北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初4290号原告:刘念，男，1978年4月6日出生,汉族，住北京市房山区号楼****。被告:北京市房山区长阳镇人民政府，住所地北京市房山区长阳镇长营村。负责人：张博，镇长。委托诉讼代理人：郭玉，男，该单位综治办主任。委托诉讼代理人：隗有宝，北京隗有宝律师事务所律师。被告:北京天景泰房地产开发有限公司，住所地北京市房山区长阳镇稻田村南。法定代表人:梁刚，总经理。委托诉讼代理人：顾娟娟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：李韩丽，北京市盈科律师事务所实习律师。原告刘念与北京市房山区长阳镇人民政府（以下简称长阳镇政府）、被告北京天景泰房地产开发有限公司（以下简称天景泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘念，被告长阳镇政府之委托诉讼代理人隗有宝，被告天景泰公司之委托诉讼代理人顾娟娟、李韩丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘念向本院提出诉讼请求：1.判令二被告连带赔偿原告自2011年7月1日起至北京市房山区长阳镇天泰新景小区15号楼3单元601号房屋的不动产权证实际办理至原告名下之日止期间的经济损失（以178659元为基数,按每日万分之二点三为标准计算，截至2020年3月6日起诉之日暂计为130301.37元）；2.诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2005年10月17日,原告与被告长阳镇政府签订《商品房买卖合同》，约定原告购买二被告共同开发的位于北京市房山区长阳镇天泰新景小区15号楼3单元601号房屋一套，房屋总价款为178659元，房屋交付期限为2004年12月31日，同时被告长阳镇政府承诺在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由卖方提供的资料报产权登记机关备案，以便能按期办理取得房地产权属证书。合同签订后,原告与被告长阳镇政府按照合同约定各自履行了给付房款和交付房屋的义务。后因房屋产权办理事宜,被告天景泰公司于2010年11月24日出具《关于天泰新景小区办理产权下的情况答复》,答复中承诺在2011年6月底前办理完包括涉案房屋在内的房屋产权证,而被告长阳镇政府也于2010年11月25日出具了《关于加快天泰新景小区办理房产证的实施方案》，承诺成立督办协调工作小组,督办被告天景泰公司按承诺做好办理房产证的工作。但至今涉案房屋所在楼栋的权属证明仍未能办理，原告亦无法取得涉案房屋的不动产权证书,二被告在产权登记方面存在严重的违约行为,理应承担违约责任并赔偿原告经济损失。现为维护原告的合法权益,依据《合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，特诉至法院，望判如所请。长阳镇政府辩称：我认为政府不应该成为本案被告，理由如下：1.涉案的15号楼是危改项目，按照危改政策属地政府（长阳镇政府）必须是土地受让人，但是实际投资、建设的主体是天景泰公司，天景泰公司是涉案房屋的销售方，整个15号楼所在的危改项目其他房屋都已经办理了产权登记，仅涉案的15号楼因未能通过验收一直没有办理产权证，之所以没有通过验收是因为15号楼的建筑实测面积超出当时规划面积207.78平米，对于超出面积不能验收的情况，天景泰公司、长阳镇政府也考虑业主利益，正在积极办理产权证。2019年9月10日，北京市规自委及相应部门已经出具了地价水平通知单，由天景泰公司根据该文件补交土地出让金，补交之后房产证就可以办了。2.卖房的时候是天景泰公司和买房人签合同，但房屋验收合格符合办理产权登记的时候，因为土地受让主体是长阳镇政府，故由镇政府和买房人补签了一份合同，这份合同签的意义是为了办证，实际上因房屋买卖合同而产生纠纷应该是由天景泰公司承担而不是政府。3.涉案房屋所在的15号楼的业主已经有多人就逾期办证的问题提起诉讼，已有生效判决，且均未判决镇政府承担责任。天景泰公司辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.原告要求天景泰公司和长阳镇政府连带赔偿经济损失没有法律依据，天景泰公司系涉案房屋开发建设单位，即使法院最终认定应赔偿原告损失，赔偿主体也应是天景泰公司，与长阳镇政府无关。2.原告提交的《商品房买卖合同》第16条关于办证事宜有特别约定，也约定了相应的违约责任，原告应该按照合同约定主张权利，超过合同约定的诉讼请求不应被支持。3.原告既未明确其主张的经济损失是哪方面的经济损失，又未提供证据证明其主张的经济损失与被告的逾期办证行为存在因果关系，而原告主张适用《商品房买卖司法解释》第十八条中关于“损失数额难以计算”适用的前提应该是损失确实存在，如果原告不能举证证明其因被告的逾期办证遭受了经济损失，甚至连经济损失是哪方面的损失都无法明确，那么其要求被告赔偿经济损失是没有事实与法律依据的。4.即使原告能够证明其因被告的逾期办证行为遭受了经济损失，原告主张适用商品房买卖司法解释第十八条来计算经济损失也没有依据。5.即使经济损失真实存在，原告主张的2017年3月6日之前的经济损失也已经超过诉讼时效，依法不应该被支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年7月5日，案外人刘铁民代刘念（买方）与天景泰公司（卖方）与签订《商品房买卖合同》，约定：买方以一次性付款方式购买天景泰公司开发的位于北京市房山区长阳镇天泰新景小区15号楼3单元6层601号房屋一套（以下简称“涉案房屋”）；买方于2004年7月5日已交清全部房款178902元；卖方应当在2004年12月31日前交付房屋；关于产权登记的约定：卖方应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由卖方提供的资料报产权登记机关备案。如因卖方的责任，买方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如果买方退房，卖方在买方提出退房要求之日起60日内将买方已付的价款退还给买方，并按已付房价款的3%赔偿买方损失；如果买方不退房，卖方按已付房价款的X%向买方支付违约金。该合同对双方其他权利义务亦进行了约定。该合同签订后，双方按照合同约定各自履行了给付房款和交付房屋的义务。2010年11月24日，天景泰公司出具《关于天泰新景小区办理产权证的情况答复》，载明：“15、24号楼因与施工单位有纠纷，法院已受理，现等待判决，我公司将抓紧时间办理后续手续，尽快办理公产证及分户产权证……在2011年6月底前在业主有效配合下办理完产权证。”涉案房屋所在楼栋的权属证明至今未能办理，刘念亦未能取得涉案房屋的不动产权证书。另查，2005年10月17日，刘念（买方）与长阳镇政府（卖方）签订《商品房买卖合同》，就涉案房屋的买卖进行了约定，其中关于房屋价款、房屋交付、产权登记等内容与上述合同内容基本一致。对此，长阳镇政府、天景泰公司主张该合同系为办理涉案房屋的不动产权登记证书所签，涉案房屋的出售方仍系天景泰公司，并提交北京市房山区危房改造管理办公室《关于长阳镇关于天泰新景温泉小区15#住宅楼享受危改优惠政策的批复》，载明：同意长阳镇政府与原北京市房山区国土资源和房屋管理局房屋交易中心合作，由北京天景泰房地产开发有限公司投资，对天泰新景温泉小区15#住宅楼进行开发建设，享受危改政策优惠。本院认为，刘念与天景泰公司在自愿基础上签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。刘念履行了支付购房款的义务，天景泰公司亦应当及时履行房屋产权过户义务。根据查明的情况，涉案房屋所在楼栋的权属证明至今尚未达到办理条件，故天景泰公司在房屋产权登记方面存在违约，应当承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。现刘念依照上述规定要求天景泰公司赔偿因逾期办理房屋权属转移登记所遭受的经济损失，理由正当，本院予以支持。由于刘念未能举证证明存在诉讼时效中止或中断的情形，故对于天景泰公司关于诉讼时效合理的抗辩意见，本院予以采纳。鉴于此，本院根据本案实际情况依照上述法律规定依法确定天景泰公司应当向刘念赔偿经济损失的计算方式，对刘念诉讼请求的合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院不予支持。关于刘念要求长阳镇政府承担连带责任一节，根据查明的事实，与刘念建立房屋买卖合同关系的相对方应系天景泰公司，刘念要求长阳镇政府承担连带责任，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、北京天景泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向刘念赔偿经济损失（以178659元为基数，按照每日万分之二的标准，自2017年3月6日支付至北京市房山区长阳镇天泰新景小区15号楼3单元6层601号房屋的不动产权实际办理至刘念名下之日止）；二、驳回刘念的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1454元，由刘念负担1064元（已交纳）；由北京天景泰房地产开发有限公司负担390元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  万青二〇二〇年九月二十七日书记员  李淼