山东省沂源县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0323民初946号 原告：任会刚，男，1980年9月1日出生，汉族，住沂源县。 委托诉讼代理人：周京法，山东民意律师事务所律师。 被告：山东坤正置业有限公司，住所地山东省淄博市沂源县荆山路**，统一社会信用代码91370323580419157B。 法定代表人：公方才，经理。 委托诉讼代理人：贾飞，山东盛强律师事务所律师。 原告任会刚与被告山东坤正置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任会刚及其委托诉讼代理人周京法、被告山东坤正置业有限公司的委托诉讼代理人贾飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告任会刚向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿经济损失520000元；2、立即办理合法交房手续；3、立即办理房屋不动产权证；4、诉讼费由被告负担。 事实与理由：2017年7月9日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，详见原合同。根据合同约定，原告按约支付了购房款，后被告又要求原告支付维修金10000余元，被告按约应于2017年9月30日前交付该商品房，但一直到2020年3月31日逾期913天仍未合法交房。根据房屋买卖合同第十二条约定，被告应按日万分之一承担违约金。经结算，被告应承担经济损失735056.30元，原告主张被告赔偿520000元，其余放弃215056.30元，为此诉至法院。 被告山东坤正置业有限公司答辩如下: 一、原告要求520000元逾期交房违约金过高，请求法院依法予以减少。 1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”及第十七条规定，“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”故逾期交房违约金，应按逾期天数以原告所购买的房屋租金损失的130%予以计算，原告作为房屋买受人购买房屋的主要目的是对房屋行使占有、使用、收益、处分的权利，房屋出卖人延迟交房对买受人造成的权利妨碍是导致买受人对所购房屋的使用、收益权利无法正常行使，原告未能接收到房屋所造成的损失主要是实际使用房屋之利益，测算实际用房利益通常可按租金标准;因此，应当以讼争商品房租金损失认定为逾期交房造成原告的损失，也是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条按照按公允标准立法意图所在。 2、涉案房屋延期交付，主要原因是国家环保政策原因，被政府部门多次要求停工，导致延期交付，此原因不是被告的过错所致，属于情事变更，被告有相关文件证明的停工天数就达240天，此期间的天数应予以扣除，不应当由被告承担违约交房责任。在与原告交房时，针对房屋延期交房的实际情况，被告给予原告其他优惠措施予以补偿，如增加院墙建设和大门等设施，准予原告使用未在购房合同范围内的其他使用面积等，对此原告认可。因此，双方对房屋交付没有纠纷。原告至今为止没有提交任何证据证明其因被告逾期交房导致其有损失。 综上所述，法院应以原告实际损失为准，根据法律规定相应减少原告诉求违约金数额。 二、原告经被告通知已完成合法交房手续。 根据原被告双方2017年5月9日签订的《商品房买卖合同》第二十五条送达约定：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，以短信或电话方式送达对方。被告已于2019年7月22日前通过电话通知原告交房，且原告于被告处已领取相关文件资料，2019年7月22日原告又将收房手续材料退回售房处；另原告主张的逾期交房违约金520000元也恰恰是如果按照日万分之五算到的2019年7月22日，因此，原告诉称被告一直到2020年3月31日仍未合法交房逾期913天，违背客观事实，系虚假陈述。 原告经被告通知主观故意不接受交房，并不是被告违约不办理合法交房手续，如果按照原被告双方2017年5月9日签订的《商品房买卖合同》第十一条第（二）项：“买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”推定：如果原告执意诉称没有接到交房通知，办理交房手续，那么被告就没有逾期交房，也不承担违约责任，因此，请求法院驳回原告要求逾期交房违约金的诉讼请求。 三、被告同意尽快协助为原告办理不动产权属证书。 以上事实与理由望贵院予以查明,公正审理,以维护被告的合法权益。 本院经审理认定事实如下：2017年5月9日，原告任会刚与被告山东坤正置业有限公司签订商品房买卖合同一份。合同约定，买受人购买沂源县永华文博苑小区4号楼1单元D1-302号商品房，该房预测建筑面积274.66平方米，其中套内建筑面积245.49平方米，分摊共有建筑面积29.17平方米，房屋总价款1610200元，买受人应当于2017年5月9日前支付800200元，余款810000元，贷款支付。合同第八条规定，买受人未按照合同约定的时间付款的，逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，逾期超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。合同第九条规定，该商品房交付时，已取得建设工程竣工验收备案证明文件，已取得房屋测绘报告。合同第十一条规定，出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定的证明文件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条规定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给买受人的，逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。合同第二十条规定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权的转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内（2019年9月30日之前）取得该商品房所有权证书的，双方同意协商解决。 2017年5月9日任会刚支付房款800200元，2017年10月20日支付剩余房款810000元。2019年7月22日被告交房时未提交合同约定建设工程竣工验收备案证明及房屋测绘报告等文件，故原告将交房手续退回被告。 另2017年10月2日，淄博市人民政府办公厅下发关于做好2017-2018采暖季建设工地停工工作通知，停工时间2017年11月15日至2018年3月15日。 庭审中，被告提交书面申请，申请本院委托专业机构对沂源县永华文博苑小区2017年9月30日至2019年7月22日期间房租水平进行评估，以确定原告实际损失。被告主张原告的直接损失是原告购买被告楼房没有取得房屋时同地段、同类房屋的租金数额。本院准许其申请，2020年5月18日委托山东正言价格评估有限公司评估鉴定该项目。2020年7月13日，山东正言价格评估有限公司出具价格评估鉴定意见：沂源县永华文博苑小区2017年9月30日至2019年7月22日期间每日每平方米房租价格为捌角玖分（0.89元）。 以上事实，由原告提交的商品房买卖合同一份、首付款发票一份、个人住房借款合同一份，被告提交的淄博市人民政府办公厅电文一份，提交资金往来明细一份及双方当事人庭审陈述证实，均记录在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定、不违反公序良俗，是合法有效合同，双方应按照合同约定履行合同义务。被告逾期交房构成违约，应按照合同约定支付违约金。对被告关于合同约定的违约金过高的辩解，本院认为：1、从合同主体看，商品房买卖合同双方系房屋买受人和开发商，双方之间开发商在交涉能力上相较于房屋买受人处于优势地位。2、从合同约定的内容看，通常的商品房买卖合同，由开发商提供合同文本，合同条款采用通行合同范本的格式条款。本案合同中均约定：“买受人逾期支付房款，应按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；出卖人逾期交付房屋，应向买受人按日计算支付全部房价款万分之五的违约金”。本案件中商品房买卖合同双方当事人针对逾期交房和逾期付款责任的约定是对等的。3、从合同的履行情况看，房屋买受人履行了交付房款的付款义务，买受人的主要合同义务已经履行完毕，出卖人（开发商）在收取购房款后未按照约定向购房人交付房屋，即没有履行其交付房屋的主要合同义务，存在违约，出卖人应承担违约责任。在过错程度上，买受人没有过错，出卖人（开发商）在合同履行上存在过错。4、从预期利益看，逾期交房给买受人造成包括占有、使用、收益等各项权利损失。综上所述，本案按照双方签订的商品房买卖合同关于逾期交房违约金的约定标准对于违约责任进行认定更符合公平原则和诚实信用原则。故被告该辩解意见不成立，本院不予采纳。在履行合同期间因国家环保政策，淄博市人民政府通知要求建筑施工企业停止施工，被告执行政府的停工通知，政府通知的停工时间系冬季季节，沂源县建筑施工企业在冬季停止施工一段时间，该时间大约一个月左右。停止施工的一个月左右时间被告应予预见，不受政府通知的影响，因此本院酌情认定被告停工三个月不属于被告过错，该期间不计算违约金。被告辩解因国家环保政策，被政府部门多次要求停工，导致延期交付，此原因不是被告的过错所致，属于情事变更，对此被告除提交淄博市人民政府通知停工外，未提交其他证据证实，故其该辩解不成立，本院不予采纳。原告称2019年7月22日被告交房时未提交合同约定建设工程竣工验收备案证明及房屋测绘报告等文件，故其将交房手续退回被告，被告未提交证据反驳原告主张，故原告要求被告依法交付房屋成立，本院予以支持。综上，原告主张被告支付逾期交房违约金520000元，不超出合同约定，本院予以支持。原告要求办理房屋不动产权证，本院认为，合同约定双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权的转移登记，故原告的该诉讼请求合法，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告山东坤正置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告任会刚违约金520000元； 二、被告山东坤正置业有限公司于本判决生效后九十日内按照合同约定的条件将涉案房屋交付原告任会刚； 三、被告山东坤正置业有限公司于本判决生效后九十日内协助原告任会刚办理沂源县永华文博苑小区4号楼1单元D1-302号房的不动产权证。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9000元，减半收取计4500元，鉴定费20000元，由被告山东坤正置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  黄现辉 二〇二〇年九月三日 书记员  何玉红