内蒙古自治区阿荣旗人民法院民 事 判 决 书（2020）内0721民初824号原告：张亚东，男，1984年10月30日出生，蒙古族，工人，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：郭秀丽，内蒙古诺敏律师事务所律师。被告：王金伟，男，1984年10月7日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区。被告：王金柱，男，1978年4月23日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区。共同委托诉讼代理人：邹吉富，内蒙古振吉律师事务所律师。原告张亚东与被告王金伟、王金柱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告及各自委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张亚东向本院提出诉讼请求：1、解除房屋租赁合同，被告于2020年9月6日前腾让一、二、三层商铺；2、被告给付违约金150,000元。事实与理由：2016年11月5日，原告与二被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于阿荣旗商场西侧的第一、二、三层商铺，用于经营服装、鞋帽，一楼商铺租期自2017年7月1日至2022年7月1日，租金每年180,000元，二、三楼商铺租期自2016年11月12日至2021年11月12日，租金分别为150,000元和30,000元。承租方于每年房屋到期日前5个月交下年度租金的30%，于房屋到期日前2个月交租金的70%，同时交抵押金150,000元，并约定，租期内双方不得随意解除合同，如一方违约，则给付对方违约金150,000元。被告以疫情影响营业、资金无法回笼为由至今拒绝交付租金，其行为已构成违约，故原告将要求被告交纳房屋租金的请求变更为要求被告解除合同并给付违约金。王金伟、王金柱辩称：原告的诉讼请求不能成立，被告方没有随意解除合同。2020年1月国内发生疫情，阿荣旗人民政府疫情防控工作指挥部第八号通知要求临时关闭了全旗营业场所，直至2020年3月19日发出第117号通知，间隔54天，导致被告大量商品没有销售出去，资金无法回笼，被告不能按合同约定的期限交付租金，多次与原告协商租金问题遭拒绝。被告依据双方签订的房屋租赁合同第8条，如因消防等政府行为不能营业，不视为出租方违约，但可延长租期（不能营业几天就延长几天），因此，原告应顺延租期54天。被告在与原告协商无果的情况下，于2020年3月25日向原告发出了解除合同的告知书，原告收到后，如对解除合同有异议应提起诉讼，主张合同履行，如无异议应解除双方的租赁合同，原告提起请求给付租金的请求与房屋租赁以及解除合同的告知通知书不一致，故被告已行使解除权，原告应就解除权问题进行诉讼，而不应变更诉讼请求，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。原告向本院提供了房屋租赁合同一份，以证明被告应给付原告到期租金180,000元，同时证明，被告方在租期内单方主张解除合同则构成违约，应给付违约金150,000元的事实。被告对证据的客观真实性无异议，对证明问题不予认可。被告提供的证据有：一、房屋租赁合同，以证明被告因疫情不能营业要求原告顺延租期，原告未同意即构成违约的事实；二、韵达快递包装袋一份，以证明原告收到被告的解除合同通知书的事实；三、阿荣旗疫情防控指挥部通告（截图）一份，以证明被告按政府要求关闭商场54天的事实；四、录音光碟四张，以证明原、被告协商房租未果的事实。原告对证据的客观真实性无异议，但对证明问题不予认可。经审查，本院对原、被告提供证据的客观性均予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月5日，原告张亚东与被告王金伟、王金柱签订了房屋租赁合同，约定被告承租原告所有的位于阿荣旗商场西侧的第一、二、三楼商铺，用于经营服装鞋帽。一楼商铺租期自2017年7月1日至2022年7月1日，租金为每年180,000元，二、三楼商铺租期自2016年11月12日至2021年11月12日，租金分别为150,000元和30,000元。每年度租金均分两次结算，承租方于每年房屋到期日前5个月交纳下年度租金的30%，于房屋到期日前2个月交纳租金的70%，承租方交纳抵押金150,000元。同时约定，租期内双方不得随意解除合同，如一方违约，则给付对方违约金150,000元。2020年1月26日，阿荣旗新冠肺炎疫情防控指挥部要求临时关闭全旗营业场所，直至2020年3月20日通知符合要求的商场可以恢复营业。2020年3月25日，被告以疫情影响经营、无能力交房租为由向原告发出告知书要求解除合同遭拒绝。后期，被告明确表示无力交纳房屋租金，至今使用该一、二、三层商铺从事经营活动。原告因此将交纳房屋租金的请求变更为解除合同并要求被告给付违约金。本院认为，原告以被告违约为由要求解除房屋租赁合同并给付违约金，被告是否违约成为本案争议焦点。2020年1月，被告按新冠肺炎疫情防控要求临时关闭了商铺，恢复营业后，在双方协商房租事宜无果情况下向原告提出解除合同，但被告至今仍在使用商铺从事经营活动，并且明确表示拒绝交纳下年度租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，被告在合理期限内既未腾让商铺又不交纳租金，其行为已构成违约，原告有权主张解除合同，并有权要求被告按合同约定给付违约金。故对原告解除合同并给付违约金的诉讼请求应予支持，但双方约定的违约金150,000元明显过高，结合本案实际，商铺每年租金总额360,000元，酌定违约金90,000元。同时，原告应将抵押金150,000元返还被告。本院对原告的其他诉讼请求和被告的抗辩主张均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条的规定，判决如下：一、解除原告张亚东与被告王金伟、王金柱签订的房屋租赁合同；二、被告王金伟、王金柱于本判决生效后三日内腾让原告张亚东所有的位于阿荣旗商场西侧第一、二、三层商铺，同时给付原告张亚东违约金90,000元；三、原告张亚东于判决生效后三日内返还被告王金伟、王金柱抵押金150,000元；四、驳回原告张亚东其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,300元（已预收3,900元），其中2,200元由被告王金伟、王金柱共同负担，1,100元由原告张亚东负担，其余600元退还原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审 判 长  高 杰人民陪审员  孙忠芳人民陪审员  刘会俊二〇二〇年九月十六日书 记 员  于兴隆附：本判决所依据的相关法律1、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百五十二条：判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担；（四）上诉期间和上诉的法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。