新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0109民初4009号 原告：严子薇，女，1995年12月15日出生，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：王慧，乌鲁木齐市米东区爱民法律服务所法律工作者。被告：马瑞，男，1982年4月28日出生，住所地：乌鲁木齐市。被告：马斌，男，1984年2月9日出生，新疆冰川时代互联网金融信息服务有限公司职员，住乌鲁木齐市。被告：黄风兵，男，1965年6月21日出生，住乌鲁木齐市。法定代理人：杨辉琴，女，1964年10月5日出生，住乌鲁木齐市。被告：杨辉琴，女，1964年10月5日出生，住乌鲁木齐市。原告严子薇与被告马瑞、马斌、黄风兵、杨辉琴房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年7月3日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告严子薇的委托诉讼代理人王慧和被告马瑞、被告黄风兵的法定代理人及被告杨辉琴到庭参加诉讼。被告马斌经本院依法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认2019年4月13日的院落买卖合同有效；2、要求被告马瑞、马斌履行合同，将米东区古牧地镇古牧地西路上沙河四队院落房产、土地（土地证号：米国用（2007）第****号；房产证号：米古字第**）过户至原告名下；3、要求被告黄风兵、杨辉琴协助办理米东区古牧地镇古牧地西路上沙河四队院落房产、土地（土地证号：米国用（2007）第81**；房产证号：米古：米古字第**手续，过户至原告名下；4、要求被告承担本案案件受理费以及财产保全费5000元、邮寄送达费360元。事实与理由：被告黄风兵、杨辉琴在××区有院落一处，土地证号：米国用（2007）第****号，房产证号：米古字第X：米古字第**黄风兵、杨辉琴因向冰川财富典当抵押借款而卖与被告马瑞、马斌。2019年4月13日，马瑞、马斌又将此院落卖与我，双方签订院落买卖合同一份，约定我给付被告马瑞、马斌定金30万元，自签字之日起40个工作日过户至我名下。当日，我给付马瑞定金30万元。2019年4月12日，我与被告黄风兵、杨辉琴在乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心办理房产交易网签手续。现四被告拖延不予办理该院落过户手续，故现起诉。被告马瑞辩称：事情起因于杨辉琴、黄风兵女儿向冰川财富典当借款30万元，该借款是我介绍的，当时杨辉琴、黄风兵担心不能按时归还借款，我就提出我可以帮他们将房子卖掉用以还款，我是做二手房中介的，当时我也想通过这种房屋买卖挣点差价，因此就签了买卖合同。与原告存在该房屋买卖合同关系的是我，马斌与此买卖无关，只是由于马斌是杨辉琴、黄风兵女儿贷款抵押房产的典当公司人员，与原告签合同时，原告坚持典当行人员也来签字，我就打电话叫了马斌来签的字，并开车拉杨辉琴、黄风兵夫妇与原告父亲严登科一同去了房产大厦查询确认房屋确登记在他们名下，杨辉琴是非常老实的人，黄风兵健康状况也不太好，其实他们根本就不知道被拉到房产大厦是要卖房子的事，当时也约定了，如果杨辉琴、黄风兵夫妇将款按时还清了，房屋就不卖了，如果到期未还再签合同担心网签来不及，因此合同是提前签的，落款时间推后至约定的还款时间2018年4月20日了，我也收了原告父亲预付的定金33万元。之后严登科提出院落里的大棚要恢复原状，让我到时按照房产证上原有的建筑办理过户，但过户必须要拆除大棚，严登科就提出房子不要了，在我的二手房公司我将33万元退还给了严登科，他又提出要我给他退违约金，不然他不退出网签也不给我退还33万元的收条和房产证，为此我们还去了警务站，后面我没办法就说签合同，在我办公室里打了合同，严登科一直修改了很多次，我意见让杨辉琴、黄风兵和他们签，严登科非要让我和他签，最后我就签了，然后这份金额140万元的合同和严登科手里的金额33万元合同、房产证同时交换，当时我并说了如果4月20日之前杨辉琴、黄风兵将借款还了，这个房子就卖不成了，严登科就说合同已经签了，不能解除。杨辉琴、黄风兵的儿子知道了，也不同意卖房，我们就一起联系严登科无果，再后面我被限制人身自由了，后续的事情我就不知道了。总之，2018年4月13日的合同我是被迫与原告签订的，合同是无效的，我不同意向原告过户。对于此事我认为自己有过错，愿意承担相应的诉讼费用。被告黄风兵、杨辉琴辩称：我们的意见和马瑞的一样，我和原告父女从未见过，我和黄风兵被拉去网签，当时根本不知道是去干什么，只告诉我是去房产大厦看一下房产证，也不让我看什么内容就只让我俩签字，借款还剩几天就到期了，我们就商量房子能卖个好价钱就卖，然后我儿子就说房子不卖，他去想办法筹钱，通过马瑞找到马斌，将借款还了再贷出来，后面原告就起诉了我们。他们签的字我不同意，到现在我没有收到任何关于房子的钱。不同意原告的诉讼请求。经审理查明：案涉房地产位于乌鲁木齐市××区，划拨宅基地土地使用权人和房屋产权人均为黄风兵，登记证号：米国用（2007）第8133号、产权证号：米房权证古字第000****。2019年3月15日，甲方（卖方）黄风兵、乙方（买方）严子薇在乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心网签《不动产（房地产）转让合同》（合同编号：2019转让0127152），内容为：米房权证古字第XXXX号不动产转让方式：买卖；成交总价款50万元；双方约定不动产总价款一次性付清，本合同经双方签订之日起生效。落款处有甲方“黄风兵”和乙方严子薇签字并加盖乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心“合同备案章”。2019年4月11日，甲方（卖方）黄风兵、杨辉琴与乙方（买方）马瑞签订《院落买卖合同》，约定：甲方将自己位于××区院落转让给乙方，土地面积460.06平方米，建筑面积为190.79平方米，建筑面积为34.58平方米，双方达成院落转让合同如下：一、上述院落转让价为110万元，乙方于2019年4月20日给甲方付30万元首付，剩余80万元在甲方交接院落时全部付清；二、自合同签订后30日甲方向乙方交接房屋钥匙，并将该院落的租赁以租金一并交接给乙方；三、乙方购买上述房产院落后，在乙方交接入住之日前，与该院落有关的纠纷，由甲方解决；四、乙方购买上述房产院落后，该房产院落宅基地使用、房屋所有权归乙方；...七、本合同签订后，甲方不得违约，如甲方违约，按该房产院落转让价款的五倍向乙方赔偿损失，另退还乙方转让款，赔偿乙方一切损失；九、本合同经甲乙双方签字生效，本合同一式两份，双方各持一份。备注：甲方无条件配合乙方办理该院的所有过户手续。该合同落款处签名：甲方黄风兵、杨辉琴，乙方马瑞，并有黄风兵、杨辉琴女儿“黄龙云”签字。落款时间签署为“2019年4月20日”。该合同签订后，被告马瑞及其妻马鸣出具收条：今收到严子薇购买黄风兵名下位于××区院落[土地面积460.06平米，土地证号米国用（2007）第****号，建筑面积190.79平方米，34.58平方米，房权证号：000****]，定金330000元总价1330000元，剩余尾款在不动产登记证出来后，交付50万元，房屋钥匙交接后50万元全部付清。2019年4月12日马瑞将定金33万元通过转账退还原告。目前该定金33万元的收条原件已由马瑞收回。2019年4月13日，原告严子薇（乙方，买方）与被告马瑞、马斌（甲方，卖方）签订《院落买卖合同》，约定：因此房产院落是原房主向甲方公司抵押借款后卖给甲方的，甲方有充分的处置权，甲方承诺此房产院落没有任何纠纷，能如期过户到乙方名下；甲方将自己位于××镇房产院落转让给乙方，土地证号：米国用（2007）第****号，土地面积460.06平方米，房产证号：米古字第XXXX：米古字第**.79平方米，建筑面积为34.58平方米，彩钢工房建筑面积为约170平方米；双方达成房产院落转让合同如下：一、上述房产院落转让价为140万元，甲方收取的此转让价款含一切税费过户到乙方名下，乙方再不支付任何费用，转让房产院落以现状为准接收，彩钢工房要原貌保留，双方约定自签字之日起40个工作日，过户到乙方名下并交接入住；二、签约之日先向甲方交纳30万元，向乙方交付不动产登记证时交纳50万元，余款60万元在甲方向乙方交接入住后付清；三、乙方购买上述房产院落后，在乙方交接入住之日前，与该院落有关的纠纷，由甲方解决；四、乙方购买上述房产院落后，该房产院落宅基地使用、房屋所有权归乙方；...七、本合同签订后，甲乙双方不得违约，如一方违约，按该房产院落转让价款的一倍向另一方赔偿损失。同日，被告马瑞收到原告支付的定金30万元。后马瑞向原告父亲严登科提出解除该合同并愿意支付违约金3万元，严登科提出如果合同不再继续履行，须支付违约金7万元，双方就此未达成一致。此后被告马瑞及家人继续联系原告父子，希望协商处理终无果，后原告起诉来源。目前被告黄风兵、杨辉琴未收到任何转让价款。该房屋及院落也未作任何合同交付。认定上述事实的证据有：《不动产（房地产）转让合同》，《院落买卖合同》，定金收条，转账凭证，视频，庭审笔录。本院认为：原告主张案涉房屋买卖合同关系系与被告马瑞、马斌之间建立，对此马瑞无异议，被告马斌经本院依法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，结合马瑞与黄风兵、杨辉琴签订《院落买卖合同》和马瑞前后两次向原告出具收条，以及马瑞、马斌作为出让方与原告订立《院落买卖合同》的行为，足以证实与原告形成案涉房地产买卖合同关系的相对人是马瑞、马斌，马斌对该房产是否享有物权以及其与该合同权利义务是否实际关联，不影响合同的成立。本案争议的焦点是：1、案涉房屋买卖合同的效力；2、原告要求被告马瑞、马斌交付案涉房地产的请求应否支持；3、被告黄风兵、杨辉琴是否负有向原告过户房地产的协助义务。关于2019年4月13日《院落买卖合同》的效力问题，首先，马瑞陈述其实施此民事行为的目的是想从中赚取差价，该解释符合马瑞从事房产中介服务的一般行为常规，据此也足以认定原告系先通过马瑞与杨辉琴、黄兵签订院落转让合同和房产登记备案网签方式确认马瑞享有案涉房地产的处分权，继而与马瑞、马斌订立了院落转让协议。无论杨辉琴、黄风兵配合房地产转让备案网签、与马瑞签订院落转让合同是否系出于真实意思，无论马瑞、马斌是否实际取得了处分权，均不影响原告与马瑞、马斌之间就案涉房地产买卖合同关系的成立。马瑞提出案涉2020年4月13日合同系受原告方胁迫签订进而主张无效。《中华人民共和国民法总则》第一百五十条规定“一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”。至于合同的签订是否存在马瑞抗辩的违背其真实意思的受胁迫情形因而无效，本院认为，第一，胁迫是指行为人以对受胁迫人及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害或者法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使对方作出违背真实意思的行为，本案中，马瑞主张原告父亲以不予退还定金33万元收条和房产证为由迫使其与原告订立买卖合同，但此33万元系通过转账退还，有转账凭证记录，原告即使不予退还此定金收条也不足以对马瑞构成退款事实无以证明的威胁；不动产权属以登记公示，房产证原件无论由谁持有，在杨辉琴、黄风兵不予配合的情况下，任何私法行为不足以否定黄风兵为产权人的事实，也无法完成相应登记物权的合法转移处分，作为从事专业房屋买卖中介机构经营的马瑞，应当具有该法律后果是否会对其构成不利的清晰认知；第二，从被告马瑞自己陈述看，原告方同意退还定金33万元是以重新订立合同为条件的，由此可以证明，原告方始终并未作出过同意无条件解除原金额133万元的转让合同的意思表示，退还定金33万元收条也是以变更原合同内容为条件。被告马瑞提供的合同草稿、对话视频等证据虽显示原告方为签订金额140万元的合同几易其稿，对话视频证实马瑞在订立合同后即提出解除，能够证实该合同订立并非马瑞内心自愿，但视频仅能证实双方对于案涉房地产买卖是否最终解除的协商过程，原告父亲是以被告马瑞支付违约金7万元为解除条件，由于双方就该解除条件未能达成合意，合同最终未解除，并不能当然推定即为原告方具有以威胁方式迫使其与原告继续订立合同的事实。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为通力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”。据此，2020年4月13日转让合同实际是对原约定价款为133万元合同内容进一步协商后变更的结果，而非根本解除。马瑞就合同效力主张的抗辩证据不足，本院不予采纳。基于上述事实分析和法律规定，本院确认被告马瑞、马斌与原告订立的《院落买卖合同》有效。关于原告就案涉房地产的过户诉请。合同依法成立，则对当事人发生履行的约束力，但民事合同遵循相对性原则，不能约束合同以外的第三人。本案中，被告杨辉琴、黄风兵唯一与原告共同实施过民事意思联络的行为是按照马瑞的安排指示配合原告方前往房产登记部门查询确认房产登记并作网签，似与原告存在协助过户之合意，但从马瑞收取原告方定金33万元且并未交付与杨辉琴、黄风兵的行为看，杨辉琴夫妇仅系原告和马瑞合同关系之外的第三人；从合同内容看，约定转让价款为50万元，明显并非真实的合同关系；另，网签是交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案的行为，而本案中杨辉琴、黄风兵实际并非原告的合同相对方，双方不存在案涉房地产交易关系，仅系马瑞用以向原告证明其对案涉房地产享有真实的处分权。《中华人民共和国合同法》第六十五条规定“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。且不论被告马瑞、马斌是否同意向原告履行交付义务，庭审中杨辉琴明确表示不同意案涉房地产的过户和交付，则马瑞、马斌向原告的过户和交付已成为法律上不能履行。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；...”；再退一步论，即使网签合同的内容系杨辉琴夫妻真实意思，那么从合同内容看，其遵守予以过户的条件也是向出让方一次性支付转让价款，显然此项义务原告并未履行，此原告方原因导致马瑞、马斌无法向原告方履行过户交付义务的障碍，因此，原告先行违约的情况下要求四被告履行案涉房地产过户义务缺乏事实根据和法律依据。综上，原告诉请马瑞、马斌履行过户义务存在法律上不能之障碍，诉请杨辉琴、黄风兵协助过户缺乏事实根据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百五十条，《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告严子薇与被告马瑞、马斌于2019年4月13日签订的《院落买卖合同》有效；二、驳回原告严子薇要求被告马瑞、马斌将米国用（2007）第****号土地使用权和米古字第XXXX号房产过户至其名下的诉讼请求；三、驳回原告严子薇要求被告黄风兵、杨辉琴将米国用（2007）第****号土地使用权和米古字第XXXX号房产协助过户至其名下的诉讼请求。案件受理费14700元（原告已预交），由原告严子薇负担7350元，被告马瑞、马斌共同负担7350元；财产保全费5000元，由原告严子薇负担；邮寄送达费360元，由原告负担120元，被告马瑞、马斌、黄风兵、杨辉琴各负担60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   徐雪丽人民 陪 审员   刘 莹人民 陪 审员   马晓红二 〇 二 〇 年 九 月 三 十 日书  记  员   刘亚琼