山东省威海经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1092民初1789号原告：孔哲男，1980年3月17日出生，汉族，住山西省临汾市尧都区。委托诉讼代理人：孔鉴平，山西师达律师事务所律师。被告：威海瑞东房地产置业顾问有限公司，统一社会信用代码91371000664425175L，住所地山东省威海市青岛中路**。法定代表人：戚务政，总经理。委托诉讼代理人：杨海滨，山东鹏华律师事务所律师。被告：威海市第二中学，统一社会信用代码12371000494460241A，住所地，住所地山东省威海市海滨北路**iv>法定代表人：张良，校长。委托诉讼代理人：刘丽，山东中立达律师事务所律师。被告：威海市教育局，统一社会信用代码113710000043592137，住所地山东，住所地山东省威海市文化中路**>法定代表人：徐东晖，局长。委托诉讼代理人：刘丽，山东中立达律师事务所律师。原告孔哲与被告威海瑞东房地产置业顾问有限公司（以下简称瑞东公司）与被告威海市第二中学（以下简称威海二中）、威海市教育局合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孔哲之委托诉讼代理人孔鉴平，被告瑞东公司之委托诉讼代理人杨海滨，被告威海二中、威海市教育局之共同委托诉讼代理人刘丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孔哲向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的《经营权转让合同》（1158号、1159号商铺）；2.三被告连带返还原告商铺经营权转让价款40.296万元并支付违约金40.296万元；3.三被告承担本案诉讼费用。事实与理由：瑞东公司与威海市教育局、威海二中合作共建每美商城，瑞东公司承包了部分工程项目，威海市教育局、威海二中以每美商城70年的使用权抵顶了瑞东公司垫付的工程款。2008年1月8日，威海二中、威海市教育局授权瑞东公司与孔哲签订了两份经营权转让合同，将每美商城的1158号、1159号商铺的经营权，以20.148万元一套的价款转让给孔哲，两套合计40.296万元。协议约定转让人保证受让人对该商铺享有70年的经营权，如转让方违约，除返还受让人投资总额以外，另赔偿受让人相等价格违约金。同时约定，受让人代位享受威海二中、威海市教育局给予转让人的一切权利。威海二中、威海市教育局在协议上盖章予以认可。合同签订后，孔哲在指定期限内足额给付瑞东公司40.296万元。瑞东公司履行了合同第六条固定回报约定的1、2款。2017年下半年，孔哲多次赴威海与瑞东公司洽谈商铺经营权事宜，均无人接洽。2018年5月，孔哲再次去瑞东公司洽谈，发现瑞东公司已擅自将每美商城撤场，终止经营。综上，瑞东公司严重违约，致使孔哲的商铺经营权无法实现，不能实现合同目的；威海市教育局、威海二中作为每美商城经营权的实际控制人、瑞东公司作为商铺经营转让权的授权人、保证人，认可了孔哲代位主张的权利，三被告理应承担连带还款责任及承担违约金的责任。瑞东公司辩称，第一，瑞东公司与孔哲于2008年1月8日的经营权转让合同已经解除。双方合同约定瑞东公司将1158、1159号商铺经营权转让给孔哲，根据合同第六条第一款的约定，瑞东公司拥有该商铺2008年7月1日至2018年6月30日期间的经营使用权，同时瑞东公司每年按商铺总价款8%的回报率支付给孔哲，瑞东公司已按约履行。2017年7月，瑞东公司按照合同预留电话向包括孔哲在内的业主询问10年期满后是否由瑞东公司继续经营，绝大多数业主愿意继续委托瑞东公司进行经营，但其中有部分业主提出要求按照总价款的15%甚至20%支付回报。因业主要求太高，双方迟迟未能达成协议，部分业主到政府部门上访，经政府部门调解也未达成一致，整个商场陷入无法正常经营的状态。由于双方矛盾越来越多，为减少各方损失，瑞东公司及时通知包括孔哲在内的所有业主解除合同并办理退费事宜。第二，瑞东公司同意返还孔哲商铺经营转让价款40.296万元，但孔哲要求的违约金明显过高，请求法庭依据法律规定予以减少。威海二中、威海市教育局辩称，第一，威海二中将案涉每美商城50年的使用权转让给了瑞东公司，瑞东公司为经营获利，又将使用权转让给了孔哲。该转让行为系瑞东公司的自主经营行为，与威海市教育局和威海二中无关。第二，案涉经营权转让合同的签订方为瑞东公司和孔哲，基于合同相对性原则，合同仅对双方当事人具有法律约束力。威海二中在经营权转让合同上加盖单位印章，是依据和瑞东公司合作建房合同的约定进行审查、备案和证明。威海市教育局是威海二中的主管部门，其在合同上盖章是行政机关对其隶属的事业单位、法人从事民事活动的监管，该行为既不属于行政机关直接参与民事活动行为，亦不属于民事保证行为。综上，威海市教育局和威海二中既不是经营权转让合同的当事人，也未在合同中做出过任何保证或代为承担民事责任的承诺，其与孔哲之间没有直接的法律关系，无需对孔哲的损失承担任何民事责任。本院经审理认定事实如下：2008年8月25日，威海二中（甲方）与瑞东公司（乙方）签订两份《合作建房合同》，约定：双方合作建设威海二中综合楼，乙方付清出资款后取得威海二中综合楼及风雨操场工程的地下部分、地面中间连接、地面中间连接部分第**、地面中间连接部分第**的使用权；房屋使用权期限届满后，乙方可以以届时市场租金价格的50%继续租用，继续租用年限为20年；甲方同意乙方将房屋使用权转让或者出租，收益归乙方所有，在乙方转让给第三人时，由乙方与第三人签订合同，合同内容须符合《合作建房协议》的相关条款，所有责任和权益由乙方及第三人共同承担，与甲方无关，甲方应给予审查备案及证明；合同还对双方其他权利义务、违约责任进行了约定；合同末页除甲、乙双方签字盖章外，威海市教育局在主管单位处签字盖章。2008年1月8日，瑞东公司（转让人）与孔哲（受让人）签订编号为881158、881159的《经营权转让合同》各一份，约定：转让人取得威海二中门口西侧土地开发建设经营权，转让人经批准，在上述地块上建设商业经营项目，现定名每美商城；转让人将1158号、1159号商铺经营权转让给孔哲，每套转让面积为24.933平方米，单价8081元/平方米，每套价款为201480元；合同签订之日，受让人须交纳101480元作为首付款，2008年6月30日前支付100000元；第六条为“固定回报约定”：转让人将拥有该商铺2008年7月1日至2018年6月30日10年期间的经营使用权；转让人按每年该商铺总价款8%的回报率支付给受让人，支付方式为每季度支付总价款的2%；受让人在2017年9月10日至2017年9月30日内，有权选择是否继续享有该商铺的经营权，如果选择放弃经营的，转让人将在接到受让人的书面申请后，于2018年7月30日前全额返还该商铺购买时签订合同的总价款201480元，本合同将自动解除，选择继续享有经营权的，双方将继续履行本合同其他条款的规定；第十七条约定，转让人保障受让人无条件享受该商铺的土地使用年限70年及商铺经营权70年，并代位享受威海二中、威海教育局给予转让人的一切权利，如转让方违约，除返还受让人投资总额以外，另赔偿相等价格违约金；合同中还对其他事项进行了约定。合同末页，瑞东公司在转让人处签字盖章，孔哲在受让人处签字捺印；上述签字盖章下方另打印两行“威海市教育局和威海市第二中学，认可转让人威海瑞东房地产置业有限公司与受让人孔哲（下划线处内容为手写）签定（订）的上述经营权转让合同。”威海市教育局、威海二中分别在下方盖章。合同签订后，孔哲依约支付了购房款。2008年6月30日，瑞东公司与孔哲签署一份交接单，确认1158、1159号商铺已交付使用，瑞东公司自2008年7月1日起将固定回报付至孔哲账户。之后瑞东公司陆续向孔哲支付了2008年7月1日至2018年6月30日的回报。2018年7月，每美商城停止营业。2018年9月，瑞东公司向孔哲发送短信，主要内容为：想退铺的业主可继续与瑞东公司办理退铺手续并签订解除合同协议，瑞东公司将尽快安排陆续退款，时间截至2018年9月30日。庭审中，孔哲提交（2019）鲁10民终2825号民事判决书，系王爱礼起诉威海市教育局、威海二中要求支付威海二中综合楼消防工程款，判决认定威海市教育局作为合同的签订主体、威海二中作为合同实际履行主体对所欠工程款承担共同付款责任。孔哲提交该份证据拟证明威海二中、威海市教育局是综合楼及每美商城的建设立项单位、签约主体，是综合楼的共有人。经质证，瑞东公司对该证据的真实性无异议；威海二中、威海市教育局对证据的真实性亦无异议，但主张威海二中是将每美商城50年的使用权转让给了瑞东公司，瑞东公司再转让的行为与威海二中、威海市教育局无关，综合楼并非威海二中、威海市教育局、瑞东公司三者共有。另查，案涉综合楼及风雨操场工程原系以威海市第三中学名义报批立项，后威海二中与威海市第三中学合并。该建筑物单体验收合格，尚未通过综合验收。上述事实，有当事人陈述及书证等在案为凭，本院予以确认。本院认为，孔哲与瑞东公司之间签订的《经营权转让合同》，合同标的是威海二中综合楼及风雨操场工程地下一层的部分经营权，但该建设项目规划为综合楼及风雨操场，用于社会公益事业，而非用于商业经营，瑞东公司与孔哲签订的该份合同违反了规划许可，损害了社会公共利益，依法应当认定无效。合同的解除需要以合法有效为前提，故孔哲要求解除合同，理由不当，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。因2008年7月1日至2018年6月30日期间，孔哲每年均收到购房款8%的固定回报，该回报高出银行同期贷款利率40%-84%，故不能认定孔哲因案涉合同无效受到损失，故案涉《经营权转让合同》无效后，瑞东公司应当向孔哲返还转让款402960元。合同无效，其中的违约金条款亦无效，因此孔哲依据合同约定要求瑞东公司支付违约金402960元，理由不当，本院不予支持。威海二中、威海市教育局虽在瑞东公司与孔哲的合同上加盖印章，但内容是认可瑞东公司的转让行为，并非合同主体，亦无担保的意思表示。威海二中、威海市教育局与孔哲之间不存在合同关系，根据合同相对性原则，孔哲仅有权要求瑞东公司承担责任，其要求威海二中、威海市教育局对瑞东公司的上述债务承担连带清偿责任，理由不当，本院不予支持。综上所述，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）、（四）项、第五十八条规定，判决如下：一、被告威海瑞东房地产置业顾问有限公司于本判决生效后十日内返还原告孔哲转让款402960元；二、驳回原告孔哲要求解除其与被告威海瑞东房地产置业顾问有限公司于2008年1月8日签订的《经营权转让合同》的诉讼请求；三、驳回原告孔哲要求被告威海瑞东房地产置业顾问有限公司支付违约金402960元的诉讼请求；四、驳回原告孔哲要求被告威海市第二中学、威海市教育局承担连带返还责任的诉讼请求。如果被告瑞东公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5930元（原告已预交3672元），由原告负担2258元，被告瑞东公司负担3672元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  张丽红二〇二〇年九月四日书记员  周静洁