江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣民终612号上诉人（原审被告）：熊树根，男，1965年4月13日出生，汉族，住江西省高安市。委托诉讼代理人：梁兴华，高安市瑞正法律服务所基层法律服务工作者。上诉人（原审被告）：江西才博实业有限公司，住所地：江西省南昌市新建区长凌镇文化大道**。法定代表人：胡传斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁兴华，高安市瑞正法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：丁发水，男，1957年1月1日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：夏国强，江西博太律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴京京，江西博太律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：南昌化工农资大市场有限公司，住，住所地江西省南昌县莲塘镇莲塘北大道**/div>管理人：江西瀛洪仁律师事务所。负责人：郑吉敏。委托诉讼代理人：朱恩良，江西瀛洪仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴梦婷，江西瀛洪仁律师事务所律师。上诉人熊树根、江西才博实业有限公司（以下简称才博公司）与被上诉丁发水、原审第三人南昌化工农资大市场有限公司（以下简称农资公司）案外人执行异议之诉一案，不服江西省宜春市中级人民法院（2019）赣09民初78号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定进行了审理。本案现已审理终结。熊树根、才博公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回丁发水的诉讼请求；2.确认（2017）赣09执异81号执行裁定具有法律效力；3.一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。（一）涉诉丁发水所购南昌化工大市场有限公司（以下简称化工公司）的《南昌县商品房买卖合同》项下的商品房财产买卖不成立。1.合同盖章的化工公司早于2007年1月16日进行了工商注册变更，该企业已不存在；再者，涉诉房产在房产局登记注册的所有人为农资公司，合同签订的主体不适格。2.第三人提供的该公司综合楼的《商品房预售许可证》是于2008年11月13日由南昌县房管局批准核发的，2012年完成产权总证的登记，丁发水提供的商品房买卖合同均是2009年9月签订，若该商品房买卖合同成立，应当已办理了产权登记，并从产权总证分离，但事实上2012年办理产权总证登记时，涉诉房产未从综合楼产权总证中分离登记。（二）丁发水与化工公司所签订的位于江西省南昌县莲塘镇莲塘北大道1399号综合楼【编号F559】106号、【编号F560】108号、【编号F561】109号、【编号F562】110号房屋的《南昌县商品房买卖合同》备案登记是虚假的，依法应当纠正并予处罚。1.经查，农资公司位于南昌县莲塘镇莲塘北大道1399号综合楼的产权，于2012年4月13日依法完成整栋楼房9594.85平方米的产权总证登记，直至2018年11月13日，产权产籍管理信息显示该栋综合楼所有房产没有进行分割出售备案登记；总的不动产一至六层面积为9594.85平方米，该不动产形成年份为2007年，单独所有，股份制产权。该登记有南昌县不动产登记中心出具的产权产籍管理查询为证。2.农资公司涉诉所有的1#、2#、3#国有土地和该土地上开发建成未销售的2万余平方米商品房的产权都登记在该公司名下，未登记在该公司名下的房屋产权都以出售方为该公司，登记在实际买受人名下，并全部在不动产登记中心产权登记信息系统能够查询到，而该综合楼的产权登记在农资公司名下，并未出售，且该房产的土地已办抵押登记。3.经查，南昌县产权登记中心没有以化工公司作为产权人的不动产权的登记。涉诉综合楼房产没有化工公司的房屋预售许可证，只有2008年11月18日南昌县房产管理局颁发的农资公司的化工大市场综合楼的商品房预售许可证，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条、第十条的规定，丁发水提供的《南昌县商品房买卖合同》中的出卖人化工公司至今未取得该涉诉综合楼的商品房预售许可证，故该买卖合同无效，房产局的登记备案错误，应当予以撤销。而丁发水向化工公司购得的位于江西省南昌县莲塘镇莲塘北大道1399号综合楼【编号F559】106号、【编号F560】108号、【编号F561】109号、【编号F562】110号房屋财产备案与产权在不动产登记中心查无登记，且在执行期间，执行法院对执行标的查询时，房管部门出具了没有被查封或出让的记录，故房管局在上述的《南昌县商品房买卖合同》上的备案登记用章应当是为虚假登记。4.丁发水与化工公司签订的《南昌县商品房买卖合同》使用的是2007年7月已明令停止使用的填写式格式合同，而非法定电子合同，并以该楼盘为销售楼盘的尾盘为由，续用填写式格式合同销售，足以说明该合同的真实性存在重大疑义。经南昌县房管局开发科工作人员确认，从2007年7月以后，全县按规统一使用电子版《南昌县商品房买卖合同》，该规定是为了防止虚假登记，违规售房的强制规定。（三）丁发水以工程款抵购房款购房的事实不存在。农资公司与南昌市第七建筑工程公司（以下简称七建公司）和江西省朝阳建筑工程公司（以下简称朝阳公司）有书面的建筑工程施工合同关系，与丁发水没有书面的建筑工程施工合同关系，根据建筑法第二十六条、建筑工程施工合同纠纷的司法解释第四条之规定，假如丁发水以七建公司和朝阳公司的名义承揽农资公司的工程，其所签订的建筑工程施工合同依法无效，无效合同不产生法律约束力，双方基于合同取得的财产，应予以返还。况且第三人与七建公司和朝阳公司签订的建筑工程施工合同中的工程项目并非涉诉房产的工程，涉诉房产工程是江西省第五建筑工程有限公司承建的，涉诉房产无工程款纠纷，故丁发水主张用七建工程款抵购房款，而取得房屋所有权违反法律的规定，应当予以返还。（四）农资公司的南昌县莲塘镇莲塘北大道1399号综合楼至今为完整的独立院内办公类楼房，并非商品住房，该栋楼一至六层空无一人，也无任何办公、生活用具，也无单位和个人居住生活迹象。楼院内四周杂草丛生，一层全部办公用房统一为玻璃门，用统一型号的U型锁且已生锈；二层至六层所有办公房间装修工程未完，水电工程未完，全部房间无锁，大都无门；综合楼大门无锁，整栋楼房无人看管。以上迹象显示该栋楼房从来没有分割销售，也没有交付个人占有使用，丁发水以工程款抵房款购买了农资公司的综合楼【编号F559】106号、【编号F560】108号、【编号F561】109号、【编号F562】110号房屋，是丁发水与农资公司为了恶意占有综合楼，排除强制执行的虚假诉讼，南昌县房管局为其备案登记的不当，造成一审判决认定事实、适用法律错误，依法应当纠正。（五）不动产物权期待权不能等同于物权，它与不动产所有权的差别在于没有取得物权的权属登记，我国的不动产物权是登记生效主义，未经登记不产生权属登记的效力，更无法对抗第三人。一是，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：①截至今日被上诉人一直未能提供已合法占有、使用该套房产的合法有效证据，此处的占有，应理解为对不动产的管理和支配。店面为例，对店面进行装修，办理了物业的入住（入驻）手续，包括缴交物业、水、电、气、信息数量费用的凭证，从事商业活动的应当有缴税凭证等其他相关手续。如果仅仅拿到钥匙，而无其他的占有外观，无法产生公示效力；该房屋从2007年形成产权至2018年11月底该房屋一直由南昌华夏艺术谷文化产业发展有限公司承租，而房屋出租人恰恰是第三人，而非被上诉人。没有证据证明被上诉人取得该房屋产权并占有使用。②被上诉人提供的收款收据、商品房买卖合同、建筑工程施工合同等均不能证明被上诉人已经向第三人支付了涉诉房产的房款，故这一抵债行为不符合该条的法定情形，不能排除人民法院依法执行，且抵款事实不存在，更不能取得物权期待保护。二是，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，宜春市中级人民法院在执行过程中，对登记在被执行人即第三人名下的房产进行查封符合法律规定，并无不当，丁发水至今未能提供证据证明其已对房产实际占有，不符合该条款可以排除执行的限制情形。三是，根据《江西省高级人民法院关于执行异议之诉案件的审理指南》第二十六条的规定，丁发水主张的债权实际上是其与张波之间的个人债务，与被执行人即农资公司无关；丁发水至今未提供以房抵债的书面协议，就其现有的证据不能证明以房抵债这一事实，故丁发水的主张不能排除执行，据此有足够的理由相信丁发水与农资公司恶意串通，逃避债务，规避执行，损害了上诉人的合法权益。丁发水答辩称，（一）农资公司以化工公司名称与丁发水签订的涉案《南昌县商品屋买卖合同》真实、合法、有效。首先，化工公司更名为农资公司后，企业注册资本、财产、债权、债务未变。说明化工公司、农资公司系同一主体，只是更名，并非主体消灭。原审亦查明，2007年7月16日，经南昌市工商行政管理局核准，化工公司更名为农资公司。农资公司使用原名称化工公司与丁发水签订涉案《南昌县商品屋买卖合同》，尽管违反工商管理规定名称使用不当，但农资公司从未否认签订上述合同是其真实意思表示，不能因此而认定合同无效。其次，案涉《南昌县商品房买卖合同》使用的均是化工公司名称，南昌县房管局不仅给合同进行了备案，还办理了房屋产权登记。故，农资公司与丁发水签订的案涉《南昌县商品屋买卖合同》合法有效。（二）熊树根、才博公司所谓案涉《南昌县商品房买卖合同》备案登记是虚假的，应当纠正并处罚。南昌县房产管理局于2018年2月5日出具了《情况说明》称：丁发水购买的位于南昌县商铺所签订的《南昌县商品房买卖合同》已于2009年9月11日在南昌县房管局登记备案。上述证据是南昌县房产管理行政部门对涉案四套房产是否真实存在，是否登记备案的直接回应。如果南昌县房产管理局弄虚作假，可以到有关部门去投诉、控告。但是，在撤销南昌县房产管理局备案登记之前，上诉人没有资格否认南昌县房产管理局出具《情况说明》的真实性、合法性。上诉人列举的一系列不动产登记信息，仅能证明不动产登记信息与南昌县房产管理局登记的信息不一致，至于是什么原因不一致并非本案要解决的问题。不能否认涉案《南昌县商品房买卖合同》的真实性及合同效力。上诉人所谓涉案《南昌县商品房买卖合同》备案登记是虚假的，没有事实依据。（三）涉案工程款是丁发水合法收入，丁发水以工程款抵购房款购房的事实清楚。丁发水是化工公司第二期工程实际施工人，收取农资公司支付的工程款合理合法。丁发水在原二审提交的《南昌化工大市场第二期工程施工合同书》足以证实，2003年12月，七建公司承建了农资公司的南昌化工大市场第二期工程，当时七建公司的法定代表人是丁发水。后农资公司将“抵七建工程款”的八张收款收据交付给丁发水表明丁发水系受七建公司（朝阳公司）委托接收工程款。至于该笔工程款应不应该给丁发水，应由七建公司（朝阳公司）决定，上诉人无权评述。（四）丁发水于2009年10月底收房后，借给案外人占有、使用、管理，是正当行使占有权、使用权和管理权，农资公司并无异议。农资公司向法庭提交的《关于涉案4套房产交易和交付的情况说明》和二审时丁发水提交的南昌南化物流有限责任公司（以下简称南化物流公司）出具的《证明》足以证明，农资公司于2009年10月31日，将涉案四套房产全部交付给了丁发水，农资公司从未管理使用丁发水收到涉案房产后，于当年11月将涉案房产借给南化物流公司管理和使用。借给他人使用，并不能改变丁发水占有性质。实际上，南化物流公司的法定代表人涂相瑾，本就是与丁发水共同参与建设南昌化工大市场第**工程实际施工人的合伙人，涉案房产有涂相瑾的份额，交由他占有、使用，无法收费。至于什么房产周边以及内部情况，只不过是占有管理的好坏，与谁占有使用无关。（五）丁发水享有足以排除强制执行的民事权益，原审判决不得执行涉案4套房产适用法律正确，应予维持。本案中，丁发水以工程款抵购房款全额支付了农资公司购房价款，早在2009年即签订了合法有效的《南昌县商品房买卖合同》，同年11月在南昌县房产管理局登记备案，此后，又从农资公司处收取、占有了涉案房产，虽未办理房屋产权变更登记，但责任在于农资公司挪用了丁发水已交付的税费款，2016年3月16日，为办理涉案四套房的房屋产权证，丁发水还向南昌县人民法院起诉要求农资公司办理过户手续，时间早于宜春中院作出查封裁定的时间。未办理过户的责任不在丁发水。（六）原审判决丁发水对案涉房产享有所有权，符合事实和法律规定。丁发水早在2009年与第三人签订了合法有效的房屋买卖合同，付清了全部款项甚至各项税费均已交由农资公司代交，只是因为农资公司挪用了税费款及拖延拒不办理案涉房屋的房产证，南昌县人民法院生效的民事调解书亦确认农资公司应协助丁发水办理房产过户手续。综上所述，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。原审第三人农资公司述称，（一）对一审判决事实认定部分存在以下异议：其一，对一审认定农资公司因欠丁发水工程款，遂与丁发水商定以该公司开发的四套房屋抵付工程款真实性存有异议；其二，对丁发水提供的证据能够证实其以工程款冲抵购房款的事实，且与丁发水签订书面《南昌县商品房买卖合同》并进行了登记备案，丁发水以实际占有使用涉案房屋的真实性存有异议。（二）农资公司已进入破产清算程序，破产法属于特别法，应适用特别法的相关规定。化工公司以其不能清偿到期债务且资产不足以清偿全部债务，向南昌市中级人民法院申请破产清算。南昌市中级人民法院于2019年5月5日裁定受理化工公司破产清算一案，并指定江西瀛洪仁律师事务所担任破产管理人。丁发水向一审法院起诉请求：1.解除对位于南昌县莲塘镇莲塘北大道1399号综合楼【编号F559】106号、【编号F560】108号、【编号F561】109号、【编号F562】110号房屋的查封,并确认上述房屋财产所有权归丁发水；2.诉讼费由熊树根、才博公司承担。一审法院认定事实：2007年7月16日，经南昌市工商行政管理局核准，化工公司更名为农资公司。化工公司因欠付丁发水工程款，遂与丁发水商定以该公司开发的四套房屋抵付工程款。2009年7月8日，化工公司与丁发水签订了四份《南昌县商品房买卖合同》，约定化工公司将其开发的位于南昌县莲塘镇莲塘北大道1399号综合楼【编号F559】106号（面积183.82㎡，总价761015元）、【编号F560】108号（面积183.82㎡，总价777559元）、【编号F561】109号（面积183.82㎡，总价777559元）、【编号F562】110号房屋（面积183.82㎡，总价777559元）四套房屋出卖给丁发水，付款方式为签订合同时一次性付清。该四份《南昌县商品房买卖合同》于2009年9月11日在南昌县房产管理局登记备案。2009年7月23日，农资公司向丁发水出具涉案房屋购房款、契税等款项的收款收据，在收款收据上注明抵土建工程款。之后，化工公司将四套房屋交付给丁发水占用使用。2016年3月16日，丁发水向南昌县人民法院起诉，要求农资公司为其办理房屋产权证及支付违约金7734元，该案经南昌县人民法院主持调解，丁发水与农资公司达成如下调解协议：一、农资公司同意在2016年10月31日前协助丁发水办理南昌化工大市场综合楼【编号F559】106号、【编号F560】108号、【编号F561】109号、【编号F562】110号房屋所有权证，费用由农资公司承担；二、丁发水同意放弃其他诉讼请求。南昌县人民法院于2016年6月13日作出（2016）赣0121民初640号民事调解书对以上协议进行确认。因农资公司未履行上述协议，丁发水于2016年12月份向南昌县人民法院申请强制执行。熊树根、才博公司为与农资公司等人民间借贷纠纷一案，于2015年3月31日向一审法院提起诉讼，一审法院于2015年9月21日作出（2015）宜中民一初字第27号民事判决，判决农资公司涉案债务承担连带担保责任。该民事判决生效后，熊树根、才博公司向一审法院申请强制执行。2013年10月29日，一审法院根据熊树根、才博公司的申请，对登记在农资公司名下的位于南昌县的房产（权证号15××**）及土地使用权【土地证号：南国用（2009）00204、00205、002**】进行了查封。丁发水以其对涉案房屋享有所有权为由向一审法院提出执行异议，一审法院于2017年11月20日作出（2017）赣09执异81号执行裁定书，裁定驳回丁发水的异议请求。丁发水对此不服，遂向一审法院提起案外人执行异议之诉。一审法院认为，本案的争议焦点为：丁发水是否对涉案房屋享有所有权且足以排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。1.丁发水虽然系与化工公司在2009年签订的商品房买卖合同，且化工公司在2007年就已变更为农资公司。但不可否认，化工公司与农资公司确系同一主体，且该买卖合同所涉房屋登记在农资公司名下，与一审法院在2013年查封的房屋一致。因此，可以确认丁发水在一审法院查封涉案房屋之前，已与农资公司签订合法有效的书面买卖合同。2.从商品房买卖合同及在2009年备案登记、以房抵工程款的收款收据，南昌县人民法院关于涉案房屋的调解书以及农资公司的情况说明和分析，可以证明丁发水在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋。才博公司辩称，丁发水未合法占有涉案房屋，证据不足，不予支持。3.涉案房屋虽然系以朝阳公司名义承建，但朝阳公司在2009年就向农资公司发出用丁发水的购房款抵扣农资公司欠其工程款的通知，且经农资公司同意。且农资公司在2009年向丁发水出具了购房款、契税等款项的收款收据，且在收据上注明系抵土建工程款。因此，可以认定丁发水已支付涉案房屋全部价款。4.虽然丁发水诉农资公司房屋买卖合同纠纷一案中的诉讼费发票显示的时间是2016年5月4日，但不能以此确定丁发水的起诉时间。从南昌县人民法院就该案于2016年3月21日发出的合议庭组成人员通知书分析，丁发水起诉的时间显然应早于2016年3月21日。因此丁发水在该案中起诉要求农资公司为其办理涉案房屋过户手续的时间早于一审法院作出查封涉案房屋的时间，且该院就该案制作的调解书已确认农资公司应协助丁发水办理涉案房屋的过户手续并承担相关费用，而农资公司未予协助，故造成涉案房屋未办理过户手续的过错不在丁发水，而在农资公司。综上，丁发水排除一审法院对涉案房屋强制执行的诉请，具有事实和法律依据，应予支持。另，丁发水已与农资公司签订商品房买卖合同并登记备案，且通过抵扣工程款的方式支付了相应的对价和契税等费用，南昌县人民法院的生效民事调解书也确认了农资公司应协助丁发水办理产权过户手续，因此可以确认丁发水对涉案房屋享有所有权。才博公司辩称，丁发水和农资公司串通起来，进行虚假诉讼，以排除一审法院的强制执行，没有事实和法律依据，不予支持。综上，丁发水诉称其对涉案房屋享有所有权，并以此为由请求撤销本院（2017）赣09执异81号执行裁定书，证据充分，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项和第二款之规定，判决：一、不得执行位于南昌县莲塘镇莲塘北大道1399号综合楼【编号F559】106号、【编号F560】108号、【编号F561】109号、【编号F562】110号房屋。二、确认丁发水对南昌县莲塘镇莲塘北大道1399号综合楼【编号F559】106号、【编号F560】108号、【编号F561】109号、【编号F562】110号房屋享有所有权。案件受理费31549元，由熊树根、江西才博实业有限公司负担。一审法院（2017）赣09执民81号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。二审庭审中，原审第三人农资公司提交了两组新证据：1.南昌市中级人民法院制作的（2018）赣01破申7号裁定书一份，2.南昌市中级人民法院制作的(2019)赣01破2号决定书一份，以证明：证明2019年5月5日，南昌市中级人民法院受理南昌农资公司破产清算案，并指定江西瀛洪仁律师事务所为破产管理人，农资公司已进入破产清算程序，破产法属于特别法，应适用特别法的相关规定。第二组证据：1.丁发水债权申报表、送达地址确认书、送达回执、证据目录，2.熊树根、才博公司债权申报表、送达地址确认书、送达回执、证据目录，证明目的：证明丁发水已向管理人申报债权，其债权管理人正在审查中。第三组证据：农资公司第一次债权人会议资料，证明目的：证明农资公司的财产状况、债权调查及债权初步审查情况（其中包括对丁发水、熊树根、才博公司的债权审查情况）。熊树根、才博公司经质证后认为，对三组证据的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，本案与破产不冲突，应该可以继续审理。丁发水经质证后认为，对第一组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，破产法规定的财产与本案的财产没有关联性，因为这个财产已经不是属于第三人的财产。对第二组证据中的第一份证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议，丁发水申报的债权就是案涉房屋办理过户的税费，要第三人承担的，与本案房屋能否执行以及权属没有关联性。对第二组证据中的第二份证据，真实性、合法性无异议，对关联性有异议，上诉人与第三人之间的债权债务关系实际上不是本案争议的焦点，与本案无关。对第三组证据的第一份证据债权人会议资料，真实性、合法性无异议，对关联性有异议，但是对于其中的债权人会议确认的破产财产有异议，其中多占财产的第15项，莲塘镇莲塘北大道1399号综合楼，其中包含了案涉的四套房产，该四套房产都能列入破产财产，而且在第三人的管理人未查清楚或者本案的结论作出之前，不应将该涉案房产列入破产财产。熊树根、才博公司、丁发水二审中未提供新的证据。本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十九条规定：“人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。”此处指的是执行程序的中止，而本案是执行异议之诉，审理的是案外人对执行标的是否享有排除强制执行的民事权益，通过执行异议之诉对申请执行人提出的是否可以继续执行该执行标的进行审理判断，使得该执行标的在执行法律关系中从争议状态转为确定状态，具有独立的程序及实体价值，不应因执行程序中止而中止本案审理。故农资公司提供的三组证据与本案无关联，不予采纳。根据一审当事人提交的证据，本院经审查认为，一审判决采信证据和认定事实存在错误，应予以纠正。具体分析如下：1.关于丁发水在一审提交的第三组证据。丁发水提交该组证据，拟证明丁发水已付清全部涉案房产购房款3093692元并合法占有涉案房产。该组证据包括：南昌县人民法院于2016年6月13日作出的（2016）赣0121民初640号民事调解书；农资公司于2009年7月23日出具的购房款收款收据八张；农资公司于2018年2月5日出具的《情况说明》一份。对于（2016）赣0121民初640号民事调解书，该民事调解书载明，丁发水为原告、农资公司为被告，经审理查明：丁发水在2009年7月23日以农资公司所欠工程款抵购房款及办理产证和房屋维修款，农资公司出具了上述款项的收据给丁发水，其中购房款3093692元，契税及维修款185623元。本院认为，该调解书中认定的事实涉及到本案中熊树根作为农资公司债权人的债权实现，应对调解书中涉及的事实进行实质审查，不能仅凭民事调解书载明的事实直接作出购房款已付的认定。对于农资公司出具的购房款收款收据，收款收据上虽载明相关款项，但本质上属于以房抵债的凭据，应结合以房抵债是否能够排除强制执行来认定。农资公司出具的《情况说明》，属于当事人陈述，对于陈述采信与否，本院在论理中予以阐明。但上述证据均无法证明丁发水已实际占有了涉案房屋，一审法院认定有误，本院予以纠正。2.关于丁发水在一审提交的第四组证据，该组证据拟证明一审法院查封前未办理案涉房屋产权过户的责任不在丁发水。该组证据包括农资公司代收的办理房产证需缴纳的税费款项185623元；从南昌县人民法院调取的《民事起诉状》、（2016）赣0121民初640号民事调解书。本院认为，丁发水出示证据代收税费185623元指的是农资公司出具的收款收据，并非有关部门出具的税费发票，因此不能证明丁发水已向房产管理部门缴纳了税费以作为其积极行使权利的证明，故对该证据不予采纳。《民事起诉状》与民事调解书的认定在论理中予以阐明。一审法院认定案涉房屋产权过户的责任不在丁发水有误，应予纠正。3.关于丁发水在一审提交的第六组证据，该组证据拟证明丁发水用于抵扣案涉房屋购房款的工程款时真实存在的，丁发水系该工程的实际施工人。该组证据包括：化工公司和七建公司的建《协议书》复印件一份；化工公司与朝阳公司2006年10月30日签订的《工程结算协议》一份；化工公司与朝阳公司于2008年7月24日签订的《还款协议》一份；化工公司于2009年6月25日作出的《函告》一份；化工公司制作的资金使用审批单；2009年6月29日朝阳公司作出的函件一份。本院认为，该组证据拟证明的以工程款抵案涉房屋购房款的事实，在论理部分予以阐明。二审查明的其他事实与原审一致，对原审查明的事实，本院依法予以确认。本院认为，本案争议的问题为，丁发水是否对案涉房屋享有所有权且足以排除强制执行。对此，本院分析评判如下：关于丁发水对案涉房屋是否享有所有权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产所有权的继受取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，包括买受人在内的受让人方能取得包括所有权在内的不动产物权。经查，自人民法院查封时起，案涉房屋一直登记在农资公司名下，在不动产登记没有变更的情况下，案涉房屋的物权变动并未完成，丁发水尚不能成为案涉房屋的所有权人，其要求确认对案涉房屋享有所有权之诉求，依法不能得到支持。关于丁发水对案涉房屋是否能够排除强制执行的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。上诉四要件必须同时符合，才能排除强制执行。关于本案是否同时符合上述四个条件，本院分析如下：其一，关于丁发水是否在人民法院查封之前已与农资公司签订合法有效的书面买卖合同的问题。上诉人主张与丁发水签订《南昌县商品房买卖合同》的主体是化工公司，但化工公司已于2007年1月16日进行了公司注册变更，该企业已不存在。因此买卖合同不成立。本院认为，化工公司于2007年变更为农资公司，农资公司承继了化工公司的权利义务，涉案房屋登记在农资公司名下，农资公司对以化工公司名义签订的案涉商品房买卖合同予以追认，应对案涉合同的效力依法予以确认。上诉人认为案涉商品房买卖合同未在房管部门进行备案登记，因此合同应予撤销。本院认为，是否进行备案登记并非合同应予撤销的原因。对上诉人该主张不予支持。其二，关于丁发水是否在法院查封前已合法占有案涉房屋的问题。此处的占有指的是对不动产的管理和支配。本案不动产系房屋；占有房屋，应指取得房屋的钥匙、办理物业的入住手续等，才被视为对房屋已经有事实上的管理和支配权。本案中，丁发水提交给一审法院，并由一审法院据以认定丁发水已占有案涉房屋的证据包括：（2016）赣0121民初640号民事调解书、丁发水与农资公司签订的四份商品房买卖合同、农资公司出具的八张购房款收据以及农资公司出具的情况说明。本院认为，上述证据仅表明丁发水是否购买案涉房屋、农资公司是否收到房款等情况，并不能证明丁发水占有房屋的事实状态。因此，应认定丁发水未占有案涉房屋。其三，关于丁发水是否已付清案涉房屋价款的问题。丁发水主张，七建公司的法定代表人是丁发水，七建公司承建了涉案房屋，并于2009年向农资公司发出用丁发水的购房款抵扣农资公司欠七建公司的购房款的通知。本院认为，根据丁发水提供的相关证据，本案对于款项的支付实际上是七建公司将债权转让给丁发水，由丁发水作为债权人与农资公司达成了以物抵债协议。该以物抵债协议的目的在于消灭农资公司所欠七建公司工程款的金钱之债，以物抵债作为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍然是金钱之债，不应优先于另一个金钱之债。故对该类案件中的以物抵债协议，应进行严格的审查。本案中丁发水并未与农资公司签订以物抵债协议，以物抵债的主体是七建公司或朝阳公司，结合案涉房屋购房款并无一笔转账凭证的事实，对于丁发水提交的拟证明以房抵债的第三组证据、第六组证据不予采纳。一审法院认定事实有误，应予纠正。其四，关于未办理过户是否系因买受人丁发水自身原因的问题。本院认为，在可以办理产权过户的情况下，于合理期限内不行使物权期待权，应视为系买受人自身原因。案涉房屋买卖合同系农资公司在取得预售许可证的情形下签订，说明在2009年案涉房屋已具备办证过户的条件。丁发水在2009年9月11日签订合同后，在农资公司未为其办理过户手续的情况下，直到2016年3月16日才向法院提起诉讼，要求农资公司办理过户手续，丁发水在近七年之久未采取有效措施要求农资公司履行合同，严重滞后于合理期限，应系丁发水怠于行使权利，属于丁发水自身原因。丁发水为证明其在行使物权期待权上不存在过错，出具了2016年向法院起诉要求农资公司办理过户的起诉状和法院作出的民事调解书。本院认为，该证据不足以证明丁发水积极行使了权利，也恰好证明丁发水直到2016年才主张权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，案涉房屋的性质是商业用房，丁发水并非本条规定的商品房消费者，故本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除强制执行的情形。综上，熊树根、才博公司的上诉请求成立，本院予以支持。原审判决认定事实、适用法律均存在错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江西省宜春市中级人民法院（2019）赣09民初78号民事判决；二、驳回丁发水的诉讼请求。一审案件受理费31549元、二审案件受理费31549元，共计63098元，由丁发水负担。本判决为终审判决。审判长  汪少华审判员  彭海鹏审判员  廖志坚二〇二〇年九月十七日法官助理吴狄书记员肖力恒附：本案适用的有关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。