广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0309民初6155号原告（反诉被告）：李锦富，男，1957年3月6日出生，中国香港居民。委托诉讼代理人：谭家慧，广东天汇律师事务所律师。被告（反诉原告）：张巧辉，女，汉族，1967年10月8日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：苏茂先，广东贤耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂掌玺，广东贤耀律师事务所律师。原告李锦富与被告张巧辉农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李锦富委托诉讼代理人谭家慧，被告张巧辉及其委托诉讼代理人苏茂先、涂掌玺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李锦富向本院提出诉讼请求：1.确认李锦富与张巧辉于2009年11月29日签订的《购房协议》无效；2.判令张巧辉限期返还涉案房屋【位于广东省深圳市龙华区，壹栋（六层），房地产证号码：深房地字第**】；3.判令张巧辉支付房屋使用费526000元；4.诉讼费用由张巧辉负担。事实和理由：李锦富拥有位于广东省深圳市龙华区房屋壹栋（六层）（宗地号Ａ840-××6，宗地面积122.04平方米，建筑面积818.76平方米，，深房地字第**登记类型为村民私宅登记）。李锦富与张巧辉于2009年11月29日签订《购房协议》，约定张巧辉应向李锦富支付1600000元购买李锦富涉案房屋。李锦富于2010年1月11日收取张巧辉购房款1450000元，并出具收据（号码0119692）。李锦富与张巧辉于2010年1月11日共同在深圳市公证处办理了委托书公证手续，李锦富委托张巧辉代为出租涉案房屋并收取租金，代理期限2010年1月11日至2013年1月11日。因涉案房屋买卖行为违反国家法律禁止性规定，深圳市不动产登记中心不予办理产权变更手续。此后李锦富以《购房协议》无效为由，多次要求张巧辉归还涉案房屋，但遭张巧辉拒绝。张巧辉自2009年11月29日起至今使用出租涉案房屋并收取租金，房屋使用费达1600000元。小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。农村集体土地宅基地使用权是本村集体经济组织享有的权利，与相应特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。涉案房屋有根据《深圳经济特区处理历史遗留违法建房若干规定》核发的房地房地产证（深房地字第**该房地产证特别注明：“本证所记载的房地产不得买卖。抵押（典当）、出租须按有关规定办理。”但双方违反规定，签订《购房协议》是一种集体土地上房屋买卖行为，张巧辉非本集体成员即非本村村民，未经涉案房屋村委同意，无资格购买涉案房屋，双方签订的《购房协议》依法无效，张巧辉应将涉案房屋返还给李锦富。张巧辉购房后一直出租他人并收取租金，未实际居住，亦未对涉案房屋进行装修、翻新或扩建。李锦富诉至本院，提出如上诉讼请求。张巧辉辩称，1.李锦富、张巧辉签订的两份《购房协议》及授权委托书已构成整个房屋买卖的真实意思表示，即张巧辉付款买房，在未取得房屋产权时，产权实际权利人为张巧辉，张巧辉取得授权书后，可不征得李锦富同意，自行实施占有、使用、收益、处分的所有权利，并有权择时择机选择拆迁补偿；2.《购房协议》合法有效，（一）涉案土地为国有土地，并非农村宅基地；（二）《购房协议》是双方真实意思表示；（三）《购房协议》不存在违反法律、行政法规的效力性强制性规定的情形；（四）涉案房屋现在未能过户，但根据物权法规定，转让不动产的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记，不影响合同效力；3.涉案房屋买卖合同的履行方面，是包括产权过户或拆除补偿的两个选择，目前虽无法办理过户，但现因涉案房屋所在地块已被纳入城市更新计划，张巧辉已享有房屋拆迁补偿的继续履行条件，李锦富无权予以阻止。综上所述，双方签订的《购房协议》合法有效，涉案房屋的拆迁权益归属张巧辉，李锦富作为合同一方，应当继续履行合同约定义务，然其因巨大拆迁利益，企图通过合同无效制度，向法院提起合同无效之诉，已然违反诚实信用原则，违背社会主义核心价值观。张巧辉向本院提出反诉请求：1.确认张巧辉与李锦富签订的《购房协议》有效；2.判令履行《购房协议》第六条第3项，即确认广东省深圳市龙华区房屋在城市更新中的拆迁权益（指拆迁中的房屋补偿、拆迁安置、拆迁补助、拆迁过渡费用、拆迁奖励等）归属张巧辉；3.诉讼费用由李锦富负担。事实和理由：李锦富于1978年10月取得香港永久性居民身份前，与张巧辉同为广东省揭西县南山镇人。双方分别于2009年11月29日、2010年1月11日签订《购房协议》。两份《购房协议》约定，1.李锦富将其名下位于深圳宝安区0元价格出售给张巧辉；2.张巧辉应于2010年1月31日前付清合同价款；3.李锦富在过户条件成熟时应协助张巧辉办理房屋产权手续；4.有关房产的占有、使用、收益、出租等权利一并转让给张巧辉。2010年1月11日《购房协议》同时约定，1.张巧辉受让后拥有该房产的永久性所有权、使用权，有出租、转让、继承等权利，李锦富及其家属无权干涉，若今后该房因国家征收、拆迁所得的所有补偿归张巧辉所有，与李锦富及亲属无关；2.买卖双方在房产价款支付完后，双方就该买卖合同在双方约定的深圳市公证处作相应公证。《购房协议》签订后，张巧辉依约支付购房款，李锦富收到购房款后将涉案房屋交付给张巧辉占有和使用，同时出具收款收据，并移交涉案房屋的产杈证书、税费、补交地价票据等资料原件。《购房协议》是双方的真实意思表示，涉案房屋为国有土地上的房屋，具备房产证，不属于法律上禁止转让的房产，且涉案房屋的交易不存在扰乱社会经济秩序、损害社会公共利益的情形，亦未违背效力性的法律强制性定，故《购房协议》依法成立、合法有效。《购房协议》签订后，李锦富己将涉案房屋交付张巧辉，且张巧辉在受让房屋后一直实际占有、使用和管理维护，张巧辉已成为涉案房屋的实际权利人。张巧辉作为涉案房屋实际的权利人，涉案房屋由此产生的拆迁置换与补偿利益、安置费用、搬迁费用、回迁房屋所有权等权益均应归于张巧辉所有。而李锦富在转让涉案房屋获得巨额利益后，又因巨大拆迁补偿利益，向张巧辉主张合同无效并要求张巧辉返还房屋和支付房屋使用费1600000元，试图利用合同无效制度从中获益，此行为违背诚实信用及公平正义原则，损害合同严肃性，破坏交易安全，严重损害张巧辉利益。目前，涉案房屋为已列为城市更新项目，根据双方签订的《购房协议》约定，涉案房屋拆迁利益补偿归张巧辉所有。故张巧辉提出如上反诉请求。李锦富辩称，1.张巧辉的反诉请求为确认之诉，系程序请求权，而非实体请求权；2.涉案房屋属于深圳市历史遗留违法私房且未经建筑、消防部门验收合格，与商品房在性质上具有严格区别，涉案房屋不得买卖。2009年11月29日《购房协议》未经政府有关部门批准，约定的房屋转让未实际履行，张巧辉未实际居住涉案房屋，亦未付清购房款，故2009年11月29日《购房协议》违反国家禁止性法律规定，应属无效；3.李锦富2009年11月29日收取1280000元后，将涉案房屋交付张巧辉，张巧辉自认只有占有、使用和收益权，无房屋所有权全部全能，不能处分房屋；4.张巧辉交的证据中，缴纳房屋租赁税、电费、税费、卫生费，物业管理费恰好证明张巧辉出租房屋获取利益，并非实际房屋所有权人；5.张巧辉刻意擅自增加“张仁东”名字，伪造《购房协议》和授权书，冒充李锦富签名按手印，以求达到获取涉案房屋拆迁补偿金的行为违法；6.《购房协议》无效的情形下，涉案房屋应归属原房屋所有权人李锦富所有。本院经审理查明，2009年11月29日，李锦富与张巧辉签订《购房协议》，约定李锦富将登记在其名下的位于广东省深圳宝安区房屋（房地产房地产证号码深房地字第**600000元价格出售给张巧辉；李锦富对所售房屋的使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给张巧辉（包括产权证书及相关税费资料）；买卖双方在过户条件成熟时，李锦富应协助张巧辉办理房屋产权手续。张巧辉又称，2010年1月11日，双方再行签订《购房协议》一份，在2009年11月29日《购房协议》基础上，增加部分内容，即张巧辉受让后拥有该房产的永久性所有权、使用权、张巧辉有出租、转让、继承等权利，李锦富及其家属均无权干涉，若今后该房产因国家征收、拆迁所得的所有补偿归张巧辉所有，与李锦富及其亲属无关；买卖双方再房产价款支付完后，双方就该买卖合同在双方约定的深圳市公证处作相应公证；如果政府允许办理房产证，李锦富应协助张巧辉办理房产证，由此发生的一切费用由张巧辉支付。李锦富对于上述2010年1月11日签订的《购房协议》真实性不予认可，并向本院申请笔迹鉴定。另查明，《购房协议》签订后，张巧辉于2010年1月11日通过银行转账支付李锦富购房款1100000元，李锦富同日向张巧辉出具收据一份，载明收取张巧辉购房款1450000元。2010年1月14日，李锦富通过其妻银行转账支付张巧辉150000元。李锦富称张巧辉现金支付购房款330000元，银行转账支付购房款1100000元，后退回张巧辉150000元，张巧辉实际支付购房款1280000元。张巧辉称其银行转账支付购房款1100000元，现金支付500000元。又查明，李锦富将涉案房屋自2010年起交由张巧辉占有并出租使用至今。根据涉案房屋房地产登记证书显示，涉案房产不得买卖，土地所有权为国有，土地用途为居住用地，登记权利人为李锦富。另涉案房屋所涉地块现已列入深圳市龙华区城市更新拆迁计划。上述事实，有《购房协议》、收款收据、银行转账记录、房地产权证书、不动产权资料电脑查询结果表、公证书、税收交款票据、照片、《2017年深圳市城市更新单元计划龙华区第四批计划》、《大浪街道谭罗村片区城市更新单元规划》以及证人证言等为证，另有庭审笔录在卷佐证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。对于双方存在争议的2010年1月11日《购房协议》，纵观其约定的权利义务内容，相比于2009年11月29日《购房协议》仅为对部分条款的细化说明并无实质性变化，不应认定是对2009年11月29日《购房协议》的补充或者变更，故本院对2010年1月11日《购房协议》不作评价。鉴于此，此份《购房协议》已无鉴定必要，对李锦富的鉴定申请，本院不予准许。对张巧辉请求确认2010年1月11日《购房协议》有效的反诉请求，本院不予支持。关于2009年11月29日《购房协议》，李锦富与张巧辉对真实性均无异议，根据房地产权证书、不动产权资料电脑查询结果表显示，涉案房产土地性质为国有，故涉案房产不属于集体土地上的房屋，双方签订的该份《购房协议》未违反法律、行政法规强制性规定，不存在无效情形。虽然案涉房屋根据现有政策无法办理产权登记转移手续，但双方约定在条件成就后进行产权变更登记，系双方真实意思表示，并不影响合同本身效力。此外，李锦富主张张巧辉仅支付1280000元购房款，但其出具给张巧辉的收款收据显示已收取张巧辉购房款1450000元，且李锦富另于2010年1月14日支付给张巧辉150000元，此后直至李锦富诉至本院时，李锦富并未提交证据证明其向张巧辉追索未付购房款，故李锦富对于张巧辉未足额支付购房款的主张存疑且不合常理，本院不予采纳。故因2009年11月29日《购房协议》合法有效，张巧辉已支付合同价款，李锦富已交付涉案房屋，双方签订的上述《购房协议》应当继续履行。李锦富请求确认2009年11月29日《购房协议》无效及张巧辉退还涉案房屋并支付房屋使用费的诉讼请求，本院均不予支持。关于张巧辉请求履行2010年1月11日《购房协议》第六条第3项，即确认广东省深圳市龙华区房屋在城市更新中的拆迁权益归属张巧辉的反诉请求，本院认为，李锦富收取购房款后本应将涉案房屋变更登记至张巧辉名下，但因条件未成就暂未能完成变更登记，现涉案房屋已纳入政府城市更新拆迁计划，若后续因拆迁政策的原因而致涉案房屋物权消灭而实际交付不能，在此情形下，张巧辉有以解除合同，亦可以主张以所购房屋产权消灭的对价，即拆迁利益赔偿交付不能的损失。针对本案，因拆迁事实尚未发生，张巧辉的反诉请求现不具备确认之诉的利益，张巧辉可在事实发生后另循法律途径解决。故对于张巧辉的上述反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、驳回李锦富的全部诉讼请求；二、驳回张巧辉的全部反诉请求。本诉案件受理费19200元，由李锦富负担。反诉案件受理费100元，由张巧辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 王    岩人民陪审员 邹    佩人民陪审员 沈  国  喜二〇二〇年九月二十四日书 记 员 汪平子（兼）书 记 员 丁  云  华附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。