上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初46796号原告：宁波银隆商业管理咨询有限公司上海分公司，住所地上海市浦东新区。负责人：熊基凯。委托诉讼代理人：刘常敏，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：沙梦娇，上海市锦天城律师事务所律师。被告：王海波，男，1983年8月24日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告宁波银隆商业管理咨询有限公司上海分公司(以下简称银隆上海分公司)与被告王海波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银隆上海分公司的委托诉讼代理人沙梦娇、被告王海波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。银隆上海分公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《银亿滨江汇租赁合同》于2020年1月19日解除；2.被告支付原告76,796元(含支付2019年12月20日至2020年1月19日的欠付租金19,199元、返还2018年3月20日至2019年3月19日期间的租金折扣19,199元、支付2018年1月20日至3月19日装修免租期的租金38,398元、支付2020年1月20日至3月19日期间的房屋占有使用费57,598元，共计134,394元，扣除被告在原告处的租赁保证金57,598元)；3、被告支付原告解除合同的违约金63,250.60元(相当于三个月租金及物业费)、支付原告逾期付款违约金575.97元(以19,199元为基数，按每日千分之一，自2019年11月20日起计至2020年1月19日止)。事实和理由：原、被告于2017年12月26日签订《银亿滨江汇租赁合同》，约定原告将位于上海市浦东新区浦三路XXX弄银亿滨江汇商铺XXX号XXX层商铺(以下简称系争房屋)出租给被告，租赁期限5年，自2018年3月20日起至2023年3月19日止，其中2018年3月20日至2020年3月19日的年租金为230,391元。合同另约定了提前解约的违约责任以及逾期付款的违约金等。合同签订后，原告依约将系争房屋交付给被告，但被告于2019年12月26日提出解除合同。原告收到通知后多次与被告协商、沟通，未果。被告的行为已构成违约，故原告诉至法院。王海波辩称，不同意原告的诉讼请求，双方租赁关系已于2019年12月26日解除。被告因经营困难曾向原告口头提出解除合同，后于2019年12月26日正式以书面形式向原告提出闭店申请，原告工作人员答应待公司批复，但此后一直未回复被告。自被告提出解除合同后，被告已表示剩余租金、已付保证金以及屋内设施设备均不要了，作为给予原告的补偿，双方的租赁事宜已经了结。2020年1月初，原告曾通知被告，称有新租户看房，当时房屋钥匙还在被告处，被告希望若能将房屋(指屋内设备)转让出去可由原告退回些保证金，以减少被告损失。被告配合新租户看房后又无下文，直至收到涉案应诉材料。被告不应当承担2019年12月26日以后的费用。另被告持有的合同原件上以及原告提供的起诉材料中有关装修期的填写日期是划掉，被告不应承担装修免租期的租金。被告为履行合同，曾支付过租赁保证金57,598元、物业费保证金5,652.60元，前述两笔保证金，被告要求用于抵扣自己应承担的全部违约费用。本院经审理认定事实如下：2017年12月26日，原告(出租人、甲方)与被告(承租人、乙方)签订《租赁合同》，合同约定：甲方将系争房屋(建筑面积约94.21平方米)出租给乙方经营餐饮；第四条保证金1.租赁保证金57,598元。2.物业费保证金5,652.60元。3.乙方应在租赁合同签署之日向甲方支付租赁保证金，向物业管理单位支付物业费保证金……。4.……甲方及物业管理单位有权从保证金中扣除乙方拖欠的租金、物业费或其他费用、乙方应承担的赔偿、违约金、甲方及物业管理单位代乙方承担的赔偿等5.租赁期限届满或租赁合同提前解除时，乙方按照租赁合同的约定交还该租赁房屋后30日内，甲方及物业管理单位将保证金(仅限于扣除甲方根据租赁合同有权扣减的金额后的余额)无息退还给乙方；第五条租金1.租金自计租日2018年3月20日起开始计算。……3.租金计算方式：租赁期内固定租金标准如下：2018年3月20日至2019年3月19日，按每天每平方米6.7元计，年度租金230,391元、季度租金57,598元，折扣后年度租金211,192元、季度租金52,798元；2019年3月20日至2020年3月19日，按每天每平方米6.7元计，年度租金230,391元、季度租金57,598元……。4.为扶持乙方经营，甲方同意在前一个合同年度(即2018年3月20日至2019年3月19日)给予乙方租金折扣，其中：第一年租金折扣金额为19,199元……，5.乙方享受扶持期租金折扣的前提是乙方依照本合同约定全面履行合同，如因乙方的原因导致合同终止或解除的，除合同约定的违约责任外，乙方应当向甲方返还已享受的租金折扣金额。6.租金支付方式：以叁个月为一个缴纳期。乙方应当在每个缴纳期最后一个月的20日前(若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天)向甲方一次性足额支付下个缴费期的租金。第六条物业费物业费标准为每平方米每月20元。物业费、公共能耗费以三个月为一个缴费期。第一期物业费为5,652.60元。第八条租赁期限和装修期1.租赁期限共计58个月，自2018年3月20日至2023年3月19日止。2.装修期共计59天，自2018年1月20日至2018年3月19日止。(被告持有的合同原件上此条中的数字有划线痕迹)3、装修期内乙方无须支付租金，但应支付物业费、能耗费、装修管理费等其他本合同约定的费用，并应遵守租赁合同项下的各项义务。……5.装修期系在乙方全面履行租赁合同的基础上适用，如果因乙方违约导致租赁合同提前解除的，乙方应于租赁合同解除时向甲方补足装修期内的租金。装修期租金按经营第一年折扣前的固定租金标准收取。第九条交付甲方应于2018年1月20日前向乙方交付租赁房屋。第二十七条乙方的违约责任1.乙方违反租赁合同约定逾期支付租金、物业费、租赁保证金(包括未补足租赁保证金)、物业费保证金、能耗费及租赁合同约定的任何费用的，乙方应按逾期款项总额的0.1%/日标准向甲方及物业管理单位支付违约金；逾期支付上述任何款项或逾期支付租金超过十五天的，甲方及物业管理单位有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。逾期超过三十日，甲方有权解除合同。……3.租赁合同履行期限届满或提前解除后，乙方未按期交还该租赁房屋的，至交还该租赁房屋之日，应比照逾期前最后一个月固定租金和物业费、公共能耗费(如有)标准的1.5倍支付该租赁房屋占用期间使用费；……7.甲方根据租赁合同的约定解除租赁合同的，或未经双方协商一致乙方单方面提前解除合同的，乙方已付的租金、物业费、公共能耗费、保证金及其他费用均不退还，同时，乙方还须向甲方支付相当于三个月的租金和三个月的物业费、公共能耗费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方及物业管理单位造成的损失的，乙方应补足甲方及物业管理单位损失额与违约金之间的差额。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，原告将系争房屋交付被告，被告在系争房屋处经营餐饮。被告已支付原告租金至2019年12月19日(其中2018年3月20日至2019年3月19日已享受租金折扣19,199元)，支付原告租赁保证金57,598元。被告确认物业费保证金5,652.60元系支付给了物业公司。2019年12月26日，被告向原告提交退租申请一份，写明因被告经营不善需闭店结业，现提出申请与原告停止继续履行合同，望批准。2020年5月，原告向本院递交起诉状，诉请如前。审理中，原告称，被告提出退租申请后，原告公司进行审批流程，于2020年1月19日同意解除合同，双方未办理房屋交还手续，此后由于新冠疫情爆发，原告未向被告提及搬离之事，3月19日左右周边其他租户陆续回来经营，而被告却一直未开店，故此后的房屋占有费原告放弃不再主张。原告向本院提交照片一组，称拍摄于2020年4月1日，证明系争房屋内被告的设备未搬离，钥匙也未交还。经庭审质证，被告对该组照片真实性有异议，称提出退租申请的当天，被告已口头向原告告知屋内设备不要了，提出退租申请后被告人员已撤离、不再经营，房屋钥匙由被告的员工持有，未交还原告，现钥匙已丢失。原告表示，鉴于被告于庭审中明确表示屋内物品不需要，原告认可系争房屋自行收回。原告另称其公司员工有在合同复印件上圈圈划划的习惯，原告起诉时提交的合同复印件上，除装修期时间上有划线痕迹，还在其他多处有圈划迹象，但合同原件上均是约定清晰的。2018年1月20日至3月19日装修期的租金被告未曾支付，即使对日期有圈划，合同其他条款已明确被告有补足装修免租期租金的责任。对于解除合同后的后果处理，被告表示倘若法院认定被告违约，则合同约定的违约责任、房屋使用费等标准过高，请求予以调整，被告仅同意以两笔保证金折抵所需承担的全部违约责任。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守。被告逾期未支付2019年12月20日后的租金并于2019年12月26日向原告提交退租申请。被告自称提交退租申请时，已向原告明确告知放弃剩余租金、押金以及屋内设施以作为对原告的补偿，双方就此了结租赁事宜。对此原告予以否认，被告亦无相应证据佐证其主张，且彼时被告已拖欠原告租金。故被告主张涉案租赁合同已于2019年12月26日解除，本院不予采纳。被告无正当理由提前解约，其作为违约方并不具备单方解约权。原告确认其于2020年1月19日同意解除合同，并要求确认涉案合同于该日解除，并无不当，本院予以认可。庭审中，原告确认已自行收回系争房屋，免除了合同解除后被告返还房屋的义务。合同解除前即2019年12月20日至2020年1月19日的租金，被告应予支付。关于原告主张的解除合同后的租金折扣、装修免租期租金以及房屋占有使用费。本院认为，关于租金折扣、装修免租期租金，系原告基于租赁合同正常履行而让渡给被告的利益，双方签订合同时对该部分利益已作出特别之约定。现因被告提前解约致租赁合同解除，原告正常履行租赁合同之目的已落空，被告应按约返还原告已享受的租金折扣及装修免租期内的租金。被告对于其持有合同版本中已划去装修免租期时间的抗辩。虽然被告的合同原件上该处日期有划线痕迹，但鉴于被告事实上享受了装修免租期，其他条款仍对补足装修免租期的违约责任予以了约定。没有其他证据表明原、被告已合意免除了有关补足装修免租期租金的约定。原告诉请被告返还租金折扣19,199元及支付装修免租期的租金38,398元，具有合同约定依据，本院予以支持。合同解除后，正逢新冠肺炎疫情爆发，客观上对双方处理解除以后的房屋交还事宜造成影响，双方确认2020年1月19日后被告未实际营业，而被告亦未主动履行交还租赁物的义务。故对2020年1月20日至2020年3月19日期间的房屋占有使用费，本院酌情确定由被告承担房屋占有使用费19,199元。关于原告主张的解除合同违约金及逾期付款的违约金。合同约定被告单方提前解约的，已付租金、保证金等均不予退还，被告还需向原告支付相当于三个月的租金和物业管理费的总和作为违约金。逾期付款的违约金为日千分之一。被告认为合同约定的违约责任显性过高，请求予以调整。被告的申请，符合法律规定，本院予以准许。考虑到合同解除后，被告已承担了补足租金折扣、装修免租期租金等提前解约所引起的合同责任。故根据公平及诚实信用的原则，综合合同的履行情况、当事人的过错程度以及违约造成的损失等因素，本院对违约金标准予以调整，酌情确定被告支付原告解除合同的违约金19,199元、逾期付款违约金450元。被告已付租赁保证金57,598元，原告已用于抵扣被告的应付费用，本院予以准许，在本案被告的应支付款项中予以抵扣。涉案合同的物业保证金，被告确认已交付物业公司。且根据合同约定退还的义务主体并非原告。被告主张在本案中由原告退还，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告宁波银隆商业管理咨询有限公司上海分公司与被告王海波签订的《租赁合同》于2020年1月19日解除；二、被告王海波于本判决生效之日起十日内支付原告宁波银隆商业管理咨询有限公司上海分公司2019年12月20日至2020年1月19日的欠付租金19,199元；三、被告王海波于本判决生效之日起十日内支付原告宁波银隆商业管理咨询有限公司上海分公司租金折扣19,199元、装修免租期租金38,398元；四、被告王海波于本判决生效之日起十日内支付原告宁波银隆商业管理咨询有限公司上海分公司2020年1月20日至3月19日期间的房屋占有使用费19,199元；五、被告王海波于本判决生效之日起十日内支付原告宁波银隆商业管理咨询有限公司上海分公司解除合同违约金19,199元；六、被告王海波于本判决生效之日起十日内支付原告宁波银隆商业管理咨询有限公司上海分公司逾期付款违约金450元；七、原告宁波银隆商业管理咨询有限公司上海分公司于本判决生效之日起十日内退还被告王海波租赁保证金57,598元(在被告支付原告的款项中抵扣)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,112元，减半收取计1,556元，由原告宁波银隆商业管理咨询有限公司上海分公司负担256元，被告王海波负担1,300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二〇年九月二十四日书记员  陈韫鏐附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。