广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初12157号原告：吴勤生，男，1948年12月29日出生，汉族，住广东省丰顺县委托诉讼代理人：陈建东，广东谷都律师事务所律师。被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三乡镇中心市*********，营业执照4420********177。法定代表人:张其。委托诉讼代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住广东省中山市第三人：罗坤伦，男，1948年8月21日出生，汉族，住广东省中山市第三人：张洋，女，1976年11月26日出生，汉族，住广东省中山市原告吴勤生与被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，因本案的处理结果可能同罗坤伦、张洋有法律上的利害关系，依法追加罗坤伦、张洋作为本案无独立请求权第三人并通知其参加诉讼，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吴勤生及其委托诉讼代理人陈建东到庭参加诉讼，被告吉雅公司委托诉讼代理人张嘉慧经传票传唤无正当理由没有到庭参加诉讼，第三人罗坤伦、张洋经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴勤生向本院提出诉讼请求：1.第三人罗坤伦、张洋、被告吉雅公司协助办理注销中山市******************的备案登记手续；2.被告吉雅公司协助原告办理位于中山市******************的房地产权属证书；3.原告向被告吉雅公司支付购房余款30752元。事实和理由：2005年2月28日,原、被告签订《白石吉雅花园认购书》约定，原告向被告认购其开发的位于中山市******************，建筑面积81平方米，认购*价87480元。认购书签订后，原告依约向被告支付了楼款50480元及其他办证杂费6248元。被告已于2005年4月13日将房屋交付给原告使用，但至今仍未为原告办理房地产权属证书。涉案房屋现备案登记在罗坤伦、张洋名下，根据法院已生效的判决书认定，罗坤伦、张洋参与非法吸收公众存款，涉案房屋登记在罗坤伦、张洋名下只是借款的抵押担保，双方之间不存在真实的商品房买卖合同关系，双方签订的商品房买卖合同无效。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。诉讼中，原告变更诉讼请求为判令：1.确认第三人罗坤伦、张洋与被告吉雅公司签订的商品房买卖合同无效；2.第三人罗坤伦、张洋、被告吉雅公司协助办理注销中山市******************的备案登记手续；3.被告继续履行与原告签订的商品房买卖合同，协助原告办理位于中山市******************的房地产权属证书；4.原告向被告吉雅公司支付购房余款30752元。原告吴勤生围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.白石吉雅花园认购书；2.购房款收据；3.办证杂费收据；4.吉雅花园物业交接书、前期物业管理服务协议、业主公约；5.物业管理费、水费收据、扣划电费存折。被告吉雅公司未到庭应诉答辩亦未提交证据。第三人罗坤伦、张洋下落不明，本院依法于2020年6月12日公告通知第三人应诉。公告期限届满，第三人未到庭应诉。本案审理过程中，本院依职权向中山市土地房产产权档案馆调取了讼争房屋的销售合同登记备案情况、查封情况，向广东省中山市中级人民法院调取了（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书、《抵押借款合同》及所附的《调查笔录》、《吉雅公司股东决议》、《见证书》。本院经审理认定事实如下：2005年2月28日，原告与被告吉雅公司签订《白石吉雅花园认购书》，约定原告向被告吉雅公司认购其开发的位于中山市***吉雅花园*********，该物业建筑面积为81平方米，认购*价为87480元；付款方法为银行按揭，首期定金5000元须于签署本认购书时或之前付清，次期楼款13480元须于2005年*月15日或之前付清。认购书签订当日，原告向吉雅公司支付了首期定金5000元，后于2005年3月7日至2007年8月8日期间，又分多次向吉雅公司支付购房款45100元及其他办证杂费6628元。2005年4月13日，吉雅公司与原告签订了吉雅花园物业交接书，将涉案房屋交付给原告使用至今。原告认为，原告已依约向被告支付了购房款，且房屋已实际交付占有使用，但被告一直未为原告办理房地产权属登记证书，遂于2020年5月7日诉至本院，主张前述实体权利。中山市不动产登记资料查询结果载明，涉案的中山市******************，建筑面积为81平方米，购房总价为72900元，于2006年11月9日登记备案在罗坤伦、张洋名下（备案合同号HT200643409）。2006年11月6日，吉雅公司作抵押（借款）人，张其、梁华娣作借款人，罗坤伦、张洋作抵押权（出借）人，签订《抵押借款合同》约定：甲方以自有房地产作抵押，向乙方借款，借款本金2900000元，月利率2.5%，借款期限自2006年11月8日至2007年2月7日止，抵押期限自2006年11月8日起至2008年5月30日止，还款方式为2007年2月7日前一次性分别偿还给罗坤伦、张洋各1450000元，分期偿还时，还款顺序为先利息后本金，甲方自愿将其开发的位于中山市*************商住楼601，2号商住楼601、604，22号商住楼501、502、602、603，23号商住楼602、603，30号商住楼101、103、104、201、203、204、301、302、303、304、404、502、503、603，31号商住楼101、102、103、104、403、603，35号商住楼203、501、503、504、601、602、603、604、701、702号房屋以每平方米890元预售给乙方的方式无条件及不可撤销地设定抵押给乙方，作为偿还借款本息及相关费用之保证。合同还约定了其他事项。同日，吉雅公司作出卖人，第三人罗坤伦、张洋作买受人，签订《商品房买卖合同》约定：买受人购买出卖人开发的中山市**********************，建筑面积81平方米，总金额76500元，付款方式为一次性付款，在签署《商品房买卖合同》时一次付清，出卖人应当在2007年6月30日前将验收合格的商品房交付买受人使用。合同还约定了其他事项。同日，吉雅公司出具《委托书》，委托人：吉雅公司，受托人：罗坤伦、张洋，委托事项：委托人将自行开发经营的位于中山市*************商住楼601，2号商住楼601、604，22号商住楼501、502、602、603，23号商住楼602、603，30号商住楼101、103、104、201、203、204、301、302、303、304、404、502、503、603，31号商住楼101、102、103、104、403、603，35号商住楼203、501、503、504、601、602、603、604、701、702号房屋委托罗坤伦、张洋为公司代理人，代表公司从事如下活动：办理该房地产的《房地产所有权证》的有关手续和支付有关税费，与买主签订转让合同，收取转让款或支付有关税费，及其它事项。2006年11月9日，罗坤伦通过中国银行转账500000元至张其账户，张洋通过工商银行转账500000元至张其账户。当日，吉雅公司出具收据，内容为：今收到罗坤伦、张洋交来吉雅花园9号楼22幢602、603、23幢602、603、22幢501、502、15号楼35幢203、501、503、504、601、602、603、604、701、702房购房款（现金）1000000元，备注：购房均价每平方米890元计。当日，罗坤伦、张洋购买本案争议房屋的销售合同办理了登记备案，建筑面积81平方米，购房总价72900元，付款方式为一次性付款。2006年11月10日，张洋通过工商银行转帐800000元至张其帐户，罗坤伦通过中国银行转账800000元至张其帐户。当日，吉雅公司出具收款收据两份，内容分别为：今收到张洋800000元，摘由：购买吉雅花园22号商住楼501、502、602、603、23号商住楼602、603、30号商住楼101、103、104、201、203、204、301、303、304、502、503、603、31号商住楼101、102、103、104、403、603、35号商住楼203、501、503、504、601、602、603、604、701、702。今收到罗伸伦800000元，摘由：购买吉雅花园房屋（房号同开给张洋的收款收据房号）。2007年1月9日至2008年1月31日期间，宋洁琼、张洋、罗坤伦、何森辉单独或共同，从吉雅公司、张其、梁华娣处收取1400000元、3900000元、4500000元、2600000元、1500000元借款的利息。被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉［2009］97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处被告吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决查明：吉雅公司成立后，由于开发吉雅花园、三乡镇中心区综合市场（以下简称“综合市场”）等项目需要大量资金周转，被告人张其以支付月息一分至十分不等的高息作为诱饵，向375名个人及单位借款共计人民币5.75697327亿元用于吉雅公司的资金周转。在借款过程中，吉雅公司与部分借款人签订了大量虚假的商品房买卖合同，将吉雅花园、综合市场、吉雅商住楼等商品房、商铺的销售登记备案至出借人名下作为还款保障。该刑事判决所附的非法吸收公众存款明细表中，未涉及原告吴勤生，涉及第三人罗坤伦、张洋，该表第25-29位列明：出借人宋治勇、宋洁琼、罗坤伦、何森辉、张洋，出借金额13900000元。虚假按揭物业明细表未涉及原告及第三人，未涉及本案争议房屋。中山市公安局于2008年5月8日以山安经协押字[2008]02005号文书对涉讼房屋进行了查封。本案审理过程中，本院于2020年9月18日派员到涉案的中山市******************核查使用人员并张贴通知，经核查，该房屋由原告吴勤生居住使用，张贴的通知内容为告知该房业主或住户本院处理该房如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出请求。期满后未有第三人向本院提出书面申请。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告吉雅公司签订的《白石吉雅花园认购书》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该认购书基本具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告吉雅公司已经按照约定收受了购房款，将房屋交付给原告使用，原告已实际管理使用房屋多年。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购书可以认定为商品房买卖合同，应当确认原、被告吉雅公司之间存在商品房买卖合同关系，双方均应按协议履行合同义务。吉雅公司虽然与第三人罗坤伦、张洋签订了《广东省商品房买卖合同》，且将涉案房屋登记备案在第三人罗坤伦、张洋名下，但根据本院调取的广东省中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书查明的事实，第三人罗坤伦、张洋及他人与吉雅公司之间存在13900000元的借贷关系，及该卷宗中的《抵押借款合同》，足以认定第三人罗坤伦、张洋与吉雅公司签订商品房买卖合同，实为民间借贷的担保，其目的是为了确保借款的偿还，是为罗坤伦、张洋实现债权提供的担保，符合抵押合同关系的特征，双方签订的《商品房买卖合同》是变相抵押。罗坤伦、张洋与吉雅公司签订《抵押借款合同》的同时订立了《商品房买卖合同》，对房屋的价格作了约定，并办理了销售合同登记备案，限制房屋所有权的转移，且吉雅公司出具《委托书》，委托第三人罗坤伦、张洋可办理该房地产的《房地产所有权证》的有关手续和支付有关税费，与买主签订转让合同，收取转让款或支付有关税费，对房屋享有完全的所有权，其约定违反了《中华人民共和国担保法》第四十条关于“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的规定，故第三人罗坤伦、张洋与吉雅公司签订的《商品房买卖合同》无效；合同相应的销售登记备案亦为无效，被告吉雅公司及第三人罗坤伦、张洋应协助办理注销中山市******************的商品房销售合同备案登记手续。被告吉雅公司收取了原告的购房款，应当依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。现被告吉雅公司未能举证证明系因原告的原因未能办理房地产权属证书，也即被告吉雅公司存在违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。故被告吉雅公司应按合同约定继续履行协助原告办理房产权属证书的义务，原告要求被告吉雅公司协助其办理中山市******************地产权属证书的诉讼请求，本院予以支持；原告亦负有同时履行向被告吉雅公司支付购房余款的合同义务，其尚欠吉雅公司的购房款37380元，应一并支付给被告吉雅公司。被告吉雅公司、第三人罗坤伦、张洋经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利，不影响本院对本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）、（五）项、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认第三人罗坤伦、张洋与被告中山市吉雅房地产开发有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》无效；被告中山市吉雅房地产开发有限公司、第三人罗坤伦、张洋于本判决发生法律效力之日起十五日内协助办理注销中山市******************的商品房销售合同备案登记手续；二、被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告吴勤生办理位于中山市******************的房地产权属证书；三、原告吴勤生于本判决发生法律效力之日起十五日内向被告中山市吉雅房地产开发有限公司支付购房余款37380元；四、驳回原告吴勤生的其他诉讼请求。案件受理费1987元（原告已预交），由被告中山市吉雅房地产开发有限公司负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  黎叶祥审判员  吴立和审判员  余 伟二〇二〇年九月二十五日书记员  洪艺华林雷