甘肃省平凉市崆峒区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0802民初5123号 原告：金某。 委托诉讼代理人：冯某，甘肃胜友律师事务所律师。 被告：平凉恒和集团平凉市恒和房地产开发有限责任公司。 法定代表人，路某。 委托诉讼代理人：包某，该公司法务主管。 本院受理的原告金某诉被告平凉恒和集团平凉市恒和房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金某的委托诉讼代理人冯某，被告平凉恒和集团平凉市恒和房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人包某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1，请求依法判令被告向原告交付恒和大厦1幢15层1号、2号、3号、4号、5号、6号房屋（房屋总面积1200平方米）；2，请求依法判令被告协助原告办理恒和大厦1幢15层1号、2号、3号、4号、5号、6号房屋房产证；3，请求依法判令被告支付违约金500000.00元；4，本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年11月，原告购买被告开发的的位××区、2号、3号、4号、5号、6号房屋，房屋总面积1200平方米（其中1号房176.02平方米、2号房162.68平方米、3号房115.37平方米、4号房226.15平方米、5号房239.49平方米、6号房200.26平方米），双方约定房屋单价3571.52元每平方米，房屋总价值4000000.00元。同月29日，原告向被告交付了全部购房款4000000.00元，次日，被告与原告分别签订了上述6套房屋的商品房买卖合同，合同对房屋单价、面积等均作出详细约定；合同同时约定被告应于2019年5月27日交付原告购买的房屋。商品房购买合同签订后，原被告在平凉市房屋管理局进行了备案（办理了网迁）。2018年12月15日，原被告针对商品房买卖合同达成了补充协议，协议约定：原告同意被告在2019年5月29日前回购上述房屋，回购价格为4360000元，若被告放弃回购房屋应按合同约定按时向原告交付房屋，如逾期交付应承担50万元违约金。2019年5月30日，被告未回购该房屋，原告要求被告按照合同约定交付房屋，被告以项目进度滞后为由推迟交房，并向原告出具书面交房承诺，承诺于2019年7月30日前交付房屋，但至今被告未向原告交付购买的房屋。 原告认为，被告未按约定履行交房义务，已构成违约，应向原告交付房屋，同时还应承担违约责任。 被告辩称：原被告于2018年11月30日签订了商品房买卖合同,并于当日分五次将该房款全部打付至曹军（平凉恒和集团平凉市恒和房地产开发有限责任公司物业经理）账户,同一时间,被告将双方手续费50万元分三次支付到中间人账户(备注2018年11月30日,36万一次,12万一次,12月6日2万一次)。因此，原被告所签购房合同的行为不符合预售房屋买卖交易习惯。2018年11月30日，双方签订了商品房买卖合同,合同明确约定了各个房屋面积及价格,面积合计为1119.97平方米,并非原告诉称的1200平米,按照合同约定的价格，交易金额应为4285824.00元,而原告实际支付至曹军账户的购房款只有3500000.00元,被告账户及合同约定的收款账户尚未收到其余购房款项。按照实际面积及实际的借贷关系,该房屋价格为4000000.00元，面积为1119.97㎡,合同约定的购房款明显低于市场价,不符合商业盈利本质，故该合同无效,应予撤销；并要求原告撤销备案预售。从补充协议回购条款及违约条款可以看出，该合同真实目的不是获得房屋,而是获取超出借款部分的差价及违约金,网签办理只是原告为了实现自己的债权的行为。原被告之间在此之前并无其他的经济纠纷,介绍人受益民收取被告500000.00元的手续费证实了本案实质系借贷关系。本案关联人受益民今天虽未到庭,但不能掩盖本案的事实,本案名为房屋买卖,实为借贷担保。根据《民法总则》第一百四十六条之规定:行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。本案原告属于职业放贷人,经查实,原告现已申请执行的执行案件已有4起,且金额已超过600万元,部分年利率已超过36%,合同约定的借款利率违反了法律强制性规定,不应当予以保护。本案原告放贷的年利率24%到60%不等,涉案金额已达1000余万元,原告出借对象具有不特定性,出借行为具有反复性、经常性,出借资金数额较大,利率高,符合职业放贷人的法律特征。原告的行为应认定为非法从事金融业务活动的职业放贷人，其放贷行为无效。故请求依法驳回原告的四项诉讼请求。 以上事实有原告提供的商品房买卖预售合同6份，被告营业执照复印件、被告的法定代表人身份证复印件、曹军身份证复印件、法人授权委托书各一份，银行转账回单10份，收据6份，补充协议一份，交房承诺一份，（2019）甘0802民初7057号民事判决书一份，（2020）甘08民终494号民事裁定书一份；被告提供的曹军名下的工商银行借记卡历史明细清单一份，商品房预售许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证各一份，录音光盘一份，整理录音笔录一份等证据及原被告的当庭陈述在卷为凭，足以认定。 经审理本院查明以下事实：2018年11月29日，被告向原告金某出具了收到购房款的收据6张，金额共计4000000.00元，收据记载的收款事由为，原告购买了被告公司开发的恒和大厦15层房产，其中1号176.02平方米、2号162.68平方米、3号115.37平方米、4号226.15平方米、5号239.49平方米、6号200.26平方米，共计1119.97平方米，房屋价款为3571.52元/平方米。 2018年11月30日，经原告授权，原告金某以其经营的平凉金泰华有限责任公司的名义将房款4000000.00元转账至被告指定的被告公司副总经理曹军的银行账户。同日，原被告分别签订了6份商品房买卖合同（预售），约定其中1－5号房屋单价3571.52元/平方米，6号房屋单价3571.55元/平方米，各房屋面积与收款收据记载的一致，房屋总价款为4000001.23元。合同约定：签订本合同前，买受人已经支付该商品房全部价款，出卖人应当在2019年5月27日前向买受人交付以上商品房。原被告网签的以上合同在房产管理部门进行了备案登记。 2018年12月15日，原被告签订了商品房买卖合同补充协议，约定：原告同意被告于2019年5月29日前以4360000.00元回购出售给原告的房产，若被告未能如期回购房屋，则应于2020年5月29日前协助原告办理房产证。若被告逾期放弃回购房屋，又怠于办理房屋过户手续，被告在赔偿原告全部损失的同时，还应承担500000.00元违约责任。由于被告未按协议约定的期限回购房屋，2019年5月30日，被告向原告出具书面承诺书，承诺被告愿于2019年7月30日向原告交付销售的房屋，并承诺由此产生的违约责任由被告承担。 另查明：一、在兰州市中级人民法院执行有关案件过程中，2019年8月19日，经网上拍卖，恒和大厦第20层2号、3号、6号办公用房的平均成交价格为3427.34元/平方米。 二、诉讼期间，被告认为原告给被告转账的4000000.00元系被告向原告的借款，并非购房款；并以房屋买卖价款显失公平为由，向崆峒区法院起诉要求撤销商品房买卖合同。崆峒区法院于2019年12月30日作出（2019）甘0802民初7057号民事判决书，认为被告主张的借贷关系不成立，原被告签订房屋买卖合同后，虽在商品房买卖合同补充协议中约定了回购事项，但并不能以此证明双方存在借贷关系；原告收取被告4000000.00元是不争的事实，原告既不履行房屋买卖合同向被告交付房屋，亦不履行补充协议回购房屋，有悖诚实守信的基本商业道德。因此，认为被告主张的原被告之间系借贷关系的理由和事实均不能成立，判决驳回被告诉讼请求。现该判决已生效。 本院认为，根据本案基本事实，焦点问题如下： 一、原被告签订的商品房预售合同的效力问题。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”根据本案事实，原被告分别签订了6份商品房买卖合同（预售），并在房产管理部门进行了备案登记，合同签订时，原告已履行了付款义务。因此该商品房预售合同已经具备了商品房买卖合同的实质条件。原被告签订的商品房预售合同是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，应为有效合同，当事人应全面履行。因此，本院对原告要求被告按合同约定向原告交付已销售给原告的恒和大厦1幢15层1号、2号、3号、4号、5号、6号房屋以及要求被告协助原告办理上述房屋房产证的诉讼请求予以支持。 二、关于原告主张的违约金能否支持的问题。 根据2018年12月15日原被告签订的商品房买卖合同补充协议约定：原告同意被告于2019年5月29日前以4360000.00元回购房屋，若被告未能如期回购房屋，则应于2020年5月29日前协助原告办理房产证。若被告逾期放弃回购房屋，又怠于办理房屋过户手续，被告在赔偿原告全部损失的同时，还应承担500000.00元的违约金。该协议签订后，被告至今未履行协议，已构成违约。因此，原告要求被告承担违约金500000.00元的诉讼请求符合双方约定，也不违反法律强制性规定，本院予以支持。 三、关于被告要求撤销售房合同的抗辩理由不能成立的问题。 被告以原告支付的购房款系借款，以及合同约定的购房款明显低于市场价为由,认为合同无效。诉讼期间，被告提出撤销原商品房买卖合同（预售）的请求，被告的请求虽属于另一法律关系，但本院为了保障被告的合法权益，中止了本案审理，并告知被告就其主张的撤销合同一事应另案起诉。被告遂向崆峒区法院起诉，要求撤销原被告签订的商品房买卖合同（预售），崆峒区法院于2019年12月30日作出（2019）甘0802民初7057号民事判决书，判决驳回原告诉讼请求，现该判决已生效。因此，原告的这一抗辩理由不成立。 四、关于被告主张原被告之间系借贷关系的事实是否成立的问题。 当事人对自己的主张，有责任提供证据。被告主张本案原告给被告支付的4000000.00元购房款，实际是以涉案房屋做抵押的借款。但是根据本案的事实，原被告签订了房屋买卖合同（预售），该合同合法有效，没有有效的证据证明双方存在借贷关系的基本事实。因此，被告的这一抗辩理由也不成立。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 一、限被告平凉恒和集团平凉市恒和房地产开发有限责任公司于本判决书生效后30日内向原告金某交付销售的恒和大厦1幢15层1号、2号、3号、4号、5号、6号房屋；并协助原告金某将该房屋产权证办理在原告金某名下。 二、限被告平凉恒和集团平凉市恒和房地产开发有限责任公司于本判决书生效后30日内向原告金某赔偿违约金500000.00元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8800.00元，减半收取4400.00元，由被告承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。 审判员  马明海 二〇二〇年九月三日 书记员  马 昊