广东省深圳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤03民终10044号上诉人（原审被告）：陈梅芳，女，1948年9月3日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：易乐笛，广东一言律师事务所律师。委托诉讼代理人：张乃强，广东一言律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：深圳市罗湖区住房和建设局，住所地：广东省深圳市罗湖区黄贝街道文锦中路**罗湖管理中心大厦**。法定代表人：马晓东，局长。委托诉讼代理人：方锤，广东扬权律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷雨，广东扬权律师事务所实习律师。原审被告：陈雪琴，女，1976年12月21日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市罗湖区。原审被告：陈穗斌，男，1974年4月20日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市罗湖区。两原审被告共同委托诉讼代理人：易乐笛，广东一言律师事务所律师。两原审被告共同委托诉讼代理人：张乃强，广东一言律师事务所实习律师。上诉人陈梅芳因与被上诉人深圳市罗湖区住房和建设局（以下简称罗湖住建局）、原审被告陈雪琴、陈穗斌房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初12279号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈梅芳上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、三项；二、驳回罗湖住建局的全部诉讼请求；三、判令罗湖住建局承担本案的上诉费用。事实和理由：一、涉案房屋并非是罗湖区公共保障性住房。罗湖住建局在起诉状事实与理由部分称：“东郊街13号3楼为罗湖区公共保障性住房”，但是罗湖住建局除提交其与陈梅芳签订的租赁合同外，并未提交其它能够证明涉案房屋为公共保障性住房的证据或政府文件。陈梅芳及其配偶陈伟强（已故）自1978年房屋建成即居住的涉案房屋，是陈梅芳的配偶陈伟强所在单位宝安县工业局自行购地并兴建后分配给员工，且陈梅芳向深圳市档案馆查询相关信息显示：上述房屋系原宝安县工业局于1978年向原宝安县深圳镇湖贝大队征地购买所得，故该房屋所有权应属于原宝安县工业局。该局在特区成立后变更为深圳市机械工业公司，80年代末再变更为深圳市特力公司。由于涉案房屋权属问题直接关系到陈梅芳是否要承担占有使用费、腾退房屋等义务，而一审判决对涉案房屋的权属避而不谈，直接认定涉案房屋为罗湖住建局所有并管理的公共保障性住房，与上述文件显示的历史事实不符，侵犯了陈梅芳对上述房屋所拥有的合法权益。二、涉案房屋租赁合同的出租方不是罗湖住建局。根据罗湖住建局提供的涉案房屋租赁合同,出租单位是罗湖区机关物业管理办公室，而非罗湖住建局。根据深圳市罗湖区机构编制委员会罗编【2018】72号文件“关于区机关物业办机构编制调整的通知”，深圳市罗湖区机关物业管理办公室在区政府授权的范围内对区政府国有物业资产进行经营管理，为区政府直属事业单位。因此，该单位与罗湖住建局并非同一法律主体，故罗湖住建局不是适格的诉讼主体，理应驳回罗湖住建局的全部诉求。三、涉案房屋引起的争议已在盐田区法院立案审理，本案应待行政诉讼结果之后再进行审理。如前所述，由于涉案房屋产权存在争议，罗湖住建局对涉案房屋认定为公共保障性住房，陈梅芳已于2019年6月3日在盐田区法院提起了行政诉讼（案号2019粤03**行初1980号），该案正在审理中。房产归属问题直接影响到陈梅芳与罗湖住建局责任划分，因此，行政诉讼案件的判决结果直接关系到陈梅芳的切身利益，故需待行政判决作出后再进行相应的审理。罗湖住建局辩称，一、一审判决查明事实清楚，适用法律正确，根据《民事诉讼法》第一百七十条第（一）款规定，依法应判决驳回上诉，维持原判。二、陈梅芳没有新证据或者新的事实与理由，其上诉所陈述的事实与理由与一审的答辩观点完全一致，属于重复提起，是为了拖延时间。陈梅芳主张的事实与理由依法不能成立，具体理由如下：1、涉案房屋属于罗湖区政府投资兴建的罗湖区国有资产，由深圳市罗湖区机关物业管理办公室出租给陈梅芳配偶陈伟强。2018年根据区会议纪要精神，由深圳市罗湖区机关物业管理办公室负责清退收回，陆续移交给罗湖住建局，拟作为罗湖区公共住房管理。所以，涉案房屋收回后，区政府作为房屋的权利人，安排将涉案房屋做何用途，与陈梅芳无关。2、在一审期间，陈雪琴以双方关于涉案房屋的性质有争议，本案应属于行政纠纷为由，提出管辖权异议。一审法院裁定驳回后，又上诉至中级法院。中级法院经审理作出（2019）粤03民辖终2693号民事裁定，认为本案属于房屋租赁合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖，驳回陈雪琴的管辖权异议。3、陈梅芳以房屋产权存在争议为由，拒绝腾退。涉案房屋的性质非常清晰，为罗湖区政府财政出资兴建，一直为罗湖区国有资产。因为历史原因，资料缺失及部门变更，没有办理房屋产权登记，但这与陈梅芳无关。4、涉案房屋在2018年6月由原出租方深圳市罗湖区机关物业管理办公室及其授权单位按照法律规定，通知解除了双方之间的不定期租赁关系。后于2018年9月5日移交给罗湖住建局，但至今陈梅芳拒不腾退涉案房屋。三、陈梅芳认为本案应中止审理，待（2019）粤0308行初1980号行政案件判决后再进行审理，缺乏法律依据，依法不能成立。具体理由如下：1、两个案件之间没有任何关联性。1980号案是陈梅芳起诉要求撤销对涉案房屋保障性住房的认定，罗湖住建局认为涉案房屋出租给陈伟强后，双方形成不定期租赁关系，解除不定期租赁合同后，区政府将涉案房屋另做其他什么用途，与陈梅芳无关。2、1980号案件依法作出终审裁定，即（2020）粤03行终364号行政裁定。裁定罗湖住建局在民事案件中的主张并非针对陈梅芳作出某一具体行政行为，对陈梅芳的权利义务没有直接影响，依法不属于行政受案范围。罗湖住建局向一审法院起诉请求：一、判决罗湖住建局与陈伟强的租赁合同关系已于2018年6月8日解除;二、判决陈梅芳、陈穗斌、陈雪琴腾退涉案房屋并返还给罗湖住建局；三、判决罗湖住建局向陈伟强收取的租房押金2108.96元无需返还；四、判决陈梅芳、陈穗斌、陈雪琴向罗湖住建局支付房屋占有使用费5103元（按729元/月，自2018年8月暂计至2019年2月，应计至腾房并返还罗湖住建局之日止)；五、判令陈梅芳、陈穗斌、陈雪琴承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实，一、深圳市罗湖区机关物业管理办公室曾与陈伟强签订了《罗湖区物业办住房租赁合同》，约定由陈伟强租赁罗湖区东郊街13巷3栋房屋，租赁期为2006年6月1日至2006年12月31日，月租金为729元。签订合同时，陈伟强应缴纳住房保证金2111.7元。承租人须于每月10日前缴纳租金，过期每日按拖欠金额的1%加收滞纳金。承租人欠租超过两个月，罗湖住建局有权委托水、电管理部门采取停水、停电措施，若承租人连续欠租迖三个月，罗湖住建局有权终止合同，保证金不予退回。承租人不得私自拆改或装修住房。如确有必要，应先提出详细报告及附图，经罗湖住建局审批同意后，持审批表到该房物业管理部门办理申报备案手续，方可动工，装修费用由承租人自理，合同终止时，一切装修归罗湖住建局，且罗湖住建局不负补偿责任。承租人夫妻任何一方在本市内如有购房或其他住房，罗湖住建局有权收回上述住房，该房除承租人夫妻双方外，未经罗湖住建局同意，任何人不享有本租赁合同规定之权益。合同期满，如承租人符合条件续租，则需在合同期满前二个月内向罗湖住建局提出书面续租申请，持罗湖住建局续租通知书办理续租手续，否则，合同到期罗湖住建局有权收回房屋。上述合同租赁期满后，双方未再签订任何书面的租赁合同。2019年6月13日，罗湖区机关物业管理办公室出具《证明》,载明：兹证明罗湖区东郊街13号3楼房屋属于罗湖区政府国有资产，根据区政府相关文件精神要求，我单位已于2018年8月将该物业移交给罗湖住建局，并由罗湖住建局委托深圳市罗湖区住房保障事务中心负责日常管理。二、2018年6月11日，深圳市罗湖区机关物业管理办公室授权深圳市罗湖区住房保障事务中心向陈伟强发出《周转住房限期退房通知书》，载明解除与陈伟强的房屋租赁合同，双方的租赁关系自2018年6月20日起终止，要求于2018年6月30日前腾空涉案房屋，并结清水、电、管道气、太阳能热水（如有）、物业管理费等各项费用后，到深圳市罗湖区住房保障事务中心缴清租金、退还钥匙、完成退房手续。三、经核，陈梅芳名下有深圳市龙岗区平湖街道鹅公岭社区东门路118号，深圳市龙岗区平湖街道鹅公岭社区东深公路89号、深圳市龙岗区平湖街道鹅公岭社区客家围19号房产。陈梅芳主张该部分涉案房产已经转让给陈穗斌，具体转让时间不清楚。四、罗湖住建局起诉了陈伟强与陈梅芳，后查明陈伟强已于2008年9月25日死亡，陈梅芳、陈穗斌、陈雪琴在2019年6月6日向该院提交书面说明，称陈伟强与陈梅芳的女儿，即陈雪琴“自1979年迁入涉案房屋与其父母居住至今”，并申请追加陈雪琴作为本案的诉讼主体参加诉讼。鉴于陈伟强已经死亡，涉案房产的居住人不清楚，该院追加了陈伟强的继承人，即陈雪琴及陈穗斌参加诉讼。陈梅芳、陈穗斌、陈雪琴在庭审时确认，涉案房产由陈梅芳居住，陈穗斌、陈雪琴并未在涉案房产常住。罗湖住建局提交的批扣通知书显示，其扣除陈伟强房租至2018年5月。陈梅芳、陈穗斌、陈雪琴主张2018年6月以后有缴纳租金，且扣款账户一直有钱足够扣款，但未能在该院指定期限内提交证据。一审法院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。罗湖住建局起诉了陈伟强，后查明陈伟强已经死亡，不再是适格的诉讼主体，罗湖住建局撤回对陈伟强的起诉，该院予以准许。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。罗湖住建局与陈伟强签订的合同租期截至2006年12月31日，但之后陈伟强与其配偶陈梅芳继续居住在涉案房产中，罗湖住建局未提出异议，租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。2008年9月25日陈伟强死亡后，涉案房产继续由陈梅芳承租居住，罗湖住建局亦未提出异议，且租赁合同约定：“该房除承租人夫妻双方外，未经罗湖住建局同意，任何人不享有本租赁合同规定之权益”，陈梅芳作为陈伟强配偶系实际为租赁合同的承租人。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。罗湖住建局于2018年6月11日授权深圳市罗湖区住房保障事务中心向陈梅芳发出《周转住房限期退房通知书》，解除与陈梅芳的房屋租赁合同，双方的租赁关系自2018年6月20日起终止，并限期腾房。且陈梅芳名下已有房产，依合同约定，罗湖住建局也有权收回涉案房产。因此，双方的租赁合同关系已于2018年6月20日解除，陈梅芳应腾退返还涉案房产。关于罗湖住建局是否需返回租房押金。据合同约定，罗湖住建局不予退还押金的情形系基于陈梅芳连续欠租达三个月，因罗湖住建局未主张陈梅芳拖欠租金，罗湖住建局主张无需返还押金缺乏事实依据，该院不予支持。关于罗湖住建局主张的占有使用费，陈梅芳主张其已经支付了2018年6月之后的租金，但未能提供证据予以证明，该院不予采信。陈梅芳在陈述居住人情况时，前后陈述不一致，该院以其在庭审时陈述为准。陈梅芳自2008年6月至今在涉案房产居住，但未向罗湖住建局支付任何费用，罗湖住建局按照租金的标准主张2018年8月至2019年2月的房屋占有使用费5103元及至腾房之日的房屋占有使用费，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、确认罗湖住建局与陈梅芳关于深圳市罗湖区房屋的租赁关系已于2018年6月20日解除；二、陈梅芳应自判决生效之日起三十日内腾退返还深圳市罗湖区东郊街13号3楼房屋给罗湖住建局；三、陈梅芳应自判决生效之日起十日内向罗湖住建局支付房屋占有使用费5103元（上述占有使用费暂计至2019年2月，之后占有使用费按每月729元计至陈梅芳腾退并返还涉案房产之日为止）；四、驳回罗湖住建局的其他诉讼请求。如果陈梅芳未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由陈梅芳负担。上述费用罗湖住建局已经预交，陈梅芳珍应自判决生效之日起十日内迳付罗湖住建局50元。本院审理查明，陈梅芳、罗湖住建局确认：陈梅芳于1979年入住案涉房产，2006年罗湖区机关物业管理办公室与陈伟强、陈梅芳签订《罗湖区物业办住房租赁合同》。本院认为，陈梅芳与罗湖住建局之间形成租赁合同关系，确有其历史原因。罗湖住建局主张案涉房产为罗湖区公共保障性住房，罗湖住建局作为主管负责单位提起本案诉讼，其中即有双方签订的租赁合同并非一般民事合同之意。双方约定的租金金额、解除条件等，亦有别于普通民事主体间的约定。基于以上分析，本院认为，本案租赁合同并非平等民事主体间签订，本案不属于民事诉讼受理范围。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初12279号民事判决；二、驳回被上诉人深圳市罗湖区住房和建设局的起诉。一审案件受理费50元（已由罗湖住建局预交），退还罗湖住建局；陈梅芳预交的二审案件受理费50元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 王    伟审判员 李  小  丽审判员 徐  雪  莹二〇二〇年九月二十七日书记员 冯建辉（兼）附相关法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。