陕西省咸阳市杨陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0403民初55号 原告:杨凌佳明物业管理有限公司。住所地：杨凌示范区。统一社会信用代码：91610403797909405U。 法定代表人：梁锋，系公司总经理。 委托诉讼代理人：付辉，陕西丰东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨凤丽，系公司员工。 被告：陕西阳光生活购物广场有限公司。住所地：杨凌示范区。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX9324。 法定代表人：林振明，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨波，陕西松意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李照芳，陕西松意律师事务所律师 被告：陕西佳明房地产开发有限公司。住所地：杨凌示范区。 法定代表人：陈富军，系公司总经理。 原告陕西佳明物业管理有限公司（以下简称佳明物业公司）与被告陕西阳光生活购物广场有限公司（以下简称阳光公司）、被告陕西佳明房地产开发有限公司（以下简称佳明公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告佳明物业公司的委托诉讼代理人付辉、杨凤丽，被告阳光公司的委托诉讼代理人杨波、李照芳到庭参加了诉讼。被告佳明公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。 原告佳明物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告应向原告缴纳物业服务费（2010.4.1-2019.10.31间物业服务费1992606.15元）；2.判令被告支付所拖欠物业服务费用的同期银行贷款利息；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是一家物业服务公司，2007年6月3日原告与第二被告签订了《前期物业服务合同》，约定为第二被告开发的绿谷财富中心小区提供物业服务。2009年10月13日被告阳光公司从被告佳明公司租赁该小区部分楼层经营超市。被告佳明公司将该部分物业出租的情况知会了原告，通知此后物业服务费由被告缴纳，但被告阳光公司从2010年4月1日后未缴纳过物业服务费。原告认为被告阳光公司作为房屋的实际使用人，在和业主约定承担物业服务费的情况下，依法应按期向原告缴纳该费用，原告多次催要未果，被告佳明公司应承担连带责任，故诉至法院。 被告阳光公司辩称，被告与原告之间未签订任何服务合同，不存在合同法律关系，原告要求被告承担物业费及拖欠物业费的同期银行贷款利息没有事实和法律依据。本案被告佳明公司持有原告佳明物业公司94.34%的股份，二者之间存在利益关联性。被告佳明公司从未将被告阳光公司租赁商铺的事实告知原告佳明物业公司备案，也未告知被告阳光公司租赁商铺后需要向原告佳明物业支付物业费。本案被告佳明公司是原告佳明物业公司的绝对控股股东，原告佳明物业公司与被告佳明公司虽然名义上是两个公司，但实际公司的主要人员是一套人员。被告阳光公司与被告佳明公司签订的租赁合同未约定物业费由被告阳光公司承担。根据租赁合同签订的情况，可以理解为即使产生了物业费，也应当由被告佳明公司承担。被告阳光公司于2009年11月9日成立以来自行聘用保洁、保安、夜值及其他辅助人员,就被告承租的外围环境提供服务，包括超市外广场、停车场及其他公共部位。被告主张2017年1月3日之前的物业费已超过诉讼时效。原告应尽早行使权利催收物业费。事实上原告在2020年1月3日提起诉讼要求支付物业费，对超过诉讼时效部分的物业费用，应视为原告自愿放弃。被告阳光公司与原告不存在任何合同关系，被告阳光公司从未欠付原告物业费，因此不应承担逾期付款的违约责任，应依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告佳明公司未做答辩。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提供的证据：第一组证据1.《前期物业服务合同》、2.《前期物业服务合同备案表》，该组证据真实，与本案有关联，本院予以认定。第二组证据《房屋租赁合同》，该证据被告有异议，但未提供其他证据予以反驳，故该证据真实，与本案有关联，本院予以认定。第三组证据《收费审定单》，该证据真实，与本案有关联，本院予以认定。第四组证据中的《致函》、《快递单》，根据庭审情况，该证据真实，本院予以认定；《物业费用明细表》系被告自行制作，且无其他证据相佐证，本院不予认定。对被告阳光公司的证据认定如下：第一组证据：韩城市阳光生活工贸有限公司（网上打印件）、陕西阳光生活购物广场有限公司、企业信用信息公示报告及国家企业信用公示系统照片、《租赁合同》，本院对该组证据真实性予以认定。第二组证据：陕西佳明房地产开发有限公司、杨凌佳明物业管理有限公司企业信用信息公示报告（网上打印）、前期物业服务合同备案表，该组证据真实，与本案有关联，本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2007年6月3日佳明公司与佳明物业公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：委托方为陕西佳明房地产开发有限公司，受托方为杨凌佳明物业管理有限公司。第二章第一条物业基本情况物业名称：绿谷财富中心物业类型：商用高层住宅。第三章第二条房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道等。第三条公用设施设备的日常维修养护、运行和管理，公用设施设备：公用的上下管道、公用照明等。第四条公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括楼道、化粪池、泵房、车棚、停车场等。第五条公用绿地的养护与管理。第六条：公用环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集。第四章第一条：物业服务期限15年。自2007年6月3日起至2022年6月2日。第二条合同期限满，业主大会成立后，业主委员会与所聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同终止。第五章第一条物业服务费用价格：1.本小区物业服务费及垃圾费用价格为：商铺物业费用：1.5元㎡/月；商铺垃圾处理费：0.6元㎡/月。2015年9月10日原告佳明物业公司就前期物业服务向杨陵区房地公产管理所备案，物业类型为住宅小区商场，前期物业服务合同期限为2013年8月1日至2016年8月1日。2017年9月11日原告佳明物业公司向杨陵区物业服务管理办公室备案。2009年9月19日韩城市阳光生活购物广场有限公司为了筹备被告阳光公司与被告佳明公司签订了《房屋租赁合同》。2009年10月13日被告阳光公司与被告佳明公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：第二条租赁标的。2.1甲方出租给乙方的标的物为：位于杨凌火车站东侧绿谷财富中心门面房，该房产建筑面积11300平方米，其中一楼经营区域面积为5000平方米，二楼为6300平方米，其中经营区面积为5100平方米，非经营区域面积为1200平方米，用途为商业用途。第十条房屋、设施、设备的维修及物业管理。10.2甲方负责设施设备在保修期内的维护和检修工作，并承担相应的费用，甲方将相关的保修资料完好交给乙方后，保修期外由乙方负责日常维护及年间修理并承担相关费用，物业管理由乙方负责。.......。2010年4月1日被告阳光公司入驻所租赁的商铺还在使用中。原告就被告阳光公司所承租的商铺（阳光超市）公共部分的化粪池、给水管道等设施进行清理和维护，被告阳光公司向原告缴纳了夏季供冷费、冬季取暖费。原告代收被告阳光公司缴纳的垃圾处理费、水费等。被告阳光公司只负责商场（阳光超市）内的管理维修。原告以被告阳光公司未缴纳物业费诉至法院。 另查明，原告与被告阳光公司未签订物业服务合同。杨陵物价部门向原告佳明物业公司颁发了《经营性服务价格（收费）证》批准商业用房1.50元/㎡·月。 再查明，原告于2009年11月9日注册成立。2019年5月15日原告向本院提起诉讼，要求被告阳光公司承担物业费。2019年11月12日原告撤回起诉。 本院认为，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。关于被告阳光公司是否承担物业费的支付义务，被告佳明公司是否承担连带责任。在本案中，原告与被告佳明公司签订了《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，并不违反法律法规定，合法有效。2009年10月13日被告阳光公司与被告佳明公司签订《房屋租赁合同》，约定将位于杨凌火车站东侧绿谷财富中心门面房出租给被告阳光公司，被告佳明公司虽是业主，但被告阳光公司是租赁物的承租人，原告为被告阳光公司所承租的物业提供了物业服务，享有收取物业服务费的权利，被告阳光公司应承担支付物业费的义务。原告请求被告阳光公司以承租的商铺面积11551㎡计算物业费无事实依据本院不予支持，因被告阳光公司与佳明公司签订合同约定的承租面积为11300㎡，故被告阳光公司承租的物业费从2010年4月1日起计算至2019年10月31日共计115个月为11300㎡×1.50元/㎡·月×115个月﹦1949250元，本院应予支持。被告阳光公司辩称，其与原告不存在任何合同关系，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”的规定被告阳光公司作为物业承租人，也是物业实际使用人，被告阳光公司的主体适格，故原告请求被告阳光公司支付物业费用应予支持，原告请求被告佳明公司承担连带责任符合法律规定应予支持。关于该案是否超过诉讼时效问题。在本案中，原告佳明物业公司与被告佳明公司签订的《前期物业服务合同》正在履行中，原告与佳明公司之间签订的《房屋租赁合同》也正在履行中，上述两份合同均未约定物业费的支付期限，经原告催要后被告佳明物业公司拒绝履行义务，原告向被告阳光公司关联公司韩城市阳光工贸有限公司发出催款的《致函》，依据《解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，被告阳光公司未缴纳物业费的事实一直延续至今，且原告的物业服务也在进行中，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”的规定，故原告的请求未超过诉讼时效。被告阳光公司是否是本案的适格主体，被告阳光公司承租绿谷财富中心商场一二层做超市正在使用中，与本案有利害关系，故被告阳光公司是本案的适格主体。关于应否支付利息问题。原告请求被告支付利息，因双方未约定逾期支付物业费需支付利息，且原告无证据支持其主张，本院不予支持。被告佳明公司经传票传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，本案依法缺席判决。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条规定，判决如下： 一、被告陕西阳光生活购物广场有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告杨凌佳明物业管理有限公司物业费1949250元。被告陕西佳明房地产开发有限公司对上述款项承担连带责任。 二、驳回原告杨凌佳明物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费22733元（原告已预交），由原告负担6713元，被告陕西佳明房地产开发有限公司和陕西阳光生活购物广场有限公司负担16020元。 如不服本判决，可在判决书送达的之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。 审 判 长  王西江 审 判 员  曹亚琦 人民陪审员  张永红 二〇二〇年九月二十五日书记员赵静 附主要法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。 1