上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初7689号原告：徐安平，女，1968年9月28日生，汉族，户籍地上海市长宁区。委托诉讼代理人：刘婧，上海海耀律师事务所律师。被告：上海骏腾房地产经纪事务所，住所地上海市长宁区。投资人：罗文娣，职务不详。原告徐安平与被告上海骏腾房地产经纪事务所(以下简称骏腾事务所)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序。后因被告骏腾事务所下落不明，本院向其公告送达诉状副本等应诉材料，并依法适用普通程序，于2020年9月7日公开开庭进行了审理。原告徐安平及其委托诉讼代理人刘婧到庭参加诉讼。被告骏腾事务所经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐安平向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告就上海市长宁区长宁路XXX号XXX层房屋(以下简称涉讼房屋)签署的《房屋租赁合同》于2020年4月7日解除；2.判令被告将注册地址迁出涉讼房屋；3.判令被告支付2020年2月1日至2020年4月7日的租金29,250元(实际欠付租金为50,250元，以押金21,000元冲抵欠付的租金21,000元)；4.判令被告支付违约金100,000元；5.判令被告支付2019年6月1日至2020年3月28日期间的水费255.20元、2019年12月1日至2020年3月31日期间的电费1640.89元；6.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回第二项诉讼请求。事实与理由：2016年7月16日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告承租涉讼房屋。租赁合同签订后，因被告长期无故拖欠房租，致使原告于2017年起诉至法院，案件处理过程中，双方签署了《协议书》，约定如被告发生任何违约情形超过15天的，原告有权解除合同，同时被告应当支付违约金100,000元。现被告拖欠2020年2月起的租金，经原告多次催告仍未支付。原告诉至法院，要求判如所请。被告上海骏腾房地产经纪事务所未作答辩。原告徐安平围绕诉讼请求依法提交了证据，对房屋租赁合同、房地产权证、民事裁定书、撤诉笔录、协议书、房屋交接书、照片、国家电力公司发票及签购单、水费缴费通知单及签购单等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系涉讼房屋权利人，涉讼房屋用途为店铺。2016年7月16日，原告(甲方)与被告(乙方)签订一份《房屋租赁合同》，约定，甲方将涉讼房屋出租给乙方，房屋用途为办公；租赁日期自2016年8月1日起至2021年7月31日止；2016年8月1日至2019年7月31日租金为每月21,000元，2019年8月1日至2020年7月31日期间租金为每月22,500元，首付两个月，以后按每两个月结算一次，提前10天支付下次房租；乙方另支付保证金21,000元，租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用涉讼房屋所发生的水、电、煤、有线电视、宽带由乙方承担。租赁合同签订后，原告依约交付涉讼房屋，被告支付了保证金21,000元。2017年9月14日，因被告多次逾期支付租金，原告诉至本院要求判令解除双方的租赁合同并由被告支付拖欠的租金等。该案审理过程中，原、被告双方于2018年3月16日签订一份协议书，双方达成和解，约定：“……5.自2018年6月1日起至租赁合同期满日止的租金，乙方仍应按租赁合同约定的金额与时间全面履行。如乙方有任何违约超过15天的，甲方有权解除租赁合同，乙方并支付甲方违约金10万元。……”。2018年4月4日，原告撤回该案起诉。原告称，2020年4月7日，被告通过电话告知原告委托代理人涉讼房屋钥匙存放位置，原告委托代理人取得钥匙后在物业公司工作人员陪同下收回了涉讼房屋。另查明，2020年1月至4月期间涉讼房屋产生电费1,649.89元。2019年7月至2020年3月期间涉讼房屋产生水费255.20元。上述水电费用均已由原告支付。审理中，原告表示因被告欠付租金期间存在新冠疫情，故原告减免被告半个月租金11,250元，变更第三项诉请为要求被告支付租金18,000元。同时原告自认于2020年4月20日将涉讼房屋另行出租，每月租金35,000元。本院认为，原、被告双方所签订的房屋租赁合同及协议书系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应本着诚实信用的原则，恪守合同约定，全面履行合同义务。原告确认基于2020年4月7日获得钥匙后收回涉讼房屋，且并无在案证据证明被告早于该日搬离涉讼房屋并解除合同，本院据此确认双方之间的租赁合同于该日解除。合同解除后，被告应当向原告支付解除之前的租金，经核算被告实际欠付租金50,250元，原告考虑疫情因素酌情减免半个月租金11,250元，并主张以保证金21,000元冲抵欠付的部分租金，上述主张并无不当，本院予以确认。综上，被告仍应向原告支付剩余拖欠租金18,000元。关于水电费，根据双方合同约定，该部分费用由被告承担，因原告提供了相关证据，故被告应当支付已由原告垫付的水费255.20元及电费1,640.89元。关于违约金的诉请，考虑到原告自认合同解除后已于2020年4月20日将涉讼房屋另行出租以及租金高于本案涉讼房屋租金的情况，基于违约金填补实际损失为主的功能，原告主张的违约金金额过高，本院酌情予以调整，结合合同履行情况及被告过错程度,原告已减免被告半个月租金，违约金带有一定惩罚性功能，本院酌定被告应当支付违约金25,000元。被告骏腾事务所经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃自身诉讼权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告徐安平与被告上海骏腾房地产经纪事务所签订的关于上海市长宁区长宁路XXX号XXX层房屋的《房屋租赁合同》于2020年4月7日解除；二、被告上海骏腾房地产经纪事务所应于本判决生效之日起十日内支付原告徐安平2020年2月1日至2020年4月7日的租金18,000元；三、被告上海骏腾房地产经纪事务所应于本判决生效之日起十日内支付原告徐安平违约金25,000元；四、被告上海骏腾房地产经纪事务所应于本判决生效之日起十日内支付原告徐安平水费255.20元、电费1,640.89元；五、驳回原告徐安平的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,342.92元，由原告徐安平负担1,895.52元，由被告上海骏腾房地产经纪事务所负担1,447.40元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  刘亚玲审 判 员  吴 丹人民陪审员  包 怡二〇二〇年九月二十五日法官 助理  刘彬华书 记 员  刘彬华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。