四川省宜宾市叙州区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1521民初684号 原告：四川凤彩成实业有限公司叙州区城北分公司，统一社会信用代码91511521MA62A55W18，住所地四川省宜宾市叙州区。 负责人：王平，副总经理。 委托诉讼代理人：蒋蓓蓓，四川戎州律师事务所律师，执业证号××。 委托诉讼代理人：李噫，四川戎州律师事务所律师，执业证号××。 被告：李正平，女，1988年1月16日出生，汉族，户籍地四川省宜宾市翠屏区。 原告四川凤彩成实业有限公司叙州区城北分公司诉被告李正平商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中发现被告李正平下落不明，遂依法转为普通程序公开开庭进行审理，原告四川凤彩成实业有限公司叙州区城北分公司的委托诉讼代理人蒋蓓蓓到庭参加诉讼，被告李正平经本院公告传唤期满后未到庭应诉，本院缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告四川凤彩成实业有限公司叙州区城北分公司向本院提出诉讼请求：一、判决解除原、被告双方于2017年10月25日签订的被告购买原告开发的位于四川省宜宾市叙州区××镇拉菲，左岸公馆第4幢1单元2层1-2-1号住宅的四川省商品房买卖合同（预售合同编号2017011911）和附件及补充协议，并且被告协助原告撤销该商品房备案登记；二、判决被告支付原告迟延违约金人民币5232.00元（以逾期应付款430000.00元为基数，按日利率万分之贰计算两个月）；三、判决被告支付原告违约金人民币21762.00元（按累计应付款435232.00元的5%进行计算）；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告购买原告开发的位于四川省宜宾市叙州区××镇拉菲，左岸公馆第4幢1单元2层1-2-1号商品房，套内建筑面积92.68平方米，成交单价为每平方米人民币6301.44元，总价人民币584017.00元（大写伍拾捌万肆仟零壹拾柒元整），并于2017年10月25日签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》和附件及补充协议，合同第九条第（二）款第3项约定，付款方式为商业贷款，买受人于2017年10月25日前支付首期房价款人民币154017.00元（大写壹拾伍万肆仟零壹拾柒元整），余款430000.00元向中国工商银行股份有限公司宜宾分行申请贷款。根据《四川省商品房买卖合同（预售）》附件四第1条第2款约定：“贷款付款方式：买受人于签订本合同当日付清首付款，余款办理按揭贷款或公积金贷款。并于签订本合同7日内提供贷款的相关资料，公司联系银行或者公积金中心进行贷款资格预审”、附件四第1条第3款第①项约定：“如因买受人原因不能如期完善贷款手续的，逾期两个月内的，按日计算向出卖人付逾期应付款万分之贰的违约金；超过两个月的，出卖人有权解除合同，出卖人不承担违约责任”，根据《四川省商品房买卖合同（预售）》第十条第㈠款第1项第⑵目约定：“除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，双方同意按照以下方式进行处理：逾期超过90曰后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的5.00%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款”。被告在合同签订当日向原告支付了154017.00元首期房价款，按照上述合同及附件约定，余款430000.00须由被告提供贷款资料向银行申请按揭贷款，因被告未按照银行要求提供资料，导致银行贷款一直未被审批，被告应一次性支付原告剩余购房款430000.00元（肆拾叁万元整）。由于被告未办理该套住房商业贷款，目前尚欠原告购房款430000.00元。2019年10月31日，原告向被告发送了《履约催告函》，催告被告于2019年11月6日前到我公司支付剩余购房款。被告不予理睬，无奈之下，原告于2019年11月7日向被告发出了书面的《解除合同通知书》，解除原告与被告签订的四川省商品房买卖合同（预售合同编号2017011911）和附件及补充协议。综上所述，原告认为，合法有效的合同对合同双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同的约定履行自己的义务，否则就应该承担相应的法律责任。被告不履行合同约定的根本性法律义务，导致原被告双方签订的商品房买卖合同目的已无法实现，致使原告承担不必要的财产损失，构成了根本性违约行为，侵犯了原告的合法利益。为维护法律的尊严和权威，原告根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》、《中华人民共和国合同法》第94条第3款、《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，诉讼至贵院，望贵院以事实为依据，以法律为准绳，判如所请。 被告李正平未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，因被告经公告传唤未到庭应诉，未对原告所举证据发表质证意见，本院对原告所举证据认定如下：1、原告营业执照、宜宾市叙州区市场监督管理局（叙市监）登记内变核字[2019]第4898号准予变更登记通知书，与原件核实无异，予以采信；2、被告身份证复印件，与本院从被告母亲处调取的户口簿所载内容一致，予以采信；3、商品房买卖合同及补充协议，有原件核实，予以采信；4、收款收据五份，有原原件核实，予以采信；5、履约催告函、解除合同通知书、邮政特快专递详情单，系原件，予以采信。 综合以上举证、质证和认证，本院确认如下事实： 2017年8月2日，李正平往四川宜宾成中房地产开发集团有限公司城北分公司转款30000元。2017年10月24日，四川宜宾成中房地产开发集团有限公司城北分公司出具收据，收到李正平拉菲三期4栋1-201首期款30000元并注明系预约金转购房款。2017年8月25日，四川宜宾成中房地产开发集团有限公司作为出卖人与作为买受人的李正平签订合同编号2017011911的《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定买受人购买出卖人开发的宜宾县××镇拉菲·左岸公馆预售许可证2017028号下第4幢1单元1-2-1号房屋（预测建筑面积116.86平方米，套内建筑面积92.68平方米、分摊共有建筑面积24.18平方米），总价款为584017元（按套内建筑面积每平方米6301.44元计算），“付款方式及期限…3.贷款方式付款［商业贷款］。买受人于2017年10月25日前支付首期房价款人民币154017元，占全部房价款的26.37%；余款人民币430000元向中国工商银行股份有限公司宜宾分行申请贷款支付”、“第十条逾期付款的处理㈠除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理［⑴和⑵不作累加］。⑴逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。⑵逾期超过90日（该期限与本条第㈠款第1项第⑴目中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全了房价款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三（此比率不低于本条第㈠款第1项第⑴目中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照本合同第九条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。㈡因不可归责于买卖双方的原因，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品买卖合同不能继续履行的，双方可以解除合同。解除合同的，出卖人退还买受人已付购房款本金及其利息或者定金。不解除合同的，双方于7日内达成新的房价款支付协议，合同继续履行”，“第三十九条补充协议对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书机补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。该合同附件四约定“1、本合同第八条约定单价为计算各项优惠后的实际成交价，相关优惠已在合同中扣除。贷款付款方式：买受人于签订本合同当日付清首付款，余款办理按揭贷款或公积金贷款（按揭年限及成数以银行批复为准）。并在签订本合同七日内提供贷款的相关资料，公司联系银行或公积金中心进行贷款资格预审。贷款期限约定：①、如未按时提供贷款资料的则取消签约时的所有优惠。并在接到银行或本公司电话通知后，于五日内完善所有贷款手续。如因买受人原因不能如期完善贷款手续的，逾期两个月内的，按日计算向出卖人付逾期应付款万分之贰的违约金；超过两个月的，出卖人有权解除合同，出卖人不承担违约责任。如买受人未在合同约定期限内完清首付款，视作买受人违约，出卖人有权解除合同，出卖人可向第三方进行出售，买受人所交纳房款扣除违约金后退还买受人。②买受人在签订合同时，已经充分了解个人住房贷款的办理条件、程序及需提供的资料和需缴纳的全部费用，并承诺自己的偿还能力、信用情况都符合贷款银行的办理条件。如因买受人个人偿还能力和信用问题银行拒贷的，买受人在收到出卖人或银行通知之日起，30日内补齐全额房款，但不再享受一次生付款的优惠；如不能一次性付清房款申请退房的，按总房款的10%收取违约金。③买受人在办理银行按揭贷款手续的过程中，应根据银行要求自行办理公证、保险、评估等手续并承担费用。如买受人办理完毕银行按揭贷款手续后，如因买受人未归还银行按揭贷款本息，导致出卖人作为担保人向银行承担担保责任的，则视为买受人违约，出卖人有权收回所售房屋另行处理，出卖人有权要求买受人按合同总房价款的10%支付违约金，因出卖人承担担保责任而给出卖人造成的损失及产生的所有费用按由买受人承担。④若买受人办理按揭贷款的，银行放贷后，出卖人不再另行通知”。《四川省商品房买卖合同（预售）》的出卖人处加盖了四川宜宾成中房地产开发集团有限公司城北分公司公章，买受人处李正平签字按手捺印。当日，出卖人四川宜宾成中房地产开发集团有限公司城北分公司、买受人李正平签订《商品房买卖合同补充协议》，该补充协议第7条载明“如《商品房买卖合同》已登记备案给买受人，由于买受人违反其与按揭贷款银行签订的相关贷款合同约定履行义务，导致出卖人承担保证责任的，则出卖人有权单方解除合同，并处理买受人原所购的房屋，且买受人须在出卖人发出要求清偿的通知之日起15日内向出卖人支付由出卖人向按揭银行代缴的银行贷款本金及利息并支付按照合同约定的房屋总价款20%的违约金，同时，买受人还应就其给出卖人造成的各项损失进行赔偿。另外，出卖人在此情况下解除商品房买卖合同时，如买受人已经装修入住的，买受人除了自行承担装修损失外，还须将该房层恢复原状交还出卖人”。合同签订当日，四川宜宾成中房地产开发集团有限公司城北分公司收取李正平首期款88700元（工行转款63700元、现金25000元）。2017年10月26日，四川宜宾成中房地产开发集团有限公司城北分公司收取李正平首期款35317元。后李正平未按照中国工商银行股份有限公司宜宾分行要求提供资料致中国工商银行股份有限公司宜宾分行未批准李正平贷款申请。2019年6月28日，四川宜宾成中房地产开发集团有限公司城北分公司经宜宾市叙州区市场监督管理局批准更名为四川凤彩成实业有限公司叙州区城北分公司。2019年10月30日，四川凤彩成实业有限公司叙州区城北分公司向李正平发出《履约催告函》，告知李正平：因李正平未按照银行要求提供资料，导致银行贷款未被审批，一直拖欠购房款430000元，根据《四川省商品买卖合同（预售）》第十条第㈠款第1项第⑵目、附件四第1条第2款及第3款第①项约定，公司工作人员多次电话及短信通知李正平支付剩余购房款，李正平一直未履行支付剩余购房款义务；特通知李正平于2019年11月6日前支付剩余购房款，否则将根据《四川省商品买卖合同（预售）》和附件的相关规定，解除与李正平签订的《四川省商品买卖合同（预售）》和附件及补充协议，并要求李正平承担违约责任。此函通过邮政快递寄与李正平，邮政快递显示于2019年11月1日他人代收。2019年11月7日，四川凤彩成实业有限公司叙州区城北分公司向李正平发出《解除合同通知书》载明：因李正平未按约照银行要求提供资料，导致银行贷款未被审批，李正平一直拖欠剩余购房款430000元，经发出履约催告函后，李正平也未按履约催告函要求的时间支付剩余购房款，根据双方所签订《四川省商品买卖合同（预售）》和附件的约定，通知如下：“一、自本通知到达您的同时，即解除您与我公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》和附件及补充协议。二、我公司将采取相应法律手段就您未按时支付剩余购房款的违约行为追究您的法律责任，并就我公司可能因此所受的经济损失向您进行索赔”。此通知通过邮政快递寄与李正平，邮政快递显示于2019年11月8日他人代收。因四川凤彩成实业有限公司叙州区城北分公司单方不能办理撤销该房的备案登记，致四川凤彩成实业有限公司叙州区城北分公司起诉来院。审理过程中，四川凤彩成实业有限公司叙州区城北分公司认可退还李正平首期购房款154017元。 本院认为，原、被告双方自愿签订合同编号2017011911的《四川省商品房买卖合同（预售）》（含附件）及补充协议，不违反法律强制性规定，对原、被告双方具有约束力。虽被告支付了首期购房款154017元，但因未按银行要求提供资料，也未按《履约催告函》的要求履行支付剩余购房义务，原告现要求解除双方所签的《四川省商品买卖合同（预售）》和附件及补充协议并要求被告支付违约金26994元（以逾期应付款430000.00元为基数，按日利率万分之贰计算两个月的违约金5232.00元；按累计应付款435232.00元的5%进行计算为21762.00元），符合双方所签《四川省商品房买卖合同（预售）》第十条第㈠款第1项第⑵目中“逾期超过90日（该期限与本条第㈠款第1项第⑴目中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全了房价款（含已付贷款部分）”及附件四中“如因买受人原因不能如期完善贷款手续的，逾期两个月内的，按日计算向出卖人付逾期应付款万分之贰的违约金；超过两个月的，出卖人有权解除合同，出卖人不承担违约责任”的约定，应予以支持。商品房买卖合同解除后，被告应当履行协助原告办理撤销此商品房备案登记的附随义务。虽被告未到庭诉讼而未主张原告返还购房款，但因合同解除后应根据合同履行情况和合同性质恢复原状；鉴于原告认可退还被告首期购房款154017元，也为减少诉讼，判决原告退还被告已支付的首期购房款154017元。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第二项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告四川凤彩成实业有限公司叙州区城北分公司与被告李正平于2017年10月25日所签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件与补充协议； 二、被告李正平在本判决生效之日起15日内协助原告四川凤彩成实业有限公司叙州区城北分公司办理撤销本案所涉商品房（宜宾市叙州区柏溪街道城北新区拉菲·左岸公馆第4幢1单元1-2-1号房屋）的备案登记； 三、被告李正平在本判决生效之日起15日内支付原告四川凤彩成实业有限公司叙州区城北分公司违约金26994元； 四、原告四川凤彩成实业有限公司叙州区城北分公司在本判决生效之日起15日内退还被告李正平已支付的购房款154017元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费474元，由被告李正平负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长  尹 洪 审 判 员  严善刚 人民陪审员  李景梅 二〇二〇年九月四日 书 记 员  肖 禾