北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初3898号原告：葛瑞，女，1975年8月19日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：马晓胜，北京京云律师事务所律师。委托诉讼代理人：王霓婷，北京京云律师事务所律师。被告：北京黄金实业有限公司，住所地北京市密云区溪翁庄镇立新村北。统一社会信用代码x。法定代表人：赵嵬，总经理。委托诉讼代理人：黄立斌，北京天洛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雪，北京天洛律师事务所律师。原告葛瑞与被告北京黄金实业有限公司（以下简称黄金实业公司）商品房预售合同纠纷一案。本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告葛瑞的委托诉讼代理人马晓胜、王霓婷；被告黄金实业公司的委托诉讼代理人黄立斌、李雪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。葛瑞向本院提出诉讼请求：1.请求判令黄金实业公司对我履行承诺接通温泉入户；2.请求判令黄金实业公司履行承诺对我开放x酒店配套、开放周边7万平方米绿地、给予酒店VIP待遇；3.请求判令黄金实业公司依约履行涉案小区域内绿化达到8190平方米、域内代征绿化达到15037.743平方米的标准；4.请求判令黄金实业公司履行合同约定的五级物业标准，履行合同约定的绿化养护要求和内容；5.请求判令黄金实业公司对涉案小区故障排水管道以及因雨水倒灌造成损坏的房屋设施进行维修；6.诉讼费由黄金实业公司承担。事实及理由：2017年6月22日，我与黄金实业公司签订《北京市商品房预售合同》，约定黄金实业公司将位于北京市密云区x镇x村北x路x号院x庄园x#住宅楼-x层x单元-x号房屋出售给我，房屋总价3311713元，我已按照合同约定向黄金实业公司支付房款，黄金实业公司于2017年5月31日前交付涉案房屋。购房时，我是通过商业广告和宣传材料来了解涉案房屋的，涉案房屋最大的卖点即温泉入户和酒店配套，这在黄金实业公司用于销售的宣传材料上都有所记载，且属于明确具体的允诺，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，温泉入户和酒店配套应属于合同内容，现黄金实业公司未按照约定履行，应承担违约责任。另外，黄金实业公司未按约定履行涉案小区域内绿化达到8190平方米、域内代征绿化达到15037.743平方米的标准，物业服务也没有达到五级物业标准，且小区排水管道故障，出现雨水倒灌造成房屋设施损坏，严重影响我的生活并给我造成了经济损失，故诉于法院。诉讼过程中，葛瑞变更第1项诉讼请求为：请求判令黄金实业公司支付因其未履行温泉入户给我造成的经济损失662342.6元；同时增加诉讼请求：请求判令黄金实业公司支付我因雨水倒灌造成的损失3786元。黄金实业公司辩称：不同意葛瑞的全部诉讼请求，双方之间签订的《商品房预售合同》合法有效，我公司依法履行了合同内容，不存在违约情形，葛瑞所诉不属实，请求法院判决驳回葛瑞的全部诉讼请求。针对第一项诉讼请求：1、葛瑞所诉温泉入户并非双方签订的合同内容，《商品房预售合同》中并无任何关于温泉入户的描述，不属于合同违约情形，且房屋交付时，葛瑞对于温泉未入户并无异议，已经认可温泉未入户的现状；2、我公司关于涉案房屋印刷的《x专刊》中关于温泉入户的描述并非要约，而是要约邀请；3、前期宣传对双方没有法律约束力，根据葛瑞提供的宣传单，上面都有注明“所有图文仅供参考，以政府最终审定为准，不代表合同要约”，即前期宣传中，我公司已经明确告知葛瑞温泉入户最终要以政府许可为准，而非明确承诺温泉入户，因此宣传单内容对双方没有约束力；4、关于温泉入户，我公司从2012年就开始做温泉开采的相应工作，至2017年完成温泉机房提升设备安装、调试，现已具备供水条件，有关温泉入户的全部硬件设施工作已经完成，但从2017年至今，我公司多次和国土部门就取水许可证和采矿权的办理进行沟通，均未取得进展，据悉有关地热资源开采的办理，不仅仅是本案，整个北京市从2017年开始处于停滞状态至今，是因为政府政策调整暂停了相应的行政许可办理，属于不可抗力，而非我公司原因；5、温泉入户不属于本案审理范围，商品房预售合同中并未约定温泉入户，如温泉入户后，我公司会和葛瑞单独就温泉水的供应和使用签订独立合同即供水服务合同，现合同尚未订立，葛瑞即要求我公司承担违约责任无依据且与本案的商品房预售合同不属于同一法律关系，不属于本案的审理范围。针对第二项诉讼请求：1、因葛瑞第二项诉讼请求与第一项诉讼请求依据类似，因此对第二项诉讼请求的第一点答辩意见同上述第一项诉讼请求答辩意见的1-3条款，即不属于预售合同内容、属于要约邀请、对双方没有法律约束力；2、配套的具体含义，根据葛瑞提交的证据，宣传资料中确实有过五星级酒店配套的用词，但这并非意味着五星级酒店可以无偿对小区业主开放；3、酒店作为社区公共配套处于正常经营中，对葛瑞是正常开放的，但不是无偿开放。针对第三项诉讼请求：葛瑞此项诉讼请求完全没有依据，我公司已经完全按照合同中约定的绿化面积进行了建设，这个绿化面积无论在规划验收、竣工验收还是在园林绿化局的验收中均进行了验收，无论是小区内的绿化面积还是代征绿地的面积，都是符合合同约定的。针对第四项诉讼请求：1、该诉讼请求不属于本案审理范围，物业服务合同和本案商品房预售合同不属于同一法律关系；2、此项诉讼请求，我公司作为被告不适格，双方虽然签订了前期物业服务合同，但在葛瑞收房时，我公司已明确告知物业服务由x公司提供，葛瑞认可并签字确认；3、物业服务已经达到了服务标准；4、葛瑞存在拖欠物业费情况，给物业服务带来了极大困难。针对第五项诉讼请求及增加的第二项诉讼请求：我公司建设的关于排水的市政工程符合国家标准并通过验收，是合格的，不存在故障，针对雨水倒灌这个情况，气象局出具了自然灾害证明，属于不可抗力，不属于我公司违约或者房屋质量问题。本案经审理认定的事实如下：2016年9月30日，葛瑞与黄金实业公司签订《北京市商品房预售合同》，约定黄金实业公司将位于北京市密云区x镇x村北x路x号院x庄园x#住宅楼-x层x单元-x号房屋出售给葛瑞，房屋总价3311713元。葛瑞已将房款全额支付给黄金实业公司，黄金实业公司已向葛瑞交付涉案房屋。房屋交付后，葛瑞认为黄金实业公司存在没有按照宣传时的承诺接通温泉入户等违约行为，故诉于本院。葛瑞为证明其主张向本院提交证据如下：证据1、购房发票，证明双方存在商品房买卖合同关系，具有诉讼主体资格；证据2、x专刊，证明黄金实业公司宣传涉案小区x源自大地深处的天然温泉，引入每一户业主家中，x业主优享五星级酒店完备配套；证据3、x别院系宣传册，证明黄金实业公司宣传涉案小区x有北京最深4000米地脉温泉，有7万平米五星级酒店配套；证据4、x宣传截图，证明黄金实业公司在出售涉案小区时一直宣传温泉入户，五星级酒店配套，以温泉地产为卖点，葛瑞是冲着温泉入户购买的房屋。证据5、判例，证明已有法院判例被告应对不能履行的温泉入户承诺承担违约责任，给原告予以相应赔偿；证据6-7、房屋被淹视频、图片，证明黄金实业所售房屋设计有问题，下雨天雨水倒灌，葛瑞家中被淹，给葛瑞造成损失；证据8、维修记录表和发票，证明因被淹造成电梯损坏，修电梯花费的损失，该损失应由黄金实业公司赔偿；证据9、业主手册，其中业主手册第5页里有注明温泉水水费，证明黄金实业公司承诺温泉入户的事实，同时也证明葛瑞入住时没有接通温泉水；证据10、住建委网站截图，证明同一个区域，相邻两个小区相同时间段内，有无温泉入户的两个小区，价格存在较大差距，有无温泉对房屋价格有明显影响，没有温泉对房屋价格影响很大，黄金实业公司后期不按约定提供温泉入户，给葛瑞造成损失；证据11、五级物业标准；证据12、涉案小区内部环境录像，证明黄金实业公司没有达到合同约定的五级物业标准。经质证，黄金实业公司认可证据1的真实性，认可葛瑞具有起诉资格但认为双方签订的合同中并没有温泉入户、酒店配套内容，且合同《补充协议》第十七条第1款明确地约定“相关广告，宣传资料、楼书、沙盘模型、展示品、样板房等所表达或提供的信息仅作为参考，不构成合同内容，对出卖人、买受人均没有任何法律约束力，出卖人买受人均不受其约束。除非出卖人书面公章明确确认，否则出卖人及其销售人员或销售代理人员的任何陈述、承诺或保证均不视为出卖人的陈述、承诺或保证，对出卖人不具有任何约束力”。证明双方应以合同为准，合同以外的均不属于合同内容，对双方没有约束力；对证据2-3美域专刊、宣传册的真实性认可，不认可关联性及证明目的，因宣传册上面都注明“所有图文仅供参考，以政府最终审定为准，不代表合同要约”，即前期宣传中，黄金实业公司已经明确告知葛瑞温泉入户最终要以政府许可为准，而非明确承诺温泉入户，因此宣传单内容对双方没有约束力；对证据4宣传截图的真实性、合法性、关联性均不予认可，同时认为葛瑞的证明目的中“原告是冲着温泉入户购买房屋”可以证明，从葛瑞本身的自认来看，葛瑞认为温泉是其购买房屋的主要目的，也说明葛瑞并不认为酒店配套是其购房的决定性因素；对证据5的证明目的不予认可，该案例与本案情况完全不一致，不具有参考价值；对证据6-8的真实性不予认可，该证据无法证明其损失。且葛瑞认可雨水倒灌是去年8月9日发生的，当天密云区下大暴雨，属于自然灾害造成的不可抗力；对证据9业主手册的真实性认可，不认可关联性。该份手册是由物业公司发放与黄金实业公司无关，也可证明物业服务实际是由x公司提供；对证据10住建委网站的截图真实性认可，不认可关联性；对证据11、12的质证意见为：五级物业服务标准里面说的巡视时间是早6点至晚10点巡视4次，建筑垃圾2日内清运，葛瑞提交视频无法证明物业服务不达标准。黄金实业公司提交证据如下：第一组证据：1、商品房预售合同及附件；2、房屋交付通知书；3、房屋交付手续单；4、钥匙交接单；5、房屋交接验收单；6、密云x竞品数据（来源于住建委及网络）。证明：双方签订合同及房屋交付情况，合同中并无温泉入户、酒店配套之约定，涉案房屋房价也属于该地区偏低，可见温泉入户、酒店配套并非对合同订立有重大影响。第二组证据：7、2014年5月26日北京市国土资源局关于确定北京市密云县x镇x村北地区地热勘探探矿权出让价款的通知；证据8、北京市探矿权出让合同；证据9、中华人民共和国矿产资源勘查许可证；证据10、2014年8月18日北京市国土资源局关于准予进行地热勘查钻井的通知；证据11、2016年1月18日地热及矿泉水矿产资源储量登记证；证据12、地热井及温泉机房照片。证明：黄金实业公司为温泉入户投入了大量资金进行了大量工作。第三组证据：13、物业服务照片及工作简报；证据14、园区绿化工作记录表；证据15、物业费催缴函；证据16、《业主临时管理规约》承诺书。证明：黄金实业公司并非提供物业服务实际主体，物业服务达标，业主存在物业费欠缴情况。第四组证据：17、工程竣工验收记录；18、建设单位竣工报告；19、北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表；20、2017规（密）竣字0010号建设工程规划核验（验收）意见书；21、山外住宅规划验收附件；22、绿化工程验收报告；23、代征绿地移交书4；证明：涉案房屋小区建设工程及规划均通过验收，绿化面积符合工程许可证和规划许可证，符合合同约定。第五组证据：24、x路x号院项目大市政雨污水工程施工合同三方协议；25、x路x号院项目大市政雨污水工程施工合同；26、x路x号院项目大市政雨污水工程施工合同竣工验收单；27、x路x号院山外项目小市政雨污水工程竣工验收单；28、关于2019年8月9日密云区暴雨情况的新闻报道；29、关于2019年8月9日密云区暴雨情况的视频资料光盘。经质证，葛瑞对第一组证据中证据1商品房预售合同及附件的真实性认可，不认可其证明目的，认为黄金实业公司允诺过温泉入户等；对证据2、3、4、5（2、房屋交付通知书；3、房屋交付手续单；4、钥匙交接单；5、房屋交接验收单）的真实性认可，不认可其证明目的，认为房屋的交接并不代表其没有对温泉入户提出具体意见，也不代表认可房屋现状；对证据6的证明目的不予认可，涉案小区所有房屋已经出售完，与其他小区不具有可比性。黄金实业公司的x的宣传册、网上的宣传广告、业主手册、x专刊允诺过温泉入户、酒店配套，对合同订立和价款有重大影响；对第二组证据中有原件的证据认可其真实性，不认可其证明目的，黄金实业公司提交的第二组证据正好印证了其通过x的宣传册、网上的宣传广告、业主手册、x专刊允诺温泉入户的事实，并且也为温泉入户做了相关的设施建设，也证明北京市国土资源局等部门允许其进行地热探矿权、地热勘查钻井许可，但黄金实业公司未提供北京市政府等相关部门停止温泉勘探、开采的相关文件以及停止的时间；对第三组证据的真实性及证明目的均不认可，该组证据本身不能证明被告物业服务达到了五级标准，不能反映真实的情况，涉案小区几乎就没有绿化，物业服务中包括人员、设备的配置、绿化均未达到合同约定的五级物业服务标准。其中证据15物业费催缴函上加盖的是x庄园物业服务中心客户服务部专用章，不是物业公司的章，且无法证明葛瑞收到了该函件，因此与本案无关。对证据16的证明目的不认可，与本案无关联性，前期物业服务合同中明确乙方是黄金实业公司且有该公司的盖章；对第四组证据中有原件的证据真实性认可，不认可其证明目的，实际的绿化面积不符合工程许可证和规划许可证及合同的约定，黄金实业公司亦没有提交小区绿化实际现状符合合同约定的证据；对第五组证据中对证据24的真实性认可，不认可证明目的，认为该证据与雨水倒灌不具有关联性；对证据25的证明目的不认可，认为x水务不是政府部门，不能进行验收；对证据26、27的真实性认可，不认可证明目的，验收材料上都是企业盖章，没有经过住建部门的验收及住建部门的备案；对证据28、29的真实性认可，不认可证明目的，认为雨水倒灌系黄金实业公司人为因素造成，不能归因于自然灾害，而且在此之后每遇大雨黄金实业公司都通过抽水的方法避免了雨水倒灌。诉讼过程中，经黄金实业公司申请，本院为黄金实业公司委托诉讼代理人开具调查令，调取2019年8月9日涉案小区所在地段气象情况。密云国家基准气候站出具证明一份，内容为：2019年8月9日15～16时密云国家基准气候站降雨量50.7毫米，16～17时降雨量37.3毫米。密云x自动气象站15～16时降雨量64.5毫米，16～17时降雨量37.3毫米。经质证，葛瑞对真实性认可，但认为雨水倒灌系黄金实业公司人为因素造成，不能归因于自然灾害；黄金实业公司认为涉案小区市政工程施工符合国家规定，并通过验收，不存在故障，2019年8月9日密云暴雨系自然灾害，属于不可抗力。就其主张的温泉未能入户的经济损失，葛瑞称包括以下三个方面：1、房屋价款的损失；2、未能享受温泉入户的便利、服务，未能享受温泉入户高品质生活的损失；3、为温泉入户准备设备管道所产生的损失。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。葛瑞与黄金实业公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定切实履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”关于葛瑞要求黄金实业公司赔偿未履行温泉入户给其造成的经济损失，经本院询问后，葛瑞表示该经济损失包括房屋价款的损失；未能享受温泉入户的便利服务，未能享受温泉入户高品质生活的损失；为温泉入户准备设备管道所产生的损失。关于葛瑞主张的房屋价款损失，根据葛瑞提交的黄金实业公司销售楼盘时的宣传图册“全北京较深地脉泉水，引入每一户业主家中”的表述，可见温泉入户虽未作为双方所签《北京市商品房预售合同》内容列明，但上述宣传属于黄金实业公司就房屋规划范围内的房屋及相关设施所作的具体确定的说明，对于买房人订立买卖合同满足特定的心理预期产生一定的影响，应视为合同内容。黄金实业公司未按照约定提供温泉入户已构成违约，应承担违约责任，但葛瑞在诉讼中就其主张的经济损失未提供充分证据证实，且影响房价的因素不仅包括建设用地使用权成本、工程土建成本等显性价值；还包括以该房屋为中心在购房人生活半径范围内的各项附属设施，如周边的绿化环境、交通、市政基础设施、自然或人文景观以及文化、健身、教育、医疗、商业设施等给购房人带来的无形利益，本案双方诉争的温泉入户是黄金实业公司开发的温泉，并非天然温泉，温泉入户后亦属于个人消费项目，因此温泉入户并非影响房价的主要因素，且葛瑞在收房时已知晓温泉未入户的情况，故本院结合双方举证情况及温泉入户对房价的影响情况，酌定葛瑞主张的经济损失。关于葛瑞主张的未能享受温泉入户的便利、服务，未能享受温泉入户高品质生活的损失及为温泉入户准备设备管道所产生的损失，缺乏证据证实，本院不予支持。黄金实业公司辩称合同附件中明确约定“相关广告，宣传资料、楼书、沙盘模型、展示品、样板房等所表达或提供的信息仅作为参考，不构成合同内容，对出卖人、买受人均没有任何法律约束力，出卖人买受人均不受其约束”，有悖于上述司法解释的规定，本院不予采纳。关于葛瑞要求黄金实业公司开放x酒店配套、开放周边7万平方米绿地及给予酒店VIP待遇的诉讼请求，葛瑞提交证据所载的宣传内容中，并无对其所诉请求的明确具体的说明及允诺，且其未提供证据证明上述宣传内容对房屋价格确定有重大影响，故葛瑞所述的黄金实业公司的上述宣传，应视为要约邀请，尚不构成上述司法解释规定的视为要约的条件，该宣传内容不应视为双方之间商品房预售合同内容，葛瑞的该项诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。关于葛瑞要求黄金实业公司依约履行涉案小区区域内绿化达到8190平方米的诉讼请求，根据黄金实业公司提交的绿化工程验收报告，涉案小区绿地面积为10280平方米，绿化工程符合规划许可证要求，故葛瑞的该项诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。关于葛瑞要求黄金实业公司依约履行涉案小区域内代征绿化达到15037.743平方米标准的诉讼请求，根据黄金实业公司提交的代征绿地移交书和北京市园林绿化局代征城市绿地移交备案表，黄金实业公司已经履行代征绿化用地15037.743平方米的合同约定，葛瑞的该项诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。关于葛瑞要求黄金实业公司履行合同约定的五级物业服务标准及绿化养护要求及内容的诉讼请求，与本案不属于同一法律关系，本案不予涉及。关于葛瑞要求黄金实业公司对小区故障排水管道及因雨水倒灌造成损坏的房屋设施进行维修的诉讼请求，根据黄金实业公司提交的竣工验收记录，涉案小区市政雨污水处理工程及房屋建筑和市政基础设施工程已经竣工验收合格，因目前暂无证据证明小区排水管道出现故障，房屋设施存在损坏，故对葛瑞的该项诉讼请求，本院不予支持。关于葛瑞要求黄金实业公司赔偿雨水倒灌损失的诉讼请求，根据黄金实业公司提交的竣工验收记录，涉案小区市政雨污水处理工程已经竣工验收合格，在此情况下，因发生雨水倒灌的当天，密云区降下特大暴雨，根据黄金实业公司提交的气象部门统计的涉案小区所在地段降雨量的数据，当日降雨量已超过涉案小区排水管道的承受能力，该次降雨应属于法律规定的不能预见、不能避免、并不能克服的客观情况，由此导致雨水倒灌产生的损失不应由黄金实业公司承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告北京黄金实业有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告葛瑞未履行温泉入户造成的经济损失二万元。二、驳回原告葛瑞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五千二百三十一元，由原告葛瑞负担五千零八十一元（已交纳），由被告北京黄金实业有限公司负担一百五十元，限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 曹**勇二〇二〇年九月二十九日法官助理 王雅静书 记 员 周雨琦