贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终2337号 上诉人(原审被告)：平塘县锦富置业有限公司，住所地贵州省平塘县。 法定代表人：肖树华，该公司执行董事。 被上诉人（原审原告）：徐某1,男,2014年8月1日生,汉族，住贵州省平塘县。 法定代理人:徐某2，男,1978年12月31日生，汉族,住贵州省平塘县，系徐某1父亲。 法定代理人:江某,女,1979年10月26日生,汉族,住贵州省平塘县，系徐某1母亲。 上诉人平塘县锦富置业有限公司（以下简称锦富公司）因与被上诉人徐某1商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省平塘县人民法院（2020）黔2727民初625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 锦富公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：一、一审判决将本案、（2020）黔2727民初624号案及（2020）黔2727民初628号案三案合并审理，违背程序正当原则。首先，三案件虽同为商品房买卖合同纠纷，但并非同一原告，合同版本、合同签订时间、部分合同条款约定不相同，依据的事实也不相同，三案合并审理系一审法院决定，并非上诉人申请，合并审理无法律依据。其次，三案合并审理不利于查明案件事实，更不利于上诉人基于不同的案件事实行使抗辩权，导致上诉人频于应付，合法权益难以实现。二、本案合同签订日期与该合同第二十二条第三项“转移登记”约定的交房日期及交付转移登记相关文书时间约定存在冲突，一审法院以合同签订时间推定上诉人违约及计算违约期限，此推定不在合同约定范围，既违背事实也违背了契约精神。合同签订时间是2018年10月1日，但合同约定交付商品房时间为2018年2月28日，出卖人承诺于2018年8月28日前取得商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。因签订时间与约定时间存在明显冲突，与事实不符。商品房买卖相关的房屋交付、初始登记、交付转移登记有关文书，只能按照取得建筑工程竣工验收合格证明的顺序办理产权登记。说明上述合同约定内容涉及的事实虚假，无履约的必要性，合同约定对当事人没有约束力，在没有其他新约定情况下，一审判决不应推定或重新约定履行上述条款的违约责任。三、本案合同第二十二条关于“初始登记”、“转移登记”相关条款约定不明且自相矛盾，不能正常履行，以此条款认定上诉人违约缺乏逻辑性，认定上诉人违约时间自2018年10月1日起计算具有随意性。四、一审判决关于“本案原告与被告是2018年10月1日签订的购房合同，按照格式合同被告的承诺，被告应当是在签订后即可以向原告交房并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，本案被告没有按合同约定时间内将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，被告违反合同约定，应当承担违约责任”的认定既无事实依据，也违反相关法律规定。1、该违约责任的认定只是一审判决主观推定，并无具体条款约定；2、“可以向原告交房”并交付相关文书办理转移登记只是一种或然性的推理，并不必然产生或者必须履行；3、合同约定交付房屋的前提条件是该房屋需经竣工验收合格，否则不能交付使用。五、一审判决将本案合同“补充协议”第七条约定排除在合同约定履行之外，将政府职能部门调整建设规划认定为上诉人“正常的营业活动中的经营风险，不属于不可预见和不可抗力”明显违反合同法规定，与我国《建筑法》规定存在明显冲突。本案合同“补充协议”第七条规定“办理房屋权属登记等工作涉及到政府相关部门，非因出卖人原因造成的时间延误，出卖人不承担违约责任”，该条款属不可预见和不可抗力条款，是当事人双方意志的体现，不是上诉人单方正常的营业活动中的经营风险，符合我国《合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同”规定，该补充协议应当得到尊重和履行，不应否定。1、上诉人没有义务也不应当为建设项目规划调整承担经营风险；2、导致本案项目房屋验收迟延的原因是平塘县城规委及平塘县工业和信息化管理局要求上诉人更改原建设规划，导致上诉人建设开发项目到2019年11月1日才批准竣工验收合格，此因素不应作为上诉人承担违约责任的理由；3、竣工验收合格证明是交房及交付相关文书给被上诉人办理房屋产权转移登记的必要前提条件。六、一审判决错误理解和适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，该条款规定与一审判决结果之间毫无一致性。七、即使认定一审判决推定上诉人将转移登记的相关文书交给被上诉人迟延成立并认定违约，该违约金的计算也存在错误。上诉人承担违约责任的起始时间应当在签约后预告登记、初始登记约定的120天时间之后，即从2019年2月1日起开始起算违约金时间至2019年11月8日，其中2月1日至5月1日90日内按0.1%计算违约金，5月1日11月8日按日0.0001计算违约金，违约金应为36168.25元（1923843元×0.1%+1923843元×0.0001×188天）。综上所述，一审判决存在程序违法、认定事实不清、适用法律错误问题，故提起上诉，请予以支持上诉人的上诉请求。 徐某1二审答辩称，一审认定事实清楚，审理程序正当，上诉人的上诉请求无事实及法律依据应依法予以驳回。一、因被上诉人的虚假宣传、违规售卖以及后续不积极履行合同等行为以致购房人长达两年时间未在规定期限内办理好房屋的相关产权。本案案情与另两案基本一致，符合合并审理条件。二、合同是由上诉人拟定，因此部分合同条款对于处于弱势地位的答辩人而言才成为不公平格式条款，现上诉人因自身违约行为以自身拟定的合同条款为格式合同条款为由抗辩，于法无据。。三、违约金的计算基于上诉人的违约事实以及上诉人提供的合同条款，基于当事人的真实意思表示，合法合理。综上，请驳回上诉人的上诉请求。 徐某1向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告未按合同办理房产所有权初始登记及交付房屋转移登记有关文书的违约金至实际办理所有权登记交付房屋转移登记有关文书时止,暂从2018年10月1日至2020年1月1日,90×1923843×0.001＋365×1923843×0.0001＝243366元；2、判令被告完成商品房初始登记并交付房屋转移登记的相关文书；3、判令由被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：位于平塘县金盆街道办事处回龙村三棵树的“平塘国际电子商贸物流城”项目系被告锦富公司建设开发的房地产项目。2018年10月1日原告与被告签订《商品房买卖合同》购买该项目第17栋17单元1层13号商品房，房号为17-1-13。该商品房建筑面积125.92平方米，总价款为1923843.00元。合同第二十二条:“（一）预告登记，双方于合同签订之日起30日内共同申请预告登记。…（二）初始登记，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。（三）转移登记：（1）出卖人承诺于2018年8月28日前，取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（2）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,双方同意按照下列约定处理：①约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；②约定日期起90日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的,双方同意按以下处理：…第二、买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。”同时原、被告签订的合同附件十二补充协议第七条约定：“2、…办理房屋权属登记等工作涉及到政府相关部门，因非出卖人原因造成的时间延误，出卖人不承担违约责任。”合同签订后,原告即支付清楚购房款1923843.00元（因原告系先租用后购买，部分购房款于合同签订前已支付给被告）。被告即将原告所购房屋交给原告使用，并于2018年10月30日办理了该商品房预售合同备案登记。因被告未能在合同约定的时间内交付房屋转移登记相关文书给原告去办理案涉商品房产权证，为此原告以被告违约给原告造成损失为由提起诉讼，并提出前述诉讼请求。一审另查明，被告所开发建设的“平塘国际电子商贸物流城”项目一期工程已经于2019年11月1日经相关职能部门验收备案登记，2019年11月8日被告公司已经通知业主准备相关材料办理产权证。本案原告已经于2020年3月23日到被告处开具购房增值税发票，目前案涉商品房的产权证正在办理中。 一审法院认为，本案当事人争议的焦点是：原告主张的违约赔偿是否有事实和法律依据？被告的辩称是否成立？被告是否应当承担本案违约责任？《中华人民共和国合同法》第八条规定:“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护”。本案中,原、被告2018年10月1日签订《商品房买卖合同》,合同约定了房屋价款、交付时间、交付条件、违约责任及违约金的计算方式等,对双方具有约束力,双方应当按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定,被告应当于2018年8月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。本案原告与被告是2018年10月1日签订的购房合同，按照格式合同被告的承诺，被告应当是在合同签订后即可以向原告交房并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，本案被告没有按合同约定时间内将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，被告违反合同约定，应当承担违约责任。因此原告要求被告承担违约责任有事实依据，应当予以支持。关于被告不能在合同约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，合同作了如下约定：“①约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；②约定日期起90日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的,双方同意按以下处理：…第二、买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。”本案格式合同约定被告于2018年8月28日应将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，原、被告是2018年10月1日签订购房合同，按理合同签订后被告即可以将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，但是从被告举证来看，案涉商品房建设项目直到2019年11月8日被告才张贴通知，通知业主准备相关材料办理商品房产权登记，也就是说直到此时被告才具备将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的条件，从2018年10月1日至2019年11月8日，有397天，已经超过了90日，因此本案不适用合同约定的第①种责任承担方式，应当适用：“②约定日期起90日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的,双方同意按以下处理：…第二、买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。”这种责任承担方式来计算违约金，即是：397天×1923843.00元×0.0001＝76376.57元。本案原告请求243366.00元违约金没有依据，不符合合同约定不能支持，依合同约定只能支持76376.57元。办理房屋权属登记需要原、被告双方相互配合并各自提供相应材料才能实际进行办理，因此只要被告具备办理条件通知原告去办理权属证书，即视为被告履行了将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的义务，因此本案被告2019年11月8日具备履行义务条件，违约金就支持计算至2019年11月8日止。因原告目前已经正在办理房屋产权登记，原告的第二项请求已经实现，庭审中原告当庭也放弃了该项请求，属于处分自己的诉讼权利，应当准许。关于被告庭审中提出原告的购房款已经调整为1920176.00元，被告多收取的钱已经退还给了原告。对此，因为被告没有提交变动后房价款的具体金额的证据及退款时间，不能确认本案的购房款就是该金额，且该金额与合同价款相差不大，对本案违约金的计算影响不大，因此就以合同价款计算本案违约金不再作调整。关于被告提出是因政府职能部门调整规划等原因导致验收延迟，不是因为被告的原因产生的违约，因此被告不承担本案违约责任的辩称，其理由不成立不能支持。被告辩称的理由是正常的营业活动中的经营风险，并不属于不可预见和不可抗力，因此不能免除被告的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定,判决：一、由被告平塘县锦富置业有限公司自本判决生效之日起三十日内支付原告徐某1逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金柒万陆仟叁佰柒拾陆元伍角柒分（￥76376.57元）；二、驳回原告徐某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4950.00元，因适用简易程序审理减半收取2475.00元，由被告平塘县锦富置业有限公司负担863.00元，由原告徐某1负担1612.00元。二审中，双方均未提交新证据。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：1、合并审理是否程序违法；2、出卖人违约责任免除问题；3、相关违约时间、违约金如何认定。 本院认为，关于一审法院将本案与（2020）黔2727民初624号案件、（2020）黔2727民初628号案件三案合并审理是否程序违法问题。因三案案由相同、被告相同、基本事实类似，一审法院在庭审时针对合并审理征求了三案“原被告”意见，各诉讼参与人均表示“没有异议”。该三案合并审理符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条之规定，上诉人主张程序违法，无事实及法律依据，不予支持。 关于锦富公司主张政府相关职能部门的原因导致逾期办证应免除出卖人的违约责任的问题。锦富公司以其在合同附件十二《合同补充协议》第七条第一款约定“办理房屋权属登记等工作涉及到政府相关部门，并非出卖人原因造成的时间延误，出卖人不承担违约责任”为由，主张逾期办证是因为政府相关部门的原因造成的，其不应当承担违约责任。首先，该条款前提是“出卖人可接受买受人委托代办产权证，买受人应一次性交清办理该商品房产权证的相关费用，此费用由出卖人代收，凭发票与买受人结算”，针对的是委托代办产权证时的情形，属取得商品房所有权初始登记并移交房屋转移登记的有关文书后的房屋权属登记环节事项，与本案没有关联性。其次，依照合同约定完成商品房建设、验收、交房、办证是商品房买卖合同履行的主要内容，从本案来看，锦富公司直至2019年11月1日才完成竣工验收备案，于2019年11月8日通知办证后其才具备履行办理权属登记条件，针对2019年11月8日前未能办理权属登记事由，锦富公司未能提供充分证据证明其主张,应当承担举证不能的法律后果。另外，因政府相关部门等第三方原因造成的违约，亦不属于法律规定应当免除违约责任的法定事由。故2019年11月8日之前逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，应由锦富公司承担。 关于违约时间、违约金如何认定问题。本案双方当事人签订的《商品房销售合同》是双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。合同第二十二条转移登记条款约定：“1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的,双方同意按以下第（2）项处理：…（2）、买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。”上诉人锦富公司未在约定的时间内取得商品房所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付买受人徐某1，应当依照约定和法律规定承担违约责任。锦富公司应于2018年8月28日将办理商品房转移登记有关文书交付徐某1，但因双方于2018年10月1日才签订购房合同，约定交付期限在签订合同之前，该格式条款的约定与事实存在差异，一审法院结合上述情况认定锦富公司应在签订合同当日交付办理商品房转移登记有关文书，符合时间方面的逻辑顺序，判定按照合同约定方式计算违约金正确，本院予以确认。锦富公司主张从2019年2月1日起分段计算违约时间，于法无据，不予支持。 综上所述，上诉人平塘县锦富置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1709元，由上诉人平塘县锦富置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  唐新春 审判员  陈福江 二〇二〇年九月二十八日 法官助理毛辉 书记员杨洁