四川省汉源县人民法院 民 事 判 决 书 （2020)川1823民初845号 原告（反诉被告）：吴明英，女，生于1967年10月6日，四川省汉源县人，现住四川省雅安市雨城区。 原告（反诉被告）：张化鸣，男，生于1946年12月12日，四川省汉源县人，现住四川省雅安市雨城区。 委托诉讼代理人：张正斌，四川谦信律师事务所律师。 被告（反诉原告）：姜勇，男，生于1971年8月17日，四川省汉源县人，住四川省汉源县××镇××路××号××号××栋××单元××楼××号。 法定代理人：赖永琼，女，生于1988年11月25日，四川省大竹县人，住四川省汉源县××镇××路××号××号××栋××单元××楼××号。 委托诉讼代理人：张健，四川瀑源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任韵霖，四川瀑源律师事务所实习律师。 第三人：张慧，女，生于1971年11月9日，四川省汉源县人，住四川汉源县。 原告吴明英、张化鸣与被告姜勇、第三人张慧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，在诉讼过程中被告姜勇提起反诉，本院审查后于2020年7月10日受理了被告姜勇反诉原告吴明英、张化鸣房屋买卖合同纠纷一案，并适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）吴明英、张化鸣及其委托诉讼代理人张正斌，被告（反诉原告）姜勇的委托诉讼代理人张健、任韵霖，第三人张慧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴明英、张化鸣向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告将位于汉源县××镇××路××号××号××栋××单元××楼××号房屋返还原告并腾退房屋；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2019年11月29日取得坐落于四川省汉源县××镇××路××号××号××栋××单元××楼××号的产权，是合法的房屋所有权人，被告一直强行占有且拒不返还原告房屋，原告经过多次与被告交涉未果，被告仍然拒不返还，原告认为根据《中华人民共和国物权法》、《民法通则》等相关规定，作为房屋的所有权人，有权利占有并使用该房屋，是合法的所有权人，被告拒不退还房屋的行为属于无权占有，是不合法的，故诉至人民法院，请求依法判决。 被告（反诉原告）姜勇辩称并提出反诉请求：因张化鸣在汉源电信公司有集资建房资格但并未缴纳建房款，2007年8月张化鸣的女儿张慧找到反诉人，称张化鸣委托张慧出售该房屋。经与张化鸣电话沟通确认后，2007年8月24日张慧以张化鸣名义与反诉人签订《转让协议书》，主要约定张化鸣将在电信局150平方米的建房资格转让给反诉人，建房过程中以张化鸣的名义与建房主管单位衔接，建房所有款项由反诉人承担，该房屋的所有权和使用权归反诉人所有，待房屋可以办理产权证时张化鸣应积极主动以反诉人名义进行办理，所有费用由反诉人承担；该协议签订之日，反诉人一次性给张化鸣房款127500元，其中交建房款97500元，给张化鸣转让费30000元；张化鸣不得再次将房屋转让或抵押给第三方，如出现，由张化鸣以市场价双倍赔付反诉人。协议签订当天，反诉人依约向张化鸣支付了127500元。案涉房屋建成后位于汉源县××镇××路××号××号××栋××单元××楼××号。张化鸣依约将房屋交由反诉人实际占有、使用，反诉人接收房屋后对房屋进行了装修，并占有使用至今。原告二人办理房产证后，不仅其主张要求反诉人腾退房屋的请求不能支持，其还应按协议约定协助将房屋过户到反诉人名下，故提出反诉请求：1、判令二被反诉人协助将案涉房屋变更登记于反诉人名下；2、本诉和反诉的诉讼费均由二被反诉人承担。 反诉被告吴明英辩称：自己没有收到过卖房的钱款，反诉人的反诉主张不应支持。 反诉被告张化鸣辩称：1、房子的事答辩人不清楚，汉源电信公司没有通知过答辩人建房，答辩人也没有卖过房，一直到姜勇通知答辩人过户才知道这件事；2、没有收过30000元的卖房款；3、答辩人未委托过张慧卖房，未协商过卖房给姜勇，也没有收到过房款。综上，反诉主张不成立。 第三人张慧述称：自己是张化鸣的女儿，张化鸣是汉源电信公司退休职工，有移民建房资格。因张化鸣长期在外地居住，曾表示不要案涉房屋，并同意自己和妹妹张影卖房屋指标，在卖指标的过程中张化鸣也是同意的。为了不浪费该建房资格同时能挣点钱，经自己和张化鸣联系并取得其同意后，自己以张化鸣的名义与姜勇签订了《转让协议书》，约定姜勇一次性给付房款127500元（包含了97500元建房集资款和给张化鸣转让费30000元），协议签订后姜勇按约定实际给付了127500元。该款中有97500元直接打款到单位集资建房的账户，30000元指标转让费通过刘树芬（张化鸣前妻）已实际给付张化鸣现金20000元，还有10000元以张化鸣的名义将钱存在了工商银行并由自己将存单给了张化鸣，张化鸣尚未取现。卖建房指标是经张化鸣同意并在电话中口头授权自己代其卖房的，对卖房情况张化鸣完全清楚，且在可以办理房产证后，张化鸣还与姜勇一起去房管中心准备将该房直接办理到姜勇名下，因房管中心要求必须先办理到原产权人名下才能变更过户，所以没有及时办理才有了现在的诉讼，原告的主张不应得到支持，并应协助姜勇进行房屋变更登记。 本院经审理认定事实如下：张化鸣系汉源电信公司退休职工，在汉源移民搬迁时在单位有集资建房资格，张化鸣本人在集资建房过程中未交纳过建房款。第三人张慧系张化鸣的女儿，2007年8月张慧找到姜勇，称其父亲张化鸣在汉源电信公司有集资建房资格，委托张慧卖该建房指标。经协商，2007年8月24日张慧以张化鸣名义与姜勇签订《转让协议书》，协议书的甲方为张化鸣，乙方为姜勇，协议落款处签名为“甲方代理人张慧”。转让协议主要约定甲方将在电信公司150平方米的建房资格转让给乙方，建房过程中以甲方的名义与建房主管单位衔接，建房所有款项由乙方出资承担，该房屋的所有权和使用权归乙方所有，该房屋可以办理产权证时甲方应积极主动以乙方名义进行办理，所有费用由乙方承担；该协议签订之日，乙方一次性给付甲方房款127500元；甲方不得再次将房屋转让或抵押给第三方，如出现，由甲方以市场价双倍赔付乙方等。协议签订当天，张慧、姜勇一同去银行将150平方米的建房集资款97500元打款至汉源电信公司建房集资账户，剩余30000元转让费支付给了张慧，张慧出具收条载明“今收到姜勇交来张化鸣建房款127500元，收款人张慧”。案涉房屋建成后位于汉源县××镇××路××号××号××栋××单元××楼××号，房屋面积为150.85平方米，姜勇从房屋建成交付之日起就一直实际占有、使用至今，并对房屋进行了装修。2019年11月29日，原告吴明英、张化鸣就案涉房屋办理了不动产权证，不动产权证号为川（2019）汉源县不动产权第0××9号，权利人为吴明英、张化鸣。产权证办理后，二原告以自己系房屋所有权人，被告无权占有房屋为由，诉至本院要求被告姜勇将房屋腾退并返还原告，并承担诉讼费用。被告姜勇则在诉讼过程中提起反诉，要求二被反诉人立即协助反诉人将案涉房屋变更登记于反诉人名下，并承担本诉和反诉费用。 另查明：1、二原告吴明英、张化鸣办理结婚登记的时间为2007年1月26日；2、张化鸣于2013年3月6日重新办理了居民身份证，身份证上载明的地址为四川省汉源县××镇××路××号××号××栋××单元××楼××号；3、吴明英的身份证地址为四川省汉源县××镇××路××号，在庭审中吴明英表示，自己2000年离开汉源在外居住，每年春节要回汉源；4、第三人张慧提交的2020年6月22日张慧与张化鸣的电话录音中，涉及卖建房指标的事，张化鸣表示“是你妈（张化鸣前妻刘树芬）打的电话，她说是给我卖了30000元，这个你妈是说过”。 认定上述事实的证据有：原被告及第三人身份证明、不动产权证复印件、房产登记信息查询情况说明、结婚证复印件、转让协议书、收条、案涉房屋照片、电话录音、证人证言，及当事人的陈述等在案证实。 本院认为，本案系原被告因房屋买卖协议引发的纠纷，应将案由确定为房屋买卖合同纠纷，立案时确定的返还原物纠纷案由应予变更。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同；当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，虽然张化鸣表示对集资建房、卖房的事自己不知道，一直到姜勇通知自己过户才知道这件事，吴明英、张化鸣均表示没有收过30000元的卖房款，但本院认为汉源县城移民搬迁关系到县城的每一位居民，系众所周知的事实，原告吴明英、张化鸣至今户籍仍在汉源县富林镇，虽然长期在外居住，但也几乎每年会回汉源小住，对张化鸣是否有建房集资资格不可能不知晓，且张化鸣于2013年3月6日重新办理了居民身份证，身份证上载明的地址“四川省汉源县××镇××路××号××号××栋××单元××楼××号”就是案涉房屋的地址，同时在与女儿张慧的通话中张化鸣也明确表示“是你妈打的电话，她说是给我卖了30000元，这个你妈是说过”，故本院经审查并结合相关事实，认为原告提出不知道集资建房、卖房的陈述不实，与事实不符，本院确信张化鸣对张慧代签《转让协议书》的行为知晓并同意，应当对张化鸣知晓并同意张慧代签《转让协议书》的事实予以认定。案涉房屋系张化鸣的重要财产，在张化鸣转让该财产时原告吴明英作为与张化鸣共同生活的妻子亦应知晓，故张慧代签《转让协议书》的法律效力及于二原告。对二原告要求被告返还并腾退房屋的请求，因与《转让协议书》相悖，且不符合诚实信用原则，本院依法不予支持。被告姜勇已按协议约定全额支付了127500元的购房款，二原告亦应该按协议履行房屋变更登记的义务，故对姜勇反诉要求将该房屋变更登记至姜勇名下的反诉请求，符合协议约定，本院依法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第二项、第四项之规定，判决如下： 一、驳回原告吴明英、张化鸣的全部诉讼请求； 二、由反诉被告吴明英、张化鸣于本判决发生法律效力之日起十日内协助反诉原告姜勇将座落于四川省汉源县××镇××路××号××号××栋××单元××楼××号的房屋产权变更登记至反诉原告姜勇名下。 本案本诉案件受理费9800元，反诉案件受理费9800元，由原告吴明英、张化鸣承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审 判 长  郝燕跃 审 判 员  王卡修 人民陪审员  郑际屏 二〇二〇年九月十六日 书 记 员  周 珊 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第十条下列事实，当事人无须举证证明： （一）自然规律以及定理、定律； （二）众所周知的事实； （三）根据法律规定推定的事实； （四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实； （五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实； （六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实； （七）已为有效公证文书所证明的事实。 前款第二项至第五项事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。