上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初5243号原告(反诉被告)：纂赢商和(上海)企业发展有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：鲁敏，执行董事。委托诉讼代理人：王浩君，上海恒在律师事务所律师。被告(反诉原告)：王真乘，男，1989年1月11日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：王建平(王真乘之父)，男，1955年8月31日出生，汉族，住上海市虹口区。原告纂赢商和(上海)企业发展有限公司(以下简称纂赢公司)与被告王真乘房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月5日立案后，依法适用简易程序。2020年3月，王真乘提出反诉，本院依法予以受理。本案于2020年5月8日公开开庭进行了审理，纂赢公司委托诉讼代理人王浩君，王真乘及其委托诉讼代理人王建平到庭参加诉讼。因案情复杂，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法转为适用普通程序，于2020年8月18日公开开庭进行了独任审理，纂赢公司委托诉讼代理人王浩君，王真乘及其委托诉讼代理人王建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。纂赢公司向本院提出诉讼请求：1.王真乘支付2019年7-9月账单19,708.57元；2.王真乘支付2019年7月账单款的滞纳金，以20,783.5元为基数，按日百分之一自2019年10月12日计至实际还款之日止；3.王真乘支付2019年9月1日至9月24日租金及物业管理费25,300元；4.王真乘支付商铺占有使用费48,812.5元；5.王真乘支付的保证金114,875元纂赢公司有权没收，王真乘并应支付违约金16,666.67元；6.王真乘赔偿复原商铺造成的损失21,000元；7.王真乘赔偿律师费10,000元。审理中，纂赢公司变更诉请为：1.判令双方之间商铺租赁合同于2019年9月24日解除；2.王真乘支付2019年7-9月账单款5,566.33元；3.王真乘支付2019年7月账单款的滞纳金，以13,974.15元为基数，按日千分之一自2019年10月12日计至实际支付之日止；4.王真乘支付商铺占有使用费48,812.5元；5.王真乘承担违约责任，由纂赢公司没收其支付的租赁保证金79,875元，王真乘并应补足装修期间租金16,666.67元。事实和理由：2018年1月5日，双方签订《商铺租赁合同》，约定王真乘承租位于上海市静安区沪太路XXX弄XXX号XXX号楼XXX层城市集市-A7号商铺(以下简称系争房屋)，用途为餐饮服务。2019年1月，纂赢公司、王真乘及惜遥(上海)餐饮服务中心(以下简称惜遥餐饮中心，系王真乘投资设立的个人独资企业)签订三方协议，约定合同主体由王真乘转为惜遥餐饮中心。至纂赢公司起诉时，惜遥餐饮中心已注销。惜遥餐饮中心自2019年7月以来，持续拖欠账单款，经多次发函催缴，仍未及时补足相应款项。2019年9月24日，纂赢公司行使合同解除权，以电邮方式向王真乘发送合同解除通知函，解除了租赁合同。合同解除后，王真乘仍未补足拖欠款项，并拒绝复原及返还系争房屋。发函催告清退商铺无果后，纂赢公司自行进行清场，产生了清场搬运费、复原费等损失。综上，惜遥餐饮中心及王真乘的行为已构成违约，依约合同所涉保证金不予退还，且应按保底租金标准补足装修期租金。根据个人独资企业法相关规定，惜遥餐饮中心已经注销，应由王真乘作为投资人对其债务承担偿还责任。其中，诉请2金额系2019年7-9月账单金额调整后相加所得(13,974.15元-8,746.24元+338.42元)。诉请2的计算方式为按26,625元/月的标准自2019年9月24日计至2019年11月17日。王真乘辩称，对于诉请1，同意合同解除，但纂赢公司于2019年8月1日的函件中明确表示9月4日收房，王真乘也予同意，故系争合同应于2019年9月4日解除，且解除合同的原因在于纂赢公司提前解约。对于诉请2，不予认可。7月账单款中，认可14,269.63元是营业额、37.55元是手续费；电费应按大融城(系争商铺所在商场)标准按642.6元收取；认可水费金额；物业费应按2,960元收取；不认可收银费，因9月已不经营，收银设备也已归还；账单中的保底营业额就是租金，纂赢公司经营的城市集市2019年7月就已离场，故其未提供合同约定的营商环境，无权收取高额租金，应参照大融城收费标准，按每平方12元每天计，共13,320元；滞纳金系针对2019年5月账单欠款，虽然存在逾期但已支付完毕，滞纳金标准应按日千分之一计，且当时逾期付款的原因是有纂赢公司要离场的消息传出，故消息明确之前有权不付租金。故7月账单应付金额为代收款项14,269.63元-外卖平台服务费37.55元-(应收款项35,015.57元-合作经营服务费11,680元-除四害费用180元-违约金1,603.82元)，即王真乘还应支付7,319.67元。同理，2019年8月账单中，水费认可、电费应按616.2元计算，租金应按13,320计算，收银费、物管费应当扣除，8月账单应付金额为预收款32,100元+代收款项9,404.36元-外卖平台服务费25.67元-(租金13,320元+收银费500元+物业费2,960元+电费521.72元+水费16.25元)，即纂赢公司应支付王真乘24,160.72元。2019年9月账单中，营业收入和手续费认可；因只营业了3天，故仅能按月租金13,320元收取3天；收银费、物管费应扣除；滞纳金应按日千分之一计，且应按王真乘认可的7月应收款项作为计算基数。9月账单应付金额为预收款32,305元+代收款项430.58元-外卖平台服务费1.19元-(租金133,2元+收银费50元+物业费296元)，即纂赢公司应支付王真乘31,056.39元。对于诉请3，同意滞纳金标准为日千分之一，但不认可滞纳金金额。因为结合对诉请2的意见，系纂赢公司尚欠王真乘款项。对于诉请4，确实2019年11月17日尚未搬离，但不同意以月保底租金为占有使用费标准；系争合同因纂赢公司的原因提前解除，王真乘办理工商注销手续及搬离需要一定时间，在此期间有权不付占有使用费。对于诉请5，双方之所以形成租赁关系是因为有城市集市项目的存在，但纂赢公司2019年7终止了在大融城的城市集市项目，导致系争租赁合同目的无法实现。纂赢公司违约在先，无权向王真乘主张违约责任。王真乘向本院提出反诉请求：1.纂赢公司返还100,000元进场费，并支付该费用利息，按年利率4%自收款日2018年1月8日起计算至实际返还之日；2.确认双方签订的商铺租赁合同于2019年9月4日解除；3.纂赢公司退还租赁保证金79,875元、质量保证金10,000元、收银系统保证金10,000元、施工押金15,000元，合计114,875元；4.纂赢公司赔偿2019年7月-9月期间的营业损失48,186.92元；5.纂赢公司退还2019年9月剩余27天预付款29,074.5元；6.纂赢公司退还2019年7月账单中被扣除的1,603.82元滞纳金；7.纂赢公司退还2018年10月至2019年8月期间收取的超出大融城电费收费标准的电费6,083.01元、超出大融城水费收费标准的水费29.66元、超出大融城物业方物业收费标准的物业费22,440元、垃圾清理费8,800元，共计37,352.67元；8.纂赢公司赔偿装修损失64,533.42元(118,810元/24个月×13个月)、城市集市公共装修款32,500元(60,000元/24个月×13个月)、空调、消防施工费27,265.88元【(65,337元-15,000元)/24个月×13个月】；9.纂赢公司支付违约金114,875元；10.纂赢公司支付公证费1,860元；11.纂赢公司将商铺内物品(冰箱及附属货架、油水分离器、自来水过滤器、水柜及附属货架、营业柜台、装饰品架、装饰鹿、装饰熊、海洋球、店铺自动升降门)归还，如有损失予以赔偿；12.驳回纂赢公司其他诉讼请求；13.本案诉讼费由纂赢公司承担。审理中，王真乘撤回诉请9、12，变更诉请11为要求赔偿店内物品损失4,990.02元；其余诉请不变。反诉的事实和理由：2017年12月，王真乘通过案外人上海君朋房地产咨询有限公司(以下简称君朋公司)了解到大融城四楼的城市集市餐饮项目正在寻找合作经营的商家。该案外人介某，城市集市项目紧邻电影院出口。考虑到餐饮集中经营及与电影院毗邻带来的人气，王真乘决定以NOBIBI冰淇淋店加入该项目。2018年1月8日，王真乘在案外人人员带领下至纂赢公司签订租赁合同，并未给予王真乘充分的时间研读合同，并催促王真乘尽快签约，否则定金要被没收，王真乘只能匆匆签字。在此过程中，纂赢公司从未出现，且君朋公司称其代纂赢公司收取进场费100,000元并在租赁意向书上明确，故君朋公司即代表纂赢公司。直至2018年7月，王真乘才收到进场装修通知。在此期间，王真乘才了解到纂赢公司只是从大融城运营方处承租了四楼部分部位用于打造城市集市，电影院在三楼。另外，由于纂赢公司招商能力不足，直至2018年9月28日城市集市才勉强试营业，同年11月1日正式营业，但仍有2个独立铺位和7个档口未招商成功，消费人流严重不足。纂赢公司之后未采取措施补救，导致客流日益稀少，商铺亏损严重。不少合作商铺被迫放弃保证金撤场，2018年12月2家撤离，2019年1-6月期间又陆续撤离8家。2019年7月，纂赢公司选择彻底放弃，自7月中旬起场所无人管理、卫生无人打扫。至2019年8月，城市集市招牌及残留设施均拆除，仅剩的2家商铺无法正常运营。合同双方之间并非单纯的租赁，保底租金实质应为租金加合作经营费。现招商时承诺的商场效果、物业服务等合作业态已不复存在，纂赢公司严重违约，合同应当解除，并承担因此对王真乘造成的各项损失，相关保证金、进场费亦应退还。其中，诉请4的计算方式为：以淡季最高营业额2019年2月实际毛利12,246.98元为基准，7月12,246.98元+20,783.49元(转账支付的亏损部分)-1,603.82元(滞纳金)=31,826.65元；8月12,246.98元+22,744.56元(实际亏损)-22,744.56元(实际未支付)=12,246.98元；9月12,246.98元-(12,246.98元×3/28)+(租金26,625元+收银费500元+除四害180元+物管费5,000元)×3/30)-(9月营业额430.58元-快递支出1.19元)=4,113.29元。纂赢公司对王真乘的反诉辩称，对于诉请1，君朋公司系中介，纂赢公司并未授权该公司进行招商，君朋公司向租客收取中介费。纂赢公司并未向王真乘收取进场费，该项费用应该属于中介费性质，与纂赢公司无关。诉请2，应按本诉请求确定解除日期。诉请3，质保金、收银系统保证金、施工押金同意退还及抵扣，但租赁保证金应作为违约金没收。诉请4，王真乘应对其商业行为自担风险，且其诉请并无依据，故不予认可。诉请5，王真乘直至2019年11月17日也未搬离，故不存在退还租金的情况。诉请6，意见同本诉中主张。诉请7，水电费、物业费、垃圾清运费均按合同约定收取，且王真乘已支付并未提出异议；纂赢公司同意减免部分水电费，意见同本诉请求。诉请8，公共装修款在合同中有明确约定，相关款项因王真乘违约均不应退还。诉请10，公证费金额认可，但不应由纂赢公司承担。诉请11，店内物品已处理，无法返还；王真乘经多次催促拒不交房，根据合同约定纂赢公司有权收房，故无需赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2017年底，王真乘对大融城城市集市项目产生兴趣，遂与中介公司君朋公司就承租事宜进行接洽。君朋公司向王真乘展示了由纂赢公司提供的城市集市设计概念方案PPT，其中包括门头、多个区域装饰装置设计的三维设计图。2018年1月初，王真乘向君朋公司支付定金10,000元，并于同年1月6日补足至50,000元。同月10日，王真乘向君朋公司支付进场费100,000元。2018年1月5日，纂赢公司(甲方)与王真乘(乙方)签订《商铺租赁合同》，约定乙方承租位于上海市静安区沪太路XXX弄XXX号XXX号楼XXX层城市集市-A7号商铺；建筑面积53.42平方米(该面积以实测为准，租金不因面积变化而变化)，编号为A-7，商场平面图及该商铺具体位置详见合同附件一；乙方开展经营活动之日起，必须持有有效的营业执照及其他必需的经营文件；甲方已向乙方证明该商铺业主作为商场的使用权人与甲方建立了合法有效的租赁关系；租赁期限自2018年4月30日至2020年4月29日，共计24个月；甲方承诺于2018年4月30日前将商铺交付给乙方；甲方同意为乙方提供为期20天的装修期，自该商铺通知的交付日起算，装修期为2018年4月30日至2018年5月19日，装修期间物业管理费3,333.4元/20日；乙方同意商铺经营的每日营业额由甲方代为收取；甲方向乙方客户提供城市集市会员卡和甲方POS机以信用卡或现金方式代乙方向客户收取费用，外卖及第三方支付系统均需由甲方书面确认后方可使用，该部分款项通过甲方账户收取；每月租金按保底租金与营业额分成中两者取高者进行核算，第一年分成比例为月度实际营业额(税前)的19%，每月保底租金为25,000元，第二年分成比例为月度实际营业额(税前)的20%，每月保底租金为26,625元；乙方每月10日前向甲方提供上月营业额总报表，每月18日与甲方对账，明确上月营业额，每月22日扣除本合同约定款项，且由乙方提供相应发票后，由甲方在下月22日发还乙方，如遇节假日顺延；如乙方上月营业额抽成低于保底租金的，乙方应在每月22日前补足全部差额部分，若乙方拒绝补足或未在规定时间内进行补足的，累计超过2,000元的，甲方有权解除合同，并不退还乙方支付的保证金；营业额中应扣除的款项包括营业额分成或保底租金、收银系统使用费、POS机日常使用耗材费、清洁服务费、公共事业费、物业管理费等；乙方同意每月向甲方支付500元收银系统使用费；乙方应在每月22日由甲方在上月营业额中扣除下一月的POS机使用费；电费按2.5元/千瓦/时、水费按6.5元/立方米、煤气按7元/千瓦/立方时计算；乙方每半年应支付的餐厨垃圾清运费尚未确定具体金额，待甲方确定该项费用后书面通知乙方，乙方应无条件支付该费用；甲方有权依据商铺实际使用空调情况确定空调能耗费收费标准，并有权对收费标准予以调整；物业管理费5,000元/月，装修期间乙方应自行向物业服务提供尚支付物业管理费和临时水电费；乙方应于合同签署后3个工作日内支付公用装修补偿金60,000元、首月保底租金25,000元、收银系统保证金10,000元、质量保证金10,000元、租赁保证金79,875元，乙方应在每月22日前支付下个自然月的保底租金；乙方应向甲方每年支付广告推广费10,000元；因恢复商铺而发生的全部费用均由乙方自行承担；如乙方在租赁期满之日或本合同提前终止或解除后之日，没有向甲方交还该商铺的，甲方有权更换门锁，将商铺内物件包括但不限于家具、装置和其他添置物以甲方认为适当的方式进行处理，甲方对因此引起的损坏及造成乙方之损失概不负责，对于乙方遗留在商铺内的物件，甲方有权以任何方式进行处分而无需向乙方承担任何赔偿责任；租赁关系终止时，若乙方无需承担违约责任，并完成了恢复原状、注销证照、归还店铺等义务的，甲方应按本合同约定及时、足额返还房屋保证金、质量保证金及收银系统使用费保证金等，每逾期一天，甲方应当按照拖欠金额的0.1%利率向乙方支付违约金；租赁期内乙方逾期支付本合同项下任何到期应付之款项的，每逾期一日，甲方有权要求乙方自逾期支付之日起每日按拖欠款项的1%支付滞纳金，同时甲方有权停止有关供应或有关使用(但乙方不得因此要求中止或减免支付有关费用)，因此造成的一切后果由乙方自行承担；若因乙方擅自中途退租或因乙方原因要提前解除本合同的，则本合同所涉及所有保证金不予退还，同时乙方应按合同保底租金要求补足准备期/装修期期间的租金，且就租赁期在乙方擅自中途退租后或在因乙方原因合同提前解除后的剩余部分甲方的租金损失，亦由乙方全部支付甲方；甲方有权根据商铺实际情况随时提前终止合同，但甲方需提前30个工作日通知乙方，并在合同终止后，在乙方满足第六条第12.5款规定(合同中并无该条款)后的90个工作日内退还乙方付的房屋保证金、质量保证金、收银系统保证金，但乙方已支付的其他各项费用均不予退还。该合同11.5条约定，保证金退还：在本合同期限届满当日或本合同提前终止后30日内，若乙方无发生任何违约问题，并乙方需同时满足下列条件的，甲方在乙方全部满足下列条件之日起90个工作日内将租赁保证金、质量保证金及收银系统保证金一次性全额无息退还乙方：乙方应注销于该商铺上进行的任何注册或登记；乙方不存在任何未决的食品安全纠纷；乙方已按照合同要求将商铺恢复原样；乙方不存在任何其他应当支付或承担的款项并不存在任何违约行为。另外，合同附件三中约定物业管理费押金为15,000元。2018年1月15日，王真乘向纂赢公司支付168,708.4元。此外，君朋公司将王真乘支付的50,000元转给纂赢公司，作为合同款项的一部分。上述款项合计218,708.4元包括租赁保证金79,875元、首月保底租金25,000元、质量保证金10,000元、收银系统保证金10,000元、首月收银系统(POS机)使用费500元、物业管理费押金15,000元、首月物业管理费5,000元、第一年广告推广费10,000元、公用场地装修补偿金60,000元、装修期间物业管理费3,333.4元。2018年7-8月，王真乘取得系争房屋后进行了装修，纂赢公司向其收取施工期间配合费、押金、电费、水费、消防、空调、垃圾清运、出入证在内的费用共计65,337元，其中施工押金15,000元。2018年8月17日，王真乘个人持股100%成立了个人独资企业惜遥(上海)餐饮服务中心(以下简称惜遥餐饮)，注册地址为上海市静安区沪太路********。2018年9月17日，王真乘与纂赢公司签订《上海市餐厨垃圾委托收运协议》，约定餐厨垃圾清运费每月800元，半年度预付，协议自2018年10月1日至2019年9月30日。同月19日，王真乘向纂赢公司支付半年的餐厨垃圾清运费4,800元。在2018年12月账单中，纂赢公司收取了2019年4月1日至6月30日的垃圾清运费2,400元。在2019年6月账单中，纂赢公司收取了2019年7月1日至8月31日的垃圾清运费1,600元。扣除装修免租期后，系争房屋自2018年9月28日起计租，城市集市亦自此开始对外运营，开业时商铺有十余家。城市集市公共区域由纂赢公司统一装饰、装修。自此，纂赢公司每月向王真乘发送账单，双方根据账单上应付或应收金额进行结算或支付。2019年1月，纂赢公司(甲方)、王真乘(乙方)与惜遥餐饮(丙方)签订《三方协议》，约定甲方同意乙方将系争房屋转由丙方实际租赁经营，原合同中乙方的所有权利义务与责任均由丙方享有并承担。2019年7月8日，纂赢公司向大融城A-7租户(王真乘)发送催缴通知函，称其未支付五月份账单款6,415.29元，根据合同约定应于每月23日之前支付，故截至该函发出之日，上述款项已逾期16日，产生滞纳金1,026.45元；要求于2019年7月12日前支付以上到期款项共计7,441.74元；如未按期支付，则将依约采取包括但不限于停止水电相关供应、解除合同并扣除保证金在内的一切措施。2019年7月25日，纂赢公司向大融城A-7租户(王真乘)发送《合同终止通知函》，称由于客观场地使用情况等各种原因，经慎重思虑后决定终止原合同，现依约行使提前终止权，自本函件发出之日起30个工作日后即2019年9月4日，正式终止原合同；大融城A-7租户(王真乘)应在上述日期之前完成所有注销、撤场复原等事宜。附件中通知函所用印章为“纂赢商和(上海)企业发展有限公司通知章”。2019年7月30日，王真乘电邮回复称，“我司与贵司属公对公关系，以上邮件附件烦请按合同之要求，在所定终止日之提前30日以上以加盖贵司公章的含法律效应的正式文件形式发到我司，我司予以接收”。2019年8月1日，纂赢公司向大融城A-7租户(惜遥餐饮)发送《通知函》称，鉴于惜遥餐饮始终未同意合同提前终止，亦不配合办理撤场注销手续，故决定撤销提前合同终止之意思表示，原合同继续履行，希望惜遥餐饮依约正常履行原合同。2019年8月6日，纂赢公司向大融城A-7租户(王真乘)发送《催缴通知函》，称大融城A-7租户未按时支付2019年5月账单6,415.29元，共计逾期25日产生滞纳金1,603.82元，请于2018年8月11日前支付滞纳金1,603.82元，否则将采取包括并不限于停止水电相关供应、解除合同并扣除保证金在内的一切措施。2019年8月7日，王真乘通过其电子邮箱以惜遥餐饮名义回函称，自2018年9月28日城市集市试营业时招商即不足，而纂赢公司除2018年10月进行了连续3个周末的全场地全业态营销外，未采取营销手段予以弥补，导致大部分商铺亏损严重。自2018年11月起，多家商铺先后歇业，人流愈加稀少，营商环境进一步恶化。纂赢公司仍未采取积极应对措施，而是将已歇业的场地打围退租，置尚在继续经营的店铺利益于不顾。为敦促纂赢公司对恶化的营商环境导致经营困难足够重视，故未按时缴纳5月剩余款项。希望纂赢公司不要对走廊公共区城市集市元素的装潢设施擅自拆除，导致对仅有客源造成实质意义上的驱逐。2019年9月3日，王真乘通过电子邮箱以惜遥餐饮名义向纂赢公司发函，称城市集市项目已事实上停止运营并撤离，城所无人管理、卫生无人打扫，大部分商铺已撤离或由大融城物业方接手承租。整个项目场地已成为建筑工地，原有城市集市附属设施皆已撤离，致使惜遥餐饮无法正常经营。故决定依照纂赢公司2019年7月25日的《合同终止通知函》，自2019年9月4日起解除合同并停止营业，合同解除后的相关事宜协商解决。嗣后，惜遥餐饮停止营业，但未将店内物品搬离。2019年9月4日，纂赢公司向大融城A-7租户(惜遥餐饮)发送《回函》称，已收到惜遥餐饮上述9月3日的邮件，但该邮件法律层面上漏洞百出。虽然纂赢公司确实2019年7月25日发出过《合同终止通知函》，但由于惜遥餐饮始终未同意配合提前终止，故在惜遥餐饮尚未作出承诺回复前，纂赢公司已于2019年8月1日正式撤销提前终止的意思表示。因此9月3日的邮件只能认定为新的要约，对该要约纂赢公司不同意。纂赢公司已为合同继续履行做出大量准备工作，原合同仍然合法有效，惜遥餐饮应依约正常履行；若惜遥餐饮现在执意解除，将承担违约责任并赔偿损失。双方就停业一事进行沟通，惜遥餐饮拒绝在只退押金的基础上谈后续处理问题，协商不成。2019年9月24日，纂赢公司向大融城A-7租户(王真乘)发送《合同解除通知函》，称“贵司”拖欠7月份账单款项20,783.5元，已逾期支付39天，产生滞纳金4,156.7元；“贵司”经多次催告均长期拖欠应付账单款的行为已构成严重违约，现正式通知原合同于2019年9月24日解除，保证金全部扣除作为违约金；“贵司”应尽快支付账单款项及滞纳金共计24,940.2元，否则将主张滞纳金；“贵司”应于本函发出之日起三天内即2019年9月27日之前尽快联系办理商铺复原撤场、账单费用结算及相关合同解除事宜，否则将采取包括但不限于继续收取商铺占用费、强制撤离店铺、代为复原在内的措施，届时产生的一切搬运费、仓储费等亦由“贵司”自行负担。2019年10月30日，纂赢公司向惜遥餐饮、王真乘发送《代为复原通知函》，告知“贵司”应于2019年10月31日前将遗留在该商铺内的所有物品/设备搬离并完成商铺的复原返还工作；若逾期完成清场复原工作的，将代为对商铺进行复原，因此产生的费用由“贵司”承担，同时遗留在商铺内的一切物品/设备将视为抛弃物，纂赢公司有权以任何方式自行处理；纂赢公司亦有权收取商铺占用费。同日，惜遥餐饮注销。2019年11月11日，纂赢公司向惜遥餐饮、王真乘发送《强制搬离通知函》，告知纂赢公司将强行进入商铺并更换门锁，将商铺内物件包括但不限于家具、装置和其他添置物强制搬离，并以其认为适当的方式进行处理，在此过程中出现任何损坏遗失的，不承担任何赔偿责任，因此产生的搬运费、仓储费、复原费等由惜遥餐饮、王真乘承担。2019年12月5日，纂赢公司委托律师向王真乘发送律师函，向王真乘催要2019年7-9月的账单款、滞纳金、物管费共计56,439.5元、2019年9月24日至11月17日的商铺占有使用费48,812.5元、商铺代为复原费21,000元。另查明：1.纂赢公司自2018年10月起每月向王真乘发送上月账单(含营业额抵扣)，仅有个别月份纂赢公司应向王真乘付款，其余月份王真乘均应向纂赢公司付款。截至本案审理，2019年7月(不含7月)之前的账单双方均已结算完毕。双方已结清的账单中，每月均包括除四害费用180元。纂赢公司2019年7月账单显示(2019年8月16日出单)，代收款项为14,269.63元、第三方平台手续费37.55元、实际租金26,625元、2019年7月产生的水费35.75元、电费1,071元、预收2019年9月的收银费500元、2019年7月的除四害费用180元、预收2019年9月物管费5,000元、滞纳金28天计1,603.82元，共计王真乘应向纂赢公司支付20,783.49元。对此，纂赢公司表示：1.26,625元系预收的2019年9月1日至9月30日的租金，因其主张租赁合同于2019年9月24日解除，故同意扣除6天租金，即租金按22,187.5元计算；2.同意电费按王真乘主张的642.6元计算；3.同意扣除收银费500元；4.滞纳金同意按日千分之一标准计算，故计为160.38元。因此，该月账单王真乘应付13,974.15元。纂赢公司2019年8月账单显示(2019年9月24日出单)，代收款项为9,404.36元、第三方平台手续费25.67元、实际租金、收银费、物管费均抵扣2019年6月预收计0元，共计纂赢公司应向王真乘支付8,335.44元。对此，纂赢公司表示，同意电费按616.2计算，故该月账单纂赢公司应向王真乘返还8,746.24元。纂赢公司2019年9月账单显示(2019年10月11日出单)，代收款项为430.58元、第三方平台手续费1.19元、实际租金、水费、电费、收银费、物管等均为0元、2019年7月账单逾期37天的滞纳金7,689.9元，共计王真乘应向纂赢公司支付7,260.51元。对此，纂赢公司表示，滞纳金同意按日千分之一标准计算，故计为769元，该月账单王真乘应付338.42元。2.2019年中期，城市集市部分商铺撤离。至2019年8月8日，大融城四楼公共区域仍有城市集市装置装饰，部分商铺在经营，部分商铺已未经营并予以围挡。2019年8月9日起，纂赢公司开始对城市集市公共区域装饰装置及已退场商铺进行拆除。此时，原来十余家商铺中，只有5家仍在继续经营。2019年8月11日晚，纂赢公司对城市集市的网络设施进行拆除，惜遥公司遂于次日起开始自行收银并将该情况告知纂赢公司。2019年8月底，案外人上海融光寰芃房地产开发有限公司(以下简称融光公司，系大融城产权人，原名称为上海绿地星奕房地产开发有限公司，2018年11月7日更名)对城市集市区域电源线路进行了改动，此后店铺内外的公共走廊区域照明多次在通知后停电。3.就王真乘方与中介公司人员就租赁系争房屋的微信聊天记录，王真乘的配偶杨笑申请证据保全公证，江苏省淮安市淮安公证处于2019年12月3日出具公证书。王真乘方为此支付公证费及制作费1,860元。公证书所附微信聊天记录截屏显示，2017年12月29日，“秀维珂联合办公郭”称“A7商铺价格，营业额扣点20%，保底租金12元/平/天，两者取其高；押三付一，电脑收银系统押金2万，装补6万，进场费10万，物业80元/月”。上述事实，有双方无争议的在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。审理中，纂赢公司提供其与融光公司之间的《商铺租赁合同之终止协议》(该协议载明上述两公司之间的租赁合同在满足约定条件的情况下于2019年7月31日终止)、《大融城商铺租赁合同》(该协议载明租赁大融城四层L419-1室经营NOBIBI冰淇淋，租期自2019年8月1日至2020年7月12日止)，证明纂赢公司与案外人提前解除了租赁合同，而由于王真乘既不愿与纂赢公司解除租赁合同又不愿与案外人直某签订租赁合同，纂赢公司不得不与案外人单某某系争商铺重新签订了租赁合同，以便继续履行与王真乘方的租赁合同，但王真乘违约，造成纂赢公司损失。王真乘表示，对纂赢公司与案外人之间的协议不清楚。审理中，王真乘出示商铺租赁意向书首页复印件，用以证明支付意向金10,000元、进场费100,000元。纂赢公司表示其未收取进场费，对该意向书真实性亦无法确认。对于王真乘提供的装修损失证据，纂赢公司表示系与案外人签订故无法确认。本院认为，纂赢公司与王真乘签订的《商铺租赁合同》合法有效。依照2019年1月的《三方协议》，租赁合同相对方自此变更为纂赢公司与惜遥餐饮。但惜遥餐饮系个人独资企业，且已于2019年10月30日注销，因此王真乘作为惜遥餐饮的投资人，应对惜遥餐饮的债务承担无限责任，并有权在本案中行使惜遥餐饮在租赁合同下的抗辩权及提起反诉。本案首先应解决的争议焦点是租赁合同解除的性质及时间。纂赢公司主张其2019年7月25日发出的《合同终止通知函》已于同年8月1日撤回，其本案请求权基础是因承租人逾期支付租金等费用而享有单方解除权。王真乘则认为2019年7月25日的《合同终止通知函》已发生法律效力。本院认为，系争租赁合同明确约定纂赢公司有权根据商铺实际情况随时提前终止合同，但需提前30个工作日通知承租人，并在合同终止后在乙方满足“第六条第12.5款”规定后的90个工作日内退还乙方付的房屋保证金、质量保证金、收银系统保证金，但乙方已支付的其他各项费用均不予退还。根据该条款，纂赢公司实际享有提前30个工作日通知下的任意解除权。单方解除合同的权利应属形成权，通知到达对方即产生法律效果，且无需对方同意。因此，纂赢公司以惜遥餐饮(王真乘)不同意解约为由认为可以撤回解除通知，本院难以认同。惜遥餐饮虽在2019年7月25日未积极着手搬离事宜并仍继续经营，但发生在纂赢公司提出的搬离日期之前，2019年8月的租金亦不存在欠缴，现有证据亦不足以认定其向纂赢公司发出了以原有合同条件继续履行原有合同的新要约。综上，系争租赁合同解除日期应为2019年9月4日。合同解除后，惜遥餐饮理应结清租赁期间的相关费用。纂赢公司诉请2的账单款实际包括租金、水电费、滞纳金等费用。租赁合同中明确约定了电费、水费、物业费的计费标准，依照合同的相对性原则，王真乘辩称应调整计费标准，本院不予采纳。2019年7月账单费用中，因租赁合同于2019年9月4日解除，故租金及物业管理费均计算4天，分别为3,550元及666.67元；水费37.75元、电费642.6元、代收款14,269.63元、第三方平台手续费37.55元双方均予认可；往期已结账单中均包含除四害费用，2019年7月账单中收取的是2019年7月产生的除四害费用，故纂赢公司有权主张；滞纳金系针对2019年5月账单费用收取，王真乘辩称因纂赢公司有要离场的消息传出因此有权暂时不付，但既未提供证据又缺乏法律依据，本院难以采纳；纂赢公司已经依照王真乘的辩称意见将滞纳金标准调整为日千分之一，故本院确认纂赢公司有权主张滞纳金160.38元。因此，2019年7月账单款应为8,996.68元(14,269.63-37.55-3,550-35.75-642.6-180-666.67-160.38)，即王真乘并未欠付费用，纂赢公司反而应当退还8,996.68元。同理，2019年8月账单款应为8,746.24元(9,404.36-25.67-16.25-616.2)，即纂赢公司应当向王真乘支付8,746.24元。其中，纂赢公司主动将电费调整为616.2元，本院予以确认。2019年9月账单款中，因滞纳金系针对2019年7月账单款收取，而该期账单款结合前文分析，王真乘并未欠付，故纂赢公司无权主张滞纳金，该期账单纂赢公司应向王真乘支付429.39元。王真乘的反诉请求中，包含要求纂赢公司退租金及物管费。对此，本院认为，系争合同中并未约定纂赢公司有义务保证城市集市的店铺数量或公共装修应达到何种程度，但考虑到自2019年8月9日起，纂赢公司开始对城市集市公共区域装饰装置及已退场商铺进行拆除，至8月11日连网络设施亦不复存在，8月底公共走廊区域照明多次停电，而王真乘对于公共区域装修支付过对价，公共区域装修及照明对于其店铺经营、吸引客流确实会造成一定影响，因此本院酌情扣减2019年8月期间租金、物业费5,000元。综上，纂赢公司共计应向王真乘退还合同期内(即2019年9月4日之前)费用共计23,172.31元。2019年9月4日之后，惜遥餐饮(王真乘)未向纂赢公司及时返还房屋，经多次催告仍不返还，纂赢公司有权依约强行收房，并有权参照合同约定的房屋租金标准(26,625元/月)向惜遥餐饮(王真乘)主张占有使用费，自2019年9月5日计至收回房屋的2019年11月17日计64,787.5元。惜遥餐饮(王真乘)放任损失扩大，反诉要求赔偿店内物品损失，本院不予支持。因系争合同系因纂赢公司要求提前解约而解除，惜遥餐饮(王真乘)不存在严重违约行为，故纂赢公司无权没收租赁保证金79,875元并主张补足装修免租期内租金。纂赢公司收取的质量保证金10,000元、收银系统保证金10,000元、施工押金15,000元亦应退还，故纂赢公司应向王真乘退还各项保证金共计114,875元。对于王真乘其余反诉请求，本院认定如下：1.进场费。租赁合同中未载明进场费，纂赢公司亦不予认可；进场费系支付给君朋公司，无证据证明由纂赢公司实际收取；如进场费应由纂赢公司收取，王真乘向君朋公司讨要收据有违常理；从商业惯例来说，进场费亦不同于保证金，不属于租赁关系终止时必须退还的费用。综上，王真乘主张纂赢公司退还进场费100,000元，本院不予支持。2.营业损失。如前文所述，纂赢公司并无引流义务，亦未承诺保证盈利，营业额受诸多因素影响，难以认定系因纂赢公司导致亏损。且因城市集市若干店铺及公共区域装修拆除对(惜遥餐饮)王真乘使用房屋的影响，亦已在租金、物业费中酌情考虑，故对王真乘该项诉请，本院不予支持。3.垃圾清理费。纂赢公司按每月800元的标准收取垃圾清运费系基于双方合意，惜遥餐饮(王真乘)已支付2018年10月至2019年8月期间的垃圾清运费。根据已查明的事实，城市集市直至2019年8月中旬左右才开始大规模拆除，无证据证明纂赢公司未履行垃圾清运的义务，王真乘要求退还全部费用于法无据。结合2019年8月期间纂赢公司对系争房屋的管理情况，本院酌情判令纂赢公司退还垃圾清运费540元。4.店铺装修损失、公共装修损失、空调消防施工费。因系争合同约定纂赢公司具有任意解除权，故王真乘无权要求赔偿。且王真乘提供的有关店铺装修损失、空调消防施工费的证据纂赢公司均不予认可，现场已拆除不存在评估的条件，王真乘亦应承担举证不能的责任。5.公证费。该项费用系为证明君朋公司曾告知王真乘租赁系争房屋时应支付进场费100,000元而产生，但鉴于本院对于王真乘要求纂赢公司返还进场费的诉请不予支持，王真乘要求纂赢公司承担公证费亦于法无据。综上所述，系争租赁合同于2019年9月4日解除；纂赢公司应退还王真乘账单款23,172.31元、各项保证金114,875元、垃圾清运费540元；王真乘应向纂赢公司支付房屋占有使用费64,787.5元；双方当事人的其余诉讼请求，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》合同法第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)纂赢商和(上海)企业发展有限公司与惜遥(上海)餐饮服务中心(已注销)就上海市静安区沪太路XXX弄XXX号XXX号楼XXX层城市集市-A7号商铺签订的《商铺租赁合同》于2019年9月4日解除；二、原告(反诉被告)纂赢商和(上海)企业发展有限公司应于本判决生效后十日内退还被告(反诉原告)王真乘账单款23,172.31元；三、原告(反诉被告)纂赢商和(上海)企业发展有限公司应于本判决生效后十日内退还被告(反诉原告)王真乘各项保证金114,875元；四、原告(反诉被告)纂赢商和(上海)企业发展有限公司应于本判决生效后十日内退还被告(反诉原告)王真乘垃圾清运费540元；五、被告(反诉原告)王真乘应于本判决生效后十日内支付原告(反诉被告)纂赢商和(上海)企业发展有限公司房屋占有使用费64,787.5元；六、驳回原告(反诉被告)纂赢商和(上海)企业发展有限公司及被告(反诉原告)王真乘的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,318元，由纂赢商和(上海)企业发展有限公司负担1,384.2元，由王真乘负担1,933.8元。反诉案件受理费4,116.82元，由纂赢商和(上海)企业发展有限公司负担1,028元，由王真乘负担3,088.82元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈钰二〇二〇年九月十日书记员  张蕾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。