云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初3871号原告（反诉被告）：云南交投物业服务有限公司（曾用名云南云岭城投物业服务有限公司），统一社会信用代码：91530111566233479T。住所：云南省昆明市官渡区民航路****。法定代表人：蔡超，执行董事。委托诉讼代理人：李皓帆，男，1984年6月15日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市五华区，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨**，重庆坤源衡泰（昆明）律师事务所律师，一般授权代理。被告（反诉原告）：曹磊，男，1984年6月14日出生，汉族，身份证住址黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区，现住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：杨芮，云南君晟律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）云南交投物业服务有限公司（以下简称“交投公司”）与被告（反诉原告）曹磊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案受理后，被告曹磊于2020年4月10日提起反诉，本院于同日立案受理。本院依法适用普通程序，于2020年5月27日、6月5日、6月8日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）交投公司的委托诉讼代理人杨**、李皓帆，被告（反诉原告）曹磊的委托诉讼代理人杨芮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）交投公司诉称：2018年2月14日，原告与被告双方就×××号签订了《物业管理前期服务协议》，合同约定由原告向其提供物业管理服务，并对服务费价格、收取方式、违约金均作了约定。从2019年1月1日原告无故拖延交纳×××号的物业费，已构成违约，被告接受了原告的服务，理应按《物业菅理条例》和《物业服务协议》规定向原告交纳物业管理费，但经原告一再催收，被告一直未交分毫，至今被告一共欠物业管理费用2228.43元。原告为维护自身合法权益，特依法起诉，请求判令：1.被告给付×××号2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费2228.43元，并支付违约金10.7元；2.被告承担本案全部诉讼费用。被告（反诉原告）曹磊辩称：一、在本诉中被反诉人收取物业费、违约金的依据是《物业管理前期服务协议》，×××小区业委会已经于2018年成立，按照相关规定，前期物业服务协议自动终止，且反诉人2018年相关费用已经缴纳；二、被反诉人与业委会签订的《×××小区物业服务合同》签订合同程序违法，且合同内容严重违法违规，不应视为有效合同。相关法律法规已经明确：业主大会选聘和解聘物业服务企业；制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案，业委会与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。2019年5月4日业主大会仅对物业费收取标准进行表决，并未按规定选聘物业服务企业，也未对相关服务内容、标准等进行说明与表决，业委会私自与被反诉人签订物业服务合同应当属无效行为。更为恶劣的是该合同中将本应属于全体业主共有的公共收益划归物业服务公司所有，内容严重违反相关法律法规。三、官渡区发展和改革局于2018年1月31日向云南云岭城投物业服务有限公司（云南交投物业服务有限公司前身）下发价格监督检查整改通知书(官发改价检改字[2018]1号)，该文件明确物业公司违反了相关法规，已涉嫌不执行政府指导价、政府定价的价格违法行为，并给予具体整改措施，对2018年电梯运行维护费调整至0.45元/㎡/月，对已缴费业主超收款项退款等要求，物业公司至今未整改落实。反诉人应获退款0.50元/㎡/月×89.28㎡×3月＝133.92元。四、2019年11月16日起，被反诉人非法对小区业主门禁卡设置失效，致使业主不能回家，导致业主报警及投诉至官渡区住建局，该行为严重违反《物权法》等相关法律，产生恶劣的社会影响，险酿成严重的群体事件。五、虽然反诉人请求撤销被反诉人本诉中的诉讼请求、撤销被反诉人与业委会签订的《×××小区物业服务合同》，但是考虑到被反诉人与本小区的事实物业服务关系，尽管在服务中存在违法禁止业主回家、违规占用堵塞消防通道、不及时清扫垃圾、服务不到位等行为，本着尊重事实的原则，部分业主委托李传让先生于2020年1月17日前去与物业公司协商缴纳物业费，被反诉人拒收，且叫嚣你们即使想交我们也不会收，我已将你们告上法庭，其报复打压用意十分明显。六、在被反诉人提供的《×××小区物业服务合同》中第六条规定：业主或使用人应当在物业公司公示去年工作报告后一个月内交纳半年费用，迄今为止未见物业公司公示去年工作报告。若该合同被视为有效合同，也是物业服务公司违约在先，业主不具备交纳相关费用的前提条件。七、原告与业委会签订的物业服务合同应当予以撤销。物业服务公司收取的物业费，特别是电梯运维费是违法违规的，没有按照发改局的要求进行整改调整。2018年1月31日，因为物业公司超出发改局的要求，收取费用已经被发改局要求整改，但2018年1月31日以后至今都没有整改，所以收费是不合法的，物业服务公司应该退回被告超标收取的电梯运行维护费133.92元。八、物业服务公司实际上对广大业主服务都是有问题的。主要体现在：比如地下停车场的垃圾不能及时清理，整个小区或者小区的一部分外墙包括电梯一些区域拿来做广告产生经营性的收入，但是这些收入到底去了哪里，本来这些是建筑物的共同共有权和共同管理权的问题，但是这些收入去了哪里也没有向业主进行说明，比如被告本人，其他业主其实也发生过，不知道什么原因，因为物管费的问题，于是就把被告的门禁卡给停了，停了之后物业服务公司态度非常的不友好，直接就停了，被告回不了家，直接在小区外面。就这么一个事情，最后要通过报警才能够解决。又比如在2020年3月30日上午8点多的时候，被告要去上班，但是来到地下停车场，就看到车被锁了，这么一个事情，物业服务公司说被告占用了别人的车位，就说来说去，说了将近两个小时都没能解决，然后物业服务公司的态度非常不友好。这个事情仍然是要通过报警才能来处理，那天是疫情之后复工的第一天，被告的工作是老师，因为这个事情迟到不能去上班，所以物业服务公司的物业服务是不妥的，是有问题的，收费是明显高于发改局要求的，而且发改局已经发出通知要求整改，也不整改。态度非常不友好，其实被告想说是蛮横。所以物业费确实还没有交，但是为什么没有交，这里面有很多的原因，包括业委会和物业服务公司签署物业服务合同，其实也没有经过业主大会，所以合同的签订本身程序是违法的。被告（反诉原告）曹磊反诉称：一、在本诉中被反诉人收取物业费、违约金的依据是《物业管理前期服务协议》，×××小区业委会已经于2018年成立，按照相关规定，前期物业服务协议自动终止，且反诉人2018年相关费用已经缴纳。二、被反诉人提供的《×××小区物业服务合同》签订合同程序违法，且合同内容严重违法违规，不应视为有效合同。相关法律法规已经明确：业主大会选聘和解聘物业服务企业；制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案，业委会与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。2019年5月4日业主大会仅对物业费收取标准进行表决，并未按规定选聘物业服务企业，也未对相关服务内容、标准等进行说明与表决，业委会私自与被反诉人签订物业服务合同应当属无效行为。更为恶劣的是该合同中将本应属于全体业主共有的公共收益划归物业服务公司所有，内容严重违反相关法律法规。三、官渡区发展和改革局于2018年1月31日向云南云岭城投物业服务有限公司（云南交投物业服务有限公司前身）下发价格监督检查整改通知书(官发改价检改字[2018]1号)，该文件明确物业公司违反了相关法规，已涉嫌不执行政府指导价、政府定价的价格违法行为，并给予具体整改措施，对2018年电梯运行维护费调整至0.45元/㎡/月，对已缴费业主超收款项退款等要求，物业公司至今未整改落实。反诉人应获退款0.50元/㎡/月×89.28㎡×3月＝133.92元。四、2019年11月16日起，被反诉人非法对小区业主门禁卡设置失效，致使业主不能回家，导致业主报警及投诉至官渡区住建局，该行为严重违反《物权法》等相关法律，产生恶劣的社会影响，险酿成严重的群体事件。五、虽然反诉人请求撤销被反诉人本诉中的诉讼请求、撤销《×××小区物业服务合同》，但是考虑到被反诉人与本小区的事实物业服务关系，尽管在服务中存在违法禁止业主回家、违规占用堵塞消防通道、不及时清扫垃圾、服务不到位等行为，本着尊重事实的原则，部分业主委托李传让先生于2020年1月17日前去与物业公司协商缴纳物业费，被反诉人拒收，且叫嚣你们即使想交我们也不会收，我已将你们告上法庭，其报复打压用意十分明显。六、在被反诉人提供的《×××小区物业服务合同》中，第六条规定：业主或使用人应当在物业公司公示去年工作报告后一个月内交纳半年费用，迄今为止未见物业公司公示去年工作报告。若该合同被视为有效合同，也是物业服务公司违约在先，业主不具备交纳相关费用的前提条件。综上所述，被反诉人的相关行为已严重侵害了反诉人的合法权益，基于上述事实，依照相关法律规定，提出反诉，请求判令：1.驳回被反诉人本诉中的诉讼请求；2.撤销被反诉人与业委会签订的《×××小区物业服务合同》；3.被反诉人严格按照发改委文件收取相应物业费与电梯费；4.被反诉人退还向反诉人超标准收取的2018年电梯运行维护费133.92元；5.被反诉人就非法阻止业主回家一事向反诉人做出书面公开道歉，保证不再有此类事件发生并赔偿精神损失费100元；6.反诉费由被反诉人承担。原告（反诉被告）交投公司辩称：一、反诉被告与业委会签订的《×××小区物业服务合同》合法有效。《×××小区物业服务合同》是按照《物业管理条例》《昆明市物业管理办法》以及《×××小区业主大会议事规则》等相关规定，由×××小区业主委员会与反诉被告依法签订，合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，不存在违反法律法规强制性规定的情形，亦不存在任何可撤销的情形。2018年3月，×××小区已交付专有部分面积超过建筑总面积的1／2，根据住建部《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，符合成立业主大会的条件，经占总人数30%以上的业主发起，申请筹备首次业主大会，并选举产生业主委员会。筹备组于2018年8月10日上午召开首次业主大会，业主大会审议了《业主委员会选举办法》《×××庄园业主大会议事规则》等，选举产生了业主委员会，并于2018年10月，对首次业主大会的召开以及形成的决定在街道办事处、社区居委会、辖区派出所以及昆明市官渡区物业管理处完成备案。业主委员会于2019年1月2日召开了第二次业主大会，对2019年度物业服务协议征求意见，并于2019年4月19日发出《关于召开××庄园小区业主大会会议的公告》，根据《×××庄园业主大会议事规则》的规定，于5月4日召开定期业主大会，对小区物业费等问题进行投票，并于2019年5月20日对投票结果进行了公告，对云南云岭城投物业服务有限公司2019年执行物业费2.08元，2020年执行物业费2.28元，属于投票人数和面积双过半，为业主大会的有效决定。因此，业主大会决定继续选聘云南云岭城投物业服务有限公司作为物业服务单位，并同意2019年的物业费按2.08元／㎡／月收取，2020年的物业费按2.28元／㎡／月收取。根据《物业管理条例》第三十四条之规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同”。同时根据《×××庄园业主大会议事规则》第二十三条之规定：“业主委员会应当在业主大会依法、依管理规约和本规则约定选聘了物业服务企业之日起30日内，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同...物业服务合同签订后，业主委员会应当将物业服务合同主要内容（物业服务事项、物业服务质量及费用标准、合同期限、违约责任等）在本物业管理区域内公告，接受业主的监督、查询”。根据上述规定，2019年5月小区业委会与云南交投物业服务有限公司（原云南云岭城投物业服务有限公司）签订物业服务合同，约定管理区域物业服务收费采用包干制，2019年度的住宅物业费为2.08元／㎡／月，并对合同内容在物业管理区域内进行了公告，公告期间并未有业主提出异议。综上，小区业委会与反诉被告签订的《物业服务合同》符合《物业管理条例》《昆明市物业管理办法》以及《×××庄园业主大会议事规则》的相关规定，系双方真实意思表示，不存在违反法律法规强制性规定的情形，合法有效。反诉原告请求撤销无任何事实和法律依据。二、反诉被告不存在超标准收取电梯运行维护费的情形，亦不存在需要退还的费用。根据《物业管理条例》第二十一条之规定，“在业主、业主大会选聘服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”又根据昆发改价格［2011］1129号文件之规定：“开发建设单位与物业服务企业应按政府指导价和优质优价原则，确定前期物业服务收费的具体标准，并与物业买受人在商品房买卖合同或协议中约定”，“配备有电梯和二次供水等设施设备的物业，其设备的维护保养及运行费用由业主或物业使用人支付，物业服务企业实行代收代管。”因此，在反诉被告与反诉原告签订的《前期物业服务协议》中约定的物业服务费2.48元／㎡／月，该费用为住宅物业服务费1.38元／㎡／月，以及电梯和二次供水等设施设备的维护保养及运行费用。反诉被告收取的住宅物业服务费符合昆明市住宅物业服务收费政府指导价标准，而对于反诉被告代收的电梯检测运行维护费及二次加压费并不存在超标准收取，小区实际运营产生的电梯运行维护费用与反诉被告向业主收取的费用相一致。对于反诉原告提出的昆明市官渡区发展与改革局出具的《价格监督检查整改通知书》中建议下调电梯运行维护费用的问题，该通知书系截取个别年份中的部分期间进行的测算，测算的价格0.45元／㎡／月与小区实际运营产生的电梯运行维护费用不符，且该通知书仅为建议并不具有强制性。因此，反诉原告要求退还电梯运行维护费的主张不符合实际，亦无事实和法律依据。三、对于反诉原告提出的其他诉讼请求，无任何事实和法律依据，请法院依法予以驳回。原告（反诉被告）交投公司、被告（反诉原告）曹磊围绕诉讼请求及答辩意见向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。关于当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。其他有异议的证据，本院认证如下：1.原告（反诉被告）交投公司提交的前期物业服务协议、物业服务合同、物业服务合同补充协议、业主大会相关文件、物业费明细、关于召开××庄园小区首次业主大会会议的通知、业主委员会（首次）备案单、业主大会议事规则（草案）、公告（星河业委会）［2018］014号、关于召开××庄园小区业主大会会议的公告（星河业委会［2019］019号）、×××庄园小区2019年5月4日业主大会表决票、关于2019年5月4日业主大会投票结果的公告、关于近期开展投票活动的情况说明形式、来源合法，被告（反诉原告）曹磊对真实性未提出异议，本院予以采信；相关费用发票、关于×××小区垃圾房的工作函以及复函、关于垃圾房问题投票方案的公告形式、来源合法，本院对真实性予以确认；2018年物业服务报告、2019年物业服务报告、违约金明细、催交通知、电梯检测运行维护费用清单、2018年度电梯人工费用明细、2018年度×××庄园电梯维修记录系原告自行制作，被告不予认可，本院不予采信；对于业委会成员陈国举进行停职查看的处理文件及关于×××庄园小区相关事件的执法申请书无其他证据予以佐证其来源、内容的真实性，且涉及案外人，无案外人进行确认，故本院不予采信；房屋装饰装修管理协议原告并未实际提交，本院不予认证。2.被告（反诉原告）曹磊提交的电话录音、照片形式、来源合法，本院对真实性予以确认；物业服务合同补充协议内容不完整，无任何签名和签章，本院不予采信。经审理，本院依法确认本案如下法律事实：原告云南交投物业服务有限公司系昆明市官渡区×××小区的物业服务企业，××庄园物业服务中心系原告的一个下属工作部门，无企业法人主体资格。被告系前述小区的业主。2015年9月9日，被告与原告、房地产开发公司签署了该小区×××号房屋的《收楼确认书》。同时，××庄园物业服务中心（乙方）与被告（甲方）签订了《前期物业服务协议》一份，约定由原告方为被告提供物业管理服务。被告购买的物业类型为住宅，建筑面积为89.28㎡。物业管理服务的主要内容为房屋共用部位的日常维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共绿化管理及养护、秩序维护、电梯服务等。甲方首次交纳费用时间为乙方通知甲方交房之日的当天起，预交纳一年，以后于每年1月31日前结清本年度的全部物业管理服务费，物业服务费按建筑面积2.48元/㎡/月交纳。双方还对物业服务质量、违约责任等进行约定。在业户/使用人委员会另行选聘物业服务企业之前，本协议持续有效。2018年10月，案涉小区成立了业主委员会，并报经所在地社区居委会、派出所、街道办事处进行备案。2019年7月4日，原告（乙方）与昆明市官渡区×××小区业主委员会（甲方）签订《×××小区物业服务合同》，约定：×××小区业主委员会委托原告对案涉小区提供物业服务，物业服务期限自2019年1月1日至2020年12月31日止。物业服务收费采取包干制方式，具体收费标准为：2019年度2.08元/㎡/月，2020年度2.28元/㎡/月，以上费用其中包含了电梯电费、电梯维保费用、二次供水加压费。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘决定，乙方自愿按照原合同约定继续提供服务的，按实际服务日期至新的物业服务企业接任为止。业主或物业使用人违反本合同约定，逾期支付物业服务费及相关费用的，乙方有权要求业主或物业使用人支付，并在未付金额的基础上按日加收万分之三的滞纳金。业主、物业使用人不得以未享受或者无需接受相关物业服务为由拒绝缴纳物业服务费及相关费用。乙方违反本合同约定，擅自提高收费标准的，业主、物业使用人有权要求乙方返还；并在多收金额的基础上按日加收万分之三的违约金。前述协议签订后，原告为案涉小区提供物业服务。但被告未交纳×××号房屋2019年的物业服务费。被告之前已交纳的物业服务费系按照2.48元/㎡/月标准交纳，该标准包括了基础物业费、电梯运行维护费、二次供水加压费，其中电梯运行维护费的收取标准为0.95元/㎡/月。另查明，2018年1月31日，昆明市官渡区发展和改革局就案涉小区向原告下发价格监督检查整改通知书，要求原告对2018年电梯运行维护费标准作合理下调，建议按0.45元/㎡收取；以后年度根据实际费用核算情况，与业主委员会协商确定；对2018年已缴费的业主，超收款项可采取退款或在下次缴费时抵扣的方式处理。2019年10月20日，被告向官渡区矣六派出所报案称其因未交物业费，物业将业主的门禁卡停了。2020年3月30日，被告再次向该所报警称其在案涉小区地下停车场，物业不让开车，还将其车辆锁了。现原告诉至本院，被告提出反诉，主张前述诉讼请求。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第三十四条规定：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。本案中，原告与被告签订的《前期物业服务协议》以及2019年7月4日原告（乙方）与昆明市官渡区×××小区业主委员会（甲方）签订的《×××小区物业服务合同》，均属于物业服务合同，该协议（合同）系双方之间的真实意思表示，协议内容不违反法律规定，合同依法成立并生效，双方均应按照诚实信用原则予以履行。《物业管理条例》第四十条规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十一条第一款规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中，原告方提供的物业服务系针对整个小区的广大业主，服务性质具有公共性，而每个业主的利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，如果业主均以物业服务不能令其个人满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运作所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利。被告未按协议约定缴纳物业服务费已构成违约，故对于原告要求被告支付物业服务费的主张，本院依法予以支持。对于原告主张的违约金。本案中，综合全案来看，原告在履行《前期物业服务协议》以及《星河庄园小区物业服务合同》的过程中确实存在物业服务管理不到位的现象，比如环境不够卫生，未定期有效的公布账目、停用业主门禁卡、工作人员与业主多次发生争执等，且双方对相应费用的交纳亦存在争议，其对被告拒绝缴纳物业费具有一定的客观责任，同时亦说明原告在服务管理水平上有待进一步加强和改进，故本院对该诉请不予支持。对于被告反诉要求撤销原告与业主委员会签订的《星河庄园小区物业服务合同》的主张，因该合同系原告与案涉小区业主委员会所签订，业主委员会系通过相应程序产生并经过相关组织的备案，且物业服务合同涉及其他大部分业主的权利义务，故该物业服务合同是否予以解除，应通过小区业主行使其权利进行，本院对被告的该项反诉请求不予支持。对于被告要求原告按照发改委文件收取相应物业费与电梯费并退还超标准收取的2018年电梯运行维护费的主张，因该主张涉及行政机关的行政行为，系原告与行政机关之间的关系，相应的行政行为仅为整改措施和建议。另外，对相应的收费标准，被告与原告之间已经签订了相应的前期物业服务协议，前期物业服务协议约定的收费标准2.48元/㎡/月为包干价，该标准已包含了电梯运行维护费，原告在此之外并未单独收取其他费用，虽然已收取部分中的电梯运行维护费标准为0.95元，但被告所交纳的全部费用并未超出协议约定的标准，故本院对被告的该项反诉请求不予支持。对于被告反诉要求原告就非法阻止业主回家一事向被告作出书面公开道歉，保证不再有此类事件发生，并赔偿精神损失费100元，因被告的该部分主张系另一法律关系，本院在本案中不予处理。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第三十四条、第四十条、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）曹磊于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）云南交投物业服务有限公司×××小区×××号房屋2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费2228.43元；二、原告（反诉被告）云南交投物业服务有限公司的其余诉讼请求不予支持；三、驳回被告（反诉原告）曹磊的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）曹磊负担；反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）曹磊自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  崔光远二〇二〇年九月四日书记员  邓义缤