福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽民申1061号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：厦门仁文建设有限公司，住所地福建省厦门市同安区洪塘镇洪塘里****。 法定代表人：陈艺生，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端，女，该公司职员。 委托诉讼代理人：廖贵辉，男，该公司职员。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：杨锡惠，女，1985年3月28日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：杨子超，男，1956年10月29日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张明伟，男，1980年12月14日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：洪伟锋，男，1983年4月10日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 以上被申请人的共同委托诉讼代理人：王泽民，福建明嘉律师事务所律师。 再审申请人厦门仁文建设有限公司（以下简称仁文公司）因与被申请人杨锡惠、杨子超、张明伟、洪伟锋（以下简称杨子超等四人）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省厦门市中级人民法院（2019）闽02民终958号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 仁文公司申请再审称，（一）二审判决认为双方未签订《商品房买卖合同》导致杨子超等四人无法提取公积金交付首付款，属事实认定错误。《商品房认购协议书》约定了视为杨子超等四人放弃购买商品房权利的多种情形，本案只要符合其中一种情形，仁文公司就有权另行销售讼争房屋且不予退还定金。其中，未于约定时间携带认购协议书约定的资料前往营销中心签署《商品房买卖合同》视为杨子超等四人放弃购买商品房的权利，即属约定情形之一。本案应由杨子超等四人负责举证证明其已于约定时间内携带认购协议书约定的资料前往营销中心签署《商品房买卖合同》，但仁文公司拒绝签署的事实，而不应由仁文公司举证证明系杨子超等四人拒绝签订《商品房买卖合同》，二审判决认为应由仁文公司对杨子超等四人拒绝签订《商品房买卖合同》的事实予以举证证明，系举证责任分配错误。（二）仁文公司与杨子超等四人在《商品房认购协议书》中明确约定，将来要另行签订一个新的合同以最终明确双方的商品房买卖合同关系的具体内容，故认购协议书的性质为预约合同，一二审判决双方签订《商品房买卖合同》并办理合同网签备案，属于强制缔约，有违当事人意思自治原则，应予纠正。本案与仁文公司是否存在长期停工、延期交房无必然联系。杨子超等四人也无证据证明仁文公司在2014年1月1日前存在不能签署商品房买卖合同的情形，即便存在长期停工、延期交房的事实，亦与签订合同之间不存在因果关系。仁文公司申请再审时提交11份《商品房买卖合同备案证明》，可以证明在2013年9月28日至2014年1月1日期间，仁文公司与其他购房人可以签订《商品房买卖合同》及办理备案登记手续，本案系因杨子超等四人自身原因未按认购协议书约定的时间前往仁文公司签订《商品房买卖合同》。综上所述，请求撤销一二审判决，改判驳回杨子超等四人的全部诉讼请求或裁定将本案发回重审。 杨子超等四人提交答辩意见称，一二审判决认定事实清楚、适用法律正确，举证责任分配恰当。（一）从中国裁判文书网统计，仁文公司及其关联公司从2012年开始有大量涉诉案件，可以证明仁文公司资金短缺，无力清偿债务，在建工程无法解除抵押，大量已售出的商品房无法办理网签备案的事实。从2014年开始，大量业主进行上访或诉讼维权，杨子超等四人也多次参与维权，并要求签订《商品房买卖合同》及办理网签备案，但仁文公司均回复暂时无法签订合同等待另行通知。仁文公司于2015年3月25日寄送《商品房延期交付通知书》，表明仁文公司系因自身原因导致无法签订《商品房买卖合同》及办理网签备案，仁文公司认可已将讼争房屋出售给杨子超等四人的事实。《商品房认购协议书》系仁文公司提供的格式合同，其中第九条约定加重了购房人的责任，应认定为无效条款。仁文公司在未告知业主可以签订《商品房买卖合同》及办理网签备案的情况下，直接依据《商品房认购协议书》第九条的约定剥夺购房人享有的合同权利，缺乏事实与法律依据。（二）《商品房认购协议书》约定了房屋位置、面积、价格、付款方式，并明确约定双方对《商品房买卖合同》及其相关《补充协议》《谅解备忘录》的全部条款，均已达成一致意见，不再增减、修改任何条款，表明《商品房认购协议书》的内容已涵盖《商品房销售管理办法》第十六条约定内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，结合仁文公司已收取定金和首付款的事实，可以认定《商品房认购协议书》具有《商品房买卖合同》的法律效力，签订《商品房买卖合同》仅是形式要求，没有违反合同法的意思自治原则。（三）仁文公司提交的部分业主的《商品房买卖合同备案证明》，不能证明讼争商品房可以办理网签和备案。2014年5月21日，仁文公司提交给同安区信访局《关于金帝中洲滨海城B1-3地块、B1-10地块业主维权书相关问题的反馈》中有如下陈述：“……四、关于B1-10地块客户无法及时备案：我司受银行信贷资金紧张的影响，银行房贷额度被收紧，自去年年底以来我司未能及时得到放贷额度，造成我司资金暂时较为紧张，已到监管账户的款项因银行和债权人的分配比例未能达成一致，导致应拨付给我司的款项未到位，造成部分已售单元放行网签未能按约定履行，我司一直高度重视并多方努力，以期解决问题。目前我司接法院通知：5月22日将召开银行、债权人、我司的联席会议，将对监管账户的款项进行分配。一旦监管账户的款项分配，我司将按认购时间先后，分批次（拟每个月20-30户）安排业主进行网签备案，争取半年内全部备案完毕。”以上内容表明，仁文公司在2013年底出现资金紧张，售出的商品房无法网签备案，仁文公司采用分批解押已售商品房的方式进行补救，其提交的部分业主《商品房买卖合同备案证明》不足以认定涉案商品房均可以办理网签备案手续。综上所述，请求驳回仁文公司的再审申请。 本院经审查认为，（一）本案争议焦点为讼争《商品房买卖合同》未予签订的原因及责任归属问题。2013年9月28日双方在《商品房认购协议书》中约定，如杨子超等四人未于2014年1月1日前与仁文公司签订《商品房买卖合同》，视为杨子超等四人放弃购买讼争房屋的权利。现杨子超等四人主张未签订《商品房买卖合同》系因仁文公司资金短缺、无力清偿债务、在建工程无法解除抵押原因所致，仁文公司虽不予认可，但杨子超等四人的主张，与《同安区建设局关于张帆影反映金帝·中洲滨海城项目有关情况的处理意见》中明确提及“2014年9月底，已在建出售的B地块陆续发生未登记备案房源被查封，建行暂停办理该项目按揭贷款，项目资金难以为继，项目已再次处于暂时停工状态”的事实，相互印证，一二审法院予以采信，并无不当。仁文公司提交的部分业主的《商品房买卖合同备案证明》，仅证明B1-10地块1#、2#、3#、5#、6#、7#楼部分业主办理了网签备案，不能证明杨子超等四人购买的位于4#楼的房屋可以办理网签备案。另外，仁文公司于2015年3月25日向杨子超等四人发送《商品房延期交付通知书》的事实，亦与《商品房认购协议书》中有关未签订《商品房买卖合同》视为放弃购买讼争房屋的约定相悖。由上表明，本案未签订《商品房买卖合同》的原因不在杨子超等四人。 （二）关于一二审判决双方签订《商品房买卖合同》并办理合同网签备案，是否构成强制缔约的问题。双方在《商品房认购协议书》中明确约定，“乙方在签署本协议书前已详细阅读并理解《商品房买卖合同》及其相关《补充协议》、《谅解备忘录》的全部内容,双方对《商品房买卖合同》及其相关《补充协议》、《谅解备忘录》的全部条款，包括但不限于面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式、《商品房买卖合同》备案、房屋产权办理等各项条款均达成一致意见，不存在分歧。双方同意在签署《商品房买卖合同》及其《补充协议》、《谅解备忘录》时不再增减、修改任何条款内容。”上述约定内容表明，双方对拟签订的《商品房买卖合同》及其相关《补充协议》、《谅解备忘录》内容已经协商一致，故履行《商品房买卖合同》签订手续并非强制缔约，一二审判决双方签订《商品房买卖合同》并办理合同网签备案未违反法律规定。 综上所述，仁文公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回厦门仁文建设有限公司的再审申请。 审 判 长 林国新 审 判 员 陈乐思 审 判 员 陈志辉 二〇二〇年九月三十日 法官助理 刘洁君 书 记 员 宋 瑜 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； （六）原判决、裁定适用法律确有错误的； （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； （十）未经传票传唤，缺席判决的； （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。