宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2020）宁0105民初2432号原告：杨某，自由职业，住宁夏银川市。原告：马某，住宁夏银川市。共同委托诉讼代理人：郭某，宁夏合天律师事务所律师。被告：宁夏众和房地产开发有限公司，所在地宁夏银川市西夏区尚美雅居**楼。法定代表人：韩某，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王某。原告杨某、马某与被告宁夏众和房地产开发有限公司（以下简称众和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨某及其与马某的共同委托诉讼代理人郭某、被告众和公司的委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨某、马某向本院提出诉讼请求：1.判令众和公司向杨丽花、马某支付逾期交房违约金10803元；2.判令众和公司办理尚美雅居79号楼2单元802室房屋所有权转移登记并协助杨某、马某办理不动产权证书；3.判令众和公司向杨某、马某支付逾期办理涉案房屋不动产权证书违约金57099元（自2018年5月22日暂计算至2020年6月22日），并要求违约金计算至不动产权证书办理完毕之日止；4.判令众和公司退还杨某、马某契税6838元并支付利息857元；5.本案诉讼费由众和公司承担。事实与理由：2016年2月23日，杨某、马某与众和公司签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，约定杨某、马某购买众和公司开发的位于西夏区宁朔北街以东、安民巷以北尚美雅居79号楼2单元802室住房一套；合同第十一条：出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付该商品房；第十二条：逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；第二十条：出卖人应当在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书。杨某、马某已支付全部购房款455842元，众和公司直至2017年5月26日才将涉案房屋交付给杨某、马某使用，其逾期交房长达237天，应按合同约定的每日万分之一向杨某、马某支付违约金10803元，另同时承担以房屋总价款为基数，按照金融机构计收逾期贷款利息的标准承担逾期办理不动产权证书违约金57099元，并配合杨某、马某办理涉案房屋所有权登记及不动产权证书。2017年5月26日，众和公司向杨某、马某收取契税6838元后并未交至相关部门用于办理不动产权证书，但至今仍未办理不动产权证书，契税一直由众和公司长期私自占用，应向杨某、马某退还并支付资金占用期间的利息。为此，杨某、马某诉至法院。众和公司辩称，涉案小区系统一规划、统一立项批复，不能如期办证的原因系政府的拆迁滞后，并非众和公司的主观原因，但众和公司仍在积极协调政府为涉案小区办理产权证书；双方对逾期办证责任的承担有约定，众和公司不承担逾期办证责任；杨某、马某因享受众和公司的购房返现优惠政策，其在享受优惠政策时已明确放弃追究众和公司逾期交房、逾期办证等违约责任的权利。故，应当依法驳回杨某、马某的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年2月23日，众和公司与杨某、马某签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，约定杨某、马某购买众和公司开发的的位××街住房一套，该房屋预测建筑面积为109.46平方米，单价为4129元/平方米，总价款为451960元。合同第十一条约定：出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付该商品房。第十二条约定：1.逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；2.买受人不解除合同，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，但违约金总额不超过全部房价款的2%。第二十条约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.一次性付清、公积金贷款购买的房屋产权证由买受人自行办理并按规定承担费用。但上述条款不适用于办理公积金或银行按揭贷款且尚未还清贷款的买受人。该合同附件十一《补充协议》第十条约定:出卖人因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的2%，但补充协议另有约定的除外；如买受人已获得出卖人已给予的任何优惠(含团购、更名等)，买受人同意放弃追究出卖人任何违约责任的权利。第十三条约定：买卖双方同意：凡关于违约金或利息的计算标准，合同正本做出“不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率”的限制性约定的，双方一致同意按照每日万分之一的计算标准执行，对于合同正文对其他情形下违约金的支付标准另有约定的，从其约定。第十五条约定：买卖双方同意合同正文逾期交房违约金和逾期办理房屋所有权证书违约金不得同时使用。合同签订后，杨某、马某按合同约定向众和公司支付全部房价款455842元（按照约定单价，以实测面积计算）。2017年5月26日众和公司向杨某、马某交付上述房屋。且因出卖人原因，买受人至今未能取得涉案房屋所有权证书，涉案房屋具备办理房屋所有权证书条件的时间尚不能确定。双方在签订《银川市商品房买卖合同（预售）》的当日，又签订了《协议》一份，约定众和公司按照房款总价3.5‰按月给予杨某、马某月供补贴的购房优惠，补贴时间为60个月。众和公司按约给予杨某、马某月供补贴的购房优惠。2017年5月26日，众和公司向杨某、马某收取契税款6838元。另查明，杨某、马某曾于2018年4月10日、2020年5月29日向众和公司主张过众和公司因逾期交付涉案房屋、逾期取得涉案房屋所有权证的违约责任。本院认为，众和公司与杨某、马某签订《银川市商品房买卖合同（预售）》后，杨某、马某按约定向众和公司支付了全部房款，众和公司应按照合同约定于2016年9月30日前向杨某、马某交付该商品房，众和公司实际向杨某、马某交付上述房屋的时间为2017年5月26日，已构成违约，应当承担违约责任。虽然双方在《银川市商品房买卖合同（预售）》第十二条中“但违约金总额不超过全部房价款的2%。”、附件十一《补充协议》第十条约定“出卖人因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的2%但补充协议另有约定的除外。如买受人已获得出卖人已给予的任何优惠(含团购、更名等)，买受人同意放弃追究出卖人任何违约责任的权利”，但上述条款系众和公司提供的格式条款，所约定的内容系对购房者权利的限制，如按照上述约定的内容，完全免除或减轻出卖人的违约责任，不利于保护购房者基于合同享有的接受符合合同约定条件房屋的基本权利，与买受人所承担的义务不能对等，故上述约定对于买受人不发生效力。杨某、马某要求众和公司支付逾期交付涉案房屋违约金10803元（455842元×万分之一×237天）的诉讼请求，本院予以支持。众和公司应按照合同约定与杨某、马某共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，配合杨某、马某办理位于××街房屋权属证书，但涉案房屋具备办理房屋所有权证书条件的时间尚不能确定，故对杨某、马某要求众和公司办理上述房屋所有权转移登记并协助其办理不动产权证书的诉讼请求,本院不予支持；本案中因众和公司原因，致使杨某、马某未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书，故众和公司已构成违约,应承担违约责任。双方签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第十五条约定“买卖双方同意合同正文逾期交房违约金和逾期办理房屋所有权证书违约金不得同时使用”的内容系众和公司提供的格式条款，所约定的内容系对购房者权利的限制，如按照该条约定的内容，完全免除出卖人因逾期办理房屋产权证书的违约责任，不利于保护购房者基于合同享有的取得该商品房房屋所有权证书的基本权利，与买受人所承担的义务不能对等，故上述约定对于买受人不发生效力。综合考虑杨某、马某未能取得该商品房的房屋所有权证书的实际损失，本院酌情以涉案房屋总价款为基数，按日万分之零点五计算予以支持为宜。截至2020年6月22日，众和公司已违约760天（自2018年5月22日起至2020年6月22日），应向杨某、马某支付违约金17322元（455842元×万分之零点五／天×760天），并应按该标准计算违约金至涉案房屋具备房屋所有权转移登记条件之日止。众和公司并非收取契税的部门，对于杨某、马某要求众和公司退还已收取的契税款6838的诉讼请求，本院予以支持；杨某、马某要求众和公司支付契税资金占用期间的利息无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、宁夏众和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付杨某、马某逾期交房违约金10803元；二、宁夏众和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付杨某、马某自2018年5月22日起至2020年6月22日止的逾期办理产权证书违约金17322元；并以455842元为基数，按日万分之零点五计算自2020年6月23日起至××街房屋具备房屋所有权转移登记条件之日止的违约金；三、宁夏众和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还杨某、马某契税款6838元；四、驳回原告杨某、马某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费845元（已减半收取），由杨某、马某负担456元,被告宁夏众和房地产开发有限公司负担389元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代理人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 张月琴 二〇二〇年九月二十九日法官助理 段和珍书记员 刘志文附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。