广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初15466号原告：王德浩，男，1966年10月18日出生，汉族，身份证住址广州市白云区,委托诉讼代理人：罗敬仁，广东华科律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢玉槿，广东华科律师事务所实习人员。被告：广州云梯地产开发有限公司（原名称为广州白云国际机场集团综合开发有限公司），住所地广州市白云区机场路航云北街自编******。法定代表人：梁国锋。被告：广州颐和房产策划代理有限公司，住所地广，住所地广州市越秀区环市东路******v>法定代表人：何建信，董事长。委托诉讼代理人：杨栩锋，男，1995年12月26日出生，汉族，该司员工。被告：广州资产管理有限公司，住所地广州市南沙，住所地广州市南沙丰泽东路**南沙城投大厦**iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：梁镜华。委托诉讼代理人：邬元卿，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳驰原，广东海建律师事务所律师。原告王德浩与被告广州云梯地产开发有限公司（以下简称云梯公司）、广州颐和房产策划代理有限公司（以下简称颐和代理公司）、广州资产管理有限公司（以下简称资产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王德浩及其委托诉讼代理人罗敬仁、卢玉槿，被告颐和代理公司的委托诉讼代理人杨栩锋，被告资产公司的委托诉讼代理人邬元卿到庭参加了诉讼。被告云梯公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王德浩向本院提出诉讼请求：1.判令三被告立即涂销广州市花都颐林北街2号603房抵押权登记手续；2.判令被告云梯公司、颐和代理公司共同为原告办理房地产登记，向原告支付逾期未办妥、交付房地产权证的违约金19673.28元（计算期限自2020年3月24日发律师函之日起至办妥并交付房地产权证之日止，以715392元为本金，依合同中约定的每日按总房价的万分之五计算，暂计算至2020年5月18日共55天，为19673.28元）；3.本案诉讼费用由三被告承担。本案庭审过程中，原告撤回要求被告云梯公司、颐和代理公司为其办理房地产登记的诉讼请求。事实与理由如下：2017年12月1日原告向被告购买了位于花都颐和山庄E区J2幢603房的房产，并签订了《花都颐和山庄商品房购买协议》及认购书。原告依约一次性支付了全部房价款715392元及住房维修资金，被告虽已将房屋交付给原告居住使用至今，却未能为原告办妥房地产权登记。合同约定在原告符合广州市网签条件前取消房屋限购政策，双方应于10日内签订网签版合同，现原告已符合网签条件，但被告至今仍未与原告办理网签手续，也未办理房产证。原告认为，被告有义务在原告交付完购房款及具备办理产权登记的条件下为原告办理相应登记手续。经原告多次催促，被告不答复，拒绝配合原告办理相关登记手续，无奈之下，原告委托律师于2020年3月24日发函催促，被告至今仍不给予任何答复。原告也曾去找过云梯公司的相关人员，但该公司人员称其没有收到这套房屋的购房款，所以不同意在认购书和购房协议上盖章。被告的行为不但构成违约也严重损害了原告的合法权益。故诉至法院，请求判如所请。被告云梯公司未答辩。被告颐和代理公司辩称：我方不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.涂销抵押登记手续是需要被告云梯公司和资产公司进行，与我方无关。2.合同中并没有对逾期办理房地产权证进行约定，原告要求的违约金没有事实和合同依据。3.我方只是云梯公司的委托销售方，并且我方与原告所签订的合同均未约定云梯公司跟原告的纠纷所产生的违约责任，我方需要承担连带责任。4.我方确认已经收到了原告支付的全部房款，认购书和购房协议我方已经提交给被告云梯公司签章，但云梯公司未能盖章的原因我方并不清楚。被告资产公司辩称：1.我司取得涉案房屋的抵押权是善意取得，应予保护。我司于2018年与云梯公司签订抵押合同办理抵押登记时，涉案房屋公示的产权状态为未签订合同，我司并不知悉相关房产已卖出，且我司已支付合理对价，我司取得的抵押权合法有效。2.我司同意云梯公司在提供新的担保并赔偿我司损失，在债务人、抵押人按约清偿全部债务后、赔偿违约损失后，我司才同意办理涂销抵押。3.原告长达5年没有办理房产证，怠于行使其权利，应承担不利后果。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对当事人提交的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》、《花都颐和山庄商品房买卖协议书》、收款收据、住房维修资金缴款通知书、水电周转押金收据、产权情况表、水电费及物业管理费发票、不动产登记证明予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经本院审查认定的证据，本院查明事实如下：2020年5月14日，经广州市市场监督管理局批准，广州白云国际机场集团综合开发有限公司变更名称为广州云梯地产开发有限公司（即云梯公司）。涉案房屋位于广州市花都梯面镇花都云梯山庄E区J2栋603房（以下简称涉案房屋），开发商为云梯公司。广州市住房和城乡建设局行业数据查询上述房屋现状态为有抵押，不可销售状态。该房屋的产权情况表显示，该房屋用途为住宅，抵押状态为在建工程抵押（登记日期为2018年6月30日，抵押权人为资产公司），合同状态为未签订合同，确权状态为未确权。原告刘大为提交编号为0061503号的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》显示：认购日期2015年7月8日，发展商（甲方）为云梯公司，认购方（乙方）为王德浩，代理方为颐和代理公司。甲乙双方就乙方向甲方认购商品房，经协商一致达成以下协议：一、认购单元情况：花都颐和山庄E区J2栋603号住宅。二、该房地产优惠后总房价为715392元。四、付款计划：1.乙方于签署认购书时交付定金20000元整；2.乙方于签署认购书之日起七日内即2015年7月15日前付清全部房款。五、签订《商品房买卖合同》：1.乙方在签署本认购书之日起7日内，需带此认购书原件及个人有效身份证明文件等，以及首期楼款收据并到甲方指定的地方签署《商品房买卖合同》。3.在未签署《商品房买卖合同》前，若因甲方不能控制的因素致使该物业不能出售时，甲方不受任何事先约定约束，只需退还所收款项，而不附加任何利息和赔偿。九、该房地产在乙方履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2017年12月30日期交付乙方使用。十一、本认购书一式四份，甲方三份，乙方一份，经甲方加盖销售专用章，经办人签字及乙方签字齐备后生效。该合同落款处，发展商（甲方）处空白，代理方处加盖颐和代理公司的公章，认购方（乙方）处有王德浩的签名，经办人处有一人的签名，审核人处有两人的签名。原告王德浩还提交编号为0101208号的《花都颐和山庄商品房购房协议》，该协议甲方（卖方）为云梯公司，委托代理机构为颐和代理公司，乙方（买方）为王德浩，约定：甲乙双方就乙方向甲方购买位于广州市花都梯面镇花都颐和山庄E区J2幢603号房事宜达成如下条款：一、乙方购买的商品房为在建商品房。二、乙方购买的商品房建筑面积为155.52平方米，该商品房按套出售。三、该商品房总价款为715392元。七、鉴于广州实行限购令政策，乙方由于自身原因暂时不能签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，不能办理房地产权证。1.如广州市在乙方符合网签条件前取消限购政策的，乙方应在十天内同甲方签订广州市房管局规定的网签合同版本。否则，乙方每逾期一天，按总房价万分之五的比例向甲方支付违约金，超过三十日，甲方享有解除本协议的权利，且乙方应按总房价款的20%向甲方支付违约金。2.若广州市限购政策有所调整，甲乙双方可另行协商协议内容。3.甲乙双方在签订广州市房管局规定的网签合同版本时，房屋总价款与本协议约定的价款一致，双方均不得再提高或降低。十三、本协议自甲方盖章、乙方签字之日起生效。该协议落款处甲方处为空白，经办人处有卢慧贤签名，乙方处有王德浩的签名，委托代理机构处加盖颐和代理公司的公章。王德浩提交加盖颐和代理公司财务专用章的收款收据一张，出具时间为2017年12月1日，内容为“今收到王德浩交来代收花都颐和山庄（云梯山庄）E区J2栋603单元房款715392元”。颐和代理公司确认已经收到上述房款。王德浩主张云梯公司已将涉案房屋交付其使用，为证明其主张，王德浩提交了广州颐和酒店物业管理有限公司花都分公司开具的水电周转金押金收据，开具时间为2017年12月21日，内容为“今收到J2-603水电周转金”。王德浩还提交广州颐和酒店物业管理有限公司花都分公司于2017年期间和2020年期间开具的发票，开票项目为“花都颐和山庄J2栋603房住宅管理费、垃圾清运费、水电费”。本院认为：王德浩在本案庭审过程中撤回要求被告云梯公司、颐和代理公司为其办理涉案房屋房地产登记的诉讼请求系对其自身合法权益的处分，本院依法裁定予以准许，本院就此不再另行制作裁定书。王德浩提交的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》和《花都颐和山庄商品房购房协议》仅有颐和代理公司的签章，并无云梯公司的签章。《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》中明确需“经甲方加盖销售专用章，经办人签字及乙方签字齐备后生效”，《花都颐和山庄商品房购房协议》中约定“协议自甲方盖章，乙方签字之日起生效”，现云梯公司并未在认购书及购房协议上盖章，云梯公司亦未到庭对上述认购书和购房协议予以追认。王德浩提交的购房款收据上亦仅有颐和代理公司加盖财务专用章，并无云梯公司的签章。王德浩提交的《入伙通知书》及水电周转金押金收据的出具人亦非云梯公司。以上证据均不足以证实云梯公司已经追认上述认购书及购房协议书。故现上述认购书和购房协议对云梯公司并不发生效力。《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》和《花都颐和山庄商品房购房协议》尚未达到协议约定的生效条件，王德浩与颐和代理公司可与云梯公司继续协商，以取得云梯公司签章，以使上述认购书和购房协议达到合同约定的生效条件。但即使云梯公司在上述认购书和购房协议上签章，即上述认购书和购房协议对云梯公司发生法律效力的情况下，王德浩要求云梯公司和资产公司涂销涉案房屋抵押权登记手续的诉讼请求也无法得到支持，理由是资产公司与云梯公司之间的抵押合同并不存在合同无效的理由，资产公司对涉案房产的抵押权已经登记，该抵押权合法有效，在资产公司的债务获得清偿前，资产公司并无涂销涉案房屋抵押的义务，故王德浩的该项诉讼请求本院不予支持。对于王德浩要求云梯公司向其支付违约金的诉讼请求。由于《花都颐和山庄商品房购房协议》尚未达到协议约定的生效条件，王德浩现要求云梯公司支付违约依据不足，本院不予支持。颐和代理公司并非涉案房屋的开发商，王德浩要求颐和代理公司协助其涂销涉案房屋的抵押登记及支付违约金的诉讼请求缺乏合同依据，本院不予支持。据此，王德浩的全部诉讼请求均应当予以驳回。被告云梯公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第四十五条第一款，第一百一十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告王德浩的全部诉讼请求。本案受理费660.1元，由原告王德浩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇二〇年九月二十八日书记员  林嘉仪