广东省惠州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤13执异72号 异议人（案外人）：李锦娟，女，汉族，1976年9月1日出生，住址：惠阳区。 申请执行人：惠州市惠阳区自然资源局，住所地：广东省惠州市惠阳淡水惠南大道旁惠阳行政服务中心**。 法定代表人：黄向阳，局长。 委托诉讼代理人：钟锐，广东卓凡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：严剑润，广东卓凡律师事务所律师。 被执行人：惠州市惠阳本因坊实业有限公司，住所地：惠阳区淡水南湖路本因坊家宝园****。 法定代表人：叶绿青，总经理。 委托诉讼代理人：郭智玮，广东广法律师事务所律师。 本院在执行申请执行人惠州市惠阳区自然资源局与被执行人惠州市惠阳本因坊实业有限公司一案[案号:（2019）粤13执892号]中，异议人李锦娟提出书面异议。本院依法立案审查，现已审查终结。 异议人李锦娟称，请求法院终止对涉案房屋（惠阳区××房，产权书证号：ＣＱ-××号，建筑面积128.28㎡）的执行并解除该房查封。事由如下：申请执行人与被执行人建设用地使用权合同纠纷一案生效后，惠州市中级人民依（2019）粤13执892号执行裁定查封了被执行人名下位于惠州市××区淡水××路××房【产权书证号：ＣＱ-××号，建筑面积128.28㎡】。异议人于2020年5月22日看到中院张贴的执行《公告》得知涉案房屋被查封一事。现因该涉案房屋在贵院查封前于2009年9月9日异议人已向被执行人购买所得，有购房合同及收款收据为证（未办理产权证），且异议人已在该房屋住多年，故该涉案房屋不属被执行人财产，属异议人财产。为维护异议人合法权益，依据我国《民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释【2015】10号）第二十九条的规定，提出上述请求事项，请求法院支持。 申请执行人惠州市惠阳区自然资源局辩称，异议申请人所提出执行异议并不能排除对涉案不动产的执行。第一，异议申请人并非涉案不动产的权利人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”之规定，因涉案的惠州市惠阳区××号的房产现登记在被执行人名下，异议申请人并非涉案房产的权利人。第二，即便异议申请人所提供的收款收据及发票真实，其也并不能证明其已支付购房款项。首先，收款收据并未加盖被执行人公章，收款收据的出具人亦不明，不能证明异议申请人已支付购房款项。其次，异议申请人所提供发票的出具日期为2009年9月9日，据悉此时二维码技术并未应用于税务系统，该日期所开具发票不应含有二维码。执行申请人扫描该二维码，也并未获取相关发票信息。因而，异议申请人所提供发票并不真实，同样不能证明异议申请人已支付购房款项。最后，按异议申请人所提交的《广东省商品房买卖合同》第六条“。买受人应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户行为工行惠阳支行，专用账户为。”之约定，购房款的支付方式为由异议申请人将购房款存入被执行人名下的商品房项目预售款专用账户，存入后将获取银行出具的存款凭证，但其并未提供。综上，异议申请人所提供的收款收据及发票无法证明其已支付购房款项。第三，异议申请人未能证明其已合法占有涉案房产；第四，经查询，在涉案房屋被查封时，异议申请人名下有一套位于淡水××星河××居的房产，在涉案房屋被查封后，异议申请人名下上述房屋才转移登记至他人名下。综上，异议申请人所提出异议不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，也不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，更不适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“第三人已经支付全部价款并实际占用，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，不能排除对涉案不动产的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条“人民法院对执行行为的异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议”之规定，异议申请人提起执行异议不成立，恳请贵院驳回其异议。 本院查明：申请执行人惠州市惠阳区自然资源局与被执行人惠州市惠阳本因坊实业有限公司一案，执行依据为惠州仲裁委员会（2018）惠仲案字第203号裁决书。在执行过程中，本院于2019年8月5日向惠阳区不动产登记中心送达（2019）粤13执892号执行裁定书和协助执行通知书，查封被执行人惠州市惠阳本因坊实业有限公司名下位于惠州市××区淡水××路××房（产权证号：××号）。 异议人李锦娟提供的证据材料显示，2008年12月30日，出卖人惠州市惠阳本因坊实业有限公司与买受人李锦娟签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买的商品房为惠州市××区淡水××路××房，建筑面积128.28㎡，按套出售，总金额233470元。签订合同交付116768元，余额116702元交接时付清。 2009年9月9日，惠州市惠阳本因坊实业有限公司向李锦娟开具《销售不动产统一发票（自开）》，收到涉案房屋价款233470元。 2015年等年份的物业收费收据、水电费单用户名称为李锦娟。 本院认为，本案争议焦点为异议人李锦娟是否享有排除本院对涉案房屋强制执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，本院于2019年8月5日对涉案房产进行查封，异议人李锦娟与惠州市惠阳本因坊实业有限公司于2008年12月30日签订《商品房买卖合同》，该合同是在本院查封之前签订。涉案房产的2015年等年份的物业管理费、水电费等用户名称为异议人李锦娟，表明异议人李锦娟在本院查封之前已占有使用该房产。李锦娟已支付全部购房款，惠州市惠阳本因坊实业有限公司也向其开具发票。涉案房产权属变更登记需要由惠州市惠阳本因坊实业有限公司予以协助才能完成，涉案房产权属未完成变更登记非买受人自身原因所造成。综上，异议人李锦娟请求停止对涉案房产的执行并解除查封的请求，符合上述法律规定，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对位于惠州市惠阳区××房产（产权证号：××号）的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  黄陈谦 审判员  于海砚 审判员  林峥云 二〇二〇年九月八日 法官助理胡亚婷 书记员林捷丽