西宁铁路运输法院   行政判决书   （2020）青8601行初71号   原告西宁徳融小额贷款有限公司,统一社会信用代码91632900310877916P，住所地西宁经济技术开发区金畅路****楼。   法定代表人吴长青，任西宁德融小额贷款有限公司总经理。   委托诉讼代理人张广寿，青海竞帆律师事务所律师。   委托诉讼代理人赵治，青海竞帆律师事务所律师。   被告西宁市不动产登记服务中心，统一社会信用代码12630100MBOR97804A，住所地青海省西宁市城**五四西路**。   法定代表人陈建强，任西宁市不动产登记服务中心主任。   出庭应诉负责人孙天红，任西宁市不动产登记服务中心副主任。   委托诉讼代理人李政霖，青海泰宏律师事务所律师。   委托诉讼代理人冯得花，青海泰宏律师事务所律师。   原告西宁徳融小额贷款有限公司因要求确认被告西宁市不动产登记服务中心作出的对西宁市城中区莫家街4号院1号楼1单元122室登记行为(证号:宁房权证城中区字第**、宁房权证城中区字第**)违法，于2020年4月26日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案后，于2020年4月27日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年9月9日公开开庭审理了本案。原告西宁徳融小额贷款有限公司的委托诉讼代理人张广寿，被告西宁市不动产登记服务中心的副主任孙天红及其委托诉讼代理人冯得花到庭参加诉讼。2020年6月24日原告西宁徳融小额贷款有限公司变更诉讼请求为依法确认被告对宁房权证城中区字第XXXX号登记行为违法。并根据原告申请，通知第三人熊×退出诉讼。本案现已审理终结。   原告西宁徳融小额贷款有限公司诉称，2015年6月25日,原告与第三人熊×签订房屋买卖合同,熊×将在被告处登记备案的,位于西宁市城中区莫家街**院**楼****的（宁房权证城中区字第**，土地证号为：宁国用（2014）第G－230**）房屋出卖给原告，原告基于被告的登记，向熊×购买了该房屋，并在被告处办理了登记(房权证号为:宁房权证城中区字第XXXX号)。后原告发现熊×在被告处登记的该房屋并不存在。现因被告的原因给原告造成了巨大的经济损失,为维护原告的合法权益,迫于无奈向贵院起诉，请贵院主持正义,支持原告如下诉求。1、依法确认被告对西宁市城中区莫家街4号院1号楼1单元122室登记行为（宁房权证城中区字第XXXX号）违法。2、本案诉讼费用由被告承担。   原告西宁德融小额贷款有限公司向本院提交了以下证据、依据：   1.熊×房屋所有权证（宁房权证城中区字第XXXX号）；   2.西宁德融小额贷款有限公司房屋所有权证（宁房权证城中区字第XXXX号）。   被告西宁市不动产登记服务中心未提交书面答辩意见，在庭审中口头辩称，一、案涉房屋转移登记行为的作出机关是原西宁市房产管理局，而非答辩人,答辩人是基于国家对不动产实施统一登记后，房产登记职权转移而履行不动产登记职责，对于该事实请求法院依法查明；二、案涉房屋转移登记行为作出时间是2015年7月，根据当时实行的《不动产登记暂行条例》第十四条第一款“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应由当事人双方共同申请。”本案中，被答辩人与案外人熊×申请办理案涉房屋登记时提交的材料齐全，形式符合法律规定，故原房屋登记机关西宁市房产管理局依法受理该申请，为被答辩人办理了证号为190085的房屋产权证，属于依法办理，不存在任何违法之处。三、原告诉称，案涉房屋根本不存在，故请求法院依法确认对案涉房屋的登记行为违法的问题。根据当时实行的《不动产登记暂行条例》的规定，申请人对申请材料的真实性负责，转移登记过程中，房屋登记机关只负责对申请人提供的申请材料是否符合登记要件进行审查，对登记房屋并不进行实地查看，因此本案中，西宁市房产管理局在办理证号为190085的房屋产权证时无实地查看登记所涉房屋的职责，西宁市房产管理局只是房屋登记机关，被答辩人购买的案涉房屋找不着与房屋登记机关无关。   被告西宁市不动产登记服务中心向本院提交了以下证据、依据：   第一组：房屋所有权证为宁房权证城中区字第XXXX号房屋权属登记申请资料。   1.西宁市房屋所有权属登记申请书；   2.询问笔录；   3.商品房预售合同；   4.西宁市城中区民政局颁发的门牌证；   5.身份证复印件；   6.青海富世房地产开发有限公司基本情况；   7.税收缴款书；   8.西宁市房产局维修资金缴存通知书；   9.收据；   10.西宁市房屋分层分户平面图；   11.西宁市房屋权属登记中心收件收据；   12.房屋所有权证存根。   以上证据证明：西宁市房产管理局依申请作出了证号为165605号的房屋所有权证，该证系依法办理，登记要件齐全，程序实体均符合法律规定，不存在任何违法行为。   第二组：房屋所有权证为宁房权证城中区字第XXXX号房屋权属登记申请资料。   13.西宁市房屋所有权属登记申请书（转移）；   14.询问笔录；   15.西宁市房屋买卖契约；   16.西宁市存量房屋交易资金不予托管声明；   17.房屋所有权证；   18.身份证复印件；   19.委托书；   20.西宁德融小额贷款有限公司的法定代表人身份证明；   21.西宁德融小额贷款有限公司的组织机构代码；   22.西宁德融小额贷款有限公司的营业执照；   23.西宁德融小额贷款有限公司的税收缴款书；   24.青海省销售不动产统一发票；   25.税务事项通知书；   26.西宁市房屋权属登记中心收件收据；   27.给西宁德融小额贷款有限公司办理的190085号房屋所有权证存根。   以上证据证明：西宁市房产管理局依申请作出了证号为190085号房屋所有权证，该证系依法办理，登记要件齐全，程序实体均符合法律规定，不存在任何违法行为。   本院为了查清案件事实，依法向西宁市不动产登记服务中心调取了以下证据：1.海秀莲房屋所有权证存根；2.西宁市房屋分层分户平面图；3.海秀莲西宁市居民购买公有住房审批表；4.海秀莲西宁市职工以房改成本价购买公有住房协议书。   经庭审质证，原告对于第一组证据中的西宁市房屋所有权属登记申请书、询问笔录；商品房预售合同；身份证复印件；青海富世房地产开发有限公司基本情况；税收缴款书；西宁市房产局维修资金缴存通知书证据的真实性无异议，但证明方向有异议，原告认为被告违反《不动产实施条例》的第十八条和第十九条的规定及《不动产暂行条例实施细则》中的第十五条及第十六条的规定，没有尽到法律所规定的合理审慎审查的义务；对西宁市房屋分层分户平面图、西宁市房产局颁发的门牌证有异议，原告认为被告没有去现场查看，因此该两份证据都是虚假的，对其不予认可；对第二组证据的真实性不持异议，对证明方向有异议，证明原告在不知情的情况下，购买了熊×根本不存在的房屋，在该情形下，颁发了证号为宁房权证城中区字第XXXX号房屋所有权证，主要是由于被告没有做到审慎审查义务。   被告对于原告提交的两份房屋所有权证均无异议。   本院对上述证据认证如下：1.西宁市城中区民政局颁发的门牌证复印件，该份证据被告没有提交原件，真实性无法确认，故本院不予认定；   2.宁房权证城中区字第XXXX号的房屋所有权证中的西宁市房屋分层分户平面图复印件，该份证据与该房屋的实际情况不相符，真实性无法确认，故本院不予认定；   其余证据原被告对真实性、合法性均予以认可，故本院予以认定。   对本院依法调取的证据，原被告双方对其真实性、合法性均予以认可，故本院予以认定。   经审理查明，2015年6月25日,原告西宁徳融小额贷款有限公司与熊×签订《西宁市房屋买卖契约》，由原告购买熊×名下宁房权证城中区字第XXXX号位于西宁市城中区莫家街4号院1号楼1单元122室的房屋，同日，原告与熊×共同向被告西宁市不动产登记服务中心提交《西宁市房屋权属登记申请书（转移）》及其他相关材料，经被告审核后于2015年7月3日向原告西宁徳融小额贷款有限公司颁发了宁房权证城中区字第XXXX号房屋产权证，房屋产权证登记房屋坐落于城中区莫家街4号院1号楼1单元122室，房屋建筑面积为68.90M2。取得房屋产权证后，原告单位职工与熊×一同前往莫家街4号院1号楼1单元122室验收房屋，据原告所述，当时前往验收的房屋即为后面所述的房主为海秀莲的房屋，房屋面积为36.75M2，但原告所持房产证面积为68.90M2，面积明显不符，原告对此并未提出异议且接收房屋进行居住。原告在居住的过程中发现，房屋的房锁被人私自换掉，但其并没有认识到该房屋有其他居住者。该情形一直持续到原告发现房屋的居住者，原告才得知该房屋还存在其他居住者，且居住者还持有房产证，其房产证上的面积与房屋面积相匹配，原告经过多方走访调查发现，该房屋所有权人明确且有合法有效的房屋所有权证。在此过程中，原告经过调查询问发现没有与该产权证相匹配的房屋，于2020年4月26日向本院提起诉讼。本院在审理中根据被告在不动产登记簿上的登记情况，发现位于西宁市城中区莫家街4号1号楼1单元122室的地址上，存在一套面积为36.75M2的房屋，房屋所有权证存根为宁字第120839号，房主海秀莲。根据该房屋登记相关材料显示，海秀莲于2013年3月15日与西宁市房地产集团新丰物业管理有限公司通过签订《西宁市职工以房改成本价购买公有住房协议书》购买该房屋，并于2013年10月9日取得房屋所有权证，且在西宁市不动产登记服务中心的房屋登记薄上有记载。本案中所涉房屋宁房权证城中区字第XXXX号房屋产权证，登记地址为城中区莫家街4号院1号楼1单元122室。海秀莲的房屋所有权证存根为宁字第120839号房屋，登记地址为城中区莫家街4号1号楼1单元122室。通过实地勘察发现，“莫家街4号院1号楼1单元122室”与“莫家街4号1号楼1单元122室”所指向的房屋均为同一套住房，因此在同一地址存在两个合法有效的房屋所有证。但海秀莲的房屋所有权证存根登记面积与该房屋实际面积相符，而案涉房屋所有权证登记面积与该房屋的实际面积不符。   另查明，海秀莲出生于1939年2月28日，户籍地为西宁市城**东树林巷****。海秀莲的户籍并户籍并不在其居住地，籍所户籍所在地的房屋已经被拆除，居住在莫家街****楼****房屋的居住者为租户，该租户表示其对房主情况不了解，经多次走访和查找，无法与该房屋房主取得联系。   再查明，西宁市不动产登记服务中心成立之前，西宁市住房保障和房产管理局是辖区内的房地产行政主管部门，负责申请房屋权属登记，领取房屋权属证书工作。2015年西宁市不动产登记服务中心成立后，负责本辖区内不动产登记。西宁市住房保障和房产管理局房屋权属登记职权由西宁市不动产登记服务中心继续行使。   本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定：“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告”。因此，西宁市不动产登记服务中心是本案的适格被告。   本案中存在法律适用和被告颁发房屋产权证是否违法的两个问题。第一，关于本案中法律适用的问题。法不溯及既往，行为人的行为只能受其行为发生时有效的法律法规的约束。审查行政机关的具体行政行为合法性时，依据的应当是行政机关作出具体行政行为时的法律法规规定。《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，并于2019年3月24日进行修订，《房屋登记办法》自2008年7月1日起施行，并于2019年9月6日被废止。本案中，被告于2015年7月3日向原告颁发宁房权证城中区字第XXXX号房屋产权证，该行为作出时，《房屋登记办法》仍处于生效状态，因此，案涉行政行为应受《房屋登记办法》和修订前的《不动产登记暂行条例》的约束。   第二，关于被告向原告颁发宁房权证城中区字第XXXX号房屋产权证是否违法的问题。本案中，被告作为负责房屋登记的机构，原告向被告提出办理房屋登记的申请并按照被告要求提交了申请登记材料，根据修订前的《不动产登记暂行条例》第十八条的规定，“不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致。”根据《房屋登记办法》第十条的规定“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。”由此可以看出，每套房屋依据其固定的界限，拥有明确、唯一的编号（幢号、室号），案涉房屋的地址“莫家街4号院1号楼1单元122室”应当具有其唯一性。《房屋登记办法》第二十条规定“登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致”，本案中，海秀莲于2013年10月9日取得案涉房屋，并于2013年9月30日记载于房屋登记簿。海秀莲的房屋登记在先，被告在对原告申请登记材料进行查验时，应当先查阅在先登记的房屋登记簿。依据《房屋登记办法》第六条的规定“房屋登记人员应当具备与其岗位相适应的专业知识。从事房屋登记审核工作的人员，应当取得国务院建设主管部门颁发的房屋登记上岗证书，持证上岗。”因此被告应当对原告需要办理房屋登记的房屋对其界址、空间界限及面积等情况进行查验，且被告的工作人员应当具有高于常人的专业判断，其在查验的过程中，应当发现该界址及空间界限内还存在房主为海秀莲的房屋。   综上所述，原告基于行政机关向熊×颁发的宁房权证城中区字第XXXX号房屋产权证行为的信赖，与熊×签订《西宁市房屋买卖契约》购买案涉房屋，并向熊×支付相应对价，在被告处完成该房屋的过户登记手续，取得宁房权证城中区字第XXXX号房屋产权证后，却发现该房屋上还存在其他产权人，使其购买房屋的目的无法实现。该结果是由于被告在办理案涉房屋登记过程中未能尽到审慎查验义务，未及时查验房屋登记簿上案涉房屋是否存在在先登记的所有权所致，因此被告向原告颁发的宁房权证城中区字第XXXX号房屋产权证的行为违反法定程序，应予撤销。但鉴于原告在购买案涉房屋时的情形，根据《中华人民共和国物权法》第一百〇六条规定属于善意取得，故对案涉房屋登记行为，本院不予撤销，仅确认违法。故对原告请求确认被告对案涉房屋颁发宁房权证城中区字第XXXX号房屋产权证行为违法的主张，予以支持。依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定，判决如下：   确认被告西宁市不动产登记服务中心颁发的宁房权证城中区字第XXXX号房屋产权证违法。   本案案件受理费50元由被告西宁市不动产登记服务中心负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。   审判长 刘艳霞   审判员 王 絮   审判员 管 宁     二〇二〇年九月十一日   法官助理 秦维璨   书记员 马倩茹     附:本判决适用的相关法律依据   《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条被诉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分，其中部分主体或者房屋的登记违法应予撤销的，可以判决部分撤销。   被诉房屋登记行为违法，但该行为已被登记机构改变的，判决确认被诉行为违法。