汉中市汉台区人民法院 民事判决书                (2020)陕0702民初2227号 原告：汉中市汉台区XX店，住所地陕西省汉中市汉台区XX大街XX楼。经营者:邵鹏飞，该公司经理。统一社会信用代码：92610702MA6YNCPY4J。委托代理人:张红涛，陕西锐博律师事务所律师。委托诉讼代理人:靳文越，陕西锐博律师事务所实习律师。被告：汉台区XX会所，住所地汉中市汉台区东门桥十字。统一社会信用代码：92610702MA6YQETP8N。经营者:殷小虎，该公司经理。原告汉中市汉台区XX店(以下简称为树先生火锅)与被告汉台区XX会所（以下简称为XX会所）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年7月30日公开开庭审理了本案。原告树先生火锅委托诉讼代理人张红涛、靳文越到庭参加了诉讼；被告XX会所经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告树先生火锅向本院提出以下诉讼请求：1、请求解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令被告向原告支付装修损失和经营损失共计798525元；3、请求判令本案的诉讼费、律师费等一切实现债权的费用由被告承担。事实与理由：2019年6月，原告树先生火锅与被告XX会所签订《房屋租赁合同》，约定被告将其承租的位于汉中市XX大街XX小区XX楼的房屋分租给原告用于经营“XX店”，租赁期限从2019年6月1日至2020年11月30日。合同签订后，原告严格遵守合同约定，按时向被告缴纳租金、水电费、物业费等合同约定费用，但被告收取原告上述费用后并未将其缴纳至东方新世界小区物业管理公司。自2019年10月起，因被告的违约行为物业公司对树先生火锅进行断电、断水，致使原告无法经营，损失重大。综上所述，原被告之间签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。因被告怠于履行合同义务，给原告造成巨大损失，原告为维护自身合法权益，无奈诉至法院。被告XX会所未到庭参加诉讼亦未作答辩。原告树先生火锅为证明其主张,向本院提交以下证据材料：1、原告营业执照复印件、原告经营者身份证复印件、被告企业信用信息公示报告，证明原、被告诉讼主体身份情况；2、《房屋租赁合同》，证明：2019年6月，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将其所承租的位于汉中市XX大街XX小区XX楼的房屋分租给原告，同于经营“XX店”，租赁期限从2019年6月1日至2020年11月30日，双方租赁关系真实存在、合法有效；3、汉中市东方物业管理有限公司《催费通知》、《通知函》及签发凭证，证明：被告收取原告的水电费、物业费等费用后并未将其缴纳至东方新世界小区物业管理公司，自2019年10月起，因被告的违约行为，物业公司对树先生火锅进行断电、断水，致使原告无法经营、损失重大。原告及物业公司均通过发函等方式向其催缴但均未得到回应的事实；4、汉中四方资产评估有限责任公司《报告书》，证明：汉中四方资产评估有限责任公司受原告委托，对原告自停业起的各项损失进行评估并出具《报告书》，资产损失价值为798525元的事实。并补充提交：原告向汉台区XX会所财务人员转账记录，以及原告负责人账户支出明细，证明：2019年6月到2019年9月原告依约向被告交纳房租、物业费等，被告没有向东方新世界交付的事实。被告XX会所未提交证据材料。原告树先生火锅提交的证据经当庭质证、询问，本院质证认证如下：对证据1、2、3的真实性予以确认；关于证据4汉中四方资产评估有限责任公司汉四资评字（2020）32号《报告书》，该评估报告书以原告单方提供的2019年9月停止供水前当年度6-8月的工资表汇总平均后评估原告火锅店的月平均人员薪酬费用为67543元，并根据有关火锅店2018年至2019年度财务报表，评估原告税后月正常收益为924.39元、月固定费用支出为23282.40元，按照停产停业六个月，评估确定与停产停业损失补偿费为550499元，确定原告店内装饰装修、专用设备 、通用设备的评估总价值为248026元。本院认为，该《报告书》的评估结论缺乏事实依据，真实性较差。众所周知，自湖北武汉2020年1月发生新冠肺炎疫情后，因病毒传播和疫情防控，汉中市汉台区也受到影响，根据汉中市的通知，自2020年2月2日0时起汉中市范围内已限制酒店、餐饮的聚集性用餐，到2020年3月20日，根据有关部门的通知，汉中市餐饮服务业才有条件允许恢复正常经营活动，恢复正常经营后的的一段时间，餐饮服务业的经营效益仍然由于疫情影响状况并不想。实际上，根据原告所述，原告火锅店自2019年10月17日因停水、停电才正式停业经营，原告根据2019年10月18日发出通知单开始计算经济损失至2020年4月18日，共计6个月，期间没有考虑到汉中餐饮业因受疫情影响而停止营业的情况。故本院汉中四方资产评估有限责任公司《报告书》的评估结论不予全部采纳，需考虑受新冠肺炎的影响综合予以评定。本院根据当事人的陈述和经确认的证据，查明以下案件事实：原告树先生火锅原名汉中九眼桥火锅店，工商登记的经营者为邵鹏飞。火锅店经营用房屋场地系被告XX会所租赁汉中市东方物业管理有限公司东方新世界物管处管理的物业（以下简称东方新世界物业）。2019年6月1日，原告树先生火锅与被告XX会所签订《房屋租赁合同》，租赁合同约定：一、被告将其承租的位于汉中市XX大街XX小区XX楼的房屋分租给原告用于经营“XX店”，每月租金26000元，按月度结算，每月的租金由原告在每月的前5日支付给被告。租赁期限从2019年6月1日至2020年11月30日；二、如被告提前终止合同，须提前三个月通知原告，并赔偿原告损失，合同期满，原告有第一续租权；三、原告租赁期间的水、电费、物业费等费用，由原告租赁结束时交清；四、被告保证该房屋无产权纠纷。租赁合同对其他有关事项还进行了约定。租赁合同签订后，原告向被告缴纳了2019年6月1日至2019年9月30日期间的租金，并投资对所租赁的一楼进行装饰装修，购置火锅店经营用专用设备和通用设备后开始营业。但由于被告未向东方新世界物业交纳2019年6月1日至2019年8月31日的租金等费用，至2019年9月时，被告XX会所实际因故关门停业。2019年9月17日，原告收到了东方新世界物业向XX会所发出的限期交纳房屋租金、水电费、物业费的《催费通知》，通知表示如逾期将停止向其提供用水、用电。当年9月20日，包括原告经营火锅店一楼在内的被告全部租赁房屋被东方新世界物业断电，原告自己购买发动机发电营业，次月14日，原告再次收到东方新世界物业向XX会所发出的限期交费的通知。至10月17日，被东方新世界物业实施停水措施，原告无法经营彻底停业，原告遂向被告发出通知函，提出被告没有将租金费用及时交给东方新世界物业，造成被东方新世界物业停水、停电，被告行为已构成违约，要求被告XX会所将所收租金费用交付东方新世界物业。停业至2019年11月15日，原告认为与被告签订的房屋租赁合同的目的无法实现，又向XX会所发出《解除合同通知书》一份，该通知书提出自即日起解除与被告签订的房屋租赁合同，被告未予回复，原告遂诉至本院。另查明，诉讼前，原告委托汉中四方资产评估有限责任公司对其火锅店的停产停业期间的经济损失和火锅店装饰装修、专用设备、通用设备投资价格进行了评估，汉中四方资产评估有限责任公司作出汉四资评字（2020）32号《报告书》，《报告书》评估确定原告停产停业期间损失和装修、及投入生产设备损失共计798525元，其中包括：火锅店停产停业六个月损失补偿费为550499元，火锅店装饰装修、专用设备 、通用设备的评估总价值248026元。本院认为，本案的争议焦点是：1、原、被告签订的《房屋租赁合同》效力问题；2、《房屋租赁合同》的解除及过错责任；3、原告经济损失的认定及负担。关于租赁合同的效力。被告租赁给原告的位于汉中市XX大街XX小区XX楼的房屋，不是被告所有，而是其从东方新世界物业租赁后又转租给原告使用，原告与被告签订《房屋租赁合同》前对此事实是明知的。在双方签订《房屋租赁合同》后，原、被告双方也未将签订租赁合同的情况告知东方新世界物业，并取得其同意，从东方新世界物业给被告发出《催费通知书》，以及原告在被告手中租赁房屋经营不到六个月时间，就因东方新世界物业停电停水的行为来看，原告与东方新世界物业之间也未形成事实上的租赁关系，或转租行为被东方新世界物业事实上确认。据此，本院认为原、被告签订的《房屋租赁合同》系无效合同。依照《中华人民共和国合同法》五十六条、第五十八条之规定，无效的合同自始没有法律约束力，因无效合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于《房屋租赁合同》的解除问题。由于涉案《房屋租赁合同》属于无效合同，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，无效的合同自始没有法律约束力，故不存在解除问题。依照该《合同法》第五十八条之规定，因无效合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据前述意见，原告明知被告属于转租房屋的行为，且没有获得房屋产权管理人东方新世界物业的同意，而与被告签订《房屋租赁合同》，导致无效合同的形成，原、被告双方对此均负有同等过错责任。关于原告经济损失的认定及负担问题。原告起诉要求被告向原告支付装修损失和经营损失共计798525元其中包括：火锅店停产停业六个月损失补偿费为550499元，火锅店装饰装修、专用设备 、通用设备的评估总价值248026元。本院认为，原告实际向被告支付了2019年6月1日至2019年9月30日期间的租金，实际经营至2019年10月17日，而且在火锅店停业至2019年11月15日时，原告已认识到与被告签订的房屋租赁合同的合同目的无法实现时，也向被告发出《解除合同通知书》，明确提出自即日起解除与被告签订的房屋租赁合同，鉴于双方签订的房屋租赁合同系无效合同，原告发出该解除通知，原告即应自行采取必要措施，及时止损。但原告并未采取措施止损，造成经济损失扩大，加之原告也未向被告或者东方新世界物业公司交纳该期间的租金费用。故原告应对2019年11月15日发出解除合同以后的经济损失自行承担责任，原告要求被告赔偿2019年11月15日至2020年4月期间的停业经济损失缺乏事实和法律依据，被告不承担该损失赔偿的责任。另外，2020年1月湖北武汉发生新冠肺炎疫情后，因病毒传播和疫情防控，自2020年2月2日0时起汉中市范围内已限制酒店、餐饮的聚集性用餐，到2020年3月21日汉中市餐饮服务业才有条件允许恢复正常经营活动，故原告火锅店停业的合理时间确定在2019年10月19日至2019年11月15日止，期间共计停业26天。按照汉中四方资产评估有限责任公司《报告书》评估确定的原告火锅店的月平均人员薪酬费用为67543元，税后月正常收益为924.39元计算，原告火锅店的日平均人员薪酬费用为2251.43元，即：67543元÷30天=2251.43元，原告税后日正常收益为30.81元，即：924.39元÷30天=30.81元。鉴定报告中停业期间固定费用支出（指停业期间正常的银行贷款利息、土地使用税、房产税等）与本案没有关联性，该部分费用本院不予支持。因此原告合理停业27天期间的损失为61620.48元，即：（2251.43×27天）+（30.81×27天）=61620.48元。因原、被告双方对签订无效《房屋租赁合同》负有同等过错责任，本院认为由被告承担该61620.48元损失的50%的责任，即由被告赔偿原告火锅店停业经济损失30810.24元，即：61620.48元×50%=30810.24元，其余停业损失由原告自负。原告起诉要求被告赔偿火锅店装饰装修、专用设备、通用设备的评估总价值248026元，没有合同和法律依据，与本案缺乏关联性，本院不予支持。原告当庭放弃律师代理费的诉讼请求，系其对民事权利的处分，本院对此不再予以处理。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩，应承担相应法律后果。综上，原告的诉讼请求部分予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告汉台区XX会所于判决生效后二十日内赔偿原告汉中市汉台区树先生火锅（经营者邵鹏飞）经济损失30810.24元；二、驳回原告汉中市汉台区树先生火锅（经营者邵鹏飞）其他经济损失。案件受理费11886元，由原告汉中市汉台区树先生火锅（经营者邵鹏飞）、被告汉台区XX会所各负担5943元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。   审  判  长      冯汉军    人民陪审员      李  莉    人民陪审员      金惠琴  二〇二〇年八月二七日（院印）书  记  员     赵  聪  1