上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初98214号原告(反诉被告)：剑腾液晶显示(上海)有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区丹桂路**。法定代表人：李求华，执行董事。委托诉讼代理人：杨**，上海市华诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婷婷，上海市华诚律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海宝藤生物医药科技股份有限公司，住，住所地中国(上海)自由贸易试验区张衡路****５层/div>法定代表人：楼敬伟，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：陈尔曼，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐晓明，上海市海华永泰律师事务所律师。原告剑腾液晶显示(上海)有限公司(以下简称剑腾公司)与被告上海宝藤生物医药科技股份有限公司(以下简称宝藤公司)以及反诉原告宝藤公司与反诉被告剑腾公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)剑腾公司的委托诉讼代理人杨**、李婷婷，被告(反诉原告)宝藤公司的委托诉讼代理人陈尔曼、徐晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告剑腾公司向本院提出诉讼请求：1.被告按照未付房款每日万分之五的标准，向原告支付自2018年10月1日起至2019年6月30日的逾期付款违约金人民币(币种下同)1,689.36万元；2.被告赔偿原告损失，包括诉讼费342,155.99元、律师费8.60万元。事实和理由：原告原系上海市浦东新区张衡路XXX弄XXX号楼至4号楼(以下简称系争房屋)产权人。2017年11月7日，被告向原告支付4,220万元，用于购买1号楼和2号楼。2017年11月13日，原、被告签署《房屋买卖认购书》，约定1号楼和2号楼买卖总价款2.11亿元，其中1号楼1.11亿元，2号楼1亿元，被告应于2017年11月13日前支付购房款4,220万元、于2018年6月30日前支付购房款7,912.50万元、于2018年9月30日前支付购房款7,912.50万元，于取得1号楼和2号楼的产权证之日起365日内支付购房款1,055万元。2018年2月1日，双方签署《房屋买卖认购书》补充协议，将1号楼房屋价格变更为12,462.18万元，确认被告已付2,492.436万元，欠付9,969.744万元，2号楼房屋价格变更为8,637.82万元，确认被告已付1,727.564万元，欠付6,910.256万元。2018年7月13日，双方又签署《房屋买卖认购书》补充协议，约定被告于2018年7月20日前，自筹2,591.35万元支付2号楼房款，剩余4,318.91万元通过银行贷款支付。还约定，被告应于2018年9月30日前支付1号楼房款9,969.74万元。如逾期支付，原告有权要求被告按照未付金额的每日万分之五赔偿逾期履行违约金，自被告付款期限届满的次日起至实际履行之日止。上述协议签订后，被告于2018年7月20日支付了2号楼购房款4,318.91万元、于2018年8月10日支付了2号楼购房款150万元。1号楼、2号楼剩余购房款合计12,411.09万元，被告未按约支付。2018年12月，原告诉至法院，要求被告履行付款义务，诉讼过程中，双方于2019年1月16日达成《协议书》，约定被告自2019年2月(含本数)起，每月最后一日前，向原告支付不少于1,000万元的购房款，并最晚不迟于2019年6月30日前付清全部购房款12,411.09万元。被告按照约定支付全部购房款后，因迟延履行支付义务应支付的违约金、滞纳金等款项，被告按照双方签署的房屋买卖法律文件的规定，向原告足额支付。原告因该诉讼产生的各项费用及律师费，由被告承担。《协议书》签订后，原告按约撤诉。然而，被告仍未按约履行，仅于2019年3月8日支付房款50万元、于2019年3月18日支付房款36万元。2019年7月1日，被告通过向银行申请贷款，支付了剩余购房款12,325.09万元。2019年7月16日，原告向被告发出《付款通知书》，再次要求被告支付逾期付款违约金、诉讼费、律师费等，但被告不予理睬，故原告起诉来院，要求判如所请。被告宝藤公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1、2019年1月16日，原、被告达成《协议书》，约定被告最晚于2019年6月30日支付购房款，因2019年6月30日为周日，银行不开放对公业务，故被告在2019年7月1日全额付清，不存在违约。即便存在逾期付款，也仅逾期一日。2、2018年7月13日，原、被告签订补充协议，约定原告向被告返还2,591.35万元，该钱款实际为借款，并非购房款，如果计算违约金，应当予以扣除。3、协议约定的逾期付款违约金标准过高，请求本院予以调低。4、原告违约在先，包括房屋权利限制，1、2号楼延期交付，系争房屋上存在租约等。5、原告主张的诉讼费和律师费实际为损失，但本次交易中，原告是获利方，不存在损失，故被告不同意赔偿上述费用。6、被告宝藤公司作为疫情防控重点保障企业，主要做试剂研发和病毒检测，原告主张高额违约金，影响被告的融资及疫情防控工作，请求驳回原告诉请。本案中，宝藤公司提起反诉，请求：1.反诉被告剑腾公司向反诉原告宝藤公司支付房屋价值贬损赔偿金1,527.90万元(5,093万元*30%)；2.反诉被告向反诉原告支付贷款融资利息损失赔偿金698.15万元(2,327.17万元*30%)；3.反诉被告向反诉原告支付逾期交付1号、2号楼房屋违约金44.31万元。事实和理由：反诉被告将系争房屋出售反诉原告，并在交易文件中保证，房屋不存在政府规定附加特定义务或限制交易的情形，不存在影响标的物合法交付、合理使用的情形，不存在任何权利限制情形或权利瑕疵。但反诉原告取得的不动产权证上却标注了“本项目必须自用，不得出租；项目必须服从张江科学城规划调整要求；项目若再次转让，须经张江园区管委会同意，并由园区国有开发平台公司优先收购”的限制内容。上述限制内容导致系争房屋价值重大贬损。反诉原告委托上海富申房地产估价有限公司对系争房屋进行评估，证实价值贬损达5,093万元，反诉原告要求反诉被告支付30%的赔偿金即1,527.90万元。2019年6月13日，反诉原告以系争房屋为抵押物获得银行贷款2.4亿元，因上述限制内容，导致反诉原告的贷款利息高达年化7.35%，造成利息损失2,327.1648万元，反诉原告要求反诉被告赔偿30%的损失即698.15万元。2017年11月13日的《房屋买卖认购书》约定，反诉被告应于反诉原告取得不动产权证之日起2个工作日向反诉原告交付1号楼、2号楼。反诉原告于2018年1月12日取得不动产权证，但反诉被告于2018年2月6日才向反诉原告交付1号楼、2号楼，逾期21天，故反诉被告应按约向反诉原告承担违约金44.31万元。反诉被告剑腾公司辩称，不同意反诉原告的反诉请求。1、双方在签订《房屋买卖认购书》时，系争房屋上并无任何权利限制。张江管委会在反诉原告取得的不动产权证上附加了限制条件，仅针对反诉原告，与反诉被告无关。2、反诉被告保证不存在权利限制或瑕疵的义务仅限于反诉被告持有房屋产权期间，对反诉原告取得产权后是否受限没有保证义务。3、当事人在签订买卖合同时，双方均无法预见张江管委会将会在反诉原告取得的产权证上增加限制内容，反诉被告对此没有过错。4、张江管委会于2017年6月作出《关于同意张衡路180弄第一上海中心项目转让事宜的函》并抄送反诉原告，反诉原告明知张江管委会在不动产权证上附加限制条件的情况下仍然按约继续交易，表示其自愿接受该限制，后果应由反诉原告自行承担。5、反诉原告的第一、二项诉请均为损害赔偿的范围，应以实际损失为依据，但反诉原告未能举证证明房屋存在价值贬损，也无法证明利息上浮与产证限制内容具有因果关系。6、因办理过户手续后，正值春节，反诉原告主动提出延迟交房，反诉被告应反诉原告要求，才于2018年2月6日交房，故不存在逾期交房，也不同意支付违约金。即便上述理由不成立，根据约定，反诉原告需在办理完过户手续后将系争房屋抵押给反诉被告，办理抵押登记之前，反诉被告享有履行抗辩权，可以迟延交房。2018年2月6日，双方办理抵押登记，反诉被告于当日交房，并不构成违约。如果需要承担违约金，对合同约定的违约金标准没有异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证，现认定事实如下：原告为系争房屋原产权人，不动产权证附记记载，房屋不可分割销售，此外无其他内容。2016年1月29日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋买卖认购书》(以下简称《认购书一》)，约定甲方将系争房屋出售乙方，转让价格36,000万元，乙方应于本认购书签署之日起3个工作日内向甲方支付购房定金1,000万元作为签署并履行认购标的房屋的定金。乙方首批购买3号楼及4号楼，总价款合计14,900万元。乙方应于2016年3月15日前支付甲方购房款7,599万元，付款后双方共同签署正式出售合同，于2016年12月30日前支付甲方4号楼购房款2,401万元，于2017年3月15日前支付甲方3号楼购房款4,900万元。二批购买1号楼及2号楼，总价款合计21,100万元，乙方应于2016年9月30日前支付甲方购房款10,761万元，扣除定金后，乙方实付金额9,761万元，付款后双方共同签署正式出售合同，于2017年8月30日前支付甲方购房款10,339万元。2016年3月30日前，甲方将3号楼、4号楼交付乙方；2016年10月15日前，甲方将1号楼交付乙方；2017年7月30日前，甲方将2号楼交付乙方。1号楼、2号楼目前有租约关系，乙方支付约定款项后，该两栋楼所收取的交款日起的租金扣除租赁税、费后乙方按已付款比例享有。在双方约定的房屋交付期限，甲方保证房屋上不会有租约或其他任何权利限制，取得现承租人放弃租赁优先购买权的书面承诺。甲方确认，甲方拥有交易房屋全部的物权及其他附属权利并有权处分，房屋不存在政府规定附加特定义务或限制交易的情形。任何一方违反其在本认购书中所约定条款及约定的任何义务，均构成违约。守约方有权立即向违约方发出限期纠正违约行为的书面通知。若届时违约方在催告期内仍不纠正违约行为的，应按标的物总额的5%向守约方支付违约金，本协议另有规定的除外。因违约方的违约给守约方造成的损失超过本条款约定违约金的，按实际损失进行赔偿。2016年3月30日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋买卖认购书》(以下简称《认购书二》)，约定甲方将3号楼、4号楼出售乙方，总价款14,900万元，其中3号楼10,000万元，4号楼4,900万元。乙方应于本认购书签署之日起3个工作日内向甲方支付购房定金1,000万元作为签署并履行认购房屋的定金。乙方应于2016年4月1日前支付甲方7,599万元，定金1,000万元转为购房款后，实付6,599万元，付款后双方共同签署正式出售合同，于2016年12月30日前支付甲方4号楼2,401万元，于2017年3月15日前支付甲方3号楼4,900万元。2016年4月20日前，甲方将3号楼、4号楼交付乙方。乙方支付全部购房款后60日内，甲方应配合乙方将房屋权属登记于乙方或全资子公司名下。同日，原告(甲方)与被告法定代表人楼敬伟(乙方)签订《房屋买卖认购书》(以下简称《认购书三》)，约定甲方将1号楼、2号楼出售乙方，总价款21,100万元，其中1号楼11,100万元，2号楼10,000万元。乙方应于本认购书签署之日起3个工作日内向甲方支付购房定金500万元作为签署并履行认购房屋的定金。乙方应于2016年9月1日前支付甲方10,761万元，付款后双方共同签署正式出售合同，于2017年8月30日前支付甲方10,339万元，定金500万元转为购房款后，实付9,839万元。2016年10月15日前，甲方将1号楼交付乙方，2017年7月30日前，甲方将2号楼交付乙方。乙方支付全部购房款后60日内，甲方应配合乙方将房屋权属登记于乙方或全资子公司名下。1号楼、2号楼目前有租约关系，乙方支付约定款项后，该两栋楼所收取的交款日起的租金扣除租赁税、费后乙方按已付款比例享有。在双方约定的房屋交付期限，甲方保证房屋上不会有租约或其他任何权利限制，取得现承租人放弃租赁优先购买权的书面承诺。2016年4月1日、2016年4月11日，原、被告就3号楼、4号楼房屋买卖签订网签合同。2016年6月3日，原告将3号楼、4号楼交付被告。2016年12月7日，原、被告向浦东新区不动产事务登记中心提交3号楼、4号楼过户登记材料，因房屋存在转让限制，未能办理过户手续。2017年6月21日，张江管委会向浦东新区建交委出具《关于同意张衡路180弄第一上海中心项目转让事宜的函》，表示，经研究，原则同意张衡路180弄转让事宜，在获得企业相关承诺的前提下，我委将按市土地全生命周期管理要求加强事中事后监督，同时提出以下几点意见，并建议以下内容加入房产证附页：1、项目必须自用，不得出租；2、项目必须服从张江科学城规划调整要求；3、项目若再次转让，须经张江园区管委会同意，并由园区国有开发平台公司优先购买。2017年11月10日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋买卖认购书》补充协议(以下简称《补充协议1》)，鉴于乙方尚有3号楼、4号楼购房款7,301万元未向甲方支付，甲方已于2016年6月3日将3号楼、4号楼交付乙方，双方变更付款方式为：乙方于2018年6月30日前支付3,278万元，于2018年9月30日前支付3,278万元，于乙方取得不动产权证书之日起365个自然日内支付745万元。同日，原告与被告法定代表人楼敬伟签订《房屋买卖认购书》解除协议书，约定双方解除《认购书三》，改由被告向原告购买1号楼、2号楼。2017年11月13日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋买卖认购书》(以下简称《认购书四》)，约定甲方将1号楼、2号楼出售乙方，总价款21,100万元，其中1号楼11,100万元，2号楼10,000万元。乙方应于2017年11月13日前支付甲方4,220万元，于2018年6月30日前支付甲方7,912.50万元，于2018年9月30日前支付甲方7,912.50万元，于乙方取得不动产权证之日起365个自然日内支付甲方1,055万元。甲方应于乙方取得不动产权证后的2个工作日内向乙方交付房屋。乙方承诺，在办理房屋权属变更的同时，应当办理房屋抵押给甲方的手续，确保甲方取得房屋抵押权证书，成为第一顺位抵押权人。本协议书签署时，2号楼出租给经乙方认可的第三人时的租金收益，按照如下约定分配：乙方取得不动产权证前的租金及其他与房屋租赁相关的费用和款项，归甲方所有；取得不动产权证之日起，租金及其他与房屋租赁相关的费用和款项，归乙方所有。双方同意，在乙方取得不动产权证时，同时办理房屋租赁法律文件的主体变更手续，由乙方继受租赁关系项下的权利义务。双方还约定，房屋不存在不合理的权利限制或影响转让的情形，甲方确认房屋不存在抵押、质押、查封、冻结等任何权利限制情形或权利瑕疵。2017年11月16日，原、被告就1号楼、2号楼房屋买卖签订网签合同。同日，原告(甲方)、张家口通泰控股集团有限公司(乙方)、被告(丙方)签订《关于上海市张衡路180弄房屋有关的备忘录》，因乙方承租的上海市张衡路XXX弄XXX号楼1-5层房屋租赁期限已满，根据乙方的申请，并经甲方与丙方同意，续租期限自2017年5月1日至2018年4月30日止。三方确认，对各方之间已建立或存在的与房屋有关的交易关系均了解并知晓，即甲乙之间存在房屋租赁关系，甲丙之间存在房屋买卖关系。甲方与丙方确认，房屋权属变更至丙方后，房屋租赁合同项下的权利义务概括转移给丙方，由丙方享有或负担。乙方确认，不行使对该房屋的优先购买权，并不实施影响甲方和丙方房屋买卖的行为。该日，原告还与张家口通泰控股集团有限公司签订了《房屋租赁合同》续租协议。2018年1月12日，被告取得上海市浦东新区张衡路180弄1、2、3、4号楼的不动产权证，上述不动产权证附记均记载，1、本证内房屋不可分割出售；2、项目必须自用，不得出租；3、项目必须服从张江科学城规划调整要求；4、项目若再次转让，须经张江园区管委会同意，并由园区国有开发平台公司优先购买。2018年1月31日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房地产抵押合同》四份，被告将系争房屋抵押给原告。2018年2月6日，原告取得系争房屋的抵押权。同日，原告将1号楼、2号楼交付被告。2018年2月1日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋买卖认购书》四份补充协议，其中，补充协议【1号楼】约定，1号楼总房价12,462.18万元，乙方已于2017年11月13日前支付甲方2,492.436万元，对于剩余购房款9,969.744万元，乙方于2018年6月30日前支付4,673.3175万元，于2018年9月30日前支付4,673.3175万元，于乙方取得不动产权证之日起365个自然日内支付623.109万元。补充协议【2号楼】约定，2号楼总房价8,637.82万元，乙方已于2017年11月13日前支付甲方1,727.564万元，对于剩余购房款6,910.256万元，乙方于2018年6月30日前支付3,239.1825万元，于2018年9月30日前支付3,239.1825万元，于乙方取得不动产权证之日起365个自然日内支付431.891万元。补充协议【3号楼】约定，3号楼总房价10,000万元，乙方已于2016年4月1日前支付甲方5,100万元，对于剩余购房款4,900万元，乙方于2018年6月30日前支付2,200万元，于2018年9月30日前支付2,200万元，于乙方取得不动产权证之日起365个自然日内支付500万元。补充协议【4号楼】约定，4号楼总房价4,900万元，乙方已于2017年11月13日前支付甲方2,499万元，对于剩余购房款2,401万元，乙方于2018年6月30日前支付1,708万元，于2018年9月30日前支付1,708万元，于乙方取得不动产权证之日起365个自然日内支付245万元。2018年7月13日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋买卖认购书》补充协议(以下简称《补充协议2》)，约定乙方自筹资金2,591.35万元，用于乙方应支付甲方的2号楼购房款，支付完毕后，乙方将2号楼房屋抵押给乙方选定的银行，获得4,318.91万元，用以支付甲方2号楼的购房款；将3号楼房屋抵押给乙方选定的银行，获得4,900万元，用以支付甲方3号楼的购房款；将4号楼房屋抵押给乙方选定的银行，获得2,401万元，用以支付甲方4号楼的购房款。乙方承诺于2018年7月20日前完成上述付款方案的全部事宜(不少于14,211.26万元)，并确保贷款银行于前述日期将款项支付至甲方账户，否则乙方应按本补充协议约定向甲方承担违约责任。另外，乙方应于2018年9月30日前支付甲方1号楼购房款8,169.74万元及1,800万元。双方于本协议签署之日起1个工作日内，办理1号楼抵押权登记手续，将1号楼的抵押金额由原“9,969.744万元”变更为“12,462.18万元”。乙方违反本补充协议约定的，甲方有权要求乙方按照逾期未付款的日万分之五向甲方支付逾期履行违约金，自乙方付款期限届满的次日起至乙方实际履行之日止。同日，双方签订《房地产抵押合同》，将抵押金额变更为12,462.18万元。同日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋买卖认购书》补充协议二(以下简称《补充协议3》)，约定乙方已于2017年11月13日前支付甲方1号楼购房款2,492.436万元，剩余9,969.744万元，乙方于2018年9月30日前支付8,169.74万元及1,800万元。甲方同意，在收到乙方按照《房屋买卖认购书》补充协议(指《补充协议2》)约定支付的全部款项的当日向乙方返还购房款的2,591.35万元。乙方应于2018年8月10日前支付上述退还购房款中的150万元，于2018年9月30日前支付2,441.35万元。上述退还购房款约定的使用期限内，甲方提供的该笔款项不计利息。按照《房屋买卖认购书》补充协议约定，乙方应于2018年7月20日前支付甲方购房款14211.26万元，在甲方返还乙方2,591.35万元购房款后，乙方未付款金额为12,561.09万元。因乙方未能完全履行1号楼的付款义务，乙方已于2018年2月6日将1号楼抵押给甲方，用于担保向甲方支付的1号楼购房款9,969.744万元，依据本补充协议之约定，乙方应于本协议签署之日起的1个工作日内，将抵押担保金额变更为12,462.18万元。乙方应按照本补充协议约定于2018年9月30日前向甲方支付全部购房款及其他未付款项。甲方有权要求乙方按照逾期未付款的日万分之五向甲方支付逾期履行违约金，自乙方付款期限届满的次日起至乙方实际履行之日止。因被告未按《补充协议3》付款，原告向上海市第一中级人民法院起诉被告，案号为(2018)沪01民初1425号。该案审理过程中，2019年1月16日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《协议书》，因乙方未能按照协议约定于2018年9月30日前履行购房款中12,411.09万元的支付义务，甲方向上海市第一中级人民法院提起诉讼，案号为(2018)沪01民初1425号。甲方同意，在乙方承诺并履行本协议约定的前提下，甲方在乙方签署本协议后2个工作日内，依法向法院提交撤诉申请：一、乙方自2019年2月(含本数)起，每月最后一日前，向甲方支付不少于1,000万元的购房款，直至乙方应付购房款12,411.09万元全部付清。二、乙方应最晚不迟于2019年6月30日前，向甲方付清全部应付购房款12,411.09万元；三、乙方正常履行上述义务，若需甲方协助或配合办理上海市张衡路180弄内1号楼抵押权转移登记手续的，须向甲方提出书面申请并经甲方同意后，方可实施。四、乙方按照前述约定付清全部购房款12,411.09万元后，因乙方迟延履行支付义务应向甲方支付的违约金、滞纳金等款项，依据双方所签署的房屋买卖法律文件约定，向甲方足额支付；前述滞纳金、违约金等，以应付未付款项为基数，自乙方依据双方所签署的房屋买卖法律文件约定的应付之日起计算，计算至乙方实际支付完毕之日止。五、因甲方提起本次诉讼所发生的各项费用，及律师费(按实际发生的费用)由乙方承担。此后，原告向上海市第一中级人民法院申请撤回该案起诉。2019年1月23日，上海市第一中级人民法院出具民事裁定书，裁定准许原告撤回起诉，案件受理费342,155.99元，由原告负担。原告为该案诉讼支出律师费86,000元。2019年4月8日，原告向被告发送付款通知书，要求被告在收到通知之日起2日内支付购房款本金、违约金、滞纳金、诉讼费、律师费等费用。2019年7月16日，原告再次向被告发送付款通知书，要求被告支付违约金、诉讼费、律师费等费用。2019年9月6日，被告通过微信向原告发送回函，表示出于租客未及时搬离、房产证附加限制等原因，被告企业举步维艰，无力支付高利率的违约金，故请求按照国家基准利率利息补偿原告延期部分资金产生的利息，待被告收到1号楼动迁款项后或融资到位后立刻支付。履约过程中，被告付款情况如下：2016年1月15日，被告支付购房定金1,000万元；2016年4月1日，被告支付3、4号楼首期购房款6,599万元；2017年11月16日，被告支付1、2号楼购房款4,220万元；2018年7月16日，被告支付2号楼购房款2,591.35万元；2018年7月20日，被告支付2、3、4号楼购房款11,619.91万元，其中2号楼4,318.91万元、3号楼4,900万元、4号楼2,401万元；同日，原告返还被告2,591.35万元(被告认为是借款)；2018年8月10日，被告支付购房款150万元；2018年10月17日，被告支付原告利息879,119元；2018年11月14日，被告支付原告利息930,832元；2019年3月8日，被告支付购房款50万元；2019年3月18日，被告支付购房款36万元；2019年7月1日，被告支付购房款12,325.09万元(被告认为其中2,591.35万元是归还借款)。对有争议的事实和证据，本院分述如下：1、原告提供原告员工谢洁的微信聊天记录，内容为2018年2月2日原告员工詹骏与谢洁的沟通情况，詹骏先发了一张与微信名“米米-米淑芬”的聊天截图，内容为“米米-米淑芬”发的信息，“张总！有件事情需要得到您的帮助，1月26日我们拿到了房产证，我们和谢洁刚刚办理了房屋抵押，接下来着手进行保洁、保安、班车等的招商及水、电、光纤等的变更过户事宜，年关将近，招商等工作遇到了困难，恳请能否得到张总的帮助，能够延期交房。不胜感激”，接着詹骏向谢洁表示，“沟通一下吧”、“班车肯定不接。水电过户也问下物业最快什么时候办好也不能拖”、“保洁不行也过户给她”、“最多安保处了”。谢洁回复，“我知道了”、“好的”。原告据此证明，“米米-米淑芬”即被告负责人楼淑芬，应其要求，原告迟延交付1、2号楼，因詹骏已经离职，无法提供詹骏与楼淑芬的微信聊天原始载体。被告对该份证据不予认可，并否认楼淑芬发过上述信息。2、2018年7月13日，被告与招商银行股份有限公司上海吴中路支行(以下简称招行)签订《法人购房借款及抵押合同》，约定被告向招行借款116,199,100元，为期60个月，自2018年7月18日至2023年7月18日，利率按照中国人民银行公布的5年金融机构贷款基准利率上浮10%计算。同时，被告将2号、3号、4号房屋抵押给招行，用于担保上述债权的实现。2019年6月13日，被告与上海农商银行股份有限公司张江科技支行(以下简称农商行)签订的《固定资产借款》，约定被告向农商行借款2.4亿元，借款用途为替换招行贷款及张江小贷贷款，支付剩余购房款等。借款期限自2019年6月13日至2025年6月12日，按季结息，利率为中国人民银行公布的同期贷款基准利率上浮50%，即7.35%。同日，双方还签订了《抵押合同》，被告将系争房屋抵押给农商行，用于担保上述债权的实现。被告据此主张，因不动产权证上存在限制内容，导致被告贷款利率上涨，造成被告利息损失。具体计算方式为：如按照基准利率上浮10%计算，利息总额为57,224,486.31元，如按照基准利率上浮50%计算，利息总额为80,496,134.43元，二者差额为2,327.1648万元，被告诉请按照30%计算，即698.15万元。原告不予认可，认为贷款利息存在差额与不动产权证附记内容不具有关联性。3、被告单方委托上海富申房地产估价有限公司对系争房屋的价值进行评估，评估条件为2016年1月29日，如产权证上存在“项目必须自用，不得出租；……”的附记内容时系争房屋的市场价值，评估报告显示，房屋价值应为30,907万元。被告据此证明，因不动产权证上存在限制内容，与成交价格相比，房屋贬值5,093万元，被告诉请按照30%计算，即1,527.90万元。原告对被告单方委托的评估结论不予认可，同时认为，成交价格是双方协商的结果，与市场价值并无必然联系。4、审理中，原告认为，被告于2018年10月17日、2018年11月14日支付的利息，系被告自愿补偿原告，不同意返还。被告提出，因其逾期付款，双方协商，由被告支付利息，原告不会提起诉讼，但被告支付利息后，原告仍然提起了诉讼。现被告要求将上述利息抵扣被告应付费用。5、被告表示，在获悉产权证上需要增加限制内容后，曾向原告口头提出减少房价款，但原告没有同意。考虑到3、4号楼已经交付，被告支付了购房款7,599万元及契税613万元，也投入了1.3亿元进行装修，工商注册地址已迁入3号楼等因素，被告不得已按照3.6亿元继续交易。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房屋买卖认购书》及相关补充协议均系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。履约过程中，双方曾多次对交易内容和付款条件予以变更，不一致之处，应以最后的协议为准。2018年7月13日，原、被告签订《补充协议2》、《补充协议3》，对欠款金额及付款方式作了详细安排，即被告应于2018年7月20日前支付原告2、3、4号楼购房款14,211.26万元，同时，原告将2号楼购房款2,591.35万元返还被告，将之延长至与1号楼的欠款一并支付，因此，被告须于2018年9月30日前支付原告12,561.09万元。然而，被告仅于2018年8月10日支付原告150万元，尚欠12,411.09万元未付，故原告向上海市第一中级人民法院起诉被告。该案诉讼过程中，2019年1月16日，双方再次达成协议，由被告于2019年2月起，每月最后一日前，向原告支付不少于1,000万元购房款，同时被告应于2018年6月30日前付清。被告付清全部购房款12,411.09万元后，还需向原告支付逾期付款产生的违约金、滞纳金，因该案诉讼产生的各项费用及律师费。从上述约定可以看出，原告并未免除被告未能于2018年9月30日付清购房款的违约责任，相反，双方明确了违约责任的承担方式。另外，被告还以系争房屋上存在租约为由主张原告违约在先，但根据2017年11月16日原、被告与租客签署的备忘录，延长租期系经被告同意，而非原告单方行为，故原告交房时存在租约并不构成违约。被告以其作为疫情防控重点保障企业，原告主张高额违约金影响其融资及疫情防控工作为由，请求本院驳回原告诉请。本院注意到，原、被告的合同纠纷并非发生于疫情期间，被告对契约精神的恪守亦不因对社会的贡献而有所改变，故就该项抗辩，本院难以采纳。关于原告第一项违约金的诉请，被告还辩称，1、违约金的计算基数应扣除2,591.35万元借款；2、双方约定的违约金标准过高，请求调低。本院认为，首先，2018年7月13日，原、被告约定由被告先支付2号楼购房款2,591.35万元，同时原告予以返还，将该款项的支付时间延长至与1号楼一致，上述约定并无被告向原告借款的意思合致，仍然应当认定为2号楼的购房款，只是原告对被告付款时间的宽限。况且，《补充协议3》明确该笔款项在原告返还被告之日至2018年9月30日前被告实际支付之日不计利息，被告应于2018年9月30日前支付全部购房款及其他未付款项，说明该笔款项与其余未付款购房款同样处理，如逾期付款应当计算违约金。原告以12,411.09万元作为违约金的计算基数，并无不当，本院予以采纳。其次，根据司法解释的相关规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，被告确实存在逾期付款的行为，但双方约定的违约金标准显然过分高于违约行为对原告造成的实际损失，本院酌情调整为每日万分之三的标准，计算得出逾期付款违约金数额为10,136,092.71元。最后，被告于2018年10月、11月向原告支付了部分利息，实际具有违约金性质，原告主张被告自愿补偿原告，不同意返还，于法无据。被告主张在应付费用中抵扣，本院可予照准。关于原告的第二项诉讼费、律师费的诉请，事实确凿、依据充分，本院予以支持。反诉部分，争议焦点之一在于，原告是否需要对被告取得的不动产权证上存在限制内容而承担赔偿责任。对此，本院认为，第一，虽然原、被告在《认购书一》中约定房屋不存在政府规定附加特定义务或限制交易的情形，但双方在2016年12月7日办理3、4号楼过户手续时便发现房屋过户存在障碍。2017年6月21日张江管委会出具《关于同意张衡路180弄第一上海中心项目转让事宜的函》后，被告对不动产权证附加限制内容的事实应为明知，但被告仍然与原告继续完成3、4号楼的交易。2017年11月，原、被告还就1、2号楼重新签订了《认购书四》，一并与3、4号楼办理了过户手续。在此过程中，被告从未对房屋价款提出过异议，也未向原告主张过违约责任或者赔偿损失。现房屋买卖的基本权利义务已经履行完毕，被告再以房屋权利瑕疵为由提出赔偿，有违诚信。第二，即便如被告所言，系基于种种考虑选择继续交易，被告作为理性的商事主体，必定是综合考虑各方面因素之后作出的商业判断，理应承受相应的法律后果。如由原告承担赔偿责任，实质为被告向原告转嫁了商业风险，有悖于二人的利益平衡。第三，在被告取得不动产权证之后，原、被告的争议主要围绕被告付款问题而展开，尤其是被告付清全部购房款后，还请求原告考虑被告企业的实际困难，延期支付并降低违约金数额。原告提起(2018)沪01民初1425号案件诉讼，双方于2019年1月16日签订《协议书》，约定被告支付完毕购房款后，还需要支付违约金、滞纳金，但并未约定原告的违约责任或赔偿责任。以上事实均可反映出，被告并不认为原告需要承担违约责任或赔偿责任，否则早已据此作为抗辩理由。第四，被告单方委托第三方对系争房屋鉴定价值评估，评估条件为假设原、被告签订合同时系争房屋产权证存在限制内容，计算得出与合同价款的差额，但上述假设的条件并不真实存在，且不动产权证上的限制内容并非市场的普遍现象，很难通过评估准确认定其对房屋价值的影响。故评估报告并不足以证明不动产权证上的限制内容造成系争房屋价值贬损。第五，被告以农商行与招行的银行贷款息差证明不动产权证上的限制内容造成利息损失，但从被告提供的证据来看，招行和农商行的借款合同均签订于被告取得不动产权证之后，说明二者存在息差并非不动产权证上的限制内容所致。综上，被告要求原告赔偿房屋差价损失及融资利息损失的反诉请求，缺乏依据，本院予以驳回。反诉部分的争议焦点之二在于，原告是否需要承担逾期交房违约金。2017年11月13日的《认购书四》约定，原告应于被告取得不动产权证后的2个工作日内向被告交付1号楼、2号楼。被告实际于2018年1月12日取得买卖房屋的不动产权证，根据上述约定，原告应于2018年1月16日前交付1号楼、2号楼。原告辩称，1、延期交房系因被告要求；2、原告于2018年2月6日取得抵押权证，此前享有拒绝交房的抗辩权。本院认为，首先，原告仅提供员工谢洁微信聊天记录中的截图证明被告要求原告延期交房，但未能出示截图所涉聊天记录的原始载体，无法证实截图中发信息的人为被告方负责人，该项事实的证明责任并未完成，故就该项抗辩，本院难以采信。其次，交付房屋为房屋买卖合同中出卖方的主合同义务之一，《认购书四》虽然约定被告需配合原告办理抵押权登记手续，但并未将该项义务作为交付房屋的对等条件，在交房时间已经明确的情况下，原告事后以此作为抗辩，显然缺乏依据，本院亦难采纳。最后，被告以已付房款4,220万元为计算基数，按照每日万分之五的标准，计算逾期天数21日得出违约金数额44.31万元，原告对计算方式和违约金标准不持异议，本院予以认可。综上，原告逾期交付1、2号楼，需向被告支付逾期交房违约金44.31万元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海宝藤生物医药科技股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)剑腾液晶显示(上海)有限公司逾期付款违约金8,326,141.71元(已抵扣上海宝藤生物医药科技股份有限公司支付的利息1,809,951元)；二、被告(反诉原告)上海宝藤生物医药科技股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)剑腾液晶显示(上海)有限公司诉讼费损失342,155.99元、律师费损失86,000元；三、原告(反诉被告)剑腾液晶显示(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海宝藤生物医药科技股份有限公司逾期交房违约金443,100元；四、驳回被告(反诉原告)上海宝藤生物医药科技股份有限公司其余的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费125,730元，由原告(反诉被告)剑腾液晶显示(上海)有限公司负担52,650元，被告(反诉原告)上海宝藤生物医药科技股份有限公司负担73,080元；反诉案件受理费77,659元(已减半收取)，由原告(反诉被告)剑腾液晶显示(上海)有限公司负担7,946元，被告(反诉原告)上海宝藤生物医药科技股份有限公司负担69,713元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张卓郁审 判 员  陈裕国人民陪审员  蒋晓慧二〇二〇年九月二十七日书 记 员  陈倩茹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。