成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0107民初8607号 原告：熊进，男，1986年3月13日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：夏莎，四川棠湖律师事务所律师。 被告：成都富途股份有限公司，住所地：成都市金牛区二环路北一段******。 法定代表人：刁波，总经理。 委托诉讼代理人：罗彬，四川益州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏雪梅，四川益州律师事务所律师。 被告：四川东华机械集团有限公司，住所地，住所地：成都市高新区九兴大道**iv> 法定代表人：杨永东，职务不详。 委托诉讼代理人：贺晓薇，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张强，四川公生明律师事务所律师。 原告熊进诉被告成都富途股份有限公司（以下简称富途公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告向成都市金牛区人民法院提起诉讼，该院移送本院管辖，本院于2020年7月1日立案后，经原告申请依法追加四川东华机械集团有限公司(以下简称东华公司)为被告，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告熊进的委托诉讼代理人夏莎、富途公司的委托诉讼代理人夏雪梅、东华公司的委托诉讼代理人张强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告熊进向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即向原告退还76824元及以76824元为计算基础从2018年11月11日起至付清全款之日止按同期银行贷款利率标准计算的利息（暂算至2020年1月7日利息为4277.6元）；2.本案诉讼费、保全费由二被告负担。事实和理由：原告与东华公司签订《东华电脑城房屋买卖合同》购买东华公司位于成都市××路××段××号××楼××号房屋（以下简称案涉房屋），合同约定房款总价为307296元。东华公司收取了原告307296元，富途公司向原告出具收据载明收取原告房款76824元。富途公司提交原告与富途公司签订的《房屋认购合同》及东华公司向其出具的委托书。原告认为根据认购合同约定，原告与东华公司签订《房屋买卖合同》后认购合同自动作废解除，原告购买房屋的价格应以《房屋买卖合同》的价格为准，富途公司依据认购合同收取的72864元房款应退回原告。富途公司称是代东华公司收取的房款，二被告应共同向原告承担还款责任，故诉至法院。 被告富途公司辩称，1.原告与东华公司建立了房屋买卖关系，二被告是委托销售关系，原告与东华公司就案涉房屋达成了实际成交价384120元，而非307296元；2.富途公司收取的76824元并非没有依据，该部分金额是富途公司收取房款的一部分，富途公司依据双方签订的代理销售合同约定直接向客户收取款项作为富途公司应收取的佣金，实际上房款是384120元；3.原告解除了房屋买卖合同，东华公司应承担全部退款责任。 被告东华公司辩称，1.原告与东华公司纠纷已由成都仲裁委裁决且生效，原告违反了一事不再理原则；2.房屋买卖合同关系以合同为准，其中价款及管辖约定对双方有约束力，价款已由仲裁委裁决退款，且合同约定的是由成都仲裁委仲裁，故武侯法院对本案没有管辖权；3.富途公司所述的代收款行为并不存在。 本院经审理查明：2018年10月19日，东华公司（甲方）与富途公司（受托方、乙方2）、案外人成都隆聚德房地产营销策划有限公司（受托方、乙方1）签订了《东华电脑城整合营销服务合同》，约定甲方委托乙方担任甲方东华电脑城项目（项目物业类型：商业及公寓）房源独家整合销售服务商。乙方将为本项目提供全程媒介推广及渠道运用、销售代理整合性服务。项目名称：东华电脑城，物业形态：商铺、公寓，项目位置：武侯区××路××段××号。乙方对本项目的服务期限自2018年10月12日起至2019年10月31日。服务期内，甲方支付乙方该物业售出单位之销售佣金，销售佣金依据销售合同金额按相应比例计提。最低基础佣金：销售基础总价×14%＋溢价×30%。甲乙双方同意，乙方佣金结算为次日结算，购房者签订完成《商品房买卖合同》后，乙方提交支付佣金申请表，甲方审核无误次日支付至乙方指定账户，乙方开具合法有效收据。销售价格：甲乙双方根据市场及销售情况前期定价策略为：格子商业一楼均价24000元／平，二楼均价12000元／平，后期根据回款情况及甲方资金需求为前提调整销售价格。甲方收取客户购房定金和房款及其他与购房相关的税、费等款项。乙方根据本合同约定，在甲方授权范围内，开展相关策划工作、媒介推广、渠道管理和代理销售事务。乙方负责指导并协助甲方催收购房客户应交纳的各项资料和费用（包括但不限于定金、房款、税、费等）。乙方严格按甲方提供的签约文本样本与购房客户办理签约手续。 2018年10月29日，东华公司出具《授权书》，载明：授权人东华公司，受托人：富途公司。授权人委托受托人就项目进行销售及推介事宜，兹授权受托人有权以自己的名下从事下列事务：受托人以自己的名义与第三方渠道公司进行分销合作、签署分销或推介服务合同，整合渠道资源，分销或推介服务合同中需要授权人予以配合的工作，授权人承诺积极配合（包括但不限于客户确认、成交确认通知等事宜）。委托期限自本授权书出具之日起至2019年10月31日。 2019年1月21日，东华公司（甲方）与富途公司（受托方、乙方2）、案外人成都隆聚德房地产营销策划有限公司（受托方、乙方1）签订了《整合营销服务合同》（补充合同3）》，该合同第10.2条约定，甲方授权乙方自行向客户收取总额不超过35%的购房款作为乙方佣金及溢价的预收款，并开具相应收款凭据；甲乙双方次日即进行结算，多退少补。 2018年11月10日，富途公司（甲方）与熊进（乙方）签订《房屋认购合同》，约定甲方与开发商东华公司系合作单位，已获得东华电脑城商铺的独家处置权，甲方愿意将该房屋销售给乙方。甲乙双方在本协议签订后，乙方应与东华公司（开发商）签订《商品房买卖合同》，关于房屋交付、现状、税费负担、交房等以乙方与开发商签订的《商品房买卖合同》为准。项目坐落于××路××段××号地块——东华ＩＴ财富汇，国有土地使用证号为成国用（2004）第2××9号，用途为商业用房，双方交易的房屋位于成都市××路××段××号商铺号××（以下简称案涉房屋），成交总价为384120元，乙方于本合同签订当日支付定金100000元。乙方于2018年11月18日之前支付剩余房款284120元，至此全部房款支付完毕，并在该时间内签订《商品房买卖合同》以及《房屋租赁合同》。收取款项由甲方或者甲方指定的收款人（包括但不限于开发商），由于该商铺办理产权证需要乙方与开发商签订《商品房买卖合同》，甲方仅仅作为开发商指定的房款收取人，其向乙方出具的收款有效凭证应当视为开发商向乙方出具的收款有效凭证；乙方与开发商东华公司签订《商品房买卖合同》后，本合同自动作废，原件由甲方收回。本合同发生纠纷，由双方协商解决，协商不成时，依据中华人民共和国法律，向该房屋所在地人民法院提起诉讼。 2018年11月11日，东华公司（出卖人）与熊进（买受人）签订《东华电脑城房屋买卖合同》（合同编号：ＤＨ100229），约定买受人购买的房屋为成都市××路××段××号××楼××号房，该房屋的用途：营业房，属框架结构。该房屋出让总面积为11.7平方米，按出让总面积计算，单价为每平米26264.6元，总金额为307296元整。买受人于2018年11月11日付清全款。该合同第十一条还约定，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交成都仲裁委员会仲裁。 2018年11月18日，东华公司出具《收据》载明，收到熊进购房款307296元，合同号DH100229。同日，富途公司出具《收据》载明收到熊进房号为1-229、1-243房款76824元。 另查明，原告与被告东华公司房屋买卖合同纠纷案，原告以东华公司为被申请人，向成都仲裁委员会申请仲裁，该委于2020年5月27日作出（2019）成仲案字第1042号裁决书，该生效裁决书载明，因东华公司将案涉房屋抵押给案外人招商银行股份有限公司成都高新支行，案涉房屋现处于抵押和限制登记状态，导致原告无法办理案涉房屋产权登记而致使合同目的不能实现。因此，该委裁决：1.熊进与东华公司签订编号为DH100229的《东华电脑城房屋买卖合同》于2019年8月12日解除。2.东华公司向熊进退还购房款307296元，并支付利息。 上述事实，有《东华电脑城整合营销服务合同》《授权书》《整合营销服务合同》（补充合同3）》《房屋认购合同》《东华电脑城房屋买卖合同》《收据》、裁决书及当事人陈述等证据在案予以佐证。 本院认为，原告与被告东华公司签订的《东华电脑城房屋买卖合同》、原告与被告富途公司签订的《房屋认购合同》、被告东华公司与被告富途公司签订的《东华电脑城整合营销服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，对双方具有法律约束力，原告与被告均应按照双方合同约定履行各自义务。本案的争议焦点是：1.本案是否属于法院主管范围及原告起诉是否违反一事不再理原则；2.二被告是否应向原告返还购房款76824元及利息。 关于本案是否属于法院主管范围及原告是否起诉违反一事不再理原则。被告东华公司辩称原被告买卖合同纠纷应由成都仲裁委员会仲裁且因仲裁已裁决，原告起诉违反一事不再理原则。对此，本院认为，从《东华电脑城整合营销服务合同》《授权书》《房屋认购合同》《东华电脑城房屋买卖合同》中关于价款及争议处理方式的约定来看，案涉房屋总价款为384120元，支付方式为：原告向东华公司的指定房款收取人富途公司支付购房款76824元，原告直接向东华公司支付购房款307296元。其中，因富途公司代收的购房款76824元发生争议受原告与被告富途公司签订的《房屋认购合同》调整，即由案涉房屋所在地法院管辖，东华公司直接收取的购房款307296元发生争议受原告与被告东华公司签订的《东华电脑城房屋买卖合同》调整，即由成都仲裁委员会仲裁。原告与东华公司就《东华电脑城房屋买卖合同》解除及退还307296元房款事宜已经成都仲裁委员会仲裁裁决处理。现双方就76824元购房款退还问题发生争议，应按约定由法院管辖。同时，原告与东华公司就《东华电脑城房屋买卖合同》解除及房款退还的处理并不涉及76824元购房款退还问题，该案与本案诉讼主体、诉讼请求、诉讼标的不同，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条的规定，原告的起诉亦不构成重复起诉，不违反一事不再理原则。故，对东华公司的上述抗辩意见，本院不予采纳。 关于被告东华公司是否退还原告购房款76824元及利息问题。根据《东华电脑城整合营销服务合同》《授权书》的约定来看，东华公司与富途公司之间系委托代理销售关系，富途公司为东华公司的受托人从事案涉房屋等房屋的销售事宜，其销售代理行为实际代表的是被告东华公司的行为。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。本案中，原告与被告富途公司签订的《房屋认购合同》第五条明确约定，富途公司仅仅作为开发商东华公司指定的房款收取人。可见，原告在订立合同时知晓富途公司与东华公司的代理关系，知晓案涉房屋的出卖人为被告东华公司，依据上述法律规定，《房屋认购合同》直接约束原告与东华公司。上述合同签订后，原告向东华公司的指定收款人富途公司支付了购房款76824元，现因东华公司违约导致原告与东华公司之间房屋买卖合同法律关系解除，应当由作为出卖人的东华公司返还作为买受人的原告已支付的购房款。同时，由于被告东华公司在房屋买卖合同法律关系解除后未及时退还原告购房款，给原告造成了资金占用利息损失，故对原告主张的利息本院予以支持。利息计算方式为：以76824元为基数，从2018年11月18日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 关于被告富途公司是否退还原告购房款76824元及利息。本院认为，东华公司与富途公司之间系委托代理销售关系，富途公司实施的代理行为的法律后果应由东华公司承担，原告未举证证明富途公司进行违法代理，故对原告要求富途公司承担连带还款责任的请求，本院不予支持。关于东华公司辩称富途公司并非以收取房款折抵佣金的意见，因原告与东华公司之间房屋买卖法律关系解除后，富途公司是否应向东华公司收取案涉房屋销售佣金问题，与本案属于不同法律关系，本院不予处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款判决如下： 一、被告四川东华机械集团有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告熊进购房款76824元并支付利息。利息计算方式为：以76824元为基数，从2018年11月18日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算； 二、驳回原告熊进的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费891元，减半收取445.5元，由被告四川东华机械集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  唐楠栋 二〇二〇年九月二十二日 书记员  王姝文