广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初15143号原告彭国芝，男，汉族，1971年4月14日生，身份证住址广东省深圳市宝安区。委托代理人杨娟，广东鹏鼎律师事务所律师。委托代理人李旭博，广东鹏鼎律师事务所实习律师。被告深圳市九鼎智能技术有限公司，住所地深圳市龙华新区龙华街道龙华东环一路油松第二工业区5栋1-4楼，统一社会信用代码91440300727143133N。法定代表人叶平。委托代理人杨璆，广东普罗米修（前海）律师事务所律师。委托代理人李朋灏，广东普罗米修（前海）律师事务所实习律师。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。一、案件的基本事实2017年8月31日吴秋法、彭国芝签订《厂房租赁合同》一份，载明“……一、吴秋法将位于深圳市宝安区的租赁总期限为5年，即自2018年1月1日至2022年12月31日止。……”吴秋法在《厂房租赁合同》尾部“甲方”处签名，彭国芝在《厂房租赁合同》尾部“乙方”处签名，双方均予以确认。2018年3月2日深圳市合富勤工业园管理处、深圳市九鼎智能技术有限公司签订《厂房租赁合同》一份，载明“……一、1.深圳市合富勤工业园管理处将位于大浪街道同胜社区合富勤工业区厂房B栋，第二层A区，……月租金（此处原数字为30680，后以横线划掉，写上33000）元；宿舍B栋，……肆间……月租金3200元，合计租金（此处原数字为33880，后以横线划掉，写上36200）元/月。……2．本合同期为（叁）年，自2018年2月16日至2021年2月15日止，……二、1.……每月500元的垃圾清运费……由深圳市九鼎智能技术有限公司自负，……2.……电梯维修费每月500元由深圳市九鼎智能技术有限公司自负。……”《厂房租赁合同》尾部“甲方”处有李常青签名，并加盖有一枚“深圳市合富勤工业园管理处专用章”字样的印章。深圳市九鼎智能技术有限公司在《厂房租赁合同》尾部“乙方”处加盖合同专用章予以确认。2018年3月2日《厂房租赁合同》首部载明“甲方：深圳市合富勤工业园管理处”。在本案案卷中，双方所提交的2018年3月2日《厂房租赁合同》复印件尾部“甲方”处均仅有李常青签名，无任何印章。但庭审中彭国芝所提交的2018年3月2日《厂房租赁合同》原件上尾部“甲方”处不仅有李常青签名，还加盖有一枚“深圳市合富勤工业园管理处专用章”字样的印章。二、其他情况彭国芝、深圳市九鼎智能技术有限公司均认可深圳市龙华区大浪街道同胜社区合富勤工业区厂房B栋、第二层A区、宿舍B栋无合法所有权证书。彭国芝于本案审理过程中提交《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》复印件一份，载明“收到……吴秋法交来宝安区大浪街道同胜社区上横朗工业区的农村城市化历史遗留违法建筑……普查申报材料……”。庭审中，在回答“2018年3月2日《厂房租赁合同》中甲方处加盖的公章为‘深圳市合富勤工业园管理处专用章’，‘深圳市合富勤工业园管理处’是一个有营业执照的单位，还是一个你自己起了名字雕了章但是没有营业执照的单位？”这一问题时，彭国芝称“这个管理处是没有营业执照的管理处，我雕了个章是为了便于管理，实际上没有营业执照。”在回答“你称‘深圳市合富勤工业园管理处’是一个没有营业执照的单位，只是你自行取名并刻章，对此事实你有什么证据证实？”这一问题时，彭国芝称“我当庭在手机上用商事登记簿的工商局的档案里查询‘深圳市合富勤工业园管理处’，显示的是‘暂无对应信息’可见这个管理处没有工商登记。”深圳市九鼎智能技术有限公司认可“深圳市合富勤工业园管理处”为没有营业执照的单位。在回答“2018年3月2日《厂房租赁合同》上加盖印章的‘深圳市合富勤工业园管理处’是无营业执照的单位，那么签名的李常青是何人？”这一问题时，彭国芝称“李长青是我的授权代表。”深圳市九鼎智能技术有限公司称“我公司并不知道李常青的名字，但是确实有一名自称是‘李总’的人帮彭国芝的忙，不拿工资帮彭国芝的忙。”2020年3月13日李常青出具《情况说明》一份，载明“本人李常青……自2018年起至今，本人一直代彭国芝先生管理深圳市龙华区大浪街道同胜社区合富勤工业园内的厂房、宿舍和配套用房，2018年至今的合富勤工业园内的厂房宿舍招租及合同签订事宜均由本人代彭国芝先生进行处理。深训市九鼎智能技术有限公司的承租事宜是由我代表彭国芝先生洽谈、签订的，权利义务归于彭国芝先生。……”李常青在《情况说明》下部“说明人”处签名并加盖指印予以确认。《情况说明》下部并加盖有一枚“深圳市合富勤工业园管理处专用章”字样的印章。2020年4月26日李常青出具《情况说明》一份，载明“本人李常青，……本人于2018年3月2日和深圳市九鼎智能技术有限公司……签订《厂房租赁合同》，将位于龙华区间租给深训市九鼎智能技术有限公司使用，该合同为本人代彭国芝……和深训市九鼎智能技术有限公司签订，本人已将该《厂房租赁合同》权利义务全部转让给彭国芝，……彭国芝先生已经向龙华区人民法院提起诉讼【案号：（2019）粤0309民初15143号】要求深训市九鼎智能技术有限公司支付拖欠费用。本人承诺，待人民法院依法对本案作出判决后，本人放弃就上述《厂房租赁合同》向深训市九鼎智能技术有限公司主张权利（包括但不限于提起诉讼）!……”李常青在《情况说明》下部“说明人”处签名并加盖指印予以确认。彭国芝、深训市九鼎智能技术有限公司均称涉案房屋2018年2、3月已交付。在回答“双方产生争议的原因？”这一问题时，彭国芝称“深训市九鼎智能技术有限公司拒绝交租”，深训市九鼎智能技术有限公司称“我公司要求退租，彭国芝不退也不回复。”在回答“至今日止，深训市九鼎智能技术有限公司有否搬离？”这一问题时，彭国芝称“没有”，深训市九鼎智能技术有限公司称“已搬离”，“我公司实际上也没搬完，因为我公司人虽然走了，但是家私还在里面。”庭审中，在回答“彭国芝第一项诉讼请求要求你公司立即搬离厂房宿舍，你公司有否异议？”这一问题时，深圳市九鼎智能技术有限公司称“没有异议”。彭国芝称双方在2018年3月2日《厂房租赁合同》复印件上将房屋占有使用费最后更改为每月36200元。深训市九鼎智能技术有限公司对房屋占有使用费最后更改为每月36200元的2018年3月2日《厂房租赁合同》复印件真实性予以认可。深训市九鼎智能技术有限公司称其公司实际占用涉案房屋时间截止到2019年4月30日，2019年5月1日起彭国芝将其公司强行封门上锁，导致其公司无法使用涉案房屋。彭国芝对深训市九鼎智能技术有限公司此陈述不予认可。深训市九鼎智能技术有限公司申请证人周某到庭作证。在回答“你今天出庭想证明什么事实？”这一问题时，周某称“我公司办公的东西都在那里，彭国芝把我公司的门锁了，我公司就进不去，从2019年4月30日就通知我公司不能办公了，5月份就把我公司的门锁住了。”周某称其与彭国芝没有关系，至本案庭审的2020年4月23日仍为深训市九鼎智能技术有限公司员工。在回答“你称彭国芝从2019年5月1日对深训市九鼎智能技术有限公司的厂房强行封门，除了你的自我陈述以外，有否其他证据予以证实？”这一问题时，周某称“我没有其他证据，但是确实是这样。”2020年1月15日周某出具《证人证言》一份，载明“……2019年4月30日，我和叶小龙在油松新办公室看装修情况，准备拉线，快5点半的时候公司财务周玉珠微信跟我说，合富勤保安队长徐队通知他们要锁门，不让我们来上班了，……管理处让他们孙电工在我们仓库门钻了孔加装一把链条锁，进办公室的玻璃门也加了一把Ｕ型插锁。原公司有二个大门，一个是办公室的玻璃门，一个是进仓库防火门。公司的物品都没搬走，办公桌椅柜，电脑，空调（2台柜机、1台天花机、2台分体机）、仓库物品都还在大浪合富勤办公室，都没搬走，……再后来我们的钥匙我就给电工了。”深训市九鼎智能技术有限公司称依据彭国芝自行提交的2019年6、7、8、9、10月收费通知单，每个月厂房电费、水费基本为0，亦可证实其公司自2019年5月起未再实际使用涉案房屋。彭国芝称“5月之后深训市九鼎智能技术有限公司没有实际在经营了，但是厂房里面的机器设备和办公用品都在占用物业。”彭国芝于庭审中确认其诉讼请求水电费7656元的计算方式为1138.28+1799.17+1072.83+1005.07+661.03+660+660+660，其中1138.28元为2019年3月水电费，1799.17元为2019年4月份水电费，1072.83元为2019年5月份水电费，1005.07元为2019年6月份水电费，661.03元为2019年7月份水电费，3个660元为2019年8、9、10月份水电费。深圳市九鼎智能技术有限公司对2019年3月水电费1138.28元、2019年4月份水电费1799.17元予以认可，对于其余水电费不予认可。庭审中，在回答“你有否深圳市九鼎智能技术有限公司加盖公章或深圳市九鼎智能技术有限公司公司工作人员签名的书面凭证证实每月水电的度数或水电费的具体金额？”这一问题时，彭国芝称“没有”。三、诉讼请求彭国芝诉至本院，请求确认双方之间的《厂房租赁合同》无效，并判令深圳市九鼎智能技术有限公司立即搬离占用的厂房及宿舍；支付厂房、宿舍租金289600元（租金标准每月36200元，自2019年3月1日起计至实际搬离之日，暂计至2019年10月30日）;支付水电费7656元（自2019年2月1日起至实际搬离之日，暂计至2019年9月30日)；支付电梯使用费、垃圾清运费8000元（自2019年3月1日起计至实际搬离之日，暂计至2019年10月30日）;支付滞纳金（违约金）170297元（以欠款数额为基数，日5‰为标准。暂计至2019年10月18日）；并承担本案诉讼费用。在回答“厂房B栋、第二层A区、宿舍B栋无合法所有权证书，则2018年3月2日《厂房租赁合同》无效，鉴于合同无效，你的诉讼请求要否变更？”这一问题时，彭国芝称“我不变更。”在回答“厂房B栋、第二层A区、宿舍B栋无合法所有权证书，则2018年3月2日《厂房租赁合同》无效，鉴于合同无效，你公司要否提起反诉？”这一问题时，深圳市九鼎智能技术有限公司称“我公司不提反诉。”四、本院裁判意见本院认为，（一）关于诉讼请求中的请求确认双方之间的《厂房租赁合同》无效。深圳市龙华区大浪街道同胜社区合富勤工业区厂房B栋、第二层A区、宿舍B栋无合法所有权证无合法所有权证书，故2018年3月2日李常青、深圳市九鼎智能技术有限公司所签订之《厂房租赁合同》无效。（二）关于诉讼请求中的立即搬离占用的厂房及宿舍。庭审中，深圳市九鼎智能技术有限公司对彭国芝要求的立即搬离厂房宿舍这一诉讼请求无异议。彭国芝要求深圳市九鼎智能技术有限公司立即搬离厂房宿舍之诉讼请求合理合法，本院予以支持。（三）关于诉讼请求中的支付厂房、宿舍租金289600元（租金标准每月36200元，自2019年3月1日起计至实际搬离之日，暂计至2019年10月30日）。在2018年3月2日《厂房租赁合同》尾部“甲方”处加盖印章的“深圳市合富勤工业园管理处”为没有营业执照的单位。在2018年3月2日《厂房租赁合同》尾部“甲方”处签名的李常青出具2020年3月13日《情况说明》、2020年4月26日《情况说明》，将2018年3月2日《厂房租赁合同》的权利义务全部转让给彭国芝，将本案诉权转让给彭国芝，并承诺放弃2018年3月2日《厂房租赁合同》的权利及诉权。故彭国芝作为本案原告提起诉讼，要求深圳市九鼎智能技术有限公司给付尚欠款项合理合法。深圳市九鼎智能技术有限公司认可尚有物品存于涉案房屋内。深训市九鼎智能技术有限公司对房屋占有使用费最后更改为每月36200元的2018年3月2日《厂房租赁合同》复印件真实性予以认可。故深训市九鼎智能技术有限公司应给付彭国芝2019年3月1日至2020年9月30日共19个月的房屋占有使用费36200×19=687800元。深训市九鼎智能技术有限公司称其公司实际占用涉案房屋时间截止到2019年4月30日，2019年5月1日起彭国芝将其公司强行封门上锁，导致其公司无法使用涉案房屋。第一，彭国芝对深训市九鼎智能技术有限公司此陈述不予认可。第二，证人周某为深训市九鼎智能技术有限公司员工。第三，证人周某除其自我陈述外，未能提交充分证据证实其陈述。第四，深训市九鼎智能技术有限公司称依据2019年6、7、8、9、10月每个月厂房电费、水费基本为0之事实，可证实其公司自2019年5月起未再实际使用涉案房屋。但彭国芝、深训市九鼎智能技术有限公司于庭审中均认可涉案房屋中尚有深训市九鼎智能技术有限公司物品留存。深训市九鼎智能技术有限公司此辩称缺乏事实及法律依据，本院对深训市九鼎智能技术有限公司此辩称不予采信。(四)关于诉讼请求中的支付水电费7656元（自2019年2月1日起至实际搬离之日，暂计至2019年9月30日)。深圳市九鼎智能技术有限公司对2019年3月水电费1138.28元、2019年4月份水电费1799.17元予以认可。彭国芝要求深圳市九鼎智能技术有限公司给付2019年3、4月份水电费1138.28+1799.17=2937.45元之诉讼请求合理合法，本院予以支持。彭国芝未能提交充分证据证实2019年5、6、7、8、9、10月份水电费之发生及数额，彭国芝要求给付此部分水电费之诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院对彭国芝此部分诉讼请求不予支持。（五）关于诉讼请求中的支付电梯使用费、垃圾清运费8000元（自2019年3月1日起计至实际搬离之日，暂计至2019年10月30日）。深圳市九鼎智能技术有限公司认可其公司2019年3、4月份仍在涉案房屋正常经营。彭国芝称“5月之后深训市九鼎智能技术有限公司没有实际在经营了，但是厂房里面的机器设备和办公用品都在占用物业。”鉴于2019年5月之后深圳市九鼎智能技术有限公司已不在涉案房屋正常经营，不存在使用电梯，亦不再产生垃圾。故深圳市九鼎智能技术有限公司应给付彭国芝2019年3、4月电梯使用费500×2=1000元，2019年3、4月垃圾清运费500×2=1000元。（六）关于诉讼请求中的支付滞纳金（违约金）170297元（以欠款数额为基数，日5‰为标准。暂计至2019年10月18日）。鉴于2018年3月2日《厂房租赁合同》无效，彭国芝要求支付违约金之诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院对彭国芝此项诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第八十五条的规定，判决如下:一、2018年3月2日李常青、被告深圳市九鼎智能技术有限公司所签订之《厂房租赁合同》无效；二、被告深圳市九鼎智能技术有限公司于本判决生效之日起三日内立即搬离占有使用的深圳市龙华区大浪街道同胜社区合富勤工业区厂房B栋、第二层A区、宿舍B栋；三、被告深训市九鼎智能技术有限公司于本判决生效之日起三日内给付原告彭国芝2019年3月1日至2020年9月30日期间的房屋占有使用费687800元；四、被告深训市九鼎智能技术有限公司于本判决生效之日起三日内给付原告彭国芝2019年3月1日至2019年4月30日期间期间的水电费2937.45元；五、被告深训市九鼎智能技术有限公司于本判决生效之日起三日内给付原告彭国芝2019年3月1日至2019年4月30日期间的电梯使用费1000元；六、被告深训市九鼎智能技术有限公司于本判决生效之日起三日内给付原告彭国芝2019年3月1日至2019年4月30日期间的垃圾清运费1000元；七、驳回原告彭国芝其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4217元，保全费2898元，两项共计7115元，已由原告彭国芝预交，此款由被告深训市九鼎智能技术有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 刘    媛二〇二〇年九月三十日书记员 陈燕妮(兼)书记员 叶  晓  雲附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民法通则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。