北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初37714号原告：吴某1，男，1950年3月18日出生，汉族，北京首都机场退休职工，住北京市朝阳区。原告：吴某2，男，1958年8月25日出生，汉族，北京市西城区环卫局退休职工，住北京市西城区。原告：吴某3，女，1962年9月28日出生，汉族，北京市水产技术推广站退休职工，住北京市西城区。三原告委托诉讼代理人：翟建，北京智嵩律师事务所律师。被告：梁某1，男，1955年6月21日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：梁文佳，女，1982年2月24日出生，汉族，北京工业大学教师，住北京市东城区。被告：梁某2，男，1953年6月22日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：梁某3，男，1957年5月24日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：梁文娟，女，1985年2月28日出生，汉族，西门子财务服务有限责任公司职工，住北京市朝阳区。被告：吴某4，女，1979年2月25日出生，汉族，北京同仁堂参茸有限责任公司职业药师，住北京市丰台区。原告吴某1、吴某2、吴某3与被告梁某1、梁某2、梁某3、吴某4分家析产纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴某1及委托诉讼代理人翟建，原告吴某2、吴某3委托诉讼代理人翟建，被告梁某1委托诉讼代理人梁文佳，被告梁某3委托诉讼代理人梁文娟，被告梁某2到庭参加诉讼。被告吴某4经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告吴某1、吴某2、吴某3向本院提出诉讼请求：1.依法分割位于北京市丰台区长辛店火神庙口胡同9号院内北房三间；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：梁宝衡和刘淑琴系夫妻，二人生前共育有两名子女，分别为梁鸿达和梁贵静。梁宝衡在上世纪五十年代因为意外去世，刘淑琴在2006年左右因病去世。二人在北京市丰台区长辛店火神庙口胡同9号院内拥有北房三间，该房屋属于祖产。梁宝衡去世后，一直由刘淑琴居住使用，后因刘淑琴年岁过大，由梁贵静与刘淑琴在该房屋内共同居住并照顾刘淑琴。因为房屋属于祖产，破损严重，1984年梁贵静自行出资3000多元和梁贵静的子女一起将房屋进行了修缮。1998年夏，因为雨水频发，该房屋被房管部门认定为危房，要求依法翻建，经过梁鸿达和梁贵静、刘淑琴三人协商，达成了《关于翻建私人房屋并确认使用权、所有权的协议》，协议约定梁鸿达出资30000元翻建房屋，此房若出售、出租、转让须经梁鸿达及其子女和梁贵静及其子女协商确定。所得收入扣除各自收入及费用后梁鸿达、梁贵静均分。三人在协议下方分别签字或按手印。后梁鸿达在原有房屋基础上翻建了房屋，梁贵静的子女亦共同参与翻建了房屋。1998年12月18日，梁贵静因病去世。梁贵静的配偶吴纯厚亦已经去世，二人育有吴某1、吴某2、吴某3三子女。梁鸿达及其配偶现也已经去世，二人育有梁某1、梁某2、梁某3及梁跃，梁跃后于梁鸿达去世，吴某4系梁跃之女。涉案房屋为梁宝衡和刘淑琴遗留下的祖产房，原被告双方的父母均参与房屋翻建，并对房屋权属达成过一致意见，该房屋应属于原被告双方共同所有，故诉至法院请求依法分割。被告梁某1、梁某2、梁某3共同辩称，原告的诉讼请求无凭无据，诉状中所陈述的内容与本案所涉及的房产毫无关系，应依法驳回原告的诉讼请求。具体理由如下：第一，本案所涉房产系梁某2、梁某1、梁某3及已故的梁跃经公证继承其父母梁鸿达夫妇的遗产所得，见(2011)京正阳内民证字第2882公证书，与原告没有任何关系。第二，本案所涉房产，即梁鸿达夫妇的遗产，是梁鸿达生前从原产权人王士骧的继承人王秀珍、王秀兰处购买所得，双方签订了买卖保证书、卖契，且产权证书（丰私字第07151号）以及有关产权登记材料也有相关记录可以证明。第三，梁宝衡、刘淑琴夫妇自始至终没有取得过涉案房屋的所有权，不是房屋产权人，故此房产不是梁宝衡夫妇遗留的祖产，其法定继承人梁贵静、梁鸿达也不能继承（梁鸿达后于其父母去世），实际也未发生继承。梁贵静的子女也不能代位继承（梁贵静先于其母去世），实际也未发生代位继承。第四，本案所涉房产前身由当地房管局明确鉴定为危房且己由原产权人王士骧经丰台区规划局批准翻建而灭失，与梁宝衡，刘淑琴、梁贵静及子女无任何关系。被告吴某4经本院依法传唤，无正当理由未到庭，庭前向本院提交书面意见称，双方均履行了赡养父母的义务，应顾及双方的利益，对属于我的利益部分，听从法院的判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：梁宝衡与刘淑琴系夫妻关系，共育有一子一女，分别为儿子梁鸿达和女儿梁贵静。梁宝衡于1956年8月31日死亡。刘淑琴在2006年10月左右因病死亡。吴纯厚与梁贵静系夫妻关系，婚后育有二子一女，即长子吴某1，次子吴某2，一女吴某3。吴纯厚于1994年死亡，梁贵静于1998年12月18日死亡。梁鸿达与王桂荣系夫妻关系，婚后育有三子一女，即长子梁某2，次子梁某1，三子梁某3，一女梁跃。梁鸿达于2009年10月31日死亡，王桂荣于2008年6月27日死亡。梁跃与吴某1，原系夫妻关系，婚后生育一女吴某4，后梁跃与吴某1离婚。梁跃离婚后未再婚，亦未生育子女，于2015年3月20日死亡。位于北京市丰台区长辛店火神庙口九号灰房3间原系王士骧房产。1953年4月2日，房地产典契载明：立出典人王士骧今将所有左列房地产一处典与梁宝衡，议定典期叁年，典价人民券叁佰伍拾万元整，其欵全部交清双方约定事项於后共同遵守，此产如有一切纠葛均由出典人负责并经北京市人民政府房地产管理局交易组所证明立此典契为凭……。出典人王士骧、承典人梁宝衡。房地产坐落第丰台区长辛店火神庙口九号。房地种类数量灰房叁间，起典讫期：自1953年4月2日至1956年4月1日。双方约定事项：一、典期内、房地无租、钱无息；房地产税由承典人缴纳。……三、典期届满，出典人无力回赎，承典人可按当期房地价改典为卖；或协同卖出，扣除典价。如双方同意续典，须另立典契。1971年2月12日，王士骧死亡。1998年7月11日，王秀珍、王秀兰出具声明，我父亲王士骧于1953年4月2日出典与梁宝衡之灰房三间，言明于1956年4月1日赎回，现因种种原因，时至今日（1998年）已45年，我们于1988年便出典契言明不再收回，现再次声明永不收回，空口无凭立字为证。1998年9月12日，立协议人刘淑琴、梁鸿达、梁贵静签订《关于翻建私人房屋并确认使用权、所有权的协议》，载明：老母刘淑琴（现九十高龄），现有私房三间，位于北京市丰台区长辛店火神庙口胡同**院内，**，约30多平方米。因老母年事已高，自82年至94年梁贵静与其共同居住以照顾其生活，梁鸿达常来看望帮助。84年因房屋破损严重，梁贵静单独出资3000多元请当地房管部门修缮并引入上下水。梁鸿达给以帮助。94年冬梁贵静摔伤，大腿骨折，丧失了照顾老人的能力，被其子女接走。95年以来梁鸿达夫妻及其女梁跃与老人共同居住照顾其生活，期间梁贵静的子女常来看望帮助。98年夏季雨水大，当地房管部门鉴定该房已为危房，要求翻建。为了保证老人安全，当事人经协商，达成协议如下：一、梁鸿达单独出资三万元，翻建房屋，梁贵静的子女给予帮助。二、翻建后，老母刘淑琴、梁鸿达夫妻及其女梁跃有长期居住权。三、此房若出售、出租、转让须经梁鸿达及其子女和梁贵静及其子女共同协商确定。所得收入扣除各自投入及费用后梁鸿达、梁贵静均分。1999年2月22日，吴某1、吴某2、吴某3出具说明，载明：北京市丰台区房地产交易所负责同志：我们是梁贵静的子女，我们完全同意梁鸿达做梁宝衡房产的产权继承人。至于在该项房产销售转让时，须经梁鸿达和梁贵静之子女商议按继承法进行此我们内部已订有协议，其分配亦按协议进行，我们就不再找房管部门解决了，我们绝不再找房管部门。空口无凭立字为证。1999年3月19日，卖方王秀珍、王秀兰与买方梁鸿达签订《房屋买卖保证书》，将坐落于丰台区长辛店街9号火神庙口有房产三间卖与梁鸿达。1999年4月12日，北京市房屋买卖审批表中调查情况及意见处载明：经查，出典人王士骧（已故）于1953年4月将丰台区火神庙口9号，建筑面积约39.74平方米，北房三间典与梁宝衡，典价为折合现人民币35元。现有王士骧继承人王秀珍、王秀兰将上述房产以典价售与梁宝衡继承人梁鸿达，买卖双方手续齐全，同意办理产权过户。部门审批意见处载明：此房屋典转卖，双方当事人已故，现以双方当事人的子女办理过户手续。1999年4月13日，梁鸿达出具说明，载明：我是梁宝衡之子，梁宝衡的房产由我继承，今后产权事宜由我个人负责，我们家庭内部事宜均由我处理，我按照我和我母亲及我姐的三个子女共同商订的协议处理，今后有这方面的事宜不再找房管部门，保证与房管部门无关，特此声明。由我申请办理房屋产权手续，申请领房屋所有权证。同时注明：产权过户后，如发生任何产权纠纷由我负责，与交易管理科无关。1999年4月28日，房地产卖契载明：立卖契人王秀珍、王秀兰今将所有下列房产北灰房叁间卖与梁鸿达，议定卖价叁拾伍元整，此产如有一切纠葛，均由卖方负责，今经北京市丰台区房地产管理局交易管理科订立卖契为凭。卖产人王秀珍、王秀兰，买产人梁鸿达。后双方办理了房屋产权登记证书。2002年1月28日，梁鸿达取得了火神庙口9号房屋的所有权证（京房权证丰私字第XXXX号）。2011年3月18日，吴某4（委托人）与梁某2、梁某1、梁某3（受委托人）签订《对梁跃的监护、赡养委托协议书》载明：委托人吴某4之母梁跃系精神病患者，为完全丧失民事行为能力人，婚姻状态为离婚，现委托人吴某4为梁跃的唯一法定监护和赡养人。由于某种原因，委托人吴某4从未对其母履行过监护与赡养义务，而实际对梁跃履行监护与赡养义务的是三位受托人，为此委托人自愿放弃对其母梁跃的监护权，并就其母梁跃的监护与赡养事项与受委托人梁某2、梁某1、梁某3协议如下：一、吴某4自愿放弃对其母梁跃的监护权利，并委托梁某2、梁某1、梁某3对梁跃行使监护权利和履行赡养义务。二、受委托人将根据本委托协议同意自本协议生效之日起对梁跃行使全部监护权利和履行赡养义务至被监护和赡养对象死亡止。三、委托人吴某4为被监护、赡养对象梁跃的第一顺序唯一法定财产继承人，委托人自愿用其将来可继承梁跃的全部财产对上述的梁跃的实际监护、赡养人及本协议的受委托人进行补偿。在该协议中吴某4补偿说明表示：以后法律上如有可继承的财产，本人主动放弃，可交由受委托人支配。2011年7月15日，梁某1、梁某2、梁某3、梁跃四人对梁鸿达所有的9号房屋办理了继承公证。公证书载明：继承人梁跃的监护人梁某1、梁某2、梁某1、梁某3因继承被继承人梁鸿达、王桂荣遗留的房产，于二○一一年六月三十日向本处申请办理继承公证，并提供了以下证明材料：身份证、户口簿、残疾人证、房产证、死亡证明、亲属关系证明（相关单位人事档案情况摘抄表）。根据《中华人民共和国公证法》的规定，本处向继承人告知了继承公证的法律意义和法律后果，同时对继承人提交的证明材料进行了审查核实，并对继承人进行了询问，现查明如下事实：一、被继承人梁鸿达、王桂荣分别于二○○九年十月三十一日、二○○八年六月二十七日在北京市死亡。二、继承人梁跃的监护人梁某1，梁某2、梁某1、梁某3向本处申请继承被继承人梁鸿达、王桂荣遗留的以梁鸿达名义登记与其配偶王桂荣夫妻共有的房产，房屋座落于北京市丰台区长辛店火神庙口9号13幢号，建筑面积：39.90平方米；《房屋所有权证》号：京房权证丰私字第XXXX号。三、据继承人梁跃的监护人梁某1，梁某2、梁某1、梁某3称，被继承人梁鸿达、王桂荣生前均无遗嘱，亦未与他人签订遗赠扶养协议。继承人对被继承人生前无遗嘱及遗赠扶养协议无争议。截至本公证书出具之日，亦未有他人向本处提出异议。四、被继承人梁鸿达、王桂荣系夫妻关系；梁鸿达、王桂荣的子女共四人：女儿梁跃、儿子梁某2、梁某1、梁某3；梁鸿达、王桂荣的父母均先于其死亡。根据上述事实并依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第二十四条和《中华人民共和国继承法》第三条、第二十六条的规定，上述房产为被继承人梁鸿达与王桂荣在夫妻关系存续期间所得，双方无财产约定，为梁鸿达、王桂荣的遗产。根据《中华人民共和国继承法》第二条、第五条、第十条的规定，被继承人梁鸿达、王桂荣的遗产应由其配偶、子女、父母共同继承。因被继承人梁鸿达、王桂荣的父母均先于被继承人死亡；因此，兹证明被继承人梁鸿达、王桂荣所遗上述房产由其子女梁跃、梁某2、梁某1、梁某3四人共同继承。2016年7月6日梁某1、梁某2、梁某3、梁跃对继承的9号房屋办理了不动产产权证书[证号：京（2016）丰台区不动产权第0045011号]，四人分别享有25%的份额。本院认为，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，公民的继承权受法律保护。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理。本案中，涉案三间北房原系王士骧所有，梁宝衡与王士骧签订的房地产典契明确约定，典契届满，出典人无力回赎，承典人可按当期房地价改典为卖；或协同卖出，扣除典价。如双方同意续典，须另立典契。典期届满后，直至王士骧、梁宝衡死亡，双方及其继承人均未办理续典或协同卖出手续，王士骧之女王秀珍、王秀兰在1998年出具声明称，涉案三间北房在1988年便出典契言明不再收回，现再次声明永不收回，1999年梁鸿达与王秀珍、王秀兰签订房地产卖契购买涉案三间北房，房屋买卖审批表中载明：“此房屋典转卖，双方当事人已故，现以双方当事人的子女办理过户手续”，按照王士骧与梁宝衡的典契约定，典契届满后，王士骧无力回赎，梁宝衡可按当期房地产价改典为卖，因王士骧、梁宝衡均已死亡，故由梁鸿达与王秀珍、王秀兰履行了改典为卖的手续，由梁鸿达以买受人购买涉案三间北房并办理所有权证。同时，梁鸿达在购买涉案三间北房前，已与其母亲刘淑琴、姐姐梁贵静签订协议约定，此房若出售、出租、转让须经梁鸿达及其子女和梁贵静及其子女共同协商确定，所得收入扣除各自投入及费用后梁鸿达、梁贵静均分，梁鸿达亦出具说明认可由其继承涉案三间北房后，今后产权事宜按照其与刘淑琴、梁贵静签订的内部协议处理，故本院认为涉案三间北房应为梁宝衡与刘淑琴的遗产，梁宝衡与刘淑琴均未留有遗嘱，应按法定继承及梁鸿达与梁贵静签订的协议，由梁鸿达、梁贵静均等继承。梁贵静在遗产分割前死亡，其继承的梁宝衡、刘淑琴的遗产份额由其法定继承人吴某1、吴某2、吴某3转继承。共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割，故吴某1、吴某2、吴某3要求分割涉案三间北房的诉讼请求，本院予以支持。吴某4与梁某2、梁某1、梁某3签订《对梁跃的监护、赡养委托协议书》，明确表示放弃继承梁跃的遗产，现吴某4亦认可该协议并表示放弃，故涉案房屋中梁跃的产权份额由梁某2、梁某1、梁某3继承。吴某4经本院合法传唤，无正当理由未到庭，不影响本院根据查明的事实依法作出判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条，《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：位于丰台区长辛店火神庙口9号13幢1层房屋（房屋产权证号：京（2016）丰台区不动产权第XX**）由吴某1、吴某2、吴某3共同享有50%的产权份额，由梁某2、梁某1、梁某3共同享有50%的产权份额。案件受理费2300元，由原告吴某1、吴某2、吴某3负担1150元（已交纳），由被告梁某2、梁某1、梁某3负担1150元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  徐全影人民陪审员  侯秋莲人民陪审员  刘姗姗二〇二〇年九月二十二日书 记 员  张燕玲