云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终2264号上诉人（原审被告）：昭通鸿卓房地产开发有限公司（以下简称“鸿卓公司”）。住所地：云南省昭通市昭阳区守望乡甘河村**（原师专南校区）。法定代表人：李静，该公司总经理。委托代理人：刘明，云南悟同律师事务所律师，代理权限：特别授权。上诉人（原审原告）：周鑫，女，1993年9月28日出生，汉族，云南省盐津县人，住盐津县。委托代理人：万永波、杨梅（实习），云南天外天（昭阳）律师事务所律师。代理权限：特别授权。上诉人鸿卓公司因与周鑫商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昭通市昭阳区人民法院（2020）云0602民初167号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月24日立案受理，经询问并组织当事人进行了质证后，依法组成合议庭进行了书面审理，本案现已审理终结。鸿卓公司上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.改判对违约金重新作出调整；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。其上诉的主要理由是：一、鸿卓公司并非故意违约，也未在违约行为中获利。本案双方签订《商品房购销合同》后，因贷款不能及时到位及征地拆迁等原因而延误了房屋交付时间，鸿卓公司并非处于故意而违约，房屋交付延尽也给上诉人增加了成本，鸿卓公司并未在违约行为中获利。二、周鑫所购房屋时间较早，房屋市价上涨，周鑫并没有损失，反而因房屋价格上涨而获利。三、我国民法及合同法相关法律中规定的违约金，兼具惩罚性与赔偿性，而对违约金约定的主要目的是对合同履行的保证，以维护合同的稳定性。本案中，鸿卓公司并未怠于履行合同义务，在合同签订后尽可能的及早交付房屋，虽然鸿卓公司确实存在延期交付房屋的实际，但周鑫所购房屋已大额上涨，按合同约定每天50元标准计算违约金过高，也与周鑫的实际损失及涉案房屋周边的租赁金额差距巨大，本案应从违约金的补偿角度考虑，依法调整违约金数额。四、鸿卓公司作为房企，在艰难的环境中保证房屋交付使用，已承担了人工和材料成本的增加，房屋交付后，还要对整个小区物业管理、维护、维修及办证等后续工作，违约金过高会使企业无法开展工作。周鑫上诉请求：撤销昭阳区人民法院作出的（2020）云0602民初167号民事判决；依法改判支持其的一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费由鸿卓公司承担。上诉的主要理由是：一、一审法院认定事实错误。1.一审法院对鸿卓公司一审提交的《交房公告》采信错误，认定其签署《接房申明》系其自愿确认于2018年9月30日接房的事实错误。根据双方签订的购房合同第十条约定，鸿卓公司经组织综合验收合格后，才以公告形式通知其接房，但鸿卓公司没有达到合同约定有法律规定的交房条件，公告内容不合法，原审采信《交房公告》及《接房声明》，并认定2018年9月30日接房错误，其接房的时间应认定为实际接房日期2018年11月31日，即鸿卓公司向其出具收据及其向开发商财务处缴纳款项清单所载明的日期。2.一审法院对面积补差费用的认定错误。原审法院以涉案房屋还未取得《不动产权证书》，对其主张的面积补差费用以待取得《不动产权证书》后，再另行主张不当。双方签订的合同经昭阳区房产交易所备案，上诉在购买的房屋面积与备案登记面积一致，鸿卓公司收取面积差价款无事实及法律依据，应当予以返还。二、一审法院适用法律错误。其提交的证据完全能证明鸿卓公司的违约期限为2018年1月1日至2018年11月31日，共计334天，原审判决适用《合同法》、《最高人民法院关于适用的解释》等法律错误。周鑫向一审起诉请求是：1.鸿卓公司支付周鑫延迟交付违约金及面积补差费用18,420元（其中违约金16,500元，面积补差费1920元）合计56,500元；2.本案诉讼费用由鸿卓公司承担。原审法院经审理确认的法律事实是：周鑫于2017年10月1日与鸿卓公司签订了《商品房购销合同》，约定：周鑫向鸿卓公司购买了位于昭阳区，房屋面积为88.86平方米，总价为334609元。合同约定：“合同约定的建筑面积与产权登记的建筑面积有误差时，按产权登记面积结算购房价款：该商品房约定单价不变，总房价款按产权登记建筑面积乘以单价计算，实行多退少补；甲方鸿卓公司应于2017年12月31日前交付房屋。甲方如未按约定时间交房，甲方自约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金。逾期90天后，乙方有权解除合同，合同解除的，甲方应按乙方已付房款的1%向乙方支付违约金，继续履行合同的，甲方每逾期一天按每天50.00元向乙方支付违约金。如果政府原因或政策条件发生重大变更或恶劣气候、不可抗力等因素造成甲方不能按时交房，甲方应在约定交房日之前，以公告形式告知乙方交房时间顺延结果，甲方不承担逾期交房的违约责任；该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以公告形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：按实际交接时间次日起计收乙方的物业管理费用。由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：按公告交房时间视为乙方接收所购商品房，按公告交房时间次日起计收乙方的物业管理费及其他相关费用；房屋产权证的办理由乙方委托甲方代办，乙方应在甲方规定时间内提供相关资料，并交纳代办费及国家规定的各项税费。”合同签订后，周鑫向鸿卓公司缴纳了房屋首付款74609元。2017年10月1日，鸿卓公司将上述合同进行了登记备案，周鑫以按揭的方式向昭通市住房公积金管理中心贷款支付了剩余房款。鸿卓公司于2018年9月29日发布公告，通知签订合同的业主可以接房。2018年11月31日周鑫从鸿卓公司处接收了所购买的房屋，并签署《接房申明》：“本人于2018年9月30日之前接收房屋，完全符合购房双方的真实意思表示，若与购房双方的其他意思表示存在冲突，则以本接房声明的意思表示为准”。周鑫向鸿卓公司交纳面积补差费1920元有配套费（办证测绘工本费、天然气初装费、可视对讲机费等费用）。原审法院经审理认为，周鑫和鸿卓公司签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性法规定，该合同合法有效。合同约定交房时间为2017年12月31日前，但鸿卓公司于2018年9月29日才发布公告通知办理接房手续，鸿卓公司未按合同约定期限交付房屋，已构成违约。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。周鑫签署《接房申明》：“本人于2018年9月30日之前接收房屋”，其应遵循诚实信用原则，其现追究鸿卓公司逾期交房的违约责任，也只应计算从2018年1月1日起至2018年9月30日止期间的延迟交房违约金，共计273天。根据双方约定，逾期90天后，鸿卓公司每逾期1天按每天50元向周鑫支付违约金，经计算为：50元/天×273天=13,650元。对周鑫主张鸿卓公司应退还该公司按照《昭通市房屋面积测绘报告》所收取的面积差价款，但根据双方合同约定：建筑面积与产权登记的建筑面积有误差时，按产权登记面积结算购房价款：该商品房约定单价不变，总房价款按产权登记建筑面积乘以单价计算，实行多退少补。房屋的建筑面积应以《不动产权证书》的记载为准，因该房屋尚未取得《不动产权证书》，故周金应待取得《不动产权证书》后，再另行主张。鸿卓公司主张合同约定的违约金过高，如果需要鸿卓公司承担违约金请求予以调整。原审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十七条第一款第二项规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，双方当事人对逾期交房约定的违约责任是“继续履行合同的，甲方每逾期1天按每天50元向乙方支付违约金”对此，原审认为，参照第十七条第一款第二项，能够认定“同地段同类房屋租金标准”是鸿卓公司逾期交房导致周鑫未能按时接房所致的损失标准，而双方约定的50元符合本地区该地段房屋租金标准，而鸿卓公司也未提交证据证明该违约金超过了同地段同类房屋租金标准30%，故鸿卓公司对违约金提出的异议不能成立，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款，第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，国务院《诉讼费交纳办法》第二十九条之规定，判决：一、由昭通鸿卓房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向周鑫支付自2018年1月1日起至2018年9月30日止的逾期交房违约金人民币13,650元；二、驳回周鑫的其他诉讼请求；案件受理费261元，由昭通鸿卓房地产开发有限公司承担193元，周鑫承担68元。在二审中，上诉人鸿卓公司向本院提交了以下证据：主体结构分部质量验收签证审查3页。欲证明2017年10月20日，经组织建设、施工、勘察、设计和监理单位共同对涉案房屋进行验收，确认工程满足设计和国家规范要求，复核审查批准设计图纸和施工规范，质量合格，由各单位签章验收通过，并由昭通市建筑工程质量监督站审查同意验收。由此证明2018年9月29日鸿卓公司发出公告通知接房时，房屋已经按合同约定由建设单位组织验收合格，符合合同约定的房屋交付条件。合同约定中，仅要求有建设单位组织验收合格，并未约定需经综合验收，房屋建设项目中，综合验收需经政府多个主管部门共同完成，主要涉及的是行政管理职能。而鸿卓公司与周鑫签订的《商品房购销合同》的目的是对商品房的买卖，鸿卓公司向周鑫交付符合房屋使用条件的房屋完全符合合同约定，因此，违约金只能计算到2018年9月30日。经组织质证，周鑫一方质证认为：1.本证据不属于新证据；2.本证据不能证明案涉房屋已经达到法定和约定的交付条件，理由是：房屋交付条件必须经过综合验收，是法律强制性规定。房屋验收除了房屋的主体结构验收外，还包括消防等部分，鸿卓公司提交的证据并不能反映消防已验收，并且也没有相关部门出具验收合格报告，建设单位也未出具住宅质量保证书和住宅使用说明书，商品房的使用说明书在合同中均有约定。本院认为，鸿卓公司提交的上述证据，仅是主体结构分部质量的验收审查，不能达到其的证明目的，本院对证明目的不予采信。在二审中，鸿卓公司对原审认定事实部分未提出实质异议，仅对一审违约金的认定不服。周鑫提出原审认定其于2018年9月30日接房错误，其实际接房日期是2018年11月31日，故违约期应从2018年1月1日起至2018年11月31日止，共计334天，原审认定违约时间及违约金错误外，双方当事人对原审认定的其余事实未提出异议，对原审认定双方无异议的事实本院予以确认。归纳双方诉辩主张，本案二审争议焦点是：（一）鸿卓公司请求对违约金予以重新认定的理由是否成立；（二）原是认定周鑫的接房时间及鸿卓公司的违约期限是否正确。针对本案争议焦点，本院评判如下：（一）关于鸿卓公司请求对违约金予以重新认定的理由是否成立的问题。上诉人鸿卓公司上诉认为其并非故意违约，是因贷款不能及时到位及征地拆迁等原因而延误房屋交付时间，其也未在违约行为中获利，周鑫因房屋价格上涨而无损失，原审判决违约金过高，请求重新调整。本院经审查认为，首先，鸿卓公司并未提交证据证明其主张调整违约金所述的事实理由存在。其次，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十七条第一款第二项规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，双方当事人对逾期交房约定的违约责任是“继续履行合同的，甲方（出卖人）每逾期一天按每天50元向乙方（买受人）支付违约金。”对此，本院认为，参照第十七条第一款第二项，能够认定“同地段同类房屋租金标准”是上诉人逾期交房导致被上诉人未能按时接房所致的损失标准，而双方约定的每天50.00元符合本地区该地段房屋租金标准，而上诉人也未提交证据证明该违约金超过了同地段同类房屋租金标准30%，故上诉人请求对违约金予以重新认定的理由不能成立，本院不予支持。（二）关于原是认定周鑫的接房时间及鸿卓公司的违约期限是否正确的问题。上诉人周鑫上诉认为原审认定其接房时间为2018年9月30日错误，其实际接房日期是2018年11月31日，违约金应从2018年1月1日起计算至2018年11月31日，共计334天，原审判决错误。本院经审查认为，鸿卓公司提交的《交房公告》虽然载明2018年9月29日公告通知业主于2018年9月30日接房，但根据双方签订的《商品房购销合同》约定的交房条件是涉案商品房经建设单位组织验收合格后才公告通知接房，而本案鸿卓公司2018年9月29日发布公告通知接房时，还不具备交房条件，原审采信该份证据不当，本院予以纠正。且根据鸿卓公司提交的《接房申明》记载的内容看，该接房申明没有签署落款时间，记载的内容是鸿卓公司于2018年11月30日之前交付房屋，该接房申明也不能证明周鑫是2018年9月30日接房的，再结合周鑫提交的鸿卓公司出具的收款收据（物管费、二次加压费、电梯维护费、垃圾清理费）的时间为2018年11月30日可见，周鑫实际接房时间应为2018年11月30日，原审认定周鑫接房时间为2018年9月30日错误，从而计算本案违约金错误，本院予以纠正，本案违约金应为：50元/天×334天=16,700元，周鑫一审诉讼中仅主张16,500元，系周鑫自行处分自已的民事权利，本院予以认可。上诉人周鑫的该上诉理由成立，本院予以支持。对于上诉人周鑫上诉认为原审对其主张的面积补差费用判决另行主张错误，鸿卓公司无事实及法律依据收取面积差价款，鸿卓公司应予退还的问题。本院经审查认为，根据双方签订的《商品房购销合同》第五条约定，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款，该房屋产权证尚未办理，不能确定产权登记的房屋面积是多少，故原审法院判决周鑫可待取得《不动产权证书》后，再另行主张符合本案实际，上诉人周鑫的此上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，本院认为，上诉人鸿卓公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。上诉人周鑫的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审认定周鑫接房时间错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销云南省昭通市昭阳区人民法院（2020）云0602民初167号民事判决；二、由昭通鸿卓房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向周鑫支付逾期交房的违约金人民币16,500元；三、驳回周鑫的其余诉讼请求及昭通鸿卓房地产开发有限公司的上诉请求。一审诉讼费261元，由周鑫承担68元，由昭通鸿卓房地产开发有限公司承担193元；二审案件受理费261.00元，由昭通鸿卓房地产开发有限公司193元，由周鑫承担68元负担。本判决为终审判决。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向原审人民法院申请强制执行。审判长  王正云审判员  杨稳香审判员  肖荣蓉二〇二〇年九月三十日书记员  文 栋