山西省宁武县人民法院民事判决书（2020）晋0925民初425号原告宁武县管涔安居小区业主委员会，地址宁武县管涔安居小区。负责人田虎仁，职务：业委会主任。委托诉讼代理人宋某，男，1970年9月12日生，汉族，山西省宁武县人，山西省管涔林业局职工、宁武县管涔安居小区业主委员会副主任，现住宁武县管涔安居小区，身份证号×××。委托诉讼代理人周某，山西汾源律师事务所律师。被告马某，男，1961年5月10日生，汉族，宁武县人，现住宁武县。委托诉讼代理人乔某，山西大恒昌律师事务所律师。原告宁武县管涔安居小区业主委员会与被告马某排除妨害纠纷一案，本院于2020年8月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁武县管涔安居小区业主委员会委托诉讼代理人宋某、周某，被告马某及其委托诉讼代理人乔某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁武县管涔安居小区业主委员会向本院提出诉讼请求变更为：1.依法判令被告立即停止侵害、排除妨碍，恢复到2020年4月15日上届物业交接时的状态，将宁武县管涔安居小区的门房、物业归还给原告，由广大业主行使权力；2.依法判令被告承担本案各项费用合计12864元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年4月9日，宁武县管涔安居小区业主通过选举成立新业主委员会(原告宁武县管涔安居小区业主委员委员会)，准备招聘新物业公司，小区业主被告马某自己成立物业公司，也想管理本小区，2020年4月16日，原告公开招聘物业公司，当时有四家物业公司竞标，但遭马某妻子的撒泼漫骂，马某威胁上届物业门卫赵林换不能将门卫钥匙交给其他任何人，赵林换迫于无奈走时将门卫钥匙交给被告马某，至此被告马某便将本小区门房霸占，万般阻挠原告正常工作。原告为了广大业主的利益，找过信访局、居委会、2020年4月24日又找到宁武县居民事务中心人民调解委员会，2020年5月26日，调解委员会下达调解建议书，确认被告的不合法行为，、被告对此不予理睬。2020年6月11日原告通过公开招聘国清物业公司为本小区的物业公司，接下来，原告以各种方式、晓之以理、动之以情劝说被告马某撤出门房，交出钥匙，让中标的国清物业公司进驻。被告马某以其干了2个月物业为由，索要5万元，2020年7月13日，宁武县居民事务中心人民调解委员会向原告下达通知：管涔安居小区物业纠纷一案，近三个月之久，经多次调解无果，现多次传唤当事人马某推脱拒不到场，故无法调解。因被告长期霸占小区门房，使得新聘请物业公司无法入驻，管涔安居小区出于无序状态，造成原告巨大经济损失。现原告为维护广大业主的合法利益，万般无奈，特向贵院提起诉讼，望人民法院依法判决维护广大业主的合法利益。被告马某辩称，1.宁武县管涔安居小区业主委员会无诉讼主体资格，与本案没有直接法律上的关系；2.被告马某个人没有侵害管涔小区的门房以及其他的任何动产或者不动产的设施设备；3.本案是上一届业委会于2020年3月31日与宁武县温馨物业管理有限公司签订了物业管理合同，在被告没有任何违约前提下，新成立的业委会无权要求本案当中被告个人承担侵权及赔偿责任，且被告的诉讼主体也与本案无关。合同具有相对性，而马某只是宁武县温馨物业管理有限公司的一名普通员工，与本案没有直接的法律及因果关系，请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。原告宁武县管涔安居小区业主委员会庭审中提交的证据及其证明目的有：第一部分：关于原告主体适格的证据1-12，1、原告宁武县管涔安居小区业主委员会备案主任、副主任、及委员共8人身份证复印件，即田虎仁、孙培林、宋某、侯巨保、葛来生、葛巨金、任二如、薛明明8人身份证复印件1-8页，证明原告身份适格；2、宁武县房产服务中心备案证明一份、宁武县管涔安居小区于2020年4月9日选举业主委员会成员名单、2020年4月14日宁武县管涔安居小区业主委员会会议记录复印件9--12页，证明宁武县管涔安居小区业主委员会是于2020年4月14日经选举产生，主任田虎仁，副主任孙培林、宋某，经合法备案，具有合法资格；第二部分：被告侵害原告权益的证据13页-25页，1、管涔安居小区业主住户证明，高保生、张**平、王玉英证明，被告在门房张贴的通知及内容照片，第13--17页，证明被告承认原告2020年4月9日成立，也明确表示其管理小区门房这么长时间，用的是他本人名字，而不是温馨物业，以上证据相互印证被告占用门房是既成事实，存在侵权行为。2、宁武县居民事务中心人民调解委员会调解建议书，第18--19页，证明被告与赵明签订的物业服务合同无效，原告是管涔安居小区唯一合法的业主委员会。3、宁武县康乐社区居委会见证管涔安居小区招聘物业公司，第20页，证明2020年6月11日，原告选用宁武县国清物业有限公司负责物业管理；4、宁武县居民事务中心人民调解委员会通知，第21A-21B页，证明原告自4月16日以后积极寻求多种途径解决被告占用安居小区门房问题，但是被告不理睬；5、管涔安居小区门房照片，第22页，证明被告占用门房期间，添加共享饮水机，该设备所用的水、电均是小区公共资源，但是售水所得归被告个人所有，严重侵犯公共利益；6、被告妻子4月16日在管涔安居小区骂人，阻挠安居小区招聘物业证明，有业主签字，第23页，证明被告伙同其妻子阻挠招聘物业，占用小区门房，侵权行为明显；7、2020年管涔安居小区交接明细，第24页，证明安居小区4月15日物业交接时小区已有信息和财产状况，用于恢复到4月15日上届物业交接时候的状态；第三部分：因被告占用小区门房，把控物业，原告处理此事所产生的费用及造成的损失1、交通费票据及证明7支共计1658元，原告代表广大业主一直找各个单位解决处理，跑了3个多月，年龄都70多岁需要打车，自己开车有加油票据。25-26页；2、打印费票据5支共计485元，递材料、打印材料费用26-27页；3、饭款票据8支共计1283元，业主委员会九个人处理这件事在外解决温饱问题28-31页；4、宋某误工费证明，32页，证明宋某是业主委员会相对年轻的骨干，因参与解决被告侵权事件经常请假，产生误工，误工时间总计30天左右，误工费用为6438元；5.被告占用安居小区门房时私自添加的共享饮水机所用的水电是公共资源，收钱是个人收取，要求被告酌情赔偿3000元用于公共服务。第四部分：现任业主委员会主任田虎仁和何文林手机录音，当庭播放，证明被告提交的物业合同是2020年5月5日签订。田虎仁是上届业主委员会委员，本届业主委员会主任。有一句田虎仁问：合同写的3月31日签，你不看日期就签了，何文林答：人家假的也闹上了。这句话最关键。被告马某质证称，对第一部分：证据1身份信息真实性无异议，对原告诉讼主体资格有异议；对证据2无异议。对第二部分，证据1有异议，原告没有提供证明人的身份证复印件，也没有证人出庭作证；证据2有异议，该组证据不具备合法性，具体意见辩论环节具体说明；证据3与本案没有关联性，我方不予质证；证据4有异议，与本案无关，不予质证；对证据5照片真实性无异议；证据6不予认可，合法的夫妻关系是由民政局或者派出所出具的证明但是原告业主包括居委会没有相关证明的权力；证据7与本案无关，不予质证。对第三部分证据全部不予质证。对第四组证据的三性均不予认可，原告未在法律规定的举证期间内举证；录音为现任委员会委员之间的谈话内容，无法证明其目的。被告马某提交的证据及其证明目的有：1.2020年3月31日管涔安居小区物业服务合同复印件、宁武县温馨物业管理有限公司营业执照，证明宁武县管涔安居小区业主委员会与宁武县温馨物业管理有限公司签订了物业服务合同，2020年3月31日签订的，是双方真实意思表示，与马某无任何法律及事实上的关系；2.宁武县居民事务中心人民调解委员会宁居调通字第2号调解通知书，证明该调解书系法律上无效的调解，不具备法律规定的合法证明形式；原告质证称，对证据1物业合同有异议，是无效合同，甲方业主委员会不是本案原告，是上一届没有备案的业主委员会，三四年前，以赵明为主任的上一届业主委员会未经选举，也没有备案，不具备合法的业主委员会资格，更不能代广大业主行使与物业签订物业合同的职责。合同第一页乙方名字是宁武县欣安物业管理有限公司，法定代表人是王润珍，王润珍实际身份是马某的妻子，在工商注册登记的温馨物业有限公司是王润珍为法人代表，马某为股东，女儿马丽萍为监事的三个人的物业公司。关于合同签订时间，合同是2020年5月5日签订的，有何文林的录音可以证明合同的具体签订时间是2020年5月5日。物业是由业主大会选举产生的。甲方管涔安居小区业主委员会盖的章是无效的章，原告有经过登记备案、公安局授权刻制的宁武县管涔安居小区业主委员会专用章，这个章才是唯一合法有效的，综上所述，管涔安居小区物业合同是无效的。对证据2调解通知书真实性无异议，证明目的有异议，目的只是为了告知被告解决小区问题的方式，没有法律的强制效力，只是一个建议行为。本院经审理认定事实如下：被告马某从2020年4月15日拿走宁武县管涔安居小区门房钥匙并占用该门房至今。宁武县房产服务中心于2020年4月29日作出《备案证明》，载明：“备案证明，按照《山西省物业管理条例》，管涔安居小区住宅共378套，2016年首家住户入住，现入住320户，签字同意成立业主委员会住户228户，推选成立业主委员，并提供了《业主大会议事规则（草案）》和《管理规约》，达到成立业主委员会标准，现予备案。特此证明。”。管涔安居小区业主委员会成员宫瞒成、田虎仁、孙培林、宋某、王贵平、李计俊、侯巨保、葛来生、葛巨金、任二如、薛明明。4月29日，该业主委员会在宁武县公安局备案并申请刻制宁武县管涔安居小区业主委员会印章。2020年4月24日原告宁武县管涔安居小区业主委员会到宁武县居民服务中心人民调解委员会立案，2020年7月13日该委员会作出“现多次传唤当事人马某推脱拒不到场，将近三月之久，无法调解”。本院认为，本案系排除妨害纠纷，宁武县房产服务中心2020年4月29日出具证明，证明原告达到成立业主委员会标准，并已在该中心备案，且在宁武县公安局印章备案。依据《中华人民共和国物权法》之规定，建筑区划内的公用设施属用户共有，用户对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。原告宁武县管涔安居小区业主委员会作为该小区备案登记的业主委员会，有权代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同，选聘和解聘物业服务企业。被告马某将该小区门房钥匙拿上并由其占用管理，被告马某虽是宁武县管涔安居小区住户，但不是宁武县管涔安居小区业主委员会成员，其私自占用门房，并拿门房钥匙，侵权事实存在。原告要求被告马某立即停止侵害、排除妨碍，将宁武县管涔安居小区的门房及钥匙归还给原告的诉讼请求，本院予以支持。原告提出恢复到2020年4月15日上届物业交接时状态的诉讼请求，因原告无证据证明2020年4月15日交接时的状态，故对该诉讼请求不予支持。原告提出被告承担本案各项费用合计12864元的诉讼请求，因该数额无法核算，且原告未提供证据该数额为合理诉求，本院不予支持。对被告马某无证据证实其有权占有门房，其提供的宁武县管涔安居小区业主委员会与宁武县温馨物业管理有限公司签订的物业服务合同复印件，无法证明其合法占有该门房，故被告马某的辩称，不予采信。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第十五条，《物业管理条例》第十一条第三、四项、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告马某于判决生效之日起十日内对占用宁武县管涔安居小区门房停止侵害、排除妨碍，将宁武县管涔安居小区的门房及门房钥匙归还给原告宁武县管涔安居小区业主委员会；二、驳回原告宁武县管涔安居小区业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费372元，由被告马某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表的人数提出副本，上诉于忻州市中级人民法院。审判员 崔爱芳 二〇二〇年九月二十八日书记员 侯艳芳