广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初11191号原告(反诉被告)：广州市白云区黄石街江夏村第九经济合作社，住所广东省广州市白云区黄石街江夏村。法定代表人：李伟谦。委托诉讼代理人：黄健，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟文，广东格林律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州睿润投资有限公司，住所广州市白云区黄石街江夏村北二路自编29号（忙顶3号田）江夏新天地商业广场AJ01。法定代表人：邱林萍。委托诉讼代理人：王朝阳，广东伯方律师事务所律师。原告（反诉被告）广州市白云区黄石街江夏村第九经济合作社（以下简称原告）诉被告（反诉原告）广州睿润投资有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）广州市白云区黄石街江夏村第九经济合作社的委托诉讼代理人黄健、李伟文，被告（反诉原告）广州睿润投资有限公司的委托诉讼代理人王朝阳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）广州市白云区黄石街江夏村第九经济合作社向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2014年8月1日签订的《场地使用合同》、《附加协议》及《补充协议》；2、判令被告将位于广州市白云区黄石街江夏村土名忙顶2、3号田西边商铺（现门牌地址为江夏东一路22-1）腾空归还给原告；3、判令被告向原告支付2019年11月、2019年12月、2020年1月、2020年3月使用费共计120392元及自2020年4月5日起至场地腾空归还给原告之日止的使用费（标准：自2020年4月5日起至2020年12月4日期间每月使用费为30098元；自2020年12月5日起至2022年12月4日期间每月使用费为31603元；自2022年12月5日起至场地腾空归还之日期间每月使用费为33183元）；4、判令被告向原告支付逾期缴交使用费的违约金（标准：以当月使用费为基数，按日0.5%的标准，自当月6日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年4月17日为68171.97元）；5、判令被告向原告支付2019年11月、2019年12月、2020年1月、2020年3月管理费共24000元及自2020年4月4日起至场地腾空归还给原告之日止的管理费（标准：每月6000元）；6、判令保证金150000元归原告所有；7、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年8月1日，刘帅、王启兵与原告签订《场地使用合同》、《附加协议》及《补充协议》，约定：原告将位于广州市白云区黄石街江夏村忙顶2、3号田西边商铺出租给刘帅、王启兵使用，该商铺面积300平方米。后双方又再次签订《补充协议》，约定拆迁补偿分配等事宜。2015年1月5日，经各方协商一致，原告同意刘帅、王启兵将合同权利义务整体转让给被告，自此，被告取代刘帅、王启兵成为上述《场地使用合同》、《附加协议》、《补充协议》的履行方。此后，双方均依约履行合同，但自2019年11月起，被告开始有拖欠现象。计算至2020年3月31日，被告尚欠2019年11、12月、2020年1、3月份（因受疫情影响免收2020年2月份使用费、管理费）使用费120392元、管理费24000元。原告于2020年4月2日委托律师向被告致《律师函》，敦促被告支付拖欠的使用费、管理费，但被告至今仍没有支付。原告认为，根据《场地使用合同》第十三条第2点约定，被告自2019年11月至今，累计拖欠使用费、管理费已超过4个月，已严重违反双方合同的约定，原告有权解除合同。为此，特向贵院提起诉讼。针对广州睿润投资有限公司的反诉，广州市白云区黄石街江夏村第九经济合作社辩称：原告认为案涉合同及协议是合法有效的。对于建设款，因后续的加建行为是原被告共同实施，被告在施工时明知报建的用途，即便案涉合同被认定为无效，原被告的过错也应由人民法院认定。被告（反诉原告）广州睿润投资有限公司提起反诉称：2015年1月5日，被告向原承租人刘帅、王启兵转租广州市白云区黄石街江夏村忙顶2、3号田西边商铺。原告在原《场地使用合同》、《附加协议》、《补充协议》同意转名并签名盖章确认。2015年6月，经原告户代表大会表决同意将广州市白云区黄石街江夏村忙顶2、3号田西边商铺合同延期，统一开发并签订《补充协议》。后原告以临小工程名义向广州市白云区黄石街道办事处报批，并于2016年12月29日取得村用电房和村民活动中心的开工建设审批表，由被告投入资金建设主体、外墙、公共区域装修、外水电、消防设施、煤气等，交付后被告在第一层加建一层，为5层物业。2017年7月20日被告与案外人张静签订《江夏新天地商业广场物业租赁合同》，案外人张静整体租赁加建电梯后分别将1-4层分租给不同商户经营。2019年10月22日，原告书面告知因案涉物业用途有所改变要求撤场，2019年10月24日，广州市白云区黄石街道办事处出具的《关于对江夏村第九经济合作社用电房和村民活动中心进行整改的通知》。2019年10月25日，案涉物业被原告派人员停水停电，承租商户被迫停止营业和搬离。原告委派人员于2019年12月12日换锁，并于2020年1月12日拆商户外墙招牌，2020年2月2日拆除原加建夹层楼板。另，案涉物业四层分租商户邓世辉已向广州市白云区人民法院起诉被告及案外人张静【（2020）粤0111民初663号】，该案经办法院于2020年4月14日二次庭审释明告知，分租商户邓世辉与案外人张静签订的《商铺租赁合同》因案涉物业未取得《规划许可证》、不动产登记，且将报批用途为村（社）公共设施变为商业使用，为无效合同。被告认为，由于案涉物业在另案中已查明并释明告知因未取得《规划许可证》、不动产登记，且将报批用途为村（社）公共设施变为商业使用，原被告于2015年1月5日签订的《场地使用合同》、《附加协议》、《补充协议》及于2015年6月签订的《补充协议》为无效合同，因原告对合同无效存在重大过错，且原告委派人员于2019年10月25日对案涉物业停水停电，原告理应退还保证金、建设款及赔偿商户经济损失。为此，被告依法提起反诉，请求法院判令：1、确认原被告双方于2015年1月5日签订的《场地使用合同》、《附加协议》《补充协议》及2015年6月签订的《补充协议》为无效合同；2、判令原告退还保证金15万元给被告；3、判令原告退还建设款400万元给被告；4、反诉费由原告承担。针对广州市白云区黄石街江夏村第九经济合作社的本诉，广州睿润投资有限公司辩称:首先关于原告要求解除合同的诉请，被告认为双方签订的所有合同应当被认定为无效合同，但是否无效仍需法院予以认定。其次，对于原告要求腾空并返还涉案房屋的诉请，被告确认原告已经于2019年12月12日换锁并已收回涉案房屋，原告该诉请应予以驳回；再次，对原告的第三至五项诉讼请求均应当予以驳回，理由是案涉合同及协议应当被认定为无效合同，原告以此主张使用费、违约金、管理费没有合同依据。即使合同为有效合同，但原告已于2019年10月25日停水停电，并于2019年10月底迫使实际承租的商户搬离，因此原告仍向被告主张从2019年11月10日起的使用费、管理费、违约金没有事实和法律依据；最后，原告的诉请六应当予以驳回，理由是案涉租赁合同及补充协议系无效，且原告已实际收回涉案房屋，被告所交付的保证金应当无息退还被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的场地使用合同、附加协议、补充协议、律师函、EMS快递底单及投递查询、村（社）公告设施施工信息铭牌、村（社）公告设施原址拆建保证书、广州市白云区临小工程开工建设审批表、竣工图纸、复函及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月1日，原告（甲方）与案外人刘帅、王启兵（乙方）签订《场地使用合同》，约定：甲方将位于广州市白云区黄石街江夏村（土名忙顶）2、3号田西边商铺临建物业整体（以下简称涉案物业）出租给乙方使用，面积约300平方米。二、租期自2014年8月1日起至2023年7月30日止，共9年。三、每月使用费27300元。合同签字时一次性缴纳保证金150000元。合同期满，无息退回保证金。四、使用费按2年为一期计算递增，使用费在上期基础上按5%递增。乙方在每月5日前缴纳当月使用费。十三、如乙方逾期交付使用费，甲方有权按逾付使用费金额每日以0.5%计算向乙方收取逾期付款违约金。甲方可以行使停水、停电处理，乙方拖欠费用一个月以上，甲方有权解除合同并没收保证金等。同日，原告（甲方）与案外人刘帅、王启兵（乙方）签订《附加协议》，约定：一、管理费按招标合同每月每平方米20元，合同期内不递增。四、使用费按照招标合同计算。六、卫生费与管理费、使用费（租金）同时交纳。同日，原告（甲方）与案外人刘帅、王启兵（乙方）签订《补充协议》，约定甲方同意乙方进行分租等。2015年1月5日，案外人刘帅、王启兵将上述《场地使用合同》、《附加协议》及《补充协议》中的权利义务全部转让给被告，原告亦表示同意。原告（甲方，出租人）与被告（乙方，承租人）签订《补充协议》，约定：因甲方忙顶2、3号田西边商铺（300平方米）原租户将合同转让给乙方。并同意将忙顶2、3号田西边商铺合同延期至与3号田地块合同一致（即2033年6月），统一开发。预计合同期满后，甲方物业建筑面积增加1500平方米。甲方忙顶2、3号田西边商铺（300平方米）租期延长至2033年6月30日止。2020年4月2日，原告向被告发出《律师函》，称自2019年11月起，被告拖欠租金未支付。截至2020年3月31日，被告尚欠2019年11、12月及2020年1月、3月（因受疫情影响免收2020年2月使用费、管理费）使用费120392元、管理费24000元，合计144392，并承担违约责任。本院曾向广州市规划和自然资源局发函询问涉案物业的报建和产权情况。广州市规划和自然资源局复函本院称，暂查无相关《建设工程规划许可证》及产权登记记录。庭审中，被告提交：照片，拟证实原告自2019年10月25日对涉案物业停水停电，租户陆续离场，并于2019年12月12日换锁，2020年1月12日拆除外墙招牌。原被告庭审中确认原告已于2019年12月12日将涉案物业更换新锁，被告并未继续使用涉案物业，且涉案物业目前处于空置状态。根据原被告双方自行委托的广州万城资产评估房地产土地估价有限公司出具的《评估报告》显示，位于广州市白云区黄石街江夏村江夏东一路**上盖建筑物1256.44平方米的重置成本价值为3898733元。双方对该评估结论均表示同意无异议。本院认为，鉴于涉案物业未取得合法报建手续，原被告于2015年1月5日签订的《场地使用合同》、《附加协议》、《补充协议》及2015年6月签订的《补充协议》均无效。原告主张解除上述合同的诉请本院不予支持。根据合同无效后的相互返还原则，原告应将收取的保证金150000元返还给被告。因原告已于2019年12月12日将涉案物业更换新锁，被告亦未继续使用涉案物业，视为原告已于2019年12月12日收回涉案物业，现其主张要求被告返还涉案物业并支付2019年12月12日以后房屋占有使用费及管理费的诉请本院不予支持。故被告应向原告支付自2019年11月其至2019年12月11日期间的房屋占有使用费40778元（30098元+30098元/31天×11天）及管理费8129元（6000元+6000元/31天×11天），共计48907元。对于原告主张超出的部分，本院不予支持。关于逾期付款违约金，因上述协议均为无效协议，故关于违约金的约定亦属无效，原告主张被告支付逾期付款违约金的诉请本院不予支持。关于建设款。经评估，被告对涉案物业投入建设款3898733元，原告作为出租人明知涉案物业未取得合法报建手续仍将其予以出租，被告作为承租人对涉案物业亦未尽到审慎的审查义务，双方均存在主观过错，故各自对租赁合同的无效承担50%的责任。原告应向被告支付建设款1949366.5元（3898733元/2）。对于被告主张超出的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、确认广州市白云区黄石街江夏村第九经济合作社与广州睿润投资有限公司于2015年1月5日签订的《场地使用合同》、《附加协议》、《补充协议》及2015年6月签订的《补充协议》无效；二、自本判决生效之日起三日内，广州睿润投资有限公司向广州市白云区黄石街江夏村第九经济合作社支付自2019年11月起至2019年12月11日期间的房屋占有使用费40778元及管理费8129元，共计48907元；三、自本判决生效之日起三日内，广州市白云区黄石街江夏村第九经济合作社向广州睿润投资有限公司返还保证金150000元；四、自本判决生效之日起三日内，广州市白云区黄石街江夏村第九经济合作社向广州睿润投资有限公司支付建设款1949366.5元；五、驳回广州市白云区黄石街江夏村第九经济合作社的其他诉讼请求；六、驳回广州睿润投资有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3369元，由广州市白云区黄石街江夏村第九经济合作社负担2915元，由广州睿润投资有限公司负担454元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。反诉费20000元，由广州睿润投资有限公司负担9883元，由广州市白云区黄石街江夏村第九经济合作社负担10117元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  周子珺二〇二〇年九月七日书记员  陈春燕