山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终4739号上诉人（原审原告、反诉被告）：尹某，住山西省娄烦县。委托诉讼代理人：李某1，太原市迎泽区正大法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：山西旺达源房地产开发有限公司，统一社会代码911401006701543323。法定代表人：崔某，董事长。委托诉讼代理人：李某2，山西辰冉律师事务所律师。上诉人尹某因与被上诉人山西旺达源房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初3669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人尹某上诉请求：1、请求贵院依法撤销山西省太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初3669号民事判决书的认定事实不清，适用法律错误；2、本案一审、二审的诉讼费由被上诉人全部承担。事实和理由：1、一审法院认定事实不清、证据不足。本案的基本事实是：2018年8月10日上诉人与被上诉人签署了合同编号为00012381的《商品房买卖合同》，上诉人分别于2013年12月5日、2014年3月26日、2014年11月7日、2015年5月6日分四次将合同约定款项支付被上诉人，被上诉人分别向原告出具了收据。上诉人接收房屋后对该房屋进行了装修，装修完毕约一年后被上诉人住进上述房屋后不久，该房屋主体结构出现墙体破损、地面断裂的痕迹，上诉人向被上诉人反应上述情况申明要解除商品房买卖合同，被上诉人多次协商沟通后愿意联系施工队就上诉人房屋的主体结构裂缝及断面进行修复并赔偿相应的损失，在上诉人装修完毕准备入住时发现经过被告的修复主体面重复出面大面积的裂缝且房屋内的地面、厨房、小卧室、大卧室均出现新的裂缝直接影响上诉人及家人的正常生活居住。因房屋存在严重的质量问题，上诉人多次要求被上诉人解除合同未果，上诉人于2020年6月9日起诉至小店区人民法院，被上诉人同时提起反诉，在民事反诉状中被上诉人明确同意解除商品房买卖合同且就房屋存在质量问题进行了事实回应，因上述房屋存在严重的质量问题，上诉人自全面装修完毕后至今未正常居住生活，一审法院不重证据事实，简单的依据生活常理作出不负责任的判决，有悖于司法公平公正。2、一审法院适用法律错误本案的焦点为上诉人的商品房因质量问题无法正常居住使用，而本案一审法院主审法官仅仅依据《商品房买卖合同》、《合同法》等相关规定，再加之庭审简单询问及被上诉人没有实施证据的辩解，便妄下判决实为不妥！商品房作为民生工程理应保障民生安全，上述房屋是否存在质量问题被上诉人在一审中已自认存在质量问题，而一审法院仅仅依据上诉人收过施工队的房屋修复费用为由直接裁决为房屋质量没有问题，上诉人不解的是一审法院既没有实地查看也没有主持相关的鉴定机构进行评估，且被上诉人因工程质量存在问题进行修复恰恰是符合《建筑法》第六十条之规定的契约精神。作为民生工程被上诉人偷工减料造成商品房大面积裂缝及地基下沉，上诉人自交房装修完毕后出现质量问题一直与被上诉人协商解决，如此危险的房屋上诉人怎么可能正常居住使用？一审法院不注重调查取证，肆意的单凭感觉就作出上诉人应支付被上诉人房屋使用费的裁决，即便按照通常推理来讲也不应有如此荒唐的判决，被上诉人因商品房质量问题才愿意暂时代还分期款，因质量问题才愿意出修复费用，因质量存在问题才同意解除合同且在一审中被上诉人已自认自己的商品房存在质量问题，在如此之多问题的情况下，一审法院避重就轻任意裁判，有草草结案不负责任之行为！综上所述，为了维护上诉人的合法权益不受非法侵犯，上诉人无奈上诉至太原市中级人民法院依法维权，还上诉人一个公平公正的判决。被上诉人山西旺达源房地产开发有限公司辩称：上诉人的上诉事实与理由是不存在的，无法立足。一审法院的判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。一审中上诉人所举的证据也并不足以证明涉案房屋的裂缝是质量问题。从举证责任的分配角度，也应当由上诉人承担举证不利的后果。被上诉人在墙体有裂缝以后履行了保修责任，但是具体的保修责任实施方式是双方协商给予一次性补偿，然后由上诉人来进行处理。上诉人所说的被上诉人未进行赔偿，并且房屋质量问题持续影响上诉人正常居住生活是不成立的。上诉人在起诉中以及被上诉人在反诉中都同意解除合同，视为双方对合同解除形成了一个一致意见，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条作出解除合同的判决适用法律正确。合同解除后，上诉人自2014年7、8月份开始一直占有该房屋居住至今，上诉人的居住行为给被上诉人造成了损失，因此，被上诉人有权请求房屋占有使用费。上诉人尹某（反诉被告）向一审法院提出诉讼请求：1、请求贵院依法解除2014年8月10日原告与被告签署的合同编号为00012381的《商品房买卖合同》；2、请求贵院判令被告返还原告购房款共计276000元整；3、请求贵院判令被告支付原告从2014年8月10日至2020年8月之日购房款利息约99360元；4、请求贵院判令被告承担0.5%的违约金1380元（庭审中放弃主张）；5、本案的诉讼费由被告承担。被上诉人（反诉原告）山西旺达源房地产开发有限公司向一审法院提出反诉请求：1、判令解除双方于2014年8月10日签订的编号为20131323号案涉房屋《商品房买卖合同》，原告退还被告瑞泽苑C2号楼1单元1503号房；2、判令原告协助办理合同编号为20131323的××苑房《商品房买卖合同》的解除网签备案手续；3、判令原告支付被告代其向中国农业银行股份有限公司山西分行偿还的案涉房屋按揭贷款108577.65元以及相应代偿款从代偿之日起至2020年7月1日（暂计）按日息万分之五计算的滞纳金10554.866元及2020年7月2日起至实际支付之日止按照日万分之五计算的滞纳金；4、判令原告支付被告自接收房屋之日（2014年11月7日)起至2020年7月6日参照当地毛坯房屋租金标准确定的房屋占有使用费54400元（800元/月）及自2020年7月7日起至实际退还房屋之日止参照前述标准确定的房屋占有使用费；5、判令原告退还被告案涉房屋修缮款20000元；6、本案本诉与反诉的诉讼费用由原告承担。一审法院认定事实：2014年8月10月，原告（买受人）与被告（出卖人）签订合同编号为20131323的《商品房买卖合同》，买受人购买的商品房为预售商品房，瑞泽苑C2幢1单元1503号房，该商品房用途为住宅，建筑面积共88.02平方米，单价为每平方米3135.65元，总金额276000元；买受人按首付款156000元，余款120000元办理银行按揭方式付款；出卖人在2014年8月30日将该商品房经验收合格交付买受人使用；买受人购买的商品房为商品住宅的，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照当地质检部门的相关规定承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。附件四，合同补充协议，第三条3款，银行按揭逾期付款的违约责任，若买受人未能按与银行约定的还款日期缴纳银行按揭贷款本息，致使银行从出卖人的保证金账户中扣除代为偿还的，从扣除保证金之日起至实际付款之日，买受人应按日向出卖人支付所欠款项万分之五的滞纳金。合同还约定了其他条款。2014年9月26日，原告（借款人、抵押人）、被告（保证人）与中国农业银行股份有限公司山西省分行（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》，约定借款金额为120000元，用途购买太原市娄烦县滨河北路瑞泽苑小区C2号楼1单元1503号房屋，借款期限120个月；借款人不可撤销的申请并授权贷款人将全部借款直接划入山西旺达源房地产开发有限公司农行太原国贸支行新北支行账户；本合同还款方式为等额本息，还款周期1个月，还款日每期末月的20日；本合同项下借款采用阶段性保证+抵押，由山西旺达源房地产开发有限公司按10.1和10.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按10.2和10.3约定提供抵押担保；抵押物未本案涉案房屋。2013年12月5日、2014年3月26日、2014年11月7日、2015年5月6日，被告分别向原告出具100000元、40000元、16000元、120000元四张房款收据，共计276000元。2017年7月28日至2019年6月28日，被告委托其工作人员郭媛媛、王宪梅向被告还款账户存入共计32000元由农行代扣。2020年6月28日，贷款银行直接从被告保证金账户划扣76577.65元。被告称，期间原告未向被告偿还任何款项，滞纳金累计11554.87元。另查，原、被告双方就涉案房屋墙体裂缝问题曾达成一致协议，原告向被告出具《协议》一份，写明因房屋裂缝问题，今与施工队达成一致协议，施工队补偿业主款后，业主自行收拾，再也于施工队无任何纠纷，业主不得任何理由上访并保证永不将谈话内容泄露。原告签字捺印确认。2019年9月17日，原告向被告出具收到20000元现金的收据一份。2020年6月28日，中国农业银行股份有限公司太原国贸支行出具《尹某个人住房贷款情况说明》，借款人尹某于2014年9月26日在我行贷款120000元整，到期日为2024年9月25日，借款用途购买住房，还款方式为等额本息，还款周期为壹个月，还款日为每月20日。其妻王公女为该笔贷款共同还款人，担保方式为阶段性保证担保加抵押，约定借款人所购房产（合同编号20131323）太原市娄烦县滨河北路瑞泽苑小区C2号楼1单元门1503室作为抵押担保，同时约定山西旺达源房地产开发有限公司为阶段性保证人，约定阶段性保证人“在借款发放之日起，在借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续止”承担连带保证责任。至2018年9月20日始，尹某发生未按时足额归还到期贷款多次，最早始于2017年7月，截止2020年6月20日借款人已累计有14期到期贷款未偿还，累计金额13730.84元本金逾期，并欠息4160.82元。我行2020年4月已依照合同约定通知借款人及担保人我行行使提前收回全部贷款权利，要求尹某偿还全部剩余贷款本息76577.65元。截止2020年6月20日，尹某该笔贷款累计偿还本金47647元，现有未偿还贷款本金72353元，欠息4160.82元（欠正常利息3489.18元、罚息510.75元、复利160.89元）及至结清前新产生利息63.83元（预计28日），同时要求担保人履行连带责任。依据《个人购房担保借款合同》约定，2020年6月28日我行直接从担保人山西旺达源房地产开发有限公司保证金账户扣除尹某该笔贷款所欠全部本金及利息、罚息、复利等，合计76577.65元。再查，涉案房屋已取得不动产权证书，产权号为（2018）娄烦县不动产权第XXXX号，权利人为被告山西旺达源房地产开发有限公司。庭审中，原告称，因为涉案房屋墙体裂缝、漏水等质量问题，被告一直不予解决才要求解除合同，被告称同意解除合同是因为原告未按时交付房款，并非质量问题。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。原告申请解除编号为20131323的《商品房买卖合同》，被告同意解除，故本院予以支持，原告应退还被告瑞泽苑C2幢1单元1503号房屋。原告诉请被告返还购房款276000元及利息，原告向被告退还涉案房屋后，被告应将房款276000返还原告。关于利息，原告称因为涉案房屋墙体裂缝、漏水等质量问题，被告一直不予解决要求解除合同，被告称同意解除合同是因为原告未按时交付房款，并非质量问题。现双方均无足够证据佐证其诉请，故原告诉请被告支付2014年8月10日至2020年8月购房款利息，本院不予支持。原告当庭放弃诉请被告承担0.5%的违约金1380元，本院予以支持。关于被告的反诉请求，被告诉请原告协助办理编号为20131323的××苑房《商品房买卖合同》的解除网签备案手续，现《商品房买卖合同》已经解除，故原告应配合被告办理解除涉案房屋的网签备案手续。被告诉请原告支付被告向贷款银行偿还的按揭贷款108577.65元及从代偿之日起计算的滞纳金，涉案房屋为原告缴纳首付款156000元，余款120000元办理银行按揭。因原告未按期偿还银行按揭贷款，被告共向原告还款账户存款32000元由农行代扣，后贷款银行直接从被告的保证金账户中扣除76577.65元代为偿还原告欠付的贷款本息，故该笔费用108577.65元由原告支付被告。关于滞纳金，本院不予支持。被告诉请原告支付自收房之日2014年11月7日至2020年7月6日房屋占用使用费54400元（800元/月）及至实际退还房屋之日止的费用，该房屋位于娄烦县，参照当地房屋租金标准，本院酌情认定每月600元占用使用费。被告诉请原告退还涉案房屋修善款20000元，原告称已用该款项修缮房屋，补修过后又重新出现裂缝，再次向被告反映该情况，并要求解除合同。原告出具的《协议》写明“因房屋裂缝问题，今与施工队达成一致协议，施工队补偿业主款后，业主自行收拾”可知，双方认可该房屋当时是存在裂缝问题，现原告称已用该款项修缮房屋，故被告诉请原告返还20000元本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，判决：一、解除原告（反诉被告）尹某与被告（反诉原告）山西旺达源房地产开发有限公司于2014年8月10月签订的合同编号为20131323的《商品房买卖合同》；二、原告（反诉被告）尹某于本判决生效后三十日内退还被告（反诉原告）山西旺达源房地产开发有限公司瑞泽苑C2幢1单元1503号房屋，并配合被告（反诉原告）山西旺达源房地产开发有限公司办理解除涉案房屋的网签备案手续；三、被告（反诉原告）山西旺达源房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内返还原告（反诉被告）尹某购房款276000元；四、原告（反诉被告）尹某于本判决生效后三十日内支付被告（反诉原告）山西旺达源房地产开发有限公司代偿的银行按揭贷款108577.65元；五、原告（反诉被告）尹某于本判决生效后三十日内支付被告（反诉原告）山西旺达源房地产开发有限公司房屋占用使用费（按照600元/月的标准支付自2014年11月7日至实际退还房屋之日止）；六、驳回原告（反诉被告）尹某的其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）山西旺达源房地产开发有限公司的其他反诉请求。案件受理费3526元，反诉费2086元，由原告（反诉被告）尹某负担3526元，被告（反诉原告）山西旺达源房地产开发有限公司负担2086元。二审中，上诉人提交证人证言三份，证明案涉房屋娄烦且瑞泽苑C2号楼1单元1503号存在多处裂缝。被上诉人认为上诉人提交的三份关于商品房的证人证言不属于二审新证据，上诉人完全可以在一审中进行举证。对三份证人证言的关联性不予认可。上诉人在一审提交的证据及上述三份证人证言，均不能证据案涉房屋存在的问题已经达到致使合同目的无法实现，从而必须解除合同的程度。本院认为，本案二审争议焦点为：1、双方当事人签订的《商品房买卖合同》是否应当予以解除；2、上诉人是否应当支付被上诉人房屋占有使用费；3、被上诉人是否应当支付上诉人购房款利息。关于争议焦点一：双方当事人签订的编号为20131323的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。上诉人在一审诉求中请求解除编号为20131323的《商品房买卖合同》，被上诉人亦同意解除该合同，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定判决解除双方当事人签订的编号为20131323的《商品房买卖合同》并无不当，本院予以认可。关于争议焦点二：上诉人主张案涉房屋交付后即出现墙体裂缝、外围地基下沉，不具备居住条件，不应支付房屋占有使用费。二审中上诉人提交证人证言三份，证明案涉房屋娄烦且瑞泽苑C2号楼1单元1503号存在多处裂缝，被上诉人对三份证人证言的关联性及证明目的均不予认可，且证人强文伟、段亮先、吕翠环均未到庭接受询问，对于三份证人证言的效力，本院不予认定。上诉人提交的证据不足以证明案涉房屋不具备居住条件，一审法院认定上诉人应当支付房屋占有使用费符合法律规定，本院予以认可。关于争议焦点三：2014年9月26日，上诉人（借款人、抵押人）、被上诉人（保证人）与中国农业银行股份有限公司山西省分行（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》，上述借款合同签订后，贷款人按合同约定发放了贷款。上诉人多次未按时足额归还到期贷款，贷款银行直接从被上诉人的保证金账户中予以扣除代为偿还上诉人欠付的贷款本息，一审法院认定该笔款项应当由上诉人支付被上诉人符合法律规定，本院予以认可。综上所述，上诉人尹某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7052元，由上诉人尹某负担。审判长 李 哲审判员 赵四民审判员 成志刚 二〇二〇年九月二十五日书记员 程贝贝