山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0213民初1854号原告：袁德安，男，1958年9月8日出生，汉族，住青岛市李沧区。委托诉讼代理人：李永辉，山东迈稳律师事务所律师。被告：青岛福宇祥建设工程有限公司，住所地青岛市市**延吉路**，统一社会信用代码：91370203740366411E。法定代表人：逄昊霖，职务经理。委托诉讼代理人：王建平，男，该公司员工。原告袁德安与被告青岛福宇祥建设工程有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁德安及其委托诉讼代理人李永辉，被告法定代表人逄昊霖及其委托诉讼代理人王建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁德安向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原被告于2011年8月5日签订的《房屋租赁协议》；2.依法判令被告立即腾退占用的位于青岛市北侧房屋一处及进门二层楼上房屋；3.依法判令被告立即支付拖欠原告的租赁费71617元(自2015年2月8日-2020年3月18日期间)，违约金52823元，并支付自2020年3月19日起至实际腾退房屋之日止占用房屋期间的房屋租赁费及违约金；4.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原被告于2011年8月5日签订了房屋租赁协议一份，被告承租原告所有的位于青岛市北侧房屋壹处及进门二层楼上全部房屋4间，协议签订后原告将房屋交付被告使用。被告自2015年2月9日起开始拖欠原告租赁费，经原告多次催要，截止2018年9月18日被告分三次陆续支付了原告30000元租赁费，对于其他租赁费被告至今未付。因被告拖欠租赁费的行为已经构成根本违约，原告多次要求被告支付拖欠的租赁费及腾退房屋，被告一直推脱。青岛福宇祥建设工程有限公司辩称，1、原告方确定的欠款数额不准确，金额没有那么多。2、按照双方签订的租赁协议，房屋老旧漏雨，没有及时修理维护，产生了违约行为。3、我们付了房租一直没开租赁发票，违反公司规定。4、违约金数额过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的工商档案、房屋租赁合同、补充协议、照片，当事人对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、原告提交收款收据存根联4份，以证明：（1）2016年7月8日之前的租赁费为2600元/月；（2）被告自2015年2月8日欠租赁费以后，陆续支付原告租赁费30000元，尚欠原告租赁费71617元（自2015年2月8日-2020年3月18日期间），因被告逾期付款，根据合同约定应支付违约金52823元，并支付自2020年3月19日起至实际腾退房屋之日止占用房屋期间的房屋租赁费及违约金；（3）被告的行为已经构成根本违约，达到了解除条件。被告对此不予认可，认为没有欠原告租赁费71617元，2015年2月8日至2019年8年8日期间的房租明细已交给原告，总共应交80400元，已交3万元，尚欠50400元，其中包括原告收取了二楼一部分房租，没有出具收据给被告。以上收据系原告单方出具，被告对其中的租赁计算方式提出异议，并主张2015年2月8日至2016年7月8日期间的租金按每月1900元计算，在原告没有证据证明双方协商变更租金为2600元的情况下，此期间租金仍应按照1900元/月计算，对双方无异议的已付款3万元，本院予以确认。2、被告提交房屋租赁协议一份，以证明案外人李国亮租赁楼上房屋，被告只收取了半年的房屋，后来的房租都是原告收取的。原告对该证据的真实性不予认可，认为被告无权转租，不能证明被告的证明事项。该证据系被告与案外人签订，未经原告确认，本院不予采信。3、被告提交手机照片一张，以证明房屋漏水。原告对真实性不予认可，认为原告交付的房屋符合合同约定，不存在漏雨情况。仅凭照片无法证明是否系涉案房屋及房屋现状，对该证据本院不予采信。4、被告提交董事会决议一份，以证明原告涨房租的经过。原告对此不予认可，认为与本案无关，且双方关于房租的约定是双方协商达成一致的。该决议系被告单方出具，本院不予采信。5、原告提交租赁合同两份，以证明涉案房屋所在土地是袁德会自青岛市李沧区青安工贸总公司承租，由原告和袁德会共同建造。被告对此不予认可，表示没有见过以上合同，且与本案无关。原告表示涉案房屋所在地是集体土地，未取得建设规划许可证。本院对涉案房屋未取得建设规划许可证的事实予以确认。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月5日，原告作为出租方（甲方）、青岛飞亚建筑工程有限公司作为承租方（乙方），双方签订房屋租赁合同，双方约定，甲方将位于青岛市，面积约268平方米及进门二层楼上全部房屋4间租赁给乙方使用；租赁期限：自2011年9月8日起至该房屋正式拆迁实施之日止。（因该房屋已列入政府规划拆迁范围）；每月租金1900元，乙方应于每月8日前按月交纳，如不按期交纳租金，乙方按5‰/日向甲方交纳违约金；合同同时约定了其他权利义务。原告合同甲方处签名捺印，青岛飞亚建筑工程有限公司在合同乙方处加盖公章。后双方又签订了补充协议，约定将位于青岛市李沧区院内北侧房屋（东头四间房屋）建筑面积约160M2及二层楼西侧房屋三间（自然间）自2016年7月8日起由甲方（出租方）收回直接对外出租，原房屋租金降至每月1300元，原房屋租赁协议其他内容不变，继续有效。原告自认2015年2月8日前的租赁费已经付清。此后,被告支付了3万元租金。2015年3月，青岛飞亚建筑工程有限公司名称变更为青岛福宇祥建筑工程有限公司。原告未提交证据证明其就涉案房产取得建设工程规划许可证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，原告未举证证明涉案房屋在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证，故原告与被告就该涉案房屋签订的《房屋租赁合同》应属无效。因此原告请求解除双方的租赁合同,没有事实和法律依据,本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”故被告应当自其占有使用的涉案房屋中迁出。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”原告主张由被告支付房屋租金虽不能予以支持，但是可以参照合同约定的租金标准由被告支付房屋占有使用费。自2015年2月9日起至2016年7月8日止，房屋占有使用费按每月1900元计算；自2016年7月9日起至2020年3月18日止，房屋占有使用费按每月1300元计算，并应计算至被告自房内迁出为止。据此计算，截止2020年3月18日应付的房屋占有使用费为1900元×17个月+1300元×（44个月零9天）-30000元（已付款）=59890元。因原被告签订的《房屋租赁合同》无效,其中的违约金条款不应适用,故原告依据该合同主张被告承担逾期支付租赁费的违约金,依据不足,本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定,判决如下：一、被告青岛福宇祥建设工程有限公司于判决生效之日起三十日内自青岛市北侧房屋内迁出；二、被告青岛福宇祥建设工程有限公司于判决生效之日起十日内支付原告袁德安房屋占用费59890元，并自2020年3月19日起按每月1300元的标准支付至被告实际迁出之日止；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2789元（原告已预交），由原告袁德安负担1447元，由被告青岛福宇祥建设工程有限公司负担1342元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  慕 雪人民陪审员  胡孝文人民陪审员  杨 筠二０二０年九月三十日书 记 员  孙淑飞