北京市第三中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)京03执异457号案外人：薛天寒，男，1993年11月24日出生，汉族，住北京市东城区。委托代理人：刘占国，北京市雨仁律师事务所律师。委托代理人：薛海莎，北京市雨仁律师事务所律师。案外人：陈亚坤，女，1992年1月4日出生，汉族，住北京市房山区。委托代理人：刘占国，北京市雨仁律师事务所律师。委托代理人：薛海莎，北京市雨仁律师事务所律师。申请人：北京秀水街房地产开发有限责任公司，住所地北京市朝阳区秀水东街**。法定代表人：张永平，董事长。委托代理人：董青，北京瀛和律师事务所律师。委托代理人：王孟琳，北京瀛和律师事务所实习律师。被申请人：山水文园凯亚房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区小武基村****院**楼****。法定代表人：李艳敏。被申请人：李辙，男，1960年7月21日出生，汉族，住北京市平谷区。北京秀水街房地产开发有限责任公司（以下简称秀水街公司）与山水文园凯亚房地产开发有限公司（以下简称山水文园公司）、李辙财产保全一案中，案外人薛天寒、陈亚坤向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人薛天寒、陈亚坤称，请求解除对山水文园公司所有的北京市朝阳区弘燕山水文园×××号房屋（以下简称涉案房屋）的查封，排除对该标的房屋的执行。理由如下：因居住需要，2019年3月16日，案外人与山水文园公司签署了《购房意向协议书》，案外人购买了涉案房屋。根据双方签署的上述协议约定，案外人购买的山水文园公司的涉案房屋建筑面积为×××平方米，建筑面积单价×××元/㎡，房屋总价为人民币×××元。案外人需要在2019年4月30日前向山水文园公司分三次合计支付×××元房款，该金额占标的房屋总价款的60%。上述协议签订后，案外人按照约定，分三次向山水文园公司支付了×××元房款，占标的房屋总价款的60%。后案外人与山水文园公司销售顾问一直保持联系，沟通涉案房屋的交付时间。但山水文园公司因自身原因，并未按照约定履行义务。同时，2020年5月31日，山水文园公司出具了一份声明，由于疫情原因，山水文园公司无法按期交付房屋，将力争在年底前将房屋交付使用。根据案外人查询结果，山水文园公司已经取得了标的房屋的大产权证，证号为京（2019）朝不动产权第0036450号，并于2019年5月10日向北京市规划和自然资源委员会进行了产权登记。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，涉案房屋是案外人在北京第一次购买房屋并为居住使用，对案外人来讲价值巨大，贵院的查封行为严重影响案外人的居住权、生存权，对案外人具有重大影响。案外人在法院查封标的房屋之前已经与山水文园公司签署了合法有效的书面房屋买卖合同，且涉案房屋是案外人用于居住且名下无其他用于居住的房屋，涉案房屋迄今为止未办理过户手续也是由于山水文园公司的原因，案外人已经支付了标的房屋总价款的60%，案外人的行为符合上述第二十九条规定的要求，因此案外人对涉案房屋享有合法有效的物权期待权，能够排除申请执行人对该涉案房屋的执行行为。综上，为维护案外人的合法权益，请求贵院解除对涉案房屋的查封，排除对该涉案房屋的执行。案外人薛天寒、陈亚坤向本院提交如下证据以证明其主张，第一组证据：证据一为2019年3月16日，案外人人与山水文园公司签署的《购房意向协议书》；证据二为2019年3月-2019年4月，案外人支付标的房屋总价款60%，合计×××万元给山水文园公司，山水文园公司出具的收据凭证；证据三为案外人与山水文园公司销售顾问之间的聊天记录，第一组证据的证明目的是1.案外人与山水文园公司就标的房屋签署了合法有效的书面买卖合同；2.案外人按照协议约定，支付了涉案房屋的首付款×××元，占涉案房屋总价款的60%；3.合同履行过程中，案外人与山水文园公司销售顾问一直保持联系，沟通涉案房屋的装修进度和交付时间；4.案外人与山水文园公司之间就涉案房屋存在合法有效的买卖合同，且案外人已经按照约定履行了自身义务，支付了涉案房屋总价款的60%。第二组证据：证据四为2020年5月31日，山水文园公司出具的一份声明；证据五为2020年6月15日查询的《不动产登记信息查询结果告知单》，第二组证据的证明目的是1.山水文园公司已经取得了涉案房屋的大产权证，并进行了产权登记；2.山水文园公司因为自身原因而未按时履行义务。第三组证据：证据六为2020年6月29日查询的《不动产登记信息查询结果告知单》，第三组证据的证明目的为涉案房屋是案外人用于居住的，且案外人名下无其他用于居住的房屋。申请人秀水街公司称，一、案外人未签订过房屋买卖合同并办理网签登记手续，涉案房屋并未卖给案外人，案外人也未占有、使用涉案房屋，其无权就我方的查封行为提出异议；二、根据物权法及相关法律规定，案外人签订的《购房意向协议书》无法对抗申请人，且案外人未在指定期限内与被申请人签订正式房屋买卖合同，根据约定《购房意向协议书》已自动解除；三、本案为民事诉讼财产保全程序，并非执行程序，案外人提起执行异议之诉，请求排除对涉案房屋的执行，不符合法律规定异议程序，应裁定驳回案外人异议申请。四、案外人提供的转账凭证模糊不清，且未显示实际支付人名称，该转账凭证与本案不具备关联性。综上，案外人未签订房屋买卖合同，其不享有涉案房屋的所有权、占有权、使用权或其他权利，其无权对涉案房屋提起执行异议，且其异议程序不符合相关法律规定。恳请法院充分考虑本案的影响程度，并维护我方的合法权益，依法裁定驳回案外人的异议申请。秀水街公司发表如下质证意见：对证据一的真实性认可，证据关联性和证明目的不认可。《购房意向协议书》中载明购买权只保留至2019年3月19日，该意向协议书并不是正式的购房合同，协议书第4条明确载明乙方获得北京市网签资格后才能与开发商订立正式合同，目前并没有签订正式的买卖合同，且已过期，不能达到申请解封的目的，以及协议第5条载明没有获得网签资格的，协议书自动解除。对证据二的真实性予以认可，证据关联性和证明目的不认可。我方认为对方支付的是房屋保留金并非房款，其缺失购房资格的审查条件，故我方不认为其已按合同履行缴纳房款的60%。对证据三的三性均不认可，该证据与本案无关。对证据四的三性均不认可，上述通知并不是通知案外人个人的。对证据五和证据六真实性不持异议，证据关联性和证明目的不予认可，因案外人没有提交购房资格的材料，没有签署网签合同，按期没有提供购房资格的材料导致房号未被保留。被执行人山水文园公司和李辙未发表答辩意见。本院查明，本院于2020年5月29日作出（2020）京03民初231号之一民事裁定，其中第六项：查封山水文园公司名下位于朝阳区弘燕山水文园×××房屋(不动产权证号:京(2019)朝不动产权第XXXX号)。2020年6月2日,本院轮候查封了上述房产，查封期限为三年，自2020年6月2日至2023年6月1日止。涉案房屋在本院查封的上述房产范围内。另查，2019年3月16日，薛天寒、陈亚坤与山水文园公司签订《购房意向协议书》，购买涉案房屋，该涉案房屋建筑面积为×××平方米，建筑面积单价为人民币×××元/平房米,购房款总价×××元。山水文园公司出具的付款凭证显示，薛天寒、陈亚坤支付了×××元房款。登记机关出具的不动产登记信息查询结果告知单载明案外人薛天寒、陈亚坤名下均无其他住房。以上事实，有保全卷宗、谈话笔录等材料在案佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述规定的三个法定要件需同时具备，方能支持案外人的排除执行请求。本案中，案外人薛天寒、陈亚坤在本院查封前签订的协议虽名为《购房意向协议书》，但其内容已经包含涉案房屋基本情况、价款数额以及价款支付方式等合同基本内容，可以认定为双方已签订房屋买卖合同，且被申请人山水文园公司先后收受案外人薛天寒、陈亚坤支付的价款已超过合同约定总价款的百分之五十，该合同已得到部分履行。现案外人已提供相关单位出具的无其他住房查询结果告知单，故案外人所提异议理由符合上述规定要件，本院予以支持。秀水街公司提出的抗辩理由缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：中止对北京市朝阳区弘燕山水文园×××号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本裁定送达后立即生效。审判长  李宏哲审判员  孙宏磊审判员  宫 淼二〇二〇年九月三十日书记员  戴梦依