湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终8572号上诉人（原审原告）：长沙沃德物业管理有限公司，住所地长沙市岳麓区桐梓坡路**高鑫麓城****。法定代表人：胡芮。委托诉讼代理人：吕飞宇，湖南五湖律师事务所律师。上诉人（原审被告）：长沙市岳麓区天麓伟才厚永幼儿园，住所地，住所地湖南省长沙市岳麓区天顶街道雷锋大道**天麓尚层小区iv>法定代表人：杨洁。委托诉讼代理人：曹诚诚，湖南商管律师事务所律师。上诉人长沙沃德物业管理有限公司（以下简称沃德物业）因与上诉人长沙市岳麓区天麓伟才厚永幼儿园（以下简称幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初3386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沃德物业上诉请求：1、撤销长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初3386号民事判决第一项，改判全额支持上诉人59695.2元（2019年1月1日至2019年12月31日）物业费的诉讼请求；2、本案诉讼费用由长沙市岳麓区天麓伟才厚永幼儿园承担。事实和理由：一审法院在未查清案件事实情况下，以上诉人在提供物业服务过程中存在一定的服务瑕疵为由，仅支持上诉人50%的物业费的诉讼请求，无事实和法律依据。上诉人与幼儿园签订了《前期物业管理服务协议》，对双方权利义务、物业管理服务及质量、物业服务管理费用及违约责任等内容都作了明确约定，上诉人在服务过程中勤勉尽责，无重大瑕疵。上诉人起诉要求幼儿园支付拖欠的物业费符合法律规定。幼儿园辩称，沃德物业并未按照合同约定履行义务，且经催促后，仍未整改，严重影响合同目的实现。另外，按照2018年9号文件进行长沙市城镇小区配套幼儿园专项整治工作之后，第五条第三点第三行规定作为普惠式幼儿园，应自管物业，不应当向其他物业公司支付物业费。上诉人幼儿园成为普惠式幼儿园后按照三级普惠幼儿园的标准，每个孩子每月仅收取850元，财政上依赖教育局拨款，其产权也已归岳麓区教育局所有，一审判决支持高昂的物业费，损害公共利益。请求二审基于幼儿园的现状以及公共利益，驳回沃德物业的上诉请求。幼儿园上诉请求：1、撤销长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初3386号民事判决；2、发回重审或依法改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。事实与理由：一、原审判决未查清事实即对本案事实情况作出了错误决定。1、本案沃德物业提交的《前期物业服务协议》系伪造或变造的。沃德物业提交的协议复印件落款非常不清晰，未显示日期，核对原件时上诉人发现落款日期不符合事实，不应当被认定为有效证据以支撑一审判决。2、沃德物业并没有为上诉人提供物业服务，一审判决认为物业服务存在瑕疵，属于事实不清。二、原审判决适用法律错误。即便协议有效，沃德物业没有履行相关义务，违约在先，且根据协议约定，物业费用应当由双方协商调整，一审法院直接在物业方单方认可和提供的费用基础上进行判决，系对该条款的理解和适用错误。上诉人是民办非营利性普惠性幼儿园，不是该物业的业主，根据相关法律法规及政策文件，应当实行“自管物业”，同时一审判决上诉人支付的物业费根本无法承受，也损害了社会公共利益。沃德物业辩称，物业服务合同是双方真实意思表示，且没有法律规定普惠式幼儿园不需要缴纳物业费，根据契约精神，幼儿园享受了物业服务，应缴纳物业费。沃德物业向一审法院提出诉讼请求：1、长沙市岳麓区天麓伟才厚永幼儿园支付物业管理费59695.2元、违约金985元，共计60680.2元；2、案件受理费由长沙市岳麓区天麓伟才厚永幼儿园承担。一审法院认定的事实：2018年9月28日，长沙沃德物业管理有限公司（甲方）与长沙市岳麓区天麓伟才厚永幼儿园（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，对双方的权利义务、物业管理服务内容及质量、物业服务费用以及违约责任等内容做了明确约定。合同第一条乙方物业基本情况物业所在小区名称：高鑫.天麓小区，面积：天麓伟才厚永幼儿园由三层框架结构建筑及院地组成，建筑面积：4974.6平方米。第五条物业服务费用：一、收费标准：（1）幼儿园：自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就前期物业管理服务达到如下协议：按照：1元／平方米／月；三、物业服务费每次缴纳费用时间：每季度第一个月前5日内缴纳本季度物业服务费用，付款日期以银行汇款单汇款日期为准。第十条违约责任：四、乙方不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方应向乙方发出催促函，若乙方在收到催缴通知函之日起三十日内仍未缴纳物业费的，则自催促期满之日起按应付来付金额日万分之一向甲方缴纳违约金。协议签订后，沃德物业为幼儿园提供了物业管理服务,但在提供物业服务过程中，在公共管理等方面存在一定的服务瑕疵。幼儿园自2019年1月1日起至2019年12月31日未按合同约定交纳物业服务费。沃德物业催索无果，酿成纠纷。一审法院认为：沃德物业与幼儿园签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照此协议的约定履行义务。沃德物业为幼儿园提供了物业管理服务，但幼儿园自2019年1月1日起未交纳物业管理服务费，依照双方上述协议的约定，幼儿园应交纳自2019年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费59695.2元（4974.6平方米×1元/月/平方米×12个月=59695.2元）。但沃德物业在提供物业服务过程中存在一定的服务瑕疵，故对沃德物业主张幼儿园支付物业服务费59695.2元的诉讼请求，一审法院予以部分支持，酌情认定幼儿园向沃德物业支付物业服务费29847.6元。对沃德物业主张幼儿园支付违约金985元的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，一审法院判决：一、长沙市岳麓区天麓伟才厚永幼儿园在判决生效之日起五日内支付长沙沃德物业管理有限公司2019年1月1日至2019年12月31日的物业服务费29847.6元；二、驳回长沙沃德物业管理有限公司其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人沃德物业提交了以下证据：1、物业服务照片一组23张；2、微信聊天记录截图3张，拟证明物业公司在小区范围内提供保洁、安保、绿化、疏通管道等物业服务；上诉人幼儿园质证称，对证据1照片标记拍照时间为2020年的照片关联性有异议；标记拍照时间为2019年的照片不属于新证据，不能证明照片上的人员在为幼儿园提供物业服务，其中标记拍照时间为“2019.10.10”的照片中长满荒草的停车坪反而证明了物业公司违约禁用幼儿园停车坪区域的事实。另有两张没有标记时间的照片无法证明取证时间，对其关联性有异议；证据2的证明目的有异议。该幼儿园门外堆满垃圾的垃圾桶照片反而证明了物业公司没有如约为幼儿园提供物业服务，幼儿园门外的垃圾桶都是自己买的，幼儿园门口的周边环境也是物业公司通知幼儿园自行解决。证据2的视频中物业公司修补的道路并非幼儿园专用道路，而是小区与主干道之间的内部道路。因此三张照片均不能达到证明目的。沃德物业提供的上述证据，除了2020年拍摄的照片之外，其他照片及视频真实、合法，与本案有关，本院采信为本案的定案依据。上诉人幼儿园提交了情况说明、陈子雪、曾爱香等员工的银行流水、众信安保公司发票、幼儿园内物业工作档案、绿化整理记录表、设施设备检修表、消防安全巡查表等证据，上诉人沃德物业质证称，对幼儿园提供的8组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议。本院认为，上述证据仅涉及幼儿园内部的物业服务，无法据此证明沃德物业未按照合同约定提供公共区域内的物业服务，本院对上述证据的关联性及证明力本院不予采信。本院经审查，对于一审法院认定的事实依法予以确认。根据一审认定的证据，本院还查明，沃德物业与幼儿园在《前期物业管理服务协议》中约定，沃德物业对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安管、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；沃德物业在幼儿园开学前应及时清理幼儿园专用停车场的车辆，确保幼儿园上下课停车场通畅，幼儿园上下课时沃德物业应安排保安两名配合幼儿园维持秩序，确保学生上学、放学安全。该合同的落款时间为2018年1月1日。沃德物业一审提交了一张开票时间为2018年9月29日的发票，载明的交费主体为“湖南卓俊教育咨询有限公司”，发票上载明的物业费及电费共计61592元。经查，该“湖南卓俊教育咨询有限公司”的法人与上诉人长沙市岳麓区天麓伟才厚永幼儿园的负责人均为杨洁。另查明，2018年1月19日，长沙市人民政府办公厅出具长政办函［2018］9号文件《长沙市人民政府办公厅关于印发长沙市城镇小区配套幼儿园专项整治工作方案的通知》，该通知载明：到2018年底，凡是达到《长沙市城市中小学校幼儿园规划建设管理条例》要求要配置幼儿园或控规有幼儿园规划的住宅开发项目，均应配建相应规模的幼儿园；凡是配套幼儿园，原则上政府均要收回，且均要举办为公办幼儿园或普惠性民办幼儿园。收回之前，由各区县（市）人民政府统筹协调相关职能部门及社区、小区业主委员会，采取实行居民用水用电价格、自行管理物业、提供财政补助等办法降低办园成本，到2020基本实现普惠办园，提供普惠性服务。第五条第三项，收回的配套幼儿园，在用水用电用气方面，独立设置，按居民用水用电用气价格收费；在物业管理上作为自管物业。2018年11月19日，长沙市岳麓区教育局出具岳教通［2018］36号文件《长沙市岳麓区教育局关于认定长沙市岳麓区杰拉德湘熙水郡等102所幼儿园为“2018年度岳麓区普惠性民办幼儿园”的通知》，幼儿园被列为三级普惠园。2019年8月21日，湘（2019）长沙市不动产权第0××1号不动产权证书载明，岳麓区雷锋大道609号天麓小区二期幼儿园为长沙市岳麓区教育局单独所有。本案庭审中，幼儿园陈述称其已于2020年6月11日向岳麓区人民法院起诉要求解除与沃德物业签订的物业服务合同。在案涉物业合同履行期间，合同没有变更过。本院认为，根据双方当事人的上诉请求，本案的争议焦点为：一、双方签订的前期物业合同是否真实有效；二、双方的合同责任。一、上诉人幼儿园称，《前期物业服务协议》系伪造或变造，但是对于沃德物业提交的《前期物业服务协议》落款处所加盖的“长沙市岳麓区天麓伟才厚永幼儿园”公章并未申请鉴定，此外，沃德物业提交的2018年9月29日幼儿园负责人杨洁以其名下公司“湖南卓俊教育咨询有限公司”名义缴纳物业费和电费的发票，但该公司与沃德物业并无物业服务合同关系，同时结合幼儿园在本案中声称沃德物业未履行物业合同的主张，可推知沃德物业所主张的幼儿园在2019年之前曾按双方签订的《前期物业服务协议》交纳物业费的情况属实。综上本院认为，幼儿园所主张的《前期物业服务协议》系伪造或者变造的情况并不具有高度可能性，故对幼儿园提出的该项主张，本院不予支持。双方在2018年签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效。一审判决关于上述事实的认定正确，本院予以维持。二、关于双方当事人的合同责任，幼儿园称沃德物业并未按照合同约定履行义务，以致幼儿园内的绿化、安保、设备维护等工作都由其自行负责，此外，沃德物业也没有按照约定向幼儿园提供停车位，以及在上下学时候提供园外的安保服务。对此本院认为，依据《前期物业服务协议》中关于“沃德物业对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安管、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理”的约定可知，沃德物业为幼儿园提供物业服务的范围主要是“物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安管、交通等项目”所进行的维护、修缮、服务与管理，合同第三条物业管理服务内容中约定的“公共环境卫生”指的是“公共场所、房屋共用部位的清洁、垃圾的收集和清运”，该条款中明确约定沃德物业提供“位于幼儿园附近的固定垃圾存放点，便于幼儿园垃圾集中处理”，由此可见，合同约定的清洁和垃圾清运服务并未涵盖幼儿园内。从当事人在一、二审提交的道路修补等小区照片来看，幼儿园所称沃德物业从未提供上述物业服务与事实不符，本院不予采信。除上述一般性物业服务内容之外，《前期物业服务协议》特别在合同第二条、第五条约定了沃德物业需为幼儿园特别提供的停车、交通管理等服务，从沃德物业提供的照片及其在二审自认的事实来看，沃德物业显然并未如约坚持为幼儿园提供停车服务，照片中还显示了幼儿园门口垃圾清运亦违反了合同约定。考虑到幼儿园的经营特点，本院认为，沃德物业履行《前期物业服务协议》的行为有瑕疵，一审判决认定的上述合同履行等事实正确，本院予以维持。同时考虑到《前期物业服务协议》履行期间，上诉人幼儿园被政府收回后房屋业主也变更为长沙市岳麓区教育局，上诉人幼儿园按照长沙市岳麓区教育局要求建设成为普惠性民办幼儿园，为所在地区居民提供普惠性服务，故其经营成本降低亦有利于公共利益，鉴于此，本院认为，一审判决酌情认定幼儿园向沃德物业支付物业服务费29847.6元，并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人长沙沃德物业管理有限公司、上诉人长沙市岳麓区天麓伟才厚永幼儿园的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1318元，由上诉人长沙沃德物业管理有限公司负担659元，上诉人长沙市岳麓区天麓伟才厚永幼儿园负担659元。本判决为终审判决。审 判 长  周平平审 判 员  谢 晋审 判 员  潘 威二〇二〇年九月十四日代理书记员  张 敏附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。