北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初3392号原告：北京庆祥荣商城有限公司，住所地北京市朝阳区孙河乡黄港村沙黄路顺沙养殖厂甲16号，统一社会信用代码9111010577471260XN。法定代表人：王现章，总经理。委托诉讼代理人：张阿巾，北京市安博律师事务所律师。被告：李卫东，男，1973年3月14日出生，汉族，河北省衡水市×××居民，住北京市顺义区，身份号码×××。原告北京庆祥荣商城有限公司（以下简称庆祥荣公司）诉被告李卫东房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庆祥荣公司委托诉讼代理人张阿巾，被告李卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庆祥荣公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告2019年10月11日至2019年10月14日期间的房租3888．9元；2、判令被告支付原告提前解除合同的违约金350000元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2018年9月11日签订了《定金协议》。2018年9月29日签订了《北京市房屋租赁合同》，合同约定房屋租赁期限自2018年9月11日至2023年10月10日，共计5年1个月。被告在租赁地址上注册了北京四季康健医药销售有限公司（以下简称四季康健公司）。按合同约定，被告应于2019年9月26日前支付2019年10月11日至2020年2月10日期间的租金,但在租金交付日到期前，经原告方多次催告，被告未支付。2019年10月14日,原告租赁代表正式接到李卫东的微信通知,称不再租了,已把钥匙放到中介那儿，双方对违约金未达成一致，目前被告称已将四季康健公司注销。现诉至本院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告李卫东辩称，一、我方不是故意违约，而是经营不力，赔钱倒闭只能撤店。撤店原因是租赁原告的门店每天净赔房租和工人工资。2018年12月底刚开业时营业额销售不到一千元，至2019年7月营业额每天只有几十元，只能撤店，门店周围只有写字楼，早晨没有人，中午写字楼办公人员下来吃饭，晚上办公人员回家后就是一座空城，不具备成熟的商业环境，实在不能维持经营。门店前期装修投资30余万元，房租38万元，包括工人工资，总计亏损90余万元。我现在在银行贷款40万元，实在无力经营，只能撤店。二、在国家六部门明令禁止房产经纪机构赚取房租差价的情况下，原告在×××小区内自房主中收租门面房和办公用房，然后二次抬高价格，原告自己不对外出租，再委托小区房屋中介对外出租，多次累加费用，哄抬租金价格，导致房租价格高，扰乱租赁市场，我们使用方如不能承受退房，原告再高价让我方赔偿违约金，涉嫌欺诈，原告不遵守国家禁止性规定，合同应无效。三、我想与原告达成解约，但原告不谈，只想恶意要求赔偿。我在九月份时就和原告人员说找经理谈谈情况，但原告人员不给电话说找谁也不行，我问以前与我谈房租的负责人，他说以前的负责人十一放假回老家了，节后一直没人与我联系，我本打算谈谈能否降房租或者让我转让，但一直没有人联系过，因十一假期与原告方人员谈接洽经理不允许，我不得已只能撤店。四、原告没有损失，因为我方撤店前积极给予了原告一个月房租作为补偿，让原告及时出租。为了讹诈我方违约金，原告直到现在也没有对外公布出租原房屋，原告违反国家明令禁止的事情，原告的费用损失也不合法，我和原告的合同应该无效。五、因不能继续经营，我积极与原告赔偿，原告没有损失。我的房租是到10月11日，撤店时间为10月7日，我把房租押金也赔偿给了原告作为损失，原告不存在损失。六、签订合同时特别仓促，我没有时间仔细看各个条款，原告方没有告诉我合同的细节，要求我赔偿一年的房租，不合理也不合法。租赁合同违约不存在一年的损失，原告明知一年的违约金不合理，还让我签订，涉嫌欺诈，目的是我们经营不好，提前撤店就讹诈我们违约金。门店不存在一年空租期，就是存在一年的空租期也与我方面没有关系，因为门店现在本身也不具备成熟的商业环境，周边没人。我周边的租户都换了一至三次，租户不能盈利，实在坚持不了就走了，原告加价后房租价格升高，租户都坚持不了半年就撤店了，周围门店都换过一次租户，也没有出租方要求赔偿的。七、我只有补偿给一个月租金的能力。我公司四季康健公司已倒闭，我个人因本店已经在银行贷款40万元，我没有给原告造成实质的损失，我不能因为本店的赔偿而再次举债，我已经没有偿还能力。本院经审理认定事实如下：涉诉位于北京市顺义区×××底商的开发商系绿地集团北京京坤置业有限公司，解春娥自绿地集团北京京坤置业有限公司购得涉诉房屋，2014年3月26日签订了商品房预售合同。2018年7月2日，解春娥委托庆祥荣公司代为出租该房屋。2018年9月11日，李卫东与庆祥荣公司签订《定金协议》，该协议承租方（乙方）手写北京四季康健大药房有限公司李卫东代替，约定承租方承租涉诉房屋，并同意支付定金29167元。双方约定于2018年10月10日前签订正式租赁合同。定金协议落款乙方为李卫东手写签字，无四季康健公司公章。2018年9月29日，李卫东与庆祥荣公司签订《北京市房屋租赁合同》，该协议记载承租方（乙方）是打印字体的北京四季康健大药房有限公司，约定由承租方承租涉诉房屋一楼，租赁期限自2018年9月11日至2023年10月10日，共计5年1个月，合同约定自2018年9月11日至2018年10月10日为1个月免租期，年租金35000元，每2年递增9%，第一次租金于2018年10月10日前支付4个月租金，后续租金按照支付表于到期前提前15天支付4个月租金，押金为一个月租金29167元，签订合同时支付。合同第九条第二款约定租赁期内,甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前6个月通知对方，并按当期一年房租总额向对方支付违约金；甲方还应退还给乙方押金及相应的租金。合同落款承租方（乙方）为李卫东手写签字，无四季康健公司公章。合同附件二为付款表，内容为：付款租期：押金，29167元，签订本合同时支付；付款租期：2018年10月11日至2019年2月10日，每期支付租金金额：116668元，付款时间：2018年10月10日前支付；付款租期：2019年2月11日至2019年6月10日，每期支付租金金额：116668元，付款时间：2019年1月26日前支付；付款租期：2019年6月11日至2019年10月10日，每期支付租金金额：116668元，付款时间：2019年5月26日前支付；付款租期：2019年10月11日至2020年2月10日，每期支付租金金额：116668元，付款时间：2019年9月26日前支付……合同还约定了其他内容。合同签订后，李卫东即使用涉诉房屋以四季康健公司名义进行经营。经查，四季康健公司于2018年9月20日成立，登记地址即涉诉房屋地址，该公司于2020年2月28日注销。2019年9月25日，庆祥荣公司工作人员王鑫通过微信向李卫东催要房租，李卫东表示“我这里合作资金到位后就能马上转过去”，“说的是今天过来，我也在等”，“明天是最后一天，明天再说吧”。2019年9月26日，王鑫向李卫东发送告知函，再次催要租金。2019年10月14日，李卫东给庆祥荣公司工作人员叶子豪发送短信表示房租到期不再租了，并表示将钥匙放在中介那里了。同日，庆祥荣公司收回房屋。李卫东表示庆祥荣公司的经营范围没有出租商业用房，只有出租办公用房，为证明其主张提交庆祥荣公司营业执照予以证明。庆祥荣公司对营业执照的真实性予以认可，证明目的不认可，并表示我公司的经营范围有出租商业用房，我公司的出租是经过业主授权的，且出租商业用房和办公用房是一样的。庭审中，双方均一致认可涉诉合同于2019年10月14日解除，李卫东支付了押金29167元。关于庆祥荣公司主张的违约金，李卫东认为违约金标准过高，请求法院降低，且自己也想过解决办法，也给对方介绍过客户，但是对方表示不出租，找谁说也不行；对此，庆祥荣公司表示我方主张的违约金标准不高，李卫东违约，但是我公司还要按时向业主交纳房租和物业费，给我们造成压力，李卫东办理的营业执照是药品性质，规定500米内不能有其他药店，没有办法租给同性质的租户，且因为是五年租期，所以给了免租期一个月，出租频率高，我公司的成本也会增加，房屋至今也未租出去，造成我公司经营困难。双方均表示同意将李卫东应承担的违约金、房租与李卫东交纳的押金进行抵扣。上述事实，有原告庆祥荣公司提交的房屋租赁合同、定金协议、不动产权证书、商品房预售合同、授权委托书、微信聊天记录、短信记录，被告李卫东提交的营业执照及本院庭审笔录等证据在案佐证。本院认为：依据庆祥荣公司提交的证据、双方陈述及庭审查明的情况可知，虽合同记载乙方为四季康健公司，但合同并无四季康健公司公章，且四季康健公司已经注销，主体不存在，李卫东对涉诉合同予以认可，故本院认定庆祥荣公司与李卫东之间存在房屋租赁合同关系，该合同系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应为合法有效，双方应当依约履行。双方均认可合同于2019年10月14日解除，对此本院予以确认。合同解除后，就合同履行期间欠付的租金李卫东应当支付，故庆祥荣公司该项请求，于法有据，本院予以支持。按照合同第九条第二款之约定，乙方需提前退租的，应提前6个月通知对方，并按当期一年房租总额向对方支付违约金，李卫东提前退租已经构成违约，应当承担相应的违约责任，向庆祥荣公司支付违约金，但因该违约金标准过高，且李卫东亦请求予以降低，故本院综合本案情况对违约金酌情予以调整，合理部分予以支持，过高部分，不予支持。双方均同意就其缴纳的押金与违约金、租金进行抵扣，对此本院不持异议。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告李卫东于本判决生效之日起七日内给付原告北京庆祥荣商城有限公司租金三千八百八十八元九角及违约金八万七千五百零一元，扣除押金二万九千一百六十七元，实际支付共计六万二千二百二十二元九角；二、驳回原告北京庆祥荣商城有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千三百零四元，由原告北京庆祥荣商城有限公司负担二千六百二十六元（已交纳），被告李卫东负担六百七十八元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 棋其格二〇二〇年九月二十八日法官助理 程珊珊书 记 员 常思宇