海南省三亚市城郊人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼0271民初5355号 原告：范陆南，男，1964年5月18日出生（公民身份号码：XXX），汉族，住所：海南省万宁市。 委托诉讼代理人：张文学，北京大成（海口）律师事务所专职律师。 被告：陈和芳，男，1968年3月1日出生（公民身份号码：XXX），汉族，住所：海南省三亚市。 被告：林婷，女，1968年7月3日出生，（公民身份号码：XXX），黎族，住所：海南省三亚市。 以上二名被告共同委托诉讼代理人：张珍珍，海南信容慈律师事务所律师。 第三人：强学宁，男，1962年3月5日出生（公民身份号码：XXX），汉族，住所：黑龙江省哈尔滨市南岗区。 委托诉讼代理人：蔡昌府，广东金桥百信（三亚）律师事务所律师。 原告范陆南与被告陈和芳、林婷，第三人强学宁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告范陆南的委托诉讼代理人张文学，被告陈和芳、林婷及其共同委托诉讼代理人张珍珍，第三人强学宁的委托诉讼代理人蔡昌府到庭参加诉讼。被告陈和芳、林婷委托苏利新代理诉讼，但未有相关推荐单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，不具备公民代理的手续，视为未有诉讼代理权限。本案现已审理终结。 原告范陆南向本院提出诉讼请求：1.确认第三人强学宁代理被告陈和芳、林婷与原告范陆南于2020年3月25日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.判令被告陈和芳、林婷及第三人强学宁履行合同义务，协助原告范陆南将登记在陈和芳名下位于原三亚市河东区红郊社区居委会一组住宅房[土地房屋权证编号：三土房（2010）字第XXXX号]办理房屋所有权转移登记至原告范陆南名下。事实和理由：陈和芳、林婷系夫妻关系。2012年5月22日，陈和芳、林婷与强学宁在海南省三亚市公证处签订二份公证委托书。其中（2012）三证内字第3545号公证书（以下简称3545号《公证书》）的委托事项包括：陈和芳、林婷委托强学宁代为出售夫妻共有的位于三亚市河东区（现三亚市吉阳区）红郊社区居委会一组陈和芳住宅房[土地房屋权证编号：三土房（2010）字第XXXX号]，与买受方签订房屋买卖合同和签署相关文件并收取房屋出售所得款项；代为到有关部门办理上述房屋及土地使用权过户、转移登记相关手续并签署相关文件及缴纳相关税费；代为到土地房屋管理等相关部门办理补交地价款及评估等相关事宜；代为办理出售上述房屋过户相关的一切事宜；如遇政府或相关部门征用，则代为办理拆迁安置、赔偿等相关事宜。（2012）三证内字第3639号公证书（以下简称3639号《公证书》）的委托事项包括：代为向土地、房屋规划建设等相关部门办理土地、房屋规划报建等相关事宜；代为到土地、房屋管理、税务等相关部门办理土地房屋权证及分户过户等一切相关手续。上述二份公证委托书的委托期限自即日起至办理上述事务完毕止。2020年3月25日，强学宁依据公证委托书代表甲方陈和芳与乙方范陆南签订《房屋买卖合同》，约定乙方以65万元的价格购买登记在陈和芳名下的坐落于三亚市吉阳区红郊社区居委会一组的陈和芳住宅房[产权证号：三土房（2010）字第XXXX号，用地面积175平方米，房屋建筑面积35.40平方米]；合同签订起二日内乙方将房屋价款全部支付给甲方（或由公证委托代理人）代收，甲方将土地房屋权证及相关资料房屋现状交给乙方所有；甲方及公证委托代理人自收到乙方全部购房款之日起配合乙方办理房屋所有权转移登记到乙方名下，由乙方负责缴纳土地出让金（地价款）等相关税费和一切费用。《房屋买卖合同》签订后，范陆南于2020年3月26日依约向强学宁名下银行账户汇入购房款65万元，强学宁为范陆南出具了《收据》。范陆南在涉案房屋交付后进行了实际管理和使用。后范陆南要求陈和芳、林婷及强学宁配合将涉案房屋办理转移登记过户到范陆南名下，但其均未履行，致使范陆南无法取得涉案房屋的所有权。范陆南认为，强学宁基于陈和芳、林婷的公证委托取得代理权，其与范陆南签订《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，《房屋买卖合同》合法有效，强学宁的代理行为对陈和芳、林婷有效。陈和芳、林婷及强学宁应当按照合同的约定，协助办理房屋所有权转移登记，现其拒绝履行协助义务，已构成违约，严重侵犯了范陆南的合法权益。 被告陈和芳、林婷辩称，一、陈和芳、林婷与范陆南之间不存在房屋买卖合同关系，也未收到案涉房屋的购房款。二、陈和芳、林婷与强学宁之间不存在委托代理关系，也没有委托强学宁将涉案房屋出卖给范陆南。陈和芳、林婷于2002年6月左右已将案涉房屋卖给强学宁，合同价款55.20万元。该公证委托书是便于强学宁办理房屋过户手续，并没有委托强学宁将涉案房屋以代理人的名义再行转卖。三、退一步讲，即使陈和芳、林婷与强学宁之间存在委托代理关系，该公证委托书上并未明确代理权至代理完成时终止。因此，陈和芳、林婷对《房屋买卖合同》不予认可，也不知情，应系范陆南与强学宁之间的合同关系，与陈和芳、林婷无关。 第三人强学宁述称，陈和芳、林婷于2010年1月将案涉房屋出售给强学宁，并于2010年3月份将涉案《土地房屋权证》交给强学宁。强学宁本欲将房屋办理过户至自己名下，但经向房屋管理部门咨询，办理过户需要补交土地出让金并交纳相关税费，强学宁无力承担该笔费用，故同意暂不办理过户。考虑到将来可能发生的不同情况，为防止双方反悔，经协商一致后，陈和芳、林婷与强学宁于2012年5月22日到三亚市公证处办理了涉案二份公证委托书。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。范陆南共计举证《房屋买卖合同》、土地房屋权证、公证书等四组证据，陈和芳、林婷对《房屋买卖合同》及《网上银行电子回单》《收据》的真实性不认可，认为该行为系规避税费，对款项也不知情。强学宁认可范陆南的全部证据。以上证据与原件核对一致，本院对其真实性、证据来源合法性及与案件的关联予以认可，可以认定强学宁以陈和芳、林婷的代理人身份向范陆南出售了涉案房屋，并收取了65万元房款。陈和芳、林婷共同举证《房屋转让合同》及银行流水（林婷）二项证据。范陆南质证否认该二项证据的真实性、合法性，并认为该合同中的房屋、土地面积与涉案房屋《土地房屋权证》记载的信息不符，银行流水未有具体付款人信息，且合同落款日期与银行流水显示的日期也不符，又未提供合理解释，不认可该二项证据的关联性。本院对范陆南的质证意见予以采纳，不认可二被告举证证据的关联性。强学宁未提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理，本院认定事实如下：陈和芳与林婷系夫妻关系。2010年11月26日，陈和芳取得三土房（2010）字第XXXX号《土地房屋权证》，载明：权利人陈和芳，占有份额100%，土地坐落于三亚市河东区红郊社区居委会一组，土地用途为城镇单一住宅用地，土地使用权类型为划拨，土地使用权面积175平方米，房屋为陈和芳住宅，房屋建筑面积35.40平方米。2012年5月22日，陈和芳、林婷在海南省三亚市公证处签署二份《委托书》并办理了公证，分别为第3545号《公证书》、第3639号《公证书》，受委托人均为强学宁。第3545号《公证书》的委托事项为：一、代为将上述房屋出售，与买受方签订《房屋买卖合同》和签署相关文件并收取房屋出售所得款项；二、代为到有关部门（包括房屋、土地、税务、房屋交易所、公证、评估等相关部门）办理上述房屋及土地使用权过户、转移登记相关手续并签署相关文件及缴纳相关税费；三、代为办理上述房屋的水、电、电话、网络、煤气及物业所涉及的一切相关事宜；四、代为到土地房屋管理相关部门办理补交地价款及评估等相关事宜；五、代为办理出售上述房屋过户相关的一切事宜；六、如遇政府或相关部门征用，则代为办理拆迁安置、赔偿等相关事宜；委托期限自即日起至办理上述事务完毕止。第3639号《公证书》的委托事项为：一、代为向土地、房屋规划建设等相关部门办理土地、房屋规划报建等相关事宜；二、代为办理上述土地房屋的设计、建筑、销售、消防、人防等所涉及的一切相关手续；三、代为到土地、房屋管理、税务等相关部门办理土地房屋权证及分户过户等一切相关手续。受托人有权转让，委托期限自即日起至办理上述事务完毕止。2020年3月25日，强学宁作为公证委托代理人，以陈和芳为甲方（权利人、转让方）、范陆南为乙方（受让方），双方签订《房屋买卖合同》，约定甲方将上述房屋以65万元的价格出售给乙方，甲方在收到乙方全部购房款之日起配合将房屋办理过户至乙方名下，乙方负责缴纳土地出让金和相关税费。次日，范陆南向强学宁的银行账户汇款65万元，并由强学宁作为收受人出具了《收条》，且注明为“代陈和芳收购房款”。强学宁也将涉案房屋的《土地房屋权证》交给了范陆南。后范陆南要求陈和芳、林婷以及强学宁办理房屋过户登记手续未果，遂诉至本院。陈和芳、林婷抗辩涉案房屋系已卖给强学宁，与其无关为由拒绝协助，并提供《房屋转让合同》及银行流水（林婷）为证。而强学宁也陈述其与陈和芳、林婷就涉案房屋存在买卖关系在先。 另，审理过程中，陈和芳、林婷认为其与强学宁之间的《房屋转让合同》系于2010年签订，签订时间应以付款时间为准，是强学宁错写为2002年。强学宁对此当庭予以承认。 庭后，范陆南向本院申请纠正起诉状及庭审诉求中的时间笔误，应由“2019年3月25日”变更为“2020年3月25日”，本院予以准许。经本院向陈和芳、林婷和强学宁询问，各方对因笔误而纠正的诉求没有异议，答辩意见未有变更。 本院认为，本案系强学宁作为代理人与范陆南签订《房屋买卖合同》并代收款项产生的纠纷。本案争议焦点包括如下几个方面：一、范陆南就涉案房屋存在买卖关系的交易主体。二、涉案合同的效力以及范陆南诉求陈和芳、林婷、强学宁协助过户是否应予支持。 关于交易主体。范陆南与强学宁签订《房屋买卖合同》系依据陈和芳为涉案房屋的权利人的《土地房屋权证》以及陈和芳、林婷给强学宁出具的公证委托，意思明确，范陆南有理由相信强学宁系陈和芳、林婷的代理人，有权出售房屋并代收房款，该代理行为有效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”的规定，强学宁作为公证代理人与范陆南签订的涉案合同，并作为房款代收人，其一切行为均表示实际出售人为陈和芳、林婷，则陈和芳、林婷需承担该交易行为的后果。陈和芳、林婷抗辩其与强学宁之间就涉案房屋是房屋买卖关系而非委托代理关系，并提交相应证据，强学宁也认可该事实，但相应证据与涉案法律事实不具有关联性，且强学宁在签订涉案合同时并未向范陆南进行特别说明。即便强学宁系向陈和芳、林婷购买涉案房屋后再次出售给范陆南的事实客观存在，根据前述法律规定第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”范陆南的信赖利益也应得到保护，该代理行为应为有效。且二份公证委托书明确记载“委托期限自即日起至办理上述事务完毕止”，则强学宁时隔多年后继续实施的涉案代理行为仍然有效，并不当然终止，其以陈和芳名义以及陈和芳、林婷的代理人签订的《房屋买卖合同》，法律效果直接归属于陈和芳、林婷。至于陈和芳、林婷及强学宁之间的真实关系或产生的纠纷不影响范陆南对本案权利的主张。 关于涉案合同效力及协助过户。三土房（2011）字第04432号《土地房屋权证》已经载明陈和芳是案涉房屋的所有权人，案涉土地性质为划拨，强学宁代理陈和芳将案涉房屋出售给范陆南，约定由范陆南对土地出让金、相关税费等一切费用的承担，并不存在刻意规避相关费用，损害社会公共利益或违反法律、行政法规的强制性规定情形。因此，涉案合同合法有效，对交易双方均有约束力。范陆南现已按合同约定支付了全部购房款，陈和芳、林婷应履行合同义务，即按涉案合同第四条约定协助办理过户登记的义务，强学宁作为涉案房屋出售相关事项的代理人及实际经手人，也负有协助办理过户的义务。故，范陆南诉求陈和芳、林婷和强学宁协助将涉案房屋办理过户登记，有事实根据和法律依据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下： 一、确认第三人强学宁与原告范陆南于2020年3月25日签订的《房屋买卖合同》有效； 二、被告陈和芳、林婷和第三人强学宁应于本判决生效之日起三十日内协助原告范陆南将登记在被告陈和芳名下位于三亚市河东区红郊社区居委会一组陈和芳住宅房[土地房屋权证号：三土房（2010）字第XX**]办理过户登记至原告范陆南名下。 案件受理费10,300元（原告范陆南已预交），由被告陈和芳、林婷负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数（+6）提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。 审 判 长  刘思文 人民陪审员  黄 钰 人民陪审员  吉丽鸳 二〇二〇年九月七日 书 记 员  唐井妹 附：相关法律条文 中华人民共和国民法总则 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。 中华人民共和国合同法 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。