浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0225民初4152号 原告：宁波世茂新里程置业有限公司。住所地：浙江省象山县丹东街道梅龙路**。统一社会信用代码913302255805052071（1/1）。 法定代表人：谢琨，该公司董事长。 委托诉讼代理人：曹小明，浙江金汉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周艺，浙江金汉律师事务所律师。 被告：陈晓红，女，1973年8月30日出生，汉族，住浙江省象山县。 委托诉讼代理人：陈志惠，浙江信大律师事务所律师。 原告宁波世茂新里程置业有限公司（下称世茂公司）诉被告陈晓红商品房预售合同纠纷一案，于2020年7月2日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用普通程序于2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告世茂公司的委托诉讼代理人曹小明、周艺，被告陈晓红的委托诉讼代理人陈志惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告世茂公司诉请判令：解除原告与被告于2013年12月26日签订的商品房买卖合同（合同编号：2012016700069）。 事实和理由：原告和被告于2013年12月26日签订合同编号为2012016700069的商品房买卖合同一份，约定原告将位于象山县××路××路××花园××号房屋出售给被告，房屋设计用途为别墅，钢混结构，建筑面积233.64平方米，单价15412.61元／平方米，总价3601002元。合同签订后，被告于2014年1月29日前支付了全部购房款。案涉项目建设房屋共84幢，240户，建设层高3层。随着施工进展，原告发现地质原因引起的房屋沉降问题，遂于2015年6月1日停工，并请求案涉项目已签售的44户购房者解除合同，其中38户业主同意解除合同，但包括被告在内的6户业主却不同意解除合同。由于案涉房屋地质问题未能解决，原告未能依约向被告交付房屋和权属证书。被告于2018年首次向法院起诉，获赔逾期交房违约金、逾期交付权证违约金共计885846元。2018年6月4日，原告发函告知被告因地质客观原因房屋无法交付的情况，再次请求解除合同，被告再次拒绝，并于2019年第二次向法院起诉，又获赔逾期交房违约金、逾期交付权证违约金共计589844元。且被告已于2020年6月第三次向法院起诉要求支付违约金。而案涉项目仍在整改之中，房屋交付日期仍无法确定，案涉商品房买卖合同事实上已无法履行，双方陷入合同僵局。原告认为，原告无法交付房屋是因为地质原因，并非房地产市场因素或其他人为因素导致的商业风险，实属情势变更导致的合同事实上不能履行，且原告因未能按约交付房屋和权属证书，已然向被告支付违约金共计1475690元，该金额达到了案涉房屋总价款的40.98%，完全超过了违约金过高的标准，原告已然承担了相应的违约责任，如果再不解除合同，被告在第三次起诉后，可能会提出第四次、第五次诉讼以获得更多的违约金，这对原告显然不公平，更违背了我国法律有关公平和诚实信用原则的应有之义。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第六条意见为，当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。《最高人民法院关于印发的通知》（下称九民会议纪要）第四十八条规定为，“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”现案涉项目因地质不均匀沉降的原因导致房屋无法交付，合同目的无法实现，故原告依照合同法第九十四条之规定，起诉来院，望法院根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，解除案涉合同以结束合同僵局情形。 被告陈晓红答辩称：一、原告有关案涉项目因为地质沉降原因无法解决导致房屋无法交付的说辞完全是凭空捏造的。众所周知，房地产开发企业在房产开发建设前，必须先经勘察设计，才能进行施工建设，而案涉项目在原先的勘察设计中并未发现任何不适合房产开发的地质问题，施工过程中也未发现所谓的地质问题，如今也未能提供任何有关地质问题的证据。况且原告在大目湾新区还有开发建设云锦小区这种属于多层建筑的房产项目，并未曾听说该小区存在地质沉降问题，而案涉小区为别墅，承重力远小于云锦小区，却莫名其妙出现无法解决的地质问题，这显然是很荒唐的。更何况，即使房产开发建设过程中出现了地质问题，也非不可补救，原告完全可以依照现有的技术手段采取整改措施，却未见原告采取任何措施，只一味的陈述仍在继续观察，这显然是原告单方拒不履行合同。二、案涉合同约定房屋交付时间为2015年6月30日前，原告曾于2016年4月向被告送达一份有关房屋外立面由原规划的石材变更为真石漆涂料的通知，遭到被告等业主反对，后又于2016年11月向被告送达回函，称因项目经营需要，拟对房屋所在地块进行规划变更，两年内不可能完成工期。原告还在2018年6月向被告寄送解除合同通知书，以案涉地块存在无法克服的问题为由通知解除合同。以上三份往来函件可见，原告直至2016年底并未因地质原因停止建设，而其解除合同通知书提及的所谓无法克服的问题，只不过是其为解除合同而想象出来的一个借口而已。被告收到解除合同通知后，即刻向法院起诉要求确认该通知不发生解除合同的效力，要求继续履行商品房买卖合同，经法院审理后判获支持。现原告仍无足以解除合同的新的理由和证据，再一次要求解除合同，明显依据不足，也和生效民事判决相悖。三、原告主张违约金支付总额达到房屋总价款的40%，违约金过高，却刻意回避了时间因素，案涉房屋本应在2015年6月30日前交付，距今已延期五年有余，而被告在2013年底、2014年初即全额支付了房款，期间损失也很大，早日入住的期望却迟迟不能实现。原告支付违约金完全是按照合同约定来履行，不存在过高的情形。四、至于九民会议纪要第四十八条规定，针对的是长期性合同，而案涉合同并非长期性合同，况且案涉项目主体均已建造完毕，只要原告尽快施工，完全可以在几个月内就交付房屋，原告却一拖再拖，如若支持其不诚信行为，才是对公平正义、诚实信用原则的最大讽刺。 原、被告围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院已组织证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，举证、质证，本院认证如下： 被告提供2016年11月30日原告出具的回函复印件一份，拟证明原告针对被告要求交付房屋的函件回函称因项目经营需要，地块规划将作变更的事实，但该函中并未提及地质沉降事宜。原告质证称没有原件，真实性持保留意见，如若真实，可见原告本想通过规划变更的方式履行合同，但因为地质沉降的原因尚不清楚，原告无法做规划上的变更，由此也可见当时双方即陷入了合同僵局。结合回函内容以及原告认可2016年出具过回函的事实，本院对此回函的真实性予以确认。 综上，本院查明本案基本事实如下： 2013年12月26日，原告世茂公司和被告陈晓红签订商品房买卖合同一份，约定被告购买原告开发的象山县大目湾新城乐北路与天安路交叉口西北角的天玺花园153号房屋，该房屋设计用途为别墅，钢混结构，建筑面积233.64平方米，单价为15412.61元/平方米，总价款3601002元。合同约定原告在合同签订之日支付1081002元，余款2520000元于合同签订当日办理贷款手续，并于合同签订后30日内付清。合同还约定原告应于2015年6月30日前交付符合各项商品房交付条件的房屋，于2015年9月30日前取得土地、房屋权属证书，并交付给被告。 被告于2013年12月26日支付房款1081002元，于2014年1月29日支付房款2520000元，合计支付房款3601002元。但原告未能按约交付房屋，亦未能按约交付权证。 2016年4月7日，原告向被告发送变更通知一份，载明其将统一调整小区外立面，由原规划的石材变更为真石漆涂料，请被告于收到通知后15日内作出是否退房的书面答复，否则视为接受该变更。 2016年11月30日，原告向被告的代理人陈志惠律师发送回函一份，载明“因我司未能在合同约定的期限内交房，贵方买受人多次向我司提出要求交房，期间我司也告知无法按约定及贵方要求期限交房。按合同约定，贵方有权行使解除权。”“另，提请贵方注意的是：我司因项目经营需要，拟对上述买受人购房所在地块进行规划变更，按照目前进度来看，在二年时间内不可能完成所有工期。” 2018年6月6日，原告寄送解除通知书给被告，以其开发的地块存在无法克服的问题，合同目的不能实现为由，通知解除案涉商品房买卖合同。 被告收到通知书后，于2018年9月5日向本院起诉，要求确认世茂公司该寄送通知书的行为不成立，并要求继续履行双方间的商品房买卖合同。本院于同日立案受理该原告陈晓红诉被告世茂公司商品房预售合同纠纷案，并经审理于2018年11月16日作出（2018）浙0225民初7351号民事判决书，以世茂公司对其主张的解除合同的理由未附任何证明材料，也不符合约定解除理由或法定解除理由为由，判决：一、世茂公司于2018年6月6日寄送陈晓红的解除合同通知书不能产生解除合同的效力；二、世茂公司应履行双方间2013年12月26日签订的商品房买卖合同。该判现已生效。 另查明，本院分别于2018年1月25日、2019年6月5日、2020年6月2日立案受理原告陈晓红诉被告世茂公司商品房预售合同纠纷案，并分别于2018年11月15日、2019年7月25日、2020年7月24日作出（2018）浙0225民初1082号、（2019）浙0225民初4317号、（2020）浙0225民初3430号民事判决书，分别判决世茂公司支付逾期交房违约金612170元、逾期交付权证违约金273676元；世茂公司支付逾期交房违约金393229元、逾期交付权证违约金196615元；世茂公司支付逾期交房违约金262873元、逾期交付权证违约金131437元。前两判均已生效，世茂公司并已支付相应违约金，第三判因世茂公司上诉尚未生效。 本院认为：原告以房屋无法交付、合同目的不能实现为由诉请要求解除原、被告间的商品房买卖合同，并解释称房屋无法交付的原因在于地质沉降导致其2015年6月1日起停工至今，但案涉项目目前虽确为停工状态，原告却并未就停工原因进行举证，应承担举证不能的不利后果，本院对其有关地质沉降导致停工的主张难以采信，则其以此为由主张房屋无法交付、合同目的不能实现，诉请要求解除案涉合同，本院难以支持。原告又诉称其两次支付违约金合计金额已达到房屋总价款的40.98%，已超过违约金过高的标准，若合同不解除，则被告将继续起诉主张违约金并获得违约金，将有违公平、诚信原则，但原告未能按约交付房屋、交付权证，对原告该违约行为，被告主张违约金完全符合合同之约定，显然不违反公平、诚信原则，且违约金计算标准亦系合同明确约定，不存在约定过高的情形，生效民事判决亦均按该约定进行裁判，故原告以此为由主张解除合同，本院难以支持。原告还诉称依照九民会议纪要第四十八条之规定，案涉合同应予解除，但该条文适用于长期性合同的履行，而案涉商品房买卖合同并非长期性合同，条文适用前提已不符合，且本案也不符合该条文规定的违约方主张解除合同应予支持的条件，故原告依据该条文主张解除合同，本院难以支持。况且，本院曾于2018年11月16日作出（2018）浙0225民初7351号民事判决书，判决世茂公司寄送的解除合同通知书不产生解除合同的效力以及双方间商品房买卖合同继续履行，而本案情形与该案并无二致，世茂公司对其解除合同的主张亦无提供任何证据，且也不符合约定解除条件或法定解除条件，故本院对其解除合同的主张仍不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告宁波世茂新里程置业有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费35608元，由原告宁波世茂新里程置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  林 鹰 人民陪审员  王美华 人民陪审员  胡月凤 二〇二〇年九月十五日 代书 记员  杨丽依 10 9