福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终3778号 上诉人（原审被告）：福州琴凰乐器有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区湖滨路城边曹**武夷西湖公寓**商场A6、A7店面。 法定代表人：陈斯及，总经理。 委托诉讼代理人：林红，女，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：福建建工集团有限责任公司，，住所地福建省福州市鼓楼区五四路**置地广场** 法定代表人：林增忠，董事长。 委托诉讼代理人：刘奥书，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：孙玥，女，该公司员工。 上诉人福州琴凰乐器有限公司（以下简称琴凰乐器公司）因与被上诉人福建建工集团有限责任公司（以下简称建工集团公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初9010号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 琴凰乐器公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判驳回建工集团公司一审诉讼请求或发回重审；2.一审、二审诉讼费用由建工集团公司承担。事实与理由：一、一审判决认定建工集团公司有权要求琴凰乐器公司立即腾退并交付承租房屋，事实认定不清、适用法律错误。琴凰乐器公司于2019年3月31号支付租金后，建工集团公司未提出异议，视为其已默许琴凰乐器公司继续使用房屋，双方实际上达成了不定期租赁合同，琴凰乐器公司有权依据原《房产租赁合同》继续使用租赁物。在建工集团公司没有主张解除合同的情况下，无权要求琴凰乐器公司腾退、交付房屋。二、一审判令琴凰乐器公司按照月利率2％标准支付违约金，缺乏事实和法律依据。合同约定的逾期交付房屋违约金过高，且建工集团公司并无实际损失，依据公平原则，违约金不应由琴凰乐器公司承担。 建工集团公司辩称，一、案涉《房屋租赁合同》期满后，琴凰乐器公司未提出书面续租请求，合同自租赁期限届满后自然解除，琴凰乐器公司无权继续使用案涉房屋。琴凰乐器公司所述双方达成不定期租赁合同，无法律依据，一审判令琴凰乐器公司立即腾退案涉房屋正确。二、琴凰乐器公司拖欠建工集团公司2018年11月、12月租金共计45080元，经建工集团公司多次催讨后于2019年4月缴纳了上述租金。依据双方合同约定，琴凰乐器公司应向建工集团公司支付违约金计16679.6元。一审判令琴凰乐器公司支付逾期违约金正确。三、琴凰乐器公司侵占建工集团公司的房屋，应向建工集团公司支付房屋占用费。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。 建工集团公司向一审法院起诉请求：1.判令琴凰乐器公司立即腾退并交付承租房屋；2.判令琴凰乐器公司向建工集团公司支付违约金16228.8元，并从2019年1月至房屋实际交付之日止的房屋占用费（每月以双倍租金共45080元计算，暂计至2019年3月31日为135240元），合计151468.8元；3.本案诉讼费用由琴凰乐器公司承担。 一审法院认定事实：建工集团公司和琴凰乐器公司签订编号为2017（167）及2017（168）号的两份《房产租赁合同》约定，建工集团公司将坐落于福州市鼓楼区仓库的房屋出租给琴凰乐器公司使用，约定月租金3330元＋19210元＝22540元；如琴凰乐器公司迟延支付租金，应按月利率2%计付违约金。租赁期限为11个月，自2018年2月1日起至12月31日止。期限届满后，双方未续约，但琴凰乐器公司至今未腾退交付租赁房屋。建工集团公司诉请判令福州琴凰乐器有限公司支付2019年1月至房屋实际交付之日止的房屋占用费，琴凰乐器公司未提异议。 一审法院认为，建工集团公司和琴凰乐器公司签订的房产租赁合同，系双方真实的意思表示，双方应当按约履行。现租赁期限已届满，建工集团公司要求判令琴凰乐器公司立即腾退并交付承租房屋，可予准许。琴凰乐器公司未按约及时交租，依双方签订的租赁合同约定，应向建工集团公司支逾期付款违约金，琴凰乐器公司至今未将租赁屋交还建工集团公司，应按合同约定的租金标准，支付房屋占用费。琴凰乐器公司至今未交还租赁屋，也未向建工集团公司交纳租金，其关于与建工集团公司形成不定期租赁关系的辩称，一审法院不予采纳。建工集团公司要求按原约定的租金双倍计付房屋占用费，缺乏依据，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条规定，判决：一、福州琴凰乐器有限公司立即腾空坐落于福州市鼓楼区仓库的房屋，并交福建建工集团有限责任公司收回管业；二、福州琴凰乐器有限公司于本判决生效后十日内向福建建工集团有限责任公司支付逾期交纳房租违约金（以所欠房租为本金，按月利率2%计）；三、福州琴凰乐器有限公司于本判决生效后十日内向福建建工集团有限责任公司支付2019年1月至房屋实际交付之日止的房屋占用费（按月租金22540元计）；四、驳回福建建工集团有限责任公司其他诉讼请求。本案诉讼费1552元，适用简易程序减半收取776元，由福州琴凰乐器有限公司负担。 本院二审期间，琴凰乐器公司提交了物业公司工作人员书写的物业费、水电费明细，证明琴凰乐器公司向物业公司的缴费情况。经审查，上述证据的真实性无法确认，且与本案讼争法律关系无直接关联，故不予采信。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 另查明，琴凰乐器公司于2019年2月1日、4月1日分别向建工集团公司支付了22500元，该2笔款项系支付2018年11月、12月的租金。双方当事人确认福州市鼓楼区湖滨路城边曹28号武夷西湖公寓底层A6、A7号店面已于2019年12月3日交还给建工集团公司。 本院认为，建工集团公司与琴凰乐器公司签订的案涉《房产租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效。合同履行期间，琴凰乐器公司未按约支付租金；合同期满后，双方未续签合同，琴凰乐器公司亦未返还租赁场所，其行为已构成违约。建工集团公司要求琴凰乐器公司交还租赁房屋、支付逾期支付租金的违约金和房屋占用费，于法有据，一审法院予以支持符合规定。琴凰乐器公司主张双方已形成了不定期租赁关系，其有权继续使用租赁场所；但在租赁期满后，建工集团公司已发函要求琴凰乐器公司支付拖欠的租金和办理房屋交接手续，双方并未达成继续租赁的合意，故琴凰乐器公司的该主张不能成立，不予采纳。根据租赁合同约定，迟延支付租金的，应以拖欠租金为基数按月利率2%支付违约金。琴凰乐器公司迟延支付2018年11月、12月的租金，应按合同约定向建工集团公司支付相应违约金。琴凰乐器公司主张按月利率2%计算违约金过高、建工集团公司并无实际损失，缺乏依据，不予采纳。琴凰乐器公司现已交还了案涉A6、A7号店面，其仍应腾空并交还案涉B2、B9-B10号仓库并支付上述房屋的实际占用费。 综上所述，琴凰乐器公司的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初9010号民事判决第二、四项； 二、变更福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初9010号民事判决第一项为：福州琴凰乐器有限公司立即腾空坐落于福州市鼓楼区仓库的房屋，并交福建建工集团有限责任公司收回管业； 三、变更福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初9010号民事判决第三项为：福州琴凰乐器有限公司于本判决生效后十日内向福建建工集团有限责任公司支付2019年1月至房屋实际交付之日止的房屋占用费（其中A6、A7号店面按19210元/月计算，B2、B9-B10号仓库按3330元/月计算）； 四、驳回福州琴凰乐器有限公司的上诉请求。 如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费776元，由福州琴凰乐器有限公司负担。二审案件受理费1552元，由福州琴凰乐器有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年九月七日 法官助理 卢里灿 书 记 员 卞燕冰