内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终3328号上诉人（原审被告）：胡国财，男，1970年2月5日出生，蒙古族，个体工商户，住赤峰市.上诉人（原审被告）：姚川芹，女，1962年12月17日出生，汉族，教师，住赤峰市。委托诉讼代理人：李伟，赤峰市红山区桥北法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：杨家福，男，1977年12月4日出生，蒙古族，住赤峰市。上诉人胡国财、姚川芹因与被上诉人杨家福房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院（2020）内0402民初1187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。胡国财、姚川芹上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杨家福诉讼请求或发回重审。事实与理由：胡国财、姚川芹于2016年5月29日与赤峰美景置业有限责任公司（以下简称美景公司）签订抵顶楼房协议书，于2018年4月8日与杨家福签订房屋买卖合同，期间并没有查封相关财产的法律文书。涉案房屋始建于2016年，权属清楚，无纠纷。胡国财、姚川芹与杨家福签订的房屋买卖合同第十二条约定：“1、甲方同意更名于乙方名下或乙方指定人名下。2、乙方熟知该房产产权性质与内部产权纠纷并同意购买此房，如出现上述问题甲乙双方自行承担……”、第十三条约定：“上述房屋风险责任自该房产所有权转移（转移占有）之日起转移给乙方。”上述约定，系双方的特别约定，是对涉案房产产权性质及纠纷特别提示。胡国财、姚川芹依合同约定履行了房产更名义务并实际交付于杨家福使用该房产，杨家福熟知该房产产权性质与内部产权纠纷并同意购买此房，是杨家福的真实意思表示，且不违反法律规定，应自行承担该房产的风险责任。且特别约定效力优于一般约定。双方一同办理了更名手续并在抵顶楼房协议书中注明，说明合同的全部权利义务转移给了杨家福，被杨家福与美景公司形成了新的买卖合同关系，即相当于杨家福直接购买了美景置业的房屋，如需过户，应由美景置业与杨家福之间协同办理，胡国财、姚川芹已经不再承担协同办理过户义务。原审法院以过户登记存在障碍为由支持杨家福的诉请，于法无据。沈阳市中级法院2014年对美景置业名下国有土地使用权予以查封，是针对美景置业公司，并未对胡国财善意取得的地上附着物（涉案房屋）进行查封，且胡国财、姚川芹与申请查封人之间不存在任何纠纷。2019年12月，沈阳中院刊登公告，对包含案涉房产在内的房屋进行查封，此间，案涉房屋已经由杨家福签订合法有效的房屋买卖合同、缴纳全部购房款、实际入住三年有余。依据最高法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的解释》二十九条的规定，应予解除保全，杨家福提出执行异议，对财产权进行保护，也说明杨家福将案涉财产视为己有。综上：请求撤销原判，依法改判。杨家福答辩称，根据买卖合同的约定，该房屋没有抵押、没有纠纷，且沈阳中院已于2014年对涉案房屋占有的土地及地上建筑物进行查封。请求维持原判。杨家福向一审法院起诉请求：1.解除杨家福、胡国财、姚川芹签订的房屋买卖合同；2.判令胡国财、姚川芹返还杨家福购房款350000元、赔偿杨家福经济损失80000元（装修费60000元、违约金20000元），合计430000元；3.由胡国财、姚川芹承担本案的诉讼费用及其他费用。一审法院认定事实，2016年5月29日，胡国财与美景公司签订抵顶楼房协议书，约定美景公司将四季雅苑3号楼3152号房屋（建筑面积85平方米）以425000元的价格抵顶给胡国财作为3号楼、9号楼工程款，胡国财可自行处置，美景公司负责更名。美景公司于该日为胡国财出具购房款收据一枚。2018年4月8日，姚川芹代胡国财（甲方）与杨家福（乙方）签订房屋买卖（转让）合同，胡国财将前述房屋转让给杨家福，约定总价款350000元，乙方于合同当日支付定金5000元，于过户当日支付剩余房款345000元。同时约定甲方保证房屋权属清晰、无查封、无其他任何纠纷，同意将房屋更名至乙方名下，乙方在2018年5月20日将购房款345000元一次性交清。合同签订后，杨家福于当日支付定金5000元，姚川芹为杨家福出具收据一枚。2018年5月7日，杨家福以银行转账方式向姚川芹账户支付剩余购房款345000元，胡国财于当日为杨家福出具收条一枚，载明收到杨家福支付购房款345000元。胡国财称其跟杨家福及中介公司一同到美景公司售楼处办理了案涉房屋的更名手续，其在抵顶楼房协议书中注明“同意更名给杨家福”并签字确认，美景公司在销售档案中的抵顶协议及交款收据上进行了标注，现美景公司的销售档案里记载案涉房屋的购买人为杨家福。杨家福称与胡国财一同办理了更名手续，胡国财在抵顶协议上书写了同意更名后将抵顶协议交给自己，但并未看到美景公司的销售档案。双方提交的抵顶协议中载有“同意更名给杨家福，胡国财”字样。2019年12月，辽宁省沈阳市中级人民法院在人民日报刊登公告，内容为包含案涉房屋在内的美景公司名下土地使用权及数套房屋已被查封。杨家福向辽宁省沈阳市中级人民法院提交了书面异议，该院于2020年6月2日作出（2020）辽01执异316号执行裁定书，认定该院对案涉土地及房屋的查封始于2014年1月6日，而胡国财与美景公司的抵顶楼房协议书签订于2016年5月29日，晚于查封日期，裁定驳回杨家福的异议。一审法院认为，根据杨家福、胡国财、姚川芹签订的房屋买卖（转让）合同第九条约定，胡国财、姚川芹应保证案涉房屋权属清楚、无查封及其他纠纷，否则杨家福可解除买卖关系并主张20000元的经济赔偿。辽宁省沈阳市中级人民法院于2014年对美景公司名下国有土地使用权予以查封，案涉房屋坐落于被查封的土地之上，过户登记存在障碍，根据双方约定，杨家福要求解除买卖关系、返还购房款350000元并赔偿损失20000元的理由成立。关于杨家福主张的装修损失60000元，诉讼中杨家福仅提供了房屋装修的照片，并未提供发生费用金额的相关证据，杨家福现有证据不足以支持该项主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十八条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除杨家福与胡国财于2018年4月8日签订的房屋买卖（转让）合同；二、胡国财于判决生效后十日内返还杨家福购房款350000元并支付赔偿金20000元，合计370000元；三、驳回杨家福的其他诉讼请求。二审经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，本院直接予以确认。本院认为，围绕上诉请求及答辩意见，本案二审争议焦点是：杨家福诉请解除涉案房屋买卖合同及返还购房款及给付违约金的请求是否成立。2018年4月8日，胡国财与杨家福签订的房屋买卖合同当事人意思表示真实，未违反法律、法规相关规定，缔约双方应按合同约定履行义务。合同签订后，杨家福按约定交付了购房款，胡国财亦将涉案房屋交付给杨家福。本案杨家福系以涉案房屋在签订合同前已被查封，胡国财隐瞒房屋被查封的事实，在合同履行中未解除房屋的查封，导致其合同目的不能实现为由，诉请解除合同。胡国财主张买卖合同第十二条、十三条作出特别约定，应由买受人自行承担风险。2014年沈阳中院未对涉案房屋查封，2019年沈阳中院查封涉案房屋，不属于出卖人的原因，杨家福解除合同请求不应成立。胡国财抗辩主张不应成立。1、《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”胡国财与杨家福签订涉案房屋买卖合同，约定胡国财将涉案房屋出售给杨家福。胡国财作为出卖人，依法负有交付房屋并转移所有权给杨家福的义务。涉案房屋坐落的土地使用权已于2014年被查封，查封及于地上建筑物，房屋被查封始于2014年，胡国财主张房屋被查封时间是在签订买卖合同后理由不成立。2、虽然房屋买卖合同第十二条、十三条约定，杨家福熟知房产产权性质及内部纠纷，出现上述问题双方自行承担。房屋风险责任自该房产转移所有权、转移占有转移给买受人。但上述约定并未包含房屋被查封情形，且第十二条并未约定由买受人承担瑕疵风险。买卖合同第十三条约定的风险责任应指的是标的物毁损、灭失的风险，并未包含标的物的权利瑕疵。3、杨家福购买涉案房屋时并不知晓房屋被查封，杨家福已按法律规定向沈阳中院提出执行异议，但已被驳回异议。出卖人负有的转移房屋所有权的义务履行不能，构成根本违约，胡国财应承担解除合同、赔偿违约金的违约责任。综上分析，上诉人上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6850元，由胡国财、姚川芹承担。本判决为终审判决。审判长 陆广华审判员 李国辉审判员 牛占龙 二○二○年九月二十九日法官助理 邹海庚书记员 范春阳