上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初53919号原告：桂志遥，男，1989年3月9日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：郑骁，上海米谷律师事务所律师。被告：华侨城(上海)置地有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：袁静平，董事长。委托诉讼代理人：于文强，上海瀛东律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋佳艺，上海瀛东律师事务所律师。原告桂志遥与被告华侨城(上海)置地有限公司(以下简称华侨城公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月24日、2020年8月17日公开开庭进行了审理。原告桂志遥到庭参加第一次庭审。原告桂志遥委托诉讼代理人郑骁、被告华侨城公司委托诉讼代理人于文强到庭参加两次庭审。本案现已审理终结。原告桂志遥向本院提出诉讼请求：1.被告支付修复费用暂定1,000,000元(申请鉴定，具体以鉴定报告为准)；2.被告赔偿违约金5万；3.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告申请司法鉴定，后变更诉请为：1.被告赔偿房屋修复费125,582.52元；2.被告赔偿违约金6,279.12元；3.被告承担因地暖鉴定问题所产生的装修费3,800元；4.被告对房屋渗漏水事宜的保修期延长5年；5.本案诉讼费及鉴定费由被告承担。事实和理由：原告于2014年3月与被告就上海市静安区山西北路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)签订了《上海市商品房预售合同》，于2014年10月31日取得该房屋产权。原告收房时，就提出地面大理石及书房存在孔洞、保姆房地砖存在破损等问题。入住后，房屋内质量问题不断，80多处大理石开裂、吊顶开裂、天花板脱落、外墙漏水等问题严重。原告一直向该小区所在物业公司及被告反映情况，但对方均敷衍了事。鉴定意见中反映出来的问题均自入住后即开始出现，维修后又再度出现问题，故应予以彻底维修，由被告承担维修费用。原告未收到过房屋质量保证书，亦未在房屋验收单上签字，被告从未告知质保期何时起算，故质保期还未起算。依照系争合同第十七条、二十二条的约定，被告应赔偿修复费用的5%。玻璃幕墙漏水系因施工质量问题导致，故该漏水问题的保修期应自本案判决之日起延长5年。被告华侨城公司辩称，原告于2014年6月30日收房，同年10月取得房屋产权证，在自房屋交付之日起算的2年质保期内，原告提出的维修问题均已修复完毕。而原告本案主张是2018年以来的房屋维修问题，已过质保期，被告并无修复义务，且原告主张的费用尚未实际发生。主卧卫生间地暖确已安装，鉴定时拆除地砖的部位不足以证明未安装。地暖安装与否不属房屋质量问题，合同亦未明确约定，原告援引的违约金条款在保证期内才适用。原告从未就地暖提出过异议，故已过诉讼时效。同意赔偿鉴定意见中施工质量问题第3-6项费用共计4,623.32元及因鉴定产生的装修费损失3,800元，其余均不同意赔付。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2014年3月3日，华侨城公司(甲方)与桂志遥(乙方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，建筑面积326.31平方米，总购房款暂定41,117,182元；甲方定于2014年6月30日将该房屋交付给乙方；该房屋符合交付条件后，甲方应在交付之日前1天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起2天内，会同甲方对该房屋进行验收交接；在验收交接时，甲方应出示符合房屋交付条件的证明文件，甲方应提供《上海市新建住宅质量保证书》和《上海市新建住宅使用说明书》，同时甲方应根据乙方要求提供实测面积的有关资料。合同第十七条约定，如该房屋的装修、设备标准达不到合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0.05倍给予补偿。第二十二条约定，甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0.05倍给予补偿。第二十三条约定，自该房屋验收交接之日起，甲方对该房屋负责保修。保修范围和保修期参照国务院发布的《建设工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。合同特别告知中载明，国务院发布的《建设工程质量管理条例》规定，施工单位对商品房屋的质量的保修期限为：……(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。合同附件三为该房屋建筑结构、装修及设备标准，其中地面为石材或木地板，天然石材或实木复合地板；吊顶为防水乳胶漆，多乐士(或同级品牌)，防水涂料；地暖：热水炉，博世(或同级品牌)，根据厂家说明书。合同附件五为该房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书。合同补充条款一第5.7条约定，本合同所称的房屋交付是指房屋实物交付，《房屋交接书》仅供办理房屋过户手续使用，不作为甲方将房屋实物交付给乙方的证明或依据。第9条系对合同正文第二十三条保修有关的补充或修正。其中9.1条约定，甲方自该房屋交付之日或视同甲方已将房屋交付给乙方之日起对该房屋承担保修责任，保修范围和保修期详见《新建住宅质量保证书》。商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，乙方应书面要求甲方修复，甲方应当履行保修义务。若乙方未书面通知或在甲方安排修复期限内自行委托他人修复，则修复费用及造成的损失概由乙方承担。桂志遥依照《入伙通知书》载明的时间，于2014年6月30日对系争房屋进行验收时，对房屋提出若干异议，并记载于分户验收表上，包括：客厅阳台大理石有孔洞；餐厅地面大理石有很多孔洞；保姆房及洗手间地砖有几块破损；主卧及主卫门口处地板有少许划痕；书房地面大理石有孔洞等。同日，桂志遥取得系争房屋钥匙。2014年10月31日，系争房屋核准登记为桂志遥所有。系争房屋所在小区的物业管理公司为华侨城物业(集团)有限公司上海静安分公司(原名称为深圳市华侨城物业服务有限公司上海闸北分公司)。2018年，因桂志遥提出系争房屋大理石开裂高达80多块、天花开裂严重，反复维修多次未果，物业公司申请总包单位、监理单位、地产工程部判定具体责任单位。总包单位、监理单位分别于2018年11月、12月回复已过保。2019年8月，桂志遥向华侨城公司发函，表示系争房屋地砖开裂达到80块以上，天花板开裂下陷，房屋多处漏水。上述问题反映至今，每次都采取治标不治本的修理方式，导致修理过后没多久问题就再次发生，华侨城应给予妥善的修复方案。上述事实，有双方无争议的在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。审理中，桂志遥提供了若干维修通知单、客户服务联系单复印件，表示均从物业公司复印取得，物业公司并未提供所有报修记录，故桂志遥虽然也向物业反映过空调出风口出水导致石膏发霉破损、地暖等问题，但相关证据未有反映。维修通知单显示，2014年11月21日桂志遥报修主、次、老人卧室地板多处脱层；同月25日，桂志遥对上述维修不满意，要求更换地板；同年12月9日，报修老人房地板有脱层，主卧门口一块地板有疤痕，均要求更换；2015年1月7日，报修主卧地板脱层、脱漆；同月14日，报修室内天花多处开裂；同年7月14日，报修主卧门擦地不易打开；2016年7月18日，报修室内两块大理石填缝脱落，需重新填补；同年8月10日，报修室内大理石开裂爆边。对于每次报修，维修单位、物业公司均确认维修完毕。华侨城公司对上述证据真实性认可，但表示报修的问题均属小瑕疵并已修复，无法看出是同一部位反复维修；认可2016年桂志遥确实报修过大理石开裂问题，虽然当时已过质保期，但由于问题较小只需采取填缝措施，故未让桂志遥支付费用，都是由物业公司维修后，由华侨城公司支付维修费用。此外，桂志遥还提供多份房屋验收单复印件，表示系从物业公司复印取得，用以证明2014年6月30日之后，直至同年11月进行了多次验收，每次均提出了需要整改的装修问题，其中即包括客厅、餐厅等处大理石开裂问题。华侨城公司表示验收单上无任何签字或签章，真实性不认可。审理中，经桂志遥申请，本院委托案外人上海同测质量检测技术有限公司(以下简称同测公司)对系争房屋大理石地砖开裂、吊顶开裂、天花脱落、外墙渗水、空调出风口损坏、木地板损坏、踢脚线损坏、墙纸脱落、插座脱落、主卧卫生间地暖是否缺失进行质量检测，并出具修复方案及评估修复费用。在鉴定过程中，桂志遥及鉴定机构曾提出无需破坏卫生间地砖，可以通过打开地暖开关的方式判断有无地暖。但华侨城公司表示地暖要工作相当长时间才能起作用，故未同意该方案。桂志遥遂请案外人上海星际建筑安装有限公司在主卧卫生间水池下方精切大理石一块，凿除该块大理石下方粘结层直至楼板，待鉴定完毕后再采购同品种大理石重新铺贴。桂志遥为此向该案外人支付工程款3,800元。同测公司于2020年6月20日出具鉴定意见书，载明采用的技术标准为《建筑装饰装修工程质量验收标准》、《建筑地面工程施工质量验收规范》、《建筑室内吊顶工程技术规程》。检测鉴定情况中载明，现场打开主卧卫生间地面面砖1块，尺寸为750mm×620mm，地面构造依次为面砖层、垫层、混凝土层，打开深度65mm，未见地暖管道。鉴定意见如下：1.系争房屋存在地砖空鼓、裂纹、泛碱，实木复合地板板面缝隙宽度过大，过道、厨房吊顶接缝处开裂、客厅吊顶封口篦子处石膏板发霉，顶面涂料开裂、起皮、脱落，东侧卧室东侧玻璃幕墙东南角上方窗框处有部分胶条缺失，玻璃幕墙有渗漏水痕迹的情况，上述情况不符合规范要求，系施工不当导致的质量问题。2.系争房屋存在木地板磨损、踢脚线磨损、强制浸水受潮脱落、墙面发霉等情况，由于房屋已交付使用5年，无法判断上述情况是否为施工不当所致。3.系争房屋主卧卫生间未见地暖管道。建议修复方案及修复费用中载明：1.施工质量问题共计69,830.12元。包括(1)空鼓、开裂地砖133.21㎡，建议拆除空鼓、开裂的地砖，清理基层，重新铺设地砖，合计63,940.8元；(2)木地板缝隙较大63.3㎡，建议调整木地板，使其符合规范要求，合计1,266元；(3)吊顶接缝处开裂4㎡，建议拆除开裂石膏板，重新制作安装，按工艺标准进行板缝防裂处理，重新批腻子，涂刷涂料3度，合计1,200元；(4)涂料开裂、脱落25.94㎡，建议铲除原有涂料和腻子，重新批腻子，涂刷涂料3度，合计2,023.32元；(5)石膏板发霉1项，拆除发霉的石膏板，重新制作安装，与空调风口篦子安装严密，外侧批腻子，涂刷涂料3度，合计500元；(6)玻璃幕墙3处，建议清理基层，重新打注密封胶，应保证饱满、密实、连续、均匀、无气泡，宽度和厚度应符合设计要求和技术标准的规定，合计900元。2.其他问题共计55,752.4元。包括(1)木地板磨损41.96㎡，建议拆除磨损的地板，重新铺设地板，合计33,568元；(2)踢脚线磨损42.11㎡，建议拆除磨损的踢脚线，清理基层，重新制作安装，合计1,684.4元；(3)墙纸受潮1项，建议拆除受潮发霉的墙纸，清理基层，重新铺贴墙纸，合计500元；(4)主卧卫生间地暖管道未安装1项，建议拆除卫生间及主卧至设备阳台地暖线路区域上原有地砖、地板，清理基层至地暖管道埋设层，按设计要求重新铺设地暖管道以及保护层、垫层和地砖或地板，合计20,000元。修复工程后需将建筑垃圾清运至物业指定位置，修复工程应采取适当成品保护措施。桂志遥为此垫付鉴定费58,320元。桂志遥对该鉴定意见无异议，要求华侨城公司依照鉴定意见中的修复费用予以赔付，桂志遥自行维修，鉴定费由华侨城负担。对于地砖空鼓问题，桂志遥表示其只是普通消费者，只能向物业分公司反映裂缝这个表象问题。关于地暖，2014年曾向物业反映过，被告知系争房屋房型特殊所以无地暖，直至2019年，桂志遥才在与邻居聊天中了解到同房型大部分的卫生间均有地暖，故不存在超过诉讼时效。华侨城公司表示，对鉴定机构的资质无异议，但桂志遥提出的问题均已过质保期或诉讼时效，故鉴定无意义。即使法院认为华侨城公司应承担鉴定费，也应根据最终支持桂志遥的情况由双方分担。对鉴定意见异议如下：1.大理石空鼓的问题已经超过委托鉴定范围，且从系争房屋交付之日起原告从未提出过，质保期已经超过；2.修复方案中除大理石空鼓外的其余问题均已过质保期；3.鉴定意见系依据竣工验收规范，但系争房屋已经使用5、6年，不应再适用该规范；4.卫生间洗手台下方地面本就不会铺设地暖管道，鉴定机构依此处情况认定无地暖缺乏证明力。针对华侨城公司对鉴定意见提出的异议，鉴定人吕某某出庭接受质询并表示：1.地砖空鼓与开裂在很多情况下具有关联性，且处理方案均是要拆除重做，对于修复费用并无影响；2.虽然不排除使用可能产生影响，但建议修复方案及修复费用中归纳为施工质量问题的均可以明确是因为未达到国家标准才产生的；3.国家对于房屋使用后的质量鉴定并无相应标准，因本案属于装修质量问题，因此参照了《建筑装饰装修工程质量验收标准》等规范；4.检测地暖时打开地砖的位置虽然是位于洗手台下方，但亦同时是卫生间靠近中间部位，并非位于边角。本院认为，华侨城公司与桂志遥签订的《上海市商品房预售合同》合法有效，华侨城公司理应提供符合合同约定质量标准的房屋。根据合同约定，质保期应从房屋实体交付之日起计算，故系争房屋质保期应从2014年6月30日起算。但质保期保证的应是符合设计和施工规范的房屋在正常使用过程中产生的维修责任。本案中，桂志遥就系争房屋内若干装修问题申请质量鉴定，同测公司经司法委托出具了相应鉴定意见。华侨城公司虽对鉴定依据、流程及范围提出异议，但结合鉴定人员的答复意见，在使用后房屋装饰装修施工及质量规范缺失的情况下，鉴定机构参照《建筑装饰装修工程质量验收标准》等规范应属合理；检查主卧卫生间地暖情况时，华侨城公司拒绝采用非破坏性的方式，在移除地砖时未对地砖开启位置提出异议，且切除的地砖面积较大、并非位于边角，鉴定人员结合专业经验判断足以认定卫生间是否存在地暖管道；地砖施工质量属于本案鉴定委托内容，空鼓与地砖裂缝的产生有紧密关联，且已查明的空鼓、开裂地砖面积高达133.21㎡，显然已超过合理的范围，故同测公司并未超出委托范围鉴定。综上，本院对同测公司出具的鉴定意见予以采纳。上述鉴定意见明确认定了空鼓、开裂地砖等6项施工质量问题，相关问题均产生于装修施工过程中，即因施工不当产生的隐患在房屋交付时已存在，由此产生的地砖、天花开裂等问题系在房屋使用过程中逐渐暴露并不断加重，故不同于施工质量合格的装修工程在质保期内产生问题的维修，华侨城公司无权以质保期作为抗辩事由。相关施工质量问题的修复费用已由鉴定意见认定，桂志遥要求华侨城公司给付修复费用实际属于要求赔偿损失的性质，于法有据，本院予以支持。关于主卧卫生间地暖管道问题，华侨城公司明确表示确有安装，但经鉴定机构现场勘查并未安装。对于为何之前就此未向华侨城公司提出异议桂志遥亦给出了合理解释，因此难以断定其明知可以主张权利但超过3年未主张。华侨城公司未能向桂志遥交付主卧卫生间安装有地暖的房屋，桂志遥要求其承担重新加装的费用并无不当，本院亦予支持。至于鉴定意见中其他问题中归纳的木地板、踢脚线磨损及墙纸受潮问题，因难以认定与施工不当有关，桂志遥要求华侨城公司承担赔偿责任，本院不予支持。华侨城公司自愿承担因地暖鉴定产生的装修费3,800元，本院予以确认。保修期依约应从房屋交付之日起算，桂志遥主张重新维修后的项目应重新计算保修期，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于桂志遥主张违约金，系依据合同第十七条、第二十二条的约定，其中第十七条系针对地暖，第二十二条系针对其余修复费用。但桂志遥已主张了加装地暖的费用，设备标准不符合约定之处已得到了足额补偿，再重复要求差价补偿本院难以支持。对于其他装修质量问题，桂志遥已要求赔偿损失，不得同时主张违约金。鉴定费用结合对桂志遥诉请的支持情况，本院酌情确认由桂志遥负担16,604，由华侨城公司负担41,716元。综上所述，华侨城公司应赔偿桂志遥93,630.12元并承担鉴定费41,716元；桂志遥其余诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告华侨城(上海)置地有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告桂志遥修复费、装修费93,630.12元；二、被告华侨城(上海)置地有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告桂志遥鉴定费41,716元；三、驳回原告桂志遥的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,013元，减半收取为1,506.5元，由原告桂志遥负担467.5元，由被告华侨城(上海)置地有限公司负担1,039元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈钰二〇二〇年九月一日书记员  张蕾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。