连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初1700号原告：上海浦东发展银行股份有限公司连云港分行，住所地连云港市海州区郁洲北路**。负责人：何建康,该行行长。委托诉讼代理人：房树勇，该行员工。委托诉讼代理人：刘杰，江苏公善民律师事务所律师。被告：刘志国，男，1983年1月2日出生，汉族，住连云港市连云区。被告：孙静，女，1982年11月21日出生，汉族，住连云港市连云区。被告：连云港嘉富城房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区凤凰大道****楼**。法定代表人：陈诚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐道波，江苏云台山律师事务所律师。委托诉讼代理人：王秀娟，该公司员工。原告上海浦东发展银行股份有限公司连云港分行（以下简称浦发银行）与被告刘志国、孙静、连云港嘉富城房地产开发有限公司（以下简称嘉富城公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告浦发银行的委托诉讼代理人刘杰、嘉富城公司的委托诉讼代理人徐道波、王秀娟到庭参加诉讼，被告刘志国、孙静经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告浦发银行向本院提出诉讼请求：1.判令被告刘志国、孙静归还原告借款本金894611.94元、利息30893.75元，本息合计925505.69元（截止2020年3月16日）及至贷款全部清偿之日的利息、复利、罚息。被告嘉富城公司就前述款项承担连带还款责任；2.原告对被告刘志国、孙静抵押的房产享有优先受偿权；3.三被告承担本案的诉讼费、律师费及实现债权的其他费用。事实和理由：被告刘志国与原告签订1份《个人购房担保借款合同》，约定刘志国向原告借款91万元用于购买位于海州区嘉富香桂某2号楼1单元1-2301室的房产，贷款合同期限、利率具体以贷款借据（借款凭证）为准。刘志国的配偶孙静作为该笔贷款的共同还款人。被告刘志国、孙静作为房产共有人以前述房产为贷款设定抵押，并依法办理了抵押登记。被告嘉富城公司为该笔贷款提供了阶段性连带保证担保。贷款发放后，借款人及共同还款人、保证担保人未按时还款，原告依据《个人购房担保借款合同》第12条的约定，宣布借款人刘志国未还的贷款本息全部提前到期。截至2020年3月16日，刘志国尚欠原告借款本金894611.94元，利息30893.75元，本息合计925505.69元未还。为维护原告合法权益，诉至法院，请求依法裁判。被告刘志国、孙静均未到庭亦未提交书面答辩状。被告嘉富城公司辩称，1.答辩人为被告刘志国、孙静提供阶段性连带担保属实，嘉富城公司愿意根据查明的事实承担相应的民事责任；2.原告诉讼请求中要求“原告对被告刘志国、孙静抵押的房产享有优先受偿权”,与诉讼请求中“被告嘉富城公司就前述款项承担连带还款责任”相互矛盾，没有依据。答辩人仅对被告刘志国、刘静抵押的房产优先受偿不足部分承担连带偿还责任；3.答辩人与被告刘志国、刘静于2018年1月21日签订的《商品房买卖合同补充协议》约定“如买受人采用银行按揭方式支付房款，并由出卖人提供借款担保的，买受人对银行的违约视同对主合同和补充协议的违约。出卖人有权解除主合同和补充协议，有权将合同标的物另行出售，并按主合同总价款5%向买受人收取违约金和要求承担由此产生的律师费、诉讼费等一切合理支出”，答辩人将根据本案的裁决结果依法追究刘志国、孙静的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、《房地产抵押合同（按揭）》、《个人贷款借款明细》、《连云港市房屋交易与产权管理告知单（抵押）》、欠贷证明、委托代理协议及律师费发票等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2018年1月12日，被告刘志国、孙静与被告嘉富城公司签订1份《商品房买卖合同》，约定:刘志国、孙静购买嘉富城公司开发的、坐落于海州区房屋。刘志国、孙静于签约当日2018年1月12日已付清首付款403800元整，余款91万元由刘志国、孙静自行办理按揭贷款的方式按时支付,并于2018年2月12日前将全部余款付至出卖人指定账户。房产交付日期为2019年5月31日前，嘉富城公司应该商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由嘉富城公司提供的资料报产权登记机关备案。2018年2月28日,原告浦发银行（借款人）与被告刘志国、孙静（贷款人）、嘉富城公司（保证人）签订1份《个人购房担保借款合同》，约定：借款人向贷款人借款910000元，用于购买座落于连云港市海州区。贷款期限为30年，预计自2018年3月5日起至2048年5月5日止，具体以贷款借款（借款凭证）记载的日期为准。贷款利率按贷款发放日中国人民银行公布的与本合同约定的贷款期限同期同档次的贷款利率基准利率上浮20%计算。签订合同时中国人民银行同期同档次贷款基准年利率为4.9%。贷款利率调整方式为按年调整，分段计息，即从中国人民银行调整利率的次公历年的1月1日起调整。还款方式为等额本息还款法。逾期贷款的罚息利率按计收罚息之日的贷款执行利率加收30%执行。借款人违约的，贷款人有权将本合同项下的贷款执行利率调整为在调整当日贷款执行利率基础上上浮30%并立即执行。借款人未按合同约定日期归还贷款本金或利息的，贷款人有权按逾期罚息利率计收罚息。罚息自上述行为发生之日起按罚息利率计收，直至清偿全部贷款本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用，贷款人可以宣布本合同项下借款人已提用贷款部分的本息部分或全部提前到期。借款人提供座落于连云港市海州区作为抵押财产向贷款人提供抵押担保。抵押担保的范围为包括借款人在本合同项下的全部本金及利息（包括逾期罚息及复利等）、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及实现抵押权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知担保人费用及其他的合理费用）。保证人提供阶段性连带责任保证。保证期间为自本合同签订之日起至借款人的债务履行期届满之日起两年止。保证人同意，经贷款人同意展期、重组的贷款，保证人的保证期间为自本合同签订之日起至借款人的债务履行期届满之日起二年。尽管如此，如借款人已办妥抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房抵押权利证明正本的，保证人的保证责任自收到该抵押权利证明正本之日解除；但对于在该解除之日前已到期的借款人债务以及该日之前发生保证人或借款人的违约而引起的本合同项下责任，保证人仍应承担保证责任和违约责任。保证人根据本合同的约定对借款人的债务在担保范围内承担连带保证责任。保证人在此确认，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保权利（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），贷款人均有权先要求保证人在本合同约定的保证范围内承担保证责任，而无须先要求其他担保人履行担保责任。保证人在此明确放弃要求先履行债务人提供的物的担保的抗辩。协议还就其他事项进行了约定，被告刘志国在借款人处、抵押人处签字，被告孙静在共同还款人、抵押财产共有人处签字。被告嘉富城公司在保证人处加盖公章。2018年3月5日，原告浦发银行（抵押权人）与被告刘志国、孙静（抵押人）、嘉富城公司（担保人）签订1份《房地产抵押合同（按揭）》，刘志国、孙静将座落于连云港市海州区抵押给浦发银行，嘉富城公司作为担保人提供阶段性连带担保。担保期限自本合同生效之日起至抵押人领取《不动产权证书》、《不动产登记证明》止，担保人无条件的承担其担保范围内的担保责任。担保范围除了本合同所述的主债权以及由此产生的利息（包括合同期间利息及复利、逾期罚息及复利），抵押权人实现担保权利和债权所产生的费用（包括但不限于诉讼费、保全费及执行费、处置抵押物的评估费、公告费及案件履行代理费用）。2018年4月19日，连云港市房屋产权管理中心向原告浦发银行发放《连云港市房屋交易与产权管理告知单（抵押）》。2018年4月24日，原告浦发银行向被告刘志国指定收款账号发放贷款91万元。《个人贷款借款明细》载明起息日2018年4月24，贷款到期日2048年4月24日，基准利率4.9%,浮动比率20%，初始执行年利率5.88%。后因被告刘志国、孙静未按《个人购房担保借款合同》约定，按期足额偿还原告浦发银行贷款本息，原告浦发银行于2019年11月25日宣布该笔贷款提前到期。截止2020年3月16日，被告刘志国、孙静尚欠原告浦发银行贷款本金894611.94元，利息30893.75元。因被告刘志国、孙静、嘉富城公司至今未向原告浦发银行归还贷款本息，故引起诉讼。原告浦发银行为此支付律师费45840元。在庭审过程中，被告嘉富城公司称已于2019年5月12日通知被告刘志国、孙静上房，但被告刘志国、孙静未与嘉富城公司办理上房手续，因为刘志国、孙静未验房，所以无法办理不动产登记手续及抵押手续。原告浦发银行称与被告刘志国、孙静联系，但其不配合嘉富城公司办理不动产登记手续。另查明，涉案房屋至今未办理不动产权证书，也未办理不动产他项权证。本院认为，原告浦发银行与被告刘志国、孙静、嘉富城公司签订的《个人购房担保借款合同》、《房地产抵押合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律强制性规定，合法有效。原告浦发银行按照合同的约定向被告刘志国、孙静发放了贷款，但被告刘志国、孙静未按照合同约定向浦发银行偿还借款，已构成违约，被告浦发银行有权按合同约定宣布合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息、复利及其他费用。故本院对原告浦发银行要求被告刘志国、孙静偿还所欠借款本息及逾期应付利息、罚息及复利的请求予以支持。原告浦发银行在本案中支付的律师费45840元，依据合同约定，应由被告刘志国、孙静共同承担。涉案抵押物未办理抵押登记，原告浦发银行对涉案房产不享有现实的抵押权，故本院就浦发银行主张对涉案房屋享有优先受偿权的诉讼请求不予支持。被告嘉富城公司对被告刘志国、孙静在原告浦发银行的贷款提供阶段性连带担保，担保责任至收到该抵押权利证明正本之日解除。现涉案抵押物未办理抵押登记手续，被告刘志国、孙静不履行还款义务，被告嘉富城公司应按照约定对刘志国、孙静拖欠的借款本息及浦发银行实现债权支出的律师费向原告浦发银行承担阶段性连带担保责任至浦发银行领取抵押权利证明正本之日止。被告嘉富城公司与刘志国、孙静之间因商品房买卖合同产生的纠纷与本案不属于同一法律关系，嘉富城公司可另案向刘志国、孙静主张权利，对嘉富城公司就此提出的辩解，本院不予处理。被告刘志国、孙静经本院合法传唤，既未到庭应诉，也未作答辩，视为其对自我权利的放弃，依法应承担举证不能的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告刘志国、孙静于本判决生效后十日内向原告上海浦东发展银行股份有限公司连云港分行偿还截至2020年3月16日的借款本息合计894611.94元以及自2020年3月17日起至实际清偿之日止的所有逾期应付利息、罚息及复利（按合同约定利率计算）；二、被告刘志国、孙静于本判决生效后十日内支付原告上海浦东发展银行股份有限公司连云港分行律师费45840元；三、被告连云港嘉富城房地产开发有限公司按照《个人购房担保借款合同》、《房地产抵押合同》的约定，对上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司连云港分行的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理13055元（原告已预交），由被告刘志国、孙静、连云港嘉富城房地产开发有限公司连带负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  郭 敏人民陪审员  刘永新人民陪审员  孙宜福二〇二〇年九月十七日书 记 员  张 颜法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。（二）《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费、同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：江苏省连云港市中级人民法院账号：10×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行