广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初760号原告：广州市花都区狮岭房地产综合开发公司，住所地广州市花都区狮岭镇狮岭墟东升街，统一社会信用代码9144011419120526X6。法定代表人：曾昭钳，该公司经理。委托诉讼代理人：黄嘉瑜，广东金科律师事务所律师。被告：林健，男，1961年6月2日出生，汉族，住广州市越秀区，被告：林冠峰，男，1988年1月5日出生，汉族，住广东省深圳市南山区，被告：圣地建设集团有限公司，住所地广州市白云区同和中路圣地南路**，统一社会信用代码914400006174248823。法定代表人：林伟明，该公司董事长兼经理。被告：广州市花都狮岭皮革皮具城发展有限公司，住所地广州市花都区狮岭镇皮革城**A10街**之一，统一社会信用代码91440101723799047B。法定代表人：陈**岳，该公司执行董事兼总经理。四被告共同委托诉讼代理人：胡莲娣，广州金鹏律师事务所律师。四被告共同委托诉讼代理人：赵宏彬，广州金鹏律师事务所律师。原告广州市花都区狮岭房地产综合开发公司（以下简称狮岭房地产公司）诉被告林健、林冠峰、圣地建设集团有限公司（以下简称圣地公司）、广州市花都狮岭皮革皮具城发展有限公司（以下简称狮岭皮具城公司）房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭审理了本案。原告狮岭房地产公司的委托诉讼代理人黄嘉瑜、被告林健、林冠峰、圣地公司、狮岭皮具城公司的共同委托诉讼代理人胡莲娣、赵宏彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。狮岭房地产公司向本院提出诉讼请求:1.请求判令解除狮岭房地产公司与林健、林冠峰、圣地公司、狮岭皮具城公司签订的《房地产挂靠开发合同》；2.本案受理费由林健、林冠峰、圣地公司、狮岭皮具城公司承担。事实和理由：2014年1月10日狮岭房地产公司作为甲方与乙方林健、林冠峰及丙方狮岭皮具城公司签订了一份《房地产挂靠开发合同》，约定乙方挂靠甲方进行房地产项目开发，甲方提供资质，乙方负责项目的实际开发、投资、建设，乙方需向甲方支付挂靠管理费人民币879200元。林健和林冠峰出具一份《声明书》，表示其二人是圣地公司的代理人，《房地产挂靠开发合同》中乙方的权利义务由圣地公司承担。《房地产挂靠开发合同》签订至今已将近六年，该房地产项目却因为乙方的原因一直没有进行开发，乙方亦未向甲方支付过任何挂靠管理费。项目的涉案地块登记在狮岭房地产公司名下，2008年12月1日该地块被花都区房管局下达闲置土地认定通知书，认定为闲置土地，2012年11月1日区房管局核发《关于顺延动工时间的函》同意地块动工时间顺延一年至2013年11月8日，但该地块至今仍未动工。2017年12月20日圣地公司向中国建设银行广州花都支行贷款1.2亿，狮岭房地产公司以本项目涉案地块为贷款提供抵押担保，但圣地公司并没有将贷款所得款项用于本项目的开发。林健、林冠峰、圣地公司签订《房地产挂靠开发合同》后，一直将涉案土地闲置不进行投资开发，严重损害了狮岭房地产公司的利益。根据《土地管理法》和《闲置土地处置办法》，未动工开发满两年的国有建设用地，经批准后可被无偿收回，林健、林冠峰、圣地公司、狮岭皮具城公司迟迟不不开发的行为使土地面临无偿收回的风险，且林健、林冠峰为个人，圣地公司为无房地产开发资质的企业，该《房地产挂靠开发合同》存在合同无效的风险及合同目的无法实现的情况。因此，为维护狮岭房地产公司的合法权益，特起诉要求解除该《房地产挂靠开发合同》，请法院依法支持狮岭房地产公司的诉讼请求。本案签订的《房地产挂靠开发合同》约定，涉案房地产项目全部由乙方进行开发投资建设，狮岭房地产公司仅仅提供资质进行挂靠，完全不参与房地产项目的投资开发建设，而林健、林冠峰、圣地公司是不具备房地产开发资质的，因此涉案合同根本无法履行，应该予以解除。涉案地块经圣地公司申请正在调整用地性质，从住宅用地调整为商业用地，本案的房地产挂靠开发合同，约定挂靠开发的是住宅项目，调整规划后将无法再进行住宅项目的开发，合同目的无法实现，应当予以解除。林健、林冠峰、圣地公司、狮岭皮具城公司辩称：一、答辩人和狮岭房地产公司之间并非简单的因不具备开发资质而形成的挂靠关系，案涉地块须以狮岭房地产公司名义开发，是因案涉地块始终登记在狮岭房地产公司名下无法过户造成。1、案涉地块土地使用权从一开始就是由花都区国土局出让给狮岭房地产公司，并以狮岭房地产公司的名义取得案涉用地的《建设用地规划许可证》。其后狮岭房地产公司作为花都区狮岭镇政府下属的集体所有制性质的企业，违规未按照招拍挂的形式转让案涉地块使用权给广州纺织企业集团有限公司（下称“纺织集团”）。纺织集团其后转让给叶国伟。此后叶国伟再行转让，并经多次转手后由黄隆精和常伟滨受让后最终转让给圣地公司，同时圣地公司先是指定黄恩思，其后再指定林健、林冠峰出名签署相关的土地使用权受让合同和《房地产挂靠开发合同》。2、其中按照狮岭房地产公司和纺织集团之间，以及狮岭房地产公司、纺织集团和叶国伟之间签署的《土地使用权转让合同》，均明确约定了狮岭房地产公司负责办理案涉用地的过户手续，但是基于狮岭房地产公司作为花都区狮岭镇政府下属的集体所有制性质的企业，在狮岭房地产公司将土地使用权第一手转让给纺织集团时，违规未按法定招拍挂的形式进行流转，导致案涉地块经多手转让仍一直无法实现过户，至今仍登记在原始权属人狮岭房地产公司的名下。导致案涉地块无法过户应全部归责于狮岭房地产公司的过错。3、正是由于案涉地块权属始终登记在狮岭房地产公司名下无法进行过户，与项目建设相关的《建设用地规划许可证》等相关文件显示的项目建设单位仍然是狮岭房地产公司。为了解决案涉地块违规流转无法过户，受让方无法单独对地块进行建设、开发和销售的问题。狮岭房地产公司遂与每一手受让方均签署了类似于本案的《房地产挂靠开发合同》，承诺配合各受让方对案涉地块进行开发。4、圣地公司在2013年受让案涉建设用地，而早于1999年圣地公司已设立广州圣地房地产开发有限公司（下称“圣地房地产公司”）全资子公司，负责进行房地产项目建设开发。因此，圣地公司并非因不具备房地产开发资质，或者找不到具备房地产开发资质的企业合作，而需挂靠狮岭房地产公司名义开发。5、因案涉地块始终登记在狮岭房地产公司名下无法过户，与项目建设相关的建设用地许可和规划许可批文早期都是以狮岭房地产公司名义取得，在项目用地使用权经狮岭房地产公司私下协议转让后，案涉用地土地使用权以及项目规划与建设许可在内的批文均无法更名。因此答辩人和狮岭房地产公司之间应区别于答辩人取得建设用地使用权，但不具备开发资质而须挂靠有资质企业开发的一般意义上的挂靠关系，二者之间名为挂靠，实为建设用地登记的权益人为了解决建设用地使用权转让后不能过户情形下的开发问题而与用地受让方之间形成的合作开发关系。二、狮岭房地产公司不具备解除案涉合同的约定和法定条件，狮岭房地产公司主张解除合同没有事实和法律依据，案涉合同应予继续履行。1、狮岭房地产公司不具备约定的解除权。案涉合同约定狮岭房地产公司具有合同解除权的情形只有一种，即当答辩人超过一个月未缴付挂靠管理费，狮岭房地产公司有权解除案涉合同。但案涉项目至今尚未破土动工，答辩人依约须向狮岭房地产公司缴付挂靠管理费的条件尚未成就，且案涉项目尚未破土动工的责任并不能归咎于答辩人。因此狮岭房地产公司不具有案涉合同约定的解除权。2、答辩人未支付挂靠管理费不构成违约。狮岭房地产公司和答辩人之间签署的《房地产挂靠开发合同》第二条第3点约定，挂靠管理费分阶段支付，其中首期费用支付的时间各方约定为办理好案涉工程施工许可证后破土动工七日内支付。如上所述，案涉项目尚未破土动工，因此狮岭房地产公司还不具备向答辩人主张首期挂靠管理费的条件。狮岭房地产公司无由以答辩人未支付挂靠管理费为由，主张答辩人违约从而解除案涉《房地产挂靠开发合同》。3、案涉地块被认定属于闲置土地发生在答辩人受让之前，是因狮岭房地产公司未能过户造成受让方不能单独开发造成的。且闲置用地问题已通过准予延期动工和补缴土地闲置费的方式予以解决，不影响案涉项目的继续开发，案涉《房地产挂靠开发合同》未达根本不能履行状态。案涉项目用地狮岭房地产公司于1993年7月22日转让给纺织集团，纺织集团于2002年9月18日转让给叶国伟，圣地公司于2013年12月2日从上一手受让。结合狮岭房地产公司举证的《征缴土地闲置费决定书》（穗规划资源收字【2019】23号）和答辩人提供的证据显示：第一，2008年12月1日（在叶国伟受让案涉地块使用权期间），原花都区国土房管分局向狮岭房地产公司下发了《闲置土地认定通知书》（文号：穗花国房闲认【2008】42、120、121、122、123号）认定案涉五地块为闲置土地。上述闲置用地的认定发生在圣地公司受让案涉用地和挂靠狮岭房地产公司开发之前，是因为狮岭房地产公司违规协议转让，受让方无法单独开发案涉项目造成的，与圣地公司无关。第二，，地块虽曾被认定为闲置土地但相关部门未收回土地使用权，相反其后直接准予延期动工，且未收取土地闲置费。其中，2012年11月01日，原花都区国土房管分局核发《关于顺延动工时间的函》（穗花国土建用函【2012】38、39、40、41、42号），同意地块动工时间顺延一年至2013年11月8日止。第三，2013年7月1日，狮岭房地产公司和广州市国土资源和房屋管理局花都区分局签署《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，再次明确案涉土地建设项目在2013年11月8日之前动工建设，2016年5月8日前项目竣工。第四，圣地公司于2013年12月2日受让案涉地块，受让时案涉项目已被批准延期动工。另外自2014年起，为了响应花都区政府和有关部门申报国家级市场采购贸易方式政策落户花都的工作需求，包括案涉地块在内的整个内外贸结合商业市场需要修改控制性详细规划，因此项目未动工不能归责于答辩人。同时，广州市国土资源和房屋管理局花都区分局在《关于狮岭房地产综合开发公司杨二村地段地块延期的复函》（穗花国房函【2014】1167号）中亦明确，案涉地块虽约定项目动工日期为2013年11月8日，但地块正在申请调整用地性质，同意待控规稳定后再行申请办理动工延期手续。直至2019年12月中旬，案涉项目规划设计方案和规划控制要求才得以初步确定。第五，由于地块在2008年12月1日被作出闲置土地认定后直接延期并一直未收取土地闲置费。根据《广州市花都区审计局专项审计调查报告》，广州市规划和自然资源局于2019年7月4日作出《征缴土地闲置费决定书》（穗规划资源收字【2019】23号）对闲置土地作出征缴土地闲置费246764元的决定。该决定作出时间虽发生在圣地公司受让案涉土地使用权之后，但实际上是基于土地在2008年被认定为闲置土地而未征缴闲置费经专项审计存在问题而补充作出的，处罚行为本与圣地公司无关。即便如此，圣地公司仍向狮岭房地产公司支付了该笔费用，由狮岭房地产公司进行代缴。第六，广州市规划和自然资源局在上述2019年7月4日作出《征缴土地闲置费决定书》中对案涉用地构成闲置用地的处理结果是征缴土地闲置费，不涉及收回土地使用权，此外案涉用地不存在其它处罚。可见闲置用地问题已通过准予延期动工和补缴土地闲置费的方式予以解决。同时，广州市国土资源和房屋管理局花都区分局在《关于狮岭房地产综合开发公司杨二村地段地块延期的复函》（穗花国房函【2014】1167号）中已明确，案涉地块正在申请调整用地性质，同意待控规稳定后再行申请办理动工延期手续。因此案涉土地在2008年被认定为闲置土地不影响案涉项目的继续开发，案涉《房地产挂靠开发合同》未达根本不能履行状态。三、倘若案涉《房地产挂靠开发合同》被解除，将给本案各方当事人造成严重的损失。1、案涉项目无法继续开发。如上所述，狮岭房地产公司和答辩人签署案涉《房地产挂靠开发合同》，是为了解决狮岭房地产公司违规协议转让案涉建设用地使用权，导致土地使用权和项目开发相关的许可文件无法更名过户情况下的项目开发问题。倘若案涉《房地产挂靠开发合同》被解除，案涉项目用地仍登记在狮岭房地产公司名下，圣地公司将无法继续开发案涉项目。2、圣地公司将遭受严重的损失。包括圣地公司在内的各受让方之所以受让案涉建设用地使用权，前提条件必然是项目建设用地能进行开发，得到可期待的开发利益。特别是圣地公司在受让案涉建设用地使用权时对价已高达1.38亿元人民币。倘若案涉《房地产挂靠开发合同》被解除，圣地公司将面临高额受让土地使用权后项目不能开发的严重损失。3、狮岭房地产公司将对此应承担过错赔偿责任。按照狮岭房地产公司和纺织集团，以及狮岭房地产公司、纺织集团和叶国伟的合同均约定由狮岭房地产公司负责办理案涉用地使用权的过户。因此，案涉地块使用权不能过户，以及项目不能开发的责任将应全部由狮岭房地产公司承担。倘若案涉《房地产挂靠开发合同》被解除，狮岭房地产公司须赔偿由此给圣地公司造成的损失。4、各受让人之间将产生连锁式的系列诉讼。倘若案涉《房地产挂靠开发合同》被解除，案涉项目不能开发，圣地公司受让土地使用权的合同目的不能实现，圣地公司不排除将通过另案诉讼要求解除土地使用权转让协议。案涉项目用地已经多手转让，一旦圣地公司解除合同得到支持，那么在圣地公司受让前的各受让方，恐将同样提起诉讼向上一手主张解除合同，届时恐将因本案产生连锁诉讼反应，并将浪费司法资源。综上所述，答辩人和狮岭房地产公司之间并非简单的因不具备开发资质而形成的挂靠关系，案涉地块须以狮岭房地产公司名义开发，是因案涉地块始终登记在狮岭房地产公司名下无法过户造成。狮岭房地产公司不具备解除案涉《房地产挂靠开发合同》的约定和法定条件，狮岭房地产公司主张解除合同没有事实和法律依据，且倘若案涉《房地产挂靠开发合同》被解除将给本案各方当事人造成严重的损失，故案涉《房地产挂靠开发合同》应予继续履行。本院经审理认定事实如下：圣地公司、狮岭皮具城公司均无房地产开发资质。1993年5月26日，广东省花县国土局（出让方、甲方）与狮岭镇房地产开发公司（受让方、乙方）签订《国有土地使用权出让合同》，约定，甲方出让给乙方的地块位于狮岭××村，面积为206575平方米，位置与四至范围如本合同附图所示，附图已经甲、乙双方签字确认。本合同项下的土地使用权出让年限为70年，按照批准的总体规划是建设商住楼项目。合同并对其他权利义务进行了约定。1993年5月28日，花县建设委员会颁发了编号为930168的《建设用地规划许可证》，用地单位是狮岭镇房地产综合开发公司，用地项目为商住。1993年7月22日，花县狮岭房地产综合开发公司（甲方）与广州纺织（集团）公司签订《土地使用权转让合同》，约定，甲方转让给乙方的建设用地座落于花县××国道边秀全水厂侧，蒙地卡罗山庄左前方地段，转让的土地面积共40亩（以实地测量红线图为准），土地使用性质为建设商品楼宇，土地使用年限按国家规定。转让费共计480万元。合同并对其他权利义务进行了约定。2002年9月18日，狮岭房地产公司（甲方）、广州纺织企业集团有限公司（乙方）与叶国伟（丙方）签订《土地使用权有偿转让协议书》，约定，甲、乙双方于1993年7月22日签订了“土地使用权转让合同”（以下简称原合同），由甲方把坐落于花都区狮岭镇一Ｏ七国道边，秀全水厂侧、蒙地卡罗山庄左前方地段建设用地使用权转让给乙方。甲方转让给乙方商住用地土地使用权的土地实际面积为20.833亩。乙方已按原合同约定，已支付给甲方土地使用权有偿转让费250万元。乙方现把上述土地的使用权进行有偿转让给丙方，该地段土地使用权总转让费为160万元，转让过程中所产生的一切税费由甲、丙方负责。甲方负责督促丙方把上述转让费按时付清给乙方，并在经乙方确认后，负责把该地段的土地使用权更名给丙方和办理相关的一切手续。合同并对其他权利义务进行了约定。根据广州市不动产登记查册表显示，，地号为0404069的国有土地使用权于2002年11月22日登记于狮岭房地产公司名下面积为5905.44平方米，用途是住宅用地。。地号为0404094的国有土地使用权于2003年9月5日登记于狮岭房地产公司名下面积为4675.91平方米，用途是商住。。地号为0404094-1的国有土地使用权于2003年9月5日登记于狮岭房地产公司名下面积为4002.28平方米，用途是商住。。地号为0404094-2的国有土地使用权于2003年9月8日登记于狮岭房地产公司名下面积为3346.05平方米，用途是商住。。地号为0404094-3的国有土地使用权于2003年9月8日登记于狮岭房地产公司名下面积为2705.27平方米，用途是商住。2010年11月16日，叶国伟、钟志文、冯贯中（甲方、转让方）与曾叶柱（乙方、受让方）签订《国有土地开发权转让合同》，约定，甲方拟转让开发权给乙方的国有土地位于广州市花都区狮岭镇杨二村杨赤路以西。国有土地使用地号与面积分别为，，地号为0404069使用面积为590544平方米（8.86亩），，地号为0404094使用面积467591平方米（7.01亩）、、地号为0404094-1使用面积为400228平方米（6亩）、、地号为0404094-2使用面积为334605平方米（5.02亩）、、地号为0404094-3使用面积为270527平方米（4.06亩），合共使用面积为20634.95平方米，上述土地使用权用途均为商住用地，为甲方挂靠狮岭房地产公司取得的土地。转让总价2069.4万元。合同并其他权利义务进行了约定。2013年2月7日，狮岭房地产公司（甲方）、黄隆精（乙方）与广州市乌石拉链有限公司（丙方）签订《房地产挂靠开发合同》，约定，乙方挂靠甲方对“海逸苑”进行建设开发，该项目所在土地位于花都区狮岭镇杨赤公路旁，总占地面积26665平方米，规划设计条件计容面积为43960平方米，土地使用证号分别为：花国用（2002）字第04191430号，，地号为0404069使用面积为590544平方米（8.86亩）；花国用（2003）字第04191531号，，地号为0404094使用面积为467591平方米（7.01亩）;花国用（2003）字第04191532号，，地号为0404094-1使用面积为40028平方米（6亩）;花国用（2003）字第04191533号，，地号为0404094-2使用面积为334605平方米（5.02亩）;花国用（2003）字第04191534号，，地号为0404094-3使用面积为270527平方米（4.06亩）。乙方提供该项目的土地，该项目土地权属人为乙方，甲方同意乙方在不违反法律法规和本合同约定前提下，以甲方名义对该项目进行开发、建设、销售，乙方须向甲方支付挂靠管理费每平方米20元，约879200元，甲方提供开发建设所需的有效资质，协助办理房地产开发、报建、施工、办房产证等一切手续，甲方协助办理该项目有关的立项、规划、施工报批手续。合同并对其他权利义务进行了约定。2013年12月2日，黄隆精、常伟滨（转让方、甲方）与黄恩思（受让方、乙方）签订《个人财产转让协议书》，约定，甲方现拥有位于花都区狮岭镇杨赤公路旁地块土地使用权（《建设用地规划许可证》，编号930168），并将该地块登记在狮岭房地产公司名下挂靠该公司进行合作开发。该地块总占地面积为26665平方米，规划设计条件计容面积为43960平方米，土地使用证号分别为：a)花国用（2002）字第04191436号，，地号为0404069使用面积为590544平方米（8.86亩）；b)花国用（2003）字第04191531号，，地号为0404094使用面积为467591平方米（7.01亩）;c)花国用（2003）字第04191532号，，地号为0404094-1使用面积为40028平方米（6亩）;d)花国用（2003）字第04191533号，，地号为0404082-2使用面积为334605平方米（5.02亩）;e)花国用（2003）字第04191534号，，地号为0404084-3使用面积为270527平方米（4.06亩）。甲乙双方确认该地块转让成交总价款为138000000元。合同并对其他权利义务进行了约定。后黄恩思（甲方）、林健、林冠峰（乙方）与黄隆精、常伟滨（丙方）签订《个人财产转让协议书补充协议》，约定，甲方与丙方签订《个人财产转让协议书》，甲方（原协议之受让方）同意签订本补充协议之当日，将甲丙双方签订的原协议中甲方所有权利和义务转移至乙方，甲方、丙方同意权利义务转移。丙方中黄隆精与狮岭房地产公司于2013年2月7日签订的《房地产挂靠开发合同》自然失效。2014年1月10日，狮岭房地产开发公司作为甲方、林健、林冠峰作为乙方与狮岭皮具皮革城公司作为丙方签订《房地产挂靠开发合同》，约定，乙方挂靠甲方对“海逸苑”项目进行建设开发，总占地面积26665平方米，规划设计条件计容面积为43960平方米，土地使用证号分别为：花国用（2003）字第04191430号，，地号为0404069使用面积为590544平方米（8.86亩）；花国用（2003）字第04191531号，，地号为0404094使用面积为467591平方米（7.01亩）;花国用（2003）字第04191532号，，地号为0404094-1使用面积为40028平方米（6亩）;花国用（2003）字第04191533号，，地号为0404092-2使用面积为334605平方米（5.02亩）;花国用（2003）字第04191534号，，地号为0404094-3使用面积为270527平方米（4.06亩）。土地使用性质为住宅用地。已取得该项目的《修建性详细规划》的审批，并办理了该项目的《国有建设用地规划许可证》，证号：930168。乙方提供该项目的土地，该项目土地权属人为乙方。甲方同意乙方在不违反法律法规和本合同约定的前提下，以甲方名义对该项目进行开发、建设、销售，乙方须向甲方支付挂靠管理费每平方米20元，约879200元，甲方提供开发建设所需的有效资质，按照国家开发商品房的程序，协助办理房地产开发、报建、施工、办房产证等一切手续，甲方协助办理该项目有关的立项、规划、施工报批手续。乙方负责工程的招标、投资、开发、施工、销售、收款、宣传，若除上述以外因该项目所产生的开发经营涉及的其他一切费用、有关法律责任及相关的经济纠纷均由乙方负责。乙方不按本协议规定时间缴付挂靠费，则每日按拖欠款的万分之五向甲方缴付违约金。若超期一个月，甲方有权终止本协议的执行。合同并对其他权利义务进行了约定。各方均确认林健、林冠峰受圣地公司的委托签订《房地产挂靠开发合同》。诉讼中，圣地公司要求追加广州纺织企业集团有限公司、黄隆精、常伟滨作为第三人参加本案诉讼。各方一致确认狮岭房地产公司一直协助圣地公司办理土地的调规手续，涉案五块地块现已交付给圣地公司使用，目前处于空置未开发状态。关于“海逸苑”项目的具体情况、涉案合同能否继续履行，双方各执一词。狮岭房地产公司认为，涉案合同已经不能继续履行，不能继续履行的原因是：作为实际开发人的林健、林冠峰、圣地公司没有房地产开发资质，将该项目交由没有资质的企业及个人进行开发，不符合法律的强制性规定，因为土地调规的原因，涉案用地正从住宅用地调整为商业用地，与合同的标的住宅项目的开发不符。圣地公司目前经济状况并不乐观，狮岭房地产公司作为担保人签订了抵押贷款合同，以涉案的五块土地作为抵押物，据了解现在圣地公司的贷款已经逾期，逾期将会导致狮岭房地产公司利益严重受损，以及涉案土地使用权面临强制执行的严重后果。林健、林冠峰、圣地公司、狮岭皮具城公司认为，不同意狮岭房地产公司的意见。合同中约定的“商品房”包括住宅和商业性质的建筑物，双方签订合同约定的海逸苑项目处于没有立项的状态，根据双方在合同中的约定，海逸苑项目需要与已取得的建设用地规划许可证相匹配，而建设用地规划许可证上的土地性质是商住，项目类型要看后期的规划报批。没有任何的法律强制性规定要求实际权属方必须拥有开发资质，根据双方约定，狮岭房地产公司应当提供涉案项目的资质，狮岭房地产公司具备有效的开发资质，所以涉案项目不存在任何因为资质问题而不能继续开发。项目用地政府规划就是商住用地，目前调规尚未完成，但这种调规并不影响项目开发与双方的合作，也不构成双方合同不能履行的事由，不存在不能实现合同目的。按照双方合同的约定，狮岭房地产公司的合同目的就是根据项目进度按面积来收取相应费用，只要具备了合同约定的付款条件，圣地公司会按约支付相应款项，不存在狮岭房地产公司不能实现合同目的的情况。项目开发的所有实际结果，无论是盈利和亏损都是由圣地集团承担，狮岭房地产公司没有任何利益损失。狮岭房地产公司认为圣地公司经营状况不良，但没有提供任何证据。虽然项目用地作为抵押贷款给了圣地公司，但实体权益按照约定都是由圣地公司承担，不存在基于这一方面的问题出现会影响狮岭房地产公司的利益，合同完全具备继续履行的条件。诉讼中，狮岭房地产公司表示，若涉案合同无效，其诉讼请求无需变更。本院认为,本案为房地产开发经营合同纠纷。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条规定：“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本：（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。”该法第六十五条规定：“违反本法第三十条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。”《城市房地产开发经营管理条例》第五条第一款规定：“设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）有100万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员、2名以上持有资格证书的专职会计人员”,该条例第九条规定：“房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定”。显然，国家对从事房地产开发经营实行严格准入制度，即没有房地产开发资质的单位，不能进行房地产开发。涉案的《房地产挂靠开发合同》中的甲方即狮岭房地产公司仅出具资质，需要承担的义务为协助办理开发过程中需要的手续，获得的对价为固定的挂靠费，并不承担开发经营的风险亦不享有开发经营的收益，故涉案的合同实质上并非合资合作开发房地产，而是不具有房地产开发资质的圣地公司借用狮岭房地产公司的资质开发房地产，借用资质挂靠开发本身系规避法律的行为，不为法律所允许。因此，涉案《房地产挂靠开发合同》因违反了法律法规的强制性规定而无效，合同无效，狮岭房地产公司请求解除合同，本院不予支持。本案处理结果与广州纺织企业集团有限公司、黄隆精、常伟滨并无利害关系，圣地公司要求追加第三人的申请，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《城市房地产开发经营管理条例》第九条的规定，判决如下：驳回原告广州市花都区狮岭房地产综合开发公司的全部诉讼请求。案件受理费12592元，由原告广州市花都区狮岭房地产综合开发公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  白一帆人民陪审员  黄美好人民陪审员  曾桂妹二〇二〇年九月八日法官助理李诗琪书记员孙诗韵