安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终6193号 上诉人（原审原告）：安徽省测绘局，住所地安徽省合肥市蜀山区龙河路**。 法定代表人：李传殿，该局局长。 委托诉讼代理人：江洪波，男，该局机关服务中心主任。 委托诉讼代理人：陈杰，安徽睿正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李明君,女,1969年4月3日出生,汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：郑元磊，北京中银（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王豪，北京中银（合肥）律师事务所实习律师。 上诉人安徽省测绘局因与被上诉人李明君房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 安徽省测绘局上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判李明君立即向安徽省测绘局支付房屋租金及占用费121695元（暂计算至2020年5月2日，具体计算方式为：2019年6月1日至2019年7月2日期间，以5083元/月计算，为5422元，2019年7月3日至2020年5月2日期间，以20903元/月计算，减免疫情期间三个月租金后为146321元，减去诉讼过程中李明君履行的30048元，截止2020年5月2日，尚欠付房屋租金及占用费为121695元），此后按20903元/月标准计算至李明君实际交付房屋给安徽省测绘局之日止（较一审判决增加111079元）；2.本案一、二审全部诉讼费用由李明君承担。事实和理由：1.李明君通过竞价程序竞得标的房屋并签订《竞价结果通知单》，明确承诺以竞价结果承租标的房屋，一审法院仍按原租金金额计算房屋租金及占用费错误。安徽省测绘局与李明君此前的租赁关系至2019年3月已经届满，在安徽省测绘局中标前双方形成不定期租赁关系，但自2019年7月12日签订《竞价结果确认单》时，双方对原先不定期租赁关系中的租金价格予以调整并已达成合意，变更为以竞价租金为标准。因李明君始终不签订新的书面租赁合同，安徽省测绘局于2019年10月通知李明君搬迁。此时，不定期租赁关系已解除，李明君理应支付安徽省测绘局拖欠的不定期租赁关系租金调整前拖欠的租金，以及调整后至双方租赁关系解除时的拖欠的竞价结果租金。此后李明君无理占据标的房屋，应按照调整后租金标准支付至其实际迁出并返还标的房屋给安徽省测绘局为止。一审法院仅以“被告未履行竞标行为，并非本案处理范围”为由，否认双方就租赁关系租金变更达成一致的意思表示，明显违反法律规定，请求二审法院予以纠正。2.李明君缴纳租金行为发生在安徽省测绘局起诉之后，安徽省测绘局的起诉已经明确要求李明君按照竞价结果向安徽省测绘局支付租金，在一审庭审中亦明确表达。李明君在诉讼过程中所支付的租金仅系其单方行为，并不代表安徽省测绘局对其缴纳租金标准期限的认可，一审法院作出李明君按原合同租金标准向安徽省测绘局缴纳租金的事实认定明显错误。3.安徽省测绘局认为李明君是没有履行租金已经变更的不定期租赁合同，而不是没有履行竞标结果。先不谈本案竞价是否属于招投标，招投标本身就是《合同法》规定的要约、承诺类型，即使就是招投标活动，其本身也适用《合同法》中订立、变更合同的相关规定。本案安徽省测绘局在招租的过程中没有违反法律的效力性和强制性规定，李明君所签署的《竞价结果通知单》是合法有效的。本案的招租完全符合《合同法》规定的要约、承诺、订立合同的程序。根据《民法通则》第五十六条、《合同法》第七十七条规定，当事人协商一致可以变更合同。在本案中，李明君应当对其签署《竞价结果通知单》确认以竞价租金承租标的房屋这一民事法律行为负责。另外，按照一审法院的判决逻辑，将会对竞价市场产生重大损害，严重扰乱市场经济秩序。可能导致原本公开透明的竞价成为他人恶意、不正当竞争的工具。可能会造成竞价人恶意出价，再以不签订竞价合同方式规避其应当承担的法律责任。 李明君辩称，1.安徽省测绘局的上诉理由没有事实和法律依据，依法应驳回。李明君虽然中标，但是没有与安徽省测绘局签订新的房屋租赁合同，因此不能按照中标价格计算租赁合同到期后的房屋租金，招投标只是安徽省测绘局为房屋租赁所做的前期准备工作，目的是为了签订新的租赁合同，但是双方并没有签订新的房屋租赁合同，也就是说没有就租金达成新的合意。2.李明君与安徽省测绘局2016年3月签订的合同到期后，李明君没有退还涉案房屋。在一审诉讼过程中，李明君交付了部分租金，双方形成了不定期租赁合同关系。李明君应当按照原合同约定的租金标准履行租金给付义务或房屋占用费。3.安徽省测绘局在招投标过程中存在恶意泄露投标人信息的情况，导致招标过程中价格恶意被抬高，其行为违反了招投标法的相关规定，投标行为应自始至终无效。比照中标后的价格与2016年3月双方签订的租赁合同中的租金标准，不难发现二者价格悬殊。该中标后的价格已经超过或相当于现在房屋的价值，所以该中标的价格有违常理。4.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。请求驳回安徽省测绘局的上诉请求。 安徽省测绘局向一审法院起诉请求：1.判决李明君立即将合肥市蜀山区龙河路2号自西向东数第3间，面积约20.67㎡，原“君子兰美发”的门面房（对应产权证号：合肥市房权证产字第××号，以下简称“标的房屋”）腾空并返还给安徽省测绘局；2.判令李明君立即向安徽省测绘局支付租金及房屋占用费92519元（2019年6月1日至2019年7月2日期间，以5083元／月计算，为5422元；2019年7月3日以后，以20903元／月计算，暂计算至2019年11月5日，为87097元，此后以20903元／月计算至李明君实际迁离房屋之日止。其中2020年2月、3月、4月的租金，根据安徽省关于应对新型冠状病毒××疫情若干政策措施的通知，本案房屋是属于事业单位所持房产，安徽省测绘局同意对该3个月的租金予以免除）；3.本案全部诉讼费用由李明君承担。 一审法院认定事实：2016年3月31日，出租方（甲方）安徽省测绘局与承租方（乙方）李明君签订一份《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》，其中约定：甲方将坐落于合肥市省测绘局门面君子兰美发西—3、建筑面积约21.515平方米租赁给乙方商业经营；租赁期限共3年，甲方自2016年4月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2019年3月31日收回；3、出租房屋首年年租金61000元，租期内租金总额为183000元。租金每12个月支付一次，先付租金后使用。乙方应在接收房屋之前付清首期租金，并在之后相应的月份提前10日付清后3个月租金；4、乙方首次租赁时，须在中标公示期结束三日内签订合同，同时向甲方一次性交纳履行保证金3000元。本合同终止且无乙方责任后，该履约保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息退还乙方；5.2租赁期满或合同解除后，乙方应于租赁期满或合同解除之日起7日内返还该房屋及附属设施、设备，搬离属于乙方的有关设施设备及财物并保持场内建筑的完好状态，且不得向甲方提出任何补偿要求。逾期未搬离的，甲方有权自行处理，涉及相关费用在履约保证金中扣除，不足部分由乙方承担。乙方对房屋的装修装饰无偿归甲方所有；10、合同到期前，乙方若愿意继续承租的，应按照相关规定参加新一轮房屋招租竞标，在同等条件下享有优先承租权，若乙方未能中标，应按约定及时清场撤离，归还甲方房屋。 2019年3月5日，安徽省测绘局通知李明君承租的门面房即将到期，后将通过公开拍租的方式确定承租人。2019年5月13日，安徽省财政厅向安徽省测绘局出具《安徽省财政厅关于批复省测绘局出租房产的函》，同意位于合肥市的7处闲置房产出租事宜由省行政事业单位资产管理中心按照公开、公平、公正的原则，统一组织公开招租。对此，李明君于2019年5月26日向安徽省测绘局作出参与公开招租的承诺。2019年7月10日，安徽省产权交易中心有限责任公司向李明君出具《竞价结果通知单》，李明君以成交价款250840元竞得案涉房屋。2019年7月16日，安徽省测绘局向李明君发出《通知》，写明：“各承租户：按照安徽省产权交易中心通知，你是本次测绘局门面房竞拍中中标人。请于2019年7月20日前，携带中标通知书、中标人身份证复印件、营业执照复印件，前往安徽省测绘局机关服务中心办理签订合同等相关事宜。”对此，李明君迟迟未予签订租赁合同。2019年8月9日、2019年10月8日，安徽省测绘局分别向李明君发出《限期搬离通知书》，其中2019年10月8日《限期搬离通知书》写明：“李明君：你我双方于2016年3月26日签订《房屋租赁合同》已经到期。你在2019年7月2日，我方组织的门面房公开招租中中标（标的3：龙河路2号西3，原君子兰美发店），但未按照规定时间与我方签订房屋租赁合同，按照招租公告规定，你已经违约。根据《合同法》的规定，我方已于2019年8月9日通知你限期搬离，我方多次催促你方仍未有任何搬离迹象。现再次通知你接到该通知后5日内将租赁场所内的属于你方所有财产及物品搬离清场，并与我方结清一切其他费用。逾期不清理对我造成的损失，我方将通过法律途径处理，一切损失（包括律师代理费、法院诉讼费等）将由你方承担。特此通知。” 2020年2月11日，李明君按原合同租金标准向安徽省测绘局缴纳租金30048元。 庭审中，李明君对安徽省测绘局的第一项诉请明确没有异议；双方明确李明君占用案涉房屋至今未返还。 一审法院认为，安徽省测绘局、李明君签订的房屋租赁合同，未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方应当切实履行。合同履行期限届满后，双方未再续签合同，但李明君却一直占有使用案涉房屋，庭审中李明君明确对安徽省测绘局的第一项诉请没有异议，故对安徽省测绘局的该诉请应予以支持。对于安徽省测绘局的第二项诉请，李明君虽然通过竞标的方式竞得案涉房屋的租赁权，但双方并没有签订合同，李明君未履行竞标行为非本案处理范围，综合考量对李明君占有使用案涉房屋期间的租金、占用费比照原租赁合同约定的租金5083元（61000÷12）标准计算，对安徽省测绘局诉请应按竞标价收取占用费的主张不予以支持。因李明君于诉讼中已向安徽省测绘局缴纳租金30048元，该费用应抵付安徽省测绘局诉请主张的2019年6月1日至2019年11月30日6个月期间的租金、占用费后尚欠450元，又因安徽省测绘局对2020年2、3、4月的租金明确予以免除，故李明君应向安徽省测绘局支付2019年12月1日至2020年1月31日的占用费10166元，及2020年5月1日至实际返还案涉房屋之日止的占用费。 综上所述，安徽省测绘局的诉讼请求，应部分予以支持，部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，判决：一、李明君于判决生效之日起十日内将坐落于合肥市蜀山区龙河路2号自西向东数第3间，面积约20.67㎡，原“君子兰美发”的门面房（对应产权证号：合肥市房权证产字第××号）腾空并返还给安徽省测绘局；二、李明君于判决生效之日起十日内向安徽省测绘局支付2019年6月1日至2020年1月31日欠付的占用费10616元（450元＋10166元），及按照月租金5083元标准计付的2020年5月1日至实际返还案涉房屋之日止的占用费；三、驳回安徽省测绘局的其他诉讼请求。案件受理费2113元，由安徽省测绘局负担1423元，李明君负担690元。 二审期间，双方未提交新证据。对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。 本院认为，安徽省测绘局与李明君签订的房屋租赁合同到期后，双方并未再签订新的书面房屋租赁合同。并且，李明君在安徽省测绘局要求腾房后继续占有使用案涉房屋至今。故安徽省测绘局有权要求李明君返还房屋并支付占有使用费。一审法院判决李明君返还案涉房屋并比照双方原合同租金标准判决相应的占有使用费并无不当。安徽省测绘局主张的占有使用费标准明显高于市场标准，一审法院未予支持并无不当，本院亦不予支持 综上，安徽省测绘局的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2113元，由安徽省测绘局负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年九月三日 法官助理胡梦云 书记员曹丽梅 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。