河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0108民初4427号原告：孙浩欣，男，汉族，1969年8月9日生，住新疆库尔勒市。被告：郑州市惠济区龙腾塑胶加工部，经营场所郑州市惠济区古荥镇黄河桥村，注册号410108600378047。经营者：赵小红，女，汉族，1969年4月15日生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：秦龙，河南金合力律师事务所律师。委托诉讼代理人：高菲，河南金合力律师事务所律师。第三人：包开松，男，汉族，1964年3月8日生，住浙江省东阳市。第三人：马莲芝，女，汉族，1965年1月11日生，住浙江省东阳市。原告孙浩欣与被告郑州市惠济区龙腾塑胶加工部（以下简称“龙腾加工部”）、第三人包开松、马莲芝案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孙浩欣、被告龙腾加工部委托诉讼代理人秦龙、高菲到庭参加了诉讼，第三人包开松、马莲芝经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法停止对原告购买的位于新郑市龙湖镇轩辕路国瑞城爵仕苑7号楼3单元1603室（建筑面积141.96平方米）的强制执行，并解除查封措施；2.依法确认执行标的新郑市龙湖镇轩辕路国瑞城爵仕苑7号楼3单元1603室（建筑面积141.96平方米）的所有权归原告孙浩欣；3.判决被告与第三人立即给原告办理上述房屋的产权登记；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告诉称，因原告对被告龙腾加工部与第三人包开松、马莲芝买卖合同纠纷一案提出执行异议，郑州市惠济区人民法院作出(2020)豫0108执异7号执行定裁定,驳回原告的异议请求。原告不服该执行裁定,提起本诉。原告认为,被查封执行的新郑市龙湖镇轩辕路国瑞城爵仕范7号楼3单元1603室（以下简称“涉案房屋”）为第三人马莲芝单独所有,在查封前原告于2017年10月13日与马莲芝通过郑州卫通房地产营销策划有限公司(以下简称“卫通公司”)签订了《房屋买卖(居间)合同》,约定原告购买马莲芝名下的涉案房屋,房屋总价100万元整。合同签订后,原告向卫通公司支付了佣金15200元,并经马莲芝要求于2017年10月13日至2018年4月20日先后分数笔共向马莲芝支付了91万元购房款,剩余房款9万元应于双方办理房屋过户当天支付。2017年11月23日,经协商,马莲芝与原告办理了房屋交接手续，向原告交付涉案房屋。原告又投资20余万元对房屋进行装修并于2018年2月8日入住。原告按照合同约定履行了自己的义务,2018年4月准备去办理房屋过户时才发现马莲芝的房子被被告龙腾加工部诉前保全了,马莲芝也一直联系不上。在整个购房过程中,原告尽到了交易上的合理注意义务,与马莲芝签订了合法有效的书面房屋买卖合同,并按合同约定向马莲芝支付了绝大部分购房款,且在房屋被查封前已经合法占有该不动产,房屋非因原告原因未能办理过户至原告名下,原告自愿将剩余9万元房款交给郑州市惠济区人民法院执行。依照相关法律规定,原告对涉案房产享有的权利,依法足以排除本案执行。故向法院提起执行异议之诉,请求法院支持原告的诉讼请求。被告龙腾加工部辩称：一、孙浩欣的诉求不能排除执行。1.原告无法证明已经支付了大部分房款；2.原告无法证明其实际占有房屋；3.无法过户的行为原告存在过错。二、龙腾加工部没有配合其过户的义务。第三人包开松、马莲芝未答辩，也未提交证据。本院依据当事人举证、陈述，结合有效证据，对本案事实认定如下：2017年10月13日，原告孙浩欣与第三人马莲芝、案外人卫通公司签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定原告购买第三人马莲芝名下的涉案房屋，房屋面积141.94平方米，总价款为100万元；孙浩欣于2017年11月13日前向马莲芝支付60万元，待不动产证出证后双方进行过户手续，过户当天孙浩欣向马莲芝支付剩余尾款；双方约定应在房本下来7个工作日内，提供真实有效的证件共同到房管局立契并办理房产过户相关手续；马莲芝应在收到除物业交割保证金之外的房款之日起5日内向孙浩欣完整有效的交付本合同项下之房产及其相关配套附属设施。涉案房屋于2018年1月4日登记在马莲芝名下，不动产权证号为：豫（2018）新郑市不动产权第0000165号，位置为：新郑市××镇滨湖路××楼××单元1603。合同签订后，2017年10月13日至2018年4月20日，原告分别通过现金、POS机刷卡及转款的方式共支付购房款91万元。原告已对涉案房屋进行装修并于2018年2月入住该房屋。原告按本院指定于2020年9月21日将剩余购房款9万元交纳至本院账户。因龙腾加工部与包开松、马莲芝之间的买卖合同纠纷，龙腾加工部诉至法院，本院作出（2019）豫0108民初677号民事判决书，判决被告包开松、马莲芝于本判决生效后十日内支付原告龙腾加工部货款425785元，并以425785元为基数，自2018年3月21日起至实际还款完毕之日止按照中国人民银行同期借款利率支付利息。该案龙腾加工部于诉讼前提起诉前财产保全，本院于2018年4月25日查封马莲芝名下的涉案房屋。上述判决生效后，龙腾加工部向本院申请执行。孙浩欣向本院提出执行异议，称其已从马莲芝处购买了涉案房屋，交付了房款并已经入住该房屋，请求法院终止对涉案房屋的执行程序（包括但不限于查封、评估、拍卖），并解除对该房产的查封措施。本院作出（2020）豫0108执异7号执行裁定书，裁定驳回异议人孙浩欣的异议请求。另查明：2020年5月12日，郑州市人民政府办公厅发布郑政办[2020]24号文件，其中第三条非郑户籍人才购房规定：（一）适用对象：在郑工作并拥有全日制本科以上学历或副高级职称（高级技师）以上的非郑户籍人才，在郑州购买首套自住商品住宅；（二）政策待遇：对上述对象在郑州购买首套自住商品住宅的，在限购审查时只审查学历、职称和教育、人社部门的认定情况，以及购房人就业状况，不再审核社保和个税证明的缴纳期限。原告于2018年3月30日取得一级／高级技师职业资格证书，职业（工种）及等级为照明设计师一级。原告提交新郑市个人房屋权属信息表一份，显示原告及其妻子陈丽名下有一套于2019年12月29日购买的在建商业用房，无其他商品住宅。本院认为，执行异议之诉主要审查异议人对标的物所有权的权利能否排除申请执行人对该标的物的执行。本案系案外人执行异议之诉，案外人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，可以提出停止执行的主张。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。从该规定来看上述四项条件必须同时具备的情况下且能够排除执行的，异议人的申请才能成立。原告于2017年10月13日即从马莲芝处购买涉案房屋，无证据证明原告与被执行人马莲芝存在恶意串通、逃避执行的事实。原告在法院查封之前已与马莲芝签订合法有效的书面买卖合同并占有使用该房产，且已经按照合同约定支付了91万元购房款，并将剩余房款9万元交付本院指定账户，未办理房产过户也非原告自身的原因。故原告已取得对涉案房屋的物权期待权，其就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上，原告要求确认位于新郑市××镇滨湖路××楼××单元1603的房屋所有权属于原告，停止对涉案房屋的执行并解除查封的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告与第三人给原告办理涉案房屋的产权登记的诉讼请求，因不属于案外人执行异议之诉纠纷的审理范围，故对该项诉，请本院不予处理。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、确认位于新郑市龙湖镇滨湖路44号国瑞爵仕苑7号楼3单元1603[不动产权证号：豫（2018）新郑市不动产权第0000165号]的房屋所有权属于原告孙浩欣；二、不得执行位于新郑市龙湖镇滨湖路44号国瑞爵仕苑7号楼3单元1603[不动产权证号：豫（2018）新郑市不动产权第0000165号]的房屋，并解除对该套房屋的查封；三、驳回原告孙浩欣的其他诉讼请求。案件受理费7810元，公告费560元，合计8370元，由原告孙浩欣、第三人马莲芝各负担4185元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。本院（2020）豫0108执异7号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长  杨建华审判员  王艳梅审判员  王孝丽二〇二〇年九月二十二日书记员  刘 娟