上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初8313号原告：上海添地贸易有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：骆星奇，执行董事。委托诉讼代理人：俞移冲，上海市申松律师事务所律师。委托诉讼代理人：田苗，上海市申松律师事务所律师。被告：上海莱爵特实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：崔小朋，总经理。原告上海添地贸易有限公司与被告上海莱爵特实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用简易程序于2020年8月4日公开开庭进行了审理。原告上海添地贸易有限公司的委托诉讼代理人田苗、被告上海莱爵特实业有限公司的法定代表人崔小朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海添地贸易有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2018年3月19日签订的《租赁合同》于2019年9月30日解除；2.判令被告支付原告2019年7月1日至2019年9月30日期间的租金250,937元；3.判令被告支付原告2019年8月、9月的物业费8,972元；4.判令被告支付原告2019年7月、8月的电费4,616.28元；5.判令被告支付原告违约金250,937元；6.判令被告支付原告律师费损失20,000元。事实与理由：上海市松江区小昆山镇光华路XXX号XXX幢房屋(以下简称“涉案房屋”)的所有权人为上海明峰实业有限公司,该公司将涉案房屋出租给原告，并授权原告处理厂房出租事宜。原、被告于2018年3月19日签订《租赁合同》,被告承租涉案房屋,租赁期限自2018年4月1日起至2024年3月31日止,年租金为1,003,750元,按季度支付,每季度支付250,937元,提前15天支付,先付后用。依照合同约定,被告应当在2019年6月15日前支付下一季度的租金250,937元,但被告却无力支付,双方于2019年6月26日签订《欠款保证书》。被告承诺于2019年7月15日前付清欠缴租金,如到期未付清,愿意承担违约责任滞纳金、律师诉讼费等损失。后双方又于2019年7月15日再次签订《欠款保证书》,被告承诺于7月31日付清欠缴租金。后被告擅自搬离,原告于2019年9月底发现房屋已空置，故收回房屋。原告认为被告中途擅自退租,根据《租赁合同》及《欠款保证书》的约定,可以主张被告支付欠付的租金,没收保证金,同时主张违约责任。故原告诉至本院，请求判如所请。被告上海莱爵特实业有限公司辩称，确认《租赁合同》已经解除，但认为解除时间为2019年6月20日。被告于2019年6月20日通知原告解除合同，对方虽未明确回复同意，但认为也是允许解除合同的。原告于2019年8月7日接收了涉案房屋，双方完成了交接，当时说好以押金抵充租金，多余部分作为对原告的补偿。关于物业费，同意支付至2019年8月7日，之后不同意支付。关于电费，同意原告的诉讼请求。关于违约金，不同意支付，且认为标准过高。关于律师费损失，不同意支付。本院经审理认定事实如下：涉案房屋的权利人为上海明峰实业有限公司。原、被告于2018年3月19日签订《租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给被告使用，租赁期限自2018年4月1日起至2024年3月31日止，年租金为1,003,750元，按季度支付,每季度支付250,937元,提前15天支付,先付后用。合同第二条第2款约定，租赁协议签订时，被告应向原告支付167,291元作为租赁保证金，租赁关系终止时，原告收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告。合同第二条第3款约定，被告除完成支付租金外，每月还需支付水费、电费、通讯费等，本园区暂无物业费，若将来园区收取物业费，由被告承担。合同第三条第6款规定，任何一方违约，将以三个月租金作为违约金赔偿给守约方。合同第三条第10款规定，非合同规定的情况，被告在租赁期间中途擅自退租的，被告应按提前退租天数的租金三倍向原告支付违约金，原告有权没收被告租赁保证金。合同第三条第15款规定，原、被告双方在合同生效期内，不得提前终止合同，否则被视为违约处理，特殊情况下须提前终止合同时，必须提前三个月通知对方共同协商解决。该合同另对其他事项作出了约定。被告于2019年6月26日向原告出具《欠款保证书》，载明：“本次光华路XXX号XXX栋房租为250,937元，由于公司资金周转困难，我司需延期半个月支付房租，我司承诺于2019年7月15日前付清。若到期未付清余款，我司愿承担违约责任，以及这期间产生的滞纳金、律师诉讼费等损失，并且房东有权停水停电，造成的损失由我司承担。特此保证”。被告于2019年7月15日向原告出具《欠款保证书》，载明：“本次光华路XXX号XXX栋房租为250,937元，由于公司资金周转困难，我司还需延期半个月支付房租，我司承诺于2019年7月31日前付清。若到期未付清余款，我司愿承担违约责任，以及这期间产生的滞纳金、律师诉讼费等损失，并且房东有权停水停电，造成的损失由我司承担。特此保证”。另查明，上海企福物业管理有限公司于2020年3月27日向原告开具发票一份，其中载明服务名称为物业管理费，金额为22,447.15元，备注为2019.8.1-12.31。国网上海市电力公司开具电费账单两份，其中2019年7月电费金额为3,068.78元，力率调整扣除11.82元，其中2019年8月电费金额为1,576.03元，力率调整扣除16.71元。原告和上海市申松律师事务所于2020年5月13日签订《聘请律师合同》，约定原告因和被告租赁合同纠纷一案，聘请上海市申松律师事务所的律师出庭代理，计件服务报酬为20,000元。该合同另对其他事项作出了约定。上海市申松律师事务所于2020年5月13日向原告开具发票一份，其中载明服务名称为2020年民028号代理费，金额为20,000元。又查明，2019年6月20日，被告法定代表人崔小朋向原告法定代表人骆星奇发送微信，称“……骆总，我这边问题比较大，可能撑不下去。首先是最大的客户资金出了问题，300万现在收不回来，今年过来生意也不好，一直在亏。你可以找新的租客了。我工人工资已经拖了两个月了”。骆星奇回复称：“我给你介绍的那个陈总，你联系了吗”。崔小朋回复称：“来看过了，他说太贵，我今天还约了一家来看”。2019年6月24日，上海市松江区消防救援支队向被告发出《责令立即改正通知书》，责令被告整改以下违法行为：1、存在封闭安全出口的违法行为；2、存在消防器材未保持完好有效的违法行为；3、存在消防设施设置不符合标准的违法行为；4、仓库与厂房等其他区域之间未做有效防火分隔；5、存在遮挡消火栓的违法行为；6、员工在厂房内吸烟，同时单位未落实消防安全责任制；7、存在消防器材配置不符合标准的违法行为。2019年6月26日，崔小朋将上述《责令立即改正通知书》通过微信发送至骆星奇。后骆星奇陆续通过微信告知崔小朋将安排人员进行安装，并要求被告安排人员配合。2019年8月7日，骆星奇向崔小朋陆续发送微信，告知崔小朋需清理垃圾和维修窗户。同日，骆星奇向崔小朋发送微信，包括视频和截图，反映涉案房屋基本处于空置状态。审理中，原告确认于2019年8月7日接收了涉案房屋。原告称涉案房屋已经于2020年3月30日返还上海明峰实业有限公司，在此之前涉案房屋并未另行出租。被告称涉案房屋于2019年11月左右另行出租给他人，但未提供证据。审理中，原告提供租赁合同，反映原告和上海明峰实业有限公司签有租赁合同，由原告承租涉案房屋。原告另提供授权委托书，反映上海明峰实业有限公司同意原告处理包括厂房出租在内的有关事宜。被告对上述证据均无异议。审理中，原、被告均同意在本案中一并处理租赁保证金，并确认原告实际收取租赁保证金167,291元。审理中，被告称其提出解除合同的主要原因是经营不善、无力承担租金。以上事实，有《租赁合同》、《欠款保证书》、发票、电费账单、《聘请律师合同》、《责令立即改正通知书》、微信聊天记录及当事人陈述等证据证实。本院认为，《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应属有效，双方均应恪守。被告于2019年6月20日通过微信告知原告，要求解除《租赁合同》，但原告并未明示同意解除合同，且被告的解除理由亦不符合约定解除权或法定解除权的条件，故其单方的意思表示并不发生合同解除的效力。虽然原告并未明确同意解除合同，但被告已经于2019年8月7日前搬离涉案房屋，且原告于2019年8月7日也实际接收涉案房屋，双方之间的《租赁合同》客观上已经无法继续履行，故本院确认《租赁合同》于2019年8月7日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于租金，因原、被告之间的《租赁合同》于2019年8月7日解除，且原告也于同日接收了涉案房屋，故被告应支付原告2019年7月1日至2019年8月7日期间的租金102,532.58元。至于此后的租金，虽然被告在《欠款保证书》中承诺支付三个月的租金，但在其签署《欠款保证书》时双方合同尚未解除，被告仅是依据合同中先付后用的约定承诺支付当期租金，并非认可在合同解除且不占有使用涉案房屋的情况下仍支付当期全部租金。鉴于《租赁合同》于2019年8月7日解除，且被告在此之后已经不再实际占有使用涉案房屋，故被告无需支付2019年8月7日之后的租金。关于物业费，因《租赁合同》于2019年8月7日解除，且被告在此之后已经不再实际占有使用涉案房屋，故被告仅应支付原告2019年8月1日至2019年8月7日期间的物业费1,012.97元。关于电费，被告认可原告的诉讼请求，系其自由处分民事权利和诉讼权利，且于法不悖，本院予以确认。关于违约金，被告在租期内单方提出解除合同，并提前搬离涉案房屋，导致合同最终解除，确实违反了合同约定，应承担相应的违约责任。原告主张的违约责任既包括没收租赁保证金，也包括主张违约金，考虑到双方均同意租赁保证金在本案中直接处理，为减少当事人诉累，本院将违约金和租赁保证金一并综合考量。结合双方关于违约金及违约责任的约定、原告的实际损失、租赁合同的期限、合同的实际履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院认为，在不没收租赁保证金的基础上，原告主张的违约金金额尚属合理，故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。至于租赁保证金部分，不应直接予以没收，而应抵扣上述违约金。扣除租赁保证金167,291元，被告仍应支付原告违约金83,646元。关于律师费损失，被告出具《欠款保证书》，承诺于2019年7月31日前支付原告租金，如逾期支付，则原告有权主张律师费损失。因被告并未依约支付租金，故原告根据该《欠款保证书》的约定主张律师费损失，并无不当，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条规定，判决如下：一、确认原告上海添地贸易有限公司和被告上海莱爵特实业有限公司于2018年3月19日签订的《租赁合同》于2019年8月7日解除；二、被告上海莱爵特实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海添地贸易有限公司2019年7月1日至2019年8月7日期间的租金102,532.58元；三、被告上海莱爵特实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海添地贸易有限公司2019年8月1日至2019年8月7日期间的物业费1,012.97元；四、被告上海莱爵特实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海添地贸易有限公司2019年7月至2019年8月期间的电费4,616.28元；五、被告上海莱爵特实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海添地贸易有限公司违约金83,646元；六、被告上海莱爵特实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海添地贸易有限公司律师费损失20,000元；七、驳回原告上海添地贸易有限公司的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,155元，减半收取4577.50元，由原告上海添地贸易有限公司负担2,338.94元(已付)，由被告上海莱爵特实业有限公司负担2,238.56元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨 名二〇二〇年九月十一日书记员 杨亦珺附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。