新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新2301民初1456号 原告（反诉被告）：张添增，男，1972年3月27日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 原告（反诉被告）：路红灌，男，1967年5月17日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 二原告共同委托诉讼代理人：张新民，新疆新靖律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张晓婷，女，1990年2月10日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区石河子市。 委托诉讼代理人：王金风（系被告张晓婷母亲），住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：刘君，新疆新蓝天律师事务所律师，昌吉市法律援助中心指派。 原告（反诉被告）张添增、路红灌与被告（反诉原告）张晓婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月23日作出（2016）新2301民初35号民事判决书，被告张晓婷不服一审判决，提出上诉，经昌吉回族自治州中级人民法院审理后于2016年11月28日作出（2016）新23民终1679号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2020年3月26日，昌吉回族自治州中级人民法院作出（2020）新23民再10号民事裁定书，裁定撤销（2016）新23民终1679号民事判决书及（2016）新2301民初35号民事判决书，本案发回重审。本案于2020年4月18日立案后，依法适用普通程序,于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告张添增、路红灌的委托诉讼代理人张新民，被告张晓婷的委托诉讼代理人王金风、刘君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张添增、路红灌向本院提出诉讼请求：判令被告给付原告房屋占有使用费93000元、支付违约金26521.48元，合计119521.48元。事实与理由:原告于2014年4月25日将原告位于昌吉市亚中对面经营中的爱尚家商务宾馆出租给被告，双方签订《宾馆转让承租协议》一份，约定自2014年8月30日至2016年8月30日，每年租金为280000元，租金支付时间为被告在每年的7月30日之前给原告一次性缴清下一年的租金，延期支付租金原告有权按每日加收千分之三的滞纳金。截至2015年9月30日，被告累计给付租金187000元，尚欠93000元未付，原告诉至法院。 被告张晓婷辩称，双方签订的《宾馆转让承租协议》是无效合同，理由一是所涉房屋没有建设工程规划许可证，这个事实在再审时，昌吉市自然资源局已经给予明确的书面答复；二是这个房屋的用途是住宅，后来由原告变成非农业建设，建成宾馆。基于上述两条，原告修建房屋违反法律强制规定，双方签订的协议是无效合同，无效合同的后果应当是双方进行返还。原告没有办理建设工程规划许可证，导致合同无效，原告应承担主要责任。合同无效后，被告无需再向原告支付租金，被告同意承担在占用原告房屋期间的使用费，使用费应当根据当时的主管部门规定的标准计算，而不应当以双方在合同中约定的租金标准计算。关于原告主张的违约金，因合同无效，该条约定也失去效力，被告不应当承担违约金。 被告（反诉原告）张晓婷向本院提出反诉请求：1.反诉被告赔偿反诉原告经济损失424068元；2.反诉被告承担鉴定费17500元。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2014年4月25日签订《宾馆转让承租协议》一份，协议约定反诉被告将爱尚家商务宾馆出租给反诉原告，反诉原告向反诉被告支付了转让费和房屋租金，双方办理房屋移交手续。在承租期间，有17间出现屋顶漏水、裂缝等，反诉原告多次要求反诉被告维修，反诉被告没有处理。反诉被告作为出租人，应当履行维修义务，其拒绝履行的行为给反诉原告造成的经济损失，由反诉被告承担。 原告（反诉被告）张添增、路红灌辩称，对反诉请求不认可，漏水完全是被告在使用过程中有不当行为造成，房屋不存在漏水的问题。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。原告张添增、路红灌提交的证据：《宾馆转让承租协议》一份、转让清单一张，拟证实原、被告于2014年4月25日签订宾馆转让承租协议，对租金、滞纳金等进行了明确约定。经质证，被告对两份证据真实性认可，认为宾馆出现漏水问题应由原告进行维修。本院对该组证据的真实性予以确认。被告张晓婷就本诉部分未向本院提交证据。 被告张晓婷为支持其反诉请求，向本院提交以下证据：1.检查报告一份、催告通知书一份，拟证实反诉被告移交给反诉原告的宾馆用房有12间从2014年5月开始顶棚漏水，无法正常使用，检查报告出来后反诉原告将房屋漏水情况告知了反诉被告。经质证，反诉被告对检查报告的真实性、合法性、关联性不认可，认为不能证实宾馆从何时开始漏水，对催告通知书的内容不认可。本院认为，反诉被告在原审中认可2015年12月8日收到催告通知书，本院对催告通知书的真实性予以确认；反诉原告不能证实出具检查报告的公司具备鉴定资质，本院对检查报告的真实性、合法性、关联性不予确认。 2.工程预算书一份、鉴定费发票一张，拟证实宾馆防水不合格，维修费需要20131.64元，反诉原告支出鉴定费1500元。经质证，反诉被告对该组证据不认可，认为反诉被告对该项鉴定不知情，双方协议明确约定宾馆上下水的维修应该是反诉原告负责，反诉原告应保证宾馆上下水、电、气管线正常使用。本院认为工程预算书系反诉原告单方委托的造价咨询公司出具，维修项目和维修方案未经反诉被告确认，本院对该组证据的真实性予以确认，对合法性和关联性不予确认。 3.新疆维吾尔自治区司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具的鉴定意见书一份、函一张、鉴定费发票一张，证实反诉被告出租给反诉原告的宾馆中有17间房间漏水，漏水原因是建设时防水存在缺陷，并不是反诉原告使用过程中造成的，反诉原告支出鉴定费16000元，应由反诉被告承担。经质证，反诉被告对对鉴定意见书的真实性无异议，对鉴定结论不认可，认为房屋实际上不存在漏水的问题，鉴定意见对漏水的原因及从何处漏水都没有详细说明，对函和发票不认可，不同意承担鉴定费。该鉴定系本院委托，本院对该组证据的真实性予以确认。 4.收据一份，拟证实反诉被告张添增收取反诉原告支付的两年暖气费，2014年20629元，2015年19198元。经质证，反诉被告对真实性认可，关联性不认可，认为反诉原告应当承担暖气费。本院对该组证据的真实性予以确认。 5.图片打印件三张、光盘二张，拟证实房屋当时存在漏水、破损的状况，一个光盘是2017年法官去看现场的视频，另一个光盘是2018年执行法官要撬门，反诉原告报警，警察到达现场，反诉原告带他们看房屋现状。经质证，反诉被告对照片的真实性、合法性、关联性均不认可；认为2017年的光盘只能证实法官去过宾馆，对关联性不认可；2018年的光盘中第一个视频有警察在场，宾馆是一个特殊行业，经常有警察到宾馆进行执法检查，也可能是针对经营者是否有违法行为进行的检查，不能证明反诉原告要证明的问题，第二个和第三个视频不能证明被告要证明的问题。反诉原告未出示拍摄照片的原始载体，无法证明拍摄时间和地点，本院对照片打印件不予确认，对光盘的真实性予以确认。 反诉被告就反诉部分未向本院提交证据。 本院调取证据： 1.本院于2016年7月13日制作调查笔录一份，主要内容：原告于2016年6月23日将宾馆所有房间的地漏、止水台及楼顶重新做了防水。从住宿登记本反映，从2016年5月21日至7月13日，除了206室和302室没有住过客人，其余房间都开过。现场查看102室、206室、302室房间漏水比较严重，但根据被告张晓婷的母亲王金风陈述，102室有时在开，206室一直没有开，不清楚还漏不漏水，302室的上面是402室，从原告维修后就没有发现302室漏水。经质证，原、被告对调查笔录的真实性认可，被告认为法官看的是身份证登记信息，登记信息不是台账，登记信息不代表入住，客户发现房间不满意可以退房。本院对该份笔录的真实性予以确认。 2.本院于2016年7月22日制作询问笔录一份，主要内容：2016年7月14日原告对昌吉市爱尚家商务宾馆漏过水的房间屋顶进行了粉刷，截至2016年7月22日维修过的房间未发现漏水。经质证，原、被告对该份笔录的真实性没有异议。本院对该份笔录的真实性予以确认。 3.2019年10月9日昌吉市自然资源局给昌吉回族自治州中级人民法院的回函一份。经质证，原、被告对函的真实性无异议，原告对关联性不认可，认为函没有表述该部门要求原告建房所在村的村民建房必须申请规划许可或向其他村民发放过规划许可，没有申请是管理部门没有要求或没有实施。本院对该证据的真实性予以确认。 根据原告、被告提供证据，本院查明以下案件事实：2014年4月25日，原告与被告签订一份《宾馆转让承租协议》，约定由被告承租原告在昌吉市亚中对面爱尚家商务宾馆，转让费1350000元，包括至2014年8月30日期间的房屋租金100000元；租赁期限为8年4个月，自2014年4月25日到2022年8月30日止。租金标准为：2014年8月30日到2016年8月30日每年280000元，2016年8月30日到2019年8月30日每年308000元，2019年8月30日到2022年8月30日每年338800元。租金支付时间为每年7月30日之前一次性缴清下一年的租金。协议还约定如被告逾期交纳租金及相关费用，原告有权按每日加收千分之三滞纳金。协议签订后被告按照协议履行租金义务，协议约定2015年8月30日至2016年8月30日的租金为280000元，于2015年7月30日前交纳，但被告于2015年7月30日前仅支付租金72000元，于2015年9月1日支付租金85000元，于2015年9月30日支付租金30000元，被告累计支付租金187000元，剩余93000元的租金未付。 2015年12月8日，被告向原告发出催告通知书和检查报告，认为所承租原告的宾馆中有12间严重漏水，依据相关法律规定，施工单位及出租方应当履行维修责任和维修义务。原告起诉后被告向本院提出反诉，被告自行委托新疆依诺华工程造价咨询有限公司出具维修工程预算书，支出鉴定费1500元。2016年3月2日，被告张晓婷向本院提出鉴定申请，要求对宾馆漏水原因进行鉴定，本院于2016年3月15日委托新疆维吾尔自治区司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心进行鉴定，该所于2016年4月6日出具鉴定意见书，对14间客房漏水原因分析为：一是部分卫生间地漏口防水处理不符合要求（密封不严）；二是部分卫生间地面倒坡门口未设止水档；三是部分卫生间上部下水管处开裂。备注：卫生间防水上翻高度不符合要求也有一定影响。此次鉴定反诉原告支出鉴定费16000元。在本案原一审（2016）新2301民初35号案件审理过程中，原告于2016年6月23日将宾馆漏水房间维修好并进行粉刷。根据本院现场调查，102室、206室、302室房间漏水比较严重，从昌吉市爱尚家商务宾馆住宿登记本反映，从2016年5月21日至7月13日，除了206室和302室，其余房间都有住宿记录。 另查明：涉案房屋是原告在案外人张严誉个人宅基地上修建，该宅基地是昌吉市建国路街道办事处八工一村集体土地。原告修建的房屋共四层，35个房间，于2013年建成，原告在建房时未办理建设工程规划许可证，该栋楼房已于2019年拆迁。本案发回重审前，昌吉回族自治州中级人民法院向昌吉市自然资源局发函，2019年10月9日昌吉市自然资源局回函，内容为：1.张添增、路红灌未向我局提交过修建房屋的申请；2.位于昌吉市××区居委会的“爱尚家商务宾馆”未办理建设工程规划许可证；3.诉争土地属于昌吉市行政区域规划范围，属于城镇区域。 本院认为，本案争议焦点为双方签订的《宾馆转让承租协议》是否有效？《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”第四十一条第二款规定“在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。”《新疆维吾尔自治区乡村建设规划许可管理办法》第三条规定“在乡、村庄规划区内进行建设活动的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”根据上述规定，本案原告租赁给被告的宾馆，原告在建房时未办理建设工程规划许可证，涉案房屋所涉土地属于城镇区域，原告与被告签订的《宾馆转让承租协议》因违反上述规定而无效。原告要求被告给付房屋占有使用费93000元，被告辩解“合同无效，只同意承担房屋占用期间的使用费，应当根据当时的主管部门规定的标准计算，而不应当以双方在合同中约定的租金标准计算。”本院认为双方签订的房屋租赁合同无效，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，被告使用宾馆期间应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。合同约定2015年8月30日至2016年8月30日期间年租金280000元，被告欠付原告该年度租金93000元，被告应向原告支付房屋占有使用费93000元。原告要求被告支付违约金26521.48元，因双方签订的宾馆转让承租协议无效，原告依据该协议主张违约金于法无据，本院不予支持。 关于反诉，反诉原告要求反诉被告赔偿经济损失424068元，反诉原告主张的经济损失包含14间房屋从2014年4月24日至2016年8月30日期间的房屋租金损失264000元、转让费损失140000元、暖气费损失16056元。关于租金损失，本院认为反诉原告未能提交证据证实14间房屋自2014年4月24日租赁后一直无法正常使用，根据本院原一审时现场调查笔录，查看反诉原告的住宿登记本发现有三间房屋漏水较为严重，有两间房屋没有住宿记录，其余房屋均有住宿记录，表明漏水对房屋正常使用造成一定影响，但并不导致完全不能使用。反诉被告辩解房屋漏水是反诉原告使用不当造成，本院在原审中委托的新疆维吾尔自治区司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具的鉴定意见书第四项鉴定分析载明经鉴定机构现场勘查确有13间房屋存在漏水现象，漏水的原因主要是防水处理不符合要求。反诉被告不能证实交付给反诉原告的房屋是工程质量验收合格的房屋，亦不能证实是反诉原告使用不当造成，反诉被告对出租给反诉原告的房屋负有维修义务，但其在接到反诉原告的维修通知后未及时维修，故反诉被告应赔偿反诉原告相应的经济损失。反诉原告自称2014年5月发现房屋漏水，但反诉被告直至2015年12月8日才接到要求维修房屋的通知，反诉原告在发现房屋漏水后未及时通知反诉被告维修亦未采取措施避免损失扩大，故反诉原告对其损失应自行承担部分责任。综上所述，本院酌情计算租金损失和暖气费损失，该宾馆共有35间房屋，年租金280000元，反诉原告给反诉被告交纳2015年冬季采暖费19198元，从反诉原告2015年12月8日书面通知反诉被告维修房屋至反诉被告于2016年6月23日维修完毕约7个月，13间房屋50%的租金损失和暖气费损失30000余元，本院酌情确定反诉被告赔偿反诉原告经济损失30000元。反诉原告在本案中仅主张了2014年4月24日至2016年8月30日期间14间房屋的转让费损失，此部分损失无法计算，合同确认无效后，反诉原告可针对全部转让费损失另案主张权利，本院在本案中对转让费损失不作处理。 反诉原告要求反诉被告承担鉴定费17500元，反诉原告自行委托新疆依诺华工程造价有限公司出具卫生间维修工程预算书，反诉被告对预算书不认可。本院认为该预算书系反诉原告单方委托，非正式文本，无编制时间和鉴定机构、鉴定人员的资质证书，反诉被告在原审过程中已对漏水问题进行了维修，本院对该预算书不予采信，由此产生的1500元咨询费由反诉原告自行承担。在原审诉讼过程中，本院对漏水原因委托鉴定，反诉原告交纳鉴定费16000元，根据鉴定意见书对漏水原因的分析和认定，不能证实是反诉原告使用不当造成，反诉原告租赁房屋后未二次装修且反诉被告作为出租人有维修房屋的义务，因此鉴定费16000元由反诉被告承担。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、第四十一条第二款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下： 一、被告张晓婷支付原告张添增、路红灌房屋占有使用费93000元； 二、反诉被告张添增、路红灌向反诉原告张晓婷赔偿经济损失30000元； 三、原告张添增、路红灌支付被告张晓婷鉴定费16000元； 四、驳回原告张添增、路红灌及反诉原告张晓婷其他诉讼请求。 以上判项相互折抵，被告（反诉原告）张晓婷于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）张添增、路红灌支付47000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2690元，由原告张添增、路红灌负担597元，由被告张晓婷负担2093元；反诉费3844元，由反诉原告张晓婷负担3572元，反诉被告张添增、路红灌负担272元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。 审 判 长  唐文琳 审 判 员  李 岩 人民陪审员  刘兴汉 二〇二〇年九月八日 书 记 员  张学淑