北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初11711号原告：陈钰，女，1986年9月2日出生，回族，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：孙晓莉，北京邦文律师事务所律师。被告：陈丽娜，女，1982年11月17日出生，汉族，无业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：陈海生，北京市江山律师事务所律师。原告陈钰与被告陈丽娜占有排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，本案原告陈钰的委托诉讼代理人孙晓莉到庭参加诉讼。被告陈丽娜经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈钰向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即停止侵权行为，腾退北京市通州区京洲园A号楼C层D单元B室（以下简称B室）给原告；2、请求法院判决被告给付原告房屋占有使用费（自2016年10月1日起至实际腾退完毕之日止，按4000元/月的标准计算）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：B室房屋登记在原告名下。2015年，原告向被告借款，原告以涉案房屋向被告提供抵押担保，并办理了房屋抵押登记手续。2015年6月份，被告以担心原告不能还款为由强行入住该涉案房屋。2016年10月，原告偿还了被告所有借款，并办理了涉案房屋抵押登记注销手续，但被告仍占有涉案房屋拒绝搬离。原告多次和被告交涉，要求被告腾退房屋，但被告至今仍拒绝腾退。为维护自身合法权益，原告无奈起诉至法院，请法院保护原告权利。被告陈丽娜未到庭但向本院陈述答辩意见称：不同意原告的诉讼请求，请求驳回原告的起诉。理由如下：一、原告并未偿还被告借款，解除抵押是基于原告要到银行进行贷款，要求被告协助配合，并非基于还款的事实。二、涉案B室房屋是双方共有，被告有权居住，原告无权要求被告腾房。被告对B室属于合法占有。原被告于2016年达成口头协议，因原告对被告负债无力偿还，自愿用房屋进行抵债且双方按照约定办理了抵押登记、交接钥匙、转移占有等。后因原告母亲生病，急需大量资金治病，双方便商议用房屋抵押贷款，如贷款成功，即可以偿还被告借款，又能为原告母亲治病，如贷款不成功，仍按原协议履行，将房屋重新抵押给被告陈丽娜，待被告具备通州区购房资格后，将涉案房屋过户至被告名下。但是原告后来与被告反目，不仅拒绝重新抵押、拒绝偿还借款，更找人上门销毁证据、殴打被告，其中销毁的证据有原被告就偿还欠款、房屋归属及占有的协议。三、B室房屋系被告装修，该建筑物有被告添附，且所有物品、家具都是被告出钱购置，前期主要是原告在居住使用。经审理查明：2012年11月14日，陈钰（买受人）与北京中泽房地产开发有限公司（出卖人）签订《北京市商品房现房买卖合同》，合同约定：该商品房房屋坐落为通州区京洲园A号楼C层D单元B号。该房屋实测建筑面积共96.06平方米，套内建筑面积75.31平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米19975.28元，总价款为1504338元。此外，合同还约定了其他内容。同日，甲方北京中泽房地产开发有限公司与乙方陈钰签订《中泽馨园委托装修协议》，约定乙方为便于自身使用该商品房，自愿委托甲方聘请专业施工单位对B室房屋进行室内装饰装修。该协议亦约定了其他内容。2013年12月7日，B室房屋登记在陈钰名下，为单独所有。根据《不动产权利及其他事项登记信息》显示：2014年4月9日，抵押人向抵押权人北京银行股份有限公司瑞都支行借款105万元，债务履行期限360个月。2014年9月10日，抵押人陈钰向抵押权人王辉借款60万元，后于2015年6月3日因该笔借款已还清注销抵押。2015年6月17日，抵押人陈钰向抵押权人陈丽娜借款40万元，债务履行期限为12个月，抵押权登记信息显示因该笔贷款还清抵押于2016年10月10日注销。2016年3月28日，抵押人陈钰向抵押权人陈丽娜借款150万元，债务履行期限为24个月，抵押权登记信息显示债务已还清抵押于2016年10月14日注销。与抵押对应，2015年6月9日，抵押人陈钰与抵押权人陈丽娜签订一份《主债权及房屋抵押合同》，约定主债权金额40万元，债务履行期限12个月，B室作为抵押物。该合同第三条特别约定“甲、乙双方共同确认：本合同仅为甲、乙双方向房屋登记机构申请办理抵押权登记之用的主债权及抵押合同。除双方另有约定外，不作他用。”2016年10月10日，抵押人陈钰与抵押权人陈丽娜签订《主抵押合同解除终止协议》，约定担保的主债权已消灭。2016年3月22日，抵押人陈钰与抵押权人陈丽娜签订《主债权及不动产抵押合同》，约定，主债权金额150万元，债务履行期限24个月，以B室作抵押。2016年10月14日，陈钰与陈丽娜签订《主抵押合同解除终止协议》，但该份协议并未在“注销原因”处进行标记。关于B室的居住使用问题，陈钰称陈丽娜于2015年6月搬入B室居住，陈钰并未反对。陈丽娜则称2016年4月份搬进B室。2018年10月2日，陈钰前往B室要求陈丽娜搬离B室，双方发生纠纷。案件审理过程中，被告称B室房屋的购房按揭贷款是由陈丽娜不定期转账给陈钰，由陈钰偿还。同时陈钰向案外人王辉借款60万元，是由陈丽娜替原告进行偿还40万元，剩余未偿还的借款本金及利息亦是由陈丽娜进行处理。陈丽娜替陈钰偿还40万元借款时，陈钰明确表示B室房屋归陈钰及陈丽娜共同所有。但陈丽娜未向法庭提交关于B室权属问题约定的书面材料。关于150万元贷款，是陈钰的债主要将B室收走，陈丽娜便替陈钰偿还了150万元，同时在B室上做了第二笔抵押登记担保150万元的债权，后因陈钰想将B室房屋进行贷款，陈丽娜便配合陈钰解除了B室上的两笔抵押。同时，陈丽娜向法庭提交了中国建设银行的转账凭条、交易明细、中国银行客户回单、付款通知单，证明陈丽娜向王辉转账40万元、陈丽娜向陈振军分多次转账共计150万元。陈钰表示陈丽娜上述所称为双方之间的债权债务纠纷，被告可另案起诉，与本案无关。另，被告对上述《北京市商品房现房买卖合同》真实性表示认可，但是被告称原被告双方对该处房屋另有约定且购房款为被告所支付。关于《中泽馨园委托装修协议》，被告称虽然协议中约定购买房屋时带有装修，但是被告后续对B室房屋进行了进一步装修，价值远高于原装修，且装修项目多有变动，屋内亦有大量添置，现有装修及物品均是被告出资所购置。同时，被告亦向法庭提交《尚品宅配定制报价单》、《尚品宅配佳句送货安装服务单》、《产品订货合同》、《北京商品宅配订购意向书》、《收据》以证明B室屋内家具、家电均为被告购买，但显示客户姓名为陈钰，手写签字处也为陈钰。其他提交的家具配送购买材料中也未见陈丽娜名字。陈钰对此表示若陈丽娜认为B室房屋内有添附，可以折价向陈钰另行主张，若陈丽娜认为家电是被告购买，被告可以搬走。上述事实，有《北京市商品房现房买卖合同》、《中泽馨园委托装修协议》、《房屋所有权证》、《不动产权利及其他事项登记信息》、《主债权及不动产抵押合同》、《主抵押合同解除终止协议》及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，B室房屋所有权登记于原告陈钰个人名下，且为单独所有，且房屋买卖合同、装修协议等均显示房屋所有权人为陈钰。在陈丽娜无法证明陈钰及陈丽娜双方之间就B室房屋的占有使用或是所有权归属另有约定的情况下，陈丽娜无权占有B室房屋，应当将B室房屋归还陈钰，故对于原告要求被告腾退B室的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的房屋占有使用费，因现有证据表明陈钰于2018年10月2日起原告主张被告腾退房屋，而2018年10月2日前未有证据证明原告对被告在B室居住使用持有异议，故法庭按照从2018年10月2日起至实际腾退之日止支持占有使用费，标准参考涉案房屋所在小区同条件的房屋租金确定为每日100元。因本案属于原告陈钰基于房屋所有权主张的排除妨碍纠纷，关于B室内的添附、家具家电折价及归属问题，被告陈丽娜可在做好证据保全的前提下与原告陈钰另行解决。关于审理过程中陈丽娜辩称的陈钰与其之间的债务纠纷问题，与本案并非同一法律关系，且即便陈丽娜所述债务属实，亦不能作为拒腾房屋的有效抗辩，陈丽娜可另行解决，本案不作处理。另，在本案法庭辩论终结后，被告陈丽娜向本院提交中止审理申请书，称已向北京市朝阳区人民法院起诉陈钰，要求确认二者之间“陈钰在还清对陈丽娜的欠款前，陈丽娜有权占有、使用、处置房屋，陈钰有义务配合”的口头协议有效。本院认为此项理由在本案中被告陈丽娜已作为正式答辩意见提出，本院已作出认定。在充分保障陈丽娜举证权利、本院协助调取证据的基础上，被告陈丽娜未能提供相应证据证实该口头协议存在，本院对其此项答辩意见不予采信。现其另行向人民法院起诉，再次要求确认口头协议，不符合中止审理的法定情形，本院对此申请不予准许。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：一、被告陈丽娜于本判决生效之日起三十日内将北京市通州区京洲园A号楼C层D单元B号房屋腾退返还给原告陈钰；二、被告陈丽娜于本判决生效之日起三十日内支付原告陈钰北京市通州区京洲园A号楼C层D单元B号房屋占有使用费每日100元，从2018年10月3日起计算至实际腾退之日止；三、驳回原告陈钰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元，由被告陈丽娜负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 薛 兵人民陪审员 肖 萌人民陪审员 田苗苗二〇二〇年九月三十日法官 助理 崔艳丽书 记 员 孙嘉慧