海南省文昌市人民法院   民事判决书   （2020）琼9005民初1792号   原告:海南文昌卓达房地产开发有限公司，住所地海南省文昌市清澜开发区商贸大道同创碧海城******房。   法定代表人：章伟力，董事长。   委托诉讼代理人：梁朱蕾，女，该公司行政部办公室主任。   被告：三亚百泰瀚林实业有限公司，住，住所地海南省三亚市田独镇亚龙湾开发区亚龙大道亚龙湾会主郡小会所。   法定代表人：赵海光，执行董事。   原告海南文昌卓达房地产开发有限公司（以下简称卓达公司）与被告三亚百泰瀚林实业有限公司（以下简称百泰瀚林公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，2020年8月10日，公开开庭进行了审理。原告卓达公司的委托诉讼代理人梁朱蕾到庭参加诉讼。被告百泰瀚林公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告卓达公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即支付剩余购房款3,379,998.90元；2.判决被告立即支付违约金4,520,748.53元（违约金以3,379,998.9元为基数，从2013年1月31日起按每日万分之五的标准暂计至实际清偿时止，以上违约金暂计至2020年5月29日）；3.判决本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年7月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同第三条约定原告将位于海南省文昌市椰林嘉园A幢建筑面积为4641.32㎡的商品房与商铺卖给被告，其中商品房43套，套内面积3382.23㎡，商铺5套，套内面积345.16㎡；商品房按建筑面积单价5601.85元/㎡，合同总价款26,000,000.00元。合同第六条及补充协议约定被告分期支付房款，买受人（即被告，下同）于出卖人（即原告，下同）在文昌市房地产交易管理系统完成商品房买卖合同联机备案后当天支付第一期购房款6,000,000.00元，买受人于出卖人在文昌市房地产交易管理系统完成商品房买卖合同联机备案后30个工作日内支付第二期购房款20,000,000.00元。   原、被告签订《商品房买卖合同》后，双方对被告购买的5套商铺、43套商品房又分别签订《文昌市商品房买卖合同》及补充协议。约定逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，有权按逾期日数要求买受人每日按应付而未付房价款部分的万分之五支付违约金。   2012年12月20日，原告向被告发出《交房通知》，要求被告于2013年1月31日前接收交付房屋。2012年11月8日至2012年11月30日期间，被告陆续将22,620,000.00元购房款汇至原告账户，剩余购房款3,379,998.90元依据《文昌市商品房买卖合同》及《交房通知》约定最迟应于2013年1月31日前支付完毕。   2018年4月31日，原告委托律师事务所向被告发律师函，要求被告于接到该函30日内，向原告支付购房款、违约金等款项，逾期将解除双方购房合同。被告2018年5月10日在律师函上盖公章，法定代表人签字。但至今未支付任何款项，经原告多次催收，被告拒不履行给付义务。请求法院支持原告的诉求。   被告百泰瀚林公司辩称，原、被告于2012年7月24日和2012年9月25日分别签订《商品房买卖合同》、《文昌市商品房买卖合同》。双方履行备案登记的是《文昌市商品房买卖合同》，原订立的《商品房买卖合同》在签订《文昌市商品房买卖合同》后终止履行。按照履行合同约定，被告购买商铺单价6814.99元/㎡，住宅单价5500元/㎡，总价款26,000,000.00元。合同履行过程中，被告已支付购房款22,620,000.00元,截止原告起诉之日止尚欠3,379,998.90元。   原告围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审举证，本院对原告提供的证据作如下效力认定：原告提供的《商品房买卖合同》及补充协议、48份《文昌市商品房买卖合同》及补充协议、转账凭证、律师函、《交房通知书》、文国用（2009）第Wxxx号《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《文昌市商品房预售许可证》、《竣工验收备案证》、文房证字第50927号《房屋所有权证》、网签备案情况的说明，真实，来源合法，与本案具有关联性，具有证明力，本院予以认定。   根据本院确认的证据及当事人的陈述，本案事实认定如下：座落于文昌市清澜开发区白金路**“椰林嘉园”，系原告开发的房地产项目，该项目原告2010年2月4日取得《建设工程规划许可证》，2010年3月10取得《建筑工程施工许可证》，2010年11月8日取得《文昌市商品房预售许可证》，2015年9月21日取得《建设工程竣工验收备案证》。2012年7月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定将其开发的“椰林嘉园”A幢商铺、商品房出售给被告，并约定出售房屋价格为5601.85元/㎡，总价款26,000,000.00元。同年9月25日，原告将上述销售的商铺及住宅分别与被告签订48份《文昌市商品房买卖合同》（以下简称合同）及相应的《合同补充协议》（以下简称补充协议），其中涉商铺买卖合同5份，商铺号分别为“椰林嘉园”A幢A单元xx层商铺1号至商铺5号。涉住宅买卖合同43份，住宅号分别为“椰林嘉园”******,以及******。   以上住宅1至11层尾号为单号的19间房间称单号房，尾号为双号的20间房简称为双号房，12层跃层尾号为单号的2间房简称跃层单号房，尾号为双号的2间房简称为跃层双号房。   5间商铺买卖合同约定购房单价为6814.99元/㎡，商铺1号至商铺5号购房价款分别为469,007.60元、510,715.30元、518,484.40元、489,043.60元、462,737.80元，计2,449,988.70元。43套住宅买卖合同约定购房单价均为5500元/㎡，19间单号房购房款均为518,650.00元，计9,854,350.00元；20间双号房购房款均为505,725.00元，计10,114,500.00元；2间跃层单号房购房款均为908,160.00元，计1,816,320.00元，2间跃层双号房购房款均为882,420.00元，计1,764,840.00元。以上购房款共计25,999,998.70元。   补充协议约定以上购房款分三期付清，第一期于出卖人在文昌市房地产网上签约管理系统完成商品房买卖合同联机备案后30个工作日内支付，第二期于商品房预告登记办理完成后30个工作日内支付，第三期于该商品房已完成建设工程规划验收及各种专项验收，及取得建筑工程竣工验收备案证明文件并交付买受人使用后30个工作日内支付。但合同及补充协议在履行过程中，被告仅2012年11月8日至30日分13次向原告支付购房款共计22,620,000.00元，此后不再支付，现实欠购房款3,379,998.70元。   合同约定逾期付款在30日内，每逾期一天，出卖人有权要求买受人每日按应付而未付房价款部分的万分之五支付违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，出卖人有权按逾期日数要求买受人每日按应付而未付房价款部分的万分之五支付违约金......买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人应按逾期日数每日向出卖人支付应付而未付房价款部分万分之五的违约金；出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、3、4、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件；3.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；4.满足第十八条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到条件；5.该商品房的装饰、设备和装修完全符合买受人的标准及要求。商品房风险责任自交付之日起由出卖人转移给买受人，如买受人未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，出卖人应当发出书面催告书一次，买受人未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续，则催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任由买受人承担。   双方在签订48份合同及相应补充协议后，将相应的房屋在文昌市住房与城乡管理局进行了备案。原签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》终止履行。2012年12月20日，原告向被告发出《交房通知书》，通知被告于2012年12月31日至2013年1月31日在“椰林嘉园”物业办公室办理交房手续，并告知被告最迟2013年3月31日之前办理收房手续，否则，将视为自动接受房屋交接。该《交房通知书》，被告法定代表人赵海光于2012年12月26日接收，对交房通知未提出异议。由于被告没有付清购房款，2018年4月31日，原告委托海南昌宇律师事务所向被告发出《关于支付拖欠购房款、物业费、垫付工程款、违约金等律师函》，告知：截止2018年3月31日，被告尚欠原告购房款3,379,998.9元，违约金3,185,650.00元等，请被告收到律师函之日起30日内，向原告支付上述款项，逾期不支付上述款项，原告将根据合同法第九十四条规定，解除双方购房合同，并自行处置该房产；被告收到此律师函后30日内，没有回复，视为被告同意解除合同，原告将把该房产另行处置。2018年5月3日，被告法定代表人赵海光收到该函，但没有履行付款义务。   因被告没有履行付款义务，2019年4月1日，原告向本院提起诉讼，请求解除双方签订的合同、补充协议及支付违约金3,795,738.76元，本院受理后[案号：（2019）琼9005民初1429号],经本院主持调解，双方当事人就解除合同、注销备案登记手续、退还购房款及支付违约金等达成协议。该调解书发生法律效力后，本院发现该调解书有误，2020年1月14日，本院作出（2020）琼9005民监1号《民事裁定书》，裁定本案由本院再审。在再审期间，原告2020年3月17日向本院申请撤诉，2020年3月23日，本院作出(2020)琼9005民再1号《民事裁定书》，裁定:1.撤销本院（2019）琼9005民初1429号民事调解书；2.准许原审原告海南文昌卓达房地产开发有限公司撤诉。   本院认为，本案争议焦点：原、被告签订的合同及补充协议是否有效，被告是否应当向原告支付购房款3,379,998.70元及违约金。原、被告2012年9月25日签订的合同及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，对双方当事人具有约束力，双方当事人应依合同约定履行各自的义务。根据案件查明的事实，被告现尚欠原告购房款3,379,998.70元，其对原告履行合同及补充协议均未提出异议，可视原告已依合同约定履行相应义务，因此，被告应尽支付购房款3,379,998.70元的义务。   合同约定交房时间为2012年12月31日前，在该期间前被告没有与原告办理交房手续，原告向被告催告限定2013年3月31日前办理收房手续后，被告仍未与原告办理交房手续，也未向原告提出任何异议，根据合同约定“买受人未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任由买受人承担。”涉案房屋自2013年4月2日起视为交付。按补充协议约定，被告应在房屋交付后30个工作日内交付全部购房款，即，被告应当在2013年5月14日前支付全部购房款，其逾期未支付，构成违约，应承担违约责任，依合同约定，应从该日起按未付款的日万分之五支付违约金。但原告同意从2015年9月21日起按未付款的日百分之五计算违约金，之前的违约金放弃主张权利，不违反法律规定，本院予以照准。   综上，原告请求被告支付购房款3,379,998.70元,予以支持，超出部分不予支持。原告请求自2015年9月21日起以未付购房款为基数按每日万分之五计算违约金至付清欠款之日止，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：   被告三亚百泰瀚林实业有限公司于本判决生效后十日内向原告海南文昌卓达房地产开发有限公司支付购房款3,379,998.70元，并从2015年9月21日起以未付款3,379,998.70元为基数，按日万分之五支付违约金至付清该款日止。   如果被告未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费67,105.23元，申请费5000元，共计72,105.23元，由原告海南文昌卓达房地产开发有限公司负担17,868.5元，被告三亚百泰瀚林实业有限公司负担54,236.73元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   [核对位置]   审判长 云平山   人民陪审员 陈 奋   人民陪审员 陈玉榜      二〇二〇年九月十六日   法官助理 周国宇   书记员 刘梦琪   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。