江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0702民初4538号原告：江西宣佳房地产开发有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区橙乡大道**。统一社会信用代码：913607005638397317。法定代表人：陈春风。委托诉讼代理人：邓斌，江西橙都律师事务所律师，一般代理。被告：赖伟东，男，1983年11月20日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。原告江西宣佳房地产开发有限公司（以下简称宣佳公司）与被告赖伟东商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宣佳公司的委托诉讼代理人邓斌到庭参加诉讼，被告赖伟东经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：2017022001581）；2、判令被告承担违约金17970元（商品房总价款599000×3%）；判令被告承担代偿金及其违约金77440.33元（截止2020年5月8日原告总计代偿金额64533.61元×120%），总计95410.33元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年2月20日，原、被告签订《赣州市商品房买卖合同》，约定由被告向原告购买位于世纪嘉园公寓楼1117号公寓，面积70.54平方米，单价8491.64元/平方米，合计599000元。被告于2017年2月20日前支付120000元，剩余479000元通过银行按揭支付。双方同时签订《补充协议》，约定被告应当按时支付按揭贷款本息，如被告未按时还款导致原告承担保证责任的，原告有权:1、要求被告按代偿款项的20%支付违约金；2、解除合同，被告还应支付商品房总价款3%的违约金并赔偿原告因解除合同和承担保证责任所造成的各项损失。合同签订后，被告支付了120000元购房款，并向上海浦东发展银行赣州分行（以下简称浦发银行）申请按揭贷款支付了剩余购房款479000元。之后，由于被告未按期归还按揭贷款，浦发银行根据《个人购房担保借款合同》扣划了原告缴纳的保证金。截止2019年11月29日，原告已代为偿还64533.61元。同时，原告于2018年12月27日向被告送达了《催告函》，要求被告立即归还所有贷款本息，并要求原告承担保证责任。原告认为，被告未依约履行按揭贷款的还款义务，其行为已构成违约，依据双方签订的《补充协议》，原告有权解除《赣州市商品房买卖合同》并要求被告承担违约责任及赔偿损失。其次，浦发银行已要求被告归还所有按揭贷款本息，而被告至今无法归还。原告作为保证人，须代为偿还前述贷款本息，即原告基于《赣州市商品房买卖合同》所享有的收取购房款的权利事实上不能实现。原告遂提起诉讼。被告赖伟东未作答辩，也未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月20日，原、被告签订《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：2017022001581），约定由被告向原告购买位于世纪嘉园公寓楼1117号公寓，面积70.54平方米，单价8491.64元/平方米，合计599000元。买受人应当于2017年2月20日前支付120000元，剩余479000元通过银行按揭支付。第八条约定：除不可抗力外，买受人逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人并配合办理合同解除相关手续；买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。该合同附件五《补充协议》，约定若买受人未按时还款致使银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权：出卖人代为偿还的，买受人应在出卖人代偿之日起7日内偿还出卖人代偿款项，并向出卖人支付相应的违约金（违约金数额为代偿款项的20%或出卖人代偿之日至买受人还款之日按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，以高者计）；出卖人有权解除合同，收回该商品房。出卖人因此解除合同的，买受人应向出卖人支付该商品房总价款3%作为违约金并赔偿出卖人损失。合同签订后，被告向原告支付首期购房款120000元。2017年4月1日，被告赖伟东（借款人、抵押人）、案外人浦发银行（贷款人、抵押权人）与原告（保证人）签订了《浦发银行个人购房担保借款合同》，约定贷款人向借款人提供479000元的借款用于购买位于世纪嘉园公寓楼1117室的房产，并由原告提供阶段性连带责任保证担保。该合同签订后，浦发银行向被告发放贷款479000元。2018年5月28日，浦发银行向被告送达4份《逾期贷款催收通知书》，告知被告截止2018年5月27日，共有6250.81元逾期未还（安居贷）。因被告逾期还款，浦发银行从原告缴纳的保证金账户中扣划款项用于偿还被告拖欠的贷款本息。经核实，原告宣佳公司于2018年6月21日代偿7552.99元，于2019年6月28日代偿46062.45元（本金23949.96元、利息21016.9元、罚息1095.59元），于2019年11月29日代偿18471.16元（本金9979.15元、利息8278.7元、罚息213.31元）。合计代偿72086.6元。原告代偿后，于2018年12月26日向被告送达了《催告函》，要求被告立即归还所欠贷款本息，被告未向原告清偿。以上事实有原告提交的原告的营业执照、法定代表人的任职证明及其身份证复印件、被告的身份证复印件、《赣州市商品房买卖合同》、补充协议、《浦发银行个人购房担保借款合同》、《逾期贷款催收通知书》、授信业务凭证、催告函、邮寄单、回执查询单及原告庭审陈述予以证明并在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容未违反相关法律禁止性规定，应确认合法、有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告与被告在签订《赣州市商品房买卖合同》及补充协议中约定，若买受人即被告未按合同约定付清购房款或未按期归还银行贷款，逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，买受人按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金。这项内容实际上是原告与被告就《赣州市商品房买卖合同》解除约定的一项条件。现被告未按时偿还银行贷款，且逾期超过180日，导致原告代其垫付贷款本息，被告的行为已构成严重违约。在此情形下，原告要求解除《赣州市商品房买卖合同》已符合双方在合同中约定的合同解除条件，也符合法律规定的解除情形，本院对该项诉讼请求予以支持。在该《赣州市商品房买卖合同》解除的情形下，相关补充协议作为合同的一部分亦应同时解除。原告根据补充协议约定的买受人偿还出卖人代偿款项，并向出卖人支付相应的违约金（违约金数额为代偿款项的20%）及买受人应向出卖人支付该商品房总价款3%作为违约金并赔偿出卖人损失，要求被告承担违约金17970元、代偿金及其违约金77440.33元，本院予以支持。被告赖伟东经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告江西宣佳房地产开发有限公司与被告赖伟东签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：2017022001581）；二、由被告赖伟东于本判决生效之日起七日内向原告江西宣佳房地产开发有限公司支付违约金17970元、代偿金及其违约金77440.33元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9790元，由被告赖伟东负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  吴 璇人民陪审员  刘银娥人民陪审员  陆志灵二〇二〇年九月二十九日书 记 员  张 妍