北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初27068号原告：汪萍，女，1973年3月15日出生，汉族，无业，住北京市。委托诉讼代理人：翟玉梅，北京市京哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：张国辉，北京市京哲律师事务所律师。被告：北京中坤锦绣房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇。法定代表人：焦青，执行董事。被告：北方国际信托股份有限公司，住所地天津市开发区第三大街**。法定代表人：韩立新，董事长。原告汪萍诉被告北京中坤锦绣房地产开发有限公司（以下简称：中坤公司）、被告北方国际信托股份有限公司（以下简称：北方公司）确认合同无效纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汪萍的委托诉讼代理人张国辉、翟玉梅到庭参加诉讼，被告中坤公司、北方公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已缺席审理终结。原告汪萍向本院提出诉讼请求：1、判令二被告对北京市海淀区高粱桥斜街59号院2号楼1层商业09号房屋（北京市海淀区高粱桥斜街59号院2号楼1层2-109）的抵押行为无效；2、二被告协助原告办理北京市海淀区高粱桥斜街59号院2号楼1层商业09号房屋解除抵押登记手续；3、二被告承担本案各项诉讼费用。事实和理由：2009年8月27日，原告与中坤公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定原告购买中坤公司名下位于北京市高粱桥斜街59号院2号楼1层商业09号房屋（以下简称09号房），总价31970950元，原告按约支付了全部房款，中坤公司于2019年11月20日将该房交付给原告，原告于当日办理入住手续。2009年12月30日，原告将该房出租给交通银行股份有限公司北京分行，该行做营业厅使用至今。2011年11月20日，中坤公司未按合同约定为原告办理上述房屋所有权证书，经原告多次催告，其以各种理由不断拖延办理。2014年5月15日，原告向北京市海淀区人民法院提起诉讼，要求中坤公司为09号房办理所有权证书，2014年11月19日，北京市海淀区人民法院作出（2014）海民初字第16708号民事判决书，判决中坤公司协助原告办理09号房所有权证书，该判决已生效，现已进入执行阶段。2018年8月，原告得知其实际使用近十年的房屋被天津市第一中级人民法院查封，申请执行人为北方公司，经了解，2014年1月17日，中坤公司与北方公司签订《抵押合同》，将原告出资并实际使用的房屋抵押给北方公司，后北方公司申请查封、拍卖该房屋优先受偿。原告随即提起执行异议申请，2018年9月21日，天津市第一中级人民法院作出（2018）津01执异73号执行裁定书，驳回原告异议申请。2018年10月9日，原告向天津市第一中级人民法院提起案外人执行异议之诉，该案于2019年6月11日作出（2018）津01民初749号民事判决书，依法判决“停止对北京市海淀区高粱桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期B区）2号楼1层商业09号房的执行”，原告及二被告均未提起上诉，该判决现已生效。原告认为，中坤公司明知涉案房屋系原告所有，仍将该房屋抵押给北方公司，与北方公司恶意串通提起诉讼，欲通过法院判决查封、拍卖原告房屋，侵害原告合法权益，请求判决支持原告诉讼请求。被告中坤公司、北方公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2009年8月27日，原告（买受人）与中坤公司（出卖人）签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定原告购买中坤公司名下的位于北京市高粱桥斜街59号院2号楼1层商业09号房屋（以下简称09号房），房屋价款总计31970950元，出卖人应当在2009年11月20日前向买受人交付该商品房，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止，出卖人按实际向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证之日起90日内向买受人支付。2009年8月21日和10月26日，汪萍分两次向中坤公司付清了全部购房款；2009年11月20日前中坤公司向汪萍交付了09号房。2009年12月30日，汪萍将09号房出租给交通银行股份有限公司北京市分行做银行营业厅使用。后在合同约定期限内，汪萍未取得09号房所有权证书，2014年汪萍向北京市海淀区人民法院提起诉讼，要求中坤公司为09号房办理所有权证书，2014年10月9日，北京市海淀区人民法院作出（2014）海民初字第16708号民事判决书，判决中坤公司协助汪萍办理09号房所有权证书，该判决已生效。2014年1月17日，北方公司与北京中坤长业房地产开发有限公司签订《信托资金借款合同》，约定北方公司向北京中坤长业房地产开发有限公司提供中期贷款4亿元，贷款期限为2年，自2014年3月7日至2016年3月7日。同日，中坤公司与北方公司签订编号为北信抵字第2014DZD014-D02号《抵押合同》，约定为确保上述借款合同的履行，中坤公司以其名下坐落于北京市海淀区头堆村碧河花园一期工程B区，高粱桥斜街59号院2、3号楼的碧河花园B2-109底商提供抵押担保。担保的贷款金额为25000000元，2014年1月28日双方就09号房办理了抵押登记（X京房他证海字第1639**）。北方公司与北京中坤长业房地产开发有限公司、中坤公司、北京中坤投资集团有限公司金融借款合同纠纷一案，天津市高级人民法院于2017年7月12日作出（2016）津民初80号民事判决书，判决北方公司有权就中坤公司名下坐落于北京市海淀区头堆村碧河花园一期工程B区，高粱桥斜街59号院2、3号楼的碧河花园B2-109底商以折价或者拍卖、变卖所得的价款，在贷款本金25000000元及相应的利息、罚息、复利范围内行使优先受偿权。北京中坤长业房地产开发有限公司对该判决不服，提起上诉。最高人民法院于2018年1月8日作出（2017）最高法民终874号民事判决书，判决维持（2016）津民初80号民事判决书中上述该项判决内容。后北方公司依据上述判决申请执行，汪萍对北方公司将09号房屋作为执行标的提出书面异议，天津市第一中级人民法院于2018年9月21日作出（2018）津01执异73号执行裁定，驳回汪萍的异议。汪萍不服该裁定起诉要求撤销该裁定，中止对09号房屋的执行并予以解封，天津市第一中级人民法院于2019年6月11日作出（2018）津01民初749号民事判决书，该判决认为，本案的争议焦点是：汪萍是否就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。结合本案查明的事实和证据，应当认定汪萍对涉案房屋享有足以排除强制执行的物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定的无过错不动产买受人的物权期待权即属于可以排除抵押权人执行的情形。一、关于是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同且合法占有该不动产的问题。首先，本案中汪萍在一审法院查封案涉房屋之前已经与中坤公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》。其次，汪萍提供的北京新润成通工程技术发展有限责任公司（汪萍系该公司法定代表人）与交通银行股份有限公司北京市分行签订《网点租赁合同》，足以证明其在一审法院查封之前就已经实际占有和使用案涉房屋。二、关于汪萍是否已经支付价款的问题。2009年8月21日，汪萍向中坤公司支付房款8000000元；2009年10月26日，汪萍向中坤公司支付房款23970950元，故汪萍已经支付涉案房屋全部价款。三、关于是否非因汪萍自身原因未办理过户登记的问题。涉案房屋登记于中坤公司名下，并未登记于汪萍名下。中坤公司与汪萍签订《北京市商品房现房买卖合同》先于北方公司就涉案房屋设立抵押之前，且自中坤公司与汪萍签订《北京市商品房现房买卖合同》之日至北方公司就涉案房屋设立抵押之日，涉案房屋除自2011年8月22日至2011年12月16日期间，始终处于设立抵押状态，无法办理过户登记，故北方公司关于汪萍未按房屋买卖合同的约定向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记手续，未缴纳委托费用800元，未提供办理房屋所有权登记的相关文件，未缴纳相关税费，才导致产权登记手续未能办理的主张，与事实不符，本院不予采信。另，涉案房屋虽于2011年8月22日至2011年12月16日期间处于非抵押状态，但涉案房屋登记于中坤公司名下，汪萍无法得知涉案房屋的相关登记信息，故北方公司关于汪萍在上述期间未办理产权转移手续，负有责任的主张，本院不予支持，据此，本院认为非因汪萍自身原因不能办理本案所涉房屋过户登记手续。四、关于北方公司提出的法律适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。北方公司主张因中坤公司系房地产开发企业，应当适用第二十九条而非第二十八条，本院认为，该司法解释的两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款，故本案适用第二十八条并无不当。据此，汪萍就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。故汪萍要求对涉案房屋停止执行的诉讼请求，本院予以支持。据此，判决停止对位于北京市海淀区2号楼1层商业09号房屋的执行。本案审理过程中，汪萍提交中坤公司出具的《情况说明》，证明“北京市海淀区高粱桥斜街59号院2号楼1层商业09号房屋”在北京市海淀区不动产登记事故中心登记的房号信息为“北京市海淀区高粱桥斜街59号院2号楼1层2-109”。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告中坤公司、北方公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃在庭审中答辩、质证和辩论等诉讼权利。本案争议焦点为北方公司与中坤公司对09号房屋的抵押行为是否有效。根据本院查明的事实和证据，应当认定北方公司与中坤公司对09号房屋的抵押行为无效。首先，法律规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。本案中，中坤公司在2009年与汪萍签订合同将09号房卖给汪萍，汪萍已支付全部购房款，09号房也已交付汪萍持续使用，且非汪萍自身原因导致未办理过户登记，中坤公司无权将09号房抵押给北方公司，系明知有争议的财产办理抵押，其主观上存在恶意，侵害了汪萍的物权期待权，导致汪萍无法办理房屋过户手续；其次，中国人民银行发布的《贷款通则》第二条规定，本通则所称贷款人，系指在中国境内依法设立的经营贷款业务的中资金融机构。第十条规定除委托贷款以外，贷款人发放贷款，借款人应当提供担保。贷款人应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。北方公司作为专业金融机构，在设定抵押时未尽审慎审查义务，否则将能发现09号房屋已出卖并交付给汪萍使用的事实，北方公司在设定抵押时客观上存在过失，主观上不符合抵押权取得所要求的善意要件，掩盖了中坤公司利用已出卖财产非法获取贷款的目的，抵押行为应属无效；最后，汪萍申请案外人执行异议之诉要求停止北方公司对09号房作为执行标的执行得到生效判决支持，北方公司对09号房的抵押权已无法实现，汪萍起诉中坤公司要求办理09号房所有权证书已得到判决支持，该抵押行为对汪萍的物权期待权形成妨害，应予以解除抵押登记，便于汪萍办理09号房的所有权证书。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百八十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：北京中坤锦绣房地产开发有限公司与北方国际信托股份有限公司于2014年1月28日对北京市海淀区高粱桥斜街59号院2号楼1层商业09号房屋（海淀区高粱桥斜街59号院2号楼1层2-109）的抵押行为无效；本判决书生效后十日内，北京中坤锦绣房地产开发有限公司与北方国际信托股份有限公司协助汪萍办理北京市海淀区高粱桥斜街59号院2号楼1层商业09号房屋（北京市海淀区高粱桥斜街59号院2号楼1层2-109）解除抵押登记手续。案件受理费140元，由被告北京中坤锦绣房地产开发有限公司与被告北方国际信托股份有限公司负担（于本判决书生效后七日内给付汪萍）。如不服本判决，可于判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  郭艳飞二〇二〇年九月八日书记员  高惠军