浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0683民初4970号 原告（反诉被告）：绍兴港顺电器有限公司，住所地嵊州市经济开发区普田大道**。 法定代表人：董昌满。 委托诉讼代理人：徐庆华,浙江**越律师事务所律师。 被告（反诉原告）：嵊州市中联货物运输有限公司，，住所地嵊州市经济开发区华南路** 法定代表人：万俊海。 委托诉讼代理人：钱敏雷，浙江大公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈小勇，嵊州市城关法律服务所法律工作者。 原告绍兴港顺电器有限公司（以下简称港顺电器公司）与被告嵊州市中联货物运输有限公司（以下简称中联运输公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，被告中联运输公司于2019年8月6日提起了反诉，本院依法合并审理，适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）诉讼代理人徐庆华、被告（反诉原告）诉讼代理人钱敏雷、陈小勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告港顺电器公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，立即向原告支付自2018年3月1日起至2019年6月30日止的逾期应付租金403万元（2019年7月1日之后的租金按实际使用时间另行结算）；2、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2016年8月23日，原被告双方经充分协商，签订《土地租赁合同》、《临时土地租赁合同》各一份。《土地租赁合同》约定：被告向原告租赁座落在嵊州市经济开发区普田大道边地号为002-002-1509-01号国有出让工业用地45亩作物流仓库使用，租赁期共10年，自2016年8月23日起至2026年8月22日止，前五年租金为每年202.5万元，后五年每隔两年在前一年基础上递增10万元。第一年的租金支付方法为：在被告获得建设审批之日三天内向原告支付押金人民币200万元（含已支付的50万元定金），即定金自动转为押金（多项审批的，以第一项获批为准），被告向原告支付第一年租金时，该押金200万元自动转为第一年租金。合同还对每年租金支付的具体时间、建设和要求及其他相关事项作了明确约定。《临时土地租赁合同》约定：被告向原告租赁坐落在嵊州市经济开发区普田大道边26.5亩土地用于物流停车场地使用，租赁期与《土地租赁合同》约定的时间一致，租金为每年97.5万元，第一年租金双方确定在2016年11月30日前付清，该合同对其他事项也作了明确的约定。两份合同签订后的第二天即2016年8月24日，被告按约支付定金50万元，原告也将土地交予被告负责看管。被告立即委托中介着手向相关行政主管部门办理建设审批手续。2016年11月1日，被告按合同约定向原告支付第一年的土地租金152.5万元（加上已支付的定金50万元，合计202.5万元），临时土地租金97.5万元。2016年11月17日，被告正式获得嵊州市住房和城乡建设局的《建设工程规划许可证》。但令人遗憾的是，被告接手土地后在没有办理施工许可等有关手续的情况下擅自进行了施工。 2017年3月9日，原、被告双方又签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告向原告租赁8套房屋（毛坯）用于住宿，租期为十年，自2017年3月9日起至2027年3月8日止，免租期为三个月。前五年租金为每年9.6万元，后五年租金为每年11.52万元。每年的一月份支付下一年度租金。《房屋租赁合同》签订后的第二天，被告向原告支付保证金3万元和自2017年3月9日起至2018年3月8日止的房租7.2万元（已减免三个月免租期）。 合同履行期间，由于被告方未批先建，而且擅自改变租赁用途，在2017年4月被相关政府部门督查，并于2017年4月26日被嵊州市建筑业管理局责令停止施工。现上述土地及房屋仍由被告看管和使用。2017年12月，被告向嵊州市人民法院提起诉讼，要求确认原被告之间签订的三份合同无效，返还租金、保证金，并赔偿各种损失1000万元。经法院审理，被告于2018年6月28日撤回起诉[（2017）浙0683民初10104号案件]。2018年11月，被告又一次向法院提起要求确认原被告之间签订的三份合同无效的诉请，被法院于2019年3月13日判决驳回诉讼请求[（2018）浙0683民初8893号案件]。被告不服提起上诉，被绍兴市中级人民法院于2019年6月27日以“当事人不能以签订合同的预期目的未能完全实现为由否定合同本身的效力”，及被告“在未办理施工许可证等有关手续的情况下便进行施工，导致嵊州市建筑业管理局责令其停止施工。中联公司不能以此为由否定涉案合同的有效性”等认定事由，驳回上诉，维持原判[（2019）浙06民终1556号案件]。 综上，原、被告之间签订的上述三份租赁合同，已被两级法院认定为合法有效，被告方不能以自己的过错责任来作为推卸不完全履行合同的理由。双方签订并履行合同以来，被告除支付了合同约定的第一年租金（从2016年11月1日支付租金起算租金应减除四个月免租期，即第一年资金期限为2017年3月1日起至2018年2月28日）外，自2018年3月1日起的到期应付租金逾期未付，被告方理应按照合同约定继续全面履行合同，立即向原告支付已拖欠的逾期租金。为此，特向贵院起诉，望判如所请。 被告中联运输公司答辩称，一、原、被告之间的三份租赁合同早已于2017年4月26日无法履行，于2017年12月终止履行，并于2019年7月9日依法解除，原告要求继续履行合同明显与本案事实及相关法律规定不符，原告诉讼请求依法不能成立。1、原、被告之间的两份土地租赁合同因租赁目的改变了土地用途，已被要求监管并责令停工，事实上早已无法履行。原、被告确实于2016年8月23日签订过两份土地租赁合同，约定将原告名下的两片工业用地出租给被告作为物流仓库及物流停车场使用，双方还约定了租赁土地上物流仓库等用房的相应建造事项，原告为此申报并于2016年11月17日取得了《建设工程规划许可证》，但一直未能取得相应的《施工许可证》。租赁土地的房屋建造于2017年4月25日被嵊州市督查办以“关于港顺电器厂房建设督察情况汇报”的形式确定：（1）认定将案涉土地出租作为物流用途使用涉嫌改建变用，明确“绝不允许工业土地改建为商业性质的物流项目”；（2）因在建工程属于无证（无施工许可证）施工行为，要求市建管局于次日以书面形式告知停工。因此，原、被告之间的两份土地租赁合同事实上自2017年4月26日起即无法履行，且上述“改建变用”及“无施工许可证”两种情形至今仍未改变，两份土地租赁合同不存在实际履行的客观可能性。2、原、被告之间的房屋租赁合同也因主合同无法履行而终止。原、被告基于两份土地租赁合同的物流经营合同目的，确于2017年3月9日签订了一份房屋租赁合同，约定被告向原告租赁8套毛坯房屋，配套用于物流经营的住宿，但原告至今既未提供该8套房屋相应的房产权证，该8套房屋也因土地租赁合同的无法履行即无法开展物流经营而未能实际使用，因此，该房屋租赁合同也于2017年4月26日同步终止履行。3、原、被告之间的三份租赁合同早于2017年底以起诉方式确定终止履行，于2019年7月10日依法解除。原、被告土地租赁合同因嵊州市督查办认定存在“改建变用”且之后也无法取得相应的《施工许可证》，被告于2017年12月4日起诉要求确认双方之间的三份租赁合同无效并要求原告赔偿相应损失，也即此时被告以起诉方式明确表示终止合同履行。后因绍兴中院未支持被告关于合同无效的主张，被告为减少双方损失，于2019年7月9日发函解除双方之间的全部合同，原告于次日收悉。因此，原、被告之间的三份合同既在客观上无法履行，双方之间也早于2017年终止履行，且已于2019年7月10日依法解除，不存在任何继续履行的可能性，原告起诉要求继续履行没有事实和法律依据。二、原告要求支付所谓的逾期应付租金同样不符合双方合同约定及本案客观事实。1、两份土地租赁合同明确约定了租金的起付时间及标准，本案至合同书面解除前尚不具备约定的租金起付标准。双方的土地租赁合同约定租金的支付时间是与租赁土地上建筑物的建设进程有关，合同明确约定“合同签订后乙方（被告）支付租赁定金50万元，之后向相关部门进行建设审批”、“（存在多个审批时）取得第一项审批之日三天内支付押金200万元（含之前的50万元定金）”、“完成（全部）审批之日起四个月为建设期，审批期和建设期为免租期”等，本案中，被告于合同签订后次日支付了50万元定金，在取得第一项审批（《建设工程规划许可证》）时支付了150万元，前后两项总计200万元即转为租赁押金，但至今仍未取得《施工许可证》，如双方合同未解除的话，此时两份土地租赁合同的履行均仍在审批期内，被告已支付的200万元仍是租赁押金而非租金，依据两份土地租赁合同的明确约定，该两份合同对应的租赁期至解除前始终未起算，原告要求支付所谓的逾期租金没有相应的事实和合同依据。2、房屋租赁合同作为从合同既未实际使用，也不能证明出租的合法性，原告无权主张所谓的租金。双方于2017年3月9日签订的房屋租赁合同系两份土地租赁合同的从合同，租赁的房屋是作为物流经营的配套用房，因两份主合同无法实际履行，作为从合同的房屋租赁合同也同样无法履行，事实上也未实际使用，约定的租金依法也不应起算、支付。况且，原告至今未提供相应的房产权证，无法证明租赁房屋是否可以作为住宅使用，原告无权要求被告支付相应的租金。故原告要求支付三份合同对应的所谓逾期租金没有事实和合同依据，依法不能成立。三、因双方租赁合同未能实际履行，相应的租金支付依法也应减免。退一步说，假设不考虑双方之间的三份租赁合同于2017年4月26日实际无法履行、于2017年12月4日起诉终止履行、于2019年7月10日依法解除的情形，因三份合同对应的土地及房屋，被告无法作为物流经营使用，且无法使用的原因是因为租赁合同本身改变了土地用途性质，因此，即使没有租赁合同对租金起算的明确约定，在所谓的租赁期间相应的租金也应当依法减免。另，原告在起诉状中称于2016年8月24日在被告按约定支付50万元后即将土地交予被告负责看管，与事实不符，事实上没有交付，土地交付原告建设是2016年11月17日后，该日被告办理了规划许可证，原告连同设计平面图交由被告进行建设施工，到2017年4月25日因土地涉及变更用途没有办理施工许可证被嵊州市人民政府叫停。被告在2017年5月底前，没有办法办理相关手续，无法改变违法性，将在建工程停工，并将土地交由原告。被告撤出后，被告没有再进行建设，也没有利用占有土地。被告交还土地后，原告要求被告支付租金有失公平。 综上，原、被告之间的三份租赁合同既没有继续履行的可能性，原告要求支付租金的主张也明显与合同约定等不符，双方之间的三份租赁合同早已终止履行并依法解除，被告为维护自己的合同权利，也已依法提起反诉，要求原告返还押金等，请求依法驳回原告的全部诉求。 反诉原告中联运输公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方之间的《土地租赁合同》、《临时土地租赁合同》、《房屋租赁合同》已于2019年7月10日依法解除；2、判令反诉被告向反诉原告返还款项总计303万元（含押金202.5万元、租金结算款97.5万元、保证金3万元），并支付各款项自付款之日起至判决确定履行之日止的银行同期同类贷款的利息损失；3、判令反诉被告赔偿反诉原告损失6652883.4元（暂计，按房屋租金72000元、工程造价11016139元的60%计算，本诉确定的租金应按60%计入反诉原告主张的本项损失）；4、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告于2016年8月23日与反诉被告商定并签订一份《土地租赁合同》，约定反诉原告向反诉被告租赁位于嵊州市经济开发区普田大道边地号为002-002-1509-1的45亩国有出让工业用地，用于物流仓库经营，同时，又签订一份《临时土地租赁合同》，租赁反诉被告同区域的26.5亩土地用作物流停车场地。两份合同均约定了相应的审批期、建设期等，约定“审批时间限制在2016年月日前完成审批工作”、“完成审批之日起四个月为建设期，审批期和建设期甲方同意免除乙方（反诉原告）租金”。《土地租赁合同》还约定了地上建筑物的建设等内容，并约定“乙方在获得建设审批（以第一项获批为准）之日起三天内向甲方支付押金200万元（含之前的定金50万元）”；《临时土地租赁合同》约定“第一年租金（97.5万元）减审批期、免租期四个月，按实际使用时间结算”。双方另于2017年3月9日签订一份《房屋租赁合同》，约定反诉原告向反诉被告租赁8间毛坯房屋，用于上述物流经营的配套住宿。 协议签订后，反诉被告对早已获政府立项审批的橱柜项目进行地上建筑物的规划、设计，相应建设方案也向有关部门进行审批，于2016年11月17日取得了《建设工程规划许可证》。反诉原告也分别支付了《土地租赁合同》约定的押金200万元（实际付款是202.5万元）、《临时土地租赁合同》约定的第一年租金97.5万元、《房屋租赁合同》约定的保证金3万元及72000元房屋租金。 然，在获得规划许可证后，反诉原告即进行施工，在施工过程中，嵊州市督查办认为“业主（反诉被告）已承认土地出租给中联物流（反诉原告），拟作为物流用途使用”，继而认定存在“涉嫌改建”变用现象，并以“关于港顺电器厂房建设督查情况汇报”的形式明确“决不允许工业土地改建为商业性质的物流项目”，并要求嵊州市建筑业管理局于2017年4月26日向反诉被告出具一份《责令停止违法（规）行为通知书》，该通知书明确因“厂房工程在未办理施工许可证等有关手续的情况进行施工”而“责令立即停止施工”。至今，反诉被告也未能办理出施工许可证，反诉原告的相关建设一直停工至今，租赁土地（含两份土地合同对应的全部土地）及建筑物至今无法实际使用，反诉原告租赁的8间房屋虽已完成装修但因无法开展物流经营也一直未能使用。为此，反诉原告于2019年7月9日发函反诉被告解除双方之间的三份合同，反诉被告于次日收到该解除合同通知书。 因《土地租赁合同》等存在将工业用地变更为物流商业用地等情形，反诉原告曾以三份合同存在无效情形为由起诉要求确认三份合同无效，遗憾的是未被审理法院认可，现反诉原告已依法提起再审。在诉讼过程中，《土地租赁合同》所涉土地上的已完工程已经法院委托司法鉴定，认定反诉原告已投入的工程造价为11016139元。 反诉原告认为，因反诉被告的主要责任，导致三份合同无法履行且已于2019年7月10日依法解除，故，根据双方合同约定及有关法律规定，反诉原告有权要求反诉被告返还《土地租赁合同》约定的押金、《临时土地租赁合同》约定的第一年租金结算款及《房屋租赁合同》约定的保证金，并按60%的标准承担反诉原告的相应损失。鉴于反诉被告已向法院起诉要求反诉原告支付所谓的租金，为维护反诉原告的合法权益，现依法向法院提起反诉，望能一并审理。 反诉被告港顺电器公司答辩称，一、双方之间的《土地租赁合同》、《临时土地租赁合同》、《房屋租赁合同》，反诉原告虽然发函要求解除，但反诉答辩人收到解除通知书后马上向法院提起了要求继续履行合同的诉讼，明确表示了不同意解除合同。二、反诉原告支付的310.2万元款项属于其履行合同约定的第一年租金，反诉原告无权请求返还。具体的租金支付明细及理由反诉答辩人已经在本诉起诉状中明确阐述，不再赘述。反诉原告将其中的202.5万元，刻意误导为押金，与事实不符。三、反诉原告刻意歪曲生效判决已经明确认定的合同效力，将合法有效合同约定的义务强加给反诉答辩人，更是一而再再而三地将自身履行合同过程中的过错责任推卸到反诉答辩人身上，企图达到其非法目的，这是不可能受到法律保护的诉求。四、根据三份合同约定，反诉答辩人已经将租赁土地和租赁房屋交付给了反诉原告，已全面履行了合同约定的义务。至于合同履行过程中反诉原告因自身原告造成的损失，理应由反诉原告自行承担，其无理要求反诉答辩人承担因自身原因造成的损失于法无据。综上，反诉原告要求返还已付租金及赔偿损失的反诉请求既与事实不符，也于法无据，请求驳回反诉原告的诉讼请求。 原告港顺电器公司围绕诉讼请求依法提交了下列证据： 证据1、《土地租赁合同》、《临时土地租赁合同》各一份，证明原、被告双方于2016年8月23日签订《土地租赁合同》、《临时土地租赁合同》的事实，二份合同对租赁土地的性质和现状、面积和用途、位置、期限、每一年的租金及支付租金的具体时间、第一年租金的支付点、免租期等作了具体约定。合同还对建设和要求及其他相关事项作了明确约定。 被告中联运输公司质证表示对证据真实性没有异议，合法性由法院认定。原告将工业用地出租给被告用于物流经营，被嵊州市督查办认定为改建，并因此被责令停工，至今无法取得施工许可证，所以至今未完成审批期，相应的，建设期更没有开始起算，依据该两份合同约定，相应的租金至今仍不能起算。事实上，案涉的两份合同早已经终止履行，且已经依法解除。所以该证据不能实现原告要求被告支付租金的证明目的。 证据2、交通银行电子回单凭证二份，银行交易明细一份，证明被告于2016年8月24日按约支付定金50万元、于2016年11月1日按合同约定向原告支付第一年的土地租金152.5万元（加上已支付的定金50万元，合计202.5万元），临时土地租金97.5万元的事实。 被告中联运输公司质证表示对证据真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议。50万元是被告依据《土地租赁合同》支付的租赁定金；152.5万元是在原告确定取得规划许可证的情况下提前支付的押金，与之前的定金共同转化为《土地租赁合同》的租赁押金，不是原告主张的第一年租金；97.5万元是根据《土地租赁合同》支付的第一年租金，合同上面显示是租金，但是根据该合同约定，第一年租金应扣减审批期，免租期4个月，后按实际使用时间结算。现案涉土地尚未取得施工许可证及合同解除前仍处于审批期，因此第一年实际上租金还没有起算，所以第一年的租金应该予以退还。 证据3、《建设工程规划许可证》一份，证明被告于2016年11月17日获得嵊州市住房和城乡建设局颁发的《建设工程规划许可证》的事实。根据合同约定，原告配合被告进行了盖章，并非被告认为的是原告办理的。 被告中联运输公司质证表示对证据真实性没有异议，对证明目的有异议。该规划许可证是根据双方《土地租赁合同》关于地上建筑物建设及租金支付标准的约定，应完成的第一项审批事项。规划许可证的主体是原告。在规划许可证上没有任何被告的信息。因此该规划许可证审批的责任主体是原告，而不是被告。因此原告以此证明被告正式获得规划许可证是错误的，应该是原告于2016年11月17日取得了规划许可证。 证据4、《房屋租赁合同》一份，收条二份，证明原、被告双方于2017年3月9日又签订了《房屋租赁合同》及被告支付保证金和租金的事实。合同对租房数量、用途、租金及支付时间和方式、期限等作了具体约定。合同签订后的第二天，被告向原告支付保证金3万元和自2017年3月9日起至2018年3月8日止的房租7.2万元（已减免三个月免租期）。董文华是港顺公司的财务人员，是法定代表人的女儿。 被告中联运输公司质证表示对证据真实性无异议，对证明目的有异议。原告至今未提供该八套房屋的有效权证和相应的规划许可证，无法证明其出租该房屋用于居住的合法性。同时，房屋租赁是为了配套土地租赁，作为被告物流经营使用，房屋租赁合同是土地租赁合同的从合同，在两份主合同无法履行的情况下，从合同也无法履行。被告确实向原告支付了3万元保证金和第一年租金，但第一年应付租金是70200元，而实际支付了72000元，多支付了1800元。2017年3月9日签订房屋租赁合同，并于次日支付款项，此时，主合同地上建筑物的建设还没有被责令停工，但一个月后的4月26日，主合同建筑物的建设就被叫停，相应的审批未能完成，所以作为配套使用的从合同租赁房屋，在装修完成后一直没能使用，因此原告无权要求被告支付房屋租金。 证据5、《责令停止违法（规）行为通知书》一份，证明合同履行期间，由于被告方在未办理施工许可等有关手续的情况下进行施工，于2017年4月26日被嵊州市建筑业管理局责令停止施工的事实。 被告中联运输公司质证表示对证据真实性没有异议，对证明目的有异议。该份通知书的接收单位是原告，明确的违法事项是厂房工程在未办理施工许可证等有关手续的情况下施工，为此责令立即停止施工。需要强调的是：一、通知书的责任主体是原告；二、责令停工的原因，不只是未办理施工许可证，还包括其他原因，其通知书中有一个“等”字。事实上，是被告向法庭提供该通知书作为依据，是嵊州市督查办的一份经时任嵊州市委书记批示的情况汇报。情况汇报明确了原告将案涉土地出租给被告用于物流经营，涉嫌改建并强调决不允许改变土地用途，并因此责令监管局于次日作出停工通知。因此原告是停工的责任主体。同时，该份通知书也证明了截止2017年4月26日，施工许可证尚未审批取得的事实。 证据6、嵊州市人民法院（2017）浙0683民初10104号民事裁定书一份、（2018）浙0683民初8893号、（2019）浙06民终1556号民事判决书各一份，证明被告曾于2017年12月向嵊州市人民法院提起诉讼，要求确认原、被告之间签订的三份合同无效，返还租金、保证金，并赔偿各种损失1000万元。经法院审理，被告于2018年6月28日撤回起诉。2018年11月，被告又一次向法院提起要求确认原、被告之间签订的三份合同无效的诉讼请求，被法院于2019年3月13日判决驳回诉讼请求。被告不服提起上诉，被绍兴市中级人民法院于2019年6月27驳回上诉，维持原判。 被告中联运输公司质证表示对证据真实性没有异议，对证明目的有异议。原、被告之间的三份租赁合同的合同目的是为了物流经营。物流经营最主要的是应当具有物流、仓库等用途，这也是双方租赁合同中特别强调的事项。但因为存在改变土地用途，未取得施工许可证等情形，地，地上建筑物于2017年4月26日被叫停双方多次协商，但上述建筑物无法建设的情形，一直未能改变，因此被告于2017年12月4日提起诉讼，要求确认三份租赁合同无效，要求退还押金、保证金、租金等，并赔偿损失。被告在2017年12月4日以起诉方式明确了双方之间的三份合同，无法履行，要求终止的态度。遗憾的是，三份租赁合同的效力主张没有得到两级法院的支持。被告对此不予认可，已依法向浙江省高级人民法院提起再审申请。裁定书和两份判决书确认了以下事实：一、被告以起诉方式主张终止履行的时间为2017年12月4日；二、房屋租赁系配套土地租赁使用；三、被告是根据原告提供的工业厂房设计图纸进行施工的；四、被告的三份租赁合同的合同目的已无法实现，合同已无法履行。 反诉原告中联运输公司围绕反诉请求依法提交了下列证据： 证据7、《土地租赁合同》、《临时土地租赁合同》、《房屋租赁合同》各一份，证明双方之间的三份租赁合同关系以及将工业用地约定作为物流经营、地、地上建筑物的建设款项的性质等内容。 反诉被告港顺电器公司质证表示对三份租赁合同的真实性、合法性没有异议，但对其关联性有异议。两份土地租赁合同的用途明确约定为只能用于物流仓库和停车场地，并要求反诉原告对所从事经营活动的合法性负责；而房屋租赁合同的用途约定为住宿。因此，反诉原告系偷换概念，把合同约定用途误导为物流经营。 证据8、《解除合同通知书》及邮寄凭证，证明反诉原告已于2019年7月9日向反诉被告发送解除合同通知书，反诉被告于次日收到的事实。 反诉被告港顺电器公司质证表示对证据三性没有异议，但反诉被告收到后马上向法院提起要求继续履行的诉讼，明确表示了不同意解除合同。 证据9、嵊州市督查办《关于港顺电器厂房建设督查情况汇报》及嵊州市建筑业管理局于2017年4月26日作出的《责令停止违法（违规）行为通知书》各一份，证明嵊州市有关部门认定双方之间的租赁行为存在“改建变用”现象以及未取得施工许可证等手续为由责令停止施工的事实。 反诉被告港顺电器公司质证表示证据对真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，该情况汇报及通知书业经两级法院三次审理认定为反诉原告擅自改变用途及未批先建行为所导致，并非是反诉被告的原因和责任。 证据10、《付款凭证》五份，证明反诉原告已就三份合同向反诉被告支付了总计310.2万元款项的事实。 反诉被告港顺电器公司质证表示没有异议。 证据11、司法评估决定书及工程造价咨询报告书一份，证明反诉原告已投入的工程造价经法院委托鉴定确定为110616139元。 反诉被告港顺电器公司质证表示对证据三性均有异议。在（2017）浙0683民初10104号案件的庭审质证时，评估机构出庭人员当庭向法院作证陈述：该报告书的内容并非是对反诉原告的实际投入所作出的客观估价，而是对案涉项目在基础资料图纸及施工合同均不完整的前提下所作出的预算，其中对水电工程、室外场地、室外排水等项目，甚至连预算都谈不上，评估人员回答是估算，因此报告书反映的不是反诉原告的投入估值，因此报告书不具有真实性。其次，评估机构华耀公司本身不具备评估资质，而且这个项目的负责人是一个没有造价工程师资质且连造价员资质都已经过期的人员担任，报告书签名人员均没有实际参加造价咨询业务活动，参加项目评估的人员均没有在报告书上出现，尤其不合法的是华耀公司本身有明文规定要求对造价的报告初稿提交争议双方质证并发表意见，但项目负责人居然不知道有此道程序，未向争议双方提交任何初稿供审查，因此其程序严重违法。最后，当初反诉原告申请的是对其实际投入的造价进行评估，而该报告甚至连预算都不合格，更谈不上是对实际投入的造价评估，因此构不成与本案的关联。更何况在合同合法有效的生效判决面前，反诉原告为自己履行租赁合同的投入与反诉被告无任何关联。 证据12、《建设工程规划许可证》一份，证明反诉原告的相关工程设计方案经反诉被告认可并提交审批后已取得相应的规划许可证。 反诉被告港顺电器公司质证表示真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，该规划许可证申领时，反诉被告是代表反诉原告盖了公章，但反诉原告的所谓工程设计方案，反诉被告并不知情。 证据13、浙江省高级人民法院《民事申请再审材料清单》一份，证明反诉原告已就双方之间三份合同的效力判决提起再审申请。 反诉被告港顺电器公司质证表示对再审材料申请单的三性均不认可。首先该再审材料清单仅由反诉原告自行填报并非受理单，其次再审法院甚至连最基本的审查程序都未作出，更谈不上再审立案。最后，在未对一、二审法院做出的生效判决撤销之前，本案讼争的三份合同始终合法有效。 证据14、2016年10月17日嵊州市住房和城乡建设局盖章的平面图一份，系反诉被告完成审批后将该图纸交由反诉原告，可以进行施工的事实。 反诉被告港顺电器公司质证表示否认。 证据15、2016年10月21日嵊州市经济和信息化局出具的浙江省企业投资项目变更通知书、规划许可证各一份，证明办理规划施工许可的义务主体是本诉原告，办理形式是由对方确定的，不是我方确定的。 反诉被告港顺电器公司质证表示对证据本身没有异议，和规划许可证是配套的，但我们不清楚。 本院认证认为，证据1-10、12的真实性，双方当事人无争议，证据载明的内容可以作为本案事实认定的依据，对双方当事人各自就证明目的提出的主张，在判决说理部分予以综合分析、评定。关于证据11，因相关部门在责令停建后尚未对已建工程作出进一步处理，损失范围尚不确定，本案中对该证据不予采纳。证据13可以证明反诉原告已提出再审申请，在再审裁判作出前，不能据此否定生效判决对合同效力作出的认定。证据14、15有相关政府部门加盖公章，证据效力应予确认，可以证明反诉被告就“年产15000套橱柜生产线技术改造项目”向相关部门进行了备案，并依此获得案涉《建设工程规划许可证》。 根据双方当事人陈述及本院已确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月23日，原、被告双方签订《土地租赁合同》、《临时土地租赁合同》各一份。《土地租赁合同》约定：一、被告向原告租赁座落在嵊州市经济开发区普田大道边地号为002-002-1509-01号国有出让工业用地45亩（证载面积29871.10㎡）用于物流仓库，被告对租赁的土地所从事经营合法性负责；二、租期共10年，自2016年8月23日起至2026年8月22日止，前五年租金为每年202.5万元，后五年每隔两年在前一年基础上递增10万元。三、合同签订日，被告即应支付原告租赁定金50万元，支付定金后，被告即向相关部门进行建设审批，时间限制在2016年＿月＿日前完成审批工作，若在该日前不能完成审批，则原告退还被告押金50万元（不计息），双方合同解除；四、完成审批之日起四个月为建设期，审批完成之前，被告不得施工。审批期和建设期免除租金，第一年应付租金为202.5万元减审批期（按实统计）、减免租期四个月，于建设期满前一个月支付。五、被告在获得建设审批之日三天内向原告支付押金人民币200万元（含已支付的50万元定金），即定金自动转为押金（多项审批的，以第一项获批为准），被告向原告支付第一年租金时，该押金200万元自动转为第一年租金，多余部分退还被告（不计息）。六、第二、三、四年各应付租金202.5万元，分别于2017、2018、2019年的6月30日前一次性付清。七、被告租赁土地后，自行规划、设计、建造地上建筑设施，但建设前需向相关部门进行建设审批，在征得原告同意的前提下，该审批过程中对原告土地无不利影响的原告应予以配合。八、合同条款还明确：被告对租赁土地已作充分了解，同意按现状承租；被告逾期一个月未支付租金的，原告有权解除合同，有权要求被告立即退出租赁，已在土地上的投入及押金全部归原告所有；租赁期满后，租赁土地上的建筑物、设施、附属物等全部归原告所有，原告无需向被告支付款项。《临时土地租赁合同》约定，一、被告向原告租赁坐落在嵊州市经济开发区普田大道边26.5亩土地用于物流停车场地，租赁期与《土地租赁合同》约定的时间一致，租金为每年97.5万元；二、第一年租金减审批期、减免租期四个月，按实际使用时间结算，双方确认金额后，在2016年11月30日前付清；三、审批期的确定及第二年起的租金支付时间与《土地租赁合同》一致；四、被告不得擅自在租赁的土地上建设任何建筑物，如确需搭建临时建筑物需征得原告同意，解除合同时原告不予任何补偿。2017年3月9日，原、被告双方又签订《房屋租赁合同》一份，约定一、被告向原告租赁八套房屋（毛坯）用于住宿，租期为十年，自2017年3月9日起至2027年3月8日止，免租期为三个月；二、前五年租金为每年9.6万元，后五年租金为每年11.52万元；三、合同签订之日，被告应即时支付原告租金7.02万元、押金3万元，每年的一月份支付下一年度租金；四、租期满结清相关费用后退还保证金；五、被告租赁房屋后，自行设计装修，征得原告同意后方可施工，租赁期满后，依附在房屋上的装修归原告所有，原告无需向被告支付款项；六、租赁期间发生不可抗力，合同自动终止，互不承担责任；七、被告逾期一个月未支付租金的，原告有权解除合同，有权要求被告立即退出租赁。 上述合同签订后，被告于2016年8月24日向原告支付50万元，2016年11月1日支付152.5万元、97.5万元，2017年3月10日支付3万元、7.2万元，合计310.2万元。 2016年10月21日，原告港顺公司以“年产15000套橱柜生产线技术改造项目”名义向嵊州市经济和信息化局进行了备案。2016年11月17日，嵊州市住房和城乡建设局向原告颁发了《建设工程规划许可证》，证载建设项目名称为“车间一、二、三、四”，并载明如一年内未取得施工许可证，本证书失效。在获得该规划许可证后，被告即开始在租赁土地上进行建造物流用房，对租赁房屋进行装修。在被告施工过程中，嵊州市督查办于2017年4月25日组织相关部门对该工程项目进行了核查，查明报批项目为原告“年产15000套橱柜生产线技术改造项目”，实际按物流格式在建，原告已承认土地出租给被告，拟作为物流用途使用”，涉嫌改建变用，向时任市委主要领导提出“绝不允许工业土地改建为商业性质的物流项目”、要求建管局书面告知停工的汇报意见。嵊州市建筑业管理局于2017年4月26日向原告发出《责令停止违法（规）行为通知书》，以原告“厂房工程在未办理施工许可证等有关手续的情况进行施工”为由责令立即停止施工。自此至今，被告未再施工和装修，也未能就建造物流用房获得《建设工程规划许可证》和《施工许可证》，未实际使用租赁房屋和《临时土地租赁合同》约定租赁的土地。 2017年12月4日，中联公司向本院提起诉讼，要求确认原、被告之间签订的上述三份合同无效，返还押金、租金、保证金310.2万元，并赔偿房屋建设、装修等损失1000万元，后申请撤诉，本院于2018年6月28日作出（2017）浙0683民初10104号民事裁定书，予以准许。2018年11月16日，中联公司又向本院提起诉讼，要求确认原、被告之间签订的三份合同无效，本院经审理于2019年3月13日作出（2018）浙0683民初8893号民事判决，驳回中联公司的诉讼请求。中联公司不服判决，提起上诉，二审审理认为“中联公司在未办理施工许可证等有关手续的情况下便进行施工，导致嵊州市建筑业管理局责令其停止施工。中联公司不能以此为由否定涉案合同的有效性”、“合同签订后，当事人不能以签订合同的预期目的未能完全实现为由否定合同本身的效力”、“中联公司提供的证据不足以证明涉案租赁合同违反了法律、行政法规效力性强制性规定“，于2019年6月27日作出（2019）浙06民终1556号民事判决，驳回上诉，维持原判。 另查明，中联公司不服（2019）浙06民终1556号民事判决，于2019年7月31日向浙江省高级人民法院申请再审，现省高院已于2019年12月9日作出（2019）浙民申3625号民事裁定书。再审审查认为，从合同内容看，港顺公司将其受让取得的国有工业用地使用权出租给中联公司，用于物流仓库和停车场地，该约定并未改变原工业用地的属性，也未损害国家、集体和社会公共利益，不违反有关土地使用的法律强制性规定，不存在合同法第五十二条规定的情形，且两份土地租赁合同约定，中联公司租赁土地后，在自行规划、设计、建造地上建筑设施前向有关部门进行建设审批，未完成审批前不得进行施工，而中联公司在未办理建设工程施工许可证等相关手续的情况下即开工建设，在约定的仓库用途之外进行违建，被建管部门责令停工，其责任在于中联公司；认为原审认定涉案三份租赁合同有效，事实清楚。再审裁定驳回中联公司的再审申请。 又查明，中联公司以快递方式于2019年7月9日向港顺公司寄发了《解除合同通知书》，表示因租赁的土地性质上不能用于物流经营，合同目的无法实现，合同无法履行，为避免损失的进一步扩大，自收到通知之日起解除双方之间的三份合同。该快递于次日到达港顺公司并被签收。港顺公司于2019年7月15日向本院提起本案之诉讼。 本院认为，涉案三份合同的效力，已由生效判决予以了确认。本案本诉和反诉双方当事人的争议焦点为：一、合同解除权问题；二、租金问题；三、损失赔偿问题。 一、关于本案合同解除权问题。根据《土地租赁合同》约定,被告中联公司租赁原告港顺公司土地，系用于物流仓库，被告租赁原告土地后，自行规划、设计、建造地上建筑设施，但建设前需向相关部门进行建设审批，原告应予以配合；中联公司应在2016年＿月＿日前完成相关建设审批工作，若在该日前不能完成审批，双方合同解除。而事实是，中联公司至今未完成在租赁土地上建设物流仓库的《建设工程规划许可证》及《施工许可证》的审批许可，双方约定解除合同的条件早在2016年底即已成就，但双方当时不仅均未主张解除合同，原告反而配合被告，于2016年11月17日以“年产15000套橱柜生产线技术改造项目”取得《建设工程规划许可证》，被告反而仅凭此许可证即开始物流仓库的建设，原告对被告的建设行为予以了默许，双方还在2017年3月9日签订为《土地租赁合同》配套的《房屋租赁合同》，收、缴房屋租赁押金、租金，双方此种行为体现了双方对放弃前述《土地租赁合同》合同解除条款、继续履行合同的合意，在合同被确认为有效的情况下，双方应当继续履行合同。 基于原告出租的土地为工业用地，被告经营范围为商业物流，被告租用原告土地的合同目的在于建造物流仓库开展物流经营，故被告履行合同义务存在先天性障碍，其违约具有必然性。2017年4月26日，被告的建设行为因涉嫌工业土地改建为商业性质的物流项目，而被嵊州市建筑业管理局以“厂房工程在未办理施工许可证等有关手续的情况进行施工”为由责令立即停止施工，至此，被告继续履行合同已存在无法克服的客观障碍，被告租赁原告土地建设物流仓库的合同目的已无实现可能，合同陷入僵局。根据最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》精神，违约方不享有单方解除合同的权利，但是，对一些在长期性合同，当履行过程中双方形成合同僵局且符合一定条件时，对违约方通过起诉方式请求解除合同的，人民法院依法予以支持。在本案中，要求被告继续履行合同，承担长达十年的租金，对其显失公平；原告拒绝解除合同，有违诚实信用原则；不解除合同，势必造成土地资源浪费。现被告以反诉的方式请求解除《土地租赁合同》，本院依法予以支持。被告与原告签订《临时土地租赁合同》、《房屋租赁合同》租赁原告土地、房屋，系用于物流停车场地和被告入驻人员住宿，合同目的与签订《土地租赁合同》的目的紧密相关，被告请求在解除《土地租赁合同》的同时，解除《临时土地租赁合同》和《房屋租赁合同》，理由正当，本院予以支持。被告于2019年8月6日提起反诉请求解除合同，本院确认该日为三份合同依法解除的时间。工程被责令停工，不属于合同法规定的合同终止或解除的情形之一，被告主张合同已于2017年4月26日因被工程责令停工而终止或解除，于法无据，本院不予支持。被告虽曾于2017年12月4日提起诉讼，但其诉讼请求为确认合同无效，在合同已被确认为有效的情况下，该诉讼行为不能产生解除合同的法律效果。以通知的方式解除合同，需以享有合同约定解除权或法定解除权为前提，且须对方无异议。被告虽于2019年7月10日向原告发出了解除通知，但因被告无合同约定解除权或法定解除权，原告亦以本案起诉的方式表示了异议，故该通知不能产生解除合同的法律效果。综上，对被告提出的合同已于2017年12月4日因其提起合同无效之诉而解除、于2019年7月10日因其向原告发出解除通知而解除等主张，本院不予采纳。 二、关于租金问题。原、被告双方签订的三份合同业经生效判决认定有效，被告应当依约履行合同约定的租金起算时间至本判决确定的解除合同时间期间的租金支付义务。被告虽至今未取得合法有效的《建设工程规划许可证》及《施工许可证》，未完成审批，但实际已于2016年11月17日取得以原告项目名义获批的《建设工程规划许可证》后即开始建设施工，应认定双方默认审批期于该日结束，建设期于该日开始起算。根据《土地租赁合同》、《临时土地租赁合同》的约定，完成审批之日起四个月为建设期，审批期和建设期免除租金，故本院认定土地租金应自2017年3月17日起算至合同解除之日；根据《房屋租赁合同》的约定，租期自2017年3月9日起，免租期为三个月，故本院认定房屋租金应自2017年6月9日起算至合同解除之日。被告在租赁土地上已实际施工，对租赁的房屋已进行部分装修，现被告以至今未完成相关审批、以租赁的房屋无产权证、未实际使用为由，主张合同约定的审批期限尚未结束，土地租金尚未起算，房屋租金不需支付，理由不足，本院不予采纳。原告请求被告支付至2019年6月30日止的租金，此后租金另行结算，并无不当，本院予以支持。 合同签订和履行过程中,当事人应当遵循诚实信用原则,以善意的方式行使权利和履行义务。原告系明知其向被告出租的土地性质为工业用地，明知被告系经营物流的商业企业，亦应知工业用地依法不能用于商业性质的物流项目的建设，仍与被告签订《土地租赁合同》，并在合同履行过程中向被告交付工业用地，为提供或配合被告以原告“年产15000套橱柜生产线技术改造项目”名义办理《建设工程规划许可证》，其鼓励、帮助被告违规进行工程建设的意愿明显，其行为有违诚实信用原则，非善意履行合同义务，对最终造成被告相关审批不能完成，被告建设项目被叫停，双方合同陷入僵局，原告应承担相应的权利瑕疵担保责任和缔约过失责任，不能因《土地租赁合同》约定了“被告对租赁的土地所从事经营合法性负责”而完全免责。现被告作为承租人，在不能对租赁物进行使用、收益的情况下，要求减少租金，理由正当，本院予以支持，对三份租赁合同项下的约定年租金202.5万元、97.5万元、9.6万元均予酌情减少30%，分别核定为141.75万元、68.25万元、6.72万元。 综上，截止2019年6月30日，被告租用原告土地为二年三个月十四天，计租金4805542元，被告租用原告房屋为二年零二十二天，计租金138448元，合计4943990元。被告已付原告押金、租金、保证金计3102000元，因合同有效，该款项依约应认定为已付租金，被告反诉请求原告返还该款项并支付资金占用期间利息，理由不足，本院不予支持。被告应再付原告租金1841990元。 三、关于损失赔偿问题。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同履行期间，反诉原告进行了物流项目的工程建设，但工程因违规而被中途叫停，在相关部门对已建工程的去留问题尚未作出处理、反诉被告未作出接受该在建工程的意思表示的情况下，双方当事人因该工程可能造成损失的范围及相关责任尚属待定状态，故本案对反诉原告主张的工程投入损失不作审理，双方当事人就租赁合同解除造成的损失，可以另行起诉。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第三项、第五十三条第二项、第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十八条之规定,判决如下: 一、绍兴港顺电器有限公司与嵊州市中联货物运输有限公司签订的《土地租赁合同》、《临时土地租赁合同》、《房屋租赁合同》于2019年8月6日解除。 二、绍兴港顺电器有限公司应付嵊州市中联货物运输有限公司截止2019年6月30日止的租金合计4943990元，扣减已付款3102000元后应再付1841990元，款限于本判决生效后十日内付清。 三、驳回原告绍兴港顺电器有限公司及反诉原告嵊州市中联货物运输有限公司的其余诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案件受理费39040元，财产保全申请费5000元，反诉案件受理费39790元，财产保全申请费5000元，合计88830元，由绍兴港顺电器有限公司负担24000元，嵊州市中联货物运输有限公司负担64830元。款限于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  王柏苗 人民陪审员  郑 连 人民陪审员  张华菲 二〇二〇年九月二十九日 书 记 员  竹 羊