上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初3726号原告(反诉被告)：上海殷兴实业发展有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：苏贵明，执行董事。委托诉讼代理人：张裕，上海市华荣律师事务所律师。被告(反诉原告)：覃良，男，1994年6月22日生，壮族。委托诉讼代理人：张文静，上海乐邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鑫，上海乐邦律师事务所律师。原告(反诉被告)上海殷兴实业发展有限公司(以下简称“殷兴公司”)与被告(反诉原告)覃良房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员黄文颋独任审判，公开开庭进行了审理。原告殷兴公司的委托诉讼代理人张裕，被告覃良的委托诉讼代理人张文静、王鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)殷兴公司向本院提出诉讼请求：1、确认殷兴公司与覃良就上海市宝山区江杨南路XXX号新杨湾科创产业园区C2-1F-07单元房屋签订的租赁合同于2019年11月8日解除；2、判令覃良支付2019年9月5日至2019年11月8日期间的租金人民币71,676.92元(以下币种均为人民币，已扣除装修押金6,773.75元)和2019年10月17日至2019年11月8日期间的物业管理费2,317.25元；3、判令覃良支付拖欠的水电费6,322.34元、推广费480元；4、判令覃良支付2019年2月19日至2019年5月4日及2019年8月5日至2019年9月4日免租期内的租金128,708.13元；5、判令覃良支付解约违约金110,321.25元；6、判令覃良支付律师费6,000元；7、判令覃良支付逾期迁出或注销营业执照的违约金(以月租金36,773.75元为标准，自2019年12月12日起计算至实际迁出或注销之日止)。事实和理由：2018年10月29日，殷兴公司与覃良签订房屋租赁合同，约定覃良承租殷兴公司位于上海市宝山区江杨南路XXX号新杨湾科创产业园区C2-1F-07室房屋(以下简称“系争房屋”)用于经营酒吧，租期自2018年10月29日起至2021年10月28日止，其中2019年2月19日至2019年5月4日为免租期，每月租金36,773.75元，合同中另就物业费、水电费及相关违约责任等进行了约定。合同签订后，殷兴公司于2019年1月17日交付了系争房屋，但覃良只支付租金至2019年8月4日，物业费付至2019年10月16日，水电费付至2019年8月22日。虽然其给予覃良一个月的免租期，但剩余钱款仍旧拖欠未付。经多次催讨未果，殷兴公司于2019年11月16日收回了系争房屋。现向法院起诉，请求判如所请。被告(反诉原告)覃良答辩并提出反诉称：租押金支付情况如殷兴公司所述，同意诉请1，不同意其他诉讼请求；覃良承租系争房屋用于开设酒吧，2019年11月16日殷兴公司将房屋门锁换掉，收回了系争房屋；双方一直在洽谈合作经营，殷兴公司同意由覃良免费使用系争房屋两年，经营所得按照六四分成，故覃良未支付租金；后因对具体条款内容未达成一致，双方没有签约；其在系争房屋地址上注册了营业执照，目前尚未注销。覃良另提出反诉请求：1、判令殷兴公司退还房屋押金110,321.25元；2、判令殷兴公司退还装修押金6,773.75元；3、判令殷兴公司支付提前解除合同违约金73,547.5元；4、判令殷兴公司赔偿房屋装修残值损失278,048元；5、判令殷兴公司赔偿律师费损失6,000元；6、判令殷兴公司返还营业执照押金16,000元。原告(反诉被告)殷兴公司对反诉答辩称：覃良所称合作协议系其与殷兴公司员工白某个人在商讨，殷兴公司从未委托白某代表公司与覃良谈判，非公司行为；即使按照覃良提供的所谓合作协议内容，其仍应承担租赁期间的物业费和水电费，并无免租两年的约定；期间，殷兴公司从未停止对覃良欠费的催讨；所谓16,000元营业执照押金系代办证照的费用，要求返还无依据；殷兴公司在合同履行期间，无违约行为，不同意赔偿违约金、装修残值损失和律师费用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月29日，殷兴公司(甲方)和覃良(乙方)签订房屋租赁合同，约定甲方向乙方出租系争房屋用于经营酒吧，经营“猫的秘境”品牌。双方约定于2019年1月17日前交付系争房屋，租赁期限为三年，自2018年10月29日起至2021年10月28日。甲方给予乙方装修免租期自2019年2月19日起至2019年5月4日，2019年5月5日开始计算租金。合同第三条特别约定，若本合同由于乙方的违约行为导致提前解除，则在合同解除时乙方须另行向甲方足额支付上述装修免租期的租金。合同第四条主要约定，租金每月36,773.75元，先付后用，按季度支付，后期租金应于前季度到期前十日内足额向甲方支付；租赁期间，乙方需每季度向甲方支付物业管理费9,067.5元，后续物业管理费用乙方应于到期前十日内足额向甲方支付等。合同第五条主要约定，甲方交付系争房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁押金110,321.25元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用系争房屋所发生的水、电、煤气或天然气(如有)、通讯、设备、物业管理、停车等费用由乙方自行承担；水电费用由甲方统一向乙方收取，电费每度1.7元，水费每吨6.5元，乙方需于收到甲方书面通知后6日内足额向甲方支付等。第七条主要约定，乙方返还房屋应当符合正常使用后的状态，乙方将租赁房屋内办理的营业执照、食品卫生许可证等经营执照迁出或注销等。第九条主要约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的二倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分(包括守约方因维权所支付的律师费、诉讼费等维权费用)：…...(六)一方逾期不支付押金、租金、物业管理费、其他费用累计超过30日等。第十条主要约定，租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回房屋的，甲方应按月租金的二倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足以赔偿损失的，甲方还应负责赔偿。合同终止、解除后，乙方应在30日内将租赁房屋内办理的营业执照、食品卫生许可证等经营证照全部迁出或注销，以便甲方可顺利将房屋另出租给其他方，若乙方未及时迁出或注销的，乙方需按照本合同约定的月租的100%/天向甲方支付违约金等。2019年1月17日，殷兴公司与覃良签订交房确认单。2019年8月30日，殷兴公司出具免租证明，称考虑到覃良目前经营困难，且积极配合殷兴公司各方面工作，决定给予免租期一个月(使用期限：2019年8月5日至2019年9月4日)。因覃良欠付2019年9月5日之后的租金、水电费和物业费，殷兴公司自2019年8月30日起向覃良数次送达缴费通知，覃良及其员工李坤城在回执单上签名确认。2019年10月23日，殷兴公司向覃良寄发律师函，向后者催讨欠租、物业费等。2019年11月8日，殷兴公司向覃良寄发解除合同通知书，以后者欠付租金构成严重违约为由，通知解除租赁合同，并求偿违约金等。解约函于2019年11月11日送达覃良。另查明，覃良在系争房屋地址上注册有公司名称为“猫的秘境(上海)餐饮有限公司”的营业执照，尚未注销或迁出。殷兴公司与覃良在庭审中共同确认，覃良支付租金至2019年8月4日，物业费付至2019年10月16日，另交付了房屋押金110,321.25元和装修押金6,773.75元，尚有水电费6,322.34元未支付；殷兴公司于2019年11月16日收回系争房屋。为证明己方主张，殷兴公司向本院提交如下证据：1、推广费用缴费通知回执单，证明原告于2019年8月22日向覃良送达该项缴费通知，通知上有“覃良”签名字样。2、聘请律师合同、转账凭证及发票，证明殷兴公司支出律师费用6,000元。3、委托书和微信记录，证明覃良委托殷兴公司代办营业执照，覃良支付的16,000元为办证费用，其中2019年2月28日覃良问：“图纸这边怎么样了，办证的钱我这边给你们，你们给我这边一个凭证可以吗？”覃良发表质证意见：1、不认可该通知的真实性，殷兴公司主张的推广费无合同依据；2、不认可该笔费用；3、微信内容的真实性予以认可，但之后殷兴公司未出具凭证。关于16,000元系押金性质，覃良未提供证据予以佐证。为证明己方主张，覃良向本院提交如下证据：1、覃良与殷兴公司法定代表人苏贵明之间的微信记录，证明殷兴公司与覃良之间曾洽谈合作事宜，故其未支付租金。其中2019年9月25日覃良说“苏总，明天7-8点有时间吗？我们详细方案的事”，苏回复“好的”；2019年10月8日覃良发送合作协议电子文档给苏贵明，苏后发回修订稿合作协议文档，并称“资金上其没有办法解决，支持除了房子其他不会有”；2019年10月15日覃良再发送合作协议电子稿给苏，后者于次日将修改稿回覃良，覃良于10月19日称合同不签了。2、装修施工合同，证明其投入系争房屋装修费用371,719元。殷兴公司发表质证意见：1、真实性予以认可，但双方未签订合作协议，殷兴公司从未承诺可以缓交租金、物业费等费用。2、对于装修合同不予认可，无法确定其装修投入。在审理过程中，覃良向本院申请对系争房屋装修添附残值进行审价。本院通过上海市高级人民法院委托万隆建设工程咨询集团有限公司进行鉴定。后因覃良未缴纳鉴定费用，鉴定单位退回了鉴定委托。本院向覃良释明，其应承担举证不能的法律后果。关于损失，殷兴公司表示除在案证据外，无其他证据可以证明。本院认为，殷兴公司与覃良就系争房屋签订的租赁合同，是当事人的真实意思表示，双方均应恪守履行。覃良称其与殷兴公司洽谈合作事宜故未支付后期租费，并提供微信记录予以佐证，但微信记录只能证明双方确有协商经过，无法证明双方曾有可以缓交欠费的约定或者殷兴公司单方表示过类似的允诺，故对于覃良的上述抗辩意见，本院不予采纳。根据已查明的事实，覃良未支付2019年9月5日之后的租金及相关物业、水电费用，已构成违约，殷兴公司诉请解约，符合合同约定，本院予以准许。解约函于2019年11月11日送达覃良，双方的租赁合同应于该日解除。覃良应向殷兴公司支付2019年9月5日至2019年11月8日的租金78,585(36,773.75×12月÷365天×65天)、2019年10月17日至2019年11月8日的物业费2,285.5元(9,067.5×4季÷365天×23天)和水电费6,322.34元，殷兴公司的相关诉请，本院予以支持。殷兴公司要求覃良支付2019年2月19日至2019年5月4日免租期内的租金90,675元(36,773.75×12月÷365天×75天)，有合同依据，本院亦予以支持。2019年8月5日至2019年9月4日期间的免租期租金，系殷兴公司的主动让利，双方无解约后需返还该段期间租金的约定，故对于殷兴公司要求覃良支付该段期间租金的请求，本院不予准许。殷兴公司另主张的推广费和律师费，无合同依据，本院不予支持。关于解约违约金和逾期迁证违约金，殷兴公司的请求虽符合合同约定，但合同约定的标准较高，本院考虑到合同的履行情况、当事人的过错程度以及实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定覃良支付解约违约金50,000元，并按每日50元的标准向殷兴公司支付自2019年12月12日起至营业执照注销或迁出之日止的逾期迁证违约金。关于反诉请求，覃良要求返还房屋押金110,321.25元和装修押金6,773.75元，本院予以支持。因覃良在本案中系单方违约，其要求殷兴公司支付解约违约金，并赔偿装修残值损失和律师费用，于法无据，本院不予支持。覃良另请求返还16,000元营业执照押金，其应就所支付的16,000元系押金性质承担举证责任，但覃良未提供证据予以证明。而根据殷兴公司提供的微信记录，覃良在微信中明确该笔费用系“办证的钱”，故殷兴公司关于16,000元系办证费用不应予以返还的主张，本院予以采纳。被告的相关反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海殷兴实业发展有限公司与被告(反诉原告)覃良就上海市宝山区江杨南路XXX号新杨湾科创产业园区C2-1F-07室房屋签订的租赁合同于2019年11月11日解除；二、被告(反诉原告)覃良于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)上海殷兴实业发展有限公司支付租金78,585元、物业费2,285.5元和水电费6,322.34元；三、被告(反诉原告)覃良于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)上海殷兴实业发展有限公司支付免租期内的租金90,675元；四、被告(反诉原告)覃良于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)上海殷兴实业发展有限公司支付解约违约金50,000元；五、被告(反诉原告)覃良于本判决生效之日起十日内，按每日50元为标准，向原告(反诉被告)上海殷兴实业发展有限公司支付逾期迁证违约金(自2019年12月12日起计算至覃良注册登记的营业执照注销或者迁出之日止)；六、原告(反诉被告)上海殷兴实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)覃良返还房屋押金110,321.25元和装修押金6,773.75元；七、驳回原告(反诉被告)上海殷兴实业发展有限公司的其余诉讼请求；八、驳回被告(反诉原告)覃良的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取5,153元，由原告(反诉被告)上海殷兴实业发展有限公司负担3,242元，被告(反诉原告)覃良负担1,911元。反诉案件受理费4,330元，由原告(反诉被告)上海殷兴实业发展有限公司负担1,033元，被告(反诉原告)覃良负担3,297元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄文颋二〇二〇年九月二十二日书记员  鲍仲钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。