湖南省临澧县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0724民初1042号原告：黄金春，女，1972年3月23日出生，汉族，居民，住临澧县。原告：张慧群，女，1976年1月14日出生，汉族，居民，住临澧县。原告：沈朝霞，女，1971年11月13日出生，汉族，居民，住临澧县。委托诉讼代理人：张孝天，湖南天思律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂伟伟，湖南天思律师事务所律师。被告：刘大春，男，1971年12月26日出生，汉族，居民，住临澧县。被告：马海英，女，1974年10月24日出生，汉族，居民，住临澧县。委托诉讼代理人：朱**泉，湖南朝阳律师事务所律师。原告黄金春、张慧群、沈朝霞与被告刘大春、马海英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，黄金春、张慧群、沈朝霞及其委托诉讼代理人张孝天与刘大春、马海英及其委托诉讼代理人朱**泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄金春、张慧群、沈朝霞向本院提出诉讼请求：判令刘大春、马海英返还经营损失补偿款280800元、临时安置费1000元、搬迁费700元、房屋装修改造费150000元、预付房租20000元,合计452500元。事实和理由：2015年8月26日，马海英与黄金春、张慧群、沈朝霞签订合作经营协议，约定合伙经营临澧县尚云春时尚餐厅（以下简称尚云春时尚餐厅），经营期限6年，马海英出资份额40%，黄金春与张慧群各出资份额25%，沈朝霞出资份额10%。合伙经营场所承租刘大春、马海英夫妻共有的坐落在临澧县原饮食服务公司院内二楼由北往南1至8号，8间住宅改作经营店面，每年房租50000元。经刘大春、马海英同意，各合伙人对承租房屋砖混结构改造为框架结构，房屋外增建厕所、阳台等设施，装修资金花费150000元。2019年，临澧县人民政府决定对黄金春、张慧群、沈朝霞承租刘大春、马海英夫妻共有的房屋征收拆迁，封堵黄金春、张慧群、沈朝霞经营的门店，要求搬离门店。此时，黄金春、张慧群、沈朝霞已预付刘大春、马海英一年房租50000元，实际租赁房屋仅经营4个月，剩余8个月期限因房屋拆迁不能履行完毕，刘大春、马海英应返还黄金春、张慧群、沈朝霞房租33000元。刘大春、马海英因房屋征收获装修设施补偿款2040547元、停产停业经营损失补偿款229753元、住宅改作经营门店补贴1259988元、临时安置费3600元、搬迁费2000元，其中住宅改作经营门店补贴因黄金春、张慧群、沈朝霞的合法经营而取得。刘大春、马海英仅付黄金春、张慧群、沈朝霞部分房屋装修补偿款。刘大春、马海英辩称,黄金春、张慧群、沈朝霞所诉不实，其对承租住宅未进行砖混结构改造，未增建厕所、阳台等设施，房屋装修补偿款已全额分配给黄金春、张慧群、沈朝霞；住宅改作经营门店补贴、临时安置费、搬迁费的补偿对象均系被征收人，即补偿给房屋所有权人，房屋承租人黄金春、张慧群、沈朝霞不应享有；黄金春、张慧群、沈朝霞预付2019年房租属实，但房屋征收拆迁未影响其房屋的使用经营，房屋实际承租经营期限至2020年4月，预付房租不应返还。本院经审理认定事实如下：2015年8月26日，马海英与黄金春、张慧群、沈朝霞签订合作经营协议，约定合伙经营临澧县尚云春时尚餐厅（以下简称尚云春时尚餐厅），经营期限6年，马海英出资份额40%，黄金春与张慧群各出资份额25%，沈朝霞出资份额10%，合伙期间的盈利分配与债务承担均按合伙出资比例，马海英为合伙经营负责人，委托张慧群为合伙经营期间经理。2015年11月16日，马海英在临澧县食品药品工商质量监督管理局进行登记，以马海英名义办理了尚云春时尚餐厅个体工商户营业执照，并在湖南省临澧县地方税务局领取了税务登记证。尚云春时尚餐厅合伙经营场所承租刘大春、马海英夫妻共有的坐落在临澧县原饮食服务公司院内二楼由北往南1至8号共8间住宅改作经营店面，住宅租赁期限6年，每年房租50000元，房租逐年交付。各合伙人经刘大春、马海英同意，对承租房屋进行了装修。刘大春与马海英所有的上述出租房屋登记的产权证号为临房权证安福镇字第**，房屋两层共29间，每间使用面积基本相同，房屋登记性质为商业和住宅用房，其中商用房屋7间，住宅22间。一楼由北往南第1至7号共7间商用房屋出租给中国农业银行股份有限公司临澧县支行（以下简称农行临澧支行）经营，第12至13号住宅改作经营门店租赁给案外人经营电游，二楼由北往南第1至8号共8间住宅改作经营门店租赁给黄金春、张慧群、沈朝霞与马海英合伙经营尚云春时尚餐厅。2019年，临澧县人民政府决定对黄金春、张慧群、沈朝霞承租刘大春、马海英夫妻共有的房屋征收拆迁，政府拆迁部门通过对拆迁房屋打围墙封路，要求房屋承租人搬离门店，影响了尚云春时尚餐厅的经营。2019年2月3日，黄金春、张慧群、沈朝霞预付刘大春、马海英2019年房租50000元。此后，尚云春时尚餐厅继续租赁房屋经营至当年4月。2020年4月30日，刘大春、马海英作为被征收人经临澧县国有土地上房屋征收与补偿工作办公室（以下简称征收与补偿办公室）确认，获征收房屋价值补偿款8493129元、房屋装修设施补偿款2040547元、农行临澧支行承租7间商用房屋停产停业经营损失补偿款229753元、住宅改作经营门店补贴1259988元、三个月临时安置费3600元、搬迁费2000元。征收与补偿办公室将上述补偿款和按时腾房奖、选择货币补偿方式奖等共计12707598元，均已确认补偿给刘大春,并对上述征收房屋予以拆除。刘大春、马海英分别支付黄金春、张慧群、沈朝霞房屋装修补偿款219945元、216848元和89968元。本院认为,黄金春、张慧群、沈朝霞等人合伙承租刘大春、马海英所有的住宅经营尚云春时尚餐厅，双方形成了合法有效的房屋租赁合同关系，现因承租住宅被征收拆迁，租赁经营期限未届满，房屋租赁合同继续履行已无可能，租赁合同被迫解除，尚云春时尚餐厅无法继续经营，造成其停产停业经营损失客观存在，合同无法履行非因合同双方原因，属于情势变更，根据权利义务相一致的公平原则，黄金春、张慧群、沈朝霞等人只能基于房屋租赁合同关系向出租人刘大春、马海英主张权利，要求给予损失补偿。刘大春、马海英将其所有的住宅改作经营门店出租给黄金春、张慧群、沈朝霞等人合伙经营尚云春时尚餐厅，住宅改作门店虽未经相关部门批准，但承租人黄金春、张慧群、沈朝霞依法办理了营业执照，获得经营许可，依法经营缴税，承租住宅实际已成合法经营场所，变成商用房屋，现因政府对租赁房屋征收拆迁，造成其停产停业经营损失，其作为用益物权人，依法有权获得相应补偿。刘大春、马海英作为行政征收法律关系的被征收人，有权获得被征收房屋价值补偿、搬迁费补偿、临时安置费补偿和停产停业经营损失补偿，其因住宅改作经营门店另行获得了征收补贴1259988元，该补贴与承租人黄金春、张慧群、沈朝霞等人的合法经营直接关联，该项补贴中应包含出租住宅升值与承租经营的双重因素，住宅出租人刘大春、马海英也应对承租人黄金春、张慧群、沈朝霞等人适当补偿。国务院办公厅国办发（2003）42号《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的经济通知》明确：“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地根据其经营情况、经营年限及纳税情况等实际情况给予适当补偿”。被征收房屋的承租人黄金春、张慧群、沈朝霞并非房屋征收行政法律关系的主体，不能直接向征收机关主张停产停业经营损失和搬迁费、临时安置费补偿。刘大春、马海英同一产权证房屋中出租给农行临澧支行7间商用房屋，已获停产停业经营损失补偿229753元，平均每间补偿32821.86元。因刘大春、马海英出租的商用房屋和住宅改作门店每间使用面积基本相同，按照对住宅改作经营门店适当补偿的原则，本院参照农行临澧支行承租刘大春、马海英商用房屋补偿标准的70%，确定黄金春、张慧群、沈朝霞经营尚云春时尚餐厅承租刘大春、马海英住宅改作经营门店停产停业经营损失补偿标准，即每间补偿22975.3元（32821.86元×70%），8间共应补偿停产停业经营损失183802.4元。刘大春、马海英收取尚云春时尚餐厅2019年房租50000元后，因承租房屋拆迁影响房屋使用经营，并非房屋租赁双方的原因，预收房租可酌情返还，本院酌定其返还房租20000元。尚云春时尚餐厅因拆迁享有的停产停业经营损失和返还房租合计203802.4元。尚云春时尚餐厅系黄金春、张慧群、沈朝霞与马海英内部合伙经营，停产停业经营损失补偿款和返还的房租分配，应按内部出资比例确定。黄金春、张慧群各出资份额25%，可分别要求刘大春、马海英补偿停产停业经营损失和房租50950.6元（203802.4元×25%），沈朝霞合伙出资份额10%，可要求刘大春、马海英补偿停产停业经营损失和房租20380.24元（203802.4元×10%），对于黄金春、张慧群、沈朝霞要求刘大春、马海英支付经营门店停产停业经营损失补偿和返还房租的诉讼请求，本院予以部分支持。刘大春所获房屋装修设施补偿款2040547元，系其所有29间房屋被征收的全部装修补偿款，并对黄金春、张慧群、沈朝霞予以了装修补偿款分配，黄金春、张慧群、沈朝霞称对承租房屋进行砖混结构改造增建未获补偿，未提供相应证据证实，对其要求刘大春、马海英另行分配装修补偿款的诉讼请求，本院不予支持。黄金春、张慧群、沈朝霞关于临时安置补偿费、搬迁费损失的诉讼请求，也未提供相应证据证实，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百二十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条规定，判决如下：一、刘大春、马海英分别支付黄金春、张慧群、沈朝霞出租门店停产停业经营损失补偿款和返还的房租50950.6元、50950.6元和20380.24元，合计122281.44元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回黄金春、张慧群、沈朝霞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8086元，减半收取4043元，刘大春、马海英负担1093元,黄金春、张慧群、沈朝霞负担2950元，均在本判决生效后七日内缴纳，逾期不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。本案申请执行的期限二年，当事人应自本判决生效后二年内向本院申请强制执行。审判员  易继华二〇二〇年九月八日法官助理余莉书记员李慧附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。《中华人民共和国物权法》第一百二十一条因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011年1月21日国务院第590号令）第二条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。