安徽省凤阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1126民初3093号 原告：中国农业银行股份有限公司凤阳县支行，住所地安徽省凤阳县府城镇东华路**，统一社会信用代码91341126152880035N。 负责人:胡爱民,该行行长。 委托诉讼代理人：安吉民，该行员工。 委托诉讼代理人：陈国春，该行员工。 被告：张何峰，男，1991年1月8日出生，汉族，初中文化，工人，住安徽省凤阳县。 被告：凤阳凤仪置业有限责任公司，，住所地安徽省凤阳县板桥镇硅工业园统一社会信用代码9134112659144661XJ。 法定代表人：乔之祥，该公司董事长。 原告中国农业银行股份有限公司凤阳县支行（以下简称凤阳农行）与被告张何峰、凤阳凤仪置业有限责任公司（以下简称凤仪置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月21日公开开庭进行了审理。原告凤阳农行的委托诉讼代理人陈国春、被告张何峰到庭参加诉讼，被告凤仪置业公司经本院合法送达开庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审判。本案现已审理终结。 凤阳农行向本院提出诉讼请求：1、确认凤阳农行与张何峰签订的《中国农业银行股份有限公司安徽省分行个人购房担保借款合同》（以下简称借款合同）生效；2、判令张何峰立即归还借款本金165910.52元及利息，从2019年9月3日起利息按年利率6.8355%续算至本息还清，对应付未付利息按月计收复利。3、确认凤阳农行对安徽省凤阳县板桥镇“凤仪花园”9幢1单元601室不动产享有预登记抵押权；4、判令凤仪置业公司对张何峰借款本金及利息承担连带清偿责任。事实与理由：张何峰于2017年5月2日从凤阳农行借款18万元,用于购买住房,并与凤阳农行签订借款合同，约定借款年利率执行4.557%,逾期年利率执行6.8355%；借款期限240个月,实行等额本息还款法,还款周期为1个月,还款日为每月的2日。张何峰从2019年9月份开始拖欠,累计8期未按合同约定还款。根据借款合同约定,凤阳农行决定提前收回已发放借款计165910.52元，对张何峰应付未付利息计收复利和罚息。凤仪置业公司为张何峰借款提供担保,应承担连带清偿责任。借款合同还约定,以张何峰拥有所有权的安徽省凤阳县板桥镇“凤仪花园”9幢1单元601室不动产为抵押物,为张何峰借款提供担保,并依法办理了预抵押登记,登记证号170002170。 张何峰承认凤阳农行的全部诉讼请求。 凤仪置业公司未提出答辩意见，也未提交证据。 经审理查明：2017年4月20日，凤仪置业公司（甲方、卖方）与张何峰（乙方、买方）签订《商品房预售合同》（凤阳县房产管理局合同备案号为171041）一份，约定：乙方向甲方购买凤仪花园9幢1单元601室，建筑面积109.24平方米，每平方米建筑面积单价2380元，总房价26万元；付款方式为分期付款，贷款方式为商业贷款；乙方于2017年4月17日与甲方签约，并付首付房款8万元，于2017年7月17日前应支付房款18万元。 2017年4月26日，张何峰（借款人、抵押人）与凤阳农行（贷款人、抵押权人）、凤仪置业公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》一份，约定：借款金额18万元，借款用途为购买房产；借款人购房合同编号171041,购买的房产位于安微省滁州市凤阳县；借款期限240个月,实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款利率采用基准利率方式的:执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下（上／下）浮7%后确定。本合同的还款方式为等额本息还款方式,还款周期为壹个月,还款日为每期末月的借款发放日对应日。借款人未按双方约定期限归还借款本金的,贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息,直至本息清偿为止。逾期期间，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。借款期内产生的应付未付利息,在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利,自借款到期之日起,按逾期借款利率计算复利;逾期借款的应付未付利息,按逾期借款利率计算复利。发生下列情形之一的,贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放借款,有权提前行使担保权,有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施,并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿：（2）借款人未按约定按期足额偿还借款。借款担保为阶段性保证＋抵押,由阶段性保证人凤仪置业公司按约定提供保证担保,由在本合同签章的抵押人按约定提供抵押担保。抵押物为房屋，，地址安徽省滁州市凤阳县板桥镇&ldquo凤仪花园”9幢1单元601室。抵押人应协助配合贷款人按约定办妥抵押（预告）登记。阶性保证人自借款发放之日起,至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后贰年，为借款人的债务承担连带保证责任。 2017年5月2日，凤阳农行发放18万元贷款，约定执行利率为4.557%。 2017年5月22日，凤阳县不动产交易所《凤阳县不动产登记中心预告备案表》记载：抵押方张何峰，建筑面积109.24㎡，售价金额26万元，预抵押登记号170002170，抵押权方凤阳农行，抵押金额18万元，借贷起止日期20170426-20370426，备注住宅。因张何峰自2019年9月开始拖欠贷款，凤阳农行起诉来院，要求判如所请。 另查明，张何峰于2020年8月22日偿还凤阳农行借款本金3301元、利息5211.6元，合计8512.6元。至2020年8月25日，张何峰应偿还借款本金162148.15元，利息1306.25元及约定的复利。 上述事实，有凤阳农行提交的《中国农业银行股份有限公司安徽省分行个人购房担保借款合同》、《商品房预售合同》、借款凭证、账户还款明细、《凤阳县不动产登记中心预告备案表》及张何峰偿还贷款的情况说明等证据予以证实。 本院认为：凤仪置业公司与张何峰签订的《商品房预售合同》及张何峰与凤阳农行、凤仪置业公司签订的《中国农业银行股份有限公司安徽省分行个人购房担保借款合同》，均系当事人自愿达成，不违反法律规定，合法有效。张何峰理应按合同约定按时还款，其逾期未还，显属违约，应承担相应的法律责任。凤仪置业公司未按合同约定履行保证责任，也应承担相应责任。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条第二款规定：对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。凤阳农行要求确认其与张何峰签订的《中国农业银行股份有限公司安徽省分行个人购房担保借款合同》生效、判令张何峰立即归还借款本金162148.15元及产生的利息、复利、判令凤仪置业公司对张何峰借款本金及利息承担连带清偿责任的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。其诉讼请求超过部分，本院不予支持。 《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。张何峰承认凤阳农行的全部诉讼请求，凤仪置业公司未提交证据证明能够进行不动产登记条件成就。凤阳农行要求确认其对安徽省凤阳县板桥镇“凤仪花园”9幢1单元601室不动产享有预登记抵押权的诉讼请求，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认中国农业银行股份有限公司凤阳县支行与张何峰签订的《中国农业银行股份有限公司安徽省分行个人购房担保借款合同》生效； 二、被告张何峰于本判决生效后立即偿还原告中国农业银行股份有限公司凤阳县支行借款本金162148.15元、利息1306.25元，下剩利息自2020年5月3日起按年利率6.8355%计算至借款本息实际付清之日止；借款期内产生的应付未付利息,在借款期内按年利率4.557%计算复利,自借款到期之日起,按年利率6.8355%计算复利; 三、原告中国农业银行股份有限公司凤阳县支行对安徽省凤阳县板桥镇“凤仪花园”9幢1单元601室不动产享有预登记抵押权； 四、被告凤阳凤仪置业有限责任公司对被告张何峰上述应付款项承担连带清偿责任； 五、驳回原告中国农业银行股份有限公司凤阳县支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3618元，减半收取1809元，由原告中国农业银行股份有限公司凤阳县支行负担41元，被告张何峰、凤阳凤仪置业有限责任公司负担1768元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员 桂 斌 二〇二〇年九月十九日 书记员 孙恒梅 附法律条文 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。