陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法 院     民事判决书                                   （2020）陕0102民初5577号       原告（反诉被告）：郭洁慧，女，1980年5月19日出生，汉族，个体工商户，住西安市碑林区。   委托诉讼代理人：张继海，陕西同步律师事务所律师。   委托诉讼代理人：辛雁峰，陕西同步律师事务所实习律师。   被告（反诉原告）：陕西骏达商业运营管理有限公司，住所地：西安市新城区。   法定代表人：方国松 ，董事长。   委托诉讼代理人：朱炎生，陕西一代律师事务所律师。   原告郭洁慧与被告陕西骏达商业运营管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭洁慧及其委托诉讼代理人张继海，被告陕西骏达商业运营管理有限公司委托诉讼代理人朱炎生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告郭洁慧向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告向原告退还已支付剩余款项费用53819.9元；二、依法判令被告向原告支付因违法解除租赁合同的违约金14506.08元；三、判令被告向原告赔偿因违法解除租赁合同造成的店铺装修损失19500元；四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月被告位于新城区XX路XX段的“东方亿象城”招商，双方达成口头协议，由原告承租其位于新城区XX路XX段的XX商场XX层XX号商铺用于服装经营，租期五年，待项目开盘后双方正式签订书面合同。为此，原告按照被告要求向其预交经营权费125775元。2018年5月3日，原、被告就该商铺租赁一事签订了《东方亿象城商铺租赁合同》与《东方亿象城商业管理服务协议》，双方确定了商铺开业日（起租日），并约定了租金标准、综合管理服务费标准及物业服务费标准。上述合同签订后，被告又要求原告按照合同约定交纳首期6个月的租金13500元、综合管理费15512元及装修保证金3000元，共计32012元。2020年6元13日被告突然向原告致函单方毁约，解除合同，给原告造成巨大损失。为维护原告合法权益，特诉至法院    被告陕西骏达商业运营管理有限公司辩称，因原告拖欠被告租金、综合管理服务费等相关费用，严重违约导致合同解除，故应由原告承担相关后果及违约责任。原告自2018年11月16日商场开业起租以来，长期拖欠租金、综合管理服务费等相关费用。虽经被告多次催交，但原告以各种理由拒不交纳，被告于2020年6月13日通知原告解除了双方签订的《东方亿象城商铺租赁合同》及《东方亿象城商业管理服务协议》。因原告违约导致合同解除，应由原告承担违约责任，其要求答辩人支付违约金无事实和法律依据，应当予以驳回。根据租赁合同12.3条约定，因原告违约导致解除合同的，原告无权就其在该商铺内的装修及附属设施要求答辩人给予任何补偿。故原告要求答辩人赔偿其装修损失的请求应当予以驳回。经营权费是被告同意原告在答辩人商场开展经营活动交纳的费用，与租金、综合管理服务费、物业费等费用无关，也不能进行费用冲抵。原告已经在被告商场开展了经营活动，现因原告违约导致合同解除，原告不能继续经营，责任在原告，故经营权费应当不退。答辩人没有应退原告的费用，原告要求答辩人退还剩余款项费用53819.9元的请求没有事实依据，应当予以驳回。双方合同签订后，被告向原告交付了房屋，但原告自2018年11月16日商场开业以来，仅缴纳第一个缴费期6个月租金及相关费用后，一直拖欠此后的相关费用，故提出反诉，请求：一、确认反诉原告与反诉被告签订的《东方亿象城商铺租赁合同》与《东方亿象城商业管理服务协议》已于2020年6月13日解除；二、判令反诉被告向反诉原告支付拖欠租金29099.68元、综合管理服务费33437.52元、物业服务费9260.77元、空调费6350.24元；三、判令反诉被告向反诉原告支付违约金27043.93元；四、反诉费用由反诉被告承担。   原告郭洁慧针对被告陕西骏达商业运营管理有限公司的反诉辩称，被告陈述事实与实际情况并不相符，在其反诉状中对原告在合同签订前已经向被告支付的125775元并未提及。原、被告产生纠纷的原因就是原告向被告在合同签订前支付的经营权费，该费用实际是当时商铺并不具备条件，在双方确定面积及商铺位置的情况下，原告按照被告要求预交的经营权费125775元。被告工作人员当时口头告知原告该费用就是租金及其他使用费用，在正式签订合同之后是可以进行冲抵的。在被告向原告主张解除合同时，原告并不存在拖欠费用的问题。原告认可被告对于解除合同的事情及时间予以认可，对欠付租金不予认可，原告不应承担违约责任，请求驳回反诉原告的反诉请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，2017年9月18日，交款通知单载明购房人姓名为郭洁慧，房号2F2142，面积27.95平方米，买断费每5年每平方米4520元，租金每月每平方米193元（含租金和综合管理服务费），本次交款60000元；2017年9月26日，交款通知单载明已交款60000元，本次交款65775元，其余信息与前述交款通知单一致。2018年5月3日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺租赁合同》，该合同约定甲方租赁给乙方的商铺位于西安市新城区XX路XX段XX商场XX层XX号商铺，面积27.95平方米，用于经营女装。乙方商铺装修期45天，装修期不计租金，租赁期限五年，从2018年8月18日起至2023年8月17日止。第一个租约年每月每平方米80.5元，每月租金2249.98元，年租金27000元。第一个租约年以半年为一个交租期，第二个租约年起至第五个租约年止以一年为一个交租期。首期租金自2018年8月18日至2019年2月17日共计13500元。非违约方可书面通知违约方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按终止日所在月的月租金及月综合管理服务费之和的3倍支付违约金。若出现合同约定情形而甲方行使解除合同权利的，甲方有权要求乙方承担违约金，乙方无权就其在该商铺内的装修及附属设施要求甲方给予任何补偿或要求甲方购买其装修或设施。乙方未按合同约定支付或补足租金、综合管理服务费、物业服务费、履约保证金或本合同所列的任何费用，每逾期一天，则应按照逾期支付之款项的万分之五支付违约金。逾期超过15天的，甲方有权经书面通知乙方解除本合同，并有权将履约保证金全部没收，作为乙方的违约金。该合同签订同日，双方签订了《商业管理服务协议》，该协议约定租赁期内，乙方按照合同约定向甲方交纳商铺的综合管理服务费，每月每平方米92.5元，每月综合管理服务费2585.38元，第一个租约年以半年为一个缴费期，第二个租约年起至第五个租约年止以一年为一个缴费期。首期综合管理服务费2018年8月18日至2019年2月17日共计15512元。物业服务费每月每平方米17.5元，每月共计489.13元，按季度交纳。空调费每平方米每月12元。合同签订后当日，被告向原告出具了收到郭洁慧经营权费（买断费）125775元的收据及收到半年租金13500元及管理费15512元共计29012元的收款单。2018年6月3日，被告收取原告装修保证金3000元。该商铺所在商场于2018年11月16日开业，原、被告均确认开业日即为计租日。首期租金及综合管理费的期限为2018年11月16日至2019年5月15日。2020年6月8日，被告向原告邮寄了催缴通知书，要求原告缴纳拖欠被告的租金、综合管理服务费、物业服务费、空调费共计77205元，并要求原告于2020年6月11日前缴清，否则被告将解除双方的租赁合同及商业管理协议并收回商铺。后被告向原告邮寄了解除合同通知书，并要求合同解除之日起三日内将商铺腾交被告。原告认可收到该通知书并认可双方的合同于2020年6月13日解除。庭审中，原告提交了其商铺的装修合同及收款收据，用以证明其装修该商铺花费19500元。   上述事实有商铺租赁合同、商业管理服务协议、催交通知书、解除合同通知书、邮政快递单、交款通知单、收款收据、收款单、当事人陈述等证据在卷佐证。   本院认为，本案争议的焦点为原告向被告交纳的买断费/经营权费是否系预交租金。根据原告提交的交款通知单来看，该通知单上将买断费与租金分开单列，在被告向其出具的收据上载明该费用系经营权费，且双方签订合同时对租金标准也作出了约定，该租金标准和同类同地段商场相比较低，原告交纳租金时也没有作相应的扣减，故原告称该费用系预交租金，证据不足，本院不予采信。原告在该商铺的使用过程中，应按照合同约定交纳租金、综合管理服务费、物业费、空调费等费用，原告逾期没有交纳，被告要求解除合同，原告予以同意，故双方的合同于2020年6月13日解除。合同解除后，原告向被告交纳的经营权费，应按照实际使用期间扣除相应的费用后，由被告向原告予以退还剩余的经营权费共计86086元，装修押金3000元亦应予以退还，但原告仅要求被告退还53819.9元，故本案应以原告要求退还数额为限。原告要求被告支付违约金及店铺装修损失，因原告无证据证明被告系违约方，故原告该请求于法无据，本院依法不予支持。被告反诉要求原告补交租金、综合管理服务费、物业费及空调费共计78148.21元及违约金11138.71元，有事实和法律依据，本院依法予以支持，但反诉原告要求按照终止日所在月的月租金及月综合管理服务费之和的3倍支付违约金属于重复计算，对此不予支持。   综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             一、确认原告郭洁慧与被告陕西骏达商业运营管理有限公司于2018年5月3日签订的《商铺租赁合同》及《商业管理服务协议》于2020年6月13日解除；   二、被告陕西骏达商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郭洁慧退还经营权费及装修押金53819.9元；   三、反诉被告郭洁慧于本判决生效之日起十日内向反诉原告陕西骏达商业运营管理有限公司支付租金、综合管理服务费、物业费、空调费共计78148.21元及违约金11138.71元；   四、驳回原告郭洁慧其余诉讼请求；   五、驳回反诉原告陕西骏达商业运营管理有限公司其余反诉请求。   案件受理费1996元减半收取998元，由原告郭洁慧负担386元，由被告陕西骏达商业运营管理有限公司负担612元；反诉费1202元，由反诉原告陕西骏达商业运营管理有限公司负担182元，由反诉被告郭洁慧负担1020元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                                                     审 判员  耿垒                                      二〇二〇年九月三十日                                                                                                                                                                                                                           法 官 助 理   杨罡       书  记员   张亚兰             1 / 5