广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0402民初8006号原告：珠海市**乐装饰材料有限公司，住所地：珠海市**********，统一社会信用代码：914***********786C。法定代表人：杨卫平，执行董事。委托诉讼代理人：吴海燕，广东亚太时代律师事务所律师。被告：高红兰，女，汉族，*年*月*日出生，住安徽省***************民组，公民身份号码：******************。原告珠海市**乐装饰材料有限公司与被告高红兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告珠海市**乐装饰材料有限公司的委托诉讼代理人吴海燕与被告高红兰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告珠海市**乐装饰材料有限公司向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付2020年1月18日至2020年4月26日拖欠的租金人民币105284元及逾期付款滞纳金暂计人民币42672.5元（滞纳金以所欠租金为基数按每日千分之五支付，直至付清之日为止，具体详见计算清单）；2.请求判令原告没收被告合同保证金人民币90000元；3.请求判令被告向原告支付2020年1月18日至2020年4月26日拖欠的物业管理费、水电费合计人民币11190元；4.请求判令被告向原告赔偿律师代理费损失10000元；5.请求判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年11月3日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，由被告承租原告的珠海市**************#、5#、6#商铺，用于经营餐饮，租期自2019年11月3日至2022年6月15日，第一年即从2019年11月3日到2020年11月2日期间每月租金为45000元，《商铺租赁合同》第三条“租赁费及租赁费支付方式”第3款约定“乙方（被告）必须每月3日前向甲方（原告）缴纳上述（租金）费用，如有逾期，甲方按每天1%向乙方收取滞纳金，如逾期15天未缴费用，则甲方有权停水停电并收回该一楼4#、5#、6#商铺，没收乙方合同保证金并解除合同”；第八条第四款约定“……若因乙方拖欠租金及费用而导致诉讼的，则由乙方承担包括但不限于甲方的诉讼费、律师代理费等追索欠款所产生的全部费用”。合同签订后被告向原告支付合同保证金9万元。因疫情影响，被告拖欠租金未付，经原告催告，2020年4月20日被告向原告申请减免部分租金，原告同意2020年2月18日至3月17日该期间的租金减半收取，2020年4月21日被告向原告出具《承诺书》，确认欠原告2020年1月18日至4月17日租金10万元及2020年4月18日至5月17日租金45000元、管理费1828元，总计146828元，于2020年5月5日前付清，如逾期不付从原应付未付之日计付滞纳金。被告出具《承诺书》后的2020年4月26日，被告却突然不告而别搬离所有的物品、撤场。综上所述，原告认为，被告在租赁合同履行过程中发生租金拖欠的行为已构成根本性违约，且被告擅自撤场单方面解除了合同，原告无奈只得提起本案诉讼，被告应当向原告支付拖欠的租金、物业管理费，并承担违约责任，考虑到约定的滞纳金日百分之一的标准较高，现原告主动将滞纳金标准降低50%至日千分之五，恳请人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。原告提供了如下证据：1.商铺租赁合同；2.租赁商铺的示意图；3.申请书；4.承诺书；5.委托代理合同；6.发票；7.转账凭证；8.物业管理费单据、水电费单据。被告高红兰辩称，被告认为已不欠原告租金，2020年1月18日至4月18日期间三个月的租金共计135000元，被告已支付20716元，被告与原告协商先支付部分租金，后期再将剩余租金付清，原告减免了半个月的租金，在此期间被告也支付了17000多元的租金，被告认为押金应该冲抵其余两个月的租金。对于物业费、水电费被告予以认可，但被告不清楚具体金额，被告对于滞纳金和律师费不认可。被告提供了如下证据：微信转账支付凭证2张。经审理查明,2019年11月3日，原告珠海市**乐装饰材料有限公司（甲方）与被告高红兰（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于珠海市****************#、5#、6#商铺以现状出租给乙方作餐饮场地使用，计租面积（含公摊）508平方米，每月应交租金按含公摊的计租面积乘以本合同的出租单价计算；租赁期限从2019年11月3日起至2022年*月15日止，免租期自2019年11月3日至2019年11月17日，计租时间从2019年11月18日起；商铺租金为每月每平方米88.58元，第一年即从2019年11月3日至2020年11月2日期间每月租金为45000元，从第二年开始每年递增一次，每次递增5%，租金不含物业管理费，不含税金，若乙方需要发票则相关税金由乙方承担；租金支付方式为每月一付，乙方必须在每月3日前向甲方交纳上述费用，如有逾期，甲方将每天按1%向乙方收取滞纳金，如逾期15天未交费用，甲方有权停水停电并收回商铺，没收乙方合同保证金，并解除合同；乙方须于本合同签订后当日向甲方交纳相当于首年租金的两个月租金作为合同保证金，合同保证金为9万元，在合同期内，若乙方违反合同约定，甲方有权没收该合同保证金，若乙方未违反合同约定，则在合同期满后结清有关费用并办理完工商登记注销或变更地址手续事项后，甲方无息退还合同保证金给乙方；鉴于租赁场所是带装修的原来酒楼，双方商定场地转让费为8万元，乙方在合同签订之日一次性支付给甲方；在租赁合同期内，乙方所发生的物业管理费、水电费由乙方承担，费用由乙方向甲方交纳，甲方代收代付给物业管理公司，目前水费单价4.5元每吨，电费单价1.3元每度，物业管理费单价3.6元每平方米；合同期满，或双方协商同意解除合同协议，由乙方投入的可移动部分由乙方带走，不可移动部分归甲方，甲方不作任何补偿；乙方擅自将商铺转让、转租、转借、互换的或拖欠应交租金款及水电等费用达15天等情形，甲方有权收取滞纳金、停水停电、没收保证金、终止租赁合同、收回商铺，因此造成的损失由乙方自负；若因乙方违约拖欠租金及费用的，甲方按每天1%向乙方收取滞纳金，拖欠租金及费用超过15天的，甲方每天按1%的标准向乙方收取滞纳金，并且乙方无条件同意将该商铺装修和所有营业设备设施（包括空调及厨房设备等）按现状移交给甲方，不得带走任何固定装修及设备设施，甲方有权拆除并处置该商铺的现有装修和设备设施，重新规划招租，处置所得及费用由甲方所有并承担，甲方无需支付任何补偿给乙方；若因乙方拖欠租金及费用导致诉讼的，由乙方承担包括但不限于甲方的诉讼费、律师代理费等追索欠款所产生的全部费用。上述租赁合同签订后，被告向原告支付了合同保证金9万元、场地转让费8万元并支付租金、物业管理费、水电费至2020年1月17日，其中物业管理费为每月1828元。2020年4月8日，被告通过微信另向原告支付了20716元。2020年4月20日，被告向原告发出申请书，称因“新冠肺炎”疫情影响，生意惨淡，收不抵支，现已向银行申请办理贷款业务，现特申请缓交租金，待银行放款后立即交清，并申请未来三个月每月减租1万元。2020年4月21日，被告向原告出具承诺书，称受疫情影响，造成资金困难，现无法准时将2020年1月18日至2020年4月17日期间的3个月租金共计10万元及2020年4月18日至5月17日期间租金45000元、管理费1828元合计46828元支付给原告，现申请将以上所欠租金及管理费两周内付清，若不履行以上承诺，被告愿按照合同约定从应付未付之日计付滞纳金并承担违约责任。2020年6月9日，原告与广东亚太时代律师事务所签订委托代理合同，原告委托广东亚太时代律师事务所代理原告与被告租赁合同纠纷一案的诉讼事宜，原告于2020年6月12日向广东亚太时代律师事务所支付了律师费1万元。原、被告确认，原告同意对2020年2月份的租金减半收取，被告于2020年4月21日出具的《承诺书》系由原告起草，被告签字确认的。原告称，其共同承租了包括案涉租赁商铺在内的几间商铺，原告承租后将案涉商铺转租给被告，原告就其租赁的商铺一起向珠海金来物业管理有限公司交纳物业管理费和水电费，被告欠交2020年1月18日至4月26日期间共计三个月零九天的物业管理费6032元、2020年1、2月水电费2579.6元、2020年3月份水电费153.4元及2020年4月份水电费2426元。对于被告于2020年4月8日支付的20716元，原告视为被告支付的2020年1月18日至2月17日期间的部分租金，原告的诉请中已经扣减了该部分款项。原告未向被告主张解除租赁合同，但于2020年4月26日发现被告搬走了租赁商铺内的物品，遂于当日收回了租赁商铺。被告称，其因没有生意，不想继续承租商铺，遂于2020年4月26日搬走商铺内的物品，但没有搬完。被告未向原告提出解除租赁合同，搬迁时也没有通知原告，被告租赁商铺用于经营餐厅，餐厅于2019年12月12日开业，于2020年4月26日停业。被告于2019年12月18日支付了1828元管理费和三千多元水电费后便再未支付物业管理费和水电费。本院认为，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》为双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自的权利和义务。广东省于2020年1月23日启动省重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年2月24日将疫情防控应急响应级别调整为二级响应，于2020年5月9日将疫情防控应急响应级别调整为三级响应，疫情的影响是短暂的，并不影响被告长期租赁合同目的的实现。被告租赁案涉商铺用于经营餐厅，政府并未禁止餐饮行业的营业，疫情可能导致被告因就餐人数减少而经营困难，但并不导致被告无法经营，故“新冠肺炎”疫情对于被告租赁案涉商铺而言并不构成不可抗力，被告无权单方面解除租赁合同。被告虽称其未提出解除租赁合同，但却以实际行动搬离商铺，被告的行为实际上即为单方面解除租赁合同，被告应承担相应的不利法律后果。按照《商铺租赁合同》的约定，被告违反合同约定逾期支付租金等费用，原告有权没收被告交纳的合同保证金，故原告可不予退还该合同保证金，被告抗辩以该合同保证金冲抵租金没有依据，本院不予支持。原、被告均确认被告于2020年4月26日腾退了案涉商铺，故被告须向原告支付腾退前的租金、物业管理费和水电费。原告于2020年4月21日起草了《承诺书》，被告签字确认，故本院认定原、被告于2020年4月21日就被告欠付租金等费用的情况及解决方案达成了一致意见，被告应按照该《承诺书》的约定向原告支付欠付的租金。对于2020年1月18日之后的租金，被告仅支付了20716元，原告对于2020年2月份的租金同意减免一半，故被告还应向原告支付租金105284元。但因上述《承诺书》签订后，“新冠肺炎”疫情仍然对被告经营餐厅产生重大影响，被告未按照《承诺书》约定的时间付清租金等费用具有合理事由，且被告腾退时并未拆除案涉商铺的装修，原告收取的合同保证金和场地转让费可弥补原告的损失，故本院对于原告主张的滞纳金不予支持。关于原告主张的2020年1月18日之后的物业管理费及水电费，被告认可其欠付该两项费用，仅表示不清楚具体金额，经计算，被告欠付自2020年1月18日至4月26日期间共计三个月零九天的物业管理费6032.4元，故本院对于原告要求被告支付6032元物业管理费的诉请予以支持。被告确认2019年12月份的水电费为三千多元，原告主张的其余三个多月的水电费合计为5158元，原告提供的珠海金来物业管理有限公司出具的抄表明细显示了案涉商铺每月产生的水电费的具体情况，每月水电费均未超过三千元，在此期间被告也未停业，故原告主张的水电费符合常理，本院予以支持。案涉租赁合同中约定，因被告拖欠租金等费用导致的诉讼，被告应承担原告支出的律师代理费等费用，故原告主张律师费有合同依据，本院予以支持。“新冠肺炎”疫情导致众多行业经营困难，出租方和承租方应互相体谅、共担风险，承租方出现租金交纳困难情况的，双方应通过协商暂缓交纳、减少交纳部分租金或适当延长租赁期限等形式共度难关，一方通过单方解除租赁合同转嫁风险及损失的行为有违公平原则及恪守合同履行原则，本院不予提倡。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告高红兰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市**乐装饰材料有限公司支付拖欠的租金人民币105284元；二、被告高红兰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市**乐装饰材料有限公司支付拖欠的物业管理费、水电费合计人民币11190元；三、原告珠海市**乐装饰材料有限公司可不向被告高红兰退还合同保证金人民币90000元；四、被告高红兰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市**乐装饰材料有限公司支付律师代理费人民币10000元；五、驳回原告珠海市**乐装饰材料有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币2594元，由原告珠海市**乐装饰材料有限公司负担人民币428元，被告高红兰负担人民币2166元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 王 普二〇二〇年九月十五日书记员 卢燕婷苏海婷