广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初41号原告：李永成，男，汉族，1961年2月15日出生，住广州市荔湾区，原告:劳兰瑞，女，汉族，1964年9月24日出生，住广州市荔湾区，两原告共同委托代理人:李俊豪，系两原告的儿子。被告：陈开珍，女，汉族，1977年2月17日出生，住湖北省江陵县，委托代理人：张衍明，系广东安国律师事务所律师。原告李永成、劳兰瑞诉被告陈开珍租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员李晓阳独任审理，公开开庭进行了审理。原告李永成及两原告的委托代理人李俊豪，被告的委托代理人张衍明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2019年4月2日，原告与被告签定了《广州市房屋租赁合同》，并在当天到江海街出租管理中心办理了房屋租赁登记备案证明：穗租备2019B0501400180号。《租赁合同》约定，原告将位于广州市海珠区敦和路207号107房（铺）出租给被告作为其商业用途，还约定了租赁该房的房租金额和租赁期限、付款方式、被告与原告双方的权利与义务、交房日期、再约定需到政府有关部门办理的相关手续和商事登记、更约定合同租赁期届满或提前解除都需办理注销《房屋租赁登记备案证明》和腾退清空租赁该房的交接手续和违约责任等内容。合同签定后，被告按《租赁合同》约定支付了押金和首月租金，进行对该租赁房装修以及办理商事登记等工作后，顺利开始营业。在这期间，被告与原告都是习惯通过手机短信息沟通和协商解决问题的。但被告却从2019年7月3日起未能按《租赁合同》的约定在每月第3日前支付当月的月租金连续多达五个月。在这期间，原告通过多次手机短信息和以书面形式通过EMS邮寄《催告函》等方式均催讨无果。于是原告便在2019年12月6日通过EMS向被告邮寄《租赁合同解除通知书》，但被告拒绝签收，因此原告再次以手机短信息告知被告该《租赁合同解除通知书》的EMS的快递单号，让被告抓紧签收，同时告知被告《租赁合同》已被原告按《租赁合同》的约定采取单方解除的形式解除了该《租赁合同》，并且需要被告按《租赁合同》的约定交还该租赁房给原告使用和完成腾退的交接的必要手续。然而，时至原告起诉之日，被告不仅没有交还该租赁房给原告使用，甚至拒绝与原告以任何方式的沟通。被告的行为导致原告在合同解除后仍无法进入该租赁房作正常使用或将该租赁房另行租赁给他人使用。这不仅违反了《租赁合同》的相关约定，更严重损害了原告的合法权益。综上所述，被告已构成根本性违约，严重损害原告合法权益。原告现请求：1、判令确认原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》于2019年12月13日解除；2、判令被告向原告支付从2019年7月3日至2019年12月2日的五个月租金，及2019年12月3日至2019年12月13日的是11天租金（每天按月租金14000元除以30天约为467元计算），共计75137元3、依法判决被告支付原告月租金3倍的租赁合同解除违约金，共计42000元。（依法判决原告不返还被告押金42000元）4、判令被告支付7月份、8月份、9月份、10月份、11月份、12月份逾期支付租金的违约金4207元（按照月租金的0.05%/天计算，从2019年7月3日至2019年12月26日共计177天；从2019年8月3日至2019年12月26日共146天；从2019年9月3日至2019年12月26日共115天；从2019年10月3日至2019年12月26日共85天；从2019年11月3日至2019年12月26日共54天；从2019年12月3日至2019年12月26日共24天；暂计至2019年12月26日止，实际计算至被告履行付清所欠月租金之日止）；5、判令被告将承租的房产腾空返还原告；6、判令被告支付房屋占用费3269元（按照月租金14000元除以30天，约为每天467元，从2019年12月19日起计至被告返还房屋给原告之日止，暂计至2019年12月26日）；7、判令被告支付承租房屋（商铺）的电费2762.34元（金额暂定，最终以广州供电局收费为准）；8、判令本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：请求法院依法驳回原告的部分诉请。理由如下：1、双方租赁合同在2019年8月3日解除。2、被告同意支付2019年7月租金并从押金中抵扣，不同意支付2019年7月之后的租金。3、违约金过高，请求法院判令按照涉案物业所在地广州市房屋租赁价格4450.36元的标准支付3倍违约金，总额是13351.08元，并从押金中抵扣。4、不同意支付2019年7月-2019年12月逾期支付租金的违约金。5、被告在2019年8月3日已经通知原告收回房屋，被告没有实际占用涉案房屋，不同意支付房屋使用费。6、同意支付涉案房屋2019年8月3日之前的水电费，从押金中抵扣。被告于2019年8月3日通知原告不再租赁涉案房屋，请求原告收回涉案房屋，原告未收回涉案房屋所扩大的损失应该自行承担，即使被告存在违约和占有涉案房屋，涉案房屋的租金远高于涉案房屋所在地段的价格，请求法院按照2019年公布的广州市房屋租赁价格调低房屋占有费以及违约金标准。经审理查明：2020年2月21日的广州市不动产登记查册表显示，位于海珠区敦和路****的房产登记号为2005登记字**，产权人为原告劳兰瑞、李永成，建筑面积为45.88平方米，使用性质为商业。2019年4月2日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，主要内容为：房屋坐落：海珠区江海街敦和路207号107房全部，使用面积为45.88平方米，作为商业用途；2019年4月3日至2020年4月2日的月租金为14000元，2020年4月3日至2021年4月2日的月租金为14280元，2021年4月3日至2022年4月2日的月租金为14565元；租赁期限叁年，自2019年4月3日至2022年4月2日止；租金按月结算，由乙方在每月的第3日前结清本月租金，转账至合同约定甲方的指定收款账户；押金42000元，乙方在2019年4月2日前一次性支付给甲方；甲方应于2019年4月3日前将房屋按约定条件交付给乙方；租赁期内，水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、物业管理费、卫生费、上网费由乙方承担，房屋租赁税费、室内设施维修费由甲方承担；乙方有下列情形之一的，甲方有权通过向本合同填写的乙方通讯地址邮寄送达《解除合同通知书》的方式单方解除本合同，收回房屋：1.欠缴租金或各类费用逾二十日的。；乙方逾期支付租金，每逾期一日按照当期应付租金的0.05%向甲方支付违约金，逾期超过二十日的，甲方有权要求解除合同并要求乙方按照当月3倍租金的金额支付违约金；租赁期满或需提前合同解除时，甲乙双方应对商铺和附属物、水电等使用情况进行交验，结清各自应当承担的费用。甲方返还押金、乙方移交商铺钥匙后视为商铺腾空完成。如乙方在租赁期满或需提前合同解除后都必须在3天内搬离商铺并交还甲方，并且必须在三个工作日内配合甲方到江海街出租管理部门办理解除房屋租赁登记备案手续，若未履行，甲方有权在第4天后，每逾期一天按合同当月租金除以三十天的金额收取该商铺的占用费，占用费计至乙方搬离商铺并交还甲方；租赁期内乙方因自身原因不再继续履行本合同的，必须提前三个月邮寄送达《解除合同通知书》，并且按照合同约定的当月租金3倍的金额支付违约金，必须约定移交钥匙、腾退商铺的时间及方式，积极取得甲方的谅解；甲方行使通过向本合同填写的乙方通讯地址邮寄送达《解除合同通知书》的方式解除本合同的权利时，当邮寄签收或交邮后第7天视为送达，送达后乙方应在5日内移交钥匙、腾退商铺，第5日后乙方遗留在商铺内的物品，视为乙方放弃其所有权，甲方有权自行处理；等。上述合同中，被告填写的通讯地址为海珠区敦和路敦和花园127号。2019年11月18日，原告向被告邮寄发出《催告函》，主要内容为：自2019年7月3日起到时至今日（即2019年11月18日），你已逾期欠交纳你所承租的广州市海珠区敦和路207号107房的5个月的租金，在这段期间，我们每月都通过你所留的电话号码发信息通知及向你追讨你所承租的海珠区敦和路207号107房的月租金。但你只在7月及8月回复信息简单沟通。因此我们在此特别严正声明：“如陈开珍女士你在2019年12月3日前补交你所欠的5个月的月租金，我们可不追究你这段时间违反合同约定逾期未按时交纳租金所产的滞纳金的相关违约责任。否则，我们将根据我们与你陈开珍女士平等协商下签定的《广州市房屋租赁合同》中的约定追究你的违约责任：1、我们通过本租赁合同上填写的乙方通讯地址邮寄送达《解除租赁合同通知书》的方式单方解除本租赁合同，并且按约定要求你按原状返还所承租的房屋（商铺）。2、向陈开珍女士你追讨你所欠交的5个月的月租金和因你逾期欠交租金所产生的滞纳金，以及租赁期间所产生的水、电、杂费等相关费用。3、追究因陈开珍女士你本人原因违约而解除本租赁合同所产生的违约金，违约金按租赁合同约定的当月月租金3倍的金额支付”。该《催告函》及邮政快递单在广州市广州公证处进行了公证。2019年12月6日，原告向被告邮寄送达《租赁合同解除通知书》，主要内容为：陈开珍女士，我们与你于2019年4月2日签订了《广州市房屋租赁合同》，将海珠区敦和路207号107房出租给你。合同签订后，我们如约将房屋交付给你，但你却并未如期向我们支付租金。根据合同约定，你应当于每月第3日前向我们支付当月租金，但是自2019年7月3日起时至今日（即2019年12月6日），你己逾期欠交纳你所承租的海珠区敦和路207号107房的5个月的月租金共计7万元整。在此期间，我们曾多次以电话短信催告你，并且我们于2019年11月18日通过EMS向你邮寄《催告函》，敦促你诚实守信履行约定，否则我们将按约定单方解除本租赁合同。但你置若罔闻，你的前述行为已经属于严重违约行为，完全符合租赁合同约定的解除条件。本人经慎重考虑，决定行使合同解除权，解除租赁合同，特向你发送本解除合同通知书，《广州市房屋租赁合同》自本通知书送达之日起解除。请陈开珍女士在收到本通知书之日起5日内根据《广州市房屋租赁合同》的约定：为此我们郑重要求陈开珍女士保留除新改装的380v（伏特）入户电源线及开关电箱设备，其它按原状腾空租赁房屋并交付予我们，同时请安排时间通知我们办理好交接手续；逾期未能腾空的，根据《广州市房屋租赁合同》的约定，我们有权采取相应措施予以处置，并收回租赁房屋。同时请陈开珍女士在收到本通知后，结算并支付拖欠的租金、水电杂费以及违约金等。届期若陈开珍女士你未按上述通知履行的，我们也将依法收回自己的房子（商铺），同时追究你的相应的法律责任。该通知书及邮寄快递单在广州市广州公证处进行了公证。诉讼中，原被告双方确认签订租赁合同后，原告在2019年4月2日将涉案房屋的钥匙交给了被告，被告仅支付了押金42000元及2019年4-6月的租金，自2019年7月起至今没有支付租金。被告表示其经营商铺至2019年8月3日，并于当天告知原告不再承租了，其无力缴纳租金一部分原因是租赁物的租金价格高于所在地段的租金，当时其打电话给原告说要交还房屋钥匙的时候，原告不同意，被告就没有交，直接回家了，至今还没有将涉案商铺的钥匙交还给原告，但是房屋里面的东西都已经取走了。另外,在2020年9月2日的庭审中，被告表示可在庭审结束后去现场办理交接房屋的手续，原告则表示等法院判决。原告为证明其主张还提供了以下证据:1、《房屋租赁登记备案证明》；2、押金及首月租金收据指定租金收款账户流水单；3、4月至7月前的手机短信息截图、5、7月、8月、9月、10月的手机短信息截图；4、11月的手机短信信息截图；5、12月的手机短信息截图；6、所欠电费的南方电网网上营业厅明细账单截图及门外张贴的《欠费停电通知书》；7、2020年4月12日被告与原告联系的手机短信息截图；8、光盘；9、《58同城》的截图及《国家企业信用信息公示系统》被告商铺的工商登记基本信息截图。被告的质证意见：证据1三性无异议，但是对其证明内容不认可，被告无力缴纳租金有一部分原因是租赁物的租金价格高于所在地段的租金；证据2、3三性无异议；证据4-7三性无异议，但是手机短信并非双方唯一沟通方式，双方租赁合同在2019.8.3日已经解除；证据8三性无异议；证据9三性无异议，但是证明内容不认可，该证据恰好可以印证被告已经通知原告解除合同，原告没有及时收回涉案房屋，应该自行承担损失；证据10三性无异议；证据11三性无异议，但是证明内容不认可，被告在网上所发布的转让时间与被告与原告的短信聊天可以印证涉案房屋租金过高，被告经营不下去。被告为证明其主张提供了以下证据：1、市房地产租赁管理所关于公布2019年广州市房屋租金参考价的通知。原告的质证意见：对该证据三性不认可，该证据上写明的租金并不能代表涉案房屋的租金。本院认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效合同，各方均应严格遵照履行。原告作为涉讼房屋的出租人，其已经将涉案房屋交付被告使用，被告理应按照《房屋租赁合同》的约定按时、足额地履行支付租金、水电费用等合同义务。现原被告均确认被告自2019年7月开始拖欠涉讼房屋的租金，故被告逾期支付租金的行为已然构成违约，理应承担相应的违约责任。根据合同的约定，欠缴租金或各类费用逾二十日的，原告有权解除合同，原告向合同填写的被告通讯地址邮寄送达《解除合同通知书》的，当邮寄签收或交邮后7天视为送达，原告于2019年12月6日向被告邮寄了《解除合同通知书》，故涉案租赁合同应于2019年12月13日解除，原告主张确认原被告签订的《广州市房屋租赁合同》于2019年12月13日解除，并无不当，本院予以支持。被告主张其于2019年8月3日已向原告表示不再承租涉案房屋，租赁合同应于2019年8月3日解除，但其并未充分举证证明且被告亦确认涉案房屋的钥匙至今仍未交还给原告，同时根据租赁合同的约定，租赁期内被告因自身原因不再继续履行本合同的，必须提前三个月向原告邮寄送达《解除合同通知书》，被告亦未举证证明其履行了该项义务，故对于被告的上述主张，依据不足，本院不予采信。如上所述，被告自2019年7月开始拖欠租金，故原告要求被告支付2019年7月3日至2019年12月13日的租金，有事实依据，本院予以支持。经核算，租金数额为74968元（14000×5＋14000÷31×11）,对原告主张的超出部分，本院不予支持。鉴于被告表示同意以租赁押金42000元抵扣应支付的租金，故抵扣后被告仍应支付32968元租金给原告。关于解除合同违约金的问题，根据《房屋租赁合同》的约定，被告逾期超过二十日支付租金的，原告有权要求解除合同并要求被告按照当月3倍租金的金额支付违约金，故原告要求被告支付违约金42000元的请求，本院予以支持。被告主张应按照广州市房屋租赁价格4450.36元的标准支付3倍违约金13351.08元，依据不足，本院不予采纳。关于逾期支付租金的违约金的问题，根据《房屋租赁合同》的约定，租金按月结算，由被告在每月的第3日前结清本月租金，被告逾期支付租金，每逾期一日按照当期应付租金的0.05%向甲方支付违约金。故被告应当支付逾期支付2019年7月至合同解除之日即12月13日租金的违约金给原告，原告的该项诉请，合理有据，本院予以支持。但违约金的总额应以被告所拖欠的租金总额为限。关于腾空房屋返还的问题，被告诉讼中确认涉案房屋的钥匙尚未返还给原告，亦未举证证明其曾向原告主张过返还，故对于原告要求被告腾空房屋返还的诉请，本院予以支持。关于房屋占用费的问题，合同解除后，被告继续使用涉案房屋应当支付房屋占用费给原告，根据《房屋租赁合同》的约定，如被告在租赁期满或需提前合同解除后都必须在3天内搬离商铺并交还原告，并且必须在3个工作日内配合原告到江海街出租管理部门办理解除房屋租赁登记备案手续，若未履行，原告有权在第4天后，每逾期一天按合同当月租金除以三十天的金额收取该商铺的占用费，占用费计至乙方搬离商铺并交还甲方。本案中，因租赁合同于2019年12月13日解除，故原告主张自2019年12月19日起每日按照月租金除以三十天的金额计算房屋占用费，并无不当，本院予以支持。鉴于被告于2020年9月2日明确表示愿意办理涉案房屋的交接手续，而原告未能协同办理，故房屋占用费应当计算至2020年9月2日止。关于电费的问题，根据原告提交的欠费停电通知书及电费清单，涉案房屋在2019年6月4日至2019年8月2日期间拖欠的电费为2206.34元，违约金为556元，故原告要求被告支付电费共计2762.34元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告李永成、劳兰瑞与被告陈开珍签订的《广州市房屋租赁合同》于2019年12月13日解除。二、被告陈开珍在本判决生效之日起7日内腾空位于广州市海珠区敦和路207号107房，并将房屋交还给原告李永成、劳兰瑞。三、被告陈开珍在本判决生效之日起15日内，支付拖欠2019年7月3日至2019年12月13日的租金32968元给原告李永成、劳兰瑞。四、被告陈开珍在本判决生效之日起15日内，支付租赁合同解除违约金42000元给原告李永成、劳兰瑞。五、被告陈开珍在本判决生效之日起15日内，支付逾期支付2019年7月至2019年12月13日期间租金的违约金（以每月欠付租金为基数，从当月4日起按每日0.05%的标准计至租金实际支付之日止，违约金总额以不超过所欠租金本金为限）给原告李永成、劳兰瑞。六、被告陈开珍在本判决生效之日起15日内，支付2019年12月19日至2020年9月2日止的房屋占用费（按每日467元计算）给原告李永成、劳兰瑞。七、被告陈开珍在本判决生效之日起15日内，支付拖欠的电费2762.34元给原告李永成、劳兰瑞；八、驳回原告的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2848元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李晓阳二〇二〇年九月九日书记员  李敏燕陈丹纯