广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0118民初1860号原告：广州牧星饲料有限公司，住所地广东省广州市增城区中新镇霞福路**。法定代表人：彭绍勇。委托诉讼代理人：陈淮、彭国勇，广东金桥百信律师事务所律师。被告：广州赢高企业管理有限公司，，住所地广东省广州市增城区新塘镇荔新十二路******法定代表人：夏元青。被告：夏元青，女，1975年12月25日出生，汉族，住湖南省安乡县。两被告共同委托诉讼代理人：罗放清、张斌，广东唯杰律师事务所律师。第三人：陈健伟，男，1990年7月6日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：阮泳娴，广东金日律师事务所律师。原告广州牧星饲料有限公司（以下简称牧星公司）诉被告广州赢高企业管理有限公司（以下简称赢高公司）、夏元青，第三人陈健伟租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告牧星公司的法定代表人彭绍勇及其委托诉讼代理人陈淮、彭国勇，被告赢高公司、夏元青的共同委托诉讼代理人罗放清到庭参加诉讼。第三人陈健伟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告牧星公司向本院提出诉讼请求：1、二被告立即退还收取原告的租金及管理费64000元、押金96000元；2、二被告赔偿原告各项经济损失576231.95元（详见赔偿清单）；3、二被告承担本案诉讼费。庭审中，原告当庭增加诉讼请求：请求确认原告与被告赢高公司签订的《厂房租赁合同书》无效。事实和理由：2018年5月26日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告赢高公司将其拥有的并承诺有合法房产证明的租赁物出租给原告使用，并约定了租期、租金标准等内容。被告赢高公司还承诺提供原告生产所需的相关证明文件（含整体消防复印件），协助原告办理工商、国地税、消防、环保等牌照，负责协调除原告原因之外的周边关系协调。合同签订后，原告依约向被告赢高公司支付首月、次月的租金及管理费64000元及押金96000元。原告随后便进行了厂房重新装修及生产原材料、机器设备等搬迁工作，搬迁工作一直至2018年8月30日结束。期间，原告一直要求被告赢高公司协助办理各项生产必须的证照，但被告一直未提供合法有效文件，导致原告无法开展生产活动。2018年9月1日，广州增城区环境保护局责令原告及片区的各企业，因涉案厂房不符合环保要求，不得开展任何形式的生产经营，并关闭原告的电闸同时予以查封，导致原告无法使用租赁场地。2018年9月1日至2018年12月30日期间无法生产，处于停工状态。原告只得另行租赁场地。2018年10月18日，仙村镇人民政府发布通告，决定自2019年1月1日对仙村大围蓝山村堤段全面实施禁止核载1.75吨以上车辆通行，届时原告将无法进行搬迁。2018年11月21日，第三人张贴告示称被告赢高公司向其承租厂房后因拖欠租金己于张贴当日解除租赁合同，要求厂区内企业在2018年12月1日前搬迁。后原告经多方了解，方知被告违法租赁及租赁房屋无产权等事实。原告于2018年12月30日前才搬迁完毕。被告将不具备建设工程规划许可证的房屋租给原告系违法租赁确属无效行为。被告赢高公司系由被告夏元青独资设立的一人公司，二者财产混同，被告夏元青应当对被告赢高公司的债务承担连带责任。赔偿清单：1、2018年9月至2018年12月期间工人因重复搬迁因而无法生产导致的窝工损失，工资损失合计295600元；（9月工资73900元；10月工资73900元；11月工资73900元；12月工资73900元）；2、2018年5月至2018年9月期间建设租赁场所支出的各项施工、装修、水电安装等共损失41163元；3、货物搬迁运输汽油费支出17136元；4、因另行租赁厂房搬迁过程额外增加的租金损失（自2018年9月6日至2018年12月30日222332,95元；（新厂房租赁每日租金为1933.33元，2018年10月6日至2018年12月30日共115天，合计租金为222332.95元。）为了维护原告的合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告赢高公司、夏元青共同辩称：请求法院依法驳回原告的全部诉求。1、尽管租赁合同无效，但应参照合同约定的租金标准，原告仍需支付场地占用费。本案占用费从2018年6月26日起算至2018年12月31日，其中已收取的费用64000元，被告无需退还给原告，尚未支付的占用费被告已经另案起诉主张。2、根据原告提供的赔偿清单第1、3、4项均属于原告本身企业经营风险，是其经营行为和投资行为本身可能存在的商业风险，与被告均无关。尽管赔偿清单第2项属于装饰装修残值损失，是否需要被告赔偿还需依据双方的过错程度确认，且被告对原告发生的装修装饰不予确认。3、被告赢高公司建立了规范的财务管理制度，不存在股东个人财产与公司财产混同，因此被告夏元青对被告赢高公司的债务不承担连带责任。第三人陈健伟未述称。经审理查明：2018年3月9日，第三人（甲方）与被告赢高公司（乙方）签订《租赁合同》，载明“……第一条租赁物概况1、土地使用权：位于增城区××村镇××村巷头围边（土名）又名白面洲的厂房空地，面积约30亩，土地所有权人：增城区××村镇××村经济合作社。2、土地现由甲方建有一层厂房，厂房面积约6500平方米，结构为简易的水泥铁皮瓦结构……第二条租赁期自本合同签订之日起至2029年12月30日止。……”在合同的甲方落款处有第三人的签名捺印；乙方法人代表处有被告夏元青的签名捺印。2018年5月26日，原告（乙方、承租方）与被告赢高公司（甲方、出租方）签订《厂房租赁合同书》，载明“……第一条租赁物及经营用途1、甲方将位于增城区××村镇××村（原南亚造纸厂）的租赁物租给乙方使用，租赁物：厂房、空地、宿舍、办公室。2、租赁物属于甲方所有，并有合法的房产证明。……第二条租赁期、免租期和计租期1、租赁期为陆年：从2018年05月26日至2024年05月25日止。2、免租期为壹个月(以甲方交房起计)：免租期为2018年05月26日起至2018年06月25日。第三条租金及押金1、租赁物每月15元每平方米，……物业管理费1元每平方，总面积约为：2000平方米(按甲、乙双方协议面积为准)，租金总计为32000元，租金包含土地管理费。……2、租金按月缴交，每月25日前缴清下月租金，乙方于本合同签订之后3个工作日内，乙方一次性付清甲方叁个月的押金和一个月的租金，共计128000元，此押金不能用于抵扣租赁期间的租金。……第七条甲方的权利和义务……2、甲方须提供相关证明文件（含直属村加盖公章的意见书），协助乙方办理工商、国地税等牌照。相关的费用由乙方承担。3、租赁期内，甲方提供厂房供整体消防复印件给乙方，现有设施给乙方使用；甲方应负责除乙方原因之外的周边关系协调。……第八条乙方权利和义务……3、租赁期间，乙方应守法经营，做好环保、消防、安全工作，甲方不承担乙方在租赁期间发生的一切经济责任和法律责任以及债务。……”。2018年5月26日，被告赢高公司出具收据，载明“今收到牧星公司租厂房押金96000元。”。同日，被告赢高公司出具收据，载明“今收到牧星公司厂房租金（2018年6月26日至2018年7月25日）32000元。”。2018年7月31日，原告向被告夏元青支付8月租金32000元。2018年9月6日，原告（乙方、承租方）与广州志方物业发展有限公司（甲方、出租方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将广州增城区中新镇福中路13号面积4292.8平方米租赁给乙方作生产加工及仓库使用。期限为拾贰年，自2018年09月06日至2030年09月05日止。其中2018年09月06日至2021年09月05日月租金58000元，2021年09月06日至2024年09月05日月租金63800元，2024年09月06日至2027年09月05日月租金70180元，2027年09月06日至2030年09月05日月租金77198元等内容。2018年12月13日，广东省广州市增城公证处出具（2018）粤广增城第8288号公证书，载明与本公证书相粘连照片53张照片是公证人员现场拍摄，与现场的实际情况相符；本公证书所附的由公证处封存光盘内存有的视频与公证处人员现场所拍摄的录像内容一致，与实际情况相符等内容。2019年1月7日，赢高公司起诉陈健伟，案号为（2019）粤0118民初391号，诉讼请求为：一、判令赢高公司、陈健伟于2018年3月9日签订的《租赁合同》无效；二、陈健伟向赢高公司返还保证金147900元；三、陈健伟赔偿赢高公司装修损失521848.7元；四、陈健伟向赢高公司支付2018年4月至9月的基本电费36225元；五、陈健伟承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：赢高公司招商入驻的企业在申请办理环评时，因涉案厂房没有办理产权证，亦未取得建设工程规划化许可证，无法办理环评。2018年9月1日，工商部门、电力部门、环保部门等多个部门在涉案厂房联合执法，因各商户不能提供环评报告，遂作出停止供电的行政措施。经审理，本院于2020年3月6日作出（2019）粤0118民初391号民事判决书，本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，因陈健伟提供的证据不足以证明涉案厂房已取得建设工程规划许可证，故赢高公司与陈健伟签订的《租赁合同》为无效合同。至于赢高公司主张的装修损失。广东高迪评估咨询有限公司按赢高公司提交的《工程造价鉴定明细表》中标的厂房装修工程项目及工程量为依据，参照双方当事人提供的涉案现场拆除前的部分照片及视频，对标的厂房的装修工程进行评估核得标的装修工程于2018年11月20日的现值为484709元。综合考虑赢高公司、陈健伟对于赢高公司装饰装修涉案厂房的事实均予认可，但赢高公司装饰装修的范围及数量并未得到陈健伟的确认，且赢高公司主张装修损失应由其就此承担举证责任的情况，以及陈健伟并未表示同意利用赢高公司添附的装饰装修且实际上该装饰装修亦已因陈健伟行为被拆除，而因涉案厂房被拆除导致本案无法对装饰装修进行现场丈量和确认的事实，结合双方在《租赁合同》中约定的租赁期限以及双方的过错程度、广东高迪评估咨询有限公司作出的评估结论，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，本院酌定陈健伟应向赢高公司支付装修损失200000元。赢高公司主张要求陈健伟支付超出前述金额部分的装修损失，缺乏依据，本院不予支持。判决如下：一、确认赢高公司与陈健伟于2018年3月9日签订的《租赁合同》无效；二、陈健伟于本判决发生法律效力之日起十日向赢高公司退回保证金147900元；三、陈健伟于本判决发生法律效力之日起十日向赢高公司支付装修损失200000元；四、驳回赢高公司的其他诉讼请求。判后，赢高公司不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院经审理后，于2020年8月10日作出（2020）粤01民终10570号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。审理中，原告提供如下证据：一、2018年10月18日仙村镇人民政府作出的《关于仙村镇仙村大围堤围防汛通道限制车辆通行的通告》复印件，载明现决定从2019年1月1日期，仙村大围蓝山村堤段（石新公路入口处至巷头村全面实施禁止核载质量1.75吨以上车辆通行的管理措施，设置限通行混凝土墩及限高龙门架，请有关单位或个人在2018年12月31日前将限制进出的车辆等驶离上述堤段等内容。二、2018年9月至12月的工资表，拟证明因工人重复搬迁无法生产导致的窝工损失295600元。三、2018年6月至9月的原告装修费用的单据，拟证明原告为建设租赁场地支出的各项施工、装饰、水电损失41135元。四、2018年7月至12月的加油费单据，拟证明因搬厂导致重复搬迁原材料及设备支出的汽油费损失。另查明：被告赢高公司系有限责任公司（自然人独资），股东为被告夏元青。审理中，一、原、被告共同确认如下事实：涉案《厂房租赁合同书》所涉租赁标的位于增城区××村镇××村内，建筑面积2000平方米。租赁前为简易的铁皮框架。包含在第三人与被告签订的《租赁合同》所涉租赁物范围内。二、原告陈述以下内容：1、原告一直要求被告提供涉案租赁物的产权证明办理环评，但被告一直不予提供。2、原告承租涉案租赁物是从事动物饲料生产、加工。3、2018年9月1日，环保局查封涉案租赁物，是因为没有产权证明无法办理环评。4、2018年12月12日已经搬离。5、（2019）粤0118民初391号案中的关于装修所做鉴定报告是包含原告的装修在内的。原告的装修没有合同，都是散工，对于装修损失不申请鉴定。三、被告陈述以下内容：1、涉案租赁物没有报批报建手续。2、是因为原告生产的饲料气味导致环保局查封并要求原告整改。3、原告对涉案租赁物是有投入装修，但是（2019）粤0118民初391号案中的关于装修所做鉴定报告是被告的装修，不包含原告的装修。4、被告赢高公司于2020年4月30日新增股东蒋胜。本院认为：根据已经发生法律效力的（2019）粤0118民初391号民事判决书，已判决确认被告赢高公司与第三人陈健伟于2018年3月9日签订的《租赁合同》无效，现原、被告均确认涉案《厂房租赁合同书》所涉租赁标的包含在上述《租赁合同》所涉租赁物范围内，且被告确认涉案租赁物没有报批报建手续，故涉案《厂房租赁合同书》应属无效。现原告向本院主张确认原告与被告赢高公司于2018年5月26日签订的《厂房租赁合同书》无效，理据充分，本院予以支持。因合同无效，故原告要求被告返还押金96000元的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。而合同无效，原告、被告赢高公司均有过错，应各自对自己的过错承担相应的责任。关于原告主张返还租金及管理费，原告确认2018年9月1日前对涉案厂房进行装修以及进行搬迁，故原告主张返还2018年7月、8月的租金（占用费）及管理费64000元，理据不足，本院不予支持。关于原告请求被告赢高公司赔偿原告经济损失的诉讼请求。第一、关于原告主张的工人工资损失。原告所提供的证据无法证明其实际支付了上述工人工资，故本院对此不予支持。第二、关于原告主张的装修损失。现被告庭审确认原告对涉案租赁物是有投入装修，在合同无效而无法继续使用的情况下，原告确实存在损失。至于损失的金额，原告不申请鉴定，结合（2019）粤0118民初391号民事判决书中查明涉案厂房已被拆除的事实，也相应失去鉴定的基础。因此，从公平的角度出发，本院综合原告起诉的金额、提供的收据，酌定损失20000元为宜。而合同无效双方均有过错，过错比例各占百分之五十为宜，故被告赢高公司应向原告赔偿10000元的损失金额。第三、关于原告主张的货物搬迁运输支出的汽油费损失。原告所提供的证据无法证明与本案搬迁有关联，故本院对此不予支持。第四、关于原告主张的增加租金损失。原告所主张的厂房面积、地址均、地址均不具有可比性对于合同无效均有过错，故本院对原告要求被告支付增加租金损失的请求，不予支持。关于原告要求被告夏元青对上述金额承担连带责任的请求。现被告赢高公司并未提供证据证明被告夏元青的财产独立于其自己的财产，故原告依据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，要求被告夏元青对上述债务承担连带责任的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。关于被告赢高公司辩称其新增股东蒋胜，而上述债务的发生在被告赢高公司为自然人独资期间，故对于该辩称，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告广州牧星饲料有限公司与被告广州赢高企业管理有限公司于2018年5月26日签订的《厂房租赁合同书》无效；二、被告广州赢高企业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还押金96000元给原告广州牧星饲料有限公司；三、被告广州赢高企业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿装修损失10000元给原告广州牧星饲料有限公司；四、被告夏元青对上述第二、三项债务承担连带责任；五、驳回原告广州牧星饲料有限公司的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31122元，由原告广州牧星饲料有限公司负担15561元，由被告广州赢高企业管理有限公司、夏元青负担15561元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  顾丽娟二〇二〇年九月十六日书记员  赖蓝婷