广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初1196号原告（反诉被告）深圳市凯智捷精密五金制品有限公司，住所地深圳市光明区玉塘街道田寮社区（巨高科技园）厂房******，统一社会信用代码91440300MA5DRDXM0U。法定代表人刘波。委托代理人李维双，广东华铮律师事务所律师。委托代理人康璐，广东华铮律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市光明新区公明全兴五金加工厂，，住所地深圳市光明新区公明办事处将石社区将石第一工业区******统一社会信用代码92440300L26593038U。经营者林翠萍。委托代理人何建贵，浙江九极律师事务所律师。委托代理人张晓媛，浙江九极律师事务所律师。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，原告诉讼请求：1、判令原告与被告于2017年9月26日签订的《租赁合同》、2017年9月26日签订的《补充协议》无效；2、判令被告退还原告租赁保证金人民币131600元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告反诉请求：1、判令原告向被告支付租金和电费合计人民币150925.26元；2、判令原告承担本案全部诉讼费用。本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人李维双、康璐，被告委托代理人何建贵、张晓媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本案相关情况一、租赁合同关系原告提交的租赁合同及补充协议、押金票据、缴费通知书、缴纳租金银行流水、租金收据等证据证明原、被告之间存在租赁合同关系。经查，2017年9月26日，被告作为甲方与原告作为乙方签订了《租赁合同》，约定由甲方将位于深圳市光明新区（巨高科技园）厂房Ａ1栋第壹楼，面积2000平方米；宿舍第四栋共壹拾间，房屋结构为框架结构（以下简称案涉租赁物），租予乙方。约定租赁期限自2017年8月1日起至2022年7月31日止。厂房免租期为20天，即2017年8月1日起至2017年8月20日止，从2017年8月21日起计租。合同还约定案涉租赁物的租金合计为63000元。合同还约定合同签订后，乙方需交两个月租金126000元给甲方作为保证金。后原告依约支付了保证金。2017年9月26日，被告作为甲方与原告作为乙方签订了《补充协议》，约定由甲方将位于深圳市光明新区（巨高科技园）的第4栋，共肆间宿舍租赁给乙方，租金为每间每月700元，共计每月宿舍租金为2800元，协议还约定乙方需交两个月租金5600元给甲方作为保证金，租赁期限与原合同一致。另查明，因被告与案外人深圳市义忠实业发展有限公司存在房屋租赁合同纠纷，经（2018）粤0306民初6965号民事判决书、（2018）粤03民终22856号民事判决书确认被告与案外人深圳市义忠实业发展有限公司签订的《厂房（一）租赁合同》及三份《厂房（一）租赁合同补充协议书》无效，并要求被告返还《厂房（一）租赁合同》及三份《厂房（一）租赁合同补充协议书》约定的租赁物（含本案案涉租赁物）。后案外人深圳市义忠实业发展有限公司向本院申请强制执行，经（2019）粤0306执3168号之二执行裁定书确认被告已于2019年11月14日被强制搬离并交付了《厂房（一）租赁合同》及三份《厂房（一）租赁合同补充协议书》约定的租赁物。综上，原、被告之间的签订的《租赁合同》、《补充协议》系双方出于真实意思表示所签订，但是，因被告与案外人深圳市义忠实业发展有限公司之间签订的《厂房（一）租赁合同》及三份《厂房（一）租赁合同补充协议书》被确认无效，因此，本案原、被告之间签订的《租赁合同》、《补充协议》应为无效合同。二、关于保证金原告已于2017年6月28日向被告支付了保证金合计131600元，现因原、被告签订的《租赁合同》、《补充协议》无效，被告应当返还原告保证金131600元。三、关于租金、电费被告反诉称原告还应支付2019年11月1日至2019年11月14日期间的租金以及2019年10月至2019年11月18日期间的实际使用电费及2019年11月1日至2019年11月18日的基础电费。经查，原告已经支付租金至2019年10月，电费支付至2019年9月。本院认为，被告实际于2019年11月14日搬离案涉租赁物，原告还应当支付11月租金30706.67元（65800元/月÷30天×14天）。另，原告仅支付电费至2019年9月，仍需交纳2019年10月电费69636.4元，以及2019年11月1日至2019年11月18日实际使用电费及基础电费，因被告已于2019年11月14日搬离案涉租赁物，无法对原告使用的电费抄表，故主张按2019年8、9、10月的平均电费计算，本院予以支持。经核算，原告2018年8月至10月的日平均电费为2402.8元，基础电费每月为5500元，故原告还应向被告支付2019年11月1日至2019年11月18日的实际使用电费43250.4元、基础电费3300元，以上电费合计116186.8元。综上，原告还需向被告支付租金及电费合计146893.47元，扣除被告应当返还原告保证金131600元，原告还应向被告支付15293.47元。判决结果综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条、《最高人民法院》第二条、第五条第一款、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市凯智捷精密五金制品有限公司与被告深圳市光明新区公明全兴五金加工厂签订的《租赁合同》、《补充协议》无效；二、原告深圳市凯智捷精密五金制品有限公司于本判决生效之日起十日内向被告深圳市光明新区公明全兴五金加工厂支付15293.47元；三、驳回原告深圳市凯智捷精密五金制品有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告深圳市光明新区公明全兴五金加工厂的其他反诉请求。本案本诉诉讼费、保全费2644元，由原告深圳市凯智捷精密五金制品有限公司负担，本案反诉费1659.25元，由原告深圳市凯智捷精密五金制品有限公司负担168元，由被告深圳市光明新区公明全兴五金加工厂负担1491.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 李    颖二〇二〇年九月十五日书记员 陈恒丽（兼）书记员 李  嘉  欣附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。《最高人民法院》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。