江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1322民初5323号原告：沭阳大唐房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321322570312591M，住所地沭阳县大唐世家**办公。法定代表人：卓樑，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡峰，江苏铭云律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳玮，江苏铭云律师事务所律师。被告胡磊，男，1989年2月9日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人:李宏伟，江苏怀容律师事务所律师。原告沭阳大唐房地产开发有限公司（以下简称“大唐公司”）诉被告胡磊商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员蒿士建独任审判，两次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告大唐公司的委托诉讼代理人胡峰、被告胡磊及其委托诉讼代理人李宏伟到庭参加诉讼；第二次庭审，原告大唐公司的委托诉讼代理人岳玮、被告胡磊及其委托诉讼代理人李宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大唐公司向本院提出诉讼请求：一、判决解除原、被告于2016年8月12日签订的备案号为1643714174038963的《商品房买卖合同》；二、判令被告于合同解除后10日内协助原告在房管部门办理商品房买卖合同备案注销手续；三、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年8月12日，被告购买原告开发的大唐世家10号楼1单元202号商品房，双方签订《商品房买卖合同》约定：房屋总价353000元，被告应支付首付款106000元，余款247000元办理银行贷款。双方另签订《补充协议》第二条第二项约定：出卖人为买受人提供担保期间，买受人未按银行规定按期还贷，造成出卖人承担保证责任的，出卖人通过法律渠道解除合同并收回房屋，并向买受人追回所垫付的银行款项，担保期间房屋所有权归出卖人所有。合同签订后被告支付购房首付款，并在工商银行沭阳支行办理贷款247000元。贷款期间，原告为被告提供阶段性担保。2020年4月2曰，因被告多次逾期还贷，丧失履约信用，工商银行宣布提前收回贷款并从原告保证金账户上划扣剩余全部贷款共计170016.21元。原告认为，被告多次逾期还贷的行为构成违约，双方约定的合同解除条件已经成就。现原告为维护合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告胡磊辩称：被告认可原、被告之间的商品房买卖合同关系，也认可原告为被告的银行贷款提供阶段性担保并为被告代偿银行贷款170016.21元，但是原告要求解除合同并要求被告协助原告办理买卖合同备案注销手续的诉讼请求，不应得到法院支持，原告仅可行使追偿权并在170016.21元范围内就案涉房屋优先受偿，理由如下：一、原告为被告提供银行贷款的阶段性担保是应银行要求而非被告主动要求，后因新冠××疫情影响，被告没有收入因而未按时偿还贷款，导致原告于2020年4月2日承担保证责任为被告代偿银行贷款170016.21元。因为新冠××疫情构成不可抗力，而非被告恶意违约，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条规定：“疫情或者疫情防控措施导致当事人不能按照约定的期限履行买卖合同或者履行成本增加，继续履行不影响合同目的实现，当事人请求解除合同的，人民法院不予支持。”现被告同意向原告一次性支付代偿的全部银行贷款，合同依然可以继续履行，故涉案商品房买卖合同不应该解除。二、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第34条规定：“买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持”，因此双方之间签订的《商品房买卖合同补充协议》中约定的“担保期间房屋所有权归出卖人所有”系无效约定。原告已收取了涉案房屋的全部价款353000元，被告已经于2020年3月14日对涉案房屋装修入住并于2020年3月16日缴纳契税办理房产证。虽然房产证尚未取得，但是被告应认定为案涉房屋的现实所有权人。在原被告双方的合同根本目的均已实现的情形下，《补充协议》第二条第二款则构成单独的让与担保条款，原告在承担担保责任后应该对被告行使追偿权并对案涉房屋优先受偿。原告若根据该条款要求解除合同，则导致原告直接取得房屋所有权，其法律后果等同于法律明令禁止的流质契约。综上，被告同意一次性向原告支付代偿的款项或将款项提存至法院，不同意解除涉案商品房买卖合同。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月12日，原告大唐公司与被告胡磊签订《商品房买卖合同》（合同备案号：1643714174038963），原告大唐公司将其开发建设的大唐世家小区10幢1单元202室房屋出售给被告胡磊，约定被告胡磊支付首付款106000元，余款247000元办理银行按揭贷款，房屋交付时间为2018年6月30日前；合同还约定原告大唐公司交付房屋后90日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。同日，双方还签订了《商品房买卖合同的补充协议》，协议第二条第2款约定：“出卖人为买受人提供担保期间，买受人未按银行规定按期还贷，造成出卖人承担保证责任的，出卖人通过法律渠道解除合同并收回房屋，并向买受人追回所垫的银行款项，担保期间房屋所有权归出卖人所有。”合同签订后，被告胡磊按约向原告大唐公司支付首付款106000元。2016年9月3日，被告胡磊与中国工商银行沭阳支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告胡磊向该行贷款247000元，贷款期限为10年，由原告大唐公司为该笔贷款提供阶段性连带责任保证，待涉案房屋正式抵押登记手续办理完毕且银行收到载有抵押登记信息的房屋他项权证书后，原告大唐公司对被告胡磊的到期债务免除保证责任;合同还约定被告胡磊连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，银行有权宣布本合同未偿还的借款立即到期。借款合同签订后，中国工商银行沭阳支行于2016年9月13日向被告胡磊发放贷款247000元，并将该款按合同约定划入原告大唐公司账户。2019年12月、2020年1-3月，被告胡磊连续四个月未按约定时间偿还贷款，中国工商银行沭阳支行于2020年3月27日从原告大唐公司的保证金账户扣划款项8998.64元、于4月2日将被告胡磊剩余贷款本息161017.57元一次性从原告大唐公司的保证金账户予以扣划。原告大唐公司遂向本院提起诉讼，要求解除双方之间的商品房买卖合同。另查明，2020年3月16日，原、被告办理案涉房屋的入住手续，原告大唐公司将涉案房屋交付给被告胡磊使用。上述事实，有原被告庭审陈述、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《个人购房借款/担保合同》、中国工商银行沭阳支行业务回单凭证、个人住房购置贷款还款清单、收据、增值税普通发票、维修基金专用收据、税收缴款书等证据证实。本案的争议焦点是：原告大唐公司要求解除与被告胡磊之间商品房买卖合同的理由能否成立。本案中，原告大唐公司主张其与被告胡磊签订的商品房买卖合同约定，如被告胡磊未按银行规定按期还贷，造成大唐公司承担保证责任的，原告大唐公司有权解除合同，现上述合同约定的解除条件已经成就，其要求解除与胡磊之间的商品房买卖合同的请求应予支持。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告大唐公司作为开发商，其合同目的在于出售房屋取得约定价款，对此，被告胡磊已经通过支付首付款、按揭贷款的方式向原告大唐公司支付了全部的购房款，原告大唐公司在商品房买卖合同中的合同目的已经实现。原告大唐公司认为双方合同约定的解除条件已经成就，其有权解除合同。对原告大唐公司的上述主张，应审查违约方的违约程度是否足以影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定双方合同应否解除。本院认为，中国工商银行沭阳支行虽因被告胡磊连续四个月逾期偿还贷款，于2020年3月27日、4月2日从原告大唐公司的保证金账户内扣划款项，但被告胡磊在获知扣划后，亦积极要求向原告大唐公司一次性支付担保代偿的款项，或向本院提存代偿款项，表明被告胡磊有继续履行合同的诚意，原告大唐公司对上述代偿款的追偿完全可以得到满足，仍不影响其合同目的的实现。另外，本案双方当事人签订商品房买卖合同后,被告胡磊已按合同约定付清全部购房款,原告大唐公司已交付涉案房屋,双方之间商品房买卖合同项下的权利义务已基本完成，根据诚实信用原则以及鼓励交易原则，不宜轻易解除已经生效且权利义务已基本完成的合同。综上所述，对原告主张解除双方之间的商品房买卖合同及要求被告胡磊协助办理商品房买卖合同备案注销手续的诉讼请求，本院依法不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条之规定，判决如下：驳回原告沭阳大唐房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费3716元，减半收取1858元，由原告沭阳大唐房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3716元。审判员  蒿士建二〇二〇年九月三十日书记员  冯 浩附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。