北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初4807号原告：北京宝盈信达物业服务有限公司，住所地北京市密云区城后街（密西花园）******。统一社会信用代码91110228671709547D。法定代表人：李贵星，执行董事。委托诉讼代理人：郭艳平，北京市鑫宝律师事务所律师。被告：北京市密云区果园街道嘉益园小区业主委员会，住所地，住所地北京市密云区嘉益园小区iv>法定代表人：王怀彬，主任。委托诉讼代理人：杨华民，北京君宪律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭东贤，男，1959年11月29日出生，汉族，业主委员会副主任。原告北京宝盈信达物业服务有限公司（以下简称宝盈信达公司）与被告北京市密云区果园街道嘉益园小区业主委员会（以下简称嘉益园业委会）确认合同有效纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭艳平，被告嘉益园业委会主任王怀彬及委托诉讼代理人杨华民、郭东贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．被告继续履行于2016年12月14日签订的《北京市物业服务合同》；2．案件受理费由被告负担。事实与理由：2016年12月14日，原、被告签订《北京市物业服务合同》，约定服务期限为三年（至2019年12月13日止）。合同签订后，被告积极履行自身合同义务，为嘉益园小区提供了优质的物业服务，各项服务内容符合合同约定标准，被告在原合同服务期内未提出过任何异议。合同期限届满后，鉴于原告提供各类服务较好，且对小区较为熟悉，被告积极与原告协商续签《北京市物业服务合同》有关事宜。然而，被告突然于2020年5月31日向原告发告知函，称决议不再与其签订物业服务合同，并要求按照另行通知的时间交接。根据《北京市物业服务合同》第十八条约定：“任何一方决定在本合同该期限届满后不再续约的，均应当在期满3个月前书面通知对方”。第二十条约定：“本合同终止后，尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务六个月……”。原告认为，被告未按照约定提前三个月通知不再续约，基于物业服务合同的特性，应视为被告已同意续约，且被告实际亦在与原告就续约达成协议；即便被告不同意续约，亦应在合同期届满后六个月内召开业主大会，就解聘、选聘等相关事宜进行决议，而被告未进行如此操作，实际亦以其行为告知将会在合同期满六个月之后继续履行《北京市物业服务合同》。另经原告了解，被告业委会部分委员长期拖欠物业费，已经损害全体业主的权利，正是基于原告向业主委员会成员催收物业费，引发个别成员不满，利用业主委员会违法行事。综上，原告认为，被告未提前3个月通知，且未在合同期满后六个月内就解聘、选聘物业依法定程序进行表决，应视为被告继续履行合同。被告突然告知不再续签，违背合同约定，且部分业委会成员基于个人不愿交纳物业费而违法行事，决策程序不合法，不公开，其决定应属无效。现诉至法院，请求判令继续履行原、被告之间的《北京市物业服务合同》。被告嘉益园业委会辩称：双方签订的《北京市物业服务合同》约定：“服务期限为3年，自2016年12月14日至2019年12月13日”。合同第二十条约定：本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务6个月。2019年10月28日，被告书面通知原告，将就是否续签物业服务合同事宜以书面征求业主意见形式召开业主大会，然后将结果告知原告。经书面征求业主意见，绝大多数业主不同意续签，以此做出的不与原告续签物业服务合同的业主大会决议符合法律规定。业主大会已经选聘新的物业公司，原告应当依法依约办理物业服务交接。原告所称，业委会部分委员拖欠物业费，利用业委会违法行事，没有事实依据，亦与此案无关。综上，原告起诉缺乏事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1．原告宝盈信达公司系嘉益园小区原物业服务公司。2．2016年3月31日，北京市密云区果园街道办事处向嘉益园住宅区全体业主提出关于组建业主大会筹备申请进行复函，称该小区已符合成立业主大会的条件，将组织嘉益社区居民委员会、开发建设单位、业主代表成立业主大会筹备组。拟定7名业主作为业主代表参加业主大会筹备组，请自愿参加筹备组的业主，于2016年4月1日至4月7日，到嘉益园社区居民委员会报名。3．2016年4月29日，嘉益园小区业主代表大会筹备组依据《物业管理条例》、《业主大会规程》及相关规定，经全体业主表决通过，制定《嘉益园住宅小区（大厦）业主大会议事规则》，议事规则第四条规定：根据本区域具体特点，按照有利于实现业主大会会议召开目的原则，本区域业主大会会议由业主委员会征求社区居委会意见后确定采用集体讨论或书面征求意见方式。第五条规定：采用书面征求意见方式，按照下列程序进行：业主大会会议召集人就决议事项向本区域全体业主送达书面征求意见函，并书面告知业主反馈意见投放的截止时间和地点；……业主大会会议召集人公布书面征求意见收集的结果，说明其合法性、有效性，明确决议的事项是否通过或有效。第十二条规定：依照本规则通过的决议，需书面告知社区居委会，对全体业主具有约束力，全体业主应当遵守和执行决议。第十三条规定：业主委员会作出的决定，应当以书面形式向全体业主公告。4．2016年5月21日，业主大会筹备组采用无记名投票的方式召开业主代表大会，选举产生业主委员会委员5名，分别为：王怀彬、郭东贤、曹书凤、胡秀霞、柴克武。首次业主代表大会，会议审核通过了《嘉益园住宅小区（大厦）管理规约》、《嘉益园住宅小区（大厦）业主大会议事规则》、业主大会决议。2016年5月31日，嘉益园业主委员会在北京市密云区果园街道办事处备案登记上述材料。5．2016年12月14日，嘉益园业委会（甲方）与宝盈信达公司（乙方）签订《北京市物业服务合同》，该合同约定：甲方委托乙方为嘉益园小区进行物业管理服务。物业坐落位置位于密云区果园西路6#院，管理区域四至为东至密云镇大唐庄村土地，南至城后街绿化道，西至果园西路绿化带，北至密云职业技术学校。物业服务期限为3年，自2016年12月14日至2019年12月13日。第十八条约定：任何一方决定在本合同期限届满后不再续约的，均应当在期满3个月前书面通知对方。第二十条约定：本合同期限届满前，甲方决定继续聘用乙方的，应当在期满前3个月书面通知乙方；乙方自接到续约通知一个月内回复甲方。第二十一条约定：本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务6个月，在此期间的物业服务费按本合同约定的标准缴纳。6．2019年4月9日、2019年10月8日，业委会曾两次召开嘉益园小区物业服务管理座谈会，要求宝盈信达公司就相关服务问题进行整改。合同期满后，经嘉益园业委会与宝盈信达公司协商拟定的嘉益园小区物业服务合同（草案）在业主委员会公示栏进行公示并在49个单元门张贴入户通知，公示期为2020年5月7日至2020年5月14日。2020年5月12日，业委会张贴补充通知，将上述服务草案公示期延长至5月23日，公示期满后，以书面征求业主意见形式召开业主大会，业委会将在居委会协助下入户征求全体业主意见。2020年5月31日，嘉益园业委会在公告栏张贴《业主大会会议决议》，内容为：根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《北京市物业管理条例》及相关法律、法规、规章规定和《管理规约》和《业主大会议事规则》之规定，2020年5月24日至2020年5月29日，采用书面征求意见方式召开业主大会，本物业管理区域住宅建筑物总面积共55422平方米，业主总人数为589人。表决书共发放和送达565份，实收反馈意见565份，对应住宅建筑物专有部分面积53250平方米，占住宅建筑物总面积96．08%，业主人数565人，占总人数的96．25%。本次会议真实有效，会议表决通过以下事项：以467票赞成，对应建筑物专有部分面积43940平方米，占住宅建筑物总面积79．56%，通过不同意与北京宝盈信达物业服务有限公司签订物业服务合同。鉴于上述表决意见，业主大会会议决定：不与宝盈信达公司签订嘉益园小区物业服务合同。同日，业委会向宝盈信达公司送达告知函。7．2020年6月7日，经业委会决定于6月8日至9日在社区服务站以公开报名方式，选聘新的物业。经公开报名，16家企业报名，其中含北京芳庄万士物业服务管理有限公司。果园街道社区工作人员、社区民警、居委会工作人员、监督委员会工作人员、业主代表、报名物业企业人员列席会议。6月14日，嘉益园小区业主代表大会按照原物业服务合同、约定的服务内容、服务标准等初选北京芳庄万士物业服务管理有限公司作为本小区物业服务企业，业委会通过书面征求业主意见形式召开业主大会，最终决定是否聘请北京芳庄万士物业服务管理有限公司作为小区物业服务企业。经对意见征集票进行汇总，6月20日，业委会形成业主大会会议决议，大意为：达到同意选聘北京芳庄万士物业服务管理有限公司作为嘉益园小区物业服务企业的表决比例。鉴于上述表决意见，业主大会会议决定：选聘北京芳庄万士物业服务管理有限公司作为嘉益园小区物业服务企业。8．庭审中，原告宝盈信达公司要求继续履行于2016年12月14日签订的《北京市物业服务合同》：筹备组未在成立前7日内进行公示，成立不合法；议事规则应该由首次业主大会做出，程序不合法，应予撤销。业委会组成违法，备案人员部分欠缴物业费，不应作为业委会委员。两次业主大会会议决议是依据无效的议事规则做出的，没有事实和法律依据。本院认为：嘉益园业主委员会（甲方）与宝盈信达公司（乙方）签订《北京市物业服务合同》,系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效。2016年5月31日，嘉益园业主委员会在北京市密云区果园街道办事处备案登记。本案的争议焦点之一为《嘉益园小区（大厦）业主大会议事规则》是否有效。原告所称筹备组组成违法，依据果园街道办事处向嘉益园住宅区全体业主提出关于组建业主大会筹备申请进行复函，业主大会筹备组是在果园街道办事处组织领导下，按照相应流程组建的，不存在程序违法。本案争议焦点之二为关于业委会组成人员是否合法。依据果园街道业备（2016）业主委员会备案单内容，果园街道办事处确认该业主委员会提交的材料齐全，符合首次业主大会会议召开和形成决定的法定要求，符合备案条件，予以备案。原告未提交证据证明部分业委会委员违反物业服务合同中关于物业费交纳时间的规定，因此原告称部分业委会委员拖欠物业费，不符合担任业委会委员条件的理由不成立。本案争议焦点之三为双方2016年12月14日签订的《北京市物业服务合同》合同期满后是否成为默认的续签合同。根据相关规定，物业服务合同期满后，应当由双方协商重新签订物业服务合同。2020年5月31日，嘉益园业委会在公告栏张贴《业主大会会议决议》决定：不与宝盈信达公司签订嘉益园小区物业服务合同。业委会以公告形式将会议形式、投票方式、表决事项、联系方式进行公示，并不存在原告所称未提前将议事内容征询物业管理区域内业主意见的情形，故未有证据证实业主大会召开流程问题。本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务6个月，在宝盈信达公司继续提供物业服务的期间内，业主大会重新选聘的了新的物业公司，并及时告知宝盈信达公司，且给予其合理的交接办理时间。原告要求继续履行2016年12月14日签订的《北京市物业服务合同》的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，第七十八条，《北京市物业管理办法》第二十四条之规定，判决如下：驳回原告北京宝盈信达物业服务有限公司的全部诉讼请求。案件受理费三十五元，由北京宝盈信达物业服务有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 谭凤国二〇二〇年九月四日法官助理 和 霞书 记 员 陶海新