广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初7263号原告：东莞市晶钰玻璃有限公司，住所地：广东省东莞市东莞市***********。法定代表人：谢长春，该公司总经理。委托诉讼代理人：张学诚，广东林贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾雯，广东林贤律师事务所辅助人员。被告：叶森，男，汉族，1979年12月12日出生，住广东省东莞市******7****2*****，公民身份号码：362************91X。委托诉讼代理人：叶有杰，广东凯顺律师事务所律师。原告东莞市晶钰玻璃有限公司（以下简称晶钰公司）与被告叶森房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序审理。于2020年6月29日公开开庭进行了审理，原告晶钰公司的委托诉讼代理人张学诚、曾雯，被告叶森及其委托诉讼代理人叶有杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉讼请求原告东莞市晶钰玻璃有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告工人工资保证金（押金）144000元、2020年1月份的租金48000元以及利息（以192000元为本金，起诉之日计算至款项还清之日止）。2.被告退还原告厂长费用1800元、卫生综合费350元、基本电费1000元。3.被告承担本案的诉讼费。案件事实一、租赁物情况。案涉租赁物系位于东莞市******刘屋塘（土名）的厂房，面积3150平方米。被告确认其非厂房的权属人系承租人，被告未在本院限定期限内提交案涉租赁物的建设工程规划许可证。二、合同情况。原告原有厂房与案涉厂房相邻，被告在2019年12月搬离案涉厂房，原告欲扩张因此与被告协商承租案涉厂房，并于2019年12月18日、19日向被告支付了20000元订金。原告于2019年12月20日在案涉厂房办理了营业执照。2019年12月23日，原告作为乙方与被告作为甲方签订了厂房租赁合同书：约定甲方将案涉租赁物出租给乙方用于工业生产经营；租赁期限为2020年1月1日至2026年12月31日；至2022年每月租金48000元，2023年起每月租金52800元，租金每月1日前支付至甲方账户；租赁物按整体和现状交付，租赁物实测面积与约定面积有出入租金不作调整；乙方于合同签订当日向甲方支付工人工资保证金144000元和预交第一个月租金48000元；甲方将租赁物交付给乙方时，乙方对租赁物有异议应当场提出；租赁期间租赁物的维护管理由乙方负责；合同第一年内厂房有漏水情况由甲方承担修缮及费用，满一年以后则由乙方修缮并承担费用；租赁前三个月，租赁物的电表、水表及用电设施设备的一切质量问题由双方协商解决，三个月后由乙方负责维修及承担费用；合同签订当日，双方应共同到现场办理租赁物交付，本合同签订证明甲方当日已经将租赁物及所有的使用权交付给乙方，乙方承认已接到甲方的租赁物及使用权，租赁期及付租期按合同规定执行；乙方要求250千伏安的电，乙方每月10日向甲方支付水电费，水费4元/吨，路面卫生综合费350元/月，基本电费1000元/月，另额外每度电加0.1元作为变损费用。合同签订后，原告依约支付了保证金144000元及1月份租金48000元、厂长费1800元、卫生综合费350元、基本电费1000元，合计195150元。三、租赁物交付问题。原告主张合同签订后，被告未将案涉租赁物、包括钥匙、电房和水交付给原告。同时，租赁物存在严重瑕疵：1.厂房垃圾、设备未清空，被告直至2020年春节后才将厂房垃圾清空；2.厂房存在漏雨；3.泥浆倒流、变压器与村民公用。4.被告对案涉厂房没有出租的权利，原房东不同意出租给原告且收回了案涉厂房。对此提交了原告方人员常树理与被告叶森的微信聊天记录、视频等予以佐证。微信聊天记录显示原告方于2020年1月13日微信询问被告什么时间能清完，被告回复搞不了了都放假了。2020年2月15日，原告向被告发送了漏雨的视频，并告知到处漏雨无法使用搭棚部分；2月18日，要求被告把停在厂房内的汽车开走，在打扫卫生，要准备用。2月24日，被告催促租金，原告回复先把厂房交接给原告，漏雨什么时候处理、电房交接给原告。被告回复问问下午有没有工人干活。2月26日，原告告知被告要与村里协调，下大雨隔壁道路的泥浆全部倒流到厂房里，变压器村里居民也在用，要处理，原告用电后居民就用不了。2月28日，原告向被告发送了厂房门口道路施工的照片，要求被告与村里沟通解决雨水漏进工厂的问题。3月6日，原告要求被告尽快安排维修厂房，电房给予交接使用。3月12日，告知被告要装修请安排交接。被告回复下午回复方案。3月16日，原告催促被告要尽快落实厂房的众多问题。3月20日，原告通知被告耽误原告规划原告不可能承担房租及其他费用的。被告回复收到。3月27日，原告发了被告车辆在厂房的照片给被告，并质问被告厂房交给原告怎么进得了厂里洗车。3月30日，原告发了电表及电线的照片给被告。4月7日，原告通知被告未办理厂房交接手续，原房东对原告的产品抗议，原告同意让步接受解除合同并承担一个半月的厂房租金，退回原告押金。被告亦提交了上述微信聊天记录，主张上述微信聊天记恰好证明被告已在签订合同当天向原告交付了厂房，并提交了拍照日期为2020年3月27日的照片证明原告实际使用了厂房，照片显示案涉厂房堆放了物品。原告确认照片中的玻璃是原告的，并陈述因为3月26日有一批玻璃到货原告厂房没有及时腾出位置，而案涉租赁物大门没有上锁，且原告已经交付一个月租金，因此暂放在案涉厂房，第二天原告厂房腾出位置后就已经将玻璃运回原告厂房。至于原告主张的漏水问题是厂房外的铁硼漏水，主体车间是没有影响的，且合同约定按现状出租，即使存在瑕疵也是双方认可的。泥浆倒流的问题是因为村里修厂房外的道路、道路路面高于厂房，该问题在签订合同时就存在。原房东有承诺在厂房里面修一条沟让泥浆流走，原告要求被告在三个月内修好，原房东承诺10天内修好，但原告第二天就反悔说不要厂房。电房的问题厂房水电一直是通的，水电费也是被告交纳的。由于原告没有交纳租金，被告在2020年4月1日收回了案涉厂房。四、是否返还押金、租金等问题。原告认为厂房未交付，合同无效，其支付的所有费用均应返还。被告对此不确认，认为即便应返还，也应抵扣2020年1月至3月的租金及所有费用。裁判理由本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案争议的问题如下：一、合同效力问题。原、被告未在本院限定期限内提交证据证明案涉租赁物取得了建设工程规划许可证，原告也确认案涉租赁物未取得建设工程规划许可，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，原、被告签订的案涉厂房租赁协议应属无效合同。二、案涉厂房是否交付，应否返还各项费用的问题。从原告方常树理与被告的微信聊天记录可以看出，原告可随时出入厂房，且原告也曾在案涉厂房存放玻璃物品，说明原告已占有支配厂房，故原告称厂房至今未交付依据不足，本院不予采纳。同时，从双方微信聊天记录可以看出，厂房存在垃圾未清理、铁棚漏雨、泥浆倒流、变压器与村民公用等问题，且1月至3月原告一直催促被告处理前述问题，被告也回复处理但未完全处理，被告属于瑕疵履行。鉴于被告交付的厂房存在瑕疵影响了原告使用且未及时处理，故本院认定原告需参照合同约定标准的50%向被告支付2020年1月至3月的占有使用费及其他费用，即为（48000元+1800元+350元+1000元）×3个月×50%=76725元。案涉合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。扣除原告应负担的费用外，被告需返还原告195150元-76725元=118425元。由于原告2、3月未按合同约定支付租金，双方对于租金交付存有争议，返还金额无法确定，且被告基于合同信赖持有押金并无当，故对原告请求利息本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告叶森应于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告东莞市晶钰玻璃有限公司118425元。二、驳回原告东莞市晶钰玻璃有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2102元，由原告东莞市晶钰玻璃有限公司负担820元，被告叶森负担1282元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  钟凤媚二〇一〇年九月三日书记员  李晓幼