北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初8274号原告：北京嘉德新源置业有限公司，住所地北京市大兴区华佗路**。法定代表人：袁嘉骅，董事长。委托诉讼代理人：李思洋，北京市通商律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢源，北京市通商律师事务所律师。被告：刘孝龙，男，1988年12月3日出生，汉族，北京奇吉棵商贸有限公司职员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：郭宝年，广东高睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦锐，广东高睿律师事务所实习律师。原告北京嘉德新源置业有限公司（以下简称嘉德公司）与被告刘孝龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉德公司的委托诉讼代理人谢源，被告刘孝龙的委托诉讼代理人郭宝年、麦锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉德公司向本院提出诉讼请求：1.判决刘孝龙向嘉德公司支付欠付的2019年9月1日至2019年10月25日的租金46827.17元、物业管理费17721.29元、市场推广费2953.55元；2.判决刘孝龙向嘉德公司支付欠付的能源费用3501.71元；3.判决刘孝龙向嘉德公司支付违约金224203.10元；4.判决刘孝龙向嘉德公司支付自欠付之日起至刘孝龙实际付清拖欠合同款项之日止的逾期利息（暂计至2020年3月5日的金额为12117.06元）；5.判决刘孝龙向嘉德公司支付拖欠的POS机租用费703.9元；6.判令刘孝龙向嘉德公司支付自2019年10月26日起至2020年4月17日止房屋占用费686700元；7.判决刘孝龙向嘉德公司支付自2019年11月25日至2019年12月12日因延期办理工商登记的地址变更而产生的违约金70632元；8.判令刘孝龙向嘉德公司支付将案涉房屋恢复原状的费用33152.57元；9.判决刘孝龙向嘉德公司赔偿因本案支出的律师费10000元；10.本案诉讼费由刘孝龙承担。截止至2020年3月5日，以上共计1108512.35元。事实和理由：2018年6月27日，嘉德公司与刘孝龙签订了编号为LEAS-1808-A-2018-POS0106的《凯德MALL??天宫院房屋租赁合同》(“《租赁合同》”)，约定嘉德公司向刘孝龙出租坐落于北京市大兴区生物医药基地东配套区12号地块被称为“凯德MALL??天宫院—商场”的B1层30号房屋(“案涉房屋”)，房屋面积为109平方米。2019年6月18日，嘉德公司、刘孝龙与案外人北京奇吉棵商贸有限公司(以下简称奇吉棵公司)签订了《三方转让协议》，约定刘孝龙将其在《租赁合同》中的全部权利义务转让给奇吉棵公司。《三方转让协议》第9条约定：“乙方愿意作为丙方的保证人，为丙方履行‘本协议’及《租赁合同》及其他已签署的及将来签署的与该房屋有关的协议、备忘录等一切文件承担连带保证责任……”由于奇吉棵公司在租赁期间存在欠缴租金、物业管理费等相关费用的情况，已严重违反合同约定，嘉德公司于2019年10月10日向奇吉棵公司发出《关于租赁合同解除事宜的函件》，表示《租赁合同》于2019年10月25日起解除，要求奇吉棵公司承担相应的违约责任，包括但不限于支付拖欠的租金、物业管理费、市场推广费、水电费和违约金、滞纳金，并要求奇吉棵公司在2019年10月25日将案涉房屋恢复原状。奇吉棵公司已收到了《关于租赁合同解除事宜的函件》。然而，截至本案起诉之日，奇吉棵公司或刘孝龙均未履行合同义务，应承担相应违约责任。2019年12月12日，奇吉棵公司已注销。根据《三方转让协议》中的约定，嘉德公司有权向刘孝龙主张奇吉棵公司在《租赁合同》下欠付的全部款项。一、嘉德公司有权要求刘孝龙支付欠付的租金、物业管理费、市场推广费、POS机租用费及能源费用。《租赁合同》第3.3条约定：“乙方应按本合同21.1.1条约定的保底租金的标准向甲方预付每个月的租金(但该预付租金并不代表每个月的实际结算租金)。乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前(以日期在先者为准)，向甲方预付该房屋第一个月的租金；其后各月预付的租金，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。”《租赁合同》第21.1条约定，刘孝龙转让后的义务人为奇吉棵公司，刘孝龙承担连带保证责任，因本案中嘉德公司仅向刘孝龙主张权利，以下均仅提及被告)每月向嘉德公司支付的租金以保底租金和提成租金较高者为准。《租赁合同》第21.1.1条约定第一个租金计收年度的不含税月保底租金为23781.82元。自2019年4月1日起，案涉租金适用的增值税税率调整为9%，刘孝龙每月应向嘉德公司交纳的含税月租金为25922.18元。刘孝龙自2019年7月起欠付租金，至2019年10月25日合同解除为止，刘孝龙欠付租金的金额为98671.54元。根据《租赁合同》第4.2.2条约定：“乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前(以日期在先者为准)向甲方或管理公司预付该房屋第一个月的物业管理费；其后各月预付的物业管理费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方或管理费付清。”《租赁合同》第21.3条约定：“甲方目前对该房屋的含税物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月人民币90.00元核算，即该房屋的每月含税物业管理费为人民币9810.00元。”刘孝龙自2019年7月起欠付物业管理费，至2019年10月25日合同解除为止，刘孝龙欠付物业管理费的金额为37341.29元。根据《租赁合同》第4.2.3条约定：“乙方应于租赁期内向甲方或管理公司支付该房屋的市场推广费。市场推广费是指甲方用于整个商场开展市场推广和公关活动的费用。乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前(以日期在先者为准)，向甲方或管理公司支付该房屋第一个月的市场推广费；其后各月预付的市场推广费，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方或管理公司付清。甲方应根据市场经营需要，以其认为合适的方式不时开展商场宣传推广，以增加商场客流，促进商场租户整体的销售。”《租赁合同》第21.9条约定：“甲方目前对该房屋的含税市场推广费暂按租用面积每平方米人民币15.00元计算，即该房屋每月的含税市场推广费为人民币1635.00元。”刘孝龙自2019年7月起欠付市场推广费，至2019年10月25日合同解除为止，刘孝龙欠付市场推广费6223.55元。《租赁合同》第21.8条约定：“收银方式为租用甲方POS机的，则POS机的租用费自实际租用之日起计算，每个月租用费为人民币400.00元/台。”刘孝龙自2019年7月起欠付嘉德公司的POS机租用费，至2019年10月25日合同解除为止，被告欠付POS机租用费1483.22元。《租赁合同》第4.3条约定：“租赁期和装修期内有关该房屋的水费、电费、煤气费、天然气费、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用和本合同附件所列设施和设备的开通和/或使用的费用均应由乙方承担。”刘孝龙欠付嘉德公司的能源费用，共计3501.71元。二、嘉德公司有权要求刘孝龙支付因欠付合同款项而产生的违约金。《租赁合同》第12.2条约定：“甲、乙双方同意，乙方(注：指本案被告)有下列情形之一的，甲方(注：指本案原告)可书面通知乙方解除本合同。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额：……12.2.4逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的；12.2.5按照本合同规定的时限，超过十日以上未进场装修或未正常营业的……”据此，刘孝龙应向嘉德公司支付因欠付合同款项而产生的违约金，共计224203.10元。三、嘉德公司有权要求刘孝龙支付逾期利息。《租赁合同》第10.2条约定：“乙方逾期支付租金和/或本合同第四条约定的各项费用(包括未补足租赁保证金不足部分)的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。”其中，《租赁合同》第四条约定的各项费用包括租赁保证金、物业管理费、市场推广费及其他费用即能源费用，刘孝龙延期支付租金、物业管理费、市场推广费及其他费用，每逾期一日，应按照逾期款项的0.1%向嘉德公司支付逾期利息。刘孝龙自欠付上述款项之日起，暂计至2020年3月5日，逾期利息共计29492.8元。四、嘉德公司有权要求刘孝龙支付房屋占用费。《租赁合同》第21.5条约定：“乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向甲方交还该房屋。乙方逾期不交还房屋的，甲方除按照合同13.2条约定执行外，甲方还有权要求乙方按每日每平方米人民币36.00元的标准支付逾期期间的房屋占用费，同时，乙方还应承担该房屋在占用期间所发生的一切其他费用，如造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。”自嘉德公司发函至今，刘孝龙仍未向嘉德公司支付拖欠的款项，亦未主动将案涉房屋恢复原状交还给嘉德公司，其应当承担《租赁合同》解除至实际交还房屋之日止的房屋占用费，该费用暂计至2020年3月5日的金额为517968元。五、嘉德公司有权要求刘孝龙支付房屋恢复原状费用。《租赁合同》第13.1条约定：“乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。乙方应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品(下称“不可移动的物品”)拆除，以使房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除；经甲方同意保留房屋现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和/或赔偿。”《租赁协议》解除后，刘孝龙未将案涉房屋恢复原状后交还给嘉德公司，嘉德公司将案涉房屋自行恢复原状花费31963.08元，按照《租赁合同》约定，上述费用应由刘孝龙承担。六、嘉德公司有权要求刘孝龙支付因延期办理工商登记的地址变更而产生的违约金。《租赁合同》第21.12条约定：“乙方应当于本合同租赁期满或本合同解除、撤销或确认无效后的三十日内办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续。否则，每逾期一天，应向甲方支付相当于每平方米人民币36.00元的违约金。”被告与奇吉棵公司之间的《租赁合同》于2019年10月25日起解除，奇吉棵公司应当于2019年11月25日前完成以该房屋为注册地址的工商注销手续，但奇吉棵公司直至2019年12月12日才完成工商注销。因此，刘孝龙应当向嘉德公司支付自2019年11月25日至2019年12月12日因延期办理工商登记的地址变更而产生的违约金70632元。鉴于刘孝龙的上述违约行为，嘉德公司特此提起本案诉讼，恳请贵院支持嘉德公司的全部诉讼请求，以维护嘉德公司的合法权益。刘孝龙辩称，第一，刘孝龙从2019年6月开始多次与嘉德公司沟通协商，如实反映商场整体客流状况和经营困难，希望通过申请减租继续合作共克时艰，但嘉德公司均从未本着公平态度予以重视和考量承租人实际情况，并且始终未给予明确、有效的解决方案，仅是强硬要求案涉租赁合同的继续履行。迫于持续的严重亏损，经过多次函告后承租人已于2019年9月29日撤场完毕；并于2019年10月12日再次函告重申了当年10月1日起已由嘉德公司收回案涉房屋的事实。第二，由于承租人已于2019年9月29日撤场完毕，其后再也没有实际占有和租用案涉商铺，其已被嘉德公司完全控制且排他地管理使用。在当年10月份，经嘉德公司工作人员与刘孝龙联系要求返回补充清理现场，由此刘孝龙才能够在嘉德公司亲自开门并与之办理相关施工手续后进场清理。由此可见，经刘孝龙于2019年9月29日撤场完毕后，确系嘉德公司实际控制占有了案涉商铺，系其无视承租人的一再函告，强行断水断电并关门封锁，并且刘孝龙仍积极与其沟通，但系因嘉德公司的原因致使刘孝龙无法进场并且使得双方交接事项受阻。其后，在嘉德公司亲自开门并办理相关施工手续后，刘孝龙也已实际清理了现场，对此嘉德公司是明知且认可的。据此，应视为双方已经对案涉商铺完成交接。第三，针对嘉德公司第一项“支付欠付的2019年7月1日起至2019年10月25日的租金98671.54元、物业管理费37341.29元及市场推广费6223.55元”的诉讼请求，刘孝龙认为其诉请数额没有事实依据。刘孝龙已足额缴纳至2019年8月的租金、物业管理费和市场推广费，并已于2019年9月29日撤场完毕，终止经营活动，其后再也没有实际占有和租用案涉商铺，其已被嘉德公司完全控制且排他地管理使用；并且刘孝龙已依约缴纳相应的租赁保证金、公共事业保证金，该等费用嘉德公司未予返还，嘉德公司主张的相关剩余租金费用，完全可以通过其扣留的保证金得到弥补，故请求贵院在查清相关事实基础上予以调整。第四，针对嘉德公司第二项“支付欠付的能源费用共计3501.71元”的诉讼请求，其并未提供相关证据证明承租人欠付的具体数额与明细，刘孝龙对该等金额不予认可。刘孝龙已于2019年9月29日撤场完毕，终止经营活动，其后再也没有实际占有和租用案涉商铺，其已被嘉德公司完全控制且排他地管理使用。承租人于撤场后发生的能源费用，实为嘉德公司已恢复对案涉商铺的占有后所产生，不应由承租人实际承担。嘉德公司所主张相关能源费用，应当提供合法有效的能源使用数据或费用清单作为请款依据，请求贵院在查清相关事实基础上确定实际发生费用金额第五，针对嘉德公司第五项“支付拖欠的POS机租用费1483.22元”的诉讼请求，刘孝龙认为其诉请数额没有事实依据。刘孝龙已足额缴纳至2019年8月的POS机租金，并已于2019年9月29日撤场完毕；并且承租人已依约缴纳相应的POS机押金2000元，该费用嘉德公司未予返还。请求贵院在查清相关事实基础上予以调整。嘉德公司未予返还的POS机押金用于抵扣诉请欠付数额后，其仍应返还剩余款项给予承租人第六，针对嘉德公司第三项“支付违约金224203.10元”的诉讼请求，案涉租赁合同属于格式合同，其违约金计算标准显著畸高畸重，明显显失公平；而且嘉德公司已经收取刘孝龙履约缴纳的租赁保证金119355元以及共用事业保证金8720元等相关费用且未予返还，嘉德公司并未因租赁合同的解除而遭受任何实际损失且其亦未提交证据证明损失的存在，故恳请贵院根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，在嘉德公司实际损失的30%以下金额进行调整相应违约金数额。第七，针对嘉德公司第四项“支付自欠付之日起至被告实际付清拖欠合同款项之日止的逾期利息（暂计至2020年3月5日的金额为29492.8元）”的诉讼请求，其实质是重复计算违约金，加大了承租人的责任，贵院不应予以支持该项诉请，恳请贵院根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，充分考虑嘉德公司未予返还全部相关保证金的事实，在嘉德公司实际损失的30%以下金额进行调整本案所涉相关违约金数额。第八，针对嘉德公司第六项“支付自2019年10月26日起至案涉房屋实际恢复原状止的房屋占用费（暂计至2020年3月5日止的金额为517968元）”的诉讼请求，刘孝龙已于2019年9月29日撤场完毕，刘孝龙在撤场后再也没有实际占有和租用案涉商铺，其已被嘉德公司完全控制且排他地管理使用。之后当年的10月份经双方沟通后，刘孝龙得以进场清理现场并得到嘉德公司确认，应当认定双方已经对案涉商铺完成交接。2020年新冠疫情爆发至今，各地均无法正常开业，特别是商场等公共场所，现嘉德公司竟然诉请要求支付至2020年所谓“实际恢复原状止”的房屋占用费，不符合依据合同条款的规定，且计算标准显著畸重畸高，其无事实与法律依据，恳请贵院依法查清相关事实，不予支持并明确驳回嘉德公司该项诉讼请求。第九，针对嘉德公司第七项“支付自2019年11月25日至2019年12月12日因延期办理工商登记的地址变更而产生的违约金70632元”的诉讼请求，其计算标准显著畸重畸高，加大了刘孝龙的责任，嘉德公司并未因租赁合同的解除或地址变更事宜而遭受任何实际损失且其亦未提交证据证明损失的存在，贵院不应予以支持该项诉请，恳请贵院根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，充分考虑嘉德公司未予返还全部相关保证金且未遭受任何损失的事实，驳回该项诉讼请求。第十，针对嘉德公司第八项“支付案涉房屋恢复原状的费用31963.08元”的诉讼请求，鉴于刘孝龙已于2018年8月交纳租赁保证金119355元，但该等费用嘉德公司未予返还。据此，关于嘉德公司恢复案涉房屋原状所发生的实际损失，理应从嘉德公司仍实际占有且未予返还的租赁保证金中扣取。并且，嘉德公司并未提交证据证明恢复原状所实际发生的费用，刘孝龙将不予认可其诉请金额。恳请贵院在查清案件事实基础上，依法驳回嘉德公司该项诉讼请求。第十一，针对嘉德公司第九项“赔偿因本案支出的律师费10000元”的诉讼请求，鉴于嘉德公司主张的相应违约金和扣留的保证金已经足够弥补其实际损失，故该项诉请不应得到贵院支持；而且嘉德公司并未提交证据证明实际发生的律师费用，刘孝龙将不予认可其诉请金额。本院经审理认定的事实如下：2018年6月27日，嘉德公司与刘孝龙签订了编号为LEAS-1808-A-2018-POS0106的《凯德MALL·天宫院房屋租赁合同》(“《租赁合同》”)，约定嘉德公司向刘孝龙出租坐落于北京市大兴区生物医药基地东配套区12号地块被称为“凯德MALL(天宫院”B1层30号的房屋，房屋面积为109平方米。租赁自甲方同意的装修期届满次日起3年的时间，即2018年11月30日至2021年11月29日。甲方同意给予乙方自该房屋之日起2个月的装修期，即2018年9月30日至2018年11月29日。双方约定该房屋的交付日为2018年9月30日。《租赁合同》第3.3条约定，乙方应按本合同21.1.1条约定的保底租金的标准向甲方预付每个月的租金(但该预付租金并不代表每个月的实际结算租金)。乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前(以日期在先者为准)，向甲方预付该房屋第一个月的租金；其后各月预付的租金，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。《租赁合同》第4.2.2条约定，乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前(以日期在先者为准)向甲方或管理公司预付该房屋第一个月的物业管理费；其后各月预付的物业管理费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方或管理公司付清。《租赁合同》第4.2.3条约定，乙方应于租赁期内向甲方或管理公司支付该房屋的市场推广费。市场推广费是指甲方用于整个商场开展市场推广和公关活动的费用。乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前(以日期在先者为准)，向甲方或管理公司支付该房屋第一个月的市场推广费；其后各月预付的市场推广费，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方或管理公司付清……《租赁合同》第4.3条约定，租赁期和装修期内有关该房屋的水费、电费、煤气费、天然气费、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用和本合同附件所列设施和设备的开通和/或使用的费用(本款各项费用合称“能源费用”)均应由乙方承担。《租赁合同》第10.1条约定，乙方擅自退租的，甲方有权选择要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔或者解除合同并按本合同12.2条处理。《租赁合同》第10.2条约定，乙方逾期支付租金和/或本合同第四条约定的各项费用(包括未补足租赁保证金不足部分)的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。其中，《租赁合同》第四条约定的各项费用包括租赁保证金、物业管理费、市场推广费、能源费用等。《租赁合同》第12.2条约定，甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额：12.2.4逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的；12.2.5按照本合同规定的时限，超过十日以上未进场装修或未正常营业的。《租赁合同》第13.1条约定，乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。乙方应将其添置的可移动物品在届满日满或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品(下称“不可移动的物品”)拆除，以使该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用。《租赁合同》第21.1.1.1条第一款约定，第一个租金计收年度的含税月保底租金额为每平米人民币240元。含税月保底租金为人民币26160元，由不含税租金额23781.82元,加上增值税税额人民币2378.18元构成。《租赁合同》第21.2条约定，乙方应于本合同签订之前或房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方支付房屋租赁保证金人民币119355元。《租赁合同》第21.3条约定，甲方目前对该房屋的含税物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月人民币90元核算，即该房屋的每月含税物业管理费为人民币9810元，由不含税物业管理费9254.72元,加上增值税税额555.28元构成。本合同签订时物业管理费的适用增值税税率为6.00%。《租赁合同》第21.5条约定，乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向甲方交还该房屋。乙方逾期不交还房屋的，甲方除按照合同13.2条约定执行外，甲方还有权要求乙方按每日每平方米人民币36元的标准支付逾期期间的房屋占用费，同时，乙方还应承担该房屋在占用期间内所发生的一切其他费用，如造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。《租赁合同》第21.8条约定，若收银方式为租用甲方POS机的，则POS机的租用费自实际租用之日起计算，每个月租用费为人民币400.00元/台，保证金为人民币2000元/台。《租赁合同》第21.9条约定，甲方目前对该房屋的含税市场推广费暂按租用面积每平方米每月人民币15元计算，即该房屋每月的含税市场推广费为人民币1635元，由不含税市场推广费1542.45元加上增值税税额92.55元构成。本合同签订时市场推广费的使用增值税税率为6%。《租赁合同》第21.10条约定，乙方应于交付日或之前向甲方和/或管理公司支付装修押金。装修押金的金额为37605元。装修押金于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还（扣除相应费用后的剩余部分，如有）。《租赁合同》第21.12条约定，乙方应当于本合同租赁期满或本合同解除、撤销或确认无效后三十日内办妥以该房屋为注册地址或营业地址的等营业证照注销或变更手续。否则，每逾期一日，应向甲方支付相当于梅平方米36元的违约金。《租赁合同》第21.13条约定，乙方应于交付日或之前甲方和/或管理公司支付公共事业保证金8720元。2019年6月18日，嘉德公司（甲方）、刘孝龙（乙方）与奇吉棵公司签订了《三方转让协议》，约定甲方同意乙方将其在《租赁合同》中的全部权利义务转让丙方，即自2019年4月1日起丙方作为《租赁合同》的承租人，承担租赁合同项下的所有义务并享有权利，而乙方则不再承担租赁合同项下的任何义务，亦不享有任何权利。该协议第9条约定：“乙方愿意作为丙方的保证人，为丙方履行‘本协议’及《租赁合同》及其他已签署的及将来签署的与该房屋有关的协议、备忘录等一切文件承担连带保证责任……”。2019年12月12日，奇吉棵公司已注销。刘孝龙于2018年8月10日向嘉德公司支付了房屋租赁保证金119355元、公共事业保证金8720元、律师费1309元，共计129384元。2018年12月16日，嘉德公司出具公共事业保证金、租赁保证金收据。刘孝龙于2018年8月30日向嘉德公司支付装修保证金37605元、管理费2725元，垃圾清运费1090元，共计41420元。刘孝龙于2018年12月14日向嘉德公司支付POS机押金及首约租金2400元。当日，嘉德公司出具POS机押金收据。嘉德公司尚未退还房屋租赁保证金119355元、公共事业保证金8720元、装修保证金37605元、POS机押金2000元。2019年6月11日，因商场客流量不大，销售不理想，亏损严重，刘孝龙与嘉德公司经理赵乙沟通申请减租事宜，并通过微信发送向嘉德公司提交了《降租申请函》；奇吉棵公司于2019年8月26日向嘉德公司发出《关于MGGM-木果果木品牌商铺申请函》，函告表示若未能协商达成租金调整事宜，将于2019年9月30日前向嘉德公司提出撤柜申请计划；2019年8月30日，嘉德公司向奇吉棵公司发出《对于贵司》，载明：1、请贵司严格按照《租赁合同》约定，继续履行合同义务；2、若贵司无法满足上述通知，则我司有权行使《租赁合同》约定的解除合同的权利并要求贵司承担六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和金额的违约金，并要求贵司对我司全部损失予以赔偿；2019年9月25日，奇吉棵公司再次向嘉德公司邮寄《对于贵司的回函》，再次告知将向贵司提出9月30日前撤柜申请计划。嘉德公司于2019年9月27日前台签收；2019年9月29日，奇吉棵公司用微信及邮件的方式向嘉德公司发送《关于MGGM-木果果木品牌B1层30号商铺撤场及租赁合同终止履行的告知函》，告知如下事项：1、我方本商铺已于2019年9月29日撤场完毕，贵司也已经断开商铺电源；2、请贵司在9月30日当天18:00前在本商铺内办理交铺手续，如贵司未能派员到场交接的，视为我方已经交回商铺，贵司有权另行出租给第三人或贵司自行处置利用；3、我方不再向贵司支付从2019年10月1日开始的租金、物业管理费、市场推广费、能源费用及其他费用，终止履行《凯德MALL天宫院房屋租赁合同》及相关文件；4、我方已经开始办理了奇吉棵公司注销手续，不再在该商铺开展经营过工作。2019年10月6日，嘉德公司前台签收；2019年10月12日，刘孝龙再次向嘉德公司发出《关于MGGM-木果果木品牌B1层30号商铺撤场及租赁合同终止履行的再次告知函》，告知嘉德公司“因我方已经将上述商铺交还贵司，且已经函告及微信等方式通知贵司，贵司也已经对该商铺作断电处理，同意收回该商铺。因此，在10月1日后，贵司可以自行处置该商铺，我方不再向贵司支付从2019年10月1日开始的租金、物业管理费、市场推广费、能源费用及其他费用，终止履行《凯德MALL天宫院房屋租赁合同》及相关文件”。2019年10月17日，嘉德公司向刘孝龙邮寄送达《关于租赁合同解除事宜的函件》，载明：1、贵司与我司之间的租赁合同于发函之日起7日后即2019年10月25日解除；2、贵司应承担因解除合同而产生的一切后果，包括但不限于：a）贵司已支付的所有租金、租赁保证金和其他费用均不予退还；b）于2019年10月25日前支付拖欠的租金、物业管理费、市场推广费、公共事业费等费用共计80076.32元；c）于2019年10月25日前支付六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金，共计226541.01元；3、贵司自行清理租赁铺位，于解约之日即2019年10月25日10:00前将贵司承租的该房屋交还我司。贵司向我司交还房屋前，贵司应自负费用对该房屋进行打扫和清理，办理房屋内一切设备设施、拆除装修并将房屋恢复原状交付我司。若逾期未拆除，我司有权自行拆除，并要求贵司承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除，且贵司应当向我司支付房屋占用费并承担因占用房屋给我司造成的一切损失赔偿责任。……刘孝龙于2019年10月19日收到该解除函。嘉德公司未返还各项保证金。2019年11月12日，嘉德公司与北京亿达亚安建筑工程有限公司签订《小型装饰装修工程施工合同》，约定工程名称为：天宫院第四批围挡搭建工程，工程地点为大兴区华佗路2号，工程内容为撤租租户恢复毛坯前的围挡画面搭建，报价邀请函中，关于涉案房屋（B1-30MGGM）租区恢复毛坯的报价为29323.93元，搭建围挡费用报价为3332.11元。另查，嘉德公司认可奇吉棵公司交付租金、市场推广费、POS机租赁费至2019年8月31日。奇吉棵公司交付能源费用至2019年7月1日。租金为每月25922.18元，物业费为每月9810元，市场推广费为每月1635元，POS机租赁费每月389.66元。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。嘉德公司与刘孝龙之间签订的房屋租赁合同，以及嘉德公司、刘孝龙与奇吉棵公司签订的《三方转让协议》均系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。嘉德公司和奇吉棵公司、刘孝龙均应按照合同该约定履行各自的义务。奇吉棵公司于2019年12月12日注销，刘孝龙作为保证人，应该对奇吉棵公司所应承担的权利义务承担连带保证责任。奇吉棵公司因其公司经营不善，于2019年9月29日撤店，因经营不善并不符合法定解除和约定解除合同条件，故其公司向嘉德公司提出解除合同并不能产生合同解除的效力。奇吉棵公司于2019年9月29日撤店，系其违反合同约定，存在违约行为。2019年10月10日，嘉德公司向方程公司提出解除合同，故该租赁合同已经解除。承租人应当按照约定的期限支付租金。奇吉棵公司未支付2019年9月1日之后的租金、市场推广费、物业管理费、POS机租赁费，因奇吉棵公司于2019年9月29日撤店，故刘孝龙应支付2019年9月1日至2019年9月29日期间的租金、市场推广费、物业管理费、POS机租赁费，经核算为37756.84元。对超出部分，本院不予支持。关于能源费。合同中约定能源费由奇吉棵公司承担，奇吉棵公司支付能源费至2019年7月1日，考虑奇吉棵公司于2019年9月29日撤店，故刘孝龙应支付嘉德公司2019年7月2日至2019年9月29日期间的能源费，经核算为3501.71元。故对嘉德公司要求刘孝龙支付能源费3501.71元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《租赁合同》第12.2条约定，甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。12.2.4逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的。现刘孝龙逾期交纳租金及其他费用，存在违约行为，嘉德公司有权依据合同约定不予退还各项保证及并要求方程公司另行支付六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。刘孝龙主张合同中约定的违约金过高，本院依法予以酌减。鉴于嘉德公司尚未退还刘孝龙支付的房屋租赁保证金119355元、公共事业保证金8720元、装修保证金37605元、POS机押金2000元，上述足以弥补奇吉棵公司违约造成嘉德公司的实际损失，同时兼具了违约金的补偿性和惩罚性，且刘孝龙同意将以上费用作为违约金，故奇吉棵公司向嘉德公司支付的房屋租赁保证金、公共事业保证金、POS机保证金、装修押金无需退还，对于嘉德公司再行要求刘孝龙支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于逾期支付各项费用的逾期利息。按照合同约定，乙方逾期支付各项费用，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。因方程公司未按合同约定按期支付租金、物业管理费、市场推广费等费用，故对于嘉德公司提出的欠付款项的逾期利息的诉讼请求，本院予以支持。因嘉德公司主张的违约金标准过高，故本院依法酌情予以调整。关于房屋占用费问题。奇吉棵公司于2019年9月29日撤店，2019年9月29日之后奇吉棵公司并未实际占有涉案房屋，故对嘉德公司要求奇吉棵公司支付2019年10月26日起至2020年4月17日的房租占用费的诉讼请求，本院不予支持。关于恢复原状费用。《租赁合同》第13.1条约定，乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。乙方应将其添置的可移动物品在届满日满或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品(下称“不可移动的物品”)拆除，以使该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用。因奇吉棵公司撤店后并未对涉案房屋恢复原状，根据合同约定，嘉德公司恢复原状的费用应由奇吉棵公司承担，故对该笔费用本院予以支持。但考虑到嘉德公司尚未退还奇吉棵公司支付的各项保证金，恢复原状费用应从各项保证金中予以扣除，各项保证金足以弥补恢复原状的损失。故刘孝龙无需另行支付恢复原状费用。关于律师费。嘉德公司要求刘孝龙支付因诉讼产生的律师费，无法律依据，本院不予支持。关于延期办理工商登记地址变更的违约金。合同中约定逾期办理营业证照注销或变更手续，每逾期一日，应向甲方支付相当于每平方米36元的违约金。嘉德公司主张奇吉棵公司逾期18日注销营业执照，但其公司未举证证明给其公司造成实际损失。刘孝龙主张约定的违约金标准过高，故本院依法酌情支持延期办理工商登记地址变更的违约金10000元。对超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、刘孝龙于本判决生效之日起十日内支付北京嘉德新源置业有限公司2019年9月1日至2019年9月29日期间的租金、市场推广费、物业管理费、POS机租赁费，经核算为37756.84元；二、刘孝龙于本判决生效之日起十日内支付北京嘉德新源置业有限公司2019年7月2日至2019年9月29日期间的能源费3501.71元；三、刘孝龙于本判决生效之日起十日内支付北京嘉德新源置业有限公司欠付2019年9月1日至2019年9月29日期间的租金、市场推广费、物业管理费、POS机租赁费的逾期利息（以37756.84元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年9月1日起至实际给付之日止），欠付2019年7月2日至2019年9月29日期间能源费的逾期利息（以3501.71元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年9月30日起至实际给付之日止）；四、刘孝龙于本判决生效之日起十日内支付北京嘉德新源置业有限公司延期办理工商登记地址变更的违约金10000元；五、驳回北京嘉德新源置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7388元，由北京嘉德新源置业有限公司负担5984元（已交纳），由刘孝龙负担1404元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李玮唯二〇二〇年九月三十日书记员  宋爱芹