北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初8798号原告：余雯雨，女，1987年12月2日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区**。委托诉讼代理人：石晓铃，河北张国庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：张毅恒，河北张国庆律师事务所律师。被告：北京福满格物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街怡景园北里**楼**A6。法定代表人：马青强，董事长。委托诉讼代理人：吴昆，男，该公司职员。委托诉讼代理人：王一梵，女，该公司职员。原告余雯雨诉被告北京福满格物业管理有限公司（以下简称福满格公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告余雯雨之委托诉讼代理人石晓铃、张毅恒，被告福满格公司之委托诉讼代理人吴昆、王一梵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余雯雨向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2019年3月28日签订的《租赁合同》于2020年1月23日解除；2、被告向原告退还履约保证金64240元、租金192720元，并支付利息（以上述两笔款项为基数，自2020年1月23日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、被告赔偿原告经济损失7万元。事实和理由：2019年3月28日，原、被告签订租赁合同，约定原告承租被告负责招商、管理的位于北京市王府井大街176号丹耀大厦3层店铺（以下简称涉案房屋），建筑面积共计66平方米，用于经营酸辣粉。租赁期限为三年，即自2019年3月28日至2022年3月27日止（含免租期）。第一年租金为385440元，每6个月支付一次，第一年的首期租金为192720元，履约保证金为64240元。同日，原、被告签订了《项目工程改造委托协议》，原告将房屋厨房烟道、新风系统、消防系统、燃气管道等工程委托被告代为施工，共花费64700元。另，“鸿豪食街”项目是被告负责招商、管理的租赁项目，自被告对外招商以来均以“王府食街”名义对外招商，并称将会打造不同于传统意义上的美食概念，在规划设计、业态组合、招商运营方面都将全面创新，旨在打造全国最为出名的美食小吃，肯定了该项目的无限商机，并称项目已招入肯德基、必胜客等知名商户。正因被告上述宣传，原告才选择了该项目，并与被告签订了上述租赁合同。但是合同签订后，2019年6月22日被告的租赁项目挂牌“鸿豪食街”正式对外开业，并非之前宣传所称的“王府食街”，肯德基、必胜客等知名商户也并没有入户，被告在实际管理中存在诸多问题，并未兑现招商承诺，致使整个租赁项目经营惨淡，商户基本亏本经营，经原告和多名租户多次投诉，租赁项目经营状态并没有任何改观，且被告拒绝原告及其他租户解除租赁合同的请求。2020年1月23日起，受疫情影响及租赁项目惨淡的商业环境的严重影响，原告已无法继续经营。原告于1月23日告知被告要撤店，但被告拒绝。原告认为1月23日已经交接完毕，后来原告称放弃涉案房屋内的物品，被告不同意，直至被告之后向原告发函让其搬东西，原告于2020年6月1日将物品从涉案房屋内搬走。原告认为，被告在招商过程中所宣传的内容已构成要约，系租赁合同组成部分，被告应按照其宣传内容履行合同义务。现被告未按约履行合同义务，应当承担虚假宣传的违约责任。原告认为，涉案房屋商业条件不具备，合同已无继续履行的必要，双方租赁合同应当于2020年1月23日解除，被告应当退回原告已支付的全部租金192720元和履约保证金64240元，并赔偿原告经营期间负担的人力成本等经济损失。原告自2019年8月始，为经营涉案房屋，共投入了大量的钱款，包括员工工资、员工宿舍费用及车费、设备费用，共计26.2万元，原告仅向被告主张7万元。故其诉至法院，诉如所请。被告福满格公司辩称，原告所述签订合同情况属实。原告租赁涉案房屋用于经营餐饮，是原告的商业选择，盈亏与否取决于原告自身经营状况，商业风险由原告自行承担。被告从未向原告提供宣传图片以“王府食街”名义进行招商，也并未宣称已招入“肯德基”“必胜客”等知名商户。原告于2020年4月21日发函，并于2020年4月28日起诉被告，要求解除合同，无合法依据。被告将原告取得《食品经营许可证》的日期作为双方合同起租日期，故自2019年8月7日至2020年2月6日，原告所交6个月租金192720元已经使用完毕。被告考虑疫情影响，给予原告减免租金，但以原告及时交纳租金为条件。原告仅交了6个月租金，一直占用涉案房屋，并拖欠2020年2月7日之后的房租。直至2020年5月28日，被告向原告发解除函，要求解除合同并收回涉案房屋。被告认可合同已解除，但不同意合同于2020年1月23日解除，被告认为合同于2020年6月1日解除，因该日被告到涉案房屋处粘贴解除公告，而5月28日的解除通知函无法确定原告收件时间。根据合同约定，“如由于乙方不履行本合同约定的义务致使本合同提前终止时，乙方已交的保证金不予退还，全部归甲方所有”，履约保证金64240元应归被告所有，被告不应向原告退还该笔履约保证金。关于原告要求被告赔偿经济损失的诉讼请求，原告的上述损失完全是原告自己经营所需，应由原告自行承担，与被告无关。综上，原告要求解除合同并要求被告退还租金、履约保证金及利息、赔偿损失，没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2019年3月28日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，建筑面积66平方米。乙方租赁出租物业的用途是餐饮（酸辣粉）。租赁期限三年，自2019年3月28日至2022年3月27日止（含免租），甲方于2019年3月28日至2019年4月27日为乙方提供装修免租期，装修期内免除房租。交付日期：从实际交房日期起计算免租期（租赁期限顺延，以交房确认单为准）。第一年租金为385440元，不含税租金。第一年首期租金192720元。租金支付时间从合同约定的租金支付起始日开始，以该日为基准日，每6个月支付一次。合同签订当日内，乙方向甲方支付履约保证金64240元，及首期6个月的房屋租金，共计256960元。如由于乙方不履行本合同约定的义务致使本合同提前终止时，乙方已交的保证金不予退还，全部归甲方所有。乙方未按本合同约定支付租金的，每迟延一日，应当向甲方支付2000元迟延履行违约金。迟延超过15日的，甲方有权单方解除本合同并有权收取违约金192720元（按6个月的租金为标准），同时对乙方所交纳的履约保证金不予退还。除法定或约定解除本合同条件出现时，任何一方不得无故解除本合同，在租赁期限内若甲方无故解除本合同，应赔偿乙方6个月租金的违约金，并赔偿因此给乙方造成的直接损失；并退还乙方交纳的履约保证金；在租赁期限届满前若乙方无故解除本合同，应赔偿甲方6个月租金的违约金，并赔偿因此给甲方造成的直接损失，乙方所交纳的履约保证金甲方不予退还。履约保证金是指乙方依据本合同向甲方交付相当于2个月承租的房屋租金，该保证金不是乙方预付的租金或管理费，仅作为乙方履行本合同约定义务的保证金。起租日指乙方应支付租金的起始日期。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《项目工程改造委托协议》，约定乙方承租甲方的涉案房屋，乙方委托甲方提前代为施工，厨房烟道、新风系统、消防系统、燃气管道等工程的项目改造，包括营业证照的办理，以及乙方自行装修过程的监督管理等服务，以满足乙方的租赁需求。委托项目及收费为营业执照、食品经营许可证2万元，排烟1万元，消防改造23100元，装修管理费5000元，空调、水冷6600元，装修安全保证金3万元。装修安全保证金于施工结束验收合格后退还乙方。合同签订后，被告向原告交付涉案房屋，原告向被告支付租金、物业费等款项。被告认可原告已向被告支付租金192720元，履约保证金64240元、装修改造费用64700元。2020年4月21日，原告向被告发出律师函，通知被告双方的合同于2020年1月23日解除，收到函件后三日内将履约保证金64240元返还原告。2020年5月9日，被告向原告发出催款通知函，通知原告“鉴于今年疫情造成的经济下滑，我方本着与贵方（商户）携手共担的态度，决定主动承担并给予贵方（商户）如下优惠政策：1、分两期减免贵方三个月租金，第一期自当期应交租金中减免两个月租金64240元；第二期自下一付款周期中减免一个月租金。2、自下一付款周期至2020年12月31日期间所遇付款周期改为季度支付；3、享受上述两条优惠政策须自2020年5月18日起正常开业并连续经营达6个月以上，且不欠租金、物业费的商户，否则将不能享受本次优惠政策，已减免的部分应如数补缴。请收到本通知函后6日内将租金及物业费合计金额142934元交至我方财务部，逾期仍不交付则不享受本次优惠政策，并将合同约定采取终止合同、收回房屋等相关措施，并追究贵方的违约责任。”2020年5月28日，被告向原告发送合同解除通知函，告知原告合同自原告收到本通知函之日起解除，原告应于2020年1月7日前交付6个月租金及同期物业费，但原告至今未付，逾期已达142日。根据合同约定，被告有权单方解除合同并有权收取违约金，同时对于原告交纳的履约保证金不予退还。庭审中，原告提交微信图片、招商平面图、宣传广告若干，证明被告存在虚假宣传。被告不认可真实性、证明目的；原告提交“丹耀鸿豪食街商户群”微信群聊天记录，证明被告未履行合同义务，管理存在问题，且存在虚假宣传事实，致商户血本无归。被告表示确实存在这一微信群，但聊天内容因聊天的主体出发点不同，获取信息不准确，故证明目的、关联性不认可；原告同时申请证人郑某、石某出庭作证。郑某为商场另一商户，作证证明被告以王府食街虚假招商，口头承诺的条件均未达到。石某为原告职员，作证证明商场客流量较少，原告店铺经营状况不善，自己于2019年8月到2020年1月就职期间的劳动报酬数额。被告对郑某的证人证言真实性不认可，对石某的证人证言真实性、关联性、证明目的均不认可。被告提交营业执照、经营许可证，用以证明2019年5月9日，原告以涉案房屋办理“北京郁缘餐饮管理有限公司”营业执照，营业执照核发日期为2019年5月9日，原告并申请了《北京市小规模食品生产经营许可证》，经营许可证核发日期为2019年8月6日。原告认可真实性。被告称其于2020年6月1日至涉案房屋处粘贴合同解除公告。对此，原告称案外人看见粘贴的解除公告后通过微信转发给原告，原告于6月1日才得知被告发送合同解除函一事，被告于5月28日发送的合同解除函店里没人签收。另，关于涉案房屋的交接一事，原告认为双方已于2020年1月23日就已交接完毕，原告当日告知被告要撤店，被告拒绝，后原告告知其放弃被告涉案房屋内的物品，被告仍不同意。之后，原告于6月1日将涉案房屋内的物品如板凳、餐具等搬走。对此，被告认为，其并未阻止原告搬走物品，双方于2020年6月2日完成交接，原告将除了固定装修之外的物品都搬走了。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。原、被告均认可合同已解除，对此，本院不持异议。关于合同解除时间，原告认为被告虚假宣传、涉案房屋商业条件不具备，合同已无继续履行的必要，双方租赁合同应当于2020年1月23日解除，但未提供充分证据加以证明。被告辩称因原告欠付租金故其行使解除权、向原告发送合同解除函，并以合同解除函粘贴在涉案房屋处的日期即2020年6月1日为合同解除日，且原告认可其于该日通过案外人知晓合同解除函一事，故被告的该意见，理由正当，本院予以认可。原告使用涉案房屋进行经营，理应支付相应租金，承担相应商业风险。原告欠付租金，已构成违约，根据双方约定，履约保证金不予退还。故原告要求退还租金、履约保证金，赔偿损失的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告余雯雨与被告北京福满格物业管理有限公司于2019年3月28日签订的《租赁合同》于2020年6月1日解除；二、驳回原告余雯雨的其他诉讼请求。案件受理费3102元，由原告余雯雨负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 范欠歌二〇二〇年九月二十八日法官助理 黄碧珍书 记 员 蒋彤彤-2--1-