北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初11370号原告：李瑶，女，1979年7月8日出生，满族。委托诉讼代理人：张雪松（李瑶之夫），1978年3月21日出生，汉族。被告：北京珠江房地产开发有限公司，住所地北京市通州区通州工业开发区广通街**南创展家居**。法定代表人：李萍，董事长。委托诉讼代理人：曲志鹏，男，1989年9月7日出生，满族，北京珠江房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：王龙康，男，1988年10月7日出生，汉族，北京珠江房地产开发有限公司职员。原告李瑶（以下简称原告）与被告北京珠江房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张雪松，被告的委托诉讼代理人曲志鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、要求被告赔偿未按照珠江东都国际楼书、媒体广告、口头合同、商品房预售合同和法定的项目建设方案提供公共设施和服务造成房屋价值损失289960元，包括：1．未在楼宇顶端、大堂房檐顶端、二层外立面上端安装包铜的金属建筑装饰；2．未安装全天候远红外线周界防范系统；3．车库大堂未按照五星级酒店标准装修成“殿堂级”双入户大堂，未进行地下车库全精装，车库走廊位置的地面和墙身未铺抛光砖，首层大堂面积未达到近百平米，实际才30平方米；4．未配备金钥匙私人管家定制物业服务，未实施每个大堂的24小时的贴心管家服务；5．小区东大门外水系烂尾，小区内应有的四个雕塑喷泉水系未建；6．未配备620个车位，实际才320个；7．未完成内部配套建设：10万平方米商业综合体；8．规划中的公厕（建筑面积50．85平方米，位于**首层）未建。二、要求被告赔偿未按照口头合同、媒体广告和样板间的标准装修8000元，包括：1．卧室飘窗台下的储物柜2000元；2．三个卧室未安装灯池6000元（大户型）。三、要求被告赔偿未按照珠江东都国际楼书中的承诺配备国际名牌电器9400元，包括电磁炉（1000元）、烤箱（1200元）、冰箱（6000元）、垃圾处理器（1200元）。四、要求被告一个月内在首层大堂和地下车库大堂配备会所级软装修配饰（沙发、茶几、装饰画）。五、要求被告三个月内更换首层大堂地面开裂的大理石。六、要求被告在三个月内按照法定的项目建设工程规划交付投入使用。公共服务设施方面：商业（建筑面积12566．65平方米，8#、9#、10#首层及地下一层；11#一至四层及地下一层）、社区卫生服务站（建筑面积120平方米，，位于**首层、文体活动站（建筑面积1000平方米，，位于**首层、综合文体活动场地（建筑面积2000平方米，含避难场地500平米）、社区居民委员会（建筑面积190平方米，8#首层和二层）、社区服务中心（建筑面积160平方米，位，位于****存自行车库（建筑面积3398．79平方米，位，位于**#、地、地下**和地下**0#地下一层）。市政公用基础设施方面：更换小区绿化的31棵死树。七、要求被告在三个月内解决造成整座楼宇沉降的地下车库长期漏水问题和委托检测机构对楼房整体沉降的安全性进行评估。八、要求被告支付延期交房违约金153010元，并赔偿利息损失22146元。九、要求被告赔偿因延期交房导致的采暖费损失3479．52元。十、要求被告尽快彻底修复2020年8月10日客厅窗户及卧室窗户又开始漏雨问题。十一、要求被告承担诉讼费用。事实及理由：原告从被告处购买的商品房在北京市住建委预售许可证中的项目名称为珠江旭景家园x号楼x单元xxx，在被告的广告宣传中的项目名称为珠江东都国际。因被告在商品房预售合同中的楼房编号未能通过公安备案，后变更核准为x号楼x单元xxx，即涉案房屋。原告于2017年5月28日收房后，发现被告未按照珠江东都国际楼书、媒体广告、商品房预售合同和法定的项目建设方案提供公共设施和服务。到夏天雨季时，窗户开始漏雨，原告及时通知物业维修，物业联系开发商项目部后一直没有结果，经过多次交涉，被告表示让原告自己维修，维修后再向原告支付维修费。维修后，又有新的不同地方的窗户漏雨。为维护自身合法权益，原告向法院提起诉讼，望判如所请。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求，请求法院依法驳回。第一，原告起诉已超过法律规定的诉讼时效，应当依法驳回原告的全部诉讼请求。涉诉房屋于2016年1月5日已交付原告，至今已超过3年，依法律规定，原告不再享有胜诉权。故法院应依法驳回原告的全部诉讼请求。第二，原告的第一项诉求（房屋价值损失）没有事实、合同及法律依据。双方商品房买卖合同中并未约定原告主张的内容，被告严格按照商品房买卖合同约定内容交付房屋。关于原告主张的媒体广告宣传，并非被告自行宣传，而系第三方中介机构的宣传，不能对被告产生约束力。双方签订的《商品房预售合同》附件八第二十二条约定：出卖人发布的广告、宣传册、沙盘等资料均为要约邀请，出卖人设置的样板间，仅为出卖人为便于购房人了解商品房布局及使用功能而提供的简单示意，该样板间的装修、设备、设施及室内陈列的家具、装修物品、电器等，除非特别标明为“交房标准”等字样，否则均不包含在房价和交付范畴之内，不构成买受人所购商品房内初装修或精装修的构成部分，也不构成出卖人对买受人所购商品房及所购商品房装修效果的任何承诺，出卖人对买受人的任何承诺和要约邀请均以政府批准文件、合同及其附件、本补充协议约定为准。《合同法》第15条规定，商业广告等为要约邀请。原告提供的证据并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条中属于要约的情形，且双方在商品房预售合同中已明确约定为要约邀请，即明确排除了宣传资料构成要约的文字说明。依据合同及法律规定及大量司法判例，原告主张的广告宣传都应被认定为要约邀请，而非要约。故被告不存在未按约定提供公共设施和服务的问题，原告不存在所谓的损失。事实上原告的房屋价格持续上涨，价值增值巨大，原告未提供任何证据证明其损失的存在及因果关系。第三，原告的第二，三项诉讼请求（配备电器及装修赔偿），没有任何依据。双方签署的商品房买卖合同明确约定为毛坯交房，被告已严格按照商品房买卖合同约定交付房屋，合同中并未约定原告诉求的装修事宜及配备相应电器。同时，在合同附件八中均明确载明，样板间中的电器除非特别标明为“交房标准”等字样，否则均不包含在房价和交付范畴之内，原告对该附件八是明知并认可的，说明原告已经明知该事项不是房屋交付范围内的物品，原告主张毫无依据，请求法院驳回该项诉讼请求。第四，原告的第四，五项诉讼请求（大堂配饰及大堂大理石更换），没有任何依据。双方签署的商品房买卖合同附件六装饰和设备标准的约定公用部分第二点约定，入户大堂为地面铺大理石或抛光砖，并未承诺配备原告诉求的沙发、茶几等内容。原告主张首层大堂大理石地面开裂，原告并未证明该情况的存在以及更换的必要性。2016年，被告已经将小区全部移交给物业公司进行管理，即使小区内存在需要维修的事项，原告正常报请物业公司予以维修即可，被告不应该承担维修责任。对于小区公共部分，原告不具备诉讼主体地位，没有以个人名义主张该事项的权利。第五，原告的第六，七项诉讼请求（公共服务设施及地下车库问题），原告所述与事实不符，且诉讼主体不适格，诉求没有任何依据。首先，被告对整个项目小区的建设是符合规定的，项目经过政府部门规划验收合格后才交付业主，并没有违反任何规定。原告主张被告没有建设配套商业、服务站、活动站等、存在安全性问题，与客观事实不符，小区相关公共设施服务已严格建设完毕并移交相关政府部门。其次，小区规划和建设方案，属于政府行政管理事项，并不属于民事案件审查范围。房地产项目建设方案是土地出让人向相关规划、建设行政主管部门办理有关审批手续的文件，并非与业主的约定。再次，对于该两项诉求，原告主体不适格。对于小区整体的建设与修护，需要业主委员会作为诉讼主体进行主张，原告仅是其中的一名业主，无权代表小区全体业主提起诉讼，其诉讼主体不适格。第六，原告的第八项诉讼请求（延期交房违约金），原告主张金额不实，被告已经足额赔付了延期交房违约金，且不应同时主张利息与违约金，并超过诉讼时效。在商品房预售合同中，约定交房时间为2015年10月31日，书面通知交房时间为2016年1月5日，延期64天，扣除不可抗力导致的24天，实际延期40天，根据合同第14条约定的延期交房违约金的计算方式，金额为2860008元×40天×0．0001=11440元，该费用被告已经足额赔付了原告。同时，违约金和利息损失都是关于损失赔偿的方式，二者不可以并行主张，并且出面通知收房之日止距今已经超过三年诉讼时效，依法应予驳回。第七，原告的第九项诉讼请求（采暖费），原告主张无事实合同及法律依据。被告延期交房的时间段是2015年年底，同时也已经在2016年1月5日书面通知原告收楼，而原告主张的采暖费是2016年-2017年的采暖费，在被告已经交付房屋之后，这是原告自己应该承担的费用，并不是因为延期交房导致的。如果房屋未达到交付条件，是不会产生供暖费的。因为房屋已经交付，达到了居住使用条件，原告与供暖部门签署合同，所有供暖部门正常供暖，产生的费用自然由原告自行承担。第八，原告的第十项诉讼请求（漏雨修复），原告主张无事实依据，维修已经经过质保期。被告房屋竣工验收符合相关质量规范，原告未证明维修事项存在的事实。被告销售的房屋属于毛坯房，已经过竣工验收，不存在质量问题。退一步讲，根据预售合同附件八第三条的约定，即使存在质量问题需要维修，被告也仅承担保修责任，不承担其他任何费用。原告的房屋已经经过质保期，被告不再承担保修责任。综上，原告的诉讼请求无任何事实、合同及法律依据，诉讼主体不适格，起诉超过诉讼时效，诉求违背双方合同约定，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月15日，被告在《北京晚报》发布“通州刚改全优户型观者爆棚，珠江·东都国际，85m2精装三居，90%得房率，169万起”的房屋开盘广告，主要内容有：1．“珠江东都国际建筑面积约6．7万平方米，由3栋8-18层的精装板式住宅组成……”2．“珠江首创双首层的社区连廊底商及小区地块内10万平米双子座大型商业，更为生活带来更多的从容与闲适。”3．“三重精装一步到位……地下车库全精装，五星级大堂精装，全品牌室内豪装、24小时英式物管全天候，精致生活由表及里全面呈现……”4．……被告发布的《珠江东都国际楼书宣传册》主要内容有：1．“建筑采用经典ARTDECO风格，‘金镶玉’工艺包铜掐丝装饰‘顶戴花翎’……”2．“‘殿堂级’双入户大堂：车库与首层双大堂。地。地上大堂0m2大尺度空间、5．7米卓绝挑高入户门庭、艺术天花吊顶、五星级酒店标准精装、会所级软装修配饰、24小时英式物管……”3．“品牌电器，组装高品质生活，东都国际为客户选用的电磁炉、净水器口、吊顶、密码锁等高端配置，更方便了业主的日常生活需要及居室维护，提升了业主的生活品质。”4．……2014年6月6日，就购买坐落于通州区永顺镇潞苑x街南侧珠江国际家园x期居住项目用地7＃住宅楼x层x单元-xxx房屋，以原告为买受人、被告为出卖人签订《北京市商品房预售合同》，约定：合同第三条，该商品房房屋坐落为通州区永顺镇潞苑x街南侧珠江国际家园x期居住项目用地7＃住宅楼x层x单元-xxx。预测建筑面积共141．62平方米。其中套内建筑面积114．63平方米，共用部分与公用房屋分摊建筑面积26．99平方米。合同第五条，商品房价款按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米24949．91元，总价款2860008元。合同第十二条交付条件，（一）出卖人应当在2015年10月31日前向买受人交付该商品房。在具备本条第（二）款约定的条件时，出卖人可以提前向买受人交付该商品房，具体时间以出卖人通知为准。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1．该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2．有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。合同第十三条市政基础设施和其他设施的承诺，出卖人承诺该商品房正常使用直接相关的基础设施和其他设施按照约定日期达到下列条件：1．基础设施：（1）上水、下水：2015年10月31日达到线路铺设完毕，过渡时期使用过渡用水；（2）供电：2015年10月31日达到线路铺设完毕，过渡时期使用过渡用电；（3）供暖：房屋交付完毕后第一个供暖季达到线路铺设完毕，过渡时间使用过渡供暖；（如有地下层需供暖，另行增加供暖费，供暖费按照物业服务企业相关收费标准收取）（4）燃气：X年X月X日达到按有关单位的相关规定执行，过渡时期使用过渡设施。如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：（1）若约定期限内相关设施等未达到约定标准，过渡时间出卖人提供了过渡措施的，不视为出卖人违约。（2）如因出卖人原因导致未达到约定标准的，双方应采取补救措施，出卖人采取了补救措施或因买受人不配合导致无法提供补救措施的，不视为出卖人违约，买受人应承担实际使用水、电、暖等费用；如在买受人的配合下，出卖人未采取补救措施的，出卖人一次性向买受人支付已交付房价款千分之一作为违约金（此违约金与延期交楼违约金不累计），属本合同约定的不可抗力和非出卖人原因的除外。2．其他设施（双方未对其他设施包括公共绿地、小区非市政道路、公共停车场、幼儿园、学校、会所、购物中心、体育设施等进行明确约定）。合同第十四条逾期交房责任，（一）因出卖人原因导致逾期交房，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】。（1）逾期240日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，向买受人按日支付已交付房价款的万分之一作为违约金，合同继续履行。（2）逾期超过240日后，买受人有权退房，出卖人应退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2．4%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日支付全部已付款的万分之一作为违约金。合同第十六条交接手续，（一）该商品房达到第十二条约定的交付条件前或后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续的时间、地、地点及应当携带的证件受人同意按照出卖人通知的时间、地、地点程等办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十二条约定的证明文件，并满足第十二条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十二条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十四条处理。（二）双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：该商品房已具有第十二条约定的证明文件，出卖人通知买受人收楼后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间，并办理该房屋的验收交接手续的，则书面通知交付当日即为商品房交付时间，自该日起该房屋的风险责任转移由买受人承担。自该日起，出卖人按照《住宅质量保证书》中约定的保修起止日期和其他内容承担保修责任，即出卖人对买受人提出的商品房瑕疵应予以返修或保修，但出卖人返修或保修的行为不影响出卖人向买受人交付房屋义务的完成，且自该日起，与该商品房有关的全部权利、责任和风险均由买受人享有和承担，买受人须承担包括但不限于物业服务费、供暖费在内的相关费用。买受人未按时办理房屋接受手续的，每逾期一日应向出卖人支付总房款的万分之一作为违约金；如逾期超过180日，出卖人有权解除本合同，买受人应向出卖人另行支付合同总价款的10%作为违约金。合同第十七条商品房质量、装饰、设备标准的约定。（一）出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。（二）出卖人和买受人约定如下：1．该商品房屋地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达且双方办理完毕所有退房手续之日起90日内退还全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费由出卖人承担。买受人要求继续履行合同的，应当与出卖人另行签订补充协议……3．若出卖人交付的商品房的装饰、设备标准达不到约定的标准的，经出卖人核实后由出卖人按合同约定的标准进行维修、完善（即甲方履行保修责任），或支付装饰、设备差价（仅指该商品房室内部分）；甲方履行保修责任的，不构成延迟交付。具体装饰和设备标准的约定见附件六。（三）出卖人和买受人对工程质量问题发生争议的，任何一方均可以委托有资质的建设工程质量检测机构检测，双方均有协助配合对方检测的义务，若买受人未书面通知过出卖人维（保）修或者非因出卖人原因导致无法维修的，买受人无权要求对房屋质量、维修造价进行鉴定，买受人执意要求的，一切费用由买受人承担。合同第十八条保修责任，（一）该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。（二）在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题，出卖人按约定承担保修责任，但买受人不得借此拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。出卖人履行保修责任的，不构成延迟交付。由于出卖人的原因，因维修行为导致买受人无法正常使用该房屋，出卖人最高参照延期交付房屋的违约金标准对不能使用的房屋部分占总房屋的面积比例赔偿损失。（三）因买受人使用不当、改动或因其他不可归责于出卖人事由而出现的质量问题均由买受人承担有关责任和修复费用。此外，合同还约定了其他内容。2014年6月6日，双方还签署了《补充协议》（附件八），其中第三条约定，出卖人书面通知买受人收楼的，买受人不得拒绝或拖延接受该商品房，否则，书面通知中指定的交付当日即为该商品房的交付时间。若买受人认为该商品房存在装修、设施设备等其他质量问题的，买受人不得拒绝收楼，由出卖人核实后按合同约定在买受人或相邻权人的配合下承担维修责任，出卖人履行维修责任不构成迟延交付。若出现质量问题，出卖人仅承担保修责任，不承担其他任何费用（如有）。……双方同意以出卖人取得竣工验收备案表作为判断房屋质量合格的唯一标准。第二十二条约定，出卖人发布的广告、宣传册、沙盘等资料均为要约邀请，出卖人设置的样板间，仅为出卖人便于购房人了解商品房布局及使用功能而提供的简单示意，该样板间的装修、设备、设施及室内陈列的家具、装修物品、电器等，除非特别标明为“交房标准”等字样，否则均不包含在房价和交付范畴之内，不构成买受人所购商品房内初装修或精装修的构成部分，也不构成出卖人对买受人所购商品房及所购商品房装修效果的任何承诺，出卖人对买受人的任何承诺和要约邀请均以政府批准文件、合同及其附件、本补充协议约定为准。后被告向原告发出业主缴费清单，载明：业主李瑶，房号7-3-203，已交合同房款2860008元，已交产权代办费1000元。合同房款2860008元，总房款2915397元，合同建筑面积141．62，测绘建筑面积144．98。面积差额款55389元，契税87462元，公共维修基金28996元，房屋登记费80元。2017年5月28日，原告签署收楼物品移交清单，并于当日实际收房。另查，被告自北京市通州区住房和城乡建设委员会就涉案7#住宅楼的竣工验收备案表的领取时间为2015年12月5日。再查，涉案楼宇所在的小区经本院现场勘查，不存在被告在媒体广告及楼书宣传中涉及到的楼宇“金镶玉”包边、“顶戴花翎”等装饰。在审理过程中，被告主张其于2015年12月31日向原告发出《关于交房事宜的通知》，通知原告于2016年1月5日到现场办理交接手续。原告主张，其于2016年1月9日前去收房，但因被告未按照其要求向其出示竣工验收备案表，未出示房屋面积实测技术报告书，房屋未达到合同约定的交付条件，市政公用基础设施和公共服务设施未完工，未书面通知原告验房即要求办理房屋交接手续，办理交接手续时不允许原告先行验房，房屋质量差等原因拒绝收房。之后原告多次要求被告维修涉案房屋，被告亦给予了维修。直至2017年5月28日，被告再次通知原告收房。原告认为，虽然涉案房屋仍有很多问题没有维修解决，但因原告已可以摆放家具使用涉案房屋，遂决定收房，被告逾期交房至2017年5月28日，应就此承担逾期交房违约金，扣除被告已付的11440元后，被告还应付原告153010元及利息损失22146元。被告对此不予认可，主张按照双方合同约定的交房时间为2015年10月31日，被告书面通知原告交房的时间为2016年1月5日，延期64天，扣除不可抗力导致的24天，实际延期40天，产生11440元违约金，且该费用被告已经足额赔付了原告。在审理过程中，原告向本院提交《住宅质量保证书》一份，该《住宅质量保证书》第四条第二款第4项记载，防水工程质量保修期限不得低于5年。原告据此主张被告应就其客厅及卧室窗户漏雨的情况予以维修。被告对此不予认可，主张涉案房屋已过2年质保期。本院认为，本案焦点问题是：一、本案是否已超过诉讼时效期间。二、被告发布的媒体广告宣传的法律性质属于要约还是要约邀请。三、被告未按照商业广告宣传交付房屋的行为是否违约，如果被告违约则应承担怎样的违约责任。一、关于诉讼时效问题。被告认为涉案房屋于2016年1月5日已交付原告，至今已逾3年，超过法律规定的诉讼时效。但原告主张因被告房屋质量存在问题，其于2017年5月28日才实际收房，诉讼时效应自2017年5月28日起计算。本院认为被告实际收房日期为2017年5月28日，就涉案房屋的相关权利义务向被告主张的诉讼时效应自该日起计算三年至2020年5月27日。本案立案时间为2020年5月22日，故原告本次诉讼未超过诉讼时效。二、关于被告发布的媒体广告宣传的法律性质问题。《中华人民共和国合同法》第十四条规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第十五条规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本院认为，被告发布的商业广告中包括“‘殿堂级’双入户大堂……艺术天花吊顶、五星级酒店标准精装、会所级软装修配饰、24小时英式物管”“东都国际为客户选用的电磁炉、净水器口、吊顶、密码锁等高端配置……”“建筑采用经典ARTDECO风格，‘金镶玉’工艺包铜掐丝装饰‘顶戴花翎’……”等内容系具体确定的对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，会对商品房预售合同的订立产生重大影响，被告在商业广告宣传中的说明和允诺应视为要约，应当视为合同内容。被告认为，按照原、被告双方签订的《补充协议》第二十二条约定，出卖人（被告）发布的广告、宣传册、沙盘等资料均为要约邀请，……出卖人（被告）对买受人的任何承诺和要约邀请均以政府批准文件、合同及其附件、本补充协议约定为准。原告对此不予认可，并表示，虽然原、被告双方在《补充协议》中就涉案楼宇商业广告宣传的法律性质进行了约定，但原告认为该条款为被告为重复使用而预先设定且未与原告协商的格式条款，该条款损害了买受人在多个看房购房环节中所产生的合理期待，致使买受人权利在房屋交接之前处于不确定状态，不合理的免除了出卖人的相关义务和责任，严重损害和排除了买房人的权益。本院认为，《补充协议》第二十二条为被告拟定的格式条款，且存在免除其责任、排除买受人主要权利的情形，应为无效。故，被告发布的媒体广告宣传的法律性质应为要约。三、关于被告未按照商业广告宣传交付房屋的行为是否构成违约及应如何承担违约责任的问题。根据本院前述对被告商业广告宣传法律性质为要约的认定，原告与被告订立涉案《商品房预售合同》的行为已对被告发出的要约进行了承诺，要约人即被告即受该意思表示约束，其具体说明和允诺应当视为《商品房预售合同》的内容，双方就相关具体设施的合同已经成立。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应该按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告没有实现合同约定义务的，视为违约，应当承担相应的违约责任。关于原告的十项诉讼请求，本院分析如下：诉讼请求一，对于原告要求被告因未按照珠江东都国际楼书、媒体广告、口头合同、商品房预售合同的约定和法定的项目建设方案提供公共设施和服务，进而要求赔偿房款损失的诉讼请求，本院认为，被告在商业广告宣传中所做的相关设施的具体说明和允诺为合同的一部分，被告应当全面履行其合同义务。经本院现场勘查，被告有大量具体允诺没有实现，如楼宇的“金镶玉”包边等。因被告已经将房屋交付给全体业主，将小区环境维护义务等移交给物业，且公共环境的改变涉及其他全体业主的生活习惯，现已不具备继续履行配齐相应设施的条件，被告应就此对原告的损失进行赔偿。具体的赔偿数额，本院根据本案查明情况及涉案小区现实情况酌定为30000元。诉讼请求二，对于原告要求被告赔偿未按照媒体广告和样板间的标准装修8000元，包括：1．卧室飘窗台下的储物柜2000元；2．客厅和卧室的灯池6000元的诉讼请求，不属于本案商品房预售合同纠纷审理的范畴，本院不予处理。诉讼请求三，对于原告要求被告赔偿未按照珠江东都国际楼书中的承诺配备国际名牌电器9400元，包括电磁炉（1000元）、烤箱（1200元）、冰箱（6000元）、垃圾处理器（1200元）的诉讼请求；诉讼请求四，对于原告要求被告一个月内在首层大堂和地下车库大堂配备会所级软装修配饰（沙发、茶几、装饰画）的诉讼请求，该两项诉讼请求系原告基于被告商业广告宣传内容中的允诺为依据要求被告赔偿相关损失，因本院已在诉讼请求一中就商业广告中的全部具体说明及允诺进行了全部赔偿的解决方式，故该两项诉求，本院不予支持。诉讼请求五，对于原告要求被告三个月内更换首层大堂地面开裂的大理石的诉讼请求，因不属于本案商品房预售合同纠纷审理的范畴，本院不予处理。诉讼请求六，对于原告要求被告在三个月内按照法定的项目建设工程规划交付投入使用，公共服务设施方面：商业（建筑面积12566．65平方米，8#、9#、10#首层及地下一层；11#一至四层及地下一层）、社区卫生服务站（建筑面积120平方米，位，位于**首层文体活动站（建筑面积1000平方米，位，位于**首层综合文体活动场地（建筑面积2000平方米，含避难场地500平米）、社区居民委员会（建筑面积190平方米，8#首层和二层）、社区服务中心（建筑面积160平方米，位于，位于****自行车库（建筑面积3398．79平方米，位于，位于**、地、地下**和地下**0#地下一层）；市政公用基础设施方面：更换小区绿化的31棵死树的诉讼请求，不属于本案商品房预售合同审理范畴，本院不予处理。诉讼请求七，对于原告要求被告在三个月内解决造成整座楼宇沉降的地下车库长期漏水问题和委托检测机构对楼房整体沉降的安全性进行评估。关于地下车库漏水问题，不属于本案商品房预售合同纠纷审理范畴，本院不予处理。关于原告要求被告委托检测机构对楼房整体沉降的安全性进行评估，该请求不属于法院民事案件处理的诉讼请求的范围，本院不予处理。诉讼请求八，对于原告要求被告支付延期交房违约金153010元，并赔偿利息损失22146元的诉讼请求。根据原、被告双方在《商品房预售合同》及《补充协议》中的约定，双方均同意以出卖人取得竣工验收备案表作为判断房屋质量合格的唯一标准，被告取得涉案住宅楼竣工验收备案表的时间为2015年12月5日，早于其向原告发出的收房日期即2016年1月5日，现原告以房屋质量不合格为由要求被告支付其自2016年1月5日后至实际收房之日的延期交房违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。诉讼请求九，对于原告要求被告赔偿因延期交房导致的采暖费损失3479．52元，根据本院前述认定，被告延期交房至2016年1月5日，原告主张的采暖费损失系发生于该日之后，其主张无事实及法律依据，本院不予支持。诉讼请求十，对于原告要求被告尽快彻底修复客厅窗户及卧室窗户漏雨问题的诉讼请求，根据《住宅质量保证书》的约定，涉案房屋的防水质保期为五年，现仍在质保期内，被告应就原告的相关漏雨问题予以维修，故对原告的此项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第十五条、第二十一条、第二十五条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条的规定，判决如下：一、北京珠江房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿李瑶损失30000元；二、北京珠江房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内对李瑶位于北京市通州区潞苑南里珠江旭景家园（珠江东都国际）x号楼x单元xxx室内客厅窗户及卧室窗户的漏雨问题进行维修，直至不再漏雨为止；三、驳回李瑶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4295元，由李瑶负担4030元（已交纳），由北京珠江房地产开发有限公司负担265元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  武 威二〇二〇年九月三十日法官助理  李 成书 记 员  李旭晨