北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初84041号原告：北京中大恒基房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区西直门北大街**院**楼**1210-1。法定代表人：陈寅生，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：刘晓宇，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜莹，北京市中银律师事务所律师。被告：华纺房地产开发公司，住，住所地北京市东城区正义路**/div>法定代表人：周增根，总经理。被告：华纺房地产开发公司北京分公司，营业场所北京市朝阳区青年路29号院12号楼1层101。法定代表人：谢华玉，经理。二被告共同委托诉讼代理人：苏海峰，北京肇文律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：孙云霞，北京肇文律师事务所律师。原告北京中大恒基房地产经纪有限公司（以下简称原告）与被告华纺房地产开发公司（以下简称华纺公司）、华纺房地产开发公司北京分公司（以下简称华纺北分公司，与华纺公司合称二被告）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘晓宇、杜莹，二被告的共同委托诉讼代理人苏海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告共同向我方支付华纺易城二期代理销售超均价分成款18987214元；2.请求判令二被告共同向我方支付自2007年4月8日至超均价分成款实际支付之日止的利息（具体计算方式为：以18987214元为本金，自2007年4月8日起计算至2019年8月20日，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月21日起至实际支付之日止，按照全国银行间拆借市场公布的贷款利率计算）。事实和理由：2005年8月29日，原告与华纺北分公司签订《商品房销售代理合同》，约定华纺北分公司委托原告代理销售位于朝阳区姚家园114号的华纺易城项目二期的全部住宅部分，原告代理费为总销售金额的0.85%，实际销售均价超过5900元/建筑平米的部分，华纺北分公司与原告按照7：3比例分成，分成部分待完成销售后7日内结算。2008年4月12日，双方签订《华纺易城项目二期销售情况确认函》，确认：2007年3月底，原告已经按照合同约定完成了华纺易城二期的代理销售工作，且双方对销售套数、面积、总金额进行了确认。根据《商品房销售代理合同》和《华纺易城项目二期销售情况确认函》，华纺北分公司应于2007年4月7日前向原告支付超均价分成款189897214元，华纺北分公司一直未依约支付。另，华纺北分公司未按照《二期合同》约定与原告进行结算，构成违约，故应当支付原告欠付分成款的利息。原告多次催要无果，故诉至法院。华纺公司作为华纺北分公司的总公司，应当与华纺北分公司承担连带责任。二被告辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、原告提起本案诉讼的依据是《代理合同》的第三条第一款，但是该条约定仅仅是原被告之间就奖励做出的可能性约定，双方尚未就此达成一致约定，需要通过签订补充协议予以明确。二、双方未达成补充协议的原因是受到包括原告在内的各种客观因素的影响，其中第一个原因是，在销售代理期间，原告原董事长刘益良涉嫌刑事犯罪被司法机关控制，当时原告被新闻媒体报道涉嫌寻衅滋事，给项目的销售带来了负面影响和损失，我方与原告终止了一切合作，双方在沟通上出现了问题，无法进行有效沟通。第二个原因是二期项目销售价格提高的原因是房地产行业房价大幅上涨，不是通过原告代理工作产生，是市场因素导致的，因为在05-07年房价爆发式增长，并且原告对外销售的房屋也低于市场的销售价格和被告自行销售的平均价格，原告并未实现项目销售利益最大化而履行其代理职责。第三个原因是双方在协商过程中没有对奖励的计算方法达成一致约定，我方认为应该按照利润分成且限额不超过500万元，原告主张的分成款也前后不一样，原告在起诉状中主张的金额是1800多万，但是原告提供的证据目录第三组证据证明事项是1600多万，实际上原告还主张过1900多万的分成款。三、原告在签订涉案代理合同时就已经知悉超均价分成款需要双方另行签订补充协议才能确认，利益本身就存在不确定性及或然性，原告自行承担双方没能达成补充协议而主张超均价分成款的风险。四、原告主张利息不符合双方约定和实际情况。1.不应该支付超均价分成款，这是意向性约定，也没有达成补充协议，所以无从支付利息；2.即使我方需要向原告支付超均价分成款，双方没有达成补充协议的情况下，金额、支付时间等均没有确定，我方无法支付超均价分成款，本案判决前该数额是不确定的，无法计算利息；3.原告以合同第3.3条约定为由主张利息没有依据，因为合同明确约定的是完成销售后7日内进行结算，而且原告多年来发函也主张是结算和沟通结算，双方没有就应付的超均价分成款达成一致。从双方往来函件和签收记录中看，12年中原告不派人来协商，也不尽早提起诉讼主张权利，过错在于原告，无权向我方主张利息。五、即使按照原告主张，原告主张已经超过了诉讼时效。因为原告认为支付时间是2007年4月7日前，而其起诉时间是2019年8月20日，超过了诉讼时效。原告提交的证据无法起到诉讼时效中断的作用。我方认为原告怠于行使权利，超过法定时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定无争议事实如下：2005年8月29日，原告（受托方，乙方）与华纺北分公司（委托方，甲方）签订《商品房代理销售合同》（以下简称《二期合同》），约定甲方于2005年6月15日起委托乙方独家全程营销代理位于姚家园114号的华纺易城项目（以下简称涉案项目）二期的全部住宅部分。合同约定：“第二条：1、二期住宅的销售均价（各栋各单元/平均价）为毛坯房5900元/建筑平方米……第三条：1、乙方的代理费为总销售金额的0.85%，乙方实际住宅销售均价超过5900元/建筑平方米的部分，甲乙双方按7:3比例分成，但须签订补充协议予以明确。3、甲方向乙方支付的代理费每月30日结算一次，结算时无论客户以何种方式付款，均以房款实际汇入甲方指定银行账户为准。双方分成部分待完成本合同销售后7日内结算。第六条：5、本合同约定销售均价是建筑面积均价……”。2008年1月7日原告向华纺北分公司发送《华纺项目二期溢价情况说明》，内容为：“……我公司于2007年3月底已经完成华纺项目二期所有销售工作……因此，我公司的溢价分成应收款为19017180元，但截止目前我公司仍未收到上述款项，请贵公司考虑及时安排人员核对并办理结算相关工作……”。2008年1月18日华纺北分公司向原告发送《关于中大恒基〈华纺项目二期溢价情况说明〉的回函》，内容为：“贵司2008年1月7号发出的函件我司已收到……1、到目前为止，双方并未对此签署过任何形式的补充协议，故贵司提出的分成30%溢价款一事，我司无法认同……但因贵司董事长被警方控制一事频频出现在各大媒体及网络……给我司带来了极其恶劣的影响……经研究，我司正在考虑解除双方的合作关系，具体方案及结算方式，需双方进一步协商。请贵司收到回函十五日内，派员洽谈有关事宜”。2008年4月12日，原告（乙方）与华纺北分公司（甲方）签订《华纺易城项目二期销售情况确认函》（以下简称《确认函》），内容为：“截至2007年3月底，北京中大恒基房地产经纪有限公司已经完成华纺易城项目二期的销售工作，并于2008年3月中旬与华纺房地产开发公司北京分公司进行核对，具体销售数据如下表：华纺项目二期销售情况统计表销售情况套数（套）面积（建筑平米）总金额（元）乙方自行销售（截至2006年10月28日）1351155580.49978557233甲方自行成交零散客户（不含内部职工）15619290.81121997879甲方自行成交零散客户（内部职工）172490.3812658657甲方自行成交团购客户12112443.9057561769乙方代理销售（2006年10月28日后）71079.699007115双方同意，本确认函对北京中大恒基房地产经纪有限公司所销售的华纺易城二期项目销售数据（销售套数、销售面积、销售金额）予以确认，不作为二期《商品房销售代理合同》的补充协议，双方二期超均价比例分成的最终结算金额以补充协议为准。”2012年3月8日原告向华纺北分公司发送《华纺易城项目二期溢价结算方案》，提出根据双方合同约定，其溢价分成应收款为18987214元。原告同时提出“鉴于双方公司良好的合作关系，也在保证贵公司的最大利益情况下，我公司考虑可以根据2008年4月12日签订的《华纺项目二期销售情况统计表》中数据，整体核算溢价。据此方法核算，我公司的溢价分成应收款为16091628元。”华纺北分公司未予回复。原被告均认可此次函件是双方协商过程中最后一次包含有明确结算数额的函件。另查，2003年12月30日，北京华纺易城房地产开发有限公司（甲方、委托方）与原告（乙方、受托方）签订《商品房销售代理合同》（以下简称《一期合同》），合同第三条约定：“乙方的代理费为销售价的1.3%，乙方实际住宅销售均价格超过5200元/㎡的部分，销售均价在5200-5300元/㎡，甲乙双方按7:3比例分成；销售均价超过5300/㎡，原则上按超出额的30%奖励乙方，但须甲方书面确认。”后，华纺北分公司（委托方、甲方）与原告（受托方、乙方）签订《商品房销售代理合同》（以下简称《三期合同》），合同第三条第二款约定：“在市场平稳发展的前提下，若乙方实际住宅销售均价达到并超过12500元/建筑平方米时，甲方将给予乙方适当的利润分成，原则上的分成比例为9:1，但乙方总分成金额不超过500万元，分成事项的具体执行，须另外签订补充协议予以确定。”诉讼中，双方均认可：1.如华纺北分公司应向原告支付超均价分成款，分配比例应为3（原告）：7（华纺北分公司），但二被告主张该分成款不能超过500万元；2.双方未就超均价分成款事宜签订补充协议。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于《二期合同》第三条第一款“但须签订补充协议予以明确”的理解。原告主张：该条款仅约定了华纺北分公司应向其支付分成款及分成比例，未做具体约定，补充协议需要重新约定的是完成销售工作后对于这部分分成款的结算方式、支付方式。二被告主张超均价分成系奖励性约定，是可能性的，是否给予奖励需要通过补充协议予以明确。二、关于超均价分成款的计算方式，原告主张应该按照其实际销售部分进行计算，公式为：（确认函中确认的涉案项目乙方自行销售和代理销售金额÷乙方自行销售和代理销售面积-5900元/建筑平米）*乙方自行销售和代理销售面积*30%。上述公式的计算依据为《二期合同》第三条第一款之约定。二被告不认可原告主张，认为应当按照涉案项目整个的销售收入/整个销售的建筑面积计算，公式为：[确认函中确认的涉案项目总的销售金额÷总的销售面积-5900元/建筑平方米]*乙方自行销售和代理销售面积*30%，还需再扣除相应税费30%，上述公式是根据合同第二条第一款推断出来的，没有明确的合同约定。三、关于本案是否超过诉讼时效，二被告主张原告的诉讼请求超过诉讼时效，原告主张其从2008年至2018年期间多次向二被告发送函件，要求二被告与其进行结算，起到了中断诉讼时效的作用，本案仍在诉讼时效内。为证明其主张，原告提交1.2008年1月24日《回复函》及EMS邮件详情单、2010年1月26日工作联系函及EMS邮件详情单、2016年3月1日《华纺易城项目二期溢价分成结算联系函》（未加盖原告公章）及EMS邮单2张，以上邮件详情单均无签收痕迹、无邮戳。二被告不认可上述证据的真实性，主张未收到该三份函件。原告仅提供手写EMS邮单，该邮单中无邮戳寄签收痕迹，且原告未提供签收记录等其他证据佐证，故本院对原告提供的该三份证据不予采信。2.（2010）京方正内经证字第03252号《公证书》（内容为2010年4月1日，原告以EMS方式向华纺北分公司寄送《华纺易城项目二期溢价分成结算联系函》）、（2014）京方正内经证字第03022号《公证书》（内容为2014年4月6日，原告通过EMS向华纺北分公司寄送《华纺易城项目二期溢价分成结算联系单》《华纺易城项目二期溢价分成结算联系函》）、（2018）京方正内经证字第00217号《公证书》（内容为2018年3月5日原告向华纺北分公司寄送《华纺易城项目二期溢价分成结算联系函》）。二被告认可该三份公证书的形式真实性，但主张公证书中没有签收记录，没有收到上述函件，不认可该函件发生中断诉讼时效的作用。根据被告质证意见，本院对该三份公证书的真实性予以采信。本院认为，本案的争议焦点有三，一是华纺北分公司是否应当向原告支付超均价分成款及超均价分成款的数额；二是华纺北分公司是否应当向原告支付超均价分成款利息；三是本案是否超过诉讼时效。就争议焦点一，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。按照上述方式履行期限仍不明确的，债权人可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，首先，2005年8月29日，原告与华纺北分公司签订《二期合同》。合同第3.1条约定，在原告实际销售均价超过合同约定销售均价5900元/建筑平方米的情况下，原告与华纺北分公司按照3:7比例分配该超均价款，且双方对该分配比例不持异议。故，《二期合同》对于华纺北分公司应在产生超均价款时向原告分成及分成比例的约定是明确、具体的。但，合同中对于超均价分成款的具体数额、支付期限及支付方式等未有约定，须双方另行签订补充协议予以明确。故，二被告主张该条系双方做出的可能性约定，超均价分成属于奖励，是否支付超均价分成款需签订补充协议予以确定，与合同约定不符，本院对二被告的此项主张不予采纳。另，二被告依据《三期合同》约定的500万主张超均价分成款的数额，由于该《三期合同》签订于《二期合同》之后，对《二期合同》无影响力和参照意义，故对二被告上述主张，本院不予采纳。其次，2008年4月12日，原告与华纺北分公司签订《确认函》，明确截至2007年3月底原告完成涉案项目销售，并对涉案项目的销售数据（销售套数、销售面积、销售金额）予以确认。根据确认结果，原告实际销售均价确实高于5900元/建筑平方米，产生了超均价款。第三，虽然原告与华纺北分公司未就超均价分成款达成补充协议，但根据《二期合同》约定的分配方式及《确认函》确认的销售数据，可以确定原告应得的超均价分成款数额。根据本案查明的情况，2008至2018年期间，原告曾多次向华纺北分公司发函，并于2018年提出19017180元，于2012年提出18987214元、16091628元等多个结算方案，要求与其进行结算，但双方均未达成一致。故涉案工程超均价分成款应按照《二期合同》及《确认函》的约定计算，即[确认函中确认的涉案项目乙方自行销售和代理销售金额（978557233元+9007115元）÷乙方自行销售和代理销售面积（155580.49建筑平方米+1079.69建筑平方米）-5900元/建筑平米）]*乙方自行销售和代理销售面积（155580.49建筑平方米+1079.69建筑平方米）*30%=18980785.8元。二被告主张应该按照涉案项目整个的销售收入/整个销售的建筑面积计算实际销售均价，还需再扣除相应税费30%，就其上述主张，二被告未提供证据佐证，本院对二被告的该主张不予采纳。第四，《二期合同》未约定超均价分成款的支付期限，双方亦未就此签订《补充协议》，原告可以随时要求华纺北分公司支付。2019年10月18日，原告已将二被告诉至本院，要求二被告支付其超均价分成款及利息。故原告要求华纺北分公司支付超均价分成款，具有事实和法律依据，本院予以支持。但原告主张的18987214元计算错误，本院按照18980785.8元予以认定。就争议焦点二，原告主张按照《二期合同》约定，华纺北分公司应当于完成合同销售后7日内结算双方分成部分，华纺北分公司违反该条约定，应当承担违约责任。本院认为，《确认函》明确涉案项目完成销售的时间为2007年3月底，按照《二期合同》约定，双方应于2007年4月7日前完成结算，但双方并未依约进行结算，原告主张未依约进行结算系华纺北分公司不配合所致，但提供的证据不足以证明上述主张，本院对原告的此项主张不予采纳。而且，该约定仅为结算的期限约定，且原告曾在本次诉讼前多次向华纺北分公司发函均是要求结算而非要求付款。故原告要求华纺北分公司支付超均价分成款利息缺乏事实依据，本院不予支持。就争议焦点三，未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。本案中，《二期合同》及《确认函》并未约定履行期限，双方亦未就此签订补充协议，原告在提起本次诉讼前未要求华纺北分公司支付超均价分成款，故原告提起本次诉讼未超出诉讼时效。法人可以依法设立分支机构。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担。华纺公司作为华纺北分公司的总公司，应当对华纺北分公司欠付的超均价分成款承担责任。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第七十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下：一、被告华纺房地产开发公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京中大恒基房地产经纪有限公司超均价分成款一千八百九十八万零七百八十五元八角；二、驳回原告北京中大恒基房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费103807元，由被告华纺房地产开发公司负担59434元（于本判决生效之日起七日内交纳），由原告北京中大恒基房地产经纪有限公司负担44373元（已交纳）。保全费5000元，由被告华纺房地产开发公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  杨兵二〇二〇年九月二十七日书记员  韩迪