湖北省咸宁市咸安区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1202民初1014号原告：李月，女，汉族，1992年1月29日出生，住咸宁市咸安区，原告：徐杨，男，汉族，1992年5月1日出生，住咸宁市咸安区，委托诉讼代理人：张超、李亚玲，湖北宁华律师事务所律师，代理权限为一般授权。被告：咸宁市锦华置业有限公司，住所地：咸宁市咸安区温泉路**。（以下简称锦华公司）法定代表人：林仁贵，系公司董事长。委托诉讼代理人：杨祥胜、吉超凡，咸宁市锦华置业有限公司员工，代理权限为一般授权。被告：中国工商银行股份有限公司咸宁分行，，住所地：咸宁市淦河大道**（以下简称工商银行咸宁分行）负责人：刘杨。委托诉讼代理人：郑良东，咸宁泉山支行副行长，代理权限为一般授权。委托诉讼代理人：张宝童，工商银行咸宁分行员工，代理权限为一般授权。原告李月、徐杨与被告锦华公司、工商银行咸宁分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李月及其委托诉讼代理人张超、李亚玲，被告咸宁市锦华置业有限公司委托诉讼代理人杨祥胜、吉超凡，中国工商银行股份有限公司咸宁分行委托诉讼代理人郑良东、张宝童到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李月、徐杨向本院提出诉讼请求：1、确认原告2020年1月6日发出的《解除合同通知书》有效，其与被告一签订的合同编号为“XN18012676”的《商品房买卖合同》已解除；2、判令解除原告与被告一、被告二签订的合同编号为“01818000072018-手贷0000928”的《个人住房借款/担保合同》；3、判令被告一立即返还原告购房首付款148280元及利息（以148280元为基数，2018年7月24日至2019年8月19日期间的利息按中国人民银行同期同类贷款计算；2019年8月20日至实际清偿之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4、判令被告一立即返还原告已偿还的购房贷款本金及利息（以被告二于本案判决生效当月出具的还款明细清单为准），并向原告支付违约金（以698280为基数，按照被告一清偿之日的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；5、判令被告一返还被告二剩余的购房借款及利息（以被告二于本案判决生效当月出具的还款明细清单为准）；6、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实与理由：2018年7月4日，原告与被告一签订《商品房买卖合同》，合同约定了商品房基本情况、价款、付款方式及期限、逾期付款责任、交付条件与交付手续、逾期交付责任等。2018年8月1日，原告与被告一、被告二签订《个人住房借款/担保合同》，约定原告向被告二借款55万元，用于购买上述房产，并以上述房产提供抵押担保。该笔55万元贷款已转入被告一账户。2019年10月28日，原告前往指定地点收楼，因被告一不能依法依约提供竣工验收备案表、测绘报告、验收合格证等，原告无法收楼。原告于2019年11月26日向被告一发函，请求提供涉案房产的上述验收手续，并依法依约交付房屋，被告一对此未予回复。2020年1月6日，原告依据《商品房买卖合同》第十二条之约定，向被告一发出解除合同通知书。被告一于2020年1月7日收到解除合同通知书，但仍未依约返还原告购房款并支付违约金。综上，原告认为被告一未依约交付房屋，已构成根本违约，原告有权依法解除合同，而被告拒不返还原告购房款并支付违约金，已严重损害原告合法权益。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告锦华公司辩称：1、工程是依法通过验收的，验收手续已经办理完毕，可以依法交房。2、开发商交房时间确实有逾期，因为在办理验收流程时确实是有些长，不是我们本意。3、相关证照、报告是政府部门出的，由于疫情，相关部门有几个月没有办理。被告工商银行咸宁分行辩称：1、原告与被告工商银行咸宁分行所签订的《个人住房借款/担保合同》（合同编号：01818000072018-手贷0000928）为双方真实意思表示，内容合法有效，工商银行咸宁分行已经按照约定发放贷款，原告应该继续履行合同，按照约定偿还贷款本息，被告锦华公司有连带责任担保义务。2、原告与被告锦华公司所签订的《商品房买卖合同》，以及原告与被告工商银行咸宁分行所签订的《个人住房借款/担保合同》是两个独立的合同，并非主从合同关系，不能随主合同解除而当然解除。合同解除的前提条件只能为原告一次性清偿不全部贷款本息或锦华公司一次性提前代偿全部贷款本息。3、《个人住房借款/担保合同》第三十条明确约定且加黑加粗明示，借款人承诺，贷款发放后，借款人与售房人就所购房屋质量、权属或者其他事宜发生的任何纠纷，均不减少或免除借款人的还款责任，也不限制、减少或免除担保人的担保责任，本合同应正常履行。4、不按期归还银行贷款本息会自动形成不良征信记录的后果，而征信记录并非银行认为控制，而是从贷款之日起人民银行系统自动对接提取借款人的还款情况。本院经审理查明，2018年7月4日，李月、徐杨（买受人）与锦华公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：XN18012676）约定：李月、徐杨购买位于咸宁市××区××房，总价款为698280元，交房期限为2019年10月31日前，交付条件为：1.该商品房已取得建设工程竣工备案验收证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。合同还约定出卖人逾期交房的违约责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：……逾期超过60日买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的银行同期贷款基准利率向买受人支付违约金。原告李月、徐杨向被告锦华公司支付了房屋首付款148280元，被告锦华公司于2018年7月24日向原告李月、徐杨出具了房屋首付款的增值税发票。2018年8月1日，李月、徐杨（借款人、抵押人）与工商银行咸宁分行（贷款人、抵押权人）及锦华公司（保证人）签订《个人住房借款/担保合同》（合同编号为01818000072018-手贷0000928），约定李月、徐杨向工商银行咸宁分行借款用于购买上述房屋，借款金额为55万元，期限自2018年8月15日至2048年8月15日；李月、徐杨以上述房屋作为抵押，锦华公司作为保证人。2018年8月21日，案涉房屋办理了预告登记，预告登记义务人为李月、徐杨、权利人为工商银行咸宁分行，履行债务期限为2018年8月15日至2048年8月15日。2018年12月7日，被告工商银行咸宁分行将55万元贷款转入被告锦华公司账户（18×××91）。至2020年7月7日，原告李月、徐杨向工商银行咸宁分行偿还借款本息合计63495.34元。至2020年8月7日，李月、徐杨尚欠工商银行咸宁分行贷款余额539362.83元。另查明，2019年9月7日，被告锦华公司组织湖北省公信检测服务有限公司（验收监测单位）及2位专家组成验收组，对咸宁锦华·温泉都城商业综合体（二期）进行竣工环境保护验收现场检查，并出具了《竣工环境保护验收监测调查报告表》；2019年11月5日，咸宁锦华·温泉都城商业综合体（二期）建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位对项目进行检查验收，出具了《建设工程竣工验收报告》；2020年1月8日，咸宁市住房和城乡建设局向被告锦华公司出具了《建设工程消防验收意见书》。至开庭时，被告锦华公司未能提供建设工程竣工备案验收证明文件以及房屋测绘报告。再查明，原告李月、徐杨于2019年10月28日收到被告锦华公司要求收房的通知，于2019年10月28日前往“光谷.金地华府”收房，但被告锦华公司未能提供《商品房买卖合同》中约定的交付条件中的相关证明文件：“1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”，故原告李月于2019年11月26日向被告锦华公司发出房屋拒收联系函，要求被告锦华公司针对收房、延迟交楼的违约金、前期物业问题于2日内给予书面回复，被告锦华公司未予以回复。因房屋未达到交付条件，原告李月不能按时收房，故于2020年1月6日向被告锦华公司发出解除合同通知书，要求根据《房屋买卖合同》第十二条约定解除合同，被告锦华公司于2020年1月7日收到解除合同通知书后亦未回复。以上事实有原告提供的《商品房买卖合同》、《个人住房借款/担保合同》、增值税普通发票、拒收联系函、解除合同通知函、快递面单、还款流水，被告锦华公司提供的《竣工环境保护验收监测调查报告表》、《建设工程消防验收意见书》、《建筑工程竣工验收报告》，被告工商银行咸宁分行提供的还款明细表、欠款汇总表、不动产登记证明以及原被告的陈述佐证。本院认为，李月、徐杨与锦华公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：XN18012676）系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行其义务。锦华公司未根据合同约定于2019年10月31日前将符合条件的商品房交付给李月、徐杨，其行为已构成根本违约，故李月、徐杨享有合同约定的解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，锦华公司已于2020年1月7日收到李月发出的解除合同通知书，合同已于2020年1月7日解除，故本院对原告主张合同编号为“XN18012676”的《商品房买卖合同》已解除的诉求予以支持。关于《个人住房借款/担保合同》是否能解除的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，李月、徐杨在确认《商品房买卖合同》已解除后请求解除与工商银行咸宁分行签订的《个人住房借款/担保合同》，符合法律规定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，案涉商品房买卖合同解除后，锦华公司应按照约定将李月、徐杨支付的购房款返还李月、徐杨并支付利息及违约金，因此李月、徐杨要求锦华公司返还已支付购房首付款及已还贷款本金及利息的诉讼请求，于法有据，予以支持。关于李月、徐杨主张锦华公司承担违约金的问题，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条的约定，锦华公司逾期交房导致合同解除，锦华公司应承担违约责任，故对于原告主张违约金的诉求本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，《商品房买卖合同》、《个人住房借款/担保合同》解除后，锦华公司应当将购房贷款和购房款的本金及利息分别返还工商银行咸宁分行和李月、徐杨。李月、徐杨主张锦华公司向工商银行咸宁分行返还剩余的贷款的诉求，予以支持。锦华公司清偿剩余贷款本息等债务后，工商银行咸宁分行应及时涤除案涉房屋上的预告登记。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认李月、徐杨与咸宁市锦华置业有限公司签订的合同编号为“XN18012676”的《商品房买卖合同》已于2020年1月7日解除；二、解除李月、徐杨与中国工商银行股份有限公司咸宁分行、咸宁市锦华置业有限公司签订的合同编号为“01818000072018-手贷0000928”的《个人住房借款/担保合同》；三、咸宁市锦华置业有限公司在本判决生效后十日内返还李月、徐杨购房首付款148280元及利息（以148280为基数，按银行同期贷款基准利率从2018年7月24日起计算至实际清偿之日止）；四、咸宁市锦华置业有限公司在本判决生效后十日内返还李月、徐杨已偿还的购房贷款本息（以中国工商银行股份有限公司咸宁分行于本判决生效当月出具的还款明细清单为准），并向李月、徐杨支付违约金（以全部购房价款698280元为基数，按银行同期贷款基准利率从2019年11月1日起计算至实际清偿之日止）；五、咸宁市锦华置业有限公司在本判决生效后十日内返还中国工商银行股份有限公司咸宁分行剩余的购房贷款本金及利息（以中国工商银行股份有限公司咸宁分行于本判决生效当月出具的还款明细清单为准），自咸宁市锦华置业有限公司清偿上述贷款之日起十日内，中国工商银行股份有限公司咸宁分行办理咸宁市咸安区温泉路37号3栋13层1302号房屋预告登记的涤除手续；六、驳回其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1733元，由被告咸宁市锦华置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审判员  李相军二〇二〇年九月二十七日书记员  余梦华附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当时人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。