文书内容广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0113民初15369号原告：彭翠好，女，汉族，身份证住址广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：梁敏凌，广东仲衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭于婷，广东仲衡律师事务所实习人员。被告：杨广源，男，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：刘绍安，广东谨然律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊灿明，广东谨然律师事务所律师。第三人：古国栋，男，汉族，身份证住址广州市番禺区。第三人：广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司，住所地广州市番禺区大石街朝阳西路**（**），统一社会信用代码：91440113191435428A。法定代表人：杨青松。原告彭翠好与被告杨广源以及第三人古国栋、广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭翠好的委托诉讼代理人梁敏凌，被告杨广源的委托诉讼代理人熊灿明，第三人古国栋到庭参加诉讼。第三人广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告彭翠好诉称：1.请求终止对广州市番禺区大石街富丽家园豪景楼北座**（产权证号：07××**）房屋的执行，并解除对该房屋的查封措施；2.请求判令该房屋归原告所有；3.请求判令诉讼费用由被告承担。事实与理由：关于被告与第三人合同纠纷一案，（2006）穗中法民一终字第2715号民事判决书已发生法律效力，被告向法院申请强制执行，受理案号为（2018）粤0113民初执恢323号，查封了位于广州市番禺区富丽家园豪景楼北座***（产权证号：07××**）的房屋（以下简称“该房屋”）。该房屋于2000年6月10日由第三人向广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司（原番禺市房地产联合开发总公司大石公司）购得，当时该房屋成交价为212473元，第三人向中国建设银行广州市番禺支行支付了该部分房屋贷款。原告于2005年3月31日前向第三人购买该房屋，该房屋于购买后的贷款均由原告向银行支付，直至2005年3月25日结清该房屋的所有贷款。由于第三人原因该房屋未能过户到原告名下，2005年3月31日，原告与第三人共同到广州市番禺区公证处办理公证委托，委托事项包括原告有权出售该房屋、收取房款、订立租赁合同、收取租金等，原告即从2005年3月31日起至今合法占有使用该房屋。该房屋虽然登记在第三人名下，但原告与第三人已达成购买该房屋的合意并全额支付了购房款，且从2005年3月31日起至今合法占有使用该房屋。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请依法判决。被告杨广源辩称：（2019）粤0113执异573号执行裁定书具有事实清楚法律充分予以维持，原告诉称的事实与理由不能成立，原告没有提供合法有效的买卖合同，鉴于涉及到价值巨大是不可能没有买卖合同，是不符合交易习惯。原告没有提交证据证明案涉查封房屋一致由原告占有使用，也没有证明相关付款凭证，原告提出的执行异议应当予以驳回。第三人古国栋述称：是真实的，同意原告的诉讼请求。不是购买合同的问题，是以物抵债，原告是我瓷片供应商，从1999年供应到2001年，我有依据的，购房款的首期是我交的，是植钊明帮我供楼，供款大约到2002年左右，移交了送货单给我，我给了购买合同给原告，后来开发公司办不到我名下，无法过户，当时付清了钱，但依旧办不了过户，后来我办了公证，待什么时候可以搞完就过户。实际房屋使用是原告委托何**管理，一直使用到现在，中途是否有转租我不清楚。第三人广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司未到庭亦无提供意见和证据。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并查明事实如下：1、涉讼房产位于广州市番禺区大石街富丽家园豪景楼北座**房，建筑面积93.20；商品房编码**，购销合同号**，合同日期2000年6月10日，权属人古国栋；合同状态为查封，于2018年5月29日被本院（2018）粤0113执恢323号查封，于2020年1月20日被本院（2019）粤0113执恢1093号之一轮候查封。涉讼房产仍在预售合同状态，未有办理一手房产证。2、因（2006）穗中法民一终字第2715号杨广源诉古国栋保证合同纠纷一案民事判决发生法律效力，古国栋拒不履行生效判决所确定的义务，杨广源向本院申请执行，立案为（2007）番法执字第3252号。后因古国栋无财产可供执行，本院中止执行。至2018年5月3日，本院恢复（2007）番法执字第3252号案的执行，案号为（2018）粤0113执恢323号（以下简称恢323号案），并于2018年5月29日查封了涉讼房产。2019年8月27日，彭翠好向本院提出执行异议，请求本院中止恢323号案的执行内容，解除对涉讼房产的查封。本院就此作出（2019）粤0113执异573号执行裁定，驳回彭翠好提出的异议请求，并在2019年11月26日将执行裁定书送达彭翠好。彭翠好遂于2019年12月11日向本院提起本案诉讼。3、诉讼中，当事人主要对以下事实和证据产生较大争议。彭翠好主张，其丈夫植钊明与古国栋之间存在瓷砖供应交易往来，因古国栋欠其夫妻货款，包括涉讼房产在内6间房屋均是以物抵债；植钊明已在2005年3月25日还清涉讼房产银行贷款；其方对涉讼房产实际占有使用并出租收益；因2005年广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司与古国栋存在返还欠款纠纷案，涉讼房产被查封，导致涉讼房产至今未办理产权证。为证实其主张，彭翠好提供了1、中国建设银行广州番禺大石支行2005年3月25日银行流水明细，载明该日从植钊明银行账户内还款支付6笔分别为195105.55元、151286.10元、230351.10元、155640.04元、133580.09元、82046.01元；中国建设银行广州番禺沙溪支行2002年11月26日至2004年4月7日摘要为供楼的取款明细。2、中国建设银行广州番禺支行出具的《证明》复印件，载明古国栋于2005年3月25日结清涉讼房产个人住房贷款。3、广州市番禺区公证处出具的（2005）番证内字第2359号公证书公证的《委托书》，载明2005年3月31日，古国栋作为委托人与彭翠好作为受委托人办理公证《委托书》，古国栋为涉讼房产产权人及土地使用权人，其委托彭翠好代理执行和处理“一、为我向房管部门登记领取房屋契证手续及向国土部门办理领取土地使用证手续；二、对上述房产进行管理、修缮、订立租赁或有关征地拆迁的协议，收取现金，办理修缮、拆建、报建手续；三、缴纳上述房产的税款和支付一切正当费用；四、如上述房产引起诉讼，为我向人民法院起诉或应诉，受委托人有权代为承认、放弃或者变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉；五、受托人有权出售上述房屋、办理二手楼按揭及收取房款。……此委托书有效期为办妥上述事项止，有转委托权。”4、（2005）番法民初字第5151号案民事裁定，涉讼房产被查封。5、结婚证，载明彭翠好与植钊明于1989年12月4日登记结婚。6、房屋租赁合同，拟证实涉讼房产由彭翠好的亲戚代为出租收益。古国栋对上述事实和证据予以确认，并提供了2001年4月24日核对人为何**、黎**的手写《植钊明瓷砖单据》一张，陈述在2001年欠彭翠好夫妻货款，以涉讼房产在内的6间房屋以物抵债，没有签订房屋买卖合同。7、5套房房产证，其中广州市番禺区大石街富丽家园豪景楼北座**房，拟证实另5套以物抵债房产已办理至彭翠好或植钊明名下的事实。对此，杨广源均不予认可，主张涉及上百万货款因缺乏抵债协议，不符合交易习惯；公证书内容不能证明彭翠好是涉讼房产权属人，也不能证明彭翠好占有涉讼房产；涉讼房产在2005年因广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司申请被法院查封，不能过户的原因在原告方。古国栋就杨广源上述质证意见作出回应，主张涉讼房产未办理一手房产证是因为其是挂靠广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司，与广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司就电房存在争议尚未结算，故广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司不配合其方办理房产证；对杨广源之间的关系，其原本与杨广源是朋友，但杨广源用黑社会手段逼迫其成为债务担保。本院对古国栋上述主张释明如涉及刑事犯罪问题可以向公安部门报案，古国栋当庭表示清楚，但并未提供其曾就此进行报案的证据。4、本院依据彭翠好申请出具律师调查令，中国建设银行广州番禺大石支行于2020年2月8日作出函复“古国栋在建设银行办理的贷款于2005年3月已结清，至2020年2月已超过十年。根据档案管理要求，该笔贷款档案已销毁。”2020年7月21日，本院依职权向广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司发出《协助调查函》，要求提供古国栋购买涉讼房产支付房款情况。2020年7月28日，广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司复函称，“购房人为古国栋，我司已按购房合同全额收齐购房款，购房人已签收全额购房款发票。另由于购房人在建行的按揭款断供被起诉，我司代垫了诉讼费、按揭本金、利息及违约金，购房人古国栋已于2005年3月向我司交付我司垫支的诉讼费524元和按揭本金、利息及违约金27263.82元”。对上述函复情况，彭翠好、古国栋均无异议，杨广源未提出意见。5、另查，2005年3月16日，广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司以古国栋一般借款合同纠纷为由，向本院起诉，立案为（2005）番法民初字第2225号，后于2005年3月31日裁定准予撤诉结案处理。2005年7月13日，广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司以古国栋返还欠款为由，向本院起诉，立案为（2005）番法民初字第5151号，并于2005年7月22日作出（2005）番法民初字第5151-1号民事裁定查封涉讼房产。植钊明因向广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司购买位于广州市番禺区大石街富丽家园豪景楼北座**房，在2000年3月28日与中国建设银行广东省分行签订按揭贷款协议。2005年3月16日，广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司以其代植钊明支付供楼款为由，向植钊明追讨未果遂在本院提起诉讼，立案为（2005）番法民初字第2243号。本院认为，本案争议焦点为彭翠好所示证据是否足以阻却杨广源为实现债权而对涉讼房产实施的执行措施。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，彭翠好于本案提出的执行异议之诉如需成立，必须同时满足上述法律规定。对此，分析如下：1、在案未有证据证实彭翠好、植钊明与古国栋就涉讼房产存在买卖合同。即使彭翠好主张以物抵债，但从古国栋所示手写植钊明瓷砖货款单据上看，未有彭翠好、植钊明与古国栋任何一方签名，手写内容不足以证实双方就瓷砖货款存在对账确认，故彭翠好、植钊明实际与古国栋之间存在何种交易、供货和货款情况如何存疑。即使按照彭翠好所主张与古国栋因涉讼房产存在的是以物抵债，其本源亦是一般金钱债权。2、彭翠好提供植钊明银行流水明细不足以证明其方代为支付了涉讼房产按揭楼款。且依据本院查明的植钊明在2005年因与涉讼房产同小区住宅（涉讼房产为307房，植钊明涉案为308房）按揭供楼还款问题，被广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司起诉至法院。与彭翠好主张的，包括涉讼房产在内的六套房产均是由古国栋以物抵债的来源，明显不符。3、据以查明事实显示，广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司作为涉讼房产的登记权利人、卖方，其收取齐房款的时日为2005年3月。彭翠好亦主张其方在2005年3月25日代为支付了涉讼房产所涉的全部款项。而广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司分别在2005年3月16日、2005年7月13日与古国栋发生诉讼，并在2005年7月22日申请法院查封了涉讼房产。即彭翠好是在明知涉讼房产存在权利障碍的情况下，仍主动追求对涉讼房产的权利，一方面不符合投资常理，另其作为完全民事行为能力人，亦应清晰并自担其中的法律风险责任。4、涉讼房产属于应当登记的不动产，按照《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当按照法律规定交付”以及第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”以及第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，涉讼房产至今仍属于预售合同状态，尚未登记至古国栋名下，即古国栋的物权权利人身份并未得到公示确认。因涉讼房产的物权并未发生变动，彭翠好主张的亦是基于与古国栋之间存在以物抵债关系，即使双方之间以物抵债真实有效，彭翠好所享有的仅是普通债权请求权，目的在于消灭彭翠好所主张的其方与古国栋之间的货款债务纠纷，而不能直接获得房屋所有权，相较于本案被告杨广源的一般债权，并不具有优先效力，不属于物权期待权的保护范围。并且，彭翠好已在本案中确认是将涉讼房产委托案外人进行出租管理使用收益，但从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所示的阻却执行的法定情形，不动产物权之所以优于一般金钱债权的执行，其立法本意是保障正当不动产物权所有人的基本居住生活权利。故此，彭翠好所示证据不足以排除对涉案房屋的强制执行，其请求停止对涉案房屋执行，理据不足，本院不予支持。                  综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第一百零八条、三百一十三条的规定，判决如下：驳回原告彭翠好全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告彭翠好负担。如不服本判决，双方可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  冯静雯人民陪审员  何蕴华人民陪审员  黄英启二〇二〇年九月十五日书 记 员  何绮静