福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0802民初5223号 原告：黄龙，男，1988年4月13日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：卢坤，福建天岩律师事务所执业律师。 被告：王发祥，男，1983年2月9日出生，汉族，居民，住福建省上杭县。 委托诉讼代理人：陈梅月，福建闽创律师事务所执业律师。 第三人：龙岩新澳联食品有限公司，住所地龙岩市新罗区工业西路**（福建龙州工业园区**标准厂房），统一社会信用代码91350800676547882P。 法定代表人：陈丽羡，董事长。 委托诉讼代理人：陈吕燕，女。 第三人：会，，住所地龙岩市新罗区南城街道新陂区**** 法定代表人：黄学源，主任。 委托诉讼代理人：翁金芳，男。 原告黄龙与被告王发祥、第三人龙岩新澳联食品有限公司（以下简称“澳联公司”）、会（以下简称“新陂小区业委会”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄龙及其委托诉讼代理人卢坤、被告王发祥及其委托诉讼代理人陈梅月、第三人澳联公司委托诉讼代理人陈吕燕、第三人新陂小区业委会委托诉讼代理人翁金芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄龙向本院提出诉讼请求：一、确认黄龙与王发祥于2019年11月8日签订的《商铺租赁合同》无效；二、判令王发祥返还黄龙已支付的租金及押金共计105100元；三、判令王发祥赔偿黄龙装饰装修损失共计41002元；四、判令王发祥赔偿黄龙加盟进口商品超市的加盟费损失共计99800元；五、判令王发祥赔偿黄龙支付的转让费损失共计50550元；六、判令王发祥支付黄龙因本案支出的律师代理费10000元。事实与理由：新陂小区业委会将坐落于龙岩市新罗区莲东新陂安置小区A栋东侧莲东北路28-29号店铺出租给澳联公司，澳联公司承租后，将该店铺一分为二，仅使用了其中一部分，剩余一部分（面积约90.6平方米）转租给王发祥。2019年11月8日，王发祥与黄龙签订《商铺租赁合同》，约定王发祥经取得原房东同意，将坐落于莲东新陂安置小区A栋东侧一楼沿街商铺转租给黄龙，租赁期限自2019年11月8日至2022年6月30日。月租金9000元，每六个月作为一个计租期。合同签订当日，黄龙应一次性向王发祥缴纳履约保证金10000元。合同同时约定了违约方应承担守约方主张违约责任所产生的包括但不限于诉讼费、律师费等。合同签订后，黄龙一次性向王发祥支付押金及第一期半年的店铺租金共计78100元。此后，黄龙根据经营需求对店铺进行装修升级改造。2019年12月1日，店铺以“帝诗卡特超市”之名正式对外营业。2020年6月，黄龙在征得王发祥同意后，拟就店铺再次进行升级改造并更换照片。2020年6月11日，黄龙在装修过程中突然遭到新陂小区业委会阻拦，并被告知店铺并非出租给黄龙，黄龙并无权进行装修，新陂小区业委会将收回店铺等。因纠纷协商不下，黄龙报警。经派出所民警调查后，黄龙得知，王发祥并非前述店铺的产权人，新陂小区业委会将涉案店铺出租给澳联公司，澳联公司又将涉案店铺转租给王发祥，而王发祥未经澳联公司同意即将涉案店铺转租给黄龙。澳联公司当场表态对王发祥与黄龙之间签订的《商铺租赁合同》不予认可，其与王发祥之间的租赁合同明确约定涉案店铺不能转租，且租赁期限截至2020年8月31日，王发祥的再次转租行为违反了合同约定。同时，新陂小区业委会也表示不认可王发祥与黄龙之间签订的《商铺租赁合同》。因王发祥擅自将涉案店铺转租给黄龙，系无权处分新陂小区业委会财产，该转租行为未获新陂小区业委会和澳联公司的追认，导致黄龙被迫搬离涉案店铺，无法继续经营，且产生了巨额的财产损失。黄龙与王发祥多次协商未果，故诉至法院，请求判如所请。 王发祥辩称，一、黄龙无权主张双方于2019年11月8日签订的《商铺租赁合同》无效。根据我国合同法第二百二十条规定以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，租赁合同解除权利及转租合同效力确认请求权只赋予出租人而不是次承租人。因此黄龙作为本案的次承租人，其无权主张《商铺租赁合同》无效。二、黄龙在装修过程中，未经王发祥书面同意，破坏了涉案店铺与相邻商铺的共用墙体，擅自改变讼争商铺结构，根据双方签订的《商铺租赁合同》第六条第三款的约定，王发祥有权解除合同，收回涉案店铺。综上，涉案店铺被收回是因为黄龙违反合同约定、擅自改变涉案店铺结构导致的，王发祥不存在过错。三、黄龙于2019年11月8日支付了半年租金54000元、押金10000元；2020年6月预付了3个月的租金27000元。黄龙主张的装饰装修费用及加盟费用、转让费用等无法确认，且涉案店铺是因为黄龙的过错才被收回，不应当由王发祥承担所谓的装修费、加盟费、转让费及律师费等。综上，黄龙的各项诉请没有事实和法律依据，请求法院依法驳回黄龙的全部诉讼请求。 澳联公司述称，一、澳联公司对王发祥转租涉案店铺一事并不知情，王发祥未经澳联公司及新陂小区业委会同意擅自转租，其转租合同应依法认定为无效合同。二、黄龙在签订《商铺租赁合同》时未尽合理注意义务，依法应承担一定的过错责任。黄龙在签订《商铺租赁合同》时，未要求王发祥出示租赁合同，在澳联公司与王发祥签订的租赁合同第七条第五款约定“若乙方将门店转让需提前一周告知甲方并征求甲方同意”，黄龙未主动了解澳联公司是否同意转租，缺乏谨慎的注意义务，因此对合同无效存在一定的过错。三、黄龙主张的损失过高，应当予以酌减。针对黄龙主张的损失，澳联公司与王发祥签订的租赁合同中第八条第三款约定“甲方如店铺要装修自用，提前一个月告知乙方，乙方应无条件退还给甲方”，若黄龙已尽合理注意义务，要求王发祥出示租赁合同，了解上述条款后，一般人不会对租赁物进行长期、大量投入。鉴于此，黄龙主张的损失金额过高，应当予以酌减，且黄龙存在一定过错，王发祥仅需在过错范围内向黄龙承担合理损失的赔偿责任。此外，黄龙主张的律师费没有合同依据，依法不应得到支持。 新陂小区业委会述称，新陂小区业委会不清楚王发祥与黄龙之间的关系。莲东新陂小区是安置小区，涉案店铺原本是政府给小区业主的活动室，经过业主大会讨论通过后，将活动室转租出去以获取盈利。新陂小区业委会将涉案店铺出租给澳联公司，并约定了不允许转租。后澳联公司拟将涉案店铺转租给王发祥时，将王发祥带到业委会，称王发祥系澳联公司员工，涉案店铺也用于经营牛奶等，因此新陂小区业委会才同意澳联公司的转租行为。涉案店铺的租金一直由澳联公司支付给新陂小区业委会。对王发祥将涉案店铺转租给黄龙的事情并不知情，直至黄龙对涉案店铺进行装修改造并敲墙时才得知。新陂小区业委会仅同意将涉案店铺出租给澳联公司，不同意再次转租给黄龙。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、黄龙提交的与“广告，宏福印刷修金辉＊159××××9952”微信聊天记录及微信转款明细，证明其为制作门店店招等支出装修费2581元；与“曾德沣”微信聊天记录、微信转款明细及收款收据，证明其为装店铺大门支付4100元；与“丘雪勋装门的”微信聊天记录、微信转款明细及收款收据，证明其在泥水、木工、水电方面支出24326元；光大银行流水明细，证明其向刘仙莓转款1万元用于购买瓷砖、腻子粉。王发祥质证认为对该组证据的真实性有异议，其中收款收据没有相应的公章及具体明细，不能证明黄龙所支付的款项全部用于涉案店铺的装修。同时黄龙提供的证据能够证明其经营的店铺招牌为“不二家超市”，并非其主张的帝诗卡特超市。因黄龙的过错导致涉案店铺被收回，该风险应由黄龙自行承担。澳联公司与新陂小区业委会均质证认为对该组证据不清楚。本院认为，（1）黄龙提供的支付门店店招费用与微信聊天记录能够相互印证，对该2581元的装修支出本院予以确认；（2）黄龙提供的支付店铺大门的费用与微信聊天记录、微信转款明细、收款收据能够相互印证，对该4100元的装修支出本院予以确认；（3）黄龙提供的与“丘雪勋装门的”微信聊天记录及转账凭证、收款收据，其中聊天记录中能够明确装灯具支出321元和工程款10000元（分两笔3000元、7000元转款），本院对该部分支出予以确认。但这组证据中的微信转款14000元未注明款项性质，且前后聊天记录亦未对此进行说明，黄龙同时提交的收款收据（载明款项内容为：泥水、木工、水电、水泥漆等工资），但该收款收据出具时间为2019年1月14日，与黄龙付款时间不符，载明的金额24647元亦无相应的付款明细能够佐证，因此对这部分支出本院不予采信；（4）黄龙提供的向刘仙莓转款1万元用于瓷砖、腻子粉的装修，但转款未注明款项性质，且未能提供相关凭证予以佐证，因此对该部分费用支出本院不予采信。 2、黄龙提交的商铺转让费支付凭证、与“龙岩客服33号”微信聊天记录、微信转账明细，证明其自案外人余少娟处接手涉案店铺并支付转让费50550元。王发祥质证认为该组证据与本案不具有关联性，涉案店铺系由王发祥出租给黄龙，中间没有转手情况。澳联公司与新陂小区业委会质证认为对该组证据不知情，不认同。本院认为，黄龙与王发祥签订《商铺租赁合同》时未约定涉案店铺已经出租给案外人，现有证据亦不足以证明黄龙接手涉案店铺时须经过相关案外人同意及退租，因此对其提供的该组证据本院不予采信。 3、黄龙提交的商铺加盟合同及加盟费支付凭证、加盟牌照、光大银行流水明细，证明黄龙就涉案店铺加盟上海帝铭进出口有限公司“帝诗卡特”品牌，授权花费加盟费99800元。黄龙质证认为该组证的合作书为非正式合同文本，所支付的费用笼统称为合作费用，具体合作费用明细没有体现，且黄龙经营的主体为“不二家超市”，而不是与上海帝铭进出口有限公司合作经营的帝诗卡特，该组证据与本案不具有关联性。澳联公司与新陂小区业委会质证认为对该组证据不知情，不认同。本院认为，黄龙自愿加盟上海帝铭进出口有限公司“帝诗卡特”品牌，其加盟行为与本案不具有关联性，因此对其该组证据本院不予采信 本院经审理认定事实如下：2019年11月8日，王发祥（作为甲方）与黄龙（作为乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：一、租赁物的基本情况及租赁用途：该商铺现取得原房东同意，将商铺转租给乙方。二、租赁期限：自2019年11月8日起至2022年6月30日。三、租金和租金的支付方式：月租金为9000元，每六个月作为一个计租期，乙方应于每个计租期最后一个月一日前支付下个计租期租金，每逾期一日按日千分之一向甲方支付逾期付款违约金。四、履约保证金：本合同签订当日，乙方须一次性向甲方缴纳履约保证金10000元。五、租赁物的装潢和维修：如乙方需对租赁物进行装修、装潢应取得甲方的同意。乙方对租赁物的装修、装潢，不得影响租赁物的主体结构及外观，也不得影响他人房产的安全与外观。六、合同的解除和终止：1、甲、乙双方经协商一致可以终止本合同……3、除本合同另有约定外，出现以下情况之一的，甲方有权解除本合同：（1）未经甲方书面同意，擅自改变租赁房屋结构或擅自改变租赁物用途的；（2）利用租赁物从事违法活动；（3）逾期15日未支付租金；（4）收到甲方扣除保证金通知后，逾期15日未不足履约保证金；（5）房东与甲方解除或终止租赁关系，收回租赁物（不论房东与甲方解除或终止租赁关系的原因）……7、本合同根据本条第1、2、3、（5）解除的，乙方已支付未使用的租金，甲方无息返还。七、违约金责任：1、本协议生效后，甲、乙双方均需全面履行本协议约定的内容，任何乙方不履行本协议的任一约定或补充协议的任一约定均视为违约，守约方有权要求违约方支付违约金10000元。若房东与甲方解除或终止租赁关系，收回租赁物，甲方应支付乙方一个月租金9000元。2、违约方还应承担守约方主张违约责任所产生的包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、律师费等。同日，黄龙向王发祥之妻包杭英账户转款78100元（押金10000元+自2019年11月8日至2020年6月30日共计7个月17天的租金68100元）。此后，黄龙对涉案店铺进行装修并入驻经营，装修花费共计17002元（门店店招2581元+店铺大门4100元+泥水、木工、水电共计10321元）。2020年6月3日，黄龙向包杭英账户转款27000元，预付了2020年6月至9月期间的店铺租金。租赁期间，黄龙对涉案店铺再次进行装修时，遭到新陂小区业委会和澳联公司的反对和制止。各方经多次协调未果，故黄龙诉至本院，请求判如所请。 另查明，新陂小区系安置小区，坐落于新陂小区××东侧××东北路××号××系小区××活动室，2010年7月7日，经新陂小区业主大会讨论，表决通过了将该部分活动室改为店面对外出租的方案。此后，新陂小区业委会将前述28-29号店面出租给澳联公司。2018年3月29日，澳联公司（甲方）与王发祥（乙方）签订《租赁合同》，约定澳联公司将其位于莲东新陂安置小区Ａ栋东侧一楼店面租赁给王发祥，面积约为90.6平方，租赁期限自2018年4月1日开始，每月租金5436元，乙方应于每月1日前转给甲方。乙方的经营范围为食品销售。若乙方将门店转让需提前一周告知甲方并征求甲方同意。甲方如店铺要装修自用，提前一个月告知乙方，乙方应无条件退还给甲方。2018年4月1日起，王发祥逐月向澳联公司缴纳涉案店铺租金，同时澳联公司再将该部分租金转交至新陂小区业委会。2020年6月29日，涉案店铺由澳联公司收回。 再查明，2020年6月18日，黄龙委托福建天岩律师事务所代理本案诉讼，并为此支出律师代理费10000元。 本院认为,《中华人民共和国合同法》第五十一条规定,无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。本案系房屋租赁合同纠纷。涉案店铺由新陂小区业委会依业主大会决议对外出租给澳联公司，澳联公司经新陂小区业委会同意后将店铺出租给王发祥，但王发祥未经澳联公司和新陂小区业委会同意将涉案店铺转租给黄龙，事后澳联公司与新陂小区业主委员会亦不追认转租合同的效力，因此王发祥与黄龙签订的《商铺租赁合同》为无效合同。王发祥辩称涉案店铺系因黄龙擅自装修改变墙体违反合同约定导致被收回，黄龙才是违约方与事实不符，王发祥无权处分涉案店铺，系双方的《商铺租赁合同》无效的原因所在，王发祥为根本违约方，对其答辩意见本院不予采纳。虽则合同无效，但黄龙已实际占有、使用涉案店铺7个月21天（自2019年11月8日至2020年6月29日），因此仍应按照租金标准支付占有使用费68100元。对黄龙已付押金10000元和预付的2020年7月至9月的租金27000元，王发祥应予退还。关于黄龙主张王发祥赔偿其装修损失41002元，经审查，本院对黄龙支出的装修费用17002元予以确认。王发祥未经澳联公司、新陂小区业委会同意转租涉案店铺，对于合同无效存在过错，但黄龙未核实涉案店铺的具体权属情况，亦有一定过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条:“合同无效或者被撤销后……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”之规定,本院酌情认定黄龙对自己的装修损失承担30%责任即5100.6元,王发祥承担70%赔偿责任即11901.4元。关于黄龙主张王发祥赔偿其加盟进口商铺超市的加盟费损失，但该加盟行为与本案不具有关联性，本院不予支持。王发祥同时主张王发祥赔偿其向案外人支付的涉案店铺转让费，但未能举证证明其向王发祥承租店铺时存在案外人转让事宜，应承担举证不能的法律后果，因此对其该项诉请，本院不予支持。《商铺租赁合同》约定违约方应承担守约方主张违约责任所产生的包括律师费在内的各项费用，因此黄龙诉请王发祥支付其为本案诉讼支出的律师代理费10000元具有事实和法律依据，本院予以支持。 综上,依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第六十条、第一百零七条规定,判决如下: 一、黄龙与王发祥于2019年11月8日签订的《商铺租赁合同》无效； 二、王发祥应于本判决生效之日起十日内退还黄龙押金10000元和已付租金27000元； 三、王发祥应于本判决生效之日起十日内赔偿黄龙装饰装修损失11901.4元； 四、王发祥应于本判决生效之日起十日内支付黄龙因本案诉讼支出的律师代理费10000元； 五、驳回黄龙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8505元，减半收取计4252.5元，由黄龙负担2977元，由王发祥负担1275.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 邱  声  宜 二〇二〇年九月二十二日 书记员 曾念颖（代） 附注： 一、引用的主要法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过本院诉讼服务中心转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。