河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1503民初1972号原告马晨辉，男，汉族，1967年3月25日出生，住河南省信阳市平桥区。委托代理人雷廷、马世军，河南轩文律师事务所律师。被告易长友，男，汉族，1972年7月2日出生，住河南省信阳市浉河区。委托代理人鲁少军、李玉相，北京市京师（郑州）律师事务所律师。被告池里军，男，汉族，1976年4月8日出生，住河南省郑州市金水区。第三人肖咸锋，男，汉族，1966年2月24日出生，住信阳市浉河区。第三人侯松杰，女，汉族，1954年2月17日出生，住郑州市。原告马晨辉诉被告易长友、池里军以及第三人肖咸锋、侯松杰确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马晨辉及委托代理人马世军，被告池里军的委托代理人鲁少军、李玉相，第三人肖咸锋到庭参加了诉讼。第三人侯松杰经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求是：1、确认原告在平桥区震雷山管理局所建别墅与被告所签《联建协议》无效。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由是：2014年3月16日，原告马晨辉与被告易长友、池里军签订《联建协议》一份，2014年7月18日双方又签订《联建补充协议》一份。协议主要内容为：被告提供震雷山的土地，并保证土地来源合法，同时负责全额出资并办理土地证和规划证等相关合法手续。原告马晨辉负责出资并建设震雷山别墅主楼；附属工程部分由双方共同出资建设完成。在建设震雷山别墅的过程中，原告马晨辉按照协议约定出资将别墅主楼建设完成，被告出资了部分附属工程(绿化、道路等)款，该附属工程也建设完成。但被告没有按照协议的约定办理《土地使用证》《建设用地批准书》《建设用地规划许可证》等相关合法手续。多年来原告采取各种方法催促，被告以各种理由搪塞。根据《土地管理法》《城市规划法》《建筑法》等相关法律规定，没有土地证、规划许可证、建设许可证等相关合法手续的“震雷山别墅”属违法建筑，原、被告为建设“震雷山别墅”所签订的《联建协议》和《联建补充协议》违反法律、行政法规的强制性规定属无效合同。故依法起诉，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告池里军答辩称：原告诉请确认无效的协议是双方自愿签订的，系双方真实意思表示，不违反法律行政法规效力性强制性规定，该协议是合法有效的。1、协议约定有答辩人提供土地，原告出资建设，附属工程双方共同出资建设，双方形成联合建房的合作关系，协议签订前，答辩人与土地出让方签订了土地出让合同并交纳了土地出让金，实际取得了土地使用权，并在开工建设前足额交纳征地补偿款，土地来源合法。项目建成后，因政策变化导致所建别墅被政府没收并给予市场评估价的补偿，不能认定双方所订立的合同无效；2、合同法第52条规定的强制性规定是指效力性强制性规定，本案中答辩人享有使用权的土地是经合法出让程序获得的；其次从双方合作协议性质看，一方提供土地，一方出资建设，建成后各分一半，且未对外销售，不具有经营的属性，双方并无共同开发地产项目的属性，不符合违反效力性强制性规定的情形；3、双方对订立合同时土地的状态和性质是明知的，待约定的别墅建成被没收后，以此来主张协议无效，有违诚实信用原则；4、震雷山风景区的开发，属政府重点扶持的建设项目，当时招商引资采取从快和边开发边建设边办证的原则，答辩人在此情况下，积极参与家乡建设，在前期积极配合办理相关手续后，后因政府政策的变化，导致已建成的别墅被政府没收并给予补偿，是答辩人无法预见和控制的，是不可抗力的政府行为，答辩人在协议履行中并无过错。综上，原被告间的联建协议并未违反法律强制性规定，原告诉请确认合同无效，无任何事实和法律依据，应予驳回。第三人肖咸锋答辩称：本案应当分为合作建房、政府征收、补偿分配三个部分，原告争的是补偿分配，因此补偿分配是案件的核心。政府征收行为与原合作建房没有关系。平桥区政府征收我们的房屋是2018年新政策，我们是2006年买地，2014年建房，当时政府是鼓励买地建房的，并且是政府以招商的形式邀请我们买地建房的。因此，征收是2018年以后的政策，与前期买地建房没有关系，前期买地建房符合政府要求。在政府征收过程中，虽然有补偿，但补偿远远低于房屋的实际价值，是按照成本进行补偿的，原告认为自己吃亏了，想要求我们给予补偿，其实我们也是吃亏的。政府征收过程中，不仅我们这些尚未办手续的强制征收，同一地块有全部合法手续的同样进行了征收，进一步说明政府征收与有没有准建证、规划证等手续无关，是政府依据新的政策作出的决定。双方合作过程中，我们没有过错。我们出地原告建，双方平分房屋，这说明双方达成一致，建房成本与地价对价。建房时未取得相关手续，原告是知道且是同意的。因此整个过程中，被告没有过错。应当判定补充协议无效。原告与易长友签的第一个联建协议，我们是知晓的，且是同意的。第二个补充协议，根本没有告知被告，表见合同是有构成要件的，一是补充协议不得更改原协议，本案补充协议将原协议“在条件许可的情况下，甲方负责办理土地证、规划许可证等相关合法手续”更改为甲方无条件的办理这些手续，属于变更协议而不是补充协议。二是相对人不得出于恶意，例如，建房后面的山坡可能会滑坡。表见合同补充了一个护坡协议，这是出于善意的。本案原告与易长友签的补充协议，单方面增加被告的责任，且该责任属于政府职能掌控，被告无法掌控显然出于恶意。三是易长友在本合作事项中与协议双方均有利益关系，易长友与原告有基于本合作建房的利益往来，原告答应易长友合作成功给易长友20万元，易长友不再是单独代表被告方的行为人，他同时代表协议双方的利益，因此无论补充协议出于善意还是恶意，都不能成为合法的协议。起诉状所说：“被告没有按照协议约定办理相关合法手续”不成立。联建协议规定：“在条件许可的情况下，甲方负责办理土地证、规划许可证等等相关合法手续”，政府一直没有提供办理合法手续的机会。而补充协议不应当成立即使成立，一是没有规定办理期限，小产权房屋十年、二十年办理不了产权的很多。二是土地来源是合法的，土地本身是没有问题的；政府征收与土地本身没有关系，是新的大形势下产生的新的政策，合作建房时不可预见。五、补偿分配应当公平合理。这场官司的根本目的是补偿分配，如何分配补偿款，双方反复协商了多次；既然合作建房分配是平均分配，补偿款也应当平均分配，成本也应当平均分配。当然如果原告或者其他被告能够提出更公平的办法，按照他们的也是可以的。原告为了证明自己的主张，向法庭提供了如下证据：1、联建协议和联建补充协议；2、信阳市平桥区震雷山风景管理局责令停止违法行为通知书。以上两组证据证明由被告提供土地，并且保证土地来源的合法性，同时被告应当负责办理建房的相关合法手续，包括规划证、建设许可证、土地使用证，原告按照协议的约定，已经履行了出资建房并将房屋建成的客观事实，补充协议对被告负责办理建房的相关手续做了进一步的明确约定，同时约定如果因土地问题给原告造成损失的，由被告全部负责；联建协议签订时间是2014年3月16日，补充协议签订时间是2014年7月18日，在2014年6月24日平桥区震雷山风景管理局责令停止违法行为通知书，是对第一被告下的，土地没有合法手续，要求停止建设，在这个情况下，原被告双方签订了补充协议，并不是第三人所说的易长友签的协议他们不知道，有其他利益关系，原告已经意识到对方手续有问题，所以说要求签这个补充协议，当时被告承诺的所有手续都是可以办下来的；原被告双方没有建设资质，同时联建房屋没有合法的手续，违反国家相关规定，协议无效。被告池里军质证意见为：1、联建协议真实性无异议，被告认可该协议，该协议实质是双方合作投资，上升不到房地产开发联建，所以不存在违反法律强制性效力规定的无效情形，应当认为是有效行为，对双方是有约束力的；联建补充协议签订时被告池里军并不知情，没有授权，因此对被告池里军没有约束力；2、对信阳市平桥区震雷山风景管理局责令停止违法行为通知书真实性无异议，从内容来看表明执法部门对该建设的一个行政干预，但只是阶段性的，随后建设是正常进行的，按程序依法补办的手续也在进行之中，该证据不能证明合作建房是违法行为，也不能证明房屋是违建。第三人肖咸锋的质证意见为：对证据一无异议，对证据二有异议，该通知书不是正规文书，文书是有制式的，这个通知书没有文书标号；法律文书是要送达的，对该证据的真实性和合法性有异议，需要平桥震雷山管理局对这个土地以及整个建房行为进行综合评价；而且这是暂时性的，总体上是支持建房的；这个通知书我是第一次见到，开庭前一直没有见到。原告的辩解意见为：1、对于违法通知书，对方说形式不合法，但是被告的陈述有明确表述，池里军为了解决这个事情，找过他们，他们也回来找相关部门的领导解决这个问题，并且使工程继续施工，在这种情况下，又否定池里军签订的协议他们不知道，这个和客观事实不符，所以说补充协议被告方是明知的；2、被告方避重就轻，不管是房地产开发，还是一般房屋建设，都应当有土地使用证和相关证件，否则都是违法无效的，被告质辩的理由不成立。第三人的辩解意见为：责令停工通知书之后，池里军回来做工作，与他是否知道这个补充协议没有因果关系，池里军本人对这个补充协议是不知情的，他回来跑关系推动房屋继续建设，而没有说签订补充协议，如果池里军知道这个协议，他会给我说的，因为我是相关人，池里军回来跑关系，就证明他知道这份协议没有依据。被告池里军为证明自己的主张，向法庭提交了如下证据：1、罗方舟、程肖持有的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》各两份，证明案涉合同在双方订立前，关于合同所涉建设项目的相关行政许可，已经政府规划主管部门审批后颁发，该建设项目是符合当时法律、法规及政策的，合同双方对此是明知的。2、土地出让合同三份、土地征地款缴纳票据一份；（因政策变化该项目被政府没收后，原件均被政府收回故无法取得）。证明案涉合同中由池里军提供的土地是在符合建设用地规划的前提下，与震雷山街道办事处签订土地出让合同并缴纳全部土地出让金后，依法取得土地使用权的，并在开工建设前缴纳相应的征地款。上述法定程序均发生在双方合同订立前，对此双方均是明知的。3、《联建协议》一份、关于涉案工程政府内部工作汇报一份、政府内部会议纪要一份（无法取得原件），证明案涉建设项目属政府开发区域内大力支持的项目，当时采取边规划、边施工、边办证的政策。合同双方对订立合同时所涉土地在当时的状态和性质均是知情的。4、信阳市平桥区政府搬迁公告一份、补偿协议一份。证明案涉建设项目因违反2019年相关政策被政府没收，同时按正常市场评估价给予相应的补偿，表明政府对该建设项目在新政策出台前的合法性予以认可。该建设项目是因不可抗力的政府行为而被没收，池里军作为合同当事人无任何过错。5、震雷山月牙湖自建房资料一套。证明案涉项目在双方签订联建协议前，该项目前期平整、填平等大量工程均为被告施工完成。原告质证意见为：1、对证据一，与本案无关，提供的是罗方舟、程肖的证，他们有池里军没有，同时联建协议建设的地块在九组，他提供的建设许可证在十一组，不代表别人有证，池里军也可以有证，所以该证据不能证实被告有规划许可证等证件；2、对证据二，该证据是复印件，即使收走了，也应该有是谁收走的，在复印件上加章；以池里军的名义签订的土地出让合同是复印件，且只有一页，并且地块是在十组，不是本案的九组，他说合同被收走了，应该有相关部门在复印件上加章，同时提供的有其他人的土地出让合同，这和本案没有关联；2017年11月17日池里军名下的结算票据，这个票据说的是征地款，言外之意是赔偿老百姓的附着物，没有交土地出让金的相关正规发票，也没有土地使用证，没有土地使用证就没办法建房；3、对证据三，联建协议是真实的，但是证明目的有异议，被告证明不了这个项目，政府如何支持他们开发，所谓的边规划边施工边办证也无从说起，从2014年签订的合同到现在证还没有，原告的预期从签订协议和补充协议可以明确看出双方开发别墅的目的是卖，而不是住，卖就必须有合法的手续，否则的话就卖不掉；4、对证据四五，与本案无关，本案解决合同是否有效问题，该两组证据不予质证。第三人肖咸锋质证意见为：1、原告说地块在九组，但是原告提供的责令停工通知书上明确写的是十组，所以原告律师质证这一点是错误的；2、对被告提交的证据无异议。被告池里军的辩解意见为：1、关于土地出让合同和土地征地款缴纳票据，因政策变化后，该项目被政府没收系客观原因无法取得；土地出让及缴纳土地出让金均发生在土地征地款之前，符合土地性质变更的程序，双方在签订合同前对此是明知的；2、罗方舟、程肖持有的工程许可证和规划许可证的地块与涉案合同地块相邻，在涉案合同签订前，该部分地块已经取得行政许可，后因政策变化，导致相关证件没有顺利办理是因政府行为导致；3、联建协议双方的约定可以证明合同双方在订立时，对土地的状态和性质是知情的；4、关于涉案工程，政府内部的工作汇报及内部纪要可以证明政府对该建设项目是大力支持的，并采取边规划边施工边办证的政策，补偿协议恰恰能证明这点。2019年相关政策变化被政府没收后，按正常的市场评估价给予相应的补偿，可以证明政府对该建设项目在被没收前的合法性是予以认可的。经审理查明：2014年3月16日，原告马晨辉与被告易长友签订《联建协议》一份，2014年7月18日双方又签订《联建补充协议》一份。协议约定被告提供震雷山的土地，并保证土地来源的合法性，负责出资并办理土地证和规划证等相关合法手续。原告马晨辉负责出资并建设震雷山主楼；附属工程部分由双方共同出资建设完成。在建设震雷山别墅的过程中，原告马晨辉按照协议约定出资将别墅主楼建设完成，被告出资了部分附属工程(绿化、道路等)款，该附属工程也建设完成。但被告没有按照协议的约定办理土地使用证、建设用地批准书、建设用地规划许可证等相关合法手续。另查明，双方《联建协议》签订后，共建设房屋12套，房屋建成以后，因多种原因，双方尚未结算和完成分配。2019年12月平桥区人民政府以该房屋建设违反法律规定为由对涉案房屋强行予以征收，给付有相应的补偿款。本院认为，依法成立的合同受法律保护，但违反法律、行政法规效力性强制性规定的合同无效。2014年3月16日双方签订的《联建协议》和后来签订的《联建补充协议》，其合同的内容主要为原被告双方在集体土地上联合建房。而建房之前却没有办理农用地转建设用地的审批手续以及土地使用证、建设用地批准书、建设用地规划许可证等相关建设证书，而是采取边建边办、先建房后办证的方式进行的。然而至房屋建成之后，仍未取得相应的建设证书，直至2019年12月份房屋因缺乏相应建设手续被政府没收。本案中双方联建房屋所涉土地为集体性质且属农用地，不属于规划的建设用地。《中华人民共和国合同法》第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”本院认为，双方签订的《联建协议》违反了法律的效力性强制性规定，应属无效。据此，依据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：确认原告马晨辉与被告易长友于2014年3月16日签订的《联建协议》无效。本案受理费50元，由被告易长友负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。当事人上诉的，从递交上诉状之日起7日内交纳上诉费，并在交费后（从交纳上诉费的次日开始计算）5日内将交纳凭证交付本院一审案件承办人。上诉人未按上述规定预交上诉费并交付交纳凭证的，河南省信阳市中级人民法院将依法按自动撤回上诉处理。当事人对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉费收款单位：河南省信阳市中级人民法院，开户行：兴业银行信阳市分行，账户：46×××16。审判长  王晓蕾审判员  刘书强审判员  蒋 荟二〇二〇年九月二十三日书记员  卢晓莉