安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终4797号 上诉人（原审被告）：张超，男，1985年11月13日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：马柯楠，安徽王良其律师律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏云，安徽王良其律师律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：韩亮亮，男，1988年9月8日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：宋霞，安徽国运律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：韩玉岭，男，1993年4月29日出生，汉族，住安徽省肥西县。 委托诉讼代理人：宋霞，安徽国运律师事务所律师。 上诉人张超因与被上诉人韩亮亮、韩玉岭房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初9198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张超上诉请求：撤销原判第二、三、四项，改判驳回韩亮亮、韩玉岭要求张超支付房屋租金4932元，并支付房屋占用使用费(自2018年9月21日，按年180000元标准，计至实际返还房屋止)及房屋租赁期间的水电费2773.55元的诉讼请求。 事实与理由：1.一审法院认定张超离开案涉房屋时没有将房屋内的物品搬走，系继续使用案涉房屋，并据此判令张超向韩亮亮、韩玉岭返还房屋，支付租金及房屋占用使用费，属于认定事实错误。首先，一审法院已经确认张超与韩亮亮、韩玉岭之间的《房屋租赁合同》于2018年9月21日解除。2018年9月20日，张超已联系并通知韩亮亮、韩玉岭第二日办理解除合同、退房交还钥匙手续。事实上，2019年9月21日张超在约定时间到场并等待许久之后，韩亮亮、韩玉岭始终未到场。张超为了表明其要解除与韩亮亮、韩玉岭之间《房屋租赁合同》的决心，便将案涉房屋钥匙交付给了隔壁同是租赁韩亮亮、韩玉岭房屋用于经营烟酒店的王小敏，让王小敏代为交还给韩亮亮、韩玉岭。故张超未能搬走案涉房屋内属于张超的东西，其责任并不在张超，而是韩亮亮、韩玉岭怠于履行其权利所致，张超并无违约行为。其次，张超在2018年9月21日将案涉房屋钥匙交给隔壁同是租赁韩亮亮、韩玉岭房屋用于经营烟酒店的王小敏，让王小敏代为交还给韩亮亮、韩玉岭，而后离开案涉房屋的行为，已用实际行动表明其放弃了案涉房屋内物品的所有权及处分权，韩亮亮、韩玉岭可以自行处置。实际上，案涉房屋早已由韩亮亮、韩玉岭实际上锁控制至今，韩亮亮、韩玉岭已用实际行动表明了其早已实际控制并拥有了案涉房屋，但一审再次判令张超返还案涉房屋给韩亮亮、韩玉岭，与目前实际情况不符。再次，韩亮亮、韩玉岭2018年9月21日未到场，至2019年5月13日起诉张超索要租金，期间并未联系过张超要求搬走屋内物品，韩亮亮、韩玉岭故意拖延时间近一年之久才提起诉讼，有故意刁难张超、以达到索要租金或房屋占用使用费之目的。2.一审法院认定张超实际经营至2018年9月20日，并要求张超支付前期未付之水电费用，属于事实认定错误。首先，2018年8月1日，合肥市包河区食品药品监督管理局以张超未经许可从事餐饮服务活动为由，下发立即停止经营的《责令改正通知书》后，张超便已遣散了员工，停止了经营活动，至2018年9月20日止，案涉房屋实际上一直处于关门停业状态，不可能产生任何水电费用。其次，2018年9月21日之前，张超将案涉房屋钥匙交给隔壁同是租赁韩亮亮、韩玉岭房屋用于经营烟酒店的王小敏，让王小敏代为交还给韩亮亮、韩玉岭后，张超离开案涉房屋时已缴纳完之前所拖欠的所有水电费用。再次，一审庭审时韩亮亮、韩玉岭提交的水电费发票真实性、合法性、关联性存疑，电费单显示费用产生直至2018年10月10日，此时案涉房屋已由韩亮亮、韩玉岭上锁控制，且张超早已离开，无法证实费用的产生是由张超使用所致；水费发票显示是“韩文虎”，并非房屋所有权人，无法证实是张超租用案涉房屋所产生的费用。 韩亮亮、韩玉岭辩称，1.张超至今仍实际占用房屋，一审判决其应腾空返还房屋，并向韩亮亮、韩玉岭支付租金及房屋占用费用认定事实正确。首先，案涉房屋的钥匙在张超没有交付给隔壁他人之前其是能搬走房屋内的属于他的东西，其不搬走仍继续占用至今，并把不搬走的责任推给韩亮亮、韩玉岭，主张是因韩亮亮、韩玉岭怠于履行权利所致，毫无逻辑，也与客观事实不相符。其次，张超称其交钥匙与隔壁他人是用实际行动表明放弃案涉房屋内物品的所有权及处分权，韩亮亮、韩玉岭可以自行处置。该陈述与其起诉韩亮亮、韩玉岭的案件中的请求相互矛盾。既然张超放弃案涉房屋内物品的所有权及处分权，韩亮亮、韩玉岭可以自行处置，就不应就案涉房屋内物品等要求韩亮亮、韩玉岭赔偿500000元。张超能够自己搬走物品，却不搬走并继续占用房屋致使韩亮亮、韩玉岭不能对外转租和使用，该行为并非对案涉房屋内东西的放弃。另韩亮亮、韩玉岭查看案涉房屋时发现门锁坏，房门虚掩，其为了保护房屋才上了把锁。韩亮亮、韩玉岭上锁的行为并非控制、占有房屋，仅是为了保护房屋及张超屋内物品，该房屋实则仍由张超占有。因与张超就案涉房屋租赁合同解除及搬离事宜未达成一致意见，韩亮亮、韩玉岭多次联系不到张超，才于2018年11月13日提起诉讼。一审法院启动诉前调解程序，在诉前调解过程中，一审法院也多次联系不到张超，立案后多次邮寄被退回，准备公告时张超才进行应诉，故张超称“韩亮亮、韩玉岭不联系张超要求其搬走屋内物品，故意拖延时间一年之久，故意刁难，已达索要租金或房屋占用使用费之目的”之陈述与客观事实不相符合。事实是张超因要求韩亮亮、韩玉岭赔偿其房屋内物品等损失500000元无果，故意不搬走屋内物品，目的让韩亮亮、韩玉岭不能将案涉房屋对外转租或使用，使韩亮亮、韩玉岭的损失继续扩大。另案一审庭审中，承办法官为了避免损失继续扩大明确要求张超开庭后立即搬离案涉房屋内物品并返还房屋，张超当庭答复同意搬离，但庭审后，韩亮亮、韩玉岭多次联系张超请求其搬离，张超均不接电话。后韩亮亮、韩玉岭发信息请求张超搬离，其答复“等判决下来，不满意要上诉”，态度明确地表明不腾空返还案涉房屋，恶意拖延时间，故意刁难，使韩亮亮、韩玉岭损失持续扩大。2.一审判决张超向韩亮亮、韩玉岭支付房屋租赁期间的水电费2773.55元正确。首先，张超虽然经营至2018年9月20日，但其至今仍占用案涉房屋。依据合同的约定，张超应当承担上述期间产生的水电费。其次，张超称其离开案涉房屋时已缴纳完之前所拖欠的所有水电费，但其至今未提供证据证明上述陈述。相反，韩亮亮、韩玉岭提供了2018年10月27日其补交案涉房屋2018年8月至10月期间的水电费票据。再次，张超对韩亮亮、韩玉岭提供水电费发票的真实性、合法性及关联性存疑的理由无事实依据。因供电公司对案涉房屋的电费是一月计付一次，即每次从本月10号计付至下月10号。韩亮亮、韩玉岭提供的发票编号码为：10564421的结算周期为2018年9月10日至2019年10月10日，仅表明案涉这一期间的产生的电费，并不说明案涉房屋经营用电至2019年10月10日。即使张超在该期间内用案涉房屋的电仅一天，在交电费时也只是交费金额变少，计费周期仍不会变，且张超自称其经营用电至2018年9月20日。张超将供电公司交付电费的计费周期理解为其使用案涉房屋经营的时间是因其错误认识所致，该存疑理由无事实依据。因案涉房屋的原业主是韩文虎，该房屋系从韩文虎转让给韩亮亮、韩玉岭，水表户主未变更所致，但发票的户号是不变的，从户号、水费缴费清单的地址可知该水费系案涉房屋在2019年9月20日之前产生的水费，能够证实是张超租用案涉房屋所产生的费用。 韩亮亮、韩玉岭向一审法院起诉请求：1.判令立即解除韩亮亮、韩玉岭与张超于2017年6月27日签订的《房屋租赁合同》；2.判令张超立即将坐落于合肥市包河区宣城路艺术之苑小区门面从南往北10号房屋腾空并返还韩亮亮、韩玉岭；3.判令张超立即支付韩亮亮、韩玉岭房屋租金暂计为120000元及房屋占用使用费(自2018年9月11日至判决生效之日，按180000元/年标准计算，截止2019年5月11日为120000元；房屋占有使用费计判决生效后至实际返还房屋期间，按合同约定180000元/年标准计算)；4.判令张超立即支付韩亮亮、韩玉岭房屋租赁期间产生的水电费用2773.55元;5.本案的诉讼费用由张超承担。 一审法院认定事实：2017年6月27日，韩亮亮、韩玉岭与张超签订《房屋租赁合同》。合同约定：韩亮亮、韩玉岭将其所有的房屋（坐落于合肥市包河区房屋，建筑面积为243.23平方米）租赁给张超使用，租期为六年，2017年7月10日至2020年7月9日，租金为180000元／年；2020年7月10日至2023年7月9日，租金为184000元年。租金方式为每半年支付一次，租金提前10日支付。张超向韩亮亮、韩玉岭交纳押金3万元，合同终止后，若张超无违约，押金退还。在租赁期间内，张超经营及房屋产生的所有费用由张超承担。张超在使用期间的装修及修缮由张超自行负责。如张超不再使用房屋后，不得破坏已装修固定的设施及房屋构架。张超按照房屋的使用用途开展经营活动。张超在经营过程中如因自身原因造成无法正常经营所带来的一切损失由张超自行承担。另双方对合同的解除约定：双方协商一致可以解除本合同，因不可抗力导致合同无法继续履行的，本合同自行解除。双方对违约责任约定：在租赁期间内，因国家建设、政府拆迁、自然灾害、不可抗力因素的情形导致张超无法使用该房屋或造成其他损失，与韩亮亮、韩玉岭无关，韩亮亮、韩玉岭不承担责任及补偿，合同可以终止。合同签订后，韩亮亮、韩玉岭依约将房屋交付给了张超，张超也以胖酱龙虾馆从事餐饮经营，并使用案涉房屋。至2018年8月1日，合肥市包河区食品药品监督管理局以张超未经许可从事餐饮服务活动为由，下发立即停止经营的责令改正通知书。张超继续经营至2018年9月20日,并联系通知韩亮亮、韩玉岭第二日办理解除合同、退房交还钥匙手续，但双方就合同解除赔偿事项协商未果。2018年9月21日，张超便将房屋钥匙交付给隔壁经营烟酒店的他人，离开案涉房屋，但对房屋内其厨房设备包括排烟设备桌椅空调等所有的东西没有搬走。张超自2018年9月10日起未向韩亮亮、韩玉岭交纳租金，也未向韩亮亮、韩玉岭返还房屋。2019年5月13日，韩亮亮、韩玉岭具状诉至法院，提出如上诉请。 另案涉房屋至2018年10月27日，韩亮亮、韩玉岭补交电费1712.24元、水费1061.31元。 一审法院认为，2017年6月27日，韩亮亮、韩玉岭与张超签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，协议内容不违背法律法规禁止性规定，应系合法有效，应受法律保护。对此，双方在合同履行过程中均应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，韩亮亮、韩玉岭依约将房屋交付给了张超，张超也以胖酱龙虾馆从事餐饮经营，并使用案涉房屋。2018年8月1日，合肥市包河区食品药品监督管理局以张超未经许可从事餐饮服务活动为由，下发立即停止经营的责令改正通知书，且因案涉房屋现状不符合合肥市政府办公厅2017年12月14日发布的《关于印发合肥市城市建成区餐饮业油烟专项清理整治工作方案〉》规定的经营餐饮要求，张超经营至2018年9月20日，并通知韩亮亮、韩玉岭第二日协商合同解除,张超的解除行为符合合同约定的不可抗力因素的情形，双方的《房屋租赁合同》自此符合合同约定自行解除。双方对2018年9月21日前期各自义务应按合同约定履行，张超对自2018年9月10日起未向韩亮亮、韩玉岭交纳的租金应予给付。即张超应当给付2018年9月10日至2018年9月20日房屋租金4932元（180000元/365日×10日），且应向韩亮亮、韩玉岭返还案涉房屋，支付前期未付之水电费用。本案合同解除后，张超虽将案涉房屋钥匙交付给隔壁经营烟酒店的他人，离开案涉房屋。但对房屋内其厨房设备包括排烟设备桌椅空调等所有的东西没有搬走，致韩亮亮、韩玉岭不能对外转租和使用，张超应是继续使用案涉房屋，且应按原租赁合同约定支付继续使用案涉房屋期间的房屋租金，直至张超腾空房屋交还给韩亮亮、韩玉岭止。韩亮亮、韩玉岭提起的诉讼请求符合法律规定，予以支持。对张超辩称其没有对房屋进行占有使用，韩亮亮、韩玉岭主张房屋租金无事实依据不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第九十八条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认韩亮亮、韩玉岭与张超2017年6月27日签订的《房屋租赁合同》于2018年9月21日解除；二、张超于判决生效后十日内腾空合肥市包河区宣城路艺术之苑小区门面从南往北10号房屋，并返还给韩亮亮、韩玉岭；三、张超于判决生效后十日内向韩亮亮、韩玉岭支付房屋租金4932元，并支付房屋占用使用费(自2018年9月21日，按年180000元标准，计至实际返还房屋止)；四、张超于判决生效后十日内向韩亮亮、韩玉岭支付其房屋租赁期间的水、电费用2773.55元;案件受理费6142元，减半收取3071元，由张超负担。 二审中，韩亮亮、韩玉岭向本院提交证据：1.诉前调解告知书，证明2018年11月13日，韩亮亮、韩玉岭为解决与张超之间就案涉房屋的解除及搬离等事项向法院提起诉讼，韩亮亮、韩玉岭没有故意拖延时间、怠于行使权利之意；2.营业执照、食品经营许可证、健康证，结合韩亮亮、韩玉岭一审提交的照片，证明与案涉房屋类型相似的隔壁房屋至今仍在经营餐饮业，韩亮亮、韩玉岭提供的房屋不存在瑕疵；3.微信通话记录、短信，证明一审庭审后，韩亮亮、韩玉岭多次联系张超要求其搬离案涉房屋，张超均拒绝搬离的事实；4.水费的缴费清单，证明从缴费清单的地址可知，韩亮亮、韩玉岭于2018年10月29日补交的水费系案涉房屋在2018年8月份、9月份两个月用水产生的费用。张超质证认为，证据1的真实性无异议，证明目的有异议，一审送达起诉状前，张超从未接到法院通知任何诉前调解的电话，其电话可以正常联系，也未收到该份文书；证据2的真实性无异议，达不到韩亮亮、韩玉岭主张案涉房屋可以经营餐饮的证明目的，且经营范围显示是预包装食品销售，与张超经营餐饮性质不一致。张超经营龙虾店，装油烟管道前向相关部门提供了检测报告，符合标准。健康证的真实性无异议，但与本案无关，不予质证；证据3的微信通话记录属实，但不是完整的对话记录。此前张超已明确表示放弃案涉房屋内的物品；证据4的真实性无异议，证明目的有异议。证据上显示的户名非韩亮亮、韩玉岭，表号记不清是否为案涉房屋，张超经相关行政部门勒令停止营业后就缴清所有水电费，不存在拖欠的事实。张超对韩亮亮、韩玉岭所举证据的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认，对证据效力将结合待证事实综合予以认定。 另对一审查明而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，张超及韩亮亮、韩玉岭对涉案《房屋租赁合同》于2018年9月21日解除均无异议，本院予以确认。因房屋租赁合同解除，与租赁房屋可分离的、未形成附合的装饰物及其他可移动物品，依照所有权归属原则，承租人可以拆除取回。张超虽于2018年9月21日将涉案房屋的钥匙交付他人并短信通知韩亮亮、韩玉岭，但对涉案房屋内其所有的物品等未进行有效处理，在该时间节点也未以明示方式放弃其对涉案房屋内物品等的所有权，故一审认定张超在涉案房屋租赁合同解除后，仍继续占有使用房屋，并据此认定张超负有腾空物品、返还房屋，并支付租金及占有使用费的义务，合理合法，本院予以认同。张超的经营活动虽于2018年9月20日截止，但其就经营期间的水电费已经缴清并未提供证据予以证明，一审依据韩亮亮、韩玉岭所举证据，判决张超支付其租赁房屋期间的水电费用并无不当，本院予以维持。 综上，张超的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6142元，由张超负担。 本判决为终审判决。 审判长  陆建群 审判员  沈 静 审判员  王 莉 二〇二〇年九月九日 法官助理吴丁蔷 书记员俞文静 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。