广东省云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5302民初805号原告：曾金泉，男，汉族，1988年1月14日出生，住广东省云浮市云城区云***********，公民身份号码：445************612。委托诉讼代理人：苏献芝，广东声捷律师事务所律师。被告：云浮市亘生经济发展有限公司。住所地：广东省云浮市云城区云城街道星岩三路**。法定代表人：冯成勇。原告曾金泉诉被告云浮市亘生经济发展有限公司（以下简称“亘生公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黎志银适用简易程序审理，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告曾金泉的委托诉讼代理人苏献芝，被告亘生公司的法定代表人冯成勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾金泉向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理房屋所有权证。2、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金，从2016年7月26日起至办理房屋所有权证之日止以原告已付购房款710152元为本金，按中国人民银行同期逾期贷款利息（年利率6%）的标准计付,暂计至2020年5月26日为165702元（710152×6%÷360天×1400天）。事实与理由：2016年4月19日，云安县亘生经济发展有限公司名称变更为云浮市亘生经济发展有限公司。2015年2月15日，被告与原告签订了合同编号为2015******号的《商品房买卖合同》，被告向原告销售其开发建设的位于云浮市区**************，建筑面积为135.66平方米，合同约定总价款为710152元。合同第六条约定付款方式是一次性付款，在2015年2月15日内支付全部房款，即人民币710152元。合同第十一条约定，被告应当于2015年2月28日前，将房屋交付原告使用。合同第十五条约定，出卖人未能如期办理权属登记备案，或因出卖人责任，买受人不能在商品房交付使用540日内取得房地产权属证书，逾期天数按买受人已付购房款和银行同期贷款利率计算利息支付给买受人。原告已于2015年2月1日收楼，减除宽限期540天至2016年7月25日后已属于被告逾期办证的时间。案外人曾志通承包了涉案楼盘的工程，后曾志通将部分工程分包给了原告方。因被告作为发包方未能支付工程款给实际施工方即原告方，原告方与被告方达成了以房抵扣工程款的口头协议。从签订涉案购房合同的时间、合同约定签订当天内一次性支付全部房款及当天出具了全款购房款发票给原告收执、通话录音等，可以证实涉案房屋是以房抵扣工程款的，涉案房屋的房款是用未付工程款抵扣的。被告对原告已支付了全部购房款是予以确认的，出具了具有法律效力的购房款发票给原告收执，并办理了涉案房屋的网签手续，且于2015年2月1日，将涉案房屋交付给原告使用至今。另外，2017年5月22日，原告方向税务机关缴纳了涉案房屋的契税10652.28元。但是，被告至今未为原告办理房屋所有权证。被告于2015年2月1日将房屋交付给了原告使用，原告收楼使用至今，每月支付了物业管理费及水电费等，被告方从未提出过未付清房款的异议。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”。故原告有权按双方签订的购房合同第十五条的约定主张逾期办证的违约金。原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼。原告为证明其主张，向本院提供证据如下：1、身份证，证明原告的诉讼主体资格。2、企业信用信息，证明被告的诉讼主体资格。3、商品房买卖合同，证明被告与原告于2015年2月15日签订了购房合同，合同第六条约定明确了一次性付款，在签订合同当日2015年2月15日支付全部房款，即人民币710152元；合同明确交房时间、办证时间及逾期办证的违约责任。4、发票、通话录音光盘及文字，证明涉案房屋是以房抵扣工程款的，被告对原告已支付了全部购房款是予以确认的，并出具了具有法律效力的购房款发票给原告收执；被告一直都承认涉案房屋是用未付工程款抵扣这一事实。但被告与案外人的其他纠纷不能对抗本案房屋买卖合同既成的事实。5、收款收据，证明原告收楼的时间为2015年2月1日；原告收楼后入住至今的事实。6、税收完税证明，原告已支付了涉案房屋的契税的事实。7、房屋信息，证明涉案房屋的状况。8、证明，证明曾伟明、黄伙妹与原告是父子、母子关系。9、住宅专项维修资金收据，证明原告已于2020年1月7日交纳了4069.8元维修基金。被告亘生公司辩称：1、被告确认收到原告支付的购房款710152元。2、对于办理房屋所有权证，被告需庭后回去查实，若确实有权属证，被告可以协助原告办理权属转移登记手续。3、对于原告主张的违约金有异议，被告认为不需要支付违约金。被告亘生公司未提供证据到庭。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据1、2、3、5、6、7、8的三性无异议，对证据4中的发票无异议，对证据4中的通话录音光盘及文字的真实性不确认。本院对原、被告无异议的证据予以确认并在卷佐证，原告未提供证据证实通话录音中通话人的身份，本院对该证据的真实性、关联性不予确认。经审理查明：被告亘生公司投资开发了“****住宅小区”房地产项目，并取得了商品房预售许可证，证号为云建房预字第2013013号。2015年2月15日，原告曾金泉（买受人）与被告亘生公司（出卖人）签订了编号为2015******的《商品房买卖合同（预售）》，约定原告以710152元价格购买被告开发的坐落于云浮市云城区***********#*****房屋。该合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2015年2月28日前向买受人交付该商品房。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。出卖人未能如期办理权属登记备案，或因出卖人责任，买受人不能在商品房交付使用540日内取得房地产权属证书，逾期天数按买受人已付购房款和银行同期贷款利率计算利息支付给买受人。附件四：《合同补充协议》第八条约定：“买受人应在出卖人发出的书面通知规定的时间内提交办理《房地产权证》所需要的有关资料和证明文件，签署相关文件（包括签署房地产买卖申请审批表、商品房买卖合同、交清购房的全额发票等，具体按当地政府房屋管理部门要求），买受人延迟提交的，按照迟交的时间相应顺延办理《房地产权证》的时间及相应免除出卖人延迟办证的责任。逾期超过30天的，出卖人关于办理《房地产权证》的责任全部免除，买受人须自行办理该商品房的《房地产权证》。”上述《商品房买卖合同（预售）》及附件签订后，原告以工程款抵扣了全部购房款，被告于2015年2月15日向原告出具了一张购房发票。2015年2月1日，被告将涉案商品房交付给原告曾金泉使用。2017年5月22日，原告向税务部门缴纳了涉案房屋的契税10652.28元。2020年1月7日交纳了4069.8元住宅专项维修资金。被告将涉案房屋交付给原告后，涉案房屋至今未将办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致原告至今无法办理房屋所有权登记。庭审中，被告认为虽然合同约定了办证期限，但是需要双方配合才能办理，原告需要交纳了契税及住宅专项维修基金后才能办理房地产权证，被告不同意支付逾期办证违约金。对此，原告认为其已经按合同约定履行了相关的义务，亦已经交纳了契税及维修基金，完全符合办理房产证的条件。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》及《附件四：合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务。《商品房买卖合同（预售）》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。出卖人未能如期办理权属登记备案，或因出卖人责任，买受人不能在商品房交付使用540日内取得房地产权属证书，逾期天数按买受人已付购房款和银行同期贷款利率计算利息支付给买受人。根据合同约定，被告应于2015年2月28日向原告交付竣工验收的商品房，而根据原、被告双方的陈述被告已于2015年2月1日将商品房交付给了原告，虽然被告于2015年2月1日将商品房交付给了原告，但原、被告双方于2015年2月15日才签订《商品房买卖合同（预售）》，确立商品房买卖合同关系，故本院认定被告于2015年2月15日将涉案商品房交付给了原告。被告应在商品房交付使用后的90日内，即2015年5月16日前将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告未提供证据证实其在约定期限内履行该备案义务，故被告的行为构成违约，应承担相应的违约责任。因此，原告请求被告为原告办理房屋所有权证并支付违约金，合法合理，本院予以支持。被告认为原告未及时交纳契税及住宅专项维修基金，才导致未能及时办理房地产权证，其不同意支付逾期办证违约金。本院认为，根据《附件四：合同补充协议》第八条约定：“买受人应在出卖人发出的书面通知规定的时间内提交办理《房地产权证》所需要的有关资料和证明文件，签署相关文件（包括签署房地产买卖申请审批表、商品房买卖合同、交清购房的全额发票等，具体按当地政府房屋管理部门要求），买受人延迟提交的，按照迟交的时间相应顺延办理《房地产权证》的时间及相应免除出卖人延迟办证的责任。……”，被告有义务通知原告需按照有关规定提供完税证明和发票等资料后方能办理房屋权属登记，被告亘生公司未提供证据证明其已向原告发出书面通知，要求原告在规定的时间提供完税证明和发票等资料，在原告知晓上述规定前，被告应当承担违约责任。故被告认为不应支付逾期办证违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于违约金计算的问题。《商品房买卖合同（预售）》第十五条约定“出卖人未能如期办理权属登记备案，或因出卖人责任，买受人不能在商品房交付使用540日内取得房地产权属证书，逾期天数按买受人已付购房款和银行同期贷款利率计算利息支付给买受人。”，原、被告约定的违约金计算标准和基数，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。被告于2015年2月15日将涉案商品房交付给原告，故被告的违约行为自其后的540日（即2016年8月8日）起开始延续至涉案商品房取得不动产权证书之日止。根据上述合同约定，逾期办证违约金的计付标准按照银行同期贷款利率计算，原告主张逾期办证违约金按年利率6%计付，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本案中，原告至今未取得涉案商品房的《不动产权证书》，从2015年2月15日起暂计至2020年5月26日止，共用去办证时间1927天，减去合同约定的540天办证期限，被告应支付1387天的逾期办证违约金给原告，根据合同约定及原告诉讼请求，计得：117388元（710152元×4.35%÷365天×1387天）。原告主张计至2020年5月26日的违约金为165702元，对于超出部分，本院不予支持。之后的逾期办证违约金，以已付购房款710152元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算，计至被告办理好涉案房屋的《不动产权证书》之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告云浮市亘生经济发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内协助原告曾金泉完成办理广东省云浮市云城区*********************房屋权属登记的相关事宜。二、被告云浮市亘生经济发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告曾金泉支付违约金（违约金的具体计算方法：计至2020年5月26日的违约金为117388元，之后的逾期办证违约金以已付购房款710152元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算，计至被告办理好广东省云浮市市区***************的《不动产权证书》之日止）。三、驳回原告曾金泉的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费3614元，适用简易程序审理，减半收取1807元（该款原告曾金泉已预交），由原告曾金泉负担299元，被告云浮市亘生经济发展有限公司负担1058元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  黎志银二〇二〇年八月二十八日书记员  何昀霖附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。