河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1402民初2681号原告（反诉被告）：李颖，女，汉族，1964年9月16日出生，住河南省永城市。委托代理人：肖茜、周提珍，河南平民律师事务所律师。被告（反诉原告）：商丘市方圆房地产开发有限公司，住商丘市睢阳区神火大道西富饶新城**楼****房。统一社会信用代码：91411400745756195W。法定代表人：谢为彦，职务：经理。委托代理人：张昊，河南华豫律师事务所律师。原告（反诉被告）李颖与被告（反诉原告）商丘市方圆房地产开发有限公司（以下简称方圆公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李颖委托诉讼代理人肖茜、周提珍，被告方圆公司委托诉讼代理人张昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告支付原告租金27731元（2019年1月1日到2020年8月31日，共20个月）。2、本案诉讼费由被告承担。3、被告支付原告约定违约金（违约金要求按LPR计算，从2019年1月1日到支付完毕为止）及违约损失（律师费、车旅费及误工费）。事实与理由：2017年11月19日，原、被签订了10年商铺租赁合同，约定将原告位于商丘市神火大道与××路交叉口的天朝京港百货负一层34-38号商铺出租给被告使用。每年租金为商铺总价款（166388元）的10%即16638元，每年租总额分为三次支付，每四个月支付一次。自2019年1月被告不再支付原告租金，至今已拖欠原告20个月的租金。原告为维护自身合法权益，特依照《民事诉讼法》的相关规定向贵院提起诉讼，望依法判如所请。被告辩称并反诉称：一、商丘市天朝商业广场的租赁发生不可抗力及重大情势变更。理由：1、答辩人为了将商丘市天朝商业广场更好地利用，同时也是保护被答辩人的利益，对商丘市天朝商业广场部分租户进行整合、统一出租，答辩人整合后出租给商丘市新世界贸易有限公司，但是商丘市新世界贸易有限公司要求16个月装修期限不计算租金，后又出现不可抗力新冠疫情，导致到目前为止该公司末按原合同约定支付租金;2、商丘市方圆房地产开发有限公司在20l9年3月14日与商丘市新世界贸易有限公司签订了商丘市天朝商业广场租赁合同及商丘市天朝商业广场服务协议，自签订以来，因市场疲软、电商冲击。新冠疫情影响(据调查团结路、八一路两侧商业门面房倒闭一半以上，即使开门营业的部分商铺也是生意十分萧条)，所以承租方商丘市新世界贸易有限公司强烈要求出租方商丘市方圆房地产开发有限公司及102户业主免租期16个月，即1-3层、负一层免租期自2019年4月1日至2020年7月31日;年租金由360万元降至300万元。3、如果不给承租人商丘市新世界贸易有限公司加长免租期，降低租金，承租人商丘市新世界贸易有限公司将不再继续租赁，l30767平方米商场停下来，再去找大商家，在疫情和电商冲击下，一两年内很难找到，即便找到了新的公司也会要求较长的免租期和装修期，目前商丘市天朝商业广场周边又新开多家商场及大型超市，商业竞争激烈，如果不同意商丘市新世界贸易有限公司的要求，商丘市天朝商业广场很有可能长期租不出去。4、为维护全体业主的权益，从长远考虑，经业委会及业主代表反复研究决定:“免除承租方16个月免租期(含装修期);租金360万/年，降至300万/年;102户业主后十年租赁合同租金10%每年降至8%每年”。该业委会及业主代表的决定程序合法，符合相关法定程序。商场业委会委员及业主部分代表已同意该决定并签字领取租金，该答辩人希望被答辩人能够理解商丘市天朝商业广场现状，请求法庭能依据业主委员会及业主代表的决定减免租金及免租期。二、截止开庭之日租期仅到2020年5月，被答辩人主张计算至2020年8月份租金的主张无事实与法律依据。原租赁合同并未月底违约金及违约损失，无事实法律依据。三、律师费、误工费等间接损失我公司不予承担。综上所述，请求法院根据最高人民关于适用《中华人民共和国合同法》第二十六条、第一百一十七条及公平公正原则、情势变更原则、疫情不可抗力等因素对被答辩人主张的租金、违约金依法减免。反诉请求：1、请求法院判令被反诉人返还反诉人2017年3月19日至今代缴的房属租赁税(包括:房产税、营业税、城市维护建设税、教育费附加税、印花税、城镇土地使用税等)共计:6655元。2、本案诉讼费、律师费由被反诉人承担。事实与理由：2017年11月19日反诉人与被反诉人签订商铺租赁合同，双方约定将被反诉人位于商丘市神火大道与××路交叉口天朝京港百货负一层34-38号商铺出租给反诉人使用，每年租金16638元，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》、《河南省地方税务局房屋租赁业个休税收征收管理暂行办法》等规定，房屋租赁税应当由被反诉人承担。但是白反诉人承租之曰起至今租赁税一直由反诉人代缴，为维护反诉人合法权益，依法提起反诉。反诉被告辩称：被告的反诉请求不能成立，根据双方签订的合同约定，原告收取10%的租金，其中2%的租金用于各项费用，并且在过去支付租金的过程中也是按照这种方法计算的，原告不应该再支付任何费用，这种约定高于法定，所以被告反诉没有事实依据及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方对庭审中证据真实性均无异议，且与案件事实有关，本院予以确认并在卷佐证。根据双方举证及陈述，本院确认以下案件事实：2017年11月19日原、被告签订了《商铺租赁合同》一份，合同主要约定，原告将位于商丘市神火大道与××路交叉口的天朝京港百货负一层34-38号的商铺出租给被告使用。自2017年1月19日起至2027年1月19日止，租赁期限为10年，每年的租金按商铺总房款166388元的10%即为16638元计算，一年分为三次支付，每四个月支付一次，每次提前一个月。2019年1月之前的租金，被告已经付清，自2019年1月至2020年8月期间的租金未付，被告共拖欠原告租金20个月即27731元（16638元÷12个月×20个月）未付。另查明，2019年3月14日，被告商丘市方圆房地产开发有限公司与商丘市新世界贸易有限公司签订了《商丘市天朝商业广场租赁合同》一份，将包括原告在内的商铺租赁给商丘市新世界贸易有限公司，租赁期限为12年，自2019年4月1日起至2031年4月1日止。租金递增，2019年4月1日起至2022年4月1日为180万元/年；2022年4月1日起至2025年4月1日为190.8万元/年；2025年4月1日起至2028年4月1日为202.25万元/年；2028年4月1日起至2031年4月1日为214.39万元/年。同日，又签订了《商丘市天朝商业广场商业服务协议》，合同主要约定，服务费的支付随主合同租赁费同时支付，2019年4月1日起至2022年4月1日为180万元/年；2022年4月1日起至2025年4月1日为190.8万元/年；2025年4月1日起至2028年4月1日为202.25万元/年；2028年4月1日起至2031年4月1日为214.39万元/年。2020年4月10日商丘市天朝商业广场业主委员会作出免租期、降租金的决定。由360万元/年（租赁费180万元+服务费180万元）降至300万元/年。本院认为，原、被告于2017年11月19日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合法。被告（反诉原告）商丘市方圆房地产开发有限公司欠原告李颖自2019年1月至2020年8月的租金27731元未付，事实清楚。被告（反诉原告）商丘市方圆房地产开发有限公司未按合同约定向原告支付房租费用，属违约行为。故原告（反诉被告）李颖要求被告（反诉原告）支付租金27731元的诉讼请求，理由正当，本院依法予以支持。原告李颖要求被告支付的违约金及违约损失(律师费、车旅费及误工费)，因未提交相关证据予以佐证，故对原告李颖的该项诉讼请求，本院不予支持。被告辩称，租赁发生不可抗力及重大情势变更，疫情不可抗力等因素对原告主张的租金、违约金依法减免。且经天朝商业广场业主委员会决议，免除被告方16个月免租期（含装修期）；租金360万/年降至300万/年；102户业主后十年租赁合同租金10%每年降至8%每年。本院综合认定如下：是否减免房租应为房屋所有人的自有权利。2020年虽然发生疫情，但只能倡导或建议房屋所有人可以减免房租，共渡难关。该疫情并不能当然导致重大情势变更并导致涉案房租租金的依法减免。关于业委会的决定，业委会并非涉案房屋所有人，原告方没有在业务会相关决议上签字认可，故业委会的减免房租决议不应对原告发生效力。综上，被告答辩本院不予支持。反诉原告商丘市方圆房地产开发有限公司反诉请求反诉被告返还代缴的房屋租赁税(包括:房产税、营业税、城市维护建设税、教育费附加税、印花税、城镇土地使用税等)，是税务机关的行政执法行为。税务机关未向原告（反诉被告）李颖下达征收通知或征收决定，被告（反诉原告）商丘市方圆房地产开发有限公司也未能提交原告（反诉被告）李颖应交税的相关证据，故被告（反诉原告）商丘市方圆房地产开发有限公司反诉请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）商丘市方圆房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）李颖租金27731元（自2019年1月至2020年8月）。于本判决生效之日起十日内履行完毕。二、驳回原告（反诉被告）李颖的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）商丘市方圆房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费494元，由被告商丘市方圆房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费25元，由反诉原告商丘市方圆房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长  卢新言审判员  姜继亮审判员  李明洁二〇二〇年九月二十一日书记员  王 冉