文书内容重庆市奉节县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0236民初758号原告：张祖玉，女，1965年12月15日出生，汉族，农民，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：刘明，男，1962年12月12日出生，汉族，农民，住重庆市奉节县。系原告丈夫。委托诉讼代理人：刘婷，女，1988年5月24日出生，汉族，农民，住重庆市奉节县。系原告之女。被告：阮吉珍，女，1973年3月16日出生，汉族，农民，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：彭小波，重庆静昇律师事务所律师。被告：许民生，男，1970年5月3日出生，汉族，农民，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：彭小波，重庆静昇律师事务所律师。原告张祖玉与被告阮吉珍、许民生农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月9日和4月20日公开开庭进行了审理。在审理过程中,被告阮吉珍、许民生不服奉节县平安乡人民政府作出的平安乡字第(2019)169号乡村建设规划许可证，于2020年4月29日向奉节县人民政府提出了行政复议申请。本院于2020年5月11日作出裁定，中止了本案诉讼。2020年7月14日，奉节县人民政府作出了奉节府复[2020]9号行政复议决定书。本院于2020年8月26日恢复审理了本案。原告张祖玉及其委托诉讼代理人刘明和刘婷,被告许民生和阮吉珍的共同委托诉讼代理人彭小波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张祖玉向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付剩余房款50000元；2、判决被告支付合同约定的违约金37360元；3、判决被告支付差旅费及律师相关费用5000元；4、判决被告支付诉讼费及保全费。事实和理由：二被告系夫妻关系。原告与被告一于2013年10月12日签订《房屋买卖协议》，原告向被告出售其所有的位于重庆市奉节县XX乡XX村X组境内房屋一套，以供其家庭使用,约定总价款186800元。被告分3次支付购房款，最后一笔购房款50000元应于2015年底前支付。如有违约，违约一方则应按售房总额的20%作为违约金支付守约方。房屋包括土地已于2014年初交付给被告使用。被告超过约定的时间仍未支付最后一笔购房款50000元。原告多次向被告夫妇提及支付房款，被告夫妇均拒绝支付剩余房款。原告为维护自己的合法权利，特提起诉讼，请求依法判决。被告阮吉珍、许民生共同辩称：第一、原、被告签订的房屋买卖合同应认定为无效合同，案涉农村房屋是违法建筑，没有报建手续，未依法获取房屋权属证书，违反了“一户一宅”原则,原告没有交付产权证，所以被告拒绝支付房款；第二，该房屋存在严重质量问题；第三，原告的诉讼请求超过了诉讼时效。原告张祖玉向本院提交了如下证据：1、原告身份证复印件、被告的户口信息复印件，欲证明原、被告主体身份。被告对该组证据没有异议，本院予以认定。2、《房屋买卖协议书》原件，欲证明原告将房屋卖给被告，被告应按照协议支付房屋尾款的事实。被告对该组证据的真实性无异议，合法性有异议，认为该协议违反了土地管理法，原告出售的房屋未获得相关的权利证书。本院审查认为，原、被告签订的协议主体合法、内容真实，不违反法律强制性规定，本院予以认定。3、《奉节县人民法院民事裁定书》、《奉节县人民法院执行裁定书》以及保全结果通知书复印件，欲证明法院已将被告的银行账户冻结，并产生保全费1984元。被告对该组证据没有异议，本院予以认定。4、乡村建设规划许可证平安乡字第2013－043号、奉节县人民政府农村宅基地批准书［2013］年第03137号复印件、孟小清的情况说明原件,欲证明原告建房手续合法。被告对该组证据的关联性不认可。本院审查认为,该证据能证明原告以案外人孟小清的名义报批建房手续,与本案有关联性,本院予以采信。5、奉节县农村宅基地申报审批表复印件，补充耕地委托协议复印件，农村村民住宅建设用地建房户数、人数、农转用面积汇总表复印件，乡村建设规划许可证平安乡字第（2019）169号复印件，奉节县农村宅基地勘界成果表复印件，案外人孟小清和被告许民生的共建协议复印件,农村村民住宅建设用地农民集体组织经济成员代表签名表复印件、奉节县2013-2015年异地扶贫搬迁安置人口详细情况汇总表复印件、重庆市行政事业结算票据复印件。欲证明原告积极向有关部门提供建房手续协助被告许民生办理产权证。被告辩称,许民生在平安乡拥有宅基地,不可能在2019年7月份再次获得乡村建设规划许可证,请求相关部门撤销该许可证;补充耕地委托协议委托方并非被告签名;孟小清和被告的共建协议不予认可;相关的票据并非在被告手上,而是在原告处,更值得说明票据的合法性。本院审查认为,该组证据能证明原告在积极协助被告办理房屋产权证。6、证人许科正、许登朋、唐洪铃的证言,欲证明原告多次找被告催收房款,诉讼时效中断的事实。被告辩称,证人许科正是村委干部,与原告配偶属于上下级关系,其证言不予认可;证人许登朋与原告配偶有利害关系,涉案房屋地块由耕地转为非耕地说法不属实;证人唐洪铃对本案被告充满敌意,其证言不予认可。本院审查认为,三个证人能出庭作证,证言之间能相互印证,能证明原告多次找被告催收房款,诉讼时效中断的事实。被告阮吉珍、许民生向本院提交了如下证据：1．被告许民生的房屋产权证复印件，欲证明被告2011年在平安村拥有自己的宅基地。原告对该证据的真实性没有异议,对证明目的有异议。本院审查认为，被告在购买房屋时已拥有宅基地,虽然违反了“一户一宅”的原则，其违反的是行政管理性规定,并非效力性规定,在其他条件符合的情况下,不影响房屋买卖协议的效力。2．涉案房屋照片11张，欲证明原告交付的房屋存在质量问题。原告对该组照片不认可，房屋交付已达六、七年之久，不存在质量问题。本院审查认为，该组照片没有拍摄时间，不能证明原告交付的房屋存在质量问题，本院不予采信。3.奉节县人民政府行政复议决定书,欲证明原告伪造被告笔迹申请涉案房屋建设规划许可证,已被政府撤销，案涉房屋是违法建筑。原告的质证意见为,许可证被撤销我们知道,与本案无关。恰好证明原告在给被告办理房产证,被告不配合办理。被告提供了身份证、户口薄等证件,是间接委托原告办理,虽然没有下书面委托书。被告现在不想要房屋,无故刁难。本院审查认为,该证据能证明原告没有通过被告的书面委托申办乡村建设规划许可证,但不能证明案涉房屋是违法建筑。根据当事人的陈述和庭审采信的证据，本院认定事实如下：阮吉珍和许民生系夫妻关系。张祖玉和阮吉珍、许民生同系重庆市奉节县平安乡平安村村民。张祖玉从案外人金世清处流转土地进行宅基地建房，并以案外人孟小清的名义于2013年5月8日取得了乡村建设规划许可证(平安乡字第2013-043号)，于2013年6月24日取得农村宅基地批准书。2013年10月12日阮吉珍（甲方）和张祖玉（乙方）签订了《房屋买卖协议书》，协议约定：一、乙方将水井淌砖混结构房子（门市一间，叁楼住房一套）以186800元卖给甲方长期居住使用；二、房屋四界:门市（东至外墙根、西与孟小清共墙、南至滴水、北至滴水、门市后猪圈一间），住房（东至滴水、南至滴水、西至滴水、北至滴水），整栋房子梯间共用，门市垂直上的天坪属甲方所有，整栋房子后西一米走道与孟小清共用；三、付款方式，共分三次，第一次2013年古历10月以前甲方付乙方房款86800元，第二次2014年底甲方付乙方房款50000元，第三次2015年底甲方付乙方50000元，甲方以乙方开据为凭，乙方交房产权证给甲方；四、室内安装:水、电、包门、仿瓷、地板砖，由乙方安装好供甲方使用，若室内材料要调换，由甲方补差；五、土地转让，乙方约有0.4亩地转让给甲方耕种使用；六、孟小清屋后粪池子属孟小清与阮吉珍共用；七、违约责任，甲乙双方从签订协议之日后，如有一方反悔，一方按售房总额的20%支付对方的违约金；八、此协议一式叁份，甲乙双方各执一份，平安村一份；九、此协议从签订之日有效。阮吉珍作为甲方,张祖玉作为乙方在协议上签名，奉节县平安乡平安村民委员会在协议上加盖了印章，许登朋、刘明在在场人处签名。阮吉珍和许民生支付了136800元房款,2014年装修并入住了该房屋。为了办理房屋产权证,2019年6月1日张祖玉以许民生的名义申请办理农村宅基地用地申报。2019年7月30日奉节县平安乡人民政府向许民生颁发了乡村建设规划许可证即平安乡字第(2019)169号规划许可证。因阮吉珍和许民生没有按照协议支付尾款，张祖玉向本院申请诉前财产保全，本院于2020年1月22日冻结了阮吉珍和许民生在重庆农村商业银行股份有限公司奉节支行的银行账户。2020年2月24日,本院立案受理了该案。在审理过程中,阮吉珍和许民生不服奉节县平安乡人民政府在2019年7月30日作出的平安乡字第(2019)169号乡村建设规划许可证,于2020年4月29日向奉节县人民政府提出了行政复议申请。2020年4月30日奉节县人民政府作出奉节府复[2020]9号行政复议受理通知书。阮吉珍和许民生认为,案涉房屋的行政审批手续存在问题,已提起行政复议并得到受理,申请本院中止审理。本院于2020年5月11日作出(2020)渝0236民初758号民事裁定,裁定本案中止诉讼。2020年7月14日奉节县人民政府作出奉节府复[2020]9号行政复议决定书,撤销了平安乡人民政府作出的《中华人民共和国乡村建设规划许可证》(平安乡字第﹝2019﹞169号)。平安乡人民政府和阮吉珍、许民生没有在法定的期限内向有管辖权的人民法院提起行政诉讼。本院于2020年8月26日恢复审理了此案。本院认为：依法成立的合同应受法律保护，买卖合同是出卖转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。农村房屋的买卖必然涉及农村宅基地使用权的转让，必须符合有关宅基地的法律规定。农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织，只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地。关于合同效力问题，本案中原、被告系同一村村民，被告作为买方符合法律规定的条件，原告和被告之间订立的《房屋买卖协议书》签约的主体合格、意思表示真实，没有违背法律和行政法规的强制性规定，应合法有效。被告抗辩,原、被告签订的《房屋买卖协议书》,违反了“一户一宅”原则,应当认定为无效。本院审理认为,根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的不予批准。该规定属于行政管理性规定,并非效力性规定,即使房屋买卖协议违反了“一户一宅”的原则，在其他条件符合的情况下,不影响房屋买卖合同效力。被告抗辩的理由不能成立,本院不予采纳。被告抗辩,原告出售的房屋规划许可证已被撤销,是违法建筑。本院审理认为，原告提供的建房手续合法，案涉房屋不是违法建筑。原告为被告许民生申办的平安乡字第(2019)169号乡村建设规划许可证，被奉节县人民政府撤销,是因为原告没有通过被告的书面委托申办乡村建设规划许可证,并不是因为案涉房屋是违法建筑而被撤销。故被告的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。被告抗辩应先办理产权证，然后再支付尾款。本院审理认为，原、被告在《房屋买卖协议书》中没有约定先办理产权证，后支付尾款，且房屋买卖合同中卖方的主要义务是交付房屋，办理房屋产权证只是附随义务，买方的主要义务是支付房屋价款，卖方办理房屋产权证的附随义务与买方支付房款的主要义务不具有对等性，故是否办理房屋产权证不属于被告行使先履行抗辩权的法定情形，被告的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。关于违约问题，原告已将案涉房屋交付被告居住、使用，并积极协助被告办理房屋产权证，被告拒绝支付房屋尾款,且怠于办理房屋产权证,被告的行为已构成违约，依法应承担违约责任。关于违约金的问题，原、被告在《房屋买卖协议书》中明确约定，如一方反悔，按售房总额的20%支付违约金，即186800×20%＝37360元，该约定符合法律规定，本院予以支持。被告抗辩原告交付的房屋存在质量问题。本院审理认为，原、被告在房屋买卖协议书中没有对房屋质量进行约定，被告对案涉房屋已实际居住、使用多年，且被告举示的证据不能证明原告交付的房屋存在质量问题。被告的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。关于夫妻共同债务的认定，本案中，被告阮吉珍以个人名义与原告签订的《房屋买卖协议书》而产生债务，该债务是基于阮吉珍与许民生夫妻共同居住、生活而产生，依法应当认定为夫妻共同债务。关于诉讼时效问题，本案中的证人证言以及其他证据能够佐证第三期房款到期后，原告一直向二被告催要房屋尾款。根据相关的法律规定,当事人提出履行要求，诉讼时效中断，从中断时起诉讼时效期间重新计算。故被告抗辩原告的诉请已超过诉讼时效的抗辩理由,不能成立，本院不予采纳。关于差旅费和律师费问题，原、被告在合同中没有明确约定，原告也没有提供因诉讼而实际支出差旅费的票据予以佐证，律师费也并非原告实现债权的必要支出,对原告主张的差旅费和律师费,本院不予支持。综上所述，为保护当事人的合法权利，遵循诚信原则，保护交易安全,依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告阮吉珍、许民生于本判决生效后五日内共同向原告张祖玉支付购房款50000元；二、被告阮吉珍、许民生于本判决生效后五日内向原告张祖玉支付违约金37360元；三、驳回原告张祖玉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2110元，减半收取1055元，财产保全费1984元，共计3039元。由被告阮吉珍、许民生共同承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。本法律文书生效后，权利人可在本判决规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。审 判 员 李练祥二〇二〇年九月十日法官助理 傅婷婷书 记 员 姜 山