福建省漳浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0623民初1906号 原告：许志远，男，1975年12月25日出生，汉族，住漳浦县。 委托诉讼代理人：涂森辉，福建卓来律师事务所专职律师。 被告：漳州市万义房地产开发有限公司，住所地漳浦县绥安镇麦市街中段南侧向阳都市绿洲D-26、D-27、D-28店面。统一社会信用代码913506230665977191。 法定代表人：黄仕龙，执行董事。 委托诉讼代理人：孙振淋，男，住长春市南关区。系漳州市万义房地产开发有限公司推荐的职员。 原告许志远与被告漳州市万义房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告许志远的委托诉讼代理人涂森辉，被告漳州市万义房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孙振淋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 许志远向本院提出诉讼请求：1.漳州市万义房地产开发有限公司为许志远办理址在漳浦县府前北侧学府美地3号楼907号商品房的房屋所有权初始登记手续，提供办理不动产所有权证登记所需的必要证明文件，并协助许志远办理上述商品房的不动产所有权证登记手续；2.漳州市万义房地产开发有限公司自2018年5月31日起至许志远实际取得上述不动产所有权证之日止，以已付购房款46万元为基数，按日万分之一向许志远支付逾期办证违约金，暂计至2020年4月30日为32292元（460000元×0.0001×702天＝32292元）；3.漳州市万义房地产开发有限公司向许志远支付从2016年6月1日至2018年2月28日止共637日按日万分之1.5计算的逾期交房违约金计43953元（460000×0.00015×474＝43953元）。事实与理由：2015年10月7日，原、被告订立《商品房买卖合同》，合同编号为：1420010015100420076748。双方在《合同》中约定，由许志远向漳州市万义房地产开发有限公司购买址在漳浦县府前街北侧学府美地3号楼907号商品房，建筑面积67.3平方米，单价6835.07元，总价46万元，许志远已全部支付。《合同》第八条约定：“出卖人应当在2016年5月31日前依照国家和地方人民政府有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……”《合同》第九条约定：“第九条出卖人逾期交房的违约责任……（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1.5的违约金。……”《合同》第十四条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方愿意按第2项处理：……买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按已付款的0.01%支付违约金”。合同签订后，许志远向漳州市万义房地产开发有限公司交付了46万元的购房款。漳州市万义房地产开发有限公司于2018年2月28日向许志远交付上述商品房，已构成逾期交房；且至今未按合同约定办理该商品房的房屋所有权初始预登记，拒不协助许志远办理房屋所有权登记手续，导致许志远至今无法取得房屋权属证书。 漳州市万义房地产开发有限公司辩称，1.许志远主张的应当办理产证的期限错误。根据双方签订2015年10月7日签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第八条第五款规定：“出卖人确保在商品房交付使用后两年内将房屋权属证书交给买受人”，按照许志远主张，其2018年2月28日交付房屋，那么办理产权证的期限应为2020年2月28日之前，所以许志远要求办理产权证的期限错误；2.不能办理产权证是因许志远违法对房屋改建造成的。根据漳浦县城乡规划局浦建规核【2018】001号《关于“学府美地”1#、2#、3#楼建设工程竣工规划核实处理意见》明细表显示，本案案涉房屋3#907号因在房屋内私自添加隔层违建，导致规划部门无法验收造成的，必须待其违法行为消除后，才能办理产权手续；3.许志远主张的逾期交房违约金不应保护，许志远应当在2015年10月7日前付清购房首付款14万元，余款32万申请银行办理按揭。许志远于2018年2月28日才付清首付款，余额32万元，直到2014年9月才去银行办理银行按揭。按合同第七条约定，逾期付款超过90日应付日万分之五违约金。漳州市万义房地产开发有限公司在2018年1月之前已经交付房屋，因许志远违建造成房屋无法验收，漳州市万义房地产开发有限公司已经履行交房义务，该项请求不应保护。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，许志远提交了《商品房买卖合同》、交房确认单、学府美地的广告宣传单、漳浦县商品房认购合同；漳州市万义房地产开发有限公司提交了收款收据、许志远的流水明细、漳浦县城乡规划建设局浦建规核【2018】001号文件、漳浦县住房和城乡建设局浦建规核【2019】034号文件。对双方均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，许志远提交了商品房买卖合同、交房确认书、学府美地的广告宣传单、漳浦县商品房认购合同；漳州市万义房地产开发有限公司提交了收款收据、许志远的流水明细、漳浦县城乡规划建设局浦建规核【2018】001号文件、漳浦县住房和城乡建设局浦建规核【2019】034号文件。对双方均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2015年10月7日，原、被告订立《商品房买卖合同》（合同编号为：1420010015100420076748），约定由许志远向漳州市万义房地产开发有限公司购买址在漳浦县府前街北侧学府美地3号楼907号商品房，建筑面积67.3平方米，单价6835.07元，总价46万元。《合同》第八条约定：“出卖人应当在2016年5月31日前依照国家和地方人民政府有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……”第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任……（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1.5的违约金。……”第十四条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方愿意按第2项处理：……买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按已付款的0.01%支付违约金”。附件六《合同补充协议》第八条“产权登记办理：1.在买受人按商品房买卖合同及本补充协议约定付清全部购房款（包括首期款、按揭购房款及按商品房买卖合同第五条约定由买受人补交的面积差异款）之前，出卖人有权暂不向买受人交房，暂不协助买受人办理房屋产权证，且不需承担任何违约责任。2.出卖人关于产权登记的责任限于根据相关部门的要求向其报送应由开发商提供的资料。3.若相关部门原因导致产权登记无法顺利进行的，出卖人不承担责任。4.买受人委托出卖人向房屋权属机构代办权属登记。5.在以上条款基础上，出卖人确保在商品房交付使用后两年内将房屋权属证书交给买受人。”第九条“面积确认及面积差异处理：2.（2）因设计变更导致的面积差异，据实互补。”第十三条“本补充协议与主合同具有相同法律效力。如果本补充协议的内容与主合同不一致，或者在理解意义上有歧义，则以本补充协议的约定为准。”合同签订后，许志远陆续向漳州市万义房地产开发有限公司交付购房款，最后一笔首付款于2018年2月28日支付，共支付购房款46万元。漳州市万义房地产开发有限公司于2018年2月28日向许志远交付商品房。漳州市万义房地产开发有限公司向建设部门申请，漳浦县城乡规划建设局于2018年9月27日出文《关于“学府美地1＃、2＃、3＃楼”建设工程竣工规划核实处理意见》，载明“你司于2018年8月21日向我办提交《关于“学府美地1＃、2＃、3＃楼”建设工程竣工规划核实整改意见的回复书》”并对包括本案讼争的商品房在内的商品房进行核实，指出存在违建情况的住宅75套，其中包括本案讼争商品房。漳浦县城乡规划建设局于2019年12月18日出文《关于“学府美地1＃、2＃、3＃楼（1901室、1308室、1102室、901室）”建设工程竣工规划核实处理意见》，指出存在违建情况的住宅71套，其中包括本案讼争商品房。至今，讼争房屋未办理不动产权属登记。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。许志远与漳州市万义房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及相关附件系双方自愿，内容不违反法律强制性规定，属合法有效合同，对双方当事人具有约束力，双方均应遵照履行。双方在附件中约定补充协议与主合同具有相同法律效力，如果本补充协议的内容与主合同不一致，或者在理解意义上有歧义，则以补充协议的约定为准。许志远请求漳州市万义房地产开发有限公司办理讼争房屋所有权初始登记手续，提供办理不动产所有权证登记所需的必要证明文件，并协助办理上述商品房的不动产所有权证登记手续，有双方签订的合同为据，应予支持；许志远请求漳州市万义房地产开发有限公司支付逾期办证违约金，因双方在补充协议中约定交付商品房后两年内交付房屋权属证书，讼争房屋交付日为2018年2月28日，故权属证书的交付时间应至2020年2月28日前；而根据建设部门的文件可见，漳州市万义房地产开发有限公司于2018年8月21日之前就进行已与相关部门申请办证工作，根据建设部门的回复亦可见，部分商品房可办证，部分不可办证，不可办证的商品房（含本案讼争房屋）系因存在违建情况。该违建事实因许志远自行行为所致，能否办证的先决条件之一为许志远将违建状态消除，逾期办证的责任已不在漳州市万义房地产开发有限公司，故该请求，依法不予支持；至于广告宣传权利义务关系，当事人可依法另行主张。许志远请求从2016年6月1日至2018年2月28日止共637日按日万分之1.5计算的逾期交房违约金计43953元（460000×0.00015×637=43953），符合双方约定，应予以支持。漳州市万义房地产开发有限公司辩解应当办证的期限及不能办证的原因事实，有合同及建设部门文件为据，依法予以采纳；辩解逾期交房违约金因许志远逾期付款而不应支持的意见，与合同不符，不予采纳；至于漳州市万义房地产开发有限公司是否追究许志远逾期付款违约金，属其民事诉讼权利处分范畴，本院不予干预。 综上所述，许志远请求漳州市万义房地产开发有限公司办理讼争房屋所有权初始登记手续，提供办理不动产所有权证登记所需的必要证明文件，并协助办理上述商品房的不动产所有权证登记手续及逾期交房违约金，本院予以支持；其余诉求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、漳州市万义房地产开发有限公司于本判决生效后30日内向许志远办理址在漳浦县府前街北侧学府美地3号楼907号商品房所有权初始登记手续，提供办理不动产所有权证登记所需的必要证明文件，并协助办理上述商品房的不动产所有权证登记手续； 二、漳州市万义房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向许志远支付逾期交房违约金计43953元； 三、驳回许志远的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1806元，减半收取903元，由许志远负担404元，由漳州市万义房地产开发有限公司负担499元，应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  陈谦梅 二〇二〇年九月二十八日 书记员  吴鸿渊 附执行申请提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。