海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终1989号 上诉人（原审原告）：白立刚，男，1964年5月16日出生，汉族，现住海南省澄迈县。 委托诉讼代理人：王云鹏，国浩律师（海南）事务所律师。 委托诉讼代理人：陈方团，国浩律师（海南）事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：海南盈滨岛置业有限公司，住所地海南省澄迈县老城开发区盈滨半岛二横路。 法定代表人：强锋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘阳，该公司员工。 上诉人白立刚与被上诉人海南盈滨岛置业有限公司（以下简称盈滨岛公司）商品房销售合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院（2019）琼9023民初2255号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 白立刚上诉请求:1.撤销一审判决，改判或发回重审；2.判令被上诉人承担一、二审全部诉讼费和鉴定费。事实与理由：因购买被上诉人开发的位于澄迈县老城开发区盈滨半岛桃花涧小区商品房，双方签订了《商品房买卖合同》，约定该小区占地面积共为267272平方米。然而，根据小区业主取得的不动产权证书中载明，共有宗地面积为216674.98平方米（但附图页载明共有宗地面积却为254091.98平方米）；为查明事实，上诉人委托有资质的测绘单位对案涉小区实际占地面积进行测绘，并绘制了《界址用地实测成果图》（下称《实测成果图》），测绘结果为小区实际占地面积仅为326.4829亩，即217437.65平方米。即，无论是不动产权证书登记的共有宗地面积，还是上诉人委托测绘的小区实际占地面积均小于合同约定。为维护自身权益，上诉人向一审法院提起诉讼。然而一审法院在审理过程中存在大量违反法律规定的情形，严重侵害了上诉人的诉讼权利；且单方面采信被上诉人的所有观点，从而导致认定事实错误，适用法律不当。一、一审法院不准予上诉人增加诉讼请求、不准予上诉人提出的调查取证申请，违反相关法律法规，严重侵害了上诉人的诉讼权利。1.上诉人在法律规定的期限内提出增加诉讼请求的申请，一审法院错误认定上诉人的申请超出了法定期限，侵害了上诉人的诉讼权利。由于时间关系，一审庭审过程中并未进行当庭辩论，合议庭双方休庭后以书面方式提交辩论意见，即休庭时，法庭辩论并未结束（一审庭审笔录有记录）。上诉人于休庭后将增加诉讼请求申请书、特别授权委托书以及辩论意见一起提交给一审法院，上诉人是按照法律规定在法庭辩论结束前将增加诉讼请求申请书以及特别授权委托书提交给一审法院。根据《最高人民法院关于适用的解释第二百三十二条：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”一审法院以上诉人的增加诉讼请求的申请超过期限为由不予准许，违反法律规定。2.为查明案件事实，上诉人向一审法院提出书面的调取证据申请，调查取证的目的与查清本案基本事实密切相关，且相关证据由国家有关职能部门保存，一审法院依法应当调查收集；然而一审法院不准予调查取证的申请，却未向上诉人送达通知书，违反法律规定且剥夺上诉人的复议权。上诉人向一审法院申请向有关政府部门调取的资料是关于案涉小区所占用土地面积的关键性资料，有利于查清案涉小区实际使用面积的事实。提交书面调查取证申请后，上诉人在一审开庭前，又多次通过电话或当面沟通方式，恳请一审法院批准调查取证申请或出具调查令，但主审法官均以“待被上诉人提交的证据，开庭审理后再确定”等各种理由予以推诿。上诉人不仅在庭前当面向主审法官解释了调查取证的目的、关联性和具体内容，而且根据主审法官在庭审过程中的要求，在休庭后对调查取证的内容进行了书面说明。然而，直至判决，一审法院也未进行调查取证。一审法院严重违反法律规定，不仅不利于查清案件事实，也剥夺了上诉人的诉讼权利。首先，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款：“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。”《最高人民法院关于适用的解释第九十四条：“民事诉讼法第六十四条第二款规定的当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据包括：（一）证据由国家有关部门保存，当事人及其诉讼代理人无权查阅调取的”。上诉人向一审法院申请向澄迈县不动产登记中心、澄迈县国土资源局、澄迈县住房和城乡规划局调取老城国用（2007）第1000号及老城国用（2009）第1164号地块的土地面积、办证资料等资料，因资料均由国家有关部门保存，上诉人无权查阅调取，一审法院应当调查收集。其次，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十九条“人民法院对当事人及其诉讼代理人的申请不予准许的，应当向当事人或其诉讼代理人送达通知书。当事人及其诉讼代理人可以在收到通知书的次日起三日内向受理申请的人民法院书面申请复议一次。人民法院应当在收到复议申请之日起五日内作出答复。”自上诉人提交申请调查取证的申请后，一审法院从未向上诉人送达不予准取证的通知书，剥夺了上诉人的复议权。二、一审判决以上诉人提交的证据《实测成果图》“系自行委托作出”为由不予认可，不符合证据规则的规定。在被上诉人没有证据足以反驳，且未申请重新鉴定的情况下，一审法院应当对该《实测成果图》予以认可。《实测成果图》是对案涉小区围墙四至以及拐点坐标按照测绘标准测绘出的小区实际占用土地面积，包括A区和B区的市政公共道路，且测绘出的小区用地形状和用地面积与老城国用（2007）第1000号高度相似，能够客观、真实反映案涉小区的实际占地面积。测绘结果为小区实际占地面积仅为326.4829亩，即217437.65平方米，与《商品房买卖合同》中约定的267272平方米，相差了近5万平米。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条“一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许。”据此，法律赋予了当事人自行委托鉴定的权利，自行委托的鉴定结论不能简单不予认可；由于一审中被上诉人没有提供充足证据足以反驳该《实测成果图》，也没有提出申请鉴定，一审法院应当对该《实测成果图》予以认可。同时，为打消合议庭及各方当事人的疑虑，上诉人还主动向法庭提交了鉴定申请，申请对小区实际占地面积进行测绘，这将十分有利于查清案件事实。但遗憾的是，一审法院却未批准该鉴定申请。三、被上诉人所提交的《土地使用权面积分摊技术报告》（下称“《技术报告》”），亦系被上诉人自行委托。该《技术报告》严重缺乏科学性、专业性、严谨性，无法证明涉案小区的实际占地面积符合合同约定，上诉人所提交的不动产权证据足以反驳《技术报告》的矛盾之处，且向一审法院提出了鉴定申请，一审法院片面认可该《技术报告》，违反了证据规则的规定。首先，《技术报告》中所载明的土地面积与不动产权证书正文所载明的土地面积不一致，不动产权证书足以反驳该《技术报告》缺乏科学性、专业性、严谨性。不动产权证书是澄迈县国土资源局权威政府部门所颁发的，而《技术报告》是被上诉人委托第三方机构所出具的，上诉人认为不动产权证书足以反驳该《技术报告》，且上诉人向一审法院申请鉴定。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条规定，一审法院应当准许鉴定。而一审法院直接认定被上诉人自行委托的《技术报告》，显然违反了法律规定。其次，根据《技术报告》中的《国有土地使用权面积分摊检查验收表》中第三方机构的检查意见中特别注明：“……2、面积分摊报告是根据委托方提供的房屋建筑面积测绘报告（竣工报告）、建设工程规划许可证、国有土地使用证等资料作为依据测算。3、委托单位所提供的资料的真实性本所不做核实，其责任由委托单位全部承担。”显然，做出《技术报告》的机构，并未对小区实际占地面积进行测绘；并且明确声明对报告的真实性不负责任。上诉人认为房屋建筑面积测绘报告（竣工报告）仅有关于房屋建筑面积的内容；建设工程规划许可证中仅有整个项目建筑面积的内容；国有土地使用证仅有该宗土地使用权面积的内容，均无涉案小区实际占地面积的内容，第三方机构在没有核对材料的真实性以及没有实地测量的情况下出具该《技术报告》，缺乏基本的科学性、专业性、严谨性。四、一审法院未查清案涉小区的实际占地面积，未查清合同约定的土地面积与不动产权证中载明的土地面积不一致的原因，认定事实不清。《商品房买卖合同》约定，项目地块面积共为267272平方米；但不动产权证书中载明的共有宗地面积为216674.98平方米，而附图页载明共有宗地面积却为254091.98平方米。1.一审判决认定“涉案《商品房买卖合同》中约定的项目地块面积267272平方米系被告按照办理《建设工程规划验收许可证》时的规划总用地指标填写”，属于认定事实错误。一审所提交的证据中并无《建设工程规划验收许可证》，仅有《建设工程规划许可证付证》以及《建设工程规划验收合格证》，但依据以上两证，其内容并未载明规划总用地指标的数据。2.一审法院未将案涉小区的实际占地面积与不动产权证中载明的土地面积以及合同中约定的土地面积不一致的事实查清，属于认定事实不清。一审判决未查清案涉小区的实际占地面积，无法解释《技术报告》与不动产权证正文页载明土地面积为216674.98平方米不一致的原因；也无法解释不动产权证正文页载明土地面积与附图页载明土地面积不一致的原因，一审判决仅依据《技术报告》与不动产权证附载明的土地面积一致，即认定案涉小区的实际使用面积为254091.98平方米，属于认定事实不清。综上所诉，一审判决程序存在严重违法，片面采信被上诉人的单方证据，并严重剥夺了我方的各项诉讼权利，恳请贵院批准上诉人的调查取证、测绘鉴定等申请，查明案件事实，判如所请。 盈滨岛公司辩称，一、根据上诉人与被上诉人签订的关于案涉A-145房的《商品房买卖合同》约定，非答辩人原因造成不能按期办理房地产权属证书的，被上诉人免责。本案中，上诉人由于未缴纳相关契税和相关费用，至今未办理完毕案涉房屋的产权证书，但根据《土地使用权面积分摊技术报告》载明的内容，该房屋总建筑面积为263.57平方米，与《商品房买卖合同》一致，证明被上诉人按照约定交付了案涉房屋。二、被上诉人始终按照规划许可证、施工许可证规划建设的面积在该地块上进行开工建设，依法取得预售许可证后进行销售，按照合同约定向被答辩人交付符合合同约定面积的房屋，办理房屋所有权证，依法保障了上诉人的各项权益。被上诉人严格遵循房地产开发的各项流程，在取得政府部门的各项审批后按照审定内容进行开发建设，建设完成后向上诉人依法交付了经竣工验收合格的房屋，并办理完毕房屋所有权证供被答辩人签领。被上诉人已经严格按照政府部门的要求和与上诉人的合同约定履行了各项合同内容。综上，敬请贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 白立刚向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付共有宗地面积减少赔偿款285721元；2.判令本案土地价格评估费、土地面积测量费、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告以出让方式取得地号为606010867【老城国用(2009)第1164号《国有土地使用证》，面积204513.11平方米】及606010760【老城国用(2007)第1000号《国有土地使用证》，面积216674.98平方米】两个地块的土使用权，并用606010867地块的部分及606010760地块的全部土地开发建设案涉的鲁能桃花涧项目。2017年3月10日，老城国用(2007)第1000号《国有土地使用证》换证为琼(2017)澄迈县不动产权第XXXX号《不动产权证》，土地面积重测为216564.45平方米。2009年10月23日，鲁能桃花涧项目核发（2009）澄建规建证第086号《建设工程规划许可证》，规划报建材料载明该项目规划总用地指标为267272平方米，总建筑面积为91198平方米，容积率为0.34。被告就鲁能桃花涧项目取得《建筑工程施工许可证》及《商品房预售许可证》后，2010年7月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同第一条“项目建设依据”载明，被告以出让方式取得位于老城开发区盈滨半岛地号为606010867/606010760地块的使用权，面积267272平方米，土地用途为住宅用地，被告在该地块投资建设商品房项目名为“桃花涧”。合同第三条“买受人所购商品房的基本情况”载明，原告购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的A-145栋房，建筑面积263.57平方米。合同第四条约定该商品房总金额为5000732元。合同另对付款、交房、办证及违约责任等作了约定。合同签订后，原告向被告支付了全额购房款。另查，被告委托澄迈县测绘管理事务所对鲁能桃花涧项目土地使用权分摊面积进行测算，并作出《土地使用权面积分摊技术报告》。该报告载明，本项目用地地号606010867和不动产权第003290，两地块土地总面积为270503.47平方米。地号606010867总面积为53939.02平方米，其中道路占用5865.19平方米，实际使用面积为48073.83平方米；不动产权第003290总面积为216564.45平方米，其中道路占用10546.3平方米，实际使用面积为206018.15平方米。地号606010867和不动产权第003290实际使用面积为254091.98平方米。该项目总建筑面积为90697.71平方米，土地分摊系数为2.801525，依据该土地分摊系数，报告得出每套房屋的土地分摊面积。又查，“桃花涧项目”已经竣工验收，部分购房者已办理《不动产权证》。《不动产权证》正文载明共有宗地面积为216674.98平方米，附图页载明共有宗地面积为254091.98平方米，土地分摊面积与《土地使用权面积分摊技术报告》内容一致。一审法院认为，根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为被告应否承担违约责任，向原告赔偿损失。原告要求被告承担违约责任的依据是双方签订的《商品房买卖合同》第一条项目建设依据载明桃花涧项目所在地块的土地面积为267272平方米，而《不动产权证》中载明共有宗地面积为216674.98平方米，附图页载明共有宗地面积为254091.98平方米，原告等购房者委托测绘的土地面积仅为217437.65平方米，都比合同约定的土地面积少，被告的行为属于“履行合同义务不符合约定”的违约行为，应承担违约责任，赔偿原告因土地面积减少而导致的损失。一审法院对争议焦点分析认定如下：首先，案涉《商品房买卖合同》中约定的项目地块面积267272平方米系被告按照办理《建设工程规划验收许可证》时的规划总用地指标填写，信息属实。其次，桃花涧项目已经于2009年10月23日办理《建设工程规划许可证》，并于2011年2月11日办理《建设工程规划验收合格证》，该项目符合规划审批要求，规划验收合格。再次，《不动产权证》载明桃花涧项目共有宗地面积为254091.98平方米，但由于在该宗地面积上并未包括道路占用面积，依据被告提交的《土地使用权面积分摊技术报告》，桃花涧项目用地总面积为270503.47平方米，道路占用16411.49平方米，254091.98平方米为实际使用面积。因此，依据《不动产权证》的记载内容，不能得出土地面积减少的结论。最后，依据本案查明的事实，并无证据证明涉案项目存在夸大居住环境及吸引消费者的购买意愿，项目公共使用面积的缩小，造成该项目容积率、建筑密度、公共道路、绿化面积等使购房者居住环境受到损害的情形。综上，原告并未提供充分证据证实被告存在违约行为，且给原告造成损害，故其以土地面积减少为由要求被告承担违约责任，赔偿损失没有事实及法律依据，不予支持。关于原告在本案庭审过程中提出要求增加诉讼请求的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十九条第二款规定，授权委托书必须记明委托事项和权限。诉讼代理人代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉，必须有委托人的特别授权。《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定，在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。依据上述规定，原告增加诉讼请求应在法庭辩论结束前提出，且诉讼代理人代为提出的，必须有委托人的特别授权。本案中，原告的诉讼代理人在庭审过程中提出增加诉讼请求，但其代理权限仅为一般代理。庭后原告虽补交特别授权的委托书、并提交增加诉讼请求的书面申请，但已超出增加诉讼请求的法定期限，故对原告增加诉讼请求申请，不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告白立刚的诉讼请求。案件受理费5586元（原告已预交），由原告白立刚负担。 二审中，上诉人提供了如下新证据：1.测绘资质证书；2.现场照片（拍摄时间是2020年8月19日）。被上诉人对上述证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。经审查，上诉人无法提供证据原件核对，本院对其真实性不予认可；经本院现场查勘，对证据2的真实性予以认可。 二审庭审结束后，本院要求被上诉人提供案涉项目的用地勘测定界图，上诉人对该证据的真实性不予认可。经审查，因无原件核对，本院对其真实性不予认可。 庭审后，本院根据上诉人的申请和依职权调取了如下证据：1.建设用地规划许可证（证号为：地字第**和**）；2.海南盈滨半岛置业有限公司用地勘测定界图；3.海南盈滨半岛置业有限公司鲁能海蓝福源桃花涧地块位置平面图。上诉人对证据1的真实性、合法性和关联性均无异议；对证据2和证据3的真实性和合法性均有异议。被上诉人对证据的真实性、合法性和关联性均无异议。经审查，本院对上述证据的真实性、合法性和关联性均予以确认。 本院对一审查明的事实予以确认。另查明，至今为止，案涉房屋未办理房屋所有权证，也未办理《不动产权证书》。 本院认为，案涉合同的签订系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。 本案二审需要解决的问题是上诉人诉请被上诉人支付共有宗地面积减少赔偿款是否有事实根据。本案中，根据已查明的事实，案涉房屋未办理房屋所有权证，也尚未取得《不动产权证书》。现上诉人主张被上诉人应承担产权证上登记的共有宗地面积少于案涉合同约定的土地面积的违约责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，上诉人提交的现有证据不足以证明其事实主张，应自行承担举证不能的不利后果，故本院对其主张不予支持。一审判决驳回其诉讼请求并无不当，本院予以维持。 另外，关于上诉人申请土地面积测绘的问题。因申请鉴定的事项对案件处理结果无影响，故本院不予准许。 综上所述，白立刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5586元，由上诉人白立刚负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴罗南 审 判 员 林芝静 审 判 员 李凌燕 二〇二〇年九月二十九日 法官助理 梁 莹 书 记 员 王冠娇 附相关法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。