广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初6432号原告：张莉乔，女，1969年1月29日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：毛德怀，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王莹莹，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：广州一德中兴房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区xx路****。法定代表人：高卫平。被告：中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行，营业场所广州市天河区中山大道41号。负责人：吴丽玲。委托诉讼代理人：伍雨晴，该行职员，联系地址。第三人：深圳市富海宏基投资有限公司，住，住所地深圳市福田区南园街道锦龙社区滨河大道**上步工贸楼634/div>法定代表人：陈宋孟。原告张莉乔诉被告广州一德中兴房地产开发有限公司（以下简称一德中兴公司）、中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行（以下简称工行高新支行），第三人深圳市富海宏基投资有限公司（以下简称富海宏基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张莉乔及其委托诉讼代理人毛德怀、王莹莹到庭参加诉讼。被告一德中兴公司、工行高新支行，第三人富海宏基公司经本院合法传唤，不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审判。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告及第三人立即涂销广州市越秀区xx路xx市场大厦二层编号为FXXX(自编CXXXX)商铺的抵押登记手续；2、判令被告一德中兴公司为原告办理上述房屋的不动产权证；3、判令被告一德中兴公司向原告支付延迟办证的违约金（违约金以己付款项220668元为本金，按同期贷款利率自2015年11月7日计算至被告办妥不动产权证之日止）。事实和理由：广东中兴经济发展有限公司（以下简称中兴公司）与被告工行高新支行签订借款合同，约定向被告工行高新支行借款，被告一德中兴公司提供物业抵押担保〔含原告向被告一德中兴公司购买的位于广州市越秀区xx路xx市场大厦二层编号为FXXX（自编CXXXX）商铺〕，后被告工行高新支行将对中兴公司的债权转让给了中国东方资产管理公司广州办事处（以下简称东方资产广州办事处）。经被告工行高新支行（原抵押权人）同意，原告与被告一德中兴公司于2004年2月23日签订《广州国际玩具文具精品广场认购书》，又于2004年2月29日签订《商品房买卖合同》，购买了xx市场大厦FXXX号商铺，并向被告一德中兴公司支付了大部分购房款及其他相关费用。被告一德中兴公司将合同约定的商铺交付给原告使用至今。因中兴公司未按合同约定偿还借款，东方资产广州办事处向法院提起诉讼。广州市中级人民法院就东方资产广州办事处诉中兴公司、一德中兴公司借款合同纠纷一案，案号：（2006）穗中法民二初字第xxx号，作出判决，东方资产广州办事处对一德中兴公司提供的商铺（含原告所购商铺），有权以折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。因原告及其他众多商铺买受人、被拆迁人等案外人向法院提出执行异议、提起第三人撤销之诉、申请再审等法律救济，广州市中级人民法院决定对（2006）穗中法民二初字第xxx号案立案再审，案号：(2014）穗中法审监民再字第56号。再审过程中，再审原告东方资产广州办事处变更为富海宏基公司。广州市中级人民法院作出再审判决，撤销了富海宏基公司对部分商铺（含原告所购商铺）的优先受偿权，后广东省高级人民法院作出了维持（2014）穗中法审监民再字第xx号判决的终审判决，案号：（2016）粤民终1059号。2019年6月20日，原告依据该终审判决向法院提起执行异议之诉，（2019）粤01执异xxx号，要求法院解除对原告买受的商铺的查封，法院于2019年12月5日作出《执行裁定书》（2019）穗中法执字第2300号，裁定解除对被执行人一德中兴公司名下位于广州市xx路xx市场大厦FXXX号（自编CXXXX号）房产的查封。综上所述，被告一德中兴公司与被告工行高新支行应依法为原告办理位于广州市xx路xx市场大厦二层编号为FXXX（自编CXXXX）商铺的抵押涂销登记手续，被告一德公司应为原告办理上述房产的转移登记手续和房地产权证并支付延迟办证的违约金。为了维护原告的合法权益，特诉至法院。被告一德中兴公司无答辩。被告工行高新支行提出书面答辩意见称：我行无法对原告提供的证据及事实发表质证意见，鉴于我行已经将相关债权转让给东方资产公司，故应以东方资产公司的意见为准。若法院判决文书支持原告的相关请求，请法院依法依职权强制涂销抵押。第三人富海宏基公司无陈述意见。经审理查明：据2002年5月31日核发的《广州市房地产抵押登记证明书》记载，抵押人为被告一德中兴公司，抵押权人为被告工行高新支行，抵押房屋为广州市越秀区xx路390-426号海珠路87-113号xx市场大厦首层C12-C64、D9-D59面积为1119.2平方米，第二层F31-F108、F180-F192、F204、G8-G62面积为1648.1平方米。被告工行高新支行于2001年10月24日向广州市国土房管局出具《关于同意出售“xx市场大厦”商场的证明》，内容为：一德中兴公司以xx市场大厦商场为抵押物向我行贷款。该公司为尽快归还我行贷款，拟将商铺对外发售，但须先征得贵局同意。该公司的销售回笼款将由我行监控，回笼资金用于缴交土地出让金、核领新版预售证及归还我行贷款。2004年2月23日，原告与被告一德中兴公司签订《广州国际玩具文具精品广场认购书》，向其认购广州市xx路390-426号广州国际玩具文具精品广场二层CXXXX铺，建筑面积10.6平方米，认购价430668元。2004年2月29日，原告与被告一德中兴公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告一德中兴公司购买广州市越秀区xx路390-426号海珠路87-113号xx市场大厦二层FXXX（CXXXX）号房，用途为综合商业（农贸市场），建筑面积10.6平方米，总金额430668元；被告一德中兴公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；如因被告一德中兴公司的责任，原告不能在房屋交付使用后720日内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告一德中兴公司按已付房价款的1%向原告支付违约金等。原告于2004年2月23日向被告一德中兴公司支付了购买上述商铺的定金10000元，于2004年2月29日支付了首期款210668元、税费15203元，另向广东人兴物业管理有限公司支付了维修基金8613元。被告一德中兴公司也已将上述商铺交付原告使用。因与被告一德中兴公司关于上述商铺的买卖合同纠纷，原告曾于2004年11月4日向本院提起诉讼，案号（2004）越法民三初字第1881号。在该案诉讼过程中，原告（甲方）与被告一德中兴公司（乙方）于2004年12月7日签订《和解协议书》，其中内容为：一、双方同意继续履行双方签订的上述《商品房买卖合同》及补充协议；乙方于签订本协议已之日起六十日内为甲方所购房产办妥抵押涂销手续，并向房管部门办妥合同鉴证手续。二、甲方于乙方办妥抵押涂销手续及合同监证手续，向甲方交付经鉴证的合同之日起三日内向乙方一次性付清余下全部购房款。四、乙方违反本协议，甲方有权解除合同及补充协议，并有权要求甲方赔偿损失；甲方违反本协议，应按银行贷款利率的双倍赔偿乙方损失。另查明，广州市中级人民法院于2009年4月24日作出（2006）穗中法民二初字第xxx号民事判决，判决：一、中兴公司向东方资产广州办事处偿还借款本金5185万元及利息；二、在中兴公司不能履行第一项债务时，东方资产广州办事处对一德中兴公司提供的位于广州市xx路xx市场大厦首层、二层编号为C33、C35……FXXX等88个商铺以及地下53个车库，有权以折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿等。2015年10月20日，广州市中级人民法院作出（2014）穗中法审监民再字第xx号民事判决，其中查明事实：再审诉讼中，下列商铺小业主向法院提出异议，主张抵押权人对其回迁或购买的商铺不享有有限受偿权：……3、陈颖怡等23间异议商铺，……张莉乔FXXX（CXXXX）等。上述商铺小业主均在2002年至2006年期间与一德中兴公司订立商铺买卖合同，并支付全部或部分房款（付款均不低于50%，已付100%的有15间）；上述商铺均为本案抵押登记商铺，现尚未涂销抵押登记；上述商铺已由各小业主接收并经营使用。2009年12月2日，东方资产广州办事处与富海宏基公司签订《资产转让协议》，约定东方资产广州办事处将工行高新支行就中兴公司尚欠原债权银行工行高新支行2000年2字第058号以及2003高新字第172、217、238号合同项下借款本金的债权转让给富海宏基公司。该判决认为：关于再审异议的其余23间商铺，原债权人工行高新支行出具了《关于同意出售“xx市场大厦”商场的证明》，各小业主据此与一德中兴公司签订合同购买涉讼商铺，并支付了大部分款项，根据担保法第四十九条的规定，抵押权人对再审异议的上述23间商铺不享有优先受偿权。抵押权人对因原抵押权人同意出售的陈颖怡D23(Cl017）、……张莉乔Fl04(CXXXX）等23间商铺不享有抵押物优先受偿权。审查原审判决认定事实不清，处理不当，应予以改判。遂判决：撤销（2006）穗中法民二初字第xxx号民事判决；驳回富海宏基公司的其他诉讼请求等。富海宏基公司不服该判决，提起上诉。广东省高级人民法院于2018年3月9日作出（2016）粤民终1059号民事判决，认为上述再审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。遂判决驳回上诉，维持上述再审判决。后原告向广州市中级人民法院提出案外人执行异议，请求解除对广州市xx路xx市场大厦二层编号为FXXX号(自编CXXXX号)商铺。广州市中级人民法院作出（2009）穗中法执字第2300号执行裁定，认定原告的申请理由成立，遂裁定：解除对上述商铺的查封、轮候查封。本案诉讼过程中，原告表示：合同约定的房价款是430668元，我方已经支付了220668元，尚余210000元未付。我方同意向被告现款一次性支付。本院认为：物权法第一百九十一条第一款规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存；转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。担保法第四十九条第三款规定，抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存；超过债权数额部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。本案中，被告一德中兴公司经原抵押权人工行高新支行同意，将涉讼商铺出卖给原告。买卖双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，理应得以履行。而且，生效的（2016）粤民终1059号民事判决也已认定相关债权及权益的受让人富海宏基公司对涉讼商铺不享有抵押物优先受偿权。据此，原告要求继续履行买卖合同，涂销涉讼商铺的抵押登记手续，办理涉讼商铺的不动产权证，合法合理，本院予以支持。鉴于涉讼商铺抵押登记的抵押权人仍为被告工行高新支行，现相关权利人为第三人富海宏基公司，原告诉请要求被告工行高新支行、第三人富海宏基公司与被告一德中兴公司共同办理涉讼商铺的抵押登记涂销手续，合法合理，本院予以支持。至于未付的房款210000元，依照上述法律规定，原告可直接支付给第三人富海宏基公司。关于原告主张的延迟办证违约金问题，依照双方签订的《商品房买卖合同》约定“如因被告一德中兴公司的责任，原告不能在房屋交付使用后720日内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告一德中兴公司按已付房价款的1%向原告支付违约金”，原告主张以已付房款220668元为本金按银行同期贷款利率从2015年11月7日起计付违约金，与合同约定不符，本院不予支持。违约金应按合同约定，以已付房款220668元的1%计付。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款、第三款之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起七日内，原告张莉乔向第三人深圳市富海宏基投资有限公司支付剩余房款210000元。二、自原告张莉乔履行完上述付款义务之日起十日内，被告广州一德中兴房地产开发有限公司、中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行与第三人深圳市富海宏基投资有限公司共同到房管部门办理广州市越秀区xx路390-426号海珠路87-113号xx市场大厦二层FXXX（CXXXX）号商铺的涂销抵押登记手续。三、自上述商铺抵押登记涂销之日，被告广州一德中兴房地产开发有限公司协助原告张莉乔办理广州市越秀区xx路390-426号海珠路87-113号xx市场大厦二层FXXX（CXXXX）号商铺所有权登记在原告张莉乔名下的不动产权证。四、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告广州一德中兴房地产开发有限公司向原告张莉乔支付迟延办证违约金2206.68元。五、驳回原告张莉乔的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8420.13元，由原告张莉乔负担741.49元，被告广州一德中兴房地产开发有限公司负担7678.64元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  邓小斌人民陪审员  陈玉枝人民陪审员  陈桂容二〇二〇年九月十八日书 记 员  陈睿哲