上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初20498号原告：上海市住房置业融资担保有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：殷俊，董事长。委托诉讼代理人：陆颖，女。委托诉讼代理人：梁博雯，女。被告：潘颖，男，1981年7月14日出生，汉族，住上海市松江区。被告：周金凤，女，1986年10月18日出生，汉族，住安徽省芜湖市。被告：潘仁发，男，1952年7月22日出生，汉族，住上海市松江区。被告：上海市长宁区住房保障事务中心，住所地上海市长宁区。法定代表人：许敏强，主任。委托诉讼代理人：蒋芦路，女。原告上海市住房置业融资担保有限公司与被告潘颖、被告周金凤、被告潘仁发、被告上海市长宁区住房保障事务中心(以下简称长宁住房保障中心)追偿权纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年9月11日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陆颖、被告长宁住房保障中心委托诉讼代理人蒋芦路到庭参加诉讼。被告潘颖、被告周金凤、被告潘仁发经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告潘颖、被告周金凤归还原告代偿款230,773.63元；2.判令被告潘颖、被告周金凤支付上述代偿款的利息(从2018年12月27日起至实际清偿日止，按合同约定贷款利率水平加收50%的利率计算)；3.被告长宁住房保障中心承担回购责任，被告潘颖、被告潘仁发配合办理回购。事实与理由：2013年7月，被告潘颖为购买位于上海市松江区泗泾镇城置路XXX弄XXX号XXX室的房屋与中国建设银行股份有限公司上海静安支行(以下简称建设银行静安支行)、原告(原名上海市住房置业担保有限公司)签订《上海市住房公积金个人购买经济适用住房担保借款合同》(以下简称借款合同)。被告潘颖在抵押人承诺条款中签字确认。合同约定：建设银行静安支行向被告潘颖提供公积金贷款257,000元，借款期限30年，自2013年7月15日至2043年7月15日止，年利率4.5%。原告作为保证人，对于借款人的贷款本息提供连带责任保证；保证期间自借款人所购住房经房地产登记机构出具以开发商为权利人的《房地产权证》之日起；保证范围为借款人应偿还银行的借款合同项下的贷款本息、违约金和实现债权的费用；原告承担相应保证责任后，有权向借款人追偿，直至依照借款合同约定处分抵押权；借款人未按照约定归还相应代偿款的，原告有权按照约定的贷款利率水平加收50%的利率，收取自保证责任履行完毕之日起计算的违约金；在贷款发放之日起至借款人取得经济适用住房房地产权证满五年之日止的期间内，借款人未按借款合同的约定按期归还贷款，且累计逾期达到或超过6期时，原告要求住房保障机构回购的，住房保障机构应当按照原告的要求回购该经济适用住房。被告长宁住房保障中心作为住房保障机构承诺同意上述条款约定的内容，并在借款合同中盖章确认。建设银行静安支行于2013年8月8日放款。因被告潘颖未按约足额履行还款义务累计达到6期以上，经多次催告无效，上海市公积金管理中心于2018年12月21日依照借款合同约定向原告发出了《履行保证责任通知书》，要求原告承担保证责任。原告于2018年12月26日将履行保证责任金230,773.63元划至建设银行，用于偿还被告潘颖的全部剩余贷款本息。嗣后，原告经多次向被告潘颖催讨无果，遂起诉。被告潘颖于2016年1月6日取得上述房产房地产权证，至今未满五年，住房保障中心依约应承担回购责任。被告周金凤为被告潘颖的配偶，所购房屋为家庭所用，以上诉求为夫妻共同债务。被告潘仁发是房屋共有人和抵押人。被告潘颖、被告周金凤、被告潘仁发未答辩。被告长宁住房保障中心辩称，根据2020年施行的“26号政府令”，现应由住房所在地的住房保障中心即松江区住房保障中心回购，并提供该政府令。对原告证据均无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告证据真实合法，与本案有关联性，本院予以采纳。被告长宁住房保障中心提供的政府文件不属于本案证据范围，不予采纳。根据确认的证据和当事人的陈述，本院查明原告所述属实。本院另查明，2013年5月8日，被告长宁住房保障中心与被告潘颖、被告潘仁发(两人为父子)及案外人上海新凯房地产开发有限公司订立《上海市经济适用住房预售合同》(以下简称预售合同)。为此，被告潘颖与原告、建设银行静安支行(受上海市公积金管理中心委托)及被告长宁住房保障中心签订借款合同，被告潘颖向建设银行静安支行借款257,000元用于购买前述经济适用房。借款合同第62条经济适用住房产权回购约定，在贷款发放之日起至权利人取得经济适用住房房地产权证满五年之日止的期间内，被告潘颖未按借款合同的约定按期归还贷款，且累计逾期达到或超过6期时，原告要求回购人(即被告长宁住房保障中心)回购的，回购人应当按照原告的要求回购该经济适用住房，经济适用住房的权利人及共同申请人应当配合经济适用住房的回购；若经济适用住房的权利人及共同申请人未能及时配合产权回购的实施，原告有权单方面向回购人及相关登记机构申请办理所有回购及登记手续；在权利人取得经济适用住房房地产权证满五年内，回购人按照该经济适用住房的原销售价格加银行存款利息进行回购，计息时段为预售合同签订之日起至房屋转让合同签订之日，利率为签订房屋转让合同之日的银行定期存款利率；……回购人所支付的回购款优先用于归还贷款项下的全部债务，包括贷款本金、利息(包括复利和罚息)、违约金、赔偿金、借款人应向原告支付的其他款项、原告为实现债权和抵押权而发生的相关费用，住房保障机构应在收到原告书面申请后的二个月内办妥前述回购手续并将相当于贷款债权的资金直接划转至原告指定的账户以结清贷款；借款人应配合贷款人办理贷款结清手续，并由该经济适用住房的权利人配合原告及回购人向相关登记机构申请办理抵押注销及产权转让登记手续；……。2013年7月30日，被告潘颖、被告潘仁发以所购前述经济适用住房抵押给原告，并办理了预告抵押登记手续，预告抵押登记的权利人为原告。2016年1月6日，该房屋正式登记被告潘颖、被告潘仁发为共同共有人、原告为抵押权人。签约时，被告潘颖与被告周金凤系夫妻。2018年12月21日，上海市公积金管理中心《履行保证责任通知书》记载被告潘颖已逾期15期。本院认为，当事人之间签订的借款合同、预售合同均合法有效，各方均应按照诚实信用原则全面履行合同义务。建设银行静安支行依约履行放贷义务，但被告潘颖在贷款发放之日起至取得经济适用住房房地产权证未满五年之日期间，未按借款合同约定按期足额偿还借款本息，且累计逾期达到或超过6期，已构成违约。现原告依约代被告潘颖偿还了剩余的公积金贷款本息，履行了担保义务。因此，原告有权按照合同的约定行使追偿权，并要求回购人被告长宁住房保障中心回购上述经济适用住房，经济适用住房的权利人应当配合回购人，向相关登记机构申请办理抵押注销及产权转让登记手续。至于回购具体操作，以上述合同约定，按照《关于支持市公积金管理中心、商业银行提供经济适用住房购房贷款的指导意见(试行)》等相关规定实施，回购人按照该经济适用住房原销售价格加银行定期存款利息进行回购，计息时段为预售合同签订之日起至房屋转让合同签订之日，利率为签订房屋转让合同之日的银行定期存款利率。回购款优先用于清偿贷款债务，并直接由被告长宁住房保障中心划至原告指定的账户以结清代偿款，剩余的回购款归借款人所有。原购房人可以与住房保障中心按照规定，办理租赁经济适用住房的相关手续，以租赁方式使用原居住的经济适用住房。被告潘颖与被告周金凤签约时系夫妻关系，该贷款购房应为共同生活所用，属夫妻共同债务，两被告依法应承担共同还款责任。被告潘颖、被告潘仁发系共同购房人、房屋共有人及共同抵押人，是经济适用住房的权利人，应配合办理相关手续。综上所述，原告的诉讼请求，合法有据，应予支持。被告潘颖、被告周金凤、被告潘仁发经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩及质证的权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释(二)》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告潘颖、被告周金凤应于本判决生效之日起十日内归还原告上海市住房置业融资担保有限公司代偿款230,773.63元；二、被告潘颖、被告周金凤应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市住房置业融资担保有限公司自2018年12月27日起至实际清偿日止、以代偿款230,773.63元为基数、按《上海市住房公积金个人购买经济适用住房担保借款合同》约定贷款利率加收50%计付的利息损失；三、被告潘颖、被告周金凤届期不履行本判决第一、二项付款义务的，被告潘颖、被告潘仁发应于本判决生效之日起六十日内向被告上海市长宁区住房保障事务中心返还位于上海市松江区泗泾镇城置路XXX弄XXX号XXX室房屋，并配合被告上海市长宁区住房保障事务中心向相关登记机构申请办理上述房屋抵押注销及产权过户至被告上海市长宁区住房保障事务中心名下的登记手续；四、被告上海市长宁区住房保障事务中心应于被告潘颖、被告潘仁发履行本判决第三项时支付房屋回购款，其中，本判决第一、二项所确定的债务，由被告上海市长宁区住房保障事务中心从回购款中代被告潘颖支付给原告上海市住房置业融资担保有限公司，剩余部分由借款人收取【注：回购款按照上述经济适用住房原销售价格加银行同期定期存款利息计付，计息时段为《上海市经济适用住房预售合同》签订之日(2013年5月8日)起至上述房屋回购合同签订之日，利率为签订房屋回购合同之日的银行同期定期存款利率】。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4,761.60元，由被告潘颖、被告周金凤、被告潘仁发共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海金融法院。审判员  严亚璐二〇二〇年九月十四日书记员  兰方舟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。三、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。