苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初4342号原告：苏州市永盛房地产有限公司，住所地江苏省苏州市吴中经济开发区郭巷街道北港路**苏州古玩城。法定代表人：顾三官，执行董事。委托诉讼代理人：周玲亚，江苏越湖律师事务所律师。被告：代露露，女，1990年6月28日生，汉族，住湖北省枝江市。委托诉讼代理人：吴如江，江苏凡创律师事务所律师。原告苏州市永盛房地产有限公司与被告代露露房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案受理。依法由审判员王丽芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周玲亚、被告委托诉讼代理人吴如江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州市永盛房地产有限公司诉称，原、被告于2015年12月15日签订房屋租赁合同1份，约定被告租赁原告坐落于苏州吴中经济开发区的房屋，租赁期限自2016年6月14日至2018年6月13日止，租金为16659元/月。合同还约定了逾期支付租金的违约责任及合同终止后的相应责任。合同签订后，原告按约向被告交付房屋，被告拖欠自2017年6月起的租金。原告于2019年12月23日向被告发律师函，催讨租金，并明确如到期不支付直接解除合同。但被告未支付租金，直到2020年4月26日才腾空房屋后返还。综上，请求确认原、被告签订的房屋租赁合同于2019年12月29日解除；判令被告向原告支付自2017年6月14日起至2019年12月29日的租金229900元及逾期支付租金的违约金33318元；判令被告支付房屋占有使用费67191.30元（从2020年1月5日起计算至房屋实际返还之日即2020年4月26日止，按照租金单价16659元/月上浮10%计算），并支付利息至实际清偿之日止（按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算）。审理中，原告放弃利息的诉讼请求，并变更诉讼请求如下：判令确认原、被告之间的不定期租赁合同关系于2019年12月29日解除；判令被告向原告支付自2017年6月14日起至2019年12月29日的租金229900元（租期为30个月15天，计租时间为15个月加7.5天，按租金16659元/月计算，租金为254049.75元，扣除被告于2018年5月8日支付的20000元，主张租金229900元）；判令被告支付房屋占有使用费（自2019年12月30日起按租金16659元/月计算至房屋返还之日止）；判令被告支付逾期支付租金的违约金33318元。被告代露露辩称，第一、涉案商铺的实际使用者是蒋某，并非代露露。代露露是蒋某雇用的员工，是代蒋某签订的租赁合同。且在商铺经营期间，原告从未与代露露有过沟通，都是与蒋某沟通的，蒋某亦向原告支付了部分租金。因此本案被告应为蒋某，蒋某亦愿意承担责任。第二、合同约定免租期为1年，故租金起算时间应为2017年6月14日至2018年6月13日，合同期满后至2019年12月30日为不定期租赁合同关系。另月租金实际应按8330元计算。涉案房屋于2020年4月8日腾空交付原告，2020年1月至4月8日期间的租金由于疫情原因应当免付。第三、涉案商铺被告进行了精装修，装修费在200000元左右，现原告收回房屋，被告要求将房屋的装修折抵租金。另原告主张逾期付款违约金，但租赁合同对此未作约定，故不承担违约金。经审理查明，原告系坐落于苏州吴中经济开发区房屋的所有权人。2015年12月15日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订房屋租赁合同1份。合同载明，出租房屋情况及用途：甲方出租给乙方坐落于苏州吴中经济开发区的房屋，建筑面积为195.61平方米，乙方自营家具、古玩杂件使用。租赁期限自2016年6月14日起至2018年6月13日止。租金及支付方式、期限：每日每平方米租金为2.8元，月租金为16659元。乙方应于规定的付款日期内向甲方支付租金及相关费用，逾期支付的，每逾期一日，乙方需按逾期费用总额的千分之五支付滞纳金。甲方给予乙方免租期12个月，在该期限内甲方不收取乙方租金。乙方支付租金方式详见本合同附件一。保证金和其它费用：乙方应向甲方支付保证金10000元，租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定乙方应承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。房屋返还时的状态：本租赁合同无论因何种原因终止后，乙方必须在合同终止后的7日内返还该房屋并撤走属于乙方的所有物品，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按原租金单价上浮10%向甲方支付该房屋的占用使用费。解除合同的条件：甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金：……，乙方逾期不支付租金、或水、电等费用的，累计超过1个月的。其他约定：乙方在其租赁期到期后应立即拆除其所有装修和设备（卫生间除外），如不执行，甲方有权进行拆除，所产生的费用由乙方承担。合同附件一即租金支付方式载明，2015年12月22日前支付2016年6月14日至2017年1月13日的租金49980元，2016年12月31日支付2017年1月14日至2017年6月13日的租金49980元，2017年6月30日支付2017年6月14日至2018年1月13日的租金49980元，2017年12月31日支付2018年1月14日至2018年6月13日的租金49980元。2019年12月23日，江苏越湖律师事务所以特快专递的方式向被告的户籍所在地发律师函。该函明确，该所受原告委托致函被告，催告被告在收到律师函后的三日内支付拖欠的租金229900元，到期仍未缴纳租金，原、被告之间的租赁关系即告解除。后该快递被退回，退回原因写为拒收。以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、律师函、特快专递及当事人陈述予以证实。原告称，原、被告之间仅签订上述1份租赁合同，之后双方间存在不定期租赁合同关系，一直参照该份合同履行。租赁合同实际是按租一年免一年租金的方式履行的。被告支付租金89980元，支付保证金10000元，合计99980元，抵冲2016年6月14日至2017年6月13日期间的租金。2018年5月8日支付租金20000元。2019年12月23日，原告向被告发律师函，要求被告在收到律师函后3日内支付租金，如到期仍不支付则直接解除租赁关系。2019年12月26日，被告拒收律师函，应视为被告收到律师函，故双方间的租赁合同关系于2019年12月29日解除。另，2020年4月20日，原告发现被告在对外转租房屋后在房屋上张贴了警告，禁止被告转租。后被告于2020年4月26日才腾空房屋并返还原告。租赁合同约定，被告逾期支付租金超过1个月的，原告可解除合同，违约方应向另一方支付月租金16659元的2倍的违约金。据此，原告提供了落款时间为2020年4月20日的原告致被告的警告1份及原告工作人员与蒋某的微信聊天记录。其中警告载明“我司禁止你方将此间房屋对外转租”。微信聊天记录显示，2020年4月8，蒋某发微信“已经清理干净了”，原告工作人员回复称“要墙隔好，门开好，过来办手续，才能算退租”，蒋某回复“那全部退吧”。后原告工作人员发微信“我们要进去看看，你过来开一门”，蒋某回复“钥匙给你们了啊”，原告工作人员称“你给谁了，我问了一下现在办公室的，都说没有”。经质证，被告称，对微信聊天记录无异议，聊天记录表明，蒋某于2020年4月8日向原告的管理人员李某说商铺已清理干净，并于当天将商铺钥匙给了原告，故合同解除之日为退还房屋之日即2020年4月8日。警告系原告单方制作，商铺已在此之前返还。同时被告称，对原告所称的租金计算方法及已付租金没有异议。审理中，原告确认被告搬离房屋之日为2020年4月8日，双方之间的不定期租赁合同关系解除之日为2020年4月8日。据此，原告称，被告应支付自2019年12月30日起至2020年4月8日的租金，租期为100天，计租时间为50天，按月租金16659元计算。其在疫情发生之前就通过多种方式通知被告支付租金，否则解除合同并腾退房屋。而被告不支付租金，仍占有使用房屋不腾退，故应承担相应费用，其不同意减免疫情期间的租金。且其是按合同约定的租金减半收取的，即已给了被告租金优惠。另租赁合同的相对方为代露露，至于代露露与蒋某之间是何关系与原告无关。又，租赁合同约定租赁到期后被告自行拆除所有装修和设备，如不执行，原告有权拆除，相应费用由被告承担，故原告无需承担被告的装修费用。本院认为，首先，原、被告签订的租赁合同于2018年6月13日到期。原、被告确认合同期满后被告继续租赁使用房屋，故双方之间存在不定期租赁合同关系。审理中，原、被告一致确认被告于2020年4月8日腾空并退还房屋及双方之间的不定期租赁合同关系于2020年4月8日解除，本院予以确认。关于被告主体问题。被告称涉案商铺的实际使用人为蒋某，代露露为蒋某的员工，是代蒋某签订的租赁合同，故本案被告应为蒋某。对此原告不予确认，而被告未能提供证据证明原告知晓其是代蒋某与原告签订的租赁合同。房屋租赁合同载明承租方为代露露，原告根据合同要求代露露承担责任，合法有据，本院予以支持。其次，关于租金问题。原、被告确认2017年6月14日前的租金被告已支付，故原告要求被告支付自2017年6月14日起至2020年4月8日期间的租金，本院予以支持。被告对原告主张的租金计算方法无异议，本院予以采纳。经核算，截至2019年12月29日的租金为253992.81元，扣除原告自认的被告于2018年5月8日支付的20000元，尚欠租金233992.81元。原告主张229900元，本院尊其自愿。就2019年12月30日至2020年4月8日期间的租金，原告亦主张按双方之间收取租金的惯例计算，即按合同约定的租金减半收取，本院予以采纳。经核算，租金为27223.04元。被告主张该期间的租金因疫情原因应减免，但未能提供证据证明其因疫情原因无法经营，且原告已按合同约定租金减半计算，即已给予减让，故本院对被告的意见不予采纳。由上所述，被告应支付原告租金257123.04元。第三，关于违约金，租赁合同明确，被告逾期不支付租金，原告可通知解除合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金。如前所述，被告未按期支付租金，构成违约，原告据此要求被告支付违约金33318元，本院予以支持。另被告称原告收回商铺，其要求商铺装修折价抵充租金。对此原告不同意，而被告的该要求缺乏依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告苏州市永盛房地产有限公司与被告代露露之间的不定期租赁合同关系于2020年4月8日解除。二、被告代露露于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市永盛房地产有限公司租金人民币257123.04元、违约金人民币33318元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币3128元，由原告负担人民币300元，被告代露露负担人民币2828元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  王丽芳二〇二〇年九月十七日书记员  王 宇