北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初5097号原告：兢龙美创（北京）物业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区，统一社会信用代码91110116MA01C9X83K。法定代表人：王美娟，经理。委托诉讼代理人：刘真，女，1971年11月10日出生，汉族，兢龙美创（北京）物业管理有限公司员工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：孙启来，上海喜睦律师事务所律师。被告：北京隆基兴业物业管理有限公司，住所地北京市东城区仓南胡同****，统一社会信用代码91110101589132320E。法定代表人：石静文，执行董事。委托诉讼代理人：周信，北京市京师律师事务所律师。被告：北京荣田伟业科技发展有限公司，住所地，住所地北京市顺义区国门商务区机场东路**会信用代码91110113582557115G。法定代表人：杜磊，董事长。委托诉讼代理人：高宝民，辽宁司平律师事务所律师。原告兢龙美创（北京）物业管理有限公司（以下简称兢龙公司）与被告北京隆基兴业物业管理有限公司（以下简称隆基公司）、北京荣田伟业科技发展有限公司（以下简称荣田公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员杨秀芝适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告兢龙公司法定代表人王美娟及委托诉讼代理人刘真、孙启来，被告隆基公司委托诉讼代理人周信，被告荣田公司法定代表人杜磊及委托诉讼代理人高宝民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兢龙公司向本院提出诉讼请求：1.确认被告荣田公司在2018年8月15日与被告隆基公司签订的位于×××的房屋租赁经营合同无效；2.确认被告隆基公司与原告在2018年8月21日签订的位于顺义区×××的房屋租赁合同无效；3.诉讼费由二被告承担。后兢龙公司增加诉讼请求：1.判令二被告连带赔偿原告房租损失5210490.6元；2.判令二被告连带赔偿原告工程款项（材料费+人工费）5882990.3元；3.判令二被告连带赔偿原告管理费用（水电费、人工工资等）233742.9元；4.判令二被告连带赔偿原告佣金（销售业务员佣金）1367000元；5.判令二被告连带赔偿按照合同应该支付业主的违约金（截至2020年8月23日为1650285元）；6.判令二被告赔偿本案律师代理费5万元；7.诉讼费由二被告承担。事实与理由：2011年11月28日，被告荣田公司购买案外人国测地理信息科技产业园集团有限公司涉案房产：位于北京市顺义区×××号产业用房。2018年8月15日，被告荣田公司与被告隆基公司就该产业用房签订了房屋租赁经营合同。2018年8月21日被告隆基公司将其承租的上述房屋转租给原告。原告作为涉案房产的承租人，对荣田公司与隆基公司在2018年8月15日就涉案房产签订的房屋租赁经营合同有直接利害关系，且该合同符合合同无效构成要件（合同法52条（二）（五））的，原告作为该合同的第三人有权提起确认该合同无效。原告认为：1.二被告就涉案房产于2018年8月15日签订的房屋租赁经营合同因符合合同法第五十二条第（二）款的恶意串通，损害国家、集体或第三人利益应认定为无效。在被告荣田公司与出售人国家地理信息科技产业园认购该产业用房中明确约定：涉案房产即地理信息产业园产业用房所在地块的土地性质为科研设计用地；第三条第2项明确约定产业房的用途为信息产业、科研、设计、金融的办公用房；第七条第11项月额定入院企业应是地理信息企业、高新技术企业、科研机构、金融机构及中介服务机构。第3项约定乙方（荣田公司）取得房屋所有权证满三年后，可以将其所有的产业用房转让给第三方，但受让方需经甲方复核满足本协议约定的入园条件。该产业用房归北京临空经济核心区管委会管理，该管委会规定入驻企业注册资金达到1000万元以上，单户面积要求达到500平方米以上。《北京市城乡规划条例》第四十六条规定：规划许可确定的建设工程使用用途不得擅自改变。不动产登记簿记载的用途应当符合建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证确定的使用用途；有关主管部门核发的与房屋用途相关的行政许可证件应当与不动产登记簿记载的用途一致。对申请行政许可事项涉及房屋的用途与不动产登记簿记载的用途不一致的，有关主管部门不予核发行政许可证件。为了实现将涉案房产出租牟利的意图，被告荣田公司在明知被告隆基公司不具备承租资格，不能通过管委会对园区入驻企业各项标准要求的条件下，二被告串通于2018年8月15日签订房屋租赁经营合同，被告荣田公司先是将涉案房屋出租给被告隆基公司，在被告隆基公司没有实际承租的情况下继而授权被告隆基公司将其承租的涉案房产再次转租给原告，二被告明知涉案房产土地用途为教育科研设计，房屋用途为科研用房的情况下，恶意串通通过签署房屋转租赁合同的方式诱使原告作出错误意思表示与其签署房屋转租赁合同，原告在签署转租赁合同并支付租金后按照双方签订的合同再进行对外招租、租赁和经营活动中，因租户达不到管委会对园区入驻企业各项标准要求的条件达不到签订房屋转租赁合同的目的与预期损失惨重。该房屋租赁经营合同的二被告主观上有共同实施通谋行为，并且会对第三人即原告造成损害的结果是明知的，并积极追求这个结果的发生。二被告明知国家地理信息科技产业园的招商资格及条件限制，依然恶意串通骗取原告租金，排除原告的合同履行权，合同目的无法实现，给原告造成了巨大的经济损失。2.被告荣田公司与隆基公司签订的房屋租赁经营合同因符合《合同法》第五十二条第（五）项的法律、行政法规的强制性规定应认定为无效。北京市规划委员会的地字第110113201400025号颁发给国家地理信息科技产业园的建设用地规划许可证显示，该建设工程为科研用房，建设工程施工许可证、建设工程规划许可证审定的项目用途均为“科研用房”，土地使用用途为“教育科研设计”。但查询被告隆基共的公司类别和“科研”没有任何关系，无法承租并经营该特定产业用房。基于此，该房屋租赁经营合同违反了《中华人民共和国土地管理法》第四条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条规定，应属无效。故提起诉讼。隆基公司辩称：1.荣田公司与隆基公司以及隆基公司与原告兢龙公司签订的房屋租赁合同均合法有效，两份房屋租赁合同本身从形式到内容都符合我国对签订房屋租赁合同的相关法律规范的要求，当然具有法律效力。2.房屋租赁合同中隆基公司及兢龙公司的企业身份，与园区对入驻企业的身份要求无关。园区所称入驻企业是指在园区办公楼进行工商、税务登记的企业，而隆基公司与兢龙公司均已有注册地并在注册地址实际经营，所以兢龙公司与隆基公司根本不存在不能在园区注册、无法承租的问题。兢龙公司是故意混淆作为转租人的隆基公司、兢龙公司和实际入驻企业的关系，只有在园区办公楼注册工商登记地址的企业才是入驻园区企业，而隆基公司与兢龙公司均为转租人不受此约束。3.兢龙公司没有证据证明隆基公司与荣田公司有恶意串通并损害他人利益。兢龙公司既没有举证隆基公司与荣田公司有主观合意的证据，也无导致他人利益损害的事实。反而兢龙公司强调其不知规划设计、也不知国测公司与荣田公司合同，这明显没有证据证明也无基本商业逻辑。首先，兢龙公司没有任何证据证明其不知情，事实反而是兢龙公司在园区中占用房屋一年有余，更有向隆基公司发送函件、对房屋装修改造、与园区物业及管委会交流等一系列正常行为；其次，兢龙公司作为一家物业公司，有丰富的物业房产经营经验，在与隆基公司签订一栋商业楼的租赁合同时，不可能不查看相关的证件、合同等，这完全不符合常理也不符合商业逻辑。4.兢龙公司列举的相关法律法规与本案无关。兢龙公司所列土地管理法等相关规定，均是土地开发、使用、转让行为的规范，而与本案的房屋租赁、房屋转租行为无关，不是同一法律关系。而且，根据最高法院合同法解释二第14条对合同法第52条第5项的解释为：强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定，兢龙公司列举的规定为管理性强制性规定，不存在影响本案合同效力的问题。5.从事实情况的角度看，所谓的规划科研用地根本不影响本案各方房屋租赁合同的效力，也不影响实际承租者的使用。科研用房也是办公用房的一种，而且国测公司与荣田公司的合同已经扩大了使用范围，隆基公司与荣田公司签订的租赁合同也是在国测、荣田合同的基础上签订的，隆基公司招商的客户只要符合园区对注册公司的要求，就可以在租赁房屋注册、办公，而且园区早就扩大了用房使用范围，园区内其他房屋中甚至有酒店、超市等其他商业，兢龙公司以规划设计为借口来免责完全不符合事实情况。综上，兢龙公司对所有文件都知晓，也明知二被告从未欺骗，兢龙公司转租房屋，试图以欺骗手段招租大量客户并一次收取巨额租金来谋取非法利益，在获得部分非法利益后被公安机关立案侦查，同时不向隆基公司交纳应支付的房屋，在给隆基公司和荣田公司造成巨额经济损失的情况下，试图通过本案来逃避法律责任。6.从兢龙公司自己举证的证据8-10来看，明显兢龙公司在只取得了房屋承租权的情况下，将承租房屋改造成有卫生间的小居室，变相出售给不知情的个人，隆基公司认为兢龙公司涉嫌刑事犯罪。综上，请求驳回兢龙公司的诉讼请求，并且对兢龙公司及其关联公司涉嫌刑事犯罪的相关问题予以查明，并移送公安机关处理。荣田公司辩称：1.就荣田公司与隆基公司签订的房屋租赁合同的效力问题，兢龙公司不是该合同的签约主体，不与荣田公司存在任何约定或法定的权利义务关系，因此原告不具备该合同的诉讼主体资格。2.兢龙公司的诉讼请求无事实和法律依据。其所谓“二被告恶意串通诱使做出错误意思表示签署转租合同”实属谎言。荣田公司的房屋来源合法，手续完备，具有完全的财产物权。荣田公司与隆基公司签订租赁合同时，根本不知道兢龙公司是谁，何以串通诱使呢？兢龙公司与隆基公司签订房屋转租合同实际接收房屋后，从事违法犯罪行为，已被公安机关立案，这已充分证明原告转租目的的主管动机。3.从兢龙公司诉状中所引用的法条，不难看出，兢龙公司实在没有符合客观事实的法律依据，而牵强附会。《土地管理法》第四条及《城市房地产管理法》第十八条，是对土地使用、出让行为规范，本案争议的标的是房屋出租、转租的房屋使用权与土地无关。综上，请求驳回兢龙公司对荣田公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2011年11月28日，荣田公司自国测地理信息科技产业园集团有限公司（以下简称国测公司）签订《认购协议书》，由荣田公司认购位于顺义区×××号房屋，房屋用途为信息产业、科技、设计、金融的办公用房，用房所在地块的土地性质为科研设计用地，土地使用年限为50年。该《认购协议书》第二条“优惠政策”约定：根据国家测绘地理信息局和北京市顺义区人民政府签署的协议约定，入园企业享受与北京市中关村科技园区及北京市顺义区对高科技企业的各项优惠政策，地理信，地理信息产业园**入园的企业购买产业用房的优惠单价为每平方米10000元限为一年）。第七条“其他约定”：1.入园企业应满足下列条件：（1）入园企业应是地理信息企业、高新技术企业、科研机构、金融机构及中介服务机构，（2）入园企业注册地址应在国门商务区，并在国门商务区办理税务登记……3.乙方取得《房屋所有权证》满三年后，可以将其所有的产业用房转让给第三方，但受让方需经甲方审核满足本协议约定的入园条件。上述房屋已取得建设工程规划许可证。2018年8月2日，隆基公司作为甲方、兢龙公司作为乙方，双方签订《承租意向书》，约定甲方将位于×××楼写字楼出租给乙方，租赁面积为12060㎡，装修期180天，租赁年限20年，本协议签订后，乙方必须缴纳66万元定金，在签订正式租赁合同时转为履约保证金。2018年8月21日，隆基公司与兢龙公司就上述写字楼签订正式的《房屋租赁合同》，约定乙方已对承租办公楼进行了实地查看，并已对承租办公楼有充分的了解和认可。双方约定承租办公楼的用途为办公用途，不得移作他用；若乙方要将承租办公楼作为其法定注册地址，应当书面通知甲方；承租期自2018年8月23日至2038年8月22日止，从起租日起乙方享有6个月的免租期；租金每天每平米1.8元，半年一期支付，半年租金为3907867元；甲方于起租日当天将承租办公楼交予乙方，甲方同意乙方在租赁期内可以对承租办公楼进行装修，但乙方不得改变所租房屋的主体结构，不得破坏物业的外观和内部结构、配套设施。合同第12条约定：甲方同意乙方有权在签订本合同后通过对外招商、租赁和分割转租等方式开展各类经营活动，同意乙方在承租经营管理过程中，享有设置店招、广告位及相关开发和经营的权益，政府的审批、备案由乙方处理，甲方予以协助；第12.3条约定：乙方分租的客户需要在该房屋内办理营业执照的，甲方应无条件为乙方提供办理工商登记所需的房产证、经营场所证明等所有手续；第15.4条约定：若因甲方不具备合法、合规且完全的资格及权利从事本合同项下之房屋出租业务，包括但不限于甲方无权出租或出租房屋为违法建筑，已过有效期的临时建筑、被司法查封建筑或其他原因致使本合同无效或乙方无法使用所租房屋达到合同目的的，乙方有权解除合同并有权要求向甲方主张违约金及相关经济损失；第15.6条约定：乙方租户在该房屋内进行工商登记时，因甲方原因导致承租企业无法办理相关工商注册手续，甲方承担违约金。2018年12月1日，荣田公司（甲方、出租方）与隆基公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁经营合同》，约定荣田公司将×××号办公楼地上9层、地下1、地下**积为12061.32平方米出租给隆基公司，租期自2018年12月1日至2038年11月30日共二十年，甲方应于2018年6月1日前将房屋按约定条件交付乙方，双方在合同9-4条约定：甲方同意乙方有权在签订本合同后通过对外招商、商铺租赁和分割转租等方式开展各类经营活动，同意乙方在承租经营管理过程中，享有设置店招、广告位及相关开发和经营的权益；第10-4条约定，双方一致同意，乙方享有转租权，须征得甲方书面同意，但乙方的转租期不得超过甲乙双方约定的合同届满期限之日。2019年5月13日，隆基公司与兢龙公司签订《房屋租赁合同补充协议》，对计租面积及租金支付情况进行了条款变更。兢龙公司接收房屋后对房屋进行了分割改造装修，相关承租人无法办理以该房屋为注册地址的营业执照，双方为此发生纠纷。兢龙公司以隆基公司未告知其涉诉土地及房屋的性质和用途要求，致使其承租人无法办理营业执照，其合同目的无法实现，以其与隆基公司的房屋租赁合同违反法律法规的强制性规定为由要求确认合同无效，以荣田公司与隆基公司恶意串通损害其利益为由要求确认荣田公司与隆基公司的房屋租赁合同无效。并以主张两份房屋租赁合同无效为依据，提出相关索赔诉讼请求。案件审理过程中，兢龙公司向本院提出调查取证申请，要求调取北京临空经济核心区管理委员会对于入园企业条件的相关规定。上述事实，有庭审笔录、《认购协议书》、《承租意向书》、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、建设工程规划许可证等在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据庭审调查，荣田公司与隆基公司签订的《房屋租赁合同》及隆基公司与兢龙公司签订的《房屋租赁合同》均是双方当事人真实意思的表示。兢龙公司现要求确认上述两份合同无效，应举证证明两份合同具有法律规定的导致合同无效的情形。审查兢龙公司主张其与隆基公司签订房屋租赁合同无效的理由，系兢龙公司主张该合同违反了《土地管理法》和《城市房地产管理法》的相关规定。《土地管理法》第四条规定：使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地，《城市房地产管理法》第十八条规定：土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。本案中，土地使用权人和房屋的建设单位即国测公司系按照土地的规划用途建设的房屋，并未违反上述法律规定，不能认定隆基公司将涉诉房屋转租给兢龙公司违反了法律的效力性强制性规定。兢龙公司不能证明上述合同无效，应承担举证不能后果。兢龙公司主张荣田公司与隆基公司签订的房屋租赁合同属恶意串通、损害了兢龙公司的利益，主要是主张隆基公司和荣田公司明知土地用途为教育科研设计、房屋用途为科研用房，恶意串通通过签署房屋租赁合同的方式诱使原告作出错误意思表示，使兢龙公司的利益受损，合同目的无法实现。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条规定，当事人对恶意串通事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。荣田公司作为房屋的所有权人，其将涉诉房屋租赁给隆基公司，隆基公司取得房屋的承租权，经得荣田公司同意亦可将房屋转租，隆基公司有房屋的转租权，房屋租赁合同承租人的主要合同权利是要求出租人交付承租房屋，隆基公司已将承租房屋全部交付兢龙公司，兢龙公司使用房屋的合同目的可以实现，其所举证据难以证明荣田公司与隆基公司之间存在恶意串通损害其利益的事实，故兢龙公司要求确认荣田公司与隆基公司签订房屋租赁合同无效，本院亦不予支持。因兢龙公司要求确认两份房屋租赁合同无效的诉讼请求本院均不予支持，其基于合同无效提起的相关索赔请求本院亦不予支持。兢龙公司的调查取证申请与本案缺乏关联性，本院不予准许。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告兢龙美创（北京）物业管理有限公司全部诉讼请求。案件受理费十万八千一百六十七元，由原告兢龙美创（北京）物业管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 杨秀芝二〇二〇年九月二十八日法官助理 郭文攀书 记 员 王梦伟