北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初12170号原告（反诉被告）：安徽巢湖长江建设工程集团有限公司，住所地安徽省合肥市巢湖市。法定代表人：王广发，董事长。委托诉讼代理人：冯爱娣，北京法绳律师事务所律师。被告（反诉原告）：中天建设集团有限公司，住所地浙江省东阳市。法定代表人：庄严，董事长。委托诉讼代理人：陈立云，中天建设集团有限公司员工。委托诉讼代理人：王洪艳，北京响宇律师事务所律师。原告安徽巢湖长江建设工程集团有限公司（以下简称巢湖建设公司）与被告中天建设集团有限公司（以下简称中天建设公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。巢湖建设公司的委托诉讼代理人冯爱娣，中天建设公司的委托诉讼代理人陈立云、王洪艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。巢湖建设公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认与中天建设公司签订的《房屋租赁合同》于2020年4月21日解除；2、请求判令中天建设公司退还租金1127722．18元、押金1127722．18元；3、诉讼费用由中天建设公司承担。事实和理由：2019年4月26日，巢湖建设公司、中天建设公司就坐落于北京市通州区张家湾镇云杉路X号院X号楼X号房屋签订《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》签订后，巢湖建设公司向中天建设公司支付了2019年10月1日至2020年1月31日的租金1127722．18元和押金1127722．18元。因中天建设公司未按合同约定向巢湖建设公司提供房屋产权登记证明和相关材料，致使巢湖建设公司无法办理公司注册，所承租的房屋一直未实际使用，巢湖建设公司于2020年4月20日向中天建设公司发出《解除合同通知函》，并将租赁房屋腾空搬离。巢湖建设公司认为，中天建设公司的违约行为致使合同目的无法实现，租赁房屋也一直未实际使用，中天建设公司应将租金和押金一并退还给巢湖建设公司。针对中天建设公司的反诉，巢湖建设公司认为：一、由于所承租的房屋无法取得产权证，巢湖建设公司无法启动设立子公司的项目，租赁房屋也一直处于毛坯空置状态，且由于新冠肺炎疫情的影响，巢湖建设公司无法正常经营，处于停业状态，双方不具备合同继续履行的条件，也无法继续履行；二、中天建设公司交付的是毛坯房，也未提供房产证等相关材料，而巢湖建设公司一直未使用房屋，并于2020年4月20日搬离，将钥匙交给了对方，搬离后的租金不应由巢湖建设公司负担；三、巢湖建设公司已于2020年4月20日搬离房屋，之后产生的物业费以及尚未产生的物业费不应再行负担；四、《房屋租赁合同》约定免租期不应支付租金，巢湖建设公司不属于无故解除合同，也不属于违约解除合同，中天建设公司要求支付免租期租金没有依据；五、中天建设公司迟迟无法办理产权证，无法提供注册公司资料导致巢湖建设公司的合同目的无法实现，中天建设公司存在根本违约情形，且新冠肺炎疫情的发生，属于情势变更，巢湖建设公司不应支付解除合同的违约金，中天建设公司也应当将收取的押金予以返还；六、由于新冠肺炎疫情的影响，致使巢湖建设公司经营出现困难，故对于2020年2月1日至4月20日期间的租金应当予以减免；七、《房屋租赁合同》约定的违约金过高，请求予以调整。综上，巢湖建设公司不同意中天建设公司的反诉请求。中天建设公司辩称：《房屋租赁合同》签订后，中天建设公司按照合同约定履行了自己的义务，向巢湖建设公司交付了房屋，并收取了巢湖建设公司交纳的第一季租金1127722．18元和押金1127722．18元。但巢湖建设公司在交纳第一季租金后，一直以各种理由推脱、未交纳之后的租金至今，并拖欠物业费、供暖费，而中天建设公司也因巢湖建设公司的各种保证，放弃了与其他意向承租人合作的机会，且中天建设公司在《房屋租赁合同》中也已经明确约定所出租的房屋尚未办理产权登记，办理时间未确定，在取得房屋产权登记证明后，中天建设公司配合并提供相关材料协助巢湖建设公司利用承租房屋注册企业或作为企业的注册地址。2020年4月20日，巢湖建设公司向中天建设公司发送《解除合同通知函》，无故单方解除合同给中天建设公司造成巨额损失。综上，中天建设公司不同意巢湖建设公司的诉讼请求。同时，鉴于《房屋租赁合同》不存在不能继续履行的情形，故向巢湖建设公司提出反诉请求如下：1、请求判令巢湖建设公司继续履行《房屋租赁合同》；2、请求判令巢湖建设公司支付2020年2月1日至2020年7月31日期间的租金2306111．02元以及逾期支付的违约金（以1112272．20元为基数，自2020年1月21日起至实际支付之日止，按照每日万分之五计算；以1193838．82元为基数，自2020年4月21日起至实际支付之日止，按照每日万分之五计算）；3、请求判令巢湖建设公司支付2020年5月1日至2021年4月30日期间的物业费355927．10元及违约金（以355927．10元为基数，自2020年5月1日起至实际支付之日止，按照每日万分之五计算）；4、请求判令巢湖建设公司支付无故解除合同的违约金9472851．58元；5、请求判令巢湖建设公司支付2019年5月1日至10月31日的租金2273978．72元；6、请求判令不予退还巢湖建设公司的押金1127722．18元；7、本诉诉讼费、反诉诉讼费、诉讼保全费均由巢湖建设公司负担。本院经审理认定事实如下：2019年4月26日，巢湖建设公司（承租方乙方）与中天建设公司（出租方甲方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）。《租赁合同》第一条，房屋基本情况约定：乙方所承租的房屋位于北京市通州区张家湾镇云杉路X号院X号楼X号地上九层，承租房屋的建筑面积为6179．29平方米，房屋规划用途为办公，不得作为仓库、厂房、旅馆、餐饮等生活用途；第二条，租赁期限约定：租赁期限为10年，自2019年5月1日起至2029年4月31日止。其中，2019年5月1日至2019年10月31日为免租期，乙方无故单方解除合同或乙方违约甲方单方解除合同的，甲方取消免租期，乙方按照合同的约定支付租金；第三条，租金标准和支付方式约定：第一年的含税租金为2元/平方米/天（即4510881．70元），租期自2019年5月1日起至2020年4月31日止；第二年的含税租金为2．10元/平方米/天（即4736425．79元），租期自2020年5月1日起至2021年4月31日止……；乙方需向甲方支付三个月的租金作为押金，押金金额为1127722．18元。在合同期内，乙方不得主张用押金折抵租金、违约金等款项。乙方退租时，在扣除相关费用后，押金无息退还；租金的支付时间为季付，乙方于2019年10月1日前支付2019年11月1日至2020年1月31日的租金，以后的租金乙方需提前十天支付，以此类推；第四条，其他相关费用的承担方式约定：租赁期内的下列费用，全部由乙方承担：（1）水费和污水处理费、（2）物业费……。上述相关费用由乙方自行向服务提供方或有关部门支付，并承担因此产生的全部经济责任和法律责任。乙方欠付上述费用导致第三方向甲方索要的，乙方按照上述费用的双倍支付赔偿金；第六条，转租约定：……3、甲方出租房屋尚未办理产权登记，办理时间未确定，但甲方保证权属无争议和瑕疵，无第三方干扰。在甲方取得房屋产权登记证明后，乙方可以利用承租房屋注册企业或作为企业的注册地址，甲方予以配合提供相关材料；第七条，双方权利义务约定：……2、由甲方负责向乙方（包括乙方分公司和直接控股的公司）提供注册地址；3、因甲方原因，导致本合同无法执行的，如给乙方造成损失，应由甲方按实际发生赔偿；第八条，合同解除约定：……2、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同收回房屋，没收押金，已收房租不予退还，赔偿甲方的损失，支付违约金：（1）不按照约定支付租金达30日及以上时间的。（2）欠缴各项费用达100000元及以上金额的……。3、乙方无故单方解除本合同的，乙方向甲方支付当年全年的双倍租金作为违约金，甲方所收取的押金不予退还，房租按照实际发生的天数多退少补；第九条，违约责任约定：……3、乙方未按照本合同约定的时间和数额支付租金、押金或其他款项的，每逾期一日，向甲方支付当年租金万分之五的违约金。逾期超过三十日的，甲方有权解除合同；第十一条，通知和送达约定，甲方的联系人为“吴昊达”，乙方的联系人为“梁萍”。《租赁合同》还对房屋装修及维护，合同争议的解决办法等做出了约定。《租赁合同》签订后，中天建设公司依约向巢湖公司交付了案涉房屋，巢湖建设公司于2019年5月15日向中天建设公司交纳押金1127722．18元，于2019年9月29日向中天建设公司交纳2019年11月1日至2020年1月31日期间的租金1127722．18元，但2020年2月1日之后的租金未再向中天建设公司交纳。2019年7月，梁萍微信联系吴昊达，要求为名为“众城……”的两家公司提供注册地址，吴昊达为梁萍提供了北京市通州区张家湾镇广源西街X号的二处地址，在具体办理工程中，梁萍于2019年7月17日微信通知吴昊达称，“众城的地址不用弄了先，我们正在协调别的地址，着急用”。2019年8月23日，巢湖建设公司向中天建设公司发送《告知函》称，依照《租赁合同》第七条，“由甲方负责向乙方（包括乙方分公司和直接控股的公司）提供注册地址”的约定，要求中天建设公司在收到本函之日起五日内书面向巢湖建设公司（包括巢湖建设公司的分公司和直接控股公司）提供注册地址，并在接到本函之日起二十日内，配合巢湖建设公司完成工商注册登记。如无法在规定的时间提供注册地址或者提供的注册地址无法完成工商登记，巢湖建设公司将依法解除与中天建设公司签订的《租赁合同》，且中天建设公司须承担相应的违约责任。2019年8月26日，中天建设公司回函称：承租房屋未办理完毕产权登记之前，中天建设公司无合同义务向巢湖建设公司提供注册地址；提供承租房屋外的地址非中天建设公司的合同义务，中天建设公司人员基于帮助提供的注册地址，巢湖建设公司因自身的原因放弃；巢湖建设公司拖欠物业费355927．10元，已经严重违约，按照租赁合同约定应立即支付拖欠的费用，并支付双倍赔偿金；如巢湖建设公司单方无故解除合同，中天建设公司有权取消免租期，巢湖建设公司应当按照约定支付租金，同时支付全年的双倍租金作为违约金，押金不予退还。中天建设公司的上述回函于2019年8月30日送达巢湖建设公司。2020年3月5日、2020年4月6日，中天建设公司先后向巢湖建设公司发出了《租金催款函》、《租金再次催款函》，要求巢湖建设公司给付2020年2月1日至4月30日期间的租金，并在《租金再次催款函》中表示，考虑到新冠肺炎疫情影响的特殊情况，基于承担社会责任的原则，如果巢湖建设公司能够在2020年4月20日前支付2020年2月1日至7月31日期间的租金，中天建设公司可以免除巢湖建设公司2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金，逾期给付则不再免除。2020年4月20日，巢湖建设公司致函中天建设公司称，因中天建设公司未能按照合同约定向巢湖建设公司提供案涉房屋产权证及相关材料，租赁的房屋无法注册企业，巢湖建设公司也未实际使用租赁房屋，巢湖建设公司签订租赁合同的目的无法实现，自中天建设公司收到《解除合同通知函》之日起，房屋租赁合同解除。《解除合同通知函》同时告知，巢湖建设公司已于2020年4月20日搬离案涉房屋，房屋钥匙随通知一并邮寄给中天建设公司。2020年4月23日，中天建设公司就《解除合同函》回函称：租赁合同已经明确约定所出租的房屋尚未办理产权登记，办理时间未定，故中天建设公司在未取得房屋产权证明前，没有向巢湖建设公司提供公司注册地址的合同义务，也不存在违约的问题；《解除合同通知函》中只有函件而没有钥匙，请巢湖建设公司在收到本函之日起五日内将房屋钥匙移交中天建设公司；因巢湖建设公司无故提出解除合同，故要求巢湖建设公司在收到本函之日起五日内，向中天建设公司支付2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金1112272．20元以及免租期的租金2273978．22元；如巢湖建设公司拒绝支付，中天建设公司保留追诉违约责任的权利。庭审中，巢湖建设公司、中天建设公司均认可案涉房屋未进行装修。巢湖建设公司表示不再继续履行双方之间签订的《租赁合同》，并称因案涉房屋系毛坯房，故与中天建设公司之间不存在解约后的交接。2020年5月15日，中天建设公司向本院申请，要求对巢湖建设公司名下的银行存款14483134元或其他等额的财产进行保全，中天建设公司支付保全费5000元。2020年5月6日，本院向中天建设公司送达了起诉状副本及开庭传票。另查，北京市通州区张家湾镇云杉路X号院X号楼X号地上九层系中天建设公司从北京经开张湾置业有限公司购买，于2014年4月28日取得《建设工程规划许可证》，于2016年8月10日通过建设工程竣工消防验收，现案涉房屋产权仍然登记在北京经开张湾置业有限公司名下。北京经开张湾置业有限公司2020年6月23日出具《关于产权证进展情况的说明》称，该公司一直协调政府相关部门，积极推进初始登记工作。目前，已经完成项目一期权籍调查工作，陆续取得园区楼宇的初始登记。又查，2019年11月，北京经开投资开发股份有限公司（甲方）、中天建设公司（乙方）、巢湖建设公司（丙方）三方签订《缴费协议书》约定：甲方负责向乙方发放物业费、供暖费、水费、电费账单，并在收到乙方或丙方付款后，向付款方开具增值税发票，乙方应在收到甲方提供的物业费、供暖费、水费、电费账单之日起七日内向甲方支付乙方应承担的相应费用，乙方应在收到甲方提供的物业费、供暖费、水费、电费账单之日起三日内将丙方应承担的物业费、供暖费、水费、电费账单发放给丙方，并督促丙方在收到账单之日起七日内向甲方支付相应费用。如丙方未按时交纳相应费用，乙方承担全部交费责任，并由乙方向甲方全额支付丙方所欠费用；丙方按照乙丙双方签订的租赁协议中的租赁面积6179．29平方米支付楼宇使用中产生的各项费用（包括但不限于：物业费、供暖费等）；乙方按照楼宇剩余面积，即697．46平方米支付楼宇使用中产生的各项费用（包括但不限于：物业费、供暖费等）。2019年11月24日，巢湖建设公司向北京经开投资开发股份有限公司（以下简称经开公司）交纳了2019年5月1日至2020年4月30日期间的物业费355927．10元。2020年4月1日，经开公司向巢湖建设公司发出《物业缴费通知单》，通知巢湖建设公司交纳2020年5月1日至2021年4月30日期间的物业费355927．10元。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。双方协商一致可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，巢湖建设公司、中天建设公司就案涉房屋签订的《租赁合同》系双方自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当依约履行。通过巢湖建设公司提供的《告知书》、《解除合同通知函》，以及中天建设公司相应的回函，本院能够确认双方系因案涉房屋无法办理企业注册产生纠纷，本案争议的焦点为：一、为巢湖建设公司提供案涉房屋用于企业注册的产权证及相关材料是否为中天建设公司的合同义务；二、中天建设公司当前因无法提供上述材料是否构成合同法定解除的条件；三、违约后的法律后果。对此，本院认为：关于焦点一、二，第一、虽然《租赁合同》第七条约定了“由甲方负责向乙方（包括乙方分公司和直接控股的公司）提供注册地址”，但《租赁合同》第六条也在约定中明确，所出租的房屋尚未办理产权登记，办理时间未定，在甲方取得房屋产权登记证明后，乙方可以利用承租房屋注册企业或作为企业的注册地址，甲方予以配合。据此能够确认“由甲方负责向乙方（包括乙方分公司和直接控股的公司）提供注册地址”的合同义务是在中天建设公司取得房屋产权证后之后的义务，是附条件的合同义务，在所附条件未成就前，中天建设公司并无该义务；第二、“吴昊达”、“梁萍”二人虽然在微信联系中曾就“众城”公司的注册地址做过沟通，但巢湖建设公司未提供证据证明“众城”与巢湖建设公司的关系，且中天建设公司在2019年8月26日的回函中也明确告知，提供承租房屋外的地址非中天建设公司的合同义务，中天建设公司人员系基于帮助而提供，“吴昊达”的上述行为不能认定为双方对《租赁合同》约定的变更；第三、由于“提供注册地址”系中天建设公司在“取得房屋产权登记证明后”的义务，故中天建设公司在未取得房屋产权证前，未提供案涉房屋的产权登记证明及相关材料并不构成违约，巢湖建设公司并不享有合同的法定解除权，应当承担单方解除合同的法律后果；第四、虽然中天建设公司在《解除合同函》的回函中要求巢湖建设公司交付钥匙，给付拖欠的租金以及免租期的租金，但同时也告知巢湖建设公司，如拒绝支付，将保留追诉违约责任的权利，说明双方对合同解除的责任承担并未达成一致，中天建设公司的上述表示，也不能视为双方协商一致解除合同；第五、根据巢湖建设公司的陈述以及该公司已经从案涉房屋中搬离的事实以及案涉房屋事实上目前无法注册和新冠肺炎疫情的影响，要求巢湖建设公司继续履行《租赁合同》的义务事实上既无法履行，亦不适于强制执行，故该《租赁合同》应当予以解除，合同解除的时间以巢湖建设公司的起诉状副本送达中天建设公司之日，即2020年5月6日。关于焦点三，由于巢湖建设公司违约单方解除合同，应当按照合同约定承担相应的违约责任，向中天建设公司支付合同解除前的租金及物业费、免租期的租金，同时向中天建设公司支付违约金，所交纳的押金也不应予退还。但因中天建设公司未实际支付2020年5月1日之后的物业费，故对于其要求巢湖建设公司负担物业费的请求不予支持。对于巢湖建设公司要求因新冠肺炎疫情影响要求降低违约金及租金的请求，本院认为：《租赁合同》对于单方解除合同、迟延支付租金的违约责任分别做了约定，其中单方解除合同需支付双倍全年租金作为违约金的约定，理论上将中天建设公司再行寻租的期限（空置期）约定为二十四个月，该期限过分高于房屋空置期的一般期限，本院应予调整，考虑到新冠肺炎疫情的影响，该期限酌定为六个月为宜，迟延给付租金的违约金以迟延给付的租金数额为基数，按照日万分之五的标准计算为宜，自合同约定的付款日开始计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认安徽巢湖长江建设工程集团有限公司、中天建设集团有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年5月6日解除；二、安徽巢湖长江建设工程集团有限公司给付中天建设集团有限公司2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金1112272．20元及迟延付款的违约金（以1112272．20元为基数，按照日万分之五的标准计算，自2020年1月22日起至实际给付之日止），于本判决生效后七日内执行清；三、安徽巢湖长江建设工程集团有限公司给付中天建设集团有限公司2020年5月1日至2020年5月6日期间的租金77859．05元及迟延付款的违约金（以77859．05元为基数，按照日万分之五的标准计算，自2020年4月20日起至实际给付之日止），于本判决生效后七日内执行清；四、安徽巢湖长江建设工程集团有限公司给付中天建设集团有限公司2019年5月1日至10月31日免租期的租金2273978．72元，于本判决生效后七日内执行清；五、安徽巢湖长江建设工程集团有限公司给付中天建设集团有限公司单方解除合同的违约金2368212．89元，于本判决生效后七日内执行清；六、安徽巢湖长江建设工程集团有限公司向中天建设集团有限公司所交纳的押金1112272．20元不予退还（已执行）；七、驳回安徽巢湖长江建设工程集团有限公司的其他诉讼请求；八、驳回中天建设集团有限公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元，由安徽巢湖长江建设工程集团有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。案件受理费24843．55元，由安徽巢湖长江建设工程集团有限公司负担（已交纳）。反诉案件受理费57733元，由中天建设集团有限公司负担27527元（已交纳），由安徽巢湖长江建设工程集团有限公司负担30206元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  唐兴华二〇二〇年九月四日书记员  马倩影