河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初1807号原告（反诉被告）：郑州市联华商贸有限责任公司，住所地郑州市管城区城东路**。法定代表人：吴云谊，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯蕾蕾，河南修谨律师事务所律师。委托诉讼代理人：王飞龙，河南修谨律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：郑州吉兆商务咨询有限公司，，住所地郑州市中原区中原西路****法定代表人：李勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：张浩，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑若诗，上海锦天城（郑州）律师事务所实习律师。被告：姜斌，男，回族，1970年9月13日生，住郑州市金水区。原告郑州市联华商贸有限责任公司（反诉被告）与被告郑州吉兆商务咨询有限公司（反诉原告）、姜斌房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任审理方式，公开开庭进行了审理。郑州市联华商贸有限责任公司委托诉讼代理人冯蕾蕾、王飞龙到庭，被告郑州吉兆商务咨询有限公司的委托诉讼代理人张浩、被告姜斌到庭。本案现已审理终结。郑州市联华商贸有限责任公司的诉讼请求为：一、判令确认原告与被告签订的《房屋出租合同》解除；二、判令被告向原告支付房屋租金798,532元（租金计算从2019年9月1日至2019年12月31日，之后，租金计算至实际解除合同之日）；三、判令被告将存放在涉案房屋（位郑州市××区××省××、××、××））的物品及未形成附合的装饰装修物搬离；四、判令被告拆除涉案房屋（位郑州市××区凌云路路联华商贸三、四层）内形成附合的装饰装修物，并将拆除物清运走，恢复涉案房屋至租赁前状态。被告不拆除、清运的，由原告代为处理，拆除、清运费用（司法鉴定确定）由被告承担；五、判令被告将恢复至租赁前状态后的涉案房屋交付原告；六、判令被告支付自《房屋出租合同》解除之日至被告返还恢复至租赁前状态的房屋之日期间的房屋占用费，费用标准参照《房屋出租合同》约定的租金标准计算（《房屋出租合同》解除之日至2022年期间以199,633元/月的标准计算，2023年至2027年期间以220,647元/月的标准计算，2028年至2032年期间以252,168元/月的标准计算）；七、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年12月22日原告与被告郑州吉兆商务咨询有限公司签订《房屋出租合同》，合同约定：被告租赁原告位于郑州市××区凌云路联华商贸二、三、四层，建筑面积10507平方米的房屋，期限为2018年1月1日至2032年12月31日。合同同时约定：乙方延迟支付租金超过20日的，甲方有权单方面解除合同。随后，原告与被告又签订了3份补充协议。因被告拒不履行支付房屋租金义务，原告向郑州市管城区人民法院提起诉讼，2019年8月31日，该院以（2019）豫0104民初4251号民事判决书判决被告支付2018年7月1日至2019年8月31日止的房屋租金，上述判决已生效，原告已申请执行中。但是，时至今日，经原告多次催促，被告百般推诿，拒不支付应付的2019年9月1日至2019年12月31日止的房屋租金。原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，申请人曾向贵院提起诉讼索要租金，贵院判决后，被申请人至今未履行判决义务，申请人申请强制执行后，被申请人仍未履行判决义务。现被申请人占用房屋，既不组织施工，也不支付租金，给申请人造成了巨大的经济损失，为维护自己的合法权者，原告特向贵院是出以上请求，望准许。被告吉兆公司辩称，1、吉兆公司未付2018年9月之前的租金与本案无关。2、涉案区域于2019年9月3日被查违办查封，至今未解封，办理解封手续需要提供相关资料，但原告经被告的催促至今未予配合，根据合同约定，被告有权不支付该期间的房租。3、吉兆公司未违约，原告不具有合同的解除权，其解除行为不产生解除合同的效力，基于解除合同的诉请不应支持。被告姜斌辩称，其是个人，原告起诉姜斌没有事实和法律依据，其他同吉兆公司意见。被告吉兆公司的反诉请求为：1、判令反诉被告郑州市联华商贸有限责任公司向其交付郑州市管城区城东路80号二、三、四层项下的竣工验收报告、建设图纸，并配合反诉原告办理消防许可证、开工许可证、房屋租赁证手续。2、判令反诉被告郑州市联华商贸有限责任公司向反诉原告支付违约损失等暂计10万元。3、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2017年12月2日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，由反诉原告向反诉被告租赁房屋：房屋坐落于郑州××城区××路联华商贸二、三、四层（行政地址：郑州市管城区城东路80号二、三、四层），建筑面积10507平方米，房屋用途为商业，反诉被告同意原告用于公寓、宾馆等，租赁期限自2018年1月1日至2032年12月31日。该房屋及土地的权利人应为郑州市管城回族区东城乡东大街村委会，反诉被告郑州市联华商贸有限责任公司通过《合作经营市场协议书》取得出租授权。2019年8月31日，反诉被告因郑州市联华商贸有限责任公司认为反诉原告未依约缴纳租金等提起诉讼，郑州市管城回族区人民法院做出（2019）豫0104民初4251号民事判决书，判决反诉原告向反诉被告支付2019年8月31日前的租金519,045.8元。在该案的上诉期内的2019年9月5日，郑州市管城回族区城市综合执法局对案涉施工现场张贴封条，并于2019年9月12日向原告下发停止建设通知书【管城执责停通字［2019］第22005号】，要求反诉原告提供案涉不动产的土地使用证、控制性规划、详细性规划、建设图纸、工程规划许可，并停止施工。反诉原告在施工被迫停止后，多次要求反诉被告提供土地使用权证未果，要求被告协调郑州市管城回族区东城乡东大街村委会提供资料并配合办理相关手续亦无成效。反诉被告首先就没有如约向反诉原告交付房屋，在此情况下反诉原告被迫停工且已赔付工程队施工违约金，并面临向承租人的交房逾期等损失，反诉被告同时向反诉原告主张新的租金，反诉原告进退两难、损失惨重。根据反诉原被告签订的《房屋租赁合同》第八条被告义务第（二）款约定，反诉被告协助反诉原告办理经营、设计、装修或改扩建所需的或可能发生的规划、环保、水电、消防等相关手续，包括但不限于提供所需的相关材料，并在第十二条第（二）款第（2）项将违约责任设定为反诉原告有权不予支付反诉被告违约期间的租金，因反诉被告违约造成反诉原告其他损失的，反诉被告还应赔偿反诉原告的直接损失。现项目停滞，因反诉被告的违约行为，反诉原告的损失日益扩大却无能为力，万般无奈下诉诸法律，望贵院主持公道。郑州市联华商贸有限责任公司针对反诉辩称，《房屋出租合同》已经达到合同约定的解除条件，也符合法定解除条件，答辩人已经向吉兆公司发出解除合同的通知，并在东方今报发布公告，《房屋出租合同》已经解除。吉兆公司先前欠付的租金，经法院强制执行后，至今未履行判决义务，且无可供执行财产，案件已被终结本次执行。该行为已表明吉兆公司不履行合同义务。吉兆公司迟延支付租金，经答辩人催告后，至今仍未支付，已达到合同解除的法定条件。按照《房屋出租合同》约定，《房屋出租合同》已达到合同约定的解除条件。答辩人无义务提供涉案房屋的国有土地使用权证、建设工程规划许可证、土地规划许可证、建设工程规划许可证、竣工验收报告、控制性规划及详细性规划手续、建设图纸，且上述材料均与《房屋出租合同》的履行无关。答辩人已经充分履行了协助吉兆公司办理消防手续的义务。涉案工程属于应当依法办理消防设计审核的工程，答辩人已经履行了协助义务，吉兆公司未办理消防设计审核，不能组织施工。办理租赁登记备案手续是吉兆公司为保障其承租权，防止第三人向房屋主张权利而设定的义务，但合同履行至今，吉兆公司的承租权并未受到任何影响，对《房屋出租合同》的履行未产生任何影响。吉兆公司遭受行政处罚是因其自身违法建设所致，与答辩人无关，不利后果应由吉兆公司自行承担。2019年9月12日，郑州市管城区综合执法局对吉兆公司下发【管城执责停通字［2019］第22005号】停止建设通知书，对其违反《城乡规划法》第40条，擅自进行钢架砖混结构2-4层改为6层的行为进行处罚。吉兆公司应当按照《房屋出租合同》约定的标准，承担2019年9月1日起至交还恢复至租赁前状态后的房屋期间的租金。答辩人交付房屋并履行了合同约定的协助义务，不存在任何违约。吉兆公司经法院强制执行后无可供执行财产导致执行案件被终本，现仍持续违约拒不应付租金，公然对外出售房屋，违法建设导致房屋被查封，吉兆公司严重违约，并对《房屋出租合同》的解除承担全部责任。综上，《房屋出租合同》已经达到合同约定的解除条件，也符合合同法规定的法定解除条件，答辩人已经向吉兆公司发出解除合同的通知，并在东方今报公告，《房屋出租合同》已经解除。答辩人已经积极、充分履行了协助义务，不存在违约行为。吉兆公司对《房屋出租合同》的解除存在全部过错，答辩人不应承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、郑州市联华商贸有限责任公司曾因被告吉兆公司未缴纳租金提起诉讼，2019年8月31日，本院做出（2019）豫0104民初4251号民事判决书，该判决（已生效）认定事实为：“2005年3月10日，原告与案外人郑州市管城区东城乡东大街村委会签订《合作经营市场协议书》，约定由双方共同合作经营位于郑州市管城区城东路80号（现管城区凌云路80号）市场，合作期限为30年。2017年12月22日，原告（出租方、甲方）与被告吉兆公司（承租方、乙方）签订《房屋出租合同》，主要约定：第一条，乙方因经营酒店公寓租赁坐落于郑州市××区凌云路联华商贸二、三、四层房屋，建筑面积10507㎡；第二条，出租期限自2018年1月1日至2032年12月31日，甲方提供8个月免租期，其中第一年免租期为6个月（2018年1月1日至2018年6月30日），第二年免租期为1个月（2019年1月1日至2019年1月31日），第三年免租期为1个月（2020年1月1日至2020年1月31日），用于乙方装饰装修等工作；第三条，第1—5年月租金为199,633元，第6—10年月租金为220,647元。房屋租金为19元/㎡/月，合同签订后6个月内，甲方协调相关部门同意乙方完成五层开天窗的工作，乙方按照约定的租金向甲方支付，否则，乙方向甲方支付约定租金的80%，直至甲方完成此项工作。如甲方6个月后完成此项工作，前期已付租金按照约定金额的80%核算，自此项工作完成之日起按约定的19元/㎡/月支付租金，并向甲方支付已付租金对应的剩余20%，如果合同签订后三年内仍未打开天窗，从三年后租金核算按照当年租金的85%核算支付。押金为100,000元，合同签订后7个工作日内支付。每期租金到期前7日内支付下期租金。第一年免租期结束前的7个工作日内乙方支付三个月的租金，后期，乙方以每6个月为一个周期支付租金；第四条，房屋应于2018年1月1日前交付，交付条件按本合同及合同附件四约定。双方共同办理房屋的交付，签署《房屋交割清单》，如乙方认为房屋不符合约定交付条件的，甲方应当根据乙方要求当场安排修复或者改正，对于当场无法改正的，双方应当在《房屋交割清单》中注明修复或改正的时间，房屋租赁期限从前述的修复或者改正经乙方验收后起算，免租费和租赁期限的开始和届满日期均相应顺延；第七条，应由甲方负责的维修项目，乙方需及时通知甲方，甲方应在接到通知后3个工作日内向乙方反馈维修意见和方案，并在接到乙方通知后的5个工作日内安排维修，若甲方未维修或拒绝维修的，乙方有权代为确定维修方案并实施维修，甲方承担相应费用；第十一条，甲方延迟交房达十五个工作日，乙方有权解除合同。乙方延迟支付租金超过20日的，甲方有权单方面解除合同；第十二条，乙方未能按时支付租金的，则甲方有权每日按照未支付金额的万分之五要求乙方支付滞纳金。甲方未能履行其他相关义务，乙方有权不予支付甲方违约期间的租金，且甲方还应赔偿乙方的直接损失。乙方未能履行其他相关义务，除应支付违约期间的租金外，还应赔偿甲方的直接损失等。附件四交房条件主要约定：甲方提供主楼内的上下水接口，提供满足乙方使用的电力容量，排污接入市政污水管网。附件四还就消防设备、通道等进行了约定。合同落款处加盖有原、被告公章及代理人方懿智、姜斌签名。同日，原告（出租方、甲方）与被告吉兆公司（承租方、乙方）签订《补充协议》，主要约定：关于双方于2017年12月22日签订房屋出租合同第三条第三款变更为：双方约定房屋租金为19元/㎡/月，合同签订后6个月内，甲方协调相关部门同意乙方完成五层开天窗的工作，乙方按照约定的租金向甲方支付。否则，乙方向甲方支付约定租金的80%，直至甲方完成此项工作。如甲方6个月后完成此项工作，前期已付租金按照约定金额的80%核算，甲方不得另行收取剩余的20%，直至相关工作完成且已付租金租期结束，待已付租金租期结束后且开天窗工作完成后的下一期租金乙方按照约定的19元/㎡/月支付。如合同签订后三年后仍未打开天窗，从三年后租金核算按照当年租金的85%核算支付等。二、关于添附，合同约定甲方允许乙方或承租人对房屋进行装修、装饰或添置新物。因甲方原因导致合同无法继续履行，合同自行解除，甲方应赔偿乙方因解除合同遭受的装饰装修损失和经营过程中的损失及费用。因乙方原因导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，房屋内一切设施不能拆除，并赔偿甲方损失。三、2018年1月8日，原告（甲方）与被告吉兆公司（乙方）签订《房屋出租合同补充协议2018年1月8日》，关于消防许可证的办理约定：由于本出租主体没有相应完备的房产证、消防验收合格证等相关手续，甲方同意乙方在2018年1月26日之前的时间调查协调本项目的消防手续办理。如果乙方在调查后，认为可以办理到消防手续，则本合同继续履行，此时，若乙方后续无法办理完成消防手续的，则乙方无权要求解除合同或者要求甲方承担任何责任。如果乙方在调查后认为不可办理到消防手续，则乙方可以单方面解除本合同，同时甲方必须全部退还乙方已交给甲方的一切费用。四、2018年3月3日，原告（甲方）与被告吉兆公司（乙方）签订《房屋出租合同补充协议》，主要约定：1．乙方应于2018年3月4日前根据《房屋出租合同》第三条向甲方支付应付未付款项，否则《房屋出租合同》终止，乙方并承担相应违约责任；2．乙方应在《房屋出租合同》约定的免租期内完成出租房屋装修；3．甲乙双方同意安装变压器时间顺延至2018年6月底完成，如超出此期限，甲乙双方谁导致谁承担相应责任及损失；4．乙方应在2018年6月底将《房屋出租合同》无偿无条件转让给由姜斌和杨露共同成立的公司；5．如因甲方和东大街村集体和村民产生矛盾纠纷，造成乙方不能正常经营导致的实际损失由甲方承担；6．乙方免费提供给甲方二间房屋使用；7．乙方未按期履行本合同项下义务，甲方有权单方面解除《房屋出租合同》等。同日，吉兆公司向原告交付押金100,000元、租金598,899元，同时，原告向吉兆公司出具《收条》二张，载明收到押金100,000元及租金598,899元。五、原诉讼过程中，吉兆公司称，其分别与郑州市金水区腾岳建筑材料商行签订《洁具购销合同》、河南省恒华建筑工程有限公司签订《施工合同》、郑州昌顺家居有限公司签订《买卖合同》、河南翰一装饰设计工程有限公司签订《室内设计建筑装修合同》等，已投入上千万元。其提交的银行流水明细单载明款项用途涉及装修事项的有：2018年11月2日九龙广场装修工程预付款20,000元、2019年1月14日轻质墙板货款25,525元、2019年3月8日样板房装修工程款20,000元及楼承板40,000元、2019年4月13日张楼承板5,000元、2019年4月22日工程款10,000元、2019年5月14日卫生间隔断10,000元、2019年5月16日水泥门窗字9,000元、2019年5月21日电焊工费977元、2019年5月22日楼层板工费10,000元、2019年5月25日楼层板21,173元。六、2019年9月12日，郑州市管城回族区城市综合执法局向原告下发停止建设通知书【管城执责停通字［2019］第22005号】，内容为，郑州吉兆商务咨询有限公司，经查，你单位于2018年1月17日起，在管城区城东楼80米郑方向170米（联华农贸市场），进行了钢架砖混结构2层—4层改为6层房屋的行为，已涉嫌违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条之规定，因你单位未能提供上述行为之合法依据，现责令你单位自接到本通知之日起，立即停止上述行为，并于2019年9月12日17时，携带下列材料到管城区查违办接受调查处理。1、上述行为的书面情况说明；2、工程规划许可证；3、营业执照、法定代表人身份证；4、建设图纸、土地使用证；5、详细性规划；6、控制性规划。七、本院（2019）豫0104民初4251号民事判决书已经进入执行程序，因被告吉兆公司无财产可供执行，上述判决确定的债权至今尚未执行到位。八、被告吉兆公司法人李勇，郑州量子公寓管理有限公司为唯一股东，注册资本为100万元。本院认为，原告与被告吉兆公司签订的《房屋出租合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政性法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同履行过程中，被告吉兆公司未按照约定向原告支付房租，原告起诉后，本院判令其支付2018年7月1日起至2019年8月31日止的房租51万余元，判决生效后，因被告吉兆公司无财产可供执行，导致原告至今尚未得到2018年7月1日起至2019年8月31日止的房租，之后，被告吉兆公司仍然没有向原告支付后续的房租，导致合同目的无法实现，因此，原告主张解除与被告吉兆公司签订的《房屋出租合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于后续租金，被告吉兆公司未支付，原告主张2019年9月1日至实际解除合同之日的租金。原告主张相应租金，鉴于合同中约定有免租期，且原告未提供证据证明其已完成约定的五层开天窗的工作，因此租金应按80%计算，并扣除一个月免租期的费用。租赁合同解除后，被告吉兆公司应将房屋返还原告，因此，原告主张被告吉兆公司将存放在涉案房屋（位于郑州市××区××省××、××、××）的物品及未形成附合的装饰装修物搬离并返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。合同约定，因乙方原因导致合同解除的，房屋内一切设施不能拆除，因此，原告关于要求被告拆除涉案房屋内形成附合的装饰装修物，并将拆除物清运走，恢复涉案房屋至租赁前状态的诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告支付自《房屋出租合同》解除之日至被告返还恢复至租赁前状态的房屋之日期间按照房屋租金计算的房屋占用费，没有依据，本院不予支持。被告姜斌不是租赁合同的主体，原告主张其承担相应责任，没有依据，本院不予支持。关于反诉部分，因被告吉兆公司在合同签订后，长期未向原告支付租金，导致合同目的无法实现，原告请求解除协议，应予支持，双方合同解除后，被告吉兆公司判令反诉被告向反诉原告交付郑州市管城区城东路80号二、三、四层项下的竣工验收报告、建设图纸，并配合反诉原告办理消防许可证、开工许可证、房屋租赁证手续的反诉请求没有依据，本院不予支持。吉兆公司反诉主张判令郑州市联华商贸有限责任公司向其支付违约损失等暂计10万元，未提供依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十四条之、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告郑州市联华商贸有限责任公司与被告郑州吉兆商务咨询有限公司2017年12月22日签订的《房屋出租合同》解除；二、本判决生效后十日内，被告郑州吉兆商务咨询有限公司自行将物品清除并将房屋返还给郑州市联华商贸有限责任公司；三、本判决生效后十日内，被告郑州吉兆商务咨询有限公司支付原告郑州市联华商贸有限责任公司2019年9月1日至本判决生效之日的租金；（每月租金按照每月每平米19元乘以10507平方米乘以80%计算。其中2020年1月1日至2020年1月31日的租金应予扣除。）四、驳回原告郑州市联华商贸有限责任公司其他的诉讼请求；五、驳回被告郑州吉兆商务咨询有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26,568元，反诉费1,250元，由被告郑州吉兆商务咨询有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  贾思凤二〇二〇年九月二十一日书记员  李冬蕊