北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初10604号原告（反诉被告）：钟成，男，1969年8月22日出生，汉族，住北京市石景山区。被告（反诉原告）：王贵安，男，1952年6月14日出生，回族，住北京市海淀区。被告：田雪莲(王贵安儿媳，兼王贵安委托诉讼代理人)，女，1978年9月10日出生，回族，住北京市北京市海淀区。委托诉讼代理人:钱圆圆，北京至普律师事务所实习律师。二被告共同委托诉讼代理人：史文翠，北京至普律师事务所律师。原告（反诉被告）钟成与被告田雪莲、（反诉原告）王贵安（以下简称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟成，被告田雪莲（兼王贵安委托诉讼代理人）与王贵安之共同委托诉讼代理人史文翠，被告田雪莲之委托诉讼代理人钱圆圆，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。钟成向本院提出诉讼请求：1.判令二被告返还我租房押金12000元；2.案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：田雪莲是王贵安的儿媳妇。2016年8月21日，我通过北京链家房地产经纪有限公司租赁王贵安名下位于北京语言大学家属区××号房屋。田雪莲代理王贵安与我签订房屋租赁合同，合同约定：1.合同租期自2016年10月15日至2019年10月14日，共计3年；2.租金每月12000元，支付方式为押一付十二，押金12000元。合同到期，我按约定退还房屋，田雪莲和王贵安却拒绝返还我租房押金12000元，故诉至法院。田雪莲、王贵安辩称，钟成未返还屋内家具，且造成设施损坏，依据《北京市房屋租赁合同》第三条第二款以及合同第四条第二款，押金应当折抵违约金，故不同意钟成的诉讼请求。王贵安向本院提出反诉请求：1.请法院判决钟成赔偿房屋装修费用25000元，空调移机费用600元，燃气费73.64元；2.钟成返还双人床1张、床垫1个、梳妆台及梳妆台凳1套、餐桌1台、餐椅2把、书桌椅1把、沙发一套共3个、烤漆组合电视柜1套、茶几1个、空调遥控器3个、歌华有线机顶盒遥控器1个、电卡1张、补交电费218.7元；3.钟成赔偿卫生间排风扇2个、厨房、门厅及大小卫生间灯具共4个、阳台纱窗1个、书桌1张、卧室、客厅、餐厅灯泡共16个，第2、3项共计35000元；4.本案反诉费、公证费3760元由钟成承担。诉讼中，王贵安变更反诉请求为：1.钟成向王贵安支付300%的违约金36000元；2.本案反诉费、公证费3760元由钟成承担。事实和理由：我与钟成于2016年8月21日在北京链家房地产经纪有限公司的居间服务下签订合同，合同约定我将位于北京市海淀区学院路15号三区××室房屋出租给钟成，租赁期限为2016年10月15日至2019年10月14日，房屋租金为每月12000元，同时约定，因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，即保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，应按月租金300%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。双方合同到期我准备接收房屋时，发现房屋内墙面被人为涂画，原有的家具家电等被钟成搬走，且很多家具设备已损坏，我多次找钟成协商有关恢复原状及物品返还等问题至今未果。故诉至法院，请求法院判如所请。钟成针对王贵安的反诉辩称，不同意王贵安的反诉请求。第一、对事实不认可，2016年我租房入住时，涉诉房屋内装修一般，家具挺破，田雪莲、王贵安告诉我退租的时候让我把家具扔了，我就花了两百块钱找个收废品的处理了，他们同意我处理家具的。第二、退租时，田雪莲、王贵安找我说家具是进口的，要我赔三万六千元，我没同意，让我把押金赔给他们，我也没同意，所以双方没有签退租交接单。第三、我入住前已经有租户入住使用过，家具就在里面，房子和家具都很旧，我提交的录像可以显示出客厅墙面很脏，家具用了快二十年，家具和装修都会有自然损耗。第四、孩子涂画的墙面、损坏的纱窗以及租赁期间产生的天然气、电费我同意支付，但要我承担房屋全部粉刷和装修费用不合理。综上，我坚持要押金，不同意支付违约金。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。王贵安系北京市海淀区学院路15号三区××号房屋(以下简称××号房屋)产权人，田雪莲系王贵安儿媳。2016年7月30日田贵安出具《委托书》，委托田雪莲代为办理××号房屋出租相关事宜。2016年8月21日，田雪莲代理王贵安（甲方）与钟成（乙方）就××号房屋出租事宜，签订了《北京市房屋租赁合同》（以下简称合同），约定租赁期限自2016年10月15日至2019年10月14日，用途为居住。合同第三条第二款约定，租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。第四条第二款约定，押金12000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第五条约定，租赁期间水费、电费、燃气费……由乙方承担。第九条第四款第五项约定，保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。第十条第一款约定，乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按照月租金的300%支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。上述合同签订后，田雪莲、王贵安将租赁房屋交付钟成使用，钟成已支付房屋租金、押金。2019年10月14日租赁合同到期后，双方因退房交割产生纠纷，王贵安未将房屋押金退还给钟成。庭审中，钟成要求二被告退还押金，并提供合同予以佐证。二被告认为钟成提交的合同不完整，缺少合同附件二房屋交割清单，房屋交割清单详细列明了房屋装修情况、固定设施以及屋内电器家具数量、新旧程度。二被告提供含附件二在内的《北京市房屋租赁合同》，证明入住时房屋及家具状况。钟成认可合同附件二的存在，称自己将该合同部分丢失，故本院对于二被告提交的《北京市房屋租赁合同》真实性予以确认。该合同附件二房屋交割清单注明地面：卧室木地板、客厅地砖；墙面立邦漆；防盗门；整体厨柜无损坏；空调3小1大；床2较新；床垫2；衣柜3较新；书桌1旧；餐桌1旧；沙发3旧；茶几1旧；梳妆台1较新；椅子总9，8个餐桌椅1书桌椅旧；其他包括1个电视柜、1门禁、3把钥匙、1电卡。钟成称经过王贵安同意后将家具扔掉，未提供证据证明。二被告提供《公证书》，证明钟成入住期间造成租赁房屋墙面污损、地板开裂、纱窗破损、灯具丢失、灯泡损坏、踢脚线脱落、卫生间排风扇破损、厨房瓷砖损坏、厨柜台面下陷。钟成对于公证书不持异议，但认为房屋入住时墙面很脏，其他损坏有的是自然损坏，并非其居住造成。为此钟成提供入住不久后的视频录像一段，王贵安对录像真实性不持异议，但表示录像时钟成已居住半年，且恰恰证明墙面当时并没有笔迹印痕，屋内沙发等家具亦都存在。本院对于上述《公证书》及视频材料均予以确认。王贵安提供《装修合同》及微信转账记录，证明为维修房屋支付了装修费25715元；该《装修合同》造价单中显示王贵安将房屋墙面重新粉刷、安装踢脚线、阳台重新吊顶、厨房墙面重新贴瓷砖、铺地砖、卫生间重新吊顶、排风扇安装、厨房改插座、室内门拆除、木地板拆除、橱柜及顶子、吊顶拆除、暖气罩重新安装、更换铝镁门、橱柜重做、橱柜包管、水盆及龙头、八字阀安装、厨房墙砖地砖铺设、晾衣杆及灯安装等。钟成持有异议，仅同意支付纱窗破损费用及一部分墙面修复费用，其他与钟成无关。因钟成不能返还家具及损坏屋内设施，故王贵安在诉讼中要求钟成赔偿违约金36000元。钟成持有异议，经本院询问，钟成认为二被告主张的违约金高于其实际损失，请求法院酌减。经询问，钟成对于欠付的燃气费及电费无异议。本院认为，王贵安与钟成签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规强制性规定，故合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。田雪莲系王贵安的委托代理人，合同相关权利义务应由王贵安承担。故钟成因租赁合同纠纷起诉田雪莲主体不符，本院对于钟成要求田雪莲承担责任的请求不予支持。合同约定，租赁期满后，钟成交纳的房屋租赁押金除抵扣应由其承担的费用、租金，以及应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还。本案中，王贵安主张钟成入住期间造成家具丢失、屋内设施设备损坏及墙面涂画等损坏情况，并提供钟成入住时房屋交割清单、入住前后照片，并在钟成退房后及时公证固定证据，完成了举证责任。钟成现有证据不足以证明自己入住前后房屋状况，以及经过王贵安同意将家具予以处理之抗辩意见，故本院对于钟成要求全部返还押金的主张不予支持，具体返还数额，应在扣除违约金及相关费用后予以确认。承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现因钟成无法返还屋内家具、以及在租住房屋期间造成房屋设备设施损坏的事实，违反了合同约定，王贵安以此主张违约金，具有事实和法律依据本院予以支持。关于违约金数额部分，钟成认为主张过高请求法院酌减。本院认为，违约金数额应当与王贵安实际遭受的损失相当；损失的数额一方面要考虑到钟成居住期间造成的家具、屋内设施人为损坏情况；钟成欠付的租赁期间的燃气费、电费；还要考虑到家具的使用年限、新旧程度，以及房屋内设施自然损耗；王贵安自行更换与本案无关的设备设施亦应由其自行负担；故综合上述因素，违约金数额由本院酌定。王贵安主张的公证费部分，因公证系其自行选择的证据保存方式，所需费用亦为其取证支出，该部分费用应由王贵安自行负担，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百二十二条规定，判决如下：一、王贵安于本判决生效后七日内返还钟成租房押金1707.66元；二、驳回钟成的其他诉讼请求；三、驳回王贵安的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由钟成负担43元，已交纳；由王贵安负担7元，于本判决生效后7日内交纳。反诉费350元，由王贵安负担253元，已交纳；由钟成负担97元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 郝 蓬二〇二〇年九月二十五日书记员 秦鹏博