上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初14170号原告：傅远，男，1959年4月26日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告：吴天虹，女，1961年10月3日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：傅远。被告：上海祥逸置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：顾备军，总经理。委托诉讼代理人：侯延林，男。原告傅远、吴天虹与被告上海祥逸置业有限公司(以下简称祥逸公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序。本案于2020年8月21日公开开庭进行了审理，原告傅远(兼原告吴天虹的委托诉讼代理人)、被告委托诉讼代理人侯延林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告傅远、吴天虹向本院提出诉讼请求：1.确认己方于2020年4月2日签署的办理退房手续的申请无效；2.撤销双方于2020年1月16日签订的上海市商品房预售合同；3.判令被告返还购房款人民币103,224.88元，并赔偿相应利息损失(以103,224.88元为基数，按年利率0.3%自2020年4月16日计算至本案判决之日止)；4.判令被告赔偿首付购房款的利息损失2,717元(以3,622,488元为基数，按年利率0.3%自2020年1月16日计算至2020年4月15日止)。事实与理由：原、被告于2020年1月16日网签预售合同，原告按约支付首付款3,622,488元。合同签订后，原告按照被告提供的渠道申办贷款，后得知系公司贷无法用于购房。另受新冠肺炎疫情影响，原告也无法按照原定计划在短期内置换房屋。以上原因导致原告无法按合同约定支付剩余房款。同年2月17日，原告通知被告解除预售合同并沟通返还款项事宜。同年4月2日，双方撤销网签合同备案。当日，被告未按照合同第七条或补充条款一第二十一条的约定扣除原告违约金3万元，反而要求原告签署办理退房手续的申请，要求原告支付违约金103,224.88元，并称若原告拒绝签署则拒绝退款。原告在其拒绝退款的胁迫下，违背内心真实意思表示签署办理退房手续的申请，对原告不发生法律效力。同月16日，被告返还部分购房款，但剩余房款103,224.88元至今未还，为维护自身合法权益，故作如上诉讼请求。被告祥逸公司辩称，不同意原告的全部诉请。具体意见如下：1.原告于2020年4月2日签署的办理退房手续的申请系其自愿签署，被告并未胁迫，约定内容亦未违反法律或法规的禁止性规定，合法有效且已履行完毕。原告现再要求撤销或确认该申请无效，有违诚实信用原则。相应地，原告要求返还购房款103,224.88元及其利息没有事实和法律依据。2.双方于2020年1月16日签订的上海市商品房预售合同早已解除，不存在诉请撤销的基础，原告亦不具备撤销的法定事由。原告签署合同前已知悉贷款情况，现其要求被告赔偿3,622,488元购房款产生的相应利息无事实和法律依据。3.原告作为拥有上海市房产的完全民事行为能力人，对签订预售合同和退房申请的法律后果理应知悉。且其签署办理退房手续申请的时间亦在上海市重大突发公共卫生事件应急响应级别降至二级之后，不存在受疫情影响的情况。原告向被告申请解除合同的实际理由系因其无力支付后续购房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实：1.原告为证明被告拒绝协商合同条款并向原告介绍公司贷，提供与案外人李某(被告员工)微信聊天记录**。被告质证认为该聊天记录内容无法达到原告的证明目的。本院认证认为双方对上述聊天记录的真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以确认。2.原告为证明其于2020年2月17日向被告发出解除合同的通知，提供解除通知函件和聊天记录一组。被告质证认为该解除通知函仅系原告提出解除合同的协商方案，不具有解除合同效力。本院认证认为双方对上述解除通知函件和聊天记录的真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以确认。3.原告为证明其在违背自身真实意愿、被胁迫的情况下签署的办理退房手续的申请，提供与被告两员工于2020年4月2日的通话详单一组、同年8月14日的通话录音两份。被告质证认为上述通话详单和录音无法达到原告的证明目的，反而证明当日双方就是否签署办理退房手续的申请事宜进行了充分的沟通，原告系在自愿情况下签署。本院认证认为双方对上述通话详单和录音的真实性均无异议，本院予以确认，双方在2020年4月2日就是否签署办理退房手续的申请进行了沟通。经审理查明：2020年1月16日，祥逸公司(甲方、卖方)与傅远、吴天虹(乙方、买方)签订上海市商品房预售合同(网签)。合同第二条约定，乙方向甲方购买上海市青浦区赵巷镇业辉路399弄金臣颐墅205号房屋(以下简称涉案房屋)。第三条约定，每平米单价66,942元，根据暂测建筑面积暂定购房总价为10,322,488元。第七条约定，乙方若未按照本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算，逾期超过30天后，甲方有权单方解除本合同，乙方赔偿金额为总房价款的1%。第三十二条约定，本合同登记备案后，如发生协议解除本合同的事实时，在事实发生之日起30天内双方持解除合同的书面文件到上海市青浦区房地产登记机构办理注销本合同登记备案的手续。合同附件一约定，乙方于2020年1月16日与甲方签约并付首付款3,622,488元、同年2月16日支付房款361万元、余款309万元采用商业贷款方式支付，乙方应保证在同年2月29日将贷款金额存入甲方指定账户；经银行审核，乙方的准贷额度小于申贷额度的，乙方应将其贷款不足部分在接到甲方或者申贷银行通知后7日内以现金方式向甲方付款以不足差额；未获准贷款的，乙方应将其原申贷金额以现金形式在接到甲方或申贷银行通知后，在双方于本合同约定的期限内向甲方付款。合同补充条款一第七条约定，乙方应自行办理贷款手续……若贷款无法申办或者未能在双方于本合同约定的期限内放款的，本合同约定的付款期限不变，乙方应按本合同及补充条款相关约定承担逾期付款的违约责任。合同补充条款一第八条明确，甲方已明确告知乙方，甲方销售人员、代理公司销售人员及销售现场的其他工作人员无权对能否获得贷款、贷款条件等作出任何承诺，该等承诺不构成合同内容，对甲、乙双方无约束力，乙方对此已充分知晓；乙方的付款安排是在充分了解不断调整的相关贷款政策后，经综合考虑予以确定，乙方承诺不会以无法贷款或无法足额贷款为由要求解除本合同或调整付款时限。合同补充条款一第二十一条约定，若因合同一方违约，守约方有权根据合同及补充条款的约定主张违约责任，但双方均同意违约金最高不超过3万元。合同还约定了其他事项。另查明，傅远于2019年12月12日通过微信向祥逸公司销售人员询问购房事宜。同月17日，傅远向该销售人员询问房贷方案，该销售人员回复：“我们5家银行……您房子抵押是跟我们这边贷款没关系的。”同月18日，傅远、吴天虹向祥逸公司支付涉案房屋购房定金100万元。2020年1月16日，傅远、吴天虹向祥逸公司支付涉案房屋购房款2,622,488元，总计已付购房款3,622,488元。再查明，2020年2月17日，傅远、吴天虹以挂号信方式向祥逸公司寄送关于解除合同的通知。通知明确：双方签订的上海市商品房预售合同已不能履行，我方依据合同法第九十四条解除该合同，自本通知到达贵司时解除。贵司应依法将我方已付首付房款3,622,488元于收到本通知之日起10天内退还，逾期将按日万分之二收取滞纳金。同日，傅远、吴天虹将上述通知照片通过微信发送至祥逸公司销售人员，并表明：“双方协商解除合同是最佳方案。”该员工确认收到并表示会转公司法务处理。2020年4月2日，傅远、吴天虹签署办理退房手续的申请(适用于因自身原因解约的客户)。申请明确：因本人自身原因向贵司申请终止双方就涉案房屋签订的上海市商品房预售合同，为此承诺将积极配合办理合同注销手续，因解除和注销合同而产生的一切费用，由本人承担；因本人要求解除合同已违反双方约定，本人同意向贵司支付违约金103,224.88元，且贵司有权在本人已付购房款中直接扣除该违约金。该申请还明确了其他事项。同日，双方就其于2020年1月16日签订的上海市商品房预售合同，共同办理网上备案撤回手续。现该合同网签备案已被撤回。2020年4月16日，祥逸公司向傅远、吴天虹退还房款3,519,263.12元。庭审中，双方确认祥逸公司曾向傅远、吴天虹催交房款。以上查明的事实，有原、被告的陈述，原告提供的上海市商品房预售合同、办理退房手续的申请、付款收据、退款凭证、微信聊天记录、解除通知函件和微信聊天记录、通话详单、通话录音，被告提供的网上备案撤回受理单等证据予以证明。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方于2020年1月16日签订的上海市商品房预售合同以及傅远、吴天虹于2020年4月2日签署的办理退房手续的申请，均系各方当事人的真实意思表示，合法有效。上述申请对傅远、吴天虹应支付的违约金数额作出了补充约定，不违反法律、法规的禁止性规定，当事人应按照约定全面履行义务，故祥逸公司收取傅远、吴天虹103,224.88元违约金具有事实和法律依据。关于傅远、吴天虹主张祥逸公司存在欺诈、胁迫的问题。祥逸公司销售人员于2019年12月17日已明确告知傅远“你问问抵押的人”以及“您房子抵押是跟我们这边贷款没关系”。加之预售合同补充条款一第八条亦明确约定，祥逸公司销售人员、代理公司销售人员及销售现场的其他工作人员无权对能否获得贷款、贷款条件等作出任何承诺，该等承诺不构成合同内容，傅远、吴天虹已知悉等内容。傅远、吴天虹作为在上海市已拥有房产的完全民事行为能力人，对自身经济状况、购房能力和贷款情况理应知悉。此外，傅远、吴天虹虽主张祥逸公司于2020年4月2日以不签署则不退还已付房款为由，胁迫其在办理退房手续的申请中签字，但又当庭明确祥逸公司并未采用语言、肢体等暴力方式使其陷于恐惧。另根据傅远、吴天虹提供的证据和当庭陈述可知，其系与祥逸公司员工多次沟通后，由本人在上述申请落款处签名。傅远、吴天虹作为完全民事行为能力人，理应对自己签字的法律效力和后果明确知悉，现再以祥逸公司存在欺诈、胁迫为由，主张确认申请无效，无事实和法律依据，本院不予支持。关于傅远、吴天虹撤销预售合同的诉讼请求，因双方就涉案房屋签订的上海市商品房预售合同已于同年4月2日经协商一致解除，故本院对该诉讼请求不予支持。预售合同第三十二条明确约定双方须持解除合同的书面文件到上海市青浦区房地产登记机构办理注销合同登记备案手续。现双方均当庭确认预售合同网上登记备案已撤回，且网上备案撤回受理单中亦明确双方曾提交解除合同协议文件作为申请材料，根据在案证据和各方陈述，本院以双方提交网上备案撤回申请之日，即2020年4月2日作为预售合同解除之日。傅远、吴天虹申请解除预售合同的原因系其无力按照合同约定支付后续购房款，应就此承担相应违约责任。双方在办理退房手续的申请中约定的违约金数额系双方真实意思表示，于法无悖，当属合法有效。其一，傅远、吴天虹未按约支付第二笔房款。合同附件一明确约定，傅远、吴天虹应于2020年2月16日支付第二笔房款361万元、同年2月29日采用商业贷款方式支付余款309万元。经祥逸公司催交，傅远、吴天虹未能在2月16日前支付第二笔房款，次日方通过寄发解除通知和微信告知等方式提出解除合同的申请，已构成逾期支付。且其作为违约方并不享有单方合同解除权，该解除通知依法不发生法律效力。其二，预售合同附件一以及合同补充条款一第七条、第八条等多处均明确约定其应就贷款不足部分以现金方式补足差额。在傅远、吴天虹得知贷款金额不足以支付后续房款后，直至同年4月2日合同解除前均未积极筹措资金补足差额。新冠肺炎疫情影响并不能构成其无法筹措资金的理由，傅远、吴天虹已违反合同相关约定。其三，傅远、吴天虹本人签署的办理退房手续的申请中已就其应支付的违约金具体数额作出补充约定。预售合同第七条和补充条款一第二十一条虽就违约金计算标准或具体数额作出了约定，但傅远、吴天虹于同年4月2日签署的办理退房手续的申请另就其应支付的违约金具体数额作出补充约定，傅远、吴天虹应恪守履行，故其要求祥逸公司返还103,224.88元及相应利息的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百四十八条、第一百五十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告傅远、吴天虹的全部诉讼请求。本案受理费2,418.80元，减半收取计1,209.40元，由原告傅远、吴天虹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  郑 重二〇二〇年九月二十二日法官助理  黎偲原书 记 员  黎偲原附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百四十八条一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百五十条一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。