呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2020）内0105民初4464号原告：呼和浩特市长盛物业服务有限责任公司。法定代表人：陈新华，该公司经理。委托诉讼代理人：王清扬，内蒙古善衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雨润，内蒙古善衡律师事务所律师。被告：张玉芳，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王良（系张玉芳之子），住呼和浩特市。原告呼和浩特市长盛物业服务有限责任公司（以下简称长盛物业公司）与被告张玉芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月11日公开开庭进行了审理。原告长盛物业公司的委托诉讼代理人王清扬，被告张玉芳的委托诉讼代理人王良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长盛物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令张玉芳向长盛物业公司支付2013年7月1日至2020年6月30日的物业费18,599元；2.请求判令张玉芳承担违约责任，给付暂计至2019年12月28日的违约金4878元，以上合计23,477元；3.本案诉讼费由张玉芳承担。事实与理由：张玉芳购买了内蒙古长兴房地产开发有限责任公司开发的坐落于呼和浩特市××路，房屋面积为117.46平方米的房屋一套并签订了《业主临时公约》，后内蒙古长兴房地产开发有限责任公司与长盛物业公司达成《前期物业服务合同》，约定由长盛物业公司负责对包括张玉芳所购房屋在内的恩和家园提供物业服务。之后长盛物业公司根据《业主临时公约》及《前期物业服务合同》积极履行相关权利义务，依法依约对张玉芳居住的小区实施规范的物业管理，为张玉芳提供了完善的物业管理服务。但张玉芳自2013年7月1日起至今拖欠物业管理费，共计18,599元。长盛物业公司曾多次以多种形式向张玉芳催交物业管理费但张玉芳未予理睬。另据《业主临时公约》第五十四条的约定，业主未能按时如数交纳物业管理费的，应按照每日万分之二点一的标准支付违约金。因此，长盛物业公司暂时主张自2013年7月1日起至2019年12月28日止的违约金，具体数额以付清物业费时间为准进行计算。现根据双方签订的业主临时公约及相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持长盛物业公司的全部诉请。张玉芳辩称，长盛物业公司以业主临时公约起诉，张玉芳认为起诉不成立，开发商及物业公司没有以任何方式告知业主临时公约以及开发商与物业公司签署的前期物业合同的具体内容和条款，张玉芳享有同时履行抗辩权，况且业主临时公约是在张玉芳不知情、被逼无奈的情况下签署的，当时物业公司说不签就不给办理入住手续和入户钥匙。物业公司应当提供2011年招投标接管小区的招投标文件，2011年6月前的资质，物价管理部门各项审批文件原件和收费许可证，恩和家园公共部分维护、维修、更换等相关公共部分的费用票据原件，消防安全检测报告原件，公共设施的维护、维修、清洁检测、检验等相关票据，电梯检验费、水质检测检验费用票据原件，应当公示2011年6月至2020年8月11、12、13、14号楼的公共用房出租出售的收益流向、票据和合同原件。长盛物业公司对张玉芳2017年8月以前的诉讼均已超过诉讼时效，长盛物业公司从未以任何形式向张玉芳催交过物业费，没见过催交物业费的单子，说是递到张玉芳手里了没有张玉芳的签字，也不认可。早在2012年恩和家园小区就有一届业委会，当时业委会发现一些问题，2016年5月业主委员会发过一份通知让业主不要交纳物业费，但最后不了了之，业委会成立，临时公约停止执行，物业公司不履行服务合同，一直违规经营和运营，频繁更换法定代表人，2016年换了陈新华后之前的就不应起诉。长盛物业公司涉嫌偷税、漏税，交过所有费用不给开具发票。交纳的3000元装修押金未返还。小区里很多没有消防栓，灭火器严重缺失。长盛物业公司由于没有电梯检测仍让业主继续使用，导致很多问题发生，并由监管部门进行了罚款处理。业主喝的水质量特别差。14号楼为物业办公用房现出租出售，现在使用的物业用房属于违建。物业公司将公共部位进行广告宣传、经营等活动，从未向业主公示票据、明细、流向、合同等，恳请法庭将属于业主的合法收益进行返还。长盛物业公司应立即拆除小区的私搭乱建，恢复小区原有模样，应立即处理排除恩和家园长久以来的安全隐患，如张玉芳家墙体断裂，经多次与物业公司沟通，未登门勘查、解释或者维修，物业公司说是开发商的事儿，开发商说已经交给物业公司了，至今无人问津。长盛物业公司当初只允许联通宽带进入小区，涉嫌行业垄断。2012年，张玉芳在小区院里停车被划，找物业公司调取录像，物业说录像不在那个地方也不给调取，态度蛮横。保安年龄偏大，一过12点就睡觉，安全问题也是张玉芳拒交物业费的一个理由。1号、2号楼下的地下车位属于人防车位，按照相关规定归国家所有，业主有使用权，但长盛物业公司将车位出售并收取管理费。业主手册配套设施规定高层电梯采用上海三菱电梯，但目前不是，涉嫌欺诈。卫生间、厨房的下水堵了，叫物业公司维修，物业公司不履行义务。物业公司将不交费业主名单公示在物业办公室，把不交费业主列为黑名单，业主为什么要交物业费。长盛物业公司长期控制小区的老年活动室，私自出租经营。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，认定事实如下：2009年11月10日，内蒙古长兴房地产开发有限责任公司（甲方）与长盛物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定由长盛物业公司为位于赛罕区锡林郭勒南路东侧的恩和家园高层住宅、公寓、写字楼、商业物业提供物业服务，物业管理区域东至双树村、南至山丹路（仕奇公园）、西至锡林郭勒南路、北至嘉和国际（嘉茂购物中心），总建筑面积400441平方米。合同期限自签订之日起至小区业主大会成立之日止，但本合同期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止。本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，乙方应在合同届满后三个月继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。物业管理区域物业服务收费选择包干制，双方约定物业服务费用标准如下：住宅高层1.8元/月.平方米、办公楼2.5元/月.平方米、商业物业2.5元/月.平方米，该资金由业主按其物业的建筑面积交纳。第八条约定，业主或物业使用人应于物业交付使用之日起承担其物业的服务费用。物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在每年前5日内履行交费义务。第二十九条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之二点一的标准向乙方支付违约金。拖欠费用三个月以上，乙方可向违约方提起诉讼。该合同还就专项维修资金的管理和使用、违约责任等事项作出了约定。合同签订后，长盛物业公司为恩和家园提供了物业服务。庭审过程中，长盛物业公司自认，其在签订前期物业服务合同时为肆级资质等级，服务时为叁级资质等级，其提交的资质证书复印件显示，其于2014年11月12日取得叁级资质等级。2009年9月24日，内蒙古长兴房地产开发有限责任公司（出卖人）与张玉芳（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定由张玉芳购买恩和家园房屋，房屋建筑面积为117.72平方米，庭审过程中，双方一致认可房屋的面积为117.46平方米。张玉芳于2011年秋季领取房屋钥匙，其未交纳2013年7月1日至2020年6月30日期间的物业费17,759.95元（1.8元×117.46平方米×84月）。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中，长盛物业公司与内蒙古长兴房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》，系双方的真实意思表示，并不违法法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，该合同对张玉芳具有约束力，张玉芳与长盛物业公司形成物业服务合同关系，双方均应按照物业服务合同的约定履行各自的义务。长盛物业公司向恩和家园提供物业服务，张玉芳作为业主应按照物业服务合同的约定支付2013年7月1日至2020年6月30日期间的物业费，面积以双方认可的117.46平方米计算，因物业服务存在长期性、持续性的特点，业主在证明物业公司服务水平的问题上存在举证困难，结合张玉芳提供的照片、视听资料及本院同期受理的长盛物业公司起诉业主案件中其他业主提供的证据，可反映出长盛物业公司在公共设施的维修、养护，消防设施设备的维护、管理方面存在服务瑕疵，对业主所反映的问题双方亦未能有效沟通并妥善解决，综合考虑物业服务合同的约定、物业服务水平、物业服务成本等因素，根据公平原则，本院酌定按照物业服务合同约定的物业费标准的85%支持长盛物业公司对于物业费的主张，即张玉芳向长盛物业公司支付物业费15,095.96元（17,759.95元×85%），对长盛物业公司的该项诉讼请求，本院按照15,095.96元予以支持，对于张玉芳提出的相关服务问题的抗辩意见，本院予以采纳。对于长盛物业公司的物业服务资质、物价部门的审批文件、收费许可证等属于行政管理范畴，非效力性强制规范，不影响合同效力的认定，对于张玉芳提出的相关意见，本院不予采纳。对于长盛物业公司主张违约金的诉讼请求，前期物业服务合同中虽约定了物业费的交纳时间，但其未提供证据证明其在签订前期物业服务合同后将其中有关物业费的交纳时间及违约责任的约定向业主明示，故对长盛物业公司主张违约金的诉讼请求，本院不予支持；对其提出的业主临时公约为前期物业服务合同的公示方式的意见，根据《物业管理条例》相关规定，业主临时公约为建设单位在销售物业之前制定，并应在销售物业前将内容向物业买受人明示，并予以说明，物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守管理规约予以书面承诺，而本案中长盛物业公司提供的证据不能显示出建设单位就相关内容向张玉芳明示并予以说明，长盛物业公司提出的该项意见无法律依据，本院不予采纳；基于前述前期物业服务合同当中关于物业费的交纳时间未向业主明示，故对于张玉芳提出的长盛物业公司主张2017年8月以前的物业费已超过诉讼时效的抗辩意见，本院亦不予采纳。对于张玉芳提出的要求物业公司拆除私搭乱建，恢复小区原样的抗辩意见，长盛物业公司向法庭举示其向相关业主下达整改通知并向相关部门反映违章搭建情况的证据材料，证实其曾督促相关业主进行整改并向相关部门反映情况，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约；业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼；物业服务企业对于业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，也可请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任，故相关权利人应另行主张权利，张玉芳以此为由拒交物业费，于法无据，对张玉芳的该项抗辩意见，本院不予采纳。对于张玉芳提出的长盛物业公司未退还装修押金问题，其未就本案中装修押金如何处理提出明确的处理意见，长盛物业公司称符合规定携带票据可以退还，故双方可就装修押金事宜另行协商处理。对于张玉芳提出的长盛物业公司对共用部位的收益未予公开，合法权益应予返还，私自占用物业用房、老年活动室等抗辩意见，张玉芳作为小区业主享有知情权和监督权，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，物业的共用部位和共用设施由全体小区业主共有和共同管理，公共部位的使用及经营收支情况因涉及全体小区业主的共同利益，应由业主大会授权业主委员会或业主根据议事规则使用、管理或依法追责等，不在本案调整范围内，应由权利人另行主张，对其该项抗辩意见，本院亦不予采纳。对于张玉芳提出的其他抗辩意见，长盛物业公司在物业服务过程中应加强与业主的沟通，及时、有效的处理业主反映的问题，并及时向业主反馈结果，不能仅依靠诉讼手段强制业主交费，业主委员会及业主亦应督促物业服务企业改进物业服务方式、提高物业服务质量，业主委员会亦应切实履行职责，业主对物业服务企业提供的服务不满意而采取拒交物业费的方式亦不妥，均不应提倡。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、张玉芳于本判决生效之日起十日内向呼和浩特市长盛物业服务有限责任公司支付物业费15,095.96元；二、驳回呼和浩特市长盛物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果张玉芳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计193元（原告已预交），由张玉芳负担89元，由呼和浩特市长盛物业服务有限责任公司负担104元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 高晓英二〇二〇年九月十五日书记员 张琪乐