广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初3519号原告：张国富，男，1956年11月21日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：蒋海行，广东绿儒律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘美亮，广东绿儒律师事务所实习人员。被告：姚秀文，女，1950年1月27日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。被告：梁汉龙，男，1946年2月12日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。原告张国富诉被告姚秀文、梁汉龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张国富及其委托及代理人蒋海行、潘美亮到庭参加诉讼，被告姚秀文、梁汉龙经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告张国富向本院提出诉讼请求，一、确认张国富与姚秀文签订的《集资建房合约》有效；二、判令姚秀文、梁汉龙协助张国富办理位于广州市增城区荔城街西园新村开发区N区15、16号集资首层西南面69.76平方米房屋（现门牌地址为增城区××城街西城××房）的房屋产权证书；三、判令姚秀文、梁汉龙按集资款总额20%向张国富支付逾期办理房屋产权证书违约金16114.56元；四、案件诉讼费由姚秀文、梁汉龙负担。事实与理由：姚秀文、梁汉龙是夫妻关系，涉案房屋权属为姚秀文、梁汉龙。1993年6月1日，张国富与姚秀文签订《集资建房合约》，约定张国富以80572.80元向姚秀文购买增城荔城街西园新村开发区N区15、16号（现门牌地址为增城区××城街西城××房）的房屋，面积为69.76平方米。合同签订当日，张国富按约向姚秀文支付60572.80元房款，并取得姚秀文出具的房款收据。《集资建房合约》第四条约定，张国富应在姚秀文为其办妥涉案房屋权属证书后支付剩余20000元房款；第六条约定姚秀文超过约定期限一个月未办妥房屋权属证明的，需按集资房购房款总额20%向张国富承担违约责任。合约签订至今，张国富一直居住于涉案房屋内，户口也落户至涉案房屋。但至起诉之日，姚秀文一直未为张国富办理房屋权属证明。张国富多方寻找姚秀文、梁汉龙，但二十多年来杳无音讯。姚秀文未按合同约定为张国富办理房屋权属证明的行为已严重损害张国富合法权益。被告姚秀文、梁汉龙未答辩。经审理查明，1993年6月1日，姚秀文（甲方）与张国富（乙方）签订《集资建房合约》，约定以下内容：“……双方忠诚合作，集资建房，并制定合约如下：一、甲乙双方集资建房，房屋坐落在荔城××新村开发区××区××、××号，地面面积144平方米，二层以上189平方米。二、框架结构，32型国际钢窗，……集资首层西南面69.76平方米（见附图）。三、集资价1155元/㎡，不包水电报装、安装及领取契，但甲方负责办理。四、集资分三期交付，签订合同后付60572.80元，……甲方办妥房地产证后乙方即付清贰万元正。五、施工期从一九九三年六月一日至一九九四年一月三十日，完工后一个半月搞好水电，三个月内尽力办好房地产契，土地占用按建筑面积分摊。六、甲方超期一个月罚集资款总额的20%，乙方不按期一个月交款集资款总额的20%，超过壹个半月，甲方有权拍卖乙方集资房。七、不尽事宜另议。另若因国家政策需改图，经双方协调同意而增加造价由平方面积摊分。合计总金额捌万零伍佰柒拾贰元捌角正。八、合约一式两份，各执一份，从签订之日起生效。”姚秀文出具《收据》给张国富收执，确认收到张国富集资荔城××新村开发区××区××、××号地下西南面69.76平方米款项60572.80元。张国富陈述：姚秀文于1995年年初将涉案房屋交付给其使用，之后涉案房屋一直由张国富居住至今，期间张国富一直找不到姚秀文、梁汉龙，张国富以为涉案房屋是违章建筑，就一直要求姚秀文办理涉案房屋产权证书；后来，张国富听说相邻的101房的业主已办理了房产证，所以才提起了本案诉讼。另查明，一、姚秀文与梁汉龙是夫妻关系。二、本院于2019年1月25日作出了（2018）粤0183民初6422号民事判决书，查明增城区国土资源和规划局作出《关于增城区××城街西城××号101、102房权属情况的复函》，载明：“位于增城区××城街西城××号房屋原权属人为姚秀文、梁汉龙（《房屋所有权证》证号为4962389，《国有土地使用证》证号：01250113982），房屋用途为住宅，目前不存在查封、抵押情形。根据贵院此前出具的《协助执行通知书》，该幢房屋的301房、402房、501房、302房和403房分割过户给钟记成、朱月英、朱月红、林桃英和朱伯雄。该幢房屋的《建设工程规划许可证》（编号：0308）记载建设位置为荔城西园新村开发区N小区15、16号，办理房屋所有权初始登记时我局以地址‘增城市荔××××号’核准登记”。根据《不动产登记暂行条例》、《房屋登记办法》等有关规定，申请房屋登记，应当由双方当事人共同向房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料、因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的判决、裁定、裁决或者调解而取得房地产权利的，可由权利人单方申请。”本案审理过程中，本院向广州市规划和自然资源局增城区分局去函了解位于增城区××城街西城××房的相关登记情况，广州市规划和自然资源局于2020年4月29日作出《协助司法查询复函》，载明：“……一、关于荔××××号102房及地址登记等情况经查我局综合业务系统的《广州市增城区房地产权查册表》备注记载：荔××××号地块上的301房、402房、501房、302房、403房和101、201房已分别分割过户给钟记成、朱月英、朱月红、林桃英、朱伯雄和朱志扬（详见附件1），未查询到102房的权属登记信息。根据《建设工程规划许可证》（编号0308）显示用途为住宅，建设单位为姚秀文，位于荔城街××新村开发区××小区××、××号，我局最终以地址‘增城市荔××××号’核准登记（详见附件2）。二、关于荔××××号的土地情况地块位于荔××××号，面积144平方米，土地用途为住宅的一宗国有土地建设用地，权属人为姚秀文，《国有土地使用证》证号为1988第0026942-01250113982号（权属已注销）；无显示查封、抵押情况。（详见附件3）三、荔××××号的房屋情况位于荔××××号的房屋以幢为单位办理房屋所有权首次登记，原权属人为姚秀文，《房屋所有权证》证号为4962389，房屋性质为自建房，房屋用途为住宅，权属已注销（详见附件4、5）。四、办理指引根据《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》等有关规定，因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的判决、裁定、裁决或者调解而取得房地产权利的，可由权利人单方向不动产登记机构提出不动产登记申请并提交申请登记材料（详见附件6、7）。此复。”上述复函的附件1是《广州市增城区房地产权查册表》，载明位于荔城镇西城××号房屋的原产权人为姚秀文、梁汉龙，无查封、无抵押。2020年7月30日，广州市规划和自然资源局出具位于荔城镇西城××号的不动产登记查册表，载明该房屋的产权人为姚秀文、梁汉龙，产权登记时间是1995年6月5日，权属状况为已注销。2020年8月5日，广州市增城区不动产登记中心向张国富出具《广州市增城区不动产登记中心关于西城路西××、××房登记情况的答复》，内容为“截至2020年7月31日，未查询到西城路西××、××房的权属登记信息。本案审理过程中，一、张国富陈述以下事实：1、姚秀文、梁汉龙是夫妻关系，涉案房屋是姚秀文出售给张国富的，当时梁汉龙是知情并同意的；2、姚秀文、梁汉龙在1995年年初已交付涉案房屋给张国富使用；3、关于剩余20000元的房款的支付问题，张国富另行与姚秀文、梁汉龙协商处理，但张国富随时都愿意支付给姚秀文、梁汉龙。4、张国富起初以为涉案房屋是违章建筑，后来听说相邻的101房已办好了房产证，所以才提起本案诉讼。本院认为，张国富与姚秀文签订的《集资建房合约》是双方当事人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合约的约定履行各自的义务。姚秀文与梁汉龙是夫妻关系，梁汉龙对于姚秀文与张国富签订《集资建房合约》和履行合约的行为不持异议，应视为其同意姚秀文处分涉案房屋的行为。《集资建房合约》约定张国富应签订合同后支付60572.80元，在姚秀文办妥房产证后付清剩余的20000元。根据张国富提供的证据显示，张国富已按合同约定向姚秀文支付了第一笔房款60572.80元，姚秀文理应按照约定为张国富办理涉案房屋的权属登记。原增城市国土资源和房屋管理局对增城区××城街西城××号的房屋进行了分割转移登记，广州市规划和自然资源局明确认定涉案房屋的原权属人为姚秀文、梁汉龙。经查实，涉案房屋至今仍未办理权属人为张国富的登记手续，故本院认定姚秀文、梁汉龙并没有履行为张国富办理涉案房屋权属登记的义务。同时，涉案房屋经本院查实尚未发现存在不宜办理登记到张国富名下的情况。张国富要求姚秀文、梁汉龙协助办理涉案房屋的登记手续，于法有据，本院予以支持。另外，《集资建房合约》第五条、第六条约定甲方应在完工后三个月内办好房地产契，否则甲方超期一个月罚集资款总额的20%。姚秀文、梁汉龙在涉案房屋建好一直未按约定为张国富办理涉案房屋的产权登记手续，已构成违约，故张国富有权依据《集资建房合约》约定主张姚秀文、梁汉龙支付集资款20%的违约金16114.56元。综上所述，姚秀文、梁汉龙经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国经济合同法》第六条、第三十一条，《中华人民共和国婚姻法（1980年9月10日公布）》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告张国富与被告姚秀文签署的《集资建房合约》有效。二、被告姚秀文、梁汉龙于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告张国富办理位于增城区荔城街西城路西四巷13号102房（原地址为增城市荔城西园新村开发区N小区15、16号西南面69.76平方米房屋）的权属登记人为原告张国富的手续。必须按照房产登记部门的要求提供相应的申请资料。三、被告姚秀文、梁汉龙于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张国富支付违约金16114.56元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费907元，由被告姚秀文、梁汉龙共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  卢艳晖二〇二〇年九月一日书记员  陈雪冰