成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初9986号 本诉原告（反诉被告）：重庆新隆信物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区石坪桥横街特**。 法定代表人：高仲，董事长。 委托诉讼代理人：周云兰，系公司员工。 本诉被告（反诉原告）：江婉初，女，汉族，1983年4月12日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：江成鑫（系江婉初之父），住四川省夹江县。 委托诉讼代理人：陈泽民（系江婉初之母），住四川省夹江县。 原告重庆新隆信物业管理有限公司（以下简称“新隆信公司”）与被告江婉初物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，江婉初以新隆信公司存在违约行为，应承担相应责任为由，于2020年9月3日向本院提起反诉，本院予以准许。本院依法适用简易程序，公开开庭对本诉与反诉进行了合并审理。新隆信公司委托诉讼代理人周云兰，江婉初委托诉讼代理人江成鑫、陈泽民到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 本诉原告新隆信公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.江婉初立即支付物业服务费12，502.5元；2.江婉初立即支付逾期支付物业服务费违约金500元。事实和理由：新隆信公司与成都金房经贸发展有限公司于2010年签订《前期物业服务合同》，约定新隆信公司为隆鑫·九熙一期小区提供物业服务。江婉初为隆鑫·九熙一期1-1-2-1号的业主，房屋建筑面积为79.38平方米，江婉初应按照约定向新隆信公司交纳物业服务费，逾期应支付违约金。合同签订后，新隆信公司按照合同约定为江婉初所在的小区提供了优质高效的物业服务。江婉初拒绝交纳按约定应向新隆信公司交纳的2014年4月1日至2020年6月30日（合计75个月）期间的物业服务费12，502.5元。且其逾期支付物业服务费产生了违约金，新隆信公司酌情主张500元。 本诉被告江婉初辩称：请求驳回新隆信公司的全部诉请。新隆信公司违反了《前期物业服务合同》第二十一条、第二十九条的约定，擅自将相关梯道改建为坡道，使仅可供自行车推行的梯道，变更为摩托车、电动摩托车等机动车骑行通过，从而过往车辆的噪声，每天24小时均妨碍江婉初及家人的睡眠、居家作息，损害江婉初及家人的健康。江婉初为此多次与新隆信公司交涉，6次向新隆信公司书面回复，要求恢复原状，停止侵害，并要求以每月负担的物业服务费额度为准，进行人身损害赔偿（以物业费冲抵人身损害赔偿金），新隆信公司均未答复。是新隆信公司违约在先，才有江婉初在后的主张。 反诉原告江婉初向本院提出反诉请求，请求判令：1.新隆信公司将其改建的坡道恢复梯道原状；2.新隆信公司停止驱使摩托车、电动摩托车等机动车由非机动车出入口进出自行车库；3.新隆信公司在恢复梯道原状，且停止驱使摩托车、电动摩托车等机动车由非机动车出入口进出自行车库之前，自2014年4月1日起，按每月350元给予江婉初作为对江婉初的人身损害赔偿。自2014年4月1日至2020年8月31日共计77个月，每月350元，共计26，950元。事实和理由：江婉初于2012年10月入住自购的位于成华区建材路18号1栋1单元2楼1号房屋。新隆信公司于2014年3月，擅自将1楼至负1楼的梯道改建为坡道，并驱使摩托车、电动摩托车等机动车由此通行，该行为属于擅自改变共有部分用途。因该出入口与江婉初房屋的水平距离仅约2米，机动车全天24小时通行发出的噪声，严重妨碍江婉初及家人的睡眠和居家作息，造成严重人身损害。江婉初多次要求新隆信公司恢复原状，停止驱使机动车由此通行未果，遂自2014年4月1日起，以每月应负担的物业服务费为标准，要求新隆信公司按约给与原告人身损害赔偿，而拒交物业费。江婉初曾向政府就新隆信公司相关违规改建提出信访，政府回复的内容肯定了将梯道改为坡道的行为人是新隆信公司，新隆信公司擅自改建行为违规。同时该行为也违反了《前期物业服务合同》第二十一条之约定，给江婉初及家人造成了人身损害。根据《前期物业服务合同》第二十一条、第二十九条之约定，江婉初提出上述请求，要求新隆信公司承担相应的全部责任。 反诉被告新隆信公司辩称：反诉状与物业服务合同相违背。 本院经审理认定事实如下：新隆信公司原名重庆隆鑫物业管理有限公司，于2019年11月28日更名。 2010年10月11日,新隆信公司（乙方）与成都金房经贸发展有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：乙方为位于成都市成华区建材路29号、槐树店路26号的隆鑫·九熙一期提供前期物业服务。高层住宅用房物业服务费用2.5元/月·平方米，按季度交纳，业主应在每年的3月1日前、6月1日前、9月1日前和12月1日前履行交纳该季度物业服务费用的义务。业主逾期交纳物业服务费用的，从应交费的次日起算，每逾期一日，按应缴费金额的千分之三向乙方支付违约金。第二十一条乙方相关的权利义务约定，乙方负责本建筑区划内的日常物业服务工作，根据法律法规的有关规定和本合同的约定，开展各项物业服务活动，但不得侵害业主、使用人及他人的合法权益，第（十）款约定，不得擅自占用和改变本建筑区划内共有部分的用途；如需在本建筑区划内改、扩建或完善配套项目，应与甲方协商并经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，报有关部门批准方可实施。第二十九条约定，乙方未按照本合同的约定履行物业服务，导致业主、使用人人身、财产损害的，乙方应承担相应赔偿责任。 2011年4月26日，江婉初与成都金房经贸发展有限公司签订《商品房买卖合同》，约定江婉初购买该公司开发的位于成华区建材路29号、槐树店路26号地块，隆鑫·九熙1幢1单元2层201号房屋，建筑面积为79.36平方米。同日，江婉初在《业主临时公约》上签字，该公约写明，在业主大会设立前，由开发建设单位依法通过公开招投标方式选聘的新隆信公司，依据前期物业服务合同对本建筑区划提供前期物业服务等。 合同签订后，新隆信公司为案涉物业提供了多项物业服务。之后，因新隆信公司将隆鑫·九熙1期1幢1单元1楼至-1楼的梯步改为坡道，江婉初对该改造行为提出异议，且认为改造后对江婉初及家人造成了人身损害，双方产生了争议。从2014年4月1日起，江婉初未交纳物业服务费，截至2020年6月30日，应交未交的物业服务费共计12，502.5元（双方均认可物业服务费按照2.1元/月·平方米收取）。 2020年3月4日，江婉初以新隆信公司成都分公司为被告，就相邻关系纠纷一案，向本院提起诉讼，案号为（2020）川0108民初1595号。江婉初的诉讼请求为，判决该公司将隆鑫·九熙1幢1单元1楼至-1楼被该公司擅自改造成的坡道，恢复为2014年3月以前的梯步道原状；2.判决该公司将隆鑫·九熙1幢1单元1楼至-1楼通道恢复至2014年3月前梯步道原状之前，自2014年4月1日起，按每月200元给予江婉初作为人身损害赔偿。江婉初所称的事实和理由为：2014年3月，新隆信公司成都分公司将江婉初所在楼栋的1楼至-1楼的梯步改为坡道，使摩托车、电动车等自由通行，造成较大噪音，对江婉初及家人产生很大影响等。该案判决书本院认为部分写明，新隆信公司成都分公司为新隆信公司的分公司，实际管理隆鑫·九熙一期的物业，《前期物业服务合同》对新隆信公司成都分公司有效，其未举证证明修改步梯是经过合同约定的程序，应承担举证不利的后果。此外，江婉初所举证据不足以证明修改梯步为坡道对江婉初及其家人造成了人身损害。据此，判决新隆信公司成都分公司将位于成都市成华区建材路隆鑫九熙1栋1单元1楼至-1楼的坡道改为步梯；并驳回了江婉初的其他诉讼请求。判决后，江婉初不服提起上诉，新隆信公司成都分公司未上诉，江婉初与新隆信公司均称该案现在二审过程中。 本案庭审过程中，江婉初明确，本案所提反诉请求第1项与该案诉讼请求第1项一致，反诉请求第3项与该案诉讼请求第2项除赔偿金额不一样外，均一致，事实和理由均一致，但本案的反诉请求系基于合同关系。因江婉初反诉请求第2项为“请求判令新隆信公司‘停止驱使’摩托车、电动摩托车等机动车由非机动车出入口进出自行车库”，新隆信公司称并无驱使行为，本院要求江婉初明确新隆信公司存在何种驱使行为，江婉初称有公告（小区张贴了关于摩托车收费的公告）、保安指引及标识，但江婉初所举标识写明“非机动车由此去”。江婉初还举出非机动车车库图片，显示该车库停放有摩托车，且墙上张贴有“摩托车停放区”字样，新隆信公司称系外包公司所为。 上述事实，有经过庭审质证的以下证据在案证实：原、被告的身份信息，准予变更登记通知书，《前期物业服务合同》《业主临时公约》，（2020）川0108民初1595号民事判决书及上诉状，图片以及原、被告的陈述等。 本院认为，新隆信公司与江婉初建立的物业服务合同关系，依法成立，具有法律效力，江婉初接受了新隆信公司的物业服务，理应按时交纳物业服务费。 关于江婉初所提反诉请求第1项和第3项（请求判令新隆信公司1.将改建的坡道恢复梯道原状；3.在恢复梯道原状，且停止驱使摩托车、电动摩托车等机动车由非机动车出入口进出自行车库之前，自2014年4月1日起，每月350元给予江婉初作为对江婉初的人身损害赔偿）。在本案起诉前，江婉初已基于同样的事实，以相邻关系纠纷为由，向法院起诉新隆信公司成都分公司，该案中江婉初所提的两项诉讼请求，除赔偿金额与本案反诉请求不同外，其余均一致。本院已在该案中对上述两项请求进行了审理，作出了判决，现该案正在上诉过程中。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”之规定，江婉初认为新隆信公司以侵权的方式违反了双方合同的约定，其既已在该案依据相邻关系纠纷，对新隆信公司成都分公司的侵权行为提出了相应的诉求，应视为江婉初作出了选择，其不得再基于同样的事实，以新隆信公司违约为由，再要求新隆信公司就该行为承担违约责任。因此，对江婉初的上述两项诉讼请求，本案不作审理。 关于江婉初反诉请求第2项，要求新隆信公司停止驱使摩托车、电动摩托车等机动车由非机动车出入口进出自行车库。经查，现确有机动车（摩托车）停放在非机动车车库，但该停放行为是否是经新隆信公司“驱使”所致，现有证据不足以证明，因此对江婉初要求新隆信公司停止“驱使”摩托车、电动摩托车等机动车由非机动车出入口进出自行车库，因证据不足，不予支持。 江婉初未按照合同约定交纳物业服务费，应当承担继续履行等违约责任。新隆信公司诉请要求江婉初支付从2014年4月1日起至2020年6月30日止，应交未交的物业服务费共计12，502.5元，予以支持。江婉初抗辩的用人身损害赔偿的费用予以抵扣，缺乏事实及法律依据，不能成立。新隆信公司诉请的违约金，应充分考虑物业服务纠纷的特点。本次纠纷的发生，与新隆信公司的服务存在瑕疵相关，江婉初系对物业服务有异议而未及时支付物业费，不属于恶意拖欠，对新隆信公司诉请的违约金，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、江婉初于本判决生效之日起十日内向重庆新隆信物业管理有限公司支付自2014年4月1日起至2020年6月30日止的物业服务费共计12,502.5元； 二、驳回重庆新隆信物业管理有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回江婉初的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取计63元，反诉案件受理费减半收取计237元，共计300元，由江婉初承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  杨秋菊 二〇二〇年九月二十七日 书记员  赵靖岚