苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0591民初1883号原告：苏州信泰威实业有限公司，统一社会信用代码：91320594MA1MDPPR8E,住所地苏州工业园区唯亭唯新路**。法定代表人：沈刚祥,执行董事。委托诉讼代理人：陈登峰，江苏简文律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘璐，江苏简文律师事务所实习律师。被告：苏州巴格斯餐饮管理有限公司，统一社会信用代码：91320594MA1T88Y4XB,,住所地苏州工业园区苏雅路******-4法定代表人：相彦彦,执行董事。委托诉讼代理人：朱永磊，江苏迈图律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲍敬，江苏迈图律师事务所实习律师。原告苏州信泰威实业有限公司（以下简称信泰威公司）诉被告苏州巴格斯餐饮管理有限公司（以下简称巴格斯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案受理后，依法由审判员谢淑敏适用简易程序于2020年7月1日公开开庭进行了审理。原告信泰威公司的委托诉讼代理人陈登峰、刘璐，被告巴格斯公司的委托诉讼代理人朱永磊、鲍敬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信泰威公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告签订的《苏州华盛广场房屋租赁合同》以及补充协议已经解除，被告将租赁房屋腾空、恢复原状并返还原告；2、请求判令被告向原告支付房屋租金及占用使用费人民币43092元(暂从2020年1月11日计算至2020年3月10日，2020年3月11日起的占用使用费以月租金21546元为基数按日计算至被告实际返还范围之日止)；3、请求判令被告缴纳的保证金41040元不予退还；4、判令诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年9月6日，案外人苏州工业园区华盛投资置业有限公司与案外人相彦彦签订《苏州华盛广场房屋租赁合同》一份。约定相彦彦承租苏州工业园区苏雅路158号1幢102室-4房屋，房屋月租金为20520元，每3个月支付一次，从第二年起月租金每年按5%递增；租赁期间为2018年9月11日至2023年5月20日，其中2018年9月11日至2018年10月10日为免租期。2018年9月11日，被告、案外人相彦彦与案外人苏州工业园区华盛投资置业有限公司签订《租赁合同主体变更协议》一份，约定将承租人变更为被告，其他条款未变。因租赁房屋所有权转让，2019年8月16日，原告、被告与案外人苏州工业园区华盛投资置业有限公司再次签订《租赁合同主体变更协议》一份，将出租人变更为原告，其他条款未变。被告未按合同约定按期缴纳租金，且未经原告允许在租赁屋内搭建夹层，其行为符合《苏州华盛广场房屋租赁合同》第十四条第(一)(三)(四)款约定的单方解除合同的事由，原告已于2020年1月14日向被告寄送了解除租赁合同通知书，但是被告至今未归还租赁房屋。为维护原告的合法权益，特起诉至贵院，恳请贵院依法裁判。被告巴格斯公司辩称，我方不同意原告的诉请。第一,我方确有逾期缴纳部分租金的情况，但是情节显著轻微，而且截止开庭当日己经依合约缴纳了全部的租金，没有任何的拖欠。第二，我方不存在私自在租赁房屋中搭建了半边的阁楼，是经过房东审核及同意的，而且搭建该半边阁楼，并没有破坏房屋的主要结构;第三,我方未改变房屋的用途。本院经审理查明认定事实如下：2018年9月6日，苏州工业园区华盛投资置业有限公司（以下简称华盛公司、出租方、甲方）与相彦彦（承租方、乙方）签订苏州华盛广场房屋租赁合同，约定甲方将坐落于苏州工业园区苏雅路158号1幢102室-4房屋出租给乙方用商业用途，共建筑面积为114平方米。乙方租用房屋的期间为2018年9月11日至2023年5月10日止，其中2018年9月11日至2018年10月10日为免租期。出租房屋的月租金总额为人民币20520元，房屋租金支付方式为每叁个月支付一次，每次支付租金总额共计为人民币61560元，从第贰年起，月租金每年按5%递增。乙方应于2018年9月11日前缴纳人民币102600元作为租赁保证金和首期叁个月的房屋租金给甲方指定账户。每次房租到期前15日向甲方支付租金。第十一条约定，本合同有效期内，乙方确因需要对出租房屋进行改造、扩建或装修的，经甲方同意，甲乙双方应就此另行签订书面协议。同时经甲方同意，乙方亦可对出租房屋进行改建、装修、相应改建、装修的设计及图纸等资料需交甲方一份审查，改建、装修发生之所有费用由乙方承担，如有必要时，甲乙双方就此另行签订书面协议。第十四条约定，因下列情形之一，甲方有权解除本合同，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿：（一）、乙方拖欠租金壹个月以上；（二）乙方所欠各项费用滞纳金达伍仟元以下；（三）、未经甲方书面同意，乙方擅自改建出租房屋主要结构、进行装修、部分或全部转租他人或改变用途的；（四）、乙方违反本合同的第十一条规定，不承担维修责任或支付维修费用，致命房屋或设施严重损坏的；甲方依据上述情形单方解除合同的，甲方不予退还乙方合同保证金；造成甲方损失的，甲方可另行要求乙方赔偿。2018年9月11日，华盛公司、相彦彦、巴格斯公司签订租赁合同主体变更协议，约定从2018年10月11日，相彦彦在上述租赁合同中的权利义务全部转让给丙方，租赁合同承租方变更为巴格斯公司，相彦彦已支付的所有费用直接转自巴格斯公司名下。2019年8月16日，华盛投资（甲方）、巴格斯公司（乙方）、信泰威公司（丙方）签订房屋租赁合同主体变更补充协议，约定甲方在上述租赁合同的租赁期内将房屋所有权转让给丙方，且乙方已事先知晓，无任何异议，现丙方在受让该租赁房屋所有权后，各方同意由丙方取代甲方成为既有合同的一方当事人（即出租方），继续履行既有合同。自本协议生效之日起，丙方将取代甲方成为既有合同的一方主体（即出租方）。甲方按照既有合同向乙方收取的履行保证金41040元在本补充协议签订后支付丙方。2020年1月15日，原告信泰威公司向被告巴格斯公司送达解除租赁合同通知书，认为巴格斯公司未按期付租且未经承租人同意擅自搭建夹层，故通知解除与被告的租赁合同并支付相应费用。诉讼过程中，原、被告共同确认被告支付房租情况为：于2020年1月15日支付了2019年10月11日至2020年4月10日的房租61560元；于2020年1月16日支付67716元，该款项除支付了2019年10月11日至2020年4月10日的房租64638元，余款系补付2019年10月11日至2020年4月10日的房租余额3078元。另，被告支付原告保证金41040元。另，原告表示，若法院最终认定被告违约情节尚未达到合同解除条件，其主张要求被告将占用涉案房屋所在大楼公共区域的设施设备清除搬离，不主张其逾期支付房租违约责任。以上事实，由当事人提交的房屋租赁合同、租赁合同主体变更协议、解除租赁合同通知书、付款凭证及当事人庭审陈述予以证实。诉讼过程中，针对原告诉请主张，原告还向本院补充提交照片打印件两张，证明被告一直侵占租赁房屋所在大楼的公共区域、存在安全隐患、影响其它业主进出。被告表示，对照片真实性无异议，原告从未对我方在室外摆放经营设施提出过异议，且在原告向我方发送的解除通知书中也未提及此事，我方在室外摆放经营设施没有影响到原告的权益，也没造成任何的安全隐患。被告针对其答辩意见，向本院提交了被告的法定代表人相彦彦与原告的法定代表人沈刚祥微信聊天记录打印件一份、设计图纸复印件一份，证明被告向原告报备了装修方案及阁楼的方案，我方按装修图纸施工，从动工开始到完工，以及日后的使用，被告一直未提出异议。原告对该微信聊天记录的真实性无异议，原告并未认可被告的装修方案，我方要求被告签署相关承诺书，并承诺相关责任由被告承担的情况下，才同意被告进行装修但被告一直未提供相关承诺。庭审过程中，被告表示，若因阁楼搭建导致相应的责任，由其自行承担。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效。关于双方争议的本案被告逾期付租及搭建阁楼，是否构成根本违约，原告是否有权基于上述事项主张解除本案租赁合同，本院认为，结合庭审调查，被告确认存在部分逾期付租情况，结合逾期时间、逾期付租金额，其违约程度尚不足以影响原告方合同目的实现；至于阁楼搭建，结合双方微信聊天记录，原告对此亦知晓，且未有证据证实原告在知晓被告设施方案后对此明确予以反对，或存在安全隐患影响从而原告合同目的实现，故原告以上述两项主张解除合同本院依法不予支持。但结合庭审双方确认，被告存在在承租房屋门外公共区域摆放设施的情形，本院认为，被告作为承租方，其依法应当按照合同约定的方法使用租赁物，双方租赁合同约定的承租房屋的使用范围仅限承租房屋区域内，不包括承租房屋外的公共区域，故原告现主张要求被告清除承租房屋外公共区域的相关设施有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告苏州巴格斯餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内将摆放在其承租的苏州工业园区苏雅路158号1幢102室-4房屋外的物品搬离；二、驳回原告苏州信泰威实业有限公司的其余诉讼请求。案件受理费12028元，减半收取6014元，由原告苏州信泰威实业有限公司负担3007元，由被告苏州巴格斯餐饮管理有限公司负担3007元，被告应负担部分已由原告预交，由被告巴格斯餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。（此页无正文）审判员  谢淑敏二〇二〇年九月二十一日书记员  马金叶