新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新2301民初1455号 原告：张添增，男，1972年3月27日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 原告：路红灌，男，1967年5月17日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 二原告共同委托诉讼代理人：张新民，新疆新靖律师事务所律师。 被告：张晓婷，女，1990年2月10日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区石河子市。 委托诉讼代理人：王金风（系被告张晓婷母亲），住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：刘君，新疆新蓝天律师事务所律师，昌吉市法律援助中心指派。 原告张添增、路红灌与被告张晓婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月20日作出（2016）新2301民初5009号民事判决书，被告张晓婷不服一审判决，提出上诉，经新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院审理后于2017年5月23日作出（2017）新23民终742号民事判决书。2020年3月26日，新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院作出（2020）新23民再9号民事裁定书，裁定撤销（2017）新23民终742号民事判决书及（2016）新2301民初5009号民事判决书，本案发回新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院重审。本案于2020年4月18日立案后，依法适用普通程序,于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告张添增、路红灌的委托诉讼代理人张新民，被告张晓婷的委托诉讼代理人王金凤、刘君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张添增、路红灌向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2014年4月25日签订的《宾馆转让承租协议》；2.被告支付2016年8月30日至2017年8月30日租金308000元；3.被告承担自2016年7月31日至2020年6月30日的违约金76635.18元；4.被告向原告支付所欠电费9058元。事实与理由:2014年4月25日，原告将昌吉市爱尚家商务宾馆出租给被告，并签订《宾馆转让承租协议》一份，约定自2016年8月30日至2019年8月30日，每年租金308000元，被告必须于每年7月30日前向原告缴清下年房租，电费每度1元，应及时交纳，延期支付租金及电费，原告有权每日加收千分之三滞纳金。被告欠付2016年8月30日至2017年8月30日租金308000元，2016年8月30日以后电费9058元至今未付。因被告未按约定的期间交纳房租，故请求解除双方签订的《宾馆转让承租协议》。如果法院认定双方签订的合同无效，则要求被告按约定的租金标准支付房屋占有使用费。 被告张晓婷辩称，双方签订的《宾馆转让承租协议》无效。理由是原告修建涉案房屋没有取得建设规划许可证，这个事实在昌吉回族自治州中级人民法院审理的（2020）新23民再11号卷宗中，由昌吉市自然资源局给予书面答复。涉案房屋使用的土地是集体所有，原告并没有取得相关部门的批准而建设。根据上述两条，原告认为双方签订的《宾馆转让协议》是无效合同。无效合同不应当履行，不应当继续支付租金，即便是给付也应当支付占用期间的使用费，而不是租金。电费已足额支付，被告不同意承担。因合同无效，被告不承担违约金。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。 原告提交的证据： 1.宾馆转让承租协议一份，拟证实双方签订合同时对双方的权利义务均有明确约定，合同合法有效。经质证，被告对真实性认可，认为合同中涉及的房屋未取得规划许可证，属无效合同。本院对该证据的真实性予以确认，对于双方争议的合同效力问题本院综合全案证据综合进行认定。 2.解除合同通知书一份，证实2016年8月4日原告向被告送达解除合同告知书，催缴拖欠的房租。被告质证后认可收到该通知书。本院对证据的真实性予以确认。 3.短信截屏打印件，证实2016年8月原告以短信方式告知被告通知被告缴纳租金和电费。被告质证后认可收到。本院对证据的真实性予以确认。 4.票据五张，拟证实原告在2016年3月至2016年8月30日用电12133度，每度电1元，被告实际交了3075元，还应交9058元。经质证，被告对证据的真实性认可，但被告认为实际缴纳的电费为4983元。本院对该组证据的真实性予以确认，被告主张交纳的电费应提交相应的证据予以证实，在本次诉讼中被告仅提交一份交纳电费1911元，未提交其他交纳电费的票据，综合在案件审理过程中情况，双方当事人在原审二审中一致确认被告自行交纳电费为3075元。故本院对原告主张的被告已交纳电费3075元予以确认。 5.民事判决书2份，证实被告欠交电费9055元。被告质证认为，此判决书被裁定撤销，并发回重审，不能证实原告主张的问题。本院认为，二份判决书已被撤销，故对其效力不予认定。 6.民事判决书2份，证实双方之间的合同是合法有效的，被告欠付租金。被告质证后对证据的真实性认可，但该二份民事判决书已被撤销，不具有法律效力。本院认为，二份判决书已被撤销，故对其效力不予认定。 7.民事裁定书1份及不支持监督申请决定书1份，证实被告申请再审和检察监督，均未得到支持。被告质证后认为原审判决书已被撤销，对证据真实性没有异议。本院对证据的真实性予以确认，因所申请再审或检察监督的原判决书已被撤销，故对原告的主张不予确认。 被告提交的证据:1.电费票据1张，证实原告缴纳电费1911元。原告质证实后认为不能证实用电期间，及与本案的关系。本院认为，票据载明2016年4月打印，对原告交纳电费事实予以确认。 法院依职权于2016年11月14日通知宅基地人使用人张严誉到法庭对有关事实进行询问，张严誉陈述：其父亲张生明在八工一村有495平方米宅基地，在张生明去世后，张严誉一家与其母亲在该宅基地房屋中居住，其全家人与张添增，路经灌签订建房协议及补充协议，由张添增、路红灌出资在宅基地上修建房屋，建好后房屋所有权归张严誉一家，张添增、路红灌享有无偿使用14年的权利。此房屋是2012年修建，约2013年5、6月建成，建房时没有办理手续，并提交了二份协议及农村集体土地建设用地使用权证。原告对张严誉陈述内容及提交证据认可。被告质证后对张严誉陈述真实性认可，对集体土地建设用地使用证真实性没有异议，对于张严誉与张添增之间的协议真实性无法确认。本院综合全案证据对上述证据的真实性予以确认。 经当事人举证、质证及本院认证，查明事实如下：2014年4月25日，原、被告双方签订《宾馆转让承租协议》一份，协议约定原告将昌吉市亚中对面爱尚家商务宾馆经营权及宾馆现有室内的可移动物品一并转让给乙方，转让费共计1350000元整，包括至2014年8月30日期间的房屋租金100000元整，房屋租赁期限共8年4个月，自2014年4月25日至2022年8月30日止。租金标准：2014年8月30日至2016年8月30日每年租金280000元，2016年8月30日至2019年8月30日每年租金308000元，2019年8月30日至2022年8月30日每年租金338800元，直到租期截止。租金支付时间，乙方必须在每年7月30前一次性缴清下一年的租金。协议第三条约定：合同期间，乙方（被告）必须按时交纳租金，水费每方4元，电费每度1元，供暖费每平方米22元等一切相关费用，若乙方逾期交纳租金及相关费用，甲方（原告）有权按每日加收千分之三滞纳金，注明：水费、电费、暖气费如果相关部门调整，甲方可以根据相应调整幅度给乙方调整。 合同签订后原、被告按约履行。原告将宾馆移交给被告，由被告经营宾馆。被告经营宾馆期间自2015年12月15日至2016年3月用电9055度，但被告未按约定电费标准足额支付原告，后原告提起诉讼，已另案处理。被告未按约定的租金数额向原告足额支付2015年8月30日至2016年8月30日期间租金93000元，原告提起诉讼，已另案处理。 2016年8月4日原告向被告发出告知书，主要内容为：2016年7月30日是应付下年租金的最后一天，应付租金308000元。因你至今未支付，现通知你于2016年8月30支付租金308000元，否则将解除双方协议。2016年8月31日原告向被告发出解除合同通知书，载明：因被告未按时付清租金，正式通知自通知到达2016年9月1日起，解除宾馆转让协议，2019年9月1日将宾馆移交给张添增、路灌红。原告将上述信息通过短信发送给被告。 2016年8月30日至2017年8月30日期间被告仍在使用租赁的房屋，未向原告交纳租金。自2016年3月至2016年8月30日期间，被告经营宾馆用电12133度，原告提交的五张发票载明电力部门收取的电费合计6461.74元，其中有被告自行向电力部门交纳电费3075元。 另查明：涉案房屋是原告在案外人张严誉（曾用名张志友）家庭宅基地上所建，双方签订协议书，约定由二原告出资建房，四层房屋建成后由二原告无偿使用年限为十四年，房屋产权归张严誉及家人。该房屋在建房时未办理规划许可证。 再审审查过程中，新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院向昌吉市自然资源局发函，2019年10月9日昌吉市自然资源局回函，内容为：1.张添增、路红灌未向我局提交过修建房屋的申请；2.位于昌吉市××区居委会的“爱尚家商务宾馆”未办理建设工程规划许可证；3.诉争土地属于昌吉市行政区域规划范围，属于城镇区域。 本院认为，本案争议焦点为双方签订的《宾馆转让承租协议》是否有效？《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”第四十一条第二款规定“在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。”《新疆维吾尔自治区乡村建设规划许可管理办法》第三条规定“在乡、村庄规划区内进行建设活动的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据上述规定，本案原告租赁给被告的宾馆，原告在建房时未办理建设工程规划许可证，涉案房屋所涉土地属于城镇区域，原告与被告签订的《宾馆转让承租协议》因违反上述规定而无效。因双方订立的宾馆转让承租协议无效，原告主张解除双方的合同，依据不足，本院不予支持。关于原告要求被告支付2016年8月30日至2017年8月30日期间房屋租金。本院认为，虽然合同无效，被告实际占有使用该房屋，故被告应当按约定的租金价格支付占有使用房屋的费用，计308000元。原告要求被告按每度电1元标准给付电费9058元，被告对电费标准有异议。本院认为，被告自从2016年3月至2016年8月期间用电度12133度，被告自行向电力部门交纳电费3075元无异议，原告提交五张票据证实实际向电力部门交纳电费为3368.74元。关于电费标准，双方在《宾馆转让承租协议》中约定每电费每度1元，但原告实际向电力部门交纳的电费低于该标准。《中华人民共和国电力法》第三十五条规定“本法所称电价，是指电力生产企业的上网电价、电网间的互供电价、电网销售电价。电价实行统一政策，统一定价原则，分级管理。”本院认为双方合同无效，双方就电费的约定无效，应当按照电力部门实际收取的电费计算被告应交纳的电费。原告实际交纳电费为3368.74元，故被告应按原告实际支付的电费交纳，原告此项诉讼请求超出部分于法无据，本院不予支持。原告要求被告支付违约金76635.18元，因双方签订的《宾馆转让承租协议》无效，故协议中对于违约金的约定亦无效，原告要求被告支付违约金于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、第四十一条第二款，《中华人民共和国电力法》第四十四条第一款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、被告张晓婷于本判决生效后十日内支付原告张添增、路红灌2016年8月30日至2017年8月30日期间房屋占有使用费308000元； 二、被告张晓婷于本判决生效后十日内支付原告张添增、路红灌电费3368.74元； 三、驳回原告张添增、路红灌其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费7206元，由被告张晓婷负担5971元，由原告张添增、路红灌负担1235元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。 审 判 长  唐文琳 审 判 员  李 岩 人民陪审员  王新梅 二〇二〇年九月二十五日 书 记 员  杜雅楠