文书内容江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0585民初6809号原告：吴高文，男，1977年12月23日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：齐英，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王皓，北京市盈科（南京）律师事务所律师。被告：太仓景尚置业有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇郑和西路伟阳社区，统一社会信用代码913205856993592787。法定代表人：郝煜，总经理。委托诉讼代理人：吴雪瑞，江苏周瑞昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晓杰，江苏周瑞昌律师事务所律师。原告吴高文与被告太仓景尚置业有限公司（以下简称景尚公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因案件事实不易查明，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法转为普通程序，由审判员王坤独任审理。原告吴高文及其委托诉讼代理人齐英、王皓，被告景尚公司的委托诉讼代理人吴雪瑞、黄晓杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴高文向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告损失共计45万元；2.判令被告依法拓宽小区的道路，以满足消防车辆正常进行消防作业的要求；3.判令被告增设小区大门出入人行通道，增设无障碍通道；4.判令被告依法调整地下车库喷淋管道高度并设置安全出口指示灯；5.判令被告设置访客车位及非机动车库；6.判令被告增高房屋户外台阶护栏及户内窗口护栏的高度；（审理中，原告称户外台阶护栏已加固加高，申请撤回对户外台阶护栏的主张）；7.判令被告依法拓宽案涉房屋户内楼梯宽度以及别墅间过道；8.判令被告增设室内卫生间通风口；9.判令被告依法设置人防设施；10.判令被告依法调整燃气管道与其他管道的间距，确保燃气使用安全；11.判令被告支付逾期交房违约金（计算标准：从2018年9月30日起至实际整改到位之日止，按照合同总价款万分之三每天的标准计算）。事实和理由：2017年3月份，原告得知被告开发的翡翠湾四期房屋即将开盘，前往太仓西景瑞翡翠湾售楼处。在被告销售员的导购下，向原告提供了该项目的宣传单页，并对涉案项目进行了介绍。销售人员声称：该项目为太仓罕有的低密度别墅，多空间可随心创变，超宽尺度尊享，独立私密院落……。听了销售员的介绍，不由得让原告心动，随后在销售员的引领下搭载售楼处的观光车，到了项目现场，先到了已经开发并交付的该项目的一、二、三期：宽阔的小区道路，大面积错落有致的绿化，独立可硬化的院子，原告被眼前的小桥流水、欧式风格的建筑，宽敞的楼间距深深吸引，十分享受这样的居住环境，眼前的这些着实吸引了原告。在参观中，销售员不停地强调现在销售的四期二标的房子与前三期一样，如果大家还有什么顾虑可到样板房参观，随后销售人员带领原告到了样板房，样板房设置在四期二标的沿路边的一栋，样板房具有独立硬化的院子，院子里还作了喷泉，种植了各种绿植，通过宽阔的门前通道进到客厅，由于当时前后没有建房，所以无法确认楼间距，销售员不停的承诺会和前三期一样，原告当时站在阳台上举目眺望心情舒畅，看过样板房的人无不喜欢。于是看房后就签购了案涉房屋，接下来就是七拼八凑、砸锅卖铁把辛勤积攒的血汗钱交给了被告，开始等待交房，期许着自己心仪的房子。然而经过漫长等待，交房当日，当原告以为可以迎来收房的喜悦时，全体四期二标的业主都傻眼了，与样板房以及一期、二期、三期的房屋相比，原先看到的小桥流水没有了，宽阔的楼间距没有了，宽敞的楼间距变为1米宽的羊肠小道，只够一人通行，站在阳台上，自己家别墅的院子没有了，两栋楼的间距甚至连邻居吃饭的味道都能闻到。最让人难以理解的是，原来购房时的同样户型的房子，是根据院子大小确定的价格差异。然而，却被城管部门告知我们四期的院子却在红线外，属于公共绿地，不能够硬化使用，完全违背了原告购买别墅的初衷。小区唯一的大绿地，也变成了变电房，整个小区建筑密度甚至接近了50%，容积率更是远远超过规划要求。不仅如此，原告购买的案涉房屋，连基本的生活配套设施及生命安全都没有办法保障，例如：被告并未按照规划设计要求为原告设置基本生活设施访客停车位及非机动车库、公共活动中心、公共设施，以及供婴儿车、轮椅、电瓶车等上下的无障碍通道；也没有按照法律规定设置规范的消防通道以满足消防车辆的正常作业要求……面对以上种种问题，原告先后多次要求被告作出解决方案并做出赔偿，但是被告总是以各种理由推脱，此后原告便走上了艰难的维权之路，一直沉浸在上当受骗的心情中无法自拔，被告如此无视原告生命财产安全，不仅违反了原先的约定，更是侵犯了原告的合法权益。其中，第一，因案涉院子在红线范围之外，导致不能使用；建筑密度过密，与样板房和前三期的房子明显不符，也不符合法律规定；没有绿地公共设施，绿化与设计图纸严重不符，规划的绿地改为了变电站，设计图纸确定的林木并没有到位。小区连一个停车位都没有，人行道、非机动车道也没有，与样品房的介绍和前三期的房子明显不符合。因房子不能满足正常生活与通行要求，严重危害到原告的生命安全，被告应赔偿给原告造成的损失45万元。第二，消防通道按照城市居住区规划设计规范8.0.1.2要求应当为九米，设计图纸也是九米，但是本案中涉案建筑未达到以上要求，故被告应依法拓宽小区道路。第三，小区只有一条出入口机动车行车道，行人、机动车是混同的，没有专门的行人通道，也没有无障碍通道；与当时的样品房宣传以及前三期的小区严重不符合；不符合城市居住区规划设计规范GB-50180-93.8.0.1.8。第四，按照JGJ100-2015车库建筑设计规范5.1.9机动车停车库内最小净高，被告应调整地下车库喷淋高度。第五，按照城市居住区设计规范第8.0.6规定，应当设置居民汽车通勤车的停车场、停车库；建筑设计要求显示应当提供访客车位、非机动车停车位，但被告没有履行该要求；前三期房子都设有访客停车位、非机动车停车位，故被告应设置访客车位及非机动车库。第六，护栏不符合《民用建筑设计通则》6.6.3规定，被告应增高护栏高度。第七，楼梯宽度及别墅间过道，不符合住宅建筑规范第5.2.1规定。第八，卫生间通风口不符合住宅设计规范8.5.3规定，应当增设。第九，应按《人防法》规定设置人防设施。第十，燃气管道不符合《城镇燃气设计规范要求》6.3.3-2的规定，应依法调整。第十一，被告多处不符合交房条件，违反合同约定，应当承担相应违约责任。被告景尚公司辩称：一、原告不是本案中第二、三、四、五、七、九、十项诉讼请求的适格的诉讼主体，故此请求法院依法驳回原告诉讼请求。本案中第二、三、四、五、七、九、十项诉讼请求为要求被告依法拓宽小区道路；要求增设小区大门出入人行通道，增设无障碍通道；要求依法调整地下车库喷淋管道高度并设置安全出口指示灯；要求设置访客车位及非机动车库；要求依法拓宽别墅间过道；要求依法设置人防设施；要求调整燃气管道与其他管道的间距。上述几项诉讼请求所涉及的部分属于全体业主共有权利，不属于原告方的专有权利。根据《物权法》、《民事诉讼法》等相关法律规定，涉及小区共有权部分的诉讼需由涉案小区业主委员会提起。因此，本案的原告没有诉讼主体资格。请贵院依法驳回上述诉讼请求。二、原告吴高文要求被告赔偿损失45万元没有事实及法律依据。被告所交付的房屋已经经过整体的竣工验收、分户验收和其他各项单项验收，并取得交付使用备案文件，符合双方所签订的商品房买卖合同所约定交房标准。1.被告交付的房屋符合合同约定和双方签订商品房买卖合同时足以组成原告购买衡量因素的各种约定，包括但不限于现场沙盘展示、规划设计要求、图纸等。原告提出的按照前三期的现房标准交付没有事实和法律依据。（1）原被告双方系商品房买卖合同关系，约束双方之间权利义务的主要依据应当是双方签署的商品房买卖合同。同时，鉴于期房本身的特殊性，国家行政机构加强了对期房开发建设和买卖的行政管理，要求被告作为开发商在开发过程中形成的图纸等文件必须经过行政审批，这些审批性的文件同样构成双方房屋买卖的条件之一。本案中，被告在2017年初完成所售房屋的整体规划设计，并经过图纸审批批准，原被告双方在2017年9月签署书面买卖合同。被告在售楼处现场进行了同比例的沙盘展示，以文字和图片的形式公示了现场所有有利和不利因素，包括配电房等。被告出售给原告的房屋符合双方商品房买卖合同的约定，也符合双方签署买卖合同时经过审批的图纸要求，交付的房屋不管是密度、楼栋数、道路设计等均与现场沙盘一致。（2）原告要求以翡翠湾前三期的现房标准作为交付标准，缺乏事实和法律依据。原告在法庭中陈述现场销售人员带原告到前三期进行参观，并且承诺争议的房屋与前三期一致，但就该陈述，原告没有提供任何证据予以佐证，不应当予以采信。争议房屋系翡翠湾的四期二标段，属于被告分批分期开发的一个阶段，与前三期房屋不仅存在开发商的时间差（时间差异也产生了部分国家和行业标准的差异），本身也是独立设计、独立报批的，并不是沿用前三期的设计图纸和规划要求。因此，以前三期的现房状况作为争议房屋的交付标准，缺乏事实和法律依据。2.原告认为赔偿因素之一“案涉小区院子在红线范围之外，不能使用”，该赔偿理由不成立。被告在案涉小区销售的过程中从未向原告承诺过原告院子属于红线内的专有部分。根据庭审中原告自己所提供的录音证据可以证明原告本人在购买房屋时明确知晓院子属于公共绿地属于共有权部分，而非原告的专有部分。庭审中，双方对于院子现在本身属于公共绿地的性质也没有异议。简言之，被告从未单方改变过院子的性质或者用途。原告陈述院子不能使用，涉案房屋的院子，属于原告通行条件之一，从未有任何一方（包括住建或城管部门）妨碍过原告的通行要求。但是原告主张的是在院子里私搭乱建，私搭乱建的做法本身就违反了法律法规的规定。即使是原告专有部分也不可以私搭乱建，更何况院子属于共有部分。因此，原告提出的关于院子肆意使用的诉求本身就不合法。以不合法的请求不能实现来主张赔偿显然不成立。3.原告认为赔偿因素之一“涉案小区密度过密，建筑密度和容积率不符合规划要求”的理由不成立。该涉案小区的容积率、建筑密度及绿化率符合案涉小区的设计规划要求，被告取得了太仓市住房和城乡建设局出具的太仓市建设工程规划核实合格证。就容积率、绿化率等指标，原告已经向住建局和自规局进行投诉。相关行政部门已经给予书面答复，确定涉案房屋在上述方面符合规划要求。相关行政在经过实地调查和检验后作出的结论，应当具有公信力，法院应当予以采纳。关于房屋密度，被告交付的房屋与现场沙盘的陈列完全一致，不存在肆意增加房屋密度的情形。4.原告认为赔偿因素之一“涉案小区缺乏人行道、无障碍设施、临时停车位等配套设施”的诉求不能成立。庭审中，双方已经分别向法院提供标准，鉴于涉案房屋的楼层高度等实际情况，无需设立无障碍通道，也未强制性要求进行人车分离。就临时停车位、非机动车库等配套设施，属于全小区统筹规划设计，全小区业主共有使用。被告在整体项目小区设计过程中已经充分考虑到了相关要求，并提供了相关配套设施。涉案房屋属于独立开发的一个经济指标阶段，但是仍然属于翡翠湾项目的一部分，对小区整体的配套设施和公用设施业主拥有同等的权利。原告要求就一个开发阶段独立提供配套设施，没有事实和法律依据。5、关于原告认为电力分支箱占用绿地而要求赔偿的主张，不成立。理由如下：（1）涉案小区在2017年初完成了规划设计图的最终确认，后完成绿地图纸设计。2017年6月，原被告签署涉案房屋商品房预售合同，此时尚未进行电力图纸设计。2018年1月，涉案小区电力布置由太仓市供电公司出图，自规局审图中心审核通过，后按图施工并经过验收，确认供电验收合格。所以，被告方在审核通过绿化图纸时，按照程序尚未到电力图纸的设计和审核阶段，同时，由于电力分支箱过小，属于设备，所以也不存在需要在绿化图纸中标注和明确的规范性要求。（2）电力分支箱的放置，按照规定本身就是放置在公共区域内。按照绿地率计算规则，绿地上方有建筑物或者构筑物的，不计算绿地面积。但是电力分支箱属于设备，不属于建筑物和构筑物，所以电力分支箱放置在公共绿地上，本身不影响公共绿地率的计算，也不影响该房子范围仍然属于公共绿地的图纸性质。太仓所有的小区均遵循同样的设计规则和计算规则。各个项目存在的差异仅仅是集中放置的规模大小。至于电力分支箱是全部单独放置还是集中放置，还是部分集中放置，由供电公司根据现场的施工环境、安全要求等因素进行设计，设计后按图施工。只要图纸审核通过、施工质量符合规范，达到通电要求，供电系统验收通过。涉案的方案，就供电系统单独验收，并确认验收通过。（3）在原告方等业主代表向住建部门投诉后，住建部门再次按照业主方的要求，对涉案小区绿地率进行审核，审核过程中在扣除电力分支箱集中放置部分占地面积的情况下，确定绿地率为35.2%，仍然满足本项目要求绿地率35%的设计规划要求。（4）关于2018年10月25日，太仓市住房和城乡建设局信访答复意见第四条“绿化方面”提出要求开发商整改，是以为当时电力分支箱属于裸露状态，可能存在安全隐患。后被告方按照住建部门的要求整改，在集中放置区域设置了栏杆、提示标志，在周边及顶部进行了视觉美化设计。2019年，政府部门相关职能进行调整，业主投诉由太仓市自然规划局进行处理。2019年8月16日，太资规信答字（2019）9号“信访事项答复意见书”中已经认定绿地率等符合规划设计要求，不再要求被告方进行任何整改。综上，被告方集中放置电力分支箱的行为，由供电公司出图、审图中心审图通过，按图施工，并经过综合验收，符合《居住区供配电设施建设标准》的相关规定。电力分支箱的放置区域，本身不影响绿化用地的属性认定，也不影响绿化率的计算。即使在扣除该放置区域后，涉案项目绿地率仍然符合规划设计要求。而电力分支箱本身就是业主房屋能够正常使用（满足供电需要）的配套设施设备，属于业主所有，非被告方作为开发商所有。被告作为开发商从中也不享有任何利益。另外，根据双方商品房买卖合同补充协议第六条“关于规划设计变更的补充约定”，对于相关设施设备未来可能对绿化造成的影响，双方也明确约定了被告作为出卖人可以进行合理的设置和变更，无需另行征得买受人同意。原告以此为由要求被告进行赔偿，缺乏事实和法律依据。三、原告吴高文要求被告太仓景尚置业有限公司支付逾期交房违约金，没有事实及法律依据。被告已于2018年9月7日取得涉案房屋的现售前与交付使用备案通知书，上述房屋已经满足了双方合同约定的交房条件，并且及时地向原告吴高文发出了交房通知书。虽然，在验房时，原告提出了涉案房屋存在保温层开裂等情形，拒绝交房。涉案房屋的保温层开裂并非属于严重的房屋质量问题，被告接到通知后仍旧积极地进行了维修，并且在维修后再次通知原告吴高文收房。在庭审过程中，原告吴高文本人陈述也收到了被告太仓景尚置业有限公司再次要求验房的通知，但是由于原告本人原因，一直未办理交房手续。被告认为，涉案房屋已经符合交房条件，并且被告多次通知原告办理交房手续，但是由于原告自身原因导致未能办理交房手续，该责任在于原告本人。被告已经满足合同约定的交房条件，并且在满足交房条件后通知了原告交房，不应当承担逾期交房的违约责任。四、针对原告提出案涉房屋楼梯宽度过窄的情形，被告在诉讼过程中已经进行了整改，符合相关标准。五、原告要求增高室内栏杆高度及增设室内卫生间通风口没有事实及法律依据。根据《民用建筑设计通则》GB50352-2005第6.10.3.4规定“临空窗台低于0.8M时，应采取防护措施，防护高度由楼地面起计算，不应低于0.8M”。在法院组织的实地勘察过程中，双方确定案涉房屋窗户栏杆高度符合标准。同时根据《住宅设计规范》GB50096-2011第6.8.1规定“无外窗卫生间应设共用排气道”。通过实地勘察，涉案房屋卫生间符合设计标准。故，原告所提诉请无事实依据。综上所述，被告太仓景尚置业有限公司所开发的涉案小区，绿地率、容积率、建筑密度符合设计规划要求，且涉案房屋的相关设计也符合《民用建筑设计通则》的规定。因此上述涉案房屋完全满足交房条件，交付标准符合双方合同约定，不存在任何违约情形。故，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：景尚公司开发的景瑞翡翠湾项目共分四期建设。吴高文向景尚公司所购房屋属于景瑞翡翠湾四期二标段。“翡翠湾”小区四期工程于2016年9月30日开工，于2018年5月2日完工。2018年5月18日，翡翠湾四期二标（131#-163#、165#楼及地库1#-9#）由建设单位组织竣工验收合格。2018年6月7日，翡翠湾四期二标工程在住建部门办理竣工验收备案合格手续。2018年6月5日，景尚公司就翡翠湾四期二标建设工程申报竣工验收消防备案，太仓市公安消防大队审查后出具《建设工程竣工验收消防备案凭证》。2018年9月3日，太仓市住房和城乡建设局就翡翠湾项目四期二标雨污管网及小区道路工程出具《太仓市商品房市政配套工程竣工备案表》。2018年9月5日，翡翠湾四期二标燃气管道工程（131#-163#、165#楼）取得《竣工验收备案表》。2018年9月7日，翡翠湾131#-162#、1-9号车库项目取得《太仓市商品房现售前与交付使用备案通知书》。另查明：2017年9月15日，景尚公司（出卖人）与吴高文（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定景尚公司将景瑞翡翠湾157幢104号房屋出售给吴高文，房屋建筑面积为176.55平方米，房屋总价款为2233213元。合同第九条约定，商品房交付时应当取得《太仓市商品房现售前和交付使用备案通知书》、房屋测绘报告。第十一条约定，景尚公司应当在2018年9月30日前向买受人交付商品房。第十四条约定，出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，分期建设的，还应当符合规划部门已经审定的整个项目的建设工程设计方案或修建性详细规划，不得擅自变更。双方签订合同后，经规划部门批准的涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等的规划变更，对买受人造成不利影响的，出卖人应当在变更确立之日起10日内书面通知买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。同日，双方签订合同附件十一《补充协议》，明确就合同未尽事宜订立补充条款，双方明确在签署合同前，出卖人已对合同正本及全部补充条款附件向买受人做了充分提示和说明，买受人也已认真阅读了本合同所有条款，尤其是出卖人已提示说明的内容，买受人已明确知悉并对有关条款予以理解和认可。同时双方确认补充协议为合同内容的有效补充。补充协议条款与本合同条款不一致的，以补充协议为准。《补充协议》第一条“关于买受人所购商品房的基本情况”第2款约定，鉴于口头沟通及广告在理解上可能存在歧义，出卖人以及出卖人委托的销售代理机构、媒体等在签订本合同前以销售商品房所发布的路牌广告、效果图、制作的宣传沙盘模型、鸟瞰图、样板间、楼书、任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像、录音等）、互联网上的信息及宣传材料等均仅供买受人了解房屋状况的参考，非本合同订立及房屋价格确定的重大影响事项，其中所述内容不构成要约，也非本合同条款。出卖人与买受人双方的权利、义务、责任仅以本合同及合同附件、补充协议的书面约定为准。第3款约定，出卖人对受让土地红线范围以外的市政规划、环境宣传为目前现状，供买受人参考，其不构成本合同内容，具体以政府部门批准的实施方案为准。第4款约定，建筑区规划内，按照房产测量规范等法规政策未计入买受人商品房建筑面积，且又不属于法定必须移交给业主、物业管理单位和社区机构的建筑物及其构造内可以独立利用价值的空间或区域，其产权归属于出卖人，包括但不限于地下空间、地下车位，地下经营用房、库房、储藏室等。第四条“关于交接”第2款约定，买受人在收到出卖人书面交房通知后应在通知的期限内和地点办理房屋交接手续。第4款约定，买受人在接收房屋时，除房屋存在主体结构安全问题或其他严重影响正常居住使用功能的房屋质量问题外，不得拒绝接收房屋，否则，视为出卖人已经完成交付义务，但出卖人应对房屋存在的非结构安全质量问题及时进行修缮，出卖人怠于修缮，致使买受人因此遭受实际经济损失的，出卖人据实赔偿。第六条“关于规划设计变更的补充约定”第1款约定，出卖人有权合理调整该商品房所在小区的环境景观、路网、围墙、建筑物外立面的色彩、外立面装饰部分细部处理、门窗样式/规格，而无需通知买受人并征得买受人同意。第2款约定，买受人确认，在签订本合同签，出卖人已向其告知且也已充分了解该商品房所在小区及该商品房的规划内容、周边环境、相邻关系及相关范围内设施、设备（包括绿化、道路、围墙、路灯、窨井、电话或CATV等弱电井/箱、分支箱变电站、配电间/房、垃圾箱/房、变频水泵、通讯发射/接收等电磁发射装置、通风机及产生噪音的通风口等公用设施和设备）的建设内容及可能存在的影响，买受人亦同意出卖人可直接根据需要对之进行合理设置及调整、变更而无需再行通知买受人并取得买受人书面同意。第5款约定，由于出卖人为配合法律、法规、规章、政府部门的命令、通知以及其他不可抗力因素而作出的变更，以及由于政府规划要求或经政府部门核准的规划变更，致使该商品房所在小区平面布局、配套设施、区域红线外环境及规划或其他事项变化，均以政府相关行政部门批准为准，不构成出卖人的违约。第6款约定，由于政府公共设施配套部门或其他相关部门之要求或行为而导致出卖人更改该商品房所在小区的配套设施、设备（包括绿化、道路、围墙、路灯、窨井、电话或CATV等弱电井/箱、分支箱变电站、配电间/房、垃圾箱/房、变频水泵、通讯发射/接收等电磁发射装置、通风机及产生噪音的通风口等公用设施和设备）的位置、调整小区出入口设置的，出卖人无需事先通知买受人并取得买受人同意，不构成出卖人的违约。第8款约定，若买受人已就该商品房与出卖人办理验收交接（或视为交付的情况下），均视为买受人已接受该商品房及其所在小区内外的所有规划和设计（包括调整、变更）。2018年9月25日，景尚公司向吴高文发出《交房通知书》，通知吴高文于2018年9月30日前办理房屋交付手续。2018年10月8日，吴高文验房时对房屋质量问题提出异议，《业主验房情况记录单》中载明“1.进户门牌缺失；2.室内地面开裂，每层房间边角沉降开裂；3.天然气开关在外不安全”三项问题，吴高文要求景尚公司在以上问题整改后再通知验房。景尚公司称地面开裂系地面保温层的开裂。2018年10月11日，景尚公司向吴高文等未收房业主统一邮寄《温馨提示》，称曾书面通知业主办理房屋交付手续，但业主未来办理，现催告业主在2018年10月15日前至太仓翡翠湾物业服务中心办理房屋交房手续。后吴高文等业主于2018年10月15日向景尚公司发出《拒绝收房通知书》，称景瑞翡翠湾四期二标未在2018年9月30日前交付符合法定和合同约定条件的房屋及公共配套设施，构成严重违约，故发出拒绝收房通知书，要求景尚公司对不符合约定部分限期整改并答复。《拒绝收房通知书》载明的理由如下：一、交付的房屋不符合交房条件，包括消防设计或施工不合规，存在重大安全隐患；燃气管道设计或施工不合规；未经政府审批，未按照规划进行施工；房屋存在质量问题（地面存在大量修补、裂纹。据景瑞翡翠湾的工程部技术人员解释，在地面使用了隔音保温层，导致地面出现大量裂纹。技术人员特别强调，若地面铺贴地砖，则需要铲掉保温层重新找平）；四期二标的绿化率和容积率不达标（景尚公司承诺的容积率0.95，绿化率0.35，在四期二标中远不达标。景尚公司将一期二期三期四期统一计算容积率和绿化率，导致四期二标的容积率和绿化率“被合格”）；多处没有人性化的规划设计。二、交付的房屋无法提供“消防大队验收合格证明”、“燃气验收合格证明”。三、物业费不合理不合规。四、存在欺诈行为（景尚公司的销售代表引导买家，参观了景瑞翡翠湾一期二期和样板房，且宣传手册用了“低密度纯墅区”、“别墅人居范本”等字眼诱导消费者，但实际交付的四期二标的绿化率、容积率与一期二标存在严重差异，属于欺诈销售。景尚公司将公共用地做成每户院子，用于绿化用途，且对于每户根据不同面积的院子，销售不同的价格，存在严重欺诈行为）。2018年10月17日，季雪明等业主反映景瑞翡翠湾项目的开发设计问题。2018年10月25日，太仓市住房和城乡建设局向季雪明等出具《信访事项处理意见书》，答复内容如下：一、规划设计方面。1.楼间距问题。该项目住宅均为低层建筑。根据《江苏省城市规划管理技术规定（2011年版）》，低层对应低层平行布置时最小建筑间距为六米（表3.2.8.1），日照间距系数为1.35。根据规范计算以及1:1.35放线核算，景瑞翡翠湾四期二标段项目日照间距为6-8米，均满足规范要求（3.2.3）。2.道路狭窄问题。《城市居住区规划设计规范GB50180-93（2016版）》8.0.2.4：“宅间小路路面宽不宜小于2.5米”。根据规范用词说明，该条为建议性条款，非强制性要求。由于低密度项目在实际使用中人流量较少，故设计院按照常规做法设置一米左右的宅间路，符合规范要求；如后期使用中确实存在不便，建议开发商按照批准的规划总图，在满足绿地率的前提下，拆除硬质及绿篱围墙，结合绿化植草砖进行宅间路改造。3.无公共设施问题。根据太住建规（2011）164号规划设计要求，景瑞翡翠湾项目位于通海路西侧、吴塘河东北侧、东古路两侧，总用地面积为402.85亩，小区内各项技术指标满足地块规划设计要求以及《江苏省城市规划管理技术规定》、《江苏省城市规划管理技术规定——苏州市实施细则之一“指标核定准则”》等相关规定。该项目为整体规划，分期开发。四期二标仅代表房产公司开发时序，是景瑞翡翠湾项目的组成部分，该项目的公共设施整体规划，由整个小区全体业主共享。4.小区内道路会车问题。该小区内主干道路为六米双向通行车道，次干道为四米环通车道，满足《城市居住区规划设计规范GB50180-93（2016版）》8.0.2.3“组团路路面宽3-5米”的要求。建议物业管理公司加强后期交通组织管理。5.非机动车停车、充电问题。非机动车停车位结合机动车库设置，建议开发商划定非机动车停车区域。开发商于2011年取得该地块，当时出让条件中未要求设置充电区域，建议开发商结合后期使用情况进行改造。6.区内没有无障碍通道问题。根据《无障碍设计规范》，低层居住建筑可不设无障碍出入口。如确有需要，建议开发商沟通解决。7.临时停车问题。根据地块规划要求，居住区机动车停车位，每户一辆设置。四期二标范围内，规划居住区277户，规划总车位数277辆，满足每户一辆的要求。此外，在景瑞翡翠湾前期项目中，已规划部分对外临时停车位，小区内所有临时停车位为整个小区全体业主共享。如后期使用无法满足日常停车需求，建议开发商、物业管理公司与相关部门进行协调，在周边区域增设临时停车位。8.容积率问题。根据该地块规划设计要求，翡翠湾项目规划控制容积率为0.8-1.34。四期二标段实际容积率为1.26，满足规划设计要求。二、房屋质量方面。业主反映该项目建筑地面存在裂缝质量问题，已要求施工单位按照《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》等有关规定，对存在的质量问题制定相应的处理方案，并及时进行整改，确保工程正常使用功能及业主合法权益。同时，建设单位应对用户提出的疑义做好解释工作。当事方如对实体质量有异议，可委托有资质的鉴定机构进行鉴定。三、燃气方面。根据《城镇燃气管理条例》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收管理办法》的相关规定，景瑞翡翠湾四期二标项目于2018年9月5日进行了燃气设施建设工程竣工验收备案，项目申报材料齐全。该工程压力管道已经江苏省特检院检验合格。关于业主反映的太仓景瑞四期二标中涉及燃气方面的问题，我局已于10月22日会同天然气公司、开发商进行了现场踏勘。根据踏勘情况，结合业主反映的电柜占压等问题，我局已督促燃气公司联合开发商做好整改，并在正式通气验收前整改到位。四、绿化方面。景瑞翡翠湾四期二标该地块规划绿地率为35%，实际审核绿地率为35.2%。经我局绿化处现场踏勘时，发现该项目内一处公共绿地被联排电箱占据，根据方案该处应是宅间公共绿地，应种植绿化，此处与方案图不符，现已要求开发商整改。后吴高文等业主与景尚公司在住建部门等多次协调后未能解决纠纷，诉至法院，引发诉讼。审理中，吴高文称其在购买涉案房屋时，景尚公司销售人员告知院子归其使用，其认为院子应当在土地使用权范围之内。为证明景尚公司销售时承诺附赠院子，院子可以正常使用，但其收房后院子无法使用，而前三期房屋的院子可以使用，造成其损失，吴高文提供以下证据：1.录像及照片，吴高文称系看样板房时的录像、照片，用以证明四期二标段的样板房显示业主入房时存在宽敞的院子、围墙、小桥流水，进入二楼后远眺，让人心旷神怡；同时开发商承诺买房是会赠送院子，赠送的院子可以正常使用，但现在院子不能使用。2.2018年11月7日的微信聊天记录截屏，吴高文称系业主孙玉柱与销售人员的聊天记录，用以证明所购别墅院子的大小、使用与房价相互关联。聊天记录问答依次如下“那院子算谁的？”、“给你用的”；“给我用的，什么概念”、“就是你可以使用”；“就是划归我使用，使用权归我，是不是这样？”、“嗯”；“也就是说我多出了五十万左右买了一个边院子的使用权。是吗”、“边套多个边花园，多个阁楼，价格要比中间套贵，当时我就说过的，当时你来看的时候中套还有，边套没有，我当时就推荐中间套，说性价比高”。3.照片25张，吴高文称系前三期业主使用院子情况的照片，每户人家都有院子可以使用的，并有公共的绿地、业主活动广场、公共停车位，而且小区的道路明显宽于四期小区，整个绿化明显优于四期二标，在购买时销售员不止一次地声称销售的房屋与前三期房屋一致。4.不动产登记证复印件2页，用以证明整个小区只有四期二标房屋的院子是在红线范围以外，其他三栋小区业主的院子都在红线范围之内，花了院子的钱却无法正常使用院子；业主入户没有小道，都是走绿地回家，这与宣传时的资料以及样板房明显不符。5.拆除院子硬化现场的视频，显示四期二标其他户业主对院子进行硬化，但被拆除，导致院子无法正常使用。6.三张房屋价格表以及一张价格计算方式表，用以证明每户房屋之间的差价与院子的大小密不可分。价格计算方式表系自行书写，显示“产证面积68.3平，边套占地面积17*9平，中间套占地面积17*6平，边套院子面积17*9-68.3=84.7平，中间套院子面积17*6-68.3=33.7平”。吴高文称其系别墅中间套，业主孙玉柱是别墅边套，两户院子的使用面积差距约50个平方米，两户房屋的差价也是在50万元左右，所以折合成院子使用状况为1万元每平方米现金价值。在住建局会谈时，业主要求开发商按照院子每平方米1.3万源的标准进行赔偿，也得到住建局与开发商的认可。因此，1万元每平方米的现金价值与事后住建局调解时候的现金1.3万元每平米的现金价值相互印证。7.二手房的公告信息照片一页，显示“西景瑞联排”176平方米和192平方米的售价，用以证明房屋价格与院子大小有直接关联，院子大的房屋销售价格就高。8.2019年1月14日《会议纪要》，内容为“2019年1月14日西景瑞业主代表、景尚公司、住建局就西景瑞四期二标段后期提升改造进行了协商。现就会议主要内容纪要如下：一、小区内部道路问题：在增设一米净宽的南北纵向通道的基础上，东西方向宅间道路拓宽到1.5米净宽，春节前做出一条东西向的样板路，无障碍通道是改造后的南北纵向通道现场情况确定实施可行性及实施方案。南北纵向通道改造涉及到的边套业主提出1.3万/平方米以上进行补偿。实际方案由边套业主和开发商后续继续进行协商确定。开发商承诺有物业费和现金两种形式，可由业主自行选择。二、燃气问题：按照燃气服务中心、燃气公司排查出来的问题进行整改。三、小区开设西门：结合吴塘河风光带改造进行，开发商争取在春节前拿出一版相对成熟的方案和城厢镇沟通。四、电力分支箱：针对电力分支箱占用绿地问题，开发商争取在春节前拿出改造方案。五、退房：对整改方案不接受需要退房的业主，购房人本人携身份证件及购房合同原件到翡翠湾房修服务中心进行退房登记。”用以证明吴高文等业主与住建等相关部门进行联系，形成会议纪要，说明小区确实存在相关的问题。景尚公司依次发表如下质证意见：1.对录像和照片的真实性没有异议，但无论是视频还是照片，从来没有任何关于承诺业主达到预期使用目的的相应资料；业主在参观样板房时整个小区还未建成，景尚公司为了达到与其他正在建设过程中的工程区分，要保证参观人的安全和整洁，从未确认是相关交付标准，另样板房是精装房，景尚公司出售的是毛坯房，样板房也不可能是交付标准，不能以样板房来界定双方之间的交付标准或者院子的使用状况。2.与孙玉柱聊天的相对方不能确定为景尚公司工作人员，真实性存疑。孙玉柱购买房屋是在2017年的6月12日，但是微信聊天显示发生在2018年的11月7日，故不存在景尚公司在孙玉柱购买前给予其相应承诺。同时，该聊天记录不完整，前后内容均被删除，不排除在签署合同之前销售明确告知过院子的相应情况。3.照片是局部，无法确认是否每一张都是拍摄于小区其他期的房屋，以法院拍摄的照片或双方共同勘查为准。同时，涉案房屋是四期，前三期房屋与本案没有关联性。4.对不动产证的真实性以及吴高文不动产的宗地图范围内不包括院子的事实没有异议，但是对于其证明内容不认可。5.对于拆除院子硬化现场视频的真实性无异议，但与吴高文户无关，与本案没有关联性。从视频可以看出，该户业主对整个院子进行了相应硬化，并在院子与院子之间用混凝土砌除了相应的设施，已经超过了本案中争议的通行使用的问题。6.对于前两张价格销售表的真实性没有异议，是景尚公司张贴在现场公示的价格图片，房屋价格是由建筑面积乘以房屋的单价，构成房屋的总价，再按照相应的计算公式计算房屋的价格，房屋本身的价格与院子没有吴高文所述的关联性。第三张图片明显涂改过，真实性无法确认。第四张是自行书写的，不符合法律上的证据客观规范，不应当作为证据使用。7.二手房的公告信息照片的真实性以及公告信息中的房屋是否与本案存在关联均无法确认。即使确认，可以看出即使192平米边套的大院子，价格也会有差异，故二手房的销售或者价格差异与本案没有任何关联性。8.从会议纪要内容看，关于东西通道拓宽的问题，应该是已经解决了；关于补偿，是边套业主提出要求按照每平方米1.3万元以上进行补偿，而不是景尚公司明确同意按照1.3万/平方米进行补偿，且下面也明确了实际方案，还要后续进行协商，不存在双方确认院子部分按照1.3万元每平米进行补偿的标准。为证明涉案房屋所在的四期二标的建筑密度、容积率与销售时的宣传明显不符合，严重超过前三期商品房的建筑密度和容积率，吴高文提交了下列证据：1.宣传单、翡翠湾总平面图,吴高文称宣传单显示景尚公司售房时宣传小区属于低密度纯墅区，翡翠湾总平面图显示翡翠湾四期二标最初的总建筑物栋数为9栋，并不是实际的11栋，当时总平面图四期二标的房屋密度与之前开发的前几期的密度是一致的，而现实交付的房屋却与前几期相差甚远。其中，宣传册中标注的宣传语包括“低密度纯墅区”、“别墅人居范本”、“阔绰疏朗面宽”、“坐拥城市繁华”等。吴高文称平面图系楼盘开盘时在景尚公司官网上公示的。2.太仓市国有建设用地使用权挂牌出让公告一页，用以证明案涉土地分块开发，建筑密度、绿地率、容积率都是存在设计要求的，之前几期都是按照低密度、低容积率设计建造，给客户舒适享受，但是四期二标段房屋建筑密度接近50%，不仅毫无舒适度，而且严重违反设计要求。该公告页显示位于太仓市城厢镇经七路东侧、纬一路北的TCCX-2009-42-3号地块用地面积合计住宅用途的容积率为0.8-1.3，建筑密度≤30%，绿地率≥35%。3.国土局调取的宗地图一页及网上四期二标只有9排的鸟瞰图的照片一张以及原告自制对比图一页，用以证明景尚公司在建设四期二标时缺失了小区的东北角的8栋楼，且现实中的四期二标与之前网上公开的鸟瞰图相比，从9排增加到11排。4.景瑞翡翠湾四期二标2016年和2017年的设计图，用以证明四期二标的总建筑面积经过变更明显增加，户数及建筑面积增加，但是公共设施并没有增加，造成小区内拥堵不堪。吴高文称2016年的图纸主要经济技术指标中总建筑面积为45822.88平米，而2017年图纸主要经济技术指标总建筑面积变更为59725.15平方米，显然该图纸的变化增加了建筑面积，增加了建筑密度。2017年主要经济技术指标中标注了机动车位为1543辆，这是整个小区的机动车位，而四期二标机动车的车位是277辆，故没有任何的访客车辆和多余的公共停车位。2017年图纸中左下方的说明部分明确消防车道及回车场地内不设置影响消防车通行的构筑物和植被，未经标注消防车道、转弯，半径均为九米，而事实上现场测量根本无法通过消防车，仅有不到四米，与当时设计图纸明显不符。5.实际鸟瞰图照片，用以证明建筑排数从9排变成11排以后，整个小区的建筑密度接近约50%，公共绿地在小区内很难找到，唯一的空地也被变压站占据，容积率明显过大，整个小区拥挤不堪，一眼望去全是建筑，没有绿地，这与宣传时低密度的情况严重不符。6.开发商宣传30栋、34栋的图片1页，吴高文称系开发商在卖东北角那块新开发的新建房屋时的宣传图，直接把四期二标进行了标黑回避，证明了四期二标在整个开发过程中确实存在诸多的问题。7.联合走场评估报告，吴高文称系由景尚公司及相关的质检部门联合走场时形成的报告文件，用以证明景尚公司交房时存在诸多问题，如变电站变为了绿地；别墅机动车库出口左侧为水泥墙面而销售沙盘显示的是绿地，与销售宣传时明显不符合等。景尚公司依次发表如下质证意见：1.对宣传页的真实性没有异议，但不认可总平面图的真实性，景尚公司在销售现场有实体的沙盘模型，也张贴了现场平面图，并且公示了可能涉及到的红线内外的不利因素，并由太仓市公证处进行公证，与吴高文提供的存在差异。2.对出让公告真实性没有异议，但不能根据该公告证明涉案房屋不符合规划指标。3.对复印自国土资源局的宗地图的真实性没有异议，但其显示的仅为四期二标中的一部分。政府在挂牌出售整个翡翠湾项目时，分割成了大大小小的十几块地，这个宗地图是其中的一部分。关于吴高文所述的网上公示的鸟瞰图，真实性不予认可。特别说明，如果说确实曾经可能做过一些相应方案，但是双方之间的买卖合同的关系应当从双方进行交易开始。景尚公司向吴高文销售房屋的时候，在现场做了相应图纸公示以及1:1的模型沙盘。4.对图纸的真实性没有异议，第一张图纸是2016年8月29日的版本，第二张图纸是2017年1月3日的版本，故双方建立商品房买卖合同关系以后，不存在景尚公司私自进行设计变更的情形。至于之前景尚公司有无进行过相应设计变更，是景尚公司在经营过程中的自主权。根据图纸也可以看出住建局已经在上面加盖了方案审核章，也就是说图纸上面的数据和技术指标符合法律法规的强制性要求，审图通过。5.对于四期二标的现状是11排的事实没有异议，但是售楼处开始以景尚公司的名义去展示房屋时四期二标就是11排房屋，从来没有变过。6.30号和34号楼现场销售的图片真实性没有异议，但是与本案没有关联性，无法证明四期二标存在问题。7.对联合走场评估报告的真实性不予认可，这很明显是一组通过word打印的文字材料，没有景尚公司盖章也无相关人员签名。为证明涉案四期二标段缺少绿地与公共设施，设计图纸确定的林木没有到位，吴高文提交如下证据：1.四期二标现场的照片及小区前三期现场照片4页，用以证明案涉小区现场与前三期的小区现场相比，基本没有绿地、也无供业主休息的公共设施，甚至连访客车位和非机动车车库都没有。2.变电站霸占绿地的照片1张，用以证明原先沙盘中显示为绿地，现在已经被变电箱及相关管道外露给霸占。3.小区树木品种规划设计图，吴高文称本案其所有通道不属于公共绿地的范围，且规划图纸上的树木品种并没有在小区中得以呈现，造成居住品质明显下降。景尚公司依次发表如下质证意见：1.对现场照片四页的真实性没有异议。2.对照片真实性没有异议，现场确实是一个配电柜的部分，但是景尚公司在售楼处现场对相应的不利因素已经进行了公示，明确标注了这个地方是配电柜。3.在住建局的文件或设计文件中未找到该小区树木品种规划设计图，故对其真实性、合法性、关联性不予认可。为证明其他诉讼主张，吴高文提供如下证据：1.道路照片3张，用以证明涉案小区消防通道未达到城市居住区规划设计规范的8.0.1.2要求的9米。2.四期二标的鸟瞰图照片1张，用以证明没有消防通道，中间户发生火灾将不能得到有效灭火。3.四期二标及前三期的道路照片各1张，用以证明四期二标没有人行通道和无障碍通道，开发商应当增设小区大门出入口的人行通道和无障碍通道。4.喷淋管道照片1页，用以证明喷淋管道高度不够，应当提高，并在安全出口提供指示灯。5.公共停车位现场照片2张，用以证明四期二标没有设置访客停车位及非机动车车库，但是其他小区都已经设置。6.房屋护栏高度照片1张，用以证明房屋护栏高度不够，需要提高。吴高文称其户内窗台栏杆与地面仅有99厘米，根据《民用建筑设计通则》6.6.3条规定，凡阳台、外廊、室内回廊、内天井、上人屋面和室外楼梯等临空处应设置防护栏杆，栏杆高度不应低于1.05米。7.楼梯宽度的照片和别墅间过道的照片各1张、小区鸟瞰图照片1张，用以证明景尚公司需要拓宽户内楼梯宽度以及别墅间的过道宽度较窄；由于没有消防通道，中间户发生火灾，将不能得到有效灭火，后果不堪设想。吴高文称经测量其楼梯宽度只有78厘米、79厘米左右，不足80厘米，不符合规范要求。8.卫生间照片1张，用以证明封闭的室内卫生间，居然没有出风口，不符合住宅设计规范8.5.3的规定“无暗窗的暗卫生间，应设置防止回流的机械通风设施或预留机械通风设置条件”。9.《太仓市建设工程规划设计要求》，吴高文称根据该设计要求明确约定了人防工程要设地下停车库，但涉案小区并没有发现人防工程。10.天然气管道问题汇总3页、照片8张，用以证明天然气管道存在诸多问题。景尚公司发表如下质证意见：1.对道路照片的真实性没有异议，但经向设计人员了解，按照规范的要求，未经标注的消防车道的转弯半径均为九米，那么如果有标注的应当是以实际标注的为准，当期图纸上的道路宽度是全部都是有标注的，最后竣工以后就是路政和消防也是验收通过的，图纸也是审核通过的，符合相应的要求。2.对鸟瞰图照片的真实性没有异议，但不认可其证明目的。3.对道路照片的真实性没有异议，但住建局已明确本小区的范围因为是低层住宅建筑，可以不设置无障碍出入口的，不存在强制性的规范要求。4.对喷淋管道照片的真实性没有异议，但车库现场设置有安全指示灯，如有破损，景尚公司愿意承担相应的修复责任；喷淋管道属于消防设施中的一部分，小区整体的消防验收通过，相关喷淋管道的高度符合要求。5.对照片的真实性没有异议，但住建局已明确答复根据地块规划要求，居住区机动车停车位按每户一辆设置，四期二标范围内规划居住277户，规划总车位数277辆，满足每户一辆的要求；至于临时停车位，按照规划要求是由整个小区项目共享，而不是由单独的四期二标来确认。鉴于翡翠湾项目已经规划了部分的对外的临时停车位，小区所有的临时停车位为整个小区的业主共享，符合相应要求。6.认可吴高文所述四个窗台高度是在离地面80厘米，但该高度符合规范要求。按照民用建筑设计规则GB50352-2005第6.1.3.4规定，临空的窗台低于0.8米时应当采取防护措施，防护的高度由楼、地面起计算，不应低于0.8米。故室内栏杆的高度是从地面开始计算的，案涉户内栏杆的高度均在1米左右，满足要求。同时，景尚公司考虑业主的需要，还在上面增设了15厘米的栏杆，实际上最后从地面起算已经至少达到了95至100厘米的高度，完全符合要求。7.吴高文室内楼梯宽度的问题。对吴高文提供的楼梯宽度照片没有异议，同意整改。8.所涉房屋的卫生间，俗称为暗卫，是没有明开的窗户，但是有专用的管道通风口的。9.对《太仓市建设工程规划设计要求》的真实性无异议。10.关于燃气的相关事项。涉及到不符合强制性规定的部分，已经全部整改完毕，现在整个四期二标小区的燃气已经全部通气。另，吴高文还提供录音光盘及相应的文字资料，称系其发现房屋问题后向相关部门投诉，在维权过程中与政府相关部门及景尚公司代表进行洽谈形成的录音，录音记录了双方对于房屋存在的质量问题以及不符合相关法律规定的情况进行确认，并对后续整改、赔偿问题进行了初步的磋商。吴高文称四段录音主要内容如下：1.第一段录音系2018年10月25日，吴高文等业主进行维权后，景尚公司派出其江苏客服总监焦颉与业主代表就院子及房子存在的其他问题进行洽谈的录音。录音中焦颉承认涉案房屋存在多处设计上的不合理，还提到了院子还是可以自己使用。景尚公司销售代表周龙静谈到该四期二标的绿化，称绿化率是按照一、二、三、四期的整体绿化进行计算的，相当于被平均了。2.第二段录音系2018年11月21日，与住建部门相关负责人以及景尚公司的客服总监焦颉的谈话录音。录音中景尚公司明确陈述一些指标和参数虽然可能是合法合规，但是确实有很多问题不合理，没有充分地考虑业主的居住便利性和体验感受，并向全体业主表示歉意。录音中最为突出的涉及到停车位的解决方案是在小区的西面围墙外与河道之间要增设绿地，建设停车位和公共休闲娱乐设施。同时，景尚公司还提到了天然气管道、宅间道路、建筑密度等问题。3.第三段录音系2018年12月5日，与景尚公司客服总监焦颉的谈话录音。录音主要反映景尚公司的代表和业主承诺要做一些就是物业费上减免，做一些补偿。4.第四段录音系2018年12月19日，与景尚公司销售代表周龙静的谈话。录音主要反映景尚公司一直承诺去整改，去增加停车位和绿化的面积，但事实上一直没有去做。景尚公司针对录音及文字材料，发表如下质证意见：焦颉是景尚公司客服总监的职位，周龙静是景尚公司客服主管。二人作为客服，出面与相应的业主代表进行沟通和协商，但不是法定代表人，也不是管理层，并没有决策权。这四段录音的谈判过程确实发生过，但实际内容与吴高文提供的文字内容是否一致无法确认。针对吴高文指出内容，回应如下：2018年10月25日，焦颉态度非常明确，明确景尚是按照规范来建造的，相应的指标以及做法符合法律规定。焦颉询问业主是否知道房屋的院子属于公共部位的公共绿地，业主明确告诉当然知道，故业主在买房时明确地知道院子是属于公共绿地的性质。2018年11月21日的录音中，焦颉再一次强调作为开发商，业主可能在便利性以及居住体验和感受上不太舒服，表达的是歉意，不是说本身存在违法违规行为。2018年12月5号的录音有一个前提，即交房之后一部分业主持续向信访部门或者说住建局进行相应投诉，并且进行了一定的社会舆论讨论，所以对景尚公司的经营和声誉造成影响。景尚公司希望息事宁人，曾经考虑是不是可以给予业主一些物业费的减免，不代表景尚公司存在不合法、不合规的事由。2018年12月19日的录音，是建立在此前各方协商的基础上，景尚公司提出协助或者说同意业主进行相应整改，都是出于一个便利性考虑，而不是出于违法违规的考虑。景尚公司为证明其所售房屋符合相关规范要求，向本院提供如下证据：1.《太仓市新建商品房销售价格备案申请申报表》，显示吴高文所购房屋备案价格信息为“建筑面积为176.55平方米，单价为12678元，总售价是2238213元”，用以证明房屋的销售总价的组成为建筑面积乘以单价，与院子无关，且实际销售价2233213元符合物价局的控价标准。2.住建局审核盖章四期二标总平面图1份（出图日期是2016年11月，审核批准日期是2017年1月3日），景尚公司称双方建立商品房买卖合同关系之前已经确定了最终的总平面方案，远远超过双方一个可能存在的合理商议期限，双方最终确认买卖关系的时候，对于实际项目现场状况，包括道路、密度都是清楚的。3.2017年3月21日景观设计图纸，景尚公司称根据图纸小区房屋有前后两个门，门前分别为宅间道路和院子；院子性质上属于公共绿地，每户院子通过绿篱及相应栅栏进行了隔离，就具有相应的独立性，如果小区所有业主在达成约定的情况下，可以实现法律范围内的合法使用。4.太仓市公证处2017年4月6日的公证书、附件的光盘及照片，景尚公司称涉案房屋于2017年3月30日取得预售许可证后，其到太仓市公证处申请了售楼处的现场证据保全，并由公证处对现场所公示的所有物品进行了拍照存证，所有照片在光盘中，光盘是由公证处盖章封存在公证文书里。景尚公司称现场公示了整个翡翠湾项目红线内的不利因素、四期二标整个现场的鸟瞰图、项目现场的沙盘，整个联排别墅有多少排多少户体现在模型图上，不存在吴高文所述的原为9排后变11排的情形，也不存在业主购房时不知道小区建筑密度和建筑栋数的问题。5.太仓市建设工程规划核实合格证，用以证明涉案房屋竣工验收后，住建局于2018年5月31日核实确认翡翠湾四期二标段符合规划要求。6.建设工程竣工测量成果报告书，用以证明四期二标的基地绿地率为35.48%，在竣工测量后符合当时的规划要求，不存在绿地率不足问题。7.吴高文户的照片一页，证明案件审理过程中景尚公司对保温层的裂缝以及楼梯的宽度进行了修复。关于保温层裂缝，景尚公司称涉案这批房屋建造时按照江苏省建设厅统一要求，使用保利隆的保温材料，可能因为该材料作为初用技术并不成熟的原因，张贴在墙面的时候确实过一段时间会有裂纹。2018年10月份，景尚公司对吴高文户维修后，在2020年4月份法院勘查时墙面又出现相应裂纹，这是新型材料的技术问题。景尚公司在本案审理过程中，应法院要求对楼梯宽度不足进行维修时，将吴高文户保温层的裂缝又进行了修复。8.翡翠湾四期一标段的建设工程竣工测量成果报告书，结合刚才四期二标的成果报告书主要是图纸，用以证明景瑞翡翠湾前三期、四期一标段、四期二标段的院子都是属于公共绿地的性质。9.四期二标段已交付房屋部分庭院的使用现状图片汇总，用以证明如果业主方只是为了达到符合法律规定的通常使用状况，在业主方协商一致的情况下是可以使用院子的，城管没有再强行要求拆除或者妨碍正常使用的状态。10.国有建设用地使用权出让合同两份（宗地面积分别为44274.1平方米和243375.2平米，共同构成翡翠湾项目所有土地的出让合同）、出让土地的红线图（包括红线图区域的地块B、地块C和地块A，其中地块B中是四期二标），用以证明吴高文提供的土地出让公告上将地块因为河流和道路的原因拆分成了6块，并且每一块在公告上表明了出让的条件和指标，但是实际在出让时，红线图上分成了3块，在国有土地使用权出让合同上是直接区分成了2块地，再结合景尚公司此前提供的平面图上的翡翠湾项目的总体经济指标，可以确认关于建筑密度30%是针对翡翠湾整体项目的，而不是针对每一个单独地块的。实际出让和开发的时候，不存在公告上的单独地块单独出让和单独开发的情形。3块地联合出让，签署了两份土地使用权出让合同，做了翡翠湾一个项目。景尚公司以翡翠湾一个项目整体报批报建，所有的经济技术指标和规划指标，都是针对翡翠湾整体项目，而一期、二期、三期、四期只是景尚公司作为开发商根据资金和销售情况所做的分期向市场推出房源的销售行为。11.《江苏省城市规划管理技术规定》，其第52页附录七《术语释义》中关于“基地面积”定义为“指用于某一项目建设或某一基地范围的地块面积”，“建筑密度”定义为“指某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比例（%）”。景尚公司称翡翠湾一个项目，确实有关于建筑密度30%的要求，但是该数据是针对项目整体的，在分批分期开发的过程中，不再具有单独的建筑密度的指标。12.《现场维修接报单》三份，景尚公司称系涉案项目施工单位上海锦惠建设集团有限公司对吴高文户房屋问题的维修记录。其中，第一份查看和维修日期为2018年9月29日，系关于管道、地漏通水的测试；其余两份查看日期为2018年10月8日，维修日期为2018年10月10日，分别系对室内地面开裂、每层房屋边角沉降开裂和进户门牌缺失的维修。景尚公司称其在2018年10月8日接到反馈后，就安排施工单位于2018年10月10日进场维修，之后由于业主未来验收，其作为开发商在2018年10月15日自行进行了验收，确认维修完成。吴高文依次发表如下质证意见：1.对《太仓市新建商品房销售价格备案申请申报表》的真实性、合法性、关联性均不予认可。该表系景尚公司单方面制作，用于销售备案，且实际销售价格与备案销售价格不一致；从申报表更可以看出房子的价格与院子的关系，院子的大小决定了价格的高低。2.认可四期二标总平面图真实性，但不认可证明目的，在购房时从未见过平面图。根据平面图指示，四期二标没有任何公共绿化，唯一的绿地变成了一个变电站；四期二标的密度超出了住建、国土部门规定的30%的指标。3.景观图纸上可以看出密度不大，整个小区几乎没有绿化，路边也没有植被。4.对公证书的形式真实性认可，但是公证刻录的光盘内容都是以照片形式，并不是一个录像。确认公证的现场沙盘以及样板房的照片，但根据沙盘看不出小区的密度。对于其他所谓红线内部因素等无法确定其在什么位置拍摄的，不能够证明其在现场是否张贴。5.对太仓市建设工程规划核实合格证真实性没有异议，但景尚公司向吴高文宣传以及展示的产品即所谓的别墅与实际交付的别墅之间有着巨大的差异。6.建设工程竣工测量成果报告系景尚公司单方委托，虽然报告中显示的基地绿地率为35.48%，但是通过报告中绿地测量图可看出实际绿地测量时仅仅是把房屋建筑基地除外，所有的过道以及其他的任何设施全部计算为绿地，将小道、变电站、每一户院子都计算在内，才得出了符合公告中规定的35%标准，四期二标的建筑密度已经远远超过35%，甚至达到50%。这份报告能够证明涉案小区绿地不符合公告和规划要求，建筑密度明显超过规划和公告要求。7.开发商在楼梯外边直接敷了水泥，因楼梯总宽度限制，有部分地方宽度还只有78厘米。房屋内沉降开裂，只是在上面抹了一层水泥，盖住表面开裂部分，并没有真正解决沉降开裂问题。开发商复验人员说下面保温层存在沉降开裂没办法避免。8.对四期一标段的建设工程竣工测量成果报告书的真实性予以认可，但与本案没有关联性。吴高文等业主要买的是像前三期一样的房子，景尚公司提供前三期的测量成果报告才能说明问题。9.没有核实四期二标其他业主使用院子情况照片的真实性，即便现在有业主对院子硬化也不能代表院子能够使用，因为院子不在其宗地图的红线范围内，且社区和城管部门已经明确业主不能使用院子。10.对国有建设用地出让合同的真实性认可，但这份出让合同不能够约束吴高文。从开发的情况来看，一、二、三期的开发在先，四期二标开发在后，景尚公司宣传四期二标和前三期一样，让吴高文陷入错误认识。11.认可《江苏省城市规划管理技术规定》里的术语解释，吴高文也是按照解释去计算基地面积和绿地面积，但四期二标段达不到公示文件要求。每一期都是独立的开发，而且有独立的院落，所以每一期实际是相对独立的小区，并不能够混同，而且所有的设施也不是平均分配的。12.对于《现场维修接报单》的真实性不予认可，客户签字栏中没有吴高文的签字确认。报告单显示的室内地面开裂的维修时间是2018年10月10日，但是吴高文在2018年10月15日还向景尚公司提出质量异议，拒绝收房，事实上根本没有进行维修，法院现场勘查也可以看得出来。庭审中，吴高文称景瑞翡翠湾四期二标共277户，目前以同样方式主张的业主中，向法院起诉的有34户，法院已立案的为两户。景尚公司称四期二标共277户，目前尚未收房的业主有44户。关于四期二标段的容积率、绿地率和建筑密度，景尚公司陈述：1.容积率为1.26。基于业主的反映，住建局专门针对四期二标的容积率进行了一下测算，明确答复业主是1.26，符合0.8到1.34的区间。2.绿地率为35.2%。原本验收的时候绿地率是35.48%，后来基于有一块绿地被安置了分支柜，故实际审核的绿地率为35.2%，符合不低于35%的要求。3.建筑密度不属于报批报建的指标，经测量四期二标段的建筑密度确实大于30%，但是建筑密度指的是某一个项目里边所有建筑物底层占地面积与基地面积的比例，涉案翡翠湾项目的建筑密度也确实是要求不得大于30%，30%的建筑标密度的指标是针对整个项目整体，并不是针对四期二标的。吴高文认可景瑞翡翠湾项目的容积率符合规范，但认为四期二标段的容积率即使为1.26，也达不到其在购房时看到的前三期房屋的整体状况；景尚公司将院子等都计算在绿地里，勉强达到35%，但在购房时不知道院子属于公共绿地；四期二标段的建筑密度超过了30%，损害了业主的利益。关于房屋质量问题与逾期交房违约金主张的关系，本院多次向吴高文释明可就房屋质量问题主张景尚公司承担维修责任和损失赔偿责任，但吴高文坚持要求景尚公司支付逾期交房违约金。2020年9月1日，法院组织双方当事人至现场勘察，经测量吴高文所购房屋楼梯台阶的宽度达80厘米。上述事实，有吴高文提交的建设工程施工合同、验房情况记录单、拒绝收房通知书、照片、视频、微信聊天记录、会议纪要、宣传单、挂牌出让公告、宗地图、设计图、联合走场评估报告、规划设计图、规划设计要求文件，景尚公司提交的价格备案申请申报表、平面图、景观设计图纸、公证书、规划核实合格证、工程竣工测量成果报告书、使用权出让合同、城市规划管理技术规定、现场维修报接单、工程竣工备案表、信访事项处理意见书，当事人陈述等证据予以佐证。本院认为：吴高文与景尚公司签订《商品房买卖合同》，约定景尚公司将景瑞翡翠湾157幢104号房屋出售给吴高文，双方之间的商品房买卖合同关系依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，吴高文以景尚公司交付的房屋不符合约定为由，提出多项诉讼请求，要求景尚公司承担相应违约责任。因此，应针对吴高文的诉讼请求所涉事项，逐一判断景尚公司是否未按合同约定履行其开发商所负义务。一、关于吴高文要求景尚公司赔偿损失45万元的诉讼请求。吴高文主张该项诉讼请求基于其认为景尚公司存在以下违约行为：院子在红线范围之外；建筑密度与容积率不足；绿化不符合约定以及公共设施缺乏。其中，吴高文认为其购买的景瑞翡翠湾四期二标段的房屋，在上述事项上与前三期房屋明显不一致：前三期房屋的院子在红线范围内即土地使用权范围内，而四期二标段的院子不在土地使用权范围内；前三期的容积率、绿化率、建筑密度指标以及公共设施建设明显优于四期二标段。但根据双方《补充协议》第一条第2款的约定、双方当事人的举证以及现实中房屋买卖的交易状况，前三期房屋的状况并非景尚公司向吴高文交付房屋的标准，景尚公司也未作相应承诺，双方之间的权利义务关系应当根据双方的约定进行判断。因此，吴高文以涉案房屋与前三期房屋存在不同为由主张景尚公司构成违约，依据不足。针对吴高文该项诉讼请求所涉的具体违约事项，分析如下：1.涉案合同并未约定房屋一楼院子处于土地使用权范围之内，景尚公司也未对此进行过任何承诺。因涉案房屋院子属于公共绿地性质，故吴高文对院子的使用应符合法律关于业主建筑物区分所有权的相关规定。2.根据行政部门的规划、审批及验收手续，以及对业主所作答复，景瑞翡翠湾四期二标段的容积率、绿化率、建筑密度等指标均符合规划设计要求。对于吴高文指出四期二标段建筑密度不足30%的情况，由于建筑密度并非仅仅针对四期二标段这一部分进行单独计算，故景尚公司在小区整体规划方案各项指标均满足规划设计要求的情况下，吴高文无权以此为由主张景尚公司违约。而吴高文称小区内种植树木品种不符合规划要求亦未提供有效证据证明。涉案房屋买卖合同签订后，景尚公司未对容积率、绿化率、建筑密度等事项进行过更改，故仅依广告宣传册并不明确的“低密度纯墅区”、“别墅人居典范”等内容，不足以认定景尚公司在上述事项方面存在违约行为。3.关于电力分支箱问题，因电力分支箱涉及小区的公共配套设施建设问题，且并不影响小区的绿化率问题，故依据《补充协议》第六条第5款、第6款的规定，景尚公司并不因此构成违约。另，电力分支箱的集中摆放并非涉及单个业主的利益问题，吴高文也无权以个人名义主张景尚公司违约。4.至于公共设施问题，景瑞翡翠湾项目的公共设施系整体规划，由整个小区全体业主共享，吴高文以其中四期二标段缺乏公共设施要求赔偿没有依据。因此，吴高文要求景尚公司赔偿损失45万元，事实依据和法律依据不足，本院不予支持。二、关于吴高文要求增高房屋户内窗口护栏高度以及增设室内卫生间通风口的诉讼请求。本案中，吴高文称其户内窗台栏杆与地面仅有99厘米，不符合《民用建筑设计通则》第6.6.3条规定，但该规定并未针对室内窗台栏杆作出要求，吴高文的该项主张依据不足。同时，吴高文以《住宅设计规范》第8.5.3条规定，要求景尚公司增设室内卫生间通风口，但该条并非对室内卫生间通风口设置的规定，且吴高文未能证明景尚公司违反该条约定。因此，吴高文的该两项诉讼请求依据不足，本院不予支持。三、关于吴高文要求拓宽案涉房屋户内楼梯宽度的诉讼请求。审理中，吴高文称经其测量其楼梯宽度只有78厘米、79厘米左右，不足80厘米，不符合规范要求；景尚公司表示愿意整改。景尚公司整改后，本院至现场勘查，经组织测量，涉案房屋楼梯台阶宽度已达80厘米，故吴高文该项诉讼请求的基础已不存在。四、关于吴高文要求支付逾期交房违约金的诉讼请求。根据双方《商品房买卖合同》第十一条约定，景尚公司应于2018年9月30日前将取得《太仓市商品房现售前和交付使用备案通知书》、房屋测绘报告的房屋交付给吴高文。2018年9月25日，景尚公司向吴高文发出《交房通知书》，要求吴高文在2018年9月30日前办理交房手续。2018年10月8日，吴高文以房屋存在问题要求景尚公司整改，之后景尚公司再次向吴高文邮寄书面材料，通知吴高文交房。审理中，景尚公司解释吴高文提出的地面裂缝问题系保温层材料导致的开裂，并提供《现场维修接报单》用以证明施工单位已对该问题进行了整改，但吴高文认为景尚公司并未进行维修，且涉案房屋至今仍存在地面开裂问题。本院注意到双方当事人在《补充协议》中明确约定“买受人在接收房屋时，除房屋存在主体结构安全问题或其他严重影响正常居住使用功能的房屋质量问题外，不得拒绝接收房屋，否则，视为出卖人已经完成交付义务，但出卖人应对房屋存在的非结构安全质量问题及时进行修缮，出卖人怠于修缮，致使买受人因此遭受实际经济损失的，出卖人据实赔偿”，因涉案房屋地面出现的问题并非主体结构安全问题或其他严重影响正常居住使用功能的质量问题，若吴高文认为景尚公司未对涉案房屋的质量问题尽到妥善维修义务，可要求景尚公司承担维修责任，并赔偿其因此而造成的经济损失，但无权以房屋质量问题要求景尚公司承担逾期交房的违约责任。本案中，经本院多次释明，吴高文坚持向景尚公司主张逾期交房违约责任，故本院对其该项诉讼请求碍难支持，但其在有确切证据时可就房屋质量问题要求景尚公司承担相应违约责任。五、关于吴高文要求景尚公司拓宽小区道路、增设小区大门出入人行通道、调整地下车库喷淋管道高度并设置安全出口指示灯、设置访客车位及非机动车库、户内窗户护栏高度、拓宽别墅间过道、设置人防设施、调整燃气管道与其他管道间距的诉讼请求。由于该部分诉讼请求涉及小区全体业主的整体利益和公共利益，因此吴高文以其个人名义要求景尚公司进行整改的请求缺乏相应法律依据。六、关于吴高文要求增高房屋户外台阶护栏的诉讼请求，因其已撤回，系其真实意思表示，本院依法予以准许。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、第七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告吴高文的诉讼请求。案件受理费11719元，由原告吴高文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，账号：10×××76，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）预交上诉案件受理费。审判员 王 坤二〇二〇年九月八日书记员 陆雨舟