北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初33292号原告：孙燕令。被告：吴荣慧。原告孙燕令（以下简称时为原告）与被告吴荣慧（以下简称时为被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭审理。原告孙燕令到庭参加了诉讼，被告吴荣慧经本院依法通知未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方之间的房屋租赁合同；2、判令被告返还原告押金6300元、租金10500元、垫付的供暖费2637.12元，以及违约金12600元，3、本案诉讼费由被告承担。原告起诉的事实与理由概括为：2019年6月15日，原告与被告签订《北京市房屋租赁合同》，约定房屋租赁期自2019年6月20日起至2020年6月20日止，租金每月6300元，押一付三，之后原告支付押金6300元以及房租18900元给被告；其后，又于2019年12月9日提前把2019年12月20日至2020年3月20日期间的房屋租金18900元给付被告。2020年1月24日因新冠病毒爆发，导致原告因疫情的不可抗力因素无法使用该房屋，于2020年1月30日等期间向被告提出疫情期间免租事宜，被告没有回复；原告与1月31日与被告通话请求疫情期间免租，当时被告同意给予免租，这段期间房屋也因疫情和小区管控处于空置状态。此后，被告于2020年2月19日微信告知原告要收回房屋，当时原告再次告知被告房屋从年前到现在一直空着并提到此前和她协商疫情期间免房租的事，被告当时也没有异议，当时被告表示要收回房屋，原告表示同意，要求被告把剩下的房租和押金以及为被告垫付的供暖费退还即可，原告随时给她腾空房屋，提前跟我说就行，被告没有异议，但当时被告没有来收房，只是要求我以后配合中介看房，此后一段期间没有人来看房，只是有个中介的人联系我要给房间拍照，当时我不在，就把一样的其他房屋的图片发给了这个中介公司的人。2020年3月7日，有中介人员联系我说要马上看房，当时我不在，涉案房间里还有我方留的东西，就说让中介明天再看，并告知中介看房要提前预约，之后被告给我打来电话让我赶紧把东西拿走，我于当晚找人把房里东西拿走了，于2020年3月8日告知被告东西拿走了。2020年3月13日被告告知我房子有人要租，要我过来交接，她一并和下个租户签了合同，这样就能少跑一趟路，我当时回复被告就按照此前说好的把疫情爆发后的房租以及押金、垫付的供暖费退我，我随时可以交接，此时被告告知我只同意退押金不同意退租金，我们经过多次协商没有结果。2020年3月17日被告又发信息要去我继续交此后一季度的房租。我认为在2020年2月19日被告既提出收回房屋，原告也早已经腾空并告知被告，双方的合同已经解除，是由于被告自身的原因迟迟没有来交接造成时间延误，系被告违约在先，又不退回我剩余房租，故原告依照合同第八条第二款之约定既租赁期内甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按照月租金200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金，故原告现诉至法院。本院依法通知被告到庭参加诉讼，被告以年岁已高，疾病缠身，心力交瘁，无法出庭为由未到庭参加诉讼，后被告向法院邮寄了书面答辩意见。被告向本院提交的书面答辩意见概括为：不同意原告的涉案诉求，坚持合同的原有效力并直至正常履行到约定期限完毕，判决原告支付合同租赁期内2020年3月20日至6月20日期间的全部租金，结清水电费用后返还房屋；对于原告所交押金6300元以及垫付的2637元供暖费坚决不退，全部予以抵消4、5、6月租金。被告在书面答辩中表述，当时我给原告的房租是周边最低的，疫情初期原告不想放弃我的房子，只字未提解除合同，要求我免租三个月，我有房贷要还绝没有同意。2019年3月30日，原告给我发微信，要求免租三个月，我因为退休金三千多，而每月要还房贷四千多，还要看病吃饭，这些债务怎么办，原告也知道我是孤病一人，不可能答应。我在准备措词回绝时，原告第二天又发给我广州的一份免租倡议书，还给我打电话，说别人都免租了，我说我有房贷，看看疫情的情况再想想办法再商量，绝没有答应免租。在正月十五前，我给原告发了《战友情深》的小程序，表达为你难我也难等意思。2020年2月19日，我主动找原告说你难给不了租金，我只好想办法另租了，原告说咱们是长期合作，不应该在乎疫情期间这点时间，我表示不会空等，原告又提不合理免租的事，双方沟通未果。2020年2月22日，我督促原告说当初链家自如公司每月给租金6800元我没租，给你每月6300元，给你挣了钱，平时你赚钱，疫情期间让我承担大多部分损失不公平，你尽快想办法找个长租户，我也想办法共渡难关。2020年2月27日，我找的链家自如公司的业务员联系原告说去房子里拍照片登广告，后得知原告不让链家自如的人进屋，而是借用了其他房间的照片给链家自如业务员。2020年3月7日，链家自如业务员来电话说有客人急于定房，物业允许了可以登记入住，我联系原告配合看房，被告回复链家业务员说房里有客人的贵重行李物品，不能进去看房。结果导致客户没有看成房子另租了别人的房子。2020年3月13日，又有客户看房，定下3月20日入住，我与原告协商结账交房，原告一口咬定既要退押金还要退2020年1月24日至3月20日的房屋租金，我不同意，原告说不退租金不把这事解决了，房子就不交了，经业务员在边上反复劝说，原告仍不答应交房，我着急就打电话给警务站和社区，答应退原告押金，原告仍不答应交房，警务站答复做工作后原告仍不交房也不允许开锁，建议我去南磨房法庭解决，最后导致我准备签的第二个租房协议也最终未成，我后明确告知原告催要租金，继续双方之间的合同。2020年4月29日，原告发给我微信，出尔反尔同意交房了，但双方之间的微信记录可以看出原告此前明确表示不退租金房子交不了…,这事解决不了…,就住2号楼找谁都奉陪…，此后房子一直在原告手中，完全视为原告仍在出租使用，微信记录表明2020年3月8日房间内还存有客人的贵重行李物品，这种房间仍在使用的情形下原告借疫情谈免租金的事我肯定不同意。当事人围绕诉求提交了证据，本院组织到庭当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月15日，原告与被告签订《北京市房屋租赁合同》，约定被告租赁原告北京市朝阳区双井街道百子湾路X号院北X号楼X座X号房屋，租赁用途为公寓民宿，租赁期自2019年6月20日起至2020年6月20日止，月租金6300元，押一付三，原告依照合同约定支付押金6300元以及相关房租后入住使用该房屋；原告陈述租赁被告之涉案房屋为55平米的大开间，用于短期公寓出租业务，主要服务对象为外地来京旅游、看病、探亲的非固定客人短期租用。此后原告又于2019年12月9日把2019年12月20日至2020年3月20日期间的房屋租金18900元给付被告。2020年1月间因疫情原因，涉案房屋所在社区于2020年1月30日张贴通知，对社区楼宇予以管控，无证人员，不分时段一律禁止入内。自2020年1月30日起，原告与被告就涉案房屋租金减免等事项进行多次交涉，于2020年1月30日及31日给被告发送微信要求减免租金，被告未回信；双方此后虽有联系但未达成减免租金的共识。2020年2月19日，被告向原告表示要另寻租户，原告亦同意并承诺配合此后的看房寻租事宜。但在2020年2月底原告未有效配合相关中介的看房拍照事项，至2020年3月7日时仍有相关客人物品留存在涉案房屋内，造成寻租事项的延误。此后，双方又多次微信往来交涉房屋押金、租金及供暖费等事项未果，如双方2020年3月13日间微信往来显示，原告方称“你说话不算数，你说给的免租不想给了，没有这道理…你要做这事的话，你这房子也做不了，因为我现在用着你的房子呢，我交不了…(节选)，您应该退我房租加押金16800元，垫付的供暖费2637元，共计19437元”；被告方回复“我没有同意过退你已付房租，不可能！你说免租金我没有同意，只是商量帮你度难关，你只占便宜不吃亏！”；被告亦曾就房屋纠纷事项报警处置，双方直至2020年3月17日仍未就涉案房屋押金、租金以及交割时间达成共识；原告遂于2020年3月18日起诉至法院。案件审理期间，时至2020年6月19日双方始就涉案房屋交割达成共识，原告当天给被告微信显示“4月29日我又通知你来收房，是你自己不来收，明天到了通知我就行，我去给你送钥匙”，被告回复“给我钥匙的同时需要你查结热水、冷水、电表。纠纷的事在这里辩解没意义”，后双方于2020年6月20日办理交接事项，被告收回了涉案房屋。本院认为，涉案之《北京市房屋租赁合同》为双方自愿协商签订，且不违反国家法律法规的规定，合法有效，双方应当依合同内容履行义务；当事人协商一致，亦可以解除合同。纵观本案，原告涉案所交最后一笔租金对应之租期为2019年12月20日至2020年3月20日，合同原约定租期至2020年6月20日。原告因疫情原因于2020年1月30日、31日间与被告联系减免租金事项，未获被告同意；此后，被告于2020年2月19日联系原告协商涉案房屋另寻租户事项，原告亦表示将配合此后的中介看房。此后，双方直至2020年3月17日仍未就涉案房屋押金、租金以及交割时间达成共识；原告于2020年3月18日起诉至法院。案件审理期间，时至2020年6月19日双方始就涉案房屋交割达成共识，并于2020年6月20日办理交割事项，被告方收回涉案房屋。本院认为，涉案房屋租赁合同中双方原约定租期系至2020年6月20日止，虽在疫情发生初期原告就租金减免事项沟通被告，但双方并未形成合意，随后双方虽有另寻出租涉案房屋的共识，但至2020年3月间，原告未能有效协助被告进行看房事项及仍有客人物品存留涉案房屋内，影响着涉案房屋的后续寻租，故本院对原告要求判令被告退还2020年3月20日之前所交租金10500元以及违约金12600元的诉求不予支持；对本案租赁合同解除日期的认定，本院认为涉案既为房屋租赁纠纷，当应以双方实际办理房屋交割手续既2020年6月20日为准，现涉案房屋已经实际交付被告，双方租赁合同也已到期终止，故本院对原告要求解除双方之间租赁合同的诉求不再表述支持；另，本院考量涉案房屋的用途为公寓民宿，在疫情发生后，涉案房屋社区于2020年1月30日发出严格管控通知，政府部门亦在2020年2月间做出全面暂停北京地区民宿业务的举措，原告之公寓民宿业务亦受影响，长期未出租经营，故本院对被告所述要求原告支付合同租赁期内2020年3月20日至6月20日期间的全部租金，对于原告所交押金6300元以及垫付的2637元供暖费坚决不退，全部予以抵消4、5、6月的租金的答辩意见不予支持，认为应对被告2020年3月20日至6月20日期间的房租予以适当减免，但也考量被告房屋空置期较长，损失亦较大，故希望各方树立相互守望、共担风险的意识，互谅互让；加之考量双方在2020年3月20日之后均未能积极采取加快房屋寻租，减少空置时间，避免不必要之损失的有效行为，应各自承担一定之责任，故本院对原告要求被告退还房屋押金6300元的诉求不予支持；对于原告为被告垫付的供暖费2637.12元的处理，因双方就该款项在微信联系中达成合意，系由原告垫付之，故被告应当依约守信，给付原告上述款项。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利,被告经本院合法传唤，未到庭参加本案庭审诉讼，视为其放弃了涉案相关诉讼权利；被告未到庭参加诉讼，不影响本院依据当庭查明的事实及证据材料，依法做出处理。综上，现依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：一、判令被告吴荣慧于本判决生效之日起七日内给付原告孙燕令涉案房屋所垫付之供暖费款2637.12元；二、判令驳回原告孙燕令涉案之其他相关诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告吴荣慧承担25元，由原告孙燕令承担25元（均于本判决生效后七日内交纳)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 曹 勇二〇二〇年九月二十三日书记员 冯心彤