云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初3872号原告（反诉被告）：云南交投物业服务有限公司（曾用名云南云岭城投物业服务有限公司），统一社会信用代码：91530111566233479T。住所：云南省昆明市官渡区民航路****。法定代表人：蔡超，执行董事。委托诉讼代理人：李皓帆，男，1984年6月15日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市五华区，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨**，重庆坤源衡泰（昆明）律师事务所律师，一般授权代理。被告（反诉原告）：李传让，男，1949年4月12日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市西山区，现住云南省昆明市官渡区。原告（反诉被告）云南交投物业服务有限公司（以下简称“交投公司”）与被告（反诉原告）李传让物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案受理后，被告李传让于2020年4月10日提起反诉，本院于同日立案受理。本院依法适用普通程序，于2020年5月27日、6月5日、6月8日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）交投公司的委托诉讼代理人杨**、李皓帆，被告（反诉原告）李传让到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）交投公司诉称：2016年4月19日，原告与被告双方就×××号签订了《物业管理前期服务协议》，合同约定由原告向其提供物业管理服务，并对服务费价格、收取方式、违约金均作了约定。从2019年1月1日原告无故拖延交纳×××号的物业费，已构成违约，被告接受了原告的服务，理应按《物业菅理条例》和《物业服务协议》规定向原告交纳物业管理费，但经原告一再催收，被告一直未交分毫，至今被告一共欠物业管理费用2208.46元。原告为维护自身合法权益，特依法起诉，请求判令：1.被告给付×××号2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费2208.46元，并支付违约金10.7元；2.被告承担本案全部诉讼费用。被告（反诉原告）李传让辩称：一、在本诉中原告《民事诉状》的诉讼依据《物业管理前期服务协议》不能成立。事实是2018年9月23日小区业委会已经成立，按照相关规定，前期物业服务协议自动终止，且原告所列欠费数据与前期物业服务协议的价格矛盾。被告已经交纳完毕2018年的物业费。原告在诉状中所述“被告无故拖延交纳物业费”不符合事实。事实是被告一直认为原告与业委会签订的《星河庄园小区物业服务合同》签订程序违法，合同内容严重违法违规，不应视为有效合同，并据此与小区热心业主一直在努力维权。相关法律法规已经明确：业主大会选聘和解聘物业服务企业；制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案，业委会与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。2019年5月4日业主大会仅对物业费收取标准进行表决，并未按规定选聘物业服务企业，也未对相关服务内容、标准等进行说明与表决，业委会私自与原告签订物业服务合同应当属无效行为。更为恶劣的是该合同中将本应属于全体业主共有的公共收益划归物业服务公司所有，内容严重违反相关法律法规。官渡区发展和改革局于2018年1月31日向云南云岭城投物业服务有限公司（云南交投物业服务有限公司前身）下发价格监督检查整改通知书(官发改价检改字[2018]1号)，该文件明确物业公司违反了相关法规，已涉嫌不执行政府指导价、政府定价的价格违法行为，并给予具体整改措施，对2018年电梯运行维护费调整至0.45元/㎡/月，对已缴费业主超收款项退款等要求，物业公司至今未整改落实。反诉人应获退款0.50元/㎡/月×88.67㎡×12月＝532.02元。2019年11月16日起，被反诉人非法对小区业主门禁卡设置失效，致使业主不能回家，导致业主报警及投诉至官渡区住建局，该行为严重违反《物权法》等相关法律，产生恶劣的社会影响，险酿成严重的群体事件。虽然反诉人请求撤销被反诉人本诉中的诉讼请求、撤销被反诉人与业委会签订的《×××小区物业服务合同》，但是考虑到被反诉人与本小区的事实物业服务关系，尽管在服务中存在违法禁止业主回家、违规占用堵塞消防通道、不及时清扫垃圾、服务不到位等过错，本着与人为善的好意，部分业主委托反诉人于2020年1月17日前去与物业公司协商缴纳物业费，被反诉人拒收，且叫嚣你们即使想交我们也不会收，我已将你们告上法庭，其以污名化手段报复打压用意十分明显。在被反诉人提供的《×××小区物业服务合同》中第六条规定：业主或使用人应当在物业公司公示去年工作报告后一个月内交纳半年费用，迄今为止未见物业公司公示去年工作报告。被反诉人违反了自己的约定，因而业主不具备交纳相关费用的前提条件。二、原告煞费苦心地准备了厚达288页的证据材料,但仔细浏览一下,不难发现,其中大量的篇幅只是每页稀稀落落的放上了两三幅工作照及说明,水分居多,其余并没有什么实质性的东西。1.原告方收费标准为昆明市住宅物业服务收费一级标准,但是其服务未达到一级服务应达到的标准,原告提供的证据第37-40页清楚载明一级服务标准细则,而证据第49-171页原告方自己陈述的物业服务报告中清楚说明其未达到相关标准,两份证据均为原告方提供,无法自圆其说。业主也对物业公司的服务怨声载道、十分不满,在业主群有诸多文字及图片视频等证明。2.证据中的2019年《物业服务合同》和业主大会相关文件却从反面清楚地证明原告《物业服务合同》把属于业主的公共区域收益据为己有以及合同的签订违反法定程序的违法事实。3.原告证据显示的两年财务报告有两个地方必须指出,一是上百户的业主没交物业费,二是两年的巨额亏损。官渡区发改局给小区批复的物业费标准是昆明市的最高标准一级标准,要求做到一级服务,物业费的交费率95%以上。那么多的业主不交物业费只能说明原告并没有做好物业服务,得不到他们的认可。至于亏损,不管其是否真实,只能因为原告管理水平低下,管理能力欠缺所致。4.小区一百多人没有交物业费,原告只起诉被告等五人,是因被告一直在热心为业主维权,成为原告的眼中钉。原告罔顾事实、迫不及待、小题大做、用污名化手段对被告进行报复打压,企图杀鸡儆猴,阻止业主维权的用意十分明显。三、关于物业服务合同的签订程序违法。签订时虽然召开了业主大会，但是业主大会并没有明确授权由原告来承担物业服务，属于程序违法。另外内容违法，业委会和原告签订公约和服务合同当中明显的把属于业主应该拥有的公共区域的收益全部归于原告，全被他们据为己有，这是明显的违法行为。这个事也是被告拒交物业费的一个理由，被告在原告把物业服务合同抛出来以后，被告就多次的给原告提出了里面的合同违法，里面侵害了业主权益，原告拒不改正，所以被告等几个都一直是这个坚持，如果不改，就不交物业费。根据原告提供的证据里面2018年、2019年的财务收支情况，上面载明的实际交纳物业费的人数，已经证明有一百多人没有交。2019年上半年基本上都在物业费的争议当中。物业提出交物业费的时间是在10月份左右。短短两个月的时间，原告就把被告等几个业主起诉至法院，这么迫不及待，说明原告报复打压的用意十分明显。被告（反诉原告）李传让反诉称：一、在本诉中原告《民事诉状》的诉讼依据《物业管理前期服务协议》不能成立。事实是2018年9月23日星河庄园小区业委会已经成立，按照相关规定，前期物业服务协议自动终止，且原告所列欠费数据与前期物业服务协议的价格矛盾。被告已经交纳完毕2018年的物业费。原告在诉状中所述“被告无故拖延交纳物业费”不符合事实。事实是被告一直认为原告与业委会签订的《×××小区物业服务合同》签订程序违法，合同内容严重违法违规，不应视为有效合同，并据此与小区热心业主一直在努力维权。相关法律法规已经明确：业主大会选聘和解聘物业服务企业；制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案，业委会与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。2019年5月4日业主大会仅对物业费收取标准进行表决，并未按规定选聘物业服务企业，也未对相关服务内容、标准等进行说明与表决，业委会私自与原告签订物业服务合同应当属无效行为。更为恶劣的是该合同中将本应属于全体业主共有的公共收益划归物业服务公司所有，内容严重违反相关法律法规。官渡区发展和改革局于2018年1月31日向云南云岭城投物业服务有限公司（云南交投物业服务有限公司前身）下发价格监督检查整改通知书(官发改价检改字[2018]1号)，该文件明确物业公司违反了相关法规，已涉嫌不执行政府指导价、政府定价的价格违法行为，并给予具体整改措施，对2018年电梯运行维护费调整至0.45元/㎡/月，对已缴费业主超收款项退款等要求，物业公司至今未整改落实。反诉人应获退款0.50元/㎡/月×88.67㎡×12月＝532.02元。2019年11月16日起，被反诉人非法对小区业主门禁卡设置失效，致使业主不能回家，导致业主报警及投诉至官渡区住建局，该行为严重违反《物权法》等相关法律，产生恶劣的社会影响，险酿成严重的群体事件。虽然反诉人请求撤销被反诉人本诉中的诉讼请求、撤销被反诉人与业委会签订的《星河庄园小区物业服务合同》，但是考虑到被反诉人与本小区的事实物业服务关系，尽管在服务中存在违法禁止业主回家、违规占用堵塞消防通道、不及时清扫垃圾、服务不到位等过错，本着与人为善的好意，部分业主委托反诉人于2020年1月17日前去与物业公司协商缴纳物业费，被反诉人拒收，且叫嚣你们即使想交我们也不会收，我已将你们告上法庭，其以污名化手段报复打压用意十分明显。在被反诉人提供的《×××小区物业服务合同》中第六条规定：业主或使用人应当在物业公司公示去年工作报告后一个月内交纳半年费用，迄今为止未见物业公司公示去年工作报告。被反诉人违反了自己的约定，因而业主不具备交纳相关费用的前提条件。综上所述，被反诉人的相关行为已严重侵害了反诉人的合法权益，基于上述事实，依照相关法律规定，提出反诉，请求判令：1.驳回被反诉人本诉中的诉讼请求；2.撤销被反诉人与业委会签订的《×××小区物业服务合同》；3.被反诉人退还向反诉人超标准收取的2018年电梯运行维护费532.02元；4.被反诉人就非法阻止业主回家一事向反诉人做出书面公开道歉，保证不再发生此类事件并赔偿精神损失费100元；5.反诉费由被反诉人承担。庭审中，被告自愿放弃第4项反诉请求。原告（反诉被告）交投公司辩称：一、反诉被告与业委会签订的《×××小区物业服务合同》合法有效。《×××小区物业服务合同》是按照《物业管理条例》《昆明市物业管理办法》以及《×××庄园业主大会议事规则》等相关规定，由×××小区业主委员会与反诉被告依法签订，合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，不存在违反法律法规强制性规定的情形，亦不存在任何可撤销的情形。2018年3月，×××小区已交付专有部分面积超过建筑总面积的1／2，根据住建部《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，符合成立业主大会的条件，经占总人数30%以上的业主发起，申请筹备首次业主大会，并选举产生业主委员会。筹备组于2018年8月10日上午召开首次业主大会，业主大会审议了《业主委员会选举办法》《云岭星河庄园业主大会议事规则》等，选举产生了业主委员会，并于2018年10月，对首次业主大会的召开以及形成的决定在街道办事处、社区居委会、辖区派出所以及昆明市官渡区物业管理处完成备案。业主委员会于2019年1月2日召开了第二次业主大会，对2019年度物业服务协议征求意见，并于2019年4月19日发出《关于召开××庄园小区业主大会会议的公告》，根据《×××庄园业主大会议事规则》的规定，于5月4日召开定期业主大会，对小区物业费等问题进行投票，并于2019年5月20日对投票结果进行了公告，对云南云岭城投物业服务有限公司2019年执行物业费2.08元，2020年执行物业费2.28元，属于投票人数和面积双过半，为业主大会的有效决定。因此，业主大会决定继续选聘云南云岭城投物业服务有限公司作为物业服务单位，并同意2019年的物业费按2.08元／㎡／月收取，2020年的物业费按2.28元／㎡／月收取。根据《物业管理条例》第三十四条之规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同”。同时根据《×××庄园业主大会议事规则》第二十三条之规定：“业主委员会应当在业主大会依法、依管理规约和本规则约定选聘了物业服务企业之日起30日内，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同...物业服务合同签订后，业主委员会应当将物业服务合同主要内容（物业服务事项、物业服务质量及费用标准、合同期限、违约责任等）在本物业管理区域内公告，接受业主的监督、查询”。根据上述规定，2019年5月小区业委会与云南交投物业服务有限公司（原云南云岭城投物业服务有限公司）签订物业服务合同，约定管理区域物业服务收费采用包干制，2019年度的住宅物业费为2.08元／㎡／月，并对合同内容在物业管理区域内进行了公告，公告期间并未有业主提出异议。综上，小区业委会与反诉被告签订的《物业服务合同》符合《物业管理条例》《昆明市物业管理办法》以及《×××庄园业主大会议事规则》的相关规定，系双方真实意思表示，不存在违反法律法规强制性规定的情形，合法有效。反诉原告请求撤销无任何事实和法律依据。二、反诉被告不存在超标准收取电梯运行维护费的情形，亦不存在需要退还的费用。根据《物业管理条例》第二十一条之规定，“在业主、业主大会选聘服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”又根据昆发改价格［2011］1129号文件之规定：“开发建设单位与物业服务企业应按政府指导价和优质优价原则，确定前期物业服务收费的具体标准，并与物业买受人在商品房买卖合同或协议中约定”，“配备有电梯和二次供水等设施设备的物业，其设备的维护保养及运行费用由业主或物业使用人支付，物业服务企业实行代收代管。”因此，在反诉被告与反诉原告签订的《前期物业服务协议》中约定的物业服务费2.48元／㎡／月，该费用为住宅物业服务费1.38元／㎡／月，以及电梯和二次供水等设施设备的维护保养及运行费用。反诉被告收取的住宅物业服务费符合昆明市住宅物业服务收费政府指导价标准，而对于反诉被告代收的电梯检测运行维护费及二次加压费并不存在超标准收取，小区实际运营产生的电梯运行维护费用与反诉被告向业主收取的费用相一致。对于反诉原告提出的昆明市官渡区发展与改革局出具的《价格监督检查整改通知书》中建议下调电梯运行维护费用的问题，该通知书系截取个别年份中的部分期间进行的测算，测算的价格0.45元／㎡／月与小区实际运营产生的电梯运行维护费用不符，且该通知书仅为建议并不具有强制性。因此，反诉原告要求退还电梯运行维护费的主张不符合实际，亦无事实和法律依据。三、对于反诉原告提出的其他诉讼请求，无任何事实和法律依据，请法院依法予以驳回。原告（反诉被告）交投公司、被告（反诉原告）李传让围绕诉讼请求及答辩意见向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。关于当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。其他有异议的证据，本院认证如下：1.原告（反诉被告）交投公司提交的前期物业服务协议、物业服务合同、物业服务合同补充协议、业主大会相关文件、物业费明细、关于召开××庄园小区首次业主大会会议的通知、业主委员会（首次）备案单、业主大会议事规则（草案）、公告（星河业委会）［2018］014号、关于召开××庄园小区业主大会会议的公告（星河业委会［2019］019号）、×××小区2019年5月4日业主大会表决票、关于2019年5月4日业主大会投票结果的公告、关于近期开展投票活动的情况说明形式、来源合法，本院予以采信；相关费用发票、关于×××小区垃圾房的工作函以及复函、关于垃圾房问题投票方案的公告形式、来源合法，本院对真实性予以确认；2018年物业服务报告、2019年物业服务报告、违约金明细、催交通知、电梯检测运行维护费用清单、2018年度电梯人工费用明细、2018年度星河庄园电梯维修记录系原告自行制作，被告不予认可，本院不予采信；对于业委会成员陈国举进行停职查看的处理文件及关于星河庄园小区相关事件的执法申请书无其他证据予以佐证其来源、内容的真实性，且涉及案外人，无案外人进行确认，故本院不予采信；房屋装饰装修管理协议原告并未实际提交，本院不予认证。2.被告（反诉原告）李传让提交的照片形式、来源合法，本院对真实性予以确认；物业服务合同补充协议内容不完整，无任何签名和签章，本院不予采信；委托书涉及案外人签名，无相应人员进行确认，本院不予采信；请求信涉及案外人，无案外人予以确认，本院不予采信。经审理，本院依法确认本案如下法律事实：原告云南交投物业服务有限公司系昆明市官渡区×××小区的物业服务企业，×××庄园物业服务中心系原告的一个下属工作部门，无企业法人主体资格。被告系前述小区的业主。2016年4月19日，被告与原告、房地产开发公司签署了该小区×××号房屋的《收楼确认书》。同时，×××庄园物业服务中心（乙方）与被告（甲方）签订了《前期物业服务协议》一份，约定由原告方为被告提供物业管理服务。被告购买的物业类型为住宅，建筑面积为88.48㎡。物业管理服务的主要内容为房屋共用部位的日常维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共绿化管理及养护、秩序维护、电梯服务等。甲方首次交纳费用时间为乙方通知甲方交房之日的当天起，预交纳一年，以后于每年1月31日前结清本年度的全部物业管理服务费，物业服务费按建筑面积2.48元/㎡/月交纳。双方还对物业服务质量、违约责任等进行约定。在业户/使用人委员会另行选聘物业服务企业之前，本协议持续有效。2018年10月，案涉小区成立了业主委员会，并报经所在地社区居委会、派出所、街道办事处进行备案。2019年7月4日，原告（乙方）与昆明市官渡区×××小区业主委员会（甲方）签订《×××小区物业服务合同》，约定：×××小区业主委员会委托原告对案涉小区提供物业服务，物业服务期限自2019年1月1日至2020年12月31日止。物业服务收费采取包干制方式，具体收费标准为：2019年度2.08元/㎡/月，2020年度2.28元/㎡/月，以上费用其中包含了电梯电费、电梯维保费用、二次供水加压费。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘决定，乙方自愿按照原合同约定继续提供服务的，按实际服务日期至新的物业服务企业接任为止。业主或物业使用人违反本合同约定，逾期支付物业服务费及相关费用的，乙方有权要求业主或物业使用人支付，并在未付金额的基础上按日加收万分之三的滞纳金。业主、物业使用人不得以未享受或者无需接受相关物业服务为由拒绝缴纳物业服务费及相关费用。乙方违反本合同约定，擅自提高收费标准的，业主、物业使用人有权要求乙方返还；并在多收金额的基础上按日加收万分之三的违约金。前述协议签订后，原告为案涉小区提供物业服务。但被告未交纳×××号房屋2019年的物业服务费。被告之前已交纳的物业服务费系按照2.48元/㎡/月标准交纳，该标准包括了基础物业费、电梯运行维护费、二次供水加压费，其中电梯运行维护费的收取标准为0.95元/㎡/月。另查明，2018年1月31日，昆明市官渡区发展和改革局就案涉小区向原告下发价格监督检查整改通知书，要求原告对2018年电梯运行维护费标准作合理下调，建议按0.45元/㎡收取；以后年度根据实际费用核算情况，与业主委员会协商确定；对2018年已缴费的业主，超收款项可采取退款或在下次缴费时抵扣的方式处理。现原告诉至本院，被告提出反诉，主张前述诉讼请求。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第三十四条规定：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。本案中，原告与被告签订的《前期物业服务协议》以及2019年7月4日原告（乙方）与昆明市官渡区云岭·盛世佳园（星河庄园）小区业主委员会（甲方）签订的《星河庄园小区物业服务合同》，均属于物业服务合同，该协议（合同）系双方之间的真实意思表示，协议内容不违反法律规定，合同依法成立并生效，双方均应按照诚实信用原则予以履行。《物业管理条例》第四十条规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十一条第一款规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中，原告方提供的物业服务系针对整个小区的广大业主，服务性质具有公共性，而每个业主的利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，如果业主均以物业服务不能令其个人满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运作所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利。被告未按协议约定缴纳物业服务费已构成违约，故对于原告要求被告支付物业服务费的主张，本院依法予以支持。对于原告主张的违约金。本案中，综合全案来看，原告在履行《前期物业服务协议》以及《×××小区物业服务合同》的过程中确实存在物业服务管理不到位的现象，比如环境不够卫生、未定期有效的公布账目、停用业主门禁卡、工作人员与业主多次发生争执等，且双方对相应费用的交纳亦存在争议，其对被告拒绝缴纳物业费具有一定的客观责任，同时亦说明原告在服务管理水平上有待进一步加强和改进，故本院对该诉请不予支持。对于被告反诉要求撤销原告与业主委员会签订的《×××小区物业服务合同》的主张，因该合同系原告与案涉小区业主委员会所签订，业主委员会系通过相应程序产生并经过相关组织的备案，且物业服务合同涉及其他大部分业主的权利义务，故该物业服务合同是否予以解除，应通过小区业主行使其权利进行，本院对被告的该项反诉请求不予支持。对于被告要求原告退还超标准收取的2018年电梯运行维护费的主张，因该主张涉及行政机关的行政行为，系原告与行政机关之间的关系，相应的行政行为仅为整改措施和建议。另外，对相应的收费标准，被告与原告之间已经签订了相应的前期物业服务协议，前期物业服务协议约定的收费标准2.48元/㎡/月为包干价，该标准已包含了电梯运行维护费，原告在此之外并未单独收取其他费用，虽然已收取部分中的电梯运行维护费标准为0.95元，但被告所交纳的全部费用并未超出协议约定的标准，故本院对被告的该项反诉请求不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第三十四条、第四十条、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李传让于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）云南交投物业服务有限公司×××小区×××号房屋2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费2208.46元；二、原告（反诉被告）云南交投物业服务有限公司的其余诉讼请求不予支持；三、驳回被告（反诉原告）李传让的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）李传让负担；反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）李传让自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  崔光远二〇二〇年九月四日书记员  邓义缤