湖南省沅陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1222民初1404号 原告：王世勇，男，1968年8月22日出生，汉族，湖南省沅陵县人，居民。 原告：胡秀凤，女，1969年12月21日出生，汉族，山东省东营市人，居民。 原告共同委托诉讼代理人：佘文政，湖南省沅陵县友谊法律服务所法律服务工作者，执业证号：31813021100075，代理权限：特别授权。 被告：沅陵天赐房地产开发有限公司，住所地：沅陵县沅陵镇城南高速连接线与龙兴路交叉东北处，统一社会信用代码：91431222550705507Q。 法定代表人：李带秀，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张显刚，湖南兴沅律师事务所专职律师，执业证号：14312200310543345，代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：龚星银，湖南兴沅律师事务所专职律师，执业证号：14312200810149320，代理权限：一般代理。 原告王世勇、胡秀凤与被告沅陵天赐房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告王世勇、胡秀凤于2020年7月22日向本院提起诉讼，本院立案后，依法由审判员孙华山适用简易程序独任审判，于2020年9月4日公开开庭进行了审理。原告王世勇及两原告的委托诉讼代理人佘文政、被告沅陵天赐房地产开发有限公司委托诉讼代理人龚星银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王世勇、胡秀凤向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告承担违约金18759元；2.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年7月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告位于沅陵县沅陵镇御鑫城x号房屋，价值370729元。双方约定买受人在2014年10月30日前付清房款，出卖人在2015年6月30日前将该房屋交付买受人使用，房屋交付使用后365日内，完成该栋房屋的初始登记，初始登记后180日内办好买受人房屋的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用证，逾期交房超过90日，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期未办证从规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人支付总房款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约交清了房款及相关的办证费用，被告于2019年1月7日才办妥不动产权证，被告已构成合同违约，应依法承担违约责任。为保护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告沅陵天赐房地产开发有限公司辩称：一、原、被告签订《商品房合同》约定的是办理房屋所有权证和土地使用权证，因法律的变化答辩人只能提供不动产权证。新规过渡期长和办证机构成立滞后，双方对办理不动产权时间没有重新约定，原告适用合同中的约定办理房屋所有权证和土地使用权证的时间，认为答辩人违约理由不成立。2007年10月10日起施行的《物权法》第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明。但双方签订合同时《不动产登记暂行条例》没有公布施行，故合同中约定办理的是房屋所有权证和土地使用权证。2015年3月1日配套的《不动产登记暂行条例》开始施行后，房屋所有权证和土地使用权证停止办理，取而代之是不动产权证，沅陵县不动产登记中心两年后才成立。因此，答辩人无法提供合同中约定房屋所有权证和土地使用权证，只能给答辩人办理不动产权证。新规过渡期长和办证机构成立滞后，加之双方没有重新约定，故原告认为答辩人违约理由不成立。二、根据损失与违约金一致原则，原告的诉讼请求数额过高。根据《合同法》第114条约定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求法院予以增加；约定违约金过分高于损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条：当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过的损失30%为标准适当减少。假使办证延后，因原告没有损失，协商中答辩人同意补偿两年物业费，但原告不同意。三、原告主张的交付的时间是错误的。原告因为拖欠物业费，物业公司起诉查明的时间与原告主张的时间是不同的。综上所述，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（原告王世勇、胡秀凤的身份证复制件、《沅陵县商品房买卖合同》及补充协议、税收完税发票、湖南省物业专项维修资金专用收据、契税完税证明、不动产权第x号不动产权登记证，被告沅陵天赐房地产开发有限公司提交的营业执照、法人身份证明、身份证复制件），本院予以采信并在卷佐证，对有异议的证据，本院认定如下： 1、原告提交的《住宅使用说明书》1份，拟证实被告于2015年8月5日将其开发的御鑫城x号房交付给原告使用。被告对该证据的合法性无异议，但是认为不能达到原告的证明目的，房屋实际的交付时间是2015年8月28日。本院认为，该证据来源合法，内容客观真实，且系被告方制作，上面明确注明了房屋的交付时间，且被告亦没有提交相反的证据证实，为有效证据，本院予以采信 2、被告提交的关于办理“不动产权证”的通知，拟证实被告曾通知原告于2018年3月1日至20日办理好无房证明。原告认为该组证据不真实，没有加盖公章，原告没有收到该通知，亦没有见该通知张贴在小区内。本院认为，该证据系被告单方制作，不能证实该通知的制作时间，亦不能证实该通知已向原告等购房户分别通知或张贴告示，更不能证实本案原告未办理好无房证明，故本院对该证据不予采信。 3、被告提交的关于集中化解房地产办证历史遗留问题的通告，拟证实办理不动产权证前应当提交无房证明、交清契税、房屋维修基金。被告认为该组证据与本案无关，因为本案约定的房屋交付时间在2020年前，当时这份通知的时间是2020年6月15日。本院经审查后认为，该证据证实的内容确与本案无关，本院不予采信。 3、被告提交的民事调解书1份，拟证实被告已于2015年8月28日交付了房屋。原告对该份证据的真实性无异议，但认为2015年8月28日是原告与该小区物业签订入住的时间，并不是给原告交付房屋的时间。本院认为，该证据来源合法，但是其中关于交房时间在调解书中并不是人民法院认定的交房时间，而是该案原告沅陵县天宇物业管理有限责任公司在起诉状中陈述的时间，且该时间与被告给原告出具的《住宅使用说明书》中记明的时间不一致，因此，该份证据达不到被告的证明目的，本院不予采信。 4、被告提交的房屋移交验收表，拟证实被告于2015年8月28日交付了房屋。原告认为该份证据是原告入住之时和物业公司签订的房屋移交验收表，不是和开发商签订的，不能证明房屋的交付时间。本院认为，该份房屋移交验收表是本案原告与案涉房屋所在物业公司签订的移交表，并不能证实该时间是案涉房屋的交付时间，该证据达不到被告的证明目的，本院不予采信。 5、被告提交的沅陵县不动产登记中心正式揭牌成立的新闻报道一份，拟证实2016年9月23日沅陵县不动产登记中心才正式成立。原告对该证据的真实性有异议，认为不动产登记中心挂牌应当有政府正式文件作为依据，该证据不能证明其真实成立时间。本院认为，该证据来源不明，不能证实沅陵县不动产登记中心正式挂牌成立的时间，且该成立时间与本案没有关联性，本院对此不予采信。 根据采信的证据和当事人的陈述，本院确认以下案件事实： 2014年7月14日，原告王世勇、胡秀凤与被告沅陵天赐房地产开发有限公司签订了《沅陵县商品房买卖合同》，出卖人（被告沅陵天赐房地产开发有限公司）以转让方式取得位于沅陵镇城南高速连接线与龙兴路交叉口御鑫城（12号楼）、编号为沅国用（2014）x号的地块的土地使用权。土地使用面积为24849.80平方米，使用权起始日期为2014年5月26日，其中非商业用地终止日期为2084年5月26日，商业用地终止日期为2064年5月26日。出卖人经批准在上述地块上建设商品房，项目名称为御鑫城，该项目的建设用地规划许可证为建规（地）字第1407525，建设工程规划许可证号为建规（建）字第x号，规划用途为住宅，施工许可证号为怀建x。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为沅陵县房产管理局，商品房预售许可证号为x。买受人购买的商品房（其房屋平面图见合同附件一）为御鑫城项目中的第x号房。该商品房建筑面积共128.18平方米，其中套内面积105.32平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.86平方米（见附件二）。出卖人（本案被告）与买受人（本案原告）约定按下述第1种方式计算商品房价款，即按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2892.25元，总金额（￥370729.00元）叁拾柒万零柒佰贰拾玖元整。付款方式为：首付款（含定金）￥300729.00元于本合同签订之日支付，剩余房款70000.00元于2014年10月30日前（即该栋主体工程封顶之日前支付）。 合同第七条买受人逾期付款的违约责任中约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期未超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款的该期的实际已付款的差额确定。” 双方还在第十条交付期限和条件中约定：“出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。还约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1）.遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；2）.在施工过程中遇到难以克服的地质灾害、异常天气（长时间雨水）或因政府政策及规划的调整导致建设工期延长，且出卖人在发生上述事实后30天内告知买受人的。”第十一条房屋交接及违约责任中约定：“商品房达到交付使用条件后出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1和2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过90日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2.因本合同第十条的特殊情况延期交房的，不得超过六个月，六个月内出卖人不须承担违约责任。” 原、被告双方还在第十七条关于产权登记的约定中约定：“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制。因出卖人原因造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。自本合同生效之日起60日内，买卖双方应向沅陵县房产管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款万分之一的违约金。”双方还约定出卖人以委托方式选聘沅陵天宇物业管理公司对该房屋进行前期物业管理。 2014年7月11日双方还签订了《合同补充协议》作为附件四，其中第三条约定签订《商品房买卖合同》时，买受人必须按照出卖人通知的时间和地点及时缴纳各项税费、维修基金等，还约定买受人须在出卖人发出的《入伙通知书》注明的收房日期内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续等权利义务。 合同签订后，两原告及时交清了房价款370729元（开票日期为2016年4月16日）并缴纳了相关的税费等。2015年8月15日，被告将原告所购买的房屋交付给两原告使用，2019年1月7日，被告为原告购买的房屋办理（2019）沅陵县不动产权第x号不动产权证。 庭审中，原告王世勇、胡秀凤表示其要求被告承担的违约金系被告逾期（2017年8月10日至2019年1月7日）办理房屋相关权属证书的违约金。 本院认为，本案为一起因逾期办理产权证书而要求按照合同约定支付违约金的房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点如下：一、被告逾期办证是否构成违约；二、如果构成违约，违约金如何计算。 关于被告是否构成逾期办证违约的问题。从本院已采信的证据及查明的事实来看，两原告具有完全民事行为能力，被告系具有法定资质的商品房开发企业，其出卖给原告的房屋具有合法的商品房预售许可证，故原、被告于2014年7月11日签订的《沅陵县商品房买卖合同》合法有效，双方均应当严格按照合同约定享受权利、履行义务。原告已经按合同约定及时交纳购房款及房产交易契税、维修基金、产权登记费等，说明原告已经履行了合同义务，因此，被告沅陵天赐房地产开发有限公司亦应当按照合同的约定履行自己的义务。根据原、被告双方签订的《沅陵县商品房买卖合同》第十七条规定“出卖人应在房屋交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证”，由于物权法实施后实行的是两证合一制度，因此，被告办理好不动产权证即视为被告办理好房屋所有权证及国有土地使用权证。本案被告于2015年8月15日将合同约定的商品房交付给两原告，按照该商品房买卖合同第十七条约定，被告沅陵天赐房地产开发有限公司最迟应当于2017年8月10日将相应的不动产权证办好，而被告未在合同约定的期限内履行办证义务，一直到2019年1月7日才为原告办好不动产权证书，已构成违约，应当承担违约责任。诉讼中被告提出双方签订合同后，2015年3月1日配套的《不动产登记暂行条例》开始施行后，房屋所有权证和土地使用权证停止办理，取而代之的是不动产权证，沅陵县不动产登记中心两年后才成立，因此，其无法提供合同中约定的房屋所有权证和土地使用权证，只能办理不动产权证，而双方对办理不动产权证没有约定，因此被告不构成违约。该辩解意见缺乏事实依据且不符合有关法律规定，本院不予采纳。 此外，根据双方合同补充协议第三条约定签订合同时买受人必须按照出卖人通知的时间和地点及时缴纳各项税费、维修基金等，如买受人拖延支付税费、维修基金等导致按揭手续、房屋权证不能及时办理，出卖人不承担责任。上述约定符合商品房买卖合同的性质、目的和交易习惯，也就是说在合同签订时或者合同约定的办证期限内出卖人有通知买受人提交相关办证资料的义务。本案被告在庭审中陈述在合同约定的期限内不能办证的部分原因是原告未及时缴纳房屋维修基金，但是按照本案的实际情况以及交易习惯，可以证实原告及时缴纳了房屋维修基金，且被告在庭审中亦承认2017年底之前购买商品房的都是由开发商代收代缴房屋维修基金和契税等；且本案被告亦提不出证据证实其主张，因此，本院对被告的该辩护理由不予采信。 关于违约金如何计算的问题。依据原、被告签订的《沅陵县商品房买卖合同》第十七条约定，被告于2015年8月15日将原告所购商品房交付给两原告，因此，被告应于2017年8月10日前办好产权证书，而被告直至2019年1月7日才办理好不动产权证，那么被告逾期办证时间应从2017年8月11日起计算至2020年1月7日被告实际办好产权证书时止，共计逾期515日，因此，按照双方约定的按日万分之一计算违约金，被告应当支付原告逾期办证的违约金为19092.54元（370729元×515天×0.0001），现原告只要求被告支付违约金18759元，系原告对其实体权利的处分，没有超出实际计算的结果，亦没有违反法律、法规的规定，本院对此应予支持。虽然被告沅陵天赐房地产开发有限公司称原告提出的违约金高于实际损失，要求调整，但是被告亦举不出证据予以证实，且该约定并没有超出相关借贷利率标准，故本院对被告的该主张不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款规定，判决如下： 被告沅陵天赐房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告王世勇、胡秀凤逾期办理房屋权属证书的违约金18759元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费269元，减半收取计134.5元，由被告沅陵天赐房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审判员  孙华山 二〇二〇年九月四日 书记员  张惠皖 附相关法律、司法解释条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。