安徽省黟县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1023民初76号原告：余雷，男，1977年4月17日出生，汉族，黟县人，住安徽省黟县。委托诉讼代理人：徐华勇，安徽。委托诉讼代理人：邹晨，安徽。被告：邱著清，男，1967年11月22日出生，汉族，住新疆维吾尔族自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：方正，浙江之江律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆意，浙江之江律师事务所实习律师。第三人：黟县偶得壹处客栈，住所地安徽省黟县，统一社会信用代码92341023MA2TL1T090。经营者：陈姗姗，女，1985年6月12日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。委托诉讼代理人：鲍健辉，安徽地平律师事务所律师。委托诉讼代理人：章恩思，安徽地平律师事务所实习律师。原告余雷与被告邱著清、第三人黟县偶得壹处客栈房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用简易程序于2020年4月7日公开开庭进行了审理，因案情复杂,依法适用普通程序于2020年7月15日公开开庭进行了审理。余雷的委托诉讼代理人徐华勇、邱著清的委托诉讼代理人方正、黟县偶得壹处客栈的委托诉讼代理人鲍健辉、章恩思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余雷向本院提出诉讼请求：1.邱著清支付余雷2019年8月12日至2020年8月11日的租金315000元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2020年2月29日为4337.94元，应算至款清之日止）；2.邱著清支付余雷水费、电费、电信费、物业费等共计10000元（以实际发生的金额为准）；3.邱著清支付余雷违约金700000元。事实和理由：2018年2月12日，邱著清与余雷代理人余松（余雷哥哥）签订了《房屋租赁合同》，租赁黟县宏村镇新区水墨宏村11号楼房屋。双方约定：租赁期限10年；租金300000元每年，每两年递增30000元，租金每半年支付一次；任何一方违约，需向另一方支付合同总额20%的违约金，造成损失，还应赔偿全部损失。合同签订后，邱著清支付租金至2019年8月11日，之后租金未付。现黟县宏村镇偶得壹处客栈己注销，该租赁房屋内新设黟县偶得壹处客栈，经营者为陈姗姗。余雷认为，黟县宏村镇偶得壹处客栈拖欠余雷租金，应承担违约责任，因该客栈己注销，即由经营者邱著清承担责任。余雷为维护其自身合法权益，故诉至法院。本案审理过程中，余雷增加了要求解除与黟县宏村镇偶得壹处客栈之间的《房屋租赁合同》，并要求邱著清赔偿余雷因恢复墙面、木饰面、广告牌而产生的人工费、材料费、工期租金等损失共计482500元的诉讼请求。邱著清辩称：1.邱著清已于2019年10月23日致函余松解除合同,2019年10月30日，双方的《房屋租赁合同》已解除；2.余雷主张的违约金过高，远超其实际损失；3.案涉房屋经余雷同意后转租给他人，现实际承租人不履行合同不应由邱著清承担责任。综上，应判决驳回对邱著清的全部诉讼请求。黟县偶得壹处客栈述称：第三人与本案无利害关系，不是适格主体，第三人经营场所在黟县宏村镇塔川村横段余松房内，而余雷租给邱著清的房屋是黟县宏村镇新区水墨宏村11号楼。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。余雷为支持其诉讼请求提交的身份证复印件、《房屋租赁合同》复印件、黟县宏村镇偶得壹处客栈基本信息及经营者信息、黟县偶得壹处客栈统一社会信用代码、陈姗姗公民身份证复印件、市场主体住所（经营场所）登记承诺书复印件，邱著清、黟县偶得壹处对真实性无异议，本院经审查予以确认。本案审理过程中，余雷申请撤回对黟县偶得壹处客栈的起诉，本院依法裁定予以准许。邱著清为支持其主张提交的：微信聊天记录、余雷与邱著清签订的《房屋租赁合同》复印件、邱著清与胡笑萍签订的《房屋租赁合同》复印件、解除《房屋租赁合同》通知函复印件、《房屋租赁合同》终止通知函复印件、邮递单及顺丰快递网站上下载的余松签收快递的签名，黟县偶得壹处客栈未发表质证意见。余雷对余雷与邱著清签订的《房屋租赁合同》的真实性无异议，本院经审查予以确认。余雷对微信聊天记录的真实性、关联性有异议，本院经审查认为，聊天内容中双方对房屋租赁合同的履行表达了自己的态度，但并未达成一致，该证据缺乏与本案的关联性，对该证据不予以确认。余雷对邱著清与胡笑萍签订的《房屋租赁合同》、解除《房屋租赁合同》通知函复印件的关联性有异议，本院经审查认为邱著清将案涉房屋转租他人及解除转租合同的事实缺乏与本案的关联性，对相关证据不予确认。余雷对《房屋租赁合同》终止通知函、邮递单及顺丰快递网站下载的余松签收快递签名的真实性有异议，本院经审查认为，该函经顺丰快递发出，邮寄地址为余松的通讯地址，在此情况下余松也未申请对其签名进行鉴定，此份证据具备真实性，予以确认。黟县偶得壹处客栈未提交证据。依据本院确认的证据及当事人的陈述，对争议事实认定如下：2018年2月12日，邱著清与余雷代理人余松（余雷哥哥）签订了《房屋租赁合同》，租赁黟县宏村镇新区水墨宏村11号楼房屋。双方约定：租赁期限10年；租金300000元每年，每两年递增30000元，租金每半年支付一次；任何一方违约，需向另一方支付合同总额20%的违约金，造成损失，还应赔偿全部损失。合同签订后，邱著清支付租金至2019年8月11日，之后租金未付，2019年10月23日邱著清以顺丰快递方式向余松发送《房屋租赁合同》终止通知函，该函中邱著清以长期亏损、无力经营为由，通知余松于2019年10月30日终止双方的《房屋租赁合同》。本案审理过程中，邱著清表示经营人员已经退场，房屋处于空置状态。本院于2020年5月9日组织双方交接房屋，双方查看房屋现状后，邱著清将房屋钥匙交给余松。案涉房屋未欠交水电费。本院认为，依法成立的合同受法律保护。余雷与邱著清于2018年2月12日所签《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，依法成立并生效。双方均应依约全面履行，邱著清未按期给付房租，已构成违约，应承担因此给余雷造成的损失。余雷要求邱著清支付欠付租金，并赔偿违约金的诉讼请求，符合法律规定，应予以支持。余雷要求邱著清另行赔偿损失缺乏事实依据，本院不予支持。邱著清认为双方合同已于2019年10月23日解除，案涉房屋经余雷同意后转租给他人，现实际承租人不履行合同不应由邱著清承担责任。因转租并不改变邱著清与余雷之间的房屋租赁关系及权利义务，邱著清作为承租人也不享有法定或者合同约定的解除权，其通知不能发生解除合同的效力，且邱著清发出通知后，并未与余雷协商一致，将房屋使用权交换给余雷，故租金应计算至双方交接房屋（交钥匙）之日即2020年5月9日共计230692元，即150000元（25000元*6月）+80692元（27500元*3月-330000元/365日*2日）。邱著清的相关辩论意见，不符合法律规定，不予采纳。邱著清认为余雷要求按合同约定的700000元支付违约金明显高于其实际损失。本案中，邱著清提前解除合同必然给余雷带来损失，双方在签订合同时就违约金所做约定，是双方对一方违约可能造成损失的预先判断和约定，是衡量判断损失的重要依据。邱著清主张损失过高，但并未就此提供充分证据予以证明，本院结合本案中欠付租金的时间长短、剩余租期、再行租出需准备时间、房屋状况等因素酌情调整违约金数额，确定违约金为490000元，邱著清的相关辩论意见，予以采纳。余雷认为邱著清租房后的装修行为给其造成损失，要求将房屋恢复至租赁前状态，由邱著清承担恢复原状需支付的人工费、材料费、工期租金等损失，但并未就此提供充分证据予以证明，该辩论意见不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、解除余雷与邱著清于2018年2月12日签订的《房屋租赁合同》；二、邱著清于本判决生效之日起十日内支付余雷租金230692元及违约金490000元，共计720692元；三、驳回余雷的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费14070元，由余雷负担4221元，邱著清负担9849元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审 判 长  叶强海审 判 员  李征军人民陪审员  余 忠二〇二〇年九月十三日书 记 员  吴 岚附：相关法律法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。