广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初6403号原告：广东合润投资发展有限公司，住所地广州市越秀区xx路**大院。法定代表人：丘松东。委托诉讼代理人：吴俊恺，该司职员，联系地址。委托诉讼代理人：徐款梨，广东伯方律师事务所律师。被告：彭磊，男，1985年8月26日出生，汉族，身份证住址湖南省安乡县。被告：广州链渔户外用品有限公司，，住所地广州市荔湾区花地大道南路麦村北约********法定代表人：刘忠辉。第三人：广州市隆昉投资服务有限公司，住所地，住所地广州市越秀区xx路**大院**楼****楼****楼首层iv>法定代表人：何兆华。原告广东合润投资发展有限公司（以下简称合润公司）诉被告彭磊、广州链渔户外用品有限公司（以下简称链渔公司），第三人广州市隆昉投资服务有限公司（以下简称隆昉公司）物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人徐款梨，被告链渔公司的法定代表人刘忠辉到庭参加诉讼。被告彭磊及第三人隆昉公司经本院合法传唤无到庭参加诉讼，本院依法作缺席审判。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告连带向原告支付广州市越秀区xx路xx号一号楼2楼自编F206a号铺位2017年7月1日至2018年8月31日期间的场地占用费59230.71元（参照被告与隆昉公司签订的《租赁合同》租金标准计算，2017年7月1日至2018年1月31日按3663元/月递增10%即每月4029.30元，2018年2月1日至8月31日递增10%即每月4432.23元）；2、判令两被告连带向原告按年利率24%的标准计付诉请1场地占用费的滞纳金，以每月场地占用费为基数，自当月16日起计付至实际清偿日止（详见滞纳金计算表）。事实和理由：广州市越秀区xx路xx号大院产权人为广东省某某集团有限公司（以下简称省某某公司）。省某某公司于2010年3月26日将该场地出租给第三人，第三人再分租给数百名小租户。其中于2015年2月1日将涉讼场地一号楼1楼自编F206a号铺位转租给被告，租赁期限自2015年2月1日至2017年1月31日。后因第三人拖欠租金严重违约，省某某公司起诉要求解除与第三人的租赁合同。广东省高级人民法院于2017年2月27日以（2016）粤民终1203号终审判决书解除了双方的租赁合同，并判决第三人应于判决生效后十日内将涉讼场地交还给省某某公司及清交租金等费用。该判决于2017年3月8日生效。2017年3月28日，省某某公司分别通过刊登报纸及在现场张贴公告的形式通告各租户，要求各租户将2017年3月18日后发生的租金、管理费、水电费、停车费用交给省某某公司。但各租户均未响应，继续使用涉讼场地内的商铺进行经营。第三人也未履行判决确定的义务。省某某公司遂向法院申请强制执行上述判决。在执行过程中，省某某公司将涉讼场地重新挂牌招租，承租条件之一为承租人必须受让省某某公司在上述判决书所判决的全部债权及未判决债权，即包括省某某公司对第三人、王某未判决的租金、场地占用费等债权，也包括了对各小租户的场地占用费、滞纳金等债权。原告经过竞拍取得涉讼场地的承租权，与省某某公司签订了《xx路xx号大院租赁合同》及《债权转让合同》，受让了上述各项债权。经查，被告彭磊拖欠2017年7月至2018年8月的场地占用费及相应滞纳金，被告链渔公司作为涉讼商铺的实际使用人承担连带责任。原告通过公告、电话、短信多次催收，被告仍拒绝支付。原告认为，第三人与省某某公司的租赁合同已于2017年3月8日解除，被告作为次承租人与第三人的租赁合同亦相应解除，被告占有使用涉讼商铺经营的法律依据已经丧失，被告本应向省某某公司腾退商铺。但省某某公司为保障场地内数百名小租户的稳定经营，特发出公告通知各小租户直接向省某某公司交纳租金等费用，需要继续承租应前来登记。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告既然不腾退商铺而是继续占用商铺经营，就应向省某某公司交纳场地占用费。现原告已受让该债权，并已履行支付债权转让款及向被告送达债权转让通知之义务，被告仍拒绝向原告付款，原告遂提起本案诉讼。被告彭磊无答辩。被告链渔公司辩称：链渔公司是我（刘忠辉）买来的，之前的办公地址我不清楚，我是2017年买的，是跟吴某某买的。2017年7月11日法定代表人由吴某某变更为我。买来之前的情况我都不清楚。我接手后也没有签订合同，也没有任何通知让我来交租。彭磊我也不认识。我不同意原告的诉讼请求。时隔2年原告才主张，原告为何没有早点通知我。第三人无陈述意见。经审理查明：广州市越秀区xx路xx号大院为省某某公司名下房产，省某某公司领取有房地产权证。省某某公司曾就涉讼场地与第三人隆昉公司及王某的租赁合同纠纷向广州市中级人民法院提起民事诉讼，要求判令确认双方签订的《xx路xx号物业租赁合同》及其补充协议书在2015年10月1日解除，隆昉公司交还场地、支付欠租并计付滞纳金，王某对隆昉公司的部分债务承担连带清偿责任等。广州市中级人民法院经审理后作出(2015)穗中法民五初字第87号民事判决书，其中查明：隆昉公司在诉讼中称涉讼场地在整体改造后为对外招租、招商模式，现在场地内有200-300户的小租户在使用。省某某公司明确表示如果法院确认省某某公司、隆昉公司租赁合同解除，省某某公司只要求隆昉公司把场地交还给省某某公司，不需要小商铺的实际使用人退场，也不申请追加小租户作为本案当事人。该院遂判决：一、省某某公司与隆昉公司于2010年3月25日签订的《xx路xx号物业租赁合同》及《补充协议书》于判决生效之日起解除；二、隆昉公司于判决生效之日起十日内，将位于广州市xx路xx号房屋交还给省某某公司经营管理；三、省某某公司在隆昉公司履行前述第二项判项之日起十日内，向隆昉公司退还保证金9800000元；四、隆昉公司于判决生效之日起十日内，向省某某公司一次性支付2014年12月至2015年9月、2016年4月至2016年6月欠付的租金共计11437000元，并计付滞纳金（按前述欠付租金为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2016年6月25日起计至实际清偿之日止）；五、隆昉公司于判决生效之日起十日内，向省某某公司一次性支付滞纳金970000元；六、隆昉公司本判决生效之日起十日内，向省某某公司一次性支付违约金6000000元；七、王某对隆昉公司欠付省某某公司的2015年1月至2015年9月的租金8267400元及滞纳金（参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，2015年1月21日起至2015年2月20日止以918600元为本金，2015年2月21日起至2015年3月20日以1837200为本金，2015年3月21日起至2015年4月20日以2755800为本金，2015年4月21日起至2015年5月20日以3674400为本金，2015年5月21日起至2015年6月20日以4593000元为本金，2015年6月21日起至2015年7月20日以5511600元为本金，2015年7月21日起至2015年8月20日以6430200元为本金，2015年8月21日起至2015年9月20日以7348800元为本金，2015年9月21日起以8267400元为本金，计至实际清偿之日止）承担连带清偿责任；八、驳回省某某公司的其他诉讼请求。隆昉公司对该判决不服，提起上诉。广东省高级人民法院于2017年2月27日以（2016）粤民终1203号民事判决书驳回上诉，维持原判。该判决已于2017年3月8日发生法律效力。2018年7月27日，原告（乙方）与省某某公司（甲方）签订《xx路xx号大院租赁合同》及《债权转让合同书》。《债权转让合同书》约定，甲方向乙方转让的债权包括“就广州市越秀区xx路xx号大院，自2016年7月1日起至甲方与乙方签署《xx路xx号大院租赁合同》（合同编号：粤出集司ZL2018001）当日（不含签署当日）止期间，甲方对隆昉公司享有的租金、场地占用费、滞纳金、违约金等债权总额”等。2018年7月31日，省某某公司与原告签订《生效确认书》，确认上述《xx路xx号大院租赁合同》于2018年7月30日生效。2018年8月1日，省某某公司（甲方）与原告（乙方）签订《关于xx路xx号大院小租户部分欠租欠费处理协议》。其中载明：甲方与隆昉公司《xx路xx号物业租赁合同》解除之日起至2017年6月30日期间的场地占用费属于甲方对隆昉公司的所享有的债权；自2017年7月1日起，各小租户仍占用物业经营的，所产生的物业占用费用、滞纳金、违约金等（按租户与隆昉原租赁合同计付）及实际产生的其他费用（应向其他有关部门缴纳的管理费、水电费等除外）应属于甲方对各小租户所享有的债权。甲方明确表示：在《债权转让合同书》中的债权范围包括甲方对隆昉公司、王某所享有的债权，也包括甲方对各小租户所享有的债权。如日后法院判决对自甲方与隆昉公司《xx路xx号物业租赁合同》解除之日至租赁期限届满之日期间应向某某集团履行支付租金或场地占用费的债务人主体另有认定的，则本债权转让中的债务人以判决认定为准，甲方同样确认已将对判决认定的债务人所享有的债权转让给乙方；乙方向各小租户催收债权的，甲方有义务出具债权转让通知书等；甲方按照乙方提供的欠费租户名单出具债权转让通知，该通知由乙方送达等。另查明，2015年1月20日，第三人（出租人、甲方）与被告彭磊（承租人、乙方）签订《租赁合同》，其中约定：甲方将广州市越秀区xx路xx号“广州新华汽车用品展贸中心”一号楼2楼自编F206a号铺位出租给乙方作汽车用品展示及办公用途，该铺建筑面积40.7平方米，共一层，其中一层40.7平方米；租赁期限自2015年2月1日起至2017年1月31日止；一层月租金和月管理费合为90元/平方米，月租金和管理费为3663元；租赁期届满，乙方如需继续承租本铺，须提前至少60天书面提出续租申请，经甲方同意，双方另行签订租赁合同，月租金和月管理费在上一年基础上每年均递增10%，水电费按月实际消耗缴交等。2018年8月22日，第三人隆昉公司作出《声明》，主要内容为：隆昉公司与省某某公司关于广州市越秀区xx路xx号大院（广州新华汽车用品展贸中心）的物业租赁合同已于2017年3月8日解除，合同解除后，场地事实上仍由我司提供物业管理和代缴水电费，但自2017年7月起各租户已不再向我司交纳租金、物业管理费，水电费也时有拖欠。自2018年7月30日起，合润公司取得广州市越秀区xx路xx号大院的承租经营权，同时获得了省某某公司对我司的全部债权（包括已判决债权及未判决的债权）及租赁合同解除后的场地占用费。有鉴于此，我司特此声明：一、因我司已无承租租赁经营权，对合润公司直接向各租户收取2017年7月份起的租金（场地占用费）、物业管理费、水电费、滞纳金等无异议，合润公司收取后，我司不会向各租户重复收取。二、因我司对合润公司负有巨额债务未能清偿，各租户基于我司与各租户之间的租赁合同项下的租金、物业管理费、水电费、滞纳金等，自合润公司取得租赁经营权后，转由合润公司自行收取，我司不会向各租户重复收取原合同项下任何款项等。2018年12月7日，原告向被告彭磊发出省某某公司所作的《债权转让通知书》和原告所作的《催收通知》，告知上述债权转让的情况，并向被告催收欠费等。本案审理过程中，原告为证明其与省某某公司就债权转让已作出充分告知，原告向本院提交如下证据：1、省某某公司于2017年3月28日在《羊城晚报》A2版刊登的《公告》报纸复印件[其中载明：根据广东省高级人民法院民事判决书（2016）粤民终1203号判决，自2017年3月8日起我集团与隆昉公司于2010年3月25日签订的xx路xx号《物业租赁合同》及《补充协议书》均已解除，现公告如下：一、根据判决书之判决，自上述判决生效之日起十日内（即不迟于2017年3月18日），位于广州市xx路**房屋应交还我集团经营管理。二、2017年3月18日起上述物业各租户应将租金、管理费、水电费、停车费等费用请直接交给业主省某某公司，并保留好交款凭证。三、自2017年3月18日起向隆昉公司或其他任何人交纳租金、管理费、水电费、停车费等任何相关费用，我集团均不予认可。四、各租户若有意向继续承租，请携带原租赁合同、营业执照、法人身份证、交款凭证等资料到越秀区水荫路11号后座203室办理登记手续等。2、省某某公司于2018年7月31日发出的《公告》（其中载明告知如下：一、我司与隆昉公司关于xx路xx号大院的租赁合同经法院判决已于2017年3月8日解除，我司已将物业重新出租给合润公司，租赁期限自2018年7月30日起至2030年9月30日止，在租赁期限内，该物业由合润公司经营管理……三、因我司与隆昉公司的租赁合同已解除，但场内各租户仍然占用我司物业场地经营，各租户应向我司交纳场地占用费，现我司已将该部分债权转让给了合润公司，因此，请场内各租户在本公告发布后15日内直接向合润公司交纳欠付的租金、场地占用费，已按期足额交纳的，原租赁合同的承租权利可以得以延续，如逾期交纳的，所产生的法律后果由租户自行承担，合润公司有权向拖欠者收回物业等）。3、原告于2018年7月31日向xx路xx号大院各租户发出的《致全体租户公告》。原告并称：租赁合同是被告彭磊签订的。在2014年被告链渔公司的住所变更登记在涉讼房屋，2014年至2018年都是在这个住所，所以我方认为被告链渔公司是跟被告彭磊共同使用了涉讼房屋，要求其承担连带责任。除了工商注册地址在涉讼房屋外，我方没有其他证据证明被告链渔公司使用了涉讼房屋。我方于2019年3月收回了涉讼房屋。被告链渔公司称：我方没有使用过涉讼房屋，我（法定代表人）去都没有去过。据我了解，上一手也是通过中介公司找一个地址来注册公司的，实际上并未使用这个涉讼房屋。本院认为：根据已发生法律效力的（2016）粤民终1203号民事判决书，省某某公司与第三人隆昉公司就租赁涉讼广州市xx路xx号大院所签订的《xx路xx号物业租赁合同》及《补充协议书》自该判决生效之日即2017年3月8日起解除。在上述判决生效后，第三人隆昉公司丧失对涉讼商铺的管理权、收益权。省某某公司作为涉讼商铺的所有权人，依法对涉讼商铺享有占有、使用、收益和处分的权利，因此有权基于其享有的物权向商铺的占用人主张占有使用费。现省某某公司已将自2017年7月1日起各小租户占用涉案商铺所产生的占用费、滞纳金、违约金等债权转让给了原告，并就债权转让事宜发出公告及向被告发出《债权转让通知书》告知债权转让事宜，故原告有权提起本案诉讼。关于2017年7月至2018年8月期间被告彭磊是否占用涉讼商铺的问题。根据被告彭磊与第三人隆昉公司签订的《租赁合同》，被告自2015年2月1日起向隆昉公司承租涉讼商铺，作为已经接收和占有租赁物的承租人应就租赁物返还或退场承担举证责任，无法证实其已经退还的，应承担不利法律后果。本案中，被告彭磊未就涉讼商铺办理退还交接手续，亦无任何其已通知隆昉公司、省某某公司或其他管理方其不再使用涉讼商铺的情况。而原告举证的水电费抄表读数、交费收据等证据一定程度上印证了被告彭磊使用涉讼商铺的事实。因此，本院对原告主张被告彭磊在2017年7月至2018年8月期间占用涉讼商铺的事实予以采信，被告应彭磊向原告支付该期间占用费。关于占用费的标准，原被告之间没有约定，应参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计付为宜。原告主张的占用费标准超出了上述租金参考价的规定，本院不予采纳。根据《2017年广州市房屋租金参考价》及《2018年广州市房屋租金参考价》的规定，涉讼商铺2017年的占用费应按每月40.7平方米×90元/平方米×65%=2380.95元计付，2018年的占用费按每月40.7平方米×89元/平方米×60%=2173.38元计付。至于原告主张的滞纳金，现有证据反映涉讼场地产权人于2017年3月28日通知包括被告在内的各小租户，自2017年3月18日起的场地占用费、滞纳金等费用应向其交纳，但被告彭磊至今未向涉讼场地产权人支付占用费，造成产权人一定损失。根据上述《关于xx路xx号大院小租户部分欠租欠费处理协议》的约定，因被告彭磊逾期支付上述期间房屋使用费的滞纳金的债权亦由原告受让取得。但该滞纳金性质上应属于未能及时收到使用费的利息损失，原告要求按照年利率24%的标准计算缺乏依据，结合本案中被告彭磊迟延支付占用费的情况，根据公平合理原则，本院调整为参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30%计算（自2019年8月20日至还清款项之日止应付的逾期付款利息则按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率上浮30%计算），并以不超过被告彭磊应付占用费总额为限。关于被告链渔公司应否连带支付上述费用的问题。虽然链渔公司登记的住所曾经为涉讼商铺，但仅此尚不足以认定其实际使用了商铺。原告要求被告链渔公司连带支付上述费用，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八十条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条，《最高人民法院关于关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第（二）项之规定，判决如下：一、被告彭磊在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东合润投资发展有限公司支付广州市越秀区xx路xx号“广州新华汽车用品展贸中心”一号楼2楼自编F206a号铺2017年7月1日至2018年8月31日的占有使用费31672.74元（其中2017年7月1日至2017年12月31日按2380.95元/月计，2018年1月1日至2018年8月31日按2173.38元/月计）及逾期付款利息（每月占有使用费的利息自次月1日起计至实际支付之日止，其中2019年8月19日及以前的逾期付款利息参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30%计算；2019年8月20日起至还清款项之日止的逾期付款利息按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率上浮30%计算，总额以不超过应付占有使用费本金为限）。二、驳回原告广东合润投资发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1940元，由原告广东合润投资发展有限公司负担597.51元，被告彭磊负担1342.49元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  邓小斌人民陪审员  严雪颜人民陪审员  张慕贞二〇二〇年九月十八日书 记 员  黄 冰