广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3864号上诉人（原审原告）：惠州市惠阳区南豪实业有限公司，住所地：惠阳区淡水镇承修一路**。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：钟子文，广东港惠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴某某，男，1959年12月9日出生，汉族，户籍地：江西省赣州市章贡区***************，身份证号码：362************01X。上诉人惠州市惠阳区南豪实业有限公司与被上诉人吴某某商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的（2019）粤1391民初3279号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人向本院提出上诉请求：1、依法撤销大亚湾经济技术开发区人民法院(2019)粤1391民初3279号《民事判决书》，改判支持上诉人的一审诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。原审判决认定：上诉人不能证明银行申请按揭贷款审批出现问题是否由于被上诉人一方原因，也不能证明上诉人或按揭银行向被上诉人发出通知。该认定明显错误，与客观事实不符。理由是:1、被上诉人的个人原因导致按揭贷款审批出现问题。(1)被上诉人当庭承认系银行告知其因自身年龄超龄而无法办理按揭手续。根据原审判决第四页第三行“庭审中,被告称银行告知其因年龄大了办理不了按揭手续”,被上诉人满六十周岁,已达法定退体年龄，存在偿还能力不足的可能,导致按揭不能。因此,被上诉人的按揭贷款审批出现问题是由于被上诉人一方的原因。(2)在实践中，购房人向银行申请贷款，银行对购房人提交的材料进行审批，对于不满足征信要求的购房人，银行工作人员口头告知审批不成功，退回材料，并不予出具任何书面文件。上诉人确实无法获取被上诉人向银行申请的按揭贷款是否还在审批过程中或是否审批不通过、因何原因不通过的证据。各银行持有不同的贷款审批标准，亦无义务对每一项贷款审批通过与否的具体理由向第三人书面通知或公示。中国银行大亚湾支行系因被上诉人不满足征信要求，口头向上诉人与被上诉人告知因贷款主体超龄而导致审批不成功，亦未出具任何书面文件，因此，上诉人无法获取该相关的书面证据。(3)根据原审法院调查所得涉案房产的保全情况,涉案房产已于2018年9月6日解封。并且,根据中国银行大亚湾支行提供的按揭放贷名单,在2017年8月15日起至今银行己经向“紫辰名苑”的绝大部分购房人按揭放贷,即涉案房产系满足可申请贷款的条件,不存在因上诉人原因不能办理银行按揭贷款手续的情况。2、上诉人已经履行通知被上诉人支付剩余房款的义务。(l)被上诉人已当庭承认曾与上诉人对剩余房款的付款方式(分期付款、付款时间等)进行协商的事实，仍未协商成功，可证明上诉人己经多次联系被上诉人，并已多次共同协商剩余房款的事宜，同时也证明了被上诉人已知道不能办理银行按揭的事实。因此，上诉人已经按照合同约定履行通知被上诉人支付剩余房款义务。(2)上诉人与被上诉人于2015年10月2日签订了《紫辰名苑-房屋认购协议书》，并于2018年9月9日签订了《商品房买卖合同》及其《补充协议》，被上诉人自认购至今已四年，上诉人作为开发商，亟需收回房款，以防止资金链断裂。上诉人为了保证正常经营，自被上诉人未能按约办理银行按揭贷款手续的情况产生起，多次通过电话、发《律师函》进行催告被上诉人。以上事实均可证明上诉人已经履行通知义务。原审法院认定上诉人未向被上诉人发出通知的事实认定错误。3、被上诉人在明知无法按揭贷款的情况下，未按照约定支付剩余房款，已经构成严重违约。被上诉人于2015年11月23日付清首期款后，再未支付剩余房款，至今已有四年，被上诉人的行为已经构成严重违约。上诉人有权根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条第1款第(2)项约定解除合同。综上，因被上诉人的原因导致银行审批未成功后，上诉人已履行通知义务，并与被上诉人多次协商剩余房款支付事宜，但被上诉人至今仍未支付剩余房款，已经构成严重违约，应当承担法律责任。二、原审法院适用法律错误。正因原审法院在认定本案事实时明显错误，导致其适用法律错误。综上所述，由于原审法院认定事实错误，适用法律错误，导致判决结果明显错误。为此，为维护上诉人的合法权益，上诉人特上诉贵院，请求支持上诉人的二审诉请。庭审中，上诉人补充以下意见：1、根据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第74条，诉讼过程中当事人在起诉状、答辩状陈述及其委托代理人的代理词中承认的，对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认。被上诉人的自认行为足以证明无法办理按揭手续，是因被上诉人自身的原因导致的。2、原审法院在举证责任分配时存在严重的错误,在商品房预售合同中,买受人的主要义务就是支付购房款。被上诉人在支付了首付款后有义务支付剩余款项,既然有义务支付剩余款项,当然意味着被上诉人必须积极的去办理银行按揭贷款的手续,如果按揭不成功,也应当由被上诉人以一次性付款的方式支付剩余款项。银行按揭所需要的材料,有银行流水、个人征信、个人收入等涉及到个人的信息安全,都是由被上诉人直接交给银行的,在办理按揭贷款时,被上诉人及银行才是合同的当事人,上诉人只有协助的义务。而按揭贷款手续是否通过,被上诉人与银行是最清楚的,只有银行及被上诉人才有证据证明按揭是否通过,以及不通过的具体原因。原审法院以上诉人未提交证据证明被上诉人向银行申请的按揭情况如何,不能证明被上诉人对按揭贷款的审批问题是由于被上诉人一方的原因,判定上诉人解除合同,证据不充分,是严重的举证分配错误,明显是强人所难,难道银行不通知被上诉人无法办理按揭手续?被上诉人就永远不用支付剩余的房款了吗?3、原审法院以合同约定在合同签订之日起30日内,被上诉人办理完毕住房银行按揭手续,该条款是由出卖人一方预先拟定的,为了重复使用而制定的格式条款,买受人有按期签订按揭合同的义务,至于按揭贷款审批多久,何时发放是银行的合同义务,又强加给买受人,明显不公平,从而认定上诉人要求被上诉人承担违约责任,证据不足,是错误的。上诉人并不是贷款合同中的任何一方,当然不知道按揭贷款审批需要多久,何时能发放贷款,但上诉人作为商品房买卖合同的出卖人,有收取购房款的权利,而支付购房款是被上诉人的主要义务,被上诉人当然有义务向银行了解贷款的审批进度。退一万步讲,银行按揭不通过被上诉人仍然承担着支付房款的义务,上诉人不可能永远的等待银行的审批或放款,且本案中被上诉人早已知悉银行不同意办理按揭了。被上诉人吴某某发表答辩意见：第一,关于个人无法贷款这个事情,我已经向法院呈交了我的贷款,在2016年11月,我就在另外一个房产贷了款。本案贷不了款的原因,是因为开发商2015年购房,又在2015年房屋就被冻结了,这个情况下银行会给你贷款吗?至于剩余尾款,自从2018年房屋解封以后,通知我们去交首付,办网签我们及时去了,交了首付款,对于剩余尾款,上诉人提出一个条款,要求我们1年付清尾款。当时我们也没说不付,就说能不能协商一下,延长两年期间,我们毕竟都是普通老百姓,收入有限,都不富裕。这是我们提出协商方案以后,开发商从来没有跟我们有联系,所以我们提出起诉。再次强调,我并没有违约。原审原告向一审法院提出起诉请求：一、解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》【合同编号：大亚湾（2018）10032102】及其《补充协议》，注销合同备案及预告登记手续；二、被告向原告支付违约金3470元；三、本案的诉讼费用全部由被告承担。一审法院查明的事实：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。2018年9月9日，被告作为买受人与原告作为出卖人签订一份《商品房买卖合同》，主要约定：买受人购买出卖人开发的位于大亚湾西区响水北路2号紫辰名苑2栋1602号房，该物业建筑面积为78.16平方米，合同价款为453328元；买受人于2015年11月23日支付首期款136328元，余款317000元办理银行按揭贷款，在合同签订之日起30日内买受人办理完毕住房银行按揭手续，贷款金额及年限以银行最终审批为准；买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。合同附件四补充协议约定，如因买受人原因导致按揭贷款申请未获出卖人指定的按揭银行批准或批准金额低于贷款申请金额的，买受人应在出卖人或按揭银行通知后的7日内将未获批准的按揭款项一次性支付给出卖人，或与出卖人协商并确定其它付款方式，否则视为逾期支付房款，应按原合同约定承担逾期付款的责任。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。合同签订后，被告向原告付清首期款136328元。涉案房产于2018年10月29日在惠州市国土资源局办理了预告登记，不动产登记证明书号为粤（2018）惠州市不动产证明第4101711号。“紫辰名苑”工程于2018年9月13日取得竣工验收备案表。原告未提供证据证明其于2019年3月5日出具的要求被告补充贷款资料或付清余款的《律师函》是否向被告送达，原告补交的快递回单注明时间系“2017年7月”，并非律师函。原告亦未提交任何证据证明被告向银行申请的按揭贷款是否还在审批过程中或是否审批不通过或若审批不通过则因何原因不通过的相关事实。庭审过程中，被告称银行告知其因年龄大了办理不了按揭手续。一审法院于2019年10月22日向惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局发出《调查函》，调查“紫辰名苑”项目房屋的保全情况。该局于2019年10月31日回复称，截至2019年10月29日10时05分止，“紫辰名苑”的查封信息1396条，其中1395条已解封，涉案房产于2015年12月21日被一审法院查封，于2018年8月31日解封，于2016年3月31日被大亚湾区公安局轮候查封，于2018年9月8日解封，于2016年4月1日被广州市天河区人民法院轮候查封，于2017年9月8日解封，于2016年5月24日被湖南省邵阳市中级人民法院轮候查封，于2017年3月1日解封，于2017年4月21日被惠阳区人民法院轮候查封，于2018年9月6日解封。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，没有违反国家法律法规的强制性规定，合同有效。原、被告均应当按照合同的约定履行相关的权利和义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。实践中因买受人一方原因导致按揭贷款不能的情形一般是贷款主体资格不具备、信用度不够、偿还能力不足。本案中，原告未提交证据证明被告向银行申请的按揭贷款情况如何，不能证明被告银行按揭贷款的审批出现问题是由于被告一方的原因。即使系因买受人原因无法办理按揭贷款，合同还约定，如因买受人原因导致按揭贷款申请未获出卖人指定的按揭银行批准或批准金额低于贷款申请金额的，买受人应在出卖人或按揭银行通知后的7日内将未获批准的按揭款项一次性支付给出卖人，或与出卖人协商并确定其它付款方式，否则视为逾期支付房款，本案中，原告没有证据证明其或按揭银行向被告发出了通知，故原告要求解除合同及赔付违约金，证据不充分。合同约定在合同签订之日起30日内被告办理完毕住房银行按揭手续，该条款是由出卖人一方预先拟定的，为了重复使用而制作的格式条款,买受人有按期签订按揭贷款合同的义务，至于按揭贷款审批多久、何时发放是银行的合同义务，若强加给买受人明显不公平。因此，原告要求被告承担违约责任，证据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：驳回原告惠州市惠阳区南豪实业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费4049.96元，由原告惠州市惠阳区南豪实业有限公司负担。本案二审期间，上诉人惠州市惠阳区南豪实业有限公司提交新证据：中国银行对公客户收款通知单三份，广东省商品房买卖合同三份。拟证明案涉楼盘绝大部分的购房者在2017年、2018年、2019年都可以通过按揭的方式获得银行的贷款支付购房款，被上诉人按揭未能获得银行审批是因其个人原因导致的。上诉人惠州市惠阳区南豪实业有限公司同时向本院申请调查令，提交新证据：1、紫辰名苑客户清单；2、龙宜丰等个贷系统审批记录截图。被上诉人吴某某提交新证据：浦发银行个人购房担保借款合同，拟证明浦发银行办理了借贷合同。以上新证据，本院依法组织了双方当事人质证。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，结合双方当事人在二审中的诉辩意见，本案争议焦点是：涉案商品房是否应予以解除。具体对此分析如下：根据涉案合同及附件的约定，如因买受人原因导致按揭贷款申请未获出卖人指定的按揭银行批准或批准金额低于贷款申请金额的，买受人应在出卖人或按揭银行通知后的7日内将未获批准的按揭款项一次性支付给出卖人，或与出卖人协商并确定其它付款方式，否则视为逾期支付房款。在本案中，因上诉人均没有提交充分证据予以证明其或按揭银行向被上诉人发出了通知，且在庭审中，被上诉人表示愿意一次性支付剩余房款，故案涉合同及附件没有达到解除的条件。一审法院认为上诉人要求解除合同及赔付违约金的证据不充分，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8099.92元，由上诉人惠州市惠阳区南豪实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 娟审判员 胡 江审判员 于海砚二〇二〇年九月三十日书记员 叶秀婷