宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2020）宁0106民初6868号原告:中国工商银行股份有限公司银川金凤支行。负责人:雷某。委托诉讼代理人：李某，宁夏辅德律师事务所律师。被告：聂某1,住宁夏回族自治区银川市永宁县。被告:聂某2,住宁夏回族自治区青铜峡市。被告:陈某,住宁夏回族自治区青铜峡市。被告:宁夏金色阳光房地产开发有限公司。法定代表人:金某。委托诉讼代理人：路某，住宁夏回族自治区银川市。原告中国工商银行股份有限公司银川金凤支行与被告聂某2、聂某1、陈某、宁夏金色阳光房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理。原告委托代理人李某，被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司委托诉讼代理人路某到庭参加诉讼，被告聂某2、聂某1、陈某经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》;2、依法判令被告聂某1、聂某2、陈某偿还原告借款本金75832.87元,利息5767.05元(利息暂计算至2020年6月10日,后续利息按照个人购房借款/担保合同约定利率支付至借款实际还清之日),以上暂合计81599.92元;3、判令原告对被告聂某1名下位于××县房产拍卖、折价、变卖所得价款享有优先受偿权;4、判令被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司就上述借款本息承担连带还款责任；5、本案诉讼费及相关费用由四被告承担。事实和理由：2014年10月24日,原告与被告签订《个人购房借款/担保合同》,约定被告陈珊珊、巩亮向原告贷款人民币130000元(壹拾叁万元)用于购置住房,贷款期限为10年,实际放款日与到期日以借款凭证为准;被告按月等额本金还款,每期还款日与贷款实际发放日对应,自贷款发放的次月开始还款;被告连续三个月或累计六次未按时足额偿还借款本息,原告有权单方解除合同,宣布借款立即到期,要求被告立即清偿未偿还款项及产生的利息、罚息及其他费用,并赔偿原告因此造成的损失。本合同履行过程中发生纠纷向贷款人(原告)所在地人民法院提起诉讼。合同还对贷款利率、逾期还款罚息及其他相关事宜作了详细约定。同时,被告聂某1自愿以其名下位于××县为本案合同项下借款提供抵押担保,并办理了预售商品房抵押登记备案手续,抵押担保范围包括:本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司对上述借款承担阶段性连带保证责任。合同签订后,原告依约于2014年11月10日向被告发放贷款130000元。被告未按约定还款,已构成违约,原告多次催要无果,特依法向贵院提起诉讼,望判如所请。被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司辩称，原告对涉案房屋不享有优先受偿权，应结合原告的其他证据认定借款合同是否达到合同约定解除条件，按照合同约定及法律规定被告阳光公司如被判承担连带责任，请求法庭给予阳光公司追偿权。被告聂某1、聂某2、陈某未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见和证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证。本院认定如下：原告提交中国银监会宁夏监管局宁银监复[2015]33号文件、《个人购房借款/担保合同》、个人住房贷款凭证、永宁县预售商品房抵押登记备案证明、借据历史处理明细本地查询，以上证据真实、合法、有效，本院予以采信。根据原告的当庭陈述、举证及本院对证据的认证，确认以下事实：2014年10月24日，原告与被告聂某1、聂某2、陈某、宁夏金色阳光房地产开发有限公司签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告向原告借款130000元用于购买宁夏银川市××县房屋，借款期限为10年，借款利率以借款凭证记载为准；罚息利率为借款利率基础上加收50%；按月等额本金还款法（按月计息）。为保证还款，被告聂某1以其名下位于宁夏银川市××县房屋提供抵押担保，并于2014年11月4日在宁夏永宁县房屋产权产籍管理所办理永宁县预售商品房抵押登记备案证明。被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司作为保证人对本合同全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但约定的正式抵押登记手续已办理完毕且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。同时，合同还约定，借款人未按时足额偿还贷款本息的，构成违约，原告可宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息计其他费用。截至2020年6月10日，被告聂某1、聂某2、陈某尚欠剩余借款本金75832.87元及利息5767.05元未付。另，现原告名称由“中国工商银行股份有限公司银川新城支行”变更为“中国工商银行股份有限公司银川金凤支行”。本院认为，原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》合法、有效，原、被告均应按约履行各自的义务。原告按约向被告发放贷款，被告应依约还本付息。原告依据合同诉请解除涉案合同并要求被告聂某1、聂某2、陈某偿还借款本金75832.87元及利息（截至2020年6月10日利息5767.05元，自2020年6月11日起按合同约定利率计至本金实际付清之日止）的诉讼请求，本院予以支持。预告登记与本登记是相对应的概念，预告登记是对将来发生不动产物权变动的目的请求权的登记，本登记则是对已经发生的物权变动进行的登记。本案中的商品房抵押登记备案属预告登记，主要是促使以设立房屋抵押权为内容的请求权得以实现，并非直接导致抵押权的设立。预告登记的请求权基础不是预告登记本身而是其保障的债权。最高人民法院关于《中华人民共和国担保法》司法解释第四十七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条中关于抵押物登记，均指本登记，非预告登记，因此在涉案房屋上抵押预告未转换成房屋抵押登记之前，原告行使房屋优先受偿权依据不足，本院不予支持。原告未收到正式抵押登记信息的房屋他项权证书，无法达成合同约定保证责任的免除，被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司应承担连带保证责任。被告聂某1、聂某2、陈某经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃对原告所举证据和主张的事实进行质证和抗辩的诉讼权利，应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条之规定判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司银川金凤支行与被告聂某1、聂某2、陈某、宁夏金色阳光房地产开发有限公司于2014年10月24日签订的《个人购房借款/担保合同》；二、被告聂某1、聂某2、陈某共同偿还原告中国工商银行股份有限公司银川金凤支行借款本金75832.87元及利息（截至2020年6月10日利息5767.05元，自2020年6月11日起按合同约定利率计至本金实际付清之日止），于本判决生效之日起二十日内付清；三、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任，被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司清偿后可向被告聂某1、聂某2、陈某追偿；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司银川金凤支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费920元，公告费600元，由被告聂某1、聂某2、陈某、宁夏金色阳光房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 翟志强 二○二○年九月二十七日书记员 于 楠附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百一十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。