广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初5197号原告：广州喜聚物业有限公司，住所地广州市越秀区xx路**401自编**。法定代表人：江远东。委托诉讼代理人：程剑敏、陈曦霖，广东同法律师事务所律师。被告：罗霞，女，1967年11月3日出生，汉族，身份证住址新疆伊宁市。原告广州喜聚物业有限公司诉被告罗霞租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人江远东及其委托诉讼代理人程剑敏到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求1、判令解除原、被告双方于2017年6月20日签订的《租赁合同》；2、判令没收被告缴纳的租赁保证金60000元；3、被告支付违约金差额7416元；4.判令被告向原告支付拖欠的款项（其中租金：2019年7月1日至2019年9月30日期间租金按每月15472元计算，2019年10月1日-2019年10月31日期间租金为16124.26元；其中管理费：2019年7月1日-2019年10月31日按每月7000元计算；其中电费：2019年5月24日-2019年6月23日期间电费为2851.2元，2019年6月24日-2019年7月23日期间为2980.8元，2019年7月24日-2019年8月23日期间为3196.8元，2019年8月24日-2019年9月23日期间为3110.4元，2019年9月24日-2019年10月6日期间为648元；其中水费：2019年5月24日-2019年6月23日期间为145.8元，2019年6月24日-2019年7月23日期间为150.66元，2019年7月24日-2019年8月23日期间为165.24元，2019年8月24日-2019年9月23日期间为155.52元,上述费用合计为103944.68元）及逾期支付前述租金、管理费、水电费的滞纳金（均从2019年7月6日起计至2019年10月26日止，按2019年7月-2019年10月当月应付而未付的租金、管理费、水电费为本金，按每日千分之三的标准计算，滞纳金合计总额为：20008.12元）。事实和理由：2017年6月20日，原、被告签订《租赁合同》，原告将位于广州市越秀区xx路xx号xx之自编xxx号商铺提供给被告使用。从2019年7月开始，被告便开始拖欠原告租金、水电费等费用。2019年10月6日，被告未经原告确认而擅自撤场。原告认为被告的上述行为明显构成违约，故应按照合同约定及法律规定承担相应的法律责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院并提出前述诉讼请求。被告无答辩。经审理查明：2017年6月20日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁合同》，其中约定：第一条、甲方同意将位于广州市越秀区xx路xx号“喜聚广场”xx之自编xxx号商铺出租给乙方作商业经营使用。第二条、乙方承租的该商铺的建筑面积约为200平方米，使用面积为100平方米（使用面积和建筑面积均不作为租金和管理费的计价依据）。第六条、甲方出租该商铺的期限为2016年10月16日至2021年11月15日止。第七条、租赁商铺交付日期为2016年10月15日，如因甲方责任致使在租赁期限起算日未能交付商铺的，租赁期限相应顺延，除此之外，未经甲方同意，租赁期限不作顺延。第十一条、首年租金为20000元/月（租金已含物业管理费）。租金收取的日期从2016年11月16日开始计收（乙方应签订本合同同时，向甲方支付首期租金）。各期月租金和月物业管理费情况如下：2018年10月16日至2019年10月15日，月租金（含物业管理费）22472元；2019年10月16日至2020年10月15日，月租金（含物业管理费）23820元。第十二条、租金和物业管理费按月结算，乙方须在每月的第五日（节假日不顺延）前主动将当月的租金和物业管理费和水电费转账到甲方指定的银行账户，甲方在收到租金、管理费后3日内向乙方开具符合国家规定的发票。除特殊情况外，甲方不再另行通知。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金和管理费总额百分之三的标准向甲方支付滞纳金。租赁期间，乙方向甲方缴交的所有款项优先用于扣划欠缴租金产生的滞纳金等费用以及欠缴的租金。第十三条、作为履行本合同的担保，乙方应在与甲方签订本合同时同时一次性向甲方交租租赁保证金60000元。在租赁期满时，乙方结清应缴费并无违约行为的，甲方在30日内无息退还给乙方。第十四条、如乙方违反本合同条款，但合同继续履行的，甲方有权就实际损失用租赁保证金来抵偿。在甲方用保证金抵偿乙方应付的款项后，所剩余保证金少于上述保证金金额时，乙方须在保证金不足事实发生之日起算十日内将保证金补足，否则甲方有权终止本合同，保证金不予退还，甲方并有权就实际损失继续向乙方索赔。第十五条、乙方同意由甲方或甲方委托的物业管理公司对商场进行物业管理，并遵守甲方或物业管理公司指定的物业管理公约。物业管理费（含中央空调、公共水电分摊费、电梯、公用部位保洁和保安等服务费用，但不包含用电损耗）由甲方统一收取，乙方应按本合同第十二条约定及时向甲方缴纳应缴款项。乙方在签订本合同时需缴付水电费周转金7000元，水电周转金应在租赁期满并结清水电费户30日内无息退还乙方。第五十四条、任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担，并且责任方须向另一方支付相当于当月租金三倍（按满月租金三倍计算，下同）的款项作为违约金。第五十五条、租赁期内任何乙方无法定或约定的是由而单方提出解除合同的，属于严重违约；违约方应赔偿由此造成守约方的全部经济损失，并须向守约方支付相当于当月租金三倍的款项作为违约金。如果因乙方违反约定解除合同的，保证金作为违约金进行抵扣，不足部分应予以补足。第六十二条第6款乙方逾期交租或拖欠其他费用超过一个月经甲方特别通知仍拒绝缴付的。第六十四条、合同的解除应当采取书面形式。双方协商一致共同解除的，应签订书面解除合同，单方解除合同的，一方应当通知对方，合同在通知送达对方时解除。第六十五条、租赁期届满或解除合同当天，乙方应交回原承租商铺和设备给甲方，一切嵌装在墙体内的装修、固定设备设施无偿归甲方所有，乙方不得拆除。如乙方逾期拒不清场并归还场地的，视为乙方放弃场地内物品的所有权，场内物品归甲方所有；等。因本案纠纷，原告于2020年1月14日向本院提起诉讼。诉讼中，原告称：被告迟延支付租金超过一个月，依据合同第62条第6款的约定，我方有单方解除权；依据合同第54、55条的约定，被告需向我方支付相当于当月租金三倍的款项作为违约金，我方是以2019年10月的租金标准22472元/月乘以三计算得出，被告于2019年10月6日通过微信向我方的法定代表人提出撤场并称其将涉讼房屋的钥匙放在门口的地毯下面，我方于2019年10月中旬去查看该地毯下面并无被告所述的钥匙，到了2019年11月19日中午，被告安排了其他人员去涉讼场地搬离一个冰柜并将钥匙移交给我方，因涉讼房屋内仍遗留有被告的大量物品，为避免不必要的纠纷，我方就没有处置涉讼房屋的遗留物品，倾向于让租户自己清理，故我方要求法院判令解除租赁合同并没收保证金60000元及另行支付违约金7416元；关于我方诉请的水电费，均是我方代缴的。原告就其主张提交了其法定代表人江远东与微信名为“无量素罗霞”于2019年10月6日的手机微信记录予以证实，其中载明：无量素罗霞：“老板，那个，钥匙压门的钥匙，在门口的地毯下面。我走步了了，因为负债太高……那些押金，你们那儿还有6万……这些东西顶了，我也不想纠缠了，要是那些拿上就可以了，就在那个地毯下面。”，江远东回复：“押金是押金，不能混在一起的”。原告主张其已向整栋物业的出租方指定的收款主体缴纳了包括被告承租的涉讼物业在内的2019年6月-2019年11月的水电费，提交了广州珠光物业管理有限公司小北御景管理中心出具的《付款通知书》、《银行业务回单》、《喜聚广场2019年水表抄表表格》《喜聚广场2019年水表抄表记录汇总》及水电表读数的照片等证据予以证明。本院认为，原、被告之间关于租赁广州市越秀区xx路xx号“喜聚广场”202之自编xxx号商铺的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于合同解除问题。上述《租赁合同》约定，被告逾期交租或拖欠其他费用超过一个月经原告特别通知仍拒绝缴付的，原告可以解除合同。原告现主张被告拖欠2019年7月起的租金至今未付且其于2019年10月6日通过手机微信向原告表示“钥匙在地毯下面…我走了”，即明确表明其要求提前退租。被告未到庭提出异议，视为其放弃相应的诉讼权利，故本院对原告上述主张予以采信。被告提前退租，已构成违约，原告据此主张其有权单方解除合同，理据充分，本院予以支持。关于合同解除的时间，鉴于原告自认被告已于2019年11月19日向其交还涉讼商铺的钥匙，故本院认定租赁合同于该日解除。原告现诉请要求判令解除租赁合同的主张，本院不予支持。关于租赁保证金问题。被告提前退租，导致租赁合同解除，原告据此主张按2019年10月的租金标准的三倍计付违约金，即没收被告交纳的租赁保证金60000元并补足违约金差额7416元，符合租赁合同第五十五条的约定，本院予以支持。关于租金、水电费及其滞纳金应否支持问题。现被告未能举证证实其已支付2019年7月1日至2019年10月31日期间的租金、自2019年5月24日起至2019年10月6日止的电费及自2019年5月24日起至2019年9月23日止的水费，且原告就其主张的水、电费亦提供了水表抄表记录、付款通知书及银行业务回单予以证明，故对原告主张其已垫付该水电费的主张，本院予以采信。原告现要求被告支付欠付的前述租金及水电费，合法合理，本院予以支持。鉴于租赁合同约定2018年10月16日至2019年10月15日的租金标准为每月22472元，2019年10月16日起至2020年10月15日的租金标准为每月23820元，且每月租金标准已含物业管理费，现原告将租金、管理费统一调整为按租金标准计算，且将2019年10月1日至2019年10月31日的租金、物业管理费调整为按租金标准22472元计算，是其自行处分其诉讼权利，本院予以照准。关于滞纳金，依据租赁合同约定，被告逾期支付租金的，须按每日百分之三的标准以欠付的租金基数向原告支付滞纳金，现原告自行调整为按每日千分之三的标准计付，本院予以支持。对于原告另主张被告按该标准计付逾期支付水电费的滞纳金，无合同依据，本院不予支持。鉴于本案纠纷是由被告违约引致，故本案受理费全部由被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十八条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告罗霞向原告广州喜聚物业有限公司支付2019年7月1日至2019年10月31日的租金89888元及逾期付款滞纳金（分别从2019年7月6日、8月6日、9月6日、10月6日起计至2019年10月26日止，每日按当月应付租金22472元的千分之三计付）。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告罗霞向原告广州喜聚物业有限公司支付电费12787.20元、水费617.22元。三、被告罗霞交纳的租赁保证金60000元，由原告广州喜聚物业有限公司予以没收，不予退还。四、被告罗霞向原告广州喜聚物业有限公司支付违约金差额7416元。五、驳回原告广州喜聚物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3979元，由被告罗霞负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长 徐         娟人民陪审员 卢金玲人民陪审员胡翠琼二〇二〇年九月八日法官助理谭佩君书记员郑艳婷