四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0781民初4446号 原告：成都彤阳物业服务有限公司，统一社会信用代码9151010759207634XU，住所地四川省成都市武侯新城管委会鞋都南路**鞋王大厦****。 法定代表人：张正雨，董事长。 委托诉讼代理人：王璐，北京大成（成都）律师事务所律师。 被告：四川省正一天源实业有限公司，统一社会信用代码91510781071435351B，住，住所地四川省江油市创业路**/div> 法定代表人：陈祥，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张建林，四川同鼎益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阮蔷，四川同鼎益律师事务所律师。 原告成都彤阳物业服务有限公司(以下简称彤阳物业公司)诉被告四川省正一天源实业有限公司（以下简称正一实业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月1日受理，依法适用简易程序于2020年9月21日公开开庭进行审理。原告彤阳物业公司的委托诉讼代理人王璐,被告正一实业公司的委托诉讼代理人张建林、阮蔷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告彤阳物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告违约金10000元；2.被告支付原告损失1086205.04元（其中包括人员劳动报酬损失461578.85元，经营管理费用损失202714.32元，可得利益损失315275.57元，律师费、交通费损失106627.3元）；3.本案诉讼费元由被告承担。事实与理由：2015年12月2日，原、被告双方就江油大唐华庭（原名：江油明月-大唐汇）物业服务相关事宜签订《前期物业服务合同》。前述合同约定合同履行期限自2015年12月5日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止，合同一方无正当理由提起解除合同的，应向对方支付1万元的违约金，给对方造成的经济损失超过违约金的，应承担赔偿责任。上述合同签订后，原告根据案涉小区建设进度，积极参与前期物业的准备工作。2017年6月1日，原告为履行《前期物业服务合同》，专门设立“成都彤阳物业服务有限公司江油分公司”并组建物业服务团队。2017年10月26，原告入驻案涉小区履行《前期物业服务合同》。2018年7月18日，被告强制接管案涉小区的物业服务工作，拒绝履行《前期物业服务合同》约定义务，该行为系无正当理由提前解除《前期物业服务合同》。原告为履行本合同，专门成立相关公司并组建物业服务团队，后因被告的违约行为，导致原告多支出物业服务团队人员工资及社保461587.85元，因经营和管理产生的各项费用202714.32元，支出诉讼费、律师费、交通费10662730元，原告可得利益损失315275.57元（参照半年利润计算）。被告的行为严重违反了《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》的规定，原告依法向法院起诉，望判如所请。 被告正一实业公司辩称：一、被告解除合同合理合法。绵阳市中级人民法院（2020）川07民终644号民事判决书和（2019）川07民终562号民事判决书内容可知，原告诉讼基础“无正当理由提前解除《前期物业服务合同》”不成立，生效判决已经认定原告多次违约而被告有理由解除合同，在原告违约的情况下，被告正当行使合同解除权，不论违约方是否存在损失，都是其应当为自身违约行为所付出的代价；二、原告提出的损失均没有证据予以支持。原告没有证明员工工资是江油项目的，所有认定的证据都是原告单方制作。有四个人签字的工资单均系复印件，其所有财务与凭证均是从完整财务凭证中取下来的，也丧失了其客观性、公正性。这些成本与被告是否存在关联性，原告是未举证证明的。原告也没有向法庭说明这些损失的合理性，这些工人是在哪里工作，为什么要留这些工人，为什么不采取措施防止损失的扩大。原告的诉讼请求属于重复起诉，其诉讼请求没有证据支持，应依法驳回。 本院经审理认定事实如下：原告系具有物业管理资质的公司。2015年12月2日原、被告双方签订《前期物业服务合同》，约定：被告将其开发的“明月﹒大唐汇”项目前期物业委托原告提供物业服务，物业类型包括高层住宅和办公，规划建筑面积为184808.60平方米；原告提供物业服务的内容为：（一）根据法律、法规和临时管理规约的授权制订物业服务有关制度、物业服务方案、工作计划并组织实施；保管相关的工程技术资料、承接查验资料并告知全体业主；（二）负责建筑物共有部位的维护和管理；（三）负责公共设施设备的日常运行、维护和管理；（四）负责物业公共部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；（五）负责物业公共园林、景观及设施的养护和管理；（六）负责本物业管理区域的公共秩序维护、车辆停放、安全防范等事项；（七）负责物业服务档案的建立和管理；（八）装饰装修管理。原告按照《江油市普通住宅物业服务标准》中的一级物业服务标准提供物业服务。合同履行期限自2015年12月5日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。合同履行期限内，原告的服务达不到本合同约定的服务内容、标准，被告、业主有权要求原告在合理期限内整改，逾期未整改，给被告、业主造成重大损失的，被告、业主可解除合同。原、被告任何一方无正当理由提前解除合同的，应当向对方支付1万元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，承担赔偿责任。合同还对其他事项进行了约定。 2017年10月26日,被告向业主集中交房，原告正式入驻该小区履行前期物业服务合同。2018年4月20日，因5号楼室外消防栓无水、2号楼室外消除栓水压过低、人员登记制度不完善不规范、地下停车场监控点位未全面覆盖、保安人员未提交资格证书、治安防范宣传不到位等原因，江油市公安局中坝派出所向原告发出《责令限期整改通知书》两份，责令原告对上述问题在2018年4月25日前整改完毕。同时，江油市公安局消防大队对原告管理的案涉小区进行消防安全核查时，发现室外消防设施未保持完好有效，江油市公安消防大队于2018年5月10日对原告出具《行政处罚决定书》，决定给予原告15000元罚款的行政处罚。2018年7月18日，被告以原告物业服务不符合合同约定，将原告物业服务工作全面接管，并收取原告前台现金3334元，原告当日离场。次日，被告在小区公示栏内张贴《公告》，向小区业主告之从公告之日起其已全面接管物业管理工作，各项业务正常办理。2018年7月31日，被告向原告邮寄送达《解除函》，该函件原告于2018年8月1日收件。在解除函中，被告认为原告物业管理方面存在问题，引发社会关注，影响被告后续开发、销售，原告的物业服务无法达到约定标准，合同目的不能实现，因此决定解除《前期物业服务合同》。 2018年8月28日，彤阳物业公司向本院起诉正一实业公司排除妨害纠纷一案，请求判令正一实业公司立即停止侵害、排除妨害、交还物业管理权、交还物管资料等，本院于2019年1月21日作出（2018）川0781民初3750号民事判决书，驳回彤阳物业公司的诉讼请求。后彤阳物业公司提起上诉，绵阳市中级人民法院于2019年6月18日作出（2019）川07民终562号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 2018年8月28日，彤阳物业公司又向本院起诉正一实业公司物业纠纷一案，请求判令正一实业公司向其支付前期介入费、承接查验费191939.31元、尚欠的物管费655450.24元，审理中正一实业公司提起反诉，反诉请求判令彤阳物业公司向其退还离场前已收取业主2018年7月19日至10月31日的物业费330721.49元，本院于2019年12月25日作出（2019）川0781民初4753号民事判决书，判决：正一实业公司向彤阳物业公司支付尚未出售或尚未交付的住宅物业费、商业物业费、车位物业费计322297.48元，支付前期介入费、承接查验费计113969.66元；彤阳物业公司向正一实业公司退还已收取的物业费269048元（已扣减现场收取现金3334元）；驳回本诉原告、反诉原告其他诉讼请求。彤阳物业公司、正一实业公司提起上诉，绵阳市中级人民法院于2020年7月9日作出（2020）川07民终644号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 庭审中，彤阳物业公司提供了其江油项目2018年7月至2018年12月人员工资汇总435807.85元，江油项目社保汇总25780元，2018年11月22日至2020年1月14日江油项目管理费用（总部发生江油相关）14106.16元，2018年7月1日至2020年1月16日江油项目主营业务成本293705.46元，2018年7月1日至2019年12月31日江油项目财务费用1530元，江油项目2018年1月至6月江油项目可得利益损失315275.57元。 上述事实，有原告企业法人营业执照、法定代表人身份证明书、被告企业法人营业执照、（2018）川0781民初3750号民事判决书、（2019）川07民终562号民事判决书、（2020）川07民终644号民事判决书、《前期物业服务合同》、责令限期整改通知书、行政处罚决定书、原告江油项目财务费用明细表等以及原、被告的陈述，足以认定。 本院认为：按照原、被告签订的《前期物业服务合同》约定，原告的服务达不到本合同约定的服务内容、标准，被告、业主有权要求原告在合理期限内整改，逾期未整改，给被告、业主造成重大损失的，被告、业主可解除合同；原、被告任何一方无正当理由提前解除合同的，应当向对方支付1万元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，承担赔偿责任。根据查明事实，在合同履行期限因原告物业服务、管理不达标，江油市公安局中坝派出所为此发出两份《责令限期整改通知书》要求整改，江油市公安局消防大队作出《行政处罚决定书》予以15000元罚款的行政处罚。被告2018年8月1日将解除函送达原告，原告并未就该解除函是否有效请求人民法院或者仲裁机构予以确认，故双方签订的前期物业服务合同自解除函到达原告时解除，且已为先前生效的(2018)川0781民初3750号民事判决书、（2019）川07民终562号民事判决书及（2020）川07民终644号民事判决书所确认。因此，被告提前解除合同不属于合同约定的无正当理由提前解除合同之情形，不应承担相应赔偿责任，故原告的诉讼请求本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自改变或者解除合同”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九十一条第一款第二项“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除；”、第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决如下： 驳回原告成都彤阳物业服务有限公司的诉讼请求。 本案减半收取案件受理费7333元，保全费5000元，合计12333元，由原告成都彤阳物业服务有限公司承担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 员  肖 扬 二〇二〇年九月二十八日 法官助理  齐彬羽 书 记 员  赵 盼