成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0115民初1311号 原告：四川省仁基恒业投资有限公司，住所地：成都市温江区永宁镇永文路南段1052芙蓉花开。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：高辉（公司员工），女，1990年10月20日出生，汉族，住四川省仁寿县，特别授权代理。 被告：郭盼盼，男，1990年11月15日出生，汉族，住山东省金乡县。 被告：谢江，女，1989年1月20日出生，汉族，住四川省江油市。 四川省仁基恒业投资有限公司（以下简称“仁基公司”）与郭盼盼、谢江房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。仁基公司的委托诉讼代理人高辉到庭参加诉讼，郭盼盼、谢江经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 仁基公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2014年9月6日签订的《商品房买卖合同》及《恒大新城商品房买卖合同补充协议》；2.判令被告立即协助原告前往房地产管理部门办理《商品房买卖合同》登记备案注销手续，涉案房屋的所有权和抵押权预告登记注销手续；3.判令被告按照房屋总价的30%向原告支付违约金190748.1元；4.判令被告腾退返还房屋；5.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：仁基公司与郭盼盼、谢江于2014年9月6日就案涉房屋签订《商品房买卖合同》及《恒大新城商品房买卖合同补充协议》，约定郭盼盼、谢江购买仁基公司开发的位于成都市温江区××道××段××号××栋××单元××号商品房，房屋总价635827元，郭盼盼、谢江在中国工商银行有限公司成都草市支行办理房屋按揭贷款，贷款金额440000元，仁基公司为该笔贷款承担连带保证责任。根据补充协议的约定，买受人未按银行贷款合同规定的期限偿还贷款，导致出卖人承担了担保责任的，出卖人有权解除合同，买受人应当在出卖人履行保证责任后30天内，协助出卖人到房地产管理部门办理有关解除合同。合同签订后，仁基公司按约为郭盼盼、谢江进行了备案登记，郭盼盼、谢江却并未按照银行贷款合同约定偿还贷款，银行向仁基公司发函要求履行担保责任。仁基公司在收到银行催款通知后，立即委托律师发函要求郭盼盼、谢江履约，郭盼盼、谢江却始终置之不理，仁基公司被迫代郭盼盼、谢江偿还了银行全部贷款，履行了担保责任。随后仁基公司向郭盼盼、谢江发送了解除商品房买卖合同的通知，要求郭盼盼、谢江办理解除合同后的相关登记备案注销手续。 郭盼盼、谢江未到庭，亦未提交书面答辩状。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月6日，郭盼盼、谢江作为买受人与仁基公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》及《恒大新城商品房买卖合同补充协议》（简称“《补充协议》”），约定郭盼盼、谢江购买仁基公司开发的位于成都市温江区××道××号××幢××单元××层××号房屋，房屋总价635827元，买受人采用贷款方式付款。《补充协议》第3条约定买受人采用银行按揭付款方式购房，须在合同签订同时付清首付款195827元，首付款付清当日内由买受人向中国工商银行股份有限公司成都草市支行申请按揭贷款440000元。《补充协议》第3.5条约定在买受人所购商品房的《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了担保责任的，出卖人有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其担保责任后30天内，协同出卖人到房产管理部门办理有关解除合同的手续；有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权；有权终止或不予办理房地产权属证书，并无须承担任何责任。另，《商品房买卖合同》买受人项下约定的郭盼盼、谢江的通讯地址为“成都市锦江区喜树街688号锦江城花园2期5-2-1508号”。《补充协议》第18条约定双方确认“书面通知”包括特快专递、挂号信等方式。若出卖人采用邮寄方式，则出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已履行了通知义务。买受人确认合同正文前“买受人”项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址。如出现买受人提供地址或身份证地址有误的，由此引起的一切责任由买受人承担。如买受人通讯地址变更，须在五日内书面通知出卖人，否则，出卖人按照上述地址发出通知，即视为已送达买受人。 合同签订后，郭盼盼、谢江与中国工商银行股份有限公司成都草市支行（以下简称“工商银行草市支行”）签订《个人购房借款/担保合同》，郭盼盼、谢江向工商银行草市支行贷款440000元，仁基公司为借款提供连带保证责任。郭盼盼、谢江向仁基公司支付了首付购房款195827元。2019年5月13日，工商银行草市支行向仁基公司发送《履行保证责任通知书》：截止2019年5月12日，该笔贷款已连续逾期7期，累计逾期12次，贷款余额390789.73元，积欠逾期本息21499.26元，要求仁基公司履行连带保证责任。2019年5月17日，仁基公司通过韵达快递向郭盼盼、谢江邮寄《催款通知书》《律师函》，要求郭盼盼、谢江履行还款义务。后仁基公司代为清偿郭盼盼、谢江所欠贷款本息合计416806.62元，该笔贷款本息已于2019年12月13日全部结清。2019年12月23日，仁基公司通过韵达快递向郭盼盼、谢江邮寄《关于解除的通知》，载明“现因您逾期支付银行按揭款超过7期……现我公司已经按约向您按揭贷款银行履行了连带保证责任……我公司今特致函贵方：自本通知到达贵方后，贵我双方于2014年9月6日所签之《商品房买卖合同》及补充协议即行解除，我公司有权向他人销售恒大新城3栋-2803号商品房……”。 另查明，案涉房屋已办理合同登记备案手续（备案号226140）、预购商品房预告登记及预告抵押登记。案涉房屋的不动产权尚未转移登记到郭盼盼、谢江名下。 上述事实，有双方当事人的身份信息及仁基公司的陈述、《商品房买卖合同》《补充协议》《个人购房借款/担保合同》、商品房买卖合同摘要、《催款通知书》《律师函》、韵达快递单及物流信息、工商银行草市支行个人贷款结清证明及还款证明等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以确认。 本院认为，仁基公司和郭盼盼、谢江签订《商品房买卖合同》和《补充协议》时，行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，《商品房买卖合同》和《补充协议》合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，以及仁基公司和郭盼盼、谢江在《补充协议》中的约定，现郭盼盼、谢江未按工商银行草市支行贷款合同规定期限偿还贷款，导致仁基公司承担了保证责任，故仁基公司有权解除《商品房买卖合同》和《补充协议》。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，以及仁基公司和郭盼盼、谢江在《补充协议》中关于“书面通知”的约定，仁基公司按照《商品房买卖合同》中确认的通讯地址于2019年12月23日向郭盼盼、谢江邮寄解除商品房买卖合同及补充协议的通知，已履行合同约定的通知义务，即产生合同解除的效力，故本院确认仁基公司与郭盼盼、谢江于2014年9月6日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》于2019年12月23日解除。对于仁基公司主张郭盼盼、谢江配合其到房产管理部门办理商品房买卖合同登记备案、所有权预告登记、抵押权预告登记注销手续的诉请，符合双方《补充协议》的约定，本院予以支持。对于仁基公司主张郭盼盼、谢江按总房款的30%支付违约金190748.1的诉请，郭盼盼、谢江未按合同履行义务构成违约，应当支付违约金，本院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、违约程度等因素，按总房款的15%计算违约金为95374.05元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，判决如下： 一、确认四川省仁基恒业投资有限公司和郭盼盼、谢江于2014年9月6日签订的《商品房买卖合同》及《恒大新城商品房买卖合同补充协议》于2019年12月23日解除； 二、郭盼盼、谢江于本判决生效之日起十五日内协助四川省仁基恒业投资有限公司前往温江区房产管理部门办理位于成都市温江区××道××号××幢××单元××层××号房屋的《商品房买卖合同》登记备案、所有权预告登记、抵押权预告登记手续的注销手续； 三、郭盼盼、谢江于本判决生效之日起十五日内支付四川省仁基恒业投资有限公司违约金95374.05元； 四、驳回四川省仁基恒业投资有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取5079元，由郭盼盼、谢江负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 舒 玲 二〇二〇年九月八日 书记员 陈卓婷