安徽省潜山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0824民初269号 原告：赵小忠，男，1970年10月1日出生，汉族，农民，住安徽省潜山市。 委托诉讼代理人：邓访民，安徽安潜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨平，安徽安潜律师事务所律师。 被告：赵晓元，男，1963年3月11日出生，汉族，个体工商户，住安徽省潜山市。 委托诉讼代理人：陈文渊，安徽上止正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张树彬,安徽天柱律师事务所律师。 第三人：张敬波，男，1974年9月7日出生，汉族，个体工商户，住安徽省潜山市。 第三人：林银宝，男，1962年10月10日出生，汉族，个体工商户，住安徽省潜山市。 上述第三人共同委托诉讼代理人：汪恭文，潜山市彭岭法律服务所法律工作者。 原告赵小忠诉被告赵晓元共有纠纷、房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，于公开开庭进行了审理，庭审中查明讼争房屋还有二名共有人，遂依职权追加房屋共有人张敬波、林银宝为第三人，并依法适用简易程序于2020年4月3日、2020年9月7日公开开庭进行了审理。原告赵小忠及其委托诉讼代理人邓访民、被告赵晓元及其委托诉讼代理人陈文渊、张树彬，第三人张敬波、林银宝共同委托诉讼代理人汪恭文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵小忠向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付原告讼争房屋份额价值共计120万元；2、判令被告支付原告自2011年至2018年的房屋租金共76316元；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：2003年左右原潜山县五交化公司因经营需要，处置坐落在潜山市原潜山县交化公司源潭分销处的一幢三层房屋，房屋一层为7间门面，二、三层为住宅，房屋总价款为50万元，在原单位同意出售方案后，被告赵晓元以及两个第三人共同购买了上述房屋，其中两个第三人各占房屋的七分之二份额，被告占房屋的七分之三份额。在购买上述房屋时，被告因资金紧张，邀请原告合伙参股购买上述房屋七分之三份额，承诺房屋的七分之一归原告个人所有，但房屋登记在被告名下，原告同意后支付6.5万元购房款以及2.1万元办证等相关费用给被告。被告与第三人共同购买房屋后，将房屋租赁给安庆市世纪华联超市有限公司（以下简称“华联超市”）经营使用，因华联超市经营需要，上述房屋扩建款项由华联超市承担，并在租金中抵付。房屋租赁至今，被告仅以12520元家电以及转账现金19954元抵付租金，鉴于被告各种不诚信行为，原告多次要求对上述房屋享有份额被告不同意。原告为维护合法权益，故具状起诉。 赵晓元辩称，诉状很多内容与事实不一致，原告要求依法分割讼争房屋并办理过户手续是事实，针对这件事情原、被告商讨过多回。被告这处房产的取得是以其五交化公司职工身份为前提的，源潭这处房产共有两个房产证，发生纠纷的是前面的房产证，后面的房产证与原告无关。当时原告只给了我6.5万元，不涉及后面房产，原告只应享有前面房屋的七分之一份额，其主张整体房屋七分之一份额不符合常理，而且前面房屋的钱款原告至今未交齐。后面扩建部分原告没有出资、出力，不应当享有后面房屋份额。后面抵付租金是我的租金，原告诉状也承认他拿走了部分租金，另外给付租金不能证明被告认可原告占有房屋份额。 张敬波、林银宝述称，第三人并不知晓原、被告之间的口头约定。诉状中所称的房屋原系单位房屋，不能由原告购买，办理过户登记是要求过户在被告名下，原告要求诉求与当初约定矛盾。关于本案共有问题，扩建后的房屋是被告及第三人所共有的，扩建房屋是在原、被告协议之后，扩建房屋是用房屋租金抵付的，但原告主张房屋租金与份额，互相矛盾。原、被告系兄弟关系，他们之间的协议不能对抗本案第三人。被告与第三人的协议写的很清楚，该房屋产权不能进行变更，如果变更将会损害第三人的实际利益，第三人不同意变更产权。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方当事人无异议的证据及事实，本院予以确认并在卷佐证。对各方当事人有异议的证据及待证事实，本院分析认定如下： 赵小忠递交的证据二房屋买卖合同，证明原告于2004年3月购买涉案房屋的事实，证据六录音证明原、被告之间讨论涉案房屋分割问题；赵晓元递交的证据一五交化公司招标通知、证据二房地产权属协议，证明涉案房屋产权形成与原告无关的事实。赵晓元对赵小忠递交的证据二真实性无异议，但认为达不到原告证明目的；证据六仅能证明被告确认原告享有前面房屋份额，不享有后面房屋份额；认为证人出庭作证的证言没有证明力，证言内容系传来证据，不是证人本人经历的事情。赵小忠对赵晓元递交证据一、证据二的三性没有异议，但是认为刚好证明了被告欺骗原告，导致原告将其所属份额登记在被告名下的事实。本院认为，赵小忠递交的证据二、赵晓元递交的证据一、二双方当事人均对真实性无异议，本庭认可其证据真实性。赵小忠递交的证据六录音以及证人证言系传来证据，证明力存在瑕疵，但赵晓元当庭认可其与赵小忠就购买讼争房屋（赵晓元及二个第三人购买的原潜山县五交化公司源潭分销处房屋，不包含扩建后部分）七分之一份额达成协议且赵小忠给付6.5万元购房款的事实，能够补足证据瑕疵，故本院对上述证据予以采信。 赵晓元递交的证据三施工协议、建设后楼各种费用，证据四后楼办证等情况，证据五经营费用三组证据证明被告为扩建房屋的花费以及原告不享有后面房屋份额的事实。赵小忠认为工程预算等票据与录音不符合，缴费清单等没有第三方盖章认可，与本案不具有关联性。本院认为赵晓元递交的施工协议与潜山县第三建筑安装有限责任公司出具的五张收据以及第三人的证言相互佐证，能够证明扩建房屋建筑费用为31万元，本院对该证据予以采信。源潭供电所出具的收费清单、五交化公司出具的收条等票据不能证明与本案讼争房屋有关，本院不予采信。潜山县测绘站、源潭政府出具的测绘费收据出具时间为2005年11月2日，而涉讼房屋二份产权证发放时间分别为2005年6月8日和2007年4月30日，二者时间均不相符，无法证明与讼争房屋办证有关，对上述证据本院也不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2004年2月，原潜山县五交化公司出具通知，将其位于安徽省潜山县交化大楼进行出卖处置，出卖价格50万元。五交化员工赵晓元知道此事后，希望购买五交化公司源潭镇大楼中七分之三的份额。因资金短缺，赵晓元与其胞弟赵小忠达成口头协议，约定由赵小忠出资6.5万元，获得赵晓元购买的五交化大楼七分之三份额的三分之一（即出售的五交化大楼总份额的七分之一）的所有权，但由于某些原因房屋产权证上该七分之三份额均会过户到赵晓元名下，赵小忠只能实际占有。其后赵小忠交付给赵晓元6.5万元作为购买涉案房屋的出资款。2004年3月8日，赵晓元、张敬波、林银宝三个按份购买了涉案房屋并办理了产权过户手续，其中赵晓元拥有涉案房屋七分之三的份额（含赵小忠份额）。2005年9月30日，赵晓元、张敬波、林银宝三人共同与潜山县第三建筑安装有限责任公司签订施工协议，协议约定在潜山县交化大楼）院内新建二层框架结构、建筑面积为865平方米的房屋，工程总造价31万元整，其中11万元由赵晓元、张敬波、林银宝三人自筹（包含向华联超市借款10万元），剩余20万元为向华联超市预支租金，以其后几年租金抵扣至还清时止。 2006年2月22日，赵晓元、张敬波、林银宝三人与华联超市签订《房屋租赁协议》，协议约定华联超市租赁三人共同所有的位于潜山县年，从2006年2月22日至2018年2月21日止，租金为主楼（营业面积1090平方米）70500元／年，扩建部分1500元／年，共计72000元／年；房屋租金每4年一个周期，每周期在上一周期上递增20%。2011年11月8日，赵小忠用家具冲抵赵晓元欠其的房租租金12520元，2013年3月7日赵晓元之妻孙蔼然通过银行转账支付给赵小忠房屋租金16600元。2016年3月7日赵晓元通过银行转账支付给赵小忠房屋租金19954元。 2020年7月28日，经赵小忠申请，本院委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对涉案房屋商业用房（含1194.8平方米土地价值）、潜山市2幢商业用房（不含土地价值）市场现值进行评估，评估结论为：位于潜山市（临街）商业用房房屋总价4279326元，土地使用权总价422938元，源庆路2幢商业用房（不含土地价值）总价1209838元，共计5912102元。赵小忠支付评估费用1.5万元。赵晓元对该评估报告结论无异议，赵小忠对该评估结论有异议，认为评估报告中所使用的评估方法有问题，评估价格偏低，但未提供相应证据证明，也未在法定期限内向本院提交重新评估申请，对该评估报告结论本院予以采信。 本院认为，当事人合法财产应当依法予以保护。赵小忠与赵晓元在购买涉案房屋前达成协议系其真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，且已履行完毕，虽未办理过户手续但不影响二人间协议的效力，故本院对赵小忠与赵晓元之间达成的房屋买卖合同的法律效力予以确认。赵晓元主张讼争房屋的拍卖系对单位职工内位的拍卖，赵晓元能购买该房屋是基于其前五交化员工的身份，但其提供的拍卖公告及通知均无法证明该主张，对赵晓元的主张本院不予采信。赵晓元与赵小忠间达成的购买房屋七分之一份额的协议系二人私下约定，并未告知共同购买该房屋的二位第三人，且赵晓元与二位第三人间在购买房屋时签订了协议，约定：对该宗房地产原则上整体出租、出让。三人中的任何一人均无权对该宗房地产的整体或部分做出处理，如意见不统一时采取少数服从多数原则。本案审理过程中，本院询问了二位第三人对赵小忠要求将房屋七分之一份额过户至其名下的意见，二位第三人均表示不同意。法律规定共有人约定不得分割共有的不动产或者动产的应当按照约定，本院向赵小忠释明后，赵小忠同意将要求产权过户的诉讼请求变更为要求赵晓元给付120万元房屋价值补偿。 双方对赵小忠以6.5万元的价格购买赵晓元讼争房屋七分之三份额中的三分之一这一协议内容均无异议，且赵小忠已履行给付对价的义务，故赵小忠要求赵晓元支付扩建前房屋七分之一份额的财产价值以及该房屋出租租金的诉讼请求本院予以支持。赵晓元主张赵小忠未能支付扩建前房屋的办证费用，但未能举证证明办证费用数额；赵小忠主张其向赵晓元支付了2.1万元的办证费用，但仅提供一份证人证言作为证据，由于证人与赵小忠系亲属关系，且证人并未亲眼看到赵小忠给付办证费用，仅是传来证据，故对双方上述主张本院均不予支持。 赵晓元主张购买后扩建的房屋与赵小忠无关，该扩建房屋工程造价31万元，且房屋在扩建过程中产生了不少费用，应当计算在房屋总造价中，但赵晓元提供的证据并未能充分证明扩建房屋产生了其他费用，故本院认定购买后扩建房屋的工程总造价为31万元。扩建房屋工程款的房屋折抵租金20万元系用房屋整体租金折抵，其中包括赵小忠应得租金部分，应视为赵小忠对后扩建部分工程款的出资，故赵小忠对后扩建部分也应享有份额。赵小忠主张其对扩建后部分享有当然的七分之一份额，本院认为赵小忠与赵晓元在达成协议时房屋未进行扩建，且房屋扩建部分赵小忠并未实际出资达到工程总价款的七分之一，故赵小忠对房屋后扩建部分所占份额应与其出资在总扩建工程款中所占比例相等。因华联折抵租金包含后扩建的房屋租金（前楼租金70500元每年，后楼1500元每年），设赵小忠在后扩建房屋中所占比例为X，租金偿还时间需20万元÷7.2万元/年=2.77年，则前楼70500元÷7份×2.77年+后楼1500元×2.77X=整体310000X，解得X=0.0912。即赵小忠占后楼份额应为9.12%。赵小忠所占份额应得补偿为前楼4702264元÷7=671752元，后楼1209838×9.12%=110337.23元，合计782089.23元（671752元+110337.23元）。 赵小忠主张赵晓元需要支付2011年至2018年租金76316元。2011年欠华联超市的租金已经折抵完毕，赵小忠主张租金符合法律规定，本院予以支持。赵小忠2011年到2018年应得租金计算如下：2010年2月至2014年2月讼争房屋年租金应为前楼70500×（1+20%）=84600元/年，后楼1500×（1+20%）=1800元/年，至2014年2月份赵小忠应得租金为前楼84600元/年÷12月÷7份×38个月=38271.43元，后楼1800元/年÷12月×9.12%×38个月=519.84元；2014年3月至2018年2月讼争房屋年租金应为前楼84600×（1+20%）=101520元/年，后楼1800×（1+20%）=2160元/年，赵小忠未递交证据证明2018年2月22日至2018年12月31日华联超市租金费用，但赵晓元当庭认可上述时间华联超市继续租赁涉案房屋，故本院对上述时间房屋租金参照前一年度租金标准计算。至2018年12月份赵小忠应得租金为前楼101520元/年÷12月÷7份×58个月=70097元，后楼2160元/年÷12月×9.12%×58个月=952.13元；上述租金合计为109840.4元（38271.43+519.84+70097+952.13），扣除已经支付的租金，赵晓元尚欠赵小忠租金为60766.4元（109840.4元-12520元-19954元-16600元）。 综上所述，对赵小忠的诉讼请求本院酌情予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十九条、第一百条、第一百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款之规定判决如下： 一、被告赵晓元自本判决生效之日起三十日内给付原告赵小忠涉案房屋（座落于潜山市份额折抵款782089.23元，赵小忠对该房屋不再享有物权； 二、被告赵晓元自本判决生效之日起三十日内给付原告赵小忠涉案房屋租金60766.4元； 三、驳回原告赵小忠其他诉讼请求。 案件受理费减半收取8143元，评估费用15000元，共计23143元，由原告赵小忠负担7643元，被告赵晓元负担15500元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  贾娟娟 二〇二〇年九月八日 法官助理唐瑭 书记员杨俊 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。 第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。 第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。 共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。 第一百零四条按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。