广西壮族自治区荔浦市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0331民初1202号 原告：荔浦县大发房地产开发有限公司，住所地:广西荔浦市荔城镇城东街环东路**。统一社会信用代码：91450331753722833M。 法定代表人：吴志超，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵正红，广西中园律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹桂华，广西中园律师事务所实习律师。 被告：张敏，男，1990年2月4日出生，汉族，住荔浦市。 原告荔浦县大发房地产开发有限公司（以下简称大发公司）与被告张敏商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告大发公司的特别授权委托诉讼代理人赵正红、被告张敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大发公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告给付购房款人民币290000元、逾期利息4060元（暂计至2020年6月20日止，剩余逾期利息以290000元为基数，按月利率7‰计至被告给付完毕之日止）、违约金126983.33元（暂计至2020年6月20日止，剩余违约金以290000元为基数，按年利率19%计至被告给付完毕之日止），以上共计421043.33元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系从事房地产开发、销售的企业法人，2015年4月22日，被告购买原告销售的位于荔浦市，面积约148.85平方米，被告因资金周转困难，与原告达成一致，双方签订《欠款协议》，约定被告尚欠原告购房款290000元，原告同意被告延期支付，欠款期限从2015年4月20日到2020年4月20日交清，在此期间内不收利息，逾期借款利息按月利率7‰计算，到期本息一次付清，被告需按约定将房款在规定时间内交清给原告，不得超期。逾期不交的，对逾期部分的房款按人民银行同期贷款年利率的四倍向原告支付违约金。被告承诺2015年4月20日到2016年4月20日前还62000元、2016年4月20日到2017年4月20日还62000元、2017年4月20日到2018年4月20日还62000元、2018年4月20日到2019年4月20日还62000元、2019年4月20日到2020年4月20日还42000元。签订协议后，被告却未依约定按期还款，给原告造成巨大的经济损失，原告权益因此受损。综上所述，原告认为双方签订的《欠款协议》系双方真实意思表示，所约定内容未违反法律的强制性规定，合法有效，依法被告负有按期给付购房款的责任与义务，现被告到期不给付购房款，依约定，被告除给付购房款外，还需给付违约金以及逾期利息给原告，暂计至2020年6月20日的违约金126983.33元（1、2016.4.20至2017.4.20期间，应付未付购房款62000元，按银行年利率4.75%四倍19%计，即62000元×4.75%×4＝11780元;2、2017.4.20至2018.4.20期间，应付未付购房款62000元×2＝124000元，按银行年利率4.75%四倍19%计，即62000元×2×4.75%×4＝23560元；3、2018.4.20至2019.4.20期间，应付未付购房款62000元×3＝186000元，按银行年利率4.75%四倍19%计，即62000元×3×4.75%×4＝35340元；4、2019.4.20至2020.4.20期间，应付未付购房款62000元×4＝248000元，按银行年利率4.75%四倍19%计，即62000元×4×4.75%×4＝47120元；5、2020.4.20至2020.6.20期间，应付未付购房款62000元×4＋42000元＝290000元，按银行年利率4.75%四倍19%计，即290000元×4.75%×4＋12个月×2个月＝9183.33元；）暂计至2020年6月20日的逾期利息4060元（自2020年4月21日起至2020年6月20日止，按月利率7‰。即290000元×7‰×2个月＝4060元），故为维护原告的合法权益，依据我国《合同法》以及相关法律法规的规定，特具状人民法院，请求人民法院依法审理，判如所请。 被告张敏答辩称：被告对尚欠房款290000元及逾期利息4060元没有异议，但认为原告请求的违约金过高及对违约金126983.33元是如何计算不清楚。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：原告大发公司系房地产开发销售公司，其经营范围是房地产开发与销售：室内外装饰装修及装饰材料销售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2015年4月20日，被告张敏与原告签订《欠款协议》，购买原告开发建设的位于荔浦市，该《欠款协议》约定被告因购买原告开发的“滨江商贸城”小区7栋3单元1407室商品房，载明该商品房建筑面积约148.85ｍ2、因资金周转困难，尚欠购房款290000元，并约定：1、被告所欠款项290000元在2015年4月22日至2020年4月20日前还清，在此期间原告不收取任何利息，逾期借款利息按月利率7‰计算，到期本息一次付清；被告应分5次偿还欠款如下：1、2015年4月28日至2016年4月20日偿还首付款62000元；2、2016年4月20日至2017年4月20日还首付款62000元；3、2017年4月20日至2018年4月20日还首付款62000元；4、2018年4月20日至2019年4月20日还首付款62000元；5、2019年4月20日至2020年4月20日还首付款42000元。2、被告须按时按约定将欠款在规定的时间内交清给原告，不得超期；逾期不还的，对逾期部分的欠款按人民银行同期贷款利率的4倍向原告支付违约金；2015年4月21日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定了商品房的面积148.85ｍ2、房屋价款640000元、付款方式及期限、违约责任、交付期限以及合同特别补充协议（付款方式及期限）等。2015年4月22日，原告为被告办理房屋登记备案，该商品房已经由被告实际占有。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。本案的基础法律关系是商品房销售合同，根据《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任第一款第二项“买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同确定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金”及合同特别补充协议第一条第一款“买受人在2015年4月21日前缴纳购房款640000元”的约定，本案原、被告继续履行合同，被告应该在2015年4月21日前缴纳尚欠购房款290000元而没有缴纳，构成违约，故被告应从2015年4月22日开始，以购房款290000元为基数，按日万分之三的标准支付逾期缴纳购房款违约金至2020年6月20日期间的违约金是164082元（290000元×0.0003×1886天），原告请求被告支付2016年4月20日至2020年6月20日期间的违约金126983.33元，符合法律规定，本院予以认定；以及从2020年6月21日之后的违约金，应以尚欠购房款290000元为基数，应按日万分之三的标准计算至清偿尚欠购房款之日止，符合法律规定，本院予以支持。因本案的基础法律关系是商品房销售合同，应该按照《商品房买卖合同》的约定计算逾期付款违约金，原告请求按《欠款协议》的约定，以尚欠购房款290000元为基数，从逾期之日起按月利率按7‰（年利率为8.4%）计算利息及按年利率19%计算违约金至清偿购房款之日止，其利息和违约金的利率之和已经超过年利率24%的标准，违反法律规定，本院不予支持；综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告张敏支付尚欠购房款290000元、尚欠逾期付款违约金131043.33元以及2020年6月21日之后的逾期付款违约金（以实际尚欠购房款为基数，从2020年6月21日起按日万分之三的标准计算至清偿尚欠购房款之日止）原告荔浦县大发房地产开发有限公司； 二、驳回原告荔浦县大发房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕（户名：荔浦市人民法院，开户行：中国工商银行荔浦县支行，账号：21×××39），如果未按本案判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条至规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费7616元，减半收取3808元，财产保全费2670元，合计6478元，由被告张敏负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费7616元（户名：桂林市中级人民法院，开户行：农行桂林高新支行，账号：20×××16），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 杜 冰 二〇二〇年九月七日 书记员 林伟国