北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初8276号原告：北京嘉德新源置业有限公司，住所地北京市大兴区华佗路**。法定代表人：袁嘉骅，董事长。委托诉讼代理人：李思洋，北京市通商律师事务所律师。委托诉讼代理人：李颖，北京市通商律师事务所律师。被告：北京方程嘉鸿科技有限公司，住所地北京市海淀区羊坊店路******1254-8。法定代表人：张秀爱，经理。委托诉讼代理人：李婷，北京伊兰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梓桐，北京伊兰律师事务所实习律师。原告北京嘉德新源置业有限公司（以下简称嘉德公司）与被告北京方程嘉鸿科技有限公司（以下简称方程公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉德公司的委托诉讼代理人李思洋、李颖，被告方程公司的委托诉讼代理人李婷、张梓桐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉德公司向本院提出诉讼请求：1.判决方程公司向嘉德公司支付欠付的2019年7月1日至2019年10月31日的租金47860.92元、物业管理费12600元、市场推广费2100元及POS机租用费1558.64元；2.判决方程公司向嘉德公司支付欠付的能源费用3193.83元（2019年5月2日至2019年10月1日）；3.判决方程公司向嘉德公司支付违约金93841.38元；4.判决方程公司向嘉德公司支付自欠付之日起至被告实际付清拖欠合同款项之日止的逾期利息（暂计至2020年3月5日的金额为13119.9元）；5.判决方程公司向嘉德公司支付自2019年10月31日起至2020年4月17日止的房屋占用费为274219.40元；6.判令方程公司向嘉德公司支付将涉案房屋恢复原状的费用14168.18元；7.判决方程公司向嘉德公司赔偿因本案支出的律师费10000元；8.本案诉讼费由方程公司承担。暂计到2020年3月5日，以上共计423632.35元。事实和理由：2018年6月26日，嘉德公司与方程公司签订了编号为LEAS-1808-A-2018-POS0151的《凯德MALL·天宫院房屋租赁合同》(“《租赁合同》”)，约定嘉德公司向方程公司出租坐落于北京市大兴区生物医药基地东配套区12号地块被称为“凯德MALL(天宫院”04层13号的房屋，房屋面积为35平方米。由于方程公司在租赁期间存在欠缴租金、物业管理费等相关费用的情况，已严重违反合同约定，嘉德公司于2019年10月22日向方程公司发出《关于租赁合同解除事宜的函件》，主张《租赁合同》自2019年10月31日起解除，并要求方程公司承担相应的违约责任，包括但不限于支付拖欠的租金、物业管理费、POS机租用费、水电费和违约金、滞纳金，并要求方程公司在2019年10月31日将案涉房屋恢复原状，方程公司已收到了《关于租赁合同解除事宜的函件》。然而，截至本案起诉之日，方程公司仍未履行合同义务，承担相应违约责任。一、凯德公司有权要求方程公司支付欠付的租金、物业管理费、POS机租用费及能源费用《租赁合同》第3.3条约定，乙方应按本合同21.1.1条约定的保底租金的标准向甲方预付每个月的租金(但该预付租金并不代表每个月的实际结算租金)。乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前(以日期在先者为准)，向甲方预付该房屋第一个月的租金；其后各月预付的租金，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。《租赁合同》第21.1.1.1条第一款约定，第一个租金计收年度的含税月保底租金额为每平米人民币345.00元。含税月保底租金为人民币12075.00元，由不含税租金额(人民币10977.27元)加上增值税税额(人民币1097.73元)构成。《租赁合同》第4.2.2条约定，乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前(以日期在先者为准)向甲方或管理公司预付该房屋第一个月的物业管理费；其后各月预付的物业管理费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方或管理公司付清。《租赁合同》第21.3条约定，甲方目前对该房屋的含税物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月人民币90元核算，即该房屋的每月含税物业管理费为人民币3150元，由不含税物业管理费(人民币2971.70元)加上增值税税额(人民币178.30元)构成。本合同签订时物业管理费的适用增值税税率为6.00%。方程公司自2019年7月1日起欠付物业管理费，至2019年10月31日合同解除为止，方程公司欠付物业管理费的金额为12600元。《租赁合同》第4.2.3条约定，乙方应于租赁期内向甲方或管理公司支付该房屋的市场推广费。市场推广费是指甲方用于整个商场开展市场推广和公关活动的费用。乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前(以日期在先者为准)，向甲方或管理公司支付该房屋第一个月的市场推广费；其后各月预付的市场推广费，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方或管理公司付清……《租赁合同》第21.9条约定，甲方目前对该房屋的含税市场推广费暂按租用面积每平方米每月人民币15元计算，即该房屋每月的含税市场推广费为人民币525元。方程公司自2019年7月1日起欠付市场推广费，至2019年10月31日合同解除为止，方程公司欠付市场推广费的金额为2100元。《租赁合同》第21.8条约定，若收银方式为租用甲方POS机的，则POS机的租用费自实际租用之日起计算，每个月租用费为人民币400元(即肆佰圆整)/台，保证金为人民币2000元/台。后因税率改革，POS机租用费变更为389.66元人民币，方程公司自2019年7月1日起欠付POS机租用费，至2019年10月31日合同解除为止，方程公司欠付POS机租用费的金额为1558.64元。综上，方程公司欠付凯德公司租金47860.92元、物业管理费12600元、市场推广费2100元，POS机租用费1558.64元，凯德公司有权要求方程公司予以支付。二、嘉德公司有权要求方程公司支付欠付的能源费用《租赁合同》第4.3条约定，租赁期和装修期内有关该房屋的水费、电费、煤气费、天然气费、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用和本合同附件所列设施和设备的开通和/或使用的费用(本款各项费用合称“能源费用”)均应由乙方承担。但是，方程公司欠付嘉德公司2019年5月2日至2019年10月1日之间的能源费用共计3193.83元，嘉德公司有权要求方程公司予以支付。三、嘉德公司有权要求方程公司支付因欠付合同款项而产生的违约金《租赁合同》第12.2条约定，甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额：……12.2.4逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的；12.2.5按照本合同规定的时限，超过十日以上未进场装修或未正常营业的……据此，方程公司应向凯德公司支付因欠付合同款项而产生的违约金，共计93841.38元。四、嘉德公司有权要求方程公司支付逾期利息《租赁合同》第10.2条约定，乙方逾期支付租金和/或本合同第四条约定的各项费用(包括未补足租赁保证金不足部分)的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。其中，《租赁合同》第四条约定的各项费用包括租赁保证金、物业管理费、市场推广费、能源费用等。据此，方程公司延期支付租金、物业管理费、市场推广费、能源费用等，每逾期一日，应按照欠付款项的0.1%向凯德公司支付逾期利息。方程公司自欠付上述款项之日起，暂计至2020年3月5日，逾期利息共计13119.9元。五、凯德公司有权要求方程公司支付房屋占用费《租赁合同》第21.5条约定，乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向甲方交还该房屋。乙方逾期不交还房屋的，甲方除按照合同13.2条约定执行外，甲方还有权要求乙方按每日每平方米人民币39.45元的标准支付逾期期间的房屋占用费，同时，乙方还应承担该房屋在占用期间内所发生的一切其他费用，如造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。自嘉德公司发函至今，方程公司仍未向嘉德公司支付拖欠的款项，亦未将案涉房屋恢复原状，自《租赁合同》解除之日至案涉房屋恢复原状之日止，方程公司逾期不交还房屋，应当承担该期间的房屋占用费，按每日1622.60元计算，暂计至2020年3月5日，为204447.60元。六、凯德公司有权要求方程公司支付将案涉房屋恢复原状的费用《租赁合同》第13.1条约定，乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。乙方应将其添置的可移动物品在届满日满或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品(下称“不可移动的物品”)拆除，以使该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用。但是，截至嘉德公司提起本案诉讼之日，方程公司仍未将案涉房屋回复原状因此，嘉德公司有权向其主张案涉房屋的全部拆除费用14168.18元。鉴于方程公司的上述违约行为，嘉德公司特此提起本案诉讼，恳请贵院支持嘉德公司的全部诉讼请求，以维护嘉德公司的合法权益。方程公司辩称，一、双方签订的房屋租赁合同的解除时间应为2019年8月30日。首先，实际上方程公司早在2019年6月左右就与嘉德公司的招商部领导李竹（微信名：celine）沟通撤店事宜，并终于在2019年8月20日获得嘉德公司认可，按照嘉德公司提供的《撤店申请》格式向嘉德公司发送单方解除通知书，因此，方程公司认为，涉案房屋租赁合同的解除时间应为2019年8月30号。再者，方程公司的撤店是因为嘉德公司未履行其市场推广的职责，涉案合同4.2.3条预定及每月答辩人支付的市场推广费可以看出，嘉德公司作为商场的管理者，是有开展商场宣传推广，增加商场客流，促进商场租户整体销售的义务的，但嘉德公司收取费用后商场真正面向社会大众推广较少，未给方程公司带来任何推广效果及店铺收益，属于不合理的强行收费。根据方程公司提供流水可以看出，方程公司自2019年2月起就一直处于亏损的状态，难以再继续经营，但方程公司本着遵守契约精神的原则，当时并未提出撤店，依然苦苦支撑至2019年6月。但因6月商场各层均存在店铺处于闭店撤店、商场整体经营及方程公司经营状况恶化，在这个状态下，方程公司为维护公司经营提出了单方解除合同的要求，随即关闭了店铺、撤出涉案房屋。二、涉案合同是格式合同，存在大量不平等条款，应属于霸王条款，是嘉德公司提供的单方加重答辩人的责任，违约金过高。纵观整个涉案合同，全篇均是对方程公司要求的义务及限制的责任，并未安排甲方的责任，特别是合同中第十条长篇大论叙述方程公司的违约责任，对方程公司违约时过度约定违约金，除了其以各种名义收取各项高额保证金不予退还，还约定方程公司需承担9万多元的高额违约金，而在第十一条约定嘉德公司违约责任时则以没有责任、承担赔偿责任这些宽泛、没有计算标准的条款来约定，明显应认定为对方提供的格式合同，是霸王条款，对方程公司违约金条款有失公允，违反公平原则。并违反了《合同法》第三十九条的规定，即“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”，方程公司除了最后一页盖章签字外，并未对每页签字，嘉德公司亦未以黑体加粗字对违约金条款予以明示，或要求方程公司签署已阅并同意的条款。再者，根据《合同法》第一百一十四条规定合同法第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”该条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”由此可见，合同法对违约金的规定侧重违约金的补偿性，同时有限制地承认违约金的惩罚性。违约金的支付数额是根据违约情况确定的，即违约金的约定应当估计到一方违约可能给另一方造成的损失，而不得约定与损失不相称的违约金数额，不得过分高于损失。如果当事人约定的违约金数额过高而又不允许减少，则不仅会使守约方获得不正当的利益，而且会在相当程度上恶化违约方的财产状况，使其丧失正当竞争的条件；另一方面，如果任由当事人随意约定数额过高的违约金条款，则将使违约金的约定偏离其立法初衷，有可能促使一方为取得违约金而故意引诱对方违约，成为牟取不正当利益和收入的手段，从而与公平、诚实信用原则相悖，滋生道德风险。本案中，首先，方程公司早在2019年6月左右就与嘉德公司的招商部领导李竹（微信名：celine）沟通撤店事宜，并终于在2019年8月20日获得嘉德公司认可，按照嘉德公司提供的《撤店申请》格式向嘉德公司发送单方解除通知书，并在8月底正式撤店，而嘉德公司却在明知方程公司撤店已经收回店铺后再行发送《关于租赁合同解除事宜的函件》，并在《民事起诉状》中要求7至10月的房租、能源费、推广费、房屋占用费等不合理的主张（根据答辩人证据：嘉德公司已在答辩人撤店后将涉案房屋转租给聚娇美甲店，且因嘉德公司原因实际开业时间为2018年12月30日），其中，相应房屋占用费、滞纳金及违约金是重复主张。因此，根据《合同法》第119条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”，方程公司认为，嘉德公司在方程公司撤店后应自行承担所谓的房屋占用费等实际上不存在的费用。另外，根据涉案合同21.10约定，装修押金于该房屋之二次装修工程经嘉德公司验收合格后60日内无息返还，根据涉案合同16页第二条“租户退租时，在结清所有应交纳的费用后无息退还”，嘉德公司不应扣除方程公司的装修押金15750元和公共事业保证金2800元。三、自全球新型冠状病毒爆发以来，全国各省市均采取了停产停业等措施，而北京市特别是对于中小企业出台了各项促进措施，包括不限于《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》、《关于支持企业应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情稳定发展的若干措施》等，均鼓励商场对中小微租户减免疫情期间的租金，并适度给予财政补贴。而本案中，嘉德公司在方程公司解除合同后正值疫情期间，已多次因疫情防控停业，而嘉德公司处扣押的按照涉案合同约定理应早就退还方程公司的相关保证金合计高达74495元（租赁保证金52570元、装修押金：17125元、公共事业保证金2800元、pos机押金2000元），此押金实际上已经高于嘉德公司的实际损失，根据北京市商场租赁行业惯例，在商户提前退租后均是以相应保证金作为违约金抵扣，因此，嘉德公司在以各种理由扣除保证金之后，另行要求答辩人支付6个月包括房租、市场推广费、违约金、房屋占用费等费用，明显是不合理，有违公平原则及交易习惯的。综上所述，现国家疫情当前，共克时艰，方程公司受疫情影响严重，资金严重短缺，员工已半年多未发工资，公司面临破产难关，难以维持日常运营，方程公司请求贵院依法查清事实，为公平原则及社会维稳角度公平判决，维护方程公司的合法权益，给作为中小企业的答辩人一个度过难关的机会。本院经审理认定的事实如下：2018年6月26日，嘉德公司与方程公司签订了编号为LEAS-1808-A-2018-POS0151的《凯德MALL·天宫院房屋租赁合同》(“《租赁合同》”)，约定嘉德公司向方程公司出租坐落于北京市大兴区生物医药基地东配套区12号地块被称为“凯德MALL(天宫院”04层13号的房屋，房屋面积为35平方米。租赁自甲方同意的装修期届满次日起2年的时间，即2018年11月30日至2021年11月29日。甲方同意给予乙方自该房屋之日起1个月的装修期，即2018年10月30日至2018年11月29日。双方约定该房屋的交付日为2018年10月30日。《租赁合同》第3.3条约定，乙方应按本合同21.1.1条约定的保底租金的标准向甲方预付每个月的租金(但该预付租金并不代表每个月的实际结算租金)。乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前(以日期在先者为准)，向甲方预付该房屋第一个月的租金；其后各月预付的租金，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。《租赁合同》第4.2.2条约定，乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前(以日期在先者为准)向甲方或管理公司预付该房屋第一个月的物业管理费；其后各月预付的物业管理费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方或管理公司付清。《租赁合同》第4.2.3条约定，乙方应于租赁期内向甲方或管理公司支付该房屋的市场推广费。市场推广费是指甲方用于整个商场开展市场推广和公关活动的费用。乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前(以日期在先者为准)，向甲方或管理公司支付该房屋第一个月的市场推广费；其后各月预付的市场推广费，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方或管理公司付清……《租赁合同》第4.3条约定，租赁期和装修期内有关该房屋的水费、电费、煤气费、天然气费、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用和本合同附件所列设施和设备的开通和/或使用的费用(本款各项费用合称“能源费用”)均应由乙方承担。《租赁合同》第10.1条约定，乙方擅自中途退租的，甲方有权选择要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔或者解除合同并按本合同12.2条处理。《租赁合同》第10.2条约定，乙方逾期支付租金和/或本合同第四条约定的各项费用(包括未补足租赁保证金不足部分)的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。其中，《租赁合同》第四条约定的各项费用包括租赁保证金、物业管理费、市场推广费、能源费用等。《租赁合同》第12.2条约定，甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额：12.2.4逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的；12.2.5按照本合同规定的时限，超过十日以上未进场装修或未正常营业的。《租赁合同》第13.1条约定，乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。乙方应将其添置的可移动物品在届满日满或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品(下称“不可移动的物品”)拆除，以使该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用。《租赁合同》第21.1.1.1条第一款约定，第一个租金计收年度的含税月保底租金额为每平米人民币345元。含税月保底租金为人民币12075元，由不含税租金额10977.27元,加上增值税税额人民币1097.73元构成。《租赁合同》第21.2条约定，乙方应于本合同签订之前或房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方支付房屋租赁保证金人民币49350元。《租赁合同》第21.3条约定，甲方目前对该房屋的含税物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月人民币90元核算，即该房屋的每月含税物业管理费为人民币3150元，由不含税物业管理费2971.70元,加上增值税税额178.30元构成。本合同签订时物业管理费的适用增值税税率为6.00%。《租赁合同》第21.5条约定，乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向甲方交还该房屋。乙方逾期不交还房屋的，甲方除按照合同13.2条约定执行外，甲方还有权要求乙方按每日每平方米人民币46.36元的标准支付逾期期间的房屋占用费，同时，乙方还应承担该房屋在占用期间内所发生的一切其他费用，如造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。《租赁合同》第21.8条约定，若收银方式为租用甲方POS机的，则POS机的租用费自实际租用之日起计算，每个月租用费为人民币400.00元/台，保证金为人民币2000元/台。后因税率改革，POS机租用费变更为389.66元。《租赁合同》第21.9条约定，甲方目前对该房屋的含税市场推广费暂按租用面积每平方米每月人民币15元计算，即该房屋每月的含税市场推广费为人民币525元。《租赁合同》第21.10条约定，乙方应于交付日或之前向甲方和/或管理公司支付装修押金。装修押金的金额为15750元。装修押金于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还（扣除相应费用后的剩余部分，如有）。《租赁合同》第21.13条约定，乙方应于交付日或之前甲方和/或管理公司支付公共事业保证金2800元。方程公司按照合同约定向嘉德公司支付了房屋租赁保证金49350元、公共事业保证金2800元、POS机保证金2000元、装修押金15750元。因方程公司经营不善，一直亏损，其公司与嘉德公司工作人员沟通撤店事宜。2019年8月21日，方程公司工作人员通过微信向嘉德公司工作人员发送撤店申请，其上载明：由于我公司经营的富士按摩椅在贵商场经营状况持续低迷，虽经多努力，但始终不能扭转驱使，因此，无论投入产品和销售人员维护，都难于维持我司在贵商场的继续经营。鉴于上述经营状况，特提出于2019年8月底撤柜申请。方程公司称其公司于2019年8月31日撤店，并提交撤店申请、其公司员工与嘉德公司经理的聊天记录、店员聊天记录等证据予以证明。嘉德公司对此不认可，称方程公司于2019年9月26日撤店。2019年10月26日，嘉德公司向方程公司邮寄送达《关于租赁合同解除事宜的函件》，载明：1、贵司与我司之间的租赁合同于发函之日起3日后即2019年10月31日解除；2、贵司应承担因解除合同而产生的一切后果，包括但不限于：a）贵司已支付的所有租金、租赁保证金和其他费用均不予退还；b）于2019年10月31日前支付拖欠的租金、物业管理费、市场推广费、公共事业费等费用共计19146.19元；c）于2019年10月31日前支付六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金，共计96179.34元；d）于2019年10月31日前向我司支付因欠付款项而产生的滞纳金共计500.04元；3、贵司自行清理租赁铺位，于解约之日即2019年10月31日10:00前将贵司承租的该房屋交还我司。贵司向我司交还房屋前，贵司应自负费用对该房屋进行打扫和清理，办理房屋内一切设备设施、拆除装修并将房屋恢复原状交付我司。若逾期未拆除，我司有权自行拆除，并要求贵司承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除，且贵司应当向我司支付房屋占用费并承担因占用房屋给我司造成的一切损失赔偿责任。……方程公司于2019年10月27日收到该解除函。嘉德公司未返还各项保证金及押金。2019年11月12日，嘉德公司与北京亿达亚安建筑工程有限公司签订《小型装饰装修工程施工合同》，约定工程名称为：天宫院第四批围挡搭建工程，工程地点为大兴区华佗路2号，工程内容为撤租租户恢复毛坯前的围挡画面搭建，报价邀请函中，关于涉案房屋（04-13富士按摩椅）租区恢复毛坯的报价为9239.33元（税前），搭建围挡费用为4473.66元（税前）。另查，嘉德公司和方程公司均认可方程公司支付租金、市场推广费、物业管理费、POS机租赁费至2019年6月30日。嘉德公司称方程公司交付能源费至2019年4月30日。方程公司主张其公司交付能源费至2019年6月30日。涉案房屋的租金为每月11965.23元，物业费为每月3150元，市场推广费为每月525元，POS机租赁费每月389.66元。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。嘉德公司与方程公司之间签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。嘉德公司和方程公司均应按照合同该约定履行各自的义务。方程公司因其公司经营不善，申请撤店，因经营不善并不符合法定解除和约定解除合同条件，故其公司向嘉德公司提出解除合同并不能产生合同解除的效力。结合双方提交的证据材料，方程公司主张其公司于2019年8月31日撤店，但2019年9月还产生能源费，故本院采信嘉德公司的主张，确定方程公司于2019年9月26日撤店。该撤店行为系其违反合同约定，系违约行为。2019年10月26日，嘉德公司因方程公司欠付租金及其他费用，向方程公司提出解除合同，故该租赁合同已经解除。承租人应当按照约定的期限支付租金。方程公司未支付2019年7月1日之后的租金、市场推广费、物业管理费、POS机租赁费，因方程公司于2019年9月26日撤店，方程公司应支付2019年7月1日至2019年9月26日期间的租金、市场推广费、物业管理费、POS机租赁费，经核算为45952.36元。对超出部分，本院不予支持。关于能源费。合同中约定能源费由方程公司承担，方程公司主张其公司支付能源费至2019年6月30日，但其公司未提交证据证明其公司支付了2019年4月30日之后的能源费，考虑方程公司于2019年9月26日撤店，故对嘉德公司要求方程公司支付2019年5月2日至2019年9月26日期间的能源费3193.83元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《租赁合同》第12.2条约定，甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。12.2.4逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的。现方程公司逾期交纳租金及其他费用，存在违约行为，嘉德公司有权依据合同约定不予退还各项保证及并要求方程公司另行支付六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。方程公司主张合同中约定的违约金过高，本院依法予以酌减。鉴于嘉德公司尚未退还方程公司支付的房屋租赁保证金49350元、公共事业保证金2800元、POS机保证金2000元、装修押金15750元，上述足以弥补方程公司违约造成嘉德公司的实际损失，同时兼具了违约金的补偿性和惩罚性，且方程公司同意将以上费用作为违约金，故方程公司向嘉德公司支付的房屋租赁保证金、公共事业保证金、POS机保证金、装修押金无需退还，对于嘉德公司再行要求方程公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于逾期支付各项费用的逾期利息。按照合同约定，乙方逾期支付各项费用，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。因方程公司未按合同约定按期支付租金、物业管理费、市场推广费等费用，故对于嘉德公司提出的欠付款项的逾期利息的诉讼请求，本院予以支持。因嘉德公司主张的违约金标准过高，故本院依法酌情予以调整。关于房屋占用费问题。方程公司于2019年9月26日撤店，2019年9月26日之后方程公司并未实际占有涉案房屋，故对嘉德公司要求方程公司支付2019年10月31日起至2020年4月17日的房租占用费的诉讼请求，本院不予支持。关于恢复原状费用。《租赁合同》第13.1条约定，乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。乙方应将其添置的可移动物品在届满日满或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品(下称“不可移动的物品”)拆除，以使该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用。因方程公司撤店后并未对涉案房屋恢复原状，根据合同约定，嘉德公司恢复原状的费用应由方程公司承担，故对该笔费用本院予以支持。但考虑到嘉德公司尚未退还方程公司支付的各项保证金，恢复原状费用应从各项保证金中予以扣除，各项保证金足以弥补恢复原状的损失。关于律师费。嘉德公司要求方程公司支付因诉讼产生的律师费，无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、北京方程嘉鸿科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京嘉德新源置业有限公司2019年7月1日至2019年8月31日期间的租金、市场推广费、物业管理费、POS机租赁费共计45952.36元；二、北京方程嘉鸿科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京嘉德新源置业有限公司2019年5月2日至2019年9月26日期间的能源费3193.83元；三、北京方程嘉鸿科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京嘉德新源置业有限公司欠付2019年7月1日至2019年7月31日期间的租金、市场推广费、物业管理费、POS机租赁费的违约金（以16029.89元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率或同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年7月1日至实际给付之日止），欠付2019年8月1日至2019年8月31日期间的租金、市场推广费、物业管理费、POS机租赁费的违约金（以16029.89元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率或同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年8月1日至实际给付之日止），欠付2019年9月1日至2019年9月26日期间的租金、市场推广费、物业管理费、POS机租赁费的违约金（以13892.58元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年9月1日至实际给付之日止），欠付2019年5月2日至2019年8月31日期间能源费的违约金（以3193.83元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年9月1日至实际给付之日止）；四、驳回北京嘉德新源置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3827元，由北京嘉德新源置业有限公司负担2871元（已交纳），由北京方程嘉鸿科技有限公司负担956元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李玮唯二〇二〇年九月三十日书记员  宋爱芹