河南省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫民申3876号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：河南建业太阳城置业有限公司。住所地：中国（河南）自由贸易试验区洛阳片区涧**蓬莱路**洛阳国家大学科技园****。法定代表人：郭琳，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵风军，金博大律师事务所律师。委托诉讼代理人：席悦，金博大律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：中国工商银行股份有限公司洛阳瀍河支行。住所地。住所地：河南省洛阳市瀍河区中州东路**楼iv>负责人：马建钢，该行行长。委托诉讼代理人：赵心平，该单位员工。委托诉讼代理人：叶一帆，河南大鑫律师事务所律师。原审第三人：吴艳聪，女，1956年9月22日出生，汉族，住洛阳市西工区。原审第三人：仲伟力，男，1954年8月27日出生，汉族，住洛阳市西工区。再审申请人河南建业太阳城置业有限公司(以下简称建业太阳城公司)因与被申请人中国工商银行股份有限公司洛阳瀍河支行（以下简称工行瀍河支行）及原审第三人吴艳聪、仲伟力借款合同纠纷一案，不服河南省洛阳市中级人民法院（2019）豫03民终6216号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。建业太阳城公司申请再审称，1.请求依法撤销二审民事判决,改判驳回工行瀍河支行的全部诉讼请求。2.本案一、二审及再审诉讼费用全部由工行瀍河支行承担。事实与理由:一、原二审判决忽视和割裂了第三人吴艳聪与王卫国、张瑛、刘冬梅共同购买涉案商业用房用于开办壹号购物广场这一基本事实及背景,忽视了建业太阳城公司为其四人提供的保证方式一致的事实,即《个人购房借款/担保合同》（以下简称《购房合同》）第10.2条选择的均应是B项而非A项,从而错误地认定建业太阳城公司应对吴艳聪涉案债务承担连带责任,该认定不但缺乏证据支持,也与建业太阳城公司真实意思表示不符。1.案涉商业用房由洛阳凯阳工贸有限公司(以下简称凯阳工贸)预订,吴艳聪等四人存在关联关系,建业太阳城公司为其四人提供的保证方式是一致的。(1)从建业太阳城公司提交的凯阳工贸与建业太阳城公司签订的《合作协议》,凯阳工贸对建业太阳城公司的《通知》,张瑛、吴艳聪、刘冬梅、王卫国等四人签订涉案商业用房的《购房合同》,办理抵押权预告登记以及领取证明文件的时间来看,四人系共同购买涉案房产,建业太阳城公司为四人提供保证方式是一致的。(2)无论是从涉案商业用房同时逾期还贷,还是从工行瀍河支行自行寻找第三方代吴艳聪等四人共同还款、四人涉案商业用房被同时查封等情况来看,均可明确证明吴艳聪等四人存在关联关系,并共同购买包括涉案商业用房在内的壹号城邦商业房屋。2.二审判决基于《按揭贷款业务合作协议》(以下简称《按揭合作协议》)及所谓的《担保函》认定建业太阳城公司应对吴艳聪涉案债务承担连带责任认定事实错误。(1)该协议仅为双方达成的意向性框架协议,具体应以双方与不同的借款人实际签订的合同为准。另外,该协议第四条约定的保证期间至办理完毕正式抵押登记手续并移交他项证书止,仅是针对住宅部分,并不包括商业用房,对于商业用房的保证期间以双方具体签订的合同为准。(2)建业太阳城公司并没有出具过担保函,按照工行瀍河支行的逻辑,如果双方《购房合同》第10.2条选择的是A项,为何还要多此一举,再另外出具担保函?且担保函关于担保期限是至办理完毕抵押权预告登记还是正式抵押登记之日止并不明确。同时,既然建业太阳城公司应当承担保证责任,为何工行瀍河支行在吴艳聪等四人断供后还要费心费力的自行找第三方代为还款?这些均充分说明工行瀍河支行明确知悉双方关于本案的保证期间选择的是10.2条B项。二、原二审判决法律适用错误。二审判决认为,“建业太阳城公司持有的合同该部分未填写A，系空白,可以认定为双方未对终止时间达成一致意见,即双方未对此前的按揭合作协议及担保函中连带责任的约定进行变更,故本案的连带保证责任的约定仍应以按揭合作协议及担保函为准”,该观点不但认定事实错误,而且对法律理解错误。正如前述,按揭合作协议关于保证期间至办理完毕正式抵押登记手续并移交他项证书止的约定,仅是针对住宅部分,并不包括商业用房,对于商业用房的保证期间以双方具体签订的合同为准。《购房合同》系工行瀍河支行提供的格式合同文本。虽然工行瀍河支行提供的合同文本选项为A,但该A选项系工行瀍河支行事后自行添加,非双方合意,且明显不属于同一支笔书写,系变造证据,房管局备案的合同文本及建业太阳城公司持有文本该选项均为空白。在双方对合同约定存在争议的情况下,应以备案的合同文本为准。工行瀍河支行未经建业太阳城公司同意,变造证据,加重建业太阳城公司责任,应当依据《合同法》第四十条及四十一条之规定对工行瀍河支行作出不利解释,即应当认定《购房合同》第10.2条选择的应为B项而非A项。工行瀍河支行于2012年11月16日已办理并取得吴艳聪涉案商业用房抵押权预告登记证书,至此,建业太阳城公司对吴艳聪的保证责任已经免除。吴艳聪自2014年12月开始逾期还贷,建业太阳城公司对其债务保证责任已免除,建业太阳城公司不应当承担连带责任。工行瀍河支行提交意见称，一、建业太阳城公司应当承担连带清偿责任，其保证责任没有免除。1.本案第三人吴艳聪购买的商业用房是独立的，签订的相关合同也是独立的，建业太阳城公司以吴艳聪与案外人王卫国等人存在关联关系为由推定工行瀍河支行与吴艳聪签订《购房合同》中10.2条的选项应为B选项没有任何依据，确定建业太阳城公司是否应当承担连带保证责任应当依据相关证据来判定，而不是建业太阳城公司的单方主观臆断。2.工行瀍河支行提交的《购房合同》中10.2条明确约定为A项即：在满足正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权利证书之日后到期的借款人的债务免除保证责任。另外，工行瀍河支行在一审庭审中提交的《按揭合作协议》、《河南建业太阳城置业有限公司股东会决议》以及建业太阳城公司单独就第三人吴艳聪的该笔借款出具的《担保函》，这三份证据中建业太阳城公司均承诺在办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交给工行瀍河支行之前为第三人吴艳聪提供贷款本息的阶段性连带责任保证，这与工行瀍河支行提交的《购房合同》10.2条A项的约定完全一致。本案中的抵押物仅办理了抵押预告登记，至今未办理正式抵押登记，因此建业太阳城公司应当承担连带清偿责任，其保证责任没有免除。3.建业太阳城公司对于《按揭合作协议》的解读错误，其观点不能成立。《按揭合作协议》以及《河南建业太阳城置业有限公司股东会决议》是双方合作的基础，也是建业太阳城公司对工行瀍河支行作出的承诺，其真实、准确的反映了建业太阳城公司承担连带担保责任的约定。在本次再审申请书中，建业太阳城公司仍辩称《按揭合作协议》第四条仅针对住宅，但《按揭合作协议》第四条中并没有该条仅针对住宅的约定，《按揭合作协议》第八条第（五）项已经明确了该合作协议包含商用房。4.建业太阳城公司再审称其没有出具过担保函与事实不符。工行瀍河支行在一审中已经将《担保函》作为证据提交，建业太阳城公司也已经进行了质证。该份《担保函》能够单一指向本案吴艳聪的该笔借款，《担保函》第一条第（一）项已经明确约定了建业太阳城公司从贷款发放之日起至抵押物办妥抵押登记之日并将有关他项权利证明移交工行瀍河支行之日止对借款人吴艳聪的债务承担保证责任。二、二审法院认为本案连带保证责任的约定应以《按揭合作协议》、《担保函》为准的事实认定清楚、适用法律正确。房管局备案合同10.2项选项处为空白，就更应该参照本案其他证据来查明案件实际情况，工行瀍河支行提交的《按揭合作协议》、《河南建业太阳城置业有限公司股东会决议》以及建业太阳城公司单独就第三人吴艳聪的该笔借款出具的《担保函》都清楚的确认了，双方实际履行的是10.2条的A项。三、建业太阳城公司在本案原仲裁阶段仅对工行瀍河支行请求的欠款数额及律师费提出异议，对其应当承担连带担保责任没有异议，对工行瀍河支行仲裁阶段提交证据的真实性及证明方向也均没有异议，由此可见，建业太阳城公司对其应当承担连带还款责任的事实是认可的。本院经审查认为，关于建业太阳城公司应否对案涉借款承担保证责任的问题。首先，双方对建业太阳城公司所承担的阶段性连带保证的期间有明确约定。1.建业太阳城公司2011年9月23日的股东会决议记载：同意工行瀍河支行就其公司开发的“建业壹号城邦”项目建立按揭合作关系；同意其公司为“建业壹号城邦”项目购房人在办妥产权证及有效抵押之前提供阶段性连带责任保证；2.工行瀍河支行与建业太阳城公司于2011年11月2日签订的《按揭合作协议》第四条约定：“在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交工行瀍河支行收押之前，建业太阳城公司同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证……”；3.建业太阳城公司2012年9月25日向工行瀍河支行出具《担保函》，为吴艳聪个人《购房合同》项下的贷款994万元提供阶段性连带担保，从贷款发放之日起至案涉借款合同项下抵押物办妥抵押登记之日并将有关他项权利证明移交工行瀍河支行之日止。上述三份证据证实在案涉《购房合同》签订之前，建业太阳城公司同意为“建业壹号城邦”项目购房人吴艳聪在所购房产办理抵押登记并将他项权利证明移交工行瀍河支行之前承担连带责任保证。其次，案涉《购房合同》未对上述约定进行变更。2012年9月27日，工行瀍河支行与建业太阳城公司以及吴艳聪、仲伟力签订的《购房合同》，该合同一式四份，第10.2条约定保证人在满足A项或B项条件后可以免除保证责任，A项为正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权利证书；B项为抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件。工行瀍河支行持有的合同文本中填写的是“A”，而建业太阳城公司持有的合同文本中则未作选择，系空白。工行瀍河支行主张应以A选项为准，建业太阳城公司主张应以B选项为准，双方意见不一。据此，二审判决认定该《购房合同》中对建业太阳城公司承担连带保证责任的终止时间未达成一致意见，即双方未对之前《按揭贷款业务合作协议》、《担保函》中对承担连带担保责任的约定进行变更，判决建业太阳城公司承担连带保证责任并无不当。建业太阳城公司的再审申请理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回河南建业太阳城置业有限公司的再审申请。审判长 蔡 靖审判员 陈国防审判员 赵留华二〇二〇年九月十四日法官助理刘广富书记员米柏颖