安徽省宿州市埇桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1302民初1138号 原告（反诉被告）：淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司，住所地宿州市埇桥区迎宾大道南侧。 法定代表人：赵立新，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周建，安徽皖光大律师事务所律师。 被告（反诉原告）：宿州市星动力健身有限公司，住所地宿州市埇桥区银河一路都市华庭小区**楼。 法定代表人：李寒，该公司经理。 委托诉讼代理人：满秋生，安徽大泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟勇，安徽民之声律师事务所律师。 原告淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司（以下简称金园公司）与被告宿州市星动力健身有限公司（以下简称星动力公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周建、被告的法定代表人李寒及委托诉讼代理人满秋生、孟勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告金园公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告解除房屋《租赁合同》；2、判令被告支付房屋租赁费128万元、物业费16万元；3、判令被告支付逾期付款违约金32万元（期限暂计算至2019年11月30日，至所欠租金支付完毕之日止，按日万分之二计算）；4、被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2015年4月16日，原、被告签订商业用房《租赁合同》，约定将原告开发的金园会所租赁给被告经营健身房使用，从2015年6月20日至2016年6月19日为租金免租期；从2016年6月20日至2017年6月19日，年租金20万元，从2017年6月20日至2018年6月19日，年租金40万元，从2018年6月19日至2019年6月20日，年租金50万元，从2019年6月20日至2020年6月19日，年租金50万元，合计160万元。除被告签订合同时缴纳30万元保证金和2016年9月19日交2万元外，尚欠128万元。物业费每年3.6万元，5年计18万元，除去2016年7月26日交了2万元，尚欠16万元。经原告多次催要，被告以种种借口拒缴。根据合同约定，原告可以通知被告解除合同，被告向原告支付违约金。 被告星动力公司辩称，1.原告不是物业公司，无权诉讼被告；2.原告提供的房屋漏水严重，房屋存在重大质量问题，被告无法正常使用，特别是地下一层，自从租赁后，一直有水，从未使用，租赁合同规定，双方有一年的免租期，出现重大质量问题，免租期可以往后延迟，可视为没有过免租期，原告诉讼不能成立。3.房屋漏水严重，被告不能正常使用，原告于2019.2.15日强行停电，导致被告彻底不能使用，原告的行为违反了合同第11条的规定，导致被告不能实现合同目的，而且被告经常催促原告进行维修，但是原告一直没有维修，为了能正常营业，被告出资维修了部分能修的地方，但对于漏水的问题，始终无法解决，因为原告在接到维修请求后三日内，没有维修，违反了合同的规定，原告先违约，因此被告后期没有继续缴纳房租，符合先履行抗辩权，被告不属于违约。 被告星动力公司向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人赔偿反诉人停业损失暂计105万元（具体以评估结论为准）、因停电造成的有效会员维护费399193元、维修费47185元、装修损失费18700元、因漏水导致经常性停电的会员维护费人工费84187元；2、被反诉人承担本案的诉讼费。事实和理由：2015年4月16日，双方签订租赁合同，反诉人租赁被反诉人的房屋开设健身房，反诉人按约定支付了保证金30万元和第一年的物业费36000元，第二年保证金中的10万元转为房租，又交了租金和物业费2万元。进场租赁物吧台大厅顶面存在霉变现象，，地下室墙面有渗水痕迹说明租赁物出现过漏水现象。被反诉人没有告知反诉人，存在欺骗行为。由于租赁物渗水严重，导致地下室常年泡水，无法使用。一楼、二楼由于防水不到位，屋面外皮开裂，下雨即造成屋内漏水，对反诉人的正常营业造成严重影响。反诉人多次催促反诉人进行维修，被反诉人与物业相互推诿，至今未解决。2019年2月15日，被反诉人强行停电，造成反诉人无法营业至今，给反诉人造成巨大损失。 原告金园公司针对被告星动力公司反诉辩称，被告反诉没有事实依据，被告使用原告的房屋是事实，且至今尚欠部分房租未能支付，而且被告称原告强行停电没有证据能证实，请求依法驳回被告反诉请求。 本院经审理认定事实如下：金园会所商业用房系原告开发，但未办理土地使用证及房屋产权证。2015年4月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定原告将金园会所商业用房8209平方米租赁给被告经营健身房使用。租期为5年2个月，自2015年4月20日至2020年6月19日。租赁物交付日起2个月装修免租期，即从2015年4月20日至2015年6月19日；首年即从2015年6月20日至2016年6月19日作为免租期；第二年即从2016年6月20日至2017年6月19日，年租金20万元；第三年即从2017年6月20日至2018年6月19日，年租金40万元；第四年即从2018年6月20日至2019年6月19日，年租金50万元；第五年即从2019年6月20日至2020年6月19日，年租金50万元；合计160万元。物业费每年36000元，计取起始日2015年4月20日。乙方应于合同签订时，向甲方缴纳房屋租赁保证金，保证金为30万元。在租赁物第一年免租期结束后，保证金中10万元转入第二年租金。房屋修缮责任：甲方负责对租赁物及其附属设施的检查、维修、保养，并承担因此产生的全部费用。乙方发现租赁物及其附属设施有损坏或者故障的，应及时通知甲方修复。乙方代为修复的，费用由甲方承担。违约责任：在甲方完全履约的情况下，租赁期内，乙方逾期支付租金、物业费及水电等相关费用的，每逾期一天，则应按逾期的0.5%支付滞纳金。如超过15天的，甲方有权停止有关供应或禁止有关使用，乙方并应按合同有关规定赔偿等。租赁合同签订后，原告于2015年4月15日通知被告上房。被告缴纳30万元保证金，对租赁物装修使用，用于经营健身房。2015年4月2日，被告法人李寒给原告出具声明一份，内容为：星动力公司在与金园公司商谈迎宾公园会所过程中，金园公司明确告知迎宾公园会所没有办理土地使用证、房屋产权证等证件。被告于2016年7月26日缴纳20000元、于2016年9月19日缴纳20000元。 2015年4月20日，宿州市荣兴物业管理有限公司（甲方简称物业公司）与被告（乙方简称业主）签订了物业合同，合同约定：房屋为金园公司金园会所。物业费包干缴纳，每年费用36000元，起始日2015年4月20日，水电费及用电损耗由甲方（物业公司）据实代收代缴。违约责任：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天按欠费总额千分之三的比例缴纳违约金等。宿州市荣兴物业管理有限公司系原告下属子公司。被告自2015年4月26日至2016年6月19日，缴纳物业费42000元。被告在经营期间，，地下**经常因下雨造成积水，**二楼也发生渗水现象。被告自诉2017年9月10日因漏水停业3天，2017年10月因漏水停业12天，造成一定的经济损失。被告因漏水问题曾多次向原告反映，但原告一直没给予解决。 2017年11月27日，原告给被告送达催费通知单，内容：贵公司在与金园房产开发有限公司签订的租赁合同中第五条租金及免租期中规定首年（2015年6月20日至2016年6月19日）为免租期，第二年年租金20万（2016年6月20日至2017年6月19日），第三年年租金40万（2017年6月20日至2018年6月19日）。第六条关于保证金及其他费用规定，贵公司已交的30万房屋租赁保证金中的10万元可转入第二年租金，故现通知贵公司抓紧支付第二年租金8万元（2016年9月19日已付2万），第三年租金40万。支付荣兴物业公司第二年物业费1.6万元（2016年7月26日已付2万），第三年物业费3.6万元。租金、物业费两项费用合计欠款53.2万元。2017年10月26日至2017年11月27日用电7605度，电费7605元，用水37吨、水费130元，计11月份水电费7735元。请在通知期限内（接单日至2017年11月30日下午下班前）持本单缴款或转账单至西区物业财务，否则12月1日上午10时准时停水停电处理（因欠费停水电造成的一切后果，用户自负）。 2019年2月11日，原告给被告送达催费通知单，内容为：贵公司在与金园房产开发有限公司签订的租赁合同中第五条租金及免租期中规定首年（2015年6月20日至2016年6月19日）为免租期，第二年年租金20万（2016年6月20日至2017年6月19日），第三年年租金40万（2017年6月20日至2018年6月19日），第四年年租金50万（2018年6月20日-2019年6月19日）。第六条关于保证金及其他费用规定，贵公司已交的30万房屋租赁保证金中的10万元可转入第二年租金，故现通知贵公司抓紧支付第二年租金8万元（2016年9月19日已付2万），第三年租金40万，第四年租金50万元。支付荣兴物业公司第二年物业费1.6万元（2016年7月26日已付2万），第三年物业费3.6万元，第四年物业费3.6万元。租金、物业费两项费用合计欠款106.8万元。2018年10月26日至2019年1月26日共用电38325度，电费383255元，2018年8月至2019年1月，用水11262吨、水费36038元。请在通知期限内（接单日至2019年2月18日下午下班前）持本单缴款或转账单至西区物业财务，否则2月18日上午8时准时停水停电处理（因欠费停水电造成的一切后果，用户自负）。被告于2019年2月15日因停电造成无法经营，后搬离该处。 庭审时，被告口头申请对其因停电造成的经营损失(从2019年2月15日至合同期满期间的营业损失)进行评估，但未提交书面申请。 以上事实有《租赁合同》、交房通知书、缴费单、视频、照片、催费单及庭审笔录等在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，虽然被告对该房屋无有效的产权证书，但被告对此知情，故本院对双方签订的《租赁合同》予以确认，原、被告应按合同约定履行权利及义务。原告已按合同约定将租赁物交于被告使用，虽然因该房屋存在漏水、渗水的情况，但整体并未影响到被告使用，而被告并未按照合同约定缴纳租赁费及物业费，违反了合同约定，应承担相应的违约责任，原告主张被告给付租赁费及物业费的请求本院予以支持。虽然被告分别与原告及宿州市荣兴物业管理有限公司签订了缴纳物业费的合同，但宿州市荣兴物业管理有限公司系原告下属子公司，故原告主张被告向其缴纳物业费的请求并无不当。虽然合同约定租赁期至2020年6月19日，但因租赁的房屋存在漏水等情况，被告多次向原告反映，但原告对此也一直没有维修，故本院酌定租赁期至2019年6月19日止（被告已于2019年2月底停业）。自2016年6月20日至2019年6月19日，被告应向原告缴纳租赁费110万元，扣除已支付的保证金30万元及已支付的4万元，尚有76万元应支付给原告。物业费自2015年4月20日计算，每年36000元，至2019年6月19日为150000元，扣除被告已支付的42000元为108000元，应支付给原告。按照合同约定，原告负责对租赁物及其附属设施的检查、维修、保养，并承担因此产生的全部费用，但原告并未尽到该义务，故原告主张的被告支付违约金32万元的请求本院不予支持。因合同期限已过，原告主张解除合同的请求不能成立。虽然被告口头申请对其因停电造成的经营损失(从2019年2月15日至合同期满期间的营业损失)进行评估，但因未提交书面申请，且因被告存在违约行为，故本院对其提出的申请不予采信。被告的反诉请求因证据不足，本院不予确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、被告宿州市星动力健身有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司租赁费760000元、物业费108000元，计868000元； 二、驳回原告淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司的其它诉讼请求； 三、驳回被告宿州市星动力健身有限公司的反诉请求。 如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20640元，反诉费7800元，计28440元，由淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司负担8160元，被告宿州市星动力健身有限公司负担20280元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审 判 长  薛丽华 人民陪审员  龚玉雪 人民陪审员  李玉萍 二〇二〇年九月二日 书 记 员  张 帅 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除共同。