四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1302民初3555号 原告：胡家勇，男，1978年12月5日出生，汉族，住四川省仪陇县。 委托诉讼代理人：张楠，四川智典律师事务所律师。 被告：四川特艺房地产开发有限公司，住所地成都市武侯区一环路南四段********。 法定代表人：田增友，执行董事。 委托诉讼代理人：白中祺，四川由真律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒲真亮，四川由真律师事务所律师。 被告：刘斌，男，1983年1月29日出生，汉族，住广安市广安区。 第三人：余鹏，男，1972年10月11日出生，汉族，住南充市顺庆区。 原告胡家勇与被告四川特艺房地产开发有限公司（简称特艺房产公司）、刘斌、第三人余鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月8日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人张楠，被告特艺房产公司的委托诉讼代理人蒲真亮，被告刘斌，第三人余鹏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告胡家勇向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告特艺房产公司所签订的《“延福雅居”房屋买卖合同》有效；2、判令被告履行《“延福雅居”房屋买卖合同》并协助原告办理顺庆区延安巷39号附1号“延福雅居”1号楼1单元3层5号（不动产单元号：511303004010ＧＢ00001Ｆ00052258）房屋过户手续；3、判令被告刘斌与被告特艺房产公司所签订的《商品房买卖合同》无效并到南充市房地产管理局、南充市不动产登记中心解除该合同的网签；4、判令被告特艺房产公司从2018年5月7日起至办理房屋过户手续止以530051元为基数按每日千分之五计付违约金；5、案件受理费及财产保全费由被告承担。事实及理由：2014年，被告特艺房产公司与第三人余鹏签订合同编号为201411040521号《商品房买卖合同》，购买南充市顺庆区××巷××号××号“延福雅居”1号楼1单元3层5号房屋。2015年3月24日，南充市顺庆区人民法院（2015）顺庆民初字第1883号民事调解书解除了双方签订的《商品房买卖合同》，即案涉房屋的实际权利人为被告特艺房产公司。2018年5月7日，原告通过南充市道和房地产营销策划有限公司作为居间方与被告特艺房产公司签订《“延福雅居”房屋买卖合同》，原告购买位于南充市顺庆区××巷××号××号延福雅居1号楼1单元3层5号（不动产单元号：511303004010ＧＢ00001Ｆ00052258）房屋，购房总价款660051元，原告按照合同约定交纳房屋总价款的80%（即530051元）的购房款。后经原告核实：因第三人余鹏欠被告刘斌款项，第三人余鹏将该房屋以以房抵债形式抵偿给被告刘斌，并到不动产登记中心办理网签至刘斌名下。因第三人余鹏并非该房屋的实际权利人，其将房屋抵偿给被告刘斌的行为无效，二被告及第三人的行为已严重损害原告的合法权益。后经原告多次要求被告特艺房产公司办理房屋权属登记及过户登记手续无果。原告为维护其合法权益，故诉至法院提出上述诉请。 被告特艺房产公司辩称，案涉房屋是在被告特艺房产公司欠第三人余鹏工程款的情况下抵偿给第三人余鹏，第三人余鹏又欠被告刘斌的钱即过户给了被告刘斌。原告与被告特艺房产公司签订了房屋买卖合同属实。原告陈述其已入住该房屋，所以不存在交房的问题。房屋未过户的违约问题在买卖合同中已进行约定。原告持有买卖合同第四条明确案涉房屋系工程款抵押房，与原客户的相关手续在办理中；第十条约定现在签订的房屋买卖合同仅属签订正式合同前的定购合同，正式合同要在解除工程抵款应办理的一切手续后才通知原告签正式的房屋买卖合同及过户，现条件并没成就；第十一条约定被告特艺房产公司若没有将房屋出售给原告，仅仅是退还购房款并按所收购房款的百分之三支付违约金；该房屋买卖合同只是订购合同，不是正式合同。另被告刘斌以及第三人余鹏系特艺公司涉及非吸的债权人代表，根据合同约定，原、被告双方未达到签订正式商品房买卖合同以及网签的条件，同时原告与特艺公司签订的合同未约定交房时间。故原告的诉请不能得到支持。 被告刘斌辩称，在2004年、2005年的时候，被告刘斌通过第三人余鹏将钱借给被告特艺房产公司，特艺房产公司网签了十套房屋在第三人余鹏名下，并签订了购房合同，如被告特艺房产公司有钱就还钱，没钱就抵房。到2008年，被告特艺房产公司称要还钱，第三人余鹏放弃房屋，并书写书面材料，所以未去办网签，但后来根本就没还，于是同意将305和405号房屋抵偿给被告刘斌，双方签订买卖合同，且被告刘斌在305号房屋居住了几年，在2020年春节去的时候门才打不开，听说被人换了锁。后被告特艺房产公司未还款，被告刘斌通过广安市风险投资小组出函，广安亦作出判决，被告刘斌与特艺房产公司的买卖合同及网签是合法的。原告签订的订购合同，并且合同中明确房屋已网签给其他人，知晓房屋是有瑕疵的，如果原告愿意替特艺房产公司还款，愿意配合原告处理本案纠纷。 第三人余鹏述称，被告特艺房产公司找第三人与被告刘斌融资300万元，以十套房屋作抵押，网签在余鹏名下作为抵押手续。当时签订了抵押合同和借款合同。后来解除了十套房屋的买卖合同，说的是要还钱，但只还了6套房屋的钱即140万，其他4套就没解除，这4套包含案涉房屋。此后，第三人余鹏起诉被告特艺房产公司，要求还钱。经双方商量要将305号房屋网签过户给被告刘斌，处理资金欠款问题，2019年8月19日，被告特艺房产公司将案涉房屋抵偿给了刘斌，办理了网签，房管局也认可并已经可以办理房产证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无争议的证据本院予以确认并在卷佐证。结合本案证据，本院对相关事实确认如下： 2014年11月4日，被告特艺房产公司因开发修建位于南充市顺庆区××路××号“延福雅居”项目出现资金缺口，遂通过居间人广安盛投投资理财咨询有限公司向第三人余鹏借款300万元用于该项目，同时，为保障被告特艺房产公司能依约偿还借款，被告特艺房产公司与第三人余鹏签订抵押合同，约定以“延福雅居”项目中的十套房屋作抵押担保，其中双方签订了合同编号为201411040521号《商品房买卖合同》，并于2018年8月23日网签在第三人余鹏名下。2015年3月24日，被告特艺房产公司向南充市顺庆区人民法院提起诉讼，经被告特艺房产公司与第三人余鹏自行协商达成协议，请求法院予以确认，南充市顺庆区人民法院作出了（2015）顺庆民初字第1883号民事调解书，确认解除了双方签订的《商品房买卖合同》。2018年5月7日，原告通过南充市道和房地产营销策划有限公司作为居间方与被告特艺房产公司签订了《“延福雅居”房屋买卖合同》，原告购买了位于南充市顺庆区××巷××号××号延福雅居1号楼1单元3层5号（不动产单元号：511303004010ＧＢ00001Ｆ00052258）房屋，购房总价款660051元，原告按照合同约定交纳了房屋总价款的80%（即530051元）的购房款。此后，被告特艺房产公司向第三人余鹏偿还了借款160万元，尚欠140万元未清偿，第三人余鹏遂向四川省广安市广安区人民法院起诉，该院于2018年11月15日作出（2018）川1602民初3792号民事判决书，判决被告特艺房产公司偿还第三人借款140万元本息。判决后，因迟迟未能执行，第三人向广安市依法治理民间投融资风险领导小组指挥部办公室投诉，广安市依法治理民间投融资风险领导小组指挥部办公室于2019年8月5日向南充市房地产管理局寄发了《关于协调解决四川省广安市广安区追回人民法院民事判决书（2018）川1602民初3792号执行的函》，请求协助配合对305号、405号房屋在办理网签过户手续过程中对购房监管资金同意免交。2019年8月22日，南充市房地产管理局经召开局务会议，会议议定：1、由被告特艺房产公司与第三人余鹏共同申请或凭生效法律文书先解除原合同；2、重新确定新网签人后在该两套房屋无查封、无抵押等限制前提下，由被告特艺房产公司与新网签人员重新网签合同，对本次网签免资金监管。2019年8月19日，被告特艺房产公司向南充市房地产管理局作出关于南充市顺庆区××路××号“延福雅居”项目楼盘1栋1单元3层1-305号抵偿给客户代表刘斌、4层1-405号抵偿给客户代表杜孝琼的声明，表示同意将该两套房屋抵偿给两客户，请给予办理房屋过户相关手续，并承诺由此产生的一切后果由被告特艺房产公司承担。2020年1月17日，被告特艺房产公司与被告刘斌就案涉房屋签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，并到不动产登记中心变更了网签，变更网签至被告刘斌名下。2020年春节，原告将案涉房屋门锁更换并到被告特艺房产公司领取了购电卡及燃气卡。2020年5月26日，原告向顺庆区延福雅居物业交纳了5-6月份物业管理费。2020年6月6日，原告与案外人刘毅签订了《施工合同书》，拟对案涉房屋进行装修后正式入住。现因案涉房屋网签在被告刘斌名下，原告无法办理房屋过户登记手续引发本次诉讼。 另查明，南充市不动产登记中心登记信息载明：案涉房屋预告登记于权利人刘斌，登记时间为2018年8月23日，不动产登记证明号为20200117115309。查封登记信息为：案涉房屋于2020年5月7日被预查封，申请人为胡家勇。 本院认为，一、原告与被告特艺房产公司所签订的《“延福雅居”房屋买卖合同》的认定。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”、第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。原、被告于2018年5月7日签订的《“延福雅居”房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人应当恪守履行。同时，案涉合同载明了出卖人及买受人情况、商品房基本状况、商品房销售方式、付款方式、违约责任等，已经具备商品房买卖合同的主要条款及履行条件，加之被告已按照合同约定收受购房款，故案涉《“延福雅居”房屋买卖合同》应为商品房买卖合同。 二、被告刘斌以及第三人余鹏与被告特艺房产公司之间的《商品房买卖合同》的认定以及对《“延福雅居”房屋买卖合同》的影响。 本案查明：1、第三人余鹏与被告特艺房产公司存在借款关系，约定以“延福雅居”项目中的十套房屋作抵押担保，其中双方签订合同编号为201411040521号《商品房买卖合同》，并于2018年8月23日网签在第三人余鹏名下；2、本院作出了（2015）顺庆民初字第1883号民事调解书，确认解除了上述签订的《商品房买卖合同》；3、因第三人余鹏所享有债权中包含被告刘斌应收债权，2020年1月17日，被告特艺房产公司与被告刘斌签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，并到不动产登记中心变更了网签，变更网签至被告刘斌名下。通过上述事实可以确认，该《商品房买卖合同》的目的不在于取得涉案房屋的所有权而在于利用签订买卖合同的形式为其之间的借款提供担保，其情形符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”中载明的“买卖合同”特征。进而言之，即使被告的行为构成“一房二卖”，原告要求被告履行合同权利也应优先保护，其理由为：1、原告签约在先，被告刘斌签订在后，第三人余鹏与特艺房产公司的合同已依法解除；2、原告已交纳总房款80%，3、现案涉房屋实际占有人为原告。与之相较，1、被告刘斌的债权双方未予清算，欠款金额尚待进一步确认；2、被告刘斌以及第三人余鹏无实际交付房款的事实；3、第三人及被告的《商品房买卖合同》虽具备合同备案登记，但未办理权属证书，且刘斌房屋预告登记时间早于合同签订时间，预告登记存疑，并因三个月内未申请登记而失效。综上，第三人及被告与特艺房产公司签订的《商品房买卖合同》实为贷款担保，不能对抗成立在先的原告与被告特艺房产公司之间的房屋买卖合同关系，不影响《“延福雅居”房屋买卖合同》的履行。故对原告主张确认合同有效并协助办理房屋过户手续的诉请，本院予以支持。另原告主张确认被告刘斌与被告特艺房产公司所签订的《商品房买卖合同》无效并解除该合同网签的诉请，因与本案处理结果无实质影响，故本院不作评判。 三、被告特艺房产公司是否应当承担违约责任。 《中华人民共和国合同法》一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”就本案而言，双方签订的《“延福雅居”房屋买卖合同》未对办证时间以及逾期办证违约责任进行相关约定，原告的主张无合同依据，故关于原告主张特艺房产公司承担逾期办证违约责任的主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第二十条第二款：“ 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下： 一、确认原告胡家勇与被告四川特艺房地产开发有限公司于2018年5月7日签订的《“延福雅居”房屋买卖合同》合法有效； 二、被告四川特艺房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告胡家勇办理位于南充市顺庆区××巷××号××号“延福雅居”1号楼1单元3层5号（不动产单元号：511303004010ＧＢ00001Ｆ00052258）房屋产权过户登记手续； 三、原告胡家勇于判决生效之日起三十日内向被告四川特艺房地产开发有限公司支付房屋余款130000元； 四、驳回原告胡家勇的其他诉讼请求。 本案诉讼费4550元、保全费1770元，被告四川特艺房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  陈叙瑺 二〇二〇年九月七日 书记员  张筱妍