中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）最高法民申3105号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：潘华，女，1969年9月11日出生，汉族，住山西省太原市杏花岭区。 委托诉讼代理人：杨力，山西黄河律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋红艳，山西黄河律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：刘廷林，男，1956年2月7日出生，汉族，住山西省临县。 委托诉讼代理人：柳发武，山西神角律师事务所律师。 被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：山西瑞驰房地产开发有限公司，住所地山西省太原市杏花岭区金刚里**晋阳劳动服务公司院内。 法定代表人：秦买周，该公司总经理。 第三人（一审第三人）：山西百善源健康养老科技实业有限公司，住所地山西省太原市阳曲县黄寨镇龙兴村。 法定代表人：王宝珍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨力，山西黄河律师事务所律师。 委托诉讼代理人：历保光，山西黄河律师事务所律师。 再审申请人潘华因与被申请人刘廷林、山西瑞驰房地产开发有限公司（以下简称瑞驰公司）及第三人山西百善源健康养老科技实业有限公司（以下简称百善源公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服山西省高级人民法院（2019）晋民终461号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 潘华申请再审称，（一）在一审审理中，一审法院于2018年9月10日作出（2015）并执字第422号之二执行裁定书，裁定变更百善源公司为本案申请执行人，但二审判决故意隐瞒了这一重要事实。在二审法院对本系列案件中的20起案件开庭后，百善源公司、潘华分别向二审法院提交了《参加诉讼申请书》《变更诉讼主体申请书》，请求准许百善源公司参加本案诉讼活动，潘华退出诉讼，不再参加剩余18起案件的审理。但二审法院没有依法让潘华退出诉讼，也不同意百善源公司作为上诉人参加诉讼，只准许百善源公司作为无独立请求权第三人参加庭审，程序违法。（二）二审判决认定刘廷林享有足以排除强制执行的民事权益这一基本事实缺乏证据证明。1.没有证据证明刘廷林“所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋”，一二审法院始终没有对此事实进行过法庭调查，二审判决认定该事实缺乏证据证明。第一，二审法院没有就刘廷林住房情况进行过调查，潘华无法得知其住房的真实情况，无法提出质证及辩论意见。第二，刘廷林没有提供案涉房屋系用于居住，且名下无其他用于居住房屋的证据，应当承担举证不能后果。二审法院将刘廷林举证不能的责任归咎于潘华，认为“潘华并无证据证明刘廷林购房属于炒房盈利并非用于居住”，是对《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的错误适用，举证责任分配错误。第三，二审法院认为“刘廷林所购房屋系瑞驰公司取得商品房预售许可证的房产，系居住用房”，是对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十九条第二项规定的扩大解释。该项规定有两层含义，一是“所购商品房系用于居住”，而不是出租或经营；二是“且其名下无其他用于居住的房屋”，是指除了所购本套商品房用于居住外，再没有其他用于居住的房屋。刘廷林与瑞驰公司虽然签订过《蓝水假日预订书》，但没有实际占有案涉房屋。二审判决仅以刘廷林与瑞驰公司签订过《蓝水假日预订书》就认定“系用于住房”，在没有其他证据相互印证的情况下认定“其名下无其他用于居住的房屋”，是对上述规定的曲解。2.刘廷林在人民法院对案涉房屋查封前支付的房款不足预订书约定总价款的50%，且原审法院对其交款的真实性至今没有查清。第一，在案涉房屋查封前，收款收据载明刘廷林交纳房款163398元，只占总房款的33%，未达到《异议复议规定》第二十九条第三项规定的50%，不足以排除强制执行。第二，刘廷林支付房款的真实性没有查清。对于刘廷林支付购房款的方式，一审法院查明“刘廷林以现金方式支付购房款共计163398元，瑞驰公司出具收据3份”，但瑞驰公司未提供收款的正式发票，也始终未向人民法院提供房款真实入账的证据，无法证实交款的真实性。二审法院在本案第一次发回重审时指出“购房交易的真实性存疑，存在以虚假诉讼逃避债务的可能，考虑到瑞驰公司并未提供其房屋销售款项财务账册以证明涉讼购房款项是否真实入账，应在重审时责令瑞驰公司就其已真实收取上述款项提供证据。”但瑞驰公司在重审中缺席且拒不提供收到房款的证据。本案发回重审后，二审期间，潘华、百善源公司向二审法院提交《调查取证申请书》，请求调查、收集瑞驰公司收取案涉购房款的财务账册、原始凭证、银行账户交易明细等资料，但二审法院没有调取，导致刘廷林及系列案中几千万元购房款的真实性没有查清。第三，《异议复议规定》第二十九条第三项规定的支付房款达到50%没有除外情形，达不到该标准则不能排除强制执行，即使刘廷林承诺将剩余房款交到人民法院，也不符合《异议复议规定》第二十九条第三项的规定。3.刘廷林与瑞驰公司签订的《蓝水假日预订书》不符合“合法有效的书面买卖合同”主要条款的要求。第一，从《蓝水假日预订书》的签订主体看，刘廷林是房屋“预订人”，而不是“买受人”，其中第五条约定，“买卖合同一经签订，本预订书即自动失效”，可见《蓝水假日预订书》仅起到预订房屋的作用，而不是买卖房屋的作用，不是商品房买卖合同。第二，从《蓝水假日预订书》的合同内容看，缺少商品房买卖合同必须具备的交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任等主要内容，不具备商品房买卖合同的主要内容。二审法院将其认定为合法有效的商品房买卖合同错误。第三，从《蓝水假日预订书》的效力上看，只是一份交付定金的合同，只起到定金效力。瑞驰公司2013年9月4日取得《商品房预售许可证》，刘廷林与瑞驰公司2010年2月27日签订《蓝水假日预订书》，该签订行为在瑞驰公司取得《商品房预售许可证》之前，应属无效。《蓝水假日预订书》第二条约定，预订人在签署本预订书时，需缴付定金，此定金在预订人签署《商品房买卖合同》时无息转为部分房款；第五条约定，预订人在接到出卖人签约通知之日起七日内在蓝水假日售楼处签署《商品房买卖合同》及其他法律文件，买卖合同一经签订，预订书自动失效。《蓝水假日预订书》只起到交付定金的效力，而不具有商品房买卖合同的效力。第四，瑞驰公司曾于2014年1月21日向一审法院提交《解除查封保全申请书》，申请解除对案涉房屋的查封，理由是“贵院对4号楼房产的查封，造成已建成房产无法出售变现。”该内容足以证明当时被人民法院查封的53套房屋只是无法出售变现，并非已经销售。在2015年11月11日一审法院作出（2015）并执字422号裁定书，裁定对案涉房屋续封时，瑞驰公司也没有提出53套房屋早已销售的事实。2018年12月，瑞驰公司在其他案件中出具的一份《证明材料》仍然重申了《解除查封保全申请书》中关于潘华申请财产保全，影响了其对案涉房屋的经营与销售的意见。瑞驰公司提交的《解除查封保全申请书》以及2018年出具的《证明材料》可证实，案涉房屋在人民法院查封前已经合法销售是虚假的，刘廷林不具有足以排除强制执行民事权益的情形。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第十二项规定申请再审。请求：撤销一二审判决，裁定本院再审或交原审人民法院再审。 刘廷林提交意见称，（一）潘华关于原判决既不让其退出诉讼，也没有让百善源公司作为上诉人参加诉讼的理由，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第十二项规定的法定再审事由。潘华申请再审所依据的（2015）并执字第422号之二执行裁定书不涉及本案基本事实和案件性质。潘华在本案一审重审期间以及对一审判决提出上诉时均未提出变更当事人申请，二审法院将百善源公司列为无独立请求权的第三人，并无不妥。潘华与百善源公司法定代表人王宝珍是夫妻关系，潘华对瑞驰公司享有的债权以及王宝珍持有的百善源公司70%股权属于夫妻共同财产。潘华夫妇成立百善源公司，并将其共同共有的对瑞驰公司的案涉债权转让给百善源公司违背常理。（二）刘廷林的主张基本符合《异议复议规定》第二十八条规定的情形，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。1.2010年2月27日，刘廷林与瑞驰公司签订了《蓝水假日预订书》，其名称虽然不是房屋买卖合同，但内容上具备房屋买卖合同的主要条款，属于合法有效的房屋买卖合同。2.查封前未占有案涉房屋的原因在于此前案涉房屋始终处于停建未完工状态，因此查封前未能占有该房屋的责任不在于刘廷林。2019年以来，山西省太原市万柏林区人民政府垫资完成案涉房屋收尾工程，刘廷林在经政府通知，支付了600元/平方米的工程尾款费用后，已于2020年5月实际占有了案涉房屋。3.刘廷林已经付清全部购房款485190元，其中通过山西省太原市万柏林区兴华街道办事处交付了剩余房款321292元。关于潘华提出瑞驰公司拒不提交收到购房款的财务账册的问题，与刘廷林无关。4.未办理过户登记的原因亦在于案涉房屋始终处于停建未完工状态，非因刘廷林自身原因未办理过户登记。（三）原审判决适用《异议复议规定》第二十九条规定认定刘廷林对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益是正确的。因此，请求驳回潘华的再审申请。 百善源公司提交意见称，（一）二审法院在明知当事人已经被人民法院的生效裁定变更后，既没有让百善源公司作为上诉人参加诉讼，也没有让潘华退出诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第十二项规定的“据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更”而应当再审的情形，故本案依法应当再审。本案的申请执行人已被生效的裁定书由潘华变更为百善源公司。本案是执行异议之诉，在申请执行人变更后，百善源公司应当成为本案的当事人。潘华已经将案涉债权转让给百善源公司，且该行为经生效裁判认定合法有效。百善源公司依法取得了具有强制执行力的合法债权，对该债权享有独立的请求权，与本案的审理结果有直接的利害关系，并依据生效裁判向二审法院提交了《参加诉讼申请书》，潘华也提出了《变更诉讼主体申请》。二审法院未让潘华退出诉讼，也未让百善源公司作为上诉人继续参加诉讼，违反了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百五十条的规定。（二）二审法院违反了两审终审制度。百善源公司已由生效裁判确定为申请执行人，且以当事人的身份申请参加诉讼，二审法院将百善源公司列为无独立请求权的第三人不符合法律规定。 本院经审查认为，本案争议的焦点是本案是否符合《异议复议规定》第二十九条所规定的情形，刘廷林对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《异议复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。以上三项情形必须同时符合。本案中，刘廷林未提供证据证明其本人及配偶、未成年子女名下有无其他用于居住的房屋，一二审法院对该事实也未予查明。关于购房款支付的问题，刘廷林与瑞驰公司签订的《蓝水假日预订书》约定的案涉房屋总价款是485190元，瑞驰公司出具的3张收据载明共收到刘廷林付款163398元，仅占总房款485190元的33.68%，未达到《异议复议规定》第二十九条第三项规定的“合同约定总价款的百分之五十”这一标准。且对于支付购房款的事实，刘廷林在原审中仅提交了瑞驰公司出具的收款收据证明其支付购房款的情况。该收据仅表明案涉房屋出售方瑞驰公司对收到购房款的事实予以认可，并不能对抗申请执行人等房屋买卖合同之外的第三人。如果刘廷林以支付现金的方式支付案涉房屋购房款，应当提交证据证明其资金来源等事实，人民法院可结合现金交付金额、交付行为、当事人的经济能力、当地或者当事人之间的交易方式、交易习惯以及证人证言等事实和因素，综合认定刘廷林是否支付购房款以及支付购房款数额的事实。二审判决认定刘廷林通过现金方式支付给瑞驰公司163398元购房款，但未查明现金来源等事实，亦未对瑞驰公司的房屋销售款项财务账册等财务资料记载内容进行核实，认定的基本事实缺乏证据证明。此外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”根据该条规定，刘廷林作为案外人应就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，二审判决认定潘华并无证据证明刘廷林购房属于炒房盈利并非用于居住，系举证责任分配不当。 此外，本案二审期间，百善源公司以债权受让人身份提出参加诉讼申请，潘华也以债权已经转让为由请求退出本案诉讼，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十九条的规定，人民法院应当根据案件具体情况予以处理，但二审法院对百善源公司、潘华的申请并未审查，程序不当。 综上，潘华的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第一款的规定，裁定如下： 指令山西省高级人民法院再审本案。 审判长  万会峰 审判员  谢 勇 审判员  沈 佳 二〇二〇年九月二十四日 书记员  陈小小