北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初4345号原告：北京雅尚装饰工程有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路**开发区办公楼**-54。法定代表人：邵家富，执行董事。委托诉讼代理人：史美婵，女，1991年12月31日出生，汉族，北京雅尚装饰工程有限公司法务。被告：胡玉玲，女，1988年1月19日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。原告北京雅尚装饰工程有限公司（以下简称：雅尚装饰公司）与被告胡玉玲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。雅尚装饰公司的委托诉讼代理人史美婵,胡玉玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雅尚装饰公司向本院提出诉讼请求：1、确认雅尚装饰公司、胡玉玲双方签订的编号为41-YX-2017-167的《嘉悦中心商铺租赁合同》于2018年12月30日解除，并判令胡玉玲完成以该商铺为注册地址或营业地址的工商、税务等所有证照的注销或变更手续；2、胡玉玲补足租金优惠期的房屋租金差额43470.71元；3、胡玉玲向雅尚装饰公司支付自2018年12月31日起至实际交还该商铺之日(即2019年11月4日)的租金，共计人民币177337.47元；4、胡玉玲向雅尚装饰公司支付其代为交纳的2019年5月1日至2019年9月30日的空调制冷费人民币3815.35元和2019年1月1日至2019年11月4日的物业服务费人民币9138.34元，以及支付自雅尚装饰公司垫付之次日起(即2019年11月10日)至胡玉玲实际向雅尚装饰公司交纳所代为支付的物业服务费及空调制冷费之日止的逾期违约金，暂计算至2019年11月30日，共计人民币777.22元；5、胡玉玲已向雅尚装饰公司支付的履约保证金人民币26271元不予退还，以上合计金额为260810.09元；6、本案全部诉讼费用由胡玉玲承担。事实与理由：2017年12月21日，雅尚装饰公司与胡玉玲签订了《嘉悦中心商铺租赁合同》(编号：41-YX-2017-167；以下称“租赁合同”)，约定：雅尚装饰公司将位于北京市大兴区西红门镇嘉悦中心9号楼-1层1006号商铺(以下称“该商铺”)出租给胡玉玲作为经营零售使用；租赁期限共计为60个月，自2017年12月31日起至2022年12月30日止；租金标准2017年12月31日至2019年12月30日为人民币4.15元/平方米/日，2019年12月31日至2021年12月30日为人民币4.36元/平方米/日，2021年12月31日至2022年12月30日为人民币4.58元/平方米/日。雅尚装饰公司给予胡玉玲5个月的租金优惠期，即自2017年12月31日至2018年5月30日，该优惠期内租金为0。空调制冷费收费标准为人民币55元/平方米制冷季，物业服务费收费标准为人民币13元/平方米/月，租赁期限内，空调制冷费及物业服务费由胡玉玲承担；胡玉玲应于合同签订当日向雅尚装饰公司支付26271元(相当于3个月租金)作为履约保证金。租赁合同签订后，雅尚装饰公司依约将该商铺交付给胡玉玲经营使用，但胡玉玲未按照约定履行支付租金的义务，经雅尚装饰公司多次催缴，胡玉玲拒不履行支付义务。2018年12月29日，雅尚装饰公司向胡玉玲发出解除租赁合同的通知，胡玉玲收到解除通知后未将商铺交还。2019年11月4日，胡玉玲撤离商铺，但胡玉玲未支付占用商铺期间的占用费，未完成以该商铺为注册地址或营业地址的工商、税务等所有证照的注销或变更手续。另，按照租赁合同约定，胡玉玲应自行向物业服务公司交纳租赁期间的物业服务费及空调制冷费，但胡玉玲不履行支付义务，拖欠自2019年5月1日至2019年9月30日的空调制冷费人民币3815.35元和2019年1月1日至2019年11月4日的物业服务费人民币9138.34元。经物业服务公司多次催缴，胡玉玲均不予缴纳。2019年11月8日，物业服务公司向雅尚装饰公司下发《物业服务费和制冷费催缴函》。2019年11月10日，雅尚装饰公司按照《物业服务费和制冷费催缴函》向物业服务公司交纳了胡玉玲拖欠的物业服务费及空调制冷费12953.69元。根据《租赁合同》之“合同条件”第十五条第1款、第十五条第3款、第十七条第2款、第八条第2款、第六条第4款的约定，胡玉玲拖欠租金、物业服务费及空调制冷费的行为已严重违反租赁合同的约定，侵害了雅尚装饰公司的合法权益，并给雅尚装饰公司造成了严重经济损失。鉴于胡玉玲的恶意违约行为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定，故诉至法院，请求法院依法判决。胡玉玲辩称，不同意雅尚装饰公司的诉讼请求。理由：因房屋真实存在的问题严重影响使用功能，请求减免所有使用期间租金；免租期不认，因为雅尚装饰公司招商时以6个月免租期招商我们，免租期是商业前期招商手段。冬天温度不达标，请求法院委托专业机构进行司法鉴定。雅尚装饰公司未经我方同意就代缴物业费及空调费，我方不认可。具体如下：1、雅尚装饰公司单方面已于2018年12月30日解除双方签订的编号为41-YX-2017-167的《嘉悦中心商铺租赁合同》。自2019年11月4日，雅尚装饰公司强行断水断电逼迫办理租赁商铺之后，所用该地址注册的公司已显示注册地址异常。2、关于要求装修期的房租，我方不同意缴纳。签订合同前招商人员是以装修期为6个月的政策统一招商的，入驻前租赁商铺为毛坯水泥墙、地、地面时下陷80cm。合同明确说明免租期为6个月。关于占用费不认同，2018年12月21日嘉悦中心与我方一起入驻商户集体与合同联络人王翠在嘉悦中心9-1006室进行一次集体会议，对自2018年12月31日至2019年3月30日租金缴纳问题进行讨论。我方明确表明我们会按时缴纳房租，其条件是自合同签订交房日起，我及集体商户面临同样种种问题，比如承租房屋存在制冷供暖设备不能正常工作、漏风、下雨渗水、墙体过薄、不隔音、管道漏水、卫生脏乱差、没有监控设备等问题，雅尚装饰不给予解决。开发商并未每年用两百万进行广告宣传。我方要求开发商解决问题，解决之后我们按照正常合同租金及时缴纳。合同联络人王翠表示给予解决和上报总公司。2018年12月25日，雅尚装饰公司向我邮寄《关于限期支付租金滞纳金的通知》。2018年12月19日时，雅尚装饰公司向我邮寄的一份《嘉悦中心9号楼-1层1006号商铺租赁合同解约函》。2019年1月16日总部派来领导高岩到嘉悦中心与我们十家商户协商会议；我方不是自愿在雅尚装饰公司单方面解除合同后还不搬离租赁地。我方不认可占用费及单方解除合同的理由，应退还履约保证金26271元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月21日，雅尚装饰公司（出租方、甲方）与胡玉玲（承租方、乙方）签订嘉悦中心商铺租赁合同(以下简称：租赁合同），编号：41-YX-2017-167。甲方同意将位于北京市大兴区西红门镇宏业路9号院嘉悦中心项目9号楼-1层1006号商铺（以下简称“该商铺”）出租给胡玉玲使用，该商铺的租赁面积为69.37平方米。商铺用途为以零售商号/名称经营零售品牌（类别：零售）。租赁期限为60个月，即自2017年12月31日起至2022年12月30日止。租金优惠期自2017年12月31日至2018年5月30日，优惠后的租金标准为0元/平方米/日。关于租金标准，合同中第六条约定：2017年12月31日至2019年12月30日，租金标准为4.15元/平方米/日；2019年12月31日至2021年12月30日，租金标准为4.36元/平方米/日；2021年12月31日至2022年12月30日，租金标准为4.58元/平方米/日。关于公共事业费标准，合同中第八条约定：空调制冷费收费标准为人民币55元/平方米·制冷季。合同第十条约定：物业服务费收费标准为人民币13元/平方米/月。租赁合同之“合同条件”第六条第4款的约定：如因乙方原因导致本合同无法继续履行的或因乙方违约导致甲方解除本合同的，甲方不予退还履约保证金，甲方扣除履约保证金并不免除乙方应承担的其他违约责任。第七条第2款约定乙方应按照协议书约定的标准承担本合同履行期间该商铺发生的水、电、制冷、供暖、燃气、热力等公共事业所产生的全部费用。第八条第2款的约定双方确认，甲方提供的租金优惠期是基于乙方在履行本合同过程中没有重大违约的前提下给予乙方的优惠。在租赁期内，如因乙方原因导致本合同无法继续履行的或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，则乙方不再享有租金优惠，且乙方应按照优惠前的租金标准补足该房屋租金差额。第十五条第1款的约定：乙方应在本合同终止、解除或履行期限届满之日(以下简称“交还日”)将该商铺按照合同协议书约定的方式交还甲方，在该商铺交还甲方之前，乙方应当结清欠付的与该商铺相关的所有费用，并完成以该商铺为注册地址或营业地址的工商、税务等所有证照的注销或变更手续。第十五条第3款的约定：无论任何原因，乙方未按照本合同约定交还商铺，自交还日之次日起，乙方应按照合同终止时租金标准的200%向甲方支付占用费。第十七条第2款的约定：乙方未按照本合同约定期限交纳租金或其他费用的，每逾期一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额3‰的延迟履行违约金，逾期超过3日的，甲方有权解除本合同。双方特别确认，在租赁期限内，若乙方延迟交纳租金或其他费用等累计超过3次(含3次)，则甲方有权单方解除合同。2018年12月25日，雅尚装饰公司向胡玉玲发出关于限期支付租金滞纳金的通知，通知其于2018年12月28日前付清租金，并支付相应的延迟履行违约金。2018年12月26日，胡玉玲本人签收。2018年12月27日，胡玉玲等10家商户向雅尚装饰公司、北京盛玺置业有限公司出具关于嘉悦广场商铺房屋存在问题的函。胡玉玲称众多承租人向出租方反映承租房屋存在的问题，承租房屋存在不隔音、不保温、不隔味、漏水漏雨、制冷供暖设备不能正常工作、风机异响、电压不稳、公共区域监控不到位等诸多问题，导致承租房屋无法正常使用，严重影响经营。2018年12月29日，雅尚装饰公司向胡玉玲发出《嘉悦中心9号楼-1层1006号商铺租赁合同》解约函。2018年12月30日，胡玉玲本人签收。2019年11月4日，胡玉玲在租户退租会签单上签字。2019年11月8日，石榴物业服务集团有限公司（以下简称：石榴物业公司）向雅尚装饰公司发出《物业服务费和制冷费催缴函》，雅尚装饰公司交纳费用后，石榴物业公司于2019年11月10日向雅尚装饰公司出具收款收据。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，雅尚装饰公司与胡玉玲签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案中，2018年12月21日前，胡玉玲未能按期交纳租金存在过错。2018年12月27日，胡玉玲等10家商户向雅尚装饰公司出具关于嘉悦广场商铺房屋存在问题的函。对于雅尚装饰公司向胡玉玲发出的解除通知，胡玉玲不认可。雅尚装饰公司作为出租人未能向胡玉玲提供适租的租赁商铺，胡玉玲多次与其交涉，但有关问题迟迟未能得到妥善解决，致使胡玉玲在案涉商铺内的经营受到影响。导致合同解除，双方均有过错。2019年11月4日，胡玉玲在租户退租会签单上签字，并将承租房屋腾退给雅尚装饰公司，腾退之后双方租赁合同已经实际解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对要求胡玉玲完成以该商铺为注册地址或营业地址的工商、税务等所有证照的注销或变更手续的诉讼请求本院予以支持。补足租金优惠期的房屋租金差额43470.71元及不予退还履约保证金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于租金的请求，因双方均有过错，租金应适当减少。胡玉玲应当向雅尚装饰公司支付2018年12月31日至2019年11月4日期间租金（4.15元/平方米/每日*200%*69.37平方米*308天）*0.5＝88668.73元为宜，扣减预交租金26271元后，应再给付雅尚装饰公司62397.7元。关于物业服务费及空调制冷费，物业未尽到物业管理职责，存在空调不制冷情况，导致经营受到影响，本院综合考虑实际履行情况等因素，根据公平和诚实信用原则，胡玉玲支付物业服务费（13元/平方米/月*69.37平方米*10个月+13元/平方米/月*69.37平方米*4/30个月）*0.7＝6396.84元为宜，空调制冷费（55元/平方米·制冷季*69.37平方米*1季）*0.7＝2670.75元为宜。物业服务费及空调制冷费的逾期违约金，无事实及法律依据，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认北京雅尚装饰工程有限公司与胡玉玲签订的房屋租赁合同于2019年11月4日解除，胡玉玲于本判决生效后30日内完成以该商铺为注册地址或营业地址的工商、税务等所有证照的注销或变更手续；二、胡玉玲于本判决生效后10日内给付北京雅尚装饰工程有限公司租金62397.7元；三、胡玉玲于本判决生效后10日内给付北京雅尚装饰工程有限公司代交的空调制冷费2670.75元、物业服务费6396.84元，以上共计9067.59元；四、驳回北京雅尚装饰工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5212元，由雅尚装饰公司负担3625元（已交纳）；由胡玉玲负担1587元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 毕士臣二〇二〇年九月三十日法官助理 杨 蕾书 记 员 孟庆敏-10--1-