北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初326号原告：张林，男，1979年6月26日出生，汉族，务农，住北京市大兴区。被告：北京美吉装饰有限公司，住所地北京市大兴区魏善庄镇查家马坊村北100米农机库院内。法定代表人：马万成，总经理。被告：北京惠成晟家玻璃有限公司，住所地北京市大兴区魏善庄镇查家马坊村北100米农机库院内。法定代表人：马万成，总经理。第三人：北京兴瑞临福置业有限公司，住所地北京市大兴区魏善庄镇人民政府东200米。法定代表人：张辉，总经理。委托诉讼代理人：魏刚，男，1979年4月22日出生，北京兴瑞临福置业有限公司员工，住北京市大兴区。第三人：北京魏善庄和城城镇建设有限公司，住所地北京市大兴区魏善庄镇人民政府院内。法定代表人：吴振霄，总经理。委托诉讼代理人：于红斌，男，1967年9月3日出生，汉族，北京魏善庄和城城镇建设有限公司职员，住北京市海淀区。原告张林与被告北京美吉装饰有限公司（以下简称美吉公司）、被告北京惠成晟家玻璃有限公司（以下简称惠成公司）、第三人北京兴瑞临福置业有限公司（以下简称兴瑞临福公司）、第三人北京魏善庄和城城镇建设有限公司（以下简称和城城镇公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张林，被告美吉公司和被告惠成公司的法定代表人马万成，第三人兴瑞临福公司的委托诉讼代理人魏刚，第三人和城城镇公司的委托诉讼代理人于红斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张林向本院提出诉讼请求：1.依法判令张林与美吉公司解除租赁合同；2.判令美吉公司支付2017年1月至2018年1月之间的租金188400元；3.本案诉讼由美吉公司承担。诉讼过程中，张林变更诉讼请求为：1.请求美吉公司支付所欠2017年1月1日至2018年12月31日的租金221333元；2.请求按照各方所协商分割腾退补偿款，即张林分得11475329.8元，美吉公司分得6858937.40元，惠成公司分得2869033.80元。事实理由：2005年张林所有的公司北京多多多广告有限公司（以下简称广告公司）承租大兴区魏善庄镇查家马坊村北100米农机库院。广告公司于2009年10月18日将农机院内房屋以及院落转租给美吉公司。2015年广告公司更名为北京多多多财务咨询有限公司（以下简称财务公司）。2017年1月22日，财务公司注销，注销之前财务公司将所有公司的债权转让给了张林。2018年，上述房产因政府征收而面临征收，就征收补偿事宜及分配问题，张林与对方未能协商一致，故诉至法院。美吉公司、惠成公司辩称，同意张林的诉讼请求。兴瑞临福公司述称，同意张林的诉讼请求。和城城镇公司述称，同意张林的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2005年5月11日，北京市大兴区魏善庄镇人民政府（甲方）与广告公司（乙方）签订《土地转让合同》，约定甲方将位于魏善庄镇农机站院内土地及地上物转给乙方，并约定合同生效后，不管能否办理国有土地出让手续，凡因国家征地等原因，对土地及地上物的补偿归乙方所有。2009年10月18日，广告公司（甲方）与美吉公司（乙方）签订《租地合同》，约定将原魏善庄农机站内东侧15.7亩土地及现有房屋520平方米的使用权出租给乙方使用；租赁期限为44年7个月，自2009年10月30日至2054年5月12日止，租金从2009年11月1日算起，第一年租金8万元，租金以后年度以第一年为基数每年递增5%（即第二年租金为84000元，第三年为88000元……），递增到每亩地12000元后单亩租金将不再增加，以后年度租金将按15.7*12000=188400元收取；由乙方新建部分的拆迁补偿费用，由甲方乙方按4：6分享，即甲方分40%，乙方分60%；经营安置补偿归乙方单独所有（是指对企业经营性补偿）；与土地相关的补偿全部归甲方所有。2011年10月1日，美吉公司（甲方）与惠成公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定惠成公司租赁范围为办公楼一层、二层地（计1483平方米），车间厂房4638平方米，共计6121平方米；租赁时间自2011年10月1日至2021年10月1日止；年租金88万元（即每天每平方米0.4元）。2012年9月17日，美吉公司（甲方）与惠成公司（乙方）签订《厂房租赁协议补充条款》，约定乙方出资的建设部分（以实际投资为准），如五年内拆迁甲方双倍赔偿乙方出资的建设费用，如五年内没有拆迁则乙方出资建设部分归甲方所有（设备及电缆除外）；租金（以2011年1月1日起三年内租金）：一层厂房每天每平方米0.3元；二层厂房每天每平方米0.2元；二层办公室每天每平方米0.5元，三年以后租金以周边厂房租金均价的90%计算租金。经美吉公司与张林确认美吉公司的租金仅付至2016年12月31日，之后没有再给付，而涉案场地一直占用使用到2019年10月份。2010年2月9日，广告公司名称变更为北京多多多商贸有限公司（以下简称商贸公司）。2011年10月18日，商贸公司名称变更为财务公司。后财务公司经决议解散注销。2016年3月21日，财务公司（甲方）与张林（乙方）签订《债权转让协议书》，鉴于乙方为甲方唯一股东，甲方面临清算注销问题，将甲方所有债权转让给乙方：截至本协议签署日前，甲方债权包括但不限于大兴区魏善庄镇查家马坊村北100米农机库院拆迁补偿款等，全部转让与乙方。2017年7月25日，北京市大兴区魏善庄镇人民政府出具授权书，明确就魏善庄镇集体经营性建设用地入市试点项目中，地上物拆除腾退时，涉及魏善庄镇人民政府的全部补偿利益均归和城城镇公司所有，和城城镇公司有权与拆除腾退方签订《补偿协议》，以及签署与腾退补偿相关的系列文件，并有权领取全部补偿款。兴瑞临福公司（甲方）作为腾退人与被腾退人张林（乙方）签订拆除腾退补偿协议，腾退补偿总价款共计21203364元，其中房屋重置成新价为780371元；房屋腾退费为6905240元；装修、设备及附属物补偿费为5709387元；一次性停产停业综合补助费为766841元；搬迁补助费为555517元；工程配合奖为5555170元；其他为930838元。经询问兴瑞临福公司，兴瑞临福公司称一次性停产停业综合补助费，厂房部分是按照2006年前建筑面积每平方米500元计算，2006年-2009年建筑面积每平方米300元计算，2009年以后的建筑不赔偿；空地部分面积为1346.27平方米，按照每平方米300元计算。搬迁补助费是按照建筑面积每平方米50元计算。工程配合奖是按照建筑面积每平方米500元计算。其他指的是设备迁移费，是根据资产评估报告结论确定的。经各方确认，按照拆除腾退材料中估价结果通知单的房屋编号，1-1（06年前建设，建筑面积91.66平方米，金额为95785元）、1-2（06年前建设，建筑面积91.66平方米，金额为88727元）属于张林的产权，是原有房屋；2（09年后建设，建筑面积1165.77平方米，金额为846349元）为美吉公司于2010年建成；3（09年后建设，建筑面积379.03平方米，金额为334987元）、10（09年后建设，建筑面积466.86平方米，金额为255186元）、11（09年后建设，建筑面积36.3平方米，金额为17642元）为美吉公司于2010年建成，其中3为二层厂房，10为员工宿舍，11为小卖铺；4-1（09年后建设，建筑面积3590.8平方米，金额为2449644元）、4-2（09年后建设，建筑面积1248.68平方米，金额为851849元）、5（09年后建设，建筑面积37.08平方米，金额为78736元）、6（09年后建设，建筑面积38.08平方米，金额为13480元）为美吉公司于2010年建成，其中4-1、4-2为厂房，5是通道，6是一个棚子；4-b为张林的产权，原是一处鱼塘，由广告公司改建成了地下室，4-1、4-2是在4-b的上面盖起来的；7（06年前建设，建筑面积75.07平方米，金额为63810元；09年后建设，建筑面积51.03平方米，金额为26025元）为张林的产权，2006年以前的部分为原房屋，2009年以后的部分为增建房屋；8-1（06年前建设，建筑面积467.53平方米，金额为532049元；09年后建设，建筑面积310.36平方米，金额为211914元）、8-2（09年后建设，建筑面积777.89平方米，金额为605354元）为张林的产权，8-1中2006年以前的是原房屋，8-1中2009年以后的为增建房屋，8-2是增建房屋，是在8-1上建的一层，用于办公用房；9（09年后建设，建筑面积322.07平方米，金额为66668元）为美吉公司于2017年所建，是美吉公司自己弄得太阳能房；12（09年后建设，建筑面积30.13平方米，金额为11208元）由惠成公司于2012年建成，是惠成公司自己建的一个变电房。上述房屋编号为3、8-1、8-2、9、11、4-2的房屋是美吉公司在使用，其他是惠成公司在使用。各方均认可上述房屋没有审批手续。经各方确认，按照拆除腾退材料中估价结果通知单的装修、附属物及设备记录，电表41块（金额为8200元）是惠成公司的，机井1口（金额为40000元）是属于镇政府的，空调41台（金额为16400元）是惠成公司的，宽带3个（金额为1545元）是惠成公司的，电话4部（金额为940元）是惠成公司的，防盗门20个（金额为20000元）是美吉公司的，蹲便31个（金额为20584元）是美吉公司的，小便器4个（金额为1396元）是美吉公司的，机井1口（金额为40000元）是张林的，鸡兔狗鸽窝4个（金额为800元）是美吉公司的，单彩棚727.9平方米（金额为109,185元）是美吉公司的，配电箱24个（金额为7200元）是惠成公司的，葡萄2棵（金额为280元）是张林的，雨水口井1个（金额为291元）是美吉公司的，雨搭33.14平方米（金额为1988元）是美吉公司的，玻璃地面190平方米（金额为19000元）是美吉公司的，铁门23平方米（金额为9108元）是美吉公司的，水泥池4个（金额为1304元）是惠成公司的，玻璃展墙148.29平方米（金额为14829元）是惠成公司的，橱柜2个（金额分别为17040元、9840元）是美吉公司的，院墙71.99平方米（金额为19653元）是张林的，水泥地2427.84平方米（金额为237928元）是张林的，热水器16个（金额为4800元）是美吉公司的，水落管82.5米（金额为3300元）是美吉公司的，配电箱3个（金额为2400元）是惠成公司的，玻璃展台78.3平方米（金额为7830元）是惠成公司的，贴瓷220.18平方米（金额为25321元）是美吉公司的，窗帘盒73.44米（金额为7564元）是美吉公司的，石膏板顶棚造型61.28平方米（金额为6741元）是惠成公司的，包门1（47樘）（金额为23500元）是美吉公司的，门窗套48米（金额为4464元）是美吉公司的，电表7块（金额为1400元）是美吉公司的，不锈钢池3个（金额为1458元）是惠成公司的，房中房237.11平方米（金额为47422元）是惠成公司的，铁护网58.91平方米（金额为3535元）是美吉公司的，铁扶手24.4平方米（金额为2928元）是美吉公司的，铁楼梯56.2米（金额为20794元）是美吉公司的，玻璃隔断1084.83平方米（金额为108483元）是美吉公司的，彩钢隔断双层19.6平方米（金额为2803元）是美吉公司的，卷帘门铝32.44平方米（金额为8110元）是美吉公司的，砖隔断236.77平方米（金额为71269元）是美吉公司的，石膏板隔断239.28平方米（金额为33499元）是美吉公司的，陶瓷池21个（金额为8211元）是美吉公司的，雨水口井2个（金额为582元）是美吉公司的，渗井3座（金额为2031元）是美吉公司的，化粪池3座（金额为6627元）是美吉公司的，不锈钢玻璃22.96平方米（金额为7485元）是美吉公司的，铝塑板7.52平方米（金额为752元）是美吉公司的，杨树8棵（金额为18816元）是张林的，铝合金5平方米（金额为1630元）是美吉公司的，壁柜2个（金额分别为8493元、1314元）是美吉公司的，玻璃广告牌7.2平方米（金额为720元）是惠成公司的，普通木地板19.95平方米（金额为2095元）是美吉公司的，PVC5.7平方米（金额为616元）是美吉公司的，大理石贴面8.4平方米（金额为2276元）是美吉公司的，铁门12.3平方米（金额为4871元）是美吉公司的，有线2个（金额为640元）是美吉公司的，水泥池3个（金额分别为11268元、12051元、9390元）是惠成公司的，抹灰74.24平方米（金额为5568元）是张林的，石膏板吊顶74.24平方米（金额为5568元）是张林的，地瓷74.24平方米（金额为10245元）是张林的，水磨石地面749.71平方米（金额为82468元）是美吉公司的，地瓷1011.43平方米（金额为139577元）是美吉公司的，石膏板吊顶1011.43平方米（金额为75857元）是美吉公司的，地瓷1260.18平方米（金额为173905元）是张林的，抹灰630.09平方米（金额为47257元）是张林的，石膏板吊顶630.09平方米（金额为47257元）是张林的，塑钢1283.36平方米（金额为148375元）是美吉公司的，夹层5273.39平方米（金额为791009元）是美吉公司的，砖隔断1808.9平方米（金额为544479元）是张林的，石膏板隔断443.11平方米（金额为62035元）是美吉公司的，电料2601.42平方米（金额为52028元）是美吉公司的，砖隔断76.4平方米（金额为10161元）是美吉公司的，铁护网37.3平方米（金额为2238元）是美吉公司的，铁扶手61平方米（金额为7320元）是美吉公司的，玻璃隔断549平方米（金额为85095元）是美吉公司的，电动卷帘门25平方米（金额为8750元）是美吉公司的，砖隔断179平方米（金额为53879元）是美吉公司的，石膏板隔断665平方米（金额为93100元）是美吉公司的，防盗门16个（金额为16000元）是美吉公司，玻璃地面665平方米（金额为66500元）是美吉公司的，壁柜46平方米（金额为13800元）是美吉公司的，PVC62平方米（金额为6696元）是美吉公司的，石膏板顶棚1026.8平方米（金额为77010元）是美吉公司的，瓷砖地面727.8平方米（金额为100436元）是张林的，玻璃广告牌19平方米（金额为1900元）是惠成公司的，玻璃展墙8.6平方米（金额为860元）是惠成公司的，门垛2个（金额为1600元）是美吉公司的，壁布1200.88平方米（金额为21616元）是美吉公司的，消防栓5个（金额为1500元）是美吉公司的，贴瓷184.32平方米（金额为21197元）是美吉公司的，排水沟300米（金额为45000元）是张林的，发光艺术玻璃墙32.47平方米（金额为6332元）是惠成公司的，沙雕山水画玻璃隔断29.18平方米（金额为5544元）是惠成公司的，彩釉双层玻璃隔断115.5平方米（金额为21368元）是美吉公司的，双层玻璃隔断39平方米（金额为6630元）是美吉公司的，铝合金116.43平方米（金额为37956元）是张林的，防盗门2个（金额为2000元）是美吉公司的，雨水槽98.26延米（金额为3439元）是美吉公司的，蹲便13个（金额为8630元）是美吉公司的，贴瓷（玻璃）53.95平方米（金额为3237元）是惠成公司的，门禁玻璃门13.16平方米（金额为1974元）是惠成公司的，电缆铜396米（金额为57816元）、223米（金额为121981元）、252米（金额为178668元）是惠成公司的，变电器一台（金额为756000元）是惠成公司的，上水400米（金额为12800元）是美吉公司的，下水280米（金额为42800元）是美吉公司的，电缆沟115米（金额为17250元）是惠成公司的，玻璃棚57.24平方米（金额为11448元）是美吉公司的，院外高压线450米（金额为33300元）是惠成公司的，院外明沟230米（金额为34500元）是张林的，院外下水178米（金额为48416元）是张林的，院外水泥路537.5平方米（金额为52675元）是张林的，院外柏树6棵（金额为1800元）、杨树14棵（金额为35280元）和9棵（金额为25200元）是张林的，雨水管303米（金额为7575元）是美吉公司的。张林、美吉公司、惠成公司对于拆除腾退利益达成如下分割意见，张林分得房屋重置成新价4936549.6元、附属物及装修重置成新价2774232.2元、停产停业综合补助费0元、奖励费3360730元、搬家费0元、资产迁移费0元、场地补助费403881元，共计11475392.8元；美吉公司分得房屋重置成新价2742336.6元、附属物及装修重置成新价1681732.8元、停产停业综合补助费0元、奖励费2185401元、搬家费249467元、资产迁移费0元、场地补助费0元，共计6858937.4元；惠成公司分得房屋重置成新价6724.8元、附属物及装修重置成新价1253422元、停产停业综合补助费362960元、奖励费9039元、搬家费306050元、资产迁移费930838元、场地补助费0元，共计2869033.8元。上述分割意见中房屋重置成新价对应拆除腾退补偿协议中的房屋重置成新价和房屋腾退费；附属物及装修重置成新价对应拆除腾退补偿协议中的装修、设备及附属物补偿费；停产停业综合补助费对应拆除腾退补偿协议中一次性停产停业综合补助费中厂房部分；奖励费对应拆除腾退补偿协议中工程配合奖；搬家费对应拆除腾退补偿协议中搬迁补助费；资产迁移费对应拆除腾退补偿协议中的其他；场地补助对应拆除腾退补偿协议中一次性停产停业综合补助费中空地部分。在上述分割意见中，和城城镇公司的1口机井（金额为40000元）的补偿款纳入了张林的分得部分。经询问，张林和和城城镇公司均同意按上述分割意见处理，由张林支付和城城镇公司机井补偿40000元。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。由于涉案房屋未取得相关审批手续，故广告公司与美吉公司签订《租地合同》应为无效。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。美吉公司租金仅交付至2016年12月31日，而实际占用至2019年10月份，现张林要求美吉公司支付2017年1月1日至2018年12月31日的租金，即房屋占有使用费，并无不当，本院予以支持，经核算该费用为221333元。张林、美吉公司、惠成公司对于拆除腾退利益达成的分割意见，并无不当，本院不持异议。张林和和城城镇公司均同意按照上述分割意见分割拆除腾退利益，再由张林支付和城城镇公司机井补偿40000元，双方对自己利益的处分，并无不当，本院不持异议，由于不属于本案诉讼请求范围，本案对此不予处理，双方可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、北京美吉装饰有限公司于本判决生效后十日内支付张林2017年1月1日至2018年12月31日房屋占用使用费221333元；二、涉案场地腾退补偿款21203364元，由张林分得11475329.8元，北京美吉装饰有限公司分得6858937.40元，北京惠成晟家玻璃有限公司分得2869033.80元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费148923元，由张林负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  宋 杨人民陪审员  白荣亮人民陪审员  肖文坡二〇二〇年九月二十九日法官 助理  朱前卫书 记 员  赵家璐