广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0402民初7162号原告：陆华清，男，汉族,*年*月*日出生，住*******************，公民身份号码:******************。被告：何飞，男，汉族,*年*月*日出生，住****************，公民身份号码:******************。委托诉讼代理人：吴志权，北京市中银（珠海）律师事务所律师。原告陆华清与被告何飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆华清与被告何飞的委托诉讼代理人吴志权到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陆华清向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令被告返还四年零五个月的转让费91667元及房屋押金12000元，共计103667元；2.请求判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年10月10日，被告将香洲区翠景路翠裕街37—1号商铺隔壁的41号转租给原告用来注册珠海三法司法律咨询服务有限公司和在澳门读书开学季每周一晚或者两晚的住宿，约定租期五年，五年的转让费为十万元，押金为两个月房租一万二千元，房租每月六千，每年递增5%，每月10日前付下月房租。因疫情爆发加之澳门网上授课，原告于2020年3月9日和被告协商，解除租赁合同，原告将红木家具拉走，新安装的两台空调因原告嫌拆卸麻烦留给被告，新安装的一楼高档地板砖因无法拆卸留给被告，一副主席装裱像被告想要就留给了被告，转让费和押金被告意思是将涉案房屋出租出去后再返还给原告。然2020年5月24日晚八点左右，被告给原告打电话告之大意为：被告将房屋出租他人注册公司，每月租金6300—6500左右，不收取转让费，并要求将每月经营公司注册地址转移出去。原告认为，原、被告2020年3月10日已经协商解除合同，并将电动门钥匙交还，房屋内剩余物品也做了处理，被告理应将五年的转让费和押金返还，被告也同意返还，只是说将房租出去再返还，原告碍于情面，也想和被告交个朋友，就同意了被告的请求，然事隔两月被告竟然出尔反尔，明确告知不返还，原告现在想想被告当初行为实为缓兵之计，先把原告哄走，以免发生激烈冲突，然后以种种理由不予返还原告五年的转让费十万元和押金一万二千元。请法院依法查明事实，准予原告所请。原告提供了如下证据：1.商铺租赁合同；2.天眼查截图；3.何飞身份证复印件及银行卡复印件；4.商铺租赁合同；5.10月份银行转账2张；6.10月份到2月份银行转账5张。被告何飞辩称，案涉的商铺租赁合同是原告主动违约，原、被告并没有协商解除合同，原告所提交的证据也没有任何一份证明双方有协商解除合同的情况。被告提供了如下证据：商铺租赁合同。经审理查明,2019年10月10日，原告陆华清（乙方）与被告何飞（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于珠海市香洲区***********出租给乙方，租赁期限自2019年10月10日起至2024年10月10日止，共五年；乙方向甲方交纳押金12000元，如租期满后，商铺不受损失，乙方付清所有相关费用后，甲方将押金退给乙方；商铺租金2019年每月6000元，之后每年递增5%，即2020年每月6300元，2021年每月6615元，2022年每月6945元，2023年每月7300元；乙方保证每月10日前向甲方交纳本月租金，如乙方逾期5日不交商铺租金，则按本月租金加收20%罚金，逾期10日没有付清租金和罚金，甲方除追收所欠租金和罚金外，有权终止合同，并按乙方违约处理，立即收回商铺，由此造成的任何损失由乙方负责；租赁期内，使用商铺发生的水电管理费和有关税金等一切费用由乙方负责交纳；在租赁期内，乙方不得提出终止合同，否则视为乙方违约，甲方不予退还押金。上述商铺租赁合同签订后，原告向被告支付了押金12000元、转让费100000元并交纳了2019年10月10日至2020年3月10日期间的租金。2020年3月9日，原告自行搬离租赁商铺并将商铺钥匙放在被告经营的商铺内，原、被告没有签订解除租赁合同的协议，也没有办理交接手续，被告于次日收回了商铺钥匙。原告称，因“新冠肺炎”疫情原因，原告打算与被告协商解除租赁合同并于2020年3月1日左右向被告提出解除租赁合同，被告同意解除并提出如果被告可以将商铺另行出租，则愿意将押金和转让费在扣除空置期后返还给原告，原告安装的大理石地板以及空调等物品留给被告，双方没有签订关于转让费的书面文件，也没有明确转让费的具体性质，转让费中不含装修费用。被告称，被告没有同意解除租赁合同，双方也没有协商过解除租赁合同的相关事宜，原告注册的公司现仍登记在租赁商铺的地址，原告有遗留两台空调在商铺内，被告目前也未将租赁商铺另行出租，被告向原告收取的转让费包括被告向房东支付的转让费以及被告对租赁商铺进行装修的费用。另查明，被告与案外人黄旭红于2019年1月1日签订商铺租赁合同，约定黄旭红将自有物权的香洲区翠景路翠裕街41号商铺出租给被告，该租赁合同约定被告不得进行转租。2019年10月1日，被告与案外人黄旭红另行签订关于香洲区翠景路翠裕街41号商铺的租赁合同，约定租赁期限自2019年10月1日至2025年9月30日，押金12000元，商铺租金2019年10月至2020年9月期间每月6000元，之后每年递增5%，在租赁期内，黄旭红允许被告将商铺转租给第三人。本院认为，原、被告双方签订的商铺租赁合同为双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自的权利和义务。广东省于2020年1月23日启动省重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年2月24日将疫情防控应急响应级别调整为二级响应，于2020年5月9日将疫情防控应急响应级别调整为三级响应，原、被告签订的租赁合同的期限长达五年，疫情影响是短暂的，并不影响原告长期租赁合同目的的实现。原告租赁案涉商铺用于居住和提供法律咨询服务，政府并未禁止法律咨询服务行业营业，疫情可能导致原告因客户减少而经营困难，但并不导致原告无法经营，故“新冠肺炎”疫情对于原告租赁案涉商铺而言并不构成不可抗力，原告无权单方面解除租赁合同。原告称被告同意解除租赁合同且愿意退回转让费和押金，却未提供相应证据，被告也不予认可，原告应承担相应的不利法律后果，本院对于原告的主张不予采信。原告腾退案涉租赁商铺，单方解除租赁合同没有合同和法律依据，应承担相应的违约责任，按照租赁合同的约定，被告有权不予返还原告交纳的押金，故原告诉请被告返还押金没有依据，本院不予支持。转让费是商业物业交易中的习惯，是租赁费用的组成部分，出租方向承租方收取转让费并无不妥。原告于2019年10月10日开始承租案涉租赁商铺，于2020年3月10日将案涉商铺交还给被告，被告称案涉商铺至今仍未能另行出租，原告单方面解除租赁合同给被告造成的损失并非原告实际使用案涉商铺期间折算的转让费可以弥补，故原告诉请被告返还剩余租赁期间折算的全部转让费理据不足，本院不予支持。被告称其向原告收取的转让费包括其向房东交纳的转让费和对商铺进行装修产生的费用，原告在腾退时并未拆除案涉商铺的装修物，且在剩余租赁期限内被告可通过另行出租收取相应的转让费，故被告已经产生的损失和可以预见到的损失有途径予以弥补，被告应采取合理措施避免损失的继续扩大。被告收取的转让费金额较大，远超过因原告违约对被告造成的损失，根据目前商铺租赁市场的现实情况，结合考虑原告未办理工商登记地址的迁移或注销手续、欠付水电费等费用以及原告遗留空调等物品给被告的情况，本院酌定被告退回转让费的60%给原告。“新冠肺炎”疫情导致众多行业经营困难，出租方和承租方应互相体谅、共担风险，承租方出现租金交纳困难情况的，双方应通过协商暂缓交纳、减少交纳部分租金或适当延长租赁期限等形式共度难关，一方通过单方解除租赁合同转嫁风险及损失的行为有违公平原则及恪守合同履行原则，本院不予提倡。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告何飞于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陆华清返还转让费人民币60000元；二、驳回原告陆华清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币3634元，由原告陆华清负担人民币3085元，被告何飞负担人民币549元。保全费收取人民币1080元，由被告何飞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 王 普二〇二〇年九月三日书记员 卢燕婷李洁仪