上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初227号原告李学，男，1962年6月3日出生，汉族，户籍地上海市。委托代理人顾海霞、陈金结，上海申同律师事务所律师。被告周烨红，女，1978年9月11日出生，汉族，住上海市。第三人李一翔，男，1998年1月4日出生，汉族，户籍地同原告。第三人刘昭，女，1970年9月15日出生，汉族，户籍地同原告。第三人共同委托代理人陈金结，上海申同律师事务所律师。原告李学与被告周烨红，第三人李一翔、刘昭房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹彬独任审判，公开开庭进行了审理。原告李学的委托代理人陈金结，被告周烨红，第三人李一翔、刘昭的委托代理人陈金结到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李学诉称，原被告于2015年5月31日签订了《租赁合同》，将原告合法拥有的本市常德路XXX弄XXX号XXX室向被告出租，租期自2015年6月5日起至2020年6月4日止，2019年6月5日起的月租金为17600元。租赁过程中，被告将房屋交案外人华某经营并由其向原告付某，但原告与华某之间并无租赁关系，原告将系争房屋楼下的房产对外出租亦未对被告的经营行为造成影响；2019年9月起，被告开始拖欠租金，还曾要求退租但未办理相应的房屋交接手续；2019年10月底，原告催收房租时发现租赁场地已停业并被闭锁，遂于2019年11月6日、7日在租赁现场张贴了要求被告付某及办理解约交接手续的通知并将此通知以网络通信的方式向被告发送。原告认为，租赁关系的终止须按租赁合同的约定进行，根据以上事实，涉案合同的目的已无法实现，被告未按时交租及退房，应承担支付某金、占用费、违约金并同时罚没押金16000元的违约责任。考虑到被告于诉讼中同意交房并出示了相应的付某凭证，原告确认本案第一次庭审之日即2020年5月18日为房屋收回之日、双方于2020年10月5日前的租金已结清。现提起诉讼，请求判令：一、涉案租赁合同于2019年11月7日解除；二、被告支付2019年10月5日起至2019年11月7日止租金(按月租金17600元的标准计)；三、被告支付2019年11月8日起至2020年5月18日止的房屋使用费(按月租金17600元的标准计)；四、被告支付违约金16000元。被告周烨红辩称，被告向原告租房用于经营教育培训机构。2018年上旬起，原告将位于系争房屋楼下的房产向他人出租，导致被告的广告位被占用而影响了经营活动；2019年1月起，被告将房屋交案外人华某经营并告知了原告，原告对此不置可否；2019年2月起，系争房屋的房租即由华某向原告付某，其还多次与原告沟通要求签署租赁合同，原告对此明知但未作回应；2019年9月24日，被告通知原告退租；2019年9月26日，被告曾与原告协商退房事宜；2019年9月30日，被告搬离并在此之前缴清了2019年10月5日前的房租；2019年11月7日、8日，被告分别收到了原告发送的催租、交房通知。以上事实由当事人之间的网络通信记录、房屋实际使用人的当庭证词、被告与房屋实际使用人的对话记录等予以证实。被告认为，根据上述事实，原被告之间的租赁关系于2019年1月底已解除，被告未再进入租赁现场而对房屋现状无法确认，房屋亦非被告闭锁，原告可随时接收房屋并处置现场物品。本次房屋租赁过程中，被告并无违约行为而不应支付违约金，且原告主张的违约金适用标准过高，押金16000元则应由原告退还。综上，对原告诉请不能同意。第三人李一翔、刘昭述称，第三人与原告为一家三口，是系争房屋的产权共有人，第三人对原告出租房屋并行使租赁合同权利不持异议，同意原告的诉称与质证意见。经审理查明，系争房屋产权人为原告与第三人。2015年5月31日，原被告就系争房屋签订《租赁合同》一份，主要约定：原告将房屋租与被告使用，租期自2015年6月5日起至2020年6月4日止，第五年的月租金为17600元，应每月提前七天支付，押金16000元。如遇特殊情况需提前终止合同应提前一个月通知对方，否则应足期履约，无故违约应支付违约金16000元，出租方违约应退还押金并支付上述违约金，承租方违约则无权收回押金。租赁期间，被告于2019年9月24日曾以网络通信的方式向原告要求于当月月底退租，原告则表示同意进行面谈；之后，原告于租赁现场张贴了落款时间为2019年11月6日、7日的通知两份，第一份向被告催收2019年8月5日后的租金、第二份告知被告办理退租手续、结清租金及违约金、完成房屋交接。2020年1月10日，原告提起诉讼，请求判决如其诉请。庭审后，原告撤回诉请第四项并同意返还被告押金16000元。本院认为，原被告对租赁关系不持异议，第三人作为共有人对原告出租房屋并主张权益的行为亦予以认同，故对涉案房屋租赁合同的法律效力应予以确认。该合同成立后，原告作为出租方，应提供符合租赁用途的房产，被告作为承租方，应准时支付某金并足期完租。在无充分证据表明房屋不适租或原告明确同意退租的情形下，被告单方要求解除租赁关系的理由不充分，退而言之，即使双方就退租达成一致，被告亦负有及时交还房屋并在房屋交接完成前仍按约定付某的义务，其主张房屋实际已交案外人使用且原告已接受案外人付某的事实并不能当然否定租赁合同对其具有的法律约束力，更不能证实原告已免除了其的付某与退房义务。根据上述理由，原告在被告无意履行租约且无证据证明被告已归还房屋的前提下，以原告向被告发送索还房屋通知的落款日即2019年11月7日作为租赁合同解除日要求与被告解约并进行权利义务的清算有理有据，本院予以支持，被告认为原告的其他租房行为影响其经营及其单方提出解约要求并退场后不再对涉案租赁关系负有责任等辩称依据不足，本院不予采信。因此，在合同解除前，被告应继续按约定标准支付某金，合同解除后至房屋实际返还期间，原告有权参照租期内的租金标准要求被告支付房屋占用费。因当事人对被告的付某截止日已达成一致，原告亦自认房屋已于诉讼期间收回，故本院按上述时间节点及合同的相关约定对租金及房屋占用费进行结算。原告自愿返还押金并撤回对违约金的诉请于法不悖，本院予以准许并为避免讼累对押金的返还一并判明。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告李学与被告周烨红签订的关于上海市常德路XXX弄XXX号XXX室的《租赁合同》于2019年11月7日解除；二、被告周烨红应于本判决生效之日起十日内向原告李学支付2019年10月5日起至2019年11月7日的租金(按每月人民币17600元的标准计)；三、被告周烨红应于本判决生效之日起十日内向原告李学支付2019年11月8日起至2020年5月18日的房屋使用费(按每月人民币17600元的标准计)；四、原告李学应于本判决生效之日起十日内返还被告周烨红押金人民币16000元。本案受理费人民币1344元，减半收取，计人民币672元，由被告负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  曹 彬二〇二〇年九月十四日法官助理  黄 菊书 记 员  陈依宁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。