沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0106民初4600号原告（反诉被告）：李学英。委托代理人:王核源。被告（反诉原告）：高学斌。委托代理人：王海峰。委托代理人：程显军。原告李学英（反诉被告）诉被告高学斌（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李学英委托代理人王核源、被告高学斌委托代理人程显军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李学英（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.判令高学斌按不动产买卖合同第四条第9款向李学英按不动产成交价的3%支付违约金20550元人民币。即：685000元（成交价）X3%=20550元；2.判令高学斌、李学英甲乙双方按不动产买卖合同第四条第4款规定日期划分交物业费曰期。事实和理由：1.2019年11月19曰银行贷款审批完成。房产中介通知甲乙双方在21日完成不动产过户登记。就在21曰当曰乙方高学斌因所购买房屋没有煤气提出不买了。乙方要求甲方降价就买。使买卖甲乙双方无法按不动产买卖合同第四条第1款之规定3曰内完成不动产过户登记。直到2020年1月8曰还是按不动产买卖合同原价格买卖双方才完成不动产过户登记。时达一个半月之久。使卖方遭受利息损失5000多元。乙方实属违约。2.乙方坚持要以交钥匙日划分甲乙买卖双方交物业费日期（2020年4月2日）。这是违反甲乙买卖双方已签署的不动产买卖合同的。甲乙买卖双方应按签署的不动产买卖合同第四条第4款之规定日期来划分交物业费曰期。即：2019年11月21曰。被告高学斌（反诉原告）辩称，被告自房屋合同签订之后，依约履行合同义务，并无任何违约行为，原告逾期交付房屋，已构成违约。被告高学斌（反诉原告）向本院提出反诉，诉讼请求为：1、请求法院判令反诉被告承担逾期交付房屋违约金20550元；2、请求法院判令反诉被告赔偿因逾期交付房屋导致反诉原告的损失10000元3、请求法院判令本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由为：2019年10月17日反诉原告于反诉被告签订不动产买卖合同，协议约定：反诉被告将位于沈阳市于洪区房屋出卖给反诉原告，放款685000元。同时合同第四条第4款约定：甲方应按合同约定交付不动产，交付前应将煤气、物业等费用结清。若甲方不能按合同约定向乙方交付不动产，承担房款3%的违约金。合同签订后，反诉原告依约履行合同义务，将房款如期支付给反诉被告，但反诉被告一直拖延交付房屋，双方约定房屋交付日期为2020年4月2日，但反诉被告至今未交付，根据合同约定应承担房款3%违约金，同时因延期交付导致原告在外承担租房屋所花租金10000元。原告李学英（反诉被告）辩称，被告的反诉状写的不符合事实，因为我们有协议，合同第4条第1款有写到甲方收到乙方全部房款将房屋交付给乙方，我现在还有5000元尾款没收到，现在尾款在中介方，乙方告诉中介不给我，所以我没有收到全部房款，因此按照合同不动产不能交付给乙方。还有被告提到结清物业电、水费的情况，在协议中有约定水、电费。反诉的房款承认是685000元但是现在只付了680000元，所以他提出我违约不成立。经审理查明：2019年10月11日，原告（乙方）、被告（甲方）、沈阳市中联房管家房产代理有限公司（丙方）签订不动产买卖合同，约定被告购买原告名下位于沈阳市于洪区的不动产，该不动产成交价格685000万元。该合同约定：第四条甲乙双方的权利和义务：1、甲乙双方应于贷款审批完成3日内日前(时间或条件）完成不动产过户登记；甲方应于收到全部房款当日前（时间或条件）将不动产交付给乙方。4、甲方应于不动产过户登记之日起7日内将原有户口迁出，并配合乙方办理因购买该不动产而需办理的落户事宜。甲方应按合同约定交付不动产及附属设施并保留原装修，交付前应将煤气、水、电、暖气、物业、有钱、电话、宽带等费用结清。若甲方不能按合同约定向乙方交付不动产，或因甲方原因无法将不动产售予乙方的，逾期交付不动产之日起7日后，乙方有权追究甲方的违约责任，并有权解除合同，甲方应向甲方双倍赔偿定金，按不动产成交价格的3%向乙方支付违约金，退回乙方已支付的所有费用及款项。合同中约定涉案房屋贷款47万元。不动产买卖合同系沈阳市中联房管家房产代理有限公司提供的制式合同。2020年1月8日，原告（甲方）、被告（乙方）签订补充协议，协议内容为：甲乙双方今日对此房屋现状、进行实地勘察，甲方有义务和责任在交房之前保证此房屋现状原状，乙方以确定此房屋现状，并认可知晓房屋细节。甲乙双方约定：交房当日，交接水、电、物业等费用，如出现欠费甲方交齐，如有于额乙方交给甲方，并由中介方把尾款转给甲方，甲方保证，在交房之前把之前此房内的热水器放回此房屋。涉案房屋2020年1月8日办理过户手续。2020年4月2日，原、被告双方约定交房，但因存在物业费纠纷未交付房屋。上述事实，有原、被告陈述笔录、原告提供的不动产买卖合同、补充协议复印件和被告提供的不动产买卖合同、补充协议、收条复印件等证据在卷为凭，这些证据已经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订不动产买卖合同后，原被告双方各自应按照合同约定履行各自的义务。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因原告举证据不足以证明被告存在不配合或故意拖延导致不动产买卖合同无法按期进行的证据，原告举证不足，应承担相应的不利后果，故对原告要求被告承担违约金的诉讼请求不予支持。根据不动产买卖合同第四条第4款和原被告双方于2020年1月8日达成的补充协议可知，房屋交付前的物业费由原告承担，房屋交付后的物业费由被告承担，原告要求以2019年11月21日作为划分物业费日期的主张没有事实和法律依据，故不予支持。关于被告要求原告承担逾期交房违约金的主张。原被告已定于2020年4月2日交付房屋，只是因为物业费划分时间和承担主体问题发生争议，导致房屋没有交接成功，原告并不存在拒不交付房屋的行为，且不动产买卖合同系沈阳市中联房管家房产代理有限公司提供的制式合同，约定的违约金明显过高，被告以此要求被告承担违约金的主张本院不予支持。案涉房屋原应于2020年4月2日交接成功，但因双方存在物业费争议没有交接成功，但没有交接成功的过错在于原告，且房屋钥匙在2020年4月2日后仍由原告控制，故原告应按此房屋出租价格赔偿被告损失，对被告主张的10000元损失予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）李学英的诉讼请求；二、原告李学英(反诉原告)于本判决生效后十日内赔偿被告高学斌(反诉原告)损失10000元；三、驳回被告高学斌(反诉原告)的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费314元，减半收取157元，由原告李学英承担；反诉费282元，由原告李学英承担承担25元，由被告高学斌承担257元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  张伟二〇二〇年九月三日法官助理马骏书记员宋雪本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。