海南省三亚市城郊人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼0271民初5353号 原告：范陆南，男，1964年5月18日出生（公民身份号码：XXX），汉族，住所：海南省万宁市。 委托诉讼代理人：张文学，北京大成（海口）律师事务所专职律师。 被告：苏桂流，女，1938年12月1日出生（公民身份号码：XXX），黎族，住所：海南省三亚市红郊社区。 被告：吴英妹，女，1953年8月22日出生（公民身份号码：XXX），黎族，住所：海南省三亚市。 被告：陈小洁，男，1987年9月15日出生（公民身份号码：XXX），黎族，住所：海南省三亚市红郊社区。 被告：陈小妹，女，1990年10月15日出生（公民身份号码：XXX），黎族，住所：海南省三亚市红郊社区。 被告：陈亚强，男，1992年11月23日出生（公民身份号码：XXX），黎族，住所：海南省三亚市吉阳区。 以上四名被告共同委托诉讼代理人：张珍珍，海南信容慈律师事务所律师。 第三人：强学宁，男，1962年3月5日出生（公民身份号码：XXX），汉族，住所：黑龙江省哈尔滨市南岗区。 委托诉讼代理人：蔡昌府，广东金桥百信（三亚）律师事务所律师。 原告范陆南与被告苏桂流、吴英妹、陈小洁、陈小妹、陈亚强，第三人强学宁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告范陆南的委托诉讼代理人张文学，被告吴英妹、陈小洁以及该二人与被告陈小妹、陈亚强的共同委托诉讼代理人张珍珍，第三人强学宁的委托诉讼代理人蔡昌府到庭参加诉讼。被告苏桂流委托苏利新进行公民代理，但未有相关推荐单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，不具备诉讼代理权限，视为经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告范陆南向本院提出诉讼请求：1.确认第三人强学宁代理被告苏桂流、吴英妹、陈小洁、陈小妹、陈亚强与原告范陆南于2020年3月25日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.判令被告苏桂流、吴英妹、陈小洁、陈小妹、陈亚强及第三人强学宁履行合同义务，协助原告范陆南将登记在陈和明（已故）名下位于原三亚市河东区红郊社区居委会一队住宅房[土地房屋权证编号：三土房（2011）字第XXXX号]办理房屋所有权转移登记至原告范陆南名下；3.本案诉讼费用由五被告及第三人强学宁承担。事实和理由：吴英妹与陈和明（已于2017年10月3日去世）系夫妻关系，苏桂流系陈和明母亲，陈小洁、陈小妹、陈亚强均系吴英妹与陈和明婚生子女。2012年5月22日，吴英妹、陈和明与强学宁在海南省三亚市公证处签订二份公证委托书。其中（2012）三证内字第3546号《公证书》（以下简称3546号《公证书》）的委托事项包括：吴英妹和陈和明委托强学宁代为出售夫妻共有的位于三亚市河东区（现三亚市吉阳区）红郊社区居委会一队陈和明住宅房[土地房屋权证编号：三土房（2011）字第XXXX号]，与买受方签订房屋买卖合同和签署相关文件并收取房屋出售所得款项；代为到有关部门办理上述房屋及土地使用权过户、转移登记相关手续并签署相关文件及缴纳相关税费；代为到土地房屋管理等相关部门办理补交地价款及评估等相关事宜；代为办理出售上述房屋过户相关的一切事宜；如遇政府或相关部门征用，则代为办理拆迁安置、赔偿等相关事宜。（2012）三证内字第3640号《公证书》（以下简称3640号《公证书》）的委托事项包括：代为向土地、房屋规划建设等相关部门办理土地、房屋规划报建等相关事宜；代为到土地、房屋管理、税务等相关部门办理土地房屋权证及分户过户等一切相关手续。上述二份公证委托书的委托期限均自即日起至办理上述事务完毕止。2020年3月25日，强学宁依据公证委托书代表甲方陈和明（并未告知陈和明已去世）与乙方范陆南签订《房屋买卖合同》，约定乙方以65万元的价格购买登记在陈和明名下的坐落于三亚市吉阳区红郊社区居委会一队的房屋[产权证号：三土房（2011）字第XXXX号，用地面积175平方米，房屋建筑面积52.56平方米]；合同签订起二日内乙方将房屋价款全部支付给甲方（或由公证委托代理人）代收，甲方将土地房屋权证及相关资料房屋现状交给乙方所有；甲方及公证委托代理人自收到乙方全部购房款之日起配合乙方办理房屋所有权转移登记到乙方名下，由乙方负责缴纳土地出让金（地价款）等相关税费和一切费用。《房屋买卖合同》签订后，范陆南于2020年3月26日依约向强学宁名下银行账户汇入购房款六十五万元整，强学宁为范陆南出具了《收据》。范陆南在涉案房屋交付后进行了实际管理和使用。当范陆南要求强学宁履行合同义务协助将涉案房屋所有权转移登记时，才知道案涉房屋登记的权利人陈和明已经于2017年10月3日去世。范陆南遂要求陈和明的继承人即本案五被告以及强学宁配合过户，但其至今均未履行，致使范陆南无法取得案涉房屋的所有权。范陆南认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十四条和相关法律规定，被代理人死亡后，授权中明确代理权在代理事务完成时终止的，委托代理人实施的代理行为有效。因此，强学宁有权代理吴英妹及陈和明的继承人完成公证委托事项，强学宁与范陆南于2020年3月25日签订的《房屋买卖合同》合法有效。陈和明的其他继承人即苏桂流、陈小洁、陈小妹、陈亚强以及吴英妹应当按照《房屋买卖合同》的约定，协助范陆南办理房屋所有权转移登记，强学宁作为合同的甲方（公证委托代理人），亦负有协助义务，但其拒绝履行协助义务的行为均已构成违约，严重侵犯了范陆南的合法权益。 被告苏桂流的答辩（庭后书面）与被告吴英妹、陈小洁、陈小妹、陈亚强的答辩一致。 被告吴英妹、陈小洁、陈小妹、陈亚强共同辩称，一、各被告与范陆南之间不存在房屋买卖合同关系，与强学宁也不存在委托代理关系，也没有收到购房款。二、吴英妹、陈和明于2000年左右已经将涉案房屋卖给强学宁，3640号《公证书》是吴英妹、陈和明向强学宁出具便于强学宁办理过户手续时使用，而非吴英妹、陈和明向强学宁出具的将涉案房屋卖给范陆南的公证委托。退一步讲，即使吴英妹等人与强学宁之间存在代理关系，涉案房屋的权利人陈和明于2017年10月3日死亡，而范陆南与强学宁签订的合同是2020年3月25日，此时权利人陈和明不再具有主体资格。依据正常逻辑强学宁应要求出具新的公证委托书，该委托代理才是真实合法有效的。三、根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十四条第三款，在吴英妹、陈和明向强学宁出具的公证委托中，没有明确授权代理权在代理完成时终止，所以该委托在陈和明死亡时已不具有法律效力。在范陆南的起诉状陈述中，其表述在找强学宁履行合同义务时才知道陈和明死亡，也就是说范陆南与强学宁合同签订时，强学宁并未如实向范陆南告知房屋权利人陈和明死亡的事实，由此产生的不利法律后果应由范陆南自行承担。 第三人强学宁述称，陈和明与吴英妹将案涉房屋出售给强学宁，此后于2011年案涉房屋取得房产证。强学宁本欲将房屋办理过户至自己名下，但经向房屋管理部门咨询，办理过户需要补交土地出让金并交纳相关税费，强学宁无力承担该笔费用。故经双方协商暂不办理过户。考虑到将来可能发生的不同情况，不论以后强学宁要求将房屋办理登记至自己名下，还是另行出售或进行其他处置，陈和明、吴英妹均不予干涉，并同意协助办理相关手续。为防止双方反悔，经协商一致后双方于2012年5月22日到三亚市公证处办理了案涉二份公证委托书，同意由强学宁将该房屋出售到他人名下。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。范陆南共计举证《房屋买卖合同》、土地房屋权证、公证书等五组证据，五被告对范陆南提交所有证据的真实性无异议，强学宁也认可全部证据，本院予以确认，可以认定强学宁以陈和明、吴英妹的代理人身份向范陆南出售了涉案房屋，并收取了65万元房款。五被告共同举证《房屋转让合同》及银行流水（吴英妹）二项证据。范陆南质证否认该二项证据的真实性、合法性，并认为合同签订及付款时间差距过远，与本案不具有关联。强学宁质证认可该二项证据的真实性。本院认定该二组证据不能形成完整证据链，房屋大小、付款数额和付款时间等均无法对应，与本案不具有关联性，本院不予采纳。强学宁未提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理，本院认定事实如下：苏桂流是陈和明（已故）的母亲，吴英妹、陈小洁、陈小妹、陈亚强分别是陈和明的妻子、长子、长女、次子。2011年5月25日，陈和明取得三土房（2011）字第XXXX号《土地房屋权证》，载明：权利人陈和明，占有份额100%，土地坐落于三亚市河东区红郊社区居委会一队，土地用途为城镇单一住宅用地，土地使用权类型为划拨，土地使用权面积175平方米，房屋为陈和明住宅，房屋建筑面积52.56平方米，所有权来源为自建。2012年5月22日，陈和明与吴英妹在海南省三亚市公证处签署二份《委托书》并办理了公证，分别为3546号《公证书》、3640号《公证书》，受委托人均为强学宁。第3546号《公证书》公证的委托事项为：一、代为将上述房屋出售，与买受方签订《房屋买卖合同》和签署相关文件并收取房屋出售所得款项；二、代为到有关部门（包括房屋、土地、税务、房屋交易所、公证、评估等相关部门）办理上述房屋及土地使用权过户、转移登记相关手续并签署相关文件及缴纳相关税费；三、代为办理上述房屋的水、电、电话、网络、煤气及物业所涉及的一切相关事宜；四、代为到土地房屋管理等相关部门办理补交地价款及评估等相关事宜；五、代为办理出售上述房屋过户相关的一切事宜；六、如遇政府或相关部门征用，则代为办理拆迁安置、赔偿等相关事宜；委托期限自即日起至办理上述事务完毕止。第3640号《公证书》公证的委托事项为：一、代为向土地、房屋规划建设等相关部门办理土地、房屋规划报建等相关事宜；二、代为办理上述土地房屋的设计、建筑、销售、消防、人防等所涉及的一切相关手续；三、代为到土地、房屋管理、税务等相关部门办理土地房屋权证及分户过户等一切相关手续。受托人有权转让，委托期限自即日起至办理上述事务完毕止。2020年3月25日，强学宁作为公证委托代理人，以陈和明为甲方（权利人、转让方）、范陆南为乙方（受让方），双方签订《房屋买卖合同》，约定甲方将上述房屋以65万元的价格出售给乙方，双方签订合同后且甲方在收到乙方全部购房款之日起配合乙方办理该房屋使用权证到乙方名下，乙方负责缴纳土地出让金、相关税费等一切费用。次日，范陆南向强学宁的银行账户汇款65万元，并由强学宁作为收受人出具了《收条》，且注明为“代吴英妹收购房款”。强学宁也将涉案房屋的《土地房屋权证》交给了范陆南。后范陆南要求强学宁办理过户登记手续，才得知陈和明已死亡的事实，并找到苏桂流、吴英妹、陈小洁、陈小妹、陈亚强要求办理过户未果。范陆南遂诉至本院。各被告抗辩涉案房屋系其卖给强学宁，与其无关为由拒绝协助，并提供《房屋转让合同》及银行流水（吴英妹）为证。而强学宁也陈述其与陈和明、吴英妹就涉案房屋存在买卖关系在先。 另查明，陈和明于2017年10月3日死亡。强学宁经本院询问，表示涉案合同签订时其对陈和明已死亡不知情。出庭的各被告经本院当庭询问表示，未有其他应参加本案诉讼的陈和明的法定继承人。 庭后，范陆南向本院申请纠正起诉状及庭审诉求中的时间笔误，应由“2019年3月25日”变更为“2020年3月25日”，本院予以准许。经本院向各被告和强学宁询问，各方对因笔误而纠正的诉求没有异议，答辩意见未有变更。 本院认为，本案系强学宁作为代理人与范陆南签订《房屋买卖合同》并代收款项产生的纠纷。本案争议焦点包括如下几个方面：一、范陆南就涉案房屋存在买卖关系的交易主体。二、涉案合同的效力以及范陆南诉求五被告、强学宁协助过户是否应予支持。 关于交易主体。范陆南与强学宁签订《房屋买卖合同》系依据陈和明为涉案房屋的权利人的《土地房屋权证》以及陈和明、吴英妹给强学宁出具的公证委托，意思明确，范陆南有理由相信强学宁系陈和明、吴英妹的代理人，有权出售房屋并代收房款，该代理行为有效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”的规定，强学宁作为公证代理人与范陆南签订的涉案合同，并作为房款代收人，其一切行为均表示实际出售人为陈和明、吴英妹，则陈和明、吴英妹需承担该交易行为的后果。五被告抗辩其与强学宁之间就涉案房屋是房屋买卖关系，而非委托代理关系，且提交相应证据，强学宁也认可五被告抗辩的事实，但相应证据并不足以起到证明作用，且强学宁签订涉案合同时并未向范陆南进行特别说明。即便强学宁系向陈和明、吴英妹购买涉案房屋后再次出售给范陆南的事实客观存在，根据前述法律规定第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”范陆南的信赖利益也应得到保护，该代理行为应为有效。此外，虽然涉案合同签订时，陈和明已经去世，但范陆南并未知情，也未有证据表明强学宁知道或应当知道，五被告应自行承担举证不能的责任后果，且根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十四条第一款第三项“被代理人死亡后，有下列情形之一的，委托代理人实施的代理行为有效：授权中明确代理权在代理事务完成时终止。”结合3546号、3640号二份《公证书》中记载的“委托期限自即日起至办理上述事务完毕止”，则强学宁实施的代理行为仍然有效，其以陈和明名义以及陈和明、吴英妹的代理人签订的《房屋买卖合同》，法律效果直接归属于吴英妹及陈和明的法定继承人，即本案五位被告。至于五名被告及强学宁之间的真实关系或产生的纠纷可自行解决不影响范陆南对本案权利的主张。 关于涉案合同效力及协助过户。三土房（2011）字第XXXX号《土地房屋权证》已经载明陈和明是涉案房屋的所有权人，案涉土地性质为划拨，强学宁代理陈和明将涉案房屋出售给范陆南，约定由范陆南对土地出让金、相关税费等一切费用的承担，并不存在刻意规避相关费用，损害社会公共利益或违反法律、行政法规的强制性规定情形。因此，涉案合同合法有效，对交易双方均有约束力。范陆南现已按合同约定支付了全部购房款，吴英妹作为陈和明的配偶与其他四名被告作为陈和明的法定继承人应继续履行合同义务，按涉案合同第四条约定协助办理过户登记的义务。强学宁作为涉案房屋出售相关事项的代理人及实际经手人，也负有协助办理过户的义务。故，范陆南诉求五名被告和强学宁协助将涉案房屋办理过户登记，有事实根据和法律依据，本院予以支持。苏桂流经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利，不影响本院依法作出裁判。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十二条、第一百七十四条第一款第三项，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认第三人强学宁与原告范陆南于2020年3月25日签订的《房屋买卖合同》有效； 二、被告苏桂流、吴英妹、陈小洁、陈小妹、陈亚强和第三人强学宁应于本判决生效之日起三十日内协助原告范陆南将登记在陈和明（已故）名下位于三亚市河东区红郊社区居委会一队陈和明住宅房[土地房屋权证号：三土房（2011）字第XX**]办理过户登记至原告范陆南名下。 案件受理费10,300元（原告范陆南已预交），由被告苏桂流、吴英妹、陈小洁、陈小妹、陈亚强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数（+6）提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。 审 判 长  刘思文 人民陪审员  卢海涛 人民陪审员  吉丽鸳 二〇二〇年九月七日 书 记 员  唐井妹 附：相关法律条文 中华人民共和国民法总则 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。 第一百七十四条被代理人死亡后，有下列情形之一的，委托代理人实施的代理行为有效： （一）代理人不知道并且不应当知道被代理人死亡； （二）被代理人的继承人予以承认； （三）授权中明确代理权在代理事务完成时终止； （四）被代理人死亡前已经实施，为了被代理人的继承人的利益继续代理。 作为被代理人的法人、非法人组织终止的，参照适用前款规定。 中华人民共和国合同法 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 中华人民共和国民事诉讼法 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。