福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽民终1352号 上诉人（原审原告）:中国光大银行股份有限公司福州分行。住所地：福建省福州市鼓楼区五一北路**正祥中心**楼。 代表人：高名安，该行行长。 委托诉讼代理人：伍敏智，北京大成（福州）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：启富有限公司。住。住所地：英属维尔京群岛内联系地址：为福建省福州市鼓楼区湖东路163号宏利大厦三层。 法定代表人：刘德霖，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈锴，福建闽天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王云林，福建闽天律师事务所律师。 上诉人中国光大银行股份有限公司福州分行（以下简称光大银行福州分行）与上诉人启富有限公司（以下简称启富公司）房屋买卖合同纠纷一案，双方当事人均不服福建省福州市中级人民法院（2019）闽01民初1299号民事判决向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 光大银行福州分行向原审法院提出诉讼请求：1.依法判令启富公司将“宏利大厦”一层1169.14cm2房产的房屋所有权变更登记至光大银行福州分行名下；2.依法判令启富公司将“宏利大厦”二、三层净化写字间的房屋所有权变更登记至光大银行福州分行名下；3.判令启富公司承担本案诉讼费用（含鉴定费、保全费等）。本案审理过程中，光大银行福州分行变更第一项诉讼请求为：依法判令启富公司将“宏利大厦”一层1169.14cm2房产的房屋所有权变更登记为光大银行福州分行、启富公司共有。 原审法院查明如下事实：2001年12月18日，原告光大银行福州分行（乙方）与被告启富公司（甲方）签订《房地产买卖契约》，约定光大银行福州分行向启富公司购买其名下坐落于福州市××路××号的宏利大厦东侧商场的房地产部分，建筑面积2693.18平方米，成交价为24673956元；签订契约后，光大银行福州分行（乙方）支付给启富公司预付款22206560元，待上述房地产完纳税费并取得产权转移过户单后60日内光大银行福州分行（乙方）付清余下全部购房款（按产权证确认实际购房面积后，计算出实际应付购房款，实际应付购房款与预付购房款差额，多还少补）等。光大银行福州分行于2001年12月21日向启富公司支付了22206560元购房预付款。启富公司收到该款项后，于2002年1月15日向光大银行福州分行出具了购房款发票。后，启富公司将坐落于福州市××路××号的宏利大厦一层部分房地产单位及二、三层净化写字间交付给光大银行福州分行（即讼争房产）。 2018年9月5日，光大银行福州分行向启富公司发出《合同履约函》，要求启富公司于收到函件之日起15日内，办理房产过户及变更登记手续。2018年9月7日，启富公司签收了上述函件。2018年9月10日，启富公司回函称因政策及其他不可控因素，房产无法办理过户登记手续。现上述房产仍登记在启富公司名下，其中宏利大厦一层为商业用途，产权面积5606.03平方米；宏利大厦二、二层净化写字间为办公用途，产权面积1213.5平方米。 本案审理过程中，原审法院向福州市不动产登记和交易中心了解讼争房产登记事宜，福州市不动产登记和交易中心书面回函称，启富公司于2011年8月30日将含讼争房产在内的其名下宏利大厦房产抵押给中国工商银行股份有限公司福州仓山支行；目前，该抵押权登记尚未注销；讼争房产需注销抵押权登记后方能办理过户登记等等。 本案审理期间，光大银行福州分行向原审法院提出财产保全的申请，并提供担保。原审法院依法作出（2019）闽01民初1299号之一民事裁定，依法查封、扣押、冻结被申请人启富有限公司名下价值59344000元的银行存款或等值财产。 原审法院认为,启富公司系外国公司，本案系涉外合同纠纷，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定及最密切联系原则，本案适用中华人民共和国法律为准据法。 涉案《房地产买卖契约》是双方当事人的真实意思表示,内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，本院予以确认。光大银行福州分行已经按照协议约定交付预付款,并实际占有使用诉争房产，启富公司本应依约办理产权过户手续。启富公司辩称因案涉房产的建设规划及福州市政府有关商场产权政策的变动等原因，无法办理产权变更登记手续、双方已协商解除《房地产买卖契约》，但其无相应证据证明其抗辩意见,原审法院对其抗辩意见不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行…”的规定,因讼争房产需注销抵押权登记后方能办理过户登记，故光大银行福州分行的诉讼请求事实上暂不能履行，原审法院不予支持。 综上所述，光大银行福州分行的诉讼请求，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，原审法院判决：驳回中国光大银行股份有限公司福州分行的诉讼请求。案件受理费165170元、财产保全费5000元，由中国光大银行股份有限公司福州分行负担。 光大银行福州分行不服原审判决，向本院提出上诉，请求：1、依法撤销原判，改判支持光大银行福州分行的原审诉讼请求；2、本案一审和二审案件诉讼费由启富公司承担。事实和理由：一、原审法院依据合同法第一百一十条第一项之规定认定光大银行福州分行的诉讼请求暂不能履行并判决驳回其诉讼请求，属于适用法律错误。合同法第一百一十条中规定的“事实上不能履行”指的是因客观事实导致的不能履行非金钱义务，而案涉房屋所有权仍登记在启富公司名下，且不存在无法过户的客观情形。二、案涉《房地产买卖契约》合法有效，光大银行福州分行依约履行了付款义务，并无过错。案涉房屋上的“抵押权登记”是启富公司恶意创设的所有权变更登记障碍，系合同履行过程中的重大违约行为，根据合同法第一百零七条规定，启富公司应通过注销抵押方式予以补救，且注销抵押不属于“事实上不能履行”的情形。原审判决光大银行福州分行败诉，显失公平。三、福州市不动产登记和交易中心作出的复函属于新证据，光大银行福州分行对该证据对应的事实和争议焦点享有质证和辩论的权利，但原审法院未经开庭质证即采纳该证据，属于程序违法。四、光大银行福州分行对原审法院认定的基本事实没有异议，有异议的部分在于：即使本案存在“暂时不能履行”的客观情形，原审法院也应裁定驳回光大银行福州分行的起诉，而非判决驳回光大银行福州分行的诉讼请求。 启富公司不服原审判决，向本院提出上诉，请求：1、依法撤销原审判决，发回重审;2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院错误认定抵押权登记是导致案涉房产不能办理过户登记的根本原因，但事实上即使案涉房产注销抵押权登记也无法办理分割过户登记。上诉人在案涉《房地产买卖契约》解除之后才将案涉房产办理抵押权登记，且抵押权登记并不是导致案涉房产不能办理过户登记的根本原因，不动产单元无法分割过户登记才是案涉房产不能过户登记的根本原因，而原审法院未予以认定并错误认定抵押权登记是导致案涉房产不能办理过户登记的根本原因，属于事实认定错误。《福州市不动产登记和交易中心关于宏利大厦登记事宜的复函》确认“因不动产登记以不动产单元为基本单位进行登记，宏利大厦一层(5606.03平方米）作为一个不动产单元无法进行分割登记。”而案涉《房地产买卖契约》未对案涉房产的具体四至、面积及各个部分房产的价格作明确约定，案涉房产具有不可分性，只能整体处置。二、原审法院认定《房地产买卖契约》未解除，属于事实认定错误。因《房地产买卖契约》事实上履行不能，无法实现合同目的，双方亦无继续履行的意愿，且双方均遗失了《房地产买卖契约》原件，上诉人已向被上诉人提出解除《房地产买卖契约》,被上诉人出具的《关于解决宏利大厦房产遗留问题的函》确认已收悉且同意上诉人提出解除《房地产买卖契约》的通知，并同意上诉人提出的“改买卖为租赁”的处置方案，故双方已协商解除《房地产买卖契约》。即使《房地产买卖契约》非双方协商一致解除，该契约亦在上诉人的解除通知到达被上诉人时已解除。综上，案涉《房地产买卖契约》已解除，而原审法院未予以认定，事实认定错误。 光大银行福州分行和启富公司均未就对方上诉提交答辩意见。 双方当事人二审均未提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据双方上诉人的上诉意见，本案二审争议焦点为：1、案涉《房地产买卖契约》是否已解除？2、案涉房产能否过户？本院对本案争议焦点分析如下： 关于案涉《房地产买卖契约》是否已解除问题。该契约是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规，且光大银行福州分行在签订该契约后支付了22206560元预付款（成交价为24673956元），所涉房产也已经交付给光大银行福州分行，故原审法院关于该《房地产买卖契约》合法有效的认定并无不当。启富公司上诉主张《关于解决宏利大厦房产遗留问题的函》《关于福州分行对宏利大厦产权解决方案有关问题的批复》两份文件可以证明案涉《房地产买卖契约》已经解除，但未能提供该两份文件原件予以证实，即使该两份文件有原件，也仅能证明双方曾对《房地产买卖契约》的具体履行进行过磋商，无法证明双方已就解除该契约达成最终的一致意见。因此，启富公司关于案涉《房地产买卖契约》已经解除的上诉意见缺乏事实依据，不能成立。况且，原审判决驳回光大银行福州分行的诉讼请求，未要求启富公司承担任何责任，启富公司上诉要求确认案涉《房地产买卖契约》已经解除属于独立的反诉，启富公司经本院释明仍坚持其上诉意见，本院依法予以驳回。 关于案涉房产能否过户问题。案涉房产虽登记于启富公司名下，但根据《福州市不动产登记和交易中心关于宏利大厦登记事宜的复函》，案涉房产上设定有一般抵押权，需注销抵押权登记后方能办理过户登记。因此，福州市不动产登记和交易中心已明确告知案涉房产因设有抵押权而无法办理过户登记，构成合同法第一百一十条规定的“事实上不能履行”，原审据此认定光大银行福州分行的诉讼请求暂不能履行，并判决驳回其诉讼请求并无不当。 我国的不动产物权实行登记制度，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。在此前提下，物权法对合同效力和物权效力进行了区分，即当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案双方当事人签订的《房地产买卖契约》合法有效，但未办理房产变更登记，因此，案涉房产未产生物权变动效力。原审法院虽然驳回光大银行福州分行要求房产过户登记的诉讼请求，但并不妨碍其另行提起合同之诉及不能过户的客观原因消除后再次起诉。 综上，两上诉人的上诉请求均不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费165170元，由中国光大银行股份有限公司福州分行、启富有限公司各负担82585元。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 蔚 审 判 员  谢德森 审 判 员  陈顺利 二〇二〇年九月二十八日 法官助理  谢振麒 书 记 员  林 娟 附：本案所适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。