北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初3034号原告：北京金琪鑫杰物业服务有限公司，住所地北京市丰台区右外东三条**楼**。法定代表人：冯淑英，董事长。委托诉讼代理人：宫臣，男，该公司员工。被告：北京照明器材公司物业管理中心，住，住所地北京市东城区沙子口路**富莱茵花园****/div>法定代表人：王辛然，总经理。委托诉讼代理人：尚林，男，该公司员工。被告：北京富莱茵国际旅行社有限公司，住所地，住所地北京市东城区永外沙子口路**iv>法定代表人：魏兵，总经理。委托诉讼代理人：王晖芳，女，该公司员工。原告北京金琪鑫杰物业服务有限公司（下称金琪鑫杰）诉被告北京照明器材公司物业管理中心（下称照明中心）、北京富莱茵国际旅行社有限公司（下称富莱茵旅行社）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金琪鑫杰之委托诉讼代理人宫臣，被告照明中心之委托诉讼代理人尚林，被告富莱茵旅行社之委托诉讼代理人王晖芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金琪鑫杰向本院提出诉讼请求：1.请法院判令被告支付2018年8月28日至2019年7月31日的物业费及垃圾消纳费6148元、违约金1000元，以上共计7148元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年2月28日，北京市东城区富莱茵花园小区业主委员会与原告签订《北京市物业服务合同》。被告住北京市东城区×号楼三层，该房屋建筑面积220平方米。自2018年8月28日起，被告享受了原告提供的物业服务，但未交纳2018年8月28日至2019年7月31日的物业服务费及垃圾消纳费，故原告诉至法院。照明中心辩称，我公司将房屋出租给富莱茵旅行社了，富莱茵旅行社是涉案房屋的实际使用人，且双方签订的房屋租赁协议约定物业费由承租人富莱茵旅行社自行承担，如协商解决不成，照明中心同意法院进行判决。富莱茵旅行社辩称，因原告与北京市东城区富莱茵花园小区业主委员会（下称富莱茵业委会）有矛盾，原告在2018年8月28日至2019年2月25日期间仅提供了部分服务，因为原告提供的物业服务不全面，导致相关的清洁等服务都是我们自己做的，所以不同意全额支付原告上述期间的物业费；2019年2月25日以后原告没有提供任何服务，故对2019年2月25日至2019年7月31日的物业费我们不同意支付。总的意见是同意支付不超过3000元的物业费。本院经审理认定事实如下：2011年7月1日，照明中心（甲方）与富莱茵旅行社（乙方）签订《房屋租赁协议》。约定乙方使用坐落于×号楼三层南侧现所用房间，建筑面积220平方米，其中110平方米为乙方承租甲方的办公用房。租期自2011年7月1日起。乙方自行承担220平方米的物业费、供暖费和水电费。2012年2月28日，富莱茵业委会（甲方）与原告金琪鑫杰（乙方）签订《北京市物业服务合同》。该合同约定，乙方为甲方坐落于北京市东城区×号富莱茵花园提供物业服务。物业服务期限为6年，自2012年2月28日至2018年8月18日。任何一方决定在本合同期限届满后不再续约的，均应当在期满3个月前书面通知对方；本合同期限届满前，甲方决定继续聘用乙方的，应当在期满前3个月书面通知乙方，乙方自接到续约通知1个月内回复甲方；本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务6个月，在此期间的物业服务费按本合同约定的标准缴纳；本合同终止后，甲乙双方应当共同做好交接事宜。乙方提供的物业服务包括制订物业服务工作计划并组织实施；保管相关工程图纸、档案与竣工验收资料；负责物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理；负责物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；负责共有绿地、景观的养护和管理；负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作。合同第十三条约定，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，普通住宅0.59元/平方米??月；甲级住宅2.02元/平方米??月；有电梯高层住宅1.1元/平方米??月，无电梯高层住宅0.69元/平方米??月，办公楼2.5元/平方米??月，商业物业2.5元/平方米??月。合同第二十六条约定，业主违反合同第十三条、第十五条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额交纳物业服务费，应当按5‰的标准向乙方支付违约金。2019年7月25日，原告与富莱茵业委会、北京×物业管理有限公司（下称×物业）签订《物业费分割协议》，约定富莱茵花园小区2019年7月31日前债权归金琪鑫杰所有，×物业收取小区2019年7月31日以前的物业费、停车费于2019年12月31日前支付。另查，原告曾以物业服务合同纠纷为由将二被告诉至本院，要求二被告支付2012年2月28日至2017年2月27日期间的物业服务费。本院作出（2017）京0101民初18855号民事判决书，认定位于北京市东城区×号楼三层的房屋原为北京富莱茵物业公司的产权房屋，北京照明器材公司与北京富莱茵物业公司均为北京一轻控股有限责任公司的下属单位。后北京富莱茵物业公司予以注销，上述房屋权属划转至北京照明器材公司。北京照明器材公司为照明中心上级单位，上述房屋由照明中心负责管理。现上述房屋由富莱茵旅行社使用。另查，富莱茵业委会曾以物业服务合同纠纷为由将原告金琪鑫杰诉至本院，要求判令金琪鑫杰退出富莱茵花园小区。本院作出（2019）京0101民初7897号民事判决书，认定富莱茵业委会与金琪鑫杰之间的物业服务法律关系于2019年8月1日事实上解除。庭审中，原告称其要求的物业服务费包括物业服务费及垃圾消纳费，物业服务费按照合同约定2.5元/平方米??月标准收取,垃圾消纳费按照每年30元的标准收取，故2018年8月28日至2019年7月31日期间的物业费为6120.5元、垃圾消纳费为27.5元。照明中心和富莱茵旅行社认可原告主张的收费标准。庭审中，原告提交了北京市物业服务合同、房屋租赁协议、物业费分割协议、律师函及快递单，拟证明原告有权向被告收取2018年8月28日至2019年7月31日期间的物业费及对于欠付的物业费进行过催缴。对此，照明中心和富莱茵旅行社均认可上述证据的真实性。富莱茵旅行社为证明原告于2018年8月28日至2019年2月25日期间提供的物业服务不到位及2019年2月25日之后原告未提供物业服务，提交了富莱茵业委会通知告知三份、情况说明、保洁服务协议（合同签订日期为2019年2月25日）、保安服务合同（合同有效期自2019年2月25日起至富莱茵业委会新聘物业公司正常进驻当日为止）及照片打印件14张。对此，原告认可富莱茵业委会通知告知三份和情况说明的真实性，对其他证据的真实性和证明目的均不认可；照明中心认为富莱茵旅行社提供的上述证据与自己无关，应由富莱茵旅行社和金琪鑫杰自行解决。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。业主委员会与业主大会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，富莱茵业委会与原告签订的《北京市物业服务合同》对富莱茵花园小区业主具有约束力。该合同虽于2018年8月28日到期，但根据富莱茵业委会于2019年7月25日与原告、×物业签订的《物业费分割协议》，富莱茵花园小区2019年7月31日前债权归金琪鑫杰所有。同时，二被告之间就租赁位于北京市东城区×号楼三层南侧房屋达成的出租合同系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，为有效合同。依据该份合同，被告富莱茵旅行社应交纳在租赁、使用房屋期间的物业费、供暖费和水电费。庭审中，被告富莱茵旅行社认可原告在2019年2月25日前提供了部分物业服务，被告富莱茵旅行社在接受有关服务后，应当按时交纳相关费用。故原告要求被告支付拖欠的物业费和垃圾消纳费，有合同和法律依据，本院应予支持。但考虑到原告在提供物业服务期间没有完全按照合同约定履行义务，对公共区域的清洁卫生、设施设备的日常维护不到位，故物业费应适当酌减，具体数额由本院酌定。关于原告主张的违约金，一是原告提供的物业服务存有瑕疵；二是富莱茵业委会自2019年1月14日期多次通告业主，其与原告之间的合同到期，不要向原告交纳物业费，被告未及时交纳物业费并非故意拖欠，故对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、北京富莱茵国际旅行社有限公司于本判决生效后七日内给付北京金琪鑫杰物业服务有限公司自2018年8月28日至2019年7月31日期间的物业费和垃圾消纳费5535.5元；二、驳回北京金琪鑫杰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由北京富莱茵国际旅行社有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 杨志彤二〇二〇年九月二十四日法官助理 郭小欢书 记 员 胡 琼