襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0606民初4939号原告：湖北金福坤房地产开发有限公司，住所地：襄阳市高新区春园东路**。法定代表人：姜耀玲，湖北金福坤房地产开发有限公司执行董事。委托诉讼代理人：吴玉锋，湖北联帮律师事务所律师，特别授权代理。被告：杨晨，女，1995年10月8日出生，汉族，住襄阳市樊城区。原告湖北金福坤房地产开发有限公司（以下简称金福坤房地产公司）与被告杨晨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日受理后，依法适用简易程序，由审判员陈丽婷独任审理，于2020年8月21日公开开庭进行了审理。原告金福坤房地产公司的委托诉讼代理人吴玉峰，被告杨晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金福坤房地产公司提出如下诉讼请求：1、解除双方签订的《普鑫·上东郡一期商业街商铺租赁合同》；2、判令被告向原告返还租赁的B区（128平米）的商铺；3、判令被告支付原告房屋租金共计192384元（截止2020年5月1日）；4、判令被告按合同约定向原告支付违约金19238.4元（192384元×10%=19238.4元）；5、判令被告按合同约定向原告支付滞纳金23674.8元（192384元×586天×0.21‰=23674.8元，从2018年12月1日开始延期支付起算，暂计算至2020年7月8日，直至付清为止）；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方在2017年4月18日签订一份《普鑫·上东郡一期商业街商铺租赁合同》，合同约定：被告租赁原告开发的上东郡B区商铺、建筑面积128平方米，合同期限3年，自2017年5月1日至2020年5月1日止。双方约定第1年租金85元/平，租金的缴纳方式为：每半年交纳一次。其中第一年免除4个月房租用于商户装修。租赁合同签订后，原告按约定交付了上东郡B区商铺供被告使用。租赁第一年，即2017年5月1日至2018年5月1日期间，应交租金共计为：87040元（免租4个月后）。第二年度2018年5月1日至2019年5月1日应缴纳租金为130560元，第三年度2019年5月1日至2020年5月1日应缴纳租金136704。截止2020年7月8日，被告共计拖欠原告第二个租赁年度的55680元房租，拖欠原告第三个租赁年度的136704元房租，共计拖欠192384元。根据以上事实，为维护原告的合法权益，现依法诉至贵院，望判如所请。被告杨晨辩称，1、合同签订的免租期为4个月，但经与原告的招商负责人柏经理协商延长了3个月，并备入原告存放的档案中，实际免租期为7个月；2、2019年4月已经与原告的招商负责人柏经理协商解约并腾退房屋，钥匙按照其要求存放在隔壁商铺处，房租交至2019年4月；3、被告支付了押金15000元、砌墙费6500元，亦备入原告存放的档案中；4、被告并未拖欠租金，没有违约，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年4月18日，金福坤房地产公司作为甲方与杨晨（乙方）签订了《上东郡一期商业街商铺租赁合同》，合同主要内容为：第一条、地理位置：商业街商铺处于长征东路与清河路交汇处。第二条、房屋位置、交房时间。1、乙方租赁房屋位于商业街（编号）B区，租赁建筑面积为128平方米（见平面附图）。乙方租赁房屋所在商铺部分存在屋面建筑塔楼（即超出二楼的建筑部分），不计入该租赁面积，若乙方使用，则另行确定租金。2、甲方在2017年5月1日之前将所租赁的房屋交付给乙方使用。因工程、商铺配套、消防等原因，甲方可延迟交房，若延迟交房，具体交房以甲方通知为准……第三条、合同期限、用途。1、该房屋合同的期限为3年，租赁期限自2017年5月1日至2020年5月1日止。其中第一年免租4个月用于商户装修（仅限于免收租金）。但第一年进场装修前需按第一年的租金标准预交半年房租。若甲方延迟交房，则以实际交付时间为准开始计算，双方办理书面交接手续……第四条、房屋的租金、押金、支付方式（第1-2年租金不变，第3年开始每年递增5%）乙方一楼租赁价格为：第一年租赁价格为85元/平方/月。第二年价格为85元/平方/月。第三年价格为89元/平方/月……3、房屋押金：乙方所租赁房屋的押金为人民币15000元（壹万伍仟元整）在交纳租金同时交纳押金，合同期满后，在乙方无违约、对商铺无损害的情况下甲方一次性退还乙方（不计利息）。4、租金交纳方式：房屋相关费用采取按年预交的方式，每半年交纳一次。房屋租金在甲方通知乙方交付房屋前交纳，租金交纳后方可进行装修，每年的租金在每个租赁期开始前需提前一个月交纳（逾期未交纳租金，经甲方催交后，甲方可采取停水停电措施和甲方有权随时解除租赁合同），交纳地点为甲方财务部……第五条、甲方权利与义务。6、若乙方拖延支付租金及其他费用，甲方有权利采取停水和停电的措施，因此给乙方造成损失的，由乙方完全自行承担……第六条、乙方权利与义务。18、该商铺与紧邻的商铺之间分户隔断墙由乙方进行施工隔断，按甲方的要求进行隔断，隔断后，该墙体的所有权归甲方所有。乙方退租或者解除合同的，乙方不得损坏该墙体……第十条、违约责任。1、租赁期间，乙方有本合同第八条第三项行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金；2、租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的千分之五按日向甲方支付滞纳金；3、在租赁期内，乙方未经甲方同意或因乙方自身原因，中途擅自退租的，甲方所收取的押金和租金不再退还，乙方还应该按合同总租金10%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。4、租赁期满，乙方应如期交还该房屋（双方已达成续租协议的除外）。乙方逾期归还的，除按该年的正常租金标准向甲方交纳租金外，另则每逾期一日应向甲方支付原月租金1%的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失……甲方金福坤房地产公司盖章，乙方杨晨签字捺印。合同签订后，金福坤房地产公司将房屋交付杨晨。金福坤房地产公司与杨晨当庭确认杨晨所承租的商铺免租期为7个月，杨晨按照约定支付了押金15000元，并支付砌墙费6500元、租金140420元。本案诉讼过程中，杨晨主张其于2019年4月已经与金福坤房地产公司的招商负责人柏经理协商解约并腾退房屋，钥匙按照其要求存放在隔壁商铺处，为证明前述主张，其提交了通话录音予以佐证，金福坤房地产公司对杨晨的主张不予认可。杨晨亦当庭确认其拆除诉争房屋的装修装饰系在2020年6月。目前，诉争房屋已经由金福坤房地产公司另外出租给他人。因案涉《普鑫·上东郡一期商业街商铺租赁合同》于2020年5月1日租赁期限届满且诉争房屋已经收回另行出租，原告金福坤房地产公司当庭撤回要求解除原、被告双方签订的《租赁合同》及返还商铺的的诉讼请求。上述事实，有原、被告双方当事人的陈述，原告提交的租赁合同、被告提交的租赁合同、缴纳房租的转账凭证等证据，在卷予以证实。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，金福坤房地产公司与杨晨签订的《普鑫·上东郡一期商业街商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。关于本案中双方签订的《普鑫·上东郡一期商业街商铺租赁合同》的解除时间。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，被告杨晨主张其于2019年4月已经与金福坤房地产公司的招商负责人柏经理协商解约并腾退房屋，钥匙按照其要求存放在隔壁商铺处，但其提交的通话录音不足以证明其主张的事实，且其当庭确认诉争房屋的装修装饰系其于2020年6月拆除，这与其主张的2019年4月已经腾退房屋并交付钥匙于指定处相互矛盾，另金福坤房地产公司对杨晨主张的该事实亦不予认可，故杨晨应当承担举证不利的相应后果，其主张的事实本院不予支持。关于欠付的房屋租金。虽然本案合同中双方约定的免租期为4个月，但原、被告当庭确认被告杨晨所承租的商铺免租期为7个月，故本院对于本案租赁合同免租期为7个月予以确认。按照合同的约定及双方当事人确认的事实，自2017年5月1日起至2019年4月30日止，杨晨应当向金福坤房地产公司支付房屋租金为184960元[85元/㎡×128㎡×（24-7）个月]，自2019年5月1日起至2020年5月1日止，杨晨应当向金福坤房地产公司支付房屋租金为136704元[89元/㎡×128㎡×12个月]，考虑到新冠疫情的影响，本院酌定疫情管控期间（2020年2月1日-2020年3月31日）租金为合同约定标准的50%即5696元/月=89元/㎡×128㎡×50%，此期间应减收的租金为11392元=5696元/月×2个月，扣除因疫情期间减收的租金11392元，被告杨晨自2017年5月1日起至2020年5月1日止合计应向金福坤房地产公司支付租金310272元，扣减杨晨已支付的租金140420元及砌墙费6500元（原告当庭确认予以扣减），被告杨晨还应支付原告金福坤房地产公司租金163352元。又由于双方签订的合同中虽未约定押金可以抵扣租赁费用，但结合原告的诉讼请求及被告杨晨的当庭陈述，双方均认可押金可以抵扣租金，故扣减押金15000元，杨晨还应当向原告金福坤房地产公司支付房屋租金148352元。被告杨晨未能按合同约定交纳租金，构成违约，依法应承担违约责任。原告金福坤房地产公司要求被告杨晨支付违约金19238.4元、滞纳金23674.8元，因滞纳金亦属于违约金，违约金应以实际损失为计算基础，而金福坤房地产公司并未举证证明其实际损失数额，故虽然合同中约定了违约金及滞纳金的计算方式，但本院认为按照租金损失的10%计算违约金已经足以弥补原告的损失，故本院根据本案事实酌定违约金为租金损失的10%即14835.2元=148352元×10%。综上所述，杨晨应当支付原告金福坤房地产公司房屋租金148352元，违约金14835.2元。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨晨于本判决生效之日起十日内支付原告湖北金福坤房地产开发有限公司房屋租金148352元；二、被告杨晨于本判决生效之日起十日内支付原告湖北金福坤房地产开发有限公司违约金14835.2元；三、驳回原告湖北金福坤房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2414.5元，由原告湖北金福坤房地产开发有限公司负担614.5元，被告杨晨负担1800元。如不服本判决，可在判决书收到之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  陈丽婷二〇二〇年九月七日书记员  刘俊逸