广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初15802号原告：广州市白云区棠景街棠溪经济发展公司，住所地广州市白云区。法定代表人：黄焰斌。委托诉讼代理人：胡海强，广东百思威律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟欣麟，广东百思威律师事务所实习人员。被告：广东金锋物业管理集团有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：古瑞林，总经理。委托诉讼代理人：郑庆莉，广东凯律律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪良，广东凯律律师事务所律师。原告广州市白云区棠景街棠溪经济发展公司与被告广东金锋物业管理集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日受理后，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡海强、翟欣麟，被告的委托诉讼代理人郑庆莉、汪良均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提起诉讼请求：1、确认原、被告双方签署的《商业楼租赁协议》及《补充协议（一）》已于2020年4月16日解除；2、被告向原告支付2018年7月5日至2020年4月16期间逾期缴纳租金产生的滞纳金382550.72元；3、原告没收被告租赁保证金517800元；4、被告向原告交还租赁房屋的经营管理权；5、被告以313269元/月的标准向原告支付2020年4月17日至返还之日的房屋占有使用费；6、被告承担本案诉讼费。事实与理由如下：2012年3月26日，原告与被告签订了《商业楼租赁合同》（以下简称租赁合同），约定被告向原告承租位于广州市白云区棠景街棠溪新街***号（1-8层，不含第五层半层）商业楼（以下简称涉案租赁物业），租赁期限自2012年7月1日至2021年7月31日，被告应于每月5日前缴纳当月租金及其他应付费用，如拖欠不付满2个月，原告有权增收8%的滞纳金。被告自2018年7月至2020年4月期间的租金均发生逾期缴费情况，逾期时间1个月至8个月不等。在此期间，被告自2020年1月拒绝缴租，原告多次催收并于2020年3月19日发出《律师函》催收，但被告均置之不理，经原告走访了解，被告一直在收取分租户租金，具备缴纳租金的能力，逾期缴租属于恶意拖欠行为。故，原告于2020年4月16日向被告当面送达《解除租赁合同通知书》。后经街道等部门多方调解，被告才于2020年5月29日支付部分租金。被告长期拖欠租金已严重违约，故提起本案诉讼。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求，租金部分被告同意按2月份免租、3-6月五折支付，并从已支付的租金中予以扣减。事实理由如下：第一，疫情前，被告虽存在迟延缴付租金的行为，但原告已确认收取，应当认定为双方对已收取的租金达成了免责的合意并同意继续履行合同。且至原告起诉之日，被告已经缴清全部起诉前的租金。原告在明知被告存在多次延缴租金的行为，均没有提出过任何异议，也从未行使租赁合同的解除权，原告收取租金的行为足以证明原告放弃了2020年疫情前的解除权，即追究被告相关责任的权利。之后再行使该项合同解除权，将受到贯彻诚信原则的弃权和禁止反言规则的约束。第二，疫情期间，被告经营困难，虽然存在迟延交付租金的行为，但一直有缴纳租金直至原告起诉。自疫情爆发，被告承租的涉案租赁物业一直无法实际开业经营，直至2020年5月才开始放开围蔽，实际运营。同时，即使被告对实际承租的分租租户进行了免租减租等行为，场地的实际租户也越来越少。基于上述困难被告在尽力筹措资金的基础上，已于2020年6月1日前缴纳了2020年4月部分及以前的全部租金，也即原告民事起诉状所列的缴费情况，后来因为原告存在解除的意思表示，且明确告知各分租户直接向原告交付租金，被告为了避免进一步的损失，暂缓缴纳2020年4月部分及以后的租金实乃被迫无奈之举。上述情形的基础上，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见二》第五条的规定，承租房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由解除租赁合同、由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。原告起诉要求解除租赁合同，且要求被告承担疫情期间相关违约责任的请求实在是有失担当，缺乏共同渡过难关的决心。第三，即使认定被告应当适当承担疫情前迟延缴纳租金的违约责任，其主张的滞纳金过高应当适当予以调整。如前所述，疫情前的迟延缴纳租金行为，原告已通过自身的行为表明了同意被告继续履行合同，并截止至2020年疫情期间从未提出过异议。现在原告却起诉要求2018年7月至2020年4月之间的租金滞纳金，并采取了8%的比例，该比例过高，被告认为应当予以调整。第四，被告请求对疫情期间的租金进行减免。广州市白云区农业农村局于2020年2月16日连同街道办要求被告对分租租户进行免租减租。根据农业农村局及街道办的指示，被告在实际的经营过程中也对全部分租租户进行了租金的减免，包括2月租金的全免以及3月及以后的租金减收截止至6月份，共计免收999906元。但在疫情过程中，被告多次向原告申请减免租金，原告却一直不予理会。因此，被告认为应当对应付未付的相应租金进行适当减免，以期共渡难关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的商业楼租赁协议、商业楼租赁协议补充协议、房地产权证、逾期缴纳租金情况表、律师函、解除合同通知书、分租户租赁合同、租户信息登记表、围蔽视频、免租台账、优惠台账、公示、关于落实《白云区复工复产六条政策措施》推动村社免收集体物业租金的工作指引、申请报告、申请函、申请书、房屋租赁合同、承诺书、复工复产申请报告等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：广州市国土资源和房屋管理局于2005年12月15日向原告颁发广州市白云区棠景街棠溪新街2号的集体土地房产证，证载房屋所有权性质为集体所有，层数8层，使用性质为商业、办公、旅业综合，总建筑面积12568.54㎡。2012年3月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商业楼租赁协议》，约定甲方将涉案租赁物业出租给乙方，租赁面积11768.54㎡，租期自2012年7月1日至2021年7月31日，每月租金258900元，每三年递增10%，保证金为517800元，每月5日前向甲方支付租金；租赁期间乙方可以分租或转租；乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满2个月，原告有权增收8%滞纳金，并有权终止租赁协议；等等。2012年5月4日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议（一）》，约定甲方出租的物业包括涉案租赁物业的1-8层，不含第五层半层以及大厦北面停车场，棠溪大厦楼顶天面归乙方使用；等等。被告向原告支付租金情况为，2019年1月21日支付2018年7月租金尾款82849元；2019年4月8日支付2018年8月及9月租金共626538元；2019年4月18日支付2018年10月租金313269元；2019年4月30日支付2018年11月及12月626538元；2019年5月10日支付800000元，2019年5月28日支付453076元，用于支付2019年1月至4月租金；2019年7月2日支付2019年5月租金313269元；2019年7月24日支付2019年6月租金313269元；2019年10月24日支付500000元，2019年10月25日支付439807元，用于支付2019年7月至9月租金；2019年12月18日支付2019年10月租金313269元；2019年12月25日支付2019年11月租金313269元；2020年3月10日支付2019年12月租金313269元；2020年5月29日支付2020年1月及2月租金共626538元；2020年6月1日支付2020年3月租金313269元及2020年4月租金156700元。2019年12月12日，原告向被告发出律师函，称被告自2019年10月起拖欠租金已达3个月，构成根本违约，原告有权解除合同收回场地，告知被告收到律师函之日起5日内支付拖欠的租金及滞纳金，否则原告将依法追究被告的违约责任，包括解除租赁协议、没收保证金等。2020年3月19日，原告再次向被告发出律师函，称被告在收到上一份律师函后仅支付了部分费用，且自2020年1月起未再支付租金，告知被告自收函之日起5日内支付拖欠的租金及滞纳金，否则原告将依法追究被告的违约责任，包括解除租赁协议、没收保证金等。2020年4月13日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，记载因被告自2019年10月起迟延支付租金，且至今未支付2020年1月至4月租金，原告多次催收及发函，被告均不予理会，构成根本违约，故决定自本通知发出之日起解除《商业楼租赁协议》以及其他相关租赁协议，没收租赁保证金517800元，被告于收函之日起5日内将房屋清空归还原告，并于4月15日前交清一切费用。被告主张2月租金应免收，3-6月租金应减半收取，出示以下证据：1、广州市白云区农业农村局于2020年2月16日发布的《关于落实推动村社免收集体物业租金的工作指引》，记载根据《区援企八条》要求，推动实施主体免收2020年2月份租金，视疫情防控情况可以适当增加免租期限。2、关于减免租金申请函及申请书，记载由被告于2020年2月作出，内容是向原告申请减免2020年2月至3月租金，4月之后减半收取。3、申请报告，记载由被告于2020年6月15日作出，内容是向原告申请免除2020年2月租金，减半收取2020年3月至5月租金。原告对上述证据1无异议，但称棠溪村的免租方案，仅针对2020年1月31日前没有欠租的租户进行免租1个月，被告并不符合条件；对证据2、3不予确认。被告为证实其在2020年3月9日开始复工，但围蔽直至2020年5月，出示以下证据：1、企业疫情防控承诺书及复工复产申请报告，均由被告于2020年3月1日作出，内容是申请于2020年3月9日恢复正常经营。2、围蔽视频及照片，显示涉案租赁物业门前道路仍可正常通行，仅是在出入口设卡检查。原告对上述证据均不予确认，主张涉案租赁物业的使用没有受到任何限制。审理中，被告表示若合同不解除，也愿意按照合同约定缴纳未付的租金。本院认为，涉案租赁物业具有合法产权，原、被告就涉案租赁物业签订的《商业楼租赁协议》及《补充协议（一）》未违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当恪守履行。关于合同解除，根据合同约定，被告拖欠租金满2个月未付，原告即有权解除合同。被告自2018年7月开始逾期缴纳租金至今，逾期达2个月未缴纳租金的情况发生数十次，逾期时间最久可达八月之久，已构成违约，故原告在疫情发生前已具备合同解除权。疫情发生后，虽被告有进行部分租金的缴纳，均是由原告发出律师函催促才履行，并非主动积极履行合同；而庭审中，被告虽表示愿意继续缴纳租金，但后续未向本院反映其缴纳租金情况，任由拖欠租金行为延续。在此种情况下，原告要求解除《商业楼租赁协议》及《补充协议（一）》合理，本院予以支持。关于场地返还，合同解除，被告理应向原告返还涉案租赁物业，现原告要求被告返还经营管理权，本院亦予以支持。关于滞纳金，根据合同约定，被告逾期支付租金需支付滞纳金，现原告主张逾期满2个月需支付8%的滞纳金符合合同约定，在疫情发生前，逾期满2个月缴纳租金的月份为2018年7月至2019年3月、2019年7月、8月、10月、12月及2020年1月，共14个月，逾期月数约达59个月，该些月份的租金需支付滞纳金具有合同依据，本院予以支持，应计算为350861.28元（313269元×14×8%）。2020年2月及3月的租金发生在疫情期间，国家相关政策规定提及可缓交免交租金，故2020年2月之后的租金滞纳金，本院不予支持，予以驳回。关于租赁保证金517800元，被告在疫情发生前仅存在迟延缴纳租金行为，并未完全拒缴，2020年4月之后的租金尚未缴纳系主张受疫情影响，希望可以对租金进行减免，并非恶意拖欠租金。在原告要求被告承担迟延缴纳租金的违约责任情况下，已对原告的迟延收取租金的损失进行了弥补，现原告主动要求解除合同，考虑被告违约程度较低，亦考虑到新冠疫情系属突发公共卫生事件,新冠疫情及防控措施确对被告租赁涉案物业造成一定影响,仍要求被告按原合同约定被没收租赁保证金有失公允,双方对此应互谅互让、善加协商,妥善处理矛盾纠纷。为弘扬诚信友善的社会主义核心价值观,根据国家有关政策文件规定的精神,本院酌定原告没收50%租金保证金即258900元。关于房屋占有使用费即租金，被告尚拖欠2020年4月的部分租金及2020年5月之后的全部租金，在拖欠期间被告仍使用涉案租赁物业，故仍应向原告承担缴纳租金的义务。被告主张因受疫情影响，需要减免2020年2月租金及减免3-6月50%租金，考虑到新冠疫情系属突发公共卫生事件,新冠疫情及防控措施确对被告租赁涉案物业造成一定影响,仍要求被告按原合同约定被没收租赁保证金有失公允,双方对此应互谅互让、善加协商,妥善处理矛盾纠纷。为弘扬诚信友善的社会主义核心价值观,帮助承租人缓解房屋租金压力,根据国家有关政策文件规定的精神,本院酌定减免一个月租金313269元，故被告应向原告支付2020年4月租金差额156569元（313269元-156700元）及2020年5月至交还经营管理权之日止的租金（按313269元/月计算，再扣减313269元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、判决原告广州市白云区棠景街棠溪经济发展公司与被告广东金锋物业管理集团有限公司于2012年3月26日签订的《商业楼租赁协议》及于2020年5月4日签订的《补充协议（一）》解除；二、自本判决生效之日起十日内，被告广东金锋物业管理集团有限公司向原告广州市白云区棠景街棠溪经济发展公司返还广州市白云区棠景街棠溪新街*****号（1-8层，含北面停车场、楼顶天面，不含第5层半层）场地的经营管理权；三、自本判决生效之日起五日内，被告广东金锋物业管理集团有限公司向原告广州市白云区棠景街棠溪经济发展公司支付2020年4月剩余租金156569元及2020年5月1日至返还经营管理权期间的租金（按313269元/月计算，总额需扣减313269元）；四、自本判决生效之日起五日内，被告广东金锋物业管理集团有限公司向原告广州市白云区棠景街棠溪经济发展公司支付滞纳金350861.28元；五、原告广州市白云区棠景街棠溪经济发展公司没收被告广东金锋物业管理集团有限公司向支付租赁保证金258900元；六、驳回原告广州市白云区棠景街棠溪经济发展公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17978元，由原告广州市白云区棠景街棠溪经济发展公司负担3568元，由被告广东金锋物业管理集团有限公司负担14410元。被告承担的诉讼费应在本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，需在收到本判决之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇二〇年九月二十四日书记员  冼颖斯