内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终3542号上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司赤峰松山支行。住所地：赤峰市松山区英金路中段西侧。负责人：宋杰，系支行行长。委托诉讼代理人：田永伟，内蒙古方赫律师事务所。委托诉讼代理人：石磊，内蒙古方赫律师事务所。被上诉人（原审被告）：成国平，男，1970年11月9日出生，汉族，无职业，住赤峰市。被上诉人（原审被告）：杨晓华，女，1972年12月16日出生，汉族，个体工商户，住赤峰市。上诉人中国工商银行股份有限公司赤峰松山支行（以下简称工行松山支行）因与被上诉人成国平、杨晓华金融借款合同纠纷一案，不服赤峰市松山区人民法院（2020）内0404民初1259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。工行松山支行上诉请求：一、撤销原审判决，改判支持工行松山支行的诉讼请求，一、二审诉讼费、保全费由成国平、杨晓华承担。事实与理由：1.原审中，工行松山支行与成国平、杨晓华在借款合同与抵押合同签订后已经在赤峰市房屋产权管理交易中心设立了房屋抵押登记，并办理了房屋他项权，已经取得对抗第三人的效力，即可排他性的对抗他人对案涉房屋的处分，有权对房屋行使优先受偿权。2.一审判决有违市场规律和商业惯例。若按一审判决，在购房人取得房屋所有权证之前，一旦出现购房人违约拒不归还按揭贷款，银行则只能以普通债权人身份向开发商、购房人要求还款，贷款债权无物权保障。从银行自身利益出发，势必倾向于延缓按揭贷款放款时间，待购房人取得房屋所有权证之后再行放款，将严重影响房地产开发商的资金成本和资金安排，而开发商的资金成本增加必然导致其向购房人转嫁此成本，将对房地产市场造成不利影响。3.成国平、杨晓华逾期未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故工行松山支行无法自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”的规定，成国平、杨晓华虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件且已交付其使用，应认定为属于成国平、杨晓华财产，客观上应作为成国平、杨晓华责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。综上所述，一审认定事实错误，适用法律错误，请求改判支持工行松山支行的上诉请求。杨晓华答辩称，1.欠款本金数额属实。工行松山支行主张的利息不应超过年利率24％，如不超过年利率24％，杨晓华对工行松山支行要求偿还的利息数额予以认可。2.希望继续履行合同。之前的逾期是因为发生了特殊情况，发生偿还借款困难。今年因为疫情加上成国平造成工伤，导致家庭生活困难。正常情况下，成国平、杨晓华是有能力偿还借款的。成国平、杨晓华会将逾期利息及时偿还，并保证在今后的偿还期限内及时偿还贷款。希望法院判决继续履行合同。3.不同意支付律师费6000元，根据相关法律规定，该项费用并非是诉讼费用。工行松山支行向一审法院起诉请求：1.请求判令解除工行松山支行与成国平、杨晓华双方于2014年3月4日签订的个人购房借款及担保合同；2.请求判决成国平、杨晓华偿还剩余借款本金153998.34元，支付截至2020年4月21日的利息13118.3元，并继续按照合同约定利率支付自2020年4月22日起至借款本息还清时止的罚息及复利（罚息以153998.34元为基数，复利以13118.3元为基数）；3.请求判令工行松山支行对成国平、杨晓华所有的位于赤峰市××区抵押房产进行折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4.请求判令成国平、杨晓华承担律师费6000元。一审法院认定事实，2014年3月4日，工行松山支行与成国平、杨晓华签订个人购房借款／担保合同，约定成国平、杨晓华向工行松山支行贷款220000元用以购买赤峰市松山区京通铁路东侧桥西大街南临潢大街北丰泽园小区1-2-02104室建筑面积72.91平方米的房屋并以该房屋提供抵押担保，贷款期限为15年，贷款利率根据贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，还款方式为按月等额本金还款法。借款人连续三个月或累计六个月未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权解除合同，宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息和其他费用；有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在合同约定的利率（或调整后的利率）基础上加收50％。同日，工行松山支行与成国平签订房地产抵押合同，约定成国平以赤峰市松山区京通铁路东侧桥西大街南临潢大街北丰泽园小区1-2-02104室建筑面积72.91平方米的房屋为上述贷款提供抵押担保，担保范围为主合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。同日，双方对涉案房屋在房地产管理部门办理了预购商品房抵押权预告登记。2014年3月19日，工行松山支行向成国平、杨晓华发放贷款220000元，由成国平、杨晓华为工行松山支行出具借款凭证一枚。自2016年2月19日开始成国平、杨晓华未按约定偿还借款本息。截至到2020年3月18日工行松山支行起诉时，成国平、杨晓华已陆续违约17次。截至2020年4月21日，尚欠工行松山支行借款本金人民币153998.34元，利息13118.30元，本息合计167116.64元。2019年11月12日，中国工商银行股份有限公司赤峰分行与内蒙古方赫律师事务所签订委托代理合同，约定内蒙古方赫律师事务所接受中国工商银行股份有限公司赤峰分行的委托，在工行松山支行诉成国平贷款纠纷案中担任工行松山支行诉讼代理人，本案代理费采取普通代理方式计付，即：代理费不与案件诉讼结果或执行结果挂钩，代理费为6000元，自本合同签订后并收到内蒙古方赫律师事务所出具的法律意见书之日起30日内向内蒙古方赫律师事务所以转账方式支付代理费。一审法院认为，合法的债权、债务关系受法律保护。工行松山支行与成国平、杨晓华签订的个人购房借款／担保合同系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效。双方均应按合同约定履行各自的义务。工行松山支行已按合同约定将借款发放给成国平、杨晓华，成国平、杨晓华应按合同约定履行还款义务。根据双方签订的个人购房借款／担保合同，双方对提前解除合同以及逾期利率的约定不违反有关法律法规的规定，故工行松山支行要求解除双方之间签订的个人购房借款／担保合同，由成国平、杨晓华偿还借款本金人民币153998.34元，支付截至2020年4月21日的利息13118.30元，本息合计167116.34元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。双方对逾期利率的约定亦不违反法律规定，故工行松山支行要求成国平、杨晓华继续按照合同约定利率支付自2020年4月22日起至借款本息还清时止的罚息及复利（罚息以153998.34元为基数，复利以13118.30元为基数）的诉讼请求符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。工行松山支行与成国平、杨晓华签订的抵押合同，成国平、杨晓华以其购买的赤峰市××区建筑面积72.91平方米的房屋为上述贷款提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记。因双方未对抵押财产办理抵押登记，故工行松山支行对抵押财产不享有抵押权，亦不享有对抵押财产的优先受偿权，故对工行松山支行要求对成国平、杨晓华抵押财产享有优先受偿权的诉讼请求，一审法院不予支持。关于工行松山支行要求成国平、杨晓华支付本案律师代理费6000元的诉讼请求，因工行松山支行只提供了委托代理合同，但未提交已经支付代理费的付款凭证，亦未提供律师事务所为其出具的收款凭证，因此工行松山支行无证据证明该费用已经实际发生，且杨晓华不同意支付，故对工行松山支行该项诉讼请求一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款、第一百四十四条之规定，判决：一、解除工行松山支行与成国平、杨晓华于2014年3月4日签订个人购房借款／担保合同；二、成国平、杨晓华于判决生效后十五日内偿还工行松山支行借款本金153998.34元，支付截至2020年4月21日的利息13118.30元，本息合计167116.64元。并继续按照合同约定利率支付自2020年4月22日起至借款本息还清时止的罚息及复利（罚息以153998.34元为基数，复利以13118.30元为基数）；三、驳回工行松山支行的其他诉讼请求。二审经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，本院直接予以确认。本院认为，围绕上诉请求及答辩意见，本案二审争议焦点是：上诉人工行松山支行对案涉房屋是否享有优先受偿权。上诉人工行松山支行对案涉房屋不享有优先受偿权，理由如下：根据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”首先，预告登记的目的是保障将来实现物权，预告登记并非物权登记；其次，预告登记的效果是未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，即预告登记可以对抗后来发生的与预告登记所保护的债权请求权相冲突的不动产物权处分行为，而不是对预告登记的不动产享有物权或就其债权对预告登记的不动产享有优先受偿权；最后，预告登记在特定情形下会失效。结合本案，预购商品房抵押权预告登记属于一种可期待的权利，并不等同于抵押权登记，预告登记权利人也并非必然将来成为不动产抵押权人，只有在预告登记权利人依照法律规定或约定的条件满足时才能办理抵押登记，抵押权自办理抵押登记时方才设立。本案中双方并未办理抵押登记，抵押权并未设立。工行松山支行仅依据预购商品房抵押权预告登记主张优先受偿权没有法律依据。综上分析，上诉人上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3690元，由工行松山支行承担。本判决为终审判决。审判长 陆广华审判员 李国辉审判员 牛占龙 二○二○年九月十四日法官助理 邹海庚书记员 范春阳