山西省五台县人民法院民事判决书（2020）晋0922民初625号原告：史某，男，1972年2月17日出生，汉族，五台县人，农民。被告：刘某，男，1988年5月8日出生，汉族，定襄县人，个体工商户。委托诉讼代理人：郑某，山西五峰律师事务所律师。原告史某与被告刘某返还原物纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月2日公开开庭进行了审理。原告史某、被告刘某及其委托诉讼代理人郑某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告史某向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还租赁房屋；2、判令被告支付租金81250元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：从2017年被告就开始租赁原告的房屋经营使用，每年双方都签订合同，租赁费用每年交付，并且根据市场价格逐年增加，2019年国庆合同到期被告仍然想继续租赁，原告也同意，就将房屋继续租给了被告，当时双方口头商定下一年的租金150000元，因两人租赁关系建立多年，当时就没有写书面合同口头说定了，两人说好后被告当时就先交了50000元租金，剩余的100000元按照当地惯例应该是2020年上半年就应该交清，但是2020年7月份开始原告多次向被告催要拖欠的租金，被告一直拒付。于是，原告就说被告既然不付租金，那么就将房屋腾下退还，但被告是既不交房租也不腾房，致使现在原告的合法权利受到损害。被告刘某辩称：1、原告要求被告返还租赁房屋的请求不合法，被告不予认同，按照合同法规定，合同尚未到期，原告便主张其权利违反了合同约定，侵犯了被告基于租赁合同享有的合法权益，所以原告提出返还房屋的诉讼请求应依法予以驳回，本案中，一年合同到期日为次年国庆节，现在是八月份，原告无权提起诉讼；2、对于房屋租金应按照合同约定的120000元继续支付，原告自称房屋租金口头约定为150000元，被告既不知情也不认可，退一步说，即使增加了房屋租金，也应另行签订新的合同，对租金数额作出明确约定，但本案中双方并没有签订新的合同，被告对此也一无所知，所以应按照先前约定的120000元继续履行该租赁合同；3、双方在履行合同中，被告除支付了原告在起诉状中所提及的“当时”支付的50000元外，还在2019年11月6日通过银行转给原告50000元用于支付房租，有转账记录证明，被告两次共转给原告100000元，至于剩余20000元，其一，由于今年年初疫情的影响，当地所有租户都免交四个月的房租，被告也理应享有此项权利；其二，原告在2020年8月1日去被告店里闹事，要求被告腾出房屋，有视频录像予以佐证。原告的此项举动致使被告不能正常营业，在此期间的损失也应由原告承担。综上所述，原告的主张既不尊重客观事实，又不具备合法依据，属于肆意讹诈，无力缠讼，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交新坊村委瓦垚小组的证明和赵某证明各一份，拟证明同类房屋租金情况。被告质证称，对两份证明均不予认可，村民小组并未参与租房过程，且该证明没有相关负责人，随意性大，证人赵某也未参与原被告租房过程，且按照现行证据规则，证人应当出庭作证，证人赵某未到庭，故其证明不应作为证据使用。本院认为，新坊村委瓦垚小组的证明虽加盖新坊村委瓦垚小组的公章，但没有小组相关负责人的签字，本院对该证明不予认可；赵某未出庭作证，故本院对其证明也不予认可。2、被告提交2017年10月25日租房协议一份，拟证明原被告协定租金为120000元；提供交易明细一份，拟证明2019年11月6日被告曾给原告转账50000元；2020年8月1日原告到店里吵闹的视频，拟证明原告行为给被告正常营业造成了损失。原告质证称，对2017年租房协议和视频予以认可，2019年11月6日的转账记不清了，只认可被告支付了50000元租金。本院认为，原告对2017年租房协议和视频认可，故本院对该两组证据予以认可，对于交易明细明确显示收款方是史某，通过网银转账50000元，故本院对该转账明细予以认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年，原告史某为甲方与被告刘某为乙方签订租房协议一份，协议载明：甲方同意将瓦窑村1间店面（约50平米）承包给乙方经营，承包期限从2017年11月1日起至2018年10月15日止，承包金额120000元，交款方式为二次性付清，先付60000元，尾款于2018年5月1日付清。双方另就权利义务进行了约定。2018年至2019年国庆期间，被告刘某仍租赁原告史某上述门面房，原告主张该期间签订过书面合同，并称涨了10000元，租金130000元，被告称2018年以后就没有签订过书面合同，一直是按照2017年的协议履行。2019年国庆期间，双方口头约定，被告继续租赁原告上述门面房，关于租金，原告称口头约定150000元，被告仅在2019年10月至11月期间支付了原告50000元租金，剩余的100000元按照当地惯例应该是2020年上半年就应该交清，但被告至今没有支付；被告主张已支付原告100000元租金，分别于2019年国庆前在原告家里给现金50000元为定金，2019年11月6日通过中国农业银行向原告转账50000元，现合同未到期，原告的起诉违反合同法规定以及相互约定。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，被告于2017年至2018年国庆、2018年至2019年国庆分别租赁原告位于瓦窑村的一间店面，2019年国庆期间双方口头约定被告继续租赁原告上述房屋，依照前两年约定，租赁期限均为一年，但双方未订立书面合同，故本院视双方订立了不定期租赁合同。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，出租人要求解除合同的，承租人应当返还租赁物，故原告要求被告返还租赁房屋的请求，本院依法予以支持。关于被告应当支付的租金，原告主张租金逐年增加，2019年双方约定继续租赁时口头约定租金150000元，其并提供新坊村委瓦垚小组和赵某证明，但新坊村委瓦垚小组的证明没有该小组相关人员签字，且证人赵某未到庭，被告对该金额也不予认可，本院认为，租金应属于租赁合同的主要内容，对于租金约定多少以及何时支付应有明确的约定，原告虽主张租金增加至150000元，但没有充足的证据予以证明，故本院对原告关于150000元的说法不予采纳，本院认定原被告关于2019至2020年国庆期间的租金按往年双方的约定仍为120000元。原告称在2019年10月至11月期间，双方口头约定继续租赁后被告便交付50000元租金，剩余一直未付，且其称记不清支付的50000元是现金还是转账，被告则主张已支付原告100000元租金，分别于2019年国庆前在原告家里给现金50000元为定金，2019年11月6日通过中国农业银行向原告转账50000元，被告并提供银行转账记录一份。对此本院认为，被告提供银行转账记录一份，证明被告于2019年11月6日通过中国农业银行向原告转账50000元，对该笔租金的支付本院予以认定，其主张2019年国庆前在原告家里给原告现金50000元为定金，但依照交易习惯，给付定金等应出具收据等凭证，被告未能提供相应凭证，且原告称总共只收到被告50000元租金，故本院认定被告共支付原告租金50000元。按双方往年关于租金的约定，本院考虑五台山风景名胜区于2020年1月24日因新冠肺炎疫情暂停开放，2020年3月25日正式开放，在此期间被告刘某承租的门面房也处于停业状态，故本院酌情支持被告刘某仍应支付原告史某租金20000元。至于被告主张原告闹事致其无法正常营业，在此期间的损失应由原告承担，此属其它法律关系，就此纠纷，被告可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告刘某于本判决生效之日起立即将承租的原告史某所有的位于瓦窑村门面房腾出；二、被告刘某于本判决生效之日起十日内一次性酌情支付原告史某剩余租金损失20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取916元，由原告史某负担616元，由被告刘某300元负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于忻州市中级人民法院。审 判 员 李少政 二〇二〇年九月三十日法官助理 郎珂玉书 记 员 姚旭锋