广东省潮州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤51民终414号上诉人（原审被告）：陈冬敏，女，1983年8月12日出生，汉族，户籍地潮州市潮安区***************，住潮州市海博熙泰****，公民身份号码：445************646。被上诉人（原审原告）：潮州兴华房地产开发有限公司，住所地潮州市湘桥区**************侧。法定代表人：陆裕祥，该司总经理。委托诉讼代理人：李驰、陈燕丹，均系广东创兴律师事务所律师。上诉人陈冬敏因与被上诉人潮州兴华房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服潮州市湘桥区人民法院（2019）粤5102民初1442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈冬敏、被上诉人潮州兴华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈燕丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈冬敏上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判驳回被上诉人的诉讼请求；3.案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：首先，原审判决存在根本性错误，有违客观、公正。原审法院既然作出本案租赁合同于2019年11月25日解除，即说明自2019年11月25日起，上诉人与被上诉人不存在租赁合同关系，却还作出“自2019年11月1日起至租赁铺面腾退交还之日止按每月4423元计的租金”的判决，上诉人认为既然没有租赁合同关系，就不存在“租金”一说，若上诉人仍占用涉案铺面应承担占用费，而非继续计算租金。而事实上，被上诉人于2019年10月17日向上诉人发送短信，通知解除双方租赁合同关系，上诉人也于当日同意解除，即2019年10月17日双方已解除租赁合同关系，非2019年11月25日。原审判决对确认解除合同的时间认定错误，且两项判决相互矛盾。其次，上诉人已将铺面腾退，交清水电费等其他一切费用，并将铺面钥匙交还被上诉人，并多次联系被上诉人，不存在实际占用该铺面的情形。上诉人亦明确表示无法支撑租金，要求被上诉人收回铺面，上诉人作为没有专业从事租赁业务或法律专业知识的普通业主，简朴地认为有明确的表示，并交还钥匙，即已完成腾退，而被上诉人作为物业方，却不释明腾退具体手续或确认铺面交还事实，系其自身及其工作人员工作疏忽所致。因此应严格查明事实，若随意计算，将严重侵害上诉人合法权益。最后，何谓“办理解除租赁手续”没有一个明确的标准规范，但解除合同通知即是一种意思表示，原审法院无视本案双方之间多次的意思表示，仅凭不存在的“解除租赁手续”认定合同解除与否，势必会形成不好的示例，未免有失公允。潮州兴华房地产开发有限公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。潮州兴华房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.判令解除潮州兴华房地产开发有限公司与陈冬敏签订的《租赁合同书》；2.判令陈冬敏付还潮州兴华房地产开发有限公司租金（暂计2019年4月1日至2019年10月31日7个月租金30961元，余下租金至陈冬敏将租赁铺面实际交付还潮州兴华房地产开发有限公司之日另计），并交清水电费等其他一切费用；3.判令陈冬敏立即将租赁铺面腾退并交付给潮州兴华房地产开发有限公司；4.本案一切诉讼费用由陈冬敏承担。一审法院认定事实：潮州市*****与外环北路交汇处西北侧宏天广场一至五幢第17号铺面的权利人为潮州兴华房地产开发有限公司。潮州兴华房地产开发有限公司与陆剑峰于2017年6月5日签订《授权委托书》，潮州兴华房地产开发有限公司因出租潮州市*****与外环北路交汇处西北侧宏天广场三幢第17号铺面需要，委托其员工陆剑峰代表其公司与陈冬敏签订《租赁合同书》，并向陈冬敏收取租金及相关款项，委托期限自2017年6月6日起至2022年6月5日止。潮州兴华房地产开发有限公司由其员工陆剑峰与陈冬敏于2017年6月6日签订《租赁合同书》，约定潮州兴华房地产开发有限公司将其位于潮州市*****与外环北路交汇处西北侧宏天广场三幢第17号铺面出租给陈冬敏，铺面面积为55.29平方米，租赁期限为5年，每月租金为4423元，半年租金合计26538元，租赁期限自2017年6月6日起至2022年6月5日止；签订本合同时陈冬敏一次性付还潮州兴华房地产开发有限公司首次租金26538元，2017年10月1日起，租金按半年收取，陈冬敏应提前1个月付清下期租金，如陈冬敏拖欠租金超过10天，潮州兴华房地产开发有限公司有权收回铺面；陈冬敏本合同签订时向潮州兴华房地产开发有限公司缴纳押金10000元，陈冬敏违约则无权主张保证金，保证金归潮州兴华房地产开发有限公司所有，同时潮州兴华房地产开发有限公司有权收回租赁铺面，陈冬敏租赁期间铺面使用水电费、工商、税务、房地产税、广告等一切费用由陈冬敏负责交付；租赁期满，陈冬敏应交清所有费用并将铺面交还潮州兴华房地产开发有限公司等内容。陈冬敏向潮州兴华房地产开发有限公司租赁潮州市*****与外环北路交汇处西北侧宏天广场三幢第17号铺面后，向潮州兴华房地产开发有限公司交付了押金10000元及至2019年3月31日止的租金，自2019年4月1日起的租金没有交付，其中自2019年4月1日至2019年10月31日的租金30961元。潮州兴华房地产开发有限公司于2019年9月27日向陈冬敏邮寄《律师函》，告知陈冬敏如不交清租金，视为陈冬敏放弃继续承租，其将与陈冬敏解除租赁合同关系等内容。潮州兴华房地产开发有限公司于2019年11月7日向法院提起诉讼，请求予以处理，一审法院将潮州兴华房地产开发有限公司的民事起诉状副本于2019年11月25日送达给陈冬敏。一审法院认为：陈冬敏向潮州兴华房地产开发有限公司租赁潮州市*****与外环北路交汇处西北侧宏天广场三幢第17号铺面，并与潮州兴华房地产开发有限公司的代表人陆剑峰签订了《租赁合同书》，其内容不违反法律法规的强制性规定，应确认有效，依法应受法律保护。《租赁合同书》中约定签订本合同时陈冬敏一次性付还潮州兴华房地产开发有限公司首次租金26538元，2017年10月1日起，租金按半年收取，陈冬敏应提前1个月付清下期租金，如陈冬敏拖欠租金超过10天，潮州兴华房地产开发有限公司有权收回铺面等，该约定是对解除合同条件的约定，由于陈冬敏租赁铺面后已出现不按合同约定按时足额交付租金的情形，《租赁合同书》中约定解除合同的条件已成就，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，潮州兴华房地产开发有限公司有权解除合同，其请求解除《租赁合同书》合同的诉讼请求合法，应予支持，解除合同的时间应以潮州兴华房地产开发有限公司正式通知陈冬敏解除合同的时间，即一审法院将潮州兴华房地产开发有限公司的民事起诉状副本送达给陈冬敏的时间（2019年11月25日）认定。合同解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，陈冬敏应将潮州市*****与外环北路交汇处西北侧宏天广场三幢第17号铺面腾退并交还潮州兴华房地产开发有限公司。由于《租赁合同书》中约定陈冬敏租赁期间铺面使用水电费、工商、税务、房地产税、广告等一切费用由陈冬敏负责交付，租赁期满陈冬敏应交清所有费用，因此陈冬敏在腾退交还潮州兴华房地产开发有限公司上述租赁铺面时应同时交清上述租赁铺面的水电费等其他一切费用。至于陈冬敏租赁铺面后没有依约交付的租金，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，陈冬敏应将其所欠潮州兴华房地产开发有限公司的自2019年4月1日至2019年10月31日的租金30961元付还潮州兴华房地产开发有限公司，2019年11月1日起至上述租赁铺面腾退交还潮州兴华房地产开发有限公司之日止的租金按每月4423元另计。陈冬敏没有及时付还租金，应负本案纠纷的责任。陈冬敏辩称租赁期间其有和潮州兴华房地产开发有限公司说不再租赁，但没有和潮州兴华房地产开发有限公司办理解除租赁手续。由于陈冬敏没有与潮州兴华房地产开发有限公司正式办理解除租赁合同的手续，潮州兴华房地产开发有限公司也否认陈冬敏所述的其将租赁铺面的钥匙邮寄还潮州兴华房地产开发有限公司的事实，因此陈冬敏与潮州兴华房地产开发有限公司之间的《租赁合同书》在2019年11月25日之前并没有正式解除，该期间陈冬敏所欠潮州兴华房地产开发有限公司的租金仍应支付还潮州兴华房地产开发有限公司。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条的规定，判决：一、潮州兴华房地产开发有限公司与陈冬敏于2017年6月6日签订的租赁合同于2019年11月25日解除；二、陈冬敏应于判决发生法律效力之日起十日内将潮州市*****与外环北路交汇处西北侧宏天广场三幢第17号铺面腾退交还潮州兴华房地产开发有限公司，陈冬敏腾退交还租赁铺面时应将租赁铺面的水电费等其他一切费用交清；三、陈冬敏应于判决发生法律效力之日起十日内付还潮州兴华房地产开发有限公司2019年4月1日至2019年10月31日的租金30961元及自2019年11月1日起至租赁铺面腾退交还之日止按每月4423元计的租金。本案受理费574元，由陈冬敏负担。二审期间，陈冬敏向本院提交了5份证据：1.短信记录，拟证明双方当事人租赁合同关系已于2019年10月17日解除，陈冬敏已将租赁物腾退给潮州兴华房地产开发有限公司；2.《证明》一份，拟证明租赁店铺钥匙已经送达被上诉人并签收；3.物业缴费付款凭证，拟证明上诉人已在解除合同之后交清电费，水费尚余212元；4.相片四张，拟证明陈冬敏在告知被上诉人腾退店铺时已经将店铺清空并交付被上诉人使用；5.通话记录一张，拟证明陈冬敏在2019年12月2日已就办理解除租赁手续一事与被上诉人的工作人员电话联系。本院依法组织当事人进行了质证。对上述证据，本院审查认为，证据1可证明陈冬敏与潮州兴华房地产开发有限公司业务员于2019年10月17日通过短信往来就租赁合同解除问题进行了沟通，但未能证明陈冬敏已将租赁铺面腾退给潮州兴华房地产开发有限公司；关于证据2，该《证明》落款为“海博熙泰快递超市夏槟”，但加盖的印章并非该公司公章，也没有该公司负责人的签名，缺乏单位向人民法院出具证明材料依法应当具备的形式要件，且对“夏槟”身份的真实性及其是否即为上诉人一审提供的快件跟踪单上签收信息录入人“夏镔”无法确认，故对该证据的真实性和证明力本院不予认定；证据3，无法证明该转账用途和双方当事人有就铺面水电费结算的情况；证据4，图片的取得来源及拍照时间不明确，本院不予采信；证据5，仅简单显示通话对象和是否接通、通话时长，无法反映双方的通话内容，故也不足以证明上诉人要证明的内容。二审经审理，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审围绕上诉人的上诉请求进行审理，对上诉人没有提出请求的，不予审理。根据当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：原审对案涉租赁合同解除的时间和尚欠租金、房屋占用费的认定是否正确？对此本院分析认定如下：首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定合同解除的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”案涉《租赁合同书》第三条“如乙方拖欠租金超过十天，甲方有权收回该铺面”是对合同解除条件的约定。陈冬敏拖欠租金超过十天，双方当事人于2019年10月17日通过手机短信进行了沟通，虽然潮州兴华房地产开发有限公司在短信内容上表达了与陈冬敏解除租赁合同关系的意思，陈冬敏也回复短信表示愿意让被上诉人收回铺面，但双方就办理合同解除手续及结欠租金、水电费结算等事宜并没有进一步协商。尔后，潮州兴华房地产开发有限公司于2019年11月7日向一审法院提起诉讼，正式提出解除合同等诉讼请求，故一审将陈冬敏收到潮州兴华房地产开发有限公司起诉状副本的时间即2019年11月25日认定为潮州兴华房地产开发有限公司正式通知陈冬敏解除合同的时间并判决确认双方租赁合同于2019年11月25日解除并无不当，可予维持。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，陈冬敏自2019年4月1日起拖欠租金未还，故其应向被上诉人支付自2019年4月1日起至合同解除之日止尚欠的租金。租赁合同解除后，承租人不再负有向出租人支付租金的义务，但由于陈冬敏未能提供有效证据证明其已将案涉铺面腾退归还给潮州兴华房地产开发有限公司，故无论其对租赁物是否已清空或仍在实际使用，均应认定该铺面仍处于陈冬敏实际控制的状态，陈冬敏仍应承担合同解除后至实际腾退期间的房屋占用费，房屋占用费可参照租赁合同约定的租金标准计付。原审判决陈冬敏向潮州兴华房地产开发有限公司支付租赁合同解除后的租金，表述上确有不当之处，本院予以纠正，但鉴于该判决从处理结果上并未对当事人的实体权利造成影响，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。”的规定，本院对一审判决结果予以维持。综上所述，上诉人陈冬敏的上诉请求不成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费574元，由上诉人陈冬敏负担。本判决为终审判决。审 判 长  江 海审 判 员  朱 萍审 判 员  李照雄二〇二〇年九月三日法官助理  张晓霞书 记 员  苏 薇