广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初9803号原告：深圳市钜盛乾实业集团有限公司，住所地：广东省深圳市福田区**************建安·山海中心23层G。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：李静，北京市京师（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈嘉良，北京市京师（深圳）律师事务所实习律师。被告：东莞市樟木头房地产开发总公司，住所地：广东省东莞市樟木头镇柏地社区*************。法定代表人：曹某1。委托诉讼代理人：冯金清，广东理而行律师事务所律师。被告：东莞市富来好房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市樟木头镇樟罗南方商业大楼**。法定代表人：李某1。被告：东莞市南方粮油有限公司，住所地：广东省东莞市******************。法定代表人：蔡某1。委托诉讼代理人：万向阳，广东永坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟雪梅，广东永坤律师事务所辅助人员。原告深圳市钜盛乾实业集团有限公司诉被告东莞市樟木头房地产开发总公司（以下简称樟木头房地产总公司）、东莞市富来好房地产开发有限公司（以下简称富来好公司）、东莞市南方粮油有限公司（以下简称南方公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李静，被告樟木头房地产总公司的委托诉讼代理人冯金清、被告南方公司的委托诉讼代理人万向阳均到庭参加了诉讼。被告富来好公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告将东莞市南方商业大楼十三套房产（340、341、430、431、432、511、513、515、516、518、520、524、531号）变更登记到原告名下；2.被告承担未变更登记的违约金333155.03元（按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率暂计至2020年4月16日，实计至完成变更登记之日止）；3.被告承担本案的全部诉讼费用，包括但不限于受理费、保全费、担保费12555.14元、律师费75000元、鉴定费、公证费。原告增加诉讼请求：1.被告将东莞市南方商业大楼十三套房产（340、341、430、431、432、511、513、515、516、518、520、524、531号）变更登记到原告名下，并办理不动产权证；2.被告支付原告未交付使用房屋的经济损失432639.9元。事实和理由：2018年12月，原告购买被告共同开发的东莞市樟木头南方商业大楼十三套房产（340、341、430、431、432、511、513、515、516、518、520、524、531号房），购房款共计6321070元，原告签订《认购书》并于2018年12月26日至28日向被告支付全款后，经原告多次催告，被告至今未将上述房屋登记在原告名下。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应向原告支付违约金333155.03元。被告樟木头房地产总公司辩称，一、案涉《认购书》并没有成立生效。出售方南方公司并没有在《认购书》上签字盖章，也没有签订的落款日期，因此案涉的《认购书》并非南方公司的真实意思表示，双方尚未达成合意，并未成立生效，也没有签订正式的买卖合同。二、南方粮油大厦项目是由樟木头房地产总公司、南方公司、富来好公司合作开发的项目，南方公司是挂靠方，樟木头房地产总公司是被挂靠方，富来好公司作为投资方，私自与原告签订案涉《认购书》，并没有向南方公司申请用印盖章，也没有南方公司的授权及追认，樟木头房地产总公司也不知情。三、南方公司、富来好公司、樟木头房地产总公司三方签订的《土地使用权转让合同补充协议》第七条约定，富来好公司应当建立单独账目，合法纳税，接受樟木头房地产总公司的监督，每月将专户银行对账单交樟木头房地产总公司。然而，原告支付的购房款并非转至樟木头房地产总公司的监管账户，而是转至临时账户，并通过网上银行转至富来好公司，该临时账户用途仅限于富来好公司支付水电费、发放工人工资，不能收取销售款，因此樟木头房地产总公司无法做到监管，富来好公司规避监管、私自销售房产的行为涉嫌逃税。四、富来好公司通过以上方式私自出售项目房产，没有依法纳税，偷逃税款特别巨大，作为名义开发商，导致樟木头房地产总公司被国税部门追缴税款，樟木头房地产总公司已向国税部门举报了富来好公司的违法犯罪行为。五、本案不具备过户的条件。如上所说，《认购书》没有成立生效，事后也未签订正式的买卖合同，也没有在不动产登记部门办理合同备案，因此不具备过户条件。综上，原告的诉请没有任何的事实与法律依据，请法院依法驳回其全部诉讼请求。被告南方公司辩称，案涉的房屋买卖合同未成立、未生效，更没有履行的必要，首先从形式上看，《认购书》没有南方公司的签名盖章，没有签订商品房买卖合同，没有备案登记，购房款未进入监管账户，被告樟木头房地产总公司与被告南方公司均未收到案涉的购房款。其次从实际上来看，原告与被告富来好公司虚构房屋买卖合同关系，捏造交易的事实，然后要求被告樟木头房地产总公司与南方公司履行不存在的房屋买卖合同，案涉房屋的登记权属人为被告樟木头房地产总公司与南方公司，被告富来好公司是项目的经营者与管理者，原告与被告富来好公司之间存在借贷关系或投资关系，蓝海雄是原告指定的项目销售经理，原告在明知项目的销售方为被告樟木头房地产总公司与南方公司，明知售楼款必须进入监管账户，明知相关的销售合同、文件必须经被告樟木头房地产总公司与南方公司签名盖章确认，明知正常的商品房销售关系必须签订《认购书》及商品房买卖合同，并备案，但原告明知上述情况，却公然违规销售、购买涉案房屋，应当推定为其主观上不是善意的，原告提交的被告樟木头房地产总公司的收款收据，实际上是捏造付款的事实，此款项在进入非监管账户后，当天就转入了被告富来好公司的账户，然后被告富来好公司将此款项转入了原告的关联公司账户，也就是说，原告出资购买案涉铺位的款项，经过银行系统流转之后，又进入了原告实际控制中，原告并没有实际支出一分钱，综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告富来好公司没有答辩，也没有提交证据。经审理查明，被告樟木头房地产总公司及南方公司主张东莞市南方粮油有限公司商业办公楼项目(又称南方商业大楼项目）是由被告樟木头房地产总公司、南方公司、富来好公司合作开发的项目，南方公司是挂靠方，樟木头房地产总公司是被挂靠方，富来好公司作为投资方，而商品房预售许可证（东莞商房预证字第201400471号）显示该项目的开发商系樟木头房地产总公司。原告提供了13份《认购书》，显示出售方是南方公司，购买方是原告，内容为原告购买东莞市樟木头南方商业大楼十三套房产（340、341、430、431、432、511、513、515、516、518、520、524、531号房），购房款共计6321070元，原告应当在签订《认购书》七日内到出售方指定地点签订《商品房买卖合同》，出售方处只有案外人张雨鹰的签名。原告于2018年12月26日至28日向账号为442***********263（户名为东莞市樟木头房地产开发总公司）的账户支付了6321070元，用途为购房款。原告还提供了加盖了樟木头房地产总公司财务专用章和富来好公司财务专用章的收据13张，显示收到原告涉案各房屋的购房款。而被告樟木头房地产总公司则主张尾号为3263的账户系富来好公司实际控制，仅用于富来好公司支付涉案项目的水电费、发放工人工资，不能收取销售款，原告在将款项汇入该账户后，第二天就被富来好公司转到其账户，然后再转入了原告的关联公司账户，原告实际并未支付购房款。另外，收据上的樟木头房地产总公司的财务专用章，确系该项目的财务专用章，亦是由富来好公司控制使用，富来好公司利用控制该财务专用章的机会在大量空白收据上盖章，故上述收据系先盖章后填写的。涉案房产至今未交付给原告，亦未签订《商品房买卖合同》，没有办理商品房销售备案手续。以上事实，有原告提供的房款转账回单、收据、《认购书》、诉讼保全保险单、保险明细表、保险条款、发票、《委托代理协议》、发票，被告樟木头房地产总公司提供的商品房预售许可证，被告南方公司提供的《东莞市商品房预售款监管协议书》及附件、《认购书》及《商品房买卖合同》、税务事项通知书、银行账户交易明细、企业信息查询资料以及庭审笔录附卷为证。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，由于涉案商品房登记的产权人及开发商系被告樟木头房地产总公司，被告南方公司、被告富来好公司与被告樟木头房地产总公司之间在涉案房地产开发项目上的关系是其内部关系，对外有权销售及处置涉案商品房的权利人系被告樟木头房地产总公司，故本案的争议焦点是原告与被告樟木头房地产总公司是否存在商品房买卖合同关系。关于本案争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第十条的规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”，又根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条的规定“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”，故商品房买卖应当采用书面形式，即应当订立书面合同，但是原告提供的《认购书》，出售方并非樟木头房地产总公司，也没有樟木头房地产总公司或南方公司的签章。而且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”，又根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”，《认购书》也缺乏商品房买卖合同的主要内容，不应当认定该《认购书》为涉案房屋的商品房买卖合同。因此，本院认定原告与被告樟木头房地产总公司未签订书面的商品房买卖合同，即使原告有向樟木头房地产总公司的账户(尾号：3263）支付购房款的行为，但是双方之间就有关涉案房屋的商品房买卖合同并未成立生效，因此原告主张被告违约，诉请将涉案房屋变更登记至原告名下并办理不动产权证，被告支付违约金及赔偿未交付使用涉案房屋的经济损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另外，对于被告南方公司申请调查被告富来好公司账户的资金去向、被告樟木头房地产总公司申请对收据上其财务专用章与经手人签名字迹形成时间先后顺序进行鉴定，上述调查取证的内容及鉴定的内容，与本案的审理结果并无必然关联，不影响本案商品房买卖合同关系不成立生效的认定，故本院对上述申请不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：驳回原告深圳市钜盛乾实业集团有限公司的诉讼请求。本案受理费33084.8元、保全费5000元，由原告深圳市钜盛乾实业集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员  邓鹤飞二〇二〇年九月四日书记员  黄嘉豪附主要法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第十条：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。2.《中华人民共和国合同法》第三十二条：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。3.《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条：房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。4.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。6.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。