广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初7809号原告：陈梓彦，男，2009年3月13日出生，香港特别行政区居民。原告：陈翎姿，女，2011年12月5日出生，香港特别行政区居民。两原告法定代理人：陈尧光，系该两原告父亲。两原告共同委托诉讼代理人：余婉吟，广东法海律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：李昌全，广东法海律师事务所律师。被告：佛山市富艺置业有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：方某1。被告：佛山市宝轮投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：孔某1。被告：广东富艺广告有限公司，住所地广东省广州市荔湾区。法定代表人：陈某1。原告陈梓彦、陈翎姿与被告佛山市富艺置业有限公司（以下简称“佛山富艺公司”）、佛山市宝轮投资有限公司（以下简称“宝轮公司”）、广东富艺广告有限公司（以下简称“广东富艺公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月2日受理后依法适用普通程序于2020年8月18日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人余婉吟到庭参加了诉讼。三被告经本院公告送达开庭传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告移交符合可正常使用标准的商铺给原告；2.判决被告向原告支付违约金暂计50000元（以1803914元为基数，按日利率1.2‰计算，自2018年4月1日起算，计算至商铺实际移交之日止。）3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2012年11月7日与被告签订了《商铺买卖合同》，签订合同后原告按照合同约定向被告支付了1803914元，随后被告办理了房屋过户登记。同时，合同还约定自合同签订之日起，至2017年12月31日止，被告享有涉案商铺的使用权；若双方协商不延续统一经营期，则于2018年4月1日将涉案商铺移交给原告。2018年3月下旬，因被告缺少消防安全合格的证件，原告及其他业主拒绝收回不合格商铺并找到被告进行磋商，但被告一直都是秉持消极的态度不回应也不理会原告及其他业主。经原告及其他业主向有关部门申请查询得知，涉案商场有一份深圳市兴安消防工程有限公司出具的消防工程竣工图（以下简称消防图），以及涉案商场2011年11月1日的竣工图（暨设计图，下统称竣工图）。经比对发现两图存在巨大的差异。竣工图当中，在部分消防通道、过道旁建有商铺，但是在消防图当中，有相当部分的商铺是不存在的，但在将交付给原告商铺的案涉商场中该些商铺是存在的，而这导致整个商场消防不合格无法开业。后，佛山市公安局南海区分局消防部门也检查发现商场消防不合格，要求商城停业整顿，致使包括原告在内的所有业主均遭到影响，至今无法收到符合正常开业标准的商铺。原告认为，根据《中华人民共和国消防法》第十九条之规定“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”又根据法律法规规定，建筑面积超过300平方米的公众场所应取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》《建设工程消防设计审核意见书》（或备案凭证）以及《建设工程消防验收意见书》（或备案凭证），被告没有提供上述任一证明，且消防图与当初申请不动产产权证明的竣工图有巨大出入。据此种种，被告交付商铺的商场无法通过消防验收，案涉商铺并不符合收楼标准，依据合同的约定并根据《中华人民共和国合同法》一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告承担违约责任。原告根据民事诉讼法及相关法律规定，特诉至法院，望判如所请。三被告没有答辩。三被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼亦没有提交证据，依法视为其放弃举证、质证及辩证的权利。原告在庭审中围绕其诉讼请求依法提交的证据，来源合法，与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。综合本院认定的证据及双方当事人的陈述，本院确认本案法律事实如下：2011年间，佛山市南海风度置业发展有限公司（以下简称“风度公司”）在佛山市南海区开发建设了总面积为14845.92平方米的“风度国际西铁时尚广场”，竣工现场状态为趟开式三层商场，以定位钉划分，共1144间商铺。此后，风度公司将上述1144间商铺大部分以一手商品房的形式转让给被告佛山富艺公司，并完成权属登记。2012年11月7日，陈如辉（买受人）与佛山富艺公司（出卖人）签订《商铺买卖合同》，约定陈如辉向佛山富艺公司购买风度国际名苑1-11栋首层035号商铺，建筑面积65.52平方米，套内面积41平方米，总房价款1803914元；出卖人应当于2012年12月31日前以书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续；买受人同意自本合同签署之日起至2017年12月31日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括但不限于对该商铺进行关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租柜台等，买受人不得干涉；在上述期间内，出卖人、商铺租用人/使用人或商场管理公司均无需向买受人支付任何费用；买受人须于2017年6月1日至9月31日与商场经营方协商是否延续统一经营期，若协商一致则按双方协商条件延续统一经营期，若协商不成出卖人须于2018年4月1日前按不低于合同约定的装修标准（见附件二）将该商铺移交给买受人使用；出卖人逾期超过45日移交商铺，按合同约定的最后交接期限的第二天起至实际交接之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1.2‰的违约金。附件二为商铺装修标准：A、商铺内部装修标准：地面高级抛光砖、供电线路铺设到铺内、轻钢龙骨石膏板间隔、豪华卷闸；B、公用设备、设施及公共区域：地面主通道铺抛光砖、供电供水采用自动化设备系统，确保应急照明及消防监控系统的正常使用、照明辅以配合商场整体装修风格的照明灯具、提供24小时公共秩序维护服务、消防设备采用消防自动报警维护服务、通风设备配备中央空调及排风系统。合同签订后，陈如辉支付了全部购房款。2016年12月7日，陈如辉死亡。陈如辉的儿女陈梓彦、陈翎姿取得了商铺的产权证。2018年4月8日，佛山市公安消防支队南海区大队向被告佛山富艺公司作出《建设工程消防验收意见书》，评定：风度国际名苑裙楼商场室内装修工程（申报部位装修面积14343㎡，装修后作商铺使用，顶棚装修材料为轻钢龙骨硅钙板、原楼板乳胶漆，地面装修材料为地砖，墙面装修材料为镀锌钢板、玻璃、ICI）消防验收复查合格；该工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更），应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核和消防验收。2018年9月23日，佛山市公安消防支队南海区大队关于风度国际名苑裙楼商场的投诉作出回复，指出：该商场南区一至三层、北区首层在2018年3月29日前存在的消防问题已整改完成，经《建设工程消防验收意见书》认定，该商场消防验收合格；但此后因该商场私自改建铺位约110间，商场私自装修改建区域并未申报消防手续，已责令佛山富艺公司停止改建施工。本院在诉讼中另查明：1.佛山富艺公司由广东富艺公司、宝轮公司各出资50万元成立。2.在另案诉讼中，本院与相关行政部门多次察看现场，显示在总面积约15000平方米的三层“风度国际西铁时尚广场”，以轻钢龙骨石膏板作间隔墙，分隔出1144间商铺。3.在另案诉讼中，本院责令佛山富艺公司、宝轮公司、广东富艺公司在限定时间内提供佛山富艺公司的财务账册，但均没有提供。本院认为，陈梓彦、陈翎姿为香港特别行政区居民，本案为涉港民事纠纷。由于案涉不动产位于内地，三被告均为内地法人，故本案应适用内地法律。陈如辉与佛山富艺公司签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国消防法》第十五条第一款规定“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。”虽然涉案《商铺买卖合同》没有约定出卖方要办理该商场的装修工程消防验收手续，但陈如辉购买的是商铺，合同目的是用于经营收益，所以佛山富艺公司交付的商铺必须符合经营使用的基本条件。涉案商铺位于大型商场内，属于公众聚集场所，涉及公共安全，依照上述规定，佛山富艺公司负有办理商铺装修工程通过消防验收的法定义务。根据佛山富艺公司的陈述及消防部门的信访回复，涉案商铺所在商场因被告佛山富艺公司取得消防验收合格审批手续后对商场内部进行改建装修，此后未通过消防验收，故涉案商铺尚不符合法定的交付条件，佛山富艺公司的行为已经构成违约。由于陈如辉已经死亡，案涉商铺由陈如辉的儿女陈梓彦、陈翎姿继承并已经取得不动产权证，故陈梓彦、陈翎姿有权请求佛山富艺公司交付通过消防验收的商铺及承担违约责任。《商铺买卖合同》约定佛山富艺公司逾期交付涉案商铺，应按已付房款的日1.2‰向原告支付违约金，但此标准过高。结合本案的实际情况，本院酌定违约金按日万分之五的标准计算，但违约金的总额以不超过购房本金为限。因此，佛山富艺公司应以已付房款为本金按日万分之五的标准向陈梓彦、陈翎姿支付自2018年4月2日起至涉讼商铺通过消防验收之日止的违约金，违约金以购房本金为限。《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”。被告佛山富艺公司向开发商购买涉讼商铺所在的“风度国际西铁时尚广场”时，涉及过亿资金，而该公司仅由被告广东富艺公司、宝轮公司各出资50万元成立，资本显著不足，三被告完全有可能也有义务提供佛山富艺公司的财务账册用以查核广东富艺公司、宝轮公司与佛山富艺公司的财产是否混同且无法区分，但三被告在诉讼中未能提供，三被告对此应承担举证不能的法律责任。原告诉请广东富艺公司、宝轮公司对本案债务承担连带清偿责任，本院予以支持。三被告经本案公告送达开庭传票传唤没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、佛山市富艺置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内交付通过消防验收的风度国际名苑某商铺予陈梓彦、陈翎姿。二、佛山市富艺置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以1803914元为本金按日万分之五的标准自2018年4月2日起至上述第一项的商铺通过消防验收之日止的违约金（违约金总额以不超过1803914元为限）予陈梓彦、陈翎姿。三、广东富艺广告有限公司、佛山市宝轮投资有限公司对佛山市富艺置业有限公司上述第二项债务承担连带清偿责任。四、驳回陈梓彦、陈翎姿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以普通程序结案，受理费全额收取1050元（原告已预交），由三被告负担并应于本判决发生法律效力七日内向本院交纳，逾期本院将依法强制执行。对原告已预交且应退还的受理费1050元，在本判决发生法律效力后，经其申请，本院予以退回。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  冼文舜人民陪审员  杨雪萍人民陪审员  李永娣二〇二〇年八月三十一日书 记 员  韦可楠