山东省青岛市李沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0213民初5917号 原告：青岛糖果饮料食品有限公司，住所地山东省青岛市市**市场二路**，统一社会信用代码：。 法定代表人：殷学功，该公司总经理。 被告：青岛青联股份有限公司，，住所地山东省青岛市李沧区四流中支路**统一社会信用代码：。 法定代表人：朱晓晖，该公司董事长。 委托诉讼代理人：宋华波，山东劳谦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘杰，山东劳谦律师事务所律师。 原告青岛糖果饮料食品有限公司（以下简称糖果公司）与被告青岛青联股份有限公司（以下简称青联公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告糖果公司的法定代表人殷学功与被告青联公司和委托诉讼代理人宋华波、刘杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告偿还原告房屋修缮费用170万元；2、判决原告租赁范围内，由原告承租期间自建房屋252平方米、简易房68.74平方米、棚110.42平方米、花池矮墙210米、水泥地面829.88平方米、院墙78.6米的财产所有权归原告（约值26万元）；3、被告承担本案费用。庭审中，原告放弃第二项诉讼请求，调整了第一项诉讼请求的数额，要求判决被告偿还原告房屋修缮费用2313904元。 事实及理由：原告自2004年起，租赁被告位于李沧区院内原饲养场内废弃的猪圈、场地从事生产经营。在租赁时，原告承租的范围内，仅有7间废弃的猪圈约1400平方米，其中800平方米已完全倒塌，其它600平方米也破烂不堪，但因尚未完全倒塌，按房屋写入了租赁合同。合同签订后，原告根据《租赁合同》第十条约定，出资将1400平方米废弃猪圈翻新、修缮为用于食品加工的车间和办公用房屋。按《租赁合同》第四条约定，原告修缮房屋的费用，由被告分期偿还给原告，但被告至今也没有偿还修缮费用给原告。参照李沧区房屋征收办公室委托评估机构出具评估报告书中《青岛青联股份有限公司地上附属物评估表》评估的建设成本价格，请求判决被告偿还原告房屋修缮费用2313904元。特诉至法院，请求判如所请。 被告辩称：一、原、被告之间签订的租赁合同已经于2012年7月10日解除，该解除行为已经仲裁确认，被答辩人向答辩人主张修缮费用的产生时间是2004年，而其主张的时间是2017年2月4日，已经超过诉讼时效，其诉讼请求不应得到支持。二、被答辩人主张修缮费用，应当提供证据证明。三、即使原告的修缮费用存在，是否支付修缮费用也应根据《租赁合同》的约定予以处理，根据租赁合同约定，房屋修缮费用由被答辩人承担，其亦无权向答辩人主张。四、被答辩人以行政征收补偿参考标准《房地产估价报告》作为修缮费用计算标准无事实法律依据，《房地产估价报告》系以2012年9月30日为时点作出的征收补偿标准参考，不能作为认定房屋修缮费用数额标准。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。查明事实如下： 一、原、被告合同关系情况 1、2004年5月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订租赁合同，约定原告租赁被告位于青岛市李沧区间，使用面积600平米，租赁期限自2004年7月1日至2007年6月30日，共三年，年租金6000元，关于房屋维修问题，该合同打印文本第四条第三款约定：出租人如确实无力修缮，可同承租人协商合修，届时承租人付出的修缮费用即用以充抵租金或由出租人分期偿还。合同第十条其他约定事项中，手写内容：1、房屋修缮等问题由乙方自行解决；2、如遇公司统一规划，双方应无条件服从并终止合同。 该合同到期后，双方未签订租赁合同，原告继续租赁涉案房屋至2010年底。2011年，原、被告又签订第二份租赁合同，租赁物变更为房屋1400平米、场地1000平米，期限1年，年租金44000元。双方约定房屋内的粉刷、门窗置换等装修，由乙方自理。如政府部门要求拆除、改建、重建或甲方统一规划改造时，乙方应无条件服从，按时搬迁，甲方按乙方实际租赁时间退还剩余租金，乙方不得提出任何赔偿要求。如因政府决定征用土地而需拆除乙方使用的房屋或场地的，本合同自动终止，乙方所欠费用仍需支付，甲方无须对乙方做出任何形式的赔偿或补偿。 该合同到期后，原告继续使用涉案房屋及土地。2014年3月24日，青岛仲裁委员会青仲裁字（2013）第777号裁决书，确认被告青联公司于2012年7月10日行使合同解除权，解除双方的租赁关系。 二、涉案房屋权属及征收情况 涉案房屋位于青岛市李沧区长治路1号（合同地址青岛市李沧区大同南路2号）院内，土地使用权和房屋所有权人均为本案被告，证载土地面积82932.60平方米，证载建筑面积17045.32平米。 因青岛市地铁一期工程（M3号线）建设需要，2013年4月10日，李沧区房屋拆迁管理办公室与被告签订非住宅房屋征收补偿协议，对上述土地和房屋进行征收，并给予补偿。 涉案房屋每间面积196.56平方米，评估单价3270元/平米。 2015年4月9日，涉案房屋被拆除。 三、原告所提起的相关诉讼及本案的由来 2014年7月23日，原告向本院提起民事诉讼，要求被告支付房屋拆迁补偿款、搬迁费、营业损失等费用，本院（2014）李民初字第1710号民事裁定书以原告的起诉不属于人民法院民事案件受案范围为由，裁定驳回原告的起诉。后经青岛市中级人民法院二审终审，维持该裁定。原告不服，向山东省高级人民法院申请再审，2016年8月份，山东省高级人民法院以（2016）鲁民申956号民事裁定书驳回了原告的再审申请。 2017年2月17日，原告又以要求被告支付房屋修缮款和要求确认院内附属设施归其所有为请求，向本院提起（2017）鲁0213民初611号民事诉讼，本院以其起诉仍系基于征收补偿的法律关系，不属于人民法院受理民事案件的受案范围为由，驳回原告起诉。原告不服该裁定，上诉至青岛市中级人民法院，青岛中院（2017）鲁02民终7510号民事裁定书，以原告在本案中的诉请与（2014）李民初字第1710号民事案件中要求拆迁补偿费用的诉请虽然说法不同，但实际上是一致的，违反了“一事不再理”原则，裁定驳回原告上诉，维持原裁定。原告不服二审裁定，向山东省高级人民法院申请再审，山东省高院（2019）鲁民再520号民事裁定书，以原告的两项诉讼请求均系基于双方之间的租赁合同而非征收补偿所产生的纠纷，与原告在（2014）李民初字第1710号民事案件中请求和理由并不一致，原审法院裁定驳回原告的起诉不当，应对原告的诉讼请求是否成立予以实体评判为由，撤销山东省青岛市中级人民法院（2017）鲁02民终7510号民事裁定和本院（2017）鲁0213民初611号民事裁定，指令本院对本案进行审理。 2013年起，原、被告就双方的租赁合同尚引发了数个仲裁及行政诉讼程序。 以上事实，有原告提供的两份租赁合同、房地产权证、征收评估结果表、征收补偿协议、视频截图；被告提供的房地产估价报告、相关法律文书在卷为凭，部分证据内容相互印证，本院予以确认。 四、原告主张其对房屋进行修缮的事实 原告主张2004年签订第一份租赁合同时，租赁的7间房屋有4间完全倒塌、3间没有完全倒塌，所以合同约定房屋面积为600平米，按每间200平米计（实测面积为196.56平米）。原告于2004年5月至9月份将房屋进行翻建、修复，建成了厂房、仓库、办公室。原告提供用料用工单据原件复印件29张（钱款数额2万元左右），证明原告出资购买物料和支付劳务费用修缮了房屋，新建、添附了无证地上附着物；提供（2015）李行初字第19号庭审笔中被告工作人员李某和另一租户刘某的证人证言两份，证明原告翻建、修缮房屋的事实。 被告对原告提供的用工用料单据的真实性及证明事项均不予认可，认为该证据并不能证明原告为租赁房屋进行了修缮。被告对原告提供的庭审笔录的真实性予以认可，但主张法院最终并未认定原告及证人的证据效力，该证据并不能确认原告对租赁场所进行了翻建与修复。 被告提供青联字【2003】34号《关于岳永清等通知职务任免的决定》原件1份、青联字【2004】23号《关于江美琳等通知任免职务的决定》及发文稿纸原件1份、（2015）李行初字第19号判决书打印件1份，证明：1、2003年6月10日至2004年2月20日期间，李某担任被告处物业管理部部长一职，自2004年2月21日开始，李某不再在被告物业管理部门任职，李某在（2015）李行初字第19号庭审笔录中陈述其职务是被告物业管理的经理，明显与事实不符。2、原告与被告签订的第一份《房屋租赁合同》并非李某经办，且租赁合同显示经办人（委托代理人）也并非李某，李某在（2015）李行初字第19号案件庭审笔录中陈述是其经办的也明显与事实不符。3、（2015）李行初字第19号判决书并未对李某的证人证言进行认定，也并未对租赁房屋进行修缮进行认定，原告提交的（2015）李行初字第19号案件庭审笔录不能作为认定原告对租赁房屋进行修缮的证据。综上，（2015）李行初字第19号庭审笔录并不能作为原告对租赁房屋进行修缮的证据，其无权向被告主张修缮费用。 原告对被告提供的相关任免文件的真实性不能确定，对证明内容有异议，第一，李某出庭作证明确说2004年其在后勤任经理职务，并非是物业部部长职务，第1份即2003年任免决定中载明李某是物业部部长，2004年任免决定书只是说李某不再担任物业管理部部长职务，并没有说明李某去哪里工作，是否在物业部担任职务不清楚。第二，2004年原告与被告签订了租赁合同，是李某经手，合同中所有手写填入的内容均由李某亲笔书写，如果被告对此有异议，可以申请笔迹鉴定。第三，2015李行初字第19号行政判决书，虽然未对李某的证人证言进行认定，但李某当庭证明的租赁合同的真实性、租赁时房屋的现状以及原告租赁期间出资对房屋进行修缮和添附的事实。原告依李某的证言作为曾对房屋进行修缮的证据成立。 经审，被告提供的证据证实证人李某系其工作人员，其在（2015）李行初字第19号案件的庭审中出庭作证并接受质询时，明确表示原告翻建车间、仓库、办公房的事实，该证言与另一证人刘某的证言内容一致。即使李某当时陈述其职务的事实有误，也不影响对其证明内容的认定。结合原、被告两份合同对租赁房屋面积的变化情况，本院确认原告在其所租赁的场地内进行了房屋的翻建和修缮的事实。 五、原告主张被告偿还房屋修缮款的计算方式 根据房屋的倒塌比例，4间完全倒塌的按60%计算，3间没有完全倒塌的按照40%计算，依据评估报告估价的每平方米3270元，每间房屋面积196.56平米，3间房屋，乘以40%，加上4间房屋，乘以60%，具体计算为：3270×196.56×3×40%＋3270×196.56×4×60%=2313904元。 被告对原告主张的计算方式不予认可，假使原告进行修缮也应根据修缮费用进行主张。2004年双方签订的租赁合同，原告租赁的7间房屋面积600平米，原告主张的800平米没有事实依据。原告现提交的证据也不能证明其实际支出了修缮费用。 六、其他事项 被告主张双方第二份租赁合同约定的争议处理方式为向青岛仲裁委员会申请仲裁，其在本案原一审开庭之前便提出管辖权异议，本次程序又再次提出，但在开庭后，撤回了要求仲裁的申请，同意适用本案的民事诉讼程序。本院对此予以准许。 本院认为，原、被告先后签订的两份租赁合同意思表示真实，不违反法律规定，确认为有效合同，双方依此建立房屋租赁合同关系，并在合同履行过程中引发本案争议，经山东省高级人民法院再审认定为平等主体之间的民事法律关系，本院对双方讼争进行实体评判。 关于时效问题，双方于2004年建立合同关系，于2011年续签合同，期间形成不定期租赁关系，双方合同关系一直存续。直至2015年4月9日涉案房屋拆除，此时间为原告知道其权利受损时间，所以原告的诉讼时效期间应自2015年4月9日起算。实事上，原告于2014年7月份开始便向本院提起民事诉讼，虽当时主张的项目名称是拆迁补偿相关费用，但其实质是解决自己在履行租赁合同期间的房屋修缮的付出。此后于2017年2月份又提起本案诉讼，因此，原告的起诉并不超过诉讼时效，对于被告提出的时效抗辩，本院不予支持。 关于原告是否对涉案房屋进行了翻建、修缮的问题，结合本案案情，本院确认两证人李某、刘某在他案中就此问题所作的证言，认定原告在其租赁期间对涉案房屋进行了翻建、修缮。 关于原告要求被告支付房屋修缮费的主张是否能够获得支持的问题。合同中有约定的，应遵从双方签订合同时的意思表示，按其约定处理。双方第一份合同中关于房屋维修问题出现了前后不一的约定：合同打印文本格式条款第四条第三款约定：出租人如确实无力修缮，可同承租人协商合修，届时承租人付出的修缮费用即用以充抵租金或由出租人分期偿还。合同第十条其他约定事项中，手写非格式条款内容：1、房屋修缮等问题由乙方自行解决；2、如遇公司统一规划，双方应无条件服从并终止合同。根据合同条款的顺序，且依据《中华人民共和国合同法》第四十一条：格式条款和非格式条款不一致时，应当采用非格式条款的规定，双方关于房屋修缮问题的约定应为由原告自行解决。结合双方第二份合同内容：出租房屋面积变更为1400平方米；如因政府部门要求拆除、改建或决定征用土地等原因而需拆除乙方使用的房屋或场地的，甲方按乙方实际租赁时间退还剩余租金，乙方不得提出任何赔偿要求；乙方所欠费用仍需支付，甲方无须对乙方做出任何形式的赔偿或补偿。本院认为，原、被告的两份合同对涉案房屋遇政府征用后的法律后果作了明确约定，即被告无须对原告的修缮房屋的费用进行任何补偿。原告在本案中的主张没有事实依据，本院不予支持。 综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《关于适用中华人民共和国民事诉讼法》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告青岛糖果饮料食品有限公司的诉讼请求。 案件受理费25311元（原告已预交），由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  肖立田 人民陪审员  胡孝文 人民陪审员  刘玉芳 二〇二〇年九月八日 法官助理张玉翠 书记员张静