北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初26088号原告：张家媛，女，1968年1月30日出生。委托诉讼代理人：姚志明，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：于是今，北京嘉传律师事务所律师。被告：北京幸福家房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区星河苑**院**楼****。法定代表人：王玲，总经理。委托诉讼代理人：唐浩波，北京市东岩律师事务所律师。原告张家媛与被告北京幸福家房地产经纪有限公司（以下简称幸福家公司）居间合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张家媛的委托诉讼代理人姚志明、于是今，被告幸福家公司的委托诉讼代理人唐浩波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张家媛向本院提出诉讼请求：1.解除居间服务合同；2.请求幸福家公司返还中介服务费佣金89,000元，并自2017年6月26日起至实际还款之日止，以89,000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月8日，原告母亲于淑琴经幸福家公司介绍与李某签署协议，准备购买李某位于北京市丰台区马家堡西路36号院6号楼2层×室（以下简称马家堡西路×室）房产一套，并于2016年11月8日向李某现金支付购房定金5万元，向幸福家公司汇款转账中介服务费89,000元。后，原告母亲因涉案房产无法办理户口落户，而幸福家公司在签署合同前未告知，导致原告母亲最终放弃购买李某的房产，双方于2017年6月25日签署一份《合同解除协议》，约定原告母亲于淑琴放弃购买李某的房产，并同意放弃购房定金5万元，并同时放弃已经支付的中介服务费89,000元。协议一式两份，李某及原告母亲于淑琴各持一份。原告认为：虽然原告母亲最终放弃了购买李某房产的行为属于违约，李某有权没收购房定金，但幸福家公司作为中介服务公司，在仅仅撮合原告母亲于淑琴与李某签署房屋买卖定金合同的情形下，就终止履行合同，被告的中介服务行为没有完成，不应当全额收取房屋中介佣金89,000元。虽然《合同解除协议》中原告母亲和李某约定放弃要求被告幸福家公司退还中介费89,000元，但该协议为李某与原告母亲于淑琴签署，与被告无关，被告并未签字盖章，因此该协议对被告不发生法律效力。此外，原告母亲于淑琴在签署《定金合同》及《合同解除协议》时处于病重状态，并不十分清楚自己行为的性质，且被告没有提供后续中介服务行为，无权收取相应的中介服务费，被告应当退还中介服务费给原告母亲。虽然原告父母均已经去世，但原告作为父母的唯一法定继承人，有权利代父母向幸福家公司主张相应的债权。另补充事实为，当初原告购房是为了办理户口落户手续，原告的母亲和原告一直没有生活在一起。2016年10月份，原告父母名下的唯一房产就被原告另外一个亲戚卖掉了，房屋卖完后，原告父母需要购买新的房子居住并且户口需要迁入新的房屋，所以原告的父母委托卖房的亲戚联系幸福家公司，对方给原告父母推荐购买涉案房屋，后来我们了解到，这个房屋属于商用酒店式公寓房，不可以办理产权过户手续，后来原告了解到该情况后，就放弃了购买涉案房屋，原告父母的户口在卖房时候约定必须在150天内迁出户口，不然就要承担违约责任，故原告帮助父母又另行购买了丰台区华源一里1号楼301室，该房屋可以办理落户手续。当时原告母亲自己签的解除协议，原告不在场，不了解该情况，购买涉案房屋是以原告母亲名义购买，中介的居间合同是原告母亲于淑琴签的，解除合同的时候也是原告母亲于淑琴签的。没有签房屋买卖合同只交了定金，后来原告母亲去世，整理遗物的时候发现了这些东西，整个过程不是很了解。补充事实、理由为，本案中幸福家公司与证人于某、李某三方恶意串通，骗取中介费89,000元，至今幸福家公司既没有提供中介服务合同，也没有出示收款凭证、转账记录，没有出具中介费发票。自2016年11月8日交费之日就无下文，证人李某收条和幸福家刘岩收条的字体基本上一致，证人李某拒绝出庭作证；本案证人于某作为原告近亲属却为被告出庭作证，以上种种事实均表明本案存在被告与两位证人合谋骗取于淑琴老人中介费的事实。据此，依据民事诉讼法的有关规定，特向贵院提起诉讼，请依法裁判。被告幸福家公司辩称，不同意张家媛的诉讼请求，理由如下：一、原告的诉讼请求与事实理由缺乏法律依据。原购房人于淑琴与卖房人李某于2017年6月25日签署了《合同解除协议》，在该协议中明确写明了根据三方签订买卖合同，三方达成以下约定，支付的中介费89,000元由违约方买受人承担，不予退回，三方无任何争议，不再追究任何一方责任，且原告母亲于淑琴与卖房人李某在该协议上签字，据此足以认定该解除协议是由买受人与出卖人作出的包括居间人幸福家公司不需退中介费的意思表示，且不再追究任何一方责任。虽然幸福家公司在该协议上未盖章签字，但幸福家公司对于买房人于淑琴作出的不退中介费的意思表示予以接受，基于本协议，幸福家公司与于淑琴达成了解除居间合同以及中介费不予退还的口头协议。幸福家公司之所以在该解除协议上未盖章签字，主要是考虑到是买受人违约而与出售人解除买卖合同，故幸福家公司作为居间方没有在该协商签字，但不影响于淑琴对幸福家公司作出的不需退中介费的意思表示的有效性。第二，原告所述事实理由与客观不符，首先原告母亲在购买涉案房屋之前以及签订合同后均没有以购房落户为条件，在买房前于淑琴明知涉案房屋不能办理落户，在明知的情况下签订了房屋买卖合同。其之后要求解除合同，是因为在其购房过程中有了要落户的想法，也看上了其他房屋，才不得不与出售人解除买卖合同并自愿承担违约责任。如果像原告所述其被隐瞒不能过户而购买房屋，原告母亲不可能自愿承担全部违约责任，其次原告母亲所支付的89,000元中介费是依据北京市中介购房规定按照北京市成交价所支付的房源介绍费用。被告促成了原告母亲与出卖人签订买卖合同后居间服务已经完成，该中介费用不包括为房屋交易人办理过户交易手续的费用。所以在原告母亲与出卖人达成买卖协议的情况下无权要求退还部分中介费用。第三，原告主体资格存在问题，原告母亲已经去世，但其提交的公证书写明其所继承遗产仅限于中国银行本外币活期一本通上的存款，对于本案债权债务是否由原告继承，原告是否有权为唯一继承人没有证据佐证，所以被告认为目前不能确定原告主体资格是否适格。补充，本案中原告母亲作为买受人与房屋出售人李某签订房屋买卖合同，与被告签订居间服务合同是在2016年11月，而房屋买卖合同也于2017年6月经各方协商一致解除，作为中介服务公司存在大量的房屋买卖交易，不可能将已经解除终止的合同长期保存，被告将相关材料保留两年后已经销毁处理，故无法向法庭提交。本案中原告提交的收条以及李某与原告母亲签订的合同解除协议是各方的真实意思表示，原告无直接证据表明解除协议的签订、定金的支付存在欺诈行为，原告提交的医院相关证明也均不能证明原告母亲在购买房屋时属于无或限制民事行为能力人。原告母亲购房过程中，全程由其侄女于某陪伴参与，可以认定其所从事的行为是其真实意思表示。关于发票，双方签订买卖合同中均没有要求我方出具发票，且发票是否开具与本案无关。本案中李某与于淑琴签订的合同解除协议虽是双方签订，但根据李某、于某的证人证言，足以证明该协议是在被告公司内签订的，解除协议中明确约定了中介费由买受人承担不予退回，从内容上看书写的内容是不予退回而不是不向出售人主张，因中介费是由被告收取，退回的主体也是被告，所写的买受人承担不予退回明显是针对被告所说的，虽我方没有盖章，但该协议也证明了于淑琴做出了不需退中介费的意思表示，合法有效，原告主张诉请无事实及法律依据。被告收取中介服务费89,000元，根据《北京市关于房地产中介服务收费通知》规定房屋买卖代理收费500万元以下不得高于2.5%，本案房屋成交价358万，89,000元中介费不足2.5%，该中介费仅为促成买卖双方签订合同的居间服务费，不包括过户服务费及其他费用，故本案买卖双方已签订房屋买卖合同，被告居间合同已经完成，中介费不应退还，买卖合同的解除是双方自愿，不是我方过错造成。如法院认为必要，可追加李某作为第三人参加诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张家媛提交死亡证明、火化证、公证书、收条、《合同解除协议》等证据材料；幸福家公司对上述证据真实性无异议；本院认定事实如下：张庆熙与于淑琴系夫妻关系，两人育有一子张永、一女张家媛。张永于1997年9月26日因死亡注销户口，生前未婚，无子女。2018年5月20日，张庆熙去世；2018年6月14日，于淑琴去世；张庆熙与于淑琴的父母均先于其二人去世。2019年5月24日，张家媛办理继承公证，确认其父母张庆熙、于淑琴的遗产由张家媛继承。现张家媛称其母亲于淑琴经幸福家公司介绍，2016年11月8日与李某签署协议，准备购买李某位于马家堡西路×室房产一套，并于2016年11月8日向李某现金支付购房定金5万元，向幸福家公司汇款转账中介服务费89,000元。后其母亲因涉案房产无法办理户口落户，而幸福家公司在签署合同前未告知，导致其母亲最终放弃购买李某的房产，双方于2017年6月25日签署一份《合同解除协议》，约定其母亲于淑琴放弃购买李某的房产，并同意放弃购房定金5万元，并同时放弃已经支付的中介服务费89,000元，协议一式两份，李某及其母亲于淑琴各持一份。张家媛提交的收条载明：今收到于淑琴交付丰台区马家堡西里×室佣金人民币89,000元；付款方式：转账，签约时间：2016年11月8日。收款人处签名为幸福家地产刘阳，日期为2016年11月8日。另《合同解除协议》载明：房屋坐落位置：丰台区马家堡西路36号院6号楼2层×室，根据三方签订买卖合同执行，三方达成以下约定：因买受人原因自动放弃购买上述房屋，已支付的购房定金50000（五万元整）作为违约金不予退回，支付的中介费89,000元由违约方买受人承担，不予退回，三方无任何争议，以后不再追究任何一方责任，此协议一式二份，各执一份，签字即可生效。下方有出卖人（甲方）李某，买受人（乙方）于淑琴签名，日期：2017年6月25日。现张家媛认为，虽然其母亲最终放弃了购买李某房产的行为属于违约，李某有权没收购房定金，但幸福家公司作为中介服务公司，在仅仅撮合其母亲于淑琴与李某签署房屋买卖定金合同的情形下，就终止履行合同，被告的中介服务行为没有完成，不应当全额收取房屋中介佣金89,000元。虽然《合同解除协议》中其母亲和李某约定放弃要求被告幸福家公司退还中介费89,000元，但该协议为李某与其母亲于淑琴签署，与被告无关，被告并未签字盖章，因此该协议对被告不发生法律效力。幸福家公司称其在该协议上未盖章签字，但对于买房人于淑琴作出的不需退中介费的意思表示予以接受，基于本协议，幸福家公司与于淑琴达成了解除居间合同以及中介费不予退还的口头协议。另，张家媛称于淑琴在签署《定金合同》及《合同解除协议》时处于病重状态，意识不清，并不十分清楚自己行为的性质，其提交其父亲张庆熙的诊断书及母亲于淑琴的诊断证明：载明2017年12月、2018年1月，于淑琴住院治疗，高血压3级（很高危），骨折等。幸福家公司对上述证据不认可，称张家媛父母的病情与本案无关，且诊断证明中没有记载于淑琴丧失意识，无法确认其民事行为能力有瑕疵。张家媛称当时购房是为了办理户口落户手续，其父母名下的唯一房产卖完后，需要购买新的房子居住并且户口需要迁入新的房屋，且卖房时候约定必须在150天内迁出户口，不然就要承担违约责任，故委托卖房的亲戚联系幸福家公司，对方给父母推荐购买涉案房屋，后来我们了解到，这个房屋属于商用酒店式公寓房，不可以办理产权过户手续，后来原告了解到该情况后，就放弃了购买涉案房屋，故原告帮助父母又另行购买了丰台区华源一里1号楼301室，该房屋可以办理落户手续；对此张家媛提交本院关于马家堡西路36号院2号楼1816号房屋的拍卖公告，称上述房屋性质为商品房，房屋用途为酒店；且提交2016年10月30日张庆熙签署的《北京市存量房屋买卖合同》，其中第九条权属转移登记第三项约定，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起150日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续……。幸福家公司对上述证据不认可，称于淑琴没有以落户为条件购房，也没有要求办理落户手续。另，张家媛称，幸福家公司与证人于某、李某三方恶意串通，骗取中介费89,000元，至今幸福家公司既没有提供中介服务合同，也没有出示收款凭证、转账记录，没有出具中介费发票。自2016年11月8日交费之日就无下文，证人李某收条和幸福家刘岩收条的字体基本上一致，证人李某拒绝出庭作证；本案证人于某作为原告近亲属却为被告出庭作证，以上种种事实均表明本案存在被告与两位证人合谋骗取于淑琴老人中介费的事实；张家媛提交另案起诉书及判决书等，称于某用借款方式欺骗其父母50万元。幸福家公司对上述证据不认可，称不存在任何隐瞒和欺诈行为。幸福家公司提交李某的书面证人证言，称当时已告知于淑琴不能落户，且合同解除是在幸福家地产，不需要幸福家公司签字、盖章；证言显示：业主姓名：李某，丰台区马家堡东路36号院6号楼2011.签约买卖合同时，本人和幸福家地产都告知客户，本房屋不能落户口，客户也说不落户口。2.买卖合同在幸福家地产解除，本人业主和客户都同意定金伍万不退，作为违约金，幸福家地产服务费捌万玖仟元不退，并同意不需要幸福家地产签字和盖章，买卖双方签字后即刻生效执行，按照解除合同履行，无任何争议和纠纷。另幸福家公司申请证人于某出庭作证称，当时于淑琴签署合同及解除合同均是其本人意愿。张家媛对上述证据均不认可，对李某的签名有异议，要求对《合同解除协议》及证言的笔迹进行鉴定，称于某与本案当事人有利害关系，不认可证言。另，幸福家公司称其收取的居间费仅是前期服务费，包含提供房屋信息、带看房屋、提供合同文本、促成双方签订合同、提供信息咨询等，不包含过户手续费用和贷款服务费。另，幸福家公司对张家媛作为原告的主体资格存在质疑，对于本案债权债务是否由张家媛继承，张家媛是否有权为唯一继承人没有证据佐证；张家媛称其作为父母的唯一法定继承人，有权利代父母向幸福家公司主张相应的债权。张家媛称《合同解除协议》系其母亲和李某的约定，幸福家公司没有签字或盖章，该协议对幸福家公司不发生法律效力，故现主张解除居间合同关系；幸福家公司称追认上述《合同解除协议》的效力，居间合同已经完成，中介费不应退还。本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，幸福家公司促成于淑琴和案外人李某签订房屋买卖合同视为履行居间义务；其后因买受人于淑琴原因自动放弃购买上述房屋，导致双方未能继续履行合同。现于淑琴去世，张家媛作为于淑琴的唯一法定继承人，有权利继承于淑琴相应的财产性权益或债权。于淑琴和案外人李某签署的《合同解除协议》中，并无幸福家公司的签字或盖章确认，幸福家公司提交李某的书面证人证言及于某的证言，因李某无正当理由未到庭作证，于某并非合同一方当事人，且与张家媛有利害关系，故本院对两份证人证言不予采信；现幸福家公司未提交相应解除居间合同材料，故本院无法确认居间合同已解除，且于淑琴现已去世，合同目的无法实现，故张家媛要求解除居间服务合同，于法有据，本院予以支持。关于张家媛称于淑琴当时处于病重状态，意识不清，于淑琴以落户为条件购房，之后无法落户才放弃购买上述房屋，依据不足，幸福家公司对此亦不予认可，故本院该主张不予采信。关于张家媛称案外人李某、于某与幸福家公司串通，无证据佐证，本院对该主张不予采信。关于幸福家公司称其收取的居间服务费，仅是前期服务费，不包含过户手续费用和贷款服务费，但对此未提供证据佐证，且张家媛对此不认可，故本院对该答辩意见不予采纳。故对张家媛要求幸福家公司返还服务费及利息的诉讼请求，本院在综合考虑系于淑琴原因放弃购房，幸福家公司实际提供居间服务情形及具体案情基础上，予以酌情支持合理部分。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、解除张家媛与北京幸福家房地产经纪有限公司之间的居间服务合同；二、北京幸福家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还张家媛服务费44,500元；三、驳回张家媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2025元，由原告张家媛负担1025元（已交纳），由被告北京幸福家房地产经纪有限公司负担1000元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  杨 静人民陪审员  陈青春人民陪审员  李中廷二〇二〇年九月二十七日书 记 员  李京文