广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初2680号原告：叶建文，男，****年*月*日出生，汉族，住址：广东省清远市清城区***************，公民身份号码：441************433。原告：胡丝线，女，汉族，****年*月*日出生，住址：广东省新丰县************，公民身份号码：440************082。两原告共同委托诉讼代理人：张玲悦，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：方映天，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。被告：惠州市安隆房地产开发有限公司，住所：惠阳区秋长老建安市场**（仅作办公使用）。法定代表人：谢博名，总经理。委托诉讼代理人：王泓胜，广东铸铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈子科，广东铸铭律师事务所律师。被告：中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行，营业场所：惠阳区淡水镇立交桥西侧。负责人：杨惠兰，行长。委托诉讼代理人：刘如珠，系中国工商银行股份有限公司惠阳支行员工。委托诉讼代理人：毛宏辉，系中国工商银行股份有限公司惠州分行员工。原告叶建文、胡丝线诉被告惠州市安隆房地产开发有限公司（以下简称安隆公司）、中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行（以下简称工行惠阳支行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡丝线及两原告共同委托诉讼代理人张玲悦及方映天、被告安隆公司委托诉讼代理人王泓胜及陈子科、被告工行惠阳支行委托诉讼代理人刘如珠、毛宏辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶建文、胡丝线向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告安隆公司签订的《商品房买卖合同（预售）》已解除；2.解除原告与被告工行惠阳支行签订的《个人购房担保借款合同》；3.被告安隆公司返还原告首期房款405633元、维修资金4766元、政府代办费1257元共计411656元；4.被告安隆公司偿还原告已向被告工行惠阳支行支付的贷款本息55152.56元以及支付因此产生的利息至实际清偿之日止（以55152.56元为基数，按年利率5.145%自起诉之日起暂计至2020年5月6日）；5.被告安隆公司向原告支付已付首期款利息至实际清偿之日，暂计54433元（利息以首期房款405633元为基数，按年利率5.145%，自2017年9月27日起计暂计至2020年5月6日为54433元）；6.被告安隆公司向原告支付违约金10056.33元（以总房价1005633元为基数，按照1%计算）；7.被告安隆公司向被告工行惠阳支行偿还《个人购房担保借款合同》项下剩余贷款本金578333.29元及利息（自起诉之日起至清偿之日止，按5.145%计算）；8.本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2017年3月27日，原告与被告安隆公司签署《商品房买卖合同》，约定原告向被告安隆公司购买位于惠州市惠阳区****2*2***4**6**，成交总价为1005633元。被告安隆公司未按合同第十一条约定在2019年3月31日前向原告交付案涉房屋。被告安隆公司逾期交付案涉房屋超过180日的，原告有权依据合同第十二条约定解除合同。被告应当在解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照年利率4.9%计算给付利息，同时被告按照全部房价款的1%向原告支付违约金。原告与被告工行惠阳支行已签订《个人购房担保借款合同》，按揭贷款600000元支付案涉房屋的剩余房款，并缴纳了专项维修基金、政府代办费等。2020年3月，被告安隆公司通知原告交付案涉房屋，被告安隆公司所交付的房屋与销售时向原告展示的样板房及户型图相比存在较大差距，如三房被缩水为一房；且被缩水的房间仅能容下一张不足1.5米尺寸大小的床，没有其他活动空间甚至走道，严重影响原告实现案涉房屋的居住目的，且按照被告的规划，被告已无法通过整改达成样板房标准，实现原告购房的目的。其次，被告安隆公司通知交付的房屋为毛坯，与合同约定的精装修交付标准不一致，水电等基本配套都未完成。综上，遂提起诉讼，同时要求根据实际损失调整违约金。被告安隆公司答辩称，被告安隆公司已于2020年3月23日向原告交付符合《商品房买卖合同（预售）》约定的商品房，且商品房并不存在主体结构质量不合格或因质量问题严重影响正常居住使用的情形。被告安隆公司已依约履行了合同约定的义务，原告的诉请明显缺乏事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。一、被告安隆公司交付的案涉商品房符合合同约定，原告主张解除合同既无合同约定亦无法律依据。（一）被告安隆公司已依约向原告交付了符合约定交付条件的房屋。1.根据本案《商品房买卖合同（预售）》第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”，同时，《商品房买卖合同（预售）》附件一亦约定了涉案商品房的房屋平面图。上述条款已明确约定了商品房的交付条件，并非原告所述的装修交付或按样板房标准交付。且《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第九条约定：“买受人在签署本合同和本补充协议之前，已充分了解出卖人为推广该楼盘所做的售楼广告、售楼书、样板房（含样板房装修，包括但不限于设备、装修材料等）、售楼模型、多媒体等售楼资料等及其他宣传方式均为要约邀请，非要约，不构成对该商品房的交付标准及本合同的组成部分，买卖双方的权利义务以本合同及本补充协议为准”。原告提出按样板房标准进行交付或整改的要求明显违反了合同约定。2.涉案商品房于2020年1月15日经惠州市惠阳区住房和城乡建设局竣工验收备案并取得《竣工验收备案表》，于2020年3月20日取得经惠州市惠阳区房地产测绘所出具的《（实测）报告书》。据此，涉案商品房已满足合同约定的交付条件，与合同附件一所约定的房屋平面图亦相符。被告安隆公司已于2020年3月23日通过邮政快递方式向原告发出《交楼通知书》，并于2020年3月25日在《惠州日报》第7版刊登公告通知业主收楼。依据《商品房买卖合同（预售）》第二十五条：“任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起5日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任”、附件十一补充协议第十条：“出卖人向买受人发送的各种通知等文件，优先选择邮政快递送达，同时出卖人也有权选择在《惠州日报》或《南方日报》公告送达，公告见报之日即为送达之日。双方约定，出卖人使用快递、邮寄挂号信或登报任意一种通知方式，均视为有效的送达行为”以及第四条第6款:“关于查验房屋的补充约定：买受人应在收楼通知书确定交付之日起10日内对该商品房进行查验，如有异议，应当在3日内以书面形式提出，逾期不提出的，视为同意接收该商品房”之约定，被告安隆公司已按合同约定向原告发出收楼通知，在约定期限内原告并未提出任何异议。因此，涉案商品房应认定为已于2020年3月23日交付原告。（二）原告单方要求解除合同既不符合《商品房买卖合同（预售）》的约定，也不符合法律规定。1.本案《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.按照附件十一的约定处理”，附件十一补充协议第四条第2款约定：“买卖双方一致同意：本合同第九条的商品房交付条件变更为：该商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合同，取得《工程竣工验收报告》。该商品房达到本条所述交付条件，出卖人履行通知收楼义务后，出卖人无需承担任何形式的延期交付违约责任……”，即使认定被告安隆公司存在逾期交付的情形，但双方在《商品房买卖合同（预售）》已明确约定被告安隆公司逾期交付应承担的相应义务。原告径自依据双方并未约定适用的《商品房买卖合同（预售）》第十二条第1种方式提起本案诉讼要求解除本案合同明显缺乏合同依据，应予驳回。2.在被告安隆公司已交付符合约定的房屋后，原告并不满足享有法定解除权的条件。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，原告主张本案合同解除的，应履行向被告安隆公司发出通知的义务。但被告安隆公司至今并未收到原告要求解除本案合同的通知，亦并未收到北京市盈科（东莞）律师事务所张玲悦律师发出的《律师函》，该《律师函》依法不具有任何法律效力。相反的，原告在被告安隆公司已于2020年3月23日交付涉案商品房的情况下，仍恶意提起本案诉讼要求确认本案合同已解除，这明显是违反合同约定及法律规定的。二、原告主张《商品房买卖合同（预售）》已解除没有合同约定亦无法律依据，因此，原告主张要求被告安隆公司返还涉案商品房的首期房款、维修基金、政府代办费并主张由被告安隆公司承担原告偿还的贷款本息、首期款利息及本案诉讼费用均不应得到支持。综上所述，涉案商品房已经竣工验收备案、取得房屋测绘报告并且符合双方合同约定，被告安隆公司亦已按合同约定履行了交付房屋的义务。且涉案商品房并不存在主体结构质量不合格或因质量问题严重影响正常居住使用的情形，原告的诉请明显缺乏合同及法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告工行惠阳支行答辩称，一、被告工行惠阳支行与原告、被告安隆公司签署的个人住房借款合同是各方当事人自愿签署，该合同合法有效，原告应承担该合同项下的还款责任，保证人（被告安隆公司）承担连带还款责任。二、根据借款合同约定：“借款人承诺，贷款发放后，借款人与售房人就所购房屋质量、权属或者其他事宜发生的任何纠纷，均不减少或者免除借款人的还款责任，也不限制、减少或免除担保人的担保责任，本合同应正常履行。”因此，原告与被告安隆公司之间就所购房屋发生的任何纠纷，均不减少或免除借款人的还款责任。三、原告主张由被告安隆公司偿还原告在《个人购房借款/担保合同》项下的剩余贷款本息，被告工行惠阳支行作为本案被告的地位将缺失对本案申请强制执行的资格，严重损害被告工行惠阳支行实现债权。综上，原告请求解除借款合同没有法律依据。本院经审理查明：2017年3月22日原告与被告安隆公司签订《顺祥花园认购协议书》认购案涉商品房，其中第四条第5款中约定“待《广东省商品房买卖合同》生效后，本协议书的效力即行终止”，第四条第10款“备注”中用手写字约定案涉商品房带装修，定金不可退，借一成首期10万元半年内免息还清等。2017年3月27日，原告与被告安隆公司签订《商品房买卖合同（预售）》约定，原告向被告安隆公司购买位于惠州市惠阳区*********2*2*********，房屋总价款为1005633元，原告应当在2017年3月29日前支付首期房价款405633元，余款600000元向银行申请贷款支付。该合同第十一条交付时间和手续约定，被告安隆公司应在2019年3月31日前交付案涉商品房。该合同第九条商品房交付条件约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。该合同第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在180日之内，（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。2.按照附件十一的约定执行。该合同第十六条商品房质量（三）装饰装修及设备标准约定，该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）及时更换、修理方式处理。具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。该合同第二十八条补充协议约定，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定：“交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第十六条第（三）款约定处理。出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下：1.外墙：瓷砖、涂料；2.起居室：（1）内墙：涂料、壁纸；（2）顶棚：铝扣板吊顶；（3）室内地面：瓷砖……”。合同附件十一《补充协议》第四条关于商品房交付条件与交付手续的补充约定：“……2、买卖双方一致同意：本合同第九条的商品房交付条件变更为：该商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》。该商品房达到本条所述交付条件，出卖人履行通知收楼义务后，出卖人无需承担任何形式的延期交付违约责任；《商品房买卖合同（预售）》及本补充协议项下该商品房交付条件以本条为准”。合同附件十一《补充协议》第九条关于销售和使用承诺的补充约定：“1、买受人在签署本合同和本补充协议之前，已充分了解出卖人为推广该楼盘所作的售楼广告、售楼书、样板房（含样板房装修，包括但不限于设备、装修材料等）、售楼模型、多媒体等售楼资料等及其他宣传方式均为要约邀请，非要约，不构成对该商品房的交付标准及本合同的组成部分，买卖双方的权利义务以本合同及本补充协议为准”。合同附件十一《补充协议》第十条关于送达的补充约定：“1、出卖人向买受人发送的各种通知等文件，优先选择邮政快递送达，同时出卖人也有权选择在《惠州日报》或《南方日报》公告送达，公告见报之日即为送达之日。双方约定，出卖人使用快递、邮寄挂号信或登报任意一种通知方式，均视为有效的送达行为”。案涉《商品房买卖合同（预售）》附件一载明了房屋平面图。合同签订后，原告于2017年9月27日前向被告安隆公司支付首期房款共405633元，并缴纳了维修基金4766元、政府代办费1257元。2017年8月18日原告（借款人）、被告工行惠阳支行（贷款人）、被告安隆公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，2019年4月1日工行惠阳支行向原告发放贷款600000元，2019年5月8日原告开始按月偿还按揭贷款。2017年12月02日案涉房产预告登记至原告名下。2020年1月15日顺祥花园2栋验收合格取得《竣工验收备案表》。2020年3月20日惠州市惠阳区房地产测绘所出具《房产面积测绘成果（实测）报告书》。2020年3月23日被告安隆公司出具《顺祥花园一期交楼通知书》载明，案涉办理交楼手续的时间为2020年3月23日至2020年4月12日；达到交楼条件的业主为：确认已缴清全部房款的业主（1、选择分期付款方式的，需您已付清所有房款；2、选择按揭付款方式的，则需首付款已付清、银行按揭已放款）；后续精装修事宜：在达到交楼条件的业主根据《商品房买卖合同》办理完毕收楼手续之后，即可签署《关于精装修的补充协议》，开始精装修等。被告安隆公司向原告邮寄送达上述《顺祥花园一期交楼通知书》，原告于2020年3月26日已签收。2020年3月25日被告安隆公司在《惠州日报》刊登《交楼公告》，通知顺祥花园全体业主办理收楼手续。2020年4月30日原告委托律师向被告安隆公司发出《律师函》要求解除案涉《商品房买卖合同（预售）》，该邮件未妥投。2020年5月20日被告安隆公司与业主签署《顺祥花园业主与开发商协商交楼及精装交付会议纪要》，主要内容为安隆公司作为开发商在2020年6月20日前提供4种装修风格方案给业主，业主选择方案后自愿配合开发商签署补充协议（装修事宜），开发商即根据补充协议的具体约定，开始进行精装修等。上述事实有《顺祥花园认购协议书》、《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、首期款收款收据、维修基金、政府代办费收据、《个人购房借款/担保合同》、见证书、房屋实景图、样板房图片、交楼标准及视频、律师函、邮寄单、被告销售案涉房产时向原告展示的户型图、竣工验收备案表、房产面积测绘成果（实测）报告书、EMS快递单、EMS快递邮寄查询结果、顺祥花园一期交楼通知书、2020年3月25日惠州日报第7版、不动产登记证明、《顺祥花园业主与开发商协商交楼及精装交付会议纪要》及庭审笔录等为据。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原告与被告安隆公司签订《商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，未违背公序良俗，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当严格遵守并执行。根据双方的起诉及答辩意见，本案的争议焦点为原告主张解除案涉《商品房买卖合同（预售）》及《个人购房借款/担保合同》应否予以支持。对于上述争议焦点，本院具体分析如下：关于原告诉请解除案涉《商品房买卖合同（预售）》应否予以支持的问题。本案中，被告安隆公司逾期交付案涉商品房，根据案涉《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，出卖人未按照合同第十一条约定的时间将案涉商品房交付给买受人的，双方同意按照附件十一《补充协议》的约定执行。合同附件十一《补充协议》中关于逾期交付责任的条款主要是第四条，其中第2款约定双方一致同意案涉房屋的交付条件变更为五单位验收合格后取得《工程竣工验收报告》。同时，该条款还约定，案涉商品房达到交付条件且出卖人履行通知收楼义务后，则出卖人无需承担任何形式的延期交付违约责任。本院认为，按时向原告交付案涉商品房是被告安隆公司的主要合同义务之一，被告安隆公司因自身原因导致案涉房产逾期交付应承担相应的违约责任，故被告安隆公司在合同附件十一《补充协议》第四条第2款中直接免除己方逾期交付的违约责任，属于《中华人民共和国合同法》第四十条及案涉《商品房买卖合同（预售）》第二十八条规定的，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款，该条款应属无效条款。同时，根据案涉《商品房买卖合同（预售）》第二十八条的规定，在补充协议约定的条款无效的情况下，仍以本合同为准，即被告逾期交付的责任应当适用案涉《商品房买卖合同（预售）》第十二条规定的第1种方式处理。现被告逾期交付案涉商品房超过180日，原告要求解除合同并由被告承担相应的违约责任，符合案涉《商品房买卖合同（预售）》第十二条的规定，本院予以支持。据此，根据原告的诉讼请求，原告要求被告安隆公司返还已付购房款405633元、维修基金4766元、政府代办费1257元并由被告安隆公司支付违约金10056.33元（总价款1005633元×1%=10056.33元）、利息（以405633元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率从2017年9月27日起计至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日计至付清之日止），有事实和法律依据，本院予以支持；对于超出部分，本院不予支持。关于原告要求解除案涉《个人购房借款/担保合同》的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，在案涉《商品房买卖合同（预售）》解除的情况下，案涉房产按揭贷款合同的目的无法实现，故本院对该项诉讼请求亦予以支持。同时，因原告申请的按揭贷款已经放款且原告已于2019年5月8日开始还款，故被告安隆公司应向原告赔偿原告已向被告工行惠阳支行偿还的按揭贷款本息并由被告安隆公司向被告工行惠阳支行偿还剩余未还按揭贷款本息（具体数额按银行出具的单据为准）。原告要求被告安隆公司以已向银行偿付的贷款本息为基数计付利息，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告叶建文、胡丝线与被告惠州市安隆房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》。二、自本判决生效之日起解除原告叶建文、胡丝线与被告惠州市安隆房地产开发有限公司、中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行签订的《个人购房借款/担保合同》。三、被告惠州市安隆房地产开发有限公司自本判决生效之日起60日内向原告叶建文、胡丝线返还已付购房款405633元、维修基金4766元、政府代办费1257元并支付违约金10056.33元、利息（以405633元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率从2017年9月27日起计至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日计至付清之日止）。四、被告惠州市安隆房地产开发有限公司自本判决生效之日起60日内向原告叶建文、胡丝线赔偿自按揭银行计息之日起至本判决生效之日止，原告叶建文、胡丝线已向被告中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行支付的贷款本息(以被告中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准)。五、被告惠州市安隆房地产开发有限公司自本判决生效之日起60日内向被告中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行偿还原告叶建文、胡丝线自本判决生效之日起就案涉《个人购房借款/担保合同》剩余的贷款本息（具体数额以被告中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行出具的单据为准）。六、驳回原告叶建文、胡丝线的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7393元（原告已预交），由被告惠州市安隆房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 李杏连二〇二〇年八月十八日法官助理 张 婷书 记 员 冯梦云