江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0311民初3114号原告：朱欢欢，男，1994年2月24日出生，住江苏省沛县。委托诉讼代理人：董振龙，江苏徐海律师事务所律师。委托诉讼代理人：董浩然，江苏徐海律师事务所律师。被告：徐州市华辰丽景房产开发有限公司，住所地徐州市矿山路****。法定代表人：许帅，公司总经理。委托诉讼代理人：张晶，女，1987年9月7日出生，该公司员工，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：吴欣豫，江苏金合律师事务所律师。原告朱欢欢与被告徐州市华辰丽景房产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱欢欢及其委托诉讼代理人董振龙、被告徐州市华辰丽景房产开发有限公司的委托诉讼代理人张晶、吴欣豫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱欢欢向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方2017年6月15日签订的《水榭春天房屋认购书》，被告向原告双倍返还购房定金100000元，并赔偿原告损失426552元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年6月15日，原被告双方签订《水榭春天房屋认购书》，约定由原告购买被告位于徐州市矿山路22号的水榭春天X号楼X单元XXX室房屋，面积101.56平方米，单价7800元/每平米，总价792168元。被告在其售楼处公开展示了《商品房买卖合同》文本及附件、补充协议，原告于2017年6月15日向被告支付定金50000元。此后原告一直期待与被告签订《商品房买卖合同》，也多次和被告的工作人员联系签订《商品房买卖合同》的具体事宜，但被告拖延至今，仍然不与原告签订《商品房买卖合同》。商品房交易中，以预约合同方式固定交易机会十分普遍，原被告双方签订认购书已逾三年之久，被告至今不与原告签订《商品房买卖合同》，已经明显超过了正常的合理期限，足以认定被告拒不履行合同义务，其行为属于合同法第九十四条规定的情形。被告的行为导致原告丧失了本次交易机会以及以认购书约定的价款购买其它房屋的交易机会，无法实现签订涉案合同的目的，被告应当赔偿由此给原告造成的损失。原告在签订认购书时，涉案房屋的单价为7800元/每平米，2019年6月份起同小区房屋均价至少已达12000元/每平米，且一直还有上涨趋势，给原告造成的损失至少不低于426552元，原告遂诉至法院。被告徐州市华辰丽景房产开发有限公司辩称，目前针对原告提出的交付房屋时间不确定，没有具体时间。原告要求赔偿损失426552元被告有异议，被告接受双倍赔偿定金。原被告签订的认定书不具备商品房销售管理办法第十六条的规定，该认购书的性质为预约合同，违反预约合同侵害的是信赖利益，而不是可得利益，即原告主张的差价损失。差价损失是商品房买卖合同签订后出卖人不履行合同义务给买受人造成的实际损失，而不是预约合同未履行可能造成的损失，双方履行预约合同并不必然会进一步签订正式的商品房买卖合同。其次涉案房屋日后有可能升值也有可能贬值，最终能够签订需要双方进一步磋商，因此差价损失不属于原告因认购书未履行而导致的直接且必要的损失。本院经审理认定事实如下：2017年6月15日，原告朱欢欢与被告徐州市华辰丽景房产开发有限公司签订《水榭春天房屋认购书》，约定原告认购被告开发的徐州市矿山路22号水榭春天X号楼X单元XXX室，暂测建筑面积101.56平方米，上述建筑面积最终以政府部门核定的产权记载面积为准。销售单价7800元/平方米，销售总价792168元。乙方于本认购书签署之时支付认购定金50000元。认购房屋交付为毛坯房，具体交付标准、其他内容等以《商品房买卖合同》中所列为准。同日，原告按照约定向被告交付认购定金50000元。2018-2019年，原告多次通过微信与被告的销售人员沙莎联系，询问补缴首付款及签订商品房买卖合同事宜，沙莎均表示等有消息与原告联系。因至今被告仍未与原告签订涉案房屋的买卖合同，双方产生纠纷，原告遂诉讼来院。庭审中，双方均认可目前涉案水榭春天的房屋销售单价达到12000元/平方米。另查明，2016年7月1日，被告已与案外人赵志然、陈兴星就涉案水榭春天X号楼X单元XXX室房屋签订《商品房买卖合同》并在徐州市房产登记交易中心办理了网签备案登记手续。再查明，被告曾就同一小区的水榭春天X号楼X单元XXX室房屋于2015年8月28日与孙树勇签订《商品房买卖合同》，以772000元出售给孙树勇，并办理了网签备案手续。2017年5月17日被告又与刘雪源、孟抒签订《水榭春天房屋认购书》，约定由刘雪源、孟抒认购上述房屋，房价款847988元。后因被告无法履行与刘雪源、孟抒签订的房屋认购书，刘雪源、孟抒亦将被告另案起诉至法院。本院认为，原、被告签订的《水榭春天房屋认购书》对原告拟购买被告开发建设的房屋的具体楼号、价款等事项进行了明确约定，并约定将来签署《商品房买卖合同》，具体交付标准、其他内容等以《商品房买卖合同》中所列为准，双方之间成立合法有效的预约合同关系。一方违约，应当向对方承担预约合同的违约责任。本案中，被告在与案外人就涉案房屋签订《商品房买卖合同》并备案登记之后，又与原告就同一房屋签订认购书收取认购定金，被告因与案外人签订的房屋买卖合同在前，无法继续履行与原告签订的房屋认购书——签署《商品房买卖合同》并将涉案房屋出卖给原告，存在严重违约行为，原告有权要求解除双方签订的《房屋认购书》，对于该项诉请，本院予以支持。原告认购涉案房屋时交纳的定金属于立约定金，作为双方签订商品房买卖合同的担保，现被告无法履行该约定义务，应当向原告双倍返还定金100000元（50000元*2）。关于被告是否应对原告进行赔偿及赔偿损失数额如何确定的问题。本院认为，首先，双方在签订房屋认购书时已对原告拟购买房屋的楼号、价款等作出约定，买卖标的物已经特定化，基于该预约合同，原告对双方订立正式商品房买卖合同产生合理期待，期待利益特定具体，从而放弃了在近似地段以近似价格购买相近条件房屋的机会。而被告的恶意违约行为，直接导致原告对正式订约产生的合理期待落空，购买相似房屋的机会损失即为原告的信赖利益损失。距原告认购涉案房屋已逾三年，近似地段相近条件的房屋价格大幅上涨，仅要求被告双倍返还定金显然不足以对原告的损失进行弥补，不足部分仍应由被告赔偿。其次，根据本院查明的事实，本案并非孤例，可见被告是在预先充分评估违反预约合同应承担的法律后果的情况下，多次将已与他人签订商品房买卖合同的房屋作为标的物，利用签订预约合同的形式，又与包括原告在内的多名买受人签订房屋认购书，其占用善意买受人资金的意图明显，具有欺诈故意，违约主观恶性大，且此种行为已初现扰乱市场交易秩序的后果。若本案裁判依从被告的“意愿”仅依据定金罚则要求其双倍返还定金，不仅不足以弥补原告的损失、有悖于司法保护良善之人的原则，也无法达到对恶意违约行为进行必要惩戒的效果，进而纵容此类不法行为继续发生。故对于原告要求被告赔偿损失的主张，本院予以支持。最后，双方签订预约合同的目的是约束双方签订商品房买卖合同，原告不能将预约合同等同于本约合同，仅凭预约合同即确信买卖合同实际履行，因此原告主张的涉案房屋现行销售价格与双方签订认购书时约定的价格之差价应为在双方签订商品房买卖合同的前提下被告违约给原告造成的损失，而被告违反预约合同给原告造成的信赖利益损失不应超过违反本约造成的可得利益损失范围，原告以上述差价作为损失赔偿标准的主张，本院不予采纳。考量徐州市近年来房地产市场发展和房价变化态势、原告的履约情况及被告的违约过错程度等综合因素，本院酌定被告除向原告双倍返还定金100000元外，还应赔偿原告损失160000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告朱欢欢与被告于徐州市华辰丽景房产开发有限公司2017年6月15日签订的《水榭春天房屋认购书》；二、被告徐州市华辰丽景房产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱欢欢双倍返还定金100000元，并赔偿原告朱欢欢损失160000元；三、驳回原告朱欢欢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9066元，减半收取4533元，由原告朱欢欢负担2293元，被告徐州市华辰丽景房产开发有限公司负担2240元，被告负担部分于本判决生效后七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员  张 璟二〇二〇年九月二十三日法官助理  朱兴叶书 记 员  孙茜倩