福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0181民初1796号 原告：郑小玲，女，1974年12月22日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：吴洪青，福建建达律师事务所律师。 被告：张明华，男，1953年11月2日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：袁慧霞，北京中银（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王兴，北京中银（福州）律师事务所律师。 被告：杨良敏，男，1965年3月9日出生，汉族，住福建省福清市。 被告：孙玲，女，1969年12月29日出生，汉族，住福建省福清市。 第三人：张华珍，女，1950年11月5日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：林星，福建合立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱有同，福建合立律师事务所律师。 原告郑小玲与被告张明华、杨良敏、孙玲农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理。审理过程中,第三人张华珍作为有独立请求权的第三人申请参加诉讼，本院予以准许。本案依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郑小玲的委托诉讼代理人吴洪青，被告张明华及其委托诉讼代理人袁慧霞，被告杨良敏、孙玲，第三人张华珍的委托诉讼代理人林星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑小玲向本院提出诉讼请求：1.确认郑小玲与杨良敏、孙玲于2019年4月15日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.现登记于张贤智名下坐落于福建省福清市的房屋所有权归郑小玲所有（房屋所有权证号：榕融Ｓ字第××号）；3.现登记于张贤智名下坐落于福建省福清市的土地使用权归郑小玲所有［集体土地建设用地使用证号：融音集建（92）字第7904号］；4.现登记于张明华名下坐落于福建省福清市的土地使用权归郑小玲所有［集体土地建设用地使用证号：融音集建（92）字第7914号］；5.本案诉讼费用由被告张明华承担。诉讼过程中，郑小玲增加诉讼请求：依法确认坐落于福建省福清市房屋及地号为297、291的土地使用权（即上述第2、3、4项诉讼请求所涉房屋及土地）的拆迁权益归郑小玲所有。事实和理由：2003年6月8日张明华就其出售坐落于福清市的房屋和土地等事宜向杨良敏出具《卖断契》，同时将《卖断契》上所约定的房屋、土地及对应的房屋所有权证、土地使用权证一并交给杨良敏。杨良敏接管房屋和土地后于2007年3月30日向张明华付清全部购房和购地款共计252000元。杨良敏对房屋进行局部修缮和垃圾清理，并进行使用、管理和维护。 2019年4月15日郑小玲与杨良敏及妻孙玲就上述房屋和土地签订《房屋买卖合同》，约定“杨良敏房屋坐落在福清市，房屋用途为住宅。该房屋系杨良敏2003年6月8日向张明华及其家人买受所得。现杨良敏自愿将上述房屋转让给郑小玲，该房屋的所有权益均在合同签署后归属郑小玲，包括但不限于房屋所有权、土地使用权、拆迁安置权益、地面附着物、房屋装修、门窗户扇等一切附着权益，总价款为146万元整”等。该合同由郑小玲和杨良敏及孙玲签字捺印。同日，郑小玲以现金形式向杨良敏支付定金100000元，杨良敏将房屋和土地交付给郑小玲，2019年5月20日郑小玲依约向杨良敏支付600000元，2019年5月24日付清剩余款760000元，杨良敏收到全款后向郑小玲出具了收条，并交付榕融Ｓ字第××号房屋所有权证、融音集建（92）字第7904号和融音集建（92）字第7914号土地使用权证。郑小玲在买受后对上述房产进行装修，对土地进行平整，合计花费将近200000元。2020年3月上述房屋和土地被列入政府征收拆迁规划范围，拆迁办公室制作的拆迁测绘图亦明确记载讼争不动产户主系郑小玲。郑小玲认为，张明华在17年前将讼争不动产以252000元卖给杨良敏，杨良敏善意取得讼争不动产且已形成历史事实。现郑小玲与杨良敏及孙玲签订本案《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容亦未违反法律强制性规定，集体土地及地上的房屋可以在集体经济组织内部流转，应以最后一手买受人身份判断合同效力，郑小玲与案涉房屋和土地的原始权利人张明华及其父亲张贤智属于同一集体经济组织，讼争该房屋和土地最后仍流转在该村集体经济组织当中，故本案《房屋买卖合同》合法有效，郑小玲依法依约依事实均系本案讼争房屋的所有权人和讼争土地的使用权人并依法享有相关权益。在郑小玲办理拆迁补偿手续过程中，张明华违反诚实信用原则，声称《房屋买卖合同》无效，提出该房屋和土地系其所有，阻扰郑小玲办理拆迁补偿手续，严重侵犯郑小玲合法权益。 张明华辩称，1.与郑小玲签订房屋买卖合同的是杨良敏、孙玲，根据合同相对性原则，应当由他们履行合同义务，与张明华无关，故张明华不是本案适格被告；2.案涉房屋系张明华之父张贤智的遗产，张贤智死前并未留有遗嘱，其法定第一顺位继承人有张明华、张华珍及案外人张华玉，在张华玉放弃继承后，案涉房屋依法属于张明华及第三人张华珍共同共有，第三人张华珍一直都不知晓张明华擅自出卖房屋给杨良敏，直至案涉房屋开始拆迁，办理相关手续时才得知，第三人张华珍拒绝追认张明华的处分行为。案涉房产的产权证多年未进行变更登记也正是因为张明华并不是唯一所有权人；3.案涉土地使用权属农村集体土地建设用地性质，依法属于张明华户籍所在村集体所有，而杨良敏与张明华非同一农村集体经济组织成员，张明华将案涉土地使用权转让给杨良敏的行为无效，即便杨良敏后续再行转让给郑小玲也属于无权处分，同时张明华也没有与郑小玲达成土地使用权转让的意思表示，加之该土地使用权也未经变更登记，郑小玲自始至终都没有获得案涉土地使用权；4.郑小玲、杨良敏在签订《房屋买卖合同》、《卖断契》的时候已知道案涉房产及土地使用权的登记人为张贤智，作为成年理性人，应当知晓案涉房产是作为遗产的，不当然就归张明华一人所有，其在主观上是故意为之，至少也是重大过失，同时在没有进行产权变更登记的物权公示情况下，郑小玲、杨良敏都不享有案涉房屋所有权及土地使用权的；5.郑小玲、杨良敏从购房之日起至今从未催促过张明华协助办理产权变更登记手续，自身存在过错。 杨良敏、孙玲共同辩称，杨良敏、孙玲在十几年前向张明华购买案涉房产及土地使用权时，张明华称他没有姐妹，杨良敏、孙玲根本不知道案涉土地存在产权争议；张明华将案涉土地出卖后至今的十几年期间都没有提出异议，去年杨良敏、孙玲因急需资金就把房子卖给了郑小玲，根本不知道案涉房产后来会拆迁。 第三人张华珍向本院提出诉讼请求：1.判令被告张明华于2003年6月8日出具的《卖断契》无效；2.登记于张贤智名下坐落于福建省福清市房屋所有权（房屋所有权证号：榕融Ｓ字第××号）的一半份额归张华珍所有，相应房产份额所占有的土地使用权［集体土地建设用地使用证号：融音集建（92）字第7904号］归张华珍所有，若上述房屋被征收，相应的拆迁权益应归张华珍所有。事实和理由：张华珍与张明华系姐弟，张华珍的父母张贤智、洪来春宋共生育有四个子女，分别是张华玉、张仁华、张华珍、张明华。张贤智于1998年12月23日因死亡户口注销，洪来春宋于1985年死亡，张华玉于1979年即移居香港，张仁华于1986年死亡，张仁华生前未结婚，也未生育子女。案涉坐落于福建省音西镇西楼村47号的房屋及土地系张贤智、洪来春宋所留遗产。张华玉表示放弃继承父母张贤智、洪来春宋所留以上遗产，张仁华先于张贤智死亡，其生前未结婚生子，因此位案涉房屋应由张华珍与张明华共同继承。2020年3月，上述房屋和土地被列入政府征收范围，张华珍得知后即前往了解征收情况，才发现张明华已擅自将上述房屋卖给他人，并产生诉讼。张华珍认为，登记于张贤智名下坐落于福建省音西镇西楼村47号的房屋所有权及该房屋所占有的土地使用权由张华珍与张明华共同继承所有，双方各享有一半的份额，张明华未经张华珍同意，擅自将上述房屋和土地卖给他人，损害了张华珍的合法权益。另外，张明华将上述房屋和土地断卖给与张贤智不属于同一集体经济组织的被告杨良敏，违法了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，张明华的断卖行为应属于无效。如果本案诉争房屋以及土地被政府征收，其相应征收权益应由张华珍所有。 郑小玲对张华珍的诉讼请求辩称，一、张明华与杨良敏签订的《卖断契》因最后一手合同的签订履行致使无效情形消失，故张华珍关于该《卖断契》无效的诉请不能成立；且郑小玲与杨良敏的《房屋买卖合同》效力不受《卖断契》影响，该《房屋买卖合同》依法独立有效，张华珍关于案涉《卖断契》无效的诉请主张，不应予支持。二、张华珍关于张明华擅自处分共同继承房屋及案涉房屋土地一半份额归其所有的诉请主张，缺乏事实依据并已超过诉讼时效，依法不应予支持。1.案涉房屋系张华珍与张明华的父亲即张贤智的遗产。张华珍一直居住于福清，与案涉房屋同在本市。作为子女，基于长期对祖宅的管理及父辈纪念需求，张华珍主张对张明华处分祖房并由他人长达十七年的居住、使用的事实不知道，完全不符合常理，但其自始至终没有提出异议，故张华珍对于张明华卖断房屋的事实是明知并且同意的，因此本案不存在张明华擅自处分房屋的客观事实。2.被继承人张贤智于1998年12月死亡至张华珍提起诉讼之时已逾20年。张华珍主张张明华擅自卖断父亲遗留房产及土地，属于继承权纠纷。根据《中华人民共和国继承法》第八条：“继承权纠纷提起诉讼的期限为二年，自继承人知道或者应当知道其权利被侵犯之日起计算。但是，自继承开始之日起超过二十年的，不得再提起诉讼。”的规定，张华珍关于主张案涉房屋份额的诉讼请求，已超过继承权纠纷最长诉讼时效二十年。因此，张华珍的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求依法予以驳回。 张明华对张华珍的诉讼请求、事实与理由没有异议。 杨良敏、孙玲对张华珍的诉讼请求共同辩称，杨良敏、孙玲在十七年前通过中间人介绍向张明华购买房子的时候已经支付相对应的价款，而且张华珍都在福清肯定知道这事情，杨良敏、孙玲在购买案涉房产时问过张明华，张明华也没说他有姐妹，《卖断契》都写得很清楚。后来杨良敏、孙玲因为急需资金把房子卖给郑小玲，并不知道案涉房产会被政府拆迁。 经审理查明：2003年6月8日，张明华出具《卖断契》将涉案坐落于原福清市旧房转让给杨良敏，转让价款为252000元，并交付杨良敏证号为榕融Ｓ字第××号的房屋所有权证、证号为融音集建（92）字第7904号和融音集建（92）字第7914号的集体土地建设用地使用证，《卖断契》载明诉争旧房为“张明华管有父亲张贤智遗留私产”、“卖断后，张明华的亲属及其子女，孙等均永不得回赎，若有产权纠纷，由张明华出面抵挡，不涉杨良敏之事，今后买断人若要进行产权变更，卖断人必须无偿提供有关手续”等内容，在《卖断契》上有“立卖断契人”张明华、“在见妻”刘剑兰、“中证人”周玉妹、“长女”张炫娟、“次女”张梅娟、“子”张春分别签名捺印；2007年3月30日张明华、刘剑兰作为收款人共同向杨良敏出具收条，确认收到杨良敏交付的购房款252000元。2019年4月15日，杨良敏、孙玲作为甲方与作为乙方的郑小玲签订《房屋买卖合同》，约定将诉争房屋以1460000元转让给郑小玲，并约定于合同签订之日支付定金100000元，余下款项分别于2019年5月20日、5月24日支付600000元、760000元。合同签订后，杨良敏、孙玲按照合同的约定向郑小玲交付诉争房屋，并将证号为榕融Ｓ字第××号的房屋所有权证、证号为融音集建（92）字第7904号的集体土地建设用地使用证、融音集建（92）字第7914号的集体土地建设用地使用证、2003年6月8日签订的《卖断契》及收条分别作为《房屋买卖合同》的附件一、附件二、附件三、附件四一起交付给郑小玲。杨良敏于2019年5月24日出具收条，确认收到郑小玲按照合同约定交付的购房款（分三次付清）总额为1460000元。至此，杨良敏、孙玲和郑小玲按照《房屋买卖合同》的约定各自履行了义务。该争议房屋未办理产权变更登记。2020年3月，涉案房屋被列入福清市2020年第一期重点项目征迁范围，因张明华与郑小玲就涉案房屋的权属发生争议，郑小玲遂提起本案诉讼。 另查明，2020第一期重点项目征迁第二指挥部于2020年5月6日就涉案房产拆迁问题作出会议纪要（2020年第5期），主要内容为“该征收房屋只能作产权调换，不作货币补偿。福清市龙山街道攻坚组建议该房屋由音西街道社区规划与建设服务中心代为签约选房，并予以拆除。待福清市人民法院判决生效后，胜诉方依据相关法律文书享受征迁补偿权益，并根据本纪要到福清市进行安置房更名”，现诉争房屋已被完全拆除。 再查明，榕融Ｓ字第××号房屋所有，所有权人张贤智，所有权性质私有房产；融音集建（92）字第7904号集体土地建设用地使用证载明诉争土地使用权的地址福清市音西镇西楼村西楼，土地使用者张贤智，地号297；融音集建（92）字第7914号集体土地建设用地使用证载明诉争土地使用权的地址福清市音西镇西楼村西楼，土地使用者张明华，地号291。张明华、郑小玲均系福清市音**村村民，张贤智因死亡于1998年12月23日被注销户口，张明华与张华珍系姐弟。 本案在审理过程中，郑小玲向本院提出财产保全的申请，本院作出（2020）闽0181财保70号民事裁定书，裁定：一、查封原登记在张贤智名下的坐落于福建省福清市及其土地使用权﹛房产证号：榕融Ｓ字第××号土地使用权证号：融音集建（92）字第7904号﹜或者查封、冻结上述房产及其土地使用权的拆迁补偿权益；二、查封被申请人张明华名下的坐落于福建省福清市地号土地使用权﹛土地使用权证号：融音集建（92）字第7914号﹜或者查封、冻结上述房产及其土地使用权的拆迁补偿权益。 以上事实有郑小玲提交的《卖断契》、榕融Ｓ字第××号《房屋所有权证》、融音集建（92）字第7904号《集体土地建设用地使用证》、融音集建（92）字第7914号《集体土地建设用地使用证》、张明华与刘剑兰出具的收条、《房屋买卖合同》、银行转账凭证、杨良敏出具的收条；张华珍提交的福建南方司鉴中心［2020］物鉴字第202006157号司法鉴定意见书、户口注销证明、亲属关系证明、本院依据张明华申请调取杨良敏名下的银行账户的银行流水以及各方当事人的庭审陈述为证，经本院审理核实，予以确认。 本院认为，本案系农村房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点是：1、张明华是否本案适格被告；2、郑小玲与杨良敏所签订的《房屋买卖合同》是否合法有效；3、张明华在未征得其他继承人的同意,擅自处分登记在张贤智名下房地产的行为是否合法有效；4、涉案房屋拆迁后的权益归属。 关于张明华是否本案适格被告问题。虽张明华并非郑小玲与杨良敏之间房屋买卖合同的当事人,但涉案房产系其出售给杨良敏，且张明华在涉案房产征迁时向征迁单位主张拆迁权益，张明华与郑小玲有直接利害关系,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款规定，张明华是本案适格被告。张明华以其并非杨良敏、孙玲与郑小玲签订的《房屋买卖合同》的相对方，根据合同相对性原则，其不是本案适格被告的抗辩理由，本院不予采信。 关于郑小玲与杨良敏所签订的《房屋买卖合同》是否合法有效问题。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,不允许转让给集体经济组织成员以外的人。本案中,张明华将诉争房屋出售给杨良敏后,杨良敏又将该房屋出售给郑小玲。。虽然杨良敏并非诉争房屋所在的福清市音**村村民,郑小玲、张、张明华均为该村村民,合上述两个买卖关系,并未导致宅基地使用权流转给集体经济组织成员以外的人,不违反相关法律规定。为此，郑小玲与杨良敏、孙玲所签订的《房屋买卖合同》系双方意思表示真实，合同内容未违反法律行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效，对郑小玲要求确认《房屋买卖合同》合法有效的主张，本院予以支持；张明华、张华珍认为其与杨良敏农村房屋买卖合同无效,进而导致杨良敏与郑小玲农村房屋买卖合同无效的抗辩理由,依法不能成立。 关于张明华在未征得其他继承人的同意,擅自处分登记在张贤智名下房地产的行为是否合法有效的问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”及最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第八十九条规定:“共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿”。本案中,虽然涉案部分房地产登记在张贤智的名下,但张明华在处分时将《房屋所有权证》、《集体土地建设用地使用证》的原件交给杨良敏,杨良敏有理由相信张明华可处分该房地产,张华珍未提供证据证明对所出售的房屋事宜不知情,亦未提供证据证明杨良敏购买房屋过程中存在恶意。张明华与杨良敏在《卖断契》中约定的价款系双方当事人平等协商的结果,价格适当，且支付了购房对价，上述房屋买卖行为已经在2003年完成,而张明华按照《中华人民共和国物权法》的规定,认为该争议房屋未办理产权变更登记而不适用善意取得的主张,本院不予采纳；张华珍以该涉案房屋有自己一半份额,主张张明华与杨良敏之间签订的《卖断契》无效并要求上述房屋被征收后的相应拆迁权益应归其所有的请求,本院亦不予支持。郑小玲在杨良敏取得涉案房地产后与其签订《房屋买卖合同》系合法有效,张明华作为部分共有人在共同共有关系存续期间擅自处分共有财产,是张明华与张华珍等继承人之间的共同共有纠纷,不能据此对抗郑小玲的权利,如张华珍认为自己的权益受到侵害,可以向张明华主张权利。 关于涉案房屋拆迁后的权益归属问题。杨良敏已依《卖断契》约定向张明华缴纳了房屋转让款,郑小玲亦已依《房屋买卖合同》的约定向杨良敏与缴纳了房屋转让款,张明华亦已依约将房屋交付,郑小玲对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。诉争房屋虽然未办理所有权变更登记,但房屋权属明确,买卖合同有效,房屋因合同交付买受人后所产生的相应权益亦应由买受人享有,现涉案房屋已被拆迁,房屋买卖合同的标的已转化为征迁补偿权益,因此本案诉争房屋安置补偿的相关权益应归郑小玲享有。对于郑小玲提出的关于房屋所有权、集体土地建设用地使用归其所有的诉请,本院不再支持；对郑小玲诉请确认其享有涉案房屋的征迁补偿权益的诉讼请求,符合事实及法律规定,本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十三条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条、第一百四十条之规定,判决如下： 一、原告郑小玲与被告杨良敏、被告孙玲于2019年4月15日签订的《房屋买卖合同》合法有效； 二、原坐落于福清市的房屋（房屋所有权证号：榕融Ｓ字第××号）［集体土地建设用地使用证号：融音集建（92）字第7904号］及坐落于福建省福清市的土地使用权［集体土地建设用地使用证号：融音集建（92）字第7914号］征迁置换补偿权益归原告郑小玲享有； 三、驳回原告郑小玲的其他诉讼请求； 四、驳回有独立请求权的第三人张华珍的诉讼请求。 本诉案件受理费17,940元，保全申请费5000元，由原告郑小玲负担8000元（已交纳），由被告张明华负担14,940元（限本判决生效之日起七日内交纳），有独立请求权第三人张华珍交纳的案件受理费8970元,由张华珍负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林 星 人民陪审员   徐捷 人民陪审员  陈玉琳 二〇二〇年九月八日 法官 助理  陈少融 书记员林佳伟