德阳市旌阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0603民初4108号 原告：刘凤琼，女，汉族，1951年5月5日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：卢弋，男，汉族，1977年9月30日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：赵宇芳，女，汉族，1963年2月21日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：喻斌，男，汉族，1973年7月24日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：吕英，男，汉族，1941年5月18日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：罗红，女，汉族，1971年1月19日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：邵锟，男，汉族，1983年2月2日出生，住浙江省杭州市余杭区。 原告：邵光泉，男，汉族，1955年10月2日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：何良珍，女，汉族，1957年7月18日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：汤婷，女，汉族，1967年1月20日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：姜敏，女，汉族，1946年10月26日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：吴敏，女，汉族，1976年12月15日出生，住四川省广汉市。 原告：隆正英，女，汉族，1972年11月25日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：张述兰，女，汉族，1977年8月19日出生，住四川省罗江县。 原告：谢琳，男，汉族，1968年9月28日出生，住四川省罗江县。 原告：文畅，女，汉族，1970年5月11日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：尹显蓉，女，汉族，1966年4月4日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：舒华忠，男，汉族，1973年7月13日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：李莉，女，汉族，1968年1月23日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：刘昱，女，汉族，1967年2月7日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：安清梅，女，汉族，1975年4月5日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：肖惠仙，女，汉族，1951年10月17日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：姚云平，女，汉族，1967年1月23日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：谭启富，男，汉族，1954年11月20日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：周昱，女，汉族，1970年6月11日出生，住四川省绵竹市。 原告：昌辛崛，女，汉族，1985年10月19日出生，住四川省成都市锦江区。 原告：张俐，女，汉族，1970年10月23日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：李平忠，男，汉族，1969年1月26日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：邵磊，女，汉族，1971年5月13日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：张波，男，汉族，1970年2月9日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：傅传国，男，汉族，1942年9月22日出生，住四川省巴中市巴州区。 诉讼代表人：谢琳，男，汉族，1968年9月28日出生，住四川省罗江县。 诉讼代表人：汤婷，女，汉族，1967年1月20日出生，住四川省德阳市旌阳区。 诉讼代表人：姚云平，女，汉族，1967年1月23日出生，住四川省德阳市旌阳区。 诉讼代表人：罗红，女，汉族，1971年1月19日出生，住四川省德阳市旌阳区。 诉讼代表人：隆正英，女，汉族，1972年11月25日出生，住四川省德阳市旌阳区。 以上原告共同委托诉讼代理人：林烈翔，四川汉震律师事务所律师。 以上原告共同委托诉讼代理人：童婷婷，四川汉震律师事务所律师。 原告：邓志伟，男，汉族，1963年5月17日出生，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：黄雯雯，四川范泽律师事务所律师。 原告：钟琳，女，汉族，1959年12月20日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：唐敏，女，汉族，1972年4月4日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：王泽惠，女，汉族，1946年4月24日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：杨秀辉，男，汉族，1958年1月1日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：石正菊，女，汉族，1958年11月15日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：杨颖，女，汉族，1984年3月26日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：张燕萍，女，汉族，1965年6月30日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：谢佳宁，女，汉族，1990年8月16日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：王大会，女，汉族，1942年10月20日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：陈晓蓉，女，汉族，1963年12月15日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：刘志，男，汉族，1965年11月17日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：周忠毓，男，汉族，1943年10月4日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：李文清，女，汉族，1955年1月27日出生，住四川省绵竹市。 原告：陈弟禄，男，汉族，1954年12月15日出生，住四川省绵竹市。 被告：倪忱臻，男，汉族，1992年6月9日出生，住福建省古田县。 委托诉讼代理人：严辉，四川长益律师事务所律师。 原告刘凤琼、卢弋等31人与被告倪忱臻房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月27日立案后，于2019年3月5日作出（2018）川0603民初1531号民事判决。被告倪忱臻不服该判决，上诉至四川省德阳市中级人民法院。四川省德阳市中级人民法院于2019年7月22日作出（2019）川06民终777号民事裁定，裁定撤销本院（2018）川0603民初1531号民事判决，发回重审。2019年10月29日立案后，原告刘凤琼、卢弋等31人申请追加杨秀辉、石正菊、杨颖、王泽惠、周忠毓、陈弟禄、李文清、陈晓蓉、张燕萍、刘志、唐敏、钟琳、邓志伟、王大会、谢佳宁作为原告参加诉讼。 本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘凤琼、卢弋等31人的诉讼代表人谢琳及委托诉讼代理人林烈翔、童婷婷，原告唐敏、钟琳，原告邓志伟的委托诉讼代理人黄雯雯，被告倪忱臻及其委托诉讼代理人严辉到庭参加诉讼。原告杨秀辉、石正菊、杨颖、王泽惠、周忠毓、陈弟禄、李文清、陈晓蓉、张燕萍、刘志、王大会、谢佳宁经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 刘凤琼、卢弋等34人向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《商业用房租赁合同》；2.判令被告立即将租赁的商业用房腾空并返还给原告。事实和理由：2014年5月31日，原、被告签订《商业用房租赁合同》，原告将位于德阳市区××街××大厦××楼独立产权商业用房Ｂ区建筑面积694平方米租赁给被告，租赁期限为2014年6月15日至2024年6月14日止。租金为：第一年按建筑面积计算每平方米90元，第二年租金每平方米92.7元，第三年租金每平方米96.4元，第四年租金为每平方米101.22元，以后每年租金在上一年租金上增加5%。每年在1月1日和7月1日前分两次缴租，未按时缴纳租金或者连续2月未交完相关费用，原告有权终止合同。同时，双方还约定，被告将承租房屋转租或调换使用未告知原告的，原告可终止合同并收回房屋，造成原告损失，由被告负责赔偿。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告，但被告没有按照合同的约定按时足额缴纳租金，且被告还在未告知原告的情况下擅自将租赁的商业用房转租给他人，严重违反了租赁合同的约定。2017年9月28日，在同被告多次沟通无果的情况下，原告发函告知被告，终止与被告2014年5月31日签订的租赁合同，并要求被告将所有物件自行清理出场。但被告至今未将租赁房屋返还给原告。综上，为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 杨秀辉、石正菊、杨颖、王泽惠、周忠毓、陈弟禄、李文清、陈晓蓉出具书面意见称，不愿在刘凤琼、卢弋等31人与倪忱臻租赁合同纠纷一案中作为原告参加诉讼，不愿解除与倪忱臻的租赁合同。 张燕萍、刘志、王大会、谢佳宁未提出意见。 倪忱臻辩称:被告对合同解除的事实不持异议，合同已于2017年9月28日解除，原告谢琳将解除通知通过微信发给被告，签字后发回谢琳。被告已将转租事宜告知原告谢琳，原告与颜康建立了新的租赁关系，案涉房屋租金及腾退事宜，应当向颜康主张。本案应当追加颜康为被告。 本院经审理认定事实如下：刘凤琼等46人系位于德阳市区长江西路二段2号德阳××大厦××号共计54个商铺的所有权人。 2014年5月31日，周昱、李莉、喻斌、谢琳（甲方）作为代表与被告（乙方）签订《商业用房租赁合同》，该合同主要约定：1.甲方就位于德阳市区××街××大厦××楼独立产权商业房屋租赁给乙方经营使用，甲方房屋为Ｂ区1、2、3号，建筑面积694平方米；2.租赁期限自2014年6月15日至2024年6月14日止，租期十年；3.该房屋租金甲方第一年净收按建筑面积计算每平方米90元，第二年租金每平方米92.7元，第三年租金每平方米96.4元，第四年租金每平方米为101.22元，以后每年租金在上一年租金上增加5%。租金按年计算，每年分两次缴租，即当年的1月1日和7月1日之前，未按时缴纳租金或连续2月未交完相关费用，甲方有权终止合同，并从押金中扣除相关费用；4.甲方应协助乙方做好水、电、气、消防等方面的辅助工作，应为乙方提供所需的正常水、电、气用量的端口，端口到乙方使用的位置发生的费用由乙方自行负责；5.租赁期间，防火安全、门前三包、综合治理及安全、防卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和费用并接受甲方监督检查；6.乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：（1）乙方将承租的房屋转租或调换使用未告知甲方的；（2）擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；（3）利用承租房屋进行违法活动的；（4）故意损坏承租房屋的；7.租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。本合同租赁范围不包含王泽惠的Ｂ10、Ｂ13号商铺，周忠毓的Ｂ11、Ｂ12号商铺，陈晓蓉的Ｂ39号商铺。 2017年9月28日，周昱、李莉、喻斌、谢琳（出租方）向被告（承租方）发出《解除合同通知书》，主要载明：承租方未按合同约定事项完全履行，因承租方对自己经营的餐饮管理不善，继续经营困难于2017年8月20日关门停止营业；出租方于2017年9月28日书面告知承租方应自觉缴清相关物业管理等费用，同时终止原2014年5月31日双方签订的商业用房租赁合同。 同日，“国际商务大厦二楼B区全体业主”向被告发出《告知书》，书面告知被告因其未按时缴纳租金、转租等违约行为，要求终止双方签订的《商业用房租赁合同》，并限被告自见到《告知书》10日内将B区内清理出场，便于整栋大楼整改消防隐患。该告知书张贴于租赁房屋门上。《告知书》系打印稿，无任何业主签字。 2017年10月23日，“海天盛筵商户全体股东及股东代表倪忱臻”发出《告知书》，主要载明：“你方告知书所列我方违约之说，纯属子虚乌有……我们要求按照实际情况继续履行还没到期的合同”。《告知书》系打印稿，无任何股东签字。 原告谢琳与被告倪忱臻的微信聊天记录显示：2017年8月6日，谢琳：“明天我到德阳，见个面落实一下这两个月的房租好吗？”倪忱臻：“谢总我店已经转出去了。我明天让对方跟你联系一下”。 被告提供2017年8月3日签订的《餐厅转让协议书》，主要载明：甲方（被告）同意将自己位于德阳市××路××段××号人民商场二楼海天盛筵餐厅转让给乙方（颜康）使用，并协助乙方在房东那里同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。原告对此不予认可。 原告主张被告截止2017年9月尚欠租金863611.40元，被告陈述转租前已结清房租，转租后未支付租金。 上述事实，有当事人陈述、房产证、《商业用房租赁合同》、《告知书》、微信聊天记录、《解除合同通知书》等证据予以证实。 本院认为，原、被告双方签订的《商业用房租赁合同》是双方真实意思的表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力。 关于被告主张已将合同转让并告知原告，应追加颜康为本案被告的问题。即使被告已将转租事实告知原告，但原被告之间的租赁合同继续有效，仍对被告具有约束力，原告向被告主张权利符合法律规定，故被告此抗辩意见不能成立，不予支持。 关于案涉租赁合同解除问题。2017年9月28日，周昱、李莉、喻斌、谢琳（出租方）向被告（承租方）发出《解除合同通知书》，被告收到该通知，基于被告确未按时缴纳租金的事实，原告提出解除合同的理由符合合同约定。案涉租赁合同总共包含49个独立的产权，本案中既有业主要求解除合同，又有业主要求继续履行合同，因上述租赁物用于合并出租，其在使用上具有整体性和不可分割性，故对案涉合同也应整体判断，不宜让部分业主的合同继续履行而另一部分业主的合同予以解除。参照《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”的规定，本案中，要求解除合同的业主无论从人数还是所占产权面积来看，均超过了三分之二，故本院认定案涉租赁合同应予以解除，解除时间为2017年9月28日。 关于原告要求被告腾空并返还商铺的请求。本院认为，因原、被告之间的《商业用房租赁合同》已解除，故对原告要求被告腾空并返还商铺的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第二百二十四条，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，判决如下： 一、原告周昱、李莉、喻斌、谢琳作为代表与被告倪忱臻于2014年5月31日签订的《商业用房租赁合同》于2017年9月28日解除； 二、被告倪忱臻于本判决生效之日起十日内腾空位于德阳市区长江西路二段2号德阳国际商务大厦二楼B1-B9、B14-B38、B40-B54号商铺并向原告刘凤琼、卢弋等43人返还其所有的上述商铺。 本案征收案件受理费200元，由被告倪忱臻负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审 判 长  刘 军 审 判 员  唐森山 人民陪审员  周林荣 二〇二〇年九月三十日 法官 助理  王秀文 书 记 员  刘斌冰