河南省洛阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫03民申422号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张薇，女，1972年3月20日出生，汉族，住洛阳市涧**。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：洛阳尚锦置业有限公司，住所地：洛阳市涧**丽春东路**（珠江路办事处院内）。法定代表人：周海萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：安学峰，河南班固律师事务所律师，特别授权。再审申请人张薇因与被申请人尚锦置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）豫03民终6179号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。张薇申请再审称，二审法院认定事实错误。一、二审法院认定：被申请人未依照提交报备资料,有政策调整及规划变更的因素,也有其他因素,正式电在2017年8月29日接入,消防验收,规划核实在正式电的接入后需要10个月的时间,故将违约金从2018年7月1日起判是错误的,理由如下:1、《预售合同》第十五条中的交付使用指合同第八条“勘查、设计、施工、监理等五方验收交付使用360日内”，且被申请人提交的证据（2017）豫03民终5048号判决以及（2018）豫03民终7078号裁定书,证明合同第八条约定的五方验收为有效约定。既为有效约定,申请人在五方验收交付使用后的360日内,未履行产权登记报备义务的违约期限届满。申请人房屋在2016年元月3日已交付使用,违约金应当在2017年元月3日起算。2、《预售合同》第十五条并未约定以取得正式电,取得竣工验收备案或通过消防验收作为交房条件。被申请人在张小利的质证意见中自认预售合同并未约定以取得竣工验收备案证或通过消防验收作为交房条件。3、消防迟迟验收不合格,完全是被申请人自身的责任,依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定、《房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理规定》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》中的规定,建筑工程竣工后,施工单位向开发商提交工程竣工报告,申请竣工验收,开发商组织施工、勘查、监理、设计等单位5家责任主体对工程进行竣工验收,政府工程质量监督机构参与验收过程,对验收进行现场监督,并形成工程质量监督报告,同时在工程竣工前后,规划局,人防办公室,公安消防以及环保等部门进行专项验收。正是由于被申请人自行组织的“勘查、设计、监理等五方验收”未在洛阳市质量监督站监督下实施竣工验收,又迟迟未验收合格,验收不合格,就无法将规划、人防、消防以及环保等验收内容向工程所在的县级以上人民政府建设行政主管部门备案,故被申请人未依约定提交报备资料,完全是其自身的责任。4、正式电的接入是被申请人与第三方河南国网电力公司的合同关系,可另行起诉,申请人与被申请人合同第十四条约定的就是临时用电,对签订合同初期是知晓临时电是无法消防验收、办理权属登记的,在办证违约期限届满后,被申请人又以正式电为由,显然是为了逃避违约责任。5、二审法院认定被申请人办理消防验收,规划核实等手续时间为10个月左右,无事实及法律依据。6、被申请人提供的证据《供电红色限报区》载明了发生红色预警,应当书面通知申请人,而被申请人未履行告知义务,存在过错。二、被申请人称“规划变更政策调整”导致逾期办证的理由,申请人认为证据不足,无事实依据,理由如下:1、在被申请人的项目规划出现变更时,被申请人未履行书面告义务,存在过错,严重损害了申请人的知情权和切身利益,故逾期办理房产证的原因完全是被申请人自身原因，应当承担全部违约金责任。2、二审法院在审理该案件时,就“正式电”“规划变更”部分未详细调查,因部分涉及违约金计算起点的时间问题。3、对于被申请人称2016年1月规划已暂停了升龙城所有项目的规划及验收,申请人认为:被申请人提供的证据不足以证明事实,升龙城小区的规划及验收并未暂停过,而在姜宜洛高丽娟案件中,出现两个不同的时间节点,被申请人称2015年规划局暂停了对升龙城所有项目规划复核及规划验收的办理,2016年1月后升龙城的部分楼盘还在竣工验收,陆续交付使用,可见被申请人的证词无真实性可言,被申请人不能仅归于正式电的接入,政策调整规划变更,而免除自己延迟办理办证的责任,这是侵害业主的自身利益。三、原审法院故意违背事实和法律,隐匿证据,枉法裁判。申请人二审期间提交的两个关键性证明“质监站出示的两个情况说明”,是案件改判的关键,但众申请人卷宗中未见该证据,其两个情况说明证实了被申请人逾期办证的真正原因是,预售合同里第八条五方验收未在洛阳市质监站的监督下实施验收,导致消防规划,环保等验收延迟,最终导致房产证明的逾期办理,二审法院明知道该证据是证实事实的关键证据,却将该证据隐匿,未在判决书体现,故申请人要求被申请人支付逾期办证的违约金有事实和法律依据。综上，请求依法再案。洛阳尚锦置业有限公司提交意见称，一、关于交房问题。1、再审申请人在原审中的诉讼地位是一审原告,其诉求主要内容是要求尚锦置业承担逾期办证违约责任,并非逾期交房违约责任,因此,房屋交付相关异议与其诉求及再审请求无关。2、关于商品房交付标准的规范,散见于不同部门法之间及其他法律法规及行政条例中,法律层面未设置统一的交付标准。判断开发商是否履约交房的唯一依据，就是双方签订的《商品房买卖合同》及其附属协议,根据合同约定交房标准判断开发商是否履约交房。合同是双方当事人之间的法律,对双方均有约束力,是解决纷争的裁判依据。申请人以被申请人未进行工程验收备案、未经消防验收等为由主张交房不符合法律规定的交房条件的理由于法无据。二、关于逾期办证问题。原审期间,被申请人提交的证据证实,被申请人未能在合同约定时间提交办证资料报备,主要有以下几个原因:第一,由于政府将规划绿地作为建设用地出让给别申请人,随后又收回建设用地使用权所致的规划核实问题停滞。被申请人通过法定程序取得案涉国有建设用地使用权,但由于政府内部信息不对称或其他原因,在洛阳市第四期城市总体规划中,案涉升龙城A、B、C地块系城市绿地,被申请人在建设过程中,被国土资源部通报,市政府要求市规划局整改,对未建设的A地块恢复绿地功能,对已建设的B地块进行绿地置换工作,为此,市规划局自2016年1月暂停对升龙城所有项目的规划审批,致使包括案涉房屋在内的已建成的房屋不能进行后续规划核实工作,该行为致使直接影响后续办证工作的正常进行。出让土地、因出让的建设绿地系规划绿地、暂停规划审批和规划核实,都是政府行为,被申请人在该过程中完全也是受害者,期间没有任何过错。第二,由于案涉区域正式电不能按约定供应所致消防验收工作受阻。2013年10月30日,国网洛阳供电公司受洛阳市人民政府的委托,与被申请人签订《新建住宅配电工程项目建设协议书》。根据约定,其应于2014年8月1日对升龙城项目B区供入正式用电,升龙城B区最早的交房时间为2014年12月31日,供电时间早于交房时间5个月。正常情况下,在交房时能够满足直接提供正式电。但在2014年8月26日,供电公司突然告知,案涉区域珠江路沿线属于限制报装区,原因是涧西、高新区域城市管网建设整体预留不足。该问题的出现同样属于规划的原因,政府在对一个房地产项目进行审批前,需要统筹考虑拟开发地块的配套设施是否满足项目的需要。上述两方面的原因,对于上诉人而言是属于无法预见、无法克服的,且不属于商业风险,要求被申请人按照合同约定承担违约责任明显有违客观公平原则,该情形依法构成“情势变更”。三、原审判决以正式电接入作为起点,给予被申请人10个月的办证期限,事实清楚,证据充分。1、由于造成办证逾期的原因并非是被申请人所能控制,在诉讼期间,被申请人依法向法庭提出申请,请求自正式电接入后扣减一定期限的违约金。由于被申请人在完成“五方验收合格”交付后,为履行办证资料报备义务,需陆续完成后续10余项专项验收工作。2、被申请人通过一组数据,直观地向法庭解释正式电接入后上述主要工作节点的完成时间。升龙城B区一期包括5#、64、7#、8#、9#楼,2017-8-29接入正式电,6#楼消防验收通过的时间为2018-9-30,7#楼消防验收通过的时间2018-10-15,6#、7#规划核实通过的时间为2019-5-30,首次登记完成时间2019-8-27。5#楼消防验收通过的时间2019-1-21,8楼消防验收通过时间2018-12-29,9#楼2019-4-28,10#2019-4-28,规划核实通过时间2019-9-26,首次登记完成时间2019-12-10。通过上述时间的比对,最早完成首次登记的是6#、7#楼,其正式电接入是2017-8-29,6#楼消防验收通过的时间为2018-9-30,7#楼消防验收通过的时间2018-10-15,正式电距离消防验收完成时间耗时13个月,消防验收通过后,至完成规划核实耗时8个月,规划核实完成至完成首次登记耗时3个月。原审法院综合房地产项目开发、各项专项验收的流程、行政机关的效率,酌定自正式电接入后10个月为办证的合理时间,符合事物的发展规律及办证的流程。在责任的承担上,已充分考患各方在履行合同中的过错程度,因此,原审判决对该部分事实的认定,相对公平。四、正式电不能接入的情况下,被申请人为业主利益提前交房,在这样的前提下,再判决被申请人承担过高违约金,有违公平公正。1、根据合同第八条的约定,在出现非出卖人所能控制的因素的情况下,出卖人可依法顺延交房时间。签了供电合同,最终因政府规划的原因,在交房前被告知不能接入正式电,面对这样的局面,在面临是延期交房,还是自己出高价购买电提前交房的情况下,被申请人考虑到买受人购买房屋的目的是为了使用房屋,为了居住,如顺延交房,可能会诱发社会不稳定因素,基于这样的考虑,被申请人选择提前交付。2、为了保证业主正常的生活,被申请人在交房前,与供电企业签订供电合同,保证交房后小区的正常供电使用,被申请人仅此一项开支,在正式电接入前，垫付了2500万电费差额,向业主交房，满足了房屋的正常使用功能,并未给业主造成实际的损失。3、如被申请人以未提供正式电为由延期交付,根据合同约定无需承担违约责任。而同时,关于逾期办证的违约责任是以房屋交付使用后360日为前提。诚实信用,客观公平是民事活动最基本的原则,在这样的前提下,如坚守合同判决答辩人承担动辄数万元的违约责任,不仅直接威胁到被申请人企业的生死,也明显有违公平正义基本原则。综上，二审判决认定事实清楚,适用法律正确,判决结果符合法律规定和合同约定,请求依法驳回申请人的再审申请。本院经审查认为，结合再审申请人张薇在一审时的诉讼请求、二审时的上诉请求及再审申请来看，其坚持主张尚锦公司向其支付违约金的开始时间应为2017年1月1日。一审时涧西法院认为本案房屋于2017年8月29日正常供电,尚锦置业办理消防验收、规划核实等手续客观上确实需要一定的时间,且办理时间并非其所能控制,综合考虑客观实际情况,酌定尚锦置业办理消防验收、规划核实等手续的时间为正常供电后十个月内,即从2018年7月1日起计算违约金较为符合客观实际。张薇上诉后，二审认为一审判决从2018年7月1日起计算违约金并无不妥,予以维持。本院认为，一、二审法院根据查明的事实，综合考虑认定计算违约金的开始时间为2018年7月1日是正确的。张薇的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定应当再审的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回张薇的再审申请。审判长  徐朝阳审判员  赵河龙审判员  张 强二〇二〇年九月十七日书记员  许巧红