贵州省贵阳市花溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0111民初8578号 原告:贵州恒方房地产开发有限公司，住所贵州省贵阳市花溪区云上村兰馨桂馥花园（清溪路**）。 法定代表人：黄士冯，职务：总经理。 委托诉讼代理人：田洛依，贵州瀛黔（贵安新区）律师事务所律师，一般代理。 被告：胡大兵，男，1978年10月8日出生，汉族，住，住贵州省贵阳市南明区/div> 委托诉讼代理人：穆昌亮，贵州桓智律师事务所律师，特别代理。 原告贵州恒方房地产开发有限公司（以下简称恒方房开公司）与被告胡大兵商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告恒方房开公司委托诉讼代理人田洛依，被告胡大兵及其委托诉讼代理人穆昌亮到庭参加诉讼。审理中，因当事人申请和解，依法扣除相应审理期限。本案现已审理终结。 原告恒方房开公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《商品房买卖合同》。2.判令被告向原告支付违约金66594.65元。3.判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》（预售合同登记号：Ｙ18089315）备案登记的注销手续。4.判令被告向原告支付主张权利产生的律师费2500元。5.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月22日，原被告签订商品房买卖合同，合同约定被告向原告购买位于花溪区房屋,房屋的具体坐落为第12栋1单元32层3号房，房屋总价款为1331893元。根据合同第8条的约定，被告应该于签订合同之日支付购房首付款401893元。根据补充协议（附件十二）第3条第3款约定：被告应该于2018年9月30日前付该商品房总价款的69.83%（930000元）给原告；第4条第2款约定：逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按照合同约定总房款的5%向出卖人支付违约金,并协助出卖人办理商品房买卖合同的注销备案登记；第16条约定：出卖人有权要求买受人承担主张权利的律师费。本案中，被告未按照合同约定支付尾款，原告依法享有解除权，并有权要求被告承担违约责任。故现提起诉讼，请求判如诉请。 被告胡大兵辩称，同意解除原被告之间签订的商品房买卖合同并协助原告办理备案登记注销手续，但不同意承担违约责任及支付律师费。1.提供按揭的银行为房开商的合作银行。2.当天银行审核被告的资料后认为符合两套房的按揭条件，并且原告的销售人员根据银行审核的结果向被告提交了购房付款表，被告按约定与原告签订购买合同并支付首付款。3.被告除了购买付款表和认购书以外，至今没有任何合同和其他资料，对于合同约定的条款也不是很清楚。4.被告与原告的法务经理有过通话，原告的法务经理也承认银行是他们的合作银行，格式合同是由原告提供，该违约责任不能归责于被告。 本院经审理查明认定如下事实： 原告恒方房开公司成立于2007年11月14日，类型为有限责任公司，注册资本10亿元，营业期限至2027年9月29日，经营范围为房地产开发、经营等。 位于贵阳市花溪区项目系原告恒方房开公司建设开发，于2018年7月19日取得相关部门颁发的《贵阳市商品房屋预售许可证》。 2018年7月22日，原被告双方签订《碧桂园·印象花溪认购书》，约定被告认购原告房屋一套。同日，原告恒方房开公司（出卖人）与被告胡大兵（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号为ＧＹＹＸＨＸ-12Ｈ-1-3203，含附件、附录等），约定由被告向原告购买位于贵阳市花溪区房屋一套（建筑面积为107.69平方米），房屋总价款为1331893元，买受人于本合同签订之日支付首期款401893元，余款930000元以银行按揭贷款支付，房屋交付时间为2020年11月30日。其中合同第十条逾期付款责任约定：买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第／种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）……（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款……。合同补充协议（附件十二）第三条第3项约定：买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房的全部总房价款的30.17%给出卖人，并向贷款银行办理按揭申请手续。买受人必须在2018年9月30日前付该商品房总价款的69.83%（银行按揭款项）给出卖人，即930000元整；第四条关于逾期付款责任约定：买受人如未按合同约定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按照合同约定总房款的5%向出卖人支付违约金，并协助出卖人办理商品房买卖合同的注销备案登记；第十六条第1项约定，合同因法定或约定解除的，出卖人有权从买受人已支付的所有款项中扣减买受人应承担的违约金及有关费用（包括但不限于因买受人违约导致出卖人需支付的诉讼费、律师费用）。合同还对双方其他权利义务进行了约定。该《商品房买卖合同》已在相关房屋产权管理部门办理备案登记（预售合同登记号：Ｙ18089315）。 被告胡大兵于2018年7月22日支付原告定金20000元、首期款381893元，合计401893元，原告另代收物业专项维修基金26637.86元。因被告未支付合同约定的前述930000元款项，故原告诉至本院，请求如前。 另：被告胡大兵提交2019年8月22日与被告法务人员的通话录音，拟证实贷款银行是原告提供的合作银行，是审核后才交了首付款，但之后因几套房原因不能办理贷款，如换银行就会变更贷款条件加重被告负担。原告质证意见为：合作银行有多家，被告可以选择，且双方签订补充协议对付款方式约定了变更，不能证明被告没有违约。 上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告营业执照、被告身份证复印件、贵阳市商品房屋预售许可证、碧桂园·印象花溪认购书、商品房买卖合同、贵阳市商品房预售合同备案登记表、收据等证据在卷佐证，已经庭审质证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原被告签订的《碧桂园·印象花溪认购书》、《商品房买卖合同》及其补充协议均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告诉请解除《商品房买卖合同》及被告协助办理案涉房屋的注销备案登记手续，被告亦无异议，符合法律规定，本院遵循自愿，予以支持。结合原被告诉辩意见、举证质证意见以及庭审查明的案件事实，归纳本案的争议焦点：被告应否承担违约责任。 根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的付款方式，被告已向原告支付购房首付款401893元，余款930000元以贷款方式支付，因被告未能根据合同及补充协议约定在2018年9月30日前支付930000元，且被告至今亦未向原告付清剩余房款，双方订立合同的目的难以实现，故其行为违反了《商品房买卖合同》的约定和法律规定，构成违约，应向原告承担逾期付款的违约责任。对于原告主张的违约金，因被告确实存在违约行为，应当向原告支付违约金，至于违约金的具体金额，原告认为应当按照案涉商品房买卖合同补充协议第四条关于逾期付款责任：“买受人如未按合同约定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按照合同约定总房款的5%向出卖人支付违约金，并协助出卖人办理商品房买卖合同的注销备案登记”之约定即按照总房款的5%支付违约金。对此，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”和第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该补充协议条款系格式条款，加重了购房人的责任，且在补充协议中含有不合理减轻、免除或者不合理加重买受人责任的情形，故违约责任的承担仍以主合同约定为准。根据《商品房买卖合同》第十条逾期付款责任“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）……（2））逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款”的约定，被告应按逾期应付款930000元的5%向原告支付违约金为46500元。被告辩称办理按揭银行系原告合作银行，因银行审核有误导致按揭无法办理故其不存在违约的意见，不符合双方约定，且未提供充分证据予以证实，因此，本院不予采纳。 对于原告主张的律师代理费，虽然原被告之间约定合同解除后，原告有权向被告收取律师费，但原告并未提交律师费发票及付款凭证，故对该费用本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的约定，因原告已经收取了被告已付的房款401893元，双方案涉商品房买卖合同解除后，原告应将该款项退还被告。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告贵州恒方房地产开发有限公司与被告胡大兵于2018年7月22日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：GYYXHX-12H-1-3203）。 二、被告胡大兵于本判决生效之日起十日内协助原告贵州恒方房地产开发有限公司办理位于贵阳市花溪区预售合同备案登记注销手续（预售合同登记号：Ｙ18089315）。 三、被告胡大兵于本判决生效之日起十日内支付原告贵州恒方房地产开发有限公司违约金46500元。 四、原告贵州恒方房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告胡大兵首付房款401893元。 五、驳回原告贵州恒方房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息或迟延履行金。 案件受理费1527元，由原告贵州恒方房地产开发有限公司负担500元，被告胡大兵负担1027元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审 判 长  魏彩霞 人民陪审员  叶义荣 人民陪审员  杨大德 二〇二〇年九月十四日 法官 助理  田 浩 书 记 员  王 丽