云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2601民初1574号原告：杨某某，男，1975年7月6日生，汉族，住砚山县。原告：徐某某，女，1977年11月29日生，汉族，住砚山县。以上二原告的委托诉讼代理人：史家才，源泉法律服务所法律工作者（特别授权）。被告：段某某，女，1934年5月2日生，汉族，住文山市。委托诉讼代理人：肖某某，男，1964年12月30日生，汉族，住文山市，系段某某之子（特别授权）。被告：肖某某，男，1964年12月30日生，汉族，住文山市。第三人：文山市昌成房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91532621MA6P783BXG,住所地文山市河滨路**东风时代广场。法定代表人：郑元堂，该公司董事长。委托诉讼代理人：周邦贵，男，1989年5月2日生，汉族，住文山市。原告杨某某、徐某某与被告段某某、肖某某、第三人文山市昌成房地产经纪有限公司（以下简称“昌成公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨某某及杨某某、徐某某的委托诉讼代理人史家才，被告段某某的委托诉讼代理人肖某某、被告肖某某，第三人昌成公司的委托诉讼代理人周邦贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨某某、徐某某向本院提出诉讼请求：1.判令解除2020年1月6日签订的《房屋买卖合同》；2.判令段某某、肖某某立即返还杨某某、徐某某购房款180000元，赔偿违约金90000元，赔偿逾期交房经济损失1000元，第三人昌成公司对段某某、肖某某的以上义务承担连带责任;3.判令段某某、肖某某承担诉讼费。事实和理由：被告委托第三人作为居间人，为被告出卖坐落在文山市的房产。2020年1月6日，原告到第三人办公室，听其工作人员介绍和到房屋所在地看房后，双方谈好价，共同到第三人办公室签房屋买卖合同书和支付定金。1月9日，第三人打电话告知原告：业主要办理过户，需要钱，叫原告支付购房款。原告当日到第三人处，向被告说明有20000元是存定期，5月8日到期时支付，先付170000元可不可以，被告同意20000元延期支付，原告当日就支付170000元。原告履行完义务后，在事先约定的时间内被告未能办理好房屋过户手续，经原告催促，3月1日，第三人才告知原告不能过户是因为房屋被法院查封了。原告得知后，叫被告退购房款，被告叫原告延长一个月的过户时间，这个月给原告1000元。现时间届满，被告无法办理过户手续，再次请求推迟过户时间。综上，被告隐瞒房屋被查封的事实，将房屋出卖给原告，出卖后无法将产权过户给原告，应依法承担法律责任。第三人作为专业中介服务公司，故意隐瞒交易物的权属，或审查不严，导致无法办理过户，其行为造成原告未能实现购房目的，应对被告的行为承担连带责任。故原告提起本案诉讼。肖某某辩称，原告与我方2020年1月6日签订的房屋买卖合同是事实，合同中约定原告要支付50%的房款才能办理过户手续，因受疫情影响，房管部门没有上班，至2020年2月28日才到房管局办理过户手续，我方支付了相应的过户手续费及税费共计13000元。在办理过程中，发现房屋被文山市人民法院查封，但我一直都没有收到查封裁定。我方不存在违约，原告没有支付合同中约定的50%的房款，只支付了180000元的房款，原告陈述要到2020年5月8日才能付清50%的房款，是原告违约在先，违约金应由违约方原告支付给被告，所以我方不同意解除合同。第三人述称，2020年1月6日原告到我公司看房，当时由我介绍案涉房屋给原告，案涉房屋是被告段某某的，签订合同当天肖某某陈述段某某受伤住院，段某某就委托其子肖某某处理卖房事宜。当天原、被告双方就谈拢了价格，被告以450000元（包括过户的费用）的价款出售房屋给原告，当天由肖某某带上段某某的不动产权证书到我公司签订房屋买卖合同，原告并支付了10000元定金给被告，双方约定由原告首付200000元，剩余的250000元由原告用该套房屋抵押贷款支付。原、被告约定2020年1月9日支付首付款170000元，有20000元是原告的死期银行存款，要2020年5月8日才付清。当天转款后周邦贵、我公司杨啟明、肖某某、杨某某一起到文山州人民医院看望被告段某某，并告知段某某卖房款已转入肖某某的账户。我公司是于2020年1月10日为原告办理过户手续，该套房屋要交纳土地出让金，由卖方肖某某到房管局交了13000元的土地出让金，当时房管局的工作人员还到医院与段某某签订了国有建设用地使用权出让合同，并告知段某某要过户必须要缴纳土地出让金的事。后因疫情影响，2020年2月28日我公司杨啟明及肖某某一同到房管局领取了建设用地使用权出让合同。2020年3月1日约定过户的当天我公司杨啟明到房管局查询房屋权属，才得知案涉房屋已被文山市人民法院查封，我公司当天就告知了原告杨某某房屋被法院查封的事宜，杨啟明还与肖某某一同来法院询问了房屋被查封的情况，是被告肖某某的家庭纠纷被查封的，关于案涉房屋被法院查封，法院没有告知肖某某、段某某，肖某某也没有告知过我公司，我公司是不知情的。由于房屋不能过户，2020年3月5日原、被告约定到我公司草拟了房屋租赁协议，再到案涉房屋内签订了协议，由原告租房给被告使用，年租金每年为12000元，租期三年，在签订租房协议前，被告每月支付原告1000元的房租。后经我公司协商，被告同意解除合同并退房款给原告，但因原告律师费的承担没有达成协议。原告针对其主张，提交以下证据：1.身份证复印件一份，证明原告主体适格；2.《房屋买卖合同》复印件一份，证明原、被告签订房屋买卖合同的时间、合同内容、价款、违约责任等事实，居间方是文山市昌成房地产经纪有限公司；3.收条复印件二份，证明原告向被告支付180000元，依约履行付款义务，无任何违约行为；4．房屋租赁协议复印件一份，证明由于房屋未解封，暂时过不了户，延长一个月，如办理不好过户手续，无条件退还全部房款，按双方签署买卖合同处理，在延期期间每个月甲方付乙方租金1000元，时间从3月1日起；5.个人委托书复印件一份、现场照片复印件一份，证明2020年1月6日段某某委托其子肖某某出卖案涉房屋。经质证，被告对原告提交的第1、5组证据三性及证明观点无异议；对第2组证据的三性及证明观点均无异议，但是原告没有按约定付清50%的房款，要按合同约定付清房款才能办理过户手续；对第3组证据的三性无异议，收条中已经证明原告要到2020年5月8日才能付清房款；对第4组证据三性无异议，协议中的1000元是每月租金，一年12000元，三年36000元，原、被告约定延期一个月办理房屋过户手续。第三人对原告提交的第1、2、3、4、5组证据三性及证明观点均无异议。本院认为，原告提交的第1、2、3、4、5组证据客观真实，与本案相关联，且能证明本案事实，予以采信。被告针对其主张，提交以下证据：1.（2019）云2601民初5323号《民事裁定书》复印件一份，证明房屋被查封是因为肖运富起诉肖某某、潘家苹、段某某民间借贷纠纷，但裁定书已经驳回了肖运富的起诉，我没有收到法院查封房屋的裁定书；2.个人委托书一份，证明段某某委托肖某某办理房屋的买卖事宜；3.《房屋买卖合同》、《房屋租赁协议》各一份，证明原、被告双方签订了房屋买卖合同及房屋租赁协议。经质证，原告对被告提交的第1组证据的三性无异议，但房屋查封是否是因为裁定书中的案子不清楚，不能证明被告的证明观点；第2、3组证据的三性及证明观点均无异议。第三人对被告提交的第1、2、3组证据的三性及证明观点均无异议。本院认为，被告提交的第2、3组证据客观真实，与本案相关联，且能证明本案事实，予以采信；第1组证据与本案无关，不予采纳。第三人针对其主张，提交以下证据：1.《房屋买卖合同》、《房屋租赁协议》复印件各一份，证明原、被告在我公司签订了房屋买卖合同，到案涉房屋内签订了房屋租赁协议；2.不动产权证复印件一份，证明该房屋所有人是段某某，段某某委托肖某某出卖该房屋；3.交纳税费的税票复印件二份，证明我公司已经为原告办理过过户手续，是因为被告段某某的房屋被查封的原因没有办理过户成功，案涉房屋被查封我公司是不知情的。经质证，原告对第三人提交的第1、2、3组证据三性及证明观点均无异议，但说明一下第3组交纳土地出让金的时间是2020年1月14日。被告对第三人提交的第1、2、3组证据三性及证明观点均无异议。本院认为，第三人提交的第1、2、3组证据客观真实，与本案相关联，且能证明本案事实，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月6日，段某某、肖某某（甲方）与杨某某、徐某某（乙方）、昌成公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定：“甲方将坐落于文山市的房产卖给乙方，证号（不动产证号）0052275，使用面积92.06平方米，房屋售价总金额为450000元；乙方于本合同签订之日起向甲方支付定金10000元，本合同签订之日起十五天内，向甲方支付首期购房款190000元，剩余房款250000元申请做银行按揭贷款，并按银行按揭贷款房款程序一次性交付给甲方；在本合同履行期间，如甲方或乙方中途违约，则由违约方按总房款20%向守约方支付违约金；自本合同签订之日起，甲方协助乙方到房屋产权登记机关办理权属变更手续，甲方确保该房屋没有任何产权纠纷或有关按揭贷款、债务抵押、税项等事宜，如遇因甲方产权不清晰或牵扯本款上述事项而造成房屋产权无法正常进行变更的情况，乙方有权提出退房，乙方之行为不构成违约。且甲方在乙方提出退房之日起3天内将乙方已支付给甲方有关该房屋买卖的款项全部退还给乙方，同时甲方必须独自承担甲乙双方由该房屋买卖而引起的其它费用，并且甲方必须承担乙方当事人由此而产生的一切损失；丙方义务，在甲乙双方提供全部有关房屋买卖资料的前提下，丙方负责协助甲乙双方办理产权过户登记手续、按揭贷款等相关事务等权利义务内容。”2020年1月6日、2020年1月9日，杨某某分别支付段某某、肖某某购房定金10000元，购房首付款170000元，共计180000元。2020年1月14日，段某某向文山市自然资源局缴纳了土地出让金10946元。后段某某、肖某某（甲方）与杨某某（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：“租赁地址：文山市；租用期间，甲方同意乙方租用3年，自2020年3月1日起至2023年3月1日；房屋租金每年12000元，租金按年支付；由于乙方购买该套房未解封，暂时过不了户，乙方给甲方延长期限一个月，如办理不好过户手续，无条件退还全部房款，按双方签署买卖合同处理，在延期期间每个月甲方付给乙方租金1000元，时间从3月1日起每月按时支付乙方租金，等乙方贷款办理下来一次性从贷款金额中扣除3年的租金36000元，如3年内出现棚改租金不退等权利义务内容。”案涉位于文山市屋已于2019年11月29日被文山市人民法院查封。另查明，2020年1月6日，段某某出具给肖某某的《个人委托书》载明：“委托人：段某某，被委托人：肖某某，本人因年龄已高，身体行动不便，不能亲自办理文山市的相关办理过户手续，特委托肖某某作为我的合法代理人，全权代表我办理相关事项，对委托人在办理上述事项过程中所签署的相关事项，我均予以认可，并承担相应的法律责任。委托期限：自签字之日起至上述事项办完为止。”本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》及《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同合法有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。现因案涉房屋已被法院查封，不能实现合同目的，且双方在《房屋租赁协议》中约定“由于乙方购买该套房未解封，暂时过不了户，乙方给甲方延长期限一个月，如办理不好过户手续，无条件退还全部房款，按双方签署买卖合同处理，在延期期间每个月甲方付给乙方租金1000元，时间从3月1日起每月按时支付乙方租金”，故原告要求解除2020年1月6日签订的《房屋买卖合同》及返还购房款180000元、赔偿1000元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿违约金90000元的诉讼请求，虽双方在合同中约定“在本合同履行期间，如甲方或乙方中途违约，则由违约方按总房款20%向守约方支付违约金”，但原告在与被告签订房屋买卖合同时，未能尽到谨慎审查的注意义务，其应承担一定的过错责任，且在庭审中被告认为违约金计算过高要求调整，故违约金调整为按已付购房款180000元的15%即27000元较为适宜。关于原告要求第三人昌成公司承担连带责任的诉讼请求，因合同中约定“昌成公司即丙方的义务为在甲乙双方提供全部有关房屋买卖资料的前提下，丙方负责协助甲乙双方办理产权过户登记手续、按揭贷款等相关事务”，故本院不予支持。关于被告认为原告没有支付合同中约定的50%的房款，只支付了180000元的房款，原告陈述要到2020年5月8日才能付清50%的房款，是原告违约在先，所以不同意解除合同的辩称，因被告在出具给原告收持的《收条》中载明“注：欠卖方首付款20000元整买方存银行死期，于2020年5月8日付清”，视为被告同意原告延期支付该20000元，且双方在《房屋租赁协议》中约定“由于乙方购买该套房未解封，暂时过不了户，乙方给甲方延长期限一个月，如办理不好过户手续，无条件退还全部房款，按双方签署买卖合同处理”，故该辩称本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除杨某某、徐某某与段某某、肖某某于2020年1月6日签订的《房屋买卖合同》；二、段某某、肖某某于本判决生效之日起十五日内返还杨某某、徐某某购房款180000元；三、段某某、肖某某于本判决生效之日起十五日内赔偿杨某某、徐某某1000元；四、段某某、肖某某于本判决生效之日起十五日内支付杨某某、徐某某违约金27000元；五、驳回杨某某、徐某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9210元，由杨某某、徐某某负担5669元，段某某、肖某某负担3541元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判长  刘胜娟审判员  曹春园审判员  朱应洪二〇二〇年九月九日书记员  刘祖英