湖北省汉川市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0984民初127号原告：肖阳剑，男，1984年12月7日生，汉族，汉川市人，住广东省深圳市福田区。原告：沈静，女，1984年8月25日生，汉族，安徽省石台县人，住广东省深圳市南山区。系原告肖阳剑之妻。委托代理人：肖阳剑，男，汉族，汉川市人，1984年12月7日生。代理权限为特别授权。委托代理人：刘宇虹，广东盛放律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：湖北太福堂置业有限公司。住所地：汉川市人民大道**。统一社会信用代码：91420984090591747Q法定代表人：王奇龙，公司执行董事。被告：湖北丹龙酒店管理有限公司。。住所地：汉川市人民大道**统一社会信用代码：91420984MA496HHWIP。法定代表人：王奇龙，公司执行董事。两被告的委托诉讼代理人：刘志华，湖北松竹梅律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告肖阳剑、沈静与被告湖北太福堂置业有限公司（以下简称太福堂公司）、湖北丹龙酒店管理有限公司（以下简称丹龙公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人肖阳剑、刘虹宇、两被告的委托代理人刘志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖阳剑、沈静向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付延期交房违约金（自2017年5月1日—2019年5月31日期间违约金77237元。后续违约金按月支付至实际交付房屋之日）；2.判令被告承担逾期办理产权证的违约金的责任，按购房款的万分之1.75/天（4.35*1.5/365）的标准计算；3、请求判令被告提供余热供暖入户设施；4、请求判令二被告承担连带清偿责任；5、请求判令被告代办分户权证并承担相关税费等费用；6、诉讼费、律师费用及其他费用由被告承担。事实和理由：2014年12月5日，两原告与太福堂公司签订《商品房买卖合同》，约定原告以房屋总价507469元，购买被告位于汉川市××××道澳林新都1栋2单元1104号商品房，交房日期为2015年12月31日，逾期交房按已付房款的日万分之二向买受人支付违约金。原告于合同签订当日向被告支付首付款157469元，余款350000元以按揭方式付清。但是，截至原告起诉之日，太福堂公司不能按合同约定交付房屋。太福堂公司应当承担延期交房和延期办理权属证书的违约责任。依据太福堂公司提供的房屋销售宣传单，案涉房屋应当具备余热供暖入户的设备条件，但在太福堂交付的房屋中没有该项设备。丹龙公司与太福堂公司存在人格混同、财产混同，应当承担连带清偿责任。2017年8月16日，汉川法院做出了（2017）鄂0984民初1476号民事判决被告赔偿原告逾期交房违约金算至2017年4月30日。故向法院提起诉讼。原告为支持其诉讼请求向本院提交了如下证据：证据一：原告身份证复印件。证明原告的诉讼主体资格。证据二：企业信息。证明被告的诉讼主体资格。证据三：商品房买卖合同复印件。证明原、被告之间签订了房屋买卖合同。证据四：发票。证明原告依约支付了购房款。证据五：太福堂公司的宣传资料一张。证明太福堂公司在宣传中称澳林新都小区有余热供暖的设计。证据六：汉川法院（2017）鄂0984民初1476号民事判决书一份。证明法院判决被告赔偿逾期交房违约金算至2017年4月30日。被告太福堂公司、丹龙公司辩称，1.太福堂公司已于2016年5月28日在售楼中心张贴房屋交付公告，通知业主于2016年6月1日前接收房屋，但原告一直未办理房屋交付手续。汉川法院已经作出（2017）鄂0984民初1476号民事判决，将逾期交房的违约金已计算至2017年4月30日。原告再次起诉要求支付逾期违约金的诉求不能成立；2.原告诉请逾期办证违约金因无合同约定而不能成立。3、由于原汉川市城乡规划管理局不同意建设余热供暖设施，因此，太福堂公司开发的房产总体规划中未能将余热供暖列入规划范围。双方签订的房屋买卖合同中对此亦未予约定。因不可抗力的原因未能建设余热供暖设施，太福堂公司不应当承担相应责任。4、办证的费用按规定和约定都应当由原告自行承担，太福堂公司只承担办理总证的费用。5、太福堂公司与丹龙公司是两个各自独立的法人企业，并不存在混同，原告要求丹龙公司与太福堂公司承担连带清偿责任的诉求不能成立。被告为支持其抗辩主张向本院提交了如下证据：证据一：被告的营业执照。证明被告的主体资格。证据二：商品房预售许可证。证明被告具有预售房屋的资格。证据三：资质证书、建设用地规划许可证、土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。证明被告开发涉案房产有合法手续。证据四：竣工验收备案证明书。证明被告具有办理房产登记手续。证据五：房屋交付通知书及公告照片。证明被告于2016年5月28日张贴房屋交付通知书，案涉房屋已于2016年6月1日交付。证据六：规划设计方案。证明规划部门不同意太福堂公司建设余热供暖设施规划设计方案。被告对原告提供的证据均无异议。原告对被告提供的证据一、二、三、四均无异议。对双方无异议的证据本院依法予以认可并附卷佐证。原告对被告提供的证据五有异议，认为依合同被告应当书面通知原告交房且应当交付相关房屋能交付的法律依据。本院认为，被告虽然对交房时间进行了公告，但依原、被告双方的合同应当以书面形式通知。因此，被告以已经公告交房为由认为没有逾期交房的理由不充分。原告对被告提供的证据六有异议，认为虽然是规划部门不同意，但太福堂在宣传资料中提到了余热供暖，那就应当承担责任并提供相应的解决方案。本院认为，规划部门不批准太福堂建设余热供暖的规划，太福堂公司无法进行建设。对该证据本院依法予以认可。经审理查明：2014年12月5日，两原告与太福堂公司签订《商品房买卖合同》，约定原告以房屋总价507469元，购买被告位于汉川市××××道澳林新都1栋2单元1104号商品房，交房日期为2015年12月31日，逾期交房按已付房款的日万分之二向买受人支付违约金。原告于合同签订当日向被告支付首付款157469元，余款350000元以按揭方式付清。被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，产权总证由被告办理并承担税费，分户权证由被告代办，原告承担相关税费等费用。被告于2019年6月13日对案涉房屋办理竣工验收备案。另查明，两原告于2017年5月12日向本院起诉太福堂公司，要求太福堂公司交房并支付逾期交房的违约金。本院于2017年8月16日作出（2017）鄂0984民初1476号民事判决，要求太福堂公司于本判决生效之日起六十日内向原告交付澳林新都楼盘1栋2单元1104号房屋。并要求太福堂公司支付逾期交房的违约金算至2017年4月30日。该判决于2017年9月4日生效。本院认为，太福堂公司依法取得了商品房预售许可证，其与两原告所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反相关法律法规的禁止性规定，是合法有效的。双方应当全面履行合同义务。两原告依合同交清全部房款，太福堂公司却未按期交房，应承担逾期交房的违约责任。（2017）鄂0984民初1476号民事判决已经判令太福堂公司于本判决生效之日起六十日内向原告交房。该判决于2017年9月4日生效后，原告应当于2017年11月4日前到太福堂公司办理房屋交接手续。但原告却一直未去办理交房手续。因此，应当认定太福堂的交房时间为2017年9月4日。该判决已经对逾期交房违约金算至2017年4月30日，因此，太福堂公司还应当从2017年5月1日起至2017年9月4日止支付逾期交房的违约金，原告要求将逾期交房的违约金算到2019年5月31日的诉讼请求，本院不予支持；原告与太福堂公司的合同中约定，应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由太福堂提供的资料报产权登记机关备案。合同约定的交付期限为2015年12月31日，太福堂公司应当于2016年6月30日以内将相关资料报备，但太福堂公司并没有按期报备。双方虽然对逾期办证违约金没有约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，原告要求太福堂公司支付逾期办证的违约金的诉讼请求，本院予以支持。中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准是贷款期内的贷款利率上浮30-50%。根据房屋按揭贷款年利率4.9%加收30%，即按年利率6.37%计算违约金。由于太福堂公司已于2019年6月13日已经将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案。因此，逾期办证的违约金应当计算至2019年6月13日止。由于规划部门不同意太福堂公司关于余热供暖设施的设计方案，太福堂公司所建房屋并没有余热供暖设施，太福堂公司只在早期的宣传资料上宣传所建小区提供余热供暖，在与原告签订的商品房买卖合同中只在附件三第10项中提到余热供暖入户。因此，原告要求太福堂公司提供余热供暖的诉求与现实不符，本院不予支持；根据公司法第三条规定：公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权，公司以其全部财产对公司的债务承担责任。公司人格独立和股东有限责任是公司法的基本原则。最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第11条第2款规定，控制股东或实际控制人控制多个子公司或者关联公司，滥用控制权使多个子公司或者关联公司财产边界不清、财务混同，利益相互输送，丧失人格独立性，沦为控制股东逃避债务、非法经营，甚至违法犯罪的，可以综合案件事实，否认子公司或者关联公司法人人格，判令承担连带责任。本案中，原告仅仅以太福堂公司和丹龙公司的注册地址、注册资金、股权结构相同，业务有重合就认定两被告人员、业务、财产均存在混同，丧失了独立承担责任的基础，应当承担连带责任，与上述司法解释的精神不相符。因此，其要求丹龙公司承担连带责任的诉讼请求，本院亦不予支持；原告要求被告承担律师费用的诉讼请求于法无据，本院不予支持。据此，经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条第二款的规定，判决如下：一、被告湖北太福堂置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告肖阳剑、沈静支付逾期交房违约金（以总房款507469元为基数，按日万分之二从2017年5月1日计算至2017年9月4日）；二、被告湖北太福堂置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告肖阳剑、沈静支付逾期办证违约金（以总房款507469元为基数，按年利率6.37%从2016年6月30日计算至2019年6月13日止）；三、驳回原告肖阳剑、沈静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依法依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费3784元，由两原告肖阳剑、沈静负担1418元，被告湖北太福堂置业有限公司负担2366元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  周鸿超审 判 员  倪翠荣人民陪审员  石 浩二〇二〇年九月八日书 记 员  朱飞平附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十八条合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。