安徽省阜阳市颍泉区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1204民初816号 原告：张海涛，男，1992年11月1日出生，汉族，阜阳市人，住安徽省阜阳市颖泉区。 委托诉讼代理人：冯继辉，安徽蓝邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵青松，安徽蓝邦律师事务所实习律师。 被告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司阜阳分公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区太和路**，统一社会信用代码91341200MA2MAFW54T。 负责人：吴爱峰，该公司经理。 被告：阜阳碧桂园房地产开发有限公司，住，住所地安徽省阜阳市颍泉区中市办事处界首路**依泉庭院**602一社会信用代码91341200MA2MRFJA16。 法定代表人：杨文杰，该公司执行董事。 二被告共同委托诉讼代理人：张兵，安徽金宇律师事务所律师。 原告张海涛与被告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司阜阳分公司（以下简称碧桂园物业阜阳公司）、阜阳碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月11日公开开庭进行了审理。庭审中，原告张海涛申请对涉案房屋负一楼排水系统设计是否合理，是否存在质量问题及进水原因申请鉴定，2020年8月18日原告撤回鉴定申请，本案终结鉴定程序。因案情复杂，本院裁定转为普通程序，依法组成合议庭于2020年9月11日再次公开开庭进行了审理。原告张海涛及其委托诉讼代理人冯继辉、赵青松，被告碧桂园物业阜阳公司、碧桂园房产公司共同委托诉讼代理人张兵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张海涛向本院提出诉讼请求：1、赔偿原告各项损失382484元；2、赔偿原告因鉴定产生的费用5000元；2、诉讼费用由被告承担。庭审中，增加一项诉讼请求，要求二被告赔偿数额增加至387484元并维修或更换原告房屋的排水设备。事实和理由：2016年5月25日，原告张海涛购买位于颍泉区一处，2017年4月3日交付使用，2019年7月26日原告张海涛发现位于颍泉碧桂园的房子负一层楼大量进水，导致负一楼房屋内新装修的各项物品受损，物业来对积水进行了清理，原告要求物业维修，物业拒绝，8月27日，又发现屋内大量进水，经工程项目部勘察，是由于抽水泵止水阀设计不合理，导致水流倒灌。经鉴定，损失费用为382484元，该房屋因房屋设计以及物业管理不到位导致业主利益受损，请求颖泉区人民法院依法支持原告的诉讼请求。 碧桂园物业阜阳公司、碧桂园房产公司共同辩称，1、涉案商品房系经过竣工验收合格的商品房，不存在涉及不合理的情形，原告关于房屋附属设备设计不合理的情形。涉案商品房所在小区并非仅此一幢，同样的天气自然条件，并未发生与本案相同的进行情况，也足以印证涉案商品房及其附属管道及排水设备并不存在设计不合理的情形。2、涉案商品房进水不排除业主对排水设备操作不当的可能。商品房两次进水，第一次物业公司对积水进行了清理，发现排水操作设备的旋钮在手动挡位而非自动档位，人工不进行操作干预的情况下，室内进水不能触发排水系统的启动，从而导致损害发生。被告1的工作人员告知原告排水设备的正确使用方法，如原告谨慎操作即不会造成第二次积水无法排除导致物损，故相应责任应由原告自行承担。3、涉案商品房的排水管道安装已经超过2年的保修期限，故不论是原告操作不当，还是排水管道存在损毁，被告均不承担排水管道的保修责任，也不应承担因此造成损害责任。涉案房屋交付时间是2017年4月3日，从交付之日起计算保修期限为2年。第一次进水时间是2019年7月26日，显然已经超过排水管道的保修期，故二被告无需承担保修责任。鉴于原告自身怠于履行维修责任，该损失应由原告自行承担，综上所述，本案中虽有损害后果，但并无证据证实造成的损害后果原因，因果关系无法查明，就应当由原告承担举证不能的败诉责任。即使存在排水管阀的损害，也超过的保修期，二被告既无维修义务，对因此造成的损害后果也不应担责，同时，也不排除原告操作排水设备不当的因素。恳请法院查明事实，依法驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，原告证据身份证；被告证据二被告的营业执照、企业变更登记信息、竣工验收备案表、本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，原告证据《阜阳市商品房买卖合同》、不动产登记证书、具有真实性，予以认定；原告证据水流倒灌的现场视频6段、现场照片，可以印证原告房屋受到侵害事实，予以认定。《影音系统采购合同》及发票、《定制家居产品销售合同》及票据、评估报告和评估费发票；阜阳碧桂园临时管理规约、前期物业服务协议；阜阳碧桂园减免管理费的申请表、《关于玺园别墅17#101室物业费减免的请示》、扣款通知书、原告母亲王平与被告工作人员郑传军的录音；书面证明（复印件）；光碟。被告证据排水设备照片四张；微信群聊天记录，上述证据待审理查明中再综合予以认定；被告证据《碧桂园物业及资料移交书》、《期楼收楼通知书》、《商品房住宅质量保证书、商品房住宅使用说明书》，证据具有真实性、合法性，予以认定。 本院经审理认定事实如下：2016年5月25日，张海涛与碧桂园房产公司签订《商品房买卖合同》，约定，原告购买碧桂园房产公司开发的阜阳市颍泉区太和路225号碧桂园17＃住宅楼101室房产一套，建筑面积371.29平方米，总价款5151061元。2017年4月3日，碧桂园房产公司向张海涛移交其所购房产及相关资料。同时，张海涛与碧桂园物业阜阳公司签订阜阳碧桂园前期物业服务协议，并缴纳了物业费用。2018年张海涛办理了不动产权证［（2018）阜阳市不动产权第××号］。2019年7月26日，张海涛所购房屋的负一楼进水，通知碧桂园智慧物业阜阳公司，该公司安排人员进行检修，并清理了积水。2019年9月份，再次发生积水，致负一楼装饰、装修及家庭影院设备损坏。同年10月10日，安徽笑天木子价格评估有限公司出具皖笑价评字［2019］0203号价格评估意见书，张海涛碧桂园17栋101室负一楼装饰、装修、家庭影院设备设施损毁损失价格为382484元。同时支付评估费5000元。广东碧桂园物业服务股份有限公司阜阳分公司于2019年7月5日变更为碧桂园阜阳公司。同年8月6日，碧桂园物业阜阳公司因原告屋面漏水造成壁布发霉、不地板泡水，同意减免张海涛物业费用32000元,以此赔付原告损失。 本院认为，碧桂园物业阜阳公司与张海涛签订物业服务合同，双方应按照合同约定履行义务。碧桂园房产公司作为开发企业，其交付原告房屋同时给付的“阜阳碧桂园临时管理公约”中明确规定，物业给排水管道发生破裂、堵塞、渗漏，应及时予以修复。张海涛所购房产负一楼进水，碧桂园物业服务阜阳公司在接到原告申报房屋渗水后未能及时修复，尽管理检测、安全维护义务,未履行临时管理公约中约定的义务，导致该房屋二次进水，造成原告的财产损失，应承担主要违约责任。碧桂园物业公司系碧桂园房产公司聘用的前期物业公司，碧桂园房产公司对其选任的物业公司存在着过失，应承担选任责任。原告在该房屋居住、未尽管理注意义务，对其财产损失亦应承担部分责任。原告财产损失经鉴定382484元，由碧桂园物业服务阜阳公司承担70%责任，即267738.8元。碧桂园房产公司承担补充责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第三条之规定，判决如下： 一、被告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司阜阳分公司于本判决生效后十日给支付原告张海涛财产损失267738.8元，被告阜阳碧桂园房地产开发有限公司承担补充责任。 二、驳回原告张海涛其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3556元，由原告张海涛负担1422元，由被告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司阜阳分公司负担2134元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审 判 长  黄朝辉 审 判 员  周卫红 人民陪审员  李 侠 二〇二〇年九月二十八日 书 记 员  王梦雯