福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽民再221号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：福建伯恩物业集团有限公司宁德分公司，住所地福建省宁德市东侨经济技术开发区曲尺塘路**三盛海德公园**楼**。 法定代表人：何祥文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林民全，福建通民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：游晓玲,福建通民律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：刘杰，男，1993年10月8日出生，汉族，住福建省宁德市东侨经济开发区。 再审申请人福建伯恩物业集团有限公司宁德分公司（以下简称伯恩物业宁德公司）因与被申请人刘杰物业服务合同纠纷一案，不服福建省宁德市中级人民法院（2019）闽09民终484号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年5月25日作出（2019）闽民申4621号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 伯恩物业宁德公司申请再审称，（一）二审法院未审查案涉《前期物业服务合同》中关于0.2元/月/平方米提升增值服务项目的合同条款是否合法有效，直接将东侨经济技术开发区工商行政管理局作出的行政处罚决定书作为本案唯一的定案依据，属适用法律错误。案涉《前期物业服务合同》系经合同双方当事人协商一致订立，反映双方真实意思表示，讼争合同条款并未排除或限制相对方的权利，减轻或免除伯恩物业宁德公司的责任，应认定为合法有效合同。伯恩物业宁德公司已对收费标准条款进行了特别标识和提示，《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条关于价格条款的规定，系应消费者要求予以说明，并未要求物业公司主动说明。即便伯恩物业宁德公司因未履行告知增值服务内容的义务而被行政处罚，也只是行政主管部门对企业经营行为的处理，不存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定合同无效的情形，不能依此认定讼争合同条款无效。（二）伯恩物业宁德公司已实际提供相应的提升增值服务，刘杰应当依约支付物业服务费用。增值服务项目是伯恩物业宁德公司根据小区特殊地理环境，在征得广大业主同意的情况下提供，多数业主已依约支付相应物业服务费。伯恩物业宁德公司按1.8元/月/平方米收取物业服务费，符合2014年12月1日实施的《宁德市区普通住宅前期物业服务等级标准及指导性收费标准》相关规定，并未损害业主权益。综上，请求依法对本案进行再审，撤销二审判决，维持一审判决。 刘杰提交意见称，（一）案涉《前期物业服务合同》中关于0.2元/月/平方米提升增值服务项目的合同条款没有明确包括具体哪些增值服务项目，业主是在不知情的情形下被迫签订合同，伯恩物业宁德公司并未与业主协商，且宁德市东侨经济技术开发区工商行政管理局已作出行政处罚决定，明确该条约定系格式条款，故伯恩物业宁德公司只能按照1.6元/月/平方米收取物业服务费。（二）伯恩物业宁德公司实际提供的物业服务与承诺的质量大相径庭，物业服务管理也存在诸多瑕疵，更谈不上提供增值服务。伯恩物业宁德公司存在严重违约行为，不应足额收取物业费和违约金。综上，伯恩物业宁德公司的再审请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。 伯恩物业宁德公司向一审法院起诉请求：判令刘杰向伯恩物业宁德公司支付拖欠的物业费、违约金共计7108.38元（其中物业费5597.16元及逾期付款违约金1511.22元，违约金以刘杰每月应缴纳物业费数额为基数，从逾期之日起至相应物业费付清之日止，按月利率2%计算，现暂计至2018年8月止的违约金）。 一审法院认定事实：1.刘杰是福建省宁德市东侨经济开发区曲尺塘路8号三盛海德公园138幢705室的业主，房产建筑面积111.05㎡。 2.2014年2月18日，伯恩物业宁德公司与刘杰签订《前期物业服务合同》，合同约定：前期物业管理服务期限自2014年10月31日起至三盛海德公园小区业委会/业主大会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效为止；物业收费标准为小高层（洋房）/高层1.8元/月/平方米（含0.2元/月/平方米的提升增值服务项目）；交费时间为物业服务费自房屋交付使用之日起计收，刘杰应于每月5日前向伯恩物业宁德公司交纳上月度物业服务费，逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，应缴纳欠款总额的千分之五的违约金。2015年12月31日，刘杰签订房屋交付验收表。 3.刘杰于2016年5月至2018年8月间未缴纳物业费5597元（111.05㎡×1.8元/月/平方米×28个月）。 4.伯恩物业宁德公司经营范围为物业管理、房产租售代理。2016年12月15日，伯恩（福建）物业管理有限公司宁德分公司名称变更为福建伯恩物业管理股份有限公司宁德分公司。 5.2018年4月19日，宁德市东侨经济技术开发区工商行政管理局认为“当事人未履行告知义务，利用格式合同条款约定物业费收费标准为1.8元/月·平方米（含0.2元/月·平方米的提升增值服务项目）的行为，违反了《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条第一款、第二款及《侵害消费者权益行为处罚办法》第十二条第四项的规定”，对伯恩物业宁德公司作出“责令当事人改正违法行为，并做罚款人民币6000元”的行政处罚。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。伯恩物业宁德公司领取了从事物业服务活动的营业执照，符合从事物业管理活动的资格，刘杰与伯恩物业宁德公司签订的《前期物业服务协议》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。关于涉案物业服务合同中关于0.2元/月/平方米的增值服务费条款是否无效的问题，上述条款并不符合《中华人民共和国合同法》第四十条规定的条款无效的情形，且伯恩物业宁德公司提供的证据可证实其已经提供相应的增值服务，故刘杰主张增值服务费条款无效的抗辩理由，与事实和法律不符，不予支持。关于伯恩物业宁德公司是否违约的问题，综合双方诉辩意见和提交的证据，刘杰提出的物业管理不到位、存在管理瑕疵等问题，不足以证明伯恩物业宁德公司存在违约行为，也不足以构成其免除交费义务的抗辩事由，故对刘杰该项主张不予支持。伯恩物业宁德公司已依约提供物业服务，刘杰作为小区业主应依约向伯恩物业宁德公司交纳物业服务费，伯恩物业宁德公司要求刘杰支付欠缴的物业服务费，有事实和法律依据，予以支持。刘杰未按时交纳物业服务费构成违约，伯恩物业宁德公司主张按照月2%计算违约金，与法不悖，予以支持。据此，判决：刘杰应于判决生效之日支付伯恩物业宁德公司2016年5月至2018年8月期间物业服务费人民币5597元及偿付逾期付款违约金（以刘杰每月应交纳物业费数额为基数，从逾期之日起至相应物业服务费付清之日止，按月利率2%计算）。 刘杰上诉请求：撤销一审判决，并改判驳回伯恩物业宁德公司的诉讼请求。 二审中，伯恩物业宁德公司提交了2016年7月1日至2017年12月31日止的财务票据及明细，以证实其有实际提供增值服务。刘杰质证认为，对该证据的真实性不认可。 二审法院对当事人争议的事实认定如下： 关于伯恩物业宁德公司向刘杰收取0.2元/月/平方米的提升增值服务项目费用是否具有法律依据的问题：虽然双方当事人于2014年2月18日签订的《前期物业服务合同》约定：前期物业管理服务期限自2014年10月31日起至三盛海德公园小区业委会/业主大会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效为止；物业收费标准为小高层（洋房）/高层1.8元/月/平方米（含0.2元/月/平方米的提升增值服务项目），但宁德市东侨经济技术开发区工商行政管理局已于2018年4月19日对伯恩物业宁德公司作出了行政处罚，认为“当事人未履行告知义务，利用格式合同条款约定物业费收费标准为1.8元/月·平方米（含0.2元/月·平方米的提升增值服务项目）的行为，违反了《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条第一款、第二款及《侵害消费者权益行为处罚办法》第十二条第四项的规定”，对伯恩物业宁德公司作出“责令当事人改正违法行为，并做罚款人民币6000元”的行政处罚。因该行政处罚系有关职能部门依法制作并已生效，且系在二审法院（2017）闽09民终459号判决之后新出现的事实，故依法应予认定。据此，应确认伯恩物业宁德公司不能依据《前期物业服务合同》向刘杰收取含0.2元/月·平方米的提升增值服务项目费用。 刘杰称其同意按1.6元/月·平方米标准交纳物业费用，但未举证证实其已按此向伯恩物业宁德公司交纳物业费用，故其应向伯恩物业宁德公司支付2016年5月至2018年8月间未缴纳物业费4975元（111.05㎡×1.6元/月/平方米×28个月）并偿付逾期付款违约金（以刘杰每月应交纳物业费数额111.05㎡×1.6元/月/平方米为基数，从逾期之日起至相应物业服务费付清之日止，按月利率2%计算）。 二审法院认为，刘杰关于伯恩物业宁德公司不应收取其0.2元/月/平方米的提升增值服务项目费用的上诉主张，有宁德市东侨经济技术开发区工商行政管理局于2018年4月19日对伯恩物业宁德公司作出的行政处罚可支持其主张，故应予认定。刘杰的其余上诉主张，无事实和法律依据，不应予支持。一审判决认定伯恩物业宁德公司可依据《前期物业服务合同》向刘杰收取0.2元/月/平方米的增值服务项目费用，系属不当，应予纠正。 综上所述，刘杰的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：变更福建省蕉城区人民法院（2018）闽0902民初5316号民事判决为刘杰应于判决生效之日支付伯恩物业宁德公司2016年5月至2018年8月期间物业服务费人民币4975元（111.05㎡×1.6元/月/平方米×28个月）并偿付逾期付款违约金（以刘杰每月应交纳物业费数额111.05㎡×1.6元/月/平方米为基数，从逾期之日起至相应物业服务费付清之日止，按月利率2%计算）。 再审期间，伯恩物业宁德公司提交2016年7月1日至2017年12月31日期间提供增值服务的相应费用发票，证明其有提供家政服务和便民巴士服务。刘杰质证认为，便民巴士还有其他用途，费用不应由业主承担。本院经审查认为，该组证据中大部分已在一、二审时提供且证明对象一致，不属于再审期间新的证据，故不予审查。双方当事人对一、二审查明的事实均无异议，本院予以确认。 另查明，2019年9月19日,伯恩物业宁德公司（原名称为福建伯恩物业管理股份有限公司宁德分公司）变更名称为福建伯恩物业集团有限公司宁德分公司。 本院再审认为，本案双方当事人的争议焦点在于伯恩物业宁德公司能否依约向刘杰收取0.2元/月/平方米提升增值服务项目的物业服务费。案涉《前期物业服务合同》虽然系伯恩物业宁德公司预先拟定可重复使用的格式合同，但该合同系经双方当事人签字确认，反映双方真实意思表示，合同中有关“物业收费标准为小高层（洋房）/高层1.8元/月/平方米（含0.2元/月/平方米的提升增值服务项目）”的约定，没有违反法律、行政法规的强制性规定，伯恩物业宁德公司已对该收费标准条款作出特别标识和提示，本案也不存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，应当认定该条约定合法有效，对双方当事人均有约束力，合同当事人应当按照约定履行合同义务。宁德市东侨经济技术开发区工商行政管理局对伯恩物业宁德公司作出的行政处罚决定书载明“若当事人将前期物业服务费制定为1.8元/月/平方米（含0.2元/月/平方米的提升增值服务项目），应当履行告知义务，在合同中对0.2元/月/平方米的收费具体为哪些增值服务项目进行说明”，但并未明确伯恩物业宁德公司不能按照1.8元/月/平方米收取物业服务费，刘杰不能依此作为其不履行合同约定的抗辩事由。伯恩物业宁德公司已提供证据证明其提供了相应的物业服务，刘杰虽有异议认为伯恩物业宁德公司提供的物业服务存在诸多瑕疵，但未能提供相应证据证明其主张。因此，伯恩物业宁德公司要求刘杰按照合同约定的1.8元/月/平方米的收费标准交纳物业服务费，于法有据，应予支持。二审判决认定伯恩物业宁德公司不能依据合同约定向刘杰收取0.2元/月/平方米的增值服务项目费用，适用法律错误，应予纠正。 综上所述，伯恩物业宁德公司的再审请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款规定，判决如下： 一、撤销福建省宁德市中级人民法院（2019）闽09民终484号民事判决； 二、维持福建省宁德市蕉城区人民法院（2018）闽0902民初5316号民事判决。 本案一审案件受理费50元，减半收取为25元，由刘杰负担；二审案件受理费50元，由刘杰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 卢椰枫 审 判 员 陈 曦 审 判 员 陈 梁 二〇二〇年九月三十日 法官助理 朱 彤 书 记 员 陈思航 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。 原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。