内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院民 事 判 决 书（2020）内0823民初1469号原告乌拉特前旗维嘉物业服务有限责任公司。公司住所地：乌拉特前旗乌拉山镇欣泽园。法定代表人治某，系该公司董事长。委托代表人张某。被告李某。原告乌拉特前旗维嘉物业服务有限责任公司（以下简称维嘉物业公司）与被告李某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告维嘉物业公司委托代表人张某、被告李某到参加诉讼。本案现已审理终结。原告维嘉物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付物业服务费689元（114.84㎡×0.5元×12个月=689元）、付电梯运行费1872元（95元/月/㎡×19.7个月=1872元）、付物业费3586元（114.08㎡×1.3㎡×24个月=3582元），合计6143元，违约金648元。2、本案所产生的一切费用由被告承担。事实与理由：原告乌拉特前旗维嘉物业服务有限责任公司负责长隆湾三期小区的物业管理。被告李某系长隆湾三期住户，为该公司服务的对象，欠原告2017年1月1日至2017年12月31日的物业费689元，2013年5月10日至2014年5月10日、2017年5月10日至12月31日电梯运行费1872元,2018年1月1日至2019年12月31日的物业费3582元；经原告多次派人追要未果，特向人民法院提起诉讼，要求被告尽快偿还物业费2066元及电梯运行费4077元，合计6143元，滞纳金按前期物业管理服务合同日万分之二计算648元，共计6791元，要求被告给付物业费6791元，并承担本案所产生的一切费用。被告李某辩称:1、原告物业公司与我们小区的业主委员会未签订物业服务合同，业主委员会也未告知业主主要收取物业相关的费用。2、原告物业服务不到位，虽然有保安夜间基本没有巡视，从2013年我入住以来到2018年秋天，小区安装的监控探头一直未进行维修，未能起到监控作用，致使2017年11月3日，我的车辆在小区停放被别人车辆碰撞，造成近4200元的损失，事后监控探头无法看到任何情况，导致案件不能破获。经多次解决未果，我的损失至今无法得到赔偿；还有小区内的车辆随意乱停放，毫无秩序。小区外的车辆随意进入停车，存在安全隐患。3、小区内的路面存在破损，污水井从2017年已经塌陷，至今未维护和维修。4、我单元的防盗门更换是由20户住房集资更换。5、我单元楼道内乱贴小广告现象特别严重，电表箱损坏也无人维修。6、楼道内应急灯始终不能使用，至今无人管理。7、维嘉物业存在向业主乱收费，例如向我们每户收取绿化用水费100元，以公共用电为由每户收取50元。8、维嘉物业公司收取物业费不出具税务票，有偷税漏税嫌疑。9、小区的三栋电梯楼地下室渗水，维嘉物业公司只抽水不维修。10、维嘉物业公司未经我单元住户同意，随意停用电梯、随意安装梯控装置。11、小区内的垃圾桶周围都是垃圾，而且桶很赃有异味，化粪池清理不及时，导致整个小区常年有臭味。12、2013年5月10日至2014年5月10日与2017年5月10日至2017年12月31日的电梯运行费已交纳。2017年1月1日至2017年12月31日的物业费已交纳。至于2018年11月1日至2019年12月31日的物业费未交纳是有原因的。本院经审理认定的事实如下：乌拉特前旗维嘉有限责任公司与乌拉特前旗天义房地产开发有限责任公司签订了长隆湾三期前期物业服务合同。物业服务费约定如下：1、多层住宅（七层电梯楼）物业服务费每月每平方米1.2元（含电梯运行费0.8元）；2、高层住宅（无二次加压住宅）每月每平方米1.2元（含电梯运行费0.8元）；3、高层住宅（有二次加压的住宅）每月每平方米1.3元（含电梯运行费0.8元）；4、别墅每月每平方米0.5元，办公楼每月每平方米0.8元，商业物业每月每平方米0.8元，住宅物业每月每平方米0.5元。被告李某居住在长隆湾三期高层住宅（有二次加压的住宅）××楼西户，住宅面积为114.84㎡，该单元电梯于2013年5月10日正式运行。2011年12月14日被告李某向原告维嘉物业公司交纳物业管理费689元、装修保证金1000元、装修垃圾清运费150元、预交电梯运行费1000元；2014年12月24日交纳物业689元（2013年5月10日至2014年月10日），2014年12月24日交纳物业管理费689元（2014年5月10日至2015年月10日），2014年12月14日交纳电梯运行费1148元（2014年5月10日至2015年5月10日），2015年10月13日交纳电梯运行费1148元（2015年5月10日至2016年5月10日），2016年10月21日交纳电梯运行费1148元（2016年5月10日至2017年5月10日），2014年12月24日退还装修押金1000元。2014年9月1日，长隆湾小区成立了业主委员会。原告维嘉物业公司对长隆湾三期小区内路面管理维护不善，2018年10月前该小区监控探头设施未能起监控作用，小区车辆乱停乱放现象，对污水井维护不力，地下室渗水虽抽水但未解决渗水问题。被告居住楼道内存在乱贴小广告现象。本院认为，原告维嘉物业公司与乌拉特前旗天义房地产开发有限责任公司签订了长隆湾三期前期物业服务合同，对原告维嘉物业公司及该小区的业主均有约束力。2014年9月1日长隆湾三期小区成立了业主委员会后，该业主委员会虽然与原告维嘉物业公司未签订物业服务合同，但被告李某仍然按前期物业服务合同约定向原告维嘉物业公司交纳物业服务费。原告维嘉物业公司请求被告李某交纳电梯运行费1140元（2013年5月10日至2014年5月10日），被告李某辩称，我已交纳，原来的票已丢失，且该笔款诉讼时效已过，应驳回该项请求。本院认为，被告李某对2013年5月10日至2014年5月10日期间的物业费已交纳，按常理也应一并交纳，原告仍占有被告先前预交的电梯运行费1000元未抵顶，现原告主张该期间电梯运行费不符合常理，本院对该请求不予支持。原告维嘉物业公司请求被告交纳2017年5月10日至2017年12月31日期间电梯运行费732元，本院认为，有证据证明被告李某仅交纳到2017年5月10日的电梯运行费，故被告应交纳2017年5月10日至2017年12月31日的电梯运行费707元。原告维嘉物业公司请求被告交纳2017年1月1日至2017年12月31日的物业费，被告辩称原告于2017年5月10日曾向我收取了当年的电梯费和物业费，且该费已过诉讼时效。本院认为有证据证明被告李某已交纳电梯运行费至2017年5月10日，有理由相信被告已经将该期间物业费已交纳至2017年5月10日。故被告应交纳2017年5月10日至2017年12月31日的物业费442元。原告于2011年12月14日已经预收了被告1000元电梯运行费，是否抵顶下欠的电梯运行费，双方未达成一致意见，本院不作调整。本院认为，原告维嘉物业公司向被告住宅物业费收取每月每平方米0.5元，得出电梯运行费每月每平方米0.8元，故被告李某电梯运行费每年1102.5元（0.8元×114.84㎡×12个月=1102.5元），原告每年按1148元收取电梯运行费，多向被告收取45.5元，对原告从2013年5月10日至2017年5月10日多收取电梯运行费182元应予核减。原告请求被告李某交纳2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费3582元（114.84㎡×24个月×1.3元=3582元），被告辩称未交物业费因原告维嘉物业服务不到位，未按法律规定和合同约定履行其应尽义务。本院认为，通过庭审、双方当事人陈述、提供的证据、证人佐证，证明原告维嘉物业公司的服务存在重大瑕疵，故对原告的部分请求不予支持。原告请求被告交纳违约金，因存在重大瑕疵的服务，本院不予支持。对被告抗辩其车辆损失应另案诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十五条第一款、第四十一条第一款、《最高人民法院》第一条之规定，判决如下：一、被告李某给付原告乌拉特前旗维嘉物业服务有限责任公司2017年5月10日至2017年12月31日期间电梯运行费525元（707元-182元）；二、被告李某给付原告乌拉特前旗维嘉物业服务有限责任公司2017年5月10日至2017年12月31日期间的物业费309元（442元×70%）；三、被告李某给付原告乌拉特前旗维嘉物业服务有限责任公司2018年1月1日至2019年12月31日期间的电梯运行费2205元；四、被告李某给付原告乌拉特前旗维嘉物业服务有限责任公司2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费964元（1377元×70%）；五、驳回原告的其他诉讼请求。上述款项于本判决生效后十五日内全部付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，实际收取25元，由被告李某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审判员  王志忠二〇二〇年九月十四日书记员  王 茹附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第七条第（五）项按时交纳物业服务费用。第三十五条第一款物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。