广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初20024号原告：中国建设银行股份有限公司广州越秀支行，住所地广州市越秀区东华南路**首层、夹层**。负责人：石猛，行长。委托诉讼代理人：李敏琳，广东法则明律师事务所律师。委托诉讼代理人：管修敬，广东法则明律师事务所律师。被告：刘杰伟，男，1990年2月7日出生，汉族，住广东省惠来县。被告：吴清静，女，1992年5月1日出生，汉族，住广东省惠来县。被告：广州市金璟置业发展有限公司，住所地广州市增城，住所地广州市增城区朱村镇横塱村朱石路以东禾岭头地段iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：蔡风佳。委托诉讼代理人：康慧强，该司员工。委托诉讼代理人：李美君，该司员工。原告中国建设银行股份有限公司广州越秀支行与被告刘杰伟、吴清静、广州市金璟置业发展有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用简易程序，由审判员赵璐璐独任审判，并公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司广州越秀支行的委托诉讼代理人李敏琳及被告广州市金璟置业发展有限公司的委托诉讼代理人康慧强到庭参加诉讼，被告刘杰伟、吴清静经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告刘杰伟、吴清静签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、被告刘杰伟、吴清静向原告偿还借款本金867017.83元及该笔借款至清还之日止的欠息（欠息包括利息、罚息和复利，暂计至2020年8月31日止的利息62041.84元，罚息720.82元，复利3331.79元；从2020年9月1日起至《个人住房（商业用房）借款合同》解除之日止的利息、罚息、复利按合同约定标准计算，《个人住房（商业用房）借款合同》解除之次日起至实际清偿之日止的罚息、复利按合同约定的贷款利率的水平上浮50%的利率计算）；3、被告刘杰伟、吴清静立即为原告办理叠溪花园（自编号住宅1～G～01至1～G～03、公建1～GJ～07朱村街叠溪环街5号（叠溪环街5号）21层2105房的房产的抵押登记手续；4、确认原告对被告刘杰伟、吴清静所有的位于叠溪花园（自编号住宅1～G～01至1～G～03、公建1～GJ～07朱村街叠溪环街5号（叠溪环街5号）21层2105房的房产享有抵押权，原告有权依法处分该房产并对所得价款优先受偿；5、被告广州市金璟置业发展有限公司对被告刘杰伟、吴清静的上述第2项债务承担连带清偿责任；6、三被告承担本案案件受理费、财产保全费。事实和理由：原告与被告刘杰伟、吴清静于2018年6月27日签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告向被告刘杰伟、吴清静提供购房抵押贷款880000元，借款期限360个月。被告刘杰伟、吴清静以其所购买的位于叠溪花园（自编号住宅1～G～01至1～G～03、公建1～GJ～07朱村街叠溪环街5号（叠溪环街5号）21层2105房为合同项下的贷款设定抵押。2017年6月9日，原告与被告广州市金璟置业发展有限公司签订了《楼宇抵押贷款合作协议》，约定被告广州市金璟置业发展有限公司为案涉债务提供连带保证。上述合同签订后，原告依约发放了贷款，被告刘杰伟、吴清静没有依约履行还款义务，被告广州市金璟置业发展有限公司没有履行保证责任，已构成违约，侵害了原告的合法权益。被告广州市金璟置业发展有限公司辩称，请求法院驳回原告部分诉讼请求。首先，被告广州市金璟置业发展有限公司确认就该笔债务承担阶段性担保责任，但自2020年3月22日起，相关利息、罚息、复利的基础计算利率应该采用LPR计算；其次，原告如主张该房产办理抵押登记而应该先解除相关查封，否则无法实现办理抵押登记，且办理了抵押登记后，被告广州市金璟置业发展有限公司的阶段性担保责任免除；再次，该房产目前设立的是预抵押登记，原告不享受优先受偿权。综上，请求法院驳回或改判原告第二、三、四项诉讼请求。被告刘杰伟、吴清静无答辩，无提交证据。原告围绕诉讼请求依法提交了个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、预告登记的不动产登记证明、楼宇抵押贷款合作协议、中国建设银行个人贷款对账单、拖欠明细、本息拖欠说明、中国建设银行关于存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换的公告、中国人民银行公告（2019）第30号等证据，被告广州市金璟置业发展有限公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，被告刘杰伟、吴清静未到庭应诉，视为放弃抗辩及质证的权利，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。对案件事实，本院认定如下：2017年6月9日，原告（乙方，抵押贷款银行）与被告广州市金璟置业发展有限公司（甲方，发展商、预售人）签订了《楼宇抵押贷款合作协议》，协议约定：在办妥交易房屋抵押登记（备案）手续，乙方才向购房人发放贷款的情况下，甲方的保证期限自乙方将贷款资金划入甲方的银行账户之日起至甲方办妥《房地产权证》和《他项权利证》交乙方保管之日止；甲方保证责任的范围包括抵押贷款本金，抵押贷款本金所生利息（含罚息、复息、违约金等），乙方为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他有关费用。2018年6月27日，原告（贷款人）与被告刘杰伟、吴清静（借款人、抵押人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：借款金额880000元；借款期限为360个月，自2018年9月1日至2048年9月1日；利率在基准利率水平上上浮10%，逾期的罚息利率在利率水平上上浮50%；按等额本息还款方法还款；借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；抵押人提供广州市增城区朱村街叠溪环街5号2105房为上述借款作抵押担保；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。2018年8月20日，原告与被告刘杰伟、吴清静对抵押物办理了抵押预告登记手续。截至庭审时，案涉抵押物尚未办理抵押登记手续。2018年9月1日，原告向被告刘杰伟、吴清静发放贷款880000元。被告刘杰伟、吴清静未按期归还借款，成讼。本案起诉状副本于2020年9月11日向被告刘杰伟、吴清静公告送达。根据原告提供的对账单载明，截至2020年8月31日，被告刘杰伟、吴清静尚欠贷款本金867017.83元，利息62041.84元，罚息720.82元，复利3331.79元。另查明，自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。庭审中，原告陈述。根据中国人民银行的规定，其于2020年8月25日将本案的利率转为LPR定价利率。再查明，根据中国人民银行公告（2019）第30号第三条的规定，利率的加点数值等于以原合同最近的执行利率水平与2019年12月20日发布的相应期限LPR的差值，具体在本案中，根据借款合同约定，现在合同执行利率为年利率5.39%，2019年12月20日的LPR为年利率4.8%，二者的差值为0.59%（一个基点等于0.01%），所以本案贷款利率从2021年1月1日起依据利率调整日（即每年1月1日）前一日的相应期限LPR加59基点，在每个利率调整日调整一次。本院认为，原告与被告刘杰伟、吴清静签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是各方当事人的真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立生效。原告已按合同约定履行了发放贷款的义务，被告刘杰伟、吴清静未能按合同约定履行还款付息义务构成违约，致使原告的合同目的无法实现，故原告请求解除《个人住房（商业用房）借款合同》，要求被告刘杰伟、吴清静偿还借款本金及利息、罚息、复利的诉讼请求合法合理，本院予以支持，本合同解除之日应为起诉状副本送达之日即2020年9月11日。被告刘杰伟、吴清静提供其名下房产为上述借款提供担保，办理了抵押权预告登记手续，因案涉抵押房屋已因另案被厦门市湖里区人民法院查封，目前不具备直接办理抵押登记的条件，且根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，“以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”，在办理正式的抵押权登记之前，双方约定的抵押房产的抵押权尚未设立，原告依据抵押权预告登记对涉案房屋仅享有优先设立抵押权的权利，并非直接享有抵押权，故原告要求对被告刘杰伟、吴清静名下的案涉抵押房屋办理抵押登记并优先受偿的主张，不符合法律规定，本院不予支持。因被告广州市金璟置业发展有限公司与原告签署了《楼宇抵押贷款合作协议》，承诺为被告刘杰伟、吴清静的债务承担连带保证责任，故被告广州市金璟置业发展有限公司应对被告刘杰伟、吴清静的债务承担连带清偿责任。被告广州市金璟置业发展有限公司承担保证责任后，依照《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定有权向被告刘杰伟、吴清静追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条之规定，判决如下：一、确认原告中国建设银行股份有限公司广州越秀支行与被告刘杰伟于2018年6月27日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》于2020年9月11日解除；二、被告刘杰伟、吴清静在本判决生效之日起10日内向原告中国建设银行股份有限公司广州越秀支行归还贷款本金867017.83元及利息（含罚息、复利，计至2020年8月31日的利息为62041.84元、罚息为720.82元、复利为3331.79元，从2020年9月1日起的利息、罚息、复利按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准计算至《个人住房（商业用房）借款合同》解除之日止，《个人住房（商业用房）借款合同》解除次日起的罚息、复利均按照年利率5.39%再上浮50%计算至2020年12月31日；从2021年1月1日起的罚息、复利按依据利率调整日（即每年1月1日）前一日的相应期限LPR加59基点再上浮50%计算至款项实际清偿日止，其中罚息不得计收复利）；三、被告广州市金璟置业发展有限公司对被告刘杰伟、吴清静的上述债务承担连带清偿责任。被告广州市金璟置业发展有限公司承担保证责任后，有权向被告刘杰伟、吴清静追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司广州越秀支行其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6478元，保全费5000元，由被告刘杰伟、吴清静、广州市金璟置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  赵璐璐二〇二〇年九月二十九日书记员  龚 帆法庭记录员陆梓沂