北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0114民初9713号原告：王坤，女，1974年8月9日出生，住北京市朝阳区。被告：北京世纪鸿源房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇龙域北街**元**楼**0304（A-01）。法定代表人：吕春，总经理。委托诉讼代理人：许伟东，男，1993年11月11日出生，汉族，该公司部门经理。委托诉讼代理人：孔范荣，男，1980年2月14日出生，汉族，该公司经理。原告王坤与被告北京世纪鸿源房地产经纪有限公司（以下简称世纪鸿源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王坤与被告世纪鸿源公司委托诉讼代理人许伟东、孔范荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王坤向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照双方签署的《北京市房屋出租委托代理合同》之付款约定，支付自2020年3月1日至5月31日的房租共计19800元、违约金39600元、隔断未拆除期间费用16500元；2.判令被告对房屋恢复原状；3.本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中，王坤将第二项诉讼请求变更为要求被告赔偿吊灯损失500元。事实与理由：2016年11月19日原告与被告签订《北京市房屋出租委托代理合同》，原告将位于北京市昌平区房屋交由被告代为出租并办理其他相关事宜。出租代理期为2016年12月1日至2020年5月31日，共计三年零6个月，每月被告需向原告缴纳租金5900元，并根据合同条款约定逐年上调月租金。该合同第九条约定，被告有下列情形之一的，原告有权解除合同：1.如被告未按约定支付租金达5日以上的。2.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。第十条约定：如果被告违反上述情形，应按月租金的200%向甲方支付违约金。根据第九条约定，被告不能擅自拆改变动房屋主体结构，并且原告在签订合同时一再强调不能对房间打隔断。后被告违反上述约定，对甲方房屋进行拆改，打了隔断。原告发现后，多次要求被告拆除，2016年12月7日双方签订《说明补充协议》，协议约定：与出租合同不符多打出来的隔断于来年3月拆除，如不按约定，除恢复原状外，被告需每月向原告多支付500元租金。该协议签订后，被告再次违反约定，没有在约定的期限内拆除隔断，直至2019年12月31日，因国家政策原因，被相关部门强制拆除。在此期间，也从未向原告多支付每月500元租金。被告自己违反合同约定以及相关政府规定，对原告出租的房屋打隔断，本应当依照双方签订的合同承担违约责任。然而，被告却以隔断被强拆，属于不可抗力为由，拒不支付合同最后三个月的房租19800元，并且告知原告待合同期满予以退还房屋，这期间均属于无租金租住状态。原告认为，被告违反合同约定，当原告向其主张权利时，态度蛮横无理，其行为严重侵害原告的合法权益。为此，原告依据双方签订的协议以及相关法律规定，向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。世纪鸿源公司辩称：不同意原告的诉讼请求，赔偿吊灯的问题，5月30日双方已经做了交接手续。原告租给我们的时候房屋内什么都没有，现在被告将家具等留在房屋内，用于补偿厨房瓷砖还有吊灯的损失。就隔断问题，杨洋已经不在我公司就职，我公司没有授权他签补充协议，该补充协议不认可。被告和原告签订协议约定的是五居室，2019年年底配合政府进行整改拆除了隔断，后来与业主协商降低租金，或者将房屋现有的租户另行安顿，将房屋退回原告。后因疫情，小区封闭管理，无法再找到租户出租。在2月29日到5月31日这期间被告收取的是两个租户的租金，是12300元的标准，这笔钱被告可以给原告。违约金不同意支付，因为疫情原因，所以逾期打款是和业主提前协商的，不同意支付违约金。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2016年11月19日，王坤（甲方）与世纪鸿源公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》。该合同约定王坤将其名下位于北京市昌平区房屋委托世纪鸿源公司代理出租，房屋建筑面积86平方米；代理期自2016年12月1日至2020年5月31日，共计三年6个月；每月房屋租金5900元，各期租金支付日期为2016年11月19日，第二次2017年2月19日，第三次2017年5月19日，第四次2017年8月19日；代理期内，甲方不承担水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、卫生费、上网费。关于合同的解除，合同第九条第（四）款约定乙方未按约定划付租金达5日以上的、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的、利用房屋从事违法活动、放任承租方上述行为的，甲方有权单方解除合同。关于违约责任，合同第十条约定，出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的200%支付违约金；乙方有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。该合同尾部乙方签约主管处，原世纪鸿源员工杨洋签字确认。合同签订后，王坤在涉案房屋内与租户见面时发现世纪鸿源公司在涉案房屋客厅处打隔断，王坤立即要求世纪鸿源公司拆除隔断。2016年12月7日，杨洋手写“说明补充协议”一份，承诺“打出来的隔断于来年3月拆除，如不按约定恢复原状，每月多500元租金，2016年12月7日-2017年3月”。2017年10月20日，王坤与世纪鸿源公司另行签订关于租金的补充协议，约定第二年房租为6400元每月，第三年房租为6600元每月。世纪鸿源公司按照2017年10月20日补充协议的约定支付租金，但2020年2月17日最后一期租金19800元至今没有支付。世纪鸿源公司称延迟支付租金系与王坤协商一致的结果，故不认可存在违约。王坤否认曾与世纪鸿源公司达成延迟支付租金的一致意见。2020年5月31日，合同到期后，双方进行了房屋交接，王坤提出房屋内瓷砖破损，客厅吊灯缺失。世纪鸿源公司主张与王坤协商一致，用世纪鸿源公司留在房屋内的家具家电抵扣瓷砖破损和吊灯损失，王坤对此不认可，称世纪鸿源公司拒绝将遗留在房屋内的物品清走，并非王坤同意用物品抵扣损失。案件审理过程中，王坤主张世纪鸿源公司曾答应拆除隔断，如果不拆除每月多给租金500元，拆除隔断的时间是2019年11月20日，因此王坤要求世纪鸿源公司支付2016年12月1日到2019年11月20日期间每月500元的未拆隔断费用。世纪鸿源公司认可2019年年底配合政府整改拆除了隔断，但不认可曾授权杨洋签署关于拆除隔断的补偿协议，故不同意支付未拆除隔断的费用。关于补充协议上为何注明“2016年12月7日-2017年3月”，王坤解释称，当时杨洋承诺的是2017年3月就拆除隔断，如果没有按期拆除，就支付没有拆除期间的补偿费用，不是说补偿费用就只支付到2017年3月。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以通过补充协议的约定，对原合同权利义务进行变更。王坤与世纪鸿源公司虽签订《北京市房屋出租委托代理合同》，但根据双方权利义务的约定，双方实为房屋租赁合同关系。世纪鸿源公司应当按2017年10月20日补充协议的约定支付租金，王坤要求世纪鸿源公司支付2020年3月1日至5月31日的最后一期房屋租金19800元，依据充分，本院予以支持。世纪鸿源公司欠付租金，违反了合同约定，王坤要求世纪鸿源公司支付违约金的诉讼请求，具备合同依据，但涉案合同对违约金的约定标准过高，世纪鸿源公司亦请求本院依法调整，故本院酌定世纪鸿源公司应支付王坤违约金6600元。杨洋作为世纪鸿源公司签约主管与王坤签订涉案委托代理合同，其对王坤作出的关于拆除隔断及补偿的承诺，世纪鸿源公司应当对此承担责任，故世纪鸿源公司应当支付王坤未按约拆除隔断的补偿费用。王坤要求世纪鸿源公司支付自2016年12月至2019年11月的补偿费用16500元，未超出双方约定，本院予以支持。王坤要求世纪鸿源公司赔偿客厅吊灯损失500元，世纪鸿源公司认可交接房屋时客厅吊灯遗失，但世纪鸿源公司主张和王坤达成一致以房屋内剩余物品抵扣吊灯损失，并无依据，故本院酌情认定，世纪鸿源公司赔偿王坤吊灯损失200元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、北京世纪鸿源房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付王坤租金19800元，违约金6600元，未拆除隔断期间的费用16500元；二、北京世纪鸿源房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿王坤吊灯损失200元；三、驳回王坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费849元，由王坤负担413元，已交纳；剩余案件受理费436元，由北京世纪鸿源房地产经纪有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 郭 悦二〇二〇年九月二十九日书记员 姚东方