广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终5178号上诉人（原审被告）：惠州市京粤实业有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头进港大道丽港山庄澳丽中心首层**，统一社会信用代码：914************535。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：林某某、陈某某，均系该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：常某某，男，汉族，1984年4月26日出生，户籍住址：河南省唐河县****办事处新民社区居委会1238号，身份证号码：411************018。委托诉讼代理人：李浩，系广东卓建（龙岗）律师事务所律师。上诉人惠州市京粤实业有限公司与被上诉人常某某商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的（2019）粤1391民初4286号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回被上诉人的诉讼请求或裁定发回重审；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认为“不动产登记政策调整变化后，增加被告履行办证义务的时间成本，由此造成被告办证期限的延长，并非被告所能预见和克服，责任不在被告，……，但对于增加了多少时间的办证成本，被告未能提供相关证据予以证明”，一审法院对于上诉人一审提交的证据未做出正确认定，明显认定事实不清。上诉人在一审中提交的证据《关于部分不动产登记业务暂停受理的补充通知》显示，因不动产登记系统突发故障尚未修复，大亚湾不动产登记中心于2016年11月7日及11月8日对不动产登记业务暂停服务。上诉人在一审中提交的证据《关于对惠州惠州市京粤实业有限公司的回复意见》显示，因新系统启用进行数据整理和迁移，大亚湾房产管理局于2017年6月30日起至2017年9月1日暂停受理一手房转移登记预约业务。恢复预约办理初期，业务需求量大，但约不到号也无法送件，因此该政府原因严重影响了办证进度。因此，上诉人以上证据足以证明大亚湾房管局暂停不动产登记服务长达62天，该客观因素属政府原因导致，属不可抗力，是上诉人签订合同时无法预见的，合同约定的办证期限应当对该客观因素延长的时间予以扣减，一审法院对该证据未做出正确认定，导致违约金数额计算有误。二、一审法院未尊重合同关于出卖人不承担违约责任的约定，责任认定也显失公平，应当予以改正。l、商品房买卖合同附件四第六条约定“因买受人及按揭银行的原因或产权登记机关办理时间延长，造成买受人不能在规定期限内领取房地产权属证书的，出卖人不承担违约责任”。2、根据以上的论述，房产证在办理过程中存在受理机关系统问题以及政府存在政策变更，导致产权登记机关办理时间延长，是上诉人签订合同时无法预见的，属于不可抗力。同时根据合同约定，被上诉人由此也不承担违约责任。但一审法院却未尊重双方合同约定。综上所述，上诉人认为，一审法院未查明事实，未对上诉人的证据做出正确认定，对于上诉人在签订商品房买卖合同时无法预料和控制的客观因素造成的逾期办证全部归责于上诉人，要求上诉人承担全部违约责任，明显显失公平，也违背合同对于上诉人免责的约定。请求二审法院依法改判，支持上诉人的请求或依法发回重审，保护上诉人的合法权益。被上诉人发表答辩意见：一、上诉人逾期办证构成违约。《商品房买卖合同》第八条约定,出卖人应当在2016年10月31日前将验收合格的商品房交付给买受人使用。《商品房买卖合同》补充协议第五条约定,出卖人应当在商品房交付使用后360日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但因上诉人原因,商品房在2018年12月27日才竣工,而且迟迟未办理房产证,直到2019年6月14日才办理房产证,而被上诉人到2019年8月份才拿到房产证。因上诉人逾期办证,已构成违约,影响了原告对购买的房产转让、抵押等财产权益的实现,给被上诉人造成了重大经济损失,上诉人应当给予赔偿。二、上诉人所提出的上诉理由不能成立。上诉人逾期办证,逾期时间689天,逾期时间很长。上诉人提出的理由是不动产登记系统突发故障尚未修复,这显然是不能成立的。房产管理局即便突发故障,也很快恢复,不影响正常办证。上诉人以此提出不承担违约责任,不能成立。综上,上诉人的上诉理由不能成立,一审判决正确,应予维持原判，驳回上诉人的上诉。原审原告向一审法院提出起诉请求：一、判令被告向原告支付逾期交房的违约金53581元；二、判令被告向原告支付逾期办房产证的违约金20451元；三、判令本案诉讼费由被告承担。以上合计人民币74032元。一审法院查明的事实：2015年9月25日，原告常某某作为买受人与被告惠州市京粤实业有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区创新世纪花园8栋2308号商品房，总价款为340851元。关于付款方式及期限，合同第六条约定：总房款的32%即110851元，于2015年9月25日付清；余额230000元，于2015年9月30日前以银行按揭贷款支付。关于交付期限及交付标准，合同第八条约定：出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。对此，双方在合同附件四的《补充协议》中补充约定：双方同意合同规定的交楼日期为基准交楼时间，以验收合格为交楼标准（验收合格是指由设计院、监理公司、施工队、地质勘、地质勘探公司及开发商出具的《建设工程竣工验收报告》为准逾期交房的违约责任，合同第九条约定：逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180个日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。因人力不可抗拒等非出卖人所能控制的事件发生导致施工无法进行的，买受人同意不追究出卖人责任。关于产权登记，合同第十五条和作为合同附件四的《补充协议》第五条约定：出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应自本房地产交付之日起的第450日起，按日向买受人支付本房地产总价格万分之一的违约金，直至买受人取得房地产权属证书之日止，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%。合同还就其他内容作出了约定。合同签订后，原告在合同约定的交房日期前向被告付清了购房款，庭审中，被告对此予以认可。2016年2月17日，8栋1#-D35210、8栋2#-D35211通过电梯验收。2016年3月23日，创新世纪花园（二期）7-9栋通过管道燃气工程验收。2016年3月25日，创新世纪花园（二期）7-9栋通过建设、勘察、设计、施工、监理五方验收，被告取得相应的《建设工程竣工验收报告》。2016年7月19日，涉案房屋通过消防工程验收。2016年5月2日，原告办理涉案房屋的收楼手续，签署了《业主收楼声明书》。2019年1月16日，涉案房屋完成工程竣工验收备案。2019年6月14日，涉案房屋的产权登记至原告常某某名下，不动产权证号为：粤（2019）惠州市不动产权第4042727号。另查明，2016年6月28日，惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局发布《公告》，主要内容为：从2016年6月30日起，申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、自建房首次登记、一手商品房过户、二手房过户等业务的，须先行开展不动产权籍调查。即自2016年6月30日起，新建商品房权属登记增加了首次登记权籍调查和增量房转移登记权籍调查手续。2019年5月13日，惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局出具《关于对惠州市京粤实业有限公司申请书的回复意见》，载明：根据上级部门要求，我区于2017年7月1日起，全面启用“惠州大亚湾区不动产登记信息基础管理平台”，停用“不动产登记过渡平台”。2017年6月30日起对两个系统的数据进行整理和迁移，为了不影响迁移数据的完整性和准确性，从2017年7月1日起关闭系统暂停相关业务办理，于2017年8月27日开放一手房转移登记预约业务，2017年8月28日恢复受理一手房转移登记申请，2017年9月1日恢复受理商品房首次登记。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照合同约定行使权利并履行义务。关于原告主张逾期交房违约金的问题。合同约定涉案房屋应于2016年10月31日前交房，原告实际于2016年5月2日办理了收楼手续，参照《惠州市中级人民法院关于审理房屋买卖纠纷案件的裁判指引》第十一条第2款：“买受方知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，买受人同意接收商品房之日认定为房屋交付之日，逾期交房违约金计算至买受人同意接收商品房之日止，此后买受方又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不予支持；上述情形下，房屋买卖合同办证期限从买受人同意接收商品房之次日起算，出卖方要求从商品房竣工验收备案之次日起算的，不予支持”，第3款：“在知道商品房不具备约定或者法定交付条件下同意接收商品房，买受人请求出卖人在同意接收商品房之次日起至具备约定或法定交付条件之日止既支付逾期交房违约金又支付逾期办证违约金的，不重复计算，按上述第2款的规定处理”的规定，本案中，虽然涉案商品房于2019年1月16日才完成竣工验收备案，但是原告明知收房时涉案商品房不具备合同约定及法律规定的交付条件而同意接收商品房，是其对自身权利的处分，故原告主张被告存在逾期交房的违约行为，并要求被告支付逾期交房违约金，无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于被告提交资料报产权登记机关备案是否逾期及相关违约责任承担的问题。涉案合同签订于不动产登记政策调整之前，即在惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》之前。不动产权登记政策调整变化后，可能会因此而延长被告取得办理权属转移登记所需资料的时间，增加被告履行办证义务的时间成本。由此可能造成被告办证期限的延长，并非被告所能预见和克服，责任不在被告，应当相应免除被告的部分逾期办证责任。但是，政策变化导致被告增加了多长时间的办证成本，被告未能提供相关证据予以证明。故对于被告要求相应延长其办证期限和相应免除其逾期办证责任的抗辩意见，一审法院不予采纳。因涉案房屋于2019年1月16日才完成工程竣工验收备案手续，工程竣工验收备案是办理产权证的先决条件，2017年7月至9月期间的因登记部门系统暂停服务的情况无法影响到被告于2019年才开始着手的申请办理产权证业务，因此一审法院不能据此再行延长被告的办证期限。故对于被告的办证期限，仍然应当按照合同约定执行。被告未按合同约定的期限将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，其行为构成违约，应承担违约责任。故原告要求被告承担违约金的诉讼请求，一审法院依法予以支持。关于违约金的计算，合同约定，如因被告的责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应自本房地产交付之日起的第450日起，按日向原告支付本房地产总价款万分之一的违约金，直至原告取得房地产权属证书之日为止。逾期办证违约金起始日期为商品房交付日起的第450日即2017年7月25日，原、被告在拟订合同时对办证期限已在360日的基础上宽限了90天，因此对于逾期办证违约金的截止日期也做了相应的更改，即原告取得房地产权属证书之日为止，以上约定系双方当事人真实意思的表示，一审法院予以支持。涉案房屋的产权实际于2019年6月14日登记至原告名下，故对于本案中被告应付原告的逾期办证违约金计算至2019年6月14日止，逾期天数为689天，违约金计算为23484.63元。但合同约定逾期办证的“累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%”，故被告应支付的违约金应为17042.55元（340851元×5%）。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告惠州市京粤实业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告常某某支付逾期办证违约金17042.55元；二、驳回原告常某某的其他诉讼请求。案件受理费825.4元，由被告惠州市京粤实业有限公司负担190元，由原告常某某负担635.4元。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：上诉人惠州市京粤实业有限公司应否承担逾期办证的违约责任。具体评述如下：上诉人主张根据涉案合同附件四第五条的约定，房产证在办理过程中存在受理机关系统问题以及政府政策变更导致产权登记机关办理时间延长，上诉人不承担违约责任。对此，本院认为，首先，上诉人作为专业的房地产开发公司，熟悉房地产的办理流程，对办理房地产权证所需耗费的时间有所预判，在涉案合同补充协议约定的办证天数，亦是在办证机构正常办理时间之外预留了一定的合理期间，涵盖了不可控因素可能带来的影响。其次，涉案房屋在2019年1月16日才完成竣工验收备案手续，竣工备案为办理不动产权证的先决条件，而上诉人主张的不动产登记政策的变化和登记部门系统问题发生在2016年、2017年，故未对上诉人办证造成影响。因此上诉人的该主张，理由不充分，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费226.06元，由上诉人惠州市京粤实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 娟审判员 胡 江审判员 于海砚二〇二〇年九月二十一日书记员 叶秀婷