江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0311民初6197号 原告：孙爱珍，女，1963年12月30日生，汉族，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：刘璐，江苏逸诚律师事务所律师。 被告：苏州高新（徐州）置地有限公司，住所地徐州市泉山区三环南路****楼。 法定代表人：张晓峰，该公司总经理。 被告：苏州高新（徐州）乐佳物业有限公司，住，住所地徐州市泉山区三环南路****楼/div> 法定代表人：张晓峰，该公司总经理。 以上两被告共同委托诉讼代理人：陈红喜，江苏元封律师事务所律师。 第三人：徐州西城热力工程有限公司，住所地，住所地徐州市泉山区三环西路以西规划路以北iv> 法定代表人：王艳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：万**，北京大成(南京)律师事务所律师。 原告孙爱珍诉被告苏州高新（徐州）置地有限公司、苏州高新（徐州）乐佳物业有限公司、第三人徐州西城热力工程有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月20日公开开庭进行了审理，后因双方争议较大，不宜适用简易程序审理，依法转为适用普通程序，于2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告孙爱珍及其委托诉讼代理人刘璐，被告苏州高新（徐州）置地有限公司,苏州高新（徐州）乐佳物业有限公司的共同委托诉讼代理人陈红喜，第三人徐州西城热力工程有限公司的委托诉讼代理人万**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙爱珍向本院提出诉讼请求：1、判令两被告共同赔偿原告损失48973元；2、判令两被告将原告XX小区X号楼1-101室地下室恢复原状；3、案件受理费用和其他费用由两被告承担。事实与理由：原告居住在被告苏州高新（苏州）置地有限公司开发的徐州XX小区X号楼X-XXX室。2018年11月份，在该小区暖气管道试气时，原告所居住单元楼的暖气管道发生漏水，水漏至原告地下室，积水深度超过200毫米。并且在漏水过程中两被告工作人员均未及时发觉，直至原告发现后才告知被告停止试气。原告地下室经装修并存放大量财物，部分财物因被水泡时间过长己丧失其价值，本次事故对原告造成较大损失。原告认为本次事故主要原因系小区管道硬件设施损毁所致，第一被告作为该小区开发商应对原告的财产损失承担赔偿责任；第二被告作为该小区物业负责人未尽到硬件设施维护的义务，并因其疏忽大意未及时制止事故发生，亦应承担赔偿责任。事故发生后原告与两被告进行协商，但两被告拒绝赔偿原告任何损失，至今未予处理。为维护原告的合法权益，现诉至人民法院，请求依法判决支持原告的诉讼请求。 被告苏州高新（徐州）置地有限公司、苏州高新（徐州）乐佳物业有限公司共同辩称，根据与第三人签订的供热合同，入户端口以外的供热设施的维修养护更新责任是由第三人承担，相关配套设施也是由第三人提供，所以承担的责任主体不应当是两被告。 第三人徐州西城热力工程有限公司辩称，第三人不应承担任何法律责任，具体理由是：1、原告以侵权之诉提起诉讼，按照侵权责任法相关规定，责任主体为造成损害的物权所有权人.结合本案，如相关损害由管道漏水所致，则管道的所有权人应当是直接侵权责任人，如涉及管理维护则管理维护责任是所有权人依法享有向管理维护责任人主张的权利，侵权责任在本案中没有穿透效力，其权利主张不能直接及于管理维护人，所以及时第三人为管理维护人，在本案中也不应当承担责任；2、事实上，涉案小区的供暖是在XX小区供热合同中已经明确相关责任，合同2.1条以及4.1条结尾均明确载明，在质保期内供热设施由质保单位负责，该质保单位是指建设方及开发商，为建设该小区而负责项目总体承包以及具体施工的承包方或施工方，与第三人无关。因原告的相关设施以及该小区的相关设施均在质保期内，所以应当由相关责任主体承担责任，而非第三人责任，而且被告主张应当由第三人承担责任的供暖合同5.2.1条相关设施配套费用不是指的小区内配套费用，是指小区从韩山到XX小区大门口外管网建设费用，与本案无关；3、原告主张第三人承担共同侵权责任没有法律和事实依据；4、对于原告主张的损失，第三人认为现有证据无法确定核实，而且原告在事故发生第一时间没有通知第三人，第三人无法确定核实案发现场情况，无法进行定损，而且相关财产可能存在可以正常使用或可以避免损失的情形，原告有处置不当造成损失扩大的部分责任，故第三人对该损失不予认可；5、被告所提交的万悦城小区供热合同，时间为2015年5月5日，该合同第八条载明合同有效起止时间为2015年5月4日至2018年3月31日。双方在履行时因本案被告不能按照合同第二条第一款的规定，经验收合格后移交给供热企业统一管理，导致合同期满仍未向第三人移交相应设备，且至今仍存在各种问题，第三人已于2019年3月5日以书面整改通知单的形式，通知并严格要求被告对相应问题进行整改，该整改通知同时抄送徐州市泉山区供热办以及江苏华美热电有限公司，本案原告发生房屋积水时间是在2018年11月11日，因所有设备在当时没有移交第三人，且至今也未移交，所以如产生任何损失和责任，均与第三人无关。 本案的争议焦点为：1、原告主张发生漏水部位的管网的管理责任是否是属于被告以及第三人负担（发生漏水部位管网的所有权人是否是第三人或者其他主体）？2、原告在本案中主张损失的数额如何确定？原告是否存在扩大损失的情形？ 原告孙爱珍为支持自己诉讼主张，向本院提交了如下证据： 1、照片打印件33张，证明在2018年11月在涉案小区供暖试压时，管道漏水，造成原告地下室的木地板、踢脚线、沙发、纪念邮册、旅行箱、电饼铛、猫粮、十字绣、啤酒、茶叶、净水器、电吹风等泡水，当时水深大约在20-30公分，当原告发现地下室进水时，上述物品已经全部泡水； 2、收据两张，证明原告购买木地板、踢脚线花费16280元，购买沙发是10990元。 3、手机视频一段，拍摄于2018年11月11日。证明当时漏水的现场情况，并提交光盘； 4、鉴定报告一份以及鉴定费发票一张金额为2000元，证明经鉴定机构评估，原告受到的财产损失价值为50098元。 经质证，苏州高新（徐州）置地有限公司、苏州高新（徐州）乐佳物业有限公司对原告提交的上述证据中的录像和照片的真实性无异议，但对证明目的有异议，对两张收据真实性不予认可，应当是有正规发票。对鉴定报告和鉴定发票的真实性无异议，但是损失不应由被告赔偿；第三人徐州西城热力工程有限公司对录像的真实性由法院依法认定，因为没有第三人的工作人员参与，第三人是通过本案诉讼才知道有漏水事情发生，所以与第三人无关。对于照片和其他损失证据，通过录像中可以看出，原告对大多数物品做了防水处理，如用专门的塑料袋进行包装或用塑料箱进行存放，包括集邮册在该证据中也未发现直接泡水的情形，如果认定由第三人承担责任，以上均不能作为原告主张损失的依据。对鉴定报告和鉴定费发票的真实性以及鉴定程序的合法性均无异议，但对报告结论有异议，如法院认定本案损失与第三人无关，对该报告所出结论，第三人持保留意见，如认为与第三人有相关，则第三人认为就受损部分财产价值出具评估报告，但评估明细表中可以看出，评估依据的评估价值标准是按照全部100%成新率以原值进行评估做出结论，所以鉴定结论与委托事项中所涉受损财产这一事项存在出入。 被告苏州高新（徐州）置地有限公司、苏州高新（徐州）乐佳物业有限公司为支持自己的抗辩意见，向本院提交了如下证据： 1、XX小区供热合同； 2、图片打印件6张； 3、供热管网工程建设施工合同复印件一份。 以上证据，证明直供合同的第二条是约定了供热设施的维修养护责任，入户端口以外的属于第三人负责，入户端口以内属于业主自己负责，六张照片能够证明发生的漏水点是在入户端口以外，也就是属于第三人负责的部分。在直供合同第五条第二项第一款约定了由苏州高新（徐州）置地有限公司向第三人支付热力设施配套费用，用以证明热力设施配套设施是由第三人提供，这份直供合同是在业主未上房之前，小区开发建设前期，开发商代表小区业主与供热公司签订的合同，约定双方责任范围，当时小区业主委员会还未成立，而在发生漏水事故时，小区业主委员会早已成立，且小区也全部上房，所以在漏水点的配套设施不属于两被告，只可能属于第三人或小区全体业主，所以从侵权角度被告是不应当承担任何侵权责任。 经质证，原告孙爱珍对上述合同及照片的真实性均无异议，认为本案是财产损害责任纠纷，同意法庭依据合同作为查明涉案管道的维护方的证据，进而确定侵权责任主体；第三人人徐州西城热力工程有限公司对合同真实性予以认可，对证明目的不认可，被告对该合同的理解存在断章取义，虽然第2.1条提到入户端以外的设施由第三人承担维修养护责任，但该条结尾明确载明，保修期内的供热设施由质保单位负责，案发时供热设施尚在质保期内，与第三人无关。该合同5.2.1条所提到的设施配套费用与小区内部的所有管道无关，指的是入小区的外围管网开户费用，也与本案无关。对于照片真实性无法核实，由法院依法认定。 第三人徐州西城热力工程有限公司为支持自己的抗辩意见，向本院提交了如下证据： 2018年12月6日徐州市公安局段庄派出所出具的接处警工作登记表以及2018年12月6日第三人的缴费通知公告单，2018年12月14日第三人与原告小区当时是万科物业进行供暖事宜交接进行水电气抄表的现场三人签字照片1张，2019年3月9日第三人关于直供小区停止供暖的告知单，2019年3月5日第三人向开发商以及泉山区供热办，江苏华美热电有限公司发送的关于XX小区热力设施二次查验整改通知单，视频录像证据一份，时间为2020年7月22日，第三人实地到原告发生本案事件的地点进行勘察的情况，有原告参与。以上证据同时结合被告提供的两份合同，证明本案所涉供暖设施设备发生漏水时第三人并未接管相应设备且至今仍存在各种问题，未能实际接管，相关责任应由被告承担。 经质证，原告孙爱珍对接处警工作登记表的真实性无异议，但与本案无关。缴费通知，水电气清单，供暖通知以及整改通知单，均系被告单方制作，对证据三性均不予认可，且无法证明被告的主张，录像是不完整的，前面以及后面还有内容，也是偷录的，以上证据不能证明第三人不应承担赔偿责任。被告苏州高新（徐州）置地有限公司、苏州高新（徐州）乐佳物业有限公司对接处警工作登记表真实性认可，认为与本案无关，对其他材料的真实性不予认可，不能证明第三人曾经给业主发送过，对于录像的真实性不发表意见。 经审理查明，原告孙爱珍系徐州市泉山区XX小区**楼**地下室的所有权人，在2018年11月11日，原告发现地下室被水浸泡，存放在地下室的沙发等物品受损，地下室，地下室的装饰装修亦受到损害遂联系苏州高新（徐州）乐佳物业有限公司到场查看，发现漏水部位位于在暖气管道单元楼入户处。 在案件审理过程中，原告向本院提交鉴定申请，请求对1、涉案房屋内受损的财产的价值进行评估，包括沙发等物品；2、对地下室固定装修费用进行价格评估，包括木地板、踢脚线、墙壁涂料及施工费用等。经本院委托，江苏中盛土地房地产资产评估造价咨询有限公司于2020年6月22日出具苏中盛评报字【2020】第0018号资产评估报告，认为涉及徐州市泉山区XX小区X号楼X-XXX室地下室的受损部分财产价值在评估基准日2020年5月12日评估值50098元。为此原告支出了鉴定费2000元。 原告在案件审理过程中申请追加徐州西城热力工程有限公司作为第三人参加诉讼，并将诉讼请求变更为：1、请求判令第一、第二被告及第三人赔偿原告财产损失及恢复原状的施工费用，合计50098元；2、本案鉴定费、诉讼费及其他费用由第一、第二被告及第三人负担。 另查明，2014年9月，苏州高新（徐州）置地有限公司与徐州西城热力有限公司、江苏铸达建筑安装工程有限公司签订了XX小区供热管网工程建设工程施工合同，约定了各自的权利义务等内容。 2015年5月5日，苏州高新（徐州）置地有限公司与徐州西城热力有限公司、苏州高新（徐州）置业有限公司签订了万悦城小区供热直供合同，合同有效期自2015年5月4日至2018年3月31日止，各方在合同中约定了权利义务等内容。 本院认为，侵害他人财产权利的，应当承担损害赔偿责任。本案中，原告孙，原告孙爱珍是徐州市泉山区XX小区**楼**地下室的所有权人，元的暖气入户管道发生漏水，致其财产遭受损害，暖气管道的所有权人或者管理人负有赔偿责任，通过本案的审理，本院认为被告苏州高新（徐州）乐佳物业有限公司应当对原告主张的损失承担损害赔偿责任，具体理由为： 首先，在原告发现漏水时，及时联系了苏州高新（徐州）乐佳物业有限公司，苏州高新（徐州）乐佳物业有限公司在庭审时陈述其联系第三人到场，第三人予以否认，但是苏州高新（徐州）乐佳物业有限公司并没有提供联系单等有关证据证实第三人到场，而原告提供的照片及视频显示，有人到场进行了维修并发现了漏水点，在苏州高新（徐州）乐佳物业有限公司不能证实系第三人到庭维修的情况下，应当认定系苏州高新（徐州）乐佳物业有限公司派员到场进行的处理。 其次，根据2015年5月5日，苏州高新（徐州）置地有限公司与徐州西城热力有限公及苏州高新（徐州）置业有限公司签订的XX小区供热直供合同的相关约定，供热经营设施移交给第三人统一管理、并网运营欠需要验收合同及办理移交等手续，现苏州高新（徐州）置地有限公司、苏州高新（徐州）乐佳物业有限公司并未提交该证据，而第三人却提交了万悦城小区热力设施二次查验整改通知单等证据，证实没有经过验收合格，故第三人在漏水发生时对入户暖气管道以外的部分，并不负有管理责任。 最后，根据物权法的有关规定，物业服务企业对于所受委托建筑区划范围内的建筑物及附属设施负有管理职责，故在漏水发生时，苏州高新（徐州）乐佳物业有限公司作为小区的物业服务企业，对属于附属设施的入户暖气管道以外的部分，负有管理职责，而原告恰恰是找到苏州高新（徐州）乐佳物业有限公司反映问题，通过上述分析苏州高新（徐州）乐佳物业有限公司也派人进行了维修。 对于原告所主张的财产损失及维修施工费用，经过本院的委托鉴定，业已确定了该项损失的数额，故该项损失确定为50098元。 原告为本次鉴定所支出的鉴定费2000元，系合理支出，应由被告苏州高新（徐州）乐佳物业有限公司负担。 综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第一款第（六）项、第十九条、《中华人民共和国物权法》第八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告苏州高新（徐州）乐佳物业有限公司于本判决生效后十日内向原告孙爱珍赔偿财产损失及施工费50098元； 二、被告苏州高新（徐州）乐佳物业有限公司于本判决生效后十日内向原告孙爱珍支付鉴定费2000元； 三、驳回原告孙爱珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1024元，由被告苏州高新（徐州）乐佳物业有限公司负担，于本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  刘现伟 人民陪审员  李文秀 人民陪审员  张 立 二〇二〇年九月十七日 书 记 员  刘 文