青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民初111号原告（申请执行人）：江苏新晟建设集团有限公司，统一社会信用代码：9132092369545039XK，住所地：江苏省盐城市阜宁县阜宁经济开发区花园居委会**。法定代表人：沈恒山，董事长。委托诉讼代理人：彭飞，该公司青海分公司总经理。被告（案外人）：李启新，公民身份号码：×××，男，汉族，1963年3月12日出生，住青海省湟源县。被告（被执行人）：青海百汇房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91630123074571092Q，住所地：青海省湟源县城关镇国光村**。法定代表人：高新建，总经理。委托诉讼代理人：雷忠慧。原告江苏新晟建设集团有限公司（以下简称新晟公司）与被告李启新、青海百汇房地产开发有限公司（以下简称百汇公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告新晟公司的委托诉讼代理人彭飞，被告李启新、百汇公司的委托诉讼代理人雷忠慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新晟公司向本院提出诉讼请求：判决准予执行百汇公司名下位于青海省西宁市湟源县城关镇纳隆口村431号湟源国际花园小区2号楼1层15号商铺的强制执行，本案诉讼费由李启新、百汇公司承担。事实和理由：新晟公司诉百汇公司建设工程施工合同纠纷一案在法院审理前，新晟公司向法院申请诉前财产保全，西宁市中级人民法院于2018年12月4日作出（2018）青01财保55号民事裁定书，裁定冻结被申请人百汇公司银行账户存款15000000元，如账户内存款不足，则查封、扣押其相应价值的其他财产。依据该裁定，法院于2018年12月11日、12日冻结百汇公司银行账户内存款，于2018年12月11日作出（2018）青01财保55号协助执行通知书，对百汇公司名下位于青海省西宁市湟源县城关镇纳隆口村431号湟源国际花园小区2#楼1层13号、14号、15号、16号、18号共计5套商铺、9#楼1单元112室、172室、2单元211室、212室、271室、10#楼1单元112室、121室、171室、172室、2单元251室、271室、3单元321室、342室、11#楼1单元161室、162室、172室、2单元221室、262室、271室、272室、3单元321室、322室、341室、351室、371室、372室、12#楼1单元112室、172室、2单元211室、261室、271室、272室共计32套房屋，采取了查封、扣押保全措施。查封、扣押期间3年，自2018年12月11日至2021年12月10日止。新晟公司诉百汇公司建设工程施工合同纠纷一案正式立案审理后，法院作出（2019）青01民初56号民事判决，百汇公司不服该判决上诉于青海省高级人民法院，青海省高级人民法院于2019年9月11日作出（2019）青民终144号终审判决：一、维持（2019）青01民初56号民事判决的第二、三、四、六项，即百汇公司于判决生效后三十日内支付新晟公司逾期支付工程进度款违约金609720.91元；百汇公司于判决生效后三十日内退还新晟公司工程保证金1000000元；新晟公司于判决生效后三十日内向百汇公司交付竣工验收资料并协助办理竣工验收手续；驳回百汇公司的其他反诉请求；二、撤销（2019）青01民初56号民事判决的第五项，即驳回新晟公司的其他诉讼请求；三、变更（2019）青01民初56号民事判决的第一项为：百汇公司于判决生效后三十日内给付新晟公司工程款12120298.37元，支付自2017年12月21日至2018年12月31日止欠付工程款的违约金1454435.80元，2018年12月31日以后的违约金以欠付工程款为基数，按年息12％计算至实际偿还全部欠付工程款之日止；四、驳回新晟公司的其他诉讼请求。一审案件受理费按照一审判决收取。该判决生效后，因百汇公司未全部履行生效法律文书确定的给付义务，新晟公司向法院申请强制执行。法院受理后立案执行，作出（2019）青01执603号执行裁定书、执行通知书，强制扣划了百汇公司名下银行账户存款2130000元，对百汇公司名下位于青海省西宁市湟源县城关镇纳隆口村431号湟源国际花园小区内37套商品房（其中5套商铺、32套房屋）实施强制执行，案外人以其系商品房的买受人为由，提起执行异议，请求排除强制执行。2020年1月17日，法院作出（2020）青01执异3号执行异议裁定：中止对百汇公司位于青海省西宁市湟源县城关镇纳隆口村431号湟源国际花园小区2号楼1层15号商铺的执行。新晟公司对该裁定不服认为，首先，案外人在执行异议程序中提交的证据材料均未经新晟公司质证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第47条第1款的规定，该证据不应作为认定案件事实的依据。其次，根据《最高人民法院关于适用的解释》第311条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”故本案中应由案外人李启新就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，即案外人在本案中必须举证证明：一是案外人对案涉执行标的是否通过登记依法取得不动产所有权，二是案外人对案涉执行标的是否通过预告登记依法取得不动产物权期待权。本案中，（2019）青民终144号民事判决中载明，百汇公司擅自使用案涉工程，未完成竣工验收程序，故案涉房屋并未办理权属登记手续。百汇公司向湟源县房产管理局办理的仅是预售登记，未取得商品房预售许可证明。因此，案外人无证据证明其通过登记依法取得执行标的不动产所有权。案外人作为买受人与出卖人百汇公司于2018年4月8日签订的《商品房认购协议》未经湟源县房产管理局备案，不具备商品房买卖合同的形式和内容要件，不发生效力。故案外人亦未通过预告登记依法取得不动产物权期待权。本案执行标的仍属被执行人百汇公司所有，案外人只能另行起诉。再次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第15条的规定，案外人不具备提起执行异议的主体资格。本案事实清楚，案外人对执行标的不享有任何民事权益，不存在具有足以排除强制执行的民事权益。综上，人民法院应支持新晟公司的诉讼请求，准许执行案涉执行标的。百汇公司辩称，李启新与百汇公司于2018年4月8日签订《商品房认购协议》，分别于2018年4月8日刷卡支付购房款200000元，2018年8月4日刷卡支付购房款600000元，2018年9月4日刷卡支付购房款300000元，2018年11月5日转账支付购房款130000元，2018年11月20日现金支付购房款100734元。房款已全部交清，案涉商铺已租赁给案外人。李启新辩称认可百汇公司答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：新晟公司与百汇公司建设工程施工合同纠纷一案，新晟公司作为申请人于2018年12月3日向本院申请诉前财产保全，请求依法冻结被申请人百汇公司名下银行账户内存款15000000元或查封、扣押等价值的其他财产，并由中国平安财产保险股份有限公司就上述诉前财产保全提供担保。本院依据新晟公司的申请于2018年12月4日作出（2018）青01财保55号民事裁定书，裁定：冻结被申请人百汇公司银行账户内存款15000000元，如存款余额不足，则查封、扣押其相应价值财产。2018年12月11日本院依法冻结百汇公司名下中国农业银行股份有限公司湟源县支行28180001040013971账户内的存款1586763.14元，青海银行股份有限公司湟源县支行4101201000146676账户内存款9067.49元，中国建设银行股份有限公司湟源县支行63050143363700000170账户内存款44633.51元，国家开发银行青海省分行63101560060810860000账户内存款1779.16元，2018年12月12日本院依法冻结百汇公司名下青海湟源农村商业银行股份有限公司建设西路支行82010000000285436账户内存款30338.39元。因百汇公司名下银行账户内存款不足15000000元，故就不足部分本院于2018年12月11日依法查封百汇公司名下位于青海省西宁市湟源县城关镇纳隆口村431号湟源国际花园小区2#楼1层13号、14号、15号、16号、18号共计5套商铺、9#楼1单元112室、172室、2单元211室、212室、271室、10#楼1单元112室、121室、171室、172室、2单元251室、271室、3单元321室、342室；11#楼1单元161室、162室、172室、2单元221室、262室、271室、272室、3单元321室、322室、341室、351室、371室、372室、12#楼1单元112室、172室、2单元211室、261室、271室、272室共计32套房屋。查封期间为3年，自2018年12月11日至2021年12月10日止。百汇公司对本院作出的（2018）青01财保55号民事裁定不服，于2018年12月19日向本院提出复议申请，本院于2018年12月25日作出（2018）青01财保55号之一民事裁定书，裁定驳回百汇公司的复议申请。新晟公司与百汇公司建设工程施工合同纠纷一案本院经审理后，于2019年7月3日作出（2019）青01民初56号民事判决，百汇公司不服该判决向青海省高级人民法院提起上诉，青海省高级人民法院于2019年9月11日作出（2019）青民终144号民事判决，判决：一、维持（2019）青01民初56号民事判决的第二、三、四、六项，即百汇公司于判决生效后三十日内支付新晟公司逾期支付工程进度款违约金609720.91元；百汇公司于判决生效后三十日内退还新晟公司工程保证金1000000元；新晟公司于判决生效后三十日内向百汇公司交付竣工验收资料并协助办理竣工验收手续；驳回百汇公司的其他反诉请求；二、撤销（2019）青01民初56号民事判决的第五项，即驳回新晟公司的其他诉讼请求；三、变更（2019）青01民初56号民事判决的第一项为：百汇公司于判决生效后三十日内给付新晟公司工程款12120298.37元，支付自2017年12月21日至2018年12月31日止欠付工程款的违约金1454435.80元，2018年12月31日以后的违约金以欠付工程款为基数，按年息12％计算至实际偿还全部欠付工程款之日止；四、驳回新晟公司的其他诉讼请求。一审案件受理费按照一审判决收取；二审案件受理费145293.42元，由百汇公司负担101705.42元，新晟公司负担43588元。该判决生效后，因百汇公司未按期履行生效法律文书确定的给付义务，新晟公司向本院申请强制执行。本院立案后，于2019年11月21日作出（2019）青01执603号执行裁定书、执行通知书、报告财产令，扣划了百汇公司名下银行账户存款，并对查封的百汇公司名下位于青海省湟源县城关镇纳隆口村431号湟源国际花园37套房屋进行强制执行，案外人李启新以其为2号楼1层-15号房屋的买受人为由提出执行异议，要求中止案涉房屋的执行，本院于2020年1月17日作出（2020）青01执异3号执行裁定书，裁定中止对百汇公司名下位于青海省湟源县城关镇纳隆口村431号湟源国际花园2号楼1层-15号房产的执行。新晟公司不服该裁定，向本院提起申请执行人执行异议之诉。另查明，2016年9月29日百汇公司取得案涉房屋的预售许可证。2018年4月8日李启新与百汇公司签订《商品房认购协议》，约定由李启新购买百汇公司开发的位于青海省湟源县城关镇纳隆口村431号湟源国际花园2号楼从东往西第五个门商业用房，建筑面积96.43平方米，单价13800元/㎡，总价款为1330734元。李启新提供了百汇公司分别于2018年4月8日、2018年8月4日、2018年9月4日、2018年11月5日、2018年11月20日出具的收据五张,显示交款人为李启新,交款金额为200000元、600000元、300000元、130000元、100734元,共计1330734元。收款事由为湟源花园2号2-5商铺房款。2018年11月20日百汇公司将房屋钥匙交付李启新，李启新将涉案商铺出租给第三人使用。李启新与百汇公司签订《商品房认购协议》和支付购房款时,该商业用房还没有明确的房号,后确定涉案商铺为青海省西宁市湟源县城关镇纳隆口村431号2号楼1层-15号。本院认为，本案的争议焦点为：李启新对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，2018年4月8日李启新即与百汇公司签订《商品房认购协议》，签订该协议时百汇公司已取得涉案商品房预售许可证，而案涉房屋于2018年12月11日被人民法院查封，显然李启新与百汇公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，李启新于2018年11月已领取涉案房屋钥匙并租赁给第三人使用，故李启新在人民法院查封之前李启新已合法占有该不动产。第三、李启新已支付全部购房款1330734元。第四、因涉案房屋查封等原因未办理房屋过户登记。综上，李启新的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，李启新作为案涉房屋的买受人对案涉房屋享有物权期待权，该权利能够排除强制执行，申请执行人新晟公司要求判决准予执行百汇公司位于青海省西宁市湟源县城关镇纳隆口村431号湟源国际花园小区2号楼1层15号商铺的诉讼请求不能成立，本院依法驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定,判决如下：驳回江苏新晟建设集团有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由江苏新晟建设集团有限公司负担如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。审判长 李宏宁审判员 李 娟审判员 靳 玲二〇二〇年九月八日书记员 吉 静附：本案所适用的法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法做出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。