四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1421民初3203号 原告：王海旺，男，生于1990年9月28日，汉族，住黑龙江省肇州县。 委托诉讼代理人：范嗣翠，四川正刚律师事务所律师。 被告：眉山市恒瑞房地产开发有限公司，住所地仁寿县文林镇陵州路二段**，统一社会信用代码：91511421558221857G。 法定代表人：曹宇，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：彭涛，四川红地律师事务所律师。 被告：长城华西银行股份有限公司眉山分行，住，住所地眉山市东坡区东坡大道南四段**一社会信用代码：91511400066763297C。 法定代表人：黄淞，系该行总经理。 委托诉讼代理人：池虹，四川达宽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹晴雯，四川达宽律师事务所律师。 原告王海旺与被告眉山市恒瑞房地产开发有限公司（以下简称恒瑞公司）、长城华西银行股份有限公司眉山分行（以下简称华西银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法由审判员张巍耀适用简易程序于2020年9月1日公开开庭进行了审理。原告王海旺及其委托诉讼代理人范嗣翠、被告恒瑞公司的委托诉讼代理人彭涛、被告华西银行的委托诉讼代理人池虹、邹晴雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王海旺向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告恒瑞公司于2018年8月13日签订的《商品房买卖合同》（预售）、《补充协议书》；2.请求判令解除原告与被告恒瑞公司、华西银行于2018年8月23日签订的《个人房屋按揭贷款合同》；3.请求判令被告恒瑞公司立即返还原告首付款159969元及该款自2018年8月13日起至付清之日止的利息损失（按全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率年利率4.35%计算，截止起诉之日共21个月，共产生利息12177元）；4.请求判令被告恒瑞公司向原告返还原告已向被告华西银行支付的自2018年8月起至《个人房屋按揭贷款合同》解除之日止贷款本金及利息（截止2020年5月已还贷本息83146.14元）；5.请求判令被告恒瑞公司向被告华西银行偿还自《个人房屋按揭贷款合同》解除之日起就该贷款合同剩余的贷款；6.请求判令被告恒瑞公司向原告支付购房总价款3%的违约金15299元；7.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2018年8月13日，原告与被告恒瑞公司签订一份《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议书》，原告以等额本息还款的按揭贷款方式购买恒瑞公司开发的位于仁寿县××镇××街××号××楼盘××幢××单元××层××号，面积为100.98㎡的商品房一套，购房总价为509969元。合同对于房款的支付、交房时间、房屋质量等双方的权利义务进行了详细约定。合同签订后，原告与二被告三方于2018年8月23日签订了一份原告作为借款人，华西银行作为贷款人，恒瑞公司作为保证人的《个人房屋按揭贷款合同》，原告向华西银行贷款350000元。两份合同签订后，原告按约向恒瑞公司支付了首付款159969元，恒瑞公司向原告出具盖章的财务收据，华西银行将发放的350000元贷款直接向恒瑞公司支付作为购房款。原告自2018年8月起每月26日向华西银行偿还3779.37元，截止2020年5月已偿还22期贷款。根据合同第十八条约定，被告恒瑞公司应于2019年10月30日前向原告交付该商品房，至今合同约定的交房时间早已过去，被告恒瑞公司却迟迟未交房。根据合同第十九条第二款的约定，恒瑞公司逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，恒瑞公司应退还原告的购房款并支付该款自付款之日起不低于银行同期贷款利率的资金占用利息，且恒瑞公司还应当支付合同总价款3%的违约金。鉴于恒瑞公司逾期交房的行为已构成严重违约，原告有权解除房屋买卖合同，按揭贷款合同的目的已无法实现，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条、第25条的规定，原告有权解除按揭贷款合同，恒瑞公司应当返还所贷全部款项。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告恒瑞公司辩称，原告诉称签订买卖合同及房屋按揭等情况属实，原告诉称的合同还没有达到解除条件；迟延交房的原因是土地管理部门未按合同约定交付全部土地，导致部分消防通道未修建，达不到验收标准，最终在相关部门的协调下土地管理部门才将未交付的土地征收交付给被告恒瑞公司；2020年8月10日就向原告发出了《交房通知书》；且疫情耽误了四个月之久，交房时间应当顺延；被告恒瑞公司没有根本违约，因此合同不能解除，请求驳回原告的全部诉讼请求。 被告华西银行辩称，原告提出按揭的前提是商品房合同解除，华西银行认为根据原告现提出的解除理由是不具备解除条件的；如法院判决解除商品房买卖合同和借款合同，应当发挥司法能动性，对合同解除的后果直接进行裁判，即原告应向银行返还贷款本金，并向银行支付利息至实际付清时止；为减少不必要的重复的繁琐和当事人的诉累，可由贷款收取方即被告恒瑞公司直接将购房款返还华西银行，截止2020年8月18日原告贷款共计350000元，还欠本金296759.03元，及利息988.96元，未付剩余贷款及利息由原告承担返还责任，若开发商在退回房款时，应当直接退还我方，由原告承担连带还款责任；华西银行对案涉房屋享有优先受偿权；不管法院判决解除或继续履行合同，华西银行均不应承担诉讼费。 原告为证实自己的主张，向本院提供以下证据： 1.《商品房买卖合同》，拟证明原告与恒瑞公司于2018年8月13日签订合同，约定原告以商业贷款方式购房，总价509969元，首付159969元，贷款350000元，合同第18条约定交房日期为2019年10月30日，延期交房应书面通知业主，合同第19条约定除不可抗力外，逾期90日以上，原告可以解除合同，并约定解除合同后支付逾期利息及售房总价3%的违约金，现逾期已远超90日； 2.《补充协议》，拟证明被告可以延期交房的6种情形均没有出现； 3.《个人房屋按揭贷款合同》，拟证明原告与二被告于2018年8月23日签订的贷款合同，恒瑞公司为保证人，被告华西银行向原告发放贷款350000元，用于向恒瑞公司支付购房款，该款已发放给恒瑞公司，且原告已按合同付了25期还款，由于购房合同已达解除条件，原告要求与恒瑞公司解除合同，该贷款合同的目的已无法实现，故要求解除该合同，恒瑞公司承担解除的后果； 4.《收据》，拟证明原告按约支付首付款159969元； 5.《账户历史交易明细单》，拟证明原告已付按揭款24期，90704.88元； 6.《退房申请》和视频，拟证明原告于2020年4月25日向被告恒瑞公司售楼部工作人员书面提出退房申请，要求解除合同； 7.《承诺书》，拟证明被告恒瑞公司一致承认逾期交房违约，并承诺给予业主补偿。 原告提供的证据，经被告恒瑞公司质证，质证意见为：1.对证据1的真实性无异议，但本案不适用合同第18条、第19条约定；2.对证据2、3、4、5的真实性无异议；3.对证据6，退房申请与视频不能证明原告的主张，缺乏证据的三要素，不予认可；4.对证据7，因原告未提交原件，且承诺人未加盖公司印章，原告提供的承诺书也未有自认行为，故对本组证据的真实性、合法性、关联性不认可。 原告提供的证据，经被告华西银行质证，质证意见为：1.对证据1、3的三性无异议；2.对证据2、4、5、6、7，因我方没有参与，不清楚，不予质证。 被告恒瑞公司为证实自己的辩解主张，向本院提供了以下证据： 1.《商品房预售合同》、《补充协议》，拟证明原、被告签订合同是双方真实意思表示，达成了相应条款，合同第19条第二款约定非出卖人原因导致逾期交房，出卖人不承担责任，《补充协议》第6条同时约定非出卖人原因导致逾期交房，出卖人不承担责任，本案所产生争议不能归结为被告的原因； 2.《建设工程竣工验收合格证明》、《住宅使用说明书》、《质量保证书》等，拟证明案涉房屋工程符合交付条件，被告已正式通知原告交房； 3.《信访事项处理意见书》、《仁寿县满井镇政府关于袁刚信访事项的处理意见书》、《仁寿县第五届城市规划委员会第十二次会议纪要》、《土地移交通知书》、《不动产证书》、《交易服务费支付协议》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证附件》，拟证明本案逾期交房的责任并非被告的原因，被告经拍卖取得相关土地后，因权属问题导致消防通道无法贯通，最终导致延期交房。 被告恒瑞公司提供的证据经原告质证，原告质证意见为： 1.对证据1的真实性和合法性无异议，但合同第19条已经约定除不可抗力外，被告举证的并非属于不可抗力，故双方应当按照约定交房，被告逾期交房，原告有权解除合同及要求被告恒瑞公司支付解除合同的赔偿和违约金，被告所谓的非因出卖人的原因，过于宽泛，不能对抗双方的对应交房时间以及逾期违约的约定，被告恒瑞公司已构成根本违约；2.对证据2，该组证据全为复印件，不能满足证据的三性，另《使用说明书》及《质量保证书》，无时间，无签章，无法证明对方的证明目的；3.对证据3，该组证据均为复印件，其中《交易服务费支付协议》、《施工许可证》、《规划许可证》，均证明被告恒瑞公司能够在合同约定的时间内完成该工程，达到交付原告房屋的条件；且不动产权证所附的时间为2018年3月27日，也能证实恒瑞公司应当能够按期完成工程，对房屋面积测绘报告，被告恒瑞公司因自身原因2020年8月3日才完成产权实测面积，已经逾期近300天，恒瑞公司完成房屋的实测也与是否存在消防通道不能完成没有直接联系，从而证明是因被告自身拖延工期造成延期交房；其中仁寿县满井镇政府《关于袁刚信访事项的处理意见书》能够证实恒瑞公司由于自身对该项目边界的200多平方米后续遗留问题没有积极协调解决，是否因为该原因造成的延期交房，从被告提交的该份信访意见书不能证实，恒瑞公司认为其系因该原因造成不能交房，但恒瑞公司的举证，以及仁寿县自然资源和规划局的回复均不能证明恒瑞公司想要达到的证明目的；对于《交房通知书》，被告发出时间为2020年8月10日，原告早已在2020年6月就向法院提起诉讼，要求解除合同，故证明了恒瑞公司违约不能如期交房的事实。 被告恒瑞公司提供的证据经被告华西银行质证，质证意见为： 1.对证据1的三性无异议，但只能证明原告与恒瑞公司签订了商品房买卖协议，华西银行基于该协议与原告签订了个人房屋按揭贷款合同；2.对证据2、3，华西银行不予质证。 被告华西银行为证实自己的辩解主张，向本院提供了以下证据： 1.《个人房屋按揭贷款合同》、《不动产登记证明》、《抵押物保管凭证》，拟证明原告为购买位于仁寿县××镇××街××号××幢××单元××层××号房屋，在华西银行处办理按揭贷款，并将所购房产作为抵押物，办理抵押预告登记； 2.《放款通知书》、《长城华西银行贷款凭证》，拟证明银行已按照贷款合同约定向原告支付购房贷款350000元； 3.《长城华西银行贷款业务查询明细》，拟证明截止2020年8月18日，原告尚欠银行本金296759.03元，利息988.96元，原告于2020年8月26日又还了一期，尚欠金额以银行最后明细为准。 被告华西银行提供的证据经原告质证，原告质证意见为：对三组证据的三性均无异议，由于原告与恒瑞公司的买卖合同已达到解除条件，故基于买卖合同签订的贷款合同也应当予以解除。 被告华西银行提供的证据经被告恒瑞公司质证，被告恒瑞公司质证意见为：对三组证据的三性无异议，但证据3中不动产登记证书，已证明原告购买的房屋已经做了预告登记。 原告提供的证据经二被告质证，本院认证如下： 因被告恒瑞公司对证据1、2、3、4、5的真实性无异议，本院对该五组证据的真实性予以确认；对证据6，因原告曾因纠纷找被告恒瑞公司退房，对这一事实本院予以确认，本院对该证据的真实性予以确认；对证据7，因原告予以否认，本院将结合其他证据予以综合认定。 被告恒瑞公司提供的证据经原告和华西银行质证，本院认证如下： 对于证据1，因原告和被告恒瑞公司均向本院提供，因此，本院对其真实性等予以确认；对证据2和证据3，属于建设工程开工和验收必须具备的基本条件，开发商因其他原因未交房，购房户上访，满井镇政府处理该上访问题出具的文件也是客观存在的，经政府部门的协调处理，该工程已验收合格达到交付条件，因此，本院对该两组证据的真实性予以确认。 被告华西银行提供的证据经原告和被告恒瑞公司质证，本院认证如下： 因原告和被告恒瑞公司对该三组证据的真实性等均无异议，因此，本院对该三组证据予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年8月13日，原告与被告恒瑞公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议书》，原告以等额本息还款的按揭贷款方式购买恒瑞公司开发的位于仁寿县××镇××街××号××楼盘××幢××单元××层××号，面积为100.98㎡的商品房一套，购房总价为509969元。合同对于房款的支付、交房时间、房屋质量等双方的权利义务进行了详细约定。2018年8月23日，原告与二被告签订了一份原告作为借款人，华西银行作为贷款人，恒瑞公司作为保证人的《个人房屋按揭贷款合同》，原告向华西银行贷款350000元。两份合同签订后，原告按约向恒瑞公司支付了首付款159969元，华西银行将发放的350000元贷款直接向恒瑞公司支付作为购房款。原告自2018年8月起每月26日向华西银行偿还3779.37元，截止2020年5月已偿还22期贷款。原告与被告恒瑞公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第十八条约定，被告恒瑞公司应于2019年10月30日前向原告交付该商品房。但因被告恒瑞公司拍卖购得的案涉楼盘的国有土地因未全部完成拆迁，土地未能全部交付给被告恒瑞公司，导致被告恒瑞公司不能完成消防通道建设和开发楼盘的验收工作。后于2020年7月在相关部门的协调下得以解决，被告恒瑞公司及时办理房屋的实测和验收工作，并于2020年8月10日通知原告收房，原告也于2020年8月12日收到被告恒瑞公司的《交房通知书》。原告认为被告恒瑞公司延迟交房已严重违约，为维护原告的合法权益，特诉请人民法院，望判如所请。 本院认为，本案争议焦点为：一、被告恒瑞公司延迟交房的行为是否而构成根本违约，原告与被告恒瑞公司签订的《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议书》应否解除；二、原告与被告华西银行签订的《个人房屋按揭贷款合同》应否解除；三、被告恒瑞公司应否向原告支付3%的违约金。 关于焦点一，双方在商品房买卖合同（预售）》第十九条约定“逾期在90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人……”，原告遂向人民法院起诉解除合同。本院认为，在约定解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响合同目的实现；违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，应当不予支持。根本违约是指违约的后果已经妨害了合同目的实现，包括迟延履行主要债务经催告仍不履行和一般违约但导致合同目的不能实现。 庭审查明，原告已于2020年8月12日收到被告恒瑞公司的收房通知书，因此，被告恒瑞公司的违约行为未影响原告购买商品房的合同目的。被告恒瑞公司延迟交房的根本原因是仁寿县自然资源和规划局拍卖给被告恒瑞公司的国有土地使用权中存在部分权属争议，具体为北侧约200平方米未完成征收补偿工作，导致恒瑞公司无法完成消防通道建设，影响项目整体工程验收，从而影响整个楼盘房屋的实测工作。该部分土地于2020年7月在相关主管部门协调下才得以解决，土地问题解决后，被告恒瑞公司及时将工程上报相关职能部门进行验收达到了交房条件，被告恒瑞公司也及时通知所有业主收房。因此，导致恒瑞公司延迟交房的客观原因不是被告恒瑞公司，被告恒瑞公司不具有主观恶意。并且从2019年11月1日至2020年8月12日经历了3个月多社会异常事件即新冠病毒疫情，扣除这个期间，被告恒瑞公司实际违约的天数也较少。恒瑞公司违约的行为较为轻微，不影响原告合同目的实现。综上，原告请求解除双方签订的房屋买卖合同的主张本院不予支持。 关于焦点二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保合同的，应予以支持”的规定，原告与被告华西银行签订的《个人房屋按揭贷款合同》的基础是原告与被告恒瑞公司签订的《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议书》，原告请求解除原告与被告恒瑞公司签订的《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议书》得不到支持的情况下，原告请求解除《个人房屋按揭贷款合同》的主张同样不予支持，其相应的请求退还购房款和按揭款以及资金占用利息的主张也不应支持。 关于焦点三，双方在《商品房买卖合同（预售）》中约定出卖人交付房屋超过90日的，买受人有权解除合同，同时出卖人应向买受人支付房款3%的违约金。因本案未支持原告请求解除商品房买卖合同的主张，因此本院对原告的该项主张亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下： 驳回原告王海旺的全部诉讼请求。 负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5803元，由原告王海旺负担4450元（多缴纳的受理费1353元予以退还）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉至四川省眉山市中级人民法院。 审判员  张巍耀 二〇二〇年九月二十四日 书记员  徐俪娟