安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终5381号 上诉人（原审被告）：陈文弟，男，1975年3月18日出生，汉族，住安徽省肥西县。 委托诉讼代理人：刘群，安徽王良其律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王宇宁，安徽王良其律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：严善余，男，1976年6月2日出生，汉族，住安徽省舒城县。 委托诉讼代理人：谢翔翔，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆芝云，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李玉森，男，1957年11月27日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托代理人：张寅，安徽华人（北京）律师事务所律师。 上诉人陈文弟因与被上诉人严善余、李玉森房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初8813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈文弟上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判严善余与陈文弟之间的租赁房屋转让合同有效，陈文弟无需向严善余退还房屋租赁转让费70000元；陈文弟不承担装饰装修费用42191元及移机费用1000元。事实和理由：一、本案房屋租赁合同和租赁房屋转让合同不是同一法律关系，不应合并审理，且陈文弟诉讼主体不适格。本案案由是房屋租赁合同纠纷，严善余与陈文弟之间就转让费达成的相关协议与房屋租赁合同纠纷无关，该转让费70000元是严善余对陈文弟因提前结束租期而造成的预期可得收益损失的补偿，该补偿系交易习惯，陈文弟从上一承租人手中接手该租赁房屋时也曾缴纳转让费185000元，本案中即使严善余对该转让费有异议也应另行起诉，两个法律关系不同不应合并审理。此外，陈文弟既不是案涉房屋租赁合同的出租方、承租方，也未就该租赁合同与严善余、李玉森达成任何附属协议，不是该租赁合同的当事人，故本案中陈文弟诉讼主体不适格。二、陈文弟在就转让费事宜与严善余达成协议时对该房屋存在违章用电事实并不知情，且该转让费与案涉房屋租赁合同无关，本案中陈文弟没有欺诈行为，不具有违约事由，故该转让合同不应被撤销，且陈文弟不应向严善余退还房屋租赁转让费。商铺转让费系严善余与陈文弟依照交易习惯平等协商确定的，该转让费合法有效，与案涉房屋租赁合同无关。国网安徽省电力公司合肥供电公司于2018年1月出具的《用电检查通知书》的通知对象是李玉森，且陈文弟在之前店铺经营中用电正常、经营正常，因此陈文弟对此并不知情，故本案中陈文弟没有欺诈情形，一审判决撤销租赁房屋转让合同并退还转让费没有事实根据和法律依据。三、陈文弟与案涉房屋租赁合同无关，其不享有任何权利也不应承担任何义务，该合同无法继续履行也并非陈文弟造成，严善余因租赁合同产生的装饰装修费用等损失不应有陈文弟承担。陈文弟不是案涉房屋租赁合同的出租方、承租方，也未就该租赁合同达成任何附属协议，不是该租赁合同的当事人，其不享有任何权利，不承担任何义务，其未收取任何租赁收益。本案合同目的无法实现也并非陈文弟造成，该租赁合同撤销后房屋再次转让等收益也与陈文弟无关，案涉租赁合同成立期间、撤销之后的装饰装修等全部收益由李玉森享有，故严善余因租赁合同产生的装饰装修费用和移机费用损失不应由陈文弟承担。 严善余辩称，1、本案中严善余与陈文弟及李玉森之间虽然有不同的法律关系，但是该两种法律关系均为严善余承租房屋而产生的，且房屋租赁与陈文弟将租赁房屋转让给严善余承租是同时进行的。因此一审法院基于有利于纠纷统筹解决的原则并案审理并无不当，也符合民事诉讼法、司法解释的规定。2、根据严善余在一审庭审中提交的违章（约）通知书可以看出，供电公司是在2018年1月9日到租赁房屋现场检查用电计量装置，且现场就下达了用电检查通知书，当时该房屋系由陈文弟承租经营，陈文弟称不知道违章用电的事实，这明显是不符合常理的。因此陈文弟在明知涉案租赁房屋存在违章用电且可能面临断电的情况下，将房屋转让给严善余是构成欺诈的。一审法院认定陈文弟构成欺诈认定事实清楚，适用法律准确。3、因陈文弟与李玉森均存在欺诈，且二人与严善余之间均存在合同关系，一审法院依据《合同法》第56条撤销两份合同且要求二人共同赔偿因其欺诈行为给严善余造成的损失是正确的。 李玉森辩称，1、陈文弟依法应当承担装饰装修费用。涉案房屋在2018年1月9日即被供电公司现场出示了相关的违章用电的处罚通知，陈文弟当时正在承租和使用涉案房屋。李玉森将该房屋出租后始终没有使用过涉案房屋，因此李玉森对相关的违章用电情形并不知情。且陈文弟在收到供电公司的处罚通知时并没有告知李玉森。因此一审法院判决其承担装饰装修和空调移机费符合法律规定。2、涉案房屋的租赁转让费实际是由陈文弟收取。其在转让合同被撤销后，应承担返还义务。李玉森并没有收取该部分转让费，因此不存在返还的情形。 严善余向一审法院起诉请求：1、请求依法判令撤销严善余分别与李玉森、陈文弟就门面房达成的《房屋租赁协议》、租赁房屋转让合同；2、请求依法判令李玉森、陈文弟退还房租费21600元、房屋租赁转让费70000元；3、请求依法判令李玉森、陈文弟赔偿严善余店铺装修损失60000元，以实际鉴定为准；4、请求依法判令李玉森、陈文弟赔偿停业损失54000元（自2018年11月1日起，按照每月9000元，暂计算至2019年4月30日，之后仍以前述标准计算至协议确认撤销时止）；5、请求依法判令李玉森、陈文弟承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2018年5月11日，严善余获知陈文弟所承租李玉森的位于商铺将对外转让、出租。严善余与陈文弟、李玉森就房屋转让、租赁事宜达成协议如下：李玉森与陈文弟的租赁协议解除，陈文弟的房租已缴纳至2018年10月30日，现租金尚剩余20000元，由严善余直接支付给李玉森，严善余在2018年10月30日前无需再支付其他租金。另外，严善余向陈文弟一次性支付房屋租赁转让费70000元整。严善余另行与李玉森签订了《房屋租赁协议》，约定房屋租金为3600元／月，租赁期限自2018年5月1日始至2028年5月1日止。《房屋租赁协议》签订后，李玉森于2018年5月14日按约将房屋交付严善余。严善余接收该房后，对该房进行了装修，并从事水果销售生意。 另查明，2018年1月9日，国网安徽省电力公司合肥供电公司（以下简称供电公司）工作人员在进行例行用电检查时，发现案涉房屋存在违章用电的行为，现场下达了用电检查通知书，告知李玉森、陈文弟纠正违章用电行为，按照国家规定接受处理，但李玉森未能配合处理。2018年8月20日，供电公司进行了断电处理，并向店铺下达了《违章（约）用电停电通知书》。严善余收到《违章（约）用电停电通知书》后，将该通知书交给李玉森，双方于2018年8月22日前往供电公司处理，但因为涉及处罚等金额较高，违章用电问题没有解决。经协商，供电公司同意严善余短期内暂时向邻居借电，以减少经营损失。2018年10月，供电公司再次向门面房下达了《违章（约）用电停电通知书》，同时下发了一份通知给邻居，告知其不得再向严善余借电。之后，严善余因无电可用而停业。2019年5月9日，严善余与李玉森、陈文弟就《房屋租赁协议》、退还房租费、房屋租赁转让费、店铺装修损失费、赔偿停业损失等协商未果，向法院提起诉讼，请求判如所请。 另，对严善余案涉房屋装修等,案经安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司评估为：吊顶天棚、块料楼地面墙面等装饰装修评估价为42191元，其中射灯100元；空调、热水器和冰柜评估价为10140元，移机费用为1000元。并2019年9月23日，严善余将案涉房屋移交给了李玉森。 一审法院认为，2018年5月11日，严善余获知陈文弟所承租李玉森的位于商铺将对外转让、出租，严善余与陈文弟、李玉森就房屋转让、租赁事宜达成协议，严善余与李玉森签订了《房屋租赁协议》，该转让、租赁协议系双方真实意思表示，协议内容不违背法律法规禁止性规定，应系合法有效，应受法律保护，对此在合同履行过程中双方均应按合同约定履行各自的义务。李玉森、陈文弟有按约履行交付出租房屋义务，严善余有按约支付协议约定的租金义务。本案在合同履行中，因该违章用电行为事项发生于2018年1月9日，时为陈文弟所承租期间，供电公司并现场向李玉森下达了通知书，对此陈文弟、李玉森应知该事项，却未能告知严善余，致严善余在不知情下与李玉森、陈文弟签订转让、租赁协议，并致严善余因无电可用而停业不能以实现合同目，李玉森、陈文弟的行为有违严善余真实意思表示，构成合同欺诈。严善余诉请的要求判令撤销其与陈文弟、李玉森达成的《房屋租赁协议》、租赁房屋转让合同及要求陈文弟退还房屋租赁转让费70000元和要求李玉森、陈文弟赔偿店铺装修损失，符合法律规定，该院予以支持。对于严善余诉请的要求李玉森、陈文弟退还其房租费21600元的请求，因在合同签订后，严善余实际使用和占用了案涉房屋至2019年9月23日，以公平原则，该院对严善余的该请求不予支持。对于严善余诉请的装修费用损失的数额，其中的吊顶天棚、块料楼地面墙面等装饰装修费用42191元，双方均同意扣除其中射灯价100元；且该42091元的等装饰装修为不可移动物，李玉森、陈文弟对该款应予赔偿。对于李玉森、陈文弟辩称的空调、热水器和冰柜为可移动物，请求严善余带走，并愿承担相应移机费用，李玉森、陈文弟的该辩称符合常理，该院予以采纳。对于严善余请求依法判令李玉森、陈文弟赔偿停业损失54000元，严善余对该项请求因无证据证明，该院对此不予支持。对于李玉森辩称本案涉及两个法律关系：一是房屋租赁合同关系，另一是房屋转让合同关系，严善余应分别起诉。因本案纠纷是基于同一案涉房屋租赁所引起，且租赁和转让相互交叉且同时进行，严善余的该起诉有利于纠纷的统筹解决，该院对李玉森的该辩称不予采纳。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十四条、第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、撤销严善余分别与李玉森、陈文弟就门面房达成的《房屋租赁协议》、租赁房屋转让合同；二、陈文弟于本判决生效之日起十日内向严善余退还房屋租赁转让费70000元；三、陈文弟、李玉森于本判决生效之日起十日内向严善余赔偿装饰装修费用42191元及移机费用为1000元；四、驳回严善余的其他诉讼请求。案件受理费3012元，装饰装修评估费4000元，合计7012元，由严善余负担5354元，由陈文弟、李玉森负担1658元。 对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。另二审期间，陈文弟提供涉案门面房转让广告照片两张，旨在证明即使撤销涉案房屋租赁合同后，李玉森仍然可转租该门面房，租赁费用和转让费等相关收益均由李玉森享有，与陈文弟无关，严善余因房屋租赁合同产生的装饰装修费用和移机费用不应当陈文弟承担。严善余的质证意见为对该证据的真实性、合法性无异议，关联性、证明目的有异议。该证据不能证明拍照的实际时间，截至严善余将涉案租赁房屋返还给李玉森时，涉案房屋并未有人继续承租。该证据与本案无关。李玉森的质证意见为对该证据真实性无异议，关联性和证明目的有异议。一审过程中严善余申请了法院的鉴定，双方在法院针对涉案房屋的返还达成了一致的意见，在鉴定之后，严善余将房屋返还给李玉森。该照片是在房屋返还后形成的，与本案无关联，也并不能达到陈文弟的证明目的。 本院认为，关于案涉转让协议是否可撤销的问题。从本案现已查明的事实来看，在陈文弟将案涉房屋转让给严善余前，供电公司于2018年1月9日对案涉房屋用电进行例行检查时，就已发现案涉房屋存在违章用电行为并下达了用电检查通知书，要求纠正违章用电行为。陈文弟、李玉森在二审时也陈述在接到该通知书当日下午，双方都到供电公司了解相关情况，并知晓案涉房屋存在私改电表偷电的情形，但双方此后均未配合供电公司的相关处罚。在违章用电没有处理完毕的情况下，陈文弟在转让案涉租赁房屋时也未告知严善余相关情况，导致严善余在经营过程中被供电公司断电而无法经营，一审法院在此情况下认定陈文弟的相关行为有违严善余的真实意思表示，撤销双方的租赁房屋转让合同并无不当，本院予以支持，故陈文弟应退还严善余交纳的7万元转让费用。陈文弟主张转让时对房屋存在违章用电事实不知情，与本案现已查明的事实不符，本院不予采信。关于装饰装修费用及移机费用的问题，因案涉房屋租赁合同已被撤销，案涉房屋及附属的相关装饰装修严善余也已返还房屋所有权人李玉森，即合同撤销之后的装饰装修等收益由李玉森享有，现严善余主张陈文弟应承担装饰装修费用及移机费用，依据不足。陈文弟认为相关装饰装修费用及移机费用应由李玉森承担，本院予以支持。 综上所述，陈文弟的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2020）皖0191民初347号民事判决第一项，即“撤销严善余分别与李玉森、陈文弟就门面房达成的《房屋租赁协议》、租赁房屋转让合同”；“陈文弟于本判决生效之日起十日内向严善余退还房屋租赁转让费70000元”； 二、变更安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2020）皖0191民初347号民事判决第三项为“李玉森于本判决生效之日起十日内向严善余赔偿装饰装修费用42191元及移机费用为1000元”； 三、驳回严善余的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理3012元，装饰装修评估费4000元，合计7012元，由严善余负担5354元，由陈文弟、李玉森负担1658元；二审案件受理费3012元，由陈文弟负担1862元，由严善余负担1150元。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年九月十七日 书记员 曹丽梅 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。