河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫9001民初1077号原告：王勤，女，1964年8月1日出生，汉族，住浙江省宁波市江**。委托诉讼代理人：赵宗文，河南艳阳天律师事务所律师。被告：济源泰宏置业有限公司，住所地：济源市愚公路**。法定代表人：聂小丽，总经理。委托诉讼代理人：吴小飞，公司员工。委托诉讼代理人：李海伟，河南九威律师事务所律师。原告王勤与被告济源泰宏置业有限公司（以下简称泰宏置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告王勤的委托诉讼代理人赵宗文，被告泰宏置业公司委托诉讼代理人吴小飞庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王勤向本院提出诉讼请求：要求依法判令被告将原告购买的泰宏?天安广场酒店辅楼的10套商品房（601、602、603、604、615、616、617、618、619、620）进行砌墙、隔断分割、独立成套，并履行交付义务。2、要求被告支付逾期交房违约金84082.2元（从2020年1月1日起以所交房款为基数，按照年利率6%计算至2020年4月2日）并计算至实际交付之日止。事实与理由：原告于2018年8月8日与被告签订10份《商品房预售合同》（以下简称《合同》），购买了被告开发的位于沁园办事处××大道××号泰宏?天安广场酒店辅楼601（合同编号：JYYS00013833）、602（合同编号：JYYS00013834）、603（合同编号：JYYS00013835）、604（合同编号：JYYS00013836）、615（合同编号：JYYS00013837）、616（合同编号：JYYS00013838）、617（合同编号：JYYS00013839）、618（合同编号：JYYS00013840）、619（合同编号：JYYS00013841）、620（合同编号：JYYS00013842）共计10套商品房。根据《合同》第八条约定：被告应当在2019年12月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用，合同第九条约定被告逾期交房应当承担违约责任。被告在2019年6月20日向原告发出了交房通知，原告前去验收房屋被拒，被告不让原告验房也不向原告交付房屋钥匙，致使交房流于形式而未实际交房，且被告对原告房屋的隔断不符合合同约定。被告的违约行为已经给原告带来经济和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益，故提起诉讼。被告泰宏置业公司辩称:1、本案双方签订的房屋买卖合同属实，但双方已经口头协商进行置换，将合同约定的泰宏?天安广场酒店辅楼6楼东的10套房屋置换为6楼西的10套房屋，房屋面积、户型均一致，但此后原告反悔。2、涉案房屋属于综合办公楼框架结构，不存在内部砌墙隔断，业主可在购买后根据使用情况自行处理，且双方在合同中也没有约定单独分割成套。3、原告起诉要求支付违约金不应支持，本案诉争房屋在2019年12月31日之前已经具备交付条件，仅是因房产在置换后原告始终未将涉案房产对外出租成功，并非被告方不能交付。4、原告请求支付违约金计算方法与合同约定不符，应依合同约定处理。原告提供的证据有：1、被告于2018年8月8日出具的房款收据一张，证明被告已经收到原告支付的购房款550万元。2、双方于2018年8月8日签订的商品房预售合同（泰宏?天安广场酒店辅楼601号、602号、603号、604号、615号、616号、617号、618号、619号、620号）复印件10份。3、2018年6月份原告缴纳的十套房屋（泰宏?天安广场酒店辅楼601号、602号、603号、604号、615号、616号、617号、618号、619号、620号）维修基金票据10份，证明原告已按期足额缴纳所购房屋的维修基金。4、2019年12月20日原告给被告邮寄的催交付房屋函件及快递邮寄回执单各一份，证明原告向被告邮寄催交函，催促被告履行交付房屋的义务。经质证，被告泰宏置业公司对证据1、2、3的真实性无异议，但认为该3份证据仅仅能证明原告购买了涉案房屋，原告依据合同第十三条、第十四条不能确定房屋应当砌墙、隔断，原告该项主张是对合同的错误理解。对证据4的真实性有异议，邮件回执单内容并不显示邮递的材料内容，至于回执单上所书写的“关于要求交付泰宏天安广场酒店辅楼5-6楼办公用房的函”系事后添加并非顺丰快递复印件上原有的内容，且系原告方单方制作，被告方并未收到。涉案房产按照合同约定交付时间为2019年12月31日前，该函件制作日期为2019年12月11日，也就是说双方约定的实际交房时间尚未达到，王勤不应当在此之前发函催交房屋。此外，该函件中还包含了5楼的房产，而原告本次诉讼并未涉及5楼房产，由此印证5楼房产被告方已经交付，涉案房产因此前的置换和原告的反悔才是引起本次诉讼的主要原因。被告提供的证据为证人杨某的证人证言一份，内容是：2019年7月5日其因办公需要租赁办公室就到豪生大酒店西侧办公楼了解，在一楼玻璃门上看到泰宏置业公司办公楼西六楼租赁人的联系电话，联系后知道联系人叫王李涛，并和王李涛在华新小区北侧的卖酒的门面房和王李涛见面，其问王李涛是房主吗，王李涛说他是房主，王李涛说这房是他的房，他说了算，后因公共部分装修费用的承担问题未予王李涛谈妥，其决定不再租用泰宏置业公司西六楼的房子。王李涛出庭陈述：泰宏置业公司与王勤就东十套房屋调整为西楼十套房屋在签订合同前泰宏置业公司邓全义（实际控制人）委托其和王勤进行过沟通，王勤没有同意，其也向邓全义进行了反馈。合同签订后其到泰宏广场散步，见到邓全义和聂小丽（泰宏置业公司经理），问二人在干什么，其二人说在装修东楼6楼，其说王勤没有同意调还，怎么就装修了，为此很不愉快。经质证，原告对杨某的证言真实性有异议，该证人杨某与泰宏置业公司的关系不清楚，该证人证言属于证人的一种形式，因杨某未出庭，不能作为有效证据。对王李涛的证言原告无异议，被告认为王李涛陈述的不属实，涉案房屋在2018年签订合同前双方有过协商，且在签订合同后通过王李涛和王勤沟通，邓全义和王勤也进行过沟通，当时王勤是同意置换后，其公司2019年才进行装修的。本院认证如下：被告对原告提供的证据1、2、3无异议，予以认定，被告提供的证据4系通过快递以邮寄方式送达，被告已经签收，但认为不能证明邮寄内容是催缴房屋函，但被告并未提供王勤收到邮件的内容，故对证据4予以认定。被告提供杨某的证言，因杨某未出庭作证，该证据形式不符合证据的形式要件，本院不予采信。王李涛并未证明被告陈述的原告同意与被告置换房屋的事实。根据原、被告陈述，依据有效证据，本院确认案件事实如下：2018年8月8日原告与被告签订《商品房预售合同》10份，购买了泰宏.天安广场酒店辅楼601号（房屋代码83801）、602号（房屋代码83850）、603号（83808）、604号（房屋代码83857）、615号（房屋代码83903）、616号（房屋代码83937）、617号（房屋代码83843）、618号（房屋代码83919）、619号（房屋代码83920）、620号（房屋代码83921）房屋。其中601号房屋建筑面积98.65平方米，套内面积68.64平方米，总价537591元；602号房屋建筑面积101.18平方米，套内面积70.4平方米，总价551378元；603房屋建筑面积98.65平方米，套内面积68.64平方米，总价537591元；604建筑建筑面积101.18平方米，套内面积70.4平方米，总价551378元；615号房屋建筑面积101.18平方米，套内面积70.4平方米，总价551378元；616号房屋建筑面积106.24平方米，套内面积73.92平方米，总价578952元；617号房屋建筑面积98.65平方米，套内面积68.64平方米，总价537591元；618号房屋建筑面积101.18平方米，套内面积70.4平方米，总价551378元；619号房屋建筑面积101.18平方米，套内面积70.4平方米，总价551378元；620号房屋建筑面积101.18平方米，套内面积70.4平方米，总价551385元；上述10套房屋房款总计550万元。10份合同第八条约定：交付期限：出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种条件即（该商品房经验收合格），并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2政府行为导致工程延期的，并由作该行为的政府机构出示文件书面证明的；3买受人逾期付款的。第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按第1种方式处理，即按照逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付房款0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.1（该比率不小于第（1）向中的比率）的违约金。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人逾期超过7日，即视为出卖人已经交付，买受人承担违约责任，并向出卖人支付总房款的1%作为违约金。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第（2）种方式处理；即继续施工达到双方约定的标准。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：出卖人承诺该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水电在商品房交付时；如果在规定期限内未达到上述使用条件，双方同意按以下方式处理：1、在商品房交付使用后30日内达到使用条件。合同附件一为房屋平面图。附件二：为公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明：1、泰宏天安广场小区内所售房屋面积：套内面积与公共部位分摊建筑面积之和（以房屋测绘部门测绘面积为准），2、公共部分为分摊建筑面积是指该栋楼的外墙、楼梯、电梯、门厅、过道及设备用房的建筑面积分摊到该套房屋面积。附件三：装饰、设备标准：1、外墙：高级外墙涂料与面砖结合。2、内墙：户内墙天棚均水泥砂浆毛面，不罩白。3、顶棚：水泥砂浆毛面，不罩白。4、、地面拉毛处理，预留装修厚度。5、门窗：不锈钢玻璃门，玻璃窗户。6、供电系统：供电采用一户一表，电表安装在电气竖井表箱内。7、供水系统：供水采用一户一表，水表安装在水表箱内。附件四：合同补充协议，本合同附件四内容篇幅所限，双方就有关事项另行签订补充协议，本合同与另行签订的补充协议具有同等法律效力。2018年6月期间原告分别交付601号房屋住房维修基金6412元、602号房屋6576元、603号房屋6412元、604号房屋6576元、615号房屋6576元、616号房屋6905元、617号房屋6412元、618号房屋6576元、618号房屋6576元、619号房屋6576元、620号房屋6576元。被告于2019年6月20日向原告发出交房通知，原告2019年12月20日回函认为2019年6月收到原告发出的交房通知后，经查看不符合合同约定的分割交房条件，（大整间）也没有提供给合同约定应当提供交房条件的相关证件等符合合同约定交房条件时再通知交房。被告称涉案房屋其装修即将结束，已经花费70余万元。审理中，考虑到被告已经装修了涉案房屋，为减少损失，本院调解，原告坚持不同意置换，要求被告按照合同约定交付涉案房屋，双方不能达成调解意见。本院认为，原、被告签订的10份《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，属有效合同，双方当事人均应遵照履行，原告交付了房款，被告应当按照约定期限将房屋交付原告。双方合同约定的交房时间是2019年12月31日，被告应当在此之前将房屋交付原告，逾期交付房屋应当按照约定承担逾期交房违约金。关于房屋是否交付的问题，被告于2019年6月份向原告发出交房通知，原告收到交房通知后于2019年12月20日向被告发出回函，认为被告所交付的房屋不符合合同约定的交房条件，未予接收。被告也未提交原告验收并接收房屋的证据，视为房屋被告未交付给原告。被告不能按期交付房屋，构成逾期交付，现原告要求被告交付房屋并支付逾期交房违约金，符合合同约定，本院予以支持，但原告要求以已交房款为基数按照年息6%计算逾期交房违约金不符合合同约定，本院不予采纳，应按照合同约定计算逾期交房违约金。按照合同约定被告从2020年1月1日起以已交房款为基数按照日万分之0.1向原告支付逾期交房违约金计算至2020年4月2日（550万元×万分之0.1×92天）5060元。房屋置换属于合同事由的重大变更，双方应当采用书面形式或者其他足以证明的方式证明双方对合同内容进行了变更。被告辩称已经与原告口头协商，经原告同意，将原告购买的10套涉案房屋置换为西楼六楼10套房屋，并未提供充分证据证明，原告否认双方对涉案房屋进行了置换，因此，被告该抗辩理由，本院不予采信。另，原告认为目前房屋被告并未分割独立成套，不符合合同约定的交付条件。被告称整体建筑系框架结构，根据合同约定原告购买的10套房屋无需分割成套，可在房屋交付后，原告使用时根据需要自行分割。因原告与被告订立的是10份独立的合同，合同附件平面图显示为一户一号，附件三显示水电为一户一表，故涉案房屋应为10套独立成套的房屋，被告应将涉案房屋分别分割成套后交付原告。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告济源泰宏置业有限公司在判决生效后两个月内将符合合同及附件约定条件的泰宏天安广场酒店辅楼601号、602号房屋、603房屋、604号房屋、615号房屋、616号房屋、617号房屋、618号房屋、619号房屋、620号房屋交付给原告王勤。二、被告济源泰宏置业有限公司在判决生效后十日内支付原告王勤2020年1月1日至2020年4月2日期间的逾期交房违约金5060元；2020年4月3日以后以550万元为基数，按照日万分之0.1的标准计算至房屋实际交付之日止。三、驳回原告王勤的其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50819元，原告负担1500元，被告负担49319元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省济源中级人民法院。本案生效后(当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准)，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  王小奇人民陪审员  李小林人民陪审员  张正常二〇二〇年九月二十一日书 记 员  吕林倩