文书内容重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0243民初3902号原告：王珍秀，女，1975年6月3日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。委托诉讼代理人：周华美，重庆市彭水县黄家法律服务所法律工作者。被告：重庆凯邦房地产开发有限公司，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县绍庆街道滨江居委**阳光云顶**，统一社会信用代码91500243089108340J。法定代表人：梁洪永，该公司董事长。委托诉讼代理人：安继东，重庆绿荫律师事务所律师。原告王珍秀诉被告重庆凯邦房地产开发有限公司（以下简称凯邦公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王珍秀及其委托诉讼代理人周华美，被告凯邦公司的委托诉讼代理人安继东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王珍秀向本院提出诉讼请求：1.被告凯邦公司支付原告王珍秀欠款39605.47元，并以39605.47元为基数，按照日利率2%累计计算滞纳金，从2018年8月10日起至付清时止）；2.被告凯邦公司支付原告律师代理费6000元；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告于2015年5月30日与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》（以下简称购房合同），合同约定被告应当在2016年6月30日前交房给原告。双方又于2018年8月10日签订了《重庆凯邦房地产开发有限公司欠款说明》（以下简称欠款说明），该说明确定了被告应在2018年8月30日前支付原告违约金44840.47元，扣除原告应付物业费5235元，被告还应支付原告39605.47元。原告多次找被告催收欠款，被告拒不偿还。被告凯邦公司辩称：1.欠款说明并非被告的真实意思表示，系受胁迫后所签，不具有合法性；2.欠款和滞纳金的计算方式均显示公平，超过法律保护的范围；3.原告遭受的损失就是其未接房产生的租金损失，本案中原告主张的损失明显过高，请求人民法院予以调整。本院经审理认定事实如下：2015年5月30日，被告凯邦公司为甲方卖方与原告王珍秀为乙方买方签订了《重庆市商品房买卖合同》（合同编号CQYJ-619xxx，以下简称购房合同），约定被告凯邦公司将其开发的位于重庆市彭水苗族土家族自治县xx街道xx社区xx新区1号凯邦•两江城x号楼xx栋x号房屋以总价548175元的价格出售给原告王珍秀，合同约定甲方于2016年6月30日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用，购房合同第九条约定：甲方未能按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，双方同意按下列方式处理：逾期超过180日，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同签订后，原告王珍秀按约向被告支付了购房款，但被告凯邦公司因经营出现困难，未能按期交房。2018年8月10日，被告凯邦公司为甲方与原告王珍秀为乙方签订了《重庆凯邦房地产开发有限公司欠款说明》（以下简称欠款说明），该说明载明：“因甲方未按购房合同及交房补充协议，逾期向乙方交付房屋，故产生违约金、契税优惠、政府补贴等欠付款项。为妥善解决甲方欠乙方的上述款项事宜，甲乙双方本着自愿、合法、公平的原则，对还款事项作出以下约定：一、款项说明。欠付款项为：违约金41921.47元、契税优惠0元，总计人民币41921.47元。甲方承诺上述欠款于2018年8月30日前，以银行转账方式，一次性支付给乙方，若逾期未支付，自欠款之日起按日2%累计计算滞纳金至付清之日止。因本协议产生的纠纷由协议签订地：重庆市彭水县人民法院管辖。且甲方承诺：因甲方违约，乙方采取合法的维权途径所产生的所有费用均由甲方承担（包括但不限于律师费、诉讼费、差旅费、误工费等）。”同时该欠款说明上还备注扣除原告应交物管费5235元后，被告还应支付的违约金为39605.47元。2020年1月1日，原告王珍秀与重庆市彭水县黄家法律服务所签订了法律事务委托合同，约定重庆市彭水县黄家法律服务所接受原告王珍秀的委托，指派法律工作者周华美在原告王珍秀与被告凯邦公司的商品房销售合同纠纷一案的一审程序中提供法律服务，约定法律服务费6000元。2020年7月28日，原告王珍秀向重庆市彭水县黄家法律服务所缴纳了该笔费用。庭审中，被告凯邦公司主张欠款说明均系受胁迫签订的，违背了被告凯邦公司的真实意愿，不能作为支持原告诉讼请求的依据。为证明该主张，被告凯邦公司提交了对罗益虎的调查笔录，该人系凯邦公司职工，在调查笔录中陈述欠款说明是王珍秀等人聚集到凯邦公司售房部，阻碍凯邦公司正常经营，凯邦公司被逼无奈签订的。另查明，2018年7月31日前，被告凯邦公司统一通知了购房户接房。原告王珍秀主张的违约金计算方式为以购房款548175元为基数，从2017年7月1日起（之前的违约金已经付清）至2017年12月31日按照每日万分之一的标准计算，从2018年1月1日起计算至2018年7月31日按照每日万分之三的标准计算。本案是一起商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点在于：1.欠款说明是否有效；2.原告王珍秀的诉讼请求是否能够得到支持。关于欠款说明是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。被告凯邦公司主张欠款说明系受胁迫签订的，依照上述规定，受胁迫签订的协议并不是当然无效，而只有在损害国家利益的情形下才无效。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。故即使欠款说明确实系受胁迫签订的，被告凯邦公司也只能行使撤销权才能使合同无效。本案中，被告凯邦公司并未举示证据证明其在法定期限内行使了撤销权撤销了欠款说明，故依照合同法第四十四条的规定，欠款说明有效。关于违约金。原、被告依法签订了购房合同，并在该合同中约定了逾期交房的违约条款。之后双方又针对违约金签订了欠款说明，该欠款说明的实质就是对违约条款的补充约定，应当视为购房合同的一部分，同属于购房合同的违约条款。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原、被告在购房合同中约定逾期交房甲方需按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，在原告未举示证据证明存在更大损失的情况下，该约定可以视为双方对逾期交房给原告造成损失金额的确认，现欠款说明约定的违约金明显高于了双方确认的损失，故对于被告请求人民法院进行调整本院予以认可。本院将违约金调整为以原告已付购房款548175元为基数，以每日万分之一为标准，从2017年7月1日起计算至通知接房之日2018年7月31日止，违约金计算为21652.91元，扣除物管费5235元后余款为16417.91元。关于滞纳金，因欠款说明本身就属于购房合同的违约条款，故原、被告在欠款说明中约定的滞纳金仍应属于违约金的一部分。本院已经依法将违约金调整为前述标准，滞纳金亦超出了原、被告双方确认的损失范围，本院对此不予支持。关于律师费，被告怠于支付违约金系原告方提起本案诉讼的根本原因，原告为起诉支付的代理费可以视为被告造成的损失，理应由被告承担，加之双方在欠款说明中也有约定，故对于原告要求被告支付6000元代理费的诉讼请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告重庆凯邦房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告王珍秀违约金16417.91元、代理费6000元，两项合计22417.91元；二、驳回原告王珍秀的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费940元（原告原告王珍秀已预交470元），减半收取470元，由被告重庆凯邦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，根据本院出具的上诉费缴纳通知书或直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交上诉案件受理费又不提出缓交申请，或者提出缓交申请未被批准的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期满内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决确定的义务，不自觉履行的，当事人可以申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从分期履行期间的最后一日起计算。审 判 员  朱 为二〇二〇年九月十七日法官助理  陈 萌书 记 员  孙理怡