宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院民事判决书（2020）宁0302民初2872号原告：宁夏翌港房地产开发有限公司。法定代表人：石某，系该公司负责人。委托诉讼代理人：马某，系北京大成（银川）律师事务所律师，特别授权代理。被告：杨某，现租住宁夏回族自治区吴忠市。原告宁夏翌港房地产开发有限公司（以下简称翌港公司）与被告杨某返还原物纠纷一案，本院于2020年6月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告翌港公司委托诉讼代理人马某、被告杨某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翌港公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告杨某履行吴忠市利通区金龙广场商场第三层A318、A319、A320号商铺（爱麦音乐火锅）腾房义务；2.依法判令被告杨某按照其与宁夏泱金商业经营管理有限公司签订的租赁合同书约定的租金标准17500元/月的标准，向原告支付自原告起诉之日至其实际腾房之日止的逾期腾房占有使用费；3.本案的诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：原告系吴忠市利通区金龙广场的所有权人，2015年12月31日，原告将金龙广场整体出租给案外人宁夏泱金商业经营管理有限公司（下称“泱金公司”），后由于泱金公司欠付租赁费严重违约，2017年12月31日，双方解除了租赁合同，并于2018年2月14日签订了《金龙广场交接协议》。泱金公司承租金龙广场期间，与被告签订一份《金龙广场商铺租赁管理合同》，将金龙广场第三层A318、A319、A320号商铺共计730平方米商铺出租给被告经营爱麦音乐火锅店。原告作为金龙广场的所有权人，有权依据《中华人民共和国物权法》相关规定享有金龙广场的占有、使用、处分、收益的权利。被告作为从泱金公司处承租金龙广场商铺的次承租人，在出租人和次承租人之间的租赁合同已经解除的情况下，次承租人占有使用房屋已无依据。但经原告催告，被告拒不腾退房屋，也拒绝缴纳占有商铺产生的各类费用，严重侵犯了原告的合法权益。综上，原告为维护自身合法权益诉至贵院，请求依法判如所请！被告杨某辩称，原告公司没有和被告说过腾房的事情，直接起诉了。泱金公司是原告聘请经营涉案房产的，他们两家公司之间的纠纷和我们无关。2017年12月31日原告在金龙广场张贴与泱金公司解除合同的公告，也是被告开业当天，开业之后几个月的水电费是被告向原告缴纳的，所以原告已经承认被告和原告公司的承租合同，之后是原告导致商场无法运营。原告围绕其诉讼请求当庭提交证据如下：证据一、企业信息查询单1份、不动产权证书2张、商场租赁合同、商场租赁合同（补充协议书）各1份、金龙广场商户联名书、交接证明、金龙广场交接协议各1份、吴忠市中级人民法院（2019）宁03民终1025号《民事判决书》、宁夏回族自治区高级人民法院（2020）宁民申289号《民事裁定书》各1份，证明1.原告原名宁夏路捷房地产开发有限公司，2020年5月8日经核准变更为宁夏翌港房地产开发有限公司。2.原告与杨燕飞返还原物纠纷案件，经贵院、吴忠市中级人民法院、宁夏高院审理，查明以下案件事实：原告于2013年5月22日取得金龙广场有关房屋的所有权，2015年12月31日，原告与案外人宁夏泱金商业经营管理有限公司（下称“泱金公司”）签订商场租赁合同及商场租赁合同（补充协议书），约定由案外人泱金公司承租金龙广场，租赁期限为15年，自2016年6月28日至2031年6月27日。2017年11月15日，因泱金公司经营不善以及商户的要求，2017年12月31日，原告和泱金公司签订了交接证明并达成交接明细，约定在该日由泱金公司将金龙广场所有固定资产及所有安防设备及钥匙交于原告管理人员。2018年2月14日，原告与泱金公司签订金龙广场交接协议，协议约定双方签订的商场租赁合同已解除。证据二：金龙广场餐饮商铺租赁管理合同1份，证明案外人泱金公司承租金龙广场期间即2017年4月24日，与被告签订一份金龙广场餐饮商铺租赁管理合同，约定被告承租金龙广场第三层A318、A319、A320号共计730平方米商铺，经营爱麦音乐火锅、自助火锅。租赁期限五年，自2017年5月1日至2022年5月1日。合同第二十条第4项约定合同前三年缴纳费用包含租金、物业管理费、空调费。第二年租金2018年5月1日前一次性交付150000元整，2019年5月1日前一次性交付210000元整。故泱金公司是金龙广场的承租人，被告是次承租人。证据三：商铺现状照片3张，证明被告至今仍无权占有上述涉案商铺，也不开业经营。原告工作人员多次交涉告知其搬离，被告至今无动于衷。原告至今无法对商场业态进行重新规划调整，给原告造成巨额经济损失。被告杨某未提交证据材料。经当庭质证，被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据一中的金龙广场商户联名书，我没有签字，我不知道。对原告提交的其他证据不发表意见，我看不懂，我也不知道。本院对原告提交的证据一、二、三的真实性、合法性和关联性予以确认。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年5月8日，宁夏路捷房地产开发有限公司变更名称为宁夏翌港房地产开发有限公司，该公司系吴忠市利通区民族路南侧文化街西侧金龙华庭金龙商业广场301铺和302铺的所有权人。2015年12月31日，翌港公司与案外人宁夏泱金商业经营管理有限公司（以下简称“泱金公司”）签订商场租赁合同，该合同约定租赁范围为金龙广场地上三层（不含地下一层及金龙公寓），金龙广场前广场（仅限东和北广场，不包括南广场），租赁期限为15年，自2016年6月28日至2031年6月27日，2016年6月28日至2019年6月27日为免租期。因泱金公司经营管理不善以及商户的要求，2017年12月31日，翌港公司和泱金公司签订了交接证明，约定在该日由泱金公司将金龙广场所有固定资产及所有安防设备及钥匙交于翌港公司管理人员。2018年2月14日，翌港公司与泱金公司签订了金龙广场交接协议，协议中称双方签订的《商场租赁合同》已解除。泱金公司承租金龙广场期间，与杨某签订《餐饮商铺租赁管理合同》，将金龙广场商场第三层第A-318、A-319、A-320号商铺租赁给杨某作为商业经营用途，该商铺建筑面积为730平方米。被告称其于2018年4月停止营业。本院认为，本案的焦点是：一、翌港公司是否有权要求杨某返还案涉房屋；二、杨某是否支付逾期腾房占有使用费。关于焦点一，翌港公司系案涉房屋的所有权人，其与泱金公司签订的租赁合同中明确约定：“在租赁期间，翌港公司不得干涉泱金公司（乙方）自主经营权；泱金公司在租赁期间有权自主经营、自主管理、统一布局、享有充分的占有使用权；其他公司代理招商和销售的客户，由泱金公司（乙方）全部接纳，如有业态变化泱金公司（乙方）自行协商解决。”据以上合同条款，翌港公司是同意泱金公司可以将场地部分分租，故泱金公司将案涉房屋转租给杨某，符合其与翌港公司之间的租赁合同约定。翌港公司应当知道泱金公司存在转租行为却未提出异议，且泱金公司与杨某签订的转租合同亦未违反法律、行政法规的强制性规定，故本院认定泱金公司与杨某签订的转租合同合法有效。在转租法律关系中，存在两个合同，即出租人翌港公司与承租人泱金公司之间的租赁合同和承租人泱金公司与次承租人杨某之间的转租合同。在这两个合同中，存在两对权利义务关系，即出租人翌港公司与承租人泱金公司之间的权利义务关系和承租人泱金公司与次承租人杨某之间的权利义务关系。虽然转租得到了翌港公司的同意，但基于合同相对性原理，翌港公司与杨某之间并不存在租赁合同关系。在翌港公司与泱金公司的租赁合同协议解除的情形下，翌港公司即基于其对案涉出租房屋的所有权与杨某发生物权法律关系。由于泱金公司与翌港公司的租赁合同被解除，且需在2017年12月31日将案涉房屋交付给翌港公司，导致其与杨某的转租合同履行不能。在翌港公司与泱金公司之间的租赁合同解除后，虽被告杨某继续经营了一段时间，但双方并未签订租赁合同，杨某亦未向原告交纳过房租，杨某对案涉房屋的占有即从有权占有转为无权占有，翌港公司作为案涉房屋的所有权人有权要求杨某返还房屋。至于杨某主张翌港公司与泱金公司解除合同后致使其遭受损失未得到处理的问题，杨某应向其合同相对人即泱金公司主张权利或要求赔偿。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定：“无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物”。故翌港公司要求杨某返还案涉房屋，本院予以支持。关于焦点二，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”翌港公司有权请求负有腾房义务的杨某支付逾期腾房占有使用费。现原告主张被告按照被告与泱金公司约定的租金标准17500元/月，向原告支付从起诉之日至实际腾房之日止占用使用费，但结合本年度本地区的营商环境，本院认为上述费用计算标准较高，酌定按照双方约定的第二年的租金12500元/月计算占有使用费，故被告杨某应以12500元/月的标准，向原告支付自2019年6月23日至实际腾房之日的占有使用费。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告杨某于本判决生效后十五日内将位于吴忠市××区西侧金龙华庭金龙商业广场第三层第A-318、A-319、A-320号商铺腾空交付给原告宁夏翌港房地产开发有限公司；二、被告杨某按照12500元/月的标准，支付原告宁夏翌港房地产开发有限公司自2020年6月23日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计50元，由被告杨某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审判员 张远 二〇二〇年九月二十一日书记员 马娜本案引用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。