上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初15946号原告(反诉被告)：张军，男，1976年11月26日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：李志，上海木诚木律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓莉，上海木诚木律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海富顾实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：杨方华，执行董事。委托诉讼代理人：沈鎏琪，上海市君志律师事务所律师。原告(反诉被告)张军与被告(反诉原告)上海富顾实业有限公司(以下简称“富顾公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)张军及其委托诉讼代理人李志，被告(反诉原告)富顾公司的委托诉讼代理人沈鎏琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)张军向本院提出诉讼请求：1、判令富顾公司退还押金人民币51,500元(以下币种均为人民币)。2、判令富顾公司支付张军房屋转让款21万元。3、判令富顾公司赔偿设备、装修、消防、安装脱排油烟机及煤气损失共计60万元。事实和理由：2017年10月1日，张军与富顾公司签订租赁合同，约定，张军承租富顾公司宝山区红林路XXX号店铺，租期自2017年10月1日起至2022年9月30日止。合同签订后，张军支付了富顾公司押金51,500元及三个月租金。2018年1月初，富顾公司将系争店铺交付给了张军。签约时，富顾公司承诺周围仅引进张军经营本帮菜，但张军营业后，富顾公司又引进了其他餐饮企业，导致张军经营亏损。2019年2月，富顾公司对系争房屋断电，致使张军损失严重。鉴于以上情况，张军与富顾公司协商将店铺对外进行转让。2019年8月，有多位下家与张军协商愿意受让店铺，但富顾公司不同意，导致转让不成。之后，富顾公司未与张军协商转让价格即将系争店铺转让给他人，但拒不将转让费21万元及押金支付给张军。张军在系争店铺内装修花费40万元，消防设施花费6万元，安装煤气花费4.8万元，安装脱排油烟机花费3.8万元，还有其他设施设备价值15万元。富顾公司的转让使张军造成了上述装修及设施设备损失共计60万元。被告(反诉原告)富顾公司反诉并辩称，张军在履行合同中拖欠租金，2019年8月时，双方并未解除合同，富顾公司不同意张军转让店铺的是正常的。2019年10月21日，张军向富顾公司出具了退租申请，明确其违约，承诺所付押金不予退还。张军还向富顾公司出具了委托书，委托富顾公司对外转让店铺，转让费暂定为18万元，转让过程中产生的租金等费用仍由张军承担。此后，因张军主张的转让费过高，系争店铺一直无人受让。2020年4月11日，富顾公司将系争店铺出租给了案外人李某某，李晓燕支付了转让费10万元。至2020年4月10日，张军拖欠的租金等费用已经超过了10万元，故不同意将转让费退还给张军。富顾公司向本院提出反诉请求：1、判令张军支付2019年8月10日至2019年10月21日的租金61,800元，及以每日千分之五计算，支付该款从2019年9月5日起至实际付清之日止的逾期付款违约金。2、判令张军支付2019年8月至10月的水电费5,189元。3、判令张军赔偿2019年10月22日至2020年4月30日期间的房屋空置损失163,083.33元。4、判令张军支付2018年1月10日至2018年3月9日装修免租期的租金51,500元。事实和理由：张军在履行合同过程中拖欠租金、水电费等，2019年8月起，富顾公司多次向张军发函催讨租金等费用，并告知其违约后果。2019年10月21日，张军向富顾公司提交退租申请，及委托富顾公司对外转让店铺的委托书。因张军提出的转让费过高，富顾公司始终无法将店铺出租，一方面系争店铺空置，另一方面张军未支付任何拖欠的费用，富顾公司的损失不断扩大。为了减少损失，富顾公司与李某某签订租赁合同，约定店铺转让费为10万元，该10万元包含了所有装修、设施设备。2020年4月11日，富顾公司与李某某签订了租赁合同，租期从2020年5月1日开始，该合同的租金标准与张杰一致。原告(反诉被告)张军针对反诉辩称，富顾公司于2019年8月将系争店铺锁掉，之后发生的租金、物业费、水电费均不应由张军承担。如承担违约金，违约金过高，应予以调整。张军委托富顾公司转让的为商铺经营权，不包括装修、设施设备。李某某最初和张军协商转让事宜，李某某愿意支付转让费23万元，富顾公司称李某某经营烧烤不符合商场业态，但之后富顾公司仍将店铺转让给了李某某。张军向李某某询问转让费，李某某未告诉张军。张军对于富顾公司收取了多少转让费不清楚。不同意富顾公司的反诉请求。经审理查明，2017年9月12日，富顾公司(甲方)与张军(乙方)签订了租赁合同，约定，甲方将红林路XXX号铺位出租给乙方，建筑面积约为204平方米，该面积为双方计算租金的面积，本合同签订后，乙方不得就面积差异向甲方主张任何权利；租期自2017年10月1日起至2022年9月30日止，该铺位免租装修期共60天，自2017年10月1日起至2017年11月30日止，免租期内免交租金，但需缴纳管理费和电费，如乙方原因租赁合同被提前解除或终止乙方应补偿装修期间的租金给甲方；2017年10月1日至2019年9月30日，每年租金及物业管理费309,009元，月平均25,750元，2019年10月1日至2022年9月30日，年租金及物业管理费327,540元，月平均27,295元；该铺位内的水、电、煤气、电话费等公共事业费用由乙方自行负责，营业电费1.25元/度，营业用水5.5元/吨，乙方每月收到付款通知的七日内，向甲方支付水电、煤气等费用；若乙方未能支付本合同规定的任何款项，包括但不仅限于租赁费用、管理费，乙方应承担甲方为追讨欠款所发生的费用，所指欠款应按每日千分之五计收逾期付款利息；乙方支付方式为押二付三，2017年9月12日先付两个月押金51,500元，2017年9月15日前先支付三个月租金77,250元，以后每个月5日16：00前，乙方将下期各项费用交纳甲方并到账，如拖欠租赁费用，应按每日千分之五承担滞纳金；营业时间内甲方提供的空调、照片、电梯等用电和维修保养费用按租赁面积进行分摊，乙方必须承担分摊费用，并按时交纳；甲方有权解除本合同的条件：乙方拖欠租赁费用或其他应付费用，且收到甲方通知后5日内未予纠正，因乙方过错，根据法律法规允许甲方解除本合同的；甲方解除本合同后，乙方无权要求甲方返还履约保证金、公用事业费押金及已付租金和管理费；如乙方违反本合同任何条款应承担的违约责任：如乙方未能在5天内纠正其违反合同或管理规范中任何条款和条件的违约行为，甲方有权中断铺位的水、电、空调或其他服务的供应，除本合同另有约定，否则乙方违反本合同或管理规范任一条款，经甲方书面催告满10天后乙方仍未改善，应承担应付款每日千分之五的滞纳金，乙方已缴纳之预付租金、装修押金、公用事业费押金予以没收，甲方如有其它损失的，乙方还应据实赔偿。合同签订后，张军支付了富顾公司押金51,500元。2018年1月4日，富顾公司(甲方)与张军签订了补充协议，约定，原合同租期自2017年10月1日至2022年9月30日，现将租期改为2018年1月10日至2023年1月9日，该铺位免租装修期自2018年1月1日起至2018年3月9日止，免租期内免交租金，但需缴纳管理费及电费等其他费用，如乙方原因租赁合同被提前解除或终止乙方应补偿装修期间的租金给甲方；2018年1月10日至2020年1月9日，年租金及物业管理费309,009元，月平均25,750元，2020年1月10日至2023年1月9日，年租金及物业管理费327,540元，月平均27,295元。2019年1月25日，张军出具保证书，主要内容为，张军欠2018年12月10日至2019年3月9日房租77,250元，滞纳金18,000元，房租于2019年2月1日付清，滞纳金于2019年2月28日付清，如未按时交纳，由物业于第二天采取断电措施，一切后果由张军自行承担。2019年2月11日，富顾公司向证据送达解除房屋租赁合同及清场通知，主要内容为，张军未按承诺履行付款义务，现函告解除租赁合同，租赁保证金予以没收，张军在3日内撤场，如未撤场，视为放弃所有商品、器材、设备、装修等财产所有权，富顾公司保留追诉租金等其他合同权利。2019年2月15日，张军出具保证金，内容为，张军现欠滞纳金2万元，于2019年3月10日前缴清，如未缴纳，将停止营业，并由物业采取断电措施，后果由张军承担。2019年7月26日，张军出具承诺书，内容为，于本月30日缴清租赁费用共计25,750元，否则后果自担。2019年8月12日，富顾公司向张军发送租金催缴通知书。9月11日，富顾公司向张军发送合同解除通知书。9月26日，富顾公司向张军发送解除租赁合同及清场通知。10月15日，富顾公司向张军发送律师函。2019年10月21日，张军出具退租申请，内容为，张军承租的红林路XXX号因个人原因不再经营，现申请退租，由于本人违约，两个月押金不予退还。同日，张军向富顾公司出具委托书，内容为，张军因家中有事无法经营，将商铺委托给富顾公司进行转让，也可自行转让，在转让中所产生的房租、水、电均由张军承担，至转让完毕，实际转让费以张军确定为主，转让费暂定为18万元，由物业、张军、租客三方面同时使用现金交接，张军与富顾公司所签合同即为终止。2020年4月11日，富顾公司(甲方)与案外人李某某(乙方)签订了租赁合同，约定，甲方将红林路XXX号铺位出租给乙方，租期从2020年5月1日至2023年4月30日，免租期自2020年5月1日至2020年5月31日；2020年5月1日至2022年4月30日，年租金327,540元，月平均27,295元，2022年5月1日至2023年4月30日，年租金347,196元，月平均28,933元；乙方进场前支付装修押金6,000元；乙方支付履约保证金54,590元，第一期租金81,885元，乙方每月支付甲方生活垃圾清运费1,050元。2020年4月29日，李某某向富顾公司指定收款人转账支付了245,625元。富顾公司表示，李某某支付的245,625元由以下部分组成：装修押金6,000元、履约保证金54,590元、第一期支付的三个月租金81,885元、三个月的垃圾清运费3,150元、转让费10万元。审理中，张军提供了如下证据：1、李大福的书面证明，主要内容为，2019年8月20日，李大福看到系争店铺转让，就与张军商谈转让事宜，谈妥后张军告诉李大福，物业称业态不一样不允许转让，故张军未将店铺转让给李大福。2、李勤的书面证明，主要内容为，2019年8月25日，李勤经朋友介绍得知系争店铺转让，李勤和张军谈妥了所有转让事宜，张军与物业经理孙吉沟通后回复称由于业态不同，不允许转让，故张军未将商铺转让给李勤。3、张军与尤伟于2019年9月3日签订的店铺转让定金合同书，约定，张军向尤伟转让系争店铺，转让费共计23万元，尤伟先交定价5000元，尤伟在与业主签订租赁合同后将余款22.5万元支付给张军，若因业主原因尤伟未能与业主签订新的租赁合同，双方免责，张军退还尤伟所有款项。4、张军与富顾公司法定代表人杨方华的电话录音，主要内容为，杨总表示：“既然你已经起诉，律师团队已经准备好，上星期和你谈过，给你8万元算了，你开口就20万元。”张军表示：“我和尤伟谈的是23万元，现在8万元是你定的，那么你定8万元我为什么不能定20万元，我里面设施、营业执照不需要费用吗？装修了四十几万。”双方在通话中就转让费的问题进行了多次争论。张军表示，上述证据可以证明张军多次可以转让系争店铺，均被富顾公司拒绝，富顾公司擅自将系争店铺转让给了李某某。富顾公司表示，对证据1-3的真实性不予认可，即使真实，当时双方尚未解除合同，富顾公司有权不同意张军转让；证据4可以证明富顾公司将系争店铺只能转让8万元的情况告知了张军，张军不予接受，导致系争店铺迟迟不能转让，富顾公司为了减少损失，将系争店铺以10万元转让给了李某某。富顾公司提供系争店铺的水电费抄表记录，2019年8月用水59吨(本月抄见数1,873，上月抄见数1,814)，用电3,505度(本月抄见数69,134，上月抄见数65,629)，水电费合计4,706元。2019年9月用水14吨，用电214度，水电费合计345度。2019年10月用水17吨，用电97度，水电费合计138元。以上事实，有张军提供的租赁合同、委托书、证人书面证明、店铺转让定金合同书、通话录音，富顾公司提供的补充协议、保证书、承诺书、催缴通知书、解除通知书、解除合同及清场通知书、律师函、退租申请、富顾公司与李某某的租赁合同、李某某的付款记录、房地产权证、水电费抄表记录，及当事人的陈述等证据为证，本院予以认定。本院认为，张军与富顾公司签订的租赁合同系双方真实意思，合法有效。张军主张富顾公司于2019年8月将系争店铺锁掉，未提供相应证据，本院不予采信。张军作为承租方对支付租金的情况负有举证责任，张军未提供其支付租金的相应证据，富顾公司主张张军未支付2019年8月10日起的租金，本院予以采信。富顾公司要求张军支付2019年8月10日至2019年10月21日期间的租金61,800元，本院予以准许。合同约定，张军支付方式为押二付三，以后每个月5日16：00前，将下期各项费用交纳富顾公司并到账，如拖欠租赁费用，应按每日千分之五承担滞纳金。富顾公司要求张军支付租金61,800元从2019年9月6日起的违约金，符合约定。该违约金较高，张军要求调整，可以准许，本院酌情确定上述违约金按日万分之二点五计算。富顾公司主张2019年8月-10月的水电费5,189元，提供了相应的抄表数据，本院予以采信。富顾公司要求张军支付上述水电费，本院予以准许。从张军出具的承诺书、保证书内容看，张军已多次拖欠租金等费用。富顾公司主张张军构成违约，亦有退租申请为证，本院予以采信。合同约定，因张军过错，富顾公司解除本合同的，张军无权要求返还履约保证金、公用事业费押金及已付租金和管理费；如因张军原因租赁合同被提前解除或终止，张军应补偿装修期间的租金给富顾公司。2019年10月21日，张军出具退租申请，写明退租的后果为押金不予退还，未提到其他违约责任。张军还向富顾公司出具了委托书，委托书中也未提到其他违约责任。富顾公司同意张军退租，并接受了委托，可以推定富顾公司对退租申请及委托书中的内容是认可的。故双方对于张军解约应承担的违约责任即没收押金是达成一致的。富顾公司要求没收押金51,500元，本院予以准许。富顾公司要求张军支付免租期租金，本院不予准许。张军于2019年10月21日退租，并出具委托书，载明，在转让中所产生的房租由张军承担。张军主张于2019年8月、9月已经与他人谈妥了店铺转让事宜，因富顾公司拒绝未能转让成功。因此时双方尚未解除合同，富顾公司也未同意张军转让店铺，即使富顾公司拒绝，也不能认定其故意拖延转让。富顾公司要求张军支付转让过程中的租金，本院予以准许。富顾公司提供了与案外人李某某签订的租赁合同，显示李某某从2020年5月1日起租。富顾公司要求张军支付2019年10月22日至2020年4月30日期间的房屋空置损失163,083.33元，本院予以准许。张军出具委托书委托富顾公司转让系争店铺，但其未将店铺内的设施、设备等搬离，说明其系将店铺内留存的全部物品包括装修等都委托富顾公司进行转让。此时张军已经退租，不再享有系争店铺的经营权，张军主张转让费仅指店铺经营权的转让，本院不予采纳。张军出具的委托书中明确，实际转让费以张军确定为主，转让费暂定为18万元，由物业、张军、租客三方面同时使用现金交接。根据张军提供的通话录音可以反映，富顾公司在转让系争店铺前与张军进行了联系，富顾公司明知张军要求转让费20万元，仍自行将系争店铺以10万元的价格转让给他人，超越了委托权限，侵害了张军的权益。张军要求富顾公司返还转让款及赔偿损失，符合法律规定。同时，本院也考虑到，如张军坚持转让费20万元，有可能系争商铺于2019年5月1日仍不能转让，则张军需支付更多的租金。故本院综合以上情况，酌情确定富顾公司返还张军转让款并赔偿损失共计18万元。张军现在起诉要求转让费21万元、损失60万元，有违诚信，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十四条、第四百零四条、第四百零六条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海富顾实业有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告(反诉被告)张军转让费及赔偿损失共计18万元；二、原告(反诉被告)张军于本判决生效之日起十日内，支付被告(反诉原告)上海富顾实业有限公司租金61,800元，并按日万分之二点五计算，支付该款从2019年9月6日起至实际付清之日止的违约金；三、原告(反诉被告)张军于本判决生效之日起十日内，赔偿被告(反诉原告)上海富顾实业有限公司房屋空置损失163,083.33元，并支付水电费5,189元；四、原告(反诉被告)张军已支付被告(反诉原告)上海富顾实业有限公司的押金51,500元，归被告(反诉原告)上海富顾实业有限公司所有；五、驳回原告(反诉被告)张军的其他诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)上海富顾实业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为6,207.50元，反诉案件受理费2,762元，共计8,969.50元，由原告(反诉被告)张军负担7,167.50元，被告(反诉原告)上海富顾实业有限公司负担1,802元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 杨利民二〇二〇年九月二十三日法官助理 鲍仲钰书 记 员 冯 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。第四百零六条……。受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。