广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初4447号原告：刘春雷，男，汉族，1980年6月12日出生，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：唐小娟，广东国智律师事务所律师。被告（兼被告张国华的委托诉讼代理人）：刘德鸣，男，汉族，1957年12月7日出生，身份证住址广州市越秀区。被告：张国华，女，汉族，1958年10月17日出生，身份证住址广东省广州市越秀区。原告刘春雷诉被告刘德鸣、张国华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘春雷及其委托诉讼代理人唐小娟，被告刘德鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决两被告继续履行《房地产买卖合同》，立即将位于越秀××××房[粤（2017）广州市不动产权XXXXXXX号]过户登记至原告名下，并在十个工作日内向原告交付房屋；2.判决两被告向原告支付延迟履行违约金（从2017年6月30日起按每日总楼价1510000元的千分之一计算，计至实际交付房屋之日止）；3.判决两被告承担本案诉讼费、诉讼保全费5000元、律师费100000元、诉讼保险费5400元等全部费用。事实与理由：2017年2月7日，原告、两被告与广州市誉达房地产代理有限公司签订《房地产买卖合同》，约定由两被告将位于广州市越秀××××房以现状按套为单位售予原告，总价1511000元，并约定具体支付首期款项时间及余款办理按揭，交易手续应于2017年3月31日前完成。如一方延迟履行的，则违约方应按总楼价的千分之一支付违约金，守约方可选择继续履行合同。2017年2月8日，原告向被告支付了定金15万元，同月16日支付了首期楼款35万元。同月18日，原、被告双方前往广州房产交易中心办理房屋网签手续时，因两被告未缴纳房改房成本价，案涉房屋暂不符合交易条件未能办理过户递件手续。同年3月31日双方补签订《约定》，将办理交易手续延期至2017年5月15日。到期后，因被告仍未完成房产缴交成本价的手续，双方再次签订《补充协议》，约定被告于2017年6月30日前办结具备递件过户条件，费用由被告自行承担。2017年6月30日，无论有无完成上述房产的过户，被告必须将上述房产交与原告。2017年6月13日，被告办结缴交成本价的手续，案涉房产具备交易条件后，被告拒绝收取房款，拒绝办理递件过户等手续，也拒绝将房产交付原告。此后，经原告多次电话、书面等方式的催告，被告仍拒不按约定办理房产过户、交付房屋的手续。据此，为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼。两被告共同辩称：由于被告张国华资金周转困难而致抑郁，被告被迫将案涉房屋对外出售以尽快筹集资金。2017年2月7日原、被告双方在中介公司的促成下达成了涉案房屋的买卖合同，但在合同签订时双方均不知道案涉房屋需办理补交成本价后才可以办理网签上市买卖的手续。由于房管部门一时难以提供相关房改房的资料导致被告未能及时办理补差价手续，直至2017年6月2日才在人事和公司的协助下完成了换发新房产证，并通知了中介及原告。但新的房产证中记载的补齐公摊面积为9.0443平方米，已占原房屋约20%左右。针对这个新的情况，买卖双方与中介公司多次进行协商无果，原告不同意补差价而直接过户，但这显然是不公平的。而且买卖双方在第一次到房屋交易中心时，买方找来案外人要求被告与他办理网签手续，后来经向中介工作人员了解，原告是想将案涉房屋直接转卖他人，这与政策是冲突的。经审理查明：2017年2月7日，原告（买方）、两被告（卖方）及广州市誉达房地产代理有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定：买卖双方就买卖位于越秀××××房的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：一、该物业建筑面积47.22平方米（以《房地产证》为准）。该物业是以现状按套为单位售予买方，而买方已全面检查并清楚了解该物业的所有情况而并无异议。二、买卖双方同意该物业总楼价为1511000元。此价格已包括卖方自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付之一切费用。四、买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天。六、因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款、逾期不迁出户口等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则（2）逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价百分之十的违约金。（3）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。十、合同三方任一一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。备注：一、买方应于2017年2月16日前支付首期楼款50万元整含定金，卖方应于付款当天配合到房管局办理个人房产抵押。附件：买卖双方就楼价款的支付方式及交易程序一致达成以下协议，由买方按按揭付款方式办理交易付款给卖方（1）签订本合同时支付150000元作为定金；（2）买方应在签订本合同20个工作日内办理按揭贷款申请，签订《购房抵押贷款合同》并提交贷款所需全部资料；（3）首期楼价款500000元，买卖双方应在买方取得银行同贷书5个工作日内到房管部门办理交易递件手续；（5）剩余楼款1011000元于过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行或公积金中心直接划入卖方银行账号作为楼价余款。交易手续将于2017年3月31日前完成。等等。合同签订后，原告分别于同月7日、8日及16日向被告刘德鸣支付50000元、100000元及350000元，被告刘德鸣出具《收款凭证》收取。2017年3月31日，原告（乙方）与被告刘德鸣（甲方）签订《约定》，写明：甲乙双方于2017年2月7日签订了《房地产买卖合同》，因房产证无缴款明细表，未缴成本价导致无法过户，原合同约定交易手续于2017年3月31日前完成，现双方约定交易手续延期到2017年5月15日。2017年5月15日，原告与两被告签订《补充协议》，约定：一、由于卖方房改房无法正常上市，导致合同延迟至今未成功递件过户。二、卖方继续办理房屋上市事宜，于2017年6月30日前办结具备递件过户条件，费用卖方自行承担。三、2017年6月30日，无论有无完成上述房产过户，卖方必须将上述房产腾空交于买方家庭同住。因被告补缴成本价后房屋增加分摊面积，原、被告双方就增加的分摊面积是否应予变更购房款金额未能达成一致，原告曾通过电话、微信以及书面等方面催告被告按前述合同约定履行合同义务。原告因本案纠纷聘请广东国智律师事务所指派律师为其提供法律服务，双方签订《民事委托代理合同书》，约定律师费为100000元。2019年12月11日，原告支付该100000元律师费。此外，原告为进行诉讼向中国平安财产保险股份有限公司投保《平安诉讼财产保全责任保险》，保险金额为1800000元，保险责任为被保险人刘春雷与被申请人刘德鸣因房屋买卖合同纠纷一案，向法院提出财产保全申请，申请冻结被申请人刘德鸣名下位于广州市越秀××××房产，以1800000元为限。如申请人财产保全申请错误致使被申请人遭受损失，经法院判决由申请人刘德鸣承担的损害赔偿责任，保险人负责赔偿。保费为5400元。2019年11月29日，原告向中国平安财产保险股份有限公司广东分公司支付了保费5400元。2019年12月12日，原告因向本院提请诉讼保全支付了保全费5000元。另查明：据原广州市房地产管理局于1991年核发的穗房证字第××号《房屋所有权证》记载：越秀××××房的所有权人为被告刘德鸣，总建筑面积为47.22平方米。备注为房改售房，房款付清。2017年5月31日，广州市国土资源和规划委员会核发编号为粤（2017）广州市不动产权第XXXXXXXXX号《不动产权证书》，其中记载前址房屋的建筑面积为56.26平方米。附记：未办土地有偿使用手续；房改售房，房款付清（成本价）等。该证所附《不动产附图》记载，前址房屋的套内建筑面积为47.2183平方米，共有分摊面积9.0443平方米。庭审中，原告表示剩余购房款101万元随时可以现金支付，无需抵押贷款。本院认为：原、被告签订的《房地产买卖合同》、《约定》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容于法无悖，为合法有效合同，双方当事人均应依约履行各自负担的合同义务。根据前述合同约定，涉案房屋属于以现状按套为单位出售，总成交价1510000元，并未约定按面积单价计价，更无约定如出现与合同载明面积或原证载面积差异结算房款的内容。事实上，案涉房屋为二手房买卖，属现房现状交易，被告仅以补交地价后房屋增加了公摊面积要求原告增加支付房款，缺乏依据，本院不予采信。现被告未能依约交付房屋并拒不协助原告办理案涉房屋交易过户登记手续，显属构成违约。因此，原告诉请要求被告交付案涉房屋并协助办理过户登记，本院予以支持。虽然前述合同约定了如被告逾期超过五天未履行合同的，原告有权要求被告按每日千分之一的标准支付违约金，但考虑到案涉房屋因补交成本价后增加了公摊面积需双方协商解决，被告并非恶意违约，故对原告主张的违约金请求，本院不予支持。但根据前述约定，由因一方违约导致守约方为追究违约责任而发生的包括诉讼费用、律师费用等就由违约方承担，被告应向原告支付律师费、诉讼保全费。考虑到原告尚有购房余款未付清，根据前述合同约定该款项应由原告办理按揭付款，现原告同意一次性支付完毕，为免双方讼累，本院在本案中一并作出处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告刘春雷应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向被告刘德鸣、张国华支付购房款余额1010000元。二、被告刘德鸣、张国华应于原告刘春雷履行前项判决后十日内协助原告刘春雷办理广州市越秀区XX路XX巷XX号XX房的不动产权过户登记手续。三、被告刘德鸣、张国华应于原告刘春雷履行第一项判决当日将前址房屋腾空并交付给原告刘春雷。四、被告刘德鸣、张国华应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告刘春雷支付财产保全保险费5400元、财产保全费5000元以及律师费100000元。五、驳回原告刘春雷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5800元由被告刘德鸣、张国华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  梁志铭人民陪审员  许碧宁人民陪审员  李艳忠二〇二〇年九月八日书 记 员  冯诗欣