北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初1424号原告：罗伟，男，1967年7月6日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：李卓景，陕西群鑫律师事务所律师。被告：黄玉群，女，1970年11月4日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：郭凤臣，河北鼓山律师事务所律师。原告罗伟与被告黄玉群租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗伟的委托诉讼代理人李卓景、被告黄玉群及其委托诉讼代理人郭凤臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗伟向本院提出诉讼请求：1、判令黄玉群向罗伟返还涉案果园地上建筑补偿款共计42548元；2、判令黄玉群向罗伟返还涉案果园内附属物补偿款222219元；3、判令黄玉群向罗伟返还迁移费及补助费共计152784元；4、判令黄玉群向罗伟返还2017年11月1日至2021年2月20日期间租金5000元及押金6000元；以上共计4xx551元；五、本案诉讼费用由黄玉群承担。事实和理由：罗伟与黄玉群于2015年8月25日签订《租赁合同》，约定：黄玉群将其承租的位于刘庄北站养殖基地xx号果园出租给罗伟使用，租期6年，年租金1500元。果园内现有树木由罗伟全部购买，并支付黄玉群52000元购树款。租赁期间，果园若被政府依法收回，黄玉群协助罗伟追索果园树木及篷房设施补偿款。2017年11月，黄玉群称按政府要求果园土地、地上物腾退、果树等地上物补偿款全部由黄玉群直接领取，属于罗伟的补偿款虽经罗伟多次索要，黄玉群拒绝支付给罗伟。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。黄玉群辩称，认为应当驳回原告的所有诉讼请求。第一项诉讼请求不同意，因为房子都是2013年之前建设的，所以2017年腾退确认单证明2013年之后原告没有任何房屋赔偿款。第二项诉讼请求，果树院落拆迁时是个院子，院子由拆迁公司工作人员证明院内是空地，不是罗伟提供的院内果园，原告没有房子，因此就没有附属物。第三项诉讼请求不同意，原告没有附属物，因此也就没有迁移费，土地补偿费从租赁合同中可以证明原告在拆迁时只能拥有树木、篷房设施补偿款，没有土地补偿款这项，所以没有补助费，补助费是给承租人的，跟罗伟没有关系。第四项诉讼请求不同意，因为罗伟还欠被告4万多元的买树钱，所以应当扣除，也不同意支付租金及押金。第五项诉讼请求不同意，诉讼费应当由原告承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月26日，黄玉群（出租方、甲方）与罗伟（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：租赁内容，甲方由于身体不好，同意将自有权的“刘庄北站养殖基地xx号的果园”在现有状态下出租给乙方罗伟，罗伟因母亲年岁已高，想找个休闲养老的地方，养点鸡鸭、鹅羊等家禽，种植果、菜，所以租用此地。由于有些家禽会损坏树，所以乙方决定买下甲方果园内全部树木所有权及养殖权（不含西边公交路旁的8棵大杨树，大杨树仍为甲方所有），总计52000元。乙方已于2015年4月先付清了果园梨树空地的租金每年1500元，共计9000元，押金6000元，租赁时间共计6年；如果乙方在租用期间果园被村政府收回，甲方协助乙方追索果园树木及篷房设施补偿款，属于乙方的给乙方，属于甲方的给甲方。如果到了承包期限，双方各自处理自己的树；合同期限：2015年4月18日起至2021年2月20日止，共6年；乙方付款后，甲方给收据，付款方式：树木购款52000元分三次支付：2015年8月xx日付款20000元，2015年9月30日付款20000元，2015年10月30日付款12000元。此外，协议还约定了其他内容。合同签订后的2015年11月4日，黄玉群出具收条，载明：今收到罗伟买树的钱一共52000元。2016年4月9日，黄玉群（甲方）与罗伟（乙方）签订了补充协议，约定乙方同意从西院墙量出18米宽范围内的地给甲方补种桃树苗，树苗管理甲方自己负责。罗伟认可签订了补充协议，但提出双方约定量出的宽度是8米，系国家修绿化带，所以罗伟给黄玉群让出了8米，18米的“1”是黄玉群自己加上去的。2017年，罗伟从黄玉群处承租的“刘庄北站养殖基地xx号的果园”进行腾退。黄玉群、案外人奚德荣以及刘宝虎（已故）共同作为乙方与北京市通州区永顺镇城市管理服务中心（甲方）签订了腾退协议，约定：乙方在通州区永顺镇刘庄村租赁土地范围内有房屋建筑面积1638．33平方米，占地面积6085．23平方米；经深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司评估，地上建筑物、构筑物综合补助（含附属物）2162178元，移机费及迁移奖励费10000元，空调6000元，热水器4000元，其他补助费365114元；乙方应在2017年9月21日前完成房屋及附属物的腾退工作，并将房屋及附属物交甲方验收拆除。此外，协议还约定了其他内容。在双方提交的一份腾退补偿确认单（两页）中载明：认定总建筑面积：2013年3月xx日以前面积1638．33，2013年3月xx日以后面积（不予补偿）0，合计：1638．33,；认定占地面积6085．23，大棚、规模化养殖小区认定面积6085．23；房屋建筑面积（予以补偿面积）1638．33，房屋占地面积6085．23，房屋补偿价格1630552，附属物价格531626，空调6000。此外，还附了测绘成果及评估结果通知单等，其中评估结果通知单上确认的设备及附属物主要包括树、上下水管、机井、卷帘门等。后黄玉群与奚德荣签订了分款协议，黄玉群分得补偿款的数额为1361083元。涉案养殖基地等全部地上物及附属设施于2017年腾退完毕。庭审中，罗伟依据其与黄玉群签订的租赁合同向黄玉群主张补偿款，具体包括：一、果园内地上建筑物补偿款42548元，其中：1、14号房为其所建15平方米彩钢房，补偿款15000元；2、13号房，为2017年黄玉群在罗伟承租的果园内强行建设的73．16平米房，补偿款65844，罗伟主张三分之一份额即21948；3、鸡羊棚舍为罗伟所建40平米，按每平米140元主张，即5600元。二、附属物补偿款222219元，根据腾退补偿确认单中确认附属物补偿款共计531626元，罗伟所承租的东院占东西两院总面积的41．8%（罗伟所占地面积2546平方米占整个补偿总面积6085．23平方米的比例），531626元×41．8%＝222219元。三、迁移费400元，为罗伟所建14号房屋安装的一台空调。四、腾退其他补助费152617元，罗伟主张按照所承租的比例41．8%获得该项补助费152617元，来源为腾退补偿确认单确认补助费合计365114元×41．8%＝152617元。黄玉群对罗伟主张的上述补偿款均不予认可，不同意给付罗伟补偿款。此外，罗伟还主张退还剩余未到期租金5000元，因承租的果园在2017年10月腾退，故从2017年10月至合同剩余租期至2021年2月20日，依据合同约定的租金标准计算得出应退还5000元，黄玉群同意退还未到期租金。关于罗伟主张退还的押金6000元，黄玉群提出该押金已经抵偿了树钱，并向本院提交了一份其与罗伟在2015年8月16日签订的转让协议，在该协议中约定将刘宝虎承包的刘庄北站的养殖基地xx号的梨树391棵，加香椿草400棵外加死树1万元，共计5万元，六年期满赔损钱归罗伟，9月1日付1．4万，12月1日付3万，收款人打收条，并注明款项：包括原押金6000元，再分两次付齐4．4万。罗伟对上述协议不认可，认为并非其本人签字。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据罗伟与黄玉群签订的《租赁合同》，黄玉群将“刘庄北站养殖基地xx号的果园”出租给了罗伟，且根据协议内容可知黄玉群将果园内的全部树木出售给了罗伟，还让罗伟在果园内可以从事养殖，且协议中明确写明罗伟的母亲年岁已高，想找个休闲养老的地方，养点鸡鸭、鹅羊等家禽，种植果菜，故可以确认罗伟承租该果园后的用途是在果园上搞养殖和种植。根据庭审中双方陈述的意见，罗伟承租的果园位于整个养殖基地的东边（东院），面积约为2546平方米，黄玉群对此予以认可。故依据双方签订的租赁合同，可以确认罗伟自2015年8月26日承租了黄玉群涉案养殖基地xx号的果园，位于东院，面积为2546平方米。在合同约定的承租期限内整个养殖基地包括罗伟承租的果园在内全部腾退，根据合同约定如果乙方在租用期间果园被村政府收回，甲方协助乙方追索果园树木及篷房设施补偿款，属于乙方给乙方，此处的乙方是指罗伟。故根据合同约定，在罗伟承租期间内果园被腾退，罗伟有权利获得相应的补偿款，黄玉群认为罗伟不能获得任何补偿款的抗辩理由不能成立，与合同约定相违背，且与事实不符，依据租赁合同，罗伟实际上在承租时还向黄玉群支付了52000元的购树款，黄玉群收取了罗伟的购树款还出具了收条，那么至少对于树木等地上物的腾退补偿款，罗伟是完全有权利获得的。关于罗伟所主张的补偿款的项目及数额，黄玉群存在争议。本院认为，首先针对罗伟主张的果园内地上建筑物补偿款42548元，根据腾退补偿确认单可以认定给予补偿的所有地上建筑物都是2013年3月xx日以前建设的，之后的是不给补偿的，而根据租赁合同罗伟是2015年8月才承租的，故地上建筑物补偿款罗伟无权取得，对该项补偿款本院不予支持。其次，关于罗伟主张的附属物补偿款222219元，本院认为，根据腾退补偿确认单中确认附属物补偿款共计531626元，罗伟所承租的东院占东西两院总面积的41．8%（罗伟所占地面积2546平方米占整个补偿总面积6085．23平方米的比例），531626元×41．8%＝222219元。黄玉群认可罗伟承租果园的面积为2546平方米，且根据双方租赁合同约定罗伟在承租的院内进行养殖和种植果树等，必然会有相应的辅助设施设备，且合同中约定如果园收回，甲方协助乙方追索果园及篷房设施补偿款，但并未约定具体的设施设备的补偿归属，故应当按比例计算，对于该项补偿款本院予以支持。关于移机费400元，因罗伟无权获得房屋的补偿，故移机费也不存在，本院不予支持。关于腾退其他补助费，因罗伟在果园内从事了养殖及种植等，实际进行了投入，也属于腾退的对象之一，故应当获得综合补助。关于罗伟应获得的腾退其他补助费的数额，因双方在租赁合同中并未约定计算方式，后双方也未进行补充约定，故应按照罗伟所承租的面积占总补偿面积的比例41．8%（2546平方米/6085．23平方米）获得该项补助费152617元，即腾退补偿确认单确认补助费合计365114元×41．8%＝152617元。关于罗伟主张剩余未到期应退还的租金5000元，根据合同约定在罗伟承租期内的2017年10月果园被腾退，罗伟一次性趸交了5年的租金共计9000元，因合同未到期，黄玉群亦对此表示认可，认可应当退还未到期的租金，故黄玉群应当退还罗伟剩余未到期的租金5000元。关于押金6000元，因该押金涉及到黄玉群提出的其与罗伟在2015年8月16日所签署的协议，虽罗伟对该协议不认可，但其未举证证明该押金系单独针对8月26日的协议，已单独支付给了黄玉群，故对于罗伟主张退还押金6000元的请求，本院不予支持。关于双方在庭审中提到的补充协议，无论是8米还是18米，均系双方约定由黄玉群补种桃树苗的约定，具体范围也不明确，也未约定该部分的补偿物的归属，黄玉群是否种植了桃树苗因已经腾退完毕不得而知，也并非双方约定的罗伟减少承租面积的明确表述，故与罗伟是否获得补偿款无关，对于罗伟调取证据的申请不予支持。关于罗伟主张的款项的合理部分，本院予以支持；超出合理范围之外的主张，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、黄玉群给付罗伟腾退补偿款共计374836元，于本判决生效之日起七日内给付清；二、黄玉群退还罗伟剩余未到期租金5000元，于本判决生效之日起七日内给付清；三、驳回罗伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3866元，由罗伟负担368元（已交纳）；由黄玉群负担3498元，于本判决生效之日起七日内交纳。保全费2634元，由黄玉群负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 何杨彪二〇二〇年九月二十六日法官助理 张津铭书 记 员 刘 仙