大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0204民初4613号原告（反诉被告）：大连瑞信物业管理有限公司，住所地大连市沙河口区。法定代表人：薛满生，经理。委托诉讼代理人：王晓来，辽宁青松律师事务所律师。被告（反诉原告）：任晓莉，女，1974年2月24日出生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：余宏志，男，住大连市沙河口区。原告（反诉被告）大连瑞信物业管理有限公司与被告（反诉原告）任晓莉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，大连瑞信物业管理有限公司的委托诉讼代理人王晓来，任晓莉的委托诉讼代理人余宏志均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）大连瑞信物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告给付2017年12月31日至2020年6月1日住宅物业管理费8085元；2.被告按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金至结清全部住宅物业管理费，截止2020年6月1日应支付滞纳金为1000元；3.被告给付2012年10月29日至2020年6月1日私家车位物业管理费7670元；4.被告按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至结清全部私家车位物业管理费，截止2020年6月1日应支付滞纳金为1200元；5.被告承担律师费1000元。事实与理由：2007年，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》。合同约定，由原告向被告所居住的大连市沙河口区提供物业服务。合同第四条第二款约定，住宅物业管理费按1.6元/建筑平方米/月的标准收取，私家车位物业管理费按100元/每个车位/月的标准收取。合同第四条第三款第5条约定，若被告在延迟支付物业管理费及其他费用超过7日的，自逾期缴费之日起，每延迟一日，被告应按照欠付费用的千分之三向乙方缴付滞纳金，同时被告还应当承担原告为追讨欠款而产生的包括但不限于调查费、交通费、通讯费、诉讼费、律师费的所有费用。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作。被告房屋建筑面积为174.05平方米，自2017年12月31日起一直未交住宅物业管理费，停车位自2012年10月29日起一直未交私家车位物业管理费，经原告工作人员多次催促未果。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告（反诉原告）辩称，原告现在违反合同收费，所以不同意缴费。反诉原告（本诉被告）向本院提出反诉请求：1.反诉被告的诉讼请求不成立，反诉被告依据的《前期物业管理服务协议》中收费没有法律依据且部分条款是违法的;2.反诉被告返还不当得利[房屋174.05平，按政府指导价最高1.3元，需要退还（1.6-1.3）×174.05×（12月×7.5年）（从2010年7月至2017年底）=4698.00元。利息按年化收益5%计算，总计为4932.90元]。事实与理由：一、物业费收费没有法律依据。反诉被告自2016年5月1日之后，没有在市发改委（物价局）办理物业费收费备案登记，反诉被告根据《前期物业管理服务协议》自2017年起向反诉原告主张物业费履约行为缺少法律依据。依据大连市国土资源和房屋局文件大国土房屋发（2018）266号第三条的规定被告应当在2018年底前同反诉原告协商确定就物业服务等级和内容并签署物业服务合同的补充协议，反诉被告针对政府硬性法律规定拒绝履行，因此，反诉被告自2016年起，收取反诉原告物业服务费没有法律依据。二、业主委员会自2018年6月成立后，反诉被告放弃与业主委员会签署物业服务续聘合同，已经不具有合法的物业服务依据，因此，反诉被告自2020年起，向反诉原告主张收取物业服务费没有合同约束和法律支持，不存在收取反诉原告物业费的法律依据。三、反诉被告在履行《物业管理服务协议》中违约，甚至违法。反诉被告自行订立的《物业管理服务协议》中明确阐述是根据国务院《物业管理条例》制定了本协议，那么，《物业管理条例》（2007版）第四十一条的规定以及反诉被告在《协议》中第三条第一项第8目中明确了物业费收费是依据国家发改委发改价格（2003）1864号《物业服务收费管理办法》文件规定，该规定是现存有效的部门规章，而《协议》却违反其中第七条、第八条、第十四条的规定，私自用《协议》中第三条第一项第14目，第四条第2项第1、2、3目取代1864号《物业服务收费管理办法》的法律规定进行非法收取反诉原告的物业管理费的行为是违法的行为，另外，依据同期大连市政府实施的《大连市物业服务收费管理实施细则》（大发改收费字[2009]449号）第八条中的规定，一级住宅物业管理费是：每月每建筑平方米为1.00元—1.30元（含1.00元），那么，反诉被告在同期私自约定的住宅物业管理费每月每建筑平方米为1.60元，没有法律依据，是1864号《物业服务收费管理办法》第二十一条。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，被告是严重的价格违法行为，反诉被告在《协议》中第十一条第三项也明确了如果反诉被告擅自提高收费标准和乱收费，反诉原告有权要求反诉被告清退所收增收费用，反诉原告在不知情的情况下已经超交多年的住宅物业管理费，反诉原告请求法院依法判令反诉被告返还不当得利。另外，反诉被告自2010年1月7日进入园区实施物业服务，至今没有履行《协议》中第三条第一项第8目、第14目每年不少于一次向反诉原告公布物业服务资金的收支情况，并将收费标准进行公示。依据《物权法》《物业管理条例》小区公共收益有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。反诉被告自2010年1月7日进入园区实施物业服务，至今没有公示公共收益，反诉原告作为物业所有权人，公共收益的知情权是反诉原告的合法权益，反诉被告违反协议约定，给反诉原告的既得权益造成了侵害。根据反诉被告与世嘉星海房地产开发单位签署的《世嘉星海前期物业管理服务委托合同》第五条得知开发单位已将属于小区业主的设施、设备、管理、经营用房移交给了反诉被告进行管理和维护使用，也就是说小区存在权属属于全体业主的“物业办公用房和经营用房”，依据《物业管理条例》第三十七条反诉被告无权私自将小区物业管理用房改变使用功能并对外出租。反诉被告无权对小区的物业管理用房私自进行处分，所以反诉被告在履行《前期物业管理服务协议》存在大量法律意义上和事实依据上的违法行为。综上，反诉被告多年来利用信息不对等的原因，对反诉原告进行服务时存在刻意隐瞒和恶意合同欺诈，致使反诉原告的多种权益被不同程度的侵害。严重侵害了反诉原告的合法权益。请求人民法院对反诉被告违法行为予以查明。反诉被告（本诉原告）大连瑞信物业管理有限公司辩称，一、大连市国土资源和房屋局办公室于2018年制定了新的物业服务标准，因此颁发了《大国土房屋发[2018]266号》文件。该文件第三条内容为，已签订《前期物业服务合同》且在合同期限内的住宅项目，由物业服务企业进行成本分析，明确服务等级，并在小区公示即可。并没有反诉原告所称的物业公司必须于2018年年底与小区业主签署补充协议的“硬性法律规定”。二、无论是物业公司和小区业主签订的《前期物业管理服务协议》还是物业公司和建设单位签订的《物业服务委托合同》均明确约定了前期物业服务期限终止期限为小区业委会与小区业主大会选聘的物业公司签订合同之日止。因小区业主大会并未选聘新的物业公司，因此截止今日为止，反诉被告一直作为前期物业为小区提供物业服务并收取物业费用，符合合同约定，并没有反诉原告所谓合同终止的事由发生。三、物业公司收取1.6元/平/月的物业服务费用符合法律规定。《大连市物业服务收费管理实施细则》（大发改收费字[2009]449号）第八条规定,物业服务收费分为特级及一级到四级共五个等级,而特级收费标准是根据物业服务成本及相关情况核定。因此反诉被告收取物业管理费1.6元/平/月并提供特级服务，符合该规定。而反诉原告于2010年1月7日与反诉被告签订了前期物业服务协议，也视为对该收费标准的认可。反诉被告在履行合同过程中，并没有提高过服务费用标准，因此不存在《协议》第十一条第三项所规定的擅自提高收费标准等情况。反诉原告认为存在不当得利的情形没有事实和法律依据。综上，反诉原告的主张均系对法律法规和合同约定的曲解，恳请法院驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明，2010年1月7日，大连瑞信物业管理有限公司与任晓莉签订了《前期物业管理服务协议》，前期物业管理是指：自房屋交付之日起至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理服务委托合同》生效时止的物业管理工作。该协议约定大连瑞信物业管理有限公司对世嘉星海小区提供前期物业管理服务；任晓莉所购房屋房号为大连市沙河口区，建筑面积为174.05平方米，住宅物业管理费为1.6元/建筑平方米/月；私家车位物业管理费为100元/每个车位/月。物业服务费除首次外，每三个月为一支付期间，乙方应当于每一支付期间届满前30日以前缴纳下一支付期间的物业管理费；若乙方在迟延支付物业管理费及其他费用超过7日的，自逾期交费之日起，每迟延一日，乙方应当按照欠付费用的千分之三向乙方缴付滞纳金，同时乙方还应当承担甲方为追讨欠款而产生的包括但不限于调查费、交通费、通讯费、诉讼费、律师费的所有费用；该协议自双方签署之日起生效，至本物业之业主委员会与其合法选聘的物业管理企业签订《物业管理服务协议》生效之日终止。合同签订后，原告为被告所在小区提供了物业服务。2012年4月29日，大连远东房屋开发有限公司（甲方）与任晓莉（乙方）签订《停车位（库）有偿使用协议书》，约定甲方同意乙方有偿使用停车位，停车位位于大连车位，乙方应按物业管理公司规定交纳停车位物业管理费用，费用标准为100元/月，协议对违约责任及其他事项进行了约定。案涉房屋位于大连市沙河口区，房屋面积为174.05平方米。任晓莉在庭审中同意作为案涉房屋交纳物业服务费的主体，现任晓莉未交纳2018年1月1日至2020年5月31日期间的住宅物业管理费及2012年10月29日至2020年5月31日期间的私家车位物业管理费，现大连瑞信物业管理有限公司同意按80元/月的标准向任晓莉主张2012年11月1日至2020年5月31日期间的私家车位物业管理费。上述事实，有原告（反诉被告）大连瑞信物业管理有限公司提供的起诉状、《前期物业管理服务协议》、《停车位（库）有偿使用协议书》、照片、任晓莉提供的反诉状及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，大连瑞信物业管理有限公司与任晓莉签订的《前期物业服务协议》，大连远东房屋开发有限公司与任晓莉签订的《停车位（库）有偿使用协议书》，均系当事人的真实意思表示，均不违反法律规定，合法有效，双方均应按照协议约定履行义务。大连瑞信物业管理有限公司已经提供了物业服务，任晓莉理应按照约定交付相应的物业管理费。庭审中，任晓莉同意作为大连市房屋交纳物业管理费的主体，现大连瑞信物业管理有限公司要求任晓莉交纳案涉房屋2018年1月1日至2020年5月31日期间的住宅物业管理费8085元，于法有据，本院对数额予以调整为8076元（1.6元/平方米/月×174.05平方米×29月）。关于大连瑞信物业管理有限公司要求任晓莉交纳2012年11月1日至2020年5月31日期间的私家车位物业管理费7280元（80元/月×91月），虽协议约定费用标准为100元/每个车位/月，但大连瑞信物业管理有限公司按照80元/每个车位/月的标准主张，本院予以支持。关于大连瑞信物业管理有限公司要求任晓莉支付滞纳金及律师费的主张，鉴于任晓莉系因对物业服务协议存在纠纷而逾期缴纳物业费，不属于恶意欠费，故对原告的该项诉请，本院不予支持。关于任晓莉要求确认《前期物业管理服务协议》中部分条款违法的问题，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。”此款即为效力性强制性规定，违反该条款的物业服务合同无效。本案中，任晓莉主张大连瑞信物业管理有限公司未办理收费备案，此不属于违反效力性强制性规定，不影响合同的效力；任晓莉提供的物业费收费备案登记表、收费备案登记表回复、续聘合同的函等证据，均不能证明《前期物业管理服务协议》及其条款无效，物业公司未与业主委员会重新签订合同，亦不能导致原合同无效，故对该组证据，本院均不予采信；关于住宅物业费的收取标准，《前期物业管理服务协议》明确约定为1.6元/月/平方米，任晓莉虽主张该价格超过政府指导价并提起反诉，但是其依据的《大连市物业服务收费管理实施细则》已被《关于建立和完善物业服务价格形成机制规范物业服务收费行为的通知》废止，其提出的1.3元/月/平方米的物业费收取标准于法无据；关于任晓莉提出物业公司未对收费情况进行公示的问题，大连瑞信物业管理有限公司已提交照片以证明其已公示2018年度和2019年度的相关信息，大连瑞信物业管理有限公司要求任晓莉支付2018年1月1日至2020年5月31日期间的住宅物业管理费已完成举证责任，任晓莉认为物业公司未提供2018年前的公示信息侵犯其知情权，可另行主张权利，故对任晓莉的主张，本院不予支持；关于任晓莉提出物业公司对小区的物业管理用房私自进行处分等违法行为，未提供证据予以证明，可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）任晓莉给付原告（反诉被告）大连瑞信物业管理有限公司自2018年1月1日起至2020年5月31日止的物业服务费8076元；二、被告（反诉原告）任晓莉给付原告（反诉被告）大连瑞信物业管理有限公司自2012年11月1日起至2020年5月31日止的车位物业管理费7280元；三、驳回原告（反诉被告）大连瑞信物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）任晓莉的反诉请求。以上具有给付义务的内容，均于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费137元（原告已预交），由被告负担。反诉费25元（反诉原告已预交），由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  胡殿梅二〇二〇年九月八日书记员  赵家艺