵转让费22万元，叶伟兵向王亚利出具收条一张。诉争大棚由北京军月龙腾旅游观光园（以下简称军月龙腾观光园）建设。2012年4月7日，叶伟兵从军月龙腾观光园承租，租期自2010年4月20日起至2040年4月19日止，租金19.3万元。该大棚实际为“大棚房”，未取得乡村建设规划许可证。2017年8月9日，北京市通州区潞城镇人民政府（以下简称潞城镇政府）发布公告，要求限期拆除大棚房，王亚利从叶伟兵处受让的大棚在拆除范围内。2018年6月13日，潞城镇整治大棚房工作领导小组下发《关于北京市土地督查局要求我乡镇内大棚房继续整治通知》，再次要求限期3日内对违法建设的大棚予以拆除。2018年6月中旬，诉争大棚被强制拆除。根据合同法第五十二条规定，叶伟兵转让给王亚利的大棚因未取得乡村建设规划许可证被认定为违法建筑，故转让协议应为无效，叶伟兵应退还王亚利转让费。叶伟兵辩称，不同意王亚利的诉讼请求。叶伟兵从未与王亚利签订过转让协议，亦未收到王亚利给付的转让款22万元，双方之间不存在合同关系。王亚利系从北京市通州区潞城镇贾后疃村村民委员会（以下简称贾后疃村委会）受让大棚，其应向贾后疃村委会主张权利。叶伟兵亦不同意王亚利主张的利息损失。本院经审理认定事实如下：2012年4月7日，军月龙腾观光园（出租方、甲方）与叶伟兵（承租方、乙方）签订《军月龙腾旅游观光园租赁合同》（以下简称租赁合同），约定军月龙腾观光园将温室大棚一栋出租给乙方用于发展种植业，并就双方的权利义务约定如下：甲方出租给乙方的温室大棚位于贾后疃村村北、潮白河畔，军月龙腾观光园9排15号，地面积450平方米。本合同的土地租赁期为30年，自2010年4月20日至2040年4月19日止。租金共计19.3万元。甲乙双方不得无故终止合同，否则承担违约责任。甲方不干预乙方的正常生产，并有义务保障乙方正常生产的环境。乙方不得违反国家法律、法规和本合同的约定，不得改变温室大棚使用性质。甲方为乙方提供正常使用的水、电。乙方生产、经营用电，由乙方装表的实际用电量计算电费，由乙方交付给甲方。本合同到期后，在同等条件下乙方享有优先承租权。甲方无故终止合同，除赔偿乙方的实际经济损失外（需经双方确认）并赔偿乙方相应的补偿作为违约金。乙方无故终止合同，已交的租金不退，相关地上物无偿归甲方所有。租赁合同附件一载明：交付日期2012年10月31日，交付标准：配套房屋基本结构完成、配套房塑钢门窗安装完成、院墙完成、铁艺院门安装完成、上下水、电入户、宽带入户、电话有线电视预留口、大棚主体完成、大棚后墙高2.6米、大棚钢筋骨架整体完成。如遇国家占地，按国家相应标准进行赔偿。此房是朝南方向的第一户，此小区范围内此房前方无大棚，是绿地、路、院墙。乙方有权自行处理，可以转租。租赁合同签订当天，叶伟兵向军月龙腾观光园交纳19.3万元，军月龙腾观光园出具收据一张，确认收到9排15号租金19.3万元。2013年3月22日，叶伟兵（甲方）与王亚利（乙方）签订转让协议，约定甲方将位于贾后疃村村北红砂地温室大棚棚号9-15转让给乙方，价格为22万元，支付方式为现金支付。甲方应在双方签订本协议之日将温室大棚腾空，并将能证明温室大棚所属权的原始凭证交付给乙方。甲乙双方签订本协议后，甲方交付温室大棚并自愿将该土地上的一切附着物所有权转让给乙方，该温室大棚的使用权由乙方支配使用，甲方无权干涉。本协议生效后，如甲方不能按约定交付大棚则应向乙方支付违约金10万元。如乙方不能按时付清相应转让款则甲方有权不退回乙方支付的定金。任何一方无权单方解除本协议。同日，叶伟兵出具收条一张，确认收到王亚利大棚转让金22万元整。转让协议签订后，贾后疃村委会向王亚利出具《关于贾后疃村委会接管军月龙腾观光园日光温室情况的说明》（以下简称情况说明），内容为军月龙腾观光园于2011年在贾后疃村北潮白河右堤左侧建设钢砖结构日光温室大棚，后因多种原因导致工程无法正常进行，后续工程投资全部由贾后疃村委会负责筹集，为维护已于军月龙腾观光园签订租赁合同的乙方的合法权益，贾后疃村委会将按照原合同履行原定义务不变。与此同时，在双方平等协商的条件下将王亚利的日光温室位置由X-XX调换至X-X。2017年8月9日，潞城镇政府发布通潞政公告[2017]第159号公告，内容为：“经查，位于北京市通州区潞城镇贾后疃村村委会所建房屋，未能出示相关建设规划许可证，依据《北京市城乡规划条例》等相关法律法规，本行政机关公告如下：1.请上述建筑物所有人、管理人在本公告发布之日三日内自行拆除建筑物。2.逾期未改正违法行为的，本行政机关将依据相关法律法规对该建筑物组织拆除（相关权利人在公告期限届满前应自行清理存放于该相关建筑物内的财物，逾期不清理造成损失的由相关权利人本人承担）。”2018年6月18日，所建大棚均被强制拆除。王亚利称贾后疃村委会负责管理大棚园区的胡力明告知其有人转让大棚，价格为22万元，王亚利当时想要购买一个大棚故表示同意受让，王亚利按照胡力明的要求于2013年3月22日在转让协议上签字并支付转让费现金22万元，当天下午王亚利到胡力明处取走了转让协议和收条，胡力明将军月龙腾观光园与叶伟兵签订的租赁合同原件和收据原件交付给王亚利；王亚利在转让协议上签字时没有见到叶伟兵，叶伟兵当时并未在转让协议上签字，当天下午王亚利收到转让协议时已经有了叶伟兵的签字和捺印；转让协议签订后，王亚利认为X-X大棚的地块更好，系军月龙腾观光园宣传所用，已经种植蔬菜，故王亚利与村委会协商更换为X-X大棚；X-X大棚交付给王亚利时有大棚、看门房以及蔬菜，每个大棚是独立的，周围有围栏，房屋地面已经硬化，墙已经被刷白。叶伟兵认可转让协议及收条中的签字为其本人书写，手印亦为叶伟兵本人捺印，但其表示并不认识王亚利，并未与王亚利见过面；租赁合同约定军月龙腾观光园应于2012年10月份向叶伟兵交付大棚，但并未实际交付，叶伟兵以及其他承租方要求退还租赁费，叶伟兵找到一个叫“四姐”的人商谈退还租赁费事宜；2013年3月21日，叶伟兵收到通知可以退还租赁费，次日叶伟兵过去签字，贾后疃村委会要求叶伟兵签订了一系列文件，王亚利提交的转让协议以及收条中有关叶伟兵的签字可能是在当时签的；叶伟兵注意到收条中的付款人为王亚利且金额为22万元，其询问贾后疃村委会，贾后疃村委会表示与叶伟兵无关，如果叶伟兵不签字将无法退还租赁费，故叶伟兵在转让协议及收条上签字，贾后疃村委会退还叶伟兵现金19.3万元，并未给付叶伟兵22万元；退款时，大棚已建成。现王亚利认为诉争大棚被潞城镇政府认定为违法建筑已被拆除，其要求确认转让协议无效，并要求叶伟兵返还转让款，王亚利在主张返还转让款时扣除了从转让协议签订之日即2013年3月22日起至2018年6月15日期间的占有使用费。另查，大棚所涉地块为一般农用地。上述事实，有原告王亚利向本院提交的《军月龙腾旅游观光园租赁合同》、收据、《温室大棚转让协议》、收条、潞城镇政府公告以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：根据《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条规定，农村土地承包经营应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。合同法第五十二条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。根据本案查明的事实，诉争土地的性质为一般农用地，租赁合同附件中明确了交付的大棚包含铁艺院门，配套房含有塑钢门窗、上下水、宽带、电话有线电视预留口，并且载明“此房是朝南方向的第一户”“此小区范围内”等内容。上述内容可以认定军月龙腾观光园及贾后疃村委会系以出售、出租“农家小院”为目的对外出租大棚。租赁合同约定的房屋改变了诉争土地的用途，将承包地用于非农建设，违反了土地承包法的规定，且所建房屋因未能取得建设规划许可证被潞城镇政府认定为违法建筑，故租赁合同应属无效。转让协议落款处有叶伟兵的签字和捺印，转让协议约定叶伟兵将X-XX大棚转让给王亚利，并且叶伟兵出具收条确认收到王亚利支付的转让款22万元，叶伟兵与王亚利之间存在转让大棚的合同关系，转让协议应为双方当事人的真实意思表示。叶伟兵称其注意到收条中的付款人为王亚利且金额为22万元，其按照贾后疃村委会的要求签署转让协议及收条，否则贾后疃村委会不予退款。对此本院认为叶伟兵在收条上签字时已经明确知晓付款人为王亚利，支付的款项为X-XX大棚转让金，金额为22万元，叶伟兵对于将X-XX大棚转让给王亚利知情且同意。故，本院对于叶伟兵提出的与王亚利之间不存在合同关系的抗辩意见不予采信。叶伟兵称其仅收到贾后疃村委会返还的租赁费19.3万元，并未收到22万元。对此本院认为，收条明确载明叶伟兵收到22万元，其现在否认足额收到该笔款项，但其未提交证据证明，故本院对于叶伟兵的上述抗辩意见亦不予采信。叶伟兵将无效的租赁合同项下的权利义务转让给王亚利，亦违反了法律、行政法规的强制性规定，故转让协议应属无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故，叶伟兵应返还王亚利转让款，但应扣除自王亚利受让之日起至大棚被拆除之日止的占有使用费。经核算，王亚利占用期间的使用费为42576.34元。扣除该笔费用后，叶伟兵应返还王亚利177423.66元。对于转让协议的无效王亚利与叶伟兵均负有一定过错，故对于王亚利要求叶伟兵给付利息损失的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告王亚利与被告叶伟兵于2013年3月22日签订的《温室大棚转让协议》无效；二、被告叶伟兵于本判决生效之日起7日内返还原告王亚利转让款177423.66元；三、驳回原告王亚利的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4061元，由原告王亚利负担213元（已交纳）；由被告叶伟兵负担3848元，于本判决生效之日起7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 燕人民陪审员  张仕忠人民陪审员  杨立兴二〇二〇年九月三十日书 记 员  李建兰