广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初3439号原告：中国工商银行股份有限公司阳江分行。住所地：阳江市江城区********。负责人：陈泽鹏，该行行长。委托代理人：阮健娜，广东荣耀律师事务所律师。委托代理人：冯大双，广东荣耀律师事务所律师。被告：郑梅基，女，汉族，户籍地：广东省阳西县*********，经常居住地：阳江市江城区*****************，公民身份号码：441************523。被告：阳江市滨海新区****地产开发有限公司。住所地：阳江市江城区************************。法定代表人：周睿,该公司总经理。委托代理人：谢树浩，该公司职员。委托代理人：周朋，该公司职员。原告中国工商银行股份有限公司阳江分行(以下简称工行阳江分行)诉被告郑梅基、阳江市滨海新区****地产开发有限公司（以下简称碧桂园房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行审理。原告工行阳江分行的委托代理人阮建娜、被告郑梅基、被告碧桂园房地产公司的委托代理人谢树浩均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告工行阳江分行向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告郑梅基、碧桂园房地产公司签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：房按字阳江分行营业部支行2017年450号）；二、被告郑梅基立即偿还尚欠贷款本金811859.36元及利息27092.64元(上述款项计至2020年2月21日止，从2020年2月22日起至还清时的利息、罚息按《个人购房借款/担保合同》的约定计算)给原告；三、被告郑梅基支付律师费25700元给原告；四、原告对处置被告郑梅基名下的坐落于阳江市江城区****************************房地产所得价款在第二、三、六项诉讼请求的债权范围内享有优先受偿权；五、被告碧桂园房地产公司对被告郑梅基上述债务承担连带清偿责任；六、两被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告郑梅基于2017年4月28日向原告借款84万元，期限为30年，并签订了编号为房按字阳江分行营业部支行2017年450号的《个人购房借款/担保合同》和借据。该笔借款由被告郑梅基自愿用其所有的坐落于阳江市江城区****************************房地产作抵押担保，并办理了预购商品房抵押预告登记，登记编号为：粤（2017）阳江市不动产证明第0037655号。原告按照合同约定于2017年4月28日向被告郑梅基发放了贷款84万元。被告碧桂园房地产公司作为保证人在上述《个人购房借款/担保合同》上签章，根据该合同第十条之约定，被告碧桂园房地产公司承担阶段性连带责任保证，保证期限至上述抵押物正式抵押登记手续已办理完毕，且原告收到记载有正式抵押登记信息的不动产登记证明为止，保证担保范围包括合同项下的贷款本息及实现债权的费用等。借款后，被告郑梅基只按合同约定偿还部分贷款本金及利息，余下贷款经原告多次催收，都未能依约还款，截至2020年2月21日，尚欠借款本金811859.36元,利息27092.64元。根据《个人购房借款/担保合同》第十四条的相关约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布合同提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请支持原告的诉请。被告郑梅基辩称：其向原告借款购房、尚欠借款情况以及涉案房屋作抵押情况属实。借款后，其逾期10多期，希望与原告协商调解，继续偿还贷款本息。被告碧桂园房地产公司辩称：被告郑梅基的欠款情况由法院核实。对于原告主张的要求其公司承担连带保证责任的请求，根据其公司与原告签订的《按揭业务担保合作协议》的约定，原告需先处置案涉房产用于清偿债务，不足部分才由其公司承担清偿责任。经审理查明：2017年4月28日，被告郑梅基以购买坐落于阳江市江城区****************************房地产为由，向原告申请借款84万元。同日，原告与被告郑梅基、碧桂园房地产公司共同签订了《个人购房借款/担保合同》（编号A：房按字阳江分行营业部支行2017年450号），约定以上述房地产提供抵押担保。该合同主要约定如下：借款本金为84万元；借款期限为30年，自2017年4月28日至2047年4月28日；贷款利率：贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定，执行月利率4.0833‰；贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；还款方式：按月等额本息还款,每月还款一期；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提起到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在贷款利率的相关约定的利率基础上加收50%确定；违约责任：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，解除本合同，行使抵押权；抵押担保范围：包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、贷款人实现债权的费用；保证担保范围：包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、贷款人实现债权的费用；保证方式为阶段性连带责任保证：从合同生效之日起至抵押房地产已成功办理了抵押登记手续，并将房地产他项权证交给原告时止；本合同自各方当事人签字盖章之日起生效；等等。被告郑梅基在合同上的借款人（抵押人）一栏签字并盖指模确认；被告碧桂园房地产公司在合同上的保证人一栏盖章确认；原告在合同的贷款人一栏盖章确认。2017年4月28日，原告依约发放了借款84万元给被告郑梅基。借款发放后，被告郑梅基未按照约定还款，截至2020年2月21日，被告尚欠的借款本金811859.36元及利息27092.64元。经多次催告无果，原告特向本院提起诉讼，请求如诉称。庭审中，被告碧桂园房地产公司辩称其与原告已约定：在借款人逾期还款后，原告应在处理抵押物的价款受偿后，不足部分才承担清偿责任。为此，被告碧桂园房地产公司（乙方）向本院提供一份其与原告（甲方）于2017年3月6日签订的《按揭业务担保合作协议》，主要约定如下：二、乙方依法取得位于阳江市*****侧、城南东路西侧、洛东大道南侧地块的土地使用权，并获准开发兴建阳江市*****江湾项目；甲方对乙方的上述项目的购房者提供抵押贷款业务；五、保证。（一）乙方同意为购买本协议第二条约定的房地产的所有符合抵押贷款条件的购房者向甲方提供无条件、不可撤销的本协议约定的连带责任保证，本协议另有约定的除外；乙方的连带责任保证范围包括购房者与甲方、乙方所签订的《个人购房借款/担保合同》项下的购房者所欠贷款本金、利息、罚息、复利及甲方为实现债权而支付的费用（仅限于诉讼费、律师费、保全费、执行费等）。（三）乙方在其保证期间内承担保证责任的方式：4、若出现购房者连续未支付四期贷款本息的，甲方应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的十五个工作日内以书面形式通知乙方。若乙方未在收到甲方书面通知之日起的五个工作日内书面通知甲方的，且购房者所购房产已办妥预售商品房抵押权预告登记，并且当地具备起诉拍卖期房条件，则甲方采取以下第（2）项方式解决。（2）由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求处置购房者所购房产，处置后仍不足以清偿或甲方已履行本协议项下义务但无法处置购房者所购房产，则乙方应立即承担连带清偿责任。第十三条、在本协议生效后，甲方、乙方与购房者应共同签订由甲方提供的格式版本的《个人购房借款/担保合同》，并将该格式版本的《个人购房借款/担保合同》作为本协议附件五，但涉及甲乙双方之间的权利义务的，甲乙双方均自愿同意，不管签订的该格式版本的《个人购房借款/担保合同》的内容与本协议相比有任何不一致、矛盾、甚至表述、理解不同的，均以本协议约定的条款为准，甲乙双方均按本协议约定的条款履行。附件一：预售许可证复印件，附件二：甲方应提供的办理《不动产权证书》和《不动产登记证明》材料清单，附件三：甲方要求购房者提供的贷款申请材料清单，附件四：甲方应提供的办理预购商品房抵押权预告登记所需材料和文件清单，附件五：甲方提供格式版本的《个人购房借款/担保合同》。原告与被告碧桂园房地产公司分别在上述协议的甲方、乙方盖章确认。对于被告碧桂园房地产公司的上述辩解意见，原告不予认可。原告主张《个人购房借款/担保合同》已明确约定被告碧桂园房地产公司的担保范围，《按揭业务担保合作协议》并没有单独就被告碧桂园房地产公司的担保范围作出与《个人购房借款/担保合同》不同的约定。诉讼中，原告主张因本案诉讼，委托律师处理涉案债务而产生律师费25700元，并提供委托合同和发票拟证明产生该笔费用，根据《个人购房借款/担保合同》的约定，本案律师费应由被告郑梅基承担。另查明，坐落于阳江市江城区*************房地产为本案债务提供抵押担保，并于2017年10月20日办理了权利人为原告的房地产预告抵押登记手续[不动产登记证明：粤（2017）阳江市不动产证明第0037655号]，但至今尚未办理正式的房地产抵押权登记手续。原告未提供证据证明涉案房地产已处置或无法处置。以上事实，有原告提供的《个人购房借款/担保合同》、借款借据、预告抵押登记证明、商品房买卖合同、商品房买卖（预购）登记证明书、房地产抵押确认证明书、还款明细、身份证、企业信用信息公示报告、委托合同、发票，被告碧桂园房地产公司提供的《按揭业务担保合作协议》等证据和庭审笔录证实，本院予以确认。本院认为：原告与被告郑梅基、碧桂园房地产公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订《个人购房借款/担保合同》，是各方的真实意思表示，原告与被告郑梅基之间形成了借款合同关系和抵押合同关系，原告与被告碧桂园房地产公司之间形成了保证合同关系，合同主体适格，内容合法，应认定合法有效。签订上述合同后，原告已按合同的约定履行借款给被告郑梅基的义务，被告亦应按合同的约定履行还款义务。但借款后，被告郑梅基只按约定偿还了部分到期借款本息，已连续超过四期未能按时偿还借款本息，截至2020年2月21日止，尚欠借款本金811859.36元及利息27092.64元，其行为已构成违约。依照《中华人共和国合同法》第九十三条第二款的规定及《个人购房借款/担保合同》的约定，原告请求解除与被告郑梅基、碧桂园房地产公司签订的《个人购房借款/担保合同》，并请求被告郑梅基偿还尚欠的借款本金811859.36元及利息27092.64元（上述款项计至2020年2月21日止，从2020年2月22日起至被告全部清偿款项之日止的利息、罚息按《个人购房借款/担保合同》约定的利率计算），合法合理，本院予以支持。关于本案律师费的处理问题。本案《个人购房借款/担保合同》约定因诉讼产生的律师费由被告承担，原告主张因委托律师处理本案纠纷而支出律师费25700元，并提交了委托合同、发票拟证明，且上述收取的律师费用未超过有关收费标准。现原告请求被告郑梅基支付律师费25700元，合法合理，本院予以支持。关于原告工行阳江分行对被告郑梅基提供的抵押房地产是否享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于：一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记；预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而一般只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。现工行阳江分行就涉案房地产主张的优先受偿权实质上就是主张其对涉案房地产享有抵押权，而房地产的抵押权属于不动产物权，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记。虽然工行阳江分行、郑梅基双方就涉案房地产办理了抵押权预告登记，但是抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法也不产生抵押权设立登记的法律效果。现工行阳江分行、郑梅基双方并未办理涉案房地产的抵押权设立登记，而在未办理涉案房地产抵押权设立登记之前，工行阳江分行享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房地产抵押权登记的请求权，并非对涉案房地产享有现实的抵押权。综上，工行阳江分行就涉案房地产主张优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。至于被告碧桂园房地产公司是否应对本案债务承担连带清偿责任的问题。虽然《个人购房借款/担保合同》明确约定：碧桂园房地产公司为本案债务作担保，保证方式为阶段性连带责任担保，保证期间为自合同生效之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续为止，但原告（甲方）与被告碧桂园房地产公司（乙方）签订的《按揭业务担保合作协议》明确约定：若出现购房者连续未支付四期贷款本息的，且涉案房地产已办妥预售商品房抵押权预告登记，则由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼，甲方承诺先请求处置购房者所购房产，处置后仍不足以清偿，则乙方应承担连带清偿责任，在本协议生效后，甲方、乙方与购房者共同签订的格式版本《个人购房借款/担保合同》作为本协议附件五，但涉及甲乙双方之间的权利义务的，甲乙双方均自愿同意，不管签订的该格式版本的《个人购房借款/担保合同》的内容与本协议相比有任何不一致、矛盾、甚至表述、理解不同的，均以本协议约定的条款为准，甲乙双方均按本协议约定的条款履行。故被告碧桂园房地产公司对被告郑梅基的涉案债务承担连带清偿责任是付条件的，即原告承诺先请求处置购房者所购房产，在处置后仍不足以清偿或无法处置购房者所购房产的条件下，被告碧桂园房地产公司才对涉案债务承担连带清偿责任，但原告未能提供证据证明上述条件已成就，故原告请求被告碧桂园房地产公司对涉案债务承担连带清偿责任的意见无理，本院不予支持，应在原告对处置涉案房地产所得价款受偿债权后，不足部分才由被告碧桂园房地产公司承担连带清偿责任。故被告碧桂园房地产公司的上述辩解意见有理，本院予以采纳。被告碧桂园房地产公司承担保证责任后，有权向被告郑梅基追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司阳江分行与被告郑梅基、阳江市滨海新区****地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：房按字阳江分行营业部支行2017年450号）；二、限被告郑梅基在本判决发生法律效力之日起十日内付清尚欠的借款本金811859.36元及利息27092.64元（上述款项计至2020年2月21日止，从2020年2月22日起计至付清款项之日止的利息、罚息按《个人购房借款/担保合同》的约定计算）给原告中国工商银行股份有限公司阳江分行；三、限被告郑梅基在本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费25700元给原告中国工商银行股份有限公司阳江分行；四、原告中国工商银行股份有限公司阳江分行在对处置登记在被告郑梅基名下的坐落于阳江市江城区****************************房地产所得价款受偿后，不足部分由被告阳江市滨海新区****地产开发有限公司承担连带清偿责任；被告阳江市滨海新区****地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告郑梅基追偿；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司阳江分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12446元（原告已预交），由被告郑梅基负担、阳江市滨海新区****地产开发有限公司连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  梁胜光人民陪审员  关红英人民陪审员  何认好二〇二〇年八月二十六日法官 助理  姜 虹书 记 员  邹婷婷附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。×