安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终6657号 上诉人（原审被告）：合肥粤丰置业有限公司，住所地安徽省合肥市包河区徽州大道**服务中心办公楼1-901等**房（**）。 法定代表人：钱宜丽，董事长。 委托诉讼代理人：郭子华，女，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：孙长好，男，1988年5月26日出生，汉族，住安徽省长丰县双凤经纪开发区。 被上诉人（原审原告）：彭玲，女，1986年10月31日出生，汉族，住安徽省广德县。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈浩，安徽安泰达律师事务所律师。 上诉人合肥粤丰置业有限公司（以下简称粤丰公司）因与被上诉人孙长好、被上诉人彭玲房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初3327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 粤丰公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回孙长好、彭玲的全部诉讼请求或发回重审；2．一审、二审诉讼费用由孙长好、彭玲承担。事实和理由：第一，案涉房屋未能交付确因不可抗力，一审判决将案涉房屋不能交付的原因全部归咎于粤丰公司，系认定事实不清。从案涉项目的整体情况来看，2013年8月1日取得项目土地后，所有单体均已取得消防、环保审批。案涉楼栋亦取得施工许可证、商品房预售许可证，后因政府行为要求案涉楼栋暂停建设，而政府行为不是当事人可以预见的，案涉房屋未能按时交付确系因不可抗力原因。案涉房屋的认购时间与合肥市包河区环境保护局发出暂停建设通知时间都是2018年3月底，间隔仅为5天，在此之前粤丰公司没有收到任何通知，孙长好、彭玲认购房屋时，案涉房屋各项证照齐全，粤丰公司预售房屋于法有据。合肥市包河区环境保护局发出的通知仅为暂停建设，基于此粤丰公司有理由相信案涉项目可以重新开工建设，且项目停建后，粤丰公司一直积极向各相关部门发函询问，但均无果。 第二，一审判决粤丰公司支付孙长好、彭玲首付款资金占用利息损失，没有事实和法律依据。粤丰公司预售房屋于法有据，双方签订的认购书也是双方真实意思表示，合法有效，双方均应当遵守。粤丰公司据此收取首付款，并无不当，后合同不能履行是因为不可抗力因素导致的，不能因此要求粤丰公司支付资金占用利息损失。 第三，一审判决粤丰公司同时承担银行贷款利息损失和违约金，系适用法律错误，明显加重粤丰公司的责任。根据法律规定，合同已经约定损失赔偿额按照累计已付款的1%计算，即8529.1元。如果孙长好、彭玲认为不足以弥补其损失，也应当请求法院增加，但不能超出其实际损失额。孙长好、彭玲同时主张违约金和贷款利息损失、抵押登记费，明显超过了其实际损失。 第四，一审在案涉房屋《个人购房担保借款合同》未解除的情况下判决粤丰公司向孙长好、彭玲返还全部购房款，不符合实际情况。粤丰公司已经在上述合同中作为保证人签章了。合同也约定了，如孙长好、彭玲逾期付款，贷款银行有权直接从粤丰公司账户中扣收。现在一审判决粤丰公司将购房款全部返还给孙长好、彭玲，而担保借款合同未解除，粤丰公司仍承担保证责任的风险。 孙长好、彭玲辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，粤丰公司相关的上诉主张均不能成立，依法应予以驳回。第一，本案不存在应适用不可抗力的情形。所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，依据粤丰公司一审自己所提交的安徽省巢湖管理局《关于暂停建设巢湖流域水环境一级保护区内涉水在建项目的通知》，早在2018年2月份，相关的政策文件就已经向全社会公开。一审法庭调查阶段，粤丰公司亦明确陈述2018年3月份就已经收到了合肥市包河区环境保护局的相关文件，要求其暂停建设合肥恒大中心项目。上诉状中，粤丰公司更是明确承认收到暂停建设通知在前，签订认购书在后，更重要的是，本案正式签订《商品房买卖合同》是在2018年5月份，距离粤丰公司收到相关文件通知已经过去两个月时间。显然，对粤丰公司而言，本案并非不能预见、不能克服、不能避免的情形。 第二，本案系商品房买卖合同纠纷，一审法院判决粤丰公司向孙长好、彭玲返还全部购房款并无不当。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，则商品房买卖合同纠纷应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理，未提出独立请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。本案中，第三方贷款银行未提出任何诉讼请求，一审法院依据商品房买卖合同关系判决粤丰公司返还全部购房款，显然认定事实清楚，适用法律正确。 第三，一审法院适用法律正确，判决粤丰公司支付首付款资金占用利息损失等并无不当。粤丰公司违约行为系逾期交房，而非逾期办证。对粤丰公司违约的惩罚措施应严于逾期办证，更何况孙长好、彭玲不存在任何过错，且首付款资金占用利息损失、银行贷款利息实际损失是必然存在和实际发生的，尤其是银行贷款利息损失，孙长好、彭玲一审中已经提供了充分的证据加以证实，故粤丰公司理应支付首付款资金占用利息损失、银行贷款利息和违约金，该赔偿也并未超过法律规定的损害赔偿的范围。如果粤丰公司认为孙长好、彭玲获得了双重获益，理应提出相应的证据加以证实。综上，请求依法驳回上诉。 孙长好、彭玲向一审法院起诉请求：1．依法确认粤丰公司与孙长好、彭玲签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20170107800959HD20190116）已经于2019年11月18日解除；2．判令粤丰公司返还孙长好、彭玲的购房款、抵押登记费合计853460元，并支付占用孙长好、彭玲的购房款等期间的利息损失，暂合计22458.08元（按同期银行贷款利率分别累计计算，其中50910元对应的利息自2018年3月27日暂计算至2019年11月25日为4084.11元；其中42000元对应的利息自2018年6月18日暂计算至2019年11月25日为2909.38元；其中85000元对应的利息自2018年9月22日暂计算至2019年1月25日为4811.35元；其中255000元对应的利息自2018年12月15日暂计算至2019年11月25日为10653.24元；以上利息均顺延计算至全部款项清偿完毕之日止）；3．判令粤丰公司支付孙长好、彭玲的违约金8529.10元；4．判令粤丰公司返还孙长好、彭玲的自2019年6月6日起至判决生效之日止，已支付上海浦东发展银行股份有限公司合肥分行的银行贷款利息，暂合计为21337.83元；5．本案诉讼费用等由粤丰公司承担。 一审法院认定事实：孙长好、彭玲系夫妻关系。2018年3月底，甲方粤丰公司与乙方孙长好、彭玲签署《合肥恒大中心商品房认购书》，约定乙方向甲方认购合肥恒大中心楼盘D1栋塔楼924单元商品房，总金额为852910元。此后，孙长好、彭玲分别于2018年3月27日支付定金及购房款50910元、2018年6月18日支付购房款42000元、2018年9月22日支付购房款85000元、2018年12月15日支付购房款255000元和抵押登记费550元。 2019年5月1日，买受人孙长好、彭玲与出卖人粤丰公司就上述房屋签订《商品房买卖合同》（合同编号：20170107800959HD20190116、备案单号：1905000042），合同约定：买受人采取按揭付款方式支付购房款，首付款432910元在2019年5月1日前支付，剩余房款420000元，办理按揭贷款；出卖人应当在2019年6月30日前，将具备条件并符合该合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。根据该份合同约定，借款人孙长好、彭玲与贷款人上海浦东发展银行股份有限公司合肥分行、保证人粤丰公司签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：58092019100396130601），孙长好、彭玲向银行贷款420000元，用于支付上述房屋剩余购房款，贷款期限为10年，自2019年5月14日至2029年5月14日止，还款方式为等额本息还款法。自2019年6月6日起，孙长好、彭玲开始按约归还上述贷款本息，截至2020年5月6日，已偿还贷款12期，其中利息21337.83元。 一审法院另查明，2018年2月26日，安徽省巢湖管理局下发《关于暂停建设巢湖流域水环境一级保护区内涉水在建项目的通知》，要求暂停巢湖流域水环境一级保护区内现有全部涉水在建项目建设。2018年3月21日，合肥市包河区环境保护局向合粤丰公司下发《关于转发的通知》，要求其按照文件要求执行。2018年6月19日，安徽省巢湖管理局对粤丰公司作出2018环罚告字（6）号行政处罚事先（听证）告知书，责令其停止违法行为，并处以五十万元罚款。因上述原因，案涉房屋至今尚处于停工状态。 一审法院再查明，2020年3月26日，孙长好、彭玲向一审法院提起诉讼，一审法院于2020年4月30日向粤丰公司送达了民事起诉状副本等诉讼材料。 一审法院认为，依据双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案的争议焦点为：1．案涉《商品房买卖合同》是否已于2019年11月18日解除；2．本案是否存在不可抗力或情势变更情形；3．孙长好、彭玲主张返还全部购房款、抵押登记费及资金占用利息损失、违约金、银行贷款利息损失是否有事实及法律依据。 关于争议焦点一。孙长好、彭玲与粤丰公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，按照合同约定，粤丰公司应在2019年6月30日前交付房屋，逾期交房超过90日的，买受人有权行使解除权。现粤丰公司逾期交房已超过90日，双方约定的解除条件已成就，故孙长好、彭玲有权依法解除合同。关于解除合同的时间，孙长好、彭玲主张其于2019年11月18日向粤丰公司送达了解除合同通知书，但其提供的快递单据中收件人系身份不明确的案外人，而非粤丰公司，粤丰公司对此亦不予认可，故一审法院对其主张的合同解除时间不予认定。孙长好、彭玲诉至法院后，一审法院依法于2020年4月30日向粤丰公司送达了民事起诉状副本等诉讼材料，此时孙长好、彭玲要求解除合同的通知已经到达粤丰公司，产生解除合同的法律效力，故一审法院确认双方合同解除的时间为2020年4月30日。 关于争议焦点二。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。而情势变更是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。也就是说，不可抗力及情势变更都适用于合同成立以后发生不能预见的客观情况。本案中，合肥市包河区环境保护局向粤丰公司下发停建通知的时间（2018年3月21日）在前，孙长好、彭玲就案涉房屋交付定金、购房款以及双方签订商品房买卖合同的时间均在后，不存在不能预见的情形，故粤丰公司关于不可抗力以及情势变更的辩称，明显与事实及法律不符，一审法院不予采信。 关于争议焦点三。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，孙长好、彭玲已付购房款852910元，此款合肥粤丰置业有限公司应予以返还。粤丰公司辩称应先将银行贷款还清，剩余款项返还给孙长好、彭玲，无合同及法律依据，一审法院不予采信。 关于孙长好、彭玲主张的各项损失及违约金问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，在明知政府机关已下发暂停案涉房屋建设项目通知的情况下，粤丰公司不仅未向孙长好、彭玲履行通知义务，反而与对方签订商品房买卖合同，并在合同签订后逾期交房，其行为严重违反诚实信用原则，构成严重违约，依法应承担赔偿损失等违约责任。依照法律规定，损失赔偿数额既包括当事人受到的直接损失，也包括合同履行后当事人可获得的利益。本案中，孙长好、彭玲主张的抵押登记费550元及房款占用利息、银行贷款利息系其因粤丰公司违约而遭受的直接损失，且其已提供证据证明上述损失实际发生，故一审法院对其关于上述损失的主张予以支持。但对2020年5月6日之后的银行贷款利息损失，因截至庭审时尚未实际发生，一审法院不予支持。此外，双方在合同中约定了违约金按照累计已付款的1%计算，孙长好、彭玲据此主张违约金8529.10元，符合双方合同约定，一审法院予以支持。粤丰公司辩称赔偿损失与违约金系重复主张，但本案中双方约定的违约金明显过低，不足以弥补当事人遭受的实际损失，孙长好、彭玲依法可以同时主张，且合并主张之后的金额并不明显超过当事人遭受的实际损失，故一审法院对粤丰公司的上述辩称不予采信。 一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十七条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，判决：一、确认孙长好、彭玲与合肥粤丰置业有限公司2019年5月1日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20170107800959HD20190116、备案单号：1905000042）已于2020年4月30日解除；二、合肥粤丰置业有限公司于判决生效后十日一次性返还孙长好、彭玲购房款852910元，并支付资金占用利息（分段累计计算：以50910元为基数，自2018年3月27日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2018年6月17日；以92910元为基数，自2018年6月18日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2018年9月21日；以177910元为基数，自2018年9月22日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2018年12月14日；以432910元为基数，自2018年12月15日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日；以432910元为基数，自2019年8月20日起同期全国银行业间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算至本判决生效之日止）；三、合肥粤丰置业有限公司于判决生效后十日一次性支付孙长好、彭玲抵押登记费550元以及截至2020年5月6日的银行贷款利息损失21337.83元；四、合肥粤丰置业有限公司于判决生效后十日一次性支付孙长好、彭玲违约金8529.10元；五、驳回孙长好、彭玲的其他诉讼请求。案件受理费12856元、减半收取计6428元，由合肥粤丰置业有限公司负担。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。对一审法院所认定的双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，关于商品房买卖合同解除问题。双方之间的商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，应为合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。合同约定粤丰公司应于2019年6月30日之前交付房屋，逾期交付超过90日的，孙长好、彭玲有权解除合同，现粤丰公司逾期交房已经超过90日，孙长好、彭玲据此解除合同，应当予以支持。因孙长好、彭玲未能举证证明在本案起诉前有效送达了解除合同通知书，故一审法院认定双方合同于2020年4月30日（本案一审民事起诉状副本送达之日）解除，并无不当，本院予以确认。根据法律规定，合同解除的，当事人应互相返还依据合同取得的财产，一审法院据此认定粤丰公司返还孙长好、彭玲已支付的全部购房款，并无不当，本院予以确认。至于粤丰公司提及的案涉房屋的个人购房担保借款合同问题，因本案诉请不涉及该担保借款合同，本案审理的是商品房买卖合同纠纷，对于商品房担保贷款合同纠纷，一审法院未处理，并无不当。 关于粤丰公司应否承担违约责任问题。粤丰公司上诉称，其逾期交房是因为政府部门下发的停建通知，应属于不可抗力，但实际上在双方签订房屋认购协议之前粤丰公司已经收到了合肥市包河区环境保护局的停建通知，粤丰公司不存在不能预见的情形，粤丰公司该上诉理由不能成立。粤丰公司逾期交房应当承担相应的违约责任，根据双方合同约定，粤丰公司应当支付孙长好、彭玲违约金8529.10元，但孙长好、彭玲为履行案涉房屋买卖合同支付了抵押登记费、银行贷款利息，也实际损失了房款占用利息及合同履行后其他可获得的利益，合同约定的违约金不足以弥补孙长好、彭玲遭受的实际损失，一审法院结合孙长好、彭玲的诉请认定粤丰公司支付抵押登记费、房款占用利息、银行贷款利息及合同违约金，并无不当，现亦无证据证明该标准明显超过孙长好、彭玲遭受的实际损失，粤丰公司对此提起上诉，本院不予支持。 综上，粤丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13654元，由合肥粤丰置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年九月二十三日 法官助理丁玉洁 书记员胡天纯 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。