江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1003民初6140号原告：图途（厦门）户外用品有限公司，住所地在厦门市思明区厦禾路****J18。法定代表人：黄承辉。总经理。委托诉讼代理人：邬德臣，福建蒙福律师事务所律师。委托诉讼代理人：林海鸿，该公司员工。被告：扬州四方商业资产管理有限责任公司，住所，住所地在扬州市大学北路**-7div>法定代表人：周菊，执行董事。委托诉讼代理人：凌红妹，江苏金星光律师事务所律师。委托诉讼代理人：李秋峰，江苏金星光律师事务所律师。原告图途（厦门）户外用品有限公司（以下简称图途公司）与被告扬州四方商业资产管理有限责任公司（以下简称四方公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邬德臣、林海鸿、被告的委托诉讼代理人林红妹、李秋峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告图途公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告四方公司赔偿原告各项经济损失合计2540085.48元。事实和理由：原、被告双方于2016年3月11日签订《商铺租赁合同》1份，2018年7月5日，被告强行解除合同，并采取暴力锁门等手段阻止原告方进入经营场所，还强行转移了原告在商铺内的货物等，给原告造成经济损失，故原告诉至法院请求判令被告方赔偿原告固定资产损失713906.89元、装修损失602349.29元、货物损失1119527.3元、员工遣散补偿金104302元。四方公司辩称，1、被告解除双方租赁合同并不违法。原告租赁期间经营状况不佳，缴纳销售扣点费用都不足以给付物业管理费用，有违公平原则，且原告不接受为期三个月的业务指导，被告方根据合同约定解除双方的合同，并三次通过函件通知了原告，原告未向法院或仲裁部门提出异议，故被告方解除合同的行为合法。2、原告主张的损失不符合法律规定。被告向原告方发出解除合同的函件中多次要求原告将货物搬走移交店铺，但原告置之不理，被告不得已才将原告所有的货物搬至指定地点，此后被告也通知原告提走货物，故被告方已尽到通知义务，对原告货物损失赔偿的要求不予认可。装修损失应考虑折旧，被告方可适当补偿。对员工遣散补偿、销售预期收益损失不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年3月11日，图途公司（承租方）与四方公司（出租方）签订《商铺租赁合同》一份。合同约定原告图途公司租赁被告四方公司出租的扬州华懋购物中心第一层147号、第二层224-225号商铺，面积为1451平方米。租赁期限自2016年4月1日至2024年3月31日止。租金标准为承租方按照双方约定的销售额比例计提后，由承租方向出租方缴纳，其中第一年至第四年的扣率为7%。合同第15.1.2第（8）项约定未经出租方同意，擅自休业、停业或更改营业时间的，出租方有权解除合同。合同第15.1.7条约定承租方长期经营不振，又拒不接受业务指导达三个月的，出租方有权解除合同。合同第16.2条约定若任何一方严重违反本合同项下的任何责任，应赔偿另一方因此而遭受的损失，包括但不限于实际损失及预期收益。2018年6月1日，四方公司向图途公司发出公函，认为图途公司擅自休业，且经营不振又拒不接受三个月的业务指导，要求解除双方的租赁合同，并清除店内物品交还商铺。同月11日，图途公司向四方公司发出沟通函，内容是不认可四方公司解除合同的理由。同月17日，四方公司第二次向图途公司发出公函，再次提出解除合同、清除店铺物品的要求。同月22日，图途公司回函表示拒绝执行清除物品、归还商铺的要求。同月27日，四方公司第三次向图途公司发出公函，提出正式解除双方签订的租赁合同，如果接洽不成，将于7月3日对商铺进行封铺处理。2018年7月3日，图途公司向四方公司发出告知函，要求四方公司立即停止锁店的行为。同月7月4日，四方公司发出回函，通知图途公司于2018年7月4日正式闭店，图途公司应于3日内归还商铺。此后，四方公司将原告商铺内的所有物品搬至指定地点。在本案审理期间，为避免货物长期积压造成进一步损坏，经双方协商，原告取走了部分货物，并重新更改了诉讼请求，剩余货物及固定资产等，原告认为已损坏或污损拒绝取走。本案争议焦点一：被告四方公司发函要求解除《商铺租赁合同》是否合法？本院认为，被告四方公司解除合同的理由主要认为原告擅自休业、经营不振且不接受三个月的业务指导，但从当庭所举证据看，被告方未能充分举证证明上述观点，而原告举证的证据表明其公司在租赁期间正常经营，业务并未严重下滑，故四方公司解除合同的理由不充分，本院不予支持。但鉴于所涉商铺现由被告方已重新招租经营，原租赁合同已无再履行的可能性，故该合同现应依法予以解除。本案争议焦点二、图途公司的损失如何认定？本院认为，四方公司在解除合同理由不充分、对方提出异议的情况下，仍强行采取闭店措施，由此造成原告的经济损失其应承担赔偿责任。其中1、装修损失原告主张602349.29元，因所涉商铺已被被告方重新招租、装修，原有装修残值无法通过鉴定确定，故本院依据原告方举证的相关装修票据酌情予以确定。因原告方已实际经营两年多，在计算损失时应考虑折旧因素，本院酌定折旧率为40%，故该部分损失应为361409.57元。2、原告的固定资产及污损、丢失物品损失。被告四方公司在采取闭店措施后，在搬离原告物品时，理应做好物品清点、登记、第三方见证公证等工作，以避免物品具体数量上的争议，但从现有证据看，被告方并未实施上述措施，以至造成目前相关固定资产、货物的数字无法准确确认，故在原告提供初步证据证明其损失的情况下，被告方不能提供充足证据予以反驳，理应承担举证不能的法律后果。原告主张固定资产损失713906.89元、物品丢失70332.1元、物品污损42103元，本院考虑资产折旧因素、原告举证充分程度及本案案情，酌情确定以50%计算，即上述损失合计为413171元。对于原告主张的货物过期销售损失，虽然合同约定预期收益属于赔偿范围，但原告当庭所举证据，无法证明其主张的损失数额，故对该部分损失本院不予支持，原告方可在搜集证据后另行主张权利。3、员工遣散补偿金损失。双方合同约定如一方违约，另一方应赔偿守约方实际损失及预期收益。被告四方公司强行解除租赁合同的行为，客观上造成原告方无法再行经营，由此造成原告的员工遣散损失应属于实际损失范围，被告方理应承担赔偿责任。原告方举证了相关劳动合同、解除劳动合同协议书等，能够证明原告造成的员工损失为104302.41元，故本院对此予以支持。以上各项合计，被告四方公司应赔偿原告图途公司878882.98元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告图途（厦门）户外用品有限公司与被告扬州四方商业资产管理有限责任公司于2016年3月11日签订的《商铺租赁合同》；二、被告扬州四方商业资产管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告图途（厦门）户外用品有限公司各项损失合计878882.98元；三、驳回原告图途（厦门）户外用品有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27120元、财产保全费5000元，合计32120元，由被告扬州四方商业资产管理有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  桑育春人民陪审员  薛丽娟人民陪审员  顾 震二〇二〇年九月一日书 记 员  朱晓红