福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初2594号 原告：中国建设银行股份有限公司福建省分行，住所地福建省福州市台江区江滨中大道**，统一社会信用代码913500008581400041。 负责人：黄惠玲，该行行长。 委托诉讼代理人：黄海峰，福建元一律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：刘正煜，福建元一律师事务所实习律师。 被告：曹云兰，女，汉族，1978年5月10日出生，住福建省平潭县。 被告：吴华华，男，汉族，1974年9月21日出生，住福建省平潭县。 被告：利嘉（福建）国际商贸有限公司，住，住所地福建省福州市仓山区金山街道桔园三路**中天金海岸领秀苑场馆**001一社会信用代码913500000561443374。 法定代表人：卢圣敬，该司总经理。 原告中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称建行福建省分行）与被告曹云兰、吴华华、利嘉（福建）国际商贸有限公司（以下简称利嘉国际商贸公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，建行福建省分行委托诉讼代理人黄海峰到庭参加诉讼，曹云兰、吴华华、利嘉国际商贸公司经合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建行福建省分行向本院提出诉讼请求：1、判令曹云兰和吴华华立即偿还原告借款本金人民币189995.50元及利息和罚息（暂计至2020年5月14日，利息为626.63元，罚息为596.22元，此后的利息和罚息按照《个人住房借款合同》约定计算至还清所有款项之日止）；2、判令曹云兰和吴华华向原告支付违约金（以借款本金189995.20元为基数，按日万分之二点一标准从起诉之日起计至款项还清之日止）； 3、判令原告有权对抵押物（位于福州市仓山区北侧利嘉海峡商业城（一、二区）6Ａ馆2层222店面）折价或者以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4、判令利嘉国际商贸公司对曹云兰、吴华华的上述全部债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费（包括但不限于案件受理费、财产保全费、公告费等）由曹云兰、吴华华、利嘉国际商贸公司共同承担。事实与理由：2016年1月5日，原告作为贷款人，曹云兰作为借款人、抵押人，吴华华作为借款人，利嘉国际商贸公司作为保证人，签订《个人住房借款合同》（下称“合同”）。合同约定：借款人向贷款人借款人民币300000元（见合同第二十九条），用于购买位于福州市仓山区北侧利嘉海峡商业城（一、二区）6Ａ＃馆2层222店面。借款期限120个月，即从2016年1月31日起至2026年1月31日止（见合同第三十条约定）。借款年利率为基准利率上浮10%。该利率自起息日起至借款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及前述浮动比例，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%（见合同第三十一条）。贷款人将款项一次性划入借款人指定账户，账户名称：利嘉（福建）国际商贸有限公司，账号：15×××72（见合同第三十三条）。本合同约定还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日，则当月最后一日为约定还款日；采用等额本金还款方法（见合同第三十四条）。借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，并向借款人收取违约金（违约金＝违约借款本金×违约金收取比例×违约天数。违约金收取比例为日万分之二点一）（见合同第十六条、十七条、第四十条）。本合同项下担保方式为：抵押加阶段性保证（见合同第三十五条）。保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证（见合同第十二条）。抵押担保范围和保证人的保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）（见合同第十二条、第十三条）。利嘉（福建）国际商贸有限公司的保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止（见合同第三十六条）。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担；本合同各方间任何与本合同有关的通知、要求及诉讼、仲裁相关法律文书以快递或挂号方式寄送至本合同记载的对方当事人的住所，即视为送达（见合同第四十一条）。本合同的争议解决方式为：向本合同签订地人民法院起诉。本合同签订地为：福州市台江区（见合同第四十二条）。”《个人住房借款合同》还对其他事项进行约定。 2016年1月8日，曹云兰自愿将购买的福州市仓山区北侧利嘉海峡商业城（一、二区）6Ａ＃馆2层222店面抵押给原告，办理预购房屋抵押权预告登记，权证号为：榕房预ＦＺ押字第××号，作为履行《个人住房借款合同》项下债务的担保。合同签订之后，原告依约于2016年1月22日发放借款人民币300000元整。原告按约定发放款项后，曹云兰和吴华华未能按时足额还本付息，已经构成违约。 建行福建省分行围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.结婚证。2.个人住房借款合同。3.声明。4.××号不动产登记证明。5.个人贷款支付凭证。6.中国建设银行个人贷款对账单。7.贷款账户基本信息。8.福州不动产登记和交易中心出具的《首次登记通知书》。 曹云兰、吴华华、利嘉国际商贸公司未答辩亦未提供证据,视为放弃答辩、举证、质证权利。 经审查，建行福建省分行提交的证据具有客观性、关联性、合法性特征，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年10月29日，吴华华向建行福建省分行出具一份《声明》，载明：一、鉴于曹云兰（借款人）与贵行签订了编号为编号：350101585-2032-20150801226《个人住房借款合同》（以下简称借款合同），本人作为该借款合同抵押人的配偶（共同抵押人），现作如下声明：本人以借款合同中约定的抵押物为上诉借款合同项下的债务提供抵押担保，并同意按照借款合同的约定履行抵押人的义务。一旦发生借款人违约、抵押人违约或者其他危及贵行债权的情形，贵行有权处置抵押物行使担保权利并按照借款合同的约定要求本人承担抵押人的违约责任。二、本人已详细阅读善读书借款合同条款，对借款合同条款的含义及相应的法律后果已全部知晓并充分理解等内容。 2016年1月5日，建行福建省分行作为贷款人，曹云兰、吴华华作为借款人，曹云兰作为抵押人，利嘉国际商贸公司作为保证人，三方签订了（编号：350101585-2032-20150801226）《个人住房借款合同》。合同约定：借款人向贷款人借款300000元，用于购买位于福州市仓山区北侧利嘉海峡商业城（一、二区）6Ａ＃馆2层222店面。借款期限120个月，即从2016年1月31日起至2026年1月31日止。借款年利率为基准利率上浮10%。该利率自起息日起至借款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及前述浮动比例，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%。贷款人将款项一次性划入借款人指定账户，账户名称：利嘉（福建）国际商贸有限公司，账号：15×××72。本合同约定还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日，则当月最后一日为约定还款日；采用等额本金还款方法。借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，并向借款人收取违约金（违约金＝违约借款本金×违约金收取比例×违约天数。违约金收取比例为日万分之二点一）。本合同项下担保方式为：抵押加阶段性保证。曹云兰将其名下位于福州市仓山区北侧利嘉海峡商业城（一、二区）6Ａ＃馆2层222店面作为案涉借款的抵押物，利嘉国际商贸公司的保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。抵押担保范围和保证人的保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）等内容。 2016年1月8日，建行福建省分行办理预购房屋抵押权预告登记，权证号为：榕房预ＦＺ押字第××号。合同签订之后，原告依约于2016年1月22日发放借款300000元，初始利率为5.39%，原告按约定发放款项后，曹云兰、吴华华未能按时足额还本付息，截止至2020年5月14日，曹云兰、吴华华尚欠本金189995.50元及利息和罚息（利息为6126.63元，罚息为596.22元）。故引发本案诉讼。 另查明，福州市不动产登记和交易中心于2017年8月22日向利嘉国际商贸公司出具了一份编号为榕不动产首字第的《首次登记通知书》，主要内容是：你公司申请仓山区盖山镇天水路6号（原天水路北侧）利嘉海峡商业城（二区）6A#馆、6B#馆、7A#馆、7B#馆房屋首次登记，总建筑面积420953.17平方米，具体范围见附表。原榕国用（2013）第32038505185号宗地范围内相应土地权利按照宗地共有方式转移至小区业主。 本院认为，建行福建省分行与曹云兰、吴华华、利嘉国际商贸公司签订的编号为350101585-2032-20150801226《个人住房借款合同》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。曹云兰、吴华华应当按照《个人住房借款合同》的约定偿还借款。曹云兰、吴华华未按期偿还借款，已构成违约，应承担相应违约责任。因此，建行福建省分行请求曹云兰、吴华华偿还借款本金189995.50元及相应利息、罚息，有事实和法律依据，应予支持。《个人住房借款合同》约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应还款项，贷款人有权宣布各借款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用，并向借款人收取违约金（违约金=违约借款本金×违约金收取比例×违约天数。违约金收取比例为日万分之二点一）。建行福建省分行请求曹云兰、吴华华支付违约金(以借款本金189995.50元为基数，按日万分之二点一标准从起诉之日起计至款项还清之日止)，本院予以支持，本案于2020年7月13日立案，故违约金以借款本金189995.50元为基数，自2020年7月13日起按日万分之二点一计至款项还清之日止。但前述约定中的利息、罚息和违约金分别类似于普通借贷中的利息、违约金、其他费用三者均系曹云兰、吴华华为获得借款而支付的成本，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条“出借人与借款人既约定了逾期利率,又约定了违约金或者其他费用,出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用,也可以一并主张,但总计超过年利率24%的部分,人民法院不予支持”的规定，故建行福建省分行可以一并主张利息、罚息，违约金，但总计不得超出年利率24%，超出部分本院不予支持。 曹云兰自愿以其坐落于福州市仓山区北侧利嘉海峡商业城（一、二区）6Ａ＃馆2层222店面提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记。案涉房产已办理初始登记，故购房人曹云兰负有协助办理抵押登记的义务，利嘉国际商贸公司应督促其办理。本院确定曹云兰应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。若曹云兰逾期仍未协助办理抵押登记，建行福建省分行将无法行使抵押权，利嘉国际商贸公司免除保证责任的条件亦无法成就。为平衡各方当事人的利益，保障交易安全和合同稳定，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本院以判决的方式赋予建行福建省分行对案涉房产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 利嘉国际商贸公司自愿为曹云兰、吴华华的债务提供阶段性连带责任保证，根据合同关于案涉房屋正式抵押登记手续已经办理完毕且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对同时满足前述条件之日后到期的借款人的债务免除保证责任的约定，在案涉房产办理正式抵押登记之前，利嘉国际商贸公司应在保证范围内承担连带清偿责任。 综上所述，对建行福建省分行的诉讼请求，本院予以支持。曹云兰、吴华华、利嘉国际商贸公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、曹云兰、吴华华应在本判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司福建省分行偿还借款本金189995.50元及相应利息、罚息（暂计至2020年5月14日利息为6126.63元，罚息为596.22元，之后的利息、罚息按照编号为350101585-2032-20150801226《个人住房借款合同》约定的标准计算至款项清偿之日止）； 二、曹云兰、吴华华应在本判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司福建省分行支付违约金（以借款本金189995.50元为基数，自2020年7月13日起按日万分之二点一计至款项还清之日止，但本判决第一项确定的利息、罚息与违约金的总计利率不得超过年利率24%）； 三、曹云兰、吴华华应于本判决生效之日起三十日内协助中国建设银行股份有限公司福建省分行办理不动产抵押登记手续； 四、福州市仓山区北侧利嘉海峡商业城（一、二区）6Ａ＃馆2层222店面抵押登记办妥后或曹云兰、吴华华逾期仍未办理抵押登记的，中国建设银行股份有限公司福建省分行有权以前述房产折价或拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项、第二项确定的债权优先受偿； 五、利嘉（福建）国际商贸有限公司对本判决第一项、第二项确定的债务承担连带清偿责任，在福州市仓山区北侧利嘉海峡商业城（一、二区）6Ａ＃馆2层222店面抵押登记手续办妥之日，其保证责任终止。 六、驳回中国建设银行股份有限公司福建省分行的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4234元，减半收取计2117元，由曹云兰、吴华华、利嘉（福建）国际商贸有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 张少玲 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 缪文燕 书 记 员 林木子 附注：本判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中国人民共和国物权法》 第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。 第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。