福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终5409号 上诉人（原审被告）：福建同元文化古镇旅游开发有限公司，住所地福建省平潭县翠园南路与环岛路交叉口北侧海坛古城衙门**。 法定代表人：游辉，董事长。 委托诉讼代理人：林海菁，福建共与和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄柏熙，男，1981年11月3日出生，汉族，住福建省平潭县。 被上诉人（原审原告）：刘梅妹，女，1990年2月18日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：翁海燕，上海协力（福州）律师事务所律师。 上诉人福建同元文化古镇旅游开发有限公司（以下简称“同元公司”）与被上诉人黄柏熙、刘梅妹商品房预约合同纠纷一案，不服福建省福平潭县人民法院（2020）闽0128民初1577号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 同元公司上诉请求:1.撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回黄柏熙、刘梅妹在原审中提出的诉讼请求；2.由黄柏熙、刘梅妹承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、《海坛古城认购协议（商业）》应继续履行，原判决判令解除该合同，适用法律错误。黄柏熙、刘梅妹已于2017年9月2日知悉涉案房产处于抵押状态，该房产已于2020年4月19日注销抵押。根据《海坛古城认购协议（商业）》第四条第三款约定，在黄柏熙、刘梅妹补齐首付款之日，双方签订商品房买卖合同，且已将首付款支付期限作出延长的约定，最后一笔首付款延长至2020年8月27日之前支付，故双方签订商品房买卖合同的期限延长至2020年8月27日之前。现黄柏熙、刘梅妹尚未补齐首付款，即签订商品房买卖合同期限尚未界满，黄柏熙、刘梅妹明确表示不再履行《海坛古城认购协议（商业）》约定的签约义务，已构成违约，应承担继续履行《海坛古城认购协议（商业）》的责任，故原判决判令解除该合同，且同元公司返还购房款774000元，属适用法律错误。二、原判决认定同元公司致使黄柏熙、刘梅妹订立案涉协议的信赖利益受损，判令同元公司应返还购房款并支付相应的资金占用利息，适用法律错误。同元公司负有保证案涉房产在双方签订商品房买卖合同时未设立抵押的义务，该房产在2020年4月19日已办理抵押注销手续，即在签订商品房买卖合同期限界满前就已解押，同元公司没有损害黄柏熙、刘梅妹订立案涉协议的信赖利益，故原判决认定同元公司应承担黄柏熙、刘梅妹信赖利益的损失，即判令同元公司应返还购房款并支付相应的资金占用利息，适用法律错误。 黄柏熙、刘梅妹辩称，一、原判决解除案涉《海坛古城认购协议（商业）》适用法律正确。《海坛古城认购协议（商业）》仅对案涉房屋的位置、单价、付款方式等部分条款达成一致，而对本合同其他诸如房屋交付时间、违约责任等重要内容未作约定，均需后期正式签订《商品房买卖合同》进行磋商再确定。因此该份协议属于商品房预约合同。2017年8月27日签订《海坛古城认购协议（商业）》时，同元公司并未告知黄柏熙、刘梅妹讼争房屋的抵押状态；2017年9月2日，同元公司告知黄柏熙、刘梅妹讼争房屋抵押的事实并通知安排下次解押；2017年9月27日双方约定的签订买卖合同期限届满，同元公司均未通知黄柏熙、刘梅妹签订商品房买卖合同；在届满至2020年3月份期间，经多次催促签订商品房买卖合同，同元公司均推脱再过段时间，2020年3月20日黄柏熙、刘梅妹起诉同元公司要求解除合同。由于，《海坛古城认购协议（商业）》是预约合同，同元公司在订立认购协议后，未在约定的期限内与黄柏熙、刘梅妹订立正式的商品房买卖合同，且未告知讼争房屋的抵押状态，因同元公司违背诚实信用原则导致无法与同元公司继续订立正式《商品房买卖合同》，本合同已无法订立，一审法院判决解除合同适用法律正确。二、原审法院认定同元公司返还购房款并支付相应的资金占用利息，适用法律正确。根据建设部的《商品房销售管理办法》第二十二条规定:“符合商品房销售条件的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用”。黄柏熙、刘梅妹已经确认本合同无法订立，同元公司应当向买受人返还所收费用。关于资金占用利息，同元公司未将案涉房产抵押事宜在双方订立案涉协议时告知黄柏熙、刘梅妹，导致黄柏熙、刘梅妹违背真实意思签订案涉协议，同元公司违背诚实信用原则致使黄柏熙、刘梅妹订立案涉的信赖利益受损，应承担由此造成的信赖利益损失。 黄柏熙、刘梅妹向一审法院起诉请求:1.解除黄柏熙、刘梅妹与同元公司签订的《海坛古城认购协议（商业）》，2.判令同元公司双倍返还黄柏熙、刘梅妹购房定金即200000元，3.判令同元公司返还黄柏熙、刘梅妹购房款774000元并支付资金占用利息（以200000元为基数，自2017年9月14日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付，以274000元为基数，自2017年11月8日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计付，以200000元自2019年10月18日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计付，以100000元为基数自2019年11月30日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计付），4.本案诉讼费用由同元公司承担（包括但不限于诉讼费、保全费等）。 一审法院认定事实：2017年8月27日，黄柏熙、刘梅妹（乙方）与同元公司（甲方）签订《海坛古城认购协议（商业）》，就黄柏熙、刘梅妹认购位于平潭综合实验区商品房（以下简称案涉房产）事宜达成认购协议，约定：1、购房款总价2870000元，2、乙方在签订本认购协议同时向甲方交纳定金300000元，作为乙方订立商品房买卖合同的担保。商品房买卖合同订立后，乙方所支付的定金转为该商品房购房款的组成部分。乙方未按本条约定足额缴纳定金不影响本认购协议中定金条款的效力，3.乙方选择按揭方式付款，乙方应于2017年9月27日前将购房款的50%（即首付款）计1440000元整补齐，同时将应缴的契税款交于甲方，并持本认购协议、定金（发票）收据及按照贷款银行要求提供相关按揭资料证明：如身份证、户籍证明、婚姻状况证明、收入证明、其他财力证明等其他贷款银行所要求的按揭资料证明，及按照贷款银行商业政策要求应由乙方提供的证明其具备购房资格的证明、书面承诺等文件资料）及甲方要求的其他手续资料到甲方售楼处，与甲方签订商品房买卖合同及相关文件，余款1430000元整向银行申请按揭贷款（最终审批额度以贷款银行为准），具体按揭贷款时间由甲方书面通知乙方可办理银行按揭贷款之日起3个工作日内前往甲方指定的按揭银行办理按揭贷款手续……案涉认购协议签订后，当日黄柏熙、刘梅妹支付定金100000元，2017年9月14日支付200000元购房款，2017年11月8日支付274000元购房款，2019年10月18日支付200000元购房款，2019年11月30日支付购房款100000元。双方就购房款作出变更约定，并于2020年3月10日予以确认：购房总价款2095100元，首付款1095100元，贷款1000000元，其中首付款分期支付，2017年先支付20%即574000元，2019年支付300000元，2020年8月27日前支付余下首付款221100元。 另查明，经一审法院向平潭综合实验区不动产登记中心调取，案涉房产自2017年7月30日数次进行抵押及注销抵押登记，本案庭审前，案涉房产已于2020年4月19日注销抵押。黄柏熙、刘梅妹于2017年9月2日知情案涉房产处于抵押状态。 一审法院认为，同元公司庭审中主张签订案涉协议时已告知黄柏熙、刘梅妹案涉房产处于抵押状态，但未能提供相应证据证明其主张，应由其承担举证不能的法律后果，即一审法院采信黄柏熙、刘梅妹的主张：案涉协议签订之时同元公司未告知黄柏熙、刘梅妹案涉房产抵押事宜，直至2017年9月2日时黄柏熙、刘梅妹才知情。同元公司在双方签订案涉协议时隐瞒案涉房产处于抵押状态，属于隐瞒案涉协议的重大事项，违背了黄柏熙、刘梅妹签订案涉协议的真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，案涉协议属于可撤销合同，但根据《中华人民共和国合同法》第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权”之规定，黄柏熙、刘梅妹自2017年9月2日即已知悉案涉房产抵押事宜，且向一审法院主张解除案涉协议，故黄柏熙、刘梅妹的撤销权已消灭，案涉协议合法有效。黄柏熙、刘梅妹与同元公司应按案涉协议约定全面履行义务。 案涉协议能否解除。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同”，案涉协议约定了将来签订商品房买卖合同的时间，具备期限性，故案涉协议具备预约合同的特征，是一份为将来签订本约合同即商品房买卖合同而签订的商品房预约合同。预约合同是对当事人的拘束力创设了双方为将来订立本约而磋商的义务，即预约订立后，双方须依诚实信用原则进行磋商、缔结本约，否则将承担违约责任。就本案而言，虽然同元公司主张继续履行案涉协议，但黄柏熙、刘梅妹提起本案诉讼要求解除合同，表示不愿意继续履行合同，即不愿意将来签订正式的商品房买卖合同。而订立合同必须合意，强制缔约有违合同意思自治原则。故《根据中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方以明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”之规定，对黄柏熙、刘梅妹要求解除案涉协议的诉请一审法院予以支持。 案涉协议解除后的法律后果。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。根据案涉协议第四条第3款的约定以及双方就首付款支付时间所作的变更约定，双方就案涉房产的首付款支付时间作出延长约定，签订本约合同的时间亦予以延长至2020年8月27日前，在双方约定的签订本约时间尚未届满前，黄柏熙、刘梅妹以其行为表示不愿意继续签订本约合同，应由其承担违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。……给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金……”，违约方黄柏熙、刘梅妹无权要求返还定金，故对其要求同元公司双倍返还定金的诉讼请求，一审法院不予支持。另一方面，同元公司未将案涉房产抵押事宜在双方订立案涉协议时告知黄柏熙、刘梅妹，致使黄柏熙、刘梅妹违背真实意思表示签订案涉协议，黄柏熙、刘梅妹可行使撤销权，但已超过行使撤销权期限，案涉协议合法有效，黄柏熙、刘梅妹以此为由主张同元公司存在违约行为，一审法院不予采纳，但同元公司该行为有违诚实信用原则，致使黄柏熙、刘梅妹订立案涉协议的信赖利益受损，应承担由此造成信赖利益损失。结合案涉协议约定的内容及黄柏熙、刘梅妹支付购房定金、购房款等客观情况，合同解除后，同元公司应返还黄柏熙、刘梅妹购房款774000元并支付相应的资金占用利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。据此，依照《根据中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条规定，判决：一、解除黄柏熙、刘梅妹与福建同元文化古镇旅游开发有限公司于2017年8月27日签订的《海坛古城认购协议（商业）》；二、福建同元文化古镇旅游开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还黄柏熙、刘梅妹购房款774000元并支付相应的资金占用利息（利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项还清之日止，其中以200000元为基数自2017年9月14日起计算，以274000元为基数自2017年11月8日起计算，以200000元为基数自2019年10月18日其计算，以100000元为基数自2019年11月30日起计算）；三、驳回刘梅妹、黄柏熙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币14190元，减半收取计人民币7095元，由黄柏熙、刘梅妹共同负担1360元，由福建同元文化古镇旅游开发有限公司负担5735元。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，本案为商品房预约合同纠纷。同元公司与刘梅妹、黄柏熙之间签订的《海坛古城认购协议（商业）》是双方当事人的真实意思表示,没有违反法律法规的规定,合法有效。双方签订的认购协议属于预约合同,是双方当事人承诺在约定的期限内订立《商品房买卖合同》的预备性协议,订立认购书的目的是为了保障双方订立《商品房买卖合同》。预约合同一般明确约定了一方不履行与对方签订本约合同或不按照预约内容与对方签订本约合同的违约责任。因此,预约合同较本约合同而言有其特殊性,即一方可以以承担违约责任的方式拒绝签约。本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定,违反本约合同的约定,不履行具体权利义务,应当按照约定或法律规定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任,故本约合同与预约合同在法律性质上存在本质的差异。本案中,《海坛古城认购协议（商业）》不是对商品房买卖结果所产生的权利义务进行直接确认,而是确保将来订立本约而签订的预约合同,黄柏熙、刘梅妹不履行签约义务,同元公司可以按照《海坛古城认购协议（商业）》的约定,没收黄柏熙、刘梅妹的定金,但不得强制要求双方进行交易磋商而签订《商品房买卖合同》,否则有违意思自治和交易自由的民法精神,故根据《合同法》第一百一十条第二项之规定,对同元公司主张继续履行《海坛古城认购协议（商业）》的诉求不予支持。由于签约时，同元公司未将案涉房产抵押事宜告知黄柏熙、刘梅妹,违背诚实信用原则,故同元公司应在返还购房款后赔偿黄柏熙、刘梅妹因此产生的资金占用期间的利息损失。 综上所述，同元公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14190元，由福建同元文化古镇旅游开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 黄 锋 审 判 员 金光玉 二〇二〇年九月二十九日 法官助理 刘 奕 书 记 员 吴 超