四川省旺苍县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0821民初442号 原告：旺苍县时代摩尔商贸有限公司，住所地：四川省旺苍县东河镇新华街**。 法定代表人：向木胜，总经理。 委托诉讼代理人：苟杨，四川方尽律师事务所律师。 被告：旺苍县华盛物业管理有限公司，住，住所地：四川省旺苍县东河镇新华街****/div> 法定代表人：张志华，执行董事。 委托诉讼代理人：胡俊，四川苍龙律师事务所律师。 第三人：钟敏，女，汉族，生于1973年11月8日，住四川省旺苍县。 委托诉讼代理人：陈超，四川汉川律师事务所律师。 原告旺苍县时代摩尔商贸有限公司（以下简称：摩尔商贸公司）与被告旺苍县华盛物业管理有限公司（以下简称：华盛物业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案受理后，2020年4月20日被告华盛物业公司申请追加钟敏为本案的当事人，经本院审查追加钟敏为本案的第三人参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告摩尔商贸公司的委托诉讼代理人苟杨，被告华盛物业公司的法定代表人张志华及其委托诉讼代理人胡俊，第三人钟敏及其委托诉讼代理人陈超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告摩尔商贸公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《旺苍县摩尔鹏达一楼商铺物业租赁合同》；2、判令被告立即拆除修建在“HUAWEI富强通讯”商铺内的隔墙，并将该商铺交由原告使用；3、判令被告赔偿原告自2019年10月30日起按照每天2000元计算至被告将HUAWEI富强通讯”商铺完全交由原告时止（截止2020年3月24日共计292000元）。事实和理由：2019年9月18日，原告摩尔商贸公司与被告华盛物业公司签订《旺苍县摩尔鹏达一楼商铺物业租赁合同》、《补充协议》及《三方协议》，约定：原告摩尔商贸公司租赁旺苍县摩尔鹏达一楼商铺（约3700余平方米），前十年的租金为每年330万元。协议签订后，原告摩尔商贸公司依约支付了租金。自2019年10月30日，原告摩尔商贸公司接收该商铺以来，“HUAWEI富强通讯”店铺的所有人主张该店铺为其私人所有，并多次将商铺单独隔离，至今未让原告使用。根据原告摩尔商贸公司与被告华盛物业公司签订的协议，该店铺应属原告摩尔商贸公司承租，应由原告摩尔商贸公司使用，因该商铺产权人与被告华盛物业公司未能就该店铺租赁一事协商一致，致使原告摩尔商贸公司的权利受损。 被告华盛物业公司辩称：1、我公司全部履行了合同约定的义务，隔墙是钟敏修建的，钟敏没有理由设置隔墙；2、原告摩尔商贸公司主张的损失偏高，并且是钟敏的行为造成的损失，与我公司没有关系；3、一楼商铺系产权式商铺，各个业主享有的使用权受到一定的限制。鹏达公司的76个商铺和174户小业主的209个商铺一起构成一楼商铺整体，单个业主不能把自己的商铺单独隔离分割经营。为了业主共同利益和需要，发挥商铺效用，个别业主需要服从绝大多数业主的整体利益，第三人钟敏的行为损害了绝大多数业主的利益，对一楼商铺的整体使用和其他业主商铺权利构成了妨害。 第三人钟敏辩称：1、我与原告摩尔商贸公司没有签订商铺租赁合同。我与被告华盛物业公司也没有签订对外统一出租协议，因此追加我参与本案的诉讼没有任何道理；2、2019年10月30日后，我对购买的店铺享有所有权，有自由处分、使用的权利；3、我使用自己购买的店铺，没有对原告摩尔商贸公司造成任何损失，其主张的损失赔偿与我没有任何关系。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告摩尔商贸公司提交的其他当事人有异议的证据：一、《旺苍县摩尔鹏达一楼商铺物业租赁合同》、《补充协议》、《三方协议》二份、关于申请支付摩尔鹏达一楼商铺租金的函二份、《租金支付明细表》、《银行批量明细交易结果》、《企业网上银行电子回单》，第三人钟敏对证据的关联性提出异议，以上证据利于查明案件事实，厘清当事人之间的关系，故证据与待证事实具有关联性，对证据予以采信。第三人钟敏是否承担合同权利义务，属于法律适用问题，后文予以评判；二、照片11张，该证据客观反映了涉案商铺的现状，有助于查明案件事实，对证据予以采信，第三人钟敏对涉案商铺享有的所有权是否受到限制，后文予以评判；三、旺苍县人民法院（2019）川0821民初2123号《民事判决书》，该判决书未生效，将根据本案的证据确认本案的案件事实。 被告华盛物业公司提交的其他当事人有异议的证据，第三人钟敏对被告华盛物业公司提交证据均提出异议，双方争议的核心问题是第三人钟敏是否有义务将案涉商铺交由被告华盛物业公司对外整体出租，第三人钟敏是否有权按建筑面积使用商铺，而对证据证明的事实没有异议。双方的争议属于法律适用问题，后文予以评判。 第三人钟敏提交的其他当事人有异议的证据，当事人对证据争议的核心问题同上，对证据证明的事实没有异议，后文予以评判。 据此，本院认定事实如下：旺苍县鹏达实业有限公司在旺苍县东河镇新华街开发“摩尔鹏达”房地产项目，该处房地产项目的主体结构为地下车库、库房、地上**商业用房及**以上的住房。该处房地产的第一层（临新华街），旺苍县鹏达实业有限公司在扣除旺苍县农村信用合作联社所有的部分后，剩余部分被其划分为285块商铺，其中76块商铺由其自有，其余209块由其对外出售。案外人王善富有意购买此处商铺，2008年10月22日王善富与旺苍县鹏达实业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为（旺）房预售证第09号，位于第******房，用途为商业；该商品房合同约定建筑面积共23.24平方米，其中，套内建筑面积13.718平方米，公共部位与公用房房屋分摊建筑面积9.521平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米24888.08元，总金额为578399元；买受人的房屋仅作商铺使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋公摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。当日，旺苍县鹏达实业有限公司（甲方）与王善富（乙方）又签订了《摩尔鹏达项目销售补充协议》，约定：乙方购买的商铺位于摩尔鹏达项目1层281号，合同编号为010号；除了商品房买卖合同中约定的各项权利义务之外，双方一致确认，在商品房买卖合同约定的交房期限满10年后一月内，即2019年11月1日至2019年11月30日内，乙方有权将所购商铺以原价回售给甲方。当日，王善富（甲方）与旺苍县鹏达实业有限公司（乙方）再次签订了《摩尔鹏达项目商铺委托租赁合同》，约定：甲方自愿全权委托乙方代理出租该商业物业，并以乙方的名义与承租人签订租赁合同，甲方同意乙方可在不损害甲方在本合同中下列各项约定利益的前提下，自主决定与承租人签订的租赁合同内容；委托租赁期限自2009年11月1日起至2019年10月31日，委托租赁期限为十年；该物业委托租赁期届满时，若甲乙双方同意续租的，则双方根据当期市场行情另行议定该物业租金价格；甲方拥有商铺（位）的所有权。 另外208个商铺旺苍县鹏达实业有限公司以相同方式，出售给173位自然人，但该层所有商铺均为商位，没有实际标线或者设立隔离装置。之后，旺苍县鹏达实业有限公司将该层商铺及第二层整体对外出租。承租人开办了“美好家园”超市，在第一层临新华街一侧中间位置设置宽约4米的大门，大门两侧分别设置数间单独门面对外出租，其中含有案外人王善富购买的商铺。案外人王善富购买的商铺于2013年9月12日登记在第三人钟敏名下，第三人钟敏单独所有，房屋所有权证号为：旺房权证旺苍字第2××3号，登记建筑面积为23.46平方米。租期届满前，承租人明确表示不再续租，“摩尔鹏达”房地产项目的二楼商铺业主何小琴与朱昌文到通江县时代摩尔商贸有限公司考察、商谈商铺出租事宜，并将通江县时代摩尔商贸有限公司介绍给一楼业主代表高代华、张志华、赵树果、李首先等人。通江县时代摩尔公司的法定代表人向木胜来到旺苍县商谈商铺出租事宜，对一楼商铺租赁达成了意向性协议。为了便于管理，通江县时代摩尔公司的法定代表人向木胜要求成立公司，其只愿意与公司签订租赁合同，不愿与每个业主签订租赁合同，一层170余户业主成立了业主委员会，并于2019年8月14日成立了华盛物业公司，但第三人钟敏未参加业主委员会，也未委托华盛物业公司对外出租、处理其所有的商铺。 2019年9月18日，被告华盛物业公司作为甲方，通江县时代摩尔商贸有限公司作为乙方，双方签订《旺苍县摩尔鹏达一楼商铺物业租赁合同》，合同约定：甲方出租给乙方的商业物业（含附属场地、配套设施）位）位于旺苍县东河镇新华街摩尔鹏达**美好家园一楼除现经营中国移动的出门最右边第一间独立门市以外的所有物业面积和附属场地及设施设备，以下简称“该物业”），该物业的总面积约3700余平方米；甲方应于2019年10月9日，最迟不超过2019年10月30日，将租赁物业（含附属场地、配套设施设备）交付给乙方，并办理完成该物业及附属场地和设施设备的有关验收交接书面手续；甲方交付标准以美好家园一楼撤场后的现状为准；2020年1月1日起开始计算租期和物业租赁费；在租赁期限内，乙方可以将其承租的该租赁物业中的部分区域转让和转租给乙方联营商家和租赁商家经营，但不得整体转让转租；在乙方接房后进场装修期间和乙方开业经营期间，若因甲方部分或全部租赁物业的租赁权争议，甲方必须解决经营租赁权，若造成乙方无法正常筹备开业或其经营期间不能正常营业经营的情况时则视为甲方违约，甲方为此应向乙方支付补偿金，补偿金按每天赔偿2万元计算，同时甲方免收此期间的租金，直至甲方解决上述情况为止，同时甲方必须赔偿由此给乙方造成的一切经济损失。若超过120天仍未解除上述影响，以致乙方不能正常营业的，甲方向乙方支付违约金30万元，并赔偿乙方由此产生的一切经济损失。合同签订后，通江县时代摩尔商贸有限公司的法定代表人向木胜在旺苍县市场监督管理局注册登记了摩尔商贸公司，向木胜任该公司的法定代表人，并由该公司使用该租赁物，临新华街一侧仍采用美好家园时的使用方式。 2019年10月16日，第三人钟敏在“摩尔鹏达”一层用木板隔离出自己的商铺，但该层商铺的部分业主认为隔离行为不当，将木板拆除，发生冲突后，在民警的协商下，第三人钟敏停止隔离行为。2020年3月16日，第三人钟敏按建筑面积（23.24平方米）用水泥砖隔离出商铺，亦被该层商铺的部分业主阻拦，在民警的协商下，第三人钟敏修建的隔离墙得以保留，双方均同意通过法律途径解决。之后，第三人钟敏在其隔离的区域内从事手机销售业务，取名为“HUAWEI富强通讯”，经营至今。 另查明，2019年12月30日，被告华盛物业公司向原告摩尔商贸公司发出《关于申请支付摩尔鹏达一楼商铺租金的函》，要求将第三人钟敏的半年租金20436元（583880元×7%÷2＝20436元、金资华、旺苍县鹏达实业有限公司租金转入其银行账户，由其转付给三位业主。原告摩尔商贸公司从2020年1月1日起向华盛物业公司计付租金，并将第三人钟敏的半年租金转给被告华盛物业公司，第三人钟敏拒收租金。 本院认为：本案的争议焦点有二：一、第三人钟敏砌墙分割商铺的行为是否侵害了原告摩尔商贸公司、被告华盛物业公司的物权权利。二、原告摩尔商贸公司要求被告华盛物业公司赔偿损失的诉讼请求是否应当支持，第三人钟敏是否应当承担责任。 争议焦点之一，第三人钟敏砌墙分割商铺的行为是否侵害了原告摩尔商贸公司、被告华盛物业公司的物权权利。 一、关于涉案商铺的性质。1、从房屋所有权证载明的内容来看，案涉商场内所有商铺的业主均取得了相关商铺的房屋产权证，但房屋产权证仅载明了相关商铺的平面位置及面积，但并未明确界定商铺的空间范围；2、从案涉商铺交付使用的初始状况来看，案涉区域内业主所购买的商铺在平面上紧密相连，没有墙体分割，也没有实际标线分割，亦无其他隔离装置，且单个商铺无独立的供水、供电系统，构成了一个整体的开放空间；3、从商铺的历史使用来看，所有购买此处商铺的业主均与案外人旺苍县鹏达实业有限公司签订了《摩尔鹏达项目商铺委托租赁合同》，约定由旺苍县鹏达实业有限公司整体对外出租商铺十年，每年按购买商铺房价总额的10%支付租金，此后十年，案涉商铺均由他人整体租用，开办了大型超市。可知，涉案商铺的所有权与经营权是分离的，结合涉案商铺的公摊分摊情况，本院认定案涉商铺系产权式商铺。 二、第三人钟敏砌墙分割商铺的行为是否侵害了原告摩尔商贸公司、被告华盛物业公司的物权权利。1、案涉商铺所在区域为开放性空间，商铺的业主在购买商铺时，均与销售方约定“买受人的房屋仅作商铺使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋公摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质”。同时，案涉商铺所在区域的大多数自然人业主均同意将其所有的商铺交由被告华盛物业公司整体对外出租，且反对第三人钟敏的砌墙隔离行为，第三人钟敏对商铺的使用不得违反合同约定，也不能违背多数人的意愿；2、临街一侧的商铺地理位置好，业主隔离使用，可以产生较大的利益，如果临街一侧其他商铺的业主也效仿第三人钟敏，那么靠里面商铺业主的利益必然受损，为了发挥整个商场的价值，只有将所有商铺整体使用，才能发挥其最大价值，才能保证所有业主的利益均衡；3、从利益分配角度来看，被告华盛物业公司按商铺业主的购置总价，相同的分配比例，给商铺业主分配租金，体现出公平性和合理性。在此种情况下，第三人钟敏不应将其商铺单独隔离使用。综上，结合案涉商铺的历史使用情况，购买商铺时与出售方的约定，商铺的使用价值，兼顾所有业主的利益综合考量，第三人钟敏的砌墙分割商铺的行为侵害了原告摩尔商贸公司和被告华盛物业公司的物权权利。 争议焦点之二，原告摩尔商贸公司要求被告华盛物业公司赔偿损失的诉讼请求是否应当支持，第三人钟敏是否应当承担责任。原告摩尔商贸公司明知租赁的商场系产权式商铺，由170余户业主共同组成，其应当审查被告华盛物业公司是否有权代表所有业主对外签订租赁合同，而未审查，其主观上存在过错。原告摩尔商贸公司未提交证据证明第三人钟敏的砌墙分割行为对其造成了损失，而本案查明的事实是原告摩尔商贸公司开业至今，并未停业，经营处于持续状态，故对其要求赔偿损失的诉讼请求本院不予支持。虽然商铺进行整体出租更有利于发挥各商铺的使用价值，更符合全体业主的利益，但第三人钟敏作为案涉商铺的所有权人，享有表达个人对商铺是否统一出租意愿的权利，其拒不统一对外出租是否恰当，应由职能部门依法予以评判，非职能部门和个人不能干涉所有权人享有的物权权利，且第三人钟敏不是《旺苍县摩尔鹏达**商铺物业租赁合同》的相对人，该合同约定的权利义务对其不能产生直接的约束力。 综上所述，法律保护所有权人的物权权利不受损害，但所有权人在使用所有物时，不得损害他人利益。第三人钟敏为实现自身利益的最大化，对他人的权利造成了妨碍。同时，结合案涉商铺的历史使用情况，购买商铺时与出售方的约定，商铺的使用价值，兼顾所有业主的利益以及对第三人钟敏个人权益产生的影响等因素综合评价，第三人钟敏目前不能隔离商铺，应当拆除隔墙，将商铺交由被告华盛物业公司对外整体出租。被告华盛物业公司至今仍在履行与原告摩尔商贸公司签订的《旺苍县摩尔鹏达一楼商铺物业租赁合同》，不存在终止履行的情形，故对原告摩尔商贸公司继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照根据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、第三人钟敏在本判决生效后二十日内拆除位于旺苍县××镇××街××商场××楼××商铺（商铺的房屋所有权证编号为：旺房权证旺苍字第2××3号）隔墙，将案涉商铺交由被告旺苍县华盛物业管理有限公司统一对外出租； 二、驳回原告旺苍县时代摩尔商贸有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费5680元，由原告旺苍县时代摩尔商贸有限公司负担2680元，被告旺苍县华盛物业管理有限公司负担3000元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长 张 威 人民陪审员 青 琼 人民陪审员 陈明军 二〇二〇年九月二十日 书 记 员 熊 钰