陕 西 省 高 级 人 民 法 院 民 事 判 决 书    （2019）陕民再52号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：西安科技大学。住所地：陕西省西安市雁塔路中段58号。法定代表人：蒋林，该校校长。委托诉讼代理人：谭敬慧，北京市君都律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈南山，北京市君都律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：西安天豪实业有限责任公司。住所地：陕西省西安市西影路甲字18号。法定代表人：苏蒲民，该公司董事长。委托诉讼代理人:牛步青，北京市博儒律师事务所律师。   委托诉讼代理人:何少鹏，陕西融德律师事务所律师。被申请人（一审第三人、二审上诉人）:渭南市盈丰装饰工程有限责任公司。住所地：陕西省渭南市临渭区西南京路29号。    法定代表人：闫建民，该公司执行董事。委托诉讼代理人：景安，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒲仁杰，陕西稼轩律师事务所律师。被申请人（一审第三人、二审上诉人）:杨俊，男，1983年12月28日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。被申请人（一审第三人、二审上诉人）:张小蒲，女，1978年4月3日出生，汉族，住陕西省西安市碑林区。被申请人（一审第三人、二审上诉人）：谭国珍，女，1964年4月2日出生，汉族，住陕西省西安市莲湖区。三被申请人共同委托诉讼代理人：闫黎平，陕西高新域律师事务所律师。再审申请人西安科技大学（以下简称西科大）因与被申请人西安天豪实业有限责任公司（以下简称天豪公司）、渭南市盈丰装饰工程有限责任公司（以下简称盈丰公司）、杨俊、张小蒲、谭国珍房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2017）陕民终1150号民事判决，向最高人民法院申请再审，最高人民法院以（2018）最高法民申5515号民事裁定指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人西科大委托诉讼代理人谭敬慧、张治国，被申请人天豪公司法定代表人苏蒲民及委托诉讼代理人牛步青、何少鹏，被申请人盈丰公司委托诉讼代理人景安、蒲仁杰，被申请人杨俊、张小蒲、谭国珍共同委托诉讼代理人闫黎平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人西科大再审称，（一）涉案合同是被申请人虚构房屋买卖事实，进行虚假意思表示所作出的民事法律行为,应依法无效。作为涉案合同的天豪公司不存在买卖房屋的意思表示，在合同书面记载的签订日期，双方根本不具有买卖房屋的意向，天豪公司在（2009）西民二初字第0009号案件中的答辩意见、代理词和上诉意见中均表示已将涉案房屋交付申请人，并未有过另行出售涉案房屋的意思表示。涉案合同实际为天豪公司于2012年虚假签订，目的是为了将涉案房产过户于天豪公司利害关系人名下，导致申请人至今无法取得涉案房屋的所有权。被申请人之间对于如何签订合同以及为何合同履行与正常交易不符等关系到被申请人签订商品房买卖合同是否为虚假意思的重要事实问题进行虚假陈述，且自相矛盾，对于具体细节问题拒不到庭陈述。根据《民法总则》第146规定，被申请人以虚假的意思表示实施的民事行为即签订商品房买卖合同的行为无效，商品房买卖合同亦应无效。（二）根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第5条规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。因此，应当首先由被申请人对合同订立和生效的事实承担举证责任，然后才由申请人对于签订合同的行为无效承担举证责任，二审法院在合同成立和生效问题缺乏具有证明力的证据支持下，径行认定合同有效，并将合同效力的举证责任分配给申请人，违反证据规则对于举证责任的分配原则，适用法律错误，应予以纠正。二审判决认定涉案合同的签订日期并认定涉案合同依法成立且真实有效，缺乏证据支持，判处不当。被申请人拒绝到庭说明签约经过，二审改判一审因此情况作出的认定，违反《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第110条的规定，应当对被申请人主张的事实不予认定。被申请人对于一审法院要求限期回复的问题均未回复，二审改判一审因此情况作出的认定，违反证据规定第8条的规定。二审按照被申请人的主张及合同复印件上的记载，认定签约时间，缺乏证据证明。二审判决认定支付购房款的事实不清，未查明支付购房款时间与合同约定支付时间、办理房产证时间明显存在重大不合理性。二审判决以混淆不清的合同履行情况作为其认定的依据，且以“谭国珍已入住多年”为由，以偏概全的对涉案房屋的使用情况作为误导性认定，认定事实错误，应予以撤销。（三）对于申请人的诉讼请求，一审判决认定及分配举证责任合法有据，二审判决理应支持申请人的诉讼请求，除纠正一审关于合同编号的文字错误外，予以维持一审法院的认定。一审法院有权依法分配举证责任并作出认定，二审法院无权对依法属于一审自由裁量权范围内的法律认定予以改判；根据一审法院查明的情况，能够充分证明被申请人对于房屋买卖关系存在虚假陈述，涉案合同的成立与效力有重大存疑，在被申请人未予以说明及证明合同效力的情况下，一审法院认定合同无效合法有据。申请人有新证据进一步证明涉案合同系双方虚假签订，双方存在重大利害关系。申请人提交的最高人民法院裁定书及盈丰公司工商登记信息表，证明第三人张小蒲、盈丰公司均与天豪公司存在重大关联，具有恶意串通的关系基础，申请人提供的证据，均能证明涉案房屋一直被占用，盈丰公司不对房屋现场进场查看便签订商品房买卖合同，又完全不按照合同约定支付房款，也不按照合同约定收房，明显与正常交易不符，房屋买卖关系真实性有重大存疑。天豪公司主张申请人对于出售涉案房屋一事知情，并要求将房款打入申请人账户一事，申请人提交王忠义和常心坦的证言，证明天豪公司陈述虚假，虚构房屋买卖关系的事实经过。盈丰公司系2008年8月成立，杨俊、张小蒲陈述走盈丰公司的团购，该说法明显系虚假陈述，既与合同约定不符，又完全违背常理，房屋买卖关系重大存疑。综上，被申请人之间存在重大利害关系，其双方虚构房屋买卖关系的事实经过，陈述自相矛盾，不提供合同原件以阻却一审法院查明合同签订日期，拒不到庭回避法庭调查，且合同履行明显与正常交易不符，显然系通过虚构房屋买卖关系的方式恶意转移涉案房产权属，依据《民法总则》第146条的规定，被申请人之间以虚假的意思表示实施的民事法律行为应属无效。二审判决认定基本事实缺乏证据证明，适用法律错误。请求：依法撤销二审判决；改判确认天豪公司与杨俊、张小蒲、谭国珍、盈丰公司就15套房屋的买卖行为即签订的15份商品房买卖合同无效；一、二审案件诉讼费全部由被申请人共同承担。被申请人天豪公司辩称，（一）申请人西科大的陈述反复无常。西科大在本案二审庭审中认为原一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予维持，但在向最高人民法院申请再审期间，又认为一审判决违反法定程序，超出了申请人的诉讼请求，应予以再审，而在本次再审期间又请求撤销二审判决，确认天豪公司与第三人的房屋买卖行为即签订的商品房买卖合同无效。西科大就同一事由在不同的诉讼阶段，为骗取对其有利的判决和裁定而相继做出自相矛盾的陈述，明显恶意诉讼。二审法院正是基于一审判决存在认定事实不清、适用法律错误的问题而进行的改判，再审判决应予以维持。（二）西科大的再审请求有意偏离其原诉讼请求和二审判决内容。西科大的一审诉讼请求为依法确认天豪公司非法、违约将出售给申请人的房产另行出售给第三人的行为无效。在最高人民法院的申请再审中请求撤销二审判决，改判维持一审合同无效的判决，而在本次再审中请求撤销二审判决，改判确认天豪公司与杨俊、张小蒲、谭国珍、盈丰公司就15套房屋的买卖行为即签订的15份商品房买卖合同无效。西科大本次再审申请的请求和理由完全改变了其一审、二审、申请再审阶段所称的事实依据和法律依据，改变了本案审理的基础。西科大在一、二审时认为天豪公司和第三人存在恶意串通，其依据的法律条款是合同法第五十二第二项及《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条，二审法院针对西科大的观点和法律依据进行审理，认为西科大应对恶意串通承担举证责任，现西科大又提出一系列所谓新的法条和事实理由，显然与原二审审理的基础不同。（三）天豪公司对外销售涉案房产，符合天豪公司与西科大之间的协议约定，涉案房产交易行为合法。天豪公司作为开发商、涉案房产物权持有人，五证齐全，对外销售涉案房产符合法律规定，根本不存在恶意和虚假的情形。（四）涉案房产销售价格合理、合法。依据西科大2007年6月12日与案外人西安誉恒实业发展有限公司（以下简称西安誉恒公司）私自签订的房产商铺买卖协议和补充协议，并以每平方米6250元出售给案外人西安誉恒公司，而天豪公司与第三人盈丰公司对该层商铺签订的合同价款为每平方米6500元，且无任何优惠。西科大以涉案房屋买卖房价过低，不符合常理为由提起本案诉讼，无事实和法律依据。（五）二审判决对举证责任分配正确，西科大应当承担举证不能的法律后果。根据双方2005年9月9日、2012年9月5日形成的会谈备忘录、2012年9月7日西科大移交天豪花园业主办证合同清单及西科大给房产中心出具的证明，均能证明西科大是本案天豪花园所有业主合同原件的保管方，其有责任向法庭提交合同原件。西科大主张合同的真实签订时间为2012年，而非合同记载的2005年及2008年，但其没有证据证明合同存在倒签的情形，其应承担举证不能的法律后果。（六）本案中，天豪公司与西科大是合作开发房地产合同关系，而非房屋买卖合同关系。根据天豪公司与西科大双方的约定及履行情况，天豪公司提供土地使用权，西科大提供资金作为共同投资，共同对天豪花园小区进行开发建设，双方均承担了建设、经营并从中获得收益的权利，且双方并没有约定天豪公司将天豪花园小区的房产过户至西科大的名下，因此双方之间并非是房屋买卖合同关系，而是房地产开发合作合同关系。综上，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回西科大的再审请求，维持二审判决。被申请人杨俊、张小蒲、谭国珍辩称，（一）西科大申请再审的请求和一审诉讼请求不一致，其所依据的事实和理由及法律规定均与一审、二审不一致，其再审申请不符合法律规定，应予以驳回。西科大依据《民法总则》第146条的规定，既违背其一、二审的请求和主张，也不符合法不溯及既往的基本法律原则，其再审请求已经背离了原一、二审的审理范围，不应予以支持。（二）二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。根据查明的事实能充分证明涉案商品房买卖合同系买卖双方的真实意思表示，合法有效，且涉案房屋买卖合同已经履行完毕，涉案房屋均已登记在答辩人名下，答辩人对涉案房屋享有物权，答辩人的合法权益应受到法律保护。涉案商品房买卖合同没有正常履行的根本原因是西科大与天豪公司旷日持久的纠纷所造成，答辩人并无过错。西科大与天豪公司之间的约定，不能对抗答辩人等善意第三人。被申请人盈丰公司辩称，（一）答辩人与开发商天豪公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且未侵犯西科大的任何利益，西科大无权请求确认被申请人之间房屋买卖行为和商品房买卖合同无效。答辩人与天豪公司2008年9月30日签订商品房买卖合同后，不仅按合同约定交纳了大部分房款，而且还于2012年取得涉案房屋的不动产登记权证，并不存在虚构事实的情形。西科大主张涉案房屋的所有权，但在天豪公司出售的所有房产中，没有任何一套登记在西科大的名下，西科大并非是涉案房屋的买受人或物权人，无权向答辩人主张涉案房屋的物权权益，且买卖双方是否有利害关系，并不影响合同的效力。（二）二审法院审理并不存在分配举证责任错误的问题。本案是西科大提起的诉讼，按照谁主张谁举证的原则，西科大应当就其诉讼请求提供相应的证据，但一、二审期间，西科大并未向法庭提交天豪公司与第三之间的买卖行为系恶意串通的相关证据，答辩人所持合同复印件与房产部门备案的合同原件内容完全一致，根本不存在无原件和虚假合同的问题，且答辩人提供的付款转账凭证及房屋所有权证，足以证明买卖双方意思表示真实，行为合法。（三）答辩人在原审庭审中，已向法庭陈述了合同签约时间、地点及付款情况，不存在拒不到庭的问题。（四）答辩人支付购房款符合正常交易。因西科大与天豪公司于2009年开始发生纠纷，答辩人2008年签订合同后，多次提出交纳房款，但均因对方缴款账户有分歧而搁置。2012年诉讼期间，答辩人在办理产权登记后再次提出交钱，天豪公司称一审法院要求暂缓交款，并让答辩人等通知。如果西科大与天豪公司不发生纠纷，法院不提暂缓交款，答辩人决不可能在2014年才向天豪公司支付3351万元购房款，因此根本不存在合同履行不符合正常交易习惯和不符合常理的说法。西科大一审的诉讼请求：1、依法确认天豪公司非法、违约将已出售给西科大的房产另行出卖给盈丰公司、杨俊、张小蒲、谭国珍的行为无效；2、本案诉讼费由天豪公司承担。一审法院认定事实：西科大与天豪公司于2001年12月28日签订《协议》，2003年5月29日签订《天豪小区建设项目补充协议》，2005年11月19日签订《补充协议二》，双方约定由天豪公司开发建设天豪花园、西科大全部购买天豪花园相关事宜。《协议》约定西科大以2895元/㎡的价格购入天豪花园，其规划面积为4.5万平方米，总价款为13027.5万元。《协议》第三条约定天豪公司责任： 1、负责办理工程建设前期的所有手续并交纳所有费用；2、负责工程建设，确保工程质量为优良以上，并按期竣工；3、向西科大提交完整的竣工图和质量保证资料；4、办理所有商品房入住手续到户，并交纳相关费用；5、办理个人房产证，其费用按国家有关规定办理。《协议》第四条约定了西科大的责任： 1、提供户型面积，参与户型设计，设计费由天豪公司支付；2、委派监理单位，监理费天豪公司支付；3、指定三材品牌（指钢材、木材、水泥）；4按约定按时付款。《协议》第五条约定了费用：西科大按商品楼单价2895元/㎡价格（建筑面积），分期付给天豪公司购楼款，并根据规划设计面积约4.5万平方米预付，建成后按总实际建筑面积最终结算（建筑面积依据《陕西省99定额》计算）。《协议》第六条约定了付款方式：1、协议签订后，由天豪公司将土地使用证（验证）、建设用地规划许可证等项目有关权利文件移交西科大。西科大向天豪公司付购楼款总额的15%作为协议订金（3日内先付700万元，15日内付300万，其余在50天内完成）。2、工程完成到正负零时，西科大再付总购楼款的10%。3、两栋楼工程主体到8层时西科大再付总购楼款的15%。4、两栋楼封顶时，天豪公司将土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、房屋销（预）售许可证交付西科大，西科大再付总购楼款的20%。5、两栋楼全部工程（含配套工程）验收质量为优良以上交钥匙后，西科大再付总购楼款的27%。6、天豪公司交清入户手续及住户房产证后，西科大再付总购楼款的5%。7、西科大留总购楼款的8%作为质保金，从交钥匙之日起一年内全部付清。保修责任按建筑规范合同执行责任不变。8、资金周转有困难时，由西科大贷款，天豪公司担保。《协议》第八条第2项规定：天豪公司造成的建设工期拖后，每日按购楼款总额的万分之二赔偿给西科大逾期违约金（不可抗拒的因素除外）。第3项规定：因西科大不能按期付款，每日按每次应付款数的万分之二赔偿给天豪公司逾期违约金（不可抗拒的因素除外）。第5项规定：若工程质量达不到优良以上，除按国家规定相应降低价格外，天豪公司还应向西科大赔偿违约金（本协议最终价格额的10%）。《天豪小区建设项目补充协议》第二条对原合同的付款周期、处罚、监控等部分内容进行了调整： 1、西科大可以延期1个月付款，天豪公司可延长至2003年12月30日交房，在此期限内双方相互免于处罚。交钥匙后的付款（不指保修金）在西科大资金有困难时可适当延长付款时间3个月。…5、西科大对天豪公司承担按原协议支付购楼款责任并进行结算，协议价款以内的税费由天豪公司负担，超出合同价款的收益和税费由西科大处置。6、天豪公司在6月30日前将土地规划许可证、建设规划工程许可证、建筑工程施工许可证、销（预）售房许可证、售房委托书手续交给西科大，否则视为天豪公司违约。《补充协议二》第三条、第四条对建筑面积进行了约定：三、双方同意天豪小区1#、2#楼建筑面积结算暂按2003年12月陕西方圆测绘工程有限公司《房屋面积分丘测量报告》提供的建筑面积58790.15㎡计算。对于在总建筑面积存在的争议问题，从本《补充协议二》签订之日起30日内协商解决并以双方确认结论为准，30日之内若无具体的法律及合同依据提出则视为认可。四、天豪花园1#、2#楼总建筑面积目前暂按上述第三条面积计算，结算面积暂为58153.30㎡，总价168353803.5元。截止2005年10月25日西科大给天豪公司已支付购房款112042612.9元，西科大还欠天豪公司购楼房款56311190.6元。第八条对配电室管理、看房用钥匙等问题进行了约定：天豪花园总配电室由双方协商共管问题。关于未出售房屋的出售，看房用钥匙问题，天豪公司承诺安排专人全力配合西科大工作。在西科大按时付款的情况下，天豪公司承诺采取必要措施以保证天豪花园不受原施工单位人员干扰而发生停电、停水、堵门等严重事件。第十条对违反该协议约定义务违约金规定：双方应严格履行本补充协议约定的义务，任何一方不得随意更改，否则以违约责任追究，违约金按本协议总欠款的5%计算。但西科大在本《补充协议二》框架内支付天豪公司购楼款拖后所应承担的违约责任，其违约金按该次支付进度所欠款的每天万分之三点七计算。2003年3月17日，天豪公司向西科大发出《天豪花园购楼款支付申请》，请求西科大支付工程达到正负零的购楼款，该申请由西科大院办赵雪萍签收。西科大于2003年7月7日付清该款。2003年7月28日，天豪公司向西科大发出《天豪花园购楼款支付申请》，2003年8月6日再次向西科大发出《天豪花园购楼款八层支付款敦促》，请求西科大支付工程至八层的应付款项，均由西科大“周”签收。2003年9月25日，双方签订《售房委托书》，约定天豪公司委托西科大将天豪花园1#、2#楼的住宅房及商业用房的全部，向学校内部或社会出售。2003年10月1日，西科大打给天豪公司收条一张，载明收到建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证和国有土地使用证。2003年11月2日，天豪公司向西科大发出《天豪花园购楼款支付申请》，请求西科大支付工程至封顶的应付款项，该申请由西科大“周”签收。2004年7月27日，西科大天豪物业管理部签发《发钥匙通知》，要求天豪公司发给业主吴新忠住房钥匙。2004年7月28日，双方约定商品住宅房移交程序移交手续，对外销售商品房先由售楼公司通知西科大物业公司，业主于物业公司办理物业手续后凭物业手续单去天豪公司领钥匙。天豪公司带业主看房，业主查验房屋，无异议后领取钥匙。2005年1月8日，天豪公司向西科大发《函》，内容为：天豪花园工程已完工，钥匙已按贵方约定程序交付科大职工及外来购房者使用，鉴于年关渐近，拖欠工程款急需支付，特请贵方由所欠数仟万元款中急支付我公司壹仟万元为盼。该函由西科大“周”签收。2005年4月30日，双方签订《关于天豪小区水电系统管理现状移交的备忘》，售水系统有西科大后勤服务有限公司负责管理和对用户及自来水公司费用的结算，由西科大后勤服务有限责任公司负责电费的收支结算及维修管理，高压配电室钥匙暂由天豪公司掌管。2005年5月10日，天豪公司对部分进行整改后，双方签字备案，天豪花园售电系统完成移交。2005年6月11日，天豪花园验收。2005年9月9日，西科大与天豪公司的会谈备忘载明：1、西科大于本备忘签字生效后即支付天豪公司人民币600万元整，纳入本阶段学校向天豪公司支付的购楼费用，主要用于办理住户房产证等事宜；2、西科大从支付款之日起，10日内将天豪花园已售出房屋的全部合同（每户两份）移交天豪公司，用于办理住户房产证并处理天豪花园1#、2#楼在银行抵押贷款的相关手续；3、天豪公司自业主交清相关资料和税费后，立即分批开始办理住户房产证，45天内办理完住户房产证的全部手续；4、双方同意，西科大承担办理房产证契税约50%新增额计20万元整。2005年10月26日，双方签订《西安科技大学购天豪花园1#、2#楼结算清单》，认可西科大已付112049562.90元，尚欠天豪公司56311190.6元。西科大向天豪公司分批付款的日期及金额如下：2002年1月1日，700万元；2002年1月16日，300万元；2002年3月4日，950万元；2003年4月22日，300万元；2003年5月16日，300万元；2003年6月5日，300万元；2003年6月12日，300万元；2003年7月7日，150万元；2003年8月20日，500万元；2003年9月4日，500万元；2003年9月24日，1000万元；2003年9月27日，1000万元；2003年11月5日，1200万元；2003年12月24日，200万元；2004年1月8日，200万元；2004年1月14日，500万元；2004年3月23日，200万元；2004年4月14日，100万元；2004年4月26日，50万元；2004年5月19日，100万元；2004年6月3日，150万元；2004年6月21日，300万元；2004年7月5日，100万元；2007年7月14日，100万元；2004年7月20日，150万元；2007年7月27日，100万元；2004年8月24日，200万元；2004年9月14日，100万元；2004年9月27日，70万元；2004年11月2日，90万元；2005年1月24日，80万元；2005年2月2日，49万元；2005年2月8日，50万元；2005年4月29日，20万元；2005年5月31日，90万元；2005年7月21日，50万元；2005年9月13日，580万元；2005年9月27日，27.80029万元；2005年9月30日，30万元；2005年4月27日，18.156万元；至此西科大付款总计11204.95629万元，尚欠购楼款56311190.6元。双方认可2005年11月后西科大支付款项符合《补充协议二》达成的剩余购楼款支付进度的约定。2007年7月14日，天豪公司、西科大与买受人丁晓阳签订三方协议《补充协议》，约定：根据天豪公司与西科大双方合同规定应由天豪公司承担的责任由天豪公司与西科大协商解决，天豪公司不直接对买受人承担义务，只对买受人办理相关的房屋产权法定手续，有关商品房买卖合同内容规定的相关民事的法律义务由买受人和西科大各自承担并履行。2003年10月，中国银行股份有限公司西安长安路支行与西科大签订了陕中银长贷字2003001科技大学001号《借款合同》，贷款金额为4000万元，期限为60个月。天豪公司根据合同约定作为担保人与中国银行股份有限公司西安长安路支行签订了陕中银长贷字2003001科技大学001号《抵押合同》。2007年6月4日，西科大贷款付清，中国银行股份有限公司西安长安路支行解除《借款合同》与《抵押合同》。天豪公司缴纳税款总计978.0468万元。2005年5月1日以前，陕西省没有土地预交增值税。土地使用税实行谁占有谁缴纳原则。2005年10月20日，杨俊与天豪公司签订商品房买卖合同，约定杨俊购买天豪公司的商品房（以下简称该商品房）为本合同第一条规定的项目中的第一幢1单元6层10606号房。该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为2.9m，建筑层数地上15层，地下**。该商品房阳台是封闭式。该商品房建筑面积共174.61平方米，其中，套内建筑面积138.65平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积35.96平方米。该合同第四条计价方式与价款约定，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2895元，总金额人民币505496元整。该合同第六条付款方式及期限双方约定，合同签订之日起30日内一次性付清。该合同第七条买受人逾期付款的违约责任双方约定，按逾期时间，分别处理：（1）逾期在45日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期在45日之后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。该合同第八条交付期限双方约定，出卖人应当在2005年11月21日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的，并符合本合同约定的该商品房交付买受人使用。该合同第九条出卖人逾期交房的违约责任双方约定，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过45日，自本合同第八条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过45日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起7天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2012年5月29日，杨俊交纳西安市房屋专项维修资金15164.88元、办证费80元。2012年7月2日，杨俊交纳相关契税15165元。2012年6月11日，西安市住房保障和房屋管理局为杨俊办理了西安市房权证雁塔区字第1125104014-48-1-10606-1号房屋所有权证。2005年10月20日，张小蒲与天豪公司签订商品房买卖合同，约定张小蒲购买天豪公司的商品房（以下简称该商品房）为本合同第一条规定的项目中的第一幢1单元10层11006号房。该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为2.9m，建筑层数地上15层，地下**。该商品房阳台是封闭式。该商品房建筑面积共174.61平方米，其中，套内建筑面积138.65平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积35.96平方米。该合同第四条计价方式与价款约定，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2895元，总金额人民币505496元整。该合同第六条付款方式及期限双方约定，合同签订之日起30日内一次性付清。该合同第七条买受人逾期付款的违约责任双方约定，按逾期时间，分别处理：（1）逾期在45日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期在45日之后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。该合同第八条交付期限双方约定，出卖人应当在2005年11月21日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的，并符合本合同约定的该商品房交付买受人使用。该合同第九条出卖人逾期交房的违约责任双方约定，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过45日，自本合同第八条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过45日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起7天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2012年5月29日，张小蒲交纳西安市房屋专项维修资金15164.88元、办证费80元。2012年7月2日，张小蒲交纳相关契税15165元。2012年6月11日，西安市住房保障和房屋管理局为张小蒲办理了西安市房权证雁塔区字第1125104014-48-1-11006-1号房屋所有权证。2003年11月12日，谭国珍向天豪公司交纳定金2万元；2004年12月21日借给天豪公司29万元。2005年7月4日谭国珍交纳面积补差款2164元；2005年7月4日谭国珍交纳契税和交易费4619.01元；2005年7月6日谭国珍交纳天然气费2800元。2005年11月21日，谭国珍与天豪公司签订商品房买卖合同，约定谭国珍购买天豪公司的商品房（以下简称该商品房）为本合同第一条规定的项目中的第一幢1单元8层10803号房。该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为2.9m，建筑层数地上15层，地下**。该商品房阳台是封闭式。该商品房建筑面积共147.58平方米，其中，套内建筑面积117.19平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积30.39平方米。该合同第四条计价方式与价款约定，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米1850.42元，总金额人民币273085元整。该合同第六条付款方式及期限双方约定，合同签订之日起30日内一次性付清。该合同第七条买受人逾期付款的违约责任双方约定，按逾期时间，分别处理：（1）逾期在45日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期在45日之后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。该合同第八条交付期限双方约定，出卖人应当在2005年12月21日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的，并符合本合同约定的该商品房交付买受人使用。该合同第九条出卖人逾期交房的违约责任双方约定，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过45日，自本合同第八条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过45日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起7天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2012年5月29日，谭国珍交纳西安市房屋专项维修资金8192.55元、办证费80元。2012年7月2日，谭国珍交纳相关契税8193元。2012年6月11日，西安市住房保障和房屋管理局为谭国珍办理了西安市房权证雁塔区字第1125104014-48-1-10803-1号房屋所有权证。2008年9月30日，盈丰公司与天豪公司签订编号分别为：天豪商业1-10102、1-10104、1-10201、1-10301、1-10401和2-10101六份商品房买卖合同，约定盈丰公司购买天豪公司的商品房（以下简称该商品房）为本合同第一条规定的项目中的第1幢1层10102号、1层10104号、2层10201号房、3层10301号房、4层10401号房和第2幢1层10101号房。该商品房的用途为商业，属框剪结构，建筑层数地上15层，地下**。该商品房建筑面积分别为1109.19平方米、22.14平方米、1641.03平方米、1660.98平方米、1662.61平方米和2966.55平方米，其中，套内建筑面积分别为900.65平方米、17.98平方米、1332.50平方米、1348.70平方米、1350.03平方米和2774.62平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积分别为208.54平方米、4.16平方米、308.53平方米、312.28平方米、312.58平方米和191.93平方米。该商品房单价分别为人民币每平方米6500元、6500元、5000元、4000元、4000元和5000元，总金额人民币分别为7209735元、143910元、8205150元、6643920元、6650440元和14832750元。2008年9月30日，盈丰公司还与天豪公司签订编号分别为：天豪住宅1-11501、1-11502、1-11401、1-11403、1-11505、1-10401和1-10802六份商品房买卖合同，约定盈丰公司购买天豪公司的商品房（以下简称该商品房）为本合同第一条规定的项目中的第1幢1单元15层11501号房、1单元15层11502号房、1单元14层11401号房、1单元14层11403号房、1单元15层11505号房和1单元8层10802号房。该商品房的用途为住宅，属框剪结构，建筑层数地上15层，地下**。该商品房建筑面积分别为348.91平方米、291.94平方米、174.46平方米、147.58平方米、该栏空白（应为291.94平方米）和138.83平方米，其中，套内建筑面积分别为277.06平方米、231.82平方米、138.53平方米、117.19平方米、该栏空白（应为231.82平方米）和110.24平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积分别为71.85平方米、60.12平方米、35.93平方米、30.39平方米、该栏空白（应为60.12平方米）和28.59平方米。该商品房单价为人民币每平方米3000元，总金额人民币分别为1046730元、875820元、523380元、6643920元、875820元和416490元。双方约定分期付款，该商品房交付使用时，交付总价款70%；办理完产权证书后交付总价款30%。该合同第七条买受人逾期付款的违约责任双方约定，按逾期时间，分别处理：（1）逾期在45日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期在45日之后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。该合同第八条交付期限双方约定，出卖人应当在2008年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的，并符合本合同约定的该商品房交付买受人使用。该合同第九条出卖人逾期交房的违约责任双方约定，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过45日，自本合同第八条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过45日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起7天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2012年5月29日，盈丰公司分别交纳西安市雁塔区西影路第1幢1层10102号、1层10104号、2层10201号房、3层10301号房、4层10401号房和第2幢1层10101号房屋西安市房屋专项维修资金216292.05元、4317.3元、246154.5元、199317.6元、199513.2元和444982.5元，办证费各550元，共计3300元。2012年7月2日，盈丰公司分别交纳西安市雁塔区西影路第1幢1层10102号、1层10104号、2层10201号房、3层10301号房、4层10401号房和第2幢1层10101号房屋相关契税216292元、4317元、246154.5元、199318元、199513元和444983元。西安市住房保障和房屋管理局分别为盈丰公司办理了西安市雁塔区西影路第1幢1层10102号、1层10104号、2层10201号房、3层10301号房、4层10401号房和第2幢1层10101号西安市房权证雁塔区字第1125104014-48-1-1-10102号、1125104014-48-1-1-10104号、1125104014-48-1-1-10201号、1125104014-48-1-1-10 301号、1125104014-48-1-1-10401号和1125104014-48-1- 2-10101号房屋所有权证。2012年5月29日，盈丰公司还分别交纳西安市雁塔区西影路第1幢1单元15层11501号房、1单元15层11502号房、1单元14层11401号房、1单元14层11403号房、1单元15层11505号房和1单元8层10802号房西安市房屋专项维修资金31401.9元、26274.6元、15701.4元、13282.2元、26274.6元和12494.7元，办证费各80元，共计480元。2012年7月2日，盈丰公司分别交纳西安市雁塔区西影路第1幢1单元15层11501号房、1单元15层11502号房、1单元14层11401号房、1单元14层11403号房、1单元15层11505号房和1单元8层10802号相关契税31402元、26275元、15701元、13282元、26275元和6247元。西安市住房保障和房屋管理局分别为盈丰公司办理了西安市雁塔区西影路第1幢1单元15层11501号房、1单元15层11502号房、1单元14层11401号房、1单元14层11403号房、1单元15层11505号房和1单元8层10802号西安市房权证雁塔区字第1125104014-48-1-1-11501号、1125104014-48-1-1-11502号、1125104014-48-1-1-11401号、1125104014-48-1-1-11403号、1125104014-48-1-1- 11505号和1125104014-48-1-1-11802号房屋所有权证。后来，天豪公司向西科大交付大部分房屋，但未交付其中二十七套房屋，双方发生纠纷。2009年3月，西科大向该院起诉，要求天豪公司交付房屋，在本案的审理中，天豪公司已将地下车库、人防部分交于西科大。2011年11月18日，该院作出（2009）西民二初字第00009号民事判决，宣判后西科大与天豪公司均表示不服，均上诉于陕西省高级人民法院。陕西省高级人民法院于20l2年3月21日作出(2012)陕民二终字第00028号民事裁定书，认为原判决认定事实不清，且对部分证据未经质证，对增加的诉讼请求漏审漏判，程序违法，撤销了西安市中级人民法院（2009）西民二初字第00009号民事判决，将案件发回西安市中级人民法院重审。在案件重审期间，西科大称其发现天豪公司已经将上述十二套房屋（产权证号分别为1125104014-48-1-1-11401、1125104014-48-1-1-11403、1125104014-48-1-1-10802、1125104014-48-1-1-11505、1125104014-48-1-1-11501、1125104014-48-1-1-11502、1125104014-48-1-1-10102、1125104014-48-1-1-10104、1125104014-48-1-1-10201、1125104014-48-1-1-10301、1125104014-48-1-1-10401、1125104014-48-1-2-10101）出售给盈丰公司，将一套住宅房屋（产权证号1125104014-48-1-1-106**）出售给杨俊、将一套住宅房屋（产权证号1125104014-48-1-1-110**）出售给张小蒲、将一套住宅房屋（产权证号1125104014-48-1-1-108**）出售给谭国珍。并于2013年7月29日向该院提起诉讼，要求确认天豪公司与盈丰公司、杨俊、张小蒲、谭国珍签订的十五份商品房买卖合同无效。2014年10月22日，西科大向该院提出司法鉴定申请，请求对天豪公司与盈丰公司、杨俊、张小蒲、谭国珍所签订的商品房买卖合同的形成时间、所提交证据及授权委托书上的签名与西安市房管局存档合同上的签名是否一致进行鉴定。至今，西科大、天豪公司、盈丰公司、杨俊、张小蒲、谭国珍均无法提供涉讼商品房买卖合同原件，由于涉讼的十五份合同原件一直未在法庭出现过，就该问题，该院多次前往西安市住房保障和房屋管理局，并传唤过第三人盈丰公司法定代表人闫建民及其委托代理人景安律师，就签订涉讼商品房买卖合同基本的事实（何时何地与谁签订）做调查，两人均拒绝正面回答。杨俊、张小蒲、谭国珍亦在法院多次通知其到庭就签订涉讼商品房买卖合同基本的事实（何时何地与谁签订）做调查，拒绝到庭。法院后来通知其代理律师闫黎平劝说其到庭说明签订涉讼商品房买卖合同基本的事实（何时何地与谁签订），亦均未到庭。致使司法鉴定陷入僵局。另查明，除谭国珍2003年11月12日向天豪公司交纳定金2万元；2004年12月21日借给天豪公司29万元；2005年7月4日；交纳面积补差款2164元；2005年7月4日；交纳契税和交易费4619.01元；2005年7月6日；交纳天然气费2800元以外，盈丰公司、杨俊、张小蒲仅交纳过办证的西安市房屋专项维修资金、办证费手续费和契税，没有支付涉讼购房款，天豪公司亦没有按照合同约定向盈丰公司、杨俊、张小蒲、谭国珍交房。对此，天豪公司解释涉讼合同签订后，其因与西科大就付款方式有争议，后来双方打官司，承办法官让暂缓支付购房款，所以盈丰公司、杨俊、张小蒲一直没有支付购房款，天豪公司也没有交房。2015年9月10日，天豪公司法定代表人苏蒲民向该院交来三张陕西省农村信用合作社进账单复印件，出票人为第三人盈丰公司，收款人为天豪公司，分别为：2014年10月22日1500万元，2014年10月23日1500万元，2014年10月24日300万元。2016年5月17，在该院询问天豪公司本案涉诉的十五份合同是否是天豪公司与盈丰公司、杨俊、张小蒲以及谭国珍所签订？天豪公司法定代表人苏蒲民回答西科大以天豪公司的名义卖的房子，从法律形式上，每份合同都是天豪公司签订，但实际上是西科大以天豪公司名义销售，天豪公司只是配合签字、盖章、办理房产证。一审法院认为，被申请人之间签订的十五份商品房买卖合同，无论从合同签订时间、约定付款时间、交房时间，均不符合正常交易。第三人盈丰公司、杨俊、张小蒲、谭国珍拒绝到庭配合法院调查，案涉十五份商品房买卖合同，有重大存疑。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项之规定，判决：一、被告天豪公司与第三人杨俊签订的合同编号为天豪住宅1-10606的商品房买卖合同无效；二、被告天豪公司与第三人张小蒲签订的合同编号为天豪住宅1-11006的商品房买卖合同无效；三、被告天豪公司与第三人谭国珍签订的合同编号为天豪住宅1-10606的商品房买卖合同无效；四、被告天豪公司与第三人盈丰公司签订的合同编号为天豪商业1-10102、1-10104、1-10201、1-10301、1-10401、2-10101和合同编号为天豪住宅1-11501、1-11502、1-11401、1-11403、1-11505、1-10401和1-10802的商品房买卖合同无效。案件受理费1168124元（西科大已预交），由天豪公司、盈丰公司、杨俊、张小蒲、谭国珍承担。天豪公司和盈丰公司、杨俊、张小蒲、谭国珍均不服，认为西科大无权以房屋买受人的身份提起本案诉讼，天豪公司与盈丰公司、杨俊、张小蒲、谭国珍之间签订的商品房买卖合同合法有效。请求撤销一审判决，改判驳回西科大的诉讼请求。二审经审理查明：2003年5月29日，天豪公司与西科大签订《天豪小区建设项目补充协议》第二条第4项约定：天豪公司同意以天豪公司的名义由学校负责将天豪小区房产对校内以及对社会自行出售，天豪公司正式出具售房委托书，剩余房产与天豪公司无关。由学校独立设立售房账号及财务、负责售房事宜及策划方式，天豪公司有知情权。售房过程中，质量责任及产权证（房产证、土地证）的办理由天豪公司负责办理过户，其余工作由学校负责。第5项约定：西科大对天豪公司承担按原协议支付购楼款责任并进行结算，协议价款以内的税费由天豪公司负担，超出合同价款的收益和税费由西科大处置。2003年9月25日，天豪公司给西科大出具《售房委托书》载明：兹委托西安科技大学将天豪花园1#、2#楼的住宅及商业用房的全部，向学校内部或社会出售。2005年11月19日，双方又签订《补充协议二》第一条约定：双方均认为应该进一步加强合作，加快天豪花园房屋销售工作，顺利实现双方的合同目的。2003年9月8日，西科大与深圳蓝岛房产经纪公司签订《委托策划销售代理合同》。约定：西科大委托深圳蓝岛房产经纪公司为西科大开发天豪花园项目提供策划销售代理服务事项。2007年6月12日，西科大与西安誉恒公司签订《商铺买卖协议》。约定：一、西科大同意将天豪花园1号楼一层商铺约1000平米，以每平米6250元价格出售给乙方，总计：6250000元，具体平米数以权威测量单位实测面积为准，测量结果出来后多退少补。二、付款方式：一次性付款，分阶段到账等。2008年1月28日，双方又签订《补充协议》。约定：四、签订正式购房合同时，如果合同价按3000元/㎡签写，西科大给于90万元购房款优惠，超出3000元/㎡部分乙方须以赞助款的名义给付西科大；如果合同价按原协议价（6250元/㎡）签写则无此优惠等。2009年1月22日，双方再次签订《补充协议2》。约定：2007年6月12日所签订的“商铺买卖协议”继续履行。西科大将交房时间最迟不超过2010年4月31日等。西安中院（2012）西民二初字第00013号案卷2012年12月10日谈话笔录载明：天豪公司向法院递交请示，就已经出售的15套购房剩余房款是否收取，请示法院，一审法院以笔录形式告知天豪公司自行与西科大协商，如协商不成，可待本案纠纷处理后再行解决，同时做好业主的工作。一审判决第30页将六份商品房买卖合同编号误写成7个合同编号；第31页6643920元计算有误；第39页将谭国珍签订的合同编号写成天豪住宅1-10606有误。西科大称本案案涉住宅6000元/㎡，天豪公司确擅自以极低价格与本案第三人签订的商品房买卖合同，价格是市场价的31.2%-48.2%，西科大对此未能提供证据证明。除此之外，一审判决查明的事实本院予以确认。关于司法鉴定问题。一审时，西科大在几次开庭后提出申请对案涉相关的合同的文本时间、当事人的签字的真实性和同一性进行司法鉴定。后因西安市住房保障和房屋管理局存档的合同不允许调出档案室而导致司法鉴定无法进行。2003年11月12日，谭国珍给西科大聘用的深圳蓝岛房产经纪公司交纳2万元定金。之后，盈丰公司、杨俊、张小蒲、谭国珍分别已交纳购房款3351万元、50.5496万元、50.5496万元、27.3085万元，且均已办理了涉案房屋所有权证，其中杨俊、张小蒲、谭国珍案涉房屋已交付使用。西科大称本案涉案住宅6000元/㎡，天豪公司确擅自以极低价格与本案第三人签订的商品房买卖合同，价格是市场价的31.2%-48.2%，西科大对此未能提供证据证明。除此之外，一审判决查明的事实本院予以确认。二审认为，本案争议的焦点是：西科大的诉讼主体是否适格，天豪公司与杨俊、张小蒲、谭国珍、盈丰公司签订的商品房买卖合同的效力问题。一、关于西科大的诉讼主体是否适格的问题。民事诉讼法第四十八条规定：公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。第一百一十九条规定：起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中，如前所述西科大起诉天豪公司、盈丰公司、杨俊、张小蒲、谭国珍，请求依法确认天豪公司非法、违约将已出售给西科大的房产另行出卖给盈丰公司、杨俊、张小蒲、谭国珍的行为无效。西科大提供了其与天豪公司签订的《协议》、《天豪小区建设项目补充协议》、《补充协议二》等证据，欲证明其与天豪公司是商品房买卖合同关系，天豪公司则认为其与西科大是联建合同关系。从查明的事实来看，无论西科大与天豪公司是商品房买卖合同关系，还是联建合同关系，都能证明西科大是与本案有直接利害关系的法人。西科大的起诉符合上述法律规定。西科大是本案的适格诉讼主体。天豪公司上诉认为西科大不是本案适格诉讼主体的理由不能成立。二、关于天豪公司与杨俊、张小蒲、谭国珍、盈丰公司签订的商品房买卖合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。从查明的事实来看，2005年10月20日，杨俊与天豪公司签订了商品房买卖合同，约定杨俊购买天豪公司开发的天豪花园第一幢1单元6层10606号房，每平方米2895元，杨俊交纳了购房款、房屋专项维修资金、办证费、契税，该房屋登记时间2012年6月11日，房屋所有权证载明房屋所有权人为杨俊，且房屋已交付杨俊使用；2005年10月20日，张小蒲与天豪公司签订的商品房买卖合同约定：张小蒲购买天豪公司开发的天豪花园第1幢1单元10层11006号房，单价每平方米2895元，张小蒲已交纳了购房款、房屋专项维修资金、办证费、契税，该房屋登记时间2012年6月11日，房屋所有权证载明房屋所有权人为张小蒲，且房屋已交付张小蒲使用；2005年11月21日，谭国珍与天豪公司签订的商品房买卖合同约定：谭国珍购买天豪公司开发的天豪花园第1幢1单元8层10803号房，每平方米1850.42元，谭国珍交纳了购房款、房屋专项维修资金、办证费、契税，房屋登记时间2012年6月11日，房屋所有权证载明房屋所有权人为谭国珍，且该房屋已交付谭国珍使用多年；2008年9月30日，盈丰公司与天豪公司签订六份商品房买卖合同约定：盈丰公司购买天豪公司开发的天豪花园商业房第1幢10102号房、10104号房、10201号房、10301号房、10401号房和第2幢10101号房,每平方米分别为6500元、6500元、5000元、4000元、4000元和5000元；同日盈丰公司还与天豪公司签订合同编号分别为：天豪住宅1-11501、1-11502、1-11401、1-11403、1-11505、1-10401和1-10802六份商品房买卖合同，约定盈丰公司购买天豪公司的住宅第1幢1单元15层11501号房、1单元15层11502号房、1单元14层11401号房、1单元14层11403号房、1单元15层11505号房和1单元8层10802号房，每平方米3000元。盈丰公司分别交纳部分购房款、房屋专项维修资金、办证费、契税，上述十二套房屋所有权证载明房屋所有权人为盈丰公司。本案争讼之房屋部分商铺西科大曾与案外人西安誉恒公司签订过商铺买卖协议，将本案涉诉商铺部分以6250元/ｍ²出售，其与盈丰公司商铺购买价6500元/㎡基本在同一范围，符合当时的实际情况。基于以上事实和相关法律规定分析判断，天豪公司作为房地产开发商，五证齐全，对外销售房屋符合法律规定，杨俊、张小蒲、谭国珍、盈丰公司作为买受人，其与天豪公司签订的商品房买卖合同意思表示真实，内容合法，并不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认为有效；况且西科大受天豪公司委托将天豪花园住宅和商业用房向学校内部或社会销售，对天豪公司发生效力。西科大称天豪公司擅自与杨俊、张小蒲、谭国珍、盈丰公司以极低价恶意串通签订房屋销售合同，侵害了西科大的权利，缺乏事实依据。需要说明的是天豪公司与西科大签订的协议，仅在天豪公司与西科大之间产生合同拘束力，对不特定的购房者而言，只需考量天豪公司的售房资质合法，五证齐全，无从知晓天豪公司与西科大之间的约定。本案中，盈丰公司、杨俊、张小蒲、谭国珍已缴纳了相应房款，且均已办理了房屋所有权证，其中谭国珍已入住多年。因此无论从商品房买卖合同买卖主体还是双方合同履行情况，均不能否定天豪公司与杨俊、张小蒲、谭国珍、盈丰公司之间签订的商品房买卖合同的效力。一审判决以杨俊、张小蒲、谭国珍、盈丰公司与天豪公司所签订的15份商品房买卖合同，有重大存疑，对其真实性，不予采信，进而认定杨俊、张小蒲、谭国珍、盈丰公司与天豪公司所签商品房买卖合同无效，显然不能成立。因为人民法院分配举证责任时，一般应按照谁主张、谁举证的原则；认定事实应当是在审查当事人提供证据的基础上进行判定，而非进行主观推断。西科大本案主张天豪公司与杨俊、张小蒲、谭国珍、盈丰公司将其已经出卖给西科大的房产实施买卖的行为，显属恶意串通，损害西科大利益，应由西科大承担举证责任；天豪公司作为房地产开发商，五证齐全，与他人签订合同，符合法律规定；一审判决仅凭合同存疑否定合同效力，明显依据不足。综上所述，天豪公司、杨俊、张小蒲、谭国珍、盈丰公司上诉认为本案争讼的商品房买卖合同有效的请求成立，本院予以支持；西科大认为天豪公司非法、违约将已出售给西科大的房产另行出卖给盈丰公司、杨俊、张小蒲、谭国珍的行为无效，缺乏事实依据，其请求确认违约行为无效，更缺乏法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实及适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）之规定，判决如下：一、撤销西安市中级人民法院（2013）西民二初字第00027号民事判决；二、驳回西科大的诉讼请求。一审案件受理费1168124元，二审案件受理费622801元，由西科大承担。本院再审查明，原审查明的事实属实，应予确认。另查明， 2001年12月28日，天豪公司与西科大签订协议，第三条第2项约定：双方同意2#楼按15层建设，1#、2#楼15层按复式结构建设，该层增加建筑面积的复式部分售房收入扣除建筑成本后的收益双方五五分成。2003年9月8日西科大与案外人深圳蓝鸟房产经纪公司签订委托策划销售代理合同，双方约定委托销售面积5万平方米，委托价格住宅房平均价每平米3350元，复式结构均价每平方米4380元，商用房均价每平方米5500元。深圳蓝鸟房产经纪公司可根据实际销售情况调整价格。高出定价部分按一套一结的方式，合同签订后一周内（到款后）按双方五五分成方式结算。因客户违约而罚没定金，由双方五五分成。2005年9月9日，西科大与天豪公司签订会谈备忘协议，其中第二条约定，西科大从支付款之日起，10日内将天豪花园已售出房屋的全部合同（每户两份）移交天豪公司，用于办理住户房产证。2011年1月13日，西科大后勤服务公司天豪花园物业管理部给西安市房产中心出具证明称，由于天豪项目时间过长，工作过程中工作人员多次调换，致使工作中将天豪小区2号楼刘爱利原购房合同一式柒份其中业主持有的两份购房合同因工作失误丢失。2012年9月7日，西科大向天豪公司移交153户业主合同，由天豪公司为153户业主办理产权证。天豪公司法定代表人苏蒲民在该移交清单上注明“本次暂收153户，其余户合同及丢失合同未交，由西科大后补。”西科大一审代理人陈贞学在该移交清单上注明：“其他合同自行后补。”本案所涉十五份商品房买卖合同在西安市房产中心均有备案。盈丰公司、杨俊、张小蒲、谭国珍向西安市房产中心提交的房屋权属登记申请上均未显示时间。另，案外人苏武民2005年11月21日与天豪公司签订商品房买卖合同，而苏武民向西安市房产中心提交房屋权属登记的申请上亦没有时间显示。西安市房产中心于2012年6月11日为苏武民颁发了房屋所有权证。案外人柴勇军2007年7月14日与天豪公司签订商品房买卖合同，2008年5月6日向西安市房产中心提交房屋权属登记申请，西安市房产中心于2012年4月6日为柴勇军办理了权属登记，并颁发了房屋所有权证，西科大对上述两个案外人签订商品房买卖合同均表示认可，并在一审时将柴勇军的买卖合同作为证据向法院提交。本案一审期间，法院曾组织各方当事人谈话14次，组织各方当事人开庭审理7 次，除2016年5月17日一审庭审中，第三人及其代理人未参加庭审外，其余庭审和谈话，第三人代理人均到庭参加诉讼。二审期间，法院共组织庭审1次，第三人代理人均到庭参加诉讼。组织谈话6次，其中2018年1月31日，二审法官分别与第三人盈丰公司法定代表人闫建民及其委托代理人景安、杨俊、张小蒲、谭国珍及委托代理人闫黎平进行了谈话。盈丰公司法定代表人闫建民向法庭陈述：“购房合同是2005年谈的，2008年9月30日签订，合同原件都交给天豪公司办理备案和产权登记了，房款交了一部分，先交的是税费、大修基金、契税、办证费，大概200、300万，按照合同约定，交房的时候再交剩余全部款项，因房屋未交付，所以房款只交付了70%。2009年起，天豪公司和西科大就开始打官司了，其准备好款项，但天豪公司不收，说等候法院通知后，再交款。其不知道天豪公司和西科大之间的事情，合同签订后要交房款时才知道，具体时间记不清了。房款交给了天豪公司，是转账的。”杨俊向法庭陈述：“其是2005年10月通过闫建民与开发商谈价在天豪花园售楼部与开发商签订的购房合同，购买了一套174.61平方米的房子，房号10606，单价每平方米2895元，总价505496元，合同签订后一直等待交付房款，天豪公司和西科大在打官司，其一直说要交房款，但开发商说是要等他们打完官司，要其继续等待。2014年7月其通过银行转账给开发商天豪公司交了房款，同年底开发商给其交付了房屋，合同是本人所签，2005年10月签订合同时，其只知道楼盘是天豪公司开发的，其和天豪公司没有什么特殊关系，只是和盈丰公司法定代表人闫总有关系。因其在外地工作，交房后并没有居住。”张小蒲向法庭陈述：“2005年10月20日，其通过闫建民联系在天豪花园售楼部签订的购房合同，购买的房产房号、面积、单价、房款、交费时间与一审认定一致，当时签完合同后，售楼部的人就把合同收走了，说是要交给开发商盖章备案。2014年7月其通过银行转账将购房款交给了开发商，年底开发商给其交付了房屋，交付后其对房屋进行了装修。合同是本人签订，签订合同时，不知道天豪公司和西科大之间的事情。”谭国珍向法庭陈述：“其是通过西科大的亲戚苏武民和西科大协商，于2003年以苏武民的名义给西科大指定的销售代理商交付了2万元购房定金，销售商深圳蓝岛房地产经纪公司给其出具了定金收款收据，购房的整个过程都是其委托亲戚苏武民办理，购房合同的个人签章是其本人加盖，签名是否是苏武民代签，时间长已记不清了。2004年天豪公司曾向其借款29万元，后就用其冲抵房款，其他款项是陆陆续续交的，其房号是10803，即一号楼八楼3号，一审将其房号写错了，交房后其一直在此居住，房价虽然是每平方米1850.42元，但在2003年当时这个价位应该是可以的，且价格是通过苏武民商定，居住后在西科大物业正常购买水电，西科大从未提出异议。”本院再审认为，本案争议的焦点是天豪公司与盈丰公司、杨俊、张小蒲、谭国珍签订的商品房买卖合同的效力问题。西科大诉请涉案合同是被申请人虚构房屋买卖事实，进行虚假意思表示所作出的民事法律行为,应依法无效。并称天豪公司与盈丰公司、杨俊、张小蒲、谭国珍签订合同的时间存在倒签，应为2012年，而非2005年和2008年，存在虚构买卖事实的情形。一审中，西科大申请法院对涉案十五份合同的文本形成时间、当事人签字的真实性和同一性进行司法鉴定，因西安市住房保障和房屋管理局存档的合同不允许调出档案室而导致司法鉴定无法进行。根据最高人民法院司法行政装备管理局发布的《关于对外委托文件制成时间鉴定有关问题的通知》要求，即对外委托文件制成时间鉴定时，应要求送检单位提供比对的样本，若送检单位不能提供样本，目前只有少数鉴定机构用多次测定法能鉴定三个月以内的制成文件；极个别公安部门的鉴定机构能鉴定六个月的以内的制成文件，由于受各种客观因素的影响，送检鉴定的检出率不高。对此，人民法院的司法技术人员应对委托案件的鉴定条件和鉴定机构的资质、能力进行审查，对落款时间和怀疑时间超过六个月的，要求送检单位必须提供比对样本。再审中，本院依职权再次向西安市住房保障和房屋管理局调取涉案合同未果，且西科大又不能提供鉴定检材和比对样本，现本案已无法进行鉴定。又因西科大再未提供时间倒签的其他相关证据，故西科大主张涉案合同时间倒签虚构买卖事实的理由不能成立。关于西科大诉称盈丰公司、杨俊、张小蒲、谭国珍办证后才向天豪公司支付购房款的行为不符合交易习惯和常理，房屋买卖关系真实性存疑的问题。根据查明的事实，在西科大与天豪公司另一案诉讼期间，天豪公司曾于2012年11月20日就收取售楼款书面请示一审法院，请示内容为“该15套商、住用房收取购楼款的事宜，现在可否进行、是现在收款还是待纠纷处理完后收款、款交与谁、交与何处？”一审法院答复“由天豪公司自行与西科大协商，如协商不成，可待本案纠纷处理后再行解决，同时做好业主的工作。”可见，上述四被申请人与天豪公司签订房屋买卖合同后，因西科大与天豪公司发生纠纷的原因，导致涉案购房款的交纳时间晚于办理房屋所有权证的时间，虽然存在不符合通常交易流程的情形，但天豪公司与上述四被申请人向法庭陈述的理由，符合本案实际且具有一定的合理性，结合天豪花园小区其他购房人签订合同和办理房产转移登记的时间，在西科大不能提供其他证据的情况下，仅凭上述四被申请人办证后才向天豪公司支付购房款的行为，推定天豪公司与其之间存在虚假意思表示、虚构房屋买卖事实的行为，不能达到能够排除合理怀疑的程度。其该项申请理由不能成立。关于西科大称盈丰公司、杨俊、张小蒲、谭国珍不能向法庭提交购房合同原件存在虚构房屋买卖事实的问题。经查，上述四被申请人在诉讼中虽然不能向法庭提供涉案房屋买卖合同原件，但涉案房屋买卖合同在西安市住房保障和房屋管理局均有备案，故其该项理由亦不能成立。综上，从现有证据看，西科大所有对外销售的房屋都是以天豪公司的名义对外签订销售合同，第三人盈丰公司、杨俊、张小蒲、谭国珍作为买受人，购买房屋时只需考虑开发商天豪公司是否具备开发资质，五证是否齐全，无需知晓西科大与天豪公司之间的关系。西科大与天豪公司之间的约定，只能对西科大与天豪公司具有约束力，不影响善意购房人买卖合同的效力。天豪公司作为开发商和涉案房产的准物权人与第三人签订商品房买卖合同并不存在违反法律和行政法规的强制性规定,且天豪公司与西科大仅是合作开发关系，本案并不存在天豪公司将房产出售给西科大后，再另行出售给第三人“一房二卖”的情形。故二审法院根据查明的事实，结合上述四被申请人已实际向天豪公司支付了合理的购房价款，房管部门已给上述四被申请人办理了涉案房屋所有权证及部分被申请人已经入住多年的实际，认为西科大主张天豪公司与上述四被申请人房屋买卖行为和合同无效的理由，无事实和法律依据，判决驳回西科大的诉讼请求正确，依法应予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处并无不当，依法应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持本院（2017）陕民终1150号民事判决。一审案件受理费1168124元，二审案件受理费622801元，全部由西安科技大学承担。本判决为终审判决。                             审  判  长    付  栋                            审  判  员    马宇舟                            审  判  员    杨宗信                                二〇二〇年九月三日                              书  记  员    刘  睿 1