上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初20088号原告：张佳琳。委托诉讼代理人：王笛，上海诺维律师事务所律师。被告：陈嘉瑞。被告：张蓓。两被告共同委托诉讼代理人：施耀华，上海具格律师事务所律师。第三人：德佑房地产经纪有限公司。法定代表人：邵某，总经理。委托诉讼代理人：李某，女。原告张佳琳与被告陈嘉瑞、张蓓房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理。期间，因案情需要，本院于2020年7月14日依职权追加德佑房地产经纪有限公司(以下简称德佑公司)作为本案第三人参加诉讼，于同年8月7日公开开庭进行了审理。原告张佳琳的委托诉讼代理人王笛，被告陈嘉瑞、张蓓的共同委托诉讼代理人施耀华，第三人德佑公司的委托诉讼代理人李群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张佳琳向本院提出诉讼请求：1.判令两被告赔偿原告拆除位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋违章建筑产生的装修费用人民币(币种下同)160,000元；2.判令两被告支付拆除违章建筑期间另行租住房屋的租金18,810元。诉讼中，原告张佳琳将上述第1项诉请金额明确为要求两被告赔偿拆除位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋违章建筑产生的拆除费35,000元、装修费125,000元。同时增加要求判令两被告支付垃圾清运费2,400元之诉请。事实和理由：2016年7月初，原告在第三人网站上看到其展示的位于闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋的户型图及房屋照片后,立即联系第三人,并在实地看房后与两被告于2016年7月23日签订了《上海市房地产买卖合同》,购买涉案房屋。后原告按约向两被告支付了购房款,双方于2016年9月12日办理房屋过户手续,并于2016年9月30日完成房屋交接。但原告入住后没多久,就被告知涉案房屋存在违章建筑,责令限期拆除。原告即向居委会核实情况,居委会主任告知涉案房屋存在违章建筑一事早就通知被告,并在其房门上张贴《催告书》。同时居委会又于2016年7月30日向被告发放过《XX镇拆违和环境综合整治催告书》,签收人签字为“陈”。2018年5月,原告又收到XX镇城管发放的《违法搭建法律后果告知单》与闵行区XX镇政府发放的《附有违法建筑的不动产认定书》,上述两份材料均告知原告如不拆除违章搭建部分,则对附有违章建筑的房屋在房产登记簿上予以记载,并不予办理房地产转让、抵押等登记。2018年7月30日，原告对房屋信息查询后,得知了房屋已被登记认定为附有违法建筑,无法办理转让。原告此前曾于2016年、2018年两次向贵院提起诉讼,要求被告赔偿相关损失,但因当时违章建筑拆除工作尚未实施,损失无法确定,原告均撤回了起诉。现原告已委托施工方拆除违法建筑,重新装修修复。原告认为，被告隐瞒真相,向原告交付的涉案房屋存在重大瑕疵,已构成违约,应当对原告造成的损失进行赔偿。基于以上事实,根据《合同法》及《民事诉讼法》的相关规定，遂依法提起本案诉讼要求判如所请。被告陈嘉瑞、张蓓辩称，一、不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.相关违章建筑拆除的费用应由原告自行承担。因合同已经履行完毕，房屋已经交付给原告，相应风险已转移给原告；2.在房屋买卖合同履行过程中，被告已如实向原告陈述房屋存在后期搭建情况，原告在明知相关风险的情况下，仍愿意继续与原告进行交易，视为原告愿意承担相应风险。二、即便被告需要承担原告的相关损失，也仅仅应该在房屋违章建筑拆除的部分进行承担。第三人德佑公司述称，本案房屋买卖是由第三人负责进行居间的。涉案房屋在交易过程中，房屋产调信息从未显示有违章搭建，所以交易过程很顺利。第三人是在房屋产权过户后，由原告告知第三人涉案房屋存在违章搭建，需要拆除，这时第三人才知道涉案房屋存在违章搭建。但在房屋带看过程中，被告及第三人均告知过原告房屋的阳台是改装过的，搭建了一个楼梯。另外，因原告对于第三人没有诉求，故第三人不发表答辩意见。原告张佳琳为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据材料：1.《上海市房地产买卖合同》1份。2.《协议书》1份。3.《二手房成交网站记录截屏》1份。1-3证据证明(1)原告通过德佑公司于2016年7月23日签订房屋买卖合同;(2)被告及德佑公司有告知原告涉案房屋实际情况的义务；(3)被告及德佑公司未告知涉案房屋的实际情况。4.《房屋交接书》1份，以此证明(1)涉案房屋交付时间为2016年9月30日;(2)房屋交接书中未注明交付房屋存在违章建筑的情况。5.《上海市房地产权证》1份，以此证明(1)涉案房屋产权已过户给原告；(2)原告无法从产权证上辨别涉案房屋存在违章建筑。6.《拆违和环境综合整治催告书》1份，以此证明涉案房屋在两被告所有期间即为违章建筑，发文时间为2016年8月19日。7.《居委会情况说明》1份，以此证明居委会曾于2016年7月30日向被告告知涉案房屋违章并需拆除，但被告置之不理。8.《谈话通知书》1份。9.《责令期限拆除违法建筑事先告知书》1份。10.《责令限期拆除违法建筑决定书》1份。11.《违章搭建法律后果告知单》1份。12.《附有违法建筑的不动产认定书》1份。8-12证据证明(1)原告入住后方知晓违章事实，先后于2016年10月6日、同年10月11日、同年10月17日被告知涉案房屋违章部分需被拆除；(2)2018年5月原告被告知涉案房屋违章部分需拆除，如不拆除，违法建筑物部分将在房屋登记簿上予以记载。13.《上海市不动产登记簿文件登记信息》1份，以此证明原告查询房产信息后，得知房屋已被认定附有违法建筑，不得交易、过户。14.违章建筑照片1组，以此证明涉案房屋所在小区，违章搭建系普遍现象，在被告不主动告知的情况下，原告无法辨别涉案房屋是否存在违章建筑。15.律师函快递面单1份，以此证明原告向两被告协商解决拆除事宜，但未果。16.(2017)沪0112民初1574号民事裁定书1份，以此证明原告曾以买卖合同纠纷向闵行区人民法院提起诉讼，后被告提出协商，原告撤回起诉，但最后协商未果。17.(2018)沪0112民初20869号民事裁定书1份，以此证明原告第二次起诉，但因违章未拆除，损失未确定，因此撤回起诉。18.《建筑装饰工程施工合同》1份，以此证明原告签订建筑装饰工程合同拆除房屋内违建。19.施工费发票1份，以此证明原告实际支付的装修款为16万元。20.施工照片1组，以此证明原告房屋的施工情况。21.房屋租赁合同、付款记录和发票1组，以此证明在装修期间原告租赁附件房屋用于居住。22.建筑垃圾清运费收据2份。23.《情况说明》1份，以此证明原告丈夫潘某在整个购房过程中全程参与，并主要由其操办整个购房流程，包括后续联系卖房和中介等事宜。24.《情况陈述》1份，以此证明由于涉案房屋邻居寿五兰所写的关于涉案房屋涉及违章的过程以及寿某与潘某沟通的经过。从而证明原告是因为邻居告知了相关情况，才发现房屋存在违章建筑这一事实，并开始着手处理。25.光盘及录音文字整理1份，以此证明原告丈夫潘某与被告陈嘉瑞、链家中介公司梁某的电话录音，以及潘某与居委会工作人员谈话的录音。在整个购房过程中，被告及中介公司均没有告知原告存在违章搭建的情况，而居委会工作人员表示早已告知涉案房屋业主，业主也认可并同意拆除。经庭审质证，两被告对原告提供1-17、25证据的真实性均表示没有异议，但对于1-3证据中的第(3)项证明目的表示不同意，认为被告是告知过房屋情况的；对证据4认为书面是没有的，但是是告知过的；对证据5认为产证看不出，但现场是看得出的。对证据6认为没有收到过居委会发送过的材料，被告当时告知过原告房屋的状况，你愿意买就买，不愿意买就不买。对证据7认为书面的没有收到，对于明确告知被告拆除不予认可。对于证据8认为是居委会与原告之间的谈话，被告具体不清楚，但认为谈话存在一定的利害关系，说法有偏差。对9-12证据认为，对于该些文件，政府一直在发文要求拆除，时隔4年之久，原告才进行拆除。说明对于违章建筑的使用并未对原告产生影响。而是现在原告对房屋进行装修了，为了让被告对其装修价值进行分摊才进行的拆除，说明原告对于该违章建筑的态度是比较包容的，而不是对该违章建筑本身的排斥。对于证据17认为，从该裁定书也可以看出，法院告知过原告拆除之后才能进行主张，但原告并未拆除。对18-21证据的真实性均表示不予认可。对证据22认为，该收据与原告提供证据55页的内容存在重复。证据55页显示垃圾装运费1.2,500元；2.3,600元，合计6,100元。装修公司已经为其提供了垃圾清运。对证据23认为,该材料不应当作为证据，只能作为当事人的陈述，故对于该证据的真实性表示不予认可。认为潘某与原告存在利害关系，并且陈述与后续证据存在矛盾。对于证据24认为属于证人证言的范畴。对于证据25的证明目的表示有异议。虽然没有明确说明是违章搭建，但被告和第三人都告知过原告该处原先是露台，只是对违章搭建的性质认定存在偏差。与中介公司的录音中，中介公司员工也表示其告知过原告此处原先是露台。经庭审质证，第三人对原告提供1-17证据的真实性表示无异议，但对1-5证据的证明目的不予认可。认为第三人是向原告告知过房屋的露台涉及过改装的情况。对6-17证据的证明目的认为与第三人无关；对18-21证据中房屋租赁合同的真实性表示认可，认为该租赁合同是在第三人处居间的。对其余证据认为与第三人无关，不发表意见。被告陈嘉瑞、张蓓未向本院提供证据。第三人德佑公司未向本院提供证据。本院认为，原告提供的1-3证据虽具有真实性，但无法证明原告认为被告及德佑公司未告知涉案房屋实际情况的证明目的。原告提供的其余证据具有真实性，且能反映案件事实，具有证据效力，本院均予以确认。为进一步查明相关事实，本院依职权传唤证人梁某到庭作证。证人梁某当庭述称，其是德佑公司的居间经办人员，涉案房屋买卖是由其负责居间的。当时房东刚挂牌，其去现场实地先看一下房并拍了照。因为房屋装修的比较好，其与房东简单沟通了一下，就将房屋上网了。第二次是带看了本案原告及其丈夫潘某，还有被告夫妇，一共五人。走到楼梯的时候，房东说这个地方原先是露台现改建为楼梯，但没有明确表示是违章建筑。当时在场的人都听到了。之后去交易中心调取产调信息时，显示是正常的，上面也没有记载有违章搭建，双方就顺利办理过户了。如果当时有违章搭建的话，交易中心是不会让双方办理产权过户的。当时我们只知道是有改建，没有考虑过是违章建筑。对于证人证言，原、被告及第三人均表示没有异议，本院亦予以确认。根据本院认定的证据，并结合双方当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋的原产权人为被告陈嘉瑞、张蓓。2016年7月23日，原告张佳琳(作为买受人，签约乙方)与被告陈嘉瑞，张蓓(作为卖售人，签约甲方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)1份，约定甲乙双方通过第三人德佑公司的居间介绍，由乙方受让甲方位于闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋建筑面积为82.53平方米。甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产。甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计为300万元整。该合同附件三约定了具体付款协议。甲、乙双方确认，在2016年10月20之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以闵行区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。上述房地产风险责任自该房地产转移占有之日起转移给乙方。该合同附件三还约定了具体交房时间：交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证且甲方已收到全部房价款后5日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，相关费用的结算日期以交接之日为准。上述合同对双方的其他权利义务亦作出了约定。同日,原告张佳琳(作为买受方，签约乙方)与被告陈嘉瑞，张蓓(作为出卖方，签约甲方)订立《协议书》1份，约定在甲、乙双方已签定的该房地产《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)中，约定的房价款为300万元整。现乙方所需支付的合同房价款仍按照买卖合同附件三之付款协议所列方式支付给甲方。现经甲乙双方协商，乙方应在支付该房地产的合同总价款外，再直接支付给甲方装修补偿款共计50万元整，该笔款项乙方分两笔支付给甲方：(1)乙方应于甲乙双方申请产权过户前(含当日)直接支付给甲方部分装修补偿款计45万元整；(2)剩余装修补偿款计5万元整留作交房尾款，待甲乙双方交房当日乙方应直接支付给甲方该笔交房尾款。本协议第1条和第2条所述价格合计350万元整为甲方出售该房地产净到手价格。若买卖合同无法正常履行，则甲方应于无法正常履行之日起或收到书面退款通知后的壹日内将上述装修补偿款计50万元整无息一次性返还给乙方。甲、乙双方其他事项仍依《上海市房地产买卖合同》约定履行。本协议书与《上海市房地产买卖合同》不一致的以本协议书为准。上述合同签订后，原告按约向两被告付清了购房款,双方于2016年9月12日办理了房屋过户手续，并于同年9月30日双方办理了房屋交接手续。2020年4月20日，原告张佳琳(作为发包方，签约甲方)与案外人上海A装饰设计工程有限公司(作为承包方，签约乙方)签订《建筑装饰工程施工合同》，约定由甲方将位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号楼601室房屋委托乙方装饰施工，承包范围：室内及阳台；承包方式：包工包料；工期：自2020年4月25日开工，于2020年6月24日竣工。合同价款为16万元整。同年4、5月，原告分别向上海A装饰设计工程有限公司支付拆除违法建筑并重新装修的工程款合计16万元。原告认为，两被告隐瞒真相,向原告交付的涉案房屋存在重大瑕疵,已构成违约,应当对原告造成的经济损失进行赔偿，遂成讼。另查明，2016年8月19日，闵行区XX镇拆违和环境综合整治工作领导小组办公室向24/601户发送《XX镇拆违和环境综合整治催告书》1份，载明：你(户)在航华路XXX弄XXX号XXX室露台部位擅自搭建的违法建筑，根据闵住拆(2016)1号《关于深入推进住宅小区拆违整治工作的指导意见》的精神，2016年7月30日已向你(户)发出《XX镇拆违和环境综合整治告知书》，要求你(户)主动签约自行拆除违法搭建或申请镇有关部门的拆违法搭建，但你(户)至今未签约。现要求你(户)自收到本催告书之日起3日内，主动至小区居委会签约自拆或助拆，逾期不签约后，将根据XX镇住宅小区拆违和环境综合整治工作领导小组办公室实际强制拆除。2018年5月，上海市闵行区XX镇城市管理行政执法中队出具《违法搭建法律后果告知单》1份，载明：经查，你(单位)已在XX路XXX弄XXX号XXX室擅自搭建了建筑物(构筑物)。违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，请你(单位)在收到本告知单之日起十日内，自行拆除该处违法建筑物(构筑物)。如不拆除，将对附有该处违法建筑的房屋在房地产登记簿上予以记载，并不予办理房地产转让、抵押等登记。你(单位)如有异议，根据《上海市城市管理行政执法条例》第二十四条等规定，可以在收到本告知单之日起十日内向本单位进行陈述或者申辩。2018年5月12日，上海市闵行区XX镇人民政府向张佳琳出具闵七府附违认字(2018)第070106号《附有违法建筑的不动产认定书》1份，载明：根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款，你所有的坐落于XX路XXX弄XXX号XXX室的不动产，现被认定为附有违法建筑的不动产。根据《上海市房地产登记条例》第二十条、第二十一条的相关规定，该不动产将由不动产登记事务机构在不动产登记簿上予以记载。如需办理该不动产的转移和抵押登记的，应向不动产登记事务机构同时提交本单位出具的已完成整改的证明文件。庭审中，两被告表示，即便两被告需要承担原告的相关损失，也仅仅应该在房屋违章建筑拆除的部分进行承担。本院认为,涉案《上海市房地产买卖合同》及《协议书》，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效。本案中，原告在第三人德佑公司实地带看房屋过程中，仅从两被告及第三人处得知涉案房屋阳台是被改装过并搭建了一个楼梯的事实。但两被告在与原告缔约时未将系争房屋已存在违章搭建及可能存在的拆除风险等情况如实告知并披露给原告，未尽到一个作为出卖人的告知义务，存在一定的过错。但原告在得知涉案房屋阳台是被改装过并搭建了一个楼梯的情况下，也没有向有关部门进一步核实该改装搭建情况是否属于违章搭建，放任了涉案房屋可能存在违章搭建瑕疵后果的发生。因此，造成涉案房屋违章搭建被拆除所造成的经济损失双方都存在一定的过错。考虑到原告在入住涉案房屋后将近四年欲对外出售该房屋才拆除了上述违章搭建以及原告在向上海A装饰设计工程有限公司支付的16万元费用中包含了35,000元的拆除违章搭建费用和125,000元的重新装修费用等因素。本院酌情由两被告赔偿原告因拆除涉案违章搭建而产生的经济损失35,000元。对原告要求两被告支付拆除违章建筑期间另行租住房屋的租金18,810元及要求两被告支付垃圾清运费2,400元之诉请，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告陈嘉瑞、张蓓于本判决生效之日起十日内支付原告张佳琳拆除违章搭建产生的经济损失35,000元。二、驳回原告张佳琳的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,962.10元，由原告张佳琳负担1,583.13元，被告陈嘉瑞、张蓓负担378.97元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈春芳二〇二〇年九月十一日书记员  周 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。