上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初34657号原告(反诉被告)：鲍玉奎，男，1986年3月5日生，汉族，住安徽省合肥市。委托诉讼代理人：凌代坤，上海市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：许德昊，上海市金石律师事务所律师。被告(反诉原告)：王志军，男，1986年11月15日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：赵治宇，北京市京师(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈庆广，北京市京师(上海)律师事务所律师。原告(反诉被告)鲍玉奎(以下至判决主文前简称原告)与被告(反诉原告)王志军(以下至判决主文前简称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人鲍玉奎、被告及其委托诉讼代理人赵治宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告的《房屋租赁合同》于2020年1月20日解除；2、被告向原告返还押金人民币(以下币种相同)4,300元；3、被告向原告支付违约金140,000元；4、被告向原告支付装修补偿款218,150元；5、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年7月6日，被告作为出租方，原告作为承租方，双方签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定被告将其坐落于上海市浦东新区连民村22组房屋(上海市浦东新区川沙新镇六灶连民村明华478号、以下简称系争房屋)出租给原告使用，约定租期10年。合同签订后，原告经被告同意对系争房屋进行了装修。2019年12月20日，被告突然告知原告系争房屋被纳入拆迁范围，要求原告搬离。之后，双方就赔偿事宜多次协商，未果，故原告诉至法院。被告辩称，对合同解除无异议，双方合同于2020年1月20日解除，系因原告违约在先，被告通知原告解除租赁合同；装修赔偿款主张于法不符，且无相应证据；房屋实际拆迁日期是在5月份。被告向本院提出反诉请求：1、判令原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年1月20日解除；2、判令原告向被告支付截止至2020年1月20日的欠付租金2,867元；3、判令原告向被告支付拖欠的水电费3,055.12元；4、判令原告向被告返还垫付款项10,000元；5、判令原告向被告支付违约金15万元；6、判令本案诉讼费用由原告承担。事实及理由：2018年7月6日，双方签订房屋租赁合同，被告将系争房屋出租给原告。合同履行过程中，原告存在多次严重违约：除首期租金外，原告从未按时支付各期租金，至今仍拖欠2020年一季度租金；2019年9月至今的水电费等全部拖欠，被告无奈先行垫付；未经被告同意，原告擅自对房屋进行分割装修，经营群租生意。有鉴于此，因双方协商不成，被告于2020年1月20日书面告知原告，解除了租赁合同并限期搬离。原告辩称，双方租赁合同于2020年1月20日解除，是由于被告单方违约，原告行使解除权；对被告诉请的租金计算方式及金额无异议，但因被告妻子主动告知原告不用缴纳2020年第一季度租金，原告才未予缴纳；对被告诉请的水电费金额无异议，原告并非故意拖欠，而是被告告知系争房屋拆迁后才不缴纳；对被告诉请的垫付款项，实为被告主动给原告的违约金，双方聊天记录中可以反映；对被告诉请的违约金不同意。本院经审理认定事实如下：系争房屋系农村宅基地房屋。2018年7月6日，原告作为乙方、被告作为甲方，双方签订《上海市房屋租赁合同》一份，合同约定被告将系争房屋出租给原告，租期为10年，自2018年10月6日至2028年10月5日，每月租金为4,300元，提前七天支付。合同补充条款手写约定：中途违约，违约金15万元；拾年内拆迁算甲方违约。合同签订后，原告向被告支付了租赁押金4,300元。被告于当日将系争房屋交付给原告。原告对系争房屋进行了装修。2019年12月20日，被告妻子向原告发送微信，内容为：“老板，我们家已经确定要拆迁了，我老公意思下个季度的房租不用给了，房子大概年初八年初九的样子他们征收所要收回，其他的你跟我老公联系吧，对了，钥匙最好就这几天交接一下。”“老板，房子我们不借了，年初拿钥匙，你跟我老公交接下，家里的空调，任何装修的大件小件都不能搬走，要不然违约金我们不赔付的，你跟我老公联系一下吧。”之后，原告未支付2020年第一季度租金。2020年1月2日，被告向原告转账5,000元，原、被告当日的微信往来记录中，被告提到：如果1月10号搬走，我把钱先给一部分；如果一下子收到，15万一下子给你。原告提出要先给2万元，被告则称身边也没多少钱，先给5,000元，以后尽量15万元一起给，拆迁是先拆后付钱的，也没办法。2020年1月7日，被告分两次共向原告转账5,000元，双方微信往来记录中，原告提到说好十号之前给5万元，现在才给1万元，根本不够，被告称其也没钱了。2020年1月20日，被告在系争房屋门上张贴了告示，内容为本人王志军，因鲍玉奎未缴纳2020年度第一季度房屋租金及部分水电费等，现将租房合同终止，今告知各租客在5日内清退及搬离所有物品，如超过期限未搬离房屋内所有物品的，视为放弃，将由房东自行处理。当日，双方微信往来记录中，被告将告示拍给原告，原告提到，给钱马上就搬走，里面所有租客全部清空了。庭审中，经本院释明，双方对合同解除的违约金金额均无异议，不要求调整。本院认为，原、被告均对双方租赁合同于2020年1月20日解除无异议，本院予以确认。合同解除后，双方应对租赁期间的相关费用进行结算。原告诉请要求被告返还租赁押金，本院予以支持。被告反诉要求原告支付水电费和合同解除之前的未付房屋租金，本院亦予以支持。现双方争议为合同解除由谁违约造成。根据本案查明事实，双方合同解除系因被告提出系争房屋涉及拆迁要求原告提前搬离而造成，被告主张的原告违约事由并非双方合同解除的根本原因，故相应的违约责任应由被告承担。双方均对违约金金额无异议，且双方均要求对方按该金额支付违约金，现本院认定被告违约，则应由被告承担违约金15万元，根据双方微信往来记录，被告已支付的1万元应计入被告应承担的违约金，故原告诉请要求被告再支付违约金14万元本院予以支持。基于上述理由，对被告反诉要求原告返还垫付的1万元及支付违约金之诉请，本院均不予支持。至于原告要求被告支付装修损失的诉请，因违约金本身即为双方对合同解除造成一方损失的预估，违约金性质兼具有补偿性和惩罚性，现原告并未举证其装修损失大于双方约定的违约金，本院既已支持了违约金，对原告诉请的装修损失不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)鲍玉奎与被告(反诉原告)王志军签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年1月20日解除；二、被告(反诉原告)王志军于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)鲍玉奎租赁押金4,300元；三、被告(反诉原告)王志军于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)鲍玉奎违约金140,000元；四、原告(反诉被告)鲍玉奎于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)王志军租金2,867元；五、原告(反诉被告)鲍玉奎于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)王志军水电费3,055.12元；六、驳回原告(反诉被告)鲍玉奎的其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)王志军的其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6,736元(原告已预交，未减半)，减半收取计3,368元，由原告(反诉被告)鲍玉奎负担2,027元，被告(反诉原告)王志军负担1,341元；反诉案件受理费1,809元(被告已预缴，已减半)，由被告(反诉原告)负担王志军负担1,744元，原告(反诉被告)鲍玉奎负担65元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  周箐二〇二〇年九月十四日书记员  刘畅附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。