北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初8989号原告:北京金田恒业置业有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区经海二路**。法定代表人：刘红，执行董事。委托诉讼代理人：郭炳彪，浙江泽瓯律师事务所律师。被告：北京健能隆生物制药有限公司，，住所地北京市北京经济技术开发区科创十四街******法定代表人：戚波，经理。委托诉讼代理人：贺鹏，泰和泰（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：司阳，泰和泰（北京）律师事务所律师。原告北京金田恒业置业有限公司（以下简称金田公司）与被告北京健能隆生物制药有限公司（以下简称健能隆公司）房屋租赁纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金田公司的委托诉讼代理人郭炳彪，被告健能隆公司的委托诉讼代理人贺鹏、司阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金田公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除金田公司与健能隆公司于2019年9月25日签订的《租赁合同》；2、判令健能隆公司支付金田公司违约金5400万元；3、判令健能隆公司赔偿金田公司租金损失1217046.88元（自2020年2月15日起计算至判决合同解除之日止，按每平方米每天租金为2.75元计算）；4、判令健能隆公司支付冬季采暖费221106.56元（自2019年11月15日起至2020年3月15日止）；5、判令健能隆公司赔偿金田公司房屋中介费200000元；6、判令健能隆公司赔偿金田公司为租赁支出的整改装修费2068632元；7、本案诉讼费由健能隆公司负担。事实与理由：2019年6月1日，金田公司委托北京亦创企业管理有限公司代理租赁其位于北京市北京经济技术开发区经海二路28号7号楼西侧的房屋（以下简称涉案房屋），双方签订了《租赁代理合同》，约定代理服务佣金为20万元。2019年9月25日，在北京亦创企业管理有限公司撮合下，金田公司与健能隆公司签订《租赁合同》，约定健能隆公司承租金田公司的涉案房屋，租期为10年零1个月，租金为每天每平方米2.75元。合同还约定了租金标准、交房时间及单方面无故解除合同的违约责任。合同签订后，金田公司按照健能隆公司的要求将涉案房屋进行装修整改，并依约交付给健能隆公司，健能隆公司于2019年10月21日支付了履约保证金和首期租金共计1622728.88元。2019年12月27日，金田公司收到健能隆公司的《合同终止通知》。金田公司认为健能隆公司单方解除合同的行为构成违约，应承担违约责任并赔偿金田公司由此遭受的损失，为维护自身合法权益，诉至本院。健能隆公司辩称，第一，健能隆公司与金田公司之间的《租赁合同》已达到约定的解除条件，《租赁合同》自健能隆公司于2019年12月27日通知金田公司之日起已解除。根据《租赁合同》第十六条第3款约定，健能隆公司有权在未能取得《入区协议》的情况下解除合同，因此健能隆公司提出解约是合法且符合《租赁合同》约定的，不应承担违约金和金田公司的租金损失。第二，健能隆公司从未收到金田公司要求支付采暖费的通知，且金田公司无证据证明其支付了采暖费。第三，中介费与本案无关系，也与健能隆公司无关。第四，金田公司本意是出租整个4850平方米的房屋，但健能隆公司仅承租了厂房的一部分面积，因此金田公司要去给房屋做隔断，现其主张上述工程的装修整改费，健能隆公司不同意支付。综上，请求法院驳回金田公司的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年9月25日，金田公司（甲方）与健能隆公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方承租甲方的涉案房屋，建筑面积约为4850平方米，其中厂房为3300平方米、办公楼为1550平方米，房屋功能为厂房，乙方租赁房屋是作为生产制造使用；关于租期，自2019年10月15日起至2029年11月14日止，共计10年1个月，2019年10月15日至2019年11月14日期间为免租期，共计31天，供乙方进行装修使用；第二条第4款约定：租赁期间，乙方若因公司发展需要提前解除本合同，停止租赁的，应提前12个月通知甲方；关于租金，第三条约定：1、该房屋第一年和第二年租金为人民币2.75元/天/平米（含物业费和发票），年租金为人民币4868187.5元……以后各年租金按3%的比率逐年递增；2、在租赁期内，按每三个月为一期支付租金。乙方于每期期满前15日支付下一期的租金；3、本合同签订之日，乙方应支付首期租金给甲方，即人民币1217046.88元，首期租金的计租期为2019年11月15日（该日为计租日，即免租期满的次日，计租日至第二年该日期的前一日为第一个租赁年）至2020年2月14日；4、在签署本合同之日，乙方应向甲方支付履行保证金，作为乙方忠实履行本合同各项条款的担保，保证金总额为405682元；5、……当本合同期限届满或按本合同约定的守约方式提前解除的，若乙方完全履行本合同项下义务，结清所有费用，甲方应当在乙方按本合同之约定归还该房屋之日起15日内将保证金（不计利息）本金退还给乙方。同时，若本合同按约定的守约方式提前解除，甲方应退还乙方已支付但尚未开始租期的租赁费；6、乙方承担所有该房屋内自用的电费、水费、通讯费、电话费、供暖费、空调费及一切与乙方有关的公共费用，……供暖费按每个采暖季50元/平方米计算，高度超过4米按150%计算（办公楼按50元/平方米计算），由乙方直接向甲方支付，供暖费应于每年的11月1日之前支付；关于房屋交付，第四条第2款约定：甲方应于2019年10月15日前将该房屋交付给乙方。交付时，双方签署房屋交接确认单。关于房屋交还，第十条第1款约定：乙方在租赁期满或合同提前终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日将房屋清扫干净，搬迁完毕，结清所有相关费用，并将该房屋交还给甲方，双方进行物业交验并签署房屋交接单，任何其他方式均不视为乙方已向甲方交还该房屋。关于违约责任，第十二条第3款约定：如乙方单方无故解除合同，乙方应赔付甲方5400万元人民币和租赁期内未履行租期租金的合计金额。第十二条第7款约定：乙方逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的其他各项费用的，甲方应通知乙方进行交纳，乙方仍不交纳的，应按所欠款项的万分之三向甲方支付滞纳金；关于免责条款，第十三条约定：1、若因政府有关租赁行为的法律法规的修改或当地政府行为导致甲方无法继续履行本合同时，将按本条第2款执行；2、凡因发生自然灾害、战争或其他不能预见的、其发生和后果不能防止或避免的不可抗力致使任何一方不能履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方，应立即用邮递或传真通知对方，并应在30日内，提供不可抗力的详情及合同不能履行、或不能部分履行、或需延期履行理由的证明文件。该证明文件应由不可抗力发生地区的公证机关出具，如无法获得公证出具的证明文件，则提供其他有力证明。遭受不可抗力的一方由此而免责；3、因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补；关于附则，第十六条第3款约定：本合同内容如与甲乙双方和北京经济技术开发区管理委员会签订的《入区协议》的强制性内容有冲突之处，按《入区协议》约定的强制性内容执行。如在本合同签订后到2019年10月15日期间内无法签订《入区协议》或未能取得北京经济技术开发区管理委员会对于乙方租赁房屋开设工厂的批准，且乙方同时以书面形式通知甲方，本合同自动终止，并视为从未履行。第十六条第5款约定：本合同经双方法定代表人或授权代表人签字盖章，并且甲方收到乙方支付的首期租金及履约保证金后立即生效。合同签订后至2019年10月15日期间，健能隆公司未与北京经济技术开发区管理委员会签订《入区协议》，亦未能取得北京经济技术开发区管理委员会对于租赁房屋开设工厂的批准。健能隆公司亦未将上述情况以书面形式通知金田公司。2019年10月15日，在健能隆公司未签订《入区协议》，租赁房屋开设工厂未获批准的情况下，金田公司与健能隆公司办理了涉案租赁房屋交接手续，金田公司将房屋交给健能隆公司使用。健能隆公司于2019年10月21日向金田公司支付首期租金即2019年11月15日至2020年2月14日租金1217046.88元及履约保证金405682元，共计1622728.88元。2019年12月27日，健能隆公司向金田公司发送《合同终止通知书》，载明：“截至本合同终止通知书发出之日，我司与贵司和北京经济技术开发区管委会仍未签订《入区协议》，现我司书面通知贵司终止原合同，原合同于2019年12月28日终止。请贵司于2019年12月28日接收该租赁物并于2020年1月15日前向我司返还我司已支付的租金和押金共计1622728.88元人民币。”2020年1月6日，金田公司向健能隆公司发送《回复函》载明：我司于2019年12月27日收到贵公司终止合同通知，根据与贵司于2019年9月25日签订的租赁合同第十六条附则第3款的约定，贵司未在租赁合同约定的合同签订后到2019年10月15日期间内提出终止合同通知，所以贵司无权单方面提出终止合同，我司希望继续按合同约定执行，若贵司单方面终止合同，我司将按合同的相关违约条款，要求贵司承担相关违约责任。2020年1月19日，健能隆公司向金田公司发送《关于返还租金和押金的通知书》，载明：贵司在2020年1月6日所述“我司无权单方面提出终止合同”的理由不成立，原租赁合同的目的是租赁房屋用于生产厂房，因此签署《入区协议》是必备条件和要求，也是合同明确约定的终止条件，双方均应遵守。原合同约定在2019年10月15日之前签署《入区协议》是基于双方对取得该条件的时间的预估，并不是我方行使合同权利的除权期限。请贵司立即返还租金和押金等款项。2020年1月6日，金田公司向健能隆公司发送《联络函》，称健能隆公司属于单方面终止合同，希望健能隆公司能主动按合同约定支付违约金，金田公司为降低损失将对外招租。此后，双方就租赁合同发生争议，未能协商一致，健能隆公司与金田公司分别向本院提起诉讼，本院合并进行了审理。另查，2015年3月，北京经济技术开发区管委会发布《北京经济技术开发区新建非住宅类项目管理办法(暂行)》（京技管[2015]20号），该办法第七条规定：非住宅类项目开发建设单位应与开发区管委会签订《入区协议》，明确拟入区项目的产值、税收、产业发展方向、建设内容、设计草案、规划部门所提设计要求及并约定具体、可行的退出条款。北京市人民政府办公厅2019年1月28日颁发的《北京经济技术开发区企业投资项目承诺制改革试点实施方案（试行）》，该方案中的承诺制改革试点流程图显示，签订《入区协议》是企业进入开发区的必要流程。健能隆公司、金田公司双方认可未与北京经济技术开发区管委会签订《入区协议》，健能隆公司租赁房屋开设工厂未获得批准。金田公司对其主张的供暖费，提交了2019年10月20日金田公司物业部出具的《关于收取2019年冬季采暖费的通知》，载明：“……请您公司于2019年11月1日前及时交清2019年11月15日—2020年3月15日采暖费……合计金额：221106.56元。”金田公司主张其向健能隆公司发送了该通知，健能隆公司未交纳该费用。健能隆公司称未收到该通知。本院认为，健能隆公司与金田公司签订的《租赁合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。《租赁合同》第十六条第3款约定：“如在本合同签订后到2019年10月15日期间内无法签订《入区协议》或未能取得北京经济技术开发区管理委员会对于乙方租赁房屋开设工厂的批准，且乙方同时以书面形式通知甲方，本合同自动终止，并视为从未履行。”健能隆公司与金田公司未在2019年10月15日前与北京经济技术开发区管理委员会签订《入区协议》,也未取得对租赁房屋开设工厂的批准，但健能隆公司未按约定同时书面通知金田公司，且双方于2019年10月15日开始履行合同对涉案房屋进行交接，健能隆公司又于2020年10月21日支付金田公司首期租金及履约保证金。故健能隆公司关于合同从未履行的主张，不符合合同约定，本院不予支持。因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。根据《租赁合同》第十三条免责条款的约定，健能隆公司与金田公司虽履行合同完成了涉案房屋交付及租金和押金的交纳，但双方未签订《入区协议》，亦未取得开发区管委会关于健能隆公司开设工厂的批准，《租赁合同》无法继续履行，合同目的无法实现。庭审中，双方均同意解除合同，本院对此不持异议。健能隆公司于2019年12月27日向金田公司发送《合同终止通知》，通知合同2019年12月28日解除，符合《租赁合同》第十三条的约定，故应认定《租赁合同》于2019年12月28日解除，根据该约定，健能隆公司免除责任，但其应按实际使用租赁物时间计算租金。关于金田公司主张的违约金、2020年2月15日起至判决合同解除之日的房租损失、整改装修费用。金田公司与健能隆公司之间合同的解除，符合《租赁合同》第十三条免责条款的约定，根据该约定，健能隆公司免除责任，故金田公司主张违约金、房租损失及整改装修费，本院不予支持。关于金田公司主张的冬季采暖费。健能隆公司在合同约定的期限内未签订《入区协议》及取得开发区管委会关于健能隆公司开设工厂的批准，亦未同时通知金田公司，在合同目的无法实现情况下，仍与金田公司履行合同接收房屋并占用使用，其应当支付实际占用期间即2019年11月15日至2019年12月28日发生的供暖费用，根据合同约定并结合金田公司通知交纳采暖费的情况，经核算，金额为58606元。关于金田公司主张的房屋中介费。与本案无直接关联，且无合同依据，本院不予支持。需要说明的是，健能隆公司在2019年10月15日前已明知不可能签订《入区协议》或取得开设工厂的批准，根据《租赁合同》第十六条第3款约定，健能隆公司同时以书面形式通知金田公司后，合同本可以终止，并视为从未履行，本次纠纷完全可以避免发生，但健能隆公司怠于行使权利，继续履行合同交纳租金及办理涉案房屋交接，是双方发生纠纷的主要原因。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、北京金田恒业置业有限公司与北京健能隆生物制药有限公司签订的《租赁合同》于2019年12月28日解除；二、北京健能隆生物制药有限公司于本判决生效后七日内支付北京金田恒业置业有限公司采暖费58606元；三、驳回北京金田恒业置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费330334元，由北京健能隆生物制药有限公司负担（于本判决生效后七日内支付给北京金田恒业置业有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  霍志勇二〇二〇年九月四日书记员  付云梅