沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0103民初982号原告：辽宁太平洋实业有限公司，住所地沈阳市和平区中华路**。法定代表人：李俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：李思远，辽宁恒生律师事务所律师。被告：阜新银行股份有限公司，住，住所地阜新市细河区中华路**/div>法定代表人：赵祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：王松涛、霍威，辽宁普达律师事务所律师。第三人：沈阳光海物业管理有限公司，住所，住所地沈阳市沈河区北站一路**（101）div>法定代表人：邢岩，该公司董事长。委托诉讼代理人：周伟、逄景佳，该公司员工。原告辽宁太平洋实业有限公司与被告阜新银行股份有限公司，第三人沈阳光海物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，由本院审判员周全担任审判长并主审，与审判员皮晓赛、王泽明组成合议庭，于2020年3月19日公开开庭进行了审理。原告辽宁太平洋实业有限公司委托诉讼代理人李思远，被告阜新银行股份有限公司委托诉讼代理人王松涛、霍威，第三人沈阳光海物业管理有限公司委托诉讼代理人周伟、逄景佳均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告辽宁太平洋实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的租赁合同；2、判令被告支付其拖欠的租金28283355元（自2016年8月19日计至2019年9月20日）；3、判令被告支付其拖欠租金的利息（自2019年9月21日起，以28283355元为本金，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，计算至实际付清之日止。至起诉之日金额暂定为393020元）；以上费用合计：28676375元；4、本案诉讼费、保全费等相关费用由被告承担。事实及理由：被告于2016年8月5日向原告租用位于辽宁省沈阳市沈河区（经房产中心测量每层建筑面积为2038.44平方米），作为办公使用，三层总面积为6115.32平方米。双方口头约定：由原告负责三层房屋的装修改造，装修规划设计、整体风格、房间布局，以及装修图纸均由被告方提供。2016年8月19日、8月26日、8月29日、8月30日和9月7日、9月16日、11月19日，被告向原告方施工负责人提供了装修平面图纸、天花地面材质图和董事会、监事会弱电工程图、地毯铺、地毯铺装图等格按照被告提供的图纸设计要求，从2016年8月起，组织了专业人员进行装修施工，2016年11月底，原告完成全部装修改造施工内容，达到了被告的要求，双方进行了确认和交接。被告分别于2016年12月1日、2016年12月22日、2017年1月16日、2018年8月1日向第三人物业公司共计支付电费32500元，物业公司为其开具了相应的收款收据。同时，被告自2016年12月1日起便陆续搬入办公家具、设备等物品，并安排部分人员进驻，陆续开始搬入办公用品及设备，为其总部的搬入做准备，并开始使用，双方已经形成了事实上的租赁合同关系，直至2019年8月，被告告知原告其总部无法搬来沈阳，双方之前的约定无法履行，故原、被告开始协商租金事宜，原告要求被告按照实际使用期限及该大厦的正常租金标准支付租金，被告始终未予答复，故原告于2019年9月16日向被告发出律师函，向被告催要租金。被告于2019年9月20日，被告交接了上述房屋的钥匙并搬离大厦。故原被告之间的租赁合同的期限应为2016年8月至2019年9月20日。原、被告之间的租赁合同期限起始时间应为原告开始按被告的要求进行装修的时间即2016年8月，结束时间应为交接钥匙的时间即2019年9月20日。由于原、被告双方最初约定为被告部分工作人员先进驻大厦，后期被告总部全部搬来后，双方再协商租金事宜，如被告总部不能搬来，则被告需要按实际使用时间及大厦的正常租金标准支付相应的租金，案涉大厦的精装房的正常租金标准为1500元每年每平方米，即每月125元每平方米，直至2019年8月，被告才告知原告总部无法搬来，故直到原告得知被告总部无法搬来之日起，原告才向被告主张租金的费用，被告始终未予回复。自被告进驻大厦至搬离，被告从未向原告支付房屋租金，根据原被告之间的口头约定案涉房屋按精装房租金标准为1500元年平方米，即125元月平方米，按照被告实际租用的期间，即2016年8月19日起至2019年9月20日，计算出被告共欠租金28283355元（6115.32平方米x125元x37个月）。原告多次向被告主张上述费用，被告均以各种理由推脱，被告的上述行为，给原告造成了巨大的经济损失。综上所述，原告依据《民事诉讼法》的相关规定向贵院提起诉讼，望贵院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。原告为证明其主张提交了以下证据：1、2017年1月22日第三人沈阳光海物业管理有限公司制作的“2017年春节期间驻厦业主情况统计表”和“业主收文签收表”，其中在“19F-21F阜新银行（总行）”的“紧急情况与物业对接人”、“领取人签字”处有吕嘉签字，证明被告实际使用案涉房屋。2、2016年12月1日、12月22日、2017年1月6日、2018年8月1日，第三人沈阳光海物业管理有限公司分别向被告阜新银行股份有限公司开具的四张收款收据，金额共计32500元，收款事由均为电费。被告阜新银行股份有限公司认可其曾交纳过电费。3、往来邮件截图，以证明原告按被告方要求对案涉房屋进行了装修。4、电费通知单（2017年1月5日至2018年1月9日）及房屋照片，以证明被告占有并使用案涉房屋。5、原告（甲方）与融盛财产保险股份有限公司（乙方）签订的《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其名下位于沈阳市沈河区，建筑面积2038.44平方米的物业（租赁场地）出租给乙方使用，协议期限61个月，自2017年8月1日至2022年8月31日止；乙方自2017年9月1日起开始向甲方支付租金、管理费；第1年至第3年的租金（含税）为1200元/平方米/年，第4年至第5年的租金为1300元/平方米/年。同时原告提供了融盛财产保险股份有限公司支付租金的转账凭证。6、2019年9月16日，辽宁法德律师事务所接受原告辽宁太平洋实业有限公司和第三人沈阳光海物业管理有限公司委托，向被告阜新银行股份有限公司发送的律师函，证明原告向被告送达律师函催收房屋租金。被告阜新银行股份有限公司辩称，一、被告确曾使用过案涉写字楼，但与原告之间非租赁关系，而是借用合同关系，原告无权主张租金。（一）原告提交的证据，不足以证明双方系租赁合同关系。被告确曾使用过案涉写字楼，但使用权的取得并非只能基于租赁法律关系，借用亦可。具体到本案，原告提交的证据，除了能证明被告曾经使用过案涉写字楼外，无任何证据证明双方存在租赁的意思表示以及租赁合同关系。（二）被告有相反的直接证据证明使用案涉写字楼系向原告借用，双方系借用合同关系。原告向被告提交的、落款日期为2018年8月20日的《关于阜新银行办公用房及物业费用的（函）》的第一句载明“贵行于2016年与我司商定，借用我司二期19、20、21三层总面积为6115.32平方米，……”。“商定”表明双方确有协商，协商的结果是“借用”。“借用”二字字面意思明确，原告的意思表示明确，无需任何解释，且上述函件系原告提交给被告的，足以表明借用系其真实意思表示。明确的借用意思表示，加之主动向被告发函这一足以证明意思表示真实的事实，足以证明双方非为租赁，而系借用合同关系。（三）双方当事人的行为也足以证明双方系借用而非租赁合同关系。1、原告主张的租金支付期限自2016年8月19日至2019年9月20日，时间超过3年。在长达三年多的时间里，其一直未主张过租金；特别是原告提交给被告的、落款日期为2018年8月20日的《关于阜新银行办公用房及物业费用的（函）》，其仅仅主张了物业费、取暖费等费用，且表示其资金紧张才提出费用主张，但对金额远远大于物业费、取暖费的租金，却不提出任何主张，明显不合常理，原告仅仅主张取暖费和物业费，而未主张租金这一行为，足以印证该函第一段所陈述的借用。2、被告也从未支付过租金。（四）认定租赁关系不合常理和租赁市场惯例。案涉写字楼，面积按原告主张为6115.32平方米，租金按照原告主张为1500元/平米，由此计算的年租金917万余元。这样的面积、租金标准及租金总额，不论是对出租人还是承租人来说，都不是小事。如果是租赁，双方会对租赁期限、交付时间等内容进行谈判，特别是对免租期、租金标准等锱铢必较。但本案，原告在其起诉状的事实与理由部分的第四段陈述“原告参照同一大厦楼层位置和精装房的租金标准1500元/平/年，即125元/月/平”，“参照”二字，证明双方根本未就租金标准进行过谈判。同时，双方也未对使用期限作出商讨和约定。对出租人和承租人如此重大的租赁合同，双方竟然不就租金、租赁期限、交付时间等租赁合同的关键条款进行商谈，明显不合常理，不谈免租期事宜，也不符合沈阳写字楼租赁市场出租人给予承租人免租期的惯例。综上，原告主张双方系租赁合同关系，且据此主张租金，没有任何证据。反之，被告持有的书面证据、双方的实际履行行为以及常理，均足以证明双方系借用而非租赁合同关系。因此，原告无权主张租金。还需要指出的是，借用合同是出借人将出借物无偿交给借用人使用，借用人在一定期限内或使用完毕后返还给出借人的合同。无偿性是其区别于租赁合同的最主要特征。因此，被告也无需就借用原告的案涉写字楼本身支付费用。二、即便假定双方为租赁合同关系，原告主张租金起算日为2016年8月19日，依据不足。按照原告的诉讼请求和起诉状中的事实和理由，其出租的是精装房，那就必须是装修完成验收合格交付给被告，才算是带装出租，否则不符合带装出租的主张。原告主张的租金支付期限为2016年8月19日至2019年9月20日。2016年8月19日，原告是否开工装修都不确定，不可能从此日就开始计算租金。此外，案涉写字楼钥匙移交给被告的时间为：第19层，2016年12月1日；第20层，2016年12月6日，第21层，2017年1月23日。钥匙移交之后，被告才取得案涉写字楼的使用权。因此，即便假定双方为租赁合同关系，在双方未约定租期和租金起算时间的情况下，租金应自租赁标的交付之日起算。更何况，本案双方为借用合同关系，借用合同为实践性合同，标的物交付合同才成立。因此，原告主张的租金支付期限为2016年8月19日无法律和约定依据。三、即便假定双方为租赁合同关系，原告主张按照1500元/平/年计算租金，依据不足。（一）原告提交的其与融盛财产保险股份有限公司的租赁合同，在融盛保险公司未出庭的情况下，无法确认其真实性。被告提交的用于确定租金标准的证据，是与融盛保险公司签订的租赁合同，因融盛保险公司未到庭，这份合同的真实性无法确定。更为重要的是，经查询，融盛财产保险公司的成立时间为2018年7月9日，而上述租赁合同的租期却自2017年9月1日开始，明显不合逻辑。（二）上述与融盛保险公司的租赁合同即便是真实的，也不能证明被实际履行，不能作为租金参照标准。在被告未提交融盛保险公司的租金支付记录、凭证、发票等材料的情况下，无法证明前述合同已经得到实际履行，不能作为租金参照标准。（三）上述与融盛保险公司的租赁合同只是原告与其他多个承租人合同中的一个，不能仅参照一份合同确定租金标准。案涉大厦存在多个楼层。原告提交的证据显示，其存在多个租户，原告应提交其他多个租户的合同、租金支付凭证、发票等，否则不能仅参照17楼一个楼层的租金标准确定本案租金标准。（四）上述与融盛保险公司的租赁合同的租赁标的是清水房屋，原告主张的案涉租赁是精装，融盛合同不能成为参照。原告提出参照同一大厦楼层位置和精装房的租金标准1500元/平/年，并将租金标准确定为1500元/平/年。但是，上述租赁合同最后一页“建筑结构、装修及设备标准”显示的租赁标的交付状态应为清水，不是精装，因此，这份合同约定的清水房的租金不能作为带精装修出租的租金标准的参照。即便假定双方为租赁合同关系，原告主张按照6115.32平方米计算租金也不准确。第21层2104房间的钥匙确实是2017年1月23日交付的，但是该房间一直为原告占用放置家具，且在2017年6月份前又将该房间钥匙取回。因此，2104房间不应计入被告的使用面积。原告主张2019年8月双方就租金进行协商，且主张在借用当时双方商定如果被告总部不能搬迁至案涉大厦，按照实际使用时间支付租金，此主张不符合事实，没有证据证明，从未就此进行过协商。综上所述，请法庭查清事实，依法驳回原告的诉讼请求。被告为证明其主张提交了以下证据：1、2018年8月30日，原告辽宁太平洋实业有限公司向被告阜新银行股份有限公司出具的《关于阜新银行办公用房及物业费用的函》一份，证明原告自认“借用”事实。2、2012年11月15日原告辽宁太平洋实业有限公司与被告阜新银行股份有限公司签订的《入股协议书》、2012年12月27日中国银行业监督管理委员会辽宁监管局出具的辽银监复【2012】610号批复、2014年4月18日原告辽宁太平洋实业有限公司与辽宁海力薄膜电子有限公司签订的《股份转让协议》、2014年5月6日中国银行业监督管理委员会辽宁监管局出具的辽银监复【2014】115号批复、2015年1月5日原告辽宁太平洋实业有限公司与辽宁誉东商贸有限公司签订的《股份转让协议》、中国银行业监督管理委员会辽宁监管局出具的辽银监复【2015】69号批复、2018年12月17日原告辽宁太平洋实业有限公司与盘锦亿居环保热力实业有限公司签订的《股份转让协议》、2018年12月17日原告辽宁太平洋实业有限公司与辽宁捷程伟业网络传媒有限公司签订的《股份转让协议》、2018年12月17日原告辽宁太平洋实业有限公司与沈阳东北装饰城有限公司签订的《股份转让协议》、2019年2月22日原告辽宁太平洋实业有限公司与沈阳万景投资有限公司签订的《股份转让协议》，以证明自2012年11月始至2018年12月17日止，原告为被告的股东。3、2016年2月24日原告辽宁太平洋实业有限公司与被告阜新银行股份有限公司签订的《授信协议》，以证明原告与被告存在良好业务合作关系。4、2016年8月1日被告阜新银行股份有限公司员工记录的会议记录、2016年8月1日被告阜新银行股份有限公司员工周俊峰个人记录的会议记录，以证明原告与被告就案涉房屋产生的借用关系。第三人沈阳光海物业管理有限公司辩称，第一、第三人不是案涉租赁关系的当事人，本案实际租赁关系发生在原被告之间。原告辽宁太平洋实业有限公司系案涉房屋（位于辽宁省沈阳市沈河区的房主。被告阜新银行股份有限公司于2016年12月左右领取钥匙搬入相关办公用品开始使用案涉房屋。在被告使用房屋期间，第三人为其提供了物业服务。被告向第三人支付过案涉房屋的电费，但未缴纳过物业费。被告在使用房屋后，第三人按期向其送达所属楼层的电费通知单，被告分别于2016年12月1日、2016年12月22日、2017年1月16日、2018年8月1日向第三人交纳电费共计32500元。使用期间被告六次向第三人申请物业维修，并且第三人均已完成相关维修服务。但被告始终未缴纳物业费。综上所述，原告所主张的房屋租金与第三人无关，也不应由第三人支付，且被告尚欠第三人房屋租赁期间的物业费尚未支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对于原告提交的沈阳市房屋所有权初始登记证明、房屋建筑面积测算审核分层分户绘表、大厦业户钥匙交接表、记账凭证及收款收据、2017年节假日期间驻厦业主统计表及业主收文签收表、往来邮件截图、电费通知单、房屋照片、房屋租赁合同及回单凭证、律师函、辞职信及复函、房地产租金估价报告、鉴定费发票及复议回函等证据，被告提供的关于阜新银行办公用房及物业费用的（函）、入股协议书、股权转让协议、批复、授信协议、律师函、融盛财产保险股份有限公司工商登记查询卡等证据，经当庭质证认证，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于沈阳市沈河区的房屋，建筑面积6115.32平方米，登记所有权人为原告辽宁太平洋实业有限公司。环球金融中心大厦由原告辽宁太平洋实业有限公司委托第三人沈阳光海物业管理有限公司负责物业管理。2016年8月-11月期间，原告与被告双方多次通过往来邮件发送案涉房屋装修设计图等文件，原告按双方发送的相关设计图对案涉房屋进行了装修。2016年12月1日、2016年12月6日、2017年1月23日，原告分别将环球金融中心大厦19层、20层、21层的钥匙交给被告阜新银行股份有限公司。2016年12月1日、12月22日、2017年1月6日、2018年8月1日，第三人沈阳光海物业管理有限公司分别向被告阜新银行股份有限公司开具四张收款收据，金额共计32500元，收款事由均为电费。被告阜新银行股份有限公司认可其曾交纳过电费。2018年8月30日，原告辽宁太平洋实业有限公司向被告阜新银行股份有限公司出具《关于阜新银行办公用房及物业费用的函》一份，内容载明：“贵行于2016年与我司商定，借用我司二期19、20、21三层总面积为6115.32平方米，作为贵行总部的部分办公用地。该场地由我司在2016年10月底装修完毕，装修费用每平方米1350元，计8255682元，并交付给贵行。根据双方约定，2016年11月份只收取采暖费，自2016年12月1日起正式向大厦物业公司缴纳物业费。贵行自从接收之日起至今，期间贵行购置了办公家具，由部分人员在此处办公，并安排两名工作人员驻岗。大厦聘用的物业公司正常提供了供暖、制冷、秩序维护、保洁等全部物业服务，所需资金全额由我司垫付。鉴于我司与贵行良好往来关系，没有催要物业费。目前需要马上缴纳今年的采暖费，但近期公司运转资金困难较大，特此发函至贵行。恳请贵行支付2016年12月1日至2018年8月31日共21个月物业费3210543元和2016年11月份取暖费40361元，总计3250904元。装修费用及物业费二项合计为11506586元”。2019年9月16日，辽宁法德律师事务所接受原告辽宁太平洋实业有限公司和第三人沈阳光海物业管理有限公司委托，向被告阜新银行股份有限公司发送律师函，内容载明：“2016年，贵行与太平洋实业公司就贵行使用环球金融中心二期房屋一事达成合意。太平洋实业公司将其开发建设的环球金融中心二期第19层、20层和21层（每层面积为2038.44平方米）提供给贵行使用。贵行分别于2016年12月1日领取了19层钥匙；于2016年12月6日领取楼20层钥匙；于2017年1月23日领取楼21层钥匙。贵行在领取全部楼层钥匙之后，搬入家具、设备等物品正式开始使用。贵行从使用房屋至今，一直未向太平洋实业公司缴纳房屋使用租金，也未向光海物业公司缴纳物业费。按照环球金融中心平均租金1500元/年.平方米、物业费25元/月.平方米计算，截至本律师函发出之日，贵行累计应向太平洋实业公司缴纳租金24970890元、物业费4994178元。鉴于贵行与太平洋实业公司以往的良好合作关系，请贵行在收到本律师函后5个工作日内与太平洋实业公司、光海物业公司共同指派的工作负责人周伟取得联系，商讨上述问题的具体解决方案。如贵行在5个工作日内未能给予回复，则本所将接受太平洋实业公司和光海物业公司的委托，通过司法途径予以解决。届时，贵公司除了依法支付全部款项外，还将面临承担违约金、诉讼费和律师费等相关费用的风险”。2019年9月20日，被告阜新银行股份有限公司将三层房屋的钥匙交还原告后搬离大厦。其中关于2104号房间，被告阜新银行股份有限公司主张案涉该房间钥匙于2017年1月23日交付被告，于2017年6月份前被原告取回，该房间一直由原告辽宁太平洋实业有限公司总经理白长岗使用。白长岗同时曾担任被告阜新银行股份有限公司董事，其已于2019年2月3日向被告请辞，并从被告处离职。原告与被告因案涉房屋费用问题发生纠纷，经双方多次协商未果，原告于2020年1月15日以房屋租赁合同纠纷为由起诉来院。案件审理过程中，原告向本院申请对案涉房屋的租金标准进行鉴定，2020年4月17日，本院依法定程序委托辽宁信达房地产土地评估有限公司进行评估，辽宁信达房地产土地评估有限公司于2020年6月29日作出辽信达房字（2020）第029号房地产租金估价报告，估价结果为1972.53万元，其中2016年8月19日至2017年8月18日租金估价结果为565.06万元（924元/平方米/年），2017年8月19日至2018年8月18日租金估价结果为673.30万元（1101元/平方米/年），2018年8月19日至2019年9月20日租金估价结果为734.17万元（1101元/平方米/年）。为此原告支出鉴定费37900元。被告对评估报告书均提出复议，2020年7月27日，辽宁信达房地产土地评估有限公司向本院出具复议回函，答复如下：1、依据《沈阳市中级人民法院司法鉴定委托书》，本次估价对象为对位于沈阳市沈河区北站一路43号“环球金融中心”19层、20层和21层办公房地产整体物业出租租金评估，我公司评估人员于2020年5月14日对估价对象物业大厦整体进行考察，并与委托人、申请人及被申请人对物业大厦19、20和21层分别进行了部分现场勘察，并记录在房地产实地查勘记录表中。2、本次估价对象按照规划用途实际用途均为办公使用；估价对象商业区域内类似的房地产租赁市场活跃，在公开市场上可以找到交易实例，适宜采用比较法。假设开发法适用于具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，如在建工程、待开发利用土地等。估价对象不属于该类房地产，不适宜采用假设开发法进行估价。成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下的房地产估价，是在求取估价对象在价值时点的重置价格或重建价格基础上，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。估价对象不符合上述要求，故不采用成本法。本次估价目的是求取租金收益，故不采用收益法进行估价。本次评估为追溯性评估，并且是租金价值评估，受条件适用性的限制，因此本次评估采用比较法一种。3、根据《沈阳市中级人民法院司法鉴定委托书》[登记号：（2020）辽01评估鉴171号]记载，估价委托方委托评估对象为19、20和21层整体租金。租金价值考虑的因素主要包括区位因素、个别因素，装修状况属于个别因素其中一项。4、本估价报告分为“估价结果报告”和“估价技术报告”两部分。“估价结果报告”提供给估价委托人，“估价技术报告”根据有关规定由估价机构存档。5、估价报告使用有效限为壹年，自出具报告之日起一年之内有效，即自2020年6月29日起至2021年6月28日之内实现。6、我公司在收到委托并进行现场勘察时的资质证书有效期为2017年6月22日至2020年6月21日止，出具报告的日期为2020年6月29日，此时的资质证书已经更换，新的资质证书有效期为2020年5月22日至2023年5月21日止。7、我机构及注册房地产估价师本着独立、客观、公正的原则，按照评估作业程序，严格遵循《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）和《司法鉴定程序通则》的要求，按照有关房地产估价标准的规定进行估价工作，撰写估价报告，《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）适用于房地产估价活动。本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，虽然原告辽宁太平洋实业有限公司与被告阜新银行股份有限公司未签订书面租赁合同，未对租金、租期等内容明确约定，但从双方的实际履行情况来看，原告按照被告要求对案涉房屋进行了装修，并交付给被告使用，原告已经履行了出租人的义务，故本院确定双方存在事实上的租赁合同关系。关于被告主张其系借用而非租赁的抗辩，被告提供的证据不足以证明其主张，故对被告的抗辩，不予采纳。关于原告主张解除房屋租赁合同的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。本案原告与被告之间未签订书面合同，未约定租期，双方确立不定期租赁关系，双方均可以随时解除合同，且被告阜新银行股份有限公司已于2019年9月20日将三层房屋的钥匙交还原告并搬离大厦，以实际行动表达了解除合同的意思表示，故对于原告的此项诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付拖欠租金的诉讼请求。鉴于原、被告对于的合同的计租面积、计租起止时间、计租标准等问题均存在争议，本院将从上述三个方面分别认定。1、计租面积。关于2104号房间是否应计入计租面积。庭审中，被告主张2104房间不应计入被告的使用面积，因为该房间的使用人系白长岗，白长岗虽自2016年8月19日起至2019年2月3日止一直担任被告公司的董事，但同时也是原告公司的总经理。本院认为，案涉房屋19、20、21层整体均由被告使用，被告在2104房间为自己公司董事设立办公室应认定为被告履行自身义务的行为，故本院认为2104号房间应计入计租面积，即租金计算面积应为每层2038.44平方米。2、计租起止时间。虽然原告主张计算租金的时间从原告开始为被告装修之日起计算，但结合被告实际接收钥匙后才开始使用房屋的事实，原告发出律师函告知自2016年12月1日起向被告正式收取物业费的事实，以及原告提交的其与案外人融盛财产保险股份有限公司签订的租赁合同中约定了一段时间的免租期并且同一时间计算租金及管理费的事实，本院确定案涉房屋租赁合同应自被告实际使用之日即每层楼实际交付钥匙之日起至被告搬离案涉房屋之日，即19层的计租时间为自2016年12月1日起至2019年9月20日止；20层的计租时间为自2016年12月6日起至2019年9月20日止，21层的计租时间为自2017年1月23日起至2019年9月20日止。关于2104房间的计租时间是否需要单独计算，虽然被告主张原告交付该房间钥匙的时间为2017年1月23日，并于2017年6月份前原告将钥匙取回，但被告对此未能提供相关证据予以佐证，被告应承担举证不能的法律后果，故对被告的该项主张，不予采纳。3、计租标准。参考辽宁信达房地产土地评估有限公司作出的房地产租金估价报告，本院确定案涉房屋2016年8月19日至2017年8月18日租金估价结果为565.06万元（924元/平方米/年），2017年8月19日至2018年8月18日租金估价结果为673.30万元（1101元/平方米/年），2018年8月19日至2019年9月20日租金估价结果为734.17万元（1101元/平方米/年）。综上，被告拖欠的租金应按每层分别使用的时间×2038.44平方米×使用时间段的租金标准计算，故被告应给付19层房屋自2016年12月1日起至2019年9月20日止的租金为：6038411.45元（924元/平方米/年÷365天×261天×2038.44平方米+673.30万元÷3+743.17万元÷3），被告应给付20层房屋自2016年12月6日起至2019年9月20日止的租金为：6265666.79元（1101元/平方米/年÷365天×256天×2038.44平方米+673.30万元÷3+743.17万元÷3），被告应给付21层房屋自2017年1月23日起至2019年9月20日止的租金为：5970523.02元（1101元/平方米/年÷365天×208天×2038.44平方米+673.30万元÷3+743.17万元÷3），合计被告应支付原告拖欠的租金为：18274601.26元。关于原告主张的利息。因原、被告之前未就租金标准达成一致意见，且本院确定的租金标准系参考本案审理期间评估部门出具的评估结论，故原告诉请利息无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定，判决如下：一、解除原告辽宁太平洋实业有限公司与被告阜新银行股份有限公司之间的事实租赁合同关系；二、被告阜新银行股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内，一次性给付原告辽宁太平洋实业有限公司拖欠的租金18274601.26元；三、驳回原告辽宁太平洋实业有限公司的其他诉讼请求。如被告阜新银行股份有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费183217元，鉴定费37900元，由被告阜新银行股份有限公司承担案件受理费131447元、鉴定费37900元，由原告辽宁太平洋实业有限公司负担案件受理费51770元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  周 全审 判 员  皮晓赛审 判 员  王泽明二〇二〇年九月十七日法官助理  王 维书 记 员  王爱辉本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。