云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终2222号上诉人（原审被告）：昭通鸿卓房地产开发有限公司，住所地：云南省昭通市昭阳区守望乡甘河村**（原师专南校区）。统一社会信用代码：91530600584835895Q。法定代表人：李静，系公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：刘明，云南悟同律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：吴治芬，女，1975年11月19日出生，汉族，云南省彝良县人，高中文化，农民，住昭通市彝良县。上诉人昭通鸿卓房地产开发有限公司与被上诉人吴治芬商品房销售合同纠纷，不服云南省昭通市昭阳区人民法院（2020）云0602民初291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案受理后，本院依法组成合议庭对本案进行书面审理。本案现已审理终结。昭通鸿卓公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，对双方违约期限及违约金重新作出认定，一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：1、一审采信证据错误。被上诉人一审提供的《昭通鸿卓公司公告》复印件，无原件予以核对，仅有一张照片打印件，一审对该证据予以采信。上诉人一审提供的《接房申明》，被上诉人明确了2018年9月30日交付房屋的有效，但一审却简单以不能证明原告接房时间为由不予采信。2、一审事实认定错误。一审采信了被上诉人无法提供原件的证据，并据此认定上诉人于2018年10月13日公告通知业主交回房屋钥匙，因此房屋不具备交付条件。这一认定与事实相去甚远，上诉人已经明确说明未向被上诉人发出过该通知或所谓的“公告”，并且在被上诉人所称的“公告”之后也没有任何业主交回过钥匙；同时与本案一同起诉的59余件相似案件中，就有业主是在2018年10月13日当庭接房的，从2018年9月30日至今，已经有大量业主陆续接房、装修、入住，这些事实都与一审认定的事实相矛盾。3、本案双方签订的《商品房购销合同》明确约定“甲方以公告形式通知乙方办理接房手续，并且双方同意按公告交房时间视为乙方接收所购房屋”，一审完全忽略该约定，认为上诉人交付的房屋还不具备交房条件。4、本案的事实是，上诉人于2018年9月30日在《昭通日报》刊登了公告通知业主于2018年9月30日接收房屋。但被上诉人在接房过程中，以物管费过高、配套费过高而拒绝缴纳、拒绝接房。温泉静园小区从公告之日起，一直在正常办理接房手续本案交付房屋的时间应以合同约定的公告时间，被上诉人书面《接房声明》确定的2018年9月30日为准。如果被上诉人一直不到上诉人处办理接房手续，那么50元/天的违约金要计算到何时为止。5、一审适用法律错误。按一审的判决，被上诉人完全可以继续拒绝接房，并每天获得50元/天的违约金，这样的判决违背了合同法公平公正原则。根据合同法的规定，对违约金的规定以补偿性为主，惩罚性仅是有限度的体现。本案上诉人逾期交付房屋的原因涉及政府的管理行为、征地补偿等原因以及资金未及时到位等，上诉人未在逾期交付中获得利益。且一审判决的违约金过高，不但给上诉人造成巨大的支付压力，也不利于矛盾纠纷的化解。被上诉人吴治芬未作二审答辩。吴治芬一审法院起诉请求：1、被告支付原告延迟交付房屋违约金34900元及面积补差费用5089元，合计39989元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告吴治芬于2016年3月29日向被告昭通鸿卓公司购买了位于昭阳区，房屋面积为82.14平方米，单价为每平方米2827元，总价款为232210元。双方于2016年3月29日签订了《商品房购销合同》，合同约定：“合同约定的建筑面积与产权登记的建筑面积有误差时，按产权登记面积结算购房价款：该商品房约定单价不变，总房价款按产权登记建筑面积乘以单价计算，实行多退少补；甲方应于2016年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。甲方如未按约定时间交房，甲方自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金。逾期90天后，乙方有权解除合同，合同解除的，甲方应按乙方已付房款的1%向乙方支付违约金，继续履行合同的，甲方每逾期一天按每天50元向乙方支付违约金。如果政府原因或政策条件发生重大变更或恶劣气候、不可抗力等因素造成甲方不能按时交房，甲方应在约定交房日之前，以公告形式告知乙方交房时间顺延结果，甲方不承担逾期交房的违约责任；该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以公告形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：按实际交接时间次日起计收乙方的物业管理费用。由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：按公告交房时间视为乙方接收所购商品房，按公告交房时间次日起计收乙方的物业管理费及其他相关费用；房屋产权证的办理由乙方委托甲方代办，乙方应在甲方规定时间内提供相关资料，并交纳代办费及国家规定的各项税费。”原告吴治芬于2016年3月29日向昭通鸿卓公司缴纳了房屋首付款52210元。后原告吴治芬通过银行贷款的方式向昭通鸿卓公司交付了房屋尾款180000元。被告昭通鸿卓公司未按合同约定时间交付房屋，后原告吴治芬从被告处接收了所购买的房屋，并签署《接房申明》：“本人于2018年9月30日之前接收房屋，完全符合购房双方的真实意思表示，若与购房双方的其他意思表示存在冲突的，则以本接房声明的意思表示为准”。原告吴治芬向被告昭通鸿卓公司交纳面积补差费5089元。2020年1月8日，原告吴治芬诉至法院请求依法判决：1、被告支付原告延迟交付房屋的违约金34900元及面积补差费用5089元，合计39989元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原告吴治芬签署《接房申明》：“本人于2018年9月30日之前接收房屋”，其应遵循诚实信用原则，其现追究被告昭通鸿卓公司逾期交房的违约责任，也只应计算从2017年1月1日起至2018年9月30日止期间的延迟交房违约金，即31900元（50元/天×638天）。原告吴治芬主张被告昭通鸿卓公司应退还该公司按照《昭通市房屋面积测绘报告》所收取的面积差价款，但房屋的面积应以《不动产权证书》的记载为准，因该房屋还取得《不动产权证书》，故原告应待取得《不动产权证书》后，再另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，参照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明”之规定，判决如下：一、由被告昭通鸿卓房地产开发有限公司于判决生效十日内向原告吴治芬支付2017年1月1日起至2018年9月30日止的逾期交房违约金人民币31900元；二、驳回原告吴治芬的其他诉讼请求。案件受理费800元，由原告吴治芬负担597.5元，被告昭通鸿卓房地产开发有限公司负担202.5元。在二审中，上诉人对一审认定事实部分未提出实质异议，对一审违约金的认定不服。双方当事人对一审认定的其余事实未提出异议，对双方无异议的事实，本院予以确认。对双方争议的事实，本院作如下认定：根据本案双方签订的《商品房购销合同》约定：“甲方应于2016年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方”。上诉人昭通鸿卓公司未能提供证据证明案涉房屋经过竣工验收合格，符合交房条件，应承担举证不能的法律后果。上诉人昭通鸿卓公司虽于2018年9月29日在《昭通日报》刊登了交房公告，但因案涉房屋尚未经竣工验收合格，不符合交房条件，故该公告指定的接房时间依法不能认定为其交房时间。本案双方于2018年11月3日办理了交接房手续。因此，对逾期交房的违约金应计算到2018年11月3日。但因被上诉人吴治芬未提起上诉，本院对此不再作变更。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十七条第一款第二项规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，双方当事人对逾期交房约定的违约责任是“继续履行合同的，甲方（出卖人）每逾期一天按每天50.00元向乙方（买受人）支付违约”对此，本院认为，参照第十七条第一款第二项，能够认定“同地段同类房屋租金标准”是上诉人逾期交房导致被上诉人未能按时接房所致的损失标准，而双方约定的50.00元符合本地区该地段房屋租金标准，而上诉人也未提交证据证明该违约金超过了同地段同类房屋租金标准30%，故上诉人对违约金提出的异议均不能成立，本院依法不予支持。综上所述，上诉人昭通鸿卓房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800.00元，由上诉人昭通鸿卓房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周严惠审 判 员 陈 丹审 判 员 余 帅二〇二〇年九月四日法官助理 张 艺书 记 员 徐开鹏