福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0181民初1011号 原告：福清市聚龙商业管理有限公司，住所地福建省福州市福清市音西街道福塘路音西农贸市场**，统一社会信用代码91350181MA2YD8HU8C。 法定代表人：吴茂德，董事长。 委托诉讼代理人：张树华，公司员工。 被告：福清市惠好益民医药有限公司，住，住所地福清市音西街道福塘路音西农贸市场****一社会信用代码91350181M0001K393D。 法定代表人：张秀平，总经理。 委托诉讼代理人：何秀梅，福建宇凡律师事务所执业律师。 原告福清市聚龙商业管理有限公司（以下简称聚龙公司）与福清市惠好益民医药有限公司（以下简称惠好公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，依法适用普通程序独任审理，并公开开庭进行了审理。原告聚龙公司的委托诉讼代理人张树华，被告惠好公司的法定代表人张秀平及其委托诉讼代理人何秀梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 聚龙公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除聚龙公司与惠好公司双方于2017年9月1日签订的《商铺租赁合同》，惠好公司返还商铺给聚龙公司；2.判决聚龙公司有权不予返还履约保证金87636元，并判令惠好公司支付自商铺实际返还之日止的租金及逾期违约金（违约金以商铺返还之日止计租的租金为基数，按日1‰从2019年8月15日起计至租金实际还清之日止）；3.判决惠好公司支付物业费，物业费从2019年9月1日暂计至2020年1月20日为1367元及逾期违约金（违约金以1367元为基数，按日1‰从2019年8月21日起暂计至2020年1月20日为208元，此后违约金计算至该物业费实际付清之日止），此后物业费应计至商铺实际返还之日止，并支付逾期违约金（违约金以商铺实际交付之日产生的物业费为基数，按日1‰从2019年8月21日起计至物业费实际付清之日止）；4.由惠好公司承担本案诉讼费。事实和理由：2017年9月1日，聚龙公司与惠好公司签订《商铺租赁合同》一份，约定将位于福清市出租给惠好公司，用于开设药店。合同同时约定：租赁期限5年，从2017年9月1日起至2022年8月31日止；租金从2017年9月1日至2020年8月31日每月为29312元，从2020年9月1日起至2021年8月31日每月为30778元，从2021年9月1日至2022年8月31日每月为32316元；支付租金方式为每一年度即从2017年9月1日起算12个月为一个交租期，以此类推，每一年度的8月15日前应支付下一个年度的租金；逾期交付租金，应按未交付租金的日3‰承担违约金。合同还约定了其他事项。同日，双方还签订《物业管理协议》，约定物业服务费为每月293元，按半年度收取，惠好公司应在每期到期日前10日足额缴纳，如未能缴纳，应按未缴纳物业费的日3‰承担违约金。上述合同、协议签订后，聚龙公司依约履行并交付涉案商铺，但惠好公司未尽履行合同义务。根据上述合同、协议约定，惠好公司应当于2019年8月15日前支付下一年度租金351744元，于2019年8月20日前支付下半年物业费1758元。但惠好公司未能按期支付，构成违约。之后，聚龙公司多次以电话或其他方式向惠好公司主张权利，惠好公司仅在2019年11月5日支付租金140000元，至今仍拖欠租金211744元及半年物业费1758元。根据《商铺租赁合同》第九条第五款第2项约定，惠好公司支付租金、物业费已逾期超过15天，聚龙公司行使合同解除权条件已成就。由于惠好公司的违约行为已经给聚龙公司造成损失，依约定应当支付逾期违约金。聚龙公司自愿将前述违约金计算标准均调整为按日1‰计算。同时根据双方签订的《商铺租赁合同》第九条第三项约定，“因惠好公司违约导致合同解除的，聚龙公司有权不返还履约保证金，及惠好公司已缴纳的其他款项。”因此，聚龙公司有权不予返还履约保证金87936元。请求判如所诉。 惠好公司辩称，一、聚龙公司向惠好公司交付的商铺面积不符合合同约定，系聚龙公司违约在先。双方确于2017年9月1日签订《商铺租赁合同》，合同约定了承租面积、承租用途、租赁期限、租金、支付租金方式及违约责任，合同还对其他事项作了约定。同日，双方也签订了《物业管理协议》。签订合同及协议后，聚龙公司将商铺交付惠好公司，惠好公司两年来按照合同载明的面积146.56平方米计算租金并依约向聚龙公司支付租金。直至2019年6月份，惠好公司发现聚龙公司交付的商铺使用面积并未达到146.56平方米且存在漏水的情形。2020年3月10日，惠好公司委托福建省利东建设工程服务有限公司对涉案商铺进行面积测量。测量报告显示商铺总面积仅为130.31平方米，扣除违规搭建面积27.39平方米，实际上所承租的商铺面积仅为102.92平方米，与合同载明面积为146.56平方米不相符。聚龙公司按146.56平方米多收取的租金及物业费应予以退还。二、惠好公司是在征得聚龙公司同意后先行支付140000元，并未违反合同的约定。因聚龙公司交付的商铺面积与合同载明的146.56平方米不相符，惠好公司遂与聚龙公司协商退还2017年9月至2019年9月间多收取的租金及物业费，后聚龙公司同意惠好公司在2019年11月5日先行支付租金140000元，尚欠的租金与多收取的租金及物业费进行抵扣。三、聚龙公司主张的违约责任不应采纳，惠好公司认为合同约定的违约金以及聚龙公司主张按日千分之一计算租金及物业费的违约金过高，惠好公司属于微小企业，因疫情原因营业受限，在2020年1月底至3月底期间正常营业受到影响，请求对该项主张不予支持，并依据法律相关规定、公平原则等减免两个月租金。四、聚龙公司交付的商铺存在违规搭建行为，导致商铺漏水，严重影响承租人正常经营。违章建筑未取得消防许可，存在巨大安全隐患。聚龙公司收取惠好公司等承租人的租金后，拒绝出具正式发票，且在合同中载明的收款人是个人，其行为涉嫌偷税漏税。聚龙公司的行为已经违反了合同法的相关规定及合同的相关约定。综上，因聚龙公司先履行债务不符合约定，惠好公司有权不支付租金，即惠好公司享有先履行抗辩权。但惠好公司在2019年11月5日仍向聚龙支付租金140000元，足以说明惠好公司并未违反合同法及合同相关规定。聚龙公司无权要求解除合同及要求惠好公司承担违约责任，反而应减免惠好公司两个月租金或者延长两个月租期，且在合同期届满时全额退还惠好公司履约保证金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据与事实，本院分析、认定如下：对于聚龙公司提交的催告函、邮件交寄单、邮件投递跟踪单，惠好公司认为未收到催告函，但对邮件投递跟踪单的真实性无异议，根据邮件交寄单显示邮件内为催告函2张，故该组证据相互印证，可以证明聚龙公司向惠好公司送达催告函的事实。聚龙公司对惠好公司提供的照片的三性不予认可，且双方签订的《商铺租赁合同》中约定租赁期间商铺发生漏水，包括但不限于水管损坏、老化、漏水以及墙体渗水等，均由惠好公司自行维修，费用由惠好公司承担，故无论涉案商铺是否存在漏水，都不能证明惠好公司所要证明的对象。违法行为受理回执、实名联名举报信与本案缺乏关联性。房屋面积测量成果报告书，系惠好公司单方委托，聚龙公司不予认可，且仅测量实际使用面积，并未包含卫生间、公摊等面积。故本院对上述证据均不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2017年9月1日，聚龙公司（甲方）与惠好公司（乙方）签订《商铺租赁合同》、《物业管理协议》。《商铺租赁合同》约定将位于福清市出租给惠好公司；面积约146.56平方米；租期为五年，自2017年9月1日起至2022年8月31日止；甲方同意2017年9月1日（下称“进场日”）前将该商铺按届时现状移交给乙方，乙方同意在进场日开始对该商铺进行装修和开业筹备，届时双方签署交接确认书（鉴于原租户已经实际占有该区域合同签订即视为完成移交）；商铺租金2017年9月1日至2020年8月31日每月为29312元，2020年9月1日起至2021年8月31日每月为30778元，2021年9月1日至2022年8月31日每月为32316元；支付租金方式为每一年度即从2017年9月1日起算12个月为一个交租期。乙方应2017年8月15日前应支付第一个交租期租金，同时支付本合同第五条规定的履约保证金。之后应在每个交租期届满前即每年度8月15日前支付下一个交租期租金；作为乙方按期足额交纳租金、履行承租人义务的担保，乙方应在本合同约定时间向甲方交纳相对于三个月租金的履约保证计人民币87936元，如乙方未能如约交纳租金，或违反本合同项下承租人承诺、造成损失，甲方有权从履约保证金直接扣除所欠租金或损失赔偿金；如乙方逾期交纳租金、物业服务费、能源费等费用，每逾期一日，应向甲方或物业服务公司支付应付未付金额0.3%的迟延履行违约金；租赁期间商铺发生漏水，包括但不限于水管损坏、老化、漏水以及墙体渗水等，均由惠好公司自行维修，费用由惠好公司承担；因乙方原因导致合同解约的，甲方有权不返还履约保证金及乙方交纳的其他款项；乙方迟延支付租金、物业服务费、能源费等费用超过15天的，视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除本合同。《物业管理协议》约定物业服务费为每月293元，按半年度收取，乙方应在每期到期日前10日向甲方足额缴纳；超过规定期限加收滞纳金（3‰日）。按照合同约定，惠好公司应当于2019年8月15日前支付2019年9月1日至2020年8月31日租金351744元，于2019年8月20日前支付下半年物业费1758元，但惠好公司未按约定如期支付租金。2019年9月7日，聚龙公司向惠好公司邮寄送达催告函，主张上述欠付的租金及物业费，并告知有权依约解除合同并要求惠好公司承担违约责任。2019年11月5日，惠好公司向聚龙公司支付租金14万元。同月18日，聚龙公司再次向惠好公司邮寄送达催告函，要求支付欠付的租金211744元及半年物业费1758元。惠好公司至今仍未支付上述欠付租金及物业费。 另查明，涉案商铺位于福清市，该农贸市场登记为福清市音西街道音西村民委员会集体所有。聚龙公司自该村委会处承租了该农贸市场，双方于2017年5月25日签订《音西村农贸综合市场租赁合同》，约定音西村委会出租给聚龙公司的农贸综合市场位于福清市，第一、二层所有出租房和商铺（具体位置、范围以融房权证Ｒ字第9800626号和融房权证Ｒ字第××号房屋所有权证登记为准，但不含消防通道、天井、人行踏步层），建筑面积约9900平方米。聚龙公司自该村委会处承租了该农贸市场后，分租给惠好公司等商户经营。融房权证Ｒ字第××号房屋所有权证登记的建筑面积为10892.64平方米。 本院认为，聚龙公司与惠好公司签订的《商铺租赁合同》、《物业管理协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，聚龙公司自商铺所有权人处承租整个农贸市场后将其中的一个商铺转租给惠好公司，因原租赁合同对于分租作了相应约定且出租人并未提出异议，故本案的商铺租赁合同依法成立并生效，原、被告均应依约全面履行各自的义务。聚龙公司依约向惠好公司交付了涉案商铺，但惠好公司未按约定时间于2018年8月15日前支付下一付租周期的租金，于2019年8月20日前支付下半年物业费，仅于2019年11月5日支付租金14万元，尚欠租金211744元及半年物业费。虽上述付租周期包含当前新冠肺炎疫情期间在内，但惠好公司系在迟延履行之后遭遇当前情形，故不得就其至疫情发生前的迟延履行行为主张免责。根据合同关于“乙方迟延支付租金、物业服务费、能源费等费用超过15天的，视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除本合同”的约定，聚龙公司于2020年1月19日向本院诉请解除《商铺租赁合同》的条件已成就，故关于聚龙公司的该诉请本院予以支持。 关于惠好公司主张涉案商铺实际面积少于合同约定的面积，聚龙公司违约在先的问题。双方对租赁物面积进行了明确约定，且惠好公司亦按照合同约定的租赁面积计算缴纳两年租金。聚龙公司主张涉案商铺的面积系实际面积加上10%的公摊面积计算，该主张更加符合租赁行业的实际情况。据此，惠好公司的上述主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 涉案商铺虽是经营医药销售行业，因疫情原因，亦受到影响。惠好公司无法正常经营该商铺虽非聚龙公司直接行为所致，但聚龙公司作为出租人，依约负有在租赁期间保持租赁物符合约定用途之义务，涉案商铺属于农贸市场，约定用途为经营药店，商铺因防控疫情需要而被限制营业构成了对商铺约定用途的限制，故基于租赁合同作为双务合同之等价有偿原则，应由出租人聚龙公司承担商铺因疫情防控致用途瑕疵期间的相应损失，结合本市疫情防控情况及本案实际情况，本院依法酌定涉案商铺二个月的租金及相应的违约金依法应予以扣除，惠好公司无需支付。 综上，惠好公司与聚龙公司的合同之间的租赁合同解除，惠好公司应当返还涉案商铺，惠好公司应支付聚龙公司2019年9月至2020年8月期间欠付的租金153120元、物业费1172元并承担相应的违约责任，聚龙公司现将合同约定的逾期付款违约金标准调低为每日1‰，综合考虑聚龙公司未提交相应证据证明其损失情况以及资金使用成本等因素，本院依法酌定按月利率2%计付逾期付款违约金，对聚龙公司超过部分的诉讼请求，依法不予支持。针对本案履约保证金87936元,双方约定作为惠好公司按期足额交纳租金、履行承租人义务的担保，如惠好公司未能如约交纳租金，或违反本合同项下承租人承诺、造成损失，聚龙公司有权从履约保证金直接扣除所欠租金或损失赔偿金,符合违约金的法律特征,该履约保证金性质应为违约金，与上述约定的逾期付款违约金重复，根据合同约定，该款项可用于折抵逾期付款违约金，剩余部分可抵扣租金。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除福清市惠好益民医药有限公司与福清市聚龙商业管理有限公司于2017年9月1日签订的《商铺租赁合同》； 二、福清市惠好益民医药有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于福清市腾空并退还福清市聚龙商业管理有限公司； 三、福清市惠好益民医药有限公司于本判决生效之日起十日内支付福清市聚龙商业管理有限公司涉案商铺于2019年9月1日至2020年8月31日间的租金153120元及逾期付款违约金（按月利率2%自2019年8月16日起计至实际付清款项之日止，先从履约保证金87936折抵，如有剩余部分可折抵租金）； 四、福清市惠好益民医药有限公司自2020年9月1日起按每月30778元向福清市聚龙商业管理有限公司支付涉案商铺租金至涉案商铺返还之日止； 五、惠好公司于本判决生效之日起十日内支付福清市聚龙商业管理有限公司涉案商铺于2019年9月1日至2020年2月29日间的物业费1172元及逾期付款违约金（按月利率2%自2019年8月21日起计至实际付清款项之日止）； 六、驳回福清市聚龙商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费13570元，由福清市聚龙商业管理有限公司负担1280元（已交纳），惠好公司负担12290元，限本判决生效之日起向七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 林爱华 二〇二〇年九月十六日 法官助理 张瑜丹 书 记 员 许承锋