北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初22583号原告：北京市澳科美人造大理石厂，住所地北京市顺义区李桥镇头二营村村委会北500米。法定代表人：陆英，董事长委托诉讼代理人：张华鹏，北京市中友律师事务所律师。被告：北京馨之居装饰材料有限公司，住所地北京市大兴区魏善庄镇大刘各庄村委会东南200米。法定代表人：周四华，总经理。委托诉讼代理人：丁志，北京兴展律师事务所律师。被告：黄福，男，1980年1月19日出生，汉族，合肥雅润复合材料有限公司职员，住安徽省合肥市瑶海区。被告：北京兴瑞临福置业有限公司，住所地北京市大兴区魏善庄镇人民政府东200米。法定代表人：张辉，董事长。委托诉讼代理人：张振峰，北京泓聚律师事务所律师。原告北京市澳科美人造大理石厂（以下简称澳科美厂）与被告北京馨之居装饰材料有限公司（以下简称馨之居公司）、被告黄福、被告北京兴瑞临福置业有限公司（以下简称兴瑞临福公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告澳科美厂的委托诉讼代理人张华鹏、被告馨之居公司法定代表人周四华、委托诉讼代理人丁志，被告黄福，被告兴瑞临福公司的委托诉讼代理人张振峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。澳科美厂向本院提出诉讼请求：1.判令馨之居公司、周四华、黄福支付澳科美厂拆除腾退费669724元、装修、设备及附属物补偿款1133082元、一次性停产停业综合补助费887831元、拆迁补助费150000元、设备迁移补助费6596元，合计2847233元；2.本案诉讼费由馨之居公司、周四华、黄福、兴瑞临福公司承担。诉讼中，澳科美厂撤销对被告周四华的起诉，并变更诉讼请求为：1.判令馨之居公司、黄福支付澳科美厂装修、设备及附属物补偿款381121元、一次性停产停业综合补助费463921元、拆迁补助费78380元、设备迁移补助费3477元，工程配合奖300000元，合计1226869元；2.本案诉讼费由馨之居公司、黄福、兴瑞临福公司承担。事实与理由：因馨之居公司、周四华拖欠澳科美厂货款，故当事人之间达成口头协议，约定馨之居公司将其厂房出租给澳科美厂使用，租金每年25万元，以周四华所欠货款折抵租金，澳科美厂于2016年搬入厂房开始经营。2017年11月，涉案场地被拆除腾退，澳科美厂积极配合拆除腾退工作，并于2017年12月7日将厂房内设备、设施拆除并腾退出厂房。馨之居公司、黄福系合作经营涉案场地，黄福就涉案场地与兴瑞临福公司签订了拆除腾退补偿协议。澳科美厂作为涉案厂房的实际使用人，与馨之居公司之间形成事实的租赁关系，因此对拆除腾退补偿款中享有相应的利益。现馨之居公司、黄福拒绝分配拆迁补偿利益，损害了澳科美厂的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。馨之居公司、黄福辩称，不同意澳科美厂的诉讼请求，澳科美厂的诉讼请求没有事实和法律依据，其公司还未与拆迁公司签订合同，领取了80%；就算是这部分的拆迁腾退补偿款也是针对馨之居公司和黄福的，这是涉案场地上从2006年起实际经营至拆除腾退之日应给予的补偿，当然也包括剩余未使用年限的相应补偿；馨之居公司在涉案场地上注册公司合法经营，停产停业综合补偿款是给予馨之居公司的，该场地的装饰、装修设备及附属物都是馨之居公司和黄福所有，因此相应的补偿款和搬迁补助，赔偿补助，都是馨之居公司和黄福的，与澳科美厂无关；澳科美厂只是因与周四华之间有货物货款的纠纷，于2016年强行搬入涉案场地，占领空地堆放违禁物品，镇综合执法办一再要求其撤离，后澳科美厂在拆除腾退之前予以搬离。所以，澳科美厂要求给予相应补偿没有事实和法律依据，请求予以驳回。兴瑞临福公司辩称，澳科美厂变更的诉讼请求里没有针对兴瑞临福公司的诉讼请求，所以对诉讼请求，不发表意见；对事实部分，兴瑞临福公司在拆除腾退的过程中，通过被拆腾人的认定、入户调查、评估等和被拆迁人签署拆除腾退补偿协议，整个过程合法，也没有过错，至于澳科美厂和其他被告之间因为租赁合同产生的纠纷，与兴瑞临福公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：双方争议的场地位于北京市大兴区魏善庄镇大刘各庄村。就上述场地，兴瑞临福公司向本院提交了涉案场地的拆迁档案资料。其中编号为1-DLGZ-115的《魏善庄镇农村集体经营性建设用地入市试点项目拆除腾退补偿协议》，协议中腾退人（甲方）为兴瑞临福公司，被腾退人（乙方）为黄福，该协议记载乙方在腾退范围内有建筑面积5350.39平方米房屋，被腾退房屋位于魏善庄镇大刘各庄村；本协议项下腾退补偿总价款共计8500928元，其中房屋重置成新价为3069322元，房屋拆除费为353666元，拆除腾退费为1194429元，装修、设备及附属物补偿费为2020811元，一次性停产停业综合补助费为1583415元，搬迁补助费为267520元，设备迁移补助费为11765元。该协议最终落款处只有乙方“黄福”的签字及手印，落款日期为2017年12月17日。编号为1-DLGZ-115的《魏善庄镇农村集体经营性建设用地二期拆除腾退项目拆除腾退补充协议》中，拆除腾退人（甲方）为兴瑞临福公司，被腾退人（乙方）为黄福，载明乙方在项目范围内的院落位于魏善庄镇大刘各庄村，总建筑面积5350.39平米，乙方保证在2017年12月20日前完成搬迁，并将上述所有房屋、装修设备及附属物、简易建筑物、构筑物、地上地下附着物、农业设施等按相关规定交给甲方拆除，为鼓励乙方积极配合拆除工作，甲方一次性支付工程配合奖2675195元；如乙方未能在2017年12月20日24时前完成搬迁交房，甲方不再支付工程配合奖。该协议最终落款处只有乙方“黄福”的签字及手印，落款日期为2017年12月17日。当事人对上述协议均无异议。经询问，双方当事人均认可上述拆除腾退补偿款中的894万元已经给付了黄福，剩余的钱需要等拆迁公司终审后方能发放。关于黄福拆除腾退补偿各项目计算依据，兴瑞临福公司向本院提交了一份说明“1.06年之前房屋重置成新价评估公司根据《北京市房屋重置成新价评估技术标准（北估密）001》据实评估，06-09年拆除费按照《北京市房屋重置成新价评估技术标准（北估密）001》据实评估结果的80%给予，09年后腾退费按照《北京市房屋重置成新价评估技术标准（北估密）001》据实评估的60%给予；2.房屋一次性停产停业综合补助费按照房屋面积给予补偿，其中06年前房屋给予500元/平方米，06-09年后房屋给予300元/平方米，09年后房屋不给予停产停业综合补助费；3.工程配合奖：按照房屋面积给予500元/平方米；4.搬迁补助费：按照房屋面积给予50元/平方米；5.设备迁移补助费：有限电视320元，热水器300元，空调400元，电话235元，宽带525元；6.2017年后新建设的房屋一律不予补偿。”其他当事人对上述计算数据均不持异议。此外，本院作出的（2018）京0115民初14282号民事判决书中，查明“2007年2月3日，甲方馨之居公司与乙方黄福签订《合作协议》，约定甲方提供位于大兴区魏善庄镇大刘各庄村东南大兴民兵训练基地旁12亩地，乙方承担在该土地上建设厂房等相关事宜及资金等事项。2009年7月26日，出租方（甲方）馨之居公司与承租方（乙方）刘永军签订《土地租赁合同》，约定乙方承租位于大兴区魏善庄镇大刘各庄村东南大兴民兵训练基地旁8.2亩地，承租期限自2009年7月26日至2032年12月20日止，每年承租费为32800元。2016年11月23日，出租方（甲方）周四华与承租方（乙方）章邦维签订《租赁合同》，约定乙方承租位于大兴区魏善庄镇大刘各庄村东南大兴民兵训练基地旁的4000平米左右的厂房，承租期自2016年12月18日至2020年12月18日止，租金每年45万元，每二年递增4%。”在该案中，黄福答辩中曾称“……澳科美厂提交的证据中可以体现消防部门认定澳科美厂不符合要求，有重大火灾隐患等，所以才查封了澳科美厂的房屋”。该判决认定澳科美厂与馨之居公司之间达成的租赁合同无效，最终判决“驳回北京市澳科美人造大理石厂的全部诉讼请求”。目前，该判决早已生效。关于澳科美厂在涉案场地搬离问题，澳科美厂称2017年11月，涉案场地被拆除腾退，澳科美厂积极配合拆除腾退工作，2017年11月15日左右开始搬迁，12月7日搬完。馨之居公司称，澳科美厂于2017年11月15日自行搬离。黄福称，澳科美厂于2017年11月16日已经办理完交接并全部搬走。此外，兴瑞临福公司提交的涉案场地拆迁档案材料中，非住宅房屋拆除腾退补偿价格评估报告中实地勘察期为2017年11月11日，北京市房屋条件调查表（楼房）的落款时间为2017年11月11日，北京市房屋装修附属物及设备登记调查表的落款时间为2017年11月11日，服务公司入户调查表的调查时间亦为2017年11月11日。另，双方当事人均认可涉案场所于2017年12月31日之前已经拆除。关于涉案场地的经营问题，澳科美厂主张其自2016年6月份就在涉案场地进行人造大理石厂的生产经营。馨之居公司则称是其自己在使用双方争议的租赁房屋，并在涉案场地生产经营。诉讼中，黄福自述都是由馨之居公司在进行经营活动。馨之居公司的营业执照副本显示，该公司的住所位于北京市大兴区魏善庄镇大刘各庄村村委会东南200米。澳科美厂亦认可馨之居公司曾从事大理石的生产经营。关于澳科美厂与馨之居公司之间的租赁关系，双方当事人均认可二者之间没有书面租赁合同。澳科美厂与馨之居公司认可二者之间存在租赁的口头协议，澳科美厂主张其承租的是馨之居公司提交的证据十九中平面图中标号为1、4、5、6、7、8、9、13的建筑以及建筑7至建筑11中间的院落，租期当时是不定期，是从2016年1月20日开始；租金是每年25万元，租金是以周四华所欠澳科美厂法定代表人的丈夫吴伟俊的货款进行抵扣，由于实际只租了两年，所以在起诉周四华索要货款的案件中已经抵扣了两年的房租；馨之居公司称当时双方是有口头约定，约定的租赁物是其提交的证据十九的平面图中标号为7和11之间的空地，没有租赁任何建筑；租期是从2017年1月20日开始至2018年1月20日止；用周四华所欠澳科美厂法定代表人的丈夫吴伟俊的货款抵了一年房租，租金是每年25万元。经核实，馨之居公司提交的证据十九中平面图中标号为1、4、5、6、7、8、9、13的建筑对应的涉案场地拆迁档案资料中的房屋补偿价格通知单中的房号1（总面积：1190.15平方米，房屋建成年代：2006年前1190.15平方米）、房号2（总面积：26.3平方米，房屋建成年代：2006-2009年26.3平方米）、房号3（总面积：17.81平方米，房屋建成年代：2009年后17.81平方米）、房号4（总面积：9.59平方米，房屋建成年代：2006-2009年9.59平方米）、房号5（总面积：83.88平方米，房屋建成年代：2006年前83.88平方米）、房号6（总面积：12.85平方米，房屋建成年代：2006年前12.85平方米）、房号7（总面积：227.02平方米，房屋建成年代：2006年前108.74平方米,2009年后118.28平方米）。经核实，上述争议房屋面积共计1567.6平方米（其中房屋建成年代2006年前面积为1395.62平方米，2006-2009年为35.89平方米，2009年后面积为136.09平方米）。对应的一次性停产停业综合补助费为708577元，搬迁补助费为78380元，工程配合奖为783800元。此外，澳科美厂于2019年8月23日向本院申请财产保全，请求对黄福在兴瑞临福公司的拆除腾退补偿款2177509元予以冻结，本院于2019年8月28日作出（2019）京0115民初22583号民事裁定书，裁定冻结黄福在兴瑞临福公司的拆除腾退补偿款2177509元。澳科美厂又于2020年8月12日向本院提交财产保全的续封申请，请求继续冻结黄福在兴瑞临福公司的拆除腾退补偿款2177509元，本院于2020年8月12日作出（2019）京0115民初22583号之一民事裁定书，裁定继续冻结黄福在兴瑞临福公司的拆除腾退补偿款2177509元。澳科美厂因此交纳保全费5000元。本院认为，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。澳科美厂与馨之居公司均认可存在口头租赁关系，但澳科美厂与馨之居公司之间的口头租赁协议已被本院生效判决认定为无效，现澳科美厂以该租赁合同无效为由主张分割拆除腾退补偿利益，对于其诉求中的合理部分，本院予以支持。因涉案场地的被拆除腾退人系黄福，且拆除腾退补偿款已经发放的部分系支付给黄福，故对上述应属于澳科美厂的拆除腾退补偿利益，应由黄福给付。本案中，双方争议的焦点之一系澳科美厂与馨之居公司之间租赁标的物中是否包含涉案场地拆迁档案资料中的房屋补偿价格通知单中标号为房号1、房号2、房号3、房号4、房号5、房号6、房号7的房屋。馨之居公司、黄福称澳科美厂只是租赁了上述房屋中间的空地而没有租赁房屋，但从涉案场地中出租方周四华与承租方章邦维签订的《租赁合同》来看，双方之间租赁的厂房面积约为4000平方米，租期自2016年12月18日至2020年12月18日止，租金每年45万元，每二年递增4%，现在澳科美厂主张其承租的房屋面积共计1567.6平方米，且澳科美厂与馨之居公司均认可租金为25万元，结合周四华出租给章邦维的厂房面积及涉案场地的市场租赁情况，澳科美厂支付的租金实与涉案场地的房屋租金价格相符。此外，黄福亦在其他案件中答辩称“消防部门认定澳科美厂不符合要求，有重大火灾隐患等，所以才查封了澳科美厂的房屋”，其亦承认了澳科美厂在涉案场地有房屋。故本院认定澳科美厂与馨之居公司之间的租赁物包含了涉案场地拆迁档案资料中的房屋补偿价格通知单中标号为房号1、房号2、房号3、房号4、房号5、房号6、房号7的房屋。关于澳科美厂搬离涉案场地问题，双方均承认澳科美厂于2017年11月15日、16日左右开始搬离，澳科美厂主张其系因为配合涉案场地拆迁开始搬离并于2017年12月7日搬离结束，馨之居公司、黄福称澳科美厂系在涉案场地搬迁前搬离而主张拆迁利益与澳科美厂无关。但从涉案场地的拆迁档案资料来看，其中北京市房屋装修附属物及设备登记调查表等资料中的落款时间均为2017年11月11日，澳科厂应知晓涉案场地的拆迁事宜，故对于澳科厂因为配合拆迁而搬离涉案场地的主张，本院予以采纳。除法律另有规定之外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于装修、设备及附属物补偿款，因澳科美厂未能提供充分证据证明哪些装修、设备及附属物归其所有，故对其上述诉讼请求，本院不予支持。关于一次性停产停业综合补助费，因澳科美厂在涉案场地经营，而馨之居公司在涉案场地亦办理了营业执照，故双方均享有涉案场地的一次性停产停业综合补助费，经核实，涉案场地的一次性停产停业综合补助费为708577元，结合拆除腾退政策及双方租赁、经营情况，本院酌定由澳科美厂分得354288.5元。关于搬迁补助费，经核实为78380元，因澳科美厂配合涉案场地拆除腾退而提前搬离涉案场地，故对其此项诉求，本院予以支持。关于设备迁移补助费，黄福作为被拆迁人的全部场地的设备迁移补助费共计11765元。结合澳科美厂在全部场地中的租赁面积比例及因配合场地拆迁而提前搬离地情况，本院酌定澳科美厂享有涉案场地的设备迁移补助费3000元。工程配合奖性质上属于拆除腾退的奖励性费用，一般是以被拆除腾退人签订拆除腾退补偿协议以及按照协议要求提前完成搬迁而享有，承租人后期是否配合拆除腾退工作对工程配合奖的发放影响不大，应属被拆除腾退人享有。故对于澳科美厂的此项诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、黄福向北京市澳科美人造大理石厂支付一次性停产停业综合补助费354288.5元、搬迁补助费78380元、设备迁移补助费3000元，共计435668.5元（于本判决生效后十日内履行）；二、驳回北京市澳科美人造大理石厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15842元，由北京市澳科美人造大理石厂负担10216元（已交纳）,由黄福负担5626元（于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由北京市澳科美人造大理石厂负担3224元（已交纳）,由黄福负担1776元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  宋 杨二〇二〇年九月二十八日法官助理  朱前卫书 记 员  赵家璐