河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初5124号原告：河南运昌置业有限公司，住所地郑州市中原区汝河小区**。法定代表人：耿红梅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：范宇航，男，1986年3月5日出生，系该公司员工。被告：王妍，女，1983年1月22日出生，汉族，住河南省荥阳市。第三人：兴业银行股份有限公司郑州分行，，住所地郑州市金水路与未来大道交汇处曼哈顿广场**楼负责人：刘健，该分行行长。委托诉讼代理人：徐恩民，男，1980年7月19日出生，系该分行员工。委托诉讼代理人：李亚明，男，1989年11月25日出生，系该分行员工。原告河南运昌置业有限公司（以下简称运昌公司）与被告王妍、第三人兴业银行股份有限公司郑州分行（以下简称兴业银行郑州分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人范宇航到庭参加诉讼，被告王妍、第三人兴业银行郑州分行经传票传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告运昌公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除编号为150××××****的《商品房买卖合同》；2.判令被告、第三人配合办理上述合同备案、涉及商品房的预告登记、预抵押、注销手续；3.判令被告偿还原告代偿的贷款92867.46元（暂计至2020.4月，应计至全部贷款结清之日），并支付违约金39866元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年4月1日，原、被告签订编号为150××××****的《商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的中原区汝河路南、李江沟路西的和昌悦澜一期9-1-1211号商品房，房屋面积89.12平方米，房屋总价797313元。合同签订当天被告应支付首付款239313元，实际支付81313元，剩余558000元被告通过银行贷款方式支付。后被告与第三人签订贷款合同，借款558000元，原告为其借款提供阶段性担保，被告将涉案房屋预抵押给第三人。《商品房买卖合同》合同附件四补充协议第三条第六款第3项约定：“如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任。自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。买受人应按合同价款的5%另行支付违约金”。第三人发放贷款后，被告自2018年1月起逾期还贷，导致原告多次代其向第三人偿还贷款本息、罚息，截止2019年6月，共计代偿57632.72元。2019年6月，第三人诉至郑州市金水区法院，金水区法院依法作出（2019）豫0105民初8133号判决书，判令被告偿还全部剩余贷款本金及利息，原告承担连带保证责任。截止起诉之日，原告另行代偿35273.74元。原告认为，被告违反购房合同附件四第三条第3款约定的行为，已构成根本违约，导致合同目的无法实现，原告有权解除购房合同。故原告向贵院提起诉讼，请求依法判如所请。被告王妍、第三人兴业银行郑州分行均未作答辩。当事人围绕诉讼请求已提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月1日，原告作为出卖人、被告作为买受人签订合同编号150××××****的《商品房买卖合同》一份，合同约定被告购买原告开发的位于郑州中原区××、××西××单元××号房屋，该商品房建筑面积89.12平方米，总价款为797313元。第六条付款方式及期限约定，买受人按其他方式按期付款，约定金额239313元以现金支付，付款时间2015年4月1日，约定金额558000元以商业贷款方式支付，付款时间2015年5月1日。附件四《合同补充协议》第三条第6项约定：“（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之5的补偿金；（2）买受人没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项；（3）如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。买受人应按合同价款的5%另行向出卖人支付赔偿金”。被告在第三人兴业银行郑州分行申请办理了按揭贷款，原告为被告的上述贷款提供连带保证责任。合同履行过程中，被告未按约定偿还银行贷款本息，第三人向河南省郑州市金水区人民法院提起诉讼，该院于2019年6月3日作出判决，判令被告偿还第三人借款本息共计504250.65元，及至实际偿还之日止的全部借款利息，原告对被告的上述债务承担连带保证责任。该判决中显示：郑州市预购商品房抵押登记证明主要载明，抵押权人为第三人，抵押人为被告王妍，房屋坐落于中原区××、××西××楼××单元××房产，权利价值55.8万元。截至2020年4月2日，原告代被告向第三人偿还贷款情况具体如下：2018年1月29日1550元、2055.7元，2018年2月28日1550元、2102.32元，2018年4月28日3100元、4208.62元，2018年5月25日1550元、2081.02元，2018年6月28日1550元、2076.86元，2018年9月21日1550元、2045.58元，2018年10月29日1550元、2052.13元，2018年12月25日3100元、4101.35元，2019年1月24日1550元、2029.41元，2019年3月27日3100元、4064.54元，2019年4月29日1550元、2013.95元，2019年6月3日3100元、3992.24元，2020年1月21日3100元、3930.48元，2020年4月2日4650元、5838.4元，共计75142.6元。诉讼中，原告认可已收到被告支付的购房首付款81313元及贷款558000元。上述事实，有商品房买卖合同、兴业银行个人贷款还款凭证、贷款利息单（客户联）及原告的陈述等证据在案作证。本院认为，被告王妍经本院合法传唤，无正当理由未到庭答辩、举证、质证，视为其放弃上述诉讼权利，应承担相应之不利后果。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，且未违反有关法律禁止性规定的内容，合法有效，双方应按照《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定全面履行自己的义务。被告王妍未按合同约定支付银行贷款本息，致使原告向贷款银行承担担保责任，已为被告代偿了其所欠的贷款本息共计75142.6元，被告应向原告支付该部分代偿款项，对原告超出部分的代偿数额，因无证据证明，本院不予支持。根据《合同补充协议》第三条第6项的约定，被告王妍应在原告向其送达告知函之日起3日内，将代偿款项支付给出卖人，延迟达30日，原告有权选择立即解除合同。自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。买受人应按照本合同价款的5%另行向出卖人支付赔偿金。原告未提交证据证明其向被告送达了告知函，亦未提交证据证明其向第三人偿还了所有担保贷款本息，故其要求解除合同、办理相关注销手续并由被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告基于案涉商品房买卖合同主张第三人协助原告办理预告登记、预抵押登记注销手续，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王妍于本判决生效之日起十日内向原告河南运昌置业有限公司支付代偿款项75142.6元；二、驳回原告河南运昌置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6086元，由原告河南运昌置业有限公司负担5512元，被告王妍负担574元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  翟红斌二〇二〇年九月二十八日书记员  颜 琼