天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初898号原告：李欣，男，1984年2月10日出生，汉族，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：魏莹，原告之妻，1981年9月25日出生，汉族，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：张志明，天津沽尚律师事务所律师。被告：刘树华，男，1949年2月16日出生，汉族，住天津市津**。委托诉讼代理人：刘洪胜，被告之子，1973年1月29日出生，汉族，住天津市津**。第三人：刘洪双，女，1987年3月24日出生，汉族，住山东省胶州市。委托诉讼代理人：孙立昕，天津铭诺律师事务所律师。第三人：天津市赤龙房地产开发有限公司，住所地天津市津**双港镇久隆街（双港慈善中心旁）。法定代表人：刘桂发，经理。委托诉讼代理人：张超，天津星泽律师事务所律师。原告李欣与被告刘树华、第三人刘洪双、第三人天津市赤龙房地产开发有限公司（以下简称“赤龙公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李欣及其委托诉讼代理人魏莹、张志明，被告刘树华及其委托诉讼代理人刘洪胜，第三人刘洪双及其委托诉讼代理人孙立昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李欣向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告于2016年12月4日签订的房屋买卖合同有效，并判令刘树华立即协助办理天津市津南区双港镇欣桃园8-2-1405房屋（以下简称“涉案房屋”）的产权过户手续；2.诉讼费用由刘树华承担。事实和理由：2016年12月4日原、被告签订房屋买卖合同，约定李欣购买刘树华弟弟刘树平拆迁安置获得的涉案房屋，价款共计950000元，因刘树平已病故，签订合同时刘树华出具了刘树平遗嘱一份，证实刘树平百年后涉案房屋由刘树华处置，双方另约定办理房屋产权登记时，刘树华无条件协助办理产权过户手续，后李欣如约交付全部房款，并实际占用房屋至今，现涉案房屋已可以办理产权登记，李欣多次找到被告协助办理无果，故起诉。刘树华辩称，李欣所称事实属实，同意其诉讼请求。刘洪双述称，涉案房屋系刘洪双父亲刘树平、母亲刘家芬生前所有的房屋拆迁安置所得，涉案房屋中包含被拆迁房屋拆迁所获平米数，以及刘洪双、刘树平、刘家芬每人15平方米村民资格认定面积，涉案房屋系刘洪双、刘树平、刘家芬共有，因尚未进行分割，故属于共同共有状态。刘树华签订房屋买卖协议出售房屋属于无权处分，遗嘱未经司法机关确定效力，刘树华的行为严重损害其他共有人权利，明显存在过错。李欣不属于善意购买人，不符合善意取得的法定条件。综上，请求驳回李欣的诉讼请求。赤龙公司述称，按照人民法院裁判结果履行相应义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据，本院认定如下：1.李欣提交的《房屋买卖居间合同》1份、收条2张、业务回执1份，上述证据经原、被告签字确认，或经金融机构签章确认，能够客观反映原、被告缔约内容及给付价款的事实，应对其证明效力予以确认。2.李欣提交的遗嘱1份，该遗嘱属于代书遗嘱，经本院向代书人、见证人核实，遗嘱系立遗嘱人真实意思表示，应对其证明效力予以确认。3.李欣提交的租赁合同2份，因合同是否经相对人签字确认不能核实，故对其证明效力不予确认。根据经审查确认的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：刘树平于2012年7月9日与拆迁单位签订《天津市津南区房屋拆迁补偿安置协议》、《拆迁补偿安置预结算单》、《双港镇小辛庄村河畔星城项目房屋拆迁协议》等，确认刘树平为被拆迁人，被拆迁房屋地址为××村××，安置面积70.69平方米，附房补贴建筑面积10.5平方米，跨耳房补贴建筑面积20平方米，集体经济组织资格认定成员3人，每人享受经营性住房面积15平方米，共计经营性住房建筑面积45平方米，本户应还迁安置用房面积共146.19平方米，另购自然增长面积10.5平方米、优惠面积10.5平方米，应还迁总面积为197.19平方米。刘树平以上述拆迁权益置换房屋两处，即涉案房屋（建筑面积95.15平方米）及坐落于天津市津南区双港镇欣桃园××房屋（建筑面积65.78平方米，以下简称“403房屋”）。刘树平与其妻刘家芬未生育子女，刘洪双系刘树平、刘家芬养女，刘树华系刘树平之弟。刘家芬于2013年12月31日死亡，刘树平于2016年8月28日死亡。2016年7月18日，刘树平立代书遗嘱，内容包括“刘洪双多年来对立遗嘱人夫妻不但不尽赡养义务，而且偷盗现金、首饰，侵占立遗嘱人的财物，严重侵害立遗嘱人的权益，另立遗嘱人寒心失望，故立遗嘱人再三考虑立遗嘱如下：对立遗嘱人现有的坐落于天津市津南区双港镇新桃园小区××号楼××号房屋（建筑面积95.15平方米）立遗嘱人生前可因生活、医疗需要随意支配，在立遗嘱人百年故后，刘洪双不得继承，无权参与分割，对立遗嘱人遗留的其他一切动产、不动产，刘洪双均无权继承，对立遗嘱人遗留的一切动产、不动产，委托并指定立遗嘱人兄长刘树华进行分配，其他任何人不得提出异议，应予遵从、配合。”该遗嘱经见证人孟某、王某，由孟某代书。2016年12月4日，刘树华与李欣签订《房屋买卖居间合同》，约定卖方（甲方）为刘树平，刘树华系委托代理人，买方（乙方）为李欣，李欣购买涉案房屋，成交价为950000元等。2017年3月25日，李欣之妻魏莹向刘树华指定的账户汇款900000元，加上此前已给付的定金50000元，价款已全部付清，刘树华于当日出具收据，确认收到房款950000元。后刘树华将涉案房屋交付李欣使用至今。涉案房屋现登记在天津市赤龙房地产开发有限公司名下。另查，庭审中，刘树华称403房屋已被刘洪双抵押，现在情况并不清楚；刘洪双称，刘家芬生病时，刘洪双持刘树平身份证，将该房屋抵押，借得款项140000元用于给刘家芬治病，后债权人追债过程中该房屋发生何事并不清楚。经查，天津市津南区双港镇欣桃园××房屋房屋登记在天津市赤龙房地产开发有限公司，无抵押权登记信息。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。另据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”原、被告签订《房屋买卖居间合同》，虽然合同内容中约定卖方（甲方）为刘树平，刘树华系委托代理人，但签订合同时刘树平已死亡，根据合同内容及实际履行情况，刘树华系实际的合同相对人，合同内容系双方真实意思表示，应具备法律效力，无论涉案房屋中是否具有刘洪双的份额，均不影响该合同的效力，故李欣要求确认《房屋买卖居间合同》有效并无不当，应予支持。关于刘树华是否应当协助办理涉案房屋的过户，应取决于刘树华是否具有未取得涉案房屋所有权或者处分权致使涉案房屋所有权不能转移的情形。涉案房屋系拆迁安置房屋，被拆迁房屋应属刘树平、刘家芬所有，因被拆迁房屋拆迁所获的拆迁权益亦应由刘树平、刘家芬所有，另刘树平、刘家芬、刘洪双每人享有15平方米村民资格认定面积，涉案房屋及403房屋建筑面积共计160.93平方米，除刘树平、刘家芬、刘洪双每人享有15平方米村民资格认定面积外，其余115.93平方米应属刘树平、刘家芬夫妻共同所有，刘家芬死亡后，刘家芬所有的其中一半即57.965平方米部分发生继承，由刘树平、刘洪双各继承28.9825平方米；刘家芬的村民资格认定面积15平方米由刘树平、刘洪双各继承7.5平方米，至此刘洪双在上述两处房屋中应享有51.4825平方米（15+28.9825+7.5），刘树平享有109.4475平方米。刘树平生前立有遗嘱，该遗嘱符合法律规定的形式要件，内容不违反法律规定，具有法律效力。根据遗嘱内容，在刘树平死亡后，刘树华继承刘树平遗产，包括刘树平对涉案房屋、403房屋中109.4475平方米共有部分。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”刘树华取得的涉案房屋、403房屋中109.4475平方米共有部分，超过该两处房屋三分之二以上份额，具有处分权，其与李欣签订房屋买卖合同，出售涉案房屋并无不当，不存在未取得涉案房屋所有权或者处分权致使涉案房屋所有权不能转移的情形，故李欣要求刘树华履行合同义务，协助办理过户并无不当，应当予以支持。刘洪双系刘树华养女，涉案房屋登记在赤龙公司名下，故刘洪双与赤龙公司亦应对涉案房屋的过户提供相应协助。综上所述，依照《中华人民共和国继承法》第十条、第十三条、第十六条、第十七条、第二十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告李欣与被告刘树华于2016年12月4日签订的《房屋买卖居间合同》有效；二、被告刘树华、第三人刘洪双、第三人天津市赤龙房地产开发有限公司于本判决书生效后30日内，协助原告李欣将坐落于天津市津南区双港镇欣桃园8-2-1405房屋登记至原告李欣名下。案件受理费80元，由原告李欣与被告刘树华各负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向天津市第二中级人民法院缴纳上诉费，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  叶程鹏审 判 员  高 瑞人民陪审员  赵宗菊二〇二〇年九月二十九日书 记 员  丁久航