北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初8890号原告：北京中建物业管理有限公司梅兰嘉园分公司，住所地北京市顺义区仁和镇沙坨村东路****，统一社会信用代码91110113306667393R。负责人：肖俊强，总经理。委托诉讼代理人：李欣，北京嘉纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：张辰，男，1988年4月5日出生，汉族，北京嘉纳律师事务所实习律师。被告：张满仓，男，1982年12月23日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，公民身份号码×××。原告北京中建物业管理有限公司梅兰嘉园分公司（以下简称中建物业公司）与被告张满仓物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法公开开庭进行了审理。原告中建物业公司之委托诉讼代理人李欣，被告张满仓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中建物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告给付2016年5月26日至2020年12月31日的物业费10280元、垃圾清运费137.5元、消纳费165元、违约金2751.25元，总计13333.75元；2.案件受理费由被告负担。事实与理由：被告为×家园小区×号楼×单元×室业主。中建物业公司系该小区物业服务企业向涉诉小区全体业主提供物业服务。按照前期物业合同以及商品房买卖合同的规定，被告应自2016年5月26日起缴纳物业服务费及相关费用。经中建物业公司多次催要，被告累计欠物业费、消纳费以及违约金13333.75元，至今未付。被告张满仓辩称，我方是涉诉房屋的产权人，是我单独所有。认可物业费的计算方法，房屋坐落我方认可，收房的时候我方交纳了一年的物业费。1、物业有额外收入没有给业主公示，收入也没有分给业主。2、我方不认可原告物业费的起算时间，因为原告自行在小区张贴小区自2017年开始收取物业费。3、地、地下室属于人防能出租，但是现在变为车位出租出去了。4、物业在我方楼前自行盖了地下车库出口，很扰民。5、原告在地下室开职工餐厅、住宿，不合规。6、楼间距之间的防火间距不够。7、楼房地基下沉，没有处理。8、小区楼道没有瓷砖。9、我方小区是两限房，隔壁小区是商品房，绿化比我们好。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：张满仓系涉诉房屋顺义区×街×号院×号楼×单元×室的所有权人，该房屋建筑面积为81.73平方米。2014年8月22日，张满仓与中建物业签订《中建·×家园前期物业服务协议》，由中建物业公司为涉诉房屋提供物业服务，包括：一、综合管理；二、共用设施设备的运行、维修、养护和管理；三、绿化管理；四、保洁管理；五、公共秩序维护管理；六、交通秩序和车辆停放；七、市政供水；八、社区文化活动的开展；九、房屋装饰装修管理服务。合同第九条约定物业服务费收费标准为住宅2.28元/月·平方米。合同第十条约定业主应于《商品房买卖合同》约定的房屋交付之日起预交一年（12个月）的物业服务费，房屋提前交付的，按实际交付之日预交一年（12个月）的物业服务费，以后每季度首月的10日前缴纳当季物业服务费及相关费用，或每年的首月预交全年物业服务费及相关费用。甲方可以到物业服务企业交付现金或支票，也可在物业服务企业指定银行开设委托收款账号，由银行划拨。甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五交纳违约金。合同第十二条乙方应按政府规定向全体业主公布物业服务年度计划、物业服务资金的收支情况。第三十六条约定本协议期限自双方签订之日起生效，自北京慧眼置业有限公司完成物业共用部分交接并发布终止前期物业服务责任公告之日起执行，协议期限为三年。协议期内业主大会授权业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时，本协议自动终止。2014年收房时张满仓预交了一年的物业费。涉诉小区未成立业主委员会，中建物业公司继续为该小区提供物业服务。庭审中，张满仓提交一组照片用于证明物业服务不到位，具体包括广告费收入、房屋出租、地、地下人防改造为停车位化等存在问题。中建物业公司对照片的真实性认可，证明目的不认可。张满仓提交2017年6月12日的通知照片一张，内容为×小区物业费收取从2017年6月1日正式起费了，用以证明物业费的起算时间应当为2017年6月1日。中建物业公司不认可证明目的。并提交了（2019）京03民终13218号判决书证明已有生效判决载明了涉诉小区物业费自2015年5月26日开始计算。庭审中原告中建物业公司明确物业费的计算方式为要求被告支付自2016年5月26日至2020年12月31日物业费10280元、垃圾清运费137.5元、消纳费165元、违约金2751.25元，总计13333.75元。被告是在2014年8月22日入住涉诉小区，交纳了一年的物业费。2015年5月26日，公共区域交付给物业，我方从2015年5月26日开始收取物业费。由于被告交纳了一年物业费，故我方要求被告自2016年5月26日开始交纳欠缴物业费。我方主张被告交纳至2020年12月的物业费用依据是合同第十条约定。物业费计算方法：55个月乘以2.28乘以81.73元等于10248.94元。多出的5天计算方法是5除以30天乘以2.28乘以81.73元等于31.06元。共计10280元。垃圾清运费每年每户30元乘以4等于120元，7个月除以12乘以30等于17.5元，共计137.5元。消纳费为36乘以4等于144元，加上7除以12乘以36元等于21元，共计165元。违约金按照合同约定是日万分之五，我方主动免除了一部分，现在要求的金额为2751.25元。上述事实，有原告中建物业公司提交的前期物业服务协议、照片、判决书以及被告提交的照片及本院庭审笔录等证据在案佐证。本院认为：中建物业公司与张满仓签订的《中建·×家园前期物业服务协议》是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方应依约履行。中建物业公司为涉诉小区提供了物业服务和垃圾清运服务，张满仓作为该服务的受益人理应及时履行向中建物业公司交纳物业费和垃圾清运费、垃圾消纳费的义务。依据被告张满仓提交的照片，可以认定原告为被告提供的物业服务存在瑕疵，故应对原告收取的物业费予以扣减，具体数额由本院酌定。对于物业费的起算时间，根据已有的生效判决确认涉诉小区物业费自2015年5月26日开始计算，故本院对被告主张物业费应自2017年6月1日开始收取的辩解意见不予采纳，因张满仓已经预交了一年的物业费，故本院对中建物业公司要求张满仓支付2016年5月26日至2020年12月31日的物业服务费、生活垃圾清运费及垃圾消纳费的诉讼请求予以支持。因张满仓并非恶意拖欠物业费，故本院对中建物业公司要求张满仓支付违约金的诉讼请求不予支持。需要指出的是，物业服务是一个持续不断的过程，业主不应该以一时的状态来判断物业公司是否完成物业服务，而物业公司也应积极对待业主所反映的问题，及时进行修缮与维护。针对本案诉讼过程中所反映出的相关问题，本院建议中建物业公司应加大服务意识，增强公共区域及设备的维护力度，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约交纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告张满仓支付原告北京中建物业管理有限公司梅兰嘉园分公司自2016年5月26日至2020年12月31日期间的物业服务费9868元、生活垃圾清运费及垃圾消纳费302.5元，均于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告北京中建物业管理有限公司梅兰嘉园分公司的其他诉讼请求。如果被告张满仓未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67元，由原告北京中建物业管理有限公司梅兰嘉园分公司负担40元（已交纳），由被告张满仓负担27元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 高丽丽二〇二〇年九月二日法官助理 张若欣书 记 员 周禹行