海南省文昌市人民法院   民事判决书   （2020）琼9005民初1884号   原告：唐玉花，女，1954年12月27日出生，汉族，海南省文昌市人，现住该镇。   委托诉讼代理人：郑密密（系原告的女儿），女，1982年10月22日出生，汉族，香港特别行政区居民，现住海南省文昌市。   被告：郑庭强，男，1968年6月18日出生，汉族，海南省文昌市人，现住该镇城南村民委员会深田村**。   委托诉讼代理人：郑宗京，男，1982年11月10日出生，汉族，广东省广州市黄埔区人，，现住海南省海口市文庄路政府大院   原告唐玉花与被告郑庭强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐玉花的委托诉讼代理人郑密密；被告郑庭强及其委托诉讼代理人郑宗京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告唐玉花向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决解除原、被告双方签订的《铺面房屋出租合同》；2.请求法院判决被告向原告返还押金25,000元；3.案件诉讼费由被告承担。事实和理由：原告为经营饭店需要，租赁被告位于文昌市文城镇三横路229号，面积为130㎡的房屋。原、被告于2017年11月24日签订《铺面房屋出租合同》，合同约定租用期限为3年，自2017年12月15日起至2020年12月15日止；每年租金为66,000元，租金缴纳方式为每月一交，截止至起诉时，原告均按时缴纳租金，从未拖欠。在签订《铺面房屋出租合同》的同时，被告要求原告缴纳押金15,000元，后再次要求追加10,000元押金，原告同意并以现金方式将押金支付给被告。2020年1月，新冠疫情在全国范围内爆发，全国各地的旅游、餐饮等服务行业受到极大影响。为了响应国家的“坚决打赢疫情狙击战”的号召，全国人民（除了抗疫一线的工作人员）都自觉呆在家中，商铺更是基本上都关闭了。原告的店面至今都未能重新开业，原告损失惨重，这个情况是在双方订立合同时根本无法预见的，属于不可抗力。但从公平、合理的角度出发，原告自疫情开始爆发直至起诉之日，合同中约定的每月5500元租金均是按时缴纳，并未要求被告减免。因为新冠疫情爆发这个不可抗力，导致原告签订租赁合同的目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的...”的规定，原告可要求解除双方签订的《铺面房屋出租合同》，由此可见，原告诉请解除合同并非约定解除，而是符合法定解除的条件。同时根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任...”的规定，考虑到新冠疫情的严重性（已经发展成全球性疫情），原告不应承担解除合同的任何责任，且在起诉前，原告已经多次找被告协商解除合同、退还押金，但被告均不同意。无奈，为维护自身的合法权益，原告只能诉请法院处理。该约定并不违反法律规定，现原告依据法律规定，向法院提起诉讼。   被告郑庭强辩称，房屋租赁是被告在集体土地被征用时补偿的土地上自盖的，房屋属于出租人所有，租赁合同合法有效，受法律保护。于2017年11月29日被告与原告经友好协商，被告将一楼铺面房屋面积130平方米，出租给原告经营餐饮业，租期三年，即2017年12月至2020年12月。每月租金5500元，还约定如原告租赁被告房屋在未满租期内退租，被告不退还原告所交的押金等等。合同签订后原告按约定交押金25,000元。原告租用房屋铺面经营至2020年6月上旬，原告租用期间均每月十五日向被告缴交租金，于2020年3、4月间，新冠肺炎疫情发生，原告提出减交租金，被告同意减交半个月租金即2750元，之后原告于2020年6月14日自行离开承租房屋，其将经营设备搬走，尚欠十四天租金，尚欠电费1153元，即一走了之。原告严重违反租赁协议，严重违反民法通则的诚实信用原则，应当依法驳回原告的诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院对真实性、合法性和关联性予以确认的证据在卷佐证，包括：   原告提交的证据：铺面房屋出租合同。   被告提交的证据：1.铺面房屋出租合同；2.近期水电费收据；3.租赁房屋现场照片。   经审理查明：2017年11月24日，被告郑庭强（甲方）将位于文建三横路229号铺面出租给原告唐玉花（乙方）经营餐饮使用，双方签订《铺面房屋出租合同》，约定：租用期限3年，自2017年12月15日起至2020年12月15日止；月租金5500元，合同签订之日，乙方一次性支付2017年12月15日至2018年1月15日的月租5500元；押金25,000元；保洁费、水电费、电话费、宽带费由原告自行向有关部门交纳。合同签订后，原告依约向被告交纳了押金25,000元，并依约于每个月15日前支付租金。合同约定，租赁期满或合同解除，乙方必须按时将租赁房屋内的全部无损坏设备、设施清洁，完好地（自然折旧除外）交给乙方；如乙方租赁甲方的房屋在未满租期内退租，甲方将不退还乙方所交的押金。   2020年初受新冠肺炎疫情影响，原告经营的餐饮店数月未能开门营业，恢复营业后，原告也仅向被告交付了截止2020年5月15日的租金，被告又主动给原告减免了2020年5月16日至2020年5月31日期间的租金。但因原告未能按期缴纳5月份的水费，被告于2020年6月9日停止向原告的餐饮店提供用水，导致原告无法正常经营。2020年6月13日，原告自行搬离涉案房屋，且未将涉案房屋恢复原状。   另查，原告尚欠2020年5月的水电费1153元及截止至2020年6月的水电费403元。   本院认为，本案的争议焦点是：一、双方签订《铺面房屋出租合同》是否应当予以解除；二、被告是否应当向原告退还押金25,000元。   一、关于《铺面房屋出租合同》是否应当予以解除的问题。原告与被告自愿签订《铺面房屋出租合同》（以下简称合同），是双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故该合同真实有效，双方应当按照合同约定履行自己的权利与义务。被告已经将涉案房屋交付给原告经营使用，原告有义务按期支付房屋租金，并依约缴纳水电等费用。合同约定合同的期限为2017年12月15日起至2020年12月15日止，合同期限尚未届满，但原告已经搬离涉案房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”原告已经用行动表示不再履行承租义务，故合同目的无法继续实现，合同符合法定解除要件，应当予以解除。原告主张是因为疫情不可抗力导致合同解除，但疫情结束后，原告已经恢复营业，且距离合同届满期尚有近半年的时间，故本院对原告以不可抗力解除合同的主张不予采纳。   二、关于被告是否应当向原告退还押金25,000元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及合同约定：“如果原告在未满租期内退租，被告将不退还原告所交的押金。”原告在合同期限尚未届满前，擅自退租，且拖欠水电费，退租后也未能将房屋恢复原状，均给被告造成经济损失，被告有权按照合同约定有权对原告支付的押金不予退还。但是，本案租赁期限恰逢新冠肺炎疫情期间，因受疫情影响，原告经营的餐饮店数月无法营业，面临经济困难，被告为了合同继续履行，主动减免了原告半个月的房租。但最终被告仅因原告拖欠了被告一个月的水电费，就擅自掐断原告餐饮店的用水，导致原告无法正常经营，即导致合同解除被告也存在一定过错。根据公平原则，被告和原告均有过错的情况下，严格按照合同约定不予退还押金显示公平，但综合本案，本院酌情判定被告向原告退还30%的押金，即25,000×30%=7500元。庭审时，原告同意将所欠水电费从应退还的押金中予以抵减，故被告还需退还的押金为：7500元-1153元-403元=5944元。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条的规定，判决如下：   一、限被告郑庭强于本判决生效之日起十日内，向原告唐玉花退还押金5944元；   二、驳回原告唐玉花的其他诉讼请求。   如果被告郑庭强未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费212.5元，由被告郑庭强负担，限于本判决生效之日起十日内向本院缴纳受理费。案件受理费212.5元，原告唐玉花已预交，本判决生效后本院予以退回。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判员 郎 爽      二0二0年九月二日   法官助理 周国宇   书记员 罗 敏   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。