江苏省阜宁县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0923民初1724号 原告：徐仁平，男，汉族，1984年9月22日出生，汉族，居民，住盐城市盐都区。 委托诉讼代理人：吴文飞，阜宁县新城法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：吴致轩，阜宁县新城法律服务所法律工作者。 被告：刘峰，男，1976年7月22日出生，汉族，居民，住阜宁县。 被告：许利民，女，1978年12月10日出生，汉族，居民，住阜宁县。 上列二被告共同委托诉讼代理人：周应青，江苏苏一律师事务所律师。 上列二被告共同委托诉讼代理人：胡涛，江苏苏一律师事务所律师。 原告徐仁平与被告刘峰、许利民租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐仁平及其委托诉讼代理人吴文飞，被告许利民及被告刘峰、许利民的共同委托诉讼代理人周应青、胡涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐仁平向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告刘峰于2018年1月1日签订的《浴城租赁合同》;2.判令二被告退还原告己支付费用：①退还2019年房租50000元；②退还2018年12月7日至12月31日期间房租6849元；③退还水电费押金10000元；④退还锅炉维修费用18000元；⑤退还打井费用80000元；3.判令二被告赔偿原告浴城装修费用261426.99元及钢床20张、3套门套、男女更衣柜、二楼男吧台鞋柜、水处理系统、汗蒸房、后院水箱保温，按照市场价60%折价补偿；4.二被告赔偿原告预期可得收益385000元（从2018年12月7日至2019年12月31日止，30天*1000元/天*12个月+25天*1000元）；5.本案的诉讼费、鉴定费等费用由二被告承担。诉讼中，原告将第二项诉讼请求中的退还原告交给被告的水电费押金10000元，变更为扣减原告欠付电费，余额部分退还。退还原告打井费用80000元变更为退还原告打井费用40000元；原告将第三项诉讼请求变更为判令二被告赔偿原告浴城装修费用261426.99元,及钢床20张、3套门套，按照鉴定计算价款为12994.39元，补充鉴定的部分价款为42666.59元，合计317087.97元。事实与理由：二被告系夫妻关系，原告与被告刘峰于2018年1月1日签订《浴城租赁合同》，被告刘峰将位于阜宁县浴城出租给予原告，租期5年，租赁费用每年100000元。原告对浴室进行重新装潢，并添置了14台电视机及立式空调1台。但由于浴城生意一般，原告和被告刘峰协商后，约定原告先支付租金50000元（己交付），另50000元春节前后给付。被告刘峰向被告许利民隐瞒了已收取原告50000元房租，导致被告许利民于2018年12月6日无故来浴城打闹，使原告租赁的浴城无法正常营业后停业。被告许利民的违约行为给原告造成巨额经济损失。原告多次找被告刘峰、被告许利民协商赔偿及退还已付2019年房租50000元、2018年12月7日至12月31日期间房租6849元、水电费押金、锅炉维修费用18000元，打井费用40000元等费用，遭二被告拒绝，原告及其家人还多次被殴打，二被告及其父亲被公安机关行政拘留。原告装修好的浴城现为二被告经营。二被告的行为严重损害原告的合法财产权益。综上，请求法院判决支持原告的诉讼请求。 被告刘峰、许利民辩称，1.导致涉案租赁合同解除的原因在于原告，是因为原告认为浴室生意不好，未能按期缴纳租金，于2018年12月6日主动提出解除合同不再经营，被告同意与原告解除合同；2.原告要求退还租金不能成立。合同约定1年租金100000元，原告已经缴纳2019年1月-2019年12月的租金50000元，对原告尚欠50000元的租金，被告将另案主张。原告要求退还的50000元没有事实依据。被告为原告补交电费3432元，应从原告预交10000元水电费押金中扣减；3.因原告对租赁物所作的装饰未经被告同意，根据最高院审理租赁合同解释第十三条规定，对该项损失应当由原告负担，原告要求被告承担该项费用不符合法律规定；4.原告主张的锅炉费，根据租赁合同第六条约定，在租赁时间锅炉所产生的一切费用，均由原告自行负责，原告在经营期间对锅炉所作的费用属于原告经营期间的正常支出，原告要求被告赔偿没有事实和法律依据；5.原告主张的打井费用，根据法律规定，取得地下水资源须取得取水许可证，而浴室取水是经营性的，必须取得水行政部门的行政许可。对打井的费用，不管原告有无实际支出40000元，只能由原告自行承担。被告没有实际使用该井，不存在赔偿原告的40000元打井费用；6.原告提出的由二被告赔偿预期可得收益385000元不能成立。导致原告未能继续租赁经营的原因是原告自身放弃了经营，并且未能按照合同约定缴纳租金，导致合同解除的原因在原告，原告要求被告赔偿预期所得的收益没有法律依据，请求法庭驳回原告的第2、3、4项诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将结合证据规则、具体案情和法律规定予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2008年5月6日，阜宁县房产管理局发放的阜房权证阜城字第××号房屋所有权证记载的坐落于阜城镇（现为阜城街道）条河三组，建筑面积为325.44平方米，两层混合结构，房屋所有权人为许利民，共有人为刘峰。2008年9月23日，阜宁县房产管理局发放的阜房权证阜城字第××号房屋所有权证记载的坐落于阜城镇（现为阜城街道）条河三组，建筑面积为118.99平方米两层混合结构，建筑面积为29.23平方米，一层混合结构，房屋所有权人为许利民，共有人为刘峰。 2015年8月16日，徐仁平作为乙方（租户）与刘峰作为甲方（户主）签订《浴城租赁合同》，双方约定：“一、甲方将坐落在阜宁县浴城出租给予乙方使用，租期从2015年8月16日至2019年8月16日止，为期4年，租赁费用第一年壹拾肆万元整，以后每年递增壹万元，乙方须交纳叁万元作为水电费押金，期满后结清费用予以退还，下年提前1个月交房租，如乙方未提前续房租，视为乙方放弃，甲方有权与他人重新签订出租合同。二、租赁期间甲方不得将房屋出卖、转租、对外抵押，否则承担甲方（应为乙方）一切损失。三、因房屋拆迁，甲方赔偿乙方装潢费用第一年为50%；第二年为20%。四、乙方在租赁期间必须做到守法经营，如有违反法律政策行为所产生的后果由乙方自行承担，与甲方无关。五、乙方在租赁期间产生的一切费用由乙方自行交纳。六、租赁期间锅炉所产生的一切问题由乙方负责解决。浴室内其它附属设施乙方如需继续使用，则登记在册，等合同期满后原样返还。七、乙方在装修期间不得损坏租赁物的结构，如需变更须由甲方书面许可。八、乙方在租期届满时，必须按时将房屋交给甲方，如不按时交房屋，甲方有权将该屋的门打开，一切后果乙方自己承担，甲方不承担乙方任何装修一切费用，乙方自行装修的在租期结束时乙方必须保证室内装修完好，不许乱拆。乙方要求续租的在同等条件下，乙方享有优先权，但乙方在租届满前提前2个月与甲方签订续租合同。九、本协议一式三份，双方签字生效，互相对照执行。”刘峰、徐仁平分别在甲方、乙方栏签名。合同签订后，双方按照合同约定履行。 2017年12月15日，建设单位徐仁平为甲方与施工单位案外人刘文学为乙方签订《凿井工程施工合同》，工程名称为：深水井工程，双方约定乙方于2017年12月18日至2017年12月30日施工，水井施工总价为80000元，合同签订时，乙方付工程款50000元，其余成井出水交验时一次结清。双方对各自权利义务、工程验收、违约责任等进行了约定。徐仁平确认凿井费用80000元，其本人与刘峰父母各支付40000元。 2018年1月1日，徐仁平作为乙方（租户）与刘峰作为甲方（户主）重新签订《浴城租赁合同》，双方约定：“一、甲方将坐落在阜宁县阜城镇条河三组浴城出租给予乙方使用，租期从2018年1月1日至2022年12月31日止，为期5年，租赁费用第一年壹拾万元整，乙方须交纳壹万元作为水电费押金，期满后结清费用予以退还，下年提前1个月交房租，如乙方未提前续房租，视为乙方放弃，甲方有权与他人重新签订出租合同。二、租赁期间甲方不得将房屋出卖、转租、对外抵押，否则承担甲方（应为乙方）一切损失。三、因房屋拆迁，甲方赔偿乙方装潢费用第一年为50%，第二年为20%。四、乙方在租赁期间必须做到守法经营，如有违反政策行为所产生的后果由乙方自行承担，与甲方无关。五、乙方在租赁期间产生的一切费用由乙方自行交纳。六、租赁期间锅炉所产生的一切问题由乙方负责解决，浴室内其他附属设施乙方如需继续使用，则登记在册，等合同期满后原样返还。七、乙方在装修期间不得损坏租赁物的结构，如需变更须由甲方书面许可。八、乙方在租期届满时，必须按时将房屋交给甲方，如不按时交房屋，甲方有权将该屋的门打开，一切后果乙方自己承担，甲方不承担乙方任何装修一切和（应为“一切费用”），乙方自行装修的在租期结束时，乙方必须保证室内装修完好，不许乱拆。乙方要求续租的在同等条件下，乙方享有优先权，但乙方在租届满前提前2个月与甲方签订续租合同。九、本协议一式三份，双方签字生效，互相对照执行。”刘峰、徐仁平分别在甲方、乙方栏签名。 合同签订后，徐仁平支付第一年租金100000元，交纳水电费押金10000元，双方按照合同约定履行。徐仁平对浴城进行装潢。2018年1月10日，由于浴城经营需要，徐仁平为甲方与案外人阜宁县俊杉特种设备安装有限公司为乙方签订《锅炉维修协议书》，甲方因生产需要有一台0.5-0.7-All蒸汽锅炉需维修改造，双方达成协议如下：1、乙方负责本台锅炉维修改造及锅炉房至浴区的蒸汽管道及散热片安装。材料由甲方提供。2、严格按照规程程序维修，保证维修质量。3、安装所用材料有甲方负责提供，如有质量问题，乙方有权拒绝使用，造成一切后果及损失由甲方承担，与乙方无关。4、安装费用：18000.00元。人员进场甲方付给乙方10000.00元。余款待维修结束验收合格后一次性付清等。 2018年12月，徐仁平和刘峰对第二年度即2019年的租金100000元支付期限协商一致：徐仁平先支付租金50000元（己交付），余下50000元于2019年春节前后支付。 2018年12月6日，在条河湾浴室，徐仁平与许利民为租金支付发生纠纷，经阜宁县公安局出警处理，平息纷争。同日，徐仁平将条河湾浴室的钥匙交给刘峰父母，刘峰父母将钥匙转交给许利民，刘峰、许利民接管条河湾浴室，并开始经营活动。从此，徐仁平未要求再经营条河湾浴室。 2018年12月30日，江苏省电力公司通用机打发票核查票两份，金额分别为2601.83元、830.17元，合计3432元，在第二份核查票显示“应补3432”元。 诉讼中，徐仁平于2019年8月14日申请对条河湾浴室2018年1月1日后部分装修进行鉴定。本院委托盐城建信造价工程师事务所有限公司进行鉴定。2020年5月18日，盐城建信造价工程师事务所有限公司出具盐建信价鉴【2020】004号“条河湾浴室部分装饰工程工程造价鉴定意见书”，鉴定结果为：条河湾浴室部分装饰工程纠纷案工程造价为261462.99元，其中木质门带套14樘，综合单价998.13元；不锈钢床1个，综合单价500元。庭审中，原、被告双方一致确认：木质门带套17樘，鉴定14樘，未鉴定3樘，按照鉴定意见计算价款为2994.39元；不锈钢床20个，按照鉴定计算价款为10000元，工程造价合计为274457.38元。 由于鉴定机构出具的上述鉴定意见中未对徐仁平添置的水箱保温、水处理系统及汗蒸设备、男女浴室更衣柜、二楼吧台鞋柜进行鉴定，经本院委托，2020年8月12日，盐城建信造价工程师事务所有限公司出具盐建信价鉴【2020】0010号“条河湾浴室部分装饰工程工程造价增补鉴定意见书”，对水箱保温、水处理系统及汗蒸设备、男女浴室更衣柜、二楼吧台鞋柜进行补充鉴定，鉴定结果：条河湾浴室纠纷案工程增补造价为42666.59元。 上述鉴定，工程造价总合计为317123.97元。徐仁平预交鉴定费用5000元。 庭审中，原、被告双方确认一致：条河湾浴室包间内14台电视机，女浴室1台立式空调，为徐仁平添置，双方协商一致由徐仁平拆除。 另查明：2019年1月9日，徐仁平曾向本院起诉刘峰、许利民租赁合同纠纷一案，徐仁平诉称，二被告系夫妻关系，原告与被告刘峰于2018年1月1日签订《浴城租赁合同》，被告刘峰将位于阜宁县浴城出租给予原告，租期5年，租赁费用每年100000元，但由于浴城生意不好，原告和被告刘峰约定先支付给5万元，另5万元春节前后给，被告刘峰也同意。2018年12月6日被告的妻子许利民无故到浴城来打闹，导致原告的浴城无法正常营业……。原告提起的诉讼请求为：1.判令二被告赔偿原告浴城装修费用300000元（待鉴定后确定具体标的）；2.本案的诉讼等费用由被告承担。2019年3月7日，徐仁平向本院申请撤诉。同日，本院裁定准许徐仁平撤诉。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，被告刘峰与原告徐仁平于2018年1月1日签订的《浴城租赁合同》，是各方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 一、关于原告徐仁平与被告刘峰于2018年1月1日签订的《浴城租赁合同》应否解除的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定“当事人协商一致，可以解除合同”。本案中，在《浴城租赁合同》合同履行期间，第一年租期临近届满，原告徐仁平和被告刘峰对第二年度即2019年的租金100000元支付期限通过协商进行变更，先支付租金50000元，余下租金50000元于2019年春节前后支付。2018年12月6日，由于刘峰未将该情况告诉被告许利民，导致徐仁平与被告许利民为租金支付发生纠纷，阜宁县公安局出警处理平息纷争。同日，徐仁平将条河湾浴室的钥匙交给刘峰父母，刘峰父母将钥匙转交给被告许利民，被告刘峰、许利民收回条河湾浴室。应当认定双方就不再履行租赁合同达成一致。被告刘峰、许利民答辩时亦同意解除租赁合同，故对徐仁平要求解除与刘峰于2018年1月1日签订的《浴城租赁合同》的请求，故本院予以支持。 二、关于合同解除后浴室装潢费用及添置物等如何处理的问题。 根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。具体到本案，刘峰、许利民提出因原告对租赁物所作的装饰未经被告同意，根据最高院审理租赁合同解释第十三条规定，对该项损失应当由原告负担的辩解意见，对此，本院认为，该辩解意见与当事人签订的租赁合同约定不符，案涉租赁期五年，徐仁平作为承租人对租赁物重新装修后经营尚不满一年，双方因发生矛盾而终止了合同的履行，由刘峰、许利民接管。如果由徐仁平对浴室装修的部分进行拆除，既不利于发挥物的效用，也影响出租人的生产经营，容易引发新的纠纷，对添置的财物及装潢应整体处理。故对被告刘峰、许利民提出的上述辩解意见，本院不予采纳。 1、对徐仁平租赁期间添置物的处理问题。诉讼中，原告徐仁平与被告刘峰、许利双方确认一致，包间内电视机14台，女浴区立式空调1台，为徐仁平添置，由原告徐仁平拆走，是各方当事人真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认。 2、徐仁平主张已支付费用的返还问题。 ①徐仁平经营的第一年租期中，2018年12月7日至12月31日期间，徐仁平不再经营，该期间浴室已由出租人刘峰、许利民接管经营。本院认为，该期间的租金6849元，被告刘峰、许利民应当予以返还。 ②从2018年12月6日后，刘峰、许利民接管条河湾浴室，徐仁平未经营浴室。徐仁平主张返还已交付的第二年部分租金50000元，本院认为，徐仁平该诉讼请求，符合法律规定，被告刘峰、许利民应予返还。 ③对徐仁平已交水电费押金10000元，鉴于刘峰、许利民接管浴室后，补交电费3432元，应从10000元押金中扣减，被告刘峰、许利民再返还原告徐仁平剩余押金6568元。 ④对徐仁平支付的锅炉维修费用18000元，根据徐仁平与刘峰在2018年1月1日签订的《浴城租赁合同》中的第六条约定“租赁期间锅炉所产生的一切问题由乙方负责解决”，合同中的乙方为徐仁平。本院认为，徐仁平主张锅炉维修费用18000元，由刘峰、许利民负担，不符合双方的约定，也缺乏法律依据，故本院不予支持。 ⑤对徐仁平支付的打井费用40000元，2017年12月15日，徐仁平在未取得相关行政管理部门许可的情况下，与案外人刘文学签订深水井《凿井工程施工合同》，施工总价为80000元。诉讼中，徐仁平确认凿井费用80000元，由其本人与刘峰父母各支付40000元。本院认为，由于徐仁平擅自凿深水井取水，违反《中华人民共和国水法》禁止性规定，故对徐仁平要求刘峰、许利民支付凿井费用40000元的请求，本院不予支持。 ⑥对徐仁平主张浴城装修费用317123.97元的问题。 本案中，徐仁平与刘峰签订的第一份《浴城租赁合同》约定，租期从2015年8月16日至2019年8月16日止，为期4年，租赁费用第一年140000元，以后每年递增10000元。第一份合同提前终止履行，徐仁平与刘峰于2018年1月1日签订第二份《浴城租赁合同》约定，租期从2018年1月1日至2022年12月31日止，为期5年，租赁费用第一年100000元整，下年提前1个月交房租。由于被告刘峰向被告许利民隐瞒了已收取原告徐仁平应交的下一年租金50000元，导致被告许利民于2018年12月6日到浴城索要租金产生纠纷，是原告徐仁平提起解除合同的直接因素。结合刘峰、许利民自2018年12月6日收回钥匙，接管浴室并经营，第二份《浴城租赁合同》，徐仁平承租尚不满一年，参照徐仁平与刘峰签订的第二份《浴城租赁合同》第三条“因房屋拆迁，甲方赔偿乙方装潢费用第一年为50%，第二年为20%”的约定，综合考量合同解除的具体情形，本院认为，案涉装修费用损失，按照鉴定价款总额317123.97元，以50%计算，由刘峰、许利民补偿徐仁平158562元为宜。 三、关于徐仁平主张的预期可得收益损失的问题。 《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，原告徐仁平向被告刘峰、许利民主张赔偿其浴室预期可得收益385000元，双方签订的《浴城租赁合同》中对违约造成的损失没有约定。本院认为，导致案涉合同终止履行，双方均有过错，且是徐仁平主动终止履行合同，其无权要求刘峰、许利民赔偿预期可得收益损失，对原告徐仁平的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告徐仁平与被告刘峰于2018年1月1日签订的《浴城租赁合同》自2018年12月6日解除； 二、被告刘峰、许利民返还原告徐仁平已付租金56849元、水电费押金6568元，合计63417元； 三、原告徐仁平添置的现在条河湾浴室包间内的电视机14台，女浴室内的立式空调1台，归原告徐仁平所有，由原告徐仁平拆除，被告刘峰、许利民不得妨碍； 四、被告刘峰、许利民补偿原告徐仁平浴室装潢费用158562元； 五、驳回原告徐仁平的其他诉讼请求。 上述第二、三、四项，限被告刘峰、许利民于本判决生效后十五日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15362元，鉴定费用5000元，合计20362元，由原告徐仁平负担12654元，被告刘峰、许利民负担7708元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于盐城市中级人民法院。 审 判 长  张 益 审 判 员  薛为勇 人民陪审员  杨大罗 二〇二〇年九月二十二日 法官 助理  朱 慧 书 记 员  朱振源