北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初10105号原告（反诉被告）：高玉敏，女，1966年8月17日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。被告（反诉原告）：北京瑞正源商贸有限公司，住所地北京市通州区颐瑞东里**楼102。法定代表人：王正，总经理。被告（反诉原告）：北京瑞正源商贸有限公司荣华中路分公司，住，住所地北京市北京经济技术开发区荣华中路**院**楼**B005、B006、B008、B009、B010、C001、C003-C014、C016-C021/div>负责人：王正，经理。二被告（二反诉原告）共同委托诉讼代理人：刘绍昆，北京市中闻律师事务所律师。原告（反诉被告）高玉敏与被告（反诉原告）北京瑞正源商贸有限公司（以下简称瑞正源公司）、北京瑞正源商贸有限公司荣华中路分公司（以下简称瑞正源分公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人侯正、两被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人刘绍昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）高玉敏向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除原、被告双方签订的《商铺租赁合同》；2.判令二被告退还房屋租金39000元、押金26000元；3.判令二被告支付违约金26000元；4.判令二被告赔偿经济损失共计25400元（包括展柜和货架6000元、冰柜3950元、射灯800元、射灯管线铺设1000元、竹帘连工带料2500元、LED字及广告费2150元、由于市场自主关门停业造成食品过期变质的商品损失9000元）；5.诉讼费由二被告承担。事实与理由：二被告之间为总公司与分公司的关系。原、被告双方曾签订了《商铺租赁合同》，约定原告承租被告位于北京市北京经济技术开发区荣华中路7号院4号楼负一层瑞正源市集内的商铺。合同签订后，原告支付了租金及押金，但被告并未履行合同约定的义务，其市集并未通过消防安检手续，无法合法开业经营。被告未取得相应的经营许可，缺乏必要的经营范围，无法经营。被告管理混乱，在要求原告坚持经营的情况下转让商铺，导致原告商铺被打砸。被告未按约定提供供暖，并于2020年3月1日开始停电。双方就上述问题反复进行沟通，但至今问题仍未解决。2020年3月22日，被告向原告发出《解除租赁合同通知书》，以原告未支付租金为由解除合同，但其租金收取混乱，租金计算日期前后不一。被告的违约行为导致原告无法正常使用租赁房屋，已构成根本违约，其无权解除合同。2020年3月23日，原告向被告发送了《解除租赁合同通知书》，要求解除合同、办理商铺腾退的出入手续、退还租金、押金并赔偿损失，被告未回应。综上所述，被告的严重违约行为导致合同目的不能实现，且给原告造成了经济损失，故诉至法院，请法院查明事实，依法判如所请。被告（反诉原告）瑞正源公司、瑞正源分公司共同辩称，不同意原告的诉讼请求。原告承租的商铺已经经过建委部门及消防部门的双重检查合格，且已经进驻涉案的商铺，没有理由拖欠应当支付的租金，在双方没有达成合意的情况下，没有理由免除租金。造成合同无法履行并不是我方的原因，是原告自己拖欠租金，原告没有相应的证据支持自己的主张，故不同意赔偿经济损失。被告（反诉原告）瑞正源公司、瑞正源分公司向本院提出反诉请求：1.确认双方租赁合同于2020年3月23日解除；2.反诉被告支付欠付租金39000元，违约金23400元、电费700元、卫生费500元；3.反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：我方与被反诉人曾签订《商铺租赁合同》，约定将北京市经济技术开发区荣华中路7号院-1层瑞正源百年市集内店铺租给被反诉人使用，合同约定了租金及交纳方式，并约定水费、电费、网络费、卫生费等均由承租人承担。合同第10条约定，承租人逾期交付租金，每天按照5‰计算违约金，因承租人导致合同终止，支付相当于2个月租金的违约金。合同第11条约定，承租人未按时交付租金超过30日，出租人有权单方解除合同，并扣除乙方2个月租金作为违约金。合同签订后，我方如约将店铺交给被反诉人使用。被反诉人支付了首期租金，顺利入住经营。根据《商铺租赁合同》第5.3条约定，被反诉人未按约支付第二笔租金。我方曾于2020年1月9日、1月10日、1月12日及3月7日多次在市场内张贴催交租金通知，通知所有欠缴商户及时按照《商铺租赁合同》约定的时间和金额支付相应的租金。但是，被反诉人一直没有履行《商铺租赁合同》约定的交付租金的义务。2020年3月22日，我方根据《合同法》第93条、第94条、第96条规定以及《商铺租赁合同》第11.3条约定，书面通知被反诉人解除《商铺租赁合同》，并要求被反诉人补交租金、腾退商铺，但被反诉人无理拒绝，故提起反诉。原告（反诉被告）高玉敏辩称：第一项反诉请求与我方的请求一致，因此同意第一项反诉请求。不同意其余的反诉请求，原因如下：第一，反诉原告要求支付租金没有合法依据，涉案商铺没有消防开业检合格证，消防部门于2019年12月12日、2020年1月14日、2020年3月10日进行了三次消防检查，导致我方无法正常经营。第二，反诉原告在未经我方同意的情况下将商铺对外整体转让，导致转让方进入商铺，我方与转让方产生激烈冲突，无法继续经营。第三，根据双方的合同约定，反诉原告需支付供暖费，但在整个合同履行期间，除2020年1月1日至2020年1月18日之间有供暖外，涉案房屋整个冬天都没有供暖亦导致我方无法正常经营。第四，反诉原告于2019年11月11日才取得了营业执照，在2019年12月11日才取得了食品经营的许可证，我方进场时反诉原告并没有上述许可证，存在欺骗、隐瞒的情况。卫生费无合同依据，电费不同意支付。2019年11月9日、12月17日，反诉原告的实际负责人任义（音）、王嘉瑞（音）、王新光（音）多次就免租期问题与我方进行沟通，希望我方正常经营，其催缴函中的时间与免租期的时间也是矛盾的。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月14日，瑞正源分公司与原告签订了《商铺租赁合同》，约定瑞正源分公司将北京市经济技术开发区荣华中路7号院-1层瑞正源百年市集内店铺租给原告使用，租赁期限为一年，免租期自2019年10月14日至2019年10月31日，正式租期从2019年11月1日至2020年10月31日，年租金156000元，首次房租支付金额为39000元，租金支付方式为押二付三，押金数额为26000元，租金从租期开始之日起计算，每三个月为一个结算周期，承租人于每个结算周期开始后的前10日内通过银行转账方式一次性结清本期租金。租金采取先付形式，供暖费、物业管理费由出租人承担，水费、电费、网络费、卫生费等均由承租人承担。关于违约责任，合同约定承租人逾期交付租金，每天按照逾期金额的5‰计算违约金，因承租人导致合同终止，应向出租人支付相当于2个月租金的违约金。如因出租人原因导致合同终止的，出租人应向承租人支付相当于2个月租金的违约金。就合同解除条件，合同约定承租人未按时交付租金超过30日，出租人有权单方解除合同，并扣除乙方2个月租金作为违约金。如出租人存在违约行为，影响承租人对房屋的正常使用，承租人可以单方解除合同，并有权要求出租人支付两个月租金作为违约金。合同签订后，原告如约支付了首期租金39000元及押金26000元，二被告如约将店铺交给原告使用。2019年11月11日，瑞正源分公司取得营业执照。2019年12月11日，瑞正源分公司取得食品经营许可证。2020年1月12日，二被告在市场内张贴催交租金通知“各商户按合同规定租金交纳时间为2020年1月1日，现已超出交纳租金期限，我公司将于2020年1月15日至18日收取2020年1月至3月的租金，逾期未交费者视为合同违约”。2020年2月20日至3月1日，涉案市集开始停电，2020年3月1日，涉案市集开始关门。2020年3月7日，二被告在市场内张贴催交租金通知“第一季度租金于2020年2月25日到期，现已逾期，您需要在2020年3月10日前一次性交纳下一季度的租金，否则视为单方违约，由此引发的后果及损失由租户承担，违约商户个人物品限期至2020年3月15日内搬离，过期视为放弃，由我方自行处理”。2020年3月10日，北京经济技术开发区消防救援支队因受理投诉后对涉案市集进行消防监督检查，检查结果为涉案市集现场未营业。2020年3月22日，瑞正源分公司向原告发出《解除租赁合同通知书》载明“我公司曾于2020年1月12日和3月10日在市场内张贴催交租金公告，通知所有欠缴商户及时按照《商铺租赁合同》约定的时间和金额交付相应租金。您欠交租金已超过30日，我公司特此通知您解除《商铺租赁合同》，自收到通知5日内，请您将拖欠的全部租金补齐并将商铺腾退完毕，逾期未腾退则按照租金标准计算占用费”。同日，原告收到了该通知书。2020年3月23日，原告向瑞正源分公司发出《解除租赁合同通知书》载明“本人没有违约，贵司没有合同解除权，无权主动解除合同，本人不同意贵司提出的解除合同的理由，但由于贵司已经提出解除合同的意思表示，表明贵司的违约情形将得不到解决，本人将无法继续正常使用房屋，本人享有合同解除权。特通知贵司，自本通知发出之日起，双方租赁关系解除。贵司需于本通知书发出之日起5日内，退还本人已支付的全部租金、押金并赔偿损失。关于腾退，本人已无法进入集市，贵司需积极办理相应出入手续，并及时通知本人前往集市，若因贵司不能办理相应进出手续导致无法腾退的，腾退期间产生的费用、包括租金、水电费成本、折旧等一切损失均由贵司承担”。2020年4月30日，瑞正源分公司取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。庭审中，双方均同意瑞正源公司、瑞正源分公司为本案适格合同主体，二被告均有权提起反诉并承担义务。关于原告退场时间，双方均认可原告于2020年4月2日交回承租商铺。关于用电方式，涉案市集为先用电后交费，按月收费，二被告称因多次向原告催缴电费不缴纳后方停电，原告予以否认。关于反诉原告主张的电费、卫生费，反诉原告称电费为酌定，卫生费则由各商户均摊。关于各商户是否可以单独取得营业执照及食品经营许可，各商户称无法单独取得前述证照、许可，并称由二被告取得相应许可后，各商户在二被告的营业执照及食品经营许可范围内经营，而二被告在本院指定的期限内未就该事宜提交书面核实意见。庭审中，二被告提交了《北京经济技术开发区建设发展局建设工程消防验收意见书》《联合验收意见通知书》，欲证明位于荣华中路7号的国融国际中心B1层装修改造工程于2019年10月14日、2019年10月16日于完成消防、竣工的联合验收。为佐证拒交租金的理由，原告提交了商户代表与任义（音）、王新光（音）等人的录音，欲证明涉案商铺不适租，且被告应允不计算租金。此外，原告提交了收据及订单截图等欲证明因被告违约而产生了相应的设备及存货损失。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定。违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同无效。本案中，双方签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行合同义务。本案中，首先应界定违约责任的归属，从瑞正源分公司取得营业执照、食品经营许可证、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证的时间来看，均晚于合同订立、开始履行的时间，前述证照的延期取得势必会对合同的履行产生影响，影响了商户对于涉案场地的使用。二被告未在本院指定期限内就各商户能否单独取得前述证照提交证据，应承担不利后果，因此，本院认定二被告未在各商户进场前取得前述行政许可直接导致各商户不能如约、充分的使用涉案商铺，构成违约，应承担违约责任。特别是直至合同解除前，涉案场地仍未能取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，各商户在合同履行过程中有理由对合同能否继续履行存在合理怀疑，因此各商户未按约交付租金或占有使用费的行为构成有效抗辩，不能据此认定各商户违约。二被告提交的《北京经济技术开发区建设发展局建设工程消防验收意见书》《联合验收意见通知书》，仅能证明国融国际中心B1层装修改造工程曾完成消防、竣工验收，不能等同于涉案商铺满足了开业前的消防安全检查条件，故本院对二被告的抗辩意见不予采信。关于合同解除，虽双方均发送了解除通知，但系基于不同的理由及基础而作出的意思表示，在各商户迟延支付租金不构成违约的情况下，二被告无合同解除权，故二被告发送的合同解除通知不能达到合同解除的后果。在二被告违约的情况下，各商户享有合同解除权，故本院认定双方签订的《商铺租赁合同》于2020年3月23日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方当事人均同意二被告一并行使合同的权利和义务，本院不持异议。因此，二被告应按照合同约定支付原告两个月的租金作为违约金并返还押金，原告主张的违约金不超出本院核算的范围，故本院不持异议。就原告主张的返还租金一节，虽二被告迟延取得相关证照，但原告仍在相关证照取得之前对涉案商铺进行了利用并开展了经营行为，应当支付一定的租金。结合原告对涉案商铺的利用程度及不能充分利用的原因，本院酌定原告在合同解除前按照约定租金50%的标准支付租金，应当指出的是，前述酌定标准已经考虑到原告进场时间可能晚于合同约定的进场时间、断电后无法正常经营等情况，鉴于合同履行过程中包括了营业时间可能晚于约定交付时间、进场后不能充分经营的周期、断电后无法正常经营的周期等多种情况，本院综合考量后按照约定进场周期计算至合同解除时的50%标准支付租金,按照50%的租金标准支付租金仅为便于酌定计算此期间的租金计算方法。二反诉原告主张的租金实质上包括了合同解除前的租金及合同解除后的房屋占有使用费两部分，合同解除后，原告占有商铺的权利基础已丧失，故应当支付占有使用费用至实际腾退之日，关于占有使用费的标准，本院参照租金标准予以确定。就双方主张的租金及占有使用费用，本院就原告已支付租金抵扣后一并核算并予以判决。虽原告主张被告员工曾就免除相应租金的行为进行了承诺，但其提交的录音中仅能证明双方就相应租金进行过协商，其提交的证据不足以佐证其主张，故本院对其抗辩意见不予采信。关于原告主张的各项损失，原告提交的证据不足以证明其实际损失数额，且在相当长的一段租赁期限内，原告的设备、存货等有充足的时间可自行处理或另行使用，而且，违约金的作用也主要用于弥补损失，因此本院对原告主张的损失不予支持。关于二反诉原告主张的违约金，因反诉被告不存在违约行为，故本院对该反诉请求不予支持。关于二反诉原告主张的电费、卫生费，其提交的证据不足以佐证相应费用的具体标准及数额，故本院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认高玉敏与北京瑞正源商贸有限公司荣华中路分公司签订的《商铺租赁合同》于2020年3月23日解除；二、北京瑞正源商贸有限公司、北京瑞正源商贸有限公司荣华中路分公司于本判决生效后七日内返还高玉敏押金26000元；三、北京瑞正源商贸有限公司、北京瑞正源商贸有限公司荣华中路分公司于本判决生效后七日内支付高玉敏违约金26000元；四、北京瑞正源商贸有限公司、北京瑞正源商贸有限公司荣华中路分公司于本判决生效后七日内返还高玉敏剩余租金3683.34元；五、驳回高玉敏的其他诉讼请求；六、驳回北京瑞正源商贸有限公司、北京瑞正源商贸有限公司荣华中路分公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1314元，由高玉敏承担685元（已交纳），由北京瑞正源商贸有限公司、北京瑞正源商贸有限公司荣华中路分公司承担629元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费695元，均由北京瑞正源商贸有限公司、北京瑞正源商贸有限公司荣华中路分公司承担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李运普二〇二〇年九月二十七日书记员  赵若含