江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0702民初981号原告：赣州华实房地产开发有限公司,住所地：江西省赣州市章贡区赣江源大道**云星?中央星城**楼2702办公室。统一社会信用代码：91360702563821080W。法定代表人:潘超文，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢婷，广东华商（赣州）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：黄鹏，男，1988年11月21日出生，该公司员工，住江西省赣州市南康区，特别授权代理。被告：赖小丽，女，1973年10月22日出生，住江西省赣州市章贡区。原告赣州华实房地产开发有限公司（以下简称华实公司）诉被告赖小丽商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华实公司的委托诉讼代理人卢婷、黄鹏到庭参加诉讼，被告赖小丽经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华实公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订《赣州市商品房卖买卖合同》（合同编号为：2017021200391）已解除；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年2月12日，原、被告签订《赣州市商品房买卖合同》一份，合同编号为：2017021200391。合同约定房屋总价款为3181919元。被告向原告支付了首付款641919元，其余的2540000元由被告以银行按揭贷款的方式购买原告开发的云星?公园大观6号楼1401室。2017年3月8日，被告与中国农业银行股份有限公司赣州营业部（以下简称农业银行）签订编号为36020120170025531的《个人购房担保借款合同》一份，担保借款合同第三十一条规定：原告为被告的借款提供阶段性保证担保。以上合同签订后，被告存在逾期归还农业银行的贷款的行为。因此，农业银行多次扣划原告在银行的保证金。2018年12月26日至2019年1月16日之间，原告共计为被告偿还了本息及滞纳金共计28039.11元。2019年3月5日、2019年3月19日农业银行又扣划原告保证金28064.81元。据此，原告向赣州市章贡区人民法院提起担保追偿诉讼，赣州市章贡区人民法院作出（2019）赣0702民初1089号民事判决，判令被告支付原告代偿款56103.92元。判决生效后，被告至今未履行相应的义务。之后，原告多次向被告进行催告，要求其依约还款，被告均置之不理。2019年4月17日至2019年12月19日期间，原告为被告垫付了农业银行按揭款共计2670623.71元。被告的按揭贷款已经由原告清偿完毕。但直至原告起诉之日，被告并未归还原告垫付的款项。根据原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》的约定，被告在原告的保证代偿行为发生之第二日起3个工作日向原告偿还代偿款项（包括本、息）；如逾期，视为被告不履行合同，原告有权解除《赣州市商品房买卖合同》，并可要求被告支付合同总价款20%的违约金等等。据此，因被告经多次催收拒不归还原告垫付的银行款项，原告于2020年1月2日向被告发出了解除《赣州市商品房买卖合同》的通知函。同时，为维护原告的合法权益，特向贵院提诉讼。请求人民法院依法确认原、被告于2017年2月12日签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号为：2017021200391）已解除。原告华实公司为支持其诉请，向法院提交以下证据：证据1、营业执照复印件、法定代表人身份证，证明原告诉讼主体资格；证据2、被告身份证复印件，证明被告诉讼主体资格；证据3、赣州市商品房买卖合同、个人购房担保借款合同、还款计划表以及农业银行扣款凭证、解除合同通知函及快递回执等复印件，证明被告以银行按揭的方式向原告购房；原告为被告银行按揭提供阶段性担保；原告代偿了2562669.75元，其中包含了已经起诉过的56103.92元；合同条款约定，因被告逾期还款，原告有解除赣州市商品房买卖合同的权利；原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》已于2020年1月2日解除。被告赖小丽未到庭答辩，亦未向法院提交任何证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证、质证，本院经庭审核实，原告提供的证据1、2、3内容真实，来源合法，与本案有关联，本院对上述证据的三性予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月12日，原、被告双方签订了《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：2017021200391）及合同补充协议，约定被告购买原告开发的云星?公园大观6号楼1401号房屋一套，购房总价款为人民币3181919元。该合同的补充协议第一条第三项第7款的约定“买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担保证责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之第二日起3个工作日向出卖人偿还代偿款项（包括本、息）；如逾期，视为买受人不履行合同，出卖人有权解除合同，并可要求买受人支付合同价款20%的违约金，并且买受人还应按所欠出卖人代偿款项本、息总额的每日万分之一向出卖人支付逾期还款的违约金并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用，如此违约金不足以赔偿出卖人损失的，买受人还应承担赔偿责任。……”签订合同后，被告向原告支付首期购房款641919元，余款2540000元由被告向中国农业银行股份有限公司赣州营业部办理了个人住房贷款。同时，原告和中国农业银行股份有限公司赣州营业部签订了《个人购房担保借款合同》，约定原告向中国农业银行股份有限公司赣州营业部“对该协议项目的购房人提供连带责任担保，并同时以担保质押金专户形式提供质押”。一旦出现购房人连续3个月或累计3个月未按期按金额归还贷款本息（包括罚息）及法律规定由购房人承担费用的情况，原告同意银行用担保质押金先行偿付购房人所欠贷款本息及法律规定由购房人承担的费用。……。被告在履行其与中国农业银行股份有限公司赣州营业部的借款合同过程中，被告已经连续超过3个月未按期按金额归还贷款本息，截止到2019年12月13日拖欠本息共计2562669.75元。中国农业银行股份有限公司赣州营业部据此从原告担保质押金账户扣划了该2562669.75元用于归还被告拖欠的贷款本息。故原告诉至本院，要求依法处理。另查明：1、被告赖小丽所购买的上述商品房未实际交付，但已被赣州市章贡区人民法院依法查封；2、原告为被告赖小丽代偿的2562669.75元，其中56103.92元已由本院作出的（2019）赣0702民初1089号民事判决书判令予以返还；3、原告于2020年1月2日已向被告赖小丽发送了《解除合同通知函》，被告赖小丽于2020年1月2日下午16点40分已签收该函件。本院认为：原告华实公司与被告赖小丽签订的《赣州市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规的规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。被告赖小丽通过银行贷款的方式向原告支付了购房款，且原告为该笔借款与中国农业银行股份有限公司赣州营业部签订《个人购房担保借款合同》，并提供了担保，原告华实公司与被告赖小丽在签订《商品房买卖合同》及补充协议中对买受人即被告赖小丽获得贷款后，出卖人即原告华实公司提供担保期间，买受人未按时履行贷款还款义务的责任也进行了约定，包括“如买受人连续三个偿还银行本息期或累计六个偿还银行本息期恶意拖欠银行缴纳贷款本息，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，同时买受人应按总购房款20%向出卖人支付违约金，因上述原因解除合同而产生的一切注销费用由买受人承担”这项内容实际上是原告华实公司与被告赖小丽就《商品房买卖合同》解除约定的一项条件。现在被告赖小丽未按时偿还银行借款，导致原告华实公司代其垫付贷款本息，被告赖小丽的行为已经构成严重违约。在此情形下，原告华实公司发函要求解除《商品房买卖合同》已符合双方在合同中约定的合同解除条件，也符合法律规定的法定解除情形，且原告在其为被告代偿上述款项后，于2020年1月2日，向被告赖小丽送达了《解除合同通知函》，该函由被告赖小丽本人已签收，至今被告赖小丽亦未提出异议，该行为视为被告赖小丽对解除该合同无异，故本院对该项诉讼请求予以支持。被告赖小丽经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：原告赣州华实房地产开发有限公司与被告赖小丽于2017年2月12日签订的《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》（合同备案编号为2017021200391）已解除。案件受理费100元，由被告赖小丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向江西省赣州市中级人民法院或本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，按规定预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  吴菁菁人民陪审员  黄永兰人民陪审员  陈燕玉二〇二〇年九月三十日法官助理刘丽萍书记员吴金凤