北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初14579号原告：孙雅微，女，1972年12月8日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：吴伟静，北京市京翰律师事务所律师。被告：大连锋牌有限公司北京咨询分公司，营业场所北京市顺义区南彩镇彩祥东路16号11幢1层105室。负责人：张磊，经理。委托诉讼代理人：伍敏，女，大连锋牌有限公司北京咨询分公司行政人员。委托诉讼代理人：姜汉泽，男，大连锋牌有限公司北京咨询分公司职员。原告孙雅微与被告大连锋牌有限公司北京咨询分公司（以下简称大连锋牌北京分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙雅微的委托诉讼代理人吴伟静，被告大连锋牌北京分公司的委托诉讼代理人伍敏、姜汉泽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙雅微向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原被告签订的房屋租赁合同；2.请求判令被告腾退房屋；3.判令被告给付原告房租费，从2020年3月21日开始至2020年9月8日止为171天，按照每天767元（每年租金280000元，除以365天）计算，共计131157元，要求支付到房屋腾退之日止；4.请求判令被告承担违约金23000元；5.诉讼费由被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请求：要求被告对拆改的房屋进行恢复，如不能恢复，则赔偿相应损失。事实与理由：原、被告双方于2019年2月21日签订《房屋租赁合同》1份，合同第三条约定：原告将坐落于北京丰台区角门18号枫竹苑一区32-02号自有别墅住宅房屋（面积：268.44㎡）出租给被告，租赁期限自2019年3月20日至2022年3月19日，第四条约定：第一年、第二年租金为人民币28万元，第三年租金为人民币29万元。第一年租金支付时间为2019年2月28日，第二年租金支付时间为2020年3月5日，第三年租金支付时间为2021年3月5日。合同第九条约定：被告未按照约定支付租金达10日，擅自拆改变动或损坏房屋主体结构，原告有权解除合同。合同第十条约定：被告未按合同约定履行，承担月租金100%的违约责任即人民币23340元。合同签订后，被告支付了第一年2019年3月20日至2020年3月19日的租金人民币28万元，原告按合同约定将租赁房屋交付被告。被告在租赁房屋居住期间，未经原告允许，擅自将部分楼层房屋结构改变。又于第一年租期于2020年3月20日期满后，原告多次要求被告依约给付2020年度的房屋租赁费，被告拒不交付。原告认为，被告擅自拆改房屋结构，且不依约支付租金，违反租赁合同第九条四款一项、三项，第十条一款之规定，应依法解除合同和腾退租赁房屋并承担违约责任。故原告依据《中华人民共和国物权法》第四条和《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，依法维护自己的合法权益。根据《中人民共和国民事诉讼法》第二十三条之规定，特向贵院起诉，请依法判决。被告大连锋牌北京分公司辩称：不同意解除合同。未支付房租有事实原因。房屋改变是原告同意的，原本是仓库，无法住人，原告来了说改的很好。我们已经住了一年多，原告从未要求恢复。未给房租是因为疫情原因，我们在今年4月20日曾与原告协商减免房租，在协商过程中原告不冷静，把我们打伤，打人的事件还在公安机关处理。原告未给我们办理出入证，影响了我们正常的经营。对于原告主张的房租，我们的意见是，希望法院根据政策有一定减免。按照政策，我们要求从2020年1月31日至2020年4月5日回京之前的房租予以免除，4月5日之前北京市不允许我们回来。计算方式是按照天数计算，28万元除以360天再乘免除天数。我们没有违约，不存在违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，包括孙雅微提交的《北京市房屋租赁合同》及大连锋牌北京分公司提交的伍敏与孙雅微的微信聊天记录、行程单、火车票。本院经审理认定事实如下：2019年2月21日，出租方（甲方）孙雅微与承租人（乙方）大连锋牌北京分公司及居间人（丙方）北京联众恒业房地产经纪有限公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定，房屋坐落于北京市丰台区角门18号枫竹苑一区32-2，建筑面积268.44平方米，甲方持有房屋所有权证，房屋所有权证书编号京房权证市丰私字第XXXX号，房屋所有权人孙雅微。租赁用途为居住，居住人数为3人，最多5人。房屋租赁期限自2019年3月20日至2022年3月19日，共计叁年。甲方应于2019年3月10日前将房屋按约定条件交付给乙方。租金为每年280000元，支付方式为押1付12，各期租金支付日期为2019年2月28日、2020年3月5日、2021年3月5日。押金为23000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第九条合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达10日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。4、欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金且影响乙方居住使用的。5、签署本合同后未到起租日，甲方拒绝出租该房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达10日的。2、欠缴各项费用相当于一个月房屋租金的。3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7、签署本合同后未到起租日，乙方拒绝承租该房屋的。甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按日租金百分之百标准支付违约金。甲乙双方协商租期总共三年，其中第一年租金是280000元，第二年租金是28000元，第三年是290000元。附件一房屋交割清单载明交房日期为2019年3月4日。上述合同签订后，大连锋牌北京分公司支付孙雅微租金280000元及押金23000元。审理中，大连锋牌北京分公司表示不同意解除合同，其未交纳第二年房屋租金系因受新冠肺炎疫情影响，在租赁房屋居住的该公司职员伍敏在2020年1月22日离京回湖北后，于2020年4月5日才回京，在与孙雅微交涉减免租金事宜时被孙雅微打伤，此事至今仍未解决，且因未办理出入证，不能正常使用房屋，故未交纳房租。经本院询问，大连锋牌北京分公司表示其不在本案中主张减免租金，其已经另案起诉。就办理出入证问题，大连锋牌北京分公司提交微信聊天记录，称该聊天记录系伍敏与社区工作人员之间的微信聊天记录，拟证明因孙雅微向社区表示未经过其本人同意不能办理出入证，故社区未给伍敏办理出入证。孙雅微对该微信聊天记录的真实性不予认可，并表示大连锋牌北京分公司未向孙雅微提出办理出入证的请求。大连锋牌北京分公司对此予以认可。另，孙雅微称大连锋牌北京分公司将房屋内部打了隔断，改变了原有结构。大连锋牌北京分公司表示将房屋进行过装修，但不认可改变了原有结构。本院认为：依法成立的合同具有法律约束力，合同双方均应依约履行，一方不履行或者履行不符合约定的，应当承担相应的违约责任。根据本案查明的事实，孙雅微与大连锋牌北京分公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定享受权利、承担义务。关于孙雅微主张解除《北京市房屋租赁合同》一节，根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。大连锋牌北京分公司应于2020年3月5日支付第二年度租金，但大连锋牌北京分公司至今未向孙雅微支付租金，应属以自己的行为表明不履行主要债务，致使孙雅微无法实现合同目的，故孙雅微主张解除《北京市房屋租赁合同》的诉讼请求，证据充分，具有事实和法律依据，本院予以支持，合同解除之日为2020年5月15日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。孙雅微主张大连锋牌北京分公司将房屋腾退并支付2020年3月21日至实际腾退房屋之日止的租金和占有使用费，证据充分，符合法律规定，本院予以支持。大连锋牌北京分公司抗辩称因疫情导致双方产生矛盾，且未办理出入证影响房屋正常使用，故未交纳租金，不属于违约，没有事实和法律依据，本院不予采信。孙雅微主张大连锋牌北京分公司支付违约金23000元，因大连锋牌北京分公司未按约定支付租金，应属根本违约，故孙雅微的该主张，具有合同依据，符合法律规定，本院亦予以支持。关于孙雅微主张被告对拆改房屋进行恢复一节，证据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、原告孙雅微与被告大连锋牌有限公司北京咨询分公司于二〇一九年二月二十一日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇二〇年五月十五日解除；二、被告大连锋牌有限公司北京咨询分公司于本判决生效后三十日内将坐落于北京市丰台区角门18号枫竹苑一区32-2号房屋腾退；三、被告大连锋牌有限公司北京咨询分公司于本判决生效后十日内支付原告孙雅微二〇二〇年三月二十一日起至二〇二〇年五月十四日止的房屋租金42185元；四、被告大连锋牌有限公司北京咨询分公司于本判决生效后十日内支付原告孙雅微二〇二〇年五月十五日起至房屋实际腾退之日止的占有使用费，按照每天767元的标准计算；五、被告大连锋牌有限公司北京咨询分公司于本判决生效后十日内支付原告孙雅微违约金23000元；六、驳回原告孙雅微的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9400元，由被告大连锋牌有限公司北京咨询分公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  傅晓洁二〇二〇年九月十日书记员  万 星