广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初11391号原告：黄少云，女，汉族，1964年12月2日出生，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：刘培新，广东尚辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婉君，广东尚辰律师事务所律师。被告：何广海，男，汉族，1962年2月5日出生，户籍住址广州市白云区，被告：龚见用，女，汉族，1963年6月04日出生，户籍住址广州市白云区，被告：何景光，男，汉族，1956年10月27日出生，户籍住址广州市白云区，第三人：广州市白云区石门街*村第十经济合作社，住所地广州市白云区石门街*村，统一社会信用代码N1440111C14924455N。法定代表人：刘*。原告黄少云与被告何广海、龚见用、何景光，第三人广州市白云区石门街*村第十经济合作社（以下简称朝阳十社）确认合同效力纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄少云及其委托诉讼代理人刘培新、李婉君，被告龚见用到庭参加了诉讼。被告何广海、何景光及第三人朝阳十社经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄少云向本院提出诉讼请求：1、确认被告何广海与龚见用于2007年5月1日签订的“关于*队路，即生产社铺位与住宅区之间，油厂后面750平方米空地及地上建筑物”的《转让书》无效；2、龚见用、何景光共同向原告支付补偿款100万元。事实和理由：被告何广海与原告黄少云于1987年6月22日登记结婚。2000年1月1日，何广海与广州市白云区*镇*村第十经济合作社（即现朝阳十社）签订《农村承包合同书》，约定由何广海承包*队路，即生产社铺位与住宅区之间，油厂后面空地，面积为750平方米（现承包土地编号：“*村第十经济社联新中街29号”，面积经重新测绘为786平方米）。后原告与何广海共同出资约70多万元，在承包土地上建造了房屋及商铺。何广海与何景光是堂兄弟关系，龚见用与何景光是夫妻关系。2007年，原告与何广海闹离婚，何广海与龚见用恶意串通，转移夫妻共有财产。两被告于2007年5月1日签订了《转让书》，何广海以超低的价格转让承包土地以及地上建筑物给龚见用，转让价款仅为33万元，明显低于当时市场交易价格。同年，在何广海与原告诉讼离婚期间，何广海假称因欠缴土地使用费，《农村承包合同书》已被解除，承包土地及地上建筑物已被合作社收回，两被告共同侵占了该夫妻共有财产。2008年9月，广州市中级人民法院判决准予原告与何广海离婚，但未就该承包土地及地上建筑物权属予以处理。原告对上述两被告恶意侵占行为一直毫不知情。至2019年8月，合作社公开公告了合作社7月作出的《重大项目民主决策》，公告表决通过了对本社的土地承包合同进行整改，原告与被告原承包的土地在整改的范围。原告查看上述公告时，才发现2007年合作社并未收回该承包土地及地上建筑物，而该承包土地及地上建筑物被何广海擅自低价转让给龚见用。自2007年3月何广海一直将承包土地上的建筑物用于出租经营，截至本案起诉之日，其收取的租金收益约为250万元。现承包土地上的建筑物也已大幅增值。2019年10月，原告为追回上述承包土地上建筑物的合法权益，向广东省纪委举报合作社原社长刘*与何广海合谋侵犯原告对承包土地及地上建筑物合法权益的情况。后转由中共广州市白云区石门街纪律检查工作委员会（以下简称“石门街纪检委”）接办调查事件原委。2020年2月26日，石门街纪检委联系原告了解情况。3月11日，石门街纪检委又组织原告及村委联社副书记沈杰灿、原社长刘*、现任社长李活勤、街道办顾问律师等人就承包土地及地上建筑物权属一事进行调处。2020年4月16日，原告收到石门街纪检委出具的《信访举报答复书》，答复书认定“合作社与何广海解除土地承包协议，随后再转租给何广海亲属龚见用”情况属实；目前，合作社已与龚见用解除土地承包协议，并按民主程序重新竞投。承包协议不包括地上建筑物，仅涉及土地承包。2020年4月初，石门街集体资产交易站已公布《*村第十经济合作社联新中街29号地块招标公告》，该公告第三条特别说明，“如竞得人不是原承租人，需补偿原承租方提前终止合同补偿”“包括地上建筑评估价4028500元”。也即合作社并不享有地上建筑物所有权，故此合作社仅就该承包土地租赁进行招标，地上建筑物需另行补偿权利人。2020年4月16日，交易结果公示，竞得人为龚见用。原告认为，上述承包土地承包权及地上建筑物所有权属于原告与何广海夫妻关系存续期间共同享有的财产权益，原告占有50%的份额，何广海无权单方处分上述夫妻共有财产。何广海未经原告同意将上述承包土地及地上建筑物以明显不合理低价转让给龚见用，故此，龚见用非善意第三人。同时三被告是亲属关系，龚见用和何景光明知原告与何广海在2007年期间正在通过诉讼分割上述夫妻共同财产，仍以低价受让上述地上建筑物；故此三被告存在恶意串通，损害原告合法权益的事实。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第五十九条，《转让书》应认定为无效。而基于承包土地已由龚见用竞标取得，地上建筑物无法与土地分割而返还，同时龚见用与何景光是夫妻关系，故此，龚见用、何景光应共同向原告支付补偿款人民币约100万元。被告何广海辩称：我方与黄少云离婚前双方提到财产分割问题，达成“共识”是：何广海占用涉案地块及建筑物，黄少云占用朝阳联新南一巷3号住宅房和一切家具。中院判决黄少云应补偿何广海125000元。因为有了离婚前的共识，黄少云也没有履行中院判决，所以黄少云也没有理由过问涉案地块和地上建筑物的事宜。我方认为法院可按现实土地上的建筑物评估实价，再与承租人取得接受价格，中和出一个相应的补偿价。得出补偿价后，补偿给何广海、黄少云夫妻存续期间共同享有的权益，各占有50%的份额。2007年5月份之前所欠的租赁承包款115000元在33万元内支付的，应列入支付计算，各占50%。被告龚见用辩称：一、我方是通过正当手续承租涉案物业，与何广海恶意串通不实，转让书、租赁合同均应具备法律效力且有效。2007年前，被告何广海找到我方多次请求帮助，由于承租的涉案土地及建筑物拖欠经济社租金无法缴交，而当时收取该物业租金的是黄少云，但黄少云只收取租金就坚决不缴交给经济社租金，并声称其没有交租的义务。我方向何广海回复并强调，提供帮助没问题，但由于你们夫妻双方存在纠纷，我要帮你除了合情更重要的是合法。2007年3月12日，朝阳十社向何广海下达《追缴欠款通知》，要求何广海在接到通知起7日内缴清拖欠的租金，逾期将解除合同，经济社收回物业及土地。2007年3月20日，朝阳十社向何广海发出《解除、取消合同通知书》，称由于经济社多次追交承包款无果，经济社作为甲方有权收回何广海承包的物业，并追收欠款。2007年3月25日，朝阳十社与何广海正式签订《解除合同协议书》，协议表明承包的土地及地上附着物归朝阳十社所有。2007年4月30日，朝阳十社与我方签订《承包合同书》，而根据该合同书第二段，“因本社于2007年3月20日为该地块承包人何广海欠交租金，而提前解除合同，并按原承包合同条款除承包年限”租用给我我方。所以，我方是通过正当手续承租涉案物业。2007年5月1日，何广海与我方签订《转让书》，明确将该地块建筑物转让给我方，而我方也是付出真金白银支付转让费的，而当时33万元建筑物转让费包括何广海欠我方的借款以及我方代何广海缴清2004年-2006年拖欠朝阳十社的租金。2009年1月1日，因何广海与黄少云的婚姻纠纷影响到我方正常承租，何广海与我方再次协商，将地上建筑物再次定价，将何广海之前的借款及拖欠租金计清了结，并愿意给何广海三年时间处理好与黄少云的夫妻纠纷。而在此期间由于承包合同签订人是我方，所以2007年至2011年的租金一直由我方缴交，而物业商户的租金是由何广海收取，直至2011年何广海与黄少云的婚姻纠纷解决，我方才开始正式接手涉案物业的出租及租金收取。但当2011年我方接手涉案物业时黄少云便带人对物业进行破坏，当时派出所民警都有介入。2019年，根据《石门街朝阳经济联合社集体经济组织合同清理整改方案》，我方积极配合整改工作并签订《整改承诺书》，按照三资规定的程序进行重新招标交易。2020年4月16日，通过石门街集体资产交易站公开招投，于2020年4月24日签订《土地租赁合同》，我方一向配合政府工作，从未有拖欠租金等不诚信行为。二、我方与原告并没有直接利益关系，因此不存在侵害其权益的行为，不应给予认可补偿。原告认为利益受损，只能向何广海追偿，与我方无关。三、根据广州中院（2007）穗中法民一终字第1564号二审判决书的内容来看，黄少云明显在2008年已经得知涉案地块及地上建筑物被经济社收回的事实，当时法院已经明确对上述土地及建筑物的相关权属不予处理。原告称其到2019年才得知该地块被收回和转让情况是有意隐瞒事实。四、我方承租涉案物业后，原告多次进行骚扰，我方保留追究的权利。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告何景光无答辩意见。第三人朝阳十社无陈述意见。经审理查明，原告黄少云与被告何广海原系夫妻关系。2000年1月1日，何广海与案外人黄国辉、谢启钊共同与广州市白云区*镇*村第十经济合作社（即现朝阳十社）签订《农村承包合同书》，约定何广海、黄国辉、谢启钊向朝阳十社承包位于**××联队路及生产队铺位与住宅之间、油厂后面空地750平方米（以下简称涉案地块），承包期限18年，承包款按承包面积计算每平方米月租2.5元，3年后每3年递增10%。该合同签订后，何广海、黄少云在该地建临时出租屋和铺位。2005年左右，原告向本院提起诉讼要求离婚，并要求将涉案地块及地上建筑物作为夫妻共同财产进行分割。2008年9月19日，广州市中级人民法院作出（2007）穗中法民一终字第1564号民事判决书，认为何广海、黄少云在涉案地块上投资建筑了多少出租屋、铺位仅是两人的口头陈述，没有相应证据印证，相关情况并不明确，且何广海提供其与朝阳十社签订的解除合同协议书，证明涉案土地及地上房屋已被朝阳十社收回，黄少云对此虽有异议，但无提供证据反驳，而且该地涉及承包合同其他签约人的权利义务，不适宜在该案中直接作为夫妻共同财产进行认定。2007年4月30日，朝阳十社与龚见用签订《承包合同书》，约定朝阳十社将涉案地块出租给龚见用。2007年5月1日，何广海与龚见用签订《转让书》，载明何广海将涉案地块及建筑物转让给龚见用，转让费（减除一切）为33万元，龚见用应在2007年7月前付清给何广海，具体分两次支付，在2007年5月交付13万元，在2007年7月交付20万元；何广海在2007年5月份交付涉案空地及建筑物给龚见用使用；在2007年底前如龚见用不需要接管何广海的涉案地块及建筑物，可退回给何广海，何广海按以上退回款项及已支款项给龚见用。2018年12月25日，朝阳十社与龚见用签订《补充协议》，明确经由第三方测量公司对双方于2007年4月30日签订的《承包合同书》所涉的涉案地块的使用面积重新测量，双方同意于2006年1月1日起，该资产有偿使用面积为786平方米，其他条款按原协议执行。2020年3月11日，中国共产党广州市白云区石门街纪律检查工作委员会作出的《信访举报答复书》，就原告反映原朝阳十社社长刘*徇私舞弊、权力寻租问题的调查处理结果答复如下：“经查，来信举报刘*徇私舞弊、权力寻租问题部分属实，其中‘原朝阳十社社长刘*与承租人何广海解除土地承包协议、随后再转租给何广海亲属龚见用’属实，‘怀疑其中存在利益输送’等问题暂无证据证实。鉴于调查本案时发现承租人龚见用合同超期（超过20年）的问题，我委已联动街三资办组织整改工作，目前龚见用已与朝阳十社签订《合同终止协议》即解除原先合同并按民主程序重新竞投”。2020年4月3日，朝阳十社对位于朝阳十社联新中街29号786平方米建设用地（即涉案地块）的出租事宜进行招标。《招标公告》第三部分第1点载明：“该租赁标的物原合同未到期，如竞得人不是原承租方，则需补偿原承租方提前终止合同补偿，补偿价总款4128500元，包括地上建筑评估价4028500元……”龚见用称该部分建筑物是其承租涉案地块后自建的建筑物。2020年4月16日，经公开招投标，龚见用作为中标人与朝阳十社签订《成交确认书》。后双方于2020年4月24日签订《土地租赁合同》，约定由龚见用承租上述地块，租期自2020年5月1日起至2023年12月31日。诉讼中，龚见用提交了加盖有朝阳十社公章的《追缴欠款通知》、《解除、取消合同通知书》及何广海与朝阳十社签订的《解除合同协议书》、《承包合同书》。《解除合同协议书》明确载明解除双方签订的租地合同，涉案地块及地上附着物归朝阳十社所有。原告认为上述证据上只有朝阳十社的盖章而无经办人员的签名，故对上述证据均不予认可。龚见用另提交了其于2009年1月1日与何广海签订的《转让书》。该《转让书》约定：何广海将涉案地块建筑物转让给龚见用，转让建筑物共为45万元，以前借款和交付款计清了结，龚见用尚欠未付给何广海5万元正；龚见用在2009年1月1日开始接管出租等一切收支事项，应在2009年交还5万元给何广海，何广海在2009年内协助龚见用开展工作协助做好出租事宜，一切按金由何广海负责收支，在今年的时间内按金收支计清，完满了结，正常做好交接手续；如龚见用在2011年前，在这三年内不需要以上转让，可与何广海商议解决。原告表示没有见过该《转让书》，对于内容是否为真实不清楚。庭审中，龚见用表示其与何广海签订第一份《转让书》后，用租金抵扣了部分转让款，其他部分是现金支付的；2009年1月1日之后的涉案物业的租金也是由何广海实际收取的，一直到2011年3、4月份才由龚见用实际收取租金。原告未能提供证据证实其或何广海在与朝阳十社的承包合同终止之后，曾就地上建筑物的归属或者补偿事宜达成过书面协议。原告另明确表示其要求被告支付的补偿款100万元是对涉案地上建筑物本身价值的补偿，龚见用实际承租涉案土地，地上建筑物与土地不可能分开，龚见用实际上没有办法返还，故要求其折价补偿。另，本院依法向广州市规划和自然资源局发函查询涉案地块及地上建筑物产权及规划报建情况。该局复函查该地块查无《建设工程规划许可证》的相关信息，该地块已取得《集体土地所有证》，证载权利人为广州市白云区*街朝阳经济联合社农民集体。以上事实，有《农村承包合同书》、民事判决书、《承包合同书》、《补充协议》、《信访举报答复书》、《招标公告》、《追缴欠款通知》、《解除、取消合同通知书》、《解除合同协议书》、《土地租赁合同》及当事人陈述等证据证实。本院认为，依广州市规划和自然资源局的复函可知，涉案地块查无《建设工程规划许可证》，原、被告亦未提供其他证据证实龚见用与何广海于2007年5月1日签订的《转让书》所涉的建筑物有合法的产权登记或报建手续，则双方约定转让的建筑物涉嫌违法建筑，该《转让书》依法应为无效合同。关于被告龚见用、何景光是否应向原告支付补偿款。涉案地块原是由何广海、黄国辉、谢启钊三人共同向朝阳十社承包，朝阳十社已于2007年4月30日以何广海等人欠交租金为由收回涉案土地，并重新出租给龚见用。鉴于土地与地上建筑物不可分离，朝阳十社在收回涉案土地及重新出租给龚见用使用时必然须将地上建筑物一并收回及交付。参照朝阳十社在2020年4月就涉案地块的出租事宜进行招标时，明确要求如竞得人不是原承租方，则需补偿地上建筑物补偿款的处理方式可知，朝阳十社在出租涉案地块时对于地块上的其他建筑物亦是一并处理，至于要求何人支付相应的建筑物补偿款，只是处理方式上的差异，而非只出租土地，对地上建筑物完全不予处理。且龚见用提交的有朝阳十社盖章确认的《解除合同协议书》上亦明确载明涉案地块及地上附着物归朝阳十社所有，原告对该证据虽不予认可，但亦未能提供相反证据，可见朝阳十社与何广海、黄国辉、谢启钊之间在双方原有的《农村承包合同书》实际终止后，就涉案地块上的建筑物如何处理、是否补偿等相关情况并不明确，而该权利涉及案外的其他合同主体，相关各方应另行处理。在此之前，原告提供的现有证据不足以证实朝阳十社未收回涉案建筑物，亦不足以证实龚见用是依涉案《转让书》取得涉案地上建筑物的使用权利，故其要求龚见用及何景光支付涉案补偿款的诉请本院不予支持。被告何广海、何景光经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认被告何广海与龚见用于2007年5月1日签订的涉案《转让书》无效；二、驳回原告黄少云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6900元、财产保全申请费5000元，由原告黄少云负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张旭增二〇二〇年九月十六日书记员  洗颖斯