北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初23216号原告：赵海勋，男，1974年5月8日出生，汉族，住河北省廊坊市固安县。委托诉讼代理人：魏卓，北京亚东律师事务所律师。委托诉讼代理人：解富学，北京亚东律师事务所实习律师。被告：王占刚，男，1969年4月3日出生，汉族，住河北省泊头市。委托诉讼代理人：吴守茂，河北浮阳律师事务所律师。原告赵海勋与被告王占刚确认合同无效纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵海勋及其委托诉讼代理人魏卓、解富学，被告王占刚及其委托诉讼代理人吴守茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵海勋向本院提出诉讼请求：1.判令确认赵海勋、王占刚于2013年6月9日签订的《转让协议》无效；2.诉讼费由王占刚承担。事实与理由：赵海勋与王占刚于2013年6月9日签订《转让协议》，约定王占刚将位于北京市房山区闫仙垡村西南客运站南侧的土地转让给赵海勋，土地面积71亩，转让期限自2013年6月9日至2029年9月30日，共计17年，转让费共计6500000元，赵海勋已一次性支付给王占刚。后赵海勋又将此土地及地上物返租给王占刚，2018年11月王占刚自行拆除上述院落违章建筑三处，后赵海勋在拆除土地上种树约28亩，共计20000棵核桃树。2019年8月24日，大院上贴出拆违通知，对地上物的剩余八个院落，建筑面积约3000多平米，要求全部拆除，不久村中拆迁组将11个院落全部拆除，王占刚在转让这块土地及地上物时，明确告知赵海勋属于合法用地，不会被拆除，但现在地上物被拆除致使赵海勋无法进行商业活动，损失严重。王占刚辩称，不同意赵海勋的诉讼请求。2001年10月1日,王雪松与北京市房山区闫仙垡村经济联合社针对涉案土地签订了一份《租赁合同》。2009年11月1日,王雪松又将该地块转租给了王占刚并签订了《土地租赁合同》。赵海勋在该地块上建设了临时住房、水电、硬化了地面等。2013年6月9日,赵海勋看到有利可图,就让王雪松找到王占刚,要求王占刚将其在《土地租赁合同》中的权利转让给赵海勋并与赵海勋签订《转让协议》,赵海勋支付了转让款6500000元，然后赵海勋再将该地块返租给王占刚,双方又签订了租期三年的租赁合同,王占刚支付了租金3300000元。2016年到期后,赵海勋又与王雪松直接签订了租赁合同。2018年5月,因政府要求将涉案地块内的临时建筑拆除,王占刚即陆续撤场。自2014年1月1日至2018年6月,共支付赵海勋租金4800000元。案涉《转让协议》合法有效，应当得到法律保护。理由如下：一、案涉转让合同是在赵海勋的要求下达成的，是赵海勋基于有可观利润的情况下转让的，是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定。合同转让后，赵海勋即成为合同的当事人，是合同的权利义务的承继者，享有权利，承担风险。事实上，赵海勋自2014年1月1日起便开始享有合同的权利，根据权利义务相一致的原则，赵海勋亦应承担合同的风险，且在租赁三年期满后，赵海勋直接与王雪松重新签订了租赁合同，王占刚已不是租赁合同的当事人，根据合同相对性原则，不应承担合同的法律责任。二、赵海勋所承继的《土地租赁合同》中第四条明确约定“甲方保证本宗土地乙方交付项目转让费后六年内政府不进行重新规划,不进行拆迁建设……”。该合同是在2009年11月1日签订转款的,即出租方王雪松保证截止到2015年10月31日不会重新规划和拆迁,赵海勋愿意成为《土地租赁合同》的当事人,对此是明知的。即便赵海勋基于此项理由主张权利,也应向王雪松主张,王占刚作为被告主体不适格。另外，合同中并未约定王占刚由确保地上物不能被有关部门认定为违章建筑的义务，王占刚签订合同时并不明知该地上物及临建系违章建筑，在转让时也并未告知赵海勋该地块上的建筑不会被拆除,因此王占刚不应承担任何责任。三、《转让协议》第七条明确约定“权利转让后如遇到政府或集体征占土地,所获得拆迁、占地补偿及相应的经济权益归赵海勋所有”。根据权利义务相一致的原则,享有权利就应承担义务。所以,转让后的风险应当由赵海勋承担。四、房屋与地上物两个概念在法律上并不完全一致,案涉地上房屋建造未经批示,并不能因此认定王占刚对地上物无所有权和使用权,赵海勋亦因转让后对该地上物享有所有权和使用权。该地块的地上物虽然已经拆除,但是赵海勋仍然享有使用权,还可以从事其他的经营活动。五、退一万步讲,即使赵海勋所转让的《土地租赁合同》是无效合同,与王占刚也没有关系,赵海勋自愿承继合同权利义务,就应当承担该合同的全部法律后果。六、镇政府无权认定违章建筑。依照北京市人民政府第228号令《北京市禁止违法建设若干规定》,认定违章建筑的机关必须为北京市规划部门,镇政府无权认定涉案的临建及地上物属于违章建筑。七、赵海勋的行为违反了诚实信用原则,其诉讼请求不应当得到法律的支持。王占刚作为一个外地人,在北京守法经营,谨小慎微，从王雪松手中转租下涉案土地后,花去转让费3550000元,对该地块修整临建、引水建电等花去4300000元,赵海勋看到有利可图,就通过当地村干部和王雪松,要求替代王占刚,成为《土地租赁合同》的当事人,然后再将该地块返祖给王占刚,后又与王雪松直接签订租赁合同,自2014年开始收取租金达40800000元。如今因政府拆迁造成当前的局面,便想撕毁《转让协议》,完全是不讲诚信的表现,不应当得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月9日，王占刚（转租人、甲方）与赵海勋（承租人、乙方）签订《转让协议》，主要内容为：甲方将其与前手出租人的租赁合同中享有的租赁权利转让给乙方，即甲方退出租赁关系，由乙方与前手出租人建立租赁关系；甲方将租赁土地范围内的全部地上物及附属设施转让给乙方；租赁权转移后由甲方通知前手出租人。转租土地面积约71亩；南北从梯形面积、北院墙193米至南院墙233.48米，南北长222米。租赁期限为前手租赁合同剩余的全部期限，即从2013年6月9日至2029年9月30日。甲方保证土地租赁关系合法有效，权属清晰无争议，如转租后发生纠纷，由甲方承担赔偿责任。甲方在转让租赁权益的同时将其租赁土地范围内的全部地上物及水、电等一切附属设施转让给乙方，由承租人支付转让费用6500000元；甲方保证所转让的地上物及附属设施没有权利瑕疵，转让后如有第三人主张权利，由甲方承担赔偿责任。合同签订后由乙方向甲方支付定金1000000元，转让费用于2月内付清。权利转让后如遇政府或集体征占土地，所获得拆迁、占地补偿及相应权益归乙方所有。此外，合同亦对双方其他权利义务作出约定。2013年6月9日至2013年7月30日期间，赵海勋分三笔向王占刚付清6500000元。2013年7月30日，王占刚向赵海勋出具收条，载明：今收到赵海勋北京市房山区长阳镇闫仙垡村西南71亩土地及地上物转让费6500000元。2019年7月30日，北京市房山区长阳镇人民政府向王占刚作出长政限拆字【2019】第082号《限期拆除决定书》，主要内容为：你/你单位于2010年5月4日在长阳镇阎仙垡村西南的建设，面积6000平方米，未取得乡村建设规划许可证，依据《北京市城乡规划条例》第二十三条、《北京市禁止违法建设若干规定》第三条之规定，属于违法建设。依据《北京市禁止违法建设若干规定》第十五条之规定：现责令你/你单位于2019年8月4日前自行拆除违法建设，消除建筑垃圾，并接受复查。逾期不自行拆除该违法建设的，将由镇政府组织拆除。2019年8月5日，北京市房山区长阳镇人民政府向王占刚作出长政催字【2019】第082号《催告通知书》，要求王占刚自本催告通知书送达之日起三日内自行拆除上述违法建筑。2019年8月8日，北京市房山区长阳镇人民政府向王占刚作出长政拆字【2019】第076号《拆除决定书》，主要内容为：对于你/你单位在长阳镇阎仙垡村西南的违法建设，长阳镇政府限期你/你单位于2019年8月4日8:00前拆除上述建设，经催告你/你单位在限定期限内仍未拆除该违法建设。依据《北京市禁止违法建设若干规定》第十五条第二款以及《中华人民共和国行政强制法》第三十七条之规定，长阳镇政府将于2019年8月15日予以强制拆除。当日，北京市房山区长阳镇人民政府发布公告，载明：长阳镇政府决定于2019年8月15日，对王占刚在长阳镇阎仙垡村西南的违法建设实施拆除。后涉案土地上建筑物被拆除。诉讼中，赵海勋否认其与王雪松直接签订过合同。案件审理过程中，本院向北京市规划和自然资源委员会房山分局调取了案涉地块的土地利用现状图。另查，2013年6月7日，赵海勋（出租方、甲方）与王占刚（承租方、乙方）签订《房屋土地租赁合同》，主要内容为：甲方出租给乙方的房屋及土地位于北京市房山区阎仙垡村村南种养殖用地，地上物及附属设施齐全，现状一切水、电、路运行正常。该房屋及土地租赁期共3年,自2014年1月1日起至2016年12月31日止。乙方向甲方承诺，租赁该房屋及土地仅作为库房使用。该房屋及土地的租金第一年为1000000元，以后每年递增10%直至期满。乙方在租赁期内新建建筑在使用期满不许拆除，归甲方所有。如遇政府征地、拆迁此房屋，甲方只按每年租金天数折合费用退还乙方剩余租金，合同自动终止。此外，合同亦对双方的其他权利义务作出约定。2016年4月7日，赵海勋（出租方、甲方）与王占刚（承租方、乙方）再次签订《房屋土地租赁合同》，主要内容为：甲方出租给乙方的房屋及土地位于北京市房山区阎仙垡村村南种养殖用地71亩，地上物及附属设施齐全，现状一切水、电、路运行正常。该房屋及土地租赁期共5年,自2017年1月1日起至2021年12月31日止。乙方向甲方承诺，租赁该房屋及土地仅作为库房使用。该房屋及土地的租金第一年为1200000元，以后每年递增0直至期满。乙方在租赁期内新建建筑在使用期满不许拆除，归甲方所有。如遇政府征地、拆迁此房屋，甲方只按每年租金天数折合费用退还乙方剩余租金，合同自动终止，双方协商解决。此外，合同亦对双方的其他权利义务作出约定。上述事实，有原告赵海勋提交的转让协议、房屋土地租赁合同、北京农商银行交易回单、收条、长政限拆字【2019】第082号限期拆除决定书、长政催字【2019】第082号催告通知书、公告、长政拆字【2019】第076号拆除决定书，被告王占刚提交的转让协议、房屋土地赁合同和当事人陈述意见在案佐证。本院认为，本案的争议焦点系讼争合同的效力如何认定。本案争议合同系赵海勋与王占刚签订的《转让协议》，鉴于该合同独立存在且赵海勋请求确认合同效力，故本院必须做出裁判。判断合同效力，首先需界定合同目的，以确定适用法律的依据。对于合同目的，不应仅依据合同名称判断，还应分析合同具体内容。赵海勋、王占刚在《转让协议》中约定，王占刚将其与前手出租人的租赁合同中享有的租赁权利转让给赵海勋，并将租赁土地范围内的全部地上物及附属设施转让给赵海勋。由此可见，案涉《转让协议》的真正交易标的系剩余的土地租赁权和地上物及附属设施的所有权。现该土地上的建筑物，因未取得乡村建设规划许可证，属于违法建设，已被拆除。故案涉《转让协议》已违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。关于王占刚抗辩称案涉《转让协议》有效的意见，于法无据，本院不予采纳。需要指出的是，王占刚与王雪松、王雪松与北京市房山区闫仙垡村经济联合社之间的其他合同，并非本案审理范围，本院不发表意见。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》五十二条第五项规定，判决如下：确认赵海勋与王占刚于2013年6月9日签订的《转让协议》无效。案件受理费70元，由王占刚负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  张 舒人民陪审员  李旭森人民陪审员  李秀真二〇二〇年九月二十八日法官 助理  赵红巧书 记 员  杜 颖