安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终3916号 上诉人（原审被告）:刘咸友，男，1959年8月5日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：汪伟，安徽松圣律师事务所。 上诉人（原审被告）:董冉芳，女，1962年4月26日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：汪伟，安徽松圣律师事务所。 上诉人（原审被告）:刘莉，女，1983年11月18日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 上诉人（原审被告）：刘俊，男，1985年4月7日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：汪伟，安徽松圣律师事务所。 被上诉人（原审原告）：王志兰，女，1948年6月10日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：苏畅，安徽承义律师事务所上海分所律师。 上诉人刘咸友、董冉芳、刘莉、刘俊因与被上诉人王志兰房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初11072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘咸友、董冉芳、刘莉、刘俊上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回王志兰的诉讼请求；2.诉讼费由王志兰承担。事实和理由：1.王志兰的诉讼请求明显属于物权确认之诉，一审法院以房屋买卖合同纠纷处理，明显不当，不符合《民事诉讼案由》的规定，应予以纠正。2.根据刘咸友、董冉芳与王志兰2003年签订的《借款协议》内容可以知道，双方就借款的金额、借还条件进行了约定，借还条件中刘咸友、董冉芳以拆迁安置房屋抵偿借款的约定不明确。在双方签订案涉《借款协议》时，并未发生任何拆迁安置行为，政府的拆迁安置政策也未正式颁布，不能确定刘咸友、董冉芳在今后的拆迁安置政策中享有多少权益，在拆迁安置政策及安置房屋都不能确定的情况下，双方在《借款协议》中不可能成立《房屋买卖合同》，房屋买卖合同成立的核心要件首先要有明确具体（坐落位置）的房屋，且案涉房屋登记在出卖人名下或归出卖人所有。本案中，双方虽对以房抵债的方式进行了约定，但并未就具体的房屋进行约定，而是对后期可能享有的拆迁安置权益进行处分。双方要想履行房屋买卖合同，需要在拆迁安置房屋实际分配给刘咸友、董冉芳后，由刘咸友、董冉芳与王志兰签订新的房屋买卖合同，以完成买卖行为。本案中，双方签订的借款协议对借还条件的约定不符合房屋买卖的构成要件，房屋买卖合同并未成立。因此，案涉合同的性质仍为借款协议，一审法院对该事实认定错误。3.根据王志兰提交的2003年11月8日刘咸友与合肥城建投资控股有限公司（以下简称城投公司）签订的《拆迁安置补充协议》可以显示，被拆迁人刘咸友是作为户主与开发商签订的安置协议，转户人口4人，其他人口1人（刘莉待嫁女身份赠送面积），另每人增购10㎡，共计190㎡。城投公司将190㎡分两套给予安置（120㎡、70㎡），但并未显示该两套住房的实际所有权人均为刘咸友、董冉芳所有。而根据王志兰提供的证据拆迁安置政策及拆迁安置协议可以清楚看出，刘莉享有的拆迁安置权益为70㎡，刘咸友、董冉芳、刘俊分别享有40㎡，案涉的两套房由刘咸友、董冉芳、刘莉、刘俊按份共有，而不是由刘咸友、董冉芳两人享有。在房屋权属登记前，案涉房屋不能确定属于刘咸友、董冉芳所有。因此，一审法院认为刘咸友、董冉处分自己享有份额的回迁房的行为并未损害刘莉的合法权益的事实认定错误。刘咸友、董冉芳在拆迁安置中仅分别享有40㎡的拆迁安置权益，不能认定其是案涉房屋的所有权人，其在未经登记的情况下将案涉房屋处分给王志兰，无疑严重损害了刘莉、刘俊的合法权益。王志兰也没有任何证据证明案涉房屋交付给王志兰时刘莉、刘俊知情。4.2015年案涉房屋已合法登记在刘莉名下，而刘咸友、董冉芳将其享有的80㎡份额全部登记在刘俊名下。根据合同相对性原则，刘咸友、董冉芳与王志兰签订的借款协议，其效力不及于刘莉。如王志兰主张权利也应当确认分割登记在刘俊名下的120㎡房屋的行为无效，而非确认登记在刘莉名下的案涉房产无效。刘咸友、董冉芳、刘莉、刘俊均作为拆迁安置权利人，对各自的份额均享有处置权利，刘莉经房产部门要求将案涉房屋登记在自己名下，完全符合拆迁安置政策的规定。即使王志兰在案涉房屋居住了十几年，也不能否认登记在刘莉名下的行为合法性。刘莉作为拆迁安置权利人，将依法享有的70㎡房屋登记在其名下合乎情理，不损害任何王志兰权益。而刘咸友、董冉芳在未经王志兰同意的情况下，将自己的份额登记在刘俊名下的行为，实际损害了王志兰的权利。 王志兰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，刘咸友、董冉芳、刘莉、刘俊的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.一审判决认定王志兰与刘咸友、董冉芳签订的《借款协议》虽名为借款协议，实为房屋买卖合同，是完全正确的。借款协议第二条的约定显系双方对房屋价款的约定。另，王志兰一审庭审中举证的庭审笔录第9页显示刘咸友的代理人曾当庭承认刘咸友具有房屋买卖的意向。因此，双方在签订此协议时，虽未约定安置房的位置和座落，但不能因此认定合同未成立或不生效。事实上，在2007年初，刘咸友便将案涉房屋交付给王志兰居住，2007年11月22日，刘咸友为了让王志兰住得放心，又书面承诺案涉的房屋产权属董如秀（王志兰的丈夫）所有。因此，双方在合同履行过程中已经对买卖合同的标的即案涉房屋进行了确定，并完成了实际交付。2.刘咸友、董冉芳可享有拆迁房屋份额80平方米，他们将总面积70.5平方米的案涉房屋出卖给王志兰，系有权处分，且未损害刘俊、刘莉的合法权益。案涉房屋虽未登记在刘咸友、董冉芳名下便处分给王志兰，但该交易完全符合交易惯例。如案涉房屋登记在刘咸友、董冉芳名下后，再过户至王志兰名下，势必既增加了交易环节，又增加了交易成本，更无必要。另刘咸友、董冉芳及其子女共分得两套安置房屋，面积分别为120平方米，70.5平方米，4人分配两套房屋，显然无法每人分配一套房屋。案涉的70.5平方米房屋交付给王志兰后，刘俊、刘莉仍可以就120平方米房屋进行分配，他们的合法权益并未受到侵害。关于案涉房屋交付给王志兰，刘莉、刘俊何时知情问题，根据王志兰在一审期间举证的庭审笔录，办理房产证时均知道案涉房屋已出卖并交付给王志兰的事实。3.王志兰与刘咸友、董冉芳于2003年3月10日签订的协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。双方理应全面履行合同。为此，王志兰支付了全部房款，包括增购10平方米的款项，但刘咸友、董冉芳虽将案涉房屋交给王志兰居住长达13年之久，但至今没有按照合同约定将案涉房屋登记办理至王志兰名下，显然违反了《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务的规定。刘咸友、董冉芳、刘莉、刘俊系同一家庭成员，2011年刘莉、刘俊均已明知案涉房屋被其父母出卖且已交付给王志兰，在2015年办理房产证时，上述四人仍然将案涉房屋办理至刘莉名下，其存在分割房产的事实行为，该行为使王志兰至今无法办理案涉房屋的房产证，损害了王志兰的合法权益。该行为不仅违法，而且是背信弃义之举。董冉芳系王志兰丈夫的亲侄女，其在出嫁前在王志兰家中生活数年，且从王志兰家中出嫁。董冉芳等人置亲情、恩情于不顾，只看到房屋价格上涨可能带来的经济利益，企图贪占该利益，将案涉房产登记办理至刘莉名下，该行为于法、于情、于理都不应得到支持。另，刘莉、刘咸友并未在上诉状上签名，他们并不是上诉人。4.关于本案案由问题。王志兰起诉时诉状中所列的诉讼请求有3项，基于此，法院在立案时确定了房屋买卖合同纠纷案由。此后在诉讼中，王志兰减去了第2项诉请。本案的案由，由二审法院审查后确定。但不管本案系何案由，均未影响刘咸友、董冉芳、刘莉、刘俊的诉讼权利。 王志兰向一审法院起诉请求：1.确认刘咸友、董冉芳、刘莉、刘俊在分配房产时，将包河区东流路(南二环路)189号望湖北苑22幢4层2-405号房屋分割给刘莉的行为无效；2.本案诉讼费用由刘咸友、董冉芳、刘莉、刘俊承担。 一审法院认定事实：2003年3月10日，刘咸友、董冉芳因偿还王志兰借款的需要，把自己将要回迁的60平方米住房出售给王志兰，并与王志兰签订了涉及借款、售房事宜的协议。王志兰自2003年3月10日起至2007年3月1日陆续支付刘咸友全部售房款共计8.7万元。刘咸友于2007年初将自己回迁的包河区望湖北苑22幢4层2-405号房屋交付给王志兰，王志兰于2007年7月申请安装了有线电视（以王志兰丈夫董如秀名义），对该房屋装修后入住。2007年11月22日，刘咸友为了让王志兰住得放心，再次书面承诺“包河区望湖北苑22栋405室房屋房产权属归董如秀(王志兰丈夫)所有”。后王志兰数次催促刘咸友为其办理房产证，均未果。后王志兰通过查询获悉自己所居住的包河区望湖北苑22栋2-405室房屋产权于2015年1月19日登记在刘莉名下。 另查明：刘咸友、董冉芳、刘莉、刘俊系同一家庭成员，刘咸友、董冉芳系夫妻关系，刘莉系刘咸友、董冉芳之女，刘俊系刘咸友、董冉芳之子。 再查明：刘咸友、董冉芳、刘莉、刘俊实际拆迁安置两套房屋，总面积190.5平方米，其中登记在刘俊名下的一套120平方米，登记在刘莉名下的一套70.5平方米。 还查明：王志兰于2007年7月己实际搬到涉案房屋居住，至今已连续居住了12年。 一审法院认为，王志兰与刘咸友、董冉芳于2003年3月10日签订的《借款协议》虽名为借款协议，实际上是房屋买卖合同，该协议确定的以房抵债是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，一审法院予以确认。刘俊在庭审答辩中也承认其父刘咸友借款属实，以房抵债也属实。上述协议约定的刘咸友、董冉芳给王志兰60平方米的住房，多出60平方米的部分，王志兰按拆迁价另付给刘咸友、董冉芳，后回迁房的实际面积为70.5平方米，王志兰补足了差价。刘咸友于2007年初将位于合肥市包河区望湖北苑22幢4层2-405号的回迁房交付给王志兰，王志兰于2007年7月入住案涉房屋，且居住长达12年。 本案中，亦不存在合同无效或合同可撤销（即使可撤销，也超出了法律规定一年的期限）的情形，因此，王志兰与刘咸友双方都应按约继续履行合同。刘咸友、董冉芳没有按照协议约定履行自身义务，没有将案涉房屋登记办理在王志兰名下，一审法院认为，主要原因是案涉房产的价格大幅上涨，刘咸友、董冉芳的行为违反了诚实信用的民法基本原则。另办理房屋产权过户登记手续也并非合同生效的必要条件，不能以房屋买卖双方未办理房屋产权过户登记手续来否定房屋买卖合同的效力，且未办理房产过户登记手续是当时的政策原因（拆迁安置回迁房的产权登记滞后性）造成的，并非王志兰的过错，刘咸友、董冉芳因为房价上涨而不愿意继续履行合同，过错在刘咸友、董冉芳，如果刘咸友、董冉芳不愿意继续履行合同，也应按案涉房屋的现在市场价格退还王志兰相应购房款。 刘咸友、董冉芳、刘莉、刘俊系同一家庭成员，2011年刘莉、刘俊均已知道案涉房屋被其父母出卖给王志兰，且在2007年其父母已经将房屋交付给王志兰使用，并未提出异议，在2015年办理房产证时，刘咸友、董冉芳、刘莉、刘俊在明知案涉房屋已出售给王志兰且由王志兰实际占有使用的情况下，仍然将案涉房屋办理在刘莉名下，刘咸友、董冉芳、刘莉、刘俊存在分割案涉房产的事实行为，损害了王志兰的合法权益，故一审法院认为刘咸友、董冉芳、刘莉、刘俊共同分割案涉房屋给刘莉的行为无效。王志兰的诉讼请求合法有据，一审法院予以支持。 刘莉辩称其父刘咸友将房屋抵偿债务没有经过其他权益人的同意，其抵偿协议无效的辩解意见，一审法院认为，刘咸友、董冉芳享有拆迁房屋份额，且享有拆迁房屋份额在70.5平方米以上（刘咸友、董冉芳享有拆迁房屋份额60平方米，加上每人可增购10平方米，合计享有拆迁房屋份额80平方米），刘咸友、董冉芳处分自己享有份额的回迁房（以房抵债）的行为并未损害刘莉、刘俊的合法权益，相反，刘咸友、董冉芳、刘莉、刘俊在明知案涉房屋已出售给王志兰且由王志兰实际占有使用的情况下，仍然将案涉房屋办理在刘莉名下的行为，损害了王志兰的合法权益，为法律所禁止，也有违诚信原则。诚实守信乃社会之基石，在合同合法有效的前提下，签订合同的各方均应严格履行各自的合同义务，这样才有利于维护房屋买卖合同的效力及社会的和谐稳定。故对刘莉的上述辩解意见，一审法院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：刘咸友、董冉芳、刘莉、刘俊将位于合肥市包河区东流路(南二环路)189号望湖北苑22幢4层2-405号的房屋分割给刘莉的行为无效。案件受理费9800元，由刘咸友、董冉芳、刘莉、刘俊承担。 二审期间，刘咸友、董冉芳、刘莉、刘俊提交证据一《拆迁房屋分户登记表》，证明刘咸友、董冉芳、刘莉、刘俊均享有拆迁安置权利；证据二《房屋拆迁补偿费计算清单》，证明：刘咸友、董冉芳、刘莉、刘俊共获得拆迁安置面积190㎡，其中刘莉70㎡，刘咸友、董冉芳、刘俊各40㎡；刘咸友、董冉芳、刘莉、刘俊对案涉房屋系按份共有，并非刘咸友、董冉芳两人所有，在未取得全体共有人同意的前提下，刘咸友私自出具承诺，称案涉房屋归王志兰所有，属于无权处置行为，严重损害了刘莉、刘俊的合法权益，依法应属无效行为。王志兰对证据一的真实性、合法性无异议，认为关联性恰证明刘咸友、董冉芳有权处分自己份额内的房屋；对证据二的三性均有异议，该份材料是复印件上加盖的印章，不能证明该材料是原始的笔迹，刘咸友、董冉芳处分涉案房屋没有损害刘莉、刘俊的权益，更不是无效行为，即便刘莉获得了30㎡的补偿，案涉房屋的70.5㎡也超过了其应获得的份额。对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。 本院认为，王志兰与刘咸友、董冉芳于2003年3月10日签订的《借款协议》系双方真实意思表示，且内容合法有效。协议签订后，王志兰也按约支付了协议约定的款项，并补足了超出60㎡部分面积的差价款。刘咸友也在2007年将案涉房屋交付给王志兰，王志兰占有使用案涉房屋至今。在王志兰已经履行合同义务，案涉房屋也早已实际交付给王志兰的情况下，刘咸友、董冉芳、刘莉、刘俊明知上述情形仍就案涉房屋进行分割，并将案涉房屋登记到刘莉名下，显然损害了王志兰的权益。一审法院据此支持王志兰的请求并无不当，本院予以维持。 综上，刘咸友、董冉芳、刘莉、刘俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9800元，由刘咸友、董冉芳、刘莉、刘俊负担。 本判决为终审判决。 审判长  陆建群 审判员  王 莉 审判员  沈 静 二〇二〇年九月七日 法官助理胡梦云 书记员曹丽梅 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。