福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初13958号 原告（反诉被告）：赖灵杰，男，1987年2月17日出生，汉族，住厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：陈琳，福建天衡联合律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨起星，男，1949年11月1日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：刘尽忠，福建开元大同律师事务所律师。 原告（反诉被告）赖灵杰与被告（反诉原告）杨起星房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。赖灵杰的委托诉讼代理人陈琳，杨起星的委托诉讼代理人刘尽忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赖灵杰向本院提出诉讼请求：1.解除赖灵杰与杨起星于2020年1月6日签订的《存量房屋买卖合同》；2.杨起星返还赖灵杰购房定金30万元。事实及理由：2020年1月6日，赖灵杰与杨起星签订《存量房屋买卖合同》约定：赖灵杰向杨起星购买坐落于思明区香秀里29号301室房屋，成交价为390万元；双方于2020年4月20日前办理商业贷款手续，于2020年4月30日前办理房屋权属转移登记手续；本合同项下的争议向房屋所在地人民法院起诉。上述合同签订后，赖灵杰依约向杨起星支付定金30万元。2020年2、3月，赖灵杰与杨起星经过友好协商，杨起星同意赖灵杰将上述房屋转卖给第三人。2020年4月，赖灵杰与第三人就转卖讼争房屋达成意向，但杨起星又反悔不同意将上述房屋转卖给第三人，拒不配合办理商业贷款手续及房屋权属转移登记手续。为此，特向法院提起诉讼，望判如所请。 杨起星辩称，杨起星同意解除与赖灵杰于2020年1月6日签订的《存量房屋买卖合同》。赖灵杰诉求要求杨起星返还购房定金30万元，赖灵杰上述诉求没有事实和法律依据，应驳回赖灵杰的诉讼请求。理由如下：2020年1月6日，在中介方厦门顶创金岭房地产营销有限公司居间下，杨起星作为出售人与赖灵杰作为买受人就买卖位于厦门市思明区签订《存量房屋买卖合同》，房屋总价款为390万元，赖灵杰支付购房定金30万元，按照合同约定，双方应于2020年4月20日共同前往银行办理商业贷款手续，于2020年4月30日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；杨起星于2020年4月17日用快递给赖灵杰寄发《关于前往银行办理商业贷款手续催告函》，2020年4月20日，双方到银行准备办理商业贷款手续时，赖灵杰却告诉杨起星要让第三方来购买讼争房产，由第三方与杨起星办理商业贷款手续，杨起星拒绝将讼争房产转售给第三方的无理要求；杨起星于2020年04月27日用快递给赖灵杰寄发《关于前往办理房屋权属移转登记手续催告函》，2020年4月28日、30日，双方两次到市行政服务中心房产交易中心，赖灵杰却再次告诉杨起星要让第三方来购买讼争房产，由第三方与杨起星办理房屋权属移转登记手续，杨起星拒绝将讼争房产转售给第三方的无理要求；杨起星于2020年6月12日向厦门市思明区人民法院起诉诉求解除双方于2020年1月6日签订的《存量房屋买卖合同》，赖灵杰的行为显示其拒绝履行合同，已构成根本违约，赖灵杰需承担违约责任，按照合同法的相关规定，杨起星有权没收购房定金，赖灵杰无权要求返还定金。 杨起星向本院提出反诉请求：1.赖灵杰已支付购房定金30万元归杨起星所有，杨起星无需返还；2.本案的诉讼费和保全费由赖灵杰承担。事实及理由：2020年1月6日，在中介方厦门顶创金岭房地产营销有限公司居间下，杨起星作为出售人与赖灵杰作为买受人就买卖位于厦门市思明区签订《存量房屋买卖合同》，房屋总价款为390万元，赖灵杰支付购房定金30万元，按照合同约定，双方应于2020年4月20日共同前往银行办理商业贷款手续，双方应于2020年4月30日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；杨起星于2020年4月17日用快递给赖灵杰寄发《关于前往银行办理商业贷款手续催告函》，2020年4月20日，双方到银行准备办理商业贷款手续时，赖灵杰却告诉杨起星要让第三方来购买讼争房产，由第三方与杨起星办理商业贷款手续，杨起星拒绝将讼争房产转售给第三方的无理要求；杨起星于2020年4月27日用快递给赖灵杰寄发《关于前往办理房屋权属移转登记手续催告函》，2020年4月28日、30日，双方两次到市行政服务中心房产交易中心，赖灵杰却再次告诉杨起星要让第三方来购买讼争房产，由第三方与杨起星办理房屋权属移转登记手续，杨起星拒绝将讼争房产转售给第三方的无理要求；杨起星于2020年6月12日向厦门市思明区人民法院起诉诉求解除双方于2020年1月6日签订的《存量房屋买卖合同》，赖灵杰拒绝履行合同，已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第百一十五条规定，赖灵杰无权要求返还定金，另外，根据双方签订的《存量房屋买卖合同》第六条违约责任、第3条款买受人拒绝购买该房屋的，买受人应以该房屋总价款的20%向出售人支付违约金的约定，赖灵杰应向杨起星支付违约金人民币78万元（违约金按房屋总价款390万的20%计算）。 赖灵杰辩称，赖灵杰与杨起星已就转卖案涉房屋达成一致的口头协议，赖灵杰不存在违约行为，杨起星系单方违反上述补充协议，杨起星无权要求没收定金。因受今年初新冠肺炎疫情影响，当时大家买卖房屋的意愿不强，也都不愿意出门看房，从2020年3月开始，双方协商延期支付款项，杨起星不同意延期付款，但同意由赖灵杰在同等条件即同等价款、同等时间的前提下将房屋卖给第三人。从赖灵杰提供的杨起星本人与赖灵杰的录音、杨起星与中介的录音、杨起星女儿与赖灵杰前妻的录音都可以体现，杨起星与赖灵杰已经形成了新的口头补充协议。即由赖灵杰在原合同约定的同等时间、同等价款的条件下去找新的第三方来买房。否则赖灵杰、中介也不可能大费周章地去寻找新的买家，也跟新的买家签署了意向协议，收取新买家的款项。因赖灵杰找的新买家成交价款是376万元，赖灵杰还自负亏损14万元，以履行双方之间的口头补充协议。同时，赖灵杰提供的证据表明，2020年4月12日时，中介已经约好杨起星、新买家来办手续，此时只要各方按照达成的口头协议履行，对杨起星来说，根本就没有任何损失。对卖家来说，不管买受人是谁，只要能够履约，都没有任何损失，但杨起星却选择单方违反双方已经达成的口头协议，在2020年4月18日的时候告知赖灵杰不予配合办理第三人的贷款手续及过户登记手续。故案涉房屋不能办理贷款手续及过户登记手续系因杨起星原因导致，赖灵杰不存在违约行为，杨起星应返还赖灵杰已经支付的定金，杨起星无权要求没收定金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年1月6日，杨起星（出售人）与赖灵杰（买受人）签订一份《存量房屋买卖合同》，约定出售人将厦门市思明区出售给买受人，成交总价为390万元，定金为30万元；买受人于2020年1月6日支付第一笔定金10万元，于2020年1月13日之前支付第二笔定金20万元；买受人于过户当日支付首付款128万元，于2020年4月20日之前办理贷款手续，拟贷款金额为230万元；双方应于2020年4月30日之前办理房屋权属转移登记手续；买受人如拒绝购买该房屋或逾期履行本合同约定的义务超过15日的，出售人有权以书面通知的方式解除合同，并应在违约行为发生之日起十五日内以相当于该房屋总价款的20%向出售人支付违约金，已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；如出台新的限购限贷政策且该限购限贷政策导致本合同无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。合同签订后，赖灵杰向杨起星支付了定金30万元。 2020年2月11日，居间方厦门顶创金岭房地产营销有限公司工作人员向杨起星陈述“......第二个就是如果是说有下家的话我们直接找个下家给他接手，您看这样子行不行”，杨起星回复称“下家接手也行”。2020年3月24日，赖灵杰向杨起星陈述“你之前有同意我们转卖嘛对不对......转卖您那套房子，就是由我来转卖给其他人，对吧？”，杨起星回复称“你转卖你也按合同的时间转卖......可以啊，当时中介也有这样讲，我也有答应他......延期不可能，延期就按合同办事，你如果有另外客户要这个房子你可以转卖他，把那个手续跟我办好就好”。 2020年4月17日，杨起星向赖灵杰寄送一封《催告函》，要求赖灵杰及时告知办理商业贷款时间及相关材料，若未在2020年4月20日之前告知，导致无法依约办理贷款的责任以及违约责任应由赖灵杰承担。同日，赖灵杰通过短信告知杨起星于2020年4月20日下午前往厦门市湖里区松岳路6号悦享中心A塔19楼贝壳总部办理银行预审批手续并带上相关材料。 2020年4月18日，杨起星通过短信告知赖灵杰其拒绝变更合同买受人，否则其将再次拒绝办理预审批手续。2020年4月27日，杨起星向赖灵杰寄送一封《催告函》，要求其于2020年4月28日上午9时办理过户登记手续并支付358万元购房款。同日，赖灵杰通过短信告知杨起星已同意其将房屋转卖，希望杨起星能继续履行承诺配合办理第三人贷款审批手续及过户登记手续，并再次强调其与第三人共同承担合同义务。杨起星回复称赖灵杰作为买受人的义务是支付购房款并配合办理过户，至于房屋过户后，将房屋转卖给第三人是赖灵杰的权利。由于赖灵杰让第三人直接与其办理银行贷款审批手续，其有权拒绝配合办理。杨起星还告知赖灵杰须于2020年4月28日上午9时支付购房款358万元及办理房屋权属转移登记手续，否则应承担相应的违约责任。 另查明，杨起星因本案支出保全费3020元。 审理中，赖灵杰向本院提交以下证据：1.《情况说明》，载明厦门顶创金岭房地产营销有限公司证明杨起星于2020年2月11日同意赖灵杰将讼争房屋转卖第三人，并于2020年3月24日与赖灵杰通电话再次确认同意由赖灵杰转卖第三人。赖灵杰和第三人多次承诺愿意共同承担讼争合同买方的义务。2020年4月20日下午，杨起星、赖灵杰及第三人在约定地点办理银行贷款预审批时，杨起星否认同意赖灵杰转卖事宜并拒绝与第三人办理银行贷款预审批。2020年4月28日上午，在办理过户手续时，杨起星否认同意赖灵杰转卖并拒绝与第三人办理过户手续。2.《购买意向书》，拟证明赖灵杰已经找好买受人。 赖灵杰另申请证人柯某、张某出庭作证。柯某陈述其为居间方厦门顶创金岭房地产营销有限公司工作人员。赖灵杰怕出售自己的房屋来不及，故找杨起星协商要过户至第三方名下，并没有说不买了，而是跟杨起星沟通能否过户给第三方。居间方工作人员也跟杨起星沟通，杨起星答应可以找第三方过户但后来说不同意过户给第三方了，还是要按照合同履行。到2020年4月20日的时候，其与双方到银行做预审，杨起星也表示不出售给第三方，要直接出售给赖灵杰。张某陈述其为居间方厦门顶创金岭房地产营销有限公司工作人员。赖灵杰与杨起星协商要将其名下的房屋出售之后才能购买讼争房屋，但因为疫情受影响，与杨起星当时签订的合同约定2020年4月底就要过户，赖灵杰怕其出售自己的房屋受影响，故欲将房屋转卖第三方。张某打电话给杨起星时，其同意过户给第三方，张某听到该通话录音。关于房屋买卖合同，张某有稍微了解一下，居间方方有通知杨起星，但杨起星不出面。杨起星在电话中承诺出售给第三方，但杨起星一直不肯出面。 赖灵杰对证人证言的质证意见为：真实性合法性关联性均予以认可，证明双方就赖灵杰转卖房屋一事已达成一致。 杨起星对上述证据的质证意见为：1.《情况说明》、《购买意向书》的表面真实性无异议，但与本案无关。该材料并没有杨起星的签名，无法说明杨起星与第三方已经达成买卖的意见书。2.证人证言。赖灵杰支付中介费且尚未付清，其与中介人员存在利益关系，且二位证人的陈述均是通过别人陈述或者录音得知，故证人证言不应当予以采信。 本院认为，双方均同意解除讼争合同，本院予以照准。本案争议焦点在于双方是否达成将房屋转售第三方之合意。根据经双方质证确认的通话录音，杨起星于2020年2月11日和2020年3月24日分别居间方和赖灵杰确认其同意赖灵杰将房屋转售给第三方，仅要求按合同期限履行，居间方工作人员的证人证言亦可佐证上述事实。杨起星虽抗辩称该意思表示系同意房屋过户后由赖灵杰转卖，但依常理如过户之后再行转卖无需征得原出售方同意。赖灵杰在合同履行过程中数次请求交由其他人买受，该意思表示确定明确，并无歧义，故杨起星的抗辩不合常理，本院不予采纳。根据法律规定，当事人可以通过口头形式订立合同，杨起星同意赖灵杰将房屋转售，应当履行该承诺，但杨起星在合同约定期限内拒绝配合办理商业贷款及过户登记手续，交易未能履行不应归责于赖灵杰。鉴于杨起星未能举证证明赖灵杰在合同履行过程中存在明显违约行为，赖灵杰变更合同约定亦得到杨起星认可，故杨起星主张赖灵杰违约并以此诉求没收定金，缺乏依据，不予支持，故合同解除后，赖灵杰有权要求杨起星退还定金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第九十四条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除赖灵杰与杨起星于2020年1月6日签订的《存量房屋买卖合同》； 二、杨起星于本判决生效之日起十日内返还赖灵杰购房定金30万元； 三、驳回杨起星的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费19000元，反诉案件受理费2900元、保全费3020元均由杨起星负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知，违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  辛 鹏 二〇二〇年九月十七日 代书记员  陈娟娟 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第十当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。