海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2020）琼97民终1281号   上诉人（原审被告）：何某，江西省抚州市人，现住海南省陵水县。   委托诉讼代理人：李某1，海南正凯律师事务所律师。   被上诉人（原审原告、反诉被告）：郝某，安徽省滁州市人，住海南省儋州市。   被上诉人：（原审被告、反诉原告）李某2，海南省儋州市人，现住海南省儋州市。   委托诉讼代理人：李某3，海南省儋州市人，现住海南省儋州市。系李某2之子。   上诉人何某与被上诉人郝某、李某2合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2018）琼9003民初9162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。   何某上诉请求：1.撤销海南省儋州市人民法院（2018）琼9003民初9162号民事判决第二、三、四项判决，维持第一、五、六项判决。2.依法改判驳回郝某的全部诉讼请求。3.依法改判驳回李某2主张郝某将位于海南省儋州市××路的整栋房屋返还给李某2的诉讼请求。4.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决解除《转让合同》错误。（一）何某主要合同义务系转让宾馆经营权，且合同义务已履行完毕，不存在根本违约行为。（二）房屋渗水、漏水质量责任，依照法律、合同约定均应由出租人李某2和承租人郝某承担，何某对此没有合同义务。（三）房屋漏水、渗水可以通过维修、增加防水予以解决，不属于重大瑕疵，不必然导致合同目的无法实现。（四）郝某应自行承担其怠于维修、擅自停业的后果，其不享有法定解除权。二、一审判令何某退还郝某宾馆转让款292223元并赔偿租金损失28888.5元属于认定事实、适用法律错误。（一）房屋漏水、渗水维修义务人不是何某。李某2作为出租人应承担。（二）一审遗漏何某支付易某29万元宾馆转让费的重要事实，何某以相同价格转让符合交易习惯，且经李某2同意，属于合法行为。（三）认定租金损失28888.5元没有合法依据。（四）合同解除后，依法应恢复原状。三、何某退还郝某转让款后，郝某应返还经营权给何某，而非腾房给李某2。四、一审法院程序违法，郝某的代理人林建儒不符合法律关于委托代理人的规定。   郝某辩称，其服从一审判决，上诉人和李某2签订的合同拿给其的时候日期写的就是2013年，实际上上诉人和李某2签订的合同是2016年，上诉人本身就是为了隐瞒房屋质量瑕疵，更改签署合同日期来骗取对方的信任。直到起诉后才知道易某才是第一手经营人。关于上诉人说的经营权，上诉人所谓的经营权就是转让的工商营业执照，合同上列明的消防许可等都没有转给其，上诉人所说的返还经营权和本案没有任何关系，如果上诉人还想继续经营宾馆，可以在案子生效后去和李某2商量。至于上诉人和李某2的合同是否还继续生效，那是上诉人和李某2的事情。对于上诉人说的违反诉讼代理规定，其在上诉期间，社保、医疗保险都是在公司缴纳的，完全符合规定。上诉人的上诉一直强词夺理，事实已经查明很清楚了，一审判决也很清晰，没有瑕疵。   李某2辩称，同意一审法院的判决。   郝某向一审法院起诉请求：1.解除郝某与何某、李某2签订的《转让合同》及郝某与李某2签订的《房屋租赁合同》，何某退还郝某宾馆转让款292223元；2.何某赔偿郝某损失40443元（按转让合同价款中所含房租57777元的70%计算）；3.何某赔偿郝某在受让宾馆营业期间因房屋漏水导致客房线路短路，墙体、屋顶、卫生间渗水产生的临时维修费用损失15000元；4.何某承担本案的全部诉讼费用（包括案件受理费、公告费、鉴定费、评估费等）。   李某2向一审法院反诉请求：1.请求确认李某2与郝某于2017年7月2日签订的《房屋租赁合同》合法有效；2.解除2017年7月2日《房屋租赁合同》，郝某立即腾退、交还房屋给李某2使用，并支付拖欠租金266667元（2017年11月12日至2019年7月31日期间的房屋，共21个月，其中2017年12月李某2代郝某经营房屋1个月，免收该月租金）。   一审法院认定事实:2011年11月27日，李某2（甲方）与案外人易某（乙方）签订《房屋租赁协议》，将其位于海南省儋州市××路的整栋房屋出租给案外人易某做宾馆或其它使用。合同约定前五年每年租金170000元，后五年每年租金180000元，十年总计租金1750000元，房屋租金在每年年初（1-2月）付清一年租金；楼房自交付易某之日起一年自行装修时间，装修期不算入租期，租期为10年即自2013年5月20日至2023年5月12日。甲方负责楼顶和外墙的防水和隔热层、门前地面隔墙、内外墙批挡和外墙涂料、铝合金窗安装等，在租赁期间如外墙和楼顶漏水甲方负责维修。乙方负责甲方剩余室内外所有装修。租赁期间，乙方有权将房屋转让给他人经营，甲方无权干涉。本合同经甲乙双方法定代表人签字，乙方交付押金后即日生效，不需公证即具有法律效力。合同还就违约责任、合同生效及纠纷解决等进行了约定。2012年12月21日，易某成立个体工商户儋州那大佳悦宾馆进行经营，并办理工商营业执照。   2016年7月22日，易某（甲方）与何某（乙方）签订《转让合同》，约定甲方将儋州市先锋路129号佳悦宾馆转让给乙方，包括一切设备；甲方的经营执照、工商、税务、消防、公安、卫生转让给乙方使用；转让金额250000元，甲乙双方签订合同之日，乙方交付甲方证件押金10000元整，乙方租赁期满后，甲方如数归还给乙方；甲方负责提供所有证件副本，乙方在经营过程中遇到一些社会纠纷证件年审，甲方有义务帮助乙方解决；在租赁期间，乙方有权将宾馆经营权转让给他人经营，甲方无权干涉。李某2与何某也签订一份《房屋租赁协议》，该协议内容与李某2及易某签订的协议内容一致，合同落款时间为2011年11月27日。庭审中，经双方确认，该份《房屋租赁协议》签订的时间为2016年7月份。该份协议最后一页末尾处李某2注明“2017年即166000元，后年双方协商”。此后，何某仍继续延用儋州那大佳悦宾馆的营业执照对外经营涉案宾馆，经营者仍为易某。   何某将宾馆进行粉刷后，经营涉案宾馆至2017年7月份，转让给郝某经营。郝某、何某与李某2于2017年7月2日签订《转让合同》，约定甲方（何某）同意转让儋州市先锋路129号那大佳悦宾馆给乙方（郝某），包括一切设备；甲方的经营执照、工商、税务、消防、特种、卫生证转让给乙方使用，所有证件所有权归乙方；甲方以350000元的价格将佳悦宾馆使用经营权转让给乙方，转让费包含2017年5月12日至2017年11月12日的房租，及押金10000元；乙方接手宾馆之前，甲方所产生的一切债务纠纷，经济纠纷等一系列纠纷，造成乙方无法经营，甲方负全责，并且如数退还转让费；甲方负责提供法人所有的证件副本，乙方在经营过程中遇到一些社会纠纷和证件年审，甲方帮助乙方解决，甲方在其中产生的费用由乙方承担；租赁期间，乙方有权将宾馆经营权转让给他人经营，甲方无权干涉。其中合同第九条约定“其余内容按甲方与丙方签订合同执行”。何某在合同落款处注明已收到乙方交来订金贰万元整（20000元），并在合同末尾处注明“今收到乙方交来转让费贰拾捌万元整（280000），剩余伍万，接手后三天给清，共计支付叁拾万元整，何某”。同日，李某2与郝某签订一份《房屋租赁合同》，约定李某2将涉案整栋房屋租给郝某做宾馆或其他使用，李某2于2017年11月12日收取2017年11月12日至2018年5月12日半年租金80000元，2018年2月12日至2023年5月12日止，租期五年，每年租金160000元，半年一交。合同签订后，郝某又支付了50000元给何某，何某于2017年7月20日出具《收据》，载明“今收到郝某交来佳悦宾馆转让费及房租共计叁拾伍万元整，￥350000.00，已结清”。   郝某受让涉案宾馆后，开始对宾馆进行经营。何某配合郝某，于2017年7月19日将登记经营者为易某的儋州那大佳悦宾馆的营业执照办理工商注销登记。郝某于2017年7月20日办理相同名称儋州那大佳悦宾馆的工商登记成立手续，经营者为郝某。郝某接手经营涉案宾馆后，自2017年7月底就陆续发现涉案宾馆出现客房顶部漏水、墙壁渗水、墙体涂料脱落、房间受潮气味难闻、电线短路无通明、电梯跳闸等质量问题，在宾馆二层至五层一共32间客房中，陆续发现有24间客房的屋顶、外墙、厕所墙壁出现渗水情况，下大雨时，有部分房间出现漏水、积水情况。经查勘现场发现，涉案宾馆共五层楼，其中第一层为宾馆大厅及四间客房，第二层至第五层每层有8间客房，其中一楼的客房郝某已不再用作对外经营，有一些因渗水产生的污渍；二楼至五楼的32间客房均存在不同程度的因房间渗水产生的污渍，有17间房间的渗水污渍面积比较大、出现墙体涂料及装潢脱落的情况，渗水位置在墙顶、屋顶、墙角均存在，部分房间因电线线路问题不能通电照明，电梯因没有维修不能使用。郝某在勘查现场时陈述其于2018年5月2日停止经营。2018年1月15日，李某2出具《证明》认可郝某自2017年7月底陆续多次打电话告知其客房漏水，造成23间房间存在大面积或者局部渗漏，并表示房屋渗漏维修是其与何某的责任和义务，何某租赁期间未及时告知李某2房屋渗漏的实际情况。   郝某交付给何某的350000元包括何某转让宾馆经营权的费用、宾馆的附属设施电器设备等的转让费、押金10000元，及2017年5月12日至2017年11月12日的租金57777元。何某已按其与李某2的合同约定提前支付租金至2017年11月12日。2017年11月12日之后的租金，郝某因受让宾馆与何某发生纠纷，至今未交付给李某2。   郝某主张渗水情况比较严重的24间客房基本不对外开放，在客满情况下应客人要求才勉强开给客人住，其中有七、八间漏水的客房在其经营宾馆期间没有对外销售、出租获利，经营宾馆至今一直处于亏本状态。郝某请求何某赔偿的40443元损失，是指宾馆第二层至第五层共32间客房中有24间存在质量问题不能对外出租，导致24间客房从2017年7月至2017年11月的经营收入损失，按转让合同价款中所含的房租的70%计算。   诉讼中，经郝某申请，一审法院委托海南汇国建筑工程检测有限公司对涉案房屋屋面防水、隔热层与外墙防水层进行鉴定，后海南汇国建筑工程检测有限公司作出《佳悦宾馆司法鉴定报告》，证明经鉴定，涉案房屋屋面防水、隔热层为水泥砂浆，未发现防水涂膜，做法不符合设计要求；外墙主要为水泥砂浆抹灰，未发现801胶素水泥浆，外墙防水层做法不符合设计要求。   一审法院认为，民事合同是民事法律关系主体发挥自由意志，通过自身意思表示设置合同当事人民事权利义务的典型方式，也是私法领域当事人通过市场调节配置资源的重要内容。契约自由原则是贯穿民商事法律规范的基础性原则，也是实现经济社会创新协调发展的法律制度保障。但当事人在契约自由的同时也要诚实守信，在当事人产生争议时，法律通过分配正义的方法从契约正义层面对当事人的权利义务进行规制和调整，以彰显市场交易规则、维护市场秩序。本案双方争议同时涉及何某、郝某、李某2三方签订的《转让合同》及李某2与郝某签订的《房屋租赁合同》，虽然两份合同法律关系及法律性质均不相同，但二者的合同目的是一致的，即通过两份合同由郝某受让何某的佳悦宾馆经营权及对佳悦宾馆所涉房屋的承租人地位。双方当事人对于两份合同的效力均无异议，予以确认。李某2与郝某均表示愿意解除双方《房屋租赁合同》，予以照准。本案争议焦点主要有：一、郝某、何某与李某2于2017年7月2日签订《转让合同》应否解除。二、何某应否退还郝某宾馆转让款292223元、赔偿郝某租金损失40443元及房屋临时维修费用15000元。三、郝某应否向李某2腾还房屋并支付拖欠租金266667元。   一、关于郝某、何某与李某2于2017年7月2日签订《转让合同》应否解除。三方签订合同后，郝某进场经营佳悦宾馆，并于2017年7月20日办理儋州那大佳悦宾馆的工商登记成立手续。但在2017年7月底，涉案宾馆部分房间就开始出现渗水、漏水等情况，导致郝某无法以全部房间正常经营。此后，该渗水、漏水问题一直未得到有效解决，双方产生争议，郝某陈述其于2018年5月2日停止经营。至此，双方合同目的已经无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”及第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，李某2、何某应将符合约定、设施正常的宾馆交付给郝某使用经营，但李某2、何某交付的宾馆存在重大瑕疵导致郝某无法正常使用经营，已构成根本违约，郝某请求解除《转让合同》于法有据，予以支持。   二、何某应否退还郝某宾馆转让款292223元、赔偿郝某租金损失40443元及房屋临时维修费损失15000元。涉案《转让合同》中，何某的合同义务包括将经营执照、工商、税务、消防、特种、卫生证转让给乙方使用，所有证件所有权归乙方，但根据双方的合同目的，何某的合同目的为转让包括宾馆正常运行的设施在内的完整宾馆经营权，上述证件属于涉案宾馆经营权的必要条件，但不是充分条件，甚至不是主合同义务内容。何某的主合同义务为向郝某移交质量合格、运行正常的宾馆设施，而本案中何某移交的宾馆开始即存在渗水、漏水等情形，导致郝某无法正常经营，何某构成根本违约。涉案《转让合同》依法解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，何某应退还郝某宾馆转让款及押金共292223元。关于郝某主张的70%租金损失，由于郝某未能提供充分证据证明该70%房屋自始没有收益，且郝某在诉讼中亦认可在晴天时也有部分房间营业，故对该损失酌情定为转让合同价款中所含房租57777元的50%计算为28888.5元。关于郝某主张房屋临时维修费用15000元，因其未能提供充分证据予以证实，不予支持。   三、郝某应否向李某2腾还房屋并支付拖欠租金266667元。本案郝某与李某2均表示愿意解除双方《房屋租赁合同》，合同解除后，郝某应将涉案房屋返还给李某2。关于拖欠租金问题，李某2作为涉案房屋出租人，应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。李某2在2018年1月15日《证明》中认可郝某自2017年7月底陆续多次打电话告知其客房漏水，造成23间房间存在大面积或者局部渗漏，并表示房屋渗漏维修是其与何某的责任和义务。但直至2018年5月2日郝某停止营业，李某2并未履行双方合同约定及法律规定的对房屋的维修义务，造成郝某无法以全部房间正常经营宾馆，李某2自身存在过错违约情形。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，同时结合郝某在诉讼中自认的部分渗水房间仍对外经营的情形，酌定该租金为正常经营状态下租金的50%。故2017年11月13日至2018年5月2日的租金，因李某2在2017年12月代郝某经营宾馆1个月，郝某实际经营139天，拖欠租金应为30889元（80000元÷6个月÷30天×139天×50%）。关于2018年5月2日后的租金，一方面郝某已经因合同目的无法实现而停止经营，不存在收益；另一方面李某2明知郝某只经营到2018年5月，李某2作为房东既不对房屋进行修缮以尽快恢复房屋的正常状态，也不及时要求郝某返还房屋，而是放任损失扩大，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，对该部分损失不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第一百二十条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、李某2与郝某于2017年7月2日签订的《房屋租赁合同》合法有效；二、解除李某2与郝某于2017年7月2日签订的《房屋租赁合同》及郝某、何某与李某2于2017年7月2日签订的《转让合同》；   三、何某于判决生效之日起十五日内返还郝某宾馆转让款292223元并赔偿租金损失28888.5元；四、郝某于判决生效之日起十五日内将位于海南省儋州市××路的整栋房屋返还给李某2，并支付李某2租金30889元；五、驳回郝某的其他诉讼请求；六、驳回李某2的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6516元（郝某已预交3258元），鉴定费15000元（郝某已预交），共计21516元，由郝某负担399元，何某负担21117元。反诉案件受理费1750元（李某2已预交），由李某2负担1078元，郝某负担672元。   二审中，各方当事人均未提交新的证据。   二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。   本院认为，本案二审争议焦点为：1.案涉三方签订的转让合同是否应予解除；2.应由谁对房屋的漏水等情形承担相应的责任；3.郝某是否应将房屋返还给李某2。   争议焦点一，案涉三方签订的转让合同是否应予解除的问题。何某、郝某、李某2于2017年7月2日签订《转让合同》，约定何某将佳悦宾馆的经营权和设施设备转让给郝某，李某2作为佳悦宾馆载体房屋的所有权人即案涉房屋的出租人亦在《转让合同》上签名。在《转让合同》承担转让佳悦宾馆的经营权和设施设备的权利义务人是何某、郝某，李某2在《转让合同》上的合同义务主要为与郝某签订租赁合同。转让合同属于无名合同和有偿合同，《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”因此，案涉《转让合同》应参照买卖合同的有关规定。从已查明事实可知，案涉《转让合同》签订并履行的当月，转让的设施设备就显现出了各种问题，如不同程度的因房间渗水产生的污渍，有17间房间的渗水污渍面积比较大、出现墙体涂料及装潢脱落、部分房间因电线线路问题不能通电照明、电梯不能使用等。转让的标的物应当满足正常经营使用的需求，但从查明事实可知该标的物明显存在瑕疵。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”因此，因存在标的物质量问题，不能实现受让人正常经营盈利的目的，受让人郝某有权解除合同。一审法院判决解除《转让合同》并无不当。在判决解除合同时，应当对合同解除的时间作出认定。一审法院未明确合同解除的时间存在瑕疵，应予纠正。郝某于2018年3月23日提起解除合同并赔偿损失的诉讼，上诉人于2018年4月4日签收了民事起诉状副本。本案属于直接以起诉方式解除合同，且经审理郝某确有解除权，因此应当认定案涉合同从民事起诉状副本送达之日起解除。   争议焦点二，应由谁对房屋的漏水等情形承担相应的责任问题。本案中，与李某2最初建立租赁合同关系的是易某，不管是在易某将案涉宾馆的权益转让给何某还是何某转让给郝某，李某2与继任的受让人签订租赁合同均是建立在其最早与易某租赁合同的基础上。租赁的终止期限均为2023年5月12日，且李某2与郝某签订的《房屋租赁合同》第七条亦明确约定“其余内容按原合同执行”。原合同指的就是先前的租赁合同。原合同约定案涉房屋的装修是承租人负责，宾馆的设施设备等也都是最早的承租人易某负责。李某2仅负责外墙和楼顶漏水问题的维修。除确定是外墙和楼顶漏水问题外的标的物质量瑕疵，应当由与郝某建立合同关系且收取了转让款的何某承担相应的责任。一审判决返还转让费和赔偿租金损失并无不当。   争议焦点三，郝某是否应将房屋返还给李某2问题。案涉房屋系李某2所有，与郝某建立租赁合同关系的合同相对人系李某2，在租赁合同解除后，根据法律规定，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，一审法院判决解除李某2与郝某签订的《房屋租赁合同》后郝某将房屋返还李某2亦无不当。鉴于李某2与郝某签订的《房屋租赁合同》第七条亦明确约定“其余内容按原合同执行”以及何某、郝某、李某2三方共同签订《转让合同》等案件具体情况，何某与李某2之间的合同关系如有纠纷，应由该合同利害关系人另诉。   综上所述，一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费6516元，由上诉人何某承担。   本判决为终审判决。   审判长 廖长荣   审判员 叶玉华   审判员 万晓霞      二○二○年九月二十三日   书记员 王雪娟   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。