文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初12444号原告：重庆市渝中区住房综合事务中心，住所地：重庆市渝中区民生路**，统一社会信用代码12500103MB0U463216。法定代表人：何迈能，主任。委托诉讼代理人：吕威，重庆索通律师事务所律师。被告：重庆市渝中区南纪门集资建房合作社，住，住所地：重庆市渝中区守备街**一社会信用代码12500000450392152Y。法定代表人：许世光。原告重庆市渝中区住房综合事务中心（以下简称区住房事务中心）与被告重庆市渝中区南纪门集资建房合作社（以下简称南集社）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告区住房事务中心的委托诉讼代理人吕威到庭参加诉讼。被告南集社经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告区住房事务中心向本院提出诉讼请求：1、判令被告对未划还产权的421.4平方米非住宅按房屋产权价值的三分之一向原告进行货币损失补偿计1373764元；2、判令被告向原告支付自2000年7月1日起至2020年5月8日止，上述未划还房屋的租金收益损失计1589801.73元，3、诉讼费、评估费由被告承担。事实和理由：2000年3月15日，被告与重庆市渝中区房地产管理局储奇门房管所（以下简称“储奇门房管所”）签订《市有公房拆迁补偿安置协议（补签）（花街子危改二期工程）》。约定由被告对储奇门房管所管理的直管公房进行拆除，房屋范围有原渝中区花街子6号（建筑面积148平方米，其中住宅41平方米、非住宅107平方米，非住宅实际用途为车间）、12号（建筑面积22平方米、非住宅，实际用途为办公用房）、26号（建筑面积24平方米、住宅，实际用途商业用房）、29号（建筑面积525平方米，其中住宅314平方米、非住宅211平方米，非住宅实际用途为库房）、36号（用途为文化室，建筑面积56平方米）。被告承诺在原地进行产权调换，住宅和非住宅将在新房建成后依据户数和面积在新房集中安置划还。逾期安置，则应支付空损租金。另，重庆市房管部门历经改革，根据相关政府文件，储奇门房管所主体名称经过多次变更及合并，其主体地位及权利义务现由重庆市渝中区房屋管理局房屋管理中心继承，该中心现已更名为了重庆市渝中区住房综合事务中心。原告认为，被告拆除房屋后至今未向原告划还公有房屋，且现已无房屋可划还，其行为已经严重违反了约定，损害了原告的合法权益，给原告造成了房屋损失和租金收益损失，故依法起诉，请法院支持原告的全部诉讼请求。被告南集社未答辩。本院经审理认定事实如下，1994年8月，南集社因进行原重庆市市中区花街子片区旧城改造项目，取得市中区拆许字（94）字第1号《房屋拆迁许可证》。原储奇门房管所所有的直管公房原市中区花街子6号（建筑面积148平方米，其中住宅41平方米、非住宅107平方米，非住宅实际用途为车间）、12号（建筑面积22平方米、非住宅，实际用途为办公用房）、26号（建筑面积24平方米、住宅，实际用途商业用房）、29号（建筑面积525平方米，其中住宅314平方米、非住宅211平方米，非住宅实际用途为库房）、36号（用途为文化室，建筑面积56平方米）属拆迁范围。2000年3月15日，南集社（协议中称“甲方”）与储奇门房管所（协议中称“乙方”）签订《市有公房拆迁补偿安置协议（补签）（花街子危改二期工程）》约定：一、乙方同意甲方拆除其管理的直管公房12栋，62户，建筑面积1993平方米，其中住宅56户，面积1571.6平方米，非住宅6户，建筑面积421平方米（以上按实际发生数为准，包括免租使用房1户，建筑面积56平方米），红线范围内拆除直管公房街道门号为花街子6号、8号、12号、18号、26号、29号、（36号、38号、学习室）、55号、58号、60号、61号、62号、68号、70号。二、上列乙方拆迁户的过渡补助等有关费额，由甲方按有关规定办理。三、拆建期限：自1996年1月1日至2000年6月底止，乙方不收取空损租金，若逾期，新房因甲方原因造成未安置投入使用，则由甲方每月向乙方缴纳原房空损租金。若遇政策性调租，则按新的房租标准缴纳。四、拆除免租使用的公益事业房屋，双方采取互不补偿、互不结算实行产权调换，按建筑面积拆一还一，新房产权属市有公产，归乙方管理。五、甲方拆除乙方管理的直管公房，甲方对乙方的住宅及非住宅按市府房屋拆迁条例和集资合作建房办法等有关政策规定按拆一还一处理，对住用户进行妥善安置。在拆迁过程中，凡易地安置的被拆迁户原面积，由甲方向乙方按被拆面积进行残值补偿，亦相应冲抵扣原有乙方被拆迁的面积。非住宅部分双方按乙方原房建筑面积及使用功能、市府有关文件仍按规定进行拆一还一划还，双方互不补偿。乙方积极配合、协助工作。手续完善后，甲方将上列房屋归乙方管理。从该协议签订之日起，乙方对该片内危房的监护和住用安置责任，转由甲方负责。协议还约定了其他事项。协议签订前，约定房屋已由住用户交付南集社拆除。但是，前述旧城改造片区新房建成后，南集社未按约定向储奇门房管所划还直管公有非住宅房层。其后，因渝中区房管系统机构改革，原储奇门房管所与渝中区其他房管所合并组建重庆市渝中区房屋管理局房屋管理中心，本案所涉上述被拆迁房屋遗留的债权债务划归区房屋管理中心承继。该中心现已更名为重庆市渝中区住房综合事务中心。由于南集社未按约定划还前述直管非住宅公房，区住房事务中心于2019年5月14日向本院提起诉讼，要求判决区住房事务中心：1.在渝中区花街子临街主干线位置向区住房事务中心划还安置非住宅房屋建筑面积421.4平方米、并办理房屋产权证、支付办证费用；2.若不能或不足额划还安置上述房屋，则判决南集社按照被拆迁房屋同等地段、同等用途房屋的现阶段市场价值对原告进行货币补偿（具体金额以评估金额为准）；3.南集社支付自2000年7月1日起至实际划还安置之日止住宅房屋的空损租金损失及其利息损失；4.南集社承担诉讼费用。审理中，因南集社未提交其已安置划还或尚有可供划还区住房事务中心前述被拆除非住宅房屋的证据，区住房事务中心认为南集社已不能按约定履行安置划还房屋产权义务，遂要求区住房事务中心对不能划还的产权按评估金额的三分之一进行货币补偿并赔偿因逾期划还产权违约造成的经济损失。经区住房事务中心申请，本院依法委托重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司对位于渝中区花街子片区6号（用途为车间）、12号（用途为办公用房）、26号（用途为商业用房）、29号（用途为库房）、36号（用途为文化室）在评估机构第一次实地查勘之日三分之一单位建筑面积市场价格进行评估；对前项房屋自2000年7月1日至评估机构第一次实地查勘之日三分之一单位建筑面积平均市场租金价格进行评估。重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司接受委托后，以第一次查勘日2020年5月8日为评估房屋市场价值基准日，以2000年7月1日起至2020年5月8日止为市场租金基准日，于2020年9月14日作出谛威评咨字[2020]第91号和第154号《咨询报告》。谛威评咨字[2020]第91号载明:渝中区花街子片区6号、12号、26号、29号、36号商业用房市场价格为9770元/平方米，三分之一市场价格为3260元/平方米。谛威评咨字[2020]第154号载明：渝中区花街子片区6号、12号、26号、29号、36号公有非住宅房屋在2000年7月1日至2020年5月8日遂年单位建筑面积月平均市场租金分别是:2000年7月1日至2002年6月30日为6元/平方米,2002年7月1日至2004年6月30日为8元/平方米,2004年7月1日至2005年6月30日为10元/平方米同,2005年7月1日至2006年6月30日为12元/平方米,2006年7月1日至2010年6月30日为15元/平方米,2010年7月1日至2014年6月30日为17元/平方米,2014年7月1日至2016年6月30日为20元/平方米,2016年7月1日至2020年5月8日为25元/平方米。据此，区住房事务中心将其诉讼请求明确为：1、由南集社对未划还的非住宅房屋421.4平方米按评估产权价值的三分之一进行货币损失补偿，向区住房事务中心支付货币损失补偿费1373764元；2、由南集社向区住房事务中心支付以上非住宅房屋2000年7月1日起至2020年5月8日止期间的租金收益损失1589801.7元；3、诉讼费、评估费由被告承担。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原储奇门房管所与被告南集社签订的《市有公房拆迁补偿安置协议（补签）（花街子危改二期工程）》意思表示真实，内容合法，属有效合同。其后，因房管系统机构改革，原储奇门房管所经合并、撤销、组建后现为原告区住房事务中心，前述协议的权利义务已由原告继受。对于被告是否应向原告支付因直管公房产权划还不能造成损失的货币损失补偿、租金收益损失问题，本院评析如下：被告是否应向原告支付因直管公房产权划还不能造成损失的货币损失补偿问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，按前述拆迁协议约定，被告拆除原告管理的非住宅，双方采取拆一还一、互不补偿的原则在原地进行产权调换，并由被告进行产权划还。据查明事实，案涉被拆迁房屋片区过渡期为三年，但被告在过渡期届满后未对被拆迁直管公房进行相应的产权划还，已构成违约。并且，在逾期履行产权划还义务后，至今仍未履行产权划还义务，且本案无证据证明被告在协议约定范围内已对原告进行产权划或还有可供划还安置的房屋，故被告应承担履行不能的违约责任。原告在此情形下，考虑到义务人对使用人应履行的安置义务，自愿要求被告结合被拆迁房屋同类别、同地段非住宅房屋市场价格的1/3给予货币损失补偿，不违反法律规定。结合咨询报告计算，被告应向原告支付未划还非住宅房屋的货币损失补偿价款1373764元。关于租金收益损失的问题。由于被告逾期划还前述直管公房产权违约，应当给付违约金。但由于在拆迁协议中未约定违约金的标准，而以上违约行为给原告造成了在应划还房屋产权时间之后的公房租赁收益损失。对此，被告应予赔偿并结合估价机构出具的咨询报告确定相应的租金收益标准。由于被拆迁非住宅中包括56平方米免租用房，在拆迁前并未收取过租金，现无证据证明如按期划还产权后不再免租及按期划还后如何收取租金，因此，原告要求计算该部分房屋逾期划还产权期间的租金收益损失，依据不足，本院不予支持。按此计算，2000年7月1日至2020年5月8日期间，被告应赔偿原告前述应划还非住宅房屋租金收益损失为1378532.4元，本院按此予以认定判决。综上所述，原告的诉讼请求，部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告重庆市渝中区南纪门集资建房合作社在本判决生效后三日内向原告重庆市渝中区住房综合事务中心支付不能划还公有非住宅房屋产权的损失补偿款1373764元；二、被告重庆市渝中区南纪门集资建房合作社在本判决生效后三日内向原告重庆市渝中区住房综合事务中心赔偿逾期划还公有非住宅产权造成的租赁收益损失1378532.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费30509元，由原告重庆市渝中区住房综合事务中心负担2136元，被告重庆市渝中区南纪门集资建房合作社负担28373元。鉴定评估费25000元，由被告重庆市渝中区南纪门集资建房合作社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长 蔡  彬人民陪审员 王  庆人民陪审员 杨  丽二〇二〇年九月二十九日法官 助理 薛 飞 飞书 记 员 欧阳琴怡