广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初699号原告：张空军，男，1971年7月6日出生，汉族，住广州市从化区。原告：陈智慧，女，1973年9月2日出生，汉族，住湖北省罗田县。以上两原告的共同委托诉讼代理人：杨高峰，广东广和（广州）律师事务所律师。被告：洪玉华，男，1991年1月3日出生，汉族，住广东省龙门县。委托诉讼代理人：温建锋、何俊豪，广东德比律师事务所律师。被告：黄明平，男，1980年12月28日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市越秀支行，住所地广州市越秀区建设六马路**广州一建大厦第**。负责人：云天林。委托诉讼代理人：谢克武、叶思琦，系广东连越律师事务所律师及实习人员。第三人：广州合家欢房地产中介有限公司，住，住所地广州市从化区温泉镇景泉大道泉溪路**/div>法定代表人：蒋艳娥。原告张空军、陈智慧与被告洪玉华、黄明平、中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市越秀支行（以下简称邮储银行越秀支行）、第三人广州合家欢房地产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告张空军、陈智慧在起诉时向本院申请财产保全，经审查，本院作出（2019）粤0117财保68号民事裁定书，裁定查封了登记权属人为被告黄明平的位于广州市从化区XXXX房的房产。庭审中原告张空军、陈智慧的委托诉讼代理人杨高峰，被告洪玉华委托诉讼代理人温建锋，被告邮储银行越秀支行的委托诉讼代理人谢克武、叶思琦，第三人广州合家欢房地产中介有限公司的法定代表人蒋艳娥到庭参加诉讼。被告黄明平经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张空军、陈智慧诉称：两原告系广州市从化区XXXX房的前业主。2019年1月23日，经广州合家欢房地产中介有限公司介绍与被告洪玉华签订《房地产买卖合同》一份，购买上述房屋。后两原告在被告洪玉华的指示下与被告黄明平签订《广州市存量房买卖合同》一份，该合同约定被告黄明平通过按揭贷款方式购买涉案房屋。2019年7月8日，被告邮储银行越秀支行出具贷款审批通知书，两原告与被告黄明平办理了房产过户登记手续，并办理了抵押登记手续。后经两原告询问，被告邮储银行越秀支行拒绝发放贷款给被告黄明平，且被告黄明平及洪玉华均无力支付购房款，被告洪玉华及被告黄明平的行为属于根本违约，房屋买卖合同的目的已无法实现，为维护两原告的合法权益，现特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.解除原告张空军、陈智慧与被告洪玉华、黄明平之间的房屋买卖合同；2.解除原告张空军、陈智慧和被告黄明平、中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市越秀支行之间的购房贷款合同；3.三被告协助原告张空军、陈智慧将广州市从化区XXXX房的房屋产权恢复登记至原告张空军、陈智慧名下（产权恢复登记过程中所涉及的税费全部由三被告承担）；4.判令被告洪玉华、黄明平赔偿违约金（按照91万元每日0.2%，从2019年8月31日计算至恢复登记之日止）给原告张空军、陈智慧；5.案件受理费、财产保全费、担保费5000元和律师费30000元由三被告承担。庭审过程中，原告张空军、陈智慧明确其第一项诉请如下：判令解除原告张空军、陈智慧与被告洪玉华之间的《房屋买卖合同》及原告张空军、陈智慧与被告黄明平之间的《广州市存量房买卖合同》。第一次庭审之后两原告向本院提交申请一份，申请撤回对被告邮储银行越秀支行的起诉，撤回的理由是被告邮储银行越秀支行在第一次庭审后已自行涂销了涉案房屋的抵押登记手续。原告为证明其主张向本院提交以下证据：1.房地产买卖合同；2.贷款审批通知书（复印件）；3.房产证；4.律师委托合同、律师费发票、诉保担保合同、保全费发票。被告洪玉华答辩称：1.被告洪玉华与两原告签订的房地产买卖合同违反了法律强制性规定，应认定为无效合同。2.房屋恢复登记至原告名下的义务在于被告黄明平，与被告洪玉华无关。3.因两原告与被告洪玉华之间的房地产买卖合同无效，则不存在解除合同的情况，且因房地产买卖合同无效，则两原告不能依据双方之间的房屋合同的违约条款向被告洪玉华主张违约金。4.根据被告洪玉华提交的证据，被告洪玉华已积极配合办理房屋买卖手续，原告明知交易方式是违反法律的规定，其自身也存在过错，故原告主张的诉讼费、财产保全费应按过错比例承担。另，原告主张的担保公司费用及律师费无证据证实，被告洪玉华不予认可。被告洪玉华为证明其主张向本院提交以下证据：1.房地产买卖合同；2.定金收据；3.声明书及授权委托书；4.补充协议；5.协议书及微信聊天记录；6.银行转账截图；7.房屋贷款审批通知书。被告邮储银行越秀支行答辩称：1.被告邮储银行越秀支行与原告不存在合同关系，并非适格被告，原告向被告邮储银行越秀支行主张权利无事实及法律依据。2.两原告与被告洪玉华、黄明平签订的房屋买卖合同涉嫌骗贷，因两原告与洪玉华签订的房屋买卖合同价款是96万元，但提供给我方贷款的合同的价款是189万元。3.被告黄明平在2019年6月向被告邮储银行越秀支行申请贷款，被告邮储银行越秀支行在2019年7月8日审批通过并签订借款担保合同，但在被告邮储银行越秀支行进行现场调查时发现黄明平伪造工作情况，其所述的公司无人办公，且当时涉案房屋的市场价为1万元/平方米，但两原告与洪玉华、黄明平签订的合同约定价格大概为1.6万元/平方米，明显超出市场价格，故被告邮储银行越秀支行暂停向被告黄明平发放贷款。4.担保借款合同中约定，被告邮储银行越秀支行与被告黄明平之间关于借款担保的事宜应由越秀区人民法院管辖，故两原告起诉被告邮储银行越秀支行无法律及事实依据。5.担保公司费用及律师费并非必要费用，且与被告邮储银行越秀支行无关。6.两原告与被告洪玉华、黄明平存在房屋买卖合同关系，被告邮储银行越秀支行仅对贷款事宜进行审查，但被告邮储银行越秀支行对上述三方的交易进行无审查义务，故原告主张的诉讼请求与被告邮储银行越秀支行无关。被告邮储银行越秀支行为证明其主张向本院提交以下证据：1.广州市存量房买卖合同；2.房屋出售人声明；3.黄明平职业收入证明、实地访问照片；4.购房贷款合同。被告黄明平无答辩。第三人广州合家欢房地产中介有限公司陈述如下：1.第三人作为中介促成了两原告与被告洪玉华于2019年1月23日签订了房地产买卖合同。2.被告洪玉华要求签订声明书并于同日转账50000元定金给原告张空军，当时双方均知道涉案房屋日后会转卖给他人。3.因房贷银行未审批通过，被告洪玉华先后找了案外人杨某及被告黄明平办理按揭手续。4.被告黄明平拿到银行的同贷书后，第三人陪同两原告及被告黄明平去办理了房屋过户手续，后因黄明平个人征信问题银行未能成功放款，双方协商不成引致成诉。经审理查明：案涉房屋是位于广州市从化区XXXX房，现登记在被告黄明平名下，现产权证号为XXXX号，登记日期为2019年7月16日。截至2020年8月21日，经广州市规划和自然资源局确认，案涉房屋未有抵押登记记录，但因两原告申请财产保全而暂被本院查封。2019年1月23日，两原告与被告洪玉华签订房屋买卖合同一份，该合同约定如下：合同第二条约定买卖双方确认双方根据交易中心及申请按揭银行的要求而签署的相关材料，如《广州市存量房买卖合同》等仅仅是为了完成本次交易而必须履行的手续，并不能完全、真实的表达买卖双方关于本次交易的全部意思，交易中心签署的有关文件与本合同约定不一致之处，以本合同为准；合同第四条约定，两原告与被告洪玉华就位于广东省从化市××××房转让事宜达成一致意见并签署本合同；合同第五条约定房屋的交易价格为96万元，并按照按揭方式支付房款，转让房产价款由定金、首期房款和按揭贷款三部分组成，双方签署合同时支付定金5万元，首期款被告洪玉华于交易过户当天将首期房款支付给两原告，购房余款为按揭付款由被告洪玉华或被告洪玉华指定的人向银行申请商业贷款的方式支付给两原告；合同第七条约定，两原告同意被告洪玉华指定该房产最终产权人及银行按揭申请人，被告洪玉华承诺于2019年6月23日前出具银行同意贷款书，若被告洪玉华未能在规定的时间出具银行同意贷款书，则被告洪玉华承诺于2019年8月23日前一次性付清剩余楼款，超过七天未付清，则视为被告洪玉华违约，两原告有权没收定金和处理房产，被告洪玉华按照每日0.2%的标准支付违约金给两原告；合同第十条约定违约方承担违约责任的方式包括继续履行合同、支付违约金、赔偿违约损失，违约方应赔偿守约方损失至少相当于全面履行合同后守约方可以获得的利益，且违约方需向守约方支付律师费等实现债权的合理费用。买方未按合同约定期限支付剩余房款或首期房款，每月起一日按照转让价格0.2%的标准向卖方支付违约金，逾期超过七日的，卖方有权单方面解除合同，没收买方已经支付的定金，并有权将房产另行出售。合同第十三条约定二手过户产权人由买方指定。2019年1月23日，原告张空军向被告洪玉华出具《定金收据》一份，该收据载明原告张空军确认收到被告洪玉华的购房定金5万元。当天，两原告出具声明书一份，该声明书中，两原告同意被告洪玉华将案涉房屋指定过户至第三人。另，两原告向被告洪玉华出具授权委托书一份，该委托书载明，两原告同意被告洪玉华在没有办理过户手续前将案涉房屋在中介放盘、对外出卖等买卖行为，两原告不得阻止被告洪玉华的上述行为并承诺无条件配合被告洪玉华或其指定的第三人的房屋过户手续。2019年3月6日，两原告与被告签订补充协议一份，该补充协议约定：如被告洪玉华将案涉房屋过户给第三人，必须告诉第三人两原告的户口在案涉房屋；被告洪玉华自愿指定案外人杨某为银行按揭申请人及房屋产权人；两原告于2019年3月6日签订的《广州存量房买卖合同》及相关收据仅用于银行按揭，实际上并未收到被告洪玉华指定的第三人交来所签收据上的定金及购房首期款。2019年6月6日，两原告与被告黄明平签订《广州市存量房买卖合同》一份，该合同约定，被告黄明平以189万元的价格购买案涉房屋，签订本合同时支付5万元定金，过户当天支付57万元，剩余房款132万元由被告按揭贷款支付。合同第十条违约责任约定，被告黄明平不按本合同约定购买案涉房屋的则向原告支付案涉房屋成交价的10%作为违约金。2019年7月8日被告邮储银行越秀支行向被告黄明平出具《中国邮政储蓄银行个人房屋贷款审批通知书》一份，该通知书载明：被告邮储银行越秀支行决定向被告黄明平发放132万元贷款用于购买案涉房屋，收款人为陈智慧。2019年7月10日，被告黄明平与被告邮储银行越秀支行签订个人购房借款合同，合同约定被告邮储银行越秀支行向被告黄明平发放132万元贷款用于购买案涉房屋，收款人为原告陈智慧。上述个人购房合同签订后，两原告与黄明平于2019年7月16日办理了房屋过户手续，且与被告邮储银行越秀支行办理了抵押登记手续，后因被告邮储银行越秀支行认为被告黄明平存在提供不实贷款信息而未发放案涉贷款，现被告邮储银行越秀支行已自行涂销案涉房屋的抵押登记。2019年12月3日，原告张空军与被告黄明平、洪玉华签订三方协议书一份，该协议书载明：由于买方严重违约，导致银行原来贷款无法发放，现另有人可以搞定放款，出于友好协商，买方被告洪玉华全权委托其指定买家黄明平处理后续所有事宜，银行所放贷款由被告黄明平与卖方张空军协商处理，卖家在能收到全部楼款的情况下，原来由被告洪玉华垫付的购房税费由黄明平与张空军各负担一半，张空军与被告洪玉华以前所签房屋买卖合同中的买方权利义务全部由黄明平承继，与被告洪玉华无关。又查，两原告为解决本案纠纷与广东广和（广州）律师事务所签订委托代理合同一份，并支付律师费30000元。另，两原告为办理财产保全向担保人支付担保费5000元。再查，庭审过程中两原告确认收到被告洪玉华支付的50000元定金。另查，为完善购房手续，原告张空军与被告黄明平通过案外人曾某、李某完成了首付款57万元的走账过程。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，本院主要涉及以下七方面问题：一、两原告向本院提出的撤回对被告邮储银行越秀支行的起诉的问题虽两原告以被告邮储银行在本案第二次庭审前已自行将案涉房屋的抵押登记涂销为由向本院申请撤回对被告邮储银行越秀支行的起诉，但原告第二次庭审中的诉讼请求并未变更，且被告邮储银行越秀支行与本案可能存在利害关系。因此，本院对于两原告撤回对被告邮储银行越秀支行的申请，不予准许。二、两原告与被告洪玉华之间的房屋买卖合同问题从两原告与被告洪玉华签订的房屋买卖合同条款及之后的房屋交易情况可以看出，两原告与被告洪玉华之间的房屋买卖合同交易过程与国家对于房屋买卖交易的交易流程及相关规定及政策严重不符。首先，合同约定被告洪玉华只需支付50000元定金首付即可，其余首付款及房款均进行银行按揭贷款支付，而国家、广东省及广州市对于购买房屋的首付问题有明确的规定，两原告与被告洪玉华的“首付贷”行为不仅违反了国家及本地区对于房屋买卖的的相关规定，也是对国家金融秩序的冲击，有损国家的利益。其次，两原告与被告洪玉华在合同中明确约定，房屋将过户至第三人名下，从被告洪玉华先后找来杨某及黄明平贷款的情况可以看出，被告洪玉华与两原告签订房屋买卖合同的目的就是为了转售赚取差价，其目的严重背离了房屋居住的基本功能，有违国家“房子是用来住的，不是用来炒的”的方针政策，属于投机行为，存在扰乱国家对房地产市场的管理的行为，且有违诚实信用原则。最后，从涉案房屋在两原告与被告洪玉华签订涉案房屋买卖合同后，涉案房屋再次被转售的情况可以看出，两原告与被告洪玉华的该种交易模式为两原告在与被告洪玉华签订涉案房屋后，并不实际履行向国家缴纳相关税费、过户等房屋交易的手续，而是由被告洪玉华伺机转售给他人。此种交易模式严重的损害了国家的利益，同时扰乱国家对房地产市场的调控，损害国家税收，严重损害公共利益。因此，原告与被告之间的房屋买卖合同因损害国家利益及公共利益，应认定为无效合同。因两原告与被告洪玉华之间房屋买卖合同属于无效合同，则合同自始无效，而合同的解除则需以合同的有效为前提。因此，本院对两原告主张的解除其与被告洪玉华之间的房屋买卖合同的诉请，不予支持。三、两原告与被告黄明平之间的房屋买卖合同的问题两原告与被告黄明平之间的房屋买卖合同的权利义务从表面上看是由两原告与被告黄明平签订的《广州市存量房买卖合同》中约定的权利义务来规范，但从双方对于合同的实际履行、房屋价款的约定及两原告与被告黄明平、洪玉华签订的三方协议上可以看出，两原告与被告黄明平之间的房屋买卖合同条款应与两原告与被告洪玉华之间的房屋买卖合同的内容一致，广州市存量房买卖合同只是双方为配合交易所签订的。从被告黄明平向银行按揭的情况可以看出其是实际的购房人，被告黄明平亦承继了被告洪玉华的权利义务，虽两原告与被告黄明平重新签订书面的房屋买卖合同，但被告黄明平与两原告之间已达成房屋买卖的一致合意，存在房屋买卖合同，而合同的权利义务应参照两原告与被告洪玉华之间签订的房屋买卖合同。两原告与被告黄明平之间的房屋买卖合同是两原告与被告黄明平经自愿协商达成的一致意见，在不违反法律和行政法规的强制性规定的前提下，真实、合法、有效，对双方均有约束力。现被告黄明平无法取得被告邮储银行发放的贷款用于支付购房款，且未提供证据证明其可自行向两原告支付购房款，已无法实现两原告与被告黄明平之间的房屋买卖的合同目的。因被告黄明平存在根本的违约行为，两原告可解除其与被告黄明平之间的房屋买卖合同。综上，本院对于两原告主张的解除与被告黄明平之间的房屋买卖合同的诉请，予以支持。四、两原告主张的解除其与被告黄明平及被告邮储银行越秀支行之间的贷款合同的问题因两原告与被告黄明平及被告邮储银行越秀支行之间并不存在贷款合同，贷款合同只是购房人被告黄明平与被告邮储银行越秀支行之间的合同，两原告并非合同的相对方，无权解除被告黄明平与被告邮储银行越秀支行之间的贷款合同。因此，本院对原告张空军、陈智慧主张解除其与被告黄明平及被告邮储银行越秀支行之间的贷款合同的诉请，本院不予支持。五、案涉房屋的恢复登记及相关费用问题1.恢复登记问题。因被告黄明平存在根本违约行为，两原告主张解除与被告黄明平之间的房屋买卖合同，本院予以准许。双方之间的房屋买卖合同解除后，则被告黄明平应承担将案涉房屋恢复登记至两原告名下的协助责任，且应参照两原告与被告洪玉华之间签订的书面的房屋买卖合同的条款承担违约责任。2.恢复登记产生的相关费用的负担问题。被告洪玉华从一开始就只是为了转售房屋获取差额，而非购买房屋，且在将房屋买卖合同权利义务转给被告黄明平中亦未尽到谨慎注意义务，导致其与两原告签订的房屋买卖合同无效，存在缔约过失责任，应承担部分的恢复登记产生的相关费用。被告黄明平在仅仅由被告洪玉华代为支付5万元定金的情况下便将案涉房屋过户至被告黄明平的名下，而其余的款项均向银行贷款，该行为会扰乱国家的金融秩序，同时是对相关房屋交易政策的规避，现因银行拒绝放款而无法支付购房款导致两原告解除房屋买卖合同，被告黄明平应对恢复登记至两原告名下产生的相关税费承担相应的责任。另，两原告在明知其与被告洪玉华及被告黄明平进行房屋交易过程中的操作流程是违反国家的相关政策的情况下，仍以出具委托授权书等行为积极配合被告黄明平、洪玉华进行首付支付的虚假走账及首付贷的相关配合行为，最终导致房屋过户至黄明平名下，而无法取得相应的房款。因此，两原告对于该笔费用的产生亦存在过错行为，亦应承担相应的责任。综合，两原告与被告洪玉华及被告黄明平在该部分税费产生过程中的过错程度，本院酌定，对于案涉房屋过户至两原告名下产生的费用，由两原告与被告洪玉华、黄明平各承担50%的责任。六、两原告主张的违约金的问题1.被告洪玉华支付违约金责任的承担。被告洪玉华与两原告之间的房屋买卖合同因损害国家及公共利益属于无效合同，则被告洪玉华应承担的是因在签订合同过程中存在过错而承担的缔约过失责任，而非依据双方之间的房屋买卖合同承担支付违约金的责任。如两原告认为被告洪玉华的缔约过失责任给两原告造成了损失，可另行主张。2.被告黄明平支付违约金责任的承担。两原告与被告黄明平之间的房屋买卖合同，因被告黄明平无法支付相应的购房款的违约行为而无法实现房屋交易的合同目的，现两原告要求被告黄明平按照合同的约定支付违约金于法于理有据，但因在签订合同过程中两原告明知其与被告房屋买卖交易中的首付贷及虚假走账行为损害国家利益及社会公共利益，仍积极配合两被告规避相关房屋交易政策，其自身行为对于被告黄明平的违约行为的形成亦存在过错。因此，应减轻被告黄明平应承担的违约责任。综合两原告与被告黄明对于两原告损失的过错程度，本院酌定被告黄明平支付的违约金计算方式为：以91万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月31日计算至位于广州市从化区XXXX房的房产恢复登记过户至两原告名下之日止。七、两原告主张的担保费及律师费的问题1.担保费5000元的问题。担保费5000元，并非两原告主张权利所必然产生的费用，在担保方式的选择上两原告选择的担保方式也不是唯一的担保方式，其可选择更为便宜的担保方式。因此，本院对于原告主张的该笔费用，不予支持。2.律师费30000元的问题。虽两原告与被告洪玉华、黄明平之间的合同明确约定，违约方需支付主张债权产生的律师费，但三方对于本案纠纷的产生均存在过错，根据其过错程度，本院酌定两原告、被告洪玉华及被告黄明平各承担10000元。被告黄明平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第十条、第四十四条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百四十五条的规定，判决如下：一、解除原告张空军、陈智慧与被告黄明平于2019年6月6日签订的《广州市存量房买卖合同》；二、被告黄明平自本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告张空军、陈智慧将位于广州市从化区XXXX房恢复登记至原告张空军、陈智慧名下，办理上述房屋过户登记手续所产生的税费由原告张空军、陈智慧负担50%，被告洪玉华、黄明平负担50%；三、被告黄明平自本判决发生法律效力之日起十日内赔偿律师费10000元给原告张空军、陈智慧；四、被告洪玉华自本判决发生法律效力之日起三十日赔偿律师费10000元给原告张空军、陈智慧；五、被告黄明平自本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金（违约金以91万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月31日计算至位于广州市从化区XXXX房的房产恢复登记至原告张空军、陈智慧名下之日止）给原告张空军、陈智慧；六、驳回原告张空军、陈智慧的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13400元，由原告张空军、陈智慧负担6700元，被告洪玉华、黄明平负担6700元；财产保全费5000元，由原告张空军、陈智慧负担2500元，被告洪玉华、黄明平负担2500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  薛志军人民陪审员  廖少英人民陪审员  杨雪花二〇二〇年九月四日书 记 员  李嘉玮