上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初15766号原告：刘贤军，男，1969年2月6日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。原告：李春燕，女，1978年4月14日出生，汉族，户籍地浙江省。上列两原告共同委托诉讼代理人：戴国祥，浙江越翰林律师事务所律师。被告：上海合树置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：张驰，执行董事。委托诉讼代理人：童秉彬，上海至合律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈天天，上海至合律师事务所律师。刘贤军、李春燕诉被告上海合树置业有限公司(下简称合树公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，依法适用简易程序审理。本案于2020年8月28日公开开庭进行了审理，两原告的共同委托诉讼代理人戴国祥、被告的委托诉讼代理人童秉彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘贤军、李春燕向本院提出诉讼请求如下：1、被告支付原告违约金人民币825,166.47元；2、本案诉讼费、律师费等有关维权费用由被告承担。审理中，原告明确诉讼请求为：1、被告偿付原告损失819,848.53元；2、律师费1万元及本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年2月24日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定：1、原告向被告购买位于青浦区徐泾镇高泾路789弄“金地西郊仕家苑”8号3层302(复式)房，房屋建筑层高为3.2-3.3米，房屋建筑面积130.34平方米，单价为每平方米58,295.37元，总价7,598,218元，于2020年6月30日前交付房屋。合同签订后,原告按约支付购房款。2020年5月28日，被告向原告发短信，主要内容为：被告在做交付复查时发现因为工作人员笔误导致在上述商品房预售合同上将叠加户型层高标注为3.2-3.3米，实际政府规划文件及现场施工均是3.0-3.2米。被告对此致歉并自愿补偿1万元车位优惠券或冲抵1万元小区物业费。原告未同意并复函，要求被告承担违约责任，双方协商未果。原告当初购买房屋是看中被告宣传的叠墅层高亮点，对于特殊类型房屋如具有错层式结构、跃层式结构的复式房屋，层高对于买受人购买对此类房屋是一个重要的考量因素，且买受人实际使用的是房屋内的三维立体空间，而非平面，层高缩水势必造成买受人可利用空间的减少，舒适度降低，即影响了房屋的使用功能，也对房屋价值也有一定影响，确实会给买受人造成损失。被告违反合同法全面履行原则,根据合同法第一百零七条，理应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的,按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”原告遂诉至法院，作如上诉请。被告合树公司辩称：不同意原告诉请。1.确认合同约定的层高与交付的实际层高存在差距，但预售合同约定的层高是合树公司员工疏忽所致，是工作人员在预售合同报批过程中没有按照公司设计部门的要求进行修改，是工作人员制作预售合同模板过程中出现的笔误。房屋实际层高从规划到设计到交付都是下层3.2米，上层3.0米，被告不存在故意隐瞒与合同有关重要事实且提供虚假信息的欺诈情形。2.根据住宅设计规范，房屋层高最低不得低于2.4米，倡导性层高控制在2.8米以下，涉案房屋的层高远超过国家倡导性层高，出现错误的层高不会影响原告居住使用。预售合同补充条款一第二条约定“即使该层高超过误差范围，但不影响乙方居住或使用的……均视为乙方认可、接受该层高的变化”。合同约定的层高系笔误造成，即使存在误差，层高并非房屋价值的决定性因素，不影响案涉房屋价值，不认可原告的损失计算方式，合同未约定层高不足时被告应承担的违约责任。原告主张律师费没有合同及法律依据，不同意支付。经开庭审理查明：2019年2月24日，刘贤军、李春燕(乙方、买方)与合树公司(甲方、卖方)签订《上海市商品房预售合同》(以下简称预售合同)，第一条约定，甲方经批准，在该地块上投资建造《金地西郊仕家苑》，建筑物地上层数为4层，地下层数为**。第二条约定，乙方向甲方购买上海市青浦区徐泾镇高泾路789弄“金地西郊仕家苑”8号3层302(复式)室(下简称系争房屋)，规划用途为居住。据甲方暂测建筑面积为130.34平方米，套内建筑面积为118.28平方米、公用分摊建筑面积为12.06平方米。另有地下附属面积0平方米。该房屋建筑层高为3.2-3.3米。该房屋建筑结构、装修及设备标准件本合同附件三。第三条约定，乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为58,295.37元。根据暂测面积的房屋总房价款为7,598,218元。第四条约定，乙方购买该房屋的总房价款(含附件三中装修、设备价格)是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格，本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂侧与实测不一致的原因外，不再作变动。补充条款一第2.1条约定，本合同正文第二条所述的“该房屋建筑层高”，系楼面层高，非楼层净高，在符合规范前提下，乙方所购房屋的建筑层高可能存在规范允许内的误差，局部可能高于或低于该层高。即使该层高超过误差范围，但并不影响乙方居住使用的，或者乙方入住、签署《商品房钥匙收条》等文件的，均视为乙方认可、接受层高变化。合同另约定了付款方式、时间、房屋交付时间、违约责任等内容。2020年5月28日，合树公司工作人员向刘贤军、李春燕发送短信，内容为：“我们在做交付前复查的时候发现工作人员笔误，在您房屋买卖合同中将叠加房屋的层高标注为3.2-3.3米，实际政府规划文件和现场施工都是3.0-3.2米，由于我们工作失误给您和家人带来的不便，我公司为表歉意，提供如下补偿举措：提供价值1万元的车位优惠券或小区物业费冲抵，您可根据实际情况任意选择其一。如有其余想法也可短信回复，我们将会上报公司。”另查明，系争房屋规划设计层高为3.0-3.2米，并经上海市青浦区规划和自然资源局(原上海市青浦区规划和土地管理局)审核通过。2019年12月30日，合树公司于取得《金地西郊仕家苑》项目《建筑工程综合竣工验收合格通知书》(下简称验收通知书)。2020年5月29日，合树公司取得该住宅项目的《上海市新建住宅交付使用许可证》(下简称使用许可证)。审理中，刘贤军、李春燕及合树公司一致确认：系争房屋总房价已实际调整为7,549,249.89元。以上事实，由当事人的陈述、预售合同、短信、建设施工图、验收通知书、使用许可证等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，刘贤军、李春燕表示：针对层高不足，合同未约定违约金，但合树公司构成违约，刘贤军、李春燕以损失主张。在本案中不主张解除或撤销合同。针对合同补充条款一第二条，合树公司在签合同时未进行重点提示说明。实际交付验收后，如面积及层高不符合合同约定，刘贤军、李春燕仍可主张权利。合树公司未举证证明其实际交付的房屋符合设计规划，刘贤军、李春燕已自行委托第三方测量了层高，一楼2.99米、二楼2.82米，楼板厚度0.12米，实际层高为一楼3.11米、二楼2.94米，说明房屋层高不符合规划设计。即使合树公司提供了验收通知书、交付使用许可证及建筑施工图，也不能对抗合树公司按约交付的义务。参照关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释第十四条的规定，总层高误差为：1-(3.11+2.94)/(3.2+3.3)=6.93%,3%以内的乘以总房价,再加上(6.93%-3%)乘以总房价乘以2，即为诉请1的金额。对此，刘贤军、李春燕提供了：1、层高测绘数据，证明合树公司交付层高不符合合同约定，也不符合规划设计，存在欺诈嫌疑。2、律师代理合同及发票，证明刘贤军、李春燕已付律师费1万元，也系损失。合树公司对证据1真实性、合法性不认可；对证据2的真实性无异议，无法证明刘贤军、李春燕已经实际支付。合树公司表示：因工作人员失误，在网签系统中将层高数据输入错误，单层洋房的层高是2.9米，叠加房屋的层高是3.2－3.3米，后未能及时修改，但在交房前已发送短信告知购房人实情，合树公司不存在欺诈。合树公司提供的验收通知书、交付使用许可证及建筑施工图足以证明交付的房屋符合规划。房屋价格与层高无关，因为层高符合国家规定，当时合树公司未将层高作为销售卖点。补充条款一第二条的约定，并未限制购房人对房屋质量提出异议的权利。预售合同补充条款一第二条约定，层高可能存在误差，即使超过误差范围只要不影响当事人居住使用，均视为当事人认可。为此，合树公司提供了：1、《华东商置青浦虹桥世家项目预售合同模板审批》、《“主题：答复：虹桥世家项目预售合同审核”电子邮件》，证明预售合同的层高系笔误，合树公司设计负责人已要求经办人员修改，不存在故意隐瞒和欺诈。2、《住宅设计规范》及说明(节选)，证明国家规定住宅层高宜为2.8米，不仅是控制投资，更重要的是关系到住宅节地、节能、节水和环保，案涉房屋层高远远超过国家倡导性规范，合树公司没有故意隐瞒信息或提供虚假信息的必要。刘贤军、李春燕对证据1真实性、合法性、关联性均不认可，是合树公司内部事宜；对证据2真实性、合法性无异议，关联性不认可，该规范是针对一般房屋的规范，而涉案房屋是叠加别墅。审理中，刘贤军、李春燕确认不再按其自行测量的层高主张损失，同意按被告陈述的层高计算损失。根据庭审查明的事实，本院认为：根据法律规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。预售合同补充条款一第二条约定，免除了合树公司针对层高不足应承担的责任，而预售合同系合树公司提供的格式合同，合树公司未举证证明其已对该条约定向刘贤军、李春燕履行了以合理方式提请注意并按刘贤军、李春燕要求予以说明的义务，故该条约定无效。买卖合同的归责原则为无过错责任原则，违约方不能因为其主观上为过失而免责。涉案合同约定房屋层高为3.2－3.3米，合树公司未按约交付构成违约，理应承担相应违约责任。合树公司主张出现层高误差系因其工作人员疏忽造成，可以免责的意见，本院不予采纳。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案合同就合树公司出售房屋层高不足的情形没有约定违约责任，刘贤军、李春燕未就层高不足致其实际损失的情况进行举证，考虑到层高降低引起的居住空间相对受限、房屋使用功能和价值贬损的客观事实的存在，且房屋层高不足无法补救，故合树公司应在合理范围内赔偿刘贤军、李春燕损失。刘贤军、李春燕以层高比例结合房价款计算损失的观点，缺乏法律依据，本院不予采纳。双方已一致确认实际房价款，本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及对刘贤军、李春燕实际使用房屋造成的影响等因素，酌定确定合树公司赔偿刘贤军、李春燕损失75,492.50元。涉案合同对律师费承担未作约定，律师费不属于必然发生的费用，刘贤军、李春燕要求支付律师费的诉请缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告上海合树置业有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告刘贤军、李春燕损失75,492.50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,998.50元，减半收取计5,999.25元，由原告负担2,000元，被告负担3,999.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  岳明静二〇二〇年九月二十九日书记员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。