北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初49836号原告：李少华，女，1970年5月6日出生，蒙古族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：周子田，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：董薇，北京市两高律师事务所律师。被告：山水文园凯亚房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区小武基村****院**楼****。法定代表人：李艳敏，董事长。委托诉讼代理人：姜涛，男，1977年8月5日出生，汉族，山水文园凯亚房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：肖瑶，女，1986年12月6日出生，满族，山水文园凯亚房地产开发有限公司职员，户籍地河北省保定市北市区。第三人：五矿国际信托有限公司，住所，住所地青海省西宁市城中区创业路**南川工业园区投资服务中心**楼**div>法定代表人：王卓，总经理。委托诉讼代理人：刘海屏，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张新苗，北京大成律师事务所律师。原告李少华（下称原告）与被告山水文园凯亚房地产开发有限公司（下称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，在审理过程中，依法转为普通程序，并经原告申请，追加五矿国际信托有限公司为第三人（下称第三人），公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周子田、董薇，第三人的委托诉讼代理人刘海屏、张新苗均到庭参加了诉讼。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，为原告办理房屋所有权证书，第三人注销房屋上的抵押登记、协助被告办理；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金，以购房款12000075元为基数，自2019年12月16日起至2020年6月30日，按照日利率十万分之一计算，自2020年7月1日起至实际取得房屋所有权证书之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的中间市场报价利率计算；3.判令被告向原告支付律师代理费8000元。事实与理由：双方于2016年4月24日签订了《北京市商品房现房买卖合同》，约定原告购买位于朝阳区弘燕山水文园XX号楼X层X单元XXX号商品房（下称涉案房屋），房屋所有权证号为京（2015）朝阳区不动产权第XXXX号。合同第四条约定，涉案房屋已经设定抵押，抵押权人为第三人汉口银行股份有限公司；被告应于2016年12月31日前向原告交付涉案房屋；原告未能在商品房交付之日起1080日内取得房屋所有权证书的，如因被告责任，原告有权选择退房或要求被告自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，向原告支付全部已付款日十万分之一的违约金。上述抵押权人在涉案房屋出售时均出具了《同意函》作为合同附件。原告已按约支付全部购房款，被告于2016年12月31日向原告交付房屋，并承诺到期后解除抵押为买受人办理房产证。2019年10月23日，被告向原告出具《关于办理的承诺函》，承诺最晚于2020年6月30日前办理完毕产权证，若晚于该期限，则自2020年7月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付违约金。但截至起诉之日，被告仍未能为原告办理房屋所有权证。被告严重违约损害原告利益，致使原告遭受了包括律师费在内的财产损失。为了维护自身合法权益，根据《合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，原告起诉至法院。被告未到庭应诉，在答辩期内向本院提交书面答辩意见辩称：原告所述的合同签订、履行等基本事实均属实。我公司未能为原告办理房屋所有权证系客观原因所致，现在涉案房屋上仍存在抵押登记。我方同意为原告办理房屋所有权证，不同意支付违约金和律师费。原告并未举证证明就此遭受了损失，且如果法院认定我公司违约的话，违约金标准相较于实际损失过高，请求法院酌情降低。第三人述称：认可案件的基本事实。涉案房屋未能顺利办理所有权转移登记是被告未及时归还银行贷款，导致抵押手续未能解除。第三人并非房屋买卖合同的相对方，并不负有为原告办理房屋所有权证的义务。此外，原告应当明确“协助”的具体内容。希望法院在查清事实的基础上合理判决，第三人尊重法院的判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月24日，原、被告就涉案房屋（所在楼栋房屋所有权证号为京（2015）朝阳区不动产权第XXXX号）签订了《北京市商品房现房买卖合同》（下称合同），约定原告购买涉案房屋，总房款12000075元，付款方式为首期房款加银行贷款。双方还约定：涉案房屋已经设定抵押，抵押权人为第三人和汉口银行股份有限公司；被告应于2016年12月31日前向原告交付涉案房屋；原告未能在商品房交付之日起1080日内取得房屋所有权证书的，如因被告责任，原告有权选择退房或要求被告自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，向原告支付全部已付款日十万分之一的违约金。合同附件三系第三人和汉口银行股份有限公司分别出具的《同意函》，均载有：“我司同意山水文园凯亚房地产开发有限公司名下上述弘燕山水文园23号楼在抵押状态下销售”。原告已将全部购房款支付完毕，被告于2016年12月31日向原告交付了涉案房屋。该房屋现由原告居住，但尚未办理房屋所有权证。经原告申请，本院发函向北京市朝阳区不动产登记事务中心进行了查询。经查，涉案房屋现存一项抵押登记，抵押权人为第三人，不动产登记证明号为京（2016）朝阳区不动产证明第XXXXXXX号，登记时间为2016年1月14日，债务履行期限3年。除上述抵押登记外，无其他未解除的抵押登记。2019年10月23日，被告向原告出具《关于办理的承诺函》，承诺最晚于2020年6月30日前办理完毕产权证，若晚于该期限，则自2020年7月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付违约金。另查，第三人就涉案房屋抵押之债务已经以金融借款合同纠纷为由起诉至青海省西宁市中级人民法院，要求本案被告和连带保证人偿还贷款本金及罚息、支付律师费用等。该案件正在审理过程中。庭审中，原告提交合同及附件、付款凭证、发票、《专项维修基金专用收据》等，欲证明原告已按照约定履行了全部合同义务，被告逾期办理房屋所有权证已经构成违约，应当承担违约责任。被告、第三人对该些证据的真实性均予以认可。经询，原告不同意代偿债务以注销抵押手续。原告称第三人转让抵押物视为放弃了抵押权，仅能对买受人支付的购房款优先受偿，至于因无法行使价金代位权造成的损失，系第三人与被告之间的债权债务关系，应当另行主张。而且在原告已经支付全部对价和善意的情况下，再将抵押权的负担转移给原告，显然不利于其权利的保护。第三人认为同意转让抵押物并非放弃了抵押权，涉案房屋未能顺利办证的原因在于被告未能及时将售房款用于还贷。原告在签订合同时知晓抵押登记的存在，接受抵押解除前可能影响房屋产权证办理的客观情况。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告就涉案房屋签订的合同系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，系合法有效。根据本院查明的事实，各方对于合同的履行程度和履行情况并无异议，争议焦点在于第三人同意涉案房屋在抵押状态下销售是否意味着其放弃了抵押权和被告是否应当承担逾期办理房产证的违约责任、违约金的标准。关于争议焦点一，本院认为第三人同意涉案房屋在抵押状态下销售即意味着其对抵押物丧失了物上追及效力，在抵押物的交换价值实现之后，抵押权的效力仅及于转让所得的价金，而非抵押物本身。理由如下：第一，所谓“销售”，必然意味着所有权在购房人与出售者之间的变动和流转，第三人同意被告销售抵押财产，意味着其对抵押财产所有权可能会转移至购房人手中明知且同意，事实上，通过财产流转获得价金以使债务能够获得清偿也正是其同意销售的目的。第二，原告作为普通购房人，其在抵押权人明确表示同意销售的情形下才与被告签订了购房合同，并已按照合同约定将购房款支付完毕，取得房屋所有权是其基于合同约定和交易惯例所抱有的正当、合理期待。第三，原告作为普通消费者与作为专业金融机构的第三人在认知水平、风险防范意识和能力等方面均存在较大的差异，综合本案实际情况，在原告是善意且支付了全部对价的情况下，其合同期待权应优先于第三人的债权获得保护。综上，本院认为，本案第三人已同意被告转让涉案房屋，在此情况下，其已丧失对涉案房屋的物上追及效力。故关于原告在合同约定的过户登记条件已经成就的情形下，要求第三人注销抵押登记，协助被告将涉案房屋过户至原告名下的诉讼请求，本院应予支持。关于争议焦点二，本院认为被告应当就逾期办理房产证的行为向原告支付违约金，原告在本案中主张的违约金标准不属于过高，不应再做调整。理由如下：第一，被告未在合同约定的期限内为原告办理涉案房屋产权证，后续出具《承诺函》后亦未能如期办理，此种行为已经构成违约，理应按照约定承担相应的违约责任；第二，以《承诺函》承诺办证的最晚时间即2020年6月30日为界，原告将违约金分段计算，前段违约金标准按照日利率十万分之一计算，后段违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，参照相关法律文件的精神，结合原告履约成本、履约程度、双方过错情况等案件事实，本院认为两个阶段的违约金标准均属合理，不应再做调整。关于律师费，合同中对此并无明确约定，且此项费用并非原告主张权利必然发生的费用，本院不予支持。被告经本院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃了相关诉讼权利，不影响本院根据查明的事实缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、第三人五矿国际信托有限公司于本判决生效后十五日内注销位于北京市朝阳区弘燕山水文园XX号楼X层X单元XXX号房屋的抵押登记；二、被告山水文园凯亚房地产开发有限公司于抵押登记注销后十五日内协助原告李少华将上述房屋过户登记至原告李少华名下；三、被告山水文园凯亚房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告李少华支付延期办理房屋所有权证违约金（以购房款12000075元为基数，按照日利率十万分之一，自2019年12月16日计算至2020年6月30日；按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年7月1日计算至过户登记实际完成之日）；四、驳回原告李少华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3453元，由原告李少华负担50元（已交纳），由被告山水文园凯亚房地产开发有限公司负担3403元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 吴 玲审判员 罗 淼审判员 云 凝二〇二〇年九月二十九日书记员 穆静茹