上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初11125号原告：袁海辉，男，汉族，户籍所在地黑龙江省。委托诉讼代理人：葛潇繁，上海浦瑞律师事务所律师。被告：哈尔滨市松花江国际旅行社有限公司上海第一分公司，住所地上海市嘉定区。负责人：周勇，经理。被告：哈尔滨市松花江国际旅行社有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市。法定代表人：李秀坤，总经理。两被告共同委托诉讼代理人：倪艳丽，黑龙江现代律师事务所律师。原告袁海辉与被告哈尔滨市松花江国际旅行社有限公司上海第一分公司(以下简称松花江旅行社上海分公司)、哈尔滨市松花江国际旅行社有限公司(以下简称松花江旅行社)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人葛潇繁、被告松花江旅行社上海分公司法定代表人周勇、两被告共同委托诉讼代理人倪艳丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告松花江旅行社上海分公司之间的房屋租赁合同于2020年3月10日解除；2、判令被告松花江旅行社上海分公司向原告支付2019年11月1日至2020年3月10日的租金59,183.32元，并支付逾期付款利息(以59,183.32元为基数，按照日万分之五的标准，自2019年11月16日计算至实际支付之日止)；3、判令被告松花江旅行社上海分公司向原告支付2019年11月1日至2020年3月10日的物业费22,194.76元(标准为5,114元/月)；4、判令被告松花江旅行社上海分公司向原告支付赔偿金88,333.32元；5、判令被告松花江旅行社对松花江旅行社上海分公司上述付款义务承担连带责任。事实和理由：2019年10月31日，原告与被告松花江旅行社上海分公司就上海市嘉定区嘉罗公路XXX弄XXX号的房屋(以下简称涉案房屋)签署了《房屋租赁协议》，约定：原告将其所有的涉案房屋出租给被告松花江旅行社上海分公司用于办公使用，涉案房屋的租金为每月44,166.66元，租期为2019年10月31日至2024年11月1日止，租金半年一付；松花江旅行社上海分公司在使用涉案房屋时自行交付物业管理费；在租赁期间内，若逾期支付房租，每逾期一天，需向原告支付逾期金额百分之五的违约金；若擅自解除合同，应向原告赔偿两个月的租金。2019年10月31日，原告将涉案房屋交付给被告松花江旅行社上海分公司，松花江旅行社上海分公司开始使用涉案房屋，并于当天向原告支付了2万元的房屋租赁保证金，并约定第一笔半年租金265,000元在15日内付清。但协议签订后,被告松花江旅行社上海分公司始终以公司存在困难为由拒绝支付租金。原告于2020年3月10日通过微信发出通知，正式解除双方所签署的房屋租赁合同。原告认为，被告松花江旅行社上海分公司未按照合同的约定支付房租以及物业费长达半年之久，已构成严重违约，原告有权单方面解除房屋租赁合同，并要求其支付违约金、物业费以及赔偿原告房租损失。而被告松花江旅行社上海分公司作为被告松花江旅行社的分公司，不具有法人资格，因此应由松花江旅行社对松花江旅行社上海分公司的付款义务承担连带责任。原告为维护其合法权益，故涉诉。两被告共同辩称，认可租赁合同于2020年3月10日解除，不同意其余所有诉请。在合同履行过程中，原告未按约交付房屋，先行违约。此外，原告存在一房二租的严重违约行为。双方合同签订后，被告得知原告与案外人雄某(上海)新能源科技有限公司(以下简称雄某公司)存在租期为2017年5月11日至2020年5月10日的房屋租赁合同，该合同直至2020年3月16日通过法院判决才解除，原告实际无法按约向被告交付房屋，且该案中原告自认雄某公司的办公家具等于2019年11月20日尚未搬离涉案房屋，也能证明原告未向被告实际交付涉案房屋。原告主张的租金起始时间亦不符合合同约定，双方约定了起租期最初三个月为免租期，利息标准亦过高。被告亦不同意支付违约金，原告主张违约金无依据，且因新冠肺炎疫情影响，国家旅游局禁止旅游业务属于被告签订合同时无法预见、无法避免的情势变更情形。鉴于被告已经支付了房屋租赁保证金，不应另行支付赔偿金。反而基于原告严重违约事实，其应将房屋租赁保证金返还。如法院判决被告承担违约金，被告申请予以酌情减免。本院经审理认定事实如下：袁海辉系涉案房屋权利人。2019年10月31日，袁海辉(甲方)与松花江旅行社上海分公司(乙方)签订了《房屋租赁协议》一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，该房屋建筑面积1433.18平方米，租赁期限5年，自2019年10月31日至2024年11月1日；租金为53万元/年，即44,166.66元/月，租金半年一付，其中2019年11月1日至2020年1月31日为装修免租期，在此期间乙方免交租金，但须交物业管理费和其他房屋使用应缴的费用；租赁保证金2万元，乙方应于2019年11月1日前向甲方一次性缴纳，如乙方无违约，在租赁期满后15个工作日内，甲方将租赁保证金如数无息退还乙方；物业费在使用期内由乙方自行交付；合同第七条第1款约定，乙方逾期缴付应缴费用，甲方或管理公司有权按应缴未缴额每日5%收取违约金。如连续1个月未能缴足租金或连续1个月未能缴足管理费及其他应缴费用，无论乙方是否已收到书面催收通知，甲方均有权单方面解除本合同，收回所租赁场地和附件2中列明的设备，甲方有权没收乙方的租赁保证金及管理保证金。由此给甲方或管理公司造成损失的，乙方应予以赔偿；合同第二条第3款约定，如本协议规定的租赁期限未满，乙方要求提前解除合同，乙方应在结清乙方退出日之前所有应缴费用、向甲方交付保持原状的场地和设备，并赔偿甲方相当于解除合同时月租的两个月租金。上述合同签订当日，松花江旅行社上海分公司向袁海辉支付租赁保证金2万元，袁海辉出具了收据，并在收据上载明，第一批款(租金)256,000元15日内补齐。后续双方一直通过微信进行联系。2019年11月8日，松花江旅行社上海分公司负责人周勇告知袁海辉，其装修图纸和预算已经基本完成，备料开始了，进场装修需要袁海辉配合去物业签字。同年11月15日，周勇称因澳洲大股东尚未对其租房事宜进行批复，故暂时放弃租赁涉案房屋，其同意没收押金。袁海辉表示如果解除合同需结清费用、扣除保证金，并赔付两个月租金的违约金，建议继续履行。周勇回复需要讨论后给予回复。同年11月25日，袁海辉催告周勇进行回复并要求其按照合同约定支付逾期违约金。周勇回复澳洲大股东尚未批复。此后直至12月6日期间，袁海辉多次催要租金，周勇都回复公司遇到困难，因多种原因未能履约，等其度过困难期，请求谅解。2020年3月10日，袁海辉微信通知周勇，因长期拖欠租金，其即日收回房屋。对上述事实以及租赁合同于2020年3月10日解除，双方并无争议，本院予以确认。但对涉案房屋是否交付松花江旅行社上海分公司以及松花江旅行社上海分公司应否承担相关费用和违约责任，双方意见不一。袁海辉为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、物业公司的催款函，旨在证明涉案房屋物业费每月5,114元。2、微信聊天记录，其中周勇告知袁海辉其装修图纸和预算已经基本完成，进场装修需要袁海辉配合去物业签字，表明松花江旅行社上海分公司已经在涉案房屋内测量并准备装修，旨在证明房屋已经交付，亦证明在其多次催告后，松花江旅行社上海分公司仍未履约。松花江旅行社上海分公司和松花江旅行社对上述证据发表质证意见如下：对证据1，真实性无异议，对物业费标准亦无异议，但认为与其无关。对证据2，真实性无异议，但不认可证明目的，无法证明交付了房屋。松花江旅行社上海分公司和松花江旅行社为证明其意见，向本院提交了如下证据：1、(2019)沪0114民初19716号判决书，旨在证明袁海辉与雄某公司的租赁合同直至2020年3月16日才由法院判决解除，袁海辉存在一房二租的违约行为。2、涉案房屋照片8张，系其于2020年6月10日在屋外拍摄，旨在证明涉案房屋并未装修，其并未实际使用该房屋，亦证明袁海辉并无交付涉案房屋。3、微信记录，旨在证明袁海辉自认2019年12月6日涉案房屋内雄某公司的家具(几张办公桌椅)还没搬走。袁海辉对上述证据发表质证意见如下：对证据1，真实性无异议，该判决书确认其已于2019年4月收回房屋，和雄某公司的租金也计算至2019年4月。对证据2，真实性无异议。对证据3，真实性无异议，但不认可证明目的，所谓办公家具就是几张桌椅，其为了搬走用微信方式请示了周勇，如果房屋未交付，就无需向周勇请示了。审理中，1、关于房屋交付问题，袁海辉陈述，是签约当天进行的交付，当时有松花江旅行社上海分公司的周勇、陶勇和财务在场，其当场将门禁卡及房屋内部钥匙进行了交付，但未办理书面交接手续。物业处也是有门禁卡的，松花江旅行社上海分公司凭着租赁合同可以要求物业为其开门。之后松花江旅行社上海分公司也进去进行了装修测量。松花江旅行社上海分公司陈述，房屋并未交付，签约当天周勇、陶勇和财务都在，其均未收到钥匙，当时看到钥匙和门禁都在门上。之后确实进去对涉案房屋进行测量，是物业开的门。2、袁海辉陈述其收回房屋后，涉案房屋一直空置，直至2020年6月才重新出租(提交了重新出租合同)，存在空置期损失，其主张的赔偿金中亦包含空置期损失和免租期损失。3、关于租赁保证金，袁海辉主张按照合同约定应当没收，松花江旅行社上海分公司要求予以返还。另查，1、涉案房屋2019年11月1至2020年3月10日期间的物业费由袁海辉代为缴纳，双方确认物业费为5,114元/月。2、关于袁海辉与上一承租人雄某公司的租赁关系，前案(2019)沪0114民初19716号生效判决确认：双方合同约定的租赁期限为2017年5月11日至2020年5月10日，雄某公司提前退租并实际搬离涉案房屋，袁海辉亦确认已于2019年4月中旬收回房屋钥匙，故双方租赁合同已经实际终止。本院认为，袁海辉与松花江旅行社上海分公司签订的房屋租赁协议系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方均应遵照履行。对于合同解除，双方并无异议，且均同意租赁合同于2020年3月11日解除，本院予以照准。关于违约责任归属，松花江旅行社上海分公司在签约后应按约支付租金，但其仅支付了租赁保证金，在袁海辉多次催告后仍不支付租金，显属违约，应承担相应的违约责任。至于松花江旅行社上海分公司辩称其未支付租金是因为房屋并未实际交付，但双方租赁合同自签订之日生效起租，其亦认可签约之日看房时钥匙和门禁都在，之后亦进行了装修测量，且在袁海辉多次催要租金时，其仅称存在困难，要求谅解，并认可系其原因无法履行合同，从未提及房屋未交付事宜，故对松花江旅行社上海分公司该意见，本院不予采纳。此外，其辩称袁海辉存在一房二租行为，但生效判决已经确认雄某公司已实际搬离涉案房屋，双方租赁合同此前已经实际终止履行，袁海辉已于2019年4月收回房屋钥匙。故袁海辉与上一承租人的合同并未成为本案合同的履行障碍。故对松花江旅行社上海分公司该意见，本院亦不予采纳。关于租金及利息，按照双方合同约定，2019年11月1日至2020年1月31日为装修免租期，故松花江旅行社上海分公司应向袁海辉支付2020年2月1日至2020年3月10日的租金5,8413.97元及自2019年11月16日至实际支付之日止的逾期利息。合同约定的逾期违约金标准过高，本院酌情调整为未付租金的日万分之三。关于物业费，合同约定租赁期间的物业费由松花江旅行社上海分公司负担，免租期不免除物业费。而该期间的物业费已由袁海辉代为支付，故松花江旅行社上海分公司应向袁海辉支付2019年11月1日至2020年3月10日的物业费，双方均认可物业费标准为5,114元/月，经核算，上述期间物业费金额为22,105.68元。关于保证金和赔偿金，袁海辉主张赔偿金包含双方合同第二条第3款约定的违约金和实际损失(房屋空置损失和免租期损失)，然该条适用违约金的情形为承租人提前解约，但本案中租赁合同系由于袁海辉行使单方解除权而终止，故该条并不适用。但合同第七条第1款约定，如连续1个月未能缴足租金，出租方有权单方面解除本合同、没收租赁保证金，造成损失的，亦应予以赔偿。故袁海辉主张没收保证金2万元，本院予以支持。对其主张的赔偿金，其确实因松花江旅行社上海分公司的违约导致损失，然其在知晓松花江旅行社上海分公司无法继续履行合同且房屋始终空置情况下亦应及时收回房屋，防止损失扩大。本院考虑上述情形，并结合合同履行情况、松花江旅行社上海分公司违约情形及新冠肺炎疫情对合同履行的影响等因素，酌情确定松花江旅行社上海分公司还应承担赔偿金6万元。关于松花江旅行社的责任承担，松花江旅行社作为松花江旅行社上海分公司的总公司，依照相关法律规定，应对松花江旅行社上海分公司不能清偿的债务承担补充清偿责任。综上，按照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认原告袁海辉与被告哈尔滨市松花江国际旅行社有限公司上海第一分公司于2019年10月31日签订的《房屋租赁协议》于2020年3月10日解除；二、被告哈尔滨市松花江国际旅行社有限公司上海第一分公司应于本判决生效之日起十日内支付原告袁海辉租金人民币5,8413.97元及逾期违约金(以5,8413.97元为基数，按照日万分之三的标准，自2019年11月16日计算至实际支付之日止)；三、被告哈尔滨市松花江国际旅行社有限公司上海第一分公司应于本判决生效之日起十日内支付原告袁海辉物业管理费人民币22,105.68元；四、被告哈尔滨市松花江国际旅行社有限公司上海第一分公司支付给原告袁海辉的保证金人民币20,000元归原告袁海辉所有；五、被告哈尔滨市松花江国际旅行社有限公司上海第一分公司应于本判决生效之日起十日内给偿付原告袁海辉赔偿金人民币60,000元；六、被告哈尔滨市松花江国际旅行社有限公司对被告哈尔滨市松花江国际旅行社有限公司上海第一分公司上述第二至第五项确定的还款义务不能清偿部分承担补充清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3,694元，减半收取1,847元，由原告袁海辉负担318元，被告哈尔滨市松花江国际旅行社有限公司上海第一分公司和被告哈尔滨市松花江国际旅行社有限公司负担1,529元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邓珍二〇二〇年九月二十五日书记员  朱雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第七十四条……分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。