福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初3186号 原告：欧广建，男，1958年7月18日出生，汉族，住福州市仓山区。 原告：黄凤俤，女，1966年12月10日出生，汉族，住福州市仓山区。 上列两原告共同委托诉讼代理人：孙庆洪、叶丽群（实习），福建博亘律师事务所律师。 被告：林丽华，女，1934年5月16日出生，汉族，住福州市台江区。 被告：陈桂萍，女，1992年5月30日出生，汉族，住福州市晋安区。 上列两被告共同委托诉讼代理人：陈崇德，福建信得律师事务所律师。 被告：欧兰，女，1961年4月7日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 原告欧广建、黄凤俤与被告林丽华、陈桂萍、欧兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧广建及原告欧广建、黄凤俤的共同委托诉讼代理人孙庆洪、叶丽群，被告欧兰、陈桂萍及被告林丽华、陈桂萍的共同委托诉讼代理人陈崇德，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 欧广建、黄凤俤向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除欧广建、黄凤俤与欧兰及已故丈夫陈重远就两人所有的原位于台江区达成的房屋买卖合同；2．请求判令欧兰、林丽华、陈桂萍返还已付购房款1708000元及相应利息（以购房款为基数，按月息1%计算。其中75㎡的拆迁安置房首付款86.3万元利息自2018年2月3日起计算至还款之日止，60㎡的拆迁安置房首付款84.5万元利息自2018年4月15日起计算至还款之日止。两项利息均暂计至起诉之日，合计为482120元）；3．判令本案诉讼费、财产保全费等与诉讼相关的所有费用均由欧兰、林丽华、陈桂萍共同承担。事实和理由：欧广建、黄凤俤两人系夫妻关系，欧广建与欧兰系同胞兄妹关系。2017年下半年，欧兰与已故丈夫陈重远夫妻所有的原位于福州台江区（*）因旧城改造拆迁安置，分配了75㎡和60㎡两套安置房【（以下合称红星安置房），具体见《房屋征收补偿安置协议书》（合同号：*）】。因被拆迁商品房存在银行抵押贷款66万元且将于2017年12月底到期，同时因欧兰夫妻所从事的窗帘加工生意出现经营困难，资金周转严重不足，两人而临无力解决银行债务和流动性周转资金问题。故欧兰夫妻从2017年9月下旬起，多次与欧广建、黄凤俤夫妻商量转让买卖红星安置房有关事项，并共同决定将75㎡的拆迁安置房转让给欧广建、黄凤俤。虽然欧广建、黄凤俤知晓安置房买卖风险大，但鉴于亲兄妹关系及相信夫妻俩的为人，并本着尽力帮助欧兰夫妻解决实际困难的本意，最终仍决定购买上述安置房。随后欧兰、陈重远夫妻与欧广建、黄凤俤夫妻就购房金额、支付方式、违约处理等达成口头合同，明确房款总价为人民币142.5万元，首付不少于80万元人民币，交房时付足总价的80%-90%，过户后全额付清尾款，任何一方违约，均按所交首付款每月一分利息赔偿对方损失，直至合同终止。2017年12月10日，陈重远、欧兰夫妻在安置房选房现场共同授权黄凤俤参加抽号活动，后欧广建于2017年12月21日起，先后向欧兰夫妻支付购房首付款86.3万元（其中汇入陈重远账户81万元、汇入欧兰账户或现金支付共计5.3万元），按时履行了约定的付款义务。2018年3月中旬，因陈重远确诊肝癌晚期治病急需大量医疗费，欧兰夫妻再次与欧广建、黄凤俤夫妻商量转让买卖另一套60㎡安置房，欧广建、黄凤俤本着治病救人的最大愿望，又再次决定受让购买这套房子，并与欧兰、陈重远夫妻达成新的购房口头合同，明确约定房产总价100万元，购房首付款不少于80万元，交房时付足总价的80%-90%，过户后全额付清尾款，违约方均按所交首付款每月一分利息赔偿对方损失，直至合同终止。随后，欧广建、黄凤俤于3月25日起，先后向欧兰转账支付购房首付款84.5万元，亦再次按时履行了约定的付款义务。在支付完成两套安置房首付款后，欧广建、黄凤俤夫妻念及兄妹情谊且本着高度信任原则，同时也为了避免给欧兰夫妻特别是陈重远增加心理负担而影响治疗，未坚持要求与欧兰夫妻俩签订书面购房合同及出具首付款收据。2018年8月1日，陈重远因病去世，之后欧广建、黄凤俤与作为陈重远法定继承人的欧兰、陈桂萍、林丽华就安置房买卖合同进行初步协商但未得到积极回应。然而近期欧广建、黄凤俤夫妻通过官方渠道证实，其购买的两套红星安置房，因陈重远、欧兰的信用贷款连带担保责任问题而被鼓楼区人民法院查封，房屋买卖合同的目的已确定无法实现。为此，欧广建、黄凤俤于2020年7月3日向欧兰、陈桂萍、林丽华寄送了律师函，要求解除合同、返还购房款等。但截至目前，欧兰、陈桂萍、林丽华仍未返还购房款且拒绝出面协商。故欧广建、黄凤俤诉至法院。 林丽华、陈桂萍辩称，一、欧广建、黄凤俤没有与欧兰、陈重远就买卖75㎡和60㎡两套安置房签订房屋买卖合同，故其要求解除上述两套安置房买卖合同，没有事实及法律依据。首先，房屋买卖属于重大的财产处分行为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条明确规定“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”欧广建、黄凤俤仅提供微信记录，不仅微信聊天双方的身份信息无法确认，微信记录也未涉及房屋总价及首付款等内容，且意思表示也不清晰，显然不能作为房屋买卖合同成立且生效的证据。另外，两套安置房的楼号、单元没有确定，客观上也无法进行转让。其次，两套安置房仍在建，没有依法登记领取权属证书，也未经共有人书面同意出售，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）、（六）项“下列房地产，不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（六）未依法登记领取权属证书的”之规定，禁止转让（包括买卖）。因此，欧广建、黄凤俤与欧兰、陈重远未成立房屋买卖合同，不存在解除合同的事实基础及法律依据。二、既然房屋买卖合同未成立，欧广建与欧兰、陈重远的转账款项也不能证明系购房款，故欧广建、黄凤俤无权要求林丽华、陈桂萍返还“购房款”。首先，房屋买卖合同未成立，欧广建、黄凤俤提供的银行流水仅说明其与欧兰、陈重远存在经济往来，而不能证明系购房款。实际上，该银行流水中，也有欧兰给欧广建的转账，而且从诉状陈述也能看出，欧广建与欧兰之间有给付现金的习惯。因此，欧兰、陈重远与欧广建完全可能存在其他的现金往来。其次，根据继承法规定，清偿债务应以陈重远的遗产实际价值为限，林丽华、陈桂萍至今未分割取得任何遗产，没有共同偿债的义务。即使陈重远生前负有债务，也应先确定陈重远的个人债务，再以他的遗产实际价值为限承担清偿债务的责任。三、欧广建、黄凤俤与欧兰涉嫌虚假诉讼，恳请法院将本案移送公安机关立案侦查。首先，欧广建、黄凤俤以购房为由，要求解除房屋买卖合同并返还购房款，但却不能提供书面房屋买卖合同，不仅有违常理，也系法律所禁止。据诉状陈述，2017年9月下旬起，欧广建即与欧兰商谈购房事宜。2017年12月21日起，欧广建即向欧兰、陈重远支付75㎡安置房首付款。2018年3月中旬，陈重远才确诊肝癌晚期。若真实存在购房事宜，欧广建、黄凤俤与欧兰、陈重远完全有签订书面合同的时机。其次，据诉状陈述，欧兰、陈重远转让60㎡安置房系因陈重远治病急需大量医疗费，明显不是事实。实际上，据林丽华、陈桂萍了解，陈重远始终采取保守治疗，扣除医保报销后，并未花费大量医疗费。同时，该诉状陈述也与欧广建、黄凤俤提供的资金使用情况不符。另外，欧广建的转账记录多达28笔，时间跨度近半年，每笔金额2,000元至200,000元不等，与支付首付款的常理不符。再次，欧兰与欧广建系同胞兄妹关系，同时欧兰作为本案被告，却向欧广建、黄凤俤提供银行流水等证据，双方存在串通的嫌疑。因此，欧广建、黄凤俤以购房为由提起本案诉讼，在事实方面存有诸多可疑之处，已涉嫌虚假诉讼。综上所述，欧广建、黄凤俤的诉请没有事实及法律依据，且已涉嫌虚假诉讼，恳请法院将本案移送公安机关立案侦查，或者在查明事实的基础上，依法判决驳回欧广建、黄凤俤对林丽华、陈桂萍的诉请。 欧兰承认欧广建、黄凤俤在本案中所主张的事实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原位于台江区房屋系欧兰、陈重远共同所有。2017年10月，欧兰、陈重远（乙方，被征收人）与福州市台江区住房保障和房产管理局（甲方，房屋征收部门）、福州市台江区房地产征收工程处（丙方、房屋征收实施单位）签订《房屋征收补偿安置协议书》，约定甲方委托丙方征收乙方坐落台江区房屋，乙方同意以产权调换方式，受偿就地60房型1套；就地75房型1套。据欧兰在诉讼中陈述，截止本案庭审时上述两套安置房尚未选房。2018年9月27日，台江区房屋产权被福州市鼓楼区人民法院查封。 另查，欧广建与黄凤俤系夫妻关系。欧广建与欧兰系兄妹关系。陈重远系欧兰配偶，已于2018年8月1日去世。林丽华系陈重远母亲、陈桂萍系陈重远养女，作为陈重远的法定继承人，均未表示放弃对陈重远遗产的继承权。 欧广建、黄凤俤在诉讼中陈述，其与欧兰、陈重远夫妇于2018年5月中旬就案涉两套安置房达成口头房屋买卖合同，约定75㎡安置房总价款为1,425,000元，60㎡安置房总价款1,000,000元。购房首付款不少于800,000元，交房时付足总价的80%-90%，过户后全额付清尾款，违约方均按所交首付款每月一分利息赔偿对方损失，直至合同终止。2017年12月21日至2018年2月7日期间欧广建、黄凤俤支付75㎡安置房购房首付款863,000元，其中向欧兰银行账户转账42,450元，向陈重远银行账户转账810,000元，现金支付10,550元。2018年3月25日至2018年4月15日期间欧广建、黄凤俤支付60㎡安置房购房首付款845,000元，均转至欧兰名下银行账户。两笔购房首付款共计1,708,000元。欧兰对欧广建、黄凤俤在诉讼中的陈述均予以承认。 欧广建、黄凤俤以房屋已经被法院查封，合同目的无法实现为由要求解除房屋买卖合同，遂成本案诉讼。 本院认为，欧广建、黄凤俤与欧兰、陈重远之间是否存在房屋买卖关系是本案争议的焦点。根据《合同法》第三十六条，法律、行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。据此在没有签订书面合同的情况下，应当根据当事人实际履行的情况确定双方之间是否存在房屋买卖合同。具体到本案，首先，欧广建、黄凤俤已经支付了大部分购房款应视为履行了买受人的主要义务。其次，欧兰作为房屋出卖人对欧广建、黄凤俤履行合同的行为在诉讼中予以了认可，且房屋价款是履行义务时市场上的合理价格，应视为欧广建、黄凤俤与欧兰之间的房屋买卖合同成立。现欧广建、黄凤俤要求解除房屋买卖合同，对此欧兰予以认可，根据《合同法》第九十三条之规定，本院予以支持。合同解除后，欧广建、黄凤俤要求欧兰返还已支付购房款共计1,708,000元，符合《合同法》第九十七条之规定，本院亦予以支持。由于房屋买卖合同解除时，案涉房屋客观上不具备交易条件，欧广建、黄凤俤主张系因欧兰违约导致合同目的无法实现，缺乏事实依据，本院不予采信。故欧广建、黄凤俤诉请欧兰支付违约金即月息1%利息，于法无据，本院不予支持。 至于陈重远。尽管欧广建、黄凤俤曾将部分购房款转入了陈重远名下的银行账户，但根据欧广建、黄凤俤所提交的微信聊天记录可是看出，这仅仅是出于欧兰的指示，并不能体现陈重远本人的意志。除此之外，欧广建、黄凤俤在诉讼中未能进一步提交证据证明陈重远曾作出过出卖房屋的意思表示，应承担举证不能的不利后果。欧广建、黄凤俤主张与陈重远之间达成房屋买卖合同，缺乏证据支持，本院不予采信。根据合同相对性原则，欧广建、黄凤俤与欧兰之间的房屋买卖合同对陈重远不发生效力，进而陈重远的法定继承人亦无须承担相应合同义务，故欧广建、黄凤俤诉请林丽华、陈桂萍承担还款责任，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第九十三条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认欧广建、黄凤俤与欧兰就原位于台江区所达成的房屋买卖合同于2020年9月14日解除； 二、欧兰应于本判决生效之日起十日内返还欧广建、黄凤俤已付购房款1,708,000元； 三、驳回欧广建、黄凤俤的其他诉讼请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26,200元，减半收取计13,100元，由欧广建、黄凤俤负担6,550元，欧兰负担6,550元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  李洁淼 二〇二〇年九月十五日 书记员  郭楚楚 附：一、本案适用的主要法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。