浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0421民初1736号 原告：王新德，男，汉族，1971年7月6日生，住嘉善县。 委托诉讼代理人：胡忠超，浙江金九鼎律师事务所律师。 被告：郭金亮，男，汉族，1969年4月20日生，住嘉善县。 委托诉讼代理人：曹晨、王超，浙江嘉深律师事务所律师。 原告王新德与被告郭金亮农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序于2020年7月16日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依法裁定将本案转为普通程序，并于9月14日公开开庭进行了第二次审理。原告王新德到庭参加第一次庭审活动，原告委托诉讼代理人胡忠超及被告委托诉讼代理人曹晨均两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王新德向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《房产转让协议书》，将和合港小区安置房（和合港小区11幢2单元102号、和合港小区112幢1单元402号）及钥匙交付给原告；2.判令待被告取得上述房产不动产权利证书后协助原告办理房产的过户手续；3.本案的全部诉讼费用由原告承担。事实与理由：2009年2月，被告与案外人嘉善县开泰房屋拆迁有限责任公司签订了《拆迁房屋补偿协议书》，由案外人对被告坐落于郭家浜13号的房屋及上地进行拆迁安置。同年11月，原被告以口头约定的方式，约定被告将上述可取得的拆迁安置房以总价589800元的价格转让与原告，该价格包括了原告代被告向嘉善县罗星街道和合经济合作社缴付的532800元和直接以现金方式支付给被告的房屋转让费57000元。2010年10月，由于拆迁安置政策发生了变化，原被告就上述房产转让事宜签订了《房产转让协议书》，约定被告将上述房产以589800元的价格（虽然协议上约定的房款为532800元，但该笔款项仍然是由原告直接代被告向嘉善县罗星街道和合经济合作社支付，另原告于2010年2月支付给被告的57000元转让费并未退回，故房屋实际总价应为589800元）转让与原告，安置房的面积为240平方米（最终以取得的安置房的实际面积为准），另由于原告担心被告违约而不履行该协议，遂以借条的形式约定了违约金，若被告违约则须支付原告违约金1060000元。此外，原告于2009年11月缴付532800元房款由嘉善县罗星街道和合经济合作社悉数退回，原告于2015年12月29日重新代被告向嘉善县罗星街道和合经济合作社缴付了预购房款240000元，加上原告之前已支付被告的现金57000元，合计已支付房款297000元。 原告认为，双方签订的《房产转让协议书》合法有效，各方应当恪守合同约定，按约履行合同义务。据原告了解，被告已自行向嘉善县罗星街道和合经济合作社付清了购房尾款，并已实际取得上述房产（具体房号为和合港小区11幢2单元102号，面积为216.08平方米；和合港小区112幢1单元402号，面积为72.15平方米），且亦不存在阻却合同可以继续履行的事由，其应当继续按约履行合同，将上述房屋交付原告，并待取得上述房产不动产权利证书后协助原告办理房产的过户手续。 第二次庭审中，原告将第二项诉请变更为判令被告协助原告直接从开发商处办理房产的过户手续。 被告答辩称，1.本案被告对该房产没有完全处置权，该房产是被告家庭共同共有，所以该房屋买卖协议是无效的。2.该农村房屋买卖应该经过所在地村委会同意或者报备并同意，但村委会对该买卖行为不予认可。同时，本案原告在该村也拥有自己宅基和住房，所以该买卖行为无法继续履行，本案被告在交易过程中不存在过错。3.原告交付给本案被告的购房款，不是57000元，而是47000元。综上，被告请求法院驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告举证及被告质证如下： 1.《收条》两份、嘉兴市农村集体经济组织统一收据复印件一份，证明原被告双方于2010年12月30日就已经以口头的方式达成了合意，被告愿意将其日后可以取得的拆迁安置房转让给原告，原告已经以现金方式支付了部分费用57000元，并且代被告向罗星街道和合经济合作社预交了购房款532800元，后来由于政策变化，村里将532800元已退还原告； 被告质证：只收到了原告付的47000元，并非57000元；对于经济合作社出具的收据不认可，被告没有收到该款项。 2.《房产转让协议书》、嘉兴市农村集体经济组织统一收据、银行缴款单及《借条》各一份，证明原被告双方在2010年10月28日签订了一份书面转让协议，约定被告将其坐落于郭家浜13号的农村宅基地房屋日后可以拆迁获得的安置房以532800元的价格转让给原告，协议书上的价格已经除去之前原告以现金方式支付给被告的57000元，房屋总价应该是589800元，原告在当时已经付清了所有的房款，但后来由于政策变化，代原告预付给村里的532800元已全部退还原告，2015年12月29日，原告又根据要求向村里缴付了24万元，双方以借条方式约定了违约责任； 被告质证：对协议书的形式真实性没有异议，但对其证明内容有异议，案涉房屋系被告家庭共有，共有权人为5人，被告无权单独处分，合同约定的价款是532800元，约定的定金也是532800，包括违约责任的约定，明显不符合法律规定，被告认为约定无效。 3.嘉善县新城区农村公寓房安置确认书照片打印件两份，证明被告已经抽签确认了其可以获得的公寓安置房的具体房号及房屋面积； 被告质证：真实性无异议。 4.《通知》一份，证明被告拿到交钱的通知后，给了原告，原告拿去交钱24万元； 被告质证：《通知》是原告自己去村里拿的，被告并不知情，事后村里通知了被告，《通知》写到选房两套，双方签订的协议约定选房三套，两者不相符。 被告举证及原告质证意见如下： 1.《户籍情况查询表》一份，证明原房屋系原告家庭五人共有，分别为被告父母、被告夫妻及儿子； 原告质证：三性无异议，但对其证明目的有异议，不能证明五人系同一家庭户，即使系同一家庭户，因户主是郭金亮，可行使家事代理权，法律后果应当及于其他家庭成员。 2.《嘉善县新城区农村公寓房安置结算价格确认书》一份，证明在2019年实际拆迁时，户内人员是郭金亮、冯加美、郭凤晨、郭小毛、孙桂芳五人； 原告质证：对三性无异议，但对其证明内容有异议，该份证据恰恰能够证明涉案房产是以郭金亮作为户主进行整户安置的，郭金亮作为户主有权代其他家庭成员来处分案涉房屋，而且现在讼争的安置房坐落及面积都已经明确。 3.《嘉善县社员建房使用土地申请表》复印件一份，证明当时的建房申请人是郭小毛等五人； 原告质证：对真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，仅能证明案涉拆迁房来源于郭家浜13号房屋，当时系上述人员共同共有，但郭金亮作为户主，有权处分，并没有损害到其他共同共有人的权益。 4.《嘉善县新城区公寓房安置结算清单》及浙江增值税电子普通发票复印件一组，证明被告家庭被拆迁的房屋已经置换取得两套房屋，但记载的所有人不是本案被告，而是郭凤晨； 原告质证：真实性无异议，但对其证明内容及证明目的有异议，不动产权登记应当以法定的登记机关出具的证明为准，而且案涉房屋被告具备向原告交付的条件。 本院依法调取的证据如下：不动产登记信息查询结果表两份。原被告对其三性均无异议。 本院经审理认定事实如下：2010年10月28日，被告郭金亮（甲方）与原告王新德（乙方）签订《房产转让协议书》一份，主要内容包括：一、甲方原有房屋坐落于郭家浜13号农村宅基地房，建筑面积240平方米，拆迁可选房面积240平方米，可选3套。二、甲方自愿将自己的农村拆迁安置房有偿转让给乙方，安置面积240平方米，价格532800元，由乙方自行按摸号选房，自行车库和管道煤气等购房费用归乙方承担，甲方无条件协助乙方选房和房产办证，并且甲方夫妻双方协助乙方过户签字或办理委托公证书。乙方投资性购房，公证委托人员和过户人员均由乙方指定，甲方无权干涉。三、房产证和土地证的过户费用说明：甲方无条件协助乙方办证、选房、过户或公证。备注：不论今后房价涨与跌，甲乙双方均应按照签订协议之日起执行。四、付款方式：预付购房定金532800元，第二次付余款/元，过户时结清。五、违约责任：根据双方自愿，甲方违约赔偿乙方定金1065600元，乙方违约赔偿甲方532800元。补充：乙方作投资性购房，甲方无条件协助乙方选房、办证、过户、公证，过户人员由乙方指定，办证、过户等费用由乙方承担，与甲方无关，乙方选房超出面积与甲方无关，超出面积的费用由乙方自付，包括车库等一切费用，由乙方承担，乙方扣住转让费2万元，到本房屋一切手续办完后付清，甲乙双方付款以收条为准。备注：用郭金亮的借条（106000元）抵以上房产240平方。2010年12月28日，郭金亮出具《借条》一份，内容为：今有郭金亮向王新德借款人民币壹佰零陆万元整。 2010年12月30日，郭金亮出具《收条》两份，内容分别为：“今收到王新德人民币57000元，人民币伍万柒仟元整（农民拆迁房安置房转让费）。”“今收到王新德人民币532800元，人民币伍拾叁万贰仟捌佰元整（郭家浜13号郭金亮农民安置拆迁房240平方）。” 2009年11月26日，原告王新德以被告郭金亮的名义向和合经济合作社交纳“退货币安置”款532800元。后，该款项退回原告。2015年12月29日，原告以被告名义向和合经济合作社交纳“回购安置房预交款”24万元（1000元/㎡）。 2019年1月15日的两份《嘉善县新城区农村公寓房安置确认书》记载，郭金亮安置户选择的公寓房安置的房号分别为“和合港小区11（幢）2（单元）102（号），建筑面积216.08平方米。”“和合港小区112（幢）1（单元）402（号），建筑面积72.15平方米。”2019年8月5日的两份《嘉善县新城区公寓房安置结算清单》（第1套）（第2套）均记载拆迁安置人为郭凤晨。 经查明，《嘉善县社员建房使用土地申请表》记载，善西乡和合村六社郭小毛户，家庭组成人员为郭小毛、孙桂芳、郭金良、郭金姝、郭金华。被告述称，坐落于郭家浜**房屋的建房用地申请人为上述人员。嘉善县公安局罗星派出所于2019年5月8日出具的《户籍情况查询表》记载，罗星街道和合村6社郭金亮户的户内人口为郭金亮、冯加美、郭凤晨、郭小毛、孙桂芳。《嘉善县新城区农村公寓房安置结算价格确认书》记载的郭金亮户的户内人员信息与《户籍情况查询表》记载一致。 另查明，截至2020年8月18日，郭金亮、郭凤晨名下无不动产登记信息（家庭住房状况）；坐落于罗星街道和合港小区112幢1单元402室的房屋登记所有权人为嘉善县××村房产开发建设有限公司。 经本院释明，原告坚持房屋交付及过户的主张，不同意将诉讼请求变更为赔偿损失。 本院认为，原被告双方签订的《房产转让协议书》载明的交易对象是郭金亮家庭户按拆迁政策将来可能获得的安置房，该安置房系郭金亮与其家庭成员共同所有的宅基地房屋拆迁安置所得。郭金亮仅系该家庭成员之一，无权将家庭共有财产单独进行处分，其行为属于无权处分。王新德认为郭金亮系户主，可以代表家庭成员对外作出民事法律行为，但房产属于价值重大的财产，重大财产转让不属于家事代理权的范围，王新德以郭金亮系户主为由主张郭金亮系有权转让，本院不予支持。经法庭充分释明后，原告仍坚持要求被告郭金亮将位于嘉善县××街道××小区××幢××单元××号××小区××幢××单元××号的房屋协助直接从开发商处过户给原告，该诉请与不动产转移登记的法律规定相悖，既无法律依据，亦无合同约定，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第三条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告王新德的全部诉讼请求。 案件受理费80元，保全申请费5000元，合计5080元，由原告王新德负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长 江万景 审 判 员 胡锦明 审 判 员 钱 骏 二〇二〇年九月十四日 法官助理 曹倩云 书 记 员 周 丹