山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁06民终4911号上诉人（原审原告）：烟台玛雅房屋中介有限公司。住所地：烟台市芝罘区二马路****。法定代表人：张桂丽，该公司董事长。委托代理人：唐福荣、刘莉娜，山东德衡（烟台）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王惠英，女，1965年6月25日出生，汉族，住烟台市芝罘区。上诉人烟台玛雅房屋中介有限公司（以下简称玛雅中介）因与被上诉人王惠英居间合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初9194号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。上诉人玛雅中介上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或查明事实后依法改判，改判被上诉人向上诉人支付居间报酬和违约金共计31000元；二、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、芝罘区鑫建房产中介服务部（以下简称鑫建中介）应当没有为被上诉人提供居间服务，被上诉人向法庭提交的房屋买卖合同应当是虚假的。一审法院在未依法查明被上诉人支付定金、居间报酬的收款收据等证据下，不足以认定鑫建中介向被上诉人提供了居间服务以及上述房屋买卖合同的真实性。1、如果中介公司促成涉案房屋交易，必定协助买卖双方前往房产交易中心办理房产变更登记手续，但被上诉人与周祖军（涉案房屋原所有人）办理涉案房屋交易手续时并没有鑫建中介工作人员陪同。2、上诉房屋买卖合同中的笔迹与涉案房屋在莱山区自然资源据备案的买卖合同中的笔迹不一致，不排除被上诉人为逃避支付居间报酬提供虚假合同的可能性。3、被上诉人就如何通过鑫建中介买房在一审第一次庭审和第二次庭审陈述中相互矛盾。4、一审时潘某（周祖军之妻）出庭作证陈述如何认识被上诉人的证言前后不一。上诉人认为被上诉人与周祖军、潘某私下交易，鑫建中介未提供居间服务。二、即使鑫建中介提供了部分居间服务，被上诉人与周祖军、潘某的行为也属于跳单违约行为。跳单违约行为既包括买卖双方抛开居间人私下交易，也包括为逃避或减少支付居间费而另行委托其他中介进行交易。1、鑫建中介促成买卖双方合同订立当天便办理过户手续不合常理，唯一可能是买卖双方达成一致意见后找的鑫建中介，该中介协助办过户手续。2、买卖双方自行交接购房款不合常理，通过中介买房，购房款均由中介公司代收，办理完过户手续后由中介转交卖方。3、涉案房屋买卖合同约定鑫建中介居间费按0.5%收取，若双方在上诉人处成交则居间费按1%收取，被上诉人另行委托鑫建中介的行为属恶意跳单。三、一审法院归纳的案件争议焦点错误。上诉人认为本案焦点问题应当是鑫建中介是否为涉案房屋买卖双方提供了真实居间服务，被上诉人的行为是否属于跳单违约，因而一审法院对案件争议焦点归纳错误，判决结果也必然错误。被上诉人王惠英辩称，上诉人称合同上签字不一样，因为签字是周祖军、潘某夫妻二人签的，所以字迹不一样，是因为房产证上所有人是周祖军，合同上是两个人签的名。由鑫建中介提供担保，被上诉人先行向周祖军支付了30万元，被上诉人着急买房，先过户进行装修。被上诉人已告知上诉人在鑫建中介买了，且告知该中介比上诉人公司出的价格便宜。上诉人工作人员天天给被上诉人打电话，所以才把其拉黑了。鑫建房屋中介收费低，上诉人收费高，而且也没有积极给被上诉人调解，当时被上诉人已表示价钱太贵不要，上诉人就又给推荐别的房子，没有再推荐这个房子。原审原告玛雅中介向一审法院起诉请求：1、判令王惠英偿付居间报酬15500元，并赔偿违约金15500元，共计31000元；2、诉讼费由王惠英承担。事实和理由：2017年10月22日，双方签订《买方看房确认书》，约定王惠英通过玛雅中介提供的房源信息购买坐落于烟台市莱山区产，房屋参考售价为155万元，居间报酬为房屋成交总价的1%，还约定王惠英不得自己或通过第三方与玛雅中介曾经介绍过的出售方私自进行交易，否则视为玛雅中介已完成居间任务，王惠英应按照参考售价的2%支付居间报酬，并按照参考售价的1%支付违约金。确认书签订后，玛雅中介工作人员前后两次陪同王惠英看房，通过微信与王惠英沟通房屋价格，并组织王惠英与卖房人当面沟通房屋买卖事宜。2017年11月14日，卖房人通知玛雅中介，称房屋已经出售，不需要玛雅中介对外出售。但玛雅中介到房产交易中心查询得知，王惠英抛开玛雅中介私自与卖房人签订房屋买卖合同，并办理了房屋过户手续。王惠英的行为违反《买方看房确认书》的约定，属于恶意跳单行为。故王惠英应支付玛雅中介居间报酬，并赔偿违约金。玛雅中介针对其主张向一审法院提供下列证据材料：1、王惠英与玛雅中介工作人员王延河之间就购买涉案房屋的微信聊天截图打印件一份、玛雅中介工作人员范兴文与潘丽蓉之间的微信聊天内容截图打印件一份。用以证明涉案房屋的房主潘丽蓉和周祖军系夫妻关系，该两人是玛雅中介的客户；王惠英在玛雅中介工作人员陪同下，分别于2017年10月22日、2017年10月23日两次看了涉案房屋（微信记录第17页），玛雅中介于2017年10月26日组织王惠英与房主周祖军进行了当面协商沟通（微信记录第19—20页）；王惠英与房主周祖军见面四天后便称要购买其他房屋，不考虑涉案房屋（微信第28—31页），并在与玛雅中介客户潘丽蓉、周祖军私下成交后，将玛雅中介工作人员拉黑（微信记录第32页）。王惠英质证称，对证据本身真实性没有异议，但聊天内容看不出其与玛雅中介之间存在居间合同关系，其只在微信中提到对房屋价格及结构不满意，并没有谈到其他问题，其未同意通过玛雅中介购买涉案房屋。2、从房管部门调取的被拆迁老房的买卖合同、不动产登记信息查询证明材料各一份。用以证明王惠英与房主周祖军签订房屋买卖合同的时间是2017年11月13日，过户的房屋系涉案房屋拆迁安置前的位于烟台市莱山区老房子，该老房子在过户时早已被拆迁，在买卖合同中能够明显看出其过户的房屋坐落的位置及土地证号与房主周祖军提交的被拆迁老房子的土地证信息完全一致，该房屋已实际过户至王惠英名下。王惠英质证称，对证据本身真实性及证明问题均无异议。3、房屋拆迁产权调换协议补偿协议、滨海小区物业管理协议、被拆迁房房产证及土地证（均系复印件）。用以证明涉案房屋是坐落于烟台市莱山区的房屋拆迁安置所得。王惠英质证称，对证据本身真实性及证明问题均无异议。王惠英一审时辩称，其看到玛雅中介挂在网上的涉案房屋要出售，便找到其工作人员要求看房。2017年10月22日晚上，玛雅中介工作人员带领看房，该工作人员称晚上看房有加班费，让王惠英在打印好的材料上签字。该工作人员称这只是份工时单，王惠英签字即证明该工作人员晚上加班。王惠英辩称因为当时是晚上，所以没有看清内容便签字了。此后，玛雅中介工作人员又带王惠英去看过一次房。王惠英多次与卖房人协商房屋买卖事宜，双方在价格方面未能达成一致。且卖房人并未与玛雅中介签订委托合同出售房屋，后鑫建中介找到王惠英，称卖房人委托该服务部对外销售涉案房屋。王惠英与卖房人通过鑫建中介以148万元价格购买涉案房屋，鑫建中介按房屋成交价的0.5%收取居间报酬。王惠英认为其与玛雅中介之间不存在居间合同关系，并没有委托其买房，而且《买方看房确认书》第三条属于霸王条款，对通过其他中介公司买房做出限制是不合理的。请求驳回玛雅中介的诉讼请求。王惠英针对其辩解向一审法院提供下列证据材料：1、王惠英与房主周祖军通过芝罘区鑫建房产中介服务部签订的房屋买卖合同一份。该合同约定王惠英以148万元价格购买房主周祖军的坐落于烟台市莱山区房屋一套，王惠英先支付房主周祖军购房款30万元（包括购房定金2万元），房主周祖军将房屋先过户并交付王惠英进行装修，余款118万元于2017年12月底前付清；居间服务费按0.5%收取；烟台市莱山区屋是由原烟台市莱山区房屋拆迁安置而来。王惠英称其在合同签订后按约向房主周祖军付清148万元购房款，房主周祖军亦协助其办理了烟台市莱山区房屋的过户手续。玛雅中介质证称，对合同真实性无法确认，对王惠英证明的问题也有异议；该合同系房屋买卖合同，不能证明芝罘区鑫建房产中介服务部为王惠英及房主周祖军提供了居间服务；王惠英认可在玛雅中介工作人员带领下看过涉案房屋，玛雅中介也实际为王惠英与房主周祖军达成房屋买卖意向，履行了相应义务；原、王惠英双方在《买方看房确认书》中明确约定，王惠英不得自己或通过第三方与玛雅中介曾经介绍国的出售方私自进行本委托事项的交易，否则视为玛雅中介已完成居间任务，故王惠英即使通过芝罘区鑫建房产中介服务部与房主周祖军签订房屋买卖合同，王惠英仍然存在违约行为。2、证人潘某出庭作证。该证人称，2017年，其将与丈夫周祖军共有的坐落于烟台市莱山区彩辉街46号内12号房屋挂在网上对外出售，多家中介公司看到信息后提出要帮其对外出售，玛雅中介也曾提出要帮其卖房，其将房屋钥匙交给玛雅中介工作人员，不清楚玛雅中介工作人员是否带王惠英去看房，其与王惠英因房屋价格问题未能在玛雅中介处成交，最终其与王惠英通过鑫建中介公司以148万元价格成交，并通过鑫建中介公司签订了房屋买卖合同。玛雅中介质证称，证人陈述的部分情况不属实，事实上是玛雅中介将王惠英推荐给证人，玛雅中介提供的微信聊天记录内容能够体现这一点；玛雅中介为促成证人与王惠英的房屋买卖做了大量服务工作，包括带王惠英看房、帮助双方沟通协商价格、到房产交易中心落实拆迁房屋如何办理房产证等，证人与王惠英之所以能在鑫建中介公司成交，主要是因为玛雅中介提供了上述服务工作。一审法院查明，玛雅中介的经营范围为房地产中介服务。王惠英欲购买房屋，玛雅中介向王惠英推荐房主周祖军、潘某共有的坐落于烟台市莱山区屋一套。2017年10月22日，双方签订《买方看房确认书》。约定：1、王惠英委托玛雅中介居间购买房屋，玛雅中介向王惠英提供坐落于烟台市莱山区屋，参考售价155万元；2、王惠英应按《房地产买卖契约》所确定的房屋成交总价的1%支付居间报酬；3、王惠英不得自己或通过第三方（或以自己亲友、公司的名义）与玛雅中介曾经介绍过的出售方私自进行本委托事项的交易，否则视为玛雅中介已完成居间任务，王惠英应按本协议所述参考售价的2%支付居间报酬，并应另行支付参考售价的1%作为违约金。确认书签订后，玛雅中介工作人员前后两次陪同王惠英看过上述房屋。一审法院认为，王惠英欲通过玛雅中介购买涉案房屋，玛雅中介带王惠英看过涉案房屋，双方为此签订了《买方看房确认书》。该案一审争议的焦点问题是双方签订的《买方看房确认书》第三条是否合法有效。《中华人民共和国消费者权益保护法》第九条规定：“消费者享有自主选择商品或服务的权利。”上述《买方看房确认书》系由玛雅中介提供的格式合同，其中第三条约定：“王惠英不得自己或通过第三方（或以自己亲友、公司的名义）与玛雅中介曾经介绍过的出售方私自进行本委托事项的交易，否则视为玛雅中介已完成居间任务，王惠英应按本协议所述参考售价的2%支付居间报酬，并应另行支付参考售价的1%作为违约金。”该条约定的本意是为了防止王惠英利用玛雅中介提供的房源信息而跳过玛雅中介购买房屋，从而使玛雅中介无法得到应得的中介费。该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定为合法有效。而本案中，王惠英在与玛雅中介签订《买方看房确认书》后，并未跳过玛雅中介与房主直接签订买卖合同，而是通过芝罘区鑫建房产中介服务部与房主以更低的价格签订房屋买卖合同。通过证人证言来看，证人将涉案房产信息挂在网上，多家中介公司掌握该房产信息。据此，一审法院认为王惠英并未利用玛雅中介提供的房源信息，而是通过其他公众可知的正当途径获得同一房源信息。王惠英有权选择报价低的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成违约。故玛雅中介要求王惠英偿付中介费，并承担违约责任，于法无据，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第九条之规定，一审法院于2020年3月19日判决：驳回原告烟台玛雅房屋中介有限公司的诉讼请求。案件受理费575元，由原告烟台玛雅房屋中介有限公司负担。本院审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案双方争议的焦点问题是被上诉人王惠英是否有违约行为、涉案房产交易是否通过芝罘区鑫建房产登记服务有限公司介绍完成、被上诉人应否支付给上诉人居间报酬。上诉人与被上诉人签订的《买方看房确认书》第三条约定，被上诉人不得自己或通过第三方（或以自己亲友、公司的名义）与上诉人曾经介绍过的出售方私自进行本委托事项的交易，否则被上诉人构成违约。可见，如果被上诉人私下与原房屋所有人进行房屋交易，即构成违约。从本案的证据情况看，被上诉人虽通过上诉人看过涉案房屋，并签订了《买方看房确认书》，但并未跳过上诉人与房主直接签订买卖合同，而是通过鑫建中介与房主以更低的价格签订房屋买卖合同，一审判决认定被上诉人有权选择报价低的中介公司促成房屋买卖合同成立而不构成违约，于法不悖。一审中，证人潘某也证实通过鑫建中介与被上诉人达成房屋买卖合同，上诉人主张被上诉人与房屋出售方私下交易，鑫建中介未提供居间服务，缺乏充分的证据证实，本院不予采纳。据此，上诉人要求被上诉人支付居间报酬，依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人玛雅中介的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费575元，由上诉人烟台玛雅房屋中介有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王天松审判员  杨忠霞审判员  尹鹏亮二〇二〇年九月二十四日书记员  肖 婷