海南省文昌市人民法院   民事判决书   （2020）琼9005民初2313号      原告：涂德琼，女，1965年11月9日出生，汉族，海南省三亚市商品街社区居委会商品街六巷人，现住该巷**。   委托诉讼代理人：邢亚萍、夏洪录，均系海南言必信律师事务所律师。   被告：海南文昌昌隆实业有限公司，住所地海南省文昌市文城镇文新路公园坑**。   法定代表人：林静，执行董事。   委托诉讼代理人：张峻峰、羊俊双，均系海南昌宇律师事务所律师。   原告涂德琼与被告海南文昌昌隆实业有限公司（以下简称昌隆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告涂德琼及其委托诉讼代理人邢亚萍、被告昌隆公司的委托诉讼代理人张峻峰、羊俊双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告涂德琼向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即为原告办理昌隆城东商城1层116号铺面的房权属证书和土地使用权证；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金5,865.56元；3.案件受理费由被告承担。事实与理由：2014年2月24日，原告与被告签订了《文昌市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的昌隆城东商城1层116号铺面，建筑面积49.92平方米，总价586,556元。房屋交付期限在2015年1月8日前。合同第十五条约定，出卖人（即被告）应当自房屋交付之日起380日内为买受人（即原告）办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在90日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，自房屋交付之日起380日后开始至出卖人办妥该房所在幢的房地产权属备案（总证）之日止，出卖人按买受人己付房款的日万分之二支付违约金，但违约金总额不应超过买受人已付总房款的1%。如因不可抗力、政府的有关法规政策变化或政府管理部门造成出卖人无法及时完成备案的不在此限。合同签订后，原告支付了全部购房款，并将房屋交给被告选定的文昌市第二建筑安装工程公司代为收房和装修。根据合同约定，被告应当2015年1月8日交房后的380日内为原告办理房屋权属证书，在原告取得该商品房权属证书后的90日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证，即被告应当在2016年1月23日前为原告办妥房屋权属证书，但被告至今未给原告办理房屋所有权证和土地使用权证，显然被告己经违约，根据商品房买卖合同第十五条的约定，被告应向原告支付己付房款的日万分之二不超过总房款1%的逾期办证违约金，由于被告逾期办理房屋所有权证巳经长达4年多，故逾期办证违约金为586,556元×l%=5,865.56元。鉴于被告没有主动为原告办理产权登记的意思表示，故原告只能依法起诉，请求人民法院及时判决，支持原告诉讼请求，维护原告合法权益。   被告昌隆公司辩称，被告对原告起诉的事实与理由没有异议，且被告确实存在逾期办证的行为，但是鉴于被告的自身原因，股东也提出解散公司的要求，房产未达到合同约定的交付条件，至今无法为原告把证办下来，也无法确定办证时间，被告认为违约金可按照合同约定向原告支付。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对真实性予以确认的证据在卷佐证，包括原告提交的：1.文昌市商品房买卖合同；2.购房款收据3张；3.建筑施工（装修）合同；4.房屋租赁合同。   根据原告的陈述、被告的答辩及本院认定的证据，确认案件事实如下：2014年2月24日，原告涂德琼（买受人）与被告昌隆公司（出卖人）签订了《文昌市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的昌隆城东商城1层116号铺面，建筑面积49.92平方米，总价586,556元。房屋交付期限在2015年1月8日前。合同第十一条约定：“出卖人逾期交房，则自合同第八条预定的交付日之次日起至实际交付之日止，每日按买受人已付房款的万分之二支付违约金，但违约金总额不应超过合同总房款的1%；逾期交房超过60天，买受人有权解除合同，并按合同总房款的1%收取违约金。”、第十五条约定：“出卖人应当自房屋交付之日起380日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在90日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。……如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，自房屋交付之日起380日后开始至出卖人办妥该房所在幢的房地产权属备案（总证）之日止，出卖人按买受人己付房款的日万分之二支付违约金，但违约金总额不应超过买受人已付总房款的1%。如因不可抗力、政府的有关法规政策变化或政府管理部门造成出卖人无法及时完成备案的不在此限。”同日，原告涂德琼（甲方）与案外人文昌市第二建筑安装工程公司（乙方）签订《建筑施工（装修）合同》，约定将房屋交给文昌市第二建筑安装工程公司按照《文昌市商品房买卖合同》约定期限代为收房，并进行装修。原告按照约定向被告支付了全部购房款及装修款。同日，原告涂德琼作为出租人与案外人海南文昌龙园时代广场管理有限公司（以下简称龙园公司）作为承租方签订《房屋租赁合同》，约定原告将涉案商铺出租给龙园公司，租赁期限2015年1月8日至2020年1月7日，租金按年计算：1.自2015年1月8日至2016年1月7日，出租人提供该铺面给承租人装修，不计租金；2.自2016年1月8日起至2020年1月7日，承租人每年向出租人支付租金26,952元。租金的支付：租金每年一付，均为当年12月15日前支付当年的租金。龙园公司在合同签订后向原告涂德琼支付了租金，现合同期限已经届满。   另查，涉案商铺所在的昌隆城东商城建设项目虽然已经竣工验收，但整个商城配套工程没有完成，消防、水、电等工程没有投入建设，整体项目未到法定交付使用条件及办理不动产登记证的条件。目前被告公司资金链断裂，整体项目陷入停滞状态。   本院认为，本案的争议焦点是：原告涂德琼主张被告昌隆公司办理不动产登记证书及赔偿逾期办证违约金是否有法律依据。   原告涂德琼与被告昌隆公司签订《文昌市商品房买卖合同》（以下简称合同），系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性法律规定，该合同真实有效，故原、被告应当按照合同约定履行相应义务。原告涂德琼已经按照合同约定向被告昌隆公司支付了购房款，被告应当履行交付房屋的义务，并按照约定办理涉案商铺的不动产登记证书至原告名下。根据本案查清的事实，被告昌隆公司因资金链断裂、股东纠纷等原因，导致涉案商铺所在的昌隆城东商城项目至今未对消防、水电等配套设施进行施工，涉案商铺未达到办理不动产登记证的法定条件。根据合同约定，被告昌隆公司应当在2015年1月8日前向原告涂德琼交付涉案商铺，虽然原告涂德琼与被告昌隆公司并未办理正式交房手续，但因涉案商铺已经出租给案外人龙园公司使用，原告涂德琼也已经领取租金收益，原告涂德琼与被告昌隆公司均认可涉案铺面已于合同约定期限交付使用。根据合同第十五条约定：“出卖人应当自房屋交付之日起380日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在90日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。”即被告昌隆公司按照合同约定的交房时间及办理不动产登记证的时间，至少应当在2016年4月22日前为原告办理涉案商铺的不动产登记证书，由此可见被告昌隆公司自2016年4月23日构成逾期办理不动产登记证的违约行为。按照合同十五条约定，因被告原因导致原告未能在约定期限内取得房地产权属证书的，原告有权要求被告向其支付总额不超过合同总房款1%的逾期交房违约金。在庭审中，被告昌隆公司对该公司逾期办证的行为及原告主张支付逾期办证违约金的金额均没有异议。故原告涂德琼要求被告昌隆公司支付逾期办证违约金5,865.56元的诉请，本院予以支持。但涉案商铺目前仍不具备办理不动产登记证书的法定条件，原告涂德琼要求被告立即办理涉案商铺不动产登记证的诉请不具有可执行的内容，故本院对此不予以支持。原告可在涉案商铺具备相应办证条件后，另案处理。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释的九十条之规定，判决如下：   一、限被告海南文昌昌隆实业有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告涂德琼支付逾期办证违约金5,865.56元；   二、驳回原告涂德琼的其他诉讼请求。   如果被告海南文昌昌隆实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费25元，由被告海南文昌昌隆实业有限公司负担，限于本判决生效之日起十日内一次性向本院缴付。案件受理费25元，原告涂德琼已经预交，本判决生效后，本院予以退还。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判员 郎 爽      二〇二〇年九月三十日   法官助理 周国宇   书记员 罗 敏   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。