河南省平顶山市石龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0404民初233号原告（反诉被告）：原告：方艳苹，女，1979年9月26日生，汉族，住河南省宝丰县。委托诉讼代理人：王留祥，河南黎民律师事务所律师。被告（反诉原告）：河南开启置业有限公司，统一社会信用代码，住所地平顶山市石龙区东方桂苑大门楼。法定代表人：呼泽帮，经理。委托诉讼代理人：呼振央，男，汉族，1968年10月28日出生，住河南省登封市。委托诉讼代理人：闫尚伟，上海段（郑州）律师事务所律师。原告方艳苹与被告河南开启置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告方艳苹及委托诉讼代理人王留祥，被告河南开启置业有限公司的委托诉讼代理人呼振央到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告方艳苹向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的房屋《租赁协议》；2.判令被告退还租赁保证金50000元；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月23日，原告与被告在石龙区××了一份房屋《租赁协议》，原告租赁被告位于石龙区东方桂苑3号楼101号商铺一间，租赁期限2年。双方约定：原告两年内无需支付租赁费，但需向被告缴纳房屋租赁保证金50000元整。租赁期满后，被告一次性无息退款。协议自双方签字起生效。租赁协议到期后，原告多次找被告要求解除租赁关系，退还租赁保证金，但被告一直推诿扯皮，不予办理。原告认为，合法的租赁关系受法律保护。租赁协议到期，原告要求解除租赁关系，退还租赁保证金，有理有据。被告怠于履行其自己的合同义务，已构成违约，并导致原告每天需派人看管租赁房屋，以免遭受毁坏，造成重大误工损失。现请求人民法院判令解除原、被告之间签订的房屋《租赁协议》）；判令被告退还租赁保证金50000元；判令被告承担本案诉讼费。被告提起的反诉请求不能支持，原告不存在超期租赁拖欠租赁费、物业费问题，在2019年6月20日，经宝丰法院执行，101商铺所有权已经转给了赵国玺，被告已经不是租赁房屋的所有权人了，不能收取租金。被告河南开启置业有限公司辩称，原告违背了租赁合同约定，租赁期满后，拒不把房子给被告，且不把房屋清扫、验收、交付钥匙，超期租用房屋且一直没缴物业费，所以租赁保证金不应退还，且应承担超期租赁的租赁费及承租期间的物业费。另提出反诉请求:1.反诉被告欠反诉原告房租72963元,物业费10470元(算至2020年8月23日),共计83433元,反诉被告应当支付。2.反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实理由:2017年4月23日反诉被告租赁反诉原告的房屋3号楼101号,面积275.54平方米,约定前两年免收房租,但需交房屋租赁保证金50000元,但两年期满后,反诉被告拒不交回房屋,继续使用至今,算至2020年8月23日,反诉被告又使用房屋16个月,此期间反诉被告欠房租72963元元(计算依据:参照卢刚亮、张欢欢租房面积352.51平方米,年租金70000元,每平方每月租金16.55元计算)。物业费参照住宅二星级物业收费标准每平方每月0.95元,共计10470元,以上费用算至2020年8月23日共计83433元,反诉被告应当支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告方艳苹提交的证据有：1、《租赁协议》一份，来源于双方当时签订，以证明原被告于2017年4月23日签订一份《租赁协议》，于2019年4月23日到期，同时，双方约定租赁期满后，被告一次性无息退还；2、《收据》一份，2017年4月23日被告给原告出具，以证明原告于2017年4月23日交给被告保证金5万元。原告按照租赁协议的要求履行了缴纳租赁保证金的义务；3、从平顶山市石龙区不动产登记中心调取的协助执行通知书一份，以证明2019年10月27日开始，东方桂苑3号楼101号商铺，产权所有人由开启置业有限公司变更为赵国玺，东方桂苑没有理由起诉或反诉本案的原告，同时说明被告原有的商铺在租赁合同期满前已经转归其他人所有，没有达到合同所要求的履行期限，已经达成违约，应向原告赔偿租赁费损失；4、宝丰县人民法院（2018）豫0421执1155号之二执行裁定书，时间是2019年6月20日，裁定书证明目的同证据三,2019年10月17日东方桂苑3号楼101号商铺，产权所有人由开启置业有限公司已经转归为赵国玺所有，被告没有任何权利再向原告提起反诉，且应赔偿原告一个月的房屋租赁费损失。被告收取原告的管理费，证明被告已经收取原告的费用，由河南开启置业有限公司的工作人员出具；5、水电费、管理费条子一张，以证明原告交过物业费;6、东方桂苑2号楼115/116商铺租赁协议一份，以证明商铺租赁费情况各不相同，被告提供的其他商铺租赁费、物业费情况不具有说服力，与本案无关。被告河南开启置业有限公司对原告出示的证据进行了质证并发表质证意见：对证据1-2真实性无异议，但证明了原告违背了租赁协议中的第四、第五条的约定；对证据3-4真实性无异议，但证明了原告是超期占用，且原告未向开启公司或赵国玺交纳租金；对证据5真实性无异议，但该证据只显示原告交纳水费、电费、管理费情况，不能证明交纳了物业费，认为在产权没过户前，法定产权还属于开启公司，管理费和物业费不一样；对证据6真实性无异议，认为与本案无关。本院对原告方艳苹提出的证据1、2、3、4、6均予以认证，对证据5因没加盖印章且该条子上写明水电费、管理费不能证明其是物业费。被告河南开启置业有限公司提交的证据有：1、三号楼101号房分户坐落位置、建筑面积清单，以证明反诉被告所租房屋的坐落位置及面积；2、卢刚亮、张欢欢的租房合同（即115/116商铺）及收据,房屋面积352.51平方米,年租金70000元，每平方每月租金16.55元。以证明反诉被告的租金参照此计算依据；3、平顶山市区住宅物业服务收费指导价标准，以证明物业收费标准参照住宅二级物业每月0.95元计算,应按商业标准收取；4.平顶山市物业管理条例事实上细则第二十二条、二十三条、二十五条，欲证明租赁前期开启公司有权进行管理和收取相关费用。原告方艳苹对被告出具的证据进行质证并发表质证意见：对证据1被告出示的清单均是被告一方提供，面积到底是多少，原告并不知情，原告不认可；对证据2没经过质证，不得作为判案的依据。双方的租赁位置不一样，卢刚亮、张欢欢的租房位置临路，原告的位置比较偏僻，且用途不一样，卢刚亮、张欢欢的租房是用于做超市，原告是用来做仓库用的，对房租影响较大，没有参照意义。卢刚亮、张欢欢与河南开启置业有限公司签订的合同真假，是否存在，表示怀疑，没有证据意义；对证据3、4至今没见到被告关于收费许可的文件，若收取物业费违反政策和法律依据。本院对被告河南开启置业有限公司提交的证据1、2、3因其具备合法性、真实性、关联性，均予以认可，对证据4河南开启置业有限公司代收的水电费予以认可，对其收缴的物业费因其不是物业服务企业也无相关的物业服务企业指定其代收，不予采信。本院经审理查明，2017年4月23日，方艳苹与河南开启置业有限公司在平顶山市××了一份房屋《租赁协议》，双方约定：方艳苹租赁被告位于平顶山市××楼××商铺（××201房屋），租赁期限两年；方艳苹两年内无需支付租赁费，但需向河南开启置业有限公司缴纳房屋租赁保证金50000元整；租赁期满后，河南开启置业有限公司一次性无息退款；方艳苹租赁期间所产生的水电费、物业费，由方艳苹向物业管理部门缴纳，并在租赁期间结清，该协议自签订时生效。另查明，2019年6月20日，宝丰县人民法院作出（2018）豫0421执1155号之二执行裁定书，将河南开启置业有限公司所有的位于平顶山市石龙区人民路街道南顾庄社区东方桂苑3号楼101商铺的所有权归买受人赵国玺所有。2019年10月17日，宝丰县人民法院制作协助执行通知书交由平顶山市石龙区不动产登记中心协助执行将东方桂苑3号楼101、203商铺的所有权归赵国玺所有。方艳苹一直租赁该房屋至今。再查明，东方桂苑3号楼101号商铺为复式，含101、201房屋二层，总计建筑面积275.54平方米。本院认为，2017年4月23日原告方艳苹与被告河南开启置业有限公司签订了一份房屋《租赁协议》系双方真实意思表示，具有约束力，双方应本着诚实信用原则按照合同约定的条款履行；本案本诉中，原、被告约定租赁合同期满后，被告一次性无息退款，2019年6月20日，东方桂苑3号楼101、201商铺的所有权归买受人赵国玺后，尽管当时原被告合同期限没有逾期，2019年10月17日之后被告河南开启置业有限公司已不具备出租人资格，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也就是说租赁物发生所有权变动的，原租赁合同及承租人的承租权依然有效，承租人与原出租人签订《租赁协议》各项权利义务已经终止，承租人与新受让权利人权利义务已经设立，而且承租人与受让人之间无需重新签订租赁合同，受让人取代原出让人在原租赁合同的地位，其仍然要受原租赁合同的约束；对方艳苹所诉河南开启置业有限公司解除合同，因东方桂苑3号楼101、201号商铺所有权在2019年10月17日已发生转移，期限已过往，其再以河南开启置业有限公司为出租方提出解除合同，依据不足，不予支持；若方艳苹根据实际需要不需要使用租赁物，应向现在的新产权人提出；河南开启置业有限公司所收的保证金并不必然是租赁合同成立的要件，只是双方的特别约定，对双方有约束力，不适用于受让人，因此河南开启置业有限公司在不具备出租人的身份后应予以退还保证金；对河南开启置业有限公司辩称在产权没过户前，法定产权还属于开启公司与本院查明的事实不符，亦不予支持。反诉中，河南开启置业有限公司反诉租金其在2019年10月17日已不具备出租方资格，该资格应由所有权人赵国玺享有，故对河南开启置业有限公司反诉租金的请求不予支持；针对反诉物业费请求，根据《物业管理条例》第二十一条规定：在业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同，河南开启置业有限公司作为开发建设单位收取物业费法无明文，故不予支持。综上所述，对方艳苹的合理请求予以支持，对河南开启置业有限公司的反诉请求因无法律事实依据不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖变卖财产的规定》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告河南开启置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告方艳苹缴纳房屋租赁保证金50000元；二、驳回原告方艳苹的其他诉讼请求；三、驳回被告河南开启置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1050元，反诉案件受理费1885元，合计2935元，减半后共收取1467.5元，由被告河南开启置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于平顶山市中级人民法院。审判员  王广跃二〇二〇年九月八日法官助理刘矿伟书记员孟亚苹附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条动产拍卖成交或者抵债后，其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人。不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。