北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初1557号原告：傅天一，男，1989年4月11日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王春红，北京冠都律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈姝文，北京冠都律师事务所实习律师。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路**院**。法定代表人：刘美玲，总经理。委托诉讼代理人：宋然，女，北京天台山房地产开发有限公司职工。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。原告傅天一与被告北京天台山房地产开发有限公司（以下简称天台山公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告傅天一的委托诉讼代理人王春红，被告天台山公司的委托诉讼代理人宋然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。傅天一向本院提出诉讼请求：判令被告以8259911元为基数，按照日万分之一的标准给付原告自自2017年1月1日至实际交房之日止的逾期交房违约金。事实与理由：2015年7月21日，原被告签订合同编号为Y1760126的《北京市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的门头沟区新城城子地区21-218居住项目（A9）门头沟新城城子地区天台山居住项目15层1501号房屋（以下简称1501号房屋），房屋建筑面积为219.32平方米，房屋总价款为8259911元。合同签订后，原告于2015年7月25日支付购房款2479911元，于2015年8月25日通过贷款方式支付剩余购房款5780000元，并支付银行贷款利息356909.48元。双方所签合同的第十二条约定被告应于2016年12月31日向原告交付房屋，但因房屋未达交付条件致使被告未按期交房。原告多次催问，被告承诺尽快交付，但直至原告起诉之日，被告房屋仍未达到合同约定的交付条件。被告的逾期交付行为构成违约。依据合同约定，被告应按照日万分之一的标准向原告支付违约金，故提起本案诉讼，请求判如所请。天台山公司辩称，涉案房屋已于2017年中旬建设完工，并于同年9月1日实际取得《建设工程规划核验（验收）意见》，于2017年12月29日取得《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。至此，涉案房屋已具备实体交付使用条件。前述期间，已有部分业主经我公司通知后于2017年10月前后陆续收房入住。2019年5月21日，涉案房屋取得《房屋面积测算技术报告书》，至此涉案房屋已满足合同第十二条约定的全部交付条件。我公司曾多次通知原告收房，但其均未到我公司办理收房手续。后，我公司于2020年5月22日向原告寄送了书面的收房通知，但其亦未办理收房手续。依据合同约定，买受人逾期不办理交接手续或由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日按预售合同约定条件向买受人交付该商品房，故我公司不应承担书面通知之后的延期交房责任。另，原告主张的违约金标准过高，已明显超过签约时被告可预见的合理损失，原告未提交证据证明其存在实际损失。如法院判决我公司向原告支付违约金，希望参照原告的损失对违约金数额予以酌减。本院经审理查明以下事实：2012年12月28日，天台山公司取得《建设工程规划许可证》，建设项目包括（A9）门头沟新城城子地区天台山居住项目。2015年7月21日，天台山公司（出卖人）与傅天一（买受人）签订合同编号为Y1760126的《北京市商品房预售合同》，约定：商品房暂定名为西园嘉园，傅天一购买1501号房屋，房屋预测建筑面积219.32平方米，其中套内建筑面积184.15平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积35.17平方米，单价每平方米44854.25元，总价款8259911元。出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十二条对交付条件作了如下约定：商品房交付时应当符合下列1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅，必选）；同时，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》（该表适用于2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋）。合同第十四条对逾期交房责任约定：逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第十六条对交接手续约定：…（三）该商品房达到第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地、地点以及应当携带的证件（四）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日按本合同约定条件向买受人交付该商品房，自视为交付之日起，该商品房损毁、灭失的风险由买受人承担，因管理、维护该商品房所发生的费用及由此导致出卖人所遭受的经济损失亦由买受人承担。同日，双方签订《补充协议》，第九条房屋交付约定：1、买受人应按出卖人书面交付通知载明的时间、地、地点并携带相关证件括预售合同、房款发票及身份证件等），办理该商品房交接手续。…2、买受人逾期不办理交接手续或由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日按预售合同约定条件向买受人交付该商品房。傅天一分别于2015年7月26日支付购房款2479911元，于2015年8月25日通过贷款方式支付剩余购房款5780000元，共计8259911元，天台山公司向傅天一出具发票。傅天一至今未收房。2017年12月29日，天台山公司取得《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2019年5月9日，天台山公司取得1501号房屋的《房屋面积测算技术报告书》。2020年5月22日，天台山公司通过顺丰速运（快递单号为SF1190687557705）向原告邮寄《西园嘉园入住通知书》，载明：尊敬的傅天一先生/女士，您好，欢迎您成为“西园嘉园”的业主。在您的信任和支持下，我公司开发的西园嘉园项目已顺利竣工，并通过了政府相关部门组织的竣工验收。根据双方签订的合同有关规定，您所购买的门头沟区滨河路23号院11号楼15层1501号房（原房号：9-1501）现已具备交付条件，请您携带购房的相关资料，亲临现场办理入住手续。我们的工作人员将恭候您的到来，并协助您办理入住。因特殊时期管控等原因请与我方工作人员提前联系到场时间，我们将会按照您预约的时间安排人员协助您办理入住。落款处盖有天台山公司公章，时间为2019年5月21日。庭审中，被告表示上述通知系2020年5月22日邮寄，但因2019年5月21日已具备交付条件，故上述通知落款时间为2019年。其另表示曾在2017年、2018年期间多次通知原告收房，取得《房屋面积测算技术报告书》后亦电话通知过原告，但原告均未收房，被告未就上述陈述向本院提交证据证实。原告认可于2020年5月25日收到上述通知，但因通知书上的落款时间是2019年，被告另表示其要求被告更改落款时间，但被告拒绝更改，故其一直未去办理收房手续。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。傅天一与天台山公司签订的预售合同系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规范，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原被告双方所签订的《北京市商品房预售合同》明确约定出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付1501号房屋，但依据查明的事实，截止上述期间，涉案房屋尚不具备合同约定的交付条件，天台山公司未能按期交付房屋，故应当承担违约责任。关于违约金的计算期间，虽原告主张被告应支付自2017年1月1日至实际交房之日止的违约金，根据查明的事实，在涉案房屋具备合同约定的交付条件后，被告已于2020年5月22日向原告邮寄送达了《西园嘉园入住通知书》，原告亦认可2020年5月25日收到了该通知，虽上述通知未载明具体交付时间，但根据双方合同第十六条第三款的约定，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续。现天台山公司于2020年5月22日向原告邮寄了交房通知，原告于2020年5月25日收到该通知，故本院确定收房时间应为2020年6月1日。原告未在该日前收房，按照合同约定，2020年6月1日视为天台山公司向原告交付了涉案房屋，故本院对原告主张自2017年1月1日至2020年5月31日的逾期交房违约金的诉讼请求予以支持。原告主张过高部分的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。原告以交房通知落款时间为2019年为由拒绝办理收房手续，没有合同依据，本院对该项意见不予采纳。因双方合同明确约定了逾期交房违约金的计算标准，虽天台山公司主张该违约金金额过高，申请法院降低违约金，但其未向本院提交证据证实，故对其该项意见，本院不予采纳。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向傅天一给付二〇一七年一月一日至二〇二〇年五月三十一日期间的逾期交房违约金1030010.9元；二、驳回傅天一的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七千四百七十四元，由傅天一负担六百四十六元，已交纳，由北京天台山房地产开发有限公司六千八百二十八元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  田 裴二〇二〇年九月二十七日法官助理  黄聪聪书 记 员  黄雨静