江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0507民初1477号原告：曹春明，男，1982年4月11日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告：翁青芬，女，1981年9月29日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告共同委托诉讼代理人：张弨，江苏明台律师事务所律师，特别授权。被告：张团结，男，1984年4月17日出生，汉族，住河南省新蔡县。被告：吴雪，女，1987年2月18日出生，汉族，住江苏省靖江市。委托诉讼代理人：叶桂洪、张乙亮（实习），江苏仲梁禾律师事务所律师。第三人：苏州安源不动产经纪有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道春申湖中路**。法定代表人：顾成龙。委托诉讼代理人：王华，男，1996年10月28日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区，系该公司员工。原告曹春明、翁青芬与被告张团结、吴雪、第三人苏州安源不动产经纪有限公司（以下简称安源经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2018年5月4日向本院起诉后，本院于2018年10月作出原审（2018）苏0507民初第2572号民事判决。当事人就该案上诉后，苏州市中级人民法院于2019年12月提起再审，并于2020年4月作出裁定，撤销本院（2018）苏0507民初第2572号民事判决，同时发回本案重审。本院于2020年4月10日立案受理后，依法组成了由审判员孙明任审判长、人民陪审员严雪英、徐秀英参加评议的合议庭。本案于2020年6月2日、8月17日公开开庭进行了审理，原告曹春明、翁青芬共同委托诉讼代理人张弨、被告吴雪委托诉讼代理人鲍南超（第二次改为叶桂洪）、张乙亮、第三人安源经纪公司委托诉讼代理人王华（第二次）到庭参加诉讼。被告张团结经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告曹春明、翁青芬向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的房屋买卖（居间）合同；二、判令被告返还原告购房定金1万元；三、判令被告支付原告违约金6万元（其中包括根据定金罚则加倍返还定金1万元以及被告违约需要赔偿原告损失5万元）；四、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告因生活需要购房。经第三人居间介绍看中了被告名下位于相城区。2017年8月22日原、被告在第三人主持下，签订了房屋买卖（居间）合同，约定房屋转让总价款为168万元，原告应在2017年8月22日支付定金1万元，被告应在2017年9月10日前还清房屋原有贷款、注销抵押，提供所需材料办理网签、资金托管等手续；任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付房屋成交价格的25%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。签约当日原告支付被告购房定金1万元，但之后被告迟迟不去归还房屋原有贷款、办理注销抵押手续，也不配合办理网签手续，导致房屋无法正常交易。原告和第三人经办人多次联系被告，被告也都不回应。被告的种种行为明确表示了其不再履行合同，构成严重违约，望判如所请。被告张团结未作答辩。被告吴雪辩称:1、此买卖房屋不在被告吴雪的控制下，被告吴雪在签订合同时就已告知中介和买受方其与被告张团结已经离婚，房产所有权归被告张团结所有，应中介和买受人要求，被告吴雪只是配合被告张团结签字，并不作为合同的一方，不实际享受合同权利，也不实际负担合同义务，被告吴雪长期在泰州工作，签字时已告知中介和买受方，后续的有关房屋买卖的任何事宜均和本人无关，直接联系被告张团结，其不作为合同一方，即使原告认为卖方违约，也不应由被告吴雪承担违约责任。2、根据房屋买卖居间合同约定，两原告应于2017年8月22日向被告1支付1万元的定金，但是两原告一直拖延履行支付义务，直至2018年1月7日才支付定金，原告未履行在先的合同义务，被告未履行办理房屋资金托管手续不符违约，签订协议后，中介虽开具一张买受人付了1万元定金的收据，但被告未收到相应的定金，且收据上无被告签字确认，2018年1月7日在距约定支付日期逾期近5月之久，被告张团结才收到买受人所支付的定金，在被告张团结收到定金后多次积极的配合中介办理资金托管手续，多次请假，但每次中介均告知等消息，均未办理成功，因工作请假压力的问题，被告张团结告知中介一次性确认能处理好之后再通知他请假办理，但中介一直未联系。3、本协议只是预约合同，协议对付款方式、付款时间、交房时间、过户时间等重要履行内容未作约定，尚需将来进一步明确，故被告认为，房屋买卖居间合同的性质，并非正式的房屋买卖合同，而是约定在将来一定期限内订立正式合同的预约合同。4、即便认为被告存在违约，但原告的主张违约金额过高，请法院予以酌定。本案中，原告只支付了1万元定金且距约定日期逾期近5月，买受人于2018年5月2日向法院提起诉讼，期间相差4个月，该段时间内房屋的市场价格没有大额的变动，原告提供的签订居间合同时的房屋的售价与起诉时房屋的售价对比显然不合理，原告也未提供证据证明其所受的实际损失。第三人苏州安源不动产经纪有限公司陈述，定金1万元确认是交付给张团结和吴雪了，是吴雪让我把钱打给张团结的，是支付宝支付的。经审理查明：2017年8月22日，吴雪、张团结（甲方，售房人），曹春明、翁青芬（乙方，购房人），安源经纪公司（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》，主要内容为：甲方依法取得位于苏州市相城区元和镇建元路1800号城立方花园11幢102室的房屋产权，房屋所有权证为苏房权证2016字第**；甲方自愿将该房屋出售给乙方；该房屋所有权人为吴雪、张团结，建筑面积95.47平方米；成交价格为168万元；乙方于2017年8月22日交付定金人民币1万元；乙方需要贷款；甲乙双方须在2017年9月10日前提供相应原合法的（过户/贷款）证件，否则视为违约；甲方承诺于交易完成前腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方；以上条款约定日期，如有一方无法履行，每延期一日违约方须向另一方支付该房屋成交价的万分之五作为逾期履行金，超过七日，由违约方按本合同第六条约定承担违约责任；第六条违约责任，5、甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，由违约方向另一方支付该房屋成交价格的25%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿；如因洪水、地、地震灾或法律法规变化、政府（包括银行）政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，甲、乙、丙三方互不承担违约责任；本合同在履行中若发生争议，甲、乙、丙三方应协商解决，协商不成，任何一方可向该房屋所在地人民法院提起诉讼，所有诉讼费由违约方支付。2017年8月22日，安源经纪公司向曹春明出具收据一份，内容为：交款单位曹春明，收款方式转账，金额1万元，收款事由为交城立方花园11幢102室买卖定金，由中介方保管。2018年1月7日，安源经纪公司工作人员王华通过支付宝向张团结转交了该1万元定金，转账摘要中备注“转账客户定金”。为履行该合同，曹春明、翁青芬于2017年8月份办理了收入证明、个人信用报告、不动产登记信息查询证明、银行账户交易明细。审理中，第三人安源经纪公司王华表示：本人王华，系张团结、吴雪与曹春明、翁青芬房屋买卖合同的居间经办人；当时约好于2017年8月22日双方签订购房合同，后来吴雪说有事当天不能到场，为了不影响交易，她在8月21日先到我们中介处在合同上签好了名字；8月22日买方和张团结到我们中介签订了合同，说好卖方在2017年9月10日前还掉房屋贷款、去掉抵押，办理相关网签、资金托管手续；当天买方交了1万元定金给张团结，但由于吴雪不在场，张团结收到定金不能出具两人签字的收据，所以买卖双方同意将定金由我们中介暂为保管；签订购房合同之后，吴雪和张团结一直没有去把房屋贷款还清，我多番催促，他们迟迟不去实施；后来卖方说买方不愿意等的话，让我给买方推荐其他的房子，我问了买方后，买方表示还是要买这个房子，可以等一点时间；之后我帮卖方联系好了垫资公司和银行，到了约定时间他们也没来，我又一再催促，让卖方尽快提供房屋权属证明、征信报告、物业费发票等一些材料，他们也不提供；2018年1月，张团结让我把定金给他们，他们保证尽快弄材料办手续，我在电话确认吴雪和张团结双方在一起的情况下，转账给了张团结，但是他们拿到定金后，并没有提供任何材料，也没有来办理任何手续；2018年3月开始，我一直联系不到张团结，他电话处于正常开通状态，但就是不接电话，发短信也不回；联系吴雪，吴雪也表示找不到张团结，还说她不想管房子的事情；买方也多次联系卖方，希望他们出面来解决这件事情，但是卖方一直没有回应；2018年3月29日买方委托我们中介发出催告函，要求卖方在4月8日前要办好还贷涤除抵押权、网签、资金托管等手续，否则就要解除合同，卖方签收了催告函，但仍然没有回应。另查，据王华提供2017年8月至2018年3月与张团结手机短信记录，主要内容为催促张团结办理涤除抵押权以及尽快过户。王华提供2017年10月至2018年3月微信聊天记录，主要内容为发送催告函要求在2017年11月5日前配合办理网签、资金托管以及抵押权涤除等手续，并确认1万元定金已转交张团结的情况。翁青芬提供2018年4月与张团结手机短信记录，主要内容为要求张团结出面确定房屋买卖合同是否履行。曹春明、翁青芬、王华提供2018年3月29日催告函及顺丰速运签收情况查询页并表示，王华在微信中发送催告函后，曹春明、翁青芬又于2018年3月29日委托中介向张团结、吴雪分别寄送了催告函，要求于2018年4月8日前配合办理网签、资金托管、抵押权涤除手续。另查，上述房屋登记所有人为吴雪、张团结，登记有他项权利，金额为617000元，期限为2015年4月21日至2040年5月6日。二被告在2016年6月12日经民政部门登记协议离婚，在离婚协议中，双方约定涉案房屋所有权已归被告张团结所有，被告吴雪应配合被告张团结办理房屋买卖手续。审理中，原告还提供2018年4月苏州首套首贷利率上浮的新闻网页，安居客、房多多、链家、我爱我家网站同小区同户型房屋的房源信息。其表示，合同签订后，被告未及时履行，贷款利率出现较大幅度上浮，并且类似房屋价格也大幅上涨，原告购买同样房屋要多支出10多万利息及50万元左右的购房价款，这些都是原告的损失；根据原告的证据及第三人的陈述，足以表明房价上涨以及原告的损失情况，无需进行司法鉴定；被告迟延履行合同，经催告后仍未履行，被告以行为表明不履行合同，原告有权解除合同。第三人安源经纪公司表示，原告以上所称属实，该小区同样房屋存在涨价情况，根据各大中介网络平台的价格及第三人在售房源的价格，都在两百万左右。在本起房屋买卖过程中，尚未实际收取双方的有关中介费用。原告还表示，《房屋买卖（居间）合同》第五条约定甲乙双方需在2017年9月10日之前提供相应原合法的过户/贷款证据，否则视为违约，三方对于具体履行内容进行了口头确认，第三人也说明了该情况；原告认为该合同系正式的房屋买卖合同，不是预约合同，只是对于价款如何支付、支付时间、房屋交付时间、过户时间等履行内容没有特别细致的约定。审理中，被告吴雪陈述，目前房屋是被告张团结在居住，产权还未发生变更，被告吴雪自离婚后一直在泰州工作，实际并未居住此房。以上事实由原告提供的不动产登记查询记录、《房屋买卖（居间）合同》、收据、支付宝转账记录、收入证明、个人信用报告、不动产登记信息查询结果证明、银行账户交易明细、催告函、顺丰速运查询信息、手机短信、微信记录、被告吴雪提供的离婚证、离婚协议书、第三人提供的王华情况说明、房屋买卖（居间）合同、支付宝转账电子回单以及当事人陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，当事人应当全面履行合同。本案中，原、被告于2017年8月22日签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。该合同载明了买卖房屋坐落、所有权人、成交价格、过户时税费如何负担、定金、违约责任等内容，但对于付款方式、付款时间、交房时间、过户时间等重要的履行内容未做约定，尚须将来进一步明确，故本院认为《房屋买卖（居间）合同》的性质并非正式的房屋买卖合同，而系约定在将来一定期限内订立正式房屋买卖合同的预约合同。原告通过第三人向被告支付了合同约定的1万元定金，有相应收条、支付宝转账记录、微信记录以及当事人陈述予以证实，予以认定。合同签订后，经第三人及原告多次以催告函、短信、微信等方式向两被告催告履行，两被告迟迟未能配合履行，现两原告主张解除合同，符合法律规定，可予支持。两原告要求两被告双倍返还定金，合计2万元，符合法律规定，应予支持。两原告主张两被告除双倍返还定金之外赔偿因违约造成的损失5万元，本院综合考虑法律规定、合同约定、被告过错程度、房产市场行情、原告损失等，酌情支持3万元。被告张团结经本院合法传唤无正当理由未到庭，系自行放弃诉讼权利，应承担相应法律后果；被告吴雪虽已与被告张团结离婚，但因其为涉案房屋不动产权登记共有人及房屋买卖合同一方主体，故仍应与被告张团结共同承担相应合同责任；双方其余诉辩意见，依据不足，不予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告曹春明、翁青芬与被告张团结、吴雪于2017年8月22日签订的《房屋买卖（居间）合同》自2018年5月4日起解除。二、被告张团结、吴雪应于本判决生效之日起十日内共同向原告曹春明、翁青芬返还双倍定金2万元，并赔偿损失3万元，合计人民币5万元。三、驳回原告曹春明、翁青芬其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币19920元，财产保全费2770元，合计22690元，由被告张团结、吴雪负担（原告预交的诉讼费用，由本院退还；被告负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331045838）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  孙 明人民陪审员  徐秀英人民陪审员  严雪英二〇二〇年九月七日书 记 员  陈曹懿