广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初709号原告：广东医谷产业园投资管理股份有限公司，住所地广东省广州市南沙区珠江街南江二路******，统一社会信用代码914401013047035732。法定代表人：郑贵辉，职务总经理。委托诉讼代理人：麦雪群，广东翰锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：温雪清，广东翰锐律师事务所律师。被告：康**干细胞再生医学科技（广州）有限公司，住，住所地广东省广州市越秀区中山三路**B塔**一社会信用代码91440101321029680R。法定代表人：林翠霞。原告广东医谷产业园投资管理股份有限公司与被告康**干细胞再生医学科技（广州）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广东医谷产业园投资管理股份有限公司的委托诉讼代理人麦雪群到庭参加了诉讼，被告康**干细胞再生医学科技（广州）有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东医谷产业园投资管理股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《广东医谷（南沙）产业孵化器租赁合同》于2020年1月14日解除；2.被告向原告支付2019年4月1日至2020年1月14日的租金917792.87元及逾期支付2019年4月1日至2020年1月14日租金的违约金（计算方式：2019年4月1日至2019年8月26日期间以94791.2元为本金、2019年8月27日至2020年1月14日期间以99530.76元为本金，均按每日0.5%，2019年4月、6月-9月、11月、12月的违约金从每月6日起计至被告实际清偿之日止；2019年5月1日至2019年5月31日的违约金从2019年5月7日起计至被告实际清偿之日止；2019年10月1日至2019年10月31日的违约金从2019年10月8日起计至被告实际清偿之日止；2020年1月1日至2020年1月14日的违约金从2020年1月7日起计至被告实际清偿之日止）；3.被告向原告支付自2020年1月15日起至2020年4月3日止的场地占用费262097.67元（参照合同约定的2020年度月租金标准99530.76元/月）；4.被告向原告支付单方终止合同违约金468917.39元（未完成租期租金总额的10%计算，具体计算过程详见《未完成租期违约金计算表》）；5.被告承担本案受理费和财产保全费、财产保全担保费1674.31元。事实与理由：2018年8月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《广东医谷（南沙）产业孵化器租赁合同》，约定原告该房产中自编l栋4层401厂房／写字楼按现状出租予被告用于研究和实验发展使用。上述合同签订当日，原告依约将租赁房屋交付被告，被告亦于当日按约向原告预缴履约保证金189582.4元、免租期后第一个月的租金94791.2元、水电费保证金6000元。之后，被告先后向租赁房屋所在园区的物业管理公司支付了2018年8月至2019年3月共8个月的物业管理费，并于免租期满后，分别向原告支付了2018年12月至2019年3月的租金（含逾期付款违约金）合计302737.48元。但自2019年4月份起，被告即停止向原告支付租金。期间，原告多次通过电话、微信、发函等方式向被告催讨租金及逾期付款违约金，被告期间虽提出延缓支付租金的请求，但一直未予支付。2019年12月31日及2020年1月2日，原告先后两次向被告发出《催告函》，要求被告在收到函件之日起三日内向原告清偿全部租金及逾期付款违约金，但被告对此置若罔闻。无奈之下，2020年1月13日，原告向被告发出《解除合同通知书》，通知解除《租赁合同》。被告已于2020年1月14日收到该《解除合同通知书》。鉴于被告的违约行为给原告造成了重大经济损失，为维护自身合法权益，原告特诉至贵院，望判如所请。被告康**干细胞再生医学科技（广州）有限公司无答辩。经审理查明：原告是位于广州市南沙区珠江街南江二路**房产的所有权人。2018年8月24日,原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《广东医谷（南沙）产业孵化器租赁合同》，合同约定：甲方将位于广州市南沙区珠江街南江二路6号自编1栋4层401厂房按现状出租给乙方使用，租赁用途为研究和实验发展，建筑面积为2369.78平方米，乙方同意按照上述建筑面积计算租金费用；租赁期限自2018年8月27日至2023年8月26日，其中2018年8月27日至2019年8月26日月租金含税单价为40元/平方米/月，月租金为94791.2元，2019年8月27日至2020年8月26日月租金含税单价为42元/平方米/月，月租金为99530.76元；甲方向乙方提供三个月的免租期，免租期自2018年8月27日至2018年11月26日止；租金按月结算，乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金，如当月5日为法定节假日的，则顺延至法定节假日后的第一个工作日。如租赁合同租赁期的首月或尾月租期不足一个月的，则按该月的实际租赁天数支付租金。逾期视为拖欠，甲方可按照本合同第八条款2规定执行。乙方在签署本合同之日，须向甲方一次性交付履约保证金189582.4元及预缴免租期后第一个月的租金94791.2元，合计284373.6元；乙方签署本合同时向甲方交纳水电费保证金6000元。租赁合同租赁期满或租赁合同因法定、约定的事由提前终止，在乙方将租赁厂房／写字楼交还甲方之日起15个工作日内，甲方在乙方出具原始履约保证金和水电费押金收据后，应将履约保证金和水电费押金无息退还乙方。如租赁合同租赁期满或提前终止时，乙方仍有法律规定或租赁合同约定的应付款、违约金、赔偿金、滞纳金等尚未支付完毕的，甲方可从履约保证金和水电费押金中扣除应付款、违约金、赔偿金、滞纳金后再将剩余部分履约保证金和水电费押金无息退还乙方。租赁期间，除法定或约定事由外，任何单方提出终止本合同，均视为违约，违约方支付对方违约金，违约金按未完成租期租金总额的百分之十计算。除违约金外，如甲方违约单方终止本合同，甲方退回乙方所交保证金、水电费押金（不计利息）；如乙方违约，乙方所交保证金、水电费押金不予退还；乙方拖欠甲方租金、水电费视为违约，每逾期一天乙方应按应付未付款金额的千分之五向乙方支付违约金；拖欠时间达一个月的，甲方有权解除租赁合同或无需送达任何通知而视为乙方单方终止合同，收回该厂房／写字楼，乙方所交保证金、水电费押金不予退还。乙方还须缴清所拖欠的全部款项及违约金，并无条件把租赁厂房／写字楼连同原附属物交回甲方。本合同一方给对方的通知应用书面形式送达合同中规定的对方的联系地址或直接送达并经签字确认，电传或传真要经对方的书面确认，以电报或挂号或特快专递形式的通知，从当地邮电局、快递公司发出的第二天视为送达；任何一方不得拒收相关文件，如一方按照对方在本合同中约定的联系地址送达相关文件而无法投递或送达的，其责任均由对方承担；若本合同任何一方变更本合同联系地址均应在三天内以书面形式通知对方，否则视为变更合同地址无效；通知以送达日期或通知书的生效日期，两者中以晚的一个日期为准；任何一方不得拒收相关文件。合同尾部载明：被告委托代表人为林翠霞，联系电话为136××******，联系地址为广州市越秀区中山三路33号B栋4723室。庭审中，原告陈述被告已支付款项如下：履约保证金189582.4元、水电保证金6000元及2019年3月前的租金及违约金共计302737.48元，从2019年4月至今被告并未支付过任何款项；原告陈述涉案租赁物已于合同签订当日交付给被告使用，原告于2020年4月3日收回涉案租赁物；原告陈述被告系按照自然月缴纳每月租金的；原告认为被告交纳的履约保证金和水电保证金应当不予退还，且不同意抵销被告所拖欠的债务。被告于2019年5月30日向原告出具《关于暂停或退出合作的申请》，其载明：因被告主要股东/免疫学医学专家张君祥博士不幸离世，公司经营存在困难，故申请暂停或正式退出医谷，给予免除4月份后的所有费用及滞纳金。被告于2019年6月17日向原告出具《暂缓租金申请》，其载明：因被告主要股东/免疫学医学专家张君祥博士不幸离世，公司经营存在困难，故申请给予缓缴之前的租金费用和豁免滞纳金，待后续处理完相关问题后，于2019年9月开始缴纳所有租金。2019年7月31日，被告向原告提出书面函件，申请对涉案租赁物租金及管理费的处理办法如下：1.南沙医谷8月的租金94791.2元和管理费11847.9元将如期缴纳；2.2019年4-7月租金及管理费分四期偿还，于进场同时开始缴纳。2019年9月24日，原告委托广东圣和胜律师事务所律师以广州市越秀区中山三路33号中华国际中心B座5007为地址向被告寄送《律师函》，要求被告支付其欠付的租金及违约金。快递显示为他人代收。2019年12月31日，原告以广东省广州市越秀区大东街道中山三路33号中华国际中心B座5007和广东省广州市越秀区中山三路33号B栋4723为地址分别向被告寄送《催告函》，要求被告支付其欠付自2019年4月至2019年12月的租金及违约金，若被告不履行上述付款义务，原告则根据合同约定视为被告单方终止合同并追究被告的一切法律责任。对此，原告认为上述《催告函》已载明被告拒不付款的行为视为被告单方终止合同，被告应向原告支付未完成租期租金总额的10%作为违约金。2020年1月13日，原告两次向被告《解除合同通知书》，因被告长期欠付租金已构成根本违约，故通知被告解除双方签订的租赁合同，解除时间为被告收到解除合同通知书之日。根据相关快递记录显示，收件人均为林翠霞，收件电话为136××******，收件地址分别为广东省广州市越秀区大东街道中山三路33号中华国际中心B座4723及广东省广州市越秀区大东街道中山三路33号中华国际中心B座5007，两份快递均耗时16小时后于12:40分由他人代收。原告在庭审中陈述被告于2020年1月14日签收。诉讼中，原告向本院申请对被告进行财产保全，本院于2020年1月19日作出（2020）粤0115民初709号民事裁定书，裁定：“冻结被告康**干细胞再生医学科技（广州）有限公司名下银行存款2092890.65元或查封、扣押其他等额价值财产。”原告为此预交保全费5000元。2020年1月14日，原告向浙商财产保险股份有限公司深圳分公司投保诉讼财产保全责任保险，为本案诉讼财产保全提供担保，原告为此支付保险费1674.31元。以上事实，有原告提交的不动产权证书、《广东医谷（南沙）产业孵化器租赁合同》、《关于暂停或退出合作的申请》、《暂缓租金申请》、书面函件、《律师函》、《催告函》、《解除合同通知书》、快递单和快递寄送记录及原告陈述予以佐证。本院认为，双方签订的《广东医谷（南沙）产业孵化器租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。关于涉案租赁合同的解除问题。因被告尚未支付2019年4月至今的租金，根据合同约定已构成根本违约，达到合同约定解除权，原告有权行使约定解除权，而原告于2020年1月13日向被告寄送《合同解除通知书》，收件地址与被告的登记住所地以及涉案合同尾部载明的联系地址相互印证，而快递于2020年1月14日被签收，故原告诉请涉案合同于2020年1月14日解除，于法有据，本院予以支持。关于被告应向原告支付的租金及场地占用费金额的问题。原告陈述被告按照自然月作为缴纳租金周期，根据涉案合同约定的租金标准，被告自2019年4月1日起未向原告缴付租金，而涉案租赁合同已于2020年1月14日解除，故被告应向原告支付2019年4月1日至2020年1月14日的租金共计917792.87元。关于场地占用费，因涉案合同解除后，被告未将涉案租赁物交还给原告，原告于2020年4月3日才收回涉案租赁物，故被告应向原告支付2020年1月15日至2020年4月3日的场地占用费，参照合同约定的上述期间租金标准99530.76元/月，共计263595.98元。因原告仅诉请被告支付上述期间场地占用费262097.67元，系对其自身权利的处分，本院予以接纳。关于被告应当向原告支付逾期租金违约金数额的问题。因被告未按期向原告缴纳涉案租赁物的租金，涉案合同约定租金应于每月5日前支付当月租金，如当月5日为法定节假日的，则顺延至法定节假日后的第一个工作日。2019年4月5日、2019年10月5日均为法定节假日，节后第一个工作日分别为4月8日、10月8日，故2019年4月1日至4月30日的逾期付款违约金应当从2019年4月9日起算，2019年10月1日至10月31日的逾期付款违约金应当从2019年10月9日起算;原告主张2019年5月1日至2019年5月31日的违约金从2019年5月7日起算，2020年1月1日至2020年1月14日的违约金从2020年1月7日起算，是原告对自身权利的处分，本院予以准照。原告主张2019年6月至9月、11月、12月的违约金从每月6日起算，符合合同约定，本院予以支持。2019年4月至7月每月应当以94791.2元为本金，2019年8月应当以95555.65元为本金，2019年9月至12月每月应当以99530.76元为本金，2020年1月1日至2020年1月14日应当以44949.38元为本金；原告主张违约金标准均按每日0.5%的标准计算，符合合同约定，被告不出庭抗辩，视为放弃对违约金标准提出异议的权利，本院予以准照；原告主张违约金均计算至被告实际清偿之日止，本院予以支持，但各阶段违约金应当以本金为限。关于被告是否应向原告支付单方终止合同违约金问题。涉案合同第八条第1点约定未完成租期租金总额的10%作为违约金的适用条件，系除法定或约定事由外，合同主体单方终止合同所应当承担的违约责任。而原告向被告寄送《合同解除通知书》，系行使合同约定解除权，并非被告单方终止合同，故原告诉请被告按未完成租期租金总额的10%支付单方终止合同违约金的诉请，没有合同依据，本院不予支持。关于财产保全担保费的承担问题。因合同未约定相关维权费用的承担，而本案财产保全担保费并非必要支出费用，故原告要求被告承担财产保全担保费的诉请，理据不足，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告广东医谷产业园投资管理股份有限公司与被告康**干细胞再生医学科技（广州）有限公司签订的《广东医谷（南沙）产业孵化器租赁合同》于2020年1月14日解除；二、被告康**干细胞再生医学科技（广州）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东医谷产业园投资管理股份有限公司支付2019年4月1日至2020年1月14日的租金917792.87元及逾期支付上述期间租金的违约金（2019年4月至7月每月以94791.2元为本金、2019年8月以95555.65元为本金、2019年9月至12月每月以99530.76元为本金、2020年1月1日至2020年1月14日以44949.38元为本金，2019年4月的违约金从2019年4月9日起算、2019年5月的违约金从2019年5月7日起算、2019年6月至9月、11月、12月的违约金从每月6日起算、2019年10月的违约金从2019年10月9日起算、2020年1月1日至2020年1月14日的违约金从2020年1月7日起算，均按每日0.5%的标准计算至实际清偿之日止，各阶段违约金均以本金为限）；三、被告康**干细胞再生医学科技（广州）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东医谷产业园投资管理股份有限公司支付2020年1月15日至2020年4月3日的场地占用费262097.67元；四、驳回原告广东医谷产业园投资管理股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19754元、保全费5000元，由原告广东医谷产业园投资管理股份有限公司负担受理费5604元、保全费1426元，由被告康**干细胞再生医学科技（广州）有限公司负担受理费14150元、保全费3574元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王 健人民陪审员  冯仲刚人民陪审员  黄钧仲二〇二〇年九月二十五日书 记 员  陈洁莹