广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初5116号原告：冯结伦，女，1966年10月28日生，汉族，户籍所在地：广东省阳江市江城区********，确认的送达地址：阳江市江城区***************，公民身份号码：441************820。被告：阳江丰怡房地产发展有限公司，住所：阳江市******，确认的送达地址：阳江市江城区*******。统一社会信用代码：914********968836G。法定代表人：NicholasJamesGronow（江力行）,该公司总经理。委托代理人：赵雪婷，公民身份号码：441************749，该公司员工。原告冯结伦与被告阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯结伦到庭参加了诉讼，被告丰怡房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告冯结伦向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告为被告办理丰怡豪庭**房权属登记备案手续，履行协助办理不动产权证的义务；二、依法判令被告退还办证税费30227元及利息（利息从2014年1月6日起至该款项付清之日止，按年利率6%计算）给原告；三、依法判令被告支付逾期办理不动产权证违约金2573.16元（按合同约定已付房款的0.5%支付违约金）；四、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：丰怡豪庭是被告阳江丰怡房地产发展有限公司开发建设的商品房小区。2014年11月6日，原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》，向被告购买位于阳江市江城区*********************产，建筑面积为127.70㎡，套内建筑面积为105.37㎡，单价为4884.04元/平方米，原告已按约定向被告付清了购房款514631元。此外，被告于2014年11月5日向原告收取办证税费30227元。根据《广东省商品房买卖合同》在第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后90天内为原告完成办理房地产权属证书，如不能完成办理，则被告向原告支付按已付房价款的千分之五的违约金。因此，被告退还办证税费30227元及利息（利息从2014年1月6日起至该款项付清之日止，按年利率6%计算）和支付逾期办理不动产权证违约金2573.16元（按合同约定已付款房的0.5%支付违约金）。为维护原告合法权益，根据《民事诉讼法》第二十三条规定，特向法院提起诉讼，请依法判决。被告丰怡房地产公司提供书面答辩状辩称：一、本案涉及的买卖合同及收款行为均发生在阳江丰怡公司由前任法定代表人和董事非法控制期间，相关买卖合同由前任法定代表人何诚忠签署。由于前法定代表人没有正确履行职责，将收取原告的办证费用作他处。二、丰怡房地产公司新的法定代表人于2018年1月12日才完成法定代表人由何诚忠变更登记为江力行（NicholasJamesGronow)的手续。在此之前，新的法定代表人并不知道丰怡公司收取业主办证费及未为购买人办理不动产权证事情。三、就原告提出的诉讼请求，丰怡房地产公司意见如下：1、关于逾期办证违约金问题，根据商品房买卖合同，涉案商品房应在2016年2月28日前交付，在2016年5月28日前办理不动产权证。因此，自2016年5月29日起原告应知道其权益受损害，但其目前提起诉讼要求支付违约金，距离应知道其权益受损害并应提出主张的时间己经超过四年时间。现其提出要求支付逾期办证违约金的诉讼请求已经超过法定诉讼时效，依法不应获得法院支持。2、关于退还办证费及支付办证费占用期间利息的问题，由于收取办证费是丰怡房地产公司为了统一办证，并没有任何协议约定逾期办证需要支付办证费利息。因此，丰怡房地产公司同意退还剩余的办证费，但原告诉请利息的请求因缺乏合同依据，法院应予驳回。3、关于原告要求丰怡房地产公司协助办理不动产权权证，丰怡房地产公司只能根据公司实际情况，分批次为业主办理不动产权证。以上答辩意见，希望得到合议庭支持。经审理查明：2014年11月6日，原告（买受人）冯结伦与被告（出卖人）丰怡房地产公司签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2**），合同主要约定：被告将位于阳江市江城区*******出售给原告，合同约定建筑面积共127.7平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为514631元；付款方式为按揭贷款，买受人须于签署本合同当日支付该商品房总房价款的38%¥195631元（其中含已付定金¥50000元）作为首付房款，余款¥319000元，向出卖人指定的按揭银行申请按揭贷款。合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。原告和被告均在合同上签名盖章予以确认。原告于2014年11月5日支付了代收代缴办证税费共30227元给被告。此后原告按合同约定付清了购房款共514631元给被告，庭审中原告确认涉案房屋在2016年2月28日前实际交付使用。至此，原告认为被告逾期办证，已侵犯其合法权益，遂向本院起诉，请求如诉称。另查明，涉案房屋已于2017年8月24日办理了不动产权证书[粤（2017）阳江市不动产权第**号]，权利人为阳江丰怡房地产发展有限公司。在诉讼中，被告提交了涉案房屋的物业维修资金存折及发票等复印件，拟证明其代原告缴交了房屋所有权登记费（初始登记费）80元、银行抵押登记费80元、不动产登记费（住宅类）分摊费用80元、房产测绘费分摊费用160元、物业维修资金9641元，共10041元。庭审中，原告对上述费用没有异议。以上事实，有原、被告提供的身份证复印件、广东省商品房买卖合同、发票、收款收据、房屋所有权登记费（初始登记费）复印件、银行抵押登记费复印件、不动产登记费（住宅类）分摊费用复印件、房产测绘费分摊费用复印件、物业维修资金存折复印件、不动产权证书复印件等证据，结合本案诉讼中当事人陈述，经本院综合分析，予以认定。本院认为，原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《广东省商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。双方应按合同约定全面履行各自的义务。现涉案商品房已办理初始登记，具备办理不动产转移登记的条件，原告请求被告丰怡房地产公司协助其办理涉案商品房的不动产权证书，合法合理，本院予以支持，办理不动产权属转移登记手续所产生的税费由原告冯结伦和被告丰怡房地产公司按照相关法律规定承担。关于原告请求被告支付逾期办证违约金。根据原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。本案中，合同约定商品房最迟交付时间是2016年2月28日；原告在庭审中确认被告于2016年2月28日前实际交付房屋，按合同约定，被告应在实际交房期（2016年2月28日）后90日内（即2016年5月28日前）将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”及第二百零六条规定“本法自2017年10月1日起施行”，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。根据上述法律规定，原告请求被告支付逾期办证违约金的诉讼时效期间应为三年，原告于2020年6月24日向本院起诉，且未能提供诉讼时效中止或中断的证据，被告辩称原告请求逾期办证违约金已超过诉讼时效，本院予以采纳，故原告请求被告丰怡房地产公司支付逾期办证违约金已超过诉讼时效期间，本院不予支持。关于原告请求被告返还办证税费及利息。虽然原、被告就本案的办证事宜没有签订书面的委托合同，但双方都认可被告收取了原告的办证费用和物业维修基金，也存在被告为原告代缴了维修基金及部分办证费用的事实，双方之间已形成事实上的委托合同关系。本案中，原告共支付了办证费用30227元给被告，由于被告逾期办证，构成违约，现原告主张被告退还办证费，应予准许。被告主张已代原告支付办证费用10041元（80元+80元+80元+160元+9641元），庭审中原告对上述费用没有异议，故被告应返还剩余办证费用20186元（30227元-10041元）给原告。对于该款的利息，虽然双方在合同中未约定逾期履行协助办证义务需要支付代收办证费的利息，但被告未在约定的期限履行上述义务，其继续占有该款项没有合法依据，从公平原则和诚实信用原则来考虑，被告代收办证费的免息期应限于其依约履行合同义务的期间内，故被告应从合同约定的逾期办证之日（即2016年5月29日）起计算利息给原告。因此，结合原告的诉讼请求，被告应以20186元为基数，按年利率6%，计算自2016年5月29日起至付清之日止的利息给原告。综上所述，原告请求被告支付逾期办证违约金，本院不予支持；原告请求被告协助办理涉案商品房的不动产权证书、返还办证税费及利息，本院予以支持，但具体数额以本院核定的为准。被告丰怡房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告丰怡房地产公司在本判决发生法律效力之日起六十日内协助原告冯结伦办理阳江市江城区*******************房的不动产转移登记手续，办理不动产权属转移登记手续所产生的税费等由原告冯结伦和被告丰怡房地产公司按照相关法律规定承担；二、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还办证费用20186元及利息（按年利率6%，自2016年5月29日起计至实际付清之日止）给原告冯结伦；三、驳回原告冯结伦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费310元（已减半收取，原告已预交），由原告冯结伦负担119元，被告阳江丰怡房地产发展有限公司负担191元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  姚水椋二〇二〇年九月十一日书记员  黄欣瑜附相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第二百零六条本法自2017年10月1日起施行。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。