广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初2848号原告（案外人）：罗志坚，男，1959年4月15日出生，汉族，住广东省阳江市江城区********。公民身份号码：440************017。原告（案外人）：蓝国彬，男，1979年10月17日出生，汉族，住广东省阳西县织篢镇桥平一路64号县***********。公民身份号码：441************817。上述两原告共同委托诉讼代理人：黄成献，广东三民律师事务所律师。被告（被执行人）：陈国进，男，1969年8月8日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区************401。公民身份号码：441************177。被告（被执行人）：陈国锋，男，1967年11月17日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区************401。公民身份号码：440************351。被告（被执行人）：阳江市富和房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市富和海岸城御景湾首层**。法定代表人：陈国锋，该公司总经理。被告（被执行人）：阳西县富和房地产开发有限公司。住所地：广东省阳西县**************。法定代表人：陈国进，该公司总经理。上述四被告共同委托诉讼代理人：谭丰林，男，1973年5月5日出生，汉族，住浙江省上虞市**********。被告（被执行人）：陈国富，男，1966年11月15日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区************。公民身份号码：440************815。被告（申请执行人）：陈远清，男，1979年2月8日出生，汉族，住广东省阳江市江城区*******。公民身份号码：441************731。委托诉讼代理人：梁荣根，广东拓进律师事务所律师。第三人：阳江市福锟房地产有限公司。住所地：广东省阳江市江城区*******。法定代表人：张云芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄成献，广东三民律师事务所律师。原告罗志坚、蓝国彬诉被告陈远清、陈国进、陈国富、陈国锋、阳江市富和房地产开发有限公司（以下简称阳江富和房地产公司）、阳西县富和房地产开发有限公司（以下简称阳西富和房地产公司）、第三人阳江市福锟房地产有限公司（以下简称福锟公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗志坚、蓝国彬及第三人福锟公司的共同委托诉讼代理人黄成献，被告陈远清的委托诉讼代理人梁荣根，被告陈国进、陈国锋、阳江富和房地产公司、阳西富和房地产公司的共同委托诉讼代理人谭丰林到庭参加了诉讼。被告陈国富经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗志坚、蓝国彬向本院提出诉讼请求：一、撤销广东省阳江市江城区人民法院（2020）粤1702执异14号执行裁定；二、判决不得执行阳西县县*******凤凰公寓北商01、03、06、07号四处房产（价值2750000元）；三、判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：凤凰城市场商住小区由原告罗志坚、蓝国彬挂靠阳西县富和建筑工程有限公司（以下简称阳西富和建筑公司）带资承建，工程于2017年8月完工，第三人阳西富和房地产公司确认工程款及补偿款共33253000元。因第三人阳西富和房地产公司无法支付上述工程款，经与原告罗志坚、蓝国彬协商，先后签《订协议书》及《补充协议书》，第三人阳西富和房地产公司同意将凤凰市场商住小区的全部物业包括本案所涉的凤凰公寓北商01、03、06、07号四处房地产作价56000000元抵顶所欠原告罗志坚、蓝国彬工程款以及罗志坚的其他借款本金、利息及垫支款项等。双方同时还签订了《移交确认书》，将抵债的全部物业移交原告罗志坚、蓝国彬占有管理使用。上述抵债物业在2019年5月20日取得编号为西建房预2019020号《商品房预售许可证》。第三人阳西富和房地产公司根据原告罗志坚的指示，将抵债物业网签给福锟公司，抵债物业至今未办理过户登记手续的原因在第三人阳西富和房地产公司，原告罗志坚、蓝国彬对此没有过错。原告罗志坚、蓝国彬行使工程款优先受偿权，通过抵顶债务的方式受让凤凰城商住小区全部物业不违反法律规定，原告罗志坚、蓝国彬与第三人阳西富和房地产公司签订的相关抵债协议及移交协议，其性质属于商品房买卖合同，且第三人阳西富和房地产公司也履行部分义务，原告罗志坚、蓝国彬通过抵顶工程款及债务的方式付清全部价款，在法院查封前已经合法占有不动产，该不动产目前未办理过户登记的原因在于第三人阳西富和房地产公司，原告罗志坚、蓝国彬对此没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，原告罗志坚、蓝国彬对凤凰城商住小区的全部物业享有足以排除强制执行的民事权益。阳江市江城区人民法院作出的2020粤17**执异14号执行裁定驳回原告罗志坚、蓝国彬的异议请求属认定事实不清，适用法律错误，依法应予纠正撤销。根据以上事实，为维护原告的权益，特依法向法院提出起诉，请求法院作出支持原告诉讼请求的判决。被告陈远清辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请依法予以驳回。一、（2020）粤1702执异14号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二、罗志坚、蓝国彬对案涉商铺不享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”1、本案涉案商铺没有签署《商品房买卖（预售）合同》，未开出销售发票，也没有到不动产登记中心办理预购商品房合同备案登记和商品房预购预告登记，原告对涉案商铺不享有足以排除强制执行的实体权利。本案至目前，阳西县富和房地产公司没有与二原告或福锟公司签订《商品房买卖（预售）合同》，亦未开出销售发票。另外，二原告通过向阳西县富和房地产公司施加压力的方式占有和控制案涉商铺预售的网上钥匙（U盾），私自上网点击网签申请，但是该网签申请是无效的，违背阳西县富和房地产公司的意愿，不是有效的商品房销售备案手续。2、网络系统显示申请网签的主体是福锟公司，但福锟公司未向阳西县富和房地产公司支付任何工程款，也没有与阳西县富和房地产公司签署《商品房买卖（预售）合同》，福锟公司无权获得案涉商铺，不是适格的网签主体。3、案涉工程的施工主体是阳西县富和建筑公司，两原告不是案涉工程的施工主体，在两原告与阳西县富和房地产公司签署协议书中，两原告不是工程款抵顶物业的主体，协议书和补充协议未经阳西县富和建筑公司盖章认可，以工程款抵顶物业的约定无效，且这些协议书不具备商品房买卖合同的主要内容和条款。4、无论是两原告，还是福锟公司，均未在法院查封之前合法占有涉案商铺。目前商铺仍处于阳西县富和房地产公司的管控当中。三、两原告以利浚利的方式虚增工程款和欠款，通过向阳西县富和房地产公司施加压力的方式迫使阳西县富和房地产公司签署协议书和补充协议书，这些协议和补充协议书是无效的。2018年7月30日《工程结算书》结算的工程款为29253000元，但原告向阳西县富和房地产公司施加压力，要求阳西县富和房地产公司签署了《协议书》，该协议将工程款虚增为46205000元。2018年12月21日，两原告又向阳西县富和房地产公司施加压力，签订了《补充协议》，将工程款虚增到了56000000元。同样地，原告以同样的方式在2018年7月30日签署了《协议书》，将阳西县富和房地产公司二层以上全部住宅物业和100个小车位作价4620500元抵顶工程款，抵顶价格为2000多元/平方米，远低于市场价格，该协议显失公平，且不是阳西县富和房地产公司的真实意思表示。2018年12月21日的《补充协议书》将一层的市场和商铺、二层以上全部住宅物业和100个小车位作价56000000元抵顶工程款，抵顶价格不足2000元/平方米，远低于市场价格，显失公平，且也不是阳西县富和房地产公司的真实意思表示。因此，以物抵债的协议及补充协议无效。原告的诉讼请求，理据不充分，依法应予驳回。被告陈国进、陈国锋、阳江富和房地产公司、阳西富和房地产公司共同辩称，原告在《民事起诉状》的“事实与理由”第一句话“凤凰城市场商住小区”由原告罗志坚、蓝国彬挂靠阳西富和建筑公司带资承建”，根据《最高法关于审理建筑工程施工合同纠纷适用法律问题的解释》第四条明确规定“承包人非法转包、违法分包建筑工程或者没有资质的实际施工人借用有资质的建筑公司名义与他人签订建筑工程合同的行为无效。”，显然原告与被告陈国进、陈国锋、阳江富和房地产公司、阳西富和房地产公司于2016年签订的《工程承包合同》是无效的，既然主合同无效，当然从合同《建筑工程承包合同补充协议》以及根据《工程承包合同》衍生的《协议书》、《补充协议书》、《抵顶协议书》，法庭应当依法判定上述合同或协议没有法律效力。退一步讲，一、关于富和凤凰城市场商住小区建设工程项目，原告与被告方到目前为止尚未进行结算。阳西富和房地产公司与建筑工程有限公司签订的《工程承包合同》第4.1条约定，合同价款按工程承包价×竣工实际建筑面积=合同总价计算，总建筑面积约为19233m2。另外，按照《工程承包合同补充协议》第三条约定，工程单价为1470元/m2(不含税）。换言之，涉案工程的合同约定总价为28272510元。2018年7月30日，被告方根据原告履行工程承包合同的实际情况，最终确定结算价为29253000元，并出具工程结算单，但因原告的原因，其尚未签收确认。结合《工程承包合同》与《工程承包合同补充协议》的约定可知，29253000元是比较符合实际结算价的。二、被告方与原告签订的抵顶工程补充协议书，将凤凰城市场商住小区建设工程的最终总工程费用变更为56000000元，远远大于《工程承包合同》及《工程承包合同补充协议》原来约定的承包价28272510元。因此，被告方对该结算价格不予认可。首先，原告没有提供该工程在实际履行过程中因工程发生设计变更等原因导致实际工程量增加而对原本约定价款进行调整的证据。其次，《协议书》与《工程结算》的出具时间都在2018年7月30日，但二者所载的工程造价相差一倍有多，可见双方未对工程造价达成一致意见。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条的规定，当事人对建设工程的计价标准或者计价方法有约定的，按照约定结算工程价款。可见，抵顶协议书及补充协议的内容都不是涉案工程的真实反映，其签订也绝非出于被告方的真实意思表示，该抵顶协议为无效协议。原告依据该无效协议主张执行被告方56000000元的资产，明显超出约定结算工程价款，也明显高于被告实际应付债权额。况且凤凰城市场小区目前市值约亿元，若以56000000元抵顶给原告，明显会损害持有被告方债权人的合法权益。三、原告提供的阳西县住房和城乡建设局2020年1月20日出具的证明，其所载的内容与实际情况不符。原因是，被告从未同意将凤凰城市场商住小区内的112套住宅及22套商铺网签给福锟公司，福锟公司之所以取得网签，是因为原告蓝国彬从被告保管“用于网签备案业务的加密狗”的员工谢大南处骗取非法使用所致（被告向法庭提供的谢大南书面证词可证明）。况且被告从未对前述住宅和商铺的网签申报信息予以确认，被告也未在网签合同上盖章或签字，因此，被告与福锟公司的网签合同并未生效。以上网签结果既为非法形成，因此法庭应当依法判定其无效。综上述被告不应承担以上无法律效力的合同形成的债务，至于合理的既成事实的工程款原告可采取其他合理合法的途径另行追讨，请法庭依法判决。被告陈国富没有到庭应诉但提供书面答辩状辩称，一、关于富和凤凰城市场商住小区建设工程项目，原告与被告方到目前为止尚未进行结算。阳西富和房地产公司与建筑工程有限公司签订的《工程承包合同》第4.1条约定，合同价款按工程承包价×竣工实际建筑面积=合同总价计算，总建筑面积约为19233m2。另外，按照《工程承包合同补充协议》第三条约定，工程单价为1470元/m2(不含税）。换言之，涉案工程的合同约定总价为28272510元。2018年7月30日，被告方根据原告履行工程承包合同的实际情况，最终确定结算价为29253000元，并出具工程结算单，但原告的原因，其尚未签收确认。结合《工程承包合同》与《工程承包合同补充协议》的约定可知，29253000元是比较符合实际结算价的。二、被告方与原告签订的抵顶工程补充协议书，将凤凰城市场商住小区建设工程的最终总工程费用变更为56000000元，远远大于《工程承包合同》及《工程承包合同补充协议》原来约定的承包价28272510元。因此，被告方对该结算价格不予认可。首先，原告没有提供该工程在实际履行过程中因工程发生设计变更等原因导致实际工程量增加而对原本约定价款进行调整的证据。其次，《协议书》与《工程结算》的出具时间都在2018年7月30日，但二者所载的工程造价相差一倍有多，可见双方未对工程造价迗成一致意见。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条的规定，当事人对建设工程的计价标准或者计价方法有约定的，按照约定结算工程价款。可见，抵顶协议书及补充协议的内容都不是涉案工程的真实反映，其签订也绝非出于被告方的真实意思表示，该抵顶协议为无效协议。原告依据该无效协议主张执行被告方56000000元的资产，明显超出约定结算工程价款，也明显高于被告实际应付债权额。三、原告提供的阳西县住房和城乡建设局2020年1月20日出具的证明，其所载的内容与实际情况不符。原因是，被告从未同意将凤凰城市场商住小区内的112套住宅及22套商铺网签给福锟公司，福锟公司之所以取得网签，是因为原告蓝国彬从被告保管“用于网签备案业务的加密狗”的员工谢大南处骗取非法使用所致（被告向法庭提供的谢大南书面证词可证明）。况且被告从未对前述住宅和商铺的网签申报信息予以确认，被告也未在网签合同上盖章或签字，因此，被告与福锟公司的网签合同并未生效。以上网签结果既为非法形成，因此法庭应当依法判定其无效。第三人福锟公司述称，对原告起诉的意见无异议。本院经审理认定如下：坐落于广东省阳西县******的凤凰城市场商住小区是由阳西富和房地产公司开发的建设项目，开发资质证书号系西建房开证字：1434005，土地使用证号系粤（2017）不动产权第00007376号，土地用途系城镇住宅用地，面积7109.40m2，土地使用权使用期限：2004年4月7日起至2054年4月6日止。2016年1月22日，阳西富和房地产公司（建设单位、发包方、甲方）与阳西富和建筑公司（施工单位、承包方、乙方）签订《工程承包合同》，约定阳西富和建筑公司承包阳西县富和·凤凰市场工程施工及安装，工程地点阳西县富和·凤凰城B地块，承包方式：包工、包材料、包工期、包质量、包安全、包文明施工、包保修服务、包工程竣工验收资料及验收报告、包工程各项工序隐蔽记录、组织有关单位验收，不包建筑工程税金。合同工期总日历天数300日历天，开工日期为阳西富和房地产公司提交施工许可证5天后开始计算；合同价款：按工程承包单价×竣工实际建筑面积=合同总价计算，总建筑面积约为19233m2......等内容。合同落款处甲方有阳西富和房地产公司的盖章及法定代表人陈国进的签名，乙方有阳西富和建筑公司的盖章及授权代表人蓝国彬的签名。随后，阳西富和房地产公司（发包方、甲方）与阳西富和建筑公司（承包方、乙方）签订《工程承包合同补充协议》，约定工程地址阳西县富和·凤凰城B地块，工程量：该工程总建筑面积约为19483.20m2(实际工程量以乙方按图施工完成的工程量进行结算），工程单价1470元/m2（不含税）；包工方式：乙方包工包料，并按图施工；付款方式：乙方完成该工程交付给甲方之日起的十天内，甲方支付给乙方该工程款的50%；该工程竣工验收合格之日起的一个月内，甲方支付给乙方该工程款的20%；余下30%的工程款甲方扣除3%的质保金外，余下工程款甲方每月支付给乙方该工程款的10%，直至支付完为止。如乙方需要，可以用已完成的该项目商品房抵顶工程款；或用富和公司名下其他项目来抵顶此工程款，价格由甲、乙双方协商按市场来定，甲、乙双方也可能用其他方法来协商解决此工程款之事。补充协议落款处甲方有阳西富和房地产公司的盖章，乙方有阳西富和建筑公司的盖章及授权代表人蓝国彬的签名。2018年7月30日，阳西富和房地产公司（甲方）与阳西富和建筑公司蓝国彬（乙方）、阳江富和房地产公司（担保人）签订《协议书》，载明甲乙双方于2016年1月22日在阳西签订了阳西县*******的建设《工程承包合同》，合同约定由乙方蓝国彬全额垫资承建富和凤凰城市场。富和凤凰城市场的建设工程已于2017年8月完工，建设期间乙方完成了《工程承包合同》约定的富和凤凰城市场的全部土建工程，以及富和凤凰城市场的二次装修工程、消防工程、给水工程、排水工程、弱电工程、道路和绿化工程。富和凤凰城市场建设工程产生的所有人工费、材料费、设备采购费等，已由乙方蓝国彬支付完毕，不存在任何欠费情况。经甲乙双方协商，就富和凤凰城市场建设工程的工程费用结算与支付达成如下协议：一、甲乙双方同意富和凤凰城市场建设工程的最终总工程按46205000元结算。最终总工程费用不含税款，所有税款由甲方另行支付。上述最终总工程费用是甲乙双方确认的，乙方在富和凤凰城市场工程建设过程中已经投入的资金和应得收益的总和，并非第三方作出的工程结算造价。二、甲乙双方同意，富和凤凰城市场建设工程的总工程费用46205000元由甲方在2018年11月30日前支付给乙方。三、甲乙双方同意，若到2018年11月30日止，甲方无法支付富和凤凰城市场建设工程的工程费用给乙方，则甲方用富和凤凰城市场二层及以上的住宅物业（约12630平方米，最终面积以产权登记确认的面积为准。）和二层的100个小汽车停车位作价46205000元，用以抵偿支付乙方垫资承包建设富和凤凰城市场工程的总工程费用。富和凤凰城市场二层及以上的住宅物业和二层的100个小汽车停车位作价46205000元，是甲乙双方确认的物业价值，并非第三方作出的市场评估价值。不论第三方作出的市场评估价值多少，甲乙双方均按46205000元交易上述物业。但交易产生的税费均由甲方支付，与乙方无关。四、若甲方用富和凤凰城市场二层及以上的住宅物业和二层的100个小汽车停车位作价46205000元，用以抵偿支付乙方垫资承包建设富和凤凰城市场工程的总工程费用，则甲乙双方需在2018年12月31日前按国家法律法规的规定办理产权过户手续。办完产权过户手续后，富和凤凰城市场二层及以上的住宅物业和二层的100个小汽车停车位的所有权归乙方所有。办理上述物业产权过户的所有税费由甲方支付。五、乙方取得富和凤凰城市场二层及以上的住宅物业和二层的100个小汽车停车位的全部所有权证书后，即表示甲方已支付富和凤凰城市场建设工程的总工程费用46205000元给乙方。若乙方未按期取得上述物业的产权证书或仅取得部分产权证书，则表明甲方未支付富和凤凰城市场建设工程的总工程费用给乙方，甲方需继续支付工程费用给乙方，且需从2018年1月1日起按24%的年利率支付逾期支付工程费用的利息。六、甲乙双方同意，富和凤凰城市场二层及以以上的住宅物业和二层的100个小汽车停车位的全部所有权证书上登记的物业权属人为福锟公司。若因物业权属人登记为福锟公司而造成的经济和法律责任均由乙方承担，与甲方无关。七、若福锟公司（或乙方）将富和凤凰城市场二层及以上的住宅物业和二层的100个小汽车停车位再次转让，甲方不得干涉，再次转让所发生的税费与甲方无关。八、富和凤凰城市场二层及以上的住宅物业和二层的100个小汽车停车位的物业管理工作由甲方依据《物权法》等相关法律法规的规定进行管理，乙方（或福锟公司）应以配合。九、乙方取得富和凤凰城市场二层及以上的住宅物业和二层的100个小汽车停车位的全部所有权证书后，富和凤凰城市场建设工程中扣除富和凤凰城市场二层以及以上的住宅物业和二层的100个小汽车停车位后所余下的物业和小汽车停车位归甲方所有，由甲方处置。十、为确保甲方按期支付富和凤凰城市场建设工程的工程费用给乙方，甲方及其担保人阳江富和房地产公司同意用下列物业作为担保，若甲方未能按期支付富和凤凰城市场建设工程的工程费用给乙方，乙方可通过法律途径将担保物业拍卖，用以支付富和凤凰城市场建设工程的工程费用和利息。担保物业如下：1、阳西富和凤凰城城市场全部物业；2、阳西凤凰花园一期项目全部物业；3、阳西聚龙城二、三期项目全部联排别墅物业；4、阳江海岸城项目第四、五期全部物业。《协议书》落款处甲方有阳西富和房地产公司盖章及法定代表陈国进的签名，担保人阳江富和房地产公司盖章及法定代表人陈国锋签名，另外甲方还有陈国富的签名；乙方有罗志坚、蓝国彬的签名。同日，阳西富和房地产公司出具一份《工程结算》，载明：凤凰城市场工程施工合同由蓝国彬签订，罗志坚全面垫资（融资）建设的工程已于2017年8月完工，经双方反复协商最终结算价为29253000元(无须第三方确认工程造价。）工程已完工一年多，富和房地产公司到现在一分钱未支付，后经双方反复沟通、协商，富和房地产公司同意补偿4000000元（其中3000000元作为富和房地产公司支付给蓝国彬、罗志坚建设凤凰城市场工程延期支付工程款的利息；另外，1000000元作为富和房地产公司支付给罗志坚借款的补偿）。阳西富和房地产公司同时承诺工程款和延期利息共33253000元于2018年11月30日前支付偿还以上欠款，到时阳西富和房地产公司未能偿还以上欠款，阳西富和房地产公司同意按年息24%支付结算给罗志坚，直到还清以上借款本息为止。2018年12月20日，阳西富和房地产公司（甲方）与罗志坚（乙方）、蓝国彬（乙方）签订《移交确认书》，约定：一、从2018年12月20日起，富和凤凰城市场商住小区的物业（包括但不限于富和凤凰城市场商住小区地面一层的市场和商铺、二层及以上的住宅和二层的小汽车停车位）的所有权全部转移给乙方，由乙方自主管理、处置、销售富和凤凰城市场商住小区的物业。二、从2018年12月20日起，富和凤凰城市场商住小区尚未完善的建设审批手续以及尚未完成的建设工程，由乙方自行出资完成。甲方应提供必要的手续，协助配合乙方完善富和凤凰城市场商住小区尚未完善的建设审批手续，以及完成富和凤凰城市场商住小区尚未完成的建设工程。三、甲方应及时支付按甲乙双方约定属于甲方支付的富和凤凰城市场商住小区的建筑工程税费、物业销售税费，并开具富和凤凰城市场商住小区物业的销售发票给乙方，协助乙方办理富和凤凰城市场商住小区物业的所有权过户手续。四、若富和凤凰城市场商住小区物业的所有权过户手续全部办理完毕，则确认甲方已支付富和凤凰城市场建设工程的工程费用给乙方。否则，甲方仍需按《协议书》的约定，继续支付富和凤凰城市场建设工程的工程费用给乙方，直至全部付清为止。2018年12月21日，阳西富和房地产公司（甲方）与罗志坚（乙方)、蓝国彬（乙方)、阳江富和房地产公司（担保人）签订《补充协议书》，载明甲乙双方于2018年7月30日在阳西就富和凤凰城市场商住小区建设工程的工程费用结算与支付签订了《协议书》。由于富和凤凰城市场商住小区存在强电工程、电梯安装工程、给水安装工程未完成，以及报建审批手续、工程竣工验收手续等未完善，导致富和凤凰城市场商住小区物业不能销售过户，现经甲乙双方协商，达成如下补充协议：一、甲乙双方同意，由乙方继续垫资完善富和凤凰城市场商住小区尚未完善的建设审批手续、以及完成富和凤凰城市场商住小区尚未完成的建设工程，使富和凤凰城市场商住小区达到政府规定的销售过户条件。二、甲乙双方同意，富和凤凰城市场商住小区建设工程的最终总工程费用变更为56000000元，甲方按56000000元结算支付富和凤凰城市场商住小区建设工程费用给乙方。三、甲乙双方同意，用以抵偿支付乙方垫资承包建设富和凤凰城市场商住小区工程的工程费用56000000元的物业变更为“富和凤凰城市场商住小区地面一层的全部物业（市场和商铺）、二层及以上的住宅物业（约12630平方米，最终面积以产权登记确认的面积为准）和二层的100个小汽车停车位。”若甲方无法按期支付建设工程费用给乙方，则甲方用上述物业抵偿支付乙方的建设工程费用。四、若甲方用富和凤凰城市场商住小区物业抵偿支付乙方的56000000元建设工程费用，则富和凤凰城市场商住小区在建筑施工过程所产生的建筑工程施工增值税及附加税、土地使用税、印花税和销售过程所产生的增值税及附加税、土地增值税、印花税、企业所得税等由甲方缴纳。而物业销售过程所产生的契税、维修基金和办产权证过程所产生的登记费、工本费、印花税、契税等由乙方缴纳。五、为确保协议的顺利执行，甲方同意从签订本补充协议书之日起，将富和凤凰城市场商住小区的管理工作全面交由乙方负责，甲方应予以配合等内容。《补充协议书》落款处甲方有阳西富和房地产公司的盖章、法定代表人陈国进的签名及经办人陈国富的签名，乙方有罗志坚、蓝国彬的签名。2019年5月20日，阳西富和房地产公司开发的凤凰城市场商住小区建设项目领取了编号为西建房预2019020号预售许可证，预售房屋建筑面积13651.91平方米134套，其中住宅12528.46平方米112套，商业用房1123.45平方米22套，预售房屋栋号及层数A、B、C、D、D、E、F、G、H幢各9层；商铺（北商01-10号；南商01-12号）一层。另查明，本院审理陈远清诉被告陈国锋、陈国进、陈国富、阳江富和房地产公司、阳西富和房地产公司民间借贷纠纷一案中，于2019年8月26日作出（2019）粤1702民初4388号民事判决，依据该判决，被告陈国进、陈国富、陈国锋、阳江市富和房地产开发有限公司应在判决生效后十日内偿还给陈远清195万元及利息（利息按年利率24%计算）；陈国进、陈国富、陈国锋应在判决生效后十日内偿还给陈远清80万元及利息（利息按年利率24%计算）；陈国进、陈国富、陈国锋、阳江市富和房地产开发有限公司应在判决生效后十日内支付律师服务费3万元给原告陈远清；阳江市富和房地产开发有限公司、阳西县富和房地产开发有限公司对第二项款项确定的债务承担连带责任；阳西县富和房地产开发有限公司对第一项款项承担连带责任。因陈国锋、陈国进、陈国富、阳江富和房地产公司、阳西富和房地产公司没有履行上述生效判决书确定的义务，陈远清遂向本院申请执行。本院在执行申请执行人陈远清与被执行人陈国锋、陈国进、陈国富、阳江富和房地产公司、阳西富和房地产公司民间借贷纠纷一案中，于2019年12月26日作出（2019）粤1702执3866号之二执行裁定，查封了登记在被执行人阳西富和房地产公司名下的坐落于阳西县县*******凤凰公寓北商01、03、06、07号四处房地产。2020年2月3日，罗志坚、蓝国彬向本院提出书面的执行异议，本院受理后，于2020年2月14日作出(2020)粤1702执异14号执行裁定，裁定驳回异议人罗志坚、蓝国彬的异议请求。2020年4月9日，罗志坚、蓝国彬向本院提起案外执行异议之诉，请求如诉称。又查明，2020年1月20日，阳西县住房和城乡建设局出具《证明》一份，载明：阳西富和房地产公司开发的（地址：阳西县******，阳西县商品房预售许可证编号：西建房预2019020号）凤凰城市场商住小区建设项目［A、B、C、D、D、E、F、G、H幢各9层，住宅面积共：12528.46m2，112套；商铺面积共1123.45m2，共22套（北商01-10号；南商01-12号）］于2019年5月20、21日全部网签给福锟公司。本案法庭辩论终结时，原、被告、第三人均确认阳西富和房地产公司网签给福锟公司的上述房地产，尚未签订书面的预售商品房买卖合同。对于尚未签订书面预售商品房买卖合同的原因，原告及第三人陈述上述房地产网签给福锟公司后，书面的预售商品房买卖合同已经全部打印好，在原告罗志坚、蓝国彬处保管，但阳西富和房地产公司与其签订书面的预售商品房买卖合同后，需马上缴纳税款，故阳西富和房地产公司暂时不签订书面的预售商品房买卖合同。对此，被告陈国进、陈国锋、阳西富和房地产公司、阳江富和房地产公司回称被告方并不知道上述房产已经网签，后来被告去房管部门查询才知道上述房地产已经到福锟公司名下，网签是罗志坚、蓝国彬非法操作进行的，故不同意签订书面的预售商品房买卖合同，但尚未向行政机关申请撤销网签或向公安机关报警处理。此外，原、被告及第三人在庭审中确认涉案被查封的四处房地产尚未竣工，未办理初始的产权登记、预告登记。为查明相关情况，本院致函阳西县住房和城乡建设局调查坐落于阳西县******凤凰城市场商住小区建设项目相关情况，2020年7月8日，阳西县住房和城乡建设局回函本院称：经查，阳西富和房地产公司凤凰城市场商住小区建设项目于2020年1月7日前未竣工验收备案。2020年7月13日，阳西县自然资源局回函本院称：该开发商尚未向我局不动产登记中心提交资料申请办理不动产登记。开发商向不动产登记中心申请办理不动产权证需提供不动产权籍调查报告、土地使用权证书、建设工程规划许可证、竣工验收合格证等相关资料。开发商提供的资料齐全，登记中心依申请进行不动产登记。经质证，各方当事人对阳西县住房和城乡建设局、阳西县自然资源局上述复函内容无异议。对于凤凰城市场商住小区建设项目尚未竣工验收的原因，原告罗志坚、蓝国彬及第三人福锟公司陈述因涉案项目的水电、电梯安装尚未完善，虽然补充协议约定由原告垫资完善，但因为阳西富和房地产公司一直没有签订书面的预售商品房买卖合同，故罗志坚不同意继续垫付资金完善配套设施。对此，被告陈国锋、阳江富和房地产公司表示不清楚；被告陈国进、阳西富和房地产公司认为两原告尚未与其交涉验收问题，不存在验收这一步，不肯签订书面的预售商品房买卖合同是因为双方在不平等的条件下被迫签订抵债协议；被告陈国富表示双方签订《协议书》与《补充协议书》相关四个多月，签订《协议书》的背景是阳江海岸城正在开工，签订协议后两原告不干预阳江海岸城的正常开发，故就低价签订协议书；当时阳西楼价为5000元/m2，但协议书按2000多元/m2抵顶，明显低价。过了一段时间后，阳江楼盘拿了预售证，可以办按揭，罗志坚申请查封阳江富和房地产公司的所有公司账号，对施工队及银行影响很大，在该情况下，罗志坚提出签订《补充协议书》，要求将地面一层及二层全部物业抵顶给罗志坚。因多了一层商铺及一个市场，陈国富提出抵顶款项多三千万，罗志坚还价两千万，陈国富同意，罗志坚又还价一千五百万，第二天陈国富同意时，罗志坚又变卦为一千三百万，考虑到阳江富和房地产公司账号被查封中，被告最后被迫同意按增加一千三百万签订补充协议书；《协议书》及《补充协议书》约定的工程款不是单纯的工程款，还有包含了罗志坚借给阳西富和房地产公司的借款，但双方在签补充协议时没有具体说到是抵顶哪几笔借款。诉讼过程中，本院通知阳西富和建筑公司的法定代表人黄小彬到庭接受询问，黄小彬确认《工程承包合同》、《工程承包合同补充协议》上所盖的阳西富和建筑公司公章是真实的，当时由蓝国彬、罗志坚挂靠阳西富和建筑公司，借用阳西富和建筑公司的资质承揽工程，与阳西富和房地产公司签订上述合同。蓝国彬、罗志坚与阳西富和建筑公司没有长期建立挂靠关系，仅为做凤凰城市场这一个工程，阳西富和建筑公司没有实际参与施工；蓝国彬、罗志坚不是阳西富和建筑公司的股东、监事、高管；对于罗志坚、蓝国彬与阳西富和房地产公司签订的《协议书》、《补充协议书》、《移交确认书》、《工程结算书》等材料，黄小彬作为阳西富和建筑公司的法定代表人表示凤凰城市场商住小区尚未验收，不能用于抵债，若进行抵债，房屋出现问题就会存在质量风险。阳西富和建筑公司与罗志坚、蓝国彬达成挂靠意向时，没有明确约定工程的结算以谁的名义，施工过程中，阳西富和建筑公司只是借用资质，并没有实际参与任何一个环节，但作为工程的名义承包方，阳西富和建筑公司不同意将未验收竣工的物业以物抵债抵顶工程款。尔后，本院向阳西富和建筑公司释明可作为第三人参加诉讼，阳西富和建筑公司放弃作为第三人参与诉讼。经质证，罗志坚、蓝国彬认为阳西富和建筑公司实际是阳西富和房地产公司的关联公司，阳西富和房地产公司同意罗志坚、蓝国彬挂靠阳西富和建筑公司承建工程，涉及到工程款的处理及以建筑物抵顶工程款经过罗志坚与阳西富和房地产公司的一致同意，不违反法律规定，阳西富和建筑公司对抵债提出反对意见没有依据；陈国锋、阳江富和房地产公司、陈国富对黄小彬的上述陈述没有异议；陈国进、阳西富和房地产公司认为罗志坚、蓝国彬与阳西富和建筑公司挂靠是事实，但双方尚未结算工程款。被告陈远清表示由法院认定。再查明，福锟公司是自然人独资的有限责任公司，张云芳是该公司法定代表人。张云芳与罗志坚系夫妻关系，两人于1980年12月26日登记结婚。原告罗志坚、蓝国彬提供借款协议书、借据（三张）、借款清单、给水工程安装合同书（四份）、验收证书（两份）、协议书、代支费用发票、工资支付保证金专用账户到账证明、支付代付工资保证金、阳西县扬帆供水有限公司出具的证明、张云芳出具的证明等证据，拟证明除工程款本息33253000元外，其他抵顶债务的构成包括各项借款及费用共27417589.77元（具体包括：1、阳西富和房地产公司欠张云芳的借款4000000元；2、阳西富和房地产公司欠罗志坚的借款利息15172000元；3、代阳西富和房地产公司支付补交的地价款1386494.20元；4、阳西富和房地产公司欠罗志坚借款537736元，该款用于凤凰城市场商住小区防空地下室易地费用；5、阳西富和房地产公司欠阳西县扬帆供水有限公司给水工程的工程款共2305750元；6、罗志坚代阳西富和房地产公司支付消防费用300000元；7、罗志坚代阳西富和房地产公司支付中小学校补偿金974150元、城市基础设施配套费623456元、鉴证服务费557826.3元；8、阳西富和房地产公司欠罗志坚借款300000元，用于办理验收资料费用；9、蓝国彬代阳西富和房地产公司支付工资保证金1260177.27元）。对此，陈国进及其作为阳西富和房地产公司的法定代表人表示原告主张的上述费用是包含在补充协议中约定的抵债金额，借款属实。陈国锋及其作为阳江富和房地产公司的法定代表人表示不清楚。陈国富认为双方在协商抵债事宜时并没有说到那么详细，没有具体到包含上述借款。以上事实，有原告提供的工程承包合同、工程承包补充协议、协议书、补充协议书、移交确认书、工程结算书、借款协议书、借据、借款清单、借据、给水工程安装合同书、验收证书、代支消防费用协议书、代支费用发票、工资支付保证金专用账户到账证明、支付代付工资保证金、阳西县扬帆供水有限公司出具的证明、张云芳出具的证明、阳西县住房和城乡建设局出具的证明、福锟公司营业执照、罗志坚与张云芳的结婚证、户口本等证据，以及阳西县住房和城乡建设局、阳西县自然资源局向本院的复函予以证实，结合原、被告、第三人的庭审意见，经综合分析，本院予以确认。本院认为，本案是案外人执行异议之诉纠纷，争议的焦点是罗志坚、蓝国彬就涉案被查封的标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，本院作如下分析：首先，《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定:“对案外人的异议,人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:(一)已登记的不动产,按照不动产登记簿判断;未登记的建筑物、构筑物及其附属设施,按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。涉案被查封的房产至今尚未办理权属登记,但经查明，坐落于广东省阳西县******的凤凰城市场商住小区是由阳西富和房地产公司开发的建设项目，被告阳西富和房地产公司亦是该建设项目土地使用权利人。而坐落于阳西县县*******凤凰公寓北商01、03、06、07号四处房产属于被告阳西富和房地产公司开发土地上的地上建筑物，我国在房屋与土地的关系上采取“房地一体主义”的原则，应认定被查封的涉案十处房产所有人为被告阳西富和房地产公司，而非罗志坚、蓝国彬所有。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述规定适用的主体是与作为经营者的开发商签订商品房买卖合同的买受人,一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产强制执行的问题,该规定解决的是在强制执行程序中,买受人对所买受的不动产权利保护与普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时,基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则,其所保护的是普通消费者对于商品房的基本居住需求，买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权。因此,人民法院在审理案外人执行异议之诉案件参照适用该规定审查认定案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益时,应当严格把握该条规定适用的前提条件。本案原告罗志坚、蓝国彬主张基于以物抵债的法律关系,对涉案被查封十处房地产具有排除强制执行的民事权益。而以物抵债协议系以消灭协议当事人之间存在的金钱债务为目的,不动产交付仅系以物抵债的履行方式,并不能改变所谓的“买受人”在本质上系出卖人的普通金钱债权人的地位。这与上述规定所要保护的非金钱债权迥然不同。基于以物抵债而拟受让不动产的“买受人”,在完成不动产权属转移登记之前,仅凭以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的权益。而如果认为此种情况下的所谓“买受人”可以排除出卖人的其他金钱债权人对抵债物的强制执行,则无异于该“买受人”通过以物抵债的方式即获得了优先于出卖人的其他普通金钱债权的法律地位,使得本应处于平等受偿地位的普通债权仅因以物抵债协议的签订就产生了优先与劣后之别。从罗志坚、蓝国彬与阳江富和房地产公司、陈国锋、阳西富和房地产公司、陈国进、陈国富签订《协议书》、《补充协议书》的原因、内容来看,《协议书》、《补充协议书》并不具有预售商品房买卖合同的外在形式,实质上是冲抵阳西富和房地产公司欠付的工程款。也就是说,双方的真实意思表示为抵销债务,即罗志坚、蓝国彬签订该合同的目的实际上并非为购买案涉房屋,而是为了实现债务的清偿。同时，《协议书》约定把涉案房地产网签至福锟公司的行为，亦是实现债务的清偿，而非基于福锟公司是真实的买受人。基于债的平等性原则,罗志坚、蓝国彬对阳西富和房地产公司的债权并不较本案所涉执行债权更具有优先实现的价值利益。再者,罗志坚、蓝国彬主张基于以物抵债的法律关系,对案涉房地产具有排除强制执行的民事权益,而依法成立的债权是以物抵债关系成立的前提基础。本案中，原告罗志坚、蓝国彬与被告阳西富和房地产公司、陈国进等人先后签订了《协议书》、《补充协议书》约定以物抵债的内容，《协议书》签订的时间与阳西富和房地产公司出具《工程结算》的时间均为2018年7月30日，但《协议书》约定用于抵顶的工程款46205000元与《工程结算》结算工程款29253000元存在较大差距；随后双方于2018年12月21日签订《补充协议书》将抵顶的工程款变更为56000000元，虽然在本案诉讼中原告与阳西富和房地产公司、陈国进、陈国富等人承认抵顶的工程款56000000元并非是单纯的工程款，包含了借款内容，但《补充协议书》中并没有明确约定包含哪部分借款内容。据《协议书》的内容反映，涉案工程是由罗志坚、蓝国彬全额垫资承建，无法认定原告罗志坚、蓝国彬在诉讼中提供的借据、给水工程安装合同书、验收证书、代支消防费用协议书、代支费用发票、工资支付保证金专用账户到账证明、支付代付工资保证金等款项与结算工程款29253000元是否存在重叠之疑。结合庭后陈国进、陈国富、陈国锋等人到院接受询问时的陈述，原告罗志坚、蓝国彬在本案中提供的证据无法证明该以物抵债行为所抵顶的款项与涉案房地产价值合理，存在损害阳西富和房地产公司其他债权人合法权益之行为。此外，罗志坚、蓝国彬是借用阳西富和建筑公司的资质垫质承包涉案工程，罗志坚、蓝国彬是涉案工程的实际施工人，阳西富和建筑公司是涉案工程的承包方，阳西富和房地产公司与阳西富和建筑公司在《工程承包合同》、《工程承包合同补充协议》约定了工程单价、结算与付款支付条款。本案诉讼中，阳西富和建筑公司虽然没有作为第三人参加诉讼，但在接受本院询问时明确表示对罗志坚、蓝国彬与阳西富和房地产公司签订的《协议书》、《补充协议书》提出异议，认为在凤凰城市场商住小区尚未竣工验收的情况下，不能用涉案房地产抵销工程款，罗志坚、蓝国彬签订上述协议让阳西富和建筑公司承担了涉案房地产的质量风险。事实上，凤凰城市场商住小区水电、电梯安装尚未完善，不具备竣工验收条件，此情况下，罗志坚、蓝国彬与阳西富和建筑公司、陈国进等人约定用涉案房地产抵销工程款的内容显然也会损害承包人阳西富和建筑公司的合法利益。故应认定《协议书》、《补充协议书》约定用涉案房地产抵偿工程款的内容无效。综上所述，罗志坚、蓝国彬基于以物抵债的法律关系请求对案涉房地产享有足以排除强制执行的民事权益主张不成立，本院不予支持。原告罗志坚、蓝国彬提出撤销（2020）粤1702执异12号执行裁定的请求，不属于案外执行异议之诉的审理范围，本案不予处理。被告陈国富经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款之规定，判决如下：驳回原告罗志坚、蓝国彬的诉讼请求。本案受理费28800元，由被告罗志坚、蓝国彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。(本页无正文)审 判 长  凌远文人民陪审员  林咏红人民陪审员  叶剑华二〇二〇年八月二十八日书 记 员  魏青梅附相关法律条文《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。