江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1283民再2号原审原告：薛双兵，男，1987年11月20日生，汉族，住山东省曹县。委托诉讼代理人：孙亚平，泰兴市黄桥法律服务所法律工作者。原审被告：吕鹏，男，1987年9月20日生，汉族，住泰兴市。原审被告：刘彬燕，女，1988年1月5日生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：刘彬洪，男，系刘彬燕之兄，1979年2月19日生，汉族，住泰兴市。原审原告薛双兵与原审被告吕鹏、刘彬燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月5日作出（2018）苏1283民初8665号民事调解书，已经发生法律效力。2019年12月18日，本院作出（2019）苏1283民监331号民事裁定，决定再审本案。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原审原告薛双兵、原审被告吕鹏及原审被告刘彬燕的委托诉讼代理人刘彬洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告薛双兵向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即返还购房款268000元，并自2018年9月4日起按年利率24%支付利息至实际给付之日；二、诉讼费由被告承担。事实和理由：二被告系夫妻关系，2018年9月2日，原告与被告吕鹏签订房产转让合同书一份，被告将其位于泰兴市万元的价格出卖给原告，2018年9月4日原告给付被告购房款268000元。2018年9月12日，原告经查询发现该房屋已被法院查封，无法办理过户手续。原审被告吕鹏辩称，我是通过中介卖房给原告，当时房屋没有被查封，并非欺骗原告。现原告要求返还已被用于还贷的购房款，我无力承担。原审被告刘彬燕辩称，吕鹏卖房的事我并不清楚，我只是配合过户，我不承担房款债务。原审经调解，各方当事人于2019年3月5日达成如下调解协议：一、两被告承诺继续履行与原告的房屋买卖合同，协助原告在一个月内将位于泰兴市的房屋过户，并积极配合原告办理房屋贷款，原被告双方保证在二个月内办好房屋贷款；二、两被告承诺贷款到位后，按照庭前与案外人李庆国达成的“三方协议”（详见附件），由出借银行将款项直接汇入被告吕鹏已被法院冻结的账户（户名：吕鹏；开户行：中国邮政储蓄银行股份有限公司泰兴市黄桥镇南支行；账户：60×××68）。上述款项两被告承诺按照“三方协议”约定用于偿还案外人在法院的执行款项；三、双方余无争议。再审查明，吕鹏、刘彬燕原系夫妻，案涉房屋登记在该二人名下。2018年7月16日，吕鹏、刘彬燕协议离婚，双方约定案涉房屋归吕鹏所有，房贷还清后过户给其子吕语皓。2018年9月，薛双兵与吕鹏签订《房产转让合同》，约定吕鹏将案涉房屋以53万元的价格转让给薛双兵，薛双兵应于2018年9月2日支付定金3万元，在9月30日支付24万元，同时双方办理过户，余款26万元在2018年12月30日前付清；关于违约责任，双方约定，乙方（薛双兵）中途悔约，不得向甲方（吕鹏）索还定金，甲方中途悔约，应在10日内退还定金，并支付相同于定金的违约金，乙方不能按期向甲方付清房款或者甲方不能向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付相当于房产价格千分之三的违约金。合同签订后，薛双兵向被告吕鹏的还贷账户汇款267983.41元，微信转账给吕鹏17元。原审调解书发生法律效力后，薛双兵向本院申请执行，请求办理过户手续。本院执行中发现，案涉房屋因（2018）苏1283民初8274号案于2018年9月12日、因（2018）苏1283民初8453号案于2018年9月20日被本院查封。再审中，经本院释明，原审原告增加了解除合同的诉讼请求。对于原告关于购房款利息的主张，被告认为，原告自2018年9月1日起即已入住被告的房屋，如果原告坚持主张利息，被告则要求原告按每年18000元的标准支付租金。本院再审认为，本案原、被告于2018年9月初签订的《房产转让合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。合同签订后，作为买卖标的的房屋被司法查封，且至本案诉讼，被告作为出卖方未能消除交易障碍，致原告不能实现合同目的，原告主张解除转让合同的诉讼请求，本院依法应予支持。本案中导致合同解除的原因在于被告方，依照合同约定，原告可以要求被告承担违约责任，但双方约定的违约金标准过高，已达每月9%，明显高于因合同解除所产生的损失，本院依法进行调整，考虑到原告自支付首批房款后即居住使用案涉房屋至今，此期间的租房成本可冲抵部分违约金，本院确定双方同时履行返还房屋和返还购房款义务，若被告履行返还购房款义务迟于原告履行返还房屋义务，则自原告履行义务完毕之日起按照年6%的标准支付未退房款利息。被告刘彬燕虽然没有参与本案的房屋交易，且吕鹏转让房屋的行为发生在离婚之后，但至本案诉讼时，两被告并未进行案涉房屋的变更登记，案涉房屋从法律层面仍然属于吕鹏与刘彬燕的共同财产，而且，原告所支付房款中的267983.41元系汇入案涉房屋的还贷账户，用于偿还刘彬燕与吕鹏为购置案涉房屋所欠共同债务，两被告离婚时约定案涉房屋归吕鹏所有、债务由吕鹏承担，此约定仅对其双方有效，并不能对抗第三人，故刘彬燕应当对购房款中的267983.41元承担共同返还责任。综上，原审针对已被人民法院查封的不动产以调解书确认原、被告继续交易不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条规定，判决如下：一、撤销本院（2018）苏1283民初8665号民事调解；二、解除薛双兵与吕鹏签订的《房产转让合同》；三、薛双兵于本判决生效后十日内将位于泰兴市的房屋返还给吕鹏；四、吕鹏于本判决生效后十日内返还薛双兵购房款268000元，刘彬燕对上述款项中的267983.41元承担共同返还责任；五、若两被告履行本本判决第四项迟于原告履行本判决第三项，则被告吕鹏按照年6%的标准支付未返还款项迟延履行期间的利息；六、驳回薛双兵的其他诉讼请求。案件受理费5320元，保全费1860元，合计7180元，由被告吕鹏负担（薛双兵已垫付4520元，吕鹏应于本判决生效后三日内交纳本院诉讼费2660元，于履行判决义务时返还薛双兵4520元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  陈 轼人民陪审员  张岁耕人民陪审员  张乔德二〇二〇年九月二十三日书 记 员  陈 曦附：本案引用有关法律规定《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。