河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀02民终10596号 上诉人（原审原告）：刘景明，男，1969年3月19日出生，汉族，农民，现住滦南县。 委托诉讼代理人：王海芹，女，1969年6月7日出生，汉族，现住滦南县（系原告刘景明妻子）。 委托诉讼代理人：刘俊峰，河北冀华（唐山）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：唐山宏宇房地产开发有限公司，住所地唐山市高新区龙泽北路大陆阳光****。 法定代表人：王宏宇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：丁芳，河北锐顶律师事务所律师。 原审第三人：滦南县倴城镇谷家营村民委员会，住所，住所地：滦南县倴城镇谷家营村div> 法定代表人：王为民，该村村委会主任。 上诉人刘景明因与被上诉人唐山宏宇房地产开发有限公司（以下简称宏宇公司）、第三人滦南县倴城镇谷家营村民委员会（以下简称谷家营村委会）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，河北省滦南县人民法院于2016年9月11日作出（2016）冀0224民初1605号民事判决。宣判后，刘景明不服，向本院提起上诉。本院于2017年4月28日作出（2017）冀02民终657号民事裁定，撤销一审判决，将本案发回一审法院重审。一审法院于2018年6月22日作出（2017）冀0224民初1787号民事判决。宣判后，刘景明仍不服，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘景明及其委托诉讼代理人刘俊峰、王海芹，被上诉人宏宇公司的委托诉讼代理人丁芳，第三人谷家营村委会的法定代表人王为民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘景明上诉请求：撤销原判，发还重审或依法改判。事实与理由：一、一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定确定涉案合同无效，明显属于适用法律不当。上诉人与被上诉人在平等自愿的情况下签订《房屋拆迁开发协议》，并未违反法律和行政法规的强制性规定，因为没有任何法律和行政法规禁止当事人签订房屋拆迁开发协议。至于上诉人被拆除的房屋是否取得集体土地使用证，是否符合建房条件，有权的行政机关可以进行认定和处理，而不应当成为确认合同是否有效的理由。上诉人在缺少住房的情况下花费大量资金填平村内废坑并兴建了涉案房屋，得到了村委会和镇、县人民政府的认可。因为2009年县镇两级政府对于我村的非法建房进行了强制拆除，但是上诉人的上述六间房并未列入非法建房的范围，多年来未收到过行政机关处理的通知和决定，上诉人认为对于自己投资建设的房屋具有合理、合法的利益。在涉案协议签订时，被上诉人明知上诉人的房屋没有集体土地使用证（该协议第三条的土地使用证号项下为空白），被上诉人据此与上诉人讨价还价，经过原审第三人和政府工作人员主持调解，上诉人作出了重大让步，长40米的房屋占地按19米进行计算。被上诉人为了进行商业开发获取利益承诺向上诉人提供166平方米的安置房及给付上诉人拆迁款，且拆迁款已部分履行，现被上诉人已在拆除后的涉案房屋占地上开发建设了商品房。所以，双方签订涉案拆迁补偿协议的过程，符合等价有偿、诚实自愿的原则。另外，根据合同的相对性原则，被上诉人与第三人签订的《滦南县城镇谷家营村平改楼开发协议》，因为没有上诉人的参与和签字，该协议对上诉人并无约束力，不能作为本案的定案依据。综上所述，上诉人认为双方签订的《房屋拆迁开发协议》是有效的，被上诉人应当按照合同约定履行向上诉人提供安置房等合同义务。二、一审法院对同一当事人的相同案件作出了两种不同的判决，显失公平，令人费解。滦南法院（2014）倴民初字第1949号（以下简称1949号案）民事判决书的当事人与本案相同，案件也基本相同。上诉人被拆除的房屋共有六间，1949号案民事判决书针对其中的另外三间。两份判决书都是判决协议无效，但1949号案民事判决书判决被上诉人给付上诉人地上建筑物补偿款351810元，本案却判决被上诉人补偿上诉人拆迁房屋的损失175905元显失公平。一审法院认定被上诉人拆除的三间房屋不符合建房条件，没有任何依据。另外，1949号案民事判决书也并未认定该案中涉及的三间房屋符合建房条件，而一审法院却在本案中认定1949号案民事案件中的三间房屋符合建房条件，完全没有事实根据，明显是偏袒开发商，枉法裁判。三、原审判决支持了房地产开发商不讲诚信的行为，上诉人非常失望和气愤，请二审法院公正判决。 宏宇公司辩称，一、被上诉人自始未就上诉人主张的三间房屋签订房屋拆迁开发协议，一审判决认可存在三间房屋，但并未认可上诉人与被上诉人以及原审第三人之间签订了房屋拆迁开发协议。被上诉人认为一审判决对该部分事实认定清楚。一审判决适用的也不是上诉人认为的《合同法》第五十二条的规定，而是《土地管理法》和《民法通则》的相关规定，上诉人的上诉理由根本不成立。上诉人案件具有共性，2010年上诉人所在的谷家营村拆迁，是由滦南县政府派驻政府工作组组织和实施的，当时确实出现了没有合法土地使用权手续就签订拆迁协议的情况，上诉人的另外三间房签订了拆迁协议，包括和上诉人签订的拆迁协议在内，共计32户。只要是被上诉人签订拆迁协议又不符合置换条件的均于2014年7月提起了确认合同无效诉讼，所以说被上诉人没有必要否认拆迁协议的存在，而是上诉人不符合签订条件，被上诉人根本没有与上诉人签订。二、本案与上诉人另三间房屋已给补偿款的情况不同。符不符合建房条件是滦南县政府工作组调查核实确认的，对于符合建房条件而没有批房手续的涉拆户滦南法院均给予了鉴定补偿，补偿标准过高，被上诉人对此是保留意见的。同样，案涉三间房屋根本就不符合批房条件，补偿的标准也是过高的，且一审法院没有将被上诉人已经支付的28470元扣除，被上诉人对一审法院的补偿标准有异议，认为过高。三、一审法院认为被上诉人三间房屋的拆除，客观上为宏宇公司开发楼房腾出了土地，从而认为被上诉人支付的拆迁补偿款不予退还以及根据公平原则进行补偿不认可。原谷家营村集体土地是由滦南县政府依法征收为国有，土地性质变性后进行土地出让的。被上诉人是通过合法招投标程序取得的国有建设用地使用权，已经缴纳了土地出让金并对村集体进行了每亩90万元的补偿。且地上建筑物拆迁的责任在于谷家营村委会，不是一审法院认为的上诉人为被上诉人腾出土地开发楼盘的简单认定。综上所述，上诉人上诉的事实和理由于法无据，依法驳回上诉人的上诉请求。 第三人谷家营村委会未发表答辩意见。 刘景明向一审法院起诉请求：判决宏宇公司按照《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》的约定，向刘景明提供面积为166平方米的拆迁安置房（价款448200元）并承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2010年1月28日，宏宇公司与谷家营村委会签订了《滦南县倴城镇谷家营村平改楼开发协议》，该协议约定拆迁补偿以产权置换为主，刘景明以宅基地的面积（以土地使用证为依据）每平方米置换0.7平方米住宅楼的标准进行置换；以货币补偿为辅，按拆迁户的实际建筑面积给予补偿，主房、倒座每平方米补偿100元，厢房每平方米补偿70元。刘景明在谷家营村同时有房屋六间，六间房紧挨着，均没有合法的宅基地审批手续。2010年5月10日，由滦南县人民政府派驻的拆迁工作队员经办，就上述六间房屋的三间由刘景明、宏宇公司及谷家营村委会共同签订了《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：南241）。后双方因履行该协议，发生了纠纷而诉至一审法院。在审理中，经一审法院委托，唐山衡信资产评估有限公司对该“南241”协议所涉及房屋进行了评估，该签有协议的三间房屋的房屋价值为351810元。后经一审法院审理，作出1949号案民事判决，该民事判决书对“编号：南241”协议确认无效。鉴于刘景明的房屋已经被拆除，故宏宇公司给付刘景明建筑物补偿款325910元。现该民事判决书已经发生法律效力，双方均按该民事判决书履行了各自的义务。现刘景明又向一审法院主张另外三间房屋的安置补偿问题。刘景明向一审法院主张，关于另外三间房，在工作队员的主持下，双方及谷家营村委会还签订了一份拆迁安置协议，宏宇公司应为刘景明置换166平方米的楼房，而该协议被宏宇公司扣留，未交给刘景明。而宏宇公司对此不予认可。但宏宇公司于2011年5月19日曾向刘景明支付拆迁补偿款28470元。另查明，刘景明主张的本案中涉及的三间房没有土地使用证，又不属于老宅且不符合建房条件，该三间房已于2010年5月份被拆除，所占土地已被宏宇公司开发建设了住宅楼。 一审法院认为，刘景明尽管没有提交其要求置换166㎡楼房的协议，但是纵观本案，从刘景明提交的证据分析，应该能够证明在2010年5月份刘景明在谷家营村建有六间房屋的事实，且宏宇公司又于2011年5月19日支付刘景明拆迁补偿费28470元，可以认定刘景明在“编号：南241”协议之外确实存在另三间房屋，且已被拆除。具体到本案的情况，刘景明能否以被拆除、无协议的三间房屋置换166平米的楼房，要进行分析。结合2010年1月28日，宏宇公司与谷家营村委会签订的《滦南县倴城镇谷家营村平改楼开发协议》，该协议明确约定了拆迁补偿以产权置换为主，刘景明即合法土地使用证记载的宅基地面积按每平米置换0.7平米的住宅楼进行置换。《中华人民共和国土地管理法》第七十七条规定：“农民村民未经批准或采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋”。而本案中刘景明在既没有宅基地合法手续，又不符合建房条件的情况下擅自建房三间，属于违章建筑，应予无条件拆除。故刘景明要求置换166平米的楼房既不符合《滦南县倴城镇谷家营村平改楼开发协议》的约定，又违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定，依法不应得到支持。刘景明所建的三间房屋，尽管没有合法宅基地手续，但随着该三间房屋的拆除，客观上为宏宇公司开发楼盘腾出了土地，宏宇公司向刘景明支付的拆迁补偿款28470元是合理的，并已履行，没有必要再返还。刘景明在没有取得合法宅基地使用证的土地上建筑房屋，尽管属违章建筑，不能置换楼房，但该房屋毕竟已经拆除，为宏宇公司的住宅楼的开发腾出了土地。根据公平原则，刘景明投资所建的房屋应按自身建造的价值由宏宇公司给予适当补偿是合理的。至于补偿标准，应参照已被一审法院1949号案民事判决书所确定的“编号：南241”协议所涉及三间房的评估值。由于本案涉及的三间房屋既无宅基地使用证，又不符合建房条件所建，且该三间房已实际拆除，应由宏宇公司补偿刘景明拆除房屋的实际损失175905元（351810元×50%）为宜。根据《中华人民共和国土地管理法》第七十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十七条之规定，判决如下：一、唐山宏宇房地产开发有限公司补偿刘景明拆迁房屋的损失175905元（本判决生效即履行）；二、驳回刘景明的其他诉讼请求。案件受理费8030元，由唐山宏宇房地产开发有限公司负担3314元，由刘景明负担4716元。 二审中，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人刘景明虽然没有提交其要求置换166㎡楼房的协议，但根据现有证据能够证明在2010年5月份刘景明在谷家营村建有六间房屋的事实，且宏宇公司又于2011年5月19日支付刘景明拆迁补偿费28470元，一审认定刘景明在“编号：南241”协议之外确实存在另三间房屋，且已被拆除，本院予以确认。关于上诉人刘景明要求以被拆除的三间房屋置换166平米的楼房的问题，因刘景明未能提交证据证明其与宏宇公司签订了房屋拆迁协议，其要求按照《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》的约定，向刘景明提供面积为166平方米的拆迁安置房，并无合同依据，本院不予支持。关于拆除房屋补偿款数额问题，由于案涉房屋已经实际拆除，一审法院参照1949号案生效判决所确定的“编号：南241”协议所涉及三间房的评估值计算，酌定按照实际损失351810元的一半即175905元予以赔偿，虽然该判决内容超出了刘景明的诉讼请求范围，但宏宇公司并未提出上诉，本院予以维持。 综上所述，刘景明的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8023元，由上诉人刘景明负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐志辉 审判员  刘 岩 审判员  毕作宝 二〇二〇年九月二十一日 书记员  刘莎娜