广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初22352号原告：佛山市南海区**乐物业管理服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区********************，统一社会信用代码914***********036X。法定代表人：谭某1。委托诉讼代理人：黄树威，男，**年**月**日出生，汉族，住广东省佛山市南海区************，公民身份号码************。系该公司员工。被告：毕杏琳，女，**年**月**日出生，汉族，住广州市荔湾区****，公民身份号码************。原告佛山市南海区**乐物业管理服务有限公司与被告毕杏琳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理后适用简易程序，于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄树威及被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1.判令被告按每月332.83元的标准向原告支付自2017年3月起至2019年4月的物业服务费8653.58元，判令被告按每月405.19元的标准向原告支付自2019年5月起至2020年7月的物业服务费6077.85元；2.每日按欠费金额千分之一计的违约金，截止至2020年7月5日为8155.36元；3.判令被告按佛山市住宅用水收费标准及实际用量向原告支付自2017年1月至2018年5月的住宅水费43.85元；4.判令被告按照小区公共用电每月分摊量向原告支付自2017年3月起至2020年6月的公摊(园林路灯)电费，公共用电分摊费合计345.49元。5.诉讼费用由被告承担。事实与理由，原告接受委托为花地湾**小区提供物业管理服务，被告是该小区御景台**别墅业主。根据原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》(下称“协议”)第四条约定，被告应在每月10日前，按房屋建筑面积计算，以每月2.3元/平方米的标准向原告交纳物业服务费，逾期交纳物业服务费需按“协议”第十条、第三点约定承担每天按欠费总额的千分之一计的违约金。房屋竣工后经测绘，建筑面积为144.71平方米。被告自2017年3月起拖欠原告物业服务费。原告分别于2018年4月5日、2018年8月11日向被告发送管理费催收函，并多次电话及上门派发催缴通知单，催告被告尽快付清房屋所欠的物业服务费。但被告未予理会，仍拖欠物业服务费及违约金至今。据此，被告应向原告支付拖欠物业服务费暂计至2020年7月为14731.43元，违约金截止至2020年7月5日为8155.36元，公摊电费(园林路灯)345.49元，住宅水费43.85元，合计23276.13元。被告答辩称，被告是佛山市**********号别墅的业主，2010年初，被告向第三人购买了佛山市南海区**乐房地产有限公司开发建设的佛山市南海区*********花地湾**号别墅，并取得该房屋的房地产权证（证号：粤房地权证佛字第0****60号A）。被告入住案涉房屋后，发现房屋尤其是三楼墙体开始出现裂痕，即向佛山市南海区**乐物业管理服务有限公司反映房屋质量问题，要求协助报修处理（这是佛山市*********花地湾**物业维修指定的工作流程）。经过多方努力，被告家房屋质量问题才引起物业公司朴经理重视，到现场进行了拍照并将**号别墅纳入了当时佛山市************御景申请维修补偿的第一批名单，后来物业公司回复被告说佛山市南海区**乐房地产有限公司同意补偿被告10万元维修费，但需要被告签订一份协议，以后一切房屋质量问题与佛山市南海区**乐房地产有限公司无关。当时考虑到几年来房屋的破损程度日甚，自己也没有专业技术对房屋进行维修，因此被告拒绝签收，并提出参照御景台部分破损房屋的处理办法，由开发商对房屋进行原状维修的要求，当时佛山市南海区**乐物业管理服务有限公司许经理表示理解并答应将被告的意见向佛山市南海区**乐房地产有限公司地产部反映，争取尽快解决。其后因房屋破损情况非常严重，墙体出现严重开裂变形，天花板、房门扭曲变形，部分墙体甚至出现开裂坍塌，出于自身安全考虑，被告搬离御景台**号别墅，并继续督促佛山市南海区**乐物业管理服务有限公司协调佛山市南海区**乐房地产有限公司地产部解决房屋维修事宜。其后在并继续督促佛山市南海区**乐物业管理服务有限公司协调下，佛山市南海区**乐房地产有限公司地产部胡经理亲自来御景台**号别墅察看破损情况，胡经理当场要求被告不能要该房屋居住，并同意由他们对房屋进行原状维修，并提出由于装修方面他们不能进行补偿，所以在保证不增加预算的基础上可帮被告进行适当的格局调整，并让被告提出相应的方案。被告按此协商办法制定好相关维修方案并提交佛山市南海区**乐物业管理服务有限公司时，佛山市南海区**乐物业管理服务有限公司当时的负责人告知被告，因之前经办的佛山市南海区**乐物业管理服务有限公司负责人许经理和佛山市南海区**乐房地产有限公司地产部胡经理均已离职，之前答应的事宜需要重新确认。对于上述回复被告认为太过不负责任，被告房屋质量问题是不争的事实，他们每位当事人均有到现场察看并拍照存档，但由于人员变动又一切推倒重来，反复踢皮球，这样的做法严重损害被告的合法利益，被告花巨资购买该物业，只居住5年时间就无法居住，现无论是物业公司还是佛山市南海区**乐房地产有限公司地产部，均采取事不关已，高高挂起的态度，是不作为的表现。基于上述事实，被告2017年3月与佛山市南海区**乐物业管理服务有限公司的负责人进行最后一次沟通，要求其协调佛山市南海区**乐房地产有限公司商量维修事宜，并表示停止交纳管理费是为了明确一个时间段，只要物业公司尽力协调佛山市南海区**乐房地产有限公司商量维修事宜，自己即支付物业服务费，绝不拖欠。但到目前为止，被告房屋维修一事仍毫无进展，佛山市南海区**乐物业管理服务有限公司及相关工作人员也从未向被告通报协调结果，鉴于上述情况，为维护被告合法权益，被告于2019年4月22日向广州市荔湾区公证处申请对案涉房屋的外观及内部现状进行保全证据公证。并于2019年4月30日网上向佛山市南海区人民法院提起诉讼，目前案件正在审理中。鉴于本案非因被告个人原因拖欠管理费，实因房屋质量问题被告无法居住，历时超过8年仍无法解决且物业公司也没有证据证明其已尽到协调解决的义务，为此，希望法庭能考虑被告的实际情况，判令本案与被告的房屋质量诉讼案合并处理。如果原告能提供其已向上协调的证据（历年上报佛山市南海区**乐房地产有限公司地产部的资料等），被告同意缴交物业费和公摊水电费，如果原告不能提供上述资料，则被告认为佛山市南海区**乐物业管理服务有限公司并没有很好的履行其职责，导致被告合理权益受损，所以也不应支付物业管理费。双方围绕诉讼请求提交证据。双方对对方提供的证据真实性没有异议，本院对真实性均予以确认。经审理查明：被告是佛山市*******************别墅的权属人。原、被告双方于2010年3月28日签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告房屋提供物业服务，约定物业费在每月10日前交纳，逾期交费的，被告应从逾期之日起每天按欠款总额的千分之一缴付滞纳金。本院认为，被告对欠付的物业服务费的数额及公摊水电费数额没有异议，本案争议焦点是被告应否缴纳物业服务及公摊水电费。房屋质量问题属于业主与开发商的房屋买卖合同履行过程中产生的法律问题，而物业服务费发生在业主与物业服务企业的物业服务合同关系中，两者属于不同的法律关系。原告提供的物业服务具有公共属性，原告已经依约提供公共服务，另被告自述多次向物业公司提出协助的申请，而物业公司也已经联系开发商到场查看等情形，证明原告已经为被告提供必要协助，但是房屋的质量问题非物业公司所能解决的，故被告拒绝支付物业服务费构成违约，除应向原告支付物业费、水电公摊费外，还应赔偿所欠物业费10%的违约金，双方约定的逾期付款违约金超出原告的实际损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、毕杏琳应于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市南海区**乐物业管理服务有限公司支付物业服务费6077.85元（2019年5月至2020年7月）、公摊水费43.85元（2017年1月至2018年5月）、公摊电费345.49元（2017年3月至2020年6月）及违约金607.79元；二、驳回佛山市南海区**乐物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费减半收取190.95元（原告已预交），由佛山市南海区**乐物业管理服务有限公司负担25元，由毕杏琳负担165.95元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予佛山市南海区**乐物业管理服务有限公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  李柳媚二〇二〇年九月二十七日书记员  阮楚欣