上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初5227号原告：戴雅玲，女，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：王兆茜、郭旭，上海敏诚善律师事务所律师。被告：陈刚，男，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：王润华、朱姚良，上海志道律师事务所律师。被告：陆伟，男，汉族，住上海市嘉定区。被告：潘道祥，男，汉族，住江苏省盐城市。被告：苏维娜，女，汉族，住河南省周口市。委托诉讼代理人：潘道祥。原告戴雅玲与被告陈刚、陆伟、潘道祥、苏维娜确认合同无效纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告戴雅玲及委托诉讼代理人王兆茜，被告陈刚委托诉讼代理人王润华，被告潘道祥及被告苏维娜委托诉讼代理人潘道祥到庭参加了诉讼，被告陆伟经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告戴雅玲向本院提出诉讼请求：1、要求确认合同编号为XXXXXXX的上海市房地产买卖合同无效；2、要求确认合同编号为XXXXXXX的上海市房地产买卖合同无效；3、要求陈刚配合办理将上海市嘉定区南翔镇民主街XXX号XXX室的房屋恢复登记至戴雅玲名下的手续；4、要求潘道祥、苏维娜将上海市嘉定区南翔镇民主街XXX号XXX室的房屋返还戴雅玲；5、要求陈刚、陆伟支付房屋使用费(按照3500元/月的标准自2014年2月28日起计算至判决生效之日止)。事实和理由：位于上海市嘉定区南翔镇民主街****的房屋(以下简称系争房屋)原登记于戴雅玲名下。戴雅玲从未委托他人出售系争房屋，但该房屋于2015年3月变更登记至陈刚名下，后陈刚将该房屋出售给潘道祥、苏维娜，2016年9月，该房屋被登记至潘道祥、苏维娜名下，现该房屋由潘道祥、苏维娜占有。戴雅玲认为系争房屋以签订买卖合同的方式被非法变更登记，属恶意串通，侵犯了戴雅玲的合法权益，故诉至法院。被告陈刚辩称，合同编号为XXXXXXX的上海市房地产买卖合同系其与戴雅玲签订，合同约定的房款支付、房屋交付及产权过户均履行完毕，故不同意戴雅玲的诉请。被告潘道祥、苏维娜共同辩称，两人系夫妻，通过中介挂牌得知系争房屋需出售后与产权登记人陈刚签订合同编号为XXXXXXX的上海市房地产买卖合同购买了该房屋，房款已经付清，房屋亦已接收并办理了过户手续，不存在所谓的串通，故不同意戴雅玲的诉请。被告陆伟未作答辩。经审理查明：位于上：位于上海市嘉定区南翔镇民主街****的系争房屋建筑面积56.56平方米)原登记于戴雅玲名下。戴雅琴系戴雅玲孪生妹妹，因其急欲归还欠债，谎称办理营业执照需要产证而自戴雅玲处取得了系争房屋的产证并交于在上海沪居房地产经纪有限公司从事房产中介的陆伟。之后，经陆伟联系，戴雅琴以戴雅玲的名义与系争房屋购买人陈刚于2014年2月27日签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)，约定：陈刚向戴雅玲购买系争房屋，房价款为120万元(合同签订当日支付36万元，余款84万元陈刚以贷款方式支付)，双方约定于2014年5月31日前至上海市嘉定区房地产交易中心办理产权过户手续，交房时间在2014年6月30日前(以房屋钥匙交付作为房屋转移占有的标志)。该合同房屋出售方“戴雅玲”签字由戴雅琴签署，陆伟作为出售方代理人亦在合同上签字。上述合同签订后，陈刚于2014年3月21日向户名为戴雅玲的银行卡转账支付了36万元，戴雅琴亦向陈刚出具了收款收据，收据上收款人“戴雅玲”签字由戴雅琴签署。之后，陈刚陆续付清了包括房贷款在内的购房余款(均支付至户名为戴雅玲的银行卡内)。为办理房屋过户手续，陆伟赴湖北省通山县，采取利用他人冒名顶替戴雅玲的方式制作了《委托书》1份，其上载明：戴雅玲委托陆伟办理系争房屋的买卖事宜，包括代为签订合同、代为办理产权交易过户登记手续、代为收取房款等。陆伟持该委托书至湖北省通山县公证处进行了公证并取得了(2015)鄂通山证字第183号公证书。之后，陆伟持上述《委托书》及公证书与陈刚于2015年2月11日办理了系争房屋的过户手续，将系争房屋过户至陈刚名下，2015年3月2日，陈刚取得了系争房屋的产权证。2015年8月24日，戴雅玲以上海沪居房地产经纪有限公司、陆伟诈骗为由向上海市公安局嘉定分局报案，2015年10月19日，上海市公安局嘉定分局作出沪公(嘉)【2015】9102号立案决定书立案受理。在案件侦查期间，陈刚将系争房屋挂牌出售。2016年3月7日，经上海保源房地产经纪有限公司居间介绍，陈刚与潘道祥、苏维娜签订上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)，约定：陈刚将系争房屋出售与潘道祥、苏维娜，房价款为130万元(2016年3月31日前支付39万元，另90万元以贷款方式支付，尾款1万元在房屋交付之日支付)，双方约定于2016年9月30日前至上海市嘉定区房地产交易中心办理产权过户手续，交房时间在2016年10月31日前(以房屋钥匙交付作为房屋转移占有的标志)。该合同签订后，潘道祥、苏维娜付清了全部房价款。2016年9月28日，系争房屋被过户登记至潘道祥、苏维娜名下，之后，潘道祥、苏维娜接收了系争房屋并入住至今。2020年3月19日，戴雅玲诉至本院，本院以本案立案受理。另查：1、戴雅玲曾于2017年2月8日诉至本院，诉请同本案，本院经审理于2017年9月1日作出(2017)沪0114民初2192号生效民事裁定书，认定系争房屋所涉的买卖合同因涉嫌诈骗已由公安机关立案侦查，故驳回了戴雅玲的起诉。该案在审理中，委托了上海百盛房地产估价有限责任公司对系争房屋在2016年3月7日(即编号XXXXXXX的合同签订之日)的市场价值作了司法评估，结论为系争房屋在2016年3月7日的市场价值为143万元。2、本案在审理中，上海市公安局嘉定分局于2020年6月5日作出沪公嘉经撤字【2020】001号撤销案件决定书，载明：不应追究刑事责任，撤销上海沪居房地产经纪有限公司、陆伟涉嫌合同诈骗案。以上事实，有房屋产权登记信息、《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)、《委托书》及公证书、上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)、(2017)沪0114民初2192号民事裁定书、沪公嘉经撤字【2020】001号撤销案件决定书、房地产估价报告等及庭审笔录为证。本院认为：1、关于合同编号XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》。该买卖合同虽以戴雅玲名义与陈刚签订，但现已查明系争房屋是由孪生妹妹戴雅琴委托出售，合同上“戴雅玲”的签字均由戴雅琴代书，且办理房屋过户使用的戴雅玲的委托书亦属伪造，并无证据表明戴雅玲知晓且同意出售系争房屋，故戴雅琴以戴雅玲的名义出售系争房屋系无权处分行为，该合同对戴雅玲不产生效力，属无效。然而买受人陈刚已支付全部房价款，受让价格亦属合理，且已经完成了系争房屋的过户登记，并无证据表明其买受系争房屋存在恶意或有与出卖方恶意串通的情形存在，故陈刚符合善意取得的构成要件，其取得的系争房屋所有权应属合法有效，且现系争房屋已登记至潘道祥、苏维娜名下，因此，戴雅玲要求陈刚配合办理将系争房屋恢复登记至戴雅玲名下的诉请，于法无据，本院不予支持。2、关于合同编号XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》。该合同系陈刚取得系争房屋产权后与潘道祥、苏维娜签订，系双方真实意思的表示，无证据表明双方存在恶意串通的情形，故该合同合法有效，潘道祥、苏维娜基于该合同取得系争房屋的所有权亦属有效，因此，戴雅玲要求潘道祥、苏维娜返还系争房屋的诉请，于法无据，本院不予支持。3、本案系争房屋被出售系因戴雅琴的无权处分行为所致，戴雅玲因此所受损失应向无权处分人主张，如涉嫌犯罪的，应由公安机关进行处理，而其要求陈刚、陆伟支付房屋使用费，于法无据，本院不予支持。4、审理中，陆伟经本院合法传唤无正当理由而拒不到庭，表明其自动放弃相应的诉讼权利，对此应承担由此而引起的法律后果。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、签订时间为2014年2月27日的《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)无效；二、原告戴雅玲的其他诉讼请求不予支持。本案受理费80元，减半收取40元，保全费5,000元，由原告戴雅玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 张奚二〇二〇年九月十八日法官助理 张浩书 记 员 朱雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。