广东省梅州市梅江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1402民初2030号原告（反诉被告）：梅州市宝象华悦国际酒店管理有限公司，统一社会信用代码914***********278P，地址：梅州市********。法定代表人：廖某1。委托诉讼代理人：黄婷，广东点津律师事务所律师。被告（反诉原告）：廖君，男，汉族，1956年4月26日出生，身份证号码441************317，现住梅州市梅江区**********。委托诉讼代理人：黄冬日，广东义致律师事务所律师。委托诉讼代理人：王令仪，广东义致律师事务所律师。原告（反诉被告）梅州市宝象华悦国际酒店管理有限公司诉被告廖君（反诉原告）租赁合同纠纷一案,本院于2020年7月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人黄婷律师，被告廖君（反诉原告）及其委托诉讼代理人黄冬日、王令仪律师均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.确认原、被告2019年4月30日签订的《商铺租赁合同》于2020年4月23日解除；2.判令被告向原告返还保证金80180元，如逾期返还，则应支付从起诉之日起至付清款项之日止，按年利率6%计付利息损失给原告；3.判令免除原告2020年2月1日至《商铺租赁合同》解除之日即2020年4月23日的租金89103.27元、物业管理费12450元；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年4月30日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，双方约定：被告以毛坯价格出租位于梅州市梅江区************给原告经营酒楼使用，面积约1500㎡，租赁期限自2019年5月1日起至2027年8月22日止；原告向被告交纳履约保证金87420元，水电押金20000元，9号店保证金3800元，及违约责任等内容。原告于2019年4月27日向被告支付10号店、9号店保证金80180元，一个月租金31040元，合计111220元。2019年5月1日，原告开始碧桂园分店试业及开业筹备工作，对租赁场地进行改造补漏，并每月向被告支付10号、9号店铺租金。由于新冠肺炎疫情防控期间为传统的春节假期，系餐饮行业的旺季，原告遵守国家和政府的防疫要求开始停业，因停业直接造成原告2020年2月、3月经营性损失约70万元，购买原材料及支付工人工资等损失合计155631元。新冠疫情属于不可抗力，原告因此遭受重大损失，无法继续经营，为防止损失进一步扩大，原告根据相关法律规定及双方约定，于2020年4月22日向被告发出《解除商铺租赁合同通知书》，被告于2020年4月23日收到解除通知书，双方合同应于被告收到之日即为解除。合同解除后，被告应返还保证金80180元。受疫情影响，原告停业经营遭受损失，根据最高院及广东省高院相关指导意见，请求法院依据公平原则免除原告2020年2月1日至2020年4月23日的租金、物业管理费。双方协商未果，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。被告答辩称，1.本案不存在导致合同履行不能的不可抗力情形。本案为房屋租赁合同，答辩人已向原告交付房屋，原告应支付租金，而双方的租金支付方式一直是通过线上方式支付，疫情实际不构成支付障碍，原告亦不存在履行不能的情形，应按期支付租金。2.本案不存在因不可抗力而无法履行合同或者不能实现合同目的的情形。即使认定本次新冠肺炎疫情属于不可抗力，根据双方约定，原告应立即将不可抗力的情况通知到答辩人,但原告在2020年4月疫情相对缓和，风险等级降低后，才邮寄发出所谓的《解除通知书》向答辩人进行通知，已超过了合同中约定的立即通知时限，可见原告在疫情出现当下实际并不存在无法履行合同的情形。同时，梅州市梅江区实际上属于低风险地区，虽然客观上存在因受疫情影响短暂停业经营的情形，但双方签订的租赁合同是长期租赁合同，短暂停业实际不影响整个合同目的的实现。3.原告不享有法定或者约定解除权。原告于2020年4月22日发出的《解除通知书，未实际到达答辩人处，并不能产生变更双方权利义务的法律效力，双方签订的《商铺租赁合同》尚未正式解除。4.原告负有按时支付租金及经营期间其他各项费用的义务，否则应当承担相应的违约责任。原告未按约定缴交物业费，导致答辩人被碧桂园物业公司起诉，造成了答辩人的诉累和损失。从2020年2月开始，原告未再向答辩人支付租金，截止反诉时，已累计拖欠答辩人租金共计181800元。原告迟延支付租金，已经构成严重违约，应承担相应的违约责任。答辩人有理由按合同约定没收原告的履约保证金。5.原告请求免除租金，不应得到支持。原告在疫情一级响应期间，未及时向答辩人提出解除合同，说明继续履行对其并不存在困难。原告在2020年4月才向答辩人提出解除合同，明显系想转嫁风险，若免除其租金，实际就是将损失转由答辩人承担，对作为守约方的答辩人明显不公。被告向本院提出如下反诉请求：1.原告支付尚欠租金181800元给被告，并从反诉之日起，按每月30300元支付店铺占用费至交付为止；2.原告支付逾期租金的滞纳金6817.5元给被告，并以30300元为基数，从反诉之日起按合同约定日0.05%利率计付滞纳金至付清之日止；3.原告支付违约金2342.8元给被告；4.解除双方签订的《商铺租赁合同》，原告返还租赁店铺给被告；5.本案诉讼费由原告承担。事实与理由：2019年4月30日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，合同约定被告将位于梅州市梅江区************出租给原告用于经营饮食业，出租期限自2019年5月1日至2027年8月22日，及约定违约责任等内容。合同签订后，被告将店铺交给原告使用，原告承租店铺初期能按约定支付租金，但受疫情影响，原告在2020年1月支付完租金未再支付以后租金。经被告多次催促，双方协商未果。暂计至反诉之日止，原告应向被告支付租金181800元（30300元×6个月）、逾期滞纳金6817.5元（30300元×5个月×30天×0.05%+30300元×4个月×30天×0.05%＋30300元×3个月×30天×0.05%＋30300元×2个月×30天×0.05%＋30300元×1个月×30天×0.05%）、违约金2342.8元[（29140元×7个月＋30300元）×1%]。综上，原告拖欠租金的行为已构成违约，被告可要求提前解除合同，收回店铺，并要求原告承担违约责任。原告对反诉请求答辩称，1.原告受新冠疫情影响停业并遭受经济损失近100万元，无法继续经营。为避免损失进一步扩大，原告于2020年4月22日向被告发出《解除通知书》，被告于2020年4月23日收到该通知书，《商铺租赁合同》于收到之日即2020年4月23日解除。2.新冠疫情属于不可抗力事件，原告因此停业并遭受重大损失，被告应免除原告从2020年2月1日至2020年4月23日（合同解除之日）的租金。3.合同解除后，被告故意不接收标的物，原告已腾退租赁场地，不存在占用标的物的情形，无需按照30300元/月向被告支付占用费。4.被告主张原告支付违约金及滞纳金，无事实和法律依据，依法应予驳回。当事人双方围绕诉讼（反诉）请求、答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告为一家经营酒店管理服务、餐饮业、旅业等范围的有限公司。2019年4月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺租赁合同》，合同约定主要内容：甲方按毛坯价格将其位于梅州市梅江区************出租给乙方作为经营酒楼使用，租赁期限自2019年5月1日起至2027年8月22日止（2017年8月23日起至2019年4月30日止，由梅州市悦嘉餐饮管理有限公司承租）；2018年11月23日至2019年11月22日每月租金29140元，月租金年递增4%；物业管理费每月4500元，由乙方直接缴纳，发票直接开具给乙方，水电费由乙方自行到水电部门缴纳；乙方按月向甲方缴交租金，每月15日前缴交下一月度租金，先付后用，如乙方无拖欠租金，甲方给予乙方7天的宽限期，从第8天起，甲方有权向乙方每天按实欠租金0.05%加收滞纳金；乙方向甲方交纳履约押金87420元（押二付一），水电押金20000元，合计107420元，9号店租金1900元，押金1900元，由甲方开具收据给乙方，合同期满或终止、解除，在乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金等有关费用，甲方验收设施和架构无误后，甲方无息退还乙方的履约保证金；租赁期内，如遇不可抗力造成本合同无法履行时，受影响方应立即将不可抗力发生的情况通知另一方，并在不可抗力发生后10天内出具事故发生地区的有关机构说明并取得对方认可，双方互免承担违约责任；双方严格履行合同，任何一方不得随意撤销、变更、修改本合同，任何一方违反有关规定，违约方应向守约方偿付租赁期限内已付租金总金额1%的违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应赔偿守约方损失等内容。合同签订后，被告将涉案店铺交付原告使用，原告向被告交纳111220元[其中10号商铺押金87420元（押二付一），水电押金20000元，9号商铺租金1900元，押金1900元]，并按约支付租金至2020年1月底，以后未再支付租金。双方多次协商未果，原告遂向本院提出上述诉讼请求，被告则提出上述反诉请求。另查，1.涉案店铺在2017年8月23日至2019年4月30日期间，由梅州市悦嘉餐饮管理有限公司承租。2.2020年1月23日，根据《广东省突发公共卫生事件应急预案》，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月7日，梅州市新型冠状毒感染的肺炎疫情防控指挥部发出通告（第3号），关停公共场所和暂停各类工程施工。3.2020年4月21日，原告通过邮政ESM快递方式向被告发出一份“解除《商铺租赁合同》通知书”，主要内容为：受疫情影响，原告于2020年2月停业开始至今，遭受重大损失，无法继续经营，为防止损失进一步扩大，通告被告《商铺租赁合同》于2020年4月21日解除等。经查询该邮寄状态为妥投，签收时间为2020年4月23日，显示为本人签收，对此被告称其并未收到有任何解除通知书。3.审理过程中，双方确认于2020年8月13日、8月14日对涉案租赁场地办理了交接手续，原告将租赁场地及相关钥匙交还被告。本院认为，原告与被告签订的《商铺租赁合同》，系双方自愿真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定,合同成立生效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按约履行相应的义务。现本案争议焦点有：1.关于合同解除问题。2020年1月，因全国突发新型冠状毒疫情，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应，原告的餐饮业因此关门停业，从2020年2月起未再支付租金给被告。2020年4月21日，原告以受新冠疫情影响，遭受严重损失，无法继续经营为由，向被告邮寄发出一份“解除《商铺租赁合同》通知书”，经查询，该通知书邮寄状态虽为妥投(2020年4月23日)，显示为本人签收，但被告否认收到过有任何解除通知书，原告又未在指定期限内提交有关被告本人进行签收的原始单据，故无法认定《商铺租赁合同》于2020年4月23日解除。原告起诉后，被告于2020年7月14日提出反诉，亦请求解除双方之间签订的《商铺租赁合同》，应为被告同意解除的意思表示，故可认定双方的《商铺租赁合同》于2020年7月14日解除。对原告要求确认《商铺租赁合同》于2020年4月23日解除的诉讼请求，理由不足，本院不予支持。2.对原告要求被告返还保证金80180元[（87420元÷3）×2+20000元+1900元]，及支付从起诉之日起至付清款项之日止，按年利率6%计付利息的诉讼请求。因2020年1月全国突发新型冠状毒疫情，根据2020年2月7日梅州市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部通告（第3号），有关全市所有村、小区实行封闭式管理，关停公共场所和暂停各类工程施工规定，及2020年2月19日广东省新型冠状肺炎防控指挥办疫情防控组对餐饮行业的防控要求相关规定，原告经营的餐饮行业受到一定的影响，导致无法继续正常经营。新冠疫情属于突发公共卫生事件,不可预见、不能避免、不能克服,系不可抗力，依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎产疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定的精神，及双方对因不可抗力互免承担违约责任的约定，认定双方不存在违约行为，原告缴纳的80180元保证金被告应当退还，原告请求理由充分，本院予以支持；原告要求被告支付从起诉之日起至付清款项之日止，按年利率6%计付的利息，因双方无约定，原告主张无据，本院不予支持；对原告要求被告免除2020年2月1日至《商铺租赁合同》解除之日即2020年4月23日的租金及物业管理费。考虑疫情对2020年2月至3月的生产生活造成影响较大，2020年2月－3月的租金酌情减少，可按合同约定数额的80%计算为宜，即2020年2月15日（按双方约定每月15日前缴交下月租金）至3月14日、3月15日至4月14日，按30300元/月×2个月×80%＝48480元。原告要求免除该期间的租金，本院不予支持；原告要求被告免除物业管理费，因有关涉案商铺的物业管理费问题，已由物业公司在本院进行起诉，本案不再作处理。3.被告反诉请求原告支付租金181800元，及支付至店铺交还之日止按每月30300元计付的占用费。原告在2020年1月支付完租金后，未再支付，直至2020年8月14日双方才办理交接手续，原告将涉案商铺交还给被告，故原告应支付从2020年2月15日起至2020年8月14日实际交还为止共6个月的租金（其中7月14日至8月14日为占用费），合计169680元给被告，即[48480元（2020年2月15日至4月14日共2个月）+121200元（2020年4月15日至2020年8月14日共4个月）]，对被告反诉请求合理部分予以支持；被告反诉请求原告支付逾期租金的滞纳金，因双方对逾期支付租金应计付滞纳金有约定，故至2020年8月14日止的滞纳金为8544.6元[24240元×6个月×30天×0.05%+24240元×5个月×30天×0.05%+30300元×4个月×30天×0.05%+30300元×3个月×30天×0.05%+30300元×2个月×30天×0.05%+30300元×1个月×30天×0.05%]，从2020年8月15日起至付清之日止，以实欠租金为基数，按双方约定0.05%/天另计滞纳金；被告反诉请求原告支付违约金2342.8元，因以上已认定双方不存在违约行为，故对被告该反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（一）项，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告梅州市宝象华悦国际酒店管理有限公司与被告廖君2019年4月30日签订的《商铺租赁合同》，于2020年7月14日解除；二、原告梅州市宝象华悦国际酒店管理有限公司应于本判决生效后十日内，支付租金169680元、滞纳金8544.6元，合计178224.6元给被告廖君；三、原告梅州市宝象华悦国际酒店管理有限公司应于本判决生效后十日内，支付从2020年8月15日起至付清款项之日止，以实欠租金为基数，按双方约定0.05%/天另计滞纳金，给被告廖君；四、被告廖君应于本判决生效后十日内，退还保证金80180元，给原告梅州市宝象华悦国际酒店管理有限公司；五、驳回原告的其他诉讼请求；六、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3934.68元，按规定减半收取1967.34元（原告已预交），由原告负担1100元，被告负担867.34元；反诉费减半收取2059.6元（已由被告预交），由原告负担1900元，被告负担159.6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  曾士芳二〇二〇年九月十四日书记员  陈志炜