广东省深圳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤03执复352号 复议申请人（异议人、利害关系人）：秦菱，女，1976年3月2日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。 委托诉讼代理人：蒋忠昶，北京市京师（深圳）律师事务所律师。 申请执行人：吴海祥，男，1985年5月24日出生，身份证住址江苏省如皋市。 被执行人：李钦，女，1987年7月29日出生，身份证住址陕西省安康市汉滨区。 被执行人：深圳市国银证保信息技术有限公司，住所地深圳市福田区莲花街道金田路**安联大厦33B01，统一社会信用代码91440300305969496Q。 法定代表人：钱军。 被执行人：钱军，男，1974年11月15日出生，身份证住址安徽省蚌埠市龙子湖区。 复议申请人秦菱不服深圳市福田区人民法院（以下简称福田法院）作出的（2020）粤0304执异106号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 关于吴海祥与李钦、深圳市国银证保信息技术有限公司、钱军借款合同纠纷执行一案[执行依据为（2019）粤0304民初16945号民事调解书，执行案号为（2019）粤0304执30312号]，利害关系人秦菱向福田法院提出书面异议，请求撤销（2019）粤0304执30312号去除租约拍卖通知书。 异议人秦菱称，异议人已于2019年2月1日签订了租赁合同，承租涉案房产，租期从2019年2月1日至2039年1月31日，并享有转租权。本案申请执行人于2019年3月才查封涉案房产，不具有对抗异议人租赁权的效力。异议人系在先的承租人，申请执行人并非抵押权人，无破除租赁权的依据。即使法院强制拍卖涉案房产，异议人也有权请求在租赁期内阻止交付涉案房产，法院应在拍卖公告中认可异议人的租赁合同。请求撤销（2019）粤0304执30312号去除租约拍卖通知书。 福田法院查明，上列申请执行人与被执行人借款合同纠纷一案，该院（2019）粤0304民初16945号民事调解书已发生法律效力，在诉讼过程中，该院于2019年3月6日查封了被执行人李钦名下位于深圳市福田区广深高速公路北的X栋X座X房产（以下简称涉案房产）。由于被执行人没有履行生效法律文书确定的内容，申请执行人向该院申请强制执行，该院依法受理，案号为（2019）粤0304执30312号。在执行过程中，该院于2019年12月6日作出（2019）粤0304执30312号去除租约拍卖通知书，告知因涉案房产抵押权早于租赁时间，决定去除租约拍卖。利害关系人秦菱不服，遂向该院提出书面异议。异议人提交了租赁合同、收款收据等材料，其中租赁合同载明异议人承租涉案房产，租期为20年，从2019年2月1日至2039年1月31日止，应于2019年3月15日交付房屋，租金每月2万元，每月自动从欠款利息中抵扣。 福田法院另查，涉案房产已于2016年3月24日办理了抵押登记，抵押权人为中信银行股份有限公司深圳分行，该行在异议审查期间向该院提交了《涤除租约后拍卖房产申请书》，申请对涉案房产涤除租约进行拍卖。 福田法院认为，执行过程中对拟处分房产是否附有真实的租赁关系的审查，需以审慎的标准进行审查，以排除恶意阻碍执行的情形。本案中，异议人主张与被执行人存在租赁关系，显然不能采信。从合同内容看，异议人与被执行人签订长达20年的租赁合同，亦未办理备案登记，明显不符合生活常理。此外，异议人约定以欠款利息抵扣租金，该约定也表明双方并非正常的租赁合同关系，异议人也没有提交办理入住供电和物业等手续证实其已实际占有使用涉案房产。故，异议人提交的证据均不能充分证明其与被执行人之间存在真实的租赁合同关系。此外，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。基于执行标的的同一性，该院在本案及抵押权变现中一并处置涉案房产，中信银行股份有限公司深圳分行作为抵押权人亦可在本案拍卖涉案抵押房产过程中对异议人主张的租约进行抗辩以维护其合法权益。本案中，异议人签订涉案租赁合同的时间晚于中信银行股份有限公司深圳分行就涉案房产设立抵押权的时间，该行也已出具书面申请书要求涤除租约拍卖涉案房产，故，即使异议人签订的涉案租赁合同真实，也不能对抗抵押权人的抵押权。只要租赁权继续存在将阻碍抵押权实现的，应当依法涤除后再进行拍卖。该院作出的（2019）粤0304执30312号去除租约拍卖通知书符合上述法律规定，并无不当。异议人要求撤销该通知书的主张，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。遂于2020年4月16日作出（2020）粤0304执异106号执行裁定书，裁定驳回秦菱的异议请求。 复议申请人秦菱不服上述裁定，向本院申请复议称，一、福田法院认定复议申请人与李钦、钱军间不存在真实的租赁关系属认定事实错误。复议申请人与复议被申请人李钦、钱军于2019年2月1日签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且已实际履行，租赁关系真实存在。二、涉案房产抵押权人并非申请执行人，且未提供证据证明带租拍卖会影响其抵押权的实现。三、福田法院作出裁定时适用《中华人民共和国民事诉讼法》第225条是错误的，应该适用第227条的法律规定。本案中，复议申请人的实质请求是保护其对涉案房屋享有租赁权的民事权益，在涉案房屋被司法处置时仍可基于租赁物而享有占有使用涉案房屋的权利，要求在执行时不涤除租赁权。复议申请人是针对执行标的提出享有租赁权的异议，且复议申请人系福田法院（2019）粤0304执30312号案件执行当事人以外的案外人。本案中复议申请人的救济途径是依照审判监督程序办理或向人民法院提起诉讼。而福田法院对复议申请人提出异议案件，适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定进行审查并赋予当事人申请复议的权利，显属适用法律错误，违反法定程序。综上，请求撤销福田法院（2020）粤0304执异106号执行裁定书。 本院经审查，福田法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案的审查焦点为，对涉案房产应否附带租约拍卖。 首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权；《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权对在先的担保物权实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，复议申请人秦菱承租涉案房产发生在涉案房产抵押权设立之后，该租赁关系不得对抗该房产上的抵押权。秦菱承租涉案房产，约定租期为20年，租金每月2万元自动从欠款利息中抵扣。该行为影响了抵押权的实现，在拍卖时应对该房产上的租约予以涤除。福田法院作出（2019）粤0304执30312号去除租约拍卖通知书，决定去除涉案房产的租约进行拍卖，符合法律规定。 其次，异议人秦菱对福田法院（2019）粤0304执30312号去除租约拍卖通知书不服，请求纠正该通知书中的不当执行行为，该异议内容为利害关系人认为执行行为违反法律规定之异议，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条所规定的执行行为异议程序进行审查。复议申请人主张福田法院适用法律错误，理由不成立，本院不予认可。 综上所述，复议申请人秦菱的复议请求理由不成立，本院不予支持。福田法院（2020）粤0304执异106号执行裁定正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下： 驳回复议申请人秦菱的复议申请，维持深圳市福田区人民法院（2020）粤0304执异106号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  朱轶超 审判员  王晋海 审判员  吴文举 二〇二〇年九月十七日 书记员  赵 琢