广东省湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0891民初662号原告：苏金，女，汉族，1970年4月23日出生，公民身份号码440************922，住广东省湛江市霞山区************。原告：郑碧瑜，女，汉族，1956年6月8日出生，公民身份号码440************942，住广东省湛江市霞山区***************。原告：梁葵，男，汉族，1965年3月20日出生，公民身份号码440************619，住广东省遂溪县***********。以上三原告的共同委托诉讼代理人：陈藩，广东观佑律师事务所律师。被告：凃美群，女，汉族，1951年12月28日出生，公民身份号码440************928，住广东省湛江市霞山区***************。原告苏金、郑碧瑜、梁葵与被告凃美群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案受理，凃美群提出反诉，本院依法受理并合并审理，并于2019年8月12日作出（2019）粤0891民初386号民事判决，凃美群不服并上诉至湛江市中级人民法院，该院于2019年12月27日作出（2019）粤08民终2928号民事裁定，裁定将本案发回重审，本院于2020年3月16日立本案受理，并适用普通程序公开开庭进行了合并审理。原告苏金、郑碧瑜、梁葵及其共同委托诉讼代理人陈藩均到庭参加诉讼，被告凃美群经本院依法传唤无正当理由不到庭参加诉讼。对本诉本院依法缺席审理，对反诉本院依法按凃美群撤诉处理。本案现已审理终结。苏金、郑碧瑜、梁葵向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的房屋租赁合同关系；2.被告向原告支付2018年12月至2019年2月止的租金123000元、滞纳金3690元及后续租金（按月租4.1万元自2019年3月1日起至搬走之日止）和滞纳金（按每月1.5%自2018年3月1日起计至搬走之日止）；3.被告限期搬离湛江开发区海景路179号首层（1）-（11）轴交A-E轴、二层（1）-（11）轴交A-F轴房产，付清至实际交还房屋之日止的物管费、电费、水费等费用；4.被告承担本案的诉讼费用。庭审过程中，原告明确第3项诉讼请求为“被告限期搬离湛江开发区海景路179号首层（1）-（11）轴交A-E轴中所实际占有的约80平方米及二层（1）-（11）轴交A-F轴房产，付清至实际交还房屋之日止的物管费、电费、水费等费用”。事实和理由：位于湛江开发区海景路**东海置业大厦**部分商铺属于原告所有。原告与被告于2017年11月29日签订《租赁合同》，将涉案房屋出租给被告经营使用。双方约定：1.租期自2017年12月1日起至2025年9月30日止；2.月租金41000元（2017年12月1日至2019年11月30日期间）；3.租金支付期限为每月1号前付清当月租金，逾期则每日加收5%滞纳金；4.若乙方（被告）逾期一个星期不付清租金或拖欠水电费，甲方有权单方终止合同，乙方自愿同意甲方无条件收回房屋；5.乙方必须依法经营，不得从事违法活动，按执业要求，办理报批手续，等等。被告自2018年12月1日起未付租金，经原告不断催收，至今仍不支付。此外，被告违反合同约定及法律规定，装修不经任何报批、验收，在房屋内搞封建迷信活动。2019年1月11日中午因燃烧香宝蜡烛而引发火灾。为楼上住户及邻近银行、商家的人身财产安全，以及维护原告的合法利益，特提起诉讼，请依法判如所请。凃美群答辩称，应当驳回原告的全部诉讼请求。1.双方在签订合同的过程中，原告使用了欺诈的手段，致使被告在违背真实意思的情况下签订了合同，按照合同法第54条的规定，可以要求变更合同。在双方签订合同过程中，原告向被告展示的房屋面积超过2千平方米，实际签订的合同面积只有680平方米，原告真正拥有的产权面积只有400多平方米。被告以为可以全部对2000多平方米的房屋使用，对2000多平方米的房屋进行了装修，花了200多万元。所以原告是故意的。根据该地段的租赁价格，原告如果按照真实的400多平方米出租的话，也就是1万多块钱。2.租赁房屋至今不能使用。在合同签订后，原告为了阻止被告使用、开业，拉了一个横幅，内容是指法院已经对被告强制执行，导致被告一直不能正常使用租赁的房屋，至今没有开业。事实上每个月的租金都是上门收现金的，春节之前原告没有来收取租金，又破坏了被告的水电设施。不是被告不交房租，是房东故意不收租金，以拖到时间起诉要回房屋。原告欺骗被告租房，而且约定的租金和签订合同的租金是不一样的，有很多约定在签订合同的时候都没有，被告在第一份租赁合同上没有签，原告方说以后再补也行。当时因为已经投入的资金，被告没办法就把合同签了。当时的合同是没有郑碧瑜和梁葵的，这两个人是后来苏金私自加上去的。原告给了被告三个月的装修期，后来看到工程量很大，又给多半个月。被告租赁的房屋是一直没有水电用的。原告说被告封建迷信失火了，实际是一个客人不小心导致失火，不是被告导致的。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院依法认定如下：1.对原告提交的证据3《租赁合同》、证据4房地产权证及房地产权（共有）证，证据5通知（补充了出具人及负责人签名的）、证据6收款收据、证据7证明（补充了出具人及负责人签名的），均真实合法且与本案待证争议事实有关联，予以确认；对原告提交的证据8电费通知单，并不能证明原告已缴交该电费，不予确认；对原告提交的证据9水厂打印件，其上显示的地址非本案租赁地址，不予确认；对原告提交的证据10调查笔录、证据12证明，均为证人证言，因证人并未出庭作证，对该两份证据，均不予确认；对原告提交的证据11租赁合同，不能确认合同双方当事人身份情况，不予确认；对原告提交的申请证人司徒梅娟出庭作证的申请，本院予以准许，该证人到庭陈述涉案房产租赁的过程，包括租金经讨价还价后定为每月41000元、被告装修时将不在租赁合同范围内的隔壁也打开、被告不交租金等内容。基于该证人自述其与原告为亲戚关系，故其证言，本院不予采纳。2.对被告提供的证据1《租赁合同（4份），其中落款无合同当事人签名的《租赁合同》，因无证据证明力，不予确认；其中甲方为梁葵、苏金、司徒梅娟的《租赁合同》，被告未能提供原件，且原告不予认可，不予确认；其中落款时间为2018年3月30日的甲方为“司梅娟”的《租赁合同》，无法证实与本案原告有关，不予确认；3.对被告提交的证据2中的《凃美群租赁苏金海景路179号商铺装修工程费用款》，为被告单方制作且原告有异议，不予确认；4.对被告提交的证据5《证明》，实为证人证言，因该证人并未出庭作证，对该证人证言，不予确认。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋登记于原告苏金、梁葵、郑碧瑜名下，坐落，坐落于湛江开发区海景路**首层1）-（11）轴交A-E轴、二层（1）-（11）轴交A-F轴，其中一层面积为353.43㎡，二层面积为615.54㎡，房屋用途为“综合”。2017年11月29日，苏金（作为甲方）与凃美群（作为乙方）签订《租赁合同》，合同第一条约定租期自2017年12月1日至2025年9月30日止。第二条约定租用一层面积约80平方米、二层面积约600平方米，租金按月支付，2017年12月1日至2020年11月30日每月租金为41000元，期满二年即2019年11月30日租金按上二年度租金上浮8%增幅缴交，即每月租金为44200元，以后每二年按以上8%方式递增一次。第三条约定租金按月支付，每月1号前支付当月租金，不得逾期，若逾期甲方每日按5%收取滞纳。第四条约定签订合同当天乙方提前支付一个月的租金41000元和一个季度的租金120000作为押金给甲方，押金不能抵租金用，若乙方逾期一个星期不付清租金给甲方或拖欠水电费，则甲方有权单方终止该合同，乙方自愿同意甲方无条件收回房屋使用权，甲方终止合同三天内合同自动解除，乙方必须交清租金和其他欠款同时将流动物资搬走，否则视为乙方自动弃权，屋内所有物资由甲方自行处理，因此造成的一切损失全部由乙方承担；合同期满或解除后，乙方不得将室内外装修、装饰、水电设施、设备及房屋内其他固定财产破坏或拆除。合同终止或期满时，乙方将房屋、室内外的水电设施、灯光打扫干净后无条件完好地交回甲方使用，否则造成损失，乙方要赔偿给甲方。终止合同后，扣除乙方所欠租金及拖欠的水电费、物业管理费及一切应乙方交的其他费用后，甲方将押金结算的余款退还给乙方，若押金不足以清偿上述费用，欠缺部分由乙方支付给甲方。若乙方需提前终止合同，需提前三个月书面通知甲方，否则要按时交租金押金不退还，除因不可抗力因素及政策因素外，双方未经协商同意不准单方终止合同，乙方在合同期间不得转租或转让任何人使用，如需要转让一定经甲方同意。第五条约定签订合同后甲方免费提供90天即三个月时间给乙方进行装修，乙方可根据经营情况和需要，在法律许可的范围内引进合作方。案外人司徒梅娟在上述合同末尾甲方一栏下方签名。合同签订当天，凃美群向司徒梅娟转账一个月租金41000元及押金120000元。合同签订后，苏金将房屋交付给凃美群使用。凃美群对涉案房屋进行装修改造，其中二楼部分装修改造的面积超出涉案房产证上载明的二楼面积,原告称该超出部分的房屋面积并非其所有。因凃美群未按约定时间支付2018年12月的租金，原告经催收未果，遂于2019年2月18日向本院提起诉讼，本院立（2019）粤0891民初386号案件进行了审理，判决后凃美群不服并上诉至湛江市中级人民法院，该院以（2019）粤08民终2928号民事裁定将本案发回重审，本院于2020年3月16日立本案受理。本院于2020年4月2日向凃美群送达本案起诉书副本及应诉通知书等。截止本案法庭辩论终结之日2020年7月30日，凃美群尚欠2018年12月以后的租金未付，也未向原告交还房屋。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案合同已依法成立，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应当按照约定履行各自的义务。本案的焦点：一、郑碧瑜、梁葵是否具备原告主体资格；二、涉案租赁房产的情况；三、苏金、郑碧瑜、梁葵的诉求是否成立及应否支持。一、关于郑碧瑜、梁葵是否具备原告主体资格的问题。涉案房屋为苏金、郑碧瑜、梁葵三人共有，郑碧瑜、梁葵虽未在合同上签名，但其作为涉案房屋的共有人，且对苏金签订租赁合同的行为予以追认，涉案合同对郑碧瑜、梁葵具有法律约束力，故其具备原告主体资格。二、关于涉案租赁房产的情况。原告拥有产权的房产为湛江开发区海景路179号首层（1/1）-（11）轴交A-E轴、二层（1）-（11）轴交A-F轴，其中一层面积为353.43㎡，二层面积为615.54㎡。原告与被告签订的《租赁合同》明确租赁面积为一层的约80平方米、二层的约600平方米，庭审中原告自述交付被告一层南边的80平方米、二层全部。即《租赁合同》中租赁面积并未超过原告拥有产权的湛江开发区海景路179号首层（1/1）-（11）轴交A-E轴、二层（1）-（11）轴交A-F轴。三、关于苏金、郑碧瑜、梁葵的诉求是否成立及应否支持的问题。1.涉案合同应否解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定当事人可以约定一方解除合同的条件，条件成就时，解除权人可以解除合同。本案双方在租赁合同第三条约定租金每月1号前支付当月租金且不得逾期，在租赁合同第四条约定若被告逾期一个星期不付清租金或拖欠水电费，则原告有权单方终止合同。本案原告自述对于催收租金，采取了口头、张贴公告、邮寄通知等方式，而被告凃美群辩称原告不收租金但未有其他合理陈述及证据。而作为出租方，出租的目的恰在于收取租金，故被告凃美群的抗辩意见，本院认为不合常理，无法采信。本院依法认定被告凃美群至本案法庭辩论终结之日即2020年7月30日，已逾期缴付租金近20个月。按照双方的约定，合同解除条件已成就。故原告请求解除合同，本院予以支持。本院于2020年4月2日向凃美群送达起诉书副本及应诉通知书，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”规定，合同解除的时间应为2020年4月2日。2.涉案合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，凃美群应当向苏金、郑碧瑜、梁葵交还《租赁合同》约定的租用面积的房屋，并支付自2018年12月起至合同解除当月即2020年4月的租金，2020年4月后至交还房屋之日仍应支付占用租赁房屋的占用费。按月租41000元计得2018年12月至2019年2月的租金为123000元，因凃美群已交付押金120000元，根据合同第四条约定，合同解除后，拖欠的租金应从押金120000元中扣减；后续的租金，原告仅主张按每月41000元标准计算，并未超过合同约定的标准，本院从其主张。故凃美群实际仍应支付拖欠至2019年2月的租金3000元（123000元-120000元）、后续自2019年3月起按月租41000元计至2020年4月合同解除当月的租金及自2020年5月起按月租41000元计至搬走之日止的占用费。3.原告还主张被告赔偿租金损失即滞纳金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，凃美群未能按期支付租金，已构成违约，原告有权请求赔偿损失。双方在合同第三条约定“租金按月支付，每月1号前支付当月租金，不得逾期，若逾期甲方每日按5%收取滞纳金”，即原告可以请求被告支付滞纳金，但该标准应仅以租金的利息损失为限。故本院仅予支持以实际拖欠的租金为基数自逾期之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至2019年8月19日及自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止的滞纳金。因合同解除后已从押金120000元中扣减租金，故应对2020年4月2日后的滞纳金计算基数扣减该120000元。4.对于物业管理费、电费、水费等费用。根据合同的约定，该费用应由凃美群负担。截止法庭辩论终结之日，原告未能提供证据证明其已代为垫付物业管理费、电费、水费等费用及垫付的金额，故该请求本院不予支持，原告可在代为垫付后再另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告苏金与被告凃美群于2017年11月29日签订的《租赁合同》于2020年4月2日解除；二、被告凃美群在本判决生效之日起一个月内向原告苏金、郑碧瑜、梁葵支付自2018年12月计至2020年4月的租金、自2020年5月至房屋交还之日止的占用费[其中2018年12月计至2019年2月的租金3000元（123000元-120000元）,后续租金、占用费按每月41000元的标准计付]及以实际拖欠的租金、占用费为基数自每月实际逾期之日（租金支付日期为每月1日前）起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至2019年8月19日及自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止的滞纳金；三、被告凃美群自本判决生效之日起一个月内向原告苏金、郑碧瑜、梁葵交还坐落于湛江开发区海景路179号首层（1/1）-（11）轴交A-E轴中的约80平方米、二层（1）-（11）轴交A-F轴中的约600平方米的房屋；四、驳回原告苏金、郑碧瑜、梁葵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2833.8元，由被告凃美群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  陈 华人民陪审员  蒋晓薇人民陪审员  叶丹平二〇二〇年九月一日书 记 员  陈思贤附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。