北京市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京04民初549号原告（申请执行人）：北京银行股份有限公司新源支行，营业场所北京市朝阳区北三环东路6号。负责人：薛维，行长。委托诉讼代理人：张伶玉，北京天驰君泰律师事务所律师。被告（案外人）：胡海，男，汉族，1955年7月24日出生，住北京市延庆区。被告（被执行人）：北京天润诚泽房地产开发有限公司，住所地北京市延庆区延庆经济开发区百泉街10号2栋373室。法定代表人：魏宁，总经理。委托诉讼代理人：陈昕，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳星，北京市隆安律师事务所律师。原告北京银行股份有限公司新源支行（以下简称北京银行）与被告胡海、被告北京天润诚泽房地产开发有限公司（以下简称天润诚泽公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京银行的委托诉讼代理人张伶玉，被告胡海，被告天润诚泽公司的委托诉讼代理人陈昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京银行向本院提出诉讼请求：准许对北京市延庆区天润??和丽嘉苑X号楼X单元XXX号（规划房号为X-X-XX）房屋（以下简称案涉房屋）的执行，继续查封该房屋。事实和理由：2017年8月18日，天润诚泽公司为开发案涉房屋所在的“天润·和丽嘉苑”项目，与原告签订《借款合同》，向原告借款11亿元（人民币，下同），并用建设项目的土地使用权及在建工程提供抵押担保。后因天润诚泽公司未按期偿还借款，原告以金融借款合同纠纷为由向本院提起民事诉讼。本院受理后，原告申请财产保全，本院作出（2020）京04财保14号民事裁定，并查封了登记在天润诚泽公司名下包括案涉房屋在内的203套在建工程房产。案涉房屋被查封后，胡海向本院提出执行异议，请求中止对案涉房屋的执行，解除查封。本院经审查后，裁定中止对案涉房屋的执行。原告认为，胡海不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议和复议规定》)第二十九条排除执行的条件。另外，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，案涉房屋尚未办理产权过户登记手续，可以被查封；根据《执行异议和复议规定》第二十七条，原告对案涉房屋享有的抵押权可以排除胡海的执行异议。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。被告胡海辩称：胡海对案涉房屋所享有的权利，符合《执行异议和复议规定》第二十九条的情形，能够排除执行。胡海在预售许可有效期内预购案涉房屋，与天润诚泽签订了《天润??和丽嘉苑认购协议》（以下简称《认购协议》），并累计支付购房款370万元。胡海多次主张与天润诚泽公司签订预售商品房网签合同，但直至预售许可证过期，天润诚泽公司仍未与胡海完成网上签约。期间，胡海领取了该房屋的钥匙、水卡、电卡、燃气卡等，并进行了装修。目前，胡海居住在该房屋中，并支付了物业费、装修保证金、装修垃圾清运费、装修管理费、水费等款项。胡海对该房屋属于善意取得。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告天润诚泽公司辩称：在法院查封案涉房屋之前，胡海已与天润诚泽公司签订了书面买卖合同，该合同是买卖双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。案涉房屋的规划用途为住宅，胡海向天润诚泽公司支付的购房款已超过约定总价款的百分之五十。胡海作为买受人，享有足以排除强制执行的民事权益，故请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有异议的证据，本院综合双方陈述和质证意见，并结合在案其他证据予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月18日，天润诚泽公司与北京银行签订《借款合同》，向北京银行借款11亿元，用于投资“天润·和丽嘉苑”项目。为确保《借款合同》的履行，天润诚泽公司与北京银行于同日签订《抵押合同》，以天润诚泽名下北京市延庆新城05街区05-043地块R2二类居住用地进行抵押担保，并办理了抵押权登记。《不动产登记证明》载明，抵押物的不动产权证书号为京（2016）延庆区不动产权第XXXX号，担保债权数额为11亿元整，抵押方式为一般抵押，土地面积为71373.04平方米，在建建筑物抵押范围为204595.47平方米，债务履行期限为2017年8月18日起至2020年8月18日止。后因天润诚泽公司未按期偿还借款，北京银行以金融借款合同纠纷为由向本院提起诉讼。在诉讼过程中，北京银行向本院申请财产保全，本院于2020年4月13日作出（2020）京04财保14号民事裁定，查封、扣押、冻结天润诚泽公司等被申请人的限额财产。后本院查封了天润诚泽公司名下位于北京市延庆新城05街区05-043地块的在建工程房产及相应的国有土地使用权[坐落土地权证书号：京（2016）延庆区不动产权第XXXX号]，被查封的203套房产中包括案涉房屋，查封起止日期为2020年5月14日至2023年5月13日。2019年1月30日，胡海与天润诚泽公司签订《认购协议》，约定胡海购买天润诚泽公司开发的案涉房屋，房屋单价每平方米36075.37元，建筑总面积110.1平方米，房屋总价款3971898元，付款方式为一次性付款等。协议签订后，胡海先后于2019年1月30日和8月18日支付购房款共计370万元，天润诚泽公司委托北京林寅房地产经纪有限公司为胡海开具了交款收据。胡海已领取了该房屋的钥匙、水卡、电卡、燃气卡等。自2019年8月起，胡海为案涉房屋支付了物业费、装修保证金等费用。经不动产登记资料查询，胡海及其家庭成员名下无其他不动产登记信息。另查，天润诚泽公司开发的“天润??和丽嘉苑”项目所取得的《北京市商品房预售许可证》[京房售证字（2018）112号]，预售许可的期限于2019年10月30日到期。案涉房屋被查封后，胡海向本院提出执行异议，请求中止对案涉房屋的执行，解除查封。本院经审查后，于2020年6月10日作出（2020）京04执异76号执行裁定，中止对案涉房屋的执行。北京银行对裁定不服，向本院提起执行异议之诉，形成本案。本院认为，本案的争议焦点为胡海对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。《执行异议和复议规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定是基于对购房者生存权价值的维护，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应更优先保护房屋消费者的物权期待权。具体到本案，首先，胡海与天润诚泽公司在法院查封前签订的《认购协议》，约定了商品房的基本情况、房屋价款、付款时间及方式等合同内容，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应视为合法有效的书面买卖合同。该协议虽然尚不完全具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，但协议签订后，胡海已依约向天润诚泽公司支付了购房款，而天润诚泽公司也向胡海交付了案涉房屋，双方已履行了商品房买卖合同的主要义务，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，应认定胡海与天润诚泽公司之间的商品房买卖合同关系成立且合法有效。其次，根据查明的事实，胡海已向天润诚泽公司支付购房款370万元，该金额已超过约定总房款的百分之五十。最后，在案证据证明，胡海所购商品房系用于居住，且其名下无其他用于居住的房屋。综上所述，胡海对执行标的所享有的民事权益足以排除执行。原告北京银行所提诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告北京银行股份有限公司新源支行的诉讼请求。案件受理费70元，由原告北京银行股份有限公司新源支行负担（已交纳）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 张 勇人民陪审员 邵 彦人民陪审员 刘建冬二〇二〇年九月十日法官 助理 黄佳鑫书 记 员 谭梦雯