福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽民申2137号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：周值新，男，1975年10月28日出生，汉族，住福建省武夷山市。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：朱书妹，女，1980年11月19日出生，汉族，住福建省武夷山市。 上列二再审申请人的共同委托诉讼代理人：赵玲欢，福建谨中谨律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司武夷山分公司，住所地福建省武夷山市新扣冰街******11店面。 主要负责人：张发跃，该公司经理。 再审申请人周值新、朱书妹因与被申请人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司武夷山分公司（以下简称碧桂园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省南平市中级人民法院（2019）闽07民终1197号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 周值新、朱书妹申请再审请求：撤销二审判决，再审本案。事实和理由：（一）案涉车位应归属全体业主共有，二审判决认定案涉车位属碧桂园房地产公司所有属于认定基本事实错误，适用法律错误。1.二审判决根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，认定案涉车位所有权不归业主共同所有属适用法律错误。①碧桂园小区内的车位均属于露天的地面车位，并无建筑物，不能办理产权登记，故该地面停车位本质上属于土地使用权。在小区房屋全部出售后，建设范围内的土地使用权应随之转移，故规划范围内的土地使用权归全体业主共有，亦即地面停车位的权益归属全体业主共同享有。②小区内的土地及建筑物除属于市政共用部分外，存在两种权属情形，即全体业主共有以及属于个人专有部分。对于专有部分，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（1）具有构造上的独立性，能够明确区分；（2）具有利用上的独立性，可以排他使用；（3）能够登记成为特定业主所有权的客体。案涉停车位并不具备前述三种条件，不能认定为开发商或业主的专有部分。并且根据该解释的第三条：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。案涉停车位不属于专有部分，也未登记于其他权利人名下，不属于建筑物区分所有权的专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等，应属于业主共有部分。2.二审判决仅根据碧桂园物业公司提交的“武夷山碧桂园项目规划平面图”及《主要技术经济指标一览表》认定停车位不作为配建绿地计入绿地率，停车位面积未被计入业主房屋公摊面积，依据不足。①前述规划平面图仅能证明该小区的规划事宜，但车位所有权属不动产物权，应以登记确认权属，规划部门无权确认权属。并且，开发商按照规划建设的地面停车位属于小区附属设施，本就应当归属于全体业主共有。②案涉停车位均铺设植草砖，而植草砖按验收时的规定，是按比例这算绿地面积后计入绿地率，因此该停车位应属于《中华人民共和国物权法》第七十四条规定的“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”，应属全体业主共有。③按涉停车位面积是否计入公摊不属于本案审理范围。首先，停车位面积不属于国家法律规定的应计入公摊的范围。其次，公摊面积的计算应以建筑面积作为基础，但地上停车位、小区内公用道路及其他公有土地，因土地均无建筑物，不属于建筑面积，无法计入公摊面积，但该部分毫无疑问属于全体业主共有，因此不能以停车位面积不计入公摊即认定不属小区业主共有。④碧桂园物业公司与周值新、朱书妹签订的《武夷山碧桂园前期物业服务协议》对双方均具有约束力，但规划图纸是在合同签订之后才经武夷山市城乡规划局审核通过，该图纸是碧桂园物业公司对前述协议内容擅自变更后取得，业主对此并不知情，因此其中相关条款并不对业主生效。规划图纸不能作为认定本案事实的依据。3.案涉商品房购买合同中虽约定“碧桂园内经规划批准建设的车库、车位的所有权及相应土地使用权归出卖人，出卖人有权通过出售或出租等约定的方式处分”，但该条款属无效条款，不能适用。该约定的前提应是停车位的不动产权属已经确定，但案涉停车位根本无法办理权属登记，故不能进行处分。另外，该合同是开发商提供的格式合同，开发商对该条款并未尽到提示说明的义务，且未向业主出示和解释规划图，业主对此一无所知，该条款排除了业主权利，属无效条款。（二）二审判决将车位管理公告视为要约，认定车位有偿使用合同成立并生效属认定事实错误。1.碧桂园物业公司要收取车位使用费，应举证证明其享有收取车位使用费的权利。即开发商系车位的所有权人且收费标准经过车位所有人及使用人的同意并依法公示。①碧桂园物业公司并未能举证证明前述两点。②碧桂园物业公司未经法定程序，擅自增设物业服务项目或提高项目收费标准。小区全体业主已经支付了物业管理费，其再收取车位管理费，属重复收费。2.碧桂园物业公司增设车位使用费或擅自提高收费标准不符合双方合同约定，也不符合法律规定。①案涉《武夷山碧桂园前期物业服务协议》中约定按50元/个/月支付车位管理费，双方并未约定其他的收费标准。暂且撇开车位权属事宜，对于涉及全体业主权益的收费事项，应经法定程序设定。②根据《福建省物业管理条例》第十六条第四款规定，碧桂园物业公司调整物业服务费应遵从法定程序规定。③案涉《武夷山碧桂园前期物业服务协议》第三章中约定，小区物业服务采取包干制模式，业主只需要支付合同约定的固定物业服务费用。（三）二审判决驳回周值新、朱书妹要求碧桂园物业公司公开2017年度、2018年度及2019年度物业服务账目的诉讼请求错误。周值新、朱书妹作为小区业主，有权依法要求碧桂园物业公司公开物业服务账目中的物业服务合同的使用和收益情况部分账目，碧桂园物业公司应将物业费用明细在小区公告栏进行公示。 本院经审查认为，碧桂园物业公司在二审中提交的“武夷山碧桂园项目规划平面图”档案复印件，周值新、朱书妹对证据的真实性不持异议，该证据可以证明案涉停车位系经政府规划部门批准建设的初始规划车位，符合《中华人民共和国物权法》第七十四条有关“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”规定的情形，案涉车位的归属可以由当事人约定规划车位的归属。周值新、朱书妹关于案涉停车位实质上属于土地使用权以及应以案涉停车位的不动产权属登记作为认定停车位归属的主张，均与前述法律规定不符，本院不予采信。周值新、朱书妹另主张案涉停车位系小区的配建绿地或配套设施，但未提交相关证据证实，故其该项主张不能成立。周值新、朱书妹与武夷山市碧桂园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”第八条第四项的约定：“武夷山碧桂园”内经规划批准建设的车库、车位的所有权及相应的土地使用权归属出卖人，出卖人有权通过出售或出租等约定的方式处分，但应当首先满足业主的需要。该约定条款系合同各方的真实意思表示，且符合《中华人民共和国物权法》的相关规定，并未排除周值新、朱书妹的主要合同权利，不属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的格式条款无效的情形，故周值新、朱书妹主张该条约定无效依据不足，本院不予采信。根据前述约定，案涉停车位归属于出卖人即武夷山市碧桂园房地产开发有限公司。周值新、朱书妹以案涉停车位未经不动产权属登记、车位不属于小区土地及建筑物专有部分、车位属小区配套设施等为由主张案涉停车位归属于小区业主共同所有均缺乏依据，本院不予采信。 武夷山市碧桂园房地产开发有限公司作为案涉停车位的合法使用权人，有权委托碧桂园物业公司对车位进行管理与出租，相关管理费和车位使用费应由双方当事人依法平等自愿协商确定，且不属于包括周值新、朱书妹在内的小区业主缴纳的包干物业管理费范围，故周值新、朱书妹主张碧桂园物业公司收取车位使用费、管理费两项费用及标准应经过法定程序缺乏依据，本院不予采信。碧桂园房地产开发有限公司在于2015年12月30日向武夷山碧桂园物业出具了车位管理的公告，将案涉停车位委托武夷山碧桂园物业租赁，每个车位150元每个月。周值新、朱书妹与碧桂园物业公司签订的《武夷山碧桂园前期物业服务协议》第八条亦约定使用园区车位的使用人应向碧桂园物业公司交纳车位物业服务费，标准为地面车位每月每个50元。碧桂园物业公司并将该车位使用费和服务费的标准进行了公示。因前述合同约定及公告内容均是针对有停车位使用需求的业主，须经业主同意后方能产生合同成立的效力，故二审判决认定该约定及公告内容属要约并无不当。只有当包括周值新、朱书妹在内的业主同意并实际使用规划车位时，双方间关于车位场地有偿使用和车位物业服务的合同方告成立并发生法律效力，双方需依照合同履行。现周值新、朱书妹已实际使用停车位，碧桂园物业公司向周值新、朱书妹收取相应的车位使用费和服务费具有合同依据，周值新、朱书妹诉讼请求碧桂园物业公司停止收取车位使用费并返还周值新、朱书妹缴纳车位使用费和服务费均不能成立，一、二审判决未予支持并无不当。 周值新、朱书妹另还请求判令碧桂园物业公司公开2017年度、2018年度、2019年度物业服务账目，因该诉讼请求不够明确具体，一、二审判决未予支持，并无不当。 综上，周值新、朱书妹的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回周值新、朱书妹的再审申请。 审 判 长  陈国雄 审 判 员  徐 琴 代理审判员  陈 梁 二〇二〇年九月二十七日 法官 助理  张天栋 书 记 员  陈美燕 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： (一)有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； (二)原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； (三)原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； (四)原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； (五)对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； (六)原判决、裁定适用法律确有错误的； (七)审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； (八)无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； (九)违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； (十)未经传票传唤，缺席判决的； (十一)原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； (十二)据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； (十三)审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。