上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初58943号原告：上海恒联物业有限公司，住所地上海市中山北路****。法定代表人：忻智发，董事长。委托诉讼代理人：孙立敏，男，上海恒联物业有限公司工作。委托诉讼代理人：闻耀嗣，男，上海恒联物业有限公司工作。被告：陆芸，女，1981年12月10日出生，汉族，住上海市浦东新区浦东南路******。委托诉讼代理人：钱晨，北京市世纪(上海)律师事务所律师。原告上海恒联物业有限公司诉被告陆芸物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海恒联物业有限公司的委托诉讼代理人孙立敏、闻耀嗣，被告陆芸的委托诉讼代理人钱晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海恒联物业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2018年1月1日起至2018年12月31日止的物业服务费人民币(以下币种均同)3,272.40元；2.判令被告支付违约金2,828.17元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告陆芸为上海市浦东新区浦东南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的产权人，房屋建筑面积为139.86平方米。原告为坐落于上海市浦东新区浦东南路3666弄的华南名苑小区(以下简称系争小区)的物业服务单位，依据物业管理相关法律法规及与上海市浦东新区华南名苑业主大会签订的《物业服务合同》约定，按建筑面积1.95元/月/平方米收取物业服务费，地面机动车车位，地面机动车车位使用人按120元/个/月缴纳停车费，地下车库车位产权人应按75元/个/月缴纳停车管理费服务合同》对受委托的系争小区实行秩序维护、保洁、保绿、车辆管理及设施设备维修养护等物业服务工作。在原告提供物业服务期间，被告欠交自2018年1月1日起至2018年12月31日止(12个月)的物业服务费3,272.40元，现起诉来院，要求判如诉请。陆芸辩称，不同意原告的全部诉讼请求。被告确系系争房屋的业主，确未支付自2018年1月1日起至2018年12月31日止的物业服务费，对房屋建筑面积及欠费期间均认可，但对1.95元/月/平方米的物业服务费的支付标准不予认可，因为被告不知道《物业服务合同》的签订过程。被告不同意原告的诉讼请求的理由如下：一、原告履行《物业服务合同》义务存在重大瑕疵。自2017年1月1日物业服务费涨价后，原告的物业服务质量反而下降，被告自2016年1月入住后一直是按时支付物业服务费的，被告认为原告作为物业服务单位并未按照《物业服务合同》的约定标准提供物业管理服务，浦东新区电视台于2017年11月26日以《物业管理不到位小区环境脏乱》为标题实地采访系争小区，发现原告的物业服务存在保安、保洁、绿化、维修等方面的重大瑕疵，由于原告提供的物业服务各方面都不达标，小区业主在《物业服务合同》到期时都同意不再续聘原告，220户业主于2016年7月签字同意解聘原告，超过全体业主328户的三分之二。二、原告提供的格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任依法应属无效。《物业服务合同》是原告提供的格式合同，第22条不是业主订立合同时所期望的，与业主订立合同的目的相违背，严重损害了广大业主的合法权益，明显违背公平原则等民法基本原则，因而按照《民法典》第497条的规定，应属无效条款。另，被告认为按照日千分之三的标准计算违约金显属太高，应予以调低，且被告不支付物业服务费系事出有因，故也不同意支付违约金。本院经审理认定事实如下：2017年1月25日，上海市浦东新区华南名苑业主大会(甲方)与原告(乙方)签订《物业服务合同》，约定由原告为坐落于上海市浦东新区浦东南路3666弄的华南名苑小区提供物业管理服务，合同期为自2017年1月1日起至2018年12月31日止(共24个月)；住宅物业服务费收费标准为高层(**)1.55元/月/平方米，高层(二层)为1.75元/月/平方米，高层(三层及三层以上)为1.95元/月/平方米；物业服务费用按月交纳，业主应在月末履行交纳义务，逾期交纳的，从逾期之日起按应交纳费用的日千分之三支付违约金；合同还约定了其他事宜。《物业服务合同》签订后，原告依约入驻系争小区，为系争小区提供物业管理服务至2018年12月31日止。被告系系争房屋的业主，房屋建筑面积为139.86平方米。被告自2018年1月1日起未向原告支付物业服务费，至2018年12月31日共欠物业服务费3,272.40元。以上事实由原告递交的《物业服务合同》、上海市不动产登记薄等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。审理中，原告提供如下证据：1.恒联物业华南物业管理处和上海市浦东新区南码头路街XXX委员会于2018年11月21日出具的《情况说明》、业主委员会于2018年11月25日出具的《关于华南名苑居民垃圾管理的情况说明》，证明被告所述的未清理的公共部位实际上是建筑垃圾堆放点，原告已经尽到了保洁的义务。经庭审质证，被告对该份证据中的《情况说明》的真实性、合法性、关联性均不认可，且该《情况说明》中只是提及系争小区内垃圾堆放的场地，并未说明原告尽到《物业服务合同》约定的义务，对系争小区内的垃圾进行了清理；原告对该份证据中的《关于华南名苑居民垃圾管理的情况说明》的真实性认可，但签字的三人均被原告收买，该份文件载明的内容与浦东电视台的采访内容不相符，该份文件的落款时间是2018年11月25日，而浦东电视台采访是在2017年11月21日，已经时隔一年。2.上海市浦东新区南码头路街道房管办事处出具的《浦东新区2017年南码头路街道物业实效检查下半年报告》，证明原告的物业服务得到相关部门的认可。经庭审质证，被告对该份证据中的的真实性、合法性、关联性均不认可，该份文件并未敲骑缝章，落款时间为2017年11月，而浦东电视台采访是在2017年11月21日。被告提供如下证据：1.照片及视频光盘，证明浦东电视台于2017年11月26日采访系争小区，并拍摄视频，居民反映系争小区管理不到位，小区环境脏乱差，原告未履行《物业服务合同》约定的义务，体现在保洁、绿化、安保和维修等多方面。经庭审质证，原告对该份证据的真实性认可，确实有过采访，但视频拍摄的是系争小区内建筑垃圾的堆放点，原告就建筑垃圾堆放问题已与业委会、居委会沟通，并进行了处理。2.照片，证明原告保安上班睡觉，没有尽到《物业服务合同》约定的义务。经庭审质证，原告对该份证据的真实性不予认可，无法证明被告拍摄的是系争小区的值班室。3.《上海市公安局案(事)件接报回执单》、照片，证明上海市浦东新区浦东南路XXX弄XXX号XXX室业主马敏家中因原告的保安工作不到位被盗，由于树枝没有剪，小偷攀爬树枝入户进行的盗窃。经庭审质证，原告对该份证据的真实性无法确认，原告认为报警人并非本案被告，失窃地址也不是本案系争房屋的地址。4.《物业服务合同》的附件一、三、四、五、六、七，证明《物业服务合同》中对原告提供的物业服务的具体内容和标准进行了约定。经庭审质证，原告对该份证据的真实性认可，原告称上述附件确系《物业服务合同》的一部分。5.《关于华南名苑解聘恒联物业的意见征询函》，证明系争小区物业不达标，三分之二业主要求解聘原告。经庭审质证，原告对该份证据的真实性不予认可，被告认为解聘原告应通过业主大会的流程，曾有业主就撤销权问题起诉过，可参考(2017)沪0115民初81230号案件及(2018)沪01民终6681号案件。6.投诉信息照片，证明被告针对车库照明灯的清洁问题及16号楼路灯损坏维修的问题向12345热线投诉的情况。经庭审质证，原告对该份证据的真实性不予认可。本院认为，原告与系争小区的业主大会签订的《物业服务合同》依法成立、合法有效，对全体业主具有约束力。被告虽抗辩称原告提供的物业服务存在保安、保洁、绿化维护、共用部位及共用设施设备的维护、公共事务管理服务等方面的问题，但被告提供的证据不足以证明原告的物业管理服务存在严重瑕疵，故原告要求被告支付物业服务费3,272.40元的诉讼请求本院予以支持。当然，原告作为系争小区物业管理单位，应不断加强服务意识，增进与业主的沟通，在保安、保洁、绿化维护、共用部位及共用设施设备的维护、公共事务管理服务等方面进一步提高管理水平，为小区业主营造良好的居住氛围。关于原告主张的违约金，《物业服务合同》中虽对此有约定，但被告未按时付费系事出有因，并非恶意，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告陆芸应于本判决生效之日起十日内支付原告上海恒联物业有限公司自2018年1月1日起至2018年12月31日的物业服务费3,272.40元；二、驳回原告上海恒联物业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告上海恒联物业有限公司负担12元，被告陆芸负担13元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裔佼二〇二〇年九月十七日书记员  钱 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。