四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1302民初5719号 原告：交通银行股份有限公司南充分行。住所地四川省南充市顺庆区金泉路**,统一社会信用代码：915113005883654216。 负责人：赵斌,行长. 委托诉讼代理人：陈森洪，四川兴恒平律师事务所律师(一般授权)。 被告：周洪，男，汉族，生于1993年8月6日，住四川省营山县。 被告：四川德隆房地产开发有限公司，住，住所地四川省南充市高坪区青松路**碧水云天**—****，社会信用代码：9150000793980159R。 法定代表人：杨鹏 委托诉讼代理人：李雨峰，四川泰宇律师事务所律师。 委托代理权限：一般授权。 原告交通银行股份有限公司南充分行(以下简称交通银行南充分行)与被告周洪、四川德隆房地产开发有限公司（以下简称德隆公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告交通银行南充分行的委托代理人陈森洪及被告德隆公司的委托代理人李雨峰到庭参加了诉讼，被告周洪经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告提出了如下诉讼请求：1.请求判令原、被告于2017年12月14日签订的《个人房产抵押贷款合同》提前到期；2.请求判令被告周洪立即偿还剩余贷款本金279549.14元及利息、罚息、复利、违约金、补偿金等（利息、罚息、复利、违约金、补偿金等按合同约定计算至被告清偿完毕债务止）；截止2020年9月1日贷款本金余额为279549.14元，未还利息5521.86元，未还罚息8.61元，未还利息复利48.25元，未还罚息复利0.02元。3.判令被告承担原告为实现债权所产生的费用;4.请求判令原告对被告位于南充市高坪区××路××段××号××幢××单元××号房屋（贷款抵押物）享有优先受偿权；5.判令被告四川德隆房地产开发有限公司对被告周洪的上述债务承担连带责任；6.本案案件受理费、保全费由被告负担。事实和理由：2017年12月14日，被告因购买位于南充市高坪区××路××段××号××幢××单元××号房屋需要资金，向原告申请个人房屋抵押贷款29万元，为此双方签订了《个人房产抵押贷款合同》，合同就贷款金额、期限、利率、还款方式、违约责任等事项进行了约定。合同签订后原告依约向被告发放了贷款29万元并划转给被告指定单位（人），但被告未按约偿还相应借款及利息，经原告多次进行催收后，被告仍置之不理，被告四川德隆房地产开发有限公司也未按约定承担担保责任。原告认为，原被告签订的合同是双方真实意思表示，合法有效。被告未按约定还款，严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法及时裁判。 被告德隆公司辩称：1.请法庭核实周洪到底逾期没有，逾期多少期以及是否约定了利息和罚息复利、违约金、补偿金等，请法院审查核实，如果约定上述利息、罚息等，根据最高人民法院关于进一步加强金融审判工作的若干意见，原告主张利息、罚息、违约金、补偿金等费用总计不能超过该意见规定的年利率；2.原告到现在都没有告知德隆公司关于借款人周洪逾期未付按揭款的事实，德隆公司是否承担连带保证，请法院予以核实。原告至今未向德隆公司发送任何要求承担保证责任的函件或书面通知，根据合同约定原告代与向保证人主张权利，公司不应该承担保证责任；综上，德隆公司在本案中不承担责任。 被告周洪未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。 本院经审理认证查明：2017年12月14日，被告周洪因购买位于南充市高坪区××路××段××号××幢××单元××号房屋需要资金，向原告申请个人房屋抵押贷款29万元，为此双方签订了《个人房产抵押贷款合同》，合同约定：原告向被告发放贷款29万元，贷款期限为360月，贷款利率为五年以上人民银行贷款基准利率，逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%，贷款一次性发放至借款人指定的德隆公司账户，还款方式为等额本息还款法，每期还款额为1582.58元。贷款提前到期约定：贷款人认为被告的违约行为影响其债权安全的，贷款人可单方宣布合同项下已发放贷款本金全部到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。违约责任：借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，贷款人有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利。 在签订抵押贷款合同的同时，被告周洪用其所购买的位于南充市高坪区××路××段××号××幢××单元××房屋为贷款提供抵押担保，但未办理房屋他项权证,被告德隆公司作为担保人亦在该抵押贷款合同上加盖法定代表人章和公章，同时，被告德隆公司向原告出具了单独的担保函，明确表示为被告周洪在原告处的29万元借款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用提供连带责任担保。合同签订后原告依约向被告周洪发放了贷款29万元并划转给被告指定的德隆公司，但被告周洪收到贷款后未按约偿还相应借款及利息，经原告多次进行催收后，被告仍数次逾期偿还借款本息，截止2020年9月1日被告本金余额为279549.14元，未还利息5521.86元，未还罚息8.61元，未还利息复利48.25元，未还罚息复利0.02元。 本院认为，被告周洪、德隆公司与原告签订的《个人房产抵押贷款合同》是三方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效。原告向被告周洪发放贷款后，被告周洪应当按照合同约定及时归还贷款，现被告周洪未按约向原告偿还借款构成违约，根据合同约定，原告有权据此宣布贷款提前到期，并要求被告立即偿还借款本息，截止2020年9月1日被告未还本金余额为279549.14元，未还利息5521.86元，未还罚息8.61元，未还利息复利48.25元，未还罚息复利0.02元。被告周洪未出庭应诉，视为对其抗辩权利的放弃。对原告的第一、二项诉求本院予以支持。 原告请求本院确认对案涉抵押物位于南充市高坪区××路××段××号××幢××单元××房屋享有优先受偿权，因该房未办理正式抵押登记手续，依据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或其他不动产权的协议，为保障将来实现物权，可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”之规定，抵押预告登记并非已实现的抵押权，而是以将来发生抵押权登记的请求权，该请求权具有排他性，原告作为预告登记的权利人，在未办理房屋抵押登记前，享有抵押登记条件成就或约定期限届满对房屋抵押权登记的请求权，并可对抗他人针对抵押房屋的处分，但抵押预告登记并非对抵押房屋享有现实的抵押权。鉴于原告尚未对上述房屋获得抵押权，作为抵押权预告登记，自不存在行使抵押权的问题，当本案被告怠于履行归还剩余贷款的义务时，原告可拒绝办理上述房屋设定的抵押权预告登记涤除手续，以保障原告的债权得以实现，故对原告的上述请求，本院不予支持。 对被告德隆公司承担连带担保责任的问题，原告与被告周洪、德隆公司签订的《个人房产抵押贷款合同》和德隆公司单独向原告出具的担保函中，均对担保范围、金额、期限等均明确约定，被告周洪在原告处的贷款均在合同和担保函约定的范围内，被告德隆公司应当对被告周洪在原告处的贷款承担连带担保责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百一十四条“当事人可约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、第二百零四条“办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定”、第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息”、第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下: 一、原告交通银行股份有限公司南充分行与被告周洪、四川德隆房地产开发有限公司签订的《个人房产抵押贷款合同》所涉未到期的贷款立即到期； 二、被告周洪于本判决生效后三十日内偿还原告交通银行股份有限公司南充分行贷款本金279549.14元及截至2020年9月1日未还利息5521.86元，未还罚息8.61元，未还利息复利48.25元，未还罚息复利0.02元；并从2020年9月2日起至全部贷款清偿之日止按双方签订的《个人房产抵押贷款合同》约定内容计算利息、罚息、复利； 三、被告四川德隆房地产开发有限公司对上述第二项的判决内容承担连带责任给付； 四、驳回原告交通银行股份有限公司南充分行的其他诉讼请求。 如未按本判决确定的期限给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2761元，原告已预付，由被告周洪、四川德隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告给付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员 任 钊 二〇二〇年九月二十八日 书记员 文诗懿