甘肃省张掖市甘州区人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0702民初3851号原告（反诉被告）：叶某1，甘肃省张掖市人，住甘州。委托诉讼代理人：花某，甘肃正峰律师事务所律师。被告（反诉原告）：卜某，甘肃省张掖市人，住甘州。委托诉讼代理人：白某，甘肃金都律师事务所律师。被告：樊某，甘肃省张掖市人，住甘州。委托诉讼代理人：张某，甘肃金都律师事务所律师。委托诉讼代理人：周某，甘肃金都律师事务所律师。原告叶某1与被告卜某、樊某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月27日立案后，于同年5月23日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。庭审中，原告叶某1申请对涉案房屋装修及屋内财产家具设施（电器、家具等）进行价值评估，故本案延期审理，并于2018年5月25日依法裁定本案中止诉讼。中止诉讼期间，被告卜某向本院提起反诉，经本院审查后，对其反诉予以受理，并决定与本诉合并审理。2019年1月15日，张掖市金润资产评估事务所评估报告书作出后，本案依法恢复诉讼，因双方争议较大，裁定本案由简易程序转为普通程序审理。2019年2月28日，本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。庭审中，原告叶某1申请对张掖市金润资产评估事务所评估报告书中遗漏的财产进行补充评估，被告卜某要求对该报告书中的几点疑义做补充说明，同时申请对涉案房屋2013年11月至2017年3月23日的溢价损失进行价值评估，故本案延期审理。2020年7月30日，甘肃嘉仕华价格评估有限公司评估报告书作出后，本案恢复诉讼，并于2020年8月14日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶某1及其委托诉讼代理人花某，被告卜某及其委托诉讼代理人白某，被告樊某的委托诉讼代理人周某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告叶某1向本院提出诉讼请求：1.判令第一被告返还原告购房款40000元；2.判令二被告返还原告财产或折价赔偿原告损失117558元，以上合计157558元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2013年底购买被告卜某位于××区房屋，双方口头约定房屋总价款为175000元，原告支付了40000元的购房款，剩余房款双方协商由原告分期支付给被告。后被告卜某将房屋钥匙交由原告，原告对房屋进行装修后于2014年1月正式入住。因原告夫妻常年在外打工，家中经常无人居住。2017年3月23日，二被告未经原告同意，强行进入原告房屋，被告卜某将房屋及屋内财产卖给被告樊某，并由被告樊某对房屋及屋内财产占有使用至今。原告得知后，多次找二被告要求其返还房屋及屋内财产或者赔偿损失，二被告均无理拒绝，原告遂提起诉讼。庭审中，原告变更其第二项诉讼请求，要求二被告返还原告财产或折价赔偿原告损失共计91430.2元。被告卜某未提交书面答辩状，在庭审中口头辩称：1.原告于2013年底以175000元的价格购买本案诉争房屋属实，但原告购房后，长达11个月未向被告支付购房款。经被告多次催促，2014年10月30日原告及其丈夫王兵答应将本案所涉房款175000元转为借款，并约定利息按照月息3分计算，后被告陆续收到原告给付的20537元利息。2.原、被告就购房款转借款达成协议后，原告非但拒绝履行清偿义务，而且拒绝向大满镇城西闸村委会交纳相关费用，村委会找被告催促，被告遂找原告及其丈夫协商。2017年2月，原告及其丈夫认为自己无力再向被告给付借款（房款），表示愿意解除双方之间的购房协议，并同意退还房屋。同时对原告实际占有房屋期间的物业管理费及房屋价值贬损一并进行协商解决。经协商，原告及其丈夫同意将房屋装修及屋内家具一并归被告所有，被告不再向原告主张房屋价值贬损以及代付的物业管理费用。因此，在协议解除后，2017年3月底被告才将房屋（含装修、家具）以135000万元的价格出卖给第二被告樊某。被告认为，双方的房屋买卖协议以及因房屋买卖产生的其他问题均已解决，原告诉请无事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。如原告对双方达成的口头协议不予承认，被告将另提起反诉。被告樊某未提交书面答辩状，在庭审中口头辩称：1.原告所诉购房款40000元是否向第一被告支付，被告不知情。2.被告所购房屋是合法取得的。2017年3月23日，第一被告带领被告实地看房，第一被告持房屋钥匙进入房屋，不存在原告所诉二被告强行进行房屋的事实。在此之前，第一被告向被告告知，诉争房屋在2013年曾出卖给原告，但因原告一直未交纳购房款、水电及物业费等，后双方已协商解除了房屋买卖协议，并且将房屋返还第一被告，故第一被告才将房屋再次出售。被告看房当日，屋内仅有部分家具以及遗留的生活用品，柜内衣物已经搬完，床上仅剩床垫，地上剩两件用床单包裹的东西，根据屋内情况被告认为原告已经搬离，所以被告于2017年3月23日以135000元的价格从第一被告处购买了该房屋，包括该房屋内的装修、家具家电。3.被告入住后，经常有人敲门要账，给被告生活造成了严重影响，导致被告无法正常居住。综上，本案所涉房屋及屋内装修、家具家电均是被告从第一被告处合法购买，原告要求被告返还财产或赔偿损失的请求无事实和法律依据，应驳回原告的诉请。反诉原告卜某向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告房屋折价损失51000元；2.判令反诉被告承担水费、电费、物业费、暖气费等12900元，以上合计63900元；3.判令本案本诉、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原、被告于2013年底达成协议，约定反诉原告将自己所有的的位××区房屋出售给反诉被告，房屋总价款为176000元。协议达成后，反诉原告将本案所涉房屋交付给反诉被告占有使用，但反诉被告却在长达三年的时间内拒不向反诉原告履行付款义务。后经反诉原告多次催要，反诉被告要求反诉原告将其购房款确定为借款，并按月承担三分利息。出具条据后，反诉被告仍然未能履行承诺，在此后一年时间内仅向反诉原告陆续支付借款利息2万余元，并且拒不向小区物业缴纳水电费、物业费等，上述费用全部由反诉原告向物业部门交纳。反诉被告在确实无法履行协议之后，又多次打电话与反诉原告协商，请求解除购房合同，但却拒绝承担相关费用，且反诉被告提出补偿其装修费用的无理要求，反诉原告迫于无奈遂收回房屋。反诉原告认为双方的房屋买卖协议及借款协议均已解除，但反诉被告的行为给反诉原告造成损失，依法应由反诉被告承担。反诉被告要求反诉原告承担装修费用的诉讼请求，违反法律规定，也与交易习惯不符，故反诉原告提起反诉。庭审中，反诉原告增加诉讼请求，要求反诉被告承担反诉原告房屋折价损失及房屋水费、电费、物业费、暖气费等共计87972元。反诉被告叶某1未提交书面反诉答辩状，在庭审中口头辩称：1.反诉原告所诉双方就房屋买卖达成协议的时间、房屋价款及房屋位置属实外，其余事实与理由均不属实。2.协议达成后，反诉被告向反诉原告支付40000元房款，剩余房款与反诉原告协商后转为借款，并出具了借条。扣除已支付的40000元，剩余的135000元加上约定的利息，总的金额就是借条中的184585元。3.反诉被告在2016年之前均按时交纳房屋水电费及物业费，后因反诉原告将房屋换锁，反诉被告才没有交纳相关费用。4.关于房屋买卖协议解除的事宜，反诉原告与反诉被告曾多次电话沟通，但反诉被告并未同意解除合同，而是积极与反诉原告协商房屋款项交纳事宜。后因反诉原告已经将房屋转卖，损害了反诉被告的利益，故反诉被告以提起诉讼的方式表示同意解除合同。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。原告（反诉被告）围绕其诉讼请求及抗辩主张，被告（反诉原告）针对其抗辩主张及反诉请求，均依法提交了相关证据，本院依职权调取了相关证据。经本院组织庭审质证，综合认定如下：1.原告提交的录音光盘一张，录音笔录四份，被告卜某对录音的真实性无异议，但对原告证明目的有异议；被告樊某对录音本身无异议，认为诉争房屋自己系合法取得。鉴于该录音形成于原告未交纳全部房款、被告卜某多次催要将诉争房屋门换琐后，双方通过电话对诉争房屋已给付价款、房屋装修价值以及后续房屋买卖合同如何履行等问题进行了多次协商。因双方意见分歧较大，被告卜某遂在电话中通知原告其将房屋出卖的情况，并告知原告收拾自己的东西，双方解除合同。录音内容真实客观，反映了双方就诉争房屋的协商解决过程，故本院对上述录音光盘及录音笔录的真实性、合法性、关联性均予以认定。2.原告提交的用电申请书、用电换户登记表，本院依职权调取的历月电费明细及换户申请，被告卜某对真实性无异议，上述证据证明原告购房后进行了换户登记，故本院对其真实性、合法性、关联性均予以认定。3.原告提交的房屋装修费用清单及证明8张，原告申请出庭的证人陈某的证言，被告卜某对证据及证言均有异议。因装修材料费及雇佣工人装修的费用系原告购买房屋后的自主选择行为，费用理应由原告承担。故对上述证据与证人证言的真实性、合法性本院予以认定，对关联性本院不予认定。3.原告申请出庭的证人叶某2的证言，被告卜某对证言有异议。证人与原告系亲戚关系，在作证过程中使用一些肯定性词语，如“破门而入”，与原告诉状中诉称“强行进入”意思相近，且证人对自己未亲眼所见的过程作猜测性描述，故对证人叶某2的证言本院不予采信。4.被告卜某提交的城西闸村收款收据三张，因与本案后续两次房屋买卖无直接关联关系，故本案中不予认定。5.被告卜某提交的售房协议，原告有异议。该协议系被告卜某与樊某的真实意思表示，结合被告樊某购买房屋的价格与本案其他证据，不能判定二被告之间的房屋买卖行为存在明显恶意，故对该证据的真实性、合法性与关联性均予以认定。6.被告卜某提交的电费发票7张、采暖费及物业管理费等票据12张，原告均有异议。发票及收款收据虽然都由被告卜某提交，但上述书证中载明交款人为王兵（原告丈夫），电费发票中虽载明户名为“丁录福”，但均在发票上手写“2#王兵”字样。故本院对上述证据的真实性、合法性与关联性均予以认定，上述证据可证明交纳费用的数额。7.被告卜某提交的借条一份、证明一张，原告对真实性无异议。该借条是原告无力支付房款后出具，是双方真实意思表示。现被告卜某出具证明此借条作废，故本院对上述借条及证明的真实性、合法性、关联性予以认定，上述证据可证明双方的买卖合同关系予以解除。8.本院依职权作出的调查笔录三份，原、被告均无异议，本院予以认定。9.原告提交的张金润评字【2019】X号价格评估报告书、张金润补评字【2019】X号价格补充评估报告书、被告提交的甘嘉仕华价评字【2020】X号房屋溢价损失评估报告书，法庭出示的张金润函字（2020）01号回函，鉴定人郭继红的陈述及当庭出示的勘验笔录、调查笔录及现场勘验影像资料，以上书证及陈述均能如实反映鉴定过程，价格评估报告书内容合法合规，对双方当事人提出的疑义均能做合理解释，故对上述的证据的真实性、合法性及关联性均予以认定。根据当事人庭审陈述以及审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年底，原告叶某1与被告卜某达成口头房屋买卖协议，约定被告卜某将其所有的的位××区的房屋以175000元的价格出售给原告。协议达成后，被告卜某将房屋交付原告，由原告对房屋装修后居住。2014年，原告陆续向被告支付20537元。因原告未按约定履行给付房款义务，经原、被告协商决定将购房款转为借款，并约定了利息，由原告丈夫王兵向被告卜某出具金额为184585元的借条一张。借条出具后，原告再未支付房款。经被告卜某多次催要仍未给付后，原告叶某1夫妇因躲债离家外出。2016年3月，被告卜某将诉争房屋门上锁，并告知原告让其尽快给付房款。2017年2月28日，原告与被告卜某就房屋买卖合同如何继续履行问题进行电话沟通，原告对房款何时给付一直以无力给付为由推脱，被告主张解除合同，原告未明确表态。2017年3月23日，被告卜某将房屋内东西收拾至地下室，并电话通知原告其要将房屋进行出卖的情况。当日，被告卜某与被告樊某就诉争房屋达成售房协议，约定被告樊某以135000元的价格购买诉争房屋（房子面积96㎡，地下室18㎡，包含家具、家电）。2017年4月15日，因被告卜某已将房屋出卖，原告遂电话联系被告索要其丈夫王兵出具给被告的借条。被告卜某以借条未找到为由，向原告出具证明一份，证明此前出具的条据作废。另查明，被告樊某购房入住后，未更换过诉争房屋内的家具家电，也未进行重新装修。原告叶某1申请对房屋内装修及家具家电进行价格评估，经张掖市金润资产评估事务所两次评估，2013年11月至2014年1月房屋内装修及家具家电价格合计91703.8元，为此原告支出鉴定费5000元。评估报告作出后，被告卜某申请对2013年11月2017年3月23日的房屋溢价损失进行评估，经甘肃嘉仕华价格评估有限公司评估，房屋在此期间的溢价损失为75072元，为此被告卜某支出鉴定费3500元。又查明，被告樊某系甘州区大满镇城西闸村村民，具备购买诉争房屋的资格。诉争房屋系被告卜某以顶账方式取得，房屋建设用地属于集体用地，房屋没有产权手续。再查明，本案诉讼期间，在双方当事人及见证人在场的情况下，被告卜某将诉争房屋地下室钥匙交付原告叶某1，由原告叶某1自行对地下室个人及生活物品搬离。本院认为，当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。原告叶某1与被告卜某以口头形式达成房屋买卖合同，该口头买卖合同内容没有违反法律效力性、强制性规定,为有效合同。合同成立后，双方均应该按照约定严格履行合同义务。被告卜某向原告交付房屋后，原告不仅怠于交纳房款，且在双方协商房款转借款的条据出具后仍然拒不支付房款，仅仅以无力支付为由借口推脱，经双方多次协商未果后，被告迫于无奈将该房屋另行出卖给本案被告樊某，系对其自身权益的保护。因原告的先行违约行为，导致双方合同无法继续履行，双方协商解除房屋买卖合同。合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。关于原告要求被告卜某返还购房款40000元的诉讼请求。本院认为，原告提交的四份录音笔录中虽然均提到向被告卜某支付过40000元房款，但被告卜某在录音中均未明确表示收到原告支付的具体金额。庭审中，被告卜某认可收到原告20537元，且认为20537元系购房款转为借款后所约定的利息。原告对向被告卜某出具借条、约定利息，以及向被告卜某转账支付20537元的事实当庭予以认可，辩称其还支付过现金，但未提交证据加以证明，应由原告承担举证不能的法律后果。现合同已实际解除，故被告卜某应返还原告叶某1给付的20537元，对原告要求被告卜某返还购房款40000元的诉讼请求本院部分予以支持。对原告要求二被告返还原告财产或折价赔偿损失91430.2元的诉讼请求。本院认为，原告叶某1作为房屋购买人应及时履行给付房款的义务，但经被告卜某多次催促后，原告均未履行给付义务，且在双方的几次电话沟通中，原告既未明确表示要交纳剩余房款继续居住，又未表示其同意解除房屋买卖合同，在长达两年时间里占有诉争房屋但未向被告卜某支付剩余房款，其给被告卜某造成了一定损失，故被告卜某将房屋另行出卖系对自己可得利益损失的自救行为。但被告卜某另行出卖房屋的过程中，将原告屋内装修、家具家电一并出售给被告樊某的行为实属不当。装修系原告按照个人喜好，在房屋内墙体、地板、天花板等固定建筑上的附着装饰，一般具有不可拆分性，故被告卜某在另行出卖时可在考虑贬损价值的基础上连带屋内装修一并出卖；而家具家电属于可移动、可折价的独立物品，被告卜某出卖时应该将该部分家具家电直接返还原告或按照家电折价损失退还原告。对被告卜某提出的原告同意装修和家具作为补偿由被告自行处置的抗辩主张，因无证据证明，本院不予采信。故被告卜某应折价返还原告的装修费用和家具家电。关于被告卜某应返还原告的屋内装修及家具家电折价损失金额问题。虽诉争房屋内家具家电仍然存在，但被告卜某在出售房屋时已经将装修及家电一同出卖给被告樊某，且被告樊某使用至今，返还原物势必会造成新的诉讼，为减少诉累，故诉争房屋内装修及家具家电折价损失金额应按照张金润评字【2019】08号价格评估报告书、张金润补评字【2019】01号价格补充评估报告书中的评估价格进行认定后返还原告。评估价格书中装修及家具家电评估总价为91703.8元，结合原告入住房屋时间（2013年11月底12月初）与被告卜某锁门时间（2016年3月初），年折旧率参照评估书确定为11%，原告在房屋居住期间装修及家具家电的折旧额为20174.8元（91703.8元×11%×2年），故被告卜某应返还原告房屋内装修及家具家电折价损失71529元。对原告要求被告卜某承担其屋内家电家具折价损失91430.2元的诉讼请求部分予以支持。关于被告樊某应否承担原告屋内家具家电折价损失的问题，从整个庭审过程当事人的陈述及出庭证人的证言来看，被告樊某看房是跟随被告卜某持钥匙进入房屋的，且房屋中物品几乎搬完，被告樊某在这种情况下购买诉争房屋符合常理，不具有明显恶意，原告也未提交证据证明买卖行为系二被告恶意串通而为之，被告樊某以当时正常市场价格购得房屋及屋内装修、家具家电，系合法取得，故对原告要求被告樊某承担其屋内家电家具折价损失的诉讼请求不予支持。对反诉原告要求反诉被告承担房屋折价损失75072元及房屋水费、电费、物业费、暖气费12900元的反诉请求。本院认为，反诉原告于2013年11月积极履行合同约定的交房义务，而反诉被告却未及时履行给付房款义务，经反诉原告多次催促后仍借口推脱不履行给付义务，反诉原告为降低自身损失，遂于2017年3月23日将房屋另行出卖。故诉争房屋在2013年11月至2017年3月23日的房屋溢价损失75072元应由反诉被告承担。关于房屋水电费、物业及暖气费12900元，从反诉原告提交的书证看，收款收据中交款人为反诉被告叶某1丈夫王兵，发票中均手写有“2#王兵”字样；再者，反诉原告曾在未经反诉被告同意的情况下将房屋门上锁，并将反诉被告的物品全部搬至地下室，故该票据掌握在反诉原告手中即有了合理解释。因此，对反诉原告要求反诉被告承担房屋水电费、物业及暖气费12900元的反诉请求，本院依法不予支持。关于本案鉴定费用的承担问题。本院认为，鉴定费为原告叶某1与被告卜某为主张自身权利而产生的实际损失，具有必要性与合理性，且造成本案纠纷原告与被告卜某在不同程度上都有过错，鉴于该费用已经由原、被告各自实际支付，故鉴定费应由原告叶某1与被告卜某各自承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）卜某返还原告（反诉被告）叶某1购房款20537元；二、被告（反诉原告）卜某返还原告（反诉被告）叶某1房屋内装修及家具家电折价损失71529元；三、原告叶某1（反诉被告）承担被告卜某（反诉原告）房屋折价损失75072元；四、原告叶某1（反诉被告）自负鉴定费5000元，被告卜某（反诉原告）自负鉴定费3500元；五、驳回原告（反诉被告）叶某1的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）卜某的其他诉讼请求。上述一至三项相互抵顶后，被告（反诉原告）卜某再退还原告（反诉被告）叶某116994元，于本判决生效后三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2929元，减半收取1464.5元，由原告（反诉被告）叶某1负担438.5元，被告（反诉原告）卜某负担1026元。受理费原告（反诉被告）已交纳，本院退还原告（反诉被告）的受理费1986.5元（含因减少诉讼请求后应退还的522元）。反诉案件受理费1000元（已减半收取），由被告（反诉原告）卜某负担147元，原告（反诉被告）叶某1负担853元。反诉案件受理费被告（反诉原告）已交纳，原告（反诉被告）负担的受理费由原告（反诉被告）直接给付被告（反诉原告）。本院退还被告（反诉原告）卜某因增加反诉请求多交的反诉受理费301元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审 判 长  王志英审 判 员  彭 勋人民陪审员  赵建林二〇二〇年九月十六日法官 助理  （韩榕书 记 员  王以斌