上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初12503号原告：高洪辉，男，1977年10月16日出生，汉族，户籍地江苏省。委托诉讼代理人：郑清清，上海沃江律师事务所律师。被告：凌国华，男，1960年4月5日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托诉讼代理人：周贺，上海格联律师事务所律师。第三人：上海市青浦区华新镇人民政府，住所地上海市青浦区华新镇华新街**。负责人：林峰，镇长。委托诉讼代理人：王依芸，上海东炬律师事务所律师。原告高洪辉诉被告凌国华、第三人上海市青浦区华新镇人民政府(以下简称“华新镇政府”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行审理。本案于2020年8月3日公开开庭审理，原告高洪辉及其委托诉讼代理人郑清清、被告凌国华及其委托诉讼代理人周贺、第三人华新镇政府的委托诉讼代理人王依芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高洪辉向本院提出如下诉讼请求：1、凌国华支付高洪辉拆迁补偿款人民币435,000元(即综合补偿900平方米*400元/平方米+300平方米*250元/平方米)；2、凌国华支付高洪辉逾期付款利息[以435,000为基数，支付自2017年6月1日起至实际付清之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付]。审理中，高洪辉变更上述两项诉请中拆迁补偿款金额为460,145元(即综合补偿：933.50平方米*400元/平方米+327.50平方米*250元/平方米+48.70平方米*100元/平方米)。事实与理由：2010年11月8日，高洪辉与凌国华签订了《厂房租赁合同》，约定高洪辉向凌国华承租位于上海市青浦区华新镇华纪路XXX号面积约300平方米的厂房。2015年3月1日，双方又签订《厂房租赁合同》，高洪辉另承租该路段面积为600平方米厂房，但实际承租厂房面积为900平方米，其中包括300平方米的彩钢简易棚。高洪辉承租上述1,200平方米厂房后对其进行相应的装修。之后，由于青浦区“198”区域建设用地减量化工作，华纪路XXX号的建设用地纳入年度土地减量计划，高洪辉实际承租至2017年4月搬离。根据凌国华所签的《建设用地减量化协议》，凌国华获得的补偿包含了政府对该地段内承租方即高洪辉的资产损失补偿、停工损失补偿、搬迁补偿、人员安置遣散补偿等各项费用，但凌国华在收到相关补偿费用后却迟迟不予支付高洪辉。故高洪辉诉至本院，要求判如所请。凌国华辩称，高洪辉与凌国华之间存在房屋租赁合同关系，在减量化时双方租赁合同已经到期，基于租赁合同产生的权利义务已经履行完毕，不存在其他法律给付行为，故高洪辉主张不能被支持。高洪辉主张的租赁面积与租赁合同约定的面积不符，故其对上述诉请均不予认可。第三人华新镇政府述称，高洪辉的诉请与华新镇政府无关，其不发表意见。系争厂房已于2017年4月底腾退，并于2017年下半年拆除。拆迁补偿款也已经全部付清。经开庭审理查明，2010年11月8日，凌国华(出租方、甲方)与高洪辉(承租方、乙方)签订《厂房租赁合同》，约定乙方向甲方承租位于华新镇华纪路XXX号厂房，建筑面积为300平方米，租期为3年，自2010年11月8日起至2013年11月7日止。合同另对其他事项作出约定。2015年3月1日，凌国华(甲方)与高洪辉(乙方)签订《厂房租赁合同》，约定乙方向甲方承租位于华新镇华纪路XXX号厂房，建筑面积为600平方米，租期为3年，自2014年3月1日起至2017年2月30日(笔误，应为2月28日)止。租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态，新增的固定设施不得拆除。合同另对其他事项作出约定。2015年9月16日，高洪辉签字确认结账清单，内容主要为：2015年9月16号与凌总算账，2015年9月1号之前共欠14,000元；从2015年9月1号至2016年2月底房租未付：一、后面36,000元，二、前面28,000元，三、大棚10,000元，合计74,000元，不包括物业费；已付16,000元。2017年4月底，高洪辉搬离上述厂房。因高洪辉在合同到期后依然占有系争厂房且欠付租金及占有使用费，凌国华诉至本院，本院受理并立为(2019)沪0118民初12982号案件，后于2019年10月8日作出判决，判令高洪辉支付凌国华2016年9月起至2017年2月底的租金和2017年3月至2017年4月期间的房屋占有使用费95,550元、偿付逾期支付租金的利息损失。该判决已于2019年10月28日生效。另查明，因位于华纪路XXX号建设用地纳入青浦区“198”区域建设用地减量化工作，华新镇建设用地减量化工作领导小组办公室(甲方)、华新镇凌家村村民委员会(乙方)、凌国华(丙方)签订《建设用地减量协议》，约定丙方自签订本协议之日起至2017年4月30日之前完成腾退搬迁工作(含地块内所有企业)，丙方获得协议地块土地减量总补偿(补贴)为4,062,860.45元，协议另对其他事项作出约定。关于基础设施、停产搬迁、职工遣散补偿标准：无证土地、无证建筑测算价，第一类至第四类为每平方米400元，第五类至第六类为每平方米250元。2017年7月18日，凌国华收到补偿款4,062,860.45元。2017年下半年，华纪路XXX号厂房被拆除。以上事实，由当事人的陈述，高洪辉提供的厂房租赁合同、结账清单、建设用地减量协议、资金测算表、民事判决书，华新镇政府提供的估价对象平面示意图、资金测算表，本院出示的庭审笔录，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，双方存在争议焦点如下：一、高洪辉实际租赁及搭建范围；二、高洪辉是否应获拆迁补偿。针对争议焦点一，高洪辉称，高洪辉承租面积合计1,200平方米，除了两份租赁合同提及的900平方米(其中600平方米系2015年3月案外人王明退租后，由高洪辉接手承租)外，还有大棚面积300平方米。在签订600平方米厂房合同时，高洪辉也提出针对300平方米厂房进行签订合同，但是凌国华说不需要，直接付租金就行。在(2019)沪0118民初12982号案件审理过程中，其之所以未提及承租面积为1,200平米，是因为当时庭审时其手中只有600平方米的合同，后来又在办公室找到本案其他证据。具体到示意图是A1-A10部分，共计1,261平方米，和其主张的1,200平方米租赁面积相吻合。从结账清单可以看出，前面是指300平方米，即A2、A3、A5,其中A2夹芯彩钢棚系高洪辉自行搭建，后面是指600平方米，即A1、A4、A10，大棚是指A6-A9。高洪辉把后面厂房的一半出租给案外人杨某某，由杨某某向凌国华直接支付租金，租金标准一样，故杨某某的相关权益应由高洪辉来主张。高洪辉与杨某某未签订书面合同，据杨某某所述，其未与凌国华签订书面合同，而是与王明签订合同。凌国华称，厂房由凌国华搭建。高洪辉一开始租赁300平方米厂房，另外600平方米一开始是出租给案外人王某某，后王明搬离，凌国华就将其中的300平方米出租给了高洪辉，故高洪辉租赁厂房面积共计600平方米，在(2019)沪0118民初12982号案件中也已确认。高洪辉只是租赁了A1、A3、A5和A4的一半，A4的另一半是杨某某租赁的，凌国华和杨某某之间签订了书面合同，并且双方已就补偿款进行过结算。A2是凌国华搭建的，用于放置杂物。大棚是临时免费给高洪辉使用的，从未收过租金，结账清单里出现的大棚10,000元是指大棚的维修费。审理中，双方并未在规定的时间内提供证据证明各自与杨某某成立租赁合同关系，高洪辉亦未在规定的时间内提供证据证明其搭建了A2建筑物。针对争议焦点二，高洪辉称，其于2017年1月收到减量化通知，虽然2017年2月合同期限届满，但是按以往情况，到期后不续签，继续使用的话，双方之间应成立无固定期限合同。减量化的补偿总共有三部分，其中第三部分基础设施装修、停产搬迁、职工遣散应当是针对实际经营者的补偿，高洪辉实际在里面经营，故停产搬迁、职工遣散、基础设施的补偿款应全部归其所有。凌国华称，其于2017年3月25日才收到减量化通知，与政府约定的搬迁期限是2017年4月底，不影响本案租赁合同的履行。政府针对整体进行补偿，不能进行拆分，本案所涉补偿款全部按照面积计算，高洪辉不能举证证明其主张的事实，应承担举证不能的后果。租赁期满后承租人不应获得补偿，若所有承租人都可以占有租赁场地不搬，从而获得拆迁费，也不合理。根据查明的事实，本院认为，根据资金测算表，系争房屋无产权证，高洪辉、凌国华也未提供合法建房审批手续，故双方签订的厂房租赁合同应为无效。针对争议焦点一，高洪辉称承租面积为1,200平方米，但其提供的两份租赁合同的期限不存在重合，结账清单亦未载明租赁面积，且其在前案审理过程中只字未提实际承租面积为1,200平方米，而凌国华对租赁面积的解释可自圆其说，故本院对高洪辉上述主张，难以采信，本院确认高洪辉租赁面积为第二份合同约定的600平方米。针对争议焦点二，双方所签订的第二份合同已经于2017年2月底到期，之后高洪辉未支付租金或占有使用费，并于2017年4月搬离房屋，故本院难以认定双方之间存在无固定期限的租赁合同。虽然双方对减量化通知时间说法不一，但减量化事宜并未影响高洪辉在租赁期限内对系争房屋的使用。高洪辉亦未举证证明其对承租的厂房进行过装修或搭建。综上，高洪辉的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告高洪辉全部诉讼请求。案件受理费8,202.20元，减半收取计4,101.10元，由原告高洪辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇二〇年九月二十二日书记员  朱程飞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。