山西省宁武县人民法院民事判决书（2020）晋0925民初424号原告杨某1，男，1981年11月22日生，汉族，山西省太谷县人，无业，现住太谷县。委托诉讼代理人孟某，山西敦宇律师事务所律师。委托诉讼代理人牛某，女，1981年12月9日生，汉族，山西省太谷县人，现住太谷县。系原告杨某1之妻。被告宁武县龙凤房地产开发有限公司，住所地：宁武县凤凰镇大河堡村。统一社会信用代码91140925344435101201法定代表人祁某，职务：执行董事。委托诉讼代理人高某，男，1948年2月27日生，汉族，山西省中阳县宁乡镇尚家峪村人，原宁武县龙凤房地产开发有限公司董事长，现住宁武县大河堡村，身份证号×××。第三人杨某2，男，1985年7月23日生，汉族，山西省太谷县人，现住太原市。委托诉讼代理人王某，山西九原律师事务所律师。原告杨某1与被告宁武县龙凤房地产开发有限公司、第三人杨某2房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨某1及其委托诉讼代理人孟某、牛某，被告宁武县龙凤房地产开发有限公司委托诉讼代理人高某、第三人杨某2及其委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨某1向本院提出诉讼请求：1.判决被告返还房款394864元及违约损失75024元，退还押金20000元，管理费20000元，共计509888元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：经原告、被告、第三人协商，被告用拖欠的工程款394864元顶给原告宁武县凤凰湾小区4单元1704号132.25平方米楼房一套，2016年8月24日原被告签订商品房买卖合同，并开具收据一份，列明交款人为原告，原告同时交了20000元的押金。原告将合同和收据、押金条交由第三人(原告的弟弟)保管。2018年领钥匙交纳20000元。2019年底隐约听说被告又将该房屋卖给他人。2020年5月原告联系到被告的工作人员即经办人米瑞生先生核实确有此事，并已将该房屋又出售给了他人。原告寻找到现买主王艺斌得知在2019年7月27日购买该套房。原告认为被告的行为确实不妥，原告作为合同当事人没有亲自办理房屋转售，也没有授权他人处分房屋。被告确实又将该房屋出售给王艺斌。现原告保留追究责任人的其他法律责任，只起诉要求被告返还原告房款、收取的费用，以及承担购房款四年的违约损失。综上所诉，请人民法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。被告宁武县龙凤房地产开发有限公司辩称，原告提出的龙凤公司房屋一套是龙凤公司抵顶杨某2工程款，工程款是用顶账的方式顶给杨某2以后，杨某2在办理时候把名字改成杨某1，但是房屋款项是杨某2的材料款顶给杨某2的房子。合同办理时候办理成杨某1了，他们是一家人。在过户时候，龙凤公司开出去的合同不管什么时候都可以转让，因为这是顶账房。杨某2和马某把我公司开出去的原合同交回来，交给公司后，公司就把这套合同变更成另一个人。当时马某拿着合同、钥匙、杨某1的身份证，后公司就把合同变更了，款项转给了马某，公司认为合同应当转合同，只要把原合同交回来，我们就可以把合同转给其他人，这是我们的正常业务，本案与龙凤公司没有任何关系。第三人杨某2陈述，1.答辩人为个体工商户，设立了忻府区杨子商贸中心，2016年为彭某承揽凤凰湾小区建设项目送材料，2016年8月30日答辩人委托杨某1、马某办理追索材料款事宜，经委托人杨某2同意，以凤凰湾小区4单元1704号房款抵顶材料欠款394864元。因杨某1是经手人，故买受方收款的交款方写成了代理人杨某1，已注明办理以物抵债经办人是杨某1，杨某1办理以物抵债手续后，将购房合同、收据交付实际债权人杨某2，2018年2月8日，答辩人转付马某2.2万元，办理后期缴费事宜，领取钥匙，并交付答辩人，在办理过程中，杨某1一直在场，之后，答辩人将该购房合同转让他人，是本案的事实。第一以物抵债的债权人为杨某2，杨某1是杨某2的委托代理人，其代理过程中所取得的财产归答辩人所有，答辩人转让购房合同的事实是有权行为，原告所诉与事实不符。综上，希驳回原告对被告及第三人的诉讼请求。原告杨某1在庭审中提供的证据以及原告提出的证明目的有：1.身份证复印件；2.收据与合同首页复印件，没有原件，原件是在第三人手中，后来交回公司，证明当时收据的交款人是杨某1，顶账房，收杨某1房款4单元1704号顶工程款394864元。商品房买卖合同买受人是杨某1，出卖人是龙凤房地产开发有限公司。买受人、房屋合同就一张，证明合同当事人及付款人是杨某1，收据上写的是杨某1，合同当事人是被告宁武县龙凤房地产开发有限公司，收据上的房号是一样的，另一份龙凤房地产的房号都是1704；3.收条复印件，收款人是彭某，今收到杨某1押金20000元整。证明原告交了押金20000元，彭某是龙凤房地产公司的包工头，彭某带着我去售楼部办理的押金事宜，杨某2给彭某供货，杨某2用我的货款抵顶的，合同签订时间是8月24号，不是8月30号，日期不对。证明原告为了买这个房子交的押金，彭某是龙凤房地产的职工，彭某带我去售楼部签的合同；4.龙凤房地产公司与王艺斌认购书复印件，转卖后凤凰湾4单元1704买受人是王艺斌，签合同时间是2019年7月27日，证明被告和原告签订合同的这套房屋，没有经过原告的同意，被告将房屋转售他人。被告宁武县龙凤房地产开发有限公司质证称，证据1无异议；对证据2有异议，我开出去的都是原件合同，杨某2给我交回来的合同、收据也都是原件，如果房子是你杨某1的，为什么你的合同原件在杨某2手里，怎么你拿的都是复印件，我以原件为主。我只认原件，不认复印件。证据3彭某打的收条，不清楚。对证据4龙凤房地产公司与王艺斌认购书无异议。第三人杨某2质证称，对证据1无异议；对证据2对方提到的购房合同首页和收据真实性无异议，但对拟证事项有异议，在合同原件中没有原告的签名，没有买受人的签名，在首页签名买受人的打印体杨某1只证明杨某1是办理商品房买卖合同的办理人，不是真实的房屋买受人。杨某1不是房屋买卖合同的主体，关于收款收据写明杨某1，只是他经办以房抵债的经手人，并不是债权人，在原告陈述过程中，主张本案第三人杨某2与其有债权债务关系，故杨某2将其在龙凤房地产的债权转让给杨某1，需要确定杨某1与杨某2是否存在有真实的债权，本案涉及刑事案件，如果本案杨某1利用其代理杨某2办理以物抵债的过程中与将该房屋据为己有涉及侵占，杨某2利用保管将属于杨某1的财产进行处置，也涉嫌犯罪，也就是说杨某2与杨某1确实存在债权债务关系，是侵占罪，不属于民事案件。诉状与刚才陈述不一样，刚才说杨某2欠杨某1款，杨某2在保管过程中转让。需要查实杨某1、杨某2是否有债权关系；对证据3，押金20000元是杨某2转给杨某1的，杨某1代付的，和尾款2.2万元是一样的。对证据4真实性无异议，该认购书变更是杨某2委托马某变的。被告宁武县龙凤房地产开发有限公司提交的证据及其证明目的有：1.龙凤公司和杨某1的商品房买卖合同原件一式两份及收据原件，证明案涉房屋在转给王艺斌时我公司将原件都收回来了，没有公司原件，我们无权转让房屋。提供了合同，公司留一份，他们拿一份；2.电子回单1份、尾款收据水电暖入网费16682元一份，证明这是房子转户后，买房的王艺斌把钱用电子回单打给马某，马某是第三人杨某2委托办理房屋转户的代理人。原告杨某1质证称，对第一组：收据，收到杨某1的收据，和我方提交的证据一致；对商品房买卖合同，合同编号是FHW361号，出卖方是宁武县龙凤房地产，买受人是杨某1，合同签订时间是2016年8月24日，和收据时间一致，落款处出卖人盖章页是龙凤房地产，买受人签字是杨某1。第二份标注作废合同编号是329号，出卖方是宁武县龙凤房地产，买受人是杨某1，最后的时间是2016年8月30日，盖的被告章，买受人没有杨某1签字，经办人是刘芳，不知道刘芳是谁，这份合同没有原告签字，合同编号也不一样，原告不认可该合同，第二个合同中后附三个身份证有杨某1两个，第一个是杨某1，经办人刘芳；第二份马某一份仅限房屋过户使用，不知道是什么意思；第三份杨某1身份证，写的马某办，2019年5月10日，马某代谁签字、办理，也没有写谁同意，只是写了本人同意。被告提交的证据是完整的买卖合同，合同编号是FHW361号合同是真实的，另一份合同不认可。对第二组：收据是交钥匙时候第三人代缴的，电子回单付款给马某29万8，不清楚，两份合同，第一个合同是双方签订的合同，第二份合同原告没有签字，编号不一样，一个是FHW361，一个是FHWgc329。第三人杨某2质证称商品房买卖合同编号为gc329，合同是本案原告代第三人办理以物抵债手续后交付第三人的没有原告签名的合同，该合同就是办理以物抵债后交给第三人的合同。关于8月24日收据和合同真实性均无异议，但是该顶账房抵顶的债权人为本案第三人杨某2而不是本案原告，原告只是受托人。关于2018年2月8日的入网费、保证金共计22364元，是本案第三人转付马某后交付的房地产开发公司，关于电子回单真实性拟证事项均无异议。第三人杨某2提交的证据及其证明目的有：1.税务登记证、组织机构代码证，证明忻府区杨子商贸为杨某2设立的个体工商户，龙凤房地产的供货商以此商贸名义供货，只有杨某2一人；2.杨子商贸向凤凰湾供货水暖部分清单4支，证明债权人为杨子商贸，也就是本案第三人杨某2；3.本案杨某1与龙凤房地产公司办理以物抵债后取得的房屋买卖合同复印件及收据复印件，也就是没签名的合同，原告杨某1交给第三人的。证明用杨子商贸债权抵顶房屋一套，价值394864元；4.打款凭证3支和收款收据1支：第一支：杨某2转给马某2.2万元，（马某是原告和第三人的妹夫），马某转给售楼部15000元，转给了本案原告6950元，本案原告又转给了售楼部6950元，实际售楼部收到21950元，实际后期费用都是杨某2交的。售楼部给杨某1出具了收款收据一支，载明配套费是16682元，5682元，售楼部写的收据由于模糊不清，22364元。证明1.杨某1和马某是本案第三人的委托代理人；2.杨某1明确知道该房屋并不是抵顶给他的，故后期费用也不是其缴纳的，其诉讼中所称缴纳的各项费用与实际事实不符。5.杨某1身份证复印件，证实杨某1将其身份证复印件提交给本案第三人及马某，代为办理房屋买卖的事实，原告是认可的，也是知道的，否则不会向第三人提供他的身份证复印件；6.2016年8月24日杨某1给彭某出具的收条一支：证明购房款是用本案第三人的材料款抵顶；7.证人彭某证言：我是包工头，2016年4月13日，我在宁武县大河堡村凤凰湾龙凤小区承包的宁武县龙凤房地产开发有限公司的工程，我做上下水、外网、消防等，杨某2就给我供货铸铁管，顶了39万多的房子。我的房子顶给了杨某2，是杨某2委托他哥哥杨某1来办的，当时我还跟杨某2通过电话确认了才给开房的。我认识杨某2不认识杨某1。杨某2没有说过他欠他哥哥钱，房子要顶给他哥哥，开房时候将名字改成杨某1，当时打电话时候杨某2说他没有时间，委托他哥哥来给他开房，开房时候就写成杨某1的名字了，杨某1跟我说是他弟弟让我给开个房，杨某2没有时间来，就让我写成了杨某1的名字了，我给杨某2打了电话，确认了。20000元的收押金条是我打的。收到钱是代表我个人，我是施工队，龙凤开发商没钱给我，就把房子抵给我，我欠杨某2材料款，我就把这个房子抵给杨某2。我用了杨某260多万元的货，没钱给，就用这个房子抵顶给杨某239万6千元。8.证人马某证言：我是杨某2和杨某1的妹夫。2018年2月，杨某2让我和杨某1一起去宁武县凤凰湾小区去办理领钥匙手续，当时凤凰湾让我们交21950元款项，我给杨某2打电话，房地产公司说要多少钱，我就跟杨某2说了，当时我和杨某1在一起，杨某2给我转了22000元，我给凤凰湾小区会计转了15000元，我忘了什么原因我无法给凤凰湾转账，我就给杨某1转了6950元，杨某1又把6950元转给凤凰湾。交款的过程就是这样。多的50元我就给杨某2转回去了。我和杨某1一起领的钥匙，领回钥匙后给了杨某2。后房屋合同转让事宜是杨某2让我办理的。在办理转让过程中向龙凤房地产公司提供过杨某1的身份证。身份证是杨某1给我的。杨某1向我提供身份证的时候知道我去办理房屋转让手续，他没有反对过。我知道合同的实际债权人是杨某2，这份写的本人同意将1704转给米瑞生的身份证复印件上的字是我写的。下面写着马某代，需要杨某1的身份证复印件。我知道合同是写的谁的名字，刚开始是我和杨某1一起去给杨某2办的手续。杨某1没有给我授权委托书。手续、购房合同、钥匙等手续是我拿回去的，我拿回去给了杨某2了。原告杨某1质证称：对证据1、2无异议，证据3不认可，合同原件是签字的，并不是第三人所说的以物抵债，不认可这个合同，这个合同没有签字；对证据4打款凭证3支和收款收据1支与本案没有直接关系，转账本身无异议，但是该证据与本案没有关系，最终款项到了房地产公司，也是以杨某1名义给的房地产公司，关于原告和第三人兄弟之间的多少债权债务关系，本案是无法调查清楚的；对证据5杨某1身份证复印件上写的本人同意将1704转给谁的内容不认可，马某是第三人委托办理的，不是杨某1委托的。对证据6收条，认可，确实是抵账的，对第三人提供证据时候说到杨某1身份证复印件留到了第三人处，不能证明只是留下了身份证复印件就有这么多的授权。彭某是龙凤房地产的包工头，彭某拿的杨某2的货，杨某2拿的我的货，欠我货款，杨某2直接将房子抵顶给我的，所以写的我的名字。证据6是我给彭某打的条子。被告宁武县龙凤房地产开发有限公司质证称，对第三人提交的证据我全部都没有意见。本院经审理认定事实如下：第三人杨某2为忻州市忻府区杨子商贸中心个体工商户。2016年，第三人杨某2为案外人彭某承揽的被告宁武县龙凤房地产开发有限公司在宁武县城开发的凤凰湾小区建设项目工地赊销建筑材料。2016年8月30日，第三人杨某2同意以凤凰湾小区4单元1704号房抵顶材料欠款394864元，原告杨某1代理第三人杨某2以合同买受方与被告宁武县龙凤房地产开发有限公司签订了合同编号FHW361《商品房买卖合同》。被告宁武县龙凤房地产开发有限公司给原告杨某1出具收据，标明收款人为原告杨某1。2018年2月8日，第三人杨某2再次委托原告杨某1、马某办理房屋后期交费事宜。第三人杨某2转款2.2万元给马某，由马某、杨某1具体办理交款、领钥匙。2019年7月27日，第三人杨某2持合同编号FHW361《商品房买卖合同》、收据、原告杨某1身份证复印件通过被告宁武县龙凤房地产开发有限公司将《商品房买卖合同》确定的房屋转让他人。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷一案。原告杨某1虽以自己名义与被告宁武县龙凤房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，但未办理产权登记，并未取得房屋所有权。原告认可以其名义与被告宁武县龙凤房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是代其弟第三人杨某2抵顶材料款所得房屋，故该房屋实际出资人为第三人杨某2。第三人杨某2转让合同是处分自己的权利，被告宁武县龙凤房地产开发有限公司有义务配合办理。庭审中，原告杨某1称房屋是第三人杨某2欠其款抵顶给他的，原告杨某1在诉状中载明“原告将合同和收据、押金条交由第三人(原告的弟弟)保管”。庭审中，原告杨某1又称合同、收据是放在其住处，被杨某2盗取。但原告杨某1未提供证据予以证明以上事实，本院不予采信。故依法应驳回原告的诉讼请求。综上所述，驳回原告杨某1的诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告杨某1的诉讼请求。案件受理费4449元，由原告杨某1负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于忻州市中级人民法院。审判员 崔爱芳 二〇二〇年九月二十七日书记员 侯艳芳