广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初12930号原告（反诉被告）：广州市番安交通设施工程有限公司，住所地广州市番禺区桥南街汇景大道**铺。法定代表人：罗兴亚，职务董事长。委托诉讼代理人：陈岗，广东尚宽律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市番禺合发电器金属制品有限公司，住所地广州市番禺区桥南街沙，住所地广州市番禺区桥南街沙湾大桥收费亭前100米yle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：陈倩仪。委托诉讼代理人：黄锋文，广东银德律师事务所律师。委托诉讼代理人：周婵，广东银德律师事务所实习人员。广州市番安交通设施工程有限公司（以下简称番安公司）与广州市番禺合发电器金属制品有限公司（以下简称合发公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。番安公司的委托诉讼代理人陈岗，合发公司的委托诉讼代理人黄锋文、周婵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。番安公司向本院提出诉讼请求：1.合发公司退还139968元及利息5023元（自2018年10月15日起至合发公司执行完毕之日，为便于法院计算诉讼费，暂计算至起诉之日，按人民银行同期同档贷款利率计算）；2.合发公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2012年3月1日，番安公司与合发公司签订《房地产租赁合同》，合发公司将位于番禺区桥南街东环路×号的厂房及空地出租给番安公司使用。合同约定租期从2012年12月1日起至2019年9月30日，并约定租金及支付期间。后2018年6月30日双方签署《解除房屋租赁合同协议》，双方同意原合同自2018年6月30日解除，2018年9月30日前将租赁物交还给合发公司。在交还租赁物后15日合发公司将收取的定金139968元退还给番安公司。之后，番安公司按合同约定进行清理和搬迁，并于2018年9月29日将租赁物交还给合发公司，但合发公司拒不退还收取的139968元，番安公司多次催讨无果。为维护番安公司之合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。合发公司答辩及反诉称，双方签订《解除房屋租赁合同协议》后，番安公司虽然开始搬迁，但至今仍有部分物品没有搬迁完毕且遗留在租赁物内，没有与合发公司进行现场交接，没有签订《交接确认书》，没有结算2018年6月起至今的水电费，未移交租赁物给合发公司。番安公司违反了《解除房屋租赁合同协议》的约定，不同意番安公司的诉求。根据协议第9条约定，番安公司未能在2018年9月30日前搬离并移交租赁物的，应按原合同补交2018年7月1日起至实际交付租赁物之日止的租金，每逾期一日按当月租金的1%标准支付违约金，逾期15日合发公司有权没收保证金。为维护合发公司的合法权益，现反诉请求法院判令：1.继续履行《解除房屋租赁合同协议》，搬迁租赁物内的物品，移交租赁物；2.番安公司按59546.1元/月的标准支付2018年7月1日至9月30日的占有使用费共178638.3元，并按欠付租金30%的标准支付违约金53591.49元；3.番安公司按62523.4元/月的标准支付自2018年10月1日至2019年11月30日止的占有使用费共875327.6元；并按欠付使用费30%的标准支付违约金262598.28元；4.番安公司继续以62523.4元/月的标准于每月10日前支付从2019年12月1日起直至交还租赁物止的占有使用费，每逾期一日按当月租金的1%支付违约金；5.番安公司支付欠付的2018年6月至10月电费26323.63元，水费5511.18元；6.番安公司承担本案的诉讼费。庭审中，合发公司明确其第一项反诉请求系要求番安公司根据《解除房屋租赁合同协议》的约定履行搬迁移交租赁物的义务，将涉讼租赁物返还其管业。番安公司对合发公司的反诉辩称，请求法院依法驳回合发公司的反诉诉求。我方已经完全履行涉诉租赁物的交付义务且已经搬离，双方在签订解除房屋租赁合同后，番安公司已经开始寻找另外两个办公地址，已经完成了搬迁。且番安公司是完全按照《解除房屋租赁合同协议》所规定的内容履行全部义务，故不存在拖欠或拖延未搬迁等事项，故请法院依法驳回合发公司的反诉诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.位于番禺沙湾镇沙湾大桥收费亭北侧江南金属加工厂的权属人为合发公司，层数3层，建基面积1766.1平方米，建筑面积5546.2平方米，自有用地面积7290.3平方米，后物业地址变更为广州市番禺区桥南街东环路×号。2.2012年3月1日，合发公司作为出租人（甲方）与番安公司作为承租人（乙方）签订《广州市番禺区房屋租赁合同》，约定甲方将广州市番禺区桥南街东环路×号房地产（以下简称涉讼物业）出租给乙方作合法工业经营使用，房屋面积2773平方米，空地面积2230平方米；甲乙双方协定租赁期限为七年，自2012年10月1日至2019年9月30日止，其中2017年10月1日至2018年9月30日的月租金59546.10元，2018年10月1日至2019年9月30日的月租金62523.40元，租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按现金付款方式缴付租金给甲方；乙方应按时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金。合同附件还约定，在本合同签订的当天内，乙方必须向甲方交纳定金139968元，合同期满乙方付清各项费用后，甲方15天内将定金退回乙方，定金不计利息。同日，番安公司向合发公司交纳定金139968元，合发公司开具相应《收据》予以收执。3.2018年6月30日，合发公司（甲方）与番安公司（乙方）签订《解除房屋租赁合同协议》，约定如下：一、甲乙双方在2012年3月1日签订的《广州市番禺区房屋租赁合同》，约定甲方将涉讼物业出租给乙方，租赁期限自2012年10月1日起至2019年9月30日；二、甲乙双方一致同意前述《广州市番禺区房屋租赁合同》于2018年6月30日解除；三、乙方自2018年7月1日起开始清理、搬迁，在2018年9月30日前将租赁物交还给甲方，甲方承诺免收自2018年7月1日起至2018年9月30日乙方清理、搬迁期间的租金；四、乙方清理、搬迁的费用由乙方自行承担；五、乙方应按原合同的约定，除活动设备及器具乙方可自行拆走外，所有入墙入地的固定装修归甲方所有，乙方不得拆卸，如有损坏负责维修及赔偿；六、乙方清理、搬迁完毕，应通知甲方，双方到现场进行租赁物的交接，签订相应的《交接确认书》，确认书应当注明租赁物的现状（必要时拍照）、乙方应负担的费用（如未缴的水、电费等），正式将租赁物移交给甲方；七、甲方根据《交接确认书》的记载，统计乙方应承担的费用及乙方违反合同约定造成租赁物损坏应承担的赔偿费用等交乙方确认；八、如乙方在2018年9月30日前搬离并移交租赁物，甲方已收取的定金139968元在扣除本协议第五条的费用后的剩余部分，于移交租赁物后15日内由甲方退回给乙方；九、如乙方未能在2018年9月30日搬离并移交租赁物，应按原合同约定补交2018年7月1日起至实际移交租赁物之日止的租金，每逾期一日须按当月租金的1%向甲方支付违约金，逾期15日的，甲方有权没收定金，乙方仍须履行搬迁、移交租赁物的义务并承担违约责任；十、甲乙双方应相互配合办理相关的证照手续等，及时根据对方的要求，在合法的情况下开具相关的证明文件；等等。4.2018年10月30日，曾某（出租人、甲方）与番安公司（承租人、乙方）签订《广州市番禺区房屋租赁合同》，约定甲方将番禺区桥南街汇景大道×号铺的房地产出租给乙方作办公用途使用，租赁期限自2018年8月1日至2021年7月31日。2019年1月24日，番安公司经广州市番禺区市场监督管理局核准，将其住所地（经营场所）由广州市番禺区桥南街草河东环路×号变更为广州市番禺区桥南街汇景大道×号铺。5.2019年10月10日，番安公司以合发公司拒不返还物业定金为由提起本案诉讼，后合发公司提起反诉，要求番安公司支付占有使用费、违约金、水电费，并移交租赁物。庭审过程中，番安公司及合发公司均确认番安公司已支付涉讼物业的租金至2018年6月，水电费支付至2018年5月。现双方主要就以下问题产生争议：一、涉讼物业的交接时间。番安公司陈述称其在签订《解除房屋租赁合同协议》后即另行承租了其他物业，并自2018年7月开始陆续搬离涉讼物业，至2018年9月25日基本搬迁完毕，2018年9月29日，其与合发公司在物业现场共同就物业现状及水电费清点并进行交接，因合发公司要求在《交接确认书》中增加番安公司须在15天内办理变更工商登记地址手续的条款，故当时双方并未办理书面交接手续，但事实上番安公司已经全部搬离涉讼物业，当日已完成交接手续。合发公司对番安公司所述在2018年9月29日移交涉讼物业的内容不予确认，称其司于2018年10月9日仍通过微信要求与番安公司办理书面交接手续，但番安公司一直不予配合，之后其司以为番安公司意继续承租涉讼物业，也未再催告番安公司搬离。对此，合发公司向本院提交其司工作人员与番安公司吴经理的微信聊天记录，其中合发公司“萍姐”于2018年10月9日向番安公司吴经理发送《番安租赁交接书》，交接书内载明物业水电表抄表数及水电费金额，吴经理确认“收到”，“萍姐”又称“麻烦帮忙收集一下有关锁匙啦”，吴经理回复“好的”；2018年10月11日，合发公司“萍姐”称“请尽快办理有关交接手续，以免影响大家后续事情”，吴经理语音回复“我这两天来广州学习，所以没办到，我回去会立刻处理的”；2018年10月24日，合发公司“萍姐”询问“吴经理你好，请问你公司何时处理厂房问题？”，吴经理回复“公司认为已履行全部搬迁责任，你能否和你们老板沟通下”。合发公司确认至此之后再未就番安公司的该条信息进行回复。庭后，番安公司及合发公司于2020年1月13日在涉讼物业现场进行交接，但仍未能成功办理书面交接手续。二、涉讼物业的水电费数额。合发公司称涉讼物业水电费的缴纳系由其司先行制作费用清单并交予番安公司核对，经双方确认无异议，番安公司向其司缴纳水电费后其司再开具相应收据。针对番安公司应缴交的2018年6月至10月水电费金额，合发公司提交了水电表读数照片、广州供电局有限公司出具的4份《广东增值税电子普通发票》、广州市番禺区沙湾草河经济发展总公司出具的4份《收款收据》及其司自行制作的涉讼物业2018年5月至10月的水电费明细单等证据予以证明，其中2018年6月份电费7443.6元，水费902.1元，2018年7月份电费7856.28元，水费974.80元，2018年8月份电费5669.70元，水费663.33元，2018年9月份电费5257.58元，水费817.45元，2018年10月份电费96.47元，水费2153.50元。本院认为，合发公司与番禺公司于2012年3月1日签订《广州市番禺区房屋租赁合同》，约定合发公司将涉讼物业出租予番安公司使用，后双方又于2018年6月30日就上述合同的解除签订《解除房屋租赁合同协议》，该两份合同的主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同，双方均应遵照履行。根据《解除房屋租赁合同协议》约定，番安公司应于2018年9月30日前将涉讼物业交还给合发公司，否则应按原合同约定补交2018年7月1日起至实际移交租赁物之日止的租金。合发公司在本案中主张番安公司经其催告拒不交还涉讼物业，但番安公司于2018年8月1日已向第三方出租人另行承租其他物业，并在2019年1月24日变更该物业地址变更为其经营场所。且根据合发公司提交的微信聊天记录，合法公司于2018年10月9日向番安公司发送载明物业水电表读数及水电费金额的《番安租赁交接书》，并于2018年10月24日询问番安公司处理涉讼物业问题时，番安公司曾回复认为已履行全部搬迁责任，要求合发公司内部沟通，而之后合发公司未再就该条信息进行回复。故结合双方提交的证据及庭审陈述，在番安公司已明确告知合发公司已全部搬迁完毕并要求其司内部沟通后，合发公司即应采取措施及时自行收回涉讼物业，以防止损失扩大，在无证据证明其司此后收回涉讼物业受阻的情况下，合发公司怠于与番安公司沟通，要求番安公司支付至交还租赁物止的占有使用费，于法于理无据，本院不予采纳。鉴于番安公司履行返还涉讼物业义务确存在瑕疵，本院酌情认定该止损期间为2个月，该期间内的占用费应由番安公司承担，期满视为番安公司已移交涉讼物业，合发公司已收取的定金139968元应退回番安公司，即番安公司应按《广州市番禺区房屋租赁合同》解除前的月租金标准59546.10元/月向合发公司支付涉讼物业2个月的占有使用费119092.2元，同时合发公司应向番安公司退还已付定金139968元。另外，番安公司要求合发公司按中国人民银行同期同档贷款利率自2018年10月15日起支付定金的利息，合发公司亦要求番安公司按欠付占用费30%的标准支付违约金，但该违约金标准计算所得的违约金明显过高，考虑到双方在履行涉讼物业交接义务时均存在过错，且根据《改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制》（中国人民银行公告2019年第15号），自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。故本院酌情将番安公司起诉要求的定金利息及合发公司反诉主张的违约金标准均调整为自本案起诉之日（2019年10月10日）起，以应付款项为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至款项清偿之日止。至于水电费问题。番安公司确认其仅缴交了涉讼物业至2018年5月的水电费，而合发公司向本院提交水电表读数照片、《广东增值税电子普通发票》、《收款收据》及其自行制作的水电费明细单等证据证明其司已代番安公司垫付了涉讼物业2018年6月至10月的水电费，故对于合发公司要求番安公司支付电费26323.63元（7443.6元＋7856.28元＋5669.70元＋5257.58元＋96.47元）、水费5511.18元（902.1元＋974.80元＋663.33元＋817.45元＋2153.50元），合计31834.81元的反诉请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、广州市番禺合发电器金属制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州市番安交通设施工程有限公司退还139968元并支付利息（以139968元为本金，自2019年10月10日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至款项清偿之日止）；二、广州市番安交通设施工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州市番禺合发电器金属制品有限公司支付拖欠的占有使用费119092.2元并支付违约金（以119092.2元为本金，自2019年10月10日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至款项清偿之日止）；三、广州市番安交通设施工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州市番禺合发电器金属制品有限公司支付拖欠的水电费31834.81元；四、驳回广州市番安交通设施工程有限公司的其余诉讼请求；五、驳回广州市番禺合发电器金属制品有限公司的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3200元、反诉受理费8709元，由广州市番安交通设施工程有限公司负担本诉受理费101元及反诉受理费1659元，由广州市番禺合发电器金属制品有限公司负担本诉受理费3099元及反诉受理费7050元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪人民陪审员  张学斌人民陪审员  陈群孔二〇二〇年九月四日书 记 员  凌绮珊