北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）京民初50号原告：中诚信托有限责任公司，住所地北京市东城区。法定代表人：牛成立，董事长。委托诉讼代理人：黄承浩，上海恒洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚坚，上海恒洋律师事务所律师。被告：重庆诗城置业有限公司，住所地重庆市渝**。法定代表人：曹磊，总经理。委托诉讼代理人：梁永强，重庆渝汇律师事务所律师。被告：重庆新睿蘭亭资产管理有限公司，住所地重庆市渝**。法定代表人：曹磊。被告：重庆银翔实业集团有限公司，住所地重庆市渝**空港经济开发区。法定代表人：张先利。被告：龙富勇，男，1972年9月23日出生，汉族，住重庆市渝中区。被告：翁光敏，女，1972年8月8日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告中诚信托有限责任公司（以下简称中诚信托）与被告重庆诗城置业有限公司（以下简称诗城置业）、被告重庆新睿蘭亭资产管理有限公司（以下简称新睿公司）、被告重庆银翔实业集团有限公司（以下简称银翔公司）、被告龙富勇、被告翁光敏借款合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。在2019年9月26日的庭审中，原告中诚信托的委托诉讼代理人黄承浩、龚坚、被告诗城置业的委托诉讼代理人梁永强到庭参加诉讼。在2020年8月18日的庭审中，原告中诚信托的诉讼代理人黄承浩到庭参加诉讼，被告诗城置业经传票传唤未到庭参加诉讼。被告新睿公司、被告银翔公司、被告龙富勇、被告翁光敏经公告送达开庭传票，在本院组织的两次庭审中，均未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。中诚信托向本院提出诉讼请求：1、判令中诚信托与诗城置业签订的编号为2017FT0373JK01的《借款合同》于即日解除；2、判令诗城置业返还中诚信托剩余借款本金8.08亿元；3、判令诗城置业按合同约定向中诚信托支付尚未付的借款利息16339555.56元（以剩余借款本金8.08亿元为基数，自2018年12月20日起计算至2019年7月23日，按年利率8%计算；自2019年7月24日起计算至实际还清借款本金之日止，按年利率12%计算。）；4、判令诗城置业按《借款合同》约定向中诚信托支付违约金3500万元（借款合同第十四条第4款约定，诗城置业增加债务、对外再担保的，支付借款本金0.5%的违约金；第十四条第5款约定，诗城置业逃避监管，存在严重违约行为的，支付借款本金3%的违约金；借款本金以10亿元计）；5、判令诗城置业按《房地产抵押合同》约定向中诚信托支付违约金59671088.89元（抵押合同约定，抵押人擅自处分抵押物，应当支付借款本息总额5%的违约金；借款本息总额按已发生本金及利息，计至2019年3月21日，计1193421777.78元，为本项违约金计算基数）；6、判令诗城置业按《资金监管协议》约定向中诚信托支付违约金136050082.67元（资金监管协议约定，违反资金监管约定的，违约金为借款本息总额0.1%/日，自诗城置业私开三峡银行4165账户开户日2018年11月27日起算至本诉起诉日，计114天；借款本息总额按已发生本金及利息，计至2019年3月21日，计1193421777.78元，为本项违约金计算基数）；7、请求确认中诚信托对诗城置业抵押的坐落于重庆市渝北区回兴街道兴科大道E85-1号地块“蘭亭新都汇”[对应土地证号：渝（2016）渝北区不动产权第XX号、土地使用面积42598平方米]的土地使用权及在建工程折价或者拍卖、变卖所得价款，在本案前述请求确认的债权范围内享有优先受偿权；8、请求确认中诚信托对新睿公司持有的诗城置业100%股权及其派生权益折价或拍卖、变卖所得款，在本案前述请求确认的债权范围内享有优先受偿权，并根据编号2017FT0373JK01ZY01的《股权质押合同》第五条第2款、第3款约定之顺序进行清偿；9、判令新睿公司、银翔公司、龙富勇、翁光敏对本案前述请求确认的诗城置业的债务，向中诚信托承担连带清偿责任；10、本案诉讼费、保全费等案件受理费用由五被告承担。本院庭审中，中诚信托将其第三项诉讼请求变更为：判令诗城置业按合同约定向中诚信托支付尚未付的借款利息及利息损失，计算依据为以剩余本金8.08亿元为基数，自2018年12月20日起计算至2019年7月23日止，按年利率8%计算；自2019年7月24日起计算至实际清偿完毕之日止，按年利率12%计算。中诚信托还将其第七项诉讼请求变更为：判令中诚信托对诗城置业抵押的坐落于重庆市渝北区回兴街道兴科大道E85－1号地块“蘭亭新都汇”[土地证号：渝（2016）渝北区不动产权第**，土地使用面积42958平方米]的土地使用权及该地块之上在建工程、已竣工房屋（具体室号以抵押权证登记为准）实现抵押权，其拍卖、变卖所得价款，在本案前述诉讼请求确认的债权范围内由中诚信托优先受偿。事实与理由：诗城置业因重庆市渝北区回兴街道兴科大道E85-1号“蘭亭新都汇”项目开发建设需要向中诚信托申请借款，中诚信托以信托资金向诗城置业发放借款。双方于2017年7月21日订立编号为2017FT0373JK01的《借款合同》，主合同第一条约定借款金额不超过10亿元，借期48个月，自2017年7月24日起至2021年7月23日止，如果借款实际发放日期晚于前述起始日期，则借款期限相应顺延。中诚信托于2017年7月24日向诗城置业账户放款4亿元，于2017年7月26日放款6亿元。主合同第二条约定，利息的收取方式为于每笔借款实际发放之日收取该笔借款金额7%的前置利息；其余利息在借款期间内，自第一笔借款发放之日起24个月内，按年利率8%/年收取，自第一笔借款发放之日起25个月至48个月，按年利率12%/年收取。主合同第十条第6款约定，未征得中诚信托书面同意，诗城置业不得对外提供担保、实质性增加债务融资等行为。同时，第十四条第4款约定，诗城置业违反上述约定的，应当向中诚信托支付相当于借款本金金额0.5%的违约金。主合同第十四条第5款约定，诗城置业逃避中诚信托的监督或发生其他严重违约行为，中诚信托有权按照借款本金金额的3%标准收取违约金。主合同另约定，诗城置业为借款提供“蘭亭新都汇”项目在建工程[对应土土地证号：渝（2016）渝北区不动产权第XX号、土地使用面积425**方米]抵押担保，并签订编号为2017FT0373JK01DY01的《房地产抵押合同》，抵押合同第二条约定将“蘭亭新都汇”项目现有在建工程及后续新增在建工程抵押给中诚信托。第四条第3款约定，未经中诚信托书面同意，诗城置业不得将抵押物再抵押，如有违反或为其他处分的，按抵押合同第九条第3款执行：诗城置业违反抵押合同第四条第3款约定的，中诚信托可要求恢复抵押物原状或提前收回主合同项下借款本息，并要求诗城置业支付借款本息总额5%的违约金。同时，诗城置业出具承诺函，承诺不将抵押物再向任何第三方抵押、融资，若未遵守承诺，中诚信托有权提前收回贷款并要求诗城置业赔偿损失。新睿公司、银翔公司、龙富勇、翁光敏分别与借贷双方订立编号为2017FT0373JK01BZ01、2017FT0373JK01BZ02、2017FT0373JK01BZ03、2017FT0373JK01BZ04的《保证合同》，承诺对诗城置业主合同项下全部借款本金、利息、相关费用（如有）、罚息、违约金、损害赔偿金和中诚信托为实现债权所支付的一切费用承担连带担保责任。同时，新睿公司与中诚信托签订编号为2017FT0373JK01ZY01的《股权质押合同》，以新睿公司持有的诗城置业100%股权及其派生权益对诗城置业《借款合同》项下全部借款本金、利息、相关费用（如有）、罚息、违约金、损害赔偿金和中诚信托为实现债权所支付的一切费用提供股权质押担保，并完成了工商登记。中诚信托与诗城置业在编号为2017FT0373JG01的《资金监管协议》第三条第3款约定，诗城置业保证准确、及时、完整的向中诚信托通报与项目销售有关的情况，通过认购、订购、预定方式向买受人收受标的项目的定金、预付款、购房款必须全部进入项目预售（销售）监管账户结算。资金监管协议第九条第2款约定，如诗城置业违反前述资金监管协议约定，应当按《借款合同》项下借款本息总额的0.1%/日向中诚信托支付违约金，并赔偿由此给中诚信托造成的全部损失。合同履行期间，中诚信托已依约向诗城置业足额发放借款10亿元。但诗城置业擅自将合同约定的“蘭亭新都汇”在建工程及后续在建工程抵押登记给李克会、南充农村商业银行、邹佳荣、江舟等多名第三人，严重违反了《借款合同》《房地产抵押合同》及承诺函的约定不增加债务、不再担保、不再抵押等义务。同时，诗城置业绕开监管账户，于2018年11月27日开立三峡银行4165号账户，收取项目销售款、按揭贷款，并于开户至2019年1月17日期间先后将收取的项目销售钱款合计6166.3万元转出至监管外账户及新睿公司等关联公司，违反了《借款合同》和《资金监管协议》的约定。中诚信托认为，诗城置业作为借款人、抵押人、承诺人，在《借款合同》及相关合同履行期间内，违反合同约定及承诺，未经中诚信托允许对外再担保，擅自将应向中诚信托抵押的标的物及已向中诚信托抵押的抵押物向第三人抵押和再抵押，严重损害了中诚信托的合法权益；同时诗城置业作为借款人，在《资金监管协议》履行期间内，私自新设银行账户作为项目销售账户，并将销售款转至监管外账户及关联公司，严重违背了诚实信用原则，危害了中诚信托的债权安全。中诚信托依据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定及《借款合同》第十四条等相关合同之约定，行使合同解除权，提前收回借款本息，请求法院判令解除《借款合同》，要求诗城置业归还借款本金80800万元，截止起诉日的利息16339555.56元；要求诗城置业根据主合同第十四条第4款的约定，赔偿违反不增加债务、不再担保义务的违约金500万元；根据主合同第十四条第5款的约定，赔偿违反监管、严重违约行为违约金3000万元；中诚信托依据《房地产抵押合同》第九条之约定，要求诗城置业承担擅自处分抵押物再抵押之违约金59671088.89元；中诚信托依据《资金监管协议》第九条之约定，请求诗城置业赔偿违反资金监管约定违约金136050082.67元；并判令诗城置业根据《房地产抵押合同》第二条继续履行抵押担保义务，以土地使用权及在建工程折价或者拍卖、变卖所得价款，优先偿付给中诚信托直至所担保的债务履行完毕；判令新睿公司以出质给中诚信托的诗城置业100%股权及其派生权益根据《股权质押合同》第五条第2款、第3款之约定顺序将折价或拍卖、变卖所得款向中诚信托清偿；责令新睿公司、银翔公司、龙富勇、翁光敏根据《保证合同》约定，就诗城置业前述债务承担连带责任。综上，请求法院支持中诚信托诉讼请求，依法保护中诚信托合法权益。诗城置业辩称，诗城置业与中诚信托存在借款合同关系，但是合同约定的借款期限未到，诗城置业不同意中诚信托解除借款合同，亦不同意提前返还款项。如果诗城置业存在违约行为，中诚信托的相关主张也不能超过年利率24%的标准。中诚信托围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行证据交换及质证。诗城置业对中诚信托提交的真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。诗城置业对于中诚信托提交的诗城置业及中诚信托分别与新睿公司、银翔公司、龙富勇、翁光敏签订的四份《保证合同》的真实性均提出异议，但诗城置业在本院规定的期限内既未提交相反的证据予以证明，亦未作出合理解释。故本院确认上述证据的真实性、合法性和关联性。对诗城置业提出的异议，本院不予采信。经中诚信托申请，本院到重庆三峡银行股份有限公司北碚支行、重庆市规划和自然资源局分别调取了证据并再次组织各方当事人进行证据交换及质证。诗城置业经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院视为其自愿放弃诉讼权利。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。新睿公司、银翔公司、龙富勇、翁光敏经本院合法传唤均未到庭参加诉讼，本院亦视为其自愿放弃诉讼权利。本院在审查中诚信托提交的其与新睿公司、银翔公司、龙富勇、翁光敏签订的相关合同原件后，对中诚信托提交的其与新睿公司、银翔公司、龙富勇、翁光敏签订的相关合同均予以确认并在卷佐证。本院经审理查明：2017年7月21日，借款人、甲方诗城置业与贷款人、乙方中诚信托签订编号为2017FT0373JK01的《借款合同》，约定：甲方因重庆市渝北区回兴街道兴科大道E85-1号“蘭亭??新都汇”项目开发建设需要向乙方申请借款，乙方同意以信托资金向甲方发放借款。第一条借款金额、期限及用途1、借款金额为不超过10亿元，具体以实际发放金额为准。2、借款期限为48个月，自2017年7月24日起至2021年7月23日止，如果借款实际发放日期晚于前述起始日期，则借款期限相应顺延。若借款分次发放，则上述借款期限为第一笔借款的借款期限，其他各笔借款的借款期限均为自其实际发放之日起，至第一笔借款的借款期限届满之日止。3、本合同项下的借款用途为重庆市“蘭亭??新都汇”项目的开发建设。第二条借款利率及利息计付方式1、本合同执行的利率为第C项：C.每笔借款实际发放之日收取该笔借款金额7%的前置利息；其余利息在借款期间内按如下方式收取：自第一笔借款发放之日起24个月内，按年利率8%/年收取；自第一笔借款发放之日起第25个月至第48个月，按年利率12%/年收取。第八条提前还款2、本合同履行期间有下列任一事项发生时，乙方有权向甲方发出《提前还款通知书》，要求甲方在指定期限内提前偿还全部或部分借款利息：（2）甲方不及时履行付息义务。（5）甲方未按时提供或提供虚假、非法的证明、资料等文件。（6）甲方违反了本合同项下其他义务，或者甲方或其关联方违反了其与乙方签署的其他任何合同/协议或者向乙方出具的任何单方法律文件项下的义务。（7）担保方违反担保文件的有关规定，或者担保发生或将要发生乙方认为不利于其债权实现的变化，甲方未按照乙方的要求另行提供经乙方认可的担保。（10）发生对甲方履行本合同项下义务有重大不利影响的事件，或者出现了本合同及其他相关合同约定的其他情形。第十条甲方的权利和义务6、未征得乙方书面同意，不得将本合同项下的权利义务全部或部分转让给第三人，不得进行合并、分立、股权转让、对外投资、对外提供担保、实质性增加债务融资、债务重组以及申请停业、歇业、解散、破产等行为。第十一条乙方的权利和义务5、发生本合同第八条第2款规定的情形之一的，乙方有权单方解除本合同。第十四条违约责任4、甲方违反本合同第十条第6款的规定，甲方应向乙方支付相当于借款本金金额0.5%的违约金，给乙方造成损失的，还应赔偿乙方的损失。5、甲方逃避乙方的监督或发生其他严重违约行为，乙方有权按照借款本金金额的3%的标准收取违约金，并向有关方通报或通过新闻媒体实行公告催收。合同还约定了其他条款。2017年7月21日，诗城置业作为抵押人、甲方与作为抵押权人、乙方的中诚信托签订编号为2017FT0373JK01DY01的《房地产抵押合同》，约定：双方签署了编号为2017FT0373JK01的《借款合同》（本合同中简称主合同），乙方同意向甲方发放不超过10亿元的借款。为确保主合同项下乙方享有的债权的实现，甲方自愿作为抵押人，为甲方履行主合同项下的债务提供无条件、不可撤销的抵押担保。第二条甲方提供的抵押物为借款人合法拥有的位于重庆市渝北区回兴街道兴科大道E85－1号兴科大道与宝桐路交叉处“蘭亭??新都汇”项目现有的在建工程及后续新增的在建工程[对应土土地证号为：渝（2016）渝北区不动产权第XX号、土地使用面积为425**方米]。抵押物的详细情况见本合同附件之《抵押物清单》。如果《抵押物清单》的记载与相应权利证书或登记机关的登记簿相关记载不一致，以权利证书或登记机关的登记簿相关记载为准。抵押物换发新的权利证书，导致本合同附件《抵押物清单》中所列抵押物或者乙方收执的他项权利证书上所载抵押物与上述新的权利证书或登记机关的登记簿相关记载不一致的，甲方不得以此为由拒绝承担担保责任。第三条担保范围及抵押期限1、本合同项下抵押担保的债权为乙方依据《借款合同》向甲方发放借款而形成的债权。担保范围为《借款合同》项下的全部借款本金、利息、相关费用（如有）、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和乙方为实现其债权及抵押权所支付的一切费用。第四条甲乙双方的权利和义务3、本合同所设抵押权存续期间，甲方应尽责管理抵押物，使其保值、增值；未经乙方书面同意，不得将抵押物出租、出售、馈赠、再抵押或为其他处分；第七条本合同是无条件、不可撤销的，是《借款合同》不可分割的一部分。无论甲方在《借款合同》项下的还款义务的履行是否附有其他担保，甲方均以本合同项下的全部担保物为甲方在《借款合同》项下的全部还款义务承担担保责任。如果甲方以自己的财产为其在《借款合同》项下的还款义务的履行提供了担保，则本合同项下的抵押权设立后无论乙方放弃了甲方提供的担保，亦或对甲方提供的担保进行了变更，均不影响乙方在本合同项下享有的抵押权。第九条违约责任3、甲方违反本合同第四条第3款约定，擅自处分抵押财产的，其行为无效。乙方可视情况要求甲方恢复抵押物原状或提前收回《借款合同》项下的借款本息，并可要求甲方支付借款本息总额5%的违约金。合同还约定了其他条款。2017年7月25日，重庆市国土资源和房屋管理局出具编号为渝（2017）渝北区不动产证明第XXX号，载明：证明权利或事项为在建工程抵押权，权利人为中诚信托，义务人为诗城置业，坐落为渝北区回兴街道兴科大道322号蘭亭新都汇A幢，不动产单元号为XX、XX、XX、FX。该不动产登记证明后附房地产抵押清单。在房地产抵押清单上载明，此抵押清单对应中诚信托与诗城置业签署的编号为2017FT0373JK01DY01的《抵押合同》。2019年1月25日，重庆市国土资源和房屋管理局出具编号为渝（2019）渝北区不动产证明第XX号，载明：证明权利或事项为在建工程抵押权转房屋抵押权登记，权利人为中诚信托，义务人为诗城置业，坐落为渝北区翠苹路232号负XX号，不动产单元号为XX、XX、GBXX、FXX。抵押面积为57730.68平方米，被担保主债权数额为10亿元。附记一栏中记载的业务编号为201901251070021，变更前业务编号为201707251070632。该不动产登记证明后附房地产抵押清单。2019年1月25日，重庆市国土资源和房屋管理局出具编号为渝（2019）渝北区不动产证明第XXX号，载明：证明权利或事项为在建工程抵押权转房屋抵押权登记，权利人为中诚信托，义务人为诗城置业，坐落为渝北区翠苹路236号D幢商业（详见清单），不动产单元号为XX、XX、GBXX、FXX。抵押面积为3355.33平方米，被担保主债权数额为10亿元。附记一栏中记载的业务编号为201901251070035，变更前业务编号为201810251070001。该不动产登记证明后附房地产抵押清单。2017年7月21日，诗城置业向中诚信托出具《承诺函》，载明：中诚信托与诗城置业签署了《借款合同》，中诚信托同意向诗城置业发放10亿元借款。为确保《借款合同》项下中诚信托享有的债权的实现，诗城置业自愿作为抵押人，以《房地产抵押合同》附件抵押物清单及本《承诺函》附件抵押物清单中的抵押物向中诚信托抵押，为诗城置业履行《借款合同》项下的债务提供无条件、不可撤销的抵押担保。因本《承诺函》附件抵押物清单中的抵押物尚未满足办理在建工程抵押的条件，诗城置业承诺待上述条件满足后，将该抵押物向中诚信托进行抵押。诗城置业向中诚信托作出如下承诺和保证：（一）在《借款合同》有效期内，诗城置业将编号为渝（2016）渝北区不动产权第XX号的不动产权证原件交由中诚信托收存。（二）未经中诚信托书面许可，诗城置业不得以本承诺函附件抵押物清单中的抵押物向任何第三方进行抵押、融资。《承诺函》还载明了其他内容。同日，中诚信托作为质权人与作为出质人的新睿公司签订编号为2017FT0373JK01ZY01的《股权质押合同》，约定：中诚信托与诗城置业签订了《借款合同》，中诚信托同意向诗城置业发放借款，借款金额为10亿元。新睿公司持有诗城置业100%的股权（对应出资额为2000万元），愿意以该股权及其派生权益为诗城置业履行《借款合同》项下的还款义务提供股权质押担保。第一条质物和质押期限1、本合同项下的质物为新睿公司持有的诗城置业100%的股权（对应出资额为2000万元）及其派生权益。第二条担保范围本合同项下质押担保的债权为中诚信托依据《借款合同》向诗城置业发放借款而形成的债权。担保范围为《借款合同》项下的全部借款本金、利息、相关费用（如有）、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和中诚信托为实现其债权及质权所支付的一切费用。第九条双方约定的其他事项2、如果中诚信托在《借款合同》项下享有的债权附有其他形式的担保的，则无论其他形式的担保是否由诗城置业自己提供，新睿公司均不得以中诚信托尚未行使其他形式的担保权利或者其他形式的担保权利发生变更或被放弃为由，拒绝承担本合同所约定的担保责任。合同还约定了其他条款。2017年7月25日，重庆市工商行政管理局渝北区分局出具《股权出质设立登记通知书》，载明：重庆市工商行政管理局渝北区分局于2017年7月25日办理股权出质登记手续，质权自登记之日起设立。出质股权所在公司为诗城置业，出质股权数额为2000万股，出质人为新睿公司，质权人为中诚信托。2017年7月21日，诗城置业、中诚信托分别与作为保证人的新睿公司、银翔公司、龙富勇、翁光敏签订编号为2017FT0373JK01BZ01、2017FT0373JK01BZ02、2017FT0373JK01BZ03、2017FT0373JK01BZ04的《保证合同》，约定：诗城置业与中诚信托签订了《借款合同》。新睿公司、银翔公司、龙富勇、翁光敏分别愿意为诗城置业履行还款义务提供连带责任保证担保，中诚信托同意新睿公司、银翔公司、龙富勇、翁光敏分别作为诗城置业履行还款义务的连带责任保证人。新睿公司、银翔公司、龙富勇、翁光敏分别担保的主债权为中诚信托依据《借款合同》向诗城置业发放借款而形成的债权，本金金额为10亿元（以实际发放金额为准），借款期限为48个月，自借款实际发放之日起计算；担保范围为《借款合同》项下的全部借款本金、利息、相关费用（如有）、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和中诚信托为实现其债权所支付的一切费用。新睿公司、银翔公司、龙富勇、翁光敏分别对上述款项的清偿承担不可撤销的连带担保责任。如果中诚信托在《借款合同》项下享有的债权附有其他形式的担保的，则无论其他形式的担保是否由诗城置业自己提供，新睿公司、银翔公司、龙富勇、翁光敏分别不得以中诚信托尚未行使其他形式的担保权利或者其他形式的担保权利发生变更或被放弃为由，拒绝承担本合同所约定的保证责任。上述合同均约定了其他条款。2017年7月21日，中诚信托、诗城置业与宁波梅山保税港区兴思胜联投资合伙企业（有限合伙）（以下简称兴思胜联合伙）签订了编号为2017FT0373JG01的《资金监管协议》，约定：兴思胜联合伙作为“2017年中诚信托新都汇项目贷款单一资金信托”的委托人委托中诚信托设立《资金信托合同》对应的单一资金信托，兴思胜联合伙指定中诚信托以《资金信托合同》项下的全部信托资金向诗城置业发放信托贷款，并指定中诚信托签署本协议。中诚信托与诗城置业签署了《借款合同》和《房地产抵押合同》。为保障《借款合同》项下贷款本息及时足额偿付及贷款债权安全，中诚信托、诗城置业经协商一致，就设立贷款项目资金专用账户并对账户实施监管，以及诗城置业向中诚信托交纳解押保证金，诗城置业还款保证金的归集等有关事宜达成协议。诗城置业投资开发的“蘭亭??新都汇”项目（本协议中简称为标的项目），坐落于重庆市渝**，东邻宝桐路、南至兴科大道、西邻兴科一路、北至翠苹路，用地面积42598平方米，计容建筑面积170392平方米。诗城置业在中国建设银行股份有限公司设立的项目销售监管账户，专用于包括但不限于标的项目建设自有资金、银行贷款（包括上述信托贷款）、其他债务融资、因标的项目预（销）售所产生的包括但不限于定金、预付款、购房款在内的全部预、首付款等（销）售回款等的归集。项目放款监管账户以及还款保证金监管账户,上述账户统称监管账户。诗城置业不可撤销的授权中诚信托对诗城置业开立的监管账户进行监管，直至《借款合同》《房地产抵押合同》《保证合同》，本协议及与上述文件相关的其他合同、协议、文件或任何单方面出具给中诚信托的与上述文件相关的承诺函、确认函项下诗城置业所负有的义务全部履行完毕为止。诗城置业承诺标的项目项下所有资金的收支均通过监管账户进行。未经中诚信托书面同意，诗城置业不得申请对监管账户办理变更、销户等手续，不得采取其他使监管账户失效的行为；不得新增其他银行账户作为标的项目的项目预售（销售）资金监管账户。诗城置业保证准确、及时、完整的向中诚信托通报与项目销售有关的情况，通过认购、订购、预订方式向买受人收受标的项目的定金、预付款、购房款必须全部进入上述项目预售（销售）监管账户结算。若诗城置业存在违反本协议第三条规定的情形，除应对违约行为立即予以纠正外，还应按照《借款合同》项下的借款本息总额的0.1%/日向中诚信托支付违约金，并赔偿由此给中诚信托造成的全部损失。协议还约定了其他条款。2017年7月24日，中诚信托向诗城置业发放借款4亿元；2017年7月25日，诗城置业支付了该笔借款的前置利息2800万元。2017年7月26日，中诚信托向诗城置业发放借款6亿元；2017年7月27日，诗城置业支付了该笔借款的前置利息4200万元。2018年4月18日，诗城置业共还本金10800万元；2018年8月29日，诗城置业还本金1400万元；2018年9月4日，诗城置业还本金2000万元；2018年12月3日，诗城置业还本金2000万元；2018年12月10日，诗城置业还本金3000万元。诗城置业除了在2017年7月25日和7月27日合计支付前置利息7000万元外，后又支付了利息113242222.22元。另查明，依据中诚信托的申请，本院到重庆市规划和自然资源局查询到以下信息：蘭亭新都汇项目中，其中房屋座落分别为渝北区兴科大道3XX号X幢XX、XX、XX、XX、XXX、XXX的不动产，均系案外自然人自诗城置业处购得。前述不动产在2018年3月12日，均已办理在建工程抵押权登记，权利人为中诚信托，原权利人为诗城置业。之后，诗城置业分别将前述不动产出售给案外自然人。案外自然人亦分别与重庆三峡银行股份有限公司北碚支行签订了个人房屋借款合同。前述自然人亦将相关购房款支付至诗城置业在重庆三峡银行股份有限公司北碚支行开立的账户中。重庆三峡银行股份有限公司北碚支行与诗城置业及案外自然人签订个人房屋借款合同的日期最早为2018年11月30日。蘭亭新都汇项目中，其中房屋座落为渝北区翠苹路XXX号2－XX，幢号为D幢的不动产，在2018年3月12日办理了在建工程抵押权登记，权利人为中诚信托，原权利人为诗城置业。2018年12月27日，办理城镇房屋初始登记，权利人为诗城置业。2019年1月25日，办理在建工程抵押权转房屋抵押权登记，权利人为中诚信托，原权利人为诗城置业。之后上述房产办理了土地房屋抵押权登记，权利人变更为案外自然人。依据重庆市国土资源和房屋管理局不动产登记的部分查询结果，诗城置业将渝（2019）渝北区不动产证明第XXX号项下的抵押物清单中的房屋于2019年1月29日再次抵押给案外人邹佳荣。再查明，在2019年9月26日的庭审中，中诚信托确认合同解除日为2019年3月21日；在2020年8月18日的庭审中，中诚信托确认合同解除日为2019年9月26日。本院认为，案涉《借款合同》《房地产抵押合同》《资金监管协议》《股权质押合同》、四份《保证合同》均系各方当事人的真实意思表示，亦未违反我国法律法规的强制性规定，应属合法有效。各方当事人均应严格按约履行。《借款合同》履行期间，诗城置业存在以下违约情形：1、自2019年3月20日后未再支付利息；2、未经中诚信托同意，将抵押物再次抵押；3、诗城置业取得的售房款未按照约定进入资金监管账户。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”据此，依据《借款合同》第十一条的相关约定，中诚信托有权解除《借款合同》。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”中诚信托主张《借款合同》于2019年9月26日，即以本院第一次庭审的时间为合同解除日，本院予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故在《借款合同》解除后，中诚信托要求诗城置业返还剩余借款本金并支付利息的诉讼请求，本院应予支持。对于诗城置业的相关答辩意见，本院不予采信。中诚信托诉讼请求中，要求诗城置业按照合同期内利率付至本金还清之日止，系其对自身权利的处置，本院对此不持异议。《借款合同》中约定，每笔借款发放之日收取该笔借款金额7%的前置利息。中诚信托于2017年7月24日、2017年7月26日分别向诗城置业发放借款4亿元、6亿元时，亦分别于次日收取了前置利息2800万元、4200万元。按照《中华人民共和国合同法》第二百条的规定，“借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。”中诚信托收取前置利息的行为违反了上述法律规定，其所收取的前置利息应当分别在对应的本金金额中予以扣除，即本案中中诚信托实际发放的借款本金金额为9.3亿元。扣除诗城置业已经偿还的本金，诗城置业还应向中诚信托返还借款本金73800万元。中诚信托主张，按照《借款合同》第十四条第4款的约定，诗城置业增加债务、对外再提供担保，应当向中诚信托支付借款本金金额0.5%的违约金。本院认为，《借款合同》第十四条第4款约定，诗城置业未征得中诚信托书面同意，不得将本合同项下的权利义务全部或部分转让给第三人，不得进行合并、分立、股权转让、对外投资、对外提供担保、实质性增加债务融资、债务重组以及申请停业、歇业、解散、破产等行为。依据本院查明的事实，诗城置业向案外人提供了抵押担保，违反了合同的上述约定，诗城置业应当向中诚信托支付以借款本金9.3亿元为基数，按照0.5%计算的违约金，计为465万元。中诚信托主张，诗城置业逃避监管，存在严重违约行为，应向其支付违约金。本院认为，诗城置业违反《借款合同》约定，相关销售款项并未进入《资金监管协议》项下账户，应当按照《借款合同》第十四条第5款的约定，向中诚信托支付以借款本金9.3亿元为基数，按照3%计算的违约金，计为2790万元。中诚信托要求诗城置业按照《房地产抵押合同》的约定向其支付违约金的诉讼请求，本院认为，按照我国担保法的有关规定，担保合同是主合同的从合同，担保责任是主债务的从债务，基于担保从属性的必然要求，担保责任的范围不能大于主债务的范围。当事人约定的担保责任的范围大于主债务的，应当缩减至主债务的范围。故对于中诚信托的此项诉讼请求，本院不予支持。对于中诚信托要求诗城置业按照《资金监管协议》的约定向其支付违约金的诉讼请求，本院认为，诗城置业未将标的项目售房款归集入《资金监管协议》约定的监管账户，违反了《资金监管协议》的约定，其应当承担违约责任。诗城置业应当按照约定，以借款本息总额为基数，按照0.1%/日的标准，向中诚信托支付违约金。中诚信托主张按照诗城置业在重庆三峡银行股份有限公司北碚支行开户日期确定违约金的起算时间，对此，本院认为，开立银行账户系企业日常经营活动的需要，《资金监管协议》中亦未禁止诗城置业在监管银行以外的银行开立账户的行为。在重庆三峡银行股份有限公司北碚支行、诗城置业和案外自然人签订的个人房屋借款合同中，约定了售房款进入重庆三峡银行账户，违反了《资金监管协议》的约定。故本院以个人房屋借款合同签订时间，即2018年11月30日为《资金监管协议》项下违约金的起算时间。中诚信托主张以2019年3月21日作为计算《资金监管协议》项下违约金计算的截止日期，本院予以确认。本案中，诗城置业认为中诚信托主张的利息、违约金等费用不能超过24%。中诚信托则认为，其依据《房地产抵押合同》和《资金监管协议》主张的违约金不应计入《借款合同》的范围内。本院认为，中诚信托依据《房地产抵押合同》主张的违约金，因违反担保法的相关规定，本院已确认不予支持，在此不再赘述。中诚信托与诗城置业签订的《资金监管协议》系服务于本案《借款合同》，故《资金监管协议》项下的违约金应当作为《借款合同》项下发生的其他费用，应与《借款合同》项下的利息、违约金合并计算。因中诚信托主张的《借款合同》项下的利息、违约金以及《资金监管协议》项下的违约金，各自的计算基数、计算方法、期限均不一致，本院确定应当支持中诚信托利息和违约金的诉讼请求金额的计算方法为，以本案借款本金为计算基数，按照年利率24%的标准计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条规定：“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。”《借款合同》解除后，案涉担保人对于诗城置业的债务仍应承担相应的担保责任。对于中诚信托要求对诗城置业抵押和新睿公司质押的财产行使优先受偿权的诉讼请求，本院认为，相关抵押权和质权均已办理了物权登记，抵押权和质权已经设立，中诚信托的相关诉讼请求本院应予支持。对于中诚信托要求新睿公司、银翔公司、龙富勇、翁光敏对诗城置业的债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院认为，中诚信托与新睿公司、银翔公司、龙富勇、翁光敏分别签订了四份《保证合同》，新睿公司、银翔公司、龙富勇、翁光敏应当按照各自的承诺，对诗城置业的债务承担连带清偿责任。诗城置业、新睿公司、银翔公司、龙富勇、翁光敏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃有关诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条、第二百二十三条第（四）项、第二百二十六条、第二百二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认中诚信托有限责任公司与重庆诗城置业有限公司签订的《借款合同》于2019年9月26日解除；二、重庆诗城置业有限公司于本判决生效之日起十日内向中诚信托有限责任公司返还借款本金73800万元，并支付利息（2017年7月24日，按照本金4亿元计算；2017年7月25日，按照本金37200万元计算；2017年7月26日，按照本金97200万元计算；自2017年7月27日起至2018年4月17日止，按照本金9.3亿元计算；自2018年4月18日起至2018年8月28日止，按照本金8.22亿元计算；自2018年8月29日起至2018年9月3日止，按照本金8.08亿元计算；自2018年9月4日起至2018年12月2日止，按照本金7.88亿元计算；自2018年12月3日起至2018年12月9日止，按照本金7.68亿元计算；自2018年12月10日起至2019年9月26日止，按照本金7.38亿元计算。自2017年7月24日起至2019年7月23日止，按照年利率8%计算；自2019年7月24日起至本金实际给付之日止，按照年利率12%计算。执行中扣除重庆诗城置业有限公司已支付的利息113242222.22元）；三、重庆诗城置业有限公司于本判决生效之日起十日内向中诚信托有限责任公司支付违约金3255万元；四、重庆诗城置业有限公司于本判决生效之日起十日内向中诚信托有限责任公司支付《资金监管协议》项下的违约金[自2018年11月30日起至2019年3月21日止，以本金9.3亿元和相应利息（自2017年7月24日起至2019年3月21日止，以本金9.3亿元为计算基数，按照年利率8%计算）为计算基数，按照0.1%/日计算]；五、对于本判决第二项、第三项、第四项确定的债务，中诚信托有限责任公司有权以编号为渝（2017）渝北区不动产证明第XX号、渝（2019）渝北区不动产证明第XX号、渝（2019）渝北区不动产证明第XX号不动产登记证明项下抵押物折价或者拍卖、变卖后的所得价款享有优先受偿权；六、对于本判决第二项、第三项、第四项确定的债务，中诚信托有限责任公司有权以重庆新睿蘭亭资产管理有限公司持有的重庆诗城置业有限公司出资额为2000万元的股权折价或者以拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；七、对于本判决第二项、第三项、第四项确定的债务，重庆新睿蘭亭资产管理有限公司、重庆银翔实业集团有限公司、龙富勇、翁光敏承担连带保证责任；八、重庆新睿蘭亭资产管理有限公司、重庆银翔实业集团有限公司、龙富勇、翁光敏承担连带保证责任后，有权向重庆诗城置业有限公司追偿；九、驳回中诚信托有限责任公司的其他诉讼请求。本判决第二项、第三项、第四项所分别确定的利息、违约金之和，不得超过以本案借款本金9.3亿元为基数、以年利率24%标准计算的数额。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5317104元，由中诚信托有限责任公司负担17104元（已交纳），由重庆诗城置业有限公司、重庆新睿蘭亭资产管理有限公司、重庆银翔实业集团有限公司、龙富勇、翁光敏负担530万元（于本判决生效之日起七日内交纳）。财产保全费5000元，由重庆诗城置业有限公司、重庆新睿蘭亭资产管理有限公司、重庆银翔实业集团有限公司、龙富勇、翁光敏共同负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于中华人民共和国最高人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  容 红审 判 员  魏 欣审 判 员  甘 琳二〇二〇年九月二十三日法官助理  龚亚东书 记 员  张佳慧