四川省自贡市大安区人民法院民 事 判 决 书（2020）川0304民初1028号原告：自贡市锦诚物业有限公司，住所地为四川省自贡市自流井区芦厂坝小桥井远达小区。法定代表人：袁源，总经理。委托诉讼代理人：胡晓，女，1976年7月17日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区，公司员工。委托诉讼代理人：罗颖，四川品冠律师事务所律师。被告：凌欢，女，1981年9月25日出生，汉族，住四川省自贡市大安区。委托诉讼代理人：敬华平，四川擎剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢文军，四川擎剑律师事务所律师。原告自贡市锦诚物业有限公司（下称锦诚物业公司）与被告凌欢物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡晓、被告凌欢及其委托诉讼代理人敬华平、谢文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦诚物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告2005年1月至2020年7月物业服务费14422.55元，并支付10%的违约金1442.25元，合计15864.8元；2.被告承担诉讼费。事实和理由：原告于2001年12月20日同自贡市远达物业有限公司签订《前期物业服务合同》及2010年1月1日与远达花园业主委员会签订《物业服务管理合同》，合同约定原告为远达花园小区提供物业管理服务，对物业服务费支付及违约责任进行了约定。被告自2005年1月至今未履行交纳物业服务费的义务，原告向被告发了催费通知单，被告一直未履行支付义务。被告凌欢辩称，对未交纳物业服务费无异议，2005年1月至2017年7月的物业服务费已经过诉讼时效，不承担违约金；原告没有尽到物业服务合同中的管理维修义务，被告房屋漏水，从2005年开始通知原告处理，至今没有结果，原告主张物业服务费及违约金没有法律的事实理由。原告锦诚物业公司为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：1.原告营业执照复印件、企业名称变更核准通知书复印件、物业服务信用等级评定结果复印件、3A信用等级证书复印件；2.远达房屋交接书复印件、管理协议书复印件、物业服务合同复印件四份；3.服务中心接待、回访记录复印件、安防值班记录复印件、维修工值班记录复印件、绿化修建登记表复印件、灌溉、施肥记录表复印件、环境事务卫生巡检表复印件、物管费、闭路收费一览表复印件、物业服务费台账复印件；4.催费通知单张贴照片十三张、律师函复印件；5.房屋质量保修说明复印件。被告凌欢向本院举示以下证据：照片打印件八页。对原告提供的第三组证据，能够体现原告提供的物业服务内容，本院予以采信；对原告提供的第四组证据，被告质证认为照片中不能体现催费通知单张贴的是否为被告的房屋，本院认为部分照片中能显示房屋门牌号为附11号，而其他照片因局限性不能体现楼栋房屋号，虽然证据存在瑕疵，但该组证据能够证明原告向被告进行了催收，原告的诉请在诉讼时效内，因此本院对于该组证据予以采信；对原告提供的第五组证据，因出具说明的主体不明确，本院不予采信；对原、被告提供的其他证据，因双方无异议，本院予以采信。本院结合庭审录音录像与庭审笔录予以认定。本院认定的事实如下：被告凌欢为自贡市大安区凤凰乡济公居委会********房屋的所有人，房屋面积为198.74平方米，该房屋为多层住宅，该房屋所在小区为远达花园小区。2001年12月20日，被告办理房屋交接手续，并同自贡市远达物业有限公司（下称远达物业公司）签订了《管理协议书》，约定由远达物业公司对远达花园小区进行物业管理，未按时交纳物业服务费每拖迟一天滞纳金按应交金额每日5/千计算罚缴。协议中未约定物业服务费标准，当时的住宅物业收费标准按物价部门公布的指导价每月0.23元/平方米收取。2010年5月25日，远达物业公司同自贡市大安区凤凰乡远达花园业主委员会（下称远达花园业委会）签订《物业管理合同》，约定经远达花园小区业主大会会议表决由远达物业公司对远达花园小区进行物业管理，期限为2010年1月1日起至2013年12月31日止，多层住宅按产权面积每平方米0.32元/月计收物业服务费，按季收取，逾期收取滞纳金。2012年11月28日，远达物业公司名称变更登记为自贡市锦诚物业有限公司，即本案原告。2014年1月1日，原告同远达花园业委会签订《物业管理合同》，继续对远达花园小区进行物业管理，期限为2014年1月1日起至2015年12月30日止，住宅按建筑面积每月每平方米0.5元计收物业服务费，逾期按每天应交物业服务费的万分之四交纳滞纳金；原告的管理事项包括对房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅（楼顶进行搭房和自建花园的除外）。2015年11月26日，原告同远达花园业委会签订《物业服务合同》，继续对远达花园小区进行物业管理，期限为2016年1月1日起至2018年12月31日止，住宅按建筑面积每月每平方米0.5元计收物业服务费，逾期从逾期之日起按每天应交物业服务费的万分之四交纳违约金；原告的管理事项包括对房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅（楼顶进行搭房和自建花园的除外）。2019年6月14日，原告同远达花园业委会签订《物业服务合同》，继续对远达花园小区进行物业管理，期限为2019年1月1日起至2021年12月31日止，2019年多层住宅按建筑面积每月每平方米0.5元计收物业服务费，2020年1月1日起物业服务费按《自贡市住宅物业服务等级收费标准》三级服务标准收费（自贡市普通商品住宅前期物业服务费无电梯的三级收费标准为每月每平方米0.75元），逾期交纳物业服务费的按欠费总金额的30%收取违约金；原告的管理事项包括对房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅（楼顶进行搭房和自建花园的除外）。原告管理期间，对管理的小区进行了物业管理服务。被告接房后，对房屋进行了装修入住。被告房屋所在楼栋共七层楼，被告的房屋位于六、七层，该套房屋结构为跃层，亦即被告房屋所在的六、七层均由被告使用，七层楼顶为加盖的琉璃瓦；房屋的二楼（楼栋的第七层）有两个露天阳台，被告对阳台进行了贴砖，因常年雨水浸润，靠墙的角落出现渗水现象，导致相对应的房屋一楼（楼栋的第六层）墙壁受潮；房屋一楼（楼栋的第六层）客厅处窗台下亦因雨水而受潮。因此事，被告向原告反映，要求原告进行维护，至今此事双方未协商一致进行解决。被告自2005年1月起未向原告交纳物业服务费，原告分别于2006年12月18日、2008年12月15日、2010年12月10日、2012年11月29日、2014年11月27日、2015年11月21日、2017年6月15日、2018年9月11日、2019年3月22日、2020年6月8日在被告房屋门上张贴了《催费通知单》。至原告起诉时，被告未向原告支付物业服务费。本院认为，原、被告签订的《管理协议书》、以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，均对原、被告具有法律约束力。被告辩称原告对其房屋渗水有维修义务，本院经现场查看，发现被告房屋渗水处的露天阳台属于被告房屋内部，且已由被告自行装修使用，而根据物业合同，原告仅对房屋建筑共用部位进行维修、养护和管理，且物业合同将楼顶进行的搭房和自建花园排除在外，因此被告以此作为不交纳物业费的抗辩理由不成立，被告在享受了原告提供的物业服务后应当向其交纳物业服务费。被告辩称2005年1月至2017年7月的物业服务费已经过诉讼时效，因原告自2006年12月起进行了催收，且催收间隔均未超过两年，因此原告的该部分诉讼请求未超过诉讼时效，被告的抗辩理由不成立，本院不予支持。关于原告主张的物业服务费，原告主张从2005年1月起算至2020年7月，本院予以支持。对原告应交纳的物业服务费，本院计算为0.23元/㎡/月×198.74㎡×65月+0.32元/㎡/月×198.74㎡×43月+0.5元/㎡/月×198.74㎡/月×72月+0.75元/㎡/月×198.74㎡/月×7月，合计13903.85元。关于原告要求被告支付欠交费用的10%的违约金的主张，因2016年之前物业服务合同中仅约定了滞纳金，而滞纳金为国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他团体无权私自设立，且物业服务合同中对于违约金无其他条款予以明确，故2016年之前未交纳物业服务费不产生违约金；2016年之后的物业服务合同中对物业服务费缴纳期限并未明确约定，原告可在物业服务费产生后随时主张，因此被告并无逾期行为，原告主张违约金不符合法律约定，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告凌欢于本判决生效之日起十日内给付原告自贡市锦诚物业有限公司2005年1月1日至2020年7月31日的物业服务费13903.85元；二、驳回原告自贡市锦诚物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为98元，由原告自贡市锦诚物业有限公司承担24元，被告凌欢负担74元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。审 判 员 黄剑波二〇二〇年九月七日法官助理 陈 阳书 记 员 游雪婷