福建省龙岩市永定区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0803民初1940号 原告：龙岩吉祥物业管理有限公司，住所地：龙岩市新罗区西陂镇登高西路安置小区****，统一社会信用代码：913508025709994931。 法定代表人：张滨，总经理。 委托诉讼代理人：王丽珍，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：江富琴，女，该公司员工。 被告：沈丽芳，女，1975年10月8日出生，汉族，住龙岩市永定区。 原告龙岩吉祥物业管理有限公司（以下简称：“吉祥物业公司”）与被告沈丽芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吉祥物业公司的委托诉讼代理人王丽珍、江富琴到庭参加诉讼，被告沈丽芳经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉祥物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令沈丽芳支付吉祥物业公司物业服务费1,534元，并判令沈丽芳自起诉之日起至款清之日止以1,534元为本金，按月利率4‰支付违约金（具体欠费详见费用明细）；二、判令诉讼费由沈丽芳承担。事实与理由：2017年12月31日吉祥物业公司与永定区南门商贸广场业主委员会签订《物业服务合同》（以下称《合同》），永定区南门商贸广场自2018年1月1日起由吉祥物业公司接手，实施物业管理服务。《合同》约定物业服务费等相关费用按季度缴纳，收费标准住宅多层为0.4元/月平方米，电梯房1元/月平方米，商业物业1元/月平方米（不含公摊水电费）；合同第十六条第二点第二项约定甲方、业主违反本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费的，应当按照月千分之四的标准向乙方支付违约金，吉祥物业公司自接手之日起我司尽心尽力做好各项物业管理服务工作，取得了绝大部分业主的认可与支持。沈丽芳系永定区南门商贸广场的业主或承租人，为上述房产的物业服务费缴纳义务人，自2018年1月1日起，沈丽芳经吉祥物业公司多次催缴至今未向吉祥物业公司缴纳物业管理服务费等相关费用。为维护吉祥物业公司的权利，特提起本案诉讼。 沈丽芳辩称，1、其从未与物业签订合同，双方何来纠纷？2、与物业签合同之人何时与其签订第二手合同？江某是何氏其一概不知。3、是不是别人代替其出售房屋法院也予以支持？4、合同最基本的时效都存在问题，即物业服务期（合同第二条）为三年，自2018年1月1日至2021年12月31日，实为4周年，其中有何用心？5、其他事项（均为业主异议）《关于强烈要求吉祥物业公司撤回野蛮申诉并退出南门商贸广场管理的诉讼》（见附件）。6、请求法院当好业主“代言人”，认清扫黑除恶的高压态势，公正司法。 当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行举证和质证。对吉祥物业公司提供的证据：《福建省物业服务合同》（合同编号201712）1份，《沈丽芳欠费明细》，《催缴函》照片打印件1张，以上证据来源、形式合法，与本案具有关联，本院予以确认并在卷佐证。沈丽芳未到庭亦未提交书面质证意见、反驳证据，视为放弃质证权利。沈丽芳提供的《关于强烈要求吉祥物业公司撤回的野蛮申诉并退出南门商贸广场管理的诉讼》1份，经吉祥物业公司质证，对其真实性、关联性、合法性均有异议，本院认为该证据中“业主代表签字”部分，因无法确认签字人是否是南门商贸广场业主、是否是该业主本人签署，证据真实性无法确认，故对该证据本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月31日，南门商贸广场业主委员会（甲方）与吉祥物业公司（乙方）签订《福建省物业服务合同》1份，该合同主要约定：南门商贸广场业主委员会选聘吉祥物业公司对南门商贸广场实施物业管理服务，物业服务期限为叁年，自2018年元月1日起至2021年12月31日终止；本合同对物业服务企业和全体业主（含承租人、借用人）具有约束力；物业服务费标准按建筑面积计算，其中非电梯房按0.4元／平方米／月计算；物业服务费的构成包括物业服务成本（由人员费用、物业共用部位和共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位和共同设施设备及公众责任保险费用、办公费用、固定资产折旧费以及经业主大会同意的其他费用组成）、法定税费和物业服务企业的合理利润；物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，业主自愿预缴的除外，业主应于次月5日前向乙方支付物业服务费；业主违反合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照月千分之四标准向乙方支付违约金；合同还对其他事项作了约定。合同签订后，吉祥物业公司按合同的约定向南门商贸广场业主提供物业服务。沈丽芳系坐落于龙岩市永定区房屋（建筑面积为123.7㎡）的业主，自2018年1月起开始未缴纳物业服务费，累计至2020年7月止的物业服务费1533.88元（123.7㎡×0.4元／㎡×31个月），吉祥物业公司多次催讨未果，遂诉至本院。 另查明，吉祥物业公司在同期对南门商贸广场的其他部分业主亦提起物业服务合同纠纷的诉讼，其他业主向本院提交证据证明吉祥物业公司在提供物业服务中存在一定的服务瑕疵。 本院认为，南门商贸广场业主委员会与吉祥物业公司签订的《福建省物业服务合同》，为双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对全体业主具有约束力。因此，沈丽芳以其并非合同当事人为由提出抗辩，本院不予支持。 关于沈丽芳主张案涉合同载明的物业服务期限前后矛盾问题。本院认为，案涉合同已实际履行，且吉祥物业公司主张的物业服务费在合同约定期限内，沈丽芳在接受吉祥物业公司提供的物业管理服务后，应履行按期向吉祥物业公司交纳物业管理费等费用的义务。事实上，在履行合同过程中，吉祥物业公司确实存在一定的服务瑕疵，而沈丽芳也长期欠交物业服务费，双方均存在违约情形，应当各自承担违约责任。但因物业服务系针对广大小区业主，具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害大多数业主的权利，因此，吉祥物业公司的服务瑕疵并不构成沈丽芳减交或免除物业服务费的理由，沈丽芳应限期向吉祥物业公司支付尚欠的2018年1月至2020年7月间的物业服务费1,533.88元。 关于沈丽芳是否应当支付逾期付款违约金的问题。根据本院受理涉诉房屋所在小区其他业主物业服务纠纷案件情况，考虑到吉祥物业公司实际管理中确实存在服务瑕疵，虽然沈丽芳不能以此作为拒绝缴纳物业服务费的理由，但从合同的履行看，沈丽芳不履行支付物业服务费的义务有一定原因，不属于恶意违约，故对吉祥物业公司主张的要求支付逾期付款违约金，本院不予支持。沈丽芳经传票传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、沈丽芳应于本判决生效之日起十日内支付龙岩吉祥物业管理有限公司2018年1月起至2020年7月止的物业服务费1,533.88元。 二、驳回龙岩吉祥物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 案件受理费50元，因适用简易程序减半收取计25元，由沈丽芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 杨    晓 二〇二〇年九月三十日 书记员 葛晓君(代) 附：主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第四十三条县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。