广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初37959号原告：陈健敏，男，1982年4月14日出生，汉族，住广东省阳江市阳**。委托诉讼代理人：但秋寒，系广东正大方略律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢惠玲，系广东正大方略律师事务所律师。被告：温加玲，女，1950年10月22日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：李春艳，系广东骏通律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑余青，系广东骏通律师事务所实习律师。第三人：广州市泽信物业管理有限公司，住所地广州市天河区体育东路**127，统一社会信用代码914401016852179146。法定代表人：李卫华。委托诉讼代理人：李安琦，系北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。原告陈健敏与被告温加玲、第三人广州市泽信物业管理有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈健敏及其委托诉讼代理人但秋寒、卢惠玲、被告温加玲的委托诉讼代理人李春艳、郑余青、第三人广州市泽信物业管理有限公司的委托诉讼代理人李安琦到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。原告陈健敏向本院提出诉讼请求：1、依法不予执行位于广州市天河区体育东路39-45号3254铺的房产，并确认涉案房产为原告所有；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年7月27日，原告与第三人签订《商铺买卖合同》，上述合同签订后，原告于2015年7月31日前付清首期房价款（包含定金100000元）合计473154元，于2015年7月27日向广东宏安信律师事务所支付预售产权登记代理费及公证费2400元，由该律所进行买卖见证，于2015年7月31日向第三人支付办理过户手续相关税费24712元，并于2015年8月4日支付按揭费用4560元。上述事实有证据为证。依据合同的约定，第三人应将涉案房产过户至原告名下，但由于其拖延办证行为，导致交易过户手续迟迟未能完成。随后，讼争房屋被天河法院以(2018）粵0106执7584号案查封，原告向法院提出异议申请，请求解除对讼争房屋的查封。2019年8月20日，原告收到天河法院作出的(2019)粤0106执异507号执行裁定书，原告认为法院驳回原告的异议申请缺乏事实依据。事实理由如下：法院认定原告只是按合同约定支付了部分房款，且不同意将房款余款交付法院执行，故以未同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定的四个条件驳回原告请求是错误的。原告已符合该条规定的第一、二和四款的规定，后原告愿意将剩余房价款交付法院执行，但法院并未采纳原告的请求，没有给原告一个规定的期限及指定的交款账户将剩佘价款交付法院执行，便以原告不同意将房款交付法院执行驳回了原告的异议请求，有损原告的合法利益，故提起诉讼。被告温加玲辩称：一、天河区体育东路39-45号3254铺产权归第三人泽信公司所有，被答辩人无权请求法院解除对该涉案房产的查封,不动产所有权的归属应当以不动产登记簿的记载为准。本案中，涉案房产自2015年5月19日至今一直登记在第三人泽信公司名下，涉案房产的所有权应当归第三人泽信公司所有。二、根据相关法律规定，本案中，涉案房产登记在第三人泽信公司名下，产权依法归泽信公司所有，被答辩人虽主张支付部分价款并实际占有该财产，但实际尚未办理产权过户登记手续，亦未提供任何的担保，故无权要求法院对涉案房屋进行解封，法院依法应维护答辩人的合法权益，驳回被答辩人的解封请求。三、被答辩人不享有排除法院强制执行的民事权益。1、被答辩人未提交银行流水证明付款实际到账，仅有收款收据和转账单据，不能证明其按合同约定时间金额履行付款义务。2、本案中，根据买卖合同必须付清款项方能交房，但泽信公司明知被答辩人未付清款项，而确认提前交房，违反合同及购房交付常理。至目前止，被答辩人并未提供充分证据证明双方真实移交并实际合法占有涉案房产。3、在案外人申请执行异议庭审中，法院已明确告知是否将剩余房款交付法院由被答辩人决定，被答辩人并未当庭确认同意，且申请执行异议案件的开庭日为2019年5月6日，法院判决时间为2019年8月12日，在长达三个月时间内被答辩人没有表示同意交付剩余房款实际也并未交付，表明其不同意将剩余房款交付法院。4、被答辩人自2015年7月27日签订买卖合同至涉案房产保全裁定作出时已逾两年半时间，在长达两年半的时间内，被答辩人没有支付完购房款，也没有要求第三人就涉案房产办理过户登记，其对未要求办理过户登记的原因未能进行合理的解释和提供证据，故可以认定被答辩人对未办理过户登记具有过错。5、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，只有在该条规定四个条件同时具备的情况下，买受人才能够排除法院强制执行。被答辩人虽然与第三人泽信公司签订了书面买卖合同，但并没有充分证据证明其已实际支付部分购房款和合法占有涉案房屋，也未能证明并非自身原因导致未办理过户登记。答辩人认为，即使被答辩人现在愿意将剩余购房款交付法院，其也不具有排除强制执行的权利。第三人广州市泽信物业管理有限公司述称：本案情形是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的情形，请法院作出判决。经审理查明，关于温加玲与执行泽信公司房屋买卖合同纠纷一案，本院作出的（2017)粤0106民初11279号民事判决已发生法律效力。根据该判决，一、泽信公司应协助温加玲关于该案涉案商铺房产产权过户手续；二、泽信公司应向温加玲支付关于该案涉案商铺的逾期办理产权证违约金。因第三人没有履行上述判决确定的义务，温加玲向本院申请执行，本院于2018年3月9日以（2018）粤0106执7584号案立案执行。在上述案件诉讼期间，本院于2017年12月15日查封了登记在第三人名下的涉案商铺。2018年11月2日作出（2018）粤0106执7584号执行裁定拍卖涉案商铺，并在涉案商铺张贴公告，责令第三人及其他使用人在2018年11月12日前迁出并腾空上述房屋。该案执行期间，原告向本院提起执行异议，本院于2019年8月12日作出（2019）粤0106执异507号裁定书，本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，虽然原告在本院查封之前向第三人购买了涉案房屋且实际占有，但其只是按合同约定支付了部分房款，且原告表示不同意将房款余款交付法院执行，故原告的权利不能排除执行，其异议理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定驳回原告陈健敏的异议请求。另查明，原告与第三人泽信公司于2015年7月27日签订《商铺买卖合同》，约定泽信公司将涉案商铺卖给原告，房价款总金额为783154元，同年7月31日前支付473154元，剩余房款310000元向银行申请贷款。2015年7月27日，原告（甲方）与广州潮流天地购物中心有限公司（乙方）签订《商铺委托经营管理协议》，约定：甲方将涉案商铺全权委托由乙方统一经营管理，委托经营期限为10年。原告为证明其已按照合同约定向第三人支付了购房款以及其它须缴交的税费，提供泽信公司出具的多份收据：2015年7月26日涉案商铺定金5000元、10000元；时间为2015年7月27日涉案商铺定金85000元和房款20000元；时间为2015年7月31日，涉案商铺铺款353154元、涉案商铺税费款24712元。广州潮宏投资咨询有限公司出具的时间为2015年8月4日，涉案商铺按揭费用4560元的收据。2015年7月27日广东宏安信律师事务所出具的《通知书》，显示：收取原告预售预告/产权登记代理费2000元，委托公证费400元，共计2400元。第三人向本院提交《广州市存量房买卖合同》，说明案涉房屋已办理网签手续，合同编号为穗存量房合字××号，签约时间为2015年8月27日。第三人确认案件基本事实如下：1、与原告于2015年7月27日签订商铺买卖合同，由原告购买涉案商铺，交易价格为783154元。2、确认于2015年8月27日为涉案商铺办理网签。3、确认已收到原告支付的购房款473154元，占购房款60.4%。4、确认根据双方签订商铺买卖合同第7条第1款已于2015年12月25日将涉案商铺交付给原告指定的广州潮流天地购物中心有限公司经营管理，至此已完成商铺交付手续。经本院依法释明，原告未在本院限定期限内将案涉商铺剩余房款交付法院执行。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以上四个条件必须同时具备买受人的权利才能排除执行。本案中，原告虽在本院查封之前向第三人购买了案涉房屋，亦通过委托经营管理的形式实际占有了案涉房屋，但只按合同约定支付了部分房款，且未将房款余款交付法院执行，故原告的权利不能排除执行，其异议理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告陈健敏的诉讼请求。本案受理费11630元，由原告陈健敏负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  许 琛人民陪审员  麦丽欢人民陪审员  刘桂梅二〇二〇年九月九日书 记 员  谢丽军谢婉萍