海南省儋州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9003民初4111号 原告：儋州信恒旅游开发有限公司。 法定代表人：章某。 委托诉讼代理人：张某，该公司法务。 委托诉讼代理人：陈某，该公司法务。 被告：詹某，住湖北省武汉市洪山区。。 原告儋州信恒旅游开发有限公司（以下简称信恒公司）诉被告詹某商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告信恒公司的委托诉讼代理人陈某到庭参加诉讼。被告詹某经传票传唤未到庭应诉，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告信恒公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告签订的《商品房买卖合同》于2020年5月18日解除；2.判令被告向原告支付违约金61571元；3.判令被告在合同解除后30天内无条件配合原告到儋州市不动产登记中心注销预告登记，到儋州市住房和城乡建设局注销网签备案及注销购房资格审核等取消交易的手续；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2017年5月21日签订《商品房买卖合同》，合同约定被告向原告购买中国海南海花岛2号岛329栋（幢）17（层）1702（房号），房屋总价615710元，付款方式为分期付款。《商品房买卖合同》约定被告须于2017年5月4日前向原告支付184713元房款，于2017年11月2日前向原告支付92357元房款，于2018年5月2日前向原告支付92357元房款，于2018年11月2日前向原告支付61571元房款，于2019年5月2日前向原告支付61571元房款，于2019年11月2日前支付房款61571元，余款61570元于2020年5月2日前支付。被告支付前五期房款共计492569元后，被告应于2019年11月2日前支付房款61571元至今未付，逾期已超过180天。原告于2020年5月18日已通知被告解除双方签订的《商品房买卖合同》。原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，各方均应全面履行协议约定的义务。该合同附件七《本合同补充协议》第三条第1款第（2）项约定，被告逾期付款超过180天的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按房屋价款总价10%向原告支付违约金。被告逾期付款时间远超180天，原告有权依约解除合同并追究被告的违约责任。比起逾期付款利息、原告已支付的销售佣金和第三人推荐购房奖励、经营费用、营销费用、广告费用等经济损失，按合同约定房屋价款总价10%的违约金，显然不高且合理。原告为维护其合法权益，特起诉至法院。 被告詹某既未答辩，亦未到庭应诉。 原告为证明其主张的诉讼事实，向法庭提交了如下证据：1.《商品房买卖合同》及补充协议，证明被告向原告购买中国海南海花岛2号岛329栋（幢）17（层）1702（房号），合同第五条约定被告应于2019年11月2日前向原告支付61571元房款，合同附件七《本合同补充协议》第三条第1款第（2）项约定，被告逾期付款超过180天的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应按照房屋总价10%向原告支付违约金；2.《律师函》、3.《邮寄凭证》，证明原告向被告催告的事实；4.《通知》、5.《邮寄凭证》，证明原告已经通知被告解除合同的事实。 原告的证据，因被告缺席，视为放弃质证的权利。 经核对原告证据的原件，本院予以确认原告证据的真实性、合法性和关联性。 经审理查明：原、被告双方于2017年5月21日签订《商品房买卖合同》，合同约定被告向原告购买中国海南海花岛2号岛329栋（幢）17（层）1702（房号），房屋总价615710元，付款方式为分期付款。《商品房买卖合同》约定被告须于2017年5月4日前向原告支付184713元房款，于2017年11月2日前向原告支付92357元房款，于2018年5月2日前向原告支付92357元房款，于2018年11月2日前向原告支付61571元房款，于2019年5月2日前向原告支付61571元房款，于2019年11月2日前支付楼款61571元，余款61570元于2020年5月2日前支付。被告已支付前五期房款共计492569元后，被告应于2019年11月2日前支付房款61571元至今未付。该合同附件七《本合同补充协议》第三条第1款第（2）项约定，被告逾期付款超过180天的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应按照房屋总价款的10%向原告支付违约金。截止原告起诉之日，2019年11月2日到期的应付房款仍未支付完毕，逾期已超过180天。2019年12月9日，原告向被告出具《律师函》告知被告逾期付款的法律风险。 本院认为，原、被告签订的《儋州市商品房买卖合同》是在平等自愿的基础上签订的，为双方真实的意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应按照合同的约定履行各自的义务。本案中，被告应按照《儋州市商品房买卖合同》约定，分期向原告支付相应的购房款，但被告从2019年11月2日开始未按约支付到期购房款，构成违约。原告信恒公司主张确认双方已按照约定解除合同。但根据《中华人民共和国合同法》第一百六十七条第一款的规定，“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。”。被告已付六期房款共计492569元，超过总房款80%。因上述《合同法》条款属于法律强制性规定，当事人在合同中不得限制、排除或者违反这些限制，否则无效。故原告主张确认案涉合同已经解除，本院不予支持。 关于违约金的问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告从2019年11月2日开始未按约支付到期购房款，已构成违约。应按照《附件七补充协议》第三条第（1）款约定逾期在180天之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。另外，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第4款的规定，“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。”。考虑受新冠疫情影响，案涉违约金应从逾期之日（2019年11月2日）起至2020年1月23日即武汉封城之日止，以逾期款61571元为基数，按照日万分之一计付。合计：83天×6.1571元＝511.04元。故原告诉求被告支付61571元违约金，超出部分的诉讼请求，本院不予支持。 被告詹某经传票传唤，无正当理由拒不到庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案依法缺席判决。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百六十七条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告詹某应在本判决生效之日向原告儋州信恒旅游开发有限公司支付违约金511.04元； 二、驳回原告儋州信恒旅游开发有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费4979元（原告已预缴），由被告詹某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审判员  柴志军 二〇二〇年九月二十九日 书记员  李 超 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 窗体顶端 第一百六十七条分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。 出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。