北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初29624号原告：北京和乔物业管理有限公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园区实兴东街****。法定代表人：黄炳彰，董事长。委托诉讼代理人：刘鑫，北京市乾坤律师事务所律师。被告：张婷，女，1974年4月26日出生，汉族，户籍所在地呼和浩特市新城区。委托诉讼代理人：曾艳，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：王天罡，内蒙古誉昊律师事务所律师。原告北京和乔物业管理有限公司（以下简称和乔公司）与被告张婷物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和乔公司的委托诉讼代理人刘鑫，被告张婷的委托诉讼代理人曾艳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。和乔公司向本院提出诉讼请求：1.判令张婷支付和乔公司2014年7月1日至2019年12月31日的物业管理费22171元；2.判令张婷支付和乔公司代收代缴费用42537元（包括2014年11月15日至2017年3月15日的供暖费8796元，2014年7月16日至2019年10月15日的供冷费24189元，2014年3月16日至2019年12月31日的水费6638元，2014年7月1日至2018年5月31日的卫星电视费2914元）；3.判令张婷支付逾期缴纳上述费用的滞纳金（其中物业费和卫星费以每年的欠费金额为基数，自2014年开始，从每年的3月1日开始起算；供暖费以每年的欠费金额为基数，自2014年开始，从每年的12月1日开始起算；供冷费以每年的欠费金额为基数，自2014年开始，从每年的6月1日开始起算；水费以每年的欠费金额为基数，自2015年开始，从每年的1月1日开始起算，均按照每日千分之三的标准计算至实际付清之日）。事实和理由：和乔公司与案外人北京奥德房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由和乔公司为北京市朝阳区光华路甲8号和乔酒店式公寓（以下简称涉案小区）提供物业服务，张婷为该小区某某室房屋（以下简称涉案房屋）的业主，房屋建筑面积61.08平方米。《前期物业服务合同》签订后，和乔公司一直为涉案小区提供物业服务，但张婷未支付2014年7月1日至2019年12月31日的物业管理费及其他费用，和乔公司多次催缴未果，故诉至法院。张婷辩称：和乔公司要求我方支付物业服务费的前提是涉案房屋的产权人为我方。2014年6月24日，涉诉房屋被内蒙古自治区人民检察院以涉嫌刑事犯罪将房屋查封，该房屋是否是犯罪所得现在还不明确，如果被确定为赃物，就会被上缴国库，涉案房屋就不属于名义上登记的产权人了，所以张婷也不应当交纳物业费。即使最终确定涉案房屋为合法财产，我方也不同意支付滞纳金，涉案房屋财产权利处于不确定状态是因为内蒙古自治区人民检察院的行为导致的，与张婷无关。关于水费，和乔公司应当按照合同约定的标准计收。另外，我方认为和乔公司主张的2017年之前的物业费及相关费用已经超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年，案外人北京某某房地产开发有限公司作为委托方与和乔公司作为受托方签订《前期物业服务合同》，约定由和乔公司对涉案小区实行物业管理。委托管理期限自2004年12月1日零时起，至业主委员会成立重新选聘新的物业公司并完成交接手续之日止。本物业的管理服务费，住宅房屋由和乔公司按建筑面积每月每平方米5.5元向业主或物业使用人收取。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之三交纳滞纳金。《房屋使用、管理、维修公约》约定，每年的物业管理费，各产权人分别于每年1月5日、6月5日前将上、下半年之物业管理费交付物业管理企业。其他费用包括但不限于：代收代缴费用。每月5日前对各项费用进行收缴。代收代缴收费标准为冷水费3.7元每吨；热水费14.8元每吨，电费0.48元每度，采暖费24元每建筑平方米，复式48元每建筑平方米，有线电视费960元每年。产权人或使用人应按时交缴各项费用，超期未交费用，自应付款的最后期限起每日加收千分之三的滞纳金。2007年5月25日，张婷签署《和乔丽致酒店式公寓承诺书》，写明：本人现同意遵守和履行《房屋使用、管理、维修公约》的一切条款及有关修订。2007年5月25日，张婷作为甲方与和乔公司作为乙方签订《供暖、供冷合同》，约定甲方居住在涉案房屋，建筑面积61.08平方米，由乙方负责供暖和供冷；冬季供暖时间从上一年度11月15日至次一年度3月15日，共4个月为供暖季，供暖费用每供暖季48元每建筑平方米；夏季供冷时间从每年4月15日至10月15日，共6个月为供冷季，供冷费用每供冷季72元每建筑平方米。庭审中，经询，和乔公司表示在实际服务过程中卫星电视费按照每月62元收取，且2018年5月31日取消了卫星电视费，故之后不再收取该部分费用。关于冷水费，和乔公司表示北京市发展和改革委员会于2009年12月21日发文，将自来水价格由原来的3.7元/立方米调整为4.0元/立方米。2014年4月29日，按照规定，北京市居民开始实施阶梯水价，第一阶梯，0-180立方米，水价5元/立方米。第二阶梯，181-260立方米，水价7元/立方米，第三阶梯，260立方米以上，水价9元/立方米。关于热水费，和乔公司表示并无统一的规定，实行市场调节价格。和乔公司表示按照上述规定，对水费进行了调整，2012年12月21日至2014年6月15日的冷水费按照4元/立方米计算，热水费按照14.8元/立方米计算，2014年6月16日后冷水费按照5元/立方米计算，因冷水费调价，故相应的对于热水费也调价至15.1元/立方米。关于上述费用，已经向相关能源部门支付，并提供缴费凭证予以证明。张婷对此标准不予认可，表示《房屋使用、管理、维修公约》对水费价格进行了明确约定，和乔公司不应当再行涨价。另，张婷表示其因为受贿罪自2014年8月21日被司法机关采取强制措施，并未在涉案房屋内居住，故涉案房屋内不应当产生水电费，和乔公司仍然要求支付水电费不合常理。庭审中，张婷主张2017年之前的物业费超过了诉讼时效，和乔公司提供催款函及快递单等证据证明一直在向张婷催要物业费。张婷对此不予认可，表示其未收到过催款函。另查一，涉案房屋登记的产权人为张婷，该房屋的面积为61.08平方米。另查二，张婷因涉嫌受贿罪被立案侦查并被羁押，后内蒙古自治区包头市中级人民法院于2018年11月27日作出（2015）包刑二初字第某某号刑事判决书，判决书载明：被告人张婷犯受贿罪，判处有期徒刑五年，并处罚金人民币七十万元。（刑期从判决生效之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日。即自2014年8月21日起至2019年8月20日止）。未随案移送的涉案财物，由查封、扣押、冻结机关依法处理。但判决中未提及张婷购买涉案房屋的款项来源于受贿所得。后案外人对该案提起上诉，内蒙古自治区高级人民法院于2019年3月6日作出（2019）内刑终某号刑事裁定书，裁定驳回上诉，维持原判。另查三，涉案房屋自2014年6月24日起被内蒙古自治区人民检察院采取了司法查封措施。庭审中，张婷表示上述措施采取后，涉诉房屋即不再允许居住，目前关于该房屋是否为犯罪所得尚未明确，检察院对此仍未作出认定。并表示如果该房屋最终被确定为赃物，就会被没收财产，从购买房屋的时间开始涉诉房屋即属于国家，张婷不应当负担物业费和其他代收代缴费用。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。北京奥德房地产开发有限公司与和乔公司签订的《前期物业服务合同》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。按照法律规定，建设单位与物业企业签订的前期物业服务合同，对业主具有拘束力，张婷应当受上述合同的约束。双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务，现和乔公司按照约定提供了物业服务，张婷所拥有的房屋在物业服务的范围内，故张婷应当按照约定交纳相应的服务费。关于张婷主张的涉案房屋被采取司法查封措施，导致其本人无法进入房屋享受物业服务以及涉案房屋是否属于犯罪所得目前仍无法确定等抗辩意见。首先，张婷因为本人涉嫌刑事犯罪导致涉案房屋被查封，虽然其表示本人无法进入房屋享受物业服务，但是上述行为与物业公司的行为无关，故对其该项意见，本院不予采纳。关于张婷主张的房屋是否属于犯罪所得，是否会被没收财产目前处于无法确定状态的抗辩意见，根据张婷提交的刑事判决书，并没有提及涉诉房屋，未认定涉诉房屋为犯罪所得，亦未对涉诉房屋作出没收财产的刑罚，现无证据证明涉诉房屋为犯罪所得，且该套房屋自购买后由张婷占有使用，故张婷应当负担物业费，对于张婷的该项抗辩意见本院亦不予采纳。关于张婷主张的涉案房屋的物业费超过诉讼时效的抗辩意见，根据本院查明的事实可知，和乔公司并未怠于行使权利，故对于张婷主张的部分物业费超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。关于和乔公司主张的代收代缴费用，和乔公司按照约定提供了相应的代收代缴服务，并提供了代缴的相关证据，张婷作为涉案房屋的产权人，应当承担上述费用。关于水费的标准，和乔公司提供证据证明北京市发展和改革委员会对冷水费价格进行了调整，并表示据此上调了热水费价格，其主张的标准不违反法律规定，而张婷虽表示因被采取强制措施本人未在涉案房屋内居住，但不足以证明涉案房屋内不再有他人居住并产生水电费。故对其抗辩意见，本院不予支持。关于和乔公司主张的滞纳金，张婷未按照合同约定的时间交纳物业费和代收代缴费用，构成违约，应当支付滞纳金。经询，张婷主张违约金过高，要求本院予以调整。本院结合本案案情、和乔公司的实际损失、张婷的过错程度等因素，根据公平和诚实信用原则，酌情确定滞纳金的标准。同时，对于滞纳金的起算时间，亦结合本案案情等因素酌情调整为2020年1月8日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告张婷于本判决生效之日起七日内给付原告北京和乔物业管理有限公司2014年7月1日至2019年12月31日的期间的物业费22171元；二、被告张婷于本判决生效之日起七日内给付原告北京和乔物业管理有限公司代收代缴费用42537元（包括2014年11月15日至2017年3月15日的供暖费8796元、2014年7月16日至2019年10月15日的供冷费24189元、2014年3月16日至2019年12月31日水费6638元、2014年7月1日至2018年5月31日卫星电视费2914元）；三、被告张婷于本判决生效之日起七日内给付原告北京和乔物业管理有限公司滞纳金（以64708元为基数，按照日万分之二的标准，从2020年1月8日开始计算至实际付清之日止）；四、驳回原告北京和乔物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2846元，由原告北京和乔物业管理有限公司负担2137元，由被告张婷负担709元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  谷培培二〇二〇年九月三十日书记员  卢伟明