福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终2575号 上诉人（原审原告）：林志军，男，1974年1月26日出生，汉族，住莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：吴国章，福建壶兰律师事务所专职律师，委托权限为一般授权。 委托诉讼代理人：陈群英，福建壶兰律师事务所专职律师，委托权限为一般授权。 被上诉人（原审被告）：涂文强，男，1956年9月30日出生，汉族，住莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：蔡德火，福建福莆律师事务所专职律师，委托权限为特别授权。 原审第三人：林玉婷，女，1983年9月26日出生，汉族，住莆田市城厢区。 原审第三人：陈黄健，男，1981年5月26日出生，汉族，住莆田市城厢区。 上诉人林志军因与被上诉人涂文强、原审第三人林玉婷、陈黄健案外人执行异议之诉一案，不服莆田市城厢区人民法院（2020）闽0302民初752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林志军上诉请求：撤销莆田市城厢区人民法院（2020）闽0302民初752号民事判决，改判支持林志军的全部诉讼请求。事实和理由：一、林志军与林玉婷订立真实合法有效的房屋买卖书面合同，原判决认定林志军未能与林玉婷签订合法有效的书面合同是错误的。1.通过电子数据交换和电子邮件、微信聊天记录等方式订立的合同称为电子合同，且广泛用于现实的商业交易。依据合同法的第十一条规定，书面形式是指合同书、信件和数据电文等。书面合同不能局限于只有纸质合同一种。因此，电子合同也是书面合同。微信聊天记录性质上属于电子数据形式，微信聊天中涉及合同的主要条款就可以构成电子合同，可以形成双方有关房屋买卖的书面合同，在本案中林志军与林玉婷的微信聊天记录中已经涉及房屋买卖合同的主要条款，如房屋标的、合同价款、购房的支付方式、过户条件等，已经构成一份完备的电子合同，也就是书面合同。2.合同只要不违反国家的强制性法律、不违背公序良俗，合同双方主体适格，则房屋买卖关系成立并生效。林玉婷作为房屋的出让方，处分的是个人财产，并没有侵犯任何第三人的利益，属于有权处分，也没有构成合同无效的任何情形，因此，双方的合同是真实合法有效的。二、讼争房屋未过户系因林玉婷的原因，并非林志军的过错，原审判决认为因林志军的原因而导致未过户是完全错误的。1.原审认定“房产证仍在涂文强处并不能成为其客观上不能办理过户登记的理由”这句话本身在逻辑上就是自相矛盾的，房产证原件既不在买方手里，也不在卖方手里，而在涂文强手里，买卖双方如何过户？难道叫买方、卖方去伪造房产证办理过户？所以，原审法院这样的认定，明显是强人所难。2.在原审中涂文强也承认房产证原件在自己手上，原审判决认定“讼争房屋的房产证现仍在涂文强处”，原因是陈黄健为了借款将房产证交给涂文强，造成林玉婷手上没有原件，因此，林玉婷无法跟林志军办理过户手续，对林志军要求过户的请求一直在拒绝，所以，未能办理过户的过错在林玉婷一方，而非林志军的过错。三、林志军与林玉婷的房屋买卖合同已基本履行完毕，林志军享有的物权期待权，可以排除法院的强制执行。1.房屋买卖交易过程包括合同的订立、合同的履行。履行合同是不同于订立合同的法律事实，它的生效是意思自治的结果。除登记之外，交付亦是当事人履行合同的方式。依据《物权法》142条但书的规定，法官可以依据当事人的意思表示，依据合同已基本上履行完毕的事实，得出所有权已经移转至买受人的结论。2.买受人支付房款、出卖人交付房屋，在此情形下，房屋买卖合同已经基本履行完毕。出卖人对该房屋不再享有任何法律上的实权权利，仅负有依据买受人的请求，协助买受人办理过户登记的义务，买受人享有的这个权利，即物权期待权，该权利可以排除法院强制执行。3.本案的房屋交易合意在微信聊天记录中达成，约定购房款及车位为230万元，林志军支付购房款达150万元，并每月支付银行按揭，林玉婷作为出卖人已经交付了房屋，双方的合同义务已经基本履行完毕。因此，林志军享有可以排除强制执行的物权期待权。 涂文强辩称：一、一审认定林志军没有与林玉婷签订合法有效的书面合同是正确的，林志军的第一点上诉理由不能成立。（一）林志军与林玉婷之间的微信聊天记录不能证明双方的房产买卖关系已经成立。体现在：1.林志军提供的微信聊天记录显示，2017年4月10日之前双方没有协商房产买卖的任何聊天记录，2017年4月10日林玉婷突然发条微信：“林玉婷将×××套房卖给林志军”。该微信明显违背常理：一是契约协商通常不会一拍即合，而是需要一个过程。这个过程在法律上称为要约、承诺过程，在实践中是讨价还价的过程。房产作为贵重商品，其协商一般需要更长过程。而本案中林玉婷未经协商就突然单方宣布买卖成交，明显违背常理。二是林志军与林玉婷兄妹之间进行聊天，一般以你、我或哥、妹相称，不可能指名道姓，上述微信指名道姓说“林玉婷将×××卖给林志军”再次违背常理。三是按微信聊天习惯，如果成交只要发个“OK”或“成交”就可以了，像“林玉婷将×××套房卖给林志军”这样繁琐的表达也明显违背常理。2.林志军提供的微信聊天记录还显示，林玉婷将房产证、门牌证等拍成图片发给林志军看，说要寄给林志军，并在微信中发出快递单的图片。但经庭审核实，林志军没有收到这些证件，林玉婷说其当时没有寄出。那么从表面上看，林玉婷这种行为属于故意欺骗林志军。但从两人关系来看，林玉婷没有欺骗林志军的理由。且假如林玉婷欺骗林志军，林志军在发现后必然会向林玉婷询问情况，如：到底寄了没有？为什么没收到？如了解林玉婷没有邮寄则必然愤怒并要求补寄。但微信中林志军对没有收到证件竟然毫无反应，这种违背常理的反常情况只有一个合理解释，那就是双方均心知肚明是在表演，是表演给今后的法院和债权人看的，所以才会出现妹妹欺骗哥哥而哥哥毫无反应的怪事。3.林志军明知案涉房子是林玉婷与陈黄健夫妻共有的，如果真的要买，必然会向林玉婷了解陈黄健对出售的态度，但微信聊天记录中只字不提陈黄健，这也明显违背常理。只能说因为双方都知道不是真的买卖，所以没必要告知并征询陈黄健的意见。(二)对于购房这么重大的事，当事人必然会要求签订书面合同，并对交付、办证及违约责任等重要事项进行明确约定，但本案林志军与林玉婷至今没有书面合同。他们之间的微信聊天也没有谈到交付、办证、违约及补签书面合同的事，这再次证明双方并无真实的房产买卖意图，同时也说明微信聊天记录不具备合同的主要条款。（三）涂文强提供的录音证据可以证实，2019年3月林玉婷、林志军与涂文强谈话时，林玉婷承认林志军没有想买案涉房屋，案涉房屋只是暂时抵押在林志军那里。林志军的律师陈斌也提到陈黄健不肯将万达或北磨的房屋拿出一处来处理还债，说明2019年两处房屋还是陈黄健的。（四）虽然《合同法》第10条规定合同有书面形式和其他方式，但不动产买卖应签订书面合同。因为《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”据此，不动产买卖需办理转移登记才能发生权属转移的法律效果。而办理不动产转移登记，依据《不动产登记暂行条例实施细则》第38条的规定，应当提供不动产权属证书、不动产买卖等合同。如果没有签订书面合同，就无法办理转移登记手续。本案林志军与林玉婷没有签订书面的买卖合同，只能说明双方没有转移不动产权利的意思，或者说双方的真实意思不是要转移不动产权利。所以，本案证据不足以证明林志军与林玉婷已经订立合法有效的房屋买卖合同。二、林志军称房产未过户系林玉婷原因、不是林志军的过错没有依据。（一）如前所述，办理转移登记的前提条件之一是签订书面的买卖合同，而林志军从未要求林玉婷签订书面买卖合同，怎么能说自己没有过错呢？（二）依照《不动产登记暂行条例》第14条的规定，“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”。本案林志军从未向林玉婷要求办理不动产转移登记手续，怎么能说自己没有过错？（三）本案不动产权属证书在涂文强手里，林志军与林玉婷在微信聊天时即应当知道。其如与林玉婷真有买卖关系的话，在林玉婷没有邮寄房产证后即应及时向林玉婷索取，所以林志军未要求林玉婷提供房产证也具有明显过错。三、林志军称其与林玉婷的合同已基本履行完毕，其享有物权期待权可排除法院执行的上诉理由缺乏依据。（一）林志军称其房款已支付缺乏依据。林志军所提供的“购房款”转账记录，经庭审查明实系林志军与案外人共同创办的公司款项汇入林玉婷账户，且款项只备注“林志军”，不是备注“购房款”。如果林志军借用公司资金支付购房款，必然要跟其他股东商量并与其他股东结算，但证人陈述其并不知道林志军买房，林志军也提供不出其向公司借用资金的凭证及与其他股东结算的凭证。所以，林志军提供的转账记录根本不能证明其支付购房款的事实。结合陈黄健在与涂文强的谈话录音中多次提到其夫妇投资300多万元参股林志军公司的事，公司汇给林玉婷的款项更可能是投资款返还或分红。因为在2017年3月，即从林志武账户汇一笔20万元的款项给林玉婷。（二）林志军称房屋已交付也缺乏依据。林志军提供的“乔迁照片”中其本人没有在场，庭审中林玉婷及证人承认仍有居住在案涉房子里，且林玉婷的中国银行账户(林玉婷承认是专门用于偿还按揭贷款及交水电费用的账户)在2017年4月份之后还有陈黄健汇款(里面体现汇款3次共计3000元)用于偿还贷款和支付电费，所以林志军提供的证据不仅不能证明案涉房产已交付给他使用，相反可以看出林志军与林玉婷串通伪造证据及疏忽导致陈黄健汇款进去的事实。（三）林志军未与林玉婷签订书面合同、未实际占有房产，且因自己的原因未取得产权登记，所以其依法不具有排除执行的权利。请求驳回上诉，维持原判。 林玉婷、陈黄健未作陈述。 林志军向一审法院起诉请求：1.判决立即停止对其购买的位于莆田市城厢区的房产（房屋所有权证号：Ｃ201407548）的强制执行，并解除对上述房产的查封；2.判决确认位于莆田市城厢区的房产（房屋所有权证号：Ｃ201407548）归林志军所有。 一审法院认定事实：陈黄健与林玉婷系夫妻关系；林志军与林玉婷系兄妹关系。2019年2月26日，一审法院作出（2019）闽0302民初200号民事判决，判决陈黄健、林玉婷应偿还给涂文强借款110万元及相应利息等。同年11月29日，一审法院作出（2019）闽0302民初4863号民事判决，判决陈黄健应偿还给涂文强借款50万元及相应利息等。后因陈黄健、林玉婷未还款，涂文强向一审法院申请强制执行。执行期间，一审法院于2019年1月裁定查封登记在林玉婷名下的坐落在莆田市城厢区的房屋（房产产证号码：××号）。后林志军以该房屋及车位一个林玉婷已出卖给其为由，向一审法院提出执行异议，请求中止对上述房屋的执行并解除查封。一审法院经审查于2019年12月12日作出（2019）闽0302执异31号执行裁定，裁定驳回林志军的异议请求。林志军不服，向一审法院提起执行异议之诉。本案诉讼期间，林志军提供其与林玉婷的微信聊天记录。时间：2017年4月10日11时12分。主要内容：林玉婷：林玉婷万达中央华城10号楼二单元1606号套房转卖给林志军！总售出价220万！你车位能不能再加十万给我？能加就加，不能加也就这样了！同日12时43分，林玉婷：230万成交了。13时20分，林玉婷：今天先帮我打1百，我明早去80万加利息还了房产证拿回来。钱记得打到我账户上，不要打给黄健。林玉婷同时发去自己尾号为821636的建行卡图片。林志军：好。同日22时14分，林玉婷通过微信发给林志军写有中国银行莆田分行林玉婷6216666400000884752目前每月还款4633.69元，最好存个4700整字样的图片。林玉婷：这两天要还款进去了。每月十号固定还款。我银行已经有还个42万左右，不只还32万了。老爸知不知道我卖了。林志军：我没有说，吓玉可能说了。林志军：那这个月我还，你账号发一个。林玉婷就又发了上述尾号为4752的中国银行卡账号。同日23时11分，林玉婷发给林志军案涉房屋的房产证照片。林志军：好，寄过来。同年4月11日11时41分，林玉婷：现在开始变卖家产了，是家底都抠出了。同日14时5分，林志军：我下午在转20万，还有明天在汇。14时13分，林玉婷：明天再转30万给我，然后我欠你的20万再等十几天还你公司，不然钱不够放车。14时33分，林玉婷：总230万-80万（银行贷款的）-120万（现金已付的）＝30万（未还的）。21时44分，林玉婷发给林志军房产证、门牌证图片。21时45分，林玉婷：明天这一堆给你寄过去，用顺丰，地址发给我，这一堆东西不能丢。林志军：好。深圳市罗湖区田贝路112。4月12日15时48分，林志军：明天汇20万给你。林玉婷：还差30啊。林志军：还有过几天在汇。林玉婷：好吧……。2017年3月26日，林志军的弟弟林志武向林玉婷建设银行尾号为821636账户汇款20万元，同年4月10日汇入100万元，同年4月11日和4月17日各汇入20万元。林玉婷的中国银行尾号为884752借记卡显示，自2017年4月至2018年12月，林志武、林朝晖、王雅珍多次向该账户汇入四千多元至五千元不等的款项。该三人出庭作证说明其汇款的银行卡平时都是由林志军的妻子在使用，款项都是林志军的妻子汇的，卡里的钱都是林志军的。2018年5月2日，福建广电网络集团股份有限公司出具的缴费凭单载明客户姓名：林灵（系林志军儿子）、客户地址：城厢区。2019年3月3日晚上，林志军、林玉婷与涂文强等对话。林玉婷：我现在这样连累我哥，我哥又相信我，一直也没有去过户房子。林志军：我哪里想要这房子。林玉婷：实际我哥也不要套房，他是想黄健现在急要钱，就当成是先抵押那里，到时黄健有钱了现金还他，他就把房子还给黄健。我哥他要套房干嘛。想不到一点点不感恩人家……。讼争房屋的房产证现仍在涂文强处。 一审法院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同的约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，即使林志军关于其向林玉婷购买讼争房屋的主张成立，但因其未能与林玉婷签订合法有效的书面合同，且据其陈述其于2017年4月10日即向林玉婷购买讼争房屋，但其在有条件办理房产过户登记的情况下却未能及时办理，存在过错。而房屋按揭贷款未还清、房产证在涂文强处并不能成为其客观上不能办理过户登记的理由。故现其要求判决立即停止对位于莆田市城厢区的房产的强制执行，并解除对上述房产的查封及要求确认上述房屋归其所有，均缺乏法律依据，一审法院均不予支持。陈黄健经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的审理。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条第一项、第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决：驳回林志军的全部诉讼请求。案件受理费25300元，由林志军负担。 二审期间，当事人没有提供新证据。 当事人对原审认定的事实均没有提出异议，本院予以确认。 本院认为，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同，应当是指可用于办理不动产转移登记的书面形式。林志军与林玉婷之间的微信聊天记录，只体现了双方之间的价款磋商过程，对房屋买卖中的另一关键要素即房屋产权转移没有磋商，也未就磋商结果形成合同主要条款并发送对方予以整体确认，依法不能构成合同法上的电子合同，也不属于可用于办理不动产转移登记的书面形式。林志军主张其与林玉婷之间的微信聊天记录属于合法有效的房屋买卖书面合同与事实不符，本院不予采纳。 2017年4月11日、12日，林玉婷向林志军微信发送房屋所有权证、国有土地使用证、门牌证及顺丰物流快递单照片，表示已经将上述讼争不动产证件寄过去了。如果林志军有收到这些证件，应当及时与林玉婷一起去办理产权转移手续；如果林志军没有收到这些证件，更应当质询林玉婷并督促林玉婷配合办理产权转移手续。涂文强于2018年2月才获取讼争房屋所有权证，林志军在此前完全有时间办理产权过户却未办理，明显有怠于行使权利的过错。林志军以房产证在涂文强处作为没有办理过户的免责理由不能成立，本院不予采纳。不动产物权的转让经依法登记才发生效力，林志军主张的讼争不动产转让未经登记，依法不具有对抗人民法院查封的物权效力。林志军主张依据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条的但书规定可以得出所有权已经移转至买受人的结论，但该条内容“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”适用的是建设用地使用权人建造的建筑物等设施的权属，本案讼争不动产并非林玉婷建造，林志军也没有提供其对讼争不动产享有初始物权的证据，本院对该主张亦不予采纳。林志军的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定应予支持的情形，其权利不能够排除人民法院对讼争不动产的执行。 综上所述，林志军的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25300元，由林志军负担。 本判决为终审判决。 审判长  谢志健 审判员  陈 凡 审判员  吴伟凡 二〇二〇年九月十六日 书记员  陈冰儿 附：本案相关法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。