安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初5990号 原告:吴承良,男,1963年03月15日出生,汉族,户籍地安徽省肥东县,住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：唐光磊，安徽瀛鼎律师事务所律师。 被告：安徽景都置业有限公司，住所地安徽省合肥市界首路**。 法定代表人：史国华，总经理。 被告：王庆，男，1962年10月5日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。 以上两被告共同委托诉讼代理人：阮永兆，安徽安天行律师事务所律师。 以上两被告共同委托诉讼代理人：王君，安徽安天行律师事务所律师。 第三人：何章权，男，1966年7月10日出生，户籍地安徽省合肥市瑶海区，住安徽省合肥市。 原告吴承良与被告安徽景都置业有限公司（下称景都公司）、王庆、第三人何章权房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴承良及其委托诉讼代理人唐光磊，被告景都公司、王庆的共同委托诉讼代理人阮永兆、王君，第三人何章权均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 吴承良向本院提出诉讼请求：1.判令二被告共同撤销就合肥市庐阳区临泉西路28号枫林雅苑3栋2401号房屋各自签订的《商品房买卖合同》所办理的商品房预售备案登记；2.判令被告景都公司将合肥市庐阳区临泉西路28号枫林雅苑3栋2401号房屋的权属(所有权)登记办理至原告名下；3.被告景都公司支付原告逾期办理权属登记的违约金4049.94元；4.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由:何章权系案涉房屋所在项目的部分工程的实际施工人,因景都公司欠付何章权部分工程款。景都公司、何章权、原告三方协商,由景都公司将合肥市庐阳区临泉西路28号枫林雅苑3栋2401号房屋出售原告,相应购房款即在欠付何章权的工程款中予以抵扣,原告的购房款直接支付给何章权。协商一致后,原告与景都公司于2009年7月2日签订《商品房买卖合同》《明码标记书》,合同约定:景都公司将合肥市庐阳区临泉西路28号枫林雅苑3栋2401号房屋以总价404994元出售原告;付款方式为一次性付款;景都公司应于交付房屋后90日内为原告办理权属登记,否则应按已付房款的1%向原告支付违约金。合同签订当日,原告遂与景都公司办理了购房款交付手续,由景都公司向原告出具了404994元的收据并在收据中注明了“枫林雅苑3#2401房款”字样。2009年8月4日,景都公司实际将前述房屋交原告占有使用,并于同日将前述房屋涉及的《合肥市住宅质量保证书》、《合肥市住宅使用说明书》、《枫林雅苑业主手册》《枫林雅苑物业服务协议业主公约》交付原告和向原告出具了《交房兑现通知书》,原告亦于当日向被告现金支付登记费、印花税、契税、维修基金共计16285元。 房屋交付后,原告实际占有使用至今,但景都公司一直未能为原告办理权属登记。期间,原告又因王庆上门索要房屋而先后得知,2008年12月11日,景都公司先行将前述房屋出售给了王庆并办理了《商品房买卖合同》的备案登记;景都公司于2012年年底被吊销了营业执照。因此就案涉房屋的权属登记事宜,不得不放任至今,原告与王庆也因案涉房屋的归属问题多次产生纠纷。2019年年初,原告自中国裁判文书网上得知,王庆与景都公司就前述房屋的《商品房买卖合同》被合肥市庐阳区人民法院和合肥市中级人民法院先后确定为借款合同关系而非买卖合同关系。基于此,原告认为景都公司与王庆签订的《商品房买卖合同》实际为借款关系的证明,为其办理的商品房预售备案登记应当予以撤销;原告与景都公司的商品房买卖合同关系真实、合法、有效且前述房屋一直由原告占有、使用,景都公司应当按约定将前述房屋的权属登记办理至原告名下。现原告诉至法院。 景都公司、王庆共同辩称：第一、原告要求撤销商品房预售登记，该诉请应当属于行政诉讼管辖范围不属民事诉讼范围。因为涉案房产的预售登记、预售备案登记是由合肥市房产局房屋主管部门作出，现要求撤销，我们认为不是民事审理范围。退一步说，原告要求撤销商品房预售备案登记，已超过诉讼时效。撤销权的行使是1年的时间，不论是从哪个时间节点去推算，都超过了这1年的时间。第二、原告要求景都公司将涉案房产办理至原告名下，无事实和法律依据。首先涉案房屋已经被多家法院查封，涉及到合肥中院、蜀山法院、淮南田家庵法院等多家法院，根据最高人民法院关于立案、审判、执行、协调运行的意见的相关规定，法院应当裁定驳回起诉，故原告该项诉请实际无法完成。其次，原告与景都公司之间并没有直接的商品房买卖合同关系。原告说的是通过抵债，我们认为景都公司和原告之间没有直接的商品房买卖合同关系。原告没有证据证明其实际向景都公司履行了付款义务，没有履行付款义务，自然不能将涉案房产办理到原告名下。第三、被告要求支付违约金，没有事实和法律依据，原告和景都公司之间没有直接的房屋买卖合同关系，该项请求没有依据。综上请求法院依法驳回原告的诉请。 本院经审理认定事实如下：2009年7月2日，吴承良与景都公司签订一份《商品房买卖合同》，双方约定：景都公司将坐落于合肥市庐阳区临泉西路28号枫林雅苑3#-2401号一套房屋出售给吴承良；该商品房单价为3845元/平方米；付款方式为一次性付款，吴承良于2009年7月2日一次性支付所有房款；景都公司应于2009年10月30日前将经验收合格的商品房交付给吴承良使用；景都公司应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因景都公司的责任造成吴承良不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如吴承良不退房，景都公司按已付房价款的1%向吴承良支付违约金。 2009年7月2日，景都公司开具了案涉商品房所有购房款的收据，收据中注明了枫林雅苑3#-2401房款。 2009年8月4日，吴承良接收该套房屋，并实际占有使用至今。 其后，吴承良要求景都公司协助办理过户手续，但景都公司未协助办理，且景都公司于2012年12月28日被依法吊销营业执照至今。 另查明，2008年12月，景都公司就案涉房屋与王庆签订房屋买卖合同，并办理了网上备案登记。王庆与景都公司之间的房屋买卖合同纠纷，经一审二审认定，双方之间签订的商品房买卖合同目的实质为了借款，房屋备案登记至王庆名下是作为借款担保，双方存在的是借款合同关系，法院裁定驳回了王庆要求景都公司交付含案涉房屋在内的十套房屋并支付违约金的诉请。自2014年12月9日起，该房屋先后被合肥市蜀山区人民法院、合肥市中级人民法院、淮南市田家庵区人民法院预查封至今。 以上事实由双方当事人的当庭陈述及原告提交的合工商企处字(2012)第1-1号处罚决定书、(2017)皖0103民初2973号民事裁定书、(2017)皖01民终7731号民事裁定书、三份《商品房买卖合同》、收据，被告提交的合肥市商品房网上备案确认单、商品房买卖合同、协助执行通知书（回执）、承诺书、关于要求立即支付房屋的函、枫林雅苑违约金明细表、（2019）皖0103民初4863号、4869号民事裁定书等证据予以证实。 本院认为，结合《商品房买卖合同》和收据的内容和时间可以看出，景都公司与吴承良之间达成“以工程款抵房款”的事实清楚，双方签订的《商品房买卖合同》也遵循了自愿、平等原则，不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。 关于违约金。根据收据可以看出，吴承良已履行了支付购房款的义务，则景都公司应履行协助办理产权登记手续。根据合同约定，景都公司因自身原因造成吴承良未能如期办理房地产权属证书的，如吴承良不退房，景都公司按已付房价款的1%向吴承良支付违约金。吴承良已支付房屋总价款为404994元，故景都公司应支付吴承良违约金4049.94元。 关于撤销备案登记、协助办理产权登记。因案涉三套房屋被其他法院预查封，现吴承良提出要求撤销景都公司与王庆之间的房屋买卖合同备案登记、协助办理产权登记手续，属于法律上履行不能。故本院对吴承良的要求撤销备案登记、协助办理产权登记的诉请不做处理，吴承良可待预查封解除后另行主张权利，或另行主张采取其他补救措施等权利。 景都公司虽提出申请要求对商品房买卖合同是否为变造进行鉴定，但其并未举证证明其质疑真实性的依据，故本院不予采纳。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告安徽景都置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告吴承良违约金4049.94元； 二、驳回原告吴承良的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为3727元，由被告安徽景都置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 许 欣 竹 二〇二〇年九月二十八日 书记员 陈夏梦迪 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。