四川省泸定县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3322民初75号 原告（反诉被告）：四郎尼玛，男，1978年11月5日出生，藏族，住四川省康定市。 委托诉讼代理人：闫雷，四川蜀都律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨文玉，女，1963年9月15日出生，汉族，住四川省理塘县。 委托诉讼代理人：龚睿，四川首康律师事务所律师。 第三人：才仁拉姆，女，1973年4月7日出生，藏族，住四川省康定市。 委托诉讼代理人：王**伟，四川首康律师事务所律师。 原告（反诉被告）四郎尼玛与被告（反诉原告）杨文玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序审理，因本案案情复杂，本院依法裁定转为普通程序进行审理。2020年4月24日，杨文玉申请追加才仁拉姆为本案第三人，经审查，符合法律规定，依法予以准许。2020年4月29日，被告杨文玉提起反诉，本院依法予以受理。本院于2020年6月12日将本诉与反诉合并公开开庭进行了审理，庭审中变更本案案由为合同纠纷。原告（反诉被告）四郎尼玛的委托诉讼代理人闫雷、被告（反诉原告）杨文玉的委托诉讼代理人龚睿、第三人才仁拉姆的委托诉讼代理人王**伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）四郎尼玛向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的房屋订购协议有效；2.判令杨文玉履行产权变更登记义务，将位于泸定县“泸桥·龙吟半岛”1幢3单元2层201号房屋变更登记至四郎尼玛名下；3.判令杨文玉向四郎尼玛支付逾期办理产权登记证书违约金6463.7元（以合同签订时已付50000元为基数，按照贷款市场报价利率上浮50%，即6.225%的利率计算，暂从2017年12月17日计算至2020年1月16日，实际计算至四郎尼玛取得产权登记证书之日止）；4.诉讼费用由杨文玉承担。事实和理由：2017年9月18日，杨文玉委托第三人才仁拉姆将其所有的位于“泸桥·龙吟半岛”1幢3单元2层201号房屋进行转卖，才仁拉姆将该房屋转让给四郎尼玛，转让金额为150000元。双方签订了订购协议，约定订购款分三期支付，首期款50000元于2017年9月18日支付，二期款50000元于2017年12月30日支付，尾款50000元于2018年6月30日支付。如到期不支付，才仁拉姆有权收回房屋，所有损失由四郎尼玛自行承担。协议签订后，四郎尼玛按约支付了第一期购房款，杨文玉将房屋交付给四郎尼玛，四郎尼玛收房后进行了装修并入住。同时，四郎尼玛要求办理产权变更登记手续，杨文玉一直以四郎尼玛未付清剩余购房款为由不予办理。因杨文玉已将房屋交付，四郎尼玛之后亦陆陆续续支付了部分购房款。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”规定，本案案涉房屋为已竣工房屋，杨文玉应在合同订立之日起90日内，即2017年12月18日之前为四郎尼玛办理过户手续，该时间点早于四郎尼玛应支付第二期购房款的时间，故四郎尼玛有权迟延支付剩余购房款。 被告（反诉原告）杨文玉辩称，一、四郎尼玛诉称涉案房屋进行转卖，转卖金额150000元，与事实不符，双方签订的仅是订购书买卖合同，不是房屋买卖合同；二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，适用的是商品房买卖的约定，并不适用本案；三、四郎尼玛在合同约定的期限内未按期支付订购款，应自行承担违约责任。 被告（反诉原告）杨文玉向本院提出反诉请求：1.判令四郎尼玛返还泸定县“泸桥·龙吟半岛”1幢3单元2层201号房屋；2.判令四郎尼玛承担房屋占用费23000元（2018年6月30日至2020年5月30日止）；3.判令四郎尼玛承担全部诉讼费用。2020年6月2日，杨文玉申请增加反诉请求：判令解除原、被告于2017年9月18日签订的订购协议一份。事实和理由：一、四郎尼玛起诉没有事实依据，应当退还案涉房屋。2017年9月18日，杨文玉委托第三人才仁拉姆将“泸桥·龙吟半岛”1幢3单元2层201号房屋的订购书进行转卖，才仁拉姆将该订购书转让给四郎尼玛，转让金额为150000元。双方协商条件为：分三期付款，首期款50000元于2017年9月17日支付，二期款50000元于2017年12月30日前支付，尾款50000元于2018年6月30日前支付。如到期不支付，才仁拉姆有权收回房屋，所有损失由四郎尼玛自行承担。但四郎尼玛仅支付了首期款，之后的款项均未支付。2018年过年期间，才仁拉姆同丈夫一起上门追问二期款时，四郎尼玛仍以没有钱为由进行推诿。根据订购协议约定，四郎尼玛已经构成实质违约，无权要求办理过户手续，并应当承担因自身原因产生的违约责任，将房屋返还给杨文玉。二、四郎尼玛应当承担房屋占用使用费。四郎尼玛在未支付第二期款项之后，仍然强占涉案房屋，应当按照泸定沙坝地区同等房屋面积的市场租赁均价每月1000元标准支付房屋占用费。 原告（反诉被告）四郎尼玛辩称，一、四郎尼玛与第三人签订的订购书系自愿签订，合法有效，杨文玉无权解除；二、订购协议书中约定总价为150000元，如该款不是全部价款，在协议书中应该有明确约定，在没有约定的情况下，150000元就是房屋买卖的价款；三、未按照约定支付后续尾款，是因为杨文玉在2019年11月份才取得产权证，四郎尼玛担心无法按时办理产权证书，根据不安抗辩权的规定，可以拒绝支付尾款至办理产权证时；四、根据订购书的约定，四郎尼玛合法占有、使用案涉房屋，杨文玉无权要求支付房屋占用费。 第三人才仁拉姆述称，才仁拉姆与案外人王玉文系夫妻关系，王玉文与杨文玉系朋友关系，杨文玉本来是委托王玉文转让房屋订购书，但因王玉文有事，所以才委托给了才仁拉姆办理转让事宜。本案案涉协议本质上只是订购书转让，并非房屋转让，且本案中是四郎尼玛违约，其只支付了50000元，并未按照订购书的约定按期支付其余订购款，故应当驳回四郎尼玛的诉讼请求，支持杨文玉的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.四郎尼玛、杨文玉分别提交的“收条和订购协议”，四郎尼玛拟证明该协议系房屋买卖合同，杨文玉拟证明该协议系房屋订购书转让合同。各方当事人对该证据的真实性、合法性无异议，但均认为达不到对方的证明目的。经审查，该证据真实合法，与本案具有关联性，依法予以采信。2.四郎尼玛提交的房产登记信息查询情况说明，拟证明杨文玉2019年12月9日才取得案涉房屋产权证书，距离双方签订订购协议长达两年，已构成违约，四郎尼玛有权拒绝支付房屋价款。杨文玉、才仁拉姆对证据的真实性、合法性无异议，但认为达不到四郎尼玛的证明目的。经审查，该证据真实合法，但不足以证明杨文玉构成违约，对其证明目的不予采信。3.杨文玉提交的收据（编号：4602656），拟证明杨文玉在办理产权证前补缴了剩余房款的事实。四郎尼玛对该证据三性有异议，认为收据中载明320000元系现金支付，不符合正常的交易行为。经审查，该收据加盖了四川省中普房地产开发有限公司财务专用章，确认收到杨文玉交纳龙吟半岛1幢3单元2层201号房屋购房款324245元，四郎尼玛未举证证明其异议，故本院对该证据依法予以采信。4.杨文玉提交的接（报）处警登记表、受案登记表、受案回执、才仁拉姆身份证复印件、泸定县人民医院CT报告单、康定市人民医院出院病情诊断书、住院费用清单等住院病历材料、泸桥镇派出所询问笔录（才仁拉姆、王玉文、四郎尼玛各2份），拟证明2018年6月8日第三人及其丈夫王玉文催要订购款时，四郎尼玛不仅未支付，还打了第三人的事实。四郎尼玛对该组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为四郎尼玛在询问笔录中明确表述是因为杨文玉未按时办理产权证，其才行使不安抗辩权，拒绝支付订购款。经审查，该组证据真实合法，能够证明四郎尼玛与才仁拉姆等人因催要订购款发生纠纷的事实，依法予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2008年5月31日，杨文玉与四川省中普房地产开发有限公司（以下简称中普公司）签订《“泸桥·龙吟半岛”定购书》（编号：074），约定杨文玉自愿定购“泸桥·龙吟半岛”1幢3单元2层201号房屋，商品房建筑面积为111.25㎡（实际面积以签订商品房购房合同为准），单价为2914.56元/㎡，总房价为324245元；杨文玉自愿交付定金150000元，并在开盘之日起七日内到中普公司处签订正式购房合同及附件并付清全部房款；正式购房合同签订后，本《定购书》自动失效并由中普公司收回，已付定购定金将全额转入购房款内。《定购书》中还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，中普公司向杨文玉出具了收据（编号：1405131），确认收到杨文玉交纳“泸桥·龙吟半岛”1幢3单元2层201号房屋定购定金150000元，收款方式为现金。庭审中，杨文玉陈述称因中普公司自身问题，后来未与杨文玉签订案涉房屋正式购房合同，但中普公司已于2012年左右将房屋交付给杨文玉。 2017年9月18日，第三人才仁拉姆与四郎尼玛签订“收条和订购条件”，其中由才仁拉姆出具的“收条”载明：“今收到四郎尼玛在2017年9月17日下午交付订购购买泸桥“龙吟半岛”，杨文玉的订购书款50000.00元（伍万元整）”，另“订购条件”（以下简称订购协议）中双方协商条件为：“订购书的总价为150000.00元（壹拾伍万元整），余下的100000.00元（壹拾万元整）分两次付清。在2017年12月30日之前付50000.00（伍万元整）；若购买订购书人四郎尼玛到期没有付购书款，自动从订购书的房屋内搬走，房屋退还给才仁拉姆，房屋内的装修和所有费用由四郎尼玛自行承担，由才仁拉姆退还给四郎尼玛已交订购书款50000.00元（大写：伍万元整）。剩余50000.00元（伍万元整）在2018年6月30日之前付清，如到期不支付，才仁拉姆将收回该房屋，所有损失由四郎尼玛执行承担。注：如在还款期间，房屋有争议被其他人拿走，四郎尼玛也必须支付以上订购书款。此条一式两份，双方各执一份，签字生效”。该协议中“卖方”由才仁拉姆签名捺印，“买方”由四郎尼玛签名捺印。庭审中，四郎尼玛、杨文玉及第三人才仁拉姆均自认，该协议系杨文玉委托才仁拉姆与四郎尼玛签订，所涉房屋系杨文玉在中普公司处定购的“泸桥·龙吟半岛”1幢3单元2层201号房屋，双方均未告知中普公司签订订购协议的相关事宜，亦未取得中普公司同意；才仁拉姆收取的50000元是代杨文玉收取的首笔订购款；四郎尼玛已对案涉房屋进行装修并入住至今。 2018年6月3日、6月6日、6月8日四郎尼玛先后向案外人王玉文转账支付共计20000元，杨文玉当庭确认，该款系王玉文代为收取四郎尼玛支付给杨文玉的订购书款。2018年6月8日，因四郎尼玛未按约定付清订购书款，第三人才仁拉姆及案外人王玉文向四郎尼玛催要，双方发生纠纷后报警。庭审中，四郎尼玛陈述称，订购款剩余80000元至今未支付，原因是杨文玉没有为其办理产权证书，并自认在2018年6月8日与才仁拉姆发生的纠纷中明确表示，杨文玉不为其办理产权证就不支付剩余款项。 2019年11月至12月，杨文玉交纳了案涉房屋的专项维修基金及相关税费。2019年12月9日，案涉房屋办理了不动产产权登记，权利人系杨文玉，共有方式为单独所有，不动产权证书号系川（2019）泸定县不动产权第0××6号，坐落于泸定县××镇××路××号龙吟半岛1幢3-2-1号，建筑面积111.28㎡。庭审中，杨文玉陈述称，在办理产权证书前，除已经支付的定购定金150000元转入购房款外，杨文玉按照与中普公司在《定购书》中约定的总房价324245元，向中普公司补交了剩余购房款。中普公司向杨文玉出具了收据（编号：4602656），确认收到杨文玉交纳龙吟半岛1幢3单元2层201号房屋购房款324245元，收款方式为现金。该收据中载明的收款日期为2008年5月31日，对此杨文玉陈述称，实际交款时间为2019年11月左右，为了更稳定地处理好龙吟半岛房产问题，以及为了使《定购书》不失效，所以收据中的收款日期倒签至2008年5月31日。 本院认为，本案的争议焦点：一是案涉订购协议的合同性质如何认定；二是案涉订购协议是否有效；三是杨文玉是否存在违约行为以及房屋是否过户给四郎尼玛并承担逾期办理产权证书违约金；四是四郎尼玛是否存在违约行为以及房屋是否返还房屋给杨文玉并支付房屋占用费；五是案涉订购协议是否应解除。 一、关于案涉订购协议的合同性质如何认定的问题。 本案中，双方对2017年9月18日签订的订购协议的合同性质产生了争议，四郎尼玛主张是杨文玉将案涉房屋出售给四郎尼玛所签订的房屋买卖合同，杨文玉主张是向四郎尼玛转让杨文玉与中普公司签订的《定购书》而达成的转让合同。本院认为，首先从才仁拉姆2017年9月18日向四郎尼玛出具的“收条”内容来看，该收条中载明：“今收到四郎尼玛在2017年9月17日下午交付订购购买泸桥“龙吟半岛”，杨文玉的订购书款50000元”，即明确了四郎尼玛支付该款项，所购买的是杨文玉的“订购书”，虽未写明“订购书”的具体信息，但综合全案证据，可以确定系杨文玉与中普公司所签订的《定购书》；其次，从订购协议的内容来看，只约定了“订购书”总价、支付期限、逾期支付责任等，没有关于案涉房屋信息、房屋总价、房屋交付及办理过户等涉及房屋买卖的相关内容，不符合房屋买卖合同的构成要件。综上，从订购协议的名称、内容、交易习惯以及全案证据综合分析，可以认定案涉订购协议是杨文玉为了转让其与中普公司2008年5月31日所签订的《定购书》，而委托第三人才仁拉姆与四郎尼玛达成的转让协议，实质是将《定购书》中杨文玉享有的权利义务转让给四郎尼玛，而并非房屋买卖合同。故四郎尼玛关于订购协议是房屋买卖合同的主张不成立，本院不予采信。 二、关于案涉订购协议的合同效力如何认定的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”规定，杨文玉可以将自己与中普公司签订的《定购书》中享有的权利义务一并转让四郎尼玛，虽然杨文玉、四郎尼玛均自认未告知过中普公司双方签订订购协议的事宜，也未取得中普公司的同意，但也仅是导致该转让行为对原《定购书》相对方中普公司不发生法律效力，并不能否定订购协议的效力。因此，杨文玉委托才仁拉姆与四郎尼玛于2017年9月18日签订的订购协议，是双方当事人的真实意思表示，转让事项亦不违反法律、行政法规的强制性规定，也无其他构成《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的法定无效的情形，应认定该订购协议合法有效，对双方均有约束力。 三、关于杨文玉是否存在违约行为以及房屋是否过户给四郎尼玛并承担逾期办理产权证书违约金的问题。 四郎尼玛认为参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，案涉房屋系已竣工房屋，杨文玉应当在双方签订订购协议之日起90日内为原告办理案涉房屋过户手续，杨文玉逾期未办理，已构成违约，应当从逾期之日起支付违约金。本院认为，案涉订购协议已认定为《定购书》权利义务的转让合同，并非商品房买卖合同，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，双方在订购协议中也未约定杨文玉有为四郎尼玛办理产权证书的义务，故四郎尼玛要求杨文玉办理产权过户登记并支付逾期办理产权证书违约金的诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。 四、关于四郎尼玛是否存在违约行为以及房屋是否返还房屋给杨文玉并支付房屋占用费的问题。 本院认为，杨文玉和四郎尼玛在订购协议中明确约定，除去2017年9月17日已经支付的第一笔款50000元，四郎尼玛应在2017年12月30日前支付第二笔款50000元，2018年6月30日前支付尾款50000元，但四郎尼玛至今未支付第二笔款中的剩余30000元、第三笔50000元共计80000元订购款，其逾期未支付款项的行为已构成违约，根据订购协议约定，四郎尼玛到期不支付款项，杨文玉有权收回房屋，而案涉房屋现由四郎尼玛实际管理和居住，故杨文玉主张四郎尼玛返还案涉房屋，有事实和法律依据，本院予以支持。庭审中，四郎尼玛主张迟延支付订购款是行使不安抗辩权，理由是杨文玉2019年11月才取得产权证，四郎尼玛担心无法按时办理产权证书。对此，本院认为，订购协议并未约定杨文玉有为四郎尼玛办理产权证书的义务，且四郎尼玛当庭自认签订协议时已经知晓案涉房屋未办理产权证，以及存在很有可能办不到产权证的风险，故四郎尼玛提出的不安抗辩权不能成立，其无权拒绝支付剩余订购款。关于杨文玉以四郎尼玛违约后仍然强占房屋为由要求支付房屋占用费23000元的诉请，双方在订购协议中未约定，本院不予支持。 五、关于案涉订购协议是否解除的问题。 庭审中，杨文玉以四郎尼玛逾期未付清订购款构成实质性违约为由，主张解除双方于2017年9月18日签订的订购协议，对此四郎尼玛抗辩称解除理由不成立，合同不应解除。本院认为，四郎尼玛未依约付清订购款已属违约，并在双方2018年6月8日因催要订购款发生的纠纷中，明确表示在杨文玉为其办理权证书前拒绝支付剩余全部款项，且杨文玉与中普公司已将房屋买卖事宜履行完毕，案涉房屋已经登记至杨文玉名下，杨文玉与中普公司签订的《定购书》已失效，因此杨文玉与四郎尼玛就转让该《定购书》权利义务所签订的订购协议，已经无法继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”规定，四郎尼玛迟延履行债务，并在履行期限届满之前明确表示不履行主要债务，致使订购协议的目的不能实现，订购协议的解除条件已经成就。因此，杨文玉主张解除与四郎尼玛于2017年9月18日签订的订购协议，于法有据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第六十条、第八十八条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）四郎尼玛与被告（反诉原告）杨文玉于2017年9月18日签订的订购协议合法有效； 二、解除原告（反诉被告）四郎尼玛与被告（反诉原告）杨文玉于2017年9月18日签订的订购协议； 三、原告（反诉被告）四郎尼玛于本判决生效之日起三十日内将泸定县××镇××路××号龙吟半岛1幢3-2-1号（不动产权证书：川（2019）泸定县不动产权第0000996号）房屋返还给被告（反诉原告）杨文玉； 四、驳回原告（反诉被告）四郎尼玛的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）杨文玉的其他诉讼请求。 本诉案件受理费3429元，由原告（反诉被告）四郎尼玛负担；反诉案件受理费375元，由原告（反诉被告）四郎尼玛负担100元，被告（反诉原告）杨文玉负担275元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省甘孜藏族自治州中级人民法院。 审 判 长  高文淑 审 判 员  周海霞 人民陪审员  胡年秀 二〇二〇年九月二十七日 书 记 员  卢 芳 附：本判决引用的法律条文 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。 当事人依法可以委托代理人订立合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。