山东省济南市长清区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0113民初58号原告（反诉被告）：陈秋永，男，1975年1月1日出生，汉族，住福建省长乐市。委托诉讼代理人：许可，山东睿扬（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张立状，山东睿扬律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：济南市长清区平安街道办事处南桥村民委员会，住所地济南市长清区。法定代表人：朱太亭，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：高国，济南长清晨晖法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）陈秋永与被告（反诉原告）济南市长清区平安街道办事处南桥村民委员会（以下简称南桥村委会）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭适用独任制进行了审理。原告（反诉被告）陈秋永的委托诉讼代理人许可、张立状，被告（反诉原告）南桥村委会的法定代表人朱太亭及其委托诉讼代理人高国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈秋永向本院提出诉讼请求：1.判令南桥村委会继续履行双方签订的租地合同；2.诉讼费用由南桥村委会承担。诉讼中，陈秋永变更其第一项诉讼请求为要求南桥村委会赔偿经济损失145417元。事实及理由：陈秋永、南桥村委会于2005年5月1日签订租地合同，约定陈秋永租赁南桥村委会土地约5亩，租赁期限为20年，租金每年支付一次，非经国家征用，南桥村委会不得以任何借口收回土地。合同签订后，陈秋永按时支付租金，合法使用土地，无任何违反合同约定的行为。但南桥村委会于2019年11月向陈秋永提出解除租地合同，并于同年11月15日强制断电，严重影响陈秋永的正常经营。涉案土地上的附属物经法院委托评估并出具评估报告，评估价值为145417元。为维护自身权益，现诉至法院，盼判如所请。南桥村委会辩称，1.陈秋永、南桥村委会签订租地合同属实，但合同履行中，陈秋永并未实际使用涉案土地，其又委托他人进行管理使用，案外人王永水于2019年5月15日将涉案土地租赁给案外人邢煜，陈秋永与南桥村委会约定租金每年3000元，王永水与邢煜约定租金每年4万元；2.2019年下半年，根据区委区政府固本增收要求，南桥村委会向各承包户下发通知，王永水提交陈秋永的委托手续复印件，证实涉案土地由王永水管理且其行为已获陈秋永认可；3.陈秋永未经南桥村委会同意，私自将涉案土地转租他人，违反合同法相关规定，且陈秋永利用集体土地对外渔利，侵犯村集体及全体村民的合法权益，为此，南桥村委会电话通知陈秋永，陈秋永亦同意不再承包，南桥村委会遂于2019年11月13日下发终止合同通知，并告知全体村民；4.2019年11月15日，南桥村委会向街道管理区申请后，对涉案土地进行断电处理。综上，现双方已终止涉案租赁合同。南桥村委会向本院提出反诉请求：1.解除南桥村委会、陈秋永于2005年5月1日签订的租地协议；2.反诉费用由陈秋永承担。事实及理由：陈秋永、南桥村委会于2005年5月1日签订租地协议。2018年，陈秋永未通知南桥村委会，私自将涉案土地交由案外人王永水管理。2019年5月15日，王永水又将涉案土地租赁给案外人邢煜使用。根据长清区委区政府关于“抓实主题教育，促进固本增收”集中行动通知，南桥村委会在本次活动中查实陈秋永未对涉案土地进行合理利用，并授权案外人使用该土地渔利，且南桥村委会不知情。为此，南桥村委会要求终止双方所签协议。为维护自身权益，现诉至法院，盼判如所请。陈秋永辩称，1.该协议履行中未出现法定解除或约定解除的情形，解除协议没有事实和法律依据；2.陈秋永积极履行协议约定义务，于2019年5月5日一次性缴纳2019年5月1日至2021年4月30日的承包费，南桥村委会已接收该款项，且对王永水代为缴纳该款未提出异议，应视为南桥村委会认可陈秋永将涉案土地委托他人管理；3.协议未禁止转包，陈秋永依法进行土地流转具有法律依据，根据土地承包法规定，承包方有权依法流转土地使用权，且该行为南桥村委会明知且未提出异议，现南桥村委会以案外人使用土地为由要求解除合同，没有事实依据；4.长清区委区政府文件不属于协议约定的因国家征收收回土地的事由，南桥村委会无权据此收回土地；5.陈秋永对涉案土地进行了大量投资建设，故承包南桥村委会发包荒地的价格与陈秋永的实际收益存在较大差额属正常经营行为，没有损害村民集体利益。综上，南桥村委会要求解除合同没有事实依据及法律依据，请求驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、租地协议书的签订情况陈秋永非南桥村村民。2005年5月1日，南桥村委会作为甲方，陈秋永作为乙方，双方签订租地协议书一份，主要内容为：1.该宗地地处南桥村东面，广场以东，地约五亩，租金为每亩每年陆佰元整，合计每年租金为叁仟元（3000），租期为贰拾年，从2005年5月1日至2025年4月30日止；2.租金为每年一交，租金从2006年5月1日起，乙方须在每年5月1日之前交清第二年的租金；3.在乙方试产期间，甲方给予乙方免除租金，试产期为一年，至2006年4月30日止；4.甲方应提供乙方生产、生活用电，电费由甲方每月向乙方收取，以实际用量为准（电价以国家电价为准），接电时材料费由乙方自行负责；5.在乙方租用期间非国家征用，甲方不得以任何借口收回该地，如因国家征用，甲方应提前三个月以书面通知乙方，并及时一次性退还给乙方所剩余租金；6.本协议一式两份，双方各持一份，以期共同遵守，未尽事宜双方协商解决。该协议书甲方处加盖有南桥村委会公章并有朱某1、吕长贵签字确认，乙方处有陈秋永签字捺印确认。涉案土地主要为荒地，陈秋永将其用于生产经营活动。南桥村委会主张陈秋永未使用涉案土地从事农业活动，系用于制作水泥管子，在土地上修建房屋、办公室等，在转租后，邢煜用于存放建筑机械。二、租地协议书的履行情况租地协议书签订后，陈秋永按时缴纳租金至2021年5月1日。其中王永水于2019年5月5日代为缴纳2019年5月1日至2021年5月1日的租金6000元，南桥村委会接收该款并出具收据一份。2019年11月15日，南桥村委会将涉案土地收回。关于陈秋永在租赁期间是否将涉案土地进行转租，双方陈述不一。陈秋永主张其未将涉案土地进行流转，因其不在本地，故委托王永水代为管理土地，其实际使用涉案土地至2019年11月15日。南桥村委不认可陈秋永与王永水之间的委托关系，并主张期间王永水又将涉案土地转租给邢煜，南桥村委会及陈秋永对该次转包行为均不知情，系在固本增收过程中经查证发现。对此，南桥村委会提交落款日期为2018年9月10日的授权书复印件、王永水与邢煜于2019年5月15日签订的房屋及场地租赁合同照片打印件各一份为证。其中，授权书中陈秋永为授权人，王永水为被授权人，内容为“授权人陈秋永于2005年5月1日与长清区平安街道办事处南桥村村委会签订租地协议书（以下简称租地协议），租期为20年，期限截至2025年5月1日。协议在履行中，出于更好的实现合同目的，经陈秋永慎重考虑，特授权王永水作为被授权人，代表陈秋永行使租地合同协议的权利，并承担全部义务。王永水就本土地所做出的的一切行为，陈秋永均予以认可。如因本土地拆迁，所有的拆迁补偿的领取，均由被授权人王永水代为领取。特此授权。本授权书自2018年9月10日开始生效”。该授权书上并有陈秋永、王永水的签字捺印确认。陈秋永认可该授权书的真实性，但主张王永水系代其行使合同权利、履行合同义务，相关法律后果仍由其本人承担。房屋及场地租赁合同中，王永水为出租方、甲方，邢煜为承租方、乙方，主要内容为：1.甲方将自己租赁的坐落在南桥村东面、广场以东的房屋，场地面积4000平方米，出租给乙方使用；2.租赁期限为6年，自2019年5月15日起至2025年（合同中错写为2019年）5月15日止，租金为每年4万元，双方应按照合同规定时间和标准，将出租的房屋及场地及时交给乙方使用，期满乙方优先续租；……该合同中出租人、承租人处分别有王永水、邢煜的签字捺印确认。陈秋永以该合同系照片打印件为由否认其真实性，并主张即使王永水对外出租该厂房，亦合法有效，该合同表明出租标的为陈秋永出资建设的房屋，而非单纯的土地流转，陈秋永有权在租期内对自行建设的房屋进行使用、收益。南桥村委会主张经与陈秋永多次沟通，其同意不再承包涉案土地，并提交其法定代表人朱太亭与陈秋永2019年11月1日的通话录音光盘及文字版整理材料一份，主张其已通过电话通知的方式通知陈秋永因固本增收集中行动，不再同意陈秋永转租涉案土地。陈秋永以无法确定通话人的身份信息为由，对上述录音的真实性不予认可。此后，南桥村委会于2019年11月13日向全体村民下发《关于南桥村承包户陈秋永终止合同的通知》，并于2019年11月15日对涉案土地进行断电处理，现南桥村委会已将涉案土地另行发包。为此，南桥村委会提交南桥村固本增收小组出具的《关于南桥村承包户陈秋永终止合同的通知》、断电申请原件各一份为证。陈秋永否认南桥村委会曾与其进行沟通，主张并未收到过上述终止合同通知及断电申请，且终止合同通知的对象系南桥村全体村民，而非陈秋永，不具备法律效力；断电申请的内容违反租赁协议书关于用电保障的约定及各级政府不得采取断水断电措施强行解除合同的相关政策。三、陈秋永主张的损失诉讼中，经本院释明，陈秋永变更其诉讼请求，要求南桥村委会赔偿其经济损失145417元，不再要求继续履行租地协议书。陈秋永主张在租地协议书签订后，其在涉案土地上挖井、建设房屋等。诉讼中，陈秋永申请对涉案土地上现存附属物的价值进行鉴定，经本院委托，山东新业资产价格评估有限公司于2020年6月28日作出山东新业价评字【2020】第092号评估报告书，评估结果为：在评估基准日2020年6月22日，委托评估的涉案地上现存附属物价值合计145417元。为此，陈秋永支出鉴定费6000元。南桥村委会对该评估报告书的真实性无异议，对该报告书载明的地上附属物的权属有争议，主张涉案土地上的附属物均系租地协议书签订前由南桥村委会修建，以用于对外承租方便他人经营，陈秋永早在三四年前就已离开南桥村，并将所有个人财产带走，不再继续使用涉案土地。为此，南桥村委会申请证人朱某1、朱某2出庭作证。证人朱某1到庭陈述，1.其在1986年-2009年期间担任南桥村委会村书记和村主任，系南桥村委会现任村主任朱太亭之父，现已退休八年，租地协议书签订当时仍在任；2.约在2003年、2004年，村里将土地整平用于承包，为招商引资修建了一些设施，具体修建人现已记不清，修建房屋当时的账目现已找不到，修建用时半年左右，具体花费现已记不清，后将涉案土地承包给陈秋永，涉案土地上的设施均系南桥村委会于2004年修建；3.陈秋永现已离开南桥村委会七八年之久。证人朱某2到庭陈述，1.其系南桥村村民，当时系陈姓人员租赁的涉案土地，大约租赁了十年，涉案土地原系荒地，紧邻广场和铁路，村民用来种植地瓜、花生，约六七亩，出租前地上附属物就已存在，主要是砖混结构的简易房，系村里当时找人修建的；2.2004年-2006年，其在济南九曲干工程。对上述两证人的证言，陈秋永不予认可，主张朱某1原系南桥村委会村主任、村书记，系签订租地协议书当时的南桥村法定代表人，与本案有直接的利害关系，且与南桥村现法定代表人系父子关系，证言可信度低；朱某2系普通村民，无法明确了解实际施工人的雇主，施工期间不在村里，不应采信其证言。陈秋永则主张其租赁的标的仅为土地，不包含任何附属物，且每年600元的租金不可能包含附属物的租赁费用，断电申请也载明其承包的是土地。本院认为，《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条规定，农村土地承包经营应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。本案中，陈秋永租赁涉案土地后，改变了土地的农业用途，违反上述法律法规的强制性规定，故双方签订的租地协议书无效。因此，南桥村委会要求解除涉案租地协议书的诉讼请求，缺乏事实基础，本院不予支持。本案的争议焦点是陈秋永主张的经济损失应否予以支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一，双方所签租地协议书关于地上附属设施未予约定；第二，南桥村委会在诉讼中先是承认陈秋永在涉案土地上制作水泥管子、修建房屋，又主张地上附属物均由其修建，前后主张自相矛盾；第三，证人朱某1在租地协议书签订当时系南桥村委会的法定代表人，且与该村现法定代表人系父子关系，与本案有直接利害关系，对其证言，本院不予采信。证人朱某22004-2006年均在外打工，其对于上述期间涉案土地上附属设施建设的相关陈述，可信度较低，本院不予采信。综上，南桥村委会关于涉案土地上的地上附属物均由其建设的主张，证据不足且有悖常理，本院不予采信。因此，本院依法认定涉案土地上的地上附属物均由陈秋永建设。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据租地协议书的约定，双方均明知陈秋永租赁土地将用于非农建设，故双方对于涉案租地协议书的无效均有过错，本院认定双方对此各承担50%的责任。陈秋永主张的损失系其在租赁土地上所建附属物的价值，山东新业价评字【2020】第092号评估报告书评估结果为：在评估基准日2020年6月22日，委托评估的涉案地上现存附属物价值合计145417元。该评估程序合法，依据充分，符合案件实际情况，本院予以采信。陈秋永主张的损失本院予以认定。故南桥村委会应该赔偿陈秋永经济损失72708.50元（145417元×50%）。陈秋永对其预付的鉴定费未提出诉讼请求，由其自行承担。综上，案经调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、济南市长清区平安街道办事处南桥村民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿陈秋永经济损失72708.50元；二、驳回陈秋永的其他诉讼请求；三、驳回济南市长清区平安街道办事处南桥村民委员会的诉讼请求。本诉案件受理费3208元，由陈秋永负担1604元，济南市长清区平安街道办事处南桥村民委员会负担1604元；反诉案件受理费100元，减半收取计50元，由济南市长清区平安街道办事处南桥村民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 侯 永二〇二〇年九月九日书记员 刘翠翠