云南省镇雄县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0627民初2422号原告管彦飞，男，生于1946年10月28日，汉族，云南省镇雄县人，住镇雄县。委托代理人武立宏，云南奥洋（镇雄）律师事务所律师。被告刘汉东，男，生于1966年1月5日，汉族，湖北省汉川市人，住湖北省汉川市。委托代理人汪继尧，云南雄云律师事务所律师。被告镇雄县增辉珠宝店。经营者曾辉，女，生于1968年8月1日，汉族，湖南省澧县人，住湖南省澧县，现住镇雄县。住所地：镇雄县。委托代理人张华。原告管彦飞诉被告刘汉东房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年5月7日立案受理后，被告刘汉东于2020年6月11日提交书面申请，要求追加镇雄县增辉珠宝店为共同被告参加诉讼，本院依被告刘汉东的申请于2020年6月15日追加镇雄县增辉珠宝店为本案共同被告参加诉讼。后依法适用普通程序于2020年7月21日公开开庭进行了审理。原告管彦飞的委托代理人武立宏，被告刘汉东及其委托代理人汪继尧，被告镇雄县增辉珠宝店的委托代理人张华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告管彦飞诉称，管彦飞与刘汉东于2018年7月9日签订《房屋租赁协议》，约定管彦飞将其位于镇雄县门面和三、四楼住房出租给刘汉东使用，租赁期限为5年（2018年7月1日起至2023年6月30日止），年租金330000元，租金在当年7月10日前一次性付清，转租必须电话或当面告知管彦飞。合同签订后，刘汉东支付了2018年度（2018年7月1日至2019年6月30日）的租金。后刘汉东便谎称其与管彦飞的妻子刘朝美系亲姊妹，且未经管彦飞的许可，擅自将房屋转让给镇雄县增辉珠宝店，至今已有两个年度的租金未交，严重损害了管彦飞的合法权益。2019年7月1日起至解除合同之日止的租金不要求在本案中处理，特诉求人民法院判令解除管彦飞与刘汉东于2018年7月9日签订的《房屋租赁协议》。被告刘汉东辩称，管彦飞以不同意刘汉东将其租赁的房屋转租给镇雄县增辉珠宝店为由，口头拒收2019年度（2019年7月1日至2020年6月30日）的租金，致镇雄县增辉珠宝店于2018年11月26日以刘汉东作为被告向镇雄县人民法院起诉，要求解除刘汉东与镇雄县增辉珠宝店的转租合同，镇雄县人民法院于2019年7月30日作出（2018）云0627民初4817号民事判决，确认刘汉东与镇雄县增辉珠宝店的转让行为有效，驳回镇雄县增辉珠宝店的诉讼请求。镇雄县增辉珠宝店不服该判决提起上诉，昭通市中级人民法院于2020年3月18日作出（2020）云06民终15号民事判决，维持原判。判决生效后，管彦飞在合理期限内未要求支付租金，转租后的房屋租金应由镇雄县增辉珠宝店支付。被告镇雄县增辉珠宝店辩称，管彦飞与刘汉东签订的《房屋租赁合同》与镇雄县增辉珠宝店无关，但刘汉东将其租赁的房屋转租给镇雄县增辉珠宝店是事实；镇雄县增辉珠宝店在转租房屋后发现，刘汉东在转租房屋时的陈述（其谎称能够代表原告管彦飞，并陈述其是管彦飞的亲舅子，管彦飞同意将剩余租期转给镇雄县增辉珠宝店）不是事实，刘汉东与其签订的合同有欺诈行为，便于2018年11月26日以房屋租赁合同纠纷为由起诉刘汉东，判决后并未确定租金的履行主体由刘汉东转为镇雄县增辉珠宝店向管彦飞支付，转租行为管彦飞不予认可，管彦飞不承认刘汉东与镇雄县增辉珠宝店的转租行为合法。因刘汉东的欺诈行为导致实际履行合同困难，管彦飞与镇雄县增辉珠宝店经常发生矛盾，无法经营，现镇雄县增辉珠宝店愿意按照原租赁合同约定，按已使用的期限支付房租后解除与被告刘汉东签订的合同。原告管彦飞针对其诉讼主张，向法庭提举了以下证据：1.管彦飞和刘汉东的身份证、2018年7月9日《房屋租赁协议》。《身份证》用以证明原、被告的基本情况及主体资格。2018年7月9日《房屋租赁协议》载明，“甲方：管彦飞。乙方：刘汉东。经甲乙双方共同协商，并达成以下协议：甲方将镇雄县南大街82号整栋自有房屋一楼门面和三、四楼住房租给乙方经营和其他经营；租赁时间为五年，从2018年7月1日至2023年6月30日止，每年度租金以人民币叁拾叁万整为准（￥330000.00元），租金履行期限是每年的7月10日之前。乙方在租赁期间可以转租给他人，但必须电话或者当面告知甲方。绝不允许经营医院、餐馆、赌博色情等违法项目”。用以证明刘汉东应于2019年7月10日之前交2019年度（2019年7月10日至2020年6月30日）的租金，刘汉东未支付租金，且本案原、被告的主体仅是管彦飞和刘汉东，与镇雄县增辉珠宝店无关。经质证，被告刘汉东和被告镇雄县增辉珠宝店对证据三性均无异议，但被告镇雄县增辉珠宝店认为其对2018年以前管彦飞与刘汉东之间的租赁关系不知情，刘汉东未经管彦飞的同意转租房屋，因其不具有绝对转租权，才造成镇雄县增辉珠宝店于2018年11月26日以房屋租赁合同纠纷为由起诉刘汉东。2.云南省镇雄县人民法院（2018）云0627民初4817号民事判决书、云南省昭通市中级人民法院（2020）云06民终15号民事判决书、短信聊天记录，用以证明原告管彦飞于2019年催告被告刘汉东支付房屋租金，至今应支付两个年度的房租，刘汉东已构成根本违约，原告管彦飞与被告刘汉东签订的《房屋租赁协议》应予解除。经质证，被告刘汉东和被告镇雄县增辉珠宝店对证据三性均无异议，但被告刘汉东认为，昭通市中级人民法院（2020）云06民终15号民事判决书是镇雄县增辉珠宝店对镇雄县人民法院（2018）云0627民初4817号民事判决不服提起的上诉，镇雄县人民法院（2018）云0627民初4817号民事判决对刘汉东与镇雄县增辉珠宝店的转租行为进行了确认，刘汉东转租给镇雄县增辉珠宝店的行为并没有损害管彦飞的利益；从短信内容看，刘汉东已告知原告转租的事实，不能达到原告的证明目的；2019年度的租金确有给付不能的事实，在云南省镇雄县人民法院（2018）云0627民初4817号房屋租赁合同纠纷一案中，管彦飞作为有独立行为的第三人只要求解除合同，并未主张过给付租金。镇雄县增辉珠宝店提起上诉后，昭通市中级人民法院作出的（2020）云06民终15号民事判决书是在2020年4月底收到的，而管彦飞于2020年5月提起本案诉讼，本案与原云南省镇雄县人民法院（2018）云0627民初4817号房屋租赁合同纠纷的诉求相同，违背了民事法律关系中“一事不二理”的原则。被告镇雄县增辉珠宝店认为，云南省镇雄县人民法院（2018）云0627民初4817号房屋租赁合同纠纷案的判决书中所认定的事实与本案原告管彦飞的起诉无关，不违背“一事不二理”的原则。短信记录中谈到镇雄县增辉珠宝店已向管彦飞缴纳了租金不是事实，管彦飞一直认为镇雄县增辉珠宝店是刘汉东开的。被告刘汉东为证实自己的辩解主张，向法庭提交了以下证据：1.2017年6月26日刘汉东与管彦飞签订的租赁协议、2018年3月24日刘汉东与曾辉签订的门面分租合同、2018年7月9日刘汉东与管彦飞签订的房屋租赁协议（该协议与刘汉东和镇雄县增辉珠宝店签订的协议一致，只是在乙方签名处加了曾辉的签名）、曾辉于2018年7月24日出具给被告刘汉东的书面申明、曾辉和刘汉东共同申明、中国建设银行个人活期账户交易明细、中国农业银行卡活期账户交易明细清单、金六福吉祥珠宝合作协议书。2017年6月26日刘汉东与管彦飞签订的租赁协议载明：“租期限为5年，第一年租金为258000元，以后租金逐年递增12000元”。刘汉东与曾辉又于2018年7月9日签订房屋租赁协议，约定租金为330000元/年，租期仍然为五年，即2018年7月1日至2023年6月30日，租金为每年7月10日前一次性付清，并约定租赁期间刘汉东可以转租房屋，但必须电话或者当面告知管彦飞。曾辉于2018年7月24日出具给被告刘汉东的书面申明及曾辉和刘汉东共同的申明载明：“经镇雄县‘金六福吉祥’珠宝团队所有股东一致商议愿意出资人民币550000元、老店延长三个月租金47500元，合计人民币597500元从刘汉东手中换取镇雄县南广路82号门面原始房屋租赁合同，租赁期限为五年，即2018年7月1日至2023年6月30日止。此转让协议只有股东代表三人知晓，内属商业机密决不外泄，如有发生泄密之事所造成的损失及后果，将由所有股东承担刘汉东的损失。此转让合作协议无论以后发生任何纠纷和变化，所有股东永无任何反悔。曾辉在镇雄县‘金六福吉祥’珠宝股东代表签字处签名”。用以证明镇雄县增辉珠宝店基于合伙经营的事宜，自愿出资55万元转让费换取争议房租赁权的事实。中国建设银行个人活期账户交易明细载明刘汉东于2018年6月18日向镇雄县增辉珠宝店支付租金27万元，又于2018年7月9日补交租金6万元，合计33万元。中国农业银行卡活期账户交易明细清单载明曾辉向刘汉东支付了铺面转让费547500元，原收取50000元押金抵扣相应款项。金六福吉祥珠宝合作协议书载明曾辉、刘汉东及黄凤琴于2018年8月22日签订合伙协议吸收刘汉东入股参与珠宝经营（原告对外经营的门头名称为“金六福吉祥”珠宝），刘汉东通过农业银行转款30万元给曾辉入股。经质证，原告管彦飞及被告镇雄县增辉珠宝店对被告刘汉东出示的2018年7月9日刘汉东与管彦飞签订的房屋租赁协议的三性均无异议，但对其余证据三性均不予认可，认为与本案无关。且被告镇雄县增辉珠宝店还认为其租用的房屋租金向谁支付、转租合同的效力在云南省镇雄县人民法院（2018）云0627民初4817号房屋租赁合同纠纷案中未作判决。2.（2018）云0627民初4817号民事判决书、（2020）云06民终15号民事判决书，用以证明镇雄县增辉珠宝店起诉刘汉东解除涉案转租合同，被判决驳回其诉讼请求，管彦飞提起有独立请求权第三人之诉，要求解除其与刘汉东签订转租合同，已被判决驳回诉讼请求，故转租给镇雄县增辉珠宝店房屋租赁合同是生效的。经质证，原告管彦飞对证据的三性无异议，认为在（2020）云06民终15号判决书第7页中载明刘汉东已违反转租告知义务，并未按约定支付2019年度的租金，管彦飞也向刘汉东实施了催告义务，管彦飞有权解除房屋租赁协议。被告镇雄县增辉珠宝店认为该证据不能达到被告刘汉东的证明目的。被告镇雄县增辉珠宝店未向法庭提交证据。本院审查认为，原告管彦飞提交的第1、2项证据，被告刘汉东及被告镇雄县增辉珠宝店对证据真实性均无异议，证据来源合法，证明内容客观真实，且能相互印证形成证据锁链，本院对原告提举的证据予以采信。被告刘汉东提交的第1、2项证据与原告管彦飞提交的证据和本院查明的事实能相互印证，形成证据锁链，客观真实，本院予以采信。经过法庭审理、举证、质证，本院认定本案法律事实如下：2017年6月26日，刘汉东与管彦飞、刘朝美签订了《租房协议》，约定管彦飞、刘朝美将其位于镇雄县自建房屋的一楼两个门面及三楼、四楼两层住房租给刘汉东用于经营，约定刘汉东可以转租给他人，但必须电话或当面通知管彦飞，该租赁房屋绝不能转租医院、食馆和赌博、色情等违法经营。租期为五年，即2017年7月1日起至2022年6月30日止，第一年租金为258000元，以后每年按12000元递增租金。后刘汉东与管彦飞于2018年7月9日重新签订了《房屋租赁协议》，约定租金为330000元／年，租期仍然为五年，即2018年7月1日至2023年6月30日，约定刘汉东可以转租给他人，但必须电话和当面告知管彦飞，绝不能转租医院、食馆和赌博、色情等违法经营。刘汉东支付了2018年度的房租给管彦飞。后刘汉东又将其租赁的房屋（按刘汉东与管彦飞于2018年7月9日签订的《房屋租赁协议》）转租给镇雄县增辉珠宝店经营，管彦飞以刘汉东未告知其转租事宜为由，口头拒收2019年度（2019年7月1日至2020年6月30日）的租金，致镇雄县增辉珠宝店于2018年11月26日以管彦飞不准其继续使用门面为由向镇雄县人民法院起诉刘汉东，要求解除刘汉东与镇雄县增辉珠宝店的《房屋租赁协议》并返还转让费550000元。刘汉东以镇雄县增辉珠宝店违约为由提起反诉，诉求镇雄县增辉珠宝店承担违约责任，给付违约金30000元，并书面申请追加房屋所有人管彦飞、刘朝美为该案第三人参加诉讼。庭审中，管彦飞、刘朝美作为有独立请求权的第三人参加诉讼，要求判决解除刘汉东与管彦飞于2018年7月9日重新签订的《房屋租赁协议》。镇雄县人民法院于2019年7月30日作出（2018）云0627民初4817号民事判决书，判决：“一、驳回原告镇雄县增辉珠宝店对被告刘汉东的诉讼请求。二、驳回被告刘汉东对原告镇雄县增辉珠宝店的反诉请求。三、驳回第三人管彦飞、刘朝美对被告刘汉东的诉讼请求”。因镇雄县增辉珠宝店不服该判决提起上诉，昭通市中级人民法院于2020年3月18日作出（2020）云06民终15号民事判决，维持原判。后因刘汉东、镇雄县增辉珠宝店仍未交纳2019及2020年度房租，管彦飞遂诉至本院。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，根据（2018）云0627民初4817号民事判决书中认定，刘汉东与镇雄县增辉珠宝店转租行为有效，争议房屋的租金交纳主体应属于镇雄县增辉珠宝店，镇雄县增辉珠宝店愿意按合同支付已使用期限内未支付的租金并解除其与刘汉东签订的转租合同，故管彦飞与刘汉东于2018年7月9日签订的《房屋租赁协议》已没有实际意义，解除合同后不损害任何一方的利益。在刘汉东与镇雄县增辉珠宝店签订的转租合同中，未约定房租应由镇雄县增辉珠宝店直接支付给管彦飞或支付给刘汉东后再由刘汉东支付给管彦飞，致2019年7月31日后（共两个年度）的租金至今未交，严重损害了管彦飞的利益。故原告管彦飞要求解除与被告刘汉东于2018年7月9日签订的《房屋租赁协议》的主张，本院予以支持。原告管彦飞不要求在本案中处理2019年7月31日后（共两个年度）的租金事宜，因被告镇雄县增辉珠宝店愿意支付其使用期限的房租后解除《房屋租赁协议》，故房租问题不在本案中处理。被告刘汉东和镇雄县增辉珠宝店相互推诿，至今未交纳2019年度和2020年度的房租，完全违背了2018年7月9日签订的《房屋租赁协议》的内容，严重损害了原告管彦飞的合法权益，构成根本违约，故对被告刘汉东辩称原告管彦飞的起诉违背“一事不二理”的原则，原告管彦飞的诉求在（2018）云0627民初4817号民事判决书中已作出判决的主张，本院不予采纳。为维护正常的经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十四条、第二百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：解除原告管彦飞与被告刘汉东于2018年7月9日签订的《房屋租赁协议》。案件受理费人民币100元，由被告刘汉东承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年。审 判 长  刘成尧审 判 员  田 华人民陪审员  成恒斌二〇二〇年九月十一日书 记 员  许 垚附：本判决适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十五条在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。