河南省辉县市人民法院民 事 判 决 书（2020)豫0782民初3427号原告（反诉被告）：郝超群，男，1988年5月17日出生，汉族，住河南省睢县。委托诉讼代理人：王润莉，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：王志刚，上海市海华永泰（郑州）律师事务所（实习）律师，特别授权。被告（反诉原告）：王洪波，男，1982年6月18日出生，汉族，住河南省辉县。委托诉讼代理人：周应清，河南共鸣律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：冯艳成，河南共鸣律师事务所律师，特别授权。原告（反诉被告）郝超群（以下简称原告）为与被告（反诉原告）王洪波（以下简称被告）债权转让合同纠纷一案，于2020年7月15日向本院提起诉讼，2020年8月5日，被告提起反诉，本院受理后依法适用简易程序合并进行了审理，原告郝超群及其委托诉讼代理人王润莉，被告王洪波及其委托诉讼代理人冯艳成、周应清均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求被告支付原告购房款630028.4元及违约金（以1630028.4元为基数自2019年4月9日起至2019年5月8日止，按月息2分标准计算；以630028.4元为基数，自2019年5月9日至实际清偿日止，按月息2分标准计算）。事实与理由：2019年3月4日，童某与王洪波签订《房屋买卖合同》一份，约定童某将位于辉县市××门××道西××路南梅溪馨居1幢9号铺出卖给王洪波，房屋总价款2328612元，房款分三次支付，其中签订网签合同后支付总房款的30%即698583.6元，不动产权证书办理之日起15个工作日支付房款1580028.4元，剩余50000元房款待房屋问题全部处理完毕后一次性付清，如有违约需按月息2分支付利息。因童某拖欠原告郝超群款项未付，童某将上述房款项的债权转让给了原告郝超群，同日，童某、王洪波、郝超群签订《补充协议》作为上述《房屋买卖合同》的补充协议，约定被告王洪波直接将房屋款项支付给原告或原告指定的人。协议签订后，童某即将房屋交付给了被告，并办理了过户手续，但被告未按约定支付房款，截止目前尚欠630028.4元未予支付，故诉至本院。被告王洪波辩称：原告违约在先，在履行义务前，原告无权要求支付剩余房款。2019年3月4日答辩人与童某签订了房屋买卖合同，同日童某将房款债权转让给郝超群，合同签订后，答辩人按合同约定支付1678583.10元房款，2019年5月8日原告郝超群收到答辩人100万元房款时补充约定，郝超群尽快解决房屋遗留问题。但至今西边门面房大门由某某商贸公司用铝合金门上锁封闭，开锁时间和锁门时间均由该公司控制，一楼门头被某某购物占据，二楼窗户被大屏幕遮挡，二楼房顶被某某购物门头占据，以上问题至今都未解决。原告郝超群自己承诺尽快解决涉案房屋的遗留问题，到目前为止案涉房屋仍存在的问题：（1）西边门面房大门由某某商贸公司用铝合金门上锁封闭，（2）一楼门头被某某购物占据，（3）二楼窗户被大屏幕遮挡，（4）二楼房顶被某某购物门头占据。原告违约在先。《合同法》第66条规定:“当事人互负债务,没有先后履行顺序的,应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求”。本案原告约定尽快解决房屋遗留问题，但原告未履行其应履行义务，根据合同法规定的同时履行抗辩权，在原告履行其义务之前，无权要求答辩人义务，答辩人有权提出拒绝履行抗辩。综上，原告在未履行相应义务之前，无权要求支付剩余房款。应驳回原告诉讼请求。被告王洪波反诉称：1、要求被反诉人立即处理案涉房屋遗留问题，包括（1）由反诉被告负责与某某商贸公司协商拆除该公司在案涉房屋西边出口处安装的铝合金门，由反诉原告正常使用该大门；（2）由反诉被告负责与某某购物广场协商拆除该购物广场在案涉房屋西边出口处上方及二楼房顶的门头及广告字体、二楼窗户外该公司设置的LED显示屏；2、被反诉人支付违约金144358元；3、赔偿反诉人损失61200元。事实与理由：2019年3月4日反诉人与童某签订了房屋买卖合同，合同约定交房前终结该房屋所有租赁商户及合同，2019年3月4日反诉人与童某签订了房屋买卖合同，合同约定交房前终结该房屋所有租赁商户及合同甲方须在签订合同的当天将交易房屋完全交付给乙方（反诉人），并且约定一方违约需支付守约方已支付房款月息2分作为违约金。同日反诉人与甲方（童某）及被反诉人签订了补充协议，补充协议约定房屋买卖房款由反诉人直接支付给被反诉人郝超群，其他后续事宜由被反诉人郝超群全权处理。反诉人支付给被反诉人678583.10元后，发现案涉房产一楼北边三个门面房已由辉县市某某商贸公司租赁出去，西边门面房大门由某某商贸公司用铝合金门上锁封闭，开锁时间和锁门时间均由该公司控制，一楼门头被某某购物占据，二楼窗户被大屏幕遮挡，二楼房顶被某某购物门头占据。按约定上述遗留问题均应由被反诉人负责处理，但上述问题，被反诉人均未解决，无奈反诉人只好自行解决，经反诉人多次协商直到2019年7月11日才与煎饼果子老板达成协议。从合同签订之日到反诉人自行协商达成协议也已经过了129天。被反诉人已经构成违约。应按照合同约定承担违约责任。上述部分问题解决相关费用均由反诉人先行支付，按规定该费用应由被反诉人承担。到目前为止，西边门面房大门由某某商贸公司用铝合金门上锁封闭，开锁时间和锁门时间均由公司控制，一楼门头被某某购物占据，二楼窗户被大屏幕遮挡，二楼房顶被某某购物门头占据，导致反诉人对案涉房产无法正常使用。为维护反诉人合法权益，特诉至贵院，请求依法支持反诉人请求。原告郝超群针对被告王洪波反诉辩称：被告王洪波所述的某某购物广场西边出口处上方及二楼房顶的门头及广告字体、二楼窗户外覆盖公司设置的LED显示屏等所处的位置系他人房屋，并非案涉房屋，且所谓的屏幕、门头等并非双方合同约定的原告的义务，被告一直要求解决房产遗留问题，根据合同约定，对于如果涉及房产问题仅仅是最后一笔5万元购房款是否达到已付款条件的依据，并非原告方承担违约责任的依据，请求法院依法驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据现综合认证如下：原告向本院提交的证据有：第一组证据：1、《房屋买卖合同》一份；2、房产登记信息一份；证明1、2019年3月4日，童某与王洪波签订《房屋买卖合同》一份，约定王洪波以2328612元的价格购买童某位于辉县市××门××道西××路南梅溪馨居1幢9号铺；2、合同约定房款分三次支付，签订网签合同后支付总房款的30%即698583.6元，王洪波不动产证书办理之日起15个工作日支付房款1580028.4元，剩余50000元房款待房屋问题全部处理完毕后一次性付清，如有违约，需按月息2分利息支付，直至付清尾款为止；3、王洪波已经受让案涉房屋，应依约支付购房款；第二组证据：1、《补充协议》两份；2、《合同权利转让协议》一份；3、《权利转让通知书及催告函》一份；4、邮寄单、邮寄视频及邮寄查询信息各一份，证明2019年3月4日，童某、郝超群签订权利转让协议，童某将对王洪波的合同债权转让给郝超群，由郝超群享有合同债权，同日童某、郝超群又签订补充协议，予以确认；2020年7月10日，童某又向王洪波邮寄债权转让通知书及催告函，再次告知王洪波债权转让的事项，同时向王洪波催要房款，要求将剩余房款支付给郝超群；第三组证据：照片一张，证明案涉房屋现状，目前由被告王洪波占用使用。被告围绕本诉向本院提交的证据有：一、房屋买卖合同一份，补充协议二份，证明一份。证明目的：1、2019年3月4日被告与童某签订房屋买卖合同，同日童某、郝超群与被告签订了补充协议，协议约定将房款直接支付给郝超群，约定后续事宜由郝超群全权处理；2、原告承诺负责解决涉案房屋的遗留问题，违约责任由原告承担；二、照片三张，辉县市某某商贸公司租赁合同一份。证明目的：案涉房产存在以下遗留问题1、签订《租赁合同》一楼三个门面房被辉县市某某商贸公司分别出租给他人经营煎饼果子、奶茶、烧鸡店；2、西边门面房大门由某某商贸公司用铝合金门上锁封闭、致使被告无法正常经营；3、一楼门头被某某购物占据，二楼窗户被大屏幕遮挡，二楼房顶被某某购物门头占据；4、被告多次要求原告处理遗留问题到目前为止仍未解决，以上证据充分证明被告没有履行约定的义务，应承担违约责任；三、收到条二份。证明目的：1、被告支付原告房款1678583.10元；2、在原告收到第二笔款项100万元时,原告承诺保证尽快解决涉案房屋的遗留问题；3、原告对涉案房屋的诸多遗留问题至今仍未解决，已严重违约；4、依照我国合同法的明确约定在原告未履行约定义务的情况下，无权要求被告支付剩余房款；四、被告王洪波与原告通话录音光盘一份，主要载明内容是王洪波多次与原告进行通话要求原告尽快解决涉案房屋产权纠纷及遗留问题。被告围绕反诉向本院提交的证据：第一组证据：收到条一份、证明一份，证明为处理烧鸡店问题支出15000元；处理截墙问题反诉人支出2600元，当时约定被反诉人承担1300元；第二组证据：证人证言，证明为处理奶茶店以及遗留问题未解，原告支出费用24000元，同时由于遗留问题未解决，造成房租损失20000元；第三组证据：《房屋买卖合同》一份、《补充协议》一份、调解协议一份、收到条一份、辉县市人民法院调解书一份，证明目的：1、2019年3月4日反诉人与童某签订了《房屋买卖合同》，合同约定交房前终结该房屋所有租赁商户及合同甲方须在签订合同的当天将交易房屋完全交付给乙方（反诉人），并且约定一方违约许支付守约方已支付房款月息2分作为违约金；2、同日反诉人与甲方（童某）及被反诉人签订了《补充协议》，第3条房屋买卖合同及附件中条款如有任何违约产生，其对应的责任均由丙方（被反诉人）承担；3、2019年7月11日反诉人自行解决了煎饼果子店铺问题。从2019年3月4日签订房屋买卖合同到2019年7月11日违约天数为共计129天；第四组证据：照片两张，证明目的：目前仍存在遗留问题：1、西边门面房大门由某某商贸公司用铝合金门上锁封闭，无法正常营业；2、一楼门头被某某购物占据、二楼窗户被大屏幕遮挡，无法正常采光、二楼房顶被某某购物门头占据。上述问题至今未解决，被反诉人应按照承诺处理遗留问题。原告对被告围绕本诉提交证据2、4提出异议，由于证据2与本院勘验现场现状相一致，故本院予以采信；由于原告本人未到庭对被告提交证据4进行核对且其也为提交原被告通话时间段即2019年9月6日的通话记录，故对该据本院予以采信。原告对被告围绕反诉提交证据1、3、4提出异议，但以上证据能够与被告关于本诉提交证据4相互印证，故对该据本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月4日，被告王洪波与童某签订了《房屋买卖合同》，同日，童某将房款债权转让给原告郝超群，合同签订后，王洪波按合同约定支付了1678583.10元的房款。2019年5月8日，原告郝超群收到被告王洪波100万元房款时补充约定，郝超群尽快解决房屋遗留问题。但直到本案审理期间，案涉房屋的一楼西边门面房大门仍由辉县市彤旭商贸有限公司用铝合金门上锁封闭，无法正常营业；一楼门头被某某购物占据、二楼窗户被大屏幕遮挡，无法正常采光、二楼房顶被某某购物门头占据等，致使被告王洪波无法正常占有使用案涉房屋。案经调解未果。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人双方均应按约定履行，同时，《中华人民共和国合同法》第六十六条规定:“当事人互负债务,没有先后履行顺序的,应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求”。本案中，原告郝超群与被告王洪波签订补充协议时承诺解决案涉房屋的遗留问题，但原告并未解决，致使被告未能实际占有并正常使用案涉房屋，原告违约在先。因此，原告要求被告先行支付剩余房款的请求，没有法律依据，故本院不予支持。被告的辩称，理由正当，本院予以采纳。关于被告的反诉，因案涉房屋的遗留问题原告仍未解决，可待遗留问题解决时就其损失一并另行主张，故对被告的反诉请求，本案不作审理。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）郝超群的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）王洪波的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10100元，减半收取5050元，由原告郝超群负担，反诉费2192元，由反诉原告王洪波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员  侯桂冠二〇二〇年九月二十三日书记员  樊 梦