福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初3242号 本诉原告（反诉被告）：黄雅清，女，1976年9月27日出生，汉族，住福建省古田县。 委托诉讼代理人：苏梦辉，福建国富律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢小斌，福建国富律师事务所律师。 本诉被告（反诉原告）：吴世宝，男，1971年6月12日出生，汉族，住福建省闽侯县。 原告黄雅清与被告吴世宝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案后，被告吴世宝在法定期限内提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告黄雅清及其委托诉讼代理人苏梦辉，被告吴世宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄雅清向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《商业地产租赁合同》已于2020年6月3日解除；2.判令被告吴世宝将租赁的福州市晋安区立即腾空并移交给原告，并结清租赁房屋使用期间的物业管理费及各项公用设施费（包括但不限于水、电费）等全部费用；3.判令被告向原告支付尚欠的租金12500元及逾期付款的滞纳金1125元；4.判令被告向原告支付自合同解除之日止至实际返还租赁场地之日止的占有使用费（按月租金12500元标准）及逾期付款的利息（以月租金为基础，按日千分之三计算）；5.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年4月13日，原告与被告签订《商业地产租赁合同》，合同约定：“乙方（被告）承租甲方（原告）位于福州市晋安区作为办公使用，租赁期自2020年4月17日至2022年4月16日止，第一年每月租金12500元，第一期租金于2020年4月13日付清，以后每期租金于每月17日付清，如乙方逾期支付，逾期七天以下的，每逾期一日按月租金的千分之三向甲方支付滞纳金，逾期七日以上的，视为乙方违约，合同自动解除，甲方有权收回房屋。”合同签订后，被告于2020年4月13日向原告支付了第一个月租金后再未向原告支付租金，根据合同约定，被告已经逾期七日以上视为违约，合同自动解除，原告有权收回房屋，被告应当在合同解除后立即腾空租赁的房屋恢复原状交付给原告，结清使用期间的物业管理费及各项公用设施费。 被告吴世宝辩称：1.其是通过福建合众地产经纪服务有限公司介绍租赁坐落于晋安区。约定条件：因场地租户万家装饰租赁合同未到期，而其公司因业务扩张，急需开设新场地，经过中介小涛的极力说服，后又经中介小涛叫房东黄雅清在办公室现场协商，同意其公司先将电脑设备存放在办公场地并先进来打扫卫生以及整改修缮，先下订金及押付款项，约定场地现有租客万家装饰到期，且给予一个月免租期给其。2.2020年4月13日中午，中介小涛拿合众公司商业地产租赁合同让其签约，其和房东仅签署合同名字，因当时协商按正式入驻时间签约，所以合同日期栏是空的。中介小涛同时承诺其，除了原租户万家装饰搬离当月免租外，还口头协定要求房东另外给其一些免租期，同时房东在办公室签约时口头答应免租期至万家装饰离开当月。3.因初步达成共识，2020年4月13日晚8:00左右，其公司财务将押金30000元和第一个月租金12500元共42500元转账给房东黄雅清，同时其还根据房东要求代缴万家装饰所欠物业及电费2020元整。4.2020年4月13日后，其还与中介小涛及房东黄雅清商量万家装饰的办公用品费用转让等问题，同时原租户万家装饰还有很多办公用品在场地内，足以证明万家装饰当月未满租期，也验证其公司未正式入驻办公场地。 反诉原告吴世宝向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告承担诉讼及反诉费用等所有法庭费用。2.判令反诉被告退还反诉原告各种租赁费用42500元整。3.反诉被告退还反诉原告代缴的水、电、物业费2020元。事实和理由：2020年4月13日签订租赁协议时三方在场，三方协商合同日期不填写，租赁期间也空着，反诉原告签署完后反诉被告以各种缘由为推脱致使反诉原告应拿到的一份租赁合同至今还未拿到，而反诉被告私自更改合同，在空白处未经三方约定填写上日期，双方租赁行为不成立。当初三方协商的各种租赁约定一系列条件无一实现，且无法形成有效的法律依据，反诉被告也未将租赁合同、房产证复印件交给其，所以租赁合同不生效。在反诉原告按约定条件正常缴付房租及各种费用情况下，反诉被告及中介小涛未将合同及房产证明等正常流程需移交的资料交接给其进行公司注册等办公使用，严重影响其公司的发展，并造成其公司5名员工因该事件离职损失60000元整，且公司经济损失达40000元整，合计100000元整，其中包含2020年6月3日反诉被告将《通知函》贴在办公室大门，且还要求物业在其缴费租赁期间锁住其公司办公场所，造成其公司名誉及经济等直接间接损失。反诉被告在一屋两租的情况下收取其租赁费用，且导致后续的各种纠纷，影响其公司正常运营，造成巨大经济损失。 反诉被告黄雅清辩称：1.其与吴世宝签订的租赁合同是双方真实意思表示，未违反法律法规，合法有效。吴世宝要求返还42500元没有法律依据（42500元中30000元为押金，12500元为第一个月租金）。其于2020年4月13日向吴世宝交付了符合条件的房屋，根据合同约定吴世宝应于每月17日向其支付租金，但是吴世宝在支付了第一个月租金后就再没支付过任何租金，根据合同第4条第三点约定，吴世宝未支付租金7日以上则合同自动解除；根据第6条第4点，因吴世宝导致合同解除的押金不予退还，故其无需退还押金30000元，而且吴世宝自4月13日起一直使用场地至今，还应付清所欠租金并支付场地占用费，不存在需要退还租金的情形。2.吴世宝在反诉状中陈述的内容与事实不符，房产证已经拍照发给吴世宝公司的财务，租赁合同是因为吴世宝未交付中介费用，中介未将租赁合同给吴世宝。租赁场地交付给吴世宝时是符合交付条件的，原租户已经搬离，不存在一屋两租的情形。租赁合同中的租赁期限是双方协商的结果。万家装饰之前留下的桌椅已经折价抵给其用来交房租，4月13日其把讼争房屋交给吴世宝办公，吴世宝说要桌椅，其就折价7000元卖给吴世宝，吴世宝支付了6000元，还剩1000元未支付。2020年4月15日万家装饰的工作人员把讼争房屋的电脑等其他剩余的办公用品搬走，完全撤离。2020年4月13日到15日期间万家装饰没有办公。讼争房屋是打通的，只有一个门，房间号是1433、1435、1436。 当事人围绕本诉及反诉诉讼请求向本院提交了证据。吴世宝对黄雅清举证的照片和视频、与吴雪贞的微信聊天记录的真实性无异议，黄雅清对吴世宝举证的双方沟通记录及通知函照片、付款凭证的真实性无异议，本院对上述当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。 为证明本案事实，黄雅清申请证人李某、贺某出庭作证。 证人李某当庭述称：其是中介工作人员，黄雅清是房东、吴世宝是租客，租赁双方签订合同的时候其在场，当时其先和吴世宝确定租金、租期后叫黄雅清过来签字。因为前一手的租客还没有搬走，黄雅清正在协商，其有跟被告说可以帮他谈几天免租期，但没有确定是几天，只说最多一个星期，因为房子是装修好的，设备齐全，免租期谈不了太久，就是两三天的搬家时间。合同是双方当场签订的，因为水电设备没有交接好，其要等交接好了才能填完合同内容，所以合同租赁期限那里原来是空的，时间是交接当天补的。交接当天其有带合同，本来想给吴世宝，但是吴世宝没有交中介费，所以没有给他。2020年4月15日左右，吴世宝和前租客因为设备起纠纷，吴世宝打了前租客，双方去了警察局。之后吴世宝有要过合同，但是其说要支付中介费才能给合同。合同里面所有内容是双方协商一致的。之后吴世宝没有交租金，其有去讼争房屋找吴世宝，但是没有找到，门锁着，其有贴通知函在门上。短信电话也有联系吴世宝，但是吴世宝没有回复。吴世宝说不交租金是因为免租期的问题，但是他要免租一个月，其从没有承诺过。其在填写起租时间的时候，吴世宝就在场，也没有提出意见。黄雅清对证人李某的证言无异议。吴世宝称李某不是介绍其签订合同的中介，其是跟“小涛”联系。2020年4月13日签订合同的时候李某不在现场，实际交接时间是4月25、26日。 证人贺某当庭述称：其是房产中介“小涛”，2020年4月13日其为黄雅清、吴世宝协调签订了租赁合同。因前租客已经交了当月的租金，租期还剩几天，当时协商如果吴世宝以13900多的价格购买前租客所留下来的设备（设备是桌椅，不包含电器），就允许吴世宝在前租客剩余的已交租期间使用讼争房屋，但是并没有说免租一个月，后来吴世宝不同意该转让价格，所以没有达成该期间免租的约定。因为设备的事情没有协商好，所以签合同时租期起止时间没有填，其又把双方签字的合同带回去了。本来打算房东自己把设备搬走再给被告3、4天时间搬家，但实际上合同签完第二天，吴世宝就开始搬家了，其还去帮忙。租赁的起算点是其填写的，因为吴世宝跟前租客关于设备的问题没有谈妥，所以前租客答应给吴世宝的使用时间就不作数了，考虑到搬家需要时间，所以其把租赁的起算点填到4月17号，其填写起租时间的时候吴世宝不在场，但是其有打电话告诉吴世宝，吴世宝提出要一个月免租期，其告知吴世宝因为转让费没谈成，所以没有免租一个月，只能给几天，吴世宝当时没有说什么。4月底的时候，吴世宝要求把合同给他，其回复因吴世宝没有交中介费，所以合同不能给他。本案租赁合同是其与李某一起促成的，李某是房源方，其是客源方，两人一起处理这个事情。后来吴世宝因为免租期的事情不交租金，但是一直在讼争房屋里办公。其听同事李某说房东去讼争房屋张贴通知，告知违约的事，其他情况不清楚。黄雅清质证称该证言基本属实，但其对中介、吴世宝及前租客谈话的细节不清楚。吴世宝质证称贺某有告知其起租时间的事情，但是其从来没有同意过。原来确实是协商前租客把剩余已交租未使用部分的一个月租期及办公用品以13900多元转让给其，从4月13日一直到4月26日，其一直和贺某、房东及万家装饰的老板协商，最后确定万家装饰把其中电器搬走，其以6000元的价格购买前租客的剩余租期及桌椅，6000元是其与房东谈的价格。 本院认为证人李某系黄雅清一方的房产经纪人、证人贺某是吴世宝一方的房产经纪人，二人陈述的合同签订经过及履行情况基本一致，可以采信。关于租赁起止时间填写部分的事实陈述，本院采信证人贺某的证言。 根据当事人的陈述及证人证言，黄雅清举证的《商业地产租赁合同》及吴世宝举证的其与贺某的聊天记录、《商业地产租赁合同》照片的真实性均可以认定。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年4月，黄雅清、吴世宝分别经福建合众房地产经纪服务有限公司的房产经纪人李某、贺某介绍，协商吴世宝租赁黄雅清坐落福州市晋安区岳峰镇化工路××广场东区××＃××、××、××单元房屋（建筑面积163.92㎡，以下简称讼争房屋）事宜。2020年4月13日，黄雅清作为甲方与乙方吴世宝签订《商业地产租赁合同》，载明租赁期限2年，租金自起租日起计，按月支付，每月租金12500元，第一期租金于2020年4月13日付清。乙方如逾期支付租金，逾期七天以下的，每逾期一日甲方按月租金的千分之三向乙方收取滞纳金；逾期七日以上的，则视乙方违约，合同自动解除，甲方有权收回房屋。甲方收取乙方租赁保证金30000元作为本合同的押金。除另有约定外，租赁期满，经甲方验收房产无误，待乙方付清一切费用后，甲方于7日内应把押金结算完毕后一次性无息退还乙方，但中途不能押金抵租金。如因乙方违约而导致本合同提前终止或解除，则乙方所付甲方的押金不予返还。《商业地产租赁合同》签订时，因吴世宝正与讼争房屋前一任承租人协商遗留的办公设备及剩余已付租的租期买断事宜，故合同中未填写租赁的起止时间及后续租金的具体支付时间，该合同签订后先由中介方暂时保管。 《商业地产租赁合同》签订后，吴世宝支付黄雅清押金30000元及第一个月的租金12500元。《商业地产租赁合同》签订次日，吴世宝开始搬入讼争房屋。2020年4月16日，贺某填写《商业地产租赁合同》的租赁起止时间为2020年4月17日起至2022年4月16日止、第一期之后的租金于每月17日前支付，并将该租赁起止时间及租金支付时间告知吴世宝，但吴世宝提出要免租一个月。2020年4月17日，吴世宝为讼争房屋缴纳物业费2141.73元。之后吴世宝继续使用讼争房屋，并于2020年4月27日向黄雅清支付6000元用于购买了讼争房屋中原有的部分办公设备。2020年5月7日，黄雅清将讼争房屋的房产证照片发给吴世宝公司的财务吴雪贞。后吴世宝以黄雅清口头承诺给予其一个月免租期而合同未按该承诺填写租赁时间为由拒绝支付租金。因吴世宝未支付中介佣金，故中介方未将填写完整的《商业地产租赁合同》交给吴世宝。2020年6月3日，黄雅清在讼争房屋门口张贴通知函，主张吴世宝超过7天未付房租，按违约处理并收回房屋，通知吴世宝于3日内搬离讼争房屋。吴世宝收到该通知后，未搬离讼争房屋。 本院认为： 一、本诉部分。 黄雅清与吴世宝在2020年4月13日签订《商业房产租赁合同》时虽未明确具体的租金起算时间及支付时间，但双方在合同中对租赁标的、租赁期限、租金标准、违约责任等主要内容均作出了明确约定，且合同签订后双方实际履行了承租人和出租人义务，应认定《商业房产租赁合同》已于合同签订之日成立并生效。合生效后双方因免租期问题导致的对租金起算时间的争议，属于合同约定不明导致争议的情形，依法可以由当事人协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。吴世宝与证人贺某的通话记录及证人李某、贺某的证言可以证实，吴世宝2020年4月15日在讼争房屋接待客人，且当天前一任承租人要将遗留的设备搬离，但吴世宝要求“他们和房东讲好再搬”，双方还因此发生纠纷。可见吴世宝在2020年4月15日时已经开始使用讼争房屋，且当时前一任承租人未在讼争房屋内办公。讼争房屋在《商业房产租赁合同》签订时已具备直接使用的条件，被告亦在2020年4月17日前使用了讼争房屋，根据精装房屋租赁交易习惯，黄雅清主张从2020年4月17日开始计算租金、此后租金于每月17日前支付合理，可以支持。吴世宝主张黄雅清承诺给其一个月免租期缺乏证据，且与交易习惯不符，不予认定。吴世宝租赁使用黄雅清的房屋，应及时支付租金，现吴世宝未在合同载明的期限内支付租金已经构成违约，合同约定的解除条件成就，黄雅清于2020年6月3日通知吴世宝搬离并返还讼争房屋，完成了合同解除通知，其诉请确认《商业房产租赁合同》于2020年6月3日解除，可以支持。合同解除，黄雅清请求吴世宝腾空并归还讼争房屋，可以支持。吴世宝占有使用讼争房屋至今，黄雅清请求其支付自2020年5月17日至2020年6月3日期间的租金7500元（12500元÷30日×18日）及自2020年6月4日起至实际返还讼争房屋之日止按每月12500元的标准计算的占有使用费，可以支持。黄雅清已经解除合同并主张押金不予退还，其再请求吴世宝支付逾期付款的滞纳金，不予支持。黄雅清请求吴世宝支付物业费及公共设施费，但未明确费用金额，该诉请不能支持。 二、反诉部分 黄雅清履行了交付房屋及提供房产证的义务，而双方此后的纠纷系吴世宝无正当理由拒交租金导致，而吴世宝没有取得《商业房产租赁合同》的文本系因其未支付中介费导致，黄雅清不存在违约情形，吴世宝实际占有使用讼争房屋后因自身违约导致合同解除，其请求黄雅清返还已支付的押金、租金共计42500元没有依据，不予支持。吴世宝占有使用讼争房屋必然产生水、电及物业费用，现其举证的缴费凭证复印件无法辨识缴费期间，且吴世宝仍在使用讼争房屋、租赁双方就水、电、物业费用尚未结算，吴世宝请求退还已缴纳的水、电及物业费用2020元，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十一条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认原告黄雅清与被告吴世宝于2020年4月13日签订的《商业地产租赁合同》于2020年6月3日解除。 二、被告吴世宝应于本判决生效之日起十日内将坐落福州市晋安区岳峰镇化工路××广场东区××＃××、××、××单元房屋腾空并返还原告黄雅清。 三、被告吴世宝应于本判决生效之日起十日内向原告黄雅清支付租金7500元。 四、被告吴世宝应于本判决生效之日起十日内向原告黄雅清支付自2020年6月4日起至实际腾空、返还坐落福州市晋安区岳峰镇化工路××广场东区××＃××、××、××单元房屋之日止按每月12500元的标准计算的占有使用费。 五、驳回原告黄雅清的其他诉讼请求。 六、驳回反诉原告吴世宝的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5613元，减半收取计2806.5元，由被告吴世宝负担。反诉案件受理费321元，由反诉原告吴世宝负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  李蓓蓓 二〇二〇年九月二十七日 书记员  王 瑶 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。