江苏省常熟市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）苏0581执异94号 案外人：包金花，女，汉族，1962年12月13日生，住所地浙江省瑞安市。 申请执行人：常熟市理尔邦农村小额贷款有限公司，统一信用代码913205815652522138，住所地江苏省常熟市服装城商城中路27号二楼。 法定代表人：毛建华。 被执行人:包进海，男，汉族，1964年12月17日生，住所地浙江省瑞安市。 被执行人：包进林，男，汉族，1969年12月5日生，住所地上海市浦东新区。 被执行人：周丽娜，女，汉族，1972年2月3日生，住所地浙江省瑞安市。 被执行人：上海百好服饰有限公司，统一信用代码91310116631442382，住所地上海市金山区枫泾镇长征村4013号。 法定代表人：包进海。 被执行人：朱冉雅,女,汉族,1978年3月1日生,住所地上海市浦东新区。 本院在执行常熟市理尔邦农村小额贷款有限公司（以下简称理尔邦公司）申请执行包进海、包进林、周丽娜、上海百好服饰有限公司、朱冉雅民间借贷纠纷一案中，案外人包金花对本院作出的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 经审查查明，2016年8月9日，本院对理尔邦公司与包进海、包进林、周丽娜、上海百好服饰有限公司、朱冉雅民间借贷纠纷一案作出(2016)苏0581民初6604号民事调解书：一、被告包进海归还原告理尔邦公司借款本金685万元并支付利息、律师费、诉讼费共148万元，分别于2016年10月1日前支付50万元，在2016年12月31日前支付150万元，在2017年3月31日前支付125万元，在2017年6月30日前支付125万元，在2017年9月30日前支付125万元，在2017年12月31日前支付125万元，在2018年3月31日前支付80万元，在2018年6月30日前支付53万元。款由被告直接交付原告。二、若被告逾期履行上述付款义务，则原告有权就总额833万元扣除被告已付部分一并向所有被告申请执行。三、若被告逾期履行上述付款义务，则原告有权以折价或拍卖、变卖被告包进海、包进林、周丽娜、朱冉雅抵押的常熟市红旗南路3号的房屋所得价款在最高额1500万元范围内优先受偿。四、原告放弃其他诉讼请求。五、双方当事人一致同意本调解协议自双方在调解协议上签名或捺印后即具有法律效力。六、案件受理费减半收取35349元、保全费5000元，合计40349元，由被告承担并于在2018年6月30日底前直接给付原告，本院不再收退。 根据理尔邦公司的申请，本院于2017年2月13日立案强制执行，案号为(2017)苏0581执1457号。案件执行中作出执行公告，载明：理尔邦公司诉包进海、包进林、周丽娜、上海百好服饰有限公司、朱冉雅民间借贷纠纷一案，包进海、包进林、周丽娜、朱冉雅名下位于常熟市红旗南路3号房产为本案债务设置抵押，申请人已向本院申请执行。上述房产已经被本院查封，本院将对其进行评估、拍卖。现将相关事项公告如下：一、非经本院同意，任何人不得占有、使用、处分上述房产。否则，本院将依法追究其法律责任。二、任何占有、使用该房产人员，需于本通知张贴之日起十日内自行向本院申报权利，提供包括但不限于身份证、租赁合同、租金支付凭证、水电费支付凭据等证明材料，并立即向被执行人及其指定人员支付租金。被执行人及无权占有、使用者应在本通知张贴之日起十日内自行搬离。逾期未能提供的，自行承担不利后果。房屋内相关物品作为遗弃物处理，本院亦将采取停水停电、强制腾空等措施。三、凡有阻扰、妨碍执行工作的，本院将依法对其采取罚款及司法拘留措施，涉嫌犯罪的，依法追究其刑事责任。本院在上述不动产的公共区域内张贴了执行查封公告。2017年8月2日，本院作出(2017)苏0581执1457号裁定，载明：“在本次执行程序中，本院依职权对被执行人的财产进行了调查，除上述暂无处置必要的和正在划拨中的账户、暂无处置必要的和无处置权的房屋外，未发现其他可供执行的财产，申请执行人对本院调查情况及终结本次执行程序无异议，亦未提供被执行人可供执行的财产，本次执行程序应予终结。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项的规定，裁定如下：终结常熟市人民法院（2016）苏0581民初6604号民事调解书的本次执行程序。”。 根据理尔邦公司的申请，该案于2020年6月8日立案恢复执行，案号为（2020）苏0581执恢384号。2020年6月16日,案外人包金花向本院主张房屋租赁权，以邮寄方式向本院提交了以下材料以证明租赁关系：一、房屋租赁合同复印件，载明：1、出租方：包进海，承租方：包金花、林煜昊。2、租期：2014年5月1日起至2026年4月30日止，租期12年，签订日期2014年4月25日。3、租金支付方式：房屋租金每年50万元，包进海所欠包金花、林煜昊的借款抵付该房屋租金。4、租赁范围:常熟市红旗南路3号。二、居民身份信息复印件。三、借条复印件，载明：今向林煜昊借款人民币伍佰万元正，借款人包进海，2014年2月27日。四、中国农业银行取款业务回单复印件二份，载明：2014年2月27日，林煜昊向包进海转帐200万；2014年2月27日，林煜昊向包进海转帐300万。2020年8月3日,本院出具(2020)苏0581执恢384号之二裁定，载明：“……本院认为，案外人包金花提交的租赁合同中明确表述因被执行人无力偿还其借款故约定以租金冲抵债务，其以租赁之名行借贷还款之实，且被执行人涉未履行的执行案件众多，案外人包金花签订该份合同具有排他性，已侵犯了其他债权人的利益。故案外人包金花向本院主张不动产租赁权的申请，本院碍难支持，应予去除。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第(十)项、第二百五十条之规定、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款之规定，裁定如下：一、对常熟市红旗南路3号不动产去除租赁关系后拍卖、变卖。二、解除案外人包金花对位于常熟市红旗南路3号不动产的占有。案外人包金花收到本裁定之日起三十日内腾空并搬离上述房屋，逾期不搬离，本院将予以强制迁出。”。 案外人包金花向本院提出异议称：(2020)苏0581执恢384号之二裁定认为：“……案外人包金花提交的租赁合同中明确表述因被执行人无力偿还其借款故约定以租金冲抵债务，其以租赁之名行借贷还款之实，且被执行人涉未履行的执行案件众多，案外人包金花签订该份合同具有排他性，已侵犯了其他债权人的利益。故案外人包金花向本院主张不动产租赁权的申请，本院碍难支持，应予去除”，案外人认为，此裁定内容严重侵害了案外人的合法权益，执行法院负有尽职调查拍卖财产的现状、查明拍卖财产权属、权利负担、占有使用及房产土地性质、规划与优先购买权等，查封前后房产结构变化情况的职责。本案租赁合同在先，抵押借款合同在后，根据“买卖不破租赁”的原则，租赁的标的物被强制执行时，并不必然导致承租人租赁权的消灭。早在2014年4月25日，案外人即与包进海签订了《房屋租赁合同》，租赁期12年，自2014年5月1日起至2026年4月30日止，案外人也一次性支付了500万租金。2014年9月12日，包进林将位于常熟市红旗南路3号的房屋做了抵押担保。2016年6月28日，案外人将承租的部分房屋租赁给“常熟市富维馨家居用品营销有限公司”，租期5年，自2016年7月1日起至2021年8月15日止。请求：撤销(2020)苏0581执恢384号之二裁定。 另查明，常熟市红旗南路3号不动产登记日期为2009年8月5日，设有抵押权，抵押权设立日期为2014年9月12日，登记在包进海、周丽娜、包进林、朱冉雅名下,由包进海、周丽娜、包进林、朱冉雅按份共有，共有比例为25%。 又查明，2014年9月11日，包进海、周丽娜、包进林、朱冉雅与理尔邦公司签订《最高额抵押合同》，载明：“……第四条，抵押人承诺：一、抵押人对抵押物拥有充分的、无争议的所有权或处分权。……四、抵押人没有隐瞒……抵押物出租的情况以及抵押物的隐蔽瑕疵。……抵押权人不存在其他影响抵押权人实现抵押权的情形。……第六条，抵押物的保管：……二、在本合同有效期内，未经抵押权人书面同意，抵押人不得对抵押物做出赠与、转让、出售、出租或其他任何方式的处分。” 再查明，据(2016)苏0581民初11324号庭审笔录记载，包进海系包金花弟弟。 本院认为：案外人包金花为证明其对案涉房屋有租赁权，提交了落款时间为2014年4月25日的房屋租赁协议复印件，与被执行人包进海、周丽娜、包进林、朱冉雅在《最高额抵押合同》里的“对抵押物拥有充分的、无争议的所有权或处分权、未隐瞒出租、不存在影响抵押权人实现抵押权的情形”的承诺相悖，结合案外人包金花系包进海近亲属的事实，以及案外人包金花未提交相应证据以证明其在抵押权设立之前即已实际占有使用，本院对案外人包金花提交的租赁协议的真实性不予认定。故包金花的异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回包金花的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  浦小宝 审判员  蒋先锋 审判员  王 芳 二〇二〇年九月十五日 书记员  张 燕