江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0681民初3936号原告：戴树文，男，1969年5月21日生，汉族，住江苏省姜堰市。委托诉讼代理人：彭明星，江苏路启律师事务所律师。被告：姚桂英，女，1962年6月12日生，汉族，住江苏省启东市。委托诉讼代理人：茅燕花，江苏东晋律师事务所律师。被告：启东市俊润新型建材有限公司，住所地江苏省启东市江苏省吕四港镇东皇山村**。法定代表人：朱美兰，公司董事长。被告：朱美兰，女，1960年6月30日生，汉族，住江苏省启东市。两被告共同委托诉讼代理人：刘秀，江苏商和律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：徐李康，北京德恒（苏州）律师事务所律师。原告戴树文与被告姚桂英、启东市俊润新型建材有限公司（以下简称俊润公司）、朱美兰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭明星，被告姚桂英的委托诉讼代理人茅燕花，被告俊润公司及被告朱美兰共同委托诉讼代理人徐李康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴树文向本院提出诉讼请求：1、要求确认2017年6月18日《经营场所租赁协议书》对三被告有效；2、依法判令三被告赔偿侵害原告优先购买权导致的损失人民币200万元；3、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2017年6月18日，被告姚桂英配偶施文荣代表出租方与原告签订《经营场所租赁协议书》，将被告姚桂英、施文荣夫妻共有房屋即涉案房屋(吕四仙鹤新村5号楼A区1-6层、B区3层及附属房2层及所有设施设备，即启东吕四港镇千山商务宾馆、启东吕四港镇山山足浴休闲会所)全部出租给原告，租赁期限10年、每年租金55万元。另约定原告租赁后进行全面装修，租赁期限届满后按到期时现状完整交还甲方。2018年11月6日，启东市人民法院(2017)苏0681执1954号公告责令施文荣、被告姚桂英等自觉迁出涉案房屋，并责令涉案房屋租金需交至启东法院。此后，被告姚桂英履行债务，启东法院以债务履行完毕而终结执行案，没有拍卖涉案房屋。2019年4月22日，被告姚桂英配偶施文荣因病死亡注销户籍，涉案房屋均归属于被告姚桂英。2019年11月，被告姚桂英将涉案房屋部分陆续过户给被告俊润公司、朱美兰，却没有告知侵犯原告优先购买权，现原告承租的房屋变更登记在三被告名下，但产权变更并不影响租赁，故原告要求确认2017年6月18日签订的《经营场所租赁协议书》有效，且效力及于房屋新产权人。综上，希望依法判准原告的诉讼请求。被告姚桂英辩称，原告与施文荣订立租赁协议是事实，但原告只在2017年订立协议时支付了一年租金，后经施文荣多次催要均未履行给付租金义务而长期占用涉案房产。2019年农历四月底，原告告知被告房子不租了，期间原告一直在整理打包其在涉案房产内的物品，后案涉房屋被法院查封，原告再没出现。原告延期履行支付租金义务，违约在先，解约在后，其要求房屋优先购买权无事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告朱美兰、俊润公司辩称，对原告要求确认案涉协议有效不持异议，但本案不符合买卖不破租赁的适用条件。1、被告朱美兰、俊润公司购买案涉房屋是在执行过程中，法院强制执行拍卖程序并不属于平等民事主体之间依据意思自治所导致的所有权变动，所有购房款均经过法院的专款账户。2、在执行程序中，案涉协议已经实际解除。2018年年底，因案外人申请法院强制执行，法院多次与原告沟通，原告已经将钥匙交给法院并且申请退回缴纳的10万元保证金，也未按照法院要求支付2018年10月之后的租金，因此原告已经以事实行为解除了案涉协议。朱美兰、俊润公司购买案涉房屋发生在2019年11月，在原告将钥匙交到法院之后，所以被告朱美兰、俊润公司购买案涉房屋时根本不存在租赁。3、案涉房屋在原告设定租赁之前有多次抵押，按照相关法律规定，也是买卖不破租赁的例外情形，原租赁合同的效力不能及于被告朱美兰、俊润公司。3、原告主张赔偿200万元损失无任何事实及法律依据，原告没有行使优先购买权，其主张损失的基础不存在。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2017年6月18日，原告戴树文作为承租方（乙方）与姚桂英丈夫施文荣作为出租方（甲方）签订《经营场所租赁协议书》一份，约定甲方将位于吕四仙鹤新村5号楼A区1-6层、B区3层及附属房2层的经营场所（启东吕四港镇千山商务宾馆、启东吕四港镇山山足浴休闲会所)及所有设施设备，按现状出租给乙方经营使用，租赁期限10年，自2017年10月1日起至2027年9月30日，每年租金55万元，乙方经营五年后适当递增；乙方租赁后对本经营场所进行全面装修，所有设施设备进行维护保养，租赁期满后乙方不得拆除任何设施设备，按到期时现状完整交还甲方。协议签订后，原告给付了第一年租金，并进入案涉房屋进行经营。另查明，2014年3月20日，被告姚桂英及案外人薛锦兰作为借款人向启东珠江银行借款500万元，姚桂英、施文荣作为抵押人以吕四港镇仙鹤新村5号楼A区三层A室、仙鹤新村5号楼A区四层A室、仙鹤新村5号楼B区304-312室房屋为上述债务提供抵押担保，并于2014年3月24日办理了抵押登记。后因姚桂英、薛锦兰未能按约归还借款，启东珠江银行向本院提起金融借款合同纠纷之诉。2017年3月30日，本院作出（2017）苏0681民初1170号民事判决书，判决姚桂英、薛锦兰归还启东珠江银行借款本息，并判决启东珠江银行对抵押房屋享有优先受偿权。2017年9月20日，启东珠江银行向本院申请对姚桂英、施文荣名下坐落于启东市汇龙镇仙鹤新村5号楼A区三层、A区四层、B区301-312室房屋进行评估拍卖。2017年10月16日，本院作出（2017）苏0681执1954号公告，责令被执行人姚桂英、施文荣等人在2017年11月20日前自觉从位于吕四港镇仙鹤新村5号楼A区三层A室、仙鹤新村5号楼A区四层A室、仙鹤新村5号楼B区304-312室房屋内迁出，并告知承租人法院拟对案涉房屋进行拍卖变卖，承租人可提异议。2018年1月1日，原告向本院提出执行异议。2019年4月22日，施文荣因病死亡，原告向本院执行局交还案涉房屋钥匙。2019年10月，被告朱美兰与姚桂英达成协议，由朱美兰代其归还执行债务后案涉房屋所有权转移至朱美兰、俊润公司名下。后被告朱美兰代姚桂英、施文荣归还了执行债务，本院因姚桂英等人债务履行完毕而终结执行案件，没有拍卖涉案房屋。2019年11月29日，案涉房屋变更登记至朱美兰、俊润公司名下。本院认为，本案争议点为：一、案涉《经营场所租赁协议书》对三被告是否有效；二、原告要求三被告赔偿因侵害其优先购买权所造成的损失200万元有无依据？对于争议焦点一，原告于2017年6月18日与施文荣签订的《经营场所租赁协议书》系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，合法有效。案涉《经营场所租赁协议书》虽系施文荣与原告签订，但案涉租赁房屋系施文荣与姚桂英夫妻共同财产，在施文荣去世后该合同对姚桂英亦应具有约束力。根据本院（2017）苏0681执1954号执行案卷内容及到庭当事人的庭审陈述，可以证明在案涉房屋的强制执行过程中，原告作为承租人未明确表示出资购买案涉房屋的意向且向法院交还了案涉房屋钥匙，并不再继续支付房屋租金，应视为以自己的行为解除案涉《经营场所租赁协议书》，不再继续承租案涉房屋，但解除案涉租赁协议的主要原因是因姚桂英欠债而被人民法院查封并责令腾空案涉房屋，故出租方系违约方。两被告在该租赁合同解除后与姚桂英达成购房协议，以代偿执行债务的方式取得案涉房屋所有权，故原告与施文荣签订的《经营场所租赁协议书》对两被告不具有约束力。对于争议焦点二，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。承租人主张优先购买权应满足以下要件：（1）在租赁合同的存续期间内；（2）承租人在同等条件下购买，其提出的价格、付款期限和方式等条件与其他购买人等同；（3）在一定期限内行使。本案中，原告作为承租人对案涉租赁房屋享有优先购买权，但在案涉房屋作为抵押财产进行强制执行程序后，法院准备对案涉房屋进行拍卖并通知原告腾房，在此过程中原告未有购买案涉房屋的意思表示，且以自己的行为解除案涉租赁合同的履行，对案涉房屋不再享有承租人权利，故也无法继续享有优先购买的权利。三被告在原告不享有案涉房屋承租权时达成案涉房屋的转让协议，未损害原告的优先购买权，故原告基于优先购买权要求三被告赔偿相应损失依据不足，对该项诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事合同法》第二百二十九条、第二百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告戴树文与施文荣于2017年6月18日签订的《经营场所租赁协议书》对被告姚桂英具有约束力；二、驳回原告戴树文的其他诉讼请求。案件受理费减半收取11400元（原告已预交），由原告戴树文负担5700元，被告姚桂英负担5700元；保全费5000元（原告已预交），由原告戴树文负担2500元，被告姚桂英负担2500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费22800元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 员 施恩银二〇二〇年九月三十日法官助理 王玉佳书 记 员 龚婷婷