山西省忻州市忻府区人民法院   民事判决书   （2019）晋0902民初3005号   原告：忻州师范学院。住所地，忻州市忻府区和平西街**。   法定代表人：张某，职务，院长。   委托诉讼代理人：闫某，忻州师范学院教师。   被告：彭某，男，汉族，1957年4月6日生，，住忻州   被告：安某，男，汉族，1964年1月27日生，，住太原市   被告：陈某，女，汉族，1971年12月15日生，，住忻州   被告：王某，男，汉族，1969年7月8日生，，住忻州市   四被告委托诉讼代理人：邱某，山西宁丰（忻州）律师事务所律师。   原告忻州师范学院与被告彭某、安某、陈某、王某合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人闫某，被告彭某、安某、王某及四被告的委托诉讼代理人邱某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   忻州师范学院提出如下诉讼请求：1、判决解除原被告之间签订的《忻州师范学院商贸有限责任公司承包经营合同》、《忻州师范学院商贸有限责任公司承包经营合同补充协议》、《忻州市师盛商贸有限公司承包经营合同补充协议》以及双方之间事实上形成的不定期租赁合同。2、判决被告将承包的忻州市师盛商贸有限公司经营场所即忻州师范学院北区（附中）综合楼一层西侧的19间临街门面房交还原告；3、判决被告共同返还从2013年10月起至今所得收入342万元（具体数额以鉴定为准）；4、诉讼费用由四被告承担。   事实与理由：忻州师范学院商贸有限公司成立于2006年4月，同年6月变更为忻州市师盛商贸有限公司，工商登记中，原告和四被告为忻州市师盛商贸有限公司股东，彭某为总经理、法定代表人，安某、王某、陈某任公司管理人员职务。2013年10月13日，忻州市师盛商贸有限公司因被吊销营业执照而被注销。原被告于2006年4月27日签订《忻州师范学院商贸有限责任公司承包经营合同》，合同约定：原告将成立的忻州师范学院商贸有限责任公司发包给被告承包经营，承包经营期限40年，自2007年1月1日起至2046年12月31日止；公司坐落于忻州市七一北路，其经营场所为忻州师范学院**(附中）综合楼**西侧的临街门面房（除门卫室外）共19间；为保证本合同的全面履行，并表示对甲方(（即原告方）的支持，乙方(即被告方)将履约保证金人民币陆佰万元一次性足额缴到甲方指定的账户内；每年承包经营费为159000元，40年不变。原被告又于2006年4月27日签订了《忻州师范学院商贸有限责任公司承包经营合同补充协议》，约定《忻州师范学院商贸有限责任公司承包经营合同》生效后，乙方于2007年1月1日前再向原告缴纳履约保证金人民币383300元，承包经营期间，前39年每年承包经营费为人民币159000元，第40年为182300元。原被告又于2006年6月18日签订《忻州市师盛商贸有限公司承包经营合同补充协议》，协议约定：根据“院政字[2006]34号文件”，“忻州师范学院商贸有限责任公司”已更名为“忻州市师盛商贸有限公司”，公司名称变更后，《忻州师范学院商贸有限责任公司承包经营合同》、《忻州师范学院商贸有限责任公司承包经营合同补充协议》继续有效，由原甲乙双方共同履行。四被告于2006年5月向原告交纳履约保证金6000000元，于2009年11月向原告交纳履约保证金300800元,共计6300800元。原告认为，被告所承包经营的忻州市师盛商贸有限公司已注销，《忻州师范学院商贸有限责任公司承包经营合同》、《忻州师范学院商贸有限责任公司承包经营合同补充协议》以及《忻州市师盛商贸有限公司承包经营合同补充协议》均已无法履行，合同目的无法实现，依法应予解除。为此，特提起诉讼，请求人民法院依法支持原告诉讼请求，维护原告合法权益。   彭某、安某、陈某、王希牛辩称：一、被答辩人要求解除合同的理由不能成立。被答辩人于2006年4月1日在忻州日报上刊登招租广告，答辩人看到该广告报名后竞标成功，并与被答辩人签订了《忻州师范学院商贸有限责任公司承包经营合同》、《忻州师范学院商贸有限公司责任承包经营合同补充协议》，当时忻州师范学院商贸有限责任公司实际上根本就不存在，且签订合同的主体是答辩人与被答辩人，所说的承包实际上就是租赁，而且允许转租。2006年4月28日，被答辩人下发院证字[2006]36号《关于成立忻州市师盛商贸有限公司的通知》，2006年6月2日公司注册成立，该公司实际上是没有财产、没有人员、没有办公场所的三无皮包空壳公司，自成立后也没有开展过任何经营活动。2006年12月29日,被答辩人将注册资金10万元抽回，2013年10月11日，工商部门发现该公司资金被抽逃，没有经营活动，吊销了该公司的营业执照。答辩人认为该公司的成立与吊销与租赁房屋没有联系，公司没有任何可以承包的标的物，缺乏承包内容。同时，《忻州市师盛商贸有限公司承包经营合同补充协议》对答辩人不产生法律效力，该协议是在2006年6月18日签订，签订主体是忻州师范学院和师盛商贸公司，答辩人并没有签字。合同签订后，被答辩人就收取了答辩人履约保证金6300800元，每年扣159000元租赁费，收据上明确写有“今收到彭某等系付租赁费”等字样，税务局发票项目也是“房屋出租”，2015年6月3日，被答辩人开具发票一次性扣除房屋租赁费5028800元，把40年房租全部收取。从实际履行情况看，本案诉争标的物的所有权始终在被答辩人名下，没有转移到公司名下，答辩人与被答辩人的关系自始至终就是房屋租赁关系，以公司承包仅仅是为了方便管理。二、被答辩人要求解除合同属于违约行为，其无权要求解除合同，更无权要求返还出租门面房的收入。被答辩人从2006年“承包”开始就将40年的租赁费630多万元收取，每年按占用资金6%计算，光资金占用利息每年37.8万元，14年就是529.2万元，再加上已经收取的630万元，累计被答辩人已经获取了1159.2万元的利益，现被答辩人利益到手，要求解除合同明显违约，进而要求退还房屋、返还门面房出租收入无事实和法律依据。三、双方租赁关系应当继续维持,被答辩人应当继续履行合同。被答辩人已经收取了答辩人40年的房租，答辩人已经完全履行了自己的义务，现在合同仅仅履行了不到14年，被答辩人要求解除合同违反了诚实信用原则，房屋租赁并不违反法律和政策的规定，继续出租房屋对双方均有利，应当继续履行。综上，请求人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：   2006年4月1日，原告在《忻州日报》刊登招租广告，内容为，“忻州师范学院北区（附中）综合楼一层西侧临街门面房（930.8㎡)整体面向全院教职工和全社会出租，期限40年，起价7000元/㎡。40年公开竞标，高价中标，一次缴清”。2006年4月26日，被告彭某、安某、陈某中标。   2006年4月26日，原告作出院证字[2006]36号《关于成立忻州师范学院商贸有限责任公司的通知》，2006年4月27日，原告作为甲方，被告彭某、安某、陈某三人作为乙方，被告王某为合伙承包人，双方签订了《忻州师范学院商贸有限责任公司承包经营合同》，合同第一条公司承包经营的基本情况约定，甲方经公开招标，确定乙方为承包经营者，将成立的忻州师范学院商贸有限责任公司发包给乙方承包经营，公司坐落于忻州市七一北路，其经营场所为甲方**（附中）综合楼**西侧的临街门面房（除门卫室外)共19间，承包经营权可依法继承，承包人可组织合伙承包人；第二条公司承包经营的准备及期限，承包经营期限为40年，自2007年1月1日起至2046年12月31日止；第三条履约保证金、承包经营费及支付方式约定，为保证本合同的全面履行，并表示对甲方的支持，乙方将履约保证金人民币陆佰万元一次性足额缴到甲方指定的账户内，每年承包经营费为159000元，40年不变，甲方按当年承包经营费金额每年开具当年承包经营费收据，乙方每年的承包经营费从上述保证金中逐年冲减。同日，双方又签订了《忻州师范学院商贸有限责任公司承包经营合同补充协议》，约定上述承包经营合同生效后，乙方于2007年1月1日前再向甲方缴纳履约保证金人民币383300元，承包经营期间，前39年每年承包经营费为人民币159000元，第40年为182300元。   2006年4月28日，原告作出院证字[2006]34号《关于“忻州师范学院商贸有限责任公司”更名为“忻州市师盛商贸有限公司”的通知》，主要内容为，“忻州师范学院商贸有限责任公司”更名为“忻州市师盛商贸有限公司”，公司的性质、经营方式、经营范围、承包经营人及合伙经营人、法定代表人和总经理均不因公司名称的变更而变更，继续执行忻州师范学院与“忻州师范学院商贸有限责任公司”承包经营人彭某、安某、陈某及合伙经营人王某签订的《忻州师范学院商贸有限责任公司承包经营合同》。   2006年4月29日，原告出资10万元成立忻州市师盛商贸有限公司，2006年6月2日，该公司经工商登记注册成立，注册号140902200003804，企业性质为有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人彭某，原告为法人股东，占公司50%的股份，四被告均未出资但各占12.5%的股份。   2006年5月9日，四被告向原告缴纳履约保证金共计6000000元。2009年11月7日再次缴纳履约保证金300800元，前后共计缴纳6300800元。原告按约每月扣除四被告租赁费，并为四被告出具相应房屋租赁费收款收据以及税费发票。   2006年6月18日，忻州师范学院（甲方）与忻州市师盛商贸有限公司（乙方）签订《忻州市师盛商贸有限公司承包经营合同补充协议》，主要内容为，根据“院政字[2006]34号文件”，“忻州师范学院商贸有限责任公司”已更名为“忻州市师盛商贸有限公司”，公司名称变更后,《忻州师范学院商贸有限责任公司承包经营合同》、《忻州师范学院商贸有限责任公司承包经营合同补充协议》继续有效，由原甲乙双方共同履行。同时，该协议对履约保证金和承包经营费的减免进行了约定，由于在乙方经营场所增加了楼内垃圾通道和卫生间等设施，使乙方实际面积减少，为此减免乙方应缴纳的履约保证金共计82500元、承包经营费共计82500元，从乙方第40年应缴纳的承包经营费中一次性核减。   2006年12月30日，原告将忻州市师盛商贸有限公司10万元注册资金抽回。   2007年1月1日，四被告在案涉门面房开始从事经营活动并将门面房转租。   2013年10月13日，忻州市师盛商贸有限公司被吊销营业执照至今。   案件审理过程中，原告变更了诉讼请求，撤回要求被告共同返还从2013年10月起所得收入342万元的诉讼请求。   本院认为，忻州师范学院商贸有限责任公司仅是原告内部下文拟成立的公司，未经工商登记注册，实际尚未成立，故原告与四被告签订的《忻州师范学院商贸有限责任公司承包经营合同》及《忻州师范学院商贸有限责任公司承包经营合同补充协议》名为承包经营合同，但无承包经营内容，实为四被告以个人合伙形式租赁合同中载明的经营场所，即忻州市七一北路忻州师范学院北区（附中）综合楼一层西侧的19间临街门面房（除门卫室外)从事经营活动，双方形成了事实上的租赁关系。忻州市师盛商贸有限公司成立后，未从事任何经营活动，原告抽回注册资金，公司被吊销营业执照，上述事实亦不能改变原告与四被告之间事实上形成的租赁关系。对此原告亦无异议，原告主张双方形成了事实上的不定期租赁关系，均有权随时解除。但原告以承包经营公司40年的方式与四被告达成租赁协议，在此期间，四被告已将案涉门面房转租他人使用经营，由此产生了转租费用以及装饰装修等其他费用，立即解除有违民法通则中确定的公平原则。双方约定的租赁期限40年违反了法律强制性规定，为减少各方面损失，体现违约责任的损害填补功能，应以法律规定的20年为限，四被告于2007年1月1日开始租赁，租赁期限满20年即2026年12月31日自行解除。解除合同后，四被告应将租赁物返还原告忻州师范学院。至于已多交的租金，当事人可通过协商或另行诉讼解决。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条、二百一十四条、二百三十五条之规定，判决如下：   一、原告忻州师范学院与被告彭某、安某、陈某、王希牛于2026年12月31日解除双方之间形成的事实上的租赁关系。   二、被告彭某、安某、陈某、王希牛于2027年1月10日前将租赁忻州师范学院北区（附中）综合楼一层西侧的19间临街门面房返还原告忻州师范学院。   案件受理费17080元，由原告忻州师范学院负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省忻州市中级人民法院。   审 判 长 王亚星   审 判 员 左丽军   人民陪审员 张利东     二0二0年九月七日   书 记 员 李 敏   《中华人民共和国民法通则》   第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同对性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   第二百一十四条租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。   第二百三十五条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。