安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终6142号 上诉人（原审被告）：蔡俊杰，男，1991年12月13日出生，汉族，住合肥市庐江县。 委托诉讼代理人：邢冬青，庐江县龙桥镇法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：安徽省安福置业有限公司，住所地合肥市金寨南路**，统一社会信用代码9134000079358129790。 法定代表人：许成兵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：查献成，安徽金华安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余亚鹏，安徽金华安律师事务所律师。 上诉人蔡俊杰因与被上诉人安徽省安福置业有限公司（以下简称安福公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初7069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 蔡俊杰上诉请求：撤销原判，改判驳回安福公司原审诉讼请求。 事实与理由：一、安福公司提起诉讼已经超过诉讼时效。蔡俊杰与安福公司于2014年11月16日签订房屋租赁合同，合同约定第一年的房屋租金应当于2015年1月23日交纳，但安福公司在诉前一直没有向蔡俊杰催要过房屋租金。根据民法通则第136条第三款延付拒付租金的诉讼时效为一年。蔡俊杰经营至2016年3月8日，安福公司在此期间未向蔡俊杰主张租金或其向蔡俊杰主张租金，蔡俊杰拒绝支付。安福公司在2017年10月1日民法总则施行前未向蔡俊杰主张过租金，可见，依据民法通则关于诉讼时效的规定，安福公司的诉讼时效已过，已经丧失胜诉权。原审法院没有审查诉讼时效，认定事实不清，适用法律错误。二、安福公司知道或者应当知道经营主体已经变更并接受汪薇继续履行合同的事实，丧失了向蔡俊杰主张租金的权利。安福公司在原审中递交了更换门头的申请，申请人栏蔡俊杰的名字是打印，不是本人书写。蔡俊杰在原审中递交的转让合同中丙方为安福公司，有足够理由相信该转让合同已经交付至安福公司，并取得安福公司的认可。经营者身份主体改变的事实，安福公司应当知情。因为据安福公司陈述，其多次向蔡俊杰催讨相关费用，蔡俊杰在2016年3月即离开店面，已经由汪薇在经营，因其应当核实到经营主体已经不再是蔡俊杰。安福公司未提供证据证明其为什么没有在收取案涉房屋一分钱租金、物业费、电费的情况下，还让汪薇继续经营至2018年2月6日。 安福公司辩称：本案诉讼时效应为三年，我方每月都有通过电话及当面方式催缴，起诉前还曾催缴，没有超过诉讼时效；双方之间的合同没有发生变更，合同也约定不得转租，我方不认可对方陈述的房屋转让的事实，也不知晓对方陈述的转让事实。请求驳回上诉，维持原判。 安福公司向一审法院提出诉讼请求：1．判决解除安福公司与蔡俊杰签订的《商铺租赁合同》；2．判决蔡俊杰立即支付商铺租金219,250元（暂计算至2018年8月20日，以后计算至蔡俊杰搬出该商铺时止），并支付逾期付款违约金43,850元；3．判决蔡俊杰立即支付物业管理费73,440元（暂计算至2019年5月20日，以后计算至蔡俊杰实际搬出该商铺时止），并支付逾期付款违约金14,688元；4．判决蔡俊杰立即支付电费13,540.6元，自起诉时起按日6‰支付逾期付款滞纳金至款清时止；5．判决蔡俊杰承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年11月16日，安福公司（出租方）与蔡俊杰（承租方）签订安粮国贸中心F2层2K06号商铺《商铺租赁合同》，合同约定：出租方同意将安粮国贸购物中心F2层2K06号商铺出租给承租方；在租赁期限内，承租方必须向出租方支付附件六所列明的租金、物业管理费、推广宣传费、履约保证金等合同约定应缴费用，承租方应根据附件六的规定于租赁期内按出租方发出的付款通知书支付所有应付费用，除租金须支付予出租方外，承租方在此同意其他费用按出租方之要求支付予出租方或出租方授权其他收款方；承租方必须支付实际发生的水、电、煤气等费用；在租赁期内，在不影响出租方其它权利的前提下，承租方必须为以下款项向出租方支付欠款及代垫款项的滞纳金：承租方拖欠的水电费、煤气费等其他费用及任何应付的款项，每迟付一天，滞纳金为所欠金额的6‰，按从应付日起至出租方收到全部该笔款项日止计算，承租方拖欠的租金及物业管理费，每拖欠一天，应付滞纳金为拖欠金额的100%，按从应付日起至出租方收到全部该笔款项日止计算；承租方必须依附件六规定向出租方提供履约保证金，如承租方违反本合同约定，未按时接收场地或未按时开业导致本合同提前终止，则履约保证金不予退回，出租方还有权追索因承租方的该等行为导致出租方所遭受的一切损失，在承租方按本合同约定准时开业后，该履约保证金自动转为租赁押金；如本合同因承租方违约提前终止，则租赁押金不予退回，出租方还有权追索因承租方的该等行为导致出租方所遭受的一切损失；承租方不得以转让、抵押、分租、出借、联营及停止使用等方式转租该商铺单元或其任何部分；承租方逾期交付租金、物业管理费或其他费用时，或者到期不归还租赁商铺的，出租方有权依法处置承租方存放于该商铺内的一切财产及装修；同时，出租方有权以当时市场租金或本合同约定租金（以较高者为准）向承租方收取逾期占用费；承租方财产不足以偿还上述欠款的部分，出租方有权继续追索，如有剩余，出租方可以依法提存，出租方因处理上述物品而支付的费用，如提存费等，由承租方承担；合同内任何一项应付的租金、管理费或任何其他费用，承租方从该费用应付之日起拖欠连续超过30天或累计超过60天，出租方有权在前述情况发生后的任何时间，立即终止本合同，并合法的提前收回该商铺单元或其任何部分，承租方已经支付的保证金不予退还，并且承租方应承担如下违约责任：承租方应向出租方支付相当于至租赁期满承租方应付而未付的租金总和之金额的违约金，承租方应按本合同约定的租金标准向出租方支付其已享受的免租装修期间及免租经营期期间的租金。合同附件四约定：租赁期暂定自2015年1月23日至2018年1月22日止（实际租赁期以实际开业为准起算）；除本合同另有约定外，承租方在租赁期限届满前不可提前终止合同；免租装修期：由2015年1月8日始至2015年1月22日止；交付日：该商铺暂定于2015年1月5日交付；起租日：承租方按合同约定开始向出租方缴纳租金的日子；免租经营期：由2015年1月23日始至2015年7月22日止（实际日期以正式起租日为期六个月，免租期间物业费照常缴纳）；开始营业日：承租方应不晚于免租装修期结束之日对外开始营业。合同附件六约定：承租方须于2015年1月23日前支付首期租金、物业管理费、推广费及其他费用；该商铺单元固定租金：第一年2015年1月23日—2016年1月22日4元/天/平方米，第二年2016年1月23日—2017年1月22日4.5元/天/平方米，第三年2017年1月23日—2018年1月22日4.5元/天/平方米；租赁期内承租方需要缴纳的租金总额为161330元，承租方需要交纳的各项租金及合计租金如下：第一年2015年1月23日—2016年1月22日年租金49,640元，每期租金4,137元，第二年2016年1月23日—2017年1月22日年租金55,845元，每期租金4,654元，第三年2017年1月23日—2018年1月22日年租金55,845元，每期租金4,654元；采取押三付一方式，租金每1个月缴纳一次；整个租赁期内，无论承租方是否收到出租方发出的付款通知书，承租方都须于每个缴费期首月的20号前支付下期租金；出租方与承租方在此确认该商铺单元出租面积为34平方米。物业管理费：承租方应支付的物业管理费首年以45元/平方米/月计算，首年每月需缴纳物业管理费1,530元；出租方或出租方指定的物业管理公司有权依据市场行情调整物业管理费，但必须遵循合理原则；物业管理费的支付方式及明细详见物业管理合同。履约保证金：承租方应根据合同第三章提供履约保证金17,001元，于合同签订后3个工作日内支付，该保证金在开始营业日自动转为租赁押金。 上述合同签订后，安福公司将案涉商铺交付给蔡俊杰，蔡俊杰支付保证金17,001元。2015年5月31日，蔡俊杰租赁的安粮国贸购物中心F2层2K06号商铺正式开始营业。蔡俊杰开业以来，并未按合同约定交纳租金、物管费、水电费等费用。庭审中，安福公司确认蔡俊杰租赁的安粮国贸购物中心F2层2K06号商铺自2018年2月6日后未再继续从事营业活动。 另查，安粮国贸购物中心商场经营前期，各商铺经营期间所产生的用电量由各商户确认后，再由安福公司统一抄表一并向电力销售部门垫付。双方租赁合同书对于经营期间的电费电价未作明确约定。根据安徽省物价部门发布的数据，本地区2016年度一般工商业用电电网电价为0.7793元/千瓦时（不满1千伏）。截至2017年3月31日，蔡俊杰使用案涉商铺实际产生电量12951.8千瓦时。 一审法院认为，安福公司与蔡俊杰签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行合同义务。蔡俊杰接收案涉铺位后自2015年5月31日起开始营业，其理应依约支付合同项下租金、物业管理费及电费等费用，否则应承担相应的违约责任。2018年1月22日，案涉租赁合同履行期限届满，双方未再续签合同，双方之间的租赁合同于2018年1月22日因履行期限届满而终止。结合案涉商铺2018年2月6日后未再继续营业等实际情况，安福公司起诉要求蔡俊杰支付2015年5月31日至2018年2月6日期间的租金及占有使用费146,010元[2015年5月31日至2016年1月22日期间租金31,993元（4,137元/月×7月＋4,137元/月÷30天×22天）＋2016年1月23日至2017年1月22日期间租金55,845元＋2017年1月23日至2018年1月22日期间租金55,845元＋2018年1月23日至2018年2月6日期间租金2,327元（4,654元/月÷30天×15天）]、物业管理费49,266元（1,530元/月×32月＋1,530元/月÷30天×6天），具有事实和法律依据，该院予以支持。安福公司主张2018年2月6日之后的租金及物业管理费，依据不足，该院不予支持。双方合同书对于蔡俊杰应支付的垫付电费单价未作明确约定，诉讼中安福公司也未就其实际垫付电费的具体金额及其主张的垫付电费单价具有合理性、合法性，提供充足的证据予以证明，故对于租赁期间案涉铺位实际产生的电量酌情参照省物价部门核定的商业用电单价予以确定较为公允。安福公司主张的垫付电费未超过10,093元（12951.8千瓦时×0.7793元/千瓦时）的部分，该院予以支持；超出部分，该院不予支持。虽然合同约定了迟延支付租金的违约金计算标准，但该约定明显过高，现安福公司要求蔡俊杰按照其拖欠租金及占有使用费总额的20%支付逾期付款违约金29,202元（146,010元×20%），该院予以支持，超出部分，该院不予支持。双方合同书对于物业管理费、电费的支付结算方式、付款周期、每一付款周期的付款数额未作明确约定，经综合考量案涉铺位所在安粮国贸购物中心的整体运营状况、物业服务收费标准及物业服务水平等因素，对于安福公司关于要求蔡俊杰负担物业管理费、电费逾期付款违约金的主张，该院不予支持。蔡俊杰关于其实际使用房屋至2016年3月8日，之后即将案涉房屋转租给案外人汪薇经营，合同的权利义务也全部转给汪薇，安福公司对此知情并予以接受的辩解意见，未能提供合法有效的证据予以证明，安福公司对此亦不予认可，故该院不予采纳。蔡俊杰关于安福公司的诉讼请求已超过诉讼时效的主张，依据不足，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十二条第一款第二项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、蔡俊杰于判决生效之日起十日内支付安徽省安福置业有限公司租金及占有使用费146,010元及逾期付款违约金29,202元；二、蔡俊杰于判决生效之日起十日内支付安徽省安福置业有限公司物业管理费49,266元；三、蔡俊杰于本判决生效之日起十日内支付安徽省安福置业有限公司电费10,093元；四、驳回安徽省安福置业有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费6,772元，由安徽省安福置业有限公司负担2,438元，蔡俊杰负担4,334元。 二审中，当事人未提交新的证据。对于一审判决认定的、当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，安福公司与蔡俊杰签订的《商铺租赁合同》合法有效，对于当事人双方具有法律拘束力。蔡俊杰称合同履行过程中，其将租赁合同转让给第三方，未提供证据证明其转让行为得到安福公司同意，安福公司亦否认案涉合同存在转让行为，故本院不予确认。原审法院根据双方合同约定及实际履行情况，判令蔡俊杰承担支付租金、逾期付款违约金及物业管理费、电费具有事实及法律依据，应予维持。蔡俊杰关于其不承担案涉合同法律责任的主张，本院不予支持。因案涉租赁合同系持续性履行合同，应当自最后一期租赁履行期限届满时起算诉讼时效，故蔡俊杰关于安福公司诉请超过诉讼时效的主张缺乏法律依据，本院不予支持。 综上所述，蔡俊杰的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费6,772元，由蔡俊杰负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 莉 审判员 陆建群 审判员 沈 静 二〇二〇年九月十六日 书记员 朱籽玉 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。