上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初8506号原告：家利物业管理(上海)有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：徐建东，董事长。委托诉讼代理人：朱明黄，上海金茂凯德律师事务所律师。被告：上海兆丞物业管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：周金祥，执行董事。委托诉讼代理人：顾思扬，上海合勤律师事务所律师。被告：上海花界企业发展有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：严翠兰，董事。委托诉讼代理人：裴军，上海城开律师事务所律师。原告家利物业管理(上海)有限公司与被告上海兆丞物业管理有限公司(以下简称兆丞公司)、上海花界企业发展有限公司(以下简称花界公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月9日、2020年7月16日公开开庭审理了本案。原告家利物业管理(上海)有限公司的委托诉讼代理人朱明黄、被告兆丞公司的委托诉讼代理人顾思扬、被告花界公司的委托诉讼代理人裴军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告家利物业管理(上海)有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告花界公司立即支付上海市长宁区黄金城道688弄8号205室房屋(以下简称涉讼房屋)2019年6月1日至2020年6月30日的物业费38,552.80元；2.被告花界公司支付拖欠物业服务费相应的违约金，以欠付2019年6月1日至2019年6月30日物业服务费2,965.60元为本金，自2019年4月8日起算，以欠付2019年7月1日至2019年9月30日物业服务费8,896.80元为本金，自2019年7月8日起算，以欠付2019年10月1日至2019年12月31日物业服务费8,896.80元为本金，自2019年10月8日起算，以欠付2020年1月1日至2020年3月31日物业服务费8,896.80元为本金，自2020年1月8日起算，以欠付2020年4月1日至2020年6月30日物业服务费8,896.80元为本金，自2020年4月8日起算，均计算至实际支付之日止，按每月2%标准计算；3.被告兆丞公司对上述诉讼请求承担连带责任。事实和理由：涉讼房屋权利人为兆丞公司，该房屋建筑面积为296.56平方米。兆丞公司将涉讼房屋出租给花界公司使用，并约定物业服务费由花界公司承担。涉讼房屋所在小区业主大会成立后，与原告签订《物业服务合同》，约定由原告为小区提供物业管理服务，商业物业服务费单价为10元/平方米/月，各业主应于每个缴费季度(三个月为一个缴费季度)的首月第一天或之前预缴下一个季度的物业服务费，逾期缴纳的，按每月2%计收违约金。花界公司作为租户，自2019年6月起拖欠物业服务费，兆丞公司作为业主，理应承担连带责任。原告多次催讨未果，遂诉至法院。被告兆丞公司辩称，不同意原告诉请。两被告租赁合同约定2017年8月1日起的物业费由花界公司缴纳，兆丞公司已履行了备案义务，不再承担连带责任。原告和业主大会签署的物业服务合同于2019年7月31日到期，原告主张2019年8月起的物业费缺乏合同依据。违约金比例认为过高，起算时间意见同下述花界公司意见。原告提供的物业服务存在重大瑕疵，垃圾收集未向花界公司履行义务；公共电梯认为虽离开兆丞公司所有房产有一定距离，但不属于黄金城道776号业主独有，而应归全体业主共同所有，业主有使用权利，电梯封闭的状态影响兆丞公司通行权，原告未履行维修、养护、管理职责，物业费应打折。关于花界公司主张的漏水，两被告2017年存在争议，兆丞公司发送《函告》，但至今已两年有余，非针对2019年漏水，原告作为物业管理方仍应提供物业管理服务，即便维修责任不在原告，原告有义务向开发商反馈；涉讼房屋的保修期至2019年10月23日；花界公司未向兆丞公司反映过2019年的漏水。被告花界公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1.原告和小区业主大会签订《物业服务合同》在先，兆丞公司将涉讼房屋出租给花界公司在后，故支付物业服务费的主体应为兆丞公司，花界公司仅承担连带责任；2.花界公司认为原告未履行合同约定的物业服务义务，具体体现在：(1)原告没有负责处置清运垃圾，花界公司自行委托第三方解决；(2)涉讼房屋所在一层、二层的公共区域、卸货区长期脏乱差，原告没有尽到保洁职责，保洁、保安由花界公司自行聘请；(3)二层屋顶漏水，原告没有维修，花界公司自行付费修复；(4)雨棚玻璃破碎，原告迟迟没有更换；(5)商场的喷水池关闭，没有正常开放；(6)B1层至一层的电梯属于公用设施却被封闭，致使花界公司无法实际使用；(7)花界公司无法与其他租户同等享有室外广告的权利；3.花界公司付清2019年4月、5月的物业服务费，原告主张的2019年6月物业服务费违约金，不应自2019年4月8日而应自2019年6月8日起算，且花界公司之所以未付自2019年6月起的物业服务费，系原告未履行合同义务，没有提供任何物业服务所致，故原告主张违约金没有依据；4.根据原告提供的《承诺函》，兆丞公司只需向原告支付自管区域以外和共有部位的物业服务费，如涉讼房屋属于兆丞公司的自管区域，则原告无权向兆丞公司收取涉讼房屋的物业服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对于上海市不动产登记簿、上海市房地产权证、《御翠豪庭物业服务合同》、《御翠豪庭小区使用规范》、《催款函》及邮寄凭证、《御翠豪庭商铺资料登记表》、《收件清单》、《御翠豪庭集中式商铺钥匙移交单(外门)》、《函告》、原告关于御翠豪庭集中式商场渗水报修事宜的回函、业主委员会会议记录、《承诺函》及附图、《单位生活垃圾(餐厨)保洁清运管理服务合同》、中国建设银行单位客户专用回单、《防水施工合同书》、《付款申请表》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉讼房屋位于御翠豪庭小区，房屋权利人为兆丞公司，建筑面积为296.56平方米，房屋类型和用途为店铺。原告(乙方)与上海市长宁区御翠豪庭业主大会(甲方)签订《物业服务合同》，约定：甲方委托乙方为御翠豪庭小区提供物业管理服务，服务期自2014年8月1日起至2019年7月31日止，如在委托管理服务期限届满的三个月前没有发出不再续订合同的书面通知，则视本合同自动顺延；物业管理服务范围为该物业及其所占土地的所有公共部位和共用设备及甲方委托乙方提供管理服务的其它区域或设施及发展商和记黄埔地产(上海)古北有限公司以书面形式承诺归全体业主的物业；商业物业服务费单价为10元/平方米建筑面积/月，各业主于每个缴费季度(三个月为一个缴费季度)的首月第一天或之前预缴下一个季度的物业服务费，对业主逾期交纳物业服务费按《规约》、《规范》规定征收违约金的，违约金应就欠缴款项数额和拖欠的时间按照每月2%计算；合同第二章第一条第3款对物业管理服务标准作出约定，包括房屋建筑共用部位、共用设施设备、公共设施的维修、养护和管理以及公共环境卫生等。《御翠豪庭小区使用规范》载明，商业单元外墙所有权归全体商业单元业主共同所有，住宅单元外墙所有权归全体住宅单元业主共同所有，商业单元业主及非业主合法使用人在获得物业服务公司批准后可以在商业单元外墙安装、架设招牌、广告牌、照明、通讯设备及其他各种设备而无须征得住宅单元业主的同意。2019年5月5日，原告分别向兆丞公司、花界公司发函，催缴包含涉讼房屋在内的集中式商场12套单元2019年2月至2019年6月的物业服务费及违约金。花界公司与上海璟捷环境工程服务中心签订《单位生活垃圾(餐厨垃圾)保洁清运管理服务合同》，约定由该中心于2019年1月1日至2020年12月31日提供生活垃圾(餐厨垃圾)保洁清运管理，其中，2019年1月1日至2019年12月31日应支付的生活垃圾管理服务处置费为120,000元，2020年1月1日至2020年12月31日应支付的生活垃圾管理服务处置费为100,000元。花界公司支付了2019年1月至6月的绿化垃圾清运费、2019年7月至12月的生活垃圾费各59,994元。花界公司未付涉讼房屋自2019年6月起的物业服务费。2020年6月15日，《业主委员会会议记录》载明，关于红宝石路集中式商场提出黄金城道776号商铺擅自封闭单元电梯的问题，电梯产权为776号商铺业主所有，目前商铺采取内部分隔出租不同租户经营使用，经营并不需要使用电梯，且自2015年7月起，776商铺的邻家超市进场之后，现场就已对电梯安排了封闭装修至今，未对小区安全及小区人员进出产生任何不利影响，在776商铺自身经营不需使用电梯的情况下，要求其出资开启电梯使用是不合理的。另查明，2014年11月18日，兆丞公司接收红宝石路XXX号、御翠豪庭8号201、202、203、205、206、207、208、209、210、211、212商铺的钥匙。兆丞公司出具《承诺函》及附图，就其上述集中式商铺属于自管区域的范围进行确认，并同意按10元/平方米建筑面积/月(包括该物业建筑面积与附属地下建筑面积之和，共计16,385.90平方米)的标准就自管区域以外的、物业管理公司对御翠豪庭整个住宅小区的共用部位及共用设施设备提供的管理支付物业管理费。2017年7月29日，兆丞公司(出租方，甲方)与花界公司(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将御翠豪庭8号二层、红宝石路XXX号一层及地下一层房屋栋间，建筑面积16,385.90平方米及配套卸货区出租给乙方作为商场经营使用，租赁期自2017年8月1日至2027年7月31日，房屋自2017年8月1日后的物业管理费由乙方自行缴纳。2017年8月14日，兆丞公司向和记黄埔地产(上海)古北有限公司发送《函告》，称因兆丞公司与上海吉途投资有限公司和花界公司签订租赁合同后上述租户未按约支付租金，同时，未经其同意私自拆除改变房屋内部结构并且低价对外进行招租的行为涉嫌合同欺诈且造成社会不安定之隐患，对此已向司法机关报案处理，函告该公司暂停御翠豪庭商铺局部漏水及固定设备的维修工作。2017年8月30日，原告就集中式商场的渗水报修事宜，向花界公司发函回复，称因相关渗水问题仍处于开发商维保期内，管理处早前已转予开发商知晓，业主兆丞公司已书面致函开发商，要求开发商暂停对商场内的漏水维修及其他固定设备的维修工作，请花界公司与业主安排确认相关问题。2019年5月，花界公司与上海挚帝防水工程有限公司签订《防水施工合同书》，约定由该公司承接红宝石路XXX号201室商铺(以下简称201室商铺)屋面防水工程修复，造价为14,000元。2019年7月3日，花界公司支付201室商铺保温层修理费13,262元。被告花界公司在(2020)沪0105民初8507号案件中确认，物业服务合同到期后，原告继续为御翠豪庭小区提供物业服务至今；雨棚玻璃已经修复；其向兆丞公司承租集中式商场后，分别转租给其他小商户经营，商场自2018年年初开始经营，其中，B1层主要经营花鸟市场，一层主要经营古玩、石头、早教机构等，二层主要经营健身房、布艺等；商场自经营之初到2019年5月期间，垃圾清运一直由花界公司承担，主要涉及经营区域内产生的垃圾，因经营花市，需要修剪鲜花等，鲜花类垃圾居多。本院认为，原告与上海市长宁区御翠豪庭业主大会签订的《物业服务合同》合法有效，对御翠豪庭小区全体业主均具有约束力。合同于2019年7月31日到期后，原告继续为该小区提供服务至今，原合同权利义务延续。2019年6月1日至2020年6月30日期间，涉讼房屋由兆丞公司出租给花界公司使用，且双方在租赁合同中约定花界公司承担2017年8月1日后的物业服务费，根据相关法律规定，应由实际使用人花界公司支付上述期间的物业服务费，业主兆丞公司承担连带责任。据此，花界公司关于兆丞公司应为支付主体，其仅承担连带责任以及兆丞公司关于花界公司应为支付主体其不承担连带责任的辩称意见，缺乏依据，本院均不予采纳。花界公司提出原告没有负责垃圾清运，对此，本院认为，花界公司虽委托第三方于2019年1月至2020年12月期间，就涉讼房屋所在的集中式商场提供垃圾清运服务并支付了2019年的清运费，但是，花界公司确认集中式商场自2018年初经营以来，一直由其负责垃圾清运，商场的垃圾主要为B1层经营花市而产生的鲜花类垃圾，而花界公司缴纳过2018年1月至2019年5月的物业服务费，却未有证据证明其于该期间就垃圾清运事宜向原告提出过异议，且集中式商场系花界公司向兆丞公司承租后，转租给小商户经营，花界公司向次承租人收取租金、获取收益并因特定经营项目而导致特定垃圾的生成，故其委托第三方提供垃圾清运服务，不能证明原告没有提供《物业服务合同》中约定的相应服务。花界公司另提出B1层至一层的电梯因封闭而无法使用，对此，本院认为，根据《业主委员会会议记录》，电梯自2015年7月起处于封闭状态，而花界公司自2017年8月起向兆丞公司承租集中式商场，其对商场及周边环境应有过查看并知晓相关现状，故花界公司在租赁涉讼房屋在内的集中式商场并转租获益后再以电梯封闭问题作为拒付或少付物业服务费的理由，缺乏依据，本院难以采纳。花界公司还提出原告物业服务的其他问题，如屋面漏水没有维修、保洁没有做好、雨棚玻璃破碎没有更换、喷水池没有开启、花界公司没有和其他租户享有同等室外广告的权利，对此，本院认为，花界公司提供的证据仅指向其自费修复201室商铺的屋面防水，未涉及涉讼房屋，雨棚玻璃现已修复，花界公司主张情形不存在，《物业服务合同》并未对室外广告有过约定，且《小区使用规范》明确商业外墙广告需经物业公司的批准，故花界公司的上述抗辩理由，不足以否定原告已提供物业管理服务，且即便原告提供的物业服务有些许不足，亦不能由此否定其已经提供的物业服务，更不足以构成花界公司少付或拒付物业服务费的合法事由。综上，原告对涉讼房屋所在小区进行物业管理，兆丞公司虽曾出具《承诺函》及附图，确认自管区域范围，但现有证据无法证明原告因此对自管区域范围停止物业服务，故原告有权按约定的商业物业收费标准，收取涉讼房屋的物业服务费。花界公司以原告未履行物业服务义务为由，要求拒付或按住宅物业收费标准支付的抗辩意见，依据不足，本院难以采纳。据此，原告要求花界公司支付2019年6月1日至2020年6月30日的物业服务费38,552.80元以及兆丞公司就上述付款承担连带责任的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。原告要求花界公司支付拖欠物业费的违约金以及兆丞公司就此承担连带责任的诉讼请求，因事出有因，双方就物业服务的质量等存在较大争议，故对于该项主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告上海花界企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告家利物业管理(上海)有限公司支付上海市长宁区黄金城道688弄8号205室房屋2019年6月1日至2020年6月30日期间的物业服务费38,552.80元；二、被告上海兆丞物业管理有限公司应就被告上海花界企业发展有限公司上述付款义务承担连带责任；三、驳回原告家利物业管理(上海)有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费381.91元，由被告上海花界企业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 汪 露二〇二〇年九月二十一日书记员 陈若愚附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。