北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初1288号原告（反诉被告）：林美珍，女，1973年10月25日出生，汉族，户籍地福建省莆田市秀屿区，现住北京市朝阳区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：许旭，北京国双律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨阳，女，1986年8月31日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：薛冰，北京卓航律师事务所律师。原告（反诉被告）林美珍诉被告（反诉原告）杨阳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员胡小静独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林美珍之委托诉讼代理人许旭、被告（反诉原告）杨阳及其委托诉讼代理人薛冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）林美珍诉称：原告林美珍与被告杨阳于2016年3月23日签订《商业门市房租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），《租赁合同》中约定，原告将位于顺义区×小区×号楼×层×门市房套内面积的一半出租给被告用作店铺使用，租赁期限从2016年4月10日起至2019年3月31日。后鉴于《租赁合同》期限即将届满，原告于1月28日与被告杨阳的代理人彭强签订《商业店铺转租租赁合同》(以下简称“《转租合同》”)，彭强系被告杨阳店铺的店长，被告杨阳授权彭强签订《转租合同》，且《转租合同》中所留身份证号及电话均为被告杨阳，故该行为是有权代理行为。在本《转租合同》中，租赁房屋为杨阳实际经营，合同利益由杨阳获取，且在合同订立过程中杨阳、彭强均表示为杨阳订立的合同。《转租合同》中约定，原告将《租赁合同》中的租赁场地出租给被告继续作为店铺使用，租赁期从2019年4月1日起至2022年3月31日止，共计3年。每年租金为24万元，租金支付方式为每半年支付12万元，第一次支付于2019年4月1日之前支付12万元，第二次支付于2019年10月1日之前支付12万元。合同履行过程中，被告杨阳于2019年2月25日向原告通过银行转账的方式汇款人民币6万元，后双方于2019年9月6日经北京市第三中级人民法院调解，被告杨阳向原告支付了租金6万元。但被告应于2019年10月1日前支付的第二笔租金至今仍未支付。被告拖欠租金的行为，严重损害了原告的财产权利，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求：1、判决杨阳给付房屋租金120000元；2、请求法院判决杨阳给付房屋租金利息损失。利息的损失计算标准为以120000元为基数，自2019年10月2日起以全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为标准计算至实际支付之日止。3、本案诉讼费由被告杨阳承担。被告（反诉原告）杨阳辩称：不同意原告的诉讼请求。我方与林美珍的房屋租赁合同在2019年3月31日到期后，没有续签新的合同，双方形成事实上的不定期租赁关系。我方享有任意解除权,我方已经2020年9月30日与林美珍在解除了房屋租赁合同，不同意支付租金。被告（反诉原告）杨阳诉称：反诉人与被反诉人于2016年3月23日签订的《商业门市房屋租赁合同》已于2019年3月31日到期。到期后反诉人继续使用涉案店铺并经北京市第三中级人民法院调解支付了6万元租金。2019年9月18日反诉人向被反诉人发出了解除通知，并已于2019年9月30日前搬离店铺，将钥匙交付给被反诉人，双方租赁关系已解除，反诉人无须向被反诉人支付第二笔租金，被反诉人应向反诉人退还保证金。故请求法院：1、依法判决反诉人杨阳与被反诉人林美珍的房屋租赁关系于2019年9月30日解除；2、判决被反诉人向反诉人退还保证金15000元；3、反诉人承担本案本诉、反诉、全部诉讼费用。原告（反诉被告）林美珍辩称：不同意反诉请求。双方之间适用的租赁合同是2019年1月28日签订的《转租合同》，且双方租赁合同并未解除。15000元的保证金不同意退还,应该作为被告给付我方的损失赔偿金。本院经审理查明：涉案房屋系顺义区×小区×号楼×层×门市房，涉案房屋系转出租，房屋产权人金锋为出租人，林美珍为承租人，杨阳为次承租人。2014年1月22日，金锋委托金政华与林美珍签订《商业门市房租赁合同》，该合同载明：甲方：金政华。乙方：林美珍。……租赁场地为顺义区×小区×号楼×层×门市房，房产证建筑面积130.61平方米，套内建筑面积为91.47平方米。租赁期从2014年3月9日起至2019年3月8日止。共计5年。2016年3月17日，双方在该合同基础上签订补充补充协议。2016年3月23日，林美珍与杨阳签订《商业门市房租赁合同》，该合同载明：甲方：林美珍。乙方：杨阳。……租赁期自2016年4月10日起至2019年3月31日止，共计3年。每年租金为15万元，租金支付方式为每半年支付7.5万元，第一次支付2016年4月1日之前交付7.5万元，第二次支付2016年10月1日之前交付7.5万元，此后2年依此类推。……双方签订合同时乙方交付甲方租赁保证金15000元整，租赁期满，待乙方交清当期所有费用，向甲方交付承租房屋时，甲方一次性返还给乙方租赁保证金15000元整。2019年1月28日，林美珍与杨阳店铺员工彭强签订《商业店铺转租租赁合同》（以下简称《转租合同》），该合同载明：甲方：林美珍。乙方：彭强。……租赁期自2019年4月1日起至2022年3月31日止，共计3年。每年年租金24万元，租金支付方式为每半年支付12万元，第一次支付2019年4月1日之前支付12万元，第二次支付2019年10月1日之前支付12万元，以后每年在前一年的租金基础上递增6%依此类推。……双方签订合同时乙方交付甲方租赁保证金15000元整，租赁期满，待乙方交清当期所有费用，向甲方交付承租房屋时，甲方一次性返还给乙方租赁保证金15000元整。本合同签订后甲乙双方应共同遵守，不得违反。如有一方不遵守本合同，给对方造成的损失由违约的一方来全额赔偿。注：乙方清楚甲方是从业主手里转租的店铺，房东业主如没有特殊情况房东2020年至2021年续租给甲方，同时甲方也续租给乙方，如房东有特殊情况无法出租给甲方，乙方不得给甲方提违约责任及损失赔偿。2019年2月25日，杨阳给林美珍转账6万元。2019年3月6日，金锋与林美珍就涉案房屋签订商品房租赁合同，该合同载明：租赁期从2019年3月9日至2020年3月8日，租期为1年。2019年4月29日，林美珍将杨阳起诉至顺义区法院，要求给付租金6万元及利息损失。2019年9月，经三中院调解，杨阳支付林美珍6万元房屋租金。2019年9月18日，杨阳向林美珍邮寄解除合同通知书，2019年9月19日，林美珍店员签收。庭审中，林美珍提交《商业门市房租赁合同》作为证据，用以证明双方签订涉案房屋2016年4月1日至2019年3月31日期间的房屋租赁合同，该合同合法有效且已经履行完毕。杨阳对该项证据的真实性及证明目的均认可。林美珍提交《转租合同》作为证据，用以证明原告与被告的代理人（店长）彭强签订涉案房屋2019年4月1日至2022年3月31日期间的房屋租赁合同。杨阳对该项证据的真实性认可，证明目的不认可。认为彭强签订《转租合同》时，杨阳并不知情，也没有授权彭强签订合同。双方在2019年4月1日后履行的是2016年签订的合同。林美珍提交建设银行账户交易明细、北京市顺义区法院（2019）京0113民初12277号民事判决书及北京市第三中级人民法院（2019）京03民终12856号民事调解书作为证据，用以证明原告收到被告支付的上半年租金12万元。杨阳对该项证据的真实性认可，证明目的不认可。认为银行流水中6万元是林美珍向杨阳的借款，不是房屋租金。三中院调解书中6万元认可是房屋租金。林美珍提交照片作为证据，用以证明截止到2020年4月20日，涉诉房屋内仍有杨阳的经营物品。杨阳对该项证据的真实性认可，证明目的不认可。涉诉房屋水电卡及钥匙已经交接给林美珍方，该房屋实际处于林美珍管理之下，房屋内物品均是废弃物品、林美珍没有及时处理。林美珍提交与金锋签订的房屋租赁合同作为证据，用以证明其转租合法合规。杨阳对该项证据的真实性认可，证明目的不认可。认为该份合同证明林美珍在2019年3月6日才取得2019年4月1日之后的租赁权。庭审中，杨阳提交EMS邮单及快递详情作为证据，用以证明杨阳2019年9月18日已将解除合同通知书邮寄给了林美珍，且林美珍2019年9月19日已经签收，解除通知已经到达。林美珍对该项证据的真实性认可，确实收到了解除合同通知书，但不是林美珍本人收到，证明目的不认可。杨阳提交照片及物业检查对话录音、文字整理资料作为证据，用以证明杨阳已经搬离涉诉房屋且将钥匙归还林美珍，涉诉房屋已交接给林美珍，在林美珍管理之下。林美珍对该项证据的真实性认可，但证明目的不认可。杨阳提交林美珍与金锋2019年3月6日签订的商品房租赁合同作为证据，用以证明该合同明确约定林美珍在合同期间不得擅自将门市房转租，林美珍不具有转租权限。还有该合同与2019年3月6日签订，在这之前，林美珍不具有转租权，但林美珍与彭强是在2019年1月28日签订的转租合同，所以，我方认为转租合同是无效的。而且关于转租期限是林美珍的承租期限是到2020年3月8日，转租期限是到2022年3月31日，超出承租期的转租期限是无效的。林美珍对该项证据的真实性认可，与本案无关，证明目的不认可。杨阳提交林美珍与潘春云签订的房屋租赁合同作为证据，用以证明林美珍已将自己承租的部分转租出去，却未将之前杨阳承租的部分转租出去，放任房屋空置，林美珍应当采取适当措施防止损失的扩大，不应将空置期的租金要求杨阳来承担。林美珍对该项证据的真实性认可、证明目的不认可。杨阳提交林美珍与杨阳的微信聊天记录作为证据，用以证明杨阳未授权彭强签订合同，也未对彭强签订的合同进行追认，一直在与林美珍协商，双方形成事实上的租赁关系。在聊天记录中，林美珍因为要给房东付房租，所以向杨阳借款6万元。林美珍在记录中明确表述不再跟杨阳合作，且返还6万元借款，杨阳将自己卡号发给林美珍，因为林美珍一直未还，杨阳才一直在涉诉房屋内经营。林美珍对该项证据的真实性认可、证明目的不认可。庭审中，承办法官向林美珍、杨阳双方出示自（2019）京0113民初12277号案件中调取的涉诉房屋房产证书、2014年1月22日金政华代金锋签署的租赁合同、顺义区法院李永芝法官与金锋的电话录音记录、（2019）京0113民初12277号案件庭审笔录以及本案中承办法官在2020年4月21日与金锋的电话录音记录。上述证据显示涉诉房屋产权人为金锋，2014年房屋出租给林美珍，租赁期限为2014年3月9日至2019年3月8日。电话笔录显示金锋对于林美珍将涉诉房屋转租是知情的且没有异议。庭审笔录中显示杨阳明确认可彭强是为其代签的转租合同。金锋在2020年4月1日的电话笔录中认可与林美珍的租赁合同自2020年3月8日到期，不认可双方在这之后存在事实上的租赁关系。林美珍认可上述证据的真实性及证明目的。杨阳对上述证据的真实性认可，认为金锋对林美珍转租是否知情，并不妨碍金锋可能主张林美珍转租无效，其可随时收回涉诉房屋，杨阳承租房屋存在巨大风险。关于杨阳认可彭强代签转租合同，存在记录错误，事实认定错误，认为杨阳只是认可彭强是其店员，彭强签订合同是事实，但是杨阳未认可书面授权给彭强签订合同，彭强不具有代理行为。庭审中，双方一致认可杨阳于2019年9月30日搬离涉诉房屋。双方均认可涉案房屋自杨阳搬离后，处于空置状态。庭审中，林美珍认可与涉案房屋产权人金锋自2020年3月8日租赁合同到期后未签订新的租赁合同。林美珍认可双方房屋租赁合同于庭审当日（2020年4月22日）解除。庭审中，杨阳认可涉案房屋内其闲置物品均为废弃物品，同意由林美珍自行处理。庭审中，双方认可杨阳之前支付保证金15000元，林美珍未予退还。庭审中，林美珍变更诉讼请求事项，不再要求杨阳支付租金，要求杨阳赔偿损失，金额不变，仍为12万元。上述事实，有《商业门市房租赁合同》、《转租合同》、银行账户交易明细、民事判决书、民事调解书、照片、2019年3月6日房屋租赁合同、EMS邮单及快递详情、物业检查对话录音及文字整理资料、微信聊天记录、房屋产权证书、（2019）京0113民初12277号案件庭审笔录、电话录音记录及本院庭审笔录等证据材料在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方均认可林美珍与杨阳2016年3月23日签订的《商业门市房租赁合同》合法有效且履行完毕，该合同已经于2019年3月31日到期，本院亦不持异议。本案争议焦点主要有：一、2019年1月28日彭强代签的《转租合同》是否有效，这关乎2019年4月1日之后双方履行的是新签订的转租合同还是2016年租赁合同的顺延履行；二、杨阳的单方行为是否构成双方租赁合同的有效解除；三、杨阳搬离后，林美珍是否负有防止损失扩大的义务，林美珍应否退还保证金。一、2019年1月28日彭强代签的《转租合同》是否有效。杨阳认可彭强系其店员，但不认可授权给彭强签订合同，认为彭强不具有代理行为。但其在（2019）京0113民初12277号案件庭审笔录中明确认可系其让店员彭强签订该份合同，其对于续租事情是知道的。在本案中，就该项内容，杨阳在庭审中又作相反陈述，但其并未提交补充证据予以证明其该项陈述。2019年2月25日，杨阳向林美珍转账6万元，其辩称该项转账不是租金，系林美珍向其的借款并提交微信聊天记录作为证据，但杨阳提交的证据不足以证明该6万元是借款。综上，对杨阳方主张彭强代签的《转租合同》无效的意见，本院不予采信。2019年1月28日林美珍与彭强签订的《转租合同》是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。需要注意的是，2019年3月6日，金锋与林美珍签订合同的租期从2019年3月9日至2020年3月8日，租期为1年。2020年3月8日金锋与林美珍房屋租赁合同到期后，双方并未续签新的租赁合同，金锋亦不认可双方存在事实上的租赁关系。该《转租合同》租期为2019年4月1日至2022年3月31日，共计3年。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，应当认定超过部分的约定无效。该转租合同中涉及到的2020年3月9日至2022年3月31日租期约定是无效的。二、杨阳的单方行为是否构成双方租赁合同的有效解除。杨阳2019年9月18日将解除合同通知书邮寄给林美珍并单方搬离租赁房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。考虑到杨阳不愿继续履行合同，该义务性质不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，且双方均认可杨阳于2019年9月30日搬离，本院依法确定双方房屋租赁合同于2019年9月30日解除。承租人拒绝履行合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任。林美珍要求杨阳赔偿损失的诉讼请求，不违反法律相关规定，具体数额本院依法核算。三、杨阳搬离后，林美珍是否负有防止损失扩大的义务，林美珍应否退还保证金。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。出租人作为守约方负有防止损失扩大的义务。在双方均认可杨阳搬离后，涉案房屋处于空置状态的情况下，林美珍作为守约方负有减少损失扩大的义务，具体损失数额由法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁等因素予以酌定，具体数额本院依法予以核算。杨阳已支付给林美珍的租赁保证金15000元，林美珍认可未予返还，其主张在杨阳单方违约的情况下，该款项应折抵赔偿损失金，不违反相关法律规定，本院依法从杨阳应支付给林美珍的租金中予以折抵。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，本院判决如下：一、原告（反诉被告）林美珍与被告（反诉原告）杨阳房屋租赁合同于二〇一九年九月三十日解除；二、被告（反诉原告）杨阳赔偿原告（反诉被告）林美珍损失六万元（扣除杨阳已支付的租赁保证金一万五千元），余款四万五千元于本判决生效后七日内履行；三、驳回原告（反诉被告）林美珍的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）杨阳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费二千七百元（已由原告林美珍全部预交），由原告林美珍负担一千四百元（已交纳），由被告杨阳负担一千三百元，于判决生效后七日内交纳；反诉案件受理费八十八元（已由反诉原告杨阳全部预交），由反诉被告林美珍负担，于判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 胡小静二〇二〇年九月十四日法官助理 周家辉书 记 员 姚武男