上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初1407号原告：雷贵均，男，1962年6月20日出生，汉族，住上海市普陀区。原告：李梅，女，1965年3月16日出生，汉族，住上海市普陀区。原告：雷涵娅，女，2015年10月6日出生，汉族，住上海市普陀区。法定代理人：雷雨(雷涵娅之父)，男，1987年10月6日出生，汉族，住上海市普陀区同普路******。上述三原告共同委托诉讼代理人：马超，上海润一律师事务所律师。被告：杨海兵，男，1974年4月12日出生，汉族，户籍地江苏省海门市。原告雷贵均、李梅、雷涵娅与被告杨海兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月27日组织双方进行证据交换。审理中，被告提出反诉，后申请撤回反诉。本案转为普通程序，于2020年7月17日、同年8月21日公开开庭进行了审理，原告雷贵均、李梅及三原告共同委托诉讼代理人马超、被告杨海兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷贵均、李梅、雷涵娅向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付租金288,000元；2.被告向原告支付逾期付款违约金150,000元;3.被告将租赁房屋恢复原状;4.被告立即停止在租赁房屋内的违法行为;5.被告承担本案诉讼费用。审理中，原告变更诉讼请求：1.确认原、被告签订的房屋租赁合同于2020年3月27日解除；2.被告支付租金152,240(自2019年7月20日至2020年1月19日期间少付的租金38,000元及2020年1月20日至2020年3月27日的租金114,240元);3.被告支付自2020年3月28日起至2020年6月24日的房屋占有使用费146,322.58(按每月50,400元的标准计算)；4.被告支付逾期付款违约金150,000元;5.被告支付2020年6月的物业管理费1,226元。事实和理由：三原告系上海市长宁区北翟路XXX号地下1层、1层房屋(简称涉讼房屋)产权人。2018年12月,三原告与被告就涉讼房屋签订租赁协议,约定由被告承租该房屋,期限为2018年12月1日至2023年11月30日,月租金48,000元,每半年到期时提前十天支付下一半年的租金,未按时支付租金的,被告应当支付违约金150,000元。被告在租赁过程中擅自拆改房屋结构,将地下室转租给他人开棋牌室，并且以漏雨及消防问题为借口拒绝支付租金。涉讼房屋系原告新买的房屋，整幢大楼消防设施齐备，涉讼房屋内的消防设施因按被告经营需要自行安装，与原告无关。房屋雨水倒灌是因2019年8月的台风天气造成，地下室积水约有3公分左右，原告表示可以适当免点租金，但被告要求免2-3个月租金，致双方未能协商一致。诉讼中，被告对涉讼房屋进行复原，双方于2020年6月24日办理涉讼房屋的交接手续，然房屋复原工程直至2020年7月底前才全部完成。被告杨海兵辩称，1.同意双方租赁合同于2020年3月27日解除，但不认可系被告违约所致，棋牌室是被告开的不存在转租，经原告同意被告装修并未破坏房屋结构，因涉讼房屋没有消防设施，被告被消防部门罚款并限期整改，并支付消防工程费，且在租赁期内发生房屋漏雨情况，造成房屋及被告物品损坏，原告既不予维修也不予补偿，故被告不付租金系有正当理由。2.关于租金38,000元被告用现金的方式支付给了原告雷贵均、李梅，2020年1月20日至2020年3月27日的租金114,240元，因涉疫情要求减免，同意支付自2020年3月28日至2020年5月24日的房屋占有使用费，因被告于2020年5月24日将涉讼房屋复原后通过物业公司通知原告验房，但原告一直到6月中旬才来，物业管理费被告已付至2020年5月底。故2020年5月25日之后的房屋使用费及物业管理费不同意支付。3.关于违约金金额，原先约定150,000元，后经协商改为80,000元,合同中其他条款中的违约金均修改为80,000元，但第四条第3款的违约金金额漏改为80,000元，若法院认定被告违约，被告认为违约金约定过高，要求对法院进行调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对租赁协议、上海市房地产权证、付款凭证、现场照片、律师函、欠物业管理费清单等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的证据及陈述，本院认定事实如下：涉讼房屋产权人为三原告，房屋用途为店铺，建筑面积272.44平方米。2018年12月1日，三原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订租赁协议，约定由被告承租涉讼房屋，租期自2018年12月1日至2023年11月30日；月租金48,000元，每年租金按照原有租金上涨5%；每六个月一付,付款为每半年到期时提前10天支付下一期房租，押金80,000元；租赁期内水、电、煤气费、物业管理费等由被告承担。合同第四条第3项约定：乙方必须按约定向甲方交纳租金，到期不交视同违约，甲方可扣除违约金150,000元。另第四条第4款、第六条第2款、第九条第2款约定的违约金原为150,000元，后均改为80,000元。合同落款下方补充：经双方商定租期甲方给乙方装修期一个月二十天，共计50天，起算2019年1月20日。2018年12月11日，原告雷贵均表示同意被告进行内部装修，但承重墙不可破坏，水、电及下水管道不要破坏，被告消防如需房产资料积极配合。被告接收房屋后进行装修，拆除部分隔断，店铺一楼经营物流公司(上海迅赞供应链科技有限公司)，地下室曾于2019年短时期开过棋牌室后关闭。被告支付押金80,000元。2019年2月5日，位于涉讼房屋的派送站因消防安全标志配置不符合标准，及因存在其他场所与居住场所设置在同一建筑物内不符合消防技术标准的行为，被上海市长宁区消防支队分别处罚5,000元及35,000元。2019年6月17日支付租金250,000元。2019年8月，因台风天雨量过大，雨水从涉讼房屋地下室窗户流入房屋内，致地下室地面积水。2019年12月20日，原告委托律师向被告发函，要求被告支付租金288,000元。2020年6月24日，双方办理房屋交接手续，原告认可被告基本完成原状恢复，但仍存在以下问题：1.护栏(院落)未恢复原样；2.地板存在磨损，需要修复；3.煤气灶缺失；4.马桶盖与原样不符；5.地下室有洞需修补。就上述问题，被告同意原告自行修复完善后，费用由被告承担。本租赁房屋交接完毕之日即租赁协议提前终止，且鉴于被告拖欠部分租金，则被告确认支付至交接完毕之日止的所有租金及逾期付款违约金。2020年7月17日庭审中，双方协商后决定仍由被告继续涉讼房屋的复原工程，对存在的上述问题进行修复。同年7月底，原告确认被告对涉讼房屋的复原工程完成。审理中，原告要求将保证金80,000元抵扣被告所欠的租金。本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方应恪守履行。关于解约原因与解约时间。三原告于2020年3月27日当庭提出解约，被告表示同意，故租赁协议于2020年3月27日解除。三原告认为其基于被告欠付租金等违约行为而行使合同解除权。根据双方租赁协议的约定，租金自2019年1月20日起算，付款时间为每半年到期时提前10天支付下一期房租，故2019年7月20日至2020年1月19日的租金288,000元，被告应于2019年7月10日前支付，现三原告仅收到250,000元，被告抗辩已足额支付，然并未提供相应证据加以证明，对被告抗辩意见，本院不予采信，被告尚欠此期间租金38,000元，且被告2020年1月20日之后的租金也未支付，被告确实存在未按时支付租金的违约行为。然被告认为原告交付的涉讼房屋不符合消防要求及台风天漏雨房屋无法正常使用的因素，有正当理由拒付租金。鉴于涉讼房屋内消防设施本应由被告按经营所需进行安装，其他场所与居住场所设置在同一建筑物内，亦与三原告无涉，房屋漏雨无法正常使用也仅为短暂的几天时间，此并非被告拒付租金的正当理由。故对被告的抗辩意见，不予采信。合同解除后的法律后果。关于租金152,240元(自2019年7月20日至2020年1月19日期间少付的租金38,000元及2020年1月20日至2020年3月27日的租金114,240元)，由于2019年8月期间发生过台风天雨水倒灌造成积水的情形，致被告无法正常使用涉讼房屋，本院酌定减免被告租金10,000元，被告认为涉疫情不能正常经营，2020年1月20日至2020年3月27日的租金要求减免。涉讼房屋用于经营物流,未有无法正常使用房屋的情形,此期间月租金为50,400元,虑及新冠肺炎疫情发生属不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，本市于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应后,采取推迟复工时间等疫情防控措施,对被告经营确有一定影响，本院酌定减免租金20,000元。被告尚欠原告租金122,240元，原告要求以被告支付的保证金80,000元先予抵扣欠付的租金,与法不悖,本院予以准许,故被告仍应向原告支付租金42,240元。关于自2020年3月28日起至2020年6月24日的房屋占有使用费，双方于2020年6月24日办理涉讼房屋的交接手续，被告在房屋交接确认函中确认将支付至交接完毕之日止的所有租金及逾期付款违约金。故三原告主张参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费146,322.58元，本院予以支持。关于违约金150,000元，被告认为违约金约定过高，希望法院予以调整，本院虑及合同的履行情况、被告的过错程度，将被告应支付的违约金调整为50,400元。关于2020年6月的物业管理费1,226元，鉴于三原告于2020年6月24日收回涉讼房屋，故被告应支付2020年6月1日至同月24日的物业费980.80元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定之规定，判决如下：一、原告雷贵均、李梅、雷涵娅与被告杨海兵就上海市长宁区北翟路XXX号地下1层、1层房屋签订的租赁协议于2020年3月27日解除；二、被告杨海兵应支付原告雷贵均、李梅、雷涵娅租金122,240元，以被告杨海兵支付的保证金80,000元先予抵扣后,于本判决生效之日起十日内支付原告租金42,240元；三、被告杨海兵应于本判决生效之日起十日内支付原告雷贵均、李梅、雷涵娅自2020年3月28日起至2020年6月24日的房屋占有使用费146,322.58元；四、被告杨海兵应于本判决生效之日起十日内支付原告雷贵均、李梅、雷涵娅违约金50,400元；五、被告杨海兵应于本判决生效之日起十日内向原告雷贵均、李梅、雷涵娅支付物业管理费980.80元；六、驳回原告雷贵均、李梅、雷涵娅的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,046.83元，由原告雷贵均、李梅、雷涵娅负担2,322.96元，由被告杨海兵负担5,723.87元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  马浩波审 判 员  史 捷人民陪审员  魏晓平二〇二〇年九月二十五日书 记 员  陆旭辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。