上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初28910号原告(反诉被告)：朱国红，男，1964年8月26日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陈剑雄，上海市东浦律师事务所律师。被告(反诉原告)：李功书，女，1976年6月29日出生，汉族，住重庆市。委托诉讼代理人：王浩川，浙江近山(上海)律师事务所律师。原告朱国红与被告李功书合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告李功书向本院提出反诉，本院依法予以受理，并与本诉合并审理。本院于2020年6月3日、8月18日对本案进行了公开开庭审理。原告朱国红的委托诉讼代理人陈剑雄、被告李功书及其委托诉讼代理人王浩川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱国红向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付宾馆转让费人民币7万元；2、判令被告向原告支付逾期付款违约金1万元；3、判令被告向原告支付监控安装费3,800元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年8月31日，原、被告经协商签订雅卓客房转让协议。根据协议，原告将名下位于上海市浦东新区惠南镇东门大街XXX-XXX号的雅卓客房(以下简称涉案旅馆)转让给被告，转让费37万元，后调整为35万元；付款方式为分期付款，最后两期为待工商、卫生执照过户后付款2万元，治安执照过户后再付5万元；如有一方违约，违约金付一倍。转让协议签订后，双方依约履行了协议。2019年9月20日，原告替被告支付监控安装费3,800元。2020年3月初，原告得知治安执照已完成过户，遂要求被告支付余款7万元。但被告借口漏水问题，拒绝支付。故诉至法院，要求判如所请。被告李功书辩称，不同意原告的诉讼请求。对第一项诉讼请求，原告未完全履行自己的义务，原告交付的涉案旅馆存在严重漏水，被告于2020年1月3日、2020年2月10日进行维修。原告作为先履行一方履行债务不符合约定的，被告作为后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。对第二项诉讼请求，原告的要求无任何依据，一倍违约金属于约定不明，视为没有约定违约责任。对第三项诉讼请求，原告确实为被告安装监控花费3,800元，但系口头协议原告自愿为被告安装。原告就本诉提交了如下证据材料：1、雅卓客房转让协议，证明付款方式、违约金约定；2、营业执照；3、上海市特种行业许可证；4、上海市公共场所卫生许可证；5、工商登记信息，证明涉案客房已几经转手；6、照片，证明涉案旅馆交付给被告后，被告进行了改动和装潢，被告所称的漏水可能是被告装修不当造成；7、监控安装费收据，证明原告垫付监控安装费3,800元。被告质证认为，对证据1-6的真实性无异议，但涉案旅馆几经转手不代表原告可向被告交付不符合质量要求的旅馆，照片系被告发现涉案旅馆存在严重漏水，无法经营而进行维修后所摄；对证据7，该收据非发票，且时间不符，原告安装了监控并付费。被告就本诉提交了如下证据材料：1、2019年12月2日被告寄送给原告的挂号信，原告已经签收该挂号信；2、被告与涉案旅馆楼下快鱼店铺的微信聊天记录，证明涉案旅馆206房间漏水；3、2019年10月5日至2019年11月18日期间被告与原告的微信聊天记录，被告告知原告“220卫生间也漏水”，可见涉案旅馆之前也有漏水现象，被告回复“好，到时候一起修了”，证明被告之前已将漏水问题告诉原告，原告亦已知晓；4、照片，证明涉案旅馆215、218、219、220、223、226房间的卫生间下面的下水道漏水，修缮时发现系主管道漏水，只有客人使用水时水才会沿着墙角漏出。原告质证认为，对证据1，即使原告收到该挂号信，不代表原告认可漏水；对证据2的真实性无法确认，且不能证明涉案旅馆漏水；对证据3的真实性无异议，但不能证明涉案旅馆漏水，系被告单方面发出，原告未确认涉案旅馆漏水，不能通过“也”倒推被告曾于2019年9月6日向原告提出漏水，2019年11月18日被告言“219房间漏水特严重，值班室都没法呆”，若漏水如此严重验收时应该能发现，被告又言“今天219漏水从床底沿着墙边都流到楼梯口了”，若交付时已经存在此问题，交付时应该已经显现，验收时应该能够发现；对证据4，无法看出系涉案旅馆，仅凭照片亦无法证明漏水，若漏水如此严重，应非短期过程，交付时若有漏水问题，客人使用过水后墙角应该会留下水迹，验收时应该能发现。被告李功书向本院提出反诉请求：1、判令解除雅卓客房转让协议；2、判令原告返还转让费28万元，并支付以28万元为本金，自2019年9月1日起至实际还款之日止，按年利率6%计算的资金占用利息；3、原告赔偿被告涉案旅馆漏水维修费用39,000元、空调维修费用260元；4、原告返还被告代收房租1,606元、被告垫付的有线电视费3,864元、吧台座机费81.40元；5、案件受理费由原告承担。事实和理由：2019年8月31日，原、被告签订雅卓客房转让协议。协议约定涉案旅馆于2019年9月1日正式移交给被告经营。2019年9月2日，被告进场经营时发现，地面与卫生间存在严重的漏水问题，根本无法正常经营。被告多次要求原告进行维修，原告曾于2019年9月6日前往涉案旅馆进行维修，但未修好，后原告一直没有解决漏水问题，直至11月原告开始躲避被告，被告无法联系到原告，致使房屋漏水问题至今仍未解决。原告在签订协议时，故意隐瞒涉案旅馆漏水事实，事后未尽到修缮义务，严重侵害了被告的合法权益。根据合同法第九十四条第二项、第三项之规定，被告要求解除合同。现提起反诉，要求判如所请。原告朱国红辩称，不同意解除雅卓客房转让协议，不同意返还转让费。签订合同时被告对涉案旅馆进行整体验收，漏水风险应当由被告承担。合同未约定涉案旅馆的维修，现涉案旅馆已经交付给被告，修缮义务应当由被告承担。被告以涉案旅馆漏水为由要求解除合同，但被告未提交证据证明。双方签订的合同未约定漏水可解除合同，亦无相关法律规定漏水可解除合同。现被告要求解除合同，不符合合同约定，亦不符合法律规定。即使存在漏水，亦应通过修理、修缮弥补损失，而非解除合同。不同意支付第三、四项反诉请求所涉费用。被告就反诉提交了如下证据材料：1、协议书、收条，系被告与案外人签订，证明被告因涉案房屋漏水自行维修，花费39,000元；2、被告与房客的微信聊天记录，证明房客将房租支付给原告，原告代收房租1,000元，剩余600元无证据，但原告口头同意返还给被告；3、被告垫付的2019年1-12月有线电视费发票、2019年7-8月电话费缴费凭证；4、证人证言，证明原告交付给被告的涉案旅馆存在严重漏水；5、录音光盘，证明涉案旅馆存在漏水，原告利用威胁、利诱的手段妨碍证人出庭作证。原告质证认为，对证据1的真实性无法确认，协议书所涉系2020年维修卫生间防水层漏水，无法证明2019年9月1日涉案旅馆存在漏水；对证据2，返还房租不属于反诉范围，原告未收取过被告所称房租；对证据3，原告无法准确回忆相关费用支付情况；对证据4，证人未到庭，缺乏法律效力，书面内容以打印方式出具，存在诱导证人的嫌疑；对证据5，录音未反映录音对象的身份、是否经过对方同意，从内容看无法体现原告威胁证人。本院经审理认定事实如下：2019年8月31日，原告作为甲方、被告作为乙方签订雅卓客房转让协议，主要内容为：“经甲乙双方协商，甲方同意将雅卓客房经营权转让给乙方经营，达成以下协议：一、雅卓客房位于惠南镇东门大街XXX-XXX号，甲方一次性转让给乙方，包括所有动产，转让费35万元(大写：叁拾伍万元整)，包括给房东的茶钱壹万捌仟元。二、经营期限为2019年9月1日至2027年8月31日，期限为8年。三、付款方式：乙方一次性付定金100,000元(大写：壹拾万元整)。在2019年9月1日与房东签好合同后，再付贰拾万元。工商、卫生执照过户后，再付20,000元(大写：贰万元整)。治安执照过户好后，再付最后50,000元(大写：伍万元整)。四、雅卓客房定于2019年9月1日正式移交给李功书经营。五、乙方进场时，甲方必须交清所有费用(水、电、电话费等)。六、如果证照无法过户，付给甲方的钱全部退还给乙方。如果乙方违约，违约金付一倍。七、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。”当日，被告向原告支付10万元。2019年9月1日，原告将涉案旅馆移交给被告。当日，被告向原告支付18万元。2019年9月3日，涉案旅馆的营业执照登记至被告名下。2019年9月10日，涉案旅馆的上海市公共场所卫生许可证登记至被告名下。2020年3月6日，涉案旅馆的上海市特种行业许可证登记至被告名下。审理中，原、被告确认雅卓客房转让协议所涉治安执照即上海市特种行业许可证。审理中，原告陈述双方于2019年8月中上旬开始协商转让事宜，期间被告和姐姐三次前去涉案旅馆查看，被告一人去过三次，基本上每间房间均进行了查看；2019年9月1日办理交接时，被告经过仔细验收，被告仅在2019年10月的微信中提及涉案旅馆有漏水现象。被告陈述，双方于2019年8月26日开始协商转让事宜，期间原告仅选取两间好的房间给被告查看；2019年9月1日办理交接时未对每个房间进行查看，第二天发现漏水问题，并于当日当面通知原告，原告答应维修。本院认为，原、被告签订的雅卓客房转让协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规规定，当属合法有效，双方均应按约履行。现对双方的诉讼请求，分述如下：关于本诉部分，雅卓客房转让协议所涉的工商、卫生、治安执照均已完成过户，被告理应按约支付剩余转让费7万元，现原告主张被告给付该款，本院予以支持。被告以原告交付的涉案旅馆存在严重漏水为由，提出抗辩。作为具有理性的成年人，在作出受让涉案旅馆经营权以及签署转让协议等涉及自身重大经济利益的文件前，被告应当实地查看涉案旅馆，充分了解旅馆状况后，确定涉案旅馆是否符合要求以决定是否签订转让协议或接收旅馆。被告称未对涉案旅馆进行仔细查看，显然不符合常理。现被告未提交证据证明其在签约前和房屋交付时曾对涉案旅馆状况提出异议，被告以涉案旅馆存在质量问题为由不予支付剩余转让费，本院不予采纳。根据雅卓客房转让协议的约定，被告逾期付款的，还应当承担相应的违约金。虽然雅卓客房转让协议记载了违约条款，但并未明确违约金付一倍的计算基数。由于该违约金约定不明，而违约金的主要功能又在于填补守约方的损失，本院综合考虑雅卓客房转让协议的履行情况、原告的损失、被告的违约情形等情况，酌情确定该项违约金为2,500元，由被告偿付原告。关于监控安装费，被告认可原告为被告安装监控花费3,800元，但认为系口头协议原告自愿为被告安装，被告未提交证据证明，故被告须向原告支付该笔费用。关于反诉部分，被告以原告签订转让协议时隐瞒漏水问题为由要求解除合同，本院不予支持，理由上文已述。故对被告要求原告返还转让费、赔偿涉案旅馆漏水维修费用、空调维修费用的反诉请求，本院亦不予支持。对被告要求原告返还代收房租、垫付的有线电视费、吧台座机费的反诉请求，从节约司法资源、便利当事人、落实司法为民方面考虑，本院在本案中一并处理。被告的证据不足以证明原告曾代收房租及被告曾垫付吧台座机费，故对被告要求原告返还房租1,606元、吧台座机费81.40元的诉讼请求，本院不予支持。关于有线电视费，被告提交的证据能够证明其曾支付涉案旅馆2019年1月至2019年12月的有线电视费5,796元，涉案旅馆交付被告前所需的有线电视费应当由原告承担，故原告要求被告支付有线电视费3,864元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告李功书于本判决生效之日起十日内支付原告朱国红转让费7万元；二、被告李功书于本判决生效之日起十日内支付原告朱国红逾期付款违约金2,500元；三、被告李功书于本判决生效之日起十日内支付原告朱国红监控安装费3,800元；四、原告朱国红于本判决生效之日起十日内支付被告李功书有线电视费3,864元；五、驳回被告李功书的其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,800元(原告朱国红已预交)，减半收取计900元，由原告朱国红负担93.75元，被告李功书负担806.25元，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉费2,900元，由被告李功书负担(已交纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  董琳琳二〇二〇年九月四日书记员  叶菊盛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。