山东省寿光市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0783民初5561号 原告：寿光金鼎置业有限公司，住所地寿光市广场街159号，统一社会信用代码9137078357045977X2。 法定代表人：王宗玉，总经理。 委托诉讼代理人：王宗杰，该公司职工。 委托诉讼代理人：马少波，山东仓圣律师事务所律师。 被告：左雪，女，1987年11月15日出生，汉族，住河北省邢台市临城县。 被告：李洪林，男，1989年12月2日出生，汉族，住寿光市。 原告寿光金鼎置业有限公司与被告左雪、李洪林商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告寿光金鼎置业有限公司委托诉讼代理人王宗杰、马少波、被告李洪林到庭参加诉讼，被告左雪经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 寿光金鼎置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原告寿光金鼎置业有限公司、被告李洪林、被告左雪签订的编号为sgjdys201602527的商品房买卖合同；2.请求购房定金5000元不予退还；3.请求诉讼费用等由被告李洪林、被告左雪承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为请求确认上述合同已于2020年4月22日解除。事实和理由：2016年4月6日，寿光金鼎置业有限公司与李洪林、左雪签订编号为sgjdys201602527的商品房买卖合同一份，李洪林、左雪购买位于金鼎财富广场A座1单元10层1003号房屋一套，合同签订当天，李洪林、左雪支付定金5000元，按照合同约定，李洪林、左雪可以选择全款购买或者分期贷款方式购买，截止到起诉之日，李洪林、左雪一直没有交齐剩余房款也未办理购房贷款，寿光金鼎置业有限公司已于通知李洪林、左雪办理相关尾款事宜，李洪林、左雪一直不予办理，为维护寿光金鼎置业有限公司的合法权益，特向贵院起诉。 李洪林辩称，一、原告多次修改购房合同，未通知被告合同备案事宜；二、被告实际交款数额为27857元；三、被告未能办理贷款系因原告方多次变更指定银行且扣押合同及收款收据，因此被告不能按时交纳房款，且被告未收到原告的催款及解除合同通知书，故被告不同意解除合同，要求继续履行。 左雪未作答辩。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对双方争议的问题，本院查明，原告寿光金鼎置业有限公司与被告李洪林、左雪于2016年4月6日签订《首玺定购协议》一份，约定两被告作为买受人购买原告开发的位于金鼎财富广场A座1单元10层1003号商品房，买受人在签订协议当日交纳定金，于七日内补足房款27857元（含定金）。同日双方签订《商品房买卖合同》、《商品房预售约定及补充协议》各一份，约定：房屋总价为92857元，签订合同前，买受人已支付定金5000元，该定金于付清全款时抵作房款，首付款27857元于2016年4月6日前支付，余款65000元申请贷款支付，如逾期未能办妥贷款手续致使银行未能发放房款的，买受人应在接到出卖人通知的七日内按照相关要求补齐房款；买受人逾期超过180日未支付房款的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。同日双方签订《商品房买卖协议》一份，载明：被告李洪林（乙方）购买原告（甲方）开发的金鼎财富广场A-1003号房屋，成交单价2760元/平方米，成交总房价73775元，乙方已付房款8775元，剩余65000元办理按揭贷款；为保证按揭贷款手续顺利办理，双方同意签订《商品房买卖合同》时该房屋单价为3473.89元/平方米，总价款为92857元，首付款27857元（乙方实付8775元），按揭贷款65000元；双方签订的《商品房买卖合同》与本协议不一致之处，以本协议为准。同日，被告李洪林向原告交纳定金5000元、房款3775元，其余房款至今未付。2017年8月份原告将被告诉至本院请求解除合同，后撤诉。2020年4月15日，原告通过手机短信通知被告七日内补齐房款，否则解除合同。同年5月28日，原告向被告李洪林邮寄书面解除合同通知书一份，其中载明房屋总价款92857元，已付27857元。同年6月11日，原告再次向被告邮寄解除合同通知书一份，其中对被告已支付房款数额修正为13775元，被告拒收了该快递文件。 上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《商品房预售约定及补充协议》、《首玺定购协议》、《商品房买卖协议》、手机短信聊天记录、顺丰快递件、收款收据、（2017）鲁0783民初4223号裁定书等证据证明，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房预售约定及补充协议》、《首玺定购协议》、《商品房买卖协议》系双方真实的意思表示，合同内容未违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应依据合同约定履行各自义务。本案争议焦点为原告是否有权解除合同及应退还被告房款的数额。原告要求确认双方合同已于2020年4月22日解除，被告要求继续履行合同。本院认为，被告提交的其与原告方工作人员的微信聊天记录不足以证实其未能申请到贷款系原告方原因，且双方合同已约定若贷款未成功，原告有权要求被告在七日内补齐房款，被告在2020年4月15日原告向其发出催款通知后至今未缴纳剩余房款，已构成违约，故原告有权解除合同。原告虽在催款短信中通知逾期将解除合同，但其在同年5月28日向被告发送了书面解除通知书，该行为视为其对解除权的行使，本院依法确认通知到达被告之日即2020年6月2日双方合同已解除。原告虽仅要求确认《商品房买卖合同》已解除，但《商品房预售约定及补充协议》、《首玺定购协议》、《商品房买卖协议》均系依托《商品房买卖合同》而产生，故应一并解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张根据合同约定，房款全部付清后定金方能抵充房款，现被告违约，定金不应返还。本院认为，双方虽在买卖合同中约定定金在交清房款时抵充，但在其后签订的买卖协议、催款通知、解除合同通知中确认被告已支付房款中均包括了该5000元定金，视为原告自认对定金进行了购房款转化，且双方未约定适用定金不予退还规则的违约情形，合同中亦明确约定了逾期不交纳房款的违约金计算方式（应付购房款的1%），故原告要求确认不返还定金，本院不予支持，但原告诉求本意系要求被告支付违约金5000元，故被告应支付原告违约金的数额亦属本案审理范围。被告辩称已实际支付房款27857元，未提供证据证实，虽原告在两份解除合同通知书中分别载明被告交纳的房款数额为27857元、13775元，但原告庭审中解释系基于工作人员失误，该解释与双方签订的买卖协议、原告为被告出具的收款收据数据相吻合，故本院依法采信原告主张，确认被告实际共交纳房款8775元（包含定金5000元）。 综上所述，被告经原告催告后仍未交纳房款，原告已向其发送书面解除合同通知，现原告要求确认合同已经解除，事实清楚，证据充分，本院予以支持，但应返还被告的房款数额以本院查明的为准。被告逾期未交纳房款，双方合同约定违约金为应付房款的1%，不违反法律规定，本院予以采信，该违约金可与原告应返还被告的房款相抵消。被告左雪经本院合法传唤未到庭，视为放弃答辩、质证等权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告寿光金鼎置业有限公司与被告左雪、李洪林签订的编号为sgjdys201602527的《商品房买卖合同》已于2020年6月2日解除； 二、原告寿光金鼎置业有限公司于本判决生效后十日内返还被告左雪、李洪林购房款8037.25元（8775元-73775元×1%）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告左雪、李洪林负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 员 李美欣 二〇二〇年九月十八日 法官助理 孙晓迪 书 记 员 张小丽