苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0509民初5403号 原告：苏州市吴江区盛泽镇大谢村村民委员会，住所地苏州市吴江区盛泽镇科技路**。 法定代表人：李斌，该村村委会主任。 委托诉讼代理人：李美，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘玲玲，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所实习律师。 被告：李洪卫。 原告苏州市吴江区盛泽镇大谢村村民委员会（以下简称大谢村村委会）与被告李洪卫租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依法由审判员倪晓红适用简易程序公开开庭进行了审理。原告大谢村村委会的委托诉讼代理人李美、潘玲玲，被告李洪卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大谢村村委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金391300元、电费109205.70元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告长期租用原告名下厂房进行生产经营，截止2019年4月23日，被告结欠原告租金共计人民币381300元，原告多次催要，被告未支付。被告租赁厂房，理应及时支付租金，被告长期拖欠租金不付的行为已经构成违约，为维护原告合法权益，请求依法支持原告诉讼请求。 被告李洪卫辩称：结欠租金391300元、电费109205.70元是对的，要求原告开具电费发票,并应按村里的会议讨论纪要给予优惠；租赁三年供电有问题，造成停电损失，要求适当扣减房租金。 经审理查明：自2012年起，李洪卫租赁大谢村村委会厂房，双方未签订书面租赁合同。2018年1月1日，大谢村村委会（出租方）与李洪卫签订（承租方）签订《厂房租赁合同》一份，约定李洪卫租赁大谢村村委会厂房720平方米，每年每平方90元，辅房240平方米，每年每平方米30元，集宿楼1套，每年2000元，合计总租金74000元；租赁期限自2018年1月1日至2018年12月31日。 2012年至2020年期间，李洪卫共支付租金238000元（其中2018年至2020年房租总计222000元已支付完毕）。大谢村村委会给租户均按户安装了分电表的，定期抄电表读数，按0.85元/度向租户收取电费，2012年至2019年期间，李洪卫共支付电费1545000元，尚欠电费109205.70元未付。 2019年4月24日，大谢村村委会委托江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所向李洪卫邮寄律师函一份，要求李洪卫在收到律师函后五日内向大谢村粗委会缴纳租金389300元。李洪卫于2019年4月30日收到该律师函。 庭审中，原告大谢村村委会陈述：2012年8月，李洪卫向大谢村村委会租赁厂房，口头约定为100元/平方米，共300平方米，年租金30000元，由于是2012年8月搬进去的，故2012年租金按四个月算，为6500元，2013年的租金为30000元；从2014年开始，在300平方米厂房的基础上，李洪卫又多租了720平方米的厂房，合计1020平方米，口头约定仍是100元/平方米，年租金为102000元，根据用户姓名为“李洪伟2”的2014年度用电明细显示，2014年5月31日抄表是8170的读数，本月用电显示为零，认可李洪卫陈述的是从2014年6月开始租用720平方米的厂房，对于2014年的租金请求法院依法认定；2015年至2016年的年租金均为102000元；2017年，李洪卫退租300平方米，仅租赁720平方米，租金按90元/平方米计算（优惠10元/平方米，所有租户都一样），年租金为64800元，后李洪卫一直租赁720平方米的厂房至今；2018年的租金根据合同为74000元，2018年至2020年的租金李洪卫已支付完毕，李洪卫尚结欠2012年至2017年的租金391300元；承诺书是在2019年6月份签的，由于李洪卫平时一直用“李洪伟”的名字，所以签了“李洪伟”，实际上身份证上的名字是李洪卫，村里他开的收据大部分都写了“李洪伟”；承诺书中租金是指2019年以前的租金，签完承诺书后，李洪卫已将2019年、2020年的租金付清。 庭审中，被告李洪卫陈述：2012年及2013年的租金36500元是对的，2014年租赁的720平方米是从2014年6月份开始的，2015年租金102000元是对的，2017年开始至今一直使用720平方米的厂房；对于因供电不正常所导致的损失另案主张。 以上事实，有原告提交的厂房租赁合同、结算凭证、记账凭证、用电明细表、律师函、快递单、物流信息查询网页截图打印件等证据及庭审笔录在卷佐证。 案件审理过程中，原告大谢村村委会另向本院提交《承诺书》一份，载明“本人李洪卫(身份证号码：)长期租用苏州市吴江区盛泽镇大谢村工业区3号厂房(厂房660m，辅房220m)，经双方对账，本人确认：截至2019年6月5日，本人还结欠大谢村委会租金共计人民币389300元未付清，大写人民币叁拾捌万玖仟叁佰元。由于当年拆迁过程匆忙，工业区中水电等配套未完善，造成用户受到损失，其中18个月租金共计金额115500元，大写人民币壹拾壹万伍仟伍佰元整，尚有争议，不在此承诺之内。对于另外273800元，大写人民币贰拾柒万叁仟捌佰元整租金，本人承诺按以下期限分期还款：第一期82140元于2019年6月10日前支付；第二期82140元于2019年9月30日前支付；剩余租金109520元于2019年12月31日前付清。本人承诺，如有任何一期没有按期履行，大谢村委会除有权采取停水停电等强制措施外，还有权就全部未到期租金要求本人一次性付清，由此造成的损失由本人承担，并自愿赔偿大谢村委会为催讨租金而产生的包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等损失”。承诺人位置签有“李洪伟”。被告李洪卫为《承诺书》落款处的“李洪伟”提出鉴定申请，经本院释明，被告李洪卫未提交书面鉴定申请。 被告李洪卫另认为2016年的租金应当按照720平方米进行计算并提交大谢村村委会于2016年8月4日出具的《证明》一份予以佐证，《证明》载明“本村拆迁户钱忠良与李洪伟属亲戚关系，当时村安排钱忠良北第一排厂房厂房门口6间供使用，而李洪伟安排第二排厂房中间5间供使用，因双方协商调换使用，特此证明”。 原告大谢村村委会对《证明》中原告大谢村村委会的印章没有异议，但认为根据证明的内容，即便有调换使用厂房的事实，也无法推论出被告李洪卫主张的租赁面积减少的事实。 本院认为，被告李洪卫租赁原告大谢村村委会的无证厂房用于生产经营，双方之间的租赁合同关系无效，但被告李洪卫仍应当向原告大谢村村委会支付租赁期间的占有使用费。对于被告李洪卫支付的租金数额，结合原、被告的陈述及提交的证据，本院认定如下：2012年至2013年应付租金36500元，实付租金0元；2014年应付租金72000元[(300+720÷12×7)×100]，实付租金10000元；2015年应付租金102000元，实付租金0元;对于2016年的应付租金，被告李洪卫所提交的《证明》仅能证明被告李洪卫与钱忠良有调换租赁厂房的事实，但不能证明该调换租赁厂房的时间，亦不能证明被告李洪卫租赁面积减少的事实，故本院对被告李洪卫所关于2016年租金的抗辩意见不予采信，认定2016年应付租金为102000元，实付租金0元；2017年应付租金64800元，实付租金6000元；2018年至2020年应付租金222000元，实付租金222000元。对于原告大谢村村委会主张的电费109205.70元，被告李洪卫并无异议，本院予以认定。综上，本院认定被告李洪卫应当支付原告大谢村村委会租金361300元、电费109205.70元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下： 被告李洪卫应于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市吴江区盛泽镇大谢村村民委员会租金361300元、电费105205.70元，合计466505.70元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××61）。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取4403元，由原告苏州市吴江区盛泽镇大谢村村民委员会负担266元，由被告李洪卫负担4137元并于本判决生效之日起十五日内交至本院（户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××64）。原告已预交的诉讼费用本院于本判决生效之日起十五日内退还原告4137元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号：10×××76），并将已交上诉案件受理费的凭证交至我院，逾期不交按自动放弃上诉处理。 审 判 员 倪晓红 二〇二〇年九月十日 法官助理 洪善伦 书 记 员 田匡华 附录法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。