广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初2731号原告（反诉被告）：惠州市安隆房地产开发有限公司，住所：惠阳区秋长老建安市场**（仅作办公使用）。法定代表人：谢博名，总经理。委托诉讼代理人：李嘉敏，广东铸铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：王泓胜，广东铸铭律师事务所律师。被告（反诉原告）：曾庆良，男，****年*月*日出生，汉族，住址：广东省陆丰市**************，公民身份号码：441************334。被告（反诉原告）：黄晓旋，女，****年*月*日出生，汉族，住址：广东省汕头市潮阳区**************，公民身份号码：440************684。两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：赵月月，北京市安通（东莞）律师事务所律师。两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：廖赞求，北京市安通（东莞）律师事务所实习律师。第三人：中国工商银行股份有限公司惠州惠阳秋长支行，营业场所：惠阳区秋长迎宾路16号。负责人：殷菊娣。原告（反诉被告）惠州市安隆房地产开发有限公司（以下简称安隆公司）诉被告（反诉原告）曾庆良、黄晓旋、第三人中国工商银行股份有限公司惠州惠阳秋长支行（以下简称工行秋长支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李嘉敏、王泓胜、被告曾庆良及两被告共同委托诉讼代理人赵月月到庭参加诉讼。第三人工行秋长支行经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）安隆公司向本院提出诉讼请求：1、解除安隆公司与曾庆良、黄晓旋于2017年6月12日签订的商品房买卖合同（预售）【合同编号：惠阳（2017）00009347】；2、曾庆良、黄晓旋配合安隆公司办理注销案涉商品房及商品房买卖合同的网签、备案及预告登记手续，办理注销手续所产生的费用均由两被告承担；3、曾庆良、黄晓旋向安隆公司支付违约金196400元【违约金计算方式：按商品房购房总价982000元的20%计算】；4、本案诉讼费用由曾庆良、黄晓旋承担。事实与理由：2017年6月12日，安隆公司与曾庆良、黄晓旋签订《商品房买卖合同》（预售）【合同编号：惠阳（2017）00009347】，约定曾庆良、黄晓旋购买安隆公司开发的位于惠州市惠阳区*********************，房屋总价款为982000元，按贷款方式付款，其中首期款为302000元，剩余680000元向按揭银行申请按揭贷款支付。现案涉房屋已达到交付条件，但曾庆良、黄晓旋至今仅支付了首付款302000元，经安隆公司多次催促，仍欠付购房款680000元未予支付。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，涉案商品房现已达到交付条件,而曾庆良、黄晓旋至今未按合同约定履行支付购房款的义务,已明显构成违约,经安隆公司多次催告后仍一直未予支付，已致使商品房买卖合同目的无法实现，安隆公司依法有权要求解除本案合同。同时，曾庆良、黄晓旋应根据《商品房买卖合同》（预售）附件十一《补充协议》第三条的规定承担违约责任。望判如所请。被告（反诉原告）曾庆良、黄晓旋答辩称，一、曾庆良、黄晓旋未能支付按揭贷款是由安隆公司造成的，安隆公司无权根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，主张解除案涉合同。首先，《商品房买卖合同》及合同附件四并未明确商业贷款的支付时间，曾庆良、黄晓旋无论何时支付按揭贷款都符合约定，未构成根本违约。其次，第三人未能放款是安隆公司造成的。曾庆良、黄晓旋早在2017年6月12日合同签订之后，便根据安隆公司的要求与安隆公司合作的中国工商银行股份有限公司惠州惠阳秋长支行（已申请追加为本案第三人，以下简称“贷款银行”）签订了借款合同，约定贷款银行向安隆公司的预售资金监管账户支付贷款680000元。但在银行准备放贷的时候，却发现安隆公司的预售资金监管账户被冻结，冻结后贷款银行便无法发放贷款。曾庆良、黄晓旋至今仍不清楚预售监管账户是否被解冻，贷款银行能否发放款项。二、曾庆良、黄晓旋同意解除案涉合同，但办理注销手续所产生的费用由安隆公司自行承担。1、案涉合同并未约定注销手续费用的支付办法。2、曾庆良、黄晓旋同意解除案涉合同的原因是安隆公司资金状况严重恶化，安隆公司存在诸多违法约定、违反法律规定的行为，曾庆良、黄晓旋对原告的履约能力存在合理怀疑。三、曾庆良、黄晓旋不存在任何违约行为，安隆公司请求按照购房总价的20%承担违约责任，没有事实和法律依据，理由如下：（一）安隆公司主张按照补充协议第三条第1款第2项计算违约金，但该条款计算违约金的前提条件是逾期付款超过90日，但合同并未约定具体付款时间，所以曾庆良、黄晓旋不存在逾期付款的情况。即使安隆公司主张于2020年4月29日向曾庆良、黄晓旋邮寄了催款函，但邮寄地址并非《商品房买卖合同》第二十五条约定的有效送达通讯地址，曾庆良、黄晓旋并未实际签收该邮件，况且安隆公司在明知自己资金监管账户被冻结的情况下，仍未载明收取资金的账户，也未协调第三人进行放款。因此，催款函对曾庆良、黄晓旋并不发生法律效力。（二）按揭贷款未能放款的原因不是曾庆良、黄晓旋造成的，且安隆公司并未就放款事宜与曾庆良、黄晓旋进行协商，安隆公司无权主张违约金。（三）曾庆良、黄晓旋经济条件一般，案涉房屋的首付也是多方筹借才支付的，在案涉安隆公司存在诸多违约、违法行为的情况下，曾庆良、黄晓旋作为买受人，在已经发生逾期交房、不符合交付条件的情况下，未付尾款也是符合常理。（四）退一步讲，即使需要计算违约金，安隆公司也不能计算合同总价20%的违约金。1、《商品房买卖合同》第八条约定如确实存在逾期付款的情况，违约金按房屋总价的5%计算。且《商品房买卖合同》第二十八条明确约定：“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”，因此安隆公司在《商品房买卖合同》已经明确了违约条款的情况下，无权再对逾期付款签订补充协议，况且该补充协议加重买受人的责任，属于安隆公司方单独制作打印的格式条款，并未对违约责任进行明显提示，应属无效条款。2、曾庆良、黄晓旋即使逾期付款，也应当从逾期的情况、逾期发生的原因来合理分配违约过错，安隆公司主张的违约金明显过高，曾庆良、黄晓旋请求予以调低，并自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中，公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，恳请法官审查银行未能放贷的原因，并驳回安隆公司第二、三项诉讼请求。第三人工行秋长支行未到庭应诉，中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行向本院出具《情况说明》载明“中国工商银行股份有限公司惠州惠阳秋长支行（下称‘秋长支行’）为中国工商银行股份有限公司惠州惠阳区支行（下称‘惠阳支行’）的辖属网点，惠阳支行辖属网点对外用印公章均为‘惠阳支行公章’。”并提交书面答辩意见：客户曾庆良（身份证号码：441************334）、黄晓旋（身份证号码：440************684），2017年6月在我行申请办理一笔68万元的个人住房按揭业务，购房地址为惠州市惠阳区*********************，该客户发放贷款申请己审批通过。因顺祥花园开发商惠州市安隆房地产开发有限公司在我行开立的放款账户被法院冻结，为解决该楼盘竣工验收以及妥善解决业主放款问题，由区政府牵头组织成立惠州市惠阳区问题楼盘处置工作领导小组，并签定了代收代管协议，该协议中指定新设代收代管资金账户作为新的放款账户，用以保障资金使用安全。后续对已审批通过但未发放贷款的顺祥花园业主，只有先与我行签订“变更放款账户的补充协议”，我行才能继续履行贷款发放手续。为此，我行与开发商约定，由开发商通知上述需要签订的业主前往我行办理贷款发放手续。考虑到市场风险及曾庆良、黄晓旋未到我行签订补充协议，我行暂未发放贷款。被告（反诉原告）曾庆良、黄晓旋向本院提出反诉请求，一、解除原安隆公司于2017年6月12日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、安隆公司立即返还曾庆良、黄晓旋支付的首期购房款302000元；三、安隆公司支付购房款利息（以302000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2017年4月27日起计至全部清偿时止，暂计至2020年6月25日为46023.54元）；四、安隆公司返还曾庆良、黄晓旋支付的维修基金、政府代办费5856元；五、安隆公司赔偿曾庆良、黄晓旋损失1260元；六、本案诉讼费用由安隆公司承担。事实与理由：2017年4月份，曾庆良、黄晓旋想要购买洋房自住，经综合考虑后决定购买带精装修的案涉房产，并于2017年4月23日支付50000元、2017年4月27日支付了252000元，完成合同首期款的支付。2017年6月12日，曾庆良、黄晓旋与安隆公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定曾庆良、黄晓旋以按揭形式购买安隆公司开发的顺祥花园2幢1单元1901号房屋，按揭部分未明确约定支付时间，并约定交楼时间为2019年6月30日。合同签订后，曾庆良、黄晓旋便根据安隆公司的要求向银行申请按揭贷款并很快审批通过。但在银行准备放款的时候，却发现安隆公司的预售资金监管账户被冻结，导致银行一直无法放款。2019年6月30日，是合同约定的交房日期，但是安隆公司却一直未通知业主收楼，也未对逾期交楼作出合理解释。曾庆良、黄晓旋及其他业主一同向政府有关部门进行投诉，请求跟进商品房情况，才发现安隆公司的房屋一直未通过竣工验收备案，未迖到合同约定的交付条件。经过业主多方多次寻求有关部门的帮助，安隆公司才于2020年1月15日取得竣工验收备案。备案通过后，安隆公司要求业主收楼，但业主发现交付的楼房为毛坯房，便联合要求安隆公司对房屋进行装修，并拒绝收楼。曾庆良、黄晓旋认为，己方不存在任何违约行为。同时，曾庆良、黄晓旋有理由认为安隆公司经营状况严重恶化，继续办理按揭或将血本无归，并且房屋办证时间遥遥无期，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，向法院提起诉讼，望判如所请。原告（反诉被告）安隆公司反诉答辩称，安隆公司同意解除合同，但安隆公司对本案合同的解除并不存在过错。本案系因曾庆良、黄晓旋未依约履行支付购房款义务而致使合同目的无法实现的，因其违约导致本案合同解除，曾庆良、黄晓旋应按合同约定承担相应的违约责任。1.依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第七条约定，曾庆良、黄晓旋应当在2017年6月15日前支付首期房款302000元，其余680000元向银行申请贷款支付。涉案商品房已于2020年1月15日竣工验收备案并取得《竣工验收备案表》，于2020年3月20日取得《（实测）报告书》，此时已满足合同约定的交付条件。安隆公司亦于2020年3月23日向曾庆良、黄晓旋发出交楼通知书，敦促曾庆良、黄晓旋及时付清房款后办理收楼手续。此外，经安隆公司多次催促，其中于2020年4月29日向曾庆良、黄晓旋邮寄了《催款函》，但曾庆良、黄晓旋至今仍没有向安隆公司支付剩余的680000元购房款，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，其行为明显构成违约且已致使合同目的无法实现。最后，如曾庆良、黄晓旋认为安隆公司经营状况严重恶化而行使不安抗辩权以中止合同履行的，依据《中华人民共和国合同法》第六十九条的规定，应当及时通知安隆公司，但安隆公司至今并未收到相关通知，且事实上本案商品房现已依约可进行交付，在曾庆良、黄晓旋足额支付全部购房款的情况下，其完全可以直接接收本案商品房。此外，曾庆良、黄晓旋对于按揭办理至少是故意采取拖延措施的，这进一步证明本案合同未能继续履行致使不能实现合同目的的根本原因在于曾庆良、黄晓旋的违约行为。因曾庆良、黄晓旋违约导致本案合同解除的，曾庆良、黄晓旋应依约向安隆公司承担违约责任。综上，安隆公司认为，安隆公司对本案合同的履行不存在任何过错，因曾庆良、黄晓旋违约导致本案合同解除，应当由曾庆良、黄晓旋按合同约定向安隆公司承担相应违约责任。本院经审理查明：2017年6月12日，曾庆良、黄晓旋与安隆公司签订《商品房买卖合同（预售）》约定，曾庆良、黄晓旋向安隆公司购买位于惠州市惠阳区*********2*******01**，房屋总价款为982000元，原告应当在2017年6月15日前支付首期房价款302000元，余款680000元向银行申请贷款支付。该合同第八条逾期付款责任约定，“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：1.按照逾期时间…；2.买受人向出卖人支付总房价款的5%的违约金。”。该合同第九条商品房交付条件约定，“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”该合同第十一条交付时间和手续约定，出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付案涉房产。该合同第十二条逾期交付责任约定，“除不可抗力，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在180日之内，（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日其，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。2.按照附件十一的约定执行。”该合同第十六条商品房质量（三）装饰装修及设备标准约定，“该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）及时更换、修理方式处理。具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。”合同附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定：“交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第十六条第（三）款约定处理。出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下：1.外墙：瓷砖、涂料。起居室：（1）内墙：涂料、壁纸；（2）顶棚：铝扣板吊顶；（3）室内地面：瓷砖…。”。合同附件十一《补充协议》第三条关于逾期付款的补充约定：“1、买受人逾期付款的，每逾期一日，按逾期金额千分之一的标准向出卖人支付违约金；买受人逾期付款超过90日的，出卖人有权解除合同。（1）出卖人解除合同的，买受人应按该商品房总价款的20%向出卖人支付违约金，并承担出卖人因出卖该商品房已缴纳的各项税费及办理合同解除手续所需的各种费用。（2）出卖人不解除合同的，合同继续履行，自买受人逾期付款的第91日起，买受人按逾期金额每天千分之三的标准向出卖人支付违约金。2、出卖人有权要求买受人承担逾期付款产生的一切费用（包括但不限于利息、滞纳金、违约金、合同履行解除注销登记等所产生的税费等），还有权向买受人追偿因此造成的全部损失（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、资料费等费用）。3、买受人逾期付款的（包括房价款、住宅专项维修资金等），除承担约定的违约责任外，出卖人有权将本金合同第十一条约定交付时间和第二十条约定办证期限相应顺延。”合同附件十一《补充协议》第四条关于商品房交付条件与交付手续的补充约定：“…2、买卖双方一致同意：本合同第九条的商品房纠纷条件变更为：该商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》。该商品房达到本条所述交付条件，出卖人履行通知收楼义务后，出卖人无需承担任何形式的延期交付违约责任；《商品房买卖合同》及本补充协议项下该商品房交付条件以本条为准。”合同附件十一《补充协议》第九条关于销售和使用承诺的补充约定：“1、买受人在签署本合同和本补充协议之前，已充分了解出卖人为推广楼盘所作的售楼广告、售楼书、样板房（含样板房装修，包括但不限于设备、装修材料等）、售楼模型、多媒体等售楼资料等及其他宣传方式均为要约邀请，非要约，不构成对该商品房的交付标准及本合同的组成部分，买卖双方的权利义务以本合同及本补充协议为准。”合同附件十一《补充协议》第十条关于送达的补充约定：“1、出卖人向买受人发送的各种通知等文件，优先选择邮政快递送达，同时出卖人有权选择在《惠州日报》或《南方日报》公告送达，公告见报之日即为送达之日。双方约定，出卖人使用快递、邮寄挂号信或登报任意一种通知方式，均视为有效的送达行为”。案涉《商品房买卖合同（预售）》签订后，曾庆良、黄晓旋于2017年4月23日向安隆公司支付定金50000元，2017年4月27日向安隆公司支付房款252000元、维修基金4599元、政府代办费1257元。另，曾庆良、黄晓旋还向广东省惠州市惠阳区公证处支付公证费360元、向广东衡仁律师事务所支付律师见证费900元。2017年12月2日，案涉商品房预告登记至曾庆良、黄晓旋名下。2018年12月25日出具的《区政府工作会议纪要》载明，鉴于秋长街道顺祥花园楼盘开发商债券债务复杂，影响项目工程正常建设，无法如期交楼，该楼盘列入问题楼盘处理；同时，会议原则同意设立共管账户，保障资金使用安全，专款专用等。根据第三人一方的答辩意见可知，安隆公司的在中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行开立的放款账户被法院冻结后，区政府牵头组织成立惠州市惠阳区问题楼盘处置工作领导小组，并指定新设代收代管资金账户作为新的房款账户，对已审批通过但未发放贷款的顺祥花园业主，先签订“变更房款账户的补充协议”再放款，且第三人一方与安隆公司约定由安隆公司通知业主前往银行办理贷款发放手续。2019年3月20日安隆公司曾短信通知曾庆良于该月18-22号面签关于工行放款前的补充协议，并明确表示只变更放款账号，其他条款不变。曾庆良、黄晓旋对该短信的真实性、合法性、关联性予以认可，但对证明目的不确认，认为该证据显示仅对房款账号进行变更，但是未明确付款时间，且根据合同约定贷款在没有具体付款时间情况下，曾庆良、黄晓旋在何时付款都不存在违约行为。2020年1月15日顺祥花园2栋验收合格取得《竣工验收备案表》。2020年3月23日被告安隆公司出具《顺祥花园一期交楼通知书》载明，案涉办理交楼手续的时间为2020年3月23日至2020年4月12日；达到交楼条件的业主为：确认已缴清全部房款的业主（1、选择分期付款方式的，需您已付清所有房款；2、选择按揭付款方式的，则需首付款已付清、银行按揭已放款）；后续精装修事宜：在达到交楼条件的业主根据《商品房买卖合同》办理完毕收楼手续之后，即可签署《关于精装修的补充协议》，开始精装修等。被告安隆公司向原告邮寄送达上述《顺祥花园一期交楼通知书》被退回。2020年3月25日被告安隆公司在《惠州日报》刊登《交楼公告》，通知顺祥花园全体业主办理收楼手续。2020年4月28日，安隆公司向曾庆良、黄晓旋发出《催款函》要求曾庆良、黄晓旋在2020年5月10日前付清拖欠的购房款680000元，该邮件被签收。2020年5月20日安隆公司与业主签署《顺祥花园业主与开发商协商交楼及精装交付会议纪要》，主要内容为安隆公司作为开发商在2020年6月20日前提供4种装修风格方案给业主，业主选择方案后自愿配合开发商签署补充协议（装修事宜），开发商即根据补充协议的具体约定，开始进行精装修等。上述事实有《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、首期款收款收据、维修基金、政府代办费收据、竣工验收备案表、房产面积测绘成果（实测）报告书、EMS快递单、EMS快递邮寄查询结果、顺祥花园一期交楼通知书、2020年3月25日惠州日报、不动产登记证明、区政府工作会议纪要、中国工商银行往来户历史明细清单情况说明、关于锦堂信访件问题的处理意见书、关于信访事项交转情况告知单、顺祥花园门口图片、顺祥花园交楼精装房交楼标准、顺祥花园业主与开发商协商交楼及精装交付会议纪要、短信截图、《催款函》、《顺祥花园业主与开发商协商交楼及精装交付会议纪要》及庭审笔录等为据。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。安隆公司、曾庆良、黄晓旋签订《商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，未违背公序良俗，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当严格遵守并执行。本案的争议焦点是双方诉请解除案涉《商品房买卖合同（预售）》及要求对方承担违约责任应否予以支持。首先，由于双方当事人均要求解除案涉《商品房买卖合同（预售）》，故本院确认解除案涉《商品房买卖合同（预售）》。其次，关于双方主张的解除合同的违约责任应否予以支持的问题。本案中，曾庆良、黄晓旋的主要合同义务是向安隆公司按时足额支付购房款，安隆公司的主要合同义务是向曾庆良、黄晓旋按时按约定条件交付案涉商品房及申办房产证，且付款义务在交付商品房与申办房产证义务之前，安隆公司在曾庆良、黄晓旋付清购房款之前可以顺延案涉房屋的交付时间。曾庆良、黄晓旋付清首期购房款后，主张按揭贷款680000元未能放款是由于安隆公司的预售资金监管账户被冻结导致银行无法发放贷款，并称曾庆良、黄晓旋至今仍不清楚预售监管账户是否被解冻、贷款银行能否发放贷款。但根据第三人一方的答辩意见可知，曾庆良、黄晓旋的680000元按揭贷款放款申请已经审批通过，放款前因安隆公司原来的放款账户被冻结，变更了新的放款账户且需安隆公司通知业主先与银行签订“变更放款账户的补充协议”，最终银行考虑到市场风险和曾庆良、黄晓旋未签订补充协议，故银行暂未发放贷款。同时，安隆公司提交的短信显示，其已于2019年3月20日短信通知曾庆良面签关于工行放款前的补充协议，但曾庆良、黄晓旋在获知银行按揭贷款可以继续进行的情况下，未进一步处理贷款事宜，而是放任至其提起本案诉讼，属于违约在先。又，曾庆良、黄晓旋未提交证据证明其已及时向安隆公司通知过行使不安抗辩权的事宜，在原告未付清购房款前提下，不涉及交房问题，故曾庆良、黄晓旋主张其享有解除权的理由不成立，对其要求安隆公司承担解除合同的违约责任的主张，本院不予支持。同时，因曾庆良、黄晓旋收到签订补充协议的短信后至今未办理相关手续导致银行最终未发放贷款，逾期付款已超过90日，安隆公司根据合同附件十一《补充协议》第三条的规定要求解除合同，并由曾庆良、黄晓旋承担相应的违约责任并配合安隆公司办理相关的注销手续，有事实和合同依据，本院予以支持。安隆公司主张曾庆良、黄晓旋应按照协议的约定按照总房价款的20%支付违约金，但并未提交证据证明其损失达到该金额，曾庆良、黄晓旋也要求降低违约金。同时，双方在案涉《商品房买卖合同（预售）》第十二条中约定的若安隆公司逾期交付案涉商品房超过180日，买受人要求解除合同时，安隆公司应按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。因此，考虑到合同权利义务对等原则，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，本院酌定曾庆良、黄晓旋按照全部房价款1%即9820元（982000元×1%=9820元）向安隆公司支付违约金。综上，案涉《商品房买卖合同（预售）》解除。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，安隆公司应当向曾庆良、黄晓旋返还已付购房首期款302000元、维修基金4599元、政府代办费1257元，并由曾庆良、黄晓旋向安隆公司支付违约金9820元，且曾庆良、黄晓旋应当配合安隆公司办理注销案涉商品房及案涉《商品房买卖合同（预售）》的网签、备案及预告登记手续，办理注销手续所产生的费用由曾庆良、黄晓旋承担。曾庆良、黄晓旋请求购房首付款利息及损失1260元，没有事实和法律依据，本院予以驳回。又，公证费360元、律师见证费900元并非由安隆公司收取，故曾庆良、黄晓旋要求安隆公司返还该两笔款项缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十八条、第六十九条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告（反诉被告）惠州市安隆房地产开发有限公司与被告（反诉原告）曾庆良、黄晓旋签订的《商品房买卖合同（预售）》。二、自本判决生效之日起15日内被告（反诉原告）曾庆良、黄晓旋协助原告（反诉被告）惠州市安隆房地产开发有限公司办理注销案涉商品房及案涉《商品房买卖合同（预售）》的网签、备案及预告登记手续，办理注销手续所产生的费用由被告（反诉原告）曾庆良、黄晓旋承担。三、原告（反诉被告）惠州市安隆房地产开发有限公司自本判决生效之日起15日内向原告（反诉被告）曾庆良、黄晓旋返还已付购房首期款302000元、维修基金4599元、政府代办费1257元。四、被告（反诉原告）曾庆良、黄晓旋自本判决生效之日起15日内向原告（反诉被告）惠州市安隆房地产开发有限公司支付违约金9820元。五、驳回原告（反诉被告）惠州市安隆房地产开发有限公司的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）曾庆良、黄晓旋的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6810元（安隆公司已预交）、反诉受理费3313.55元（曾庆良、黄晓旋已预交）、保全费2030元，由原告（反诉被告）惠州市安隆房地产开发有限公司负担5503.55元、被告（反诉原告）曾庆良、黄晓旋负担6470元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 李杏连二〇二〇年八月十八日法官助理 张 婷书 记 员 冯梦云