安徽省临泉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1221民初7901号 原告（反诉被告）：李琦，女，1973年10月18日出生，汉族，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：于凯，安徽鸣理律师事务所律师。 被告（反诉原告）：临泉县华鑫房地产开发有限公司，统一社会信用代码91341221397143105Q，住所地临泉县城关镇解放南路与幸福路交叉口东南角。 法定代表人：梅声涛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱良仓，安徽寻求律师事务所律师。 被告：安徽成义房产营销策划有限公司，统一社会信用代码9134018MA2TCJ8F8Y，住所地安徽省合肥市瑶海区瑶海万达广场**写字楼**。 法定代表人：陈建于，该公司经理。 原告（反诉被告）李琦与被告（反诉原告）临泉县华鑫房地产开发有限公司（以下简称华鑫公司）、安徽成义房产营销策划有限公司（以下简称成义公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李琦及委托诉讼代理人于凯、被告（反诉原告）临泉县华鑫房地产开发有限公司的委托诉讼代理人朱良仓、被告安徽成义房产营销策划有限公司的法定代表人陈建于到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）李琦向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告临泉县华鑫房地产开发有限公司限期将约定的状元府小区17幢1层152号门面房交付原告使用并开通水电；2、依法判令临泉县华鑫房地产开发有限公司退还原告购房款35396元；3、被告安徽成义房产营销策划有限公司退还原告购房款84000元，被告临泉县华鑫房地产开发有限公司负连带责任；4、依法判令被告支付原告迟延交房违约金4589元（暂计算至2020年8月20日，每日89.9770元至实际交房止）；5、由被告承担本案的一切诉讼费用。事实与理由：被告临泉县华鑫房地产开发有限公司在临泉县南侧以出让方式取得商住用地一块并开发成状元府小区，并委托被告安徽成义房产营销策划有限公司对外销售。2019年12月28日原告李琦与被告临泉县华鑫房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定购买被告开发的状元府小区17幢1层152号门面房，面积44.25平方米，合同备案单价为每平方米18435.48元，合同备案总价款为人民币815770元，同时合同约定被告临泉县华鑫房地产开发有限公司交房时间为2020年6月30日，每逾期一日，出卖人按日计算向买受人支付全部购房款万分之一的违约金。经测绘，该商品房（门面房）实际面积为42.33平方米，比预测面积44.25平方米少1.92平方米，该门面房的实际价格为42.33平方米×18435.48元／平方米＝780374元，对此原告多付购房款119396元，被告却拒绝退还，经多次协商未果。综上，原告为维护其合法权益，根据我国《民事诉讼法》第119条之规定，原告具状起诉，敬请依法支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）临泉县华鑫房地产开发有限公司辩称，原告的诉讼请求无事实和法律依据。 被告安徽成义房产营销策划有限公司辩称，原告的诉讼请求无事实和法律依据。 被告（反诉原告）临泉县华鑫房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1、请求法院判令撤销反诉人与被反诉人2020年7月27日签订的《补充协议》；2、请求法院判令反诉人承担本案全部诉讼费用以及可能产生的评估费、鉴定费；3、驳回被反诉人的诉讼请求。事实与理由：2019年12月28日，反诉人与被反诉人签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被反诉人购买反诉人开发的位于临泉县县城“状元府”小区17幢1层152号商铺。双方约定该商铺按照实测面积42.33平方米计价，总额815770元；双方同时已经考虑到实测面积与预测面积的差为1.92平方米，所以特别约定被反诉人无需就面积差异退款或补款。但是被反诉人在2020年7月27日收房时，指使他人手持收房资料，隐瞒承诺事实，骗取反诉人新接手销售人员与其签订了《补充协议》。此外，被反诉人在与反诉人签订《商品房买卖合同》时，反诉人就已具备交房条件，但被反诉人一直以等待其招租后再收房，因此反诉人在履行交房义务时并无过错。综上，根据本案事实，特依法向贵院提出反诉，请求贵院支持反诉人的反诉请求，维护反诉人的合法权益。 原告（反诉被告）李琦辩称，2020年7月27日的补充协议是被告华鑫公司的工作人员事先制定好的格式条款，除了原告的签名及时间，其余的内同均是被告华鑫公司的工作人员所填写，并由华鑫公司盖章，不存在任何隐瞒事实，是反诉人华鑫公司的真实意思表示。因此反诉人要求撤销协议无事实及法律依据，请求依法驳回。 根据以上当事人陈述、辩解及本院依法认定的证据，本院经审理认定的事实如下：被告临泉县华鑫房地产开发有限公司与被告安徽成义房产营销策划有限公司签订的《临泉“状元府”项目商业分销服务合同》，被告临泉县华鑫房地产开发有限公司委托安徽成义房产营销策划有限公司就其开发的房地产项目进行分销推广及楼盘信息咨询服务。2019年9月，原告李琦通过被告成义公司购买被告华鑫公司开发的“状元府”小区17#152号商铺，该商铺实测面积42.33平方米，因购买该房屋使用团购优惠价，低于市场价，经双方磋商，原告向被告安徽成义房产营销策划有限公司支付84000元，后以每平方米18435.48元（备案销售价为35000元／平方米，备案销售总价1548750元），总价款815770元的价格购买了涉案房屋。原告共需支付价款899770元。原告分别于2019年10月26日支付395770元、于2019年10月29日支付20000元、2019年11月24日支付400000元，共计向被告华鑫公司支付房价款815770元，被告华鑫公司出具盖章收据。 因该房屋预测面积44.25平方米，与实测面积有差距，为交易便利及后期办理不动产权证书便利，经双方协商，原告于2019年12月24日出具承诺书一份，载明“本人李琦，身份证号码3412211973××××××××，电话136××××2657，在临泉县状元府购买Ｓ17-152室商铺，面积42.33平方米，总房款为815770元，由于当时购买计算是实测面积房款，实测面积与预测面积存在1.92㎡面积差异，后期无法办理不动产权证，现已向住建局申请变更合同为预测面积44.25平方米，因此后期办证与实测面积相同，本人无需再退补1.92㎡面积差额。承诺人：李琦2019年12月24日”。之后，原告与被告华鑫公司于2019年12月28日以预测面积44.25平方米签订涉案17＃152号商铺的《商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告开发建设的状元府17幢1层152号房屋，建筑面积44.25平方米，单价18435.48元／平方米，总价款815770元；付款方式为一次性付款；合同约定出卖人应当自2020年6月30日前向买受人交付该商品房…除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意逾期时间，分别处理：（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。 2018年11月2日，“状元府”17#楼在临泉县住建局完成竣工验收备案。2019年4月29日，临泉县住宅小区综合查验领导小组办公室组织相关职能部门对涉案小区进行现场查验，经查验合格，予以综合查验备案。 2020年7月27日，出卖人被告华鑫公司与买受人原告李琦签订补充协议，双方就状元府17幢152室达成如下事宜：“1、买受人已购买位于临泉县之物业，合同面积为44.25㎡，合同总价为815770元。2、现经合肥迪亚诺空间数据科技有限公司临泉房产测绘分公司实地测量后的面积为42.33㎡，与《商品房买卖合同》中约定的面积存在1.92㎡面积差异；根据《商品房买卖合同》中第五条关于面积确认及面积差异处理第2条规定：出卖方应退还买受人房款35396元整；3、综上，该住房实际成交总价为人民币柒拾捌万零叁佰柒拾肆元整（小写￥780374）。此补充协议一式三份与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。出卖方：临泉县华鑫房地产开发有限公司（印章）买受人：李琦”。该协议上“李琦”并非本案原告李琦亲自签名，系由原告李琦的丈夫代为签署，原告对该签名当庭予以认可。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。本案原告李琦与被告华鑫公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。双方应按照合同约定，全面忠实地履行合同义务。原告已履行支付购房款的义务，被告华鑫公司应当在合同约定时间内向原告交付符合合同约定的房屋。因涉案房屋已经符合交付条件，原告应及时办理房屋交接手续，被告华鑫公司亦应及时将涉案房屋交付原告使用。被告华鑫公司违反合同约定未在2020年6月30日前交付涉案房屋，故对于原告要求被告交付涉案房屋并支付逾期交房违约金的合理诉讼请求，本院予以支持。被告华鑫公司虽辩称已公告通知房屋符合交付条件，原告以未找到招租对象而拒绝收房，但其未提供证据证明在符合涉案房屋符合交付条件后通知原告收房，原告在本案中要求逾期交房违约金暂计算至2020年8月20日，本院予以支持。被告华鑫公司应支付原告逾期交房违约金为815770元×0.1‰/天×52天=4242元。 关于原告李琦要求被告华鑫公司退还购房款35396元的诉讼请求，本院认为，公民在民事活动中应遵循自愿、公平、诚实信用的原则。结合“承诺书”及原告与成义公司工作人员微信聊天记录（聊天对象为李琦中西医结合诊所-李琦）能够反映，购房时原告李琦对涉案房屋的实测面积42.33平方米、购房总款也是按照42.33平方米计算均是明知的。原告是具有完全民事行为能力的人，应对自己做出的行为承担相应的民事责任。其对自己的权利进行了部分放弃，并书写承诺书一份，系真实意思表示，并且不违反法律法规或社会公共利益，是合法有效的，受法律保护。被告华鑫公司在原告放弃部分权利后已经履行完毕了自己的义务。故原告该诉求无事实依据，本院不予支持。 关于原告李琦要求被告成义公司退还购房款84000元，被告华鑫公司负连带责任的诉求。本院认为，原告李琦之所以能够以购房总价815770元的价格与华鑫公司签订《商品房买卖合同》，前提是原告向成义公司缴纳84000元，并享受“交84000元抵124000元”的优惠。在原告与被告成义公司的磋商过程中，双方已确定原告共需支付价款899770元以购买涉案商铺。原告缴纳84000元，然后享受购房优惠，之后与华鑫公司签订《商品房买卖合同》，并支付了全部购房款，系对被告成义公司作为第三方营销公司服务的认可。原、被告的上述行为系各方真实意思表示，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，本院予以确认，现原告的购房目的已实现，向两被告要求返还84000元，无事实和法律依据，本院不予支持。 被告华鑫公司反诉要求撤销2020年7月27日签订的《补充协议》。本院认为，可撤销合同主要是意思表示不真实的合同，可撤销合同的效力取决于当事人意志，它是一种相对无效的合同。可撤销合同的设立，体现了法律对公平交易的要求，同时又体现了意思自治的原则。本案中，虽《补充协议》中“李琦”签名并非本人签字，但其明确表明系其真实意思表示（其丈夫代签）。且签合同时，被告华鑫公司未提出质疑，视为对此的认可。现被告华鑫公司以原告隐瞒承诺事实，骗取销售人员与其签订该协议为由，要求撤销协议，证据不足，本院不予采信。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）李琦与被告（反诉原告）临泉县华鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内办理“状元府”17幢1层152房屋交接房手续； 二、被告（反诉原告）临泉县华鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）李琦支付逾期交房违约金4242元； 三、驳回原告（反诉被告）李琦的其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）临泉县华鑫房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1390元，由原告李琦承担1348元，由被告临泉县华鑫房地产开发有限公司承担42元。反诉费40元，由被告临泉县华鑫房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员 宋 梅 二〇二〇年九月二十二日 书记员 田雨晴 附：判决所依据的有关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。