宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院民事判决书（2019）宁0302民初7156号原告：万某，住宁夏回族自治区银川市。被告：蒋某，住宁夏回族自治区吴忠市。被告：苏某，住宁夏回族自治区吴忠市。原告万某与被告蒋某、苏某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理。2019年11月12日，原告万某申请诉讼保全并提供担保，请求查封、冻结被告蒋某、苏某名下位于吴忠市利通区观湖名邸4号楼2单元601室房屋产权或查封、冻结被告蒋某、苏某名下价值43万元的其他财产，本院依法采取了保全措施。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告万某、被告蒋某到庭参加诉讼，被告苏某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告万某向本院提出诉讼请求：1.判令两被告退还原告购房款290738元；2.判令两被告向原告支付违约金44338.50元（总房价10%）；3.判令两被告向原告支付补偿利息97542.60元（以欠付款290738元为基数，按照法律规定日利率万分之五计算，自2018年3月1日暂算至2019年12月31日，共计671天，即290738元×671天×0.0005=97542.60元），之后利息计算至实际支付之日止；4.判令被告承担相应的利息损失及判决生效期间的利息损失；5.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月21日，原告万某与两被告签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告在吴忠市××区住房一套，建筑面积98.53平方米，售价443385元。原告依照合同约定向被告支付了房款290738元。原、被告双方同时约定了房屋所有权的办理和权属的转移及费用的承担，并约定“因卖方不按法律法规规定缴纳相关税费导致权属交易不能继续进行的，其应当向买方支付相当于房价总款10%的违约金”和“如买方未能在房屋权属登记部门规定的办理房屋权属转移登记手续的期限内取得房屋所有权证书的，买方有权退房，卖方应当自收到退房通知之日起退还买方全部已付款，并支付每天5‰的利息作为补偿”的违约责任及违约金和违约利息补偿的约定。2018年3月1日，依照该房建设单位的通知，该房屋开始办理房屋所有权证书和权属登记，但被告时至今日无理推托拒绝办理房屋所有权证书和权属登记，也造成该房屋无法进行房产权属的转移登记，原告至今无法对该房进行交易和享受国家免税政策。两被告的行为己构成违约和欺诈，给原告造成了经济损失，为维护合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法判如所请。被告蒋某辩称，答辩人与原告存在房屋买卖合同关系，按照双方签订的房屋买卖合同约定及事实情况，现在原告不存在要求答辩人办理房产证所有权证书及房产权属转移登记的条件。一、双方于2016年12月21日签订的《房屋买卖合同》合同第四条第三款第三小项明确约定在原告偿还房款14000元时，答辩人为原告办理所有权转移手续，但至今被告只收到原告房款210608元，并不是原告诉状中陈述的255538元；二、原告自2017年1月1日起应按月向银行偿还该房屋按揭款，但每次还款都由答辩人催促才能如期履行，原告尚欠银行贷款189478.43元未付，还有几次逾期，导致银行直接从答辩人账户扣划房款，2018年10月原告再没按照约定如期偿还银行按揭贷款，故原告构成违约，被答辩人没有违约，应向答辩人支付应付款5%的违约金。被告苏某未到庭，未作答辩。原告万某为支持其诉讼请求，提交以下证据：证据一、房屋买卖合同一份、购房款收条一张（复印件，原件存放于（2018）宁0302民初6429号卷宗），证明：2016年12月21日，原告与二被告签订房屋买卖合同，约定了购买房屋的位置、权属、价格、付款方式等合同内容，原告在合同签订后向被告支付房款20万元；合同第五条约定房屋所有权办理和权属转移所有费用都由被告承担；合同第五条第二款约定如卖方未能在房屋权属登记部门规定的办理房屋权属登记手续的期限内（最长不超过3个月）取得房屋所有权证书的，买方有权退房，卖方应当自收到退房通知之日三日内退还买方的全部已付款，并支付每天千分之五的利息作为补偿；被告不缴纳费用导致房屋所有权证无法办理的，被告应承担所有房款10%的违约金的责任；证据二、《商品房买卖合同》一份、《个人购房担保借款合同》一份（均系复印件），证明：原、被告双方签订房屋买卖合同中该房屋的情况和内容；证据三、宁夏银行转账凭证17张、宁夏银行对私活期账单明细单13页（复印件，原件存放于（2018）宁0302民初6429号卷宗），证明：原告向被告支付房款4万元（2017年1月25日支付2万元，2017年3月18日支付1万元，2017年4月9日支付1万元）及原告依照签订合同约定自2017年1月至2018年9月偿还农业银行按揭贷款二十二期，每期1600元的事实；证据四、金碧物业有限公司金额45585元借款借据一张、宁夏金海置业有限公司恒大地产集团出具由原告代付违约金9953元收据一张（复印件，原件存放于（2018）宁0302民初6429号卷宗），证明：原告为被告代付代偿在宁夏金海置业有限公司的借款45585元、违约金9953元（其中包括被告蒋某偿还2016年3月借款45585元的违约金1690元）；证据五、（2018）宁0302民初6429号民事判决书一份（原件），证明：原告所诉案件事实与理由及法庭认定的事实，认定被告将房屋出售时未经抵押权人农业银行吴忠分行同意，且未将从原告处所得的购房款清偿银行债务的事实。经质证，被告蒋某对原告万某提交证据一真实性认可，但原告没有按照合同约定如期支付40000元的购房款，约定是在2016年12月28日前付清，但实际是2016年12月28日前支付了20000元、2017年3月18日支付10000元、2017年4月9日支付10000元；对证据二没有异议，认可；证据三每期还款金额为一千五百多元，不是1600元；对证据四有异议，45585元是原告在2016年3月26日之前必须要归还的房款，不是代付代偿，但原告一直未归还导致逾期，产生逾期违约金9953元，其中包括被告的违约金1690元；对证据五没有意见。被告蒋某为支持其辩解意见，提交以下证据：证据一、房屋买卖合同一份（复印件）、情况说明一份（复印件，原件存放于（2018）宁0302民初6429号卷宗），证明：原告没有按期支付房款，严重违约，导致被告信誉受损；证据二、银行按揭还款情况三页（复印件，原件存放于（2018）宁0302民初6429号卷宗），证明：涉案房屋还下欠银行贷款189478.43元未还清，不存在办理房产证所有权证书和转移权属登记的事实；证据三、不动产登记信息查询证明一份（复印件，原件存放于（2018）宁0302民初6429号卷宗），证明：涉案房屋产权登记在蒋某名下，涉案房屋设有抵押登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司吴忠分行；证据四、银行还款明细单四页（原件），证明：2018年9月以后由被告替原告偿还了两笔银行按揭贷款，本息合计3000元。经质证，原告万某对被告蒋某提交证据一《房屋买卖合同》真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，该合同证明了被告未能按期办理房产证，构成违约的事实，应依照合同约定向原告支付违约金及利息；对情况说明真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，证明了被告违约的事实；对证据二的真实性、合法性、关联性无异议，证明被告确实未将售房款偿还银行贷款的事实；证据三证明了被告至今未在产权登记部门办理房屋产权登记证书；对证据四真实性、合法性、关联性无异议，2018年9月20日我偿还最后一笔银行按揭贷款，以后我没有偿还过按揭贷款，2017年1月至2018年10月原告向被告农业银行房屋按揭借款账户转款，偿还银行按揭借款。经审查，原告万某及被告蒋某提交的证据具有真实性、合法性与关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月30日，被告蒋某与宁夏金海置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告蒋某购买位于吴忠市××区北侧吴忠·恒大名都15幢1单元1103号房屋，建筑面积98.53平方米，每平方米4626.47元，总价455846元；付款方式为2014年3月30日前支付首期房款235846元，余额22万元办理银行按揭贷款。2014年4月16日，涉案房屋进行产权登记，不动产权利人为被告蒋某，不动产登记证号为Y-033165。2014年4月17日，被告蒋某与中国农业银行股份有限公司吴忠分行签订《个人购房担保借款合同》，以涉案房屋为抵押向中国农业银行股份有限公司吴忠分行抵押借款22万元；借款期限为240个月，自2014年4月23日至2034年4月22日；还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每月20日。同日，在吴忠市不动产登记事务中心进行了预告抵押登记。2016年12月21日，原告（买方）与被告蒋某、苏某（卖方）签订《房屋买卖合同》，主要约定：一、房屋基本情况：卖方将吴忠市利通区恒大名都15幢1单元1103号房屋、建筑面积98.53平方米出售给原告；二、双方确认该房屋的情况为：1、卖方已交首付款二期（分期）45585元/期*2=91170元、房款99091元，合计190261元；2、卖方已还银行按揭款32期共计本金32808元，卖方应负担利息169208元；3、买方应付房款合计210608元，其中包括预付房款99091元、首付二期分期款91170元、银行按揭本金32808元；四、成交价格和付款方式：经双方协商一致，该房屋成交价格为443385元，实际应支付给卖方210608元。付款方式：1、本合同签订后，买方向卖方支付购房款16万元；2、卖方收到购房款以后，必须按照买方要求的时间、地点到公证部门办理合同公证，待合同公证后买方于2016年12月28日前支付4万元，其中包括燃气热水器2400元、窗帘1000元；3、剩余款项14000元待该房屋的房屋所有权证书的办理和权属转移登记结束后，一次性由买方付清；4、自2017年1月起，由买方向卖方该房银行按揭借款银行账户依照按揭还款金额偿还银行借款。五、房屋所有权证书的办理和权属的转移登记：双方约定自本合同签订之日起，该房屋的房屋所有权证书的办理和权属的转移登记均由卖方办理和承担费用。因卖方不按法律、法规规定交纳相关税费导致权属交易不能继续进行的，其应当向买方支付相当于房价总款10%的违约金。如卖方未能在房屋权属登记部门规定的办理房屋权属转移登记手续的期限内（最长不超过3个月）取得房屋所有权证书的，买方有权退房，卖方应当自收到退房通知之日起3日内退还买方全部已付款，并支付每天5‰利息作为补偿。合同签订当天，被告将涉案房屋交付给原告，原告给被告蒋某支付房款16万元并由被告蒋某出具收据一张。因涉案房屋设有预告抵押登记无法办理公证，原告于2017年1月25日向被告蒋某支付房款2万元并由被告出具收据一张。2017年3月18日、2017年4月9日原告分别向被告蒋某转账支付购房款1万元。在原、被告签订《房屋买卖合同》时，约定被告欠宁夏金海置业有限公司的第三期购房款45585由原告负责于2017年3月26日偿还，原告于2018年9月6日偿还后撤回被告出具的借款借据，并向宁夏金海置业有限公司交纳违约金9953元。原告交纳违约金9953元中包括因被告迟延归还欠宁夏金海置业有限公司第二期购房款产生的违约金1690元。合同签订后，原告通过自行还款或由被告蒋某还款的方式归还了涉案房屋在中国农业银行股份有限公司吴忠分行2017年1月1日至2018年9月20日期间的房屋按揭款30441元。被告蒋某将原告代其向宁夏金海置业有限公司交纳的违约金1690元以归还房屋按揭款的方式向原告还清。2018年10月31日，原告诉至本院，诉讼请求：1.判令二被告办理房屋所有权证书，向原告作该房产的权属转移登记并承担所有费用；2.判令二被告支付违约金44338.5元。本院作出（2018）宁0302民初6429号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”二被告将房屋出售给原告时未经该房屋抵押权人中国农业银行股份有限公司吴忠分行同意且未将所得购房款提前清偿债务或者提存，原告亦未代为清偿债务消灭抵押权。抵押权未消灭的情形下双方的权属交易无法继续。现原告诉至法院要求二被告返还已付购房款，故双方签订的《房屋买卖合同》应予解除。原告主张二被告返还已付房款290738元，经核，二被告应返还原告购房款金额为276026元（20万元+45585元+30441元）。合同解除后，原告应向二被告返还涉案房屋。关于原告要求二被告支付违约金及补偿利息损失的诉讼请求，因原告作为房屋受让人在购买该房屋时对该房屋设有抵押是明知的，亦未代为清偿债务消灭抵押权。故对原告万某该项诉讼请求，本院不予支持。被告苏某虽未到庭，根据本案查明的事实，本院可依法缺席审判。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告万某与被告蒋某、苏某于2016年12月21日签订的《房屋买卖合同》；二、被告蒋某、苏某于本判决生效后三十日内退还原告万某已付购房款276026元，原告万某于本判决生效后三十日内将涉案房屋（吴忠市利通区恒大名都15幢1单元1103号）返还给被告蒋某、苏某；三、驳回原告万某的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7790元，由被告蒋某、苏某负担5440元，由原告万某负担2350元。保全费2670元，由被告蒋某、苏某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审判长 何少红人民陪审员 马永梅人民陪审员 张 茜 二○二○年九月十四日书记员 肖 勇附：本案相关法律规定《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。备注：有执行内容的判决书、裁定书、调解书，当事人申请执行的，须持生效的裁判文书和该案的诉讼费结算票据及申请执行书向本院立案庭办理执行立案手续。