广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初4064号原告（反诉被告）：广州越秀物业发展有限公司，住所地广州市天河区体育西横街**。法定代表人：杜凤君，职务董事长。委托诉讼代理人：黎德光，广东经国律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾丹，广东盈隆律师事务所律师。被告（反诉原告）：曾招辉，男，1970年9月7日出生，汉族，身份证登记住址广东省汕尾市城区。委托诉讼代理人：林栩、林俊山，广东仁言律师事务所律师。原告广州越秀物业发展有限公司（以下简称越秀物业公司）与被告曾招辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年01月09日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黎德光、顾丹，被告委托诉讼代理人林栩、林俊山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付物业服务费110230.3元（从2017年8月1日开始计至2019年5月31日止，其中2017年8月的物业服务费为4398.7元，其后按每月5039.6元计算）以及违约金(以同期应付未付的物业管理费为基数，按每日3‰的标准从当月6日起计付)；2.判令被告立即向原告支付2017年6月1日至2019年10月31日的公摊水费本金3161.92元及违约金（以每月实际发生的公摊水费为基数，按中国人民银行计收同期贷款利率的标准从当月6日起计付）；3.判令被告立即向原告支付2017年6月1日至2019年10月31日的自用及公摊电费合计11419.12元以及违约金（以每月实际发生的自用以及公摊电费为基数，按中国人民银行计收同期贷款利率的标准从当月6日起计付）。事实和理由：越秀城市广场南塔2301单元的原业主为案外人曾庆标。2018年8月，原告就曾庆标拖欠物业服务费、水电费等情况向广州市越秀区人民法院提起诉讼。2019年4月24日，广州市越秀区人民法院作出相应判决。2019年4月29日，涉案物业因另案被司法拍卖，被告通过阿里拍卖网站竞买获得涉案物业，并于2019年6月4日取得不动产权证。阿里拍卖网站中明确载明，物业费、水电费的欠费由竞买人自行承担；同时该网站亦载明“2017年8月至询价时拖欠物业管理费约90000元，2017年6月至2018年12月拖欠水费约2000元、电费约8000元，2017年6月至询价时点拖欠违约金约80000元”。因此，被告在竞买涉案物业过程中，对涉案物业存在欠缴物业服务费、水电费的情况是明知的，其参与竞买并最终成交，即表明被告愿意承担涉案物业的各项欠费。然而，被告不仅至今都没有向原告支付涉案物业的各项欠费，而且成功竞买涉案物业后的所有水电费，被告也没有支付给原告。涉案物业在2019年5月之前欠缴的物业费以及2018年6月份之前欠缴的水电费、物业费违约金的计算标准，水电费分摊计算方式都是已经得到了越秀法院（2018）粤0104民初30189号以及广州市中级人民法院（2019）粤01民终20370号生效判决的确认，被告属于债务的加入。对于2018年后的水电费情况，原告统计如下：2018年7月至2019年6月自用电费欠费本金为89.05元。2018年7月至2019年10月产生的公摊电费欠费本金是4365.37元。2018年7月至2019年10月期间产生的公摊水费欠费本金是1865.92元。因此，为保护合法权益，原告提出上述诉讼请求。被告辩称，一、原告的诉讼请求与（2018）粤0104民初30189号案[二审案号为（2019）粤01民终20370号]的诉请一致，根据“一事不再理”原则，应依法予以驳回。二、因原告故意断电而导致被告无法使用涉案房屋。被告取得涉案房屋后的物业服务费及滞纳金、公摊水费及滞纳金、自用及公摊电费以及滞纳金，均应由原告承担。被告自2019年6月1日取得涉案物业后便积极与原告沟通而且主动缴纳物业服务费等，但原告却采取断电等措施致使被告无法使用涉案房屋。原告作为涉案物业的服务提供方，一边阻碍被告正常使用涉案物业一边却继续收取被告各项费用，有违社会公平正义。三、原告所提供数据方面的证据不足，被告对拖欠的费用数额并不确认，原告应承担举证不能的后果。拍卖网站记载的信息不明确，而且所写费用未经司法确认，仅是作为评估公司对标的物估值的依据。欠费情况的表格为原告单方面制作，没有证据证明水、电费相关读数。竞买公告条款不能作为认定被告承担欠费清偿责任的依据。四、原告主张2019年6月1日之前的费用，因未提供合格的物业服务，并且采取停电措施损害原业主的权利，不应当由被告承担费用。经被告与前业主方沟通，涉案物业早已因原告关闭空调用电，导致无法使用、无法出租。原告举证的自用电费数据可以印证，涉案物业至少从2017年6月起便处于无法使用状态。结合（2019）粤0104民初41005号民事判决书可以证明原告对案涉物业采取停电的事实。五、原告诉讼请求2019年6月1日之前欠费的滞纳金和违约金，均应予减免。在被告取得涉案物业之前，物业服务合同是原告与原业主曾庆标之间签订的，根据合同相对性原则，被告并非合同一方，即使认为被告应承担欠费本金部分，也不应该让答辩人承担违约金和滞纳金。六、全案的违约金标准过高。涉案合同约定的违约金为日利率3‰，即年利率109.5％，相比民间借贷法定利率24％高出85.5％，是银行同期贷款基准利率（4.75％）的23倍。被告向本院提出反诉请求：判令原告向被告返还涉案物业2019年6月1日起至2020年3月30日止的物业服务费（每月5039.6元）及滞纳金136.6元合计50532.46元。事实和理由与本诉被告答辩意见第二点一致。原告对被告的反诉答辩称，不同意被告的反诉请求。理由如下：一、物业服务与供电服务分属不同的法律关系，被告应否缴纳物业管理费与原告是否供电无关，原告已依法提供物业服务，被告无权要求返还物业管理费。开发商广州市城市建设开发有限公司（以下简称城建公司）与原告签订的《物业管理服务合同》中并没有包含供电服务，因此，物业管理与供电服务是两个不同的法律关系，被告无权以原告未提供供电服务要求返还物业管理费。二、部分反诉请求已超出本诉范围，应依法驳回。被告是涉案物业的业主且已逾期缴纳水费、电费，理应支付公摊水费及违约金、电费。三、购买涉案房屋时，被告已经作出承担前手业主拖欠的电费的承诺，被告与原告之间存在供电关系，因被告不履行缴纳电费的义务，原告拒绝供电属于正当维权行为，无任何不妥。涉案房屋所在小区越秀城市广场属于专用变压器红线范围，采取专用变压器供电模式，而非公用变压器供电模式。即供电公司只在楼盘安装一、两个总电表，供电公司只负责到总电表部分，总表以后的线路、专用变压器、用电户安装的电表等等都是由楼盘房地产开发商自己购买请人安装，与供电公司无关。在物业公司进场时移交给物业公司进行管理。收取电费时，供电公司只按照大表的读数向物业公司收取电费，物业公司向最终用户按分表读数收取电费。即相对于供电公司来说，物业公司才是用电的终端客户。而相对于最终用户来说，物业公司才是供电部门。因此，原被告之间实际上是供电关系，而不是简单的电费代收代缴关系。四、对于原告不向涉案房屋供电的事实，被告已另案提起物权保护诉讼，无权就同一事实重复诉讼。经审理查明，广州市越秀区xxxxxxxxx的原权属人为曾庆标，该房屋建筑面积为419.97平方米，规划用途为办公。该房屋所在小区名为xxxxxx。城建公司（委托方、甲方）曾与原告（受托方、乙方）签订《物业管理服务合同》，约定甲方将越秀城市广场委托乙方实行物业管理，地，地址为xxxxxx建筑面积106591平方米，其中办公楼（塔楼）建筑面积60703平方米、其他物业（裙楼）建筑面积24514平方米、地、地下室建筑面积21374平方米厦设备设施包括供配电系统、给排水系统等；物业管理自2009年5月1日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托服务合同》生效时止；物业管理服务事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修养护与管理，公用绿地、花木、建筑小品等养护与管理，停车场设备设施、环境的管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序等；本大厦写字楼（南塔）物业服务费，乙方按建筑面积每月每平方米10元向业主/物业承租人或使用人收取；本大厦写字楼（北塔）物业服务费，乙方按建筑面积每月每平方米6.6元向业主/物业承租人或使用人收取等。2014年6月27日，原告（乙方）与曾庆标（甲方）签订《物业管理服务协议》，约定：本物业名称为越秀城市广场，类型为办公用房，坐落位置为越秀区东风中路××单元，建筑面积419.97平方米；乙方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，乙方有权依据本协议向甲方收取物业管理费用；甲方应于每月5日前向乙方支付当月物业管理服务费；受有关部门、单位或甲方的委托，乙方可提供水费、电费等代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，等等。同年10月26日，越秀城市广场经营服务中心发出《关于越秀城市广场南塔物业服务费标准调整意见征询结果公告》，称越秀城市广场通过征询调整物业服务费提升事项符合规定，调价方案经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过。并将调价结果公示，即自2015年1月1日起，越秀城市广场南塔物业服务费由原10元/平方米/月调升为12元/平方米/月等。因曾庆标拖欠涉案房屋的物业管理费及水、电等费用，原告于2018年起诉曾庆标至本院，诉讼请求为：1.判令曾庆标立即向其支付物业服务费（按每月5039.6元计算，从2017年8月1日计算至判决生效之日止）；2017年6月1日至2018年6月30日公摊水费本金1296元，自用及公摊电费本金6964.70元；2.判令曾庆标立即向原告支付滞纳金（从2017年2月1日起计算至判决生效之日止，实际支付金额以欠费金额为基数，按每日千分之三的标准计算至被告缴清欠费之日止）。2019年4月24日，本院对该案作出（2018）粤0104民初30189号民事判决书，判决如下：一、曾庆标于该判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告支付自2017年8月1日起至该判决发生法律效力之日止的物业管理费（其中2017年8月的物业管理费为4398.70元，其后按5039.60元/月的标准计付）以及逾期支付物业管理费的违约金（以同期应付未付的物业管理费为基数，按每日3‰的标准从当月6日起计付），其中逾期付款违约金以不超过应付本金为限；二、曾庆标应于该判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告支付自2017年6月1日起至2018年6月30日期间的自用及公摊电费合计6964.70元以及逾期支付电费的违约金（以每月实际发生的自用以及公摊电费为基数，按中国人民银行计收同期银行贷款利率的标准从当月6日起计付）；三、曾庆标应于该判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告支付自2017年6月1日起至2018年6月30日期间的公摊水费合计1296元以及逾期支付水费的违约金（以每月实际发生的公摊水费为基数，按中国人民银行计收同期银行贷款利率的标准从当月6日起计付）；四、驳回原告的其他诉讼请求。该判决作出后，曾庆标不服判决上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院于2019年12月23日作出（2019）粤01民终20370号民事判决书，驳回上诉，维持原判。该判决于2019年12月25日发生法律效力。另查明，2019年4月11日，广东省海丰县人民法院在网上公布《竞买公告》《竞买须知》和《标的物介绍》，载明该法院将于2019年4月28日10时至2019年4月29日10时拍卖标的物为东风中路X号X单元，登记权属人为曾庆标，面积419.97平方米，办公；办理权属变更手续过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费和所需补交的相关税、费及有可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担，具体费用请竞买人于竞买前至相关单位自行查询。“标的物估值”一栏载明：2017年8月至询价时点拖欠物业管理费约90000元，2017年6月至2018年12月拖欠水费约2000元、电费约8000元，2017年6月至询价时点拖欠违约金约80000元，其他费用情况不详。2019年4月29日，广东省海丰县人民法院公布《竞价成功确认书》，载明原告通过竞买以最高应价胜出，该标的网络拍卖成交价格6833178元。2019年6月4日，被告取得粤（2019）广州市不动产权第00220745号不动产权证，记载越秀区东风中路X号X单元的权利人为被告，该房屋建筑面积419.97平方米，用途为办公。2019年9月10日，被告委托广东仁言律师事务所向广州越秀物业发展有限公司越秀城市广场经营服务中心（以下简称服务中心）发出《律师函》，称已向原告账户缴纳2019年6月至今的管理费，但服务中心故意断电的行为直接导致物业无法正常使用，内部照明及空调用电均已被服务中心关停，整个物业处于停电状态，且服务中心还拒绝提供2019年6月之后的费用清单，导致被告或广东仁言律师事务所无法缴纳该物业的水电费；该物业目前所欠的物业管理费等费用，均为前业主拖欠，且欠费数额并未最终确定，相关诉讼还在审理当中；要求服务中心恢复供电供水，为该物业正常使用提供必要配合工作，并通过书面形式，将该物业2019年6月至今的水电费清单通知被告和广东仁言律师事务所等。因停电一事，曾招辉于2019年9月29日起诉越秀物业公司及服务中心至本院，诉讼请求为：1.判令服务中心停止对涉案物业的侵害，恢复涉案物业用电，允许并配合涉案物业的装修工作；2.判令越秀物业公司和服务中心向曾招辉赔偿涉案物业2019年6月11日起至恢复用电及允许配合装修工作之日止的租金损失（每月为32813元）及利息等。2020年3月24日，本院对该案作出（2019）粤0104民初41005号民事判决书。其中载明：曾招辉为证明服务中心停电并拒绝恢复供电的事实提交了视频光盘、微信截图等证据。越秀物业公司及服务中心庭审中称聊天记录中的“领导不同意”是指不同意恢复用电，其一是因为涉案房屋的电费是一直是我方垫付，为了减损，我方没有恢复用电防止增加其自用电费；其二是涉案物业可能存在短路的问题；其只同意在排除物业存在电路短路以及曾招辉付清欠付的公摊水电费和竞拍前的原业主所欠费用后才会恢复用电。2019年12月27日，该案进行了现场勘查，本院进入涉案物业后，服务中心未开启总电闸前，在打开屋内所有电闸的情况下，屋内没有电；服务中心开启总电闸后，屋内通电；经双方检查电灯正常照明，插座开关正常使用，空调正常送风，电路检查正常。判决认为，越秀物业公司和服务中心实际采取了停电的行为，该行为侵犯了曾招辉用电的权利，曾招辉要求恢复用电合法合理……越秀物业公司、服务中心停电的行为存在过错并实际导致了曾招辉无法开展装修工作也无法正常使用，客观上造成曾招辉的损失，其要求赔偿损失亦合法有理等。故判决：一、广州越秀物业发展有限公司越秀城市广场经营服务中心、广州越秀物业发展有限公司应于该判决发生法律效力之日，恢复广州市越秀区东风中路X号X单元的用电；二、广州越秀物业发展有限公司越秀城市广场经营服务中心、广州越秀物业发展有限公司应于该判决发生法律效力之日起十日内，向曾招辉支付自2019年7月1日起至恢复上址房屋用电之日止的租金损失（按每月32813元标准计）；三、驳回曾招辉的其他诉讼请求。该案目前正在二审审理中。诉讼过程中，原告为证明其已代缴水电费以及其主张的水电费数额，向本院提交以下证据：1.越秀城市广场2018年7月至2019年10月的水电费发票。2.越秀城市广场南塔X单元欠费明细表（根据该明细明，涉案房屋2018年7月至2019年5月自用电费为88.32元，2019年6月自用电费为0.73元；2018年7月至2019年5月公摊电费为2748.49元，2019年6月至2019年10月公摊电费为1616.88元；2018年7月至2019年5月公摊水费为1249.66元，2019年6月至2019年10月公摊水费为616.26元）。3.越秀广场南北塔水费公摊计算过程说明。4.越秀广场南北塔电费公摊计算过程说明。5.南塔公共区域设备设施用电量分摊说明。6.南塔公共区域设备设施用水量分摊说明。7.南塔X单元各项欠费明细表。8.电表抄表记录本。被告对上述证据1真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为发票是整体物业缴费的情况，无法证明涉案物业的具体费用情况；对上述证据2-8真实性、合法性及关联性有异议，认为均系原告单方面制作，没有被告的确认，对被告无约束力。关于停电问题，2020年4月21日庭审时，原告称不是原告关的总电闸，是涉案房屋不知道什么时候跳了闸，原告方只是拒绝恢复供电，关联案件在2019年12月27日查看现场时已经恢复供电了；被告确认2019年12月27日当天有恢复供电，之后的情况需回去核实。2020年4月22日，被告向本院递交情况说明，称被告代理人于2020年4月22日到涉案房屋查看通电情况，确认当日查看之时点能正常用电。本院认为，原告作为涉案房屋所在大厦的物业管理服务单位，先后与建筑开发商及原业主曾庆标签订物业服务合同，为该小区提供了物业管理服务，有权收取涉案房屋的物业管理费。原告本案诉讼请求主张的物业管理费及水电费、违约金包含了涉案房屋前业主曾庆标应付的部分以及被告取得涉案房屋所有权后作为新业主应当负担的部分。对于原业主曾庆标应付的部分，广东省海丰县人民法院发布《竞买公告》《竞买须知》和《标的物介绍》中已经明确“办理权属变更手续过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费和所需补交的相关税、费及有可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担”，同时对上述欠费包括违约金情况作出了大致的描述，以上内容属于拍卖附加条件，被告作为竞买人对此应当清楚，其竞拍行为视为接受拍卖条件，因此，原告主张被告承担原业主曾庆标拖欠的物业管理费、水电费（包括公摊）于法有据，本院予以支持。该部分费用中，因2017年8月1日至2019年5月31日期间的物业管理费及违约金、2017年6月1日至2018年6月30日公摊水费及违约金、2017年6月1日至2018年6月30日自用及公摊电费及违约金均已由（2018）粤0104民初30189号民事判决判令曾庆标向原告支付，本案不宜再另行判决被告向原告支付相同的款项，但被告对此应承担连带责任。对于未经诉讼处理的2018年7月1日以后原业主曾庆标拖欠的水电费及被告竞拍取得涉案房屋所有权以后的水电费（包括公摊），原告已提交代付水电费的发票、电表抄表记录、计费明细及公摊水电费的计算说明，较为合理可信，被告也未能提交反驳证据，故本院对原告主张的水电费（包括公摊）数额予以采信，被告应向原告支付相应费用。但因上述费用系原告计算得出，需通知相对方，义务人才能知晓具体数额，而原告未举证证明其曾逐月通知原业主及被告，且双方还存在是否停电及公摊费用计算方面的争议，故对原告关于2018年7月1日以后水电费的逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告的反诉请求，原告收取物业管理费是基于其提供了物业管理服务而取得的报酬，根据原告与城建公司签订的《物业管理服务合同》，物业管理服务的内容主要是小区共用部位、共用设施设备的维修、养护、管理，公共区域的清洁、管理等。而被告反诉要求退还物业管理费的事由为原告实施了停电的侵权行为，与原告是否有权收取服务报酬并不直接相关。在被告所述的停电期间，被告已自愿向原告支付了2019年6月至2020年3月的物业管理费，证明其认可原告已提供物业管理服务，且被告就上述侵权行为已另案提起诉讼能够获得相应赔偿，故其反诉请求退还物业管理费理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告曾招辉对（2018）粤0104民初30189号民事判决、（2019）粤01民终20370号民事判决确定的曾庆标应向原告广州越秀物业发展有限公司支付的2017年8月1日至2019年5月31日期间的物业管理费及逾期付款违约金、2017年6月1日至2018年6月30日期间的自用及公摊电费及逾期付款违约金、2017年6月1日至2018年6月30日期间的公摊水费及逾期付款违约金承担连带责任；二、被告曾招辉在本判决发生法律效力之日起五日内，一次性向原告广州越秀物业发展有限公司支付2018年7月1日至2019年10月31日期间的自用及公摊电费4454.42元；三、被告曾招辉在本判决发生法律效力之日起五日内，一次性向原告广州越秀物业发展有限公司支付2018年7月1日至2019年10月31日期间的公摊水费1865.92元；四、驳回原告广州越秀物业发展有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告曾招辉的反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2884元，由原告广州越秀物业发展有限公司负担100元，被告曾招辉负担2784元；反诉受理费减半收取531.66元，由被告曾招辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杜轶群人民陪审员  陈玉枝人民陪审员  严雪颜二〇二〇年九月四日书 记 员  梁菁菁