四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0502民初3091号 原告：泸州万宝房地产开发有限公司，住所地泸州市江阳区茜草街道银沙路**，统一社会信用代码：91510502MA62242JXH。 法定代表人：胡入俯，执行董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：冉军，系四川荆冠律师事务所律师。 被告：泸州万有房地产开发有限公司，，住所地：泸州市江阳区江阳西路******统一社会信用代码91510502662765360Q。 法定代表人：陈光跃，总经理。 委托诉讼代理人：钟敏，男，该公司员工。 原告泸州万宝房地产开发有限公司（以下简称万宝公司）与被告泸州万有房地产开发有限公司（以下简称万有公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万宝公司的委托诉讼代理人冉军及被告万有公司的委托诉讼代理人钟敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万宝公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告单独享有泸州市江阳区连江路二段PM2004001号土地的使用权、项目开发权及由该土地使用权而产生的所有权益。2、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将其诉讼请求变更为：1.确认原被告于2014年8月27日签订的解除合作开发泸州市江阳区连江路二段PM2004001号宗地的《协议》有效。2.确认该宗地的开发主体为原告。3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年7月27日，原告与被告签订了《合伙开发协议》，约定原告以合法竞得的泸州市江阳区连江路二段PM2004001号土地（拆迁费用除外）与被告合伙开发该项目，占30%份额，被告以自己的资质和除土地款外的全部开发费用出资，并承担该项目的开发、拆迁、施工等全部工作，占该70%份额（项目开发出售后，原告占30%，被告占70%）。双方还约定，原告负责以被告名义与土地部门签订土地出让合同，并同时完善相关手续，以便尽快进入开发程序。2007年9月13日，原被告以被告名义与泸州市国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，其中该合同附件中明确载明：“竞得人泸州万宝房地产开发有限公司和泸州万有房地产开发有限公司联合开发该宗地。”该宗地总价款为6910332元，原告向土地管理部门缴纳了共计6064182.97元的土地款，被告缴纳了846149.03元土地款。后因诸多客观因素影响，被告一直未能按《合伙开发协议》的约定完成该项目的拆迁、投资建设等开发工作。2014年8月27日，双方达成解除合伙开发的《协议书》，原告于2014年8月29日向被告支付了600万元前期投入款及补偿款。此外，还约定被告将100%公司股权转让给原告后，原告再向被告支付60万元的合同补偿款，但至今被告仍未将公司股权转让给原告。同时《协议书》还约定该宗土地上的所有权益归原告所有，该宗土地开发工作被告有义务配合。此后，原告多次催促被告出具该宗土地所有权益归原告所有的确认书并按约将公司股权转让给原告，但被告却以种种理由拖延办理，严重影响了原告对该项目的开发推进工作。综上所述，原、被告之间已经解除了合作开发房地产的相关协议，并且约定该土地项目的开发及所有权益归原告所有，原告已支付了被告相关投资及土地款项，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，希判如所请。 被告万有公司辩称，原告一直与本案案外人田瑾沟通洽谈相关房地产合作协议，然而田瑾并不是被告的法定代表人、授权的代理人和股东，田瑾与被告无任何法律关系，被告至今都不清楚公司公章如何加盖在该协议上的，原告也未将合同款项支付给被告而是直接支付给了田瑾。被告有理由相信原告与田瑾恶意串通，通过非法手段损害被告的合法权益。最高人民法院（2019）最高法民终1535号民事判决书中认为判断合同盖章的效力，应该根据合同签订人盖章时是否有权代表或代理公司，或者交易相对人是否有合理的理由相信其有权代表或代理公司进行相关民事行为来判断。并非公司股东，在无公司对外进行相关民事行为的授权情况下，不足以成为相对人相信该股东有权代理公司签字盖章的合理理由，股东的行为不构成表见代理。上述案例中股东代表公司盖章的行为被人民法院认为不构成表见代理，在本案中田瑾连公司股东都不是，该盖章行为也不构成表见代理，该盖章行为更无任何法律效力。同时该协议第六条涉及的股东权利转让问题，如果确认有效则损害了被告股东的合法权益，第四条规定该宗地的开发工作仍以被告的名义实施，与原告的第1项诉讼请求相互矛盾。原告的第2项诉讼的实质是原告要求将被告与泸州市国土局签订的《国有土地使用权出让合同》中的权利义务整体转让给原告，而《国有土地使用权出让合同》是涉及合同双方一系列权利义务约定的复杂合同，合同当事人既有权利也有义务，并不是一方仅享有权利而不承担义务的合同，该诉讼请求实际上是要求被告将合同的债权债务整体转让给原告，该转让是需要经过合同相对方即泸州市国土局同意的，本案中无泸州市国土局同意的相关事实且泸州市国土局也不可能同意。综上所述，原告的两项诉讼请求均无事实及法律依据，依法应予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2004年2月6日，原告万宝公司通过竞拍以6910332元的总价款竟得江阳区连江路二段PM2004001号土地使用权。2005年12月19日、2006年6月2日，原告分两次向泸州市国土资源局支付了550万元土地价款，泸州市国土资源局以泸州市经营城市资金管理办公室名义向原告出具了收据2份。2007年7月27日，原告（乙方）与被告万有公司（甲方）签订《合伙开发协议》，约定：一、乙方以合法竟得的江阳区连江路二段PM2004001号土地(拆迁费用除外)与甲方合伙开发该项目，占份额30%；甲方以自己的资质和出资除土地款外的全部开发费用，并承担实施该开发项目的开发、拆迁、施工等全部工作，占该开发项目份额的70%。二、本协议生效后，乙方负责将其所合法持有的上述PM2004001号土地，以甲方名义与土地部门签订土地出让合同，并同时完善相关手续，以便尽快进入开发程序。三、甲乙双方共同完善开发方案审批等全部开发手续。四、甲乙双方共同制定该开发项目的对外合同，该项目的结算经双方签字认可方能生效。五、商品房销售管理：其销售房屋的价格和方案由甲乙双方共同确定，乙方派人介入房屋销售，并代表乙方在售房合同上签子认可。……2007年8月9日，原告再次向泸州市国土资源局支付了土地价款564182.97元，泸州市经营城市资金管理办公室向原告出具了收据。2007年8月23日，被告向泸州市国土资源局支付了土地款846149.03元，泸州市经营城市资金管理办公室向被告出具了收据。2007年9月13日，被告万有公司与泸州市国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，该合同附件《计算说明》中载明：“1、我局于2004年2月6日在泸州市土地矿产交易中心拍卖大厅成功地拍卖了编号为PM2004001号地块，竟得人泸州万宝房地产开发有限公司和泸州万有房地产开发有限公司联合开发该宗地。2、该地块供地面积：23.0628亩(含道路)，其中出让面积：11.576亩(含道路)，旧城拆迁面积：11.4828亩(含道路)，本次拍卖的成交单价：46万元/亩。对旧城拆迁的面积按成交单价的30%计收土地出让金，土地总价款为：11.576×46=532.496万元。”2007年9月27日，泸州市国土资源局向市规建局出具《证明》称：“我局已签订了PM2004001号地块的《国有土地使用权出让合同》，其受让人为泸州万有房地产开发有限公司。该地块供地面积为15375.28m2，其中属于政府储备土地7717.37m2，拆迁土地7657.91m2，该公司已缴清了上述土地的成交价款和土地出让金，待达成拆迁协议后，我局为其完善拆迁土地的供地手续。”2009年7月8日，被告时任法定代表人钟敏向原告出具《收条》，载明收到原告交来的连江路二段土地交款收据共计三份，合计金额为6064182.97元，并特别注明：“另无票据的150万元，双方认可进入该项目的成本。以上金额为泸州市万宝房地产开发公司作为该项目的投资款。”2009年7月28日，泸州市国土资源局以泸州市经营城市资金管理办公室名义向被告出具了金额为6064182.97元的PM2004001号土地款收据。2014年8月27日，原被告签订了《协议书》，载明：1.2007年7月27日，甲方（本案被告）与乙方（本案原告）签订《合伙开发协议》，协议约定：甲乙双方合伙开发泸州市江阳区连江路二段PM2004001号土地，甲方占开发项目份额的70%，负责该宗土地的开发工作，乙方占开发项目份额的30%。2.2007年9月13日，甲方与泸州市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，甲方以出让方式获得该宗土地，土地总价款为人民币691.0332万元，甲方已缴清该宗土地土地款，该宗土地一直未能办理土地使用权证书。3.该宗土地的房屋未完成拆迁。甲乙双方经友好协商，就该宗土地达成如下协议：一、甲乙双方一致认可：甲方取得该宗土地的开发权后，甲方在该宗土地上的前期投入为人民币600万元。二、甲乙双方解除2007年7月27日双方签订的《合伙开发协议》，乙方向甲方或甲方指定人员（田瑾，账号：……）支付甲方前期投入及合同补偿款共计人民币660万元，其中甲方前期投入为人民币600万元，合同补偿款为60万元。三、乙方于签订本协议的当日向甲方支付人民币600万元。四、本协议生效后，该宗土地上项目开发工作仍以甲方的名义实施、由乙方负责，该宗土地上所有权益归乙方所有，该宗土地上的开发工作甲方有义务配合。五、本协议生效之前，该宗土地上产生的所有债权债务均由甲方负责处理，由甲方承担法律责任。本协议生效后，该宗土地上产生的所有债权债务均由乙方负责处理，由乙方承担法律责任。六、条件成熟时，甲方的股东将甲方的100%股权转让给乙方股东或乙方指定人员，该股权转让在工商行政管理机关办完股权变更登记的当日，乙方向甲方支付剩余的合同补偿款60万元。甲方公司股东转让完成之前产生的债权债务由甲方承担法律责任，甲方公司股东转让完成之后产生的债权债务由乙方承担法律责任。七、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，经双方盖章后合同成立。乙方向甲方支付完该宗土地上的前期投入人民币600万元后本协议生效。原告的法定代表人在该《协议书》尾部签名并加盖原告印章。被告在该《协议书》尾部加盖被告印章和时任法定代表人钟敏个人印章。2014年8月29日，原告的法定代表人胡入俯的银行账户向《协议书》载明的田瑾个人银行账户转账600万元。 另查明，在被告2012年12月17日、2011年10月20日、2016年11月21日三份新修订的公司章程中，田瑾均未载入股东名册。 上述事实，由双方当事人的陈述，原告向本院提交的《合伙开发协议》、《国有土地使用权出让合同》（含《计算说明》、《证明》）、《泸州市国有土地使用权拍卖成交确认书》、收据复印件3份、钟敏向原告出具的《收条》、《协议书》、中国工商银行转账凭证及被告提交的被告的公司章程3份、《国有土地使用权出让合同》（含《计算说明》）、收据复印件2份在案证明，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：一、原、被告双方在2014年8月27日签订的解除合作开发泸州市江阳区连江路二段PM2004001号宗地项目的《协议书》是否有效。二、《协议书》中所涉土地开发主体是谁。针对双方争议的焦点，本院评判如下： 一、关于原、被告双方在2014年8月27日签订的解除合作开发泸州市江阳区连江路二段PM2004001号宗地项目的《协议书》是否有效的问题。根据本案查明的事实，原、被告于2014年8月27日在解除合作开发泸州市江阳区连江路二段PM2004001号宗地项目的《协议书》中加盖公司印章，该《协议书》自双方盖章时即成立。该《协议书》中载有两个方面的内容，一是该《协议书》第二、三、四、五条约定的双方解除2007年7月27日双方签订的《合伙开发协议》，由原告向被告或被告指定人员田瑾支付被告前期投入600万元，原告向被告支付完该宗土地上的前期投入后本协议生效，本协议生效后，该宗土地上项目开发工作仍以被告的名义实施，由原告负责，该宗土地上所有权益归原告所有，该宗土地上的开发工作被告有义务配合。二是该《协议书》第六条约定的条件成熟时，被告的股东将被告的100%股权转让给原告股东或原告指定人员，该股权转让在工商行政管理机关办完股权变更登记的当日，原告向被告支付剩余的合同补偿款60万元。被告公司股东转让完成之前产生的债权债务由被告承担法律责任，被告公司股东转让完成之后产生的债权债务由原告承担法律责任。《协议书》中第一部分内容，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。按照约定，原告向被告支付完该宗土地上的前期投入人民币600万元后本协议生效，则该部分是附生效条件的合同条款，原告的法定代表人胡入俯于2014年8月29日代表原告向《协议书》载明的田瑾个人银行账户转账600万元，该部分协议生效条件已经成就，该部分协议条款已经生效。被告以其印章及时任法定代表人钟敏的个人印章均由被告办公室专人管理，被告时任法定代表人并不知晓该《协议书》，也不知道该协议中被告及法定代表人印章是怎样加盖上去的，原告与田瑾恶意串通损害被告合法权益为由，主张该《协议书》系及应当有时任法定代表人钟敏的亲笔签名才具有效力。本院认为，被告对其印章和时任法定代表人的印章的真实性未提出异议，则应当推定签订《协议书》是被告真实意思表示，被告主张不知晓该《协议书》的订立及原告与田瑾恶意串通损害被告合法权益，应当提供相应的证据加以证明，被告未向本院提供相应的证据，应当承担举证不能的不利后果。被告认为该《协议书》并无时任法定代表人钟敏的亲笔签名而否定该《协议书》的效力，理由不充分，本院不予支持。《协议书》中第二部分内容，系当事人为了订立股权转让合同而进行的磋商，而非正式订立的合同，且该磋商行为不是发生在股权的持有者即被告股东与原告之间，而是原告与被告在进行磋商，原告亦未提供证据证明与被告进行磋商系受股东委托，故该部分磋商内容对被告股东不发生效力。 二、关于《协议书》中所涉土地开发主体的问题。《协议书》第四条约定，本协议生效后，该宗土地上项目开发工作仍以被告名义实施，实际由原告负责，该宗土地上所有权益归原告所有，该宗土地上的开发工作被告有义务配合。上述关于开发主体的约定，系双方内部约定，在双方发生效力，对外不当然发生效力。在《国有土地使用权出让合同》中，受让人为被告，被告仍然是案涉土地名义上的开发主体。如果要将《国有土地使用权出让合同》中的受让人变更为原告，则涉及《国有土地使用权出让合同》中被告合同权利和义务的概括转让。《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”，依上述规定，转让通知应当送到达到合同相对方泸州市国土资源局并得到其同意后才能对泸州市国土资源局发生效力。而本案原告未提交相应证据证明已通知泸州市国土资源局并得到泸州市国土资源局同意，且《协议书》中也明确了原告仍然以被告名义进行开发，故该《协议书》中实际开发主体的变更并不当然对泸州市国土资源局发生效力。即便泸州市国土资源局同意了与被告开发主体的变更，也需要根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条“规定办理土地使用权变更登记手续和备案登记手续，否则也不能仅凭与被告签订的《协议书》便确认涉土地开发主体即为本案原告。 综上所述，《协议书》中第二、三、四、五条关于解除合作开发泸州市江阳区连江路二段PM2004001号宗地项目联合开发的协议及被告将其享有的权利以600万元的对价转让给原告的约定合法有效，原告为该宗地的实际开发主体，但原告主张确认该宗地的开发主体为原告的诉讼请求，因不符合法律的规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第二十五条、第四十五条第一款、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告泸州万宝房地产开发有限公司与被告泸州万有房地产开发有限公司于2014年8月27日签订的《协议书》中第二、三、四、五条关于解除合作开发泸州市江阳区连江路二段PM2004001号宗地项目联合开发协议及被告将其享有的权利及以600万元的对价转让给原告的约定合法有效。 二、驳回原告泸州万宝房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 因本案适用简易程序审理，案件受理费60172元减半收取30086元，由原告泸州万宝房地产开发有限公司负担5000元，被告泸州万有房地产开发有限公司负担25086元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员 伍 杰 二〇二〇年九月三十日 书记员 铁铃铃