浙江省宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0203民初12207号 原告（反诉被告）：潘伟达，男，1964年1月10日出生，汉族，住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：丁罗漪、张蒙迪，浙江海泰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：孙静忠，男，1973年10月28日出生，汉族，住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：吴锡良，宁波市海曙区良正法律服务所法律工作者。 原告潘伟达为与被告孙静忠房屋买卖合同纠纷一案，于2019年10月9日向本院提起诉讼。本院受理后，由审判员尹晓艳适用简易程序独任审理。被告提起了反诉，本院受理后依法与本诉合并审理。后本案转入普通程序，改由审判员庄春梅采用独任制，于2020年8月18日公开开庭审理，原告潘伟达与委托诉讼代理人丁罗漪，被告孙静忠及委托诉讼代理人吴锡良到庭参加诉讼。审理中，本院依原告申请，依法作出财产保全裁定并已予执行。依双方申请，委托江苏先河房地产资产评估测绘造价咨询有限公司宁波分公司对宁波市海曙区××街镇××村××室房屋、装修及储物间等进行价值评估。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）潘伟达向本院提出诉讼请求：一、被告返还购房款300000元，并按中国人民银行同期同档次贷款利率支付自2010年11月26日起至实际清偿日止的利息；二、被告返还储物间的购房款2800元，并按中国人民银行同期同档次贷款利率支付自2014年1月1日起至实际清偿日止的利息；三、被告赔偿房屋增值损失432000元；四、被告赔偿装修损失85286元；五、被告赔偿管道燃气开户费损失2500元。在审理中，原告申请变更第三、四项诉讼请求为：被告赔偿房屋增值损失172106元、装修损失35600元，并申请增加诉讼请求：评估费2700元由被告负担。 事实和理由：2010年11月26日，原告作为乙方，与被告及其父亲孙永良（甲方）签订《房屋买卖合同》一份。合同约定：甲方将原有老房子因国家规划拆迁、拆建成商品房后取得的面积约90平方米房屋出卖给乙方，总房价468000元等。原告基于对被告及其父亲的信任，认为房屋拆迁后集体土地的性质将会变更，故与之签订合同，并于当日支付购房款20万元，后又付10万元，共计付款30万元。2013年11月，原告经抽签取得坐落于宁波市海曙区××街镇××村××室房屋，同时向孙永良支付现金2800元用于购买配套的储物间一间。同年，原告以配偶唐金妹的名义与宁波东方管道燃气股份有限公司签订《管道燃气居民用户供用气合同》，支付2500元开户费，并完成燃气管道表具的安装。2015年3月25日，被告父亲孙永良去世。2015年4月10日起，原告开始装修涉案房屋拟作为儿子的婚房。2015年8月，被告无故要求原告返还房屋并多次强行阻止装修。宁波市海曙区横街镇人民调解委员会于2015年8月21日、23日、24日三次组织原被告调解，均无果。后涉案房屋一直维持当时的装修状态（无法居住）。2018年7月24曰，被告向宁波市海曙区人民法院起诉原告，要求确认房屋买卖合同无效，法院依法受理，案号为（2018）浙0203民初10228号。该案庭审中，除被告外的所有继承人均放弃对涉案房屋的相关权利，确认房屋归属于被告一人。2018年12月4日，宁波市海曙区人民法院作出（2018）浙0203民初10228号民事判决，确认：因涉案房屋系在集体所有的土地上所建，原告并非该房屋所在村的集体经济组织成员，涉案合同因违反法律和行政法规的效力性强制规定被依法认定为无效。法院判决确认合同无效后，原告多次与被告协商返还购房款、赔偿损失事宜，被告均以各种理由推脱。原告认为，原告在合同签订、履行中不存在任何过错，被告应返还购房款并赔偿原告损失。 被告（反诉原告）孙静忠答辩并反诉称，原告拿到案涉房屋后，仅支付购房款30万元，余款168000元一直未付。2015年11月，经人民调解委员会调解，原告仍未付款。在此情形下，被告才起诉要求确认房屋买卖合同无效并返还房屋。被告认为，双方发生纠纷的主要过错在原告，如原告不拖欠购房款，被告不会提起确认合同无效诉讼。原告取得房屋后，已对房屋进行改造，部分墙体被拆除，部分部位砌了砖墙，给被告造成了损失。为此，被告向本院提出反诉请求：一、原告将案涉房屋恢复原状；二、如不恢复，原告赔偿被告恢复原状所需费用45000元；三、原告赔偿使用期间给被告造成的租金损失49966元；四、评估费4000元由原告负担。 针对反诉，原告潘伟达答辩称，装修已与房屋形成添附，连同房屋、储物间于2019年10月17日通过法院强制执行交还给被告。被告反诉主张的房屋恢复原状和拆除装修费用，是对原告的损害，不符合公平原则，被告的反诉请求无法律依据。 经审理，本院认定以下事实： 2010年11月26日，孙永良和被告孙静忠作为甲方、原告潘伟达作为乙方，双方签订了《房屋买卖合同》一份。合同约定：甲方原有老房子因国家规划拆迁、扩建成商品套房（原地原拆原建），甲方将面积约90平方米房屋出卖给乙方为业，房价每平方5200元，总价468000元；合同成立后，预付款20万元，剩余房款在新房建成后交付钥匙时付清等。合同签订当日，原告支付被告20万元，后又付10万元，共计付款30万元。2013年，原告拿到建成的新房，房屋坐落于宁波市海曙区××街镇××村××室（建筑面积83.45平方米）。后原告办理了管道燃气开户手续支付开户费2500元，并对房屋进行了部分装修。2015年，双方因原告未付的购房余款发生纠纷，经人民调解委员会调解不成。 2018年8月2日，被告孙静忠向本院提起诉讼，要求：确认2010年11月26日签订的《房屋买卖合同》无效，潘伟达返还房屋。本院受理后于2018年12月4日作出（2018）浙0203民初10228号民事判决书，判决：一、确认孙静忠与潘伟达于2010年11月26日签订的《房屋买卖合同》无效；二、潘伟达于本判决生效后十日内将位于宁波市海曙区××街镇××村××室房屋腾空并返还给孙静忠。判决生效后经法院强制执行，原告潘伟达已于2019年10月将上述房屋返还给被告孙静忠，一并交付房屋和储物间的钥匙。 另查明，原告是宁波市海曙区横街镇广昇村村民，被告孙静忠是宁波市海曙区××街镇××村村民。孙永良与被告系父子关系父亲，已于2015年3月25日去世。孙永良生前与妻子李赛芬共同育有一子孙静忠，一女孙静维，孙永良的父母先于孙永良去世。在本院审理（2018）浙0203民初10228号案件中，李赛芬和孙静维一致确认涉案房屋属于孙静忠所有，并明确放弃相关权利。宁波市海曙区××街镇××村××室房屋的土地性质为集体土地，坐落于宁波市海曙区××街镇××村，尚未办理所有权证。 以上事实由原告提供的（2018）浙0203民初10228号民事判决书、结算票据、表具安装通知单，被告提供的房屋买卖合同，以及原、被告在庭审中的陈述予以证明。 审理中，本院依双方当事人申请，委托江苏先河房地产资产评估测绘造价咨询有限公司宁波分公司进行评估，该公司出具了《房地产估价报告》。其中，依原告申请，案涉房屋及装修的估价结论为：宁波市海曙区××街镇××村××室房地产（建筑面积83.25平方米）及相应储物间（7平方米）在2019年1月31日的市场价值为643000元（包括房地产装修价值35600元、储物间价值3500元）。依被告申请，案涉房屋的租金及装修拆除费用的估价结论为：宁波市海曙区××街镇××村××室房地产在2013年至2019年10月期间的租金为49966元；拆除宁波市海曙区××街镇××村××室房地产装修并恢复原状（白坯）费用27200元。 经质证，原告认为（2018）浙0203民初10228号民事判决书已认定案涉房屋的建筑面积是83.45平方米，《房地产估价报告》按83.25平方米确定价值错误，房地产价值应予调整，对其他评估结论无异议。被告对评估结论无异议。本院认为，案涉房屋尚未办理产权登记，亦未有第三方进行面积测绘，（2018）浙0203民初10228号民事判决书认定的案涉房屋建筑面积为83.45平方米，应按此确定，案涉房屋的市场价值应调整为605346元（83.45平方米*7254元）。双方对其他评估结论均无异议，本院予以认定。原告为此支出评估费2700元，被告支出评估费4000元。 再查明，本案审理中，被告于2020年1月2日将应退还原告的30万元购房款自缴至本院帐户，经本院通知，原告表示暂缓领取。 本院认为：涉案房屋系在集体所有的土地上所建，原告并非房屋所在村的集体经济组织成员，房屋买卖合同因违反法律和行政法规的效力性强制规定，已由法院生效判决确认为无效合同，案涉房屋经强制执行返还给了被告，被告也已在审理中将购房款30万元缴至法院，原告随时可以领取。在本案中，双方的争议焦点为：一、储物间是否属于房屋买卖合同范围，被告是否应退还原告储物间购置款2800元；二、造成房屋买卖合同无效的过错及责任承担如何确定。关于第一个争议焦点，被告主张储物间是被告购买并为原告强占，但被告并未举证证明。储物间作为房屋的附属设施，购房人在购买商品房时通常都会一并购置以满足生活需要。在本院强制执行案涉房屋返还一案时，原告将储物间的钥匙连同107室房屋钥匙一并交还被告，被告也已经接收，足以证明储物间属于双方买卖合同的范围。原告已向被告返还储物间钥匙，储物间交由被告使用控制，被告理应退还相应价款。关于储物间价款金额，原告虽未提供付款凭据，但其主张的2800元金额与估价报告确定的现值相近，且被告亦未对金额本身提出异议，故本院对原告关于以2800元价格购置储物间的主张予以采信，被告应退还原告储物间购置款2800元。关于第二个争议焦点，原、被告系不同村的农村村民，均应明知案涉房屋所在的土地系集体土地，依法不得向本集体经济组织以外的主体转让，但双方仍订立违反规定的房屋买卖合同，对于造成合同无效这一后果，双方均有过错，均应承担过错责任。原告诉请被告赔偿利息损失，因原告自身存在明显过错，且房屋建成后即交其使用，原告要求赔偿利息损失，本院不予支持。原告诉请被告赔偿管道燃气开户费和装修损失，因案涉房屋系住宅，原告购房目的是用于家人居住，原告对白坯房进行装饰装修、开通管道燃气符合情理，不可移动的装饰装修物现已与房屋形成附合，原告既无法取回装修物也无法退回开户费，原告的损失客观存在。本院根据双方过错，酌定被告应予分担60%计22860元[（35600+2500）*60%]。至于被告诉请的恢复原状、赔偿装修拆除费及租金损失，因原告的装修是对房屋的正常使用，不构成对被告合法权利的侵害，且在原告使用房屋的同时，被告也使用了原告支付的购房资金，被告之反诉请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，有过错方应赔偿对方因此受到的损失，该项损失应当包括因合同产生的信赖利益。2010年，原告按当时的市场价向被告购买房屋，并支付30万元购房款，现因房屋买卖合同被认定无效，原告丧失了房屋的使用权，其可以取回的购房款，因物价上涨等因素，已不足以购买同类地段相当面积的商品房，原告因合同无效而产生了巨大的信赖利益损失。对此，被告应予分担赔偿，本院酌定被告应分担60%增值损失计82829.40元[（605349+3500－468000－2800）*60%]。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）孙静忠返还原告（反诉被告）潘伟达购房款300000元； 二、被告（反诉原告）孙静忠返还原告（反诉被告）潘伟达储物间购置款2800元； 三、被告（反诉原告）孙静忠赔偿原告（反诉被告）潘伟达装修损失、管道燃气开户费损失22860元； 四、被告（反诉原告）孙静忠赔偿原告（反诉被告）潘伟达房屋增值损失82829.40元；第一项，被告（反诉原告）孙静忠已履行；第二至四项，共计108489.40元，被告孙静忠（反诉原告）于本判决生效之日起十日内履行； 五、驳回原告（反诉被告）潘伟达的其他本诉请求； 六、驳回被告（反诉原告）孙静忠的全部反诉请求； 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本诉案件受理费8932元，财产保全申请费5000元，合计13932元，由原告（反诉被告）潘伟达负担10987元，被告（反诉原告）孙静忠负担2945元；反诉案件受理费1137元，由被告（反诉原告）孙静忠负担；房产等项评估费2700元（原告已预交），由原告（反诉被告）潘伟达负担2130元，被告（反诉原告）孙静忠负担570元；租金等项评估费4000元，由被告（反诉原告）孙静忠负担；于本判决生效之日起十日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 庄春梅 二〇二〇年九月一日 代书记员 林惠雅 附：本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。