江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0282民初12895号原告：无锡市绿地世纪城三、四、五期业主委员会，住所地无锡市惠山区惠山大道**。法定代表人：黄晓青，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：张远征，上海新望闻达律师事务所律师。被告：上海科瑞物业管理发展有限公司无锡分公司，住所，住所地无锡市惠山经济开发区惠山大道东侧绿地世纪城内社会信用代码91320206792328804A。负责人：叶毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈红，江苏玄博律师事务所律师。委托诉讼代理人：景琰，江苏玄博律师事务所实习律师。原告无锡市绿地世纪城三、四、五期业主委员会(以下简称世纪城业委会)与被告上海科瑞物业管理发展有限公司无锡分公司(以下简称科瑞无锡分公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案受理后，依法由审判员许开荣适用简易程序独任审判，于2019年12月16日公开开庭进行了审理，原告世纪城业委会的负责人黄晓青及其委托诉讼代理人张远征、被告科瑞无锡分公司的原委托诉讼代理人王晖、委托诉讼代理人景琰到庭参加诉讼。后本院依法组成合议庭，于2020年5月14日公开开庭进行了审理，原告世纪城业委会的负责人黄晓青及其委托诉讼代理人张远征、被告科瑞无锡分公司的委托诉讼代理人陈红、委托诉讼代理人景琰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世纪城业委会向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告提供2011年8月31日至2019年1月31日期间无锡市绿地世纪城(以下简称世纪城)三、四、五期小区物业财务资料(包括公共收益收支账本、财务凭证)；2、请求判令被告向原告提供世纪城三、四、五期小区的图纸资料(竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下、地下管网工程竣工图等竣工验收资料、请求判令被告向原告提供世纪城三、四、五期小区设施设备(监控系统、电梯、水泵、消防、电子防盗门、智能系统)的安装、使用和维护、保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：科瑞无锡分公司是世纪城三、四、五期小区的前期物业服务企业，前期物业合同到期后继续为世纪城三、四、五期小区提供物业服务。2019年2月28日，科瑞无锡分公司撤离世纪城三、四、五期小区时未办理物业交接手续，并对小区公共设施设备进行了人为损坏，造成小区物业管理运作困难。现世纪城业委会在业主大会的授权下依法提起诉讼，请求法院予以支持。被告科瑞无锡分公司辩称：双方签订的物业服务委托合同约定世纪城业委会有权随时查阅或委托第三方查阅账目，诉讼中世纪城业委会提供的世纪城三、四、五期小区公共收益及支出的审计报告，证明科瑞无锡分公司未阻拦世纪城业委会查阅账本；2019年1月，科瑞无锡分公司已与世纪城三、四、五期小区新的物业公司碧桂园物业公司办理交接手续，并将所有图纸、资料及设施设备保养记录交接给碧桂园物业公司。请求法院驳回世纪城业委会的诉讼请求。经审理查明：2017年11月21日，世纪城业委会与科瑞无锡分公司签订物业服务委托合同1份，该物业服务委托合同约定：委托管理事项：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；负责向业主和物业使用人收取物业公共服务费，电梯运行维护费、公共能耗费；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在本合同附件四所列物业有偿服务项目范围内的，科瑞无锡分公司应依据附件四中的收费标准合理收费，收费标准应张贴于物业服务企业在本物业服务处前台醒目位置并应被严格执行。委托服务期限为1年。双方权利义务：世纪城业委会审查并决定科瑞无锡分公司拟定的物业管理规章制度，检查监督科瑞无锡分公司管理工作的实施及制度的执行情况并与科瑞无锡分公司负责人举行季度例会总结评价，审定科瑞无锡分公司提出的物业管理服务年度计划，每年3月份完成对科瑞无锡分公司提交的上一年度物业服务工作总结报告和本年度物业服务年度计划的审查；协调本合同生效前发生的管理遗留问题，包括开发单位遗留的返修、整改、增设、更新等事宜及开发单位未按相关规定执行的其他事项和前期物业服务遗留的事宜；科瑞无锡分公司根据有关法律法规、本小区业主大会通过的管理规约及本合同的约定制订物业管理规章制度，报业委会备案或批准，每六个月向全体业主和物业使用人公布费用收支账目；若由于世纪城业委会违约而造成的物业服务合同提前终止，此过程中所产生的费用由世纪城业务会承担，如属科瑞无锡分公司违约而造成的，其费用由科瑞无锡分公司承担，但世纪城业委会欲保留所有服务人员，则科瑞无锡分公司应配合做好相应人事、财务等交接工作；本合同终止时，科瑞无锡分公司必须在十个工作日内向世纪城业委会或世纪城业委会指定的单位移交全部物业管理用房及物业服务的全部档案资料。物业服务费用：本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式，即物业服务费用由业主按其拥有的建筑物区分私有部分的建筑面积向科瑞无锡分公司直接缴纳，科瑞无锡分公司按照本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由科瑞无锡分公司享有或承担；所有公共能耗费和电梯运行维护费按预收价收取，即时缴纳，即时结算，按实际使用每半年向全体业主公示明细账，结余单独建账，专款专用；科瑞无锡分公司应与车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方权利义务，并按标准收取相关费用。公开收益、履约激励金和履约保证金：本物业管理区域内所有非业主或非开发企业所有的停车位、物业管理用房、物业共用部位及公用设施设备的租赁或广告经营收入，世纪城业委会委托科瑞无锡分公司经营，经营收益按税后世纪城业委会70%、科瑞无锡分公司30%的比例进行分配；所有收入科瑞无锡分公司财务部门应单独建账，世纪城业委会有权随时查阅或委托第三方查阅账目。该物业委托合同到期后，双方未重新签订物业服务委托合同，科瑞无锡分公司继续对世纪城三、四、五期小区进行物业服务管理。2018年底世纪城业委会终止与科瑞无锡分公司之间的物业服务关系，并选择碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司无锡惠山分公司(以下简称碧桂园物业公司)对世纪城三、四、五期小区进行物业服务管理，科瑞无锡分公司撤离世纪城三、四、五期小区。另查明：新老物业公司在物业交接中，因消防问题、公共收益、公共能耗、弱点（监控）异常、绿化、交接资料、结清费用、三期D漏水、机械车库维护等交接问题产生矛盾。2019年4月18日，由长安街道物业管理办召集区住建局及长安街道领导、惠南社区分管主任、世纪城业委会主任黄晓青、科瑞无锡分公司代表、碧桂园物业公司代表魏来、部分业主，就世纪城三、四、五期小区的新老物业交接中存在的问题进行协调会议，会议听取了世纪城业委会主任关于科瑞无锡分公司与碧桂园物业公司交接问题的汇报和科瑞无锡分公司的解答，并形成会议纪要如下：1、消防问题：科瑞无锡分公司提供维保合同及日常维保记录，对于缺失的消防枪头、软管，住建局建议科瑞无锡分公司应尽保管维护责任，补全缺失的零部件或承担费用后，由碧桂园物业公司完成补缺工作，其他如应急灯的损坏、消防卷帘门等，维修费用由公共收益、大修理基金渠道筹集；2、公共收益：公共收益必须单独建账，记录收支明细，由科瑞无锡分公司提供前期服务期间公共收益收支明细给世纪城业委会，2015年9月1日以后按无锡市物业管理条例的相关规定提供审计报告，世纪城业委会对科瑞无锡分公司提供的公共收益收支情况有异议的，可由双方协商或通过诉讼解决；3、公共能耗：按照物业管理条例，公共能耗需单独建账，多退少补，由科瑞无锡分公司提供公共能耗收支明细（或单据）给世纪城业委会，世纪城业委会对科瑞无锡分公司提供的公共能耗收费情况有异议的，可由双方协商或通过诉讼解决；4、弱电(监控)异常：科瑞无锡分公司表示开发商未正式交付，期间开发商进行修复，但科瑞无锡分公司也未签字接收，若未接收，区住建局负责约谈开发商同，由开发商负责，若已经接收，科瑞无锡分公司对监控设施应该尽到维保责任；5、绿化：科瑞无锡分公司应履行正常维保工作，提供维保合同；6、交接资料：科瑞无锡分公司进驻未与开发商进行物业承接查验，存在一定的责任，物业资料由科瑞无锡分公司与开发商对接，再移交碧桂园物业公司；7、结清费用：科瑞无锡分公司应当按照江苏省物业管理条例第五十六条的规定，履行相应的移交义务，及时结清预收、代收和预付、代付的相关费用；8、三期D漏水：质保期内由开发商负责，质保期外由大修理基金进行维修；9、机械车库维护：未投入使用的机械车位，因未做承接查验，应由开发商负责，住建局表示约谈开发商，完善设施交付物业使用，已投入运行的机械车位应由科瑞无锡分公司完好交付给碧桂园物业公司。会议明确4月19日由街道物业管理办、惠南社区、世纪城业委会、科瑞无锡分公司、碧桂园物业公司共同进行现场交接。因交接中双方发生纠纷，世纪城业委会诉至无锡市惠山区人民法院，2019年10月17日无锡市中级人民法院指定该案由本院管辖，本院于2019年11月11日立案受理本案。庭审中：科瑞无锡分公司主张其公司已于2019年2月14日与碧桂园物业公司完成了所有资料、设施的交接即世纪城业委会诉讼请求2、3中的所有资料、设施的交接，碧桂园物业公司物业负责人签字并确认“已收到上述材料，科瑞无锡分公司履行义务并无瑕疵”，其公司同意世纪城业委会诉讼请求1所涉及的2011年8月31日至2019年1月31日期间世纪城三、四、五期小区物业财务资料(包括公共收益收支账本、财务凭证)可提供给世纪城业委会查阅、复印。科瑞无锡分公司针对其主张提供了：档案柜照片、固定资产交接明细、客服资料交接、图纸交接资料及验收资料。经审查查明：一、3张档案柜照片是科瑞无锡分公司用于保存物业管理过程中的所有资料的文件柜，该柜内均摆放了各种资料。二、固定资产交接明细载明移交的物品有电脑5组、打印机1组、前台接待桌1组、办公桌12张、办公椅12张、三人沙发2张、单人沙发4张、茶几桌子6张、洗手盆2组、拖把扫把2套、垃圾桶4只、钥匙柜3只、文件柜18只、更衣柜5组、空调柜机2组、空调挂机2组、电话机2个、电热水器1个，章靓在该移交明细上签名确认并注明“上述资料已接收”。三、客服资料交接单载明日常管理记录(包括维修保养记录、邮件快递代收登记表)、装修管理(装修档案)、协议管理(停车位使用协议)、智能卡与钥匙管理、原始入住资料、其他资料（新能源车充电桩安装备案资料），章靓在该客服资料交接单上签名确认，并注明“已收到上述资料”。四、图纸交接资料及验收资料是对3张档案柜照片所对应的文件柜中的各种资料名称、内容、数量进行了编排、统计，其中涉及世纪城三、四、五期小区所有的建筑竣工图、建筑结构图、建筑变更图、结构设计总说明书、结构竣工图、楼板配筋图、给排水竣工图、给排水电气竣工图、暖通施工图、水电验收资料、安装工程分户验收资料、节能验收资料、土建验收资料、分部验收资料、变电所竣工图、地下、地下室结构竣工图所结构竣工图、电气地库竣工图、防火系统质量资料、地基、地基基础验收资料地下室电施竣工图、绿化景观竣工图、水井及马路电气景观图、给水消防喷淋雨污水管线图、绿化竣工图等图纸、资料、巡查记录，其中巡查记录中载明世纪城三、四、五期有二次生活供水水泵25台、潜水泵262台、化粪池54个、摄像头912个、红外线探头198对、消防泵房4个、路灯373个、草坪灯117、消防用专用水箱8个、消防泵8台、地下、地下风机50台灭火器194只、电动车钥匙150把及仓库、配电房、地下、地下风室、地下井、机房间、电梯机房、未进户房屋的钥匙数量等信息，碧桂园物业公司的魏来在该图纸交接资料及验收资料上签名确认。世纪城业委会质证认为，科瑞无锡分公司提供的前述证据均为复印件，无法证明其完成了原告诉讼请求1、2、3项主张的交接内容，且固定资产交接明细、客服资料交接所涉及的内容与其诉讼请求无关联。同时，世纪城业委会提供碧桂园物业公司出具的情况说明1份以证明科瑞无锡分公司撤离时未办理过交接，该情况说明载明碧桂园物业公司于2019年2月1日进驻世纪城三、四、五期小区，上海科瑞物业管理发展有限公司撤离该小区时未与我司办理财务和图纸等资料的交接，导致目前物业管理服务比较被动。科瑞无锡分公司不认可该情况说明。为此，本院当庭拨打电话向魏来调查核实，魏来陈述其是碧桂园物业公司工作人员，负责与科瑞无锡分公司关于世纪城三、四、五期小区物业管理工作的交接，科瑞无锡分公司提供的公司档案柜照片、图纸及验收交接资料上的签名是真实的，其签名确认的的上述资料全部收到，现保存在碧桂园物业公司的物业服务中心的工程部。以上事实，有物业服务委托合同、情况说明、物业交接会议纪要、档案柜照片、固定资产交接明细、客服资料交接、图纸交接资料及验收资料等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为：原告世纪城业委会与被告科瑞无锡分公司签订的物业服务委托合同是双方的真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。物业服务委托合同约定合同履行中科瑞无锡分公司每6个月向全体业主和物业使用人公布费用收支账目，合同提前终止，若世纪城业委会欲保留所有服务人员，则科瑞无锡分公司应配合做好相应人事、财务等交接工作，合同终止时，科瑞无锡分公司必须在10个工作日内向世纪城业委会或世纪城业委会指定的单位移交全部物业管理用房及物业服务的全部档案资料，故世纪城业委会在终止物业服务委托合同后要求科瑞无锡分公司提供2011年8月31日至2019年1月31日期间世纪城三、四、五期小区物业财务资料、图纸资料、设施设备的安装、使用、维护、保养等技术资料及物业质量保修文件、物业使用说明文件符合合同约定。世纪城业委会要求科瑞无锡分公司交付2011年8月31日至2019年1月31日期间世纪城三、四、五期小区物业财务资料(包括公共收益收支账本、财务凭证)的诉讼请求，本院予以支持。本案中，世纪城业务会提供碧桂园物业公司出具的情况说明以证明科瑞无锡公司撤离时未办理交接，科瑞无锡分公司提供档案柜照片、图纸交接资料、验收资料以证明科瑞无锡分公司将持有的世纪城三、四、五期小区物业建筑验收竣工等资料及其在物业服务中形成的资料全部移交给了碧桂园物业公司。庭审中魏来当庭陈述的事实以及其代表碧桂园物业公司参与世纪城三、四、五期新老物业交接工作会议，故可以认定魏来是碧桂园物业公司涉世纪城三、四**小区物业交接工作的负责人，其在与科瑞无锡分公司的交接过程中签名、接收资料系职务行为，碧桂园物业公司属世纪城业委会指定的物业移交事务接收人，虽科瑞无锡分公司交付的资料与世纪城业委会要求交付的内容不完成一致，但世纪城业委会也未能举证证明科瑞无锡分公司开始前期物业服务时其或开发商向科瑞无锡分公司交付了其诉讼请求2、3项所涉需交付的资料档案，世纪城业委会也未能举证证明科瑞无锡分公司在上述物业服务中对小区设施设备进行使用、维保中尚有未交付的资料，故世纪城业委会要求科瑞无锡分公司交付图纸资料、设施设备的安装、使用、维护、保养等技术资料、物业质量保修文件、物业使用说明文件的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《物业管理条例》第二十九条之规定，判决如下：一、上海科瑞物业管理发展有限公司无锡分公司于本判决发生法律效力之日起10日内向无锡市绿地世纪城三、四、五期业主委员会交付2011年8月31日至2019年1月31日期间无锡市绿地世纪城三、四、五期小区物业财务资料1份(包括公共收益收支账本、财务凭证)。二、驳回无锡市绿地世纪城三、四、五期业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费160元，由世纪城业委会、科瑞无锡分公司各半负担。该款已由世纪城业委会垫付，科瑞无锡分公司于本判决生效之日起10日内将款80元直接付给世纪城业委会。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  许开荣人民陪审员  吕飞飞人民陪审员  陈 超二〇二〇年九月一日书 记 员  周冰琰本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《物业管理条例》第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下、地下管网工程竣工图等竣工验收资料div>（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。