广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初33196号原告：广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心），住所广州市中山四路**信德商务大厦**。法定代表人：蒋祖生，所长。委托诉讼代理人：胡颖怡，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈思伺，广东广信君达律师事务所实习律师。原告：广州市荔湾区住房和建设局，住，住所广东省广州市荔湾区信义路**/div>负责人：游志红。委托诉讼代理人：陈斯毅，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄启鸿，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：广州龙湖燃气有限公司金穗供应站，营业场所广州市白云区同德围鹅掌坦水闸边地段自编2号。负责人：谢定春，总经理。委托诉讼代理人：陈卫星，广东强邦律师事务所律师。被告：广州龙湖燃气有限公司，住所，住所广州市白云区石井镇龙湖龙窖路**div>法定代表人：周健华，总经理。委托诉讼代理人：陈卫星，广东强邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：林伟辉，男，1970年12月18日出生，汉族，系公司员工。被告：朱启德，男，1961年2月22日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：莫观培，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。原告广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）、广州市荔湾区住房和建设局与被告广州龙湖燃气有限公司金穗供应站、广州龙湖燃气有限公司、朱启德物权保护纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）的委托诉讼代理人胡颖怡、陈思伺及原告广州市荔湾区住房和建设局的委托诉讼代理人陈斯毅，被告广州龙湖燃气有限公司金穗供应站的负责人谢定春及其委托诉讼代理人陈卫星，被告广州龙湖燃气有限公司的委托诉讼代理人陈卫星、林伟辉，被告朱启德及其委托诉讼代理人莫观培均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）向本院提出诉讼请求：1、判令三被告广州龙湖燃气有限公司金穗供应站、广州龙湖燃气有限公司、朱启德立即清除广州市白云区石井河鹅掌坦西南角河滩地段土地（土地位置以原广州市城市规划局1980年7月28日作出的城地批字第361号《国家建设征用土地通知书》中核定的红线范围内由原告使用的土地位置为准，下称“涉案土地”）上由被告广州龙湖燃气有限公司金穗供应站自行搭建的建筑物，并将该土地恢复原状交还给原告使用；2、判令三被告广州龙湖燃气有限公司金穗供应站、广州龙湖燃气有限公司、朱启德向原告支付案涉土地的占用费，占用费从1999年1月1日计算至三被告实际交还涉案土地给原告之日止，其中1999年1月1日起至2019年8月31日止的占用费按人民法院依法委托的评估机构评定的案涉土地的市场租金标准计算，从2019年9月1日起至三被告实际交还案涉土地给原告之日止的占用费按前述评估机构评定的案涉土地的2019年市场租金标准计算（占用费暂估为100000元）；3、判令三被告共同承担本案的全部评估、诉讼费用。事实和理由：原告系负责公房管理的事业单位，前身为广州市机关用房管理所。案涉土地经原广州市城市规划局、原广州市房地产管理局批准，由原告使用的土地，用地项目为码头、仓库及公用道路。1988年4月20日，原告安排下属单位广州市机关用房管理所劳动服务公司（甲方）与广州市石井德记砖石店朱启德（乙方）签订《开发鹅掌坦码头协议书》，约定：由乙方负责筹建案涉土地部分工程设施。1990年2月12日，甲乙双方签订《开发鹅掌坦码头补充协议书》，约定协议1997年6月期满后，码头的一切设施应交还甲方。后涉案土地并未交还给原告使用，经核查，涉案土地一直被被告广州龙湖燃气有限公司金穗供应站占用，且被告广州龙湖燃气有限公司金穗供应站未经许可在涉案土地上建设房屋并在涉案土地上堆放液化石油等危险物品。被告广州龙湖燃气有限公司金穗供应站称涉案土地由被告朱启德交给其使用。经原告多次催告，被告广州龙湖燃气有限公司金穗供应站拒不交还涉案土地，且亦未支付任何占用费。被告广州龙湖燃气有限公司金穗供应站系被告广州龙湖燃气有限公司的分公司，故广州龙湖燃气有限公司应承担被告广州龙湖燃气有限公司金穗供应站无权占用涉案土地引起的一切民事责任。特向法院提起诉讼，请求判如所请。原告广州市荔湾区住房和建设局陈述，同意原告广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）的全部诉讼请求。并要求判令三被告将涉案土地返还给两原告并支付占有使用费。被告广州龙湖燃气有限公司金穗供应站、广州龙湖燃气有限公司共同辩称，一、被告广州龙湖燃气有限公司金穗供应站合法合理并善意取得涉案土地的使用权及管理权。被告广州龙湖燃气有限公司金穗供应站根据广州市同盈实业有限公司出具的《委托书》及《证明》，有理由相信被告朱启德对诉争土地享有使用权和管理权。因此被告广州龙湖燃气有限公司金穗供应站与被告朱启德签订《合作开发管理协议书》，约定合作开发事宜。后被告广州龙湖燃气有限公司金穗供应站投入大量资金及人力物力财力将涉案土地上的垃圾山全部清走，并顺利通过消防验收合法经营10余年。二、根据原告提交的材料可知，原告一直授权被告朱启德管理和使用涉案土地，构成了默认合同，被告广州龙湖燃气有限公司金穗供应站对涉案土地的使用权与管理权是善意取得后并合法使用，应得到法律的保护。1、根据1988年4月20日签订的《开发鹅掌坦码头协议书》可知，原告曾与被告朱启德合作开发涉案地块，被告朱启德是原告直接授权使用并管理涉案土地。合同自1997年到期后，原告并未收回涉案土地，至今已过22年之久，原告已从行为上默认被告朱启德继续管理和使用涉案土地。2、被告广州龙湖燃气有限公司金穗供应站自2007年开始与被告朱启德开发涉案土地，至今已有12年，被告广州龙湖燃气有限公司金穗供应站每月向被告朱启德缴纳管理费4000元，被告花费大量资金将涉案土地上的垃圾全部清走，并建设成为一个液化气站，且已通过消防验收合法使用。被告广州龙湖燃气有限公司金穗供应站有权继续使用涉案土地至合同期满即2028年2月15日止。三、原告诉请超过三年诉讼时效，不应受到法律保护。原告默认被告朱启德自1997年6月至2019年9月期间共计22年使用管理涉案土地，在此期间，原告并未向被告朱启德追索土地占用费。故2017年9月19日前的占用费不应受法律保护。四、原告并非涉案土地的物权人或产权人。物权法规定必须经过登记才能证明其是物权人或产权人。五、原告不具备诉讼主体资格。争议土地的使用人或管理者为两家单位，即原告和荔湾区城建局，故应裁定驳回原告的诉请。被告朱启德辩称，请求驳回原告全部诉请。一、原告并非涉案土地的登记物权人，无权主张物权保护之诉。二、原告并未在法定期限内办理征地手续和办理土地使用证，《征用土地通知书》已失效，不能证明原告为不动产登记簿记载的土地所有人或使用权人。三、原告与被告朱启德签订过三份租赁合同，故本案应为租赁合同纠纷并非物权保护纠纷，且原告诉请已超过20年最长诉讼时效。四、征用土地应当返还给土地所有权人的集体经济组织。2007年6月26日，为完成创建全国卫生城，被告朱启德受广州市同盈实业有限公司委托，并经白云区同德街道办事处城市管理科的确认，全权管理和使用涉案土地，并未构成侵权。五、即便原告与荔湾区城建局共同作为涉案土地使用权人合法有效，本案亦应由荔湾区城建局作为共同原告提起诉讼，原告单独起诉，应裁定予以驳回。六、原告主张的占用费亦应按照原租赁合同约定的标准即834.21元/月计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《国家建设征用土地通知书》、《同意使用土地通知书》、《开发鹅掌坦码头协议书》、《委托书》、《开发鹅掌坦码头补充协议书》、《协议书》、《合作开发管理协议书》、复函及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：根据1980年7月28日广州市城市规划局出具的《国家建设征用土地通知书》显示，同意市房管局机关用房管理所及荔湾区城建局征用石井河鹅掌坦西南角河滩地段土地，核准面积9054平方米，如附图红线范围，兴建码头仓库、公用道路工程，请到广州市房管局及郊区革命委员会办理征地手续，领取土地使用证。附图黄色部分5514平方米是公用道路用地，由你两单位共同征用，不能改作其他用途。两单位码头、仓库用地各占1765平方米。1980年4月22日，根据《关于申请征用鹅掌坦西南角河滩、水域的意见》显示，1、同意按附图中红线所划定、所标明的位置分别由广州市荔湾区城建局、广州市房地产管理局机关用房管理所征用，回填建仓库、堆场、码头。1981年9月16日，广州市房地产管理局出具《同意使用土地通知书》显示，用地单位为广州市房管局机房所及荔湾区城建局，用地项目为码头、仓库、公用道路，征用土地地点石井河鹅掌坦西南角河滩9054平方米。1988年4月20日，广州市机关用房管理所劳务服务公司（甲方）与被告朱启德（乙方）签订《开发鹅掌坦码头协议书》，约定：一、甲方已在鹅掌坦码头新建了部分工程设施，剩余部分工程应由乙方带资筹建。A码头土地平整，甲方已建好码头外围挡土石墙长51米×高6.3米，应由乙方负责招倒余泥及清挖河泥回填码头地面63米×28米面积。B修筑道路，乙方负责修筑由鹅掌坦村至码头的道路长约450米左右×宽6米，路面铺沙和碎石粉。但因此路日后与荔湾区城建局码头共同使用，具体费用分摊乙方可全权与荔湾区城建局协商处理。鹅掌坦村原已建好的水泥面道路，如因乙方使用需分摊费用，应由乙方负责全部支付给鹅掌坦村。C码头步级，码头步级设两座，由乙方按甲方提供设计图纸要求施工，以上各项工程费用由乙方全部负责。二、甲方无偿提供鹅掌坦码头（约1700平方米左右）【以下简称涉案土地】给乙方使用。期限四年，自1988年7月1日至1992年6月30日止。三、乙方使用四年期满后，由甲方无条件无偿收回码头使用权及所有权。四、四年期满后，乙方如需继续租用，可优先给予照顾租用。租金问题协商另定。（可参照有关租用码头价格规定或附近码头租金情况考虑）。五、四年期满后，如乙方继续租用，应需另签合约，租用期内原由乙方所建的临时工棚占地面积应免收租金给予乙方继续使用。但乙方应租用全部码头面积，不得只租用部分使用。八、鹅掌坦码头应由乙方直接使用，不得擅自转租，转让给第三者等。1988年7月29日，广州市机关用房管理所劳务服务公司出具《委托书》，称鹅掌坦码头隶属我单位产业，现委托德记砖砂店朱启德同志负责该码头的填土、修路等工程。1990年2月12日，广州市机关用房管理所劳务服务公司（甲方）与被告朱启德（乙方）签订《开发鹅掌坦码头补充协议书》，约定：为增强乙方投资信心及扶助乙方顺利完成码头工程设施，双方签订此补充协议，一、原合同在1992年6月30日期满后，由乙方延长使用鹅掌坦码头五年，自1992年7月1日至1997年6月30日止，但延长期应为借用期。乙方应按码头使用面积向甲方交纳0.8元/平方米的码头管理费，并按月依时交纳。二、码头经甲乙双方及有关人员实地丈量，使用面积为1612平方。除按原协议第五条精神留100平方米面积给乙方作工棚用免收管理费，乙方实际使用面积为1512平方纳米，并以此计算管理费。三、管理费每月1209.6元，五年期共计72576元。乙方应从1990年3月份开始提前摊分交纳管理费给甲方。自1990年3月至1997年6月共计87个月，乙方应每月向甲方交纳管理费834.21元。五、乙方应在原协议1992年6月30日期满前，保证将码头的一切工程设施按原协议的要求及甲方的图纸要求完满竣工，并向甲方提供建造码头设施的一切费用资料。七、在原协议生效期及补充协议生效期内，如甲方需要使用码头放置建筑材料（200平方内），乙方应保证提供给甲方使用。补充协议在1997年6月期满后，码头的一切设施（包括临建房）应完整无损交还给甲方。补充协议期满后，如乙方须继续借用，应优先给乙方，并经研究双方重新签订合同等。2007年6月26日，广州市同盈实业有限公司（委托方）向被告朱启德出具《委托书》，称：鉴于石井河边环境及荔湾市政公司和机房所管理用地周边环境“脏、乱、差、私宰、盲流”现象严重，经公司董事会研究决定，从即日起委托朱启德全权管理。2007年7月18日，广州市荔湾区市政建设工程总公司（甲方）与被告朱启德（乙方）签订《协议书》，约定：一、甲方同意与乙方共同出资43613.4元建鹅掌坦水闸围墙及安装铁门。甲方支付乙方该项目21806.7元，由乙方负责承建。二、工程完工后，乙方确保甲方机械车辆能顺利由西湾路经鹅掌坦村进入甲方仓库，乙方确保供水（自来水）给甲方。2009年2月15日，被告广州龙湖燃气有限公司金穗供应站（乙方）与被告朱启德（甲方）签订《合作开发管理协议书》，约定：甲方现被委托管理的闲置土地约1811㎡，且甲方已开发承建了围墙，填土及钢铁门，乙方在闲置土地500㎡内搭建仓库及工厂，并达成以下协议，一、甲方现将鹅掌坦水闸入至广州市政公司仓和市建门窗厂仓边的500㎡左右的闲置地，已发承包建造及使用。从石井河边围墙市政仓库围墙边，合计500㎡与乙方合作管理。二、乙方每月给甲方缴交管理费，每平方米面积用地8元合计4000元管理费。三、乙方负责承建仓库工厂的一切费用，甲方负责水、电的联系，并使道路保持通行无阻。六、本协议有效期为19年，自2009年2月15日起至2028年2月15日止。八、甲方只收8元/㎡场地管理费，其他一切管理费用由乙方负责支付。九、本协议期满五天内，乙方必须无条件清理退出本合作开发管理的仓库外，乙方的基建设施包括水电安装等一切设施归属甲方所有。2012年2月29日，广州市同盈实业有限公司出具《证明》，称兹有鹅掌坦码头（鹅掌坦水闸垃圾压缩站边的钢铁门和围墙内的场地和仓库及白云区同德围鹅掌坦水闸边地段自编2号）自1988年5月12日起至今都是由广州市白云区神山启德运输负责人朱启德管理和使用，2007年6月26日的广州市同盈实业有限公司的委托书属实。另查，2005年4月22日，广州市机关用房管理所更名为广州市房屋安全管理所。广州市机关用房管理所劳务服务公司由广州市机关用房管理所设立并承担部分职能。根据2020年8月10日广州市荔湾区人民政府出具的复函显示，原广州市荔湾区城建局的职能由广州市荔湾区住房和建设局承接。本院曾向广州市规划和自然资源局白云区分局发函询问涉案土地的土地性质。2020年1月17日，广州市规划和自然资源局复函本院称，一、涉案土地无集体土地所有权登记记录。二、涉案土地1997年土地利用现状含农用地（坑塘水面）及建设用地，2004年至今土地利用现状为建设用地。三，查无法院所提《建设用地通知书》信息。根据法院提供影像图核查，该地块设计《建设用地通知书》（穗国土【1998】建用通字第1240号），用地单位为广州市土地开发中心。2020年7月3日，本院再次向广州市规划和自然资源局白云区分局发函询问：1980年7月28日广州市城市规划局出具的《国家建设征用土地通知书》及1980年4月22日出具的《关于申请征用鹅掌坦西南角河滩、水域的意见》、1981年9月16日广州市房地产管理局出具的《同意使用土地通知书》（1981年房地部字295号）是否真实及是否有效？同年7月28日，广州市规划和自然资源局出具复函称，一、查有《国家建设征用土地通知书》（（1980）城地批字第361号）、《同意使用土地通知书》（1981年房地郭字295号）。《国家建设征用土地通知书》（（1980）城地批字第361号）证载注意事项注明“持本通知书于发文日起六个月内，到指定的有关部门办理征地手续，并在征地后一年之内要进行基建。除有特殊原因不能按期办理征地和基建时，需申述具体理由，提前报经我局审核同意延期使用外，否则，本通知书即自行失效。”《同意使用土地通知书》（1981年房地郭字295号）未注记有效期限。二、《关于申请征用鹅掌坦西南角河滩、水域的意见》为当年中华人民共和国广州港务监督部门出具。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百三十九条之规定，设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。结合本案现有证据可知，虽然《国家建设征用土地通知书》及《同意使用土地通知书》载明同意两原告使用涉案土地，但根据广州市规划和自然资源局白云区分局复函称，两原告需持《国家建设征用土地通知书》（（1980）城地批字第361号）于发文日起六个月内到指定的有关部门办理征地手续，并在征地后一年之内要进行基建。否则，本通知书即自行失效。而两原告至今未向有关部门办理征地手续并在征地后一年之内进行基建，两原告也未申述其不能按期办理征地手续和基建的理由，且两原告亦未向相关部门申请办理建设用地使用权登记并取得涉案土地建设用地使用权证书，涉案土地目前登记的实际使用人为广州市土地开发中心，由此可知，两原告自始至终并未取得涉案土地的使用权，现两原告以建设用地使用权人的身份提起物权诉讼，要求被告返还涉案土地并拆除地上建筑物的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。同理，两原告以建设用地使用权人的身份要求三被告支付占用费的诉请亦理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）、广州市荔湾区住房和建设局的全部诉讼请求。案件受理费2300元，由原告广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）、广州市荔湾区住房和建设局共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判长  张旭增审判员  周子珺审判员  刘 笛二〇二〇年九月二十五日书记员  陈春燕