湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0192民初1366号原告（反诉被告）：武汉红发装饰工程有限公司，住所地：武汉市武昌区徐东路**。法定代表人：王红俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨帆，湖北赫诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘庆飞，湖北赫诚律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：杨博，男，1986年11月9日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：贺旭飞，湖北灵均律师事务所律师。委托诉讼代理人：任海伦，湖北灵均律师事务所实习律师。原告（反诉被告）武汉红发装饰工程有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）杨博（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨帆、刘庆飞，被告及其委托诉讼代理人贺旭飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告于2017年签订的《武汉市房屋租赁合同》解除；2.判令被告向原告支付款项300000元；3.判令诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年，原、被告签订了《武汉市房屋租赁合同》，第一条约定，房屋建筑面积231.26平方米；第二条约定，租赁用途为办公；第三条约定，房屋租赁期自2017年4月1日至2022年3月31日，共五年；第十二条约定，租期为5年，租期第3年以后被告提出解约则赔付原告十五万元整，若在第1年或第2年被告提出解约则赔付原告三十万元整。被告在2018年11月提出，12月底后要收回自用，且要原告到法院起诉他。按照合同约定，被告提前提出解约，应赔付原告30万元。且原告确实花费了巨额款项用于装修，损失较大。被告辩称，1.在合同履行过程中被告一直切实履行合同义务，未做出任何违反合同约定规定的实际行为，原告方无权单方面解除双方签订的租赁合同；2.原告诉请要求被告支付30万元，既无事实依据也无法律依据，合同约定只有在被告单方违约的情况下才能支付30万元的赔偿款，但被告未违反任何合同约定，案涉房屋至今为止原告还在继续使用中，房屋大门的密码锁密码原告一直知晓，自转租期限届满，被告一直敦促原告继续履行合同，并支付2020年的租金，但原告未予支付，是原告违约在先，应当承担违约责任，所以原告要求支付的款项无合同约定的依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告杨博提出以下反诉请求：1.判令解除原、被告于2017年2月20日签订的《武汉市房屋租赁合同》（编号：0170010）；2.判令原告向被告支付违约金6615元；3.判令原告向被告赔偿未付租金的损失（该损失按照6615元/月标准自2020年3月1日计算至实际腾退之日止，暂计算至2020年5月30日共计19845元）；4.判令原告恢复房屋原状并腾退房屋；5.如原告拒绝履行被告第四项诉讼请求中恢复房屋原状并腾退房屋的义务，则请求判令原告向被告支付恢复租赁房屋原状的费用（该费用以实际评估为准，暂定30000元）；6.案件受理费由原告承担。事实与理由：被告与原告系租赁关系，被告为出租方，原告为承租方。双方于2017年2月20日签订《武汉市房屋租赁合同》（编号：0170010），约定被告将自有房屋出租给原告使用，租期自2017年4月1日至2022年3月31日。后因原告公司经营变化需要搬离，为挽回装修损失，原告找被告协商将房屋转租给第三方使用，转租差价由原告所有，原告向被告支付原租金6615元，租金付至2020年2月29日。自2020年3月1日以来，原告继续使用被告房屋，但长期拖欠租金，被告多次主动向原告沟通支付拖欠租金及合同解除有关事宜，但原告不予理睬。被告认为，原告拒付租金的行为已经构成合同根本违约，被告有权依照法律规定解除合同，并赔偿相关损失。针对被告的反诉，原告辩称，1.房屋租赁合同已于2019年12月解除，被告无权要求原告支付租金、违约金以及赔偿未支付租金的损失；2.原告并未占用房屋，无须恢复房屋原状、腾退房屋、支付租金；3.2019年12月至2020年4月，武汉发生了新冠××疫情，在此期间停工停产，房屋无法正常使用，被告应该是看到房屋不好出租了，为了挽回损失，所以才要求我方支付房租，这是违背常理，至今为止房屋都是不好出租的状态。综上，被告提出的反诉请求毫无事实和法律依据，请求依法予以驳回。本院经审理查明事实如下：2017年2月，原、被告签订《武汉市房屋租赁合同》（编号：0170010），约定被告（甲方）将坐落于武汉市东湖生态旅游风景区欢乐大道166号武汉华侨城生态住宅社区一期（A-2）纯水岸东湖T17栋30层02室（建筑面积为231.26平方米）出租给原告（乙方）办公使用，租期5年，自2017年4月1日至2022年3月31日止，租金每月人民币6000元，支付方式为押一付年。合同约定的与本案相关的内容有：1.租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施；2.各期租金支付日期：2017年2月20日、2017年9月1日、2018年3月1日、2019年3月1日以此类推；3.押金10000元租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；4.除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受租人的行为向甲方承担责任；5.乙方不按照约定支付租金达10日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；6.租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金；7.租期为5年，租期第3年以后如果甲方提出解约则赔付乙方15万元整，若在第1年或第2年甲方提出解约则赔付乙方30万元整。上述合同签订后，原告对案涉房屋进行了装修并使用房屋。2017年12月，被告与卿文杰签订《武汉市房屋租赁合同》（0171101），租期自2017年12月15日至2021年12月14日，共计4年，卿文杰实际承租期为2017年12月15日至2018年9月15日，租金15000元/月，该租期内案外人卿文杰将租金支付给被告，被告分别于2017年12月6日、2018年4月14日及2018年7月31日转账45000元、27000元、27000元给原告。2018年12月，被告与湖北超扬新能源汽车有限公司签订《房屋租赁合同》（2041865），租期自2018年12月20日起至2019年12月19日止，租金13000元/月，租金每六个月为一期支付，该租期内，湖北超扬新能源汽车有限公司将租金支付给被告，被告于2018年12月26日转账42080元给原告。2019年11月7日，被告给原告公司法定代表人王红俊发消息“王总，你好！华侨城租户12月底退租，房子后期我要收回自用了，请知悉”，王红俊随即回复“我找出了合同……所以你提前提出解约，按合同应赔我30万元”。被告于2019年11月9日微信回复“那麻烦您起诉我，谢谢”。2019年11月21日上午，原告到本院提起本案诉讼，本院诉前调解人员于2019年11月22日通知双方于2019年11月28日到院调解。在2019年11月28日的调解中，双方分歧较大，未能达成一致调解意见。2019年11月29日，原告方向被告发出《律师函》，内容主要有：1、因您提前提出解除合同，按您的要求，双方签订的《武汉市房租租赁合同》正式解除，即2019年12月起，租赁房屋由您收回；2、向红发公司支付违约金人民币300000元；3、红发公司保留向您继续追偿其他损失的权利。被告于2019年12月8日签收该《律师函》。2019年12月18日，被告给王红俊发送了微信消息“关于房屋续租与合同解除的问题，望贵司及贵司法务人员不要对双方微信聊天记录断章取义。此外，我方在与贵司两次见面商谈中，也明确的表达了我方观点：方案一：解除合同，互不赔偿；方案二：继续履行合同，按约定交租金。以上两种方案我方都同意，由贵司选择”。王红俊回复“第一，你将房子租给他人的行为已经构成违约，第二房子现在你已租给他人，由你掌控，我方是无法交割。第三，我公司从来没有给你提供过收款账户”。2019年12月20日，被告通过微信向王红俊发送了《律师函》，主要内容为“一、你公司可于2019年12月20日起按照双方租赁合同约定继续承租和使用委托人房屋，委托人未进行任何更换门锁等妨碍你公司继续租赁房屋的行为；二、经核算，2019年7月至12月转租差价共计26820元，扣除你公司欠付委托人租金16800元（2019年12月20日至2020年2月29日共计2个月12天，7000元/月×2个月+（7000/30）×12天），剩余10020元，委托人将在你公司收到本函之日起十日以内直接打入你公司法定代表人王红俊先生银行账户中，敬请查收。三、根据委托人与你公司签订的《武汉市房屋租赁合同》，你公司应当按照合同约定于2020年3月1日前向委托人支付下一年度房屋租金，如你公司拒绝支付租金，委托人将按照合同约定行使相关权利。”当天也向原告邮寄该《律师函》，但于2019年12月22日被退回。2019年12月23日，被告给王红俊发微信，内容为“因贵司拒绝收房，为保证房屋使用安全，我方已代收房屋，相关的交接物品已放在客厅桌上，请贵司注意清点。贵司的密码锁已清除其他人员指纹及密码信息，密码仍为您的初始密码”。王红俊语音回复，大意是为了避免损失，你自己赶紧把房子租出去。被告回复“我们之间的租赁合同还未到期，我方按照合同继续履行”。2019年12月24日，被告向王红俊转账10020元。在审理过程中，原告认为是被告将房屋另行出租他人，原告不得已才搬走。被告认为，原告公司因经营变化于2017年10月份自行搬离案涉房屋，为挽回装修损失，原告找被告协商将房屋转租给第三方使用，转租差价由原告所有，原告向被告支付原租金，以被告作为出租方将案涉房屋转租，后被告才分别与案外人签订了《武汉市房屋租赁合同》（0171101）和《房屋租赁合同》（2041865），并将所有装修差价支付给原告。在审理过程中，为避免损失扩大，本院在2020年8月11日要求被告自行处置房屋，不要再将房屋空置。本院认为，原、被告签订的《武汉市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效。现原、被告均要求解除合同，本院予以准许。关于合同的解除问题。2019年12月20日，被告明确表达了继续履行合同的意愿，并于2019年12月23日再次告知原告，原告的法定代表人王红俊要求被告自行出租房屋，以其行为明示了不愿意继续履行的意见，且房屋已由被告收回，故《武汉市房屋租赁合同》事实上已无法继续履行而解除，由于原告的租金已经支付至2020年2月29日，故本院确定《武汉市房屋租赁合同》于2020年2月29日已经解除。关于是谁违约的问题。第一，原告认为被告将房屋另租他人。但根据本案证据及双方陈述，被告陈述的“原告将房屋自行转租他人，而由被告直接与次承租方签订合同”的事实具有高度盖然性，本院对于被告的陈述予以采信，被告与他人签订房屋租赁合同的行为并未违约；第二，被告确实曾于2019年11月7日提到次承租人承租期满后收回自用，但是在随后的协商过程中，被告已经多次表示同意继续履行合同，也及时地通知了原告。在此情况下，原告坚持要求解除合同，构成违约。因此，本院对于原告要求被告支付违约金30万元的主张不予支持。但是需要指出的是被告上述言行已经引发后续原告的一系列反应，也存在过错。关于被告主张的违约金和损失问题。《武汉市房屋租赁合同》约定原告提前解除合同的，应当按月租金的100%支付租金。被告还主张原告赔偿未付租金，由于原告在2019年12月20日之后未再实际占用房屋，且当时已经提起本案诉讼，原告要求解除合同的请求是一贯的，在此情形下，被告坚持要求按合同履行，原告的法定代表人王红俊则要求被告“为了避免损失，自己赶紧把房子租出去”，综合考虑原、被告的违约行为和过错，本院对被告主张2020年3月1日之后的租金损失不予支持，仅支持原告给付违约金6000元。被告主张原告恢复房屋原状并腾退房屋符合合同的约定。根据现在的实际情况，恢复原状由被告自行进行为宜，原、被告对于恢复原状的费用无法达成一致，但均要求由法院酌定，本院酌定为25000元。综上所述，原告应向被告支付违约金6000元并支付恢复房屋原状费用25000元，由于原告支付了押金10000元，虽然原告未在诉讼请求中提出，但是按照合同的约定，此款应当冲抵原告的上述费用，故为减轻当事人诉累，在本案中一并处理，直接从恢复房屋原状费用中抵扣。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）武汉红发装饰工程有限公司与被告（反诉原告）杨博签订的《武汉市房屋租赁合同》（编号：0170010）于2020年2月29日解除；二、原告（反诉被告）武汉红发装饰工程有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）杨博支付违约金6000元；三、原告（反诉被告）武汉红发装饰工程有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）杨博支付恢复房屋原状费用15000元；四、驳回原告（反诉被告）武汉红发装饰工程有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）杨博的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费2900元，由原告（反诉被告）武汉红发装饰工程有限公司负担；反诉案件受理费606元，由被告（反诉原告）杨博负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  吴国阳二〇二〇年九月四日书记员  周 锦