山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终9334号上诉人（原审被告）:济南东拓置业有限公司，住所地济南高新区舜华路**舜泰广场**楼**。法定代表人：王祖垒，总经理。委托诉讼代理人：李荣荣，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘树香，山东豪才律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李金玝，男，1960年2月4日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：徐茂红，女，1961年3月27日出生，汉族，住济南市。上诉人济南东拓置业有限公司（以下简称东拓置业）因与被上诉人李金玝、徐茂红商品房预售合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0191民初2922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。东拓置业上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2.一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一、原审法院依据2012年7月15日上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》的约定确定上诉人的义务及违约责任有误。上诉人与被上诉人就涉案房屋先后签订了两份《商品房买卖合同》，后合同对储藏室的位置、交房时间、办证时间及违约责任等条款进行了变更，现双方当事人已经按第二份合同在房产管理部门备案登记且实际履行。被上诉人作为完全民事行为能力人，在合同内容发生变化时，完全能够知晓阅读合同的重要性以及签署合同后带来的后果，上诉人无需特别提示注意。现无证据证明第二份合同违背双方的真实意思表示，违反法律法规，在当事人没有特别约定且该合同合法有效的情况下，双方当事人均应当按照后合同的约定全面履行自己的义务。二、1.原审法院认为被上诉人所称的客户经理为上诉人的员工有误。首先，被上诉人提交的通话录音中，客户经理并未陈述其为上诉人处的员工，其称“我们是代理公司服务方”、“我们作为一个乙方”，一审法院单方认定通话对象为东拓置业的员工属于认定错误。在一审法院审理过程中，上诉人也辩称通话对象并非东拓置业员工。在上诉人不存在此名员工的情形下，一审法院却要求上诉人举证证明通话对象为非上诉人处员工，明显将举证责任倒置给了上诉人，属于分配举证责任错误。在被上诉人仅提供一份通话录音的情况下，就认定了通话对象的身份，明显属于事实认定错误。其次，即使客户经理在通话录音中的陈述属实，上诉人也并未将处理逾期交房、逾期办证违约金的权限授予客户经理。结合一般的房地产市场行业惯例，购房客户经理仅处理开发商楼盘的销售、签约、通知交房、通知办证事宜，客户经理无权代表开发商处理逾期交房、逾期办证事宜。即使被上诉人向客户经理反映过逾期交房、办证违约事宜，客户经理也应当及时向上诉人反馈业主的诉求。上诉人并未收到客户经理或其所在代理公司任何书面的关于被上诉人要求支付交房及办证违约金的通知。2.被上诉人并非向客户经理主张权利就能构成诉讼时效中断。民法总则第一百九十五条规定，有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：(一)权利人向义务人提出履行请求；(二)义务人同意履行义务；(三)权利人提起诉讼或者申请仲裁；(四)与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。被上诉人与上诉人建立了《商品房买卖合同》关系，即使上诉人存在交房及办证违约，根据上述规定，被上诉人应在有效期间内向义务人即上诉人来主张权利，而自2015年6月10日起被上诉人未在有效的诉讼时效期间内向上诉人主张过逾期办证违约金。3.一审法院通话录音未涉及逾期交房违约金事件的沟通。通话录音中一开始被上诉人向客户经理陈述“是这样，我如果我也咨询过律师，律师就说时效的问题，你最好和客户经理置业经理从16年办完证后、17年、18、19，包括2020年一直在问办证延期的事”，通篇被上诉人与客户经理的录音就是围绕“办证延期”进行的沟通，从未提及逾期交房问题。4.被上诉人的诉讼请求已经超过法律规定的诉讼时效。在一审法院认定第一份合同不违反公平原则的情况下，即使通话录音中涉及逾期交房问题，被上诉人自2014年1月1日起就知道自身的收房权利受到侵害，但是直到“16年办完证后”即2016年4月22日后才向客户经理反映逾期交房问题，根据民法通则第135条两年诉讼时效的规定，被上诉人的逾期交房诉讼请求已经超过法律规定的诉讼时效。被上诉人自2015年6月10日起就知道自身的办证权利受到侵害，但是并未在有效的诉讼时效期间内向上诉人要求支付逾期办证违约金，根据民法总则三年诉讼时效的规定，被上诉人逾期办证的诉讼请求已经超过法律规定的诉讼时效。在通话录音仅涉及办证延期的情形下，被上诉人与客户经理的通话中被上诉人并未明确表明其与客户经理沟通的具体时间节点，在单一证据是视听资料且上诉人不认可的情形下，孤证无法单独作为认定诉讼时效未过的依据。三、被上诉人未举证证明因上诉人违约给其造成的实际损失，因此，一审法院判决上诉人承担的逾期交房及逾期办证违约金过高。李金玝、徐茂红辩称,一、关于签订第二份合同的问题。2012年7月15日，被上诉人与上诉人签订了《商品房买卖合同》，并用此合同办理了公积金贷款。2014年9月13日交房时，东拓置业要求被上诉人签订第二份合同《商品房买卖合同》，明确要求原合同一律收回，否则不予办理房屋交房手续。在百般无奈又急于收房的情况下签订了第二份合同，明显减轻了前期签订合同中上诉人的违约责任，所以被上诉人对第二份合同不予承认。其理由：1.东拓置业公司要求签订新合同，收回原始合同，否则不予办理交房手续，具有明显的胁迫性质（被上诉人办理房屋交接手续和签订新合同为同一时间）。2.新合同签订时，原合同交房时间及办证时间已经违约在先。3.新合同内容变更了交房时间及办理房产证时间，未向当事人说明，目的是要规避原合同的违约责任。根据以上事实我们认为新合同签订以胁迫坑骗为手段，达到该公司规避违约责任的事实。二、关于储藏室调换问题。我们选择的原储藏室被暖气管道占用了一半的面积，东拓置业公司与我们协商对原有储藏室进行了调换，并不是改合同的理由。三、关于客户经理的情况。1.董燚是东拓置业委托代理公司指派给被上诉人的客户经理，对接被上诉人购房的所有事情。反映问题只有这一个渠道，关于延期交房、延期办证违约金的赔付，多年来被上诉人一直催促董燚，其回答是东拓置业违约情况很多，公司会统一考虑解决，让被上诉人等待。被上诉人每年要打多个电话催促，一直没有结果。后来被上诉人求助济南市政府12345热线帮助解决，东拓置业领导张经理于2020年5月13日下午在东拓置业召开协调会。2.我们一直找客户经理董燚维权，至于被上诉人反映的问题，客户经理向东拓置业有没有反映，被上诉人无法考证，属于企业内部管理问题。李金玝、徐茂红向一审法院起诉请求：1.判令东拓置业支付逾期交房违约金51184.72元和逾期办理房屋所有权证违约金31381.11元，共计82565.83元；2.诉讼费用由东拓置业承担。一审法院认定事实：2012年7月15日，李金玝、徐茂红与东拓置业签订《商品房买卖合同》，约定李金玝、徐茂红购买东拓置业开发的位于济南市舜奥嘉园南区4号楼2单元***室建筑面积140.23平方米的商品房及2-***建筑面积14.11平方米的储藏室各一套，总价款为1015570元。合同第八、第九条约定：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家有关规定，将取得《综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用。逾期超过60日后，若买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证，否则出卖人应按照下列约定处理：买受人不退房，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。上述合同签订后，李金玝、徐茂红依约履行付款义务，涉案房屋于2014年9月13日交付。2015年5月25日东拓置业提交涉案商品房备案申请。2015年6月18日东拓置业取得涉案房屋所在楼宇的房产大证。2015年9月16日、2015年9月17日李金玝、徐茂红分别缴纳了房屋及储藏室住宅专项维修基金。2016年4月22日李金玝、徐茂红取得涉案房屋所有权证。诉讼中，东拓置业主张双方另行签订了另一份《商品房买卖合同》，合同中约定李金玝、徐茂红购买东拓置业开发的位于济南市舜奥嘉园南区4号楼2单元***室建筑面积140.23平方米的商品房及2-***建筑面积24.03平方米的储藏室各一套，总价款为1050290元。合同第八、第九条约定：出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日应向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。一审法院认为，李金玝、徐茂红与东拓置业在2012年7月15日签订的《商品房买卖合同》中，合同约定“东拓置业应于2013年12月31日之前向李金玝、徐茂红交付商品房，逾期交付应自本合同约定的最后交付期限的第二天及实际交付之日，按日向李金玝、徐茂红支付已付房价款万分之二的违约金。商品房交付使用后270日内，东拓置业应将其提供的资料报产权登记机关备案并书面通知李金玝、徐茂红向房管部门申请办理房屋所有权证，逾期东拓置业自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。”合同内容合法有效，不违反法律行政法规的规定，应为有效合同。2014年9月13日签订的《商品房买卖合同》明显减轻了前期签订的合同中东拓置业逾期交房、逾期办证的违约责任，该约定违反合同法中的公平原则，且东拓置业未提供证据证明在签订新合同时已对李金玝、徐茂红尽到合理的提醒注意义务，基于此，一审法院认为关于交房和办证的时间以及违约责任的约定等应以2012年7月15日双方签订的《商品房买卖合同》的约定为准。李金玝、徐茂红已依约支付购房款1050256元，东拓置业应依照合同约定于2013年12月31日前履行交房义务，并于交房后270日内即2015年6月10日前将办理权属登记需由其提交的资料报产权登记机关备案并书面通知李金玝、徐茂红向房管部门申请办理房屋所有权证。庭审中双方一致认可2014年9月13日东拓置业将涉案商品房交付李金玝、徐茂红，2015年5月25日东拓置业提交涉案商品房备案申请，涉案商品房于2016年4月22日取得商品房权属证书。但庭审中东拓置业未提供证据证明其已按合同约定履行通知李金玝、徐茂红向房管部门申请办理房屋所有权证，东拓置业逾期交房、逾期办证构成违约。2014年9月13日东拓置业将涉案商品房交付李金玝、徐茂红,东拓置业违约行为终止，故东拓置业逾期交房违约时间为2014年1月1日至2014年9月13日。李金玝、徐茂红主张东拓置业未通知其办理房屋权属登记，庭审中东拓置业提交其分别于2015年9月16日和2015年9月17日缴纳2-***号商品房及2-***储藏室住宅专项维修基金的缴费记录，李金玝、徐茂红主张东拓置业未通知其办理房屋权属登记，但庭审中东拓置业提交其分别于2015年9月16日和2015年9月17日缴纳2-***号商品房及2-***储藏室住宅专项维修基金的缴费记录，李金玝、徐茂红认可上述事项，故其在2015年9月16日就应知道办理房屋权属登记的事宜。故东拓置业逾期办证违约时间为2015年6月11日至2015年9月15日。一审法院确定东拓置业应按李金玝、徐茂红提交的合同第九条约定的违约金标准，即按照已付房价款的日万分之二向李金玝、徐茂红支付逾期交房违约金，按照第十五条约定的违约金标准，即按照已付房价款的日万分之一向李金玝、徐茂红支付逾期办证违约金。本案中，李金玝、徐茂红提交录音证据证实其于2016年至2020年一直因逾期交房与延期办证问题向东拓置业主张权利，该录音通话对象对李金玝、徐茂红因延期交房、延期办证向其主张权利的事宜亦予以认可。李金玝、徐茂红主张通话对象为购房时的置业顾问，系东拓置业的员工。李金玝、徐茂红在购房时，该通话对象以员工身份为东拓置业工作，李金玝、徐茂红有足够的理由相信其能代表东拓置业，在履行合同过程中向其主张权利，应予以认定。庭审中东拓置业辩称，通话录音对象并非东拓置业员工，亦非李金玝、徐茂红购买房屋时的置业顾问，但并未提供证据予以证实，一审法院不予采纳。故一审法院对东拓置业在本案中针对逾期交房与延期办证提出的诉讼时效抗辩不予采纳。故李金玝、徐茂红主张东拓置业支付逾期交房违约金51184.72元，一审法院予以支持。李金玝、徐茂红主张东拓置业支付自2015年6月13日起至2016年4月21日止的逾期办证违约金31381.11元，东拓置业逾期办证违约时间为2015年6月11日至2015年9月15日，故一审法院支持10187.48元（1050256元×0.01%×97天）。判决：一、被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李金玝、徐茂红逾期交房违约金51184.72元；二、被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李金玝、徐茂红逾期办证违约金10187.48元；三、驳回原告李金玝、徐茂红其他诉讼请求。案件受理费1864元，减半收取932元，由原告李金玝、徐茂红负担242元，由被告济南东拓置业有限公司负担690元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李金玝、徐茂红提交以下证据：1.协调会议录音一份，参加人员有东拓置业张经理、客户经理董燚、法务部李律师，拟证明协调会中，上述人员一致要求被上诉人通过起诉解决合同违约问题。2.与客户经理董燚的电话录音一份，拟证明被上诉人与客户经理沟通的是合同违约问题，不仅仅是逾期办证违约的问题。经质证，东拓置业对证据一的真实性无异议，该证据不是新证据不能作为认定事实的依据，并且协调会中代理律师仅就涉案小区某业主的逾期办证问题向被上诉人作出过解释，上诉人并未就逾期交房问题与被上诉人进行过协商。证据二中谈话对象不清晰，无法核实身份，因此对该份证据的真实性及证明目的均不认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、逾期交房及逾期办证违约金应如何计算；二、一审法院认定的逾期交房及逾期办证违约金是否过高；三、被上诉人的起诉是否超过诉讼时效。关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方当事人于2012年7月15日签订的《商品房买卖合同》第八、第九条约定：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家有关规定，将取得《综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用。逾期超过60日后，若买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证，否则出卖人应按照下列约定处理：买受人不退房，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。而双方之后签订的《济南市商品房买卖合同》，将交房日期延长至2014年10月31日。违约金变更为出卖人按日应向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。办证期限延长至商品房交付使用后540日内。违约金变更为出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。第二份商品房买卖合同的约定明显减轻了东拓置业的违约责任，对此，东拓置业未能作出合理解释，亦未能提供证据证明其在签订合同时已对被上诉人尽到合理的提示、告知义务，故一审法院按照第一份合同的约定判决逾期交房和逾期办证违约金并无不当，予以维持。关于争议焦点二，2012年7月15日签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人逾期交房构成违约的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。逾期办证构成违约，应按约定自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。东拓置业主张违约金过高，但未提交违约金过分高于损失的证据，故东拓置业主张违约金过高的证据不足，本院不予支持。关于争议焦点三，被上诉人称客户经理董燚是其购房的置业顾问，故其一直向客户经理董燚主张逾期交房及逾期办证违约金。因双方均认可客户经理董燚系上诉人委托销售房屋的第三方工作人员，且被上诉人与上诉人在召开解决合同违约问题协调会议的时候，客户经理董燚亦参加会议，故被上诉人向客户经理董燚主张权利应视为对上诉人主张权利。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则实施之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案中，上诉人逾期交房违约时间为2014年1月1日至2014年9月13日，逾期办证违约时间为2015年6月11日至2015年9月15日。民法总则开始施行时间为2017年10月1日，依照上述司法解释的规定，被上诉人关于逾期交房违约金及逾期办证违约金的主张应当适用二年的诉讼时效。逾期交房违约金及逾期办证违约金系以日计付的继续性债权，每个个别债权应分别单独适用诉讼时效。被上诉人主张其在2016年办证之后就与不断的与客户经理沟通逾期办证及逾期交房的赔付事宜，该主张有通话录音予以证实，故本院认定被上诉人于2016年4月23日开始不断的向上诉人主张权利，引起诉讼时效中断。因此，被上诉人主张的2014年4月23日至2014年9月13日期间的逾期交房违约金部分及2015年6月11日至2015年9月15日期间的逾期办证违约金部分未超过诉讼时效，但2014年4月23日之前的逾期交房违约金部分超过诉讼时效，不应支持。综上，一审法院对上诉人应当向被上诉人支付逾期办证违约金的认定并无不当，但逾期交房违约金应当调整为29045.3元（1015570元×0.02%×143天）。综上所述，东拓置业的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0191民初2922号民事判决第二项；二、变更济南高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0191民初2922号民事判决第一项为上诉人济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人李金玝、徐茂红逾期交房违约金29045.3元；三、驳回被上诉人李金玝、徐茂红其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1864元，减半收取932元，由上诉人济南东拓置业有限公司负担442元，被上诉人李金玝、徐茂红负担490元；二审案件受理费1864元，由上诉人济南东拓置业有限公司负担884元，被上诉人李金玝、徐茂红负担980元。本判决为终审判决。审判员 闵 雯二〇二〇年九月二十一日书记员 薛嘉丽