北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0107民初19877号原告（案外人）：刘志奇，男，1944年10月10日出生，汉族，住北京市房山区。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：陈国君，北京天昇律师事务所律师。被告（申请执行人）：何邦灿，男，1962年8月27日出生，汉族，住北京市石景山区。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：何剑（系何邦灿之子），男，1987年10月7日出生，汉族，住北京市石景山区。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：陈霞，浙江崇和律师事务所律师。第三人（被执行人）：北京京晶华太玻璃有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：徐从敏，总经理。第三人（被执行人）：徐从敏（兼陈杏飞、徐仁初、徐仁涨委托诉讼代理人），男，1975年7月2日出生，汉族，住浙江省临海市。公民身份号码：×××。第三人（被执行人）：陈杏飞，女，1975年7月31日出生，汉族，住北京市丰台区。公民身份号码：×××。第三人（被执行人）：徐仁初，男，1978年5月21日出生，汉族，自由职业者，住浙江省临海市。公民身份号码：×××。第三人（被执行人）：徐仁涨，男，1980年11月1日出生，汉族，个体工商户，住浙江省临海市。公民身份号码：×××。原告刘志奇与被告何邦灿、第三人北京京晶华太玻璃有限公司（以下简称京晶华太公司）、徐从敏、陈杏飞、徐仁初、徐仁涨案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘志奇之委托诉讼代理人陈国君，被告何邦灿之委托诉讼代理人何剑、陈霞，第三人徐从敏（兼京晶华太公司法定代表人，及陈杏飞、徐仁初、徐仁涨之委托诉讼代理人）到庭参加第一次诉讼，原告刘志奇之委托诉讼代理人陈国君，被告何邦灿之委托诉讼代理人陈霞到庭参加第二次诉讼，第三人京晶华太公司、徐从敏、陈杏飞、徐仁初、徐仁涨经传票传唤无正当理由拒不到庭参加第二次诉讼。本案现已审理终结。原告刘志奇向本院提出诉讼请求：1．判决立即停止对原告购买的位于北京市房山区拱辰街道瑞雪春堂一里××室的强制执行，并解除对上述房屋的查封。2．诉讼费由被告和第三人承担。事实和理由：刘志奇将原有的唯一住房位于北京市大兴区黄村镇富强西里××房屋系老旧小区出售。为改善居住条件及方便生活，刘志奇委托次子刘月用卖房所得款项及部分自有资金在其同一小区内另购置一套带有电梯的合适房屋。刘月通过专业的房屋中介机构北京华熙房地产经纪有限公司，知晓陈杏飞、徐从敏夫妻正有一套房屋准备出售，但该房产上存有平安银行（北京京晶华太玻璃有限公司的抵押借款）及郭宝峰（抵押借款676000元）的抵押权，原告如果能付款帮助涤除该产抵押权后房产即可正常过户，刘月在看房之后感觉满意，于2016年8月19日以自己名义代刘志奇与陈杏飞签订了《存量房屋买卖合同》约定：被告陈杏飞将其名下的座落于北京市房山区拱辰街道瑞雪春堂一里××室房屋（以2030000元的价格出售给原告），该套房系陈杏飞和徐从敏的夫妻共同财产。因为××室房屋上尚有郭宝峰及平安银行的抵押权末涤除。当时经协商676000元房款的方式将郭宝峰的抵押权予以涤除，但平安银行的抵押权借款共计1305000元，北京华熙房地产经纪有限公司的职员隗和贵为促成交易完成，由其以借款形式付给陈杏飞??徐从敏680000元（以月2分计算利息，每月为13600元）和原告支付625000元房款的形式共同将抵押权予以涤除，房产过户后，原告将房屋尾款支付给隗和贵，用于偿还被告陈杏飞??徐从敏向隗和贵处收到的6800O0元借款本金。原告委托其次子刘月之妻佟丽华的姐姐佟丽梅于当日即向北京华熙房地产经纪有限公司的职员孟宪灵支付了定金20000元（此款中由隗和贵收取了13600元的1个月借款利息）。2016年8月23日，原告委托其次子刘月之妻佟丽华??佟丽梅向郭宝峰（房产的抵押权人）转帐汇款676000元用以涤除郭宝峰的抵押权，向陈杏飞转帐房款4000元，共计680000元房款。2016年8月31日，原告一委托其次子刘月向北京京晶华太玻璃有限公司（平安银行股份有限公司北京海淀支行房产的抵押权人）转账汇款625000元。同时隗和贵以借款的形式付给徐从敏??陈杏飞680000元，以月2分计算利息，每月为13600元，用以涤除房产上平安银行的抵押权。2016年9月18日，原告委托其次子刘月在北京华熙房地产经纪有限公司二位职员的陪同下从被告陈杏飞手里收取了××室的房屋（建筑面积89．13平方米），当天同时结清了水电费。次日即开始对房屋进行了装修。原告于2016年10月13日即入住至今。2016年9月18日，原告一委托其次子刘月之妻佟丽华向北京春堂物业服务公司交纳445元垃圾装卸费，对房屋开始进行装修。原告于2016年10月13日即入住至今。2016年10月4日，刘月向北京华熙房地产经纪有限公司的职员柴兴转账汇款13600元，用于支付陈杏飞??徐从敏应支付隗和贵的1个月借款利息，折抵房款??因被告二陈杏飞??被告三徐从敏另欠他人150000元借款，将网签通道占用，故在2016年12月2日，原告次子刘月与陈杏飞??徐从敏再次签订补充协议，约定于2016年12月9日支付15万元，用于该房屋解除占用，该款项专款专用，并自该房屋解押完毕2个工作日内必须办理缴税过户手续，如因任何一方恶意拖延，自愿承担一切法律责任及连带损失。2016年12月9日，原告委托其次子刘月之妻佟丽华向徐从敏转帐汇款163600元（其中的150000元系补充协议约定的付款数额，13600元系徐从敏向隗和贵支付的1个月借款利息）??该房款解除通道用于网签。2016年12月9日，原告刘志奇与被告陈杏飞在解除全部房屋抵押权后，签订了《存量房屋买卖合同》（合同编号：C1429899）即网签合同。2016年12月9日，原告刘志奇与被告陈杏飞在北京市房山区住房和城乡建设委员会签订了《存量房自有交易资金划转协议》（合同编号：20160099738）。双方约定于2016年l2月l3日进行过户登记。但在办理产权过户登记手续时，被告知该房产已被贵院作出裁定予以查封。原告刘志奇自2016年8月19日至2016年12月9日共计向被告陈杏飞支付购房款1495800元，尚欠534200元购房款未支付，根据三方约定，此款用于偿还陈杏飞??徐从敏向隗和贵的借款，即原告已将全部购房款付清。被告何邦灿因与本案第三人保证合同纠纷一案，被告何邦灿提出申请，贵院于2016年12月13日作出裁定将××室的房屋予以查封。随后，贵院于2018年6月27日作出（2016）京0107民初16289号民事判决书，判决京晶华太公司对何邦灿承担180余万元及利息的清偿责任，徐从敏、陈杏飞、徐仁涨、徐仁初按照一定的金额承担保证责任。2018年9月17日，被告何邦灿向贵院申请执行，2019年1月4日，原告向贵院提出执行异议申请，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封，并中止对本案涉案财产的执行。贵院于2019年8月21日向原告送达（2019）京0107执异17号执行裁定书，裁定驳回原告刘志奇的异议，并明确告知可在15日内向贵院另案提起诉讼。综上，原告刘志奇与被告陈杏飞于2016年12月9日签订达成的《存量房屋买卖合同》（合同编号：C1429899）是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效，被告二陈杏飞应当协助原告办理产权过户登记。同时，原告购买涉案房屋后，虽然没有办理产权过户，但是原告已依合同支付了大部分房屋价款并占有标的物至今，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告何邦灿辩称：不同意原告诉讼请求，事实和理由：第一点，原告提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定应依法驳回原告的诉讼请求。第二，涉案房屋未办理过户登记手续，原告不享有涉案房产的所有权。第三，原告提出的部分诉讼请求不属于执行异议之诉纠纷的审理范围，依法应不予处理。贵院作出的2019京01**执异17号执行裁定书认定事实清楚，证据确实充分适用法律正确，希望贵院判决驳回原告的诉讼请求。第三人徐从敏（兼京晶华太公司法定代表人，及陈杏飞、徐仁初、徐仁涨之委托诉讼代理人）答辩，其通过中介才认识刘志奇，卖房子是事实，同意原告的诉讼请求。经审理查明，北京市房山区拱辰街道瑞雪春堂一里××室（以下简称××室），建筑面积89．13平方米，房屋所有权证号为X京房权证房字第XX**，房屋登记权利人为陈杏飞。徐从敏与陈杏飞系夫妻关系。2016年10月27日，何邦灿诉京晶华太公司、徐从敏、陈杏飞、徐仁初、徐仁涨保证合同纠纷立案审理。审理过程中，何邦灿申请对陈杏飞名下财产进行保全。2016年12月13日，本院查封了陈杏飞601室房产。2018年6月27日，本院作出（2016）京0107民初16289号民事判决书（以下简称16289号民事判决书），确定：一、被告北京京晶华太玻璃有限公司于本判决生效后十日内偿还原告何邦灿垫付借款本金1807792．2元并支付利息（以1807792．2元为基数，自2016年7月27日起至实际给付之日止，按照年利率18%计算，并扣除已经支付的30000元）及违约金（其中以400000元为基数，自2016年8月31日起至实际给付之日止，按照年利率6%计算；其中以1407792．2元为基数，自2016年10月1日起至实际给付之日止，按照年利率6%计算）；二、被告徐从敏、被告陈杏飞对本判决第一项确认的被告北京京晶华太玻璃有限公司应当向原告何邦灿偿还的债务承担连带保证责任；三、被告徐仁初、被告徐仁涨对本判决第一项确认的被告北京京晶华太玻璃有限公司应当向原告何邦灿偿还的债务在160万元的范围内承担连带保证责任；四、被告陈杏飞、徐仁初、徐仁涨在承担保证责任后，有权在承担担保责任的范围内向被告北京京晶华太玻璃有限公司追偿；五、驳回原告何邦灿的其他诉讼请求。判决书生效后，京晶华太公司、徐从敏、陈杏飞、徐仁初、徐仁涨未履行判决书确定的义务。2018年9月17日，何邦灿向本院申请执行，执行过程中，本院于2018年12月28日张贴告知书，告知陈杏飞：责令你于2019年1月30日前将北京市房山区拱辰街道瑞雪春堂一里××室房屋腾空。2019年1月7日，案外人刘志奇对本院查封陈杏飞名下××室房屋提出书面异议，本院经审查，于2019年8月19日作出（2019）京0107执异17号民事裁定书，裁定驳回刘志奇提出的案外人异议。刘志奇于2019年9月4日提起案外人执行异议之诉。再查明，2016年8月19日，出卖人（甲方）陈杏飞、买受人（乙方）刘月及居间方（丙方）北京华熙房地产经纪有限公司（以下简称华熙公司）签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（编号：015330）约定：“房屋按套议定成交价格为：人民币203万，买受人向出卖人支付人民币2万元作为购房定金；买受人采取分期付款方式付款，买受人分三次付款：2016年8月25日前，付款68万元；2016年8月30日前，付款60万元；过户前24小时，付款75万元。第十六条补充协议2．经甲乙双方协商一致，乙方于2016年8月30日前支付人民币壹佰贰拾捌万元整（128万）用于解押，冲抵购房收付款。落款处居间方经纪执业人员为孟宪灵、王金红。”同日，佟丽梅向孟宪灵账户汇款2万元，孟宪灵出具收条载明：“今收到收取刘月交付的房山区拱辰街道瑞雪春堂一里小区××室的购房定金贰万元整，收款人：孟宪灵代陈杏飞。”经查，刘月系刘志奇之子，刘月与佟丽华系夫妻关系，佟丽梅系佟丽华之姐。2016年8月23日，佟丽梅向郭宝峰账户（账号：×××）汇款67．6万元，刘月向陈杏飞（账号：×××）汇款4000元。同日，陈杏飞出具购房款收条载明：“今收到购房者刘月购买位于北京市房山区良乡镇拱辰街道瑞雪春堂一里4号5层8单元601购房款人民币68万元整，付款方式：银行转账，银行账号：×××（郭宝峰）×××（陈杏飞）……”。2016年8月31日，刘月向京晶华太公司账户汇款62．5万元。同日，陈杏飞出具购房款证明载明：“卖方陈杏飞于2016年8月31日收到买方刘月交来购买北京市房山区良乡镇拱辰街道瑞雪春堂一里××室购房款人民币63．86万元整，收款账号：北京京晶华太玻璃有限公司平安银行北京海淀支行。”同日，陈杏飞、徐从敏（甲方）与隗和贵（乙方）签订《垫资借款合同》约定：“1．垫资借款额度乙方向甲方提供的垫资额度人民币陆拾捌万元……”。同日，陈杏飞、徐从敏出具收条载明：“今有陈杏飞收到隗和贵人民币陆拾捌万元整用于交易房山区拱辰街道瑞雪春堂一里××室平安银行解押。”2016年10月4日，刘月向柴兴汇款13,600元。同日，徐从敏出具购房款收条载明：“今收刘月购房拱辰街道瑞雪春堂一里××室房款壹万叁仟陆佰元整。”2016年12月2日，陈杏飞、徐从敏（甲方）与刘志奇、刘月（乙方）签订《补充协议》约定：“经甲乙双方协商，位于房山区拱辰街道瑞雪春堂一里××室，产权证号：X京房房权证房字第XX**房屋买卖合同编号（15330），于2016年12月9日进行网签，网签当日乙方向甲方支付人民币壹拾伍万元整，用于该房屋解除占用，该款项专款专用。甲乙双方约定，自该房屋解押完毕2个工作日内必须办理缴税过户手续，如因任何一方恶意拖延，自愿承担一切法律责任及连带损失。”2016年12月9日，陈杏飞与刘志奇签订合同编号为《存量房屋买卖合同》（编号：C1429899），并在北京市房山区住建委办理了网签手续，合同载明：出卖人陈杏飞，买受人刘志奇；出卖人所售房屋坐落为房山区拱辰街道瑞雪春堂一里××室，建筑面积89．13平方米，该房屋所有权证号为X京房权房权证房字第XX**卖人和买受人通过北京华熙房地产经纪有限公司居间介绍成交，房地产经纪执业人员孟宪灵；房屋成交价格为人民币2030000元，贰佰零叁万元整，付款方式为2．通过北京市房山区住房和城乡建设委员会存量房自有交易资金监管账户划转自有资金，买卖双方签订的《存量房自有交易资金划转协议》见附件六；买受人应将房价款680000元（陆拾捌万元整）存入北京市房山区住房和城乡建设委员会存量房自有交易资金监管账户；买受人向银行申请抵押贷款，贷款金额为1350000元（壹佰叁拾伍万元）……同日，双方签订《存量房自有交易资金划转协议》。同日，佟丽华向徐从敏账户汇款16．36万元。同日，徐从敏出具收条载明：“卖方陈杏飞于2016年12月9日收到买方刘月交来购买××室房屋购房款壹拾陆万叁仟陆元。”截止本案庭审前，刘志奇认可已向徐从敏、陈杏飞支付购房款149．58万元，剩余53．42万元房款在本案审理中已交付本院。庭审中，刘月出庭证实该房屋系其父刘志奇购买，由其办理付款及相关手续。刘志奇和徐从敏确认，刘志奇于2016年10月13日收取了601室房屋并居住至今。上述事实，有（2016）京0107民初16289号民事判决书、《买卖定金协议书》、《存量房买卖合同（经纪成交版）》（编号：015330）、《存量房屋买卖合同（编号：C1429899）》、（2019）京0107执异17号执行裁定书、《存量房买卖合同（合同编号：C13646156）》、房屋产权证、购房款收条、银行凭证及流水、垫资借款合同及收条、收据、补充协议、《存量房自有交易资金划转协议》、证人证言、各方当事人陈述等证据材料均在案佐证。本院认为，本案争议焦点系刘志奇是否依法对××室房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，我院于2016年12月13日查封了××室房屋，刘志奇与陈杏飞于2016年12月9日签订了《存量房屋买卖合同》（编号：C1429899），并在北京市房山区住建委办理了网签手续，故刘志奇在人民法院查封之前与陈杏飞签订了合法有效的书面买卖合同；其次，庭审中刘志奇和徐从敏均确认，刘志奇于2016年10月13日收取了××室房屋并居住至今，故在涉案房屋被查封前刘志奇已实际占有该房屋；再次，关于刘志奇是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行之问题。本案中，徐从敏或陈杏飞出具的收条中均已载明收到的款项系刘月购买××室的房款。刘月系刘志奇之子，刘月在庭审中认可，实际购房人系刘志奇，其代刘志奇支付房款。从房屋买卖合同、徐从敏或陈杏飞出具的收条、刘月的付款记录等来看，房屋价款为203万，刘志奇认可已支付房款149．58万元，且已将剩余价款53．42万元交付本院。最后，关于未办理过户登记的原因。刘志奇与陈杏飞约定2016年12月13日办理过户手续涉案房屋，但涉案房屋被石景山法院于2016年12月13日查封，故非买受人自身原因导致办理过户登记不能。综上所述，刘志奇的异议请求，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：停止对陈杏飞名下位于北京市房山区拱辰街道瑞雪春堂一里××室房屋的执行程序。案件受理费70元，由被告何邦灿负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长  赵金平人民陪审员  赵桂荣人民陪审员  武文华二〇二〇年九月二十七日书 记 员  刘思意-14--1-