河南省兰考县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0225民初3650号原告：胡琳，女，汉族，1988年10月11日生，职工，住兰考县。委托诉讼代理人：马净净，河南兰桐律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：河南兰考亿元实业有限公司。负责人：李长兴，董事长。统一社会信用代码：91410225345033078A。住所：兰考县桐乡办事处市皓社区。委托诉讼代理人：赵永军，河南道洱律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：牛天正，男，1987年6月28日生，汉族，公司员工，住河南省卫辉市。代理权限为特别授权。原告胡琳诉被告河南兰考亿元实业有限公司（下称被告亿元公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人马净净，被告亿元公司委托诉讼代理人赵永军、牛天正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求为，1、依法判决解除原被告双方于2017年10月30日签订的（合同编号：2017005531）号商品房买卖合同（预售）。2、依法判决被告返还购房款366954元及资金利息（利息以366954元为基数，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2016年11月16日起至本息还清之日止）。3、依法判决被告给付违约金48556.32元（以总购房款606954元为基数，按照本月全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。4、诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由，2016年11月5日原被告双方签订《红星美凯龙商业综合体内部认购协议书》，原告认购被告开发的位于兰考××城区中山路北侧，朝阳路西侧，玉虹路东侧6幢1层129号商品房，原告缴纳首付款366954元。双方于2017年10月30日签订商品房买卖合同（预售），合同约定原告以按揭贷款方式购买，后因被告原因无法办理按揭贷款，致使合同目的无法实现。原告多次找被告协商退款事宜，被告推诿。根据双方合同第12条第一款第二项约定，原告有权解除合同，并依该条约定要求被告支付资金占用期间的利息及违约金。现原告根据《民事诉讼法》等相关规定提起诉讼，请求人民法院查明事实、依法裁判，支持原告诉讼请求。被告亿元公司辩称，1、原告诉状中称“因被告原因无法办理按揭贷款，致使合同目的无法实现，原告现在无法收到房屋，并据此要求解除双方签订的《商品房买卖合同（豫售）》”的理由不能成立，应依法驳回其诉讼请求。关于按揭贷款，首先，被告销售的涉案房屋已经过预售登记，符合销售和贷款条件。合同签订后，由于涉案房屋审核和决定发放贷款的主体和权利人是原告申请贷款的金融机构，原告和被告均无权决定涉案房屋按揭是否发放，何时发放，何时发放事项，对涉案房屋按揭贷款未能发放责任不在被告。其次，按揭贷款金融机构已对涉案房屋按揭款事项审核审批完毕，已同意向原告发放涉案房屋的按揭贷款，对此被告已及时安排工作人员通知了原告，涉案房屋原告是可以办理按揭贷款的，原告购房的目的也是能够实现的。因此，原告依据该理由要求解除合同不应得到支持。2、关于房屋交付。在被告与原告《商品房买卖合同（预售）》合同之前，双方于2016年11月5日《红星美凯龙综合体内部认购协议书》，按照该协议约定，原告购买涉案房屋除享有优惠的同时，被告对原告购买的房屋前三年返租，返租金额为21%，该款已从总房款中一次性给予扣除了。根据该约定，原告与被告在签订《商品房买卖合同（预售）》时，原告已经收到被告给付的涉案房屋前三年的房租，该事实能够说明在事实上原告在签订合同时已经事实上占有并使用了该房屋，同时，由于原告已经收到了被告给付租金，被告也有权占有已经支付过房租的涉案房屋。涉案房屋原告已与托管公司签订协议，由托管公司对涉案房屋统一经营，根据该事实也能够证明原告已经事实上占有使用了该房屋。退步讲，假如上述事实不存在，且被告逾期交房的事实成立，由于原告没有付清涉案房屋剩余的房款，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》合同附件十一补充协议第五条，“因买受人未按合同约定付清房款，合同约定的交房日期也相应顺延，直到相应账款到账后方可予以交房”的约定，被告也有权待涉案房屋剩余房款到账后予以交房。因此，原告以无法收到房屋，被告逾期交房为由要求解除合同也不应得到支持。原告要求返还房款及利息、给付违约金没有合同及法律依据，应当依法予以驳回其诉讼请求。经审理查明，2017年10月30日，原告胡琳与被告河南兰考亿元实业有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定内容为：“被告将位于兰考××城区中山路北侧，朝阳路西侧，玉虹路东侧6幢1层129号商品房，面积为41.6平方米，单价为14590.24元/平方米，总价款为606954元商品房一套，出售给原告胡琳。付款方式为，原告应当于2017年10月30日前支付首期房价款人民币366954元，占全部房价款的60.64%。余款人民币240000元向银行申请贷款支付。被告应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房。第十二条1（2）逾期交房违约责任，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照基准利率%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。同时出卖人按照全部房价款的基准利率%向买受人支付违约金。”合同上有原告签名和指印，有被告公司公章和法人印章。2017年10月30日，原告胡琳与被告河南兰考亿元实业有限公司签订签订了补充协议，协议第五条“出卖人按合同约定，如因买受人原因未按合同约定付清房款或其它应到账款，买受人除应承担违约责任外，合同约定的交房日期也相应顺延，直到相应账款到账后方可予以交房。”第六条交房时间以《商品房买卖合同》第十一条规定的时间为准。协议还约定也其他事项。协议上有原告签名和指印，有被告公司公章。2016年11月5日，原告胡琳支付被告定金100000元；2016年11月16日，原告胡琳支付被告购房款192588元；2017年10月29日，原告胡琳向被告河南兰考亿元实业有限公司支付了购房款74366元；以上共交纳购房款（首付款）366954元。按照原被告口头约定，商品房买卖合同签订后，被告向银行咨询需要准备什么材料，然后通知并协助原告前往银行办理银行按揭。交付完购房款后，原告多次到被告售楼部要求被告联系相关银行并办理银行按揭，直到原告提起诉讼时，被告未通知原告及向哪家银行申请办理银行按揭。另查明，原告个人征信良好，没有不良记录。上述事实有原被告陈述、商品房买卖合同、补充协议、收据、个人信用报告等及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告亿元公司签订的商品房预售合同系双方的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，依法受法律保护。关于案涉商品房买卖合同应否解除的问题。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，被告应当在2017年12月30日前向原告交付该商品房，被告逾期交房，根据《商品房买卖合同》第十二条逾期交房违约责任，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照基准利率%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。同时出卖人按照全部房价款的基准利率%向买受人支付违约金。本案中，原告个人信用记录良好，因被告未协调好在哪家银行办理贷款按揭，也未通知、协助原告去银行办理银行按揭，致使原告无法支付剩余购房款，且被告未按期交房，逾期二年多，故对原告要求解除合同的请求，本院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。被告辩称原被告签订过《红星美凯龙商业综合体内部认购协议书》证明原告已事实上占有案涉商品房，被告已交付房屋；根据补充协议原告未付清房款被告也有权待涉案房屋剩余房款到账后予以交房。原告未办理银行按揭的原因是被告没有联系好银行，原告多次找被告未果，过错在被告；该内部协议书是被告给原告购房优惠政策，并未明确被告租用原告房屋，租期三年，故对被告辩称意见，本院依法不予采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”本案中，被告亿元公司应当退还胡琳支付的首付款366954元及利息和违约金，利息按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，因原告分批次缴纳购房款，利息起算点应分别起算。原告诉请的违约金按原被告双方合同约定，按全部房价款606954元为基数，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。违约金按照被告违约交房第一天起算。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十五条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：一、解除原告胡琳与被告河南兰考亿元实业有限公司于2017年10月30日签订的（合同编号：2017005531）号商品房买卖合同（预售）；二、被告河南兰考亿元实业有限公司于本判决生效后十日内返还原告胡琳已支购房款366954元及利息（利息以100000元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，从2016年11月5日开始计算至本息付清为止；利息以192588元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，从2016年11月16日开始计算至本息付清为止；利息以74366元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，从2017年10月29日开始计算至本息付清为止；）；三、被告河南兰考亿元实业有限公司于本判决生效后十日内支付原告胡琳违约金（违约金以606954元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，从2017年12月31日开始计算至付清为止）；四、驳回原告胡琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7532.65元，保全费2520元，共计10052.65元，由被告河南兰考亿元实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审 判 长  张永红人民陪审员  沈玉飞人民陪审员  张景生二〇二〇年九月二十五日书 记 员  程 阳