福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2416号 上诉人（原审原告）：余乃雄，男，1957年1月17日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：陈国亮，福建天月律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：福清市第二汽车运输公司，住所地福建省福清市融城镇江滨路**，统一社会信用代码91350181154902250G。 法定代表人：吴章华，公司经理。 委托诉讼代理人：林晶，福建闽律律师事务所律师。 上诉人余乃雄与上诉人福清市第二汽车运输公司（以下简称“二运公司”）合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2019）闽0181民初4961号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 余乃雄上诉请求：1、撤销一审判决第二、三项，改判二运公司给付余乃雄应得的拆迁安置补偿款729433元；2、本案一、二审诉讼费用由二运公司承担。事实和理由：一、原拌面店并无房产证，且已被全部拆除，已不存在的建筑物不可能获得拆迁补偿。按原始建筑面积进行补偿并不等于是对原始建筑拆迁所做的补偿，征迁时该地块所存建筑物仅有该二层商场，因此拆迁补偿都应是针对该二层商场的。且该建筑能获得拆迁补偿，也正说明其本身并非违章建筑。根据《后山路A段、利桥片区(龙江北岸)A段、清锦路A段项目房屋征收补偿方案》第十六点中“按原用途(仓库及职工宿舍)及原面积予以认定补偿，不再重新认定为商业店面”，只是对超过原有面积的60.63平方米认定为不予补偿安置面积，所有的补偿认定均是针对现有被拆迁的二层商场。根据《承包协议书》，余乃雄因建造而原始取得二层商场的所有权，仅在协议到期时或甲方在合同期内终止合同并赔偿差额部分后该二层商场的所有权才转归二运公司所有，也即在合同未终止时上诉人始终是该二层商场的所有权人，而二运公司从未行使解除权终止合同。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条"为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿"之规定，上诉人作为该二层商场实际的所有权人，在无其他有权取得拆迁补偿的承租人情形下，余乃雄理应取得包括认定补偿安置面积的重置价补偿及二次装修补偿、按时签约奖励、按时封房搬迁奖励、自行过渡奖励、放弃产权调换安置的补差在内的建筑物补偿款725328元，以及搬迁补助2925元、临时过渡补助1180元合计729433元。二、退一步讲，即使认为在拆迁前二运公司已经解除了《承包协议书》，也不影响合同中的结算和清理条款的效力，案涉《承包协议书》中“改建、内外装修等一切费用，乙方按10年提取折旧，如甲方在合同期内终止合同，甲乙双方协商赔偿差额部分(折旧金额)，如协商不一致由评估部门进行评估，所产生的评估费由甲方负责与乙方无关”是结算条款而并非是违约责任，二运公司欲解除合同受让二层商场的所有权并获得拆迁补偿应按照该条款进行结算。二层商场按10年折旧，2016年5月至2019年2月上诉人使用二层商场33个月，根据合同约定二运公司应赔偿上诉人495500元×0.725＝359237.5元，该笔款项并非双方的损失而是二运公司欲获得二层商场所有权的对价，余乃雄有权获得全额赔偿，一审法院将其认定为损失并酌定上诉人承担50％的损失是完全错误的。三、余乃雄将原拌面店改建为二层商场，该二层商场是按照二运公司的意思，在二运公司的土地上建造的，改建二层商场的建房手续应当由二运公司去申请审批，与余乃雄无关，如有过错，也应是二运公司的过错。且双方约定二层商场的最终所有权也是归属二运公司所有，余乃雄只是投资，承包十年，而二运公司作为所有权人有权利、也有义务去报批。在余乃雄改建前，二运公司于2016年1月13日也向龙山街道城乡住房建设所申请了《关于申请危房加固请示报告》，在征得政府部门口头同意后，余乃雄开始改建。在改建过程中，政府城管执法部门并未进行阻止改建，并提出违章建筑行为。而在政府有关部门对余乃雄改建的二层商场进行拆除时，也没有对余乃雄的改建行为认为为违章行为，并进行处罚。 二运公司辩称：与二运公司提交的上诉状内容一致，并补充如下：1、余乃雄进行的改建未经福清市规划局批准，改建后的建筑属违章建筑，包括其上的装修都是无法获得任何拆迁补偿的。2、案涉房屋是上世纪七十年代所建，根据拆迁相关规定，1984年以前建的房屋无论是否有产权证均可获得赔偿。3、余乃雄并非案涉被征收房屋的所有权人，无权获得拆迁安置补偿款。 二运公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回余乃雄的一审诉讼请求或依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由余乃雄承担。事实和理由：一、案涉《承包协议书》无效。1、该协议书未经职工大会讨论决定，全体职工均不知情，是余乃雄与二运公司原经理吴孝泉私下签订的。2、余乃雄是在已以年租金75000元转租案涉房屋后，再与二运公司以每年14000元承包的，该租金价格远低于市场价格，严重损害了二运公司的集体利益。3、未经有关部门批准，该协议书无权约定余乃雄对二运公司的房屋进行改建。案涉房屋虽然申请过危房加固，但并未获得批准，故余乃雄对案涉房屋的改建、扩建均属违章，不能获得赔偿。4、余乃雄的改建行为是在案涉《承包协议书》签订之前，其改建未经过二运公司同意，存在严重过错。二、一审法院对改建造价的认定是错误的。1、在无建筑资质，无施工图纸，无监理，无任何票据发票的情况下，两证人的证人证言的真实性存疑。2、工程款数十万元均是通过现金交付，与正常交易情况不符。3、两证人所述的工程款仅38万元，并无495500元那么高的投入。4、从一审庭审情况来看，余乃雄改建的简易铁皮屋并无精装，且后期还是有转租的租户根据经营情况进行内部装修和外立面广告墙装饰。按该铁皮屋建筑面积为194.95平方米计算，每平方米造价高达2541.68元，甚至高于钢筋混凝土结构的房屋造价。 余乃雄辩称：一、案涉《承包协议书》合法有效，余乃雄有权取得拆迁安置款。1、未经职工大会讨论、全体职工不知情等均不能影响外部行为的效力，且此不属于合同法第五十二条规定的任何一种情形。2、余乃雄与二运公司在签订案涉《承包协议书》前已达成口头约定，协议仅是将双方约定正式化、书面化，且余乃雄与次承租人约定的转租期亦在承包期之内，不存在欺诈。且此亦可看出二运公司对房屋拆除、改建是知情且同意的。3、二运公司认为转租合同无效，但其明显早就知道或应当知道转租事实，却在六个月内并未提出异议，而转租合同是否有效也与案涉《承包协议书》的效力无关。三、证人姚某、梁某作为二层商场改建工作的承揽人，与余乃雄无利害关系，均出庭作证，且其在庭上能陈述承揽工作的具体细节，并完整如实回答法庭的询问，以及二者出具的证明书详细列明了费用具体项目及金额，故其证人证言具有真实性，关于改建造价的证明已达到高度盖然性的标准。 余乃雄向一审法院起诉请求：1.判决终止余乃雄、二运公司于2016年4月30日签订的《承包协议书》，二运公司退还余乃雄剩余承包费3500元；2.判决二运公司给付余乃雄应得的拆迁安置补偿款904933元；3.由二运公司承担本案的诉讼费。审理中，余乃雄将第2项诉讼请求的数额变更为729433元。 一审法院认定事实：余乃雄原系二运公司职工，2016年4月30日余乃雄与二运公司签订《承包协议书》，约定二运公司将原拌面店（20世纪70年代建造的砖瓦结构楼房，一楼为仓库，二楼为职工宿舍，占地面积约65平方米，建筑面积134.32平方米）承包给余乃雄经营，并约定余乃雄将原拌面店拆除改建成二层商场，内外装修，水电等一切费用由余乃雄自负与二运公司无关，协议到期时该二层商场归属二运公司所有；改建、内外装修等一切费用，余乃雄按10年提取折旧，如二运公司在合同期内终止合同，双方协商赔偿差额部分（折旧金额），如协商不一致由评估部门进行评估，所产生的评估费用由二运公司负责与余乃雄无关；每年承包费14000元，每年5月1日一次性交给二运公司；承包期限10年，自2016年5月1日至2026年4月30日止。承包合同签订后，余乃雄把原拌面店改建（扩建）为二层简易（砖铁）铁皮屋，改建后的铁皮屋占地面积101.59平方米，建筑面积为194.95平方米。余乃雄向二运公司缴纳了2016年4月25日至2019年4月30日止的承包费，该二层简易（砖铁）铁皮屋由余乃雄自用和出租他人使用。后因政府拆迁，该铁皮屋于2019年2月17日被强制拆除，政府按原始建筑面积134.32平方米认定拆迁补偿面积，给予二运公司拆迁安置补偿款725328元，安置补偿款公式为：（450×80%+300×80%+900+3900）×134.32=725328元。 一审审理中，余乃雄申请证人姚某、梁某、谢某出庭作证，以证明其将原拌面店改建为二层简易铁皮屋，投入费用数额为495500元。证人姚某的证言为：我是做钢结构工作的，我是通过吊车老板介绍认识余乃雄的，当时那块地上的建筑物破旧不能住，是姓马的老板叫我去改建，从基础-钢结构预埋、钢梁、钢柱、二楼隔层、屋面、排水、墙面和钢架楼梯，包工包料接近18万元，付款是马老板现金支付的。我没有资质，也没有施工图纸，18万元是笼统计算的，柱、梁是Ｈ钢材料，二楼桁架是楼层板，水沟排水是不锈钢，建筑时间是2016年元月。证人梁某的证言为：我在福清10多年了，我是做装修行业的，原先旧房子是我拆的，拆旧房的费用是3万多元，运费是2万多元，挖坑、倒混凝土、砌墙、切地板都是我做的，包工包料，造价20几万元，当时是通过现金支付给我。 一审法院认为：余乃雄与二运公司于2016年4月30日签订的《承包协议书》虽名为承包合同，但其内容约定二运公司将租赁物（即拌面店）交给余乃雄改建成二层商场后进行使用和收益（期限为10年），故该合同的性质是租赁合同。该租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。租赁合同签订后，在合同期内，租赁物因被强制拆除而灭失，租赁合同已提前终止。合同终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。余乃雄请求二运公司退还多缴纳的承包费（租金）3500元符合法律规定，且二运公司无异议，一审法院予以支持。余乃雄请求二运公司返还拆迁安置补偿款，因拆迁安置补偿款系政府按原拌面店的建筑面积计算给予产权人二运公司的拆迁安置款项，并非给予承租人的经济补偿，故余乃雄该请求缺乏依据，一审法院不予支持。本案中，因余乃雄按合同约定对租赁物（拌面店）进行了改建，合同提前终止必然造成余乃雄改建费用的损失，为此，余乃雄请求二运公司支付补偿款，本质上属于赔偿损失的请求。根据合同关于“改建、内外装修等一切费用，余乃雄按10年提取折旧，如二运公司在合同期内终止合同，双方协商赔偿差额部分（折旧金额），如协商不一致由评估部门进行评估”的约定，合同终止后，双方当事人应当按约协商赔偿拌面店改建费用的差额部分，如协商不一致应委托鉴定机构评估。但在本案中，当事人未就差额赔偿问题协商一致，也未对改建费用进行委托评估。现租赁物因被拆除而灭失，失去委托评估的条件，有关改建费用及提前终止合同造成的损失需要根据其他证据综合认定。审理中，余乃雄申请证人姚某、梁某出庭作证，证明其将原拌面店改建共投入费用数额为495500元。一审法院审查认为，余乃雄虽未提交拌面店改建的承揽合同以及付款凭证等其他证据佐证，但证人能够陈述相关承揽改建过程中的具体细节，其关于拌面店改建及相关造价的证言的真实性应予以采信。结合当事人提交的拌面店改建前后的照片及当事人陈述，一审法院对证人关于其改建费用为495500元的陈述予以采信。自2016年5月至2019年2月，余乃雄已使用租赁物33个月，按10年折旧，其损失数额为495500元×0.725＝359237.5元。本案中，双方当事人未经审批将拌面店改建，以致造成改建费用的损失，该损失系双方当事人共同的过错造成，应由双方当事人共同承担，一审法院酌定余乃雄和二运公司各承担50%的损失。据此，二运公司应赔偿余乃雄拌面店改建费用179618.75元。余乃雄的其他诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 一审法院判决：一、二运公司在判决发生法律效力之日起七日内退还余乃雄剩余租金（承包费）3500元；二、二运公司在判决发生法律效力之日起七日内赔偿余乃雄租赁物（拌面店）改建费用的损失179618.75元；三、驳回余乃雄的其他诉讼请求。一审案件受理费11129元，余乃雄负担8349元（已交纳），二运公司负担2780元。 二审中，余乃雄向本院提交以下证明资料：店面改造造价。二运公司质证认为，对该证明资料的真实性、合法性、关联性均有异议，认为不能证明是当时的实际造价。 经审查，余乃雄提交的前述证明资料系其单方制作，未经二运公司确认，本院不予采为定案依据。 根据本案现有证据，本院确认一审法院认定事实正确。 本院认为，关于案涉《承包协议书》的效力问题。该协议签订时，吴孝泉为二运公司的法定代表人，其在协议甲方处签名并加盖二运公司的公章，此行为应认定代表二运公司进行经营活动，由此产生的合同权利义务对二运公司具有法律约束力。二运公司以案涉《承包协议书》未经职工大会讨论，全体职工均不知情为由，否认该公司对外签订合同的效力，于法无据，本院不予采信。虽然余乃雄将案涉房屋转租于案外人的租金价格高于其向二运公司的承租价格，但本院注意到，除承租外，二运公司、余乃雄约定之租金价格，还综合了余乃雄拆除案涉房屋并进行改建、装修，及协议期满后改建后房屋归二运公司所有等因素进行考量。故本案并不存在恶意串通损害集体利益之嫌，二运公司以此主张案涉《承包协议书》无效，缺乏依据，本院不予采信。一审法院对案涉《承包协议书》效力的认定是正确的，本院予以确认。 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》,房屋所有权人能够取得的房屋征收补偿与承租人并没有民事法律上的关联性,因房屋征收导致租赁合同无法履行,出租人与承租人之间的权利义务应由租赁双方按照租赁合同的约定或相关法律法规处理,与房屋征收补偿项目无关。再加之二运公司与余乃雄签订的《承包协议书》也未有相关拆迁补偿费用的约定，故余乃雄不能依据该协议书获得其主张的拆迁安置补偿款。余乃雄关于其应当获得拆迁安置补偿款的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院均不予采信。 案涉《承包协议书》未对二运公司因拆迁而对余乃雄补偿进行约定，但余乃雄基于其十年的合同预期已投入了大量人力、财力进行改建、装修。虽然现在案涉房屋已被拆除，无法进行评估，但余乃雄对案涉房屋进行改建装修以便适宜商业运营的事实是客观存在的，且亦是双方在协议中明确约定的。现在二运公司基于其所有权得到了全额拆迁补偿，余乃雄基于其用益物权的损失却陷入了难以主张的境地。从现有证据来看，对此境况的发生双方均不存在过错，但对于余乃雄来说，却难言公平。根据《承包协议书》第二条关于“改建、内外装修等一切费用，乙方按10年提取折旧，如甲方在合同期内终止合同，甲乙双方协商赔偿差额部分（折旧金额），如协商不一致由评估部门进行评估，所产生的评估费由甲方负责与乙方无关。”的约定，并结合《中华人民共和国民法通则》第四条关于“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”的规定，二运公司应当给予作为承租人的余乃雄一定的赔偿。余乃雄所进行的改建装修行为是否经有关部门审批并不影响二运公司依《承包协议书》所应承担之赔偿责任。一审法院根据两证人之陈述，并基于本案双方在改建过程中存在的过错，酌定二运公司向余乃雄赔偿改建费用179618.75元，虽然裁判理由有所不当，但综合本案的案情,及双方当事人的实际情况,在余乃雄未能提交证据证明其改建装修费用的情况下，该赔偿金额已臻合理，本院予以维持。 综上，一审判决虽部分裁判理由有失妥当，但结论正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一、二审案件受理费各11129元，均由余乃雄负担8349元，福清市第二汽车运输公司负担2780元。 本判决为终审判决。 审 判 长 雷晓琴 审 判 员 薛闳引 审 判 员 田始凤 二〇二〇年九月七日 法官助理 蔡思婷 书 记 员 陈 林