北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初20240号原告（反诉被告）：饶贤长，男，1977年1月22日出生，汉族，住江西省南昌市新建县。被告（反诉原告）：北京巩华养老服务有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇顺沙路**院****楼301。法定代表人：李万霞，执行董事。委托诉讼代理人：门景立，男，1955年9月18日出生，汉族，住北京市昌平区。第三人：刘廷广，男，1966年7月23日出生，汉族，住北京市昌平区。原告（反诉被告）饶贤长与被告（反诉原告）北京巩华养老服务有限公司（以下简称巩华养老公司）、第三人刘廷广房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）饶贤长，被告（反诉原告）巩华养老公司之法定代表人李万霞及委托诉讼代理人门景立/第三人刘廷广到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告饶贤长向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告退还原告租金31680元；2.请求判令被告赔偿原告装修损失1399元；3.请求判令被告赔偿原告一个月的租金损失5000元；4.请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2019年1月13日，就北京市昌平区沙河镇顺沙路8号院4区3号楼一层房屋（下称“涉案房屋”）的租赁事宜，原告与当时房屋的使用人刘廷广签订《租房合同》，约定租赁期限5年，租金为每年53000元。合同签订后，原告共向刘廷广支付各项费用31000元。上述合同签订后,刘廷广将涉案房屋交付原告,原告在对房屋装修过程中，被告找到原告，告知原告涉案房屋实际为被告所有，刘廷广无权对外出租。遂在被告的要求下，原、被告双方于2019年1月21日就涉案房屋的租赁签订了《房屋租赁协议》，约定租赁期限1年，2019年1月21至2020年1月20日，年租金为6万元。双方就租金约定，原告向被告支付29000元，原告向刘廷广支付的31000元作为原告向被告支付的租金，由被告自行向刘廷广追索，原告配合追索。被告为原告开具了6万元房租款的收据。2019年7月10日，因涉案房屋被举报不能用于出租经营，被告到涉案房屋要求原告立即交还房屋，原告了解情况后要求被告退还租金、赔偿损失,被告蛮横拒绝还强行损坏原告店中的财物，毁坏原告的招牌，逼迫原告退房，原告遂报警。此后,被告依然不断逼迫原告退房，原告根本无法正常经营，原告从尽量减少经营损失出发，于2019年8月9日将涉案房屋交还被告，双方签署《房屋交割单》。但是被告至今未退还原告租金，也未对原告的损失进行赔偿。被告将不能出租盈利的房屋出租给原告,在被举报的情况下强行解除与原告的租赁协议,还损坏原告的财物，已经构成违约，应当立即归还剩余租金并依法承担违约赔偿责任。为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求法院依法判决。被告巩华养老公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告与第三人签订合同，把本应给我的房租交给了其他人，利用胁迫方式与我订立合同。合同上的字迹是原告写的，应该由原告本人追讨租金。这次的协议解除纠纷也是因为原告违反了协议的若干条约定，所以一切后果由原告自身承担。原告与第三人刘廷广签订非法合同,金,现在反而向我们要租金，原告应该把追讨来的租金交付被告。原告在隐瞒我们的情况下对房屋进行装修,腾退的时候未作处理，迫使我们自行打扫清除。广告牌的事,原告没有工商登记,非法悬挂虚假广告,因为我们是一个养老公司,我们要对承租人的行为负责,所以我们必须要拆,拆除之后对房屋有损伤,物业还追究了我们的责任,应该由原告赔偿，最低5000元。关于举报，是因为原告虚假宣传遭到举报。我们的房子是合以租赁。但是举报人不知道情况,以为不能对外出租。但是我租给原告是合法的。我保留对原告的追诉权利。另外,原告无照经营,非法广告,用传销方式聚集老人做不正当生意。我认为双方的合同并未解除,所以截至今天,原告的诉求都是不成立的。反诉原告巩华养老公司向本院提出反诉请求：1.判令饶贤长补交未交付的房屋租金31000元，并自合同签订之日起至实际补齐之日止的利息，按每月2分息计算；2.判令饶贤长赔偿房屋修缮费5000元；3.判令饶贤长支付卫生费、垃圾清运费共计3450元。事实与理由：饶贤长与刘廷广私下签订房屋转租合同，又与反诉人之法定代表人签订合同，属于合同诈骗，反诉人签订的合同属于不平等合同，故饶贤长应当交齐其欠付的租金。饶贤长非法经营，多次遭受市民举报，社会影响极坏，给反诉人造成了巨大的不良影响。在其受举报之后，我方要求其立即解除租赁合同，但是他拖延两个月之久，在未与反诉人商量的情况下自行搬走，我方认为合同至今有效，尚未终止。饶贤长为了使用便利，未经我方同意擅自改变房屋主体结构，给墙面造成多处损伤，至今未恢复原貌。其在经营过程中未办理任何经营手续和广告申请，私自制作安装虚假广告牌，经工商部门检查后拆除，留下了墙面大面积损坏需要修缮。饶贤长搬走后留下一堆垃圾需要清理，导致我方支付清理费用。综上我方提起反诉。反诉被告饶贤长辩称：合同约定得很明确，财物关系已经转移到巩华养老公司，其也已经向我出具了6万元的收据，说明我并不存在欠付租金的情况，不同意支付租金。是巩华养老公司要求我搬离的，我也报警了，解除合同是对方强制要求的。房屋修缮和卫生费与我方无关，搬离的时候双方办理了交接手续，并没有要求我方修缮处理，说明我方搬离时房屋并没有问题。第三人刘廷广称：饶贤长当初想承租涉案房屋，先找的巩华养老公司，但是巩华养老公司不同意出租给他，后来他才找的我。饶贤长先跟我谈的，跟我签了个合同，具体多长时间我记不清楚了。后来饶贤长直接与巩华养老公司签订了合同，他们签订合同之后发生的事情我就不清楚了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月21日，北京昌平沙河巩华养老服务中心（甲方，出租方）与饶贤长（乙方，承租方）签订《房屋租赁协议》，约定：房屋坐落为北京市昌平区沙河镇顺沙路8号院4区3号楼（外一层），面积30平方米，整体装修完毕，供乙方作为羊奶销售使用；租赁期限1年，即2019年1月21日至2020年1月20日；租金按年度租金计算，年租金为60000元（其中30500元交到刘廷广手里，饶贤长与刘廷广手里有协议，饶贤长手里有收据和协议，甲方追讨、乙方全面配合追讨），包含物业、取暖、水费等费用；甲方提供完好的房屋及设施，并按国家规定办理好有关租赁手续，乙方不得破坏房屋结构及设施，否则按价赔偿；甲方违反合作协议或法律、行政法规，侵害乙方合法权益的，乙方可以解除本协议；乙方违反协议纪律、违规违法操作，导致甲方利益和名誉受损的，甲方可以解除本协议；任何一方提前解除协议，均应提前30日通知对方；任何一方违反本协议规定，给对方造成经济损失，应视其后果和责任大小予以赔偿。双方在该协议中还约定了其他内容。本协议甲方处加盖了巩华养老公司合同专用章；饶贤长在乙方处签字。2019年1月24日，巩华养老公司向饶贤长出具收据，载明收到房租款60000元。收款人处有李万霞的签名。经询问，饶贤长实际向巩华养老公司交纳租金30000元，剩余30000元系以其向刘廷广交纳的30000元折抵。后，北京昌平沙河巩华养老服务中心（甲方）与饶贤长（乙方）签订《房屋交割单》，约定：乙方于2019年1月21日租甲方位于北京市昌平区沙河镇顺沙路8号院4区3号楼（外一层），面积30平方米店面使用，租期一年即2019年1月21日至2020年1月20日；现因甲方要求解除租赁合同，乙方于2019年8月9日腾退所租赁的房子交付甲方，未尽事宜双方协商解决；现房屋物品交割清单有立式空调一台，水电费交付已清。庭审中，饶贤长称其在租赁涉案房屋后安装了广告牌并对房屋打了隔断、进行了粉刷，共计支出2800元，因其被迫解除合同搬离房屋，要求巩华养老公司赔偿其装修损失1399元。巩华养老公司对此不予认可，并称饶贤长对房屋进行装修未经过其同意，其安装的广告牌系虚假广告宣传，在拆除广告牌后对房屋有一定损伤，故主张饶贤长赔偿修复广告牌所在位置的修缮费5000元。另，饶贤长称其在实际使用房屋过程中，巩华养老公司故意损毁其广告牌，导致其报警。巩华养老公司对报警记录认可，但其认为饶贤长的广告牌不合法故予拆除。庭审中，巩华养老公司称饶贤长不合法经营给其造成了不良影响并受到举报，并提交昌平区卫生计生委信访转办单、北京昌平区政风行风信件处理单佐证。因此其提出与饶贤长解除合同，并拟定了《解除房屋租赁协议》，该协议载明“……为了减少乙方经济损失，甲方同意把剩下的半年房租退还给乙方……因乙方私下与刘廷广签订协议，把半年的房租费私下交给了刘廷广，甲方只收了半年的房租，甲方配合乙方向刘廷广追讨剩下的半年房租，同时扣除水电费款”。饶贤长不同意该方案，故未在该协议上签字。饶贤长对巩华养老公司的陈述不予认可，对其提交的证据证明目的不认可，并称巩华养老公司受到举报系因为将政府免费场地对外出租收益。另，巩华养老公司称饶贤长搬走时未对房屋进行清理，要求其支付卫生费、垃圾清运费3450元，但未提供证据证明其支付了卫生费和垃圾清运费。庭审中，饶贤长称其与刘廷广签订租赁合同后，其对涉案房屋进行装修，但受到巩华养老公司的阻止，其联系刘廷广未果后直接找到巩华养老公司希望解决此事，并称如无法解决将报警，后巩华养老公司同意与饶贤长签订合同，并将饶贤长向刘廷广交付的租金折抵。巩华养老公司称饶贤长与巩华养老公司签订合同后，未按照合同约定交纳租金，在催要租金过程中饶贤长告知巩华养老公司其与刘廷广的合同事宜，并称无法找到刘廷广，要求用其向刘廷广交纳的租金折抵应当向巩华养老公司交纳的租金，并威胁报警；因巩华养老公司负责人认为报警对其影响不好，故同意用其向刘廷广交纳的租金折抵租金，但饶贤长应该配合巩华养老公司向刘廷广追索租金，巩华养老公司认为其系被胁迫签订合同，该合同不公平。在本案审理过程中，本院对现场进行了勘验。饶贤长所承租的房屋位于昌平博医中医门诊部一层，在该门诊部药房北侧的位置，该房屋南北宽约2.5米，东西长约10米；该处房屋北侧为落地玻璃窗，北侧最西端为门，自该门进出，勘验时该门处堆放物品，无法进出，现只能自门诊部药房进入，房屋内现有隔断一处，该房屋现由门诊部用于存放药品。另查，巩华养老公司自北京市昌平区沙河镇南一村股份经济合作社承租了北京市昌平区沙河镇顺沙路8号院四区三号楼沙河镇养老照料中心西侧一层和二层部分。本案所涉房屋即在前述房屋范围内。该房屋系回迁安置房。以上事实，有房屋租赁合同、房屋租赁协议、房屋交割单、收据等证据及双方当事人当庭陈述在案佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。饶贤长与巩华养老公司签订的房屋租赁合同系当事人双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同属于合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。饶贤长承租房屋后，实际向巩华养老公司交纳租金3万元，根据双方协议内容记载及巩华养老公司的收据可得知，巩华养老公司同意饶贤长以向刘廷广交纳的3万元折抵承租房屋的租金，故应认定巩华养老公司认可已收到饶贤长租金6万元。双方在合同履行过程中，签订《房屋交割单》且饶贤长实际于2019年8月9日搬离房屋，故本院确认双方已协商解除合同，巩华养老公司应当退还饶贤长预交的未实际使用房屋期间的租金，即自2019年8月10日起至2020年1月20日止的租金。巩华养老公司要求饶贤长补交其未交纳的租金31000元及相应利息的请求于法无据，本院不予支持。关于房屋装修问题，巩华养老公司虽称饶贤长未经其允许，但根据双方合同履行的过程可知，即使未经允许，巩华养老公司亦未在合理期限内提出异议，故应视为巩华养老公司同意饶贤长对房屋进行打隔断。现因双方合同已解除，本院确定由巩华养老公司给予一定残值补偿。具体数额，由本院酌情确定。关于房屋卫生清理及垃圾清运问题，因巩华养老公司未向法庭提交证据证明饶贤长搬离房屋时未进行清扫，亦未提供证据证明其实际支出了卫生清理及垃圾清运费用，故对巩华养老公司的该项请求，本院不予支持。双方约定饶贤长承租涉案房屋用于羊奶销售，巩华养老公司称其不合法经营而主张解除合同，但其未提供充分证据佐证，故其提出解除合同要求饶贤长搬离违反合同约定，巩华养老公司应当承担相应的违约责任。故关于饶贤长主张巩华养老公司赔偿其一个月租金损失的请求，本院予以支持。关于巩华养老公司提出的房屋修缮问题，因其未提交证据证明房屋确需修缮且并未实际进行修缮，故对其该项请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京巩华养老服务有限公司于本判决生效之日起十日内退还饶贤长租金及装修残值补偿共计27000元；二、北京巩华养老服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿饶贤长损失5000元；三、驳回饶贤长的其他诉讼请求；四、驳回北京巩华养老服务有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费752元，由饶贤长负担152元（已交纳）；由北京巩华养老服务公司负担600元（与本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费393元，由北京巩华养老服务公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 敏人民陪审员  张蕊芬人民陪审员  陈自东二〇二〇年九月三十日书 记 员  吕萍萍