江苏省丹阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1181民初2119号原告（反诉被告）：上海笕尚服饰有限公司，统一社会信用代码91310108585264932R，住所地上海市静安区灵石路********。法定代表人：袁巴元，公司总经理。委托诉讼代理人：廖帮强，男，公司职员。委托诉讼代理人：王文，上海瀛东律师事务所律师。被告（反诉原告）：丹阳万博房产经营管理有限公司，住，住所地江苏省丹阳市开发区吾悦广场**商管办公楼/div>法定代表人：唐云龙，公司总经理。委托诉讼代理人：陈甜甜，女，公司职员。被告：丹阳新城吾悦商业管理有限公司，统一社会信用代码91321181321279049L，住，住所地：丹阳市开发区/div>法定代表人：胥建新，公司总经理。委托诉讼代理人：赵留平，男，公司职员。原告（反诉被告）上海笕尚服饰有限公司（以下简称笕尚服饰公司）与被告（反诉原告）丹阳万博房产经营管理有限公司（以下简称万博房产公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，万博房产公司提起反诉，笕尚服饰公司申请追加丹阳新城吾悦商业管理有限公司（以下简称新城吾悦公司）为被告，本院依法予以准许，并适用普通程序公开开庭进行了审理。笕尚服饰公司的委托诉讼代理人廖帮强、王文，万博房产公司的委托诉讼代理人陈甜甜，新城吾悦公司的委托诉讼代理人赵留平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）笕尚服饰公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告之间房屋租赁合同有效并继续履行；2、由两被告赔偿原告店铺损失841966.53元；3、由两被告退还原告合同保证金8万元；4、诉讼费由被告承担。审理中诉讼请求变更为：1、要求确认万博房产公司单方解除双方租赁合同无效，租赁合同继续履行；2、由两被告赔偿原告损失841966.53元；3、由两被告退还原告合同保证金8万元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告之间为房屋租赁关系，因疫情原因，双方就租金减免等问题进行协商。2020年3月16日，原告回函，在肯定万博房产公司租金减免行为的基础上提出四点建议，均是与万博房产公司就租金减免达成合意的基础上进一步提出的合理的磋商意见，万博房产公司擅自向原告发送解除合同的通知，该单方解除无法律及事实依据，当属无效。原告在提起诉讼后，万博房产公司于2020年4月28日对原告的店铺强制拆除，原告因此造成较大损失，其中装修损失481612.77元、物流损失87704.5元，其他经济损失272649.26元。新城吾悦公司作为商场的管理方，应对此承担法律上的责任。被告（反诉原告）万博房产公司辩称：1、原告逾期支付租金超过30日，符合租赁合同约定的单方解约条件，我公司单方解约行为具备合法的合同依据，当属有效。原告回函中的四点建议是原告单方意思表示，并不构成对双方的约束力。原告既然知道这只是自己的建议，可见其对于自己欠费的事实是知晓的。原告在明知欠费的情况下仍不肯按合同约定支付租金，可见其开始便存在恶意违反合同约定的故意。2、我公司的单方解约行为具备事实及法律依据，且之前已与原告多次沟通，希望原告能够按合同履行，但是原告始终拒绝履行。为避免损失的进一步扩大，我公司不得已按照合同约定依法履行了单方解约权。即使造成的原告损失，也应当由原告自行承担，且原告对自己损失部分的举证并不充足。3、按照合同约定，原告违约的情况下我公司有权不予返还保证金。被告新城吾悦公司辩称，我公司意见与万博房产公司答辩意见一致。被告（反诉原告）万博房产公司向本院提出反诉请求：1、确认我公司与笕尚服饰公司的租赁合同已解除；2、判令笕尚服饰公司支付租金128942.59元及管理费21197.8元，并支付逾期违约金8387.46元（计算至2020年4月20日）；3、判令笕尚服饰公司支付双倍商铺占用期间的费用11749.62元（计算至2020年4月20日）；4、反诉费用由反诉被告笕尚服饰公司承担。审理中变更反诉请求：1、确认我公司与笕尚服饰公司的租赁合同于2020年3月27日解除；2、判令我公司有权不予返还笕尚服饰公司已支付的保证金；3、判令笕尚服饰公司支付租金140024.06元及管理费22285.8元，合计162309.86元，并支付逾期违约金8916.06元（计算至2020年6月17日）；4、判令笕尚服饰公司支付双倍商铺占用期间的费用178914.32元（1259.96元/日×2×71天）；5、反诉费用由笕尚服饰公司承担。事实与理由：2015年7月31日，笕尚服饰公司就承租丹阳吾悦广场1F-001商铺与万博房产公司签订了商铺租赁合同，用于经营MJSTYLE服装品牌，租期自2015年12月18日至2025年12月17日。根据合同约定，笕尚服饰公司租金采取保底与提成取高，每月10日支付当月保底租金，次月15日前支付提成租金。物业管理费按税后月营业额2%计提，与租金同时支付。笕尚服饰公司自2020年1月10日开始拖欠租费。2020年3月9日，我公司发送了费用催缴通知单，于2020年3月18日邮寄了催款函，但笕尚服饰公司仍不缴纳租费。合同约定，承租人拖延缴纳租金或者物业管理费超过30日的，出租人有权解除合同。据此，我公司于2020年3月26日寄发了解除函，双方合同已经解除。因笕尚服饰公司违约导致合同解除，笕尚服饰公司应当按合同约定支付欠费、违约金、占用费，且保证金不予退还。为维护原告的合法权益，现依法提起反诉。原告（反诉被告）笕尚服饰公司辩称：1、万博房产公司单方解除合同的行为无效；2、万博房产公司解除合同行为无效，应当退还合同保证金；3、万博房产公司主张拖欠的租金数额缺乏依据：（1）、2020年3月3日，万博房产公司出具关于吾悦广场租金减免的告知函，承诺给予自2020年1月25日起至2020年3月31日期间的租金减半收取的经营支持，在我方未明确表示不接受的情况下，该通知到达即生效，无需另行签订任何协议。依据3月16日我公司的回函，双方均就租金减免已达成合意，并在此基础上原告进一步提出合理的磋商意见；（2）、商铺租赁合同虽约定租金按保底租金和税后销售营业额9%两者取高为准，但实际履行过程中，双方均是以提成租金的方式也就是税后销售营业额9%的方式计算租金。因此我方应付2020年1月租金为66286元，2月优惠后租金为1493.4元，3月优惠后租金为12824.64元，合计80604.04元；3、万博房产公司解除合同行为无效，我公司不应承担违约金；4、双方租赁合同并未解除，不存在占用费一说。即使计算也是从2020年4月17日计算至27日，标准为按上一月度日租金标准计算。本院经审理认定事实如下：2015年7月31日，丹阳新城宏盛房地产发展有限公司（出租方、甲方）与笕尚服饰公司（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定乙方租赁甲方房屋作为商业使用，经营品牌为MJSTYLE，经营项目为服装，租赁期限为10年，自2015年12月18日至2025年10月17日，经营免租期12个月。计租日为2015年12月18日，如甲方商场开业日迟与计租日的，自甲方实际开业日计算。房屋租金按保底租金与提成租金两者取其高的方式执行及支付：（1）、第一年至第二年：税后销售营业额8%；（2）、第三至第五年：第二年销售额提成的80%作为保底租金，税后销售营业额9%，两者取高；（3）、第六至第八年：第二年销售额提成的80%作为保底租金，税后销售营业额10%，两者取高；……按上述保底租金和提成租金两者中，取高者作为租金，其中：保底租金支付时间为每月的10日前支付当月基本租金；提成租金的支付，按对应的提成比例执行。每月物业费按税后月营业额2%计提，与每月租金同时支付。每月第一天至最后一天为销售款的结算期，在次月5个工作日内完成上月销售额的对账工作。对账完成后，甲方在5个工作日内向乙方发出结算清单及正规合法的税务发票，乙方在收到上述结算清单和发票后10个工作日内完成支付。合同签署之日起20个工作日内，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金8万元，合同期限内租赁保证金不予抵充租金或其他应付款，在乙方没有任何违约或欠费的情况下，甲方在租赁期满后30日内将保证金无息退还。除甲方同意乙方续租外，乙方应在合同租赁期满后或合同终止、解除后20日内返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日按上月日租金的2倍支付占用期间的使用费。乙方发生下列情形之一的，甲方可以解除合同，有权不退还乙方已经支付的租赁保证金，并要求乙方赔偿损失：（一）……（三）租赁期间，非本合同规定的情况，乙方拖延缴纳租金或者物业管理费，超过30日的；……。租赁期间，非合同规定的情形，乙方未按约定时间支付租金或者物业管理费，应按逾期支付额日万分之五的标准向甲方支付违约金。租赁期间，任何一方擅自解除合同的，违约方应按上月租金标准向守约方支付2个月租金及管理费作为违约金；甲方擅自解除的双倍退还租赁保证金，乙方擅自解除的甲方有权不退还租赁保证金。合同签订后，笕尚服饰公司缴纳了租赁保证金80000元，并对租赁的店铺进行了基础装修。2016年12月28日，丹阳新城宏盛房地产发展有限公司与万博房产公司共同向笕尚服饰公司递交《关于出租方变更的通知函》，通知函载明：原出租方丹阳新城宏盛房地产发展有限公司分立为丹阳新城宏盛房地产发展有限公司与万博房产公司，原丹阳新城宏盛房地产发展有限公司在丹阳吾悦广场持有的所有商业物业及经营管理业务均由分立后新设的万博房产公司承继。双方2015年7月31日就1F-001号商铺签订的租赁合同自2016年12月1日起，出租方变更为万博房产公司。2020年2月10日，万博房产公司、新城吾悦公司将租赁费用缴纳通知发送至笕尚服饰公司丹阳金陵西路店财务人员处，通知其应在2020年2月15日前支付2020年1月1日至31日的租金66946.14元、物业管理费14876.92元。2020年3月3日，新城吾悦公司向商户发出《关于吾悦广场租金减免的告知函》，决定对与丹阳吾悦广场合作的租赁店铺自2020年1月25日起至2020年3月31日期间的租金给予减半收取的经营支持。2020年3月9日，万博房产公司、新城吾悦公司将租赁费用缴纳通知发送至笕尚服饰公司丹阳金陵西路店财务人员处，通知其应在2020年3月15日前支付2020年2月1日至29日的租金2986.81元、物业管理费663.73元。2020年3月16日，笕尚服饰公司回函，称：1、因疫情影响导致我司门店在此期间停业，申请免除我司门店该期间的物业管理费；2、疫情期间若我司店铺正常开业，申请免除此期间物业管理费内中央空调系统能耗费用，该费用为10元/平方米/月；3、基于新冠疫情对零售业的冲击仍在持续，我司损失仍在扩大的情况，故申请我司店铺2020年4月、5月期间的租金及物业管理费延至2020年底前支付；4、若疫情期间贵司有其他营业支持政策，我司仍可以继续享受。2020年3月19日，万博房产公司、新城吾悦公司向笕尚服饰公司邮寄了《费用催缴通知》，告知根据合同约定，截止目前贵方尚有租金及商业管理费逾期未付清，已经构成违约。相应的法律后果为：1、未按约定时间支付租金或者物管费，因按日万分之五支付逾期违约金；2、拖延缴纳租金或者管理费超过30日的，我司有权解除合同、有权不退还贵司已经支付的租赁保证金，并要求贵方赔偿我司全部损失。2020年3月26日，万博房产公司、新城吾悦公司向笕尚服饰公司邮寄了《解除合同通知》，载明：贵方至今仍未向我司支付2020年1至3月的租金、管理费，该行为已构成根本违约。为此现通知贵方，即日起解除双方签订的《租赁合同》，贵方应当立即付清所欠款项，交还商铺，并按合同约定承担违约责任。2020年4月1日，笕尚服饰公司委托律师向万博房产公司、新城吾悦公司发出律师函，认为笕尚服饰公司不存在拖欠租金和管理费的故意，不存在根本性违约行为，万博房产公司、新城吾悦公司不享有解除租赁合同的法定解除权或约定解除权。2020年4月3日，万博房产公司、新城吾悦公司向笕尚服饰公司邮寄了《清铺通知》，认为解除合同通知书已于2020年3月27日到达，自合同解除之日起20日内应当返还商铺，故函告：请于2020年4月16日前将商铺内货品、道具搬离，返还商铺。2020年4月13日，笕尚服饰公司诉讼来院，要求万博房产公司继续履行双方的租赁合同。2020年4月15日，本院向万博房产公司送达的诉状及证据副本等应诉材料。2020年4月27日，万博房产公司委托第三方对笕尚服饰公司租赁商铺进行了清场，货物盘点入库。2020年4月28日，万博房产公司函告笕尚服饰公司领取货物。2020年6月5日，双方对上述货物进行了交接。因新冠疫情影响，丹阳吾悦广场于2020年2月10日起暂停营业，至2月24日恢复营业。以上事实，由商铺租赁合同、出租方变更函、租赁费用缴纳通知、律师函、解除通知书、清铺通知、货品移交清单等书证及当事人陈述所证实。本院认为，万博房产公司与笕尚服饰公司之间的商铺租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，故合法有效，双方应按约定履行各自的义务。根据合同约定，笕尚服饰公司应在每月收到结算清单后10个工作日内完成租金和物业管理费的支付。2020年2月10日，万博房产公司向笕尚服饰公司发送了缴纳通知，笕尚服饰公司应按约定期限付款。即使笕尚服饰公司商铺因疫情影响歇业，但也应在恢复营业后及时付款。至2020年3月26日，笕尚服饰公司欠付租金和物业管理费已超过30日，万博房产公司通知解除双方合同，并不违反合同约定，亦不违反法律规定，本院予以确认。笕尚服饰公司主张其于2020年3月16日回函，就租金减免问题尚在磋商，但笕尚服饰公司并不因此取得延付租金的权益，即笕尚服饰公司不能借磋商延付租金和管理费用。综上，本院确认万博房产公司与笕尚服饰公司的商铺租赁合同自万博房产公司解除通知到达笕尚服饰公司时，即2020年3月27日解除。笕尚服饰公司要求确认万博房产公司单方解除双方租赁合同无效，租赁合同继续履行，证据不足，亦无法律依据，本院不予支持。笕尚服饰公司延付租金的行为固然构成违约，万博房产公司因此获得约定解除权。但考虑到新冠疫情的影响，万博房产公司已经响应国家号召，给予商户租金减半的经营支持，对笕尚服饰公司延付租金的违约行为应当给予一定的宽容，积极促成合同的履行，而不是武断决定行使单方解除权。现万博房产公司援引合同约定，要求不退还租赁保证金，有失公平，本院不予支持。涉案合同因笕尚服饰公司违约导致解除，现笕尚服饰公司要求对方赔偿损失，于法无据，本院不予支持。万博房产公司向笕尚服饰公司发送了缴费通知，同时函告经营商户对2020年1月25日至2020年3月31日的租金减半收取，该承诺应约束万博房产公司与笕尚服饰公司之间的租金核算。万博房产公司主张欠付租金140024.06元，但未提供相应的核算依据，本院根据笕尚服饰公司自认数额确定为80604.04元。万博房产公司主张欠付管理费21197.8元，与笕尚服饰公司自认租金数额的比例相符，本院予以确认。笕尚服饰公司实际使用商铺至2020年4月27日，本院参照笕尚服饰公司自认3月份的租金及物业管理费数额确认其应承担的2020年4月1日至27日的租金为22339.70元（12824.64元×2÷31天×27天）、使用费为4964.38元（22339.70元×2%÷9%）。万博房产公司要求笕尚服饰公司双倍承担，以及要求笕尚服饰公司支付逾期付款违约金，本院考虑当时疫情影响尚未完全消除，酌情不再支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）上海笕尚服饰有限公司与被告（反诉原告）丹阳万博房产经营管理有限公司的《商铺租赁合同》自2020年3月27日解除；二、被告（反诉原告）丹阳万博房产经营管理有限公司于本判决生效后十五日内返还原告（反诉被告）上海笕尚服饰有限公司租赁保证金80000元；三、原告（反诉被告）上海笕尚服饰有限公司于本判决生效后十五日内支付被告（反诉原告）丹阳万博房产经营管理有限公司租金、物业管理费共计129105.92元（80604.04元+21197.8+22339.70元+4964.38元）；四、上述二、三项相抵后，原告（反诉被告）上海笕尚服饰有限公司应于本判决生效后十五日内支付被告（反诉原告）丹阳万博房产经营管理有限公司价款49105.92元五、驳回原告（反诉被告）上海笕尚服饰有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）丹阳万博房产经营管理有限公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13020元，反诉案件受理费（减半收取）3200元，合计16220元，由原告（反诉被告）上海笕尚服饰有限公司负担12620元，被告（反诉原告）丹阳万博房产经营管理有限公司负担3600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  张 勇人民陪审员  刘建瑛人民陪审员  戴月华二〇二〇年九月十六日书 记 员  陈男轩