浙江省温州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）浙03执复177号复议申请人（异议人，被执行人）：乐清市广丰房地产开发有限公司，住所地乐清市乐成街道双雁路****，统一社会信用代码913303827539743797。法定代表人:徐崇文。申请执行人：林曦曦，女，1990年1月13日出生，汉族，住乐清市。复议申请人乐清市广丰房地产开发有限公司（以下简称广丰公司）不服浙江省乐清市人民法院（以下简称乐清法院）（2020）浙0382执异58号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。乐清法院查明，被执行人广丰公司于2010年6月13日竞得本案标的土地使用权即乐清市中心区C-b18地块（中心村安置用地）国有建设用地使用权。2011年4月7日，该宗土地使用权初始登记于广丰公司名下，用途为城镇住宅用地，使用权类型为出让国有建设用地使用权，国有土地使用权证号为乐政国用（2011）第1-2691号。广丰公司在该地块上开发建设“中鸿嘉园”商品房项目，2017年1月13日，该项目经审查具备公开预售条件，取得乐售许字（2017）第03号商品房预售证。乐清法院在执行申请执行人林曦曦与被执行人广丰公司合同纠纷一案中，于2019年11月13日以（2019）浙0382执2738号执行裁定查封了广丰公司名下的上述土地使用权。现广丰公司对该执行行为提出异议。以上事实有挂牌成交确认书、国有土地使用权证、商品房预售证、（2019）浙0382执2738号执行裁定书及协助执行通知书乐清市不动产登记信息查询记录在案佐证。乐清法院认为，本案执行标的乐清市中心区C-b18地块（中心村安置用地）的土地使用权登记在被执行人广丰公司名下，该地上所建中鸿嘉园商品房项目虽在2017年已取得商品房预售证，但无法律明确规定在取得商品房预售证的情况下不得查封楼盘的土地使用权，本院查封广丰公司名下的该宗土地使用权系对被执行人名下的财产进行控制，并无不当。广丰公司主张该地上楼盘商品房已经销售给相关业主、查封该宗土地使用权侵害了业主权益，则应由第三人依据合法有效的商品房买卖合同主张权利。故广丰公司提出要求解除对标的土地使用权的查封的异议申请理由不充分，不予支持，故于2020年8月13日作出（2020）浙0382执异58号执行裁定书，裁定驳回异议人乐清市广丰房地产开发有限公司的异议申请。广丰公司不服，向本院申请复议称，一、乐清法院认为其查封行为并无不当，不符合最高人民法院有关执行工作的相关规定。民事执行的查控目的是为了采取必要措施保障实现生效裁判的可执行内容，而非不顾被执行人企业死活和社会效果将暂时陷入资金周转困难的当事人一棍子痛打至死。《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第3点规定：“合理选择执行财产。被执行人有多项财产可供执行的，人民法院应选择对被执行人生产生活影响较小且方便执行的财产执行。”《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，己办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋……”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第二款规定：“未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。”复议申请人名下与乐清市中心区ｃ-ｂ18地块（中心村安置用地）直接相关的中鸿嘉园项目于2017年1月13日领取《商品房预售证》，许可预售面积为普通住宅42772.47平方米，商贸6167.13平方米，目前除已销售部分外，尚有明显超过本案执行标的的可预售面积。乐清法院在有条件采取对商品房进行预查封等查控措施的情况下，坚持在本案执行中查封价值数亿元的土地使用权，严重影响后续整个楼盘的不动产证的办理，不属于合理必要和不可替代的查控措施。该院认为“无法律规定在取得商品预售证的情况下不得查封楼盘的土地使用权”，从而认为虽中鸿嘉园己领取预售许可证，但其查封己领取预售证的楼盘的土地使用权可不受任何限制，系对最高院相关规定的违反和对法律精神的曲解，不符合“让当事人在每一个案件中都感受到公平正义”的法治精神以及和谐、公正、法治、友善的社会主义核心价值观。二、《民事诉讼法》第二百二十五条规定：“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。”第三人是否有权提出执行异议，并不影响申请人按照《民事诉讼法》第二百二十五条对相关执行行为提出执行异议的权利。乐清法院以第三人可以提出异议为由否定申请人的异议权，与法不符。三、查封土地使用权的行为严重违反乐清法院的在先司法承诺，损害司法诚信，且将造成十分严重的社会后果。乐清市中心区ｃ-ｈ18地块（中心村安置用地）土地使用权对应的中鸿嘉园项目属于安置留地委托代建项目，该项目从2010年开始至今因原乐清市乐成街道中心村村民委员会未按约定支付建设款项，发生多次诉讼，经执行多年无果险些烂尾，其间发生多次群体性和敏感社会事件，后经我司多年来多方筹措资金、人民政府及职能部门居中协调、众多已缴款建房户的共同努力，终于建成。2016年，乐清法院在另案执行中，曾在××街道××房户的面说这个项目的土地证今后不再查封，后续有100多名建房户基于对此信息的信赖交了款。该项目建成后如不能顺利办理产权登记，将造成重大民生问题，形成新的社会问题。综上，请求撤销乐清法院（2020）浙0382执异58号执行裁定书，解除对复议申请人名下坐落于乐清市中心区Ｃ-ｂ18地块（中心村安置用地）土地使用权的查封。复议查明的事实与乐清法院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，申请执行人林曦曦与被执行人广丰公司合同纠纷一案，依据已经发生法律效力的（2019）浙0382民初27号民事判决，广丰公司应支付林曦曦逾期交房违约金293294.5元。在执行过程中，除了诉争的土地使用权外，乐清法院还轮候查封了被执行人广丰公司名下乐清市城东街道旭阳路瑞丰园1幢2502室、5幢701室、2幢1802室等多处不动产，并冻结被执行人广丰公司名下苍南县广丰房地产开发有限公司50%的股权（出资额为500万元）等。广丰公司在涉案地块上取得商品房预售证后已销售一部分商品房，剩余部分商品房未出售。以上事实有（2019）浙0382执2738号之一执行裁定书、“中鸿嘉园”楼盘销售统计表等证据证实。本院认为，一、被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。本案中，执行标的乐清市中心区C-b18地块（中心村安置用地）的土地使用权登记在被执行人广丰公司名下，在执行实施的过程中，乐清法院可依登记对该土地使用权进行查封，被执行人广丰公司认为查封行为违反法律规定提出执行异议后，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，乐清法院应予以审查并作出裁定。本案查封的土地上商品房项目在2017年已取得商品房预售证，已销售一部分商品房，有部分尚未销售。商品房预售证对外有公示的效力，购房户有理由相信买到的商品房应该是没有其他权利瑕疵，并享有对所购商品房相应的土地使用权，法院对该土地使用权进行查封将导致后续不动产登记无法办理。对已办理预售证并出售房屋的楼盘的土地证进行查封，将影响交易安全。为了维护正常市场交易秩序，不宜对未分割的土地进行查封，可以对被执行人名下已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋进行预查封。二、根据善意执行理念，执行法院应充分考量和平衡各方当事人利益，确保执行措施适度性和合理性。被执行人有多项财产可供执行的，人民法院应选择对被执行人生产生活影响较小且方便执行的财产执行。在不影响执行效率和效果的前提下，被执行人请求人民法院先执行某项财产的，应当准许。本案已查封的土地使用权不宜处置，被执行人名下有已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋可供执行，足以实现本案申请执行人的债权，且上述房屋的执行对被执行人的经营影响较小、更方便执行，故被执行人请求法院预查封其名下已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋，解除对土地使用权的查封，应予以准许。综上，涉案地块上的查封应予以解除，乐清法院驳回异议人的异议申请不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条、第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项的规定，裁定如下：一、撤销浙江省乐清市人民法院（2020）浙0382执异58号执行裁定。二、解除对被执行人乐清市广丰房地产开发有限公司名下坐落于乐清市中心区C-b18地块(中心村安置用地)土地使用权的查封。本裁定为终审裁定。审判长  陈成荣审判员  林彩霞审判员  官昌海二〇二〇年九月二十一日书记员  朱清晨