广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初3045号原告（反诉被告）：杨丽，女，1979年5月10日出生，汉族，住四川省。诉讼委托代理人：樊平，广东允中律师事务所律师。诉讼委托代理人：何盈姗，广东允中律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：雷丽芳，女，1990年2月12日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。被告（反诉原告）：广州中沃物业管理有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇金都路**首层。法定代表人：熊清。被告：熊清，女，1985年8月26日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。上述三被告的共同委托诉讼代理人：莫国星，广东穗益律师事务所律师。原告（反诉被告）杨丽诉被告（反诉原告）雷丽芳、被告（反诉原告）广州中沃物业管理有限公司（以下简称中沃公司）、被告熊清租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉原告）杨丽的委托诉讼代理人樊平，被告（反诉原告）雷丽芳、被告（反诉原告）中沃公司、被告熊清的共同委托诉讼代理人莫国星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨丽诉讼请求为：1.雷丽芳向杨丽支付房屋占有使用费（自2019年1月11日起计算，按照每月33600元的标准计至实际腾空、搬离房屋之日止）；2.中沃公司、熊清对上述第一项诉讼请求承担连带清偿责任；3.雷丽芳、中沃公司、熊清向杨丽支付违约金101248元；4.本案诉讼费由雷丽芳、中沃公司、熊清承担。事实和理由：杨丽与雷丽芳于2016年4月11日签订《租赁合同》，约定杨丽将位于广州市增城区新塘镇金都路59号物业租给雷丽芳，2018年7月11日至2020年7月10日的租金为每月33600元，后由于雷丽芳逾期交纳租金，杨丽于2019年1月8日通知雷丽芳解除了《租赁合同》。2019年1月29日，双方因租赁合同纠纷诉至法院，经广州市增城区人民法院、广州市中级人民法院审理认定，雷丽芳逾期交租违约，《租赁合同》已于2019年1月8日解除，同时判令雷丽芳须向杨丽返还广州市增城区新塘镇金都路59号物业，并向杨丽支付2019年2月1日至2019年4月11日期间的房屋占有使用费79520元。后经杨丽了解，涉案物业至今一直系由中沃公司实际占有使用，中沃公司对外签订了七份租赁合同将涉案物业进行转租。同时，雷丽芳与熊清系中沃公司的股东，2019年10月21曰，雷丽芳与熊清在明知拖欠杨丽租金未付的情况下，将中沃公司的注册资本由500万元减少至50万元，减资比例达到90%。且合同约定，被告拒不退还物业杨丽有权另向被告要求支付违约金。综上所述，杨丽认为，雷丽芳占用杨丽房屋，应当向杨丽支付房屋占有使用费，中沃公司实际占有使用涉案房屋，同时作为合同的实际履行人，应当与雷丽芳承担连带责任，熊清作为中沃公司的股东，擅自减少注册资本以逃避债务，应当承担连带责任，为维护杨丽的合法权益，请求法院依法支持杨丽的全部诉讼请求。被告雷丽芳辩称：雷丽芳早已腾空、搬离涉案房屋，已履行（2019）粤0118民初1792号、（2019）粤01民终17123号民事判决书的内容，且雷丽芳已向杨丽支付场地占用费至2019年4月11日。被告中沃公司辩称：中沃公司并非租赁合同的相对方，且现在杨丽已经不是涉案房屋的物权所有人，杨丽无权要求中沃公司搬离涉案房屋。另外，2019年4月11日至2020年4月7日期间的场地占用费中沃公司不同意按每月33600元计付，因为涉案房屋是违章建筑，无法合理使用，且中沃公司不清楚将场地占用费交给谁，杨丽与雷丽芳之间的租赁合同因合同无效而导致中沃公司占用涉案房屋没有法律依据，但中沃公司确实对涉案房屋进行装修，杨丽应对中沃公司进行补偿。被告熊清辩称：熊清认为杨丽要求其承担连带责任于法无据。反诉原告雷丽芳、中沃公司向本院提起反诉请求：1.请求杨丽返还押金32000元；2.杨丽向雷丽芳、中沃公司赔付装修费用30万元；3.本案全部诉讼费用由杨丽承担。事实和理由：杨丽与雷丽芳于2016年4月11日签订了《租赁合同》，约定杨丽将位于广州市增城区新塘镇金都路59号的物业租给雷丽芳。双方因租赁纠纷诉至法院，案号为（2019）粤0118民初1792号、（2019）粤01民终17123号，生效判决驳回杨丽主张要求没收32000元押金的诉请。此外，因雷丽芳承租本案所涉案房屋时部分面积未获得权属登记致使《租赁合同》无效，导致雷丽芳、中沃公司的装修损失，杨丽应予赔付。故雷丽芳提起反诉，请求依法判决如上诉请求。反诉被告杨丽辩称：1.杨丽无需向雷丽芳、中沃公司返还租赁押金32000元。杨丽违反合同约定逾期交租，杨丽有权没收押金。2.杨丽无需赔偿雷丽芳、中沃公司的装修费用损失。杨丽在签约时已经向雷丽芳出示过涉案房屋产权证，雷丽芳明知涉案房屋存在加建，亦同意签署合同。租赁合同是雷丽芳拟好后交杨丽签名，其中也明确了含加建面积，杨丽对涉案合同部分无效不存在过错。且涉案物业原本就是出租收益，是杨丽带装修出租给雷丽芳，雷丽芳立即对外转租，即使存在小部分修缮，也是由次承租人根据自身经营需要进行的，与雷丽芳无关，雷丽芳、中沃公司无权要求杨丽赔偿。本院经审理认定事实如下：位于广州市增城区新塘镇金都路**的房屋产权人为杨丽、李小兰，二人系共同共有，该房屋共6层，建筑面积1920.41平方米。李小兰向杨丽出具《授权委托书》，载明其委托杨丽全权处理与雷丽芳、中沃公司、熊清等关于广州市增城区新塘镇金都路59号物业的一切事宜，对于杨丽作出的关于上述争议的全部法律行为予以认可，相应后果及法律责任由其本人承担等内容。2016年4月11日，杨丽（出租方，甲方）与雷丽芳（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定以下内容：甲方同意将坐落在广州市增城新塘镇金都路59号物业租给乙方做办公使用，建筑面积约2335平方米（一至七层含房产证注明的加建面积）；2016年4月11日至2016年7月10日为免租期；2016年7月11日至2018年7月10日月租金32000元；2018年7月11日至2020年7月10日月租金33600元；乙方在合同签订时须缴交押金32000元及半年租金192000元；租金按年结算，由乙方在每半年租金到期前15天转账形式支付给甲方；任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿，如仍不足弥补因此而造成直接经济损失的，违约方仍须作出赔偿，赔偿应以实际损失为准；租赁期满，甲乙双方未续订承租合同或已解除合同后，乙方逾期不交出承租物业的，甲方除有权要求乙方限期迁出和不交占用期间租金外，还有权按月总金额百分之二十违约金；租赁期满，乙方不得破坏物业原有装修，应以原状交还物业给甲方，一切嵌装在墙体内的装修，乙方一律不得拆烂、损毁及拆走等内容。2016年至2019年期间，涉案房屋由中沃公司以签订租赁合同的方式分别转租他人。2019年1月29日，杨丽将雷丽芳诉至本院，要求解除《租赁合同》、腾空房屋、支付2019年2月至4月的占用费、没收押金、支付违约金等，本院受理案号为（2019）粤0118民初1792号。2019年5月6日，本院作出（2019）粤0118民初1792号民事判决书，载明：“……2018年6月28日，杨丽出具《收据》一张交雷丽芳收执。该《收据》载明：兹收到雷丽芳交来增城新塘镇金都路59号物业租金2018年7月11日至2019年1月10日，总租金201600元。2018年12月28日，广州市城市管理综合执法局增城区分局出具增城管执新公字[2018]Ｂ10号《限期拆除违法建设公告书》载明：经查实，当事人未经城乡规划部门批准，于2005年期间，擅自在广州市增城区新塘镇金都路59号，加建部分钢筋混凝土结构建筑物，建筑面积为415.75平方米。其中，一层加建部位建筑面积为20.3平方米；二层加建部位建筑面积为57.73平方米；三层加建部位建筑面积为25.32平方米；四至六层加建部位建筑面积为75.96平方米；七层加建建筑面积为236.44平方米。上述违法建筑物未报先建，已严重影响城乡规划。属于无法采取改正措施消除对规划实施的影响的情形，依法应当予以拆除。本执法机关于2018年12月28日作出《违法建设行政处理决定书》(增城管执新违建处字[2018]B10号)，责令违法建设当事人在收到决定书之日起十五日内自行拆除上述违法建设。……”，故因涉案房屋存在违建为由确认合同无效，因此对杨丽主张的没收押金、支付违约金等不予支持，判决雷丽芳腾空、搬离涉案房屋，并向杨丽支付2019年2月1日至2019年4月11日期间的使用费79520元。雷丽芳不服上述判决，上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院于2019年11月28日作出（2019）粤01民终17123号民事判决书，对一审查明事实予以确认，认定涉案《租赁合同》部分无效，即使部分无效，双方权利义务也可参照《租赁合同》的约定进行处理，雷丽芳迟延支付租金，杨丽要求解除合同并要求雷丽芳腾空交还房屋符合合同约定，应予支持；鉴于雷丽芳确认其一直使用涉案房屋至今，故应支付2019年2月1日至4月11日期间的占有使用费，最终判决驳回上诉、维持原判。上述案件已于2019年11月30日生效。2020年1月16日，广州市白云区人民法院发出《拍卖公告》，载明位于广州市增城区新塘镇金都路59号房产进行拍卖，该房屋已经由中沃公司以签订租赁合同方式分别转租给案外人莫枝盛、刘世永、谌小娟、刘连红、郭仕亭、赖振华、欧阳升等；涉案房屋存在415.75平方米的违法加建，该法院仅拍卖合法产权部分；涉案房屋未腾空，买受人可提起物权保护请求腾退。2020年4月7日，广州市白云区人民法院出具（2019）粤0111执恢1511号《执行裁定书》，裁定广州市增城区新塘镇金都路59号房产的所有权及相应其他权利归买受人易广华所有，上述房产的财产权自本裁定送达买受人易广华时起转移。另查明，中沃公司成立于2016年4月27日，股东为雷丽芳和熊清，公司注册资本500万元，熊清认缴出资为245万元，雷丽芳认缴出资为255万元，实缴出资均为0元，认缴出资与实缴出资的时间均为2050年12月30日。2019年10月21日，中沃公司变更注册资本为50万元。再查明，涉案房屋仍由中沃公司转租他人使用，并仍在对外招租。上述事实有原告提交的房地产权证书、授权委托书、《租赁合同》、（2019）粤0118民初1792号和（2019）粤01民终17123号民事判决书、中沃公司的企业信用信息公示报告、（2019）粤0111执恢1511号《执行裁定书》、涉案房屋照片、微信截图等证据予以证明，双方当事人对上述证据真实性无异议，本院予以确认。庭询中，关于本案事实，双方当事人作出如下陈述：一、杨丽主张，（2019）粤0118民初1792号和（2019）粤01民终17123号民事判决书生效后，杨丽申请了强制执行，划扣了占用费，但腾退事宜因涉案房屋在拍卖暂不具备清场条件故未得到执行，雷丽芳也未履行该判决义务。雷丽芳称其早已搬离涉案房屋，只是中沃公司在占有使用。中沃公司是基于雷丽芳的转租而占有涉案房屋。二、涉案房屋情况，杨丽主张，因涉案房屋已经在拍卖，故其未处理涉案房屋的违建部分。雷丽芳、中沃公司主张，涉案房屋是中沃公司进行了装修，粉刷了全部内墙、更换了窗户玻璃和幕墙，维修了一至五层的漏水，更换了地板和天花等，次承租人也进行少部分的装修，但金额不大。庭后，雷丽芳和中沃公司向本院提交了《房屋装修现有价值评估申请书》。本院认为，关于杨丽与雷丽芳签订的《租赁合同》效力问题，因已有生效判决作出认定，本院不予赘述，即《租赁合同》部分无效，双方权利义务可参照《租赁合同》约定进行处理。关于雷丽芳、中沃公司是否应支付使用费问题。（2019）粤0118民初1792号和（2019）粤01民终17123号民事判决书已确认《租赁合同》已解除，并判决雷丽芳腾空、搬离涉案房屋，现涉案房屋由中沃公司占有使用。雷丽芳辩称，占用涉案房屋的是中沃公司，其早已搬离；中沃公司辩称，其并非合同相对方，不应承担支付使用费义务。对此，本院认为：《租赁合同》的相对方是杨丽与雷丽芳，中沃公司系《租赁合同》签署之后成立，雷丽芳系中沃公司股东，涉案房屋的实际使用人是中沃公司。现杨丽与雷丽芳之间的《租赁合同》已由2019年11月30日生效的民事判决书确认解除，即涉案《租赁合同》已于2019年11月30日解除。故杨丽主张要求雷丽芳支付2019年11月30日之前的使用费（租金），本院予以支持。至于《租赁合同》解除后，即自2019年12月1日起的使用费，雷丽芳主张其已经腾退涉案房屋，但并未提交相应证据予以证明，且《租赁合同》解除前，中沃公司基于杨丽与雷丽芳之间的租赁合同关系而实际使用涉案房屋，《租赁合同》解除后，中沃公司的继续占有涉案房屋的事实对于出租人杨丽而言即为雷丽芳的占用，故杨丽要求雷丽芳、中沃公司承担支付使用费的义务，本院予以支持。现涉案房屋已经由广州市白云区人民法院拍卖至案外人，并于2020年4月7日作出（2019）粤0111执恢1511号《执行裁定书》。因此，杨丽主张要求雷丽芳、中沃公司支付自2019年12月1日起至涉案房屋被拍卖至案外人之前，即2020年4月6日止的使用费，本院予以支持。杨丽要求雷丽芳承担上述使用费（租金）数额范围以外的使用费数额，本院不予支持；杨丽要求中沃公司和雷丽芳承担连带清偿责任，本院亦不予支持。对于使用费数额问题。根据《租赁合同》约定，2018年7月11日至2020年7月10日月租金为33600元，故杨丽要求雷丽芳按33600元支付使用费（租金），本院予以支持。根据（2019）粤0118民初1792号和（2019）粤01民终17123号查明的事实可知，雷丽芳向杨丽交租至2019年1月10日；两份民事判决书判决雷丽芳向杨丽支付2019年2月1日至2019年4月11日期间的使用费79520元，亦已执行完毕。因此，雷丽芳应向杨丽支付2019年1月11日至2019年1月31日和2019年4月12日至2019年11月30日的使用费（租金）。经核算，上述期间的使用费（租金）数额为279241.27元。至于雷丽芳和中沃公司应支付的使用费数额，虽中沃公司与杨丽没有合同关系，但中沃公司也是基于杨丽与雷丽芳之间的合同而占有使用涉案房屋，故杨丽要求雷丽芳和中沃公司按照《租赁合同》约定的月租金33600元支付使用费，并无不妥，本院予以支持。因此，雷丽芳、中沃公司应向杨丽支付2019年12月1日至2020年4月6日的使用费。经核算，上述期间的占有使用费数额为141120元。对于杨丽基于中沃公司的减资而要求熊清承担租金及占用费的连带责任，本院认为，雷丽芳、熊清在并未实际出资的情况下又将注册资本由500万元减少至50万元，减资90%，且未举证证明其履行了减资时的通知债权人义务，其行为降低了中沃公司的责任能力，故杨丽主张要求熊清在在减资220.5万元（245万元×90%）范围内对中沃公司的上述债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任，本院予以支持；杨丽要求熊清承担连带清偿责任，本院不予支持。对于杨丽要求雷丽芳、中沃公司、熊清共同承担拒不退还物业的违约金问题。如上文所述，雷丽芳虽无证据证明其已经腾退涉案房屋，但生效判决对腾退事宜进行了处理，雷丽芳未腾退属于未执行生效判决，故杨丽依据合同约定要求雷丽芳承担违约金，依据不足；而中沃公司与熊清并非合同相对方，杨丽依照合同约定要求中沃公司、熊清承担违约金，本院亦不予支持。对于雷丽芳、中沃公司反诉要求杨丽退还押金及赔偿装修损失问题。已生效的（2019）粤01民终17123号民事判决书中已经明确，涉案《租赁合同》虽部分无效，但相关权利义务可参照《租赁合同》约定适用。该生效判决亦已确认雷丽芳存在迟延支付租金的情形，即雷丽芳存在违约。在雷丽芳存在违约的情况下，要求杨丽退还押金和赔偿装修损失，于法无据，本院不予支持。如上文所述，中沃公司并非合同相对方，其亦未向杨丽支付押金，中沃公司也是基于杨丽与雷丽芳的合同才能够使用涉案房屋，且中沃公司仍在使用房屋并分租收益，故中沃公司要求杨丽退还押金及赔偿装修损失，于法无据，本院不予支持。此外，涉案房屋由中沃公司分租他人，雷丽芳及中沃公司并无充分证据证明涉案装修是由其进行或者次承租人有无对涉案装修进行改动及改动大小等，对雷丽芳、中沃公司主张要求对涉案装修进行鉴定的申请，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）雷丽芳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）杨丽支付使用费（租金）279241.27元；二、被告（反诉原告）雷丽芳、被告（反诉原告）广州中沃物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）杨丽支付使用费141120元；三、被告熊清于本判决发生法律效力之日起十日内在220.5万元范围对被告（反诉原告）广州中沃物业管理有限公司在判决主文第二项确认的债务不能清偿的部分承担补充清偿责任；四、驳回原告（反诉被告）杨丽的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）雷丽芳、广州中沃物业管理有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9930元，原告（反诉被告）杨丽负担2325元，被告（反诉原告）雷丽芳、广州中沃物业管理有限公司负担7605元；反诉受理费3140元，由被告（反诉原告）雷丽芳、广州中沃物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余蓓蓓二〇二〇年九月二日书记员  李慧芳