北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民初345号原告（案外人）：唐山大唐凤凰园餐饮娱乐有限公司，住所地河北省唐山市唐山路**新华西道**。法定代表人：董士文，经理。委托诉讼代理人：吴宗龙，北京首熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：周婵娟，北京首熙律师事务所律师。被告（申请执行人）：王遵会，女，1972年5月12日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：牛彩虹，北京法慈律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梦雅，北京法慈律师事务所实习律师。第三人（被执行人）：王静，女，1982年4月4日出生，满族，住河北省唐山市。原告唐山大唐凤凰园餐饮娱乐有限公司（以下简称凤凰园公司）与被告王遵会、第三人王静案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告凤凰园公司的委托诉讼代理人吴宗龙、周婵娟，被告王遵会的委托诉讼代理人牛彩虹、张梦雅、第三人王静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凤凰园公司向本院提出诉讼请求：依法解除在（2019）京02执988号执行案件中对位于北京市朝阳区XXX号房屋（以下简称涉案房屋）的查封措施，并停止对该房屋的执行。事实和理由：一、凤凰园公司与王静签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，买卖合同合法、有效，且《北京市存量房屋买卖合同》是在人民法院查封之前签订的。1.凤凰园公司与王静于2017年9月19日签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》及其《补充协议》主体适格、意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方基于平等、自愿、公平、协商一致的基础上签订的书面合同，真实、合法、有效。2.在（2019）京02执988号执行案件中，对涉案房屋的保全查封日期为2018年6月4日，而凤凰园公司与王静签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》的日期为2017年9月19日，是在涉案房屋被查封之前就已经签订了合法有效的书面合同，且双方已经在2018年5月30日进行了网签，这均是在人民法院查封之前。3.凤凰园公司在签订《北京市存量房屋买卖合同》时对涉案房屋是否存在被查封的情况并不知情。凤凰园公司是以市场价格购买的该涉案房屋，符合市场交易的一般规则，故凤凰园公司在签订和履行该《房屋买卖合同》时均无过错。二、凤凰园公司在人民法院查封之前已经合法占有该房屋。凤凰园公司与被执行人王静于2017年9月19日签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，合同第六条【房屋的交付】约定“出卖人应当在2017年12月30日（约定时间或约定条件）前将该房屋交付给买受人”。双方按照合同约定，在合同履行过程中于2017年12月13日完成房屋交付手续，并于当日签署《物业查验交接单》，交接单上完全按照合同约定列明水、电、气、物业费、网费及钥匙等具体交接事项，房屋实际交付完成后，凤凰园公司自2017年12月13日开始实际合法占有该房屋持续至今。金地华北区域乐成国际物业管理服务中心（以下简称金地物业）出具的《证明》确认“乐成公馆3-1-2001房间的物业费和供暖费从2018年开始至今都是由徐某女士（系凤凰园公司原法定代表人董学文的配偶）缴纳，从2018年初至今房间实际居住人是徐某一家。”且涉案房屋的自来水费、电费、网费、暖气费、物业费均是由徐某夫妻缴纳。徐某夫妻在2018年3月至11月期间对乐成公馆3-1-2001房屋进行了装修，装修材料、家具等购买及费用支付、装修费用支付等相关证据均能够证明徐某夫妻已经对涉案房屋实际合法占有。徐某受凤凰园公司委托对涉案房屋进行了装修、实际占有，即表明凤凰园公司已经实际合法占有涉案房屋。上述事实均可以证明凤凰园公司已经于2017年12月13日实际合法占有该涉案房屋，是在人民法院查封该涉案房屋之前就已经合法占有。三、凤凰园公司已经支付了1490万的购房款，并同意将剩余510万的购房款按照法院要求支付。根据凤凰园公司与王静于2017年9月19日签署的房屋买卖合同及《补充协议》约定，凤凰园公司已经按照双方约定支付了购房款共计人民币1490万元，达到应付房款比例的74.5%。徐某受凤凰园公司委托支付购房款的行为，应视为凤凰园公司已经完成合同约定的付款义务，剩余购房款人民币510万元根据《补充协议》约定在办理完毕房屋过户登记手续后当日支付，因剩余购房款未达到约定的支付条件一直持续至今，但凤凰园公司同意将剩余510万的购房款按照法院要求支付。四、未办理过户登记并非凤凰园公司的原因。凤凰园公司为办理涉案房屋的过户登记，积极地履行支付义务，为办理过户登记一直在积极地予以配合，但是因涉案房屋在办理网签后被法院查封，导致双方一直无法办理房屋过户登记手续，未办理房屋过户的原因并非凤凰园公司自身的原因。综上所述，凤凰园公司属于善意第三人，对上述房屋已签订合法有效的买卖合同，且已经支付了对价，并合法占有涉案房屋，法律应保护正常的房屋交易，维护房地产市场秩序。凤凰园公司申请执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”故人民法院应依法支持凤凰园公司的申请请求，解除在（2019）京02执988号执行案件中对涉案房屋的查封、执行。王遵会辩称：不同意凤凰园公司的诉讼请求，请求法院依法驳回其诉讼请求。北京市第二中级人民法院(2019)京02执998号执行案件中对涉案房屋的查封措施合法准确，请求法院继续执行该房屋。一、凤凰园公司并未在人民法院查封之前与案外人徐某签订合法有效的书面买卖合同。事实上，王遵会诉王静民间借贷纠纷一案，北京市东城区人民法院（以下简称东城法院）2017年9月6日作出(2016)京0101民初19857号民事调解书，协议约定王静2017年10月9日前偿还王遵会借款本金13389000元及利息，并承担律师费、诉讼费。为保证生效法律文书的顺利执行，王遵会向东城法院申请财产保全，东城法院于2016年11月16日查封了涉案房屋，并于2017年10月17日申请立案执行，执行案号(2017)京0101执8886号,执行过程中，2018年2月8日东城法院执行局主遵会与王静签订和解协议书及补充协议书,约定王静给付2400万元,王遵会放弃调解书中的其他权益，现2400万给付完毕。王遵会与王静又因另一民间借贷案诉讼至东城法院,王遵会申请再次查封了涉案房屋。东城法院于2018年5月10日作出了(2018)京0101财产保全民事裁定书。因诉讼金额的管辖层级,本案由北京市第二中级人民法院受理，北京市第二中级人民法院于2018年12月10日作出(2018)京02民初147号民事判决书,判令王静向王遵会支付逾期未还3000万元及利息,因王静不服该判决,上诉至北京市高级人民法院，北京市高级人民法院2019年7月19日判令驳回上诉，维持原判。在北京市第二中级人民法院执行147号民事判决过程中，凤凰园公司提出书面异议，2020年1月16日北京市第二中级人民法院驳回凤凰园公司的执行异议请求。故本案中王遵会申请查封在先，凤凰园公司与王静签订房屋买卖合同在后。二、凤凰园公司未在人民法院查封之前合法占有涉案房屋。首先，凤凰园公司提交的物业查验交接单上显示的业主姓名是王静,购买方徐某,凤凰园公司系公司法人，并不是同一人。此证据与本案无关联性,不能作为证据使用,且无物业部门印章及签字，不能证明证据来源合法,请求法院不予采纳。另外徐某的签名处显示“购买（承租）方确认”，不排除徐某租赁案涉房屋的可能性。其次，金地物业出具的证明显示的同样是徐某，凤凰园公司系公司法人，并不是同一人，此证据与本案无关联性，亦不能作为证据使用，且物业章有明显的涂改，亦不能证明证据来源合法。由于上一个物业查验交接单不排除承租的可能性，即使徐某在此居住，也是承租的状态。最后，凤凰园公司提交的其他证据亦不能证明其实际占有涉案房屋，亦不能排除承租房屋的可能性。三、凤凰园公司并未支付全部价款。凤凰园公司与王静约定的涉案房屋价款为2000万元，凤凰园公司提交的证据中支付的对价合计1490万元，其中第一笔并非凤凰园公司支付，其中显示定金400万元王静收到，但是凤凰园公司并未提交财务支出记录，价值2000万元房屋的买卖系重大民事法律行为，买卖双方应对合同内容尽到审慎的注意义务，交付定金款400万元以现金方式交付，严重不符合交易习惯，以上瑕疵可以认定该房屋买卖系虚假交易；第二笔190万元的中国农业银行卡交易明细清单同样无法证明该笔款项是由凤凰园公司支付，付款人刘贺春亦与本案无任何关联性，收款人也不属于凤凰园公司；第三笔900万元的中国农业银行卡交易明细清单同样无法证明该笔款项是由凤凰园公司支付，以上共计1490万元，均无证据显示为凤凰园公司付款。故凤凰园公司并未支付全部价款，尚未能取得涉诉房屋的全部债权,更遑论物权,凤凰园公司仅以未全部取得的债权请求权，请求对抗解除法院的查封，并无事实和法律依据。四、涉案房屋无法办理过户登记系因买受人自身原因所致。首先，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。涉案房屋系东城法院2016年11月16日查封,涉案房屋在查封状态下，即王静丧失对查封物的事实处分和法律处分权利，法院查封时已经向王静送达了“未经许可，不得转让、出卖、抵押”等限制性要求。该条款规定为法律强制性规定，凤凰园公司和王静2017年9月19日的房屋买卖行为违反了法律的强制性规定，应当被认定为无效，且该房屋买卖合同买受人凤凰园公司签章中并无法定代表人签字，亦无签署日期。其次，凤凰园公司系公司法人,应有高于一般完全民事行为能力人的市场交易预判能力,在缔约合同过程中,查询交易物的物权状态及现状是其基本的义务,凤凰园公司在知悉涉诉房屋的现状下签署买卖合同,明知存在合同不能完全履行的重大风险却仍坚持签署合同，不符合市场规则，自身存在重大过错，且因为其自身的过错导致涉案房屋无法办理过户。综上，本案中王遵会申请查封在先，凤凰园公司与王静签订房屋买卖合同在后,凤凰园公司未提交证据证明实际占有涉诉房屋,凤凰园公司与王静签订的买卖合同系虚假交易,履行合同过程中以现金支付巨额款项,不符合交易习惯，且未支付全部价款，凤凰园公司更没有办理过户登记。本案不符合法律规定排除执行的任一种情形，凤凰园公司的诉讼请求，既无事实依据又无法律规定，请求法院驳回。王静述称，同意凤凰园公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：凤凰园公司提交了如下证据：1.北京市存量房屋买卖合同（自行成交版），证明王静将涉案房屋出售给凤凰园公司；2.收条及付款凭证，证明凤凰园公司已经支付购房款；3.物业查验交接单，证明王静已经将涉案房屋交付给凤凰园公司占有使用；4.存量房签约查询，证明涉案房屋交易已经进行网签；5.金地物业出具的证明，证明涉案房屋由凤凰园公司实际居住；6.涉案房屋水费、电费、固话／宽带费、取暖费、物业费支付记录，证明涉案房屋由凤凰园公司实际居住；7.董学文账户信息，证明中国农业银行尾号9164的银行卡为董学文的银行卡；8.洗碗机、洁具、大理石瓷砖购买合同，证明凤凰园公司对涉案房屋进行装修的事实；9.凤凰园公司支付装修费的银行卡交易明细单、徐某与施工人员凌永根的微信聊天记录、施工人员凌永根的证明，证明凤凰园公司对涉案房屋进行装修的事实；10.凤凰园公司工商登记信息，证明董学文在2019年4月30日前为凤凰园公司法定代表人；11.结婚证，证明徐某和凤凰园公司原法定代表人董学文是夫妻关系。补充证据1.链家网站2016年至2020年乐成公馆房屋成交记录截屏，证明涉案房屋的成交价格不低于市场价。凤凰园公司申请证人徐某、牛某出庭作证，徐某称，涉案房屋由徐某及其丈夫董学文经手购买并进行了装修，其至今仍在该房屋居住，因徐某及董学文均不具备北京购房资格，故以凤凰园公司名义购买了涉案房屋。证人牛某称，其系徐某朋友，协助徐某购买了涉案房屋，当时房屋存在银行抵押贷款，牛某告知买卖双方需先还清贷款、解除抵押才能办理过户手续，牛某还协助徐某查询涉案房屋水电表、办理物业交接。王遵会对上述证据的真实性、合法性及关联性均不予认可。王静对上述证据的真实性、合法性和关联性均认可。王遵会向本院提交涉案房屋查封登记信息，拟证明涉案房屋自2016年12月1日至今一直处于被东城法院查封的状态。凤凰园公司不认可该证据的真实性、合法性和关联性。王静质证称，对涉案房屋被查封的事实无异议。关于上述证据能否达致当事人的证明目的，本院将在后文结合其他事实综合认定。结合上述证据及双方当事人陈述，本院查明如下事实：一、涉案房屋执行相关事实2018年5月9日，王遵会向东城法院申请诉前财产保全，请求冻结王静、周懿在其银行账户内存款共计3000万元。东城法院于2018年5月10日作出（2018）京0101财保43号民事裁定，冻结王静、周懿在其开户银行内的存款共计3000万元，如存款不足，查封、扣押其相应财产。2018年6月4日，东城法院查封王静名下涉案房屋，查封期限自2018年6月4日起至2021年6月3日止。王遵会在提出前述诉前财产保全申请后，于2018年6月1日以王静、周懿为被告向本院提起合同纠纷之诉，本院受理该案后，于2018年12月10日作出（2018）京02民初147号民事判决，判令：一、王静于判决生效之日起十日内向王遵会支付逾期未还款项3000万元；二、王静于判决生效之日起十日内赔偿王遵会逾期未还款项的利息损失；三、王静于判决生效之日起十日内赔偿王遵会律师费60万元、财产保全的保险费6万元；四、驳回王遵会的其他诉讼请求。王静提出上诉，北京市高级人民法院于2019年7月19日作出（2019）京民终107号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该案判决生效后，王遵会向本院申请强制执行，本案于2019年8月1日立案执行，案号为（2019）京02执988号。在本院执行过程中，凤凰园公司向本院提出执行异议，申请停止对涉案房屋的执行。本院于2020年1月16日作出（2020）京02执异29号民事裁定书，认定凤凰园公司未支付涉案房屋全部价款，其主张支付的400万元现金仅有收条无银行取款凭证，1090万元银行转款凭证的付款方为徐某，故凤凰园公司提出的异议请求不符合法律及司法解释规定的情形，据此裁定驳回凤凰园公司的异议请求。凤凰园公司于2020年1月20日签收该裁定书后，于2020年2月2日以邮寄方式向本院提起本案诉讼。另查，2016年12月1日，东城法院在（2016）京0101民初19857号原告王遵会与被告王静民间借贷纠纷一案中查封了涉案房屋，后因王遵会与王静达成调解协议，东城法院在就该案作出民事调解书后，于2018年5月29日解除该查封。再查，2017年11月8日，东城法院在（2017）京0101执8886号一案中轮候查封了涉案房屋，后于2018年5月24日解除该查封。二、凤凰园公司异议相关事实（一）购房合同签订情况凤凰园公司向本院提交其与王静签署的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，载明：王静以成交价2000万元向凤凰园公司出售涉案房屋。交付房款的方式为自行交割，凤凰园公司可以在签订本合同时直接向王静支付定金400万元。王静应当在2017年12月30日前将涉案房屋交付给凤凰园公司。当事人双方同意，自本合同签订之日起360日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。该合同载明签订时间为2017年9月19日。凤凰园公司向本院提交其与王静签署的《补充协议》，载明：一、付款时间：1.原合同签订后2日内，凤凰园公司支付定金人民币400万元整；2.在房屋交付前，凤凰园公司支付购房款人民币1090万元整；3.双方办理完毕房屋过户登记手续后当日，买受人支付剩余购房款510万元整；二、付款方式：1.定金人民币400万元整由凤凰园公司以现金方式支付给王静；2.剩余购房款人民币1600万元整通过银行转账的方式支付，由凤凰园公司或者其指定的付款人徐某支付至出卖人王静或者王静母亲刘贺春账户。双方均认可，无论按照哪一种支付方式支付购房款，均视为凤凰园公司已经履行了原合同及本协议约定的支付购房款的义务。该协议载明签订时间为2017年9月19日。2018年5月30日，凤凰园公司与王静在北京市住房和城乡建设委员会就涉案房屋完成存量房网上签约。（二）购房款支付情况凤凰园公司向本院提交由王静签字的收条一张，载明王静收到凤凰园公司购买涉案房屋所交定金400万元，落款日期为2017年9月20日。2017年11月28日，徐某（凤凰园公司原法定代表人董学文之配偶）向刘贺春转账190万，王静称刘贺春系其母亲，代为收取涉案购房款。2017年12月13日，徐某向王静转账900万元。（三）涉案房屋实际占有情况凤凰园公司为证明其已合法占有涉案房屋，向本院提交金地物业出具的《证明》，载明“乐成公馆3-1-2001房间的物业费和供暖费从2018年开始至今都是由徐某女士缴纳，从2018年初至今房间实际居住人是徐某一家。”此外，凤凰园公司提交2019年1月22日至2020年1月12日期间涉案房屋水费、电费、固话／宽带费、取暖费等交费记录，以及由金地物业出具的2020年1月1日至2020年12月31日的物业交费收据、2018年3月27日徐某购买洗碗机的《居然之家商品销售合同》、2018年5月22日徐某购买洁具的《居然之家商品销售合同》、2018年5月22日徐某向凌永根转账13.2万元的银行卡交易明细清单、凌永根出具的收到徐某关于涉案房屋装修施工费的证明等证据。（四）涉案房屋权属登记情况目前，涉案房屋所有权仍登记于王静名下。凤凰园公司主张，其之所以未完成房屋过户登记，系因涉案房屋被法院查封，凤凰园公司对此并无过错。另查，王静在庭审中自认涉案房屋在签订购房协议时处于抵押状态，且截至庭审时止，涉案房屋的抵押尚未解除。对于房屋是否处于查封状态，王静表示可以通过网站查询的方式了解，对于凤凰园公司是否查询过相关信息，王静表示不清楚。证人徐某在出庭时自认是其与董学文一起与王静签订的房屋买卖合同，在签订合同时其知道涉案房屋存在抵押，但没有问是否存在查封。关于购房款的支付，徐某表示定金400万元是董学文从餐饮公司拿的现金，在王静家中支付。因为董学文从事餐饮行业，所以店面有一定的现金，故定金400万元均是从店面支付，剩余1090万是徐某公公和婆婆给的，其中一部分是徐某与董学文夫妻的积蓄。徐某认可该房产一直由其使用，因为其没有北京购房资格，故用凤凰园公司的名义购买。王静对收取400万元现金的事实表示认可，并称收取现金的原因是王静认为她的账户被法院冻结，故不能通过转账方式支付。对于400万元现金的客观状态，王静表示银行成捆的现金比较多，非银行整理的是用皮筋捆的，当时清点时，主要清点的是非银行整理的，对于银行成捆现金没有仔细清点。本院认为，本案的争议焦点为凤凰园公司对涉案房屋享有的权利是否可以排除执行。根据法律规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，凤凰园公司与王静签订房屋买卖合同后，按照常理应当及时办理网签及房屋过户手续，但其于2017年9月签订房屋买卖合同后，直到2018年5月30日才办理网签手续，且一直未通过有效方式向王静提出过户主张，对于价值高达2000万元房屋的买卖，双方的行为明显不符合常理。另，根据本案查明的事实，凤凰园公司在与王静签订房屋买卖合同时，涉案房屋处于查封和抵押状态，虽然凤凰园公司表示对涉案房屋被查封不知情，但依据王静的庭审自述，房屋的查封情况可以通过网上查询确认，故凤凰园公司作为买受人在购买涉案房屋时，并未尽到相应的注意义务。最后，凤凰园公司在庭审中认可其知晓涉案房产在签订房屋买卖合同时处于抵押状态，但截至本案庭审时，该公司并无证据证明其向王静提出过解除抵押的主张。综上，凤凰园公司在未能提交充分有效证据证明非因其自身原因未办理过户登记手续的情况下，应当承担举证不能的法律后果。结合本案已查明事实，本院认定凤凰园公司对于涉案房屋不能办理过户手续存在过错，凤凰园公司对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。本院执行过程中，在王静未按照生效判决履行清偿义务的情况下，查封其名下的涉案房产，符合法律规定，并无不当。综上所述，凤凰园公司对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对于其诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，判决如下：驳回唐山大唐凤凰园餐饮娱乐有限公司的全部诉讼请求。案件受理费70元，由唐山大唐凤凰园餐饮娱乐有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 王 楠审 判 员 王 朔人民陪审员 张 玉二〇二〇年九月三十日法官 助理 张 翼书 记 员 崔亚楠