福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终5266号 上诉人（原审原告）：李道伟，男，1969年2月4日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：李希友，福建知信衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨洋，福建知信衡律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：深圳市鉅盈信息咨询有限公司，住所地广东省深圳市福田区华强北街道福强社区深南中路**中核大厦**。 法定代表人：李杰，执行董事。 上诉人李道伟因与被上诉人深圳市鉅盈信息咨询有限公司（以下简称鉅盈信息公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初4631号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 李道伟上诉请求：撤销一审判决第一项，改判鉅盈信息公司立即向李道伟支付2019年8月至2019年10月的租金142239元及相应的利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年7月25日起计算至实际支付之日）。事实和理由：一、鉅盈信息公司拖延支付租金事实清楚，证据充分，其依法应支付租金。案涉《房屋租赁合同》约定，租金每月支付一次，鉅盈信息公司应在每月25日前支付下月租金。鉅盈信息公司自2019年8月起至今未支付租金，违反了合同约定。《合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。”由此可知，李道伟有权要求鉅盈信息公司支付其拖欠的2019年8月至10月的租金。二、一审法院判决鉅盈信息公司只需支付一个月租金缺乏依据。1.《房屋租赁合同》尚未到期，鉅盈信息公司占用房屋，至今尚未交还，应当缴纳租金。一审法院仅判决鉅盈信息公司承担2019年8月的租金，导致鉅盈信息公司2019年9月和10月无偿占用李道伟的房产，损害李道伟的合法权益，违背公平原则。2.鉅盈信息公司作为承租人缴纳租金是承租人的法定义务，也是合同约定的义务，无论是否催告，鉅盈信息公司占用李道伟的房产都应当缴纳租金。3.法律规定的催告义务是指一方怠于履行催告义务加重了相对方的责任。鉅盈信息公司缴纳租金是其作为承租人应履行的法定和约定义务，李道伟催告与否并未加重鉅盈信息公司的责任。且李道伟已在合理期限通过向法院起诉主张权利，要求鉅盈信息公司立即支付欠缴的租金，已属于采取适当措施方式损失扩大。一审法院认定李道伟未采取适当措施防止损失的扩大与事实不符，系认定事实错误。 鉅盈信息公司未作答辩。 李道伟向一审法院起诉请求：1.判令鉅盈信息公司立即向李道伟支付2019年8月至2019年10月的租金142239元及相应的利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年7月25日起计算至实际支付之日）；2.判令鉅盈信息公司承担李道伟已支付的律师费6000元。 一审法院认定事实：2018年1月28日，李道伟（出租方、甲方）、案外人钜盈投资公司（乙方、承租方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：1.乙方承租甲方位于福州市台江区（以下简称“案涉房屋”），建筑总面积379.3平方米；2.租赁期限为38个月，租赁期自2018年2月1日起至2021年3月31日止；3.乙方应于本合同签订日（即2018年2月1日当日内）支付甲方租赁押金及首期租金合计189650元，其中租赁押金142238元。该合同还就其他事项进行了约定。李道伟在该合同落款“出租方（甲方）”处签名、捺印，钜盈投资公司在该合同落款“承租方（乙方）”处加盖公章。上述合同签订后，钜盈投资公司依约支付了租赁押金，李道伟将案涉房屋交付给钜盈投资公司使用。 2018年6月22日，李道伟（甲方、出租方）、钜盈投资公司（乙方、原承租方）、鉅盈信息公司（丙方、新承租方）签订了一份《房屋租赁主体变更三方协议》，协议约定：1.甲、乙、丙三方一致同意，将甲、乙双方于2018年2月1日就福州市台江区房屋签订的原合同中约定的承租方自2018年6月22日起更改为丙方；2.原合同中乙方的全部权利义务一并转让给丙方，由丙方继受乙方在原合同中的全部权利义务，租赁期限按原合同规定至2021年3月31日止；3.福州国际金融中心2108室房屋押金142238元，乙方已根据原合同支付给甲方，甲方无需退还乙方，该款项视为丙方向甲方所支付（由乙方代付）的押金；4.2018年4月1日至2018年6月30日租金47413元，乙方已经根据原合同支付给甲方，甲方无需退回给乙方，该款项已覆盖丙方应向甲方支付的自2018年4月1日至2018年6月30日的租金。该协议还就其他事项进行了约定。李道伟在该协议落款“甲方”处签名、捺印，钜盈投资公司、鉅盈信息公司分别在该协议落款“乙方”、“丙方”处加盖公章。 2018年7月11日，李道伟（出租方、甲方）、鉅盈信息公司（承租方、乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：1.乙方承租甲方位于福州市台江区。建筑总面积379.3平方米。租赁用途办公；2.租赁期限为38个月，租赁期自2018年2月1日起至2021年3月31日止；免租期为两个月，自2018年2月1日至2018年3月31日止为装修免租期，在此期间内乙方无需支付租金；3.2018年4月1日至2020年3月31日租金单价为125元，即该期间内每月租金为47413元；租金支付方式：押三付一。即三个月的租金作为租赁押金，租金每个月支付一次，乙方应于每个月的25日前向甲方交付下一月的租金；乙方通过银行转账的方式，将押金、租金转账至本合同甲方指定的收款人、收款银行账户名下即视为支付完成；4.租赁期间，乙方如有下述情况则视为乙方违约：……拖欠租金达15天……发生上述情形的，甲方须在乙方违约之日起五日内，向乙方发出书面函告促请乙方履约，甲方发出该函告之日起满七日后，乙方仍未回复并履约的，甲方有权单方解除租赁合同并将租赁押金作为赔偿金，且乙方仍须结清租赁期间产生的租金、水电费、管理费等相关费用；5.守约方因违约方的违约行为而产生的维权费用（包括但不限于诉讼或仲裁费、财产保全或证据保全费、鉴定费、评估费、律师费、差旅费等），应当由违约方承担。该合同还就其他事项进行了约定。李道伟在该合同落款“出租方（甲方）”处签名、捺印，鉅盈信息公司在该合同落款“承租方（乙方）”处加盖公章。 2019年10月9日，李道伟因本案纠纷，与福建知信衡律师事务所签订了一份《委托代理合同》，并支付了律师费6000元。 另查明，案涉房屋于2015年11月25日办理了预告登记，预告登记权利人为李道伟（榕房预FZ购字第15035525号）。 诉讼中，李道伟陈述：1.李道伟与案外人钜盈投资公司于2018年1月28日签订《房屋租赁合同》后，即将案涉房屋交付钜盈投资公司使用；签订《房屋租赁主体变更三方协议》后，案涉房屋转由鉅盈信息公司使用；2.鉅盈信息公司支付案涉房屋租金至2019年7月，自2019年8月起再未支付过租金；3.鉅盈信息公司现尚未向李道伟交还案涉房屋，鉅盈信息公司的办公家具还在案涉房屋中，门被上锁，不清楚是否还有人在案涉房屋内办公；4.李道伟诉请中要求鉅盈信息公司支付的利息实为违约金，鉅盈信息公司占用案涉房屋，但未支付租金，已构成违约，应当向李道伟支付违约金；5.李道伟曾经打电话向鉅盈信息公司催讨过租金，没有通过书面及其他方式催讨。2020年1月左右，有一个自称曾经是鉅盈信息公司员工的人打电话给李道伟想商量租金的事，但无法核实对方的身份，也没有商量出实质性的方案，后来鉅盈信息公司再也没有和李道伟联系过；6.李道伟没有向鉅盈信息公司提出过要求解除租赁合同的主张。本案起诉时，李道伟希望能与鉅盈信息公司继续履行《房屋租赁合同》，但根据现在的情况，《房屋租赁合同》可能难以继续履行，因此李道伟打算在本案审结之后，另案起诉要求解除《房屋租赁合同》并收回案涉房屋。 一审法院认为，李道伟、鉅盈信息公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据该《房屋租赁合同》约定，鉅盈信息公司应于每个月的25日前向李道伟交付下一月的租金。诉讼中，李道伟陈述鉅盈信息公司自2019年8月起再未支付过租金，鉅盈信息公司经一审法院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，亦未提交证据证明其租金实际支付情况，应自行承担举证不能的责任，故对于李道伟的陈述，一审法院予以采信。鉅盈信息公司本应于2019年7月25日前向李道伟支付2019年8月的租金，但鉅盈信息公司并未依约支付租金，李道伟亦未按照该《房屋租赁合同》的约定在鉅盈信息公司违约之日起五日内向鉅盈信息公司发出书面催告函件，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”鉅盈信息公司违约后，李道伟怠于行使催告义务，未采取适当措施防止损失的扩大，故不得就扩大的损失要求赔偿。根据该《房屋租赁合同》约定，2018年4月1日至2020年3月31日期间案涉房屋每月租金为47413元，故对于李道伟要求鉅盈信息公司向其支付2019年8月的租金47413元的主张，一审法院予以支持；李道伟的诉请中超过一审法院上述确认部分，一审法院不予支持。《房屋租赁合同》中并未对逾期付租违约金的适用情形及计算方式进行约定，李道伟要求鉅盈信息公司以拖欠的房屋租金142239元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准，向李道伟支付自2019年7月25日起至鉅盈信息公司实际支付拖欠租金之日止的违约金的诉请，无合同依据，一审法院不予支持。根据《房屋租赁合同》约定，守约方因违约方的违约行为而产生的维权费用（包括但不限于律师费），应当由违约方承担。鉅盈信息公司拖欠2019年8月至2019年10月的租金已超过15天，构成违约，李道伟因本案纠纷实际支出律师费6000元，应当由鉅盈信息公司承担。对于李道伟要求鉅盈信息公司承担其已支付的律师费6000元的诉请，一审法院予以支持。被告鉅盈信息公司经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为放弃了应诉答辩的权利，并自行承担举证不能的责任，一审法院依法缺席审理和判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（法释〔2001〕33号）第五条第二款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决：一、深圳市鉅盈信息咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向李道伟支付拖欠的2019年8月的租金47413元；二、深圳市鉅盈信息咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向李道伟赔偿律师费6000元；三、驳回李道伟的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，李道伟陈述，2020年1月左右，一个自称曾经是鉅盈信息公司员工的人，就讼争房屋租赁合同有关事宜与李道伟进行电话沟通，通话大体内容为：要求解除该租赁合同，租赁押金归李道伟，房产内物品由李道伟处置等。另，李道伟自认，其于2020年5月将讼争房屋另行租赁给第三方。 本院认为，在案涉《房屋租赁合同》约定的租赁期限内，鉅盈信息公司自2019年8月起未依约支付租金，已构成违约，故李道伟诉请鉅盈信息公司支付2019年8月至10月的租金142239元（47413元/月×3个月），具有合同和法律依据，本院予以支持。李道伟要求鉅盈信息公司按中国人民银行同期贷款利率标准支付逾期支付租金的利息，缺乏依据，本院不予支持。综上，李道伟的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初4631号民事判决第二项； 二、撤销福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初4631号民事判决第三项； 三、变更福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初4631号民事判决第一项为“深圳市鉅盈信息咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向李道伟支付拖欠的2019年8月至10月的租金142239元。”； 四、驳回李道伟的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3264元，由李道伟负担132元，由深圳市鉅盈信息咨询有限公司负担3132元；二审案件受理费2206元，由李道伟负担33元，由深圳市鉅盈信息咨询有限公司负担2173元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年九月二十九日 法官助理 江丽丽 书 记 员 赵力锦