北京市高级人民法院民 事 判 决 书(2020)京民初5号原告：章晓波，女，1977年9月23日出生，汉族，住浙江省上虞市。委托诉讼代理人：翁舟娜，舟山市普陀区星光法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：丁昊，舟山市普陀区星光法律服务所法律工作者。被告：中国进出口银行，住所地北京市西城区复兴门内大街**。法定代表人：胡晓炼，董事长。委托诉讼代理人：孙晓琳，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊怀连，北京市炜衡律师事务所律师。第三人：舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司，，住所地浙江省舟山市普陀区沈家门街道北安路**法定代表人：黄海群。第三人：舟山市融信置业有限公司普陀分公司，住，住所地浙江省舟山市普陀区沈家门兴建路**/div>负责人：张敏。第三人：舟山市融信置业有限公司，住所地，住所地浙江省舟山市定海区环城西路**iv>法定代表人：张敏。第三人：舟山市万润贸易有限公司，住所地浙，住所地浙江省舟山市定海区昌洲大道****v>法定代表人：李萍。第三人：乔伟海，男，1962年10月5日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区。第三人：张敏，男，1961年4月5日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区。第三人：刘昆伦，男，1966年12月28日出生，汉族，住浙江省宁波市奉化区。第三人：毕成钢，男，1965年5月24日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区。原告章晓波诉被告中国进出口银行、第三人舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司、第三人舟山市融信置业有限公司普陀分公司（以下简称融信置业普陀分公司）、第三人舟山市融信置业有限公司、第三人舟山市万润贸易有限公司、第三人乔伟海、第三人张敏、第三人刘昆伦、第三人毕成钢执行异议之诉一案，本院于2020年5月31日立案后，依法由法官赵红英担任审判长，与法官魏欣、法官龚晓娓组成合议庭，于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告章晓波的委托诉讼代理人翁舟娜，被告中国进出口银行的委托诉讼代理人熊怀连到庭参加诉讼。第三人舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司、第三人融信置业普陀分公司、第三人舟山市融信置业有限公司、第三人舟山市万润贸易有限公司、第三人乔伟海、第三人张敏、第三人刘昆伦、第三人毕成钢经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。章晓波向本院提出诉讼请求：停止对现登记在融信置业普陀分公司名下，坐落于浙江省舟山市普陀区沈家门街道食品厂南路**滨港花园****(房屋所有权证：舟房权证普字第**，以下称涉案房屋或1208室房屋)的执行,并解除查封。事实与理由:章晓波于2014年12月30日与融信置业普陀分公司订立商品房买卖合同，以423298.8元的价款购入涉案房屋。当时涉案房屋为现房销售,于2013年10月15日登记在融信置业普陀分公司名下。2015年1月6日，章晓波付清全款,融信置业普陀分公司于2015年3月12日将涉案房屋移交给章晓波。后章晓波对涉案房屋进行装修入住至今已达5年。购房之后，因融信置业普陀分公司的原因一直未能办理过户手续。过了很久之后，章晓波被告知涉案房屋有抵押无法过户,待可过户时融信置业普陀分公司会配合办理过户手续。然而融信置业普陀分公司一直拖延办理过户手续,直至2019年8月,章晓波才知道因中国进出口银行与第三人等保证合同纠纷，涉案房屋已被北京市高级人民法院（以下称北京高院）查封。为维护自身合法权益，章晓波向北京高院提出案外人执行异议，要求解除涉案房屋的保全措施。北京高院于2020年1月21日作出(2020)京执异1号执行裁定书（以下称执异1号裁定），裁定“异议人章晓波提供的证据,尚不足以证明其在本院查封之前其已实际占有使用1208室房屋,故对章晓波所提解除该房屋的诉讼保全请求,不予支持”。章晓波认为该认定错误:因涉案房屋为现房销售,融信置业普陀分公司已将相关权证原件交付给章晓波持有。2015年3月，融信置业普陀分公司与章晓波办理了涉案房屋的交接手续,章晓波取得涉案房屋之后进行了装修,章晓波确实长期使用涉案房屋至今5年左右。执异1号裁定未查明事实,令章晓波的权益严重受损，将导致章晓波全款购入并已装修、实际占有多年的房屋面临被人民法院执行的风险。综上所述,涉案房屋在人民法院查封之前,章晓波已与融信置业普陀分公司订立了合法有效的书面房屋买卖合同,在查封之前已付清价款,查封前已合法占有该不动产,根据《中华人民共和国物权法》规定，涉案房屋应归章晓波所有。故根据最高人民法院《关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，请求停止对涉案房屋的执行,解除保全措施。中国进出口银行辩称：不同意章晓波的诉讼请求，请求人民法院依法予以驳回。1.章晓波提交的现有证据不足以证明其实际占有涉案房屋。2.北京高院于2018年12月28日出具协助执行通知查封涉案房产，章晓波自述其于2014年12月30日与融信置业普陀分公司签订了商品房买卖合同，于2015年支付了购房全款，在长达五年的时间里没有办理房屋手续。根据《浙江省商品房买卖合同》的约定，应当由章晓波自行办理过户手续，而根据章晓波提供的证据，章晓波购买涉案房屋后，融信置业普陀分公司已经向其交付了购房发票、付款证明、房产证、土地证、购房合同等，涉案房屋已经具备办理过户的条件，章晓波仍在长达五年时间里没有办理手续，其诉讼请求不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部条件。舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司、融信置业普陀分公司、舟山市融信置业有限公司、舟山市万润贸易有限公司、乔伟海、张敏、刘昆伦、毕成钢未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。章晓波围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证，即章晓波提交的证据1.编号为2014预328129的《浙江省商品房买卖合同》；证据2.销售不动产统一发票；证据3.中国工商银行股份有限公司舟山分行现金存款凭证、中国工商银行网上银行电子回单；证据4.房屋所有权证：舟房权证普字第XXXX号、土地使用权证：舟普国用（2013）第XXXX号；证据5.房屋交接书；证据8.北京高院（2018）京民初224号民事裁定书（以下称224号裁定）；证据9.执异1号裁定；证据10.舟山市自来水有限公司用水证、舟山市自来水有限公司供用水合同A；证据11.舟山普陀供电分局用电证、国网浙江省电力公司《居民生活供用电合同》；证据15.北京高院（2019）京执异90号执行裁定书；证据16.不动产登记查询证明。章晓波提交的证据6.物业单位于2020年1月17日出具的《情况说明》；证据7.房屋现场照片；证据12.物业单位出具的涉案房屋2018年物业费收款收据。中国进出口银行以无法确认物业单位为涉案房屋提供物业服务的公司、无法确认出具《情况说明》与开具收款收据的物业单位为同一公司为由，无法确认是否为涉案房屋照片为由，对前述证据的真实性不予认可。本院认为，《情况说明》上没有单位负责人及制作该说明的人员签名或盖章，房屋现场照片不能印证系涉案房屋，故本院对证据6、证据7的真实性、合法性、关联性不予确认。证据12系舟山市卓越物业发展有限公司出具的收款收据原件，结合章晓波提交的证据1，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。章晓波提交的证据13.用水情况查询清单；证据14.历月电费明细。中国进出口银行以无法核实为由对前述证据的真实性不予认可。本院认为，该两份证据系通过供水、供电企业系统查询的章晓波用水、用电明细，能够与其提交的证据10、证据11相互印证，故本院对该两份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。根据当事人提交的证据及陈述，本院查明事实如下：2014年12月30日，章晓波与融信置业普陀分公司签订编号为2014预328129的《浙江省商品房买卖合同》，约定：章晓波购买融信置业普陀分公司开发建设的现售商品房，位于舟山市普，位于舟山市普陀区沈家门食品厂南路**滨港花园****3298.8元。融信置业普陀分公司应当在2015年1月31日前将涉案房屋交付章晓波使用。融系置业普陀分公司承诺于2015年2月28日前取得土地使用权证书、房屋权属证书并交付章晓波，章晓波自行办理涉案房屋转移登记。融信置业普陀分公司已经选聘舟山市卓越物业发展有限公司从事涉案房屋所在的物业管理区域的前期物业管理。合同还就付款方式及期限、双方的违约责任等内容作了约定。2015年1月6日，章晓波向融信置业普陀分公司支付了涉案房屋全部购房款423298.8元。2015年3月24日，融信置业普陀分公司开具了《销售不动产统一发票》，并向章晓波交付了涉案房屋土地使用权证和房屋所有权证。2015年3月12日，章晓波与融信置业普陀分公司办理了涉案房屋交接手续，领取了涉案房屋用水证、用电证等，并签署了《供用水合同》、《居民生活供用电合同》。2018年12月3日，北京高院作出224号裁定，裁定冻结舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司、舟山市融信置业有限公司、融信置业普陀分公司、舟山市万润贸易有限公司、乔伟海、张敏、刘昆伦、毕成钢银行存款51077182.16美元（按2018年10月30日中国人民银行授权中国外汇交易中心公布的银行间外汇市场人民币汇率中间价为1美元对人民币6.9574元计，折算人民币355364387.16元）或查封、扣押前述被保全人其他等值财产。2018年12月11日，北京高院向舟山市不动产登记中心送达224号裁定和协助执行通知书，查封了融信置业普陀分公司名下舟房权证普字第XXXX号房屋，查封期限为2018年12月11日至2021年12月10日。舟山市不动产登记中心于当日签收224号裁定、协助执行通知书。章晓波向北京高院提出书面异议。北京高院于2020年1月21日做出执异1号执行裁定，认为异议人章晓波提供的证据，尚不足以证明其在北京高院查封之前其已实际占有使用1208室房屋，故对章晓波所提解封该房屋的诉讼保全请求，不予支持。故裁定：驳回案外人章晓波的异议请求。章晓波不服该裁定，提起本案执行异议之诉。2019年11月18日，舟山市自然资源和规划局不动产登记中心出具《不动产登记查询证明》（编号：QG20191118-0019302），载明：房产登记结果如下：权利人融信置业普陀分公司，权证号舟房权证普字第XXXX号，坐落普陀区沈家门街道食品厂南路21号滨港花园5幢1208室，用途住宅，登记时间2013年10月15日，抵押查封登记情况为房产有查封，无抵押，宗地有查封，无抵押。2019年12月17日，融信置业普陀分公司出具《说明》，内容为：2014年12月30日，融信置业普陀分公司与章晓波订立《浙江省商品房买卖合同》，章晓波以423298.8元购入1208室房屋，并于2015年3月24日付清房款423298.6元，同日公司开具正式购房发票。前述买卖合同已在当地舟山市普陀区房产管理处备案，备案号为普房登字5080172。然而当时该出卖房屋尚有抵押，因公司方面的原因未能及时办理房屋转让登记手续。房屋已交付给章晓波五年左右，一直由章晓波管理使用。诉讼中，章晓波提交了舟山市卓越物业发展有限公司开具的其交纳涉案房屋2018年全年物业费的收款收据，以及涉案房屋自2015年7月至2020年7月的用水明细、2018年4月至2020年9月的用电明细。本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。”章晓波不服224号裁定，以涉案房屋归其所有为由，向北京高院提出书面异议，要求解除对涉案房屋的诉讼保全。北京高院作出执异1号裁定，认为章晓波提供的证据尚不足以证明其在法院查封涉案房屋之前已实际占有使用该房屋，裁定驳回其异议请求。章晓波在法定期限内向本院提起执行异议之诉，符合前述法律及司法解释的规定。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据查明事实，北京高院于2018年12月3日作出224号裁定并对涉案房屋实施了保全措施，而章晓波已于2014年12月30日与融信置业普陀分公司签订《浙江省商品房买卖合同》，2015年1月6日向融信置业普陀分公司支付全部房屋价款423298.8元，并于2015年3月12日与融信置业普陀分公司办理了涉案房屋交接手续，领取了涉案房屋用水证、用电证等，并签署了《供用水合同》、《居民生活供用电合同》，实际占有并在涉案房屋中居住，前述缔约、付款、交接并占有使用涉案房屋的行为均发生在人民法院对涉案房屋查封之前。根据融信置业普陀分公司出具的《说明》及章晓波的陈述，涉案房屋未办理过户登记亦非章晓波自身原因。关于执异1号裁定对章晓波提供的证据尚不足以证明其在法院查封涉案房屋之前已实际占有使用该房屋的认定，本院认为，章晓波提交的其与融信置业普陀分公司办理涉案房屋交接手续，涉案房屋用水证、用电证及《供用水合同》、《居民生活供用电合同》，结合舟山市卓越物业发展有限公司开具的其交纳涉案房屋2018年全年物业费的收款收据，涉案房屋自2015年7月至2020年7月的用水明细、2018年4月至2020年9月的用电明细，能够形成完整证据链，足以证明章晓波已经实际占有并使用涉案房屋。综前所述，章晓波对涉案房屋查封提出的异议，符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的情形，本院予以支持。舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司、融信置业普陀分公司、舟山市融信置业有限公司、舟山市万润贸易有限公司、乔伟海、张敏、刘昆伦、毕成钢经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面意见，视为其放弃相应的诉讼权利，不影响本院在查明事实的基础上作出判决。综上所述，章晓波的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、最高人民法院《关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：解除北京市高级人民法院（2018）京民初224号民事裁定对舟山市融信置业有限公司普陀分公司名下坐落于浙江省舟山市普陀区沈家门街道食品厂南路21号滨港花园5幢1208室房产（房屋所有权证号：舟房权证普字第**）的查封。案件受理费70元，由中国进出口银行负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于中华人民共和国最高人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 赵红英审 判 员 魏 欣审 判 员 龚晓娓二〇二〇年九月三十日法官助理 郭丽娜书 记 员 刘向楠