北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初5299号原告（反诉被告）：北京神州汽车租赁有限公司，住所地北京市朝阳区望京中环南路****。法定代表人：陈建松，经理。委托诉讼代理人：徐宕，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐涵，北京大成律师事务所律师。被告（反诉原告）：建信万通商务服务（北京）有限公司，，住所地北京市朝阳区法定代表人：王秀芬，执行董事。委托诉讼代理人：张阿巾，北京市安博律师事务所律师。原告（反诉被告）北京神州汽车租赁有限公司（以下称神州公司）与被告（反诉原告）建信万通商务服务（北京）有限公司（以下称建信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，由审判员王敏独任审判，公开开庭进行了审理。神州公司的委托诉讼代理人徐宕、徐涵以及建信公司的委托诉讼代理人张阿巾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。神州公司向本院提出诉讼请求:1、判令建信公司将坐落于北京市朝阳区望京中环南路甲2号4层的房屋返还神州公司。2、判令建信公司向神州公司支付自2016年5月20日至2017年10月26日租赁关系存续期间欠付的租金1755600元。3、判令建信公司支付神州公司自2017年10月27日至建信公司实际腾退房屋之日止或2022年5月6日（以先到为准）的房屋占用费（2017年10月27日至2018年5月6日房屋占用费按照1.76元每平米每天*192天*1900平米计算；2018年5月7日至2021年5月6日的房屋占用费按照1.936元每平米每天*实际占用天数*1900平米计算；2021年5月7日至2022年5月6日的房屋占用费按照2.13元每平米每天*实际占用天数*1900平米计算）。4、第二项及第三项诉求计算所得金额中应再扣除建信公司已支付的房屋租金及使用费3123346.3元。事实和理由：2012年5月7日，建信公司作为乙方，案外人北京恒能成套设备工程有限公司（以下简称恒能公司）作为甲方，签订了《租赁合同》（下称涉案合同)，约定由建信公司承租恒能公司所有的位于北京市朝阳区望京中环南路甲2号四层的房屋（以下简称涉案房屋)。该协议第7.2条还约定，非因乙方违约，甲方违反本合同约定单方解除合同的，甲方应提前至少一年时间通知乙方或根据乙方与第三方所签协议的转租时间提前通知，退还其押金，并向乙方赔偿相当于本合同中押金金额的违约金，如租期不满六年另需支付乙方所提供发票的装修费用，乙方需在免租期内向甲方提供装修发票留甲方备案。涉案合同履行期间，恒能公司将涉案房屋出售给神州公司。2016年5月20日，涉案房屋转移登记至神州公司名下。按照买卖不破租赁之原则，神州公司自此承继了涉案合同项下出租方的权利义务。2016年10月26日，神州公司依约向建信公司发送《解除合同提前告知书》，提前一年告知建信公司涉案合同将于2017年10月26日解除。建信公司于当日收到该通知，但对该《解除合同提前告知书》的效力不认可，并向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，要求确认该告知书不发生法律效力，并诉请按照1900平方米的租赁面积支付租金。朝阳法院一审判决驳回建信公司关于确认《解除合同提前告知书》不发生法律效力的请求，并确认建信公司应按照1900平方米的租赁面积向神州公司支付租金。现上述判决已经发生法律效力。有鉴于此，涉案合同已于2017年10月26日解除。建信公司已经没有继续占有、使用涉案房屋的理由。但建信公司至今仍然拒绝腾退涉案房屋。另，在涉案合同关系存续期间，建信公司亦未能按照双方一致确认的租赁面积支付和结算租金。另因涉案合同对于合同解除后承租人继续占用涉案房屋的赔偿方式并无约定，神州公司要求参照涉案合同约定的租金标准由建信公司支付房屋占用费直至返还房屋为止。如截至2022年5月6日建信公司仍未返还涉案房屋，因此时已超过涉案合同所约定的租赁期间，相关房屋占用费标准神州公司另行起诉主张。建信公司辩称，一、建信公司之所以目前仍然占有使用涉案房屋系因神州公司未支付涉案合同约定的押金及赔偿违约金、装修费，使建信公司承受了无故被解除合同的巨大经营损失，同时还得不到赔偿。涉案房屋面积很大，寻找新的办公地址既需时间也需资金，神州公司完全不考虑建信公司处境的做法严重有违公正。二、建信公司并不欠付神州公司房租及2019年8月1日以前的房屋占用费，建信公司已完全按照《租赁合同》约定的房租标准向神州公司足额支付租金，神州公司亦从未就租金数额向建信公司提出过异议。双方对租金数额的分歧在于建信公司在支付房租时扣除了建信公司替神州公司支付的527.1平方的物业费并且建信公司系按照自行测绘的面积数向神州公司缴纳的房屋占用费。就房屋面积同意按照1900平米的标准补齐差额。就527.1平方的物业费，该部分原系游泳池，一直被神州公司占用。虽然涉案合同签订面积显示四层为2417.09平方米，但自建信公司租赁涉案房屋开始就未得到完全交付，对此，建信公司多次向原出租人恒能公司提出异议，并且长期按照实际交付面积支付租金并扣除该527.1平方的物业费。恒能公司一直默许。建信公司向本院提出反诉请求：1.判令神州公司向建信公司退还租赁房屋的押金705790元；2.判令神州公司向建信公司赔偿违约金705790元；3.判令神州公司向建信公司支付装修费用2752864元；4.判令神州公司向建信公司支付2017年10月27日至实际付清之日的利息损失（以4164444元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算）。事实及理由：2012年5月7日，建信公司与恒能公司签订涉案合同，约定建信公司向恒能公司承租涉案房屋，房屋面积为2417.09平方米，租赁期限2012年5月7日至2022年5月6日。2016年5月20日，在建信公司不知晓的情况下，神州公司取得了涉案房屋的所有权。2016年7月5日，在建信公司无任何违约行为的情况下，恒能公司向建信公司发送《解除告知书》，后该告知书经（2016）京0105民初59491号判决书确认无效。2016年10月26日，神州公司向建信公司发送了《解除合同提前告知书》，在建信公司起诉要求确认该告知书无效案件中，经法院审理确认：1.神州公司为新的出租人，享有涉案合同约定出租人之权利、承担出租人之义务。2.涉案合同约定出租人行使提前解除权，应承担退还押金、赔偿违约金、支付装修费的违约责任。3.根据房屋土地测绘技术报告书显示涉案房屋套内建筑面积为1859.99平方米，涉案房屋与房产证所附结构图确有不同，产权证所附结构图中有一部分面积现场并没有，双方合意租金按1900平米计算。建信公司认为，神州公司违约单方解除合同，应依约承担违约责任，但神州公司认为该违约金应由恒能公司赔付，导致建信公司损失不断扩大，故建信公司提出本案反诉请求。神州公司就反诉辩称，首先，神州公司不同意返还押金。尽管涉案合同约定出租方违约时应当返还押金，但押金系恒能公司收取了，恒能公司未将该押金移交给神州公司，如果判令神州公司向恒能公司返还押金，势必造成新的债权债务关系。其次，同意支付相当于押金的违约金。第三，剩余反诉请求，按照涉案合同约定，实际租期不满6年的我方需要支付装修费用，但建信公司占有使用涉案房屋至今远超6年，我方无需支付装修费用。同时据神州公司向恒能公司核实，建信公司并未就装修材料进行过备案，故神州公司并无赔付义务。装修作为对房屋添附的行为，在财务上的折旧期限就是6年，所以实际使用超过6年再对装修进行赔偿也不符合公平原则。第四，关于利息损失，建信公司主张违约金利息损失缺乏法律依据，神州公司未支付违约金系因在我方已经向建信公司表达支付违约金意思的情况下，建信公司拒绝提供账号接受履行，要求等到双方关于解除告知书效力案件生效后再支付。按照诉争合同的约定，神州公司支付违约金与对方返还房屋系同时履行义务，由于建信公司至今拒绝腾房，神州公司行使同时履行抗辩权，暂不支付违约金，因此不会产生利息损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年5月7日，恒能公司与建信公司签订涉案合同，约定：1、建信公司承租涉案房屋，面积2417.09平方米。2、租期为2012年5月7日至2022年5月6日，免租期为2012年5月7日至2012年7月31日。3、租期内租金每三年较前三年度递增10%，前三年每平米1.6元，即月租金117631元，年租金1411580元；第四、五、六年月租金129394元，年租金1552738元；第七、八、九年月租金142334元，年租金1708012元；第十年月租金156567元，年租金1878813元。4、租金及押金支付方式为押六付三，建信公司应当于2012年5月7日前支付相当于六个月租金的押金705790元，押金自合同终止或者解除之日起十五个工作日内无息退还。第一笔租金于2012年8月1日前支付，此后每三个月支付一次租金，恒能公司于建信公司支付租金十五个工作日内向建信公司提供发票。5、建信公司支付免租期和租赁期内产生的物业管理费、水费、电费、通讯费等费用。6、上述款项支付账号为恒能公司开设的0200234809000008541账户，如收款账户发生变动恒能公司须及时书面通知建信公司。7、就违约责任：如非因建信公司违约，恒能公司违反合同约定单方解除合同的，应当提前至少一年时间通知建信公司或者根据建信公司与第三方所签协议的转租时间提前通知，退还其押金，并向建信公司赔偿相当于押金金额的违约金，如租期不满六年需要另支付建信公司提供发票的装修费用，建信公司需在免租期内向恒能公司提供装修发票供恒能公司备案。2016年3月1日，建信公司出具《放弃优先购买权声明》，表示知晓恒能公司欲出售涉案房屋，其声明放弃优先购买权。2016年3月18日，恒能公司与神州公司签订合同，将涉案房屋出售给了神州公司。该合同成交价格、付款方式及资金划转方式中显示：剩余房款14337513.06元在满足以下条件的情况下直接向出卖人支付：1、出卖人办理完该房屋现有租户腾退并将该房屋交给买受人后3个工作日内支付8602507.82元；2、出卖人取得现房屋租户提前解约的豁免文件并交付买受人，确认该房屋不存在租赁合同纠纷后，买受人向出卖人支付2867502.62元……出卖人应当在房屋权属转移完结之日起30日之内完成现有承租人的腾退，将该房屋以空置状态交付给买受人，且确保以该房屋为注册地址的企业全部迁出。房屋产权变更至买受人后至房屋腾退交付前的租金收益属于买受人所有，如出卖人违反本合同约定时间完成现有承租人腾退工作。出卖人应在房屋交付时将其已经收取的房屋产权变更日后的租金及租赁合同项下未退还承租人的押金支付给买受人。任何原因导致在上述约定的期限内腾退未完成导致买受人不能占有使用该房屋的，每逾期一日，出卖人应向买受人支付10000元的违约金，此款不影响买受人向承租人主张后续租金的权利。2016年5月3日，建信公司向恒能公司转账支付2016年5月1日至2016年7月31日的租金272457.54元。经询建信公司表示经其测算272457.54元中的56286.93元系支付的2016年5月1日至2016年5月19日的房屋租金，剩余为此后的租金。2016年5月20日涉案房屋转移登记至神州公司名下。2016年7月25日，神州公司以EMS邮件的形式向建信公司寄出《通知函》,收件人信息为“金双胜，010-58440318，单位名称建信万通商务服务（北京）有限公司，，地址北京市朝阳区望京中环南路****”《通知函》载明神州公司已经向恒能公司购买涉案房屋，并于2016年5月20日办理完毕权属转移登记手续，《租赁合同》约定的出租方的权利转移至神州公司，要求建信公司与神州公司联系。2016年7月26日12时03分54秒，《通知函》邮件显示“他人收，前台”。经查2016年7月26日15时04分24秒，建信公司向恒能公司支付了2016年8月1日至2016年10月31日的租金272457.54元。建信公司表示北京市朝阳区望京中环南路甲2号4层其自己使用了部分，将剩余房屋出租给了很多孵化器公司，因此在4层门口设立了一个总前台，负责全部邮件的统一收取，再分发给各单位。2016年7月26日其公司系现向恒能公司完成了付款后，前台才将相关《通知函》提交公司。神州公司认可北京市朝阳区望京中环南路甲2号4层前台设置情况，就前台具体向建信公司交付《通知函》的时间未提交证据。2016年10月26日神州公司向建信公司发送《解除合同提前告知书》，建信公司于当日收到该告知书，其中关于合同解除的内容为：“因恒能公司已于2016年7月5日向贵司发函要求解除《租赁合同》，我司对恒能公司解除合同行为不持异议。但鉴于贵司对恒能解除合同的行为不予认可，并已向朝阳区人民法院提起诉讼，且目前房屋处于贵司事实租赁状态，我公司特通知如下：一、我司现根据《租赁合同》第7.2条的约定，正式书面函告贵公司，通知贵司于2017年10月26日解除合同，请贵司在该日之前腾空房屋并按约定交付给我司。二、如在上述案件中，法院于2017年10月26日前做出生效判决认定《租赁合同》已解除，贵司应自该判决生效之日将房屋返还我司，我司前述第一项解约通知自动视为无效。”2017年1月17日，建信公司向本院提起诉讼，要求确认《解除合同提前告知书》不发生法律效力，后因该案需以建信公司起诉要求确认恒能公司此前向其发出的《解除告知书》不发生效力一案结果为依据，故撤回2017年1月17日的起诉。2017年5月26日北京市朝阳区人民法院作出（2016）京0105民初59491号民事判决书支持建信公司诉讼请求确认恒能公司向其发出的《解除告知书》不发生效力。2017年6月23日，建信公司向本院提起诉讼，要求：1.确认神州公司2016年10月26日向发出的《解除合同提前告知书》不发生法律效力。2.确认建信公司应按照实际交付1900平米计算年租金向神州公司支付租金。3.确认建信公司应按照1900平米缴纳物业费、供暖费。该案审理中神州公司在答辩意见中称同意承担退还押金、支付违约金等义务，同意在2017年10月26日前支付款项。同意按照建信公司主张1900平米计算2017年10月26日前的租金。后本院作出（2017）京0105民初53853号民事判决书驳回了建信公司要求确认《解除合同提前告知书》不发生效力及确认建信公司应按照1900平米缴纳物业费、供暖费的诉讼请求。以神州公司与建信公司达成新的一致意见对合同条款进行变更为由确认建信公司应按照1900平方米的租赁面积向神州公司支付租金。后建信公司不服（2017）京0105民初53853号民事判决书，向北京市第三中级人民法院提起上诉，2018年8月14日北京市第三中级人民法院作出（2018）京03民终8858号民事判决书维持了一审判决。2017年11月1日，神州公司向建信公司发送《通知函》要求建信公司提供收款银行账户信息用以支付涉案合同约定应支付的解约款项，并要求建信公司将涉案房屋交还神州公司。建信公司于当日收到上述《通知函》。2017年11月3日，建信公司向神州公司发送《回函》称已经收到《通知函》，因建信公司与神州公司的租赁合同纠纷已经提交法院诉讼解决，将待二审法院出具终审结果后依据法律规定执行判决内容。2018年1月30日，神州公司再次向建信公司发送《通知函》要求建信公司提供接受解约相关款项的账户。建信公司于当日收到该函件。2018年2月1日，建信公司向神州公司发送《关于解除租赁合同事宜的回函》称，因双方租赁合同尚在法院审理中，故是否应当支付违约金及违约金数额尚不确定，因此建信公司认为应当待作出生效判决后协商是否应当支付违约及违约金数额。庭审中，建信公司提交其作为发包方，案外人北京欧瑞贝达装饰设计有限公司作为承包方签订的《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》复印件一份、发票一组。《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》显示工程造价2450000元。另查，建信公司向神州公司全部付款情况，2016年10月27日支付272457.45元；2017年1月22日支付268192.71元；2017年4月28日支付270325.08元；2017年8月4日支付270325.08元；2017年10月31日支付270325.08元；2018年2月2日支付270325.08元；2018年4月28日支付298682.5元；2018年7月30日支付300678.33元；2018年10月31日支付300678.33元；2019年2月2日支付300678.33元；2019年4月29日支付300678.33元。以上总计3123346.3元。就建信公司应当向神州公司支付租金的计算标准，建信公司主张在2017年6月23日以前应当按照1889.99平米计算，此后可按照1900平米计算。就此神州公司不予认可，认为其成为涉案房屋产权人后租金计算方式均应按照1900平米计算。本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，涉案房屋的所有权转移登记至神州公司名下后，建信公司原与恒能公司设定在涉案房屋上的租赁合同仍然存在，神州公司成为新的出租人，继承恒能公司的权利和义务。现建信公司与神州公司之间就涉案房屋建立的租赁合同关系已经因神州公司行使单方解除权而于2017年10月26日解除。建信公司已经丧失了继续占有涉案房屋的理由，神州公司要求建信公司返还涉案房屋于法有据，本院依法予以支持。就2016年5月20日至2017年10月26日的租金。租赁期间，租赁物发生所有权变动的如果出租人没有将所有权变动的事项通知承租人，承租人向原出租人支付的租金效力及于受让人。本案中，神州公司向建信公司所发《通知函》于2016年7月26日12时03分54秒为北京市朝阳区望京中环南路甲2号4层前台代收，现神州公司未举证证明建信公司实际收到《通知函》的时间早于其向恒能公司付款时间，应承担举证不能的法律后果。故本院认为建信公司2016年5月3日及2016年7月26日向恒能公司支付租金的效力及于神州公司。但考虑到建信公司支付的租金中已经自行扣除了部分款项，但神州公司并不认可该扣款行为，且相关款项的扣除涉及案外公司权益，故建信公司主张直接抵消不符合法律规定，本院不予支持。故2016年5月20日之后建信公司支付租金与应付租金间的差额，建信公司应支付神州公司。就租金计算标准，结合（2017）京0105民初53853号案件中建信公司诉求的表述，本院认为建信公司与神州公司系对神州公司成为产权人后租期内租金交纳标准进行了变更，故租金计算标准本院将按照1900平米计算。就神州公司主张2017年10月27日至实际腾退之日止或2022年5月6日（以先到为准）的房屋占用费，房屋租赁合同解除后建信公司已经丧失继续合法占有涉案房屋的基础，其继续占有涉案房屋必然会造成神州公司房屋占用费的损失，神州公司主张占用费于法有据，具体支付标准本院根据合同约定及涉案合同实际履行情况酌情予以确定。就建信公司主张神州公司退还租赁房屋的押金705790元的诉讼请求。现神州公司已经通过购买涉案房屋继承了原出租人的权利和义务。同时考虑到神州公司与恒能公司之间就恒能公司未依约腾退建信公司的情况下押金交付的约定，以及神州公司在（2017）京0105民初53853号民事案件中所作的答辩意见，本院认为建信公司该项诉求于法有据，本院依法予以支持。就建信公司主张神州公司赔偿违约金705790元，神州公司同意支付，本院就此不持异议。就建信公司主张神州公司支付装修费用2752864元。本院认为当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，建信公司未就已经将相关发票在免租期内向恒能公司提供并备案一节进行举证，应承担不利后果。此外考虑到建信公司已经实际使用房屋远超六年时间，且建信公司承租涉案房屋期间将部分房屋进行了转租，原始装修状态已经经过改造不复存在，故本院对于建信公司该项诉求不予支持。就利息损失，根据在案证据显示，神州公司曾多次函告建信公司要求支付相关费用建信公司明确答复拒绝，故对于利息损失本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十九条规定，判决如下：一、建信万通商务服务（北京）有限公司于本判决生效后7日内将坐落于北京市朝阳区望京中环南路甲2号4层的房屋返还北京神州汽车租赁有限公司；二、建信万通商务服务（北京）有限公司于本判决生效后7日内向北京神州汽车租赁有限公司支付自2016年5月20日至2017年10月26日的租金1266972.03元；三、建信万通商务服务（北京）有限公司于本判决生效后7日内按照1900平米向北京神州汽车租赁有限公司支付自2017年10月27日至实际腾退房屋之日止或2022年5月6日（以先到为准）的房屋占用费（2017年10月27日至2018年5月6日房屋占用费按照1.76元每平米每天计算；2018年5月7日至2021年5月6日的房屋占用费按照1.936元每平米每天计算；2021年5月7日至2022年5月6日的房屋占用费按照2.1296元每平米每天计算）。四、第二项及第三项判决金额中应另行扣除建信万通商务服务（北京）有限公司已支付北京神州汽车租赁有限公司的3123346.3元。五、北京神州汽车租赁有限公司于本判决生效后7日内向建信万通商务服务（北京）有限公司退还租赁房屋的押金705790元。六、北京神州汽车租赁有限公司于本判决生效后7日内向建信万通商务服务（北京）有限公司支付违约金705790元。七、驳回北京神州汽车租赁有限公司的其他诉讼请求。八、驳回建信万通商务服务（北京）有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12110元，由北京神州汽车租赁有限公司负担8629.42元（已交纳），由建信万通商务服务（北京）有限公司负担3480.58元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费20057.78元，由建信万通商务服务（北京）有限公司负担11305.67元（已交纳），由北京神州汽车租赁有限公司负担8752.11元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 王 敏二〇二〇年九月三十日书记员 吴青沛