上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初672号原告(反诉被告)：梁发明，男，1969年8月13日生，汉族，住安徽省巢湖市。委托诉讼代理人：秦雯婷，上海木诚木律师事务所律师。被告(反诉原告)：周长才，男，1959年12月29日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：俞健，上海道舍律师事务所律师。原告梁发明诉被告周长才房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月9日送达被告诉状副本，并于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告梁发明及其委托诉讼代理人秦雯婷、被告委托诉讼代理人俞健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)梁发明向本院提出本诉诉讼请求：判令被告赔偿租赁期限内的装饰装修残值损失人民币456,829.2元(币种下同)。庭审中，原告增加诉请：请求法院判决解除原被告之间的租赁合同。事实和理由：被告是上海市奉贤区金汇乡金星村十一组866号房屋的户主，将自己的房屋出租给王某某，用来经营上海市奉贤区金汇镇腾云浴室。2015年10月30日，王某某将腾云浴室转给原告。经被告同意，在被告与案外人王某某的房屋租赁合同中，直接将承租人王某某修改为原告，房屋租赁期限从原来的2014年10月1日至2019年10月1日修改为2015年10月30日至2020年10月30日，房屋租金从每年28,800元增加至每年30,000元。原告按约定向被告支付了租金。在原告接手腾云浴室后，经被告同意，原告对浴室设施进行了更换，对里面的布置进行了重新装修，之后开始对外经营。2019年9月20日，原告在房中休息时，拆迁部门的工作人员上门拆迁，原告才知房屋被列入拆迁范围，便打电话询问被告，被告拒绝解释，并拨打110报警，警察赶到现场对双方进行了调解，但无果而终。另外，2019年10月，租赁房屋内的装修、设备等已由动迁办委托评估机构进行评估。综上，原告认为，租赁房屋的装修、设备购买均系原告所为，而动迁后所有动迁利益都将由被告取得，被告不予赔偿任何损失的行为显然违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和相关法律规定以及公平原则，遂原告提起诉讼。被告(反诉原告)周长才本诉辩称，不同意原告的诉讼请求。租赁合同的修改部分，除了承租人变更为原告，只认可“同意转让”和被告的签名，租期仍然到2019年10月1日止。原告进行装修未经被告同意，且改变了房屋结构，对装修残值的金额不予认可。至原告起诉时，已期满超过一个月，按合同约定，被告对原告私自装修无赔偿义务。所谓的拆迁只是进行了评估，但未签订拆迁协议。拆迁前所拆除违章建筑是原告自行搭建，被告出租给原告的是有证合法建筑。反之，现租赁期满，被告欲收回租赁房屋遭原告阻挠，故提出反诉诉讼请求：1.原告返还被告占有使用的房屋；2.原告支付被告占有使用费暂计12,500元(以2500元每月计算，自2019年10月1日起至返还房屋日止，暂计至2020年2月1日止)。原告(反诉被告)梁发明反诉辩称，合同还没到期，应到期后返还房屋，合同解除后同意返还。房屋已被列入动迁范围，且原告在12月1日后就回安徽老家居住，之后由于疫情影响及拆迁就没有再使用过，应当免除租金，故同意支付2019年11月1日至12月1日的占有使用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院均予以认定并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2014年10月1日，被告周长才(出租方)与案外人王某某(承租方)签订租赁合同，约定租赁房屋为本区金汇镇金星村11组866号房屋，租赁期限5年，自2014年10月1日至2019年10月1日止，年租金28,800元，合同第4.5条约定，……租赁结束或中途双方协商解除合同，出租方对承租方在租赁期间装修及修缮房屋的费用均与出租方无关。2015年10月30日，原、被告双方合意修改上述合同，将承租方(抬头处与落款处)修改为原告梁发明，在出租方落款处由被告手书“同意转让周长才2015年10月30日”。该修改的租赁合同仅有一份，由原告保存。该租赁合同被告手书处后而另有手书“-2020年10月30日”。另查明，本案系争房屋为被告的宅基地房屋。又查明，原告承租房屋用途为经营浴室。庭审中，原告认为租赁期限为2015年10月30日至2020年10月30日，被告认为合同修改日为2015年10月30日，但之前原告已在使用房屋，租赁起始日为2015年10月1日，终止日为2019年10月1日。原告确认合同手书“-2020年10月30日”部分由原告所写。双方确认为年租金已变更为3万元，且对原告支付租金金额无异议，但原告认为租金支付至2019年10月30日，被告认为租金支付至2019年10月1日。双方确认承租房屋中有一小部分(26.38平方米)为违章建筑。本院认为，原、被告双方在被告与前承租人的租赁合同进行了修改，并明确双方之间存在租赁合同关系，故原、被告之间的租赁合同成立，但鉴于租赁中有一小部分为违章建筑，故该部分合同无效，其余部分均有效合同。现双方对租赁期限产生争议，原告主张租赁期限至2020年10月30日，被告予以否认，认为至2019年10月1日，鉴于该修改的合同只有一份，由原告保存，且合同上手书部分“-2020年10月30日”是由原告自行书写，原告也无其他证据予以佐证，故本院难以认定该日期是双方的合意结果，而认定租赁期限至2019年10月1日止。对于租赁期限的起始日，被告主张自2015年10月1日起，但根据原告所提供的租金收据，首次租金收据所记载起始日为2015年10月30日，2016年11月26日的收据所记载的截止日期为2017年4月30日，可以认定租赁起始日为2015年10月30日，并可认定原告所支付的租金应计算至2019年10月30日。被告收取了租赁期满后至2019年10月30日的租金，期满后为不定期租赁合同。现原告诉请解除租赁合同，租赁合同至被告收到起诉状副本之日解除。对原告诉请装修赔偿，鉴于租赁合同已期满，期满后亦为不定期租赁，故对本院不予支持。合同解除后，原告应将租赁房屋返还原告，并支付至返还日止租金和房屋占有使用费(按合同约定的租金标准)。至于原告认为租赁房屋已列入动迁范围，原告无法使用租赁房屋，被告提出尚未签订动迁协议，再者，即使已列入动迁范围，也不影响原告使用房屋，故本院不考虑该因素。此外，原告提出因新冠疫情致无法使用房屋，本院考虑到原告租赁房屋用途为经营浴室，确受到一定影响，故酌情扣减一个月的租金(占有使用费)。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)梁发明与被告(反诉原告)周长才签订的租赁合同部分有效，部分有效。有效部分于2020年1月9日解除；二、原告(反诉被告)梁发明于本判决生效之日起十日返还被告(反诉原告)周长才坐落于上海市奉贤区金汇镇金星村11组866号房屋；三、原告(反诉被告)梁发明于本判决生效之日起十日支付被告(反诉原告)周长才自2019年12月1日起至实际返还房屋日止，按年30,000元标准的租金和房屋占有使用费；四、驳回原告(反诉被告)梁发明的其余本诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8,152元，减半收取计4,076元，由原告(反诉被告)梁发明负担；反诉案件受理费56元，由原告(反诉被告)梁发明负担22元，被告(反诉原告)周长才负担34元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张劲松二〇二〇年九月十一日书记员  杨诗颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。