吉林市龙潭区人民法院民事判决书（2020）吉0203民初1154号原告：韩召运，男，1971年12月6日生，汉族，无职业，住吉林市。委托诉讼代理人：董萍，吉林市龙潭区汉阳法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：韩强(与原告韩召运系父子关系)，男，1992年2月28日生，汉族，无职业，住深圳市光明新区。被告：孙静，女，1961年6月14日生，汉族，无职业，住吉林市。委托诉讼代理人：周伯波(与被告孙静系夫妻关系)，1958年8月5日生，吉林市公安局昌邑分局退休干警，住吉林市。第三人：吉化集团有限公司，住所地：吉林市龙潭区。法定代表人：金彦江，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘明奇，该公司法律顾问。原告韩召运诉被告孙静、第三人吉化集团有限公司(以下简称吉化公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩召运的委托诉讼代理人董萍、韩强，被告孙静的委托诉讼代理人周伯波、第三人吉化公司的委托诉讼代理人刘明奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩召运向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行2003年8月20日签订的房屋承租权转让协议（房屋买卖协议），配合原告将××区房屋承租权变更至原告名下；2、判令被告返还原告为其补交的2003年8月以前拖欠的房租费3，906元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告于2003年8月20日签订《房屋买卖协议》一份。协议约定将被告所承租的第三人所有的××区房屋的承租权以1.5万元的价格转让给原告。被告口头承诺尽快配合原告办理房屋承租权转让手续，由于被告没有按期交纳转让前所欠房租费，房屋交易后由原告为其补交转让前被告所欠房租3，906元。因此原告一直要求被告返还为其补交的拖欠房租费并配合原告办理房屋承租权转让更名手续，被告以种种借口推脱，拒绝为原告办理。综上所述，被告的行为严重的侵害了原告的合法权益，故原告向人民法院起诉，请求判令被告继续履行2003年8月20日签订的房屋承租权转让协议、返还原告为其补交的2003年8月以前拖欠的房租费3，906元及配合原告将××区房屋承租权变更至原告名下，承担本案的诉讼费用。被告孙静辩称，原告诉状所陈述的内容与事实严重不符，其一，答辩人承租的位于龙潭区土城子北区173栋44号系化公司公产房，使用权至今归答辩人及其丈夫周伯波所有；其二，答辩人与原告在2003年草签的所谓“房屋买卖协议”系无效协议，理由如下：1、根据产权所有人（吉化公司）《公有住房使用权转让办理》的相关政策及规定，双方当事人并没有携带相关证件到相关部门公证并办理转让手续；2、答辩人与原告草签的房屋买卖协议是其在情绪极度伤感的情况下草率做出的不恰当行为，当时答辩人的丈夫系公安刑警，因职业性质长期工作在外，自然少了顾家的温情，致使答辩人在情感上产生哀怨，甚至动了离婚的念头，见丈夫仍心系工作，一气之下与原告草签了此无效协议，并携女儿出走他乡。签订买卖协议是答辩人与丈夫赌气所为，并非本意；3、所谓的房屋买卖协议，并没有履行记录，原告居住后并没有履行记录，即原告在所谓的协议签订后，没有支付任何费用，原告也没有任何付款证据；4、原告诉请答辩人负责房屋产权更名及承担费用为无理要求，原告所谓的协议上也没有此标明，纯属原告的杜撰之举；5、一般情况下，房屋出售后出售方不再履行任何义务，但答辩人在草签协议后，17年间供热费仍由答辩人方缴纳至今。累计缴纳22，100元。且原告已长期不住，公租房费仍由答辩人继续缴纳。6、原告使用答辩人房屋长达17年之久，且中间又转租给他人居住，损害了答辩人的利益，按市值同等条件下，该房产保守租赁费按500元/月计算，累计已达102，000元左右，原告理应承担其责任，对答辩人进行补偿。综上所述，原告的主张无理无据，答辩人无权私自出售企业自管房屋，原告无权购买公用租赁房（原告农村户口）。答辩人与丈夫周伯波所拥有的吉林市××区房屋是夫妻共同租用的唯一居所，在全国范围内并没有其他任何房产。因此答辩人与原告草签的房屋买卖协议属于无效协议，请求人民法院查清事实，驳回原告的请求。第三人吉化公司述称，1、该房屋是本案的被告孙静在1999年3月取得的承租权，迄今为止该涉案房屋承租者应为本案被告孙静；2、涉案房屋所有权人是本案的第三人；3、根据我单位【2005】房改发第1号文件第15条相关规定，针对涉案房屋的承租权转让行为我单位是不禁止的，但转让后必须到我单位办理过户更名手续。本院经审理认定事实如下：2003年8月20日，被告孙静(甲方)与原告韩召运(乙方)签订房屋买卖协议，双方约定：“甲方将××区的自有楼房转卖给乙方。具体协议如下：一、出卖价格为人民币壹万伍仟元整。二、二○○三年七月八日之前的房费由甲方承担。如有其他问题，后果由甲方孙静和周伯波两人负责。三、付款方式为二○○三年八月二十日之前全部付清”。协议签订后，被告孙静将房屋交付给原告韩召运，原告韩召运一直居住至今，但未办理承租权更名手续。现该房屋承租人登记为被告孙静。另查明：原告韩召运为被告孙静补交其在签订买卖协议前所欠房费3，906元，原告韩召运自认被告孙静为其交纳房租费279元。认定以上事实的依据为原告提供的房屋买卖协议、吉化住宅房费收据、被告提供的吉林市公房租赁证及第三人提供的吉化集团公司吉化房改发【2005】1号文件、吉化公司自管住宅住户清册。本院认为：位于吉林市××区的房屋，系第三人吉化公司自管公产房屋，该房屋承租人登记在被告孙静名下。原告韩召运与被告孙静签订的房屋买卖协议实为房屋承租权的转让，该协议系双方当事人的真实意思表示，且不违法法律、行政法规的强制性规定，同时作为本案诉争房屋产权人的吉化公司对于承租其公有住房的承租人将该住房使用权有偿转让给他人的行为并未禁止，故本院认定原、被告双方于2003年8月20日签订的房屋承租权转让合同合法有效。该协议中明确写明付款方式为2003年8月20日之前全部付清，因双方签订协议的时间为2003年8月20日，故本院认定原告在签订协议前已向被告孙静交付了全部购房款，且原告韩召运自签订买卖协议后一直在该房屋居住至今，原告提供的原告之子韩强与被告孙静丈夫周伯波的通话录音可以证明，被告孙静丈夫对于被告将该房屋卖给原告知情且不反对，故被告孙静提出的房屋买卖协议无效的抗辩理由不成立。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应按照约定全面履行自己的义务。当事人应遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案中，被告孙静作为涉案房屋的承租权人，没有履行协助变更承租权人的义务，致使原告韩召运在实际占有使用该房屋十多年的情况下，无法办理该房屋承租权变更手续，故对原告韩召运请求被告孙静配合原告办理房屋承租权更名手续的诉讼请求，本院予以支持。因双方在签订买卖协议中明确约定2003年7月8日之前的房费由甲方即被告孙静承担，原告提供的证据可以证明其已为被告补交了2003年8月以前被告拖欠的房租费3，906元，在庭审过程中原告自认被告孙静为其交纳房租费279元，故被告孙静应给付原告的房租费为3，627元，对于原告超出的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告孙静于本判决生效后十日内配合原告韩召运到吉化集团有限公司将××区房屋的承租权变更至原告韩召运名下。二、被告孙静于本判决生效后十日内给付原告韩召运为其补交的房租费3，627元。三、驳回原告韩召运的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费136元，原告韩召运承担10元，被告孙静承担126元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 邓 玮 二○二○年九月二十四日书记员 袁静滋