天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0106民初1225号原告：天津市涌晶酒店有限公司，住所地天津市红桥区丁字沽**路浩瀚商业街**。法定代表人：张朝，该公司经理。委托诉讼代理人：王树海，该公司监事。被告：刘松强，男，1973年8月2日出生，汉族，无职业，住天津市静海区。原告天津市涌晶酒店有限公司与被告刘松强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津市涌晶酒店有限公司（以下简称涌晶酒店）的法定代表人张朝以及委托的诉讼代理人王树海，被告刘松强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告涌晶酒店向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原告涌晶酒店与被告刘松强之间的房屋租赁合同；2.请求判令被告刘松强因房屋消防不合格影响原告经营给原告造成的损失55万元（损失明细详见附表）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告刘松强是天津市红桥区丁字沽**路浩瀚商业街**房屋的产权人。2016年1月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告承租上述房屋“作为宾馆使用”。2017年9月4日，在天津市红桥区××队检查时，发现三楼消防栓内无水，原告被处以18000元罚款，并责令整改。2019年，消防支队再次检查时，仍未能达标，后原告多次与被告协商维修事宜，但均被被告以各种理由推脱。2019年11月，再次请施工队对消防设施进行维修，工程完工后，消防栓内仍然无水。原告租用该房屋作为宾馆使用，消防栓内无水，已实际无法经营，故诉至贵院，请求解除与被告之间的房屋租赁合同，并要求被告依法赔偿给原告造成的损失。涌晶酒店向本院提交证据如下：1．房屋租赁合同；2．天津市红桥区××队《行政处罚决定书》、天津市行政处罚缴纳罚款通知书、代收罚款收据；3．《天津市小型建设工程施工合同》、验收证明及发票；4．告知书；5．中国农业银行转账业务客户回执（两张）及银行卡交易明细单（九张）；6．天津市公安局静海分局经侦支队的扣押清单；7．解除劳动关系协议、涌晶酒店遣散费领取表；8．2017-2019年度资产负债表；9．手机截屏照片；10．录音光盘一张以及文字说明材料；11．天津市红桥区人民政府临时征用通知书及解除临时征用通知书；12．装修费收据两张。被告刘松强辩称，涉案房屋是案外人郝志峰借用我名义购买的，真正的投资人是郝志峰，他由于刑事案件已于2018年8月在静海看守所关押，与原告签订房屋租赁协议都是郝志峰沟通的，我不清楚，我只是签字而已。我不是房屋实际权利人，无权处分该房屋，我不同意解除合同，也不同意赔偿，并要求原告支付剩余租金。刘松强向本院提交了天津市不动产登记簿查询证明。本院依职权调取了红公（消）行罚决字[2017]0101号《行政处罚决定书》。本院综合审查全部证据，认证如下：（一）原告涌晶酒店提交的证据1与被告所举证据，当事人均对该证据的真实性无异议，能够证实房屋权属及原、被告之间的租赁关系，本院予以确认。（二）原告涌晶酒店提交的证据2、3以及本院调取的证据，内容真实、来源合法，能够证明涉案房屋因消防设施不合格被行政处罚的事实，以及经维修后仍无法恢复消防供水的情况，本院予以采信。（三）原告涌晶酒店提交的证据5、6，银行转账明细以及公安静海分局的扣押清单，能够证明涌晶酒店2016年至2019年前三季度的租金支付情况，被告刘松强亦对该事实予以认可，本院予以采信。（四）原告涌晶酒店提交的证据4、9、10，被告当庭表示情况属实，本院对其真实性予以确认。但原告以书面方式告知被告自2020年1月1日不再支付租金，没有合同依据和法律依据，故对其证明目的不予认可。（五）原告涌晶酒店提交的证据7、8、12，不具备证据属性，本院不予采纳。（六）原告涌晶酒店提交的证据11，与本案不具有关联性，本院不予采纳。经审理查明：涉案房屋坐落在天津市红桥区××号路××号，房屋登记所有权人为刘松强。2016年1月1日，出租方刘松强（甲方）与承租方涌晶酒店（乙方）签订了《房屋租赁合同》。合同第一条：房屋坐落位置天津市红桥区丁字沽一号路浩瀚商业楼325号（151.39㎡）、327号（1902.72㎡）。第三条：该房屋租赁期至2023年3月15日。租赁用途为仅作为宾馆使用。第四条：本合同签订时年租金为人民币848925元／年，至2017年3月15日乙方应支付甲方租金为1021035.88元，自2017年3月15日起年租金在原租金标准的基础上上涨5%，之后房屋年租金标准每三年在上次上浮后的基础上上涨5%。房屋租金支付方式为每季度一付，乙方应在每季度结束前的10日前支付下一季度的租金。第七条：在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全，若屋面、墙面发生结构性裂渗及透水应由甲方负责修缮。乙方若根据经营需要进行装修改造，装修方案应在装修前15日书面通知甲方。第九条：甲方应保证租赁房屋本身及自带附属设施、设备处于能够正常使用状态。第十一条：甲方若不能按照本合同的约定履行义务，乙方有权解除合同，并要求赔偿。2016至2018年的房屋租金涌晶酒店以转账方式向刘松强支付。由于涉案房屋涉及案外人郝志峰集资诈骗案件，被天津市公安局静海分局予以查封（查封期限自2018年8月22日至2021年8月21日），2019年9月28日，天津市公安局静海分局扣押房屋租金632313.13元。2017年9月4日，天津市红桥区××队在对涌晶酒店进行消防检查时，发现三楼的消防栓内无水，根据《中华人民共和国消防法》第六十条第一款第一项之规定，对涌晶酒店作出行政处罚决定书，处以18000元罚款。由于消防设施不合格，涌晶酒店要求刘松强予以维修，刘松强以其不是涉案房屋实际所有人为由拒绝维修。2019年10月，涌晶酒店与天津广坤腾阳建筑安装有限公司签订《天津市小型建设工程施工合同》，对酒店消防管道进行维修，并支付维修费155456元。2019年12月8日，涉案房屋消防维修结果验收证明显示涌晶酒店无法恢复原始消防状态。2019年11月4日，涌晶酒店向本院提起房屋租赁合同纠纷，要求刘松强履行消防设施维修义务。2019年12月12日，本院作出（2019）津0106民初8053号《民事裁定书》，准予涌晶酒店撤回起诉。2020年4月26日，涌晶酒店向本院提起房屋租赁合同纠纷，要求解除与刘松强之间的租赁合同，并要求赔偿经济损失55万元。刘松强于2020年5月14日收到了起诉状副本。2020年2月15日，天津市红桥区人民政府对涌晶酒店作出临时征用通知书，决定对涌晶酒店及相关设施、设备予以临时征用。征用期限自2020年2月18日至4月13日。经法庭询问，原告自述已经领取征用期间的征用补偿20万元。案件审理过程中，本院组织当事人进行了现场勘查，涌晶酒店于2020年7月23日将涉案房屋腾交刘松强。双方认可房屋租金支付到2019年9月30日。本院认为，本案的争议焦点在于涉案《房屋租赁合同》是否应予解除及刘松强是否应赔偿涌晶酒店相应损失。第一，租赁合同解除问题。涌晶酒店与刘松强签订的《房屋租赁合同》，刘松强虽主张其不是房屋实际所有权人，无权处分该房屋，但其认可在合同上签字，故根据合同相对性的基本原则，该租赁合同对涌晶酒店与刘松强具有约束力，双方应按合同约定履行相应的义务。本案双方在合同中无约定解除权适用的条件，故判断本案是否符合法定解除权行使条件的关键在于合同目的是否无法实现。根据《房屋租赁合同》第三条约定，涌晶酒店租赁房屋的目的在于宾馆使用。而经过庭审调查，自2017年涉案房屋出现消防栓无水情况，被消防部门处罚，后经过维修仍无法恢复消防用水，无法满足宾馆的基本经营条件，故符合《合同法》第九十四条法定解除的行使条件。涌晶酒店于2020年1月书面告知刘松强因消防设施不达标，不再支付后续租金，但未明确表示解除合同，未达到通知解除合同的效力，故本案解除租赁合同的时间应为涌晶酒店起诉刘松强要求判决解除租赁合同的起诉状副本送达刘松强之日，即2020年5月14日。刘松强未按租赁合同约定提供符合正常使用标准的房屋，涌晶酒店具有合同解除权，故对涌晶酒店请求解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。依据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本院认定合同应当解除，但消防设施不合格以及公安机关查封涉案房屋档案，并未影响涌晶酒店对涉案房屋的实际占有使用，而且新冠疫情期间政府对涉案房屋进行了征用,并给予征用补偿,因此2019年10月1日至2020年7月23日期间，由于涌晶酒店未将涉案房屋交还出租人，房屋处于原告实际控制下，因此原告应负担实际交还房屋之前的租金及使用费。具体分析如下：经原、被告确认2019年9月30日前的租金已支付完毕，本院对此不再评述。关于租金问题，2019年10月至2020年5月14日之间，租赁合同尚未解除，涌晶酒店应按照租赁合同约定履行支付租金的义务。根据《租赁合同》第四条约定，本合同签订时年租金为人民币848925元/年，自2017年3月15日起年租金在原租金标准的基础上上涨5%，之后房屋年租金标准每三年在上次上浮后的基础上上涨5%。故2019年10月1日至2020年3月15日的租金为408545元（848925*105%/12*5.5），2020年3月16日至2020年5月14日的租金为153853元（848925*105%/365*60）。关于占有使用费问题，涌晶酒店于2020年7月23日将涉案房屋腾交给刘松强，自本院认定合同解除之日至腾交房屋之日，涌晶酒店尚实际占有该房屋70天，涌晶酒店应按照双方约定的2020年房屋租金标准支付房屋占有使用费179495元（848925*105%/365*70）。根据《租赁合同》第七条关于房屋修缮的约定以及《合同法》第二百二十一条的规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本案中，因刘松强作为出租方未履行消防管道维修义务，故对涌晶酒店支付的消防管道维修费155456元，应由刘松强负担，在租金中予以抵销。第二，涌晶酒店的损失问题。因刘松强提供的出租房屋不具备消防安全标准，在本案合同履行过程中存在违约行为，应当赔偿涌晶酒店因此而造成的实际损失，具体认定如下：第一，原告主张18万违约金，因租赁合同中未明确约定出租方未保证租赁物正常使用条件的违约责任以及违约金的计算方式，故原告主张被告赔偿10年租金均价的2%没有合同依据，本院不予支持。第二，原告主张30万的经营损失，由于涌晶酒店在消防处罚和公安机关查封的过程中并未停止经营，消防设施不合格并未影响原告正常使用，且经营利润具有不特定性，涌晶酒店提供的资产负债表不能证明其实际损失，故原告该项主张无充分依据，本院不予支持。第三，原告主张遣散员工的费用，因原告未提供员工劳动合同、工资流水等证据，不能证明其存在相应损失以及与本案的关联性，本院不予支持。第四，原告主张装修、电器、物品折旧损失。通过庭审调查，原告自述已将空调、热水器、家具等可移动物品自行拆除并搬离，部分家具设施留置现场不再主张权利。对于壁纸、地毯已经形、地毯已经形成附合的装饰装修物仅提供了购置收据证明其装修费用以及现有装修残值。经法庭释明，原告对于装修残值亦不申请鉴定。且原告陈述地毯两三年更换一次，壁纸四五年更换一次，参考上述铺装工程收据时间分别是2017年3月和2016年10月，可以推断地毯及壁纸的价值已经使用完毕。因此，对于原告装修物品折旧损失的主张，本院无法支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）款、第九十七条、第二百一十六条、第二百二十一条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、判决原告天津市涌晶酒店有限公司与被告刘松强于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月14日解除；二、原告天津市涌晶酒店有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向被告刘松强支付2019年10月1日至2020年3月15日房屋租金408545元；2020年3月16日至2020年5月14日房屋租金153853元；2020年5月15日至2020年7月23日占有使用费179495元，合计741893元，扣除房屋维修费155456元，实际支付586437元。三、驳回原告天津市涌晶酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9300元，减半收取4650，由原告天津市涌晶酒店有限公司负担4000元，被告刘松强负担650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  齐欣二〇二〇年九月二十八日法官助理林楠书记员裴梦瑶附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。