文书内容云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终1985号上诉人（原审被告）：昭通鸿卓房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91530600584835895Q，住所地：云南省昭通市昭阳区守望乡甘河村二组（原师专南校区）。法定代表人：李静，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：刘明，云南悟同律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）马本进，男，回族，1989年10月4日生，云南省昭阳区人，住昭通市昭阳区。上诉人昭通鸿卓房地产开发有限公司因与被上诉人马本进商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昭通市昭阳区人民法院（2020）云0602民初143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。昭通鸿卓房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，对双方违约期限及违约金重新作出认定；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决对本案基本事实认定存在错误，导致适用法律失当，判决错误。一、一审判决证据采信问题。被上诉人提交的所谓“昭通鸿卓公司公告复印件”，在庭审质证过程中，上诉人已经明确表示这是一份极为模糊的照片打印件并非原件，不符合证据要求，证据内容并非所谓的“公告”，上诉人从未向被上诉人发出过该通知。而一审法庭却在被上诉人无法拿出原件，且与被上诉人陈述相矛盾的情况下，对该证据予以采信，完全无视《民事诉讼法》第七十条关于证据应当提交原件的规定。相反，上诉人在一审中向法庭提交了被上诉人于2018年9月30日出具的书面《接房声明》，在该声明中被上诉人明确了2018年9月30日交付房屋有效。但一审判决却简单以不能证明被上诉人的接房时间为由不予采信。二、关于事实认定。1.一审采信了被上诉人无法提交原件的证据，并据此认定上诉人于2018年10月13日公告通知业主交回房屋钥匙，因此房屋不具备交付条件，这一认定与事实相去甚远。上诉人未向被上诉人发出过该通知或所谓的“公告”：并且在被上诉人所称的“公告”之后也没有任何业主交回过钥匙，同时与本案一同起诉的50余件相似案件中，就有业主是在2018年10月13日当天接房的，从2018年9月30日至今，已经有大量业主陆续接房、装修、入住，这些事实都与一审认定的事实相矛盾。2.一审判决认定上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》合法有效，但却只选择性的认定了对被上诉人有利的条款，全然不顾被上诉人应当履行的义务和合同中对房屋交付的约定。双方在合同中明确约定了“甲方以公告形式通知乙方办理交接手续，并且双方同意按公告交房时间视为乙方接收所购商品房”，一审判决完全忽略了这一约定，认为上诉人交付的房屋还不具备交房条件。3.本案的事实是，上诉人于2018年9月29日在《昭通日报》刊登了公告通知业主于2018年9月30日接收房屋。但被上诉人在接房过程中以物管费和配套费用过高而拒绝缴纳、拒绝接房。温泉静园小区从公告之日起，一直在正常办理接房手续。被上诉人一直没有接房的原因在于被上诉人本身，结合本案中双方合同的约定，交付房屋的时间应当以合同约定的公告时间确定为2018年9月30日。按照一审判决的逻辑，被上诉人如果一直不办理接房手续，那么每天50.00元的违约金要计付到何时为止。三、关于法律适用。在上诉人与被上诉人明确约定了以公告时间为房屋交付时间的前提下，一审判决违约金要支付到交房之日止，忽略了被上诉人无理取闹拒绝接房的前提，违背了合同法公平公正的基本原则。本案中，上诉人逾期交付房屋的原因涉及了政府的管理行为、征地补偿原因以及资金未能及时到位等，既非上诉人的本意，上诉人也未在逾期交付中获取过利益。一审判决的违约金过高，不但给上诉人造成了极大的支付压力，也不利于双方矛盾纠纷的解决。被上诉人马本进未作二审书面答辩。马本进向一审法院起诉请求：依法判决昭通鸿卓房地产开发有限公司支付马本进延迟交付违约金及面积补差费32532.00元（其中违约金27200.00元、面积补差费5332.00元）；本案诉讼费由昭通鸿卓房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：2017年6月5日，原告马本进与被告鸿卓房产公司签订《商品房购销合同》，约定原告马本进向被告鸿卓房产公司购买位于昭通市昭阳区房屋，该商品房的面积为113.48平方米，总价款为人民币414444.00元（大写：肆拾壹万肆仟肆佰肆拾肆元整）。《商品房购销合同》第五条约定：面积误差的处理：（二）合同约定的建筑面积与产权登记的建筑面积有误差时，按产权登记面积结算购房价款，该商品房约定单价不变，总房价款按产权登记建筑面积乘以单价计算，实行多退少补。第七条约定：甲方（被告）应于2017年10月1日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方（原告）。第九条约定：“甲方（被告）如未按合同第七条约定的时间交房，按下列［一］、［二］种方式处理：一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方（被告）按每天50.00元向乙方（原告）支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，甲方（被告）按下列［3］种约定承担违约责任。3.乙方（原告）有权解除合同。合同解除的，甲方（被告）应按乙方（原告）已付房款的1%向乙方（原告）支付违约金。继续履行合同的，甲方（被告）每逾期一天按每天50.00元向乙方（原告）支付违约金。二、如因政府原因或政策条件发生重大变更或恶劣气候不可抗力等因素，造成甲方（被告）不能按时交房，甲方（被告）应在约定交房之日之前，以公告形式告知乙方（原告）交房时间顺延结果，甲方（被告）不承担逾期交房的违约责任。”第十条约定：该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方（被告）应当以公告形式通知乙方（原告）办理交接手续。交接时，甲方（被告）应当向乙方（原告）提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方（被告）原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：按实际交接时间次日起计收乙方（原告）的物业管理费。2017年6月5日，被告鸿卓房产公司将上述合同进行了登记备案，合同登记号为（ＺＴ2017060503406），并明确记载房屋建筑面积为113.48平方米。原告马本进于2017年6月5日向被告鸿卓房产公司缴纳了购房首付款人民币84444.00元，其余房款向中国工商银行昭通牡丹支行贷款支付。2018年9月29日，被告鸿卓房产公司在《昭通日报》刊登交房公告，告知“温泉静园”商品房业主集中交房时间为2018年9月30日，原告马本进在接房申明中签名并捺印。2018年10月13日，被告鸿卓房产公司向业主发出公告，按相关部门要求对“温泉静园”小区项目进行建设工程整改，未实际向原告马本进交付房屋。2019年3月29日，原告马本进向被告鸿卓房产公司缴纳了维修基金、配套费、面积补差费并向物管公司缴纳物管费等费用后，被告鸿卓房产公司将上述商品房交付给原告马本进，共延迟交房544天。现原告起诉来院，1、请求依法判决被告支付原告延迟交付违约金及面积补差费用32532.00元（其中：违约金27200.00元，面积补差费5332.00元）；2、请求依法判决本案诉讼费用由被告承担。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方于2017年6月5日签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，该合同客观真实，合法有效，原、被告双方均应自觉履行。被告未按合同约定的交房时间2017年10月1日向原告交付房屋，已构成违约，被告应当按照双方约定的标准每天50.00元，向原告支付违约金。故对原告要求被告支付延迟交付违约金27200.00元（50.00元/天×544天）的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。对原告要求被告支付面积补差费用5332.00元的诉讼请求，根据双方合同约定，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款，该房屋产权证尚未办理，不能确定产权登记的房屋面积是多少，故对原告的该请求，不予评判。原告可在办理房屋产权证后，根据实际情况，另案主张权利。对被告鸿卓房产公司的答辩主张，依法不能成立，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”之规定，判决：一、被告昭通鸿卓房地产开发有限公司于判决生效十日内向原告马本进支付自2017年10月1日起至2019年3月29日止的逾期交房违约金人民币27200.00元；二、驳回原告马本进的其他诉讼请求。案件受理费613.00元,由原告马本进负担50.00元，由被告昭通鸿卓房地产开发有限公司负担563.00元。二审中，昭通鸿卓房地产开发有限公司对一审判决认定其于2018年10月13日通知业主，温泉静园小区项目未经综合验收，待建设工程验收合格后方可交付使用的事实有异议，对一审判决认定的其余事实，双方当事人未提出异议。对当事人无异议的事实，本院予以确认。归纳诉辩双方主张，本案的争议焦点是：原判决由昭通鸿卓房地产开发有限公司向马本进支付逾期交房违约金是否合法恰当。本院认为，马本进与昭通鸿卓房地产开发有限公司于2017年6月5日签订的《商品房购销合同》合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于双方当事人对《商品房购销合同》的履行情况，首先，关于付款问题，马本进已按照合同约定的付款方式，于签订合同的当日，即2017年6月5日向昭通鸿卓房地产开发有限公司支付了购房首付款84444.00元，剩余房款以按揭方式支付，昭通鸿卓房地产开发有限公司对马本进已付清首付款及以按揭方式支付剩余房款的事实未提出异议，故马本进履行支付购房款的义务未违反合同约定。其次，关于交房问题，合同约定昭通鸿卓房地产开发有限公司应于2017年10月1日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的涉案房屋交付给马本进。昭通鸿卓房地产开发有限公司虽于2018年9月29日在《昭通日报》刊登了《交房公告》，告知温泉静园商品房集中交房时间为2018年9月30日，但昭通鸿卓房地产开发有限公司又于2018年10月13日通知业主，因温泉静园小区项目未经综合验收，待建设工程验收合格后方可交付使用。因昭通鸿卓房地产开发有限公司未在合同约定的2017年10月1日之前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的涉案房屋交付给马本进，昭通鸿卓房地产开发有限公司逾期交房的行为已构成违约，对马本进主张由昭通鸿卓房地产开发有限公司支付其逾期交房违约金的诉讼请求，应予支持。关于双方约定的违约金是否过高的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十七条第一款第二项规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，双方当事人对逾期交房约定的违约责任是“继续履行合同的，甲方（出卖人）每逾期一天按每天50.00元向乙方（买受人）支付违约金。”对此，本院认为，参照第十七条第一款第二项，能够认定“同地段同类房屋租金标准”是昭通鸿卓房地产开发有限公司逾期交房导致马本进未能按时接房所致的损失标准，而双方约定的50.00元符合本地区该地段房屋租金标准，且昭通鸿卓房地产开发有限公司也未提交证据证明该违约金超过了同地段同类房屋租金标准30%，并不违反合同法的规定。昭通鸿卓房地产开发有限公司对原审采信证据提出异议，并认为“按照原审判决的逻辑，被上诉人如果判决生效后还是不到上诉人处办理接房手续，那么这每天50.00元的违约金，要计付到何时为止。”本院认为，首先，房屋需经验收合格才能交付使用，是法律强制性规定。其次，根据双方合同第七条约定：甲方应于2017年10月1日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。可见，向马本进交付符合合同约定的房屋是昭通鸿卓房地产开发有限公司的法定义务，如何组织验收也是昭通鸿卓房地产开发有限公司的义务，与马本进无关。昭通鸿卓房地产开发有限公司未按约定时间交付经验收合格的房屋，违约一直持续的事实存在，因此原审根据马本进的诉求作出的判决并无不当。故昭通鸿卓房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。综上所述，昭通鸿卓房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费613.00元，由昭通鸿卓房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向原审人民法院申请强制执行。审判长 唐 丽审判员 王宇波审判员 杨胜洪二〇二〇年九月二十七日书记员 马殿豪