内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终3338号上诉人（原审原告）：杨玉萍，女，1955年7月20日出生，汉族，无职业，住赤峰市。委托诉讼代理人：张杨，男，1977年11月19日出生，汉族，无职业，住赤峰市。委托诉讼代理人：祖明宇，内蒙古方赫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙宝昌，男，1970年4月27日出生，汉族，职员，住赤峰市。委托诉讼代理人：王怡晴，内蒙古正勋律师事务所律师。上诉人杨玉萍因与被上诉人孙宝昌房屋买卖合同纠纷一案，不服赤峰市松山区人民法院（2020）内0404民初431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨玉萍上诉请求：1.撤销原审判决，改判孙宝昌退还杨玉萍首付款320000元，支付自2019年12月30日至2020年1月8日止利息2065元，合计322065元；并以320000元为基数，按月息2分支付自2020年1月9日至实际付清之日止的利息；2.本案的诉讼费、保全费等全部费用由孙宝昌承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认为孙宝昌不存在违约情形错误。一审法院认为孙宝昌向赤峰市金景房地产公司（以下简称金景公司）办理了解除网签合同申请，以此认定孙宝昌在积极履行合同义务，故不存在违约情形。但根据双方合同约定的过户期限，孙宝昌应在2019年12月27日前完成网签更名过户，而不仅仅是提出退房申请。涉案合同中孙宝昌的合同义务是办理完成网签更名到杨玉萍名下，而不只是提出退房申请。截止2020年1月10日，涉案房屋仍网签登记在孙宝昌名下，可见孙宝昌明显未履行合同义务，存在违约情形。二、一审法院适用法律错误。本案中，杨玉萍与孙宝昌在合同中明确约定了房屋更名过户的时间，以及未在指定时间完成过户的违约责任。因此在孙宝昌未在约定时间内办理网签更名的情况下，杨玉萍按合同约定解除合同，并向违约方主张违约责任，有充分的法律依据。一审法院错误地适用法定解除的规定，认为本案不具备法定解除合同情形，从而驳回杨玉萍的诉讼请求，适用法律错误。二审接待时，杨玉萍补充上诉理由：1、双方买卖合意时间是2019年11月22日，2019年11月26日杨玉萍交付30万首付款，孙宝昌承诺一周内去房产管理部门撤销网签，后孙宝昌未履行。杨玉萍为此要求孙宝昌签订买卖合同，约定16天之内办理网签更名，同时约定了违约责任。双方买卖合同约定的过户的真实意思是将涉案房屋网签至杨玉萍名下。综上，孙宝昌未按合同约定履行合同义务，存在违约情形。请求支持杨玉萍的上诉请求。孙宝昌答辩称，双方签订买卖合同后，孙宝昌于2019年12月23日与金景公司签订解除协议并提出退房申请，解除了与金景公司的房屋买卖合同，孙宝昌所缴纳的款项视为杨玉萍所交付。双方均在二人身份证复印件上进行签字捺印，杨玉萍对此知情。此后应由杨玉萍与金景公司签订房屋买卖合同，此事实均有相关证据证明。而在房产管理部门将孙宝昌的名字更为杨玉萍，需杨玉萍与金景公司签订买卖合同并去房产管理部门办理。孙宝昌已经完成了所有手续，房产公司也同意，但多次联系杨玉萍，杨玉萍均没有到房产公司签订合同，房产公司无法为其进行更名。未能履行合同责任在于杨玉萍，孙宝昌在合同期内已经完成了合同约定义务，孙宝昌不存在违约行为。杨玉萍故意拖延阻碍备案，目的是为了取得不当利益。一审庭审后，杨玉萍多次找孙宝昌协商，仍不同意去金景公司进行过户，由此可见是杨玉萍不想继续履行合同。二审中，针对杨玉萍补充上诉理由答辩认为，进行网签更名双方均有义务，在合同履行中，因为杨玉萍的不配合所以导致更名未能履行，孙宝昌在合同期内积极履行了义务。虽然房屋网签登记在孙宝昌名下，但经查询已经是退房申请状态。杨玉萍向一审法院起诉请求：1.判令孙宝昌退回杨玉萍人民币320000元；2.判令孙宝昌支付杨玉萍合同违约金20000元；3.判令孙宝昌支付杨玉萍利息2065元（以320000元为基数，月息2分，自2019年12月30日至2020年1月8日期间的利息）；4.判令孙宝昌支付杨玉萍以320000元为基数，月息二分，自2020年1月9日至实际偿还之日的利息；5.判令孙宝昌加倍支付杨玉萍自2020年1月29日以后迟延履行期间的债务利息；6.诉讼费用全部由孙宝昌承担。一审法院认定事实，2019年12月11日，杨玉萍（乙方）与孙宝昌（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将自己所有的位于赤峰市××区房屋出售给乙方，定金20000元，首付款300000元，房屋过户后，乙方支付剩余房款430000元，过户费由孙宝昌承担；房屋过户期限为16天，自2019年12月11日至2019年12月27日；违约责任：合同签订后，如一方违反合同约定，则违约方向守约方支付违约金20000元；如若甲方在规定的期限内未把户名过户到乙方名下，甲方须把定金首付款在过期后的2日内还给乙方，如果延时，按交给甲方320000元的首付款为基数，支付月息20‰的利息，并于满一个自然月支付利息，如果不能按时给付利息，需支付加倍利息，并保留依法追诉的权利。合同签订后，杨玉萍于2019年11月22日支付定金20000元，孙宝昌出具收据一枚，2019年11月26日支付首付款300000元，同日，双方共同向赤峰市金景房地产开发有限责任公司出具说明：本人孙宝昌自愿将花语城一号楼2单元2302房更名给杨玉萍。如出现任何纠纷与开发商无关。2019年12月23日，孙宝昌与赤峰市金景房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同解除协议》，同日，赤峰市金景房地产开发有限责任公司向赤峰市房产管理局提出退房申请。另查明，2020年1月2日，杨玉萍向原审法院申请诉前财产保全，原审法院对位于赤峰市××区房屋予以查封，因司法查封的涉案房屋已无法在房屋产权登记部门进行退房变更手续。一审法院认为，杨玉萍与孙宝昌签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方均应按合同约定履行义务。合同双方约定，涉案房屋过户期限自2019年12月11日至2019年12月27日，如此房屋仍未过到杨玉萍户名上，孙宝昌无理由退回前期所交房款320000元，但事实上涉案房屋并不具备办理产权登记证书及过户登记的条件，而是处于网签备案状态，对此杨玉萍予以明知，故双方在合同中约定的有关过户事项系约定不明确，对于约定不明确部分双方可以协议补充，不能达成补充协议的，按照交易习惯确定。在本案涉案房屋仅具备网签备案条件的情况下，按交易习惯应由孙宝昌完成对涉案房屋的更名义务，现杨玉萍主张因孙宝昌未履行将房屋网签更名至杨玉萍名下的合同义务，而要求解除合同，对此，孙宝昌提交了由赤峰市金景房地产开发有限责任公司为其出具的退房申请，进而证明孙宝昌已于2019年12月23日依约向赤峰市金景房地产开发有限责任公司办理了解除网签合同申请，且涉案房屋已处在退房申请中的状态，可以证明孙宝昌已积极履行合同义务，不存在违约情形。另根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，孙宝昌已在约定的期限内完成为杨玉萍办理变更网签备案登记的义务，此后继续办理需杨玉萍予以协助且因司法查封已无法再办理退房手续，故涉案合同不具备合同目的不能实现的情形，在杨玉萍不能举证证明孙宝昌拒绝履行、迟延履行行为而导致合同目的不能实现的情况下，涉案合同不具备法定解除的情形，故杨玉萍的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十四条规定，判决：驳回杨玉萍的全部诉讼请求。本院二审期间，围绕上诉请求，杨玉萍提交如下证据：1.杨玉萍之子张杨、张鑫与孙宝昌、宋秀珍之间的通话录音及整理笔录。拟证明涉案房屋办理网签更名的义务人是孙宝昌。双方之间形成买卖合同的时间是2019年11月22日，孙宝昌自2019年11月26日起承诺尽快办理网签更名，并明确承诺2019年12月30日为合同履行最后期限，如不能履行将杨玉萍首付款返还。2.张杨与宋秀珍微信聊天记录。拟证明2019年11月26日双方在金景公司签订退房申请，一审中孙宝昌提交的退房申请及商品房解除合同的形成时间是2019年11月26日，并不是2019年12月23日。孙宝昌发表质证意见认为，宋秀珍并非是孙宝昌的妻子，买卖合同中没有宋秀珍名字，宋秀珍也没签字，双方不是夫妻关系。李凤学是中间介绍买卖的，李凤学不负责办理网签，其没有办理网签的义务。孙宝昌提交过同意变更网签的申请，网签未能办理的原因是杨玉萍没有去金景公司签订房屋买卖合同，金景公司也就没有办法带领杨玉萍办理房屋产权登记。2019年12月11日双方的买卖合同已经对之前约定的合同条款进行了变更，应当以合同为准。退房申请和商品房买卖合同解除协议应当是11月23日签订的。录音中能够证实，宋秀珍作为中间人也已经通知杨玉萍儿子去金景公司签订合同，但杨玉萍没有去。本院对杨玉萍提交证据的真实性、合法性和证明效力结合本案事实在本院认为部分综合评析。二审经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，本院直接予以确认。本院认为，围绕上诉请求及答辩意见，本案二审争议焦点是：杨玉萍关于解除涉案房屋买卖合同、孙宝昌承担违约责任的主张是否成立。2019年11月22日孙宝昌收到杨玉萍交付购买涉案房屋定金20000元，2019年12月11日杨玉萍、孙宝昌签订房屋买卖合同，双方当事人权利义务关系应以合同约定确定。合同第五条双方商定此房屋过户期限为16天，该条款中的“过户”双方真实意思是到房产管理部门完成网签至买受人名下，上述事实当事人均无异议。本案二审实质争议问题是，在合同履行中，出卖人是否存在违约行为，买受人是否有权行使法定或约定解除权。解除为根据一方或双方当事人的意思表示使合同关系归于消灭。因一方的意思表示且不必对方的承诺而使合同解除、清算的场合，以该方当事人具有解除合同的权利为必要。依解除权发生根据的差异，分为约定解除和法定解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款和九十四条分别对约定解除和法定解除进行了规范。本案中，杨玉萍起诉主张，因孙宝昌未按合同约定时间办理涉案房屋网签至杨玉萍名下，孙宝昌应无理由退回前期交付的房款。杨玉萍行使的是合同约定的解除权。关于合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。本案中，案涉房屋网签在孙宝昌名下，虽然孙宝昌与金景公司签订买卖合同解除协议，金景公司也已经向房产管理部门申请撤销网签，但至今该房屋仍网签登记在孙宝昌名下。从上诉人提供的通话录音中，能够证实撤销案涉房屋网签是孙宝昌应承担的合同义务，孙宝昌虽然积极的履行合同义务，但至今仍未撤销网签，孙宝昌未按合同约定期限履行合同义务，已属违约。因案涉房屋未能撤销网签，买受人杨玉萍无法与金景公司签订网签备案的买卖合同，买受人合同目的不能实现，合同约定解除条件成就，杨玉萍解除合同符合法律规定。买卖合同第五条和第七条就出卖人迟延履行分别约定了承担违约金和损失计算方法，对同一违约行为约定了双重违约责任。综合本案迟延履行时间、未能实际履行的主观状态等，孙宝昌应承担给付违约金的违约责任。综上分析，上诉人上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销赤峰市松山区人民法院（2020）内0404民初431号民事判决；二、解除杨玉萍与孙宝昌于2019年12月11日房屋买卖合同；三、孙宝昌于本判决生效后五日内返还给杨玉萍购房款320000元；四、孙宝昌于本判决生效后五日内给付杨玉萍违约金20000元；五、驳回杨玉萍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3216元，由杨玉萍承担50元，孙宝昌承担3166元，保全费2250元，由孙宝昌承担；二审案件受理费6432元，由杨玉萍承担50元，孙宝昌承担6382元。本判决为终审判决。审判长 陆广华审判员 李国辉审判员 牛占龙 二○二○年九月二十一日法官助理 邹海庚书记员 范春阳