北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初18918号原告：汇天网络科技有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇徐辛庄大街****。法定代表人：杨磊，总经理。委托诉讼代理人：闫洁，女，1992年9月10日出生，汉族，该公司职员。被告：张芸霞，女，1964年11月16日出生，满族。被告：平伟年，男，1959年10月12日出生，满族。原告汇天网络科技有限公司（以下简称原告）与被告张芸霞、平伟年（以下简称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告的委托诉讼代理人闫洁、二被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原告与二被告之间签订的《国际健康港租赁合同》已于2019年4月26日解除；2、案件受理费由二被告承担。事实和理由：原告与二被告于2014年4月22日签订了《国际健康港租赁合同》（以下简称“租赁合同”），二被告承租位于北京市通州区宋庄镇富壁路国际健康港楼盘（暂定）xxx号房屋，租赁合同涉及的项目土地性质为科教用地，使用年限50年。租赁合同约定租赁期为二十年，房屋交付使用时应具备相应的居住条件。在承租房屋建设中，辖区有关主管行政机关认定，原告建设的IDC产业园以租代售行为涉嫌改变了土地的科研用途，责令原告进行整改；2018年3月，通州区住建委责令原告在2018年4月底前将6#楼室内分割及其装修部分全部拆除，恢复产业园土地的科研用途。依据通州区住建委的指令，原告对IDC产业园6#楼的室内分割及其装修部分在2018年6月完成了拆除，双方租赁合同约定的租赁标的物已经不存在。原告与二被告签订的租赁合同在事实上和法律上都无法继续履行。鉴于此，原告于2019年4月25日向二被告发送《关于解除《国际健康港租赁合同》的通知函》，该解除通知函件已于2019年4月26日通过EMS送达二被告。综上所述，为维护原告的合法权益，根据合同法相关规定诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。二被告共同辩称，根据最高法院民诉法解释第222条，原告在起诉状中直接列第三人的应该追加该第三人为本案当事人，原告以通州区住建委的行政行为为由起诉解除合同，故住建委为本案当事人，应该作为第三人。我方请法庭注意，宋庄法庭正如原告所述的在2018年3月宋庄法庭以通州法院的名义参与了通州区住建委拆除涉案6号楼的会议，并在会议中，宋庄法庭、住建委、宋庄镇政府三家共同制定了拆除涉案6号楼的行动方案。那么根据上述最高法院的司法解释第43条第六项的规定，审判人员与本案当事人住建委或者诉讼代理人有其他利害关系，可能影响公正审判的情形，审判人员应该自行回避，我方6月1日向通州区法院政治部递交了包括本案审判长在内的通州区法院所有人员回避。根据民事诉讼法的规定，回避人员在法院作出回避决定前，应当暂停本案审理，本案继续开庭属于触犯了人民法院审判条例第50天私自办理案件的规定。对于原告的起诉，按照最高法院民事诉讼证据的规定，起诉要有证据，那么我们至今没有收到原告关于通州区住建委有关行政行为的任何证据，这样本身该案就不具备立案的条件，因为原告没有提供住建委的证据。我方认为是原告自行拆毁是不想交付租赁物，不是政府原因，所以原告是故意违约方，是不能解除合同的，不同意解除合同，我方要求继续履行合同。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月22日，原告（甲方）与二被告（乙方）签订《国际健康港租赁合同》（以下简称租赁合同）一份，涉案租赁合同约定主要内容为：1、该项目土地规划用途为科教用地，使用年限为50年。甲方同意出租，乙方同意承租坐落于北京市通州区宋庄镇富壁路国际健康港（暂定）楼盘F-xxx室房屋。2、该房屋之租赁期为二十年，自2014年4月22日（下称“起租日”）起至2034年4月21日止，2034年4月22日至2061年12月25日为赠送期，赠送期间免收租金，但乙方应承担该房屋物业管理费及水、电、通讯费用。3、该房屋的交付日期为2014年11月28日，租金计价方式为该房屋建筑面积为26.09平方米，按照建筑面积计算，单价为每平方米人民币14883.56元，总价款人民币388312元，乙方于2014年4月22日前向甲方支付租金款计198312元，乙方于2014年11月28日前向甲方支付租金款计190000元。4、合同还约定了其他内容。合同签订后，原告至今仍未向二被告交付涉案标的物。原告表示因涉案标的物项目土地性质仍为科研用地，土地性质没有改变，故二被告所承租的xxx室在原告收到政府主管部门要求整改的文件后，已经按照要求对6号楼进行拆除整改，将6号楼的室内分割设施及隔断全部拆除完毕，包括二被告所承租的房屋的内部隔断均已拆除完毕。原告明确表示涉案租赁物已经灭失，事实上已无法履行租赁合同，无法向二被告交付租赁物。在履行不能后，原告于2019年4月25日向二被告发出了关于解除《国际健康港租赁合同》的通知函，通知二被告解除2014年4月22日双方签订的租赁合同。二被告表示在本案诉讼前未收到该通知函。另查，根据原告提交的一份北京市第三中级人民法院作出的（2019）京03民终2072号民事判决书，在该判决书中记载了：二审期间，本院向通州区住建委发出《调查函》，就汇天网络公司主张的IDC产业园现场召开办公会议情况及涉案项目6号楼是否违规问题进行核实。通州区住建委向本院出具《复函》载明“1、我委在IDC产业园现场召开办公会的情况属实。该项目6号楼存在将原有商业办公用房私自改建成LOFT用于民用的问题，我委要求建设单位按强审图纸施工，对不符合强审图纸的部分进行整改。因属于现场办公会，故并无完整的会议记录。2、该项目6号楼存在将原有商业办公用房私自改建成LOFT用于民用的问题，存在不按照图纸及技术标准施工的质量问题，涉嫌改变原规划用途（具体由规划主管部门认定）。目前，该项目尚未进行竣工验收。”在二审庭审中，二审法院要求汇天网络公司提供涉案项目6号楼的强审图纸，汇天网络公司提交了涉案6号楼施工图设计，其上加盖有“施工图纸设计文件审查备忘录”，显示“本工程为2013年11月审查完成，符合2013年度强制性条文、规范的要求。”同时加盖有“图纸报审专用章”及“2016年度施工图设计文件审查专用章”。从上述是施工图显示的6号楼地上楼层的平面图看，确实未见隔断设置。该判决终审维持了一审关于解除涉及6号楼《国际健康港租赁合同》的判决。庭审中，二被告明确表示不同意解除合同，也未提出对合同解除后果处理的明确要求和具体请求，故无法在本案中一并处理合同解除后的后果。本院也释明双方如本院判决合同解除，双方可以另行解决合同解除后的后果，双方均表示同意。本院认为：依法成立的合同，受到法律的保护。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，涉案租赁合同涉及的项目土地规划用途为科教用地。依据《中华人民共和国土地管理法》第四条，国家实行土地用途管制制度。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。第十二条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。据此原告应当严格按照科教用地的规划性质使用诉争土地。原被告签订租赁合同后，涉案项目（包括多栋楼）存在私自改建、涉嫌改变原规划等情形，并且原告已经按照行政部门要求予以整改，根据住建委的回函原告已经对6号楼进行了整改，拆除了原来建设的部分，6号楼地上楼层经过整改未见隔断设置。从原被告双方签订合同至今六年有余，一直无法交付租赁物，根据涉案项目土地性质及原告在住建委等部门的规划建设备案手续及6号楼的强审图纸，也不允许原告进行这种租赁物的建设，存在履行不能的情况。如仍不解除将始终导致双方处于合同无法履行的状态，不利于双方解决合同争议。结合前述国家实行土地用途管制制度的相关规定，本案中应当认定涉案租赁合同存在上述合同法所规定的“法律上不能履行”之情形，在此情况下，原告要求解除涉案租赁合同具有相应的事实和法律依据，本院予以支持。关于合同解除时间，应以原告主张解除合同的通知到达被告的日期为准，因原告并无证据显示其在2019年4月25日发出的解除通知已由二被告签收，故应以本案向二被告送达起诉状等原告书面表示解除合同的通知之日起予以解除，根据核实，二被告在本案中收取起诉状的时间为2019年7月10日，故合同解除的时间为2019年7月10日。关于合同解除的后果，原告方未在本案中提出解决的主张，被告方明确表示不同意解除，更未提出明确的涉及合同解除后果之诉求，本院也释明了双方可以在本案判决解除合同后另行解决，双方均表示同意。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百一十条规定，判决如下：确认汇天网络科技有限公司与张芸霞、平伟年于2014年4月22日签订的《国际健康港租赁合同》于2019年7月10日解除。案件受理费3562元，由汇天网络科技有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  何杨彪人民陪审员  刘 杰人民陪审员  李世祥二〇二〇年九月十八日法官 助理  吕 永书 记 员  刘 仙