广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初9509号原告：戴妙贤，男，1965年9月15日出生，汉族，身份证住址浙江省绍兴县。委托诉讼代理人：张留红，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梅，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：熊细流，男，1976年7月2日出生，汉族，身份证住址江西省丰城市。委托诉讼代理人：余晓辉，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李大伟，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：广东温莎大酒店有限公司，住所地广州市白云区三元里大道**自编**。法定代表人：杨松闹。委托诉讼代理人：杨鸣，男，系杨松闹亲属。被告：陈香莲，女，1963年8月24日出生，汉族，身份证住址浙江省永嘉县。原告戴妙贤与被告熊细流、广东温莎大酒店有限公司（以下简称温莎大酒店）、陈香莲租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月30日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员刘笛独任审理。原告戴妙贤及其委托诉讼代理人张留红、李梅，被告熊细流及其委托诉讼代理人李大伟，被告温莎大酒店的委托诉讼代理人杨鸣，被告陈香莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴妙贤向本院提出诉讼请求，请求法院判决：1、确认我与三被告签订的《温莎大酒店二楼转让出租合同》无效；2、判令三被告连带向我退还转让费102万元及利息8627.5元（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2020年1月9日起计算至实际付清之日止）；3、判令三被告连带赔偿我已付租金、水电费损失合计96275元（2020年1月6日至1月31日房租费4万元，水电费为11212元，2月1日至2月29日房租33600元及水电费11463元；4、本案的受理费由三被告承担。事实和理由：2019年6月3日，三被告之间签订了《温莎大酒店二楼转让出租合同》，约定熊细流承租温莎大酒店位于广州三元里大道959号D栋温莎大酒店二层建筑面积约1200平方的房屋，另包括该酒店一楼公用大堂约120平方，用途为酒店公寓使用，租赁期限为5年，自2018年9月11日起至2023年9月30日止，房屋租金为第一年每月48000元，按月付款，每月第5日前支付相应租金。转让费为42000元。2020年1月5日，我经朋友介绍认识熊细流，并于当日委托戴先云在酒店前台通过POS机刷卡的方式代支付定金3万元。1月6日，熊细流约好我和陈香莲一同在酒店见面商谈转租事宜，温莎大酒店及陈香莲作为房东，一再跟我强调，他们开办的温莎大酒店自2010年营业至今未出现任何问题，跟派出所关系很好，并告诉我以后经营如若有什么问题他们可以帮忙搞定，让我好好经营酒店生意。我信以为真，与三被告签订了《温莎大酒店二楼转让出租合同》，后又一同拍照留念，庆祝签约成功。为了简便程序，我同意与三被告按照2019年6月3日的时间签订《温莎大酒店二楼转让出租合同》。合同签订后，我共支付给熊细流106万元。其中102万元为转让费，4万元为2020年1月份的租金。之后，我就开始按照三被告交付的经营场地、经营模式继续经营酒店住宿行业。但直到2020年2月24日上午，我被棠景派出所带走问话时，才知道三被告交付的酒店未办理《特种行业经营许可证》，白云区公安分局于当日作出《行政处罚决定》，对我处以罚款500元，并对经营的酒店公寓进行取缔。我不理解找经办民警理论，方知转让酒店为黑店，之前已被警方多次警告整顿，三被告对我有意隐瞒。得知真相后，在酒店被查封期间，我一直积极多次与三被告沟通解封、要求补办《特种行业经营许可证》，通知三被告提供办理《特种行业经营许可证》所需要的全部资料，但三被告一直以各种理由推托，互相推诿未履行办理《特种行业经营许可证》或者协助我办理《特种行业经营许可证》的义务，致我损失惨重。我于2020年3月5日下午分别去辖区棠景派出所、白云区公安分局刑侦大队报警，但两部门均以经济纠纷为由不予立案侦查。我也曾去司法所寻求帮助，但最终无果。我只得于2020年3月19日委托律师发《律师函》通知三被告解除合同、要求退还转让费及撤场办理交接手续等事宜。截止起诉之日，我承租的经营场地仍被相关部门查封，至今未营业，综上所述，为维护我自身合法权益，请求法院判如所请。被告熊细流辩称，我不同意原告的诉讼请求。理由如下，我于2019年6月1日承租涉案温莎公寓，是第四任承租人，每次转租均以相同的方式签订转让《温莎大酒店二楼转让出租合同》，合同条款内容均是相同的。租赁物装修装潢、设施设备等固定资产价值是另行约定转让费。我向上一手承租时，支付了转让费899000元，另交房租48000元，前后花费共计将近100万元。我经营了七个月，期间都是正常经营的，收益正常平稳，派出所要求安装系统、监控及组织开会等事项我们都是积极配合的，我们经营的是公寓，不是酒店。2019年12月16日因为我生病住院了，没办法再管理店铺，才转让给原告。转让费是102万元，其中4万是1月6日至1月30日的租金，我实际只收了原告的98万元转让费。根据《温莎大酒店二楼转让出租合同》第6.3条约定，原告在所租的相关场地期间内，自行负责在营业期间内营业执照、税收与消费证件，原告必须严格遵循相关国家法律条例条规，一切行为和内容不得违反法律、政策规定。若有违法、违规行为和内容发生，其责任由原告承担，与我方无关。办理租赁场地的营业执照、依法经营是原告的合同责任和义务，因经营违法而受行政处罚与我无关。我与原告是经温莎大酒店同意再转租，原告与温莎大酒店建立房屋租赁关系。我向原告转让的是酒店的装修装潢、设施设备、29个房间客户居住生活用品以及服务人员配备，其价值对应转让费102万元也完成交付，且原告对上述设施已投入使用，转租权利义务关系已履行完毕，我与原告之间的转让合同关系是有效的，故请求驳回原告的全部诉讼请求。被告温莎大酒店、陈香莲辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下，本案是原告与熊细流之间转让合同，都是真实意愿转租，我方没有参与介绍和推荐，我方只是同意他们的转让行为，目的是维护本人正常的租赁收入，我方没有收取原告任何的转让费，只收取租金和水电费。由于原告违法经营受到派出所处罚，是原告自身没有办理营业执照所致，与我方无关。疫情期间我方给原告每月租金减免了30%，但原告只向我方支付了一个月的租金和水电费，之后就再也没有缴纳了，原告现还拖欠我的一个月租金未支付。温莎大酒店所在建筑在有效期内，故合同是有效的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月3日，陈香莲（出租方、甲方）与熊细流（承租方、乙方）签订《温莎大酒店二楼转让出租合同》，约定甲方将广州三元里大道959号D栋温莎大酒店二层建筑面积约1200平方米的物业（以下简称涉案物业）出租给乙方用途为酒店公寓使用，另包括该酒店一楼公用大堂约120平方米。租赁期共5年，自2018年9月11日起至2023年9月30日止，2018年10月1日开始计算房租。第一年每月租金48000元，每月第5日前支付相应租金。转让费420000元，支付之后乙方拥有该场地现有。房屋押金为48000元，租金每两年递增5%等等。熊细流陈述其是涉案物业的第四手承租人，涉案物业是由案外人王江**向其转租，其向王江**支付了包含装修、设施设备、酒店房间居住用品在内的转让费899000元。2020年1月6日，陈香莲（出租方、甲方）与戴妙贤（承租方、乙方）签订《温莎大酒店二楼转让出租合同》，该合同内容与前述陈香莲、熊细流签订之合同内容一致。该合同加盖印章“广州温莎大酒店有限公司”，合同落款时间亦为2019年6月3日，庭审中戴妙贤、熊细流、温莎大酒店公司均确认该份合同的实际签订时间、开始履行时间为2020年1月6日。同日，戴妙贤、熊细流及陈香莲手持该份合同进行合影。戴妙贤与陈香莲签订转让出租合同后，戴妙贤向熊细流支付了1020000元转让费及2020年1月租金40000元，熊细流对上述金额予以确认并主张转让费是指转让装修、设施设备及酒店房间居住用品的费用，2020年1月其已向陈香莲支付租金48000元，因其自己使用涉案物业6天，故向戴妙贤收取1月租金40000元。诉讼中，戴妙贤向本院提交如下证据：1、微信转账记录。拟证实其2020年1月向陈香莲支付水电费11212元，同年2月向陈香莲支付水电费11463元及租金33600元，温莎大酒店及陈香莲对此予以确认；2、《行政处罚决定书》、《告示》、《广州市非税收入缴款通知书》、《广州市公安局白云区分局旅馆业办证指南》。拟证实涉案物业未办理《特种行业经营许可证》故无法经营酒店；3、戴妙贤与陈香莲儿子杨鸣的聊天记录。拟证实陈香莲作为出租方未能提供办理相关证照的全部资料；4、涉案物业的《特种行业许可证》。拟证实该证件已过有效使用期。5、《律师函》、快递单。拟证实戴妙贤于2020年3月19日向熊细流、广东温莎大酒店有限公司及陈香莲发出《律师函》，要求于2020年3月18日解除各方于2020年1月6日共同签订的《温莎大酒店二楼转让出租合同》。2020年3月21日，戴妙贤与陈香莲办理涉案物业的交接手续。熊细流向本院提交如下证据：1、《温莎大酒店二楼转让出租合同》。拟证实案外人王江**向其转租涉案物业，其已支付转让费899000元；2、微信收取营业款记录及刷卡机收取营业款记录。拟证实涉案物业能够正常经营，其收益平稳正常；3、熊细流诊断报告书。拟证实熊细流经营期间因个人身体原因无法经营涉案物业，故转租给戴妙贤。4、涉案物业内的物品照片及清单。拟证实其于2019年承租涉案物业后投入的物品庭审中，各方均确认自2020年1月6日后涉案物业由戴妙贤实际使用，除1月租金由戴妙贤向熊细流支付40000元外，1月水电费及2月租金、水电费均由戴妙贤向温莎大酒店及陈香莲一方支付。另查，本院于向广州市规划和自然资源局发函查询广州三元里大道959号D栋温莎大酒店的产权登记及规划报建情况。该局于2020年4月29日函复我院：“该地块查有《建设工程规划许可证》（穗规建证[2006]820号）；暂查无权属登记信息。”穗规建证[2006]820号《建设工程规划许可证》载明，涉案物业所在建筑物为4幢2层，该建设项目为临时建设，试用期二年，使用期满或使用期间城市规划、建设或管理需要时应无条件自行拆除并清理场地。本院遂再次向广州市规划和自然资源局发函查询涉案物业的以下情况：（1）穗规建证﹝2006﹞820号建设工程规划许可证所指向的临时商业用房是否已过使用期限？建设单位或实际使用人有无向贵局申请办理延长使用期限的相关手续？（2）穗规函﹝2010﹞665号复函是否为贵局于2020年1月26日向广东省建筑材料供应公司所出具？根据该复函内容，广州市三元里大道959号D栋温莎大酒店现是否符合规划报建要求？（3）根据前述建设工程规划许可证显示，该栋建筑物现已超过两年使用期限，建设单位或实际使用人是否需要向贵局申领延长使用期限的相关手续？该局于2020年8月6日函复我院：“一、我局于2006年核发《建设工程规划许可证》（穗规建证[2006]820号、7245号），2008年以穗规决[2008]192号文对已核发《建设工程规划许可证》（穗规建证[2006]820号、7245号）外违法加建的第3层（建筑面积5706平方米）罚款后同意保留临时使用。2008年对已建临时商业用房以穗规验证[2008]666号验收合格，2010年我局以穗规函[2006]665号将相关情况函复广东省建筑材料供应公司。后期，我局没有对该临时商业用房办理延长使用期限手续。二、关于临时建设工程使用期限问题，应当按照《广州市城乡规划条例》《广州市城乡规划程序规定》等规定执行。”《广州市城乡规划程序规定》第四十八条规定：“……临时建设工程的使用期限不得超过两年，自临时建设工程规划许可证核发之日起计算。需要延长使用期限的，应当在使用期限届满30日前，向原审批的城乡规划主管部门提出延期申请。申请延期的次数不得超过两次，每次延期不得超过两年。……”熊细流在法庭辩论结束后向本院提交其2019年对涉案物业投入物品的清单及照片，拟证实其向戴妙贤转让的是酒店内的装修、设施设备及物品。陈香莲在法庭辩论结束后向本院提交如下证据：1、其初次转让时420000元对应的物品照片；2、广州市城市管理和综合执法局办公司发文复印件。上述证据已过举证期限且对本案事实的认定没有影响，故本院不再组织当事人质证。本院认为，现熊细流已于庭审中确认收到戴妙贤支付的1060000元，戴妙贤主张其中1020000元为转让费，40000元为2020年1月的租金，熊细流则主张该1020000元为装饰装修、设施设备及房间用品的转让费。本院对戴妙贤主张予以采纳，理由如下：一、戴妙贤承租涉案物业的目的是在涉案物业内经营酒店，如仅为承接涉案物业的设施设备及物品，其无必要在熊细流的见证下与陈香莲及温莎大酒店订立租赁合同；2、戴妙贤与熊细流之间并未对涉案物业内的装修、设施设备及物品的数量及价格进行约定，亦未约定上述资产属戴妙贤所有；3、戴妙贤与陈香莲、温莎大酒店的租赁合同内容和熊细流与陈香莲、温莎大酒店的租赁合同内容一致，可见戴妙贤承接的是熊细流租赁合同项下的权利义务，且自戴妙贤于2020年1月6日承接该租赁合同过后，涉案物业即由戴妙贤实际经营使用。综上，熊细流主张其收取的1020000元是其向戴妙贤转让装饰装修、设施物品的费用理据不足，本院不予采纳，该1020000元属于涉案物业承租权及经营权的转让费，戴妙贤与熊细流之间存在事实上的转让合同关系。涉案物业所在建筑为临时商业用房，最后于2006年12月25日取得《建设工程规划许可证》，该证载明使用期为2年，期满后未办理延长使用期限手续，故戴妙贤与熊细流就转让涉案物业承租权及经营权约定的期限已超过涉案物业的使用期限，双方转让合同关系依法应为无效。依据合同无效后相互返还的原则，熊细流应将相应转让费退还戴妙贤。现双方均确认戴妙贤自2020年1月6日开始使用涉案物业，双方实际约定的合同期限为2020年1月6日至2023年9月30日，故1020000元为该期间对应的转让费，戴妙贤自2020年1月6日至3月21日已使用涉案物业，余下为未使用期间为1288天，故熊细流应按戴妙贤未使用期间向其退还转让费，经计算为963167.15元（1288天÷1364天×1020000元），戴妙贤诉请超出部分，本院不予支持。陈香莲、温莎大酒店并非为戴妙贤转让合同关系的相对方，亦未实际收取转让费，戴妙贤要求陈香莲、温莎大酒店承担连带责任依据不足，本院不予支持。因戴妙贤承接涉案物业时未对该物业状态尽到审慎审查义务，故其对转让合同关系无效的法律后果亦存在过错，本院对其要求支付转让费占用期间利息的诉讼请求不予支持。关于戴妙贤要求退还1月占用费40000元的诉讼请求。因熊细流已向陈香莲、温莎大酒店支付1月整月占用费48000元，戴妙贤自1月6日实际使用涉案物业，故其将本应支付给陈香莲、温莎大酒店的占用费偿还给熊细流，该40000元属戴妙贤使用涉案物业所应支付的占用费，其要求退还40000元的诉讼请求无据，本院不予支持。关于戴妙贤要求确认涉案《温莎大酒店二楼转让出租合同》无效、退还1月水电费11212元、2月租金33600元及水电费11463元的诉讼请求。因上述诉讼请求是关于戴妙贤与陈香莲、温莎大酒店之间的纠纷，上述费用为陈香莲及温莎大酒店基于租赁合同关系向戴妙贤收取的费用，属另一合同关系，本案不予调处，戴妙贤可另案向陈香莲及温莎大酒店主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，被告熊细流向原告戴妙贤退还963167.15元；二、驳回原告戴妙贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14924元，由原告戴妙贤负担2146元，由被告熊细流负担12778元并于本判决生效之日起五日内迳付原告戴妙贤。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 刘 笛二〇二〇年九月二十七日书记员 傅奎显