上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初13910号原告：上海永协物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：徐结林，该公司董事长。委托诉讼代理人：张忞昕，上海市联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：周斌，上海市联合律师事务所律师。被告：百世建设(集团)有限公司，住所地上海市崇明工业园区。法定代表人：陈百水，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙再冉，上海市康正律师事务所律师。委托诉讼代理人：童剑云，上海市康正律师事务所律师。原告上海永协物业管理有限公司诉被告百世建设(集团)有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月1受理后，依法适用简易程序，由审判员王巍琦独任审判，于2020年8月14日和9月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张忞昕、周斌，被告的委托诉讼代理人孙再冉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海永协物业管理有限公司诉称：其与上海市黄浦区永厦大楼小区业主大会签订《物业管理服务合同》，成为本市西藏南路1558弄永厦大楼小区物业服务方，约定的物业服务期限自2018年3月1日起至2020年2月29日止，商业及办公物业费标准为每平方米每月人民币3.30元，物业费在年度12月31日前缴纳，每逾期一日，按应交纳欠费总额的千分之一作为滞纳金。被告系该小区2号402室业主，但被告自2018年3月起未足额支付物业管理费，其中2018年3月－12月按每平方米每月人民币2.70元缴纳，2019年1月－6月按每平方米每月人民币1.70元缴纳，2018年7－12月未缴纳，经多次交涉未果，故提起诉讼，要求：1、判令被告向原告支付2018年3－12月物业管理费人民币3,866.88元并偿付滞纳金(以人民币3,866.88元为基数，按年利率24％标准支付自2019年1月1日起至实际付清之日止)；2、判令被告向原告支付2019年1－6月物业管理费人民币6,187.01元并偿付滞纳金(以人民币6,187.01元为基数，按年利率24％标准支付自2020年1月1日起至实际付清之日止)；3、判令被告向原告支付2019年7－12月物业管理费人民币12,760.70元并偿付滞纳金(以人民币12,760.70元为基数，按年利率24％标准支付自2020年1月1日起至实际付清之日止)；4、案件受理费由被告承担。被告百世建设(集团)有限公司辩称：被告与案外人上海百世实业有限公司系关联方，双方拥有的房屋系共同用于酒店经营，物业服务费由案外人一并支付。根据原告与案外人上海百世实业有限公司之间签订的管理协议、补充协议以及双方的商定，因相关保洁、保安服务及电梯保养维护等运营服务都由被告自行完成，故原告不能按照物业服务合同约定的标准收取费用，被告已根据原告实际提供的物业服务结清了至2019年6月底的物业服务费。对于2019年7月起的物业管理费，因被告是从事酒店经营的，应属商业服务范畴，原告提供的服务也没有达到商业服务的标准，故物业管理费应根据原告实际提供的服务情况支付，因被告不存在违约，故原告主张的滞纳金缺乏依据。综上，不同意原告的诉讼请求。原告上海永协物业管理有限公司提供的证据如下：1、《物业管理服务合同》，证明原告系被告所在小区物业服务方以及对服务期限、物业费标准、滞纳金的约定；2、上海市不动产登记簿，证明被告是该小区的业主以及被告拥有房屋的类型、建筑面积；3、银行电子回单4份，证明被告支付物业费的情况；4、停车费发票及照片，证明被告在小区内停车、有货物进出、有酒店垃圾、生活垃圾清运等都需原告提供服务；5、2018年11月21日签订的《协议书》，证明双方确认2018年2月底前的物业管理费已结清，对2018年3月起的物业费标准双方另行协商，物业费不适用已失效的协议约定。被告百世建设(集团)有限公司对原告上海永协物业管理有限公司提供的证据1真实性无异议，但协议约定的服务项目中，许多项目都由被告自行承担，原告并未提供服务，故不能按合同约定的物业费标准收费；被告的房屋类型为办公楼，应按照商业物业服务标准提供服务，原告提供的合同不适用被告，对被告无约束力；此外，若原告提供的服务不达标，被告也可扣减酬金；对证据2无异议；对证据3真实性认可；对证据4中停车费发票真实性认可，被告在物业费以外，另行支付停车费用，故该费用与本案无关，对照片关联性和证明目的均不予认可；对证据5真实性认可，双方同意2018年3月起的物业服务费另行商定，但也可延续之前协议约定的方式和标准。被告百世建设(集团)有限公司提供的证据如下：1、《管理协议书》、《补充协议》，证明双方于2004年签订相关协议，双方对服务范围，费用标准都有约定，故应按协议约定履行；2、2018年3－12物业费付款凭证、水电费单据以及抵扣计算的清单、收据；证明双方按相关协议履行，以抵扣水电费方式返还物业费；3、2019年1－6月的物业费发票，证明双方不再以抵扣方式返还物业费，而按合同约定的标准扣除被告自行承担的物业费成本后，按每平方米每月人民币1.70元标准缴纳物业费；4、保安、保洁人员工资单、电梯维护保养费用，证明被告自行承担的费用；5、业委会公告及物业费收费议案，证明对商业房物业费的调整应与业主逐一商定，但原告未与其商定，对合同约定的物业费标准是否经相关表明部门核定不清楚，但因被告自行承担保安、保洁、电梯维护等事项，故应在物业费中扣减该部分费用；6、2018年2月7日原告给案外人的某，证明在2018年还存在按补充协议操作的情况。原告上海永协物业管理有限公司对被告百世建设(集团)有限公司提供的证据1真实性无异议，但不认可其证明目的，该协议有效期为两年，现被告再以该协议的效力约束至2018年底，缺乏事实依据，且2018年11月双方又签订新的《协议书》；对证据2中2018年1月、4月、10－12月的水电费收据真实性认可，对2018年度水电费抵扣计算清单真实性和证明目的不予认可，在2018年11月签订《协议书》后，被告就应按合同标准支付物业费，被告未按标准足额支付，不意味原告认可被告的意思；对证据3真实性无异议，但被告未足额支付，并不意味原告放弃有争议部分的权利；对证据4不予认可，这系被告酒店内部聘用保安、保洁人员的情况，与本案原告主张的物业服务费无关联性；对证据5不予认可，与本案主张的期限无关联性；对证据6真实性无异议，但都发生在2018年3月之前，与原告主张的期限无关。经审理查明：原告与上海市黄浦区永厦大楼小区业主大会签订《物业管理服务合同》，合同约定：原告系永厦大楼小区物业服务方，物业服务期限自2018年3月1日至2020年2月29日止，物业服务方式为酬金制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，商业及办公物业的物业费标准为每平方米每月人民币3.30元，业主必须在每年度12月31日前缴纳物业服务费，每逾期一日，应缴纳欠费总额的千分之一作为滞纳金。被告系该小区****办公楼权利人，房屋建筑面积741.91平方米。被告与案外人上海百世实业有限公司系关联方，双方拥有的房屋系共同用于酒店经营，双方的物业服务费由案外人一并支付。2018年3月起，被告以保洁、保安、电梯维护保养、消防设施维护等事项均由其自行提供服务，原告未提供全面物业服务为由，仅按每平方米每月人民币2.70元标准向原告支付2018年3－12月的物业管理费，2019年1月起，按每平方米每月人民币1.70元标准向原告支付2019年1－6月的物业管理费，2019年7月起未再支付物业管理费。原告多次交涉未果，遂于2020年6月1日起诉来院，要求判如所请。另查明：原告与案外人上海百世实业有限公司于2004年10月和11月签订《管理协议书》及《补充协议》，对物业服务费用作出特别约定，但该协议书有效期为两年。2018年11月21日，双方签订一份《协议书》，确认2013年1月至2018年2月的物业服务费已全部结清，2018年3月起的物业管理费标准由双方另行商定。之后，双方一直未就物业管理费标准达成一致意见。被告即以失效的《管理协议书》及《补充协议》所商定的价格支付物业管理费，而未按《物业管理服务合同》约定的物业服务费标准支付。审理中，原告自愿将滞纳金的标准由合同约定的日千分之一调整为年利率24％。本院认为：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。原告与业主大会签订的《物业管理服务合同》合法有效，全体业主应当按照合同约定履行义务。被告作为小区业主，应当根据合同约定的按房屋类型计付的标准支付物业管理费，其未按时支付，应当承担逾期支付的滞纳金。虽原告已调整了滞纳金标准，但调整后的标准仍过高，本院将根据实际情况酌情予以调整。至于被告辩称原告未提供全面物业服务一节，应扣减相应物业服务费一节，因被告的房屋类型系酒店，对于酒店内的保安、保洁服务以及相关设施的维护保养，本身系酒店内部管理范围，与原告作为小区物业管理服务无直接关联性。此外，原告与案外人上海百世实业有限公司确曾签署过相关协议，对物业管理费标准有特别约定，但该协议有效期已届满，被告再以失效协议作为支付物业管理费依据，显属不当，故对被告的抗辩，本院不予采信。在双方对物业管理费无特殊约定情况下，被告作为小区业主应当根据业主大会与原告签订的《物业管理服务合同》约定，支付物业管理费，故原告要求被告补交不足部分物业服务费和支付未缴部分物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告百世建设(集团)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海永协物业管理有限公司支付2018年3－12月物业管理费人民币3,866.88元并偿付滞纳金(自2019年1月1日起至实际付清之日止，按人民币3,866.88元的日万分之三计)；二、被告百世建设(集团)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海永协物业管理有限公司支付2019年1－6月物业管理费人民币6,187.01元并偿付滞纳金(自2020年1月1日起至实际付清之日止，按人民币6,187.01元的日万分之三计)；三、被告百世建设(集团)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海永协物业管理有限公司支付2019年7－12月物业管理费人民币12,760.70元并偿付滞纳金(自2020年1月1日起至实际付清之日止，按人民币12,760.70元的日万分之三计)负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币422元因适用简易程序减半收取，退还原告上海永协物业管理有限公司人民币211元，由原告上海永协物业管理有限公司负担人民币50元，被告上海百世实业有限公司负担人民币161元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  王巍琦二〇二〇年九月二十九日书记员  周 琪附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。