上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初70748号原告：胡才仙，女，1957年8月7日生，汉族，现住上海市浦东新区。原告：李解放，男，1949年1月29日生，汉族，现住上海市浦东新区。上述两原告共同委托诉讼代理人：朱玲龄，上海汉盛律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：王娅琴，上海汉盛律师事务所律师。被告：杨龙娣，女，1956年8月3日生，汉族，住上海市杨浦区。第三人：上海杰尚房地产经纪有限公司，住所地上海市浦东新区航头路****。法定代表人：胡芹。第三人：胡芹，女，1977年4月4日生，汉族，户籍所在地江苏省徐州市市辖区尚东花园**楼****。第三人：朱军，男，1973年11月15日生，汉族，户籍所在地江户籍所在地江苏省睢宁县姚集镇姚集村后林组**。原告胡才仙、李解放与被告杨龙娣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案受理后，依法适用普通程序。根据案情的需要，依法追加上海杰尚房地产经纪有限公司(以下简称杰尚公司)、胡芹、朱军作为本案的第三人参加诉讼。本案由审判员张盈担任审判长，与人民陪审员曹前、李跃跃组成合议庭，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告胡才仙、李解放及其委托诉讼代理人朱玲龄、王娅琴，被告杨龙娣到庭参加了诉讼。第三人杰尚公司、胡芹、朱军经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告胡才仙、李解放共同向本院提出诉讼请求：1.判令被告杨龙娣协助原告胡才仙、李解放办理上海市浦东新区拱海路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下统称系争房屋)的产权过户手续；2.判令被告杨龙娣返还原告胡才仙、李解放人民币2万元(以下币种相同)；3.判令被告杨龙娣向原告胡才仙、李解放承担逾期过户违约金363,400元。事实与理由：2015年10月25日，原、被告与第三人杰尚公司共同签署《上海市浦东新区拱海路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同》(以下简称出售转让合同)，约定由原告以105万元的价款向被告购买系争房屋，第三人杰尚公司作为见证方，在房屋交易限制期满后7日内双方共同至交易中心办理产权过户手续。出售转让合同签署后，原告按约支付房款，被告及第三人出具收据。2016年4月，被告在办理系争房屋入户手续提出要求涨价，在额外向原告索要2万元下才将系争房屋交付原告，原告入住系争房屋使用至今。2018年5月17日，系争房屋的小产证登记至被告杨龙娣名下，该产权证原件交由原告予以保管。现系争房屋已经符合上市交易的期限，原告多次催告被告办理产权过户手续，但被告一直拖延不予办理，并再次提出涨价，其行为已经严重违约，原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，诉如所请。被告杨龙娣辩称，被告没有配合原告办理过户的义务，不同意原告所有的诉讼请求。被告杨龙娣通过动迁安置获得包含系争房屋在内的两套房屋。2015年10月15日，就两套动迁安置房屋，被告杨龙娣与第三人朱军签署《上海市浦东新区拱海路XXX弄XXX号XXX室、1604室出售转让合同》，两套房屋总出售价款为170万元，每套房屋各85万元。签订合同当日，朱军向杨龙娣支付160万元，是从第三人胡芹账户转账支付于杨龙娣。之后，被告配合朱军办理了房屋领取、入户手续、办理小产证等事宜，都是朱军带被告操作，被告仅负责签字，办好的手续及房屋的产权均未交付给被告，之后10万元余款也是朱军要求胡芹账户上转账支付给被告。原告出示的出售转让合同中“杨龙娣”签名确实为被告签署，但被告签字时尚为空白合同，被告认为，两套房屋被告均出售给第三人朱军，并从朱军处收到所有房款，房屋也交付给朱军了，使用状况被告不清楚；至于房屋过户事宜，朱军没有跟被告说过，出售给朱军房屋中的一套已在朱军的要求下，被告配合办理了过户手续，但过户给谁被告不清楚。系争房屋朱军没有要求被告办理过户，在取得法院诉讼材料后，被告便再也联系不上朱军了。被告认为，除了170万元房款外，被告没有收到额外的钱款，原、被告间没有签订过合同，被告对原告没有过户义务，房屋已不在被告控制下，在朱军未给予被告指示下，被告不能擅自处理系争房屋。第三人杰尚公司、胡芹、朱军未作述称。经审理查明，2015年7月，由杨金涛(户)、杨龙娣等人员作为被征收人或公有房屋承租人与上海市杨浦区住房保障和房屋管理局作为甲方签署《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，杨龙娣由此动迁安置包含系争房屋在内的房屋两套。包含系争房屋在内的上海市浦东新区拱海路79弄12、13号房屋的权利于2015年11月30日核准登记至上海中建申拓投资发展有限公司名下。2015年10月25日，以杨龙娣作为出卖方(甲方)与李解放、胡才仙作为购买方(乙方)作为合同抬头，形成出售转让合同一份，约定甲方于2015年取得动迁配套商品房一套即系争房屋，面积79平方米，该房屋暂未办理以甲方为权利人的上海市房地产权证；双方一致同意并约定该房屋转让价款为105万元，此价格系甲方到手价，双方约定乙方于2015年9月19日前向甲方支付定金2万元，乙方于2015年10月25日前向甲方支付首付款70万元(内含定金2万元)，该房屋预售合同办出当日或7日内，乙方向甲方支付30万元，该房屋产证办出当日或7日内，乙方办理第三方全权委托公证，办理公证当日，乙方支付5万元；乙方于房屋交易限制期满后7日内，甲乙双方共同前往交易中心办理过户手续；在特别约定手写部分记载：约定本协议其90天之内，甲方办理入户手续，交房给乙方，包含(钥匙、预售合同)之后30天办理全权委托公证、中介费房价北分之一、公证费4500元，所有款项及后续问题，乙方均直接对口杰尚地产，与爱屋吉屋(满懿地产)无关；……甲方承诺在相关机构通知甲方可以办理该房屋的《上海市房地产权证》的3个月内办理好此证并将产权原件交予乙方保管，甲方不得以任何理由拖延，每逾期一天将承担总房价款的千分之五的违约金，乙方将从尾款中扣除，甲方不得以产证办理向乙方索要任何费用，否则甲方承担违约责任；……在该动迁房交易限制期届满后七日内共同至上海市房地产交易中心办理该房屋过户手续，若没有依照本合同约定办理过户手续，则每逾期一日，按照房屋交易限制期届满后该房屋逾期市场价格转让总价的千分之五进行计算逾期违约金，……。合同尾页甲方处，杨龙娣予以签名，落款时间记载2015年10月25日；乙方处签署李解放姓名，落款时间为2015年10月25日；见证方处盖有第三人杰尚公司合同专用章。李解放与胡才仙为夫妻关系。2015年9月19日，由朱军出具“定金收据”，表示收到买受人胡才仙购买出售方朱军的房屋即系争房屋的定金2万元。后由胡才仙(甲方)、满懿(上海)房地产咨询有限公司(乙方)与杰尚公司(丙方)形成“三方协议”，表示甲方通过乙方购买系争房屋事宜达成协议，甲方在乙方签订的房地产买卖居间协议经三方约定，协议作废，甲方另与丙方签订任何协议与乙方无任何关系。2015年10月25日，从胡才仙账户通过POS机转账支付695,000元，签购单商户名称“杰尚”，当日由杰尚公司盖章并书写“胡芹代杨龙娣”出具《房款收据》，表示收到买受方胡才仙、李解放买受出售方杨龙娣的系争房屋，现支付出售方70万元房款(内含2万元)，出售方杨龙娣确认已收到此款。同时，杰尚公司出具收据一份，记载收到胡才仙、李解放支付系争房屋中介费10,500元及公证费4,500元。2016年6月15，由出售方杨龙娣(甲方)、购买方胡才仙(乙方)与见证方杰尚公司(丙方)签署补充协议一份，表示乙方购买甲方系争房屋，双方在见证方处签订出售转让合同，经协商，乙方同意额外补偿2万元给甲方，款项于2016年6月15日支付给丙方，由丙方支付给甲方；协议下方由三方签字盖章。当日通过胡才仙账户以POS机转账支付325,445元，POS单中商户名称“上海杰尚房地产经纪有限公司二店”；2016年6月16日，由杰尚公司盖章并书写“胡芹代杨龙娣”出具《房款收据》，表示收到买受方胡才仙买受出售方杨龙娣的系争房屋，现支付出售方杨龙娣房款32万元，出售方杨龙娣确认已收到此款。2016年6月15日，杰尚公司出具收据一份，表示收到胡才仙就系争房屋进户费及维修基金5,445元。之后，系争房屋交付于原告，原告居住使用至今。2018年5月17日，系争房屋的权利核准登记至杨龙娣名下，附记处登记“动迁安置房，3年内不得转让、抵押”；后该不动产权证书原件在李解放、胡才仙处保管。另查，2015年10月15日，由杨龙娣作为出卖方(甲方)与朱军作为购买方(乙方)、杰尚公司作为见证方就系争房屋及上海市浦东新区拱海路XXX弄XXX号XXX室房屋签署出售转让合同，约定房屋转让价款共计170万元，乙方于2015年10月15日前向甲方支付定金160万元，乙方于甲方产证办出，并配合乙方做好全委公证当日，支付甲方10万元，乙方于房屋交易限制期满后7日内甲乙双方共同前往交易中心办理过户手续；其他特别约定：在甲乙签订本协议之日起，直至过户至乙方为产权人期间，乙方有权变更、减少、增加买受人，甲方无条件配合乙方和乙方指定的买受人重新签订出售转让协议，溢价部分由乙方支配并贬值风险均由乙方承担，乙方有权代表甲方和其买受人签订涉及本房的协议，并代收定金及其本房房款，甲方均认可并承担如果因为甲方违约造成乙方与乙方买受人约定的违约责任，乙方超出授权范围之外的责任由乙方自行承担一切后果；……。当日，通过第三人胡芹账户转账支付至杨龙娣账户160万元。杨龙娣表示，朱军让其在空白的合同上签字，两套房屋朱军是要卖掉的，要杨龙娣配合；房屋取得后交付给了朱军，办理小产证也是由朱军陪同去交易中心办理，产证办出后杨龙娣没有取得过；出售给朱军的另一套房屋，已经在朱军的通知下去办理过过户手续，但至于过户给谁，杨龙娣表示不清楚。庭审之后，原告申请撤回第二、三项诉讼请求，对此并无不可，本院予以准许。以上事实，由经庭审质证的《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》、《上海市浦东新区拱海路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同》、补充协议、转账凭证、POS签购单、收款收据、收据、《中华人民共和国不动产权证书》、上海市房地产登记簿等及庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案原告根据原、被告签署的出售转让合同，要求被告履行系争房屋的产权过户义务，被告杨龙娣以系争房屋买卖关系是其与第三人朱军建立，其在空白的出售转让合同上签字，不清楚原告的存在，对原告不具有合同义务为由，拒绝办理过户手续，对此本院分析如下：第一、原告所持有的出售转让合同及补充协议上均有被告杨龙娣的签名，无论是否为空白的合同，将房屋出售是被告的真实意思表示，同时根据其表述及对另一套房屋的处分情况充分说明，被告在收到对应房款下，将房屋交付何人使用、过户给何人并不着意，但上述行为并不免除被告应当承担其签字行为的相关责任，因而本院认定原告胡才仙、李解放与被告杨龙娣就系争房屋建立房屋买卖关系；第二、关于合同履行；杨龙娣虽在与原告签约前，已与朱军就系争房屋签署买卖合同并收取房款，但根据两份合同的履行综合来看：两份合同均通过杰尚公司居间；作为购买方朱军的房款支付义务是通过杰尚公司的法定代表人胡芹完成；所应交付给朱军的系争房屋及房屋的小产证，之后均在原告的控制下而无人提出过异议；原告最早交付朱军的定金后由杰尚公司确认在其收到款项之中，原告已付房款均交至杰尚公司并由杰尚公司及法定代表人胡芹出具“代为杨龙娣收取”的收款收据；补充协议中应额外支付给杨龙娣的2万元，也有杨龙娣授权由杰尚公司代为收取的意思表示；上述的履行均说明，杨龙娣与朱军在建立买卖合同关系后，由原告与杨龙娣就系争房屋建立了新的买卖关系，款项均通过居间方转介，原购房人朱军未对合同的履行提出过异议，推定作为第三人的朱军及居间方对房屋另行出售均为明知，系争房屋购房人的合同权利义务由此转移于原告，而杨龙娣配合签名说明同意房屋另行出售原告；之后，杨龙娣虽未直接从原告处收到相应的房价款，但根据其表述及补充协议的约定，其将后续合同履行均交由第三人处理，由此第三人收到原告的款项可视为得到被告同意，至于被告与朱军、居间方内部如何结算，是其之间的问题，本院不予处理，如有争议可另行主张；第三、目前，原告除5万元房款外，其余已按约履行完毕，系争房屋也由原告居住使用至今，房屋当前符合上市交易的条件，将房屋过户给购买方是买卖中出售方的主要合同义务之一，原告根据合同要求相对方杨龙娣配合办理产权过户手续，于法有据，本院予以支持。就剩余未付房款5万元，原告愿意在过户时一并处理，并无不可，本院予以准许。第三人杰尚公司、胡芹、朱军经本院传票传唤未到庭应诉，不影响本案审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第162条之规定，判决如下：一、被告杨龙娣应在本判决生效之日起十日内协助原告胡才仙、李解放办理上海市浦东新区拱海路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告胡才仙、李解放名下的手续；二、原告胡才仙、李解放应在本判决生效之日起十日内向被告杨龙娣支付剩余房款5万元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,250元，由被告杨龙娣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 张 盈人民陪审员 曹 前人民陪审员 李跃跃二〇二〇年九月二十九日书 记 员 杨 华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用若干问题的意见》162、无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。