江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏1003民初798号原告：朱桂娟，女，1970年6月5日出生，汉族，住扬州市。被告：扬州高力国际汽车博览城有限公司，住所地在扬州市邗江区江阳西路南侧、云柏路西侧。法定代表人：蔡荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：李晶，该公司员工。原告朱桂娟与被告扬州高力国际汽车博览城有限公司（以下简称高力公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告朱桂娟，被告高力公司的委托诉讼代理人李晶参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱桂娟向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还因其侵占楼层布草间的获利13000元；2、判令被告退还维修基金4686元、代办费1200元；3、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2019年1月16日，2019年5月9日，原、被告签订《房地产买卖契约》各一份，被告将位于扬州市（高力汽车汽配城）40幢1104室、40幢1207室的房屋出售给原告。40幢1104室、40幢1207室的房屋建筑面积均为52.06平方米，总房款分别为365000元、354100元。原告按约交纳了购房款、维修基金4686元、代办费1200元。原告一直认为被告出售的房屋是一手房，但领取房屋不动产权证时才知道原告购买的房屋是二手房，且土地使用年限只能到2043年12月8日，土地使用权年限只剩24年，减少了16年。土地使用权年限减少有可能对原告造成损害，原告保留因土地使用权年限减少造成原告损失而要求被告赔偿的权利。原告在购房时本以为所购房屋是一手房，才按被告的要求交纳了维修基金4686元，但后来才知道被告在自己领取房屋不动产权证时就已经交纳了维修基金。被告将房屋转让给原告，与房屋相对应的维修基金仍应在转让的房屋名下。被告作为案涉房屋的原产权人，在与原告办理房屋产权过户时，不应也无权收取原告的房屋维修基金。因此，被告应将收取的维修基金退还给原告。被告转让给原告的房屋是二手房，房屋不动产权证也是由原告自己办理的，原、被告之间并无代办不动产权证的委托关系。被告以代办产权证为名收取原告代办费1200元无依据，应返还原告。另外，原告近日从其他方面了解到，被告还将原本计算在公摊面积中的楼层布草间在未经业主同意的情况下，擅自出售给他人并收取房款，严重侵害了原告等业主的合法权益，应将其获利返还给原告等业主。综上所述，原告为维护自身合法权益诉至法院，请求法院判如所请。被告高力公司辩称：一、关于原告的第一项诉请。1、原、被告就案涉房屋存在房屋买卖合同关系，但合同并非原告第一项诉请的请求权基础，原告基于合同关系主张诉请一，没有法律依据，因此诉请一与本案无关，请法院予以驳回。2、原告主体不适格，根据物权法规定，建筑物共有部分的相关权利属于全体业主共同的权益，建筑物共有物权的重大事项需要全体业主共同决定。原告未提供其能代表全体业主的证明文件，应当以主体不适格驳回原告诉请；二、关于诉请二，据项目反映，基于项目的特殊性和开发要求，政府要求被告先行办证和垫付维修基金，但是案涉房屋本质为新房，维修基金是业主购买新房必须缴纳的费用之一。新旧房屋交易的差别在于缴税标准、销售次数、交易主体。据项目反映，案涉房屋仅缴纳了契税，是新房税收标准，同时被告在与原告交易之前未曾向任何第三方出售房屋，该房屋是首次在房管局网签备案，此外原告直接与开发商交易并无第三方中介参与，综上案涉房屋本质为新房。同时根据建设部和财政部165号令住宅专项维修基金管理办法规定维修基金是新房业主理应履行的义务，是为全体业主共需，维护公共区域的资金来源，故原告支付被告先行垫付的维修基金并无不当。另外根据江苏省地方税务局公告关于土地增值税若干问题的公告第六条的规定，对于未列入固定资产未做其他投资使用，建成后未使用房屋视同新房。案涉房屋建成后未列入固定资产，未做其他投资使用，建成后未对外销售，是直接销售给原告，案涉房屋是符合法律规定且经政府和扬州税务局认可的，视同新房销售和纳税的房屋，本质为新房；三、依据双方签订的补充协议26条约定，被告有权收取1200元的代办费。协议是双方自愿订立，有法律约束力的文书，原告理应遵守，同时代办费最终并没有归入被告财产，而是支付给第三方机构的费用。据项目反映，实际履行中有相关人员陪同业主去房管局办理产证过户事宜，原告享受了该服务，故原告无任何事实和法律依据主张返还该项费用。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年1月16日，朱桂娟（乙方、受让方）与高力公司（甲方、转让方）签订《房地产买卖契约》，协议约定：乙方购买甲方所有的位于扬州市（高力汽车汽配城）40幢1104室的房屋，总价款365000元。乙方在2019年1月25日前付清给甲方，购房定金为2万元。双方同意于2019年1月16日前办理上述房地产转移登记申请手续，双方同意于2019年1月31日前由甲方将上述房地产正式交付给乙方。同日，朱桂娟（乙方、受让方）与高力公司（甲方、转让方）签订《补充协议》，协议第十五条约定，甲方在房屋符合交付条件的情况下时，若乙方未按合同约定付清房款（含违约金），或未按有关规定付清房屋维修基金，代政府收取的税（规）费、公共事业费用、物业公司代收费用等，则甲方有权相应顺延交房且不承担逾期交房责任，直至乙方付清全部上述款项15个工作日后。同时乙方仍需按甲方书面通知交付日期的次月起承担物业费……；第二十六条约定，为便于办理房屋交易过户手续，需由出卖人指定的房产代办公司办理房产交易过户手续，费用为600元，由买受人承担。上述合同签订后，朱桂娟向高力公司交付购房款386650元，维修基金2343元，代理服务费600元，并取得了扬州市（高力汽车汽配城）40幢1104室房屋的不动产权证。不动产权证载明：国有建设用地使用权使用期限至2043年12月8日止。2019年5月9日，朱桂娟（乙方、受让方）与高力公司（甲方、转让方）签订《房地产买卖契约》，协议约定：乙方购买甲方所有的位于扬州市（高力汽车汽配城）40幢1207室的房屋，总价款354100元。乙方在2019年5月15日前付清给甲方，购房定金为2万元。双方同意于2019年5月9日前办理上述房地产转移登记申请手续，双方同意于2019年5月15日前由甲方将上述房地产正式交付给乙方。同日，朱桂娟（乙方、受让方）与高力公司（甲方、转让方）签订《补充协议》，协议第十五条约定，甲方在房屋符合交付条件的情况下时，若乙方未按合同约定付清房款（含违约金），或未按有关规定付清房屋维修基金，代政府收取的税（规）费、公共事业费用、物业公司代收费用等，则甲方有权相应顺延交房且不承担逾期交房责任，直至乙方付清全部上述款项15个工作日后。同时乙方仍需按甲方书面通知交付日期的次月起承担物业费……；第二十六条约定，为便于办理房屋交易过户手续，需由出卖人指定的房产代办公司办理房产交易过户手续，费用为600元，由买受人承担。上述合同签订后，朱桂娟向高力公司交付购房款354100元，维修基金2343元，代理服务费600元，并取得了扬州市（高力汽车汽配城）40幢1207室房屋的不动产权证。不动产权证载明：国有建设用地使用权使用期限至2043年12月8日止。另查明，高力公司于2018年8月29日向扬州市邗江区住房保障和房产管理局预交了高力汽车汽配城的全部公共维修基金2306534.65元，取得了专项资金缴纳凭证。本案的争议焦点为：1、原告要求被告返还侵占楼层布草间的获利诉讼主体是否适格；2、原告所购房屋是否应当交纳公共维修资金，被告是否有权收取公共维修资金；3、被告是否应向原告收取过户手续代办费，已收取的1200元代办费用应否返还？针对本案的第一个争议焦点，本院认为，原告与被告签订了《房地产买卖契约》，并取得购买房屋的所有权，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。”的规定，原告应当为被告开发建设的位于扬州市（高力汽车汽配城）40幢区域的业主。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’。”的规定，原告作为业主之一，在未举证证明其诉求意愿代表多数业主意志的情况下，采用以个人名义提起诉讼，不符合法律规定的业主行使法律权利的标准界限，其作为原告的诉讼主体不适格，不符合民事诉讼起诉的条件，故对原告的该项诉求，本院不予支持。针对本案的第二个争议焦点，本院认为，国务院《物业管理条例》第五十四条第一款规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”原告诉称其购买的案涉房屋实际为二手房，仅有购买一手房的业主才需要缴纳首期维修资金，二手房过户时应将该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户，无需再次缴纳维修资金，故被告无权向原告收取公共维修资金。根据《房屋登记办法》第三十条、第三十一条、第三十二条的规定，“房屋所有权初始登记”与“房屋所有权转移登记”存在区别，前者在合法建造房屋的情况下发生，可由房地产开发企业申请办理；后者在买卖、互换、赠与、继承等等事实发生后办理。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：……（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。因此，将房屋初始登记至房地产开发企业名下，不属于转移财产行为；开发商将初始登记在自己名下的房屋进行销售，也不属于“二手房”销售。因此高力公司收取业主的专项维修资金不违反法律的规定。《中华人民共和国合同法》第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”,第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。本案中，原、被告双方签订的《补充协议》第十五条关于“甲方在房屋符合交付条件的情况下时，若乙方未按合同约定付清房款（含违约金），或未按有关规定付清房屋维修基金，代政府收取的税（规）费、公共事业费用、物业公司代收费用等，则甲方有权相应顺延交房且不承担逾期交房责任……”的约定系双方之间的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未出现不尊重社会公德、扰乱社会经济秩序、损害社会公共利益的情形，应属有效，对双方均具有约束力，应当依约履行。因此，高力公司有权依据合同约定向业主收取专项维修基金。原告在收取房屋时向被告交付了以上费用，应视为原告对被告收取行为的认可。综上所述，本院对原告要求退还维修基金的诉求不予支持。针对本案的第三个争议焦点，本案中，原告与被告签订的《补充协议》第二十六条约定“为便于办理房产交易过户手续，需由出卖人指定的房产代办公司办理房产交易过户手续”。被告也实际收取了原告的产权代办费用。被告未举证证明有房产代办公司工作人员为原告办理了房产交易过户手续，根据庭审查明的事实，过户手续均是由业主自行前往房管部门办理。被告占有原告交纳的代办费用没有事实和法律依据，应当予以退还。综上所述，原告的诉讼请求部分成立。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告扬州高力国际汽车博览城有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告朱桂娟交纳的过户代办费1200元；二、驳回原告朱桂娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费274元，由原、被告双方各半负担137元（原告应负担的137元已交纳；被告应负担的137元，由被告扬州高力国际汽车博览城有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长 王 禹人民陪审员 周 敏人民陪审员 刘向阳二〇二〇年九月二十日书 记 员 谢 扬