新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0103民初3387号原告：张岐，男，1960年12月15日出生，汉族，铁路工人，住乌鲁木齐市。原告：王兴云，女，1965年8月29日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。两原告共同委托诉讼代理人：刘惠军，新疆新勤律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：武熙皓，新疆新勤律师事务所律师。被告：乌鲁木齐英特来物业服务有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市沙依巴克区奇台路**火车头****。法定代表人：张美荷，该公司总经理。委托诉讼代理人：高江龙，男，1977年7月26日出生，汉族，乌鲁木齐英特来物业服务有限公司法律顾问，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：周宇，男，1988年9月20日出生，汉族，乌鲁木齐英特来物业服务有限公司法律顾问，住乌鲁木齐市。第三人：新疆火车头房地产开发有限公司，住，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区钱塘江路**/div>法定代表人：王健，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈宇霆，男，1982年3月8日出生，汉族，新疆火车头房地产开发有限公司职员，住乌鲁木齐市。原告张岐、王兴云与被告乌鲁木齐英特来物业服务有限公司（以下简称英特来公司）、第三人新疆火车头房地产开放有限公司（以下简称火车头公司）合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张岐、王兴云共同委托诉讼代理人刘惠军、武熙皓，被告英特来公司的委托诉讼代理人高江龙、周宇，第三人火车头公司的委托诉讼代理人陈宇霆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张岐、王兴云向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除原被告签订的英特来商业管理合同；2、请求判令被告退还运营管理费110110元；3、请求判令被告赔偿占用运营管理费期间的利息52852元（110110＊同期银行贷款利率6％＊8年）；第四、请求判令被告承担诉讼费、邮寄送达费。事实和理由：2011年12月30日，原告签约新疆火车头房地产开发公司本案商铺时，被告就明确说明不签订商铺运营管理合同就不把该商铺交付原告，迫于这种捆绑销售并具有欺诈胁迫的情况，原告与被告签订英特来商业管理合同。合同约定原告委托被告对自己拥有的商铺（坐落于乌鲁木齐市××路铺位，建筑面积15.73平方米）进行运营管理，运营管理费233元/平方米/年，运营服务期为30年，共110110元。合同约定被告统一对德汇名品广场商铺进行市场宣传、广告发布、品牌确立、以达到市场经营档次获取更好的投资回报，被告负责在报纸、电台等相关媒体连年发布广告，进行品牌宣传，并请国内知名市场策划运营管理机构和著名专家进行辅导和顾问工作，把德汇名品广场办成新疆一流的商业购物市场。合同签订后原告依约定支付全部的30年运营服务费共计110110元。2015年乌鲁木齐市英特来商业管理有限公司变更为乌鲁木齐英特来物业服务有限公司。原告认为，第一、合同的期限存在问题，该合同期限已经超过被告公司的运营期限。第二、被告并未支出运营、管理费用，被告实际构成严重违约，应承担相应的违约责任。第三、原告方交的运营管理费，实际上应当属于被告公司自己运营、人员工资、社保费用等，与原告无关，原告不应当承担。第四、原告认为该合同属于委托合同，当事人依法享有合同解除权。合同中不得解除合同的条款应当认为无效。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。被告英特来公司辩称，原告诉讼请求没有事实和法律依据，2011年12月30日双方签订的委托运营管理合同约定的费用实际为原告所购商铺的一部分购房款，商铺为国际服装服饰城1栋5层B5155，双方已实际履行完毕。原告商户所在区域有数百产权户，沙区法院，中院、高院已就产权户运营管理费系房款的一部分，作出过生效判决文书，综上请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人火车头公司述称，同意被告英特来公司的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人有争议的证据和事实本院认定如下：1、原告提交的商品房预售合同、不动产统一发票、印花税票、契税完税证、身份证、房屋所有权证书，证明原告依法从新疆火车头房地产开发有限公司购买乌鲁木齐市钱塘江路508号1栋5层B5155号商铺，依法签订了商品房预售合同，依法缴纳了购房款、印花税、契税，对商铺享有所有权，原告主体适格。经质证，被告及第三人对该组证据的真实性、合法性、关联性及待证事实予以认可，经审查，本院对该组证据的真实性、合法性、关联性及待证事实予以确认。2、原告提交的委托运营管理合同，证明被告欺骗原告先签订英特来商业管理合同再签订商铺房预售合同违背交易习惯；该合同成立生效，被告严重违约，运营管理期限也超过了被告的经营期限不符合常理，不得解除的条款违法，应当认定无效。经质证，被告及第三人对该组证据的真实性、合法性认可，关联性不认可，其认为合同约定30年和合同签订后不能解除，说明该合同名为委托实际为购房款，且已经经过三级法院认定该费用为房款，原、被告双方非委托合同，无法解除合同。经审查，本院对上述证据的真实性、合法性予以确认，关联性及待证事实综合全案予以确认。3、原告提交的运营管理费发票，证明原告按照合同约定支付了全部运营管理费110110元，履行了合同义务。经质证，被告及第三人对该证据的真实性、合法性认可，关联性不予认可，其认为该费用为房款，合同名为委托，实际为房款，双方非委托关系，无法解除合同。经审查，本院对该证据的真实性、合法性予以确认，关联性及待证事实综合全案予以确认。4、原告提交的国家企业信息查询，证明被告更名的事实，被告营业期间仅为10年，却签订了30年的委托合同与常理不符。经质证，被告及第三人对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可，本院对该证据的真实性、合法性、关联性及待证事实予以确认。5、被告提交的（2016）新0103民初2876号民事判决书、（2016）新01民终4649号民事判决书、（2017）新民申2077号民事判决书，证明同类案件法院作出生效判决认定委托合同中约定的款项为商铺购房款的一部分，双方之间委托运营合同实则为房款，我方已经履行完毕交房及办理房产证的义务，不存在解除事宜。经质证，原告对该组证据的真实性、合法性认可，关联性不予认可，其认为其他案件与本案无关。第三人对该组证据的真实性、合法性、关联性予以认可。经审查，本院对该组证据的真实性、合法性予以确认，关联性及待证事实综合全案予以确认。6、被告提交的商铺委托租赁合同书，证明该合同汇总约定的租金计算方式正好是销售合同中的房款加运营合同中的运营费之和，进一步证明运营费是房款的一部分。经质证，原告对该组证据的真实性、合法性认可，关联性不予认可，其认为该证据与本案无关。第三人对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可。经审查，本院对该证据的真实性、合法性予以确认，关联性及待证事实综合全案予以确认。7、第三人提交的评估报告，证明原告购买房屋的市场价格与运营费加销售合同的额度相同，当时该层商铺的价值与原告的房屋价值相当。经质证，原告对该证据的真实性、合法性认可，关联性不予认可，其认为房屋价款应当以购房发票为准，并非以评估价为准。被告对该证据的真实性、合法性、关联性及待证事实予以认可。经审查，本院对该证据的真实性、合法性予以确认，关联性及待证事实综合全案予以确认。本院经审理认定事实如下：2011年12月30日，原告张岐、王兴云与被告英特来公司签订英特来商业管理合同，约定：1、甲方（张岐、王兴云）将在德汇名品广场中购买的商铺（建筑面积15.73平方米）的市场委托乙方在该市场运营期间进行运营管理。2、乙方负责在报纸、电台等相关媒体连年发布广告，进行品牌宣传，并请国内外知名市场策划运营管理机构和著名专家进行辅导和顾问工作，力求把德汇名品广场办成新疆一流的商业购物市场。所发生的市场宣传运营管理费用由甲方承担，乙方应努力降低成本，将运营管理费用控制在每平方米233元/年之内，今后如遇重大变化，待双方协商一致后可增加运营费用。3、甲方交纳的营业管理费用按233元/平方米/年（按照商铺产权面积）计算，运营服务期为30年，共计110110元。付款方式为，自签订合同当日起为零首付，分两年平均逐季度支付2012年3月25日付13860元、2012年6月25日付13750元、2012年9月25日付13750元、2012年12月25日付13750元、2013年3月25日付13750元、2013年6月25日付13750元、2013年9月25日付13750元、2013年12月25日付13750元。4、本合同签订后在市场运营期间甲方不得解除合同，应严格履行合同。5、该商铺的物业管理服务另委托具备物业管理资质的物业公司进行管理。6、如甲方违约，已付乙方委托运营管理费乙方不予退还。2012年1月31日，原告张岐、王兴云与第三人火车头公司签订商品房预售合同，约定：张岐、王兴云向火车头公司购买其开发的位于乌鲁木齐市××区商业用房，房屋代码为798607。建筑面积15.73平方米，每平方米15600元，购房款为245388元，首付126650元，余款118738元，于交款日起始两年内按季度向公司支付，第一次于2012年2月25日前付50000元，第二次于2012年3月25日前付68738元。2012年12月13日，被告英特来公司给原告出具运营管理费110110元发票一张。12月15日，第三人火车头公司给原告出具购房款245388元发票一张。2013年9月23日，乌鲁木齐市沙依巴克区钱塘江路508号德汇国际广场5层B5155号商业用房办理了产权登记。产权人为张岐、共同共有人为王兴云。2013年12月10日，原告与乌鲁木齐十鼎房地产经纪有限公司（以下简称十鼎房产公司）签订《商铺委托租赁合同》一份，约定原告将其位于德汇国际服装城三层B5155号号商铺委托十鼎房产经纪公司代为出租。租赁期限为三年半，自2012年11月1日至2016年4月30日。合同第十一条其他事项约定：租金计算方式：原实付房款、运营费合计的4%为年租金，合计房款为355498元。另查，2015年1月30日，乌鲁木齐英特来商业管理有限公司名称变更为乌鲁木齐英特来物业服务有限公司。再查，案外人聂会丽于2016年4月13日以相同事实向我院起诉要求解除其与被告英特来公司签订的《委托运营管理合同》并返还管理费，本院以（2016）新0103民初2876号民事判决书驳回了聂会丽的全部诉讼请求。再查，新疆兆新房地产评估测绘事务所出具的房地产评估报告上显示以2011年12月15日为价格基准日，德汇广场1栋五层B5223号商铺的评估价格为每平方米22800元。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判决的理由和结果。本案中，原告和被告英特来物业公司对双方签订《委托运营管理合同》的事实不持异议，但对签订《委托运营管理合同》的目的各执一词。原告主张签订该合同的目的是委托被告英特来物业公司对所购商铺的市场运营期间进行运营管理，负责进行品牌宣传，力求把德汇名品广场办成一流的商业购物广场。被告英特来物业公司主张双方签订的合同名义上是委托运营管理，但双方并无委托运营管理的权利义务关系，实质上该《委托运营管理合同》中原告所交纳的运营费是原告所购商铺房款的一部分，签订合同的目的就是运营费构成原告所购买商铺的房款。因此，签订《委托运营管理》合同时双方的真实目的是解决本案纠纷的关键。在双方对签订合同的真实目的表述不一致的情况下，应当综合考虑合同签订时间以及背景，结合当事人之间的履行情况，从整体上确定当事人的权利义务。首先，原告与被告英特来公司签订《委托运营管理合同》的时间是2011年12月30日，但原告与第三人火车头公司签订《商品房预售合同》的日期却在2012年1月31日，不符合先购房后委托的逻辑顺序。其次，从双方《委托运营管理》合同约定的内容及履行情况来看，合同条款约定了服务期为30年，并不得解除，与委托合同规定的任意解除权相违背。从原告交纳运营管理费至今，双方合同实际已履行近九年，原告均未就该合同向被告英特来物业公司提出异议。第三人火车头房地产公司亦认可原告与被告英特来公司签订的《委托运营管理合同》所交纳的运营费是商铺房款的一部分，并认可收到英特来物业公司代收的房款。再次，原告与十鼎房产公司签订的《商铺委托租赁合同》中约定租金计算方式为房款、运营费构成商铺总房款，证明原告对运营费是商铺总房款的一部分是知情的。同时，2011年12月15日，与原告购买B5155号商铺位于同一层的B5223号商铺的评估价格为每平方米22800元，可以证明原告B5155号商铺的签订合同时的购买单价与市场单价相差甚远。最后，被告英特来物业公司提交的（2016）新0103民初第2876号民事判决书、（2016）新01民终4649号民事判决书、（2017）新民申2077号民事裁定书，证实案外人就同一事实起诉，本院已作出生效判决认定与被告英特来物业公司约定的运营款是商铺总房款的一部分。综上，本院综合考虑原告与被告英特来物业公司签订《委托运营管理合同》的时间、当事人之间的履行情况，并结合被告英特来物业公司及第三人火车头房地产公司提交的证据，根据证据高度盖然性证明标准，本院认定原告与被告英特来物业公司签订的《委托管理运营合同》的真实目的是运营费构成原告从第三人火车头房地产公司所购商铺房款的一部分，双方并无委托运营管理的权利义务关系，本院对被告英特来物业公司的抗辩予以采信，对原告要求解除其与被告英特来物业公司签订的《委托运营管理》合同并返还运营费及支付利息的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张岐、王兴云的诉讼请求。案件受理费3559.24元，本院减半收取1779.62元，由原告张岐、王兴云负担，剩余案件受理费1779.62元，退还原告张岐、王兴云。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员  肖振亮二〇二〇年九月二十日书记员  边金蕊