江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0281民初13577号原告：周建军，男，1974年5月7日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：黄和清，信利律师事务所上海分所律师。被告：江阴盛建置业有限公司，统一社会信用代码913202810727621191，住所地江阴市名贤路**。法定代表人：祝肖，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩超、黄莉，该公司法务。原告周建军诉被告江阴盛建置业有限公司（以下简称盛建公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案受理后，依法组成合议庭于2020年5月11日公开开庭进行了审理，原告周建军及委托诉讼代理人黄和清、被告盛建公司委托诉讼代理人黄莉到庭参加诉讼；于2020年9月10日公开开庭进行了审理，原告周建军及委托诉讼代理人黄和清、被告盛建公司委托诉讼代理人韩超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周建军向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿损失93075元，并承担自2017年3月14日起至实际付清之日止按人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算的利息；2、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年9月22日，他与被告签订商品房买卖合同，约定由他向被告购买位于江阴市，商铺层高为5.1米。他接收商铺后发现室内架设有空调管道、通风管道，使商铺的可使用层高下降了1.51米，严重影响了他对房屋的实际使用。他认为被告交付的房屋不符合合同约定，构成瑕疵交付，造成他损失了151／510的空间所对应的房屋价值。由于他的房屋已经进行了装修，拆除势必破坏现有装修，故请求被告赔偿相应的房价93075元。被告盛建公司辩称：1、案涉房屋已经通过竣工验收，且符合法律规定及合同约定的交付标准；2、原告已经实际验收房屋，对通风管道的设计已经充分了解并认可；3、涉诉房屋中的空调通风管道不影响房屋的正常使用，是为了满足房屋正常使用而设计，根据住宅装饰装修工程施工规范的规定，施工中严禁擅自改动建筑主体承重结构或改变房间使用功能。综上，原告的诉请缺乏法律依据，请求法院予以驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:（商品房买卖合同情况）2016年9月22日，原告周建军与被告盛建公司签订合同备案号为201609220061号商品房买卖合同一份，约定：出卖人为盛建公司，买受人为周建军，标的物为澄南路360号360单元二层211号房，建筑面积57.96平米，层高5.1米，价款为312310元，买受人应于2015年3月16日前支付首期房款162310元、余款150000元须在2015年3月18日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，交房期限为2016年12月31日前。该合同补充协议（附件四）第一条第1项约定：该商品房与相同户型的样板房因所在楼顶、楼层或地形不同，局部结构层高、面积可能存在差异，实际交付以合同约定为准，所有层高包括楼板厚度。该合同补充协议（附件四）第六条第一款约定：本商品房项目为分期规划、分期开发，经规划部门批准的变更、设计单位同意的设计变更，该变更为商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的变更且影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当书面通知买受人。买受人有权在出卖人发出通知之日起15日内作出是否解除合同的书面答复，买受人在出卖人发出通知之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。该合同补充协议（附件四）第六条第二款约定：经规划部门批准或设计部门同意，出卖人对原规划设计方案作出除本条第一款提到的变更外的局部的调整，可不通知买受人。除非买受人因该局部改变而遭受直接损失，否则出卖人不承担赔偿责任。买受人无权因该局部调整解除合同，出卖人不因此承担违约责任。该合同补充协议（附件四）第七条约定：……出卖人交付使用的商品房装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列方式处理：1、买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换、重做，并在30日内解决，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续。2、买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房。”案涉合同及附件，均未载明通风管道和空调管道的情况。案涉商品房楼盘实行“一户一价”的定价模式。（合同履行情况）周建军称其已经依约履行给付房款的义务，盛建公司并无异议。盛建公司提供竣工验收备案表、建设工程消防验收意见书，证明案涉房屋已经通过竣工验收备案，符合法律规定交付标准。周建军质证认为，竣工验收标准与合同交付标准是否一致无法确认。盛建公司提供房屋收楼流程办理单，证明周建军已经于2016年12月31日接收房屋，认可交付现状。周建军质证认为，房屋收楼流程办理单系盛建公司单方制作的格式化流程单，且盛建公司同天通知众多业主统一交房，是针对所有业主的霸王条款及流程（图纸载明的管道情况）涉案房屋工程，2014年经无锡民用设计研究院设计的图纸中就存在空调管道和通风管道。盛建公司提供的竣工图中也存在空调管道和通风管道。盛建公司提供江阴市城建档案馆盖章的审查合格书复印件一份，主要载明：“本工程施工图设计文件经审查合格。”（现场实际情况）双方一致确认：澄南路360号360单元二层各商铺均安装新风空调出风口并附有相应的水管、风管。但二层东面各商铺中，仅有周建军所购置的211号、212号及213号商铺（212号、213号商铺另案起诉）有公用主水管、公用主风管经过，占用室内空间。经现场勘查测量，双方一致确认：周建军所购置的211号、212号及213号商铺均坐东向西，自北向南一次为211号、212号及213号。其中，211号、212号商铺东西长度均为14128mm，211号商铺南北宽度4000mm，212号商铺南北宽度4400mm；213号商铺东西长度8900mm，南北宽度4400mm。211号、212号及213号商铺从地面起至上层楼面垂直高度约为5100mm。二根公用主水管直径分别230mm、170mm，并排等高从211号商铺、212号商铺隔墙进入室内，侵占211号商铺70mm，南北向贯通212号商铺，二水管间距为70mm，近端距西面室内墙体500mm，离地3710mm。出风口外形尺寸，长度3800mm，最宽处1440mm、最窄处700mm。211号商铺室内等距东西向安装出风口2只，离地分别为3700mm、3790mm；212号商铺室内等距东西向安装出风口2只，离地分别为3830mm、3790mm；213号商铺室内中间位置安装出风口1只，离地4070mm。公共主风管一根，东西走向从212号商铺东外墙进入，沿212号、213号商铺隔墙212号一侧向西延伸10040mm，向南转入公共区域，离地3640mm。该公共风管宽度700mm,其间有风机相连接，风机宽度略大于700mm。公共主风管、公共主水管与室内出风口用水管支管、风道支管网状连接，水管支管、风道支管离地最低点为3420mm。（使用情况）周建军在完成验收不久，将购置的211号、212号及213号商铺打通装修自用。公共主水管、公共主风管至今未改道安装。上述事实和情况，有房屋买卖合同、设计图纸、照片、建设工程消防设计审核意见书、建设工程消防验收意见书及当事人陈述在卷予以佐证。本院认为：盛建公司与周建军签订的房屋买卖合同属当事人真实意思表示，应属合法有效。当事人均应全面履行合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案的争议焦点为：一、公共主水管、公共主风管对周建军房屋使用是否产生影响及影响程度；二、订立买卖合同时，盛建公司是否有义务告知周建军商铺室内的空调管道和通风管道状况；三、周建军的损失如何确定。关于争议一，本院认为，影响房屋使用舒适度的因素包括空间、采光、通风、噪音、节能等，层高、空间使用率作为房屋的重要指标，对通风、采光等性能会产生影响，层高高的房屋，一般会有更好的通风性和透光度，营造更明亮舒适的环境。本案中，合同约定层高为5.1米。经勘查，211号商铺从地面起至上层楼面垂直高度约为5100mm。根据合同附件四第一条第一项约定，所有层高还应包括楼板厚度。据此，211号商铺的层高应当符合合同约定的5.1米。但公共主水管侵占211号商铺室内空间，公共主水管离地3710mm，从管道长宽高参数看，该公共主水管的存在对房屋空间具有一定的影响，导致可实际利用的高度降低、影响实际使用率，且对室内观感造成一定程度的不利影响。为此，本院认定公共主水管对周建军的房屋使用造成了影响。关于争议二，本院认为，1、案涉楼盘所实行“一户一价”定价模式，其定价主要参考因素包括楼层、朝向、户型、采光及同层所处位置等。经勘查，公共主水管的存在对房屋空间具有一定影响，而案涉买卖合同及附件中均未提及公共主水管的存在，故盛建公司作为开发商，对房屋空间产生不利影响的公共主水管的存在应当告知周建军；第二，尽管设计图纸上表明涉案房屋中有通风管道和空调管道，但买卖合同中并未载明，且设计图纸作为专业性较强的材料，一般买受人对图纸载明内容并不了解。审理中盛建公司未提供证据证明将涉案图纸载明的内容告知周建军。综上，本院认为，盛建公司有义务告知周建军公共主水管的存在，但盛建公司没有履行告知义务。关于争议三，本院认为，公共主水管侵占211号商铺室内空间，对商铺使用造成了不利影响，盛建公司未履行告知义务，应当承担赔偿责任。根据211号商铺价格、影响程度、持续时间等因素，酌定盛建公司向周建军赔偿损失25000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、江阴盛建置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向周建军赔偿损失25000元。二、驳回周建军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2126元(周建军己预交)，由周建军负担1556元，由江阴盛建置业有限公司负担570元，江阴盛建置业有限公司应负担的570元于本判决发生法律效力之日起十日内向周建军支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  姚明希人民陪审员  夏明华人民陪审员  祁平芳二〇二〇年九月十一日书 记 员  张萌萌附：相关法律、司法解释条文1、《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。