上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初8003号原告(反诉被告)：陶某，男，1981年2月21日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人：胡元琛，上海市友林律师事务所律师。被告(反诉原告)：张某某，女，1983年1月20日出生，汉族，住福建省莆田市。原告陶某诉被告张某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，被告张某某在答辩期内提起反诉。本案适用独任审判，公开开庭进行了审理。原告陶某及其委托代理人胡元琛、被告张某某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令原、被告之间的《房屋租赁合同》已于2020年3月29日解除；被告立即返还租赁房屋；被告支付2020年3月24日至2020年3月28日租金1500元；支付逾期支付租金的违约金7500元；支付根本性违约金9000元(以租赁保证金冲抵)；支付自2020年3月29日起至房屋交还之日止的房屋使用费(按每月9000元计算)。事实和理由：原告是上海市杨浦区大学路XXX号XXX室(以下简称系争房屋)的所有权人。2019年9月，原、被告签订《房屋租赁合同》，双方约定租赁期限自2019年9月24日至2021年9月23日；每月租金9000元，每3个月为一期支付，第一期租金应于2019年9月12日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首日的17日前；水电、煤气通讯宽带等费用由被告承担；如被告逾期支付租金，则每逾期一日，被告应按日租金的一倍向原告支付逾期违约金，如逾期超过二十日，除如数补交租金及逾期违约金外，视为被告擅自终止本合同，被告应支付违约金9000元。合同签订后，原告按约向被告提供房屋，但被告在支付第二期租金时存在逾期情况，待被告应支付第三期租金时被告迟迟不予支付。被告辩称，不同意解除合同，从2020年3月24日开始确实没有支付租金，但因为疫情2、3月没有收入，4月陆续有客人才会营业，被告准备从7月开始每个月付1.5个月的租金将3月24日之后到现在的租金补足。被告没有构成违约，双方从2月开始协商解约，最终没有达成一致，但这个期间双方一直在协商，不认为属于违约。关于根本性违约金，双方因为押金问题才没有达成一致解约，逾期付款不是本质问题，被告无违约的主观意思，之所以未按约定时间支付房租是因为原告拒不提供房产证、拒不配合被告办理工商登记手续，致使被告租赁的房屋被责令停业，被告租赁房屋的合同目的不能实现，现合同期限未到，双方应继续履行租赁合同。反诉原告(被告)诉称，请求判决继续履行合同，反诉被告提供租赁房屋的产权证并配合反诉原告办理工商登记；免除反诉原告自2020年1月7日起至取得该地址的合法营业执照之日止的房屋租金；请求判令反诉被告赔偿500元。事实与理由：双方签订租赁合同后，反诉原告依约支付租金并使用房屋，因反诉被告一直拒不提供产权证也不配合办理手续，致使反诉原告被上海市杨浦区市场监督管理局以无照经营为由进行行政处罚，责令反诉原告停业并处罚金500元。由于原告的原因致使被告自2020年1月7日起就不能使用房屋，故在原告履行提供产权证并配合办理工商登记义务前，不应收取被告房租。反诉被告(原告)辩称，不同意反诉原告全部诉请。系争房屋地址已经被工商注册，无法再次办理工商登记。反诉原告逾期支付租金超过三个月，符合解除合同的情形，故反诉被告已明确提出解除合同。反诉原告要求免除租金无事实和法律依据，反诉原告在租房前明知系争房屋无法办理工商登记。虽然其以工商处罚为由主张无法经营，但实际并非如此，目前房屋一直由反诉原告占有使用经营。在本诉中，反诉原告已同意分期支付所欠租金，反诉请求自相矛盾。罚金与反诉被告无关。解除合同是因为反诉原告拖延租金，任何损失都应由反诉原告自行承担。本院经审理认定事实如下：上海市杨浦区大学路XXX号XXX室复式房屋(建筑面积139.93平方米，房屋类型办公楼)权利人是陶某。2019年9月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定经上海爱丰房地产经纪有限公司的居间服务，甲方将上述杨浦区大学路XXX号XXX室出租给乙方以供手工使用，建筑面积82平方米(702室楼下)，租赁期限为2019年9月24日至2021年9月23日；租金每月9000元，按3个月为一期支付，第一期租金应于2019年9月12日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首日的17日前；如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的壹倍向甲方支付逾期违约金，逾期超过二十日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按合同第九条承担违约责任。租赁保证金为9000元，除合同另有约定外，甲方应于租赁关系消除且乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方，未经甲方书面同意，乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。租赁期限内，水费、电费、煤气费、通讯费、有线电视费、宽带等房屋使用费用由乙方承担，并按单如期缴纳，物业管理费由甲方承担。乙方逾期不支付租金累计超过15日的，甲方有权单方面解除本合同，并依据合同第9条追究乙方违约责任。合同第九条违约责任明确：如任何一方未按本合同约定履行，本合同有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的壹倍。若甲方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费，装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准；若乙方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。合同落款处签字为出租方陶某及代理人陈鹏菲、承租方张某某、居间方爱丰赵难XXXXXXXXXXX。上海市杨浦区市场监督管理局曾于2020年3月9日出具《行政处罚决定书》(沪市监杨处[2020]XXXXXXXXXXXX号)，内容为“当事人姓名：唐伯平，住址：上海市长宁区延安西路**，身份证号码：XXXXXXXXXX********，联系电话：XXXXX****XX，联系地址：上海市长宁区延安西路XXX号。2020年1月9日，执法人员对杨浦区大学路XXX号XXX室艺语手工学院进行现场检查，发现该店无照经营，当事人涉嫌违反了《无证无照经营查处办法》第二条之规定。2020年1月14日，我局依据《市场监督管理行政处罚程序暂行规定》第十七条第一款的规定，对当事人立案调查。本案未采取强制措施。经查，当事人从2019年10月1日起至2020年1月9日，未经核准登记，擅自在杨浦区大学路XXX号XXX室经营百货销售及打耳洞服务。因当事人无经营台账，故至案发，当事人违法所得无法计算。……决定责令当事人停止违法行为，并作如下处罚：罚款人民币伍佰元整。……”被告表示“唐伯平”系其丈夫。2020年3月10日，原告向被告发出律师函，内容为“关于：催告支付租金、违约金等款项的律师函……2、根据合同约定，第二期租金应于2019年12月8日支付，但张某某拖延至2020年1月3日支付。3、张某某曾提出解除合同，事后又反悔称要继续履行合同，但时至今日未向委托人支付应于2020年3月8日支付的第三期租金。根据上述事实，本律师接受委托人的委托，向贵方发出正式函告，请贵方接函后立即向委托人支付拖欠的所有款项(包括但不限于租金、违约金等)。如贵方未在上述期限内足额向委托人支付款项的，则委托人将通过诉讼程序解决纷争，请贵方慎待，以免诉累。”被告表示收到过一份律师函。原告提供其妻陈鹏菲的微信，其中对方名称为“租房702伊美小张”，原、被告确认该微信名即是被告张某某。微信内容显示2019年10月24日，张某某提出“我们打耳洞供应商要营业执照，然后问赵难说要去办理，他告知我没法办理的，他之前估计是看房子前，说有一套房子什么情况，我没听进去的，因为还没看，然后现在若可以，帮楼上借下，拍照片就可以”，陈鹏菲答复“要营业执照你自己去办啊”，张某某：“反正不需要也会不需要，正好打耳洞供应商要提供”，陈鹏菲：“为什么要问楼上借”，张某某：“可以办吗？赵难说我们楼下没法办？我们这个地址被楼上注册掉了，所以没法办”，陈鹏菲：“我问下哦”，张某某：“好的，你帮我问下。看房前估计他电话提到下下，我没在意，否则这个签合同前，我肯定会问为什么的。反正能处理掉就可以。你帮我问下和协商下，谢谢哦。”2020年2月19日，张某某：“二月份目前我们一天都没法营业的，押金和剩下的二月份房租，我们约见个面直接解除合同吧。有营业执照还好，没有营业执照肯定不行的，我们直接先撤吧，工商局盯很紧，然后大众点评也开始盯紧了的”，陈鹏菲：“你们什么时候搬走？”，张某某：“押金和房子二月份都退的情况，越快越好，你也可以停止叫租金，对外直接招租，有营业执照下，我们其实不想搬，装修哪些窗帘乱七八糟，都很多钱，加上我们自己后期添加的，目前我们也是进退两难，工商局盯着的，早搬也就没事，大众目前也都要营业执照的，本来想和你商量租金后面看下稍微让下的，工商局早上一早来问，就算了。后面到五月份，估计才会开始做生意的，我们短时间入住，对我们直接搬走，肯定是亏钱的，其实很不能理解你们不支持营业执照的问题的”，陈鹏菲：“二月份房租营业执照当时中介给你看房的时候就和你说过，合同我有答应要给你办营业执照么”，张某某：“我们一开始就问是不是商用房，他说是”。对此，张某某表示2019年10月24日微信整段内容，被告的意思是赵难有没有告诉其不知道，但被告想让房东配合办理营业执照，是协商的口气。被告是表达在看房前中介说的任何内容都不知道，并不是说中介告诉其不能办营业执照；“没听进去”是指任何情况比如有没有营业执照、具体位置都没听进去。被告提供微信，发信人为唐伯平，对方名称为“混世大恐龙”，原告认可“混世大恐龙”是其妻陈鹏菲，微信内容为：2020年2月19日，陈鹏菲：“现在因为营业执照的事情已经无法继续合作下去了，大家协商解约吧。我和我先生商量了一下，营业执照的事情我们没办法帮忙。所以，按照你们的要求，估计无法续约了，所以我们尽快好合好散。2月份房租你们付一半，东西3月初搬走。你们东西搬走房子复原，水电煤结清，我和中介一起在3月初验收完毕后可以友好退还押金，3月房租和2月50%房租。”2020年2月21日，唐伯平：“其实我还是希望能续租，搬来搬去损失很大；你们要是借给别人也有可能需要办执照……”2020年2月24日，唐伯平：“解约是你19号晚上提出的，我是一直希望能继续合作，所以到3月24号是毫无道理的，不可能所有的事情都是对你有利啊”。陈鹏菲：“这个谁提出来都没有意义，提前解约是要双方达成一致。如果双方没有达成一致，那么还是按照原合同执行。到3.24到期之后，每逾期一日，需要向甲方支付双倍租金。”……2020年3月4日，陈鹏菲：“营业执照看房的时候就说过了，你们现在不认了。那么合同上写了么。你要是继续租，那就下周一把下季度房租付一下。按照合同提前17天续下次房费。如果不租，那么这周就把解约协议签掉。我之前答应你的条件(退2月+3月份24天房租，押金等你的东西处理完以后按实际支出扣除后退还)仅限本周。”唐伯平：“营业执照你肯定没有说过不能办……”陈鹏菲：“你要是非要办营业执照我这房子也不会租给你。现在扯这些也没有用，现在要解约，我就是这个条件，就这周。”……2020年3月12日，唐伯平：“不错，我们是希望履行合同，但是前提是你也要履行应尽的义务，配合我们进行合法的工商登记，但是你们不愿履行，提出解约，我们也同意你的解约要求，只是目前疫情搬东西不方便，我们提出东西暂放，你又提出要留一部分押金，我们也同意，就是金额稍微合理一点，你一点都不肯让步……”陈鹏菲：“协商的基础是实事求是，不是任由你东拉西扯、推卸责任。你如果有权利代表张某某，请你就解决问题本身来谈，否则我觉得没必要浪费时间……”原告申请证人赵某某出庭，证人证明其是系争房屋租赁中介，中介名片印的名字是赵难。2019年8月中旬被告夫妇打电话来门店说要找租赁房开店，带看了几套不满意，隔了几天我和被告说有一套更便宜的房子，被告表示怀疑，证人告知房子是真的，但不能注册公司，所以比市场价便宜，于是约在9月3日看房，被告比较满意付了定金签了合同。注册营业执照的事情，证人在见被告的时候又强调过，当时被告夫妻都说她们有营业执照，不需要再办。2020年3月左右，被告对证人说房子不能注册，要搬走解约，让证人去和原告协商，本来说好搬走的时间，隔天被告推翻，反复了几次之后证人表示解决不了，不要让证人再联系了。原告对证人证言无异议，被告认为原告一直委托证人出租系争房屋，如果原、被告解约，证人又可以帮忙出租收中介费，所以证人与原告利益相关方；证人和原告都没有有力证据证明告知过被告不能办营业执照。原告起诉来院后，本院向被告送达起诉状副本，被告于2020年4月22日签收。审理中，1、原告表示系争房屋的复式楼上位置早于被告出租，工商登记查询显示：优宝(上海)文)文化传播有限公司2020年5月28日登记住所地为上海市杨浦区大学路**702(复式)告(反诉原告)对此无异议，先表示同意解除租赁合同并要求反诉被告退还2020年1月7日至判决期间的因反诉原告不配合办证产生租金和罚金，后又变更意见，认为既然系争房屋已经办理了营业执照，则无论执照持有人是否同意借用，反诉原告继续在系争房屋经营就不属于非法经营，故要求继续履行租赁合同，只要求免除2020年1月30日至2020年2月9日行政防疫期间的租金。反诉被告不同意继续履行合同，同意免除该10天租金。2、庭审后原告陈述鉴于疫情及上半年大环境的影响，自愿免除被告的逾期付款违约金及根本违约金两项诉请。本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。故原告作为出租人，交付租赁房屋并在出租期间保持租赁物符合约定的用途，是其基本合同义务；而被告作为承租人，按照约定使用租赁物并支付租金则是其主要合同义务。现被告租金支付至2020年3月23日，之后再未支付，虽然被告以其与原告一直在协商解除合同过程中为由抗辩，但当双方协商解除合同不成、原告已明确告知需按约提前支付下一期租金的背景下，被告仍在占有使用经营房屋，原告要求被告支付租金及房屋占有使用费合法合约，可以支持。至于被告另抗辩原告未配合办理营业执照为由拒绝支付租金，虽然系争房屋为商用房，但被告在合同中约定租用房屋目的为手工，亦无证据证明被告明确告知原告其租赁用于商业经营，而原告由此附有协助办证的附随合同义务，故被告此项抗辩无法律依据及合同依据，且被告对其微信中自述执照情况无法自圆其说。现被告逾期支付租金，符合合同约定的解除条件，原告诉请解除合同，本院可以准许，解除时间以诉状送达被告之日为准。反诉原告在系争房屋合法经营的前提是办理营业执照，现系争房屋已无法由其登记营业执照，故其所谓工商不查可以继续经营的理由，显然违反相关规定。关于反诉原告主张工商罚金，因相关部门在2020年1月初已检查告知无照不得经营，其在无法办理营业执照的情况下未能及时止损，微信中亦可见在双方协商提前解除合同之时因费用的返还无法达成一致，系反诉原告表示要求继续租赁，审理中反诉原告也陈述经营方式为预约经营，故工商部门对其罚款系合法有据，反诉原告要求由反诉被告承担罚金的赔偿责任，本院不予支持。审理中，原告考虑被告的损失情况，自愿撤回违约金两项诉请，并就免除2020年1月30日至2020年2月9日的10天租金与被告达成一致，系当事人自愿行使、放弃其合法权利，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(三)项、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告陶某与被告张某某就上海市杨浦区大学路XXX号XXX室(楼下)房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年4月22日解除；二、被告张某某应自本判决生效之日起十日内腾出并向原告陶某交付上海市杨浦区大学路XXX号XXX室(楼下)房屋；三、被告张某某应自本判决生效之日起十日内支付原告陶某2020年3月24日至2020年4月22日房屋租金8876元；四、被告张某某应自本判决生效之日起十日内按月标准9000元支付原告陶某2020年4月23日至实际迁出之日止的房屋使用费；五、被告张某某已支付的租赁保证金9000元、2020年1月30日至2020年2月9日的10天租金2959元，可在履行上述判决主文第三、四条时抵扣；六、准原告陶某撤回要求被告张某某支付逾期付款违约金、根本性违约金之诉讼请求；七、驳回反诉原告张某某全部诉讼请求。如果当事人未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费368元、反诉受理费581元，由被告(反诉原告)张某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  朱 萍二〇二〇年九月十四日法官助理  方倩竹书 记 员  李梦芸附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。