云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终1961号上诉人（原审原告）：肖才琼，女，1968年12月18日出生，汉族，昭通市昭阳区人，中专文化，居民，住昭通市昭阳区。上诉人（原审原告）：刘万达，男，1966年4月13日出生，汉族，昭通市昭阳区人，中专文化，居民，住昭通市昭阳区。两上诉人的委托诉讼代理人：罗毅，林如苗，云南天外天律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：昭通碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91530600MA6KAXWK84，住所地：云南省昭通市昭阳区太平新区朱提大道地税小区住房********。法定代表人：潘永卓，该公司总经理。委托诉讼代理人：王志理，北京大成（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人肖才琼、刘万达因与被上诉人昭通碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服云南省昭通市昭阳区人民法院（2019）云0602民初3111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日受理后，依法组成合议庭书面审理了本案。本案现已审理终结。肖才琼、刘万达上诉请求：撤销原判，改判支持肖才琼、刘万达的全部诉讼请求；一审、二审案件受理费由碧桂园公司承担。其主要上诉理由：一、证据采信错误。1.肖才琼、刘万达提交的房屋户型图是确定商品房户型的最为重要的“直接证据”，一审法院不采信不当。2.微信选房截屏，是确定“户型图”的“直接证据”，能独立证明肖才琼、刘万达选定房屋的“户型图”情况，它与其他证据能形成一个完整的证据链，一审不采信错误。3.户型放大图与“微信选房截屏”等证据完全吻合。4.房屋现场照片，本身就能看到房屋的具体情况，而且与碧桂园公司陈述的交付房屋情况一致，能清晰地证明房屋情况和房屋位置。审判人员也有责任到现场实地查看。一审刻意否定肖才琼、刘万达提交的证据，枉法判决。5.肖才琼、刘万达提交的《情况说明》，一审法院予以采信，却又认定碧桂园公司交付的房屋符合合同约定，属于自相矛盾。因为碧桂园公司用了两套资料，一套提交相关部门备案、审批，另一套用来进行宣传和签订合同。二、一审判决事实认定错误。一审认为碧桂园4幢建设现状与规划审批的一致，总面积与合同一致。从而认定碧桂园公司交付的房屋符合合同约定属于事实认定错误。理由是分层平面图显示的一层楼有几套房屋，每套房屋的位置，不能表示“户型”。肖才琼、刘万达通过手机“微信选房”选择自己喜欢的“户型”确定房屋，“微信选房截屏”中确定的房屋，与其他证据一致，表明合同约定的房屋是：①赠送大约10.00平米的“私家电梯厅”；②阳台是封闭的，面积接近8.00平米；③私家电梯厅内赠送三个柜子。因为碧桂园公司报批的是一套图纸，宣传和签订合同的是另一套图纸，故一审认为碧桂园公司交付房屋与审批一致，分层平面图一致，总面积一致就认定房屋符合合同要求是完全错误的。三、碧桂园公司违反了民法诚实信用原则和公平原则。碧桂园公司交付的房屋与合同相比，缺少了大约10.00平米左右的“私家电梯厅”，“阳台变成了消防通道”导致阳台由“套内面积”变成了“公共面积”，使得“套内面积”实际减少了接近8.00平米。一审法院认为碧桂园公司交付的房屋符合合同要求，导致肖才琼、刘万达遭受的损失不能得到赔偿，有违“公平原则”。四、根据《中华人民共和国合同法》第十五条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》[法释〔2003〕7号]第三条之规定，宣传资料、微信选房截图及样板间关于房屋的说明和允诺具体明确，对合同的订立及房屋价格产生重大影响，应视为要约。根据《商品房销售管理办法》第三十一条之规定，碧桂园公司设置样板房的售楼行为有法律约束力，如果购房合同对样板房与实际交付房屋是否一致未作说明，则视为交付标准应与样板间完全一致。被上诉人碧桂园公司未作二审答辩。肖才琼、刘万达向一审法院起诉请求：一、由碧桂园公司赔偿实际套内面积减少对应的价款68798元；建筑面积减少赔偿价款27356元；取消了“私家电梯厅”赔偿30000元；取消了私家电梯厅内的壁柜赔偿3000元，共计129154元；二、本案诉讼费由碧桂园公司承担。一审法院认定事实：碧桂园公司广告宣传《一城碧桂园、三千乌蒙府》对YO12户型鉴赏最后一页标注：“本公告仅供参考，不作为合同邀约，也不作为开发商交房标准及承诺，其具体内容与政府相关部门最终批准文件、图则及商品房买卖合同约定为准。”2018年1月11日肖才琼、刘万达（乙方）与碧桂园公司（甲方）签订了《昭通碧桂园认购书》约定“第一条：物业的最终实测量面积，以产权登记面积为准；第五条第1款甲方的义务：在本认购书约定的签约时间届满前与乙方签署甲方明示的下列文件：《商品房买卖合同》及其附件一《房屋平面图》、《补充协议》、《装饰、设备标准》等合同文件；第六条第1款乙方的义务：在本认购书约定的签约时间与甲方签署本认购书第五条第1款约定的合同文件。乙方确认：在签订本认购书之前，乙方已仔细阅读并理解甲方明示的双方将签署的合同文件的全部条款内容，并认为上述合同文件的约定全面具体，不存有异议及需要进一步明确的事项，故乙方同意接受上述合同文件的全部条款内容并按时签署；第6款本认购书约定的认购物业的建筑图、结构平面图以政府有关部门批准为准，乙方对此无异议。2018年1月11日肖才琼、刘万达（乙方）与碧桂园公司（甲方）签订了《商品房购销合同》，约定：乙方向甲方购买位于昭通碧桂园4幢1单元2601号房，套内面积为120.01㎡，公摊面积为35.83㎡，合计面积为155.84㎡，每平方米6217元，总价为968887元。第五条第一项约定：采用按套内建筑面积计价销售的，合同约定的套内建筑面积与产权登记中的套内建筑面积的误差比绝对值在3%以内（含本数）时按产权登记面积中的套内建筑面积决算购房价款。第十三条第五项约定：合同之附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。合同附件一：标明了房屋分层平面图，乙方在该图上签字捺印予以确认。附件二对该商品房价内装饰、设备标准进行了约定。同日，双方又签订《补充协议》，第二条关于面积差异的处理：（一）约定：建筑面积误差比绝对值在3%以内（含本数）的，甲乙双方按买卖合同第四条约定的房屋单价据实决算房价款，但面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的，双方无需互作补偿；（二）建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方可选择多退少补或退回所购商品房；附件四对商品房的装修标准及配套设施进行了约定。合同签订后，肖才琼、刘万达依约向碧桂园公司交纳了全部购房款。2019年3月5日昆明康正测绘服务有限公司昭通分公司对昭通碧桂园1期4幢进行了房屋面积测绘，并作出《房屋面积实测报告书》，该报告标明了2-28层房屋分层平面图，1-2601号面积为155.05㎡。2019年3月31日该房屋竣工验收。同年4月8日竣工验收备案。2019年5月8日昭阳区城市规划管理委员会办公室出具情况说明：碧桂园4幢建设现状与规划审批的一致。一审法院认为，肖才琼、刘万达与碧桂园公司签订的《商品房购销合同》、《补充协议》，系当事人的真实意思，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同附件一：标明了房屋分层平面图，肖才琼、刘万达在该图上签字捺印予以确认。合同附件作为合同的组成部分与合同具有同等法律效力。规划部门说明：碧桂园4幢建设现状与规划审批的一致，且《房屋面积实测报告书》所标明的2-28层房屋分层平面图与合同附件一：标明的房屋分层平面图也一致。双方约定的面积为155.84㎡，《房屋面积实测报告书》中实测面积为155.05㎡，误差0.79㎡，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；”依据双方签订的《商品房购销合同》、《补充协议》约定，每平方米5766元/㎡，碧桂园公司应补偿肖才琼、刘万达经济损失为0.79㎡×5766元/㎡=4555.14元，因此，对肖才琼、刘万达的诉讼请求，予以部分支持。肖才琼、刘万达主张套内面积减少、私家电梯厅赔偿30000元，壁柜赔偿3000元，其未举出充分的证据予以证明，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，参照最高人民法院《关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，对其此主张，不予支持。据此判决：一、由被告昭通碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内补偿原告肖才琼、刘万达建筑面积误差损失4555.14元。二、驳回原告肖才琼、刘万达的其他诉讼请求。案件受理费2883.07元，由原告肖才琼、刘万达负担2782.07元，被告昭通碧桂园房地产开发有限公司负担101元。二审中，本院根据上诉人肖才琼、刘万达的书面申请，向昭阳区市场监督管理局调取以下证据：1.昭阳区市场监督管理局于2017年11月28日作出的昭区市监罚（2017）53号《行政处罚决定书》及17份相关证据材料。该处罚决定书的主要内容为：碧桂园公司未取得项目预售许可证擅自发布项目宣传广告行为，违反了《房地产广告发布规定》等相关法律的规定，决定责令碧桂园公司立即停止《昭通碧桂园》售房项目宣传活动，并处罚9000元上缴国库；2.昭阳区市场监督局于2019年7月30日作出的昭区市监罚（2019）17号《行政处罚决定书》。该处罚决定书的主要内容为：碧桂园公司广告内容功能、用途与实际情况不符，存在引人误解的内容欺骗、误导消费者，已经造成事实后果，构成虚假广告宣传行为等，决定处以罚款80万元人民币，上缴国库；3.昭阳区市场监督管理局对碧桂园房地产公司不服该局作出的昭区市监罚（2019）17号《行政处罚决定书》，于2019年10月17日作出的《行政复议答复书》；4.昭阳区人民政府于2019年12月2日作出的昭区行政复决字（2019）17号《行政复议决定书》。该复议决定书的主要内容为：昭阳区市场监督局作出的昭区市监罚（2019）17号《行政处罚决定书》适用依据正确，程序合法，处罚恰当，决定维持。经质证，肖才琼、刘万达对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议，其认为昭区市监罚（2019）17号《行政处罚决定书》和昭区行政复决字（2019）17号《行政复议决定书》主要证明了碧桂园在销售过程存在虚假销售宣传，向购房人宣传时是一份图纸，但在报批时用的又是另一份图纸，碧桂园一开始就知道所购买房屋与最终交房时的户型存在差异，碧桂园是恶意的，涉嫌合同欺诈；《行政复议答复书》也证明了碧桂园交付给业主的房屋户型及使用功能与最开始宣传及向主管部门报批的户型不一致，也存在虚假宣传，《行政复议答复书》虽是行政法律文书，但也可以作为民事案件裁判的证据或参考；昭区市监罚（2017）53号《行政处罚决定书》及17份相关证据材料，进一步说明碧桂园在宣传销售过程中，宣传资料及样板间的展示，关于最终交付房屋的说明和允诺具体明确，对购房人作出了重大误导，对合同的签订及房屋的价格产生了重大影响。这些资料应视为要约。碧桂园虽然在2019年4月8日前以书面方式通知接房，但是碧桂园通知购房人接房与其在合同中约定的户型和使用功能是存在较大差异的。不能用碧桂园在质监站备案的竣工资料去证明其向业主交付的房屋符合双方在合同中约定的户型，使用功能及交付标准，通过主管部门的验收备案恰好印证其存在虚假宣传。碧桂园交付的房屋与合同约定的房屋存在较大差异，构成根本违约。碧桂园开始就存在欺诈，给购房人造成的损失，应该予以赔偿。被上诉人碧桂园公司对上述证据的真实性、合法性予以认可，但对关联性不认可。其认为，第一，行政处罚的对象是碧桂园公司构成虚假宣传，宣传属于广告法约束范畴，由此可以确认该行政处罚决定涉及的内容不能成为约束双方权利义务的依据。第二，行政处罚所属行政法范畴，本案是房屋买卖合同纠纷，应当以双方签订的书面协议为准，否则即是无限扩大上诉人的权益，侵害了碧桂园公司的利益。第三，对于该处罚结果碧桂园公司不予认可，但政府为了解决该批业主的权益问题，部分事实的认定与客观不符，其对此保留意见。第四，若以该行政处罚决定作为民事审判参考依据，违背了商品房买卖合同司法解释第三条的规定。对宣传册背后已经明确注明该宣传册为要约邀请，并且宣传册是向不特定的对象进行宣传，不能以此认定构成要约。第五，该处罚决定已经对碧桂园公司宣传作出罚款，不应再以此进一步追究碧桂园公司在民事部分的责任。本院认为，对本院调取的上述证据的真实性和合法性予以确认，但上述证据系昭阳区人民政府、昭阳区市场监督管理局针对被上诉人碧桂园公司虚假广告宣传行为等所作出的行政处罚，其效力不及于本案肖才琼、刘万达与碧桂园公司平等主体之间签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》，对上述证据的关联性本院不予采信。二审中，上诉人肖才琼、刘万达对一审未采信其提交的户型图和选房截屏等证据有异议，对一审判决认定本案争议的房屋符合合同约定的条件有异议。对一审判决认定的其余法律事实，双方当事人未提出异议，对当事人无异议的事实，本院予以确认。归纳当事人的上诉主张，本案的争议焦点是：一、一审法院未采信肖才琼、刘万达提交的房屋户型图、微信选房截屏、房屋现场照片等证据是否恰当；二、碧桂园公司是否存在未按合同约定的条件交付房屋的行为，肖才琼、刘万达请求碧桂园公司赔偿因套内面积减少、取消私家电梯厅及壁柜所致赔偿款的上诉理由是否成立。针对以上争议焦点，本院评判如下：焦点一，关于一审法院未采信肖才琼、刘万达提交的房屋户型图、微信选房截屏、房屋现场照片等证据是否恰当的问题。一审中，肖才琼、刘万达提交了《房屋户型图》《微信选房截屏》《户型放大图》《房屋现场照片》。本院认为，《房屋户型图》《微信选房截屏》《户型放大图》在一审庭审质证中碧桂园公司未提出实质异议，同时该部分证据的面积和房型，除肖才琼、刘万达认为前阳台变成了消防通道，没有了私家电梯厅的争议部分外，均与实际交付的房屋现场照片及面积等吻合，碧桂园公司虽然对此部分证据提出异议，但其未提交涉案项目宣传彩页，故可以认定肖才琼、刘万达提交的该部分证据系涉案项目的销售宣传彩页以及肖才琼、刘万达根据该户型选房的事实。一审法院对肖才琼、刘万达提交的此部分证据不予采信不当，本院予以纠正。肖才琼、刘万达对此的上诉理由成立。焦点二，关于碧桂园公司是否存在未按合同约定的条件交付房屋的行为，肖才琼、刘万达请求碧桂园公司赔偿因套内面积减少、取消私家电梯厅及壁柜所致赔偿款的上诉理由是否成立的问题。关于碧桂园公司是否存在未按合同约定的条件交付房屋的问题。碧桂园公司作为甲方与肖才琼、刘万达作为乙方于2018年1月11日签订《商品房购销合同》。同日双方签订了《补充协议》，该《补充协议》第二条对面积差异作出约定，该约定符合法律规定；第三条对装饰设备标准约定，由甲方统一装饰，甲方设置的示范单位只作为乙方感受装饰等使用，不作为交付标准；第六条对规划、设计变更约定：“经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，从而影响所购商品房质量或者使用功能的，甲方应当在变更确立之日起10日内，书面通知乙方。乙方有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。乙方在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计以及由此引起的房价款的变更。甲方未在规定时限内通知乙方的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在买受人提出退房申请的30日内退回已付购房款及利息（按同类同期银行按揭贷款利率计算，由付款日起至退款日止）”。本院认为，双方签订的《商品房购销合同》和《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同中对户型图一栏无粘贴上的实际户型图的内容，肖才琼、刘万达提交的户型图不能作为双方房屋交付标准，对于所购户型是否赠送前阳台、私家电梯厅及壁柜合同中并未约定。结合双方签订的《补充协议》中的上述约定可见，设计变更影响所购商品房质量或者使用功能的，甲方可以通知乙方，乙方可以做出是否退房选择。虽然碧桂园公司未在《补充协议》约定的时间内对宣传彩页户型图上的前阳台和私家电梯厅有所变更的事宜通知肖才琼、刘万达，但碧桂园公司在通知肖才琼、刘万达接房之前在项目现场公示了差异说明，通知业主有权退房并承担资金占用费，肖才琼、刘万达在接房时对于阳台、电梯厅及壁柜等外观属性应当明知而未按照《补充协议》约定选择退房，应视同接受规划、设计产生的变更。而本案的涉案工程已经竣工验收，昭阳区城市规划管理委员会办公室于2019年5月8日出具的《关于昭通碧桂园4幢Y012户型规划审批的情况说明》能够证明碧桂园4幢建设现状与规划审批一致。故肖才琼、刘万达主张碧桂园公司承诺赠送私家电梯厅、前阳台及三个壁柜而未按照合同约定条件交付房屋存在违约的理由不能成立，本院不予支持。一审法院未到现场实地查看并不影响本案的处理。关于房屋面积，一审法院根据《房屋实测报告书》与双方约定面积计算出差额，并由碧桂园公司补偿肖才琼、刘万达建筑面积误差损失4555.14元，符合本案实际情况及法律规定。故肖才琼、刘万达请求碧桂园公司赔偿因套内面积减少、取消私家电梯厅及壁柜所致赔偿款的上诉理由均不能成立，本院依法不予支持。综上所述，肖才琼、刘万达的上诉理由不能成立，不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2883.00元，由上诉人肖才琼、刘万达负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若义务人不主动履行本判决，权利人可在本判决规定的履行期限届满后的二年内向原审法院申请强制执行。审判长  王正云审判员  杨稳香审判员  肖荣蓉二〇二〇年九月十一日书记员  文 栋