成都市武侯区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0107执异310号 异议人（利害关系人）：杨明红，女，1967年8月17日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：施俊英，四川鼎立律师事务所律师。 申请执行人：招商银行股份有限公司成都分行，住所地：成都市武侯区人民南路三段**。 负责人：张强，行长。 委托诉讼代理人:许春玲，四川思沃律师事务所律师。 被执行人:龙训丰，男，1987年6月11日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 被执行人：任丽红，女，1988年10月15日出生，汉族，住四川省射洪县。 二被执行人共同委托诉讼代理人：龙训利，男,系龙训丰弟弟。 在本院执行（2019）川0107执恢55号招商银行股份有限公司成都分行（以下简称招行成都分行）申请执行龙训丰、任丽红金融借款合同纠纷一案中，案外人杨明红对本院撤销评估拍卖行为不服，提出书面异议。本院于2019年8月20日作出（2019）川0107执异413号执行裁定。招行成都分行、龙训丰、任丽红不服该裁定,向成都市中级人民法院提出复议,该院于2020年4月24日作出（2020）川01执复25号执行裁定:撤销（2019）川0107执异413号执行裁定，发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 异议人杨明红称，2019年6月19日收到成都市武侯区人民法院作出的（2019）川0107执恢55号执行决定书，该决定书决定撤销其合法竞买所得的拍卖标的物（位于成都市高新区世纪城路**********房屋）（以下简称案涉房屋）的竞买行为，认为案涉房屋实际处于“出租”状态，该决定书撤销拍卖行为的理由不成立，其依法参与案涉房屋的司法拍卖应得到保护，故请求本院撤销（2019）川0107执恢55号执行决定。 申请执行人招行成都分行称，案涉房屋在拍卖前披露的信息有重大失误，实际上为空置状态，而网上公开信息描述为出租，导致限制竞拍人参与竞拍而低价成交，（2019）川0107执恢55号执行决定书决定撤销拍卖行为以维护债权人的合法权益，应当予以支持。 被执行人龙训丰、任丽红称，案涉房屋在拍卖前披露的信息有重大失误，拍卖行为应当予以撤销。异议人杨明红称案涉房屋拍卖前出租无事实依据，案涉房屋拍卖前并未出租而是由其朋友暂住。四川助拍公司拍卖网对房屋公布的房屋状态不一致，淘宝网公布的是出租，竞拍网未公布状态，因此，拍卖披露的信息是重大失误，影响潜在的竞买人权利。 本院查明，（一）招行成都分行与龙训丰、任丽红金融借款合同纠纷一案，因招行成都分行在诉讼中向本院提出财产保全申请并提供了信用担保，本院于2016年3月7日作出（2016）川0107民初638号裁定书，依法将案涉房屋予以查封。 （二）本院于2016年4月14日作出（2016）川0107民初638号民事判决:龙训丰、任丽红于判决生效之日起十日内归还招行成都分行归还贷款本金150万元及利息、复息、罚息（截止2015年12月22日利息、罚息、复息合计121804.85元，并继续计算至本金付清之日止，其数额以招行成都分行信贷系统产生的数额为准）；二、招行成都分行有权对案涉房屋以折价或者以拍卖、变卖后的价款在本判决第一项确定的债权限额内优先受偿；三、驳回招行成都分行的其他诉讼请求。2016年12月15日，招行成都分行向本院申请强制执行，案号（2017）川0107执658号，后由于被执行人暂无可执行财产，故终结本次执行。2019年2月12日，本院于恢复执行，案号（2019）川0107执恢55号。 （三）2019年2月23日，本院依法委托成都精至诚房地产评估有限责任公司（以下简称精至诚评估公司）对案涉房屋进行市场价格评估，精至诚评估公司于2019年4月10日作出[成精房评[2019]报字第04-0004号《房地产司法鉴定估价报告》]（以下简称评估报告），该报告载明，评估价为308.7万元。房地产权益状况的占用情况为“空置”，出租及利用情况“至价值时点，估价对象未出租，为空置状态”。 （四）2019年4月22日，本院作出（2019）川0107执恢55号执行裁定书，裁定将案涉房屋予以第一次拍卖，拍卖保留价为人民币217万元。如遇流拍，本院将依照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十六条之规定处理。2019年5月28日，杨明红以217万元价格竞价成功。2019年6月4日向本院诉讼费及案款专户转款195万元（另有保证金22万元）。阿里拍卖公告案涉房屋现状使用情况为“出租”。竞买记录有三人缴纳保证金报名参加竞买，成功竞买人为杨明红。 （五）本院于2019年6月3日作出（2019）川0107执恢55号执行决定（异议人陈述2019年6月17日决定书），认为淘宝网拍卖公告中公开的房屋信息为“出租”，实际上该拍卖房屋为“空置”状态，由于瑕疵说明严重失实，影响拍卖公正，同时，被执行人书面提交重新拍卖申请书，决定将杨明红对案涉房屋的竞买行为予以撤销。 （六）申请执行人招行成都分行、被执行人龙训丰、任丽红以拍卖房产“标的物介绍”中的部分说明内容严重失实（将空置状态描述为出租），拍卖程序违法，申请撤销杨明红对案涉房屋的竞买行为，并申请重新拍卖。 （七）听证中，杨明红提供了看房视频，该视频显示案涉房屋内有人居住，阳台有少量衣物晾晒。其还提供了“2019年6月23日拜访租客录音”记录拟证明案涉房屋拍卖时出租给案外人曾刚，房屋处于“出租”状态。庭后，承办人与曾刚电话核实，曾刚陈述案涉房屋为曾刚妻子的表妹任丽红所有，其未承租过该房屋，仅曾经暂住该房屋内。 本院认为，本案案涉房屋拍卖行为是否应予撤销的基础系案涉房屋在拍卖时是否处于“出租”状态。首先，从现有证据显示，执行程序中，本院依法委托评估拍卖机构对案涉房屋进行评估，以评估机构记载的“至价值时点，估价对象未出租，为空置状态”，结合评估机构现场勘测反馈的案涉房屋内景照片显示，并无居住状态。案涉房屋拍卖价格和使用状态应以评估报告作出时为参考标准。其次，竞买人杨明红向本院提交的“2019年6月23日拜访租客录音”记录，无对应的租赁合同、租金支付凭证等证据，不足以证明案涉房屋拍卖时处于“出租”状态。虽然杨明红提供的看房视频显示案涉房屋内有人居住，但法庭与案外人曾刚电话核实，曾刚陈述其仅曾暂住该房屋内，并未与房主建立租赁关系。综上，涉案房屋拍卖时为“空置”而并非“租赁”状态。司法拍卖网络平台淘宝对案涉房屋现状使用情况为“出租”，为不实披露。 根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定，“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。本案中，阿里拍卖对案涉房屋公告中提示“标的物以实物现状为准”，评估报告中权益状况的占用情况为“空置”，而阿里拍卖公告案涉房屋使用情况为“出租”，对案涉房屋现状事实介绍严重失实，有违客观事实，导致限制其他买受人参加竞买，对案涉房屋实际交易价格因此受影响，损害了当事人的利益。基于此，本院作出（2019）川017执恢55号执行决定将杨明红对案涉房屋的竞买行为予以撤销，该行为系本院发现拍卖行为不符合法律规定而进行的自行纠正，符合法律规定。买受人杨明红主张案涉房屋拍卖时确属“出租”状态并认为依法参与的竞买行为不应被撤销，但其未提供证据证明实际为“出租”状态，且与本院拍卖时查明的案涉房屋“空置”状态不相符，故其主张无事实依据和法律依据。综上，异议人杨明红的异议理由不成立，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十七条第一项规定，裁定如下： 驳回异议人杨明红的异议请求。 异议人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向成都市中级人民法院申请复议。 审 判 长  刘潺潺 审 判 员  唐楠栋 人民陪审员  郑延福 二〇二〇年九月二十八日 书 记 员  王姝文