福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽民终34号 上诉人（一审原告，案外人）：陈道兴，男，1963年4月1日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：陈凤娟，福建品同律师事务所律师。 被上诉人（一审被告，申请执行人）：福州市晋安区新店镇浮村村民委员会，住所地福建省福州市晋安区新店镇浮村。 法定代表人：钱亨贵,该村委会主任。 委托诉讼代理人：陈尔珠，福建汇德律师事务所律师。 一审第三人（被执行人）：福建永辉房地产开发有限公司，住所地福建省福州市五一中路**民航广场**。 法定代表人:林麟，该公司执行董事。 一审第三人（被执行人）：福建金城大酒店有限公司，住所地福，住所地福建省福州市新店镇金城投资区v> 法定代表人：陈道旺，该公司负责人。 上诉人陈道兴因与被上诉人福州市晋安区新店镇浮村村民委员会（以下简称浮村村委会）及一审第三人福建永辉房地产开发有限公司（以下简称永辉公司）、福建金城大酒店有限公司（以下简称金城公司）案外人执行异议之诉一案，不服福建省福州市中级人民法院（以下简称福州中院）(2018)闽01民初817号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈道兴不服一审判决，上诉请求：撤销（2018）闽01民初817号民事判决，改判支持陈道兴的一审诉讼请求或者发回重审。事实和理由：（一）陈道兴已支付全部购房款。陈道兴提交了购买案涉房产的盖有永辉公司公章的购房款收据，永辉公司亦在（2017）闽01执异234号案件中表示认可。该收据与双方签订的《商品房预售合同》相互印证，足以证明陈道兴已经支付了全部价款。浮村村委会主张按涉房款数额较大，陈道兴在1999年用现金支付房款不符合交易习惯。对此，陈道兴认为，第一，从支付能力上，根据陈道兴提供其名下1998-2005年期间的财产信息，足以证明陈道兴当年具有现金支付能力。第二，从交易习惯上，基于1999年民间交易市场银行转账的不便利性，自然人现金方式的交易非常普遍。第三，从实务经验上，收款收据一般都是在收到购房款后出具，如果没有收款则根本没有必要出具收款收据。当年买房付款都是出具收款收据，过户的时候才能拿到发票，永辉公司也都是这样做的。综上，应认定陈道兴确已支付全部房款。（二）案涉房产是非因陈道兴自身原因未办理过户登记的。根据《商品房预售合同》第3、7条，可知永辉公司系办理房屋过户的履行义务方，而非陈道兴。由于永辉公司未按约履行过户义务，陈道兴多次积极催促其办理过户手续，2009年7月15日及2015年9月13日的《催告函》足以证明。根据《福州市房屋（转移）登记申请表》及房屋登记簿可知，永辉公司于2010年5月25日才办理权属登记，即房屋于2010年5月才具备过户条件。2010年至2016年期间，永辉公司将案涉产权证遗失，其于2016年12月16日才向不动产登记中心申请补办，并于2017年1月26日取得新的案涉产权证。为保证房屋顺利过户登记，陈道兴要求永辉公司向其交付新产权证原件。陈道兴拿到新产权证后，在准备办理房屋过户相关手续期间，案涉房产却被法院于2017年4月20日裁定查封。以上事实足以证明系永辉公司长期怠于履行过户义务才导致案涉房产未依法办理过户登记，而非陈道兴自身原因导致。陈道兴已积极催促永辉公司办理过户，并无过错。根据2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条第二款规定，陈道兴已经向永辉公司催促办理过户登记，符合非因买受人自身原因未办理过户登记的要件。(三)陈道兴与永辉公司存在真实的商品房交易，有《商品房预售合同》等证据相互印证，而一审法院以双方之间系兄弟关系而否认商品房交易的真实性，属主观判断，缺乏法律依据。（四）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条意在保护已经履行了全部实质义务的买方，判决陈道兴对案涉房产享有足以排除强制执行的权益，更符合立法本意，维护市场交易秩序的稳定。《执行异议和复议规定》第二十八条中对未办理过户登记的房屋买受人的权利对执行程序的影响做了规定。该条规定的购房者的权利虽然不是法律意义上的物权，但属于一种值得法律予以保护的一种权利。永辉公司于1999年交付房屋后，陈道兴将房产出租获益，长期占有使用案涉房产长达20年,结合陈道兴全部支付房款及已多次请求永辉公司办理过户这几个方面看，其权利已接近于物权。考虑到办理过户手续的困难，以及民间对事实物权的认可，此种情况下应认可陈道兴已经取得了相当于物权的权利。陈道兴提供了缴纳水电费以及长期将案涉房屋出租并收取租金的相关证据，并提供居委会出具的居住证明进一步证明对案涉房屋享有实际权利。前述证据因其时间的连续性客观上很难在诉讼阶段进行伪造，是陈道兴对于案涉房屋存在连续实际控制的最好证明。另，金银城广场2#110单元与陈道兴妻子名下两处房产打通为一体，并由陈道兴长期出租给他人使用，亦足以证明陈道兴长期合法占有使用案涉房产的事实。（五）陈道兴对案涉房屋买卖的事实、付款事实、长期占有使用的事实均提供系列证据及相应的原件予以佐证。该系列证据在性质上属于原始证据、直接证据，在浮村村委会未能提供更有力的证据直接否认前述事实的情况下，应将其作为认定陈道兴与永辉公司之间存在商品房买卖法律关系依据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条有关证据证明力认定原则的规定，陈道兴提供的用以证明案涉房屋买卖的事实、付款事实、长期占有使用的事实的证据在性质上属于原始证据、直接证据，应当重视其相对于传来证据、间接证据所具有的较高证明力，应将其作为认定陈道兴与永辉公司之间存在商品房买卖法律关系依据。浮村村委会若要否定这些书面证据所体现的法律关系，必须提供更有力的证据佐证陈道兴与永辉公司之间存在隐藏法律关系，否则应承担举证不能的法律后果。现浮村村委会仅依据永辉公司的工商内外档信息中载明的永辉公司的股东为香港冠都国际集团有限公司（以下简称香港冠都），而陈道兴的哥哥陈道旺为香港冠都的法定代表人，主张陈道旺为永辉公司的实际控制人，永辉公司为逃避债务与陈道兴恶意串通提起执行异议之诉，明显证据不足。根据《中华人民共和国公司法》第二百一十七条第三款的规定，“实际控制人，是指虽不是公司的股东，但通过投资关系、协议或者其他安排，能够实际支配公司行为的人”。法定代表人与实际控制人不同的概念，浮村村委会不应混为一谈。实务中一般通过股权占比及在公司管理决策权作为认定实际控制人的标准。根据陈道兴提供的香港冠都2017年《周年申报表》可知，该公司的董事长及大股东均为王界斌，王界斌才是该公司的实际控制人而非陈道旺，即陈道旺无权实际支配永辉公司行为，又何谈与陈道兴恶意串通逃避债务。（六）根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款的规定，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、第七十二条，基于本案查明的事实，陈道兴在形式上符合了司法解释对业主的界定，只是没有办理过户登记，陈道兴对房屋的物权期待权已具有一定的物权是可以确定的。综上，陈道兴已提交充分证据证明其已经支付了全部购房款，案涉房屋未办理过户登记非因其自身原因导致。同时，永辉公司对前述事实亦予以认可。因此陈道兴已完成举证义务且其举证已达到高度盖然性标准，应认定陈道兴已经支付了购房款，案涉房屋未办理过户登记非因其原因导致。依据《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条规定，陈道兴对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。 浮村村委会答辩称：（一）案涉房产的查封过程。1.2010年5月25日，永辉公司向福州市房地产交易登记中心申请办理案涉房产金银城广场2＃楼一层03＃、04＃店面以及二层110单元《房屋所有权证》。2.2010年，陈道兴以配偶陈秀华名义购买的金银城广场3＃楼112、113单元办理了《房屋所有权证》。3.2015年4月30日，浮村村委会向福州中院起诉永辉公司解除租赁合同纠纷一案，本案于2017年3月初生效。4.2016年12月16日，永辉公司以案涉三套房产所有权证遗失为由，向福州市不动产登记中心申领补证。5.2017年3月12日，浮村村委会向福州中院申请强制执行。2017年5月份，福州中院依法查封登记在永辉公司名下的金银城广场2＃楼一层03＃、04＃店面及二层110单元房产。（二）案涉房产登记在永辉公司名下，为永辉公司财产，福州中院执行措施并无不当。同时，陈道兴的起诉不符合《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条的规定，不享有排除强制执行的权利。1.位于福州市晋安区××路××号××广场××＃楼××层××层××单元，房屋所有权均登记在永辉公司名下，为永辉公司财产，福州中院执行措施并无不当，陈道兴提出的执行异议没有任何事实与法律依据。2.陈道兴的异议不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第一项规定。首先，陈道兴提供的《商品房预售合同》签订时间均为1999年，此时案涉房产尚处于预售状态，根本无法明确案涉房产的私有面积与公摊面积，但预售合同中载明的私有面积、公摊面积与房屋登记簿上完全一致。同时，福州市房地产档案馆出具的2010年5月9日的房屋登记申请表中，明确记载案涉房产为未销售而予以确权，上述证据都充分证明案涉房产并不存在销售情况，其所有权人为永辉公司。其次，根据陈道兴提供的预售合同，该合同约定其应当在合同签订后三日内缴纳定金，但其并未提供定金缴纳凭证。同时，根据约定，预售合同应当提交福州市房地产管理局备案，该合同同样未进行登记备案。值得注意的是，陈道兴仅仅提供了收款收据，欲证明其支付了购房款，但收款收据并非商品房预售的正规发票，与法律规定严重不符。以上种种意见均表明陈道兴提供的《商品房预售合同》为虚假合同，案涉房产不存在销售情况。综上，陈道兴在福州中院对案涉房产查封之前不存在合法有效的买卖合同。3.陈道兴未支付购房款，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第三项之情形。陈道兴向一审法院提交了三份收款收据，欲证明其已经支付了案涉房产的购房款，但该收款收据恰恰证明其未支付购房款。首先，三份收款收据并非商品房销售正规发票，不符合法律法规的规定；其次，三套案涉房产，1999年销售总价为329521元，相当于如今的数百万元，陈道兴主张以现金方式交付329521元购房款不符合交易习惯。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条规定：现金支付购房款的，应对购房款来源等事实予以查实，在此基础上才能对购房人是否对房屋享有排除强制执行的权利做出认定。本案原审听证中，永辉公司同意限期向一审法院提交进账单等凭证。但永辉公司在法庭限定期限内拒不提交进账单证，足以证明陈道兴与永辉公司之间的买卖合同是虚假的，陈道兴从未向永辉公司支付过任何购房款。4.陈道兴因自身过错未办理案涉房产权属登记手续，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第四项的情形。陈道兴主张案涉房产因永辉公司的原因未办理权属登记明显与事实不符。陈道兴原审中提交的福州市房地产档案馆材料可知，案涉房产于2001年5月份办理了总登手续，并于2010年办理了权属登记，且永辉公司在办理权属登记时，明确表示案涉房产未销售而以保留产权的方式办理权证。同时，同一个小区的房屋，均能办理权属登记手续，为何唯独异议的三套房产不能办理权属登记手续？金银城广场3＃楼112、113单元权属均能顺利登记在陈道兴配偶陈秀华的名下，足以证明即使陈道兴与永辉公司之间存在商品房买卖合同关系，也因陈道兴未及时履行通知办证的义务，导致房产权属未予登记，陈道兴自身对于未办理案涉房产权属登记手续存在重大过错。值得注意的是，浮村村委会提供的福州市房地产档案馆出具的《房屋登记簿》可知，永辉公司于2010年5月25日办理了案涉房产的房屋所有权证。陈道兴提供的福州市不动产登记中心出具的《福州市不动产登记和房屋交易申请表》及《权证遗失申请补证具结书》可知，永辉公司以权证遗失为由，于2016年12月16日向福州市不动产登记中心申请补证。如果陈道兴于2009年7月15日及2015年9月13日向永辉公司送达了办理权证的催告函，陈道兴与永辉公司理应立即着手办理案涉房产的所有权证。从永辉公司于2016年12月16日向福州市不动产登记中心申请补证即可证实，案涉房产不存在买卖事实。退一步说，陈道兴明知案涉房产未办理所有权证，且能够向永辉公司送达办证催告函，但双方签订预售合同至今20年却未通过诉讼程序要求永辉公司配合办理案涉房产的不动产权证，明显存在重大过错，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条的情形，不具有排除执行的权利。5.陈道兴及其配偶名下有多套可供居住的房产，诉争房产并非唯一用于居住的房屋，陈道兴的起诉不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第（二）项之规定，不具有排除执行的权利。首先，案涉房产中的金银城广场2＃楼03、04店面，在规划性质上属于商铺，具有投资属性，不属于消费者生存权保护的范畴。其次，如何理解“买受人名下”。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条规定，对于“名下”应当作宽泛的理解，应当将买受人、实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女作一并考虑。只要三者之一名下有房屋，即可视为已有居住用房。原审中，陈道兴自认案涉房屋同一小区即金银城广场3＃楼112、113单元均为其所有，产权登记在其配偶陈秀华名下。同时，陈道兴家庭成员在金银城广场其他楼栋中尚有其他房产用于居住，陈道兴的情形不符合上述司法解释第二十九条的规定，依法应驳回其诉讼请求。（三）永辉公司由陈道旺实际控制，而本案陈道兴为陈道旺的亲兄弟，陈道兴提起异议之诉完全是与永辉公司恶意串通，干扰正常执行程序，以达到损害浮村村委会合法权益的目的。综上，案涉房产为永辉公司财产，永辉公司为了达到逃避法定债务的目的，与陈道兴恶意串通，伪造《商品房预售合同》，但这并不能证明案涉房产为陈道兴所有。恳请二审法院依法驳回陈道兴的上诉请求，维持一审判决，维护浮村村委会的合法权益。 陈道兴向一审法院起诉请求：不得执行坐落于福州市晋安区××镇××路××号××广场××＃楼××单元［房产权证号：闽（2017）福州市不动产权第900××2号］、2＃楼03店面［房产权证号：闽（2017）福州市不动产权第900××8号的房产］、2＃楼04店面［房产权证号：闽（2017）福州市不动产权第900××3号］的房产；2.确认原告对前述房产享有所有权。 一审法院认定事实：一审法院于2018年4月23日作出（2017）闽01执异234号执行裁定书，查明的事实如下，浮村村委会诉金城公司、永辉公司租赁合同纠纷一案，于2016年3月29日作出的（2015）榕民初字第999号民事判决书，经福建省高级人民法院于2016年12月1日作出的（2016）闽民终1234号民事裁定书，已经发生法律效力。该判决确定，一、确认浮村村委会与永辉公司、金城公司之间的租赁合同关系已于2015年3月31日解除；二、金城公司、永辉公司应于判决生效之日起十日内将讼争租赁房产交还于浮村村委会，并向浮村村委会支付从2014年4月1日起至实际交还之日的租金及滞纳金（租金具体为：2014年4-6月租金29.42296875万元，2014年7-9月、2014年10-12月、2015年1-3月、2015年4-6月、2015年7-9月、2015年10-12月、2016年1-3月租金各为30.38765625万元，即暂计至2016年3月31日的租金总额为242.136563万元；滞纳金具体为，以上述各期欠缴租金为基数，按月2%的标准，分别从各季度届满的次月第11日起计至实际付款之日止，即上述各期租金的滞纳金分别从2014年7月11日、10月11日、2015年1月11日、4月11日、7月11日、10月11日、2016年1月11日、4月11日起计付；此后的租金及滞纳金仍按合同约定计付）。前述判决生效后，由于金城公司、永辉公司未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人浮村村委会向一审法院申请强制执行，一审法院依法立案执行。在执行过程中，一审法院于2017年4月20日作出（2017）闽01执362号执行裁定书，并于2017年5月2号向福州市不动产登记和交易中心送达（2017）闽01执行裁定书及协助执行通知书，查封了被执行人永辉公司名下位于晋安区××镇××路××号××广场××＃楼××单元［房产权证号：闽（2017）福州市不动产权第900××2号］、晋安区××镇××北路80号金银城广场2＃楼03店面［房产权证号：闽（2017）福州市不动产权第900××8号］、晋安区××镇××北路80号金银城广场2＃楼04店面［房产权证号：闽（2017）福州市不动产权第900××3号］。一审法院于2017年8月1日作出了（2017）闽01执362号查封公告与限期履行通知书，并于2017年8月1日将该公告粘贴公示于不动产所在地的显著位置。后，案外人陈道兴对（2017）闽01执362号执行裁定书不服，于2017年9月5日向一审法院提交了执行异议申请书，以其已于1999年6月27日向被申请人永辉公司购买了上述房产为由，请求中止执行，解除对上述房产的查封，并协助案外人陈道兴继续办理将上述不动产转让登记至其本人名下的手续。上述案涉房产于2001年5月份由永辉公司办理了总登手续，永辉公司并于2010年办理了权属登记。另查，案外人陈道兴提交的案涉《商品房预售合同》载明其于1999年6月27日向永辉公司购买坐落于福州市晋安区××镇××路××号××广场××＃楼××单元××＃楼××＃楼××店面，并约定福州市晋安区××镇××路××号××广场××＃楼××单元价格为176661元，福州市晋安区新店镇福飞北路80号金银城广场2＃楼03店面价格为34155元，福州市晋安区新店镇福飞北路80号金银城广场2＃楼04店面价格为118705元。案外人陈道兴提交的《收款收据》记载1999年7月29日永辉公司向其出具购房款收据。永辉公司的证明书，体现永辉公司于2010年12月出具证明上述案涉房产及店面属于陈道兴所有。目前案涉房产中的2＃楼03店面、2＃楼04店面目前由案外人陈道兴占有使用；金银城广场2＃110单元房产与3＃112、113单元房产打通为一体，且目前由案外人陈道兴出租他人使用。案外人陈道兴自认金银城广场3＃112、113单元房产目前登记在其妻子陈秀华名下，该房产于2010年5月办理了权属登记手续。在2017年11月27日听证中，一审法院要求被执行人永辉公司在5日之内提供永辉公司一期公摊面积证明材料、及购房款相关入账凭证，但其未提供。 一审法院认为，根据《执行异议和复议规定》第二十五条关于“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……”的规定，不动产的权属依法应当依据登记情况认定。根据涉诉房产《房屋所有权证》记载的登记信息，涉诉房产系永辉公司所有，一审法院依法对被执行人永辉公司上述房产予以查封、拍卖，符合法律规定。此外,根据《中华人民共和国物权法》第十四条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，原告关于确认案涉房产的所有权的诉讼请求，缺乏法律依据，不予支持。陈道兴提交案涉《商品房预售合同》，主张对涉诉房产享有足以排除强制执行的民事权益，但其提交的证据不能证明其已实际交付了购房款。且涉诉房产于2010年5月后已可办理产权登记，而陈道兴未能合理解释其涉诉房产查封前未办理案涉房产物权登记，亦未能举证证明其系非自身原因未办理涉诉房产的相关物权登记手续。故本案不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的足以阻却执行的要件。而且，结合陈道兴兄弟陈道旺系金辉公司法定代表人和永辉公司股东香港冠都国际集团有限公司法定代表人的事实，陈道兴主张其与永辉公司之间的商品房交易是否属实存疑，故陈道兴相关诉讼请求不予支持。综上，依照《执行异议和复议规定》第二十五条、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决驳回陈道兴的诉讼请求。 本院经审理查明，除陈道兴认为一审判决遗漏确认陈道兴与永辉公司是否存在商品房买卖关系以及陈道兴已经长期占有并使用案涉房产的事实外，双方当事人对一审查明的其余事实没有异议，对于双方没有异议的事实，本院予以确认。 另查明，案涉《商品房预售合同》项下《须知》第2条载明“预购人应当将预购款解交预售款监管银行，以保证预购款投入本项目的相关工程建设，并防止因抵押权等他项权利的认定，造成预购人权利不能得到有效保障”，第3条载明“双方签约后一个月内，应持本合同向福州市房地产交易管理所登记备案”。第十三条约定，乙方（陈道兴）在实际接收该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方（永辉公司）给予协助。如若因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起30天内办理房地产交易监证，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起30天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的1%赔偿乙方损失。 二审期间，陈道兴提供证据1.《福州市房屋（转移）登记申请表》及房屋登记簿，用于证明永辉公司于2010年5月25日才办理权属登记，即房屋于2010年5月才具备过户条件。证据2.福州市不动产登记和房屋交易申请表、权证遗失申请补证具结书、新的不动产证，用于证明永辉公司将案涉房产不动产权证遗失，永辉公司于2016年12月16日向福州市房地产档案馆申请补证。2017年1月26日案涉房产的新产权证才办理下来。长期未能办理过户是因为永辉公司造成的。证据3.永辉公司补办的《不动产权证》，用于证明案涉房屋产权证于2017年1月26日补办出来。而2017年4月20日案涉房屋就被福州中院查封。补证日期与查封日期相隔时间短，陈道兴根本来不及办理过户登记。证明陈道兴系非自身原因未办理涉诉房产的相关物权登记手续。证据4.2009年及7月15日及2015年9月13日《催告函》，用于证明陈道兴多次积极催促永辉公司办理过户手续。证据5.陈道兴名下1998年《不动产权证》及陈道兴妻子名下的《不动产权证》，载明金银城广场112单元（所有权证填发日期为2005年7月20日）、113单元（所有权证填发日期为2005年7月25日）登记在陈秀华名下，3座404单元（所有权证填发日期为2005年10月14日）、3＃楼13店面（所有权证填发日期为2002年9月9日）登记在陈道兴名下，用于证明陈道兴在1999年有足够的财产实力以现金方式支付案涉房款。证据6.《房地产租赁合同》及承租人身份证复印件、租金银行流水，证据7.永辉公司、物业公司《证明书》，证据8.居委会《居住证明》，证据9.水电缴费凭证，用于证明2002年至2015年期间，陈道兴将案涉房产出租给他人，陈道兴长期合法占有使用案涉房产。证据10.2017年冠都国际公司周年申报表，用于证明冠都国际公司的董事长及大股东均为王界斌，王界斌才是该公司的实际控制人而非陈道旺，不存在恶意串通转移永辉公司财产的事实。同时，撤回向本院提交的福州中院（2017）闽01刑终1346号刑事裁定书以及讼争三套房产档案信息，以当庭提交的证据为准。 浮村村委会认为：1.对证据1的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。案涉房产于2010年办理权属登记，根据一审证据材料以及一审法院查明的事实，案涉房产所在小区楼盘于2001年5月份办理了总登手续，案涉房产于2001年5月份后即可办理权属登记。房屋登记申请表载明的权利来源为开发商保留所有权，因此案涉房产不存在销售事实，更不存在需要过户的事实。2.对证据2的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。案涉房产于2010年即办理了权属登记，至永辉公司以遗失为由补证，期间长达五年半，若案涉房产存在销售事实，首次权属登记至二次补证五年半时间内，陈道兴未与永辉公司办理权属过户手续，未采取任何补救措施，陈道兴自身存在重大过错。3.对证据3真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。案涉房产权利证书载明的取得方式为开发商“保留”，且该证书载明的时间为补证时间，并非首次登记时间。案涉房产的补证时间与查封时间没有关联，更不能因此证明非因陈道兴的原因无法过户。三份案涉房产的权利人均为永辉公司，进一步证明案涉房产与陈道兴无关，如果存在真实有效的买卖关系，至少可以于2017年1月26日补证时直接办理过户手续。4.对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议。两份相隔六年的催告函，陈道兴主张在家门口随便找人书写，如此重大事务却以如此草率方式对待，明显与日常生活习惯、与客观事实不符。两份催告函书写笔迹完全一致，足以证明陈道兴在提起执行异议时找了同一人于同一时间书写两份函件。陈道兴懂得向永辉公司催告办理权属证明，也应当懂得向人民法院提起诉讼，因此，两份函件明显是陈道兴刻意临时伪造，不存在真实有效的催告事实。5.对证据5中陈道兴1998年房产证的三性均有异议，因没有证据原件，无法证明权属人情况。其余四份不动产权证的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。陈道兴提供没有原件的产权证，不足以证明其在1999年有能力以现金方式支付32万多元的购房款。陈道兴及其配偶持有的案涉房产同一小区其余四套房产证，领证时间为2002年一本、2005年三本，证明了陈道兴在及其配偶名下有多套居住用房，案涉房产并非可用于居住的唯一房产。同时，陈道兴于2002年就取得案涉房产同一小区其他房产的权利证书，证明2002年开始其就可以办理案涉小区的房产证，如果陈道兴与永辉公司就案涉三套房产存在真实的买卖关系，陈道兴应于2002年开始就要求永辉公司办理权属证书，而不是于被法院查封时才提出要求。6.对证据6的形式真实性没有异议，对合法性、关联性有异议。《房地产租赁合同》未载明租赁物四至范围，且载明的面积与案涉房产严重不符。《租赁合同》承租方出庭作证，陈述合同是与陈道兴签订，租金也是交付给陈秀华，且在看到永辉公司出具的权属证明后几天才与陈道兴签订租赁合同。但是，租赁合同出租方是陈秀华而非陈道兴，租金支付方也不是证人，租金收款方并非陈秀华，而永辉公司出具的权属证明与租赁合同签订时间为同一日，足以证明证人在作伪证，该租赁合同为陈道兴伪造的。即使案涉房产存在租赁关系，也不属于司法解释关于占有使用的理解范围。7.对证据7的真实性、合法性、关联性均有异议。①陈道兴与永辉公司原法定代表人及实际控制人陈道旺系亲兄弟关系，永辉公司为阻碍法院强制执行，与陈道兴恶意串通签订预售合同并出具证明，不能证明双方存在真实有效的房屋买卖关系。②根据物权法的规定，不动产物权以登记簿上记载的为准，异议房产登记在永辉公司名下，永辉公司的一纸证明书不能推翻产权登记机关的不动产登记效力。③案涉房产由永辉公司以开发保留方式办理产权登记，且办理产权登记时间是2010年，足以证明永辉公司出具的证明书与事实不符，其与陈道兴存在恶意串通的嫌疑。④按照民事诉讼证据规则的规定，单位出具证明的，应当有单位签章及经办人的签名，永辉公司及物业公司出具的《证明书》不符合证据规则的规定；且《证明书》属于证人证言，根据法律规定，应当由证人出庭接受法庭质询，否则不能作为证据使用。⑤物业公司仅能证明物业费缴交情况，无权证明房屋所有权情况。⑥物业证明出具单位福州正旺物业管理有限公司与永辉公司的股东均为香港冠都国际集团有限公司，足以说明本案是陈道兴与永辉公司共同提起的。8.对证据8的真实性、合法性、关联性均有异议。首先，两份证明不符合证据规则关于单位证明的形式要件。其次，证明单位并非法定不动产登记机关，无权证明案涉房产的产权情况，且该居住证明是根据陈道兴的要求出具的。9.对证据9的真实性、合法性没有异议，关联性有异议。电力缴费发票仅能证明缴款人，不能证明案涉房产由陈道兴占有使用的事实，且缴款时间均为2017年11月13日即陈道兴提起执行异议之后。同时，部分缴费发票载明的地址为金银城广场活动中心，与案涉房产不存在关联性。陈道兴于本案一审阶段提供的两份电力发票客户名称均为福建福州正旺物业管理有限公司，并非陈道兴。前后两次证据存在相互矛盾之处，足以证明案涉房产与陈道兴没有关联性。银行业务回执单等证据，与本案没有任何关联性，且缴款人也非陈道兴，水电费的使用对象与本案不具有关联性。10.对证据10的三性均有异议。该申报表形成于香港，应当履行认证手续才能证明其真实性。同时，该申报表仅有复印件，真实性及内容均无法确认，无法证明陈道兴所有待证的事实。 陈道兴认为，浮村村委会主张案涉房产2001年办理总登具备过户条件，证据5中的四套房产办理时间是在2002-2005年之间，说明房产过户都是由永辉公司来履行的，证明案涉房产一直没有办理过户的过错在于永辉公司,导致这四套房子的过户时间延迟到2005年。对于证据7中永辉公司的证明书，陈道兴申请证人出庭作证，对形成原因及时间做出说明。对证据6的租赁合同，浮村村委会主张不符合法律规定，根据《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，陈道兴只要证明占有使用即可，出租使用也是占有使用的一种方式。对于证据10，是在香港注册处的网站上下载的，是电子证据，形成于大陆内，应当认定王界斌是法定代表人。 陈道兴申请证人陈某出庭作证，用于证明陈某在2010年至今一直承租陈道兴的案涉房产，当时陈某发现陈道兴对案涉房产没有产权，要陈道兴出一个证明以保障其租赁权利，所以陈道兴才找永辉公司出具证明（即证据7的来源），陈道兴一直居住在案涉房产1楼03、04店面。陈某当庭陈述，2010年前陈道兴将2号110单元的房子出租给其。浮村村委会对陈某证人证言的三性不予认可，认为证人在作伪证。首先证人关于租赁合同的签订当时，陈道兴出具承租房屋权属凭证的陈述，与事实不符。证人证明先看到永辉公司出具的2号楼110单元的权属凭证，过几天才签订合同，但是陈道兴提供的合同以及永辉公司出具的证明的时间都是在同一天，即2010年12月1日。其次，证人证明租金均是其本人支付的，且是支付给陈道兴妻子陈秀华。但陈道兴提供的银行流水收款人是陈爱娟，且转账人只有一笔是陈某，金额只有10000元，所以浮村村委会认为证人提供证言证明力和证明内容与本案没有关联，不足以证明承租案涉房产。陈道兴认为，关于租金支付，陈某也表示不一定从本人账户转出的，也有陈某朋友（账户）；关于收款人有说陈道兴，也有说陈道兴的家人，但是记不清具体是谁了；浮村村委会说只有一笔是陈某支付的，但是应该是有两笔，2015年陈某确实有转过这两笔租金，陈某与陈道兴没有其他经济往来，这两笔应认定为陈某支付的租金；证人说永辉公司证明出具的时间与租赁合同好像隔了几天，地产商证，地产商证明与租赁合同落款时间是同一天可以解释商证明出具时间在前几天，为了签合同需要将时间写同一天，符合常理。浮村村委会认为，关于证明落款时间与租赁合同签订时间，如果先出具证明内容，在出具的时候根本不知道租赁合同会在何时，所以陈道兴的主张与证人证言自相矛盾，与客观事实不符。 本院认为：关于案涉《商品房预售合同》是否合法有效的问题。陈道兴二审提交的2010年《福州市房屋（转移）登记申请表》申请事由记载“案涉2＃03店面、2＃04店面、2＃110单元因未售，申请产权保留”，与1999年6月27日签订的《商品房预售合同》体现永辉公司将案涉房产销售给陈道兴的内容相矛盾。故案涉《商品房预售合同》的真实性无法确认。 关于陈道兴是否已经支付购房款的问题。陈道兴一二审期间，提供的《收款收据》不足以证明其已支付了《商品房预售合同》项下的购房款，举证责任尚未完成，也与案涉《商品房预售合同》项下《须知》第2条载明“预购人应当将预购款解交预售款监管银行，以保证预购款投入本项目的相关工程建设，并防止因抵押权等他项权利的认定，造成预购人权利不能得到有效保障”的要求不相符，故该主张不能成立，不予支持。 关于本案是否非因陈道兴自身原因未办理过户登记的问题。陈道兴一审提供的晋安区新店镇金城社区居委会出具的《居住证明》两份，分别载明“陈道兴于1999年7月购房案涉110单元，后出租给魏松波使用，2002年起出租给严万安使用”、“陈道兴于1999年7月购买案涉03店面、04店面，于2005年装修后自己居住”。依据案涉《商品房预售合同》第十三条关于“乙方（陈道兴）在实际接收该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方（永辉公司）给予协助”之约定，陈道兴应于接收案涉房产后办理权属登记手续，永辉公司给予协助。根据陈道兴提供的《房屋登记簿》记载，永辉公司在2010年5月25日将案涉房产做了保留登记，说明案涉房产至少在2010年5月已经具备了办证条件。虽陈道兴提供了《福州市不动产登记和房屋交易申请表》及《权证遗失申请补证具结书》，但补证申请时间为2016年12月，不能证明权证遗失的时间，亦不能证明交房后至2016年12月非因陈道兴的原因不能办理过户登记。 综上，陈道兴提出的异议不符合《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九规定的情形，不能够排除执行。陈道兴上诉无理，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6243元，由陈道兴负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林国新 审 判 员 陈乐思 审 判 员 陈志辉 二〇二〇年九月三十日 法官助理 刘洁君 书 记 员 宋 瑜 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。