广东省惠州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)粤13执异70号 异议人（案外人）：赵林合，男，汉族，1964年12月20日出生。 申请执行人：惠州市惠阳区自然资源局，住所地：广东省惠州市惠阳淡水惠南大道旁惠阳行政服务中心**。 法定代表人：黄向阳，局长。 委托诉讼代理人：钟锐，广东卓凡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：严剑润，广东卓凡律师事务所律师。 被执行人：惠州市惠阳本因坊实业有限公司，住所地：惠阳区淡水南湖路本因坊家宝园****。 法定代表人：叶绿青，总经理。 委托诉讼代理人：郭智玮，广东广法律师事务所律师。 本院在执行申请执行人惠州市惠阳区自然资源局与被执行人惠州市惠阳本因坊实业有限公司一案［案号：(2019)粤13执892号］中，异议人赵林合提出书面异议。本院依法立案审查，现已审查终结。 异议人赵林合称，请求法院终止对涉案房屋（惠阳区XXX房，产权书证号：**，建筑面积146.69㎡)的执行并解除该房查封。事由如下：申请执行人与被执行人建设用地使用权合同纠纷一案生效后，惠州市中级人民依(2019)粤13执892号执行裁定查封了被执行人名下位于惠州市惠阳区XXX房（产权书证号：CQ-X：**146.69㎡）。异议人于2020年5月22日看到中院张贴的执行《公告》得知涉案房屋被查封一事。现因该涉案房屋在贵院查封前于2010年5月10日异议人已向被执行人购买所得，有购房合同及收款收据为证（未办理产权证），且异议人已在该房屋住多年。故该涉案房屋不属被执行人财产，属异议人财产。 申请执行人惠州市惠阳区自然资源局辩称，异议申请人所提出执行异议并不能排除对涉案不动产的执行。第一，异议申请人并非涉案不动产的权利人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”之规定，因涉案的惠州市惠阳区XXX号的房产现登记在被执行人名下，异议申请人并非涉案房产的权利人。第二，异议申请人并非涉案房屋买受人。按照异议申请人所提供材料，涉案房屋的买受人应为黄丽娟及赖远青，而非异议申请人。异议申请人与黄丽娟及赖远青之间就涉案房屋仅为债权、债务转让关系。第三，异议申请人提供的《广东省商品房买卖合同》真实性存疑。一方面，黄丽娟及赖远青所出具《申请书》，向被执行人要求将“房产给赵林合”的时间为2011年7月11日，《商品房买卖合同》签订时间理应在2011年7月11日之后，《商品房买卖合同》却为2011年7月3日。另一方面，按异议申请人所提供《申请书》，对涉案房产的购房款应已支付完毕，申请人所提供《商品房买卖合同》却仍旧要求申请人将购房款支付至商品房项目预售专用账户。第四，即便异议申请人所提供的收款收据真实，其也并不能证明涉案房屋购房款项已经支付。收款收据并未加盖被执行人公章，收款收据的出具人亦不明，不能证明涉案房屋购房款项已经支付。第五，异议申请人未能证明其已合法占有涉案房产；第六，经查询，异议申请人名下有一套位于惠阳区XXX的房产。综上，异议申请人所提出异议不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，也不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，更不适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“第三人已经支付全部价款并实际占用，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，不能排除对涉案不动产的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条“人民法院对执行行为的异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议”之规定，异议申请人提起执行异议不成立，恳请贵院驳回其异议。 本院查明：申请执行人惠州市惠阳区自然资源局与被执行人惠州市惠阳本因坊实业有限公司一案，执行依据为惠州仲裁委员会(2018)惠仲案字第203号裁决书。在执行过程中，本院于2019年8月5日向惠阳区不动产登记中心送达(2019)粤13执892号执行裁定书和协助执行通知书，查封被执行人惠州市惠阳本因坊实业有限公司名下位于惠州市惠阳区XXX房（产权证号：CQ-XXX号）。：**div style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 异议人赵林合提供的证据材料显示，2011年7月3日，出卖人惠州市惠阳本因坊实业有限公司与买受人赵林合签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买的商品房为惠州市惠阳区XXX房，建筑面积146.69㎡，按套出售，总金额246815元。签订合同交付全部房款。 异议人赵林合在本院查询时称，涉案房屋是与黄丽娟购房的，价款60万元，其中30万元是抵工程款，另30万元是现金支付。 2010年2月1日、2010年5月10日，惠州市惠阳本因坊实业有限公司分别向黄丽娟出具《收款收据》，收到XXX房款197815元、49000元，第二份收据并注明房款全部付清。黄丽娟、赖远青向惠州市惠阳本因坊实业有限公司出具申请，愿意将涉案房屋给赵林合。惠州市惠阳本因坊实业有限公司在上述《收款收据》上盖章认可改为赵林合。2014年等年份燃气收款发票涉案房屋用户名称为赵林合，2013年等年份物业收费收据、水电费单用户名称为赵林合。 本院认为，本案争议焦点为异议人赵林合是否享有排除本院对涉案房屋强制执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，本院于2019年8月5日对涉案房产进行查封。异议人赵林合与惠州市惠阳本因坊实业有限公司于2011年7月3日签订《商品房买卖合同》，该合同是在本院查封之前签订。涉案房产的2014年等年份燃气费、物业费、水电费等用户名称为异议人赵林合，表明异议人赵林合在本院查封之前已占有使用该房产。涉案房产由黄丽娟转让给赵林合，惠州市惠阳本因坊实业有限公司已出具收款收据确认已收到全部购房款，且盖章确认由黄丽娟改为赵林合，表明涉案房产已支付全部价款。合同约定买受人自愿委托出卖人办理房产证，涉案房产权属变更登记需要由惠州市惠阳本因坊实业有限公司予以协助才能完成，涉案房产权属未完成变更登记非买受人自身原因所造成。综上，异议人赵林合请求停止对涉案房产的执行并解除查封的请求，符合上述法律规定，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对位于惠州市惠阳区XXX房产（产权证号：CQ-XXX号）的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  黄陈谦 审判员  于海砚 审判员  林峥云 二〇二〇年九月八日 法官助理胡亚婷 书记员林捷丽