青海省西宁市城西区人民法院民事判决书（2020）青0104民初2252号原告：马英东，男，1989年2月3日出生，回族，公民身份号码：×××，现住青海省西宁市。委托诉讼代理人：耿琳，青海立詹律师事务所律师。被告：乔朋营，男，1979年12月16日出生，汉族，公民身份号码：×××，住山东省单县。委托诉讼代理人：罗涛，青海鑫辰律师事务所律师。被告：牛小龙，男，1996年12月23日出生，汉族，公民身份号码：×××，现住青海省西宁市。原告马英东与被告乔朋营、牛小龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马英东及其委托诉讼代理人耿琳、被告乔朋营的委托诉讼代理人罗涛、被告牛小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马英东向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付房屋租金354608元；2、判令被告承担租赁期间物业费43380元、水电费3860元、电梯费1500元、锅炉重置费19600元及锅炉维修费3500元；3、判令被告承担违约金190922元；上述费用合计：617370元。4、案件诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年2月14日，原告与被告签订《房屋租赁协议》。原告将位于西宁市××路.38平方米房屋出租给被告使用。租赁期限为5年，自2014年2月14日起至2020年2月14日止。租金标准为50元/平方米/月。合计年租金867828元。租金一年一交，在租金期满前三十日内交付下一年度租金，从第四年开始经双方协商按照房价的10%对租金做调整。双方在合同第八条第一款约定“本协议执行期间，乙方有违反本合同第七条第二款约定1至6项的情形之一的，应按年租金的20%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。”合同签订后原告如约交付了房屋，被告将租赁房屋做经营使用。2018年开始，被告不能按期履行租金缴纳义务。至今被告共计欠付房屋租金354608元。同时亦未缴纳租赁期间物业费43380元，水电费3860元、电梯费1500元、锅炉重置费19600元及锅炉维修费3500元。原告就被告欠付的上述费用多次催要，被告均以种种理由拒绝。故原告诉至法院，请求法院查明事实，依法判决。诉讼过程中原告变更诉讼请求为：1、判令被告支付房屋租金284628.8元；2、判令被告承担租赁期间物业费43380元、水电费3860元、电梯费1500元、锅炉重置费19600元及锅炉维修费3500元；3、判令被告承担违约金198877元；上述费用合计：555345.8元。4、案件诉讼费用由被告承担。被告乔朋营辩称，1、乔朋营不是适格被告。2019年4月10日，牛小龙接手了西宁九创装饰工程有限公司（以下简称九创公司）后，涉案房屋的实际承租人变更为牛小龙或者九创公司，原告收取了牛小龙170000元房屋租金，以实际行动确认了牛小龙的房屋承租人的身份。2、2018年、2019年的房屋租金已经全部付清，原告诉请房屋租金没有事实依据。3、原告要求被告承担物业费、水电费、电梯费、锅炉重置费、锅炉维修费，无事实依据。4、乔朋营并不存在违约行为，乔朋营没有实际承租房屋，实际承租人已经超额支付房屋租金，原告向乔朋营诉求违约金无事实法律依据。5、九创公司付清了2018年以前的房租，2016年860000元、2017年850000元，有原告的收条为证。综上，请求驳回对乔朋营的诉讼请求。被告牛小龙辩称，1、2019年4月9日，我接手九创公司后给原告汇款170000元。2019年10月，因公司经营不善，与原告协商解除合同，写过一份告知函。2019年11月13日，原告告知清理公司里的东西。2019年11月18日，我将东西清理完毕，房租已经付清。2、物业费没有原告起诉的那么多，应该是20000多元。水电费是结清的，电卡还有剩余，电梯费应当是2019年11月-2020年2月份的费用。锅炉交接时是好的，不存在重置费和维修费，我方不存在违约。请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年2月14日，原告马英东（甲方）与被告乔朋营（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定将原告所有的坐落于西宁市××路房屋出租给被告，建筑面积1446.38平方米。约定用途创建九创装饰工程有限公司。房屋交付有天然气壁挂炉5台及燃气表、地暖设施，两部电梯。乙方在租赁期间负责对两部电梯的维护或维修，所发生的费用由乙方承担。租赁期限为5年自2014年2月14日起至2020年2月14日止。租金及付款方式：租金标准为50元/平方米/月，合计年租金867828元。租金一年一交，乙方在租金期满前三十日内交付下一年度租金。从第四年开始经双方协商按照房价的10%对租金做调整。（每三年对房价进行调整）。房屋及附属设施的使用维护，乙方应保证在租赁期间使用房屋时对建筑结构和设备设施的保护，使其处于使用和安全的状态。对于违约责任，乙方不按照约定支付租金达30日的，按年租金的20%向甲方支付违约金，租赁期内，乙方需提前退租的，应提前30日通知甲方，并按月租金的10%向甲方支付违约金。房租的交纳情况：原告认可2019年2月14日前的租金已经付清。2019年2月14日之后的租金共支付669982元：1、九创公司原法定代表人王宏光于2018年11月29日向原告马英东转账300000元、2、王宏光于2019年3月27日向原告亲属马胡赛尼转账200000元、3、2019年7月11日被告牛小龙向原告亲属马在乃拜转账40000元、4、2019年7月24日被告牛小龙向马在乃拜转账30000元、5、2019年9月8日被告牛小龙向马在乃拜转账29994元、6、2019年9月25日被告牛小龙向马在乃拜转账29994元、7、2019年9月29日被告牛小龙向马在乃拜转账39994元。被告认可未纳过物业费。2020年3月23日，青海成林物业管理有限公司出具证明一份，载明：2019年至2020年2月，一年的物业费合计43380元，欠水电费3860元，电梯电费1500元。2020年3月1日，原告马英东对锅炉进行维修，花费3500元。另查明，乔朋营原为九创公司的经理，负责日常经营管理。2019年4月8日，九创公司的法定代表人王宏光与被告牛小龙签订股权转让协议，将公司全部股份转让给牛小龙。2019年4月10日，九创公司的法定代表人变更为牛小龙。2019年10月30日，九创公司因经营不善，从租赁房屋中陆续撤离，至2019年11月中旬租赁房屋清理完毕，但租赁双方未作正式交接。2020年1月3日，乔朋营与牛小龙签订协议，约定乔朋营与马英东签订的租赁合同，因未能把租房合同履行到期，如房东追究责任，房租欠款和其他相关费用，由牛小龙负全部责任，与乔朋营无关。上述事实，由房屋租赁合同、商品房预售合同、商品房买卖合同登记备案证明、证明、收据、企业信用报告、股权转让协议、报纸公告、协议、银行转账凭证、租金收条、聊天记录等证据及当事人陈述予以证实。本院认为，原告马英东与被告乔朋营之间签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，合法有效。原告马英东作为出租人提供了约定的房屋，履行了合同的义务，被告乔朋营应按约履行支付租金的合同义务。原告马英东认可2019年2月14日之前的租金已付清。因合同约定“第四年开始双方协商按照房价的10%对租金做调整”，对租金调整是上调还是下调，双方有争议，且双方未提供充分证据证明协商后租金的变更情况，故2019年2月15日至2019年11月中旬期间的租金，仍按合同约定的标准计算，即650871元（867828元÷12月×9月）。被告方已支付669982元，故不存在欠付租金问题。但因被告未按合同约定履行期限提前三十日内交付下一年度租金，存在违约。被告应按合同约定承担年租金20%的违约金，即173565.6元。物业费、水电费、电梯电费，被告自2019年11月中旬搬离，应承担9个月的费用，即36555元[（43380+3860+1500）÷12月×9月）]。锅炉重置费19600元，原告证据不足以证实两台锅炉已经报废，无法再维修使用，故该费用不予支持。锅炉维修费3500元，依据合同约定承租人负维护责任，故该费用予以支持。以上费用合计194509.6元（650871元+173565.6元+36555元+3500元-669982元）。被告牛小龙认可股权转让之后的房租及各项费用由其承担，系对债务承担的加入。被告乔朋营提交的与牛小龙之间协议约定，系两被告内部的约定，对外不产生对抗效力。故上述194509.6元由被告乔朋营、牛小龙共同承担。综上所述，原告马英东诉讼请求合理合法的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告乔朋营、牛小龙于本判决生效之日起十五日内向原告马英东支付人民币194509.6元。二、驳回原告马英东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4987元，由被告乔朋营、牛小龙负担1745元，由原告马英东负担3242元；保全费3607元、保全保险费2000元，由被告被告乔朋营、牛小龙负担1962元，由原告马英东负担3645元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审 判 员 王孜力哈 二〇二〇年九月四日（法官助理 杨 玉 娟书 记 员 李  勉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。