海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终2248号 上诉人（原审被告）：琼海金飞岛房地产开发有限公司，住所地：琼海市嘉积镇元亨街（征税中心）**。 法定代表人：潘明香，总经理。 委托诉讼代理人：罗忠娟，海南威盾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林会豪，海南威盾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：朱淼淼，女，1983年3月13日出生，汉族，现住陵水黎族自治县。 被上诉人（原审被告）：陵水黎族自治县城乡投资有限公司，住，住所地陵水黎族自治县椰林镇滨河南路餐饮街****/div> 法定代表人：吴运智，总经理。 委托诉讼代理人：王润苗，海南布众律师事务所律师。 上诉人琼海金飞岛房地产开发有限公司（以下简称金飞岛公司）因与被上诉人朱淼淼、陵水黎族自治县城乡投资有限公司（以下简称城投公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省陵水黎族自治县人民法院（2020）琼9028民初372号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金飞岛公司上诉请求：1.请求撤销海南省陵水黎族自治县人民法院（2020）琼9028民初372号民事判决第一项，改判驳回被上诉人朱淼淼对上诉人的全部诉讼请求或者将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人朱淼淼承担或者由两被上诉人共同承担。事实和理由：一、一审法院认定基本事实不清、部分基本事实错误。一审法院认定：“2016年10月14日，被告金飞岛公司与被告城投公司签订转让合同，将未销售部分的房屋出售给城投公司，同时约定对已销售部分的房屋产权证由城投公司一并协助办理，但未约定具体的办理时间”属于认定事实错误。2016年10月14日，上诉人金飞岛公司与被上诉人城投公司签订了《文罗镇农贸市场商业街项目整体转让协议》（以下简称转让协议），约定“甲乙双方......就文罗农贸市场商业街项目整体转让事宜达成一致，特此签订本协议”，根据转让协议第一条：“2.本协议转让协议的标的......（5）承接已售房屋权利”，因此，本案的基本事实为上诉人将文罗农贸市场商业街项目整体转让给被上诉人城投公司，由城投公司承接项目整体的权利义务。又根据转让协议第四条：“甲方的声明与保证......2.甲方已将本协议项下的瑕疵和风险向乙方披露”、第八条：“4.甲方需负责处理好已售房屋除土地和房产证手续外的例如买卖合同备案等其他遗留问题，负责处理交付之前转让标的一切债务问题”、第九条：“乙方（城投公司）的权利义务1.按期支付转让款。2.负责办理二期项目的建设工程竣工验收备案手续。3.负责协调政府及相关部门办理本项目用地的手续，土地出让金由乙方承担。4.负责办理房屋所有权证和权属转移登记手续，如需要，甲方（金飞岛公司）可给与必要配合。5.负责办理甲方已售房屋部分房产证，甲方需配合”，可知，被上诉人城投公司为办理房屋（包含涉案房屋）所有权证和权属转移登记手续的责任主体，上诉人仅进行适当协助，而非原审认定的“将未销售部分的房屋出售给城投公司，同时约定对已销售部分的房屋产权证由城投公司一并协助办理”。二、涉案房屋未办理房屋产权证的责任由被上诉人城投公司承担。如前所述，本案中，上诉人将文罗农贸市场商业街项目整体转让给被上诉人城投公司，由被上诉人城投公司承继上诉人在该项目中的全部权利义务、办理房屋（包含涉案房屋）所有权证和权属转移登记手续。现由于被上诉人城投公司未履行办理房屋产权证职责，被上诉人朱淼淼因无法办理涉案房屋产权证而产生的包括违约金在内的法律责任，应当由被上诉人城投公司承担。因此，一审判决因认定“将上诉人将未销售部分的房屋出售给城投公司、由上诉人负有办理涉案房屋产权证”的事实错误，导致适用《合同法》相关规定判决由上诉人承担涉案房屋未办理产权证的违约金，属于适用法律错误。综上，一审法院认定事实错误、适用法律错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人朱淼淼辩称：朱淼淼在2014年10日17日购买了金飞岛公司开发的陵水县文罗镇农贸市场商业街B栋1-202室，付清了房款452735元并交了各种办证税费24817.54元，金飞岛公司在购房合同第15条与朱淼淼约定，如逾期办证，金飞岛公司每天赔偿朱淼淼所购总房款的万分之三。后金飞岛公司和城投公司签订转让协议，朱淼淼对此并不知情，当初为弄清他们之间的关系及房产证和违约金问题，朱淼淼和其他小区业主多次上访县政府、镇政府，县政府、镇政府也多次把城投公司找来和业主对话，但城投公司均答复称他们只是买方，和业主一样，是个大业主，只是比其他业主多买了几套房，一点也没透露和金飞岛公司签的转让协议。后金飞岛公司和小区业主从物业处得知信息，金飞岛公司和城投公司不是简单的买卖关系而是转让关系后，多次要求城投公司出示他们之间的转让协议，但城投公司拒不承认协议的存在，致使朱淼淼至今才在金飞岛公司的上诉状中知悉部分内容。二、由于土地政策限制，文罗商业街多占用了一些教育用地和耕地，但金飞岛公司和城投公司不想把合理的房子单独办证，致使朱淼淼至今未拿到房产证。三、城投公司在接手金飞岛公司剩下的房子并签订协议时，明知金飞岛公司项目存在违背土地政策的问题，并在金飞岛公司已告知的情况下，支付了百分之九十五的房款，让金飞岛公司隐匿逃责，致使朱淼淼至今未拿到一点赔偿。 被上诉人城投公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。虽然金飞岛公司和城投公司签订了项目转让协议，但案涉项目存在土地未变性的历史遗留问题，因此项目无法通过竣工验收，不能办理初始登记，不具备办证的条件，而且不能办证的原因在于金飞岛公司，与城投公司无关，故城投公司不应承担逾期办证的违约责任。 朱淼淼向一审法院起诉请求：1.判令二被告履行合同义务，共同为原告办理房屋权属证书；2.判令二被告共同支付原告2017年12月20日-2018年8月13日止的逾期未办理房屋权属证书的违约金32053.64元；3.被告承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年11月17日，原告与被告金飞岛公司签订《陵水县商品房买卖合同》，约定原告购买被告金飞岛公司在陵水县文罗镇农贸市场开发的商业街B栋2层B-1-202号商品房；房屋建筑面积87.59㎡；房屋定价为5168.79元/㎡，总价为452735元；原告应在签订本合同之日一次性付清全部房款；被告金飞岛公司应在2015年3月31日前向原告交付经过规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件的商品房。合同第十五条还约定，被告应在房屋交付之日起365日内为原告办理房屋权属证书，否则，应自逾期之日起每日按已付房价款的万分之三向原告支付违约金，逾期365日以上的，原告有权单方解除合同。合同签订后，原告依约向被告金飞岛公司全额支付了购房款452735元，并于2014年11月17日领取了涉案房屋的钥匙，但被告金飞岛公司却至今未按约给原告办理房屋权属证书。另查明，因被告金飞岛公司一直未为原告办理房屋权属证，原告曾于2018年3月7日向一审法院提起诉讼，请求：“1.判令被告金飞岛公司为其办理房屋权属证；2.判令被告支付原告从2015年11月17日至2017年12月20日逾期未办房地产权属证书的违约金拾万零叁仟柒佰陆拾陆元捌角陆分（103766.86元）；3.判令被告承担延迟颁证所增加的费用；4.判令被告向原告承担从本案立案的第二天起至房产权证交原告之日止总房款的每日万分之三逾期未办房地产权属证书的违约金；5.判令被告承担全部诉讼费用”。一审法院经审理后，于2018年3月20日作出（2018）琼9028民初23号民事判决书，判决：“一、被告琼海金飞岛房地产开发有限公司于本判决生效之起十日内，向原告朱淼淼支付暂计至2017年12月20日的逾期办理房屋权属证书违约金103766.86元；二、驳回原告朱淼淼的其他诉讼请求”。该判决已生效。再查明，2016年10月14日，被告金飞岛公司与被告城投公司签订转让合同，将未销售部分的房屋出售给城投公司，同时约定对已销售部分的房屋产权证由城投公司一并协助办理，但未约定具体的办理时间。现因涉案“文罗镇农贸市场商业街”项目至今仍未办理房屋所有权初始登记，主要原因系该项目尚未通过规划核实及竣工验收，且土地存在历史遗留问题未处理完成，不符合办理房屋所有权初始登记的条件。目前，城投公司尚在与有关部门协调沟通处理涉案项目土地历史遗留问题，但尚未处理完成。庭审中，一审法院告知原告房屋权属证书目前仍未能办理的原因，但原告表示其不主张解除合同，并坚持要求二被告继续履行合同为其办理房屋权属证书。 一审法院认为，本案争议的焦点为：1.原告是否属于重复诉讼；2.被告城投公司是否应协助原告办理房屋产权证书；3.被告城投公司是否应对原告房屋产权证书逾期未办理的违约金承担支付责任。关于第一个争议焦点，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，两案当事人、诉讼标的及诉讼请求均一致为重复诉讼。本案中，虽然原告曾于2018年提起诉讼，但本案与（2018）琼9028民初23号案件相比，本案当事人新增了被告城投公司，所涉前后两诉的事实虽然相同，但涉案房屋未办理权属证的状态一直存在，且原告在本案中主张的逾期办证违约金与（2018）琼9028民初23号案件中逾期办证违约金主张的期间未重叠，原告在本案中主张的逾期办证违约金系后续仍未依约办理权属证所产生的。故前后两案的请求不同、当事人不同，前后两诉之间不能相互替代或涵盖，不应认定为重复诉讼。关于第二个争议焦点，被告金飞岛公司与被告城投公司签订的合同中约定，由城投公司协助办理已售房产的房屋权属证书，故城投公司应当承担为原告办理房屋权属证书的责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。本案中，因被告金飞岛公司尚未办理案涉商品房的所有权初始登记，涉案项目亦未通过竣工验收，因此，原告要求二被告办理房屋权属证书的诉讼请求事实上不能履行，对此不予支持。关于第三个争议焦点，根据合同相对性原则，案涉房屋系原告于2014年11月向被告金飞岛公司购买，且逾期办证违约金系原告与被告金飞岛公司在房屋买卖合同中作出的明确约定，仅对原告与被告金飞岛公司产生约束力，对合同外的城投公司不应产生约束力。故金飞岛公司未能在合同约定的时间内为原告办理涉案房屋的权属证，应按合同约定向原告承担逾期办证的违约责任，即自（2018）琼9028民初23号案件判决计算逾期办证违约金截止之日的2017年12月20日至今，被告金飞岛公司仍未为原告办理房屋权属证，则应自2017年12月21日起计算至原告主张的2018年8月13日止，逾期办证天数为235天，逾期办证违约金应为31917.82元（452735元×0.0003×235日）。故原告诉请被告金飞岛公司支付截止至2018年8月13日止的逾期办证违约金32053.64元，予以支持31917.82元。同时，根据被告金飞岛公司与城投公司的约定，被告城投公司仅对已售房屋承担协助办理房屋权属证书的责任，但并未对协助办理房屋权属证的时间及逾期未办理的责任作出明确约定，故对原告诉请被告城投公司共同支付逾期办证违约金的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条之规定，判决：一、限被告琼海金飞岛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告朱淼淼支付自2017年12月21日起计至2018年8月13日止的逾期办理房屋权属证的违约金31917.82元；二、驳回原告朱淼淼的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费601.34元，减半收取300.67元（原告已预缴），由被告琼海金飞岛房地产开发有限公司负担。 上诉人金飞岛公司二审提交一组新证据：《转让协议》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，上述证据拟证明金飞岛公司已将文罗镇农贸市场商业街项目按现状整体转让给城投公司，金飞岛公司在转让时已充分披露项目的现状及瑕疵，转让协议中约定由城投公司负责办理金飞岛公司已售房屋的权属证书。 被上诉人朱淼淼未发表质证意见。 被上诉人城投公司质证如下：对该组证据的真实性、关联性无异议，对合法性有异议。首先，该组证据在一审前已存在，金飞岛公司应在一审时将其作为证据提交，因此该组证据不属于二审新证据。其次，《商品房预售许可证》的有效期截止至2014年11月7日，目前该证已经过期。再次，《转让协议》仅约定城投公司协助金飞岛公司办证，因案涉项目未登记至城投公司名下，城投公司仅能在案涉项目符合办证条件且金飞岛公司提供相关材料的情况下，协助金飞岛公司办理已售部分房屋的权属证书。 本院认证认为：对金飞岛公司提交的上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，但《转让协议》体现的是金飞岛公司和城投公司之间的项目转让合同关系，其中涉及的办理案涉房屋权属登记的义务转移未经朱淼淼同意，应对朱淼淼不发生法律效力，故本院对该组证据的证明内容不予认可。 二审查明的事实与一审查明认定的事实一致，本院予以确认。另查明，金飞岛公司和城投公司于2016年10月14日签订《转让协议》，约定金飞岛公司将文罗镇农贸市场商业街项目按现状整体转让给城投公司，该协议第九条第4款约定由城投公司负责办理房屋所有权证和权属转移登记手续，如需要，金飞岛公司可给与必要配合。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，金飞岛公司和朱淼淼签订的《陵水县商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方应按约定履行义务。金飞岛公司和朱淼淼对于案涉房屋自2015年11月17日起即存在逾期办证的事实没有异议，本案的争议焦点是逾期办证的违约责任应由谁承担。关于这一问题，金飞岛公司称其已将文罗镇农贸市场商业街项目按现状整体转让给城投公司，金飞岛公司在转让协议中披露了案涉项目的不动产现状和瑕疵，双方约定由城投公司负责办理房屋所有权证和权属转移登记手续，因此，案涉房屋逾期办证的责任在城投公司，应由城投公司向朱淼淼支付逾期办证违约金。针对这一主张，第一，根据合同的相对性原则，只有合同当事人才能享有合同约定的权利，并承担合同约定的义务。《陵水县商品房买卖合同》是金飞岛公司和朱淼淼签订的，该合同仅对金飞岛公司和朱淼淼产生约束力，对合同外的城投公司不产生约束力，因此金飞岛公司作为出卖人，未能在合同的约定时间内为买受人朱淼淼办理案涉房屋的权属登记，应按合同约定向朱淼淼承担逾期办证的违约责任。第二，《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”未经债权人同意，债务人转移合同义务的行为对债权人不发生效力。债权人有权拒绝第三人向其履行，同时有权要求债务人履行义务并承担不履行或者迟延履行合同的法律责任。金飞岛公司在未经朱淼淼同意的情况下，将案涉房屋权属登记的义务转移给城投公司，未经朱淼淼同意，对朱淼淼不发生法律效力，故朱淼淼要求金飞岛公司承担逾期办证的违约责任，有充分的事实根据和法律依据，本院予以支持。综上，金飞岛公司关于案涉项目已转让给城投公司，应由城投公司承担逾期办证违约责任的上诉请求，于法无据，本院不予支持。一审法院认定应由金飞岛公司向朱淼淼支付逾期办证违约金，并无不当，本院予以支持。 综上所述，金飞岛公司的上诉请求理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费601.34元，由上诉人琼海金飞岛房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王东史 审 判 员 吴罗南 审 判 员 周忠胜 二〇二〇年九月十四日 法官助理 苏琳婧 书 记 员 陈梓杰 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。