海南省临高县人民法院   民事判决书   （2020）琼9024民初957号   原告：众某，住所地海南省海口市，统一社会信用代码91460100MA5RD0CF07。   法定代表人：万某，该公司总经理。   委托诉讼代理人：谢某，海南圣合律师事务所律师。   委托诉讼代理人：周某，海南圣合律师事务所实习律师。   被告：海南临高绿地房地产开发有限公司,住所地海南省临高县临城镇新镇北街******房，统一社会信用代码91469028589269589F。   法定代表人：陈某。   原告众某（以下简称众合全境公司）与被告海南临高绿地房地产开发有限公司（以下简称临高绿地公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告众合全境公司的委托诉讼代理人谢某、周某到庭参加诉讼，被告临高绿地公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。   原告众合全境公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告和被告之间于2019年12月15日签订的《凭海临江项目抵债协议》；2、判令被告立即向原告支付所欠原告的房屋销售代理费3891541元；3、判令被告支付逾期利息466539.79元（以欠付金额2311033元为基数，以4.75%的年利率为计算标准，自2017年4月1日起至实际支付之日止，暂计至2020年4月27日，共1122天，逾期利息为342129.18元；以欠付金额1950508元为基数，以4.75%的年利率为计算标准，自2019年3月16日起至实际支付之日止，暂计至2020年4月27日，共408天，逾期利息为124410.61元），以上两项合计4349787.79元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年12月15日，原、被告双方签订了《凭海临江项目抵债协议》（以下简称《抵债协议》）。目前，该协议的法定及约定解除事由均已成就，原告有权要求解除该协议，并由被告支付所欠销售代理费和逾期利息。一、《抵债协议》的签订过程及履行情况。2016年，原、被告双方签订了第一份《凭海临江花园项目分销代理协议》，约定由原告代理被告销售其“凭海临江花园项目”的商品房，地，地址××县西侧告根据双方约定的佣金结算方式向原告支付销售代理费作为报酬。协议签订后，原告为被告销售了房屋296套，销售金额为75797077元，根据约定，应付销售代理费共计9853620元，实付7542587元，尚欠2311033元代理费未支付。2017年，双方又签订了第二份《凭海临江花园项目分销代理协议》，约定继续由原告代理销售“凭海临江花园项目”的商品房，协议签订后，原告又为被告销售了房屋48套，销售金额为25193155元，应付销售代理费为1950508元。后双方通过相关确认单据对上述房屋销售量及欠付代理费金额等进行了确认，确认结果为：被告还应向原告支付销售代理费共计4261541元。但被告在向原告支付了370000元后，剩余3891541元代理费无正当理由，一直未予支付。原告经先后多次催要无果，无奈之下，与被告于2019年12月15日签订《抵债协议》，约定：“被告愿以其名下所有的凭海临江花园商品房14-2-2302、14-2-801、12-2-2303、12-2-2507、14-2-202、14-1-205共六套房屋抵还《代理合同》内的代理费（具体金额以核对确认单为准，实行多退少补）。六套抵债房屋总价3919765元”。《抵债协议》签订后，被告并未实际履行该协议。二、《抵债协议》的法定及约定解除事由目前均已成就，原告有权要求解除该《抵债协议》，请求被告支付所欠销售代理费和逾期利息。1、根据《合同法》第九十四条相关规定，目前双方合同目的已无法实现。目前因被告公司实际控制人涉及另一刑事案件，受其影响，案涉房地产项目已有80余套房屋（不含抵债房屋）被海口市公安局查封，被告公司账户被冻结，主要管理人员被公安机关依法采取强制措施，公司处于非正常运营状态，已不具备履行《抵债协议》的现实条件。上述事实，属于双方订立合同时无法预见、不能避免且不能克服的情形，当属不可抗力范畴。另外，《抵债协议》签订后，被告并未实际履行，未将房屋过户至原告名下，未与原告签订书面转让合同；上述六套抵债房屋现已销售四套，被告收取的部分购房款共计65万元亦未向原告支付。即被告已以其实际行动表明不履行合同主要债务。目前《抵债协议》不具备履行条件，且被告以其实际行动表明不履行《抵债协议》项下的主要债务，合同解除的法定事由业已成就，原告有权依据《合同法》第九十四条相关规定，要求解除双方于2019年12月15日签订的《抵债协议》。2、被告未实际履行《抵债协议》项下的主要义务，已构成违约。根据双方所签《抵债协议》第四条第1款约定：“乙方（被告）抵债商品房如被有关部门查封、拍卖或乙方擅自转让或抵押给第三人，或因非甲方原因导致不能过户的，乙方应归还所欠代理合同内的全部债务。”第2款约定：“非因甲方（原告）原因，不能办理抵债商品房的，甲方有权解除《商品房抵债协议》，并要求乙方按《代理合同》的代理费承担债务责任。”《抵债协议》签订后，被告既未依约办理抵债房的过户手续，在已售四套抵债房屋的情况下，亦未向原告交付销售所得房款，已构成违约。退一万步讲，即使目前被告主观上仍有继续履行该《抵债协议》的意思，但因受到另一刑事案件影响，被告公司账户已被冻结，主要管理人员已被控制，在此情况下，被告客观上已不具备继续履行《抵债协议》的可能性。且该刑事案件目前正处于公安机关侦查阶段，案件涉及黑社会性质组织犯罪，原告有理由相信，随着案件的进展，被告公司很可能会受到进一步牵连，进而给原告造成无法挽回的经济损失。综上，请求法院依法审理，支持原告的全部诉讼请求，维护原告的合法权益。   原告众合全境公司向本院提交了如下证据：证据一、《凭海临江项目抵债协议》，证明原、被告双方于2019年12月15日（原债务到期后）签订了抵债协议，合同成立并生效，约定被告以其名下六套房产抵偿所欠原告的销售代理费（具体金额以双方核对确认单为准，多退少补）；证据二、《凭海临江花园项目分销代理协议》（2016年签订）；证据三、《12、14号楼众合全境成交明细表》；证据四、《凭海临江花园项目分销代理协议》（2017年4月1日签订）；证据五、《众合全境2016年10月1日-2017年9月30日成交明细》，证据二至证据五共同证明：1、原、被告于2016年、2017年先后签订了两份《凭海临江花园项目分销代理协议》，合同成立并生效，约定由原告代理被告销售凭海临江花园项目商品房，被告依约支付销售代理费作为报酬；2、双方通过签字核对交易明细表，对原告实际代销房屋数量及销售代理费金额进行了确认，至核对签字时，被告尚欠原告销售代理费共计4261541元；证据六、交通银行电子回单、发票等转账凭证，证明被告于确认单据签订后，仅向原告支付过378293元，尚欠3891541元未付；证据七、《凭海临江花园楼宇认购书》、收据、刷卡存根，证明被告已销售四套抵债房屋（12栋2单元2507房、14栋1单元205房、12栋2单元2303房、14栋2单元2302房），与客户签订了《认购协议》，并收取75万元购房款，但该购房款被告收取后并未支付给原告；证据八、聊天记录截图，证明被告所有账户都被查封，只能进账不能出账，无法履行《抵债协议》；证据九、周莉丽名片，证明周莉丽为被告的销售经理，周莉丽在“成交明细”上的签名是代表被告对原告的销售进行确认。被告临高绿地公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证质证的权利。本院经审查认为，原告众合全境公司提供的证据一至证据六、证据九内容真实、来源合法，与本案具有关联性，予以采信；证据七系被告将涉案抵债房屋出售给他人的认购协议、收据、刷卡存根等，证据内容能够相互印证，虽为复印件，但考虑到原告客观上不可能持有其原件，而被告经依法传唤拒不出庭应诉，放弃其质证权利，故本院予以采信；证据八系聊天记录截图，不能证明聊天人员的真实身份，故不予采信。   被告临高绿地公司没有答辩，也没有提交证据。   本院经庭审质证所采信的证据和当事人的陈述，综合认定如下事实：   2019年12月15日，原告众合全境公司与被告临高绿地公司签订《凭海临江项目抵债协议》，约定被告将其所有的凭海临江花园六套商品房（房号：14栋2单元2302号、14栋2单元801号、12栋2单元2303号、12栋2单元2507号、14栋2单元202号、14栋1单元205号），房屋总价3919765元，用于抵还《凭海临江花园项目分销代理协议》约定的代理费（具体金额以核对确认单为准，实行多退少补）；被告将抵债商品房交付给原告后，原告有权对抵债商品房进行使用、处置并获得相关收益，被告负责办理抵债商品房相关手续，将抵债商品房移交原告或原告指定的人名下，并享有一次免费更名权利；若抵债商品房被有关部门查封、拍卖或被告擅自转让或抵押给第三人，或因非原告原因导致不能过户的，被告应归还所签代理合同内的全部债务，非因原告原因不能办理抵债商品房的，原告有权解除商品房抵债，并要求被告按代理合同内的代理费承担债务责任；协议附件为《凭海临江花园项目分销代理协议》及金额确定单。原、被告均在协议上加盖了公章，其中被告的联系人由其销售经理周莉丽署名。协议的附件中原告于2017年10月30日制作《众合全境2016年10月1日-2017年9月30日成交明细》载明原告代理销售了296套房、合同总价为75797077元、按13%计佣金共计9853620元、已付佣金7542587元、未付佣金2311033元，于2019年3月20日制作《12、14号楼众合全境成交明细表》载明原告代理销售了48套房、销售金额为25193155元、佣金共计1950508元、未付佣金1950508元，周莉丽在该两份明细表上签名确认。《凭海临江项目抵债协议》签订前，被告已于2019年5月30日向原告支付了佣金378293元。2019年12月28日、2020年1月17日，被告与案外人常馨天、张培静、陈福力、陈福明分别签订《凭海临江》,将抵债商品房中的12栋2单元2507房、12栋2单元2303房、14栋1单元205房、14栋2单元2302房出售给他人，原告遂向本院提起本案诉讼。   本院认为：原告众合全境公司与被告临高绿地公司签订的《凭海临江项目抵债协议》，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款的规定，原、被告签订抵债协议后，被告未依约将用于抵债的六套房屋交付、过户给原告，而是擅自将其中的四套房屋出售给了他人，致使合同目的已不能实现，其行为已构成根本违约，故原告诉请解除双方签订的《凭海临江项目抵债协议》，本院予以支持。抵债协议约定被告将其所有的凭海临江花园六套商品房，房屋总价3919765元，用于抵偿原告的代理销售佣金，抵偿具体金额以核对好的确认单为准，实行多退少补。从该协议的附件《众合全境2016年10月1日-2017年9月30日成交明细》和《12、14号楼众合全境成交明细表》可见，经原、被告确认，截止2019年3月20日被告未付佣金共计4261541元（2311033元+1950508元），扣除被告于2019年5月30日支付的378293元，协议签订时被告未付佣金为3883248元，即为协议中六套商品房所抵偿的代理销售佣金。抵债协议解除后，原告有权要求被告依法支付佣金及赔偿利息损失。被告应向原告支付的佣金以其未付金额3883248元为限；因双方未约定佣金支付时间及利息，故被告未支付佣金给原告造成的利息损失应以3883248元为基数，自起诉之日（即2020年5月20日）起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告诉讼请求中超出部分，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩及举证的权利，由此产生的不利后果，由其自行承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：   一、解除原告众某与被告海南临高绿地房地产开发有限公司于2019年12月15日签订的《凭海临江项目抵债协议》；   二、被告海南临高绿地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告众某支付房屋销售代理佣金3883248元及利息（利息计算方式：以3883248元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年5月20日起计至实际付清之日止）；   三、驳回原告众某的其他诉讼请求。   如被告海南临高绿地房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费41598元，由原告众某负担4576元，被告海南临高绿地房地产开发有限公司负担37022元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。   [核对位置]   审判长 钟小云   人民陪审员 王海燕   人民陪审员 洪 婵      二〇二〇年九月八日   书记员 王 靖   附相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。