广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初8748号原告：龙锦钊，男，1962年4月2日出生，汉族，身份证住址广东省广州市开发区，委托诉讼代理人：邓瑶滔，广东纵横天正律师事务所律师。被告：广州弘润物业投资有限公司，住所地广东省广州市白云区钟落潭镇广从七路**，统一社会信用代码91440101MA5CBMB15F。法定代表人：张福钦，总经理。委托诉讼代理人：李瑜，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：万崎，广东南方福瑞德律师事务所律师。原告龙锦钊与被告广州弘润物业投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。原告龙锦钊的委托诉讼代理人邓瑶滔，被告广州弘润物业投资有限公司的委托诉讼代理人万崎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙锦钊诉称：2018年10月26日，被告与我方签订了《租赁合同》及《补充协议》，约定被告向我方承租位于广州市白云区钟落潭镇五龙岗村第二经济合作社广从七路489号物业一栋三层和一栋四层建筑（物业建筑面积约为4900平方米，广场空地约为2000平方米）；租赁时间从2018年11月1日起至2032年1月21日止；2018年11月1日至2020年11月1日期间，月租金为200000元、空地租金为10000元，租金应按月缴交，被告应以现金或转账方式缴付，每月第15日前被告一次性缴足该月租金给我方；若被告逾期交租，除补交租金外，每逾期一日，被告应向我方缴付拖欠租金额5‰的滞纳金；被告拖欠租金达300000元且超过30天，视为根本违约，被告除应清偿所欠租金、费用和赔偿实际造成我方的损失外，我方有权没收保证金、终止合同并收回物业，进行清理场地、场地内所有物品均等同于垃圾物品由我方处理，由此产生的损失和后果由被告负责。由于被告长期不按照合同约定支付租金，我方于2020年2月6日发送（2020）粤纵函字第011号《律师函》告知被告，双方签订的《租赁合同》及《补充协议》已经按照合同约定解除，但至今被告依然拒绝交租。现我方请求法院判令：1、被告向我方支付场地使用费227万元（自2019年2月1日起计至2020年3月10日）及利息（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从起诉之日起计算至实际付清之日止）。2、律师费50000元由被告承担。3、本案诉讼费、财产保全费由被告承担。被告广州弘润物业投资有限公司辩称：一、案涉地块为宅基地，该地块及其上盖物只能用于居住或用于兴办个体工商户从事小型商业零售、农家乐等与农民生产生活密切相关的经营活动或作为农民专业合作的经营场所，不能用作其他的商业用途，而本案《租赁合同》和《补充协议》明确标的物的用途为商业转租，并能利用案涉场所办理相关营业执照，故案涉《租赁合同》和《补充协议》应认定为无效。二、我方与原告在《补充协议》中明确，由于穗府办函（2018）160号文对租赁物业及预期收益产生影响，原告同意在案涉场所能够办理营业执照之前，按每月100000元标准支付租金。因本案合同无效，我方占用案涉物业期间，应按每月100000元标准支付场地使用费。按照《补充协议》约定，原告应举证证实案涉场所从何时开始可以办理营业执照，才能要求我方以每月210000元标准交纳场地使用费，否则应承担举证不能的法律后果。三、我方于2020年2月9日左右将案涉场所交还给原告，因疫情无法经营原因，案涉场地的占用费计算至2020年1月底较合理。春节假期（2020年2月9日左右），我方将场地全部移交给原告，包括我方原有租户也一并移交，但原告拒绝为我方出具交接手续。我方提供了我方原有租户向原告交纳租金的证据，因为新冠疫情影响，原告免除我方原有租户一个月租金，因此该租户从4月份起向原告交租。因疫情影响，国家法定假期延长至2020年2月8日，而且商业运营在之后很长一段时间无法进行，故我方请求法院免除2月份的场地占用费。四、原告与案涉物业的业主租赁期限从2007年1月1日至2026年12月31日，后签订补充协议，合同期限延长至2032年1月21日，在此前提下，我方与原告签订的案涉合同租期从2018年11月1日至2032年1月21日。但白云区农林局对辖区内超长期限合同进行清理，原告与业主关于案涉物业合同期限被压缩至2026年12月31日，这意味着原告与我方所签订的租赁合同也须在2026年12月31日之前结束。大面积物业期限太短根本无法整体出租，且案涉场所无法办理营业执照，导致我方承租的物业大部分空置，根本无法转租，我方已经承租的客户要追究我方违约责任。五、原告应对我方造成的损失承担主要责任。我方同意以向原告交纳的810000元（包括保证金600000元及一个月租金210000元），用于抵扣原告的场地使用费（每月100000元标准，支付11个月），我方应向原告支付的场地占用费为290000元。案涉合同的订立与履行，造成我方包括场地装修费、场地占用费及对客户的违约赔偿金等在内的重大损失，我方将另案起诉要求原告赔偿。经审理查明：2018年10月26日，原告与被告签订《租赁合同》，约定：原告将位于广州市白云区钟落潭镇五龙岗村第二经济合作社广从七路489号物业一栋三层和一栋四层建筑出租给被告使用，物业建筑面积约为4900平方米，广场空地约为2000平方米；被告在签订本合同前对该物业结构、位置、新旧、配套、周边环境、产权状况、面积等均已充分了解，同意按现状承租；租赁期限从2018年11月1日至2032年1月21日；2018年11月1日至2020年11月1日月租金为200000元（免租金装修期为3个月，即从2018年11月1日起至2019年1月31日止，自2019年1月31日起无条件按本合同约定缴纳租金）和空地租金10000元；租金按月交纳，被告于每月15日前向原告一次性交纳当月租金；签订本合同当日，被告支付租赁保证金600000元和预交一个月租金210000元，2019年1月31日再预交租金1000000元，从计租起开始抵扣；合同期满时，原告在被告按照本合同第七条第2点约定履行合同全部责任完毕且无拖欠或者克扣劳动者工资后，无息退还保证金，如被告违反合同致使原告遭受实际经济损失，保证金没收不予退还，保证金作为被告违约的违约金归原告所有，被告不得自行以保证金冲抵所欠租金或其他应缴费用及损失赔偿；原告需向被告提供原甲方与业主签订的《租赁合同》复印件及原有消防意见；被告因经营所需的特许经营、工商、税务、消防许可、卫生许可等手续由被告自行负责办理，被告在合法领取工商营业执照及上述有关许可证照后，方可开业经营；被告逾期交租，除补交租金外，每逾期一天需交纳拖欠租金额5‰的滞纳金，若拖欠租金达到300000元且超过30天，视为根本违约，被告除应清偿所欠租金、费用和赔偿原告实际损失外，原告有权没收保证金、终止合同并收回物业；等等。同日，原告与被告签订《补充协议》，确认双方就广州市白云区广从七路489号物业租赁事宜签订了租赁合同，因广州市人民政府办公厅穗府办函（2018）160号文件可能对租赁物业及租赁预期收益产生影响，故补充约定：1、如在合同履行过程中因受政策影响造成无法办理营业执照的，在此期间的租金按每月100000元支付，在影响消除后恢复按租赁合同约定金额履行；2、因政策影响，办理营业执照的起止时间从无法申办起至同区域（钟落潭镇）可以办理时止，原、被告双方或第三方办妥时视同影响消除。签订《租赁合同》和《补充协议》当日，被告向原告支付了保证金600000元和预付了一个月的租金210000元，原告将案涉租赁物交付被告使用。案涉租赁物没有办理建设工程规划许可证。被告的经营范围包括物业管理，房屋租赁，场地租赁（不含仓储）等。诉讼中，原告提供了物品交接清单图片到庭，拟证实被告于2020年3月10日向其返还案涉租赁物。被告认为已于2020年2月9日返还案涉租赁物，对此提供了三名租客的租金支付截止声明、收据，拟证实其从2020年2月起就未向原租户收取租金，将场地及原租户全部移交给原告，因疫情影响，原告对原租户租金进行了减免，从2020年4月份才开始收取租金。关于《补充协议》的约定，原告认为双方从来没有明确约定办理的是何种营业执照，只是签订《租赁合同》当时，由于整个白云区停止办理消防验收导致无法办理营业执照，故双方才签订了《补充协议》，而被告的原租户刘灿君与被告签订《物业租赁合同》承租了部分案涉租赁物后，已于2019年6月28日以承租物业作为经营场所办理了营业执照，证实最迟在2019年6月28日无法办理营业执照的影响已经消除，从此时起被告应当按照《租赁合同》约定的210000元标准交租。原告对此提供了广州粤玩车社汽车服务管理有限公司的营业执照复印件到庭，该营业执照显示：法定代表人登记为刘灿君，登记住所为广州市白云区钟落潭镇广从七路**铭润广场**号（自主申报），经营范围为商务服务业。被告则认为《补充协议》约定办理的营业执照是指《广州市商事主体住所（经营场所）自主承诺申报负面清单》（以下简称《自主承诺申报负面清单》）中商事主体的营业执照，并对此提供了2017年9月11日《广州市工商行政管理局关于推行住所[经营场所]自主承诺申报制的通告》（以下简称《自主承诺申报制通告》）及《自主承诺申报负面清单》。其中《自主承诺申报制通告》第一点内容为：自2017年9月15日起，申请人办理商事主体设立（开业）登记时，除涉及《自主承诺申报负面清单》（详见附件1）外，可提交《商事主体住所（经营场所）自主承诺申报表》（详见附件2）作为住所（经营场所）使用证明，申请人对所申报住所（经营场所）信息的真实性和合法性负责。《自主承诺申报负面清单》列明，不实行住所（经营场所）自主承诺申报商事主体，拟从事经营，拟从事经营的项目或申报的住所房屋的各种情形>另被告向本院申请律师调查令调取穗府办函[2018]160号文件，本院予以准许并签发（2020）粤0111民调令580号律师调查令。广州市人民政府办公厅于2020年6月22日复函表示，因调取的文件《广州市人民政府办公厅关于进一步加强违法建设治理工作的意见》（穗府办函[2018]160号）的公开属性为“依申请公开”，当事人或其代理律师可以通过政府信息公开申请的途径自行收集该文件，不符合“因客观原因不能自行收集涉诉案件相关证据”的规定，建议由当事人或代理律师通过申请信息公开方式获取该文件。经本院释明，被告未在指定期限内向有关部门申请公开穗府办函[2018]160号文。本院认为：综合双方的诉辩、证据及质证意见，本案存在以下争议焦点：一、关于案涉合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。案涉租赁物没有取得建设工程规划许可证，原告与被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》当属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。因此，原告应向被告返还保证金600000元，被告应向原告腾空交还案涉租赁物。二、关于案涉租赁物的交还时间。被告提供租户出具的租金支付截止声明以及收据，只能证明被告在2020年1月31日后未再向租户收取租金以及原告自2020年4月起向被告原租户收取租金的事实，但无法证实被告实际向原告交还案涉租赁物的时间，被告抗辩已于2020年2月9日交还案涉租赁物给原告管业证据不足，本院不予采纳。原告主张被告于2020年3月10日交还案涉租赁物且有物品交接清单相印证，故本院认定被告腾空交还案涉租赁物的时间为2020年3月10日。三、关于案涉租赁物占有使用费的计算标准。签订合同后原告已将案涉租赁物交付被告使用，原告主张参照双方约定的租金标准要求被告支付房屋占有使用费，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，本院予以支持。关于参照的租金标准问题，被告抗辩《补充协议》中的“营业执照”特指《自主承诺申报负面清单》所涉商事主体的营业执照，不是指自主申报的营业执照，应参照《补充协议》约定的100000元/月租金标准计算房屋占有使用费。对此本院认为，《补充协议》没有约定受政策影响无法办理的营业执照种类，也没有特指是《自主承诺申报负面清单》列举的商事主体营业执照。同时，在本院告知被告律师调查令的复函结果及释明举证责任后，被告并未向有关部门申请公开《广州市人民政府办公厅关于进一步加强违法建设治理工作的意见》（穗府办函[2018]160号）的具体内容，无法推定双方在《补充协议》中约定的“营业执照”特指《自主承诺申报负面清单》列举的商事主体营业执照。综上分析，被告的抗辩证据不足，对此应承担举证不能的责任。原告提供了。原告提供了被告原租户刘灿君以案涉租赁物为住所办理的营业执照到庭，证实至少在2019年6月28日以案涉租赁物为住所地无法办理营业执照的影响已经消除2019年2月起计算租金且被告于2020年3月10日腾空交还案涉租赁物给原告，因此，2019年2月1日至2019年6月27日期间应参照《补充协议》的租金标准100000元/月计付房屋占有使用费，2019年6月28日至2020年3月10日期间，应参照《租赁合同》的租金标准210000元/月计付房屋占有使用费，即被告应当向原告支付房屋占有使用费2261000元（100000元/月×4个月+100000元/月÷30天×27天+210000元/月÷30天×3天+210000元/月×8个月+210000元/月÷30天×10天）。鉴于合同无效原告应返还被告保证金600000元，为避免诉累，本院对该保证金在本案中予以抵扣，另外被告已预付1个月租金210000元，抵扣上述810000元后，被告仍需支付原告房屋占有使用费1451000元，并需向原告支付相应利息（利息以1451000元为基数、按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年3月17日起计算至实际支付之日止）。《补充协议》明确约定无法办理营业执照期间的月租金为100000元，并未区分物业租金和空地租金，原告主张该期间按照110000元/月标准支付房屋占有使用费依据不足，本院不予支持。四、关于疫情期间案涉租赁物占有使用费是否可予减免的问题。被告自2018年10月承租案涉租赁物以来，除了签订合同时预付1个月租金以外，之后一直未再按照约定向原告支付过租金，其拖欠行为发生在疫情之前，显然被告并非因疫情造成经营困难导致延期交租，也并非因疫情防控措施对案涉合同的履行造成实质影响，且原告不同意予以减免，因此，被告抗辩减免疫情期间案涉租赁物占有使用费缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。五、关于律师费。律师费并非本案纠纷必然产生的损失，双方亦未对此作出明确约定，故原告主张律师费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，广州弘润物业投资有限公司向龙锦钊支付房屋占有使用费1451000元及利息（利息以1451000元为基数、按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年3月17日起计算至实际支付之日止）。二、驳回龙锦钊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25360元、财产保全费5000元，由龙锦钊负担受理费9499元，广州弘润物业投资有限公司负担受理费15861元和财产保全费5000元（龙锦钊预交的受理费17461元和财产保全费5000元本院予以退回。自本判决生效之日起三日内，广州弘润物业投资有限公司向本院交纳受理费15861元和财产保全费5000元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  罗晓华二〇二〇年九月二十五日书记员  吴剑萍