重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初16611号原告（反诉被告）：荣利，女，1986年9月9日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：莫明明，男，系原告荣利的丈夫。被告（反诉原告）：任世全，女，1977年12月2日出生，汉族，住重庆市武隆县。委托诉讼代理人：陈竹均，重庆禾子律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵龙龙，重庆禾子律师事务所律师。原告（反诉被告）荣利与被告（反诉原告）任世全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理。依法由审判员陈吉彦适用简易程序，于2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）荣利的委托诉讼代理人莫明明，被告（反诉原告）任世全及其委托诉讼代理人陈竹均、赵龙龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）荣利向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付商铺租金75600元（其中2019年8月15日至2020年2月14日的6个月免租期租金50400元，2020年5月15日至2020年8月14日期间租金25200元）；2.判令被告向原告支付所拖欠商铺租金所产生的利息，从2020年7月6日（起诉之日）起按中国人民银行同期存款利率计算至此款付清时止；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年8月11日，原告将经营、所有权属于自己的商铺出租给被告并签订合同。依据合同，2020年5月14日前，被告应向原告一次性支付3个月租金25200元。原告多次追讨，被告一直拖欠。2020年6月19日，被告拆除租赁房屋设备并搬迁，拖欠房屋租金未给原告。依据租赁合同第二条第3项约定，如被告提前解除租赁合同，即租赁时长不到二年，被告必须补交6个月（2019年8月15日至2020年2月14日）租金50400元。依据房屋租赁合同第二条第4项，被告应每3个月向原告一次性缴纳3个月租金，即2020年5月15日至2020年8月14日租金25200元。综上，原告为维护合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）任世全辩称，1．我方于2019年8月11日与原告签订了房屋租赁协议，我方缴纳了10000元押金后装修，9月初开始试营业，因是新小区、新店面，开业3个多月都是亏损，至12月底才基本收支平衡。但新冠疫情让我方在2019年1月底至2020年4月底店面被迫停业，我方仍在2020年2月一次性支付了原告3个月的房租。5月初再次营业，但仍受疫情影响一直亏损。疫情下，政府出台了扶持及引导政策，同时本商铺周边业主也主动不同程度地降低了房租。我方与原告沟通希望能降房租，但经多次沟通，原告不愿降租，我方确实无法经营只能关店。后经双方多次沟通，原告同意我方将存货处理完并“按实际天数算租金”。我方经营到6月16日止，处理设备2天，至6月19日向原告退了该商铺，原告也接收了该商铺，并按实际经营天数结清了房租及水电费用。我方向原告交的10000元房屋押金原告未予退还。2．几点声明：（1）原告称“原告给被告的免租期为6个月……”，这只是行业内新小区、新口岸为吸引商家的通行做法，实际上整个昱湖一号商铺业主在出租铺面时都有此类优惠条款，因此该条款不构成必要约束条件；（2）原告称“被告提前解除租赁合同……”与实际不符，我方并非无理由提前解除租赁合同，是因为疫情是不可抗力。我方是在与原告多次沟通降低房租无果致不能经营下去，最后在征得原告同意的情况下才解除合同的。双方合同解除是因疫情影响，符合合同第8条约定的不可抗力因素，合同自然终止，互不承担责任；（3）原告说的“被告应每3个月一次性缴纳3个月房租……”与实际情况不符，我方在2020年2月份是一次性缴纳了3个月的房租。2020年5月份未一次性支付房租是因为在不可抗力情况下，我方可能经营不下去，而与原告就降低房租等情况还在进行沟通中，因原告直未予明确答复而未支付。后来达成的一致性意见是“按实际天数算租金”，合同解除时按此实际天数支付了房租；（4）原告现已接收了房屋，原告应退还我方缴纳的房屋押金10000元；（5）原告虽同意我方可以转让铺面，但在疫情下，这种新开的铺面根本转让不出。综上，我方本意并非不想经营下去（这可从我方进行铺面装修及购买设备可知），确实是因为疫情造成我方不能经营下去而退出。实际上我方已因铺面装修、几个月的停业、最后处理设备等造成了巨大的亏损。而原告其实并没有形成实质性的损失反而还有收益（疫情期间收到4个月的租金，而周边仍有大量铺面一直都是空着的）。因此，我方希望原告能够理解疫情下我方生存的不容易，也希望法院从实际出发处理本案纠纷。被告（反诉原告）任世全向本院提出反诉请求：1．判决原告返还被告房屋押金1万元；2．判决原告补偿被告房屋装修费用5万元；3．判决原告返还被告2020年3月15日至6月15日租金的50%，即8400元/月×3个月×50%=12600元；4.反诉费用由原告承担。事实和理由：被告与原告于2019年8月11日签订房屋租赁协议，原告将自己位于重庆市两江新区×商铺出租给被告，租期5年，月租金8400元，押金1万元，被告承租此房屋用于经营餐馆。双方考虑该房是清水房，被告承租后需自行装修，且商铺属于新楼盘，周边人流量稀少，影响经营收入的原因，原告与被告在合同中约定了免租期6个月。被告接手房屋后花费10万元左右装修，于2019年9月初开业。2020年2月14日免租期到期，此时因疫情影响，商铺必须停业，被告因承受无法营业的损失，于2020年2月14日与原告沟通商铺减免租金事宜，被告态度强硬，只减免了半个月租金，且提前向被告催要租金。被告迫于原告施压，于2020年3月15日，预先向原告支付了自2020年2月15日到2020年5月15日租金2.1万元（2.5个月）。被告于2020年2月14日起一直与原告协商减免疫情期间租金事宜，至2020年6月15日，双方达成退租、交接房屋、清算费用合意。2020年6月19日，原告与被告办理了房屋交接，并到物管处结清了物管费、电费，双方口头约定：1．原告不退还被告房屋押金1万元；2．原告对于被告装修商铺的费用不予补偿；3．原告对于疫情期间的租金不再进行减免，被告仍需全额支付原告8400元租金（自2020年5月15日至2020年6月15日）；4．原告基于被告各种损失考虑，不再收取被告6个月免租期租金。合同解除后，被告于2020年7月9日，微信转账8400元给原告，2020年7月10日将水费249.2元转账给原告。自此所有解除合同相关事宜履行完毕。被告自2020年7月28日知悉原告起诉要求支付免租期租金的事情后，多次联系原告想查明原因，协商处理，原告态度恶劣，无意协商。综上，原告认为被告违背商业信用，无视双方约定起诉被告返还租金的行为严重损害被告合法权益，特向贵院提起反诉，望判如所请。原告（反诉被告）荣利辩称，原被告合同第2条第3款约定，鉴于租赁时长为5年才给予免租期6个月，而非反诉状所说的原因。且该合同是被告通过原告门面上的招租电话联系原告，被告在签订合同前考察过周边的商业环境，对承租门面的状况是否清水、周边市场人流楼盘新旧等有充分考察，反诉中陈述的缘由不是原告同意免租6个月的条件，故在租赁合同中有说明。反诉称原告给被告压力，被告才于2020年3月15日支付了2月15日到5月15日租金21000元，此事实不属实，合同中第2条第4款约定，被告每3个月一次性缴纳3个月租金，即2020年2月14日前缴纳2020年2月15日至5月14日租金，事实是被告拖欠租金1个月，原告被迫接受被告拖欠租金的行为。合同第2条第4款约定，被告提前解约需提前45天通知原告且不退还押金。事实上被告未提前45天通知退租，原告的损失超过1万元。双方于2019年8月11日签订合同，同时交付被告钥匙，但合同计费时间是2019年8月15日开始，免租期到因疫情又再拖欠房租的情况下，原告又免租半个月，实际原告共免租6个月19天，在此期间原告的贷款利息银行并未减免，原告在自己承担疫情损失下，被迫承担所有费用，本次疫情是对所有人产生影响，不是只对被告有影响，原告减免半个月房租的行为应得到被告感激，而非被告在反诉中说原告态度强硬，只减免半个月房租。双方签订的租赁合同内，除去有条件的免租6个月外，没有其他免租约定，被告强迫原告减免房租诉求无理，违反合同约定，也无法律依据。被告要求原告补偿装修费用没有法律依据，原被告不是合作投资关系，被告装修行为是其投资经营行为，装修费用是经营成本，被告投资行为是自负盈亏，原告按合同约定交付被告即可，被告撤离商铺后丢下的都是已经用过的，对原告没有价值，原告无论是自用或者另行出租都要另行装修，拆除这些还要支付费用。合同第5条第4款约定，被告没有按约履行。被告2020年7月9日微信转账8400元，实际也是拖欠支付，口头约定是6月22日前支付，且原告在6月22日提醒支付租金，被告3次回复没有，属于违约。6月16日被告通知原告无法按时撤场，原告回复信息是按实际天数算租金，被告回复“就按你说的是，给我3天时间，没搬给你补就是”。6月19日双方办理房屋交接。被告应当支付5月15日到6月19日房租，被告再次违约。被告称解除合同事宜履行完毕与事实不符。被告经营应自负盈亏，其经营损失不应由原告承担。原告认为疫情并非不可抗力。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据即荣利举示的《房屋租赁合同》、《重庆市商品房买卖合同》、荣利配偶莫明明与任世全的微信聊天记录（2020年6月16日至2020年6月23日）、现场照片1张（2020年8月11日拍摄的照片5，其中含地砖、墙体等），任世全举示的《房屋租赁合同》（与荣利举示的相同）、情况说明、退租后房屋图片2张（拍摄于2020年8月8日）、任世全与莫明明的微信聊天记录（2020年1月31日至2020年8月2日）、视频2段（拍摄于2020年8月8日）、租金和水费的微信转账记录，本院予以确认并在卷为据。对当事人有争议的证据，本院认定如下：荣利举示的现场照片8张（2020年8月11日拍摄）与本案的关联性无法确认，本院不予采纳，对其真实性不予置评；任世全举示的周边店铺的租赁合同及照片1张与本案无关，本院不予采纳。本院经审理认定事实如下：荣利系位于重庆市两江新区×号楼1-4房屋的登记所有权人。2019年8月11日，以荣利为出租方（甲方），任世全为承租方（乙方），签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：第一条“房屋基本情况”：甲方将拥有经营及所有权的商铺共壹间，地址重庆市两江新区×，套内面积65.66㎡的铺面出租给乙方，作为餐饮服务的经营场所。第二条“租金、押金交纳期及方式”：1.租用期限五年，自2019年8月15日至2024年8月14日；2.第一年、第二年租金费为8400元/月，第三年开始，每年租金总额上调5%；3．鉴于乙方租赁时长为五年，甲方给乙方免租期为6个月，即2019年8月15日至2020年2月14日，如乙方提前解除租赁合同，即租赁时长不到二年，乙方必须补交6个月免租期租金50400元。4.乙方从合同签订日起向甲方缴纳押金10000元。合同期满，甲方一天内返还押金给乙方。如乙方需要提前解约，必须提前45天通知甲方，且甲方不退还押金10000元给乙方。乙方应每3个月向甲方一次性缴纳3个月租金。即2020年2月14日前缴纳2020年2月15日至2020年5月14日租金，以此类推。第八条租赁期间，若因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，本合同自然终止，互不承担责任，双方协商解决。若非甲方主观原因造成租赁房屋无法正常使用的，甲方须将押金及预付租金无息退还乙方。2020年2月14日起，任世全通过微信与莫明明（即荣利委托诉讼代理人）协商房租减免问题，但双方未达成一致意见。2020年3月15日，任世全向荣利支付了2020年2月15日至2020年5月14日的租金，因双方协商约定免除该期间半个月租金，任世全实际支付2.5个月租金21000元。2020年5月14日至2020年6月19日期间，莫明明（莫）和任世全（任）一直通过微信的方式协商减免房租和继续出租问题，微信记录显示，2020年5月14日，任：希望你也能将这个铺面的租金给减少一点，如房租降低，我们真的很难经营下去，希望理解。2020年5月15日，莫：你忙完电话我。2020年5月20日，莫：24号钱（前）我没收到租金，我都（就）来和（你）交接门面，你自己安排好你的东西怎么处理。任：你看看我一天的收入……我撑得做（住）的话我会这样给你商量吗，给我考虑一下吧。莫：……你都（就）边做边转让，这个我在合同同意你转让了的……你最后做不做，只要在使用我的房子，你必须按时付租金。2020年5月23日，任：房东，你给我房子考虑怎么样了，租我还是租，我好确定，如果能给我少点就再坚持做做看了……可以的话明天转房租给你。莫：我给你说了，按合同……你不做，我还是给你安排时间处理你的库存，给我个准确时间，好久能处理好，处理好我来交接，期间的租金和费用按合同处理，不可能一直这么拖起不给租金，我也好安排物业帮我出租。2020年5月26日，任：房东，你就联系租出去吧，我真的坚持不下，你看那（哪）天租出去给我几天处理东西的时间，我真的坚持不下，当然房租会给你补齐的……只要所有工资除了还剩三两千我就会坚持下去，真的，你再帮我考虑以（一）下吧。2020年6月12日，任：房东老板，晚上如有时间的话能到店里一下吗？我今天到店里了，（语音）。莫明明均没有回复。2020年6月13日，任：房东，给你打了多少次电话你不接，给你发微信也不回，不知道你到底是怎么想的……因你一直坚持不减房租，也不可能一直亏损下去，我只能做到本月15日将剩余食材处理完就不再做了，房间内东西我将处理，请你15日来接房子。如果你还不来商谈处理，我将直接搬离……。2020年6月14日，莫：明天九、十点到。2020年6月16日，任：房东老板，明天搬不了……再给我几天时间，我这边好了打电话。莫：按实际天数算租金。任：就是按你说的，你给我三天的时间了，没搬给你补就是……。2020年6月17日莫：（语音）免了半年，即使有疫情有啥子嘛？有疫情我也少了15天的房租……。2020年6月19日00：02，任世全：老板，明早过来房交给你了，搬完了。2020年6月19日8：18，莫：过来了。2020年6月19日，莫明明和任世全办理交接，任世全完成腾房。2020年7月8日，任世全通过微信向莫明明转账8400元。庭审中，关于任世全在反诉状中载明的双方口头约定，任世全陈述：微信记录中莫明明称1万元押金是不退，6月17日我方提出装修花了十几万，认为对方应该补偿，对方是默认的。6月17日莫明明也称免租半年。荣利的委托诉讼代理人莫明明陈述：没有约定要补偿装修费用，任世全所称装修费用没有依据，其所称的口头约定我方并没有认可，微信记录也未体现；6月17日我方称免租半年的语音，意思是履行期间免了半年房租，疫情期间又免租半个月，但不表示这些费用我方不追究。本院认为，荣利与任世全自愿签订《房屋租赁合同》，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。关于《房屋租赁合同》解除问题。任世全与莫明明自2020年2月14日起一直在协商减租、转租等问题，虽减免了2020年2月15日至2020年5月14日期间中的半个月租金，但2020年5月15日之后的减租问题一直未达成一致意见。因任世全租赁案涉房屋经营餐饮，其经营活动客观上会受到新冠肺炎疫情的影响，但任世全并未举证证明其所受影响的程度足以导致租赁合同目的无法实现，但莫明明与任世全已于2020年6月19日就案涉房屋办理了交接，以实际行为表示解除了合同，《房屋租赁合同》已于2020年6月19日解除。关于免租期租金即2019年8月15日至2020年2月14日期间租金问题。任世全在反诉中诉称原被告双方达成的口头协议约定荣利不再收取任世全6个月免租期（2019年8月15日至2020年2月14日）租金，但原告方在庭审中否认了这一说法；莫明明2020年6月17日的微信语音“免了半年，即使有疫情有啥子嘛？有疫情我也少了15天的房租……”并不能直接表示荣利一方同意不再收取任世全免租期租金，且任世全没有其他证据印证其说法，故对于任世全认为荣利不再收取6个月免租期租金的意见，本院不予采纳。《房屋租赁合同》第二条第3款约定“鉴于租赁时长为五年，甲方给乙方免租期为6个月……如乙方提前解除租赁合同，即租赁时长不到二年，乙方必须补交6个月免租期租金50400元”，任世全辩称该约定系吸引商家的通行做法，不构成必要约束条件，该意见与合同约定不符，且无证据佐证，本院不予采纳。因任世全在租期内提出解除合同，最终导致租赁合同的解除，其租赁时长不足二年，其按约应补交6个月（2019年8月15日至2020年2月14日）免租期租金50400元。另，2020年1月底新冠疫情暴发，客观上对任世全的经营活动造成一定阻碍，属不可抗力，根据本市实际情况，本院酌情认定疫情期间租金予以减免1个月。因荣利已对2020年2月15日至5月14日期间租金予以减免半个月，根据疫情爆发和持续的时间情况，本院酌情将剩余的半个月租金从2020年2月14日之前的半个月免租期租金中扣除，扣除后，任世全应支付荣利从2019年8月15日起5.5个月的免租期租金46200元（8400元/月×5.5个月），对荣利主张该部分免租期租金的诉讼请求本院予以支持，超出部分本院不予支持。关于2020年5月15日至2020年8月14日期间的租金问题。任世全于2020年5月14日通过微信向莫明明转账的8400元，结合其之前支付租金情况，此款应对应2020年5月15日至2020年6月14日期间的租金。由于《房屋租赁合同》已于2020年6月19日解除，任世全也于当日搬离，且从莫明明与任世全2020年6月16日的微信聊天记录可知，双方同意将租金计算至任世全搬离之日，故任世全还应向荣利支付2020年6月15日至2020年6月19日期间的租金1400元（8400元/月÷30天×5天），对荣利该部分诉讼请求本院予以支持，超出部分本院不予支持。关于租金利息问题。首先，租赁合同约定先给予6个月免租期，在任世全实际承租不足两年而提前解除合同的情况下补足免租期租金，而非在租赁期间定期支付免租期租金，可见免租期租金实际属于违约金性质。违约金属于独立的违约责任类型，荣利主张对违约金（免租期租金）再计算利息即资金占用损失，于法无据，本院不予支持。其次，对2020年6月15日至6月19日期间租金1400元，任世全经荣利起诉催告而未及时支付，荣利要求任世全支付该部分租金从起诉之日起按中国人民银行同期存款利率计算的利息（即资金占用损失）至此款付清时止的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于押金退还问题。虽然《房屋租赁合同》约定，“如乙方需要提前解约，必须提前45天通知甲方，且甲方不退还押金壹万元给乙方”。但是，因任世全的经营客观上受到新冠疫情不可抗力影响，且任世全一直向荣利一方（莫明明）提出就租金减免和合同解除问题进行协商，租赁合同的解除不应完全归责于任世全一方，而任世全补交的免租期租金46200元也可以弥补荣利的损失，在此情况下，基于公平原则，可参照租赁合同第八条的约定处理，荣利应退还任世全房屋押金，故对任世全要求荣利返还房屋押金10000元的反诉请求，本院予以支持。关于房屋装修费用。庭审中，任世全陈述荣利默认对房屋装修费进行补偿，但未举示证据佐证，荣利一方亦予以否认，故对任世全该项陈述本院不予采信。此外，租赁合同并未约定装修的补偿问题，任世全亦未举示证据证明荣利同意利用其装饰装修，因此，任世全要求荣利补偿其房屋装修费50000元的反诉请求于法无据，本院不予支持。关于2020年3月15日至2020年6月15日期间的租金退还问题。任世全反诉称其是迫于荣利的压力才于2020年3月15日预先支付了2020年2月15日至2020年5月15日期间的租金21000元，但根据《房屋租赁合同》约定，任世全应在2020年2月14日前支付该期间的租金，其已延迟一个月支付，并非预先支付，且经双方协商，荣利已免除任世全半个月租金，疫情期间的租金免除问题本院也已在之前的免租期租金、租金支付部分予以认定处理。因此，任世全要求荣利退还2020年3月15日至2020年6月15日期间50%租金的反诉请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）任世全于本判决生效后五日内支付原告（反诉被告）荣利2019年8月15日起5.5个月的免租期租金46200元；二、被告（反诉原告）任世全于本判决生效后五日内支付原告（反诉被告）荣利2020年6月15日至2020年6月19日期间租金1400元；三、被告（反诉原告）任世全于本判决生效后五日内支付原告（反诉被告）荣利利息（以1400元为基数，从2020年7月6日起按中国人民银行同期存款利率标准计算至该款付清之日止）；四、原告（反诉被告）荣利于本判决生效后五日内退还被告（反诉原告）任世全房屋押金10000元；五、驳回原告（反诉被告）荣利的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）任世全的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1690元，减半收取845元，由原告（反诉被告）荣利负担313元，由被告（反诉原告）任世全负担532元；反诉案件受理费807.5元，由原告（反诉被告）荣利负担111元，由被告（反诉原告）任世全负担696.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 陈吉彦二〇二〇年九月二十九日法官助理 易雁蛟书 记 员 马 瑞