河北省青县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0922民初1366号 原告：刘忠宇，男，1987年5月6日出生，汉族，住盐山县。 委托诉讼代理人：张勇，河北瑞方律师事务所律师。 被告：邓文艾，女，1984年5月12日生，汉族，住青县。 被告：姚丹，女，1980年10月14日生，汉族，住青县。 被告：王芸，女，1980年12月9日生，户籍地：张家口市涿鹿县，现住北京市大兴区。 被告：沧州宝鸿房地产开发集团有限公司，地址：青县清州镇发展大街创业路，统一社会信用代码：911309220565158043。 法定代表人：牛玲玲，经理。 原告刘忠宇与被告王芸、邓文艾、姚丹、沧州宝鸿房地产开发集团有限公司（以下简称宝鸿公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月16日公开开庭进行了审理。原告刘忠宇及委托诉讼代理人、被告王芸、被告姚丹到庭参加诉讼，被告宝鸿公司、被告邓文艾经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 刘忠宇向本院提出诉讼请求：一、判决确认被告姚丹与被告邓文艾签订的《房屋买卖办议》无效；二、判决被告邓文艾返还原告支付的购房款45000元及利息（利息自2017年4月10日起至2019年8月19日止按同期人民银行贷款利率计算、自2019年8月20日起至购房款实际返还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算）；三、判决被告王芸返还中介费20000元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告姚丹受原告委托于2017年4月10日与被告邓文艾签订《房屋买卖协议》，协议签订后原告委托被告姚丹依约定向被告邓文艾支付了房款共计95000元（该房款中包含被告邓文艾已向开发商缴纳的50000元）。上述房款由原告指定被告姚丹向被告邓文艾支付后，由被告邓文艾配合原告到盛世豪庭销售中心变更认购协议户名。此后经原告核查，被告转让给原告的房产系违法房屋，该房产开发商未进行办理建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等行政强制性手续，该工程至今未施工。根据相关法律规定，开发商未办理上述证件的不得进行房产交易，但被告将原本违法且该房产并不存在的房屋转让原告，违反相关法律规定，该购房协议自始无效，故法院应判决确定该协议为无效合同。故原告请求被告邓文艾返还购房款并支付相应利息。另，原告通过被告姚丹向被告王芸账户支付中介费20000元，被告王芸应予以返还。基于上述事实，依据《合同法》《房地产管理法》等相关法律法规的规定，向贵院提起诉讼，恳请贵院查明事实，依法维护原告合法权益。 姚丹辩称：一、答辩人与被答辩人系委托关系，答辩人在本次房屋买卖中只是代理人的身份参与的房屋买卖行为，当时被答辩人因其不是青县本地人特委托办理房产买卖事宜，并由我代替被答辩人向第一被告签订买卖协议及支付购房款等事项。二、被答辩人应当向第一被告即邓文艾主张相关权益，并且被答辩人起诉状中亦认可答辩人为其代理人，且被答辩人与第一被告邓文艾是直接在开发商处更换购买人的名称，更能说明与答辩人无关，自始至终答辩人均没有参与具体买卖。三、答辩人依被答辩人委托向第一被告邓文艾支付了95000元购房款，当时邓文艾已经向开发商缴纳了50000元，另外，又向中间人王芸银行卡支付20000元。上述所有材料包括购房协议委托书、转账记录等均在被答辩人处，故答辩人无法提供，请求法庭依法核实。综上所诉，答辩人不承担任何责任，法庭应驳回被答辩人对答辨人的起诉。 王芸辩称：一、我和被告姚丹及原告素不相识，我不是适格被告；二、原告需提供与我的聊天记录、短息、QQ、收据或者我的签字等证实我收到钱了，钱不是刘忠宇给我的。 被告邓文艾未提交答辩状亦未到庭参加诉讼。 被告宝鸿公司未提交答辩状亦未到庭参加诉讼。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本案认定事实如下：2017年4月10日，刘忠宇与姚丹签订房屋买卖授权委托书，委托姚丹购买房产（位于青县盛世豪庭******，面积109.3平方米），姚丹代表刘忠宇签署购房协议等文件，并代表刘忠宇向售房方支付房款及向中间介绍人支付服务费用。在刘忠宇购买该房产事宜中姚丹的行为均由刘忠宇承担。同日，姚丹与邓文艾签订房屋买卖协议一份，约定邓文艾将上述案涉房产转让给姚丹，转让价格为95000元（含邓文艾已交给开发商的50000元）。双方约定于盛世豪庭通知办理贷款前到开发单位办理房屋改名手续。当日，姚丹通过中国建设银行个人账户向邓文艾支付购房款95000元。之后，刘忠宇与宝鸿公司签订豪庭购房认购协议书购买上述案涉房产，交付首付款135177元。盛世豪庭项目6#楼至今尚未办理任何审批手续。2020年5月29日，宝鸿公司通过其法定代表人牛玲玲账号向刘忠宇退还购房款及利息共计149370元。 另查明，2017年4月10日，姚丹通过中国建设银行个人账户向王芸转账20000元。 以上事实由房屋买卖授权委托书、房屋买卖协议、豪庭购房认购协议书、中国建设银行个人活期账户交易明细、退款明细、青县住房和城乡建设局证明及原、被告陈述予以证实，本院依法予以认定。 本院认为，民事主体可以通过代理人实施民事行为，刘忠宇通过书面形式委托姚丹办理购买案涉房产事宜，姚丹在代理权限内实施的购房、转款行为应对被代理人刘忠宇发生法律效力，故刘忠宇是本案适格原告。关于房屋买卖协议效力问题，因违反法律、行政法规的强制性规定的合同是无效合同，自始没有法律约束力，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，在未取得商品房预售许可证的情况下，刘忠宇与宝鸿公司签订的豪庭购房认购协议书、邓文艾与姚丹签订的房屋买卖协议均应属无效合同。被告邓文艾收取了姚丹代刘忠宇给付的购房款95000元，其中扣除邓文艾交给宝鸿公司的50000元，被告邓文艾应返还原告购房款45000元并支付资金占用期间的利息。原告主张被告王芸应退还中介费20000元，证据不足，本院不予支持。 依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、一百六十二条、一百六十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、被告邓文艾与被告姚丹签订的房屋买卖协议无效，被告邓文艾于本判决生效之日起十日内返还原告刘忠宇购房款45000元及利息（以45000元为基数，自2017年4月10日起至2019年8月19日止按同期人民银行贷款利率计算，自2019年8月20日起至购房款实际返还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算）； 二、驳回原告刘忠宇其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费920元，由被告邓文艾负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。提起上诉的，应在上诉状寄出的七日内向河北省沧州市中级人民法院交纳上诉费（收款人：河北省沧州市中级人民法院，开户行：河北省沧州市农行北环支行，账号：50×××85），并将上诉状和交纳上诉费的银行回单或上诉费票据一并邮寄我院，逾期不交费的视为不再上诉。 审 判 员  回永兴 人民陪审员  白 梅 人民陪审员  何松莉 二〇二〇年九月二十日 书 记 员  李培培 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。 依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 第一百六十五条委托代理授权采用书面形式的，授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由被代理人签名或者盖章。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。