江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0702民初6007号原告：廖优春，男，1958年2月20日出生，汉族，住江西省赣州市安远县。原告：王禄秀，女，1962年3月24日出生，汉族，住江西省赣州市安远县。被告：联发集团赣州房地产开发有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区云星中央星城****。统一社会信用代码：91360700MA35JYCH9W。法定代表人：都业伟。委托诉讼代理人:孙诣博，江西创兴律师事务所律师，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：何婕，江西创兴律师事务所实习律师，代理权限：一般代理。原告廖优春、王禄秀诉被告联发集团赣州房地产开发有限公司（以下简称为联发赣州公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告廖优春、王禄秀，被告联发赣州公司的委托诉讼代理人孙诣博、何婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖优春、王禄秀向本院提出诉讼请求：一、判令被告将案涉房屋内部所有墙面装饰更换为砂浆抹面；二、判令被告立即向原告支付逾期交房违约金103689元（自2020年1月1日起至2020年5月30日，按照每日购房款的0.05%向原告支付逾期交房违约金，直至房屋整改至符合合同约定之日止；三、判令被告向原告出示每平米2.55元物业费的价格部分的批复函，撤销每平米2.55元的标准重新与业主议定物业费收取标准；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年5月17日，原告购买被告雍榕华府2栋302室房，面积为133.5平方米，总房款1382526元，并签订了购房合同，合同附件四关于装饰装修及相关设备标准约定：房屋起居室、厨房、卫生间墙面用砂浆抹面，可被告除厨房和卫生间用砂浆抹面外，其他所有墙体都用石膏粉抹面，现在墙面起泡、起粉，有的开裂，墙面没有韧性和强度，墙体上无法与装修材料相粘，墙体上的瓷砖和物件无法挂住，对人构成很大的安全隐患，经沟通开发商未采取补救措施，无法交房，请求判令被告铲除所有墙体石膏粉抹面，按合同约定用砂浆抹面。由于开发商不整改，无法按合同第十一条在2019年12月30日前交房，按购房合同第十二条逾期交房的约定，逾期交房超过60日的，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之五的违约金。购房须知和商品房认购协议，开发商并未告知物业费每平方米2.55元，待交房款后，签订购房合同时，我看到物业费每平米2.55元，职业顾问说这个标准合同上已写明要价格部门批复后才能确定，我没有选择才签了不平等不自愿合同，现在物业要按每平米2.55元收取又不能提供价格部门关于物业费每平米2.55元的批复，请求法院判令被告出示价格部门批复函，撤销该收费标准，与业主重新议定。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。原告廖优春、王禄秀为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1、二原告身份证复印件，证明二原告诉讼主体资格；证据2、购房须知、商品房认购协议、收据，证明二原告在被告处购买房屋的事实；证据3、商品房买卖合同，证明二原告与被告签订《赣州市商品房买卖合同》1份，约定原告向被告购买位于章江新区K23地块的联发·章江榕园2幢302号房屋，合同价款为1382526元；《赣州市商品房买卖合同》第十一条第（一）款约定被告应当在2019年12月30日前向原告交付该商品房；《赣州市商品房买卖合同》第十二条约定被告逾期交付房屋的须承担逾期交房违约金，违约金计算方式为：逾期60日内，以全部房价款的0.3‰每日计算违约金，逾期超出60日且买受人继续履行合同的以全部房价款的0.5‰每日计算违约金；附件四约定了起居室内墙的材质为砂浆抹面（即水泥砂浆抹面）。被告联发赣州公司辩称，一、“章江·榕院小区”起居室内墙采用石膏抹灰工艺合法、合规。答辩人开发建设的“章江·榕院小区”项目原设计方案中起居室内墙的装修标准为砂浆抹面，为了提高业主生活品质，答辩人于2017年10月20日将起居室内墙的装修标准由砂浆抹面变更为石膏抹灰，该项设计变更经过了设计单位的同意，合法有效。2019年12月25日，答辩人取得了《竣工验收备案表》，亦表明房屋符合交付条件。二、答辩人为了提高业主生活品质、改善居住环境，采用了成本更高，工艺更加先进的石膏抹灰工艺，该工艺较砂浆抹面具有如下优点:1、由于赣州市目前无预拌砂浆生产厂家，水泥砂浆需要在现场拌制，污染较大，拌制过程中搅拌比例难以控制，影响交付质量和扬尘控制；2、石膏抹灰工艺不会造成空鼓开裂。砂浆抹面工艺由于水泥砂浆在水化过程中收缩容易产生空鼓开裂，而石膏在水化过程中是微膨胀的，所以不会产生空鼓开裂；3、石膏抹灰工艺具有出色的防火性能。在遇上火灾时，当温度达到110℃以上，石膏会快速释放结晶水变为半水石膏再进一步转变为无水石膏，可以释放大量的水，而水在蒸发过程中能够吸收大量的热量，能够有效阻止房间温度的快速上升，提高逃生机会；4、石膏抹灰工艺具有良好的隔热性能。石膏导热系数为0.17W/MK，传统水泥抹灰砂浆的导热系数为0.93W/MK，有一定的保温隔热效果，可以降低建筑物的能耗；5、石膏抹灰工艺具有良好的隔音、抗冲击性能。在凝结过程中，内部产生微小的空隙，因此能衰减声压，又可防止声能投射，能够将声能转换能热能，故具有良好的隔音性能，由于凝结后的多孔结构，能够有效的吸收冲击能，因此在受到冲击时不会开裂脱落。三、答辩人采用石膏抹灰工艺所用原材料均为合格材料，不影响原告对房屋的正常使用。答辩人所用石膏购自于圣戈班石膏建材(常州)有限公司，该公司对其出厂的石膏出具了《产品合格证》，检测结论为符合国家标准。房屋交付前，答辩人委托江西省建材产品质量监督检测站对石膏抹灰材料再次检验，检验结果为符合要求。综上所述，答辩人为了提升业主生活品质、改善居住环境及更好地保护环境，采用了更加先进的技术，且依法办理了设计变更与图审，行为合法有效。虽石膏抹灰与合同约定不符，然而在国家鼓励使用先进技术的大背景下，答辩人使用石膏抹灰工艺优于砂浆抹面，原告利益未受到减损。被答辩人的诉请无法律依据，请法院考虑实际情况，依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告联发赣州公司为证明其答辩理由，向本院提交了如下证据：证据1、竣工验收备案表，证明被告交付的房屋经竣工验收合格，符合交付条件；证据2、江西省建筑设计研究总院设计更改通知单、问政赣州网住房和城乡建设局回复截图，证明被告于2017年10月20日经设计单位同意将其居室内墙做法变更为石膏抹灰，因此被告采用石膏抹灰工艺合法、合规；证据3、产品合格证、检验报告，证明被告使用的石膏抹灰材料为合格材料；证据4、石膏抹灰与砂浆抹面的对比介绍，证明石膏砂浆原材料价格为2000元/t，38/㎡，水泥砂浆原材料600元/t，21.5元/㎡，石膏抹灰工艺成本明显高于砂浆抹面。同时，石膏抹灰具有不会造成空鼓开裂，出色的防火性能，良好的隔热性能，良好的隔音、抗冲击性能，环保等特性；证据5、（2020）湘01民终1162号民事判决书、（2018）辽02民终4964号民事判决书，证明湖南省长沙市中级人民法院、辽宁省大连市中级人民法院在审理此类案件过程中，对设计变更不导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化或不影响商品房质量使用功能可不通知业主；审判结果为驳回业主的诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月17日，原告廖优春、王禄秀与被告联发赣州公司签订一份《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：2018051505931），合同约定：原告廖优春、王禄秀购买被告联发赣州公司开发的联发·章江榕院2幢302室的房屋，建筑面积133.5㎡，套内面积98.42㎡，单价10356元/平方米，房屋总价1382526元；签订合同时原告已支付定金50000元，该定金于签订合同时抵作商品房价款；原告采用贷款方式付款，原告支付了首期房价款972526元，占全部房价款的70.34%，余款410000元向银行（贷款机构）申请贷款支付；商品房交付时应当同时符合以下条件：1.该商品房已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2.该商品房相关设施设备已符合第十条约定的条件；3.该商品房已取得房屋测绘报告。被告应当在2019年12月30日前向原告交付房屋；双方签订合同后，依法变更建筑工程施工图设计文件，涉及商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖方式的，被告应当在变更确立之日起10日内，书面通知原告，未在规定期限内通知，原告有权解除合同；商品房应当使用合格的建筑材料、配件和设备，装置、装修、装饰所用的产品质量必须符合国家强制性标准及双方约定的标准，不符合的，原告有权要求被告及时更换、修理等。合同附件四关于装饰装修及相关设备标准的约定是外墙为涂料，起居室、厨房、卫生间内墙均为砂浆抹面；起居室、厨房、卫生间室内地面均为原结构面；起居室顶棚为腻子刮白，厨房及卫生间顶棚为原结构面；阳台为非封闭式，管道为PP-R给水管、PVC-U排水管；窗户为铝合金中空玻璃窗；燃气入户。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告依约定向被告支付了购房款。2019年12月25日，被告取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2019年12月25日被告通知原告收房，原告认为被告交付的房屋不符合交房条件，故拒收，并要求被告按约定整改并支付逾期交房违约金，遂起诉。另查明，2017年10月20日，《江西省建筑设计研究总院设计更改通知单》载明：被告联发赣州公司建设的联发·章江榕院项目修改住宅主楼内墙为石膏抹灰内墙（不含厨房、卫生间等水性房间内墙墙体）［1、10mm厚石膏抹灰；2、基层处理或界面剂；3、砖墙或钢筋混凝土墙（多孔砖无需界面剂）］。2019年10月25日，被告联发赣州公司委托江西省建材产品质量监督检验站对联发·章江榕院1号楼、2号楼、7号楼、8号楼内墙使用的轻质抹灰石膏进行检验，检验项目为保水率、抗折强度、抗压强度、拉伸粘结强度、体积密度，检验结论为经检验，送检样品符合技术要求。本院认为，原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》系合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于被告对案涉房屋内墙材料的设计变更是否合法且是否应当通知原告的问题。首先，根据已查明的事实，被告联发赣州公司于2017年10月20日通过设计单位的审查并同意将案涉房屋内墙材料变更为石膏抹灰材料，且变更后的内墙材料经被告委托第三方检验符合相关技术要求，案涉房屋竣工验收合格。其次，原、被告于2018年5月17日签订的《商品房买卖合同》附件四关于装饰装修及相关设备标准中对起居室内墙约定的材料为砂浆抹面，被告辩称案涉房屋已取得《竣工验收备案表》，表明房屋符合交付条件，且石膏抹面工艺更优于水泥砂浆抹面，更环保更具防火隔音性能，并未对购房业主权益产生损害。结合被告提交的证据及庭审查明的事实，本院对该辩解理由予以采信。最后，案涉《商品房买卖合同》对设计变更的约定为涉及商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖方式的，被告应当在变更确立之日起10日内书面通知原告。由此可见，被告须向原告履行通知义务的设计变更仅指商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖方式，而内墙材料变更不属于上述范围，因此被告对房屋内墙材料的变更不负有向原告通知的义务。综上，被告对案涉房屋内墙材料的设计变更没有实质性过错，也未对业主产生权利性损害，故原告要求被告将案涉房屋起居室内墙更换为砂浆抹面的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，因案涉房屋已符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，被告在约定的期限内通知了原告交房，原告提出的案涉房屋不符合交付条件的理由不影响房屋的交付，故对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求出示物业费价格标准的批复函，《物业服务收费管理办法》第八条规定，物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。据此，原告要求出示物业费价格标准的批复，应该请案涉小区的物业服务公司出具，原告的该项诉请与本案不具有关联性，故本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告廖优春、王禄秀的诉讼请求。案件受理费2374元，由原告廖优春、王禄秀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向江西省赣州市中级人民法院或本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，按规定预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  徐章平人民陪审员  刘志雄人民陪审员  赖媛媛二〇二〇年九月十六日法官助理陈晓玲书记员刘昌晖