北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初12501号原告：付磊，男，1971年9月24日出生，汉族，无业，住山东省乐陵市城区。委托诉讼代理人：于丽颖，河北陈建仲律师事务所律师。被告：北京宏昊房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区华佗路**院**楼**125。法定代表人：聂培松，经理。原告付磊与被告北京宏昊房地产经纪有限公司（以下简称：宏昊房地产）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。付磊的委托诉讼代理人于丽颖、宏昊房地产的法定代表人聂培松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付磊向本院提出诉讼请求：1.判令宏昊房地产返还付磊租房押金3100元；2.判令宏昊房地产退还付磊2020年1月19日至3月26日的房屋租金7026元；3.判令宏昊房地产退还付磊预缴纳的一个月房租3100元；4.判令宏昊房地产返还付磊房屋中介费1860元；5.判令宏昊房地产返还付磊房屋管理费486元；6.判令宏昊房地产返还付磊预交电费200元；以上金额合计15772元。7.本案诉讼费由宏昊房地产承担。事实与理由：付磊与朋友童桃枝（另案原告）合意在大兴区开办民宿，2019年10月份起让宏昊房地产帮忙寻找合适的房源。2019年10月19日，宏昊房地产为付磊找到大兴区的房产三处，付磊表示满意，并于当天签订了房屋租赁合同，本合同属于其中之一。合同约定如下：付磊租赁大兴区保利春天派2-202室(以下简称：202室)，租期为一年，自2019年10月26日起至2020年10月25日，租金3100元每月。房租的支付形式为押一付三，四次房租缴纳时间分别为2019年10月26日、2019年12月26日、2020年3月26日和2020年6月26日，第二次房租须提前一个月进行缴纳。付磊于10月19日当天缴纳费用15920元，包括：房租9300元、押金3100元、中介费2790元、管理费730元。同月23日，童桃枝与宏昊房地产经办人对该处房屋进行了验收并在交接单上签字。2019年11月2日，宏昊房地产为童桃枝找到了合适房源2套，房产位于北京市大兴区华佗路九号院3-703和3-704。童桃枝表示满意，并于当日签订了两份房屋租赁合同。房产交接后，付磊与童桃枝对承租的5套房屋进行布置和打扫。随后，在美团网和途家民宿网发布了出租广告，2019年11月起，租赁的5套房产以民宿形式运营。由付磊在网上发布广告，童桃枝现场打理经营。2019年12月27日，付磊向宏昊房地产支付第二次季度租金9300元。因临近春节，付磊的民宿经营至2020年1月18日。2020年1月中下旬，因新型冠状肺炎病毒迅速传播，多省市启动重大突发公共卫生事件I级响应，各地纷纷采取停产停工、封路、限行等方式防止疫情扩散。世界卫生组织也将新冠肺炎疫情列为“国际关注的突发公共卫生事件”。为了保障人民群众生命安全和身体健康，北京市也开始对社区进行严格的封闭式管理，外来人员和车辆一律不允许进入社区。基于此，付磊的民宿因突发新型冠状肺炎的不可抗力因素影响，无法也不能继续进行经营，直接导致租赁合同目的无法实现。付磊遂找宏昊房地产协商，希望能提前解除用于民宿经营的5套房子的租赁合同并退还相关的费用。宏昊房地产以必须找到下家承租人才能与付磊解除合同为由拒绝协商，多次沟通未果。2020年3月，宏昊房地产陆续将该5套房中的4套对外进行了出租，宏昊房地产以该套房产至今未出租为由，时至今日未退还付磊相关费用。根据合同法第九十四条之规定，因不可抗力致使合同目的不能实现的，当事人可以解除合同。综上所述，为了维护付磊的合法权益，特依据法律规定，诉至贵院，望判如所请。宏昊房地产辩称，不同意解除合同，付磊有违约行为。2020年3月5日，付磊与童桃枝同时给宏昊房地产打电话，要求解除合同，当时宏昊房地产同意转租，转租成功之后，可以退还付磊剩余房租及押金，付磊和童桃枝当时都同意这个方案，涉案202室房屋是2020年7月12日转租出去的，转租出去之前付磊在使用涉案房屋，转租出去之后付磊来把东西搬走。第二季度房租付磊是提前一个月支付的。202室房屋转租出去，扣除付磊支付的押金和租金，还应该补交房屋租金4860元。中介费和管理费是一次性的，不应该退。付磊尚欠水费，具体数额没有单据，水费可以跟电费相抵。本院经审理认定的事实如下：2019年10月23日，付磊（乙方，承租方）与宏昊房地产（甲方，出租方）签订《房屋租赁合同》，合同中约定：甲方代理出租202室房屋及其设施（家具、电器），建筑面积47平方米，乙方承租该房作为办公居住用途；租赁期限为12个月，自2019年10月26日至2020年10月25日；租金为每月3100元。按季缴纳，乙方应提前30日缴付房屋租金。第一次付款日期：2019年10月26日，9300元，第二次付款日期2019年12月26日，9300元，第三次付款日期2020年3月26日，9300元，第四次付款日期2020年6月26日，9300元。保证金：乙方应向甲方交付一个月房屋租金3100元作为保证金（押金）。保证金为乙方不损害房屋结构、设施、家具、电器和不拖欠水电、燃气、卫生、电话等使用费用的保证。保证金不充抵末期房租。租赁期满，甲、乙双方进行对房屋内部物品、设施及装修的清点验收，乙方结清在租赁期内所产生的所有费用，交还甲方房屋钥匙，搬离所租赁房屋，甲方于租赁期满后第五个工作日，退还乙方所缴纳的房屋租赁保证金，如乙方没有结清合同期内所产生的费用，其合计金额由房屋租赁保证金中扣除，剩余部分如数退还乙方，但退还押金时最长不能超过一个月，否则视为放弃权利，不予退还。乙方在退还保证金时，必须持合同正本原件和保证金收据及所有收费单据，由签订合同的本人到公司办理退还保证金手续。乙方在租赁期内所有的水、电、煤气、电话等，乙方按单自行缴付。2019年10月19日，付磊向宏昊房地产交纳了房租9300元，押金3100元，中介费2790元，管理费730元，共计15920元。2019年12月27日，付磊向宏昊房地产支付房租共计9300元。因付磊提前30天缴付房屋租金，其实际支付租金至2020年4月25日。2020年1月下旬，新冠疫情爆发，北京市开始对社区进行严格的封闭式管理。付磊所承租的房屋用于经营民宿，无法正常经营，付磊于2020年3月5日向宏昊房地产提出解除合同。宏昊房地产于2020年7月9日与案外人签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋重新出租，租赁合同开始日期为2020年7月12日。庭审中，付磊主张同意承担5个月中介费及管理费，剩余的宏昊房地产应该退还。双方均同意电费折抵水费，互相不再主张水费与电费。付磊主张于2020年4月19日搬离涉案房屋，但是没有证据证实自己的主张，宏昊房地产不认可付磊搬走的时间。宏昊房地产称涉案房屋为其租赁，疫情期间，租金正常支付，未减免租金，付磊对此不认可。付磊曾主张解除与宏昊房地产签订的房屋租赁合同，案件审理过程中其撤回该主张。宏昊房地产庭审中曾主张提起反诉，请求付磊支付202室房屋租金4860元，但其未在法庭规定的时间内提交反诉状及反诉费，经电话核实，宏昊房地产表示本案中暂不提起反诉。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。付磊与宏昊房地产之间签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。双方应按前述合同行使权利、履行义务。本案中，付磊承租房屋用于经营民宿，由于新冠疫情的爆发，北京市采取严格的疫情防控措施，进出小区受到严格管控，可以认定疫情导致民宿经营困难。综上，疫情或疫情防控措施对本案房屋租赁合同的履行造成严重影响，致使合同履行困难。且付磊于2020年3月5日向宏昊房地产提出解除合同，宏昊房地产同意转租出去后退还剩余租金及押金，2020年7月12日，宏昊房地产将涉案房屋转租，故本院认为付磊与宏昊房地产签订的《房屋租赁合同》实际已经解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于退还押金问题。因疫情影响导致合同解除，并非付磊违约，现房屋租赁合同已经解除，宏昊房地产应退还付磊房屋押金，故对付磊要求宏昊房地产退还押金3100元的诉讼请求，本院予以支持；关于退还中介费的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持；关于返还房屋管理费的诉讼请求，根据合同中尚未履行的合同期限，经计算，宏昊房地产应退还付磊房屋管理费212元；关于返还房屋租金问题，宏昊房地产于2020年7月12日将涉案房屋转租给案外人，考虑到疫情对付磊营业的影响，给付磊和宏昊房地产均造成一定损失，基于公平原则，双方应合理分担损失，本院依法酌情减半收取2020年1月24日至2020年7月11日期间的房租。经核算，宏昊房地产共应返还付磊房租775元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、北京宏昊房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还付磊押金3100元；二、北京宏昊房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还付磊房屋租金共计775元；三、北京宏昊房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还付磊房屋管理费212元；四、驳回付磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费97元，由付磊负担72元（已交纳），由北京宏昊房地产经纪有限公司负担25元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 静二〇二〇年九月二十九日法官助理  赵新兰法官助理  刘 微书 记 员  张海利