北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初5909号原告(反诉被告)：李函，男，1982年7月15日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：韩淑敏（李函之母），1954年10月18日出生，汉族，住北京市昌平区。被告（反诉原告）：张丽梅，女，1968年6月18日出生，汉族，住北京市通州区。被告（反诉原告）：果立盈，男，1964年3月4日出生，汉族，住北京市通州区。原告(反诉被告)李函诉被告（反诉原告）张丽梅、果立盈房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李函(反诉被告)的委托诉讼代理人韩淑敏，被告（反诉原告）张丽梅、果立盈，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李函(反诉被告)向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令解除与被告之间签订的房屋租赁合同，二被告将房屋返还给我；二、要求二被告支付违约金25000元且不退押金；三、要求二被告支付拖欠房租共计81600元，同时支付利息（按照银行同业拆借贷款利率计算）；四、要求二被告承担财产损害赔偿费6000元。事实和理由：2019年4月1日，原被告双方在中介的撮合下，签订了《甲乙双方租赁协议》（以下简称协议）。签字前，双方去过涉案房屋，被告对涉案房屋的设施及物品逐一进行了检验，没有异议便回到中介办公室，二被告仔细认真阅读该协议并确认无异议后签字。2019年5至6月被告突然失信、违约，捏造事实且多次到派出所报假案，说房屋内物品是坏的，派出所对被告的口述进行了笔录。被告捏造事实，陷害原告，多次电话、短信骚扰，严重影响了原告的正常生活，故2019年6月3日原告依据协议第九条，通知被告从2019年7月1日起搬家，至今被告未迁出，未缴纳房租。协议第九条约定：被告搬家每推迟一天，按100元另行计收，原告有权不退押金。（与行规承担房屋月租金200%的违约责任一致）。被告缴纳拖欠的房租从2019年7月1日起至迁出日每月6000元，直至被告迁出为止，协议同时终止。被告2019年5至6月到张湾派出所报假案，称物品全是坏的，与协议相悖。被告违背原告意愿，阻止和刁难原告及中介带客户看房，对原告及随行人员喧嚷房子的坏话，对房主及随行人员进行挑拨离间，客户原本打算购置该房屋，经被告一通谎言，把客户气走了。原告之前曾经告诉过被告，原告有权利查房，被告应给予配合。违背甲方意愿，被告承担三千至一万元的违约责任，原告认为被告应支付6500元的违约金。原告将房屋租赁给被告时，给予了每月200元的优惠，现被告损害原告利益，故收回每月200元的优惠，2019年4月1日至6月30日合计600元。根据协议，阶梯水费及更换水表等若干费用，由被告自行承担。被告未履行合同约定的义务，物品损坏未进行修理，故原告要求2000元作为赔偿额。被告未经原告同意，擅自更换门锁，导致原告至今无法查房，故要求6000元违约金。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法裁判。被告（反诉原告）张丽梅、果立盈辩称：不同意原告的诉讼请求。1、不同意原告第一项诉求，合同没有到期，我申请撤销，不同意解除，合同显失公平、欺诈；2、不同意第二项诉讼请求，不退押金不公平，租期没有到原告就提前让我搬家，原告没有理由两个月零3天就让我搬家，我没有违约，违约的是原告；3、第三项不同意，原告6月30日给我发的短信要求我搬家，就已经不收房租了，谈不上拖欠房租；4、第四项不同意，财产损失包括屋里设备设施在我入住前损坏了，原告也承认是坏的，原告也承认维修，后原告又故意损坏相关财产把我告上法院。被告（反诉原告）张丽梅、果立盈向本院提出反诉请求：一、撤销协议以及同时废除该协议内容中所有相关条款；二、原告作为过错方应返还被告2019年4月2日至2019年7月1日三个月的房租8400元整和一个月押金2800元整；原告赔偿被告在出租屋内新更换的设备钱和配门禁卡钱、阶梯电价钱，共计574．65元；原告赔偿被告缴纳的中介费1800元整；原告承担5600元违约金和10000元罚款；原告赔偿被告400元搬家费；原告十倍退还押金共计28000元；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：一、依据合同法第二百三十一条中明确规定因不可归责于承租人的事由致使租赁物毁损、灭失的，承租人可以减少租金或不支付租金，因租赁物部分或全部毁损、灭失致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。二、合同法第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、合同是确定权利、义务的协议，协议必须具备合同的标准，具有相对公平、公正、全面的，不是片面的，双方应拥有同等的权利和义务，以及双方都应承担相应违约责任的协议，必须是甲乙双方都具有约束力。协议内容已经严重显失公平公正，故请求法院依法撤销协议，并废除该协议中相关条款。四、原告以出租为名利用出租屋内入住前已坏的设施设备、电器和物品以次充好、隐瞒关键事实对被告进行敲诈，诉讼费应该由被告承担。五、依据合同法第一百一十四条当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，依据协议第十一条和第十四条应对原告罚款10000元并由原告承担租金200%的违约金5600元。被告在出租屋内更新设备和配门禁卡钱、阶梯电价钱共花费574．65元。六、被告果立盈及家人在2019年3月31日经北京天弘嘉润房地产经纪有限公司，以下简称中介，为其介绍欣桥家园西区4号楼*室，并在中介人员带领下来出租屋，以2800元的价格承租该一居室，中介当时承诺出租屋内电器、设备设施和物品出现任何问题，7日内业主必须负责维修。被告出于对中介的信任，急切的与中介签订《三方定金收付书》并缴纳定金1000元整。七、为避免定金损失，被告无奈之下与甲方签订租赁合同。八、被告自2019年4月1日先签订中介居间合同后签订租赁协议，交付韩淑敏三个月房租租金8400元和一个月押金2800元整，共计11200元整。当天18时左右发现出租屋内设施设备、电器、物品（除冰箱外）几乎都有问题。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法裁判。针对上诉反诉请求，原告（反诉被告）李函辩称：不同意二被告的诉讼请求，我方认为双方签订的合同合法有效。本院经审理认定事实如下：2019年4月1日，李函（甲方、出租方）与被告果立盈、张丽梅（乙方、承租方）签订协议，约定：承租地址：北京市通州区土桥村欣桥家园西区4号楼*室。租期为2019年4月2日起至2021年4月1日止（租期为两年）。租期未满，乙方违约提前搬家，1、补足本次租赁月优惠款200元；2、按协议约定不退押金；3、按实际租住月另行计算，实际租住不满陆个月，月租金在原定月租金的基础上增加百分之三十；实际租住不满壹年的，在原月租金的基础上增加百分之贰拾。本次租赁甲方对乙方实行优惠价，现行市场价月3000元，甲方给乙方优惠后，月2800元。乙方采取押一付三方式：即首月押一个月押金作为风险抵押同时缴纳三个月租金，以后每三个月交一次房租到所约定的周期满。甲方室内家具、家电为乙方免费提供使用，且经乙方试验完好无损可正常使用，因此，退房时需保持原样或原状态，包括物品的摆放，若与原样（原状态）不一致（甲方同意的除外）有损坏或其他非正常现象，押金不退；设施、物品需乙方维护。乙方承租后无论是自然损坏还是认为损坏其发生的各种维修、零件、上门服务等费用由乙方承担。若是发生损坏未进行维护修理，待甲方发现时每一件罚款200-2000元，从乙方预留的押金中扣除。物业费、取暖费、卫生费、公共维修基金由甲方按规定缴纳，其余的水电、电视、网费、加氟、燃气费等日常生活中的消耗品费用由承租人自行承担。由于乙方的自身原因租期未满而提前搬家，甲方不退押金及房租余额。水电气表内的各项数字，不折现给乙方，望乙方根据自己的情况酌情购置。乙方搬家必须提前20天以书面形式（或短信）通知甲方，填写《租赁终止告知书》以方便甲方到现场进行监督，双方当面交接，否则，按违约处理将不退押金。甲方用房或对该房有其他安排，也必须提前20天通知乙方。（注：租赁终止以实际搬家日为准，但乙方如果违约，戏弄甲方，未按“租赁终止告知书”实行、推迟搬家日期，每推迟壹天按100元另行计收，且甲方有权不退押金）。乙方若在租赁期间为逃避违约责任、躲交房租、各类罚款，避债而擅自逃逸，甲方则追究乙方的法律责任，并进行3-5万元的罚款。此房若因诉讼而不能出租，乙方则承担该房闲置期的租赁费，租赁费则以追缴成功时的市场价为准。诉讼不受法律时效的限制，一追到底直至追缴成功。乙方的违约责任，甲方为追索债务，发生的交通费、食宿费、律师费等由乙方承担。本协议一式两份，甲乙双方各持一份，需双方共同遵守，一经签字即发生法律效力，任何一方违约，无违约方有权追究违约方的法律责任或进行不同程度的罚款叁仟元至壹万元，且不退押金。退房时室内保持入住时的整洁，特别是厨房、卫生间室内及家具、家电，室内边角缝隙、床上、床下的卫生清理干净，床上用品需洗净且不得污染，各室的玻璃、窗帘等设施需干净、整洁，否则将承担月租金200%的违约责任。依据租赁终止通知书甲方依次收回水电气卡、协议及收据，若发生丢失卡的现象，每丢一张按100元计收。违约责任：条款中有约定的按约定执行，无约定的则执行下列其中的款项：1、追究相应的法律责任及不退押金；2、承担房屋月租金200%的违约责任金；3、根据违约程度，分别罚款叁仟元至壹万元不等；4、未经甲方同意，擅自处理室内设施及其他违背甲方意愿的行为处罚三千至壹万。此条共4项，可单独执行任意一条，也可数条并行。此外，该合同中列明了室内现有设施、家具及家电。落款处有甲方李函的签字及乙方果立盈、张丽梅的签字。合同签订后，果立盈、张丽梅向李函支付了三个月房租租金8400元及押金2800元。经查，本案涉诉房屋坐落于北京市通州区土桥村欣桥家园西区4号楼*室，该房屋无产权证照当事人亦未提供审批规化材料。李函与果立盈、张丽梅因涉诉房屋内设备损坏等问题产生纠纷，双方经法庭调解无果。以上事实，有房屋租赁合同、微信聊天记录、电话录音记录票据、图片及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。同时规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照该解释处理。本案中，因涉案房屋系未取得建设工程规划许可的房屋，故《甲乙双方租赁协议》应为无效。对于李函要求解除房屋租赁协议的诉讼请求，本院不予支持；对于果立盈、张丽梅要求撤销房屋租赁协议的诉讼请求，本院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现李函要求果立盈、张丽梅返还房屋的诉求合理，本院予以支持。因果立盈、张丽梅实际居住使用了涉案房屋，故其应向李函支付相应的房屋使用费，具体数额本院参照协议约定的租金标准酌定并扣除其在入住前已交纳的三个月租金及已支付的2800元房屋押金，故李函主张果立盈、张丽梅支付房屋租金及利息的诉求及果立盈、张丽梅主张退还三个月租金及2800元房屋押金的诉求，本院不予支持；关于李函主张果立盈、张丽梅支付25000元违约金及承担财产损害赔偿费用6000元的诉求，查无实据，本院不予支持；关于果立盈、张丽梅主张的李函退还10倍押金的诉求，依据不足，本院不予支持；关于果立盈、张丽梅主张的出租屋内新更换的马桶、配门禁卡费用，证据不充分，本院不予采信；关于其主张的更换水表及支付阶梯电价费用，本院凭票等予以确认；关于果立盈、张丽梅主张的要求李函支付违约金及利息、罚款、赔偿中介费及搬家费的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）果立盈、张丽梅将位于北京市通州区土桥村欣桥家园西区4号楼*室房屋腾清交付原告（反诉被告）李函，于本判决生效之日起七日内执行请；二、被告（反诉原告）果立盈、张丽梅自2019年8月1日起至涉案房屋实际交付之日止按照每天93元标准向原告（反诉被告）李函支付房屋占有使用费，于本判决生效之日起七日内付清；三、原告（反诉被告）李函支付被告（反诉原告）果立盈、张丽梅更换水表及支付阶梯电价费用共计208．65元，于本判决生效之日起七日内付清；四、驳回原告（反诉被告）李函的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）果立盈、张丽梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉的案件受理费1376元，由原告李函（反诉被告）负担（已交纳）；本案反诉的案件受理费1326元，由被告（反诉原告）果立盈负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  庄庆龙二〇二〇年九月三十日书记员  黄秀琴