黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0204民初1590号原告：彭瑞通，男，1963年4月27日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市建华区。委托诉讼代理人：郭金钰，黑龙江陈文革律师事务所律师。被告：曹玉成，男，1937年6月24日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市铁锋区。委托诉讼代理人：卜华林，黑龙江齐大律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜海霞（与原告系夫妻关系），女，1965年2月17日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市铁锋区。原告彭瑞通与被告曹玉成物权确认纠纷一案，原告于2020年7月20日诉讼至本院。本院受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告彭瑞通及其委托诉讼代理人郭金钰，被告曹玉成的委托诉讼代理人卜华林、姜海霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭瑞通诉称，2001年齐齐哈尔市铁锋区劳动服务公司（现齐齐哈尔市铁锋区劳动就业服务中心）将其单位位于铁锋区铁锋镇宛屯村的车库对外出售，原告在2001年5月30日以10,000.00元购得其中一间车库，所购车库原门牌号××号，后门牌号变更为联通大道40号。2009年10月20日，原告以该车库作为经营场所，成立铁锋区通东配货站。2011年原告将该车库出租给案外李某义，并将铁锋区通东配货站转让李某义经营，每年租金9,000.00元，一起出租至2020年。因原告在2012年从被告曹玉成处借款20,000.00元一直没有偿还，故原告将李某给付的租金用于偿还被告曹玉成的借款，截止到现在一共还款53,000.00元，实际还款已超过借款数额，超出部分构成不当得利，原告将另行提起诉讼主张权利。由于原告一直在外打工，被告曹玉成私自将原告所有的车库与相邻的另外两间车库合并一起办理了房屋产权登记，登记在曹玉成名下，并乘李某退租且原告不在的时机，将车库门偷换成电动卷帘门。故原告起诉至法院，要求：1.确认联通大道40号的车库归原告所有；2.被告将联通大道40号的车库返还给原告；3.被告将联通大道40号的车库更名过户到原告名下；4.本案的诉讼费由被告承担。被告曹玉成辩称，原告虚假陈述掩盖事实真相，实际上原告欠被告除起诉状中陈述的20,000.00元及利息外，另外尚欠被告借款55,000.00元及利息，因原告不能按时偿还借款本金及利息，原告同意将案涉房产抵偿借款本金和利息。因该房产已经登记在被告名下，双方就没有到产权处进行变更登记，但已经实际履行房屋交接手续。原告在诉讼中只提出了2012年借款20,000.00元的事实，隐瞒了另外55,000.00元的事实。原告为证明自己的主张，向法院提供证据如下：1.《房屋买卖合同》和收据，欲证明案涉的房产是原告在2001年5月30日与原齐齐哈尔市铁锋区劳动服务公司签订《房屋买卖合同》，原告出资10,000.00元购买所得一处车库的事实。齐齐哈尔市铁锋区劳动服务公司现更名为齐齐哈尔市铁锋区劳动就业服务中心。被告对此组证据的真实性无异议，但对原告欲证事实有异议，认为涉案房屋原来没有产权，只有买卖合同。2.不动产登记信息、被告给原告出具的证明，欲证明2006年被告将涉案房产登记到被告名下。涉案房产（××楼房）的房产证和土地证系与被告一同办理，至今没有分户，涉案房产系归原告所有的事实。被告对此组证据的真实性无异议，但对原告欲证事实有异议，认为原告要求将涉案房产办理至被告名下，因为原告买房屋的时候该房屋没有产权，被告有宛屯村的户口，只有被告能够办理涉案房屋的产权，而原告不能办理产权。3.涉案房产的信息档案，欲证明档案中有一份证明内容记载“该房产由铁锋区部分于1996年批建，由于历史原因，无档，请产权处给予办理”，由此可以看出被告是通过宛屯村的村民委员会开具的无档证明办理的产权登记，被告隐瞒了案涉房产是通过原告与铁锋区劳动服务公司签订房屋买卖协议而取得。由此组证据中法院出具的协助执行通知书可以证实，被告办理涉案房产的房产证是由四套房屋组成，建筑面积共计172.80平方米。其中一套建筑面积为58.24平方米的房产系由被告与赵俊珍离婚时由法院执行分户。余下的三间房屋系三个房屋并联的，原告主张的确认物权的房产即是位于此三间房屋中间。被告对此组证据的真实性无异议，但对原告欲证事实有异议。4.企业基本信息，欲证明原告于2009年将案涉房产作为经营场所设立了铁锋区通东配货站，此配货站于2014年注销的。被告对此组证据的真实性无异议，但对原告欲证事实有异议，认为此证据无法证实2009年到2014年一直由原告经营。5.李某的证人证言，欲证明李某曾承租涉案房产，李某于2010年将房屋租金交给彭瑞通，2010年以后将房屋租金交给曹玉成。李某陈述彭瑞通未告知其将房产租金抵付借款，其也不清楚曹玉成与彭瑞通间的债权债务。原告对李某的证人证言无异议，认为证人证言与原告所举的证据能够相互印证，证明原告承租房屋的租金抵付被告曹玉成的借款，并非将房子抵债给曹玉成。被告对证人当庭陈述原告将房屋交付给曹玉成的事实无异议，认为证人证言无法证实原告欲证事实。6.租赁合同，欲证明原告与李某之间的租赁关系，二人约定的年租金为9,000.00元，由此可以证明房屋租金足以偿还被告的借款20,000.00元。并且2012年至2020年的租金均已交付给被告用于偿还债务，原、被告的债权债务已消灭。被告对此证据的真实性无异议，但对原告欲证事实有异议，认为此合同的租赁期限为2011年7月1日至2012年7月1日，而且此合同租金系由原告收取。另外，通过租赁合同的签订时间与被告提供的协议书时间相吻合，可以证明2012年原告将房屋交付给被告，之后被告继续出租给李某。被告为证明其答辩理由，向法院提供证据如下：1.协议书，欲证明原、被告在2012年7月3日签订协议书，约定涉案房产因原告未偿还欠款，原告将涉案房屋抵给被告。原告将涉案房屋抵给被告时，涉案房屋由李某承租，之后由李某继续承租，李某自2012年至2020年将房屋租金均交付给被告。原告对此证据的真实性无异议，但认为《协议书》约定不明，没有写明债务金额也没有约定清算条款。协议书虽约定房产归被告所有，但是没有约定房产的价值与债务之间产生的差价如何处理。原告只欠被告借款20,000.00元，该房屋的价值远远高于20,000.00元。原、被告虽然约定房产归被告所有，但此协议没有履行，不发生效力。2.借据，欲证明原告欠被告借款本金55,000.00元及利息，并约定被告以坐落于铁××岗子东××150米处的通东房产，即涉案房产作抵押。原告承认借据中的签字和手印是其本人所写，借据时间也属实。原告承认其曾向被告借款20,000.00元，借据的55,000.00元系由本金20,000.00元和利息合计计算所得。借据记载的55,000.00元存在复利的问题，按照法律规定超出年利率24%的部分人民法院不应予以支持。另外，借据还存在设定抵押权的问题，按照法律规定不允许将抵押房产抵偿借款。所以无论是借据还是抵押房产均为无效条款。因原、被告对对方提供的证据真实性均无异议，本院对原、被告提供的证据予以采信，并综合原、被告双方对证据的举证质证，认定案件事实如下：原告彭瑞通于2001年5月30日购得原齐齐哈尔市铁锋区劳动服务公司的坐落于××房屋一间。2009年10月16日，被告给原告出具《证明》，内容为“今有××楼一处（39.80㎡），此房产证和土地证是合曹玉成一起办理的（至今没有分户），此房产证和土地证由彭瑞通所有”。2006年1月24日，被告曹玉成将涉案房产登记至曹玉成名下，不动产权证书号为S200601636号。2011年1月30日，曹玉成将涉案房产不动产权证书号为S200601636号重新登记为S201102367号。2011年2月15日，原告向被告借款55,000.00元，二人约定月利息1,100.00元，并约定“彭瑞通以坐落在铁××岗子东××150米处的通东货站房产做抵押。如借款不能按期偿还，彭瑞通以抵押房产作价偿还”。2012年，原、被告达成协议书，协议书内容为“彭瑞通因欠曹玉成欠款。于2012年8月1日前必须还清，否者还不上房产归曹玉成所有”。本院认为，2001年原告购得涉案房产，但涉案房产为无证房产，房产的所有权并未确定。被告于2006年将涉案房产登记至自己名下，被告对于涉案房产的所有权已经过不动产登记机关的确认，故本院认定被告自此取得涉案房产的不动产物权。虽然原、被告于2009年确认涉案房产归原告所有，但此约定的效力仅及于原、被告，因未经不动产登记机关的确认，故被告确认涉案房产归原告所有的行为不产生物权效力仅产生债权效力。被告提供的借据和协议书均记载如原告不偿还借款本息以涉案房产抵付债务，且原告提供的证据均无法证实原告偿还了借款本息，故本院认定原告以其享有的被告于2009年确认涉案房产归原告所有的债权，抵偿了原、被告间的金钱给付义务。原告提供证人李某的证言欲证实其指示李某将涉案房产的租金交付给被告，以抵偿借款本息，但证人李某仅证实2010年由原告收取租金，2010年之后由被告收取租金的事实，无法证实以租金抵偿借款本息的事实，故原告提供的证据均无法证实原、被告间的借款关系已消灭。综上所述，原告提供的证据无法证实其享有涉案房产的所有权，故本院对原告的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第二条、第六条、第九条、第十条、第十五条、第十六条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条之规定，判决如下：驳回彭瑞通的诉讼请求。案件受理费25.00元（已减半收取），由彭瑞通承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审判员 陈 涛二〇二〇年九月二十四日书记员 王禹婷