广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初32429号原告（反诉被告）：张文奇，男，汉族，1977年1月22日出生，身份证住址广东省饶平县，委托诉讼代理人：黄晓明，广东平英律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市振达物业管理有限公司，住所地广州市白云区大金钟**柯子岭肉菜市场****，统一社会信用代码91440111669962412C。法定代表人：林宝贵，经理。被告：林宝贵，男，汉族，1974年4月4日出生，身份证住址福建省福清市，上述两被告的共同委托诉讼代理人：邓敏，广东保得利律师事务所律师。张文奇与广州市振达物业管理有限公司（以下简称振达公司）、林宝贵租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。张文奇及其委托诉讼代理人黄晓明，林宝贵与振达公司的共同委托诉讼代理人邓敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张文奇诉称：我方与振达公司于2018年7月1日签订《租赁合同》，约定振达公司将位于广州市白云区*镇*村第十四社*一块10000平方土地（根据实测测量只有6900平方米）出租我方作场内停车场使用，租期为24个月，自2018年7月1日至2020年6月30日止。双方约定协议签订日，我方进场建设，场地用推土机、勾机平整。至2018年11月17日，我方向振达公司缴纳保证金210000元。但我方经营至2018年8月15日便收到广州市白云区*镇土地违法行为通知书，该通知书确定我方承租的场地属于违法用地。现特向法院提起诉讼，请求判令：1、振达公司、林宝贵与我方于2018年8月12日签订的《租赁合同》无效；2、振达公司、林宝贵向我方退还保证金21万元；3、振达公司、林宝贵赔偿我方经济损失175250元；4、本案诉讼费由振达公司、林宝贵承担。振达公司、林宝贵共同辩称：双方未签订书面租赁合同，只存在事实租赁关系，租期自2018年7月1日至2020年6月30日。至2019年5月，张文奇退场，其要求返还保证金，我方对此予以认可，振达公司反诉所涉的租金或占用费已将该保证金扣减，张文奇提供的证据所涉的保证金为199600元。至于张文奇主张的建设费，张文奇称该费用是涉案场地被城管部门拆除的损失，该费用是张文奇自身违法用地，遭到了行政部门的处罚，我方对此不予认可。实际上，张文奇是在2018年6月找到振达公司商量涉案土地的租赁事宜，双方就租赁期限、每月租金以及租赁保证金等主要事项口头协商一致，随后张文奇便进场使用土地。后张文奇将其打印好的《租赁合同》拿给振达公司签署，振达公司发现张文奇提出近一年的免租期就不同意，没有与其签订书面租赁合同。自2018年9月13日至2018年11月17日，张文奇分批向我方支付押金及租金共计199600元，双方形成事实租赁关系。另据我方了解，从2018年7月起，张文奇将涉案土地转租给了案外人广州兴昊城汽车租赁有限公司（以下简称兴昊城公司）停放汽车，并收取其租金。直至2019年5月，兴昊城公司撤离，张文奇便将租赁地块退回给我方。双方存在事实租赁关系共计11个月（从2018年7月至2019年5月），累计租金为770000元，扣除张文奇已向我方支付的199600元后，张文奇仍欠振达公司租金570400元。振达公司向法院提起反诉，请求判令：1、张文奇向振达公司支付2018年7月1日至2019年5月30日期间的土地占有使用费570400元；2、张文奇承担反诉的全部诉讼费用。针对振达公司的反诉，张文奇辩称：振达公司知道涉案土地性质为农用地，仍出租给我方开办汽车维修厂、停放车辆等经营性活动，因涉案土地存在违法用地行为，被有关部门责令停止违法行为并限期拆除违章建筑及恢复土地原状。涉案租赁合同因违反强制性规定而无效。根据合同约定，从2018年7月1日至2019年1月31日期间属于免租期，作为我方给场地内倒水泥和建房的补助，否则，如振达公司所述，其自2018年7月起至2019年11月一直未向我方催收租金明显不符合正常习惯。因涉案土地存在违法用地情况，我方已经要求振达公司接管涉案土地，并要求其赔偿被拆除的建筑物的损失，我方实际上并没有使用涉案土地，因此无须向振达公司支付租金。综上，请求驳回振达公司的反诉请求。经审理查明，张文奇主张与振达公司签订《租赁合同》，该合同载明：振达公司将位于广州市白云区*镇*村第十四社*一块土地出租给张文奇使用，面积大约10000平方米左右，租金每月70000元，在每月5日前交纳；租赁期限自2018年7月1日至2020年6月30日止，起租日为2019年2月1日，自2018年7月1日至2019年1月31日为免租期，作为振达公司给张文奇在场地内倒水泥和建房的补助；张文奇须向振达公司交纳租赁保证金210000元，该保证金在合同期满后，张文奇无违约、无拖欠租金、管理费及无损坏振达公司财产时，振达公司应将保证金无息退还给张文奇。该合同乙方（即承租人）落款处有张文奇的签名及捺印，落款日期为2018年8月12日，甲方（即出租人）落款处仅有打印的“广州市振达物业管理有限公司”字样，无公司盖章或个人签名。振达公司对上述合同中关于免租期的内容不予认可，对合同所载的其他内容均无异议，并确认其员工王泽龙曾于2019年3月8日通过微信将上述《租赁合同》的照片发送给张文奇，但表示双方仅就此达成口头约定，因不同意张文奇主张的免租期，故未在上述租赁合同上盖章，亦未保管该合同原件。林宝贵表示在2018年8月左右曾见过张文奇提供的上述《租赁合同》原件，但是没有盖章。2018年7月，振达公司将涉案土地交付给张文奇使用，张文奇遂在该土地上进行施工以作停车场使用。后因张文奇在涉案土地上施工涉嫌土地违法行为，被相关政府部门责令停工，恢复土地原状。2018年8月17日，该地块上建造的设施被行政机关依法强制拆除。2018年7月9日、2018年9月13日、2018年10月11日、2018年11月16日、2018年11月17日，张文奇分别向振达公司支付49600元、50000元、50000元、20000元、30000元，共计199600元。张文奇称该199600元款项均是合同约定的保证金，剩余10400元保证金是通过代振达公司支付卫生费400元及房门费10000元的方式支付的，但未能提供充分证据证实。庭审中，振达公司称张文奇实际使用涉案土地至2019年5月底，其于2019年6月初将涉案土地收回，双方未办理书面交接手续。张文奇则认为双方有约定建设期，全部建设完毕之后才正式交付，但在建设过程中建造的设施已被有关部门拆除，故涉案土地并没有正式向其交付，在有关部门拆除相关设施后其也一直没有使用涉案土地。张文奇称在涉案土地上的设施被有关部门拆除后，其曾要求林宝贵赔偿损失，林宝贵称免租期未到，且有办法帮忙处理好；林宝贵对此不予认可，张文奇亦未提供证据证实其曾明确表示将涉案土地返还给振达公司。振达公司未能提供证据证实其曾明确向张文奇表示不同意免租期及不同意在合同上盖章，亦未能提供证据证实其曾催促张文奇交纳涉案土地的租金及交还涉案土地。对于如双方未就免租期达成一致意见的情况下，为何将涉案土地交付给张文奇使用，林宝贵表示当时是给张文奇临时先用一个月算一个月。振达公司另称2018年7月后，张文奇将涉案土地出租给了案外人广州市亚滴汽车租赁有限公司（以下简称亚滴公司），并提供了租金发票用以佐证；张文奇对租金发票的真实性予以认可，但主张出租给该公司的是另一地块而非涉案土地，并提供了由张文奇担任法定代表人的广州张氏物业投资有限公司（以下简称张氏公司）与亚滴公司签订的租赁合同用以证实，该合同上载明的出租场地为广州市*镇*村第十五社基围土地，租赁面积为8600平方米。振达公司及林宝贵未能提供证据证实上述租金发票所涉的场地即是本案所涉土地。诉讼中，本院依法向广州市规划和自然资源局发函查询涉案土地的权属及规划用途情况。该局复函称该地块无登记信息，地块，地块西北角涉及总规限建区分地区控规未覆盖，东侧局部涉及生产防护绿地。本院另依法委托广东证诚价格评估有限公司对涉案土地地面整理、集装箱及大门等工程的价格进行评估。该公司出具评估报告书，评定涉案土地地面整理、集装箱及大门等工程的价格所需费用为49746元。张文奇、振达公司及林宝贵对该评估报告书均无异议。张文奇为此垫付评估费6900元。以上事实，有微信聊天记录、银行转账记录、责令整改通知书、租赁合同、复函、评估报告书及当事人陈述等证据证实。本院认为，林宝贵并非涉案租赁合同的相对方，张文奇要求林宝贵承担涉案债务于法无据，本院对此不予支持。结合双方诉辩意见，本案主要存在以下争议焦点：一、关于涉案《租赁合同》的效力。振达公司已认可张文奇曾向其交付签好名的《租赁合同》，其如对合同中关于免租期的内容有异议，理应及时向张文奇明确提出，而实际上其既未提供证据证实其曾就此提出过异议，亦未提供证据证实其曾明确表示不同意在合同上盖章，相反，其仍将涉案土地交由张文奇使用，且未有证据证实其在合同约定的免租期内曾要求张文奇交纳租金，这与振达公司所称不同意免租期的主张明显不符，故本院对振达公司的抗辩意见不予支持，视为振达公司已认可涉案《租赁合同》约定的内容。然涉案土地大部分并非建设用地，振达公司将其出租给张文奇用作建设用途，已违反法律禁止性规定，故涉案《租赁合同》依法应为无效合同。二、关于保证金返还及损失赔偿事宜。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现张文奇要求振达公司返还保证金及赔偿损失符合法律规定，本院对此予以支持。张文奇以转账方式支付保证金199600元，其要求返还该部分保证金的主张本院予以认可。张文奇未能提供充分证据证实其曾代振达公司支付卫生费400元及房门费10000元，且振达公司亦未表示同意该部分代付款项转为涉案的保证金，故其要求返还该部分款项的诉请本院不予支持。张文奇在涉案土地上进行施工产生损失49746元，张文奇及振达公司对涉案合同无效均存在过错，本院酌定双方各承担50%的损失，则振达公司尚应向张文奇赔偿损失24873元。三、关于2018年7月1日至2019年5月30日期间的土地占有使用费。如前所述，本院认定振达公司已认可涉案《租赁合同》约定的内容，则自2018年7月1日至2019年1月31日为免租期，振达公司要求张文奇支付该期间的占有使用费的诉请本院不予支持。张文奇在2018年7月已开始在涉案土地上施工，涉案土地必然已经交付，张文奇主张应自相关设施全部建设完毕之后才算正式交付无事实依据，本院对此不予认可。相关行政部门在2018年7月已责令停止在涉案土地上施工，要求恢复土地原状，并于2018年8月强制拆除了该地块上建造的设施，涉案合同已无法继续履行，则振达公司理应及时收回涉案土地，张文奇在相关行政部门拆除违建设施后仍然支付保证金给振达公司，说明其仍有继续使用土地的意愿，即使后来决定不再使用涉案土地，最迟亦应在2019年2月1日免租期结束后明确表示交还涉案土地，但双方均未提供证据证实曾主动要求对方办理土地交接事宜，由此导致产生占有使用费损失，双方对此均存在过错，本院酌定双方各承担50%的损失，即由张文奇参照合同约定的租金标准的50%向振达公司支付2019年2月1日至2019年5月30日期间的土地占有使用费。经核算，该期间土地占有使用费应为138870.97元（35000元/月×3个月+35000元/月×30天÷31天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认张文奇与广州市振达物业管理有限公司之间的涉案《租赁合同》无效；二、自本判决生效之日起三日内，广州市振达物业管理有限公司向张文奇返还保证金199600元；三、自本判决生效之日起三日内，广州市振达物业管理有限公司向张文奇赔偿损失24873元；四、自本判决生效之日起三日内，张文奇向广州市振达物业管理有限公司支付2019年2月1日至2019年5月30日期间的土地占有使用费138870.97元；五、驳回张文奇的其他诉讼请求；六、驳回广州市振达物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7076元，由张文奇负担2950元，广州市振达物业管理有限公司负担4126元；反诉受理费4752元，由张文奇负担1157元，广州市振达物业管理有限公司负担3595元；评估费6900元，由张文奇与广州市振达物业管理有限公司各负担3450元。广州市振达物业管理有限公司负担的上述本诉受理费4126元及张文奇负担的上述反诉受理费1157元均应在本判决生效之日起三日内向本院缴纳。广州市振达物业管理有限公司负担的上述评估费3450元应在本判决生效之日起三日内直接支付给张文奇。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张旭增人民陪审员  白春爱人民陪审员  黎卫国二〇二〇年九月十八日书 记 员  冼颖斯李幸锋