云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2301民初2515号原告：谢星华，男，1990年11月16日生，彝族，大专文化，云南省牟定县人，自由职业，现住云南省昆明市。原告：谢建华，男，1985年11月28日生，彝族，大学文化，云南省牟定县人，住云南省牟定县。二原告共同委托诉讼代理人：温显俊，云南熙宁律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：许堪金，男，1987年10月6日生，汉族，福建省南安市人，住福建省南安市。第三人：云南天笠讯科技有限公司，住所地：云南省楚雄彝族自治州楚雄市鹿城镇中大街******，统一社会信用代码：91532301MA6NHPJD7C。法定代表人：许堪金，职务：执行董事。原告谢星华、谢建华与被告许堪金、第三人云南天笠讯科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2020年8月20日公开开庭进行审理。原告谢星华、谢建华的共同委托诉讼代理人温显俊到庭参加诉讼，被告许堪金，第三人云南天笠讯科技有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。现已审理终结。原告谢星华、原告谢建华向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告于2018年10月24日签订的《租赁协议》；2、判令被告及第三人将楚雄市鹿城镇中大街308号5楼502室房屋返还原告；3、判令被告及第三人共同支付原告2019年1月24日至2020年6月24日的租金14450元，并判令被告及第三人按照850元每月的标准支付原告自2020年6月25日起至实际将房屋返还原告之日止的按照每月850元计算的房租；4、判令被告支付原告违约金2040元；5、本案诉讼费由被告及第三人承担。事实和理由：原告谢星华系楚雄市鹿城镇中大街******房屋的登记所有权人。2018年10月24日，原告谢建华与被告签订了《租房协议》，约定：原告将楚雄市鹿城镇中大街308号5楼502室出租给被告使用，租赁期限共12个月，即2018年10月24日起至2019年10月24日止，每月租金850元，押金为1个月租金850元。同时，原被告对房屋使用、协议的变更、解除与终止、违约金等进行了约定。2018年10月24日，被告通过原告谢建华支付了2550元的租金及850元的押金。2018年12月14日，第三人云南天笠讯科技有限公司经楚雄市市场监督管理局（原楚雄市工商行政管理局）核准登记注册，注册地，注册地址为云南省楚雄彝族自治州楚雄市鹿城镇中大街******为，原被告签订的《租房协议》系双方的真实意思表示，原被告均应按照协议约定履行，同时根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的相关规定，在原被告之间的《租房协议》到期后就已经转化为了不定期租赁，原告依法有权解除原被告签订的《租房协议》并要求被告支付应付未付的租金，同时，根据权利义务相一致的原则，第三人作为租赁房屋的实际使用人也应当与被告一起向原告支付租金，但经原告多次找原告及第三人催要，被告与第三人以各种理由予以拒绝，并四处躲避原告。被告许堪金、第三人云南天笠讯科技有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见及证据材料，应视为其放弃对原告主张的事实和提供的证据的抗辩。原告谢星华、原告谢建华围绕诉讼主张依法提交了证据，1．《租房协议》，欲证明2018年10月24日，原告谢建华与被告签订了租房协议，约定：原告将楚雄市鹿城镇中大街308号5楼502室出租给被告使用，同时双方对租赁期限、租金850标准房屋使用、协议的变更、解除与终止、违约金等进行了约定；2．房屋所有权证，欲证明，欲证明原告谢星华系楚雄市鹿城镇中大街******房屋的登记所有权人；信用信息公示报告，欲证明2018年12月14日，第三人云南天笠讯科技有限公司在云南省楚雄彝族自治州楚雄市鹿城镇中大街308号5楼502室登记注册成立；4．授权委托书，欲证明原告谢星华因工作原因不能亲自办理租房事宜，委托原告谢建华办理租房相关事项的事实。原告谢星华、原告谢建华提交的上述证据中授权委托书、《租房协议》、房屋所有权证能够证实原告谢星华因工作原因不能亲自处理其名下位于楚雄市鹿城镇中大街308号5楼502室房屋的出租事宜，委托其兄原告谢建华与被告许堪金签订《租房协议》的事实，原告谢星华、原告谢建华提交的企业信用信息公示报告亦能够证实被告许堪金以其租赁的楚雄市鹿城镇中大街308号5楼502室房屋登记注册了第三人云南天笠讯科技有限公司的事实，故对原告谢星华、原告谢建华提交的证据，本院均予以确认并在卷佐证。经本院审理认定事实如下：2018年10月24日，原告谢星华因工作原因委托原告谢建华与被告许堪金签订了《租房协议》，原、被告在《租房协议》中约定：原告将位于楚雄市鹿城镇中大街308号5楼502室房屋出租给被告许堪金作为住宅使用；租赁期限为12个月，自2018年10月24日至2019年10月24日止；房屋每月租金为850元，租金总额为10200元，押金850元；被告必须按时交纳自行负担费用（包括水电费、煤气费、物业管理费等正常租用费用）；逾期未交纳按约定由被告交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的或拖欠房租1个月以上的，原告有权解除合同并收回出租房屋，被告应按合同总租金的29％向原告支付违约金……。被告许堪金于签订《租房协议》当天即搬入楚雄市鹿城镇中大街308号5楼502室，并支付租金500元。2018年11月3日，被告许堪金又通过微信转账向原告支付2900元的房屋租金和押金。因被告许堪金租赁使用楚雄市鹿城镇中大街308号5楼502室至今且未付剩余房屋租金，原告遂于2020年5月27日向本院提起诉讼。本院认为，原、被告签订的《租房协议》是双方真实意思表示，合法有效。虽然双方约定的租期至2019年10月24日，但被告许堪金仅支付了租金及押金3400元后就未再支付任何费用，且继续占用楚雄市鹿城镇中大街308号5楼502室房屋至今，合同目的已不能实现，不宜继续履行。原告谢建华、原告谢星华要求与被告许堪金解除《租房协议》的诉求于2020年5月27日向本院提出，本院审查立案后于2020年7月27日向被告许堪金进行了送达，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，合同自通知送达对方时解除，故本院确认原、被告签订的《租房协议》于2020年7月27日解除；根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，本案中，原、被告租房协议中约定违约金为合同总金额的29％，原告自愿将违约金的主张金额调整为合同总金额的20％，即2040元（850元/月×12个月×20％），不违反法律规定，本院予以支持；被告许堪金自2018年10月24日租用楚雄市鹿城镇中大街308号5楼502室至今仅支付租金3400元（含850元租房押金），故对原告诉请被告支付房屋租金主张本院支持14522元，其中：1．2018年10月24日至2020年6月24日期间的租金扣除被告已付租金（包括租房押金）3400元后，本院支持13600元（850元/月×20个月－3400元），2．2020年6月25日至2020年7月27日（《租房协议》解除之日）期间的房屋租金按每月850元的标准计算应为922元（850元/月×12个月÷365天×33天），3．2020年7月28日之后的房屋占有使用费以每月850元房屋租金的标准计算至本判决生效之日止；本案庭审中，基于企业注册登记、变更不属于本案调整范围，原告申请撤销了诉状中要求第三人云南天笠讯科技有限公司登记注册地址从楚雄市鹿城镇中大街308号5楼502室迁出的诉讼请求，本院当庭裁定准予原告该项请求，而被告许堪金与原告谢建华于2018年10月24日签订《租房协议》是以公民个人身份签订的，并非以第三人云南天笠讯科技有限公司法定代表人的身份签订，且第三人云南天笠讯科技有限公司是于2018年12月14日注册登记，与本案无关联，故原告要求第三人云南天笠讯科技有限公司承担本案案件受理费的主张，本院不予支持。被告许堪金经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对原告诉讼主张抗辩权的放弃，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告谢星华委托原告谢建华与被告许堪金在2018年10月24日签订的《租房协议》于2020年7月22日予以解除；二、被告许堪金于本判决生效之日归还原告谢星华位于楚雄市鹿城镇中大街308号5楼502室的房屋；三、由被告许堪金于本判决生效之日向原告谢星华支付2018年10月24日至2020年7月27日的房屋租金14522元，并继续按照每月850元的标准继续计算支付2020年7月28日至本判决生效之日止楚雄市鹿城镇中大街308号5楼502室房屋的占有使用费；四、由被告许堪金于本判决生效之日支付原告谢星华租房违约金2040元；五、驳回原告谢建华、原告谢星华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费212元，由被告许堪金负担（未交，限本判决生效之日交纳，款交本院）。上述判决内容，限本判决生效后五日内履行，款交本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审 判 长  朱 毅人民陪审员  陈之忠人民陪审员  周桥先二〇二〇年九月一日书 记 员  王 宇