广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初2435号原告：高辉，男，1972年12月10日出生，汉族，住湖北省公安县，委托诉讼代理人：黄光平、路峰，广东伟邦律师事务所律师。被告：广东星光达房地产开发有限公司，住所地广州市花都区新华街汇晶西一街**之一自编**，统一社会信用代码440101000133286。法定代表人：陈敏然委托诉讼代理人：龙方智，系该公司员工。委托诉讼代理人：陈应，系该公司员工。原告高辉分别诉被告广东星光达房地产开发有限公司（以下简称星光达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月5日立案后，由审判员袁贞依法适用简易程序于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄光平、路峰、被告的委托诉讼代理人陈应到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》；2.、被告返还原告广州市花都区广物汇晶广场汇晶西二街1号XX房的购房款409199元，以及自起诉之日起至实际清偿之日止的利息（按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计算）；3、本案受理费由被告承担。事实和理由：2017年7月13日，原告作为承租人、乙方，被告作为出租人、甲方签订《广州市房屋租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》补充协议及附件一、二，约定甲方将位于广州市花都区广物汇晶广场西二街1号XX房出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积55.03平方米。租赁期限为20年，即自2019年10月30日起至2039年9月30日止。租期届满后，双方无需办理任何续租手续，租赁期限自动续期至2053年10月29日（该房屋所在土地使用终止日期。该房屋租金总额为818398元，乙方分期支付：（1）乙方于2017年6月18日前支付租金总额的30%，计245519元；（2）乙方于2017年12月8日前支付租金总额的20%，计159548元；（3）乙方于2018年6月6日前支付租金总额的30%，计247999元；（4）乙方于2018年12月3日前支付租金总额的20%，计165332元。合同对逾期付款的违约责任、延期交付的违约责任、交付标准、甲方维修义务、物业服务等均进行了明确约定。合同签订后，原告向被告支付了约定的第一、二期款项，第三、四期款项409199元未予支付。被告以及其委托的律师事务所向原告分别发送缴款函和律师函，催促原告支付剩余租金及违约金无果后，向贵院提起诉讼，案号为（2019）粤0114民初5036号。2019年7月16日，法院认定被告与我方签订的租赁合同实际应当为商品房买卖合同，裁定驳回被告要求支付租金以及违约金的起诉。原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》补充协议名为租赁合同，实为商品房买卖合同，被告在明知原告没有购房资格的情况下，变相以租赁合同的形式将涉案房屋出售给原告，且向原告发函催缴租金无果情况下，仍向法院起诉要求原告支付涉案房屋的租金以及违约金，可见，被告拒绝履行与原告的商品房买卖合同，原告有权解除与原告签订的商品房买卖合同，被告应当返还原告已经支付的购房款。为维护原告合法权益，原告特向贵院起诉，恳请贵院支持原告的诉讼请求。被告辩称：一、我方与高辉签订的租赁合同及补充协议合法有效，双方均受该合同约束。我方与高辉在平等自愿的基础上，就位于广州市花都区广物汇晶广场西二街1号XX号的房屋签订《广州市房屋租赁合同》及补充协议，租赁期限为20年。租赁合同的相关内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，租赁合同合法有效，对双方均有法律约束力。另外，高辉已按租赁合同约定向我方支付多期租金，其已用实际行为表明愿意履行双方签订的租赁合同，并认可租赁合同效力。二、广州市限购政策并不影响租赁合同的效力。广州市人民政府办公厅于2017年3月30日发布《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》，规定“房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位”，即个人不能购买商服类物业。从上述政策性质来看，该通知的发布主体为广州市人民政府办公厅，该政策不属于地方性法规，而属于规范性文件。即使违反《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》政策，因该政策不属于法律、行政法规的强制性规定，也不会导致租赁合同无效的法律后果，双方签订的租赁合同仍然有效。三、我方一直积极履行双方签订的合同，现涉案房屋已经完全达到交付条件，而高辉未按合同约定履行，属严重违约行为。我方一直按双方签订的合同积极履行，按照合同约定将符合法律及合同约定的房屋交付给高辉，现涉案房屋已经完全符合法律及合同约定的交楼条件，已可交付给高辉，我方已于2019年10月29日向高辉寄发收楼通知书，但高辉至今未收楼。高辉不仅欠付款项，而且不按合同约定收楼，属于严重的违约行为，高辉作为违约方要求解除合同应当承担违约责任。四、即使认定双方签订的租赁合同实质为买卖合同，我方也仍积极履行合同，从未拒绝履行与高辉签订的合同。根据双方签订的租赁合同第13条约定，高辉应当在符合购买资格后3日内与我方重新签订商品房买卖合同，但高辉至今未与我方签订商品房买卖合同。我方为促进双方交易，积极履行双方签订的合同，分别于2019年3月及2019年11月两次向高辉寄发《转网签通知书》，提示高辉已可与我方签订商品房买卖合同，但高辉仍旧不予理会，未与我方签订买卖合同，即便如此，我方仍于2019年10月29日向高辉寄发收楼通知书。可见，我方一直积极履行合同，并希望按照双方真实意思表示履行合同，但高辉一方面拒绝与我方签订买卖合同，拒不支付欠付款项，另一方面又声称我方拒绝履行买卖合同，自相矛盾，毫无根据，其提出的解除合同的要求亦无任何根据和理由。五、高辉未在合理期限内解除合同，解除权已消灭。合同解除是合同权利义务终止的重要方式之一,是对合同效力状态的根本性改变。合同的解除须由当事人为相应的意思表示，使各方当事人对合同效力状态是否发生根本性变化能够有明确的认识。是否行使合同解除权，以及依据何种事实和理由行使合同解除权，取决于当事人的意思自治。根据合同法九十六条规定，当事人一方依照合同法第九十三条第二款第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。即解除合同应当向对方发出通知,作出明确意思表示。当事人尽管在合同中约定满足条件时合同自动解除，但仍需告知对方才能解除。租赁合同虽然约定，高辉在符合购买资格后3日内未与我方重新签订商品房买卖合同的，双方签订的租赁合同等协议即解除，但仍需高辉向我方发出解除的通知。高辉于2018年12月19日具备购房资格3日后未告知我方解除合同，我方于2019年3月13日向高辉寄发转网签的催告通知后，高辉依旧未表明解除合同，时隔一年后才向人民法院提起诉讼要求解除合同。根据合同法第九十五条的规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。高辉显然未在合理期限内行使解除权，该权利已消灭。因而高辉无权要求解除双方签订的租赁合同。六、法律的功能在于维护公平正义，而不在于让违约方获益，高辉违约解除合同应承担相应的违约责任。根据双方签订的租赁合同，高辉无论在租金支付方面，还是在符合购买资格后未与我方签订商品房买卖合同，均存在严重的违约情形，而我方一直积极履行合同，将符合合同约定的房屋交付给高辉。在我方守约，而高辉严重违约的情况下，高辉反而起诉要求解除双方签订的租赁合同，并要求我方支付相应利息，使得守约方受损，而违约方无需承担任何违约责任且受有利益，这显然与法律维护公平正义、体现诚实信用的功能不相符。因此，若高辉坚持违约解除合同的，则应按合同约定承担相应的违约责任。综上，我方一直积极追求合同的继续履行，并已可将符合合同约定的房屋交付给高辉，而高辉拒不支付欠付款项，亦不与我方签订买卖合同，存在严重的违约行为，应当承担合同约定的违约责任，且高辉因在限定期限内未行使合同解除权，该权利已消灭，故恳请法院依法驳回高辉的全部诉讼请求。经审理查明:涉案房屋位于广州市花都区广物汇晶广场西二街1号XX房，已取得政府部门核发的《建设工程规划许可证》和《商品房预售许可证》。2017年7月13日，高辉作为承租人（乙方），星光达公司作为出租人（甲方）签订《广州市房屋租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》补充协议及附件一、二，《广州市房屋租赁合同》约定甲方将位于广州市花都区广物汇晶广场西二街1号XX房出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积55.03平方米。租赁期限自2019年10月30日至2039年9月30日，其中2019年10月30日至2023年5月31日每月租金1100元，2023年6月1日至2039年9月30日每月租金2118元。租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按银行转账付款方式缴付。第六条甲方的权利和义务：1、依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用。未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额的＿%向乙方支付违约金。3、租赁期间转让该房屋时，须提前1个月（不少于3个月）书面通知乙方；抵押该房屋须提前15日书面通知乙方。4、发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金30天以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。第七条乙方的权利和义务：1、依时间交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的＿%向甲方支付违约金。3、租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方；如需继续承租房屋，应提前60日与甲方协商，双方另行签订合同。第九条：甲乙任何乙方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担。《广州市房屋租赁合同》补充协议约定鉴于乙方向甲方承租了涉案房屋，双方订立本协议。第二条约定：该房屋的用途为商业，甲乙双方确认该房屋的建筑面积为55.03平方米，其中套内面积40.88平方米。第三条租赁期限约定：租赁期限为20年，即自2019年10月30日起至2039年9月30日止。租期届满后，双方无需办理任何续租手续，租赁期限自动续期至2053年10月29日（该房屋所在土地使用终止日期）。如届时的法律法规要求双方需另行签订租赁合同的，任何一方有义务配合另一方签订自2039年10月1日至2053年10月29日的租赁合同。第四条租赁及支付方式：该房屋租金总额为818398元，乙方分期支付：（1）乙方于2017年6月18日前支付租金总额的30%，计245519元；（2）乙方于2017年12月8日前支付租金总额的20%，计159548元；（3）乙方于2018年6月6日前支付租金总额的30%，计247999元；（4）乙方于2018年12月3日前支付租金总额的20%，计165332元。第五条逾期付款的违约责任：2、分期付款的，如果乙方未能按照本协议第五条约定的期限支付各期租金的，甲方有权要求乙方每日按未支付租金万分之五的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过60日仍未支付的，甲方有权解除原合同及本协议，乙方需按租金总额的20%的标准向甲方支付违约金。第六条其他费用：本协议约定租赁期限内，乙方使用该房屋所发生的费用（包括但不限于水电、通讯、物业管理等）均由乙方自行承担。第七条物业交付：甲方应当于2019年10月30日前将该房屋交付乙方使用，该房屋交付时应取得建设、监理、施工、勘察及设计五家单位出具的《建筑工程竣工验收报告》，甲方向乙方交付该房屋时，应当向乙方发出交付通知书。但如遇下列特殊原因，甲方可据实予以延期交付：1、遭遇不可抗力；2、因乙方逾期付款，甲方有权不通知乙方而按累计逾期天数相应顺延交付时间；3、因政府机关行政行为或政策因素导致工期延误或因雨天、台风等恶劣天气以及停水、咸潮、停电或出现重大技术困难等造成施工单位无法正常施工的。第八条延期交付的违约责任：甲方未能按本协议约定的期限将该房屋交付乙方使用，按下列方式处理：1、逾期不超过180日，甲方应自本合同第七条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按租金总额万分之五的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行，租期不顺延。2、逾期超过180日后，乙方有权单方面解除原合同及本协议。乙方要求解除原合同及本协议的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除通知之日起30日内退还乙方已支付租金并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期同类存款利率计算）。如果乙方要求继续履行原合同及本协议的，原合同及本协议继续履行，甲方应自本合同第七条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按租金总额万分之五的标准向乙方支付违约金，租期不顺延。3、由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）从约定交付之日起视为该房屋已交付；（2）乙方从约定交付之日起承担该房屋使用人的责任（包括但不限于缴交物业管理费、水电费等）。第九条交付标准：该房屋的交付标准为以精装修交付，具体见附件二。第十二条违约责任：1、本协议签订之日起至起租日开始前，甲、乙双方均不得擅自解除原合同及本协议，否则违约方需按租金总额的20%向对方支付违约金。2、本协议约定起租日开始之日起，除本协议另有约定外，甲、乙双方均不得解除原合同及本协议，否则违约方需按租金总额的30%向对方支付违约金，如乙方为违约方，乙方还应每月按该房屋租金总额百分之一的标准向甲方支付房屋使用、折旧费。第十三条特别约定：1、自甲、乙双方签订《广州市房屋租赁合同》之日起满五年至第六年间，若购房政策仍未变化且乙方仍不具备购房资格，甲方同意乙方申请退房并双方签订退租协议，扣除乙方应付租金后（自本协议约定起租日起至乙方申请退房之日期间乙方应按20元/平方米/月的标准支付租金），甲方在40个工作日内无息退还乙方剩余已付租金，乙方未在本款约定时间内申请退租的，以后不得再提出退房申请。2、自甲、乙双方签订《广州市房屋租赁合同》之日起六年内，若购房政策未发生变化且乙方仍不具备购买资格，在乙方付清全部租金的前提下，甲方同意乙方更名一次（变更至乙方指定的符合购买资格的第三方，且更名仅限一次）。乙方指定第三方应于甲方同意更名之日起3日内与甲方就该房屋签订《商品房买卖合同》，同时甲、乙双方签订退租协议，《商品房买卖合同》的总房价为租金总额减去乙方应付租金（自本协议约定起租日起至乙方更名之日期间乙方应按20元/平方米/月的标准支付租金）后的剩余租金。3、自甲、乙双方签订《广州市房屋租赁合同》之日起，在乙方没有按本条第1、2款退房或更名的前提下，若购房政策在任何时间发生变化或乙方积极行事已具备购买资格，乙方应于符合购买资格3日内与甲方重新就该房屋按本协议约定租金总额签订《商品房买卖合同》，双方在5个工作日内开始办理《商品房买卖合同》的备案登记手续。乙方与甲方签订《商品房买卖合同》时，需同时与甲方签订《广州市房屋租赁合同》及补充协议的终止协议，自本协议约定起租日起至乙方与甲方签订《商品房买卖合同》之日期间，甲方不向乙方收取使用该房屋的租金。乙方未在符合购买资格3日内与甲方重新就该房屋签订《商品房买卖合同》，每逾期一天应按该房屋租金总额的千分之一向甲方支付违约金；逾期超过15日的，视为乙方放弃购买该房屋，甲、乙双方签订的《认租书》、《广州市房屋租赁合同》及补充协议解除，甲方有权另行处置该房屋，同时乙方需向甲方支付该房屋租金总额20%的违约金，乙方还应自本协议约定起租日起每月按该房屋租金总额百分之一的标准向甲方支付房屋使用、折旧费。第十五条其他约定：1、甲、乙双方于2017年7月13日就该房屋购买事宜签订《广州市房屋租赁合同》，本协议作为原合同的补充，若本协议条款与原合同不一致的，以本协议为准。合同签订后，原告高辉于2017年6月14日、2017年12月8日分别向星光达公司支付了245519元、163680元，共计409199元。被告星光达公司予以确认。星光达公司于2019年3月7日以合同约定的通讯地址向高辉寄发办理网签的告知函，退回妥投；于2019年10月29日以同一地址向高辉寄发收楼通知书，退回妥投，又于2019年11月16日向高辉寄发转网签催告函，退回妥投。涉案房屋尚未交付高辉使用。本院认为，关于涉案《广州市房屋租赁合同》及补充协议的性质问题。判断合同性质，不仅应考虑合同名称，且应综合考虑合同中处分的权益性质、合同价款、付款方式等因素。从期限来看，涉案合同及补充协议约定租赁期限为20年，且租期届满后双方无需办理任何手续自动续期至该房屋所在土地使用终止日，即承租人对租赁物享有至土地使用权终止之日的使用权，该约定与租赁合同的性质不符。从付款方式看，合同约定交易总额为818398元，且约定在接近一年半的时间内分四期支付完毕，价格与支付方式均不同于一般的租赁合同。合同约定的逾期付款违约责任、物业交付、延期交付违约责任、交付标准、保修责任、违约责任等条款也符合商品房买卖合同的主要内容。合同还约定在购房后一定期限内，如购房政策变更买方具备购房资格，可按约定的租金总额重新签订《商品房买卖合同》及办理网签手续等。另外，补充协议第十五条第1点明确载明“甲、乙双方于2017年7月13日就该房屋购买事宜签订《广州市房屋租赁合同》，本协议作为原合同的补充……”综上，结合双方签订涉案合同的原因和背景，本院认定涉案《广州市房屋租赁合同》及补充协议的性质为房屋买卖合同，星光达公司与高辉就涉案房屋的交易名为租赁实为买卖。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第二款规定，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。按照买卖合同法律关系审查，涉案《广州市房屋租赁合同》及补充协议为双方真实意思表示，合法有效。合同虽然有效，但本案交易的房屋为商业性房屋，双方签订合同时，高辉作为个人并不具备购买本市商服类房屋的资格，该交易行为违反了本市商服类房屋的限购政策。合同签订时，双方交易最终能否完成及何时完成均处于不确定状态，以致后来产生纠纷，买卖双方对此均有过错。涉案合同补充协议约定“若购房政策在任何时间发生变化或乙方积极行事已具备购买资格，乙方应于符合购买资格3日内与甲方重新就该房屋按本协议约定租金总额签订《商品房买卖合同》，双方在5个工作日内开始办理《商品房买卖合同》的备案登记手续……”。虽然星光达公司认为高辉在2018年12月份就已具备购买涉案房屋的资格，但之后双方并未就房屋买卖事宜进行进一步磋商。根据约定，在高辉具备购买涉案房屋资格后，双方履行买卖交易程序还必须完成签订商品房买卖合同、办理商品房买卖合同备案登记手续等程序，且房屋买卖交易程序还包括开具购房发票、缴纳契税、面积差异处理、办理不动产权属证书等事项。完成上述程序、事项及相关的违约责任均需交易双方进一步磋商并达成一致意见后方可进行，而星光达公司并未举证证明双方已就上述事宜已进行充分协商且达成一致意见。另外，根据《广州市房屋租赁合同》补充协议约定，乙方（高辉）未在符合购买资格3日内与甲方（星光达公司）重新就该房屋签订《商品房买卖合同》，逾期超过15日的，视为乙方放弃购买该房屋，双方签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议解除。现高辉已明确表示不同意继续履行《广州市房屋租赁合同》及补充协议，该合同及补充协议已不再具备继续履行的基础。因此，对高辉要求解除合同、退还已付购房款及支付自起诉之日起利息的请求，予以支持。利息应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。为此，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第六十条，第九十三条第二款、第九十七条，第一百三十条、第一百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告高辉与被告广东星光达房地产开发有限公司于2017年7月13日签订的《广州市房屋租赁合同》于2020年2月5日解除；二、被告广东星光达房地产开发有限公司于于本判决发生法律效力之日起十日内向原告高辉退还广州市花都区广物汇晶广场西二街1号XX房的购房款409199元及支付利息（利息以409199元为基数，自2020年2月5日起计算至付清款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；三、驳回原告高辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3719元，由被告广东星光达房地产开发有限公司负担3719元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 袁 贞二〇二〇年九月一日书记员 彭小容黄瑜