河南省灵宝市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1282民初2536号原告：刘龙，男，1986年2月18日出生，汉族，住灵宝市，确认送达地址灵宝市长安路金水湖花园小区。原告：于琼，女，1986年12月23日出生，汉族，户籍地黑龙江省五常市，确认送达地址同上。二原告共同委托诉讼代理人：唐太科、候沛（实习律师），河南崤函律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：三门峡顺昌房地产开发有限公司住所地：三门峡市开发区五源路商会大厦**。统一社会信用代码：91411200050853490L法定代表人：黄天龙，该公司总经理。委托代理人：刘科科，女，1987年8月5日出生，汉族，住，住灵宝市公司员工，代理权限特别授权。委托诉讼代理人：郭旭钦，灵宝市金城法律服务所法律工作者，代理权限特别授权。原告刘龙、于琼诉被告三门峡顺昌房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于琼及委托代理人唐太科、候沛到庭参加诉讼，被告三门峡顺昌房地产开发有限公司委托的代理人刘科科、郭旭钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于琼、刘龙向本院提交诉讼请求：1、依法判令被告三门峡顺昌房地产开发有限公司履行合同义务，将经验收合格的虢园新居棚户区改造项目5幢1单元1002号房屋交付给原告；2、依法判令被告三门峡顺昌房地产开发有限公司向原告支付逾期交房违约金26,506.7元（以购房款416,772元为基数，按照日万分之二计算自2019年9月1日起暂计至2020年7月15日的违约金为26,506.7元，以后违约金继续计算至实际交付验收合格房屋之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2019年5月29日，原告与被告三门峡顺昌房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告所开发的位于灵宝市××路与××交叉口西北角××新居棚户区改造项目5幢1单元1002号房，房价416,772元。合同第八条约定，被告应于2019年8月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二违约金。合同签订后，原告依照合同约定支付了全部房款，但被告未按照合同约定的时间将验收合格的房屋交付原告使用。后经原告及其他业主多次催促，被告至今未将房屋交付给原告。原告认为，被告逾期迟延交房即不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告造成了严重损失，依法应当承担违约责任。为此提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告三门峡顺昌房地产开发有限公司辩称，1、原告购买的房屋实际已经达到交房入住条件，部分住户已经交房入住，原告也可以领钥匙入住房屋。只是因为环保整顿、周围道路封闭等原因导致工期延误，再加上新冠疫情，造成房屋没有最后验收，这属于不可抗力造成，不属于答辩人违约，答辩人不应支持原告违约金。2、退一步说，假若是答辩人违约，按照《商品房买卖合同》第九条约定：自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，原告实际交房款149,187.14元，原告要求按照总房款416,772元为基数支付违约金，显然不符合同约定，不应支持。原告向本院提交的证据有：1、两原告的身份证复印件二份；2、商品房买卖合同书一份；3、购房款收据一份、住、住房公积金个人还款记录表一份、三门峡市湖滨区人民法院（2019）豫1282民初1649号民事判决书一份、三门峡市中级人民法院（2019）豫12民终1831号民事判决书一份。被告向本院提交的证据有：1、三门峡市环境污染防治攻坚战领导小组办公司文件一份、三门峡市环境污染防治攻坚战领导小组扬尘污染防控办公司文件一份、河南省住房和城乡建设厅关于重污染天气管控停工期间有关计价事项的通知一份；2、灵宝市道路封闭通告两份；3、灵宝市控尘办微信通知复印件一份；4、三门峡市复工复产最新公告复印件一份。经质证，被告三门峡顺昌房地产开发有限公司对原告提交的证据1无异议；对证据2合同的真实性无异议，但该合同不能证明被告方违约；对证据3购房收据和还款记录表的真实性无异议，但是该证据能够显示总支付房款149,187.14元，而不是全额支付；对证据4有异议，我国不使用判例法，每一个合同实施所成立的条件是不一样的，灵宝在2018年对长安路和五龙路进行修路，直接影响了被告公司在长安路房屋的施工进度，包括市政府和环保的管控，也要求建筑工地进行停工，都属于政策压力或属于不可抗力的原因，造成了工期的延误，所以被告不属于违约，也不适用于这两份判决。原告对被告提交的证据1的真实性无异议，证明目的有异议，两份红头文件是2018年的文件，而原被告签订的合同是2019年5月29日；对证据2有异议，灵宝市修路是属实，但是只是部分路段交替封闭交替施工，对本案的房屋工程没有影响；对证据3有异议，灵宝市控尘办微信通知的时间是2019年12月份，按照合同约定是向原告交付房屋的时间，这个证据不能证明被告房屋延期交付的合法性。所有这些证据都不能证明被告房屋延期交付这一事实的合法性。经审查，本院认为原告提交的证据1、2、3证据形式合法，内容客观真实，与本案事实有关联，可以作为本案的定案依据，证据4与本案无关联，仅作参考。对被告向本院提交的证据1、2、3、4，本院予以综合分析认定。本院根据以上有效证据和庭审调查，认定案件事实如下：2019年5月29日，原告于琼、刘龙与被告三门峡顺昌房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：LB19000904），原告购买被告所开发的位于灵宝市××路与××交叉口西北角××（××市××新居棚户区改造项目）5幢1单元1002号房，房价416,772元。合同第八条约定，出卖人应当在2019年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日其60日内告知买受人的；2、买受人未在房屋交付日期之前付清所有房屋价款。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金,合同继续履行;(2)逾期超过90日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部己付款,并按买受人累计已付款的0.02%向买受人支付违约盒。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。合同第十一条规定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。同时，在该《商品房买卖合同》中附件四《合同补充协议》中第五条规定，合同第八条约定的特殊原因指以下情形：5.1合同第八条约定的出卖人原因指以下情形：5.1.1有关法律、法规、政策等变化导致项目暂停、中止施工或停止建设致使交付延迟的；5.1.2因政府规划变更、政府或市政部门负责市政配套设施延误,导致项目延期的；5.1.3持续雨、雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；5.1.4突发性自然灾害、公共事件等导致施工受阻或停工的;5.1.5政府或政府部门审批不及时,造成工程延期的；5.1.6其他出卖人不能预防和控制的因素。发生上述情形,出卖人在30日内通知买受人后,交付期限顺延,出卖人不承担违约责任。5.2发生以下情形的,出卖人可以据实顺延交付期限：5.2.1买受人逾期付款的,按买受人逾期时间相应顺延交房日期；5.2买受人不按时缴纳契税、专项维修资金等各项税费的,买受人提供交清凭证后5个工作日内办理交付。2019年5月29日，原告于琼向被告支付购房首付款126,772元，被告向原告出具收据一张。2019年7月18日，原告与三门峡市住房公积金管理中心签订《三门峡市住房公积金借款合同》（合同编号：2019年灵公贷第0105201907241945号），原告向三门峡市住房公积金管理中心贷款290,000元整，用于向被告支付剩余房款。贷款起止日期为2019年8月13日至2034年8月13日。另查明，涉案房屋目前已经验收，但尚未向原告交付。本院认为，原告刘龙、于琼与被告三门峡顺昌房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》时,行为人具有相应的民事行为能力,协议双方意思表示真实,不违反法律、行政法规的强制性规定,上述合同依法成立并有效,双方均应按照合同约定履行义务。根据合同约定,被告三门峡顺昌房地产开发有限公司应于2019年8月31日前将符合合同约定条件的房屋交付原告,但至本案开庭前被告仍未向原告交付。被告三门峡顺昌房地产开发有限公司辩称，涉案房屋没有验收交房的原因是环保整顿、周围道路封闭维修、扬尘污染防控等，不受被告掌控，对被告来说是一种不可抗力，符合河南省建设厅相关延期交房的相关规定，故被告没有构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告未如期向原告交付符合合同约定的房屋，违反了合同约定，属于违约。原告主张被告继续履行合同义务，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零七条规定，因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定，本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，被告辩称在施工的过程中出现被告不能掌控情形，如三门峡市及灵宝市相关部门发布的重污染天气橙色预警管控，函谷路、长安路半封闭施工，新冠疫情防控管制等。庭审中，被告向本院提交的三门峡市环境污染防治攻坚战领导小组办公室于2018年10月31日发布的《关于发布重污染天气橙色预警并启动II级应急响应的通知》及灵宝市控尘办于2019年12月5日0时启动重污染天气橙色预警的通知等相关文件显示，政府系对建设工程的土石方作业和房屋拆迁施工等可能出现扬尘的行为进行限制，并未要求停止房地产的建设施工，且大气污染治理系长效机制，相关政策也并非2018年才开始实施，被告在约定交房日期时也应当对可能影响交房的政策性因素予以充分考虑，故被告以此主张免责证明力不足。被告提交的《关于灵宝市区五龙路封闭施工的通知》及《关于灵宝市区函谷路、长安路半封闭施工的通知》文件显示，政府对函谷路（五龙路至车站路段）及长安路（东车路口至黄河路段）实行半封闭施工（即主车道施工慢车道通行；慢车道施工主车道通行。）；仅对五龙路的开元大道至富士路路段进行全封闭施工。涉案房屋工程所在位置为灵宝市××路与××交叉口西北角，不在政府全封闭施工路段。本院认为政府修路施工虽会对被告的工程施工进度产生些许影响，但尚不足以达到不能预见、不能避免并不能克服的程度。故被告以此主张免责证明力不足。被告提交的《三门峡市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部关于推进企业（工程）复工复产的公告》的文件，以此证明被告工程遭遇不可抗力。依据《商品房买卖合同》的《合同补充协议》第五条第5.1.1款约定及相关政策规定在新冠疫情期间政府实施的政府禁令及管制措施是被告无法预知或预判的，可以作为迟延交付房屋的免责事由。但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。被告未能于2019年8月31日如约交房，属于迟延履行，之后被告发生不可抗力，不能免除责任。故被告以此主张免责，本院不予支持。依据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款规定：“遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期”。及《合同补充协议》第五条明确规定，“发生上述情形，出卖人在30日内通知买受人后，交付期限顺延，出卖人不承担违约责任”。同时根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定，当事人一方由于不可抗力不能履行合同时，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。本案中，被告施工过程中出现不可抗力或者合同约定的特殊原因，被告应当在合同约定的60日或者30日期限内通知原告后，方可顺延交付日期，不承担违约责任。诉讼中，被告未向本院提供其向原告发出相关通知等证据，故被告不能免除由此产生的违约责任。故被告三门峡顺昌房地产开发有限公司称其不构成违约及不承担违约责任的辩驳理由，本院不予支持。被告三门峡顺昌房地产开发有限公司未能向原告如约交付房屋,违背合同义务,应当承担违约责任。依据《商品房买卖合同》第九条的规定，原告有权要求被告继续履行交房义务，并要求被告三门峡顺昌房地产开发有限公司按日支付已付房款万分之二的违约金。被告辩称原告实际交房款数额为149,187.14元，应按该数额计算违约金。该辩驳理由与客观事实不符，本院不予支持。被告应按照原告已交房款416,772元，向原告支付违约金。在案件审理过程中，本院多次组织原告与被告进行调解，最终因双方对违约金数额方面意见分歧较大，无法达成一致意见。原告要求被告依照合同约定支付已付房款万分之二的违约金26,506.7元（以购房款416,772元为基数，按照日万分之二计算，自2019年9月1日暂计算至2020年7月15日，之后的违约金仍按此计算至实际交付验收合格房屋之日止），本院予以支持。综上所述,依照《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决如下:一、被告三门峡顺昌房地产开发有限公司应于本案判决生效之日起十日内将灵宝市长安路与解放南路交叉口西北角的虢园新居棚户区改造项目5幢1单元1002号房屋交付给原告刘龙、于琼；二、被告三门峡顺昌房地产开发有限公司应于本案判决生效之日起十日内向原告刘龙、于琼支付逾期交房违约金26,506.7元（违约金计算方式：以购房款416，772元为基数，按照日万分之二计算，自2019年9月1日暂计算至2020年7月15日，之后的违约金仍按此计算至实际交付验收合格房屋之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费456元，已减半收取228元,由被告三门峡顺昌房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。审判员  进占魁二〇二〇年九月二十七日书记员  许明辉履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2、将被执行人纳入失信人员名单；3、对被执行人限制高消费、限制出境；4、采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5、情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。