安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终4641号 上诉人（原审原告）：安徽摩码置业有限公司，住所地安徽省合肥市政务区当代花园小区**商业楼负**。 法定代表人：涂礼军，董事长。 委托诉讼代理人：周凯，北京中银(合肥)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶冉，北京中银(合肥)律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：涂润球，男，1987年9月16日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人：刘欢，安徽协利律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董冬，安徽协利律师事务所律师。 上诉人安徽摩码置业有限公司（以下简称摩码公司）因与被上诉人涂润球商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初2353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 摩码公司上诉请求:1、撤销一审判决书，改判支持摩码公司一审的全部诉讼请求或者发回重审;2、本案一审、二审的诉讼费用全部由涂润球承担。 事实与理由：一、一审认定基本事实不清，应当对其他人民法院提取涂润球在摩码公司的应退购房款3137320元的基本事实进行认定。 2015年7月20日，摩码公司（出卖人、甲方）与涂润球（买受人、乙方）签订了一份《商品房买卖合同》及附件，合同约定：摩码公司将开发的合肥市当代花园13幢201室的商品房出售给涂润球，该商品房建筑面积为169.87㎡，总金额为人民币3137320元，首付款1257320元应在2015年7月20日前支付给摩码公司，剩余房款人民币1880000元办理按揭贷款，逾期摩码公司有权解除合同，并有权向涂润球主张总房款3%的违约金。一审已认定上述事实，摩码公司也不持异议。 但因为涂润球未履行江苏省无锡市锡山区人民法院（2017）苏0205民初5427号民事调解书确定的义务，被无锡市锡山区人民法院列为被执行人。2019年12月4日，江苏省无锡市锡山区人民法院向摩码公司发出协助执行通知书及执行裁定书，提取涂润球在摩码公司的应退购房款3137320元，并查封合肥市当代花园13幢201室的商品房三年，查封期间摩码公司不得擅自向涂润球或上海浦东发展银行合肥分行支付退房款。上述协助执行通知书和执行裁定书系送达后即发生法律效力，法律文书上有明确列明，摩码公司业已收到，且一审中摩码公司如实陈述，涂润球业已认可。故上述事实是本案的基本事实，对本案有着重大影响，一审法院应当查清，而不能仅仅以“摩码公司称其收到人民法院要求提取涂润球应退购房款3137320元的协助执行通知书”一笔带过，却不对该事实进行认定，属于认定基本事实不清。 二、一审适用法律错误，买卖合同目的已经无法实现，摩码公司的诉讼请求有事实和法律依据。 一方面，涂润球已经逾期偿还浦发银行的按揭贷款，导致摩码公司不得不退还案涉房屋的按揭款项和其他费用，有浦发银行的代偿函、代偿通知书为证；另一方面，涂润球由于自身债务的原因，未履行生效法律文书确定的义务，无锡市锡山区人民法院向摩码公司发出协助执行通知书及执行裁定书，提取涂润球在摩码公司处的应退购房款3137320元，并查封案涉房屋三年，查封期间摩码公司不得擅自向涂润球或上海浦东发展银行合肥分行支付退房款。该两方面均系涂润球自身的违约行为所致。 这就造成摩码公司将案涉房屋出售给涂润球，但是涂润球已支付的全部购房款3137320元被其他人民法院提取，同时按揭贷款的银行也在向摩码公司索要代偿款，对摩码公司、涂润球提起了诉讼，使得摩码公司不仅丧失案涉房屋的所有权，还丧失了全部的购房款，摩码公司签订《商品房买卖合同》的目的无法实现，摩码公司行使法定解除权具有充分的事实和理由，一审法院机械适用《合同法》第八条是错误的，对买卖合同的目的是否无法实现没有进行说理，令人无法信服。 当然，摩码公司并不否认之前已经收到涂润球支付的首付款和银行的按揭贷款，但是这些款项应当处于一个稳定的状态，始终为摩码公司所有，否则摩码公司虽然现在收到这些款项，但是不久就因为购房者的原因被其他公权力机关提取，那么摩码公司实际上还是没有收到《商品房买卖合同》约定的全部购房款。 如上所述，因为涂润球自身的严重违约行为，使得摩码公司无法取得购房款，涂润球实际上也就是未支付购房款，摩码公司根据《商品房买卖合同》第七条的约定，也有权解除合同，并有权主张涂润球按照应累计付款的3%（即94119元）支付违约金。 综上所述，摩码公司的诉讼请求具有充分的事实和法律依据，《商品房买卖合同》的目的已经无法实现，摩码公司有权主张解除合同并主张违约金，一审判决认定基本事实不清，适用法律错误。恳请贵院在查明案件事实的基础上，支持摩码公司的上诉请求，维护摩码公司的合法权益。 涂润球辩称，一、涂润球通过首付和按揭付款的方式已将《商品房买卖合同》项下的付款义务履行完毕，在一审庭审中，摩码公司自认收到涂润球支付的首付款和尾款，案涉房屋也由摩码公司交付给了涂润球，摩码公司与涂润球的买卖合同目的已经实现。 二、涂润球逾期未还银行的贷款，系对银行违约，且《商品房买卖合同》及补充协议均未约定，在涂润球出现贷款断供时，摩码公司享有合同解除权。 三、涂润球在连续逾期未还贷款的情形下，浦发银行向摩码公司发出书面的代偿通知后，摩码公司作为连带保证人，并未进行代偿，摩码公司的权益并未受到损失。 四、无锡市锡山区法院查封案涉房屋，并通知摩码公司协助提取涂润球的购房款，但摩码公司没有将涂润球的购房款汇至无锡法院账户，法院也没有提取案涉购房款，摩码公司的权益未遭受损失，不影响摩码公司与涂润球之间已经实现的买卖合同目的。 综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，二审应当驳回摩码公司的上诉请求。 另补充：为了保障涂润球的权益，应通过评估拍卖房产，一旦商品房买卖合同解除，势必会严重损害涂润球的合法权益，且银行已经起诉，故解除不是处理本案的合理方式。 摩码公司向一审法院起诉请求：1.判令解除摩码公司、涂润球双方于2015年7月20日签订的《商品房买卖合同》(备案单号：1507007120)及附件；2.判令涂润球协助摩码公司办理解除合肥市蜀山区当代花园13幢201室商品房的网签和登记备案的手续，并承担解除网签和登记备案手续的所有费用；3.判令涂润球支付摩码公司违约金94119元；4.本案的诉讼费用全部由涂润球承担。 一审法院认定事实：2015年7月20日，摩码公司（出卖人、甲方）与涂润球（买受人、乙方）签订《商品房买卖合同》一份，约定涂润球购买的商品房为当代花园第13幢201室，用途为住宅，建筑面积169.87平方米，单价18468.95元/平方米，总价款为3137320元。合同第六条付款方式及期限约定为按揭付款，首付款1257320元应在2015年7月20日前支付，剩余1880000元办理按揭贷款。第七条逾期付款违约责任约定为买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同…。第八条出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房取得《建设工程规划许可证》正本，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同附件四补充协议第三条个人住房贷款中约定：1.该部分款项的贷款手续，按照买受人与贷款银行之间合同的约定和贷款银行的公示要求办理。2.买受人需于具备签署网签合同条件之日起3日内签署网签合同，按银行规定完成银行按揭合同办理；若因买受人按揭资料不齐全导致买受人于合同签订后7日内未完成银行按揭办理，即视为买受人逾期付款，买受人按合同第七条约定承担逾期付款的违约责任。3.除出卖人原因外，买受人按揭贷款额与银行实际审批通过发放的贷款金额产生差额时，该差额部分买受人应在银行发放贷款之日起10日内付清，否则即视为买受人逾期付款，买受人按合同第七条约定承担逾期付款的违约责任。4.若因国家有关按揭贷款政策发生变化，贷款银行要求买受人增加首付款比例的，买受人应增加支付首付款以满足按揭贷款申请要求。5.乙方应按本合同约定的付款方式和付款期限，将应付款项通过甲方现场POS机刷卡或银行转账汇款支付到甲方指定账户。乙方不得将应支付给甲方的款项支付给甲方以外的任何单位和个人。双方于2015年7月31日就上述合同办理了登记备案(备案单号：1507007120)。 摩码公司自认涂润球已经支付约定的首付款，按揭贷款部分也已经收到。摩码公司已将约定房屋交付涂润球。 涂润球自述自2019年6月起未偿还银行按揭贷款。2019年11月，摩码公司收到贷款银行要求其代偿涂润球按揭贷款逾期本息123886.82元的函件。2019年12月，贷款银行函告摩码公司，因借款人涂润球未按期偿还本息，要求摩码公司于前代偿剩余本金1291146.4元及逾期利息、罚息等。摩码公司称其因收到人民法院要求提取涂润球应退购房款3137320元的协助执行通知书故未按照贷款银行代偿函要求予以代偿。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案摩码公司、涂润球签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，属合法有效。合同签订后，涂润球已按照约定方式支付了房屋价款，摩码公司作为出卖人取得价款的合同目的已经实现。摩码公司现以买卖合同目的无法实现为由要求解除合同并主张违约金，该院不予支持。一审依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：驳回安徽摩码置业有限公司的诉讼请求。案件受理费2153元，减半收取1076.5元，由安徽摩码置业有限公司负担。 二审中，摩码公司提交浦发银行起诉摩码公司和涂润球的起诉状、证据目录、法院传票等诉讼材料，证明目的：浦发银行起诉摩码公司和涂润球支付相应款项，法院已经受理。 涂润球质证意见：三性无异议，证明目的有异议，通过该起诉材料能反映摩码公司并未实际支付浦发银行案涉借款。浦发银行通过诉讼向涂润球主张权利，涂润球目前正在积极筹款偿还浦发银行借款。即使涂润球无力偿还，浦发银行同样可以处置涂润球的房产，通过市场交易确定房屋价值，摩码公司主张的合同目的无法实现不成立。 对原判所认定的双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点是摩码公司是否享有合同解除权。案涉《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任，约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理，…逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应累计付款的3%向出卖人支付违约金。结合全案事实、证据可以认定，涂润球通过首付和按揭的方式已履行完毕合同项下的付款义务，故上述约定中逾期付款不能成立，虽涂润球在还贷过程中出现断供情形，但合同并未约定该情形下，摩码公司享有合同解除权，故摩码公司不享有约定的解除权。摩码公司所提的法定解除权问题，因房屋价款已按约支付给摩码公司，案涉房屋也实际交付给买受人，主要合同义务均已履行完毕，合同目的已经实现，摩码公司以买卖合同目的无法实现为由要求解除合同并主张违约金，一审未予支持并无不当。如因涂润球原因导致摩码公司向按揭贷款银行履行保证责任而造成损失的，摩码公司有权进行追偿，涂润球在他案中的债权人亦可在执行程序中通过对房屋进行处置等方式实现其债权。摩码公司上诉所提的关于部分事实应认定的理由，该事实有执行文书载卷，双方均无异议，该事实对本案处理并无重大影响，且一审在事实部分亦提及该节事实，故摩码公司此节相关上诉理由亦不能成立。 综上，摩码公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实、适用法律及处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2153元，由安徽摩码置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  方玮韡 审判员  马枫蔷 二〇二〇年九月一日 书记员  罗 晶 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。