安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初7422号 原告：何福德，男，1967年3月19日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：刘春梅，安徽美林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李文静，安徽美林律师事务所律师。 被告：杨林，女，1983年10月26日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：童助旭，安徽巢阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王芹芹，安徽巢阳律师事务所律师。 原告何福德与被告杨林房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。何福德的委托诉讼代理人李文静，杨林的委托诉讼代理人童助旭、王芹芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何福德向本院提出诉讼请求：1.判决杨林支付拖欠房屋租金560000元（拖欠房租自2019年02月17日至2020年04月17日，共计14个月，期后顺延至租期届满）；2.判令杨林承担违约金4万元；3.判令杨林承担律师费3万元；4.诉讼费、保全费等由杨林承担。何福德当庭变更第一项诉讼请求如下：判令杨林支付拖欠房屋租金共计620226元（装修期租金19726元＋应付租金960000元-已付租金359500元）。之后，何福德又将第一项诉讼请求降低至524488元（房屋于2020年6月5日出租给他人，故扣除2020年6月5日至2020年8月16日期间租金）。事实和理由：2018年8月2日，何福德和杨林签订《房屋租赁协议》，约定杨林租赁何福德位于合肥市庐阳区间用于经营百货商品，租期为2018年8月17日到2020年8月16日，合同约定租金计算为“第一阶段从2018年8月17日到2019年8月16日，租金为480000元；第二阶段从2019年8月17日到2020年8月16日，租金为480000元。”同时约定租金支付方式为“每一阶段租金提前30日预付”。如一方违约，向守约方承担违约金4万元及实现债权的费用等。合同签订后，杨林仅支付租金359500元。 杨林在庭审中辩称，双方协商一致已解除房屋租赁合同，合同已经在2019年12月20日之前解除，何福德主张的拖欠租金与事实不符，于法无据。关于房租标准，杨林自开业以来经营困难，营业收入难以支付租金，就与何福德协商减租事宜，而后双方已经就降低房租事宜达成一致，约定租金标准自第三期即2019年2月开始从合同约定的4万元/月降低为36500元/月，约定后，杨林第三季度房租即实际按照此标准支付。后双方又对减租事宜进行再次协商，但是没有达成一致意见，双方最终协商的房租标准为36500元/月，已经就租金标准及合同内容进行变更，何福德起诉主张按照4万元标准支付租金与事实不符。关于租赁时间，杨林已经实际于2019年12月20日之前将租赁房屋的钥匙交还何福德，杨林实际租赁案涉房屋的期限是2018年8月17日至2019年12月20日之前，何福德要求杨林支付2019年12月20日之后的租金无事实和法律依据。关于实际产生的未支付租金数额，杨林前三季度的租金已经按照约定及协商后的标准支付过了，自2019年5月17日至2019年12月20日期间租金未缴纳，但该期间的租金应当为255500元（36500元×7个月），因此何福德诉求过高。杨林向何福德的妻子转账支付过1万元应当折抵房租，杨林共计向何福德支付399500元。何福德未退还保证金的同时主张违约金缺乏事实依据。双方已协商解除合同，房屋已经交还，杨林不应当承担违约责任。双方约定的违约金过高，即便支持也应调低。何福德主张的律师费过高，且非必须开支，不应支持。 本院经审理认定的事实如下：2018年8月2日，何福德作为出租方（甲方），杨林作为承租方（乙方），签订《房屋租赁协议》一份，约定甲方将位于合肥市间出租给乙方使用，租期为两年，自2018年8月17日至2020年8月16日，年租金为48万元，一年为一阶段，租金分阶段支付，提前30日预付；2018年8月2日至2018年8月16日为乙方装修期间，该期间不计租金，但乙方违反本协议任意一条时，乙方必须按日平均租金支付装修期间的每日租金；乙方向甲方支付履约保证金4万元，待租赁期届满甲方无息退还乙方；乙方拖欠租金达到15日或拖欠其他费用达15日的，甲方有权解除合同，依法收回租赁物，且保证金不予退还并追究乙方相关违约损失赔偿责任；任一方违反本合同任意一条，均需向守约方承担4万元违约金，还需另行承担守约方实现债权而支付的诉讼费、保全费、律师费等。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，何福德将房屋交付杨林使用，杨林支付第一季度租金12万元及履约保证金4万元。2018年12月，杨林支付了第二季度租金12万元。2019年4月，杨林支付第三季度租金109500元。2019年11月，杨林支付租金1万元。2019年12月20日左右，杨林自行搬离了案涉房屋，并将钥匙交还帮助何福德处理房屋出租事宜的朋友张益民。何福德于2020年6月5日将房屋重新出租给他人。因杨林拖欠部分租金未付，何福德委托安徽美林律师事务所律师诉至本院，支付律师费3万元。 庭审中，何福德和杨林均认可双方曾协商自第三季度起每月租金减少3500元，但何福德主张减免租金的前提是履行完毕两年租金合同，杨林称并无该限制条件的约定。 以上事实，有何福德提交的经营者身份信息打印件、房屋租赁合同、营业执照、聘请律师合同、律师费发票、银行转账回单，杨林提交的录音光盘、银行交易明细、转账记录打印件，以及当事人庭审陈述予以证实。 本院认为，何福德与杨林签订的《房屋租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。杨林于2019年12月20日左右擅自搬离了案涉房屋，且将钥匙交还帮助何福德处理房屋出租事宜的朋友张益民，可视为双方租赁合同于该日已实际解除，杨林应当支付该日之前拖欠的租金，并承担相应的违约责任。双方庭审中均认可曾协商自第三季度起将租金降至36500元/月，该陈述与杨林实际支付的第三季度租金金额能够互相印证，何福德主张该约定以履行两年租赁合同为前提，但未能提供证据予以证实，本院不予采信，故杨林应按36500元/月的租金标准支付2019年5月17日至2019年12月20日的租金250367元（36500元/月×7个月+36500元/月÷30天×4天-10000元）。何福德主张的租金中包含了免租期租金，合同约定杨林违约，则免租期租金需按当期日租金标准补足，该约定实为违约责任的约定，合同约定租期为24个月，但杨林实际履行16个月，应当按照违约程度按比例补足装修期租金6575元（8个月÷24个月×480000元/年÷365天×15天）。综上，杨林应当支付何福德租金256942元。关于违约金，合同约定杨林违约，则保证金不退，且杨林需支付违约金4万元，以上均为违约责任的约定，本院认为，杨林违约给何福德造成的损失主要为房屋空置期间的租金损失，合同约定保证金不退且另需支付违约金4万元，该约定并不过分高于何福德因杨林违约实际造成的损失，故对何福德主张的违约金4万元，本院予以支持。对于何福德主张的律师费3万元，本院根据实际支付的诉请金额，参照律师费收费标准，酌情支持1.5万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告杨林于本判决生效之日起十日内支付原告何福德租金256942元； 二、被告杨林于本判决生效之日起十日内支付原告何福德违约金40000元； 三、被告杨林于本判决生效之日起十日内支付原告何福德律师费15000元； 四、驳回原告何福德的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理减半收取为5050元，由原告何福德负担2550元，被告杨林负担2500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 孔 静 二〇二〇年九月二十七日 书记员 阮晓艳 附本案适用的法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。