贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6708号上诉人（原审原告）：方宇军，男，1951年6月27日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人（原审原告）：陈继贵，男，1951年3月9日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审被告）：贵阳兴宇房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新添寨顺海村新添大道****。法定代表人：邹朋志。上诉人方宇军、陈继贵因与被上诉人贵阳兴宇房地产开发有限责任公司（以下简称“兴宇公司”）合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初5083号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人方宇军、陈继贵向本院上诉请求：一、依法撤销原审判决，改判支持上诉人的一审诉请。二、一、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实及理由：上诉人曾是兴宇公司的创办人及顺兴花园二期项目开发权享有人。2006年7月，上诉人将兴宇公司全部股权及顺兴花园二期项目开发权转让给邹朋志与钟振宇，签订合同并办理变更登记，后邹朋志收购钟振宇的股权，钟振宇退出兴宇公司。原顺兴花园二期项目的土地出让方是贵阳云岩顺昌贸易有限公司（以下简称“顺昌公司”），在出让土地使用权时，顺昌贸易公司与上诉人约定：待二期项目完工后，由上诉人补偿一定数量的住房给顺昌公司作为出让土地使用权的签字条件。上诉人将兴宇公司及二期项目开发权转让给被上诉人后，理应由被上诉人兑现该承诺。且，因该项目前期拆迁安置工作基本由上诉人完成，被上诉人也应给予上诉人一定住房安置补偿。因此，双方签订合同第三条约定“因甲方在二期项目上有7500㎡（其中6787平方米属于顺昌公司）住房要安置含顺昌公司在内的有关拆迁户，由乙方（被上诉人）继续履行该义务”。2007年7月3日，被上诉人向上诉人写下承诺书，注明“贵阳兴宇房地产开发有限公司补偿给贵阳顺昌实业有限公司及方宇军等7500平方米住宅楼，确定为B栋朝东方向（靠贵达分校），按垂直划分”。2013年邹朋志再次写下承诺“本人承诺在本月三十日完成与方宇军们签订陆套房屋合同”。根据承诺，被上诉人于2013年5月10日指派销售经理肖凯安排补偿住房。即贵阳市云岩区新添大道南段284号顺兴花园二期C栋7层6号、8层6号、9层6号、10层6号、11层5号住房分别交付方羡（方宇军女儿）两套，陈立两套、夏尚琴一套、黄锴毅一套，并与以上四人办理部分相关手续。时隔两年后，被上诉人违背诚实信用原则，否认事实真相，以不当得利向法院提起诉讼，要求以上四人返还住房，后经云岩区法院一审判决认定上诉人与被上诉人房屋补偿关系成立，涉案房屋是合法取得、继受取得。被上诉人部分提起上诉，贵阳市中院作出（2015）筑民一终字第2297号、2298号、2299号、2300号、2330号2445号民事判决书，驳回兴宇公司的上诉，维持原判，该住房的权属争议得以解决。但被上诉人仍拒绝办理产权过户手续，后我方又以方羡、陈立、夏尚琴、黄锴毅的名义起诉至云岩区法院，请求将涉案房屋产权直接办理至四人名下。一、二审法院均认为4位当事人与被上诉人之间无房屋补偿合同关系，被上诉人无此义务，驳回四人的诉请。上诉人认为六套补偿房屋属于债权转让行为，且被上诉人当时是认可的，否则就不会交付房屋并办理房屋相关手续为由向贵州省高级人民法院提出再审申请，高院认为再审申请理由成立，故裁定撤销原判，指令贵阳市中级人民法院再审此案。贵阳中院再审后，仍坚持原观点，驳回4位当事人的诉请。后当事人不服，向贵阳市人民检察院提出抗诉，检察院审查认为补偿房屋的相对人是上诉人，并非提起抗诉的申请人决定不予立案。据此，依据《合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行义务”、《物权法》第九条、第十五条的规定起诉至云岩区人民法院请求依法判令被上诉人为上诉人办理完毕上述补偿住房的所需手续，将涉案房屋办理至方宇军、陈继贵名下。二、一审判决认定事实错误和适用法律错误。一审判决“本院认为，房屋所有权初始登记系房屋产权主管部门应作出的行政行为，现有证据无法证实被告具备办理房屋所有权初始登记的条件，能够办理涉案房屋的所有权初始登记，原告的诉请不具备现实可能性，故对原告的前述诉请，本院不予支持”，该判决引用《民法总则》第六十四条“民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人侵权特定义务人为或不一定行为的权利”，该条系第一百一十八条的规定，并非第六十四条的规定，一审适用法律错误。从内容看，一审法院引用第一百一十八条的规定，说明一审法院认定我方有向被上诉人要求办理产权的权利，但一审判决我方败诉，与第一百一十八条的规定背道而驰，判决错误。一审判决引用《民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”但完整的表达是“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。虽然及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面的、客观的审查核实证据。”一审判决认定我方只适用于“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，适用法律错误。我方有权要求被上诉人为我们完善产权手续的证据我们已经向一审法院提供如合同、承诺书、承诺等。按照原审法院的意思是要求我方“证明被告具备办理房屋所有权初始登记的条件，能够办理案涉房屋所有权初始登记”如我方不能提供，那么“原告的诉请不具备现实可能性，故对原告的前述请求，本院不予支持”。这就如债权人诉请债务人还债，法院要求债权人提供能够证明债务人有钱的证据，如果债权人不能证明债务人有钱，或债务人针对没钱，那就“不具备现实可能性”，必须判债权人败诉。且《民事诉讼法》第六十四条规定“人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集”，可见，一审判决摘抄法律错误，理解法律错误，选用法律错误，适用法律错误。另，一审认定事实错误，本案系房屋补偿合同纠纷，上诉人的诉请是要求被上诉人全面履行房屋补偿合同，并非行政案件，要求房屋登记机关履行初始登记。根据《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让或消灭不动产物权的合同，除法律另有规定和另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”。上诉人与被上诉人的房屋补偿合同，其法律效力在原一、二审生效判决中早已确认，且已部分履行，正因为被上诉人没有履行完毕，才导致上诉人诉求。一审法院以不了解本案案涉房屋是否进行初始登记为由，不支持上诉人的诉讼请求系判决错误。房屋初始登记是房屋产权部门应履行的义务，是房屋登记申请人享有的权利，涉案房屋是商品房不是违章建筑，被上诉人是依法注册登记的房地产企业，和涉案房屋一栋的上百套房屋已销售完毕，倘若没有进行初始登记，那么被上诉人存在违约，更应该去办理，不属于上诉的举证范围，也不影响双方所签订的房屋补偿合同的法律效力，更不应成为判决上诉人败诉的理由。据此，根据《民事诉讼法》第一百二十七条第二项规定，提出上诉，请求二审法院依法改判。被上诉人贵阳兴宇房地产开发有限公司一审、二审期间均未到庭应诉，亦未提供书面答辩意见。原审原告方宇军、陈继贵向原审法院起诉请求：1、请求依法判令被告全面履行补偿合同，办理贵阳市云岩区新添大道南段284号顺兴花园二期C栋7层6号、8层6号、9层6号、10层6号、11层5号工6套房屋的所有权初始登记，并协助将涉案房屋的所有权登记于原告名下；2、诉讼费用有被告承担。一审法院查明事实：二原告原系被告公司的股东。被告是位于贵阳市项目的承建方，案外人贵阳云岩顺昌贸易有限公司（以下简称顺昌公司）是该项目土地使用权出让人。2006年7月1日，二原告方宇军、陈继贵，案外人吴新光作为甲方，被告的法定代表人邹朋志、案外人钟振宇作为乙方就被告股权事宜签订《合同》一份，主要约定“双方商定从即日起二期项目除拆迁外的所有工作均由乙方继续完成；拆迁工作由甲方继续完成；甲方将兴宇公司股权转让给乙方；因甲方在二期项目上有7500平方米的住宅用房要安置给含贵阳顺昌实业公司在内的有关拆迁户，乙方承诺由乙方继续履行该义务，具体楼层划分待总体方案落实后再行商议”。双方随后将兴宇公司股权转让并进行了变更登记。2007年7月3日，被告出具《承诺书》一份，主要载明“贵阳兴宇房地产开发有限责任公司补偿给贵阳顺昌实业有限公司及方宇军等7500平方米顺兴花园二期住宅楼，确定为B栋朝东方向（靠贵大分校），按垂直方面划分，具体分配方案待施工图再正式签协议。方宇军有权继续使用贵阳兴宇房地产开发有限责任公司的营业执照、进行开发经营、资金盈亏自行负责”。该承诺书加盖有被告公章并有邹朋志、钟振宇签字。2013年4月25日，被告邹朋志出具《承诺》一份，住院载明“本人承诺在本月三十日完成和方宇军们签订陆套房屋合同。5月20日完成办公室（金辉大楼转让合同）。按每平方米8000元/m（捌）出售给方宇军。承诺人：邹朋志”。2013年5月，被告将案涉的云岩区新添大道南段284号顺兴花园二期C栋7层6号房屋交付案外人黄锴毅使用至今；8层6号房屋交付案外人夏尚琴使用至今；9层6号、10层6号房屋交付案外人陈立使用至今；将11层5号、6号房屋交付案外人方羡使用至今。2015年，被告兴宇公司将前述案外人列为被告，本案二原告列为第三人诉至法院，认为其错认该四人为顺昌公司员工错误交付房屋，故要求案外人返还六套涉案房屋，后前述六案经原审法院一审，贵阳中级人民法院二审查明了上述事实，认为：兴宇公司与方宇军、陈继贵之间确因兴宇公司的股权及顺兴花园二期项目转让而存在房屋补偿关系，该补偿关系并不隶属于兴宇公司与顺昌公司之间的拆迁补偿关系，因此，黄锴毅、夏尚琴、陈立、方羡基于该补偿关系占有、使用诉争房屋不属于不当得利，驳回了兴宇公司的诉讼请求。后该四名案外人作为原告，兴宇公司作为被告，本案原告作为第三人，诉至原审法院，要求兴宇公司办理涉案房屋的产权，该案件经原审法院一审，贵阳市中级人民法院二审、再审，认为根据合同的相对性原则，驳回了四名案外人的诉讼请求。庭审中，原告陈述，前述四名案外人中陈立系原告陈继贵的儿子，方羡是原告方宇军的女儿，夏尚琴及黄锴毅系原告公司的员工，涉案房屋系原告转给四名案外人，被告系根据原告的指定，配合我们将房屋交付给涉案的四个案外人的。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第八十四条“民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，本案中，涉案房屋系因二原告与被告的法定代表人邹朋志及案外人吴兴光签订《合同》而补偿取得，被告及其法定代表人向二原告出具了《承诺书》及《承诺》，承诺要与原告签订六套房屋合同，虽至今未签订正式书面合同，但被告已按照二原告的指定将房屋交付案外人使用至今，现原告主张被告办理案涉六套房屋的所有权初始登记并将案涉房屋的所有权登记于原告名下，原审认为，房屋所有权初始登记系房屋产权主管部门应作出的行政行为，现有证据无法证实被告具备了办理房屋所有权初始登记的条件，能够办理案涉房屋的所有权初始登记，原告的诉请不具备现实可能性，故对于原告的前述诉请，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告方宇军、陈继贵的诉讼请求。案件受理费60元，由原告方宇军、陈继贵负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经二审审理查明的事实与原判认定事实一致，本院予以确认。本院认为：不动产物权变动法律效果的发生，必须以生效的债权合同与交付或登记行为的民事法律事实构成为前提。本案中，被上诉人兴宇公司及其法定代表人向上诉人方宇军、陈继贵出具《承诺书》和《承诺》，承诺要与上诉人签订六套房屋合同，被上诉人仅将案涉房屋交付上诉人指定的案外人使用至今，一直未与上诉人签订正式书面合同。现上诉人主张被上诉人办理案涉六套房屋的所有权初始登记并将案涉房屋的所有权登记于上诉人名下，经审查，虽然被上诉人出具《承诺书》承诺以房屋所有权作为给予上诉人前期项目合作的利益补偿，并将房屋实际交付给了上诉人，但不动产转让具有特殊性，须以不动产所有权登记为不动产物权转移的充分要件，而在前述《承诺》和《承诺书》中双方并未明确约定特定房屋的所有权转移登记，此后双方也未正式订立房屋赠与合同或买卖合同，因此，仅凭前述《承诺》或《承诺书》不足以确定双方合同标的物为特定房屋，也不能确定双方的权利义务性质和范围，而此后被上诉人兴宇公司不与上诉人订立正式书面合同以进一步明确双方的权利义务关系，又因被上诉人自身债务原因而被司法机关对案涉房屋采取查封措施，表明被上诉人不具有继续履行承诺的意愿。综上，上诉人诉请被上诉人兴宇公司办理房屋所有权初始登记，缺乏充分事实依据，本院不予支持。原判认定事实基本清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人方宇军、陈继贵负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年九月二十九日书记员 潘盛机