山西省临汾市尧都区人民法院民事判决书（2020）晋1002民初4522号原告：刘临喜，男，汉族，1957年2月17日出生，现住临汾市。委托诉讼代理人：刘启宏，山西德辩律师事务所律师。被告：临汾市佳境房地产开发有限公司，地址：尧都区乡贤街五一东路。法定代表人：刘金山。委托诉讼代理人：董军燕，山西华尧律师事务所律师。原告刘临喜与被告临汾市佳境房地产开发有限公司（以下简称：佳境房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘启宏，被告委托诉讼代理人董军燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告签订的《房屋认购合同》；2、判令被告返还原告购房款20万元，同时判令被告承担违约责任并赔偿损失；3、判令原告的律师代理费10000元由被告承担；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年6月15日原告与被告签订《房屋认购合同》，约定被告以20万元价款出售位于××区号商品房给原告，被告于2017年6月30日前将房屋交付给原告。合同签订后，原告依约向被告支付全部购房款20万元，同时被告向原告出具购房收据一份。在合同约定交付的房屋到期后，原告找被告要求其交付房屋，但被告以此房出售为由拒不履行合同义务，同时被告也不按合同的约定，更换新的《商品房买卖合同》。被告还要求原告按现在的房屋市场价格补齐差价。被告的行为已构成违约，后原告多次与被告交涉解除合同及退还购房款的事宜，但是被告一直不予理会。根据双方签订的合同第七条第二款约定：被告将出售给原告的房屋再出售给第三人的视为被告违约，原告有权解除合同，要求被告返还原告的购房款20万元，同时按照认购房款总价30%向原告支付违约金，并赔偿原告的其他损失包括但不限于原告支付20万元购房款的利息、装饰费等。为维护原告的合法权益，现诉至贵院，请求判如所请。被告佳境房地产公司辩称，一、原告所述不实，答辩人不存在违约情形，不应承担违约责任损失及律师费，具体理由如下：1、本案房屋的价款应按照建筑面积计算，原告支付的20万元仅为认购诚意金，根据答辩人与原告签订的房屋认购合同第2条第2款约定，双方约定按建筑面积计算购房价款，按照本合同约定更换正式《商品房买卖合同》时，答辩人当时对外公开的基础上给予原告每平米400元的优惠，所计算的价款为购房价款。因此，从合同的约定看，本案的购房价款是按建筑面积计算的，原告支付的20万元非购房价款；2、答辩人与原告重新达成了协议，延长了更换合同的期限和房屋交付的时间，且房屋交付的时间应与重签的买卖合同为准；根据本案合同的第4条第3款的约定，更换合同期满但双方未更换正式《商品房买卖合同》的，原告可以选择以下两种方式处理：可以选择与答辩人另签合同，延长期限。本案更换合同期满，双方未更换商品房买卖合同，答辩人应原告的要求再次支付保证金，双方协议延长了更换期限且延长了房屋交付时间；根据合同第4条第2款约定，可以看出，房屋认购合同明确约定了需另行签订《商品房买卖合同》，故认购合同属于预约合同，而非正式的《商品房买卖合同》，对于交付房屋的时间及双方有关的权利义务，应以重签的《商品房买卖合同》为准，不应以本案合同约定的房屋交付时间为准来主张答辩人已构成违约。二、原告至今未支付房屋全部价款，也未与答辩人重签《房屋买卖合同》，原告存在严重违约，根据合同第3条第2款约定，2019年1月26日答辩人联系原告要求重签买卖合同，原告要求更换其它房屋，并要求用公积金贷款买房，但由于不具备用公积金贷款买房的条件至今未支付全部购房款。答辩人一直未收到要求解除合同及要求申请退款的申请。原告已存在严重违约，原告在其存在严重违约的情况下，主张要求答辩人承担违约责任，没有事实和法律依据，不应予以支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案事实，本院查明如下：2015年6月15日原告刘临喜与被告佳境房地产公司签订《房屋认购合同》，约定：原告认购被告开发的××园号房屋，认购价款为20万元，按照建筑面积计算购房价款，更换正时《房屋买卖合同》时，被告按照对外公布市场价格给予原告每平米400元的优惠，并将优惠后的价款约定于正式的《商品房买卖合同》之中。合同第三条约定：“更换正式《商品房买卖合同》当日，原告将购房价款与认购价款的差价补足并汇至被告指定的账户。”第四条约定：“1、被告于2016年6月15日之前，按照临汾市房地产管理部门的要求，为原告办理更换、签订正式《商品房买卖合同》，双方权利义务以签订的正式《商品房买卖合同》为准。3、双方约定期限届满未更换正式《商品房买卖合同》的，原告可选择以下两种方式处理：（1）可以要求被告更合同期限届满之日一次性全额退还认购价款，本合同自被告全额退还认购价款之日解除；（2）与被告另行签订补充协议延长更换合同期限。”第五条约定：“被告应在2017年6月30日前交付房屋。”第六条约定：“2、被告通过双方共同选择的中介机构向原告支付保证金，且中介机构向被告出具保证金收据，视为被告完成保证金的支付；3、原告选择签订补充协议延长更换正式合同期限的，被告应另行支付保证金”。第七条约定：“2、被告将本合同项下房屋再次向第三方转让或向第三方进行抵押等任何形式的担保的，原告有权解除本合同，被告应自解除通知送达之日5日内退还认购价款，并按照认购价款的30%支付违约金。3、原告要求被告按照约定更换正式《商品房买卖合同》，被告无故拒绝的，原告有权要求被告继续履行合同更换正式《商品房买卖合同》，且每逾期一日，被告向原告支付认购价款千分之一的违约金，直至更换正式合同之日。违约金不足以赔偿原告损失的，被告还应承担赔偿责任。4、本合同原告损失，包括实际损失和可得利益损失，其中实际损失包括但不限于乙方支付的认购价款、利息、装饰装修费用、诉讼法、律师费等，可得利益损失包括但不限于本合同项下房屋随市场行情的升值部分等。”第八条约定：“2、双方共同选择的中介机构为临汾市尧元诚邦投资有限公司。”合同签订后，原告支付了20万元认购金。但被告未按照《认购合同》约定的时间与原告签订正式的《商品房买卖合同》。被告分别于2015年6月15日、2016年6月13日，两次向双方约定的中介临汾市尧元诚邦投资有限公司缴纳了保证金20000元。2019年1月26日被告下发《通知》，要求“梨园佳境”小区二期六号楼业主重新签订房屋买卖合同。由于原告与被告就房屋合同价款无法达成一致意见，双方迟迟未能签订正式的《商品房买卖合同》，被告于2020年将本案涉及的房屋出售给了他人。本院认为，原告与被告签订的《房屋认购合同》系双方真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，应属有效。对于20万元性质的认定，本案中双方争议较大的系20万元是房屋的价款还是该房屋的认购款，依据双方签订的《房屋认购合同》第二条第2项、第三条第2项约定，房屋的价款按照建筑面积计算，更换正式合同时将购房价款与认购价款的差价补足，依次约定该20万元应为认购金，而并非全部的购房价款。由于双方未签订正式的房屋买卖合同，被告已将房屋另行出售，故该《房屋认购合同》已无法继续履行，原告主张要求被告解除《房屋认购合同》并退还20万元认购金的主张，本院予以支持。对于被告是否应支付违约金及赔偿损失一节，双方在《房屋认购合同》中的第七条第2、4项约定了违约和赔偿责任，原告主张应按照该条款支付违约金。本案中，原告缴纳的20万元系房屋的认购金，并非房屋的全部购房款，原告应按照《房屋认购合同》第二条第2项和第三条第2项的约定，与被告签订正式的《商品房买卖合同》后，按照实际面积补足购房款项。被告在2016年6月15日未按照合同约定与原告签订《商品房买卖合同》，此后原告可以根据合同第四条第3项约定进行选择，但原告未按照合同第四条第3项第一种方式要求被告退还认购款，那么双方只能按照第二种方式延期更换合同，被告也按照合同第六条第2项的约定向双方约定的中介机构支付了保证金，该行为应视为双方都认可延期更换正式的合同。随后，被告要求原告按照合同第二条第2项之约定签订《商品房买卖合同》并支付本案涉案房屋的剩余购房款，但原告不同意按照市场价格支付购房款。在多次协商无果后，被告将涉案房屋出售给他人的行为，不能视为违约，故原告主张要求被告支付违约金及赔偿损失的请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、临汾市佳境房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还刘临喜购房款20万元。二、驳回刘临喜的其他诉讼请求。如未按本判决规定的期限内履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元减半收取2225元，由原告刘临喜负担1000元，被告临汾市佳境房地产开发有限公司负担1225元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至临汾市中级人民法院。审判员 张 浩 二O二O年九月十日书记员 陈宇乐