山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终10070号 上诉人（原审原告）：徐永忠，男，1957年9月4日出生，汉族，住山东省莱西市。 委托诉讼代理人：王秀娜，山东恒日律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：莱西市水集街道水集一村村民委员会，住所地：山东省莱西市水集街道水集一村驻地。 法定代表人：史汝锐，村主任。 委托诉讼代理人：孙国涛，山东昌阳律师事务所律师。 上诉人徐永忠与被上诉人莱西市水集街道水集一村村民委员会（以下简称水集村委）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省莱西市人民法院（2019）鲁0285民初7999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人徐永忠上诉请求：1、请求二审法院撤销一审民事判决书，发回重审或依法改判被上诉人赔偿上诉人损失500000元；2、诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审认定事实不清，一审法院通过现场勘验确认，一楼吊顶、地板砖、东西大门系上诉人装修，但是一楼现场各个租赁户功能区的隔断、门、吊灯等等，以及上诉人设置的水电设施，法院没有一一记载(上诉人提供的照片录像都可以证实)。以上装修除了地板砖不可以拆卸，其他均采用钢管、龙骨、立柱和矿棉板等结构，是可以拆卸的，拆卸下来的都有利用价值。上诉人当初装修时，就考虑到合同到期后装修材料的再次利用。二、一审法院适用法律错误。1、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。该条针对的是附和装修，即和房屋主体已经附和为一体的装修，如果拆了反而恢复了交付时的原状，就不属于该条规定的附和财产。本案租赁房屋交付时是毛坯房，大通间，没有任何隔段，没有水电，当时只是一个空旷厂房高度达15米，间距20米，施工难度很大，经过上诉人的装修才有了现在的格局。所以现在除了地板砖与原来的地面混合成了一体，属于附和装修，其他的装修都可以直接拆除，拆除之后反而露出了交付租赁物时的原样。因此一审法院适用动产附和于不动产的添付原则，判定装修物所有权归被上诉人错误。2、本案应当依据第十条(第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状)规定，未形成附和部分，上诉人有权拆除，拆除是否会导致附属物价值贬损是装修财产权利人自己考量的范畴，不是法院审查范围，所以不论拆除了之后装修财产是否有利用价值，只要拆除之后可以恢复租赁物交付时的原状即可。3、依据合同上诉人有权带走可以带走的装修，上诉人在合同到期之前，多次通过发《律师函》的方式主张拆除装修和主张优先承租权，而被上诉人就是不允许，目的是想利用上诉人的装修盈利。现在被上诉人不同意拆走，而且继续利用上诉人的装修获利，法院认定拆除会造成经营户损害，反而证明被上诉人利用上诉人装修财产获利，根据公平原则，被上诉人应当在利用价值范围内予以补偿。三、上诉人是合同约定的优先承租权人，对此，被上诉人是明知的。上诉人发包租赁，应当通知上诉人，而不适用公告的方式。况且，上诉人没有收到被上诉人重新租赁的通知，也没有看到被上诉人所谓的公开招投标公告，上诉人的优先租赁权无法实现，而造成这个结果是被上诉人故意做局隐瞒租赁造成的后果。上诉人苦心经营多年，莱西豪帝商城昱丰家具城在当地家喻户晓，现上诉人无法利用自己的装修继续使用租赁物，造成的损失被上诉人应当承担。综上，请二审法院查明事实，依法改判。 被上诉人辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，一审判决应当依法维持。请二审法院依法驳回上诉，维持原判。第一、上诉人在租赁合同到期后，在实行招投方式租赁活动中，上诉人不参加竞标，不具有租赁优先权。优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。优先承租权在我国并不是法定权利，而是基于租赁合同约定而产生的约定权利，是一种附限制条件的物权，在“同等条件”下才享有。本案中如何合理界定“同等条件”就成为认定上诉人是否享有优先承租权的关键:1、同等条件要求原承租人必须参与公开招投标。出租人为使租赁物利益最大化，对原租赁物采取公开招投标方式进行公开招租，是对其绝对物权的一种行使方式，原承租人的优先承租权不能与其对抗，而只能以同等条件对抗第三人。原承租人只有参与招投标才有取得同等条件对抗第三人的机会，不参与则视为对优先承租权的放弃。2、同等条件应以竞标结果论。对租赁物公开招租，是在为原承租人提供公平均等机会的基础上实现租赁物利益的最大化，公开招投标要遵循相应的规则，保证投标人公平，优先承租权也不能破坏招投标公平原则。在竞标结果一致时，同等条件出现，原承租人享有优先承租权；如果原承租人竞标低于他人或在他人竞标成功后再提出同等租赁条件，则视为原承租人放弃优先承租权。否则有悖招投标公平原则，对其他投标人是不公平的，也有损招投标活动的严肃性。综上，上诉人不参加竞标，不具有租赁优先权。合同到期后，谈不上造成损失，上诉人上诉称没有通知他，不成立。公告适用于任何人，公告是通知。第二、关于租赁期间的装修。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干间题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。装饰装修主要指在建筑物或构筑物上进行安装、修饰处理的工程建筑活动。例如吊设天花板、墙壁粉刷油漆、铺设地砖等。基于物尽其用、效益最大化的考虑，在处理装饰装修物时的一个重要考量因素即是区分装饰装修物是否与租赁物形成附合。如果装饰装修物已与房屋结合在一起，应认定形成附合。形成附合的装饰装修物，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的或要求拆走的，没有法律依据。故，根据法律规定及合同第十条约定，店内固定的装修应当依据合同约定由无偿接收。关于租赁到期后，装饰装修残值徐永忠无权主张补偿。在一般情况下，承租人对于租赁房屋进行装饰装修，不仅应当考虑租赁房屋的用途和其个人需求，还应当主要考虑租赁期限的长短，即承租人会根据其对房屋的租赁期限对所租赁的房屋进行装饰装修。构成合的装饰装修物价值体现在租房屋之中，承租人对租赁房屋的使用即同时享用了附合的装饰装修物的价值。因此，承租人在房屋租赁合同约定的租赁期限履行完毕后，完全使用了租赁房屋，也就同时完全享用了附合的装饰装修物的价值。当房屋租赁合同履行期限届满以后，附合的装饰装修物价值对于承租人来说，已经在租赁期限内使用完毕，即房屋租赁合同期限届满后，附合的装饰装修物对于承租人已完全丧失了使用价值。因此，在房屋租赁合同履行期限届满时，出租人不用对附合的装饰装修物予以补偿，房屋租赁合同期限届满，附合的装饰装修物价值为零是对于承租人而言，但对于附合的装饰装修物本身而言，可能仍具有一定价值，只是在房屋租赁合同期满处理时作为零价值，出租人不需对承租人作出补偿。这样处理的目的在于促进节约，避免浪费，防止承租人借口豪华装修而要求出租人给予补偿。租赁到期后，装饰装修残值上诉人无权主张。第三、一审法院勘验系在双方在场的情况下进行，制作笔录并由双方签字，完全合法。勘验地面、吊顶等是形成附合的装修，如拆除必然会对建筑造成损害，一审法院依据添附原则裁判是正确的。隔断等，商户已纳相关费用，所有权不属于上诉人。综上所述，上诉人上诉理由均不成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 徐永忠向一审法院提出诉讼请求：1、判令赔偿徐永忠经济损失50万元；2、诉讼费用由负担。事实与理由：2008年徐永忠与签订租赁合同一份，租赁豪帝商城5860平商场经营昱丰家具城，花费数百万元装修商场，期限至2018年12月31日。合同到期后，通知不续签租赁合同，徐永忠要求同等条件下优先租赁权，拒绝，并将商场租赁给他人经营佳合家具城，导致徐永忠个人投资的企业青岛昱丰家具商场停止营业，造成巨额经济损失。根据合同约定，到期后徐永忠在不破坏房屋结构的情况下，其装修能带走的带走，但徐永忠要带走能带走的装修时，派人现场阻止，报警处理双方也未达成一致意见。 一审中辩称，一、与徐永忠的租赁合同于2018年12月31日到期，合同到期后，莱西市水集街道办事处要求公开招标租赁，按照要求组织公开招标，经公告及招投标确定承租者，徐永忠未参加招投标，不享有优先租赁权；二、徐永忠对于房屋装修无权要求任何补偿，装修时应当考量租赁年限，装修值均摊至租赁年限中，租赁到期，装修对于徐永忠的租赁合同而言即无价值，合同中明确约定，合同到期，徐永忠的装修无偿接收，根据合同约定和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。徐永忠在合同到期后，要求拆除附合装修，没有法律依据。综上所述，徐永忠所诉无任何事实和法律依据，要求法院查明事实，依法驳回其诉讼请求。 一审法院认定事实如下：2008年12月28日，（甲方）与徐永忠（乙方）签订租赁合同一份，合同约定：一、甲方出租的房屋位于莱西市，豪帝商城东侧，是一个占地面积约5500平方米的单层大型敞开式室内商场；二、租赁期限自公历2009年1月1日起至2018年12月31日止；三、合同期内租金按年计算，采取先交租金后经营的方式，每年的1月1日前交清本年的租金，即2009年租金25万元、2010年租金30万元、2011年租金30万元、2012年租金32万元、2013年租金32万元、2014年租金32万元、2015年租金35万元、2016年租金35万元、2017年租金35万元、2018年租金35万元；四、……合同期满后，同等条件下的优先继续租赁权；……十、合同到期后，乙方装修在不破坏甲方房屋结构的情况下，能带走的带走，不能带走的甲方无偿接收，乙方进行的二层改造甲方无偿接收。与徐永忠均在上述合同上签名盖章予以确认。租赁合同到期前，以律师函形式通知徐永忠，案涉房屋到期交还。2018年12月31日，徐永忠等人为出具收到条一张，载明：今收到一村村委交来昱丰家具城线路补偿款壹万元整（￥10000.00元）。合同到期后收回案涉房屋。2019年3月27日，集体决定以招投标形式公开出租案涉房屋，并进行张贴公告，徐永忠未参与竞标，2019年4月3日，案涉房屋由李杰中标，并进行张贴公示，至今一直由李杰管理经营。2020年3月25日，一审法院组织双方当事人对案涉房屋进行现场勘验，经双方确认，案涉房屋中的吊顶、地板砖、东西入口四个门、二楼厕所及办公室均系徐永忠所装修。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。徐永忠与签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，租赁合同到期后，徐永忠在同等条件下享有优先租赁权，而以招投标形式公开出租案涉房屋时，徐永忠并未参与竞标，故其丧失同等条件下优先租赁权。徐永忠称的招投标不够公开，且为后补的，但证据不足，一审法院不予采信。关于装修损失。根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。本案中，根据租赁合同约定，合同到期后，徐永忠装修在不破坏房屋结构的情况下，能带走的带走，不能带走的无偿接收。能带走的装饰装修物应限于拆除后既不会导致附属物的经济价值贬损也不会造成主物的价值贬损，而双方确认徐永忠装修的部分均不属于能带走的范围，并已成为案涉房屋的重要组成部分，无法完好拆除，且拆除会对各商户造成损害，应当适用动产附合于不动产的添附原则，由取得所有权。故徐永忠申请对案涉房屋装修的现存价值进行评估，一审法院不予准许，其要求赔偿经济损失，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回徐永忠的诉讼请求。案件受理费4400元，由徐永忠负担。 本案二审期间，上诉人向本院提交如下证据材料：照片2张，证明上诉人所装修的吊顶的实际情况，是独立于整个房屋主体的一个空间隔断。并非因赋予整个房屋的主体，完全可以自由拆卸，并不影响房屋的原主体结构。整个的吊顶及附属的所有材料属于上诉人可以带走的装修设施。被上诉人质证称，对该证据的真实性需核实，对证明事项不予认可，1、上诉人经被上诉人律师函催告于2018年11月31日合同到期之日，并没有任何拆除行为，属于对该结构的弃权，如果在合同到期日之后拆除，势必占用被上诉人对房屋的占用使用时间。2、合同约定是带走而非拆走。3、吊顶等从照片上看明显与房屋结构符合为一体，要求补偿没有法律依据。本院对上述证据的真实性予以确认，证明事项不予认可。 被上诉人二审期间未向本院提交新的证据材料。 二审期间查明的其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。二审争议的焦点问题是一审法院驳回上诉人关于其主张的涉案装修的诉讼请求是否正确。各方当事人对于涉案房屋租赁合同的真实性均无异议。涉案房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定。一审法院认定其合法性于法有据，本院依法予以确认。各方应依法履行合法成立的合同。本案中租赁合同到期后，上诉人在同等条件下享有优先租赁权，而被上诉人以招投标形式公开出租案涉房屋时，其并未参与竞标。一审据此认定上诉人丧失同等条件下优先租赁权符合法律规定。上诉人主张的招投标不够公开的证据不足，一审法院不予采信符合法律规定。关于装修损失。根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。本案中，涉案租赁合同约定，合同到期后，上诉人装修在不破坏房屋结构的情况下，能带走的带走，不能带走的被上诉人无偿接收。能带走的装饰装修物应限于拆除后既不会导致附属物的经济价值贬损也不会造成主物的价值贬损。根据房屋的现状，上诉人装修的部分均不属于能带走的范围，且已成为涉案房屋的重要组成部分。一审法院据此适用动产附合于不动产的添附原则认定上诉人诉讼请求涉及的部分属于不能带走的范围，对上诉人该诉讼请求不予支持符合法律规定。 综上所述，上诉人的主张均不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4400元，由上诉人徐永忠负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  谷林平 审判员  于 梦 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 刘思涵 书记员张燕