北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初4806号原告：果燕，女，1968年2月1日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。被告：刘虎，男，1977年5月3日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：李子占，男，1967年2月10日出生，汉族，无业，住安徽省阜南县。委托诉讼代理人：达锋涛（兼刘虎的委托诉讼代理人），北京市亿达律师事务所律师。原告果燕与被告刘虎、李子占租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告果燕，被告刘虎、李子占的委托诉讼代理人达锋涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告果燕向本院提出诉讼请求1、判令被告退还部分租金70000元，赔偿租房费用64000元及家具家电损失20000元；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：2010年8月31日我与北京星宇星物业管理有限公司（以下简称：星宇星公司）签订南湖公寓房屋使用认定书，并签订租赁合同，约定该公寓1-1座102、103号房屋由原告居住，租金为114000元，后因该公寓安全问题将我清出，导致我租赁房屋无法居住且生活用品未能拿出并丢失，在此期间我一直在外租房生活给我生活带来不便并造成损失。现星宇星公司于2019年8月31日注销，特起诉该公司两名股东，要求二被告退还我部分租金并赔偿我租房实际支出的费用。被告刘虎、李子占辩称：不同意原告诉讼请求，双方签署的租赁合同实际履行是102、103号房屋，约定租金标准76000元，并不是114000元，原告没有提交被告收到114000元的相关凭证，双方协商解除了租赁合同，因为大兴区拆迁城市建设的规划，涉案房屋按照政府要求不得再租赁，所以双方协商同意解除，原告房屋内所有物品都已经由原告自行搬离，腾退在2018年3月底。腾退之后，被告同意退还原告尚未履行期间的房屋租金，但原告一直未领，原告起诉在2019年12月13日，已经超过了诉讼时效，请求依法驳回原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2010年8月7日，果燕与星宇星公司签订南湖公寓房屋使用认定书，约定：甲方星宇星公司，乙方果燕，乙方自愿认定H栋102、103、105号房间，总房款11.4万元。认定日期2010年8月7日。认定金壹万元整，乙方须于2010年8月31日前补齐房款（含定金），否则定金不退。认定期间甲方不得将该房屋转租第三方，否则甲方双倍赔偿乙方认定金。乙方认定该房屋需按期补齐房款，如过期未缴纳房款得，甲方有权将该物业进行处置，乙方所交认定金不予退还。如需更名的，乙方须提前一周通知甲方。2010年8月31日，星宇星公司（甲方）与果燕（乙方）签订北京市房屋租赁合同，合同约定：房屋坐落北京市大兴区黄村镇前辛庄永华路22号，该房屋第H座102号、103号房，用途为居住。在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不得擅自改变该房屋的用途。乙方一次性缴纳租赁合同内全部房屋租金。按建筑面积计算该房屋为31.5平方米，总金额柒万陆仟元整。租赁年限于2010年8月31日至2020年8月30日止。租赁年限为10年。甲方应在2010年8月31日前，将具备下列条件，并符合本合同约定的房屋交付乙方使用：该房屋达到使用标准。如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同:1.遇到不可抗力，合同自动解除，甲乙双方损失各自承担。2.乙方承租房屋超过三年的，可以解除合同。乙方应提前三个月书面通知甲方，甲方应将剩余租金全部返还乙方。3、甲方若要提前解约必须征求乙方同意，协商后方可解约。星宇星公司将涉案的房屋第H座102号、103号交付果燕，果燕交纳了房租、物业费等费用。2017年11月，因涉案房屋安全不达标，需要整顿，果燕离开涉案房屋。另查明，星宇星公司经股东李子占、刘虎申请，已经注销。本案在审理过程中，果燕向本院提出已向星宇星公司交纳了租金114000元，但是其向本院提供的交纳租金16000元（2012年4月7日）、30000元（2010年9月10日）、20000元（2011年7月8日）的收据，说其他收据丢失，同时提出签订使用认定书支付10000元定金，对方并未开具收据；2017年11月，涉案房屋停水、停电、停暖，因为认为还可以搬回去居住，也因为对方说整改，所以所有的家具家电日常生活用品均未搬出来，后来，一直不能搬回去，就找到涉案房屋，看到家具家电日常生活用品都没有了，就于2019年6月17日报警被盗窃，公安机关已经受理案件。申请证人雒某、武某出庭予以证实，并提供公安机关的受案回执；因为与星宇星公司的合同还没有到期，我就出去租房，所以要租房损失64000元，并提供另行租房的房屋租赁合同、收条予以证明。李子占、刘虎则提出，因为星宇星公司收取费用都会开收据，现在果燕只能提供66000元的收据只能证明其只交纳了66000元的租金，对于签订使用认定书支付10000元不认可，因为合同约定的交纳租金时间果燕并未按照约定支付租金，所以不能因为使用认定书写了定金就视为交纳了定金，还是应该以收据为准；承认果燕2017年11月底搬走，搬走之前由政府通知，搬走之后由大兴区公安消防支队在门上张贴了封条，消防支队确认搬空后张贴的封条，提交照片；证人证言不认可，两个证人也是租户与本案有利害关系，没有把东西搬走不认可，如果物品丢失也刑事报案了，应由公安机关处理。对于果燕另行租房的合同和收据均不认可，认为与本案无关。果燕对照片不予认可，之前没有见过。双方均认可该房屋为2层楼，其中一层原来就有，加盖二层是星宇星公司加盖的;果燕提出这是原来星城商厦员工宿舍；李子占、刘虎提出这里是集体建设用地，有土地使用证，没有准建手续，该二人是2018年购买星宇星公司的股份接过来的，交接时没有给手续，果燕支付租金的手续也没有。虽然使用认定书上写了三套房屋102、103、105室，但是在实际签订合同时为两套房屋102、103室，且双方均认可果燕实际租用了102、103室。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。星宇星公司被股东李子占、刘虎注销，星宇星公司债权债务，应由李子占、刘虎承担。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。果燕与星宇星公司签订的北京市房屋租赁合同，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，违反了法律法规的禁止性规定，该合同无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。根据证人证言及报案回执，可以证明果燕一直要求返还租金及赔偿损失，对于李子占、刘虎提出果燕超过诉讼时效的答辩意见，本院不予采纳。对于果燕交纳的租金，未使用的部分，李子占、刘虎理应予以返还，虽然果燕提出其交纳了114000元的租金，但是其提供的交费收据仅有66000元，且李子占、刘虎不认可收取了其他租金，故本院认定果燕实际交纳了66000元租金，按照合同租金标准，因合同被确认无效，本院酌情确定李子占、刘虎返还果燕未使用期间的占有使用费10900元。对于果燕要求赔偿租房费用64000元的诉讼请求，系要求支付至合同到期的另行租房费用，没有依据，本院不予支持；但是因为星宇星公司突然要求果燕搬出，果燕立刻另行租房，必然产生一定的费用，本院酌情确定损失5000元。对于果燕要求家具家电损失20000元的诉讼请求，因为已经报案被盗窃，现本案不宜处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、刘虎、李子占于本判决生效后十日内返还果燕房屋未使用期间的占有使用费10900元；二、刘虎、李子占于本判决生效后十日内给付果燕租金损失5000元；三、驳回果燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3380元，由果燕负担3182元（已交纳），由刘虎、李子占承担198元（自本判决书生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  彭超二〇二〇年九月三十日书记员  刘丽