云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)云2504民初2890号 原告：李文宏，男，1963年12月8日出生，哈尼族，居民，住云南省红河州个旧市。 委托诉讼代理人：刘永生，云南红河谷律师事务所律师。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：沈楠，云南红河谷律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。 被告：云南昆润高宏投资有限公司，住所地：云南省红河州弥勒市弥阳镇仕金街**。 法定代表人：万俊，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：张媛，云南白龙律师事务所律师。代理权限：特别授权。 原告李文宏与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李文宏的委托诉讼代理人刘永生、沈楠及被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人张媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李文宏向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告支付原告2016年1月1日至2018年12月31日的租金96987.43（414813×8%×3－2567.69=96987.43元）；2.请求法院判决被告支付：以未付租金为基数，以日万分之五计算支付自2016年2月1日至2020年7月31日止迟延支付租金的违约金共计人民币62054.76元；3.请求法院判决被告支付：以未付租金为基数，以日万分之五计算支付自2020年8月1日起至付清上述租金之日止的违约金；4.本案受理费由被告承担。事实和理由：2011年4月5日，原告与被告签订《商品房购销合同》，合同约定原告以416445元购买弥勒“湖泉湾一号”第5幢第29层05号房，后因房屋面积误差等原因，原告实际支付414813元。原、被告签订《商品房购销合同》当日，又签订了《房屋租赁合同》，合同约定：原告将前述房屋出租给被告，租期自2013年1月1日起至2015年12月31日，年租金含税价为房屋价款的8%；租金每年支付一次，在每个租赁年度开始的第一个月内支付；被告迟延支付租金的，每延迟一天，应按未付款额的万分之五的标准承担逾期付款的违约金。2014年11月25日，原、被告签订《补充协议》将房屋租赁期限延长至2018年12月31日。《房屋租赁合同》《补充协议》签订后，原告依约将房屋交付被告管理使用，被告支付了2013年度、2014年度、2015年度的租金。2016年期间被告以资金周转困难为由，拒绝支付原告2016年度的租金。经协商，双方于2017年3月22日签订《湖泉湾I号2016年返租公寓租金分期支付协议》约定将扣税后的2016年度租金分12期支付，每期2567.69元，但被告仅在2017年4月28日支付了一期。2019年1月1日，原告与被告签订《租金支付协议》，协议约定：截止2018年12月31日，被告尚欠原告租金96789.70元(该数字与原告计算所得数字不同，故未使用该数字)；被告将所欠租金于2019年12月31日前付清，租金于2019年每个季度最后一日前支付1期，共计4期支付完毕，每期按比例支付24197.43元。协议签订后，被告未依约支付。原告认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》《补充协议》合法有效，对双方具有法律约束力，被告应当依照其内容如期、足额支付租金。原、被告双方虽然先后签订了《湖泉湾I号2016年返租公寓租金分期支付协议》和《租金支付协议》，但被告均未按约定支付租金，其己构成违约，除应按约定支付租金外还应当承担违约责任，原告现要求被告依照《房屋租赁合同》的约定支付违约金，符合双方约定。经计算，截止2018年12月31日，被告应支付租金96987.43元，截止2020年7月31日，被告应支付违约金62054.76元。两项合计159042.19元。综上所述，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，现提起诉讼。 云南昆润高宏投资有限公司辩称：一、双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》时租金约定标准过高，根据情势变更原则，应将租金进行调整，按照同地段房屋现今实际每月约1300元计算。未支付的房屋租金，应先由原告前往税务部门缴纳相应税费，凭税票票据支付房屋租金。近年来全国经济萧条及我市旅游行业的限制、城市规划的调整，以及其他商业竞争主体的大幅增加，导致被告遭受到了严重经营亏损，根据情势变更原则，该租金约定标准明显对被告不公平，恳请人民法院调整租金的标准。二、违约金的计算标准过高，恳请人民法院予以调整，且2017年度已经支付的一期租金对应的一个月不应再计算违约金。每迟延一天支付租金，按照未付款额的日万分之五计算违约金的标准过高。对于原告来说，其实际损失除了未付租金以及相应的利息以外，没有其他的任何损失，如果按照合同约定的日万分之五来计算违约金，其年利率为18%，已经远远超过了最高人民法院最新发布的关于民间借贷利率不得超过全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率的4倍规定，在2020年8月20日发布的报价利率为3.85%，计算下来年利率大概是12%到15%，故被告认为按照未付款额的日万分之五计算违约金属于“过分高于造成的损失”的情形，恳请人民法院予以调整。2、被告在2017年向原告支付过一期的租金，对于已经支付过的该期租金对应的当月就不应该再纳入计算违约金总的时限里面。综上所述，原告的部分诉讼请求缺乏事实及法律依据，恳请人民法院在查清事实的基础上，作出公平公正的判决，维护被告的合法权益。 本院经审理认定事实如下：原告向被告购买暂定名称为弥勒县，房屋预售建筑面积为51.05平方米，房屋总价款为416445元。因房屋存在面积差，原告实际向被告支付房屋价款414813元。2011年4月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将上述房屋出租给被告经营管理，约定租期为三年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止，被告按房屋价款的8%向原告支付租金，每年支付一次，由被告于每个租赁年度开始的第一个月内代扣代缴租赁税费后向原告支付，若被告迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款额的万分之五计算承担逾期付款的违约金。2014年11月25日，双方签订《补充协议》，就上述房屋租赁合同约定的租期延长三年至2018年12月31日，其余约定事项不变。上述合同及协议均由被告提供。被告如约向原告支付了2013、2014、2015年度的房屋租金。后因被告未按期向原告支付租金，2017年3月22日，原、被告双方签订《湖泉湾1号2016年返租公寓租金分期支付协议》，该协议载明“兹有弥勒湖泉湾1号返租公寓5栋29-05室，业主李文宏，应发2016年租金30812.31元，现经由本人与云南昆润高鸿投资有限公司商议后，同意2016年返祖公寓租金分12期，每期支付2567.69元，首期于2017年3月支付，之后每期于次月1日前支付”。被告于2017年4月28日通过银行转账的方式向原告支付一期房屋租金2567.69元后即不再履行分期支付协议。2019年1月1日，原、被告双方再次签订《租金支付协议》，约定截至2018年12月31日被告尚欠原告租金96789.7元（含税），被告同意将上述所欠租金于2019年12月31日前付清，支付方式：租金于2019年每个季度最后一日前支付1期，共计4期支付完毕，每期按比例支付24197.43元。协议签订后，被告并未按约履行。案件审理中，被告认可2019年1月1日双方签署的租金支付协议中确认的欠款金额系计算错误，按合同约定欠付原告的租金总额应为96987.43元。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。2018年7月12日，被告的法定代表人由余镕材变更为万俊。上述事实有当事人无异议的《商品房购销合同》、购房发票、《房屋租赁合同》《补充协议》《湖泉湾1号2016年返租公寓租金分期支付协议》、银行交易明细、《租金支付协议》及原被告双方的陈述在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理并使用，被告应按租赁合同及补充协议的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。 一、关于租金的计付方式。本案所涉房屋为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按商品房购销合同约定购房价款的8%计算年租金，兼有投资性质。双方在签订房屋租赁合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，虽然商品房购销合同约定面积与实测面积存在误差，但原告最终付出的购房价款系根据实测面积计算后多退少补，根据公平原则，原告投入的成本与收益应成正比增加或减少，故本案房屋租金应按合同约定以实际购房价款为基数计算。原告主张租金约定过高，要求依据情势变更原则予以调整以及原告应先向税务部门缴纳税费后在请求支付租金的辩解，依法不能成立，本院不予采纳。现原告要求被告支付尚欠租金96987.43元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。 二、关于违约金的计算。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金是合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。本案中，原告已全面履行了交房义务，且本案所涉系被告提供的格式合同，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。由于被告违约，其应支付原告的款项为租金与相应违约金。被告未按合同、分期支付协议及租金支付协议约定如期支付租金，应结合违约情况，按房屋租赁合同约定的标准计算支付因违约所产生的违约金。综上所述，现原告要求被告支付自2016年2月1日起至2020年7月31日的违约金62054.76元以及以未付租金为基数按0.05%计算支付自2020年8月1日起至租金付清之日止违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告主张违约金计算标准过高及已支付2016年一期租金，违约金计算时限应进行扣除的辩解，依法不能成立，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，判决如下： 由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起五日内一次性支付原告李文宏租金96987.43元及截至2020年7月31日的违约金62054.76元，共计159042.19元；并以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2020年8月1日起至租金付清之日止的违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3480元，减半收取计1740元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员  张利琼 二〇二〇年九月十八日 书记员  赵 亮