苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初4234号 原告：苏州靖浩实业有限公司，住所地江苏省苏州市人民路****。 法定代表人：姚寿昌，执行董事。 委托诉讼代理人：张林露，江苏丁晓农律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵婧，江苏丁晓农律师事务所律师。 被告：苏州哈一顿酒店管理有限公司，住所，住所地江苏省苏州市人民路**坤元广场**div> 法定代表人：韩刚华。 原告苏州靖浩实业有限公司（以下简称“靖浩实业公司”）与被告苏州哈一顿酒店管理有限公司（以下简称“苏州哈一顿公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月1日公开开庭进行了审理。原告靖浩实业公司的委托诉讼代理人张林露、赵婧到庭参加诉讼。被告苏州哈一顿公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告靖浩实业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付租金5371620.58元；2、判令被告支付占有使用费547592.39元(按实际占有使用天数计算，暂计1个月)；3、判令被告支付物业管理费480081元(按实际占有使用天数计算，暂计算至2020年6月)；4、判令被告支付违约金5249012.27元，抵扣被告已付租赁押金521516.56元后，上述违约金共计4727495.71元(按实际占有使用天数计算，暂计算至2020年6月1日)；5、判令被告支付水费11298元(按实际使用情况计算)；6、判令本案诉讼费由被告承担。审理中，原告将第4项诉讼请求变更为判令被告支付违约金3896106.816元，从每月租金应当交付之日起算至实际支付租金之日止，按照每日万分之五的利息计算。 事实和理由：2016年6月6日，原告靖浩实业公司与上海哈一顿投资管理有限公司就被告租赁位于苏州市姑苏区人民路1543号坤元广场商用物业的坤元广场3楼、4楼、110-1#电梯部位、4楼楼顶平台商用物业房产之事宜签署了《坤元广场商铺租赁合同》及相关补充协议，租期至2036年6月6日。根据租赁合同的约定，被告须于2018年5月1日起于每月1日前，向原告支付下月的租金及物业管理费。原告已提前多次催促被告付款并向被告发出催缴通知、律师函等，其后又通过司法判决书明确被告义务，但截止至今，被告依然未按照租赁合同约定、生效判决确定的义务支付相关费用，且逾期远超过60日。根据租赁合同第十七条(三)条款约定，原告经慎重考虑后决定按照租赁合同的约定提前终止租赁合同通知并要求被告承担违约责任，被告应及时向原告支付欠缴的费用及违约金。时至今日，被告方仍未按照合同约定履行付款义务。原告只得诉请人民法院依法判准上述请求，以维护原告的合法权益和以诚信为基础的交易秩序。 被告苏州哈一顿公司未作答辩，也未向本院提交证据。 本院经审理查明： 坐落于苏州市姑苏区的不动产所有权人为靖浩实业公司。根据产权证显示，其中一层建筑面积5423.86平方米，三层建筑面积5592.92平方米，四层建筑面积5557.58平方米。 2016年6月6日，靖浩实业公司（甲方）与上海哈一顿公司（乙方）签订《坤元广场商铺租赁合同》一份，约定：1、甲方将坐落于苏州市姑苏区人民路1543号坤元广场商用物业的坤元广场3楼5692.92平方米、4楼5657.58平方米、110-1#80平米(电梯部位)、4楼楼顶平台商用物业房产约定部分(以下简称“租赁场所”)出租给乙方使用；租赁场所总计计租建筑面积约为11430.5平方米(暂定)，以上租赁场所范围以双方签字确认的租赁场所平面图为准，4楼楼顶平台部分不计面积为免费使用部分；此外，甲方向乙方免费提供外墙广告位(人民路外墙，具体位置及面积由双方根据平面图签字确认，甲方应办理相关审批事宜)及广告用灯箱位。2、甲乙双方同意，本合同所述全部租赁物业的租赁期限自2016年6月6日起至2036年6月6日止，共计20年；其中租赁期限开始的前13个月，即2016年6月6日至2017年6月30日为免租期；免租期内，乙方无需向甲方支付租金，但应支付本合同项下所述包括物业管理费、水电费等在内的其他乙方应承担的费用。3、自本合同签署之日起10个工作日内，乙方应向甲方支付租赁保证金人民币3129099.36元，租赁保证金可以转作为房屋租金或物业管理费等费用。出现下列情形，经甲方书面通知乙方后，甲方可以扣除乙方相应金额的租赁保证金作为房屋租金或物业管理费：1）、在租赁期内，若乙方拖欠甲方租金，甲方书面通知乙方后，乙方在15日内仍未向甲方支付的；2）、乙方未按期缴纳物业管理费、水电费等应付费用，导致甲方代替乙方缴纳上述费用的。当租赁保证金因扣减而减少的，乙方应当在扣减后7个工作日内补足差额。自13个月免租期届满次日起，保证金部分521516.56元(一个月房屋租金)转化为房屋租赁押金，剩余2607582.80元转化为五个月的房屋租金。4、甲乙双方约定，以押一付一的方式缴纳房屋租金，免租期届满次日起起算房屋租金(此后以该日期为乙方每月缴纳房屋租金日)；免租期届满次日起每满365天为一个租赁年度，前3个租赁年度房屋租金为1.5元人民币/日/每平方米(不含税金)，之后每3年递增5%(不含税)。5、甲方为乙方安排经营所需停车位，并按照1元/辆/次收取，每次为当天取卡入场后起算14个小时，超过14个小时部分甲方物业有权另行计时收费，但超过部分的收费标准不得高于甲方物业正常的停车费标准。由甲方负责乙方的物业管理，物业管理具体事项由双方在附件六约定；甲乙双方约定物业管理费为4元/平方米/月(含税金)，自本合同签署之日起10个工作日内支付，每月支付一次，甲方应在乙方缴纳费用同时出具增值税普通发票，否则乙方有拒付的权利；双方约定物业管理费计费标准定价为前三年定价标准，物业管理费每三年递增5%一次。6、甲乙双方约定电费、水费、燃气费等费用按照国家实际计价标准根据实表读数核计收取，由双方共同确认计量额，上述费用由乙方向甲方预付。7、因甲方的原因而导致乙方无法正常经营时，乙方有权停止支付该部分租金并要求甲方承担违约责任、赔偿营业损失，若因甲方的原因导致乙方不能经营而解除本合同时应赔偿乙方之前投入的全部费用(包括装修改造及设备购入等全部投入)。乙方未按本合同约定向甲方支付租金，在未按本合同约定超过15日予以扣划的情况下，每逾期1日，应按未付款项的万分之五向甲方支付逾期付款违约金，自应支付之日起算至实际支付之日止。如乙方超过应付款时间60日未支付租金，甲方有权单方终止合同，乙方并承担相当于6个月租金的违约金，要求乙方赔偿甲方因此遭受超过违约金部分的损失。因一方违约导致守约方根据合同约定解除本合同，违约方应根据本合同相关约定对守约方承担违约及赔偿责任。8、租赁期满，双方无续租意向，甲乙双方应办理租赁场所的交接，租赁场所的资产按本合同规定的办法处理。发生第十二条所述情况之一的，甲乙双方应办理租赁场所的交接，租赁场所的资产按本条第一款、第三款规定的办法处理。9、《坤元广场商铺租赁合同》附件一约定根据乙方的经营需要，签订本合同之后乙方将在苏州市新注册设立有限责任公司，由新注册设立的公司承继本合同乙方的权利和义务，并以新注册设立的公司名义对外经营哈一顿韩式体闲广场，甲方对此予以认可。附件五约定了租金、物业费的计算标准。附件六约定了物业管理服务事宜。 上述合同签订后，靖浩实业公司将涉案房屋交付上海哈一顿公司使用，上海哈一顿公司将涉案房屋用于经营韩式洗浴休闲广场。 2018年4月25日，靖浩实业公司（甲方）与上海哈一顿公司（乙方）签订补充协议一份，约定甲乙双方签订了坤元广场商铺合同及补充协议，但由于停车场、消防验收等因素，导致双方对合同履行产生分歧，乙方要求延长免租期，经过双方协商，现达成如下约定：甲乙双方一致确认，将坤元广场商铺租赁合同中约定的免租期变更为自2016年6月6日至2018年4月30日，从2018年5月1日起乙方按原租赁合同中约定的方式向甲方支付租金及物业管理费，本协议签订后，双方对租赁合同、补充协议等项下无其他纠葛。靖浩实业公司、上海哈一顿公司、苏州哈一顿公司在合同落款处均加盖公章。 此后，上海哈一顿公司支付保证金3129099.36元。后苏州哈一顿公司支付2018年10月至2019年4月期间的租金3650612.56元、2019年5月租金260758元（2019年6月7日支付）、2018年10月至2018年12月期间的物业管理费137166元、2019年1月至2019年3月期间的物业管理费137166元。后靖浩实业公司向苏州哈一顿公司发函要求支付租金及物业管理费，苏州哈一顿公司未支付相应费用。 2019年8月22日，靖浩实业公司至本院起诉苏州哈一顿公司及申成万，要求支付租金、物业管理费及违约金等。本院经审理后于2019年11月21日作出案号为（2019）苏0508民初7187号民事判决书，判决苏州哈一顿公司应支付靖浩实业公司自2019年5月至2019年8月31日期间的租金1825308.24元；苏州哈一顿公司还应支付靖浩实业公司2018年5月至9月以及2019年1月至2019年8月31日期间的物业管理费475508.8元；苏州哈一顿公司还应支付靖浩实业公司违约金，违约金以每日万分之五的计算标准予以计算。上述判决后，苏州哈一顿公司提起了上诉。苏州中院于2020年4月27日作出二审判决，判决驳回上诉，维持原判。该案目前已进入执行程序，案涉房屋处的经营场所已被本院封条予以了查封。 另查明，上海哈一顿公司是申成万独资设立的有限责任公司，于2018年5月7日注销。苏州哈一顿公司于2016年10月28日成立，股东为申成万和杨青龙，其中申成万持股80%，该公司目前工商登记处于存续在业状态。 再查明，2020年6月1日，靖浩实业公司向苏州哈一顿公司及申成万发送《关于终止坤元广场商铺租赁合同的终止函》，内容为：2016年6月6日，上海哈一顿公司与我司就贵方租赁苏州市姑苏区人民路1543号坤元广场之事宜签订了坤元广场商铺租赁合同及相关补充协议，租期至2036年6月6日。根据租赁合同约定，贵方须于2018年5月1日起每月1日前向我司支付下月的租金及物业管理费，我司已提前多次催促贵方付款并向贵方发出催缴通知、律师函等，其后又通过司法判决书明确贵方义务。但至今，贵方仍然未按照租赁合同约定、生效判决确定的义务支付相关费用，且逾期远超过60日。根据合同第十七（三）条约定，贵司的行为已构成严重违约，我司经慎重考虑后决定按照租赁合同约定提前终止租赁合同并要求贵方承担违约责任。为此，我司正式通知贵方：1、自2020年6月30日起，租赁合同终止。2、贵方应承担截至2020年6月30日的租金、物业管理费合计8152518.62元。3、贵方应支付截至2020年6月30日的水费11298元。4、贵方应按照租赁合同结合实际迟延情况，向我司支付违约金暂计5563356.43元。贵方应在6月5日前向我司支付上述欠缴的费用及违约金，除此之外，我司保留依照租赁合同的相关规定向贵方直接所有其他违约责任以及采取进一步的法律行动的权利。该告知函也张贴在了案涉房屋经营场所的各个大门入口处。 庭审中，原告陈述：1、在2019年8月22日及之前，原告多次向被告发送催收函及通知函、律师函，要求其支付租金。2019年8月22日向苏州市姑苏区人民法院起诉要求对方支付相应的租金，对方自始至终均未支付，二审生效判决也确定了对方的义务。二审判决生效之后，在2020年1月2日原告向被告方通知抵扣其支付的押金；在2020年6月4日又向被告及申成万邮寄了合同终止函，申成万是被告公司的大股东。2020年6月10日，原告又在被告公司的各个出入口门口张贴了终止函，且该公司当时仍有值班人员在场。2、在我方张贴终止合同函后，被告从未向我方提出过异议。在上述案件的执行案件中，我方联系被告，被告回复“我们没有钱了，你们随便”。3、姑苏区人民法院执行局于2020年8月12日在案涉房屋被告的经营场所四楼处张贴了封条，张贴封条的目的在于保全案涉房屋里面的物品。在张贴封条之前被告已经不再案涉房屋处经营了。4、关于水费，原、被告此前的惯例一直由被告工作人员确认用水量读表数。根据被告经理崔德杰的签字确认，2020年1月11日确认用水量为84340立方米，2020年4月7日确认用水量为87030立方米，差额为2690立方米，单价为4.2元/立方米，故水费金额为11298元。5、我方此前已多次向被告书面发函通知解除案涉的租赁合同，我方认为双方的租赁合同于2020年6月30日已经终止了，而且在起诉之前已经通知被告解除了合同，被告应当将案涉房屋及时归还我方。 以上事实，有不动产权属登记证明、坤元广场商铺租赁合同及附件、银行缴款凭证、准予注销登记通知书、房租租金及物业管理费催缴通知、电费、水费、保证金转账凭证、用水量确认单、水费发票、通知书、说明书、终止函、张贴照片、民事判决书及本院庭审笔录等予以证明。 本院认为，原告靖浩实业公司与被告上海哈一顿公司签订的房屋租赁合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，合同依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行义务。根据合同约定及已生效民事判决的确认，苏州哈一顿公司承继了租赁合同及补充协议中上海哈一顿公司的权利义务，故苏州哈一顿公司负有向靖浩实业公司支付租金、占有使用费、物业管理费及违约金的付款义务。关于原告主张的租金5371620.58元，根据合同约定，2019年月租金标准为521516.56元，2020年月租金标准为547592.39元，故2019年9月1日至2020年6月30日的租金为521516.56*4+547592.39*6=5371620.58元。关于原告主张的占有使用费，因原告向被告发送解除函后，被告并未将案涉房屋完整地归还原告，且目前处于司法查封状态，故被告仍应按照原租金标准继续支付占有使用费，直至被告或者人民法院将案涉房屋交还原告之日止。关于原告主张的物业管理费，因原告已向被告发送了合同解除函，被告的主要人员也已撤场，且案涉房屋处经营场所亦被本院于2020年8月12日张贴封条，故截至此时原告已无需也不可能再为被告提供物业管理服务，故本院酌情认定被告应支付的物业管理服务费金额为547292.34元。关于原告主张的违约金，分为两部分，一部分为逾期支付租金产生的违约金，另一部分为双方合同终止后被告应按合同约定支付的相当于六个月租金的违约金。关于第一部分逾期支付租金的违约金，原告请求从每月租金应当交付之日计算至实际支付租金之日，以每日万分之五的标准进行计算。本院认为，该计算标准过高，结合原告损失的举证情况、被告的过错程度、双方合同的履行情况以及相关法律规定，本院酌情将违约金的计算标准调整为按照年利率11.7%予以计算。关于水费，被告的经理对实际使用水量签字予以了确认，故被告应当予以支付。 虽原告向被告发送并在经营地张贴了合同解除函，双方事实上已终止了案涉的租赁合同，被告应当将案涉房屋及时归还原告。但被告并未按照合同约定完整将案涉房屋归还原告，且该房屋处的经营场所已被人民法院司法查封，即原告对案涉房屋无法收回，故被告仍应继续支付房屋占有使用费等相关费用。被告苏州哈一顿公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃当庭抗辩和质证的权利，由此引起的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告苏州哈一顿酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告苏州靖浩实业有限公司租金5371620.58元及逾期付款违约金396859.08元（暂计算至2020年9月1日，之后以5371620.58元中未付金额为基数，按照年利率11.7%的计算标准，计算至实际给付之日止）。 二、被告苏州哈一顿酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告苏州靖浩实业有限公司实际占有使用费（以《坤元广场商铺租赁合同》附件五约定的房屋租金为计算标准，自2020年7月1日起计算至被告实际归还原告案涉房屋之日止）。 三、被告苏州哈一顿酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告苏州靖浩实业有限公司物业管理服务费547292.34元。 四、被告苏州哈一顿酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告苏州靖浩实业有限公司违约金3285554.34元。 五、被告苏州哈一顿酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告苏州靖浩实业有限公司水费11298元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费88629元，减半收取44314.5元，由被告苏州哈一顿酒店管理有限公司负担并于本判决发生法律效力之日起十日内履行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员  李成 二〇二〇年九月二十二日 书记员  罗瑶