北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初12155号原告：肖润娉，女，1988年12月13日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：管文强（肖润娉之夫），1988年3月2日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区。被告：北京龙湖物业服务有限公司，住所地北京市顺义区牛栏山镇张家庄村张家庄路**，统一社会信用代码91110113795146184N。法定代表人：宋彦，总经理。委托诉讼代理人：赵静，女，1988年8月26日出生，汉族，北京龙湖物业服务有限公司员工，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：薛东丽，女，1988年5月28日出生，汉族，北京龙湖物业服务有限公司员工，住北京市顺义区。原告肖润娉与被告北京龙湖物业服务有限公司（以下简称龙湖物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，由审判员涂琳独任审判，公开开庭进行了审理。原告肖润娉及其委托诉讼代理人管文强、被告龙湖物业公司委托诉讼代理人赵静、薛东丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖润娉向本院提出诉讼请求：1.判令被告龙湖物业公司不得妨害原告肖润娉自有车辆的自由通行权，要求×××和×××两辆车同时在园区通行及临时停驻小区时被告龙湖物业公司不得阻拦；2.案件受理费由被告龙湖物业公司负担。事实和理由：2020年5月30日下午4点左右，暴雨，原告及家人驾驶自有车辆（物业不给登记）进入小区被拒，因为没有伞，向小区门岗保安请求开车进入小区，把地库中停放的另一辆车（已登记）换出来，共同驶出小区，再把没登记的车停在小区外，被保安拒绝，并表示只能借给我们伞，一辆车对应一个车位，必须走进去。由于当时狂风暴雨，我们走进去仍然全身淋湿。之后我们投诉至龙湖400热线，被告龙湖物业公司多名经理回电表示龙湖物业有权力制定此规则。此后至今的一个多月内，原告质疑物业公司制定这些规则的合法性，被告龙湖物业公司表示咨询过专业律师，没有车位的业主开车进入小区必然会停在小区内的道路上，业主在小区道路上停车是违法的，被告龙湖物业公司反复强调，作为管理者，禁止没有车位的业主开车进入小区是合理合法的，对“一车一位”“业主没有车位禁止进入小区”的不合法规则没有任何歉意，对原告及家人造成了一定程度的心理伤害。《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十六条第二款规定，制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。即小区内的道路除城镇公共道路外属于业主共有，制定和修改小区管理规约的权力属于全体业主，并且应当经过专有部分占总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。据此原告认为，被告龙湖车位上没车才能开其他车进入小区”“禁止业主自有车辆进入小区是为了防止占用消防通道、违法停车”等规则没有法律依据，限制了原告作为业主本应享有的自有车辆自由通行权，侵害了原告的合法权益。《北京市物业管理条例》第二十六条第一款规定，物业管理区域内的道路、绿地属于业主共有。即小区内道路、绿地属于业主共有，龙湖物业无权规定禁止业主驾驶自有车辆进入小区。《条例》第六十五条第四款规定，物业服务人对违法建设、违规出租房屋、私拉电线、占用消防通道等行为进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告行政执法机关。即物业对实际已发生的业主占用消防通道停车等行为进行劝阻、制止，无效时应当及时报告行政执法机关。被告龙湖物业公司以“小区内没有公共车位”“没有车位的业主开车进入小区就一定会乱停车”为由禁止业主驾驶自有车辆进入小区，此举无任何法律依据，此规则违法，侵犯业主自由出入权。而非龙湖物业公司声称的进入小区就会乱停车。《北京市物业管理条例》第十九条第三款规定，前期物业服务合同期限最长不超过二年，具体期限在前期物业服务合同中约定。龙湖物业称《前期物业服务合同》中约定了业主受物业管理，物业有权制定管理规则，业主必须遵守物业制定的规则。原告与龙湖物业只签订了《前期物业服务合同》，除此之外没有签订其他物业服务合同。《前期物业服务合同》中并未对合同期限作出约定，且没有任何条款约定龙湖物业是管理者，更没有赋予物业制定管理规约的权力。据此原告认为，被告龙湖物业公司自称有权力制定小区车辆进入管理规则没有法律依据。为了维护原告的合法权益，现特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决支持原告的诉讼。被告龙湖物业公司辩称：请求人民法院驳回被答辩人全部诉讼请求，理由如下：答辩人禁止无固定车位的业主开车进入小区，是维护小区正常通行秩序的合法行为。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。按照双方之间签署的《前期物业服务合同》及《业主临时公约》附件四对车辆、道路、停车场过库管理规定，没有录入车管系统的车辆，即未购买车位或者租赁车位的车辆，保安人员有权不予放行。小区内开发商有权处理的车位有217个，以上车位已全部出售给业主使用。由于小区未设置临时车位，无固定车位的业主进入小区，势必会占用其他业主的车位或消防通道，答辩人有权对业主或其他人员以上行为进行制止，故物业公司发放了“园区车辆管理”的温馨提示，且公示张贴在各宣传栏，禁止无固定车位的业主开车进入小区，其目的是为了使小区通行秩序良好，也避免因车主占用消防通道而产生安全隐患。涉案园区在没有临时停车位，产权车位均已出售，业主仅租用他人一个产权车位，无法满足业主同时进入并同时停放两辆汽车的需求。被答辩人想停放超过一辆以上的车辆，系滥用业主权利的行为。综上，请法院驳回原告诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：坐落于顺义区×号房屋登记在肖润娉名下。号牌为×××的车辆登记在管文强名下，号牌为×××的车辆登记在肖润娉名下，二人系夫妻关系。肖润娉家庭在涉案小区租赁其他业主车位一个。2016年4月23日肖润娉签署了《前期物业服务合同》《业主临时公约》。《业主临时公约》附件四《车辆、道路及停车场（库）管理规定》主要包括：1.园区内的车位、车库，不论业主是租或买，均应向物业管理公司申明并办理固定车辆出入卡，以作为进出园区之有效通行证件，如不慎遗失，请立即向物业管理公司挂失并缴费补办；此卡是出入园区的有效通行证件，领卡后请随身携带，妥善保管，勿借给他人或遗失。无相应车辆出入卡的车辆，保安人员有权拒绝放行。2.来访车辆经许可后，在入口办理登记手续向保安人员领取临时车辆出入卡，出园区时交还此证方允许通行……5.进入园区内车辆必须按指定地点停放，小区道路及非停车点禁止停车，对阻碍交通的车辆，物业管理公司有权拖移，车主须无条件支付由此产生的一切费用，并承担其后果。双方均认可涉案小区的产权车位分为地上和地下，，地上车位为原开发商赠送给别墅业主免费使用车位除此之外，，地上无其他车位如别墅业主以外的业主想使用地上车位可以租赁别墅业主车位。。地下的车位已经全部出售给小区业主个人涉案小区不存在临时停车的共有车位。诉讼中，龙湖物业公司称《业主临时公约》附件四条款中约定的虽是办理固定车辆出入卡通行，但物业公司使用车管系统后，业主无需持固定出入卡通行，而是使用车管系统通过电子识别来管理车辆。2020年6月18日之后，涉案两个车号车辆都已录入车管系统中，均能通行。但只能分别进入，即出来一辆，进入一辆，如已进入车辆未出园区另一辆车辆要进入时，车管系统可以识别并显示车位已满，不能放行另一辆车辆进入园区。肖润娉认可2020年6月以后涉案的两辆车都能识别和通行，但表示虽两辆车均能识别和通行，但龙湖物业公司要求一辆车出来另一辆车再进入不符合《物权法》第七十条和第七十四条第一款、第四款规定。龙湖物业公司则认为《前期物业服务合同》《业主临时公约》附件四中《车辆、道路及停车场（库）管理规定》以及《物业管理条例》均对园区内车辆管理作出规定，车辆必须按指定地点停放，且不得占用消防通道。经本院询问，肖润娉表示其诉求是在不考虑另行购买车位、另行租用车位或领取临时车辆出入卡的前提下要求两辆车同时通行并临时停放园区。上述事实，有庭审笔录、《前期物业服务合同》等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。涉诉《前期物业服务合同》《业主临时公约》经本院审查未发现具有现行法律所规定的导致合同无效的情形，该合同有效并已发生法律效力，对双方当事人有约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。《业主临时公约》对车辆、道路及停车场（库）管理作出规定，园区内的车位、车库，不论业主是租或买，均应向物业管理公司申明并办理固定车辆出入卡，以作为进出园区有效通行证件，双方均认可现涉案园区使用车管系统，将车号录入系统中进行识别放行，肖润娉亦认可涉案的两辆车在涉案园区车管系统都能识别和通行，可见龙湖物业公司并未侵犯肖润娉的通行权。管理规定同时要求进入园区的车辆必须按指定地点停放，小区道路及非停车点禁止停车。现双方均认可涉案小区地上无临时停车的共有车位，，地下车位均系相关业主产权车位肖润娉家庭仅租用一个车位，其要求在不另行购买、不另行租赁车位以及办理临时车辆出入卡的情况下同时通行并临时停放两辆车，不符合合同约定，龙湖物业公司依据《业主临时公约》对车辆进行管理符合双方间约定，并无不当。需指出的是，在小区里，业主无疑享有广泛权利，但也要看到，业主的权利并非毫无边界。《业主临时公约》关于车辆、道路及停车场（库）进行管理，有利于解决因车多车位少引发的通行停车纠纷，符合业主的公共利益。在业委会未对相应条款进行改变的情况下，肖润娉要求龙湖物业公司不得妨害其家庭成员的两辆车同时通行及临时停放并无依据。现涉案小区内无临时停车的共有车位，如小区业主在未购买、租用车位的情况下均自由通行、临时停驻车辆不仅关系到物业公司是否履行物业服务义务，且事实上更影响肖润娉的通行权利，导致其主张的权利和他人权利均难以实现。综上，本院对肖润娉的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：驳回原告肖润娉的全部诉讼请求。案件受理费三十五元，由原告肖润娉负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  涂 琳二〇二〇年九月三十日法官助理  邵 冲书 记 员  罗佳旭