北京市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京04民初535号原告（案外人）：贾菁菁，女，1989年11月9日出生，汉族，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：李铁（贾菁菁之夫），男，1989年6月17日出生，汉族，住北京市延庆区。被告（申请执行人）：北京银行股份有限公司新源支行，住所地北京市朝阳区北三环东路6号。负责人：薛维，行长。委托诉讼代理人：张伶玉，北京天驰君泰律师事务所律师。第三人（被执行人）：北京天润诚泽房地产开发有限公司，住所地北京市延庆区延庆经济开发区百泉街10号2栋373室。法定代表人：魏宁，总经理。委托诉讼代理人：陈昕，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳星，北京市隆安律师事务所律师。原告贾菁菁与被告北京银行股份有限公司新源支行（以下简称北京银行）、第三人北京天润诚泽房地产开发有限公司（以下简称天润诚泽公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贾菁菁及其委托诉讼代理人李铁，被告北京银行的委托诉讼代理人张伶玉，第三人天润诚泽公司的委托诉讼代理人陈昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾菁菁向本院提出诉讼请求：判令立即解除对北京市延庆区天润??和丽嘉苑X号楼X单元XX号（规划房号为XX-X-XX）（以下简称案涉房屋）的查封。事实和理由：2017年8月，天润诚泽公司为了向北京银行提供金融借款担保，以其名下的北京市延庆新城05街区05-043地块R2二类居住用地及在建工程办理了抵押登记。2018年10月28日，原告与天润诚泽公司签订《天润??和丽嘉苑认购协议》（以下简称《认购协议》），购买案涉房屋。协议签订后，原告按照约定支付了全部房款，并交纳了电费、燃气费、装修保证金等费用，原告已经履行全部合同义务并实际占有使用案涉房屋。未办理房产过户手续，是因为天润诚泽公司未履行相应义务，原告对此不存在任何过错。现法院依据（2020）京04财保14号民事裁定，查封了案涉房屋，而原告的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议和复议规定》)第二十八条的规定，故请求法院中止对案涉房屋的执行，支持原告的诉讼请求。被告北京银行辩称：1.原告不满足《执行异议和复议规定》第二十八条排除执行的条件，不应解除对案涉房屋的查封。原告仅与天润诚泽公司签订了《认购协议》，而《认购协议》不能认定为商品房买卖合同。原告所提供的证据不能证明其已支付购房款，未办理过户登记手续是因原告自身原因造成。本案土地使用权及建设工程在《认购协议》签订前就已经抵押给北京银行，原告对抵押事宜是知道并同意的，原告没有尽到合理注意义务，本身具有过错。2.北京银行对案涉房屋享有抵押权，其抵押权优先于债权受到保护，根据《执行异议和复议规定》第二十七条，原告的权益不能排除北京银行的执行。3.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，北京银行有权申请查封案涉房屋。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人天润诚泽公司述称：在法院查封案涉房屋之前，贾菁菁已与天润诚泽公司签订了书面买卖合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。案涉房屋的规划用途为住宅，且买受人已合法占有该房屋，并向天润诚泽公司支付了全部价款，天润诚泽公司亦履行了向买受人交付房屋的合同义务。贾菁菁作为买受人，享有足以排除强制执行的民事权益，请求法院支持原告贾菁菁的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有异议的证据，本院综合双方陈述和质证意见，并结合在案其他证据予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月18日，天润诚泽公司与北京银行签订《借款合同》，向北京银行借款11亿元（人民币，下同），用于投资“天润·和丽嘉苑”项目。为确保《借款合同》的履行，天润诚泽公司与北京银行签订《抵押合同》，以其名下北京市延庆新城05街区05-043地块R2二类居住用地进行抵押担保，并办理了抵押权登记。《不动产登记证明》载明，抵押物的不动产权证书号为京（2016）延庆区不动产权第XXXX号，担保债权数额为11亿元整，抵押方式为一般抵押，土地面积为71373.04平方米，在建建筑物抵押范围为204595.47平方米，债务履行期限为2017年8月18日起至2020年8月18日止。后因天润诚泽公司未按期偿还借款，北京银行以金融借款合同纠纷为由向本院提起诉讼。在诉讼过程中，北京银行向本院申请财产保全，本院于2020年4月13日作出（2020）京04财保14号民事裁定，查封、扣押、冻结天润诚泽公司等被申请人的限额财产。后本院查封了天润诚泽公司名下位于北京市延庆新城05街区05-043地块的在建工程房产及相应的国有土地使用权[坐落土地权证书号：京（2016）延庆区不动产权第XXXX号]，被查封的203套房产中包括案涉房屋，查封起止日期为2020年5月14日至2023年5月13日。2018年10月28日，贾菁菁与天润诚泽公司签订《认购协议》，约定贾菁菁购买天润诚泽公司开发的案涉房屋，房屋单价每平方米36450元，建筑总面积100.2平方米，房屋总价款3652290元，付款方式为分期付款,付款时间及方式为2018年10月28日前已交定金20万元，剩余房款于2018年12月31日前一次性交齐等内容。协议签订后，贾菁菁支付了全部购房款，北京林寅房地产经纪有限公司受天润诚泽公司的委托，于2018年10月28日和12月29日分别向贾菁菁开具交款收据。2020年6月15日，天润诚泽公司向李铁（贾菁菁之夫）开具了金额为3652290元的购房款发票。天润诚泽公司向贾菁菁交付房屋后，贾菁菁支付了案涉房屋的物业费、水费、燃气费，装修垃圾清理费、装修保证金等费用。另查，贾菁菁与李铁于2015年6月1日登记结婚。经不动产登记信息查询，李铁名下无房屋，贾菁菁名下有1套房屋，房屋坐落于北京市朝阳区光熙门北里X号楼X层XX，建筑面积45.37平方米，权证号为京（2019）朝不动产权第XXXX号，登记时间为2019年8月27日。天润诚泽公司开发的“天润??和丽嘉苑”项目所取得的《北京市商品房预售许可证》[京房售证字（2018）112号]，预售许可的期限于2019年10月30日到期。案涉房屋被查封后，贾菁菁向本院提出执行异议，请求中止对案涉房屋的执行，解除查封。本院经审查后，于2020年6月10日作出（2020）京04执异82号执行裁定，驳回贾菁菁的异议请求。贾菁菁对裁定不服，向本院提起执行异议之诉，形成本案。本院认为，本案的争议焦点为贾菁菁对案涉房屋享有的民事权益是否足以排除执行。对此，本院从以下两方面进行分析：（一）对本案争议问题的判断如何适用法律《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条均规定了在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时的审查规则，但如果买受人要排除申请执行人对执行标的享有的担保物权等优先受偿权的执行，则必须要符合第二十九条的规定，该条规定是基于对购房者生存权价值的维护，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应更优先保护房屋消费者的物权期待权。就本案而言，贾菁菁作为购房者，其要对抗的是北京银行对案涉房屋的抵押权，故本案需参照《执行异议和复议规定》第二十九条来判断贾菁菁对案涉房屋享有的民事权益是否足以排除执行。而贾菁菁请求本院依据《执行异议和复议规定》第二十八条的规定支持其诉讼请求的意见，本院不予采纳。（二）本案是否符合《执行异议和复议规定》第二十九条的情形《执行异议和复议规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。首先，贾菁菁与天润诚泽公司在法院查封之前签订的《认购协议》，约定了商品房的基本情况、房屋价款、付款时间及方式等合同内容，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应视为合法有效的书面买卖合同。该协议虽然尚不完全具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，但该协议签订后，贾菁菁已依约向天润诚泽公司支付了购房款，而天润诚泽公司也向贾菁菁交付了案涉房屋，双方已履行了商品房买卖合同的主要义务，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，应认定贾菁菁与天润诚泽公司之间的商品房买卖合同关系成立且合法有效。其次，本案证据能够证明，贾菁菁已支付全部购房款。根据查明的事实，贾菁菁向天润诚泽公司支付了购房款3652290元，该金额和《认购协议》约定的购房款一致，天润诚泽公司所开具的购房款发票也与上述金额一致。最后，在案证据证明，贾菁菁所购商品房虽用于居住，但其名下有其他用于居住的房屋。根据查明的事实，贾菁菁在北京市除了案涉房屋外，名下另有1套房屋，即位于北京市朝阳区光熙门北里X号楼X层XX的房屋。因此，贾菁菁不符合第二十九条第二项“买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形。综上所述，贾菁菁对案涉房屋所享有的民事权益不足以排除执行，故对其诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告贾菁菁的诉讼请求。案件受理费70元，由原告贾菁菁负担（已交纳）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 张 勇人民陪审员 邵 彦人民陪审员 刘建冬二〇二〇年九月十日法官 助理 黄佳鑫书 记 员 谭梦雯