北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0108民初13167号原告：北京味多美食品有限责任公司，住所地北京市西城区阜成门内大街**。法定代表人：陈新强，经理。委托诉讼代理人：王志和，北京赛尔律师事务所律师。委托诉讼代理人:蔡洁，女，北京味多美食品有限责任公司职工。被告：杨玉美，女，1964年12月22日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李璐，北京市大道政通律师事务所律师。原告北京味多美食品有限责任公司与被告杨玉美房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京味多美食品有限责任公司（以下简称味多美公司）委托诉讼代理人王志和、蔡洁;被告杨玉美委托诉讼代理人李璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。味多美公司向本院提出诉讼请求：1．解除与杨玉美间的《租赁合同》；2．被告返还原告己支付未使用的租金683836元、押金54166元；3．被告承担违约金162500元；4．本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告于2017年8月14日就原告承租被告位于北京市海淀区西道口净土寺x号东区x号一层南起第三间房屋及其附属设施签署《租赁合同》，房屋用于经营“味多美”面包坊（餐饮类），原告已按时如额支付至2020年11月9日租金共计796027．39元。2019年9月12日原告收到产权人即北京电力自动化设备有限公司《通知书》，告知承租人中质标（北京）标准化技术研究中心（以下简称中质标）、杨玉美超出租赁期限（产权人出租给中质标，中质标转租给被告即杨玉美，被告转租给我司即原告），要求书面答复原告承租情况，并通知于2019年10月15日停电；遂即原告通过多次电话、登门访问、邮寄等多种方式将上述情况告知被告并询问转租权限等事宜均无法与被告取得联系。2019年10月22日，产权人正式停电，导致原告无法正常营业，原告依据合同约定及相关法律规定请求解除该涉案合同，被告应按照“店铺合同”约定向原告赔偿三个月租金作为违约金即162500元，违约金不足以弥补实际损失的，对于超过上述违约金金额的部分，原告另行起诉向被告追偿，同时被告应按照“店铺合同”约定将原告预付的剩余租金683836元、押金54166元，共计738002元，在解除合同后十日内退还完毕。杨玉美辩称,不同意原告全部诉讼请求。第一，原被告合同并未到期，不应退还相关费用；第二，被告系合法从中质标（北京）标准化技术研究中心租赁的房屋，且产权人北京电力自动化设备有限公司知情并认可，在本案庭审前，被告已向法院提交了追加当事人的申请书以及中止申请书;第三，停电行为是北京电力自动化设备有限公司做出的，并非被告。原告应起诉该侵权行为的实施方;第四，原告和北京电力自动化设备有限公司又签订了租赁合同，该行为属于原告的违约行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2017年8月14日，杨玉美（出租方、甲方）与味多美公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：海淀区西道口路净土寺x号东区x号一层南起第三间房屋及其附属设施，建筑面积158平方米，使用面积120平方米，乙方承租该房屋用于办理“味多美”面包坊（餐饮类）。租期自2017年8月20日至2020年11月9日止。租金65万元每年。甲方无法保障乙方正常供水供电及租赁房屋正常使用的，乙方可提前10天书面通知甲方单方解除本合同，自《解除通知书》送达时解除，甲方支付三个月租金作为违约金，违约金不足以弥补实际损失的，以实际损失计算。合同提前解除，乙方预付剩余租金，甲方在合同解除后十日内退还完毕。甲方非为房主，与甲方的出租方产生争议，导致上家向乙方出具书面函件，要求乙方向其支付租金或暂停支付甲方租金的，乙方暂停支付，或就后期租金达成新的协议安排，至争议解决，或乙方将支付甲方的租金支付至上家，该支付视为乙方向甲方的支付，甲方可据此折抵欠付上家的租金。后，味多美公司向杨玉美支付了押金54166元及至2020年11月9日的租金共796027．39元。2019年10月23日，涉案房屋产权方北京电力自动化设备有限公司对涉案房屋采取停电措施。后，味多美公司与北京电力自动化设备有限公司签订了《房屋使用协议》，租期起算日为2019年12月16日。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．味多美公司提交杨玉美于2019年10月25日发出的《通知书》，自认物业公司于2019年10月23日对整栋楼停水停电。杨玉美认可真实性，但主张10月23日后又恢复供水供电，就其主张，其未提交证据证明，本院对其所述事实不予采信；2．味多美公司提交北京电力自动化设备有限公司（以下简称电力公司）与中质标（北京）标准化技术研究中心（以下简称中质标公司）的《房屋租赁合同》，证明涉案房屋产权方电力公司将房屋租赁给中质标公司使用，租赁期限仅为自2018年10月15日至2019年10月14日,故杨玉美无权在2019年10月14日后转租涉案房屋，杨玉美对该合同不予认可，其提交与中质标公司的《房屋租赁合同》，证明其是从中质标公司承租的涉案房屋，其与中质标公司的租期到2020年11月9日届满，故其与味多美公司的合同仍未到期。本院认为杨玉美虽提交与中质标公司的租赁合同，但其未提交任何证据证明中质标公司在2019年10月14日后仍有权转租涉案房屋，同时结合味多美公司提交的产权人与中质标公司的租赁合同，本院对杨玉美所称其在2019年10月14日后仍有权对外出租涉案房屋不予认可。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，杨玉美未能按照合同约定保证涉案房屋的正常供水供电，导致味多美公司无法正常使用涉案房屋，构成根本违约，味多美公司依法享有解除权。味多美公司于2020年9月10日的庭审中向杨玉美发出解除合同通知，涉案合同于此日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。味多美公司要求杨玉美返还押金并支付违约金的诉请，具备事实及法律依据，本院予以支持。就味多美公司要求杨玉美退还租金一节，本院根据合同履行情况分段论述，首先，2019年10月23日至2019年12月16日期间尚在合同期内，味多美公司在上述日期内既未向杨玉美发出解约通知又未腾退涉案房屋，味多美公司应向杨玉美支付该期间内的租金，但考虑房屋在此期间处于停电状态，导致味多美公司无法正常经营，故本院对该期间的租金予以酌减；其次，就2019年12月16日后的租金，该期间虽然仍在租期内，但根据法院采信的证据显示，因产权方电力公司与中质标公司、杨玉美就涉案房屋产生争议，产权方并向味多美公司出具了书面通知，在杨玉美无法提供充足证据证明其自2019年10月14日后有转租权的情况下，味多美公司选择与产权方达成新的使用协议，自2019年12月16日起将涉案房屋租金直接向产权方电力公司支付，该做法并无不当，且符合其与杨玉美的合同约定，此日即可视为电力公司实际收回房屋之日，则杨玉美理应将该日期后的租金全额退还味多美公司。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认杨玉美与北京味多美食品有限责任公司于2017年8月14日签订的《租赁合同》已于2020年9月10日解除；二、杨玉美于本判决生效后七日内退还北京味多美食品有限责任公司押金54166元、租金635752．74元，并向北京味多美食品有限责任公司支付违约金162500元；三、驳回北京味多美食品有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6403元，由杨玉美负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李晓馨二〇二〇年九月二十八日书记员  张立莉