四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1421民初2908号 原告：魏水华，男，1968年12月6日出生，汉族，农村居民，住四川省仁寿县。 原告：冯庆琼，女，1974年3月2日出生，汉族，农村居民，住四川省仁寿县。 二原告共同委托诉讼代理人：熊志树，仁寿县视高法律服务所法律工作者。 被告：何兴才，男，1957年8月15日出生，汉族，农村居民，住四川省仁寿县。 被告：余桂芳，女，1955年1月13日出生，汉族，居民，住四川省仁寿县。 二被告共同委托诉讼代理人：陈劲，四川兴蓉律师事务所律师。 原告魏水华、冯庆琼与被告何兴才、余桂芳确认合同有效纠纷一案，本院于2020年7月10日立案受理后，依法由审判员杨利花适用简易程序公开开庭进行了审理。原告魏水华及二原告共同委托诉讼代理人熊志树，被告何兴才及二被告共同委托诉讼代理人陈劲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告魏水华、冯庆琼向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告签订的房屋买卖《协议》有效，该房拆迁赔付款归原告所有；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年12月11日，原、被告签订房屋买卖《协议》，双方商定被告将其位于仁寿县公路边的自建房（门面和住房）以260000元的价格卖给原告，房屋以墙体中对中为界清水交付。合同签订后，原告分别于2014年12月11日支付首付款200000元，2015年11月14日支付购房款60000元，2015年10月28日支付水、电、气费30000元，以上共计290000元。2016年1月1日，原告住进该房，双方合同履行完毕。2019年9月，因该房即将拆迁，被告向仁寿县人民法院起诉请求确认该房屋买卖《协议》无效，开庭后被告又于2019年11月27日向法院申请撤诉。现该房屋的拆迁赔偿款冻结在拆迁办无法分配，原告为维护自己的权益，遂提起本次诉讼。 被告何兴才、余桂芳书面答辩称，1．原、被告双方签订的房屋买卖《协议》系无效的，被告同意返还原告购房款260,000元。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：“农村村民一户只能拥有一处宅基地……”、第六十三条：“……前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员的同意……”之规定，农村宅基地的使用权可以进行转让，不可以买卖，其中转让需满足以下四点：（1）转让人与受让人皆为同一集体经济组织内部成员；（2）需经村村民委员会同意和镇级政府批准；（3）受让人没有住房和无宅基地，符合宅基地使用权分配条件；（4）宅基地使用权不能单独转让，地随房一并转让。转让人户口已迁出本村或属于“一户多宅式多房”等不能进行转让；如系一户一宅，如与其他近亲属合户居住，符合以上条件，房屋买卖能才万无一失。原告于2018年3月20日与仁寿县视高镇人民政府签订《拆迁安置补偿协议》，该协议中有拆迁安置补偿费，且每人有60平方安置房。按照《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国民法通则》相关法律规定，双方宅基地房屋买卖协议未经仁寿县视高铺街道河心村民委员会和视高镇政府批准，不符合法律规定，原告的主张无法律依据。2．该房屋买卖协议的签订，只是被告之一何兴才的个人行为，仅有何兴才个人签字盖手印，协议上“余桂芳”三个字并非本人所签，且余桂芳也不在现场，因此，本协议存在瑕疵。3．根据被告提交的《仁寿县农民居民建宅基地审批表》可知：涉案房屋户主为何兴才，家庭总人口包括被告二人和子女何建军、何建香以及被告何兴才之父母何国银、张焕柱，宅基用地人数共计六人，宅基地审批两次，一次100平方米，一次60平方米。按照相关法律规定，案涉房属于六位家庭成员共同所有，何兴才的行为系个人行为，明显不是表见代理，且损害了家庭成员的利益，也违反了《中华人民共和国物权法》的规定。该协议未经其余共有人签字盖手印，因此，属于无法律效力的协议。4．该买卖协议尾部注明“甲方拿到拆旧新建手续后，按协议办，如甲方拿不到拆旧新建手续，甲方方收回乙方协议，退乙方买房款”，何兴才和原告签协议是附成就条件的，而根据村委会出具的证明证实甲方领不到拆旧新建手续，即成就条件不成立。5．被告调取了原告的《拆迁安置补偿协议》，而该协议明确原告有住房，拆迁后每人有60平方米住房和补偿费。原告有住房，又有补偿费，再次证明双方签订协议之时违反法律规定，属于无效协议。综上所述，涉案房屋买卖协议未经村民委员会同意，也未经全体房屋共有人同意和签字盖手印，协议成就条件又不具备成立，原告又有住房和拆迁安置，不具备农村购房条件等，故房屋买卖协议是无效的，双方返还财产符合法律的规定，但由于案涉房已拆迁，原告不需要返还原物，只需被告返还原告购房款。 原告魏水华、冯庆琼围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1．原告魏水华、冯庆琼提供的《协议》原件1份；本院认为，该证据系原件，客观、真实，故本院对该组证据予以采信； 2．被告何兴才、余桂芳提供的《仁寿县农村居民建住宅用地审批表》原件2份及票据原件若干张；本院认为，该证据系原件，故本院对其真实性予以采信； 3．被告何兴才、余桂芳提供的仁寿县视高镇河心社区居民委员会出具的《证明》原件1份；本院认为，该证据系原件，故本院对其真实性予以采信； 4．被告何兴才、余桂芳提供的涉案房屋修建人出具的《证明》原件1份；本院认为，该组证据的出具人未出庭接受询问，不符合证据规则，故本院对该组证据不予采信； 5．被告何兴才、余桂芳提供的关于原告魏水华的《拆迁安置补偿协议》复印件1份；本院认为，原告对其真实性、合法性无异议，故本院对该组证据予以采信。 根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：原告魏水华、冯庆琼系夫妻关系。被告何兴才系仁寿县1组组长，与被告余桂芳系夫妻关系，二人夫妻关系存续期间共同生育子女两人，即何建军、何建香，何国银、张焕柱（已去世）系被告何兴才父母。原、被告四人均系仁寿县**村民，属于同一个农村集体经济组织。 1992年5月20日，被告何兴才作为“申报人（户主）”以被告二人和子女两人以及被告何兴才之父何国银共计五人名义向相关部门申报新造建房100平方米，现有宅基地复耕。1992年10月31日，仁寿县视高镇乡（镇）驻村干部在《仁寿县农村居民建住宅用地审批表》调查意见一栏批注：“……同意建房100平方米经商，请上级审批”。1992年12月2日，被告何兴才向村社缴纳“未建房占用耕地税”300元；1992年12月29、30日，被告何兴才分两次向村社缴纳“未修房占地管理费”共计100元。 1995年10月5日，被告何兴才再次作为“申报人（户主）”以被告二人和子女两人以及被告何兴才之父母何国银、张焕柱共计六人名义，以人多住房紧张继续扩建为由向相关部门申报扩建建房60平方米，现有宅基地复耕。1995年10月30日，仁寿县视高镇乡（镇）驻村干部在《仁寿县农村居民建住宅用地审批表》调查意见一栏批注：“……同意占耕地60平方米扩建生活用房”。后被告何兴才家庭户在该宅基地上修建房屋，用于家人居住。 2014年左右，被告何兴才家庭户欲将上述房屋拆除重建，而原告则打算购买被告重建后的门面1间和住房1层。经过初步协商后，原告魏水华、冯庆琼（乙方）与被告何兴才、余桂芳（甲方）于2014年12月11日签订房屋买卖《协议》约定：甲方自愿将现住（注：实际上当时尚未拆除重建）的位于仁寿县门面1间（长16米、宽3.6米、高4.2米）和四层住房（长16米、宽3.6米）卖给乙方，价格共计260000元，具体房以墙体中对中为界，交清水房给乙方；签订协议时乙方先交200000元，其余金额签协议后3年交清；协议由甲乙双方代表签字盖手印后生效；协议签字盖手印后，双方都不得以任何理由和借口反悔，如任何一方反悔将承担一切经济损失；同时，《协议》尾部补充注明：甲方拿到拆旧新建手续后按协议办，如甲方拿不到拆旧新建手续，甲方收回乙方协议，退乙方首交钱；协议还对其他事项作了约定。被告何兴才作为甲方代表，原告魏水华作为乙方代表在《协议》上签字、捺印予以确认。签订协议当日，被告何兴才向二原告出具《收条》一张，载明：今收到魏水华、冯庆琼购买房子款200000元（协议首交钱）。 2015年6月左右，被告何兴才家庭户开始拆除旧房并重建。2015年10月28日，被告何兴才向原告再次出具《收条》一张，载明：今收到魏水华、冯庆琼水、电、气款30000元。2015年11月14日，被告何兴才向二原告第三次出具《收条》一张，载明：今收到魏水华、冯庆琼购房协议款60000元，从2015年11月14日起魏水华、冯庆琼家与何兴才、余桂芳家之间都不欠对方任何钱。此时，被告何兴才家庭户在位于仁寿县，包括门市三间及门市上面的两层住房，外加门市下面还有一层地下室。原告在付清《协议》尾款后，被告何兴才即将上述房屋座向最左边门市1间以及该门市上面的第四层的住房3间作为《协议》约定标的交付原告，原告接受房屋后即和家人入住房屋直到现在。其余门市则由被告出租他人。目前因国道213线环线面临拆迁，上述房屋也在拆迁范围内，而双方却对房屋买卖《协议》效力产生争议。因协商未果，原告遂提起本次诉讼。 另查明，2019年10月8日，何兴才、余桂芳、何建军、何建香、何国银向仁寿县人民法院提起对魏水华、冯庆琼的起诉，请求确认本案房屋买卖《协议》无效。2019年11月27日，何兴才、余桂芳、何建军、何建香、何国银向本院申请撤回起诉。2019年11月29日，仁寿县人民法院依法作出（2019）川1421民初4306号《民事裁定书》，裁定：准许何兴才、余桂芳、何建军、何建香、何国银撤诉。 另，被告何兴才及其家人在（2019）川1421民初4306号《庭审笔录》中称：1．自原告搬进被告交付的上述房屋后，二被告和子女两人以及被告何兴才之父何国银就居住在距离涉案房屋30米左右的以前就修建的房屋内，直到现在；2．被告余桂芳自称，其知道被告何兴才欲买卖房屋一事时并不同意，是被告何兴才私下签订的协议，直到协议签订几日后才知道此事；3．何建军、何建香均表示一直不知道房屋买卖一事，直到2019年3月份；4．涉案房屋没有办理拆旧新建手续，因为当时政府告知重建房子不需要手续，事后也没有将不能办理拆旧新建手续一事告知原告。 再查明，2018年3月20日，魏水华作为乙方与房屋征收实施单位眉山市仁寿县视高镇人民政府的甲方就位于仁寿县1社（原11社）的房屋签订《拆迁安置补偿协议》，载明：构筑物（建筑物）拆迁补偿标准级金额为92740.10元，其中宅基地288.14平方米；本户实际安置人口三人，甲方为安置对象提供60平方米／人的货币化实物按揭贷款安置房；协议还对其他事项作了约定。 另，原告当庭表示：其在户籍所在地并无宅基地，仅有在其父母留下的老房子上进行重建的房屋，但重建并未办理相应手续。 本院认为，当事人从事民事行为应当遵循诚实信用原则。结合原、被告提供的证据和双方的当庭陈述意见来看：首先，从《协议》签订时间和履行情况来看，房屋买卖《协议》于2014年12月11日签订，二原告于2015年11月就搬进该房屋内居住，《协议》约定的价款和房屋交付均已完成，至今已近五年。而被告余桂芳作为被告何兴才的配偶，自称其于签订《协议》后几日才知晓此事，但却从未以诉讼或其他方式提出异议；至于被告辩称的何建军、何建香、何国银等所谓其余共有人，也一直与二被告共同居住在距离涉案房屋30米左右的房屋内，但仍未以任何方式提出异议。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”之规定，本案中，《协议》上虽仅有被告何兴才的签字确认，而无所谓的其他共有人的书面委托，但考虑到被告何兴才不仅是时任、现任的仁寿县1组组长，也是该家庭户户主，基于一般人的判断，原告有足够理由相信被告何兴才有权代理处分没有产权凭证的农村自建房屋，被告何兴才的行为构成表见代理，其行为后果应由包含被告余桂芳在内的全部家庭财产共有人共同承担。二被告主张除被告何兴才以外的其他家庭共有人对涉案房屋买卖一事不知情的辩称意见，因明显有悖常理，不客观、不真实，本院不予采信。其次，“一户一宅”原则是关于农村村民依法取得宅基地使用权的审批程序的规定，若违反该规定，其法律后果是禁止农村村民在出卖、出租住房后再申请宅基地，但是该原则并未禁止农村村民出卖农村房屋，也未禁止本集体经济组织成员在有宅基地的情形下不得受让农村房屋，且被告提供的《拆迁安置补偿协议》仅能证明原告系拆迁房屋的所有权人之一，却不足以证明原告在本村社已取得宅基地。第三，《协议》补充约定：“甲方拿到拆旧新建手续后按协议办，如甲方拿不到拆旧新建手续，甲方收回乙方协议，退乙方首交钱”，本院认为，结合协议条款内容来看，该条款的约定是在拆旧重建手续办理不了时，为避免受让人的权益受损而赋予受让人有解除协议并要求出让人退还购房款的权利。本案中，虽涉案房屋未办理拆旧新建手续，但作为受让人的原告并不要求解除协议；作为出让人的被告也在得知不能办理拆旧重建手续后未将真相告知原告，选择继续履行交付房屋义务。时隔多年后，被告再以此为由主张《协议》应“收回”不仅于法无据，且有违诚实信用原则。综上，涉案房屋买卖《协议》内容和履行系当事人的真实意思表示，转让双方均系同社集体经济组织成员，且不违反法律法规规定，合法、有效，故二原告主张确认《协议》有效的请求因事实和理由充分，于法有据，本院予以支持。《协议》签订和履行至今已近五年，双方均未提出异议；现涉案房屋面临拆迁，二被告遂主张《协议》无效，明显违背诚实信用原则，且不利于维护交易安全，故本院对该主张不予支持。另，因涉案房屋未实际拆迁，所谓的拆迁赔偿款也并未实际产生，相应的拆迁赔偿金额尚无法确定，故对原告主张涉案房屋的拆迁赔偿款应归其所有的请求，本院暂不作处理。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十九条和《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条规定，判决如下： 一、确认原告魏水华与被告何兴才于2014年12月11日签订的关于位于仁寿县线旁（眉山欧尔雅家私有限责任公司斜对面）自建房屋的买卖《协议》有效； 二、驳回原告魏水华、冯庆琼的其他诉讼请求。 本案受理费减半收取计50元，由被告何兴才、余桂芳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  杨利花 二〇二〇年九月二十九日 书记员  周永佳