贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初2839号原告（反诉被告）：蒋莎莎，女，汉族，1986年5月26日出生，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：罗应梅，贵州天筑律师事务所律师，执业证号：15201201611879759，特别代理。委托诉讼代理人：赵昆，贵州天筑律师事务所律师，执业证号：15201201910114304，特别代理。被告（反诉原告）：钟卫宁，女，壮族，1974年12月9日出生，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：向伟，贵州宏贯律师事务所律师，执业证号：15201201201710859940，特别代理。委托诉讼代理人：舒丹，贵州宏贯律师事务所实习律师，证号：2301190821514，一般代理。原告（反诉被告）蒋莎莎与被告（反诉原告）钟卫宁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蒋莎莎的委托诉讼代理人罗应梅、赵昆，被告（反诉原告）钟卫宁的委托诉讼代理人向伟、舒丹到庭参加诉讼。本案因受新型冠状病毒感染肺炎疫情期间“不可抗力”等原因，本院依法扣除相应的审限扣除相应审限，本案现已审理终结。审理中，蒋莎莎申请对钟卫宁价值700,000元的财产采取保全措施，并提供了相应的担保，本院于2020年3月26日作出民事裁定书，查封、冻结、扣押钟卫宁价值700,000元的财产。本诉原告蒋莎莎向本院提出诉讼请求：1.判令解除由原、被告签署的《房地产买卖及居间合约》及《房屋买卖合同补充协议》；2.判令被告向原告支付违约金人民币700000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年5月22日，原被告双方通过案外人签署了《房地产买卖及居间合约》，该合约约定：原告将其名下花溪区（建筑面积238.48平方米）房屋出售给被告，出售总价款为2588000元，同时该合约还约定了房屋价款的具体支付时间。后由于被告提出因客观原因需推迟付款，双方又于2019年8月31日签署了《房屋买卖合同补充协议》重新明确了房款支付时间。此外，《房地产买卖及居间合约》第九条及《房屋买卖合同补充协议》第5条均明确：如买方不配合经纪方办理银行贷款、过户、恶意违约或不按本协议上述约定执行，视为违约，将按本合同总房价30%（大写人民币柒拾万整）支付卖方作为违约金。然而双方在签署了《房屋买卖合同补充协议》后，被告在支付部分款项后便以各种理由拒绝付款，并于2019年12月9日明确告知据此，被告此行为导致合同已经无法履行，已属根本性违约。另外2019年5月至2020年2月期间，碧桂园房价下跌严重，导致原告遭受了巨额的市场差价损失。因此，蒋莎莎为维护自身权利，诉至本院，诉请如前。本诉被告钟卫宁辩称，第一，同意原告第一项诉讼请求；第二，本案合同不能履行过错不在被告，未能贷款的原因在于中介公司，被告主观上无过错，不应承担违约责任；第三，违约金约定明显过高，且碧桂园房价下跌严重是因为疫情原因，被告在举证中将举证原告损失未达到70万元，请求人民法院予以降低。反诉原告钟卫宁向本院提出诉讼请求：1.判令蒋莎莎返还钟卫宁购房定金40000元，已支付房款37480元；2.本诉与反诉的案件受理费由反诉被告承担。事实与理由：2019年5月22日，反诉原被告双方通过贵阳市南明区似锦不动产中介公司（下称“中介公司”）签订了《房地产买卖及居间合约》，合约约定反诉被告将位于贵阳市花溪区（建筑面积238.48平方米）的房屋出售给反诉原告，定金40000元，总价款2588000元，付款方式为银行贷款。在签订该合约之前，反诉原告以自己征信有逾期向中介公司咨询，中介公司的员工明确回复他们可以在征信有问题的情况下办理银行贷款，得到该承诺后，反诉原告才与反诉被告及中介公司签订该合约。合约签订后，因中介公司回复不能办理这么高金额的银行贷款，建议把金额降低再行贷款。2019年8月31日，三方签订《房屋买卖合同补充协议》，约定将银行贷款改为789736.25元，签订该补充协议后，反诉原告按约支付了反诉被告贷款共计37480元，并在之前支付了40000元定金。中介公司又以贷款还是不批为由建议反诉原告与配偶办理假离婚手续后，再由反诉原告配偶办理贷款手续。后被反诉原告拒绝，因不能办理贷款，反诉原告也不能凑出大笔资金，故购房事宜不再具备履行条件。反诉原告认为，本次交易未能履行的主要责任在反诉被告与中介公司。反诉原告在第一次贷款未下时就表示如不能贷款，买卖合同不能继续履行，但反诉被告与中介公司一再强调可以贷款，并恶意签订巨额违约金，让反诉原告在不能贷款的情况下也不敢违约。综上所述，本案过错不在反诉原告，合同已不具备继续履行的条件，故为维护反诉原告的合法权益，特向贵院起诉，要求反诉被告返还已支付定金及购房款。望贵院予以支持。反诉被告蒋莎莎辩称，根据被告在反诉状中的理由是因为是其自身征信问题，在交易过程中明确不购买房屋的原因是隔壁房屋有老人去世，足以说明在交易中是被告恶意不购买房屋存在根本违约本院经审理认定如下事实：2019年5月22日，蒋莎莎与钟卫宁签订《房地产买卖及居间合约》（编号ＧＹＭ005270），该合同约定，蒋莎莎将其位于花溪区房屋出售给钟卫宁，建筑面积238.48平方米，购房总价款为2588000元。由钟卫宁向蒋莎莎支付定金40000元，首期楼款89万元买房同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约还款日或之前，买方将首期楼款（不含定金）转入卖方还款或银行扣款账号内并提前解押之使用，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款。尾期楼款1698000元支付方式为买方应在到房管部门【过户递件并出具受理回执】【领取名下《房屋所有权证》】当天，直接支付给卖方。该合同第九条还补充约定，如卖方不配合经纪方办理银行贷款、过户或恶意违约，将赔偿买方总房价30%（大写人民币柒拾万整）作为违约金。如买方不配合经纪方办理银行贷款、过户、恶意违约或不按本协议上述约定执行，视为违约，将按本合同总房价30%（大写人民币柒拾万整）支付卖方作为违约金。该合约首部约定经纪方为优居贵阳特许加盟商似锦公司，但合同尾部未加盖公章，也无相应人员签字捺印或盖章。2019年8月31日，蒋莎莎与钟卫宁签订《房屋买卖合同补充协议》，协议约定：1、买卖双方于2019年5月22日签订位于贵阳市花溪区房屋之买卖合同（买卖合同编号：ＧＹＭ0005270）；2、签订本合同时友好协商房款支付方式为第一部分房款【定金】40000元在签订合同之日起已付、第二部分房款【首期款】890000元在2019年9月1日前支付、第三部分房款【尾款】1698000元买方在交易过户出证及抵押登记手续完成并领取他项权证后，由买方贷款银行直接划给卖方。3、现买卖双方已友好协商，买方第二部分房款【首期款】分两笔支付，第一笔支付时间为2019年10月10日之前，支付金额为人民币大写：壹佰万元整（￥1000000元），第二笔支付时间为2020年1月25日之前，支付金额为人民币大写：柒拾捌万玖仟柒佰叁拾陆元贰角五分（￥789736.25元）。如买方未按约定时间支付或约定金额支付，视为买方违约。4、第三部分房款【尾期款】人民币：柒拾伍万捌仟贰佰陆拾叁元柒角五分整（￥758263.75元）买方至2019年9月1日起，每月10日前把卖方每月还款金额汇入卖方还款账户还款银行：建设银行户名：蒋莎莎卡号：62×××15每月月供为人民币壹万贰仟肆佰捌拾元柒角一分（12480.71元），直至买方帮卖方还清银行尾款过户或中途提前结清银行尾款过户为止。最迟结清银行尾款时间为2020年11月止。如买方未按约定时间支付或约定金额支付，视为买方违约。5、违约条款：在办理流程期间，如卖方不配合经纪方办理银行贷款、过户或恶意违约，将按本合同总房价30%人民币大写柒拾万元整（￥700000元）支付于买方作为违约金。如买方不配合经纪方办理银行贷款、过户或恶意违约或不按本协议上述约定执行，视为违约，将按本合同总房价30%人民币大写柒拾万元整（￥700000元）支付于卖方作为违约金。尾部载明，经纪方：优居贵阳似锦分行并加盖“贵阳市南明区似锦不动产”字样公章。另，经通过国家企业信息公示系统查询贵阳市南明区似锦不动产经营者为李冰州，于2018年9月13日注册，于2019年11月8日注销，已无法追加其为第三人参加诉讼。另查明，钟卫宁于2019年5月22日向蒋莎莎支付定金40,000元，蒋莎莎于同日向钟卫宁出具收条一份。2019年9月11日钟卫宁通过支付宝向蒋莎莎的丈夫简国华支付12,480.71元，2019年10月10日、2019年11月11日，钟卫宁共计向蒋莎莎支付25,000元。蒋莎莎对已收到钟卫宁支付的37,480.71元无异议。审理中，钟卫宁提交了查询时间为2018年5月7日的个人信用报告，钟卫宁存在多笔贷款。上述事实，有当事人身份信息、当事人的陈述、《房地产买卖及居间合约》《房屋买卖合同补充协议》、收条、交易明细、结婚证复印件、短信记录、房产证、个人信用报告等证据在卷佐证，上述证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。首先，关于合同解除的问题。本案中，钟卫宁同意解除合同，当事人协商一致，可以解除合同。故对原告的第一项诉请，本院予以支持。另外，需要说明的是，本案合同解除后，可能涉及案外人的权益，《房屋买卖合同补充协议》中加盖“贵阳市南明区似锦不动产”字样公章，贵阳市南明区似锦不动产于2018年9月13日注册，于2019年11月8日注销，本院无法追加其为第三人参加诉讼。合法的主体可以依法另行主张其合法权利。其次，关于蒋莎莎主张钟卫宁支付违约金的问题。《房屋买卖合同补充协议》第五条约定：“如买方不配合经纪方办理银行贷款、过户或恶意违约或不按本协议上述约定执行，视为违约，将按本合同总房价30%人民币大写柒拾万元整（￥700,000元）支付卖方作为违约金”，本案中，双方约定钟卫宁在2019年10月10日之前应支付1,000,000元房款，钟卫宁未按照补充协议的约定支付房款，存在违约行为，应支付违约金。关于违约金的数额，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，蒋莎莎未举证证明其实际损失，亦未举证证明案涉房屋价值系因钟卫宁的原因导致明显贬值，钟卫宁虽然存在逾期支付房款的违约行为，但是钟卫宁也已支付部分房款，尚未达到合同目的无法实现的程度，且从一般社会常理来看，该70万元违约金约定明显过高，钟卫宁对此也提出异议认为该违约金过高，亦未提交相应证据，但是房屋作为不动产有别于其他买卖标的，其主要价值即是用于居住使用，而本案房屋尚未实际交付给钟卫宁使用，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院酌情支持钟卫宁向蒋莎莎支付违约金200,000元。第三，关于钟卫宁主张蒋莎莎退还定金40,000元及已支付的房款37,480元的问题,蒋莎莎认可已收到钟卫宁的订金40,000元及房款37,480.71元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，钟卫宁应当予以退还。综上，对于钟卫宁主张蒋莎莎退还定金40,000元及已支付的房款37,480元的诉请，本院从其自愿，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决如下：一、解除蒋莎莎与钟卫宁于2019年5月22日签订的《房地产买卖及居间合约》（编号GYM005270）以及2019年8月31日蒋莎莎与钟卫宁、贵阳市南明区似锦不动产签订的《房屋买卖合同补充协议》；二、本诉被告钟卫宁于本判决生效之日十日内赔偿本诉原告蒋莎莎违约金200,000元；三、反诉被告蒋莎莎于本判决生效之日十日内返还反诉原告钟卫宁房款77,480元；四、驳回本诉原告蒋莎莎的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告钟卫宁的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,400元，由钟卫宁负担。保全申请费4,020元，由钟卫宁负担。反诉案件受理费869元，由蒋莎莎负担434.5元、钟卫宁负担434.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵阳市中级人民法院。审判员  谢茂二〇二〇年九月二十一日法官助理刘安伟书记员王跃