北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初23566号原告：北京市大兴区西红门镇星光社区居民委员会，住所地北京市大兴区西红门镇欣荣北大街**院**楼。法定代表人：李宝全，主任。委托诉讼代理人：武艳荣，北京卓才律师事务所律师。被告：北京市西立星光彩印厂，，住所地北京市大兴区西红门镇九队福伟路2条**法定代表人：田默，总经理。被告：田默，女，1982年9月27日出生，汉族，北京市西立星光彩印厂总经理，住北京市西城区。被告：赵有利，男，1956年8月23日出生，汉族，北京市西立星光彩印厂副总经理，住北京市西城区。原告北京市大兴区西红门镇星光社区居民委员会（以下简称：星光居委会）与被告北京市西立星光彩印厂（以下简称：星光彩印厂）、被告田默、被告赵有利土地租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告星光居委会的委托诉讼代理人武艳荣到庭参加诉讼，被告星光彩印厂、被告田默、被告赵有利经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。星光居委会向本院提出诉讼请求：1.解除星光居委会与星光彩印厂于2001年4月28日签订的《土地租赁合同》；2.判令三名被告共同腾退星光彩印厂租赁的土地；3.判令星光彩印厂向星光居委会支付2015年1月1日至2019年6月30日欠缴的土地租金326700元，田默、赵有利对前述欠缴租金承担连带给付责任；4.判令星光彩印厂向星光居委会支付2015年3月22日至2016年11月28日欠缴的水费48684元、2016年1月1日至2016年6月30日欠缴卫生费4800元，田默、赵有利对前述欠缴水费、卫生费承担连带给付责任；5.本案诉讼费用由三名被告承担。事实和理由：2001年4月28日，北京市大兴县西红门镇第五村民委员会（星光居委会前身，以下简称：五村村委会）与星光彩印厂签订《土地租赁合同》。依合同约定，星光居委会同意将五村原桑瑞斯科技园内6.6亩土地租赁给乙方建厂使用；租赁期限50年，自2001年5月1日起至2051年4月31日止；每亩土地年租金10000元，年租金合计66000元，每十年一个阶段，每个阶段在上一个阶段年租金基础上递增10%，至合同期满；每半年支付一次租金，自签订合同之日起支付半年租金33000元，以后分别在每年4月底和10月底前支付半年租金。合同签订后，星光居委会依照合同约定地址及面积提供了出租用地，履行完毕合同义务。2004年，星光彩印厂建设了大约5300平方米的工业厂房。而后，星光彩印厂将工业厂房内部结构擅自改造成小公寓房并对外租赁，累计与140户租户签订租赁合同，累计转租房屋173间。2015年，由于西红门城乡结合部改造试点1号地工业大院拆除腾退项目的实施，需要拆除腾退星光彩印厂承租的场地及地上建筑物，造成星光居委会与星光彩印厂签订的《土地租赁合同》已无法实际履行。同时，星光彩印厂擅自改变房屋建筑结构及用途，并长期拖欠土地租金、水费、电费，已经严重违反了合同约定。星光居委会认为，由于工业大院拆除腾退项目的需要，《土地租赁合同》已无法继续履行，同时星光彩印厂长期拖欠租金、水费、电费的行为已经严重违约，星光居委会依合同约定，有权解除该土地租赁合同，并要求星光彩印厂腾退租用的土地，付清欠缴的租金、水费、卫生费。另，田默、赵有利系星光彩印厂的股东，星光彩印厂对外出租房屋收取的租金已由田默、赵有利转移，应对星光彩印厂的违约行为承担连带责任。故星光居委会诉至法院，请求法院依法判决，判如所请。三被告未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。星光居委会围绕诉讼请求依法提交了证据，根据星光居委会的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年4月28日，五村村委会（甲方）与星光彩印厂（乙方）签订《土地租赁合同》，约定经甲、乙双方充分协商，甲方同意将五村原“桑瑞斯科技园”内的6.6亩土地租赁给乙方建厂使用；租赁期限50年，自2001年5月1日起至2051年4月31日止；每亩土地年租金10000元，每年合计租金66000元，十年为一个阶段，每个阶段在上一个阶段的基础上递增10%；采取先付款方式，每半年支付一次租金，自签订合同之日起支付半年租金33000元，以后分别在每年的四月底和十月底前支付半年租金；租金要严格按协议中所规定的时间交纳，不得拖欠，如有困难时间最迟不得超过一个月，过期仍不能支付，按年10%收取滞纳金，拖欠一年仍不能支付时，或因乙方已无力支付租金时，甲方有权终止合同，或采取必要措施，折合乙方的相应资产抵缴租金。合同签订后，五村村委会将土地交付给星光彩印厂使用，星光彩印厂在租赁土地上建造了房屋并用做公寓对外出租。2009年，星光彩印厂建造的一部分房屋办理了房产证，该证载明房屋所有权人为星光彩印厂，房屋坐落位置为西红门镇五村星光工业园福纬路二条24号，房屋层数为4层，建筑面积为5370.36平方米，房屋用途为工业。2001年4月24日，大兴县人民政府会议决定西红门镇五村、九村合并，建立星光居委会；2010年4月22日，北京市大兴区民政局批复同意成立星光居委会。2014年10月，北京市大兴区西红门镇城乡结合部改造试点领导小组办公室发布《致西红门镇工业大院1号地项目范围内被腾退人的一封信》，通知包括星光社区在内的土地地上物涉及腾退。星光居委会称星光彩印厂在租赁土地上建造二层北楼（无房本）及四层南楼（有房本），自租赁土地涉及腾退后，双方租赁合同无法继续履行，星光彩印厂自2015年起就不再缴纳租金，之后租赁土地自2016年起开始停水，并于2016年6月开始停止卫生服务，但星光彩印厂将房屋长期出租给租户后，租户一直未腾退。星光居委会提交北京市规划和国土资源管理委员会大兴分局出具的函件复印件一张，称星光彩印厂所建南楼虽然有房产证，但其建房时未办理建设工程规划许可证，该函载明：“经查，位于大兴区西红门镇星光社区福伟路二条**院的建筑物，未依法取得乡村建设工程规划许可证”。经询问，星光居委会称租赁土地上的房屋于2020年9月10日均已被北京市大兴区西红门镇人民政府强制拆除，租户已经清退，退租事宜由北京欣业城镇建设投资管理有限公司负责处理，该退租事项正在进行过程中。另查，涉案租赁土地使用权登记在“西红门镇五村桑瑞斯科技园”名下，土地用途为科技。星光彩印厂系集体所有制企业（股份合作），田默、赵有利均为星光彩印厂的股东。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，星光彩印厂、田默、赵有利经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃在庭审中的陈述、质证和辩论等诉讼权利。五村村委会与星光彩印厂所订立《土地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法律的强制性规定，应属有效，双方均应全面履行自己的义务。西红门镇五村与其他村合并以后成立星光居委会，五村村委会在上述合同中的权利义务由星光居委会承接。在合同履行过程中，星光彩印厂无正当理由长期未支付租金，且涉案土地涉及到拆除腾退，双方《土地租赁合同》无法继续履行，现星光居委会主张解除《土地租赁合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除的，当事人因合同所取得的财产，应返还给对方，星光居委会要求星光彩印厂将租赁土地腾退返还的诉讼请求于法有据，但在案件审理过程中，租赁土地上的房屋均已被拆除，租户亦已被清退，星光彩印厂已不实际控制租赁土地，星光居委会仍要求星光彩印厂腾退并返还土地无事实依据，本院不予支持。星光彩印厂未按照合同约定履行义务，应承担继续履行、赔偿损失的违约责任，故星光居委会要求星光彩印厂支付自2015年1月1日至2019年6月30日止的土地租金，有法律依据，但考虑到租赁土地自2016年起停止供水，自2016年6月起停止卫生服务，影响星光彩印厂正常使用土地，故本院对土地租金予以酌减并确定星光彩印厂给付星光居委会土地租金195000元。对于欠付的水费和卫生费，有事实和法律依据，本院予以支持。田默、赵有利并非《土地租赁合同》的相对方，且星光彩印厂是集体所有制企业，现亦并无证据证明星光彩印厂收取的租金由田默、赵有利转移，星光居委会要求田默、赵有利对于上述给付义务承担连带责任无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除北京市大兴区西红门镇星光社区居民委员会与北京市西立星光彩印厂于二〇〇一年四月二十八日签订的《土地租赁合同》；二、北京市西立星光彩印厂于本判决生效后十日内给付北京市大兴区西红门镇星光社区居民委员会二〇一五年一月一日至二〇一九年六月三十日的土地租金195000元、二〇一五年三月二十二日至二〇一六年十一月二十八日欠缴的水费48684元、二〇一六年一月一日至二〇一六年六月三十日欠缴的卫生费4800元，以上共计248484元；三、驳回北京市大兴区西红门镇星光社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7003元及公告费560元，由北京市大兴区西红门镇星光社区居民委员会负担1976元（已交纳），由北京市西立星光彩印厂负担5587元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 瑶人民陪审员  梁跃海人民陪审员  丰永志二〇二〇年九月三十日书 记 员  张思竹