广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初7481号原告：沈志成，男，1986年7月5日出生，汉族，住广东省陆丰市***********1*。委托诉讼代理人：杜丽文，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭炜，广东洋三律师事务所律师。被告：中山市东升镇三鸟批发市*有限公司，住所地广东省中山市******“八十亩”。法定代表人：蔡锦文，该公司董事。委托诉讼代理人：张喻忻，广东金桥百信（中山）律师事务所律师。原告沈志成与被告中山市东升镇三鸟批发市*有限公司（以下简称三鸟公司）商品房预售合同纠纷一案。本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月23日公开开庭进行了审理。原告沈志成的委托诉讼代理人郭炜、被告三鸟公司的委托诉讼代理人张喻忻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈志成向本院提出诉讼请求，请求判令：三鸟公司立即向沈志成支付逾期交房的违约金（以812752元为基数，从2020年1月1日起按年利率6%计付至实际交房之日止）。事实和理由：2017年3月22日，沈志成与三鸟公司签订中山市商品房买卖合同，约定沈志成购买三鸟公司开发的位于中山市****************，房屋总价812752元。根据合同约定，三鸟公司在2019年12月31日前办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付沈志成使用，三鸟公司如未能按约交房，则自约定的交房期限届满后的第二日起至实际交付之日止，三鸟公司按日向沈志成支付已交付房价款万分之一的违约金，但违约金累计总额以不超过该商品房总房价的1%为限。如今约定的交付房屋期限已至，三鸟公司无法向沈志成交付涉案商品房，已构成违约，应向沈志成支付逾期交房的违约金，但合同约定的违约金计付标准过低，远低于沈志成逾期付款可能产生的违约金，有违公平原则，故申请调高为按年利率6%计付。三鸟公司辩称，确认涉案商品房至今尚未交付给沈志成，但至今未交付的主要是由于疫情的影响及政策的变更所致，属于不可抗力因素，应免除三鸟公司的违约责任。退一步讲，即使法院认定三鸟公司的行为属于违约，逾期交付的违约金亦应按双方签订的合同执行，即按日支付已交付房价款万分之一的违约金，且违约金累计总额以不超过该商品房总房价的1%为限，故沈志成主张调高违约金的标准为按年利率6%计付理据不足。本院经审理查明：2017年3月22日，沈志成作为买受人、三鸟公司作为出卖人，双方签订中山市商品房买卖合同（合同条码1701018645）和合同补充协议，约定买受人向出卖人购买位于中山市****************的预售商品房。合同及合同补充协议的主要内容为：1.价款，总价款为812752元。2.交付期限，出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。3.买方逾期付款的违约责任，买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在**日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖方计付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行，逾期超过**日后，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房价款的20%向出卖人支付违约金，出卖人同意继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限至第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人计付逾期应付款万分之五的违约金。4.卖方逾期交房的违约责任，出卖人如未能按约交房，则自约定的交付期限届满后的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，出卖人所承担的违约金累计总额以不超过该商品房总房价的1%为限；若逾期超过180日以上仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同。合同签订后，沈志成依约向三鸟公司支付了全部购房款，双方于2017年4月12日办理了中山市商品房销售登记备案表（合同编号：HTN2017018603），但三鸟公司至今未交付涉案商品房。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。沈志成与三鸟公司签订的中山市商品房买卖合同及合同补充协议系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应予恪守。本案的争议焦点为：焦点一、三鸟公司逾期交房的责任是否属于免除违约责任的法定情形；焦点二、逾期交房的违约金是否应予以调整以及调整的幅度问题。关于焦点一，首先，三鸟公司主张其逾期交房是由于政策变更导致，但三鸟公司并未就上述主张提供证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果，三鸟公司将逾期交房的责任归责于政策变更，属于情势变更产生的违约责任从而免除或减少违约责任的抗辩，理据不足，本院不予采纳；其次，三鸟公司又以新冠肺炎疫情影响的原因抗辩，但三鸟公司的违约行为发生在新冠肺炎疫情前，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“……。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定，其以此认为逾期交房因不可抗力因素导致，从而免除或者减少违约责任的抗辩亦不能成立。综上分析，三鸟公司应按合同的约定承担违约责任。关于焦点二，首先，沈志成已具备了申请调高违约金的条件，主要理由为：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”根据上述规定，约定的损失低于守约方实际的损失30%时，守约方即具备申请将违约金调高的权利。具体到本案，双方约定的商品房交付期限为2019年12月31日，逾期交付，每日按已付房价款的万分之一支付违约金，但累计总额不得超过商品房总价款的1%即8127.52元，即该上限违约金能弥补的仅为逾期交房100天的损失，而实际中，三鸟公司至今仍未交付涉案商品房，沈志成实际已产生的逾期交房损失及预期产生的损失远超上限违约金所拘束的100天，且不断扩大，故违约金应当予以调整。再次，合同的违约金除了补偿性质和惩罚性质外，更具有催促违约方积极履行合同义务的约束功能，如沈志成超出上限违约金外的违约损失未能获得支持，必然导致三鸟公司怠于履行合同义务，从而导致沈志成的合同目的的实现遥遥无期，有违法律保护合法交易的原则，势必破坏良性的交易秩序。综上分析，沈志成申请调高违约金，理据充分，但调整的幅度应以合同约定为准，故本院依法予以调整为按合同约定从逾期交房的第二天起每日按已付房价款的万分之一计付至实际交房之日，对三鸟公司的相应抗辩，本院不予采纳。综上，沈志成的诉讼请求，理据充分部分，本院予以支持；理据不足部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告中山市东升镇三鸟批发市*有限公司向原告沈志成支付逾期交房违约金[以812752元为基数，自2020年1月1日起每日按万分之一的标准计付至实际交房之日止（其中2020年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的违约金于本判决发生法律效力之日支付；本判决发生法律效力之次日起至实际交房之日止的违约金以六个月为一个周期并于该周期届满次日支付，最后一个周期不足六个月的于实际交房之次日支付）]；二、驳回原告沈志成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费314元，减半收取计157元，由被告中山市东升镇三鸟批发市*有限公司负担（该款已由原告沈志成预交，被告中山市东升镇三鸟批发市*有限公司于上述付款期限内一并迳付157元给原告沈志成，本院不另行收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  杜万枝二〇二〇年九月九日书记员  杨展程