四川省富顺县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0322民初1407号 原告：自贡市华宇实业有限责任公司，住所地四川省富顺县富世镇釜江大道三段**。 法定代表人：林伟，执行董事。 委托诉讼代理人：闵孝友，四川顺安律师事务所律师。 被告：富顺县富世街道望云村第三村民小组，住，住所地四川省富顺县富世街道望云村第三村民小组/div> 负责人：刘祁会，组长。 委托诉讼代理人：刘小波，富顺县夕阳法律服务所法律工作者。 第三人：富顺县顺达废旧物资回收站，住，住所地四川省富顺县富世街道（望云村**）金山路**门面/div> 投资人：方国彬，总经理。 委托诉讼代理人：刘小波，富顺县夕阳法律服务所法律工作者。 第三人：富顺县兴达商贸有限公司，住所地，住所地四川省富顺县富世街道海棠路**iv> 法定代表人：钟明，总经理。 委托诉讼代理人：刘小波，富顺县夕阳法律服务所法律工作者。 原告自贡市华宇实业有限责任公司（以下简称华宇实业公司）与被告富顺县富世街道望云村第三村民小组（以下简称望云村三组）、第三人富顺县顺达废旧物资回收站（以下简称顺达物资回收站）、第三人富顺县兴达商贸有限公司（以下简称兴达商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院经先行调解后于2020年5月26日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华宇实业公司的法定代表人林伟及其委托诉讼代理人闵孝友、被告望云村三组的负责人刘祁会及其委托诉讼代理人刘小波、第三人顺达物资回收站及兴达商贸公司的共同委托诉讼代理人刘小波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华宇实业公司向本院提出诉讼请求：判决1.被告望云村三组承担违约责任10万元；2.依法确认被告望云村三组与第三人顺达物资回收站、兴达商贸公司之间的租赁合同关系无效；3.确认原告对原租赁物在同等条件下享有优先承租权。事实和理由：2014年6月，原被告续签《望云修车场租赁协议》，协议对租赁期限、租金、违约金条款等内容进行了约定，此外还赋予了原告享有优先承租权。2019年6月30日租赁期限到期后，被告以需要公开招投标方式确定承租人为由，双方未能立即签订续租协议，原告仍按此前租金标准支付了被告两个月租金。同年9月1日，被告在没有通知原告的情况下，将租赁场地的三分之二面积部分租赁给了第三人使用，分别收取了10万元租金。9月12日，被告以书面形式告知原告，要求原告限期恢复租赁物原状并交还。被告在未通知原告行使优先承租权的情况下，将案涉租赁物中三分之二面积租赁给第三人。在被告和第三人未能就原告投入巨资添置的设施设备及装修进行合理赔偿的情况下，要求原告无偿搬迁，该行为违反了2014年6月原被告双方签订的《望云修车场租赁协议》的相关约定和法律规定。被告望云村三组与第三人恶意串通损害原告的利益，其租赁合同应属无效。经多次与被告及第三人协商未果，遂诉至法院。 被告望云村三组辩称，一、原告关于优先承租权的诉请不符合法律规定。（一）优先承租权属于法律强制性规定，无需法院确认。（二）富顺法院（2019）川0322民初3444号民事判决书已判决：限华宇实业公司（即本案原告）在一个月内将场地腾空后退还望云村三组，该判决已经自贡中院维持并生效。（三）望云村三组已对案涉租赁场地的租赁问题进行公开招投标，原告投标数额低于其他投标人从而丧失优先承租权，故原告已丧失同等条件下享有的优先承租权。（四）望云村三组系将租赁物收回自用，故不存在优先承租权。二、望云村三组与顺达物资回收站、兴达商贸公司不存在租赁合同关系。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人顺达物资回收站、兴达商贸公司共同述称，一、第三人与被告望云村三组不存在租赁合同，是临时使用费，该临时占用是经富世镇街道办望云村民委员会同意。二、原被告之间的租赁合同已于2019年6月30日到期，被告系于2019年11月4日才允许第三人临时占用并交纳一定费用，第三人也出具了承诺。三、原告将案涉租赁物部分场地转租给第三人，并于2019年2月1日收取了第三人截止2020年1月30日的租金。而原被告之间的租赁期限系2019年6月30日届满，原告存在违约情形。被告收取第三人临时占用费是基于原告违约将部分场地超期租赁给第三人，故被告让第三人继续占用并收取临时占用费并不违法，也未违反原被告签订的《望云修车场租赁协议》。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2014年6月7日，望云村三组作为甲方，华宇实业公司作为乙方，双方签订《望云修车场租赁协议》（以下简称租赁协议）一份，内容为“经甲乙双方平等、自愿协商，在原《望云停车场承包协议书》届期满之时，依据新情况，在原协议的基础上，就继续租用该场地的相关事宜达成如下一致：一、所租用场地所处的范围、环境条件。1.综合楼一幢……2.综合楼水通、照明电通、动力电通。3.门卫室两间……二、用途：乙方租用该场地用于开办华宇汽车修理厂及其他经营项目。三、租用期限：二〇一四年七月一日至二〇一九年六月三十日止，共计五年。但在租用期内，甲方有权出售该停（修）车场，但必须提前3个月通知乙方。四、由于双方在签订本协议后……；在租赁期满后，乙方享有优先承租权，若乙方不能续租，因乙方添置的设施设备和装饰装修费用归乙方所有，由新的承租人向乙方支付，甲方有协助乙方向新的承租人追收上述费用的义务。五、租金。1.从二〇一四年七月一日至二〇一九年六月三十日，每年租金为壹拾万元整人民币。2.甲方不得以物价变化和政策因素为由要求变更租金约定。3.由乙方负责交纳该宗土地的土地使用税。……八、本协议还有一年到期时，甲方应提前一年与乙方商议签订续租事宜。乙方如要续租，甲方在同等条件下必须先满足乙方……十五、双方不得违约，如有违约由违约方支付给守约方所投资的一切费用及违约金伍拾万元。……”。 租赁协议期限届满后，华宇实业公司继续占有使用租赁场地，双方未续签租赁协议。2019年8月26日，望云村三组向华宇实业公司出具《收据》一份，载明“交款单位自贡市华宇实业有限责任公司，人民币壹万陆仟陆佰陆拾捌元，￥16668.00，收款方式2019年7月、8月，收款事由租金费”。 期间，华宇实业公司与望云村三组就案涉租赁物费用上涨金额问题，虽经多次磋商，终未能达成一致意见。2019年9月12日，望云村三组向华宇实业公司发出《通知》一份，内容为“自贡市华宇实业有限责任公司：你单位于2014年6月30日与我组签订的《望云停车场租赁协议》，已于2019年6月30日到期，现依据《合同法》和《租赁协议》的约定，以及2019年9月11日召开的望云村三组全体村民大会一致签字同意，决定暂时收回该停车场，特依法通知你单位搬迁归还望云村三组。望你单位收到通知后于2019年9月12日至2019年10月10日，将租赁场所内的属于你方投资的一切设备设施清理搬走，将场所恢复原状（或恢复干净整洁），并与我组结清一切费用。逾期不清理的，视为你方放弃对场所内设备设施的所有权及处置权。同时，因你方拒绝搬离对我方造成包括租金、清场、处置、起诉等一切损失，将由你方承担。”。9月16日，华宇实业公司就该《通知》进行书面回复，内容为“富世镇望云村第三村民小组：贵单位于2019年9月15日送交我公司关于要求‘暂时收回该停车场’及‘要求我公司于2019年9月12日至2019年10月10日，将我方投资的一切设备设施清理搬走’等相关事宜。我司认为，贵单位提出的要求于法无据，不符合租赁协议的相关约定……在贵单位未能与新的承租人签订租赁协议，我公司的损失未能得到合理的赔偿之前，我司有权利继续使用该场地。若贵单位不能找到或故意不寻找新承租人来承租该场地的，那么贵单位就应当赔偿我司的各项损失!因此，贵单位‘暂时收回该停车场，限期我司搬出该场地’的行为于法无据。若贵单位煽动群众，采用粗暴强制的手段来对待我司及工作人员，我司将采取一切必要措施来维护自己的合法权益，由此而引起的一切法律后果均由贵单位承担！特此回复!”。 2019年12月17日，望云村三组向本院提起房屋租赁合同之诉，要求判决：1.华宇实业公司腾空租赁场地交付给望云村三组；2.华宇实业公司给付望云村三组占有场地的租赁费，每月2万元，从2019年9月1日起至2020年1月止为10万元；3.华宇实业公司给付违约金50万元；4.华宇实业公司赔偿因拆除厂房造成的损失10万元。经审理，本院依法作出判决：“一、限被告自贡市华宇实业有限责任公司于本判决生效后一个月内将租赁场地腾空后退还给原告富顺县富世街道望云村第三村民小组；二、限被告自贡市华宇实业有限责任公司于本判决生效后十日内向原告富顺县富世街道望云村第三村民小组支付自2019年9月1日起至2020年1月止的占有使用费13890元；三、限被告自贡市华宇实业有限责任公司于本判决生效后十日内向原告富顺县富世街道望云村第三村民小组支付违约金4167元；四、驳回原告富顺县富世街道望云村第三村民小组的其他诉讼请求。”。判决后，华宇实业公司不服，向自贡市中级人民法院提起上诉，自贡市中级人民法院经审理作出了“驳回上诉，维持原判”的终审判决。现该案已生效，望云村三组已申请强制执行。 另查明，华宇实业公司在与望云村三组签订前述《租赁协议》后，2015年1月19日，华宇实业公司将案涉租赁场地部分转租给钟明（兴达商贸公司法定代表人），双方签订了《厂房租赁合同书》，其中约定有：租赁物面积经甲乙双方认可确定为厂房面积约750平方米；租赁期限为四年，即从2015年2月1日起至2019年元月31日止；租赁期限届满前一个月提出，经甲方（华宇实业公司）同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同，在同等承租条件下，乙方（钟明）有优先权；租金为年租金，共计人民币90000元等内容。前述《厂房租赁合同书》到期后，2019年2月1日，钟明继续向华宇实业公司缴纳租赁费，华宇实业公司法定代表人林伟作为“收款人”向钟明出具《收条》一份，内容为“今收到钟明交来2019年2月1日至2020年元月30日场租费（一年），共计95000元，大写玖万伍仟元整。”。2017年11月6日，华宇实业公司又将案涉租赁场地部分转租给第三人顺达物资回收站，双方签订了《厂房租赁合同》，其中约定有：租赁物面积经甲乙双方认可确定为900平方米；租赁期限为壹年半，即从2018年1月1日起至2019年6月30日止；租赁期限届满前一个月提出，经甲乙双方协商后将对有关租赁事项重新签订租赁合同，在同等承租条件下，乙方（顺达物资回收站）享有优先租赁权，2019年6月30日后，以甲方（华宇实业公司）给望云三组签订的合同为准续租；租金为年租金，共计人民币102000元等内容。 2019年11月4日，兴达商贸公司法定代表人钟明、顺达物资回收站投资人方国彬均通过四川富顺农村商业银行股份有限公司向富顺县富世镇村社财务托管中心账户分别汇缴了10万元，《现金缴款单》“摘要”为“望云三组场地租用费”。当日，钟明、方国彬均出具《承诺》，承诺：“在本经营场地未出租前，自愿缴纳望云村三组临时占用场地费，每月10000元，从2019年9月1日起，款项打入望云村委会托管中心账号。”。 庭审中，华宇实业公司法定代表人林伟陈述：一、在我公司承租期间，将案涉租赁场地的三分之二分别转租给了第三人顺达物资回收站、兴达商贸公司。其中，与顺达物资回收站签订的租赁合同到期日为2019年6月30日，收取的租赁费也收到该日期。与兴达商贸公司签订的租赁合同到期日虽为2019年1月，但我公司实际收取的租赁费是截止到2020年元月份。二、关于续租的问题。案涉租赁协议约定的是提前一年协商续租，我多次找时任组长李兴明，但一直推诿。大约在2019年7月，望云村三组召开村民大会，说有村民提出要租赁案涉场地自己经营，当时我再次找到组长和村民代表，协商租赁费的事情，但因其提出的租赁费金额过高，未能达成一致意见。租赁期间届满好几个月，都因租赁费没谈妥，造成了村民堵大门的情况。望云村三组将案涉租赁进行招标的事情未通知我公司，但我从村民那里了解到有新的承租人来租。截止目前，我公司占有使用的部分（除去顺达物资回收站、兴达商贸公司使用的场地）尚未对外出租。 望云村三组现任组长陈述：关于案涉租赁进行招标的事情。当时组里面召开了大会确定了方案，有社员缴纳了保证金，但因为案涉租赁场地未收回，所以保证金都退了。因为协议约定华宇实业公司有优先承租权，所以没有让该公司缴纳保证金。当时投标金额有人提出了31万元，村民召开会议确定若华宇实业公司要续租，租金就上涨到25万元，但华宇实业公司不同意该金额。 以上事实，有《租赁协议》《通知》《自贡市华宇实业有限责任公司关于富世镇望云村第三村民小组通知的回复》、（2019）川0322民初3444号富顺县人民法院《民事判决书》、（2020）川03民终234号自贡市中级人民法院《民事判决书》、《厂房租赁合同》《收条》《承诺》《现金缴款单》等证据在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。经查，华宇实业公司、望云村三组于2014年6月7日签订《租赁协议》，2019年6月30日租赁期限届满后，华宇实业公司继续占有使用租赁物，并向望云村三组缴纳了两个月租赁费，依照相关法律规定，原租赁协议继续有效，但租赁期限为不定期，视为双方建立了不定期租赁关系。2019年9月12日，因租赁费用上涨金额未能达成一致，望云村三组向华宇实业公司送达了收回租赁场地的通知，表明其不愿意继续将租赁物出租给华宇实业公司，并给予一个月搬迁时间，自此，二者不定期租赁关系解除。华宇实业公司在前述租赁协议履行期间，将案涉租赁场地中的部分场地分别转租给第三人兴达商贸公司、顺达物资回收站，收取了第三人的租赁费。华宇实业公司、望云村三组的不定期租赁关系解除后，望云村**作为出租人，同意第三人继续占有使用该部分租赁场地，并收取了第三人缴纳的费用，应当视为望云村三组与第三人之间建立了不定期租赁关系。望云村三组辩解其与第三人未建立租赁合同关系的理由，不能成立，本院不予采信。 一、关于原告华宇实业公司主张的优先承租权的问题。优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有的优先权。从性质上看，优先承租权属于一种附条件形成权，同等条件的承租是必须满足的条件之一。本案中，华宇实业公司与望云村三组签订的《租赁协议》第四条、第八条约定有“乙方（原告）享有优先承租权”“本协议还有一年到期时，甲方（被告）应提前一年与乙方商议签订续租事宜，乙方如要续租，甲方在同等条件下必须优先满足乙方”，上述约定是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当予以遵从。根据前述约定，该协议确实赋予了华宇实业公司享有同等条件下优先承租权。首先，关于同等条件的问题。本案中，关于续租问题，望云村三组提出将原租赁物租赁费上调到25万元/年，华宇实业公司认为过高，在约定租赁期限届满前后长达几个月的时间里，双方多次进行磋商，均未能就此达成一致意见。在双方租赁关系解除后，第三人继续使用从原告处转租的租赁场地，望云村三组基于此收取第三人租赁费用，从而建立事实上的不定期租赁关系。根据原告法定代表人林伟的当庭陈述，第三人共计占有使用的面积占租赁协议总面积的三分之二，结合第三人支付的租赁费用为共20万元/年。若按此标准推算，即便原告华宇实业公司提出在同等条件下行使优先承租权，单就租赁费用就应当达到30万元/年的标准，正是由于其不能接受望云村三组提出的25万元/年租赁费，经历长达几个月的磋商未果。故本院认为，华宇实业公司享有的优先承租权至此已然消灭。在该情况下，望云村**作为出租人，要求收回租赁场地，并无不当，其行为未违反合同约定，亦未侵犯华宇实业公司的优先承租权。综上，本院认为，原告华宇实业公司享有的优先承租权已经消灭，其认为望云村三组侵犯其优先承租权，应承担违约责任10万元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 二、关于华宇实业公司要求确认望云村三组与第三人之间租赁合同关系无效的问题。望云村三组将第三人从华宇实业公司处转租而来的该部分租赁场地继续交由其占有使用，并收取了费用，应视为被告望云村三组与第三人建立了不定期租赁关系。如前所述，第三人占有使用该场地，与望云村三组建立不定期租赁关系，是基于华宇实业公司将案涉租赁场地转租给第三人这一客观事实。且望云村三组与第三人建立不定期租赁关系，是发生在华宇实业公司与望云村三组租赁关系解除之后。本院认为，望云村三组与第三人建立的租赁关系，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条约定的“合同无效”的情形，故对华宇实业公司要求确认望云村三组与第三人之间租赁合同关系无效的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第二百一二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告自贡市华宇实业有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费2300元，由原告自贡市华宇实业有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审判长 王 军 审判员 罗倩茹 审判员 邹 宇 二〇二〇年九月四日 书记员 兰 晶 附相关法条： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。