陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终9393号上诉人（原审原告）：刘镇魁，男，1978年3月5日出生，汉族，西安愿景物业管理有限公司员工，住西安市未央区。委托诉讼代理人：刘静静，陕西其源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安益洋实业发展有限公司，住所地：西安市未央区东元路**。法定代表人：赵丽莹，系该公司董事长。委托诉讼代理人：孙泽鑫，北京德恒（西咸新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林睿，北京德恒（西咸新区）律师事务所律师。上诉人刘镇魁因与被上诉人西安益洋实业有限公司(以下简称益洋公司)商品房销售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初17807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李美红独任审理。本案现已审理终结。刘镇魁上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持刘镇魁的一审诉讼请求；2.本案上诉费由益洋公司负担。事实和理由：第一，一审法院在未征得刘镇魁同意的情况下，将契税与房屋面积差价款互相抵销，严重损害了刘镇魁的合法权益。益洋公司应当全额退还刘镇魁契税4856.65元。一审判决将益洋公司应退还的契税按存款利率计算也是错误的，应当按照年利率6%计算。第二，一审判决认定刘镇魁主张逾期办证违约金已过诉讼时效错误，刘镇魁2019年3月15日向益洋公司发送律师函后，诉讼时效已中断。刘镇魁的诉请并未超过诉讼时效。益洋公司辩称：第一，益洋公司对应退还刘镇魁契税的问题并不否认，但主张抵扣刘镇魁应支付的房屋面积差价款。一审判决益洋公司抵扣房屋面积差价款后给付刘镇魁剩余契税款项，符合法律规定。一审判决参照存款利率计算利息亦无不当。第二，刘镇魁主张支付违约金的诉请已过诉讼时效，不应得到法律保护。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回刘镇魁的上诉请求。刘镇魁向一审法院起诉请求：1.益洋公司按照合同约定将办理产权登记的相关资料报产权登记机关备案，并办理房屋产权属证书；2.益洋公司向刘镇魁支付逾期办证违约金3326.43元；3.本案诉讼费由益洋公司负担。一审法院认定事实：2009年7月31日，刘镇魁与益洋公司签订《商品房买卖合同》，约定刘镇魁购买益洋公司开发的位于西安市未央区东元路106号桐树湾第3幢1单元18层11805号房，建筑面积89.3平方米，每平方米3725元，总价332643元。益洋公司应当于2010年12月31日前将经验收合格的房屋交付刘镇魁。益洋公司应当在商品房交付使用后365工作日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。2011年1月2日益洋公司向刘镇魁交付了房屋，同日，刘镇魁向益洋公司缴纳了大修基金12949，契税4990元，益洋公司给刘镇魁出具了收款收据。2013年5月24日，益洋公司代缴专项维修基金13083.35元，契税至今未缴纳。2014年1月起，益洋公司开始在小区公告栏等位置张贴通知，载明桐树湾小区房屋权属登记（房产大证）手续已经办理完毕，其公司将依据业主个人手续办理情况，陆续分批次为业主办理分户房产证手续，请尚未办理有关手续的业主尽快到3号楼411室前来办理（购房款差价补退、缴纳契税和大修理基金等）。该小区第一批办理房产证的业主约于2014年3月前后实际领取了房产证。益洋公司向一审法院提交了打印时间为2014年11月2日的《西安市房屋权属登记分户表》，显示刘镇魁购买的房屋建筑面积90.24平方米，已经办理了初始登记，房产证号为1150112019-17-3-11805~0。刘镇魁向一审法院提交了租赁合同，并称其自收房后一直未在该小区居住，该房屋系出租状态。益洋公司于2016年3月向刘镇魁邮寄了《通知函》，告知刘镇魁房屋实测面积90.23平方米，并要求刘镇魁于2016年4月30日前尽快补交购房款，并于2016年6月30日前向相关部门缴纳契税及住宅维修专项基金，并将缴费票据提交给其，以便办理房屋产权证。刘镇魁提供落款时间为2019年3月15日的律师函一份，称系其委托律师发送给益洋公司的，要求益洋公司在收到函后积极为其办理房屋权属证书，并支付逾期违约金3326.43元，并在收到律师函后三个工作日内日及时回复。刘镇魁未向一审法院提交该律师函已邮寄给益洋公司的证据。益洋公司称其未收到该律师函。一审法院认为，刘镇魁与益洋公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，应为有效合同。该合同明确约定益洋公司应当于2010年12月31日前将经验收合格的房屋交付刘镇魁，并在房屋交付使用后365个工作日内将办理权属登记需要由益洋公司提供的资料报产权登记机关备案。刘镇魁于2011年1月2日收房，刘镇魁应当知道自其收房之日起365个工作日是益洋公司将办理权属登记需要由益洋公司提供的资料报产权登记机关备案的时间，该期间届满未备案则益洋公司违约，开始计算刘镇魁的诉讼时效。益洋公司完成初始登记的时间已经超出了合同约定的时间，但刘镇魁于2019年9月方才诉至一审法院，主张益洋公司支付逾期办理房产证违约金，但其未提供有诉讼时效中断或中止的证据，益洋公司提出诉讼时效抗辩，一审法院依法予以采纳。故关于刘镇魁要求益洋公司支付逾期办理房产证违约金的诉讼请求一审法院依法不予支持。因益洋公司已于2014年初办理了初始登记，故刘镇魁请求益洋公司按照合同约定将办理产权登记的相关资料报产权登记机关备案的请求在诉讼前已经实现，故本案不予处理。益洋公司收取刘镇魁大修基金及契税共计17939元，但益洋公司实际仅于2013年5月24日代缴大修基金13083.35元，剩余4855.65元未缴纳契税，现刘镇魁要求益洋公司返还，于法有据，一审法院依法予以支持。益洋公司未代缴契税，亦未将代收款项及时退还刘镇魁，刘镇魁请求益洋公司自2011年1月2日起支付利息损失，一审法院依法予以支持，利息损失一审法院酌情按照中国人民银行同期存款基准利率计算，计算至本判决确定的给付之日止。因刘镇魁未向益洋公司支付面积差额房款3501.5元[（90.24－89.3）×3725]，益洋公司于2020年4月16日当庭主张抵销，且符合法定抵销的法律规定，抵销自2020年4月16日生效。抵销前计算利息的基数为4855.65元，抵销后益洋公司还应当退还刘镇魁1354.15元（4855.65－3501.5），抵销后计算利息的基数应当为1354.15元。抵销后应当视为刘镇魁已经补足了购房款，但因仍未缴纳契税，故而办理房产证的资料不完整，刘镇魁请求益洋公司为其办理房产证一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、西安益洋实业发展有限公司于本判决之日起十五日内退还刘镇魁1354.15元；并以4855.65元为基数，自2011年1月2日起支付利息，计算至2020年4月15日止；以1354.15元为基数，自2020年4月16日起支付利息，计算至本判决确定的给付之日止；均按照中国人民银行同期存款基准利率计算。二、驳回刘镇魁的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75元，刘镇魁已预交，现由刘镇魁负担25元，益洋公司负担50元。益洋公司应负担部分连同上述应付款项一并付给刘镇魁。本院二审查明的事实与一审查明事实一致，本院对此予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”本案中，上诉人刘镇魁未向被上诉人益洋公司支付房屋面积差价款，益洋公司未向刘镇魁退还契税款项，双方互负到期债务。一审判决将两笔债务抵销后由益洋公司给付刘镇魁剩余契税款项，符合法律规定。刘镇魁认为益洋公司主张的房屋面积差价款尚未到期，与事实不符。一审判决酌定按银行存款利率计算应退还的契税利息，亦无不当。刘镇魁主张其要求给付逾期办证违约金的诉请未过诉讼时效，并提供2019年3月15日的律师函一份作为证据，但其并未提供已向益洋公司送达该律师函的证据。因此一审判决不予支持其要求给付逾期办证违约金的诉请，亦无错误。刘镇魁认为一审判决认定事实错误、其诉请并未超过诉讼时效等上诉理由，不能成立，本院依法不予采信。综上所述，刘镇魁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费75元，刘镇魁已预交，由其自行负担。本判决为终审判决。审判员  李美红二〇二〇年九月二十八日书记员  张佳欣