北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初43699号原告：北京首欣物业管理有限责任公司，住所地北京市石景山区金顶街西口**院内。法定代表人：田春涛，董事长。委托诉讼代理人：孙海清，北京孙海清律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洁，女，公司职员。被告：杨彬，男，1959年8月28日出生，汉族，住天津市红桥区。原告北京首欣物业管理有限责任公司（以下简称首欣物业公司）与被告杨彬物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告首欣物业公司之委托诉讼代理人孙海清、李洁，被告杨彬均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。首欣物业公司向本院提出诉讼请求，1.判令杨彬支付2013年11月1日至2018年5月31日期间的物业费298144元及滞纳金147581.28元；2．诉讼费由杨彬承担。事实与理由：2013年4月1日，我公司与北京市海淀区×小区业主委员会签订北京市海淀区×小区物业管理委托合同，委托管理期限2年，自2013年4月1日至2015年3月31日，约定物业管理服务费采用按季预收方式，如逾期按每日千分之一收滞纳金，杨彬的房屋（澳门豆捞经营）物业费收缴标准为5.5元／月·㎡。2015年4月1日，我公司与业委会续签物业服务合同，委托管理期限自2015年4月1日起至2017年3月31日。合同到期后，我公司与业委会未签订书面合同，事实服务至今。杨彬是北京市海淀区×1房屋所有权人，房屋建筑面积985.6平米，从2013年11月1日至2018年5月31日，计55个月时间内，杨彬物业费欠费298144元。由于其未按照约定交纳费用，我公司依据合同约定收取滞纳金，合同约定标准为每日千分之一，我公司实际以万分之三主张滞纳金147581.28元。经我公司催缴，杨彬未能支付，现依法向人民法院提起诉讼，请求法院依法裁判，杨彬辩称，我与首欣物业公司之间不存在物业服务合同关系。我从未加入北京市海淀区×小区业主大会，我并非该业主大会成员，我不受北京市海淀区×小区业主大会的《物业管理服务合同》条款约束。因此，首欣物业公司仅凭其与北京市海淀区×小区业主大会的《物业管理服务合同》，并不能证明其与我之间存在物业服务合同关系。我与首欣物业公司之间从未签署过任何物业服务合同。该公司与第三方北京市海淀区×小区业主大会签订的《物业管理服务合同》中第21条约定：“2、底商物业费收缴标准：(2)澳门豆捞：5.50元/月·㎡”以及“滞纳金”约定是在我不知情情况下强加给我的收费标准。对此，我不予承认。我不承认欠缴首欣物业公司55个月的物业管理费。该公司不能证明自2013年4月1日至2015年4月1日为本物业提供了物业服务。我不承认首欣物业公司为本物业在此期间提供了物业服务。因此，该公司关于我欠缴55个月物业管理费的主张不成立。“澳门豆捞”（杭州凯旋门澳门豆捞有限公司）已经在2014年11月从本物业退租。首欣物业公司与第三方北京市海淀区×小区业主大会于2015年4月1日签订的《物业管理服务合同》中第21条约定“2、底商物业费收缴标准：(2)澳门豆捞：5.50元／月·㎡”的约定是无事实根据的约定。此外，该《物业管理服务合同》中第21条约定仅仅与“澳门豆捞”有关，而与我无关。本物业已经于2018年1月23日被朝阳人民法院第二执行庭司法拍卖成交，物权已经发生转移。因此，首欣物业公司关于我欠缴55个月物业管理费的主张不成立。我与首欣物业公司之间就物业服务的费用收取另有口头约定。该公司负责人李秋实经理（副）与我曾经于2014年7月达成如下口头约定：如果本物业出租给租户，公司将向租户收取物业管理费；如果本物业没有出租给租户，在未出租期间，公司将占用属于我的部分自有面积、公共面积提供给其他相邻物业的租户，用以抵偿物业服务费用。事实上，自2014年1月起至2018年5月，首欣物业公司将属于我的三层顶部的广告位置公共区域租给其他商户使用，将属于我的一层安全通道公共区域封闭租给其他商户使用，将属于我的二层整扇窗户及周边（大约20㎡的外墙）租给其他商户使用。一旦我将本物业出租出去，该公司将自行拆除占用部分归还给我的租户。基于以上约定，该公司将不向我收取物业管理费。首欣物业公司从未向我催缴物业管理费。我对于该公司的主张从不知情，因而，不存在我故意未支付物业管理费的事实。因而，该公司关于滞纳金的主张不成立。基于上述事实和证据，首欣物业公司所有诉讼请求不能成立，请法院依法审理，判决如诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。×小区位于北京市海淀区西直门北大街41号。北京市海淀区×小区业主委员会（以下简称×业委会）系经北京市海淀区人民政府北太平庄街道办事处、北京市海淀区居住小区管理办公室备案的小区业委会。首欣物业公司是具有物业管理资质的物业管理企业。北京市海淀区×1房屋（建筑面积985.6㎡，以下简称涉案房屋）的所有权原早于2006年登记在杨彬名下，后该房屋所有权于2018年6月8日变更登记至第三人名下。2013年4月1日，×业委会（委托方、甲方）与首欣物业公司（受托方、乙方）签订《物业管理服务合同》，主要内容包括：“物业名称：北京市海淀区×小区；物业类型：住宅（含配套、商业等）。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；甲方应当要求本物业的全体业主和物业使用人根据业主公约履行本合同中相应义务，承担相应责任，并遵守本物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度。委托管理服务事项：小区规划红线范围内，涉及共有财产和公共事物的综合管理，包括且不限于制定物业管理服务工作计划，并组织实施；管理与物业管理服务相关的档案资料，工程图纸、住用户档案、竣工验收材料、设备技术资料、设备运行维护纪录等，并妥善保管各类档案、资料。保障甲方水、电、暖、燃气、通讯、电视等各项资源的正常供应。房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括且不限于：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。共用设施、设备的维修、养护、年检、运行和管理，包括且不限于：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯系统、中央监控设备、建筑物防雷设施、生活热水系统、中水系统、门禁系统等。附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括且不限于道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、非机动车停放处、停车场等。公共区域绿地、花木、建筑小品、水景、水系等的养护与管理。附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括且不限于商业网点、文化体育娱乐场所、会所等。公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、及雨、污水管道的疏通。交通与车辆停放秩序的管理及车辆行驶、停放管理。维护公共秩序，安全防范、消防等事项的管理，包括且不限于门岗、安全监控、巡视、执勤、维护公共秩序、看管公共财产及小区配套在内的所有公共区域消防设施设备的维护及消防管理等。乙方雇请秩序维护人员进行巡视、执勤的，应确保秩序维护人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，履行其职责，不得侵害业主、物业使用人的合法权益。乙方未按本服务合同的约定，履行其职责，导致业主、物业使用人人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。委托管理期限：委托管理期限为2年。自2013年4月1日起至2015年3月31日，且甲方与乙方续聘或与第三方签署新的《物业管理服务合同》，乙方与第三方顺利交接完毕止。乙方权利义务：根据有关法律、法规、规章及本合同的约定，按照物业服务标准和内容提供物业服务，收取物业服务费用。在乙方对本合同履行完毕且与甲方选定的新物业管理企业顺利交接后，乙方的服务质量达到本合同及附件5所约定的标准，不存在任何违约行为的情况下，甲方将该保证金退还。物业管理服务费：本合同所涉全部费用均采取酬金制管理（不包含特约服务收费）。本合同所述的物业管理服务费用由乙方代管，包括服务费、供暖费、能源费、停车费、业主逾期交纳管理费的滞纳金及其他收入等。本合同未约定部分执行国家和北京市有关物业管理服务费用的相关规定。物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积按每月每平米计算，采用按季预收方式。由乙方于每季度第一个月的10日向业主（或使用人）发出缴费通知单，第二个月10日向未交管理费的业主（或使用人）发出第一份催款通知单，第二月25日发出第二份催款通知单，第三个月15日发出第三份催款通知单，第四个月1日起按每日千分之一收滞纳金。物业费收缴标准：底商物业费收缴标准：(2)澳门豆捞：5.50元／月·㎡(建筑面积）。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之一交纳滞纳金。”上述合同到期后，双方于2015年4月1日续签了《物业管理服务合同》（以下简称物业服务合同），合同主要条款内容同上，委托管理期限为2年，自2015年4月1日起至2017年3月31日，且甲方与乙方续聘或与第三方签署新的《物业管理服务合同》，乙方与第三方顺利交接完毕止。该合同履行期限届满后，双方虽未另行续签物业合同，但首欣物业公司仍继续为×小区提供物业管理服务。杨彬作为×小区涉案房屋业主，未曾交纳涉案房屋于2013年11月1日至2018年5月31日期间的物业服务费。另查，首欣物业公司事实上自2006年开始为×小区提供物业服务。2006年3月20日，×业委会（甲方）与首欣物业公司（乙方）即签订有物业管理服务合同，后双方物业合同历经2008年4月、2010年4月1日、2011年4月1日、2013年4月1日多次续签，均约定甲方将×小区委托于乙方实行物业管理，其澳门豆捞的物业费平均按照5.50元/每月/平方米计算，采用按季预收方式。上述期间，杨彬将涉案房屋出租予浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司（以下简称澳门豆捞公司）经营餐饮。2010年9月7日至2013年10月31日期间，因杨彬、澳门豆捞公司未交纳涉案房屋物业服务费，导致首欣物业公司于2014年将澳门豆捞公司北京海淀餐饮分公司诉至本院，要求该公司支付2010年9月7日至2013年10月31日期间的物业服务费。经本院依法审理，一审作出（2014）海民初字第13321号民事判决书，判决该公司支付首欣物业公司上述期间的物业服务费及滞纳金。该公司不服一审判决提出上诉，后北京市第一中级人民法院作出（2014）一中民终字第7254号民事判决书，驳回上诉，维持原判。对有争议的证据和事实，本院认定如下：杨彬认可首欣物业公司于上述期间为×小区的提供物业服务的事实，但对首欣物业公司主张的物业服务费标准及保洁、保安及电梯等服务内容提出异议，首欣物业公司向本院提供《物业服务费用分项报价表》，以证明涉案房屋服务费收费项目及分摊费用构成，另解释说明包括涉案房屋在内小区保洁、保安等整体服务的事实，杨彬未能就其提出的上述异议向本院提充分举证。杨彬主张曾与首欣物业公司负责人李秋实副经理口头协商确定：若涉案房屋出租给租户，由首欣物业公司向租户收取物业管理费；若涉案房屋未出租，则首欣物业公司占用其部分自有面积、公共面积提供给其他相邻房屋租户，用以抵偿其2014年1月至2018年5月期间的物业服务费之事实，并提供照片证明三层顶部广告位置公共区域、一层安全通道公共区域、二层窗户及周边外墙部分出租其他商户使用。首欣物业公司否认李秋实为公司物业经理，对杨彬主张的上述口头约定事实未予认可，杨彬未能就其上述主张向本院充分举证。本院认为，合同是规范当事人权利义务关系的依据。依法成立的合同具有法律约束力。业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案已查明，首欣物业公司多年来一直为×小区提供物业管理服务，首欣物业公司与×业委会为此签订有物业服务合同，物业服务合同历经多次续签。该物业服务合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，对×小区业主具有约束力。最新一期物业服务合同期限届满时，双方虽未另行续签，但首欣物业公司于事实上仍继续对×小区提供物业管理服务，双方仍应依据上述合同约定履行。杨彬系×小区底商业主，其述称将涉案房屋出租澳门豆捞公司经营餐饮使用，另查首欣物业公司曾就该涉案房屋起诉物业使用人澳门豆捞公司支付物业服务费及滞纳金，法院支持了首欣物业公司的诉讼请求，相应判决已发生法律效力。故杨彬主张与首欣物业公司不存在物业服务关系，缺乏事实、法律依据。于本案争讼期间，首欣物业公司于×小区提供了物业管理服务，杨彬作为业主应按约定支付相应物业服务费。庭审中，杨彬主张曾与首欣物业公司负责人达成口头约定，以物业公司占用其自有、公共面积等出租他人经营使用费用抵偿涉案房屋应交纳的物业服务费的事实，并以此进行抗辩，但该口头约定事实未得到首欣物业公司的认可，杨彬未就该事实向本院提供相应证据，本院对此不予采信。杨彬另对首欣物业公司主张的物业服务费标准及部分物业服务事项的履行提出异议，首欣物业公司向本院出具物业服务项目及费用明细予以说明，另对杨彬主张的物业服务事项履行异议予以反驳，杨彬未能就其上述异议主张向本院充分举证。故现首欣物业公司要求杨彬支付争讼期间的物业服务费，并要求以调整较低的标准支付相应滞纳金，符合物业服务合同约定及法律规定，本院对此予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：于本判决生效后七日内，杨彬支付北京首欣物业管理有限责任公司2013年11月1日至2018年5月31日期间的物业服务费298144元，并支付逾期付款滞纳金147581.28元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7986元，由杨彬负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  黎 健人民陪审员  邝荣光人民陪审员  刘明慧二〇二〇年九月十八日书 记 员  王晓华书 记 员  王文敬