四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1421民初3204号 原告：杨斌，男，生于1988年11月8日，汉族，住四川省射洪县。 原告：杨丽萍，女，生于1991年7月22日，汉族，住四川省会理县。 二原告委托诉讼代理人：范嗣翠，四川正刚律师事务所律师。 被告：眉山市恒瑞房地产开发有限公司，住所地仁寿县文林镇陵州路二段**，统一社会信用代码：91511421558221857G。 法定代表人：曹宇，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：彭涛，四川红地律师事务所律师。 原告杨斌、杨丽萍与被告眉山市恒瑞房地产开发有限公司（以下简称恒瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法由审判员张巍耀适用简易程序于2020年9月1日公开开庭进行了审理。原告杨斌、杨丽萍及其委托诉讼代理人范嗣翠、被告恒瑞公司的委托诉讼代理人彭涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨斌、杨丽萍向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除二原告与被告恒瑞公司于2018年8月13日签订的《商品房买卖合同》（预售）、《补充协议书》；2.请求判令被告恒瑞公司立即返还二原告购房款510297元及该款自2018年8月13日起至付清之日止的利息损失（按全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率年利率4.35%计算，截止起诉之日共21个月，共产生利息38846元）；3.请求判令被告恒瑞公司向二原告支付购房总价款3%的违约金15309元；4.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2018年8月13日，二原告与被告恒瑞公司签订一份《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议书》，二原告以一次性付款的方式购买恒瑞公司开发的位于仁寿县××镇××街××号××楼盘××幢××单元××层××号，面积为95.86㎡的商品房一套，购房总价为510297元。合同对于房款的支付、交房时间、房屋质量等双方的权利义务进行了详细约定。合同签订后，二原告按约于合同签订当天支付了全部购房款，恒瑞公司向二原告出具收款的财务收据。根据合同第十八条约定，被告恒瑞公司应于2019年10月30日前向二原告交付该商品房，至今合同约定的交房时间早已过去，被告恒瑞公司却迟迟未交房。根据合同第十九条第二款的约定，恒瑞公司逾期交房超过90日后，二原告有权解除合同，恒瑞公司应退还二原告的购房款并支付该款自付款之日起不低于银行同期贷款利率的资金占用利息，且恒瑞公司还应当支付合同总价款3%的违约金。鉴于恒瑞公司逾期交房的行为已构成严重违约，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。 被告恒瑞公司辩称，原告诉称签订买卖合同情况属实，但合同还没有达到解除条件；迟延交房的原因是土地管理部门未按合同约定交付全部土地，导致部分消防通道未修建，达不到验收标准，最终在相关部门的协调下土地管理部门才将未交付的土地征收交付给被告恒瑞公司；2020年8月10日就向原告发出了《交房通知书》；且疫情耽误了四个月之久，交房时间应当顺延；被告恒瑞公司没有根本违约，因此合同不能解除，请求驳回原告的全部诉讼请求。 原告为证实自己的主张，向本院提供以下证据： 1.《商品房买卖合同》，拟证明原告与恒瑞公司于2018年8月13日签订合同，约定原告以一次性付款方式购房，总价510297元，合同第18条约定交房日期为2019年10月30日，延期交房应书面通知业主，合同第19条约定除不可抗力外，逾期交房90日以上，原告可以解除合同，并约定解除合同后支付逾期利息及售房总价3%的违约金，现逾期已远超90日； 2.《补充协议》，拟证明被告可以延期交房的6种情形均没有出现； 3.《收据》，拟证明原告按约支付全款； 4.《退房申请》和视频，拟证明原告于2020年4月25日向被告恒瑞公司售楼部工作人员书面提出退房申请，要求解除合同； 5.《承诺书》，拟证明被告恒瑞公司一致承认逾期交房违约，并承诺给予业主补偿。 原告提供的证据，经被告恒瑞公司质证，质证意见为：1.对证据1的真实性无异议，但本案不适用合同第18条、第19条约定；2.对证据2、3的真实性无异议；3.对证据4，退房申请与视频不能证明原告的主张，缺乏证据的三要素不予认可；4.对证据5，因原告未提交原件，且承诺人未加盖公司印章，原告提供的承诺书也未有自认行为，故对本组证据的真实性、合法性、关联性不予认可。 被告恒瑞公司为证实自己的辩解主张，向本院提供了以下证据： 1.《商品房预售合同》、《补充协议书》，拟证明原、被告签订合同是双方真实意思表示，达成了相应条款，合同第19条第二款约定非出卖人原因导致逾期交房，出卖人不承担责任，《补充协议》第6条同时约定非出卖人原因导致逾期交房，出卖人不承担责任，本案所产生争议不能归结为被告的原因； 2.《建设工程竣工验收合格证明》、《住宅使用说明书》、《质量保证书》等，拟证明案涉房屋工程符合交付条件，被告已正式通知原告交房； 3.《信访事项处理意见书》、《仁寿县满井镇政府关于袁刚信访事项的处理意见书》、《仁寿县第五届城市规划委员会第十二次会议纪要》、《土地移交通知书》、《不动产证书》、《交易服务费支付协议》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证附件》，拟证明本案逾期交房的责任并非被告的原因，被告经拍卖取得相关土地后，因权属问题导致消防通道无法贯通，最终导致延期交房。 被告恒瑞公司提供的证据经原告质证，原告质证意见为： 1.对证据1的真实性和合法性无异议，但合同第19条已经约定除不可抗力外，被告举证的并非属于不可抗力，故双方应当按照约定交房，被告逾期交房，原告有权解除合同及要求被告恒瑞公司支付解除合同的赔偿和违约金，被告所谓的非因出卖人的原因，过于宽泛，不能对抗双方的对应交房时间以及逾期违约的约定，被告恒瑞公司已构成根本违约；2.对证据2，该组证据全为复印件，不能满足证据的三性，另《使用说明书》及《质量保证书》，无时间，无签章，无法证明对方的证明目的；3.对证据3，该组证据均为复印件，其中《交易服务费支付协议》、《施工许可证》、《规划许可证》，均证明被告恒瑞公司能够在合同约定的时间内完成该工程，达到交付原告房屋的条件；且不动产权证所附的时间为2018年3月27日，也能证实恒瑞公司应当能够按期完成工程，对房屋面积测绘报告，被告恒瑞公司因自身原因于2020年8月3日才完成产权实测面积，已经逾期近300天，恒瑞公司完成房屋的实测也与是否存在消防通道不能完成没有直接联系，从而证明是因被告自身拖延工期造成延期交房；其中仁寿县满井镇政府《关于袁刚信访事项的处理意见书》能够证实恒瑞公司由于自身对该项目边界的200多平方米后续遗留问题没有积极协调解决，是否因为该原因造成的延期交房，从被告提交的该份信访意见书不能证实，恒瑞公司认为其系因该原因造成不能交房，但恒瑞公司的举证，以及仁寿县自然资源和规划局的回复均不能证明恒瑞公司想要达到的证明目的；对于《交房通知书》，被告发出时间为2020年8月10日，原告早已在2020年6月就向法院提起诉讼，要求解除合同，故证明了恒瑞公司违约不能如期交房的事实。 原告提供的证据经被告质证，本院认证如下： 因被告恒瑞公司对证据1、2、3的真实性无异议，本院对该三组证据的真实性予以确认；对证据4，因原告曾因纠纷找被告恒瑞公司退房，对这一事实本院予以确认，本院对该证据的真实性予以确认；对证据5，因原告予以否认，本院将结合其他证据予以综合认定。 被告恒瑞公司提供的证据经原告质证，本院认证如下： 对于证据1，因原告和被告恒瑞公司均向本院提供，因此，本院对其真实性等予以确认；对证据2和证据3，属于建设工程开工和验收必须具备的基本条件，开发商因其他原因未交房，购房户上访，满井镇政府处理该上访问题出具的文件也是客观存在的，经政府相关部门的协调处理，该工程已验收合格达到交付条件，因此，本院对该两组证据的真实性予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年8月13日，二原告与被告恒瑞公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议书》，二原告以一次性付款的方式购买恒瑞公司开发的位于仁寿县××镇××街××号××楼盘××幢××单元××层××号，面积为95.86㎡的商品房一套，购房总价为510297元。合同对于房款的支付、交房时间、房屋质量等双方的权利义务进行了详细约定。二原告与被告恒瑞公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第十八条约定，被告恒瑞公司应于2019年10月30日前向原告交付该商品房。但因被告恒瑞公司拍卖购得的案涉楼盘的国有土地因未全部完成拆迁，土地未能全部交付给被告恒瑞公司，导致被告恒瑞公司不能完成消防通道建设和开发楼盘的验收工作。后于2020年7月在相关部门的协调下得以解决，被告恒瑞公司及时办理房屋的实测和验收工作，并于2020年8月10日通知原告收房，原告也于2020年8月12日收到被告恒瑞公司的《交房通知书》。原告认为被告恒瑞公司延迟交房已严重违约，为维护原告的合法权益，特诉请人民法院，望判如所请。本案在审理过程中，经向二原告释明若不支持解除商品房买卖合同，是否要求被告按合同约定承担延迟交房的违约责任，但二原告坚持要求解除合同，坚持自己的诉讼主张。 本院认为，本案争议焦点为：一、被告恒瑞公司延迟交房的行为是否而构成根本违约，原告与被告恒瑞公司签订的《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议书》应否解除；二、被告恒瑞公司应否向原告支付3%的违约金。 关于焦点一，双方在《商品房买卖合同（预售）》第十九条约定“逾期在90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人……”，原告遂向人民法院起诉解除合同。本院认为，在约定解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响合同目的实现；违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，应当不予支持。根本违约是指违约的后果已经妨害了合同目的实现，包括迟延履行主要债务经催告仍不履行和一般违约但导致合同目的不能实现。 庭审查明，原告已于2020年8月12日收到被告恒瑞公司的收房通知书，因此，被告恒瑞公司的违约行为未影响原告购买商品房的合同目的。被告恒瑞公司延迟交房的根本原因是仁寿县自然资源和规划局拍卖给被告恒瑞公司的国有土地使用权中存在部分权属争议，具体为北侧约200平方米未完成征收补偿工作，导致恒瑞公司无法完成消防通道建设，影响项目整体工程验收，从而影响整个楼盘房屋的实测工作。该部分土地在2020年7月在相关主管部门协调下才得以解决，土地问题解决后，被告恒瑞公司及时将工程上报相关职能部门进行验收达到了交房条件，被告恒瑞公司也及时通知所有业主收房。因此，导致恒瑞公司延迟交房的客观原因不是被告恒瑞公司，被告恒瑞公司不具有主观恶意。并且从2019年11月1日至2020年8月12日经历了3个月多社会异常事件即新冠病毒疫情，扣除这个期间，被告恒瑞公司实际违约的天数也较少。恒瑞公司违约的行为较为轻微，不影响原告合同目的实现。综上，原告请求解除双方签订的房屋买卖合同，返还购房款并支付相应的资金占用利息的主张本院不予支持。 关于焦点二，双方在《商品房买卖合同（预售）》中约定出卖人交付房屋超过90日的买受人有权解除合同，同时出卖人应向买受人支付房款3%的违约金。因本院未支持原告解除合同的主张，因此对原告的该项请求亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下： 驳回原告杨斌、杨丽萍的全部诉讼请求。 负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7236元，由原告杨斌、杨丽萍负担4722元（多缴纳的2514元受理费予以退还）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉至四川省眉山市中级人民法院。 审判员  张巍耀 二〇二〇年九月二十四日 书记员  徐俪娟