上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初31006号原告(反诉被告)：王宇莹，女，1986年1月17日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：徐青，女，1984年5月4日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：严豪达(系徐青丈夫)，住同被告(反诉原告)徐青。原告王宇莹与被告徐青以及反诉原告徐青与反诉被告王宇莹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)王宇莹，被告(反诉原告)徐青及其委托诉讼代理人严豪达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王宇莹向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付购房尾款人民币(币种下同)10,000元；2.被告向原告支付逾期违约金(以10,000元为基数，按日万分之五的标准，自2019年10月19日起计算至被告实际付款之日止)；3.被告向原告归还因被告强行私自更换门锁，而非法扣留的原告众多个人物品(包括客厅的格力立式空调，卧室内的二个格力挂式空调，小房间的儿童画板，洗手间的木制地垫、马桶脚蹬，小房间的立式镜子、挂烫机，生活阳台的粉色老板椅，大房间TICA空气净化机，餐厅墙上的熊猫刺绣画)。事实和理由：2019年8月11日，原、被告签署《上海市房地产买卖合同》，约定：“卖方拟转让的房地产坐落于上海市浦东新区东方路XXX弄XXX号XXX室”、“该房地产转让总价款为7,000,000元(柒佰万元整)”、“买方于收到卖方贷款款项3个工作日内，将房地产交付乙方”、“卖方于卖、买方双方办妥该房地产交接手续当日，直接支付卖方房款人民币壹万元整”、“买方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向卖方支付赔偿金，赔偿金按买方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付限期至第2日起计算至实际付款之日止”。2019年10月18日，原告于收到被告贷款的第3个工作日，完成了对物业管理费、水、电、煤气等费用的结算，并进行房屋交付，但被告拒不支付购房尾款并强行非法扣留房内原告尚未搬走的众多个人物品。2019年10月22日，原告向上海市公安局浦东分局南码头路派出所报案，然而被告仍不履行，故原告诉请如前。被告徐青辩称，不同意原告的诉讼请求。原告在交房前擅自拆除卫生间高仪品牌的浴缸龙头及花洒，吸顶灯，厨房内大宇品牌挂壁式洗衣机，根据买卖合同第五条及附件二的约定，原告行为构成违约，根据被告估算，这些价值已经超过1万元，所以被告方行使抗辩权，扣除1万元，并且保留超出部分的追索权利。对于原告的第三项诉讼请求，根据合同约定，2019年10月18日是原告交房的最后期限，当天原告丈夫在中介见证下完成了水电煤的抄表，并且交出了大门的钥匙，与被告、中介一同至物业处交纳物业费，双方交接已经完成，原告并没有留下任何个人物品。即便有遗留，也应视作原告对这些物品的放弃。本案中，被告徐青提起反诉，请求：1.反诉被告支付反诉原告擅自拆除房屋内厨卫设施以及灯具所产生的损失11,839元(包括花洒6,690元，挂壁式洗衣机4,999元，吸顶灯每个50元总共3个)；2.反诉被告向反诉原告支付因反诉被告于2019年10月22日晚谎报警情造成反诉原告支付的交通费65元。反诉被告王宇莹辩称，不同意反诉请求。洗衣机不是固定设施，而是家具家电，根据合同约定可以由其拆除。同意赔偿花洒的损失，但购买价格为948元，算上折旧，现值应为474元。不同意赔偿吸顶灯，因为在6月份就拆除了。交通费应由反诉原告自行承担。经审理查明，2019年8月11日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将上海市浦东新区东方路XXX弄XXX号XXX室出售乙方，总价款为700万元。甲方于收到乙方贷款款项3个工作日内，将房屋交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)等费用进行结算。乙方于双方办妥交接手续当日，直接支付甲方房款1万元。乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按买方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付限期至第2日起计算至实际付款之日止。附件二约定，固定装修，灯饰及厨卫设施等设备及装饰费用包含在本合同第二条约定的房地产转让价款内，乙方不需另外支付费用，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方。此前，2019年6月29日，原、被告还签订了《房地产买卖(含居间)合同》，约定成交价格743万元，房屋内除空调、厨房间、卫生间固定设施不动，其余家具由原告自行处理。2019年9月17日，系争房屋过户登记至被告名下。原、被告确认，除1万元尾款外，被告已按约付清其余款项，2019年10月18日为合同约定的最后交付期限。2019年10月22日晚，原告向上海市公安局浦东分局南码头路派出所报警，称被告尚有1万元购房款未结清，尚未完成交房手续。系争房屋门锁被无故撬开且被更换门锁，门口被装设摄像头，原告在屋内尚有个人物品未搬走，怀疑为被告所为。被告当夜被传唤，承认于2019年10月18日下午更换门锁。被告提供出租车发票，证明因原告报警后被告被派出所传唤，支出交通费65元。被告提供视频录像，欲证明原告挂牌出售时以及2019年6月17日被告看房时，卫生间内有高仪品牌浴缸龙头、花洒及吸顶灯，交房当天已被原告拆除。被告还提供数张照片，欲证明：1、2019年8月19日卫生间内有高仪品牌龙头、花洒及吸顶灯，厨房内有大宇品牌挂壁式清洗设备；2、高仪品牌龙头及花洒在红星美凯龙售价6,690元，吸顶灯售价为150元(每个50元共3个)，大宇品牌挂壁式洗衣机在百安居售价为4,999元；3、2019年10月18日，原告丈夫连小半瓶洗衣液都拿走了，不可能将大量物品遗留在房屋内。原告对上述证据均不予认可，认为视频、照片容易被篡改，不具有证明力。原告提供手机截图，欲证明其于2017年6月在网上花费948元购买了高仪品牌龙头、花洒。被告对此不予认可。被告申请中介郭光辉作为证人出庭作证，郭光辉表示，2019年10月18日，原、被告约了交房，在场的包括其与同事梁富豪、原告丈夫谢楠、被告及被告丈夫严豪达。根据流程，双方先打电话确认了水、电、煤气、有限电视费用。之后，其与谢楠、严豪达一同到物业管理处结算物业费，谢楠将房屋钥匙交给了梁富豪。付清物业费后，双方发生争执，谢楠又从梁富豪手中取回了钥匙，双方没有签署交接书。审理中，原告丈夫谢楠到庭述称，2019年10月18日为交房日期，此前其已经陆续将一些物品搬离，但仍有空调及原告陈述的物品遗留在房屋内。当日，其与被告丈夫严豪达、中介人员郭光辉一同至物业管理处交纳物业费，打算付清物业费后再回房屋内搬离空调等物品。付物业费之前，其将房屋钥匙交给了另一名中介人员。在付清物业费之后，严豪达拒绝支付购房尾款，双方发生争议。随后，其又从中介手中取回钥匙，欲返还系争房屋内，但严豪达站在门口不让其进入。因不愿意发生冲突，其便自行离开。经本院释明，被告对原告主张的违约金标准不持异议。本院认为，原、被告因系争房屋买卖事宜签订了《房地产买卖(含居间)合同》、《上海市房地产买卖合同》，双方均应恪守，诚信履约。被告在收房时，发现原告拆除了一个挂壁嵌入式洗衣机、淋浴室的浴缸龙头及花洒，三个吸顶灯，双方自此产生争议，引发诉讼。合同附件二约定，固定装修、灯饰及厨卫设施等设备及装饰费用包含在房地产转让价款内，乙方不需另外支付费用，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方。首先，虽然系争房屋内的洗衣机为挂壁嵌入式，但不属于固定装修，亦不应纳入厨卫设施的范围，而将其理解为家具家电更符合普通老百姓的认知。被告认为原告拆除洗衣机构成违约，缺乏合同依据，本院难以认同。其次，被告提供的视频及照片可以反映出原告在被告看完房后拆除了吸顶灯，构成违约，被告主张原告赔偿150元，并无不当，本院予以支持。最后，原告认可拆除了淋浴室的龙头及花洒，并同意赔偿被告，但双方对价格存在争议。原告提出其购买的价格为948元，并提供了网购记录，本院可予照准。考虑到折旧的因素，本院酌情由原告向被告赔偿650元。另外，被告要求原告赔偿因原告报警造成被告支付的交通费65元，一方面，该费用不属于合同履行过程中的直接损失，另一方面，被告拒绝支付尾款，原告报警的行为并无明显失当，故就该项反诉请求，本院予以驳回。在扣除原告应予赔偿的费用后，剩余购房尾款，被告应支付原告。因被告对违约金标准不持异议，原告关于违约金的诉讼请求，本院亦予支持。本案另一争议焦点在于，被告是否需要向原告返还遗留在屋内的物品。本院认为，原告丈夫谢楠在交房当日曾将系争房屋钥匙交付中介人员，说明其认为系争房屋已经满足交付条件，即便尚有物品遗留，也应视为原告自行放弃。此后谢楠取回钥匙，乃基于双方就尾款发生争议，不影响已经交付的事实。原告再行主张被告返还遗留物品，于法无据，本院予以驳回。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)徐青应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)王宇莹购房尾款9,200元(已扣除王宇莹赔偿徐青的800元)；二、被告(反诉原告)徐青应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)王宇莹违约金(以9,200元为基数，按照每日万分之五的标准，自2019年10月19日计算至实际支付之日止)；三、驳回原告(反诉被告)王宇莹其余的诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)徐青全部反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费70元，减半收取35元，反诉案件受理费49元(已减半收取)，合计84元，由被告(反诉原告)徐青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裕国二〇二〇年九月七日书记员  王晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。