黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0302民初902号原告：大连仲邦维行物业服务有限公司，住所地辽宁省大连花园口经济区。法定代表人：李欲晓，总经理。委托诉讼代理人：张明顺，鸡冠区中兴法律服务所法律工作者。被告：方慧，女，汉族，户籍地黑龙江省鸡西市鸡冠区，现住黑龙江省鸡西市鸡冠区。原告大连仲邦维行物业服务有限公司（以下简称仲邦物业公司）与被告方慧物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告仲邦物业公司的委托诉讼代理人张明顺、被告方慧到庭参加诉讼。2020年5月7日至2020年7月31日为其他扣除审限事由期间。2020年8月1日至2020年9月1日为双方当事人自行和解期间。本案现已审理终结。仲邦物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告方慧立即给付拖欠原告仲邦物业公司2017年5月29日至2020年5月29日期间物业服务费4200.36元，及其2017年5月15日至2020年4月20日期间的逾期违约金8896.36元，以及电梯费1500元及其2017年5月15日至2020年4月20日期间的逾期违约金3177元，总计：17773.72元，并自2020年4月21日起按日3‰支付前述物业服务费和电梯费的逾期违约金，直至付清时为止；2.本案受理费由被告方慧负担。审理中，原告仲邦物业公司变更第1项诉讼请求为：判令被告方慧立即给付拖欠原告仲邦物业公司2017年5月29日至2020年5月29日期间物业服务费5600.48元，及其2017年4月23日至2020年8月31日期间的逾期违约金11412.38元，以及电梯费2000元及其2017年4月23日至2020年8月31日期间的逾期违约金4075.50元，合计23088.36元，并自2020年9月1日起按日3‰支付前述物业费和电梯费的逾期违约金，直至其付清时为止。事实和理由：2016年5月29日，方慧就其购买位于鸡西市鸡冠区××小区××楼××单元××室××106.07平方米住宅楼房，签订《鸡西某某广场（某某住宅小区）前期物业服务协议》，并约定由方慧按年支付该房屋每月每平方米1.40元物业服务费和每月50元的电梯费，以后应在每个结算周期到来15日前预先交纳下一个结算周期年度的物业服务费和电梯费；如逾期，方慧均应按欠费的日3‰向仲邦物业公司支付违约金。协议签订后，方慧仅支付了第一个结算周期年度的物业服务费和电梯费，此后一直拖延交费至今。另，自2017年始仲邦物业公司自动为各住宅用户的每月物业服务费降减至每平方米1.10元、电梯费用降减至每年500元，但方慧在仲邦物业公司多次通知后仍未按时交纳，故仲邦物业公司诉至法院。方慧辩称，一、原告仲邦物业公司单方签订的《鸡西某某广场（某某住宅小区）前期物业服务协议》违法、无效。1.仲邦物业公司入驻某某华府身份和合同合法性业主不认可，如果前期物业合同未经过招投标，根据物业管理条例的相关规定和合同法第五十二条第五项违反法律、行政法规的效力性强制性规定而无效。2.协议内容价格违法。前期物业合同中收费标准，根据物业管理条例的相关规定、收费办法和合同法第52条第五项违反法律、行政法规的效力性强制性规定而无效。3.签订后的协议没有备案和超时备案、违法擅自变更协议内容。4.方慧在前期协议上没有签字。5.签订回执是被胁迫。二、仲邦物业公司没有兑现当时签订物业服务协议的承诺，没有履行《前期物业服务协议》。仲邦物业公司自2016年5月进驻某某华府小区，提供服务质量不合格，履行职责不到位、不作为，存在的问题诸多，如对小区业主随意扒窗、私自悬挂空调、排烟设备等问题放任不管；收费支出及服务标准不公示；违法强行收取高标准物业服务费、地下停车位管理费和电梯使用费；非法强占万达华府物业服务和挑散业主委员会；电梯存在严重安全隐患；楼房顶层渗水、室内墙体出现裂痕；没有业主委员会办公室、业主活动室内入驻时被改变用途、私自对外出租；小区封闭管理混乱；小区院内及电梯门口照明灯夜间不亮；监控设施不到位、存死角，疫情防控期间不测温、不登记、不扫码，造成极大安全防患。某某华府业主委员会多次向仲邦物业公司提出整改要求，直到今天一直没有得到完全解决，严重影响业主们的生活质量及居住幸福感，影响某某华府的内外品质，严重侵害业主利益。三、物业收费应当依据《鸡西市物业服务收费管理办法》和某某华府的实际情况确定服务等级与业主委员会签订服务协议。某某华府小区有业主委员会，仲邦物业公司对业主委员会工作设置重重障碍，服务等级标准应当在醒目位置进行公示，对于强制为业主提供的物业服务，认为只算是《鸡西市物业服务收费管理办法》规定的三级标准，仲邦物业公司应履行法律程序由相关部门依法进行标准评估认定等级后，执行政府收费指导价，或召开业主大会进行服务标准和价格商议。协议中要求收取欠费额的日违约金3‰，超出了国家规定，且协议违法，请求对违约金不予保护，对超标准收取的物业服务费予以返还或抵扣。本院经审理认定事实如下：2016年5月29日，原告方慧与被告仲邦物业公司就其购买的坐落于鸡西市鸡冠区××小区××楼××单元××室××106.07平方米住宅房屋签订《鸡西某某广场（某某华府住宅小区）前期物业服务协议》，协议约定物业管理服务内容：一、房屋建筑公用的日常维修、养护和管理；二、公用电话设施、设备的日常维修、养护、运行和管理；三、市政公用设备和附属建筑、构筑物的日常维修、养护和管理；四、公用绿地、花木、建筑小品等的日常养护和管理；五、委托范围各种配套建筑和设施的日常维修、养护和管理；六、公共环境卫生；七、交通与车辆停放秩序的日常管理等等。物业管理服务费标准：按产权建筑面积每平方米1.40元/月收取，电梯费按每户50元/月收取；交纳费用时间每12个月为一个结算周期，应于每个结算周期到来15日前预先交纳一个结算周期的物业服务费，逾期按欠费的日3‰支付违约金。同日，方慧向仲邦物业公司签署承诺书，并与鸡西某某投资有限公司签订房屋交接单，接收房屋，方慧向仲邦物业公司交纳2016年5月29日至2017年5月29日期间物业服务费1782元、电梯费600元，共计2382。2017年，仲邦物业公司对某某华府小区住宅用户的物业服务费和电梯费进行下调，物业服务费降减至每月每平方米1.10元、电梯费降减至每年500元。2017年8月，某某华府小区成立业主委员会，选举5名业主委员会成员，其中孙某某（系某某华府小区业主父亲）担任主任，廉某担任副主任，车某某担任副主任（执行秘书），并于2017年9月备案，2017年9月2日，某某华府小区业主委员会发送关于邀请物业公司竞标某某华府物业的公告。2017年9月13日，某某华府小区业主委员会向仲邦物业公司发送通知书，提出某某华府小区服务管理存在问题，如物业服务费每平方米1.40元/月过高，电梯存在严重安全隐患、多次发生滑梯、困人等事故，顶层渗水、室内墙体出现裂痕，小区无活动室、配套设施不健全，小区一直没有封闭管理，各单元无门禁等。2017年9月13日，某某华府小区业主委员会向全体业主发送暂停缴费通知书，并向仲邦物业公司发送送达竞标函。2017年9月15日，某某华府小区业主委员会向业主发送关于召开书面业主大会的通知。2017年9月30日，某某华府小区业主委员会再次向仲邦物业公司发送送达竞标函。2017年11月12日，某某华府小区业主委员会向仲邦物业公司发送关于向仲邦物业公司弃标的公告。2017年11月20日，鸡西市鸡冠区某某街道办事处因某某华府小区业主委员会两名成员辞职出现空缺向万达华府业主发送增补空缺委员通知，2018年3月27日，某某华府小区业主委员会向某某公安分局发送关于在某某华府小区非法张贴违法公告的举报。2018年4月28日，业主孙某1、蔡某某在某某公证处声明撤销其父亲孙某某的权利，由其二人行使鸡西某某广场X号楼X单元XX层X号房屋的业主权利。另查明，2013年7月16日，大连某某物业管理有限公司向鸡西某某广场投资有限公司发送投标函进行报价，2014年5月8日，大连某某物业管理有限公司变更名称为大连仲邦物业服务有限公司。2015年2月16日，鸡西某某广场投资有限公司向大连仲邦物业服务有限公司发送中标通知书。中华人民共和国住房和城乡建设部于2017年12月18日向仲邦物业公司颁发壹级资质证书。某某人民政府于2008年3月4日印发鸡政发[2008]xx号《鸡西市物业服务收费管理办法》第三条规定：住宅以及住宅配套使用的电梯、车库、地下停车位物业服务收费实行政府指导价。非住宅物业服务收费实行市场调节价。第五条规定：实行政府指导价物业服务收费标准按物业服务等级标准核定。五级基准价：月/平方米建筑面积0.80元；四级基准价：月/平方米建筑面积0.60元；三级基准价：月/平方米建筑面积0.40元；二级基准价：月/平方米建筑面积0.30元；一级基准价：月/平方米建筑面积0.15元；浮动幅度为10%。2017年12月1日，某某人民政府印发鸡政规[2017]xx号《鸡西市物业服务收费管理办法》，并于2018年1月1日起施行。《鸡西市物业服务收费管理办法》第六条第二款规定：辖区内城镇保障性住房、房改房物业服务和非保障性住房的前期物业服务收费实行政府指导价。第九条规定：实行政府指导价的住宅物业服务共设五个服务等级，由高到低分为一至五级，一级为最高级别。物业服务收费指导标准一级为高层1.10元/月﹒平方米（建筑面积），多层1.04元/月﹒平方米（建筑面积）；二级为高层0.85元/月﹒平方米（建筑面积），多层0.80元/月﹒平方米（建筑面积）；三级高层0.60元/月﹒平方米（建筑面积），多层0.57元/月﹒平方米（建筑面积）；高层0.40元/月﹒平方米（建筑面积），多层0.38元/月﹒平方米（建筑面积）；高层0.28元/月﹒平方米（建筑面积），多层0.26元/月﹒平方米（建筑面积）。庭审中，1.仲邦物业公司称双方签订的前期物业服务合同中物业服务费1.40元是依据市场调节价确定，方慧则称依据《鸡西市物业服务收费管理办法》规定，最高五级物业服务收费标准应为月/平方米建筑面积0.80元，浮动幅度为10%，因方慧不与仲邦物业签订的前期物业服务合同，便无法办理入住手续，该协议存在欺诈胁迫、重大误解和显失公平，应按《鸡西市物业服务收费管理办法》规定确定物业服务费。2.仲邦物业公司称其于2019年1月15日向方慧发送了书面催款通知书，并提交电脑存储的张帖门外照片加以证明，方慧则称仲邦物业公司大概在房门上张贴了，但是一张小条，与仲邦物业公司提供交的照片不符，对该照片有异议，该照片催缴物业费的内容不清晰，也不能显示时间。3.方慧称仲邦物业公司提供的服务存在管理、维修不到位等现象，如冬天下雪无人打扫；防盗门破损无人管理；垃圾无人清理；电梯内的垃圾脏乱满地而且有狗屎；疫情期间小区大门随便出入没有防护措施；部分业主将承重墙拆除、将窗户改成门，仲邦物业公司不报案不处理，影响整栋楼的安全；楼道照明灯不及时更换；24小时监控不到位；保安不负责任，门卫经常有不在岗的情况；消防设施破损；楼体外墙皮大面积脱落现象。仲邦物业公司则称楼道照明出现问题，仲邦物业公司接到反映后都已及时处理，垃圾问题也及时处理，并没有出现方慧认为的这种现象，仲邦物业公司现在管理的小区有门卫管理，现在小区干净利落，景观宜人，对外墙有脱落现象，仲邦物业公司依法推动程序方能启动，方慧居住的小区未出现这样的现况。4.方慧称业主委员会主任孙某某是房屋的实际出资人，只是产权登记人的名字是孙某1，业主委员会已成立，因仲邦物业公司不尽服务管理义务，提供的服务存在众多问题、瑕疵，已向其发送告知函、通知书等材料，方慧有权拒交物业服务费；仲邦物业公司则称因业主委员会成立时就违法，人员不符合法律规定，其所实施的业主委员会相关职权的行为无效。本院认为，一、关于原告仲邦物业服务公司与被告方慧签订前期物业服务协议效力问题。仲邦物业服务公司与方慧签订的前期物业合同是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。仲邦物业服务公司提交的证据能够证明入驻某某华府住宅小区项目系经招投标方式选聘，仲邦物业公司系大连某某物业管理有限公司变更名称后的企业，大连某某物业管理有限公司的招投标行为法律效力及于仲邦物业公司，且“住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业”属管理性效力规定，非强制性效力规定，故方慧主张双方签订的前期物业服务合同无效的理由不成立，本院不予支持。本案中，方慧于2016年5月29日签订前期物业服务协议，并办理入户，其主张在受胁迫下签订前期物业服务协议，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；”的规定，应在签订前期物业服务协议后一年内行使撤销权，因方慧未在法定期限内行使撤销权，故对其该主张，本院不予支持。二、关于物业服务费收取标准问题。依照鸡政发[2008]14号《鸡西市物业服务收费管理办法》和鸡政规[2017]28号《鸡西市物业服务收费管理办法》规定，方慧于2016年购买居住的某某华府小区x号楼x单元xxx室的106.07平方米住宅房屋的物业服务收费均应实行政府指导价，按照《鸡西市物业服务收费管理办法》政府指导价的标准，原告仲邦物业公司与方慧签订的前期物业服务协议中约定的物业服务收费过高，根据双方签订的前期物业服务协议和仲邦物业公司具备中华人民共和国住房和城乡建设部颁发壹级资质，按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，双方间的物业服务收费标准应执行《鸡西市物业服务收费管理办法》最高等级的收费标准，自2017年5月29日起至2017年12月31日止物业标准应按政府指导价对应的最高等级收费标准0.80元/月/平方米建筑面积收取，即106.07平方米×0.80元/月/平方米×7个月+106.07平方米×0.80元/月/平方米÷31天×2天=599.46元；自2018年1月1日起至2020年5月29日止物业标准应按政府指导价对应的最高等级收费标准1.10元/月/平方米建筑面积收取，即106.07平方米×1.10元/月/平方米×29个月+106.07平方米×1.10元/月/平方米÷31天×28天=3489.02元，共计4088.48元。因此，对仲邦物业公司超过4088.48元的部分主张，本院不予支持。三、关于电梯费收取问题。仲邦物业公司与方慧签订的前期物业服务协议合法有效，对双方均有约束力，仲邦物业公司提供了电梯服务，方慧应按约定支付电梯费用。仲邦物业公司于2017年始自行降低电梯收费标准，未违反法律和行政法规强制性规定，且未损害方慧的利益，本院予以支持。因此，自2017年5月6日至2020年5月6日期间共3年，按500元/年计算方慧应交纳的电梯费数额为1500元，故对仲邦物业公司该项主张，本院予以支持。四、仲邦物业公司、方慧是否存在违约行为，仲邦物业公司主张违约金是否成立问题。虽方慧提供的证据能够证明仲邦物业公司提供的物业服务存在一定的瑕疵，但仲邦物业公司已经按照合同约定以及相关规定提供服务，且物业服务具有综合性、长期性等特点，需要运营成本维护，而物业服务费的及时交纳是提高物业服务质量的保证，现方慧未提供仲邦物业公司存在不履行义务或履行义务存在重大瑕疵的证据，故方慧拒付物业服务费的行为不当，要求减少物业服务费的理由不成立，本院不予支持。因方慧未按约定交纳物业服务费系与仲邦物业公司就服务质量存在相关争议而发生的行为，仲邦物业公司在提供服务过程中出现服务不完善、不及时的情况，希望仲邦物业公司应秉承服务原则，与业主之间积极沟通，采取补救措施及时改善服务，提高服务质量，消除因物业服务不完善给业主造成的影响，故对仲邦物业公司要求方慧给付违约金的主张，本院不予支持。综上所述，被告方慧应向原告仲邦物业公司交纳2017年5月29日至2020年5月29日期间物业服务费4088.48元、电梯费1500元，合计5588.48元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第一款第五项、第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告方慧在本判决生效之日起三日内给付原告大连仲邦维行物业服务有限公司2017年5月29日至2020年5月29日期间物业服务费4088.48元、电梯费1500元，合计5588.48元；二、驳回原告大连仲邦维行物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费189元，原告大连仲邦维行物业服务有限公司负担164元，被告方慧负担25元。此款由原告大连仲邦维行物业服务有限公司已预付，被告方慧在给付上述款项时将应负担的部分一并给付原告大连仲邦维行物业服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审判员  庞学勤二〇二〇年九月二十五日书记员  夏 萍