贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初4376号原告：张德翠，女，1980年11月2日出生，苗族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：黄芳，贵州省贵阳市花溪区贵筑法律服务所法律工作者，一般代理。被告：贵州富迪城房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区紫林庵汇金星力城**。法定代表人：简增科。被告：贵州省黔商市西房地产开发有限公司，，住所地贵州省贵阳市云岩区龙泉******法定代表人：陈文源。委托诉讼代理人：王雪乂，贵州好事律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：钟俊杰，四川法典律师事务所，特别代理。第三人：贵州麒鑫房地产开发有限责任公司，住所贵州省贵阳市花溪区清溪路**兰馨桂馥花园**。法定代表人：郭福兰，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王秋娟，贵州公达律师事务所律师，特别代理。第三人：贵州黔商市西投资担保股份有限公司，住所，住所地贵州省贵阳市云岩区延安中路****div>法定代表人：冉先黎。委托诉讼代理人：钟俊杰，四川法典律师事务所，特别代理。第三人：孙舰，男，1970年5月6日出生，汉族，住贵，住贵州省贵阳市div>原告张德翠与被告贵州富迪城房地产经纪有限公司（以下简称富迪城公司）、贵州省黔商市西房地产开发有限公司（以下简称黔商市西公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案受理后，依法追加第三人贵州麒鑫房地产开发有限责任公司（以下简称麒鑫公司）参加诉讼。2019年6月27日，黔商市西公司向本院提出管辖权异议，本院依法审查后驳回其申请。2019年10月9日，本案转为普通程序。2020年1月13日，本案依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告张德翠及其委托诉讼代理人黄芳，被告黔商市西公司委托诉讼代理人王雪乂，第三人麒鑫公司委托诉讼代理人王秋娟到庭参加了诉讼，被告富迪城公司经本院合法送达后未到庭参加诉讼。2020年1月17日，本院依法追加贵州黔商市西投资担保股份有限公司（以下简称黔商市西投资担保公司）、孙舰作为本案第三人参加诉讼。2020年6月11日公开开庭进行了审理。原告张德翠及其委托诉讼代理人黄芳到庭参加了诉讼，被告富迪城公司、黔商市西公司、第三人麒鑫公司、黔商市西投资担保公司、孙舰经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张德翠向本院提出诉讼请求，请求判令：1.二被告履行2019年3月12日由富迪公司出具的《退款协议》，返还原告购房款266572元；2.二被告从2018年12月31日起按照购房款266572元每日0.05%支付原告违约金至实际归还之日（现违约116日违约金为15461.17元）。3.本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：富迪城公司受黔商市西公司委托销售花溪新时代麒鑫商业广场住房。2018年10月12，原告与二被告签订《商品房买卖合同》，购买B7-1-13-2住房。合同约定：2018年12月31日前二被告将房屋交付原告，但富迪城公司迟迟不将房屋交付给原告，为此原告多次找到富迪城公司协商，富迪城公司无法将房屋交付给原告，原告要求其退款，经双方协商富迪城公司同意，但不履行退款义务。后原告与被告于2019年3月12日签订《退款协议》，承诺在30日内退还10万元，剩余款项166572元在60日内退还。退款期限届满后，富迪城公司并未履行还款义务，经原告催告后仍不履行，其行为损害了原告的权益，故原告为维护自身合法权益，现提起诉讼，诉请如前。被告富迪城公司未到庭答辩。被告黔商市西公司辩称，我公司与原告没有签订房屋买卖合同，也没有收到购房款，不应承担退还购房款的义务。第三人麒鑫房开公司述称，原告系与富迪公司签订买卖合同并向该公司支付购房，与我公司无关，我公司不应承担任何责任。第三人黔商市西投资担保公司未陈述。第三人孙舰未陈述。本院经审理查明事实如下：被告富迪城公司成立于2017年8月23日，类型为有限责任公司，注册资本800万，营业期限至2057年1月18日，经营范围为房地产开发、代理及销售；房地产开发咨询等。被告黔商市西公司成立于2009年11月11日，类型为有限责任公司，注册资本1266万，营业期限至2019年11月10日，经营范围为房地产开发与销售。第三人麒鑫公司成立于2000年9月22日，类型为有限责任公司，注册资本1268万，营业期限至2020年12月30日，经营范围为房地产开发、经营。位于花溪云上水井湾的“花溪新时代”楼盘项目系被告麒鑫房开公司建设开发。2018年9月16日，原告与富迪城公司签订《认购协议》，原告向富迪公司认购由该公司销售的麒鑫新时代商业广场项目，认购定金为10000元，认购房源为B7幢1单元13层2号。2018年10月12日，原告作为买受人与出卖人富迪城公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：出卖人以出让方式取得位于花溪区地块土地使用权，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，名称为新时代·麒鑫商业广场。买受人购买的商品房为第Ｂ7幢1单元13层2号房，建筑面积共80.78平米方，单价为8250元，总金额为666430元，买受人首期于2018年10月12日付40%，交房后全额付清，出卖人应当在2018年12月31日前将商品房验收合格后交付买受人使用。双方还对其他的合同权利义务进行了约定。双方分别在出卖人和买受人处盖章或签名捺印，合同显示签订地点在新时代·麒鑫商业广场。合同签订当日，原告通过“陈忠明”的银行账户向富迪城公司刷卡交付256572元，富迪城公司向原告出具《收据》，载明收到张德翠首期购房款266572元。2019年3月12日，富迪城公司出具《退款协议》，载明“客户张德翠，…于2018年10月12日购买花溪新时代·麒鑫商业广场住房B7-1-13-2，交款金额266572元，由于甲方原因未能按约交付，故客户要求退款，贵州富迪城房地产经纪有限公司总经理简增科承诺本公司在三十天内退还拾万圆整，剩余壹拾陆万伍仟伍佰柒拾贰元在余下六十天内退还至张德翠指定账号，…违约金按总房款1%计算”。富迪城公司在该协议上加盖印章，法定代表人简增科签署其姓名和身份证号。庭审中，原告提交了：1.签订时间为2017年8月14日，签订地点为麒鑫房开、在出卖人和买受人分别加盖有“贵州麒鑫房地产开发有限责任公司”和“贵州省黔商市西房地产开发有限公司”字样印章的《商品房买卖合同》复印件，富迪城公司在该合同复印件每一页上均加盖了印章，该合同的封页上手写有“住宅39套”、“与原件相符，原件已由市西房开收回”。该合同约定房价总金额为17759778元，楼栋编号见附件1。2.加盖有字样为“贵州麒鑫房地产开发有限责任公司财务专用章”的《收据》复印件两张，收据分别载明“兹收到贵州黔商市西房地产开发有限公司交来麒鑫商业广场购房款（房号建购房合同附件）人民壹仟柒佰柒拾伍万玖仟柒佰柒拾捌元￥17759778.00元”、“今收到贵州黔商市西房地产开发有限公司交来办证费用及配套费叁佰柒拾贰万捌仟叁佰元（备注：明细见附表）”，富迪城公司在该收据上加盖公章。3.2018年8月20日，孙舰作为甲方与乙方富迪城公司签订的《委托协议》复印件，该协议约定：双方关于贵阳市地产开发有限公司名下的花溪区麒鑫新时代商业广场39套住宅委托处置事宜达成以下协议：1.甲方受黔商市西投资担保公司董事会委托处置“麒鑫新时代商业广场”住宅39套；2.“麒鑫新时代商业广场”住宅39套由黔商市西投资担保公司指定由贵阳市地产开发有限公司与麒鑫房开公司签置；3.甲方现委托乙方全权处置麒鑫新时代商业广场（39套住宅）；4.乙方接受委托之日起12个月内全权处置该抵押物。处置方式包括但不限于：自购、销售、委托经纪公司代售等方式；乙方确保委托期内，处置该抵押物不少于20套；5.乙方自本委托签订后三日内支付甲方30000元为委托保证金，支付结果以转账凭证和现金收据为准。富迪城公司在该协议复印件首页加盖了印章。对于上列证据，黔商市西公司认为其并未和麒鑫公司签订合同，也没有向麒鑫公司付款，其并非《委托协议》的当事人。麒鑫公司陈述黔商市西公司与其签订了购买39套新时代房屋的买卖合同，其向黔商市西公司确实出具了收款收据，但是并未收到该公司支付的款项，因此39套房屋的商品房买卖合同并未履行，其与富迪城公司并无任何经济往来，案涉房屋已卖出并办理了网签。诉讼过程中，原告向本院申请财产保全，本院经审查予以准许，并于2019年9月9日作出（2019）黔0111民初4376号之一民事裁定，查封、扣押、冻结了富迪城公司、黔商市西公司名下价值282033.17元的财产。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证、营业执照、工商公示信息、《商品房买卖合同》、收据、汇款凭证、退款协议、当事人当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为：结合各方陈述及举证、质证，归纳本案争议焦点为，案涉《商品房买卖合同》的合同效力、具体相对人以及退款的具体义务主体。关于《商品房买卖合同》的相对人问题。首先，案涉合同系由原告与富迪城公司签订，由富迪城公司向原告销售案涉房屋，原告提交了富迪城公司加盖印章的黔商市西公司和麒鑫公司签订了购买39套商品房的《商品房买卖合同》和收款收据，虽然黔商市西公司对该证据的真实性不予认可，但根据麒鑫公司的陈述，其确与黔商市西公司签订39套房屋的买卖合同并向该公司出具了收到购房款、办证费用及配套费的收款收据，故对双方之间存在购买39套商品房的合意本院予以确认。该39套商品房买卖合同中并未对具体的房号进行明确，并不能确定案涉房屋是否属于该合同项下的房屋，同时该合同是否确已具体履行，仅有麒鑫公司开具的收到购房款、办证费用及配套费的收据，并无银行流水与之印证，且麒鑫公司和黔商市西公司均否认实际履行了收据中载明的款项。综上所述，根据现有的举证以及庭审查明的案件事实，并不能认定黔商市西公司与麒鑫公司履行了该39套房屋的《商品房买卖合同》，也不能确定案涉房屋是否属于该39套房屋之列。其次，根据《委托协议》载明，由富迪城公司与孙舰签订，协议中明确孙舰受黔商市西投资担保公司董事会委托后由其委托富迪城公司全权处置39套麒鑫新时代商业广场住宅，但并无证据证明孙舰与黔商市西公司或黔商市西投资担保公司之间存在委托或者劳动、劳务以及其他经济关系，该证据不能证明孙舰的行为代表黔商市西公司或黔商市西投资担保公司，故不能认定系黔商市西公司或黔商市西投资担保公司委托富迪城公司销售案涉房屋。综上所述，案涉《商品房买卖合同》的合同相对人应系原告与富迪城公司。虽富迪城公司并非案涉项目开发商及房屋所有权人，无处分权，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，案涉《商品房买卖合同》在合同相对人间合法有效。关于退款的义务主体。因富迪城未获案涉房屋所有权人的同意将案涉房屋销售给原告并收取原告的购房款，亦同意退还房款，故应当承担向原告退还购买款266572元的民事责任，被告黔商市西公司并非合同相对人，亦未收取房款，不应承担付款责任。对于原告主张自2018年12月31日起按照购房款每日0.05%支付违约金的诉请，根据富迪城公司出具给原告的《退款协议》按总房款的1%计算违约金，故违约金的金额应为6664.3元，原告诉请超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告贵州富迪城房地产经济有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告张德翠购房款人民币266572元。二、被告贵州富迪城房地产经济有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张德翠违约金人民币6664.3元。三、驳回原告张德翠的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5530元，保全费1930元，共计7460元，由被告贵州富迪城房地产经济有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  高 燕人民陪审员  杨大德人民陪审员  杨明伟二〇二〇年九月三十日书 记 员  吴梓钥