四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终5532号 上诉人（原审原告）：蔡懋，男，1989年1月11日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 上诉人（原审原告）：邓丽，女，1988年4月6日出生，汉族，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：冯勇，四川均鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赖秋蒙，四川天授律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：四川齐盛艺库文化旅游发展有限责任公司。住所地：四川省成都市武侯区一环路南二段****附**。 法定代表人：姚明华，总经理。 委托诉讼代理人：钟伟，四川名声律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈庆，四川名声律师事务所律师。 原审第三人：成都盛邦展景资产管理有限责任公司。住所。住所地：四川省成都市高新区天府大道南段********div> 法定代表人：王力平，董事兼总经理。 委托诉讼代理人：秦一超，四川名声律师事务所律师。 上诉人蔡懋、邓丽、四川齐盛艺库文化旅游发展有限责任公司（以下简称齐盛公司）与原审第三人成都盛邦展景资产管理有限责任公司（以下简称盛邦公司）商品房预售合同纠纷一案，蔡懋、邓丽、齐盛公司不服成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初3632号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 蔡懋、邓丽上诉请求：1．依法改判逾期交房违约金计算至实际交房时止；2．由齐盛公司承担二审诉讼费用。 事实和理由：一审法院错误认定违约金计算至齐盛公司通知收房截止之日，应予改判。 一、一审开庭中，蔡懋、邓丽明确表示了违约金的截止时间不应计算至齐盛公司主张的通知交房时间，陈述了多种理由，但判决书仅记载其中一个房屋存在严重质量的理由。蔡懋、邓丽主张未达到交房条件的核心观点系交房应当符合法定条件：不管齐盛公司主张通知交房时，有没有符合约定交房条件，都应当符合法定交房条件。法定交房条件不得被排除，不得在没有符合法定条件下交房，不论齐盛公司什么时候通知交房以及是否符合约定交房条件，只要不符合法定交房条件就不得交房。 一审中最后一次开庭，经法庭询问齐盛公司是否取得了《竣工验收备案表》，齐盛公司明确表示尚未取得。 二、蔡懋、邓丽认为《竣工验收备案表》是法定交房条件，没有取得不能交房，理由如下： 齐盛公司未按照住房和城乡建设部令第2号《房屋建筑和市政基础工程竣工验收备案管理办法》第四条“建设单位应当自工程竣工合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方政府建设主管部门备案”的规定，对涉案工程向建设主管部门备案。第六条备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。工程竣工验收备案表一式两份，一份由建设单位保存，一份份留备案机关存档。该办法第十二条还规定“备案机关决定重新组织竣工验收并责令停止使用的工程，建设单位在备案之前已投入使用或者建设单位擅自继续使用造成使用人损失的由建设单位依法承担赔偿责任”从该条内容来看，工程验收不是以五方责任主体验收合格为准，而是以竣工验收备案为准。 本案中，涉案房屋至今还未验收备案，还不符合交房的条件，且蔡懋、邓丽亦未接受上述房屋，故违约金应计算至实际交房时止。 三、对上述观点，以现有案例作为参考支撑： 3.1四川省高级人民法院（2018）川民申2420、2421、2416、2417、2419号，摘录： 依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条以及第十二条的规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内向建设主管部门备案。因此，应以取得政府有关部门的建设工程竣工验收备案表作为认定房屋质量合格的标准。开发商在交房时未能取得上述竣工验收备案表，应视为房屋未具备法定交付使用条件。二审法院认定工程验收不是以五方责任主体验收合格为准，而是以竣工验收备案为准并无不当。 3.2最高人民法院（2015）民提字第135号，摘录： 该公司虽于2011年12月25日向徐同达发出《收楼通知书》，但当时未取得合法的《竣工验收备案表》，不符合交付条件，正式的《竣工验收备案表》直至2013年5月28日才取得，逾期已超过90日。香江公司未能举证证明该逾期系由政府原因所致，根据《商品房买卖合同》的约定，已构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。 3.3最高人民法院（2015）民申字第1045号，摘录： 竣工验收备案表是认定本案所涉商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。欧博公司关于由其组织建设工程竣工验收合格后即已达到《商品房买卖合同》约定的交房条件、无需琼海市建设工程质量安全监督站质检站出具验收备案表的主张因无法律依据而不能成立。 综上所述，请维护蔡懋、邓丽的合法权益，请求二审法院支持蔡懋、邓丽的上诉请求，依法予以改判。 二审中，蔡懋、邓丽等人补充上诉意见： 第一，蔡懋、邓丽等人并没有拒绝接房，理由如下： 按照齐盛公司的通知，蔡懋、邓丽等人于2018年12月21日到达商品房所在地准备接房，并按照齐盛公司的要求进行了签到。在验房的过程中，蔡懋、邓丽等人发现房屋及其配套设施出现了很多质量问题，该商品房根本无法正常使用，不符合合同约定的交房条件，蔡懋、邓丽等人提出要求让齐盛公司进行整改，并向齐盛公司反馈了书面的整改意见，齐盛公司也承认了房屋确实存在很多问题并接受对房屋进行整改。蔡懋、邓丽等人14年全款购入该商品房，一直期盼能够早日收房，因此，蔡懋、邓丽等人多次与齐盛公司的工作人员联系，催促齐盛公司早日交房，但，齐盛公司一直推脱履行整改和交房的义务，至今都未将商品房交付给蔡懋、邓丽等人。 第二，根据齐盛公司一审出示的证据，仅仅能证明齐盛公司履行了交房的通知义务，并未履行交房义务，一审法院将齐盛公司履行通知义务视同履行了交房义务的认定是错误的，理由如下： 1．履行通知义务和履行交房义务是两个不同的法律事实，不同的概念，履行通知义务只是履行交房义务的其中一个步骤。 2．蔡懋、邓丽等人认为，交付行为是双务行为，该行为的完成以双方履行相应的义务为基础。在交付前，商品房处于齐盛公司控制之下，且商品房从修建到交付不仅涉及合同双方当事人的利益还涉及公共利益，因此国家行政部门对商品房交付有强制性的要求，即开发商在交房时应当出具建筑工程竣工验收备案表、法律、行政法规规定由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件、规划批准文件、商品房面积实测技术报告书及双方约定交付时应出具的其他文件，且，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条“该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担”的约定，齐盛公司应当出示双方签订的《商品房买卖合同》第十条交付条件中规定的《规划验收合格证》、《商品房面积实测报告书》、《竣工验收合格报告》及《竣工验收备案表》等证明文件。对于商品房交付这个双务行为，齐盛公司是履行先行义务、主要义务的一方，按照法律规定和双方约定来看，在交房时，齐盛公司必须要向蔡懋、邓丽等人出示商品房达到交付使用条件的证明，但蔡懋、邓丽等人到达齐盛公司通知的地点进行接房的整个过程中，齐盛公司并没有出示任何证明文件。因此，齐盛公司并未履行交房义务。 3．蔡懋、邓丽等人到达被上诉通知的交房地点后，齐盛公司不仅未按规定出示相应的证明文件，在蔡懋、邓丽等人验房时还发现了房屋存在重大质量问题，无法到达交付使用的标准并且与规划设计不符。上诉少。向齐盛公司询问原因后，齐盛公司项目负责人周总出面与蔡懋、邓丽等人协商房屋整改的问题，当时齐盛公司也没有继续履行交房义务。案涉房屋已经因齐盛公司自身原因拖延了两年多的工期，作为商品房买受人是十分盼望早曰接房，将商品房投入使用创造经济利益，于是业主们不断催促齐盛公司，2019年4月24日，业主蒋臣君与齐盛公司客服人员联系，客服人员却表示案涉商品房还在整改，不知道何时能够交付，并且截止2019年12月5日案涉商品房项目的街道仍在打围施工，根本还达不到交付条件。 第三，关于合同约定的交付条件是否成就，蔡懋、邓丽等人认为，截止至2018年12月21日，合同约定的交付条件并未成就，理由如下： 1．《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号，2000年1月30日发布施行）规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格后，方可交付使用。建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许伎用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》规定，备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证齐全后，应当在工程竣工验收备案上签署文件收讫。按照上述法律、法规的规定，开发企业组织有关单位进行商品房所在建设项目的竣工验收经验收合格，报建设行政主管部门备案；备案机关在竣工验收备案文件上签署文件收讫，并在规定时间内，未提出重新组织竣工验收的，即可认为该商品房“经竣工验收合格”。截止至2018年12月21日，案涉商品房并没有向建设行政主管部门备案，因此，不能认定案涉商品房“经竣工验收合格”。在2018年12月21日时还未达到交付使用的条件。 2．（2018）川民申3508号成都金河谷置业有限公司、李小川房屋买卖合同纠纷一案中，四川省高级人民法院认为《住房和城乡建设部关于进步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条规定：“各地要依据法律法规及有关建设标准，制定本地商品房住房交付使用条件。商品住房交付使用条件包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案…”该通知是建设行政主管部门为加强房地产市场监管，完善商品住房预售制度而发布的指导性文件，并非人民法院认定商品房交付条件的强制性规范，虽然该院对《住房和城乡建设部关于进步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问问题的通知》的放力作出了正确的判断，但是其并没有真正理解到“经竣工验收合格”的应有之义和评判标准，建设工程是事关公共利益的重大民事活动，不仅受当事人的合同约定，更要接受公法对其的约束，因此我国多部法律法规对建筑工程验收合格进行了约束，《中华人民共和国建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》明确规定了“经验收合格后，方可交付使用”；《建设工程质量管理条例》规定了建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收；《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第十一条规定了，建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，工程竣工验收无效，备案机关责令停止使用，重新组织竣工验收，因此从上述法律法规中，可以得出，虽然竣工验收的发起者是建设单位，但是对于“竣工验收合格”的认定应当是在建设行政主管部门备案后，建设行政主管部门认为该工程验收合格，不再重新组织验收。因此，仅根据《住房和城乡建设部关于进步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关句题的通知》是指导性文件就忽视“竣工验收合格”的应有之义是错误的。 3．蔡懋、邓丽等人根据齐盛公司一审向法院提交的证据发现，成都市龙泉驿区管理局于2018年8月3日向齐盛公司出具《建设工程规划核实意见书》，而齐盛公司于2018年5月31日就组织了竣工验收，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条的规定“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”的规定，齐盛公司于2018年5月31日组织的五方竣工验收是违反了法律强制性规定，是无效的验收，因此，不能认定案涉商品房竣工验收合格。截止2018年12月22日，交付条件并未成就。 4．齐盛公司提交的成都市龙泉驿区管理局于2018年8月3日出具的《建设工程规划核实意见书》中载明已收到房屋建筑面积测绘成果报告（编号：精诚测字950-6号），经核实后，该项目建设符合规划要求。但齐盛公司一审时提交的房屋建筑面积测绘成果报告（编号：精诚测字950-6号）的出具时间为2018年8月21日，而根据该报告作出的《建设工程规划核实意见书》却是在2018年8月3日出具，前后时间明显矛盾，蔡懋、邓丽等人有理由相信齐盛公司提交的这两份材料至少有一份是虚假材料，并且齐盛公司提交的房屋建筑面积测绘成果报告（编号：精诚测字950-6号）中的实地测绘数据与所有买受人签订的商品房（预售）买卖合同中的建筑面积、套内面积一模一样，这在建设工程施工中是不可能出现的。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第十一条，建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，工程竣工验收无效，备案机关责令停止使用，重新组织竣工验收，处20万元以上50万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。因此，齐盛公司进行的工程竣工验收是无效的。 5．根据《中华人民共和国合同法》第39、40的规定，“采用格式条款订立合网的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”齐盛公司提供的《商品房买卖合同》是其事先拟定、反复使用的合同应当认定该合同为格式合同，其在第十条交付条件中删去了法律规定的应当提供《竣工验收备案表》这一条件，系免除其责任，排除上诉入主要权利的条款，故应当认定该条款无效。因此，应当按照《商品房买卖合同示范文本》中规定的法定最低条件进行交付，即该商品房已取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表和有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。因此，截止2018年12月22日，交付条件并未成就。 6．根据《合同法》第4l条，“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”。即使无法认定第十条交付条件这一格式条款该无效，也应当作出有利于购房者的解释，即“验收合格”应解释为开发企业组织有关单位进行商品房所在建设项目的竣工验收经验收合格，报建设行政主管部门备案；备案机关在竣工验收备案文件上签署文件收讫，并在规定时间内，未提出重新组织竣工验收的，即可认为该商品房“经竣工验收合格”，具体原因在前文已阐述，本处不再赘述。 第四，关于本案的争议焦点违约金的计算标准和时间的问题，蔡懋、邓丽等人认为本案的违约金应当以已付购房款为基础，按每日万分之三为标准，自2016年1月1日至实际交房时止计算，理由如下： 1．关于违约金的计算标准，齐盛公司逾期交房给上谝人造成的损失已远超过《商品房预售合同》关于违约金约定的标准，蔡懋、邓丽等人请求的是齐盛公司赔偿逾期交房给蔡懋、邓丽等人造成的实际损失，蔡懋、邓丽等人的实际损失为应收租金，根据一审中举证晏爱因2018年9月25日与四川齐盛艺库文化旅游发展有限责任公司签订的《房屋租赁协议》，证明晏爱英将购买的洛带艺库的商铺，租赁给四川齐盛艺库文化旅游发展有限公司十年，曰均租金达到已付购房款的0.00029%／日，蔡懋、邓丽等人与晏爱英的商铺均属同街相连商铺，该日均标准应为蔡懋、邓丽等人可得利益的实际损失，因此，根据《中华人民共和国合同》一百一十四条的规定，请求法院按照蔡懋、邓丽等人实际损失判定违约金以已付购房款为基础，按每日万分之三为标准计算。 2．关于违约金的计算时间，合同约定齐盛公司应当在2015年12月31日前向蔡懋、邓丽等人交付该商品房，但截止至2018年12月21日，齐盛公司的交付条件并未成就（具体原因在前文已阐述，本处不再赘述），且齐盛公司至今仍未向蔡懋、邓丽等人实际交付房屋，因此，逾期交房的违约金应赔付至实际交房之曰。 综上所述，蔡懋、邓丽等人在交接房的过程中积极履行义务，而齐盛公司一直怠于履行义务，致使蔡懋、邓丽等人遭受严重损失，请法院公平裁判，支持蔡懋、邓丽等人的上诉请求。 齐盛公司答辩称，1．我方认为在本案中双方的合同主文对于房屋的验收条件明确约定。第一是只要有规划部门的规划验收许可，第二是有房屋的测绘报告，第三是要有五家的验收手续，在双方的补充协议中，明确约定了收房人不得因为房屋存在个别瑕疵而拒绝收房。因此我方认为是否达到了合同约定的标准，应当按照合同约定进行，我国现有法律没有任何一条法律规定除了双方合同约定的标准之外，还要达到另外一个标准，与之相反，房屋的验收从原来要进入审查，到现在房管部门只关备案，实际上就允许了五家验收作为一个验收依据，有省高院的相关案例予以了认可。因此对方所提出的要有竣工验收备案表作为合同的条件，这是在合同约定之外。 2．对于补充上诉意见，我方需要说明的是：我方在本案中的确通知了上诉方收房，双方履行收房手续的时候，我方才可能展示合同第十条约定的文件出来，而当天业主看了房子之后提出很多问题，双方并没有对房屋进行交接，在这样的情况下，我方没有任何权利强制要求对方看房子，所以不能推断确定交房义务和通知义务。 关于补充意见中建筑法的要求，建筑法是对建筑方面进行管理。建筑法的条文未经验收不合格，并没有说未经行政机关备案合格，我方认为五家验收合格即为验收合格。 3．关于规划核实的问题，规划核实以及规划核实的报告何时出具这是两个不同的概念。五家验收的时候房屋已经完工，已经报备给规划部门。我方最终拿出了经过规划部门核实的意见书，证明符合交房的条件。规划意见书一旦出具，是具有行政上的效力。 4．关于蔡懋、邓丽提到规划核实意见书中提到的测绘报告与后来出具的测绘报告不相温和的问题，测绘报告指的是房屋竣工的测绘报告，上面加注了是房屋竣工，而该报告通过以后，测绘公司就会将该报告再出具一个用于办理产权的报告，这两个报告之间不存在矛盾。 5．关于房屋存在质量的问题，到现在都还有业主不断打电话给开发商，反映需要调整的问题，但需要调整的问题不代表房屋没有达到交付条件。 6．关于损失的问题，上诉补充意见中提到要以晏爱英的房屋出租的租金作为损失的依据，晏爱英签订的租赁合同实际系不诚信的行为，不能以晏爱英签订的租赁合同的租金标准作为计算本案损失的依据。我不方认为上诉人的上诉意见只是在阐述自己的理解和认识，并没有回归到法律规定及双方合同约定，既然是法庭审理，那应回归到法律规定及合同约定。 盛邦公司的陈述意见与齐盛公司的答辩意见一致。 齐盛公司上诉请求：1．撤销原审判决，该案发回重审或予以改判，判令齐盛公司按双方《品房买卖合同》约定的比例支付逾期交房违约金；2．由蔡懋、邓丽等人承担本案的全部诉讼费用。 事实和理由：在原审法院受理本案之前，与蔡懋、邓丽等人同样购买了齐盛公司开发的商铺的买受人以其商铺延期交付为由，向成都市龙泉驿区人民法院起诉，该案一审判决后，上诉人提起上诉，成都市中级人民法院以（2018）川01民终18235号《民事裁定书》查明：张波、王宪梓在与齐盛公司签订《商品房买卖合合同》的同时，还与第三人签订《委托经营协议》，该裁定书认定：“《商品房买卖合同》、《委托经营协议》同时签订、内容关联，故商品房买卖合同约定的逾期交房违约金的标准是否应予以调整，应当根据案涉商品房的使用、房款抵扣以及对应租金是否给付等情况，结合张波、王宪梓的实际损失情况进行综合判断。故本院认为应对上述事实予以进一步查明后，对违约金的调整作出判定”，并裁定将该案发重审。 原审法院受理本案后，第三人根据上述中院的裁定书，申请参与本案的审理活动。 齐盛公司认为，本案蔡懋、邓丽等人与齐盛公司签订《商品房买卖合同》的同时，还与第三人签订了《委托经营协议》，蔡懋、邓丽等人在享受了齐盛公司24%房价折扣的前提下，同意将其所购商铺交由第三人免费经营三年，因此该两份合同、协议的内容关联，在齐盛公司逾期交房的违约金是否应予调整的问题上，应根据成都中院裁定的指示，对案涉商铺的使用房款抵扣以及对应租金是否给付等情况，结合蔡懋、邓丽等人的实际损失情况进行综合判断。 然而令人遗憾的是，尽管原审法院通知第三人到庭应诉，但未按照中院裁定书的意见，综合考虑本案房屋的使用、房款抵扣、对应租金以及蔡懋、邓丽等人的实际损失等情况，对逾期交房违约金予以合理调整，仍然判令齐盛公司按照已收房款金额每日万分之二的比例计算，将合同约定的违约金计算比例整整提高了二十倍；并且在第三人提出独立请求的情况下，原审法院仅将其列为无独立请求权的第三人，通知其参与本案诉讼活动，并未在本案中将第三人与被上诉人的委托经营纠纷予以综合考虑，一并处理。 为维护齐盛公司的合法权益，特提起上诉，请二审法院根据本案事实，依法支持齐盛公司的上诉请求。 蔡懋、邓丽等人辩称，1．在签订合同的时候，齐盛公司对蔡懋、邓丽等人进行了欺诈，相应的合同文本并没有仔细阅读；2．齐盛公司在履行合同过程中也存在欺诈的行为；3．齐盛公司通知交房的时候，房屋不具备交付条件，齐盛公司应当出示的交房资料也未提交；4．在交房的时候蔡懋、邓丽等人没有拒绝收房，蔡懋、邓丽等人是强烈的想早点接到房屋。2018年12月21日业主多次到现场查看，催促开发商尽快整改，刚开始的时候还有人接待，但最后蔡懋、邓丽等人根本找不到开发商一方的人员，所以不存在不接房的情况。齐盛公司上诉理由不成立，希望法庭依法予以驳回。 盛邦公司述称，认可齐盛公司上诉意见。盛邦公司认为原审法院剥夺了我方的起诉权，我方是要求以独立请求权的第三人参与诉讼，以及剥夺了我方的质证权，本案应该发回重审。 蔡懋、邓丽向一审法院起诉请求：1．齐盛公司自2016年1月1日起，以蔡懋、邓丽已交房款为基数，按每日万分之二的标准向蔡懋、邓丽支付逾期交房的违约金至实际交房时止；2．由齐盛公司承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年6月29日，蔡懋、邓丽（买受人）与齐盛公司（出卖人）签订了预售合同，约定齐盛公司将在龙泉驿区××镇××村××幢××层××号房屋出售给蔡懋、邓丽，房屋总价为700000元，部分购房款通过分期付款方式付清（于2015年7月18日支付87500元；于2016年7月18日支付87500元；于2017年7月18日支付87500元；于2018年7月18日支付87500元）。注明商品房的用途为商业，齐盛公司在2015年12月31日前向买受人交付房屋。对于逾期交房双方约定，逾期超过90天的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金，并于商品房实际交付之日起90日内向买受人支付。合同签订后，蔡懋、邓丽依约支付了全部购房款，但齐盛公司至今未交付房屋。合同约定的房屋交付条件为：该商品房经设计单位、地勘单位、监理单位、施工单位和建设单位验收合格。补充协议第十六条约定，本协议中的联系地址和住所系送达地址，相对方按本协议地址发出的文件一经寄出，三日后即视为已送达对方。 另查明，齐盛公司与第三人于2014年6月8日签订有《委托经营协议》，约定齐盛公司通过给予蔡懋、邓丽购房折扣的方式，说服蔡懋、邓丽同意将所购商铺无偿交由第三人独家经营一段时间，具体时间由第三人与蔡懋、邓丽签订委托经营协议约定。在签订预售合同的同时，蔡懋、邓丽与第三人签订《委托经营协议》，约定将商铺交由第三人全权经营。经营期限为五年，且明确约定了经营使用费（从第二年开始支付）。《委托经营协议》中约定经营期限自蔡懋、邓丽和开发商签订的预售合同约定的交房之日（如开发商延期交房，则按商铺实际交房之日）起算。 合同签订后，蔡懋、邓丽按约支付了首付款及第一期款项，于2018年8月7日和8月13日向齐盛公司支付了后期房款共计262460元，双方认可至此蔡懋、邓丽购房款才予以付清。 后，因案涉房屋在获得规划许可、竣工验收报告、房屋建筑面积测绘成果报告的情况下，齐盛公司于2018年12月18日，向蔡懋、邓丽等人邮寄发出《交付通知书》，要求蔡懋、邓丽等人于2018年12月21日前办理交房手续，并同时在华西都市报登报通知上述事项。 至开庭之日，蔡懋、邓丽未与齐盛公司办理收房手续。 一审法院认定上述事实，有当事人的陈述，当事人提交的预售合同、委托经营协议、支付凭证、邮寄单等证据在案佐证，足以认定。 一审法院认为，蔡懋、邓丽与齐盛公司签订的预售合同不违反法律规定，属有效合同。当事人应按合同的约定全面履行义务。齐盛公司逾期交房已违反合同的约定，应承担违约责任。 关于逾期交房的违约金计算标准问题。双方在合同中约定逾期交房以已付房款为标准，按每日万分之零点一的标准支付违约金，该标准与衡量蔡懋、邓丽损失的房屋租金相较确属过低，应予以调增。一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，将违约金标准调整为以约定价款为基数按每日万分之二计算。 关于违约金计算期限问题。根据预售合同约定，违约金应计算至房屋交付之日止。齐盛公司在符合购房合同约定的交付房屋条件下通知蔡懋、邓丽办理交房手续，蔡懋、邓丽以房屋存在质量问题为由至今拒绝收房。蔡懋、邓丽对房屋质量问题提出异议，但没有提供证据证明房屋质量达到严重影响使用的程度。蔡懋、邓丽在房屋符合双方约定交付条件的情况下，拒绝接收房屋，应由其自行承担此后房屋未交付的损失。故违约金应计算至齐盛公司通知收房截止之日的2018年12月21日。有关房屋存在的一般质量问题，蔡懋、邓丽可向齐盛公司另行主张其承担维修义务。房屋迟延交付是由于齐盛公司建设原因所致，并非蔡懋、邓丽逾期付款，齐盛公司行使抗辩权的结果。相反在齐盛公司迟延交付房屋情况下，蔡懋、邓丽享有先履行抗辩权，有权拒绝支付后期分期款项，而无须承担违约责任。因此，蔡懋、邓丽迟延付款，不影响齐盛公司迟延交房违约责任的承担。 关于委托经营协议的履行问题。一审法院认为，蔡懋、邓丽在本案中以房屋买卖合同为其请求权基础，诉请齐盛公司承担逾期交房的违约责任。因案涉房屋分别签订房屋买卖合同与委托经营合同，对于合同履行上可能存在的关联性，一审法院已充分予以关注，并在庭审中进行相关询问，至本案裁判时，蔡懋、邓丽方未向法庭作出解除房屋买卖合同的相关意思表示。因案涉纠纷系属于因房屋买卖合同所产生的纠纷，蔡懋、邓丽与相关当事人因委托经营所产生纠纷可另行依法解决。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）〉》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：齐盛公司于一审判决生效后十日内向蔡懋、邓丽给付逾期交房违约金152040元。如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行行期间的债务利息。案件受理费3366元，由齐盛公司负担。 本院二审期间，蔡懋、邓丽等人向本院提交了以下证据： 一、1．要求明确解决艺库醉街（三期）延期交房相关问题的函（一），内容为2018年5月7日，业主代表蒋灵琳代表全体业主想东盛公司、齐盛公司、华侨城公司致函，要求明确交房时间，开发商由陈永东代表进行签收。 2．要求明确解决艺库醉街（三期）延期交房相关问问题的函（二），内容为2018年5月30日，业主代表蒋灵琳代表全体业主向东盛公司、齐盛公司、华侨城公司致函，要求明确交房时间，开发商由陈永东代表进行签收。 3．结婚证，内容为业主王陶与其妻子蒋灵琳的结婚证，由蒋灵琳全权代表王陶处理交房的相关事宜。 证据一的证明目的为：2018年5月，业主就反复催促齐盛公司交房，希望齐盛公司明确交房的时间，不存在拒绝收房的行为。 二、1．签到表照片，内容为业主李隆发在2018年12月21日拍摄的按照开发商的要求签到的照片。 2.照片，内容为业主在2018年12月21日与华侨城负责人周牧就房屋整改的具体事宜进行协商洽谈的照片。 3.房屋质量照片，内容为业主在2018年12月21日在交房过程中发现房屋出现质量问题。 证据二的证明目的为：业主在2018年12月21日到达商品房所在地准备接房，并进行了签到，在验房的过程中，业主发现房屋及其配套设施出现了很多质量问题，质量达不到交付标准。 三、1．国家企业信用信息公示系统企业信用信息公示报告，内容为成都洛带华侨城旅游开发有限公司系东盛公司、齐盛公司股东。 2.微信聊天截图，内容为2018年12月25日至2019年3月18日期间，业主王陶的妻子蒋灵琳与华侨城负责人员周牧就交房问题的相关事宜进行交涉的微信聊天截图。 3.关于交房问题相关事宜的文件，内容为蒋灵琳向华侨城周牧发送的文件，该文件系艺库全体业主就交房过程中质量问题进行的反馈，希望开发商对问题进行整改。 证据三的证明目的为：1．华侨城作为东盛公司、齐盛公司的大股东有权处理案涉项目相关问题。2．业主从未拒绝收房，业主积极就交房相关问题对接，提出要求齐盛公司进行整改，并向华侨城工作人员反馈了书面整改意见，齐盛公司工作人员也承认了房屋存在很多问题并接受对房屋进行整改。 四、1．视频整理，内容为业主蒋臣君代表全体业主与开发商人员就交房事宜及整改问题进行电话交涉。 2．中国艺库客户投诉记录表，内容为2019年5月21日，业主王陶投诉商品房仍然存在很多质量问题。 3．视频整理两份，内容为业主柯贞群于2019年5月14日拍摄的案涉商品房项目仍存在质量问题的视频。 4．照片，内容为业主柯贞群在2019年5月28日拍摄的案涉商品房地面有裂缝的照片。 5．视频整理，内容为业主柯贞群在2019年12月5日拍摄的案涉商品房项目的街道仍然在施工的视频。 证据四的证明目的为：业主一直反复催促齐盛公司交房，并希望明确交房时间，也一直督促齐盛公司履行整改义务，但房屋至今仍存在质量外内特，截止2019年12月5日房屋仍在使用，未达到交付标准。齐盛公司一直拖延履行整改有无，且自己都无法明确什么时候能讲商品房整改完毕，更不能明确什么时候交付。 五、1．《商品房买卖合同》，内容为2014年7月3日刘静兰与东盛公司签订的合同，第十条只有“该商品房已取得规范验收合格”。 2．四川省建设厅、省工商局关于印发《四川省商品房买卖合同示范文本释义》的通知，内容为2006年10月10日，四川省建设厅、工商局印发的队2006年8月28日出台的《四川省商品房买卖合同示范文本》的条文释义。其中第十一条第（二）款“该商品房交付时应当符合1、2……所列条件”，其中“1”为“该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表。该文件对该条的释义为“其中第（二）款第1、2项是默认的出卖人在交房时应当提交的文件”。 证据五的证明目的为：1．根据《商品房买卖合同》第十四条交接手续的规定，对商品房交付是双务行为，齐盛公司是履行先行义务、主要义务的一方，按照法律规定和约定来看，在交房时齐盛公司必须要向业主出示商品房达到交付使用条件的证明，但业主进行交房的过程中齐盛公司没有出示任何证明文件，因此没有履行交房义务。2．按照证据2《释义》的内容看，交房的法定最低标准应为出卖人取得《规划验收合格证》、《商品房面积实测报告》、《竣工验收合格报告》及《竣工验收备案表》。3．齐盛公司删除了示范文本第十一条交付条件第（二）款第1项，免除其责任，排除了上诉人主要权利，应当认定条款无效。4．截止2018年12月22日，房屋并未达到交付条件。 六、《工程竣工验收备案表》，内容为2020年1月17日龙泉驿区住建局对齐盛公司、东盛公司开发的中国艺库二期工程E区17#至19#楼、F区20#至23#、13#楼工程进行竣工备案。证明目的：2020年1月17日齐盛公司、东盛公司才向有关部门提交《工程竣工验收备案表》，证明了房屋达到法定交付日期最早不应早于2020年1月17日，一审认定的交房日期2018年12月22日是完全错误的。 七、1．《成都市龙泉驿区规划管理局建设工程规划核实意见书》，内容为2018年8月3日龙泉驿区住建局出具的由东盛公司、齐盛公司开发的洛带镇修建的而其建设工程规划核实意见书。 2．《竣工验收报告》，内容为2018年5月31日经五方验收的中国艺库而其工程的竣工验收报告。 3．《房屋建筑面积测绘成果报告》，内容为2018年8月21日由成都精诚测绘咨询服务公司出具的艺库而其的房屋建设面积测绘成果报告。 4．《作业声明》，内容为成都精诚测绘咨询服务公司出具的队艺库二期9、11-17栋进行实地测量的作业声明。 证据七的证明目的为：成都市龙泉驿区管理局于2019年8月3日向东盛公司、齐盛公司出具《建设工程规划核实意见书》，而东盛公司、齐盛公司在2018年5月31日就组织了竣工验收，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条的规定，齐盛公司、东盛公司在2018年5月31日组织的五方竣工验收是不符合法律的规定，是无效的验收，因此，截止2018年12月22日不能认定案涉商品房竣工验收合格。测绘机构于2018年8月15日完成对测绘成果的验收，但龙泉驿区管理局在2018年8月3日就出具了《规划核实意见书》，该行为不符合法律规定，故《意见书》存在瑕疵。 齐盛公司、盛邦公司发表质证意见称：对第一组证据关于业主的配偶向齐盛公司要求交房以及相关问题的致函，我方认为对方并没有提供已将该致函送达给我方的证据。第二，结婚证是否是一并送达给我方的工作人员，我方也无从核实。第三，全体业主的代表并没有相关的授权文书。因此对方并不是单纯的交房。一方当事人提出了主张，并不代表该主张就成立。我方之前是已经向业主方发放了交房通知，按照上诉人代理人的意见，业主到达了现场，提出了很多意见，双方没有进行实质的交房，这不一定就完全是我方的责任。该证据不能达到蔡懋、邓丽等人的证明目的。 对第二组证据，即便核实签到表是真实的，但也不能进行了收房。证据5照片，可以看出某些地方的地砖、或者墙壁有裂缝，但这些问题并未达到法律规定的不能交房的条件，还需要进一步举证。 我方认为只有照片本身不能说明所交付的案涉房屋就已经达到了法律所规定的存在严重质量问题，需要进一步的其他证据来证实。这些照片所反映的对象是普遍现象还是个别现象，也无法从照片自身得出答案。因此我方认为该证据无法达到对方的证明目的。 第三组证据，这些文件的存在上诉人想证明华侨城可以代表东盛公司和齐盛公司来进行相关问题的处理，第一是华侨城的工程人员在现场，是以齐盛公司的工作人员的名义进行工作，确实有些行为能够代表齐盛公司。本案有相当一部分的业主对房屋质量产生了异议，有一些对花台或者对消防管道提出了自己的主张，但是提出自己的主张并不代表这些主张必然成立；第二，这些主张并不能达到双方合同约定的不能交付的条件。 第四组证据，该组证据只能证明对方不断地对交房的质量问题提出异议，既然在提出异议的情况下，双方没有办理交房的手续很正常。 证据15不是一个新的证据，在本案已经大量涉及该证据。在签订该合同的时候，是必须马上把合同备案到房管局。 第五组证据，该通知只能达到地方部门的规章效力，并不能达到法定效力。该通知的时间是2006年，在本案纠纷发生的时候，该通知不能作为国家的强制性条件来提出。 第六组证据，该竣工备案表可能是在2020年1月才完成了备案，备案除了5家验收合格之外，还有其他房管部门要求的一系列条件，达到条件之后，房管部门才能备案，并不能因此推断出必须要等到备案表备案完毕了房屋才能交付。 对于第七组证据，对方把核实和核实意见书的出具混为一谈，核实是指并不是当天核实了就马上出意见。 关于房屋建筑面积测绘成果报告，一个是竣工的时候做的测绘报告，一个是用于产权登记的测绘报告，两个是不同的报告，也不相矛盾，不能达到蔡懋、邓丽等人的证明目的。 本院对上述证据的认定意见在下文予以阐述。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，蔡懋、邓丽等人与齐盛公司、盛邦公司签订的系列合同，系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规定的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同履行各自的义务。蔡懋、邓丽等人提出齐盛公司对其进行了欺诈，但并未提交相应证据证明合同订立时齐盛公司、盛邦公司对其隐瞒事实、捏造事实致蔡懋、邓丽等人陷入错误认识，故本院对蔡懋、邓丽等人的该项意见不予采纳。根据上诉人蔡懋、邓丽等人、上诉人齐盛公司的上诉请求以及原审第三人盛邦公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、案涉房屋是否符合约定或者法定的交付条件，如果符合，达到条件的时间应当如何认定；二、一审法院对于逾期交房违约金的计算期间和标准的确定是否正确。现就上述争议焦点的认定论述如下。 关于第一个争议焦点。蔡懋、邓丽等人主张案涉房屋不符合法定交付条件，理由为案涉房屋未取得《竣工验收备案表》。本院认为，第一，蔡懋、邓丽与齐盛公司在双方签订的合同中并未将《竣工验收备案表》作为约定的交付条件之一，故其主张《竣工验收备案表》应为房屋符合交付条件的理由缺乏合同依据。第二，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用”、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。由此可知现行法律、行政法规规定的商品房交付条件是竣工验收合格。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条规定的“商品住房使用条件应当包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案”，系建设行政主管部门为加强房地产市场管理、完备商品房预售制度而发布的指导性文件，并非人民法院认定商品房交付条件的强制性规范。故蔡懋、邓丽等人主张《竣工验收备案表》未取得故不符合法定交付条件的理由不能成立，其提交的相应证据亦不能达到其证明目的，故本院对其该项上诉理由以及提交的证据不予采纳。 关于蔡懋、邓丽等人提出案涉项目在规划验收合格之前进行竣工验收、施工单位印章不一致的问题。本院审查后认为，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料”之规定，竣工验收是否符合程序，应由相关行政主管部门予以审查和处理。现案涉工程的竣工验收已由行政主管部门备案，且本案中齐盛公司已就施工单位印章变更进行了说明，表示系因施工单位地址变更、名称变化，且蔡懋、邓丽等人亦陈述其相关行政单位反映该情况，但在本案二审判决作出前，无行政机关对案涉竣工验收行为予以撤销或责令重新验收。故本院对蔡懋、邓丽等人的该项上诉理由不予支持。 关于蔡懋、邓丽等人提出案涉房屋存在质量问题。本院审查后认为，蔡懋、邓丽等人提交的照片等证据，与各自所购房屋不能逐一对应，且部分整改情况发生在房屋之外的街道，照片等证据不能达到房屋存在严重质量问题导致不能使用的情况。如蔡懋、邓丽等人所购商铺存在瑕疵，可以要求出卖人承担维修义务或自行维修后要求出卖人承担相应费用，但商铺在符合法定和约定的交付条件下，蔡懋、邓丽等人以商铺瑕疵的存在拒绝收房，其理由不能成立，本院对其提交的证据和该上诉理由不予采纳。 关于第二个争议焦点。齐盛公司上诉提出，一审调整违约金过高，应按照合同约定的计算标准予以判决。本院审查后认为，双方合同约定的逾期交房按照房款每日万分之零点一的标准计算，该标准相较于一般逾期交房违约金的标准的确过低，一审法院综合考虑以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情上调违约金并无不当，本院予以维持。齐盛公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。在上文已经论述，因齐盛公司存在逾期交房的情况，但在齐盛公司向买受人发出交付通知时，案涉房屋已符合交付条件。在本案诉讼中，蔡懋、邓丽等人提交的证据不足以证明房屋存在的瑕疵严重至房屋不能使用，故一审法院将违约金计算至齐盛公司发出通知时符合客观情况，本院予以确认。蔡懋、邓丽等人主张继续计算违约金缺乏事实依据，本院不予支持。 关于盛邦公司提出一审违反法定程序的问题。本院认为，盛邦公司与买受人之间的其他合同关系，其可另行依法解决。一审法院的处理未对盛邦公司的诉讼权利和实体权利造成影响，未违反法定程序，本院对盛邦公司的该项意见不予采纳。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费3366元，由蔡懋、邓丽负担3366元，由四川齐盛艺库文化旅游发展有限责任公司负担3366元。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇二〇年九月二十四日 书记员 龙春光