福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽民申2542号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：闫伟，男，1957年12月7日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：杨亚泉，福建力格律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高建荣，女，汉族，1960年4月28日出生，住福建省福州市台江区，系鳌峰苑社区推荐。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：纪建珍，女，1965年10月17日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：林宁，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑燕娟，福建中美律师事务所律师。 原审被告：陈苏平，男，1962年9月17日出生，汉族，住江西省万安县。 再审申请人闫伟因与被申请人纪建珍，原审被告陈苏平确认合同无效纠纷一案，不服福建省福州市中级人民法院（2019）闽01民终4173号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 闫伟申请再审称，（一）一、二审法院认定闫伟明知案涉房屋不属于陈苏平所有，缺乏证据证明。1.根据一二审的庭审调查，陈苏平在庭审时明确表示闫伟不知道《离婚协议书》是伪造的。陈苏平本人在刑事案件中的供述中承认其没有告诉高建荣房子已归纪建珍所有。纪建珍姐姐在（2013）鼓民初字第4183号案件中出庭作证证明闫伟、高建荣是在2011年12月份底到案涉房屋去要求收房。从本案的证据分析，《房屋所有权证书》上的房屋所有权人为陈苏平，对于善意第三人而言，闫伟根本无法从形式上判断案涉房屋纪建珍也有份额。后续案涉房屋的所有权人顺利进行变更，更进一步说明普通人无法从形式要件上判断案涉房屋所有权材料的真伪。因此闫伟在购买案涉房屋时，根本不知道涉案房屋不属于陈苏平。一审法院在没有任何证据证明下，直接认定“闫伟在得知涉案房屋不属于陈苏平所有的情况下，仍与陈苏平签订《房地产买卖契约》并办理房屋过户手续”，没有任何证据可以佐证。2.一审法院认定“陈苏平出售案涉房屋实际收到购房款39200元”错误。根据陈苏平与林某签订的《房地产买卖契约》、银行流水单以及2011年9月6日的《收条》可以证明被告陈苏平共计收到购房款750000元。（二）一、二审法院认定事实的主要证据未经质证。纪建珍提交的（2018）闽01刑终360号《刑事判决书》中提及的鉴定评估报告并未作为证据使用，未经过庭审双方质证却成为原审法院认定事实的主要依据。且（2018）闽01刑终360号《刑事判决书》的事实认定部分并未认定案涉房屋的评估价值。纪建珍并没有证据证明在交易时间节点案涉房屋的价值到底是多少。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款的规定：当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。本案应当由纪建珍举证证明转让价格明显低于市场价，否则应由其承担举证不利的法律后果。一二审法院直接采用了未经出示质证的鉴定评估报告，故本案符合《中华人民共和国民诉法》第二百条第四款规定的再审情形。（三）一、二审法院适用法律确有错误。闫伟系善意第三人，支付了合理的购房款，案涉房屋物权已经登记在闫伟名下，应当适用善意取得制度保护闫伟的合法权益。纪建珍与陈苏平关于夫妻财产归属的内部约定不能对抗闫伟。本案没有任何证据证明闫伟在购买案涉房屋时知晓陈苏平和纪建珍关于案涉房屋的夫妻财产内部约定，闫伟是在陈苏平出示了离婚协议书以及房屋产权证，并且陈苏平亲自带闫伟实地看房后才与其签订买卖合同，闫伟主观上没有任何与陈苏平恶意串通的故意，系善意第三人。闫伟在二审时向法庭提交的案涉房屋评估报告证明案涉房屋在2011年9月即闫伟向陈苏平购买时案涉房屋价值在92万元，且2011年福州房地产市场低迷，有价无市，实际成交价还达不到92万。闫伟以75万元并且是一次性现金购买案涉房屋价格合理。闫伟二审提交的公证书也证明陈苏平在2011年8月向案外人王某借款，将案涉房屋抵押给王某，因此陈苏平急于卖房换取现金用于还款，涉案房屋成交价格略低于市场价格合情合理。涉案房屋产权早在2011年10月就已经登记在闫伟名下。综上，闫伟作为善意取得案涉房屋的第三人，完全符合《中华人民共和国物权法》一百零六条第三款善意取得条件，应当依法保护闫伟的合法权益。至于纪建珍的损失应当由其向陈苏平另行主张。（四）一审法院的审判组织组成违法，应当回避的审判人员没有回避。本案于2013年9月3日纪建珍向福州市鼓楼区人民法院提起诉讼，案号（2013）鼓民初字第4183号，经办法官系林晓霞法官，因案件审理过程中林晓霞法官司法不作为，闫伟曾向法院纪检部门、检察院监督部门等地方投诉过。本案二审指令福州市鼓楼区人民法院审理，经办法官又是林晓霞法官，故林晓霞法官在本案一审的审判中属于应当回避的情形。（五）闫伟有新证据足以推翻原一、二审的判决。闫伟提交的闽银德房报字（2019）第Q5-002(F)号《房地产市场价值估价报告》可以证明案涉房屋出售给闫伟的时点（2011年9月6日）的市场价值为929000元，并不是一审法院认定的118.7万元。闫伟提供看房照片，证明闫伟购房前有到案涉房屋内实地看房。纪建珍第一次民事起诉书、行政起诉书、证人纪建珍姐姐的证言及纪建珍的当庭陈述，相互矛盾，并不是如纪建珍在庭审中陈述：闫伟在2011年10月去要求收房，被告知房屋离婚时归纪建珍所有，之后闫伟才去过户。闫伟在取得产权证书之后才去要求交房，闫伟对于案涉房屋不属于陈苏平所有并不知情。综上，闫伟依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定申请再审。 纪建珍提交意见称，（一）闫伟与陈苏平的《房地产买卖契约》，实为典型房产抵押借款的“套路贷”操作模式，并非真实的房产交易。闫伟与案外人高建荣、林某等人恶意串通，不构成善意取得主观要件。2011年9月6日，陈苏平与林某签署《房地产买卖契约》，约定将案涉房屋以75万元卖给林某，并应于三个工作日内办理委托林某代办案涉房屋过户的公证；2011年9月30日，林某作为陈苏平的“卖方代理人”与闫伟签署《房地产买卖契约》，将案涉房屋又以75万元卖给闫伟。林某、闫伟未实地看过房屋，且上述各方均未依照合同约定时间及内容支付购房款，交易方式存在明显的“套路贷”特征，是虚假的房产交易。（二）原审法院援用（2018）闽01刑终360号《刑事判决书》的鉴定报告认定本案房产交易价款是否属于明显合理对价，该内容应属“以为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”，无需纪建珍另行举证。（三）涉案房屋交易价75万元属于明显不合理低价，不构成善意取得的客观要件，闫伟无权依据善意取得条款获得案涉房屋。（四）一审审判人员林晓霞法官不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第四十四条规定的应当回避的情形，一审法院审判组织的组成和程序正确。综上，请求驳回闫伟的再审申请。 本院经审查认为，本案的主要争议焦点是原审采用（2018）闽01刑终360号《刑事判决书》中提及的鉴定评估报告作为认定本案房产交易市场价是否恰当以及闫伟是否属于善意第三人。纪建珍将（2018）闽01刑终360号《刑事判决书》作为证据提交，该案中福州市人民检察院检察意见是，“按照房产交易合同、涉案房产交易价格为75万元，但经鉴定评估价值在118.7万元，成交价仅为鉴定价格的63.18%，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条的规定，转让价格达不到交易时交易地指导价或市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”。闫伟在一审庭审质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性没有异议，但应出示鉴定报告予以质证。本院认为，上述判决书中人民法院亦采纳福州市人民检察院意见，且该判决业已生效，鉴定报告所评估的房产价值可以认定为生效文书所确认的基本事实，二审法院予以采信并无不当。闫伟申请再审期间提交的闽银德房报字（2019）第Q5-002(F)号《房地产市场价值估价报告》不足以推翻刑事判决中的鉴定报告，且即便按其提交的估价报告中市场交易价格为92.9万元，涉案房屋成交价格亦明显低于评估的市场交易价格。因涉案房屋交易价格明显低于市场价格的70%，原审认定闫伟不属于善意第三人，并无不当。至于闫伟主张原一审法官林晓霞存在应当回避而未回避的情形，未提交证据予以证实，不予采信。综上，闫伟的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回闫伟的再审申请。 审 判 长 杨 扬 代理审判员 孙 艳 代理审判员 曹慧敏 二〇二〇年九月二十八日 法官 助理 高巧燕 书 记 员 王琦春 附：本案适用的法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。