贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初11285号原告：马永欢，男，汉族，1984年9月8日出生，住贵州省黎平县。委托诉讼代理人：杨伦欢，贵州北斗星律师事务所律师，执业证号：15201201610517835，特别代理。被告：贵阳碧桂园房地产开发有限公司，住所地贵阳市花溪区碧桂园**建设项目**综合楼。法定代表人：黄士冯，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李筑丹，贵州瀛黔律师事务所律师，执业证号：15201202011174623，一般代理。委托诉讼代理人：张娅婷，贵州瀛黔律师事务所实习律师，证号：23012006210505，一般代理。原告马永欢诉被告贵阳碧桂园房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马永欢委托诉讼代理人杨伦欢，被告贵阳碧桂园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李筑丹、张娅婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马永欢向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即申请并办理原告所购买的花溪区碧桂园二期伊顿公馆项目4栋1单元17层1号房屋的初始登记，并将办理该房屋转移登记的有关文书交付给原告。2、判令被告以已付购房款总额791663元为基数，按照银行同期贷款年利率的1.5倍赔偿原告从2018年11月28日起至2019年8月19日的损失41107元；并判令被告以已付购房款总额791663元为基数，按照全国银行间同业拆借中心每月公布的一年期贷款市场报价利率的1.5倍赔偿原告从2019年8月20日起至被告申请并办理原告所购买房屋的初始登记，并将办理该房屋转移登记的有关文书交付给原告之日止的损失（截止2020年7月20日，暂计为44478元）。截止2020年7月20日，上述赔偿金额暂计共计为85585元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年5月21日，原被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将花溪区碧桂园二期伊顿公馆项目4栋1单元17层1号在建房屋出卖给原告，套内建筑面积为113.14平方米，单价为6997.20元，总价款791663元。合同第十一条第一款约定被告应当在2018年6月30日前向原告交付该房屋，合同第二十二条第二款约定被告负责在商品房交付之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。合同并未对原告取得房屋权属证书的期限进行约定。合同签订后，原告严格按照合同约定全面履行了付款义务，并于2018年8月28日收取了本案所涉房屋，但被告未在合同约定期限内申请并取得该商品房所有权初始登记，直接导致原告至今无法办理并取得本案所涉房屋的权属登记证书。被告贵阳碧桂园房地产开发有限公司辩称，第一，因政府原因未能处理案涉地块的征拆，导致产权证未能办理，并非被告的过错，现被告已在与相关部门协调处理中；第二、逾期办证违约金应以补偿性为主，惩罚性为辅，原告主张的1.5倍违约金过高，过分加重被告负担，请求法院酌情调减，即便不能调减，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，本案不应顶格上浮50%，请求降低为上浮30%计算违约金。第三，原告已实际收房使用，被告逾期办证给原告造成的实际损失较小，新冠肺炎疫情给被告经营造成重大影响，且疫情期间客观上易导致办证进度延缓，故该期间应予以扣除。本院经审理认定事实如下：2016年5月21日，原告（即买受人）与被告（即出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同编号：ＹＤＧＧ-04Ｈ-01ＤＹ-1701。双方约定原告向被告购买位于花溪区，建筑面积为143.92平方米，套内建筑面积为113.14平方米，按照套内建筑面积计算，商品房单价每平方米6997.2元，总价款为791663元。该《商品房买卖合同》第八条约定，买受人采用贷款方式付款。该《商品房买卖合同》第十一条约定，（一）出卖人（即被告）应当在2018年6月30日前向买受人（即原告）交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合第1、2、3、／项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，……”。需要特别说明的是，该《商品房买卖合同》并未明确约定逾期办证违约金，但是对于委托办证事宜当事人另行签订《委托办理权属登记协议书》。原、被告双方于2016年5月21日还签订《委托办理权属登记协议书》第二条载明，买受人（即原告）自愿同意出卖人代为签署办理上述约定事项的任何法律文件，根据花溪区国土、房地产管理部门的要求，买受人应于签订本协议的同时签署买受人委托出卖人（即被告）办理上述事项的授权委托书。《委托办理权属登记协议书》第三条载明，买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的270日内，将办理该商品房《房地产权证》所需登记资料移交买受人或房地产管理相关部门，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门：1、买受人已向出卖人付清《商品房买卖合同》及其附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其他应付款等一切款项；2、按国土、房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的《房地产权证》和《国有土地使用证》所必须的一切文件（如身份证、户口簿、计生证明等）；3、买受人对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件；4、买受人已完成本协议第二条约定的事项。《委托办理权属登记协议书》第四条载明，出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房地产权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第三条约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付伍拾元违约金。另外，原告还向被告出具了相应的《委托书》一份。原告提交贵州增值税普通发票（NO0610134），证实原告已依约支付房屋价款共计791663元。另查明，按照《碧桂园物业及资料移交书》载明，被告于2018年8月28日向原告交付房屋。庭审中，原被告均确认原告尚未缴纳案涉房屋契税，被告尚未取得案涉房屋权属初始登记。上述事实，有当事人陈述及商品房买卖合同、补充协议书、委托办理权属登记协议书、委托书、《碧桂园物业及资料移交书》、贵州增值税普通发票（NO0610134）等证据在卷佐证，已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。第一，关于原告第一项诉请，判令被告立即申请并办理案涉房屋的初始登记，并将办理该房屋转移登记的有关文书交付给原告。截止本案宣判前，被告仍未取得案涉房屋的权属初始登记，被告何时能取得案涉房屋的初始登记尚不确定，故案涉房屋暂不具备相应的办证条件。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”之规定，对于原告本项诉请，本院不予支持。第二，关于原告要求被告支付逾期办证违约金的问题。在本案中，双方签订的《商品房买卖合同》并未明确约定逾期办证违约金。经本院释明，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定主张逾期办证违约金与按照委托办理权属登记协议书的约定主张的逾期提交权属登记资料的违约金系同一性质，当事人可以自主选择，但不得同时主张。原告表示按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定主张逾期办证违约金。虽然按照双方签订的《委托办理权属登记协议书》第四条约定，出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房地产权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第三条约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付伍拾元违约金。即被告应当在条件具备之日起270日内履行递交资料义务，否则应当承担违约责任。但是，从房屋买卖合同一般交易习惯来看，被告负有取得商品房所有权初始登记的义务，且该义务也由司法解释确定为法定义务。被告通过另行签订《委托办理权属登记协议书》方式系格式条款，加强买受人的义务，减轻出卖人的责任，逃避法定的合同义务，损害了买受人的合法权益，因此《委托办理权属登记协议书》相关内容应属无效，对于原告主张按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定计算逾期办证违约金的诉请，本院予以支持。另一方面，原告提交的证据虽然也不能直接证实其已按《委托办理权属登记协议书》提供全部的条件，但是结合贵州增值税普通发票（NO0610134）、《碧桂园物业及资料移交书》等证据，可以合理地推断，在2018年8月28日实际交房之日，《委托办理权属登记协议书》约定的支付相应费用以及签署收楼文件等条件已经基本具备，被告应当履行相应的办证义务。在本案中，本案所涉的房屋已实际交付，双方签订的《商品房买卖合同》并未明确约定逾期办证违约金。因此，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，原告应于2018年11月26日前取得房屋权属证书，被告尚未办理房屋的初始登记手续，因此，被告已经构成违约，应当按照前述规定承担逾期办证违约金。原告主张从2018年11月28日起算，本院从其自愿。第三，被告辩称违约金过高应当调减的问题。认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任，被告应对违约金是否过高承担举证责任。在本案中，被告提交的证据不足以证实原告的实际损失，也不足以证实合同约定的违约金存在过高的情况。因此，被告应当承担相应的举证责任，对于其要求调低违约金的意见，本院不予采信。同时，考虑到原告尚未交纳契税，兼顾当事人过错程度，且在2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。关于本案所涉逾期办证违约金的本院酌情支持如下，在2018年11月28日至2019年8月19日期间以已付购房款791663元为基数按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的130%进行计算，在2019年8月20日至被告取得本案所涉商品房所有权初始登记并书面通知原告马永欢领取办理商品房转移登记有关文书之日止的期间，以已付购房款791663元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的130%进行计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条、第十条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二之规定，判决如下：一、被告贵阳碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马永欢支付在2018年11月28日至2019年8月19日期间以已付购房款791663元为基数按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的130%进行计算的逾期办证违约金。被告贵阳碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马永欢支付，在2019年8月20日至被告贵阳碧桂园房地产开发有限公司取得本案所涉商品房所有权初始登记并书面通知原告马永欢领取办理商品房转移登记有关文书之日止的期间，以已付购房款791663元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率（LPR）的130%进行计算的逾期办证违约金；二、驳回原告马永欢的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费970元（已减半收取），由被告贵阳碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵阳市中级人民法院。审判员  谢茂二〇二〇年九月二十九日法官助理刘安伟书记员王跃