山东省青岛市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）鲁02行初393号原告李峰孝，男，1973年10月30日出生，汉族，住青岛市市**。委托代理人张心升，北京正山律师事务所律师。委托代理人韩宇，北京正山律师事务所律师。被告青岛市市北区人民政府，住所地青岛市市**延吉路**。法定代表人张永国，区长。出庭负责人杜福跃，该区政府党组成员。委托代理人傅正瑛，青岛市市北区房屋征收安置管理中心工作人员。委托代理人陈美虹，山东博论律师事务所律师。被告青岛市人民政府，，住所地青岛市市**香港中路**法定代表人孟凡利，市长。委托代理人叶文，青岛市人民政府行政复议委员会办公室工作人员。委托代理人韩文超，青岛市人民政府行政复议委员会办公室工作人员。原告李峰孝不服被告青岛市市北区人民政府（以下简称“市北区政府”）作出的青北补决字〔2020〕19号房屋征收补偿决定、被告青岛市人民政府（以下简称“青岛市政府”）作出的青政复决字〔2020〕101号行政复议决定，依法向本院提起行政诉讼。本院立案受理后，依法向被告送达了起诉状副本、应诉通知书及举证通知书。本院依法组成合议庭，于2020年8月17日在第十五审判庭公开开庭审理了本案。原告李峰孝及其委托代理人张心升、韩宇，被告市北区政府的出庭负责人党组成员杜福跃及委托代理人陈美虹、傅正瑛，被告青岛市政府的委托代理人叶文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李峰孝诉称，其房屋位于青岛市××香里村××号，现市北区郑州路两侧改造项目征收原告的房屋并进行项目建设，因原告并未见到相关房屋征收拆迁的合法手续，故并未与任何部门达成征收安置补偿协议。2020年2月12日，被告市北区政府向原告送达其就涉案房屋作出的青北补决字〔2020〕19号《房屋征收补偿决定书》，原告认为该房屋征收补偿决定严重违法、错误，依法应予撤销，遂于2020年2月28日向被告青岛市政府提出行政复议申请，被告青岛市政府于次日收到该申请。2020年5月11日，原告收到被告青岛市政府作出的青政复决字〔2020〕101号《行政复议决定书》，该复议决定维持了市北区政府所作上述青北补决字〔2020〕19号《房屋征收补偿决定书》的行政行为。原告认为，复议机关维持被复议的房屋征收补偿决定事实不清，适用法律错误。为此，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条、第十五条、《国有土地上的房屋征收与补偿条例》第十四条及相关司法解释之规定，原告依法提起本案行政诉讼，请求：1、撤销被告市北区政府作出的青北补决字〔2020〕19号房屋征收补偿决定；2、撤销被告青岛市政府作出的青政复决字〔2020〕101号行政复议决定；3、本案的诉讼费用由被告承担。庭审时，原告李峰孝向本院提交如下证据：1、青房地权市字第**房地产权证，证明原告拥有54.01㎡的合法建筑及土地共用使用权面积87.56㎡。2、房屋征收补偿决定书，证明被告市北区政府作出涉案房屋征收决定。3、行政复议决定书，证明被告青岛市政府作出涉案行政复议决定。4、庭审后补充提交的（2020）鲁行终918号行政判决书及青北补决字〔2020〕104号《房屋征收补偿决定书》、卫生许可证，证明涉案房屋有院落应予补偿，且涉案房屋内有经营。被告市北区政府答辩称，一、被告作出的被诉房屋征收补偿决定程序合法。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，经被告研究决定启动市北区郑州路两侧改造项目的房屋征收与补偿工作。2018年8月18日，被告作出青北政发〔2018〕25号《市北区郑州路两侧改造项目房屋征收决定》（以下简称25号《征收决定》），同日发布征收公告及补偿方案、奖励办法。在规定的签约期限内，经多次协商，未能与原告签订征收补偿协议。为尽快推进改造项目，被告依法作出青北补决字〔2020〕19号《房屋征收补偿决定书》并依法送达。二、被告作出的被诉房屋征收补偿决定认定事实清楚。1、被征收房屋位于市北区香里村××号，房屋产权登记证书载明的建筑面积为54.01㎡。根据《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第十八条规定，被征收房屋的建筑面积、用途以房屋产权证载明的建筑面积为准，被告以此作为补偿依据符合法律规定。根据《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条计算的应补偿面积为：1、不足25㎡的按照25㎡计算；2、增加10㎡的改善面积；3、被征收房屋面积与住房改善面积之和不足45㎡的，按照45㎡补偿，差额部分按照征收区域新建商品住房市场价格的百分之五十支付房款；4、补偿房屋的公摊面积（公摊面积比例23%）单独计入应补偿面积。即，上述1+2+3=应补偿面积为64.01㎡；64.01㎡×0.23=14.72㎡；合计64.01㎡+14.72㎡=78.73㎡，货币补偿金为54.01×24265+10×24265+14.72×24265=1911383.45元。2、《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告日。第十四条规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。从以上规定可以看出，对于房屋的评估价格的基准日时点为房屋征收决定公告之日，房屋的评估价值要结合被征收房屋的建筑结构、区位、用途等，且评估报告是由专业机构作出的，具有专业性，原告未在法定期限内向评估机构申请复核，被告以此价格作为补偿依据符合法律规定。综上，被告作出的被诉青北补决字〔2020〕19号房屋征收补偿决定程序合法，事实清楚，适用法律正确，请法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。被告市北区政府在法定举证期限内向本院提交如下证据：1、房屋征收决定、房屋征收公告、房屋征收补偿方案及奖励办法，证明2018年8月18日，被告决定对市北区郑州路两侧改造项目实施征收，并予以公告，同时发布补偿方案、奖励办法。2、《关于选定市北区郑州路两侧改造项目征收评估机构的公告》《关于选择郑州路两侧改造项目房地产价格评估机构的公告》《郑州路两侧改造项目投票选择评估机构现场见证》《关于选定郑州路两侧改造项目房地产价格评估机构的通知》，证明评估机构选定程序合法。3、房地产权证、营业执照、税务事项通知书，证明被征收房屋的产权及使用情况。4、分户评估表、送达回证、房地产估价机构备案证书、评估人员资质证书，证明评估结果由专业机构作出，被征收房屋征收分户评估表依法送达。5、提请区政府作出补偿决定的申请，证明房屋征收部门提请被告作出房屋征收补偿决定。6、青北补决字〔2020〕19号《房屋征收补偿决定书》、送达回证、公示照片，证明被告依法向原告送达涉案房屋征收补偿决定书，并在现场公示。7、身份证明、光盘，证明见证人身份情况及送达文书的现场录像。8、青棚改办函〔2017〕33号《关于宜昌路31号地块项目安置房屋回购价格的复函》、青棚改办函〔2017〕34号《关于海岸路36号项目安置房屋回购价格的复函》，证明青岛市棚户区改造工作领导小组办公室根据专家小组及评估机构出具的估价报告，确定宜昌路31号地块和海岸路36号项目安置房屋的价格。9、公示照片一组，证明被告履行了房屋征收决定、公告、征收补偿方案、评估机构选定程序、评估结果等相关公示义务。被告青岛市政府答辩称，其作出的青政复决字〔2020〕101号行政复议决定认定事实清楚，证据充分，适用依据正确，程序合法。原告不服市北区政府作出的青北补决字〔2020〕19号房屋征收补偿决定，于2020年3月3日向被告提出行政复议申请。被告于2020年3月6日作出补正行政复议申请通知，原告在2020年3月13日补正后，被告依法受理了原告的行政复议申请，并于同日通知市北区政府提出答复并提交相应材料。2020年3月27日，市北区政府作出行政复议答复书，并向被告提交相应证据、依据。2020年5月11日，被告依法作出青政复决字〔2020〕101号行政复议决定。上述法律文书均依法送达各方当事人。经审查被告认为，房屋征收部门通知被征收居民投票选定评估机构，后根据票数多少选定10家评估机构承担涉案征收项目的评估工作。房屋评估机构在征收范围内向被征收人公示初步评估结果并将评估结果依法向原告送达，符合相关规定。原告与房屋征收部门在征收公告确定的签订房屋征收补偿协议的期限内未达成补偿协议，市北区政府按照补偿方案依法作出涉案征收补偿决定的行政行为符合规定。原告所称市北区政府作出的涉案房屋征收决定和补偿方案存在违法情形，涉及市北区政府作出的其他行政行为，因原告系对房屋征收补偿决定不服提出行政复议，故原告所称事项不属于本案的审查范围。综上，原告的诉讼请求于法无据，请法院依法予以驳回。被告青岛市政府在法定举证期限内向本院提交如下证据：1、行政复议决定书，证明被告在法定期限内作出复议决定。2、行政复议申请书，证明原告提出行政复议申请。3、补正行政复议申请通知书，证明被告通知原告需补正复议材料。4、提出行政复议答复通知书，证明被告依法通知市北区政府提出书面答复。5、行政复议答复意见书，证明市北区政府在法定期限内提出答复意见。6、送达回证，证明被告将相关法律文书依法送达当事人。经庭审质证，原告对被告市北区政府证据的质证意见为：对证据1的真实性予以认可，但对合法性不予认可，房屋征收决定不符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划及城乡规划、专项规划，房屋征收补偿方案未经论证、发布征求意见稿、征求意见及修改方案的程序。对证据2的真实性、合法性及证明目的均不予认可，原告未见到任何公告，也未参加过房屋评估机构的选择；公告张贴的位置仅为一面墙壁，并非原告所在社区公示栏，不符合公示的相关规定；评估机构的选择程序严重违法，投票结果不能体现被征收人的意思表示。对证据3无异议。对证据4的三性及证明目的均不予认可，房屋征收部门并未公布分户的初步评估结果，也未安排房地产估价师进行现场说明解释；房屋征收部门未依法向原告送达分户评估报告，明显违法；涉案分户评估表不符合评估报告的格式要求，并非评估报告。对证据5的合法性不予认可，房屋征收部门在提请被告市北区政府作出涉案房屋征收补偿决定前，并未与原告就补偿方式、补偿金额、支付期限、用于产权调换的房屋具体位置、面积等信息进行协商，程序违法。对证据6的三性及证明目的均不予认可，涉案房屋征收补偿决定对安置房屋的评估时点与征收时点明显不一致；对原告的院落并未进行依法补偿，对原告涉案被征收房屋的补偿价格明显低于市场价格。对证据7中的光盘内容不予认可。对证据8的合法性不予认可，评估时点与征收时点不一致。对证据9真实性及合法性均不予认可，原告未见公示照片的原件及原始载体，且该照片并未根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》标明照片的制作方法、时间及制作人等信息。原告对被告青岛市政府证据2、3、4、6均无异议；对证据1真实性、合法性均不予认可；对证据5的真实性、合法性均不予认可，被告市北区政府在作出涉案房屋征收补偿决定前未与原告协商，程序违法，且对原告的房屋补偿价格明显过低，对土地的补偿价格又不足房屋补偿的10%，另外评估机构的选定程序违法。被告市北区政府、青岛市政府对原告证据2-3没有异议；对证据1、4的真实性均无异议，但认为根据《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第十八条的规定，房屋建筑面积、用途以证载为准，从原告提交的材料可以看出涉案被征收房屋用途是住宅，虽然用于经营，但市北区政府已根据青政发〔2013〕16号文件的相关规定一次性发放了停产停业损失补偿金。经审查，本院对当事人提交的上述证据认证如下：原告及被告市北区政府、青岛市政府提交的所有证据均内容客观，形式合法，且与本案待证事实相关联，本院均予以采信。经审理查明，1、原告李峰孝在青岛市××香里村××号拥有合法房屋一处，房地产权证号为青房地权市字第**，证载房屋建筑面积54.01㎡，建成年代1976年1月1日，土地共用使用权面积87.56㎡。2018年6月4日，案外人任常红在市北区郑州路××号注册成立了个体工商户“市北区雅凡发艺店”，青岛市地方税务局市北分局于2018年6月8日给该个体工商户下发了《税务事项通知书》。庭审时，原、被告双方均认可该郑州路××号即为原告涉案房屋，而任常红系租赁该涉案房屋的承租人。根据原告庭审后向本院补充提交的青北卫公字〔2015〕第L30589号卫生许可证等材料可知，案外人任常红在郑州路××号曾注册登记“市北区凯凯发艺店”，卫生许可有效期“2011年12月30日至2015年12月29日”。2、2018年8月18日，被告市北区政府作出25号《征收决定》，决定：自2018年8月18日正式启动市北区郑州路两侧改造项目房屋征收与补偿工作；房屋征收部门为青岛市市北区房屋征收安置管理办公室；房屋征收组织落实单位为青岛市市北区人民政府洛阳街道办事处；房屋征收范围为闫家山村1-780号、801-1139号；香里村1-511号、郑州路29号30-255户；郑州支路22号1-108户；郑州支路2号范围内的合法房屋。同日，被告市北区政府在征收区域内及社区居委会发布《关于对郑州路两侧改造项目实施房屋征收的公告》，将《市北区郑州路两侧改造项目房屋征收补偿方案》（以下简称《方案》）作为附件一并公告，同时告知被征收人签订房屋征收补偿协议的时限为2018年10月4日至2018年11月2日。原告李峰孝的涉案房屋在上述房屋征收范围内。3、2018年8月18日，房屋征收部门在被征收区域现场发布了《关于选定市北区郑州路两侧改造项目征收评估机构的公告》，告知被征收人可在2018年8月18日至2018年9月1日期间从青岛市城乡建设委员会定期公布的房屋征收评估机构名录中自主协商选定10家房地产评估机构承担该项目房屋征收房地产市场价格评估工作，并将协商选定结果通过所在辖区街道办事处认定后提交房屋征收部门。因被征收人在上述规定期限内未能协商选定评估机构，房屋征收部门于2018年9月2日在被征收区域内发布了《关于选择郑州路两侧改造项目房地产价格评估机构的公告》，告知被征收人现从青岛市城乡建设委员会已公布的房屋征收评估机构名录中按照1:3的比例推荐评估候选机构，由洛阳街道办事处组织被征收人投票选定。2018年9月6日，郑州路两侧改造项目投票选择评估机构工作在洛阳街道办事处、居民监督委员会的监督、见证下进行。经票决，房屋征收部门于2018年9月7日在被征收区域内发布了《关于选定郑州路两侧改造项目房地产价格评估机构的通知》，最终确定博文房地产评估造价集团有限公司青岛分公司等10家评估公司承担郑州路两侧改造项目房屋征收评估工作。4、2019年4月1日，评估机构博文房地产评估造价集团有限公司青岛分公司就原告涉案房屋出具了房屋征收分户评估表及房屋征收装修补偿分户表，该两表载明权利人“李峰孝”，房屋坐落“香里村××号”，房屋用途“住宅”，楼层“1层”，朝向“南”，房屋建筑面积“54.01㎡”，评估时点“2018年8月18日”，房屋评估单价“24265元/㎡”，室内装修补偿单价“260元/㎡”，并在备注栏中告知“被征收人或房屋征收部门对评估报告有异议的，应当自收到评估报告之日起十日内，向房地产价格评估机构书面申请复核。因无法入户，且未取得房产权属原件，本次暂按外围勘察情况并结合摸底资料评估。”2019年6月29日，被告市北区政府将该二份评估表向原告送达，送达地点为“香里征收办公室”，原告拒绝签字，有见证人在现场予以见证。在上述告知期限内，原告未就涉案评估表提出复核申请。5、青岛市棚户区改造工作领导小组办公室于2017年7月20日向被告市北区政府出具的青棚改办函〔2017〕33号《关于宜昌路31号地块项目安置房屋回购价格的复函》，确认该地块项目安置房回购均价为16600元/㎡。该领导小组办公室于同日出具的青棚改办函〔2017〕34号《关于海岸路36号项目安置房屋回购价格的复函》，确认该地块项目安置房回购均价为15700元/㎡。6、在房屋征收公告确定的签约期限内，因原告与房屋征收部门就涉案房屋的征收补偿问题未能达成一致意见，房屋征收部门提请被告市北区政府作出补偿决定。2020年1月2日，被告市北区政府作出青北补决字〔2020〕19号《房屋征收补偿决定书》，决定：一、房屋征收部门应按照《方案》对被征收人实行异地房屋补偿或货币补偿。被征收人应在本补偿决定书送达之日起十五日内向房屋征收部门提出异地房屋补偿或货币补偿的书面意见。逾期不提交书面意见，视为选择异地房屋补偿（宜昌路项目）。二、被征收人选择异地房屋补偿的，房屋征收部门提供位于：1、宜昌路31号项目新建高层住宅房屋（房屋建筑面积区间段：76.6—95.94㎡，房屋均价16600元/㎡）；2、海岸路36号项目新建高层住宅房屋（房屋建筑面积区间段：66.51—78.7㎡，房屋均价15700元/㎡）。被征收人搬家腾房后，按照《方案》规定的安置定位方式可在上述项目公示的剩余安置房源中进行选择。逾期不选择，房屋征收部门提供位于市北区××路××楼××单元1601户，房屋建筑面积95.9㎡（最终以规划部门审批为准），房屋均价16600元/㎡（最终以不动产登记中心备案价格为准）。房屋征收部门将产权调换房屋价值与被征收房屋价值的差额按照《方案》等规定进行结算。同时，根据《方案》规定，被征收人实行自行临时过渡。选择宜昌路31号项目补偿的，自被征收人腾房之日计算至2021年6月；选择海岸路36号项目补偿的，自被征收人腾房之日计算至2021年6月。按照54.01㎡计算临时过渡补助费，以30元/月/㎡的标准发放，逾期按照60元/月/㎡的标准计发。房屋征收部门支付被征收人搬迁补助费人民币1200元、装修补偿费人民币14042.60元，产权调换房屋的产权归被征收人所有。三、被征收人选择货币补偿的，根据《方案》规定，被征收人实行自行临时过渡，过渡期限为10个月，房屋征收部门支付被征收人货币补偿数额为：1、货币补偿金人民币：1910383.45元；2、货币补偿奖励费人民币：95519.17元；3、搬迁补助费人民币：1200元；4、临时过渡补助费人民币：16203元；5、装修补偿费人民币：14042.60元；6、停产停业损失补偿金人民币：64812元；上述合计为人民币:2102160.22元。四、被征收人应当自收到本补偿决定书之日起十五日内，腾空所住用房屋并将房屋所有权证一并交由房屋征收部门，由不动产登记机关依法注销房屋所有权证。上述房屋征收补偿决定书还载明，涉案房屋内装饰装修价值为人民币260元/㎡，最终以房地产价格评估机构对涉案房屋装饰装修价值入户评估出具的报告为准；对于涉案房屋集中安装供暖、燃气设施的具体补偿，由原告提供集中安装的相关证明，经评估公司据实评估后进行补偿。同时告知了原告不服该补偿决定书的权利救济期限及途径。2020年2月12日，被告市北区政府将上述房屋征收补偿决定书送达至涉案房屋处，因未见到原告本人，被告电话告知原告并将该房屋征收补偿决定书张贴于门，有见证人在现场见证。同日，被告市北区政府将该房屋征收补偿决定书在征收区域内予以公示。7、原告不服被告市北区政府作出的青北补决字〔2020〕19号房屋征收补偿决定，于2020年2月28日向被告青岛市政府提出行政复议申请，要求撤销市北区政府所作该房屋征收补偿决定的行政行为。被告青岛市政府于次日签收该行政复议申请，后经初步审查，于2020年3月6日作出青政复办补字〔2020〕8号《补正行政复议申请通知书》。根据补正要求，原告补正了相应材料。被告青岛市政府收到补偿材料后依法受理了原告的行政复议申请，并于2020年3月18日通知市北区政府提出行政复议答复意见，提交相关证据、依据等。2020年3月27日，市北区政府作出书面答复意见并提交相应材料。2020年5月11日，被告青岛市政府作出青政复决字〔2020〕101号《行政复议决定书》，维持市北区政府作出青北补决字〔2020〕19号《房屋征收补偿决定书》的行政行为，并依法将该行政复议决定书向原告邮寄送达。原告不服，提起本案行政诉讼。另查明，案外人李浩不服被告市北区政府于2018年8月18日作出的涉案25号《征收决定》，于2019年2月11日向本院提起行政诉讼。经审理，本院于2019年9月9日作出（2019）鲁02行初51号行政判决，驳回李浩的诉讼请求。李浩不服，提起上诉。经审理，山东省高级人民法院于2019年11月29日作出（2019）鲁行终2057号行政判决，驳回李浩的上诉，维持原判。本案原告李峰孝不服涉案25号《征收决定》，亦向本院提起行政诉讼。经审理，本院于2020年2月10日作出（2019）鲁02行初46号行政裁定，以该案要求撤销的25号《征收决定》这一行政行为的合法性已被本院所作（2019）鲁02行初51号及山东省高级人民法院所作（2019）鲁行终2057号生效行政判决所羁束为由，裁定驳回李峰孝的起诉。李峰孝不服，提起上诉。山东省高级人民法院于2020年6月18日作出（2020）鲁行终690号行政裁定，驳回李峰孝的上诉，维持原裁定。再查明，原告涉案房屋（建筑面积54.01㎡）位于香里村××号，案外人郭亮在该处亦拥有合法房屋一处（房房地产权证号为青房地权市字第**，载建筑面积25.99㎡）。结合二人的房地产权证可知，原告与郭亮二人的上述两处房屋共用一宗土地使用权，土地共用使用权面积为87.56㎡。山东省高级人民法院于2020年6月30日作出的（2020）鲁行终918号行政判决书认定，郭亮对香里村××号院落的使用具有合法来源，但市北区政府提供的评估范围及结果并未体现该院落所占土地使用价值，而这部分土地使用价值中含有郭亮应当获得的征收补偿利益，理应包含在补偿范围之内。因此，市北区政府应当就遗漏土地部分的合法补偿利益另行补偿给郭亮。据此，被告市北区政府于2020年8月5日以本案原告李峰孝及案外人郭亮为共同被征收人作出青北补决字〔2020〕104号房屋征收补偿决定书，认定土地使用权价值补偿单价人民币1920元/㎡，剩余土地面积7.56㎡（87.56㎡-54.01㎡-25.99㎡），最终决定：一、房屋征收部门支付被征收人李峰孝、郭亮土地使用权价值补偿人民币14515.2元；二、被征收人李峰孝、郭亮应共同向房屋征收部门提出书面的土地使用权价值补偿分配意见，并持分配意见共同领取上述补偿款项。随后，被告市**政府将该补偿决定书依法送达当事人。本院认为：一、关于涉案25号《征收决定》及《方案》可否作为本案证据直接予以使用的问题。根据案外人李浩就涉案25号《征收决定》启动的行政诉讼案裁判结果看，生效（2019）鲁02行初51号及（2019）鲁行终2057号行政判决书已经明确认定，《方案》的制定程序及内容均符合相关规定，涉案25号《征收决定》认定事实清楚，适用法律法规正确，程序合法，李浩提出的撤销该行政行为的诉求不成立。因此，涉案25号《征收决定》及《方案》的合法性已经生效判决予以确认，本案原告李峰孝庭审时仍坚持认为其不合法的主张明显不能成立，上述行政文书均可直接作为本案证据予以使用。二、关于被诉房屋征收补偿决定是否合法，本院主要从以下方面进行分析。1、关于涉案评估报告是否合法的问题。庭审时，原告主张其并未参与涉案房屋征收评估机构的选择，也未见到相关公告，故评估机构的选择及其所作评估报告均违法。对此，本院认为，首先，从房屋征收评估机构的选择程序上分析。《国有土地上房屋征收评估办法》第四条第一款规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票选定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。《山东省国有土地上房屋征收补偿房地产价格评估机构选定办法》第六至十条规定，房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当将拟征收项目的名称、范围、房地产价格评估机构选定方式等相关事项在征收范围内予以公告，并告知被征收人可在15日内协商选定房地产价格评估机构，同时可由被征收房屋所在地街道、居委会予以组织。被征收人在公告协商期内协商不成的，房屋征收部门可组织采取逐户征询或者集中投票的方式，按照多数决定的原则选定房地产价格评估机构，参与投票的被征收人占被征收人总人数比例过小的，房屋征收部门可以通过抽签、摇号等形式在公布的房地产价格评估机构名单中随机选定房地产价格评估机构，采取集中投票、抽签或者摇号等方式时，房屋征收部门应当邀请被征收人、街道办事处、社区居委会代表等进行现场监督，房地产价格评估机构选定后，房屋征收部门应当将其名单在征收范围内予以公告。《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第四十四条规定，市房屋征收部门应当向社会公布房地产价格评估机构的名录，供当事人选择。房地产价格评估机构由被征收人、公有房屋承租人协商选定；在征收补偿方案规定的期限内未能协商一致的，由房屋征收部门组织被征收人、公有房屋承租人以投票、抽签等方式选定。房屋征收部门应当将选定的房地产价格评估机构在征收范围内公告。本案中，因涉案征收项目的被征收人在公告规定期限内未能协商选定评估机构，房屋征收部门于2018年9月2日在征收区域内发布公告，通知被征收人房屋征收部门已从青岛市城乡建设委员会公布的房屋征收评估机构名录中推荐候选名单，现由被征收人投票选定，截止到投票时间未投票的，视为弃权，同时由洛阳街道办事处、居民监督委员会监督、见证。后经票决，于2018年9月7日最终确定10家评估公司承担郑州路两侧改造项目房屋征收评估工作，并在被征收区域内予以公告。因此，涉案房屋征收评估机构的选择符合上述规定，程序合法，原告庭审时主张评估机构的协商通知、选定公告等均未见到不能成立。其次，从涉案房屋评估报告的内容是否全面、被征收房屋评估价格与安置房回购价格是否匹配上分析。《国有土地上房屋征收评估办法》第十条第一款规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。第十四条规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值、机器设备、物资等搬迁费用以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。第十六条第一款规定，房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值……。第十七条规定，分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体该评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。第二十条第一款规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第四十五条第一款、第四十六条第三款规定，房屋征收评估一般采用市场比较法，参照邻近、同类房地产销售价格，结合被征收房屋的朝向、楼层等状况进行。房屋征收部门应当在征收范围内公示评估结果。征收当事人对评估结果有异议的，按照有关规定执行。《方案》第十三条“征收住宅房屋其他补助”第三项中载明，对于装修补偿费、燃气、供暖设施的补偿标准达不成一致意见的，可由选定的房屋征收评估机构予以评估确定，对评估结果有异议的，亦可按照上述程序申请复核等。本案中，结合原告涉案房屋的状况，参照临近、同类房地产的市场交易价格，并按照被征收房屋所在地的新建房屋市场销售价格进行综合分析、评估，最终作出涉案房屋的分户评估表，程序正当，评估价格合理。另外，因无法进入原告涉案房屋内，导致评估机构博文房地产评估造价集团有限公司青岛分公司无法对涉案房屋进行室内现场勘察，故涉案评估报告载明“因无法入户，且未取得房产权属原件，本次暂按外围勘察情况并结合摸底资料评估”，被诉房屋征收补偿决定书亦载明涉案房屋内装饰装修价值最终以房地产价格评估机构对涉案房屋装饰装修价值入户评估出具的报告为准；对于涉案房屋集中安装供暖、燃气设施的具体补偿，由原告提供集中安装的相关证明，经评估公司据实评估后进行补偿。因此，能够保障原告涉案房屋装修装饰价值及供暖、燃气设施的合法补偿。在被告市北区政府将涉案评估表送达给原告后，原告未在规定期限内申请复核。鉴于此，本院确认涉案评估报告程序合法，评估价格并无不当。庭审中，原告主张涉案分户评估表不符合相关规范，不属于评估报告；另外涉案房屋征收决定于2018年作出，而回购价格的复函却是2017年，评估时点与征收时点不一致，严重违法，且涉案房屋的评估价格明显低于市场价格。本院认为，根据前述规定可知，房屋征收评估机构向房屋征收部门提供评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告，而就单个被征收人来说，影响其征收补偿权益的是其被征收房屋的分户评估报告，故房屋征收部门将有关原告涉案房屋补偿权益的分户评估报告转交给原告并无不当，且该评估表亦包含了原告涉案房屋的结构、用途、产权性质、建成年代、朝向、楼层、建筑面积等基本信息和评估价格，因此原告所提涉案评估表不符合评估规范、不属于评估报告范畴的主张不能成立。至于涉案回购价格的复函的确于2017年作出，且相应的评估均价皆是依据2017年的拟建成房地产估价报告作出的，并在原评估均价基础上下浮约10%后作为回购均价，结合2017年至2018年青岛市房地产市场价格走势看，以2018年8月18日作为评估时点进行评估，无论是被征收房屋价值还是用于产权调换房屋价值均要高于2017年的评估值。鉴于此，虽然《国有土地上房屋征收评估办法》第十条第二款规定“用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致”，但本着有利于选择房屋安置方式的被征收人原则，被告以2018年8月18日为评估时点评估出被征收房屋的货币补偿价值，然后按照2017年复函确定的安置房屋回购单价计算出用于产权调换房屋的安置面积，对于选择房屋安置方式的被征收人明显有利，本院依法予以确认。2、关于原告庭审时主张被告市北区政府未对原告院落进行公平合理的补偿问题。本院认为，根据现已查明的案件事实，被告市北区政府已根据生效（2020）鲁行终918号行政判决书的认定，于2020年8月5日以本案原告李峰孝、案外人郭亮共同为被征收人，作出青北补决字〔2020〕104号房屋征收补偿决定书，针对涉案房地产权证记载的共用土地使用权面积扣除原告李峰孝及案外人郭亮涉案合法房产占地面积以外的剩余土地面积7.56㎡，按照1920元/㎡的标准作出补偿，决定支付李峰孝、郭亮土地使用权价值补偿人民币14515.2元，并由二人共同持分配意见领取该补偿款项。因此，被告市北区政府已就涉案香里村××号剩余土地面积作出补偿，至于是否公平合理不是本案的审查范围，本院不予评判。3、关于原告庭审时主张因对涉案25号《征收决定》、《方案》、评估机构的选择、评估报告的合法性等前提问题持有异议，故对被诉房屋征收补偿决定中涉及的货币补偿金等相关补偿标准及补偿数额均认为不合法的问题。庭审时，原告并未就货币补偿金提出明确具体的异议，只表示评估价格不合理，补偿价格偏低。对此，本院认为，根据《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款、第二十三条、第二十四条及《方案》关于“住宅房屋应补偿面积的确定”、“货币补偿方式”及“异地房屋补偿方式”的规定，并结合涉案房屋的建筑面积及评估单价，被告市北区政府向原告支付货币补偿金1910383.45元并无不当。《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定，征收住宅房屋实行异地房屋补偿的，房屋征收部门应当提供与按照本条例第二十三条规定方法计算的货币补偿金价款相当的房屋供被征收人选择。存在差价的，双方应当结算差价款。因涉案市北区郑州路两侧改造项目确定的房屋补偿方式为异地安置补偿，故原告如选择房屋安置，还可以在规定期限内按照涉案补偿方案的规定在宜昌路31号项目（房屋均价16600元/㎡）或海岸路36号项目（房屋均价15700元/㎡）两处剩余安置房源予以选择，房屋征收部门将产权调换房屋价值与涉案被征收房屋价值的差额按照《方案》等规定进行结算。因此，被告市北区政府在作出被诉房屋征收补偿决定时，向原告提供可供选择的安置房源，能够保障其选择房屋安置补偿的合法权益。庭审时，原告明确对货币补偿金奖励费、搬迁补助费、临时过渡补助费不持异议。经审查，本院认为，上述补偿项目的计算标准均符合青政发〔2013〕16号《关于贯彻实施的通知》第四条第二项“本市市区的房屋搬迁补助费和临时过渡补助费标准”及涉案《方案》确定的货币补偿奖励费标准，补偿数额准确，本院依法予以确认。另外，原告庭审时亦未就装修补偿费提出明确具体的异议，只表示评估价格过低。经审查本院认为，涉案房屋的装修评估表送达原告后，其并未在规定期限内提出复核申请，亦未在本案中提供相关证据推翻该评估结果的合法有效性，故原告该主张不成立。4、关于原告庭审时主张被告市北区政府对涉案房屋的停产停业损失补偿金过低的问题。本院认为，青政发〔2013〕16号《青岛市人民政府关于贯彻实施的通知》第四条第三项规定，被征收房屋同时符合下列条件的，房屋征收部门应当给予停产停业损失补偿：（1）房屋权属证书记载的房屋用途为商业、办公、工业等非住宅用途，或经区政府按规定程序认定为非住宅用途的；（2）具有合法的营业执照、税务登记证并在近3年内有纳税记录的；（3）房屋权属证书、营业执照、税务登记证注明的营业地址相一致。对住宅房屋用于商业经营或其他非住宅用途的，具备上述第（2）、（3）款条件的，房屋征收部门应当按照实际经营面积和本通知规定的标准，一次性发放12个月的停产停业损失补偿金。其中对商场类建筑（大型百货商场、超市等）、商铺类建筑（门面房、商铺等）、旅馆类建筑、餐饮类建筑、娱乐类建筑等选择货币补偿的，按照被征收房屋建筑面积100元/月/㎡的标准发放。涉案《方案》除有上述相同规定外，其第十四条还规定，对住宅房屋用于商业经营或服务业用房，且坐落于沿街底层，取得营业执照或税务登记证一年以上并有纳税记录，同时房屋所有权证书、营业执照或税务登记证注明的营业地点一致的，被征收人可选择参照非住宅房屋相关规定进行货币补偿。本案中，根据被告市北区政府提交的营业执照及税务事项通知书，涉案被征收房屋内自2018年6月4日办理了个体工商户登记，用于开办理发店，且取得了税务主管部门下发的税费事项认定通知，虽然庭后原告补充提交的卫生许可证显示卫生许可的有效期限为“2011年12月30日至2015年12月29日”，但上述材料均不足以证明涉案房屋符合上述选择参照非住宅房屋相关规定进行货币补偿的要件，故被告市北区政府按照商铺类建筑（门面房、商铺等）性质及涉案房屋建筑面积54.01㎡，并根据100元/月/㎡的标准，一次性向原告计发12个月的停产停业损失补偿金共计人民币64812元，并无不当。因此，原告主张涉案被征收房屋的停产停业损失补偿金过低没有依据。5、因原告与房屋征收部门在涉案补偿方案确定的签约期限内未达成一致意见，被告市北区政府根据房屋征收部门的申请及补偿方案确定的标准并依据相关条例的规定，作出被诉青北补决字〔2019〕19号房屋征收补偿决定，并向原告送达该补偿决定书，同时在涉案房屋征收区域内进行公示，符合《青岛市国有土地上房屋征收补偿与条例》第三十六条的规定，程序合法。三、关于被诉行政复议决定是否合法的问题。庭审中，原告明确表示对被告青岛市政府的行政复议程序没有异议。经审查，本院确认被告青岛市政府所作行政复议决定程序合法，内容适当，结果正确。综上，被告市北区政府作出的青北补决字〔2020〕19号《房屋征收补偿决定书》、被告青岛市政府作出的青政复决字〔2020〕101号《行政复议决定书》均认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，本院予以支持。原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十九条的规定，判决如下：驳回原告李峰孝的诉讼请求。案件受理费人民币50元，由原告李峰孝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审判长  徐奎浩审判员  李玉兰审判员  刘力铭二〇二〇年九月七日法官助理杨竣童书记员王崧书记员李丹