湖北省武汉市洪山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0111民初2514号 原告：谢颖，女，1977年12月18日出生，汉族，湖北省洪湖市人，湖北建丰房屋开发有限公司员工，身份证住址：武汉市洪山区，现住址同上， 委托诉讼代理人：邹汉华，湖北獬志律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：武汉洪港置业发展有限公司，住所地：武汉市洪山区珞瑜路**武汉电脑大世界**。 法定代表人：张钜文，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张齐婉，湖北予智律师事务所律师。代理权限：一般代理。 被告：湖北泰格实业股份有限公司，住所地：武，住所地：武汉市洪山区楚雄大道**> 法定代表人：谢格，该公司总经理。 委托诉讼代理人：柯合心，湖北大汉口律师事务所律师。代理权限：一般代理。 被告：涂培，女，1981年5月14日出生，汉族，身份证住址：武汉市洪山区， 委托诉讼代理人：郭思思、刘鹏泽，湖北今天（东湖新技术开发区）律师事务所律师。代理权限：一般代理。 第三人：张邦菊，男，1956年9月16日出生，汉族，武汉市人，洪山区城乡建设开发总公司退休职工，身份证住址：武汉市洪山区，现住址同上， 原告谢颖与被告武汉洪港置业发展有限公司（以下简称洪港置业）、湖北泰格实业股份有限公司（以下简称泰格实业）、涂培及第三人张邦菊所有权确认纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法适用普通程序于2020年7月15日公开开庭进行了审理，原告谢颖的委托诉讼代理人邹汉华、被告洪港置业的委托诉讼代理人张齐婉、被告泰格实业的委托诉讼代理人柯合心、被告涂培的委托诉讼代理人刘鹏泽及第三人张邦菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢颖向本院提出诉讼请求：1．确认原告对武汉市洪山区雄楚大街泰格生态公寓5栋1单元402号房屋及3号楼3-东15号（西至东第4间）车库享有所有权；2．判令洪港置业及泰格实业协助原告办理上述房屋及车库的所有权登记手续；3．判令涂培腾退上述房屋给原告；4．第三人对上述腾退予以协助；5本案诉讼费由三被告负担。事实和理由：2001年8月23日，原告与洪港置业、泰格实业签订《武汉市商品房买卖合同》，以现金150000元购买诉争房屋及诉争车库，其中诉争房屋建筑面积为112.86平方米，总房款为130000元；诉争车库建筑面积为18.81平方米，价款为20000元。交款第二日即2001年8月24日原告拿到房屋和车库钥匙。2001年9月，原告对诉争房屋进行装修，共计花费约100000元。2001年底房屋装修完成，原告即搬进该房屋居住，但整个小区因为洪港置业、泰格实业资金链断裂陷入经济纠纷、小区房屋被多个法院查封而无法办理房产证并拖延至今，形成历史遗留问题，原告和小区业主委员会及洪山区政府几经努力找洪港置业、泰格实业协商而一直未获解决。且当时小区供电不稳定，经常断电，生活十分不便。2004年春节后，原告从诉争房屋搬出，并因个人原因到外地去了半年，遂将诉争房屋钥匙交由第三人代为保管。后第三人偶然认识当时在华中师范大学读书的涂培，并发展为较为亲密的关系，第三人遂将泰格生态公寓5栋1单元402号房屋借给涂培居住，以方便涂培上学。2004年底，原告从外地回汉，才得知第三人已将原告房屋借给涂培居住。原告多次要求第三人协助收回房屋，第三人均以各种理由拖延。2019年5月，原告得知涂培并非自己居住，而是私自将诉争房屋出租获利，遂坚决要求收回房屋，并经第三人协助，与第三人一起共同找到涂培，要求涂培返还房屋，但遭拒绝，且涂培声称诉争房屋是其与开发商签订商品房买卖合同购买的，故原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼。 被告洪港置业辩称：1．原告商品房买卖合同中无洪港置业签章，购房款亦未交给其公司，其不承担合同义务。原告以（2003）洪民商初字第233号民事判决书和（2018）01民终11060号民事判决书中所列事实来推断在本案中泰格实业具有代理售房资格缺乏证据支持。2．原告曾为泰格实业员工并为其服务多年，在工作期间应知洪港置业与泰格实业间的关联关系和合作纠纷，但签订商品房买卖合同时未检验泰格实业的委托权限也未要求洪港置业签章，缴纳购房款后未获得洪港置业合法票据也未提出异议，可见其并未尽到签订合同应尽的审慎义务，存在重大过失甚至可能是故意，本案中商品房买卖合同不对洪港置业产生效力，应由泰格实业承担法律责任。3．原告的诉讼请求超过诉讼时效，确认合同效力是为了办证义务作出铺垫，办证属于合同中的履行义务行为，系请求之诉，应受诉讼时效约束，而原告在2004年即知晓房屋被他人使用，其请求保护民事权利的诉讼时效期间已超过，诉求应予驳回。综上，原告所述事实不清、证据不足，不符合程序法和实体法的相关规定，且本案中存在伪造商品房买卖合同或越权代理“一房二卖”非法处理他人财产的欺诈行为，已经涉及刑事犯罪，故请求驳回原告关于洪港置业的全部诉讼请求，并将存在的违法行为移交公安机关处理。 被告泰格实业辩称，就案涉房屋，其仅与原告签订了商品房买卖合同，并未与涂培签订商品房买卖合同，且在收取原告购房款后第二天就向原告交付了房屋，由其占有使用，泰格实业愿意配合原告办理案涉房屋及车库的权属登记手续。 被告涂培辩称，涂培与泰格实业签订的商品房买卖合同先于原告，且案涉房屋一直由涂培居住使用，涂培系案涉房屋的真正所有权人，谢颖不具有原告的主体资格。原告系泰格实业的员工，客观上有获取空白合同的便利，泰格实业为避免陷入一房二卖的风险而否认与涂培订立商品房买卖合同。另原告长达十几年未主张案涉房屋的权利，只在听说案涉房屋或可办证时才主张，有违常理。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 第三人张邦菊述称，其于2001年底认识原告并形成男女朋友关系，后因发生争吵原告离家出走到深圳工作，其一人居住在案涉房屋中。2004年5月左右第三人结识了正在上大学的涂培，将案涉房屋借给涂培居住使用。两人相处时间不到一年，2004年底原告听说其找了新女朋友还住在案涉房屋中，就一直催促其要腾出案涉房屋，但因自己一直较忙以及涂培更换了门锁及电话等原因，一直没有找涂培。 为证明各自的诉讼请求或抗辩意见，原告向本院提交了如下证据：1．商品房买卖合同、付款收据、情况说明及书写视频、泰格生态公寓商品房一览表、《合作开发“泰格生态公寓”工程项目合同书》及《补充协议》、委托书、泰格物业公司注销登记工商资料、（2003）洪民商初字第233号及（2018）01民终11060号民事判决书，证明原告合法购买了案涉房屋；2．居民生活用电申请书、业委会证明及证人（王某、彭某、钟某、严某、胡某、杨某）的证言、照片、视频及截图、2019年的庭前证据交换笔录，证明案涉房屋系原告在先合法占有使用多年，已经取得案涉房屋所有权；3．3-4号车库租赁协议及买卖合同、5-302的商品房买卖合同及查询信息单、5-402房屋产权登记信息查询单、3栋车库产权信息查询单、（2001）武（经）初字第224号民事案件查档资料、4-407的商品房买卖合同，证明原告的商品房买卖合同载明的案涉房屋面积与开发商权属登记面积一致，也与其他业主的合同项目基础信息一致，另案涉车库已实际交付给原告。 洪港置业提交了泰格实业发起人协议书、公司注销登记申请书，证明泰格物业与泰格实业系独立法人主体，并非前后承继关系，两公司仅就债权债务承继达成合意，并未涉及洪港置业委托事项。 被告泰格实业及第三人张邦菊均未提交证据。 被告涂培提交了如下证据：1．案涉房屋产权信息查询单，证明谢颖不具备原告的主体资格；2．商品房买卖合同及收据，证明涂培签订商品房买卖合同及付款时间早于原告；3．缴纳物业费收据、委托转账授权书、天然气费用代扣网上查询流水、泊位费收据、网费缴纳发票及物业费收据、武商电费代缴及代收污水处理费小票，证明涂培基于案涉房屋合法权利人实际占有并长期使用了该房屋；4．监控录像视频，证明原告及第三人非法侵入案涉房屋，取得的证据系非法证据，不具有证明效力。 上述证据中当事人对对方证据真实性无异议的本院予以确认，对其证明目的，本院结合查明的事实综合认定如下：对于原告及涂培所举的用于证明各自合法取得并占有案涉房屋的证据，对原告提交的商品房买卖合同载明的案涉房屋建筑面积与产权登记信息中载明的建筑面积一致，且与照片、视频及证人证言、居民生活用电申请书形成证据链，再结合泰格实业、证人证言及第三人的陈述，能证实原告购买及首先占有并使用案涉房屋的事实，而涂培的商品房买卖合同载明的房屋建筑面积与产权登记信息中载明的建筑面积不同，其余证据也仅能证实其实际使用案涉房屋最早自2004年起，晚于原告。对于原告与洪港置业所举关于泰格实业有无代理权限的证据，因生效法律文书已就该事实予以认定，故本院确认洪港置业与泰格实业存在事实上的委托关系。 本院经审理认定事实如下：1997年2月20日，被告洪港置业与湖北泰格物业发展有限公司签订了一份《委托书》，委托书约定：洪港置业委托湖北泰格物业发展有限公司全权销售洪港置业开发的“泰格生态公寓”事宜。1997年10月，湖北泰格物业发展有限公司改制为湖北泰格实业股份有限公司（即泰格实业）。 涂培提交的商品房买卖合同载明洪港置业作为出卖人、泰格实业作为委托代理机构与涂培就案涉房屋买卖达成协议，该合同载明买卖的案涉房屋建筑面积为109.95平方米，总房款为110000元。合同落款有涂培签字及在出卖人位置加盖了泰格实业合同专用章和泰格实业法定代表人谢格私章，落款时间为2001年7月28日。涂培提交的收据载明：2001年7月28日，泰格实业收到涂培缴纳的款项110000元。对于与涂培签订上述合同及收取相应款项的事实，泰格实业予以否认。 原告提交的商品房买卖合同则载明买卖的案涉房屋建筑面积为112.86平方米，总房款为130000元，另约定以20000元出售第三幢3-4的车库，面积为18.81平方米。该合同落款有原告签字及在委托代理人处有谢格签字及加盖了泰格实业合同专用章，落款时间为2001年8月23日。原告提交的收据载明：2001年8月23日，泰格实业收到案涉房屋房款130000元及案涉车库款20000元。对于与原告签订上述合同及收取相应款项的事实，泰格实业予以确认。付款后，泰格实业将案涉房屋及车库交付原告，原告于2001年秋季开始雇佣钟某进行装修并随后开始居住使用。原告与第三人发生争吵后，于2004年初搬离案涉房屋，案涉房屋实际由第三人代为管理。2004年5月左右，第三人结识涂培后发展成为男女朋友关系，涂培开始居住使用案涉房屋至今。2019年8月8日，原告就案涉房屋向本院提起诉讼，后于2020年1月10日撤诉，案号为（2019）鄂0111民初6917号。 另查明，坐落于洪山区雄楚大街******的房屋（商品房权属证明书号为洪200103038）及坐落于洪山区雄楚大街3栋东15的车库（房屋所有权证号为洪自07-04010-57）目前仍登记在洪港置业名下。产权来源为新建。 本院认为，本案争议焦点主要有：案涉房屋买卖合同是否对洪港置业有法律约束力；案涉房屋所有权归属；原告要求协助办理案涉房屋及车库所有权登记手续的诉讼请求是否超过诉讼时效。关于案涉房屋买卖合同是否对洪港置业具有法律约束力的问题，洪港置业虽提出相应抗辩予以否认，但之前包括（2003）洪民商初字第233号民事判决书在内的多份生效文书均确认洪港置业与泰格实业存在事实上的委托代理关系，购买案涉房屋时原告虽系泰格实业的员工，但并不能推定其应知泰格实业与洪港置业之间就合作存在纠纷，即使两公司合作存在纠纷，亦不影响两公司之间的委托代理关系，故对洪港置业的相应辩解，本院不予采纳。关于案涉房屋的所有权归属问题，本案中就案涉房屋存在两份商品房买卖合同，买受人分别为原告及涂培，虽然涂培的商品房买卖合同中载明的案涉房屋建筑面积与实际建筑面积不一致，以及泰格实业亦否认该合同的真实性，但现有证据尚无法完全否认该合同的真实性。就本案而言，泰格实业不仅确认原告商品房买卖合同的真实性，也确认已将案涉房屋交付给原告，体现了其履行合同的真实意愿，另原告也提交了充足证据证明案涉房屋先由原告合法占有，而涂培虽为案涉房屋的现占有人，其提交的商品房买卖合同落款时间及收据交款时间虽略早于原告合同及收据交款时间，但涂培的商品房买卖合同内容上存在瑕疵，其主张的购买案涉房屋的时间与其开始实际占有案涉房屋时间相隔三余年，该期间却由原告合法占有使用。就第三人陈述涂培系因与其为男女朋友关系从而得以占有使用其代管的案涉房屋这一事实，本院再三通知涂培到庭进行调查，但涂培拒不到庭，本院结合第三人陈述及证人证言，确认上述事实。因此，综合本案证据，案涉房屋目前仍初始登记于洪港置业名下，原告及涂培均未就案涉房屋办理所有权变更登记，但原告先合法占有案涉房屋，应当取得案涉房屋的所有权，涂培确认其商品房合同中未包括案涉车库，故对原告主张的第一项及第三项诉讼请求，本院予以支持，但对原告主张的第四项诉讼请求，因无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求洪港置业及泰格实业协助办理案涉房屋及车库所有权登记手续的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题，原告与泰格实业就案涉房屋及车库订立了房屋买卖合同并支付了相应价款，泰格实业向原告交付了案涉房屋及车库，原告以合同约定占有了案涉房屋及车库，现要求洪港置业及泰格实业办理房屋所有权转移登记属物权变更登记内容，洪港置业辩称其诉讼请求超过诉讼时效期间无法律依据，本院对此不予采纳，故对原告的第二项诉讼请求，本院予以支持。 综上，根据《中华人民共和国民法通则》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下： 一、原告谢颖对坐落于洪山区雄楚大街288号5栋402室的房屋（商品房权属证明书号为洪200103038）及坐落于洪山区雄楚大街3栋东15的车库（房屋所有权证号为洪自07-04010-57）享有所有权； 二、被告武汉洪港置业发展有限公司、湖北泰格实业股份有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告谢颖办理上述房屋及车库的权属登记手续； 三、被告涂培于本判决生效之日起三十日内向原告谢颖腾退上述房屋； 四、驳回原告谢颖的其他诉讼请求。 案件受理费3300元，由被告涂培负担3100元、被告武汉洪港置业发展有限公司及湖北泰格实业股份有限公司各负担100元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审 判 长  唐培森 人民陪审员  张 锐 人民陪审员  熊厚胜 二〇二〇年九月十五日 书 记 员  黄雨婷