北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初9729号原告：巴丽香(反诉被告)，女，1947年12月25日出生，满族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李永贵，北京市海淀区西北旺镇法律服务所工作者。被告：北京中润置家房地产经纪有限公司（反诉原告），住所地北京市海淀区。统一社会信用代码：9111010855310298X3。法定代表人：田清华，总经理。委托诉讼代理人：费立伟，男，该公司经理，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：马龙，男，该公司经理，住北京市海淀区。原告巴丽香诉被告北京中润置家房地产经纪有限公司（以下简称中润置家公司）委托合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告巴丽香之委托诉讼代理人李永贵和被告中润置家公司之委托诉讼代理人费立伟、马龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告巴丽香向本院提出诉讼请求：1、判令中润置家公司支付我（2019年12月11日－2020年3月10日）租金20400元；2、判令中润置家公司赔偿我违约金6800元*200%﹦13600元；3、本案诉讼费用由中润置家公司负担。事实与理由：2018年9月11日，双方签订了一份为期三年的《北京市房屋出租委托代理合同》，我按照合同约定的期限将位于北京市海淀区X室房屋委托中润置家公司出租，中润置家公司将该房屋出租给承租方，并由其收取房屋租金，本合同第4条第2款约定，乙方（中润置家公司）将各期租金划入我账户，日期、金额及支付方式见附件三约定，第二年合同期：租金为每月6800元，自2019年12月11日起至2020年3月15日应支付房屋租金20400元，但是中润置家公司至今未履行约定，根据本合同第9条第5款第1项和第10条第3款的约定，中润置家公司应承担违约金13600元（6800元/月*200%月），我认为，中润置家公司不按照合同的约定履行应尽的义务，其行为损害了我的合法权益，特诉至法院。被告中润置家公司辩称，不同意巴丽香的诉讼请求。现在因为疫情影响，对外出租的租金明显下降，我公司与巴丽香的租金也应有所下调。违约金不同意支付，如果巴丽香不同意下调租金到正常市场价格，我公司要求解除合同。根据补充协议第七条不可抗力条款政府政策变化和市场价格大幅度下滑双方可以解除合同互不承担违约责任，故提起反诉，反诉请求：解除我公司与X室房主巴丽香签订的房屋委托代理合同。原告巴丽香针对被告中润置家公司反诉辩称，中润置家公司的反诉请求和事实理由不成立，第一，我的诉求是依据双方签订的委托合同的约定，中润置家公司应该支付给我自2019年12月11日-2020年3月10日三个月的房屋租金和违约金；第二，按照合同约定，中润置家公司现在尚欠我自2020年3月12日-2020年6月10日和2020年6月11日-2020年9月10日共计两个季度的房屋租金，应承担相应违约责任；第三，中润置家公司仍然租用我房屋，收取承租人房屋租金，如果中润置家公司不希望我通过诉讼方式索要租金，希望中润置家公司按照合同约定将2020年3月11日-2020年9月10日之间的房屋租金支付给我，我的诉求于法有据，理由充分，事实清楚，应予以支持，请求驳回中润置家公司的反诉请求。反诉请求与本案没有关联性，请求法庭对中润置家公司的反诉给予驳回。本院经审理认定事实如下：2018年9月，王福民（巴丽香之夫）代表巴丽香（甲方）与中润置家公司（乙方）签订北京市房屋出租委托代理合同及补充协议、附件等，合同第一条约定租赁房屋坐落于北京市海淀区X室，建筑面积82平方米，房屋居室为三室二厅，第三条约定出租委托代理期限自2018年9月11日至2021年9月10日，第四条约定乙方将各期租金划入甲方账户的日期、金额及支付方式见附件三，合同第九条、第十条约定，乙方迟延划付房屋租金5日的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，出租委托代理期限内，甲乙任何一方单方要求提前终止合同的，应提前30日书面通知对方，并按月租金的200%支付违约金，补充协议第七条不可抗力条款：政府政策变化、房屋严重损毁、市场价格大幅度下滑等，如遇不可抗力事由双方可以解除合同互不承担违约责任，附件三约定房屋出租委托代理期限与租金、佣金及管理服务费支付方式（季付），出租委托代理期限自2018年9月11日至2021年9月10日，第一年度合同期限自2018年9月11日至2019年9月10日，第二年度合同期限自2019年9月11日至2020年9月10日，第三年度合同期限自2020年9月11日至2021年9月10日，第一年合同期租金为人民币每月6600元，第二年合同期租金为人民币每月6800元，2019年9月11日支付20400元，2019年12月11日支付20400元……。合同签订后，巴丽香将房屋交付给中润置家公司代理出租，双方按约定履行，2019年9月11日，中润置家公司未按约定期限向巴丽香支付租金，巴丽香诉至本院，要求中润置家公司支付2019年9月11日-2019年12月10日房屋租金20400元及违约金40800元，本院经审理作出（2019）京0108民初61583号民事判决书，判决中润置家公司支付巴丽香2019年9月11日-2019年12月10日租金20400元及违约金13600元，中润置家公司不服判决提出上诉，北京市第一中级人民法院作出（2020）京01民终216号民事判决书，判决驳回上诉维持原判。2019年12月11日，中润置家公司未按约定期限向巴丽香支付租金，巴丽香诉至本院。庭审中，中润置家公司提交巴丽香房屋租赁合同3份，合同显示房屋出租给三方，月租金合计6200元，证明租金下调，巴丽香对此认为合同不是巴丽香本人签字，是中润置家公司出租出去的，房子原来是两居室，中润置家公司已将房子改成三居室出租；中润置家公司提交租赁合同2份，证明同地段面积差不多的房屋租金已经下降，巴丽香对此认为与本案无关。本院认为，关于本诉，法院生效判决已经认定双方房屋出租委托代理合同及补充协议、附件等合法有效，双方均应依约履行，现中润置家公司再次未按合同约定向巴丽香交纳房屋租金，其应依约承担相应的违约责任，同时还应继续履行合同交纳房屋租金，故巴丽香要求中润置家公司支付2019年12月11日至2020年3月10日房屋租金20400元及违约金13600元理由正当，证据充分，本院予以支持，关于中润置家公司有关疫情影响的抗辩，因2019年12月11日还未发生疫情，故其该抗辩本院不予采信。关于反诉，从两个方面予以论证，一，疫情影响解除，根据中润置家公司的主张及提交的证据，不属于合同目的不能实现，至多属于履行困难，故其主张受疫情影响解除合同，本院不予支持；二、合同约定解除，中润置家公司主张依据补充协议第七条不可抗力条款政府政策变化和市场价格大幅度下滑，首先，政府政策没有变化，其次，根据中润置家公司提交的证据，结合现在房屋租赁市场的形势，受疫情影响，房屋租赁市场价格有少许下滑，但并未出现市场价格大幅度下滑情况，故其主张按合同约定解除合同，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第一百零七条之规定，判决如下：一、北京中润置家房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向巴丽香支付2019年12月11日至2020年3月10日房屋租金二万零四百元；二、北京中润置家房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向巴丽香支付违约金一万三千六百元；三、驳回北京中润置家房地产经纪有限公司反诉请求。如果北京中润置家房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三百二十五元，巴丽香已预交，由北京中润置家房地产经纪有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉费三十五元，北京中润置家房地产经纪有限公司已预交，由北京中润置家房地产经纪有限公司自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，对本诉、反诉不服的交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  沙月亮二〇二〇年九月二十三日书记员  刘 云