呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2020）内0105民初4460号原告：呼和浩特市长盛物业服务有限责任公司。法定代表人：陈新华，该公司经理。委托诉讼代理人：张文东，内蒙古善衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雨润，内蒙古善衡律师事务所律师。被告：高英，女，住呼和浩特市。原告呼和浩特市长盛物业服务有限责任公司（以下简称长盛物业公司）与被告高英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告长盛物业公司的委托诉讼代理人张文东，被告高英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长盛物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令高英向长盛物业公司支付2012年7月1日至2020年6月30日的物业费34,384元；2.请求判令高英承担违约责任，给付暂计至2019年12月28日的违约金10,362元，以上合计44,746元；3.本案诉讼费由高英承担。事实与理由：高英购买了内蒙古长兴房地产开发有限责任公司开发的坐落于呼和浩特市××路，房屋面积为193.42平方米的房屋一套并签订了《业主临时公约》，后内蒙古长兴房地产开发有限责任公司与长盛物业公司达成《前期物业服务合同》，约定由长盛物业公司负责对包括高英所购房屋在内的恩和家园提供物业服务。之后长盛物业公司根据《业主临时公约》及《前期物业服务合同》积极履行相关权利义务，依法依约对高英居住的小区实施规范的物业管理，为高英提供了完善的物业管理服务。但高英自2012年7月1日起至今拖欠物业管理费，共计34,384元。长盛物业公司曾多次以多种形式向高英催交物业管理费但高英未予理睬。另据《业主临时公约》第五十四条的约定，业主未能按时如数交纳物业管理费的，应按照每日万分之二点一的标准支付违约金。因此，长盛物业公司暂时主张自2012年7月1日起至2019年12月28日止的违约金，具体数额以付清物业费时间为准进行计算。现根据双方签订的业主临时公约及相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持长盛物业公司的全部诉请。高英辩称，长盛物业公司以业主临时公约第9条、第54条理由起诉，高英认为起诉不成立。长盛物业公司从当时资质来讲没有资格参加招投标，根本不具备从事恩和家园物业服务管理工作的条件，无论从物业公司的人员配置、岗位职责划分还是专业程度、职业素养上面，都无法胜任此项工作，根本无法管理40万平方米生活小区，物业公司没有以任何方式告知业主临时公约以及前期物业合同的具体内容和相关条款，业主临时公约也是在被逼无奈的情况下签的，业主不签字，开发商就不给办领房手续，所以认为物业公司有欺诈行为，通过不正当手段进入恩和家园小区，涉嫌违规、违法行为。物业公司应当提供2011年招投标接管小区的招投标文件，2011年6月前的资质;物业的安全管理，消防系统、监控系统、特殊设备检测、饮用水的检测，事故的排查，包括突发事件的紧急预案等，都存在严重的服务瑕疵和管理漏洞，长盛物业公司承诺对恩和家园执行呼和浩特市住宅小区物业管理服务标准甲级，业主享有同时履行抗辩权，所以高英拒交物业费属正当理由。长盛物业公司对法庭隐瞒2012年恩和家园已有一届业委会，因为当时业委会发现问题提出质疑和整改方案，但协商不成，最终2018年业委会卸任，期间2016年5月业委会发过一份告知书，警告业主不要交纳物业费，说明长盛物业公司服务中存在重大瑕疵。长盛物业公司应提供物价部门的收费审批原件。诉讼时效从2017年10月1日改为三年，长盛物业公司对高英2017年10月以前包括10月的诉讼全部无效。长盛物业公司应立刻停止乱收费行为，业主不交物业公司规定的车位费就不许停车，车位费标准高，物业公司改变物业管理用房的用途，物权法规定了小区的公共收益归全体业主所有，物业公司应立即公示2011年6月到2020年8月恩和家园11、12、13、14号楼公共用房出租、出售所得收益的流向、票据、合同等原件，同时提供电梯间、楼道、闸门等公用设施、设备进行广告宣传经营活动的收款明细、票据、流向，并在小区明显位置公示，将余款退回业主。长盛物业公司应提供相关特殊设备维护、保养、维修合同，消防系统安全系统的验收、报废票据记录等。长盛物业公司应提交2011年6月至2020年8月的电梯检测费用票据及报告、水泵检修报告和票据、消防系统安全系统的检验报告及票据、压力容器压力管道安全检测报告及票据、水箱清洁费等费用票据等。长盛物业公司应排除恩和家园存在的诸多安全隐患，包括楼道、楼厅、通道、墙体、楼梯、门锁等，物业公司应立即拆除小区私搭乱建、恢复小区原有模样。长盛物业公司涉嫌违法，恩和家园1、2、3号楼地下车位属人防车位，归国家所有，不属于开发商，不能私自出售，除了人防车位，其他车位归业主所有，出租车位的收益归全体业主所有。长盛物业公司收取各种费用，未向业主开具正式的发票，涉嫌偷税漏税。业主手册配套设施中生活配套系统高层电梯采用上海三菱电梯，但目前不是，业主没有享受三菱电梯的服务，涉嫌欺诈。2019年8月至2020年6月，选举业委会成员、补选业委会成员以及续聘物业公司严重作假。长盛物业公司在维修部张贴未缴费业主名单，说明物业公司和业主的服务已终止，前期物业服务合同已废除。因为长盛物业公司没有按照合同约定履行职责，服务存在重大瑕疵，所以业主不交物业费，请求驳回长盛物业公司的诉讼请求，督促提交真实的原始证据，对造成的损失进行赔付和退还。设备维护不当，导致楼梯室内超声波扰民，物业公司应赔偿精神损失54,000元。2012年装修时物业公司不具备服务条件，水管漏水告知物业公司，物业公司人员不齐全，导致漏水损失2万元。墙体裂缝，属于地产问题，电梯噪音大，对睡眠有影响，物业说整改，但十几年都没有整改。2014年车在地库停放，顶棚被划，损失20万元，物业公司说没有责任，但物业安防有很大的漏洞，公安机关调取录像，摄像设备不清晰，公安机关无法调取视频，电梯不安全，按键无法使用。2017年家里电有问题，联系物业开电井门，物业说不交费不给开门。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，认定事实如下：2009年11月10日，内蒙古长兴房地产开发有限责任公司（甲方）与长盛物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定由长盛物业公司为位于赛罕区锡林郭勒南路东侧的恩和家园高层住宅、公寓、写字楼、商业物业提供物业服务，物业管理区域东至双树村、南至山丹路（仕奇公园）、西至锡林郭勒南路、北至嘉和国际（嘉茂购物中心），总建筑面积400441平方米。合同期限自签订之日起至小区业主大会成立之日止，但本合同期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止。本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，乙方应在合同届满后三个月继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。物业管理区域物业服务收费选择包干制，双方约定物业服务费用标准如下：住宅高层1.8元/月.平方米、办公楼2.5元/月.平方米、商业物业2.5元/月.平方米，该资金由业主按其物业的建筑面积交纳。第八条约定，业主或物业使用人应于物业交付使用之日起承担其物业的服务费用。物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在每年前5日内履行交费义务。第二十九条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之二点一的标准向乙方支付违约金。拖欠费用三个月以上，乙方可向违约方提起诉讼。该合同还就专项维修资金的管理和使用、违约责任等事项作出了约定。合同签订后，长盛物业公司为恩和家园提供了物业服务。庭审过程中，长盛物业公司自认，其在签订前期物业服务合同时为肆级资质等级，服务时为叁级资质等级，其提交的资质证书复印件显示，其于2014年11月12日取得叁级资质等级。高英系业主，房屋面积为193.42平方米。高英于2011年9月15日领取房屋钥匙，其未交纳2012年7月1日至2020年6月30日期间的物业费33,422.98元（1.8元×193.42平方米×96月）。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中，长盛物业公司与内蒙古长兴房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》，系双方的真实意思表示，并不违法法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，该合同对高英具有约束力，高英与长盛物业公司形成物业服务合同关系，双方均应按照物业服务合同的约定履行各自的义务。长盛物业公司向恩和家园提供物业服务，高英作为业主应按照物业服务合同的约定支付2012年7月1日至2020年6月30日期间的物业费，因物业服务存在长期性、持续性的特点，业主在证明物业公司服务水平的问题上存在举证困难，高英未就此举证，但本院同期受理的长盛物业公司起诉业主案件中其他业主提供的证据，可反映出长盛物业公司在公共设施的维修、养护，消防设施设备的维护、管理方面存在服务瑕疵，对业主所反映的问题双方亦未能有效沟通并妥善解决，综合考虑物业服务合同的约定、物业服务水平、物业服务成本等因素，根据公平原则，本院酌定按照物业服务合同约定的物业费标准的85%支持长盛物业公司对于物业费的主张，即高英向长盛物业公司支付物业费28,409.53元（33,422.98元×85%），对长盛物业公司的该项诉讼请求，本院按照28,409.53元予以支持，对于高英提出的相关服务问题的抗辩意见，本院予以采纳。对于长盛物业公司的物业服务资质、物价部门的审批文件、收费许可证等属于行政管理范畴，非效力性强制规范，不影响合同效力的认定，对于高英提出的相关意见，本院不予采纳。对于长盛物业公司主张违约金的诉讼请求，前期物业服务合同中虽约定了物业费的交纳时间，但其未提供证据证明其在签订前期物业服务合同后将其中有关物业费的交纳时间及违约责任的约定向业主明示，故对长盛物业公司主张违约金的诉讼请求，本院不予支持；对其提出的业主临时公约为前期物业服务合同的公示方式的意见，根据《物业管理条例》相关规定，业主临时公约为建设单位在销售物业之前制定，并应在销售物业前将内容向物业买受人明示，并予以说明，物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守管理规约予以书面承诺，而本案中长盛物业公司提供的证据不能显示出建设单位就相关内容向高英明示并予以说明，长盛物业公司提出的该项意见无法律依据，本院不予采纳；基于前述前期物业服务合同当中关于物业费的交纳时间未向业主明示，故对于高英提出的长盛物业公司主张2017年10月以前的物业费已超过诉讼时效的抗辩意见，本院亦不予采纳。对于高英提出的要求物业公司拆除私搭乱建，恢复小区原样的抗辩意见，长盛物业公司向法庭举示其向相关业主下达整改通知并向相关部门反映违章搭建情况的证据材料，证实其曾督促相关业主进行整改并向相关部门反映情况，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约；业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼；物业服务企业对于业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，也可请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任，故相关权利人应另行主张权利，高英以此为由拒交物业费，于法无据，对高英的该项抗辩意见，本院不予采纳。对于高英提出的长盛物业公司对共用部位的收益未予公开，余款退回业主及其他涉及全体业主利益事项的抗辩意见，高英作为小区业主享有知情权和监督权，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，物业的共用部位和共用设施由全体小区业主共有和共同管理，公共部位的使用及经营收支情况因涉及全体小区业主的共同利益，应由业主大会授权业主委员会或业主根据议事规则使用、管理或依法追责等，不在本案调整范围内，应由权利人另行主张，对其该项抗辩意见，本院亦不予采纳。对于高英提出的超声波扰民，赔偿精神损失的抗辩意见，不在本案调整范围内，其可另案主张。对于高英提出的其他抗辩意见，长盛物业公司在物业服务过程中应加强与业主的沟通，及时、有效的处理业主反映的问题，并及时向业主反馈结果，不能仅依靠诉讼手段强制业主交费，业主委员会及业主亦应督促物业服务企业改进物业服务方式、提高物业服务质量，业主委员会亦应切实履行职责，业主对物业服务企业提供的服务不满意而采取拒交物业费的方式亦不妥，均不应提倡。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、高英于本判决生效之日起十日内向呼和浩特市长盛物业服务有限责任公司支付物业费28,409.53元；二、驳回呼和浩特市长盛物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计459元（原告已预交），由高英负担256元，由呼和浩特市长盛物业服务有限责任公司负担203元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 高晓英二〇二〇年九月十五日书记员 张琪乐