山西省长治市潞城区人民法院民事判决书                       （2020）晋0406民初613号原告（反诉被告）山西潞安房地产开发有限公司，地址：山西省长治市府后西街**。法定代表人侯全平，职务董事长。委托代理人孙晓飞，山西静庭律师事务所律师。委托代理人侯婷，山西静庭律师事务所律师。被告（反诉原告）王辉英，女，1970年11月16日出生，汉族，现住长治市，公民身份号码：xxx。 原告（反诉被告）山西潞安房地产开发有限公司诉被告王辉英（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月31日作出（2019）晋0406民初243号民事判决书，原告（反诉被告）山西潞安房地产开发公司不服，提出上诉，长治市中级人民法院于2020年3月31日作出（2020）晋04民终152号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。在审理过程中，被告王辉英（反诉原告）提出反诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）山西潞安房地产开发有限公司委托诉讼代理人孙晓飞、侯婷，被告（反诉原告）王辉英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）山西潞安房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2016年10月16日签订的《潞城市潞安·颐龙湾商品房认购协议》；2、判令被告限期将合同所涉房屋潞城区潞安颐龙湾小区8号楼1单元102室交还给原告；3、依法确认原告扣除被告的资金占用利息后退还被告购房款282700元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年10月16日原被告签订了《潞城市潞安·颐龙湾商品房认购协议》，约定被告（反诉原告）购买原告开发的位于潞城市潞华办西街社区环城水系西的××区，面积228.16㎡，单价5000元/㎡，总价1300700元，付款方式为2016年10月16日付清房款首付390700元，余款910000元作银行按揭贷款。2018年5月16日原告（反诉被告）取得商品房预售许可证，但被告（反诉原告）一直没有按照约定和原告（反诉被告）签订正式的商品房买卖合同。银行按揭贷款由于被告（反诉原告）的问题也没有得到银行的贷款。2017年1月1日被告（反诉原告）入住涉案房屋至今。原告（反诉被告）多次联系被告（反诉原告）要求其缴纳剩余房款，被告（反诉原告）一直没有给予解决。故原告（反诉被告）起诉。被告（反诉原告）辩称，房屋首付、房屋装修费、利息原告都应全部退还给我，还有开庭相关的费用都应由原告承担，退还给我就将房屋交还。反诉原告王辉英提出反诉请求，1、解除双方于2016年10月16日签订的《潞城市潞安·颐龙湾商品房认购协议》以及反诉原告与反诉被告于2016年12月19日签订的《商品房买卖合同》；2、判令反诉被告返还反诉原告购房款390700元；支付反诉原告利息108000元；赔偿反诉原告房屋装修款295900元，以上合计794600元；2、本案诉讼费、反诉费由反诉被告承担。事实与理由，2016年10月16日反诉被告（甲方）与反诉原告王辉英（乙方）签订了《潞城市潞安·颐龙湾商品房认购协议》，约定反诉原告购买反诉被告开发的位于潞城市潞华办事处西街社区环城水系的潞安颐龙湾小区8号楼1单元102室，面积228.16平米，单价5000元，总价1300700元；双方在协议第五条付款方式及期限中约定：付款方式为按揭贷款，乙方首付应于2016年10月16日前交清全部房款的30%为390700元；双方在第十一条约定：本协议正本一式二份，甲乙双方各执一份，签订正式商品房买卖合同时交回本协议，协议签订当日，反诉原告向反诉被告支付房屋首付房款390700元，反诉被告为反诉原告出具了收款收据。2016年12月19日反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》。该合同约定房屋面积228.16平米，单价5000元，总价1140800元。此后反诉被告在为反诉原告办理按揭贷款手续时得知只能获得贷款800000元，而不是按照原被告签订的协议中按揭部分的数额910490（房屋总价1300700元的70%），本案所涉及房屋无法通过按揭贷款的形式支付购房款。反诉被告依据双方签订的《潞城市潞安·颐龙湾商品房认购协议》向人民法院提起诉讼，因双方已于2016年12月19日签订《商品房买卖合同》，显然是隐瞒真实情况的虚假诉讼。其次，本案总房款依据《商品房买卖合同》为1140800元，但是依据双方签订的《潞城市潞安·颐龙湾商品房认购协议》总房款为1300700元。在反诉原告支付390700元后，剩余房款不能通过银行贷款的原因完全是反诉被告为了套取银行贷款的原因造成的。反诉被告根本违约造成协议和合同无法继续履行。为此提起反诉，以维护自己的合法权益。反诉被告山西潞安房地产开发有限公司辩称：1、反诉人诉请解除认购协议答辩人同意，但解除原因系反诉人违约；2、反诉人诉请解除的商品房买卖合同，答辩人没有与其签订，合同尚未成立，答辩人起诉的原因就是反诉人不签正式的商品房买卖合同导致的；3、反诉人诉请的利息装修款没有事实和法律依据，本案是反诉人违约导致的，不存在支付利息和装修款的问题，至于房款应扣除相应损失可以返还；4、套取贷款是不属实的，房屋价款1140800元，地，地下室是159900元计1300700元，房屋部分可以贷款，地，地下室不可以贷款诉人没有去过银行进行贷款，反诉人不知道有80万限额的事情，本案反诉人存在根本违约行为。原告（反诉被告）山西潞安房地产开发有限公司针对本诉请求提供如下证据：1、身份证，证明被告在2016年10月16日购房时提供，证明被告身份情况；2、潞城市潞安·颐龙湾商品房认购协议，证明2016年10月16日原被告双方签订了商品房认购协议，约定被告购买原告开发的位于山西省潞城市潞华办西街社区环城水系西的××区，面积228.16㎡，单价5000元/㎡，总价1300700元。付款方式为2016年10月16日付清房款首付390700元，余款910000元作银行按揭贷款；3、山西省商品房预售许可证，证明原告开发的房地产项目取得预售许可；4、房款收据一支，证明2016年10月16日，被告购房时缴纳首付款390700元；5、交房资料2页（物业费收据2支），证明被告在2017年1月1日入住了涉案的房产。证据1-5共同证明我们与反诉原告签订了商品房认购协议，其只支付了首付款，但未缴纳剩余房款，我们已经履行了相关的合同义务，反诉原告也应当履行，现因其不履行导致合同目的无法实现，因此我们主张解除认购协议并要求返还房屋。被告（反诉原告）王辉英对以上证据真实性均认可。6、本院依职权调取按揭贷款业务合作协议、依原告申请调取山西潞安房地产开发有限公司向中国工商银行股份有限公司潞城支行提交的申请，关于山西潞安房地产开发有限公司开发的“潞安·颐龙湾”住宅小区项目个人住房按揭贷款提高贷款金额的补充报告。以证明额度的80万不是固定额度，因被告购买的是别墅基数高该额度是可以调整的，本案双方签订合同后，被告并未到银行办理，如果办理就知道额度可以调整。在二审中曾主持过调解，双方都签字同意了，但后来被告又反悔，可以证明不是贷不了款而是被告压根就没有计划去贷款。被告（反诉原告）王辉英对证据没有异议。原告（反诉被告）山西潞安房地产开发有限公司对证据的真实性认可，我们申请调取的关于按揭贷款额度调整的相关证据中可以明确按揭贷款业务合作协议证据中的限额为80万元是可以调整的，并不能从根本上影响本诉被告申请贷款。反诉原告王辉英针对反诉请求提供如下证据：2016年12月19日签订的《商品房买卖合同》（落款处有王辉英签字）及装修清单。反诉被告山西潞安房地产开发有限公司对于原告提供的商品房买卖合同不认可，章是我们盖的，同我们手里的合同内容一样，反诉人的商品房买卖合同不知道从哪里来的，地，地下室的款项是不能写入商品房买卖合同的以价款总额是没问题的。如果这份合同成立，反诉人也是违约的。装修清单证据形式和内容不认可。反诉被告山西潞安房地产开发有限公司针对反诉提供《商品房买卖合同》（落款处无王辉英签字）。证明没有和反诉原告签过正式合同。反诉原告称如果我要签过，我肯定是都签了，我签过一摞，具体多少记不太清。被告（反诉原告）王辉英对原告（反诉被告）山西潞安房地产开发有限公司提供证据真实性无异议，本院予以确认。反诉被告认可反诉原告持有的《商品房买卖合同》公章是其所盖，但否认签过。本院认为该《商品房买卖合同》盖有反诉被告公章，有反诉原告签字，应当认定合同真实有效。反诉原告为证明其装修房屋提供的装修清单属单方陈述，无相关票据佐证，反诉被告不予认可，故无法证明其装修支出数额。经审理查明，2016年10月16日原告（甲方）与被告王辉英（乙方）签订了《潞城市潞安·颐龙湾商品房认购协议》，约定被告购买原告开发的位于潞城市潞华办西街社区环城水系西的潞安颐龙湾小区8号楼1单元102室，面积228.16㎡，单价5000元/㎡，总价1300700元；双方在协议第五条付款方式及期限中约定：（付款方式）按揭贷款，乙方首付应于2016年10月16日前交清全部房款的30%为390700元；双方在第十一条约定：本协议正本一式二份，甲乙双方各执一份，签订正式“商品房买卖合同”时交回本协议。协议签订当日，被告向原告支付涉案房屋房款390700元，原告为被告出具了收款收据。2016年12月9日，双方签订《商品房买卖合同》约定房屋面积228.16平米，单价5000元，总价1140800元。此后被告在办理按揭贷款手续时得知只能获得贷款800000元，而不是按照原被告签订的协议中按揭部分的数额910490元（房屋总价1300700元的70%），原被告由此发生争议。另查明，2017年1月被告入住涉案房屋。2018年5月16日原告取得了包括涉案房屋在内房屋的商品房预售许可证。另外，本院向中国工商银行股份有限公司潞城支行调取了原告（乙方）与中国工商银行股份有限公司潞城支行（甲方）于2014年12月8日签订的关于潞城潞安·颐龙湾项目按揭贷款合作事宜的《按揭贷款业务合作协议》，其中约定：由甲方作为潞城潞安·颐龙湾项目的按揭贷款办理银行。甲方对购买该项目的借款人提供的单笔个人住房贷款最高限额为800000元。2020年3月11日，原告山西潞安房地产开发有限公司向中国工商银行股份有限公司潞城支行提出申请将单笔个人住宅贷款最高金额提升为100万元。2020年3月23日，中国工商银行股份有限公司潞城支行向市分行申请关于山西潞安房地产开发有限公司开发的“潞安·颐龙湾”住宅小区项目个人住房按揭贷款提高贷款金额的补充报告，申请将单笔个人住宅贷款最高金额80万元提升至100万元。本院认为，原被告签订的认购协议及商品房买卖合同合法有效，双方均应按照协议约定全面履行义务。被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付首付款后，办理房贷未成，其原因在于：按照原被告签订的认购协议，除首付款390700元外被告（反诉原告）的按揭贷款部分应为910490元，而按照中国工商银行股份有限公司潞城支行与王辉英签订的《按揭贷款业务合作协议》，被告（反诉原告）能够获得的贷款最高限额为800000元，显然无法全额获得910490元按揭贷款。由于原告（反诉被告）与中国工商银行股份有限公司潞城支行签订合作协议在先，与被告（反诉原告）签订认购协议时显然知道按揭贷款上限为800000元，却与被告（反诉原告）签订了不符合该最高限额约定内容的《潞城市潞安·颐龙湾商品房认购协议》，原告（反诉被告）起诉之后，向中国工商银行股份有限公司潞城支行提出提高贷款最高金额的申请，中国工商银行股份有限公司潞城支行向长治市分行提出补充报告，故在起诉前造成被告（反诉原告）按揭贷款未果这一后果的责任在原告（反诉被告），其诉请资金占用利息应自行承担。被告（反诉原告）提出反诉要求原告（反诉被告）支付原告（反诉被告）购房款390700元利息，因其2017年1月已居住至今，故购房款利息本院不再支持。现双方均要求解除认购协议，本院予以确认。被告反诉要求解除双方于2016年12月9日签订的商品房买卖合同，该合同有双方签字盖章，合法有效，因双方已解除认购协议，该合同已无履行必要，本院予以确认。关于被告反诉提出的装修费问题，鉴于装修事实存在，本院酌情确定装修费10万元。综上，经本院审判委员会讨论决定,依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条（二）、第九十七条、第九十八条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、双方签订的《潞城市潞安·颐龙湾商品房认购协议》及《商品房买卖合同》予以解除。二、被告（反诉原告）王辉英在本判决生效后一个月内将所涉房屋长治市潞城区潞安颐龙湾小区8号楼1单元102室交还给原告（反诉被告）山西潞安房地产开发有限公司。三、原告（反诉被告）山西潞安房地产开发有限公司在本判决生效后一个月内返还被告（反诉原告）王辉英购房款390700元及装修款等损失100000元。四、驳回双方其他诉讼请求。案件受理费5541元，反诉费5873元，由原告（反诉被告）山西潞安房地产开发有限公司承担6395元，由被告（反诉原告）王辉英承担5019元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。      审 判长     张彦亮 人民陪审员     张更旺人民陪审员     王建明                      二0二0年九月十四日                                      书记员     马钰静