上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初30594号原告(反诉被告)：刘永志，男，1951年3月15日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。原告(反诉被告)：刘守匀，女，1978年12月8日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。原告(反诉被告)：吴玲妹，女，1952年2月25日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：蒋玉倩，上海市朝华律师事务所律师。被告(反诉原告)：宋**，男，1980年4月27日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。被告(反诉原告)：黄慧婧，女，1984年8月19日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：孙九可，上海市大公律师事务所律师。被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：李嘉杰，上海市大公律师事务所律师。原告刘永志、刘守匀、吴玲妹与被告宋**、黄慧婧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月7日公开开庭进行审理。审理中，被告提起反诉，本院依法受理后，与本诉合并审理。原告刘永志及原告共同委托诉讼代理人蒋玉倩，被告共同委托诉讼代理人李嘉杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘永志、刘守匀、吴玲妹共同向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付购房尾款10万元；2、判令两被告支付逾期付款违约金(以10万元为基数，按照日万分之五标准，自2019年11月19日计算至实际支付之日止)。事实与理由：原、被告于2016年3月14日签订《上海市房地产买卖合同》,就上海市静安区三泉路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)买卖事宜达成合意。合同约定，房屋总价款570万元，其中10万元尾款应于原告迁出户口当日支付。合同签订后，原告按约交付房屋并办理所有权过户登记手续。原告刘守匀因病于2017年去往瑞士就医，未能办理户籍迁出手续，后克服障碍于2019年11月18日将其户籍连同其他原告户籍一并迁出涉案房屋。然被告拒绝按约支付尾款。经与被告交涉未果，原告遂起诉至法院并提出诉讼请求如上。被告宋**、黄慧婧共同辩称：原告应当按约于2018年5月30日之前迁出户籍，原告逾期迁出户籍构成违约。因此，不同意原告全部诉请。审理中，被告宋**、黄慧婧共同向本院提出反诉请求：判令反诉被告支付逾期迁出户籍产生的赔偿金1,527,600元。事实与理由：根据相关规定，户籍迁出手续可以委托办理，并不需要本人亲自到场办理。反诉被告未能按时迁出的真实原因系，反诉被告意图将户籍迁入其新购房屋内，反诉被告等待新购房屋所有权取得手续办妥耗费了时日。合同原本预留了两年余的时间，以便反诉被告办理户籍迁出手续。然反诉被告仍逾期迁出户籍达到536天，显属违约；按照合同约定，反诉被告应当按房屋价款的万分之五的标准计日支付赔偿金。反诉被告刘永志、刘守匀、吴玲妹共同辩称：第一，反诉被告未能按约迁出户籍的原因系反诉被告刘守匀患病就医而不能亲自到场，属于合理事由，后在得知可以委托办理后及时迁出了户籍，并未懈怠；第二，反诉原告购买涉案房屋并无学区因素，反诉被告逾期迁出户籍对反诉原告未造成任何损失，反诉原告主张赔偿金金额过高，请求法院予以调整；第三，反诉被告曾就户口迁出事宜与反诉原告电话沟通，反诉原告表示谅解，并未就此催促；第四，根据2018年5月1日起实施的《上海市常住户口管理规定》第三十二条规定“房屋所有权或公有居住房屋承租权因交易已发生转移，现权利人或者承租人申请将房屋内原有户口迁出的，房屋所在地公安派出所应当通知原有户口人员迁出，对拒不迁出或者无法通知的，可以直接将其户口迁至社区公共户”，反诉原告可以单方将反诉被告户籍迁出并在半年内办妥，反诉原告知道有此解决方式而放任不管、不得就其扩大部分时间向反诉被告主张。因此，不同意反诉原告反诉请求，但愿意在合理范围内给予反诉原告补偿。本院经审理认定事实如下：2016年3月14日，刘永志、刘守匀、吴玲妹(甲方)与宋**、黄慧婧(乙方)共同签订《上海市房地产买卖合同》并约定，由乙方购买甲方所有的涉案房屋(公寓、建筑面积219.85平方米)，双方应于2016年7月30日前共同申请办理过户手续；转让价570万元，乙方应于签订合同当日支付190万元、以贷款形式支付370万元、于甲方迁出涉案房屋内所有户口当日支付尾款10万元，若逾期付款的，则每逾期一日乙方应按未付款的万分之五支付赔偿金；甲方应于2018年5月30日前迁出原有全部户籍，若逾期未迁出，则每逾期一日甲方应按房屋转让价的万分之五支付赔偿金。合同还对其他相关事宜作了约定。2019年11月18日，刘永志、刘守匀、吴玲妹三人户籍自涉案房屋内迁出。后刘永志、刘守匀、吴玲妹催讨尾款未果遂起诉来院并提出诉请如上。上述事实，有当事人提供的在案证据以及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。审理中，双方均确认，购房用途系居住，涉案房屋正常交付、其余房款正常支付，双方对合同履行无其他争议。刘永志、刘守匀、吴玲妹承认，刘守匀户籍迁出手续系经委托办理，三人户籍迁往地址系新购房屋地址，迁出户籍时间系在新购房屋时间之后。宋**、黄慧婧承认，其知晓可以按规定单方迁出涉案房屋内原有户口。本院认为，刘永志、刘守匀、吴玲妹与宋**、黄慧婧签订《上海市房地产买卖合同》，系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。在合同预留时间充裕、可以通过委托办理户籍迁出手续的情况下，刘永志、刘守匀、吴玲妹基于自身原因均未能按约定时间迁出户籍，缺乏合法正当事由，构成违约，应当承当相应的法律责任。同时，宋**、黄慧婧放任户籍原有状态持续，未能采取适当措施防止损失的扩大，不得就扩大的损失要求赔偿；综合考虑刘永志、刘守匀、吴玲妹的违约程度及宋**、黄慧婧的实际损失等情况，宋**、黄慧婧所主张的赔偿金数额明显过高，本院依法酌情调整至3万元并在金额内支持宋**、黄慧婧诉请。刘永志、刘守匀、吴玲妹已将户籍迁出涉案房屋，宋**、黄慧婧支付购房尾款10万元的条件已经成就，刘永志、刘守匀、吴玲妹的该项诉请，具有合同依据，本院予以支持。宋**、黄慧婧以刘永志、刘守匀、吴玲妹逾期迁出户籍为由未按时付款，意在要求刘永志、刘守匀、吴玲妹承担违约责任，存在合理成分，故本院对刘永志、刘守匀、吴玲妹要求支付逾期付款违约金的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款之规定，本院判决如下：一、被告(反诉原告)宋**、黄慧婧应当向原告(反诉被告)刘永志、刘守匀、吴玲妹支付购房尾款100,000元；二、原告(反诉被告)刘永志、刘守匀、吴玲妹应当向被告(反诉原告)宋**、黄慧婧支付逾期迁出户籍的赔偿金30,000元；〔上述第一项、第二项判决确定的付款义务相互冲抵，被告(反诉原告)宋**、黄慧婧应当于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)刘永志、刘守匀、吴玲妹支付购房尾款70,000元。〕三、对原告(反诉被告)刘永志、刘守匀、吴玲妹其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,300元，减半收取计1,150元，由被告宋**、黄慧婧负担。反诉案件受理费9,274.20元，由反诉原告宋**、黄慧婧负担9,092.20元,由反诉被告刘永志、刘守匀、吴玲妹负担182元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  钟献明二〇二〇年九月十四日书记员  梅益婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……