广州铁路运输中级法院行 政 判 决 书(2020)粤71行终1312号上诉人（原审被告）：广州市海珠区住房和建设局。住所地：广州市海珠区********。法定代表人：陈伟锋，局长。委托代理人：王寒枫，该局工作人员。委托代理人：林川，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市兰花物业管理有限公司。住所地：广州市海珠区**************。法定代表人：陈忠联，董事长。委托代理人：关国刚，该单位工作人员。上诉人广州市海珠区住房和建设局因与被上诉人广州市兰花物业管理有限公司行政处罚纠纷一案，不服广州铁路运输法院（2019）粤7101行初5235号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年10月11日，广州蓝粤房地产开发有限公司（甲方）与广州市兰花物业管理有限公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，约定乙方为英豪花园提供前期物业管理服务并收取物业服务费用，合同期限自2010年9月18日起至2013年9月17日止。2016年10月1日，广州蓝粤房地产开发有限公司（甲方）与广州市兰花物业管理有限公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，约定乙方为英豪花园提供前期物业管理服务并收取物业服务费用，合同期限自2016年9月18日起至2021年9月17日止。2017年4月24日，广州市海珠区英豪花园首届业主大会筹备组作出《广州市海珠区英豪花园首届业主大会决议》，主要内容为：广州市海珠区英豪花园首届业主大会表决结果公示期已经结束，筹备组未收到相关的异议、质疑等书面材料。英豪花园首届业主大会决议为：1.通过《广州市海珠区英豪花园物业管理规约》，2.通过《广州市海珠区英豪花园业主大会议事规则》，3.广州市海珠区英豪花园首届业主委员会当选成员名单为屈建龙等9人。2018年8月2日，相关人员以广州市海珠区英豪花园业主大会、广州市海珠区英豪花园业主委员会的名义作出《英豪花园第二次业主大会最终决议公告》，主要内容为：英豪花园第二次业主大会均已完成投票、计票、异议处理及投票结果公示等一系列工作，投票结果于2018年7月3日至8月1日重新公示，期间未收到业主的异议，经业委会讨论决定，将本次大会最终决议公告如下：1.不同意续聘广州市兰花物业管理有限公司。2.在全小区范围内，因管理需要而进行改建、重建建筑物及其附属设施（含加建、改建垃圾站或者处理中心）的，同意授权及委托业委会签署相关文件或者以业主大会的名义签署相关文件资料。有效期为本届业委会任期内。3.同意授权及委托业主委员会决定共用部位/共用设施设备的经营方式。4.同意授权业委会管理本小区公共收益（包括但不限于开设独立账户管理公共收益、对前期物业服务企业历史上收取的公共收益进行追索）。5.同意业委会登记本小区车位的所有权人信息。6.同意《物业服务合同（征求意见稿）》。7.同意以业主大会表决确认的物业服务合同为基础，委托业主委员会与意向服务企业以谈判的方式初步筛选物业服务企业。侯海若等人向广州市海珠区人民法院提起民事诉讼，要求判决撤销广州市海珠区英豪花园第二次业主大会所作出的会议决定。2018年11月13日，广州市海珠区人民法院作出（2018）粤0105民初6649号民事判决书，判决撤销广州市海珠区英豪花园第二次业主大会第2项决议内容，驳回原告的其他诉讼请求。该案二审经广州市中级人民法院于2019年5月9日作出（2019）粤01民终274号民事判决，驳回上诉，维持原判。2019年2月27日，相关人员以广州市海珠区英豪花园业主委员会的名义，作出《关于英豪花园第三次业主大会决议的公告》，主要内容为：英豪花园第三次业主大会表决结果于2019年1月28日至2019年2月26日进行公告，现公示期满，公示期间未收到任何业主的异议。经业委会讨论决定，将本次大会最终决议公告如下：英豪花园选聘上海永升物业管理有限公司为小区物业服务公司，同时业主大会授权业委会与该公司商议并签订新物业服务合同。2019年3月28日，相关人员以广州市海珠区英豪花园业主委员会（甲方）的名义，与上海永升物业管理有限公司广州分公司（乙方）签订《英豪花园服务合同》，约定：英豪花园住宅小区项目委托乙方实行物业管理服务，委托管理期限为2019年5月1日至2022年4月30日等等。2019年3月28日，相关人员以广州市海珠区英豪花园业主委员会名义向原告作出英业委[2019]16号《撤场通知函》，称因业委会经过会议决定选聘“上海永升物业管理有限公司”为小区新的物业服务企业，并签订了《物业服务合同》，通知原告需于2019年4月27日前按《交接所需文件》做好移交项目等并于2019年4月30日下午十八时全面撤离英豪花园小区。2019年4月25日，被告向原告作出海建局函[2019]367号《海珠区住房和建设局关于做好英豪花园物业管理权移交工作的告知书》，告知原告：因2018年12月1日至2019年1月26日小区第三次业主大会选择上海永升物业管理有限公司的业主的专有部分建筑面积占建筑物总面积过半数，且该部分业主人数占总人数过半数；2019年2月27日，业委会发出《关于英豪花园第三次业主大会决议的公告》明确：“英豪花园选聘上海永升物业管理有限公司为小区物业服务公司，同时业主大会授权业委会与该公司商议并签订新物业服务合同”；业委会已与上海永升物业管理有限公司授权的上海永升物业管理有限公司广州分公司签订了《英豪花园物业服务合同》。依据《广东省物业管理条例》第五十条第三款规定，原告需遵循业主大会表决结果，根据《广州市物业管理暂行办法》第八十条规定，向业委会移交相关资料和财物，配合新的物业服务企业做好交接准备；同时，在退出物业管理区域前，应当按前期物业服务合同的约定为英豪花园业主提供物业管理服务。2019年5月，被告以原告在英豪花园业主大会选聘新的物业服务企业后不按规定进行移交及退场物业管理区域为由，对原告立案查处。随后，被告就案件事实对原告进行了询问、调查，确认至2019年6月4日英豪花园小区仍为原告进行管理。2019年5月21日，被告收到了深圳市超鹏投资有限公司申请撤销英豪花园第一、二、三次业主大会决定的申请的资料。被告出具书面受理告知书，告知决定予以受理并承诺将于2019年7月20日前办结，并书面答复。2019年6月3日，原告向被告提出陈述申辩意见，认为：业主委员会召开第三次业主大会，程序违法，选票送达、投票面积的计算存在问题；业主委员会在第二次业主大会的决定尚在诉讼审理过程中，在未有生效判决时就召开第三次业主大会，违反法定程序；已经有业主向法院提起撤销第一、二、三次业主大会决定的民事诉讼。认为原告应当继续在英豪花园提供物业服务等等。原告提出陈述申辩意见时，一并向被告提交了：被告收到深圳市超鹏投资有限公司申请撤销英豪花园第三次及第二次业主大会决定的申请的资料清单及（2019）粤0105民初10508号、（2019）粤0105民初11218号、（2019）粤0105民初11523、11524号案件的受理案件通知书和举证通知书。2019年6月20日，被告向原告作出穗海建物字[2019]1号《责令改正违法行为通知书》，认为英豪花园业主大会决定选聘新的物业服务企业，且广州市海珠区英豪花园业主委员会与新物业服务企业签订的物业服务合同生效后，原告经业委会函告仍未按规定进行移交并退出英豪花园物业管理区域，涉嫌违反《广东省物业管理条例》第六十三条第一款第（一）项的规定，依据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条规定，责令原告在2019年7月5日前改正违法行为，即退出英豪花园小区物业管理区域，并做好物业管理资料和财物的移交工作，于2019年7月5日前将整改情况书面报告被告。原告于2019年6月20日在该通知书上加盖印章。2019年7月9日，被告对原告进行询问，原告称：在询问时，其仍在英豪花园开展物业服务管理工作，在法院判决前拒绝退出英豪花园，法院判决后按法院判决执行，诉讼在进行中，原告已向法院对被告提出行政诉讼。2019年7月17日，被告对原告作出穗海建物字[2019]1号《行政处罚预先告知书》，认为英豪花园业主大会决定选聘新的物业服务企业，且广州市海珠区英豪花园业主委员会与新物业服务企业签订的物业服务合同生效后，原告经业委会函告仍未按规定进行移交并退出英豪花园物业管理区域，违反《广东省物业管理条例》第六十三条第一款第（一）项的规定，依据《广东省住房和城乡建设厅关于住房和城乡建设系统行政处罚自由裁量权的基准》，原告的违法行为属严重。根据《广东省物业管理条例》第六十三条第一款第（一）项的规定，被告拟对原告处以人民币150000元的罚款。原告可在收到该告知书之日起3日内提出陈述申辩意见，逾期未陈述申辩的，视为原告放弃陈述申辩权利。同日，被告对原告作出穗海建物字[2019]1号《行政处罚听证告知书》，告知原告可自收到告知书之日起3日内提出听证申请，逾期不申请听证的，视为原告放弃听证权利。原告于2019年7月18日在上述两份告知书上加盖印章。2019年7月19日，原告向被告提出听证申请。2019年7月30日，被告向深圳市超鹏投资有限公司作出海建局信访[2019]392号《海珠区住房和建设局关于英豪花园有关事宜的答复书》，就该公司请求被告撤销广州市海珠区英豪花园第一、二、三次业主大会决定和备案回证等问题的投诉事项，答复主要内容如下：法院已经作出生效判决，撤销第二次业主大会第2项决议内容，但驳回了该案原告的其他诉讼请求。建议深圳市超鹏投资有限公司耐心等待法院就该公司起诉英豪花园第一次、第二次及第三次业主大会的民事诉讼案件的判决结果。2019年8月29日，被告就本案被诉行政处罚召开听证会。2019年9月30日，被告对原告作出穗海建物字[2019]1号《行政处罚决定书》，认为被告于2019年5月30日对原告未按规定进行移交并退出英豪花园物业管理区域的行为进行立案调查。经调查，原告在英豪花园业主大会决定选聘新的物业服务企业，且该业主委员会与新物业服务企业签订的物业服务合同在2019年5月1日生效后，经业主委员会函告，仍未按规定进行移交并退出物业管理区域。原告上述行为违反了《广东省物业管理条例》第六十三条第一款第（一）项规定，决定对原告作出罚款人民币15万元的处罚。该处罚决定一并告知原告对处罚不服，可提出行政复议和行政诉讼的权利和期限。原告不服，向原审法院提起行政诉讼。原审诉讼中，各方当事人均确认：相关业主起诉要求撤销英豪花园第一次及第三次业主大会决议的民事案件，至本案被诉行政处罚决定作出之日，仍未作出生效裁判。原审法院认为：《广东省物业管理条例》第六十三条第一款第（一）项规定：“物业服务企业有下列情形之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门按照以下规定予以处罚：（一）业主大会决定选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业不按规定退出物业管理区域的，责令限期退出；逾期拒不退出的，处五万元以上十五万元以下的罚款，并由颁发其资质证书的房地产行政主管部门吊销其资质证书”。被告对业主大会决定选聘新的物业服务企业后未按规定退出物业管理区域的物业服务企业具有查处职权。英豪花园第二次业主大会决议中，不同意继续聘请原告作为该小区物业管理服务企业的决议内容，已经人民法院生效裁判确认。但该第二次业主大会决议的其他经人民法院生效裁判确认的决议内容，并未涉及选定哪一个企业作为该小区新的物业管理服务企业，仅涉及委托业主委员会代业主大会“以谈判的方式初步筛选物业服务企业”，并未涉及委托业主委员会代业主大会选定新的物业管理服务企业。相关业主起诉要求撤销英豪花园第一次及第三次业主大会决议的民事案件，至本案被诉行政处罚决定作出之时，仍未作出生效裁判。本案中，当事人仅提供了相关人员制作三次业主大会的决议内容，未提供其他业主大会决议内容。因此，在被告作出本案被诉行政处罚决定时，仅能确定英豪花园业主大会决议不同意继续聘请原告作为该小区物业管理服务企业，不能确定英豪花园业主大会决议聘请哪一个物业管理服务企业作为该小区新的物业管理服务企业。虽然相关人员以小区业主委员会的名义，与新的物业服务企业签订了物业服务管理合同，但该小区业主大会决定聘请上海永升物业管理有限公司广州分公司进行物业管理服务的决议是否合法有效，在被告作出本案被诉行政处罚决定时，仍处在司法审查过程中。《广东省物业管理条例》第六十三条第一款第（一）项规定：“物业服务企业有下列情形之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门按照以下规定予以处罚：（一）业主大会决定选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业不按规定退出物业管理区域的，责令限期退出；逾期拒不退出的，处五万元以上十五万元以下的罚款，并由颁发其资质证书的房地产行政主管部门吊销其资质证书”。根据上述规定，原物业管理服务企业应当在业主大会决定选聘新的物业服务企业后，才退出物业管理区域，而不是在业主委员会决定选聘新的物业服务企业后，退出物业管理区域。被告明知业主大会决定聘请上海永升物业管理有限公司广州分公司为新的物业服务管理企业的业主大会决议的合法有效性仍在司法审查的过程中，尚未能确定业主大会决定选聘哪一个物业管理服务企业作为小区新的物业管理服务企业的情况下，就责令原物业管理服务企业退出物业管理区域，没有妥善处理物业管理服务的衔接问题，不符合物业管理法律法规的字面含义和立法原意。被告在该时点以原告没有退出物业管理区域为由，对原告作出行政处罚，法律依据不足，该处罚决定依法应予撤销。综上，原审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（二）项的规定，判决：撤销被告广州市海珠区住房和建设局作出的穗海建物字[2019]1号行政处罚决定。本案受理费50元由被告广州市海珠区住房和建设局负担。上诉人广州市海珠区住房和建设局不服原审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人作出的《处罚决定书》认定事实清楚，证据确凿，内容合法适当。英豪花园第二次业主大会决议不同意续聘被上诉人，英豪花园在第三次业主大会决议选聘上海永升物业管理有限公司为小区提供物业服务，同时业主大会授权业委会与该公司商议并签订新物业服务合同。英豪花园业委会向被上诉人发出撤场通知后，被上诉人在限期内并未做好移交项目的工作且未撤离小区。由此引起小区居民大量的信访与媒体关注，造成恶劣的社会影响。上诉人依照《广东省物业管理条例》第六十三条第一款的规定，对逾期拒不退出的兰花物业管理有限公司进行行政处罚合法，数额适当。二、原审法院撤销被诉行政处罚并无事实与法律依据。首先，英豪花园第三次业主大会决议，明确了选聘上海永升物业管理有限公司为小区提供物业服务。一审法院以上诉人“未提供其他业主大会决议内容”为由，认为无法确定英豪花园业主大会决议聘请哪个物业管理服务企业作为该小区新的物业管理服务企业，该认定显然与事实相悖。其次，原审法院以英豪花园第三次业主大会决议尚在司法审查中，就不认可其效力亦无法律依据。如果上诉人因英豪花园第三次业主大会决议正在司法审查中为由，不对被上诉人的违法行为进行处理，则无法对广大业主的民意给予及时有效的反馈和保护，也会对上诉人日后处理类似的工作造成困扰。三、原审判决中关于第三次业主大会决议的合法有效性，已有相关法院的民事判决作支持。综上，请求法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求。被上诉人广州市兰花物业管理有限公司二审答辩同意原审判决。经审查，原审法院查明的事实清楚，且有相应的证据证实，本院予以确认。另查明，根据广州市中级人民法院于2020年8月17日作出的（2020）粤01民终10666号、2020年8月24日作出的（2020）粤01民终12009号《民事判决书》，赵红兵、刘艳青、深圳市超鹏投资有限公司请求撤销英豪花园第三次业主大会决议的诉讼请求被驳回，即英豪花园选聘上海永升物业管理有限公司为小区物业服务公司，同时业主大会授权业委会与该公司商议并签订新物业服务合同。根据广州市中级人民法院于2020年8月24日作出的（2020）粤01民终12008号《民事判决书》，深圳市超鹏投资有限公司请求撤销英豪花园第二次业主大会1、3、4、5、6、7项决议内容的诉讼请求被驳回。本院认为：本案二审的争议焦点为被诉处罚决定认定事实是否清楚、对被上诉人处以15万元的罚款是否合法。一、被诉处罚决定认定的事实是否清楚。根据《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”《广东省物业管理条例》六十三条第一款的规定：“物业服务企业有下列情形之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门按照以下规定予以处罚：（一）业主大会决定选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业不按规定退出物业管理区域的，责令限期退出；逾期拒不退出的，处五万元以上十五万元以下的罚款，并由颁发其资质证书的房地产行政主管部门吊销其资质证书；……”本案中，在英豪花园第三次业主大会已经作出决议选聘新的物业服务公司，而且英豪花园业主委员会与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效后，被上诉人与广州蓝粤房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同依法终止，被上诉人不依法退出物业管理区域，上诉人责令其限期退出物业管理区域，并在其逾期拒不退出的情况下，作出被诉行政处罚决定，认定事实清楚、适用法律正确，本院予以支持。经审查，被诉行政处罚决定作出之前，相关业主起诉要求撤销英豪花园第二次业主大会决议的民事判决已经生效，该判决驳回了相关业主请求撤销第二次业主大会决议不同意续聘被上诉人的诉讼请求。在英豪花园第三次业主大会已经决议聘请上海永升物业管理有限公司为小区物业服务公司，且与新物业服务企业签订的物业服务合同生效的情况下，原审法院以英豪花园第三次业主大会决议效力未经生效民事判决确认为由撤销被诉行政处罚决定缺乏法律依据，本院予以纠正。二、被诉处罚决定对被上诉人处以15万元罚款是否合法的问题。根据前述规定，在被上诉人催促后仍拒不退出物业管理区域的情况下，上诉人在法定幅度内处以罚款，而且在作出被诉处罚决定前已履行了告知义务并召开了听证会，保障了被上诉人的陈述、申辩权。因此，被诉处罚决定认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以支持。综上所述，原审判决处理不当，本院依法予以改判。上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广州铁路运输法院（2019）粤7101行初5235号行政判决；二、驳回被上诉人广州市兰花物业管理有限公司的诉讼请求。一、二审案件受理费各50元由被上诉人广州市兰花物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。(此页无正文)审 判 长  朱 琳审 判 员  闵天挺审 判 员  王 荣二〇二〇年九月三十日此件与原本核对无异法官助理  刘 伟书 记 员  高 洁