上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初8508号原告：家利物业管理(上海)有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：徐建东，董事长。委托诉讼代理人：朱明黄，上海金茂凯德律师事务所律师。被告：上海兆丞物业管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：周金祥，执行董事。委托诉讼代理人：顾思扬，上海合勤律师事务所律师。被告：上海花界企业发展有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：严翠兰，董事。委托诉讼代理人：裴军，上海城开律师事务所律师。原告家利物业管理(上海)有限公司与被告上海兆丞物业管理有限公司(以下简称兆丞公司)、上海花界企业发展有限公司(以下简称花界公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月17日公开开庭审理了本案。原告家利物业管理(上海)有限公司的委托诉讼代理人朱明黄、被告兆丞公司的委托诉讼代理人顾思扬、被告花界公司的委托诉讼代理人裴军到庭参加诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序。根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，本案适用普通程序独任制审理。本院于2020年8月31日公开开庭审理了本案。原告家利物业管理(上海)有限公司的委托诉讼代理人朱明黄、被告花界公司的委托诉讼代理人裴军到庭参加诉讼。被告兆丞公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告家利物业管理(上海)有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告花界公司支付上海市长宁区黄金城道688弄8号207室(以下简称涉讼房屋)2019年6月1日至2020年6月30日的物业服务费44,800.60元；2.被告花界公司支付拖欠物业服务费的违约金，以欠付2019年6月物业服务费3,446.20元为本金，自2019年4月8日起算，以欠付2019年7月1日至2019年9月30日物业服务费10,338.60元为本金，自2019年7月8日起算，以欠付2019年10月1日至2019年12月31日物业服务费10,338.60元为本金，自2019年10月8日起算，以欠付2020年1月1日至2020年3月31日物业服务费11,136.90元为本金，自2020年1月8日起算，以欠付2020年4月1日至2020年6月30日物业服务费10,338.60元为本金，自2020年4月8日起算，均计算至实际支付之日止，按每月2%标准计算；3.被告兆丞公司就被告花界公司上述付款义务承担连带责任。事实和理由：涉讼房屋权利人为被告兆丞公司，该房屋建筑面积为344.62平方米。被告兆丞公司将涉讼房屋出租给被告花界公司使用，并约定物业服务费由被告花界公司承担。涉讼房屋所在小区业主大会成立后，与原告签订《物业服务合同》，约定由原告为小区提供物业管理服务，商业物业服务费单价为10元/平方米/月，各业主应于每个缴费季度(三个月为一个缴费季度)的首月第一天或之前预缴下一个季度的物业服务费，逾期缴纳的，按每月2%计收违约金。被告花界公司作为租户，自2019年6月起拖欠物业服务费，被告兆丞公司作为业主，理应承担连带责任。原告多次催讨未果，遂诉至法院。被告兆丞公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由为：1.两被告已经签订《房屋租赁合同》，根据合同约定，2017年8月1日后的物业服务费应由被告花界公司承担；2.《物业服务合同》约定的服务期至2019年8月1日届满，原告主张此后的物业服务费没有依据；3.被告兆丞公司已经根据《物业服务合同》约定，履行将《房屋租赁合同》进行备案的义务，不应再承担支付物业服务费的义务；4.如果法院认定被告兆丞公司需支付2019年8月1日后的物业服务费，则2020年2月、3月受疫情影响，涉讼房屋无法使用，原告也无法提供物业服务，上述期间的物业服务费应予减免。被告花界公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由为：1.本案涉及《物业服务合同》及两被告的房屋租赁合同，《物业服务合同》为主合同，房屋租赁合同为从合同，根据主从关系，应由被告兆丞公司承担支付物业服务费的责任，被告花界公司承担连带责任；2.在2020年2月至3月期间，因疫情影响无法正常使用涉讼房屋，上述期间的物业服务费应予减免；3.原告收取高额物业服务费，但未按合同约定履行义务，具体体现在：(1)原告没有负责处置清运垃圾，被告花界公司自行委托第三方解决；(2)一层、二层的公共区域、卸货区长期脏乱差，原告没有尽到保洁职责，保洁、保安由被告花界公司自行聘请；(3)二层屋顶漏水，原告没有维修，被告花界公司自行付费修复；(4)雨棚玻璃破碎，原告迟迟没有更换；(5)商场的喷水池关闭，没有正常开放；(6)B1层至一层的电梯属于公用设施却被封闭，致使花界公司无法实际使用；(7)花界公司无法与其他租户同等享有室外广告的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于上海市不动产登记簿、收件清单、御翠豪庭集中式商铺钥匙移交单(外门)、《御翠豪庭物业服务合同》、《御翠豪庭小区使用规范》、《房屋租赁合同》、御翠豪庭外围公区清洁录表、公区消毒记录表、协管部车辆进出登记表、《催款函》及邮寄凭证、御翠豪庭商铺资料登记表、业主委员会会议内容记录、《承诺函》及附图、《单位生活垃圾(餐厨垃圾)保洁清运管理服务合同》、中国建设银行单位客户专用回单、付款申请书及发票、《防水施工合同书》、付款申请表、照片、上海公安局案(事)件接报回执单、《治安调解协议书》、原告发送被告花界公司的函、被告兆丞公司发送案外人和记黄埔地产(上海)古北有限公司的函等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告(乙方)与上海市长宁区御翠豪庭业主大会(甲方)曾签订《物业服务合同》，约定：甲方委托乙方为御翠豪庭小区提供物业管理服务，物业管理服务期自2014年8月1日起至2019年7月31日止。物业管理服务范围为该物业及其所占土地的所有公共部位和共用设备及甲方委托乙方提供管理服务的其它区域或设施及发展商和记黄埔地产(上海)古北有限公司以书面形式承诺归全体业主的物业。乙方应按照国家和上海市规定的技术标准和规范实施物业管理服务，实施的物业管理服务的范围和领域包括但不限于以下各项：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公共绿地的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；停车场/停车库之公共设施维修维护服务；公共环境卫生；公共区域及停车场、停车库交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序等。住宅物业服务费单价为4.50元/平方米建筑面积/月，商业物业服务费单价为10元/平方米建筑面积/月，各业主应于验收其单元前向乙方预交三个月的物业服务费，并于以后每个缴费季度(三个月为一个缴费季度)的首月第一天或之前预缴下一个季度的物业服务费。对业主逾期交纳物业服务费按《御翠豪庭小区管理规约》、《御翠豪庭小区使用规范》规定征收违约金的，违约金应就欠缴款项数额和拖欠的时间按照每月百分之二计算。委托管理服务期限届满的三个月前，任何一方须给予对方书面通知是否续订合同。如在委托管理服务期限届满的三个月前没有发出不再续订合同的书面通知，则视为本合同自动顺延。《御翠豪庭小区使用规范》载明，商业单元外墙所有权归全体商业单元业主共同所有，住宅单元外墙所有权归全体住宅单元业主共同所有，商业单元业主及非业主合法使用人在获得物业服务公司批准后可以在商业单元外墙安装、架设招牌、广告牌、照明、通讯设备及其他各种设备而无须征得住宅单元业主的同意。2014年10月，被告兆丞公司成为涉讼房屋的权利人，该房屋位于御翠豪庭小区，建筑面积为344.62平方米，房屋类型和用途为店铺。2014年11月18日，被告兆丞公司签署收件清单及御翠豪庭集中式商铺钥匙移交单(外门)，确认收到上海市长宁区红宝石路XXX号及御翠豪庭8号201、202、203、205、206、207、208、209、210、211、212商铺的钥匙。被告兆丞公司曾出具《承诺函》及自管区域附图，就其向和记黄埔地产(上海)古北有限公司整体购买上海市红宝石路XXX号地下1层、1层及黄金城道688弄8号2层201、2020、203、205、206、207、208、209、210、211、212室的物业管理安排作出承诺，确认附件所示区域内的各部位及设施设备装饰装修不属于物业管理公司的物业管理范围，由其自行负责物业管理，并同意按10元/平方米建筑面积/月(包括该物业建筑面积与附属地下建筑面积之和，共计16,385.90平方米)的标准就自管区域以外的、物业管理公司对御翠豪庭整个住宅小区的共用部位及共用设施设备提供的管理支付物业管理费。2017年7月29日，被告兆丞公司、花界公司签订《房屋租赁合同》，被告兆丞公司将其自有的上海市黄金城道688弄御翠豪庭8号二层、红宝石路XXX号一层及地下一层房屋出租给被告花界公司作为商场经营使用，建筑面积16385.90平方米。租赁期自2017年8月1日至2027年7月31日止，年租金12,000,000元，该房屋自2017年8月1日后的物业管理费由被告花界公司自行缴纳。2017年8月14日，被告兆丞公司向和记黄埔地产(上海)古北有限公司发送《函告》，称被告兆丞公司与上海吉途投资有限公司和被告花界公司签订租赁合同后上述租户未按约支付租金，同时，未经其同意私自拆除改变房屋内部结构并且低价对外进行招租的行为涉嫌合同欺诈且造成社会不安定之隐患，对此已向司法机关报案处理，函告该公司暂停御翠豪庭商铺局部漏水及固定设备的维修工作。2017年8月30日，原告就集中式商场的渗水报修事宜向被告花界公司发函，称相关渗水问题仍处于开发商维保期内，管理处早前已转予开发商知晓，业主被告兆丞公司已书面致函开发商，要求开发商暂停对商场内的漏水维修及其他固定设备的维修工作，请被告花界公司与业主安排确认相关问题。此后，被告花界公司与上海璟捷环境工程服务中心签订《单位生活垃圾(餐厨垃圾)保洁清运管理服务合同》，约定由该中心于2019年1月1日至2020年12月31日提供生活垃圾(餐厨垃圾)保洁清运管理，其中，2019年1月1日至2019年12月31日应支付的生活垃圾管理服务处置费为120,000元，2020年1月1日至2020年12月31日应支付的生活垃圾管理服务处置费为100,000元。被告花界公司已支付2019年1月至6月的绿化垃圾清运费59,994元、2019年7月至12月的生活垃圾费59,994元。2019年5月5日，原告分别向被告兆丞公司、花界公司发函，催缴包含涉讼房屋在内的集中式商场12套单元2019年2月至2019年6月的物业服务费及违约金。当月，被告花界公司与上海挚帝防水工程有限公司签订《防水施工合同书》，约定由该公司承接红宝石路XXX号201商铺屋面防水工程修复，造价为14,000元。2019年7月3日，被告花界公司支付上述商铺保温层修理费13,262元。2019年8月1日至今，原告继续为御翠豪庭小区提供物业服务。2019年11月，被告花界公司支付了涉讼房屋2019年4月、5月的物业服务费，但2019年6月起的物业服务费未予支付。2019年12月20日业主委员会会议记录载明，会议议题：小区欠缴物业管理费单元催告事宜。会议内容：请管理处加紧对欠缴物业管理费的单元进行催告。对于屡次催告无果的单元，尤其是欠费金额占比较高的红宝石路集中式商场，请物业公司尽快安排采取法律诉讼手段追讨欠费。另外，对于集中式商场在小区公区的诸多违规行为，请物业公司跟进督促整改。如集中式商场拒绝整改，请及时寻求相关政府部门的帮助，避免侵犯小区全体业主的利益。上海市长宁区御翠豪庭业主委员会在该会议记录上加盖印鉴。2020年5月，原告向被告花界公司发出题为“御翠豪庭集中式商场公区违规现象整改事宜”的函，内容为：管理处日常巡查时发现，被告花界公司于御翠豪庭小区商业车库B2层(B2-155、156、157)车位上安装洗车装置，现场进行用水洗车，并将洗车的废水违规排放至公区集水井，极大影响了原告的公区管理。另外，被告花界公司于御翠豪庭小区公共部位仍有以下诸多违规行为未安排整改：1.古北沿街公区路面多处摆放大型广告架和桌椅；2.违规将物业设备房用作办公室使用；3.在多处消防通道和相邻公区外立面张贴广告、摆放广告和台面；4.商业地库卸货区堆放经营垃圾；5.擅自在消防通道内间隔房间使用；6.红宝石路喷水池上摆设广告未拆除。要求被告花界公司于2020年5月19日前拆除上述违规装置，并将以上公共区域恢复原貌，逾期管理处将安排拆除和处理，相应的损失均由被告花界公司自行承担。2020年6月15日业主委员会会议记录载明，会议议题：集中式商场要求开启776电梯事宜。会议内容：根据物业公司反馈，红宝石路集中式商场提出黄金城道776号商铺擅自封闭单元电梯的问题。经约谈776号商铺负责人张女士，……张女士表示这两部电梯产权为776号商铺业主所有，而且电梯位于776号商铺内部区域，电梯开启使用涉及到电梯维护保养、电梯配件维修和年检等问题，是否开启电梯使用是776商铺自己的商业决定，与集中式商场无关。目前776商铺采取内部分隔出租不同租户经营使用，经营并不需要使用电梯。业委会认为，自2015年7月起，776商铺的邻家超市进场之后，现场就已对电梯安排了封闭装修至今。目前该商铺各项运作情况亦正常，未对小区安全及小区人员进出产生任何不利影响。业委会亦认同776商铺的说明，在776商铺自身经营不需使用电梯的情况下，要求其出资开启电梯使用是不合理的。另外，对于集中式商场目前管理费的诉讼案，请物业公司注意跟进，务必追讨回目前所欠缴的物业费，避免损害小区全体业主的利益。上海市长宁区御翠豪庭业主委员会在该会议记录上加盖印鉴。2020年8月，原告更换雨棚玻璃。审理中，被告花界公司确认，其向被告兆丞公司承租集中式商场后，分别转租给其他小商户经营，商场自2018年年初开始经营，其中，B1层主要经营花鸟市场，一层主要经营古玩、石头、早教机构等，二层主要经营健身房、布艺等。本院认为，原告与上海市长宁区御翠豪庭业主大会签订的《物业服务合同》合法有效，对御翠豪庭小区全体业主均具有约束力。合同于2019年7月31日到期后，原告继续为该小区提供服务至今，原合同权利义务延续。2019年6月1日至2020年6月30日期间，涉讼房屋由被告兆丞公司出租给被告花界公司使用，且双方在租赁合同中约定被告花界公司承担2017年8月1日后的物业服务费，根据相关法律规定，应由实际使用人即被告花界公司支付上述期间的物业服务费，业主即被告兆丞公司承担连带责任。据此，被告花界公司关于被告兆丞公司为付款主体，其仅承担连带责任的抗辩意见缺乏依据，本院不予采纳。被告花界公司提出原告没有负责垃圾清运。对此，本院认为，被告花界公司虽委托第三方于2019年1月至2020年12月期间，就涉讼房屋所在的集中式商场提供垃圾清运服务并支付了2019年的清运费，但是，被告花界公司确认集中式商场自2018年初经营以来，一直由其负责垃圾清运，商场的垃圾主要为B1层经营花市而产生的鲜花类垃圾，而被告花界公司已缴纳截至2019年5月的物业服务费，却未提供证据证明其于上述期间就垃圾清运事宜向原告提出过异议，且集中式商场系被告花界公司向被告兆丞公司承租后转租给小商户经营，被告花界公司向次承租人收取租金、获取收益并因特定经营项目而导致特定垃圾的生成，故其委托第三方提供垃圾清运服务，不能证明原告没有提供《物业服务合同》中约定的相应服务。被告花界公司以此为由拒绝支付物业服务费的抗辩意见缺乏依据，本院不予采纳。被告花界公司另提出B1层至一层的电梯因封闭而无法使用。对此，本院认为，根据业主委员会会议记录，电梯自2015年7月起处于封闭状态，而被告花界公司自2017年8月起向被告兆丞公司承租集中式商场，其对商场及周边环境应有过查看并知晓上述电梯状态，而其没有提供证据证明其在租赁期间曾就此向原告或被告兆丞公司提出过异议。被告花界公司以此为由拒付物业服务费的抗辩意见缺乏依据，本院难以采纳。被告花界公司还提出原告在提供物业服务过程中存在的其他问题，如屋面漏水的维修、公共区域的保洁、雨棚玻璃的更换、喷水池的开启、室外广告的发布等。对此，本院认为，被告花界公司提供的证据证明其自费修复的为201室商铺的屋面防水，未涉及本案所涉房屋。原告已经修复雨棚玻璃，被告花界公司主张的情形已不存在。《物业服务合同》并未对室外广告有过约定，且《小区使用规范》明确商业外墙广告需经物业公司的批准。综上，被告花界公司的上述抗辩意见不足以否定原告已提供物业管理服务的事实，且即便原告提供的物业服务有些许不足，亦不足以构成被告花界公司少付或拒付物业服务费的合法事由。被告花界公司于2019年11月仍根据《物业服务合同》约定标准向原告支付涉讼房屋物业服务费的事实亦证明其在原告提起本案诉讼前并未就物业服务事宜向原告提出异议。被告兆丞公司、花界公司提出原告应减免2020年2月至3月疫情期间的物业服务费，因两被告未提供证据推翻原告在上述期间为御翠豪庭小区提供物业服务的事实，故该项抗辩意见本院不予采纳。原告为涉讼房屋所在小区提供物业服务，被告兆丞公司虽曾出具《承诺函》及附图，确认自管区域范围，但现有证据无法证明原告因此停止对自管区域范围提供物业服务，故原告有权按《物业服务合同》约定的商业物业收费标准，收取涉讼房屋的物业服务费。原告要求被告花界公司支付2019年6月1日至2020年6月30日的物业服务费44,800.60元、被告兆丞公司就上述债务承担连带责任的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。原告要求被告花界公司支付拖欠物业费的违约金、被告兆丞公司就此承担连带责任。本院认为，因被告兆丞公司、花界公司对于物业服务费的支付主体、各自应承担的责任等存在争议，通过本案的审理才得以解决，故原告主张被告花界公司支付违约金的理由尚不充分，该项诉讼请求本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海花界企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告家利物业管理(上海)有限公司支付上海市长宁区黄金城道688弄8号207室2019年6月1日至2020年6月30日期间的物业服务费44,800.60元；二、被告上海兆丞物业管理有限公司应就被告上海花界企业发展有限公司上述付款义务承担连带责任；三、驳回原告家利物业管理(上海)有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费1,030.16元，由原告家利物业管理(上海)有限公司负担110.15元，被告上海花界企业发展有限公司、上海兆丞物业管理有限公司负担920.01元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 董 隽二〇二〇年九月二十八日书记员 徐晓敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。