文书内容重庆市丰都县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0230民初1466号原告：重庆携港实业集团有限公司，住所地重庆市丰都县工业园区水天坪工业园，统一社会信用代码91500305868809217。法定代表人：潘明江，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜超，重庆森吉律师事务所律师。委托诉讼代理人：向宏，重庆森吉律师事务所律师。被告：重庆市霄鸿电子科技有限公司，住所地重庆市丰都县兴义镇兴丰路**第****，统一社会信用代码915002303396564988。法定代表人：蹇杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：敖永生，重庆洪宇律师事务所律师。原告重庆携港实业集团有限公司（以下简称携港公司）与被告重庆市霄鸿电子科技有限公司（以下简称霄鸿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年4月7日收到诉状，同年4月9日立案后，依法适用普通程序，分别于同年5月26日、8月19日公开开庭进行了审理。原告携港公司的委托诉讼代理人杜超、向宏，被告霄鸿公司的委托诉讼代理人敖永生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。携港公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付欠原告的房屋租赁费137095.12元，并对欠款中的69768.64元从2016年3月3日起至实际支付之日止、对欠款中的67326.48元从2017年3月3日起至实际支付之日止按日向原告支付5‰的逾期支付违约金；2.判令被告从2018年3月11日起至实际交回租赁物之日止，按约定租金标准的3倍向原告支付房屋占用使用费（暂计算至2020年3月10日止的费用为381516.72元）；3.按约定赔付原告律师代理费30000元；4.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年3月10日，原、被告签署《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告坐落于丰都县兴义镇兴丰路68号3栋4-1号共计935.09平方米的房屋，用于生产加工经营使用，在签订合同之日起7日内必须向原告缴纳履约保证金2万元，且约定第一个合同周期租赁期限为3年(2015年3月10日起至2018年3月10日止)，第一年度租金单价为15元/平方米/月（优惠12元/平方米/月，实收免收3元/平方米/月）、第二年度租金单价为16元/平方米/月（优惠11元/平方米/月，实收免收5元/平方米/月）、第三年度租金单价为17元/平方米/月（优惠11元/平方米/月，实收免收6元/平方米/月），每一年为一期，每期租金按半年缴付一次，须于前一期届满前7日内足额缴纳，期满前结清所有费用，“每逾期一日需按所欠缴金额向甲方支付千分之五违约金”至付清之日止；合同第十条第4项明确约定，“本合同提前解除或期满终止之日，若乙方未能将承租房屋在5日内归还给甲方，则从合同提前解除或期满终止之日起到承租房屋被甲方实际收回之日止，乙方除了应按租金标准的3倍向甲方支付该房屋占用使用费外，乙方须向甲方支付相当于该时期内发生的租金(按本合同约定的标准计算)之2倍的数额作为违约金。此外，乙方还应就甲方就此发生的其他可证实的费用(包括但不限于律师费、诉讼费)承担赔偿责任”后原告按约向被告交付了约定房屋，被告除2015年1月9日缴纳了约定的履约保证金3000元、2015年3月11日缴纳履约保证金10000元、2015年3月17日缴纳履约保证金7000元外，至今为止没有向原告缴纳任何房屋租金，也没有在期满日(2018年3月10日)的5日内将租赁物交还给原告，已经构成根本性违约。按照合同约定，被告应于2016年3月3日前向原告缴纳2015年3月10日至2017年3月10日的两个年度的租金33663.24元+56105.40元-所交履约保证金2万元=69768.64元；还应于2017年3月3日前向原告缴纳2017年3月10日至2018年3月10日的租金67326.48元；同时应当对原告2018年3月11日起至其实际交回房屋之日止的房屋占用使用费依照约定租金标准的3倍支付(暂计算至2020年3月10日止的费用为17元/平方米/月×935.09平方米×24个月=381516.72元)，并承担原告聘请律师维权支付的服务费用。故诉至法院，请求判如所请。霄鸿公司辩称，原告的第一项、第二项诉讼请求超过诉讼时效，不过并没有强占房屋，是原告不允许被告搬离留在租赁房屋内的设施设备和产品，不应向原告支付房屋占用费，律师代理费和诉讼法应当由原告自己承担。本院经审理认定事实如下：2015年3月10日，携港公司（甲方）与霄鸿公司（乙方）签订《重庆携港实业集团有限公司房屋租赁合同》，载明：“第一条租赁房屋基本情况1、甲方出租的房屋坐落地址丰都县兴义镇兴丰路68号3栋4-1，乙方租赁房屋建筑面积合计为935.09平方米……第二条租赁房屋用途1、乙方租赁该房屋作为生产加工经营使用……第三条交付日期和租赁期限1、甲、乙双方约定，甲方于2015年3月10日前向乙方交付该房屋。2、租赁期限：租赁期限为3年，但每3年为一个合同周期。在每个合同周期届满前一个月，乙方应向甲方发出续租的书面申请，若甲方同意的，由双方另行协商一致后签署相应的租赁合同或补充协议，乙方方能继续租赁该房屋。若乙方届时未按照前述约定向甲方发出书面申请，甲方可视为乙方决定不再继续承租该房屋，甲方有权对外出租，乙方有义务配合有意愿承租该房屋的第三人现场査看房屋。3、第一个合同周期租赁期限为3年，租赁期限为2015年3月10日起至2018年3月10日止。4、第一个合同期届满前一个月乙方向甲方提出书面续租申请，经甲方同意后重新续签租赁合同或补充协议，租金等租赁条件均根据当时的市场价格做相应调整，同等(价格)条件下，乙方有优先租赁权；若无法协商一致重新续签租赁合同或补充协议，则甲方有权收回该房屋，乙方应在租期届满后的5日内如期返还房屋，本合同终止……第五条租金、租金交纳期限甲、乙双方约定：房屋租金按房屋建筑面积计算。第一租赁年起止时间（2015.3.10-2016.3.10）租金单价15元/平方米/月，优惠租金单价12元/平方米/月，实收租金单价3元/平方米/月（备注：免租一年）；第二租赁年起止时间（2016.3.10-2017.3.10）租金单价16元/平方米/月，优惠租金单价11元/平方米/月，实收租金单价5元/平方米/月（备注：全额缴纳）；第三租赁年起止时间（2017.3.10-2018.3.10）租金单价17元/平方米/月，优惠租金单价11元/平方米/月，实收租金单价6元/平方米/月（备注：全额缴纳）。2、租金应按如下期限及方式支付(1)租金应按期足额纳，每一年为一期。(2)乙方须在正式签订租赁合同之日起3日内向甲方足额缴纳第一期租金共计0元；此后每期租金按年付，须于前一期届满前7日内足额缴纳。乙方应在合同周期届满之日或之前，结清全部租金及其他费用……第七条逾期繳纳租金、其他费用或履约保证金1、若乙方逾期未能纳租金、其他费用或履约保证金，每逾期一日，乙方需按所欠缴金额向甲方支付千分之五支付违约金，直至乙方付清应付租金、其他费用或履约保证金之日为止。2、若非甲方原因，乙方逾期10天仍末能缴纳到期应付租金、其他费用或履约保证金，则甲方有权书面通知乙方解除合同，同时中止承租房屋之水电等的供应。在此情况下，乙方已缴纳的履约保证金应作为违约金处理。若乙方尚未向甲方缴纳履约保证金则乙方应向甲方支付与履约保证金同等金额的违约金。此外，甲方有权将承租房屋另行租予第三方，若甲方收取的违约金不足以弥补甲方实际发生的损失，甲方有权向乙方另行追索……第十条承租房屋的归还1、本合同提前解除或期满终止时，乙方应在合同提前解除或期满终止之日起5日内搬离并归还甲方，若超过约定时间该房屋内还有部分物品未搬离，则乙方同意甲方作为抛弃物做任意处置，若因数量较多需要发生搬运费、除渣费等，甲方有权在履约保证金中直接支付，不足部分向乙方追偿。2、本合同提前解除或期满终止时，乙方应将承租房屋按经营后的自然状态归还甲方，室内四壁及天花板、地板、地板固定装修装饰物不得拆除。3、承租房屋归还给甲方后，乙方遗留在承租房屋的所有物品、设施、设备(若有的话)，将被视为乙方已自动放弃对该等物品、设施及设备的所有权，甲方可自行处理，对此，乙方及其相关第三方均不得对甲方提出任何异议和追索。4、本合同提前解除或期满终止之日，若乙方未能将承租房屋在5日内归还给甲方则从合同提前解除或期满终止之日起到承租房屋被甲方，实际收回之日止，乙方除了应按租金标准的3倍向甲方支付该房屋占用使用费外，乙方须向甲方支付相当于该时期内发生的租金(按本合同约定的标准计算)之两倍的数额作为违约金。此外，乙方还应就甲方就此发生的其他可证实的费用(包括但不限于律师费、诉讼费)承担赔偿责任……第十五条合同解除与终止1、在第一个3年合同有效期内，如因乙方责任造成提前终止本合同，甲方不退还已收取的履约保证金，若乙方尚未向甲方缴纳履约保证金，则乙方应向甲方支付与履约保证金同等金额的违约金。此外，乙方需按未履行的租期租金和其他费用总额的30％向甲方支付违约金。如因甲方责任造成终止协议，甲方应退还乙方交纳的履约的保证金及已预缴未发生的租金。2、本合同将因下述任何一事件发生而终止或甲方有权解除本合同(1)承租期届满。（2）在第一个合同周期届满，双方未能就签订后续租赁合同或补充协议达成一致意见。(3)在承租期内，因本合同约定的不可抗力事件出现而致使本合同无法或不能继续履行。（4）在承租期内，若乙方在本房屋内从事任何违法活动而受到政府部门的处罚，甲方有权提前终止本合同。(5)在承租期内，若乙方发生清算、解散、破产或信用状态之重大变化时或乙方事违法经营活动，甲方有权以书面通知乙方终止本合同。在此情况下，甲方有权扣留乙方已缴纳的全部履约保证金作为补偿。此外，若甲方扣留的履约保证金不足以弥补甲方实际的损失，甲方有权向乙方另行追索。（6）除本合同或法律法规另有约定外，本合同不得提前解除或终止。3、乙方有下述任何一情形发生的，甲方有权立即解除本合同：(1)乙方违法违规经营(包括但不限于在本房屋内从事法活动而受到政府部门的处罚)。(2)乙方在租赁期间发生消防事故或其他任何安全事故。(3)乙方逾期15天未缴纳当期租金……”。合同签订后，携港公司向霄鸿公司交付了租赁房屋。霄鸿公司于2015年1月9日缴纳履约保证金3000元；于同年3月11日缴纳了履约保证金10000元；于同年3月17日缴纳履约保证金7000元。后，霄鸿公司未缴纳房屋租金。在庭审过程中，携港公司同意将霄鸿公司缴纳的履约保证金优先扣减尚欠房屋租金。2020年3月26日，携港公司与重庆森吉律师事务所签订《法律事务委托合同》，委托该事务所代理与霄鸿公司房屋租赁合同纠纷一案，合同约定律师服务费为30000元，约定待携港公司收回第一笔租金后3日内支付给重庆森吉律师事务所。截止一审辩论终结前，携港公司未向该事务所支付过法律服务费。另查明，案涉房屋已办理产权登记。霄鸿公司承租的案涉房屋从2016年4月之后未产水费、电费等费用。上述事实，由原、被告的陈述，房屋租赁合同，营业执照，法律事务委托合同，收据，图片，房地产权证，水、电、物业欠费表等证据在案佐证，并经举证、质证，本院予以确认。本院认为，合法的租赁合同关系受法律保护。原告携港公司与被告霄鸿公司于2015年3月10日签订的《房屋租赁合同》不违反法律法规强制性规定，且已开始实际履行，租赁合同关系成立且有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于诉讼时效问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年；第一百八十九条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算；第一百九十四条规定，在诉讼时效期间的最后六个月内，因下列障碍，不能行使请求权的，诉讼时效中止：（一）不可抗力。本案中，被告霄鸿公司认为原告的第一项、第二项诉讼请求超过诉讼时效。结合《房屋租赁合同》中“租金应按如下期限及方式支付(1)租金应按期足额纳，每一年为一期。(2)乙方须在正式签订租赁合同之日起3日内向甲方足额缴纳第一期租金共计0元；此后每期租金按年付，须于前一期届满前7日内足额缴纳。乙方应在合同周期届满之日或之前，结清全部租金及其他费用……”的约定，除双方约定的第一年度（2015年3月10日-2016年3月10日）为免租期外，第二年度（2016年3月10日-2017年3月10日）在合同中约定的缴付租金时间为上一年度租期届满之日的前7日（2016年3月3日）；第三年度（2017年3月10日-2018年3月10日）在合同中约定的缴付租金时间为上一年度租期届满之日的前7日（2017年3月3日）。双方在《房屋租赁合同》中约定租金按年分期履行，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起即第三年度缴纳租金的时间（2017年3月3日）开始计算，原告携港公司于2020年4月7日向本院提交民事诉状时，自《房屋租赁合同》中约定的第三年度的租金支付期限开始计算确已超过3年，但在诉讼时效期间的最后六个月内，从2020年2月起因发生新冠肺炎疫情及疫情的防控措施需要所出现的不可抗力等情况，确会影响原告携港公司行使请求权，属于诉讼时效中止的情形。故原告携港公司于2020年4月7日起诉请求判决被告霄鸿公司支付房屋租金及违约金、占用使用费等诉讼请求未超过诉讼时效期间。关于租金问题。原告携港公司在与被告霄鸿公司签订租赁合同后，已将租赁物交付被告霄鸿公司占有、使用，因被告霄鸿公司未按约定按期足额支付租金的义务，现原告携港公司主张被告霄鸿公司支付其尚欠的《房屋租赁合同》中约定的房屋租金137095.12元。被告霄鸿公司辩解称，原告于2016年3、4月强行关闭了被告租赁的房屋，租赁合同已经解除。原告携港公司不认可其辩解理由，被告霄鸿公司亦未举示任何证据证明其辩解理由。故，本院对其辩解理由不予采信。被告宵鸿公司应按《房屋租赁合同》中的约定，按期缴纳租金。又因原告携港公司与被告宵鸿公司在《房屋租赁合同》中约定免除第一年度的租金，原告携港公司在诉讼请求中请求支付第一年度的房屋租金与约定不符，本院对该部分不予支持，故本院重新计算为103431.88元（第二年度租金56105.4元-履约保证金20000元+第三年度租金67326.48）。关于原告携港公司主张被告宵鸿公司分别从2016年3月3日、2017年3月3日起至实际支付之日止按日向原告支付5‰的逾期支付违约金的问题。根据《房屋租赁合同》的约定：“第七条逾期缴纳租金、其他费用或履约保证金1、若乙方逾期未能缴纳租金、其他费用或履约保证金，每逾期一日，乙方需按所欠缴金额向甲方支付千分之五支付违约金，直至乙方付清应付租金、其他费用或履约保证金之日为止”。被告宵鸿公司在租赁期间应按时支付租金，但被告宵鸿公司逾期未支付房屋租金，违反合同约定，属于违约行为，应当依照合同的约定承担违约责任，被告宵鸿公司主张合同中约定的违约金过高，本院认为该约定有违法律规定，且与原告携港公司的实际损失不符。本院调整为以36105.4元为基数，从2016年3月3日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金至2017年3月2日；以103431.88元为基数，从2017年3月3日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金至2019年8月19日；以103431.88元为基数，从2019年8月20日起按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期利息至偿清时止。关于原告携港公司主张判令被告从2018年3月11日起至实际交回租赁物之日止，按约定租金标准的3倍向原告支付房屋占用使用费的问题。原告携港公司认为，按照《房屋租赁合同》中“第十条4、本合同提前解除或期满终止之日，若乙方未能将承租房屋在5日内归还给甲方则从合同提前解除或期满终止之日起到承租房屋被甲方实际收回之日止，乙方除了应按租金标准的3倍向甲方支付该房屋占用使用费外，乙方须向甲方支付相当于该时期内发生的租金(按本合同约定的标准计算)之两倍的数额作为违约金。”的约定，租赁合同期满后，被告宵鸿公司未交还租赁物应当支付三倍租金。被告宵鸿公司辩解称，原告于2016年3、4月强行关闭了被告租赁的房屋，租赁合同已经解除，且原告携港公司与被告宵鸿公司签订的《房屋租赁合同》中的三倍租金约定属于格式条款，并与其他条款相互冲突，不应采纳。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》中“第十条承租房屋的归还1、本合同提前解除或期满终止时，乙方应在合同提前解除或期满终止之日起5日内搬离并归还甲方，若超过约定时间该房屋内还有部分物品未搬离，则乙方同意甲方作为抛弃物做任意处置，若因数量较多需要发生搬运费、除渣费等，甲方有权在履约保证金中直接支付，不足部分向乙方追偿。”与“4、本合同提前解除或期满终止之日，若乙方未能将承租房屋在5日内归还给甲方则从合同提前解除或期满终止之日起到承租房屋被甲方实际收回之日止，乙方除了应按租金标准的3倍向甲方支付该房屋占用使用费外，乙方须向甲方支付相当于该时期内发生的租金(按本合同约定的标准计算)之两倍的数额作为违约金”等条款确有冲突，且原告携港公司作为合同提供者，未举示充分证据证明其对加重对方责任的条款尽到提示义务。故，本院对原告携港公司主张判令被告从2018年3月11日起至实际交回租赁物之日止，按约定租金标准的3倍向原告支付房屋占用使用费的请求不予支持。同时，结合本案查明事实，原告携港公司明知被告宵鸿公司自2016年12月后就未实际使用租赁物用于生产经营，在《房屋租赁合同》约定的租赁期2018年3月10日到期后，原告携港公司未采取适当的措施防止损失扩大，又因被告宵鸿公司确有物品实际占用租赁物，亦未采取积极措施交还租赁物，故原、被告双方均对租赁合同关系终止后产生的占用费用损失负有责任，本院酌定由被告宵鸿公司从2018年3月11日起按2805.27元/月（第三年月租金5610.54×50%）支付占用费至返还租赁物时止。关于原告携港公司主张赔付律师代理费30000元的诉讼请求。虽原告携港公司与重庆森吉律师事务所确已签订《法律事务代理合同》，但原告携港公司未支付费用，该损失实际金额无法确定，故本院在本案中暂不处理，待实际发生后，当事人可另案处理。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条、第一百九十四条第一款第一项，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆市霄鸿电子科技有限公司在本判决发生法律效力后15日内支付原告重庆携港实业集团有限公司房屋租金103431.88元及违约金（以36105.4元为基数，从2016年3月3日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金至2017年3月2日；以103431.88元为基数，从2017年3月3日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金至2019年8月19日；以103431.88元为基数，从2019年8月20日起按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期利息至偿清时止）；二、被告重庆市霄鸿电子科技有限公司从2018年3月11日起按2805.27元/月向原告重庆携港实业集团有限公司支付房屋占用费至交还租赁房屋时止；三、驳回原告重庆携港实业集团有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7472.76元，由原告重庆携港实业集团有限公司负担5012.28元，被告重庆市霄鸿电子科技有限公司负担2460.48元（原告重庆携港实业集团有限公司已垫付，被告重庆市霄鸿电子科技有限公司在履行本判决确定的义务时一并给付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  伍永威人民陪审员  秦 超人民陪审员  成 淑二〇二〇年九月十一日书记 员代  凤 娟