文书内容山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1312民初3442号原告：临沂新凯润置业发展有限公司，住所地山东省临沂市河东区凯润国际花园1号楼102。法定代表人：闫文鹏,经理。委托诉讼代理人：刘建鹏，山东尧舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：张峰，山东尧舜律师事务所实习律师。被告：胡辉辉，男，1990年9月11日生，汉族，居民，住山东省郯城县。被告：王俊荣，女，1991年12月2日生，汉族，居民，住山东省郯城县。第三人：中国建设银行股份有限公司临沂沂州支行，住所地临沂市兰山区柳青街道济南路与汶河路交汇处西南侧沿街楼3号楼120号。负责人：秦玄真，行长。委托代理人：刘国良，该公司职工。原告临沂新凯润置业发展有限公司（以下简称新凯润公司）与被告胡辉辉、王俊荣、第三人中国建设银行股份有限公司临沂沂州支行（以下简称建行沂州支行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新凯润公司的委托诉讼代理人刘建鹏、张峰，第三人建行沂州支行的委托诉讼代理人刘国良均到庭参加诉讼。被告胡辉辉、王俊荣经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。新凯润公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令或调解解除ＹＳ570464号商品房预售合同；2、判令被告连带偿还原告垫付的银行按揭款50314.91元及违约金；3、本案诉讼费及各种程序性费用均由被告负担。庭前，原告撤回第二项诉讼请求。事实与理由：2016年3月27日，原、被告签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）》（合同编号为ＹＳ570464号），约定原告将位于临沂市河东区××花园××号楼××单元××号××商品房出售给被告，合同总价款为406350元，付款方式为首付款81350元，余款325000由银行提供按揭贷款。首付款采用零首付的支付方式，但该款原告并未实际支付。另被告与中国建设银行签订房屋抵押按揭贷款合同，约定被告每月按时向银行还款，同时原告在中国建设银行开立的专门保证金账户做担保，在被告不按期履行还款义务时由银行从保证金账户直接划扣当期应付款。至今，被告即未按时足额向银行履行还款义务，也未办理房屋交付手续。截上2020年1月25日银行从原告保证金账户划扣共计50314.91元。《山东省新建商品房买卖合同（预售）》第七条约定买受人逾期还款超过45日之后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人除偿还原告垫付的应付款外，还应按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。综上所述，被告在签订商品房预售合同后，应全面履行合同约定的付款义务，由于被告未按时付款导致了原告的保证金被银行扣划，为此根据合同的约定，请求法院依法解除原、被告签订的商品房买卖合同，并偿还原告垫付的按揭款及支付违约金。被告胡辉辉、王俊荣在法定期限内未答辩第三人建行沂州支行答辩称，我行要求借款人和开发商一次性结清贷款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据包括：证据一、原告的营业执照复印件、法人证明、法人的身份证复印件各一份，证明原告的诉讼主体资格。证据二、商品房预售合同一份，证明原、被告之间签订的商品方预售合同存在的事实、双方约定的违约责任承担方式及违约金的比例为1%。证据三、按揭贷款还款明细一份，证明被告未按照合同约定偿还第三人按揭贷款，由原告作为担保方为被告垫付按揭贷款，截止至2020年2月25日共计50314.91元。证据四、结婚证复印件，证实二被告系夫妻关系，对诉讼请求承担连带偿还责任。第三人建行沂州支行对以上证据均无异议。被告胡辉辉、王俊荣在法定期限内未提交证据。第三人建行沂州支行在法定期限内未提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月27日，新凯润公司（出卖人）与胡辉辉（买受人）签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》（合同编号为ＹＳ570464号）及补充协议，约定新凯润公司将位于临沂市河东区××花园××号楼××单元××号××商品房出售给胡辉辉。关于计价方式与价款，合同第六条约定，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5370.74元，总金额406350元。关于付款方式及期限，合同第七条约定，买受人按贷款方式付款，买受人应当于2016年9月13日前支付首期房价款81350元。余款325000元申请贷款支付。关于买受人逾期付款的违约责任，合同第八条约定，买受人逾期付款45日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。逾期超过45日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款1%向出卖人支付违约金。同时出卖人退还买受人已付全部房款。双方就《山东省新建商品房买卖合同（预售）》中的未尽事宜，达成了补充协议。在附件十一，合同补充协议第二条约定，买受人以按揭贷款、公积金贷款、按揭及公积金组合贷款的任何一种方式支付房款的，买受人均须按本条约定执行：1.买受人应当根据出卖人推荐的银行办理贷款事宜，若买受人没有在出卖人推荐的银行办理贷款而自行办理贷款的，出卖人将不再为买受人提供担保责任，买受人须根据合同约定的付款期限内支付房款，逾期买受人应当根据合同约定承担违约责任。2.买受人在办理贷款、抵押、评估、登记、保险及公证过程中发生的所有费用均由买受人承担。3.若买受人没有根据和贷款银行签订的贷款合同之约定按期归还贷款，并导致出卖人承担担保责任，出卖人有权在被司法机关判决应当承担担保责任的次日起向买受人追偿，并停止履行合同的所有义务或者解除《山东省新建商品房买卖合同（预售）》及本《补充协议》；或出卖人虽未承担担保责任，但买受人已逾期归还贷款，使出卖人存在潜在的担保风险的，出卖人可以不履行合同的所有义务或者解除《山东省新建商品房买卖合同（预售）》及本《补充协议》，包括但不限于交付商品房或者协助解除办理权属证书的期限予以顺延。若出卖人对买受人追偿时，若商品房尚未交付的，出卖人有权拒绝交付该商品房，并可以解除《山东省新建商品房买卖合同（预售）》及本《补充协议》，出卖人应当按照买受人按本《商品房买卖合同》的合同价已付款部分的60%向买受人返还其已付房款；若商品房已交付的，买受人同意出卖人可以对该商品房主张权利，并根据《山东省新建商品房买卖合同（预售）》第六章的约定承担违约责任。协议第五条约定，买受人未向出卖人付清所购商品房全部房价款及本合同约定的其他相关费用的；或者未按期足额归还银行贷款造成出卖人存在潜在风险的，出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房，且本合同第八条的交付期限作相应顺延，直至买受人全面履行合同约定的义务或者出卖人行使解除本合同的权利。商品房预售合同签订后，胡辉辉与建行沂州支行签订商品房担保贷款合同，新凯润公司在建行沂州支行开立专门保证金账户作为担保账户，在胡辉辉不按期履行还款义务时由银行从保证金账户直接扣划当期应付款。2016年9月23日，建行沂州支行向胡辉辉发放贷款，胡辉辉履行了部分还款义务后，自2017年9月起逾期偿还银行贷款本金及利息。根据原告提交的代偿按揭贷款明细及庭审查证，2017年9月至今，按揭贷款一直由原告按月代偿。截止2020年2月25日，新凯润公司已累计为胡辉辉垫付银行按揭贷款50314.91元。本院认为，胡辉辉与新凯润公司签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》及补充协议均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。胡辉辉与新凯润公司之间为买卖合同关系及担保合同关系。胡辉辉、王俊荣与建行沂州支行之间为借贷关系。在胡辉辉、王俊荣未能按期偿还按揭贷款本息的情况下，建行沂州支行有权从原告保证金账户中扣划按揭贷款，原告在代偿按揭承担保证责任后，有权要求胡辉辉承担因开发商代偿产生的法律后果。故新凯润公司根据商品房预售合同补充协议的约定解除本案《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。被告王俊荣并非《山东省新建商品房买卖合同（预售）》的相对人，故原告主张解除与王俊荣之间的合同关系，无法律依据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。被告胡辉辉并未到庭参加诉讼，亦未向法庭提交证据，视为对自身权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告临沂新凯润置业发展有限公司与被告胡辉辉于2016年3月27日签订的合同编号为YS570464号《山东省新建商品房买卖合同（预售）》（含补充协议）。二、驳回原告临沂新凯润置业发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告胡辉辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员 武 威二〇二〇年九月十四日书记员 张腾飞