海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终1934号 上诉人（原审原告)：海南珠江格瑞物业管理有限公司，住所地海南省海口市世贸西路**诚田国际商务大度****。 法定代表人：万昌金，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王云鹏，国浩律师（海南）事务所律师。 委托诉讼代理人：陈静安，国浩律师（海南）事务所律师。 被上诉人（原审被告)：杨洁，女，1973年8月14日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人：陈安华，男，1972年7月4日出生，汉族，现住广东省深圳市福田区，系杨洁丈夫。 上诉人海南珠江格瑞物业管理有限公司（以下简称珠江格瑞公司）与被上诉人杨洁物业服务合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院（2020）琼9023民初1341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 珠江格瑞公司上诉请求：1.请求撤销一审判决并依法改判支持珠江格瑞公司一审诉讼请求；2.请求判令被上诉人承担一审、二审全部诉讼费。事实与理由：一、一审法院以“被告既未取得房屋权属证书为业主，亦未实际使用案涉房屋”为由认定被上诉人不需支付物业管理费，属于认定错误。是否取得房屋权属证书并非判断是否为业主的依据。并且是否取得房屋权属证书、以及是否实际使用房屋，都不是交付物业管理费的前提条件。《物业管理条例》第41条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。由此，房屋交付是业主交付物业管理费的起算点。二、如被上诉人无故拖延办理交付手续的，则物业费起缴时间自收到开发商的交房通知书后15日起计算。根据开发商海南盈滨岛置业有限公司与买受人签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定，由于买受人原因未能按期交付房屋的，物业管理费从出卖人书面通知买受人商品房交付之日起满15日起计算。海南盈滨岛置业有限公司早已于2011年就已向被上诉人邮寄送达了入伙通知书，无论被上诉人是否实际办理入住手续，涉案房屋均应视为已交付给被上诉人，被上诉人理应承担缴纳物业费的义务。被上诉人与开发商海南盈滨岛置业有限公司完成收房手续即是被上诉人的权利也是被上诉人的义务，被上诉人不能以其未履行收房义务而拒绝支付物业费。一审过程中被上诉人也没有提供任何证据，证明其有任何拒绝接收房产的合理理由。涉案小区房屋于2010年开始出售，小区大部分业主均收房入住且办理不动产权证，小区房屋现状均满足居住条件，不存在不能交付使用的情形。一审被上诉人提供的证据3《鲁能海蓝福源东一区物业服务满意度调查表》中显示，2019年6月17日，被上诉人作为涉案小区的B-1栋05房业主进行了物业服务满意度调查，就环境卫生、保安服务、维修服务等作出了评价，并提出“小区供水管理维护维修不善，不便生活、严重影响日常生活”等各方面涉及物业管理的问题，即被上诉人已经在实际主张其业主权利，并对物业服务提出了要求。三、一审判决在未对案涉房屋是否办理收房手续进行查证的情况下，仅依据被上诉人的单方陈述，就作出被上诉人无需缴纳物业费的判决，既没有查明案件事实，也徒增双方当事人的诉累。由于上诉人并非涉案小区的前期物业服务企业，而是在小区大部分业主已入住，小区成立业主委员会后成为该小区物业服务企业。是否办理交房手续系发生于案外人海南盈滨岛置业有限公司与被上诉人之间，且加上海南盈滨岛置业有限公司与上诉人之间存在纠纷，不可能配合提供相应的材料。客观上存在无法提供被上诉人已经办理收房手续的相关证据。若被上诉人已经办理收房手续，上诉人依据该判决请求案外人海南盈滨岛置业有限公司支付物业管理费，将损害其合法权益，并造成双方当事人诉累。综上所述，一审法院仅基于被上诉人的陈述而认定涉案房屋并未交付给被上诉人，属于认定事实不清、证据不足。恳请二审法院依法查明案件事实，依法判决。 杨洁辩称，我从未收房，珠江格瑞公司提供的证据签收的材料我不认可，我方从未签收过关于收房的邮件，房子达不到交房条件，我提出的整改没有整改。我没有收房所以不应该承担物业费。 珠江格瑞公司向一审法院起诉请求:1.判令被告向原告支付自2017年6月1日至2018年12月31日的物业管理费9690元；2.判令被告支付自2017年5月28日至2018年12月31日的逾期支付物业管理费的违约金3749.52元；3判令被告自2019年1月1日起至付清之日止，按逾期付款金额每日千分之二支付违约金；4.本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告杨洁为澄迈县老城镇鲁能海蓝福源****房屋的买受人，房屋面积169.51平方米。2017年5月15日，澄迈县老城镇鲁能海蓝福源东一区业主委员会（委托方，甲方）与原告珠江格瑞公司（受托方，乙方）签订《物业服务委托合同》，约定由原告珠江格瑞公司为涉案房屋所在小区提供物业服务工作。合同第1.2.3条约定：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均对履行本合同承担相应的责任。合同第2.1条约定委托服务期限：自2017年5月28日起至2020年12月28日止。但在本委托期限内，业主委员会换届，本合同自动终止。合同第7.2条约定：本物业的管理服务费，由乙方按下面标准按建筑面积每月每平方米向业主或物业使用人收取。独栋别墅每月每平方米3.8元；联排别墅每月每平方米3.0元；会所、商业每月每平方米5.8元。合同第7.3条约定：业主或物业使用人应按时缴纳物业费，应在每年的12月30日前结清当年物业费。逾期缴纳的，从逾期之日起按每天2‰交纳逾期违约金。合同第7.6条约定：纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售或者未交付的物业，物业费由开发商（海南盈滨岛置业有限公司）按实全额支付物业费。合同第9.6条约定：业主和物业使用人逾期支付物业服务费的，应就逾期部分向乙方按每月2‰缴纳逾期违约金。合同还对其他内容进行了约定。另查，原告尚未办理交房手续，也未办理房屋产权登记。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《物业服务委托合同》第1.2.3条规定：乙方（珠江格瑞公司）提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。原告要求被告支付物业管理费，应证明被告系案涉房屋的业主或使用人。案涉房屋未实际交付给被告，被告并未入住该房屋，而原告并没有举证证明房屋未交付是被告的原因所致，且案涉房屋尚未办理产权登记。在被告既未取得房屋权属证书成为业主，亦未实际使用案涉房屋的情形下，原告要求被告支付物业费不符合合同约定，亦缺乏法律依据，故对原告要求被告承担物业管理费及其他费用的诉讼请求，均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告海南珠江格瑞物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费136元（原告已预交），由原告海南珠江格瑞物业管理有限公司负担。 珠江格瑞公司二审提交2份证据：证据1.特快专递详情单复印件，拟证明开发商已于2012年7月向杨洁送达《入伙通知书》，通知杨洁收房，房屋已交付给杨洁的事实；证据2.杨洁身份证复印件，该复印件上有杨洁签名同意成立业委会的签字，拟证明杨洁已经作为案涉小区业主行使业主权利，其应成为缴纳物业服务费的主体。杨洁质证认为：证据1真实性、合法性有异议，杨洁没有收到也未看到上述文件；证据2是同一小区的朋友要我方提供的，说是要成立业委会，所以我是邮寄给朋友，不是邮寄给开发商的。杨洁二审未提交新证据。 本院对珠江格瑞公司二审提交2份证据认证如下：证据1杨洁不认可真实性，且没有原件核对，也无其他证据相互印证，对其真实性不予确认；杨洁对证据2的真实性未予以否认，故本院对真实性予以确认。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：杨洁是否接收案涉房屋，珠江格瑞公司请求杨洁缴纳物业服务费及违约金是否有事实和法律依据。 本案需要解决的主要问题是杨洁是否接收案涉房屋，如果已接收，则杨洁应当向珠江格瑞公司支付相应的物业服务费。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，珠江格瑞公司应当举证杨洁已接收了案涉房屋。珠江格瑞公司一、二审中提交的杨洁签字同意成立业委会的材料及对物业的《客户满意度调查表》等证据并非是杨洁接收案涉房屋的直接证据，且杨洁一直否认予以收房，故珠江格瑞公司应承担举证不能的法律后果，因珠江格瑞公司未能举证杨洁已接收案涉房屋，其请求杨洁支付物业服务费及滞纳金的上诉请求，本院不予支持，予以驳回。 综上，上诉人珠江格瑞公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费136元，由上诉人海南珠江格瑞物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王东史 审 判 员 吴罗南 审 判 员 周忠胜 二〇二〇年九月二十五日 法官助理 苏琳婧 书 记 员 陈梓杰 附：本案适用的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。