北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初10571号原告（反诉被告）：北京金海玉舟农业开发有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇疃里村村委会北3000米。法定代表人：王雪松，总经理。委托诉讼代理人：高双，北京国旺律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈明辉，北京国旺律师事务所律师。被告（反诉原告）：康奇，女，1988年9月11日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：秦国栋，北京市致宏律师事务所律师。原告（反诉被告）北京金海玉舟农业开发有限公司（以下简称金海农业公司）与被告（反诉原告）康奇租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。康奇在诉讼中提出反诉，本院依法合并审理。金海农业公司的委托诉讼代理人高双、沈明辉，康奇及其委托诉讼代理人秦国栋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金海农业公司向本院提出诉讼请求：1．请求确认金海农业公司与康奇签订的《租赁合同》无效，不予退还剩余租金；2．本案诉讼费由康奇承担。事实和理由：金海农业公司与康奇于2013年10月1日签订《租赁合同》，约定：康奇承租金海农业公司位于北京市通州区宋庄镇疃里村金海玉舟农业观光园甲x号大棚及看护设施，用于种植，租期从2013年10月1日到2032年6月20日，租金共计8万元。《租赁合同》第七条第二款第3项明确约定乙方不得违反国家法律、法规和合同约定，不得改变温室大棚的使用性质，不得私搭乱建，如有违建行为康奇承担全部责任。康奇在租赁期间未经金海农业公司同意私搭乱建已严重违约，导致该大棚于2018年6月20日被北京市通州区宋庄镇人民政府（以下简称宋庄镇政府）予以强拆。综上，金海农业公司为维护自身合法权益向法院提起诉讼。康奇辩称，其认可双方签订的《租赁合同》无效，但其认为，合同无效的事由除改变了土地的用途、违反法律法规外，在金海农业公司与康奇签订《租赁合同》时，涉案土地实际上已被行政机关作出处罚决定书，责令金海农业公司恢复原状。金海农业公司在明知已被行政处罚的情况下仍然通过曹茂义与康奇签订《租赁合同》，故《租赁合同》无效的事由还可能包括金海农业公司与曹茂义恶意串通侵害康奇合法权益的情形，金海农业公司应退还康奇交纳的租金、过户费并赔偿康奇的财产损失。案件审理过程中，康奇向本院提出以下反诉请求：1．确认金海农业公司与康奇签订的《租赁合同》无效；2．判令金海农业公司返还康奇租金8万元、过户费5千元；3．判令金海农业公司赔偿康奇财产损失2万元；4．本案诉讼费由金海农业公司承担。事实和理由：2016年9月，康奇经案外人介绍认识了曹敬侠，曹敬侠称其弟弟曹茂义在金海玉舟农业观光园内有一块土地，曹茂义与金海农业公司签订了租赁合同，该土地面积312平方米，单元号为南区甲x号，土地使用年限自2013年10月1日起至2032年6月20日止，租金为16万元，已一次性付清。曹敬侠称其与曹茂义在该处土地上已建设房屋，自己进行了出资，因急需用钱，愿意将曹茂义承诺给其的一半土地及地上房屋卖给康奇。后于2016年9月8日，曹敬侠、曹茂义爱人与康奇在金海农业公司接待中心协商，将曹茂义承租的土地一分为二，康奇可占有156平方米的土地，土地上的房屋包括正房三间，倒座房二间也一并作价卖给康奇。当天，康奇通过其母亲的账号向曹敬侠的账户支付了30万元，其中8万元作为租金，22万元作为地上房屋的价款。同时，康奇与金海农业公司签订了《租赁合同》，因原合同变更主体，故未改变土地使用期限。签订《租赁合同》同时，金海农业公司还要求康奇交纳过户费5千元。2017年7月6日，康奇得知北京市通州区宋庄镇人民政府（以下简称宋庄镇政府）作出的《限期拆除决定书》，后拆迁工作人员口头通知康奇搬离房屋，之后康奇购买的房屋被拆除。康奇认为，按照法律规定的合同无效的法律后果，金海农业公司应当返还康奇交纳的全部租金8万元及过户费5千元，且涉案房屋被拆除，造成康奇财产损失，金海农业公司应予以赔偿，望法院支持康奇的反诉请求。金海农业公司在反诉中辩称，其认可金海农业公司与康奇签订的《租赁合同》无效，但认为金海农业公司建设的项目是经过审批的，且金海农业公司已按照约定将标的物交付康奇，现因政府拆违行为导致合同无效，并非金海农业公司违约，而是康奇私搭乱建造成的，故金海农业公司不同意康奇的其他反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：甲方金海农业公司与乙方康奇签订《租赁合同》一份，载明：“甲方将位于北京市通州区宋庄镇疃里村金海玉舟农业观光园内某一地块使用权承租给乙方用于种植。第一条1、该户占地面积156平方米（含房屋面积、庭院、大棚面积）单元号为：甲2号。2、本合同该户种植园土地使用年限自2013年10月1日起至2032年6月20日止。第二条双方同意上述土地及地上物租赁金额为：（人民币大写）：捌万元。”双方还对其余事项进行了约定。2017年7月6日，宋庄镇政府作出京通宋限拆字[2017]第141号限期拆除决定书（以下简称限期拆除决定书）并张贴在涉案项目处，主要内容为：经查，该建筑物所有人在通州区宋庄镇疃里村天润别墅北侧建设的构筑物未取得建设工程规划许可证，宋庄镇政府依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条规定，限建筑物所有人于2017年7月9日前自行拆除违法建设和清理屋内物品，逾期仍不自行拆除和清理屋内物品所造成的一切后果自负，届时宋庄镇政府将组织实施强制拆除。另查，在案外人许承伟诉金海农业公司一案中，本院于2018年12月21日作出（2018）京0112民初37223号民事判决，本院在该案中查明事实如下：2017年3月27日，北京市规划委员会通州分局向宋庄镇人民政府作出了规通函【2017】112号《关于宋庄镇疃里村北天润别墅东北侧院内所建建筑规划审批情况的复函》，内容为“依据《中华人民共和国城乡规划法》，《北京市城乡规划条例》的相关规定，通过查询市规土委综合信息服务平台及通州区城建档案馆的相关档案，我分局未向位于宋庄镇疃里村北天润别墅东北侧院内的砖混建筑核发过建设工程规划许可证、临时建设规划许可证、乡村建设规划许可证或临时乡村建设规划许可证。”2017年4月20日，北京市规划委员会通州分局向宋庄镇人民政府作出了规通函【2017】154号《关于宋庄镇疃里村北天润别墅北金海玉舟院内所建建筑规划审批情况的复函》，内容为“依据《中华人民共和国城乡规划法》《北京市城乡规划条例》的相关规定，通过查询市规土委综合信息服务平台及通州区城建档案馆的相关档案，我分局未向《宋庄镇人民政府关于疃里村北天润别墅北金海玉舟院内无批示建设的认定申请函》文件中所列的位于宋庄镇疃里村北天润别墅北金海玉舟院内大棚房屋工程核发过建设工程规划许可证、临时建设规划许可证、乡村建设规划许可证或临时乡村建设规划许可证。”经核实，该判决已发生法律效力。2018年6月20日，涉案大棚被政府部门强制拆除。关于《租赁合同》的签订时间，《租赁合同》中并未写明签订日期，金海农业公司主张《租赁合同》签订日期为2013年10月1日，康奇主张为2016年9月8日。关于康奇使用涉案土地的时间，康奇主张其使用时间为2016年9月8日至2017年7月底，金海农业公司主张康奇使用时间为2013年10月1日至2018年6月20日。关于租金支付情况，康奇主张未向金海农业公司支付租金，而是将8万元租金支付给案外人曹茂义，金海农业公司认可康奇承租的土地是曹茂义转让给康奇的，并认可收到康奇交纳的8万元租金，但不认可收取康奇5千元过户费。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人对自己提出的主张，应当提供充分有效的证据予以证明，否则应承担举证不能的不利后果。关于《租赁合同》的效力问题，结合双方合同的签订情况以及政府部门查证的情况，合同约定目的虽名为种植，但已改变了土地的实际用途，该《租赁合同》应属无效合同，故对于金海农业公司要求确认《租赁合同》无效的诉讼请求及康奇要求确认《租赁合同》无效的反诉请求，本院予以支持。关于金海农业公司提出的不退还剩余租期租金的诉讼请求，原、被告双方均认可康奇承租的土地系曹茂义转让给康奇，结合康奇向曹茂义的付款日期，本院认定康奇使用承租土地的起始时间为2016年9月8日；关于结束时间，康奇虽主张使用至2017年7月底，但其提交的证据并不足以证明其主张，故本院认定康奇使用土地至2018年6月20日，即涉案土地地上物被强制拆除之日。因康奇使用涉案土地的时间为2016年9月8日至2018年6月20日，康奇在实际占有使用涉案大棚期间应向金海农业公司支付相应费用，金海农业公司应退还康奇多支付的款项，故金海农业公司的此项诉讼请求并无相应法律依据，本院不予支持。本院结合实际使用情况及政府部门的拆除情况确定金海农业公司应退还康奇72394．32元。关于康奇提出的要求金海农业公司返还其8万元租金的反诉请求，前已论述康奇在实际使用土地期间应支付相应费用，康奇多支付的款项金海农业公司应予退还，故对于康奇的此反诉讼请求，本院不予支持。关于康奇提出的要求金海农业公司退还过户费5千元的反诉请求，康奇并未提交证据证明金海农业公司收取其过户费5千元，故康奇的此项反诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。关于康奇提出的要求金海农业公司赔偿财产损失2万元的反诉请求，首先，宋庄镇政府在限期拆除决定书中已明确要求康奇清理房内物品，康奇认可知悉限期拆除决定书的内容但却未进行清理；其次，康奇提交的证据并不足以认定其合法财产存在损失及损失的具体数额；最后，康奇承租土地的地上物系被政府部门拆除并非被金海农业公司拆除，故康奇的此项反诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国土地管理法》第四条、第二十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认北京金海玉舟农业开发有限公司与康奇签订的《租赁合同》（标的物单元号为：甲2号）无效；二、北京金海玉舟农业开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还康奇72394．32元；三、驳回北京金海玉舟农业开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回康奇的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35元，由北京金海玉舟农业开发有限公司负担（已交纳）。反诉案件受理费1200元，由康奇负担373元（已交纳），由北京金海玉舟农业开发有限公司负担827元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  武 威二〇二〇年九月三十日法官助理  李 成书 记 员  李旭晨