江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终2294号 上诉人（原审被告）：万家和，男，汉族，1979年9月5日出生，住江西省南昌市新建区。 上诉人（原审被告）：胡小连，女，汉族，1979年5月3日出生，住江西省南昌市新建区。 被上诉人（原审原告）：深圳市金地物业管理有限公司南昌分公司，住所地江西省南昌市红谷滩新区，统一社会信用代码：91360125MA35K*****。 负责人：芦灵生。 委托诉讼代理人：袁婷婷，女，汉族，1989年8月10日生，住江西省南昌市新建县，系该公司员工。 委托诉讼代理人：李振良，男，汉族，1982年4月4日生，住江西省南昌市青云谱区，系该公司员工。 上诉人万家和、胡小连因与被上诉人深圳市金地物业管理有限公司南昌分公司（以下简称金地公司）物业服务纠纷一案，不服江西省南昌市新建区人民法院（2020）赣0112民初2041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人万家和、胡小连上诉请求:驳回被上诉人要求上诉人支付物业费3551.02元的诉请；一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：物业服务合同是无名合同，可以适用《合同法》总则的相关规定，当物业服务质量存在瑕疵时，业主可以根据《合同法》行使自己的履行抗辩权。物业公司物业管理和服务不到位、存在安全隐患、小区绿化不到位等问题均体现了物业公司违反合同在先，故上诉人可以不缴纳物业服务费，综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法予以改判。 被上诉人金地公司辩称：金地公司提供的物业符合双方约定的标准，对于业主反映的问题，金地公司积极妥善的解决，上诉人拒绝缴纳物业费，缺乏事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 金地公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告立即交纳拖欠的物业服务费3551.02元、滞纳金486.1元，上述费用共计人民币4037.12元；2、判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定的事实：万家和与金地公司于2017年9月3日签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告金地公司为被告所有的坐落于南昌市新建区长堎镇解放路西侧、文教路南侧世纪万象广场小区1栋2单元3004室（建筑面积89.67平方米）提供物业服务。关于物业服务费的收取标准，合同第四条第三款和第四款约定“物业管理费实行预交，入伙之日预交十二个月的物业管理费，该费用在入伙后规定的正式收费之日开始抵扣，以后每季度末月15日前交纳下季度的物业管理费及其他有关费用。住宅按1.8元/平方米收取，酒店、写字楼、超市按2.0元/平方米收取”，关于拖欠物业费违约责任，合同第八条第四项约定“违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按千分之三向甲方缴纳滞纳金”。金地公司向万家和、胡小连催缴物业费后，万家和、胡小连仍拖欠金地公司2018年9月1日至2020年6月30日物业服务费3551.02元。 一审法院认为：金地公司与万家和签订的《前期物业管理服务协议》系当事人真实意思表示，不违反法律法规的规定，当事人均应依约履行。被告在接受了原告提供的物业服务的情况下，有义务按照约定的数额和期限交纳物业服务费，违反约定应当承担补交物业服务费并支付滞纳金的法律责任。对被告辩称的环境卫生及安全管理混乱问题，物业公司物业服务存在瑕疵，但该瑕疵并不是业主拒不交纳物业费的理由。按照上述物业服务交费期限的约定，被告应按合同约定的每日千分之三的约定支付逾期物业费的滞纳金，但因原告物业服务过程中存在瑕疵。因此，对于原告违约金的主张，本院不予支持。对被告辩称的房屋漏水问题，被告并未提交该房屋漏水应由原告承担责任的相关证据材料，因此本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条之规定，判决：一、万家和、胡小连自本判决生效之日起十日内付清拖欠深圳市金地物业管理有限公司南昌分公司2018年9月1日至2020年6月30日的物业服务费3551.02元。二、驳回深圳市金地物业管理有限公司南昌分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由万家和、胡小连负担。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。上诉人万家和、胡小连提供照片证据一组，证明金地公司提供的物业服务不达标，物业不作为的行为，导致涉案小区存在严重的安全隐患。被上诉人金地公司对该证据的真实性、合法性、关联性均提出异议，辩称金地公司已经充分履行了合同义务，提供了合格的物业服务。被上诉人金地公司提供2020年6月9日至2020年7月8日涉案小区电梯故障信息统计表，证明小区电梯如出现故障，物业维修人员会及时到达现场进行维修。上诉人万家和、胡小连对该证据的真实性无异议，对合法性和关联性提出异议，该证据是金地公司单方制作的，是欺骗业主的。 本院审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院经审查认为：依法订立的合同，对双方具有法律约束力,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人万家和与被上诉人金地公司签订的《世纪万象广场前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人万家和、胡小连在享受物业服务的同时，应当承担缴纳物业管理费的义务。上诉人万家和、胡小连自2018年9月1日至2020年6月30日期间未缴纳物业费，被上诉人金地公司按照合同约定主张收取3551.02物业服务费的诉请，符合法律规定，本院予以支持。 上诉人万家和、胡小连上诉称被上诉人金地公司物业管理和服务不到位、小区绿化不到位、小区存在安全隐患等物业服务不达标的情况，但未提供确切有效的证据予以佐证，应当承担举证不能的法律后果。虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性表现为服务内容和服务设施不是针对某个业主，更多的应该考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益的现象发生。即使上诉人万家和、胡小连所述的问题存在，也是应当由业主委员会或者全体业主共同另行主张权利，而不能作为上诉人万家和、胡小连拒付物业服务费的依据，故本院对上诉人万家和、胡小连的上诉请求不予支持。 上诉人万家和、胡小连上诉还称小区存在房屋漏水等问题物业未解决，房屋渗水涉及专项维修基金的使用问题，上诉人万家和、胡小连可向有关部门申请房屋维修基金，本案不做处理，当事人可另行主张权利。 上诉人万家和、胡小连未提供有效证据证明被上诉人金地公司未按合同约定履行义务，业主对物业服务企业不满时，应当通过正常途径与物业服务企业沟通、协商解决，个别业主拒绝缴纳物业费，势必影响其他业主的权益，客观上也会导致服务水平和质量的进一步下降。在降低服务质量和拒绝交纳物业费的恶性循环中，业主与物业公司的权益都将受到侵害，如此恶性循环不利于整个小区的和谐稳定，亦影响小区业主的根本利益。还需要说明的是，金地公司作为物业管理企业，在今后的物业服务过程中应当充分履行职责，改进工作方法，与业主良性沟通，以期取得业主的信任。 综上，上诉人万家和、胡小连的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由万家和、胡小连负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 钟明强 审 判 员 陈大奎 审 判 员 龚 江 二〇二〇年九月二十三日 法官助理 王 薇 书 记 员 钟万友