海南省文昌市人民法院   民事判决书   （2020）琼9005民初2241号   原告：盛立林，男，1954年9月10日出生，汉族，黑龙江省鹤岗市工农区人，住该区华鹤社区61委**。   委托诉讼代理人：盛华，男，1978年11月5日出生，汉族，海南省文昌市文城镇人，住该镇新风居委会新风北里**。   被告：文昌金兴实业有限公司，住所地：海南省文昌市文城镇清澜开发区南二环道西侧金椰园小区**。   法定代表人：黄兴，董事长。   委托诉讼代理人：赵锐，该公司总经理。   原告盛立林与被告文昌金兴实业有限公司（以下简称金兴公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛立林的委托诉讼代理人盛华，被告金兴公司的委托诉讼代理人赵锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告盛立林向本院提出诉讼请求：1.请求法院解除原被告之间签订的《文昌市商品房买卖合同》；2.请求法院判决被告向原告返还购房款586,000元及自2018年4月17日至返还日期间的资金占用利息，计算至2020年6月24日，利息为55,096元，购房款和利息合计641,096元。【自2018年4月17日至2019年8月19日，按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款利率，586,000元×4.35%/360天×489天=34,625元。自2019年8月20日至2020年6月24日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息总额为，586,000元×4.07%/360天×309天=20,471元】；3.请求判决被告赔偿因未按约交房而给原告租房造成的经济损失8726元。4.请求判决被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年6月6日，原告作为买受人，与作为出卖人的被告签订《文昌市商品房买卖合同》（以下简称购房合同），约定：原告购买“文昌金和信花园（幢）2（单元）7层2-703（房号）的商品房，房屋总价款为586,000元。”买受人于2018年4月17日前已付清全款。双方在购房合同第八条“交付期限”部分约定：出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已完成建设工程规划验收和各项专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件的房屋交付给买受人。双方在购房合同第十一条“出卖人逾期交房的违约责任”中约定：逾期超过60日后，买受人有权单方解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。上述合同签订后，原告多次和被告沟通交房事宜，被告本应于2018年12月31日前交房，但因未达到交房条件，至今无法交房，原告一直租房居住。被告的行为严重违反合同约定，已构成根本违约，严重侵害了原告的合法权益。现原告依法起诉至贵院，请贵院查明事实并依法判如所请!   被告金兴公司辩称，一、原告与被告因房屋买卖合同一事，早于此案之前起诉过了。被告于2019年10月30日起诉至文昌市人民法院，案号为（2019)琼9005民初4722号，经由人民法院于2019年12月10日开庭审理后于2019年12月24日判决并生效。于2020年4月16日下达执行裁定书（2020)琼9005执990号，被告也按裁定书的要求，全额将款项支付完毕。本着一事不二议的原则，原告不能再次起诉已审判完的案子。该案在上次的庭审时，原告就出尔反尔，一会解除原合同，一会不解除原合同，在法官询问原告是否履行原合同时，原告最终确认履行原合同，庭审记录中应该有记录，既然履行原合同，被告又按法庭判决支付了相应款项，原告的诉讼，法庭应予驳回。二、原告出示的证据，被告提出质疑。之前庭审时，被告要求原告出庭当面审理。被告代理人称原告在老家，不在文昌，不能出庭。而这次提供的租房证明是2019年10月1日至2020年6月30日，该证明说明原告就在文昌，为何上次庭审未出庭？为何上次没有租房合同证明？而仅有的租房合同中，即无详细的地址，也无手印印章，即没有物业费及水电费交纳收据，也没有房东收款证明或转账记录。原告是否真实入住该房屋？被告质疑原告提供不实证据。此外原告既然在文昌就应该出庭以及出具手续确认陈伟代理一事，被告多次告知原告完善手续，原告至今没有确认。三、原告代理人盛华提供的结婚证，自称是原证丢失后补，但其代理人盛华的户口登记卡中写明其为未婚，从合同签字造假到租房合同有疑点到结婚证和户籍登记不符，被告提出质疑原告提供的证据真伪？是否提供假证欺骗法庭并以此讹诈被告？请求法庭明察。四、位于文昌金和信花园****的**，实际交款人为陈伟，定金及房款均由陈伟的账户缴纳，房屋销售合同并不是本人与被告当面签定的，被告发现合同中的原告签字及手印均为他人所签而非原告本人后，多次告知陈伟该合同存在不合规范的地方，需要收回原合同重新签定规范的购房合同或补充资料完善相关手续，但是原告迟迟不办理，至今未能提供有效的证明材料来证明原告是购房人以及原告与实际交款人陈伟的法律关系，因此被告质疑此次原告的起诉状和代理人委托书中的签字及手印是否为原告本人所签？故被告不承认原告的起诉状，更不承认原告的委托代理人。不能按时交房责任不完全在被告，原告应负主要责任。五、被告所承建开发的文昌金和信花园项目，由于政府自2018年4月22日实行海南省全域限购以来，商品房销售出现困难，加之各种材料涨价，人工费增加，政府相关部门调整（消防、规划、税务等）客观因素造成工期拖延，使得被告无法按照合同约定的时间交房，此前已口头和电话形式通知全部业主，并且在项目公告栏处张贴公告，并非被告所说的故意拖延。可以双方协商解决，但是应该交纳政府的款项不能变更。由于前期出现由他人违规签署的情况，被告质疑其他签字的真实性，故请求原告本人到现场签字，以表达其真实意愿。否则会影响后续办证事宜。3、该案的诉讼费被告不承担，由原告自行承担。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，包括：一、原告提交的证据：1.涉案房屋《文昌市商品房买卖合同》及其附件；2.转账记录1张、海南省增值税普通发票1张、收据3张；3.文建信访复字第[2019]92号答复意见书（2019年7月26日）、《文建信访复字第[2020]62号答复意见书（2020年6月22日）；4.原告儿子盛华与案外人陈伟的《结婚证》、户口本。二、被告金兴公司提交的证据：1.（2019）琼9005民初4722号起诉状、判决书；2.（2020）琼9005执990号执行裁定书；3.原告代理人户口登记卡；4.微信记录。   对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提交的证据：《个人租房合同》、居委会开区的证明，与本案诉争焦点没有关联性，不能作为认定本案事实的有效依据。二、被告提交的证据：1.《租房合同》，与本案诉争焦点不具有关联性。2.缴费通知书，涉案房产未达到交房条件，原告是否缴费不能作为被告抗辩的依据，故该证据不能作为认定本案事实的有效依据。   根据原告的陈述、被告的答辩及本院认定的证据，确认案件事实如下：原告儿媳妇陈伟于2018年3月31日向被告支付100,000元，于同年4月17日支付566,000元，被告陈伟向出具《收据》一张分别载明收到“盛立林（陈伟）”支付的上述款项。原告及其案外人陈伟均确认上述款项系陈伟代原告向被告支付的购房款及装修款。2018年6月6日，原告与被告金兴公司签订《文昌市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），购买被告开发的位于海南省文昌市文城镇文府北路东侧文昌金和信花园2单元7层2-703房，合同约定的建筑面积为69.37平方米，总价款586,000元。《合同》第五条约定：买受人在签订合同前应付清全款，现买受人于2018年4月17日前已缴纳586,000元全款。第八条约定：出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，即该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件的商品房交付原告使用。第十一条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1、逾期在60日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之五支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款的万分之五的违约金。被告已向原告出具购房款发票，载明购买方为盛立林，房款金额为586,000元。2018年4月17日，案外人陈伟代原告与被告就涉案房屋装修事宜签订《委托装修合同》，约定工程价款为80,000元，装修验收随所购房产交房之日一并验收交房。涉案房产目前已作网签备案。   被告于2019年5月27日向原告作出交房通知书，通知原告于同年6月1日前办理涉案房屋的交接手续。原告因涉案房屋不具备交房条件，向文昌市住房和城乡建设局提出信访，经该局核查，于2019年7月26日作出文建信访复字【2019】92号《关于盛华反映“金和信花园”小区交房问题的答复意见书》，对原告信访反映的涉案小区交房未能提供验收手续就进行交房及要求开发商支付逾期交房违约金的问题，作出如下处理意见：1.关于小区交房未能提供验收手续问题，经我局调查，“金和信花园”项目确实未达到交房条件。目前，我局已责令文昌金兴实业有限公司停止交房，待项目竣工验收备案后，方可进行交房。同时，要求文昌金兴实业有限公司抓紧组织相关资料办理项目竣工验收备案。2.关于要求开发商支付逾期交房违约金问题。因逾期交房违约产生的违约金问题，经我局协调，文昌金兴实业有限公司同意按照双方签订的《商品房买卖合同》约定条款执行，也可通过补贴物业管理费的方式对业主进行赔偿。2019年10月30日，原告盛立林向本院提起民事诉讼，要求被告向原告支付逾期交房违约金89,072元，2019年12月24日本院作出（2019）琼9005民初4722号民事判决书，判决：“一、被告文昌金兴实业有限公司应于本判决生效之日起五日内以购房款586,000元为基数，自2019年1月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率1.3倍的标准，自2019年8月20日起至2019年10月31日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准分别向原告盛立林计付逾期交房违约金；二、驳回原告盛立林的其他诉讼请求。”该判决已生效，并已经执行终结。2020年4月22日，原告盛立林到文昌市住房和城乡建设局咨询涉案房产是否达交房条件的问题，文昌市住房和城乡建设局向原告盛立林出具文建信访复字[2020]62号《文昌市住房和城乡建设局关于盛立林反映“金和信花园”小区交房问题的答复意见书》，对原告咨询“金和信花园”小区是否达到交房条件交房问题，作出如下处理意见：“一、关于小区是否达到交房条件的问题，经我局调查，金和信花园项目未达到合同约定的交房条件。目前，该项目已进行了工程各项专项验收，但未办理项目竣工验收备案。……”截至原告提起本案诉讼时止，被告未取得涉案项目的工程竣工验收备案证。原、被告庭审均确认，涉案房产已经装修完毕。原告盛立林以涉案房产未达到交房条件为由，向本院起诉要求解除《合同》及《委托装修合同》。   另查，原告盛立林于2020年7月23日向本院提出保全申请，本院根据原告的申请于2020年7月23日作出（2020）琼9005民初2241号民事裁定书，冻结被告金兴公司名下中国工商银行海南省海口秀英支行2201021219200128835账户中的20,258.11元，作出（2020）琼9005民初2241号之一民事裁定书，查封被告名下位于海南省文昌市文城镇文府北路东侧文昌金和信花园2单元11层1104房，查封金额以560,692.96元为限。   本院认为，本案的争议焦点是：一、双方签订的《文昌市商品房买卖合同》是否应当依法予以解除；二、原告主张被告返还购房款586,000元及利息是否应予以支持；三、被告是否应当向原告赔偿租房的经济损失。   一、关于双方签订的《文昌市商品房买卖合同》是否应当予以解除的问题。原告与被告签订的涉案《合同》，系原、被告的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，故该《合同》合法有效。原告已依合同约定向被告支付房款，被告应依约履行交付房屋的义务。文昌市住房和城乡建设局于2020年6月22日作出的答复意见书中明确载明涉案房屋仍不具备交房条件，截至原告提起本案诉讼时止，被告仍未取得涉案项目的工程竣工验收备案证，被告无法将商品房交付给原告使用。根据《合同》约定：逾期超过60日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款的万分之五的违约金。原告与被告自2018年6月6日签订《合同》已经超过60日，2019年10月30日，原告盛立林曾向本院提起民事诉讼：要求继续履行《合同》，被告向原告支付逾期交房违约金，本院作出（2019）琼9005民初4722号民事判决书支持了原告盛立林的诉请，且违约金已经实际履行完毕，但是被告金兴公司至今仍无法按照《合同》约定向原告盛立林交付房屋，违约行为持续存在，再次超过60日的期限，原告盛立林有权要求解除《合同》。   二、原告主张被告返还购房款586,000元及利息是否应予以支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，《合同》解除后，被告金兴公司应当对已收取原告盛立林的购房款586,000元予以返还，同时涉案房屋已经办理了网签备案，原告盛立林也有义务协助被告办理注销涉案房产网签备案的手续。   根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。在原告起诉至本院之前，原告一直主张履行《合同》，被告金兴公司也已经按照生效判决确定的违约金，支付了履行合同的违约金。本次原告起诉，被告金兴公司实际到起诉之日才知晓原告要求解除《合同》的意思表示。虽然本案由于被告金兴公司逾期交房的违约行为导致《合同》解除，原告有权要求被告承担相应的违约责任，但原告要求继续履行《合同》的违约金已经领取，被告无需重复支付上述《合同》履行期间的利息。原告主张的占用购房款的利息应当从原告起诉之日起算，即从2020年7月8日起算，超出部分的利息本院不予以支持。   三、关于被告是否应当向原告赔偿租房的经济损失的问题。双方在《合同》中对被告逾期交房的行为已经作出相应的惩罚性条款的约定，即赔偿违约金或者解除合同，故原告赔偿租房的损失，没有事实与法律依据，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：   一、原告盛立林与被告文昌金兴实业有限公司于2018年6月6日签订的《文昌市商品房买卖合同》于本判决生效之日起，依法予以解除；   二、限被告文昌金兴实业有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告盛立林退还购房款586,000元，并支付相应的利息（以586,000元为基数，按照参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年7月8日计付至实际付清586,000元之日止）；   三、限原告盛立林于本判决生效之日起十日内，协助被告文昌金兴实业有限公司办理文昌金和信花园（幢）2（单元）7层2-703房产的网签备案注销手续；   四、驳回原告盛立林的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费5,149.11元，由原告盛立林负担700元，被告文昌金兴实业有限公司负担4,449.11元。限被告文昌金兴实业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向本院缴付案件受理费4,449.11元，案件受理费5,149.11元原告盛立林已预缴，本判决生效后，本院予以退还4,449.11元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判员 郎 爽     二0二0年九月二十日   法官助理 周国宇   书记员 罗 敏   附：本案适用的法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。   法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。