河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0302民初5985号 原告：崔奡逸，女，1987年3月11日出生，汉族，现住河北省秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：刘伟，河北晟秦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔立科（与原告系父女关系），男，1959年2月5日出生，汉族，现住河北省秦皇岛市海港区。 被告：秦皇岛市金嘉房地产开发有限公司，住所地河北省秦皇岛市海港区民族路**。 法定代表人：郑连柱，董事长。 委托诉讼代理人：李连东、孙宝生，河北德圣律师事务所律师。 被告：秦皇岛市鑫邦物业服务有限公司，住，住所地河北省秦皇岛市海港区建设大街**/div> 法定代表人：陈幼龙，经理。 委托诉讼代理人：李连东、王花，河北德圣律师事务所律师。 被告：马丽亮，女，1971年4月22日出生，汉族，现住河北省秦皇岛市海港区。 被告：高春海，男，1963年7月31日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 原告崔奡逸与被告秦皇岛市金嘉房地产开发有限公司（以下简称金嘉地产）、秦皇岛市鑫邦物业服务有限公司（以下简称鑫邦物业）、马丽亮、高春海财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔奡逸的委托诉讼代理人刘伟、崔立科，被告金嘉房地产委托诉讼代理人孙宝生、鑫邦物业委托诉讼代理人王花，被告马丽亮到庭参加了诉讼，被告高春海经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告崔奡逸向本院提出诉讼请求如下:一、判令四被告赔偿原告各项损失暂定一万元整（待评估鉴定后确定具体数额）；二、判令四被告承担本案全部诉讼费用。在诉讼过程中原告崔奡逸申请对涉案房屋（秦皇岛市海港区紫金嘉府二区3号楼1-1301号）暖气跑水造成的房屋财产损失数额进行价格鉴定，经评估损失价格为48676元，原告当庭明确诉讼请求为：一、要求四被告赔偿原告各项损失48676元；二、判令四被告承担本案全部诉讼费、评估鉴定费。事实与理由：原告购买紫金嘉府二区三号楼1-1101号房屋，2015年10月17日接收房屋后，即进行装修。2015年12月2日，原告装修工程已经接近完工，被告马丽亮的1301号房屋暖气管道漏水，漫过被告高春海的1201号房屋，将原告装好的墙面，地面和，地面和厨房电器全部浸泡重。事后，原告第一时间联系到为小区服务的被告秦皇岛市鑫邦物业服务有限公司，该公司主任邱银平联系被告秦皇岛市金嘉房地产开发有限公司和施工单位等相关人员，到现场关水，维修后，邱银平承诺协调处理。但时至日前，多次协商后，因协商无果，又矢口否认，不再处理，并且也不向原告告知相关单位名称和跑水涉及房屋的业主交接等信息。现在水浸泡过的地方，已经出现设备故障，墙面和地面多处爬碱、裂纹、鼓包、塌陷等现象。综上所述，原告认为，被告秦皇岛市金嘉房地产开发有限公司是跑水房屋的开发者和销售者，如果当时房屋未售出，还是该房屋所有者，应当承担保修、侵权等责任；被告秦皇岛市鑫邦物业服务有限公司作为前期物业服务者，对未销售的物业具有管理职责，对业主有服务职责，现对原告违背承诺，拖延处理，且恶意隐瞒不告知相关信息，故意阻碍的行为，也严重侵害了原告的合法权益，应当承担失责违约的责任。以上二被告的行为给原告造成了巨大的经济损失，应当承担赔偿责任。被告马丽亮、高春海的房屋过水直接流到原告家中，应当向原告承担赔偿责任。故原告依法诉至人民法院，请求依法公正判决，维护原告的合法权益，以实现诉讼之请求。 被告金嘉房地产辩称：我方开发的案涉房屋暖气设施已过保修期限，被告不应承担赔偿责任。我方不应承担赔偿责任，根据2018年6月19日询问笔录可以得知，我方已陈述该漏水是从紫金嘉府3-1-1301号房屋暖气排气阀处漏水所致，根据河北省供热用热办法44条的规定，居民热用户户外用热设施和户内共用供热设施由供热设施管理，居民热用户户内非共用供热设施由热用户负责维护，需要更新改造的，更换供热设施的费用由热用户承担。因此被告金嘉公司不应承担案涉房屋户内供热设施的维护责任，亦不应承担造成损失的赔偿责任。对于发生漏水后分水器的更换维修代理人不清楚。 被告鑫邦物业辩称：我方在处理该起纠纷中并无任何过错，物业公司在得到业主的通知后第一时间到达现场，并通知相关部门对漏水原因进行查处进行维修，在该过程中并没有迟延，也没有对业主造成更大的损失，物业公司对于原告的诉请不应当承担任何赔偿责任，原告诉请金额不能证明与该次事故存在因果关系，原告陈述的墙体地面多出裂纹、鼓包、塌陷等现象与物业公司无任何关系，上述现象的发生可能是由于装修不当造成的，也有可能是在装修过程中通风不当造成的，因此原告的损失与本次漏水无关联性，物业公司不应承担赔偿责任。发生漏水后是金嘉地产通知施工单位，由施工单位进行的维修。当时是崩了重新换的。 被告马丽亮辩称，漏水具体时间记不清了，房子是2015年10月份交付给我的，房子并没有装修，早上我接到物业的电话说怀疑我家漏水，就到了我家，在房子外面暖气总阀已由物业关闭，我打开门看见客厅、厨房都有点水，漏水的地方是暖气的分水器处，开发商的工人在那修的分水阀上面，说是暖气的分水阀处漏水，说是原来就漏，我什么都没动过，我接收房子后到漏水期间我去过房间看过，没有水，我也没动过房屋内的设备，开发商的工人检查之后修的，告诉我说分水阀漏，和我没关系。当时有一个金嘉地产的工头说分水阀漏水，他说等他的工人，说我要是有事就先走，他可以把门锁上，他说是他们的责任，我等到快11点之后我走了，工人什么时间来的我就不知道了。 被告高春海未到庭，未提交书面答辩意见。 经审理查明，原告与被告马丽亮、高春海均为秦皇岛市海港区紫金嘉府二区3号楼1单元业主，原告为紫金嘉府二区3号楼1单元1101号房屋业主，被告高春海为紫金嘉府二区3号楼1单元1201号房屋业主，被告马丽亮为紫金嘉府二区3号楼1单元1301号房屋业主，原告与被告马丽亮、高春海系同一单元同一侧的上下邻居。被告秦皇岛市金嘉房地产开发有限公司系紫金嘉府二区房屋开发商，被告秦皇岛市鑫邦物业服务有限公司系紫金嘉府二区物业管理公司。2015年12月2日，原告发现屋内天花板浸湿并有大面积水浸现象，地面多，地面多处爬碱鼓包、塌陷等现象，由于室内进水的浸透致使房屋的装修损坏严重。原告通过物业得知楼上业主为被告马丽亮家发生暖气跑水。发生暖气跑水时，被告马丽亮称当时其接到物业公司打来电话，称其家中有跑水情况，打开房门后，发现为室内暖气分水阀处发生跑水，室内地面存有大量暖气水，并由地产公司派人对发生跑水的暖气分水阀进行了修复，水进入1201号被告高春海家，被告高春海家未装修，水从高春海家进入原告家。原告与被告马丽亮、物业公司协商处理此事，马丽亮认可是因其家暖气分水阀漏水，并顺着地面流入楼下高春海家，导致原告家损失，称其接收房屋后，房屋内一切正常，未进行装修，对室内物品及设备设施未有任何改动，暖气分水阀损坏由被告金嘉公司派员进行了修复，应由被告金嘉公司承担法律责任。 另查，本院在2018年6月19日的询问笔录中，被告马丽亮称此次漏水是从紫金嘉府3-1-1301号房屋暖气分水阀处漏水所致，当天我到现场了，我是紫金嘉府3-1-1301的业主，当时我家没有装修，是毛坯房，我接到物业公司给我打电话，我开的房门，发现房屋内厨房地面有水，是从暖气漏出的，我接收房屋后对暖气阀及室内物品均未改造过，我是2015年10月底接收的房屋，当时暖气没有供水，我认为暖气漏水不是人为原因，我没有改造过室内任何设备，当时漏水时有物业人员及施工人员到场进行修复，漏水是外部阀门关上后制止，具体如何修复由施工人员进行。现房屋我于2016年4月17日进行装修，现已经装修完毕，已入住，但对暖气分水阀处没有改动。被告金嘉地产、物业公司称：此次漏水是从紫金嘉府3-1-1301号房屋暖气排气阀处漏所致，我方不清楚是因产品质量问题所造成的，也不清楚是施工问题所致，至于何种原因我方同意对紫金嘉府3-1-1301号房屋中的暖气分水器的手动排气阀损坏进行鉴定，但对鉴定范围有异议，对地砖及墙体不同意鉴定，因为只有厨房漏水，地砖及，地砖及墙体并没有造成损害春海称：此次漏水是从紫金嘉府3-1-1301号房屋中漏水所致，当天我到现场了，我是紫金嘉府3-1-1201的业主，当时我家正在铺地，水从楼上漏出。 本院于2018年11月15日下午14时30分对原告家中损失情况进行现场勘查。 因各方对暖气跑水造成的装修及物品损失未能达成一致，原告申请对在秦皇岛市海港区房屋装修等财产损失价格鉴定，本院委托秦皇岛正源资产评估有限责任公司进行价格评估，具体情况如下：房屋内装修于2015年11月开始装修。2015年12月2日因楼上房屋暖气管道漏水导致室内装修过水，涉及资产主要为室内地面、墙面、地脚线、地脚线及租赁费共计7项。 秦皇岛正源资产评估有限责任公司出具［2018］秦正源评报字第211号资产评估报告，对本院委托涉案资产的评估值48676元。原告向本院提出对秦皇岛市海港区房屋跑水原因申请鉴定，后原告向本院申请撤回对房屋漏水原因的鉴定。 [2018]秦正源评报字第211号资产评估报告所附价格评估明细表载明：1、地砖8、地砖83方米，财产损失评估价值13727元。2、墙砖15.45平方米，财产损失评估价值2661元.3、乳胶漆（绿色）164.54平方米，财产损失评估价值6088元。4、乳胶漆（白色）36.53平方米，财产损失评估价值1352元.5、地脚线、地脚线63，财产损失评估价值1608元。6搬家费用两次700元。7、租赁费（房屋盘金）10个月，财产损失评估价值22540元。原告垫付评估费15000元。 原告为证明其主张提供如下证据： 证据一、商品房买卖合同，证明原告对涉案房屋拥有所有权。证据二、照片2张，抽油烟机受损情况。证据三、国宏信（冀秦皇岛）（价）字2016第050号价格评估报告，是原告委托鉴定的，鉴定意见为损失财产为30683.10元，因为是早期做的，有很多处都没体现出来。证据四、2018秦正源评报字第211号资产评估报告。 被告秦皇岛市金嘉房地产开发有限公司对原告提交的证据发表如下质证意见： 对证据一、三性认可。对证据二、合法性认可，真实性关联性不认可，看不出在哪拍的。对证据三、合法性不认可。对证据四、对合法性认可，真实性关联性不认可。根据当时了解到的案情不至于有这么高的损失。 被告秦皇岛市鑫邦物业服务有限公司发表如下质证意见：对证据一、真实性无异议。对证据二、三性不认可，该证据不能证明原告损失情况。对证据三、三性不认可，不具有参考价值。对证据四、真实性认可，但关联性不认可，该份证据不能证明被告的损失与本次漏水有关，且系被告原因所致。 被告马丽亮发表如下质证意见：对证据一、无异议。对证据二、我没去原告家，他也没找我，我也不知道他家的损失情况，当时是物业、施工单位一起清理屋里的水。对证据三、不认可。对证据四、评估报告上的油烟机和整体厨房未作出评估结果，别的损失不认可。 被告马丽亮为证明其主张提交如下证据：装修出门证，2016年4月17日至2016年12月31日，证明2016年4月17日之后我开始装修，之前屋里的设备我没动过。 原告崔奡逸对被告马丽亮提交证据发表质证意见为：对证据无异议。 被告秦皇岛市金嘉房地产开发有限公司对被告马丽亮提交证据发表质证意见为：对证据真实性认可，关联性不认可。 被告秦皇岛市鑫邦物业服务有限公司对被告马丽亮提交证据发表质证意见为：同地产质证意见。补充被告马丽亮在2015年10月份收房，收房后暖气注水，如分水器存在问题，其作为购房人对该现象应该是明知的，就其当庭陈述在案发前几天到购买的房屋内查看情况并未发现漏水现象，因此该漏水原因应当与物业无关，物业不应承当赔偿责任。 被告秦皇岛市金嘉房地产开发有限公司、秦皇岛鑫邦物业服务有限公司、高春海未提交证据。 以上事实有当事人陈述及提供的证据予以佐证。 本院认为，原告与被告马丽亮、高春海相邻居住，通过原告提交的证据材料和原告家中受损情况及被告马丽亮、金嘉地产、鑫邦物业陈述被告马丽亮家发生暖气跑水事实，以及被告金嘉地产对被告马丽亮家中暖气分水阀维修情况，可以认定为被告马丽亮家暖气分水阀跑水给原告家装修及物品造成损害，被告马丽亮、金嘉地产应承担赔偿责任。发生漏水后，被告鑫邦物业通知了原告、被告马丽亮、高春海，被告鑫邦物业履行了相关物业管理责任，被告马丽亮家发生暖气漏水后，暖气水沿室内地面浸入被告高春海家，浸入被告高春海的暖气水又没室内地面浸入原告家，发生暖气漏水非被告鑫邦物业与高春海原因，故被告鑫邦物业与高春海不承担对原告损失的赔偿责任。 关于损失数额问题，本院依据原告申请，委托秦皇岛正源资产评估有限责任公司进行价格评估，评估结论为48676元。本案为相邻关系纠纷，被告马丽亮家中暖气分水阀发生漏水，并非被告马丽亮有意为之，仅是被告马丽亮对家中设施该具有检查看护义务，因此造成的物品及装修赔偿的原则也是以修复为主，重置作为例外。结合本院现场勘查情况及鉴定结论等情况，且被告马丽亮家中暖气分水阀发生漏水时，原、被告的描述及原告家中物品的损坏情况，被告马丽亮家中漏水属于暖气分水阀损坏，系突然性的。被告金嘉地产作为房屋开发商，应保障对所交付房屋内的相应设施设备正常使用，被告金嘉地产发现被告马丽亮家暖气分水阀漏水后进行了修理，其对原告家的损失应承担相应赔偿责任。综上，本院对秦皇岛正源资产评估有限责任公司出具的结论予以部分采信，酌定被告马丽亮赔偿原告各项损失10000元，被告秦皇岛市金嘉房地产开发有限公司赔偿原告各项损失20000元。依据《中华人民共和国物权法》第三十七条、第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告马丽亮于本判决生效后十日内赔偿原告崔奡逸各项损失10000元，被告秦皇岛市金嘉房地产开发有限公司本判决生效后十日内赔偿原告崔奡逸各项损失20000元； 二、对于原告崔奡逸的其他诉讼请求不予支持。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1017元，由被告马丽亮负担200元，由被告秦皇岛市金嘉房地产开发有限公司负担600元，由原告崔奡逸负担217（已交纳）；鉴定费15000元，由被告马丽亮负担2000元，由被告秦皇岛市金嘉房地产开发有限公司负担8000元，由原告崔奡逸负担5000元（已交纳），于本判决生效后十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  郭 安 人民陪审员  刘瑞玲 人民陪审员  吕凤玲 二〇二〇年九月二十四日 代理书记员  徐 楠