广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终1337号上诉人（原审原告）：黄某某，男，1953年10月11日出生，汉族，住广东省深圳市福田区****************，公民身份号码440************159。委托诉讼代理人：崔建年、王羽，系广东俭德律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审被告）：惠东县长银房地产开发有限公司，住所地惠东县港口镇东山海地段檀悦度假酒店公寓******。法定代表人：符某某，执行董事。委托诉讼代理人：郑雪燕、姚小刚，均系广东广法律师事务所律师。上诉人黄某某与被上诉人惠东县长银房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院作出的（2019）粤1323民初4212号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人向本院提出上诉请求：一、撤销一审判决;二、支持上诉人的一审诉求;三、被上诉人承担本案受理费。事实和理由：上诉人的一审诉求为:被告支付逾期交房违约金256620元、逾期备案违约金127840元,及被告承担本案诉讼费。现根据上诉人的诉求,就原审法院在事实认定方面存在的错误提出以下上诉理由:一、关于被上诉人延期交房的违约事实。案涉房屋的《商品房买卖合同》上的2016年11月17日的签订时间为后来添加的,《商品房买卖合同》的补充协议没有签订日期。案涉房屋的《商品房买卖合同》第六条约定“买受人于2016年4月30日前一次性付清总房款共计人民币肆佰陆拾玖万玖仟玖佰玖拾玖元(¥：4699999元整)”；第八条约定的交房时间为2016年6月30日;《商品房买卖合同》补充协议第六条对《商品房买卖合同》第八、九、十一条补充约定如下:“如出卖人未能在2016年6月30日交付买受人使用,买受人同意将交付日期顺延三个月”。上诉人于2015年10月31日支付给被上诉人30万元购房定金,于2016年4月30日与被上诉人签订《商品房买卖合同》后,于2016年5月1日前再支付400万元购房款。原审判决认为:“房屋约定交付日期在商品房买卖合同签订之前,不符合常理”(见判决第7页),并以此为由驳回了上诉人要求被上诉人支付延期交房违约金的诉求。原审判决的以上事实认定不符合事实,理由如下:(一)关于签约时间。上诉人与被上诉人于签订《商品房买卖合同》的同日,还签订了《商品房买卖合同》补充协议与《商品房买卖合同》补充条款,《商品房买卖合同》与补充协议约定了交房时间,《商品房买卖合同》补充条款则证明了签订《商品房买卖合同》的时间是2016年的4月30日;而且在2016年4月30日未签订购房合同的情形下,上诉人是不会冒着巨大的交易风险向被上诉人支付400万元的大额购房款项的,因此2016年4月30日为双方实际签订合同的时间,而不是原审判决认定的2016年11月17日。(二)关于交房时间。根据《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议约定涉案房屋的预计交房时间为2016年6月30日的事实,上诉人认为这两份文件同时出现笔误不是巧合;2016年9月15日(中秋节)前,上诉人还收到被上诉人《把最好资源留给来度假的人》的致函,再次印证交房时间为2016年的9月30日。即使认定2016年11月17日为合同签订时间,也应视为是对约定交房时间的追认或事后的确认,因此应当以约定交房时间作为计算被上诉人延期交房违约金的依据。因被上诉人延迟于2017年7月2日将案涉房屋交付上诉人,故逾期交房273天,每日违约金940元,计逾期交房违约金256620元。二、关于被上诉人延期办理备案登记的违约事实。《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行,《不动产登记暂行条例实施细则》于2016年1月1日施行,惠东县开始办理《不动产权证》的时间为2016年6月30日后,根据以上不动产登记的法律法规,在出卖人与买受人签订《商品房买卖合同》、并于《商品房买卖合同》备案登记完成后,办理不动产登记要经过地籍测绘、权籍调查、办理转移登记、领取不动产权证等阶段。在办理不动产权证的过程中,被上诉人负责地籍测绘、权籍调查,以及向不动产登记机关提交办证所需的约二十件办证资料等工作,因此主要的办证义务由被上诉人承担。根据《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》的规定,案涉房屋的补充协议第九条的约定己不适用办理不动产权登记的要求。因此尽管案涉房屋在取得权籍调查结果后,即使已经具备办证条件及通知上诉人后,也不能证明被上诉人已经履行完毕办证义务。因为根据不动产登记的要求,即使上诉人于2018年3月29日在不动产登记申请表上签字后,此后被上诉人还要承担及时完整提交办证资料的义务;案涉房屋于2018年2月7日取得权籍调查成果清单后,在不动产登记系统办理的时间迟延至2018年7月30日,被上诉人在此期间内出现了明显的时间延误，因此应当对此承担延期办证的违约责任。综上，上诉人认为原审判决认定事实不清，现根据以上事实诉至贵院，请求贵院支持上诉人的诉求。被上诉人发表答辩意见：一、被上诉人已按约定向上诉人交付涉案房屋,被上诉人不存在逾期交房的情形,无需向上诉人支付逾期交房的违约金。本案,上诉人与被上诉人于2016年4月30日达成合意,由上诉人认购涉案房屋,同时上诉人按一次性支付全款的方式购买涉案房产。但由于上诉人未能及时凑齐房款,直至2016年10月25日上诉人才支付完毕全额的购房款,因此,上诉人与被上诉人双方于2016年11月17日签署正式的《商品房买卖合同》及《补充协议》。双方于2016年l1月17日才签署合同,约定2016年6月30日交付房屋是不符合常理的。《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2016年6月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第l种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”《补充协议》第六条约定“买受人应充分理解高端酒店公寓工程的复杂性和筹备工作的繁琐,为保证酒店公寓工程、筹备工作的高质量进行,如出卖人未能在2016年6月30日交付买受人使用,买受人同意将交付日期顺延3个月,且不追究出卖人任何责任、赔偿或违约金。”对于《商品房买卖合同》和《补充协议》中的“2016年6月30日”属于笔误,实际应是“2O17年6月30日”。双方签订的《檀悦度假酒店公寓精装修交房协议》也约定:“甲乙双方就檀悦度假酒店公寓4栋19层01号房签署了《商品房买卖合同》,现甲方承诺按照以下标准交付,交付时间为2017年6月30日。”因此,被上诉人于2017年6月3O日向上诉人发送《房屋交付通知书》,符合合同约定,被上诉人不存在逾期交房的情形,无需向上诉人支付逾期交房的违约金。二、被上诉人已按商品房买卖合同及补充协议的约定履行了备案登记义务和通知义务,被上诉人无需向上诉人支付逾期备案或逾期办证的违约金。商品房买卖合同第十五条及补充协议第九条约定了被上诉人具有两项义务。第一项是被上诉人应在房屋约定交付之日的360日内将应由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。而被上诉人于2017年6月30日向上诉人发送《房屋交付通知书》,于2017年7月2日将涉案房屋交付给上诉人,根据商品房买卖合同第十五条及补充协议第九条第1款“出卖人应当在商品房交付使用后360日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定,被上诉人已于2017年9月28日取得《不动产清单》,不动产登记政策改革后,《商品房屋权属登记证明书》变更为《不动产清单》,被上诉人已按约定履行了义务。第二项是被上诉人应在取得《商品房屋权属登记证明书》后90天内书面通知上诉人前来领取办理《房地产证》登记需由出卖人提供的资料。《不动产登记暂行条例实施细则》明确规定自2016年1月1日起不动产登记需要进行权籍调查,此种办理房产权属转移登记过程中增加的程序,符合情事变更原则。根据在惠东县自然资源局调取的《不动产登记资料》及复函显示:涉案房屋于2018年2月7日取得权籍调查成果清单,上诉人己于2018年3月26日在不动产登记处办理面签、作转移登记的询问笔录,上诉人于2018年3月29日向惠东县*******提交申请审批表办理不动产权转移登记,并于2018年8月15日办理出不动产权证书。即,被上诉人依法于2O18年2月7日取得权籍调查成果清单后,在90天内履行了通知上诉人领取办理不动产转移登记的义务,上诉人也已于2018年3月26日办理了转移登记手续。因此,被上诉人已按约定履行了通知义务,被上诉人不存在逾期办证的情形。综上所述,上诉人的主张没有事实根据和法律依据。请求人民法院依法查清事实,判决驳回上诉人的上诉请求,维持原判。原审原告向一审法院提出起诉请求：1.被告支付违反要约的违约金470000元、逾期交房的违约金256620元、逾期备案的违约金127840元；2.双方签订的补充协议第十一条无效；3.被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告黄某某放弃第1项诉讼请求中的违反要约的违约金470000元，放弃第2项诉讼请求。一审法院查明的事实：1.原告黄某某（买受人）与被告惠东县长银房地产开发有限公司（出卖人）于2016年11月17日签订了商品房买卖合同及相关附件。商品房买卖合同约定被告将其开发建设的惠东县港口镇东山海地段檀悦度假酒店公寓4栋19层01号房出售给原告，房屋总价款为4699999元，付款方式为买受人于2016年4月30日前一次性付清全部楼款；第九条约定出卖人逾期交付房屋不超过90日的，应自约定交付期限第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金；第十五条约定：“关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第⑶项处理……⑶双方同意本条款按照附件补充协议执行。”商品房买卖合同补充协议第六条约定“……如出卖人未能在2016年6月30日交付买受人使用，买受人同意将交付日期顺延3个月，且不追究出卖人任何责任、赔偿或违约金。”第九条约定：“对本合同第十五条的补充，⑴如因出卖人责任未能在合同约定交付之日起360天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，则出卖人应自此期限届满之次日起至实际完成之日止，每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，延期达720天以上的，买受人有权解除买卖合同，出卖人应向买受人合计支付合同总额5%的违约金；⑵出卖人在取得商品房屋权属登记证明书后90天内书面通知买受人前来领取办理房地产证登记需由出卖人提供的资料，通知发出后即视为出卖人履行了办证义务，买受人应在取得资料后10天内前往商品房所属的产权登记部门申请办理房地产证，否则，由此造成的责任由买受人承担；⑶买受人应按出卖人书面通知上的时间及地点领取办证的相关资料，买受人可选择自行办理房地产证或委托他人代办房地产证，如委托他人代办的，委托人必须出具经公证部门签发的委托公证书，如委托律师事务所，应出具律师事务所见证的授权委托书，否则，受托人无法领取相关办证资料。”2.商品房买卖合同第八条约定房屋交付日期为“2016年6月30日前”，被告主张商品房买卖合同约定的房屋交付日期“2016年6月30日前”系笔误，约定的交付日期应为2017年6月30日，提交了原、被告签订的檀悦度假酒店公寓精装修交房协议予以证明，檀悦度假酒店公寓精装修交房协议记载房屋交付日期为“2017年6月30日”；原告对被告的主张及证据均不予认可，反驳称檀悦度假酒店公寓精装修交房协议系被告在2017年7月2日办理交房手续时将该协议夹在其他文件中要求原告签名，在原告不知情的情况下签署了该协议，事后也未告知原告，该协议不是原告真实意思表示，系无效合同。3.原、被告于2017年7月2日办理收楼手续。被告于2017年9月28日取得不动产清单。原告在惠东县不动产登记申请审批表的签名时间为2018年3月29日，惠东县房产管理局港口所在该审批表初审时间为2018年4月3日，惠东县国土资源局于2018年8月15日在该审批表确认准予登记。4.一审法院依法向惠东县国土资源局调查涉案房屋的不动产权证办理情况，惠东县国土资源局于2019年9月3日向一审法院作出复函，内容为涉案房屋权籍调查受理时间为2017年10月26日并于2018年2月7日办结、办理不动产权证系统录入时间为2018年7月30日并于2018年8月15日登簿办结，因批量送件业务，具体提交办证材料时间无法核实。5.原告提交的惠东县不动产登记收件存根记载涉案房屋办理转移登记的收件日期为2018年7月30日，收件材料为惠东县不动产登记申请审批表、不动产清单、申请人身份证、询问记录、房屋测绘报告、税收缴款书、住宅专项维修资金交存通知书、商品房买卖合同、不动产权籍调查成果表、收件清单、宗地图。被告对该不动产登记收件存根的真实性、合法性没有异议，辩称该收件时间并非被告备案时间，该时间是房管部门收取转移登记材料的系统登记时间。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应遵守。本案争议焦点系，原告的各项诉讼请求如何处理。关于逾期交付请求，涉案商品房买卖合同的签订日期为2016年11月17日，商品房买卖合同第八条约定的房屋交付日期为2016年6月30日前，房屋约定交付日期在商品房买卖合同签订之前，不符合常理，原告主张房屋应当于2016年6月30日前交付，一审法院不予支持；结合本案证据，檀悦度假酒店公寓精装修交房协议记载了交付日期为2017年6月30日，原告主张该协议系原告不知情的情况下签署，实际系主张被告存在欺诈行为，该协议对房屋交付具有重大影响，原告本应当谨慎验收并签名，现以自身不知情进行签名为由进行反驳，也未提交证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条规定：“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”一审法院对原告的反驳不予采信，予以认定该檀悦度假酒店公寓精装修交房协议的真实性、合法性、关联性，即认定涉案房屋约定交付日期为2017年6月30日前。本案中，原告请求被告支付2016年10月1日至2017年7月1日的违约金，因涉案房屋于2017年7月2日交付，且结合以上分析知被告在2017年6月30日前并未违约，故违约时间为1天，违约金计为940元（4699999元×2÷10000×1）。关于逾期备案请求，商品房买卖合同补充协议第九条约定了两项义务，一系被告应在房屋约定交付之日的360日内将应由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，二系被告完成前述义务后的90日内通知原告办理房屋转移登记。关于第一项义务，被告应当在2017年6月30日后的360日即2018年6月25日前完成该义务，结合原告提交的惠东县不动产登记收件存根可知，转移登记需由出卖人提交的材料包括不动产清单、不动产权籍调查成果表等，而权籍调查完成时间为2018年2月7日，该时间显然在约定的时间内，被告对该项义务并不存在违约行为。关于第二项义务，被告的约定通知时间应为涉案房屋权籍调查完成时间2018年2月7日后的90天内即2018年5月8日前通知原告；关于被告的通知时间，因原告在惠东县不动产登记申请审批表的签名时间为2018年3月29日，足以推定被告已经按约定履行了通知义务，原告请求被告支付逾期备案违约金，一审法院不予支持。另，原告放弃对违反要约及补充协议条款效力的请求，一审法院对此不作处理。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告惠东县长银房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内支付逾期交付房屋违约金940元给原告黄某某；二、驳回原告黄某某的其他诉讼请求。案件受理费7067元（原告黄某某已预缴12344元，超出部分应予以退还），由原告黄某某负担6944元，被告惠东县长银房地产开发有限公司负担123元。本案二审中，上诉人提交以下新证据：《签约客户账明细》，拟证明签付时间和付款约定。被上诉人针对上述证据发表质证意见：一、对该证据的真实性、合法性无异议,对关联性和证明内容有异议。二、该《签约客户账明细》只能证明双方在2016年4月30日就上诉人以4699999元的价格认购涉案房屋达成了合意,但并不能证明双方在2016年4月30日就交房时间、办证时间、违约责任等事项达成了合意并签订涉案的《商品房买卖合同》及《补充协议》。而根据《商品房买卖合同》落款的签约日期显示,双方是2016年11月17日才签订的《商品房买卖合同》,而且该《商品房买卖合同》是上诉人黄某某提交的,即被上诉人不可能在签订《商品房买卖合同》将近半年后修改上诉人黄某某持有的《商品房买卖合同》。三、《精装修交房协议》明确载明“甲乙双方就檀悦度假酒店公寓4栋19层01号房签署了《商品房买卖合同》,现甲方承诺按照以下标准交付,交付时间为2017年6月30日”。该协议已明确约定的交付时间为2017年6月30日。同时,该协议表明签署时间在《商品房买卖合同》之后,退一步讲,即使《商品房买卖合同》约定的2016年6月30日不是笔误,双方也已经以协议的方式对房屋的交付时间进行了重新约定。四、上诉人黄某某于2017年7月2日收楼,收楼时上诉人黄某某在《房屋交付通知书》、《4号楼空别房屋验收情况表》、《开发商交楼标准设施移交清单》中签名并签署时间为2017年7月2日。上诉人黄某某辩称《精装修交房协议》约定的交付时间2017年6月30日为实际交付时间,与事实不符,不能成立。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：上诉人的诉请能否得到支持。本院对此分析如下：关于逾期交房问题。上诉人主张应当以涉案《商品房买卖合同》中约定的交付日期，即2016年6月30日为准（最迟为2016年9月30日），对此，双方是于2016年11月17日签署的《商品房买卖合同》，如若当时不具备交付条件，则按照常理应当重新约定交付日期，且在2016年11月17日之后。因为约定交付日期的主要目的是让购房者对何时能够收楼有所预判，并且约束开发商必须依约及时交付。如若上诉人所主张的交付日期为6月30日（或9月30日），则从合同签署之日起，被上诉人即存在逾期交房的违约行为，不符合常理及交易惯例，并且此种约定也毫无意义，因此一审法院没有采纳上诉人的主张，并无不当。被上诉人则主张交付日期为2017年6月30日，提供了《檀悦度假酒店公寓精装修交房协议》予以佐证。在该协议中对精装修标准进行了详实而明确的约定，明显高于涉案《商品房买卖合同》附件中约定的装修标准。被上诉人对此解释为，涉案房屋为精装修的空中别墅，因此需要在签署合同确定精装修的标准之后，才会动工装修，因此应当以该协议中载明的2017年6月30日为交付日期。被上诉人的主张符合常理及交易惯例，一审法院予以采纳，具有事实和法律依据，本院予以维持。关于逾期办证问题。涉案合同补充协议第九条约定了被上诉人应在房屋约定交付之日的360日内，即2018年6月25日前将应由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，在完成前述义务的90日内通知上诉人办理房屋转移登记。根据一审法院查明的事实，被上诉人已于2017年9月28日取得不动产清单，于2018年2月完成不动产权籍调查，具备办理涉案房屋产权转移登记的条件，事实上上诉人也已于2018年3月29日在不动产登记申请审批表中签名。因此一审法院认定被上诉人已按约履行了办证义务，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6944元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  饶来新审判员  胡 江审判员  曾 莹二〇二〇年九月七日书记员  叶秀婷