广东省乐昌市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0281民初474号原告：广州精道物业服务有限公司乐昌分公司。负责人：李国文。委托诉讼代理人：莫华珍，女，该公司员工。被告：何爱平。原告广州精道物业服务有限公司乐昌分公司与被告何爱平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州精道物业服务有限公司乐昌分公司的委托诉讼代理人莫华珍到庭参加诉讼，被告何爱平经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州精道物业服务有限公司乐昌分公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付物业费4683.51元和分摊水电费373.50元；2.判令被告按照合同约定支付违约金4287.21元（违约金计算至物业费全部缴清为止，现暂从2017年4月1日计算至2020年2月29日，共4287.21元）；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为判决被告支付物业费4323.24元和分摊电费246.10元，明确第3项诉讼请求为本案诉讼费50元及公告费300元由被告承担。事实与理由：2017年3月27日，原告与乐昌市****业委会签订《xxxx物业服务合同》，被告从2017年4月1日至2020年3月31日共36个月，未按照合同约定缴纳物业管理服务费4323.24元（xxxx小区29栋301室建筑面积120.09平方米，收费标准1元/平方米，单月物业服务费120.09平方米×1元/平方米=120.09元/月，累计欠款36个月，累计欠款数额为120.09元/月×36个月=4323.24元）和分摊电费246.10元。根据《xxxx物业服务合同》第三十条约定“业主或物业使用人不按约定交纳物业服务费及有关费用的，乙方有权要求业主或物业使用人限期补交，并从逾期的次月1日起按每日千分之二追缴逾期付款的违约金”，被告应按合同约定支付违约金4287.21元（详见xxxx29栋301室物业服务费违约金计算清单）。经原告多次催告，被告仍然拒不缴纳，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告何爱平未向本院提交答辩状及证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告是乐昌市****室（以下简称xx室）的业主，xx室建筑面积为120.09平方米。该小区已成立乐昌市****业主委员会。2017年3月27日，以乐昌市****业主委员会为甲方，原告广州精道物业服务有限公司乐昌分公司为乙方，双方签订《xxxx物业服务合同》，合同期限3年，自2017年4月1日起至2020年3月31日止。合同约定：甲方选聘乙方对xxxx提供物业管理服务事宜。在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括：1、房屋建筑本体共用部位的维修、养护、管理和运行服务；2、房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务；3、本物业规划红线内属物业管理范围的设施的维修、养护和管理；4、本物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理；5、公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运；6、交通、车辆行驶及停泊的管理；7、配合和协助公安机关进行安全监控、联防监控、巡视，协助维护公共秩序；8、配合和协助开展社区文化娱乐及体育活动；9、物业及物业管理档案、资料的收集和整理；10、法规和政策规定由物业公司管理的其他事项。物业服务费交费标准为：电梯住宅1元/月/平方米，步梯住宅0.5元/月/平方米，商业物业1元/月/平方米；物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应在每季度首月底前缴纳当季物业服务费，逾期交纳物业服务费的，业主或非业主使用人自逾期的次月1日起每天按应交物业服务费的千分之二交纳违约金。原告称被告从2017年4月1日起未缴纳物业服务费，至2020年3月31日共36个月，累计欠缴物业服务费4323.24元（计算标准：xx室建筑面积为120.09平方米，收费标准为1元/平方米，每月物业服务费为120.09平方米×1元/平方米＝120.09元/月）以及分摊电费246.10元（系2017年4月1日至2020年3月31日期间每月公共照明实际产生的电费）。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告的房屋所在xxxx住宅小区已成立业主委员会，xxxx业主委员会与原告签订的《xxxx物业服务合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该《xxxx物业服务合同》根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，对作为业主的被告仍具有约束力。双方均应按照协议的约定履行自己的合同义务。签订合同后，原告即组织了人员为xxxx小区提供物业管理服务，被告应当按照合同的约定履行自己的合同义务，即向原告缴纳xx室2017年4月至2020年3月的物业服务费4323.24元。关于分摊电费，《xxxx物业服务合同》第八条约定“住宅小区电梯、公共照明、梯间照明……发生的水电费用等，应独立计算，根据实际消耗由乙方向住宅使用人分摊计收费用。”现原告提交了2017年4月1日至2020年3月31日期间xxxx29栋公摊电费金额公示及缴纳电费发票予以证实被告所在的楼栋每户应分摊电费246.10元，本院予以确认。原告依据合同的约定提供了物业服务，被告作为原告提供服务的受益人，应当根据协议的约定向原告及时交纳物业服务费，但被告未按协议约定的标准和期限及时交纳物业管理服务费，已构成违约。因被告未按合同约定向原告缴纳2017年4月至2020年3月的物业服务费4323.24元，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，被告应按照《xxxx物业服务合同》的约定继续履行合同义务，并向原告支付违约金。因物业服务合同约定交纳物业服务费的日期为每季度首月底，逾期交纳物业服务费的业主或非业主使用人自逾期的次月1日起每天按应交物业服务费的千分之二交纳违约金，故违约金应从2017年5月1日起以所欠金额为基数计算，虽然物业服务合同中已约定了违约金的计算标准，但由于约定的每日2‰的违约金过高，本院酌情调整为按每日1‰的标准计算。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《广东省物业管理条例》第四十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告何爱平应于本判决生效之日起五日内向原告广州精道物业服务有限公司乐昌分公司支付2017年4月至2020年3月的物业服务费4323.24元、分摊电费246.10元及违约金（从2017年5月1日起以所欠金额为基数按每日1‰的标准计算至物业服务费付清之日止）；二、驳回原告广州精道物业服务有限公司乐昌分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元、公告费300元，由被告何爱平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  胡映军人民陪审员  黄 萍人民陪审员  黄振斌二〇二〇年九月十一日法官 助理  邓智杰书 记 员  罗嘉颖