北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初21812号原告（反诉被告）：田霖，男，1983年7月14日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：方斌，北京市鑫诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾丹，北京市鑫诺律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京农业生产资料有限公司，住所地北京市丰台区小井村**1-101。法定代表人：盛爽，总经理。委托诉讼代理人：王永利，北京市易和律师事务所律师。委托诉讼代理人：李泽仁，北京市易和律师事务所实习律师。原告（反诉被告）田霖与被告（反诉原告）北京农业生产资料有限公司（以下简称北京农资公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月27日作出（2019）京0106民初39529号民事判决。原告（反诉被告）田霖不服该判决，向北京市第二中级人民法院提出上诉，该院作出（2020）京02民终4875号民事裁定书，将该案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）田霖的委托诉讼代理人方斌、曾丹，被告（反诉原告）北京农资公司的委托诉讼代理人王永利、李泽仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）田霖向本院提出诉讼请求：1、判令被告（反诉原告）北京农资公司继续履行租赁合同；2、判令被告（反诉原告）北京农资公司向原告（反诉被告）田霖支付违约金（6个月租金）21万元、违约金（装修损失）10万元、停产停业损失10万元；3、判令被告（反诉原告）北京农资公司退还原告（反诉被告）田霖保证金2万元；4、本案诉讼费由被告（反诉原告）北京农资公司负担。事实和理由：2016年10月11日，原告（反诉被告）田霖与北京天隆时尚服装市场有限公司（以下简称天隆时尚公司）签订《经营场所租赁合同》，约定原告（反诉被告）租赁北京天隆服装市场内一层东侧，作为经营电子游艺场地，经营期限为五年，至2021年12月4日止，履约保证金2万元。合同签订后，原告进行了投资装饰，并合法经营。2017年9月28日，被告（反诉原告）作为甲方，天隆时尚公司作为乙方，原告（反诉被告）作为丙方，共同签订关于《经营租赁协议》权利义务转移《三方协议》，共同确认天隆时尚公司的权利转移给被告（反诉原告），原告（反诉被告）直接向被告（反诉原告）交纳租金。自2018年起，被告（反诉被告）以疏解、消除消防隐患为由，要求解除与原告（反诉原告）的租赁合同，空调也不能正常使用。2019年5月起，被告（反诉原告）直接停电。为维护原告（反诉被告）的合法权益，故起诉至法院。被告（反诉原告）北京农资公司辩称，签约过程我公司认可，事情起因是因2019年政府规定融资大厦提升改造，为落实北京市和丰台区两级政府的要求，我公司多次与原告（反诉被告）协商，原告（反诉被告）均置之不理。原告（反诉被告）自2019年6月起便不再支付租金，其把承租的大部分场地又租给快递公司并收取租金。我公司于2019年8月正式出函向原告（反诉被告）提出解除合同，在此过程中不存在不让原告（反诉被告）经营的情况。原告（反诉被告）在原审中也明确认可双方于2019年8月9日解除协议，但双方就解除后的善后事宜未达成一致。原告（反诉被告）一直占用案涉场地，其于2020年9月将案涉场地交回，且期间未付租金。综上，我公司不同意原告（反诉被告）的诉讼请求。反诉原告北京农资公司向本院提出反诉请求：1、请求判令解除反诉人与被反诉人签订的租赁合同；2、被反诉人向反诉人支付2019年6月至2020年9月3日的租金42万元、滞纳金45万元；3、被反诉人支付反诉人违约金21万元，保证金2万元不予退还；4、反诉费、诉讼费由被反诉人负担。事实和理由：2016年10月11日，案外人天隆时尚公司与被反诉人田霖签署《经营场地租赁合同》及《补充协议》，将北京天隆服装市场内一层东侧租赁给被反诉人田霖作为电子游艺场地，租赁时间为2016年10月15日至2021年12月4日。2017年9月28日，反诉人北京农资公司、案外人天隆时尚公司、被反诉人田霖共同签署《经营租赁协议》权利义务转移的《三方协议》，三方约定，案外人天隆时尚公司在《经营场地租赁合同》中的权利义务全部转让给反诉人北京农资公司，被反诉人田霖同意合同相对权利义务的转移。2019年2月26日，北京市丰台区人民政府卢沟桥街道办事处（以下简称卢沟桥街道办事处）发出《关于清退农资大厦低端业态及遗留商户的函》，指出电子游艺厅为低端产业应予清退，要求清退包括被反诉人田霖经营的电子游艺厅在内的存在严重消防、治安等安全隐患的遗留商户。反诉人接到此通知后积极与被反诉人协商关于解除《经营场地租赁合同》的相关事宜，但被反诉人拒绝协商且在继续占用案涉场地，将大面积场地转租给快递公司和物流公司，产生较大的安全隐患，并从2019年6月4日开始拒绝缴纳案涉场地的租金。2019年8月9日，反诉人根据《经营场地租赁合同》相关内容正式向被反诉人田霖发出“解除《经营场地租赁合同》通知函”，被反诉人田霖于2019年8月9日予以签收，现租赁场所已于2020年9月初收回。被反诉人田霖拖欠2019年6月4日至2020年9月3日期间租金42万元、应缴纳滞纳金45万元，同时因被反诉人田霖违约，其先期缴纳的2万元保证金不予退还，其还应支付六个月的租金（即21万元）作为违约金。反诉被告田霖辩称，反诉人违约在先，停止供电，导致被反诉人无法使用租赁场地，其要求解除合同不符合法定条件，被反诉人不同意支付租金。综上，被反诉人不同意反诉人的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查认定证据，本院认定事实如下：2016年10月11日，天隆时尚公司（出租方，甲方）与田霖（承租方，乙方）签订《租赁合同》及《补充协议》，《租赁合同》约定：“第一条、租赁铺位的位置、经营项目：乙方承租北京天隆服装市场内一层东侧，作为经营电子游艺场地。第二条、租赁期限：租赁期限为5年，自2016年10月15日至2021年12月4日止。第三条、合同租金及合同履约金：1.合同期年租金40万元，实行6个月支付制，每期支付20万元人民币；每两年按5%递增。合同签定之日乙方支付首期租金，每下一期租金需在上一期租金期届满前三十日支付；租金为场地占用费（包括物业费、制冷、供暖费）；2.合同签订之日，乙方应向甲方交纳合同履约保证金2万元。合同履约保证金在合同期内不退还，也不能抵作租金使用。合同期满后，合同履约保证金转为商品售后质量保证金，三个月后如无质量投诉、顾客索赔等问题，并经甲方确认乙方在合同期内无任何违约行为及拖欠相关费用，甲方无息退还，如乙方违反本合同任何一条款，甲方有权减除合同履约金……第五条、8.乙方租赁区域可对外出租……第七条、违约责任1.甲方应按照合同的约定向乙方提供场地，保障乙方的合法经营权，若有违反应承担相应的违约责任。因此给乙方造成的直接经济损失，甲方应退还乙方所交纳的履约保证金及未使用完的租金，甲方还须向乙方赔偿相当6个月租金的金额及装修费作为违约金；2.乙方未按约定支付租金及其他费用在十日内的，每迟延一日按所应交费用的5‰向甲方支付滞纳金；超过十日的甲方有权解除合同，视同乙方违约，乙方所交纳的履约保证金及未使用完的租金不退还外，乙方还须向甲方赔偿相当6个月租金的金额作为违约金支付给甲方……”。《补充协议》约定:案涉场地租金及支付时间调整为：（1）第1年（2016年10月20日-2017年12月5日)租金为40万元；（2）第2年（2017年12月5日-2018年12月4日)租金为40万元；（3）第3年（2018年12月5日-2019年12月4日）租金为42万元；（4）第4年（2019年12月5日-2020年12月4日）租金为42万元；（5）第5年（2020年12月5日-2021年12月4日）租金为44.1万元。2017年9月28日，北京农资公司、天隆时尚公司、田霖签订《三方协议》，约定：天隆时尚公司与田霖于2016年l0月11日签订的《经营场地租赁合同》中天隆时尚公司的权利及义务全部转移给北京农资公司履行，田霖同意上述权利义务的转移；三方协议签字生效后，田霖在北京天隆服装市场内的管理全部由北京农资公司负责。本协议签字生效后，由北京农资公司、田霖继续履行2016年10月11日签订的《经营场地租赁合同》，同时三方一致同意田霖应交纳的租金及相关费用由北京农资公司直接收取。田霖同意将签订《经营场地租赁合同》时所交纳的2万元保证金转账致北京农资公司名下。2019年2月26日，卢沟桥街道办事处向北京农资公司发出《关于清退农资大厦低端业态及遗留商户的函》，内容为：贵司位于西四环南路8-1号的农资大厦（原天隆服装市场）属市、区两级挂账疏解项目，应于2018年12月31日前完成疏解任务，清退全部低端业态。截至目前，农资大厦中仍有多户遗留商户，且均为从事小型餐饮、电子游戏厅等低端业态，未达到市政府有关疏解整治促提升的要求及标准，同时存在严重的消防、治安等安全隐患。鉴于此，望贵司积极配合街道落实疏解整治促提升任务，尽快清退全部低端业态，妥善完成遗留商户的清退工作。2019年8月9日，北京农资公司向田霖发出“解除《经营场地租赁合同》通知函”，内容为：（一）田霖存在以下违约行为：1.未经我司批准及合法注册，私自将注册为北京天地和辉娱乐城，经营范围为电子游艺类的租赁场地大部分区域用于经营快递业务；2.快递业务经营期间，长期占用农资大厦前公用场地，阻碍来往商户及人流，对农资大厦的经营造成了严重的影响；3.快递业务经营期间，大量快递车辆、包裹无序堆放，存在严重的消防、治安等安全隐患。（二）2019年2月26日卢沟桥街道办事处下发《关于清退农资大厦低端业态及遗留商户的函》，要求清退包括田霖在内的存在严重消防、治安等安全隐患的遗留商户。（三）正式函告田霖：1.自田霖收到该函之日起解除《经营场地租赁合同》；2.要求田霖在2019年8月11日之前将租赁场地腾空交予北京农资公司。当日，田霖签收该函件。田霖提交2019年3月14日瑞丰联行公司《通知》，载明：市场各商户：自2019年3月15日起，市场将依据《用户手册》指定的营业时间对市场进行管理，请各商户自觉遵守。营业时间：9:00-18:00，商户进场时间8:30，商户离店时间18:00。北京农资公司对此《通知》表示不认可，认为北京瑞丰联行物业管理服务有限公司无权发出此《通知》。田霖提供2019年5月21日田霖方人员高生宝与瑞丰联行公司物业经理间录音对话，内容为：高生宝询问为何商场营业到下午6点，物业经理称是受到北京农资公司指示，商场的一至三层商户经营时间为9点到下午6点，有异议可找北京农资公司协商。北京农资公司对该录音内容不认可。田霖提供北京市丰台区丰台路口肯德基取餐条，用以证明：北京农资公司恶意违约，区别对待商户，与原告同一经营地点的肯德基，营业时间为9:00-22:00。北京农资公司对该取餐条真实性表示认可，但表示从未对承租商户有过限制经营的行为。北京农资公司提供田霖2019年度购电记录及发票，用以证明田霖一直使用案涉场地。田霖表示：从购电记录可以看出，在2019年3月31日后，田霖购电量锐减，说明北京农资公司对其采取限电、限营业时间的方式逼迫其清退。双方均认可田霖已向北京农资公司缴纳2万元保证金，田霖已向北京农资公司交纳截止到2019年6月4日的租金，自2019年6月5日之后的租金未交纳。2020年9月3日，田霖向北京农资公司交回案涉租赁场地。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。关于租赁合同是否已经解除。对此本院认为，北京农资公司于2019年8月9日向田霖发出《解除通知函》，田霖于2020年9月3日交回租赁物，田霖交回租赁物的行为，表明其已不愿继续占有使用租赁物。综上，本院认定案涉租赁合同在诉讼期间已解除，解除日为田霖交回租赁物的日期（即2020年9月3日）。对田霖要求继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。关于田霖、北京农资公司在租赁合同履行期间是否分别存在违约行为。对此本院认为，本案租赁合同难以继续履行的原因在于，田霖经营电子游艺厅被卢沟桥街道办事处认定为低端业态，未达到市政府有关疏解整治促提升的要求及标准，同时存在严重的消防、治安等安全隐患，从而被要求腾退。在北京农资公司向田霖送达解除合同后，田霖对此置之不理，双方由此产生矛盾。此后，北京农资公司为完成清理任务，采取了限电、限营业时间的方式，田霖开始拒绝交纳租金。由此可见，田霖与北京农资公司的相关行为，均系因北京市政府疏解整治促提升的政策的要求所导致，北京农资公司与田霖在主观上均无过错，故均无需对合同的解除承担违约责任。综上，对田霖要求北京农资公司支付违约21万元、停产停业损失10万元的诉讼请求；对北京农资公司要求田霖给付违约金21万元、滞纳金45万元的反诉请求，本院均不予支持。关于北京农资公司是否需要赔偿田霖的装修损失。对此本院认为，田霖对租赁场所进行的装修属于经出租人同意的装饰装修，虽然本案因疏解政策无法继续履行，北京农资公司仍应对田霖进行适当的补偿，鉴于田霖已交回租赁物，当事人在原审中也未申请评估，故本院依据现有情形，酌定北京农资公司补偿田霖装修损失5万元。关于房租及保证金。本院认为，鉴于案涉租赁关系的解除并非当事人的主观过错所导致，且在合同履行期间，北京爆发新冠疫情，基于上述情形，本院酌减6个月零29天的租金。现田霖未付租金期间为2019年6月5日至2020年9月3日（14个月零29天），其应付租金月份为8个月，金额为42÷12×8=28万元。解除合同时，田霖未付清租金，故保证金2万元应当冲抵房租。鉴于北京农资公司需向田霖支付装修损失5万元，本院在计算田霖应付租金金额时予以折抵。综上，田霖需要支付的租金金额为28万-2万-5万=21万元。综上所述，本院仅对北京农资公司合理的反诉请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、第二百二十六条规定，规定，判决如下：一、确认《经营场地租赁合同》、《补充协议》、《北京农业生产资料有限公司与北京天隆时尚服装商品市场有限公司及（田霖）关于权利义务转移之三方协议》于2020年9月3日解除；二、原告（反诉被告）田霖于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）北京农业生产资料有限公司自2019年6月5日至2020年9月3日期间租金21万元；三、驳回原告（反诉被告）田霖的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京农业生产资料有限公司其他的诉讼请求。如果田霖未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7750元，田霖负担（已交纳）；反诉案件受理费7350元，由田霖负担2225元（于本判决生效之日起七日内向北京农业生产资料有限公司履行），由北京农业生产资料有限公司负担5125元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  汪成明人民陪审员  崔金凤人民陪审员  李锦平二〇二〇年九月二十八日书 记 员  陈 琪