河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0311民初3547号原告：龙祥物业管理有限公司。法定代表人：孙云霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡珊珊，1987年12月8日生，汉族，该公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：牛亚楠，河南诺然律师事务所律师，特别授权。被告：洛阳市勤政苑住宅小区业主委员会。法定代表人：方双建，该委员会主任。委托诉讼代理人：马峥，河南思宏律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：翟恩超，河南思宏律师事务所律师，特别授权。原告龙祥物业管理有限公司诉被告洛阳市勤政苑住宅小区业主委员会物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙祥物业管理有限公司的委托诉讼代理人蔡珊珊、牛亚楠，被告洛阳市勤政苑住宅小区业主委员会的委托诉讼代理人马峥、翟恩超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙祥物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告作出的解聘原告为勤政苑小区物业管理服务企业的决定无效；2、依法判令被告向原告支付代为收取的勤政苑小区2019年度车位租赁费64万元；3、本案诉讼费、保全费及其他费用由被告承担。事实与理由：洛阳市勤政苑小区共有业主1882户，原告与被告于2016年12月27日订签《洛阳市勤政苑住宅小区物业服务合同》，合同约定物业服务期限自2017年1月1日起至2020年12月31日止，共四年。并约定原告负责收取勤政苑小区的地面及地下车位租赁费，用于弥补物业费中业主少缴纳的部分及原告进行物业服务活动。2019年，被告自行收取勤政苑小区内2019年度车位租赁费共计158余万，已向原告支付940800元，剩余近64万元车位费用未向原告支付。2019年9月，被告召开业主大会，对重新选聘物业服务公司一事进行投票，该次投票表决仅有835户业主同意重新公开选聘勤政苑小区物业服务公司，即同意解聘原告并重新选聘物业服务公司的业主尚未达到勤政苑小区业主总数的一半。2019年12月，被告在未达到小区专用面积和业主人数双过半同意的情况下，作出解聘原告的决定，并与河南凯恩物业管理有限公司签订了新的物业服务合同。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”之规定，业主解聘或选聘物业服务企业的，要求总业主过半人数参加业主大会，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意方可解聘物业服务单位。被告在不满足法定解聘条件的情况下解聘原告及未足额支付车位租赁费用的行为，已经违反了《洛阳市勤政苑住宅小区物业服务合同》的约定及相关法律规定，对原告的正常经营活动及社会声誉造成严重损害，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院依法支持原告诉求。洛阳市勤政苑住宅小区业主委员会辩称：一、2019年3月，龙祥公司与答辩人重新签订了《洛阳市勤政苑住宅小区物业服务合同》，合同期限为2019年1月至2019年12月31日。新的合同签订后，双方在2016年12月27日签订的《洛阳市勤政苑住宅小区物业服务合同》已经自行终止。根据2019年的新合同第三十七条，合同期满，本合同自然终止。在合同期满前，龙祥公司从未向答辩人提出续聘的申请，答辩人在招标物业服务企业时也向龙祥公司发出了邀请，但龙祥公司拒绝参加。因此，2019年12月31日合同期满后，双方之间已不存在任何关系，龙祥公司已经不是勤政苑小区的物业服务企业。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。解聘的意思是在物业服务合同期限未届满时提前解除合同。而本案中，龙祥公司是因为合同期满而丧失在勤政苑小区服务的资格，根本不存在答辩人解聘龙祥公司的情形。无论答辩人是否作出解聘龙祥公司的决定，龙祥公司都已经不再是勤政苑小区的物业服务企业。至于答辩人重新选聘其他物业服务企业的程序是否合法的问题，与本案没有关系，对龙祥公司也没有任何影响，龙祥公司无权提出任何异议。二、2019年的新合同明确约定，车位费由答辩人收取，并从办理车辆出入证收取的费用中向乙方拨付，用于弥补物业费不足部分（0.28元/月/平方米）和车辆管理费。因此，答辩人自行收取车位费的行为是履行合同约定的表现。而且，根据该约定，答辩人收取的车位费仅用于弥补物业费不足部分和车辆管理费，并非全部要拨付给龙祥公司，对于补贴后剩余部分的费用由全体业主共有，龙祥公司无权要求全部返还。三、答辩人已经将物业费不足部分（0.28元/月/平方米）的补贴940800元分两次拨付给了龙祥公司，剩余车辆管理费568800元由于龙祥公司不履行合同义务，导致小区车辆管理秩序混乱，拒不履行交接义务，答辩人才暂缓支付。待龙祥公司与答辩人履行完交接义务，结算相关账目后，另行支付，多退少补。四、根据2019年的新合同，龙祥公司从2019年1月1日起已无权再向业主收取车位费。龙祥公司向业主收取的2019年1月份的地下车位费107730元、6号楼业主自购地下车库的车辆管理费2000元（6号楼业主自购地下车库64个，车辆管理费50元/月，2019年答辩人实际收取40个车位的车辆管理费，对龙祥公司也按照40个车位计算）应当予以返还或者抵扣答辩人剩余应拨付的费用。补充一点：在市委副书记赵会生主持召开勤政苑物业更换问题协调会上，赵书记明确指出谁违法谁退出的原则。2020年1月17日，洛龙区常委政法委书记刘书记传达了区常委会议决定，依法要求龙祥物业当日12时撤出勤政苑小区，并按照先交接后算账的原则要求区建设局牵头区法院给予配合处理善后事宜。但是时至今日已经半年，市委区委的指示要求并没有得到落实，龙祥物业除人员撤出小区外，没有实行其他各方面的交接。对此我们认为首先应落实区委指示的精神，实现正常的交接。目前在未实现交接的情况下，龙祥物业提起诉讼的做法极为不妥。根据双方签订的2019年之前的老合同约定：龙祥公司应向业主委员会支付相应的履约保证金50万元，但时至合同履行截止之日，该企业始终未交付该保证金。如今物业公司更替的过程中龙祥物业没有进行相应的物业交接工作，对于其管理的相应的监控消防设施没有进行核查维修以及移交。因此在其未交纳保证金的情况下业委会有权扣留相应的款项作为履约的保证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年12月27日，洛阳市勤政苑住宅小区业主委员会作为甲方与作为乙方的龙祥物业管理有限公司签订《洛阳市勤政苑住宅小区物业服务合同》一份，合同对总则、委托管理服务内容、物业管理服务质量标准要求、公共资源的经营与管理、专项维修基金、双方权利义务、违约责任、合同期限、附则等进行了约定。该合同第十二条约定：2017年—2020年本小区物业管理费服务标准为0.98元/㎡/月，由乙方负责向业主或物业使用人按0.7元/㎡/月收缴。甲方委托乙方实施对小区地面、地下车位的经营管理，其收益作为对物业费不足部分的弥补。2019年3月26日，洛阳市勤政苑住宅小区业主委员会作为甲方与作为乙方的龙祥物业管理有限公司重新签订《洛阳市勤政苑住宅小区物业服务合同》一份。合同对总则、委托管理服务内容、物业管理服务质量标准要求、服务费用、公共资源的经营与管理、专项维修基金、双方权利义务、违约责任、合同期限、附则等进行了约定。该合同第十条约定：本小区物业管理费服务标准为0.98元/平方米/月，由乙方负责向业主或物业使用人按0.7元/平方米/月收缴，不足部分由甲方从办理车辆出入证收取的费用中，按每年度一次性向乙方拨付（启动收费一个月内按实际车辆比例拨付）。庭审中，双方均认可洛阳市勤政苑住宅小区业主委员会2019年共收取车位费1589760元，已支付龙祥物业管理有限公司车位费940800元。合同到期后，因原被告双方发生纠纷，致矛盾不可调和，龙祥物业管理有限公司已于2020年1月撤出洛阳市勤政苑住宅小区。现双方因车位租赁费等问题发生矛盾，原告状诉来院，请求判如所诉。本院认为：洛阳市勤政苑住宅小区业主委员会与龙祥物业管理有限公司于2016年12月27日签订的《洛阳市勤政苑住宅小区物业服务合同》，以及洛阳市勤政苑住宅小区业主委员会与龙祥物业管理有限公司于2019年3月26日签订的《洛阳市勤政苑住宅小区物业服务合同》，均系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。龙祥物业管理有限公司要求依法确认被告作出的解聘原告为勤政苑小区物业管理服务企业的决定无效，但其并未提供证据证明被告曾作出过解聘原告为勤政苑小区物业管理服务企业的决定。故对原告的该诉讼请求，本院不予支持。关于车位租赁费问题，双方庭审中均认可洛阳市勤政苑住宅小区业主委员会2019年共收取车位租赁费1589760元，已支付给龙祥物业管理有限公司车位租赁费940800元，剩余648960元未支付给龙祥物业管理有限公司。根据原被告双方2016年12月27日签订的《洛阳市勤政苑住宅小区物业服务合同》第十二条及2019年3月26日签订的《洛阳市勤政苑住宅小区物业服务合同》第十条之约定，可以看出车位费收益均应支付给龙祥物业管理有限公司的事实，且原被告双方2019年之前的车位费收益也一直由龙祥物业管理有限公司收取或由洛阳市勤政苑住宅小区业主委员会代为收取后支付给原告。故对龙祥物业管理有限公司要求洛阳市勤政苑住宅小区业主委员会支付勤政苑小区2019年车位租赁费64万元的诉讼请求，本院予以支持。对龙祥物业管理有限公司的其他诉讼请求不予支持。洛阳市勤政苑住宅小区业主委员会的辩解理由缺乏事实和法律根据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告洛阳市勤政苑住宅小区业主委员会于判决书生效之日起十日内支付原告龙祥物业管理有限公司2019年度车位租赁费64万元；二、驳回原告龙祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5100元，由被告洛阳市勤政苑住宅小区业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  毛继光二〇二〇年九月二十三日书记员  牛玉凤