湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0105民初5124号原告：长沙市红椒园餐饮服务有限公司，住所地湖南省长沙市开福区黄兴中路**026-2/**。法定代表人：文建军。委托诉讼代理人：伍姣，湖南任金律师事务所律师。被告：北京木火轩文化传媒有限公司，住，住所地北京市海淀区海淀大街******-810L-067/div>法定代表人：朱泽宇。委托诉讼代理人：刘宇，湖南辰邦律师事务所律师。原告长沙市红椒园餐饮服务有限公司诉被告北京木火轩文化传媒有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序进行了审理，本案现已审理终结。原告长沙市红椒园餐饮服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告租金73333.33元（2020年1月1日至2020年8月10日）；2、判令被告按每日千分之五支付原告滞纳金75133.24元（从2019年12月15日计算至2020年8月10日）；3、判令被告支付违约金20000元；4、判令本案所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年1月1日，原告与被告签订了一份房屋租赁合同，合同约定租赁期限从2018年1月1日至2022年12月31日，押金60000元，2018年1月1日至2019年12月31日，月租金5000元/月，支付方式为半年支付，2020年1月1日起，租金为10000元/月，每年在此基础上递增10%。被告应于每月15日前预付下月租金。每逾期一日，被告需按千分之五支付违约金。被告如延迟支付租金，超过规定付款日15天付款的，应支付违约金壹万元，本合同继续履行。超过付款日30天以上仍不付款的，视被告自动终止合同，被告需支付违约金贰万元，所交押金原告不予退还。合同签订后，被告仅在2019年1月、2019年4月、2019年9月、2019年10月分别各支付30000元，合计120000元房租，并一直占用房屋至今，原告于2020年6月16日向被告催交租金未果。综上，被告的行为显然严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，原告现诉至法院，请求法院依法判决。被告北京木火轩文化传媒有限公司辩称：1、原告诉状所称事实，并非本案的全部客观事实。相关事实情节原告存在刻意隐瞒，而且是恶意诉讼。双方的租赁合同关系已经在2019年12月协商一致解除，办理了租金结算和租赁押金退还的财务手续，并且办理了租赁房屋的腾房手续；2、在合同履行期间，答辩人没有违约事实，无需承担违约金的赔付责任。虽然承租人实际履行中的租金交付时间与原合同约定不一致，但是相关租金已经全部支付完毕。而出租人接受该变更事实后，没有提出过任何异议，视为双方协商一致对原合同进行变更,请求驳回原告对被告的诉讼请求。经审理查明，2018年1月1日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于长沙市开福区××路××街××号××号××楼的房屋租赁给被告使用，建筑面积约为413.47平方米，合同期限为五年，自2018年1月1日至2022年12月31日止。被告应交付押金6万元，2018年1月至2019年12月租金为每月5000元租金，支付方式为半年支付，2020年1月起租金为每月1万元，每年在此基础上递增10%。被告应提前于每月15日支付下半年度的租金。每逾期一日，被告需按千分之五支付违约金。超过付款日30天以上仍不付款的，视被告自动终止合同，被告需支付违约金2万元，所交押金原告不予退还。合同期内，非合同规定的情况下，一方提前收回或提前退出租赁房屋，违约方应向守约方支付违约金2万元，如造成损失违约金不足补偿的，违约方还应赔偿损失与违约金的差额。合同签订后，被告依约支付了押金，并在2019年1月30日、和4月15日、2019年9月28日和10月4日分四次向原告交纳了2018年1月1日至2019年12月两年的租金，共计12万元房租。其中2019年1月30日和4月15日租金是付款至原告公司账户，2019年9月28日和10月4日租金是付款至原告公司办公室主任程亮亮的账号。被告对此解释为2019年因原告公司涉及股东间诉讼，公司账号被冻结，所以原告公司以程亮亮私人账户开展经营活动，原告公司曾经向被告发过一份书面委托付款函，要求被告将租金付款至程亮亮私人账户。另被告申请证人刘某（原公司财务人员）到庭作证，被告主张其在2019年年底向原告提交了解除租赁合同的报告，经过了原告公司签字同意，故双方间租赁合同已在2019年年底解除。受2020年初疫情影响，原告公司直到2020年3月26日才将6万元押金退还给被告。对被告以上主张，原告不予认可，原告认为公司已在2019年6月由大股东湖南国昱锂能商业有限公司发通知已将刘某、程亮亮等人辞退，上述押金是由程亮亮的账号退还的，不是原告公司退还，房屋也没有办理退还交接，故认为双方间合同没有解除。另查明以下事实：一、原告是一家集体改制企业，登记的股东为湖南国昱锂能商业有限公司、王焕军、朱有铭和朱泽宇，持股比例分别为73%、10%、10%、7%。原告公司的法定代表人原来是执行董事朱有铭，朱有铭与被告公司法定代表人朱泽宇系父子关系，朱泽宇任原告公司监事。2019年5月大股东湖南国昱锂能商业有限公司召开临时股东大会，表决通过决议将原告公司执行董事由朱有铭变更为张洲，公司执行董事朱泽宇变更为王焕军，将公司法定代表人由朱有铭变更为张洲，并据此决议对朱有铭发出了法定代表人聘免的函。朱有铭和朱泽宇对此不服，向长沙市芙蓉区人民法院起诉湖南国昱锂能商业有限公司、王焕军要求撤销以上股东会决议和法定代表人聘免的函，而湖南国昱锂能商业有限公司、王焕军反诉要求确认股东会决议和法定代表人聘免的函合法有效，该案经一、二审审理，长沙市中级人民法院在2020年4月29日作出（2020）湘01民终1905号民事判决书，判决确认上述股东会决议和法定代表人聘免的函合法有效，驳回了朱有铭和朱泽宇要求撤销的诉讼请求。终审判决后，2020年5月以湖南国昱锂能商业有限公司为主的公司新管理层已接管了原告公司。二、被告租赁的房屋位于黄兴中路街141号2楼，从一楼人民公社进出，被告陈述其租赁该房屋后进行了简单装修，但从未营业使用，一直处于闲置未管状态，故退租双方未办理房屋交接手续。原告确认在人民公社上二楼的楼梯间有个门，至今未锁。三、原告在本案起诉时诉讼请求为1、判令被告支付原告租金12万元(即2019年12月15日交纳2020年1月1日至6月30日的租金6万元，2020年6月15日交纳2020年6月1日至12月30日的租金6万元)；2、判令被告按每日千分之五支付原告滞纳金65400元（暂计算至2020年6月18日）；3、判令被告支付违约金20000元；4、判令原告不退还被告押金6万元；5、判令本案所有诉讼费用由被告承担。庭审中为避免合同是否解除等争议导致涉案房屋长期空置引起新的损失，经本院主持调解，被告同意原告从2020年8月10日起占有使用原租赁合同约定的黄兴中路141号2楼房屋，被告不主张装修损失。双方同意协议内容不形成对双方诉讼不利的证据。达成协议后原告已占有使用141号2楼房屋，并根据本院释明变更了原诉讼请求。以上事实有租赁合同、财务支付凭证、委托支付函、手机银行6万元退款记录、长沙市中级人民法院（2020）湘01民终1905号民事判决书、证人证言、当事人陈述、庭审笔录等在卷佐证。本院认为:一、原告与被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按合同约定履行，被告租赁房屋后已向原告交纳前两年的租金。证人刘某在2020年5月前一直是原告公司聘用的员工，其证言应予采信。根据其证人证言，应认定被告2019年年底前申请解除合同已得到原告公司管理层的同意，且在次年即2020年3月26日收到原告公司退还的6万元押金（既然原告认可2019年9月28日和10月4日公司办公室主任程亮亮账户两次所收租金为被告已付租金，那么2020年3月26日程亮亮账户转账给被告公司的6万元应认定为原告公司退还给被告的押金）。对于2019年年底解除合同退租的行为的效力问题，本院认为，同意被告解除租赁合同并退还租赁押金的行为是在朱泽宇之父朱有铭在2019年年底至2020年3月实际控制原告公司时作出，而早在2019年5月原告公司大股东湖南国昱锂能商业有限公司通过股东会决议同意将公司法定代表人由朱有铭变更为张洲，并对朱有铭发出了法定代表人聘免的函，上述股东会决议和法定代表人聘免的函也被人民法院生效判决确认有效，被告公司法定代表人朱泽宇作为参与当事人完全知情，该解除行为发生在原告公司股东会决议诉讼期间，有恶意串通之嫌，侵犯了原告公司利益（合同租金在第三年由每月5000元提高到每月1万元，履行第三年合同显然对原告公司更有利），应属无效，故即使租赁押金6万元已退，本院对被告要求认定租赁合同已解除的主张不予支持。二、认定2019年年底解除合同行为无效，被告本应按合同约定的月租1万元标准向原告继续交纳2020年1月至2020年8月10日的租金，但考虑到租赁场地空置至2020年8月10日也有原告的因素影响，同时此期间工商业受新冠疫情影响较大，房屋的租金标准应予核减，本院酌定被告应付租金核减为35000元。三、被告未按合同约定向原告预付半年租金并提前退租，被告的行为构成违约，被告应向原告承担违约责任。对于延迟支付租金的违约赔偿责任，租赁合同中约定的每日千分之五的违约金计算标准或支付违约金2万元，且押金不予退还的违约责任约定过高，本院酌定按上述核减后的应付租金数额35000元，并参照当前ＬＰＲ一年期利率3.85%标准，从2019年12月15日计算至2020年8月10日，计为1052元。而对于被告提前退租的违约赔偿责任，租赁合同约定的提前退租违约金2万元数额过高，本院酌减为1万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告北京木火轩文化传媒有限公司在本判决生效之日起五日内向原告长沙市红椒园餐饮服务有限公司支付租金35000元；二、被告北京木火轩文化传媒有限公司在本判决生效之日起五日内向原告长沙市红椒园餐饮服务有限公司支付延迟支付租金违约金1052元；三、被告北京木火轩文化传媒有限公司在本判决生效之日起五日内向原告长沙市红椒园餐饮服务有限公司支付提前退租违约金1万元；四、驳回原告长沙市红椒园餐饮服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1835元，由原告长沙市红椒园餐饮服务有限公司承担500元，被告北京木火轩文化传媒有限公司承担1335元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  李建科二〇二〇年九月十日代理书记员  王 瑾附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。