上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初30556号原告(反诉被告)：上海旭升置业有限公司,住所地上海市虹口区飞虹路******。法定代表人：PHUANKOKHOE,董事长。委托诉讼代理人：李海波、高懿然，北京市中伦(上海)律师事务所。被告(反诉原告)：上海聚慕信息科技有限公司，住所地上海，住所地上海市崇明区>法定代表人：赵涛，执行董事。委托诉讼代理人：房隐、张宇晴，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。原告上海旭升置业有限公司(以下简称旭升公司)与被告上海聚慕信息科技有限公司(以下简称聚慕公司)房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年12月12日立案后，被告聚慕公司于2020年6月17日向本院提出反诉，本院受理后，依法合并审理，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)旭升公司的委托诉讼代理人李海波、高懿然，被告(反诉原告)聚慕公司的委托诉讼代理人房隐、张宇晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。旭升公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令双方签订的《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)及《补充协议》于2018年12月21日解除；2、请求判令聚慕公司支付拖欠的2018年12月1日至2018年12月21日期间的管理费8,080.8元；3、请求判令聚慕公司支付滞纳金，以8,080.8元为基数，按照日千分之五的标准，自2018年11月26日起至实际支付之日止；4、请求判令聚慕公司支付合同解除的违约金281,577.39元；5、请求判令保证金281,577.39元归旭升公司所有；6、请求判令聚慕公司支付装修免租期租金245,790.99元；7、请求判令聚慕公司承担房屋复原费用153,920元。诉讼过程中，旭升公司撤回第7项诉讼请求。事实和理由：旭升公司与聚慕公司签订租赁合同及《补充协议》，约定聚慕公司承租旭升公司名下位于上海市虹口区吴淞路XXX号的吉汇大厦2805室房屋(实际楼层为24层，以下简称系争房屋)，并向旭升公司支付相应的租金、物业管理费及其他费用，租赁期限自交付日2018年9月1日起至2020年11月30日止。自2018年11月起，聚慕公司未按约定向旭升公司支付物业管理费，聚慕公司的行为导致旭升公司签订租赁合同的目的无法实现，故旭升公司依据租赁合同的约定行使单方解除权，双方的租赁合同于2018年12月21日提前解除。根据租赁合同的约定，聚慕公司应当承担合同提前解除的相应违约责任，并承担合同解除后的复原义务。为维护自身的合法权益，旭升公司故诉至法院。聚慕公司辩称，同意租赁合同及《补充协议》于2018年12月21日解除，但系旭升公司单方擅自解除合同，不同意旭升公司的其余诉讼请求。对于双方之间的租赁关系而言，聚慕公司支付租金是主要义务，支付物业费仅是从义务，况且旭升公司不是物业费的实际收取方，在聚慕公司未支付部分物业费的情况下，旭升公司可通知物业单位停止提供物业服务，然旭升公司以此为由解除合同，聚慕公司不予认可。旭升公司据此要求聚慕公司承担违约责任有违诚信原则。旭升公司未实际提供2018年12月的物业服务，无权要求聚慕公司支付物业管理费。聚慕公司已支付2018年12月租金，双方合同于2018年12月21日解除，剩余期限的租金旭升公司未退还，数额足以抵偿物业费。此外，聚慕公司支付的保证金已被旭升公司没收，即便聚慕公司存在一定的违约情况，旭升公司没收的保证金也足以补偿旭升公司的损失，况且旭升公司也未提供证据证明其损失，故聚慕公司不同意支付违约金，违约金的数额也过高，希望法院进行调整。因合同解除原因非聚慕公司违约，而是旭升公司自行解除，聚慕公司不同意支付装修期租金。即便系聚慕公司违约，旭升公司主张的违约责任也过高。聚慕公司向本院提出反诉请求：1、请求判令旭升公司返还保证金281,577.39元；2、请求判令旭升公司返还2018年12月22日至2018年12月31日期间的租金18,348.34元。事实和理由：2018年12月21日，旭升公司单方擅自解除了双方的租赁合同及《补充协议》，应当返还聚慕公司已支付的保证金及剩余租金。旭升公司针对反诉辩称，不同意聚慕公司的反诉请求。合同解除系因聚慕公司违约，根据合同约定，聚慕公司支付的保证金由旭升公司没收。聚慕公司未在2018年12月返还系争房屋，旭升公司于2019年1月7日方收回房屋，故2018年12月的剩余租金抵扣房屋使用费，不应予以返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月29日，旭升公司(为甲方、出租方)与聚慕公司(为乙方、承租方)签订租赁合同[合同编号为TT(1606/07)-180910-TA]，约定：甲方将系争房屋(实际楼层为24层，名义楼层为28层)出租给乙方，乙方承诺租赁系争房屋仅用作办公用途；第5.1条约定在租赁期内，乙方应向甲方支付本合同附件三第1条所列明的租金及其增值税；……第5.2条约定在租赁期内，乙方应向甲方支付本合同附件三第2条所列明的管理费及其增值税及依据本合同约定应由乙方向甲方支付的其他费用及其增值税；……第5.3条约定自交付日起因乙方使用系争房屋而发生的一切公用事业费(包括但不限于水费、电费、额外空调费、煤气费、电话费及通讯费)及其增值税均应由乙方承担，乙方应依据甲方规定的期限和方式缴付上述费用及其增值税；第5.5条支付方式约定(1)……在租赁期内，除首期租金及其增值税与管理费及其增值税外，乙方应于每一个公历月第25日或之前向甲方账户一次性足额支付下一个公历月的租金及其增值税、管理费及其增值税及其他一切在本合同项下应当支付的款项(包括但不限于租金、管理费、滞纳金及任何其它费用)及其增值税；……(4)若乙方迟延支付本合同项下任何应付款项及其增值税的，则在不影响甲方于本合同项下任何其它权利的前提下，乙方应按应付未付款项金额每日0.5%的标准向甲方支付滞纳金，……(5)滞纳金自相关应付未付款项及其增值税应付之日起计算，至乙方实际支付应付未付款项及其滞纳金以及增值税之日止；……第6.1条约定乙方应于签署日当日支付保证金，在租赁期内，保证金由甲方保管,甲方无须向乙方支付保证金的利息，乙方不得以保证金抵扣其依据本合同应付的租金及其增值税、管理费及其增值税、及其它任何应付款项及其增值税，……第10.1条约定乙方应在租期届满日或提前解除日17时之前完全履行其将该房屋恢复至本合同附件四所列的复原状态或甲方另行书面同意之状态的义务并将该房屋返还甲方，乙方返还该房屋时，应经甲方或管理公司验收并书面认可方可视为乙方已完全履行复原义务，乙方亦应结清其依据本合同应付的全部款项，并将通向该大厦及该房屋各部分的钥匙返还甲方，若乙方未全面、充分地履行复原义务的，则甲方可要求乙方实际履行或选择代为履行复原义务，而乙方应赔偿甲方因此而遭受的一切损失；……第17.2条约定在不影响甲方根据本合同约定行使任何其它权利的前提下，甲方有权在下述任何一种情况发生后的任何时间合法地单方面解除本合同并提前收回该房屋的全部或其任何部分，并且在该等情况下，甲方无需对乙方承担任何责任：(1)乙方单次拖欠本合同项下的租金及/或其增值税、或管理费及/或其增值税超过15个工作日(无论甲方是否正式追索)；……第17.3条约定当发生本合同第17.2条项下任一情况时，乙方已经支付的保证金不予退还，并且乙方应承担如下违约责任：(1)乙方应向甲方支付相当于保证金金额之违约金；(2)乙方应依据本合同约定的租金向甲方支付其已享受的装修期及免租期(如有)的租金；(3)乙方应在甲方提前单方面解除本合同后七个工作日之内向甲方一次性支付本合同第17.3条第(1)项和第(2)项的款项。……；第17.6条约定当发生本合同第17.2条项下任一情况时，甲方即有权以书面通知乙方的方式提前单方面解除本合同，而书面通知中规定之日期即为提前解除日，该书面通知一经发出即表明甲方行使本合同赋予之提前单方面收回该房屋的权利而无须甲方以实际进入该房屋的行为作为行使该项权利的标志。附件二约定该房屋租赁面积为384.8平方米(不包括车位)，交付日为2018年9月10日，装修期自交付日起至2018年12月9日止，乙方于装修期内无需缴付租金，但应缴付管理费及其增值税及其它一切与租赁该房屋相关的费用；租金起付日为2018年12月10日，乙方应自租金起付日起缴付租金及其增值税；租赁期自交付日起至2020年12月9日止。附件三第1.1条约定在租赁期内，日租金及其增值税为人民币7元/日/平方米，月租金为人民币78,028.89元/月,增值税为人民币3,901.44元/月；第2.1条约定租赁期内的管理费标准为29.25元/月/平方米，增值税为1.75元/月/平方米，乙方应在支付当期管理费的同时支付当期管理费的增值税；第3条约定保证金金额为3个月的月租金及其增值税加上3个月的管理费及其增值税之和计281,577.39元；……2018年9月1日，旭升公司(甲方)与聚慕公司(乙方)签订《补充协议》，约定：修改租赁合同附件二中交付日为2018年9月1日，装修期自交付日起至2018年11月30日止，租金起付日为2018年12月1日，租赁期自交付日起至2020年11月30日或提前解除日止；本协议为租赁合同的组成部分，具有同等效力，租赁合同与本协议冲突之处，以本协议约定为准。聚慕公司按约向旭升公司支付了保证金281,577.39元，未支付装修押金。旭升公司将系争房屋交付聚慕公司使用，聚慕公司未进行装修。2018年10月，聚慕公司开始自行搬离系争房屋，但未将系争房屋交还旭升公司。聚慕公司仅支付系争房屋2018年12月租金，支付物业费至2018年11月底。2018年12月14日，旭升公司向聚慕公司发出《终止函》，言明因聚慕公司拖欠应付未付费用的行为已构成严重违约，已严重损害了旭升公司的合法权益，故函告聚慕公司：1、于2018年12月20日之前向旭升公司一次性全额支付应付未付费用(物业费11,928.8元、滞纳金1,133.24元，共计13,062.04元)，如聚慕公司未按期支付，则租赁合同于2018年12月21日提前终止；2、如租赁合同提前终止的，则聚慕公司应自终止日起3个工作日内向旭升公司一次性全额支付应付未付费用，旭升公司保留继续追讨的权利；3、如租赁合同提前终止的，聚慕公司应于2018年12月21日下午5时前按租赁合同的约定返还系争房屋，否则旭升公司将收回房屋并处置房屋内的一切物品。该份函件未送达成功。同时，旭升公司工作人员电话通知了聚慕公司。2019年1月7日，旭升公司再次向聚慕公司发出《追缴函》，告知租赁合同已于2018年12月21日解除，旭升公司已收回系争房屋并处置房内一切物品，要求聚慕公司：于2018年12月20日付清物业费11,928.8元、2018年11月26日至2018年12月14日的滞纳金1,133.24元，共计13,062.04元；根据租赁合同的约定承担租赁合同提前解除的违约责任，聚慕公司已支付的保证金281,577.39元作为违约金，不予退还；支付相当于保证金金额的违约金281,577.39元及收回房屋、处理遗留物品、恢复原状所产生的的费用115,440元作为赔偿；等等。该份函件亦未送达成功。审理中，根据旭升公司的申请，本院依法裁定冻结聚慕公司银行存款693,217.18元，或查封、扣押其相等价值的财产。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。旭升公司与聚慕公司签订的租赁合同及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，双方均应恪守诚信，按约履行。根据租赁合同约定，聚慕公司应于每月25日以前支付下月租金及管理费等款项，如单次拖欠款项超过15个工作日的，旭升公司有权单方解除租赁合同。在合同履行过程中，虽然聚慕公司已支付系争房屋2018年12月的租金，然其未按约定支付2018年12月的管理费，构成违约。旭升公司于2018年12月14日向聚慕公司发出《终止函》，其内容首先为催讨欠费，如催讨不成则解除合同，虽然该函件未到达聚慕公司，然聚慕公司自认同时接到了旭升公司工作人员的电话通知，聚慕公司未有继续履行合同的意思表示或行动，亦未就合同解除事宜提出异议，况且聚慕公司自2018年10月起即开始搬离系争房屋，系争房屋在旭升公司发函之时已非正常使用的状态，故旭升公司催讨未果，根据租赁合同行使单方解除权尚属合理，现旭升公司主张租赁合同及《补充协议》于2018年12月21日解除，聚慕公司亦认可，本院予以照准。聚慕公司自行搬离系争房屋，现又以旭升公司未提供物业服务为由不同意支付合同解除前的管理费，依据不足，本院不予采纳。聚慕公司应支付2018年12月1日至12月21日期间的管理费，并按照租赁合同约定支付相应的滞纳金。因租赁合同约定的滞纳金标准过高，聚慕公司要求进行调整，故本院依法酌情调整为按年利率7.5%计算。因聚慕公司违约导致租赁合同解除，根据租赁合同约定，聚慕公司已支付的保证金不予退还，旭升公司要求保证金归其所有，本院予以支持。聚慕公司要求旭升公司返还保证金的反诉请求，本院不予支持。同时，聚慕公司还应向旭升公司支付3个月装修期租金。关于违约金，本院综合考虑租赁合同的履行情况、旭升公司的实际损失等因素，酌情调整违约金数额。聚慕公司反诉要求返还2018年12月21日至12月31日期间的租金，旭升公司辩称因聚慕公司未返还系争房屋，导致旭升公司于2019年1月方收回系争房屋，故该期间的租金抵扣房屋收回前的使用费，本院依法采纳旭升公司的辩称意见，对聚慕公司该反诉请求亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、上海旭升置业有限公司与上海聚慕信息科技有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2018年12月21日解除；二、自本判决生效之日起十日内，上海聚慕信息科技有限公司支付上海旭升置业有限公司2018年12月1日至2018年12月21日期间的管理费8,080.8元及滞纳金，以8,080.8元为基数，按照年利率7.5%，自2018年11月26日起计算至实际支付之日止；三、自本判决生效之日起十日内，上海聚慕信息科技有限公司支付上海旭升置业有限公司违约金93,859.13元；四、上海聚慕信息科技有限公司支付的保证金281,577.39元归上海旭升置业有限公司所有；五、自本判决生效之日起十日内，上海聚慕信息科技有限公司支付上海旭升置业有限公司装修期租金245,790.99元；六、驳回上海聚慕信息科技有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费10,732.17元，由上海旭升置业有限公司负担639.09元，上海聚慕信息科技有限公司负担10,093.08元。反诉受理费2,899.45元，由上海聚慕信息科技有限公司负担。财产保全申请费3,986.09元，由上海旭升置业有限公司负担319.55元，上海聚慕信息科技有限公司负担3,666.54元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  尹 灿人民陪审员  赵琦颖人民陪审员  王桓全二〇二〇年九月二十五日书 记 员  顾 逸附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。