呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2020）内0104民初1643号原告（案外人）：苏玉兰，女，无固定职业，住鄂尔多斯市，委托诉讼代理人：云博，内蒙古卓能律师事务所律师。被告（申请执行人）：李烨，男，汉族，无固定职业，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：蒋志纯、祁鑫，内蒙古新广律师事务所律师。第三人（被执行人）：内蒙古力挽房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区南二环路盛世华庭**楼******。法定代表人：王郁郁，该公司总经理。委托诉讼代理人：李洋、高鑫，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。第三人（被执行人）：王郁郁，男，1969年3月31日出生，内蒙古力挽房地产开发有限公司总经理，住呼和浩特市新城区粮饷府街创业**楼****。委托诉讼代理人：李洋、高鑫，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。原告苏玉兰与被告李烨，第三人内蒙古力挽房地产开发有限公司、王郁郁执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告苏玉兰的委托诉讼代理人云万，被告李烨的委托诉讼代理人蒋志纯、祁鑫，第三人内蒙古力挽房地产开发有限公司、王郁郁的委托诉讼代理人李洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏玉兰向本院提出诉讼请求：请求停止对内蒙古自治区鄂尔多斯市房屋的执行，并解除查封措施；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年8月31日原告的公公与第三人内蒙古力挽房地产开发有限公司（下称“力挽公司”）签订了《商品房买卖合同》，并在鄂尔多斯市房地产管理局备案。合同约定力挽公司将位于内蒙古自治区鄂尔多斯市房屋出售给原告。合同签订后，原告的公公支付了全部购房款，缴纳了契税、印花税等所有费用，鄂尔多斯市东胜区税务局开具了对应的销售不动产统一发票。力挽公司于2008年底将涉案房屋交付给原告后，原告一直居住至今，案涉房屋的水、电、供暖等费用均由原告缴纳。2017年3月30日呼和浩特市玉泉区人民法院就被告李烨与力挽公司、王郁郁公证债权文书执行一案作出（2017）内0104执501号《执行裁定书》，并于2017年7月18日作出《协助执行通知书》，查封了原告公公购买的位于内蒙古自治区鄂尔多斯市房屋，查封期限为三年。2020年4月2日，后原告提出书面异议，要求解除对内蒙古自治区鄂尔多斯市房屋的查封。呼和浩特市玉泉区人民法院于2020年4月16日作出（2020）内0104执异10号《执行裁定书》，驳回原告苏玉兰异议。原告认为，在贵院对案涉房屋查封之前，原告的公公就已经与力挽公司签订了合法有效的商品房买卖合同，并向鄂尔多斯市房产管理局备案，已经全额支付了合同约定的购房款。合同签订以后力挽公司将房屋交付于原告，原告一直合法占有、使用案涉房屋至今，并缴纳占有使用期间的各项费用。因原告购买房屋的一栋楼至今未办理初始登记，且2018年经东胜区规划局批复以后才同意办理整栋楼的初始登记，故案涉房屋至今未办理过户登记非原告自身原因所导致。另外，原告的公公去世后，原告的丈夫继承了该房屋，后原告与其丈夫因感情不和已协议离婚，其中离婚协议中明确约定该房屋归女方所有，双方于2017年12月22日办理了离婚登记。综上所述，原告对该房屋享有物权期待权，优先于被告李烨对第三人的普通债权，足以排除人民法院对该房屋的强制执行。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第二百二十七条之规定，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告诉讼请求。被告辩称，中华人民共和国物权法第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。根据一审查明的事实，案涉房屋登记在力挽房地产公司名下。因此，从物权公示的角度看，力挽房地产公司是案涉房屋的所有权人。参照执行异议规定第二十八条规定，认定其就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，分析如下：一，从案涉商品房买卖合同于2008年完成，原告与力挽公司签订的商品房买卖合同于2008年完成，在查封案涉房屋所有权前，但是原告对案涉房屋只是享有债权请求权，而非物权请求权。二，由于商品房买卖合同约定的房产仍然登记在力晚公司名下，在实际办理房屋过户登记手续前，原告对力挽公司享有的只是债权，而非排他的所有权。原告债权不一定由优先于被告的债权。三，单独的发票不足以证明已经履行的支付房屋的对价。案涉房屋2020年3月30日在人民法院查封期间取得不动产权证书。作为案涉房屋所有权人为第三人公司，因此，我们认为，这是个人产权，不是大产权，因此，原告所提出的事实中的与第三人之间的商品房买卖交易或者不存在或者已撤销。因此，其原告的主张无事实依据。第三人内蒙古力挽房地产开发有限公司、王郁郁认可原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告依据呼和浩特市北方公证处于2017年1月11日作出的发生法律效力的（2017）呼北证执字第4号执行证书向本院申请执行。本院于2017年3月30日作出（2017）内0104执501号执行裁定，查封了案涉房屋。2020年4月20日，原告提出书面异议，要求解除对案涉房屋的查封。本院于2020年5月9日作出（2020）内0104执异10号《执行裁定书》，驳回原告的异议。原告对该裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，2007年8月31日原告苏玉兰公公与第三人内蒙古力挽房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定力挽公司将位于内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区纺织街15号街坊鑫荣小区7-4-102位于内蒙古自治区鄂尔多斯市××区的房屋出卖给原告苏玉兰公公。合同签订后原告苏玉兰公公支付了全部购房款，缴纳了契税、印花税等所有费用，东胜区税务局开具了对应的销售不动产统一发票。第三人内蒙古力挽房地产开发有限公司于2010年8月10日办理了鑫荣小区房屋初始登记。第三人内蒙古力挽房地产开发有限公司在签订合同后将涉案房屋交付于原告苏玉兰公公后，原告苏玉兰与苏玉兰公公以及苏玉兰配偶一直占有使用，涉案房屋的水、电、供暖等费用均由原告苏玉兰公公进行缴纳，并在鄂尔多斯市房地产管理局将《商品房买卖合同》备案登记。原告苏玉兰的公公于2012年05月05日去世，2013年1月31日原告苏玉兰配偶向内蒙古自治区鄂尔多斯市公证处申请公证，公证处出具（2013）鄂证内民字第162号《公证书》公证原告苏玉兰配偶系原告公公的唯一继承人，故原告苏玉兰配偶继承了鄂尔多斯市东胜区纺织街15号街坊鑫荣小区7-4-102号房屋，后原告苏玉兰与其配偶于2017年12月22日协议离婚，离婚协议中明确约定该房屋归原告苏玉兰所有。2016年8月，在办理案涉房屋的分户转移登记时，因在鄂尔多斯市房地产管理局备案的《商品房买卖合同》与第三人内蒙古力挽房地产开发有限公司办理初始登记时的房号、面积不符，无法为买受人办理分户。为办理分户转移登记手续，2016年10月，第三人内蒙古力挽房地产开发有限公司向鄂尔多斯市房地产管理局申请退房修改数据，鄂尔多斯市房地产管理局予以受理。在修改数据过程中，案涉房屋被人民法院查封。本院认为，本案的争议焦点为：原告是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告的情形符合上述法律规定。因此，原告对案涉房屋依法享有足以阻却执行的民事权益。故依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十八条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、停止对内蒙古自治区鄂尔多斯市鑫荣小区7-4-102号内蒙古自治区鄂尔多斯市××区房屋的执行。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告李烨承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判长 王晓勇人民陪审员 乔 婧人民陪审员 苏 和二Ｏ二Ｏ年九月二十二日书记员 魏利荣