重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝民再190号 抗诉机关：重庆市人民检察院。 申诉人（一审原告、二审上诉人）：杨国祥，男，1954年12月17日出生，汉族,住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：唐俊锋，北京德恒（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨斌，北京德恒（重庆）律师事务所律师。 被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：吴灵芝，女，1962年6月20日出生，汉族,住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：李福彬，重庆正智律师事务所律师。 被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：张洪军，男，1968年4月19日出生，汉族,住重庆市北部新区。 委托诉讼代理人：李常清，重庆玖鼎律师事务所律师。 被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：商新燕，女，1969年7月17日出生，汉族,住重庆市北部新区。 委托诉讼代理人：李常清，重庆玖鼎律师事务所律师。 申诉人杨国祥与被申诉人吴灵芝、张洪军、商新燕案外人执行异议之诉纠纷一案，不服重庆市第一中级人民法院（2016）渝01民终5235号民事判决，向重庆市人民检察院申诉，该院于2019年4月15日作出渝检民监〔2018〕301号民事抗诉书，向本院提出抗诉。2019年6月17日，本院作出（2019）渝民抗22号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。重庆市人民检察院指派朱振喜、王俊杰出庭履行职责。申诉人杨国祥的委托诉讼代理人唐俊锋、杨斌，被申诉人吴灵芝的委托诉讼代理人李福彬，被申请人张洪军、商新燕的委托诉讼代理人李常清出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 重庆市人民检察院抗诉认为，杨国祥享有物权期待权，终审判决认为杨国祥所享有的权利不足以排除人民法院的执行系适用法律错误。理由如下：一、杨国祥在法院查封之前已与张洪军、商新燕签订合法有效的书面买卖合同；二、杨国祥在法院查封之前已合法占有该不动产；三、杨国祥已支付案涉房屋的全部价款。首先，房屋作价互易构成购房款支付。其次，抵销的利息部分并不违法，按三分息算虽超出部分，但也不构成法律否定的利率，属于自然之债，债务人自愿支付，法律不应予以强行干涉，故利息部分抵销合法有效；四、案涉房屋未办理过户登记的原因不能归因于买受人杨国祥。杨国祥于2014年6月19日向房管部门申请办理案涉房屋的过户登记手续，因当日被法院查封而未完成过户，并非杨国祥自身原因造成。因此，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，杨国祥所享有的权利能够排除法院的执行。 综上所述，重庆市第一中级人民法院（2016）渝01民终5235号民事判决适用法律错误，判决结果错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项、第二百零八条第一款的规定，特提出抗诉。 申诉人杨国祥称，其申诉意见与抗诉机关意见一致。 被申诉人吴灵芝辩称，原一、二审判决认定事实清楚，法律适用正确，应予以维持。 被申诉人张洪军、商新燕称，由法院裁决。 杨国祥向一审法院起诉请求：依法判令停止对位于重庆市北部新区X住房（建筑面积322.16平方米）的强制执行，并解除对该房屋的查封、冻结；由吴灵芝、张洪军、商新燕承担全部诉讼费。 重庆市渝北区人民法院一审认定事实：2008年8月22日，杨国祥之妻熊德秀通过银行向张洪军转款60万元。2008年8月27日，杨国祥之妻熊德秀通过银行向张洪军转款50万元。同日，杨国祥通过银行向张洪军转款40万元。 2012年12月18日，以张洪军为甲方、杨佳宁为乙方签订《房屋交换转让协议》约定：甲方将X住房（建筑面积322.16平方米，套内面积291.07平方米）转让给乙方；乙方将杨国祥名下某小区住房转让给甲方，转让款抵X住房的部分房款；X住房的其余房款及装修费以熊德秀借给甲方的150万元现金及2011、2012年的利息结清所有房款；本协议签订后，乙方将加州花园住房的房地产证及权益全部交由甲方处置，乙方不得干涉；甲方将X住房交由乙方使用，乙方有权对房屋进行装修或改动，甲方不得干涉；甲方承诺X住房在2015年前完清所有债务，并过户给乙方，在本协议生效至过户前产生的任何债务纠纷等均由甲方负责解决。上述协议签订后，杨国祥于2012年12月15日入住X住房。 2013年2月8日，杨佳宁向张洪军出具便条载明：“张洪军先生，我与你于2012年12月18日签订的《房屋交换转让协议》中合同权利转让给我父亲杨国祥，即将X房屋过户到我父亲杨国祥名下”。杨佳宁、张洪军在上面签字。 2013年2月18日，以张洪军为甲方、杨国祥为乙方出具的便条载明：甲乙双方关于X住房交换转让价款确定如下：1、某小区住房作价130万元；2、熊德秀2008年借给张洪军150万元本金，2009年至2012年利息171万元，共计321万元；3、乙方已向甲方支付X住房价款合计451万元；4、房屋办理过户的契税各自承担。张洪军、杨国祥在便条上签名。 2013年12月6日，杨国祥通过银行转账给张洪军315万元。2013年12月8日，杨国祥与张洪军签订《借款协议》载明：张洪军向杨国祥借款350万元，借款期限1年。 2014年6月17日，招商银行户名为陶利的账户向户名为张洪军的账户转入217.8万元。同日，招商银行股份有限公司重庆分行张洪军的一手楼住房提前还款106.357161万元。至此，X住房的按揭贷款还清。 2014年6月19日，重庆市国土资源和房屋管理局北部新区分局出具《业务受理通知书》载明：申请人杨国祥、张洪军、商新燕申请X住房的转移登记;我单位已受理该业务，请于2014年6月23日持本受理通知书、单位（个人）身份证明等到我单位办件大厅领取办结件。同日，杨国祥缴纳了办理过户产生的印花税、契税共7.8005万元，张洪军、商新燕缴纳了办理过户产生的税费17.16万元。 2014年6月19日，重庆市渝北区人民法院应吴灵芝的申请作出的（2014）渝北法民保字第00086号、第00087号、第00088号《民事裁定书》,分别查封了张洪军、商新燕共同所有的X1、X2号住房。前述裁定书均于2014年6月19日下午送达至重庆市国土房屋管理局北部新区分局。 2014年6月24日，吴灵芝以张洪军欠其2013年起的借款为由向重庆市渝北区人民法院提起三件民间借贷纠纷诉讼。2014年10月24日，重庆市渝北区人民法院分别作出（2014）渝北法民初字第11274号、第11275号、第11276号民事调解书，确认张洪军应于2014年11月9日共偿还被告吴灵芝借款2155万元。 张洪军未履行前述调解书的义务，吴灵芝向本院申请执行张洪军、商新燕名下X住房。在执行过程中，杨国祥提出了执行异议。2015年9月17日，重庆市渝北区人民法院作出（2015）渝北法执异字第00022号执行裁定书，裁定驳回了杨国祥的异议。其理由是：《房屋交换转让协议》具有以房抵债性质，其目的是消灭金钱债权，而非房屋交付的债权，在未办理过户登记的情形下，不应优于其他金钱债权的实现；《房屋交换转让协议》中所称借款事实杨国祥未提供相应证据予以佐证；用于冲抵部分房款的加州花园住房现仍为杨国祥所有。 另查明，某小区住房从2008年起由张洪军、商新燕居住，现仍登记在杨国祥名下。 再查明，张洪军及其相关企业的债权人于2014年6月21日开会决定由重庆市建商担保有限公司牵头成立托管委员会，负责对张洪军及其相关企业的债权债务进行清理。当日形成的《截止2014年6月21日张洪军债权清理清单（本金）》载明：杨国祥债权金额350万元，吴灵芝债权金额2000万元。2014年8月13日，张洪军提供的《张洪军个人及名下公司（盈盛建材、盈盛实业、福缘千年、杰怡迪酒店等）用于抵偿欠款的资产清单（房产和车辆部分）》载明：X住屋出售给了杨国祥。2014年9月30日形成的《张洪军及其债权人债权联系方式等清理统计表》载明：杨国祥债权金额为350万元，吴灵芝债权金额为2050万元。2014年12月29日，由吴灵芝和张洪军及案外人邱成文鉴证的《张洪军及其企业债权债务结算单》载明：被告吴灵芝债权金额为2155万元，用X1、X2住屋抵款729万元，用家具抵偿债权499.1万元，未处理债权926.9万元。 在本案审理过程中，杨国祥陈述其向清理小组申报的350万元债权中不包含用于支付X1住房差价的借款150万元。吴灵芝陈述其申报的债权（2014年6月21日申报金额为2000万元，2014年9月30日申报金额为2050万元，2014年12月29日申报金额为2155万元）即一审法院民事调解书所确认的债权2155万元。 一审法院于2016年5月10日作出（2015)渝北法民初字第18179号民事判决：驳回杨国祥的诉讼请求。案件受理费80元，由杨国祥负担。 杨国祥不服一审判决，向重庆市第一中级人民法院上诉请求：撤销一审判决，依法改判为：停止对渝北区金山大道1号39幢4-1号房屋的执行、解除查封，本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律错误，杨佳宁与张洪军在法院查封前所签书面买卖协议合法有效，杨国祥与张洪军之间就相互交易房屋的买卖行为双方均已支付完了对价，且双方都早已入住了各自的房屋，即法院查封前买受人就已合法占有该不动产，杨国祥对房屋未办理过户登记没有任何过错等。 吴灵芝辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回杨国祥的上诉请求。理由如下：本案案涉房屋的房款杨国祥并未完全支付，根据《房屋交换转让协议》，杨国祥名下的位于渝北区某小区房屋应当转让给张洪军作为抵偿涉案房屋的部分房款，但杨国祥名下的该房屋从未交付转让给张洪军使用，也没有过户，所以杨国祥对该部分房款是没有支付的；杨国祥对涉案房屋没有过户存在主观过错，《房屋交换转让协议》签订的时间是2012年12月18日，但杨国祥与张洪军办理房屋转让手续开始时间是2014年6月17日，期间长达2年，杨国祥并没有提出过户或者作出任何措施进行过户，杨国祥在签订该协议时已经知道该房屋上设定有抵押权，并且该抵押权会给房屋过户造成严重实质性障碍，其仍然与张洪军签订协议，具有重大过错；《房屋交换转让协议》性质上属于以房抵债或者是以签订买卖合同作为民间借贷合同担保性质的合同，杨国祥对房屋没有物权请求权，根据相关司法解释，这份《房屋交换转让协议》不具有房屋产权转让的效力；杨国祥所约定的以房抵债利息超出了法律规定，超出部分不应当得到支持，也就是涉案房屋的房款并没有完全支付。 二审中，当事人没有提交新证据。二审法院对一审查明的事实予以确认。 二审法院认为，杨国祥之女杨佳宁与张洪军签订的《房屋交换转让协议》约定的内容具有以房抵债的性质，不具有房屋买卖合同的性质特征，该协议的主要目的是消灭金钱债，在未办理房屋过户登记的情况下，不应优先于其他金钱债权的实现，其权利不能排除人民法院的执行。杨国祥于2008年将其自有的位于重庆市渝北区某小区住房交由张洪军无偿居住，不宜认定将案涉的位于重庆市北部新区X房屋为杨国祥的基本生活资料予以优先保护。同时，协议中约定的由杨国祥交换转让给张洪军的重庆市渝北区某小区房屋仍登记在杨国祥名下，该房屋仍然归杨国祥所有，双方在2013年2月18日签订的便条中约定的以该房屋作价130万元冲抵重庆市北部新区X房屋的房款并未履行，且该便条中约定的杨国祥之妻熊德秀借给张洪军的150万元的借款利息为171万元明显过高，不符合法律规定，一审判决认定杨国祥并未实际支付重庆市北部新区X房屋的全部款项并无不当，该院予以采信。而杨国祥之女杨佳宁在与张洪军签订《房屋交换转让协议》后，杨佳宁即将《房屋交换转让协议》中的合同权利转让给杨国祥，可以认定杨国祥是明知重庆市北部新区X房屋设定了抵押权（银行按揭），在签订协议后长达近一年零七个月的时间内未办理该房屋的过户登记，杨国祥自身存在过错。基于以上情形，杨国祥不能举示充分证据证明其已向张洪军支付了购房的全部款项451万元，且对未办理房屋过户登记自身存在过错，其与张洪军之间交换转让房屋的行为，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的对无过错不动产买受人物权期待权保护的要件，杨国祥所享有的权利不能够排除人民法院的执行，其请求对案涉房屋停止执行的诉讼请求，人民法院不予支持。 二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由杨国祥负担。 本院再审查明：再审中，吴灵芝对原一、二审判决认定的杨国祥入住时间2014年6月17日有异议，认为其是在查封后才入住的。杨国祥及张洪军、商新燕对原一、二审查明的事实无异议。本院对原一、二审查明的双方无争议的其余事实予以确认。 再审庭审中，关于张洪军与杨国祥原有债务，杨国祥称，除了原一、二审提供的证据外，没有其他证据来证明，以现有的证据看，确实不知道该债务履行期是否届满；现在这个是一个新的协议，如果未到期就是提前偿还。到期了就是偿还。问及杨国祥其与张洪军原有债务，杨国祥说利息结算的171万元是多次借款利息进行的结算，利率应该在36%以内。当问及其利息的具体算法，杨国祥及张洪军、商新燕皆说不清楚。 另查明，杨国祥一审中举示的X住房物业服务中心于2014年7月24日出具的证明载明：兹证明杨国祥为X住房业主，前来办理户口迁移，请贵所给予接洽为感。以上为打印的证明内容（其中人名及楼栋号为填写），在上述文字下方有手写“杨国祥于2012年12月15日入住”字样。吴灵芝对该证据的质证意见：物业中心对基本情况不了解，仅有单位盖章，不符合书证的形式要求。 2014年11月14日，重庆市渝北区人民法院就杨国祥与张洪军、商新燕的房屋买卖合同纠纷一案作出（2014）渝北法民初字第11695号判决，驳回了杨国祥要求张洪军、商新燕协助其将案涉房屋过户至其名下的请求。该判决已发生法律效力。 2013年12月8日，杨国祥与张洪军签订的《借款协议》约定利率为月息两分。 本院再审认为，本案中，杨国祥以自有房屋一套与案涉房产交换并对张洪军享有的150万元借款债权补足两房价差，故案涉《房屋交换转让协议》除有以物换物事项，案涉《房屋交换转让协议》也符合以物抵债三要件：一是有基础性债的关系存在；二是有用特定物清偿他种债务的合意；三是特定物清偿导致原债务的消灭，属以物抵债协议。本案争议焦点为案涉《房屋交换转让协议》是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的买受人物权期待权情形，能否以享有物权期待权为由排除强制执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据此规定，买受人的房屋购买事宜必须满足上述四个条件才享有该条款规定的物权期待权，排除案涉标的物的执行。杨国祥应支付的案涉房产房款根据《房屋交换转让协议》约定有两种支付方式：一是以自有房一套之房价款支付130万元，即以自有房之物权换案涉房产之物权，此情形只有在其自有房之物权已转移给张洪军之后，该部分房款的支付才完成，但杨国祥用以交换的房屋产权仍登记在其名下，并未过户给张洪军，故这部分房款未完成支付；二是以其对张洪军享有的150万元借款本息债权抵房款，该部分房款按双方约定，所抵之债为150万元本金及2009年至2012年的利息171万元，共计321万元。对于该约定中利息如何计算的，杨国祥称系月息三分计算，而以150万元为本金按月息三分即使从2009年1月1日至2012年12月31日止计算四年利息为216万元，超过171万元，对该利息的具体算法，杨国祥及张洪军、商新燕皆说不清楚。据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定，借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。故杨国祥用于抵房款的利息以150万元为本金按月息三分计算的171万元不合法，若按年利率24%年计算四年的利息为144万元，远低于171万元，故此部分房款杨国祥亦未完成支付。 综上所述，杨国祥举示的证据不能充分证明其已向张洪军、商新燕支付了购房的全部款项451万元。故本案中杨国祥用以抵债的房屋交易，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条确定的物权期待权的优先保护规定，即杨国祥对诉争房产所享有的权利不能够阻却对本案讼争房产的强制执行。原二审法院认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 维持重庆市第一中级人民法院（2016）渝01民终5235号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长  宋汀汀 审判员  陈 怡 审判员  张 超 二〇二〇年九月二十九日 书记员  周俐利