北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初3162号原告：朱建宾，女，1973年4月21日出生，汉族，住北京市密云区。公民身份号码×××。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区兴盛南路**院**楼**-81。统一社会信用代码911102280918567430。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。原告朱建宾与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称：绿地京纬公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱建宾，被告之委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱建宾向本院提出诉讼请求：1．解除绿地京纬公司与朱建宾之间签订《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》；2．判令绿地京纬公司返还朱建宾购房款311397元及利息（以311397元为基数，自2015年12月31日至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3．判令绿地京纬公司赔偿朱建宾房屋差价损失4879．07元；4．判令绿地京纬公司负担案件受理费。事实和理由：2015年12月31日，朱建宾与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》，双方约定朱建宾购买绿地京纬公司开发的销售房号为x的房屋一套，建筑面积63．48平方米，成交总房价为1021397元。后，朱建宾向绿地京纬公司交付房款311397元。因绿地京纬公司违规销售房屋，致双方之间的合同无法履行，现朱建宾诉于本院。朱建宾向本院提交以下证据予以证明：绿地密云朗山选房确认单（公寓）、团购推荐单、收据、房款交款确认单、存根。绿地京纬公司辩称：在解除双方商品房预约合同的前提下同意退还朱建宾已付款311397元，不同意支付利息；双方签订的选房确认单系双方真实意思表示，合法有效，属于商品房预约合同，约定待具备签订正式预售合同的条件后由双方另行签订网签预售合同，绿地京纬公司并未隐瞒相关事实；选房确认单约定能否签订正式的网签预售合同，具备不确定性，且约定了救济手段，说明绿地京纬公司并不存在恶意和过错，法院如确定需要支付利息应从合同解除之日的次日计算而不应从款项交纳之日计算；涉诉房屋价格发生了贬损，朱建宾不存在预期利息损失，如法院认定存在损失，应按照朱建宾所交纳款项占总房款比例确定损失，且本案应对房屋价格进行评估。绿地京纬公司未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2015年12月31日，朱建宾与案外人北京盛远信诚房地产经纪有限公司（以下简称：盛远信诚公司）签订《团购推荐单》。内容为：团购推荐项目绿地朗山，业务员姓名为王宏宇，意向购买房源x。《团购推荐单》特别说明：1．为获取本次活动的购房优惠权并预订房源，在签署本说明时，被推荐客户需支付团购信息服务费5万元，被推荐客户持此推荐单可享受在开发商对外公布的销售价格基础上每套房屋总价减免8万元。2．当您没有成功购房（成功购房是指：乙方（指朱建宾）足额缴纳定金并与开发商签署认购书或购房合同）或取消了购房计划，或因任何原因放弃购房，您可以随时联系团购组织方申请（凭本团购推荐单、收据、POS小票原件）退还您已支付的团购信息费，被推荐人成功购房后，由于自身原因要求退房的，团购信息费概不退还．．．．．．8．被推荐客户确认：本次团购活动的组织者（指盛远信诚公司）仅提供团购组织与信息服务，与开发商不存在任何代理关系，本次收的信息服务费并非购房价款的一部分。同日，朱建宾向盛远信诚公司支付30000元，盛远信诚公司为朱建宾出具收据一张。收据载明：“今收到朱建宾交来绿地朗山公寓x电商团购服务费叁万元整。”同日，朱建宾与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》，约定朱建宾购买绿地京纬公司开发的销售房号为x的房屋一套，建筑面积为63．48平方米，原总房价为1177569元，成交单价为16095．14元/平方米，成交总价1021397元，享受折扣99折/94折，首付款511397元，贷款金额510000元；当日付款金额311397元；签署《定向开发协议书》于2015年12月31日，朱建宾向绿地京纬公司支付房款311397元，于2016年12月30日向绿地京纬公司支付房款200000元。协议签订同日，朱建宾向绿地京纬公司支付311397元房款。绿地京纬公司为朱建宾出具收据和房款交款确认单各一份，房款交款确认单载明的销售员为王宏宇。在本院审理的（2017）京0118民初5758号案件中，根据商自华申请，经摇号确定，本院委托北京华天通房地产评估有限公司对密云区绿地朗山13-1519号房屋在2017年3月26日的市场价值进行评估。2018年5月8日，北京华天通房地产评估有限公司出具华天通【2018】估字A037号《房地产估价报告》，评估意见为：密云区绿地朗山13-1519号办公用房房地产市场价值780461元，楼面房地产价格为16172元每平方米。13-1519号房屋与本案涉案房屋相类似。另查，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵静、李蕾等人反映绿地朗山违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于密云县（区）水源路南侧的绿地朗山产业园项目由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（2017）5号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截至2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取了744套房屋的预付款，总金额17370．6854万元，涉及楼栋号包括一期1#-2#商业办公楼、3#-8#商业楼、9#-11#商业办公楼、12#-14#商业楼、18#-20#商业楼、23#商业楼、26#-28#商业楼；二期6#商业楼（含配套公建），13#商业办公楼，17#办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068．54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地朗山产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处已收取的预付款1%的罚款177863．84元。再查，绿地京纬公司在关于绿地朗山项目的宣传单中存在如下内容：“46-64平方米建筑面积，密云生态商务区宜居典范，17#18#”，在该宣传单上面，印有房屋内部效果图，该效果图显示房屋内存在上下楼、卫生间、餐厅、客厅等居住设施。而绿地朗山项目的商业办公类房屋的规划设计中，房屋用途为商业办公，而非居住，且房屋内不能设计上下水，不能设立单独卫生间。绿地京纬公司负责开发的绿地朗山项目引发众多诉讼，众多起诉业主在开庭中均称在绿地京纬公司售楼处所看的样板间存在上下水、卫生间等。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。涉案房屋的规划用途为商业办公类。绿地京纬公司制定并实行了向电商交纳5万元可以抵顶8万元房款的定购房屋方案。对于朱建宾交纳的3万元服务费，朱建宾称系在绿地京纬公司的售楼处所交纳。本院认为：本案中，朱建宾与绿地京纬公司签订的《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因“3．26”购房政策，朱建宾丧失购买涉案房屋的资格，该协议不能履行，应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现朱建宾要求解除与绿地京纬公司之间的商品房预约合同关系，本院予以支持。朱建宾共计向绿地京纬公司支付购房款311397元，对朱建宾要求绿地京纬公司退还购房款311397元并支付利息的诉求，正当合理，本院予以支持。关于房屋差价损失，绿地京纬公司在销售涉案房屋过程中，将商业办公类房屋宣传为居住用途，存在虚假宣传，对《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》履行不能存在明显过错，其应就朱建宾因该协议履行不能遭受的损失承担赔偿责任。故朱建宾要求绿地京纬公司赔偿房屋差价损失的诉讼请求，理由正当、证据充分，本院予以支持，具体数额参照与涉案房屋同性质房屋在2017年3月26日的评估价值，由本院根据选房确认单记载的建筑面积及成交单价予以确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第六十条、第九十一条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条规定，判决如下：一、确认朱建宾与绿地集团北京京纬置业有限公司关于绿地朗山x室形成的商品房预约合同关系于二〇二〇年九月十一日解除。二、绿地集团北京京纬置业有限公司返还朱建宾购房款三十一万一千三百九十七元及利息（以三十一万一千三百九十七元为基数，自二○一五年十二月三十一日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），限本判决生效之日起七日内执行。三、绿地集团北京京纬置业有限公司赔偿朱建宾房屋差价损失四千八百七十九元零七分，限本判决生效之日起七日内执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千零二十二元（朱建宾已预交），由绿地集团北京京纬置业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 徐征征二〇二〇年九月三十日法官助理 任佳薇书 记 员 吴立娟