北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初10731号原告：郑岚，女，1986年2月27日出生，汉族，户籍所在地陕西省吴起县，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：李晓静，北京市丹宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙燕，北京市丹宁律师事务所律师。被告：北京中航油置业有限公司，住所地北京市顺义区临空经济核心区融慧园**楼3-136，统一社会信用代码911101130971769255。法定代表人：朱锐，总经理。委托诉讼代理人：赵士超，男，1985年10月12日出生，汉族，北京中航油置业有限公司法务。委托诉讼代理人：冯海飞，男，1982年10月16日出生，汉族，北京中航油置业有限公司销售经理。原告郑岚与被告北京中航油置业有限公司（以下简称中航油公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法由审判员王竞隆适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑岚及其委托诉讼代理人李晓静、龙燕、被告中航油公司委托诉讼代理人赵士超、冯海飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑岚向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除郑岚与中航油公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》，解除日期为起诉之日；2.中航油公司退还郑岚购房款28万元，并支付利息（按照中国人民银行同期活期存款利率计算，自2018年3月15日起至实际支付之日止，暂时计算至2020年6月1日为2202.28元）；3.诉讼费由中航油公司负担。事实与理由：2018年3月15日，郑岚与中航油公司签订《北京市商品房现房买卖合同》。合同编号：×。合同约定，中航油公司将位于顺义区×街×号院×幢×号地下车位出售给郑岚，总价款为28万元人民币。《北京市商品房现房买卖合同》第十二条第（一）款约定：“出卖人应当在买受人全部房款交齐后向买受人交付房屋。”第十七条第（三）款约定：“自交付之日起720日内买受人未取得房屋不动产权证，出卖人应自买受人退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率给付利息。”郑岚按照合同约定于2018年3月15日向中航油公司支付了全部价款。同日，中航油公司将车位交付郑岚使用。截止至起诉之日，中航油公司仍未为郑岚办理不动产权证。郑岚认为，中航油公司未按照合同约定时间办理产权证，已经构成违约。郑岚有理由解除合同并要求中航油公司退还合同款项，支付购房款利息。故诉至法院，请求法院判如所请，维护郑岚的合法财产权益。被告中航油公司辩称：一、双方签订的合同真实有效。中航油公司、郑岚基于平等、自愿、诚实信用原则签订了《北京市商品房现房买卖合同》。合同条款为双方真实意思表示，无违反法律、行政法规强制性规范情形，即合同依法订立，真实、有效，受法律保护。双方应接受合同条款约束，及时行使权利、履行各自义务。二、双方已按合同约定履行主要权利义务。郑岚已支付价款，中航油公司向郑岚交付车位。郑岚至今一直享有涉案车位的占有、使用、收益、处分权利。三、郑岚怠于办理车位产权证，应自行承担责任。合同第六章第十七条约定，出卖人和买受人共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。买受人同意委托出卖人或出卖人指定的第三方机构向不动产转移登记机关申请办理，委托费用一千三百元人民币。如因出卖人的责任，买受人未能在车位交付之日起720日内取得不动产权证，双方同意按照以下方式处理：买受人提出退车位的，出卖人应当自退车位通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率给付利息；买受人不退车位，自逾期之日起，每满一年，出卖人向买受人支付已付价款1%的违约金。如因买受人的责任造成买受人未能在车位交付之日起720日内取得车位所有权证书的，由买受人承担责任。2017年12月29日，涉案车位已经具备不动产转移登记条件。合同第六章第十七条对不动产登记做了明确约定。中航油公司也及时向购买车位的业主履行了告知义务，与郑岚同期购买车位的业主，有的委托中航油公司或中航油公司指定的第三方机构办理不动产权证的，有的自行办理的，均已取得不动产权证书。而郑岚明知其享有该项权利，却怠于行使，其未取得不动产权的原因不能归责于中航油公司。依合同约定，郑岚应自行承担责任。四、郑岚提出解除合同的诉求不合理，应予驳回。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，依据《中华人民共和国合同法》的规定，郑岚主张解除合同无法律依据。经审理查明：2018年3月15日，出卖人中航油公司与买受人郑岚就顺义区×街×号院×幢×房屋签订编号为×的《北京市商品房现房买卖合同》，约定：“该商品房总计款280000元。第十七条不动产登记：（一）出卖人和买受人共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。（二）买受人同意委托出卖人或出卖人指定的第三方机构向不动产转移登记机关申请办理，委托费用壹仟叁佰元人民币（大写）。（三）因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋不动产权证，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）买受人提出退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息；买受人不退房，自逾期之日起，每满一年，出卖人向买受人支付已付房价款1%的违约金。”该合同文本由中航油公司提供。后郑岚向中航油公司给付购房款280000元。中航油公司向郑岚交付诉争房屋。自交付之日至今已满720日。顺义区×街×号院×号楼等×幢楼登记的权利人为中航油公司，不动产权证书登记日期为2017年12月5日。证书附记记录：该证所载房屋对应土地在北京银行股份有限公司绿港国际中心支行设定抵押。原房权证号：京（2012）顺不动产权第XX**，原权利人：北京中航油置业有限公司，原登记时间2017年11月24日。抵押登记已注销，2018年1月18日。中航油公司提交房屋登记表，拟证明涉案车位具备不动产转移登记条件。郑岚对该证据真实性认可，证明目的不认可。中航油公司提交办理产权业主的房产证复印件，拟证明业主可自行办理并取得不动产权证书。郑岚对该证据真实性不认可，关联性不认可，认为出卖人办理产权证，必须要向郑岚提供办理产权证的条件，但中航油公司未通知郑岚办理产权证，未向郑岚提供相应材料。中航油公司提交证人黄某证言，内容为：本人黄某，身份证号×××，于2017年12月24日购买艾迪城产权车位×幢×，购买当日付清车位全款并完成车位网签，网签当日销售员告知车位产权可以自办或代办，经与销售员了解情况，选择自办产权。本人于2018年12月10日至开发商办公处领取了办理产权所需的授权委托书及测绘图表。艾迪城车位×幢×已于2019年7月2日自行办理车位产权证书，产权证书号为京（2019）顺不动产权第XXXX号。特此证明。本院通过电话与黄某核实情况，黄某述称：“购买车位时，销售人员说过办理产权的事情。说两年之内去拿资料。我当时去售楼处拿的。2018年底去拿的手续。是有人通知我母亲，我母亲告诉我去拿手续的。大概是在2018年的5、6月份。买房时销售人员也告知我能够办理产权证，口头告知的。我拖了一阵办的。办理流程不复杂，拿着开发商给的手续去办，一个多小时就办完。”郑岚对该证人证言真实性不认可。中航油公司提交黄某产权证、收据、合同，拟证明在办理网签当日，销售人员已经告知所有购房人购买车位的可以自办或代办。郑岚在网签当日已经知悉办理产权证需要的手续并且中航油公司已经告知。郑岚对该组证据证明目的不认可。中航油公司申请中原地产公司徐某出庭。徐某述称：“被告2015年7月1日即艾迪城第一次开盘时年聘请我公司给被告销售房屋和车位。我们代理该楼盘。车位是我们卖的、房子是我们卖的，我们当时卖房及车位时，销售过程中，告诉全款购买房屋及车位可以自己去办理产权，若不自己办理产权可以委托开发商找开发商代办公司交1300元。告知他们自己去交契税回开发商要相应东西去建委办，该情况在销售时就跟业主说了。我是销售经理，下面有十几个销售人员。我本人没有销售过车位。销售人员销售车位时我在场。我办公有办公室，是管理层。销售房子及卖车位同时跟客户会说的，我没有直接面对客户。给销售做过培训，培训时告知销售人员告知业主这些内容。卖完后，过一段时间才可以办理车位的产权证。时间太久，具体如何和业主说的我记不清了。我们只是销售，卖房、后期事情不归我们去做。车位是否能够办理产权证是否通知业主，是否具备不动产权证办理条件，这个不是我们部门通知，具体我不清楚。”郑岚对证人证言真实性不认可，认为其告诉业务员办证事情，让业务员告知客户，不是其亲自告知，未告知业主何时办证。中航油公司对证人证言的意见为：证人是我们代理公司的，与代理公司明确过可以办理时第一时间告知业主。证人说的跟我们销售过程中不一样，我们销售过程中告知过业主，买车位网签时间告知过业主自办、代办的情况。郑岚未向中航油公司提出过办理不动产证的要求。中航油公司称其办证的手续通过中介公司给业主。业主和销售人员说，中航油公司的客服负责提供业务编码、代码等，给销售人，销售人给业主。买方办产权证直接和当时的销售人员对接。整个过程都是和中介进行沟通。郑岚称曾向销售人员问过，但销售人员说不能办，就其主张提交郭娓娓与销售人员王静的微信聊天记录，内容为：“2018年6月9日：郭：那个艾迪城车位产权证能办吗？王：现在还没开始办呢，就等通知就行了，得等办完房子那个房本；2018年9月15日：郭：车位的本什么时候给啊。王：还没办呢啊。都没办。”中航油公司称其艾迪城售楼处办公至2019年12月31日。后售楼处租约到期，其搬离至艾迪公园。就720日内能否联系到中介公司的销售人员或中航油公司人员。郑岚称有销售人员微信，但无法联系到中航油公司人员。中航油公司称联系不到销售人员可以联系中航油公司的销售热线。销售热线一直到2019年12月31日。就办理诉争房屋不动产登记证书，中航油公司称其在网签合同签订后，曾口头告知业主已具备办理不动产登记证书条件。郑岚称中航油公司未告知过其诉争房屋已具备办理不动产登记证书的条件。就办理流程，中航油公司称其将相关资料给建委网站，出现编码，业主拿着编码去办理证书。之前业主拿着光盘可以办，光盘内有编码，另给业主提供测绘图表及授权书，业主交契税，就可以办。后来不用光盘，业主向我方提申请，我方查询具备交完全款情况，有网签合同，与申请人名字相符，向建委网站提申请，就有编码了。郑岚等21户业主均未提交过办证申请。经本院释明，双方当事人表示如法院判决诉争合同解除，则解除合同后的法律后果在本案中一并予以处理。本院于2020年8月12日将起诉状向中航油公司送达。上述事实，有双方当事人陈述、不动产权证书、《北京市商品房现房买卖合同》、发票、房屋登记表等证据在案佐证。本院认为：郑岚与中航油公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，双方均应依约履行合同。本案的争议焦点为郑岚主张的解除合同条件是否已经成就。双方约定因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋不动产权证，合同解除。即诉争房屋未取得不动产证是否因出卖人责任导致。审查合同约定为出卖人和买受人共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。中航油公司表示其办理不动产权的方式为使得诉争房屋具备办理不动产权的条件，并已告知郑岚相关条件成就。但就其陈述，郑岚表示购房系通过中介中原地产，购房后联系不到中航油公司，且中航油公司从未告知过其办理条件已成就。据证据规则，中航油公司应就其陈述提交证据予以证明。本院审查中航油公司提交的证据情况，其证人徐某称“车位是否能够办理产权证是否通知业主，是否具备不动产权证办理条件，这个不是我们部门通知，具体我不清楚。”综合郑岚提交的郭娓娓与中介人员的微信聊天记录。本院认为中航油公司提交的证据，难以证明其上述主张。故本院认定中航油公司未告知郑岚诉争房屋已具备办理不动产登记的条件。因此，本院认定郑岚未取得不动产证系因中航油公司责任导致,即郑岚主张的解除诉争合同的条件成就。诉争合同应于解除通知送达中航油公司，即2020年8月12日解除。因诉争合同解除，中航油公司应返还郑岚购房款并依约给付利息，郑岚亦应将诉争房屋返还中航油公司。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条之规定，判决如下：一、确认原告郑岚与被告北京中航油置业有限公司签订的编号为×的《北京市商品房现房买卖合同》于二〇二〇年八月十二日解除；二、被告北京中航油置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告郑岚购房款二十八万元并给付该款利息（自二〇一八年三月十五日起至实际返还该款之日止，按中国人民银行同期活期存款利率计息）；三、原告郑岚于本判决生效之日起七日内将顺义区×街×号院×幢×房屋向被告北京中航油置业有限公司腾退；四、驳回原告郑岚的其他诉讼请求。案件受理费二千七百六十七元，由被告北京中航油置业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  王竞隆二〇二〇年九月二十九日书记员  常 怡