河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0122民初3518号原告：河南艺君置业有限公司，住所郑州中牟县汽车工业园，统一社会信用代码91410122067582121F（1-1）。法定代表人：李静委托诉讼代理人：王铁山，系该公司员工。原告（反诉被告）：赵毅，男，1959年11月4日出生，汉族，住郑州市金水区。被告（反诉原告）：袁永红，女，1974年10月19日出生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：赵红升，河南昊展律师事务所律师。原告河南艺君置业有限公司、原告（反诉被告）赵毅与被告（反诉原告）袁永红房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河南艺君置业有限公司委托诉讼代理人王铁山，原告（反诉被告）赵毅，被告（反诉原告）袁永红及其委托诉讼代理人赵红升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南艺君置业有限公司、原告（反诉被告）赵毅向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告（反诉原告）袁永红支付原告河南艺君置业有限公司、原告（反诉被告）赵毅西户房租46872元和违约金（违约金自2020年5月1日起至实际清偿之日止，按照每日200元计算，暂计为6200元）；2、请求依法判令被告（反诉原告）袁永红支付原告河南艺君置业有限公司、原告（反诉被告）赵毅东户房租25870.32元和违约金（违约金自2019年12月15日起至实际清偿之日止，按照每日200元计算，暂计为33600元）；3、要求被告袁永红给付原告河南艺君置业有限公司、原告（反诉被告）赵毅提前解除合同的违约金39052.5元；4、判令本案诉讼费用由被告（反诉原告）袁永红承担。事实和理由：一、2019年11月29日，河南艺君置业有限公司、赵毅和袁永红签订《房屋出租合同》一份，双方约定，河南艺君置业有限公司、赵毅将其位于中牟县建设南路与纬一路交叉口东北角艺君产业园3#楼西门栋五层西户的面积约为520.8平方米的标准化厂房以每月/每平方米7.5元的租金出租给袁永红，租期自2020年1月1日起至2021年12月31日止。同时约定：租金为年度缴纳，共计46872元，袁永红在租赁期内的经营中，所使用的水费、电费、电话费、网络使用费、物业费、卫生费、营业税及租房税等各种税费由袁永红承担。二、中牟县人民法院（2019）豫0122民初9996号民事调解书约定袁永红于2019年12月15日前，从东边房屋中将其所有物品搬出并将该房屋恢复原状。该民事调解书现已生效，但袁永红拒不履行该民事调解书确定的义务，无奈，河南艺君置业有限公司、赵毅向本院提起民事诉讼。根据双方于2018年12月31日签订的《房屋出租合同》，双方约定：赵毅将其合法拥有的坐落在中牟县建设南路与纬一路交叉口东北角、面积为1241.4平方米的艺君产业园3#楼西门栋五层东西户标准化厂房，出租给袁永红使用，自2018年12月31日起至2020年12月30日止。租金每平方米6.5元，晚交或迟交租金，3万以上者每天加收200元房租。三、河南艺君置业有限公司、赵毅履行了涉案合同约定的义务，但是袁永红违背2020年的房租在2020年5月1日付清的合同约定，直至2020年6月1日，袁永红未将46872元的房租交纳给河南艺君置业有限公司、赵毅，并未履行该民事调解书确认的于2019年12月15日前从东边房屋中将其所有物品搬出并将该房屋恢复原状，形成违约的民事责任。以上约定，是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，生效的法律文书，应依法履行，依据《合同法》第8条、第44条、第60条的规定，双方当事人应遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。河南艺君置业有限公司、赵毅认为，双方签订的《房屋出租合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。双方签订的两个《房屋出租合同》已经履行，合法有效，双方都应当诚实信用地履行合同义务，但现袁永红无正当理由迟迟不清偿合同约定的房屋租金，其行为严重损害了河南艺君置业有限公司、赵毅的合法权益，依法应当承担违约责任。故诉至法院。被告袁永红辩称，一、河南艺君置业有限公司、赵毅要求袁永红支付西户租赁费用46872元及违约金不符合双方合同约定，也不符合法律规定。（一）、袁永红不是本案的适格被告。袁永红虽然与赵毅签订了租赁艺君产业园3号楼西门栋五层西户的房屋，但实际使用的是河南沐升医药连锁有限公司，袁永红仅是法定代表人，代表公司履行职务，袁永红履行职务的行为应当由公司承担。（二）、袁永红与赵毅所签订的租赁合同约定每平方米6.5元，2019年的租赁费用已经支付完毕，实际占用的只有一个月的期限，袁永红应支付一个月的租赁费用3385.2元，从赵毅锁门之日（即2020年5月24日）的租赁费用袁永红不应当支付。2020年2月1日以后的房租因为疫情的原因，导致袁永红所经营的公司无法营运，对于这种情况，河南省高级人民法院对于疫情期间租赁费用的支付问题规定应减免支付或延期支付。袁永红在2020年4月份后期才开始复工，复工后袁永红多次跟河南艺君置业有限公司、赵毅进行沟通，并表示将空调等不用的设备出售或卖给河南艺君置业有限公司、赵毅抵偿租赁费用，河南艺君置业有限公司、赵毅一直不答复袁永红，袁永红请求宽限期限，并保证5月底一定支付。但是赵毅不考虑客观实际情况，就对袁永红所经营的公司进行锁门、堵门、停电梯等行为，导致袁永红经营的公司无法经营，给袁永红造成重大损失，每天平均10000多元的损失。从2020年5月24日锁门至今，执行局执行后也不开门让袁永红经营，并将袁永红的4台空调、2台冷藏柜、1个蒸房拉走，这些损失河南艺君置业有限公司、赵毅应当予以赔偿，且从赵毅锁门之日已以实际锁门行为表示不再履行双方之间的租赁合同，双方合同已经解除，故从2020年5月24日之后的租赁费用袁永红不应当支付。（三）、袁永红不存在违约行为，是赵毅先违反约定锁门导致双方合同无法履行，袁永红不应当承担违约金。对于逾期支付租赁费用是因为不可抗力导致的，且政府及最高人民法院对于疫情导致的房租问题应当予以延期或减免。袁永红向河南艺君置业有限公司、赵毅说明客观情况后，才刚开始营运，赵毅却采取锁门、堵门、停电梯方式不让袁永红所经营的公司营运，因只是使用了一个月的时间，租赁费用就几千元钱，且袁永红交付的有押金10000元，河南艺君置业有限公司、赵毅可以从押金中先扣除租赁费用，但是却采取锁门、堵门等违约行为，因此是河南艺君置业有限公司、赵毅违约在先，现袁永红想从租赁的房屋搬出园区，河南艺君置业有限公司、赵毅不让搬出，因此河南艺君置业有限公司、赵毅的违约行为不应当由袁永红承担。二、袁永红在租赁河南艺君置业有限公司、赵毅的房屋时，已向河南艺君置业有限公司、赵毅交付西户押金10000元，应当从房租中抵扣，剩余的应返还给袁永红所经营的公司。三、河南艺君置业有限公司、赵毅应尽快解除对袁永红所经营公司的锁门、堵门情况，尽快让袁永红搬离。四、袁永红与河南艺君置业有限公司、赵毅之间的租赁合同，于2020年5月24日起已经解除。河南艺君置业有限公司、赵毅从2020年5月24日采取锁门、封门等行为时起，河南艺君置业有限公司、赵毅已以实际行为表示不再履行双方签订的租赁合同，且袁永红也向赵毅送达了解除合同通知书，故双方合同已经解除。五、对于河南艺君置业有限公司、赵毅第三项诉讼请求，河南艺君置业有限公司、赵毅要求的违约金过高，超出了法律规定，根据《中华人民共和国合同法》解释的规定，违约金不能超出损失的30％，根据河南艺君置业有限公司、赵毅和袁永红签订的合同约定，每平方是6.5元，每个月的房租是3385.2元，扣除因疫情期间现在实际占用一个月的租赁费未付即3385.2元，河南艺君置业有限公司、赵毅现所要求的违约金是按照每天200元计算，明显超出法律规定，不应当支持过高的违约金，并且在本案中未支付违约金是因为不可抗力导致，从河南省高级人民法院下发的文件中，体现了因为疫情所导致欠付租金的应当予以减免或延期支付，因此在本案中袁永红并没有违约，不应当承担违约金赔偿。被告（反诉原告）袁永红对原告（反诉被告）赵毅向本院提起的反诉请求：1、请求解除被告（反诉原告）袁永红与原告（反诉被告）赵毅签订的租赁合同（解除租赁艺君产业园3号楼西门栋五层西户的标准化厂房）；2、请求判令原告（反诉被告）赵毅赔偿给被告（反诉原告）袁永红经营的公司造成生产经营损失、工人工资损失、销售损失、误工损失、四台空调、两台冷藏柜、一个蒸房损失，损失额计算方式为自2020年5月24日起至实际解除对袁永红的房屋锁门之日止，按照每日1万元计算，暂计30万元。事实和理由：袁永红经营河南沐升医药连锁有限公司，租赁赵毅艺君产业园3号楼西门栋五层东西户标准化厂房，后双方于2019年10月因租赁费发生纠纷，双方经（2019）豫0122民初9996号民事调解书调解，袁永红与赵毅东户房屋签订的租赁合同解除，西户自2020年1月11日起支付赵毅租赁费用43000元。协议签订后，袁永红继续租赁西户房屋使用，但2019年年底，突发疫情，因不可抗力，袁永红没有按照协议书约定的内容支付西户租金，直到2020年4月袁永红经营的公司才复工，因为资金困难及疫情的原因，袁永红多次与赵毅沟通并承诺将自己的空调、设备出售后于5月份给付租金，但是赵毅不给予袁永红任何机会，并于2020年5月份将袁永红经营的医药公司的生产经营大门锁上、电梯停止使用，并用汽车堵住袁永红的大门。赵毅的以上行为，已构成根本违约，导致袁永红无法进行生产经营，双方合同也无法履行，故请求依法解除双方签订的租赁合同，并赔偿赵毅堵门、锁门给袁永红造成的各项损失。河南艺君置业有限公司、原告（反诉被告）赵毅针对被告（反诉原告）袁永红的反诉共同辩称：1、请求法院依法驳回袁永红的全部反诉请求；2、请求法院判令袁永红承担本案的全部诉讼、反诉费用。事实和理由：一、本案的基本事实。1、2018年12月31日，河南艺君置业有限公司、赵毅与袁永红签订《房屋出租合同》，双方约定，河南艺君置业有限公司、赵毅将其合法拥有的坐落在中牟县建设南路与纬一路交叉口东北角、面积为1241.4平方米的艺君产业园3#楼西门栋五层东、西户标准化厂房出租给袁永红使用，租期自2018年12月31日起至2020年12月30日止，租金每平方米6.5元，晚交或迟交租金3万以上者每天加收200元房租。2、河南艺君置业有限公司、赵毅履行了涉案合同约定的义务，由于袁永红的违约，河南艺君置业有限公司、赵毅诉讼至中牟县人民法院后，经中牟县人民法院于2019年11月29日作出（2019）豫0122民初9996号民事调解书，主要内容为：“一、被告袁永红给付原告赵毅房屋租金五万三千元，其中东边房屋的一万元押金用于相抵该房屋租金，被告袁永红于2020年1月10日前给付原告赵毅剩余的房屋租金四万三千元，如被告到期不履行，应当给付未支付款项的自2020年1月11日起至实际清偿之日止按照月利率2%的利息；二、被告袁永红于2019年12月15日前从东边房屋中将其所有物品搬出并将该房屋恢复原状；……。”。但是至本次诉讼，袁永红仍未履行（2019）豫0122民初9996号民事调解书中被告袁永红于2019年12月15日前从东边房屋中将其所有物品搬出并将该房屋恢复原状的内容，形成新的违约，应继续承担双方于2018年12月31日签订《房屋出租合同》约定的违约责任。3、河南艺君置业有限公司、赵毅和袁永红于2019年11月29日签订了新的《房屋出租合同》，双方约定，赵毅将其位于中牟县建设南路与纬一路交叉口东北角艺君产业园3#楼西门栋五层西户的面积约为520.8平方米的标准化厂房，租期自2020年1月1日起至2021年12月31日止，以每平方米7.5元/每月的租金，出租给袁永红。同时约定：2020年房租在2020年5月1日前付清，逾期超过5日（含5日）河南艺君置业有限公司、赵毅有权收回该房屋。如果袁永红欠租不交，河南艺君置业有限公司、赵毅有权停水停电并采取强制措施锁门责令其停止办公及生产，并约定租金每平方米7.5元，共计46872元，袁永红在租赁期内的经营中，所使用的水费、电费、电话费、网络使用费、物业费、卫生费、营业税及租房税等各种税费由袁永红承担。双方约定，晚交或迟交租金，3万以上者每天加收200元房租。二、关于袁永红辩称的突发疫情问题。1、最高人民法院印发了《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》，该《意见》第2条明确“要依法准确适用不可抗力规则，严格把握适用条件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，依法部分或者全部免除责任。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。”，由于袁永红经营的是“河南沐升医药连锁有限公司”，其作为该公司的法定代表人和执行董事，明知道该公司的经营范围是：零售：中药饮片、中成药、化学药制剂、抗生素、生化药品、生物制品（除疫苗）、预包装食品、散装食品、保健食品、化妆品、日用百货、医疗器械。尤其是袁永红在涉案租赁房屋内生产的熔喷布和口罩带线，更是疫情急需物资，也受到政府的支持，不存在袁永红辩称的受疫情影响的法定事由。袁永红对其主张因疫情形成不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实，并没有举证证明，应承担举证不能的法律后果。袁永红辩称的2020年5月份将涉案房屋大门上锁、电梯停止使用等，完全是由于袁永红违约、没有在约定的时间缴纳约定的房屋租金，致使河南艺君置业有限公司、赵毅依据涉案《房屋出租合同》第4条的约定采取的措施所致，不存在河南艺君置业有限公司、赵毅违约行为。本案事实清楚、权利义务关系明确，法律关系简单，有河南艺君置业有限公司、赵毅与袁永红之间签订的两份《房屋出租合同》为证。综上，对于袁永红的不诚信行为，请求法院驳回袁永红的全部诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月30日，河南艺君置业有限公司为赵毅出具委托书一份，主要内容为：委托人河南艺君置业有限公司，特委托公司股东赵毅办理与袁永红，关于我公司的坐落在中牟县建设南路与纬一路交叉口东北角，面积为1241.4平方米的艺君产业园3#楼西门栋五层东、西户标准化厂房的房屋租赁事项。代理为特别授权。代签订房屋出租合同、收取合同约定的费用及履行合同约定的义务和代为诉讼、申请强制执行、承认、变更、放弃诉讼、代签代收法律文书。2018年12月31日，赵毅（出租方、甲方）与袁永红（承租方、乙方）签订《房屋出租合同》一份，主要内容为：一、房屋的坐落及面积。1.甲方将其合法拥有的坐落在中牟县建设南路与纬一路交叉口东北角艺君产业园3#楼西门栋五层东西户出租标准化厂房出租给乙方使用。2.甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积共约1241.4平方米。二、租赁用途。1.乙方向甲方所租赁的房屋作为仓储办公使用。2.在租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变房屋功能。三、租赁期限。1.该房屋租赁期限2年，自2018年12月31日起至2020年12月31日止。租金每平方米月租金6.5元，第三年由市场情况调节上涨租金，租金为年度缴纳租金，如乙方不接受可自行退出，合同终止。……。四、租金及支付方式。1.合同期内年租金（税前价）为：96829.2元，第二年租金应在第一年房租到期前两个月支付次年租金，甲乙双方约定晚交或迟交租金1万元以下者欠一天加收100元房租，1万元以上3万元以下者拖欠一天加收150元房租，3万元以上者每天加收200元房租。逾期超过五日（含五日），甲方有权收回该房租。五、其他费用。1.乙方在租赁期内经营中，所使用的水费、电费、电话费、网络使用费、物业费、卫生费、营业税及租房税等各种税费由乙方承担。2.根据甲方要求乙方应支付甲方押金20000元。待租赁期满乙方结清费用后，甲方应于结清30天后将押金退还乙方。乙方如未按规定结清有关费，乙方已交的全部款项不予退还。租赁期满后乙方应首先向物业管理部门、保安部门、申请验收，签字结清费用，交回钥匙。租期到不得用押金抵所超出的租期费用。六、出租房屋修缮责任。1.在租赁期限内，乙方应爱护并合理使用所承租的房屋及其附属设施；如乙方因使用不当造成门面房或设施损坏的，乙方应立即负责修复或予以赔偿。因房屋漏水及门窗漏水造成乙方损失的甲方不予承担经济责任，乙方在园区内因内部矛盾、或天降异物、瓷片等物、及伤亡事故甲方不承担经济责任。2.如因不可抗力原因，导致房屋损坏或造成乙方损失的，双方互不承担责任。……。九、双方的责任和义务。1.在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应给予赔偿。……（4）拖欠租金五日以上的。2.在租赁期限内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按月租金的10倍向甲方支付违约金；押金不退，如支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。……。2019年11月19日，赵毅因袁永红未按双方于2018年12月31日签订《房屋出租合同》的约定交纳房屋租金将袁永红诉至本院，要求袁永红支付赵毅房租58269.2元和违约金58600元。经双方调解并达成一致意见，本院于2019年11月29日作出（2019）豫0122民初9996号民事调解书，调解书主要内容为：一、被告袁永红给付原告赵毅房屋租金五万三千元，其中东边房屋的一万元押金用于相抵该房屋租金，被告袁永红于2020年1月10日前给付原告赵毅剩余的房屋租金四万三千元，如被告到期不履行，应当给付未支付款项的自2020年1月11日起至实际清偿之日止按照月利率2%的利息；二、被告袁永红于2019年12月15日前从东边房屋中将其所有物品搬出并将该房屋恢复原状；三、原告赵毅自愿放弃其他诉讼请求；四、案件受理费2638元，减半收取1319元，由被告袁永红负担659.5元，原告赵毅负担659.5元。2019年11月29日，赵毅（出租方、甲方）与袁永红（承租方、乙方）签订《房屋出租合同》一份，主要内容为：一、房屋的坐落及面积。1.甲方将其合法拥有的坐落在中牟县建设南路与纬一路交叉口东北角艺君产业园3#楼西门栋五层西户出租标准化厂房出租给乙方使用。2.甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积共约520.8平方米。二、租赁用途。1.乙方向甲方所租赁的房屋作为办公使用。2.在租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变房屋功能。三、租赁期限。1.该房屋租赁期限24个月，自2020年1月1日起至2021年12月31日止。租金每平方米月租金7.5元，包含物业费，……。四、租金及支付方式。1.合同期内年租金（税前价）为：46872元，第二年租金应在第一年房租到期前两个月支付次年租金（2020年房租在2020年5月1日前付清），甲、乙双方约定晚交或迟交租金1万元以下者欠一天加收100元房租，1万元以上3万元以下者拖欠一天加收150元房租，3万元以上者每天加收200元房租。逾期超过五日（含五日），甲方有权收回该房租。如乙方欠租不交，甲方有权停水停电，并采取强制措施锁门责令其停止办公及生产，这些强制实施收取应收的租金，如乙方不欠甲方费用，甲方停水停电，承担责任赔偿。五、其他费用。1.乙方在租赁期内经营中，所使用的水费、电费、电话费、网络使用费、卫生费、营业税及租房税、应向国家交的房屋租赁税、物业费等各种税费由乙方承担。2.根据甲方要求，乙方应支付甲方押金10000元。……。六、出租房屋修缮责任。1.在租赁期限内，乙方应爱护并合理使用所承租的房屋及其附属设施；如乙方因使用不当造成门面房或设施损坏的，乙方应立即负责修复或予以赔偿。因房屋漏水及门窗漏水造成乙方损失的甲方不予承担经济责任，乙方在园区内因内部矛盾、或天降异物、瓷片等物及伤亡事故甲方不承担经济责任。2、如因不可抗力原因，导致房屋损坏或造成乙方损失的，双方互不承担责任。……。九、双方的责任和义务。1.在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应给予赔偿。……（4）拖欠租金五日以上的。2.在租赁期限内，乙方未经甲方书面同意，中途擅自退租的，乙方应按月租金的10倍向甲方支付违约金；押金不退，如支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。如乙方下余租期还有1年以上者，如2年租期，乙方提出退租乙方应向甲方余下2年租期22个月违约金交于甲方，方可退出园区，由于乙方违约押金不予退还，如乙方在经营中倒闭，无法缴纳租金，甲方有权第一时间扣押产品及办公用品，作为房租的费用。……。2020年5月12日，赵毅代表河南艺君置业有限公司制作告知书两份，并于同日在袁永红承租的涉案房屋大门上粘贴。在涉案西户房屋门上张贴告知书的主要内容为：根据2019年11月29日签订的《房屋出租合同》，2020年房租应在2020年5月1日前租金全部付清，你已逾期超过5日，根据合同条款约定，我将在本告知书告知之日起10天后：“采取强制措施锁门责令其停止办公及生产”，如有经济损失由袁永红你本人承担。在涉案东户房屋门上张贴告知书的主要内容为：根据河南省中牟县人民法院民事调解书（2019）豫0122民初9996号中协议条款，请你按协议第一条把尚欠2019年度的房屋租金全部结清，按协议第二条将东边房屋中所有物品搬出并将房屋恢复原状，同时补齐6个月的房租费用。否则我将在本告知书告知之日起10天后：强制收回该房屋使用权，一切后果及经济损失由袁永红本人承担。2020年5月24日，河南艺君置业有限公司将涉案房屋（东户、西户）大门锁住。2020年6月4日，赵毅向本院申请执行（2019）豫0122民初9996号民事调解确定的内容，本院作出（2020）豫0122执2094号执行裁定书，裁定：一、冻结、查封被执行人袁永红价值43545元的财产；……。2020年6月18日，本院执行局工作人员到涉案房屋处调查。2020年6月23日，本院作出结案通知书，主要内容为：赵毅与袁永红租赁合同纠纷一案，申请执行标的共计43000元。经本院立案执行，现已强制执行到位48274.83元，不足部分申请执行人自愿放弃。至此，赵毅向本院申请执行的（2019）豫0122民初9996号民事调解书已全部执行完毕，现已结案。2020年6月16日，袁永红制作《解除合同通知书》，主要内容为：赵毅：我与你于2018年12月31日签订的租赁房屋协议，约定的租赁艺君产业园区3号楼西门栋五层东西户，后双方通过中牟县人民法院达成调解协议，终止了东户700平方米左右的房屋租赁。西户房屋的租赁继续履行，鉴于赵毅你于2020年5月24号晚上，突然将我租赁的车间停电、停电梯、堵门、锁厂房门，现导致我经营的公司无法正常营运、生产，给我的公司造成了极大损失，在租赁合同中，你已构成根本性违约，现向你提出解除我与你签订的租赁合同（2018年12月31日签订），并赔偿给我造成的生产、销售损失。如对该解除合同通知有异议，限你在收到本通知后3日内向中牟县人民法院提出诉讼，如不按时提出诉讼，即视为双方租赁合同解除，我方将向你提出生产、销售损失、误工损失的索赔。袁永红于同日将该《解除合同通知书》通过微信送达至赵毅，并送达至河南××产业园区物业处。在本案审理过程中：一、河南艺君置业有限公司明确要求袁永红支付西户房屋租金46872元的期间自2020年1月1日至2020年12月31日止；要求袁永红支付东户房屋租金25870.32元的期间自2019年12月15日至2020年6月18日止。二、河南艺君置业有限公司、赵毅、袁永红均认可袁永红向河南艺君置业有限公司交了2万元押金，包含东户押金1万元[已于（2019）豫0122民初9996号民事调解书确认“东边房屋的一万元押金用于相抵该房屋租金”]，西户押金1万元。三、河南艺君置业有限公司同意与袁永红解除合同，但是要求袁永红按照合同约定支付违约金。四、河南艺君置业有限公司、赵毅、袁永红均认可河南艺君置业有限公司方于2020年5月24日将涉案房屋东、西户房门锁上，但河南艺君置业有限公司、赵毅称2020年6月18日其将房门打开后就没有再锁，袁永红称房门一直处于被河南艺君置业有限公司方锁住的状态。五、赵毅称其受河南艺君置业有限公司委托与袁永红签订涉案房屋出租合同，其所主张的权利系代表河南艺君置业有限公司向袁永红进行主张，且在告知书落款处签字的行为也是代表河南艺君置业有限公司的行为。六、河南艺君置业有限公司、赵毅均认可袁永红将涉案房屋内袁永红所有的四台空调、两台冷藏柜、一个蒸房拉至涉案房屋所在的3#楼一楼大厅后河南艺君置业有限公司、赵毅将袁永红的四台空调、两台冷藏柜、一个蒸房挪至涉案房屋所在的3#楼一层厂房内（未上锁）。七、涉案房屋的建设单位系河南艺君置业有限公司，涉案房屋所在土地使用权人也是河南艺君置业有限公司。八、袁永红系河南沐升医药连锁有限公司法定代表人，河南沐升医药连锁有限公司经营范围：零售：中药饮片、中成药、化学药制剂、抗生素、生化药品、生物制品（除疫苗）、预包装食品、散装食品、保健食品、化妆品、日用百货、医疗器械。另查明，根据河南艺君置业有限公司、赵毅申请，本院于2020年8月3日裁定冻结被申请人袁永红名下的银行存款112542.32元或查封、扣押同等价值的财产。再查明，2020年1月25日，河南省启动重大突发公共卫生事件一级响应，要求采取停工、停业、停课等强制控制措施。自2020年3月19日0时起，河南省重大突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级。自2020年5月6日0时起，河南省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级调整为三级。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他其他情形。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。承租人应当按照约定的期限支付租金。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于袁永红请求解除涉案2019年11月29日签订的《房屋出租合同》的问题。首先、河南艺君置业有限公司、赵毅均认可赵毅作为出租方在《房屋出租合同》上签字的行为系赵毅代表河南艺君置业有限公司履行职务的行为，故该合同的出租方应为河南艺君置业有限公司；其次、袁永红称其不是本案适格被告，实际使用涉案房屋的是河南沐升医药连锁有限公司，其系该公司的法定代表人，代表公司履行职务，其履行职务的行为应当由河南沐升医药连锁有限公司承担，但《房屋出租合同》上只有袁永红个人的姓名，且其于2020年6月16日制作《解除合同通知书》落款处署名人也是袁永红个人，在本案中袁永红也以其个人身份对赵毅提起反诉，另袁永红在本判决作出前亦未提供证据证明其是以河南沐升医药连锁有限公司法定代表人的身份签订的涉案合同，故本院认为涉案合同的承租方应为袁永红个人；最后、河南艺君置业有限公司因袁永红未按约定交纳涉案西户房屋租金于2020年5月24日将涉案东、西户房屋锁住，袁永红于2020年6月16日向赵毅和艺君产业园区物业处送达《解除合同通知书》，明确表示不再履行涉案西户房屋的《房屋出租合同》，且在庭审过程中河南艺君置业有限公司也表示同意解除上述合同，故袁永红要求解除河南艺君置业有限公司委托赵毅与袁永红于2019年11月29日签订的《房屋出租合同》的反诉请求，合法有据，本院依法予以支持。关于河南艺君置业有限公司要求袁永红支付东户房屋租金25870.32元及违约金（自2019年12月15日起至实际清偿之日止，按照每日200元计算）的问题。本院作出的（2019）豫0122民初9996号民事调解书中第二条约定：被告袁永红于2019年12月15日前从东边房屋中将其所有的物品搬出并将该房屋恢复原状，后因袁永红未按照调解书内容将其所有的物品从东边房屋中搬出并将房屋恢复原状后交付给赵毅，赵毅代表河南艺君置业有限公司于2020年5月12日以张贴告知书的方式告知袁永红将于本告知书告知之日起10天后，强制收回该房屋使用权，后河南艺君置业有限公司于2020年5月24日将涉案东户房屋锁住，2020年5月24日应视为河南艺君置业有限公司与袁永红就涉案东户房屋交接完毕之日。河南艺君置业有限公司可向袁永红主张自2019年12月16日至2020年5月24日期间涉案东户房屋的占用费用，另考虑到2020年1月25日至2020年5月6日期间受疫情影响河南省发布重大突发公共卫生事件应急一级响应、二级响应，根据公平原则，本院酌定该期间涉案东户房屋的占用费用由河南艺君置业有限公司和袁永红各负担50%。参照双方之前就涉案房屋签订的《房屋出租合同》中约定的租金标准，袁永红应支付给河南艺君置业有限公司涉案东户房屋占用期间的费用为：(2019年12月16日起至2020年1月24日期间的40天＋2020年1月25日起至2020年5月6日期间的50%为51天＋2020年5月7日至2020年5月24日期间的17天)÷30天/月×（1241.4平方米－520.8平方米）×6.5元/平方米＝16862.04元，河南艺君置业有限公司要求袁永红支付涉案东户房屋占用费用16862.04元的诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持。赵毅就该涉案东户房屋所主张的诉讼请求和河南艺君置业有限公司就该涉案东户房屋所主张的其他过高部分的诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。关于河南艺君置业有限公司、赵毅要求袁永红支付西户房屋租金46872元（自2020年1月1日起至2020年12月31日止的租金）及违约金（自2020年5月1日起至实际清偿之日止，按照每日200元计算）的问题。河南艺君置业有限公司因袁永红未按照约定交纳涉案西户房屋的租金于2020年5月24日将涉案西户房屋锁住，袁永红于2020年6月16日向赵毅和艺君产业园区物业处送达《解除合同通知书》，明确表示不再履行涉案西户房屋的《房屋出租合同》，2020年6月16日应视为双方解除涉案西户房屋《房屋出租合同》的日期，在合同解除前，袁永红应当按照合同约定向河南艺君置业有限公司支付租金，故河南艺君置业有限公司可要求袁永红支付涉案西户房屋自2020年1月1日起至涉案西户房屋合同解除之日即2020年6月16日的房屋租金，另考虑到袁永红租赁涉案西户房屋的用途和2020年1月25日至2020年5月6日期间受疫情影响河南省发布重大突发公共卫生事件应急一、二级响应，虽然河南省在重大突发公共卫生事件应急一、二级响应期间未禁止医疗零售行业营业，但与正常营业期间的营业收入相比，该期间的营业收入会低于正常营业期间的营业收入，按照公平原则，本院酌定自2020年1月25日至2020年5月6日期间袁永红租用涉案西户房屋的租金，由袁永红负担80%、河南艺君置业有限公司负担20%，袁永红应支付给河南艺君置业有限公司涉案西户房屋的租金为（2020年1月1日起至2020年1月24日期间的24天＋2020年1月25日起至2020年5月6日期间总天数的80%即为81.6天＋2020年5月7日至2020年6月16日期间的40天)÷30天/月×520.8平方米×7.5元/平方米=18957.12元。按照合同约定袁永红应将涉案西户房屋2020年度的租金于2020年5月1日前付清，袁永红未按约定履行，已构成违约，应承担违约责任，本院以河南艺君置业有限公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，河南艺君置业有限公司可要求袁永红支付涉案西户房屋租金18957.12元的违约金（违约金自2020年5月2日起至实际付清之日止，利率按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率上浮30%计算）。赵毅就涉案西户房屋的诉讼请求和河南艺君置业有限公司就涉案西户房屋所主张的其他过高部分的诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。关于河南艺君置业有限公司、赵毅要求袁永红支付提前退租违约金39052.5元的问题。因袁永红存在违约行为及其在租赁期限届满前明确表示不再履行涉案西户房屋的《房屋出租合同》，袁永红作为违约方应承担违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，一方违约给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，但不得超过违反合同一方订立合同时应当预见到的因违反合同可能造成的损失，因袁永红于2020年6月16日解除租赁合同给河南艺君置业有限公司造成的损失为河南艺君置业有限公司将涉案西户房屋出租出去能够带来的租金收益，但河南艺君置业有限公司、赵毅、袁永红均认可河南艺君置业有限公司于2020年5月24日将涉案西户房屋锁住的事实，河南艺君置业有限公司在本判决作出前未提供证据证明其已将涉案西户房屋上的门锁打开，袁永红也未提供证明其于2020年6月16日后要求河南艺君置业有限公司、赵毅将涉案西户房屋上的锁打开，将其所有物品搬离，并将涉案西户房屋返还给河南艺君置业有限公司的证据，故河南艺君置业有限公司、袁永红应对该期间内涉案西户房屋租金的损失承担相等责任，河南艺君置业有限公司可要求袁永红支付自2020年6月17日至本判决作出之日即2020年9月9日期间的84天中50%即42天的违约金5468.4元（42天÷30天/月×520.8平方米×7.5元/平方米），赵毅就袁永红提前退租要求支付违约金的诉讼请求和河南艺君置业有限公司就袁永红退租要求支付违约金的其他过高部分诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。关于袁永红反诉要求赵毅赔偿其经营公司生产经营损失、工人工资损失、销售损失、误工损失、四台空调、两台冷藏柜、一个蒸房损失的问题。一、河南艺君置业有限公司、赵毅均认可其将袁永红放置在3#楼一楼大厅的四台空调、两台冷藏柜、一个蒸房挪至涉案房屋所在的3#楼一层厂房内（未上锁），但未提供证据证明其系受袁永红委托或有其它法律依据将上述物品挪至3#楼一层厂房内，因此河南艺君置业有限公司、赵毅负有将上述物品返还给袁永红的义务，故袁永红要求赵毅返还四台空调、两台冷藏柜、一个蒸房的诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持。二、赵毅系代表河南艺君置业有限公司因袁永红违约并根据涉案西户房屋《房屋出租合同》中关于“乙方欠租不交，甲方有权停水停电，并采取强制措施锁门责令其停止办公及生产，这些强制实施收取应收取租金”的约定将袁永红承租的西户房屋于2020年5月24日锁上，且袁永红于本判决作出前未提供充分证据证明因赵毅锁门给其造成的生产经营损失、工人工资损失、销售损失、误工损失。故袁永红反诉要求赵毅赔偿给袁永红经营的公司造成生产经营损失、工人工资损失、销售损失、误工损失的诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告河南艺君置业有限公司委托原告（反诉被告）赵毅与被告（反诉原告）袁永红于2019年11月29日签订的《房屋出租合同》；二、被告（反诉原告）袁永红于本判决生效之日起十日内支付原告河南艺君置业有限公司涉案东户房屋占用费用16862.04元；三、被告（反诉原告）袁永红于本判决生效之日起十日内支付原告河南艺君置业有限公司涉案西户房屋租金18957.12元及该款违约金（自2020年5月2日起至实际付清之日止，利率按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率上浮30%计算）；四、被告（反诉原告）袁永红于本判决生效之日起十日内支付原告河南艺君置业有限公司提前解除涉案西户房屋《房屋出租合同》的违约金5468.4元；五、原告（反诉被告）赵毅于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）袁永红四台空调、两台冷藏柜、一个蒸房；六、驳回原告河南艺君置业有限公司的其他本诉请求；七、驳回原告（反诉被告）赵毅的本诉请求；八、驳回被告（反诉原告）袁永红的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3327.3元，减半收取1663.65元，由原告河南艺君置业有限公司、赵毅负担1242.65元，由被告袁永红负担421元；反诉案件受理费2900元，由被告袁永红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并向河南省郑州市中级人民法院预交上诉案件受理费，将诉讼费交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 王 娜二〇二〇年九月九日书记员 尚亚楠