广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5381民初1853号原告：中国建设银行股份有限公司罗定支行，住所地罗定市罗城街道龙园路**，统一社会信用代码91445381895931227U。负责人：赖伟生，行长。委托诉讼代理人：朱伟珍，广东声捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：张睿谦，广东声捷律师事务所实习律师。被告：莫华邦，男，1985年7月23日出生，汉族，广东省罗定市人，住罗定市被告：罗定市碧桂园房地产开发有限公司，，住所地罗定市附城街道建业路**统一社会信用代码91445381MA4UNWMJXG。法定代表人：卜德华。委托诉讼代理人：于奇奇，男，佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司员工。委托诉讼代理人：黄建桥，男，佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司员工。原告中国建设银行股份有限公司罗定支行与被告莫华邦、罗定市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园公司”）金融借款合同纠纷一案，原告中国建设银行股份有限公司罗定支行于2020年6月2日向本院申请网上立案，2020年6月11日经本院审查通过并于2020年6月17日立案，后依法适用简易程序，于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司罗定支行的委托诉讼代理人朱伟珍、被告碧桂园公司的委托诉讼代理人于奇奇到庭参加诉讼，被告莫华邦经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告莫华邦于2017年10月18日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440827230-201*******574535）；2、判令被告莫华邦向原告归还借款本金555264.14元、利息10327.03元及罚息137.68元[暂计至2019年12月22日，之后的逾期利息按照借款合同约定的执行，逾期贷款利率按利息上浮50%计付至还清款项之日止]；3、判令被告莫华邦向原告支付为实现债权而支出的律师费28629元；4、判令被告碧桂园公司对上述第2、3项债务承担连带清偿责任；5、判令原告对被告莫华邦提供的位于罗定市**街道**路东**号**商住小区**号楼**座**房的抵押物的拍卖、变卖款项依法享有优先受偿权；6、本案的全部诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年10月，被告莫华邦需购买位于罗定市**街道**路东**号**商住小区**号楼**座**房房产，因此向原告提出申请个人住房贷款。原告与被告莫华邦于2017年10月18日签订了《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定由原告为贷款人，被告莫华邦为借款人，被告莫华邦向原告借款人民币57万元用于购买商品住房，借款期限为三十年，约定的贷款利率为浮动利率；若借款逾期，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上浮50%计付。约定的还款方式为等额本息，还款日为每月19日，归还本息为金额人民币3284.84元；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，贷款人为实现债权而发生的律师费由借款人承担。被告碧桂园公司于2017年1月20日与中国建设银行股份有限公司云浮市分行（以下简称“建设银行云浮市分行”）签订了《按揭业务担保合作协议》。协议中被告碧桂园公司同意为所有购房人的每一笔贷款，提供连带责任保证，且保证的范围为贷款本息、逾期利息及原告为实现债权而支付的费用；保证期限自建设银行云浮市分行将贷款资金划入被告碧桂园公司的银行账户之日起至登记部门出具《房地产他项权利证》之日止。此后原告于2017年12月19日向被告莫华邦发放了贷款57万元，也在2020年3月23日将被告莫华邦所购买的房地产办理了抵押权登记手续。而被告莫华邦却在2019年12月出现了逾期还款的情况，经原告的多次催收亦未归还全部贷款的欠款，原告只能委托律师实现债权。原告认为，被告莫华邦多次，反复出现违约行为，已构成根本违约，原告有权解除涉案的借款合同并要求其承担相应的违约责任。截至2019年12月22日，被告莫华邦共拖欠原告借款本金555264.14元、利息10327.03元及罚息137.68元未能偿还。被告碧桂园公司为被告莫华邦提供连带担保，依法对被告莫华邦的债务承担连带清偿责任。原告提交了如下证据：1.营业执照、负责人身份证明书、负责人身份证，证明原告的主体资格。2.被告莫华邦身份证、常住人口登记卡、婚姻状况声明，证明被告莫华邦的诉讼主体资格及婚姻状况。3.企业信用信息公示报告，证明被告碧桂园公司的主体资格。4.《个人住房（商业用房）借款合同》，证明被告莫华邦向原告申请个人住房借款，约定借款本金、利息、逾期还款的违约责任，被告莫华邦确认以所购买房产抵押的事实。5.《按揭业务担保合作协议》，证明被告碧桂园公司与建设银行云浮市分行签订协议约定，由原告承办本次贷款业务，被告碧桂园公司为被告莫华邦的借款承担连带保证的事实。6.个人贷款支付凭证，证明原告已于2017年12月19日将贷款金额57万元发放给被告莫华邦的事实。7.不动产登记证明，证明被告莫华邦以所购的房产提供抵押，办理了商品房抵押登记手续的事实。8.中国建设银行个人贷款对账单，证明被告莫华邦所欠原告借款本金、利息及因逾期付款的违约行为所产生的罚息的事实。9.委托代理合同、增值税发票，证明原告为实现债权而委托律师代理本案所产生的律师费用的事实。原告在庭后提交了如下证据：关于对楼盘按揭客户贷款逾期的催收通知，证明原告已经向被告碧桂园公司进行告知。被告碧桂园公司辩称，1.根据被告碧桂园公司与原告签订的担保协议，约定被告碧桂园公司承担的是阶段性的连带保证责任，直至该商品房抵押手续办完，则被告碧桂园公司的阶段性的保证责任免除。根据原告提供的起诉状，说到涉案房屋在2019年7月已经办理了抵押权登记手续，则被告碧桂园公司的阶段性保证责任免除。2.即使没有办理抵押权登记手续，根据《按揭业务担保合作协议》第六条第八项的约定，购房人未履行还款的义务，并由原告向管辖权法院提起诉讼的，原告承诺先请求处置购房者所购房产，处置后仍不足清偿的，则被告碧桂园公司承担阶段性的责任，即先物保后人保。被告碧桂园公司未提交有证据。被告莫华邦未作答辩，亦未提交有证据。对原告提交的证据，经开庭质证，被告碧桂园公司发表质证意见如下：对证据1、2、3三性没有异议；对证据4，被告碧桂园不是借款合同的当事人，故三性由法院认定；对证据5，真实性合法性确认，对关联性不予确认，理由是被告碧桂园承担的是在房屋拍卖清偿后仍不足的承担保证责任；对证据6、7，三性予以认可；对证据8，被告碧桂园公司不是借款当事人，双方之间的支付情况不了解，故三性由法院核实认定；对证据9，三性予以认可；对原告庭后提交的证据，真实性、合法性无异议，对关联性及证明内容有异议，因被告碧桂园公司不是借贷的相对人，无法知悉其在通知前有无连续四期未偿还情况，请法院核实后认定被告碧桂园公司是否对被告莫华邦的未支付的第五期起的贷款本息、逾期利息等在房产清偿后仍不足的再承担保证责任。经审查，原告提供的证据，来源合法、客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：建设银行云浮市分行与原告系上下级隶属管理关系。2017年1月20日，被告碧桂园公司（乙方、发展商）与建设银行云浮市分行（甲方、按揭银行）签订《按揭业务担保合作协议》，协议主要约定：乙方根据《国有土地出让合同》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，取得位于罗定市**街道**村**山一带一地块的土地使用证，并获准开发兴建**项目，甲方为该项目的整个项目的购房者提供相关的抵押贷款业务；甲方对购买该项目房产并符合中国人民银行和中国建设银行规定贷款条件的购房者，提供住宅最高不超过总房价款75%、贷款期限最长不超过30年的个人住房抵押贷款；合作期限自本协议生效之日起至该项目的房产销售完毕之日止；乙方同意为购买该项目房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向甲方提供本协议约定的连带责任保证，但本协议另有约定的除外；乙方的保证范围为在乙方的保证期间内，购房者与甲方、乙方所签订的《个人住房（商业用房）借款合同》项下购房者所欠的贷款本息、逾期利息及甲方为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准）；乙方的保证期间自甲方将贷款划入乙方的账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日（以《房地产他项权证》上注明的登记日期为准）止；乙方应承担的连带责任保证除本协议有特殊约定的外，不因本协议的解除、终止或被宣告无效而免除；购房者连续未支付四期贷款本息的，甲方应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起五个工作日内书面通知乙方，甲方逾期通知的，则乙方对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款本息、逾期利息等不承担保证责任；若乙方选择采取以下第（1）种方式解决的，乙方应在收到甲方的书面通知之日起的五个工作日内以书面方式通知甲方，甲方愿意按乙方书面通知的内容履行，若乙方未在收到甲方书面通知之日起的五个工作日内书面通知甲方的，则甲方可自行选择以下第（2）、（3）种方式中的任一种解决：（1）若因法定或约定原因可解除《商品房买卖合同》且乙方决定自行起诉的，则乙方应在甲方收到乙方的书面通知之日起的三十天内向有管辖权的人民法院提起诉讼，由乙方根据案件诉讼进展情况确定具体承担连带责任保证的时间，甲方应在乙方履行完连带责任保证的当天向乙方出具已履行连带责任保证的书面证明，（2）由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方应在向乙方发出购房者连续未支付四期贷款本息的书面通知之日起的三十五天内向有管辖权的人民法院提起诉讼，若甲方未在上述期限内起诉的，则乙方对上述期限届满之日后的购房者逾期支付的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证，（3）由甲方采取强制执行方式解决的，甲方应在向乙方发出购房者连续未支付四期贷款本息的书面通知之日起的十五个工作日内向出具债权文书公证的公证机关申请出具强制执行公证书，并在强制执行公证书出具之日起五个工作日内向有管辖权的人民法院申请立案强制执行，若甲方逾期向出具债权文书公证处申请出具强制执行公证书或逾期向有管辖权的人民法院申请立案强制执行的，则甲方自愿同意乙方不承担甲方逾期之日后购房者逾期支付的贷款利息、逾期利息等的连带责任保证，但人民法院不予接受强制执行立案申请的除外；对于办理预抵押登记后发放的贷款，在乙方的保证期限内，若购房者未履行借款合同约定并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求处置购房者所购房产，处置后仍不足以清偿或甲方已履行本协议项下义务但无法处置购房者所购房产，则乙方应立即承担连带清偿责任。2017年10月18日，原告（贷款人）与被告莫华邦（借款人、抵押人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号440827230-201*******574535），合同主要约定：被告莫华邦向原告借款57万元用于购买罗定市**街道**路东**号**商住小区**号楼**座**房；借款期限为360个月（即从2017年10月18日起至2047年10月18日）；贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上浮15%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整；本合同所称基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率；如果中国人民银行不再公布同期同档次贷款利率，基准利率是指银行同业公认的同期同档次贷款利率；如无此银行同业公认的贷款利率，则基准利率是指贷款人公布的同期同档次贷款利率，双方另有约定的除外；本合同项下首次发放借款时，基准利率按借款起息日的基准利率确定；本合同项下贷款利率或罚息利率依本条约定调整时，基准利率按利率调整日当日的基准利率确定；本合同项下贷款的利率调整日于每年的1月1日调整；贷款人将款项一次划入借款人指定账户，账户名称为罗定市碧桂园房地产开发有限公司，账号为440********100000073，开户银行为建行罗定迎宾路支行；约定还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；借款人的还款方法采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息3284.84元；抵押人以购买的房屋设定抵押；抵押担保范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），均由借款人承担；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，和宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。2017年12月19日，原告按照约定向被告莫华邦发放了57万元贷款。之后，原告与被告莫华邦就贷款抵押物[预告不动产权证明号：粤（**）罗定市不动产证明第**号]到罗定市自然资源局办理了预告登记[不动产登记证明号：粤（**）罗定市不动产证明第**号]。从2019年12月19日开始，被告莫华邦未按期向原告偿还借款本息，计算至2020年3月28日止，尚欠原告借款本金共计555264.14元（已到期本金2728.79元）、利息10327.03元、罚息137.68元。之后，原告诉至本院，请求被告偿还借款本息。另查明，2020年3月19日，原告向被告碧桂园公司发出关于对楼盘按揭客户贷款逾期的催收通知，通知被告莫华邦出现贷款逾期的情形，该通知由被告碧桂园公司的员工余敏婕签收。还查明，2020年5月29日，原告与广东声捷律师事务所签订委托代理协议，约定原告聘请该律所的律师担任本案诉讼的代理人，原告为此用去律师费28629元。再查明，经原告确认，计算至2020年7月24日止，被告莫华邦尚欠借款本金共计555264.14元、利息20685.98元、罚息660.72元。还再查明，2020年9月2日，根据原告申请，本院作出（2020）粤5381民初1853号民事裁定书，裁定对被告莫华邦名下位于罗定市**街道**路东**号**商住小区**号楼**座**房[产权证号：粤（**）罗定市不动产证明第**号]的不动产进行预查封，上述查封价值以人民币594357元为限，查封的期限为三年。本院认为，本案是金融借款合同纠纷。原告与被告莫华邦签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，以及建设银行云浮市分行与被告碧桂园公司签订的《按揭业务担保合作协议》，均是合同各方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的规定，本院对其效力予以确认。各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。借款合同签订后，原告已按合同约定发放贷款给被告莫华邦，履行了合同义务，被告莫华邦亦应依约履行还本付息的义务。涉案借款约定的还款日为每月的19日，被告自2019年12月19日开始未按期归还贷款本息，其行为已构成违约，原告有权要求解除《个人住房（商业用房）借款合同》，并宣布贷款立即到期。经原告确认，计算至2020年7月24日止，被告莫华邦尚欠借款本金共计555264.14元、利息20685.98元、罚息660.72元，本院对该事实予以确认。至于2020年7月25日之后的利息，因原告已经宣布贷款立即到期，故应按照合同约定计算罚息。至于原告请求被告莫华邦支付律师费的主张，本院认为，本案诉讼是因被告莫华邦逾期未偿还贷款所致，按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定，原告因本案诉讼实际支出的律师费应当由被告莫华邦负担。本案中，原告提交了委托代理协议、增值税发票证实其因本案诉讼实际支出了律师费28629元，该费用符合广东省物价局、广东省司法厅于2006年12月25日发布的《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》[粤价（2006）298号]附件的广东省律师服务政府指导价第三条规定，故本院予以支持。至于原告请求被告碧桂园公司对涉案债务承担连带清偿责任的主张，本院认为，虽然被告碧桂园公司是与建设银行云浮市分行签订的《按揭业务担保合作协议》，但因建设银行云浮市分行与原告系上下级隶属管理关系，而被告碧桂园公司亦表示同意按照《按揭业务担保合作协议》约定对涉案贷款承担保证责任，故此，被告莫华邦因购买涉案楼盘的房屋而向原告申请的贷款亦应当属于该协议所约定保证的范围。现被告莫华邦逾期未偿还贷款，且购买的房屋尚未办理《房地产他项权证》，而原告在被告莫华邦逾期之后亦在约定期限内书面通知被告碧桂园公司，故此，被告碧桂园公司应按协议约定对涉案贷款承担连带责任保证。同时，因原告选择以起诉的方式解决被告莫华邦连续未支付四期贷款本息的问题，按照《按揭业务担保合作协议》约定，原告应在向被告碧桂园公司发出购房者连续未支付四期贷款本息的书面通知之日起的三十五天内提起诉讼，否则被告碧桂园公司对上述期限届满之日后的被告莫华邦逾期支付的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。本案中，原告于2020年3月19日向被告碧桂园公司发出关于对楼盘按揭客户贷款逾期的催收通知，后于2020年6月2日向本院申请网上立案，本院于2020年6月11日审查通过并于2020年6月17日立案，上述时间已经超过三十五天，故被告碧桂园公司对约定的起诉时间届满之日后（2020年4月24日）被告莫华邦逾期支付的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。此外，根据协议约定，原告承诺先请求处置所购房产，处置后仍不足以清偿或原告已履行协议义务但无法处置所购房产，被告碧桂园公司再承担连带清偿责任，该约定未违反法律规定，故此，被告碧桂园公司应按照该约定的顺序承担连带责任保证。至于保证范围，《按揭业务担保合作协议》约定了保证范围为贷款本息、逾期利息及原告为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准），故应以约定的保证范围为准。至于原告请求对涉案所购房屋的拍卖、变卖款项依法优先受偿权的主张，本院认为，虽然原告与被告莫华邦就上述房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，但预告登记是为保障将来实现物权而进行的登记，并不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十七条所规定的抵押登记，故此，在双方未实际就涉案房屋办理抵押登记的情况下，抵押权尚未设立，原告的该项诉讼请求，理据不足，本院不予支持。被告莫华邦经本院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司罗定支行与被告莫华邦于2017年10月18日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号440827230-201*******574535）；二、由被告莫华邦于本判决生效后十日内偿还借款本金555264.14元及支付利息（含罚息）[计算至2020年7月24日止尚欠利息20685.98元、罚息660.72元；2020年7月25日之后的罚息，以尚欠的贷款为本金，按照五年期以上贷款基准利率上浮15%再上浮50%计算至还清款项之日止]给中国建设银行股份有限公司罗定支行；三、由被告莫华邦于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司罗定支行因本案诉讼而支出的律师费28629元给原告中国建设银行股份有限公司罗定支行。四、被告罗定市碧桂园房地产开发有限公司在处置被告莫华邦所购买的位于罗定市**街道**路东**号**商住小区**号楼**座**房[预告不动产权证明号：粤（**）罗定市不动产证明第**号]后仍不足以清偿判决第二项、第三项确定的债务或者无法处置该房产时，对判决第二项中被告莫华邦应清偿给原告中国建设银行股份有限公司罗定支行的借款本金和2020年4月23日之前拖欠的利息、罚息承担连带清偿责任。被告罗定市碧桂园房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告莫华邦追偿。五、驳回原告中国建设银行股份有限公司罗定支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4872元、保全费3492元（原告已预交），由被告莫华邦、罗定市碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  陈国恒二〇二〇年九月八日书记员  张杰清附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条:借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条:借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条:借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百八十条：债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条:以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条:当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条:保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条:被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。