北京市顺义区人民法院民 事 裁 定 书（2020）京0113民初4803号原告：杨大龙，男，1976年12月26日出生，汉族，北京市顺义区居民。原告：古克敏，女，1948年4月4日出生，汉族，北京市顺义区居民。二原告共同委托代理人：古彦龙，男，1964年12月2日出生，汉族，顺义区X镇第二法律服务所法律工作者，住北京市顺义区。被告：汤新国，男，1958年12月20日出生，汉族，北京市顺义区居民，住顺义区。委托代理人：赵桂芝（汤新国之妻），1959年7月12日出生，汉族，北京市顺义区居民，住北京市顺义区。原告杨大龙、古克敏诉被告汤新国房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告古克敏，原告杨大龙、古克敏共同委托代理人古彦龙，被告汤新国及其委托代理人赵桂芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨大龙、古克敏向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2002年8月17日签订的房屋买卖合同无效；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：二原告系母子关系。2002年8月17日在原告杨大龙不知情的情况下，原告古克敏将位于北京市顺义区X镇地区电缆厂路东（X镇供销社家属大院X号），属于原告自己财产的北正房三间、东西厢房各二间、倒座房石棉瓦房子四间、2米大门楼一座、钢窗、铁门房子三间，院内柿子树一棵6米高2寸粗铁管电视杆一根，屋内客厅五组组合柜一套。木春秋椅大小共三个铁管架玻璃钢茶几大小各一个，7间房暖气管暖气片、暖气炉齐全无损、13间房屋灯具齐全。以人民币6.1万元原告房屋合价3.05万元（有发票两份）。因X镇拆迁，原告杨大龙知道后找到原告古克敏要求去房子看看，原告古克敏才告知原告杨大龙此房已经出售给被告汤新国。因原告古克敏一直说此房屋是出租，才没有追究，直到2019年12月27日原告杨大龙要求看房才知道是出售。杨大龙知道后非常生气，因此房是原告的独生子女分配所得，而且古克敏与汤新国买卖此房屋时杨大龙已经26岁，此房及房内家具是杨大龙要结婚才准备的（因当是未婚妻意外去世，故未结成）。所以古克敏和汤新国在杨大龙不知情的情况下完成此房屋买卖是无效的。故杨大龙为维护自己的合法权益，诉至法院。被告汤新国辩称：1.首先，2002年8月17日签署的这份《双方同意买卖房屋合同书》是经过古克敏、杨威夫妻二人和汤新国、赵桂芝夫妻二人，双方共四个人通过多次商谈协商产生的。《双方同意买卖房屋合同书》的具体条文还是古克敏丈夫杨威亲自持笔与古克敏两人写的。汤新国买房是按照双方签署的《双方同意买卖房屋合同书》上的每一项条文一步落实的。现有古克敏签收买房款全部付清的6.1万元的收款条为证。2.因房屋没有土地使用证，汤新国为了确保买房签暑的《双方同意买卖房屋合同书》终生有效，防止古克敏卖房后以各种借口要回房子。古克敏亲自保证房屋卖出后，如果供销社统一办理房屋使用证不给汤新国办理，古克敏亲自给汤新国办理房屋使用证，办理费用由汤新国支付，现有古克敏签字证明为证。3.汤新国手里有古克敏买家属宿舍正房6间的发票两张，两张发票表达的内容是一致的。其中一张发票是对另一张发票的认可和补充，发票日期是1999年1月20日，也就是供销社将家属院6间正房卖给古克敏的时间证据。4.古克敏出具所谓的证据是1992年和1995年的，因为这个时间段房子是供销社的，古克敏只有居住权根本无权转让和买卖。所以与被告买房的房屋买卖合同无关，跟古克敏之子杨大龙更无关系。5.依照《中华人民共和国民事诉讼法》和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，古克敏的诉讼请求早已超过了诉讼时效。以上证据充分证明汤新国签暑的《双方同意买卖房屋合同书》即有效又符合法律条文约定。（备注，在未起草合同之前，汤新国妻子赵桂芝专程去供销社资产科咨询了古克敏买的房子是否允许她出售，资产科说我们是根据国家规定把房子卖给她的。并给她开具收款发票，此房屋就属于她的房子了跟供销社没有任何关系了。您可以买她的房。其实在我买古克敏房子之前有好多供销社职工已经把房子卖给他人了）。古克敏卖房理由：2002年8月，我问古克敏为什么这么着急卖房子，她说在顺义买楼房需要钱。所以必须得把这个房子卖了给人家钱。今天揭开古克敏妄想推翻2002年8月17日签署的《双方同意买卖房屋合同书》的真实目的：2012年2月古克敏听说X镇要拆迁，她无中生有莫名其妙的把汤新国告到法庭。还说汤新国欠她1000元买房款，经顺义区法院、北京中级法院、北京市高级法院三级裁定都驳回古克敏的诉讼。这次真的要拆迁了，古克敏又无视法律契约精神，又以房屋买卖合同无效为由，再次把我们夫妻二人从平静的生活中推入法庭，长时间给我们的心灵和精神上造成了无法弥补的伤害。如果以后古克敏再无事生非，以房屋买卖为任何理由等乱告我们、扰乱我们的正常生活。我请求法院给我做主让原告古克敏索赔被告汤新国夫妻二人心灵伤害和精神损失费十万元。并追究其法律责任。经审理查明：顺义县供销合作联合社上载日期为“99年1月20日”、编号为0088044号专用发票记载，收到古克敏买家属宿舍正房6间，金额为6000元。发票底部出纳处有“孟宗志”签字。顺义县供销合作联合社上载日期为“99年1月20日”、编号为0088047号专用发票记载，收到古克敏买家属宿舍正房6间（补案号0088044），金额为6000元。发票底部主任处有董连胜签章、会计主管处有吴敏江签章，出纳处有孟宗志签章。2002年8月，古克敏、汤新国签订《双方同意买卖房屋合同书》。内容为：古克敏卖给汤新国正房6间，东、西厢房各两间，南倒座石棉瓦房子，钢窗，铁门房子3间，院内柿子树一棵，6米高2寸粗铁管电视杆一根，屋内客厅五组组合柜一套，春秋椅大小共三个，铁管架玻璃钢茶几大小各一个，7间房屋暖气管，暖气片，暖气炉齐全无损，13间房子灯齐全……下面买卖房屋价格双方同意并达成以下协议：一、房价6.1万元（陆万壹仟万正）从达成协议双方签字之日起，买房人汤新国付给卖房人古克敏定金1万元（壹万元正）。二、古克敏在2002年9月30日前搬走，搬走前一天买房人汤新国一次性将五万元买房款全部付给卖房人古克敏。三、双方同意签字后，如有违约者，1万元定金由违约者自负。2002年9月27日，古克敏为汤新国打了收条一张，内容为：今收到汤新国买房款61000元，陆万壹仟元整。双方共述，涉诉房屋所占用的土地未领取土地使用证，土地性质属于国有土地。双方存在的分歧和证据有：古克敏、杨大龙提供如下证据：1.上载日期为1992年5月31日《通知》，加盖有顺义县供销合作社、顺义县X庄供销合作社公章，内容为：经县供销社党委研究决定，1992年5月30日县供销社给古克敏的X镇供销社家属大院（二份）6间房子，房子土地只有她居住使用权，不得私自转让。2.上载日期为1995年10月20日《证明》，加盖有顺义县X庄供销合作社公章，内容为：县供销社给古克敏的X镇供销社家属大院（二份）6间房子其中有读书子女杨大龙（一份）3间。古克敏、杨大龙据此证明：涉诉土地属于国有土地，古克敏、杨大龙没有土地使用证也没有相应的建设证明。汤新国认可涉诉宅院没有土地使用证，但表示，1999年1月20日前，房屋不属于古克敏，1999年1月20日，供销社将房屋卖给古克敏，此后，房屋属于古克敏所有。汤新国提交保证书一份，古克敏、杨大龙对此不予认可。另查明：本院（2012）顺民初字第02980号原告古克敏与被告汤新国房屋买卖合同纠纷一案中，本院曾向顺义区供销社、顺义区X村委会进行调查。顺义区供销社工作人员表示：1.涉诉土地属于商业用地，在70年殿由当时的北京市顺义县革命委员会批给顺义县供销社；2.未与古克敏签订书面合同，收取了古克敏6000元房款，有相应的收据；3.买卖的只是房屋的使用权，因为涉诉房屋所坐落的土地属于供销社，根据房地一体原则，涉诉房屋的所有权也属于顺义区供销社；4.涉诉房屋所坐落的土地没有使用权登记手续，只有当时建筑用地许可证等审批手续，通过审批手续可以办理土地使用证，但并没有办理；5.针对涉诉房屋可否允许买卖，其表示，说不好，因为当时双方没有签订过相关合同。X村委会工作人员表示：1.顺义区供销社曾在X村建有房屋，大约两亩地，在X村正中央，有多少户不清楚；2.不清楚所建房屋是否允许买卖；3.不清楚房屋所占用的土地性质是什么，没有土地使用证；4.土地归谁所有，属于历史遗留问题，具体归谁不清楚；5.供销社占用一街土地没有相关手续。上述事实，有双方当事人陈述，双方同意买卖房屋合同书，供销社通知，供销社证明，北京市独生子女证，收条，发票，保证书，（2012）顺民初字第02980号民事卷宗等在案佐证。本院认为：双方诉争的房屋及房屋座落的土地均未进行相关登记。古克敏虽然交纳了6000元房款，但其与顺义区供销社之间并没有书面的合同。顺义区供销社工作人员曾表示，买卖的只是房屋的使用权，因为涉诉房屋所坐落的土地属于供销社，根据房地一体原则，涉诉房屋的所有权也属于顺义区供销社。古克敏、杨大龙主张古克敏与汤新国之间的房屋买卖合同无效，首先应确认古克敏、顺义区供销社之间属于房屋买卖合同关系，且该房屋买卖合同合法有效；在上述问题未解决前，本案不宜处理。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条之规定，裁定如下：驳回原告古克敏、杨大龙的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  宋万忠二〇二〇年九月二十五日书记员  韩 聪