江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0507民初2960号原告：朱介林，男，1969年7月10日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：邱卫民，苏州市相城区陆慕法律服务所法律工作者。被告：苏州相城经济开发区企业服务管理有限公司，住所地江苏省苏州市相城经济开发区永昌泾大道**漕湖大厦**。法定代表人：陆林芬，董事长。委托诉讼代理人：汤敏、蔡明，江苏竹辉律师事务所律师。原告朱介林与被告苏州相城经济开发区企业服务管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告朱介林及其委托诉讼代理人邱卫民到庭参加了诉讼、被告苏州相城经济开发区企业服务管理有限公司的委托诉讼代理人蔡明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱介林向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告赔偿原告损失283500元。2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年1月29日，苏州万隆华宇物流有限公司（下称万隆物流公司）与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将位于苏州市相城区房屋出租给万隆物流公司，而该房屋一直是由原告在占有使用。被告曾于2017年9月份向相城法院提起诉讼，要求万隆物流公司和朱介林支付占有使用费及水费。该案法院作出判决。因上述房屋一直是由原告在占有使用，在占有期间，对案涉租赁房屋进行了装修，也配备了相关电器等配套设施。在上述案件起诉之前，双方就租金和装修的补偿一直在协商沟通。原、被告曾于2017年6月在相城公安分局澄阳派出所协商过，协商的结果是被告承诺为原告在案涉房屋内的财物(详见泰元打工楼76幢装修明细费用表)进行处理，处理所得优先用于抵偿租金350000元，如果处理所得不足350000元的，由原告补足。但后来被告在未通知原告的情况下，擅自将属于被告所有的财物进行处置，也未将处置结果告知原告，造成原告财产巨大损失。原告为此也多次与被告交涉，但被告作为强势的政府企业对原告的诉求置之不理。被告苏州相城经济开发区企业服务管理有限公司辩称：1、原、被告双方不存在租赁合同关系，原告主体不适格。2013年11月29日，被告同案外人万隆物流公司签订房屋租赁合同，租赁泰元家园76幢，租赁期间为2013年12月1日至2014年11月30日。合同到期后，万隆物流公司一直未交还房产，而是由原告一直非法占有使用。鉴于存在以上事实，苏州市相城区人民检察院向被告发出督促起诉书，要求对本案原告提起诉讼，支付占有使用费。2、原告诉称的物品清单仅系其单方制作，并未提供证据证明。即便如原告所述存在上述物品，经过多年使用也只能做报废处理，几无残值。3、原告未提供证据证明系被告处置了原告的物品。被告多次通知原告及时清理物品并交付房产，但原告一直拒绝配合，后被告在辖区公安、城管、检察院等多家单位的配合下收回房产。事实上被告并未处置原告的物品。4、即便原告实际进行了装修，但其系在非法占有期间的行为，且未经被告同意，所谓的物品损失也应由原告自行承担。综上，请求驳回原告诉请。经审理查明：本院已生效的（2017）苏0507民初5279号民事判决书载明：2013年11月29日，苏州相城经济开发区企业服务管理有限公司[下称企业服务管理公司（出租方）]与万隆物流公司（承租方）签订《房屋租赁合同》（下称合同一）一份，约定：承租方向出租方租赁座落于苏州市相城区房屋，用途为员工宿舍，包括宿舍30间、车库6间，租赁期限为2013年12月1日至2014年11月30日，月租金19200元（宿舍600元/月/间，车库200元/月/间），租赁期总租金230400元，付款方式为每季度前一个星期支付57600元。生活水、电费由承租方承担；相应消防水费由承租方承担；承租方支付38400元押金在出租方处，租期到期后经双方验收合格后，全额返还给承租方。该合同另对其他事宜作了相应约定，并由双方盖章确认。又查，2017年7月31日，朱介林出具承诺书一份，载明：本人朱介林（身份证号）承认，自2015年1月1日起至2017年6月30日止占有使用相城区泰元家园76幢职工宿舍楼。就上述期间的泰元家园76幢房屋使用费，本人承诺愿意向企业服务管理公司支付叁拾伍万元。含伍万保证金。再查，2017年8月7日，苏州相城经济开发区房地产开发有限公司（出租方，下称相城房地产公司）与万隆物流公司（承租方）签订《房屋租赁合同》一份（下称合同二），约定：承租方向出租方租赁座落于苏州市相城区房屋，用途为职工宿舍，包括宿舍20间，租赁期限为2017年7月1日至2017年8月31日，月租金为宿舍630元/月/间，租赁期总租金25200元，付款方式为一次性支付25200元。生活水、电费由承租方承担；相应消防水费由承租方承担；承租方支付25200元押金在出租方处，租期到期后经双方验收合格后，全额返还给承租方。该合同另对其他事宜作了相应约定，并由双方盖章确认。另查，苏州市相城经济开发区泰元家园76幢房屋登记所有权人为苏州相城经济开发区资产经营管理有限公司，该公司将该房屋委托企业服务管理公司对外经营管理，包括出租等，委托期限自2013年1月1日开始。企业服务管理公司主张，合同一约定的租赁期届满后至合同二签订前，房屋一直由万隆物流公司、朱介林共同占有使用，未续签书面租赁合同，此期间内实际占有使用的房屋共计45间，房屋占有使用费后经协商确定为350000元，2017年6月的水费1176.4元，要求万隆物流公司、朱介林作为实际使用人共同承担。2017年7、8月份水费合计2569.6元，要求由万隆物流公司承担。认可收到50000元保证金，同意扣除，案涉房屋已在合同二约定的租期届满后由其公司收回。万隆物流公司认为，我方实际使用了20间房屋。合同一系朱介林借用我公司名义签订，在合同二签订前，我公司一直是向朱介林承租房屋，并签有租赁合同，在此期间的租金已经支付给朱介林。朱介林认为，其交纳了50000元保证金，要求予以扣除。合同一期满后至2017年6月30日期间的租金，万隆物流公司已支付给我。我愿意支付2016年6月水费。该案中本院认为，万隆物流公司、朱介林认为系朱介林借用万隆物流公司的名义签订的合同一，缺乏相应依据，且企业服务管理公司不予认可，故该辩解不予采纳。合同一约定的租赁期限届满后至合同二签订前，双方未签订书面续租合同，也未就续租事宜达成口头约定，万隆物流公司未向企业服务管理公司返还租赁物而是继续占有使用，企业服务管理公司也未举证证实其提出过异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在不定期租赁期间，企业服务管理公司与万隆物流公司就双方权利义务并未达成新的协议，故此期间内的权利义务仍应按原合同一确定。之后，相城房地产公司又与万隆物流公司签订合同二，明确双方权利义务，该合同约定的租赁期限于2017年8月31日届满。企业服务管理公司现认可收回出租房屋，故相城房地产公司与万隆物流公司之间的租赁合同关系应终止。企业服务管理公司主张的案涉占有使用费，实际为万隆物流公司应支付的案涉出租房屋在租赁期间内的租金。现企业服务管理公司对于2015年1月1日起至2017年6月30日期间的租金自愿以350000元主张，未超出该期间段内按合同一确定的租金计算方式所应支付的租金总额，本院予以准许。朱介林于2017年7月31日出具承诺书，确认自2015年1月1日起至2017年6月30日止占有使用上述房屋，也应作为该房屋的实际使用人共同对案涉租金承担清偿责任，故企业服务管理公司要求两被告共同支付案涉租金的主张，符合法律规定，本院予以准许。该案判决如下：1、万隆物流公司、朱介林于本判决生效之日起十日内共同支付企业服务管理公司2015年1月1日起至2017年6月30日止的租金300000元、2017年6月的水费1176.4元，合计301176.4元；2、驳回企业服务管理公司的其他诉讼请求。万隆物流公司对本院（2017）苏0507民初5279号民事判决不服，上诉于苏州市中级人民法院，该院于2018年10月9日作出（2018）苏05民终7253号民事判决书，驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6606元，由上诉人万隆物流公司负担。因为万隆物流公司和朱介林均未自动履行生效法律文书，企业服务管理公司向本院申请强制执行，本院立（2019）苏0507执772号进行执行，于2019年3月14日执行完毕。万隆物流公司共支付本金301176.40元，延迟履行金7589.69元（以本金301176.4元，日利率0.000175,从2018年10月19日计算至2019年3月12日，合计144天）。案件受理费2812元，合计311578.05元，另支出执行费4574元。万隆物流公司向朱介林追偿，向本院起诉。本院立（2020）苏0507民初993号案件进行审理，在该案中查明，2013年11月29日万隆物流公司与企业服务管理公司签订的房屋租赁合同末尾，朱介林在万隆物流公司加盖公章处签名。万隆物流公司与朱介林在2015年3月10日至2017年7月9日间签订了三份房屋租赁合同，连续向朱介林租赁涉案房屋；万隆物流公司从2013年12月1日至2017年9月均向朱介林支付房屋租金。双方明确双方间租赁关系始于2014年，于2017年6月30日结束租赁关系。租赁关系存续期间万隆物流公司依据合同约定向朱介林支付了全部租金。本院于2020年6月2日作出判决：1、朱介林赔偿万隆物流公司损失310070.23元。2、朱介林返还万隆物流公司13423.2元。3、驳回万隆物流公司的其他诉讼请求。该判决已生效。本案中，企业服务管理公司举证由案外人苏州相城经济技术开发区国有资产管理办公室于2017年8月21日向朱介林发出的通知，载明：为进一步加强国有资产集中管理，杜绝国有资产被非法侵占这一现象，现针对采莲打工楼76栋未于限期内搬离的情况，国资办作出如下决定，即日起一周内必须搬离。若限期内未搬离，国资办将强行拆除相关设施，拆除费用由现有责任人朱介林自行承担，另外于15天内交清欠款35万元房租费用，否则将通过相关法律程序进行诉讼。该通知发至朱介林138××××****手机上。朱介林否认收悉。上述事实，由当事人身份信息、企业登记信息，本院（2017）苏0507民初5279号民事判决书、（2020）苏0507民初993号判决书，苏州市中级人民法院（2018）苏05民终7253号民事判决书，通知书、手机截屏以及当事人陈述为证，本院予以确认。审理过程中，朱介林举证自行整理的《打工楼76幢物品价格明细表》，载明：1、空调28台，单价2700元，合计75600元。2、电视机30台，单价500元，合计15000元。3、电视柜40只，单价200元，合计8000元。4、双人床30张，单价500元，合计15000元。5、铁床130张，单价380元，合计49400元。6、、办公桌三张，单价1900元，合计5700元。7、灭火器30只，单价100元，合计3000元。8、窗帘30块，单价200元，合计6000元。9、监控一套，35000元。10、热水器20只，单价1100元，合计22000元。11、衣柜30只，单价400元，合计12000元。12、防盗窗，1、2层，总共8000元。13、铝合金封阳台2套，单价3400元，合计6800元。14、屋顶水箱1只，22000元。以上合计283500元。朱介林称，当初双方在派出所协商时，我答应支付300000元补房租，同时我也提出我的投入，被告答应跟下一任租户协商，看是否愿意接收，并愿意进行补偿。但是被告一直没有回复，等过了10天，我去涉案房屋处看，相应物品已经不在了。下一任租户是全部重新装修的，我的物品不见了。据此朱介林要求赔偿，并陈述上述物价是按照购买时的价格，物品从2013年租赁涉案房屋后逐步投入，同一项物品中存在有分批购买的情况，还存有部分收据，但是很少了。但至今未提供发票。被告企业服务管理公司不予认可。本院认为，本院（2017）苏0507民初5279号案件中，企业服务管理公司要求万隆物流公司和朱介林共同承担支付租金等民事责任。万隆物流公司和朱介林则辩称，系朱介林借用万隆物流公司的名义签订合同一，朱介林为实际承租人。朱介林亦认可万隆物流公司已向其全额支付了所有租金。本院根据合同相对性，认为租赁关系发生于企业服务管理公司与万隆物流公司之间，在合同一期限届满后为不定期租赁。因朱介林向企业服务管理公司出具支付350000元租金的承诺书，本院最终判决由万隆物流公司与朱介林共同向企业服务管理公司承担支付租金等民事责任。该判决还认定相城房地产公司直接与万隆物流公司签订了合同二，收取租金；租赁期为2017年7月1日至2017年8月31日两个月；租期届满后企业服务管理公司已收回涉案房屋。在本院（2020）苏0507民初993号案件中，万隆物流公司因双重支付租金，向朱介林追偿。该案中查明万隆物流公司与朱介林在2015年3月10日至2017年7月9日间签订了三份房屋租赁合同，连续向朱介林租赁涉案房屋；万隆物流公司从2013年12月1日至2017年9月均向朱介林支付房屋租金。双方明确双方间租赁关系始于2014年，于2017年6月30日结束租赁关系。租赁关系存续期间万隆物流公司依据合同约定向朱介林支付了全部租金。本案中，企业服务管理公司举证由苏州相城经济技术开发区国有资产管理办公室于2017年8月21日向朱介林发出的通知，要求朱介林限期搬离。综合上述情况，可认定朱介林虽非与企业服务管理公司租赁合同的相对人，但对涉案房屋的装修及设施是由朱介林投入的。现涉案租赁合同已解除，原因在于朱介林欠付租金，朱介林要求赔偿租赁期内装饰装修残值，不予支持。朱介林现要求赔偿的物品中，包含了防盗窗、铝合金封阳台、屋顶水箱等装修，该部分不予支持。关于其他赔偿项目，属室内陈设。朱介林虽未提供证据，但所主张品名、数量等与朱介林占用的45间房屋、租赁房屋的用途等情况相比较，也在合理范围内。因朱介林未提供购买发票，且陈述分批添置、无法确定折旧，本院酌定损失100000元。租赁合同解除后，当事人应遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。企业服务管理公司一方向朱介林发出了限期搬离的通知，朱介林称未收到通知，与事实不符。朱介林在接到通知后，未对租赁现场进行清理，取回物品，对损失应负主要责任。企业服务管理公司在朱介林未按时搬离后，自行处理物品，而未采取另行保管、向朱介林主张保管费用等更为合理的方式，对造成损失应承担次要责任。据此，企业服务管理公司应赔偿朱介林30000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十七条的规定，判决如下：被告苏州相城经济开发区企业服务管理有限公司赔偿原告朱介林30000元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022022356）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2776.5元，由原告负担2501.5元，被告负担275元（此款原告已自愿垫付，本院不再退还，被告在判决生效后十日内给付原告275元,如转账支付可一并汇入上述账户）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  丁亦辛二〇二〇年九月十六日书记员  柳 溪