北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初19938号原告（反诉被告）：愈教愈乐教育科技有限公司北京分公司，营业场所北京市朝阳区曙光西里甲5号院16号楼201-202室。负责人：陆伟俊，经理。委托诉讼代理人：黄冠，北京市天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭浩，北京市天元律师事务所律师。被告（反诉原告）：张伟东，男，1962年12月3日出生，汉族，北京华业行房地产公司职工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：付世德，北京市经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张琪，北京市经纬律师事务所律师。原告（反诉被告）愈教愈乐教育科技有限公司北京分公司（以下简称愈教愈乐公司）与被告（反诉原告）张伟东房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。愈教愈乐公司的委托诉讼代理人黄冠、郭浩，张伟东本人及其委托诉讼代理人付世德、张琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。愈教愈乐公司向本院提出诉讼请求：1、判令张伟东退还愈教愈乐公司已支付的租金675000元；2、判令张伟东退还房屋租赁保证金200000元；3、判令张伟东退还愈教愈乐公司已经支付的绿地改造实施费用100000元，并赔偿愈教愈乐公司改造项目的违约金300000元；4、判令张伟东向愈教愈乐公司支付违约金4668495．2元。事实和理由：2017年7月11日，愈教愈乐公司与张伟东签署《房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》（以下分别简称涉案合同、补充协议一）。涉案合同约定：1、愈教愈乐公司向张伟东承租北京市朝阳区来广营XXX号楼（以下简称涉案房屋），年租金2700000元，2017年10月1日至2017年12月31日期间租金总计675000元；2、张伟东知悉愈教愈乐公司承租涉案房屋系为了开展幼儿教育使用；3、愈教愈乐公司于涉案合同签订后五个工作日内向张伟东支付房屋租赁保证金200000元；4、张伟东应当积极协助和配合愈教愈乐公司办理开展幼儿教育的相关手续，如因张伟东无法提交相关资料，造成愈教愈乐公司无法按照合同约定使用涉案房屋的，愈教愈乐公司有权单方解除涉案合同，并且张伟东应按照涉案合同总租金的10%向愈教愈乐公司承担违约责任，并退还愈教愈乐公司已经支付的租金和租赁保证金。补充协议一约定：张伟东承诺为愈教愈乐公司对涉案房屋户外的绿地进行改造，就此愈教愈乐公司向张伟东支付绿地改造实施费100000元。如张伟东未在规定期间完成绿地改造和审批，则张伟东应向愈教愈乐公司支付违约金300000元。涉案合同及补充协议一签订后，愈教愈乐公司依约向张伟东支付了第一笔租金675000元、房屋租赁保证金200000元、绿地改造实施费用100000元。但是张伟东未能依约完成绿地改造和相关审批，并且经愈教愈乐公司多次催要未能提供办理幼儿教育相关手续所需的消防必备文件，导致愈教愈乐公司承租涉案房屋的合同目的无法实现。2018年1月23日，愈教愈乐公司向张伟东发送律师函，解除了与张伟东签署的涉案合同及补充协议，并要求张伟东承担违约责任。故为了维护合法权利，愈教愈乐公司提起本次诉讼。张伟东辩称，不同意愈教愈乐公司的诉讼请求。本案系因愈教愈乐公司未依约在2017年12月16日支付2018年1月1日至2018年12月31日的租金，且经张伟东催要逾期缴纳租金超过15日，故张伟东向愈教愈乐公司发送解除函，要求解除涉案合同及补充协议一，并要求愈教愈乐公司承担违约责任。张伟东向本院提出反诉请求：1、确认愈教愈乐公司与张伟东于2017年7月11日签署的涉案合同及补充协议一于2018年3月9日解除；2、愈教愈乐公司向张伟东支付2018年1月1日至2018年3月9日的租金503013．7元及2018年3月10日至2018年3月13日的房屋使用费29589．04元；3、愈教愈乐公司向张伟东支付违约金4668495．2元。事实及理由：2017年7月11日，愈教愈乐公司与张伟东签署涉案合同、补充协议一。涉案合同约定：1、愈教愈乐公司向张伟东承租涉案房屋；2、年租金2700000元，除第一笔租金以外，此后愈教愈乐公司应在下一笔租金对应租期开始前15日向张伟东一次性支付下一笔租金，如愈教愈乐公司逾期支付租金超过15日的，张伟东有权单方解除合同，愈教愈乐公司应当按照涉案合同总租金的10%向张伟东支付违约金。涉案合同及补充协议一签订后，愈教愈乐公司依约向张伟东支付了第一笔租金675000元、房屋租赁保证金200000元。此后，愈教愈乐公司不按照合同约定支付租金，期间张伟东曾于2018年1月26日发函催要，但愈教愈乐公司依然拒绝支付，2018年3月8日，张伟东向愈教愈乐公司发出《解除告知函》，通知愈教愈乐公司解除涉案合同，要求愈教愈乐公司返还涉案房屋并承担违约责任。2018年3月13日，愈教愈乐公司向张伟东交还涉案房屋，但是至今未向张伟东支付2018年1月1日至2018年3月13日的租金、房屋使用费及违约金，为了维护合法权益，张伟东提起反诉。愈教愈乐公司就反诉辩称：不同意张伟东全部反诉请求。我方之所以没有支付租金是因为张伟东的违约行为导致的。我方曾在2017年9月至10月期间督促过张伟东履行补充协议一的合同义务，并在2018年1月8日及23日向张伟东发送公函和律师函，要求解除涉案合同。故涉案合同的解除时间应当为2018年1月23日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下：2017年7月1日，愈教愈乐公司与张伟东就涉案房屋租赁事宜达成基本一致，张伟东将涉案房屋交付愈教愈乐公司并办理了涉案房屋移交手续，就此愈教愈乐公司向张伟东出具《移交单确认函》，载明愈教愈乐公司对移交资料确认无误，移交内容包括：a)租赁房屋交付标准（现场交付）；b)房屋所有权证复印件；c)商品房买卖合同复印件……2017年7月11日，愈教愈乐公司作为承租人、张伟东作为出租人签订了涉案合同及补充协议一。涉案合同约定：1．愈教愈乐公司向张伟东承租涉案房屋；租期自2017年7月1日至2032年6月30日止，免租期为2017年7月1日至2017年9月30日；2．租金标准为2700000元/年，并且以前一年租金为基数，每两年递增5%，考虑到愈教愈乐公司的前期经营压力，2018年至2020年每年租金中的700000元，调整至2021年至2023年支付。具体租金金额如下：租期2017年10月1日至2017年12月31日，租金675000元，租期2018年1月1日至2018年12月31日，租金2000000元……；3．愈教愈乐公司应当在涉案合同签订后五个工作日内向张伟东支付第一笔租金675000元，此后愈教愈乐公司应当在下一笔租金对应租期开始前15日向张伟东一次性支付该年度租金；4．愈教愈乐公司应当在涉案合同签订后五个工作日内向张伟东支付房屋租赁保证金200000元，该保证金在合同届满或解除且愈教愈乐公司向张伟东返还涉案房屋后，张伟东从中抵扣愈教愈乐公司应当承担的费用、租金、违约金后退还愈教愈乐公司；5．张伟东承诺享有涉案房屋的所有权，如暂未取得房屋所有权证的，亦应当保证愈教愈乐公司合理使用涉案房屋不存在任何障碍，如因产权纠纷或其他张伟东原因致使愈教愈乐公司在租赁期限内无法正常使用涉案房屋的，愈教愈乐公司有权单方解除涉案合同，并且按照15年租金总和的10%向愈教愈乐公司支付违约金，并一并退还愈教愈乐公司解除合同时已经支付但无法继续履行部分的全部租金及租赁保证金；6．愈教愈乐公司承租涉案房屋用于幼儿教育，相关手续由愈教愈乐公司办理，张伟东应予以积极配合和协助，如因张伟东无法提供涉案合同附件中约定的应当由张伟东提供的相关材料，造成愈教愈乐公司无法按照合同约定用途使用涉案房屋的，愈教愈乐公司有权单方解除涉案合同，并且张伟东按照15年租金总和的10%向愈教愈乐公司支付违约金，并一并退还愈教愈乐公司解除合同时已经支付但无法继续履行部分的全部租金及租赁保证金；7．如愈教愈乐公司在2020年12月31日前单方面解除租约，则愈教愈乐公司应当按照700000元每年的标准，根据2018年1月1日至解约时间的累计租赁天数，支付应付而未付的租金；8．愈教愈乐公司如中途中止涉案合同，需要提前3个月告知张伟东，如未经张伟东同意擅自退租的，愈教愈乐公司应当支付全部已经履行部分的租金并按照前述标准支付应付未付的租金，再另行按照当年租金标准向张伟东支付三个月租金，并支付违约金1200000元，且张伟东不再退还租赁保证金；9．如愈教愈乐公司逾期支付租金超过15日的，张伟东有权单方解除涉案合同，并且愈教愈乐公司应按照涉案合同15年总租金总和的10%的标准向张伟东支付违约金；10．合同附件为房屋所有权证复印件、租赁房屋交付标准、张伟东身份证复印件、愈教愈乐公司营业执照复印件。补充协议一约定：1．张伟东承诺在2017年7月1日至2017年9月30日期间，为愈教愈乐公司对涉案房屋外绿地进行改造；2．绿地改造费用由愈教愈乐公司承担，张伟东负责按愈教愈乐公司要求对绿地改造项目进行具体实施；3．愈教愈乐公司应当在补充协议一签订后五个工作日内向愈教愈乐公司支付100000元的绿地改造实施费用，由张伟东委托具有经营资质和经验的园林公司或相关单位，根据愈教愈乐公司要求合法合规实施绿地改造，并取得有关批准文件；4．如张伟东未能在2017年10月1日前完成绿地改造并交付愈教愈乐公司验收，则视为张伟东违约，张伟东应当在2017年10月8日前退还愈教愈乐公司绿地改造实施费用100000元，并承担违约金300000元；5．除本补充协议另有约定外，涉案合同应当始终有效。2018年7月18日，愈教愈乐公司向张伟东支付了2017年10月1日至2017年12月31日的租金675000元、房屋租赁保证金200000元、绿地改造实施费用100000元。2017年9月27日，愈教愈乐公司向张伟东发送《公函》（以下简称函1），要求张伟东在2017年9月30日前完成绿地改造项目。2017年10月19日，愈教愈乐公司向张伟东发送《公函》（以下简称函2），表示张伟东无法履行绿地改造义务，致使愈教愈乐公司承租房屋进行幼儿教育的合同目的无法实现，因此要求张伟东或愈教愈乐公司签订书面文件解除合同及补充协议一并承担相应违约责任；或就绿地改造事项与愈教愈乐公司签订补充协议二。2018年1月8日，愈教愈乐公司向张伟东发送文件（以下简称函3），载明：……经与消防部门沟通，办理开办幼儿教育相关的手续需要张伟东提供如下资料：1、该房屋第一次消防建审手续；2、该房屋第一次消防验收手续；3、房屋的原始竣工平面图；4、地下**房产证。我司已经咨询该楼所在物业及上一个租户，两方均不能提供上述手续。根据有关法律法规的规定，上述文件是开班幼儿教育必备要件，对我司合法开办幼儿教育具有重要影响。请贵方务必在收到本函后5日内提供以上材料……2018年1月23日，愈教愈乐公司向张伟东发送《律师函》（以下简称函4），载明：基于张伟东未依约完成绿地改造，不享有涉案房屋地下一层的所有权，经愈教愈乐公司函3催告未能在2018年1月13日前提供涉案房屋消防竣工验收合格文件、竣工验收消防备案文件等材料导致愈教愈乐公司至今无法对涉案房屋进行二次装修等原因，愈教愈乐公司行使单方解除权，解除涉案合同，要求张伟东退还绿地改造费、第一期房屋租金及履约保证金并支付违约金。张伟东认可于2018年1月24日收到该函件。2018年1月26日，张伟东向愈教愈乐公司发送《关于律师函的复函》（以下简称函5），载明：……双方签订涉案合同合法有效，贵司应当遵守执行，现贵司单方擅自提出解除涉案合同无事实和法律依据，已构成严重违约。本人要求贵司继续履行涉案合同，按时交纳房租，如有违反由此产生的法律责任及后果自负。2018年3月8日，张伟东向愈教愈乐公司发送《解除告知函》（以下简称函6），载明：1．因愈教愈乐公司经函5催告一直拒不履行付款义务，故张伟东行使单方解除权解除涉案合同；2．要求愈教愈乐公司按照涉案合同约定承担违约责任；3．要求愈教愈乐公司于2018年3月13日下午将涉案房屋交付给张伟东。2018年3月9日，愈教愈乐公司收到该函件。2018年3月13日，张伟东与愈教愈乐公司签订《房屋移交确认单》，载明愈教愈乐公司已于2018年3月13日将涉案房屋移交张伟东。就绿地改造情况，张伟东认可其截至2018年3月9日尚未完成绿地改造工作，但表示绿地改造事宜并不涉及涉案合同之根本目的，其亦于2018年1月初签署了愈教愈乐公司起草的协议，同意承担《补充协议一》约定的300000元违约金并退回100000元改造费用，但其签署的协议愈教愈乐公司并未最终签字确认。就要求解除涉案合同原因，愈教愈乐公司表示：其承租涉案房屋系为了办幼儿园，但是张伟东未能向愈教愈乐公司提供涉案房屋的主体建筑《建设工程消防验收意见书》，故其无法进行涉案房屋的消防设计备案，进而无法取得办学许可证，无法实现承租涉案房屋的合同目的。就涉案房屋的消防设计备案情况，愈教愈乐公司表示其曾在2017年12月末及2018年1月初至消防支队办理涉案房屋的新建、扩建、改建建设工程消防设计备案，但因欠缺主体建筑《建设工程消防验收意见书》，故消防部门未受理备案申请。就此愈教愈乐公司提交：1、《改建（含室内装修、建筑保温、用途变更）建设工程消防备案告知单》一份，显示：第一步：改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）建设工程消防设计备案提交下列材料：一、建设工程消防设计审核备案申报表；……三、设计单位资质证明文件；四、消防设计文件；五、主体建筑的《建设工程消防验收意见书》复印件；六、施工许可文件……2、愈教愈乐公司与莫平建筑设计顾问（北京）有限公司（以下简称莫平公司）签订的《设计服务合同》一份，网上银行电子回执三份。证明愈教愈乐公司委托莫平公司对涉案房屋进行室内设计，并分三笔于2017年8月18日、2017年9月25日、2018年1月8日向莫平公司支付了全额设计服务费共计540000元。3、愈教愈乐公司填写的，落款日期为2018年1月的《建设工程消防设计审核报表》。经询愈教愈乐公司表示之所以其填写的是《建设工程消防设计审核报表》而非建设工程消防设计、竣工验收相关表格系因为相关申报其交由了设计单位进行，设计单位从消防部门领取的即为该表格。4、北京清大原点建筑设计有限公司（以下简称原点公司）的《工程设计资质证书》、法定代表人身份证、工程师资质的复印件一组以及该公司出具的《消防防火专篇》内有涉案房屋的装修设计说明书、设计图等材料。经询，愈教愈乐公司表示其虽与莫平公司签订《设计服务合同》，但由于莫平公司没有消防设计资质，故莫平公司找了有消防资质的原点公司出具了设计图纸及资质材料。但愈教愈乐公司未对该陈述提交证据。就2018年1月涉案房屋是否已办理装修施工许可文件，愈教愈乐公司表示因无法办理消防设计备案，且前期事宜张伟东未配合办理完毕，故愈教愈乐公司尚未签订装修工程的施工合同，亦未办理装修施工许可。就涉案房屋建设工程规划许可情况及主体建筑是否具备《建设工程消防验收意见书》，张伟东提交：1、《关于望京K7区小区消防验收合格的意见》复印件一份，并称涉案房屋即位于望京K7区，《关于望京K7区小区消防验收合格的意见》即为涉案房屋的主体建筑《建设工程消防验收意见书》。经询，张伟东及愈教愈乐公司均表示张伟东曾在2017年12月、2018年1月向愈教愈乐公司提供了《关于望京K7区小区消防验收合格的意见》，愈教愈乐公司表示这能证明其在2017年12月就向张伟东索要相关材料。但是消防主管部门表示《关于望京K7区小区消防验收合格的意见》中并没有写明验收合格的房屋包括涉案房屋，故不予受理。2、张伟东提交其向北京市新兴房地产开发总公司调取的涉案小区总平面图，该平面图显示涉案房屋又名望京K7工程社区服务楼。3、张伟东提交向市住房城乡建设委申请“对望京K7工程社区服务楼北京市建设工程竣工验收备案表及竣工验收备案时，建设单位提交的公安消防部门出具的许可（准许）使用文件”信息公开的《登记回执》《政府信息公开告知书》及所附《望京K7工程社区服务楼北京市建设工程竣工验收备案表》《关于望京K7区小区消防验收合格的意见》各一份，载明“望京K7工程社区服务楼”的公安消防部门出具的认可（准许）使用文件符合要求。另，本院向北京市朝阳区公安消防支队发送《公函》询问涉案房屋是否具备主体建筑建设工程消防验收消防备案的法律文件；《关于望京K7区小区消防验收合格的意见》是否可作为涉案房屋主体建筑建设工程消防验收或竣工验收消防备案的法律文件；根据2017年7月至2018年1月的相关法律法规，如涉案房屋欠缺主体建筑建设工程消防验收或竣工验收消防备案的法律文件可否补充提交其他材料或补充进行其他审批等形式完成新建、扩建、改建建设工程消防设计备案。北京市朝阳区消防救援支队函复本院：1．经核实，调取望京K7区小区消防验收合格意见书，发现该意见书中未包括304号楼（又名望京K7区工程社区服务楼）。2．经核实，《关于望京K7区小区消防验收合格的意见》不能作为涉案房屋主体建筑建设工程消防验收或竣工验收消防备案的法律文件。3．经核实，根据2017年7月至2018年1月的相关法律法规，如涉案房屋欠缺主体建筑建设工程消防验收或竣工验收消防备案的法律文件不可以补充提交其他材料或补充进行其他审批等形式完成新建、扩建、改建建设工程消防设计备案。就无法办理消防设计、竣工验收消防备案会对愈教愈乐公司造成的影响，愈教愈乐公司提交《北京市举办小规模幼儿园暂行规定》证明其无法办理消防设计及竣工验收备案将使自己无法通过小规模幼儿园办学审批。上述规定显示举办小规模幼儿园应提供以下材料：……3、提交消防安全证明、卫生合格证明文件（北京市托幼园所卫生保健合格证、餐饮服务许可证）。就双方约定的违约金标准是否合理一节，张伟东表示愈教愈乐公司向其主张的违约金标准过高，请求法院予以调整。愈教愈乐公司表示其认为张伟东主张的违约金金额过高，请求法院予以调整。就涉案合同未继续履行对愈教愈乐公司造成损失情况，愈教愈乐公司称主要包括：1、已经支出的设计费540000元；2、为了筹建幼儿园支出的人员工资成本，联络施工公司成本；3、如果幼儿园成功开办15年租期内愈教愈乐公司可获得的预期利润损失4000000元。就愈教愈乐公司行为给张伟东造成的损失情况，张伟东表示：1、涉案合同约定的租期为15年，故其给予愈教愈乐公司3个月免租期，但实际上涉案合同仅履行了3个月；2、涉案房屋2018年9月仍然处于闲置状态，产生了租金损失2025000元；3、张伟东为了配合愈教愈乐公司取得各项批准和许可花费300000元；4、张伟东为了再次出租涉案房屋支出居间费200000元；5、张伟东为签订涉案合同支付居间费150000元。就保证金的处理，张伟东及愈教愈乐公司均同意，张伟东将保证金返还愈教愈乐公司，不在判决中直接进行抵扣。就愈教愈乐公司占有涉案房屋期间对涉案房屋使用情况，张伟东及愈教愈乐公司均表示愈教愈乐公司仅对涉案房屋内原有装修进行了拆除，并未正式进行装修、改造。就2018年1月至2018年3月期间，张伟东及愈教愈乐公司是否曾通知对方交接房屋，双方均未举证证明曾通知对方交接房屋。本院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方迟延履行债务或者由其他违约行为致使另一方当事人不能实现合同目的的，当事人亦可以解除合同。本案中根据北京市朝阳区消防救援支队函复本院内容可知张伟东向愈教愈乐公司提供的《关于望京K7区小区消防验收合格的意见》不能作为涉案房屋主体建筑建设工程消防验收或竣工验收消防备案的法律文件，即截至2018年1月23日张伟东经愈教愈乐公司催要未能向愈教愈乐公司提供有效的涉案房屋主体建筑建设工程消防验收或竣工验收消防备案的法律文件。根据北京市朝阳区消防救援支队函复内容可知欠缺上述文件，愈教愈乐公司无法以补充提交其他材料或补充进行其他审批等形式完成新建、扩建、改建建设工程消防设计备案，进而难以通过小规模幼儿园审批，影响愈教愈乐公司订立涉案合同根本目的的实现。故本院认为愈教愈乐公司发送函4解除涉案合同及补充协议一系依法行使解除权，涉案合同及补充协议一已于该通知到达张伟东即2018年1月24日解除。故就张伟东要求确认愈教愈乐公司与张伟东于2017年7月11日签署的涉案合同及补充协议一于2018年3月9日解除的诉求本院依法不予支持。就愈教愈乐公司要求张伟东返还2017年10月1日至2017年12月31日租金一节。本院认为涉案合同的解除系因张伟东经催告未能及时向愈教愈乐公司提供涉案房屋主体建筑建设工程消防验收或竣工验收消防备案的法律文件导致。上述期间愈教愈乐公司虽占有涉案房屋，但并未实际使用，愈教愈乐公司承租涉案房屋的合同目的最终亦未实现，故张伟东应当向愈教愈乐公司返还部分租金。但同时需要指出的是根据涉案合同约定从事幼儿教育相关手续由愈教愈乐公司办理，愈教愈乐公司作为商主体，承租涉案房屋时应对办理手续所需材料进行详细了解，并审慎选择承租房屋。承租房屋后更应积极办理相关手续，及时发现材料欠缺情况，避免损失的扩大。但根据在案证据显示愈教愈乐公司在2017年7月1日至2017年9月30日免租期内未积极向张伟东催要相关手续，亦未积极推进手续办理工作。故愈教愈乐公司对于此后房屋的空置亦有不可推卸的过错。故本院将根据上述情况酌情确定房租退还金额。就愈教愈乐公司要求张伟东退还房屋租赁保证金200000元。涉案租赁合同已经解除，愈教愈乐公司该项诉请于法有据，本院依法予以支持。就愈教愈乐公司要求张伟东返还绿地改造实施费用100000元。本院认为张伟东未能在2017年10月1日前完成绿地改造并交付愈教愈乐公司验收已经构成违约，应当依约退还绿地改造实施费用。就违约金300000元，结合《补充协议一》中“除本补充协议另有约定外，涉案合同应当始终有效”的表述，本院认为该违约金系在涉案租赁合同继续履行情况下就张伟东未能依约按时完成绿地改造的违约责任所作的约定。现涉案租赁合同已经解除，在张伟东需要承担根本违约的违约责任的情况下，再行判处绿地改造违约金显失公平，故本院对愈教愈乐公司该项诉求不予支持。就愈教愈乐公司要求张伟东支付违约金4668495．2元。约定的违约金低于或高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以调整。现张伟东表示愈教愈乐公司主张的违约金约定数额过高，请求法院调整，本院将结合涉案合同履行情况，愈教愈乐公司所遭受损失情况，各方过错酌情予以确定。就张伟东反诉主张要求愈教愈乐公司向张伟东支付2018年1月1日至2018年3月13日的租金及房屋使用费，如前所述，张伟东及愈教愈乐公司对于房屋未能得到有效利用均有过错。且双方均未举证证明在2018年1月24日至2018年3月间曾积极通知对方交接房屋，故本院将根据愈教愈乐公司对涉案房屋的实际使用情况、双方过错程度等因素酌情确定该期间的租金及房屋使用费。就违约金，涉案合同系因张伟东根本违约进而解除，故张伟东主张愈教愈乐公司支付违约金缺乏法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百一十四条规定，判决如下：一、张伟东于本判决生效后七日内向愈教愈乐教育科技有限公司北京分公司退还租金337500元；二、张伟东于本判决生效后七日内向愈教愈乐教育科技有限公司北京分公司退还房屋租赁保证金200000元；三、张伟东于本判决生效后七日内向愈教愈乐教育科技有限公司北京分公司退还绿地改造实施费用100000元；四、张伟东于本判决生效后七日内向愈教愈乐教育科技有限公司北京分公司支付违约金400000元；五、愈教愈乐教育科技有限公司北京分公司于本判决生效后七日内向张伟东支付2018年1月1日至2018年1月24日的房屋租金88000元；六、愈教愈乐教育科技有限公司北京分公司于本判决生效后七日内向张伟东支付2018年1月25日至2018年3月13日的房屋使用费177000元；七、驳回愈教愈乐教育科技有限公司北京分公司的其他诉讼请求；八、驳回张伟东的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费53401元，由愈教愈乐教育科技有限公司北京分公司负担39263．5元（已交纳），由张伟东负担14137．5元（于本判决生效后7日内交纳）。反诉案件受理费24103．8元，由张伟东负担21466．3（已交纳），由愈教愈乐教育科技有限公司北京分公司负担2637．5元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王 敏审 判 员  欧阳华审 判 员  李清华二〇二〇年九月三十日法官助理  吴青沛书 记 员  曹 扬