上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初10743号原告：上海安颍实业有限公司，住所地上海市金山区枫泾镇万枫公路********。法定代表人：柯石斌，总经理。委托诉讼代理人：张其芳，上海金山区联诚法律服务所法律工作者。被告：初丹，男，1963年10月6日生，汉族，住吉林省吉林市船营区新生街**。原告上海安颍实业有限公司诉被告初丹房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2020年8月28日公开开庭进行了审理。原告上海安颍实业有限公司法定代表人柯石斌及其委托诉讼代理人张其芳、被告初丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、原、被告租赁合同依法解除；2、被告支付原告租金人民币(以下币种相同、略)28,700元;3、被告支付原告砌墙赔偿款10,000元；4、被告支付原告六个月租金的违约金123,000元；5、被告支付原告中介费20,000元及免租十五天租金10,250元等合计30,250元。事实和理由：原告承租厂房后转租给被告，双方于2019年4月16日签订《租赁合同》。合同约定，出租房屋地址为上海市金山区秦湾路XXX号XXX幢101厂房(下称案涉房屋)；租期自2019年5月6日至2021年5月5日，免租期为十五天(2019年4月20日至2019年5月5日)。合同签订后，原告按合同约定将厂房交给被告。现被告尚欠原告2019年12月6日起六个月租金。原告多次催讨未果，依法提起诉讼。被告庭审中辩称：不同意原告的诉讼请求。正常履行合同租金确为20,500元/月，被告已将租金支付至2020年3月5日。被告于签订合同后支付原告租赁保证金20,000元，原告至今未退还。被告承租仓库是用于收购二手服装，分拣打包后发往广州服装工厂，然后出口到非洲。年初疫情爆发后，货源断绝、价格下跌而无法经营，也无法承受高额租金，与原告友好协商后于2020年4月16日搬离。疫情发生之后，双方即商量，或提前解约，或转租新的小仓库，以减少被告的经济压力，根本没有提及提前解约的经济问题。被告搬离次日，原告原三楼的电商租户直接扩租至被告承租的仓库，对原告而言也不存在任何经济损失。相反，由于疫情原因，依据相关政策可减免二个月的租金，原告应返还被告租赁保证金。被告对中介费不知情，原告其他租户扩租至被告原先承租的仓库，中介费也不会产生。原告砌墙是其增加固定资产，对其而言也没有造成损失，被告承租期间投入的环氧地坪改造价值超万元，且原告至今还在使用。因此，被告在本案纠纷中不应承担违约责任。经审理查明：2012年3月2日，上海金山大禹绿化工程有限公司经拍卖取得登记于金山县钱圩水泥制品厂名下的案涉房屋。2018年10月22日，原告向上海金山大禹绿化工程有限公司承租案涉房屋，租期自2018年11月1日至2030年10月31日。2019年4月16日，原、被告签订《租赁合同》。合同约定，被告承租案涉房屋，租期自2019年5月6日起至2021年5月5日止，租期之前给予十五天的免租期；租金为20,500元/月，六个月支付一次，每次提前十五天支付；被告于签订合同时支付租赁保证金20,000元；合同期内，被告中途擅自退租或其他违约，原告有权没收租赁保证金，并赔偿六个月租金作为违约金，若被告因经营和特殊情况提前解除合同需提前三个月向原告提出书面说明，共同协商解决，双方和平协商同意解除的不能视为违约，保证金如数退还；若被告在合同期内提前终止合同，应补足免租期租金及承担中介费用；租赁期内如遇不可抗力造成合同无法履行的，在不可抗力的因素确定之日三十日内，被告应无条件退还案涉房屋，双方互不承担责任，合同终止；被告不支付租金等费用的，原告有权单方面解除合同；合同期未满，被告不能继续履行合同，被告须赔付原告车间的隔墙及装门费用10,000元等等。审理中双方确认：被告于签订合同后支付原告租赁保证金20,000元。现租金为20,500元/月。被告已支付原告租金至2020年3月5日。被告于2020年4月16日搬离案涉房屋。疫情发生后，双方进行协商，或即行解除合同按合同约定处理，或承租面积小的仓库，或等待有后续租户后解约，但未能协商一致。审理中原告另称，原告对被告辩称的租赁保证金依据合同约定已予没收。案涉房屋至2020年8月初才再行出租。以上事实，由原告提供的产权证、拍卖成交确认书、原告与上海金山大禹绿化工程有限公司的《租赁合同》、原、被告间的《租赁合同》，被告提供的租赁保证金收据，以及双方当事人当庭所作陈述等证据证实。本院认为，原、被告所签合同系当事人的真实意思表示，且不存在法律规定的无效情形，应当认定为合法有效，对当事人具有法律约束力。双方对于被告事实搬离的时间无异议，故本院确认双方合同已于2020年4月16日解除。疫情发生系客观事实，被告虽未有证据证明受此影响无法经营而提前解除合同，但双方在疫情发生后为租赁事宜进行过多次协商，故本院认定双方合同的解除与疫情发生存在一定的关联性。被告在双方未能协商一致的情况下，以自身搬离行为致合同事实解除实现止损，虽谈不上主观恶意，但对原告由此造成的损失应予分担，即被告应承担适当的违约责任。双方合同约定违约责任：没收租赁保证金、支付六个月租金的违约金、支付免租期租金、支付中介费以及赔付砌墙费，被告同一违约行为所致多重责任并存，无疑加重了被告责任。本院综合被告租金支付以及案涉房屋的后续租赁情况、疫情以及被告主观因素等酌定：被告应支付2020年3月6日至2020年4月16日间的租金31,433元，但原告仅主张28,700元，故本院对原告主张予以支持；被告另应承担适当的违约责任以弥补给原告造成的损失，被告同意租赁保证金在本案中一并处理，故被告向原告所交租赁保证金可作为违约金处理外，被告另行支付原告违约金10,000元。综上，为维护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十四条第(一)、(二)项、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告上海安颍实业有限公司与被告初丹所签《租赁合同》已于2020年4月16日解除；二、被告初丹应于本判决生效之日起十日内支付原告上海安颍实业有限公司租金人民币28,700元；三、被告初丹应于本判决生效之日起十日内支付原告上海安颍实业有限公司违约金人民币10,000元；四、驳回原告上海安颍实业有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取人民币2075元，由原告上海安颍实业有限公司负担人民币1441元，被告初丹负担人民币634元。被告初丹所负之款，应于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 金志荣二〇二〇年九月三日法官助理 李梦娜书 记 员 张 倩附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。