贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初5748号原告：刘露玉，女，1938年9月5日出生，汉族，贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：张珺，贵州元朗律师事务所律师，特别代理。被告：贵阳恒大裕顺旅游开发有限公司，住所贵州省贵阳市花溪区清溪路**。法定代表人：王志坚，职务：董事长。委托诉讼代理人：曹亚军，男，该公司员工，特别代理。委托诉讼代理人：孙涛，男，该公司员工，特别代理。原告刘露玉与被告贵阳恒大裕顺旅游开发有限公司（以下简称恒大公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用普通程序独任审理，于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告刘露玉的委托诉讼代理人张珺及被告恒大公司的委托诉讼代理人曹亚军、孙涛到庭参加了诉讼。当事人申请庭外和解，相应审限依法扣除。本案现已审理终结。原告刘露玉向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告返还原告已付的购房款532228元；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2019年5月24日与被告签订《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》《无理由退房协议书》，于2019年5月28日与被告签订《商品房买卖合同》，购买了被告开发的位于贵阳市花溪区商品房，购房款约定分期付款。签订上述协议及合同后，原告积极履行义务，至今已累计向被告支付前四期购房款共计532228元。根据《无理由退房协议书》第一条约定，原告已履行《认购书》及《商品房买卖合同》约定的到期义务，履行过程中无任何违约行为，付款30%以上（实际付款53.75%），至今未办理入住手续，原告依约享有无理由退房退款的权利。原告因现居住在加拿大，疫情严重，无法回国。分别于2020年4月6日、2020年4月27日与被告的销售人员联系协商退款事宜未果，后于2020年5月6日委托律师向被告申请办理退房退款事宜，但被告均以种种理由不予办理，已经构成违约，为维护原告合法权益，现诉至人民法院，诉请如前。被告恒大公司辩称，1.不同意解除合同，原告主张无事实及法律依据，原告延迟签约，不符合无理由退房条件，要求继续履行合同。2.原告主张购房款有误，应为522572元，即使采用无理由退房，所退房款应当扣除被告支付的推荐佣金或奖励。3.原告提交的证据显示维修基金是原告自行缴存至住建部门，与被告无关。本院经审理认定事实如下：2019年5月24日，原告刘露玉作为买受人（乙方）与被告恒大公司作为出卖人（甲方）签订《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》（编号：1062862），主要约定：一、乙方自愿向甲方认购商品房一套，建筑面积共计92.8平方米，套内建筑面积71.82平方米，套内单价为13787元/㎡，总金额为990193元。二、乙方同意签订认购书时，支付20000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）。三、乙方选择分期付款，乙方需于2019年5月25日前支付首期房款79019元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年8月21日前付清148529元；于2019年11月21日前付清148529元；于2020年2月21日前付清148529元；于2020年5月21日前付清445587元。四、乙方必须在约定的付款方式和期限内到贵阳恒大文化旅游销售中心支付首付款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无需通知乙方，可另行销售该房屋”。当日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《无理由退房协议书》，载明“鉴于甲乙双方于2019年5月21日签订恒大X楼盘X幢XXX房《楼宇认购书》时，恒大旅游集团有限公司已向乙方出具了《无理由退房承诺书》......双方在平等、自愿的原则下共同签署本协议，具体内容如下：一、如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，付款30%及以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房权利。......二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金金额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。三、如乙方是通过推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中，扣除甲方已支付的推荐佣金或奖励”。签订上述认购书及协议书当日，原告向被告支付了定金20000元及首付款79019元、向贵阳市花溪区住房和城乡建设局物业管理科支付了维修基金9656元。2019年5月28日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，对上述认购书中的有关内容进行了确认，原告向被告购买位于花溪区房屋，房屋总价990193元，将分期付款方式变更为“买受人应当在2020年5月21日前分期支付房价款。预付款289019元。买受人分5期支付该商品房全部价款，于2019年5月25日前支付首期楼款99019元，于2019年8月21日前支付楼款148529元；于2019年11月21日前支付楼款148529元；于2020年2月21日前支付楼款148529元；余款148527整于2020年5月21日前支付”，交房日期为2021年4月30日。签订《商品房买卖合同》当日，原告向被告支付了购房款182889元。之后，原告分别于2019年6月6日向被告支付了购房款100652元，于2019年9月13日向被告支付了购房款140012元。截至2019年9月13日，原告已向被告支付了购房款522572元（含定金20000元、不含维修基金9656元），占房屋总价款的52.77%（522572元÷990193元×100%），之后未在支付购房款。审理中，原告于2020年5月20日向被告送达了《申请书》，向被告提出退房申请，但未能协商一致。另查，1.原、被告所签订的《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》（编号：1062862）中载明“恒房通兼职销售恒房通推荐何建”，原告提供了佣金支付截图，证实向案外人何建支付了佣金12902元，并认为扣减佣金后应退房款为509670元，原告予以认可。2.案涉已经办理了预售合同备案登记，预售合同登记号为Y19079538，经本院释明，双方一致表示，若解除合同对撤销合同备案登记事项请求在本案中一并进行处理。3.对于原、被告为何未在《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》中约定的时间2019年5月25日前签署《商品房买卖合同》，原告自述系按照被告通知于2019年5月28日签订；被告自述具体原因不清楚，未通知于2019年5月28日签订。4.案外人恒大旅游集团有限公司向原告出具了《无理由退房承诺书》，载明若原告已履行《楼宇认购书》《商品房买卖合同》的各项义务，并付款30%及以上，无任何违约行为的，自签署《楼宇认购书》《商品房买卖合同》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。上述事实，有当事人陈述、原告身份证复印件、被告营业执照复印件、法定代表人身份证明、《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》《商品房买卖合同》《无理由退房协议书》《无理由退房承诺书》《申请书》、银行卡刷卡记录、恒房通佣金支付凭证等证据在卷佐证。前列证据，已经过庭审质证，可以作为依法认定本案事实的依据。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》《商品房买卖合同》《无理由退房协议书》等均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有拘束力。结合庭审情况，本案争议点为：1.原告是否符合无条件退房，能否主张解除《商品房买卖合同》；2.若解除后，应退房款如何确定及其他后果。关于焦点一。根据《无理由退房协议书》对“原告如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，付款30%及以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房权利”之约定，现原告已经付款超过30%，案涉房屋尚未至交房时间，符合无理由退房条件。被告虽辩称实际签署《商品房买卖合同》时间为2019年5月28日，而非《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》所约定的2019年5月25日前，但从常理来讲，在房屋买卖双方达成一致购房意向的后，通常情况下何时签订商品房买卖合同一般取决于房地产销售一方的通知，从本案中来看，原告于2019年5月24日签订《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》当日即支付首期房款，其签订商品房买卖合同的意向较为明显，故对原告关于签订《商品房买卖合同》的时间为2019年5月28日系被告通知的陈述，本院予以采信，据此不能认定原告存在违约行为。综上所述，对原告要求解除《商品房买卖合同》的主张，本院予以支持。关于焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，解除《商品房买卖合同》后，被告应向原告退还已付房款购房款522572元（含定金20000元、不含维修基金9656元），又根据《无理由退房协议书》对“如乙方是通过推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中，扣除甲方已支付的推荐佣金或奖励”之约定，应退房款应扣除被告已支付的推荐佣金12902元，扣减佣金后应退房款为509670元（522572元－12902元），对此原、被告双方均无异议，本院予以确认，即被告应退还原告的房款为509670元。关于维修基金9656元，原告已缴纳至贵阳市花溪区住房和城乡建设局物业管理科，该款不应由被告退还，而应由原告根据相关政策自行办理退款。另，案涉房屋已经进行了预售合同备案登记，现双方均请求在本案中一并处理，故在解除《商品房买卖合同》后，应由原告协助被告办理相应的撤销手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告刘露玉与被告贵阳恒大裕顺旅游开发有限公司于2019年5月28日签订的《商品房买卖合同》；二、被告贵阳恒大裕顺旅游开发有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告刘露玉购房款509670元；三、原告刘露玉于本判决生效之日起五日内协助被告办理位于花溪区房屋备案登记撤销手续；四、驳回原告刘露玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9122元，由原告刘露玉负担225元，由被告贵阳恒大裕顺旅游开发有限公司负担8897元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  段海军二〇二〇年九月二十四日书记员  余 可