重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初27096号 原告：重庆洁励物资有限公司，住所地重庆市九龙坡区石桥铺渝州路**附10-5，统一社会信用代码915001070598953983。 法定代表人：袁宗路，总经理。 委托诉讼代理人：皮开顺，重庆市江北区观音桥法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：宋世雄，重庆市江北区观音桥法律服务所法律工作者。 被告：晏九斌，男，1973年3月8日出生，汉族，住重庆市长寿区。 委托诉讼代理人：王昌林，北京市中伦（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李梦瑶，北京市中伦（重庆）律师事务所实习律师。 原告重庆洁励物资有限公司与被告晏九斌合同纠纷一案，本院受理后，由审判员杨琴适用简易程序于2019年12月9日、2019年12月31日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人皮开顺、宋世雄，被告的委托诉讼代理人王昌林、李梦瑶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告代偿的物业管理费223326.3元、垃圾处置费8933.05元、水电费10332.37元等共计335581.72元；2、被告支付原告资金占用损失（以335581.72元为计算基数，自2015年12月1日起，按照年利6%率的标准，计算至付清之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年7月6日，原、被告之间签订《合作协议》，约定：将原告承租经营的重庆市渝北区名家汇家具奥特莱斯商场转让给被告经营，时间从2015年7月1日起。被告经营期间的物管费、垃圾处置费、水电费等由被告支付。但被告从2015年7月1日至2015年11月30日经营期间的上述费用没有支付。原告为被告向重庆聚信物业管理有限公司代偿了物业管理费、垃圾处置费、水电费共33.558172万元。经多次催收未果，故起诉。 被告辩称，1、《合作协议》没有约定物管费、水电费、垃圾处理费由被告承担，被告没有向原告承担物管费、水电费、垃圾处理费的义务。2、《转让协议》明确约定由齐澳家公司承担物业管理费、水电费、垃圾处理费。3、被告仅对齐澳家公司的支付义务承担连带保证责任。4、合同无效后的民事责任不能超过合同履行利益。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提交的《合作协议》、重庆聚信物业公司催款通知、重庆聚信物业公司欠物管费、水电费、垃圾处理费的明细、《商家物业管理服务合同》（三份）、原告向物业公司支付物管费、水电费、垃圾处理费的中国建设银行客户专用回单、同意转款声明、情况说明、《还款协议》、建设银行客户专用回单1份、市场收据、物管公司证明、（2016）渝0112民初1174号《民事判决书》，被告提交的《合作协议》、《商家营运管理服务合同》转让协议、《物业费还款承诺书》、《民事起诉书》、齐澳家工商登记信息、结账清算表，本院予以确认并在卷佐证。 根据双方的陈述及举示的证据，本院认定如下事实：重庆齐澳家实业有限公司于2015年8月4日成立，股东为代晓琴、张开洪。2018年5月11日股东变更为晏长平、张开洪。重庆聚信名家汇奥特莱斯家具有限公司于2016年4月28日名称变更为重庆齐尔美瑞名家汇市场管理有限公司。原告系重庆市北部新区金开大道1226号附1号的名家汇家具奥特莱斯商城商铺的承租方，与重庆聚信物业管理有限公司分别签订有三份《商家物业管理服务合同》。 2015年7月3日，以原告为甲方、被告为乙方签订《合作协议》，主要约定：1、甲方由于自身原因，从2015年7月1日起将正在经营的名家汇家具奥特莱斯商场、江北居然之家和红星美凯龙江北店综合馆三楼店面的经营权全部交予乙方，其中包括店面的使用权、甲方所代理的全部家具品牌代理权；2、乙方在合同签订之日起三个工作日内将甲方前期缴纳给商场的保证金188000元以及预付的租金109795元支付给甲方，合计297795元，乙方付给甲方的该商场保证金所有权归乙方；3、甲方将截止2015年6月30日前产生的店面租金、物管费用、人员工资一次性结清。甲方于2015年6月30日前产生的所有债权债务均与乙方无关，由甲方自行解决。甲方同意将公司名下全部家具及办公设备抵押给吴文恩，装饰品以影像资料计件保存并由乙方签字保管，同时授权乙方代为销售，乙方按成本价结算给甲方，乙方承担人工、运输、安装等费用。乙方从2015年7月1日起三个月内销售的资金用于购买新的货物补充店面暂不结算，但不能用于其他。乙方在2015年10月15日前一次性支付甲方于2015年7、8、9月所销售的商品成本价货款。以后每十五个工作日支付甲方该段时间的销售货款直至售完为止；4、乙方不得限制甲方产品在原场地的销售时间，甲方有权随时撤离乙方代销商品，办公设备及饰品。乙方在接管经营后自行负责商场租金、人员工资、售后等相关费用，与甲方无关，若甲方发现乙方拖欠上述费用达30天则甲方有权按本协议条款收回店面经营权及所有商品代理权。 2015年12月1日，以重庆聚信名家汇奥特莱斯家具有限公司为甲方（出租人），原告为乙方（原承租人），重庆齐澳家实业有限公司为丙方（现承租人），唐忠永、被告、聂宏为丁方（保证人）签订《商家营运管理服务合同》转让协议，主要约定：甲乙双方于2015年2月11日就位于重庆北部新区经开大道1226号“聚信·名家汇奥特莱斯商场”第3-01至09、3-50至56，4-06-B商铺签订《名家汇家具奥特莱斯商家营运管理服务合同》。现因经营需要，乙方与丙方拟就管理合同中权利义务进行转让，经甲方同意并经丁方提供担保，四方达成如下一致意见。一、甲方同意乙方将《管理合同》中的权利义务转让给丙方；二、乙方承诺《管理合同》合法有效，同意将其在《管理合同》中的权利义务全部转让给丙方。丙方须按新签订《管理合同》条款按时向甲方交纳租金。（甲方同意2015年11月，12月和2016年1月租金丙方可延期一个月交付）；三、丙方承诺其依法设立并有效存续，同意受让乙方在《管理合同》中的全部权利义务。四、乙方在《管理合同》履行期内，在商铺经营过程中产生的债权债务（包括但不限于交货、售后服务等责任，其中乙方租赁甲方商铺，从2015年2月至2015年11月所欠物业费总金额为469650.04元），自本协议签订之日起全部由丙方承继，与乙方无关。截止2015年11月25日止乙方在《管理合同》履行期内，在商铺经营过程中产生的债权债务由丁方对此承担连带保证责任，2015年11月25日之后在商铺经营过程中产生的债权债务与丁方无关。如丙方未按《物业费还款承诺书》之约定，在规定时间内如数完清乙方在《管理合同》履行期内所有欠费，甲方将不予丙方出货，并保留继续对丙方追偿的权利。五、丙方在《物业费还款承诺书》还款期间，所还款项优先用于所还欠款。六、各方同意，若一方违反本协议约定给他方造成损失的，应当承担赔偿责任。原告对该证据真实性无异议，但认为该份协议跟本案没有关系。其是依据《合作协议》要求由被告方承担，该笔款项有法院生效判决由其承担。 2015年12月1日，重庆齐澳家实业有限公司出具的《物业费还款承诺书》载明：本公司系名家汇家具奥特莱斯商场1-42、43、69，3-1到9、50至56，4-06B号商铺承租人。于2015年11月30日与重庆齐尔美瑞名家汇市场管理有限公司签订《合同转让协议》，重新签订以上商铺的《租赁合同》及《管理合同》。根据双方协议约定，2015年2月至2015年11月所欠物业管理费、水电公摊费、垃圾处置费由本公司承担。欠费本金469650.04元，违约金23169.56元，共计492819.6元。对此本公司承诺：一、自合同签订之日起，经营商铺所产生的当月物业费用按时交纳，在物管费结清前，本商铺所有销售货款全部用于偿还欠款。二、承诺上诉欠款在2016年1月20日前全部完清。三、如在2016年1月20日前未完清欠款，物业公司将收取合同违约金。2018年6月25日，原告向本院提起诉讼要求被告及重庆齐澳家实业有限公司支付物管等费用469650.04元及违约金。原告对前述证据真实性无异议，但称该案已撤诉，33万元应该由本案被告承担责任。物管公司没有在商家营运管理服务合同转让协议加盖公章，合同约定标的46万余元，不属重庆聚信名家汇奥特莱斯有限公司的权利。本案为合同纠纷。 2016年1月20日，原告出具《2015结账清算表》，载明：齐澳家总销售金额362755.004元、齐澳家垫付洁励已销未送货款24078元、北红星装修款42000元、吕总沙发款12500元、富邦销售喜梦宝床10170元、齐澳400电话费0、社保0、富邦厂家账户余额13105.85元、红星账上余额114946.78元、北红星12月份租金31623元、北红星保证金33000元、保证金（名家汇富邦）20000元、保证金（北居然）80000元、北居然收尾款24974元、应还谢总代垫款4552.44元，合计实际需支付10857.814元。原告认为结账清算表与本案无直接关系，是属于被告帮原告代销家具，与本案无关。 2017年9月27日，重庆聚信物业管理有限公司向原告出具《重庆聚信物业管理有限公司名家汇-奥特莱斯催缴通知单》，称原告租赁原名家汇奥特莱斯商场商铺，从2015年2月-2015年11月期间欠物业管理费用总金额469650.04元。请在接到本通知单后5个工作日到公司缴清相关费用。 2018年1月28日，原告向重庆齐尔美瑞名家汇市场管理有限公司发送《同意转款声明》，载明：本公司于2015年2月-2016年1月租赁贵公司商铺经营家具经营活动。至此贵公司尚欠我司货款168637.9元，质保金20000元，合计金额188637.9元。现因本公司尚欠重庆聚信物业管理有限公司物业费，为此，本公司同意将上述货款及质保金188637.9元转作（我公司2015年2月-2015年11月商铺1-42、43、69号商铺物业费90413.94元，商铺4-6B物业费24542.55元，商铺3-1、2到9、50到53号商铺物业费73680.51元）冲抵重庆聚信物业管理有限公司物业费。2018年2月14日，原告向重庆聚信物业管理有限公司转账51362.1元，用途备注为物管费。被告对转账回单的真实性、合法性无异议，但认为原告也租赁了奥特莱斯商铺进行经营，在聚信物业公司也有其自身没有交纳的物管费、水电费、垃圾处理费，所以该回单并不能证明是原告交纳本案案涉的物管费、水电费、垃圾处理费；对同意转款申明的三性均有异议，该证明由原告单方出具，而且是给齐尔美瑞名家汇市场管理有限公司，认为原告与该公司的债权债务关系与本案无关。 2018年5月15日，重庆聚信物业管理有限公司出具《情况说明》，载明：1、1-42、43、69号商铺于2015.2-2015.11月期间，欠物业管理费本金91931.95元，违约金截止到2017年9月21日为31413.36元；2、4-6B商铺于2015.6-2015.11月期间，欠物业管理费本金24542.55元，违约金截止到2017年9月21日为6869.58元；3、3-1、2到9、50到53号商铺于2015.2-2015.11月期间，欠物业管理费本金310536.27元，违约金截止到2017年9月21日为129798.7元；4、重庆洁励物资有限公司所租赁商铺欠物业管理费本金合计427010.77元，违约金截止2017年9月21日合计为168081.64元，合计总欠费金额为595092.41元。经双方协调沟通，于2018年1月达成《还款协议》，双方同意按照总价400000元对重庆洁励物资有限公司所欠重庆聚信物业管理有限公司的物业费、公摊水电费、垃圾处置费本金进行结算，并不再收取违约金。以重庆聚信物业公司为甲方、重庆洁励物资有限公司为乙方、重庆齐尔美瑞名家汇市场管理有限公司为丙方签订的《还款协议》主要载明：重庆洁励物资有限公司租用的1-42、43、69，3-1、2到9、50到53号和4-6B商铺2015年2月-2015年11月30日期间，共欠物业管理费、公摊水电费、垃圾处置费共计427010.77元。现甲乙双方达成如下还款协议：一、双方同意按照总价400000元对乙方所欠甲方的物业管理费、公摊水电费、垃圾处置费进行结算；二、即协议签订之时起，乙方同意将丙方的销售货款及保证金188637.9元转为物业管理费，并提供《同意转款申明》；三、乙方于2018年2月14日前向甲方还款51362.1元。乙方于2018年12月31日前向甲方还款80000元。乙方将2019年6月30日到期的位于重庆市居然之家金源店的保证金80000元质保金退取后还款至甲方。四、如乙方未按时照本协议约定时间按时支付每期的全额欠款，即只要有一期没有全额支付，即构成违约，从违约之日起甲方可以行使以下权利：1、乙方所欠甲方欠款金额按照427010.77元执行即本条约定的条款不再履行，且427010.77元欠款迟延支付利息从欠付之日起计算至本金还清之日止，按中国人民银行同期贷款利息计算；乙方履行本协议已经支付的欠款从427010.77元欠款中减扣。2、甲方为实现债权所支出的一切费用由乙方承担，包括但不限于诉讼费、保全费、担保费及律师费等。五、乙方提供《同意转款声明》，并向甲方还款51362.1元后，甲方应出具1-42、43、69号及4-6B商铺原欠物管费已结清的收据。被告对《情况说明》、《还款协议》三性均不予认可。 2019年2月2日，原告向重庆聚信物业管理有限公司转账80000元，用途备注为物管费。另，原告提交《市场收据》复印件一张，物业27153.8元、合同保证金80000元、租金135769元。该收据右上方手写“此单据当时已交242922.8元”字样。并加盖重庆居然之家商业管理有限公司收费专用章。2019年12月17日，重庆聚信物业管理有限公司出具《证明》，载明：重庆聚信物业管理有限公司于2018年2月陆续收到重庆齐尔美瑞名家汇市场管理有限公司欠重庆洁励物资有限公司的销售货款及保证金188637.9元，此款已冲抵物业管理费。被告对《证明》和《市场收据》三性均有异议。 另，2015年7月1日，被告正式接管经营案涉商铺。 原告提交重庆聚信物业公司应收重庆洁励物资有限公司物业服务费明细拟证明被告欠付2015年7月-2015年11月期间物管费、水电费、垃圾处理费合计335581.72元。被告对三性不予认可，认为从2015年11月26日起案涉商铺已经由齐澳家公司签订合同并实际承租，相应的物管费、水电费、垃圾处理费也应当由齐澳家公司承担，与原被告均没有关系，所以该明细从计算上也存在错误。 2016年10月31日，本院以（2016）渝0112民初1174号《民事判决书》判决：重庆洁励物资有限公司支付重庆聚信物业公司1-42、43、69号商铺从2015年7月至2015年11月期间产生的物管费61609元，水电费27463.32元，垃圾处理费2464.38元。原告称该判决生效后原告积极与聚信物业公司达成了还款协议，并且按还款协议还了款，还了40万元，还款依据就是其提交的客户专用回单、市场收据、证明。被告对该《民事判决书》真实性无异议，但认为该判决不能约束本案被告晏九斌。 庭审中，原告称“合作协议与转让协议是两份不同的独立的协议。在2018年5月11日齐澳家公司股东由被告老婆代晓琴变更为晏长平，法定代表人也变成了晏长平，公司目前七个案件终本执行。还款协议没有落签订时间，在签订转让协议后，（2016）渝0112民初1174号民事判决书生效后，聚信物业公司申请执行期间达成的，应该是2017年年底。案涉名家汇家具奥特莱斯商城1-42、43、69，三楼01至09、50至56，四楼06-B商铺2015年12月1日转让后原告没有承租了，现在实际承租人不清楚。转让协议确认的物业费469650.04元是截止到2015年11月25日”。 被告称“转让协议是对合作协议的补充约定，案涉店面由原告承租，租赁期限应该是从2015年2月26日到2016年4月25日，在2015年11月30日原告与齐澳家公司签订了转让协议，将原告承租的店面转让给齐澳家公司，该转让协议由出租方重庆聚信名家汇奥特拉斯家具有限公司同意转让。被告与齐澳家公司系独立的关系，从来不是该公司股东，该公司由聂宏实际经营。齐澳家在2015年12月1日之后没有受让原告承租的1楼商铺，而是由原告继续在经营。原告承租的江北居然之家DS6-E-5010和红星美凯龙江北店综合馆3楼D8215-8218物业公司并不是聚信物业公司，与本案没有关系。重庆齐尔美瑞名家汇市场管理有限公司就是转让协议中的重庆聚信名家汇奥特莱斯家具有限公司，与重庆聚信物业管理有限公司共同办公，两块牌子一套人。案涉名家汇家具奥特莱斯商城1-42、43、69，三楼01至09、50至56，四楼06-B商铺齐澳家在2015年12月1日到2015年12月31日实际承租，其后在2016年1月份已经退场，在2015年8月我方把案涉商铺交给齐澳家实际经营。转让协议确认的物业费469650.04元是截止到2015年11月30日，截止到2015年11月25日的金额无法计算”。 本院认为，原、被告签订的《合作协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应按约行使权利、履行义务。《合作协议》虽未明确约定物管费、水电费、垃圾处置费由被告承担，但根据谁使用谁承担的原则，物管费、水电费、垃圾处置费应由被告承担。2015年12月1日，重庆聚信名家汇奥特莱斯家具有限公司、原告、重庆齐澳家实业有限公司、唐忠永、被告、聂宏签订的《商家营运管理服务合同》转让协议，应视为原、被告双方对2015年2月-2015年11月期间物管费、水电费、垃圾处置费承担人的重新约定，该约定是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，2015年2月-2015年11月期间物管费、水电费、垃圾处置费应由重庆齐澳家实业有限公司支付。虽然物业费的权利人重庆聚信物业管理有限公司没有在该转让协议上盖章，但仅仅是对重庆聚信物业管理有限公司没有约束力，对原、被告及重庆齐澳家实业有限公司和其他合同主体仍然有法律约束力。根据《商家营运管理服务合同》转让协议约定，被告仅作为连带保证人对截止2015年11月25日止原告在商铺经营过程中产生的债权债务承担连带保证责任，结合《物业费还款承诺书》对物管费、水电费、垃圾处置费履行期限（2016年1月20日）的约定，原告于2019年10月23日才向本院提起诉讼，保证期间亦已经经过，被告免除保证责任，故对原告主张被告支付其代偿的物业管理费223326.3元、垃圾处置费8933.05元、水电费10332.37元等共计335581.72元及资金占用损失（以335581.72元为计算基数，自2015年12月1日起，按照年利6%率的标准，计算至付清之日止）的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条，和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告重庆洁励物资有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费7440元，减半收取3720元，由原告重庆洁励物资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员  杨 琴 二〇二〇年九月十日 法官助理  潘 晨 书 记 员  罗园园