山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1083民初3233号原告周继保，男，1974年1月13日出生，汉族，住浙江省临海市。委托诉讼代理人王昱谊，山东卓世律师事务所律师。被告乳山市旭利房产中介服务部，住所地乳山市冯家镇冯家村。经营者王任杰，经理。委托诉讼代理人常大杰，山东北斗星辰律师事务所律师。被告山东盟浩置业有限公司，住所地乳山市胜利街**。法定代表人徐瑞兰，执行董事。委托诉讼代理人王晶，山东金恒律师事务所律师。原告周继保诉被告乳山市旭利房产中介服务部、山东盟浩置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周继保之委托诉讼代理人王昱谊，被告乳山市旭利房产中介服务部之委托诉讼代理人常大杰，被告山东盟浩置业有限公司之委托诉讼代理人王晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周继保向本院提出诉讼请求:1.要求被告一按照合同约定支付第三个三年租期的租金共计94215.69元及利息；2.要求被告二对上述租金及利息的支付承担连带责任；3.本案诉讼费由二被告负担。事实与理由：原告于2013年11月13日与第二被告签订《商品房买卖合同》，购买第二被告所开发的位于山东省乳山市银滩旅游度假区“山译阅海苑”自有房产一套，房号为2幢1单元1302号。合同约定房款总价值为348947元，原告于2013年10月19日与第二被告签订了认购书，并交付10万元房款，同时签订了房产委托经营管理协议，租期十年，自2013年10月19日起至2022年10月18日止。之后双方于2013年11月13日签订正式购房合同时原告一次性将剩余房款付清。房产委托经营管理协议约定第一被告头三年按照总房款的25%支付年租金，该三年租金第二被告已经直接在购房款中予以抵顶扣除；第二个三年的租金约定按照总房款的27%于2016年底前一次性支付给原告，到期后第一被告未支付，原告已经于2019年起诉至法院索要，第二被告现已付清。但原告至今未收到第一被告应支付的第三个三年租期的租金。原告认为因为第一被告违反包租合同约定，没有在合同约定的时间按照约定的数额支付租金，已经构成违约。且第二被告为合同进行提供了担保，原告为维护自身合法权益诉至本院，要求支持其诉讼请求。被告乳山市旭利房产中介服务部辩称，一、原告提供的《房产委托经营管理协议》并不是真实的，涉案房产是通过代理商从被告二处购买的，而非从被告一处购买，被告一当时的业务主要是做房产中介，作为房产中介被告一无权与原告签订包租协议，也无义务支付租金。在此期间被告一的工作人员把服务部的合同专用章放在代理商处，不知何时该章被他人利用与原告签订该协议。从该协议形式上来看，落款处只有加盖公章，没有负责人签字和签订时间，且被告一从不知该协议，不是被告一的真实意思表示，亦未实际履行过该协议，故原告与被告一之间并未形成真正的合同权利和义务关系，请求依法驳回原告的诉讼请求。二、即便涉案的《房产委托经营管理协议》是真实的，该协议对被告一来讲也未实际履行，如果履行对被告一来说显示公平，请求法庭依法予以撤销。原告从未将涉案房产交付给被告一使用，因其未交付房产给被告，故被告不需要支付租金，物业公司也可以证实涉案房产一直处于无人使用状态中。协议中约定的租金价格明显过高，根据乳山市银滩的房产市场行情来看，涉案房产的租金不会超过年租金3000元，如果按照协议约定支付租金的话，对于被告一来讲显示公平，而且按照该协议履行会给被告一造成极大的损失。被告山东盟浩置业有限公司辩称，首先，房产委托经营管理协议中的公司印章系他人冒用，不是我公司的真实印章，我公司与原告之间没有合同担保事实；其次，合同中自始至终没有涉及担保方承担什么担保责任，没有相关表述，即使该印章为真实的，也不能确定我公司是为委托方还是受托方提供担保，担保责任不明；第三，经了解小区物业，涉案房产一直处于闲置状态，无人使用，不存在原告所诉涉案房产被委托经营的事实。故我公司不应承担担保责任，请求依法驳回原告对我公司的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和现有证据，本院对双方无争议的事实认定如下：2013年10月19日，原告周继保（委托方、甲方）与被告乳山市旭利房产中介服务部（受托方、乙方）、被告山东盟浩置业有限公司（担保方）签订《房产委托经营管理协议》，协议约定，第一条标的：甲方将位于山东省乳山市银滩旅游度假区“山译阅海苑小区”2号楼13层1302号房屋（自有房产）委托给乙方，并由乙方统一经营管理，该房产建筑面积为54.63平方米，总价348947元。第三条包租收益支付方式及时间：本协议包租期十年，前三年的租金按总房款的25%（第一年8%，第二年8%，第三年9%）一次性支付给甲方。后七年每年租金不低于总房款的9%，三年到期后，2016年年底前乙方一次性支付甲方第二个三年的总房款的27%，2019年年底前乙方一次性支付甲方第三个三年的总房款的27%,2022年年底前乙方一次性交给甲方总房款的9%。第四条甲方的权利义务：（5）在委托经营期间内，甲方享有以下赠送期：每年入住30天，最多可以分三次，超过规定天数按照（每天160元/套）的八折交费给乙方，乙方安排甲方入住周继保所购房屋或同等户型的房间，甲方必须服从乙方的安排。第七条委托经营期限：该《房产委托经营管理协议》的生效日期：在开发商通知甲方交房规定的时间内，甲方必须及时办理接房手续，特殊原因可委托乙方办理接房手续，租期以办理完接房手续一个月后正式生效，以十年为期限。逾期不办理交房手续给乙方造成损失应按照甲方违约责任办理。协议落款处委托方周继保签字捺印，受托方加盖乳山市旭利房产中介服务部合同专用章，并注明本合同担保公司为山东盟浩置业有限公司，加盖山东盟浩置业有限公司合同专用章。同日，原告周继保与被告山东盟浩置业有限公司签订山译阅海苑高层认购书，约定原告周继保购买山译阅海苑小区2号楼1302号房，面积54.63㎡，单价4790.59元/㎡，总价261710元。本次定金已交拾万元。当日，被告山东盟浩置业有限公司出具收取原告100000元定金收据。2013年11月13日，原告周继保与被告山东盟浩置业有限公司正式签订商品房买卖合同，原告购买被告山东盟浩置业有限公司山译阅海苑小区2幢1单元1302号房屋，合同约定，该房建筑面积为54.63平方米，单价为每平方米4790.59元，总金额261710元。买受人于签订本合同时已付房款100000元整，余款人民币161710元于2013年11月19日前一次性付清。2013年11月11日，原告向被告山东盟浩置业有限公司账号汇款161710元，被告山东盟浩置业有限公司于2013年11月16日向原告出具161710元收据。2014年2月6日，原告向被告山东盟浩置业有限公司公司账户汇款11365元。2015年3月21日，被告山东盟浩置业有限公司向原告开具262572元购房发票。原告周继保与被告山东盟浩置业有限公司均认可涉案房屋2014年2月6日办理了交接手续。涉案房屋于2015年9月7日办理权属证书（国有土地使用证号：乳国用（2015）第××号，房屋所有权证号：乳山房权证银滩字第**）。另查明，2019年2月15日，原告周继保按照《房产委托经营管理协议》约定，将二被告诉至法院，要求支付第二个三年租期的租金，2020年2月12日，乳山市人民法院作出（219）鲁1083民初707号民事判决书，判决：一、被告乳山市旭利房产中介服务部于本判决生效之日起十日内支付原告周继保租金人民币94215.69元及利息（以94215.69元为基数，自2017年1月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告山东盟浩置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；三、被告山东盟浩置业有限公司在承担清偿责任后，有权向乳山市旭利房产中介服务部追偿。判决作出后，被告山东盟浩置业有限公司与原告周继保于2020年4月14日签订《执行协议书》一份，就（2019）鲁1083民初707号案件的租赁款项及利息等支付数额、支付方式达成协议，并且被告山东盟浩置业有限公司现已按照协议约定完成给付义务。本院认为，本案中被告乳山市旭利房产中介服务部、山东盟浩置业有限公司认为原告提交的《房产委托经营管理协议》系不真实的，但未能提供证据加以佐证，且（2019）鲁1083民初707号民事判决书业已生效并执行完结，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”第九条第四项规定：“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。”故原告周继保与被告乳山市旭利房产中介服务部、山东盟浩置业有限公司签订的《房产委托经营管理协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均应认定合法有效。双方当事人均应严格按协议约定享有权利和履行义务。本协议约定房款为348947元，原告与山东盟浩置业有限公司已按协议约定的总房款348947元扣除前三年租金87237元（348947元*25%）的余款261710元签订山译阅海苑高层认购书及商品房买卖合同，且周继保已于2014年2月6日与山东盟浩置业有限公司办理交接手续，故房产委托经营管理协议已生效，乳山市旭利房产中介服务部应当按照协议约定向周继保支付租金。因协议约定2019年底前乳山市旭利房产中介服务部一次性支付周继保第三个三年的租金即总房款的27%，现原告起诉要求被告支付第三个三年的租金94215.69元，理由正当，本院予以支持。针对被告乳山市旭利房产中介服务部辩称结合现在市场行情涉案房产租金价格过高，且涉案房产并未实际交付使用的辩论理由，本院不予支持。针对山东盟浩置业有限公司主张房屋委托经营管理协议中加盖的合同专用章与其现持有的合同专用章不一致，且协议书并未涉及担保方应承担何种担保责任的约定，担保责任不明，其不应承担担保责任的辩论意见，在（2019）鲁1083民初707号案件中经审理查明法院认定山东盟浩置业有限公司作为担保方在房屋委托经营管理协议中加盖印章，应当承担相应的担保责任。且在该判决书送达后，被告山东盟浩置业有限公司已按照判决书内容履行了连带清偿责任，视为认可其在房产委托经营管理协议中作为担保方，应对被告乳山市旭利房产中介服务部的债务承担连带清偿责任。现周继保要求山东盟浩置业有限公司对乳山市旭利房产中介服务部所负债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院依法予以支持。山东盟浩置业有限公司承担清偿责任后，依法享有追偿权。乳山市旭利房产中介服务部未按约定时间支付租金，现周继保要求其自2020年1月1日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告乳山市旭利房产中介服务部于本判决生效之日起十日内支付原告周继保租金人民币94215.69元及利息（利息以94215.69元为基数，自2020年1月1日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告山东盟浩置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；三、被告山东盟浩置业有限公司在承担清偿责任后，有权向被告乳山市旭利房产中介服务部追偿。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1078元（原告已预交1078元），由被告乳山市旭利房产中介服务部、山东盟浩置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  王雁二〇二〇年九月十四日书记员  刘铭