上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初9598号原告：尹忠静，女，1990年1月9日生，汉族，住上海青浦区朱家角镇横江村南港**。原告：王春龙，男，1988年4月18日生，汉族，住，住上海市青浦区/div>上列两原告共同委托诉讼代理人：岳双双，上海齐坦律师事务所律师。被告：上海秦嘉置业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：杨莲生，总经理。原告尹忠静、王春龙诉被告上海秦嘉置业有限公司(以下简称“秦嘉公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告尹忠静、王春龙的共同委托诉讼代理人岳双双到庭，被告秦嘉公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。原告尹忠静、王春龙向本院提起如下诉讼请求：1、判令解除尹忠静、王春龙与秦嘉公司之间签订的《房屋买卖协议》，秦嘉公司返还上海市青浦区盈港街道赵屯浦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)。2、判令秦嘉公司向尹忠静、王春龙支付违约金597,000元(以下币种均为人民币)。事实和理由：2018年1月19日，尹忠静、王春龙与秦嘉公司签订了《房屋买卖协议》，约定，尹忠静、王春龙以199万元的价格向秦嘉公司购买系争房屋，房屋面积67.26平方米，系争房屋可过户日期2019年8月30日。合同签订后，秦嘉公司向尹忠静、王春龙支付房款120万元，余款79万元至今未支付。经尹忠静、王春龙了解，秦嘉公司使用非法集资款购买系争房屋，该房屋已被上海市公安局杨浦分局采取司法强制措施。尹忠静、王春龙认为，尹忠静、王春龙与秦嘉公司之间签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规禁止性规定，应属合法有效，双方应按约履行。现以满足过户条件，但因秦嘉公司涉及刑事案件，尹忠静、王春龙无法与秦嘉公司取得联系并继续履行协议，协议目的无法实现，故尹忠静、王春龙有权解除协议，尹忠静、王春龙为维护自身合法权益，故涉诉。被告秦嘉公司未作答辩。经审理查明，2018年1月4日，系争房屋产权人登记为尹忠静，不动产登记簿备注栏注明，该房屋为动迁安置房，自2017年12月23日起三年内不得转让、抵押。尹忠静、王春龙系夫妻。2018年1月19日，尹忠静、王春龙(甲方)与秦嘉公司(乙方)签订房屋买卖定金合同，约定：一、甲方自愿出售其所有的位于上海市青浦区盈港街道赵屯浦路XXX弄XXX号XXX室房屋一套，房屋面积67.26平方米，房屋总价款199万元。二、甲、乙双方一致同意按照如下方式支付购房款：1、甲方与乙方签订书面的《上海市房地产买卖合同》、办理公证并获得公证书、转移房屋使用权后三十日内，乙方将房屋转让价款向甲方支付至房屋转让总价款的60%，即人民币1,200,000元，乙方已付的定金自动转结为房屋转让价款。3、剩余40%的房屋转让价款，即人民币790,000元，乙方应于房屋产权过户手续办理完毕之日起五个工作日内向甲方支付完毕。三、乙方同意以上述条件购买甲方上述房屋，并自愿支付甲方50,000元。四、甲乙双方一致同意，上述定金于本协议签订之日由乙方一次性支付给甲方，甲方应在收到定金时向乙方出具收条。当日，尹忠静、王春龙(甲方)与秦嘉公司(乙方)，签订了《房屋买卖协议》，约定：乙方购买甲方上海市青浦区盈港街道赵屯浦路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积67.26平方米；过户日期2019年8月30日，房屋总价款199万元；甲、乙双方协商一致同意，房屋转让价款已经包括截至本协议签订前标的房屋及无物业内已发生的所有费用，包括维修基金、有限使用权及其他支付给房地产开发商、物业管理公司或其他相关部门的全部费用；甲方向乙方转移标的房屋使用权、办理律师见证、办理相关公证并取得公证文书、办理网签、办理租赁备案等完成标的房屋交易手续及交付动迁协议、配套商品房供应单、预售合同、房屋产权证、购房发票、房屋交接书等所有标的房屋原件材料后，乙方将向甲方支付首笔房屋转让价款，即人民币1150,000元，如乙方之前已向甲方支付定金人民币50,000元的，该价款自动转结为房屋转让价款；剩余房屋转让价款790,000元，乙方应于房屋产权过户手续办理完毕之日起三个工作日内以现金或银行划账形式(若乙方指或乙方指定的第三人需以银行贷款方式支付，则以银行放款日为准)向甲方支付完毕；甲乙双方一致同意，在房屋符合过户条件后，甲方按照乙方的要求配合乙方或乙方指定的第三人申请办理转让过户手续；乙方支付购房首付款后，因乙方原因导致本协议不能履行的，乙方应向甲方支付房屋转让价款总额的30%的违约金。2018年8月8日，系争房屋因秦嘉公司涉嫌刑事犯罪被上海市公安局杨浦分局查封(沪公(杨)封通字[2018]10016号)。以上事实，有尹忠静、王春龙提供的《房屋买卖协议》、《房屋买卖定金合同》、上海市不动产登记簿，及当事人的陈述等证据为证，本院予以认定。本院认为，尹忠静、王春龙与秦嘉公司签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，应属合法有效。《房屋买卖协议》约定的过户日期为2019年8月30日，现系争房屋因秦嘉公司涉及刑事案件被查封，尹忠静、王春龙亦无法与秦嘉公司取得联系并继续履行合同，尹忠静、王春龙要求解除上述协议，本院予以准许。协议解除后，秦嘉公司应将系争房屋返还给尹忠静、王春龙。尹忠静、王春龙自述系争房屋被秦嘉公司交付给案外人居某，并表示在本案中不要求处理实际居某人的腾退房屋事宜，可以准许。秦嘉公司作为购买方，对支付房款的情况负有举证义务。秦嘉公司未提供其支付房款的相关证据，尹忠静、王春龙自认收到秦嘉公司房款120万元，本院予以采信。合同解除后，尹忠静、王春兰亦应当将该房款返还给秦嘉公司。《房屋买卖协议》约定，秦嘉公司支付购房首付款后，因秦嘉公司原因导致本协议不能履行的，应向尹忠静、王春兰支付房屋转让价款总额的30%的违约金。尹忠静、王春龙要求秦嘉公司支付违约金，符合约定。考虑到尹忠静、王春兰主张的违约金金额相较于其损失过高，本院酌情调整违约金为199,000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告尹忠静、王春龙与被告上海秦嘉置业有限公司签订的《房屋买卖协议》；二、被告上海秦嘉置业有限公司于本判决生效之日起十日内，将上海市青浦区盈港街道赵屯浦路XXX弄XXX号XXX室房屋返还给原告尹忠静、王春龙；三、原告尹忠静、王春龙于本判决生效之日起十日内，返还被告上海秦嘉置业有限公司房款120万元；四、被告上海秦嘉置业有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告尹忠静、王春龙违约金199,000元五、驳回原告尹忠静、王春龙其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为4,885元，由被告上海秦嘉置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 杨利民二〇二〇年九月九日法官助理 鲍仲钰书 记 员 周秋娟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，后者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。