海南省儋州市人民法院 行 政 判 决 书 (2020)琼9003行初15号 原告海南山海间文化投资有限公司，住所地海口市滨海大道证大国际金融中心（现海垦国际金融中心）****。 法定代表人陈军，该公司总经理。 委托诉讼代理人周明磊，海南圣合律师事务所律师。 委托诉讼代理人明向阳，四川明炬律师事务所律师。 被告儋州市自然资源和规划局，住所地，住所地儋州市那大镇中兴大街**街区iv> 法定代表人王俊刚，该局局长。 委托诉讼代理人周静，该局不动产登记中心副主任。 委托诉讼代理人郭维，海南唐海律师事务所律师。 第三人海南鼎尚置业有限公司，住所地海，住所地海南省儋州市那大镇兰洋北路与伏波路交汇处鼎尚时代广场B-215v> 法定代表人桂金德，该公司总经理。 委托诉讼代理人郑盈，该公司总办主任。 委托诉讼代理人刘沙沙，海南方圆（儋州）律师事务所律师。 第三人中国农业发展银行儋州市支行，住所地儋，住所地儋州市那大兰洋北路v> 法定代表人陈家山，该支行行长。 委托诉讼代理人符海江，该支行副行长。 原告海南山海间文化投资有限公司（以下简称山海间公司）不服被告儋州市自然资源和规划局（以下简称儋州市资规局）颁发琼（2018）儋州市不动产证明第0034272号《不动产登记证明》等37套不动产登记证明（以下简称涉案37套不动产登记证明）的行政行为，于2020年1月21日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案受理后，于同年3月2日向被告儋州市资规局及第三人海南鼎尚置业有限公司(以下简称鼎尚公司）以及第三人中国农业发展银行儋州市支行（以下简称农发行儋州支行）送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年4月10日公开开庭审理了本案。原告山海间公司委托诉讼代理人周明磊、明向阳，被告儋州市资规局委托诉讼代理人周静、郭维，第三人鼎尚公司委托诉讼代理人郑盈、刘沙沙，第三人农发行儋州支行委托诉讼代理人符海江等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告儋州市资规局于2018年8月15日颁发涉案37套不动产登记证明，对第三人鼎尚公司提供位于儋州市那大兰洋北路与伏波路交汇处儋州鼎尚时代广场的琼（2016）儋州市不动产权第XX**房产等37套房产（以下简称涉案37套房产）进行抵押登记。抵押权利人为农发行儋州支行，抵押义务人为鼎尚公司，涉案37套房产与其他房产共300套房产一并抵押担保债权金额28000万元。 原告山海间公司诉称，山海间公司与宿松县帝豪房地产开发有限公司（以下简称帝豪公司）合资设立鼎尚公司，共同开发位于儋州市那大兰洋北路与伏波路交汇处鼎尚时代广场项目。在项目一期工程完工、二期工程急于开工的情况下，为完成鼎尚公司股权重组（由帝豪公司收购其他股东股权），鼎尚公司与山海间公司等各方于2015年3月至7月相继签订了多份具有合同性质的决议、协议、补充意见、确认函、确认书、备忘录、儋州市商品房买卖合同等法律文件，并按照《备忘录》最终约定，完成股权过户登记及法定代表人变更登记以及经营管理权移交。 鉴于鼎尚公司未按照约定将38套房屋交付山海间公司，山海间公司向海南省第二中级人民法院（以下简称海南二中院）起诉。2016年11月23日，海南二中院作出（2016）琼97民初36号民事判决，驳回山海间公司诉讼请求。山海间公司提出上诉，海南省高级人民法院（以下简称海南高院）于2017年10月16日作出（2017）琼民终45号民事判决，认定鼎尚公司以其38套商铺房按照约定价格作价抵偿帝豪公司收购山海间公司股权对价中的一部分，既不违法，也不损害鼎尚公司及其股东或他人利益，判决撤销海南二中院判决，并判决鼎尚公司于判决生效之日起30日内向山海间公司交付《儋州市商品房买卖合同》中约定的38套房屋。山海间公司申请强制执行，在海南二中院主持下，鼎尚公司于2018年3月23日将38套商铺房屋交付山海间公司，并制作《38份〈儋州市商品房买卖合同〉项下的“儋州鼎尚时代广场”38套房屋明细表》。38套商铺由山海间公司对外出租经营至今。 但是，鼎尚公司于2018年8月15日及2018年11月2日将包括38套房屋在内300套房屋向农发行儋州支行抵押贷款28000万元。在办理抵押登记时，鼎尚公司隐瞒38套房屋交付山海间公司事实。该38套房屋虽登记在鼎尚公司名下，但山海间公司是真实权利人。根据《房屋登记办法》第十一条规定：“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记”。鼎尚公司在办理抵押登记过程中提供虚假材料，不具备抵押登记条件，故儋州市资规局办理的抵押登记行为应予撤销。此外，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，山海间公司作为房屋买受人的权益优于抵押权人优先受偿权，而儋州市资规局办理抵押登记行为，给山海间公司办理房屋过户造成障碍。为优先保护山海间公司合法权益，儋州市资规局办理的抵押登记行为亦应予撤销。同时，农发行儋州支行作为专业金融服务机构，对贷款人提供抵押物权属、现状、涉诉情况，应当进行全面审核。38套房屋相关合同纠纷诉讼及判决情况，若农发行儋州支行前往法院查询，就能发现该38套房屋交付山海间公司，而且该38套房屋由山海间公司对外出租，农发行儋州支行到现场调查就会发现出租方不是鼎尚公司，亦会发现山海间公司为实际产权人。因此，农发行儋州支行未尽金融机构审慎审查义务，存在重大过失或者恶意，不是善意抵押权人。 综上，涉案抵押登记行为严重损害山海间公司合法财产权益，根据《物权法》第一百八十四条第四款，《房屋登记办法》第十一条以及《行政诉讼法》第二十五条、第七十条第六款的规定，应当撤销该抵押登记。请求法院判决： 撤销儋州市资规局于2018年8月15日对涉案37套房产及2018年11月2日对B38-217号房屋作出的抵押登记（具体房屋坐落与房号以[2018]琼97执12号案双方确认的38份《儋州市商品房买卖合同》项下的“儋州鼎尚时代广场”３８套房屋明细表为对照，房产管理部门最终编制的房号为准）。 原告向本院提供的证据有：1、《股东会决议》；2、《股权转让协议》；3、《补充意见》；4、《购房确认书》及附件；5、《儋州市商品房买卖合同》；6、《备忘录》，证据1-6共同证明（1）2015年3月25日，鼎尚公司进行股权重组，原告将持有鼎尚公司65%股权转让给帝豪公司，交易标的为7893.99万元；（2）原告将交易事项中的5503.99万元用于购买鼎尚公司房产共38套，并签订正式商品房买卖合同。7、（2016）琼97民初36号《民事判决书》；8、（2017）琼民终45号《民事判决书》，证据7-8共同证明经司法审判确认相关股权交易合法有效，并判令鼎尚公司向原告交付38套房屋。9、（2018）琼97执12号执行笔录；10、（2018）最高法民申4704号《民事裁定书》；11、《鼎尚时代广场租赁协议》；12、《租赁合同》；13、《委托付款声明函》；14、《付款委托书》；15、收款回单，证据9-15共同证明（1）经法院强制执行程序，鼎尚公司于2018年3月23日将38套房屋交付原告；（2）原告行使业主权利，将涉案房屋出租给鼎尚公司全资子公司海南鼎尚商业管理有限公司，并收取租金。16、房地产权登记信息；17、《固定资产借款合同》；18、《抵押合同及房地产抵押清单》；19、抵押权登记信息，证据16-19共同证明（1）鼎尚公司已经就涉案房产办理权属证书；（2）案涉房屋交付原告后，鼎尚公司于2018年8月3日将包括38套房屋在内的300套房屋恶意抵押给农发行儋州支行贷款28000万元，并于2018年8月15日办理抵押登记，该抵押登记行为证据不足，应当撤销。20、询问笔录，证明第三人农发行儋州支行获取涉案房产抵押权并非善意取得。 被告儋州市资规局辩称： 一、被告为第三人办理38套房屋初始登记合法。 2008年7月1日施行的《房屋登记办法》第十一条规定：“申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记”。根据上述规定，申请人应对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，房屋登记机构对登记材料的审查究竟是形式审查义务还是实质审查义务，法律并无明确规定，但是房屋登记机构应该在其能力范围内尽到审慎审查义务。也就是说，房屋登记机构在审查登记行为时，主要对于申请材料是否完整和齐备、是否符合法定形式进行审查，对于相关材料的实质真实性、合法有效性，登记机构只能在职责范围内尽审慎的审查义务。在本案中，被告在第三人鼎尚公司按照法律规定提交相关办证材料后，就于2016年12月19日、20日、26日为其办理38套房屋初始登记。而该38套房屋权属纠纷发生效力是在2017年10月16日。故被告为鼎尚公司办理38套房屋初始登记是合法有效的。 二、被告为第三人办理38套房屋抵押登记同样合法。 因被告办理38套房屋初始登记合法，故被告于2018年8月15日和11月2日办理该38套房屋抵押登记时，有理由相信该38套房屋不存在抵押登记障碍。另外，被告无法知道原告与鼎尚公司之间的纠纷，对此也不具有必须审查职责，被告在其能力范围内已经尽到审慎审查义务，而且在第三人提供办理材料情况下，按规定办理抵押登记，具备合法性。此外，根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”规定，我国不动产物权采取登记对抗主义，经登记的物权，所有权人有处分权利。该法第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。在本案中，原告与鼎尚公司虽然签订38套房屋买卖合同，而且生效判决确认鼎尚公司交付38套房屋给原告，但是该38套房屋未办理变更过户手续，38套房屋权属人仍为鼎尚公司。鼎尚公司按照物权法规定享有处分权，包括将其抵押，并办理抵押登记。原告依据生效房屋买卖合同可向鼎尚公司主张合同债权。 三、即便第三人申请办理38套房屋抵押登记行为存在恶意隐瞒相关事实情形，为了社会公共利益考虑，也不易判决撤销抵押登记。 参考最高人民法院（2017）最高法行再95号《行政判决书》，对被诉行政行为作出否定性评价，并不意味该行政行为必须撤销。《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第一项规定的判决方式，就是对被诉行政行为的合法性作否定性评价却不改变该行政行为所形成的法律关系，该判决方式的适用条件除涉及国家利益或社会公共利益外，也包括涉及善意第三人的情形。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。本案中，38套房屋抵押登记应该受到法律保护。如果撤销房屋登记行为，则抵押登记的物权基础不复存在，抵押权人农发行儋州支行的合法权利得不到保护，势必造成社会公共利益损害。故38套房屋抵押登记行为不应撤销。 综上，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告向本院提供的证据有：1、房地产权登记信息，证明被告分别于2016年12月19日、20日、26日为第三人鼎尚公司办理38套房屋初始登记情况；2、抵押登记信息，证明被告于2018年8月15日和11月2日为第三人鼎尚公司办理38套房屋抵押登记情况；3、（2017）最高法行再95号《行政判决书》，证明即便第三人申请办理38套房屋抵押登记存在恶意隐瞒相关事实的情形，为了社会公共利益考虑，也不易判决撤销抵押登记，参考（2017）最高法行再95号《行政判决书》，对被诉行政行为作出否定性评价，也并不意味该行政行为必须撤销。 第三人鼎尚公司未提交书面答辩状，在庭审中述称，同意被告答辩意见，原告诉求应当驳回。鼎尚公司享有涉案房产所有权。法院判决原告享有的仅仅是涉案房产使用权。因此，涉案房产权属清晰，不存在任何争议。一方面，被告为鼎尚公司办理不动产登记是合法的；另一方面，根据《物权法》第一百八十四条，第一百九十条规定，涉案房产不属于禁止抵押的财产，即便房产处于租赁状态，也是可以依法抵押的。根据鼎尚公司向法庭提交（2019）琼9003民初7285号等38份《民事判决书》，已经判决房屋所有权人鼎尚公司以涉案房产向第三人农发行儋州支行进行抵押贷款行为有效。鉴此，被告为鼎尚公司办理抵押登记也是合法的。原告一直在使用涉案房屋，其权益并未因为被抵押而受到损害。即使原告使用权因为鼎尚公司过错而受到损害，也只涉及鼎尚公司赔偿原告损失问题，与其他善意第三人无关。 第三人鼎尚公司向本院提供的证据：（2016）琼97民初36号《民事判决书》、（2017）琼民终45号《民事判决书》及（2018）琼97执12号《执行笔录》，证明（1）山海间公司没有按照涉案房产合同约定实际支付购房款5503.99万元，因此不能享有38套房屋所有权；（2）山海间公司没能办理涉案房产不动产登记的原因不是房产处于抵押状态，而是海南高院判决山海间公司不享有涉案房产所有权，商品房买卖合同备案登记是后续不动产物权登记的前置条件，既然海南高院判决涉案房产合同不应当备案登记在山海间公司名下，显然海南高院是不支持山海间公司享有涉案房产所有权，就不应当为山海间公司办理不动产过户登记；（3）海南高院认定涉案房产所有权涉及的法律关系“并非单纯的公司分红法律关系、房屋买卖法律关系、股权转让法律关系”，并且在综合三种法律关系基础上认定山海间公司不能享有涉案房产所有权，只能享有使用权，因此山海间公司没有任何合法权利单纯以股权转让法律关系主张涉案房产所有权；（4）海南高院认定涉案房产通过交付山海间公司长期使用的方式也能够让山海间公司获得经济利益，也是作价抵偿的方式，并不需要通过让山海间公司享有涉案房产所有权的方式进行作价抵偿。 第三人农发行儋州支行未提交书面答辩状，在庭审中述称，鼎尚公司向我方申请抵押贷款28000万元，涉案房屋是鼎尚公司房产，也是提供给我方作为抵押物。在抵押登记时，鼎尚公司将有关资料提供给不动产登记中心，该中心审查认为资料完整有效后，办理了抵押登记手续。我方与鼎尚公司的抵押行为合法有效。我方认为抵押物产权清晰，且无纠纷，可以作为抵押物进行抵押。涉案房产是符合抵押登记条件的，故我方认为涉案房产所有权明确，可以抵押。抵押生效后，原告也一直使用涉案房产，抵押行为并未损害原告利益。 第三人农发行儋州支行当庭表示庭后提供抵押登记他项权利证书，其他当事人当庭表示由法庭审查认定，不需要重新开庭质证。庭审之后，农发行儋州支行向法庭提供琼（2016）儋州市不动产权第XXXX号等37份《不动产权证》及涉案37套不动产登记证明。 经庭审质证，各方当事人的质证意见如下： 原告对被告提供的证据1，三性无异议。证据2，认为鼎尚公司提交办理抵押登记资料没有反映真实情况，而是提交虚假材料，按照《房屋登记办法》第十一条规定，鼎尚公司应当对提供材料真实性合法性及有效性负责，且按照该规定不得隐瞒真实情况提供虚假材料，但鼎尚公司一方面向农发行儋州支行隐瞒海南高院（2017）琼民终45号《民事判决书》以及（2018）琼97执12号《执行笔录》，如果不隐瞒上述事实，而是向农发行儋州支行告知实情，农发行儋州支行就不会接受涉案房屋抵押，被告也不会为农发行儋州支行办理抵押权登记。正是鼎尚公司故意隐瞒，骗取被告他项权利登记，虽然被告没有过错，但其抵押登记行政行为所依据的主要证据是违法的，故应当撤销。按照既判力的裁判规则也必须撤销，原告对涉案房产权利系经海南高院（2017）琼民终45号《民事判决书》确认的，且最高院根据鼎尚公司再审申请，作出了（2018）民申4704号《民事裁定书》，维持海南高院判决，按照既判力裁判规则，对同一标的物不能作出相互矛盾和冲突的判决，只要海南高院判决及最高院裁定没有依法被撤销，对于涉案房产，农发行儋州支行的抵押权是不可能实现的。证据3，认为不是证据，故不发表质证意见。 第三人鼎尚公司对被告提供的证据，三性均无异议。 第三人农发行儋州支行对被告提供的证据，三性均无异议。 被告对原告提供的证据1-6，真实性合法性无异议，关联性由法庭认定，证明内容无异议。证据7-8，真实性合法性无异议，关联性由法庭认定，证明内容有异议，认为该两份判决的判项是交付38套房屋，并未提及将38套房屋过户，两个判决应当是关于使用权交付的认定。证据9-15，真实性合法性无异议，关联性由法庭认定，证明内容有异议，认为海南高院判决认定使用权交付，原告因为办理38套房屋所有权登记不具备《物业管理条例》规定的业主资格，而最高院4707号裁定认定了鼎尚公司虽与四家合作联社签订贷款合同，并以涉案房屋作抵押，但该情形并不影响涉案房屋以房抵债约定的效力，因为涉案房屋尚未解除抵押，鼎尚公司无法为原告办理房屋备案登记。四家合作联社作为担保权人自可依法行使抵押权，并向相关保证人主张保证责任。该裁定书实际是认可涉案房屋抵押登记的。证据16-19，三性均无异议，证明内容有异议，认为38套房屋中，其中的B38-217号房屋抵押登记时间为2018年11月2日，房屋抵押权人为儋州市农村信用社，抵押人为潘拓胜，该房产并未办理在鼎尚公司名下。证据20，三性由法庭认定。 第三人鼎尚公司对原告提供的证据1，真实性无异议，部分内容合法性、关联性及证明内容有异议，认为（1）鼎尚公司于2014年、2015年处于持续亏损状态，该决议确认股东分红数额违反公司法关于股东分红的强制性规定，因此决定中分红条款内容是违法的、无效的；（2）该决定与《备忘录》及《股权转让协议》不一致，因此该决议关于股权转让款、股权溢价款的约定是作废的，且没有实际履行。证据2，真实性、合法性无异议，关联性及证明内容有异议。认为应当以工商备案登记的股权转让协议内容为准，帝豪公司也按工商备案登记股权转让协议内容支付2390万元，该股权转让协议未实际履行，应予以作废。证据3，真实性、合法性、关联性及证明内容有异议，认为（1）鼎尚公司没有盖章，不予认可真实性；（2）涉案房屋作为分红款5503.99万元的替代物，变相分红，违反公司法关于股东分红强制性规定，约定内容无效；（3）与本案房屋行政登记行为是否合法无关。证据4，三性及证明内容均有异议，认为（1）原告未实际支付购房款5503.99万元，该确认书未实际履行，鼎尚公司没有办理网签备案；（2）该确认书以合法形式掩盖非法目的，损害鼎尚公司及农信社合法权益；（3）与本案无关。证据5，三性及证明内容均有异议，认为原告真实意思并非购买房产，也未实际支付购房款，而是以合法形式掩盖非法获得分红款，与本案也无关联性。证据6，真实性无异议，关联性及关于分红款内容的合法性以及证明内容有异议，认为（1）与本案无关联；（2）所确认税后收益及分红款违反公司法关于股东分红强制性规定。证据7，海南二中院民事判决书真实性、关联性、合法性予以认可，证明内容有异议，具体以鼎尚公司提交证据证明内容为准。证据8，海南高院民事判决书的真实性、关联性、合法性予以认可，证明内容有异议，具体以鼎尚公司提交证据的证明内容为准。证据9-15，真实性、合法性予以认可，关联性及证明内容有异议，认为海南高院判决原告享有涉案房产使用权，其对外出租行为也是自行处置使用权的方式，并不证明原告行使业主权利。涉案房产业主是鼎尚公司。这些证据与本案无关。证据16-19，真实性、合法性予以认可，关联性及证明内容有异议，认为原告对涉案房产享有使用权，不享有所有权，鼎尚公司办理抵押登记是合法的。证据20，三性无异议，证明内容不予认可。 第三人农发行儋州支行对原告提供的证据，三性均无异议。 原告对第三人鼎尚公司提供的证据，三性均无异议，证明内容有异议，认为只要这两份判决书仍然生效，鼎尚公司就应当受到羁束，根据生效判决，涉案房屋对原告具有物权性质，而且最高院民事裁定未对海南高院判决未作出准予办理备案登记作出阐释，并非鼎尚公司所称原告不享有所有权，只享有使用权。 被告对第三人鼎尚公司提供的证据，三性均无异议。 第三人农发行儋州支行对第三人鼎尚公司提供的证据，三性均无异议。 第三人农发行儋州支行庭后提供的琼（2016）儋州市不动产权第XXXX号等37份《不动产权证》及涉案37套不动产登记证明，法庭进行了审查，因各方当事人在庭审中均已提出质证意见，而且表示不需要重新组织质证，故法庭不再组织质证。 本院对上述证据认证如下： 对原告提供的证据1-20，法庭组织了质证，本院对其真实性予以确认。 对被告提供的证据1-3，法庭组织了质证，本院对其真实性予以确认。 对第三人鼎尚公司提供的证据，法庭组织了质证，本院对其真实性予以确认。 对第三人农发行儋州支行庭后提供的证据琼（2016）儋州市不动产权第XXXX号等37份《不动产权证》及涉案37套不动产登记证明，法庭进行了审查，本院对其真实性予以确认。 经审理查明，鼎尚公司于2011年8月5日注册成立，法定代表人为桂金德，股东分别为山海间公司（占65%股份）、帝豪公司（占32%股份）及张峰（占3%股份）。该公司开发建设鼎尚时代广场一期项目。2015年3月25日，鼎尚公司召开股东会，决议主要内容为，鉴于鼎尚时代广场二期项目急于开工和股东经营状况，股东同意分红后进行股权重组。其中方案二为股东重组方案：1、鼎尚公司按2015年3月股东之间核算的利润8467.99万元进行分红，山海间公司分红5503.99万元，帝豪公司分红2709.66万元，张峰分红254.03万元。股东分红为鼎尚公司税后分红，分红资金优先分配于山海间公司。2、鼎尚公司借山海间公司580万元于2015年4月付清，借帝豪公司1540万元于2015年底付清。3、鼎尚公司同意将一期部分商铺出让给山海间公司或其指定的合法主体，面积共计7031.75平方米，合计人民币5504万元。山海间公司或其指定合法主体于2015年4月付清全部房款后，鼎尚公司按相关规定给予办理房地产出让手续。4、公司分红后，山海间公司将自己在鼎尚公司的65%股权一次性转让给帝豪公司，转让价格为2450万元。若上述分红款5503.99万元税务部门不认可，分红条款不成立，则帝豪公司需向山海间公司另外支付7338.65万元的股权溢价款，山海间公司将5503.99万元分红款返还鼎尚公司。该股东会决议由帝豪公司及其法定代表人桂金德、山海间公司及其法定代表人陈军、鼎尚公司签字盖章确认。2015年4月21日，鼎尚公司（甲方）、山海间公司（乙方）及帝豪公司（丙方）三方达成《关于2015年3月25日股东会决议按方案二执行补充意见》，其中第二条约定：“由于分红要到结算后才能进行，现甲方同意先预付分红5503.99万元给乙方用于购甲方房屋”。山海间公司及其法定代表人陈军、帝豪公司及其法定代表人桂金德签字盖章确认。2015年4月15日，山海间公司以购房款名义向鼎尚公司支付200万元。2015年4月22日，山海间公司以购房款名义分六笔向鼎尚公司分别支付500万元、500万元、500万元、303.99万元、500万元、500万元，合计2803.99万元。2015年4月23日，山海间公司以购房款名义分五笔向鼎尚公司分别支付500万元、500万元、500万元、500万元、500万元，合计2500万元。以上款项共计5503.99万元。2015年4月22日，鼎尚公司以往来款名义分五笔向山海间公司分别支付500万元、500万元、303.99万元、500万元、500万元，合计2303.99万元。2015年4月23日，鼎尚公司以往来款名义分六笔向山海间公司分别支付500万元、500万元、500万元、500万元、500万元、500万元，合计3000万元。2015年12月29日，鼎尚公司以往来款名义向山海间公司支付200万元。以上款项共计5503.99万元。2015年5月，山海间公司与鼎尚公司签订了38份《儋州市商品房买卖合同》。2015年7月31日，帝豪公司与山海间公司签订《股权转让协议》，同日鼎尚公司召开股东会，由帝豪公司以2390万元的总价受让山海间公司占鼎尚公司的65%股权，并于同日办理了核准变更登记。2015年12月31日，山海间公司向鼎尚公司及桂金德及帝豪公司发出《追款和催办函》。2016年6月14日，山海间公司委托四川法之识律师事务所向鼎尚公司及桂金德发出《律师函》，要求对方办理房屋买卖合同备案登记，支付违约金及偿还借款。鼎尚公司于2016年6月27日向四川法之识律师事务所发出复函，要求协商解决。 2014年6月25日，鼎尚公司与儋州市农村信用合作联社等四家合作联社签订贷款合同，贷款10000万元，贷款期限自2014年6月25日起至2016年6月25日止，贷款用于鼎尚时代广场一期项目建设。合同第十七条约定：“借款人违反以下任何条款，贷款人均有权宣布贷款提前到期，收回贷款：（1）借款人以在贷款人处开立的账户作为贷款项目销售的唯一收款账户（并为预售证记载的销售账号），销售款全部归集至该账户，另行签订《资金监管协议》，接受贷款人对销售收款账户的监管。（2）未经贷款人书面同意，不进行利润分配，不归还股东借款。（3）借款人与贷款人开展全方位合作，包括但不限于仅使用贷款社POS机、优先由贷款人办理按揭贷款、贷款项目只能布放贷款人营业网点或自助银行等，贷款项目建成后，所有收入在贷款人处开立的账户流转”。同日，山海间公司、帝豪公司与四家合作联社签订《社团保证合同（法人）》，为贷款合同提供连带责任保证担保。同日，鼎尚公司与四家合作联社又签订《社团抵押合同》，以儋国用（2013）第555号土地使用权及在建工程为贷款合同的履行提供抵押担保。2016年6月20日，鼎尚公司、帝豪公司、桂金德、徐燕与四家合作联社签订《贷款展期协议》，约定展期时间为2016年6月26日至2017年6月23日，展期金额为4000万元。 2016年12月19日、20日、26日，鼎尚公司办理涉案37套房产的不动产权证登记。 2016年8月2日，山海间公司向海南二中院提起民事诉讼，请求：1、鼎尚公司立即向山海间公司交付《购房确认书》及《儋州市商品房买卖合同》中约定的38套房屋；2、鼎尚公司立即按《儋州市商品房买卖合同》的约定为山海间公司所购38套房屋办理备案登记手续；3、鼎尚公司立即向山海间公司支付逾期交付房屋的违约金2751995元（55039900元的５％）；４、相关费用由鼎尚公司承担。海南二中院经审理，判决驳回山海间公司诉讼请求。山海间公司不服该判决，提出上诉。海南高院于2017年10月16日作出（2017）琼民终45号《民事判决书》，判决：1、撤销海南二中院（2016）琼97民初36号民事判决；2、鼎尚公司于本判决生效之日起30日内向山海间公司交付《儋州市商品房买卖合同》中约定的38套房屋；3、驳回山海间公司的其他诉讼请求。鼎尚公司不服海南高院判决，申请再审。最高人民法院于2018年9月26日作出（2018）最高法民申4704号《民事裁定书》，裁定：驳回鼎尚公司的再审申请。2018年3月23日，由海南二中院执行调解，鼎尚公司将38套房屋交付给山海间公司。交付完毕后，山海间公司与鼎尚公司未办理房屋过户登记，由山海间公司出租，收取租金。 2018年8月3日，鼎尚公司与农发行儋州支行签订《固定资产借款合同》和《抵押合同》，约定鼎尚公司向农发行儋州支行借款人民币28000万元，期限自2018年8月3日至2031年8月1日，由鼎尚公司以包括涉案37套房产在内300套房屋作为抵押物设定抵押。随后，鼎尚公司与农发行儋州支行申请抵押登记。2018年8月15日，儋州市资规局作出（2018）儋州市不动产证明第0034272号《不动产登记证明》等行政行为，对涉案37套不动产进行抵押登记。抵押权利人为农发行儋州支行，抵押义务人为鼎尚公司，涉案37套房产与其他房产共300套房产一并抵押担保债权金额28000万元。 另查，在庭审中，儋州市资规局与鼎尚公司、农发行儋州支行均未能提供申请抵押登记的申请人登记申请书及申请人、代理人身份证明材料、授权委托书以及与他人利害关系的说明材料等不动产登记资料。 再查，山海间公司针对上述38套房屋向本院提起系列民事诉讼，请求：鼎尚公司协助将位于海南省儋州市那大兰洋北路与伏波路交汇处“儋州鼎尚时代广场”一期C2-103号等房屋的不动产权证办理过户登记至山海间公司名下（具体的房屋坐落与房号以双方在[2018]琼执12号案确认的38份《儋州市商品房买卖合同》项下的“儋州鼎尚时代广场38套房屋明细表为对照，房产管理部门最终编制的房号为准）。本院于2019年12月31日作出（2019）琼9003民初7285号等系列《民事判决书》，判决：驳回山海间公司诉讼请求。山海间公司不服，提出上诉。海南二中院经审理认为，物权法定是物权法的基本原则，物权的设立、变更、转让和消灭均应有法律依据。山海间公司在（2017）琼民终45号案件中提起的是给付之诉，非物权的确认之诉，其基于（2017）琼民终45号生效判决取得的仅是债权，而非物权。涉案房屋的物权登记在鼎尚公司名下，亦不存在因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的情形，故山海间公司主张对涉案房屋享有物权的主张不能成立。农发行儋州支行基于鼎尚公司提供登记在其名下的抵押物提供抵押担保向鼎尚公司发放贷款，双方签订的抵押贷款合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，该抵押贷款合同合法有效。在抵押合同生效后，鼎尚公司与农发行儋州支行依法办理了抵押登记，依法设立了抵押权。鉴于不动产以登记为抵押权物权设立的要件，故农发行儋州支行享有涉案房屋的抵押权。在抵押登记未解除或者山海间公司未行使涤除权的情形下，涉案房屋依法不能办理过户登记。鉴此，海南二中院于2020年5月25日作出（2020）琼97民终558号等系列《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。 原告山海间公司认为儋州市资规局办理涉案房产抵押登记行政行为严重损害其合法财产权，应当予以撤销，特向本院提起行政诉讼。 本院认为，原告在本案中主张鼎尚公司交付其38套房屋抵押登记行为应予撤销，但其中B38-217房屋由潘拓胜与儋州市农村信用合作联社营业部办理抵押登记，故本院对B38-217房屋抵押登记行为不作审查，仅对涉案37套房产抵押登记行政行为的合法性进行审查。 《不动产登记暂行条例》第七条第一款规定：不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。《中华人民共和国担保法》第四十二条规定：“办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门”。抵押权登记作为不动产登记的一种形式，其办理机构应当符合上述法律规定。儋州市资规局系儋州市政府不动产登记机构，其具有办理涉案37套房产抵押权登记法定职责。 《不动产登记暂行条例》第五条规定：下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（一）集体土地所有权；（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（三）森林、林木所有权；（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权；（七）海域使用权；（八）地役权；）地役权押权；（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。《中华人民共和国担保法》第三十四条规定：“下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；（六）依法可以抵押的其他财产。”该法第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”。在本案中，涉案37套房产登记在鼎尚公司名下，鼎尚公司仍为所有权人，虽然该房产交付山海间公司并由其对外出租收取租金，但尚未办理转移登记，物权变动未经登记，不产生物权变动效力。因此，鼎尚公司与农发行儋州支行办理涉案37套房产抵押权登记，并由儋州市资规局颁发不动产登记证明，该行政行为并未违反上述法律规定，而且海南二中院生效的（2020）琼97民终558号等系列《民事判决书》确认“鼎尚公司与农发行儋州支行依法办理了抵押登记，依法设立了抵押权”，具有羁束力。因此，山海间公司主张鼎尚公司对涉案37套房产恶意抵押，应撤销抵押登记行为，本院不予支持。 《不动产登记暂行条例》第十四条第一款规定：因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。第十六条第一款规定：申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。第十九条第二款规定：对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。《不动产登记暂行条例实施细则》第九十四条第二款规定：不动产登记资料由不动产登记机构管理。不动产登记机构应当建立不动产登记资料管理制度以及信息安全保密制度，建设符合不动产登记资料安全保护标准的不动产登记资料存放场所。在本案诉讼过程中，儋州市资规局及鼎尚公司、农发行儋州支行均未能提供办理涉案37套房产抵押登记的申请书及申请人、代理人身份证明材料、授权委托书以及与他人利害关系的说明材料等不动产登记资料，仅提供抵押登记相关信息。上述资料缺失，虽然不能否定涉案抵押行为存在的事实，但是以涉案房产进行抵押与山海间公司存在利害关系，应当依照上述法律规定办理抵押登记。而儋州市资规局在办理涉案37套房产抵押登记中，不仅未审慎审查申请书及申请人、代理人身份证明材料、授权委托书以及与他人利害关系的说明材料等不动产登记资料，而且未向利害关系人山海间公司进行必要调查，亦未保管涉案抵押登记资料，这些行为均违反上述法律法规规定。鉴于儋州市资规局办理涉案抵押登记行为程序轻微违法，亦未对山海间公司权利产生实际影响，可以依法判决确认违法，但不撤销该行政行为。 综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（二）项之规定，判决如下： 确认被告儋州市自然资源和规划局作出的琼（2018）儋州市不动产证明第0034272号《不动产登记证明》等37套不动产登记证明的行政行为违法。 案件受理费人民币50元，由被告儋州市自然资源和规划局负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审 判 长  周国芝 人民陪审员  陈华英 人民陪审员  李开春 二〇二〇年九月二十八日 法官 助理  杨堰婷 书 记 员  薛桂娴 附：本案适用相关法律、法规及司法解释条文 《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十四条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为： （一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的； （二）行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。 行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法： （一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的； （二）被告改变原违法行政行为，原告仍要求确认原行政行为违法的； （三）被告不履行或者拖延履行法定职责，判决履行没有意义的。 《中华人民共和国担保法》 第三十四条下列财产可以抵押： （一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物； （二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产； （三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物； （四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产； （五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权； （六）依法可以抵押的其他财产。 第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 第四十二条办理抵押物登记的部门如下： （一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门。 （二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门。 （三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门； （四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门； （五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。 《不动产登记暂行条例》 第五条下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记： （一）集体土地所有权； （二）房屋等建筑物、构筑物所有权； （三）森林、林木所有权； （四）耕地、林地、草地等土地承包经营权； （五）建设用地使用权； （六）宅基地使用权； （七）海域使用权； （八）地役权；）地役权v> （九）抵押权； （十）法律规定需要登记的其他不动产权利。 第七条第一款不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。 第十四条第一款因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。 第十六条第一款申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责： （一）登记申请书； （二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书； （三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书； （四）不动产界址、空间界限、面积等材料； （五）与他人利害关系的说明材料； （六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。 第十九条第二款对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。 《不动产登记暂行条例实施细则》 第九十四条第二款不动产登记资料由不动产登记机构管理。不动产登记机构应当建立不动产登记资料管理制度以及信息安全保密制度，建设符合不动产登记资料安全保护标准的不动产登记资料存放场所。