北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初14703号原告（反诉被告）：北京高腾物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区北四环东路**。法定代表人：于洪波，董事。委托诉讼代理人：彭建华，男，1977年7月7日出生，北京高腾物业管理有限公司经理，住该单位宿舍。委托诉讼代理人：张明哲，北京市国汉律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴某某，男，1972年11月15日出生，汉族，北京市公安局xx分局xx店检查站民警，住北京市通州区玉桥南里。原告北京高腾物业管理有限公司（以下简称原告）诉被告吴某某（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭建华、张明哲，被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付2014年12月1日至2019年11月30日期间的物业费8504.5元；2.以8504.5元为基数，按日万分之五的标准计算违约金自2019年11月30日至实际履行之日止；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系景馨家园小区的物业服务企业，负责该小区物业服务。被告系该小区2号楼xx号房屋业主，该房屋建筑面积99.12平方米。物业费为每月每平方米1.43元。被告拖欠物业费，经多次催交无果。为维护原告的合法权益及保障原告的正常运营，故诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，我确实没有交纳物业费，但因房屋漏水，无法居住。被告提出反诉请求：1.请求判令原告赔偿被告因漏水所致的财产损失6500元；2.请求判令原告在小区明显位置公示2014至2019年度物业费收支情况和公有部分收益的收支账目；3.请求判令原告返还被告停车位使用权；4.反诉费由原告承担。事实和理由：第一，顶层屋顶属于公共维修部位，自2014年以来被告家出现大面积墙皮脱落并伴有渗水现象，被告多次要求原告将房顶做防水，该房顶已经6年未做防水和进行必要的养护，导致防水老化。可原告方置若罔闻，导致被告财产损失严重。原告认为，房顶老化失修导致被告室内漏水，财产严重损失与原告没有按时维护有直接关系，根据物业管理条例和合同法的相关规定，物业公司未能履行物业服务合同导致业主人身财产损失的，应当依法承担相应的法律责任，故原告应当赔偿被告的财产损失。第二，原告以被告不交物业费不收停车费为由强行将被告一直租用的停车位转租他人，干扰了被告的正常生活。第三，原告出租物业配套的公共用房，出租使用自动售水机、速递易丰巢等，出租电梯广告，收取停车费。这些经营收入应属于小区所有业主所有。根据相关规定，物业服务企业应当定期在物业管理区域显著位置公告共有部分的收支账目，但原告不但没有将公共收益进行公示，反而私自占有，其行为严重侵犯了业主的知情权和合法收益。原告应依法公开小区公共收益并抵偿物业费。第四，原告小区管理混乱，杂物摆放无序，停车堵路堵消防通道的现象时有发生，给小区带来了极大安全隐患。垃圾成山不及时清运，门岗离岗现象突出，小偷、发小广告的如入无人之境，导致业主物品多次丢失。原告针对被告的反诉辩称，不同意被告的反诉诉讼请求，请求法院依法驳回。理由如下：1.2015年9月10日至2015年10月9日，原告已经对小区所有楼顶作了防水，原告于2015年与案外人签订了楼顶防水施工协议，并且有试水检测合格报告，不存在没有做楼顶防水的情况；2.2014年至2019年的公共收益，已经在小区的宣传栏公示过，2020年6月15日张贴的本年度的，2014年至2019年是在大门口、主道路及凉亭处的展板上张贴，张贴时间为半个月至一个月左右。且原告每年都会在北京市住房和城乡建设委员会的网站上公示，是可以查询的。3.关于车位问题，被告原租赁的是小区的xx号固定车位，2016年底原告到被告家时，被告及其爱人说不交物业费和车位费，车位不要了。2018年年底又找到原告说要车位，但该车位已经租赁给他人使用。本院经审理认定事实如下：被告系北京市通州区玉桥南里50号景馨家园小区x号楼x单元xx号房屋（建筑面积99.12平方米，以下简称xx号房屋）业主，系顶层住户。2012年11月28日，原告与北京市通州区玉桥南里xx号业主委员会（以下简称业委会）签订《物业服务合同》，约定由原告为北京市通州区玉桥南里50号景馨家园小区提供物业服务，期限自2012年12月1日至2013年11月30日，物业费收费每月每平方米1.43元，由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳。停车服务费：露天停车场按月缴纳车位费，标准为每月每个150元；露天停车场按年缴纳车位费，标准为每年每个1600元，乙方应当与停车场车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利、义务。上述合同到期后，双方续签物业服务合同至2016年11月30日。之后，原告继续为该小区提供物业服务至今。经核实，被告拖欠原告2014年12月1日至2019年11月30日期间的物业费共计8504.5元至今未交纳。另查，2015年9月10日至2015年10月9日，原告委托案外人北京大运伟业防水工程有限公司对包括xx号房屋在内的楼顶进行了防水施工。庭审中，原告主张其每年均于小区展板公示物业费收支情况及公共收益收支明细，并提交2014至2020年公示照片予以证明。被告不予认可，称其未见过。被告主张原告的物业服务不到位，存在垃圾遍地、乱停车等情况，并提交照片予以证明。原告对此不予认可，称照片只能反映某一个时间点的情况，保洁员每天都会对垃圾进行清理。此外，被告主张因原告未尽到维护屋顶防水的义务，xx号房屋屋顶于2015年1月出现漏水，致其室内装修受损，故要求被告赔偿装修损失6500元，并提交施工报价单打印件、照片、视频予以证明，但不申请评估鉴定。原告对被告提交的证据不予认可，亦不认可其主张的装修损失数额。对于车位问题，被告称其交纳了2016年度的停车费，之后原告以其未交物业费为由拒收停车费，其与原告未签订停车位租赁合同，但认可车位租赁不属于物业服务合同范畴，其与原告成立车位租赁关系。原告则主张系被告主动退还车位，现该车位已另行租赁他人使用，无法返还。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告虽未签订物业服务协议，但原告依据与小区业委会签订的物业服务合同为被告提供了物业服务，被告亦实际享受了原告提供的物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系，被告应当向原告交纳物业费。关于被告提出的原告物业服务过程中存在垃圾遍地、乱停车等问题，鉴于物业服务具有全天候、不间断、多层级等过程性特点，服务内容涉及小区内保洁、绿化、安全防卫、公共区域设施设备的日常管理、维修、养护等，故对于服务质量的评价应当综合多种因素予以考虑。上述瑕疵并未严重影响业主生活质量，不足以作为其拒绝交纳物业费的理由。因此，原告要求被告给付拖欠的物业费，理由正当，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的请求，因双方对此没有书面约定，本院不予支持。关于被告主张因原告未对楼顶防水进行维护导致其房屋漏水，致使其房屋装修受损，故要求原告赔偿其装修损失的反诉请求，因原告作为物业管理单位负有对小区业主共有部分的维护及维修责任，被告房屋的屋顶属于业主共有部分，原告维护不当导致被告房屋发生漏水并致其财产损失，应当承担相应的赔偿责任，故被告的该项反诉请求于法有据，本院予以支持；对于其装修损失的具体数额，虽其未申请评估鉴定，但根据其提交的照片及视频显示其确遭受了损失，故具体数额由本院结合其房屋受损严重程度予以酌定，对于其过高要求部分，本院不予支持。关于被告要求原告公示2014至2019年度物业费收支情况和公有部分收益的收支账目，根据原告提交的证据显示其已经进行了公示，故被告的该项反诉请求无事实依据，本院不予支持。关于被告要求返还被告停车位使用权的诉讼请求，因与本案不属同一法律关系，且涉及案外人权益，本案不宜一并处理，被告可另行起诉解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告吴某某给付原告北京高腾物业管理有限公司2014年12月1日至2019年11月30日期间的物业费8504.5，于本判决生效之日起七日内执行清；二、原告北京高腾物业管理有限公司赔偿被告吴某某房屋因漏水所致的装修损失2000元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告北京高腾物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告吴某某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告吴某某负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉受理费25元，由原告北京高腾物业管理有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  周婷二〇二〇年九月三十日书记员  岳瑶