北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初28716号原告（反诉被告）：北京正光天和投资有限公司，住所地北京市大兴区兴华路****3012。法定代表人：刘迎喜，执行董事。委托诉讼代理人：崔丽涵，北京市浩天信和律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡古，北京市浩天信和律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京地利农副产品经营有限公司，住，住所地北京市朝阳区光华路**院**楼****/div>法定代表人：关磊，总经理。委托诉讼代理人：于凯，男，北京地利农副产品经营有限公司员工。原告（反诉被告）北京正光天和投资有限公司(以下简称：正光天和公司)与被告（反诉原告）北京地利农副产品经营有限公司（以下简称：地利公司）房屋租赁合：地利公司，本院于2019年12月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）正光天和公司的委托诉讼代理人崔丽涵、胡古，被告（反诉原告）地利公司的委托诉讼代）地利公司的委托诉讼代理人于凯到庭参加诉讼/div>正光天和公司向本院提出诉讼请求：1.正光天和公司与地利公司签订的《首邑上城商业项目商铺租赁合同》及《补充协议》于2019年10月15日解除；2.地利公司给付退租区域1244平方米场地占有使用费1652255.92元（自2019年5月1日起至2019年10月26日止）；3.地利公司给付现租赁区域1587平方米的租金24896.86元（自2019年10月12日起至实际解除之日）；4.地利公司给付现租赁区域1587平方米场地的占有使用费136932.71元（自解除之日起计算至2019年10月26日）；5.地利公司给付物业费117745.5元，其中退租区域1244平方米的物业费66802.8元，自2019年5月1日起计算至2019年10月26日，现租赁区域1587平方米的物业费50942.7元，自2019年7月12日起计算至2019年10月26日（按0.3元/平方米/日标准计算）；6.地利公司给付现租赁区域免租期租金567959.5元；7.地利公司给付违约金567959.5元；8.地利公司给付将全部租赁区域2831平方米恢复原状的费用200万元；9.地利公司支付场地空置费共计551048.844元；10.本案诉讼费用由地利公司承担。事实与理由：正光天和公司与地利公司于2018年7月12日签订《首邑上城商业项目商铺租赁合同》，地利公司承租位于北京，地利公司承租位于北京市大兴区兴华路******房屋米，租赁期限自2018年7月12日起至2018年6月14日止，装修期6个月。租赁合同签订后，正光天和公司交付了涉案房屋，地利公司将涉案房屋原有装饰装修，地利公司将涉案房屋原有装饰装修进行了拆除天和公司多次催促，地利公司于2019年4月提出因，地利公司于2019年4月提出因公司经营调整需缩减租赁面积至1587平方米赁面积缩减一事达成补充协议，约定:地利公司应于协议签订后7日内进:地利公司应于协议签订后7日内进场装修装修并开始营业，地利公司须于2019年4月30，地利公司须于2019年4月30日腾退移交退租区域进行装修，且租赁，地利公司一直未进行装修区域也未腾退、移交。2019年7月10日，地利公司单方向正光天和公司提出，地利公司单方向正光天和公司提出提前退租法院。地利公司辩称，地利公司与正光天和公司签订《补，地利公司与正光天和公司签订《补充协议》将租赁面积变更为1587平方米0月11日。受市场环境影响，地利公司于2019年7月10日，地利公司于2019年7月10日通知正光天和公司解除租赁合同协商，但正光天和公司却提出高价的赔偿，并将店铺上锁阻止搬迁，地利公司并未占有退租区域，故不，地利公司并未占有退租区域场地占用费。正光天和公司在2019年10月16日自行重新装修并使用了该场地，也表明了该场地一直在正光天和公司的控制范围内，正光天和公司怠于行使权力，造成的扩大损失，不应当向地利公司主张。正光天和公司已经取得了该场地的支配权，不存在支付场地占用费的情况。正光天和公司既主张损失赔偿，又分别主张了免租期租金及违约金，其主张没有法律依据。地利公司已向正光天和公司支付了。地利公司已向正光天和公司支付了合同保证金602767元天和公司应予以返还或从已支付费用中扣除。地利公司所承租的场地不存在恢复。地利公司所承租的场地不存在恢复费用费用没有事实和法律依据。地利公司并非无故解除合同，是因。地利公司并非无故解除合同经营，但仍然支付了包括租金、保证金、装修保证金、物业费、装修管理费、制冷费、供暖费等合计4654065.2元的费用，请法院考虑上述情节。综上，不同意正光天和公司的诉讼请求。地利公司向本院提出反诉请求：1.正光天和公司退还装修保证金141550元；2.正光天和公司退还合同保证金378640元；3.案件受理费由正光天和公司承担。事实与理由：地利公司与正光天和公司签订租赁：地利公司与正光天和公司签订租赁合同后019年7月10日解除，租赁合同中并未约定装修保证金条款，正光天和公司应当返还装修保证金。正光天和公司既主张损失，又主张违约金及免租期租金，法律规定违约金为补偿性质，违约金以实际损失为限，故应将地利公司支付的保证金予以返还。正光天和公司对地利公司的反诉辩称，对于地利公司所述装修保证金的性质不予认可，该款项正光天和公司已收到，但不是装修保证金。按照合同约定，不应退还保证金。故不同意地利公司的反诉请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月15日，北京春光房地产开发有限公司与正光天和公司签订《首邑上城商业项目租赁合同》，出租项目位于北京市大兴区黄村镇兴华路202、204、206、208、210、212、216号。租赁期限自2013年6月15日起至2028年6月14日止。2018年7月12日，出租人（甲方）正光天和公司与承租人（乙方）地利公司签订《首邑上城商业项目）地利公司签订《首邑上城商业项目商铺租赁合同》，承租商铺位于北京市大兴区兴华路****2001共6个月，自2018年7月12日起至2019年1月11日止，装修期内，乙方无需向甲方交付租金但仍需承担该项目的物业服务费、能源费及其他相关费用。在租赁期内，如因乙方原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，则乙方不享受装修期的免租金优惠，乙方应按本合同约定的第一年租金标准向甲方补交该期间的全部租金。租赁期限为9年零11个月3天，即自2018年7月12日起至2028年6月14日止，第一年至第二年的年租金为3616602元。首期租金及保证金乙方应于本合同签署后3日内支付给甲方，应交金额为2411068元。保证金602767元，在整个租赁期内保证金由甲方保管，甲方无须向乙方支付保证金的利息。物业费标准为0.3元/平方米/天，支付方式同各期租金。乙方须在租期结束时或提前解除的当日内，把该项目连同其所有的附属设施，在可租用及良好使用状态下，按本合同交付时的标准返还甲方，如乙方要求按现状返还，甲方无需为此对乙方进行任何装修和改建补偿。若乙方未于应返还日将该项目返还于甲方的，则乙方应依延期返还天数向甲方支付当期应付租金标准两倍的房屋占用费，并按照合同终止时该项目物业服务费标准支付物业服务费及承担相关的能源费用等相关费用，直至乙方按照合同要求交还该项目为止，乙方还应赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括但不限于甲方因延迟向新租户交付该项目而需承担的违约金、中介费、律师费等。在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权在下列任何事件发生后的任何时间提前终止本合同并合法地提前收回该项目，没收乙方的保证金，并有权继续追讨截止到甲方收回该项目之日止乙方应付而未付的全部费用及给甲方造成的全部损失，甲方亦可选择本合同继续履行，没收乙方的保证金作为违约金。若乙方在租赁期内因经营等方面的原因欲提前终止本合同的，乙方应提前4个月书面通知甲方，乙方除必须向甲方支付其实际使用期间根据本合同应付而未付的一切款项外，乙方还需向甲方支付相当于该项目当年租金标准3个月租金的补偿，并将装修期租金全额支付给甲方，按时按约定标准交还该项目，并将工商地址自该项目迁出，乙方在完成上述义务后即可解除合同。2019年4月30日，甲方正光天和公司与乙方地利公司签订补充协议，约定：自2019年5月1日起，租赁建筑面积缩减为1587平方米，该面积为计算租金及物业费、制冷费、取暖费等各项费用的依据。计租面积租金自计租日（2018年10月12日）开始收取，第一租赁年度及第二租赁年度的租金标准为3.922元/日/平方米（含税价），年租金标准为2271838元，原付款方式及递增方式不变。原租赁期限不变，装修期（即免租期）改为自2018年7月12日起至2018年10月11日止。乙方应缴纳的合同保证金为378640元。乙方退租的1244平方米不再享受装修期的免租金优惠，双方同意乙方按3.71元/日/平方米（含税价）的标准于本协议签订3日内缴纳退租区域的租金，缴纳周期自2018年7月12日至2019年4月30日，共计1351112元。乙方应于本协议签订3日内缴纳2019年1月12日至2019年4月30日期间退租区域的物业费41145元。乙方须于2019年4月30日腾退移交退租区域，乙方逾期腾退移交的，需按本条约定租金标准的两倍支付场地占有使用费至实际移交完毕之日止。截至2019年4月30日，乙方应向甲方缴纳合同保证金378640元、退租区域租金1351112元及物业费41145元、计租面积2018年10月12日至2019年4月11日期间租金1135919元，计租面积2019年1月12日至2019年7月11日期间的物业费86888元，乙方已缴纳合同保证金602767元、租金1808301元，乙方应于本协议签订之日起3日内将应交额减去已交额的差额部分1718555元支付给甲方。乙方承诺于本协议签订之日起45日内自费恢复新租赁场地南侧卫生间、管道井及铺设公共区域通道的地面瓷砖及铺设安装整个2层区域的新风系统。乙方应于本协议签订7日内进场装修租赁场所，并于2019年7月15日前装修完毕并开始营业，装修期间未经甲方书面同意不得无正当理由停工或怠工，如逾期3日未进场或无正当事实擅自停工或怠工超过3日均视为乙方违约，甲方有权解除原合同及本协议，乙方需补交免租期间的租金。还需向甲方支付当年租金标准3个月租金的违约金。合同签订后，地利公司开始使用租赁场地。地利公司，地利公司开始使用租赁场地。地利公司交付的费用包括计租面积自2018年10月12日起至2019年10月11日止的租金2271838元年7月11日止的物业费173776.5元，保证金378640元，退租面积自2018年7月12日起至2019年4月30日止的租金1351112元、自2018年7月12日起至2019年4月30日止的物业费109254元。另，2018年10月10日，地利公司向正光天和公司支付1415，地利公司向正光天和公司支付141550元style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>2019年7月10日，正光天和公司与地利公司形成会议纪要，会议内容为退租问题，地利公司提出退租，正光天和公司提出，地利公司提出退租因赔偿问题未达成一致意见，正光天和公司于2019年10月对涉案房屋陆续进行转租。本院认为，正光天和公司与地利公司签订的《首邑上城商业项目商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应属有效，双方当事人应按照合同约定履行各自的权利义务。首先，关于减租面积的各项诉讼请求，因双方达成补充协议，且地利公司也按照补充协议的内容交纳了相应费用，现正光天和公司主张地利公司没有进行腾退，证据不足，本院对正光天和公司针对减租面积所主张的各项费用，均不予支持。其次，针对计租面积，地利公司于2019年7月10日通知，地利公司于2019年7月10日通知正光天和公司解除合同正光天和公司所称双方未进行交接的情况下，正光天和公司对涉案房屋陆续对外出租，说明正光天和公司对涉案房屋可以使用，因地利公司交纳租金至2019年10月11日，故本院认定该日期双方签订的租赁合同及补充协议解除。因正光天和公司能够使用租赁场地，故对其主张2019年10月11日以后的费用，本院均不予支持。对于计租面积的物业费，地利公司亦应支付至2019年10月，地利公司亦应支付至2019年10月11日公司违约造成，地利公司应按照合同约定支付违约金，，地利公司应按照合同约定支付违约金算。正光天和公司主张的恢复原状费用，证据不足，本院不予支持。对于地利公司反诉主张的两项保证金，正光天和公司在诉讼请求中并未扣除上述费用，故正光天和公司应予以返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、北京正光天和投资有限公司与北京地利农副产品经营有限公司签订的《首邑上城商业项目商铺租赁合同》、补充协议于2019年10月11日解除；二、本判决生效后十日内，北京地利农副产品经营有限公司给付北京正光天和投资有限公司违约金560179元；三、本判决生效后十日内，北京地利农副产品经营有限公司给付北京正光天和投资有限公司免租期租金560179元；四、本判决生效后十日内，北京地利农副产品经营有限公司给付北京正光天和投资有限公司物业费43801.2元；五、本判决生效后十日内，北京正光天和投资有限公司退还北京地利农副产品经营有限公司保证金520190元；六、驳回北京正光天和投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费51132元，由北京正光天和投资有限公司负担40394元（已交纳），由北京地利农副产品经营有限公司负担10738元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费4501元，由北京正光天和投资有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 杨 怡人民陪审员 王 丽人民陪审员 徐竞达二〇二〇年九月三十日书 记 员 马伊祎