上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初14351号原告：上海国天房地产营销策划有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：符辉，总经理。被告：鹰潭美域高置业发展有限公司，住所地江西省鹰潭市。法定代表人：陆忠涛，董事长。委托诉讼代理人：黄志刚，女。委托诉讼代理人：何香花，女。原告上海国天房地产营销策划有限公司诉被告鹰潭美域高置业发展有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，并于2020年8月28日公开开庭进行了审理。原告法定代表人符辉、被告委托诉讼代理人黄志刚、何香花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海国天房地产营销策划有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告代理佣金150,000元；2.判令被告支付上述逾期未付款项的日万分之五的滞纳金，从2019年8月11日开始计算至实际清偿日止。事实和理由：2019年1月3日，原告与被告签订鹰潭美域高红郡项目销售代理合同，代理期限为2019年1月20日至2019年7月19日止，原告向被告支付200,000元作为保证金。因被告隐瞒项目存在抵押，淘宝拍卖等各种因素导致无法正常销售，后续双方约定被告退还原告保证金200,000元。代理期间，原告成功销售美域高红郡项目6号102室房屋，原告与被告签订了鹰潭美域高红郡项目代理费结算款项确认书，约定支付原告代理佣金150,000元整。购买方已经成功签约，办妥银行抵押贷款并支付至原告账户。因代理期限将近，被告告知购买方不予提供相关成功购买该房屋的材料复印件给原告。为维护原告合法权利，特诉请奉贤区人民法院判允前列诉讼请求。被告鹰潭美域高置业发展有限公司辩称，不同意原告的诉请。2019年1月原告找到被告要做总代理，2019年1月20日双方签订了销售代理合同，约定共计10,000平方米给原告销售，部分作为促销房源，被告给原告的单价是7,500元，超过7,500元的部分由原、被告分成，被告同意前三套9.4折促销。原告则将房屋单价标高到9,000元-10,000元，因原告标价过高，没有卖出房屋。2019年5月原告要求打破僵局，要求降低价格，被告同意单价不能少于7,500元，后有购房者来签意向书，最终以单价5,000元多成交，被告亏损500,000元。被告只拿出三套房屋低价促销，没有卖过这么便宜的房屋。原告打破僵局售房是假，骗取佣金是真。最后，被告同意了卖这一套，2019年7月和买受人周理签订了买卖合同，以单价5,973元成交，没有扣除佣金150,000元。被告在农商行现在有2,000多万元的贷款，每月要还20多万元贷款利息，开发商无权销售，为了付20多万元利息，2019年5月10日被告法定代表人向包括原告法定代表人符辉在内的四人借款200,000元，5月19日四人同意借款，5月20日被告法定代表人打电话给他们，要求付款，四人拿着借款合同、补充协议(退保证金200,000元)、佣金确认书，要求被告法定代表人签借款合同和佣金确认书，被告法定代表人迫于还贷压力不得已签订了上述合同和佣金确认书，被告法定代表人签订佣金确认书系原告乘人之危情况下所签。被告法定代表人不清楚买受人周理这一套是如何卖出的，后被告代理人带着周理办理公积金贷款的途中，周理说他是自己购买，不是谁推荐和介绍来的，原告从来没有见过周理。佣金150,000元的金额超过了国家标准。另外不存在原告所述的网上卖房以及网上销售对原告销售造成影响的事实。本院经审理认定事实如下：2019年1月3日，原告(乙方)于被告(甲方)签订《鹰潭美域高·红郡项目销售代理合同》，约定原告为被告开发的美域高红郡房产项目营销策划及独家代理销售、统筹内外场等事宜，合同期为2019年1月20日起至2019年7月19日止；委托销售方式为底价销售，《一房一价房源销售明细表》作为合同附件一；原告交纳保证金200,000元，在合同履行完毕后或总任务完成80%时，经结算5个工作日内退还原告，若因原告原因导致合同不能继续履行或未达成销售目标的80%则该保证金不予退还。该销售代理合同关于佣金结算约定为：代理销售费支付条件：客户交付定金并签署《房屋买卖合同》，被告收到购买人全部房款后即为代理销售成功；原告按照附件一中销售底价给被告销售，高出附件一中销售底价的溢价部分被告获得其中的30%，原告获得其中的70%作为销售佣金；每月5号双方进行结算，并在核算完成后5日内进行结算；被告逾期支付的，应向原告支付每日万分之五的滞纳金等。该销售代理合同附件《一房一价房源销售明细表》载明：C户型6栋C1-102建筑面积267.86平方米，单价7,186元，总价1,924,960元；原告销售的前三套房源在该表格基础上九四折作为促销房源。2019年1月8日，原告支付被告保证金200,000元。2019年5月12日，原告与买受人周理、郭亚佳签订《美域高红郡认购协议书》，约定周理、郭亚佳购买美域高红郡别墅6号102室，总价1,600,000元，定金30,000元。次日，原告将周理支付的定金30,000元转付给被告。2019年5月20日，在被告法定代表人陆忠涛办公室，原、被告签订了《补充协议》、《美域高红郡项目代理费结算款项确认书》。补充协议约定，原告于2019年1月8日向被告缴纳保证金200,000元，被告需于2019年7月19日前无条件归还，若超出期限，原告有权从已售房款中扣除该保证金。美域高红郡项目代理费结算款项确认书确定，买受人周理、郭亚佳购买6号102室房屋，下定金于2019年5月12日，建筑面积267.86平方米，按揭方式付款，成交总价1,600,000元，被告底价为1,450,000元，原告佣金为150,000元。该日同时签订的借款合同，系约定原告法定代表人符辉等人出借200,000元给被告。当天下午，符辉等人支付了该借款200,000元，几天后，被告即归还了该笔借款。2019年7月4日，被告与买受人周理、郭亚佳签订了《余江县商品房买卖合同》，约定周理、郭亚佳购买美域高红郡别墅6号楼102室，建筑面积267.86平方米，总价款1,600,000元，部分房价款贷款支付。周理、郭亚佳于2019年8月5日付清包括贷款在内的全部购房款1,600,000元。该6号楼102室房产系原告代理销售的唯一房产。2019年8月23日及12月1日，被告根据上述补充协议分别退还原告保证金100,000元共计200,000元。另查明，2019年6月20日，案外人鹰潭市余江区城市建设投资开发公司与被告签订《借款合同》，约定该公司向被告出借8,000,000元，借期两年，年利率6.5%，利息每年结算一次，其中2,000,000元用于被告对美域高红郡项目前期抵押房屋的解押，另6,000,000元用于美域高红郡项目基础设施建设。案外人何某某于2019年7月3日向银行申请最高额贷款21,190,000元转贷，被告公司为此以涉案美域高红郡取得预售许可证的工程作抵押，结息方式为按月结息，结息日为每月21日。以上事实，由《鹰潭美域高·红郡项目销售代理合同》、《补充协议》、《美域高红郡项目代理费结算款项确认书》、《余江县商品房买卖合同》、《借款合同》、《何某某贷款情况说明》等证据以及双方当庭陈述所佐证。本院认为，本案中原、被告双方争议为2019年5月20日被告是否系在原告乘人之危情况下签署的《美域高红郡项目代理费结算款项确认书》。被告主张当时迫于银行还贷压力，为向原告一方借款200,000元，无奈答应佣金150,000元。本院认为，第一，双方销售代理合同约定的出售给周理、郭亚佳的房产底价，按照九四折计算为单价6,755元，总价1,809,462元，但自合同期2019年1月20日起直至2019年5月之前还未成交一套，事实上存在降价销售可能性，并且合同内容是可以根据具体情况由双方协商变更的；第二，原告向被告借款200,000元，并没有证据证明系原告强迫借贷给被告，虽然借款合同、代理费结算款项确认书于同一天签订，但借款与确定佣金这两者之间并不必然存在法律上的因果关系，如果同意借贷以答应佣金150,000元为交换条件，也符合情理,不一定就是乘人之危；第三，被告主张迫于银行还贷压力，为向原告一方借款200,000元，无奈答应佣金150,000元，但被告提供的证据内容中，向案外人鹰潭市余江区城市建设投资开发公司借款、以及为何某某银行贷款抵押的事实均发生在2019年5月20日之后，所以不存在2019年5月20日签订代理费结算款项确认书时有还贷现实压力的情况；第四，原告的确是代理销售了美域高红郡项目6号楼102室房产，并且销售成功，理应得到相应佣金；第五，被告法定代表人陆忠涛有完全的民事行为能力，是公司的董事长，能明确分辨签署代理费结算款项确认书的相应法律后果；第六，合同法规定，乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销，但被告至今未申请撤销。综上，被告的主张无充分证据证明，本院难以采信，美域高红郡项目代理费结算款项确认书真实有效，被告应当履行。原、被告双方签订的《鹰潭美域高红郡项目销售代理合同》约定，客户交付定金并签署《房屋买卖合同》，被告收到购买人全部房款后即为代理销售成功，所以2019年8月5日周理、郭亚佳支付全部房款之日，原告的代理销售成功。双方销售代理合同还约定，每月5号双方进行结算，并在核算完成后5日内进行结算，所以被告对核算确认的佣金150,000元应当在2019年8月10日前结算支付给原告，未按时支付，还应当按合同约定向原告支付每日万分之五标准计算的滞纳金即违约金。综上所述，原告的诉讼请求于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告鹰潭美域高置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海国天房地产营销策划有限公司佣金150,000元；二、被告鹰潭美域高置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海国天房地产营销策划有限公司以150,000元为基数，自2019年8月11日起至实际清偿日止，按每日万分之五标准计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,300元，减半收取计1,650元，由被告鹰潭美域高置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  唐祖峰二〇二〇年九月三十日书记员  夏 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。