福建省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽执复148号 复议申请人（申请执行人）：厦门农村商业银行股份有限公司，住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区东港北路**（**********），统一社会信用代码913502007841895767。 法定代表人：王晓健，董事长。 被执行人：厦门市沈桥贸易公司，住所地福建省厦门市思明区同安，住所地福建省厦门市思明区同安路**天鹭大厦******yle="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：吴建东。 被执行人：厦门普达房地产建设发展有限公司，住所地福建省厦门市思明区演武路厦，住所地福建省厦门市思明区演武路厦大西村e="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：周铁军。 被执行人：周美霞，女，1954年1月12日出生，汉族，住辽宁省沈阳市沈河区。 复议申请人厦门农村商业银行股份有限公司（以下简称厦门农商银行）不服厦门市中级人民法院（以下简称厦门中院）作出的（2020）闽02执异72号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 厦门中院查明，厦门农商银行与厦门市沈侨贸易公司、厦门普达房地产建设发展有限公司（厦门普达公司）、周美霞借款合同纠纷一案，在（2006）厦民初字第116号民事判决发生法律效力后，因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，厦门农商银行向厦门中院申请强制执行，该院依法立案执行，案号为（2007）厦执行字第86号。 2007年6月25日,厦门中院作出（2007）厦执行字第86号民事裁定：冻结、划拨被执行人厦门市沈侨贸易公司、厦门普达公司、周美霞所有的款项人民币1800万元，或查封、扣押、拍卖被执行人相应的等值财产。2015年2月6日，厦门中院向厦门市国土资源与房产管理局发出（2007）厦执行字第86号《协助执行通知书》，查封被执行人厦门普达公司所有的址于福建省厦门市思明区××路××号××大厦××座××单元（商场）、301、303、401、403及Ｃ座404、503单元（共计7套）等房产，其中Ａ座401、403及Ｃ座404、503单元（以下简称涉案房产）抵押权人为复议申请人厦门农商银行，其余3套房产系该院（2007）厦执行字第95号案件的申请执行人许宏艺的抵押房产，为方便处置，厦门中院以（2007）厦执行字第86号统一对7套房产进行处置。 2016年10月8日-9日，厦门中院通过淘宝网司法拍卖网络平台公开拍卖C座404单元房产，买受人黄秀华以2228900元的最高应价竞得C座404单元房产。 2016年11月24日-25日,厦门中院通过淘宝网司法拍卖网络平台公开拍卖C座503单元房产进行，买受人肖非凡以2846700元的最高应价竞得C座503单元房产。 2017年1月16-17日，厦门中院通过淘宝网司法拍卖平台公开拍卖A座403单元房产，买受人厦门市康保无尘科技有限公司以2188480元的最高应价竞得A座403单元房产。 2017年3月23-24日，厦门中院通过淘宝网司法拍卖平台公开变卖A座401房产（该房产此前进行了三次公开拍卖均流拍，厦门中院以第三次公开拍卖的保留价1118680元作为变卖价），买受人叶跃庆、刘瑞富、杨锦恋以1118680元的最高应价竞得A座401单元房产。 涉案房产的买受人在办理权属变更登记手续过程中，厦门市自然资源和规划局于2019年10月22日致函厦门中院称，涉案房产应补交地价后方能办理产权。买受人遂以“地价不属于办理过户手续中所产生的;地价不属于办理过户手续中所产生的费用由，向厦门中院申请从房产的成交款中支出应补交的地价。厦门中院经审查后认为，该院依法处置涉案房产所得款项中包含土地价值，现需补交相应地价，理应从处置款项中支出，该院在拍卖公告中所作的“涉及该拍卖标的物所产生的费用及办理过户手续所产生的一切费用均由买受人承担”的书面告知，系指标的物办理权属登记过程中所产生的正常交易费用，而地价系土地的价值，也包含在处置所得款项中，不应由买受人重复支付，也不在前述“费用”之列。据此，该院于2020年3月19日作出（2007）厦执行字第86号通知书，通知申请执行人（包括本案申请执行人厦门农商银行及另案申请执行人许宏艺）及买受人：从处置涉案房产所得款项中拨付相应金额用于支付涉案房产应补交的地价。 厦门农商银行对（2007）厦执行字第86号通知书不服，向厦门中院提出书面异议称，请求撤销该通知书。其主要理由如下：一、厦门中院认为补交地价应从拍卖所得款项中支出，是对执行财产的分配，应当制作相应的分配方案。以通知书的形式作出决定，导致申请人无法对分配方式及内容提起诉讼，损害了申请人应享有的诉讼权益；二、涉案房产拍卖公告已载明过户所需的一切税费、一切费用均由买受人承担。补交的地价应由买受人另行承担并缴交；三、厦门中院以房地产估价报告的相关记载认定房产处置所得款项包含土地价值，进而从拍卖款项中支出，没有依据；四、若补交的地价从拍卖款项中支出，买受人房产的代价则远低于市场价格，对申请人不公平；五、申请人享有抵押优先权，补交的地价不属于可以对抗抵押权的例外情形；六、民事责任的承担优先于行政责任，房产处置所得款项应优先用于偿还申请人的民事债权。 2020年5月20日，厦门中院作出（2020）闽02执异72号执行裁定认为：该院依法对涉案房产进行处置，实际系参照评估价确定起拍价及变卖价，相关买受人也系以起拍价、变卖价竞得涉案房产。厦门农商银行主张评估价格与最终交易价格、处置财产范围没有直接的关联，证据不足，不予采纳。评估报告中已明确评估范围包含涉案房产的土地使用权，可据此认定处置的涉案房产是包含土地价值，拍卖公告中“涉及该拍卖标的物所产生的费用及办理过户手续所产生的一切费用均由买受人承担”的书面告知，应系拍卖过程产生的费用及为办理权属变更登记所产生的交易费用，不应包含所拍卖房产的土地价值，需补交的地价包含在涉案房产处置所得款中。抵押权人可就扣除补交地价后的房产处置款优先受偿。该院以通知书告知申请执行人、被执行人、相关买受人，应从涉案房产处置款中支出相应款项用于补交地价并无不当。异议人厦门农商银行所称就补交地价应制作分配方案及补交地价不属于可以对抗抵押权的例外情形，缺乏事实与法律依据，不予采纳。裁定驳回厦门农商银行的异议请求。 厦门农商银行不服，向本院申请复议称，请求撤销厦门中院作出的（2020）闽02执异72号执行裁定。其主要理由与异议理由相同。 除厦门中院查明的事实外，本院另查明，厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司在2015年8月20日对涉案房产出具的中利评房字（2015）第X064号《房地产估价报告》中载明：“估价对象尚未办妥产权初始登记，其是否需要补缴相关行政事业性及税费、是否需要补缴地价款，尚无法确定。本报告假设没有上述需补缴的款项。若有，则上述款项将转嫁由买受人承担，应从估价结果中扣除”。 本院认为，本案的争议焦点为，涉案房产应交的增容地价应由谁承担的问题。具体分析如下： 2017年6月16日，厦门市国土资源与房产管理局向厦门中院发出厦国土房函（2017）217号《关于天鹭大厦房屋处置有关问题的函》载明：天鹭大厦项目因商品房增容建筑面积6208.29平方米，及原市卫生局的自用房改变用地性质为商品房建筑面积4822.31平方米，应补缴相应的增容地价及自用房变更为商品房产生的土地出让金。因涉案抵押的房产属规划许可内的商品房，故涉案房产因补交的是增容地价。厦门中院将因天鹭大厦项目违规增容致使涉案房产应补交的增容地价当成是“涉案房产包含的土地价值”，属认定事实错误，应予纠正。 所谓的增容地价是指在基地面积不变的情况下，建设用地经批准增加容积率或建成后实测建筑面积超出缴交地价建筑面积，经批准补办增容手续的，应向土地管理部门缴纳的相应土地出让金或配套费。高的容积率意味着小区内房子建的多，也即所谓的超容积率，此举可以为开发商获得更多的利润，从而导致土地出让金增加了，也就是应该由开发商向土地管理部门缴纳更多的土地出让金。该笔多支出的土地出让金均计入了开发商的开发成本，也就是说消费者在购房时所支付的购房款已包含了其应分摊的整个楼盘增加的土地出让金即增容地价，所以该笔费用就不该再由购房户再次缴纳。涉及本案，天鹭大厦的开发商普达公司下落不明，该楼盘烂尾，在厦门市政府的协调下，天鹭大厦商品房项目以业主委员会作为该项目产权的申办主体，部分业主已经办理了房地产权属登记，但并没有另外缴纳增容地价，可见，因天鹭大厦项目增容而应补缴的增容地价并不应由购房户另外缴纳。另，厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司在2015年8月20日对涉案房产出具的中利评房字（2015）第X064号《房地产估价报告》中载明：“估价对象尚未办妥产权初始登记，其是否需要补缴相关行政事业性及税费、是否需要补缴地价款，尚无法确定。本报告假设没有上述需补缴的款项。若有，则上述款项将转嫁由买受人承担，应从估价结果中扣除”，显然，评估价即包含了可能应缴的增容地价。同理，买受人作为涉案房产的购买人，其出价当然包括涉案房产应分摊的增容地价，要求买受人再次缴纳增容地价于理不符。 厦门中院在《竞买须知》中载明的内容“办理过户手续过程中所产生的一切相关费用全部由买受人承担”、“能否办理过户手续请竞买人在竞买前自行到相关部门咨询确认，标的物现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用后果自负，拍卖人不作过户承诺，不承担过户涉及的一切费用。涉及违法、违章部分，由买受人自行接受行政主管部门处理”，均系对过户中产生的费用承担方式所做的规定，但如前所述，涉案房产应分摊的增容地价并非是在过户中产生的费用，而是天鹭大厦本身增容造成的，该笔费用非因过户而产生而是其本身即存在的。故，本案涉及的增容地价并非拍卖公告和拍卖须知所规定的应由买受人自行缴纳的费用。 竞买人虽然被告知“项目存在消防未验收等原因，目前暂无法办理竣工验收及权属登记等手续”，但作为购房人仍然有其对房产证可办理的心理预期（拍卖标的调查情况表里表述为“目前无法办理权属登记”，并非以后也无法办理），其对房产证办理可能遇到的风险自然体现在其出价上，导致在当时的情形下成交价格比市场价低，但当时成交价低并不能成为本案增容地价应由买受人承担的理由。作为抵押权人，本身就应当对抵押物进行彻底的了解以确认其真实价值，但本案抵押权人在接受涉案房产作为抵押担保物时，并未查清天鹭大厦可能违规增容的事实，最终导致抵押物价值贬损的责任应由抵押权人自己承担。 综上，复议申请人所称涉案房产增容地价应由买受人承担之主张，没有事实与法律的依据，本院不予支持。厦门中院（2020）闽02执异72号执行裁定认定事实错误，但结果正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下： 驳回复议申请人厦门农村商业银行股份有限公司的复议申请，维持厦门市中级人民法院（2020）闽02执异72号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 严增荣 审 判 员 张 勇 审 判 员 朱志闽 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 翁德华 书 记 员 刘小敏 附：所引用的法律条文 中华人民共和国民事诉讼法 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； （五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。 除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。 人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。