江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0302民初405号原告：陈昕，男，汉族，住徐州市鼓楼区。诉讼代理人：张倩，江苏光亚律师事务所律师。诉讼代理人：赵博涵，江苏光亚律师事务所律师。原告：沙丽亚，女，汉族，住址同原告陈昕。诉讼代理人：张倩，江苏光亚律师事务所律师。诉讼代理人：赵博涵，江苏光亚律师事务所律师。被告：徐州市新盛超华置业有限公司，住所地徐州市中山北路**。法定代表人：卢深，该公司董事长。委托诉讼代理人：姚卫晶，江苏红杉树律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄启迪，江苏红杉树律师事务所实习律师。原告陈昕、沙丽亚与被告徐州市新盛超华置业有限公司（以下简称新盛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告陈昕、沙丽亚及共同委托诉讼代理人张倩、赵博涵，被告新盛公司的委托诉讼代理人姚卫晶、黄启迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈昕、沙丽亚本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付逾期交房违约金（以492653元为基数，按每日万分之三从2018年7月1日暂计算至2019年10月21日为67394.93元，此后继续计算至交付房屋之日止）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年9月25日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告以总价款492653元购买被告所开发的坐落于徐州市，房屋交付时间为2018年6月30日前。合同签订后，原告依约履行了全部付款义务，但被告并未按照合同约定履行期交付义务。原告于2018年7月14日收到被告《交通通知书》一份，于2018年7月24日到被告通知的地点办理房屋交接手续。但办理过程中，原告发现被告所交付房屋根本不具备合同约定的交付条件，无房屋测绘报告，也没有隔层，遂拒绝接收。此后，时至今日被告一直未通知原告上房，未按合同约定履行其义务，构成违约。原告认为，被告并且按照合同约定履行期交付房屋的义务，给原告造成了重大损失，应当按照合同约定支付违约金。原告为维护自身的合法权益，特诉至贵院。新盛公司辩称：1、案涉房屋已经经过竣工验收，符合商品房买卖合同约定的交付条件，被告已于2018年7月14日向原告邮寄送达上房通知书，通知原告上房，但原告至今没有上房，原告拒绝上房的理由不成立；2、被告虽存在逾期交房的情形，但逾期交房的时间不足一个月，对该期间，被告同意按商品房买卖合同的约定支付相应的违约金，但对于被告通知原告上房之后产生的损失应当由原告自行承担；3、商品房买卖合同中虽约定交付的房屋应取得测绘报告，但并未明确约定是预测报告还是实测报告，法律也没有明确规定出卖人在交付时必须出示实测报告，客观上，涉案房屋实测报告上载明的房屋面积与预测报告一致，因此，被告在向原告交付房屋时仅提供预测报告并没有损害原告的利益，被告没有违反商品房买卖合同的约定，故，不应该认定被告存在违约行为；4、被告并没有向原告承诺过买一层得两层，被告仅在宣传材料上体现了层高，且根据双方签订的补充协议的约定，广告宣传等资料并不作为合同的交付内容，该广告宣传对双方没有约束力。就案涉房屋，原告可根据房屋的层高情况进行改造以达到买一得二的目的，被告提供的只是能够改造为两层高度的层高的房屋，被告交付的房屋层高也符合合同约定标准，被告不存在虚假宣传的情形。综上，被告除应承担不足一个月的逾期上房违约金以外，对于原告的其他诉讼请求均不能成立，请求依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据、本院予以确认并在卷作证。根据当事人的陈述及本院认定的证据，可以确认如下事实：2017年9月25日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的位于徐州市（现名称为：君盛广场）2幢1单元605号房屋，房屋规划用途为办公，预测建筑面积为57.28平方米，其中套内面积39.59平方米，分摊共有面积17.69平方米，层高为5.5米，房屋总价为492653元。商品房买卖合同第九条约定：该商品房交付时该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，已取得房屋测绘报告。商品房买卖合同第十一条约定：出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该房屋，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照商品房买卖合同第十二条处理。商品房买卖合同第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按全部房价款的日万分之三向买受人支付违约金。双方签订的商品房买卖合同附件中补充约定：除合同及其附件约定的条款外，买受人从任何渠道获得的任何信息和承诺均被视作个人行为，与出卖人无关，出卖人不负有履行义务；出卖人提供的户型、画册、模型、示范间等仅作为买受人选房时的参考。出卖人交付使用的商品房的具体情况以合同附件中的房屋平面图、装修标准和政府批准的规划文件为准；出卖人对本合同项下房产的承诺与保证仅限于本书面合同内约定的内容，除此之外，出卖人未作任何其它承诺与保证。在有关广告和宣传资料、平面模型、沙盘中对房屋开发规划范围及相关设施所做的说明、标志，不构成要约，也不属于交付标准或交易条件，不构成合同内容，对对方无约束力。2018年7月14日，被告向原告邮寄送达交房通知书、房屋交付指引等，通知原告于2018年7月24日办理上房手续，原告已于通知上房日期前收到被告邮寄的邮件，但至今未办理上房手续。原告称其按照通知时间去办理了上房手续，但因被告未能向其提供竣工验收备案表和测绘报告，且房屋未加盖隔层，故原告未办理完上房手续。2018年7月20日，包含涉案房屋在内的君盛广场（不含1#楼商业第四层KTV）工程取得建筑工程竣工验收备案表。2018年11月5日，徐州市鼓楼区牌楼街道办事处出具的《信访事项答复处理意见书》，该意见书中有以下内容：经调查，若按业主要求，开发商先行建造隔层，则无法通过竣工验收。区住建局、新盛公司、办事处多次召开调度会研究处理方案，决定协调新盛公司先办理上房手续再建隔层。截止目前，涉案LOFT结构商品房共240户，已建隔层160户。另查明，被告于《商品房买卖合同》签订前即取得包含涉案房屋在内的房屋面积预测报告，该预测报告每一页均加盖印章，印章内容为“此房为预售面积，竣工后，须向徐州市房地产测绘队申请面积复核方可生效”。2018年7月30日，被告委托徐州市宏伟测绘制图公司对君盛广场工程进行竣工测绘，2018年12月5日，徐州市宏伟测绘制图公司出具了君盛广场1#、2#、3#号楼的房屋面积测算报告。还查明，被告的宣传册中显示有“5.6米挑高”、“买一层得两层”、“一层变两层”等内容。在2020年5月12日的庭审中，被告当庭提供了2018年12月5日徐州市宏伟测绘制图公司制作的君盛广场1#、2#、3#号楼房屋面积测算报告并告知原告涉案房屋具备上房条件，原告进行了质证。该报告显示涉案商品房套内面积39.59平方米，公摊面积17.705平方米，建筑总面积57.30平方米。根据原告提供视频，其认为其购买的涉案房屋存有建筑垃圾及大型钢材，不具备上房条件；被告质证提出房屋内的钢材系在买方同意后准备加建隔层的材料，视频中并无建筑垃圾。本院认为：原告与被告之间的商品房买卖合同，不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。一、关于被告是否违约问题。双方当事人签订的商品房买卖合同第九条约定，涉案商品房交付时应当符合两个条件，即该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和该商品房已取得房屋测绘报告。本案中，2018年7月14日，被告认为涉案商品房已经竣工验收合格，具备交付使用条件，通知原告办理涉案商品房交接手续。原告认为涉案商品房不符合合同约定的房屋交付条件，拒绝办理房屋交接手续。根据查明事实，在被告通知原告办理房屋交接手续时，涉案商品房尚未取得房屋实际面积的房屋测绘报告，不符合双方合同约定的已取得房屋测绘报告的条件，买受人根据合同约定，有权拒绝办理房屋交接手续。根据双方签订的合同第十一条约定，出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房，因出卖人未根据双方合同约定的期限和房屋交付条件交付涉案商品房，构成违约，应当依法承担相应的违约责任。二、关于建设隔层是否为被告应承担的涉案商品房买卖合同约定的合同义务。原告主张涉案商品房交付条件还包括应当加建好隔层。根据查明事实，首先，双方签订的商品房买卖合同并未约定由卖方在房屋交付时加建隔层。其次，虽然涉案商品房销售的宣传广告等宣传资料曾提到“买一层得两层”的内容，但并未明确约定交付的房屋为加建隔层的房屋。第三，商品房销售时的宣传广告内容等系要约邀请，并未明确到合同内容中，原告也不能证明被告承诺过交付的为加建隔层的房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，只有在符合法定条件的情况下，才能视为要约，构成合同内容。只有在出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作为的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，商品房的销售广告和宣传资料作为要约邀请才应当视为要约。综上，原告没有充分证据证明被告曾对交付涉案房屋时加建隔层作出承诺，故不能认定加建隔层为出卖人应负担的合同义务。三、关于涉案商品房逾期交付的期间及逾期交房违约金的认定。原告主张逾期交房违约金计算至被告实际交付涉案房屋之日。根据双方签订的商品房买卖合同第十一条关于交付手续的约定“在该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。买受人不得以未收到交付通知书为由，要求出卖人承担逾期交付的违约责任。”被告在2018年7月14日通知原告办理房屋交接手续，因房屋不具备合同约定的房屋实际测绘报告，不符合交付条件，原告有权拒绝接收房屋。虽然被告于2018年12月5日取得涉案房屋测绘报告，涉案房屋具备了合同约定的交付条件，但被告应当再行通知原告上房，不能仅以取得房屋测绘报告即视为被告履行了再次通知义务。根据双方当事人在本案中的诉讼行为，在2020年5月12日庭审中，被告向原告举证了2018年12月5日的房屋测绘报告，并告知原告房屋具备上房条件。被告在庭审中所做的陈述可以视为被告履行了合同约定的通知义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条第一款的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。涉案商品房买卖合同是双务合同，双方当事人应当按照合同约定，遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。同时，在合同相对方违约的情况下，守约方亦应当采取适当措施防止损失的扩大。在2020年5月12日原告知道涉案房屋符合合同约定交付条件的情况下，应及时与被告办理房屋交接手续。原告在此之后，未采取适当措施实施房屋交接等行为，致使逾期期间扩大，原告就该扩大期间的损失要求赔偿，不应予以支持。因此，对涉案商品房逾期交付的期间，应当认定为自2018年7月1日起计算至2020年5月12日。根据涉案商品房买卖合同第十二条的约定，逾期期间产生的违约金，应当按买受人支付的全部房价款492653元的每日万分之三计算681天，共计100649.01元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告徐州市新盛超华置业有限公司于本判决生效后十日内一次性向原告陈昕、沙丽亚支付逾期交付房屋违约金100649.01元。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2310元（原告已预付），由被告徐州市新盛超华置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  周秀峰审 判 员  朱 静人民陪审员  胡广侠二〇二〇年九月二十八日法官 助理  刘金伟书 记 员  梁 冰