贵州省水城县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0221民初3276号原告：金黔林，女，1965年10月7日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。一般授权委托诉讼代理人：何志丽，贵州律腾律师事务所律师。执业证号：15202201311313934。一般授权委托诉讼代理人：严慕云，贵州律腾律师事务所实习律师。证号：23082005219012。被告：贵州天日房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山经济开发区红桥新区石桥村**。统一社会信用代码：915202905609116467。法定代表人：黄清海，系该公司董事长。特别授权委托诉讼代理人：马玄斌，贵州贵君律师事务所律师。执业证号：15201201310196595。一般授权委托诉讼代理人：马素乔，贵州贵君律师事务所实习律师。证号：2301200421161。原告金黔林诉被告贵州天日房地产开发有限公司（以下简称“天日房开”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金黔林及其委托代理人何志丽、严慕云，被告天日房开的委托代理人马玄斌、马素乔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金黔林向本院提出诉讼请求：一、依法确认原被告双方2013年6月12日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、判令被告履行合同，立即为原告办理商品房转移登记，即办理房产证、土地使用证；三、依法判令被告支付原告逾期办证违约金64069元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年6月5日，原告在被告开发的名为“领翔国际五金建材商贸城”的楼盘购买了门面一个，总价为253840元，建筑面积47.27平方米，使用面积45.90平方米，门面位于该楼盘第10幢2层220号房。当日，原告向被告缴纳该门面公共维修基金2364元。2013年6月12日，双方签订书面《商品房买卖合同》，采用一次性付款方式。2013年8月14日，原告向被告支付购房款133840元，2013年8月18日又向被告支付购房款120000元，被告共计收到原告购房款253840元。合同签订后，原告按照约定全额支付了购房款，而被告却违反《商品房买卖合同》第八章第三款第一条之约定：出卖人（被告）承诺于2013年8月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。原告多年来一直催促被告履行合同，办理过户手续，被告均不予配合。天日房开辩称：请求驳回原告的全部诉讼请求。一、因政府公共建设规划调整（内环快线）、拆迁未予以解决，领翔国际一期、二期项目总体规划予以改变，对逾期办证违约责任应由贵州钟山经济开发区管理委员会承担。被告所开发的领翔国际一期、二期项目毗邻内环快线，被告开发领翔国际项目时政府未将内环快线纳入总体规划，被告进场开发领翔国际项目后，政府修建内环快线对总体规划予以调整。加之钟山经济开发区管理委员会就领翔国际一期、二期项目范围内的部分农户拆迁问题至今未解决。就上述存在的问题，被告已多次向六盘水市人民政府、钟山经济开发区管理委员会作书面汇报，贵州钟山经济开发区住房和城乡建设局于2018年12月25日向贵州钟山经济开发区管理委员会作出钟开建请[2018]16号请示，贵州钟山经济开发区管理委员会负责人鲍吉克于2018年12月26日同意分批验收分批办证，现不动产登记证书正在办理中。因此，未按约定办理产权登记原因系政府行为导致，政府行为所引起的不利后果不应由被告承担。二、就办证行为系政府原因，被告无过错。原告主张赔偿64069元违约金过高。就本案而言延迟办证是因政府原因导致，政府行为所引起的不利后果不应由被告承担，政府原因导致不能办证也已给被告造成经济损失，被告并无过错。因此，原告主张支付逾期办证违约金64069元过高，请求予以驳回。三、原告主张支付违约金已过诉讼时效。根据《商品房买卖合同》的约定，案涉房屋应于2013年8月31日交付使用并办理不动产转移登记手续，也就是说按原告所述其于2013年8月31日就知道所有权转移登记手续未能办理，原告就已经知道权利受到侵害，其主张违约金诉讼时效的起算时间应从权利受到侵害之日起三年内主张，但原告于2020年7月19日才向人民法院提起诉讼，已长达七年之久，本案已过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2013年6月21日，原告金黔林（买受人）与被告天日房开（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：1306210011），约定被告天日房开将其开发的位于六盘水市红桥新区房屋出卖给原告，房屋总价为253840元，建筑面积为47.27平方米；合同第二十二条约定：出卖人承诺于2013年8月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；买受人同意委托天日房开向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用向买受人据实收费。合同签订后，原告金黔林向被告支付购房款253840元，被告并代收维修基金2364元，但被告至今未向原告办理房屋权属转移登记手续。上述事实，有商品房买卖合同、收款收据三张及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告金黔林与被告天日房开于2013年6月12日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应诚实信用地履行合同义务。关于原告主张被告履行合同，为其办理商品房转移登记的问题。根据合同约定，被告应于2013年8月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告未提交证据证实已为原告办理了权属转移文书，故本院认定被告未办理权属转移登记，违反了约定，被告应当按约定协助原告办理权属转移登记，故对原告的该项请求予以支持。关于原告主张被告支付逾期办证违约金64069元的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”的规定，合同约定被告应当在2013年8月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，原告自2013年9月1日起未收到房屋转移登记的相关文书，就已知被告违约，就应向被告主张逾期办证的违约责任。原告于2020年7月27日向本院提起诉讼，且无有效证据证实有诉讼时效中止、中断的情形，故原告主张的逾期办证违约金已超诉讼时效。对于原告的该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告金黔林与被告贵州天日房地产开发有限公司于2013年6月12日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、被告贵州天日房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内协助原告金黔林办理位于六盘水市红桥新区房屋的权属转移登记；三、驳回原告金黔林的其他诉讼请求。案件受理费1402元，因本案适用简易程序审理，减半收取701元，由被告贵州天日房地产开发有限公司负担（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内返还给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不上诉，本判决将发生法律效力。原告可在判决确定的履行期限届满后二年以内，向本院申请强制执行。审判员  郭丽二〇二〇年九月三日法官助理钟高赛书记员毛孟玮