海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民初778号原告（申请执行人）：王某1，女，1973年12月6日出生，汉族，住海口市。公民身份号码×××。委托诉讼代理人：符某1，海南国岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：符某2，海南国岛律师事务所律师。原告（申请执行人）：郑某，男，1978年7月27日出生，汉族，住海口市。公民身份号码×××。原告（申请执行人）：庄某，1980年7月8日出生，汉族，住海口市。公民身份号码×××。原告（申请执行人）：海口海交担保有限公司。住所地海南省海口市南沙路******。统一社会信用代码91460100747766127Q。法定代表人：符某3。以上三原告的共同委托诉讼代理人：云某，女，1954年6月23日出生，汉族，身份住址：海南省海口市龙华区滨海大道2号25栋502房，系海口海交担保公司的职员。以上三原告的共同委托诉讼代理人：王某2，海南外经律师事务所律师。被告(执行异议案外人)：王春平，男，1962年2月17日出生，汉族，现住海南省××县地坡岭东侧的“逸海华庭”项目**楼****，身份证号码：×××。委托诉讼代理人：靳某，男，1962年10月12日出生，汉族，住山西省长治市郊区故县石长路西苑小区******，身份证号：×××。与王春平是同事关系。第三人（被执行人）：海南博海投资咨询有限公司，，住所地海住所地海南省澄迈县金江镇华成路**信用代码914690276710669089。法定代表人：郭某，董事长。委托诉讼代理人：陈某，海南昌宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：连某，海南昌宇律师事务所律师。第三人（被执行人）：郭某，男,汉族，1968年4月25日出生，，住山西省大同市大同经济开发区恒安街北侧城市棚户区改造工程指挥部公民身份号码×××。第三人（被执行人）：雷江，男，汉族。1962年12月5日出生。。住海南省海口市××区金椰都8-1-1002公民身份号码×××。原告王某1、郑某、庄某、海口海交担保有限公司（以下简称海交公司）与被告王春平、第三人郭某、雷江、海南博海投资咨询有限公司（以下简称博海公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某1的委托诉讼代理人符某1、原告海交公司、郑某、庄某的共同委托诉讼代理人王某2、被告王春平的委托诉讼代理人靳某、第三人博海公司的委托诉讼代理人连某到庭参加诉讼。第三人郭某、雷江经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某1、郑某、庄某、海交公司向本院提出诉讼请求：准许执行（2016）琼01执441号案中博海公司名下的位于海南省××县地坡岭东侧的“逸海华庭”项目××楼房。事实和理由：2016年11月10日，海口市中级人民法院依海交公司、王某1、郑某、庄某的申请立案执行(2016)琼01执441号，并于2018年5月30日作出(2016)琼01执441号之三公告，查封被执行人博海公司名下的位于海南省××县地坡岭东侧的“逸海华庭”项目中的398套房产，其中包括“逸海华庭”项目23号楼14层1402号房。王春平认为海口市中级人民法院查封的“逸海华庭”项目××楼房是其购买的房产，故向海口市中级人民法院提出书面异议，请求中止执行。海口市中级人民法院于2018年7月26日作出（2018）琼01执异717号执行异议裁定：中止对案外人王春平购买的位于海南省××县地坡岭东侧的“逸海华庭”项目××楼房的执行。原告王某1、海交公司、郑某、庄某不服，因为在（2018）琼01执异717号执行异议案中，被告仅提交澄迈皓垄装饰设计工程有限公司（以下简称皓垄公司）与博海公司签订的《“逸海华庭”室内外装饰工程合作合同》及《房产抵偿工程款协议》，不能够证明皓垄公司实际参与了“逸海华庭”的装饰工程施工以及具体的工程款数额和博海公司欠款数额。而且皓垄公司与博海公司签订《房产抵偿工程款协议》是属于“以房抵债”行为，现涉案房产尚未办理过户登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。所以涉案房产的物权并未实际发生变动，皓垄公司并未取得涉案房产的所有权，因此皓垄公司与舒知远签订《房屋抵偿劳务费协议》将涉案房产抵偿给舒知远属于无权处分，舒知远又与被告签订《房屋买卖合同》约定以24万元的价格将涉案房产出售给被告同样属于无权处分，而且被告也未提交相应的银行转款凭证予以证明其已支付上述购房款。还有就是被告与舒知远是于2014年9月16日签订的《房屋买卖合同》，但被告提交4份在签订买卖合同之后物业公司出具的收据中均未显示被告的名字，无法证明被告是否已经实际占有、使用涉案房产，即使是实际占有、使用那也是非法的占有、使用。现涉案房产仍登记在博海公司名下，被告对于舒知远、舒知远对于皓垄公司、皓垄公司对于博海公司享有的均只是普通债权，不具有优先性，不足以阻止人民法院对涉案房产物权的查封及执行。因此，被告提起执行异议的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定。因为，第二十八条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，第二十九条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件。被告王春平辩称，一、海南省××县地坡岭东侧的“逸海华庭”项目23号楼1402号房屋早在2014年9月16日就已出售交付给了王春平装修居住使用，王春平系该房屋的合法买受人并已支付了全部购房款，王春平对该房屋享有物权期待权并受法律保护。2014年5月28日，皓垄公司作为乙方与“逸海华庭”项目开发商博海公司作为甲方签订一份《房产抵偿工程款协议》，双方一致同意将“逸海华庭”项目住宅70套，面积4651.31㎡平方米房产，合计14884192元抵偿皓垄公司工程款，其中包括本案涉案房屋。2014年8月8日，舒知远与皓垄公司签订一份《房屋抵偿劳务费协议》，约定皓垄公司将“逸海华庭”小区内23号楼1401、1402，5号楼501、1001共计4套房屋，以单价3200元/平方米，共269.5平方米，共计862400元抵偿舒知远劳务费。2014年9月16日，王春平与舒知远签订一份《房屋买卖合同》，王春平购买舒知远拥有的××区房，建筑面积75.36㎡，每平米单价3200元，总金额为人民币240000元，付款方式为一次性付款，付款金额为人民币240000元。同日，王春平向舒知远付清了该房的全部购房价款人民币240000元。2016年3月20日，王春平开始对该房屋进行装修居住使用至今。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条的规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中应当按照我国《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”，第三条的规定“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用。”在本案中，舒知远为变现劳务费将该抵偿劳务费的房产出售给王春平变现，应当视为开发商出售该房屋，买受人的合法权益受法律保护，因为建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。很显然，舒知远不但实际拥有涉案房产，同时具有物权排他权，因此舒知远完全有权处分该房产，王春平系该房的合法买受人，对该房屋享有物权期待权并受法律保护，原告的申请执行没有事实与法律依据，依法应当不得执行。二、根据海南省高级人民法院（2016）琼民终128号民事判决与海口市中级人民法院（2014）海中法民一初字第78号民事判决第三项“确认海交公司与博海公司之间的土地使用权抵押合法有效，在博海公司不履行上述第一项给付义务时，海交公司有权就澄他项（2013）第0648号”《土地他项权利证明书》项下的55851.365㎡土地使用权折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，但无权对该土地上其已同意预售且已售出的商品房主张折价或拍卖、变卖”，很显然，原告无权对博海公司实际已出售给王春平的房屋申请执行，原告的诉讼请求没有事实与法律依据。三、海口市中级人民法院（2018）琼01执异717号执行裁定认定事实准确、裁定“中止对案外人王春平购买的位于海南省××县地坡岭东侧的“逸海华庭”项目23号楼1402号房屋的执行”合理合法，应当依法予以认可并驳回原告的无理诉讼请求，不得对该房执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，王春平所购买的涉案房屋系在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖协议，已合法占有该不动产，已支付了全部购房款，且没有证据证明该涉案房产未办理过户登记是王春平的过错。因此，王春平对该房提出的中止执行异议请求符合上述规定，合理合法，应当依法予以认可并驳回原告的无理诉讼请求，不得对该房执行。第三人博海公司陈述称：一、博海公司是位于××县的开发商，逸海华庭小区的房产各项手续证照齐全，是可以合法销售的商品房。江西中盛建设工程有限公司是小区土建和主体工程的施工单位，海南豪嘉源园林设计工程有限公司是小区园林绿化及配套设施工程的施工单位，皓垄公司是小区部分精装房产装饰装修工程的施工单位。因资金紧张，博海公司在与上述施工单位签订施工合同之时就约定了如无法支付工程款，便以房产抵偿工程款。2014年春节期间，博海公司因没有资金继续支付上述施工单位的工程款，引起农民工讨薪闹事，为了解决农民工问题，维护社会稳定，在政府相关部门的主导下，博海公司便在2014年陆续将小区部分商品房抵债给施工单位，并且在2014年8月陆续将抵债的房产交付给上述施工单位使用。据了解，上述施工单位因为拖欠农民工工资、欠供应商款，又将抵债的房产以物抵债或者销售给部分农民工找的卖家和供应商，均已装修入住。二、原告对博海公司已经抵偿工程款的商品房无权主张折价或拍卖、变卖等强制措施。海交公司、王某1、郑某、庄某诉博海公司等借款合同纠纷案已经生效的海口市中级人民法院（2014）海中法民一初字第78号民事判决第三项判决：“确认海交公司与博海公司之间的土地使用权抵押合法有效，在博海公司不履行上述给付义务时，海交公司有权就澄他项（2013）第0648号《土地他项权利证明书》项下的55851.365平方米土地使用权折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，但无权对该土地上其已经同意预售且已经售出的商品房主张折价或拍卖、变卖”，该判决经海南省高级人民法院二审维持原判。因此，原告对博海公司已经售出的商品房无权主张折价或拍卖、变卖等强制措施，理应中止对涉案房产的执行。三、博海公司与办理交房手续的物业公司是两个独立的有限责任公司，两个公司之间独立经营，互不干涉，不存在博海公司联合物业公司出具虚假证明的情形。物业公司为皓垄公司办理交房手续属于购房人与物业公司之间的关系，并非博海公司安排指使。第三人郭某、雷江未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2015年12月22日，本院就原告海交公司、王某1、郑某、庄某诉被告博海公司、郭某、雷江、第三人海口正好房地产经纪有限公司、中国农业银行股份有限公司海口龙华支行借款合同纠纷一案作出（2014）海中法民一初字第78号民事判决书，判决：一、博海公司于该判决生效之日起十日内向海交公司、王某1、郑某、庄某偿还借款本金5750万元并支付利息和违约金（利息和违约金计算：以5750万元为本金，按年利率24%计算，自2014年5月28日起计付至款项付清之日止）；二、郭某、雷江对博海公司的上述第一项给付义务向海交公司、王某1、郑某、庄某承担连带清偿责任；三、确认海交公司与博海公司之间的土地使用权抵押合法有效，在博海公司不履行上述第一项给付义务时，海交公司有权就澄他项（2013）第0648号《土地他项权利证明书》项下的55851.365㎡土地使用权折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，但无权对该土地上其已同意预售且已售出的商品房主张折价或拍卖、变卖；四、驳回海交公司、王某1、郑某、庄某的其他诉讼请求。博海公司不服该判决，向海南省高级人民法院提起上诉。2016年8月31日，海南省高级人民法院作出（2016）琼民终128号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。上述民事判决发生法律效力后，由于博海公司、郭某、雷江未按判决内容履行义务，海交公司、王某1、郑某、庄某向本院申请强制执行。2017年1月9日，本院作出（2016）琼01执441号执行裁定书，裁定：冻结、扣划博海公司、郭某、雷江在92082659元范围内的银行存款或查封、冻结、扣押、提取其他等值财产。2018年5月30日，本院作出（2016）琼01执441号之三公告，内容为：关于申请执行人海交公司、庄某、郑某、王某1与被执行人博海公司、郭某、雷江借款合同纠纷一案，本院作出的（2016）琼01执441号执行裁定及（2016）琼01执441号之三协助执行通知书，查封被执行人博海公司名下的位于海南省××县地坡岭东侧的“逸海华庭”项目中的398套房产（具体房号详见公告附件）。因被执行人拒不履行生效法律文书所确定的义务，本院拟处置上述398套房产。如对上述财产的权属有异议者，自本公告刊登之日起15日内以书面形式向本院提出异议，并提交相关证据材料。逾期本院将依法处置上述财产。王春平因本院已查封的上述398套房产中含有其购买的××楼房，向本院提出异议，请求中止执行并解除涉案房产的查封。2018年7月26日，本院作出（2018）琼01执异717号执行裁定书，裁定：中止对王春平购买的位于海南省××县地坡岭东侧的“逸海华庭”项目××楼房的执行。王某1、海交公司、郑某、庄某不服该裁定，遂提起本案诉讼。另查明，2013年3月15日、2013年6月27日和2013年8月15日，原告海交公司分别同意博海公司办理“逸海华庭”项目13、15、16、17、23号楼、2、4、5、6、7、8、9、18、19、21号楼和11、12号楼的商品房预售许可证并公开销售商品房，但要求商品房预售许可证的备案账户必须是博海公司在农行海甸支行开户的、账号为21-2250010********的还款账户。2013年3月30日、2013年7月18日和2013年9月6日，澄迈县住房保障与房产管理局分别颁发了“逸海华庭”项目13、15、16、17、23号楼、4至9、18、19、21号楼和11、12号楼的房产预售许可证，房产预售许可证上所载明的预售监管账号为农行海甸支行225001040013879。再查明，2014年2月23日，博海公司与皓垄公司签订《“逸海华庭”室内外装饰工程合作合同》，约定由皓垄公司承建“逸海华庭”小区室内装饰及电梯井门套。后双方于同年5月28日签订《房产抵偿工程款协议》，约定博海公司将“逸海华庭”项目70套住宅抵偿皓垄公司工程款。该70套住宅包括本案皓垄公司起诉的房产。博海公司将涉案房产交付皓垄公司，皓垄公司于2014年8月27日向涉案小区当时的物业公司澄迈达胜物业服务有限公司缴纳物业费19536元。再查明，皓垄公司在其与博海公司之间的第一手以房抵工程款关系后续引发的案外人执行异议之诉一案中曾就本案涉案房屋提起诉讼，即（2018）琼01民初19号案，后该案被高院发回本院重审，在重审阶段即（2019）琼01民初359号案中皓垄公司变更诉讼请求，撤回了针对本案涉案房屋的起诉，且（2019）琼01民初359号案已生效，故本案无需以该案处理结果为依据。以上事实有本院（2014）海中法民一初字第78号民事判决书、海南省高级人民法院（2016）琼民终128号民事判决书、本院（2016）琼01执441号执行裁定书、本院（2016）琼01执441号之三公告、本院（2018）琼01执异717号执行裁定书、本院（2018）琼01民初19号民事判决书、本院（2019）琼01民初359号民事判决书、《“逸海华庭”室内外装饰工程合作合同》《工程验收单》《“逸海华庭”室内外装饰工程结算审核书》《房产抵偿工程款协议》《劳务施工合同》《收据》及当事人陈述等在案佐证。根据证据显示，2014年8月8日舒知远与皓垄公司签订一份《劳务施工合同》约定由舒知远承包“逸海华庭”小区工程，工期是2014年6月至2015年9月20日。2014年9月16日，王春平与舒知远签订一份《房屋买卖合同》，王春平购买舒知远拥有的××区房，建筑面积75.36㎡，每平米单价3200元，总金额为人民币240000元，付款方式为一次性付款，付款金额为人民币240000元。同日，舒知远向王春平出具了收条，确认收到王春平支付的购房款240000元。2015年8月8日，舒知远与皓垄公司签订一份《房屋抵偿劳务费协议》，约定皓垄公司将“逸海华庭”小区内23号楼1401、1402，5号楼501、1001共计4套房屋，以单价3200元/平方米，共269.5平方米，共计862400元抵偿舒知远劳务费。2015年8月12日物业公司给舒知远出具了两张收据载明收到舒知远缴纳涉案房屋的物业费及公摊水电费。2016年3月20日，王春平与案外人签订装修合同对该房屋进行装修。王春平自2017年10月21至2018年6月12日多次缴纳涉案房屋的水电费。从上述多份合同的签订时间先后顺序来看，明显与常理不符。且舒知远与皓垄公司签订的《房屋抵偿劳务费协议》的签订日期存在篡改痕迹，由2015年改为了2014年，而2015年8月12日舒知远为该房缴纳物业费，并没有在此前缴纳物业费的证据，本院认定该《房屋抵偿劳务费协议》真实签订时间应为2015年，而本案被告王春平提交的合同及收条均为2014年8月，提交的物业缴费单据是王春平缴纳了自2017年9月8日起的物业费。以上时间线明显不合理，本院对上述《房屋抵偿劳务费协议》《房屋买卖合同》的真实性不予认定。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”而判断案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”予以综合分析。本案中，涉案房屋第一手系皓垄公司从博海公司处通过以房抵工程款的形式取得，第二手系舒知远从皓垄公司处通过以房抵劳务费的形式取得，然而没有足够证据形成完整证据链证明涉案工程及涉案劳务实际存在及工程量的多少，故皓垄公司取得涉案房屋及舒知远抵偿劳务款取得该房屋均无事实基础。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条关于“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，在执行异议之诉中，案外人应就其对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，本案中即使博海公司对王春平的权利主张表示承认，亦不能减轻王春平的举证责任。故即便王春平与舒知远间存在真实的房屋买卖合同，也因舒知远无权处分涉案房屋而属于无效合同。因此，王春平对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。原告王某1、海交公司、郑某、庄某诉请准许执行涉案房产成立，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一项规定，判决如下：准许执行海南博海投资咨询有限公司名下位于海南省××县地坡岭东侧的“逸海华庭”项目××楼房。案件受理费4900元，由被告王春平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审判长   杜 蕾审判员   王春芬人民陪审员   李达水 二〇二〇年九月三日书记员   陈麒吉速录员   庄翠玲附相关法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。