湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终8209号上诉人（原审被告）：罗皓，男，1970年2月9日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被上诉人（原审原告）：长沙摩天轮游乐购物有限公司，住所地湖南省长沙市天心区新世纪体育文化中心东北角摩天轮游乐购物中心**。法定代表人：陈玉兰。委托诉讼代理人：陈杰，湖南芙蓉律师事务所律师。上诉人罗皓与被上诉人长沙摩天轮游乐购物有限公司（以下简称摩天轮公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初12142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人罗皓、被上诉人摩天轮公司的委托诉讼代理人陈杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人罗皓提出上诉请求：1、请求依法撤销原审判决，驳回上诉人所有诉讼请求。2、原审判决违反法定程序，公然剥夺上诉人依法反诉与举证的权利。请按特殊情况依法审理及支持上诉人的反诉请求；3、请求判令被上诉人赔偿因其未履行办理涉案项目的保健手续根本性违约造成的损失216,000元（建设费用分摊10万元/年）；4、请求判令被上诉人未能依据合同保障公共设施处于良好状态，造成涉案标的物多次被水淹，应予赔偿损坏财物及维修费用103,000元；5、请求判令被上诉人未按合同交付广告位应承担合同违约金7元，退还上诉人保证金2万元；6、请求判令被上诉人赔偿上诉人未到期损失的涉案标的物出租应收取租金7元；7、请求判令被上诉人未按合同履约应予免除上诉人2019年4月后租金及物业费，赔偿上诉人合同违约金109,800元；8、请求判令被上诉人承担本案所有诉讼费用。事实与理由：原审法院对有利于上诉人的事实完全置若罔闻。原审法院对被上诉人严重违约侵权侵害上诉利益的事实视而不见。原审法院对上诉人的直接损失只字不提，严重忽视上诉人的权益。原审法院违反法定程序，且在判决中也偏听偏信维护被上诉人的利益，请贵院予以纠错改判。被上诉人摩天轮公司辩称，一审法院事实认定及适用法律正确，应予以维持。摩天轮公司向一审法院起诉请求：一、请求确认原告与被告签订的商铺租赁合同于2019年10月16日解除，被告应返还场地，拆除所搭建的房屋，搬离所有办公设备及家具；二、请求判令被告支付拖欠的自2018年7月12日起至2018年9月12日期间应付的30000元房租；三、请求判令被告支付已拖欠的六个月租金73200元，自2019年4月12日至2019年10月16日止（拖欠租金：12200＊6个月）；四、请求判令被告支付场地占用费暂计算2019年10月17日至2019年12月17日产生的场地占用费24400元，实际计算至被告返还场地时间止；五、请求判令被告支付因拖欠租金产生的滞纳金11766元，暂计算至2019年12月12日，实际计算至被告实际支付完成之日止（滞纳金：36600＊个月＊30＊0.5‰+36600＊3个月＊30日＊0.5‰+30000＊455日）；六、请求判令被告支付因解除合同产生的违约金36600元（违约金：12200＊3个月）；七、请求判令被告承担本案律师费3000元；八、请求判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定以下事实：2006年3月29日，原告长沙摩天轮游乐购物有限公司（甲方，出租方）与被告罗皓（乙方，承租方）签订了一份摩天轮游乐购物中心商铺租赁合同，该合同约定：甲方同意将其享有租赁权的位于长沙市天心区××路××购物中心××路××楼北面平台，建筑面积约为玖佰平方米的租赁给乙方使用，乙方负责对五楼平台进行隔墙建房改造、费用由乙方承担；甲方于2006年4月7日将该商铺交乙方使用，逾期交付使用不超过7日，租赁期限为15年，租赁期限从2006年4月7日起计至2021年4月7日止；乙方按每三个月支付一次合同租金，乙方须在铺位交付使用之日足额缴纳首期租金给甲方，以后每期租金须在每期第一个月5日之前（节假日顺延）支付当期租金给甲方；逾期给付的，按所欠金额每日万分之五交纳滞纳金给甲方，超过10日的，甲方也可以选择解除合同，且乙方无权要求甲方退还履约保证金；租赁期限内租金标准前三年每年人民币壹拾万元整，第四年开始每三年以10%递增计算租金，即1-3年每年10万元，4-6年每年11万元，7-9年每年12.1万元，10-12年每年13.31万元，13-15年每年14.64万元；合同第十五条约定，违约方因违反合同的约定，应向另方支付违约金，违约金按3个月的租金计算；合同第十七条约定，除合同另有规定外，因一方违约而导致合同不能继续履行，另一方有权解除合同，违约方应按本合同的规定承担违约责任，并赔偿因此造成的直接经济损失。2006年3月29日，原告长沙摩天轮游乐购物有限公司（甲方，出租方）与被告罗皓（乙方，承租方）签订了一份补充协议，该协议载明：一、甲方负责对五楼平台该项目的报建审批手续及费用，否则由此原因乙方造成的经济损失由甲方负责承担；二、该合同指的第五层所有权原归属长沙运成房地产开发有限公司后变更为长沙摩天轮投资发展有限公司，归属长沙摩天轮游乐购物有限公司管理，实为同一个所有权人。上述合同及补充协议签订后，原告将涉案租赁场地交付给被告，被告在涉案租赁场地上搭建了房屋用于转租他人，并收取房租。另查明，涉案租赁场地系案外人长沙摩天轮投资发展有限公司所有，长沙摩天轮投资发展有限公司（甲方，委托方）与原告长沙摩天轮游乐购物有限公司（乙方，受托方）于2006年2月15日签订了一份委托经营管理协议，该协议约定甲方将位于长沙市天心区××室，总建筑面积8249.52平方米（产权证号：长房权证天心字第0××**）交由乙方经营管理，委托经营管理期限为20年，自2006年2月15日至2026年2月14日止。在经营管理期限内，乙方享有完全的商铺使用、受益、经营管理权，有权自主变更商铺的经营范围、经营业态、经营品牌及经营品种等，乙方根据实际情况，以乙方的名义自主将商铺出租、联合经营、许可他人经营，并以乙方的名义收取租金，并可自主以乙方名义单独向有利害关系的第三方主张权利，无须征得甲方同意。再查明，根据原告提交的证据可证明被告罗皓已持续支付涉案租赁场地的租金至2019年第一季度，但2018年7月至2019年9月这一季度的租金仅有6600元的银行流水凭证。原告主张被告尚拖欠该季度租金30000元，被告辩称该季度租金已支付完毕，原告有两张银行卡接收租金，其可能支付到另外一张银行卡上或是现金支付了，但未提供证据予以证明。2019年4月起，被告罗皓未按照合同约定按时支付租金，原告向被告送达律师函并向被告函告，因被告未按时缴纳租金违反商铺租赁合同约定，商铺租赁合同于2019年10月16日解除，并要求被告在收到函件之日起5个工作日内搬离场地，收到函件之日起3个自然日内向原告支付拖欠的租金109800元，滞纳金5252.1元，违约金36600元，共计151625.1元。被告当庭确认已收到原告发出的律师函，但未退租涉案场地也未继续支付租金，其答辩称因合同尚未到期，且其曾与原告协商过退租一部分、继续承租一部分的调解方案，但原告未同意，其亦未退租。一审法院认为：原告长沙摩天轮游乐购物有限公司与被告罗皓签订的商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，形式合法，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。原告长沙摩天轮游乐购物有限公司按照合同约定将涉案租赁场地交付与被告罗皓，被告罗皓自2019年第一季度支付租金后未继续支付租金，违反商铺租赁合同的约定，原告有权依照合同要求解除合同，被告收到原告发出的解除商铺租赁合同律师函未向原告提出异议，原告要求商铺租赁合同于2019年10月16日解除并要求被告返还租赁场地的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告拖欠2018年第三季度（2018年7月至2018年9月）的30000元租金，原告提交的银行流水载明在该季度期间，被告仅向原告支付租金6600元，被告亦未提供证据证明已全额支付该季度租金，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，被告罗皓应对此承担举证不能的法律后果。对于原告要求被告向其支付拖欠的2018年第三季度30000元租金的诉讼请求，本院予以支持。被告自2019年4月开始拖欠的租金，至2019年10月16日合同解除之日，共计拖欠六个月零五天的租金，原告要求被告支付六个月租金73200元（12200元/月×6个月）的诉讼请求，本院予以支持。现涉案租赁场地仍由被告占用，原告要求被告向其支付租赁场地占有使用费的诉讼请求，本院予以支持，租赁场地占有使用费按租金标准自2019年10月17日暂计算至2019年12月17日共计24400元（12200元/月×2个月，后期场地占有使用费按照12200元/月的租金标准自2019年12月18日起计算至被告返还租赁场地之日止）。商铺租赁合同约定，被告须在每期第一个月5日之前支付当期租金给原告，逾期给付的，按所欠金额每日万分之五交纳滞纳金给原告，截至2019年12月12日，被告拖欠2018年第三季度30000元租金518天，拖欠2019年第二季度36600元租金8个月，拖欠2019年第三季度36600元租金5个月，共产生滞纳金14907元（30000元×0.05‰×518日+36600元×0.05‰×30日×8个月+36600元×0.05‰×30日×5个月），原告要求被告向其支付截至2019年12月12日的滞纳金11766元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持，后期滞纳金按照拖欠租金总数103200元为基数，按照每日万分之五的标准计算至实际付清之日止。关于违约金，本院已支持了有违约性质的滞纳金，综合合同的履行情况、被告的违约程度及原告的损失等综合因素，本院不再另行支持违约金。关于律师代理费，原告提供了相应的委托代理协议，湖南芙蓉律师事务所指派一名律师出庭参与诉讼，该代理行为已实际发生，因被告违约引起本案诉讼，原告诉请由被告承担本案律师代理费3000元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：一、原告长沙摩天轮游乐购物有限公司与被告罗皓签订的商铺租赁合同于2019年10月16日解除；二、限被告罗皓于本判决产生法律效力后十日内将租赁场地腾空、返还给原告长沙摩天轮游乐购物有限公司并向原告长沙摩天轮游乐购物有限公司支付拖欠的租金103200元（30000元+73200元）、场地占用使用费24400元（暂计算至2019年12月17日，后期场地占有使用费按照12200元/月的租金标准自2019年12月18日起计算至被告罗皓返还租赁场地之日止）；三、限被告罗皓于本判决产生法律效力后十日内向原告长沙摩天轮游乐购物有限公司支付滞纳金11766元（后期滞纳金按照拖欠租金总数103200元为基数，按照每日万分之五的标准自2019年12月13日起计算至实际付清之日止）；四、限被告罗皓于本判决产生法律效力后十日内向原告长沙摩天轮游乐购物有限公司支付律师代理费3000元；五、驳回原告长沙摩天轮游乐购物有限公司的其他诉讼请求。二审中当事人没有提交新证据。结合一审证据，本院补充查明如下事实：案涉租赁合同第一条约定，租赁标的为：1、长沙摩天轮游乐购物有限公司将其享有租赁权的位于长沙市天心区××路××购物中心××路××楼北面平台，建筑面积约为玖佰平方米的租赁给罗皓使用；2、罗皓负责对五楼平台进行隔墙建房改造，费用由罗皓自理。双方在合同附件《补充协议》中约定：长沙摩天轮游乐购物有限公司负责该项目的报建审批手续及费用，否则由此造成罗皓的经济损失由长沙摩天轮游乐购物有限公司负担。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，从双方签订的租赁合同及其目的来看，涉案合同签订的主要目的是摩天轮公司将案涉屋顶平台出租给罗皓搭建房屋，用于商业经营，而非对屋顶平台既有状态的直接利用。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，出租人向承租人出租的涉案房屋属于未取得建设工程规划许可证的建筑，案涉房屋租赁合同标的包括该建筑，本院依法应确认该房屋租赁合同无效。合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。关于租金。原审中被上诉人提供证据证明2018年第三季度罗皓仅支付租金6600元，尚欠租金30，000元，罗皓辩称其已经足额交纳，但未提供证据证明，故罗皓对此应承担举证不能的法律后果，向摩天轮公司支付该季度拖欠的租金30,000元。罗皓自2019年4月开始拖欠的租金，至2019年10月16日合同解除之日，共计拖欠六个月零五天的租金，故应向摩天轮公司支付六个月租金73200元。关于场地占用费，摩天轮公司向罗皓送达律师函及函告，要求罗皓在收到函件之日起5个工作日内搬离场地，经查，罗皓于2019年10月16日后已搬离场地，房屋占有使用费计算至该日止。因罗皓在合同解除后已经搬离，没有实际占用该涉案场地，故不涉及后续占用费的计算。关于滞纳金，由于案涉租赁合同无效，其中关于滞纳金的约定自然无效，出租人主张依约计算滞纳金缺乏事实和法律依据，另一方面，出租人将不符合出租条件的租赁物对外出租，对于合同无效存在过错，若有滞纳金损失，亦应自行承担。关于律师费。因双方在涉案租赁合同中并未约定因诉讼产生的合理支出等相关费用，且律师费不是诉讼中必然产生的费用，本院不予支持。上诉人罗皓的上诉请求第3项至第7项，因其并未提反诉，故该请求不属于本案审理范围，罗皓可另行诉讼。综上，上诉人罗皓的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初12142号民事判决；二、上诉人罗皓于本判决生效之日后十日内向被上诉人长沙摩天轮游乐购物有限公司支付拖欠租金103,200元；三、驳回长沙摩天轮游乐购物有限公司其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,940元，由上诉人罗皓负担。二审案件受理费3,880元，由上诉人罗皓负担1,000元，被上诉人长沙摩天轮游乐购物有限公司负担2,880元。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  谢 晋审判员  程 婧二〇二〇年九月二十八日书记员  杨 柳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。