广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初7076号原告：中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行，住所地广东省广州市荔湾区南岸路**首层（小商场）、三层、四层。负责人：崔艳荣。委托诉讼代理人：蒋杭，该司职员。被告：温锐贤，男，1982年1月11日出生，汉族，身份证住址广东省广州市增城区。原告中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行（以下简称工行荔湾支行）与被告温锐贤金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月23日公开开庭进行了审理。原告工行荔湾支行委托诉讼代理人蒋杭，被告温锐贤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告工行荔湾支行向本院提出诉讼请求:1.判决解除原告工行荔湾支行与被告温锐贤于2018年1月26日订立的《个人购房借款/担保合同》(编号：201800064）；2.判决被告温锐贤立即向原告工行荔湾支行偿还借款本金1291593.03元及本金所产生的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利暂计算至2020年7月21日为21190.78元，自2020年7月21日起继续按《个人购房借款/担保合同》计算至借款清偿之日）；3.判决被告温锐贤不履行上述还款义务时，原告工行荔湾支行有权以借款合同项下的抵押物广州市海珠区××房的房产折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿；4.判决被告温锐贤承担本案的诉讼费用。事实和理由:工行荔湾支行与温锐贤签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定由工行荔湾支行向温锐贤发放个人二手住房购置贷款135万元，贷款期限为25年，确定年利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮5%。温锐贤将其所有的位于广州市海珠区××房的房产用于贷款抵押。同时，合同约定计收利息、罚息、复利以及违约情形等相关问题。后工行荔湾支行依约发放了贷款，而温锐贤没有依约履行还款义务，并出现连续逾期3期没有还款。经工行荔湾支行多次催促，温锐贤依然拒绝还款,故诉至法院。被告温锐贤辩称：对于诉请一，我不同意解除双方签订的合同，希望可以按照合同继续供房。由于疫情原因，导致我在广州市增城区华立学院里开设的快餐档口无法正常经营，没有收入偿还贷款，等到2020年9月份大学开学，快餐档口继续营业，我就可以继续还款了，希望可以暂缓还款。为了减轻压力，我想将房子卖掉来清偿贷款。对于信用卡贷款，我想每月正常偿还；对于诉请二，我对欠款本金1291593.03元及欠款所产生的计算至2020年7月21日的利息、罚息及复利合计21190.78元均没有异议，但是希望工行荔湾支行可以减免部分；对于诉请三，我确实没有按合同约定还款，对工行荔湾支行主张拍卖抵押房产，优先受偿没有异议。原告工行荔湾支行围绕诉讼请求依法提交了《个人购房借款/担保合同》、《不动产登记证明》、《个人借款凭证》、自营历史明细列表等证据；被告温锐贤没有证据提交。本院根据上述证据及本案庭审情况，认定事实如下：2018年1月26日，温锐贤（借款人、抵押人）与工行荔湾支行（贷款人）签订编号为201800064的《个人购房借款/担保合同》，约定：工行荔湾支行根据温锐贤的申请，同意向其发放个人二手住房购置贷款，金额为1350000元；本合同项下贷款用于购买广州市海珠区××房，建筑面积58.82平方米；贷款期限为300个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款的担保方式为抵押；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮5%确定；贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及利率浮动比例确定并执行新的利率；温锐贤同意工行荔湾支行将贷款一次性划入谭启汉名下账户；温锐贤按照按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息；温锐贤不享有宽限期，指定其名下个人结算账户为还款账户；温锐贤连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，工行荔湾支行可宣布本合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求温锐贤立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，工行荔湾支行可解除本合同，按照本合同约定调整贷款执行利率；温锐贤未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，工行荔湾支行有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按约定利率基础上加收50%确定；如温锐贤违约，应当承担工行荔湾支行为实现本合同项下债权而产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费等费用；温锐贤自愿向工行荔湾支行提供广州市海珠区××房作为抵押，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、工行荔湾支行实现债权的费用和温锐贤所有其他应付费用等等。2018年2月9日，广州市国土资源和规划委员会核发的粤（2018）广州市不动产证明第03201262号《不动产登记证明》登记显示：证明权利或事项为抵押权，权利人（申请人）为工行荔湾支行，义务人为温锐贤，不动产坐落在海珠区××房，抵押方式为一般抵押，抵押范围为全部，债权数额为1350000元。2018年3月19日，工行荔湾支行一次性发放案涉贷款1350000元到《个人购房借款/担保合同》约定的指定接收借款的谭启汉账户中。后温锐贤偿还部分贷款，自2020年4月起出现连续4期未按时足额偿还贷款，截至2020年7月21日，温锐贤尚欠贷款本金1291593.03元,尚欠利息、罚息、复利为21190.78元。本院认为，工行荔湾支行与温锐贤签订的《个人购房借款/担保合同》是当事人之间的真实意思表示，内容没有违反法律规定，合同合法有效，双方当事人应严格恪守。工行荔湾支行依合同约定发放了1350000元贷款，履行了合同义务，但温锐贤没有按合同约定按期偿还借款本息，构成违约，应承担相应的违约责任，故工行荔湾支行要求解除《个人购房借款/担保合同》符合合同约定，本院予以支持；温锐贤应立即偿还贷款本金1291593.03元及支付利息、罚息、复利至实际清偿之日止。关于罚息、复利的计算，根据《个人购房借款/担保合同》的约定,工行荔湾支行对于逾期未还的本息收取罚息，又对借款到期后的逾期利息计收复利，事实上可能存在将罚息计入本金计收复利的情形。对此，本院认为，工行荔湾支行对借款人未偿还的借款本息计收逾期罚息，已是对借款人逾期偿还借款而给工行荔湾支行造成损失的补偿，而如果对逾期罚息再计收复利，实际对借款人实施了双重惩罚，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”的规定，对借款人亦不公平，故本院需明确指出，在本案中工行荔湾支行对逾期罚息不得再计入本金计收复利。温锐贤自愿以其名下位于广州市海珠区××房的房产为《个人购房借款/担保合同》项下的借款本金及相应利息、罚息、复利及实现债权的费用提供抵押担保，因此，当温锐贤没有履行上述义务时，工行荔湾支行有权以上述房产折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、第一百九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行与被告温锐贤于2018年1月26日签订合同编号为201800064的《个人购房借款/担保合同》自本判决发生法律效力之日起予以解除；二、被告温锐贤于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行偿还借款本金1291593.03元；三、被告温锐贤于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行支付借款的利息、罚息、复利（计至2020年7月21日利息、罚息、复利为21190.78元；2020年7月22日起至款项实际清偿之日止,利息、罚息、复利按《个人购房借款/担保合同》约定的方式及标准计付，逾期本金计收罚息，逾期利息计收复利，罚息不得计收复利；2020年7月21日后如有还款则抵扣相应本金、利息、罚息及复利）；四、如被告温锐贤不履行上述判决第二、三项所确定的债务，原告中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行有权以被告温锐贤名下的位于广州市海珠区怡乐路58号之三901房的房产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8475元，由被告温锐贤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  戴峰奋二〇二〇年九月二十四日书记员  曾汨诗陈钰茵