上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初6016号原告(反诉被告)：李素琴，女，1962年5月13日出生，汉族，住上海市金山区。原告(反诉被告)：姜东明，男，1958年7月14日出生，汉族，住上海市金山区。两原告的共同委托诉讼代理人：陈玮，上海俱进律师事务所律师。被告(反诉原告)：杨旭，男，1988年4月25日出生，汉族，住上海市普陀区。被告(反诉原告)：潘素洁，女，1986年9月1日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：杨旭(系潘素洁丈夫，男，住上海市普陀区。原告李素琴、姜东明诉被告杨旭、潘素洁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，被告杨旭、潘素洁于2020年5月23日对原告李素琴、姜东明以相同案由提起反诉，本院受理后依法合并审理，适用简易程序，公开开庭进行了审理。李素琴以及李素琴、姜东明的共同委托诉讼代理人陈玮，杨旭暨潘素洁的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李素琴、姜东明向本院提出诉讼请求：1、要求杨旭、潘素洁支付购房尾款5万元；2、要求杨旭、潘素洁支付逾期支付尾款的违约金，以总房价款205万元为基数，按照每日万分之三的标准，自2019年8月30日计算至实际支付之日止。事实与理由：2017年11月16日，李素琴、姜东明与杨旭、潘素洁订立《上海市房地产买卖合同》，约定李素琴、姜东明将上海市普陀区白丽路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给杨旭、潘素洁。2018年12月29日，双方订立《补充协议》，约定待李素琴、姜东明将系争房屋内户口迁出当日，杨旭、潘素洁支付尾款5万元，2019年8月29日，李素琴、姜东明按约将两人的户口从系争房屋内迁出，但杨旭、潘素洁迟迟未支付尾款。杨旭、潘素洁辩称，其确实未支付尾款，根据《上海市房地产买卖合同》约定，李素琴、姜东明应当在2018年7月31日前将户口迁出，但实际于2019年8月29日迁出，每逾期一日需要按照总房价款的万分之三支付违约金，在李素琴、姜东明支付逾期迁移户口违约金的情况下，其同意支付尾款5万元，虽然《补充协议》约定在李素琴、姜东明迁出户口当日，其支付尾款5万元，但其从未放弃主张逾期迁移户口违约金，《补充协议》并没有对未支付尾款的违约金有所约定。对于李素琴、姜东明主张的违约金标准，其认为过高，希望法院酌情调整。杨旭、潘素洁向本院提出反诉请求：要求李素琴、姜东明支付逾期迁移户口违约金241,695元(以205万元为基数，按照每日万分之三的标准，自2018年8月1日起计算至2019年8月29日)。事实与理由：2017年11月16日，李素琴、姜东明与杨旭、潘素洁订立《上海市房地产买卖合同》，约定房价款共计205万元，李素琴、姜东明于2018年12月31日前与杨旭、潘素洁办理系争房屋的交接手续，并于2018年7月31日前办理房屋内原有户口迁出手续，如未能迁出，每逾期一日，李素琴、姜东明应按总房价款的万分之三的标准支付违约金。合同订立后，杨旭、潘素洁按约支付了购房款，但李素琴、姜东明未按约履行原有户口迁出的义务。李素琴、姜东明针对反诉辩称，其没有违约，双方在2018年12月29日订立了《补充协议》，约定李素琴、姜东明在2018年12月29日将系争房屋钥匙交给杨旭、潘素洁，待李素琴、姜东明将系争房屋内户口迁出当日，杨旭、潘素洁支付尾款5万元，根据《补充协议》约定，杨旭、潘素洁同意户口延迟迁出，而且杨旭、潘素洁在此次诉讼前从未提出过逾期迁移户口违约金的事宜，更证明其认可迟延迁移户口。经审理本院认定事实如下：2017年11月16日，李素琴、姜东明(卖售人、甲方)与杨旭、潘素洁(买受人、乙方)订立《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定乙方受让甲方自有的系争房屋，建筑面积53.43平方米；转让价款共计205万元；甲乙双方确认在2018年3月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续等等。《补充条款一》约定，甲方于2018年12月31日前将该房屋钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气(若有)、有线电视(若有)、电话(若有)等使用费用进行结算，乙方对房屋及其装饰、设备进行检查，交付完成的标志为双方签署房屋交接书；甲方应于2018年7月31日前清空该房屋内的户口，即甲方交付该房屋时，该房屋内无任何户口登记；甲乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定及时全面履行自己的义务(包括但不限于签署文书、提供材料、缴纳费用、甲方清空该房屋的户口等交易相关义务)，则每逾期一日，违约方应按本合同约定总房款的万分之三向守约方支付违约金，直至违约方实际履行之日止，逾期超过15日的，守约方有权选择单方面解除本合同，若守约方选择单方面解除本合同，则违约方应按本合同约定的总房款的20%向守约方支付违约金。《附件三付款协议》约定在办妥房屋交付当日，乙方向甲方支付房款5万元。合同订立后，杨旭、潘素洁支付了李素琴、姜东明除5万元尾款外的其他房价款。2018年2月9日，杨旭、潘素洁被登记为系争房屋权利人。2018年12月29日，李素琴(甲方)与杨旭(乙方)订立《补充协议》，约定甲乙双方于2017年11月16日签署的《上海市房地产买卖合同》达成一致，甲方于2018年12月29日将房屋钥匙交付给乙方，待甲方将房屋内户口迁出当日内，乙方支付给甲方五万元整，其他事宜以甲乙双方所签署的《上海市房地产买卖合同》为准，本协议一式二份，经甲乙双方签字后立即生效。另查明，系争房屋内原有李素琴、姜东明户口，2019年8月29日，二人户口迁往上海市金山区亭林镇亭升路****社区公共户。审理中，针对订立《补充协议》的情况，李素琴、姜东明表示杨旭、潘素洁要求于2018年12月29日交接房屋钥匙，其不同意，仍要求按照《上海市房地产买卖合同》约定于2018年12月31日交房，为此订立《补充协议》，杨旭、潘素洁同意延期迁户口；杨旭、潘素洁表示根据《上海市房地产买卖合同》约定，尾款应于交房当日支付，但由于李素琴、姜东明迟迟未迁出户口，故双方订立《补充协议》更改了尾款支付时间，其从未同意李素琴、姜东明迟延迁户口。本院认为，李素琴、姜东明与杨旭、潘素洁就系争房屋订立的《上海市房地产买卖合同》以及李素琴与杨旭订立的《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。本案中，《上海市房地产买卖合同》补充条款(一)对户口迁出户口迁出时间以及逾期迁出户口的违约责任作了约定，姜东明应当于2018年7月31日前将系争房屋内原有户口迁出户口迁出，、姜东明直至2019年8月29日才将系争房屋内原有户口全部户口全部迁出，姜东明逾期迁出户口的行户口的行为构成违约，相应的违约责任。李素琴、姜东明辩称根据《补充协议》约定，杨旭、潘素洁同意其户口迟延户口迟延迁出，无证据表明杨旭、潘素洁同意李素琴、姜东明逾期迁移户口且不户口且不要求其承担违约责任，琴、姜东明的辩称意见缺乏依据，本院难以采信。关于违约金金额，李素琴、姜东明主张违约金过高请求予以适当减少，本院根据公平和诚实信用原则，以杨旭、潘素洁的实际损失为基础，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情确认李素琴、姜东明应当支付违约金3万元。关于尾款5万元，根据《补充协议》约定，杨旭、潘素洁应当在李素琴、姜东明户口迁出户口迁出当日支付，、姜东明已将户口迁出户口迁出系争房屋，旭、潘素洁支付尾款5万元及相应违约金的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持，李素琴、姜东明需支付杨旭、潘素洁逾期迁户口违约户口违约金并不能作为杨旭、付尾款的依据，杨旭、潘素洁认为合同约定的违约金标准过高，本院考虑到杨旭、潘素洁已付清大部分房款，合同约定以总房款金额为基数计算违约金的标准显属过高，且不尽合理，本院根据公平原则和诚实信用原则，结合本案实际情况酌情确定该项违约金为5,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告杨旭、潘素洁应于本判决生效之日起10日内支付原告李素琴、姜东明房屋尾款50,000元；二、被告杨旭、潘素洁应于本判决生效之日起10日内支付原告李素琴、姜东明逾期付款违约金5,000元；三、原告李素琴、姜东明应于本判决生效之日起10日内支付被告杨旭、潘素洁逾期迁移户口违约户口违约金30,。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3,064元，减半收取计1,532元，由原告李素琴、姜东明负担1,007元，被告杨旭、潘素洁负担525元；反诉受理费2,463元，由原告李素琴、姜东明负担305.71元，被告杨旭、潘素洁负担2,157.29元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 戴 燚二〇二〇年九月二十三日书记员 计晓菲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。