上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初68747号原告：卜祥华，男，1971年2月13日生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：魏璐，上海沪泰律师事务所律师。被告：中国工商银行股份有限公司上海市张江支行，住所地中国(上海)自由贸易试验区张江路**。负责人：黄颖慧，行长。委托诉讼代理人：邓爽，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：蒋露蓉，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。第三人：上海那卡电子有限公司，住，住所地上海市松江区茸江路****/div>法定代表人：许新年，总经理。委托诉讼代理人：陈陆声，上海劲达律师事务所律师。第三人：高长茂，男，1970年11月2日生，汉族，户籍地福建省南平市杨源乡楼下村龙滩**。第三人：叶先珠，女，1979年3月12日生，汉族，户籍地福建省南平市杨源乡楼下村龙滩**。第三人：陈成隆，男，1978年12月19日生，汉族，户籍地福建省南平市石屯镇西山坂农场**。第三人：祝章熹，女，1981年2月11日生，汉族，户户籍地福建省南平市石屯镇西山坂农场**。/div>第三人：周仁彬，男，1967年5月6日生，汉族，户籍户籍地福建省南平市政和县官湖村****。div>第三人：尹昭端，女，1968年4月14日生，汉族，户籍户籍地福建省南平市政和县官湖村****。div>第三人：魏重生，男，1963年10月23日生，汉族，户籍户籍地上海市宝源路****。div>第三人：范秀英，女，1963年7月7日生，汉族，户籍地福建省户籍地福建省南平市政和县文明路**。第三人：姜毅，男，1961年7月17日生，汉族，户籍地上海市九亭户籍地上海市九亭镇九亭大街****。iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>第三人：陈圣安，男，1975年8月5日生，汉族，户籍地福建省南平市政和县户籍地福建省南平市政和县为民路**。tyle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>第三人：范世寿，男，1965年10月1日生，汉族，户籍地福建省南平市政和县北大户籍地福建省南平市政和县北大路**。le='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>第三人：魏敦蕊，女，1971年7月5日生，汉族，户籍地福建省南平市政和县北大路X户籍地福建省南平市政和县北大路**。='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>第三人：范良毅，男，1992年1月14日生，汉族，户籍地福建省南平市政和县北大路XXX户籍地福建省南平市政和县北大路**。LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>第三人：魏重福，男，1975年12月10日生，汉族，户籍地福建省南平市政和县文明路XXX号。户籍地福建省南平市政和县文明路**。NE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>第三人：罗水珍，女，1976年11月8日生，汉族，户籍地福建省南平市政和县文明路XXX号。第三人：刘金龙，男，1954年1月3日生，汉族，户籍地上海市浦秀路XXX弄XXX号XXX室。第三人：刘荣，男，1978年6月28日生，汉族，户籍地上海市浦秀路XXX弄XXX号XXX室。第三人：诸冬梅，女，1979年2月1日生，汉族，户籍地上海市浦江镇勤劳村三组62号。第三人：徐锋，男，1977年2月27日生，汉族，户籍地上海市罗阳路XXX弄XXX号XXX室。原告卜祥华与被告中国工商银行股份有限公司上海市张江支行(以下简称“工商银行张江支行”)、第三人上海那卡电子有限公司(以下简称“上海那卡公司”)、高长茂、叶先珠、陈成隆、祝章熹、周仁彬、尹昭瑞、魏重生、范秀英、姜毅、陈圣安、范世寿、魏敦蕊、范良毅、魏重福、罗水珍、刘金龙、刘荣、诸冬梅、徐锋案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卜祥华及其委托诉讼代理人魏璐，被告工商银行张江支行之委托诉讼代理人蒋露蓉，第三人上海那卡公司之法定代表人许新年、委托诉讼代理人陈陆声到庭参加诉讼。第三人高长茂、叶先珠、陈成隆、祝章熹、周仁彬、尹昭瑞、魏重生、范秀英、姜毅、陈圣安、范世寿、魏敦蕊、范良毅、魏重福、罗水珍、刘金龙、刘荣、诸冬梅、徐锋经本院公告送达传票等诉讼材料，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告卜祥华向本院提出诉讼请求：请求判令对上海市松江区茸江路XXX弄XXX号房屋(以下简称案涉房屋)负担租赁拍卖；案件受理费由被告负担。事实和理由：2004年6月29日，原告与第三人上海那卡公司签订《房屋租赁合同》，约定原告向第三人承租案涉房屋，租期自2004年6月28日起至2024年6月27日计二十年，全部租金为人民币15.12万元(以下币种均为人民币)，租满二十年期限，送租30年。该合同签订后原告支付全部租金，第三人上海那卡公司亦将案涉房屋交由原告使用至今。案涉房屋于2012年7月24日登记设立抵押权，因(2017)沪0115执16955号案件发布公告，责令占有案涉房屋的案外人迁某。原告遂提出书面执行异议，要求带租约拍卖案涉房屋。经执行法院审查后作出(2019)沪0115执异733号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为，原告与第三人上海那卡公司就案涉房屋签订租赁合同在先，被告工商银行张江支行抵押权设立及查封在后，现租赁期尚未届满，原告系案涉房屋合法占有人，故起诉提出如上诉讼请求。被告工商银行张江支行辩称，不同意原告诉请。对原告与第三人上海那卡公司之间的租赁关系不认可，原告提供证据不足以证明租赁关系的真实性以及原告自2004年起占有使用案涉房屋的事实；另该份租赁合同约定租期畸长，明显影响抵押权人实现合法权利，综上请求法院驳回其诉讼请求。第三人上海那卡公司述称，原告所述事实均属实，同意原告的全部诉讼请求。补充述称，上海那卡公司于2004年左右取得案涉房屋所在地块使用权，土地性质为工业用地。当地政府曾经以会议形式决定改变该土地用途为商业用地，故在设计建造案涉房屋时并未按照厂房标准建造，而是按照园区配套设施设计建造，其中1幢为配电房，2幢为二层房屋，每套均独立成套，内有楼梯上下，3幢为五层房屋，第一、二层与2幢一致，第三到第五层为第三人自用。在案涉房屋尚未建造完毕起即对外招租，现共计与二百余户签订了租赁合同。第三人已经收到租金，房屋也已交付。截至2013年3月之前，上海那卡公司与案外人上海道全实业有限公司(以下简称“上海道全公司”)为关联公司、大股东及法定代表人均为王道全，两家公司曾在房屋交付后共同进行物业管理和安全生产管理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原、被告确认的(2019)沪0115执异733号执行裁定书、包括案涉房屋在内的上海市松江区茸江路XXX弄XXX-XXX号之上海市不动产登记簿、(2016)沪0115民初74566号民事判决书、(2017)沪0115执16955号执行裁定书、公告等证据，本院予以确认并在卷佐证。被告工商银行张江支行对原告提供的《房屋租赁合同》、收据、租金发票、物业管理公约、安全生产管理协议、部分交付收电费和管理费的收据、部分物业管理费收据、第三人上海那卡公司出具的证明、上海那卡公司及上海道全公司章程、补充协议等有异议，本院认定如下：1、《房屋租赁合同》系原告与第三人上海那卡公司签订，双方对此均予以确认，本院对其真实性和关联性予以认可。2、收据及租金发票，均由第三人上海那卡公司向原告出具，双方均认可，且金额与证据1的约定相一致，故本院对其真实性和关联性均予以认可。3、部分交付电费和管理费的收据、部分物业管理费收据。被告认为该组证据不能证明实际支付事实，且仅提供几份2011年、2012年和2019年的收据亦不能证明原告自2004年起长期稳定占有使用案涉房屋的事实。该组证据中落款时间最早的为2006年9月13日由上海道全公司收取的物业管理费收据，但因该公司非本案当事人，对该证据真实性难以确认；另有一份打印时间为2011年2月25日由上海那卡公司盖章确认的收据，收费项目为案涉房屋的水费、电费和管理费，该收据由原告与第三人当庭确认，本院予以采信。4、物业管理公约及安全生产管理协议。原告提供该两份证据目的在于证明案涉房屋由案外人上海道全公司提供物业服务、第三人上海那卡公司负责安全管理工作。被告对该两份证据真实性及关联性均不予认可。本院认为该两份证据由案外人及第三人上海那卡公司分别盖章确认，现上海道全公司非本案当事人，对其印章真实性无法确认；第三人上海那卡公司确认该份安全生产管理协议的真实性及关联性，本院亦予以确认。5、第三人上海那卡公司出具的证明。该份证据由第三人当庭确认其真实性，本院对该证据三性予以确认。6、上海道全公司章程与上海那卡公司章程。被告对真实性无异议，对关联性不予认可。本院采纳该质证意见。7、2006年由第三人上海那卡公司与案外人上海车墩经济联合总公司(以下简称“上海车墩公司”)签订的补充协议书，主要内容为案涉房屋所在土地上的建设情况及入驻经营者情况，已经改变工业土地使用用途，为发挥已建房屋作用，上海车墩公司同意项目作为配套设施，但土地性质仍为一类工业用地(具备条件时按程序转为商业用地)，并将土地价格作了上调。原告举证目的为政府管理部门同意案涉房屋所在土地改变用途。被告认为该协议并未证明土地使用权已作出变更且与本案缺乏关联性。本院采纳被告的质证意见。经审理查明，被告工商银行张江支行诉第三人高长茂等金融借款合同纠纷一案，经本院审理于2016年11月29日作出(2016)沪0115民初74566号民事判决书，判令：一、高长茂、叶先珠应于判决生效之日起十日内归还工商银行张江支行借款本金7,519,540.06元；二、高长茂、叶先珠应于判决生效之日起十日内归还工商银行张江支行截至2015年3月5日的利息及逾期利息123,726.99元以及自2015年3月6日起至实际清偿之日止的逾期利息(以借款本金7,519,540.06元为基数，利率按涉案《个人借款/担保合同》及《个人借款凭证》约定的计算)；三、高长茂、叶先珠应于判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限工商银行张江支行律师费用18,040元；四、上海慧高实业有限公司对高长茂、叶先珠的上述第一至第三项判决义务承担共同还款责任；五、陈成隆、祝章熹、周仁彬、尹昭端、魏重生、范秀英对高长茂、叶先珠上述第一至第三项判决义务承担连带清偿责任，其履行上述清偿义务后，有权向高长茂、叶先珠追偿；六、如高长茂、叶先珠未履行上述第一至第三项判决义务的，工商银行张江支行可与魏重生协议以位于上海市静安区宝源路XXX弄XXX号的房产、上海市静安区共和新路XXX号一层的房产作为抵押物折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高余额172,366,300元范围内优先受偿，抵押物折价或者拍卖后、变卖后，其价款超过债权数额的部分，归魏重生所有，不足部分由高长茂、叶先珠继续清偿；七、如高长茂、叶先珠未履行上述第一至第三项判决义务的，工商银行张江支行可与被告范秀英、姜毅协议以位于上海市松江区车墩镇影视路79、95号1—3层的房产作为抵押物折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高余额172,366,300元范围内优先受偿，抵押物折价或者拍卖后、变卖后，其价款超过债权数额的部分，归范秀英、姜毅所有，不足部分由高长茂、叶先珠继续清偿；八、如高长茂、叶先珠未履行上述第一至第三项判决义务的，工商银行张江支行可与上海那卡公司协议以位于上海市松江区茸江路930弄1－279号1、2、3幢的房产作为抵押物折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高余额172,366,300元范围内优先受偿，抵押物折价或者拍卖后、变卖后，其价款超过债权数额的部分，归上海那卡电子有限公司所有，不足部分由高长茂、叶先珠继续清偿；九、如高长茂、叶先珠未履行上述第一至第三项判决义务的，工商银行张江支行可与陈圣安协议将位于上海市闵行区顾戴路XXX弄XXX号XXX室的房产作为抵押物折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高余额172,366,300元范围内优先受偿，抵押物折价或者拍卖后、变卖后，其价款超过债权数额的部分，归陈圣安所有，不足部分由高长茂、叶先珠继续清偿；十、如高长茂、叶先珠未履行上述第一至第三项判决义务的，工商银行张江支行可与范世寿、魏敦蕊、范良毅协议以位于上海市浦东新区环龙路XXX弄XXX号XXX室的房产作为抵押物折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高余额172,366,300元范围内优先受偿，抵押物折价或者拍卖后、变卖后，其价款超过债权数额的部分，归范世寿、魏敦蕊、范良毅所有，不足部分由高长茂、叶先珠继续清偿；十一、如高长茂、叶先珠未履行上述第一至第三项判决义务的，工商银行张江支行可与被告魏重福、罗水珍协议以位于上海市闵行区古龙路XXX弄XXX号XXX室房产作为抵押物折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高余额172,366,300元范围内优先受偿，抵押物折价或者拍卖后、变卖后，其价款超过债权数额的部分，归魏重福、罗水珍所有，不足部分由高长茂、叶先珠继续清偿；十二、如高长茂、叶先珠未履行上述第一至第三项判决义务的，工商银行张江支行可与陈成隆协议以位于上海市闵行区顾戴路XXX弄XXX号XXX室的房产作为抵押物折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高余额172,366,300元范围内优先受偿，抵押物折价或者拍卖后、变卖后，其价款超过债权数额的部分，归陈成隆所有，不足部分由高长茂、叶先珠继续清偿；十三、如高长茂、叶先珠未履行上述第一至第三项判决义务的，工商银行张江支行可与刘金龙、刘荣、诸冬梅协议以位于上海市闵行区浦秀路XXX弄XXX号XXX室的房产作为抵押物折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高余额172,366,300元范围内优先受偿，抵押物折价或者拍卖后、变卖后，其价款超过债权数额的部分，归刘金龙、刘荣、诸冬梅所有，不足部分由高长茂、叶先珠继续清偿；十四、如高长茂、叶先珠未履行上述第一至第三项判决义务的，工商银行张江支行可与徐锋协议以位于上海市闵行区罗阳路XXX弄XXX号XXX室的房产作为抵押物折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高余额172,366,300元范围内优先受偿，抵押物折价或者拍卖后、变卖后，其价款超过债权数额的部分，归徐锋所有，不足部分由高长茂、叶先珠继续清偿。案件受理费65,429元、公告费560元，共计65,989元(工商银行张江支行已预缴)，由高长茂、叶先珠、上海慧高实业有限公司、陈成隆、祝章熹、周仁彬、尹昭端、魏重生、范秀英、上海那卡电子公司、姜毅、陈圣安、范世寿、魏敦蕊、范良毅、魏重福、罗水珍、刘金龙、刘荣、诸冬梅、徐锋负担。范世寿等不服该判决，上诉于上海市第一中级人民法院，后撤回上诉。该院于2017年6月19日作出(2017)沪01民终第5719号民事裁定书，准许其撤回上诉，(2016)沪0115民初74566号民事判决书自该裁定送达之日起生效。2017年7月10日，工商银行张江支行就上述民事判决书向本院申请强制执行，执行案号为(2017)沪0115执16955号。2017年10月20日，本院作出(2017)沪0115执16955号执行裁定书，终结本次执行程序。2019年5月10日，本院在案涉房屋所在地张贴(2017)沪0115执16955号公告：告知在该案中已对登记在上海那卡公司名下的上海市松江区茸江路XXX弄XXX-XXX号1幢、2幢、3幢全幢的房屋进行评估、拍卖、变卖。责令被执行人上海那卡公司以及占有上述房屋的案外人自公告之日起十五日内迁某该房屋，并告知其救济途径。原告遂向本院提出书面执行异议申请，要求对案涉房屋负担租赁拍卖。经本院审查于2019年7月10日作出(2019)沪0115执异733号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告遂向本院起诉。还查明，根据2019年10月12日调取的上海市不动产登记簿，房屋状况及产权人信息显示：坐落上海市松江区茸江路XXX弄XXX-XXX号房屋共计3幢：1幢建筑面积99.65平方米，层数1层；2幢建筑面积17136.72平方米，层数2层；3幢建筑面积11610.54平方米，层数5层。该3幢房屋用途为厂房，所有权来源为新建，房屋结构钢混，竣工日期2005年，权利人为上海那卡公司，核准日期为2005年9月28日。土地状况信息显示：土地坐落：上海市松江区茸江路XXX弄XXX-XXX号，土地宗地号：松江区中山街道36街坊32/1丘，使用期限2004年7月19日至2054年7月18日止，土地性质为国有，使用权取得方式为出让，土地用途为工业用地，宗地(丘)面积24419，使用权面积24419，独用面积24419，权利人为上海那卡公司，核准日期为2005年9月28日。房地产抵押状况信息为：上海市松江区茸江路XXX弄XXX-XXX号1、2、3幢抵押权人为工商银行张江支行，核准日期为2012年7月24日，备注最高债权限额人民币176,066,300元，债权发生期间：2012年7月15日至2015年7月15日止。本次只担保主债权金额200,000,000元中的176,066,300元，剩余金额由其他方式担保，本抵押物与车墩镇影视路79、95号1-3层、共和新路XXX号一层、群英路56弄1、3、5号1层，宝源路XXX弄XXX号全幢、古龙路XXX弄XXX号XXX室、顾戴路XXX弄XXX号XXX室、顾戴路XXX弄XXX号XXX室、环龙路XXX弄XXX号XXX室、浦秀路XXX弄XXX号XXX室、罗阳路XXX弄XXX号XXX室为同一笔债权提供担保。房地产权利限制状况信息显示：2015年3月26日因本院(2015)浦民保字第260号正式查封，2018年3月15日续封，预计结束日期2021年3月14日。2017年11月3日因本院(2017)沪0115执15953-15955、15957、15959、15961-15968、15970、15974-15975、15978、16041、16952-16953、16955、16966号轮候查封。2018年3月15日因本院(2017)沪0115执7527号轮候查封。再查明，2004年6月29日，原告卜祥华与第三人上海那卡公司签订《房屋租赁合同》：第一条甲方(第三人上海那卡公司)将自有房屋及该房屋占有范围内的土地、土地使用权租给乙方(原告)，具体状况如下：(一)甲方依法取得的房地产权证号(空白)；(二)房屋坐落在上海市松江区茸江路XXX弄XXX号；(三)合同内房屋坐落位置和平方：共一套，总72平方，其中底层36平方，二层36平方；(四)、该房屋占有范围内的土地所有权为国有，以出让方式获得，使用权限五十年；(五)、房屋内的附属设施状况(附件二)甲方保证如实陈述，乙方充分了解并自愿租赁。二、经双方协商，确认上述房屋租赁期限为20年，即2004年6月28日到2024年6月27日。乙方在租赁期内(即20年)原则上不准退租……;乙方租满20年期限，甲方必须送租30年，并把房屋产权归于乙方；三、双方协商一致，20年的租赁费为151,200元……。五、交房日期为2005年6月30日。双方对其他权利义务亦作出约定，并签名盖章确认。补充条款约定，物业费每套每月75元。附件一为房屋平面图，附件二为房屋内附属设施，包括卫生设施、给水水表和电表各一只，附件三为付款协议。2004年7月起原告按约分次支付租赁费。2006年6月，第三人上海那卡公司向原告出具发票，项目摘要为租金，金额为151,200元。2007年9月3日，原告与第三人上海那卡公司签订《安全生产管理协议》，再次确定双方就案涉房屋的租赁关系、租赁期限，约定双方在租赁期限内对租赁房屋的安全生产管理工作方面的权利义务等。审理中，第三人当庭陈述案涉房屋设立抵押时未向被告如实陈述租赁之事实，被告亦未就此进行询问和调查。被告工商银行张江支行称银行在审核抵押贷款时应当对抵押物进行审核，但时间久远无法提供当时的评估报告。本院认为，被告工商银行张江支行依据生效民事判决书向本院申请执行，通过拍卖抵押物实现其抵押权和债权，其权利受法律保护。本案之争议焦点在于原告是否与第三人上海那卡公司就案涉房屋在被告工商银行张江支行设定抵押之前签订合法有效的租赁合同并占有使用。法律规定，当事人采用合同书面形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。依法成立的合同自成立时生效。本案案涉《租赁合同》经合同双方即原告、第三人上海那卡公司签字盖章，并当庭再次确认签署合同的真实性，故本院认定该租赁合同成立并生效，对双方均具有约束力。根据法律规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的部分当属无效。故案涉租赁合同中约定超过20年的租赁期限部分当属无效。租赁合同签订后，原告按合同约定一次性支付全部租金，第三人亦出具租金发票，且原告与第三人当庭亦确认全部租金已经支付完毕之事实，本院亦予以确认。双方虽无交接案涉房屋的书面手续，但对交付房屋的事实均予以认可；双方于2007年9月签订的《安全生产管理协议》、2011年2月第三人出具的水电费及管理费收据，亦可间接证明原告在被告对案涉房屋设立抵押权之前已经占有使用案涉房屋的事实。综上本院对原告与第三人上海那卡公司在抵押设立之前已经签订合法有效的租赁合同并履行支付租金义务、占有使用房屋的事实予以确认。被告工商银行张江支行作为金融机构在发放贷款前对抵押物应当全面进行审查。本案中被告未提供证据证明设定抵押时案涉房屋并无负担租赁，故其坚持要求在案涉房屋拍卖中不负担租赁拍卖的请求亦缺乏依据。综上，原告要求法院负担其租赁拍卖案涉房屋，于法有据，应予以支持。第三人高长茂、叶先珠、陈成隆、祝章熹、周仁彬、尹昭瑞、魏重生、范秀英、姜毅、陈圣安、范世寿、魏敦蕊、范良毅、魏重福、罗水珍、刘金龙、刘荣、诸冬梅、徐锋经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩及质证的权利，本院依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第五十六条、第二百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：对上海市松江区茸江路XXX弄XXX号房屋负担租赁拍卖(租赁期限至2024年6月27日)。案件受理费人民币729元(原告已预交)，由被告中国工商银行股份有限公司上海市张江支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  乔亚敏人民陪审员  乔建忠人民陪审员  徐玉萍二〇二〇年九月十九日书 记 员  王 冰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。……二、《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。四、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。