辽宁省朝阳市龙城区人民法院民 事 裁 定 书（2020）辽1303民初956号原告：张明超，男，1993年2月10日出生，汉族，个体，住辽宁省朝阳市龙城区。委托诉讼代理人：丁亮，朝阳市朝阳县大庙镇法律服务所法律工作者。被告：朝阳市四方缘房地产开发有限公司，住所地朝阳市双塔区爱民路**。法定代表人：滕丽丽，总经理。委托诉讼代理人：王舒双，辽宁怡盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘国九，辽宁怡盛律师事务所律师。被告：张玉娟，女，1971年2月9日出生，汉族，个体，住朝阳市双塔区。被告：陈强，男，1980年10月21日出生，汉族，无业，原住建平县，现羁押于凌源市第四监狱。被告：李孝瑞，男，1979年1月22日出生，汉族，村干部，住朝阳市龙城区。原告张明超与被告朝阳市四方缘房地产开发有限公司、被告张玉娟、被告陈强、被告李孝瑞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张明超委托诉讼代理人丁亮、被告朝阳市四方缘房地产开发有限公司委托诉讼代理人王舒双、被告张玉娟、被告李孝瑞到庭参加诉讼。被告陈强通过视频连线方式参加庭审。本案现已审理终结。原告张明超向本院提出诉讼请求：1.请求被告立即交付朝阳市热电新苑2号楼1单元602室房屋；2.请求被告朝阳市四方缘房地产开发有限公司协助办理相关过户手续；3.由被告承担本案的相关诉讼费用。事实与理由：朝阳市热电新苑2号楼1单元602室房屋系被告四方缘房地产开发有限公司开发，被告张玉娟系该户房屋的实际施工人，被告陈强从被告张玉娟处承包了该房屋的土建工程，被告四方缘房地产开发有限公司将该房屋拨付给被告张玉娟抵顶工程款，被告张玉娟又将该房屋拨付给被告陈强抵顶工程款，被告陈强将该房屋出售给被告李孝瑞，经被告张玉娟确认并同意，被告四方缘房地产开发有限公司给被告李孝瑞出具了购房收据。2014年8月21日，被告李孝瑞将该涉案房屋出售给原告张明超，经与四方缘房地产开发有限公司协商，被告四方缘房地产开发有限公司收回了被告李孝瑞的购房收据，另行给原告出具了购房收据，且约定经房屋竣工验收签订书面合同，交付房屋。现该涉案房屋已经竣工，但被告四方缘房地产开发公司拒绝交付，拒不与原告签订书面合同及办理过户手续等。遂原告起诉至法院，望判如所请。被告朝阳市四方缘房地产开发有限公司辩称，原告陈述基本与事实相符，但我公司与原告没有直接的房屋买卖合同关系，原告仅凭一张收据无权起诉我公司，龙城区法院于2019年5月10日作出的（2019）辽1303民初113号民事裁定书及朝阳市中级人民法院于2019年10月15日作出的（2019）辽13民终1772号民事裁定书中均已明确载明我公司与本案不具有直接的法律关系，原告的起诉系告诉主体错误。此案又对我公司进行诉讼，完全属于重复起诉，应依法驳回原告对我公司的起诉。被告张玉娟辩称，我是承建了被告朝阳市四方缘房地产开发有限公司的基建工程。被告陈强是我找来做土建工程的，工程款都是以房抵账方式给付的。开始曾把涉案房屋抵顶给被告陈强，后来陈强又找我要求更换房子。我与被告四方缘公司沟通后同意更换成了另一户房子抵账。后来，陈强因为房子的事情涉嫌犯罪。涉案房屋我不同意抵顶给陈强了。现在涉案的房子还在被告四方缘公司处。被告陈强辩称，我在张玉娟处包了工程，是张玉娟将涉案房屋抵顶给我，后来我卖给了被告李孝瑞，之前我欠李孝瑞一些钱，准确的说是将房屋抵给李孝瑞了。但现在被告张玉娟还未把涉案房屋给我。被告李孝瑞辩称，当时到被告四方缘公司开发票是陈强带我去的，之后被告四方缘公司与张玉娟确认后就给我了，意思是房子马上就交工了，交工后再签房屋买卖合同，我认为涉案房屋买卖都是真实的意识表示。后来，我又把此房卖给了原告。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告张明超向本院提出的证据：1.两张收款收据；2.2013年11月6日被告朝阳市四方缘房地产开发有限公司与朝阳鑫泽建筑工程有限公司签订的《建筑工程施工合同》、2014年3月29日甲方热电新苑1#、2#楼项目部与被告陈强签订的《建筑施工管理合同》；3.（2019）辽1303民初113号民事裁定书、（2019）辽13民终1772号民事裁定书；以上证据确认了被告四方缘公司给原告出具了收款收据，被告张玉娟挂靠在朝阳鑫泽建筑工程有限公司，被告张玉娟是实际施工人，房屋是被告四方缘公司把涉案房屋抵给了被告张玉娟、被告张玉娟抵顶给被告陈强、被告陈强抵顶给了被告李孝瑞，被告李孝瑞卖给原告张明超的事实。被告朝阳市四方缘房地产开发有限公司向本院提出的证据：1.四份裁判文书，即（2018）辽1303民初430号、（2018）辽13民终1728号、（2019）辽1303民初113号、（2019）辽13民终1772号，以上四份文书认定的事实部分可以证明我公司与原告没有直接房屋买卖合同关系。被告张玉娟向本院提出的证据：1.换房收条及工程收款收据；2.（2017）辽1303刑初101号刑事判决书，证明开始我把涉案房屋抵账给陈强了，但是后来陈强说要调换房屋，并将换后的房屋卖给刘翠利，换房的时候是陈强自己去换的，四方缘房地产公司没有将涉案房屋的收据收回。被告陈强没有证据向法庭提出。被告李孝瑞向本院提出的证据：通话录音（文字版），证明当时被告四方缘房地产公司和被告张玉娟都同意把涉案房屋抵给被告陈强。原告张明超对被告张玉娟所提证据质证意见如下：关于被告张玉娟提出的刑事判决（2017辽13**刑初101号），在审理查明部分通过给相关人员制作笔录可知道房屋买卖被告张玉娟是知道的，在审理查明部分已经明确了涉案房屋就是被告张玉娟抵给被告陈强工程款的房屋。被告朝阳市四方缘房地产开发有限公司质证意见如下：原告提出的收款收据，真实性没有异议，合法性有异议，辽宁省高级人民法院民事审判服务基层、服务群众热点、难点问题100问中第68问已经说明我公司给原告出具的收据是不合法的，对其他证据没有异议。被告张玉娟质证意见如下：证据真实性没有异议，我开始是将涉案房屋抵帐给陈强，被告四方缘公司工作人员打电话核实我也同意了，后陈强说要调换房子，被告四方缘公司人员又给我打电话核实，我也同意了。后来被告陈强也是因为这个房子的事涉嫌犯罪。所以，现在涉案房屋已经换出来了，这个房子已经不是抵顶给被告陈强的。被告陈强质证意见如下：对原告提出的证据没有异议，涉案房屋是正常手续签的，对其他证据的真实性没有异议。被告李孝瑞质证意见如下：对证据真实性没有异议。其他意见与陈强一样。上述证据，经庭审审查，原被告质证。原被告无异议的证据，本院予以确认。对有争议的证据，结合案件事实及其他相关联证据，作出认定。上述证据均已载卷佐证。本院查明确认事实如下：2013年11月6日，被告朝阳市四方缘房地产公司开发有限公司（以下简称“被告四方缘公司”）与朝阳鑫泽建筑工程有限公司签订《建筑工程施工合同》，约定被告四方缘公司（发包方）将位于热电厂东、电业局四新变电所北热电新苑小区1#、2#住宅楼发包给朝阳鑫泽建筑工程有限公司，固定单价1200元/平方米方式一次包死，工程款支付方式为以房屋抵账支付工程款，房屋按施工进度拨付等内容。被告张玉娟系上述工程的实际承包人。2014年3月29日，被告张玉娟与被告陈强签订了《建筑工程管理合同》，将该工程的土建部分承包给被告陈强并约定了以房抵顶承包费用等。2014年6月至8月，被告张玉娟将热点新苑小区1号楼2单元101室、2号楼1单元602室房产（涉案房屋）给被告陈强抵顶工程款。被告陈强将其中的2号楼1单元602室以22万元的价格抵顶给被告李孝瑞。2014年8月21日，被告李孝瑞通过被告陈强由被告四方缘公司给其出具了两张收据，合计金额为287,401元，收款事由为房款，同时收款收据上载明“2#1-602,75.5平并加盖被告四方缘公司公章。后被告李孝瑞又将涉案房屋以22万元的价格卖给原告张明超，并已收取了原告张明超购房款18万元。双方未签订房屋买卖合同。同年12月，被告四方缘公司收回了被告李孝瑞的购房款收款收据，并将两张收款收据交款人变更为张明超，收据内容与上述被告李孝瑞名下收据的内容一致：“2014年8月21日，NO.4001191收款收据金额为272,160元，收款事由为房款，同时收据上载明“2#1-602,75.5平”；另一张2014年8月21日，NO.4001192收款收据金额为15,241元，收款事由为房款。”两张收款收据合计金额为287,401元。后被告张玉娟与被告陈强因房屋调换产生争议，被告张玉娟与被告四方缘公司联系，不同意将2号楼1单元602室（涉案房屋）抵顶给被告陈强，被告四方缘公司向被告陈强索要回出具的2号楼1单元602室名字为张明超的收款收据，但被告陈强一直未将此收据退回。现原告张明超以被告迟迟不交付房屋为由诉至法院，请求判令被告立即交付朝阳市热电新苑2号楼1单元602室房屋；要求被告四方缘公司协助办理相关过户手续等。另查明，2015年2月10日，被告陈强对案外人齐艳阵谎称热点新苑小区2号楼1单元602室（涉案房屋）为自己所有，收取了案外人齐艳阵购房款17万元，并将伪造的被告四方缘公司收款收据两张交给案外人齐艳阵，2016年6月，案外人齐艳阵因联系被告陈强未果后到被告四方缘公司询问时发现被骗，并于2016年9月20日报警。2017年7月27日朝阳市双塔区人民法院作出（2017）辽1302刑初101号判决书，认定被告陈强犯诈骗罪。被判处有期徒刑，现正在服刑。现涉案房屋即朝阳市热电新苑2号楼1单元602室在被告朝阳市四方缘房地产开发有限公司名下。2018年2月28日，原告张明超以本案被告四方缘公司为被告，本案被告张玉娟、被告李孝瑞为第三人，以屋买卖合同纠纷为由起诉至本院，请求：“判令被告四方缘公司即时履行合同，交付朝阳市热电新苑2号楼1单元602室房屋；如无法交付请求判令被告返还购房款，第三人对上述款项承担连带责任。”本院于2018年6月21日作出（2018）辽1303民初430号民事判决书，判决：“一、被告朝阳市四方缘房地产开发有限公司于本判决生效后七日内返还原告张明超的购房款287,200元；二、驳回原告张明超的其他诉讼请求”。宣判后，被告朝阳市四方缘公司不服一审判决，上诉至朝阳市中级人民法院。朝阳市中级人民法院二审裁定认为：“涉案房屋是否是张玉娟抵顶给陈强的房屋？陈强未参加本案诉讼，事实不清。可能影响对本案的正确判决。”于2018年10月17日作出（2018）辽13民终1728号民事裁定书，裁定：“一、撤销龙城区人民法院（2018）辽1303民初430号民事判决；二、发回龙城区人民法院重审。”本院重审时，原告未变更当事人及诉请请求。2019年5月10日，本院作出（2019）辽1303民初113号民事裁定书，裁定：“驳回原告张明超的起诉”。宣判后，原告张明超不服，再次上诉至朝阳市中级人民法院。朝阳市中级人民法院于2019年10月15日作出（2019）辽13民终1772号民事裁定书，朝阳市中级人民法院二审裁定认为：“案涉房屋的买卖行为系朝阳市四方缘房地产开发有限公司将房屋抵顶给张玉娟后的连环买卖行为，虽然四方缘房地产开发有限公司为张明超出具了房款收据，但双方之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，故朝阳市四方缘房地产开发有限公司与本案不具有直接的法律关系，上诉人的起诉系告诉主体错误”。朝阳市中级人民法院裁定：“驳回上诉，维持原裁定”。2020年7月7日，原告张明超以被告四方缘房地产开发有限公司、被告张玉娟、被告陈强、被告李孝瑞为被告，以房屋买卖合同纠纷为由诉至本院。1、要求被告立即交付朝阳市热电新苑2号楼1单元602室房屋；2、被告朝阳市四方缘房地产开发有限公司协助办理相关过户手续。本院认为，该涉案房屋系由被告朝阳市四方缘房地产公司开发有限公司开发，被告张玉娟负责工程施工。工程完工后，此房屋作为工程款抵顶给被告张玉娟。由于陈强承包了工程中的土建部分，后张玉娟又将此房作为土建工程款抵顶给被告陈强。而被告陈强因与被告李孝瑞也存在债务关系，被告陈强便把此房抵顶给被告李孝瑞。被告李孝瑞又将此房卖给了原告张明超。被告张玉娟与被告陈强、被告陈强与被告李孝瑞之间系以房抵债关系；原告张明超与被告李孝瑞系房屋买卖合同关系。基于合同的相对性，房屋抵债关系与房屋买卖关系所涉及的法律关系是彼此独立的。被告四方缘房地产开发有限公司虽为原告张明超出具了房款收据，但不能据此认定为二者之间存在着房屋买卖合同关系。原告张明超与被告四方缘公司、被告张明娟、被告陈强之间并未签订房屋买卖合同，不具有直接的房屋买卖合同法律关系。朝阳市中级人民法院在2019年10月15日作出（2019）辽13民终1772号民事裁定书中已经明确：“故朝阳市四方缘房地产开发有限公司与本案不具有直接的法律关系，上诉人的起诉系告诉主体错误”。因此，原告张明超不能超越合同相对性，而直接向不具有买卖合同法律关系的被告四方缘公司、被告张明娟、被告陈强直接主张权利。原告张明超与被告李孝瑞订立口头合同，未签订书面房屋买卖合同。原告张明超从被告李孝瑞处以22万元购买涉案房屋，并已给付被告李孝瑞购房款18万元，原告张明超与被告李孝瑞之间存在房屋买卖合同关系，应向被告李孝瑞主张主张权利。《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”现该房屋所有人为被告四方缘公司，被告四方缘公司把房屋抵顶给被告张玉娟。而被告张玉娟与被告陈强在案涉房屋上产生纠纷，被告张玉娟明确表示不将该房屋抵顶给被告陈强，致使被告陈强不能取得该房屋的所有权。被告陈强也无法向被告李孝瑞转让该房屋。被告李孝瑞在未取得涉案房屋所有权的情况下，将涉案房屋卖给了原告。事后不能得到房屋所有权人的追认，致使合同目的无法实现。因此，原告张明超不具有对案涉房屋的请求权。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，诉讼过程中当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与法院根据案件事实作出的认定不一致，应当告知当事人可以变更诉讼请求。经本院向原告释明是否变更诉讼请求，原告张明超明确表示不变更诉讼请求。由于原告张明超主张的法律关系性质与本院根据案件事实作出的认定不一致，故应驳回原告张明超的起诉。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，裁定如下：驳回原告张明超的起诉。案件受理费5,674元，退还原告张明超。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长 裴 航人民陪审员 田 静人民陪审员 孙笑瑾二〇二〇年九月二十一日法官助理翟悦琪书记员梁梓晗