云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2301民初1316号原告（反诉原告）：楚雄亿丰义乌商贸城经营管理有限公司，住所地：云南省楚雄州楚雄市鹿城镇永安路**，统一社会信用代码：91532301325279134Y。法定代表人：柳积庄，该公司经理。委托诉讼代理人：字连芹，云南楚国律师事务所律师（特别授权）。被告（反诉原告）：熊燕，女，1990年4月30日生，汉族，高中文化，湖南省湘潭县人，个体户，现住湖南省湘潭县。委托诉讼代理人：罗云花、冯应权，云南小葵花律师事务所律师（特别授权）。原告（反诉被告）楚雄亿丰义乌商贸城经营管理有限公司（以下简称亿丰公司）与被告（反诉原告）熊燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）亿丰义乌商贸城的委托诉讼代理人字连芹，被告（反诉原告）熊燕的委托诉讼代理人罗云花、冯应权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亿丰公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即向原告支付租金71784元、物业管理费21540元，并支付违约金6999.30元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年8月3日签订西南义乌商品博览城《商铺租赁合同》及《商铺管理合同》，合同约定由被告向原告租赁位于楚雄市（建筑面积598.21㎡），用于经营电动车销售使用，租赁期限为3年。同时，合同约定被告应在2019年11月1日前支付首期租金71784元，并按每月1795元缴纳物业管理费。合同签订后，原告于2018年8月10日将租赁房屋交付给被告，被告于同年8月11日向原告缴纳履约保证金6000元。后，被告一直未按约定缴纳租金及物业管理费。2019年11月26日，原告向被告发出《解除租赁告知函》，双方合同关系已于2019年11月26日解除。被告至今未向原告支付租赁期间的租金及物业管理费，原告故向本院起诉，请求判如所请。被告（反诉原告）熊燕辩称，亿丰公司的诉请没有事实和法律依据，请依法驳回：一、亿丰公司出租的商铺属于一期二标段，未经竣工验收合格，未通过消防验收，未取得市场开业许可证，造成熊燕在非法市场非法经营。根据《建筑法》第六十一条、《消防法》第十五条、《合同法》第五十二条的规定，亿丰公司与熊燕于2018年8月10日签订的《商铺租赁合同》因违反法律的强制性规定而无效。《合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应予返还。因此，亿丰公司要求支付租金的诉请不应得到支持。二、亿丰公司将商铺出租给熊燕几个月后，就人为改变商铺设施（封堵上下的楼梯口），严重影响熊燕使用商铺从事经营活动，致使熊燕订立合同的目的不能实现。且熊燕于2018年11月发现F3幢商铺的一楼楼梯出入口被砖头和混凝土封堵。熊燕多次找亿丰公司要求处理，亿丰公司以各种理由推脱，让熊燕自行找一楼超市协商。熊燕找到一楼超市后，被告知封堵通道已经亿丰公司同意。同时，电梯因未通过消防检查一直没有开通使用。熊燕承租的商铺在三楼，在上楼的楼梯通道被封堵、电梯又未开通的情况下，熊燕无法正常使用租赁商铺从事经营活动。根据《合同法》第九十四条第四款的规定，熊燕有权解除合同。由于合同无法履行系亿丰公司的违约行为所致，故亿丰公司对熊燕未支付的租金无权收取。三、物业服务合同的性质属于双务合同，但亿丰公司未为熊燕提供过物业服务，双方之间不存在物业服务关系。且亿丰公司也不具备物业服务的资质条件。因此，亿丰公司主张的物业管理费没有事实和法律依据。四、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则确定。本案系亿丰公司违约在先，造成熊燕无法正常使用商铺从事经营活动，故亿丰公司要求支付违约金的诉请也没有任何依据。被告（反诉原告）熊燕向本院提出反诉请求：1.判令亿丰公司退还熊燕履约保证金6000元；2.判令亿丰公司承担熊燕支出的租赁商铺装修费74578元；3.判令亿丰公司支付熊燕无法经营造成的损失10万元；4.本案诉讼费由亿丰公司承担。事实和理由：2018年8月3日，亿丰公司以“西南义乌商贸城”所有人的名义与熊燕签订了《商铺租赁合同》和《商铺管理合同》，约定由熊燕向其承租位于楚雄市（建筑面积共598.21㎡），用于经营电动车销售，租期三年（自2018年10月1日起至2021年9月30日止），租金71784元。合同签订后，熊燕向亿丰公司缴纳履约保证金6000元，亿丰公司将商铺交付熊燕。2018年8月29日，熊燕与案外人楚雄林杰金属构件工程有限公司签订《铺面装修合同》，由林杰公司对熊燕承租的商铺进行装修，熊燕支付了装修费74578元。熊燕装修完商铺后就开始经营使用。2018年11月，熊燕发现商铺的上下楼梯通道被砖头和混凝土封堵，多次找亿丰公司要求处理，亿丰公司以各种理由推脱，让其自行找一楼超市协商。熊燕找到一楼超市后，被告知封堵通道已经亿丰公司同意。同时，因电梯未通过消防检查一直没有开通使用。熊燕承租的商铺在三楼，在上楼的楼梯通道被封堵、电梯又未开通的情况下，熊燕无法正常使用租赁商铺从事经营活动。且亿丰公司出租的商铺属于一期二标段，未经竣工验收合格，未通过消防验收，未取得市场开业许可证，造成熊燕在非法市场非法经营。由于亿丰公司出租的商铺不具备使用条件，卫生、环境无人打扫、管理。基于亿丰公司在先的违约行为，致使熊燕无法正常使用商铺，造成熊燕较大的经济损失。根据《合同法》相关规定，熊燕有权行使后履行抗辩权，即不支付商铺租金，这是行使法律赋予的正当权利。同时，亿丰公司应承担因其违约行为给熊燕造成的经济损失。综上，请求人民法院依法驳回亿丰公司的本诉请求并支持熊燕的反诉请求。原告(反诉被告)亿丰公司辩称，一、履约保证金不应退还，应抵扣商铺租金等费用。熊燕与亿丰公司签订的《商铺租赁合同》第5.2条约定，保证金需在合同有效期届满且熊燕完全履行本合同项下义务，包括付清合同第四条约定的一切应付费用，将租赁区域处的工商登记注销，并将租赁区域按原状交回亿丰公司验收且办理退租手续后，亿丰公司才将保证金全额无息退还熊燕。本案中，熊燕未按约定支付合同第四条约定的费用，亿丰公司可依照合同约定不予退还，并根据《商铺租赁合同》第5.3条约定，以保证金抵充熊燕应支付的商铺租金、物业管理费等。二、熊燕的反诉事实不真实，证据不充分，诉讼对象错误，依法不能成立。其一，熊燕租赁商铺的上下楼梯被封堵的情况不存在，其承租的商铺位于三楼，整个商场从一楼到二楼、三楼有多个人行楼梯，还有停车场，不仅行人通往该楼层便捷，车辆也可驶到该楼层并直达熊燕承租的商铺门口。熊燕租赁时考虑到车辆可直接通行，方便经营电动车，才承租了三楼商铺。另外，一楼商铺的承租人即案外人云南景商商贸有限公司，对其承租商铺的经营使用行为及装饰装修行为，已经楚雄市公安消防大队验收合格，并经行政主管部门批准开展经营活动，无任何违法违章行为，不可能对其他租户造成影响或妨碍。熊燕如认为云南景商商贸有限公司的行为影响其经营使用商铺并造成损失，其应诉请云南景商商贸有限公司赔偿损失，与亿丰公司没有任何关系。其二，亿丰公司出租给熊燕的商铺是楚雄市人民政府重点招商引资项目中的商铺，建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程竣工验收单及消防验收合同齐全，完全具备商铺出租条件。熊燕的相关主张纯属虚构事实，其目的是逃避法律责任，不支付商铺租金。其三，熊燕对租赁商铺的装修与亿丰公司无关，装修费用及损失应由其自行承担。《商铺租赁合同》第3.1条、第6.6条，以及《商铺管理合同》第5.1条均明确约定，租赁区域（商铺）由承租人自行装修，且需将装修方案事先报亿丰公司同意后方可施工，承租人的装修行为还需经亿丰公司和相关行政部门验收合格，否则亿丰公司有权要求承租人将租赁区域恢复至施工前状态。本案中，一方面熊燕有权自主装修租赁商铺，如何装修、花费多少都是熊燕的自由，与亿丰公司无关。另一方面，由于熊燕未按期支付商铺租金构成违约，《商铺租赁合同》和《商铺管理合同》已经解除，根据《商铺租赁合同》第6.6条和《商铺管理合同》第5.8条的约定，亿丰公司不仅不应承担熊燕支出的装修费用，还应由熊燕将租赁区域恢复原状交还亿丰公司，由此造成的损失应由熊燕自行承担。综上所述，请求人民法院依法裁定驳回熊燕的反诉。原告(反诉被告)针对其本诉诉请及反诉答辩向本院提交以下证据：1.《商铺租赁合同》；2.《商铺管理合同》；3.《收铺通知书》、《西南义乌商品博览城租赁区域移交清单》；4.“商铺保证金”收据；5.《催告函》；6.《解除租赁告知函》及国内挂号信函收据；7.熊燕租赁区域2019年12月4日照片；8.建设项目名称西南（楚雄）义乌商品交易博览城一期1-2地块的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、工程竣工验收单、消防设计审核意见书、消防验收意见书；9.楼梯照片以及停车场的照片；10.F3栋一楼承租人云南景商商贸有限公司的公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证；11.F2栋二楼承租人的《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》及其承租经营照片；12.本案相关系列案件中其他案件当事人提交的商铺装修合同。被告（反诉原告）熊燕针对其本诉辩解及反诉诉请向本院提交以下证据：1.熊燕身份证复印件；2.《西南义乌商品博览城F1栋三楼装修合同》、《三楼F3.3010-3023熊燕电动车店面装修结算清单》、“商铺保证金”收据、装修费支付收款收据、POS签购单；3.熊燕于2018年12月18日用手机拍摄的租赁区域照片；4.云南省农村信用社交易明细；5.微信付款截图；6.收款收据；7.装修费结算单；5.熊燕出具的装修费欠条。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院对当事人提交的证据认定如下：亿丰公司提交的证据《收铺通知书》、《西南义乌商品博览城租赁区域移交清单》、《催告函》，未见熊燕或其委托代理人员签收确认，亿丰公司亦未提交证据证明已按照双方在《商铺租赁合同》第18条约定的通知方式向熊燕告知，故本院不予确认证据的形式合法性；提交的证据F2栋一楼承租人云南景商商贸有限公司的公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、F2栋二楼承租人的《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》及其承租经营照片、本案相关系列案件中其他案件当事人提交的商铺装修合同，属于亿丰公司与其他案外人的合同关系，本院不予确认证据的关联性；提交的其余证据，能够形成证据链证明亿丰公司交付熊燕承租使用的合同标的商铺已经竣工验收合格、消防验收合格，其与熊燕成立合同关系，收取熊燕履约保证金6000元的事实，以及通知熊燕解除合同的事实。租赁区域、楼梯以及停车场照片亦与本案查实的现场情况相符，本院对证据的三性均予以确认并在卷佐证。熊燕提交的证据《西南义乌商品博览城F1栋三楼装修合同》、《三楼F3.3010-3023熊燕电动车店面装修结算清单》、装修费支付收款收据、POS签购单、云南省农村信用社交易明细、微信付款截图、收款收据、装修费结算单、熊燕出具的装修费欠条，其欲证明对租赁商铺进行装修产生的装修费情况，但在《商铺租赁合同》具有法律效力且明确约定合同期限届满或提前解除后承租人需将该租赁区域恢复原状的情况下，承租人因租赁商铺产生的装修费情况不作为本案房屋租赁合同纠纷的相关考量，本院不予确认证据的关联性；熊燕提交的其余证据能够证明熊燕身份信息、亿丰公司收取熊燕履约保证金6000元的事实，照片亦与本院查实情况相符，本院对证据的三性均予以确认并在卷佐证。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定法律事实如下：亿丰公司是楚雄市西南义务商品博览城的整体经营、管理公司。2018年8月3日，亿丰公司（甲方）与熊燕（乙方）签订商铺租赁合同和商铺管理合同。商铺租赁合同约定，由亿丰公司将其位于云南省楚雄市间）出租给熊燕，用于电动车经营使用，租赁面积为598.21㎡，租金20元／月／㎡，每月11964元，租赁期限三年（2018年10月1日至2021年9月30日），2018年10月1日至2019年3月31日的租金为71784元，自2019年4月1日始至2021年9月30日止为经营优惠期，经营优惠期间无需交纳租金，但仍需交纳垃圾清运费、物业管理费、水电等有关费用。乙方首期租金交纳日为合同签订日后13个月内缴清（即2019年11月1日前）。乙方拖欠租金、物业管理费、水电费等其他各项应付费用其中任何一项或者几项达十五天（或以上）的，甲方有权单方解除本合同，有权要求以拖欠金额按日千分之三计收违约金；并约定，乙方（熊燕）应向甲方（亿丰公司）支付履约保证金6000元。若乙方未完全履行本合同项下的义务，甲方有权将乙方应付而未付费用，包括但不限于租金、物业管理费、能耗费等与使用租赁区域相关的一切费用以及应向甲方支付的违约金、赔偿金等，从履约保证金中扣除；双方特别确认，乙方进场开始或者准备开始对该租赁区域的装饰装修工程，或乙方已实际接收该租赁区域的，视为该租赁区域符合交接条件。还约定，合同期满或无论因任何原因解除、终止后，甲方有权自行决定要求乙方应在合同期满当日或解除、终止通知后的10日内，将该租赁区域恢复原状并清理干净，保证该租赁区域及全部附属设施完好无损，以良好的可以正常使用的状态交还给甲方，并须与甲方办理有关的交接手续；该合同还对双方的其他权利义务进行了约定。商铺管理合同约定，合同的履行期限为三年（自2018年10月1日起至2021年9月30日止），物业管理费自2018年10月1日开始交纳，首年物业管理费的标准为3元／月／㎡，每月为1795元，自2018年10月1日起至2021年9月30日止每年度管理费为21540元。支付方式约定，以12个月为一个交费期，乙方（熊燕）应当在每个交费期开始前提前15日向甲方（亿丰公司）一次性足额支付本次交纳款项。首期物业管理费交纳日为2018年10月1日前8年10月1日至2019年9月30日期间的物管费）；并约定，若乙方拖欠物业管理费及其他各项费用的，每逾期一日，应按应付而未付金额的千分之三支付违约金。该合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2018年8月11日，亿丰公司开具收据给熊燕收执，收据载明收到熊燕交付的商铺保证金6000元。2019年11月26日，亿丰公司以挂号信方式向熊燕邮寄解除租赁告知函，该函载明：因熊燕一直未付合同租金和物业管理费，截至发函时欠租金71784元、物业管理费21540元，且未按合同约定日期正常开业造成租赁区域闲置，故函告熊燕解除双方之间的商铺租赁合同、商铺管理合同，收回租赁区域另行对外招租，以及保留追索被拖欠租金、物业管理费等权利。另查明，包括本案在内，亿丰公司对同一时间段的6家楚雄市西南义务商品博览城租赁商户提起了6件同类诉讼，均为追索租金欠款、物业管理费欠款等。其中，亿丰公司与另案当事人位国伟签订的商铺管理合同约定年度物业管理费为12484.44元，位国伟租赁区域为693.58㎡，则其物业管理费收费标准实际为1.5元/月/㎡。本院认为，原告（反诉被告）亿丰公司与被告（反诉原告）熊燕签订的商铺租赁合同和商铺管理合同是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本案原告（反诉被告）亿丰公司已经提交租赁商铺所属建设项目的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程竣工规划验收单等材料，故其与被告（反诉原告）熊燕签订的租赁合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告（反诉原告）熊燕关于租赁合同因租赁商铺未经竣工验收合格、未通过消防验收、未取得市场开业许可证导致合同无效的抗辩意见，与上述法律规定不符，应属于相关法律、行政法规的管理性强制性规定范畴，并不触发对合同效力的否定性评价，本院对其提出的合同效力抗辩意见不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，本案查明案涉商铺所在的F3栋有一道楼梯的一楼楼梯口被封堵情况属实，由于原告（反诉被告）亿丰公司未提交证据证明该情况已经被告（反诉原告）熊燕现状接受等，而与其作为出租人的租赁物保持义务无关，本院考量前述楼梯口被封堵情况对被告（反诉原告）熊燕按照约定用途使用租赁商铺的影响力，应对原告（反诉被告）亿丰公司诉求的合同租金71784元予以酌情扣减，故本院支持的租金计算为50249元（71784元×70%）。现行规范性文件不再要求物业服务企业资质核定，原告（反诉被告）亿丰公司作为楚雄市西南义务商品博览城的整体经营、管理公司，其按照合同约定向租赁商户收取物业管理费并无不当。但本院受理的同类系列案件显示，原告（反诉被告）亿丰公司对同一时间段、同一物业管理区域内的其他租赁商户收取的物业管理费明显低于本案商铺管理合同中约定的收费标准，根据公平和诚实信用原则，对于原告（反诉被告）亿丰公司诉求的物业管理费21540元，应当按照本院查明的其在同类系列案件中最低收费标准1.5元/月/㎡予以相应调整，计算得10768元。被告（反诉原告）熊燕以租赁商铺不具备使用条件、因楼梯口被封堵致使其订立合同的目的不能实现以及卫生、环境无人打扫、管理等为由拒绝支付租金和物业管理费的抗辩意见，没有证据证明，本院不予采纳。如上所述，由于被告（反诉原告）熊燕需支付原告（反诉被告）亿丰公司合同租金50249元、物业管理费10768元，合计61017元。本案查明被告（反诉原告）熊燕除向原告（反诉被告）亿丰公司支付商铺租赁合同约定的履约保证金6000元外，未再支付其他费用。原告（反诉被告）亿丰公司主张以原告（反诉被告）亿丰公司支付的履约保证金6000元折抵其租金和物业管理费欠款，符合合同约定，相应扣减后,被告（反诉原告）熊燕还需支付原告（反诉被告）亿丰公司租金和物业管理费欠款合计55017元。原告（反诉被告）亿丰公司基于被告（反诉原告）熊燕拖欠租金和物业管理费违约行为，于2019年11月26日以挂号信方式向被告（反诉原告）熊燕邮寄解除租赁告知函通知解除合同，符合商铺租赁合同和商铺管理合同约定的单方解除合同条件。但考虑本案当事人双方发生争议的原因，被告（反诉原告）熊燕拒不支付款项虽然构成违约，原告（反诉被告）亿丰公司违反出租人义务亦属实，对于原告（反诉被告）亿丰公司诉求的逾期付款违约金，本院不予支持。被告（反诉原告）熊燕反诉请求原告（反诉被告）亿丰公司退还的履约保证金6000元，已经折抵租金；其要求赔偿的租赁商铺装修费，在本案商铺租赁合同和商铺管理合同合法有效且明确约定合同期限届满或提前解除后承租人需将该租赁区域恢复原状的情况下，不能认定属于原告（反诉）被告亿丰公司的合同责任；其主张的经营损失100000元，亦无事实依据；据此，对于被告（反诉原告）熊燕的反诉请求，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）熊燕于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）楚雄亿丰义乌商贸城经营管理有限公司租金和物业管理费欠款合计55017元（款交法院）；二、驳回原告（反诉被告）楚雄亿丰义乌商贸城经营管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）熊燕的反诉请求。本诉案件受理费2306元，由原告（反诉被告）楚雄亿丰义乌商贸城经营管理有限公司负担1041元（已交），由被告（反诉原告）熊燕负担1265元（未交，限本判决生效之日起十五日内交纳，款交法院）；诉讼保全申请费1020元，由被告（反诉原告）熊燕负担（未交，限本判决生效之日起十五日内交纳，款交法院）；反诉案件受理费1956元，由被告（反诉原告）熊燕负担（已交）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审 判 长  钱力人民陪审员  鲁平人民陪审员  刘红二〇二〇年九月二十三日书 记 员  何静