广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初11984号原告（反诉被告）：陈恒廖，男，1984年7月8日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告（反诉原告）：周文林，男，1975年12月6日出生，汉族，住江苏省如皋市。委托诉讼代理人：胡国强,湖南湘杰律师事务所律师。原告（反诉被告）陈恒廖诉被告（反诉原告）周文林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈恒廖，被告周文林的委托诉讼代理人胡国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈恒廖向本院提出诉讼请求：1.判令被告周文林补交回广州番禺市桥禺山大道26号之一商铺的2019年12月份的21天租金23800元、租金逾期违约金21420元和2019年11月的水电费1575元，合计总共46795元；2.判令诉讼费用由被告周文林承担。事实和理由：被告周文林租赁原告位于广州番禺市桥禺山大道26号之一商铺经营，合同约定每月1至5号为交租期，12月份原告在过了交租期后一直催被告交租，但被告一直拖回复都是过几天。2019年12月21日，被告周文林因个人原因而不再继续租赁涉讼商铺，在没交清拖欠的2019年11月水电费和12月租金与及租金违约金的情况下搬走，造成甲方商铺一直处于空置状态。原告陈恒廖要求被告交回所欠的水电费用和2019年12月份的租金与及租金违约金。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告周文林答辩并提出以下反诉请求：1.反诉被告在扣除反诉原告未结清的房屋租金及水电费用后退还反诉原告房屋押金42625元；2.本案一切诉讼费费用由反诉被告承担。事实和理由：一、反诉原告按照与反诉被告签订的《店面租赁合同》及口头约定，在2018年12月4日之前共计支付118000元给反诉被告，其中68000元为押金，另外50000元为进场费。二、反诉原告因包括店面租金在内的各项成本支出太高，接受该档口后月均亏损3万多元，因无力承受巨额亏损，不得以和反诉被告商量解除合同，反诉被告也同意反诉原告解除合同的要求，反诉原告于2019年12月21日交付涉讼房屋钥匙给反诉原告后正式撤场。三、因反诉原告提前退租得到了反诉被告的同意，故反诉原告未缴纳的2019年12月份的21天房租及水电费可在押金中予以扣除，扣除水电费及12月份共计21天房租后剩余押金应退还给反诉原告。四、反诉被告要求反诉原告支付逾期违约金没有根据。因反诉原告和反诉被告已协商解除合同，反诉原告已将涉案房屋交付给反诉被告，但反诉被告未将房屋押金退还给反诉原告，反诉原告所欠房屋租金及水电费均可在押金中予以扣除，故反诉被告所主张逾期违约金没有依据。五、根据《中华人民共和国合同法》九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。反诉原告和反诉被告的微信聊天记录显示，双方的房屋租赁合同于2019年12月21日正式解除。协商解除合同后的法律后果是合同双方应履行自己未尽的合同义务。在反诉原告缴纳了50000元入场费以及68000元押金情况下，如果仅因为合同约定就让反诉原告不但没法退回押金，还需要承担未付房租租赁费用及水电费，这对反诉原告来说显失公平。作为反诉原告应支付未支付的房租及水电费用，反诉被告应返还反诉原告交付的押金，在相互抵消后反诉被告应退还反诉原告剩余房屋押金42625元。六、退一万步讲，就算反诉原告应对与其房租承担违约责任，反诉被告的违约责任计算也属于畸高。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。反诉原告认为，如果硬要主张违约责任，反诉原告愿意按年利率6%的利息标准计算逾期违约金。综上所述，反诉原告认为反诉被告的部分诉讼请求没有法律和法律依据，请法院予以驳回。对反诉被告未退回的押金部分，反诉原告要求反诉被告作相应扣除后予以返回。反诉被告陈恒廖辩称：1.双方签订的租赁合同第三条明确约定，逾期支付租金按租金3%一天支付违约金，我方有权收回店面，没收押金。反诉原告明确同意并签名确认。2.反诉原告在反诉请求里表述生意亏损，是否赚钱或亏损与我方无关，这不是作为要回押金的理由。反诉原告称2019年12月21日交还钥匙给我方并正式撤场，但事实并非如此，后来是我自己配的钥匙。3.提前退租可以，但是我方认为，反诉原告应交清水电费。合同也明确约定，我方发了通知给反诉原告，但是至今都没有交过水电费和租金给我。反诉原告要求在押金扣除欠付的租金和水电费，是不合理的，押金是保证合同正常履行约束双方的保证金，跟反诉原告12月份产生的水电费和租金是没有关系的，要求在其中扣除是不合理的。当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：2018年12月3日，陈恒廖作为出租方（甲方），与周文林作为承租方（乙方）共同签订了一份《店面租赁合同》，约定甲方将位于广州市番禺区市桥街禺山大道26号之一商铺（以下简称涉讼商铺）出租给乙方经营使用，租期为5年，自2018年12月1日至2023年12月31日止；2018年12月1日起至2020年11月30日止每月租金为34000元，第三年起每年租金递增5%；乙方应在每月头五日前缴清当月租金；乙方应按时足额支付租金，逾期违约金为租金3%一天，5天未付清租金的，甲方有权单方终止合同，并收回店面，没收押金；租赁期间，乙方在租赁未到期间，需要解除合同时，甲方将没收乙方押金，乙方需清完水电费用方可撤场；本合同订立之日，乙方交押金68000元给甲方，合同期满，如果乙方没有违约，甲方将押金无息归还乙方；等等。同日，陈恒廖向周文林出具《收据》（NO.2275458），确认收到周文林缴纳的涉讼商铺押金68000元。2020年7月21日，陈恒廖以周文林未交清欠付的2019年11月份水电费、12月的租金和租金违约金即搬离涉讼商铺为由向本院提诉，引致本案纠纷。庭审中，陈恒廖称涉讼商铺位于广州市番禺区市桥街禺山大道26号之一，建筑面积为65.6平方米，权属登记人为龚文翰。陈恒廖并提交了《房地产权证》《核查门牌证明》予以证实。周文林对陈恒廖提交的证据及上述主张予以确认。双方当事人均确认周文林就租赁涉讼商铺已向陈恒廖缴纳押金68000元及进场费50000元，周文林于2019年12月21日撤场；并确认周文林尚欠陈恒廖2019年11月的水电费1575元和12月21天的租金23800元未付。双方另确认就涉讼商铺签订的《店面租赁合同》已于2019年12月21日解除。周文林称因涉讼商铺租金偏贵，人工较高，导致其经营亏损，其自2019年12月开始无力承担亏损，因此与陈恒廖协商解除租赁合同，陈恒廖同意，其因此撤场。周文林提交了微信聊天记录拟证实其上述主张。陈恒廖对上述证据真实性无异议，但认为聊天记录中其并没有明确和周文林表达解除合同的意向，其没有同意解除合同，周文林随时可以走，但周文林没有主动与其解除合同也没有签订解除合同协议，而且聊天记录要求周文林缴纳水电费，不等于让其不交租金，因周文林已经撤场但未交清租金和水电费，其因此根据合同约定解除双方的租赁合同。对于进场费问题，周文林明确表示不在本案中提出相关诉请。本院认为，陈恒廖与周文林就涉讼商铺签订的《店面租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应自觉遵照履行。陈恒廖已依约向周文林交付了涉讼商铺，周文林作为承租人理应按照合同约定租期履行承租的义务。现双方在庭审中均确认周文林于2019年12月21日搬离涉讼商铺，且涉案《店面租赁合同》于当日解除，本院对此予以采纳。周文林虽然主张系与陈恒廖协商解除租赁合同，但提交的微信聊天记录不足以证实其主张，周文林对此未能予以充分举证，应承担举证不能的不利后果，陈恒廖对周文林的该主张亦不予确认。而且即使陈恒廖同意周文林撤场，亦不等于陈恒廖即同意不追究周文林提前退租的违约责任。现周文林承租涉讼商铺过程中撤场，且未能举证证实双方已协商一致解除合同或非因其原因解除合同，其行为已构成违约。基于双方当事人均确认周文林尚欠付陈恒廖2019年12月的租金23800元和11月水电费1757元，现陈恒廖诉请要求周文林支付该款项，理据充分，本院予以支持。根据《店面租赁合同》中“租赁期间，乙方在租赁未到期间，需要解除合同时，甲方将没收乙方押金，乙方需清完水电费用方可撤场”的约定，陈恒廖主张有权没收周文林缴纳的押金68000元，理据充分，本院予以支持。周文林反诉要求在扣除上述欠付租金和水电费后退还剩余押金，理据不成立，本院不予支持。至于陈恒廖主张的违约金，因陈恒廖提出没收押金的主张已得到支持，其损失足以弥补，对于陈恒廖诉请的违约金，本院不予支持。关于进场费，周文林明确在本案中不提出诉请，故本案不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告周文林应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈恒廖支付租金23800元和水电费1575元；二、驳回原告陈恒廖的其余本诉诉讼请求；三、驳回被告周文林的全部反诉诉讼请求。如被告周文林未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费918元（其中本诉受理费485元，反诉受理费433元），由原告陈恒廖负担268元，被告周文林负担650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  蔡淑慧二〇二〇年九月十一日书记员  徐倩雯