山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0214民初5976号原告：青岛广润置业有限公司，住所地青岛市城阳区中城路**303，统一社会信用代码：91370214MA3D3PK57K。法定代表人:邢巍，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘琦，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张萌，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。被告：于娜，女，1982年05月16日生，汉族，住青岛市城阳区。原告青岛广润置业有限公司（以下简称广润置业公司）与被告于娜商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告广润置业公司委托诉讼代理人刘琦到庭参加了诉讼。被告于娜经传票传唤，无正当理由未参加诉讼。本案现已审理终结。原告广润置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的201800348090号《青岛市商品房预售合同》，被告配合原告办理撤销案涉房屋的网签备案手续；2.判令被告支付违约金334426元；3.案件受理费、律师费19621元、公告费等费用由被告承担。事实和理由：2019年1月28日，原告与被告于娜签订201800348090号《青岛市商品房预售合同》，约定被告于娜向原告购买城阳区204国道368号《保利观堂》16号楼3单元502户房屋（以下简称案涉房屋）。该房屋建筑面积118.13平方米，总价款为1672130元。被告应于2019年3月28日前将剩余房款117万元支付给原告。若被告未按照约定时间付款，逾期超过60日的，原告有权解除合同，将该房屋另行出售，且被告须按全部房款金额的20%向原告支付违约金。合同签订后，被告支付了首付款502130元，但截至起诉之日，仍有117万元房款未付。请求依法判如所请。被告于娜未作答辩，亦未向本院提交证据。原告围绕诉讼主张依法提交了证据：1.201800348090号《青岛市商品房预售合同》1份，证明被告向原告购买案涉房屋，双方就房屋建筑面积、总价款、付款方式、违约责任等进行了约定。2.收款收据2份、POS签购单4份，证明被告分别于2018年9月25日、9月26日、10月2日向原告支付40万元、10元、2130元，共计支付首付款502130元，原告为此向被告开具收据。3.EMS邮件回执2份、律师函复印件1份，证明原告委托律师于2019年4年4月24日、2019年5月27日向被告发送律师函，催促其支付剩余房款及逾期付款违约金，4月24日邮件被签收，5月27日邮件被收件人拒收。4.EMS邮件回执单及邮寄详情各1份、解除合同通知函复印件1份，证明原告于2019年12月20日向被告发送书面解除合同通知函，告知其决定解除与其签订的购房合同，要求其在接到通知函之日起5日内前来办理解除合同事宜。2019年12月23日该邮件被签收。被告经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，放弃质证权利，应承担不利后果。本院依法确认原告提交上述证据的真实性、关联性及合法性，可以作为本案认定案件事实的依据。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月28日，原告广润置业公司（甲方）与被告于娜（乙方）签订201800348090号《青岛市商品房预售合同》，主要约定乙方购买甲方开发建设的城阳区204国道368号保利观堂项目16号楼3单元502户房屋，该房屋建筑面积118.13平方米，单价9155元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为1081480，全装修总价为590650元。合同及附件四中约定：付款方式为银行按揭贷款，2019年1月28日付款金额502130元，贷款117万元，贷款申请时间2019年1月28日，按揭银行房款时间2019年3月28日。签订本合同时，乙方已全部知悉付款约定，乙方逾期支付房款的，甲方自逾期次日起计收逾期部分房款的滞纳金，收取比例为每日万分之五；逾期超过60日的，甲方有权解除本合同、将该房屋另行出售，同时乙方须按全部房款金额的20%向甲方支付违约金（60日内的滞纳金不再收取），因解除合同而产生的所有费用（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费、公证费、手续费、执行费等）均由乙方承担。若甲方同意继续履行本合同，逾期房款的滞纳金继续计收，直至乙方交齐逾期房款，在乙方交齐逾期房款和滞纳金之前甲方有权随时解除合同并收取乙方全部房款20%的违约金及要求乙方赔偿全部损失。乙方贷款申请能否通过贷款机构审批及审批所需具体时间，系与乙方自身信用状况、办理贷款的积极程度、贷款机构的政策等因素有关，甲方不承诺乙方能通过贷款审批，更不因乙方申请额度全部或部分无法通过贷款审批或审批延迟承担任何责任。于娜于2019年1月27日前共计向广润置业公司支付房款502130元。于娜未按照合同约定支付剩余房款117万元。2019年5月27日，广润置业公司委托律师向于娜发送《律师函》，载明：您在交完首付款后，余下117万元未能按约定时间支付，根据合同约定，您已构成违约，并已产生违约金。请您在接到本律师函之日起7日内将上述房款及违约金支付给广润公司；若您未能在上述日期内将上述房款及违约金支付给广润公司，则广润公司将会就此提起诉讼，追究您的违约责任。该邮件因拒收而退回。2019年12月20日，广润置业公司向于娜发出《解除合同通知函》，载明：“贷款117万元应于2019年3月28日到账”，由于您拖欠房款超过60日仍未支付，我司决定解除与您签订的购房合同，并按合同约定扣除总价的20%作为违约金。请您在接到本通知函之日起5日内，前来我司办理解除合同事宜。该邮件于2019年12月23日被签收。本院认为，原告广润置业公司与被告于娜签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点问题为：一、于娜是否构成违约；二、若构成违约，广润置业公司请求解除案涉合同、要求于娜支付违约金、律师费是否应支持。本院评判如下：关于第一个焦点问题，案涉合同约定“贷款117万元，乙方以银行按揭贷款方式应于2019年1月28日前将办理按揭贷款所需文件全部提交按揭银行，放贷机构于2019年3月28日前将贷款存入合同指定的账户”，截止本案庭审结束，于娜也未支付剩余房款117元，构成违约。关于第二个焦点问题，案涉合同约定“签订本合同时，乙方已全部知悉付款约定，乙方逾期支付房款的，甲方自逾期次日起计收逾期部分房款的滞纳金，收取比例为每日万分之五；逾期超过60日的，甲方有权解除本合同、将该房屋另行出售，同时乙方须按全部房款金额的20%向甲方支付违约金（60日内的滞纳金不再收取），因解除合同而产生的所有费用（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费、公证费、手续费、执行费等）均由乙方承担”，广润置业公司据此于2019年12月20日向于娜邮寄送达《解除合同通知函》，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，案涉合同自于娜2019年12月23日收到通知函时解除。广润置业公司要求解除案涉合同，本院不予支持。案涉合同已经解除，广润置业公司要求于娜协助办理撤销案涉房屋网签备案登记手续，于法、于约有据，本院予以支持。关于违约金，于娜未按照合同约定付款构成违约，应承担违约责任。案涉合同约定“签订本合同时，乙方已全部知悉付款约定，乙方逾期支付房款的，甲方自逾期次日起计收逾期部分房款的滞纳金，收取比例为每日万分之五；逾期超过60日的，甲方有权解除本合同、将该房屋另行出售，同时乙方须按全部房款金额的20%向甲方支付违约金（60日内的滞纳金不再收取），因解除合同而产生的所有费用（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费、公证费、手续费、执行费等）均由乙方承担”。考虑到于娜在签订合同前已支付502130元首付款的事实，其主观上不存在违约的故意，基于公平原则，本院认为于娜应按照未支付房款的20%支付违约金为宜，其数额为234000元（117万元×20%），广润置业公司主张过高部分，本院不予支持。关于律师费，因广润置业公司未提交证据证明律师费的情况,应承担举证不能的不利后果，本院对其主张律师费19621元，不予支持。案涉合同已解除，故广润置业公司收取于娜的首付款502130元应予返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告青岛广润置业有限公司与被告于娜就青岛市城阳区204国道368号保利观堂项目16号楼3单元502户房屋签订的《青岛市商品房预售合同》于2019年12月23日解除；二、被告于娜于本判决生效后10日内协助原告青岛广润置业有限公司办理青岛市城阳区204国道368号保利观堂项目16号楼3单元502户房屋预售合同的网签备案登记撤销手续；三、被告于娜于本判决生效后10日内支付原告违约金234000元；四、驳回原告青岛广润置业有限公司的其他诉讼请求；五、原告青岛广润置业有限公司于本判决生效后10日内返还被告于娜购房款502130元。如果未按本判决指定的期间履行协助义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费6611元，由被告于娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  刘桂世人民陪审员  刘文静人民陪审员  张菽娟二〇二〇年九月十五日法官助理岳芝敏书记员梁雯雯