江苏省无锡市滨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0211民初4570号 原告（反诉被告）：无锡昌兴房地产开发有限公司，住所地无锡市滨湖区太湖街道周新中路**。 法定代表人：吴昊，该公司董事长。 委托诉讼代理人：曾薇、沈云，江苏连元律师事务所律师。 被告（反诉原告）：无锡华依升投资有限公司，住，住所地无锡市太湖新城金融商务第一街区**楼1508,1509,1510/div> 法定代表人：华赟晓，该公司总经理。 委托诉讼代理人：余明月、李玉，江苏神阙律师事务所律师。 原告（反诉被告）无锡昌兴房地产开发有限公司（以下简称昌兴公司）与被告（反诉原告）无锡华依升投资有限公司（以下简称华依升公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告昌兴公司的委托诉讼代理人曾薇、沈云、被告华依升公司的委托诉讼代理人李玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告昌兴公司向本院提出诉讼请求：1、判令华依升公司向其公司支付无锡昌兴国际金融大厦15层的1508、1509、1510号三套房屋的面积误差房价款共计128164.02元；2、判令华依升公司承担逾期支付面积误差房价款的违约金（以128164.02元为基数，自2016年8月25日起至实际给付之日止，按照每日万分之一计算）；3、本案诉讼费用由华依升公司承担。事实及理由：2013年2月4日，双方签订了三份《商品房买卖合同》，华依升公司向其公司购买了位于无锡市××街道××村××街××幢××单元××层××号××房屋。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，华依升公司应当按照合同约定据实结算房价款，支付面积误差价款合计128164.02元。2019年7月16日，其公司发送律师函向华依升公司催讨，但华依升公司借故推诿，故诉请如前。 被告华依升公司辩称：1、对于昌兴公司诉请的房屋面积差额数字无异议，但对违约金的计算方式不予认可，即使存在房屋面积误差价款，但未约定何时支付该差价，且自2016年8月24日昌兴公司完成测绘后并未及时通知其公司，不应自此计算违约金，也不能直接适用逾期支付购房款每日万分之一的违约金计算方式；2、昌兴公司存在逾期交房的情形，双方一直在沟通中，不应计算违约金。 被告（反诉原告）华依升公司向本院提出反诉请求：1、判令昌兴公司支付逾期交房违约金833654元；2、本案全部诉讼费用由昌兴公司承担。事实和理由：2013年2月4日，双方签订了三份《商品房买卖合同》，华依升公司向昌兴公司购买了位于无锡市××街道××街××幢××单元××层××号××房屋。合同约定三套房屋的交付及综合验收合格时间均为2013年7月31日前，若逾期交房，则需按每日万分之一承担违约金，而昌兴公司实际于2016年8月24日才完成上述三套房屋的测绘，综合验收合格严重超期，现要求昌兴公司依约承担违约责任。 原告（反诉被告）昌兴公司针对华依升公司的反诉辩称：1、华依升公司主张的逾期交房违约责任已过诉讼时效，昌兴公司实际交房时间为2014年10月14日（1508号房）、2014年11月26日（1509号房）、2014年11月18日（1510号房），且华依升公司也实际使用，现主张已过法定诉讼时效；2、昌兴公司未在2013年7月31日前交付房屋，是由于政府方面的原因，故根据《商品房买卖合同》第八条约定，昌兴公司不承担逾期交房责任；3、昌兴公司投资建设的B-2-2地块项目在2013年2月20日前就已经基本竣工，已经着手准备竣工验收，但因为政府原因导致工程尚未通过综合竣工验收，昌兴公司对此无需担责；4、华依升公司主张以房屋测绘日期2016年8月24日作为计算逾期交房违约责任的终止日期，与事实不符，且于法无据，即使要计算，也应计算至房屋实际交付时。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对相关的证据和事实，本院认定事实如下： 2013年2月4日，昌兴公司与华依升公司签订了三份《商品房买卖合同》，约定华依升公司向昌兴公司购买位于无锡市××街道××村××街××幢××单元××层××号××房屋，用途为办公用房，约定建筑面积分别为228.16平方米、121.25平方米、179.57平方米，并约定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款；买受人逾期付款的，逾期在60日内，每日按逾期应付款的万分之一计算违约金；出卖方应当在2013年7月31日前，将经综合验收合格的商品房交付买受人使用；逾期交房不超过60日的，每日按已付房款的万分之一计算违约金；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房：1、遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，2、因国家法律法规、规章或政治统治、命令等一切非出卖人过错原因导致该商品房验收延期的。 合同签订后，上述1508号房于2014年10月14日交付使用、1509号房于2014年11月26日交付使用、1510号房于2014年11月18日交付使用，并且华依升公司进行了装修及缴纳了相关费用。2016年8月24日，经昌兴公司委托，无锡市曦晨测绘有限公司出具曦晨测函（2016）第0154号《房屋建筑面积测绘报告》，案涉三套房屋实测面积分别为1508号232.07平方米，1509号123.26平方米，1510号182.75平方米，面积差额分别为3.91平方米、2.01平方米、3.18平方米。2019年7月16日，昌兴公司向华依升公司发送律师函，要求华依升公司按约支付面积误差价款合计128164.02元以及物业费。 另查明，案涉商品房系昌兴公司开发的ＸＤＧ-2007-37号地块Ｂ-2-2号项目，于2010年11月28日开工，位于无锡市××街，属于市政府重点工程建设的太湖新城ＣＢＤ中心地块，该地块由市政府统一规划统一管理，因调整使用权人、调整幕墙原设计方案、地、地块拆迁续深化和优化细节设计、多次调整地下商业规划以及统一招商运营等诸多政府管理原因，该地块项目延期至2016年2月23日完成竣工验收。 又查明，昌兴公司曾于2013年2月20日向无锡市太湖新城建设指挥部递交《关于咨询太湖新城B2地块地下工程和相关公共工程进度的请示函》，载明昌兴公司已基本完成大厦主体工程及内装工程，正积极着手竣工验收准备工作，并咨询和请示：1、指挥部对B2地块地下工程、外围公共工程的统一安排的施工进度和竣工时间；2、希望指挥部协调无锡市相关职能部门进行分项验收，以便顺利交付业主。 以上事实，有商品房买卖合同、情况说明、会议纪要、请示函、测绘报告、房屋交付及装修手续、律师函及当事人陈述等在卷佐证。 本院认为：本案所涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，故双方当事人均应按照合同约定的内容履行各自的义务。关于交付房屋的面积差额，由测绘报告佐证，且华依升公司不持异议，对于面积总差价的计算128164.02元本院予以确认。关于该部分差价逾期付款损失的起算时间，昌兴公司无证据表明在2016年8月24日出具测绘报告后曾通知华依升公司补交差价款，故应当自律师函的发送日2019年7月16日起算，计算标准昌兴公司参照合同约定的逾期付款标准每日万分之一并无不妥，本院予以支持。 关于华依升公司的反诉请求，首先，从昌兴公司提供的一系列请示报告、会议纪要显示，本案所涉房屋的地块是市政府重点工程建设项目，该项目由市政府统一规划统一管理，昌兴公司于2013年2月20日向无锡市太湖新城建设指挥部递交的《关于咨询太湖新城B2地块地下工程和相关公共工程进度的请示函》表明，昌兴公司已于合同约定交付时间之前完成竣工验收准备，并催告政府部门协调进行分项验收，可见竣工验收等事项昌兴公司无法预计也无法掌控进度，因此，由于规划调整等诸多原因，该地块项目延期至2016年2月23日完成竣工验收，并非昌兴公司的过错导致，符合案涉合同约定的“因国家法律法规、规章或政治统治、命令等一切非出卖人过错原因导致该商品房验收延期的，出卖人可据实予以延期交房”的特殊原因情形；其次，根据相关法律规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，案涉三套房屋已于2014年10月-11月之间交付使用并进行了装修，华依升公司在明知合同约定的交房期限和条件的前提下接受了案涉房屋，且未随房取得房屋综合验收合格的材料，说明对房屋交付时的状态是明了的，如要提起逾期交房违约之诉，最迟也应于案涉房屋交付后两年内主张，但华依升公司无证据表明此后曾就逾期交房和逾期综合验收合格问题主张过权利，故该项主张已过法定诉讼时效。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条之规定，判决如下： 一、无锡华依升投资有限公司于本判决发生法律效力后立即向无锡昌兴房地产开发有限公司支付房屋面积差价款128164.02元，并支付该款的逾期付款损失（以128164.02元为基数，自2019年7月16日起至实际给付之日止，按照每日万分之一计算）； 二、驳回本诉原告无锡昌兴房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告无锡华依升投资有限公司的诉讼请求。 如果无锡华依升投资有限公司未按规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2863元，反诉案件受理费6068元，合计8931元，由无锡华依升投资有限公司承担（本诉原告已预付部分，本诉原告同意如本诉被告未自愿履行的，本院不退，在执行阶段一并申请执行）。 如不服本判决，可在收到本判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 长  尤曦红 人民陪审员  沈新琴 人民陪审员  肖锦秀 二Ｏ一二Ｏ年九月二十一日 书记员丁盛灏 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》： 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》： 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。