北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初9904号原告（反诉被告）：北京建海餐饮管理有限责任公司，住所地北京市东城区崇文门外大街**楼**L4-04。法定代表人：石海波，经理、执行董事。委托诉讼代理人：刘锦华，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：李蓓操，北京市京师律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京泓恩房地产开发有限责任公司，住所地北京市东城区崇文门外大街**楼**101。法定代表人：孔健楠，总经理。委托诉讼代理人：赵晶，女。1983年3月5日出生，该公司职员。原告（反诉被告）北京建海餐饮管理有限责任公司（以下简称建海公司）与被告（反诉原告）北京泓恩房地产开发有限责任公司（以下简称泓恩公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。建海公司的法定代表人石海波及其委托诉讼代理人刘锦华、李蓓操和泓恩公司的委托诉讼代理人赵晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告建海公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除《商铺租赁合同》（京商-北京摩方-租-2018-0070）；2、请求依法判决被告返还原告租赁保证金109599.51元；3、请求依法判决被告返还原告装修保证金10000元；4、请求依法判决被告支付2018年10月10日至2019年6月30日经营成本损失（包括人员招聘成本2580元、已支出增值税成本4075.42元、店铺推广费3600元、财务记账费用3200元、保险费用6092.1元、消防改造8500元、水电费垃圾费14546.53元、设备费143057元、2018年10月10日至2019年6月30日租金356263.79元、员工工资103210元、加盟费248000元、装修费184900元）；5、请求依法判决被告承担律师费10000元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年建海公司与泓恩公司签订《商铺租赁合同》（京商-北京摩方-租-2018-0070）（以下简称涉案合同），建海公司向泓恩公司缴纳租赁保证金和装修保证金。泓恩公司在招商邀约过程中，向建海公司发出《北京摩方招商手册》，其中B2层已确认品牌Jenny@Eataly,该品牌为高端生活连锁超市，占地面积约B2层一半，且泓恩公司向建海公司介绍、承诺该生活超市会引来巨大的人流量，对建海公司销售极为有利。建海公司商铺所在L4层，已确认品牌SAGALuxuryCINEMAS为品牌连锁电影院，泓恩公司承诺该电影院于商场开业时能够开始经营，但于合同约定的商场开业时间2018年10月11日，该电影院并未开始营业。建海公司所经营的KissTheTiramisu为水饮店，主要的客户来源为观影顾客，且正是因为泓恩公司在招商时承诺该影院系品牌连锁电影院，会引来巨大人流量，才使建海公司在承租价格偏高情况下与泓恩公司签订合同。期间建海公司多次与泓恩公司沟通生活超市、电影院开业时间，均回复即将开业。但实际至今，电影院从未营业，生活超市也确认退出商场。建海公司月月亏损，建海公司曾多次与泓恩公司沟通降低租金或退还押金事宜，但泓恩公司均拒绝。故建海公司诉至本院，请求判如所请。被告泓恩公司辩称，建海公司提交的《北京摩方招商手册》并非泓恩公司向建海公司发出，且该手册每一页都标注了免责声明，招商手册上标注的仅仅是正在洽谈的品牌，泓恩公司从未承诺或诱导建海公司生活超市、电影院会引来巨大客流量。另，双方签署《商铺租赁合同》约定除双方另有相反约定外，本合同及附件应代替本合同签署前的任何及所有有关本合同任何主题的口头或书面合同、协议、声明、招商手册及其他文件，故招商手册并非租赁合同组成部分，双方约定应以租赁合同为依据，泓恩公司履约过程中并无任何违约行为。在双方房屋租赁合同关系正常存续情况，建海公司于2019年6月10日向泓恩公司发出《通知函》，声明即日起，建海公司承租商铺不再继续营业，要求解除租赁合同。建海公司中途退租，应属于重大违约行为。2019年6月30日，泓恩公司向建海公司发出解除合同通知，双方租赁合同关系应于2019年6月30日解除。根据双方合同约定，建海公司中途退租，其合同解除前已付所有租金、物业管理费、推广费、装修保证金、公用事业保证金、租赁保证金等费用均不予退还，所以泓恩公司不同意退还租赁保证金、装修保证金。建海公司的经营成本损失属于经营风险，与泓恩公司无关，所以泓恩公司不同意支付经营成本损失。另，律师费并非直接损失，泓恩公司亦不同意支付。综上，泓恩公司不同意建海公司全部诉讼请求。同时，泓恩公司认为建海公司提前退租，已经构成重大违约，故泓恩公司提起反诉，反诉请求：1、判令建海公司支付未履行租赁期租金总额百分之十的违约金49652.9元；2、判令建海公司补交免租期间租金47777.9元；3、确认建海公司已付租赁保证金109599.51、装修保证金10000不再返还。建海公司针对泓恩公司反诉辩称，双方合同已于2019年6月30日解除，建海公司并不存在违约行为。涉案合同中15.2至15.4条关于泓恩公司行使合同解除权、建海公司中途退租、免除装修期租金优惠的约定属于格式条款，应属无效，不同意泓恩公司反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月，石海波（承租人乙方）与泓恩公司（出租人甲方）签署涉案合同，约甲方将位于北京市东城区崇文门外大街1号摩方购物中心四层××××(以下简称涉案商铺)出给乙方使用，租赁面积为40.37平方米，租赁用途为经营KissTheTiramisu餐饮，租赁期限自商铺交付之日起算24月，租赁期限包括装修期及计租期，计租期自装修期结束次日，如此时购物中心尚未对外开业，则起租日为购物中心正式开业之日。2018年8月27日为商铺暂定交付日期，具体交付日以甲方向乙方发出的书面通知为准。装修期限为商铺交付之日起计算45日。商铺开业日期为2018年10月11日，如果因甲方原因导致商铺交付日延后的，商铺开业日可相应顺延。租金按月支付，基本租金按照租赁面积计算，本合同约定租金以基本租金与营业额租金中较高者为准。第一租赁年度：基本租金每天26.3元/平方米，每月总计32294.32元，营业租金为营业额的13%；第二年租赁年度：基本租金每天29.59元/平方米，每月总计36334.18元，营业租金为营业额的14%。乙方租金模式为基本租金和营业额租金两者比高的，乙方应在每月25日提前向甲方支付下月的基本租金。每月的营业额租金应于下月10日之前进行结算，如果营业额租金低于基本租金，则该月租金以基本租金为准，如果营业额租金高于基本租金的，乙方应在下月25日之前支付营业额租金和基本租金之间的差额。乙方应于签署合同之日起5个工作日内交纳租赁保证金109599.51元，租赁保证金作为乙方履行本合同义务的保证。在本合同终止及乙方按约定把商铺交还给甲方，且乙方已办以商铺为注册地址或营业地址的批准、执照、许可证的注销或变更手续且乙方已将乙方名义单独开立的公共服务供应账户转结至甲方或甲方指定的第三方名下或予以注销，且乙方交还相应的租赁保证金收据或发票九十日内，甲方应将租赁保证金退还乙方。物业费每月每平米90元，乙方应在每月25日之前支付下月物业服务费。推广费每月605.55元，乙方应在每月25日之前支付下月推广费。乙方在商铺交付之日前五个工作日内支付首期租金32294.32元、首期物业服务费3633.3元和首期推广费605.55元，首期租金已包含装修期乙方应缴的装修租租金金额。如首期租金金额大于租金起算日当月租金金额，则超过部分应视为支付下月应付的租金。装修期指甲方给予乙方对商铺进行装修的期限。装修期内，乙方应支付装修期租金，甲方同意对装修期内的租金给予乙方优惠，装修期内，乙方需要承担物业管理费、推广费以及因为乙方装修或经营活动产生的一切水电、燃气等费用。乙方需要在商铺交付日向甲方或物业服务公司支付装修保证金及公用事业保证金和装修期内的垃圾清运费。在乙方完成装修并报经甲方或物业服务公司或相关政府部门验收合格后一个月内，甲方应将装修保证金无息退还给乙方。合同另约定，租赁期内，如果乙方有违反后不履行本合同行为，在甲方发出要求乙方纠正该行为并赔偿甲方损失的书面通知后7日内，乙方拒不纠正该行为并赔偿的，甲方有权选择直接从租赁保证金中抵扣欠款、违约金或赔偿款，以弥补甲方损失。甲方有权从乙方已支付的装修保证金、公共事业费保证金、租赁保证金抵扣本合同项下乙方应付的任何款项、违约金及赔偿金，无论该款项、违约金及赔偿金是否发生于装修期或租赁期限内的任何阶段。乙方逾期支付租金、物业管理费、推广费、租赁保证金、公共事业费保证金、水电、空调燃气及其他应付费用之一或全部应付费用达到30日；乙方违反本合同关于营业时间的约定，提前停止营业或延迟营业达十次以上或停业累计超过3日的，且在三十日内未能纠正该违约行为的，甲方单方面解除本合同并收回商铺。另，合同第15.2条约定甲方行使合同解除权：如发生任何解约事由且甲方行使合同解除权，在解除前乙方已付的所有租金、物业服务费、推广费、装修保证金、公共事业保证金和租赁保证金等费用（无论该已付的该等费用是否已发生）甲方均不予退还。此外，乙方应向甲方支付相当于未履行租赁期租金总额百分之十的违约金。15.3条约定乙方中途退租：若在租赁期限届满前，乙方明确表示或以其行为表明将不履行本合同，或未经甲方书面同意擅自撤场或甲方有理由相信乙方将不履行本合同的，即构成乙方中途退租，乙方应按照本合同15.2条约定承担违约责任。15.4条约定若本合同因乙方原因提前解除，则在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，视为乙方自始不享有本合同约定的装修期及租金优惠期，乙方必须立即按首个租赁年度的基本租金标准向甲方补交该等期间的所有租金。合同再约定，本合同及其附件构成甲方与乙方之间关于本合同主体的全部协议。除甲乙双方另有相反的书面约定外，本合同及其附件应替代甲方和乙方之间于本合同签署前的任何及所有有关本合同任何主题的口头或书面的合同、协议、声明、招商手册或其他文件。后石海波在涉案商铺注册成立建海公司，建海公司、石海波与泓恩公司签署《主体变更协议书》，约定石海波享有涉案合同项下权利、义务由建华公司承继履行，同时石海波应为建海公司在租赁合同项下的所有义务和责任向泓恩公司承担连带责任。石海波所缴纳的租赁保证金转为建海公司应支付的租赁保证金。合同签订后，泓恩公司依约向建海公司交付涉案商铺，建海公司支付了租赁保证金109599.51元和装修保证金10000元。2018年8月27日至2018年10月10日期间为45天装修期，建海公司未支付租金。之后建海公司依约支付租金、物业管理费、推广费至2019年6月30日。2019年6月4日，建海公司向泓恩公司发出《通知函》，载明因为L4层已确认连锁电影院、B2层确认的高端生活连锁超市，但截止2019年6月4日未能开业，给建海公司造成巨大损失，故通知泓恩公司涉案商铺不再继续营业，并解除涉案合同。2019年6月17日，泓恩公司回函，认为建海公司2019年6月11日已停止经营，中途退租，已经构成违约。要求建海公司确保正常营业。2019年7月29日，泓恩公司向建海公司发出《解除的通知函》，因为2019年6月11日建海公司停止商铺经营活动，经催告已经停业超过20日，构成根本违约，通知建海公司双方租赁合同关系于2019年6月30日终止，并要求建海公司承担违约责任。建海公司认可2019年8月2日收到《解除的通知函》。建海公司质证时，认可双方租赁合同关系已于2019年6月30日解除。2019年7月15日，建海公司将涉案商铺交接给下一租户，并签署了《店铺交接说明》，明确原建海公司的钢架构整套、门套、吊顶、空调设备整套、消防设备整套交接给下一租户。庭审中，建海公司提交了一份《北京摩方招商手册》，手册对于崇文门商圈和摩方项目规划、初步业态组合进行介绍，其中L4层已确认品牌包括建海公司运营的KissTheTiramisu品牌和SAGALuxuryCINEMAS电影院。B2层已确认品牌包括Jenny@Eataly生活馆。另，该手册每一页均注明“免责声明。本文件由合景泰富地产控股有限公司编制，仅供参考，本公司本着合理谨慎原则制作本文件，但仍有可能变更文件内容，合景泰富地产控股有限公司并未就文件内容真实性、准确性或完整性作出任何声明，因此不就文件任何部分内容引起的或因其内容造成的任何损失承担则责任”。建海公司认为该招商手册应视为要约，双方签署合同后，招商手册内容应约束双方。但涉案合同中关于将招商手册排除在约定内容外部分，应属无效。泓恩公司否认该招商手册真实性，认为该手册与泓恩公司手中手册不一致，且该手册也有免责声明，故不认可建海公司的证明目的。本院认为，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。本案中，即使建海公司提交了《北京摩方招商手册》确系泓恩公司向建海公司提供，但该手册上明确载明仅供参考，仍有可能变更文件内容。该手册不符合要约要件，应视为要约邀请。泓恩公司与建海公司签署的涉案合同明确本合同及其附件构成关于本合同主体的全部协议。除甲乙双方另有相反的书面约定外，本合同及其附件替代合同签署前的任何及所有有关本合同任何主题的口头或书面的合同、协议、声明、招商手册或其他文件，故招商手册载明内容并非合同条款内容。生活超市虽后来因故撤场、电影院也至今未营业，但生活超市、电影院确实曾入驻该项目，泓恩公司并不存在虚假宣传行为。泓恩公司与建海公司签署的涉案合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定。双方当事人均应按照约定履行自己的义务。该合同对于生活超市、电影院入驻情况、开业时间并无约定，泓恩公司亦未承诺商场开业率和人流量。涉案合同为租赁合同，泓恩公司提供涉案商铺符合合同用途，生活超市退场、电影院未开业不构成泓恩公司的违约。另，建海公司租赁涉案商铺经营，属于商业经营行为，本身具有一定的商业经营风险。建海公司以生活超市撤场、电影院未开业从而导致商场人流量降低为由，解除涉案合同，于法无据。建海公司于2019年6月11日自行停业，且经泓恩公司通知后依然未恢复正常经营，建海公司已经以行为表明不再继续履行合同，构成违约行为，泓恩公司有权依据合同解除双方租赁合同。现双方均认可合同解除时间为2019年6月30日，本院对此不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，涉案合同系因为建海公司违约导致合同提前解除，故其请求依法泓恩公司支付2018年10月10日至2019年6月30日经营成本损失和律师费损失，无法律依据，本院不予支持。根据涉案合同约定，租赁保证金作为建海公司履行本合同义务的保证。在建海公司完成装修验收合格后一个月内，泓恩公司应将装修保证金退还。同时还约定因建海公司原因导致合同解除，在解除前已付的所有租金、物业服务费、推广费、装修保证金、租赁保证金等费用均不予退还。此外，建海公司应向支付相当于未履行租赁期租金总额百分之十的违约金。建海公司装修后已经实际经营几个月，其装修应视为通过验收。而涉案合同确因建海公司违约行为导致提前解除，对此建海公司应承担违约责任。本院认为，违约金是在合同成立时预先涉及而违约事实发生后据此承担给付的责任，是对损害赔偿额的预定。履约保证金是合同履行的一种担保方式。本案涉及的违约金、保证金均具有惩罚性及补偿性的双重属性。根据合同的剩余租期、租赁房屋收回时间、双方当事人的过错程度等因素，依据平等、等价有偿的原则，泓恩公司扣留租赁保证金已足以弥补提前解除所造成损失，包括装修期租金损失，泓恩公司应将装修保证金退还建海公司，该项诉讼请求，本院予以支持。建海公司要求泓恩公司退还租赁保证金的诉讼请求，本院不再支持。泓恩公司要求建海公司另行支付违约金和补交免租期租金的反诉请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京建海餐饮管理有限责任公司与被告（反诉原告）北京泓恩房地产开发有限责任公司之间租赁合同关系于2019年6月30日解除；二、被告（反诉原告）北京泓恩房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）北京建海餐饮管理有限责任公司装修保证金10000元；三、被告（反诉原告）北京泓恩房地产开发有限责任公司不再返还原告（反诉被告）北京建海餐饮管理有限责任公司已付租赁保证金109599.51元；四、驳回原告（反诉被告）北京建海餐饮管理有限责任公司其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京泓恩房地产开发有限责任公司的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7836元和反诉费2278元，由原告（反诉被告）北京建海餐饮管理有限责任公司负担（案件受理费已交纳，反诉费于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 亮二〇二〇年九月二十三日法官助理  刘倩茹书 记 员  杨 闻