山西省高级人民法院民事裁定书（2020）晋民申630号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王某1，住山西省太原市。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王某2，住山西省太原市。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王某3，住山西省太原市。以上三再审申请人共同委托诉讼代理人：李某1，山西金贝律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：潘某，住山西省太原市。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：问某，住山西省太原市。委托诉讼代理人：王某4，山西汇杰律师事务所律师。原审第三人：李某2，住山西省太原市。委托诉讼代理人：陈某，山西华祝律师事务所律师。委托诉讼代理人：任某，山西华祝律师事务所律师。再审申请人王某2、王某3、王某1因与被申请人潘某、问某及第三人李某2宅基地使用权纠纷一案，不服山西省太原市中级人民法院（2019）晋01民终2201号民事判决书，向本院申请再审。本院依法组成王东任审判长、许文杰主审、赵凯参加合议的合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。王某1、王某2、王某3再审请求：1.撤销太原市中级人民法院（2019）晋01民终2201号民事判决书；2.依法改判房屋买卖合同无效，判令被申请人返还再审申请人房屋及宅基地；3.诉讼费用由被申请人承担。事实与理由：一、原判决认定的基本事实缺乏证据证明。首先，问某仅向原审法院提交其与李某2签署的《房屋买卖协议》及收据，用于证明李某2将房屋出售给问某，但上述证据材料存在多处无法解释的疑点而无法达到证明目的，买卖协议真实性缺乏证据证明，事实认定错误。具体理由如下：《房屋买卖协议》实际签署时间为2015年2月前后，与协议上记载的2011年11月5日，系问某为诉讼制造证据；涉案房款95万元均为现金交易，结合款项交付、当事人经济能力、本地的交易方式、交易习惯，当事人财产变动情况等因素判断，在家中存放大额现金无法令人信服；《房屋买卖协议》记载的付款方式、付款期限均与李某2代理律师一审陈述不符；再审申请人提起诉讼前，曾向问某的父母、同村村民、施工人员询问，均表示问某未购买过涉案房屋，被申请人对此录音证据未作出合理解释，同时东峰村进行过多次土地确权登记，问某从未要求过将涉案房屋登记在其名下，在诉讼中主张房屋所有权不合常理。其次，原审法院未经调查核实便认定问某实际居住占有系事实认定错误。涉案房屋并未有人居住，问某的父母明确表示问某未购买涉案房屋；问某代理人在庭审中提交照片并非涉案房屋，电费缴纳短信凭证无法证明实际占有房屋。二、原判决适用法律确有错误。1.无权处分的行为未经追认无效。本案中涉案房屋系刘翠梅与王有在夫妻关系存续期间修建，属于夫妻共同财产，王某3、王某2、王某1作为王有的继承人，依法对涉案房屋享有继承权，房屋属于王某3、王某2、王某1与刘翠梅共同所有，刘翠梅无权单独处分。原审法院认定刘翠梅出卖房屋的行为为有效处分系法律适用错误。2.《土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村居民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”是指农村居民将房屋出售给本集体经济组织成员的情形，不应对该条款做扩大性解释。2015年12月23日至24日《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》就农村房屋买卖问题明确指出，现阶段，我国农村社会保障体系还不完善，宅基地还具有较强的社会保障和社会福利性质，完全放开对宅基地使用权限制的条件还不具备。在国家已确定的宅基地流转试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。原审法院以最后一手买受人为本集体经济组织的成员为由，分别认为：协议不作无效处理和转让协议不宜作无效处理，该种认定无法律依据。综上，再审申请人的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）项的规定。问某提交书面意见称，一、再审申请人依据问某与李某2签订《房屋买卖协议》文字形成时间为2015年2月前后的鉴定意见推定案涉宅基地房屋的买卖行为虚假，证据不足。文件形成时间的鉴定结果误差较大，再审申请人2015年8月起诉潘某，问某2016年1月13日追加为被告时在第一次调查笔录及历次法庭审理中均明确其2011年与李某2达成购房协议，不存在虚假证据。再审申请人在鉴定意见出来前从未向问某询问确认过协议的实际签订时间，问某从未否认协议是2011年实际交易后补签的事实。二、《中华人民共和国物权法》第十五条规定，案涉宅基地房屋未办理过户登记至问某名下并不影响《房屋买卖协议》的效力。问某提供房屋现状照片及电费缴纳短信均证实案涉房屋自2011年拆除重建后至今一直由问某实际占有、使用。房屋买卖发生于2002年，再审申请人在起诉前从未向问某或潘某、李某2主张房屋买卖无效，李某2、问某拆除旧房后重建、扩建，原房屋已不存在，再审申请人主张确认《售房协议》无效并由买受人返还房屋的诉求客观上无法实现。现因东峰村后续可能城中村改造，房屋、土地价格大幅上涨，其起诉实际目的并非确认合同无效，而是基于无效来达到返还房屋的目的。此外，基于合同相对性原理，再审申请母亲刘翠梅作为宅基地使用证载明的户主权利人、地上房屋的修建者有权对案涉宅基地及房屋进行处分，其与潘某签订的《售房协议》系双方真实意思表示，不存在法定的无效情形，再审申请人无权请求确认潘某与李某2以及李光华与问某签订的《房屋买卖协议》无效，无权请求问某向其返还宅基地及房屋。三、案涉房屋买卖协议均系交易各方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合同义务均已履行完毕。全国法院对于农村房屋买卖合同纠纷的处理意见，均以尊重现状、维持稳定为原则，均认定前几手的房屋买卖行为有效，案涉的三次房屋转让行为并未导致东峰村集体经济组织宅基地使用权的外流。案涉当事人签订的售房协议均依法有效。四、王某3、王某2户口早已迁出东峰村，丧失集体经济组织成员身份，王某1的户籍信息在东峰村，其本人已定居大同，客观上已脱离并丧失集体组织经济成员身份，不再享受集体经济组织成员待遇，再审申请人均无权提起本案诉讼。再审申请人自2002年10月至2015年起诉，13年间在知道或者理应知道其母亲已将房屋出售的情况下未就售房行为提出异议，视为对售房行为的默示认可，再审申请人在历次庭审中关于对于其母亲出卖房屋不知情的陈述，与事实不符，再审申请人请求返还宅基地及房屋的诉讼请求属于债权请求权，已超过诉讼时效。第三人李某2答辩称，一、连环买卖各方均是真实交易，协议均有效。再审申请人提交录音证据为偷录，录音中的人员并非李某2与问某房屋买卖过程的当事人及见证人，对房屋买卖过程并不了解，均凭主观猜测，该证据不具有证明力；鉴定结论认定协议印刷字体形成时间为2015年2月左右，再审申请人2015年8月起诉潘某，问某不可能对没有发生的诉讼制造证据，不能据此证明协议为虚假协议，不能否认双方的真实意思表示、已经发生的履行及补签的过程；问某提交协议、收据、宅基地证、缴费短信等证据与其陈述的购房过程基本吻合，能够证明双方真实交易的高度可能性。二、案涉宅基地使用权登记在刘翠梅的名下，根据房随地走的原则，刘翠梅对房屋及宅基地有权处分；再审申请人父亲1995年病故，母亲2002年卖房、2007年去世，再审申请人在一审庭审中自认2007年已知晓房屋被出售，根据《中华人民共和国继承法》第八条的规定，其2015年8月主张权利已超过诉讼时效。根据《土地管理法》第六十二条第四款、第五款之规定，集体组织成员内部之间的房屋买卖不违反法律规定。本案房屋连环买卖各方均是真实意思表示，签订有协议、收据且均履行完毕，问某是本村集体成员，取得诉争房屋并未违反相关法律规定。依据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议》认定无效的情形为：将房屋出售给集体组织以外的个人，本案最终流转至集体组织成员内，不属于无效情形。再审申请人原房屋已不存在，新建房屋远大于原拆除房屋的价值，再审申请人时隔10余年后主张房屋及宅基地，有违诚信原则。三、从继承法的角度看，原始五间砖房已不存在，被继承的财产已经灭失，继承无法实现，宅基地使用权依法不能继承，再审申请人主体不适格；从宅基地使用权角度看，王某3、王某2不是东峰村居民，不具备宅基地使用权人的条件，主体不适格。王某1已离开东峰社区，在大同定居生活，原房屋在2007-2010年期间空置，于2011年被拆除，根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第五十二条“空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回”的规定，王某1现已不具备使用宅基地的条件及权利。四、根据《土地管理法》第十六条：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理”的规定，宅基地使用权，不属于人民法院受理范围。本院经审查认为，本案当事人系连环买卖农村房屋，最后一手受让人问某系涉案农村房屋所在地集体经济组织成员。再审申请人母亲刘翠梅系涉案宅基地的户主，其将其所有的财产进行处分，并不违反法律强制性规定。虽然刘翠梅与潘某所签订的售房协议、潘某与李某2签订的售房协议中的买受人系城镇居民，售房协议不受法律保护。但最后一手受让人问某系涉案农村房屋所在地集体经济组织成员，刘翠梅出售房屋的行为并未使该集体经济组织的权益受到损害。现涉案宅基地由问某实际占有、使用，对涉案的售房协议不宜作无效处理。关于返还房屋，由于再审申请人父母所建房屋在出售后起诉前已被李某2拆除，李某2在支付对价的情况下拆除房屋并无过错，再审申请人诉请返还房屋客观上无法实现，一、二审驳回该诉求并无不当。对于李某2与问某之间售房协议是否履行问题。李某2与问某签订房屋买卖协议，李某2给问某出具收款收据，双方对房屋买卖及付款均予以认可，现问某占有房屋，再审申请人认为李某2与问某之间的房屋买卖协议虚假未实际履行无证据支持，应认定李某2与问某之间售房协议履行。王某2、王某3、王某1的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回王某2、王某3、王某1的再审申请。审 判 长 王 东审 判 员 赵 凯审 判 员 许文杰 二○二○年九月九日法官助理 屈亚媛书 记 员 高丽云