上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0151民初1471号原告：上海市崇明区新河镇进化村第18组，住所地上海市崇明区。负责人：秦放，小组长。委托诉讼代理人：黄宇英。委托诉讼代理人：沈汉荣，上海聚隆律师事务所律师。被告：李根泉，男，1972年11月12日生，汉族，户籍地山西省太原市，现住上海市静安区。委托诉讼代理人：顾平凡，男，1979年9月2日生，汉族，住上海市普陀区。原告上海市崇明区新河镇进化村第18组(以下简称“进化村第18组”)与被告李根泉土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用普通程序组成合议庭于同年7月27日公开开庭进行了审理。原告进化村第18组的委托诉讼代理人黄宇英、沈汉荣，被告李根泉的委托诉讼代理人顾平凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告进化村第18组向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告之间签订的《农户承包地经营权租赁合同》，并将52.64亩土地恢复原状后归还给原告；二、判令被告支付原告2019年未付的土地租金、16亩稻田农电费合计47,716元(计算方式：52.64亩×1,094元/亩=57,588元，16亩稻田农电费计128元，合计57,716元，扣除已支付的10,000元)，并按1,094元/亩/年的标准支付合同解除日至实际归还土地之日的占有使用费；三、判令被告支付迟延支付租金的违约金57,588元；四、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更诉请一为：请求判令自本案判决之日起解除原、被告之间签订的《农户承包地经营权租赁合同》，并将土地腾退、归还给原告(52.64亩土地中除仓库占用的土地外全部腾退、归还)；并放弃诉请二中16亩稻田农电费的主张。事实和理由：2013年9月9日，原、被告签订《农户承包地经营权租赁合同》，对租金、支付方式、租期、违约责任等等均作了约定。合同签订后几年内，被告均按约履行。但2019年度的土地租金至今尚未完全支付，经进化村村民委员会工作人员代表原告多次向被告催要，被告仅于2019年10月29日支付了10,000元，余款至今未付，已构成根本违约，故原告涉讼。被告李根泉辩称：被告实际租赁的面积未达到合同约定的52.64亩，要求重新丈量，同意按照实际丈量面积支付租金及占有使用费；不同意支付违约金，因被告对承租土地面积存有疑义才暂未交付2019年度的租金，且原告未积极配合被告进行土地丈量，故并非被告故意拖欠租金。此外，关于仓库占地同意按照合同约定的租金标准就实际占地面积继续支付租金，不予腾退。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。审理中，原、被告一致同意由本院组织双方对承租土地面积进行实地丈量，按照重新丈量的实测面积据实计算租金和占有使用费。2020年8月12日，本院组织双方对承租土地进行实地丈量(被告经本院通知，未到场参与)，并绘制现场简图。对此，原、被告均予以确认，并认可本案租金及占有使用费按照合同约定的52.64亩计算。同时，双方一致确认承租土地中仓库占地为东西向46米、南北向24.5米(具体坐落详见卷内简图)。经审理查明，2013年9月9日，原告进化村第18组(甲方)与被告李根泉(乙方)签订《农户承包地经营权租赁合同》，约定甲方自愿将所承包的位于崇明区新河镇进化村十八生产队的土地52.64亩的经营权出租给乙方经营，租赁期为壹拾伍年，自2014年1月1日至2028年12月31日止，租金按2010年国家指导价每亩680元，土地租金价每亩800元为标准，以后按国家规定的国家指导价标准同比调整。租金支付方法：采用先支付后租用原则，每年1月1日前支付全年租金，如租金没有全额支付的，应在国家指导价公布之后择日付清全部余款。还约定：乙方必须支付甲方土地平复还耕费壹万元，待租赁期满后，将土地恢复原状后押金归还乙方。关于合同解除权约定：乙方未按时支付租金，经甲方催讨后二个月内未支付的，甲方有权解除本合同。关于违约责任约定：甲乙任何一方违反本合同的规定，应按一年租金的标准，向对方支付违约金。甲、乙双方分别由秦放、李根泉在合同上签字确认，并由崇明区新河镇进化村村民委员会盖章确认。合同签订后，原告向被告交付了承租土地，被告亦按约向原告支付租金，并向原告交付押金10,000元。嗣后，因被告未按约支付2019年度的租金，经原告多次催讨，被告仅支付租金10,000元，涉案土地自2019年年底起闲置至今，故原告涉讼。另查明，根据相关文件，2018年崇明区公益性项目流转农用地补偿指导价为930元/亩，且土地流转指导价与当年粮价挂钩实行“挂涨不挂跌”，按照原、被告双方约定的租金计算标准，2019年度涉案土地的租金为1094元/亩。以上事实，由原告进化村第18组提供的《农户承包地经营权租赁合同》《关于本区2018年公益性项目流转农用地补偿指导价的通知》、被告与原告工作人员的微信聊天记录，原、被告的当庭陈述等予以证实。审理中，原、被告一致确认，原告曾就涉案土地与案外人侯某某签订《农户承包地经营权租赁合同》，租期自2011年1月1日至2028年12月31日。2013年年底，原告与案外人协议解除该合同，案外人将涉案土地上的仓库转让给原告，并由原、被告签订了上述涉案合同。此外，原、被告一致同意双方签订的《农户承包地经营权租赁合同》于2020年9月25日解除，因被告需继续使用涉案土地上的仓库，原、被告均同意仓库所占用的土地暂不予腾退，由被告继续使用，具体租金结算由双方另行协商处理，其余租赁土地自合同解除日交还给原告。关于被告支付的押金10,000元，原告同意在被告的应付租金中予以折抵。本案的争议焦点为：一、被告应支付的租金数额；二、被告是否应支付迟延付租的违约金，或应支付的违约金数额确定问题。关于争议焦点一：原、被告间签订的《农户承包地经营权租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方协商一致合同于2020年9月25日解除，并返还除仓库占地以外的租用土地，系双方自愿达成的合意，与法无悖，本院依法予以准许。租赁期限内，承租人应当按约支付租金。本案中，根据合同约定及被告的当庭确认，被告仅支付2019年度的租金10,000元，此后未再支付租金，而2019年度至今的年租金标准为1,094元/亩，承租土地面积为52.64亩，故截至2020年9月25日，被告尚结欠原告租金89,963.4元【1,094元/亩/年×52.64亩×20.83个月÷12个月－10,000元(已付款)】。此外，原告同意将被告支付的押金10,000元用于折抵租金，故被告还应支付原告结欠的租金79,963.4元。关于争议焦点二：本案中，被告未按约支付土地租金，系违约方，依约应当承担相应的违约责任。被告抗辩其未付租金的原因是对土地面积持有异议，对此，原告不予认可。本院认为，被告作为完全民事行为能力人，应当对合同载明的面积及签订合同的法律后果有合理的认知，被告并未提供相关证据证明其曾就面积问题向原告提出异议，且经本院组织重新丈量，实测面积与合同面积基本相当，因此，对被告的该项辩称意见，本院不予采信。现涉案合同约定的违约金标准为一年租金，被告不同意支付，因此，本院综合原告的实际损失、合同的履行情况、被告的过错等因素，酌定被告应支付原告违约金15,000元。至于被告承租土地的归还问题，因原、被告双方已于判决前就土地归还达成合意，一致同意仓库所占用的土地由被告继续使用，仓库占地以外的承租土地已由原告实际控制，故原告要求被告腾退归还土地已无事实履行必要，本院不再另行判明。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告上海市崇明区新河镇进化村第18组与被告李根泉签订的《农户承包地经营权租赁合同》于2020年9月25日解除；二、被告李根泉于本判决生效之日起十五日内给付原告上海市崇明区新河镇进化村第18组土地租金79,963.4元、逾期付租违约金15,000元；三、对原告上海市崇明区新河镇进化村第18组的其余诉讼请求，不予支持。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,406元，由原告上海市崇明区新河镇进化村第18组负担240.6元，被告李根泉负担2,165.4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  黄菲菲审 判 员  贺宇红人民陪审员  施玉兰二〇二〇年九月三十日书 记 员  周志鹏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。