山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0281民初6485号 原告：荆文斐，男，1984年3月18日出生，汉族，住山东省平度市。 委托诉讼代理人：彭超，平度蓼蓝法律服务所法律工作者。 被告：青岛东方聆海置业有限公司，地址：青岛胶州市胶州湾产业新区长江路以西，统一社会信用代码：91370281579757730E。 法定代表人：杨柏榕，职务：经理。 委托诉讼代理人：周书禾，山东德衡（胶州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：窦彩虹，山东德衡（胶州）律师事务所律师。 原告荆文斐诉被告青岛东方聆海置业有限公司（以下简称东方公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告荆文斐及其委托诉讼代理人彭超、被告青岛东方聆海置业有限公司的委托诉讼代理人周书禾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 荆文斐向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的青岛市商品房预售合同；2.依法判决被告返还原告已支付的购房款769069元、维修基金10720元及2018年4月20日起至2020年5月20日止的利息97472.625元；3.依法判决被告向原告支付违约金11151元(计算至2020年5月20日)；4.依法判决被告自起诉之日起以779789元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付原告利息，直至本案款项全部付清为止；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年3月18日，原、被告签订商品房预售合同，合同约定原告购买位于胶州市《达观天下小区》9号楼7层714户房屋,总价款人民币769069元。原告按合同约定履行付款义务，于2018年3月18日向被告支付购房款389069元，于2018年4月20日支付购房款380000元，并于2018年3月15日支付房屋维修基金10720元。按照合同约定，被告应于2019年9月30日前将房屋交付给原告，但被告至今仍未向原告交付房屋。自2019年9月30日起，原告多次与被告协商交付房屋等相关事宜，但被告置之不理。被告逾期交付房屋的行为系一种不诚信行为，严重损害了原告的合法权益。根据原、被告双方签订的合同内容，原告有权要求被告按约定支付违约金。同时，结合被告逾期交房已远超过180日，根据合同约定，原告有权单方面解除双方签订的青岛市商品房预售合同，同时要求返还已支付的购房款及房屋维修基金及相关利息。综上所述，为维护原告的合法利益，特依据民诉法的有关规定，向贵院提起诉讼，请依法判决。 青岛东方聆海置业有限公司辩称，被告认为即使解除合同，被告应按合同第十九条返还原告直接支付的购房款及利息，利息按照中国人民银行公布的同期存款利率计算。根据合同约定，被告仅为代收方，房屋维修基金已交付给房产部门，不应由被告返还。庭审中，被告表示不同意解除合同，因原告未书面通知被告。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2018年3月18日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《青岛市商品房出售合同》，合同约定： 第一条，甲方通过土地使用权出让方式取得胶州市370281006211GB00298地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证，证书号为：青房地权市字××号，土地面积为：128216.10平方米，土地用途为：商服。甲方经批准，在该地块上投资建造《达观天下小区》（暂定名/现定名）商品房，主体建筑物的建筑结构为混合结构；建筑物地上层数为12层，地下层数为**。上述商品房已具备规定的预售条件，胶州市房产管理局已批准上述预售（预售许可证编号：青房（字（胶州）2）0170404号）。 第二条，乙方向甲方购买胶州市《达观天下小区》9号楼商业单元7层714户（以下简称该房屋），政府规划用途为商业。 第三条，乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币￥9541.80元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）为人民币￥769069.00元。 第十条，该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：……贰、商品房单体竣工验收报告。 第十一条，甲方定于2019年9月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。 第十二条，甲方如未在本合同第十一条约定的期内将该房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.01计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天，乙方有权选择下列第壹种方案追究甲方责任：壹、乙方有权单方面解除本合同。 第十九条，乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起90天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款0%，在退还房价款时一并支付给乙方。前款及本合同其他条款所称已支付的房价款，是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款。 第二十条，按本合同约定，甲、乙双方单方解除合同的，在单方解除合同以前，对方已按合同约定支付违约金的，支付的违约金金额应在按本合同约定的赔偿金额中扣除。 第二十一条，甲方或乙方对相对方行使单方面解除本合同有异议的，应在接到对方有关单方面解除本合同的书面通知之日起180天内，向按第三十三条选定的解决争议机关确认解除合同的效力。 第二十六条，本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第7日将被视为已送达另一方，如以直接方式送达，则于另一方签收视为已送达。 合同附件一付款方式和付款期限约定：按时间付款，付款方式：自有资金支付。2、乙方于2018年03月18日与甲方签约，并付首付房款计人民币389069.00元；3、乙方于2018年04月20日前应支付房款计人民币380000.00元。 合同补充条款第三条关于本合同第十一条交付期限的补充第四款约定：《青岛市商品房预售合同》第十二条中的第二种方式为：甲方如未按《青岛市商品房预售合同》约定时间将商品房交付乙方，乙方同意给甲方90日的宽限期，若甲方在宽限90日内仍未能将商品房交付乙方，则按《青岛市商品房预售合同》约定的方式处理。 二、2018年3月18日，原告向被告支付定金20000元、房款369069元；2018年4月20日，原告向被告支付购房款380000元。被告为原告所支付的上述款项出具了收据。 三、2018年3月15日，原告向被告支付住房维修基金10720元，被告为原告出具收据。 四、2020年5月21日，被告向原告出具《关于解除荆文裴解除双方签订的答复》载明： 荆文裴请求：解除原、被告签订的青岛市商品房预售合同；判令被告返还原告维修基金10720元、购房款769069元并承担相应符合国家规定的造约金及利息。 起诉理由：青岛聆海置业有限公司(以下简称“聆海置业”与荆文裴《商品房预售合同》(以下简称“预售合同”)延期交付房屋，根据第十二条，逾期超过180天荆文裴有权单方有权解除预售合同。 答复：我公司通过审查与您签订的“预售合同”条款约定：虽您依据“预售合同”第十二条提出解除合同，但根据“预售合同”补充条款第二条关于本合同第十一条交付期限的补充四，《商品房预售合同》第十二条中的第二种方式为：甲方如未按《青岛市商品房预售合同》约定时间将商品房交付乙方，乙方同意给甲方90日的宽限期。若甲方在宽限90日后未能将商品房交付乙方，则按《青岛市商品房预售合同》约定方式处理”，即“预售合同”约定2019年9月30日交付房屋，我公司如未在“预售合同”约定期限内交付房屋，逾期超过180天，您有权单方面解除本合同：补充条款约定将180天宽限期延后90日，即逾期超过270天后，您才产生解除合同的权利，方可与我公司协商解除“预售合同”相关事宜。且自2020年春节后，因发生不可抗力情况(新冠疫情)，政府要求我公司停止一切经营工作，使我公司无法复工，导致了房屋延期交付。现我公司已经达到复工条件，将尽快完善房屋交付相关手续，尽快的将房屋交房给您，以尽可能减少双方不必要的纠纷。 被告对上述答复的真实性无异议，但称，根据双方合同约定，原告应当书面通知被告解除合同，而该答复，据被告公司工作人员称是2020年5月收到原告的电子稿件而进行的回复。而且该通知写的是“荆文裴”不是“荆文斐”。当时原告提供的是一份起诉状，版本是电子版，且内容与本案诉状不一致。 原告称，该答复中的“荆文裴”是被告将原告“荆文斐”名字书写错误，根据答复中记载的“购房款为769069元，维修基金10720元”，与本案房款及维修基金相吻合。且原告之前到售楼处，书写过书面退房申请，而原告向被告发送的电子版也是解除合同的意思表示，并且被告已经给原告予以答复，根据合同法第94条规定，被告已经构成违约，原被告之间的合同应当解除。 五、2020年7月27日，被告通过EMS按照原告在涉案合同上预留的地址给原告邮寄《达观天下交房通知书》一份，通知书载明“尊敬的业主：您好！达观天下住宅小区经过精心的设计和工程建设，在您的信任和支持下，现已建成并完成交付验收。依照国家和青岛市的相关规定，经相关部门验收合格，欢迎前来办理交房手续。1、您在接到本通知后按规定的时间前来办理交房手续。时间：2020年7月30、31日。地点：达观天下小区。2、我们交房时间统一为2020年7月30日9#楼，7月31日10#楼。在此期间开发公司和物业公司的有关部门将在现场集中办公，为您提供方便快捷的服务。3、若您不能在约定时间内，来办理交房手续，请您于收到本通知书两日内联系管理处另行预约，电话：17685597328。4、若您在约定时间内，未来办理交房手续，我们将按照相关法律法规视同您已交房，并承担所有物业的管理费用生。……”经查询，该快递于2020年7月29日投递成功，显示“已签收，他人代收”。 原告质证称，未收到该快递。 六、庭审中，被告自称涉案房屋已经具备交付条件。 七、经本院查询，原告于2020年6月5日提交诉状立案至调解中心，于2020年7月2日因调解不成功转正式立案。 本院认为，原告荆文斐与被告青岛东方聆海置业有限公司签订的《青岛市商品房出售合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的规定，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。 根据原被告签订的《青岛市商品房出售合同》第十一条、第十二条约定，被告应于2019年9月30日前交付涉案房屋，逾期超过180天，原告有权解除合同；结合双方补充条款第三条第四款约定，原告同意给被告90日宽限期，但被告在宽限期内仍未按约定向原告交付房屋，故原告主张解除合同符合双方合同约定的解除条件。对此，被告抗辩称原告未按照双方合同约定履行书面通知被告的合同义务，被告于2020年7月27日向原告邮寄《交房通知书》，视为涉案房屋已经交付。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十六条中，对当事人解除合同的规定为“应当通知对方”。本案中，原被告双方合同约定的通知形式为“书面通知”，原告向被告送达了电子版的“民事诉状”，表示要求解除合同，被告对此予以答复，应视为原告要求解除合同的意思表示已经到达被告，且现原告起诉至法院，向法院提供了诉状、阐述了解除合同的意思表示及理由，法院向被告送达了起诉状副本，被告也了解了原告要求解除合同的意思表示，应视为原告已经履行了书面通知被告的合同义务，符合双方合同约定，也符合《中华人民共和国合同法》关于合同解除的立法宗旨，故本院对被告称原告未履行书面通知义务的抗辩不予采信。 被告于2020年7月27日向原告邮寄了《达观天下交房通知书》，快递显示“已签收，他人代收”，庭审中，原告抗辩称没有收到。因原告在被告邮寄该通知书之前已经向被告表示要求解除合同并提起诉讼，显然无法按照通知要求进行收房，且在原告已经起诉被告要求解除合同的情况下，本院对被告以该通知书到达原告视为原告接收房屋的主张不予采信。故，因被告逾期交房超过180天，且在宽限期内仍未交房，现原告要求解除双方签订的《青岛市商品房预售合同》，符合双方合同约定及法律规定，本院对此予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”，本案中，原告已向被告支付购房款769069元、住房维修基金10720元，合同解除后，被告应予以返还。 关于原告主张的利息损失。根据双方合同第十九条约定，原告单方面解除本合同时，被告应当返还原告房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算），并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款0%。故，因合同解除原因在于被告逾期交房，被告理应支付原告利息损失（以779789元为基数，自2018年4月20日起按照中国人民银行公布的同期存款利率计算至被告实际给付之日）。原告主张按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息不符合双方合同约定，本院不予支持。 关于违约金。根据原被告签订的合同第二十条约定“按本合同约定，甲、乙双方单方解除合同的，在单方解除合同以前，对方已按合同约定支付违约金的，支付的违约金金额应在按本合同约定的赔偿金额中扣除”，应视为原被告约定的逾期交房违约金是在原告同意接收涉案房屋的前提下，现原告明确表示不接收房屋，并要求解除合同，再主张该部分违约金，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告荆文斐与被告青岛东方聆海置业有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》； 二、被告青岛东方聆海置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告购房款769069元、住房维修基金10720元并支付原告荆文斐利息损失（以779789元为基数，自2018年4月20日起按照中国人民银行发布的同期存款利率计算至被告实际给付之日止）； 三、驳回原告荆文斐的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12577元，因适用简易程序，减半收取计6288.5元，保全费5000元，均由被告青岛东方聆海置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  孙超 二〇二〇年九月二十四日 法官助理梁岩 书记员段晓敏