上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初5329号原告(反诉被告)：上海禾久圆国际贸易有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：冯建民，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡力国，上海海耀律师事务所律师。被告(反诉原告)上海金允企业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：李雪梅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：崔帅帅，上海融孚律师事务所律师。原告上海禾久圆国际贸易有限公司(下称禾久圆)与被告上海金允企业管理有限公司(下称金允)房屋租赁合同纠纷及反诉原告金允与反诉被告禾久圆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡力国、被告委托诉讼代理人崔帅帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。禾久圆向本院提出诉讼请求：(1)金允返还禾久圆2020年1月25日至2020年2月28日期间租金及物业管理费人民币183,870.96元；(2)金允返还禾久圆装修押金人民币29,682元；(3)金允赔偿禾久圆货架损失人民币31,922.20元；(4)金允返还禾久圆租金及物业管理费押金人民币450,000元；(5)禾久圆为本案财产保全提供担保所缴纳之保险费由金允承担。事实和理由：禾久圆向金允签约承租位于上海市西藏中路XXX-XXX号场地1楼101-1室(下称系争房屋)以从事名创优品商品零售，租期自2018年6月10日至2021年6月9日，月租金为人民币130,000元，月物业管理费为人民币20,000元，装修押金为人民币29,682元。禾久圆承租期间，租赁双方于2019年12月25日签署解约协议，约定于2020年2月29日终止租约，禾久圆于2020年2月28日清空并返还系争房屋。但因新冠疫情自2020年1月25日起肆虐蔓延，导致禾久圆无法按期返还系争房屋。2020年3月9日，禾久圆致函金允告知已腾空货品，同时告知因货架系名创优品定制，故须由名创优品专业人员予以拆卸再予搬离。2020年3月15日，金允将禾久圆放置予系争房屋内之货架予以损毁。现禾久圆以新冠疫情自2020年1月25日起肆虐蔓延并致禾久圆无法使用系争房屋、禾久圆置于系争房屋内货架被金允损毁、金允在双方解约后却不予归还禾久圆所缴押金为由，起诉来院。金允辩称，禾久圆在承租期间要求提前解约，租赁双方就此签订解约协议，约定租约于2020年2月29日终止，且明确禾久圆放弃所缴押金并拆除货架，但禾久圆届时未予积极履行拆除货架等义务，金允遂委托第三方进行货架拆除工作。对于禾久圆所述押金数额予以确认，但对禾久圆之诉请均不予认可。金允向本院提出反诉请求：(1)禾久圆支付2020年3月1日至2020年3月15日期间系争房屋占用费人民币150,000元；(2)禾久圆就货架物品等保管支付仓储费用(自2020年3月16日起、按每日人民币100元、计至禾久圆搬移货架物品之日止)；(3)禾久圆偿付金允资金占用费(自金允提出反诉之日起、以上述两项欠费总额为基数、按同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率、计至禾久圆实际清偿之日止)。禾久圆针对反诉辩称，因新冠疫情发生，禾久圆无法及时安排货架拆移事宜，且金允仅将拆除后货架物品等放置予空地而未予妥善保管，故对禾久圆提出之反诉诉请均不予认可。禾久圆提供以下证据：(1)《租赁合同》，以证明禾久圆与金允达成租约；(2)《租赁合同》之解除协议，以证明禾久圆与金允就租约终止达成约定；(3)往来函件及微信聊天记录，以证明禾久圆函告金允于2020年2月5日关闭店铺，金允知悉并予认可；(4)禾久圆致金允函件及快递凭证，以证明禾久圆希望金允可予减免2020年2月租金，同时告知将尽速解决货架搬移事宜；(5)禾久圆委托律师致金允《律师函》及快递凭证，以证明禾久圆致函金允要求返还租金、押金并承担赔偿责任；(6)收据，以证明货架价值。金允提供微信聊天记录，以证明金允就货架拆除及房屋腾空事宜与禾久圆进行沟通过程。经审理查明：禾久圆与金允就上海市黄浦区西藏中路XXX-XXX号1楼场地101-1室房屋(下称系争房屋)租赁事宜曾签订《租赁合同》一份，约定(1)禾久圆向金允承租系争房屋作为零售使用，租期自2018年6月10日起至2021年6月9日止；(2)如月销售额未达人民币800,000元，则按照月保底租金人民币130,000元计付租金，如月销售额超过人民币800,000元，则以提成租金计付租金；(3)禾久圆于承租期间按月支付物业管理费人民币20,000元；(4)禾久圆于签约同时支付押金人民币450,000元、公用事业费押金人民币10,000元、商铺原样恢复押金人民币29,682元；(5)禾久圆于租期内拟提前解约应提前一个月通知金允，并应征得金允同意。如金允同意，禾久圆须无条件同意金允无须返还禾久圆已缴相当于三个月租金及物业管理费总和之押金，另须支付相当于押金金额之违约金，上述押金及违约金均作为禾久圆提前解约而向金允支付之补偿；(6)在租赁期满或合同提前解除情形下，禾久圆应于租赁期满或合同解除当日撤出其全部物件，如禾久圆在上述期限内未能撤出，金允可按约定租金及物业管理费标准之双倍向禾久圆计收租金及物业管理费，直至禾久圆撤出为止，且金允保留进一步追究禾久圆由此所产生之违约责任；(7)如合同因禾久圆单方面提前终止，金允于收讫禾久圆解约通知后七个工作日内通知禾久圆是否须将物业恢复原状，如禾久圆未能按照合同约定提前发出解约通知，导致物业无法于禾久圆撤出之日前被恢复原状，金允可自行恢复原状，由此产生之全部费用由禾久圆予以承担；(8)合同租期届满后且租赁双方未予续订合同情形下，如禾久圆未能按期撤出店铺并归还店招阵地，则每逾期一日，禾久圆须向金允支付双倍日租金作为违约金。签约后，租赁双方履行各自合同义务。2019年12月25日，禾久圆与金允签订《之解除协议》(下称《解除协议》)一份，约定(1)《租赁合同》经协商一致于2020年2月29日起终止；(2)禾久圆现留存予金允处之所有押金不予退还；(3)禾久圆应于2020年2月28日前撤离店铺、完成物品及人员撤场并将系争房屋恢复原状，超过该期限，则禾久圆留存物品可由金允自行处置，禾久圆不得就此要求金允承担任何责任，金允因处置物品所产生之费用由禾久圆承担；(4)禾久圆依据本协议予以清空房屋并将该房屋恢复原状，金允就此在七个工作日内返还恢复商铺原样押金，逾期则不予退还。2020年2月5日，禾久圆函告金允，称因新冠疫情严重，申请于次日关闭店铺。2020年3月3日，禾久圆微信通知金允称可予当月5日完成货品撤场。同月5日，禾久圆微信联系金允称货架及店铺复原事宜可能须待疫情结束方可办理。同月7日，金允通知禾久圆称较多企业现已复工，且下家等待进场，限禾久圆最迟须于当月10日前恢复房屋原状，否则金允将自行恢复。2020年3月15日，金允自行拆除禾久圆留存予系争房屋内之货架并予自行恢复房屋原状。本案审理期间另有下列情节须陈述(1)2020年7月2日庭审过程中，本院告知双方尽速办理货架交接事宜，数日后，双方完成货架交接；(2)庭审中，金允对禾久圆诉请中所称押金数额均予确认，同时确认禾久圆实际付租至2020年2月28日止；(3)禾久圆申请对金允名下财产采取诉讼保全措施，中国大地财产保险股份有限公司上海分公司为禾久圆提供诉讼财产保全责任保险，禾久圆为此支付保险费人民币1,500元。本院认为，本案所涉《租赁合同》及《解除协议》系均系签约方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，禾久圆及金允作为签约方均应恪守约定之义务。合同履行期间，租赁双方于2019年12月25日就合同解除达成合意，所签《解除协议》明确合同于2020年2月29日予以提前终止，且禾久圆已缴押金均不予退还，如禾久圆未能按约恢复房屋原状，金允可就此不予退还恢复原状押金。基于上述约定内容，本院对禾久圆要求金允退还各项押金之本诉请求依法予以驳回。至于禾久圆所述新冠疫情一节，因《解除协议》达成之时尚未发生新冠疫情，租赁双方系依据实际履约情形就解约及后续违约处理达成合意，故《解约协议》中违约处理方式不因疫情发生而予变化。对于本案其他诉请，现作如下分析。一、禾久圆要求金允返还2020年1月25日至2020年2月28日期间租金及物业管理费租赁双方书面明确《租赁合同》于2020年2月29日予以提前解除，禾久圆对于截至解约日止之租金及物业管理费应予支付，但鉴于2020年2月适逢疫情严重期间，金允虽非国有企业，基于公平合理原则，禾久圆与金允之间可均按50%结算租金。至于物业管理费，因目前并无证据显示物业部门向房屋业主酌减收取物业管理费，故金允无须退还。二、禾久圆要求金允赔偿货架损失租赁双方已办理货架交接，且禾久圆亦无确切证据可予证明诉请之损失金额，故本院对禾久圆该项本诉诉请依法予以驳回。三、禾久圆要求金允承担诉讼保全担保函所涉保险费该项费用并非诉讼保全所必然发生之费用，且租赁双方就该项费用承担问题并未予以约定，故本院对禾久圆该项本诉诉请依法予以驳回。四、金允要求禾久圆就货架滞留从而延期返还房屋支付房屋使用费《租赁合同》约定如禾久圆未能按期返还系争房屋，则禾久圆须按约定租金及物业管理费标准之双倍向金允计付租金及物业管理费。微信记录显示，金允曾告知禾久圆尽速拆除货架，而庭审陈述显示禾久圆并不认同金允将货架视作禾久圆所放弃物品而予自行处置，鉴此，禾久圆就所涉延期腾空撤场期间应予按约向金允计付房屋使用费。至于疫情蔓延期间予以酌减房屋费用一节，因禾久圆货架滞留期间，禾久圆与金允之间房屋租赁合同关系已经终止，禾久圆占用房屋行为已不受合同保护，鉴此，禾久圆就货架滞留期间房屋使用费并不享有可予部分减免之权利，禾久圆仍须按照合同约定以双倍租金及物业管理费之付费标准支付房屋使用费。至于禾久圆称2020年3月疫情严重，无法安排人员拆除货架一节，因货架拆除事宜系禾久圆就合同解除应予合理安排处理之后续事宜，况且禾久圆2020年3月3日微信联系中亦称于当月5日可完成货品撤场，故就小范围而言少量人员流动仍可完成货架拆除工作，由此，本院对禾久圆此项辩称意见依法不予采纳。五、金允要求禾久圆支付货架物品仓储费用并就相关费用赔偿利息损失鉴于(1)金允就所诉请之仓储费未能提供证据予以证明该项费用之实际发生；(2)租赁双方就仓储费承担问题、费用利息损失赔偿问题并未予以约定；(3)金允即使因禾久圆货架物品保管事宜而实际支出仓储费，且实际遭受费用利息损失，但无须退还禾久圆之各项押金费用实际亦属禾久圆就自身违约而向金允所偿付之赔偿款项，而该赔偿款项已可足以弥补金允所支出之仓储费及所遭受之费用利息损失。鉴此，本院对金允该项反诉诉请依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告上海金允企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海禾久圆国际贸易有限公司2020年2月部分租金人民币65,000元；二、驳回原告上海禾久圆国际贸易有限公司要求被告上海金允企业管理有限公司返还装修押金等其他所有本诉请求；三、反诉被告上海禾久圆国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海金允企业管理有限公司2020年3月1日至2020年3月15日期间房屋占用费人民币145,161元；四、驳回反诉原告上海金允企业管理有限公司要求反诉被告上海禾久圆国际贸易有限公司支付货架物品仓储费等其他所有反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币10,750元(原告上海禾久圆国际贸易有限公司已预缴)，原告上海禾久圆国际贸易有限公司负担人民币9,325元，被告上海金允企业管理有限公司负担人民币1,425元；本诉财产保全费人民币3,995元(原告上海禾久圆国际贸易有限公司已预缴)，原告上海禾久圆国际贸易有限公司负担人民币3,325元，被告上海金允企业管理有限公司负担人民币670元；反诉案件受理费人民币938.75元(反诉原告上海金允企业管理有限公司已预缴)，由反诉被告上海禾久圆国际贸易有限公司负担；反诉财产保全费人民币851元(反诉原告上海金允企业管理有限公司已预缴)，由反诉被告上海禾久圆国际贸易有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  严奇审 判 员  李慧人民陪审员  王雯二〇二〇年九月二十二日书 记 员  芦笛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》……第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。……第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……