广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0904民初2805号原告：茂名市电白区应龙房地产开发有限公司，住所：广东省茂名市电白区************，统一社会信用代码：914***********249B。法定代表人：潘明璋，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁文林，广东民道律师事务所律师。被告：茂名市洹生房地产开发有限公司，住所：广东省茂名市电白区**********银涛大厦商住楼首层6号，统一社会信用代码：914********116432P。法定代表人：林某1。被告：吴旭金，男，汉族，1975年10月11日出生，住广东省茂名市电白区**********，公民身份号码：440************11X。被告：茂名市新海滨市*服务管理有限公司，住所：广东省茂名市电白区**********银涛大厦商住楼首层5号商铺，统一社会信用代码：91440904MA4W01X497。法定代表人：吴爱珠，该公司总经理。上述三被告的共同委托诉讼代理人：程为洪，广东公勤律师事务所律师。原告茂名市电白区应龙房地产开发有限公司（以下简称原告应龙房地产公司）与被告茂名市洹生房地产开发有限公司（以下简称洹生房地产公司）、吴旭金、茂名市新海滨市*服务管理有限公司（以下简称新海滨市场服务公司）民间借贷纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告茂名市电白区应龙房地产开发有限公司的委托诉讼代理人梁文林，被告茂名市洹生房地产开发有限公司、吴旭金、茂名市新海滨市*服务管理有限公司的共同委托诉讼代理人程为洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茂名市电白区应龙房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告茂名市洹生房地产开发有限公司立即向原告偿还借款人民币4800000元以及违约金、利息3936000元（其中违约金按月利率5%计算，从2017年10月20日计至2018年4月20日止；利息按月利率2%计算，从2018年4月20日暂计至2020年6月20日），以后利息按月利率2%计至还清款之日止。2、判令被告吴旭金、被告茂名市新海滨市*服务管理有限公司对请求1所述款项负连带清偿责任；3、本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年1月7日，原告与被告茂名市洹生房地产开发有限公司、被告茂名市新海滨市*服务管理有限公司三方签订了《土地转让协议书》（以下简称“协议书”)。协议书约定了被告茂名市洹生房地产开发有限公司将其所有的位于茂名市电白区海滨新区第六小区***的土地【证号：电国（2015）第00287号】转让给原告，转让该土地的总价款为人民币1500万元。原告因此支付给被告茂名市洹生房地产开发有限公司土地转让预付款480万元整，其中400万元由原告直接汇支至被告茂名市洹生房地产开发有限公司在中国工商银行电白支行开立的账户，另外80万元由原告支付到该被告指定的吴旭金的个人账户中（开户行：中国工商银行，户名：吴旭金，账号955*************922)。支付上述土地预付款的同时，被告吴旭金本人于2017年10月19日也以个人的名义签署了金额为480万元的借款凭证。对以上土地转让预付款480万元的支付情况，三被告也在协议书中予以确认。协议书的第三条还约定，“甲方承诺在2018年2月28日前与乙方共同办理土地使用权的转移登记手续，将约定转让的土地使用权转移到乙方的名下，如果约定转让的土地在2018年2月28日前无法申请办理，则双方解除该土地转让约定，由甲方（即被告茂名市洹生房地产开发有限公司）返还已收取的预付款”。该条款另外还约定，若被告茂名市洹生房地产开发有限公司不能在2018年3月1日前返还该预付款，逾期返还的，则应向原告支付5%的资金占用期间的违约金，违约金计算期间为2017年10月20日至还清款项之日止。若超过2018年4月20日仍未返还的，原告与被告均同意未返还的土地转让预付款全部转为民间借贷关系（借款），并按月利率3%计算支付借款利息给原告。除此之外，协议书的第五条还约定了“丙方（即被告茂名市新海滨市*服务管理有限公司）作为本协议的连带责任保证人和抵押人，提供电白区水东镇向阳大道888号的海滨中心市场第二层和第三层所有商铺（使用经营权）作抵押物，担保范围包括480万元及违约金、利息等费用”，并约定担保期限至上款项还清之日止。对此，被告茂名市新海滨市*服务管理有限公司还承诺上述担保行为符合其公司章程的规定。上述协议签订完毕，原告已如约支付了土地转让预付款480万元给被告茂名市洹生房地产开发有限公司和被告吴旭金。被告吴旭金也在协议书签字对此确认并以个人名义另行签署了金额为480万元借款凭证。但是，至协议书约定更名截止时间的2018年2月28日前并没有成功地将上述转让土地使用权人更名转移到原告的名下；被告茂名市洹生房地产开发有限公司也没有依约于2018年3月1日前返还原告已支付的预付款，该款项且已超过协议约定转为被告茂名市洹生房地产开发有限公司的借款的时点（2018年4月20日）仍未偿还，从该时点起，该款项依约已转为该被告的借款；被告茂名市新海滨市*服务管理有限公司作为本协议的连带责任保证人和抵押人，提供电白区水东镇向阳大道888号的海滨中心市场第二层和第三层所有商铺（使用经营权）作抵押物，但其实际并没有提供该抵押物作抵押，直到现在也没有履行作为担保人的任何义务；被告吴旭金对上款项也出具了借款凭证，承认其借到原告上述款项。据此，根据法律规定和协议的约定，三被告均应承担上述款项（包括但不限于本金、违约金及其利息等）的清偿义务，并相互对该款项负连带清偿责任。对上述款项的追偿问题，原告已反复多次催收，可是，直到如今，被告均拒绝偿还。为维护原告的合法权益，现根据法律的相关规定，特此具状诉至法院，望判如所请。被告茂名市洹生房地产开发有限公司、吴旭金、茂名市新海滨市*服务管理有限公司辩称，一、原告以吴旭金作为被告并主张吴旭金对原告本案的借款承担连带责任没有事实依据和法律依据。在本案中吴旭金和原告是不存在借款关系，吴旭金既不是本案的借款人，也不是本案借款的担保人，所以吴旭金对本案的借款不具有清偿责任。二、原告诉状说被告茂名市洹生房地产开发有限公司在借款后未有偿还过借款不属实，按照茂名市洹生房地产开发有限公司反映在2018年4月份有还款，在记忆中还了80万元，究竟是80万元还是60万元需要银行转账记录核实，60万元是肯定还了的。三、原告所主张的欠款本金的金额以及利息的计算，被告认为是不正确的。对于本金的问题，因为借款480万元是事实，但已经偿还过，若偿还过的话本金就不是480万元。关于利息的计算，被告认为应该以实际欠款的本金来进行计算，但原告是按480万元来计算，应该按偿还后实际欠款来计算利息。原告主张利息的计算其中2017年10月20日至2018年4月20日这段时间的利息主张按月利率5%计算，虽然原告用了一个名词违约金，但5%的违约金明显过高，如果作为违约金处理的话，这超高的违约金应按照实际的损失作调整。在本案借款，虽然双方签订的是土地转让合同，但后来已经变更为民间借贷，本案的实际应该是民间借贷关系，作为民间借贷关系中不管是以违约金或是利息，是不能超过月利率2%，最高只能按月利率2%来计算，超过部分不应支持。综上所述，希望法院根据本案的事实和法律规定，对借款的本息问题按照法律规定认定，依法认定本案实际的本金和利息。经审理查明：2018年1月7日，原告茂名市电白区应龙房地产开发有限公司作为乙方与被告茂名市洹生房地产开发有限公司作为甲方、被告茂名市新海滨市*服务管理有限公司作为丙方签订了《土地转让协议书》。协议书主要内容约定：一、甲方转让给乙方的土地位于茂名市电白区海滨新区第六小区***，土地权属证为：电国（2015）第00287号。该土地的转让价款共为人民币1500万元，由乙方在上述土地所有权转移登记到其名下时一次性付清。办理土地所有权转移登记所需的全部税费由乙方另行承担，不包含在转让价款之内。二、截至本协议签订之日止，甲方已收到乙方预付转让款共计人民币480万元。其中，乙方于2017年9月30日转账支付人民币80万元到甲方指定的个人账户（开户行中国工商银行，户名吴旭金，账号955*************922）；于2017年10月19日转账支付人民币400万元到甲方账户（开户行中国工商银行，户名茂名市洹生房地产开发有限公司，账户201*************034）。三、甲方承诺在2018年2月28日前与乙方共同办理土地使用权的转移登记手续，将约定转让的土地使用权转移登记到乙方的名下。如果约定转让的土地在2018年2月28日前无法申请办理权属转移登记手续，则双方解除该土地转让的约定，由甲方向乙方返还已收取的预付款。若甲方能够在2018年3月1日前全额返还已收取的预付款，则甲方只需返还480万元给乙方；若甲方逾期返还的，则甲方应向乙方支付资金占用期间的占用费作为违约金，计算方式以实际占用的资金为基数按每月5%计算，自2017年10月20日开始计算至还清款项之日止；若甲方超过2018年4月20日仍未能返还的，甲乙双方同意将尚未偿还的预付款转为民间借贷关系，甲方自2018年4月20日起停止计算资金占用费，改为按月利率3%计算利息，直至还清所有款项之日止。五、丙方同意作为本协议的连带责任保证人和抵押人，提供电白区水东镇向阳大道888号的海滨中心市场第二层和第三层所有商铺（使用经营权）作为抵押物，担保范围包括480万元及违约金、利息等所有费用，担保期限直至甲方还清乙方的预付款480万元、违约金、利息之日。丙方承诺其担保行为符合其公司的章程规定，合法有效。被告洹生房地产公司在甲方处盖章并由其法定代表人吴旭金和林某1签字；原告应龙房地产公司在乙方处盖章并由其法定代表人潘明璋签字；被告新海滨市场服务公司在丙方处盖章并由其法定代表人吴爱珠和林某1签字。在签订《土地转让协议书》之前的2017年9月30日，原告应龙房地产公司通过银行转账80万元（分三笔转账，一笔30万元、一笔30万元、一笔20万元）到被告洹生房地产公司指定的被告吴旭金的个人账户（账号：955*************922）。于2017年10月19日，原告应龙房地产公司通过银行转账400万元到被告洹生房地产公司的银行账户（账号：201*************034）。综上，原告应龙房地产公司已如约支付了土地转让预付款480万元给被告洹生房地产公司。原告应龙房地产公司与被告新海滨市场服务公司并没有将被告新海滨市场服务公司提供的抵押物位于茂名市电白区***********的海滨中心市场第二层和第三层所有商铺（使用经营权）办理抵押登记。但是，至协议书约定的2018年2月28日前，被告洹生房地产公司并没有成功地将上述转让土地使用权人转移登记到原告应龙房地产公司的名下。被告洹生房地产公司也没有依协议约定的于2018年3月1日前返还原告应龙房地产公司已支付的土地转让预付款。在2018年4月10日，被告洹生房地产公司通过被告吴旭金的银行账户向原告应龙房地产公司转账人民币40万元。2018年4月26日，被告洹生房地产公司通过被告吴旭金的银行账户向原告应龙房地产公司转账人民币20万元。综上，被告洹生房地产公司共向原告应龙房地产公司转账还款60万元。至2018年4月20日，被告洹生房地产公司仍未能偿还全部预付款给原告应龙房地产公司，按协议书约定原告与被告之间将该预付款480万元转为民间借贷关系，该预付款480万元转为借款。事后，经原告应龙房地产公司多次向被告催收，被告洹生房地产公司未偿还借款给原告应龙房地产公司，被告新海滨市场服务公司也没有履行偿还借款的保证责任。原告应龙房地产公司遂于2020年7月13日向本院提起本案诉讼，要求办理。原告应龙房地产公司于2020年6月18日向本院申请诉前财产保全，要求查封被申请人茂名市洹生房地产开发有限公司名下的位于茂名市电白区海滨新区第六小区***的土地[证号：电国（2015）第00287号]，查封价值以人民币8736000元为限。并提供中国大地财产保险股份有限公司茂名中心支公司的保函（编号：PZPP204********000000023）作为担保。本院于2020年6月19日作出（2020）粤0904财保17*民事裁定书，裁定：查封被申请人茂名市洹生房地产开发有限公司名下的位于茂名市电白区海滨新区第六小区***的土地[证号：电国（2015）第00287号]，查封价值以人民币8736000元为限。案件申请费5000元，由申请人茂名市电白区应龙房地产开发有限公司负担。本院认为，原告应龙房地产公司与被告洹生房地产公司、新海滨市场公司签订的《土地转让协议书》，是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，且不损害社会公共利益，协议有效。协议约定，由原告应龙房地产公司向被告洹生房地产公司购买位于茂名市电白区海滨新区第六小区***的土地，土地转让价为1500万元，约定原告应龙房地产公司支付预付款480万元。签订协议书后，原告应龙房地产公司已按协议约定将480万元预付款转账支付给被告洹生房地产公司。根据《土地转让协议书》约定：被告洹生房地产公司承诺在2018年2月28日前办理土地使用权的转移登记手续，将该土地使用权转移到原告应龙房地产公司名下；如果在2018年2月28日前无法申请办理权属转移登记手续，则双方解除该土地转让的约定，由被告洹生房地产公司向原告应龙房地产公司返还已收取的预付款。因被告洹生房地产公司未能在协议书约定的2018年2月28日前将上述土地使用权转移登记到原告应龙房地产公司的名下，故原告应龙房地产公司与被告洹生房地产公司的土地转让协议已解除。被告洹生房地产公司应将已收取的预付款480万元返还给原告应龙房地产公司。但被告洹生房地产公司未按协议约定将预付款返还给原告应龙房地产公司，被告洹生房地产公司已构成违约，应承担违约的民事责任。《土地转让协议书》还约定：若被告洹生房地产公司能够在2018年3月1日前全额返还已收取的预付款，则被告洹生房地产公司只需返还480万元给原告应龙房地产公司；若被告洹生房地产公司逾期返还的，则被告洹生房地产公司应向原告应龙房地产公司支付资金占用期间的占用费作为违约金，计算方式以实际占用的资金为基数按每月5%计算，自2017年10月20日开始计算至还清款项之日止。因被告洹生房地产公司没有依协议约定的2018年3月1日前返还原告应龙房地产公司已支付的土地转让预付款480万元，故被告洹生房地产公司应向原告应龙房地产公司支付违约金。原告应龙房地产公司主张按每月5%计算违约金，被告洹生房地产公司、被告新海滨市场公司均认为双方约定的违约金明显过高，应按照实际的损失作调整。因原告应龙房地产公司未能提供证据证明因被告洹生房地产公司违约而造成原告应龙房地产公司损失的具体数额，违约金损失实际上也属于利息损失。协议书对违约金的约定过高，本院不予支持。对于违约金计算问题，应按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》{法释[2015]18号}第二十六条规定计算。《土地转让协议》约定：若被告超过2018年4月20日仍未能返还的，甲乙双方同意将尚未偿还的预付款转为民间借贷关系，甲方自2018年4月20日起停止计算资金占用费，改为按月利率3%计算利息，直至还清所有款项之日止。因至2018年4月20日，被告洹生房地产公司仍未能偿还全部预付款给原告应龙房地产公司，故按协议书约定原告应龙房地产公司与被告洹生房地产公司之间将该预付款480万元转为民间借贷关系，该预付款480万元转为借款。本案中已将尚欠土地转让预付款480万元转为向原告应龙房地产公司借款，因此，本案案由为民间借贷纠纷。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》{法释[2015]18号}第二十六条规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”根据上述法律规定，原告应龙房地产公司请求从2017年10月20日至2018年4月19日止的违约金按月利率5%计算，已超过法律规定的标准，本院不予支持。被告辩称原告主张的违约金过高，本院予以采纳。本案中，对于被告洹生房地产公司已支付的违约金可按年利率36%（月利率3%）计算，未支付的违约金部分和未足额支付的违约金部分均应按年利率24%（月利率2%）计算。原告主张从2018年4月20日起的利息按月利率2%计算，未超过法律规定的标准，本院予以支持。本案被告洹生房地产公司支付给原告应龙房地产公司的款项，应先抵充利息，超出部分再抵充本金。被告洹生房地产公司辩称其向原告支付的款项均系偿还本金，没有法律依据，本院不予采纳。原告应龙房地产公司与被告洹生房地产公司在本案中的借款本金、违约金、利息的计算为：1、借款本金4800000元，自2017年10月20日至2018年4月10日（共172天）的违约金按年利率24%计算，应付违约金为542860.27元（4800000元×24%÷365天×172天）。被告洹生房地产公司在2018年4月10日已支付400000元给原告应龙房地产公司，尚欠违约金142860.27元（542860.27元-400000元）。至2018年4月10日，被告洹生房地产公司尚欠原告应龙房地产公司借款本金4800000元、违约金142860.27元。2、借款本金4800000元，自2018年4月11日至2018年4月15日（共5天）的违约金按年利率36%计算，自2018年4月16日至2018年4月19日（共4天）的违约金按年利率24%计算，应付违约金为36295.89元[（4800000元×36%÷365天×5天）＋（4800000元×24%÷365天×4天）]。借款本金4800000元，自2018年4月20日至2018年4月26日（共7天）的利息按年利率24%计算，应付利息为22093.15元（4800000元×24%÷365天×7天）。违约金、利息共为201249.31元（142860.27元＋36295.89元＋22093.15元）。被告洹生房地产公司在2018年4月26日已支付200000元给原告应龙房地产公司，已兑减被告洹生房地产公司尚欠违约金、利息201249.31元。至2018年4月26日，被告洹生房地产公司尚欠原告应龙房地产公司借款本金4800000元。综上，至2018年4月26日，被告洹生房地产公司尚欠原告应龙房地产公司借款本金4800000元。原告应龙房地产公司要求被告洹生房地产公司偿还借款本金4800000元，本院予以支持。原告应龙房地产公司主张被告洹生房地产公司从2018年4月20日起至还清款之日止按月利率2%计付利息，证据充分，本院予以支持。本案借款利息应以本金4800000元为基数，从2018年4月27日起按月利率2%计至还清款之日止。被告新海滨市场服务公司作为本协议的连带责任保证人，故被告新海滨市场服务公司应对被告洹生房地产公司尚欠原告应龙房地产公司的借款本息承担连带清偿责任。原告应龙房地产公司主张被告新海滨市场服务公司对被告洹生房地产公司的上述债务负连带清偿责任，理据充分，本院予以支持。原告应龙房地产公司主张被告吴旭金对被告洹生房地产公司的上述债务负连带清偿责任。因本案借款480万元是由土地转让预付款转化而来，其中汇入被告吴旭金个人账户的80万元也是本案的土地转让预付款，被告吴旭金在协议书上的签名是作为法定代表人的签名，虽然被告吴旭金以个人名义在《借款审批单》上签名，但原告应龙房地产公司主张该两张《借款审批单》的款项就是本案土地转让预付款的款项，被告吴旭金称该两张《借款审批单》中约定的借款没有实际履行且与本案无关。虽然被告吴旭金以法定代表人名义在《土地转让协议书》和以个人名义在《借款审批单》上签名，但原告应龙房地产公司并未能提供证据证明被告吴旭金是本案款项的借款人或者担保人，故原告应龙房地产公司要求被告吴旭金负连带清偿责任，没有事实和法律依据，本院不予支持，予以驳回。三被告辩称被告吴旭金对本案的借款不具有清偿责任，理据充分，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》{法释[2015]18号}第二十六条的规定，判决如下：一、限被告茂名市洹生房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告茂名市电白区应龙房地产开发有限公司偿还借款4800000元及利息（利息按月利率2%计算，从2018年4月27日起计至还清款之日止）。二、被告茂名市新海滨市*服务管理有限公司对上述第一项判决确定的债务承担连带清偿责任。三、驳回原告茂名市电白区应龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费72952元(原告已预交)，由原告茂名市电白区应龙房地产开发有限公司负担12025元，被告茂名市洹生房地产开发有限公司、茂名市新海滨市*服务管理有限公司负担60927元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。审 判 长  李秀华人民陪审员  戴淑莲人民陪审员  邱小华二〇二〇年九月十七日法官 助理  黄文锋书 记 员  梁俊翊