上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初45425号原告(反诉被告)：刘思危，男，1996年4月15日出生，汉族，户籍地江苏省。委托诉讼代理人：苏朗，江苏吴韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵思源，江苏吴韵律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海其越置业有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：任志坚，执行董事。委托诉讼代理人：叶燕燕，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚啸歌，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。被告(反诉被告)：上海树惠资产管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：罗国耀，经理。委托诉讼代理人：金颖莹，北京市京师(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：段冉冉，北京市京师(上海)律师事务所律师。原告刘思危与被告上海其越置业有限公司(以下简称其越公司)、上海树惠资产管理有限公司(以下简称树惠公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，被告其越公司提出反诉，本院依法受理并与本诉合并审理。简易程序审理期限届满后，经当事人同意并经本院院长批准，本案延长简易程序审理期限至六个月。本案于2020年6月9日第一次公开开庭审理。后本案转为适用普通程序，于2020年9月8日第二次公开开庭审理。原告(反诉被告，以下简称原告)刘思危的委托诉讼代理人赵思源、苏朗、被告(反诉原告)其越公司的委托诉讼代理人叶燕燕、龚啸歌、被告(反诉被告)树惠公司的委托诉讼代理人金颖莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘思危向本院提出诉讼请求：判令1.其越公司配合原告办理上海市静安区曲沃路XXX弄XXX号XXX层房屋(以下简称系争房屋)的产权变更手续，由其越公司名下变更至原告名下；2.两被告共同支付逾期过户违约金(以360万元为基数，自2017年12月23日计算至完成产权变更之日，按照中国人民银行公布的同期存款利率计算)；3.两被告向原告支付保函保险费6,750元。事实与理由：2017年5月24日，原告父亲代原告与树惠公司签订《定金合同》，约定以360万元购买系争房屋。当日，原告方支付了5万元定金。2017年6月23日，原告与其越公司签订《上海市商品房出售合同》(以下简称网签合同)，与树惠公司签订了《补充协议》，就原告购置系争房屋作了进一步约定。当日，原告方支付了250万元。2017年7月18日和19日，原告方付清余款105万元。根据网签合同约定，双方应在2017年12月31日前办理过户申请手续。然而，经多次催促，树惠公司表示因其与其越公司内部纠纷，其越公司不肯配合办理。2019年8月19日，原告向其越公司书面发函，要求其越公司配合完成过户手续，但其越公司未予以理会。原告认为，结合全案证据，可以看出两被告合作售房，树惠公司具体找业主，带领业主在售楼处实地看房，并与业主在售楼处签订定金合同、收取房款，原告与两被告建立了房屋买卖合同关系，其越公司应当按约办理过户，故原告提起诉讼，要求判如所请。其越公司针对原告诉请辩称，不同意原告全部诉请。理由是：1.其越公司与树惠公司就系争房屋在内的26套房屋建立了房屋买卖关系，树惠公司为了履行该协议，为了满足房屋登记在出资人名下要求，其越公司根据树惠公司的指示才与原告签订网签合同，其越公司与原告之间没有房屋买卖真实意思表示，不存在房屋买卖关系。2.原告提供的证据表明原告与树惠公司签订定金合同，并向树惠公司支付360万元，网签合同载明的其越公司的收款账户，其越公司、树惠公司之间不存在委托收款关系，表明原告知晓其在履行与树惠公司的房屋买卖合同，与其越公司无关。3.即便原告认为其与其越公司存在房屋买卖合同关系，但是原告没有将房款交给其越公司，树惠公司也认可没有向其越公司支付系争房屋房款，所以不同意办理过户、支付逾期过户违约金。4.保函保险费并非是必须发生的，原告可以提供自有资金担保，不同意诉请4。树惠公司针对原告诉请辩称，不同意原告全部诉请，系争房屋登记在其越公司名下，网签合同也是原告与其越公司签订的，原告所提诉请均与树惠公司无关。其越公司向本院提出反诉请求：判令1.解除网签合同；2.原告配合办理撤销网签合同的网上备案登记手续。事实与理由：2016年11月7日，其越公司与树惠公司签订《定金合同》、《定金合同补充协议》，就出售闻喜华庭5、6、7幢26套商铺总房款、付款方式达成一致。2017年3月2日，树惠公司向其越公司出具《关于闻喜华庭商铺交易情况说明》，请求其越公司允许树惠公司指定出资人或投资人，以个人名义持有商铺、办理网签，后双方达成一致并签署《补充协议》。2017年5月23日，树惠公司向其越公司出具《指定函》并附上《闻喜华庭签约商铺明细表》，指定刘思危与其越公司就系争房屋签订出售合同，并约定合同的全部权利义务由树惠公司实际履行。2017年6月3日刘思危与其越公司签订网签合同。后其越公司与树惠公司签订《补充协议书》，约定树惠公司承诺最晚于2018年12月31日前将26套商铺合同款项全部支付给其越公司，2019年3月31日前仍不支付的，按每套不低于8.69万元支付恢复原状费用，并按照房价款10%支付违约金。然而树惠公司未将系争房屋房款支付给其越公司。其越公司认为，其越公司与树惠公司就系争房屋建立直接的房屋买卖合同关系，其越公司与刘思危之间无直接买卖房屋的意思表示；树惠公司向其越公司未支付过系争房屋的价款，故树惠公司已构成根本违约，其越公司享有单方解除权，故提起反诉，要求判如所请。原告刘思危针对其越公司的反诉诉请辩称，不同意其越公司的全部反诉诉请，原告与两被告建立合法有效的房屋买卖合同关系，已经支付全部房款，其越公司无权要求解除合同、撤销网签。树惠公司针对其越公司的反诉诉请辩称，不同意其越公司的全部诉请，树惠公司并非网签合同的主体。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：其越公司为系争房屋所在楼盘“闻喜华庭”的开发商，现系争房屋仍初始登记于其越公司名下。2016年11月7日，其越公司(卖方)与树惠公司(预购方)签有《定金合同》一份，主要内容为：树惠公司预订闻喜华庭5、6、7幢商铺(详细楼室号见附件)，树惠公司在签订本合同十日内支付定金1,000万元作为双方订立商品房出售合同的担保，签订商品房出售合同后，支付的定金转为房价款；双方商定预订期为待其越公司短信或者挂号信通知，到闻喜路XXX号签订《上海市商品房出售合同》；该合同还对其它相关内容进行了约定。2017年3月2日，树惠公司向其越公司发送《关于闻喜华庭商铺交易情况说明》，内容有：“……在与贵司商品房销售合同的签署过程中遇到了因国家税费体制改革……在与贵司签署协议过程中增加了800万左右的成本，为避免交易过程中的税费损失，减轻项目的招商压力我司建议：1、希望贵司允许以我公司出资人或投资人的个人名义持有商铺办理网签。2、我司承诺将按照协议约定视为3月1日已于贵司完成网签合同，我司将在约定的时间内向贵司付款，确保不影响贵公司的资金回拢和利润结算工作……”。2017年5月23日，树惠公司发给其越公司《指定函》，通报其指定包括刘思危在内的若干人以自身名义到其越公司处办理闻喜华庭商铺买卖合同签订事宜，并表示其对相关自然人在办理上述事项过程中所签署的商品房出售合同予以认可，确认该合同的全部权利义务由其实际履行，如相关自然人不能按照合同履行义务，树惠公司将承担全部的法律责任，请其越公司给予协助。其间，其越公司与树惠公司签署《补充协议》一份，主要内容如下：1.其越公司允许树惠公司或树惠公司指定出资人或投资人，以树惠公司自身、或树惠公司指定出资人或投资人的名义，同其越公司在《商铺定金合同》所约定的商铺范围内，签署网上出售合同，该网签合同的内容树惠公司已经事先确认。2.上述房款发票以树惠公司及其指定的出资人或投资人名义开具，发票抬头与网签合同的购房人相一致，树惠公司承诺于2017年10月底前完成上述房款的全款支付，若届时银行贷款无法到账，由树惠公司负责一次性补足《商铺定金合同》所涉全部房屋的剩余房款。3.树惠公司承诺对《商铺定金合同》所涉全部房屋统一管理运营，而不论该房屋的网签合同购房人是否是树惠公司。同时树惠公司应确保指定出资人或投资人将不会对商铺统一运营管理造成障碍，否则由树惠公司承担全部责任。4.其余事项按原约定执行。2017年5月24日，树惠公司(甲方、卖方)与刘思危之父刘佃军(乙方、预购方)签订《定金合同》，约定：乙方约定系争房屋，乙方同意签订本定金合同时支付定金5万元；2017年6月15日前支付250万元(以甲方实际通知签订网签合同为准)，余款105万元于2017年7月15日之前付清。2017年6月23日，其越公司(甲方、卖方)与刘思危(乙方，买方)就系争房屋签订网签合同，约定：乙方购买系争房屋，总价2,397,816.33元；第十九条，甲乙双方商定于2017年12月31日前共同申请办理价格申报及过户申请手续，因甲方原因乙方无法在2018年6月30日取得房地产权证的，甲方应当承担违约责任；自2018年7月1日起的90天内，乙方仍无法取得房地产权证的，则乙方有权单方解除合同，乙方行使单方解除合同权利时，应当书面通知甲方，甲方应当在收到乙方书面通知之日起45日内将乙方支付的房价款(包括利息，按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿总额以总房价款的20%计算。网签合同补充条款一约定，合同正文第十九条所指的违约责任仅涉及对乙方已支付的房款的利息(按中国人民银行公布的同日存款利率计算)的返还，计息期自签约日顺延6个月，即2017年12月22日的第二天计算至实际取得房地产权证止。同日，树惠公司(甲方)、刘思危(乙方)签订《补充协议》，约定：乙方于2017年5月24日以总价360万元购买系争房屋的买卖合同价格写为2,397,804.10元，另外1,202,195.9元作为咨询及招商运营补偿款，乙方付款方式为2017年5月24日支付定金5万元，2017年6月23日支付首付款250万元、2017年7月15日前支付房款105万元。期间，原告向树惠公司支付360万元，具体为2017年5月24日支付5万元、2017年6月23日日支付250万元、2017年7月18日支付100万元、2017年7月19日支付5万元。2017年6月23日前后，其越公司将系争房屋交付给原告，同时原告将系争房屋委托给树惠公司整体经营。2019年8月19日，原告向其越公司寄送《催告函》，要求其越公司配合原告办理过户手续。其越公司于2019年8月20日收到该催告函。2019年9月23日，原告向其越公司寄送《解除合同通知函》，载明：于其越公司收到本函之日解除与其越公司签订的网签合同，其越公司返还原告360万元、利息及72万元赔偿金。其越公司于2019年9月24日收到该解除合同通知函。后系争房屋未能过户至原告名下，现仍由树惠公司经营管理之中。2019年9月，原告提起本案诉讼，并支付保险费6,750元。本院另查明以下事实：1.其越公司与树惠公司曾签订过一份《补充协议书》，载明：鉴于双方此前就“闻喜华庭”已签订了《定金合同》、《〈定金合同〉补充协议》、《补充协议》，且甲方已与乙方及乙方指定的个人签订了26套商铺的《预售合同》，且该26套商铺已实际交付；乙方此前承诺在2017年10月31日前付清全部房款，但目前仍欠付55,815,534元房款；为解决相关问题，双方经协商一致，就房款支付等问题达成补充协议如下：1.乙方承诺最迟将在2018年12月31日前将该26套商铺的合同款项全部支付给甲方……2.乙方进一步承诺，如在2019年3月31日前仍不能付清该26套商铺的全部房款，则(1)甲方有权单方解除甲、乙双方之间此前签订的全部合同、协议，乙方应配合甲方至房产交易中心办理26套商铺《预售合同》的解除手续；(2)乙方应在2019年4月30日前将26套商铺全部返还甲方并承担恢复房屋原状的全部成本，如乙方不能及时交付的，甲方有权按照每套商铺不低于8.69万元的施工成本向乙方追索恢复费用；(3)甲方有权按照总价款10%追加乙方不能履行合同的违约金，并将乙方已付房款扣除违约金后，剩余部分在乙方归还房屋后退还。2.王惠敏(前述26套相关商铺中的自然人买受方之一)于2018年12月向本院起诉其越公司及树惠公司，要求其越公司办理相关房屋的所有权过户登记手续、返还多付房款并支付违约金，还要求树惠公司对其越公司的债务承担连带清偿责任，该案一审、二审中，王惠敏的诉讼请求均未获支持。其间，其越公司曾于2019年10月向上海市第二中级人民法院起诉树惠公司及相关26套商铺的全部自然人买受方，提出解除其越公司与树惠公司签订的《定金合同》、《〈定金合同〉补充协议》、《补充协议》及《补充协议书》；解除其越公司与树惠公司及相关自然人买受方签订的《上海市商品房出售合同》并要求返还相关房屋、恢复产权登记、撤销合同网上备案登记手续、支付违约金等诉讼请求。上海市第二中级人民法院经审查后于2019年11月25日裁定驳回其越公司的起诉。3.其越公司就前述26套商铺均签订过经网签备案的《上海市商品房出售合同》，其中13套商铺的签约买受方为树惠公司，且其中有8套商铺已过户登记给树惠公司；另外13套商铺的签约买受方为包括本案刘思危在内的自然人，且其中有4套商铺已过户登记至买受方名下(具体买受方为池顾良、李国红、王浩、沙超婵)。该26套商铺的网签备案合同记载的价款总计为126,913,872.86元。据其越公司提交的银行帐户资金往来记录显示，树惠公司通过自己账户或相关账户(罗国耀和上海大壤投资发展有限公司)陆续支付给其越公司相关款项共计73,430,470.41元。审理中，原告称，就系争房屋的买卖关系存在于原告与两被告之间，其与其越公司的网签合同已于2019年9月24日送达解除合同通知函之日解除；2017年6月23日，原告在闻喜华庭售楼处查询到网签合同网签成功，后原告签订网签合同并将合同留在售楼处，盖好章后再给了原告。其越公司称，其将整体26套房屋售予树惠公司。树惠公司称，其与其越公司是整体包销关系。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。根据已查明的事实，其越公司和树惠公司之间确实存在关于26套商铺打包出售的房屋买卖合同关系。然而，其越公司与树惠公司之间存在前述法律关系，并不能当然推断出其越公司与刘思危之间不存在房屋买卖合同关系的结论。根据相关法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，尽管其越公司否认与树惠公司之间存在委托代理关系、声称从未委托树惠公司代为出售商铺或收取房款，但是纵观树惠公司收取自然人买受方的房款又将房款支付给其越公司、其越公司已就26套商铺签署经网签备案的《上海市商品房出售合同》并将其中的部分商铺过户给买受方等事实，在无相关证据能证明自然人买受方与树惠公司之间存在直接房屋买卖合同法律关系的前提下，结合现有证据，应认定自然人买受方在主观上是善意、无过失的，其有理由相信树惠公司是代其越公司出售商铺并收取房款，故树惠公司收取自然人买受方的房款的行为构成表见代理。因此，其越公司和刘思危签订的网签合同合法有效，刘思危已支付全部房款，且系争房屋已交付买受方使用至今，故网签合同应当履行，其越公司应当配合原告办理产权过户手续并依据网签合同的约定支付逾期过户违约金。其越公司所提反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于保函保险费，因缺乏合同约定，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海其越置业有限公司应于本判决生效之日起十日内配合原告刘思危办理上海市静安区曲沃路XXX弄XXX号XXX层房屋的产权变更手续，由被告上海其越置业有限公司名下变更至原告刘思危名下，所涉税、费(如有)按政策负担；二、被告上海其越置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告刘思危支付逾期过户违约金(以2,397,816.33元为基数，自2017年12月23日至上址房屋产权变更至原告刘思危名下之日止，按照中国人民银行公布的同期存款利率计算)；三、原告刘思危的其余诉讼请求，不予支持；四、反诉原告上海其越置业有限公司的全部反诉请求，不予支持。保全申请费5,000元，由被告上海其越置业有限公司负担。本诉案件受理费80元、反诉案件受理费25元，均由被告(反诉原告)上海其越置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  魏 凯人民陪审员  梁钟芳人民陪审员  蔡凌军二〇二〇年九月二十七日书 记 员  李 航附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。二、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。