陕西省西安市未央区人民法院民事判决书（一审民事案件用） （2019）陕0112民初15538号 原告：龚金明，男，1973年2月2日出生，汉族，住天津市北辰区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：麻俊华，陕西润亚律师事务所律师。被告：罗大庆，男，1969年9月30日出生，汉族，住西安市鄠邑区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：潘峰，陕西菲格律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄莉，女，1979年10月3日出生，汉族，住西安市碑林区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告龚金明与被告罗大庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龚金明的委托诉讼代理人麻俊华、被告罗大庆的委托诉讼代理人潘峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龚金明向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2018年12月27日解除；2.被告赔偿原告电梯装修损失、专用设备损失及其他经济损失暂计18万元（以鉴定、评估结果为准）；3.判令被告罗大庆承担本案诉讼费用。在庭审中，原告龚金明将第二项诉讼请求变更为要求被告赔偿原告电梯设备损失及施工损失307484.73元。事实与理由：原、被告于2016年4月13日签订了《房屋租赁合同》，约定被告将位于西安市XX路与XX城XX路XX号（1幢2单元20104室）依法拥有产权和出租权的商业用途房屋（建筑面积为2113.36m2）出租给原告经营超市、市场及其他配套商业项目。租赁期限为10 年，自2016年4月15日至2026年4月14日止，其中2016年4月15日至2016年6月14日为两个月免租装修期。合同签订后，原告缴纳了半年房租，按照合同约定开始了室内外装饰装修，购置相关设施设备，并工商登记注册了西安邦奥商贸有限公司，招聘员工、海报宣传等巨额投资。2016年6月底，原告装修完毕后，依法向西安市经开区XX大队进行装修改造后消防安全验收（即二次消防安全验收），可是西安市经开区XX大队以原告承租的房屋所在的A1号楼商业裙房消防未审核（即一次消防商业裙房未审核验收），不予向原告出具消防验收安全检查合格证明等手续。原告为此多次催促被告解决房屋消防问题，均无结果。2017年11月16日，西安市经开区XX大队以原告承租的房屋所在的A1号楼商业裙房消防未审核等相关情形，对原告试营业的“物美价廉超市”进行了查封和整改。2018年9月28日，西安市经开区XX大队对原告经营的“物美价廉超市”下发了限期整改的通知书。原告认为，被告出租给原告的该房屋存在消防问题一直得不到解决，被告之行为明显违反了《房屋租赁合同》第5.1.1条“房屋不存在消防、环保等方面的潜在问题”及第7.4条“甲方保证租赁房屋的主体结构及配套设备、设施符合国家有关建筑和消防标准并验收合格……，同时配合乙方改装后的消防二次报批报验”的约定，同时又违反《合同法》等规定，将不合格租赁物出租给原告，在租赁期内，一直不能使租赁物保持符合约定和应有的使用功能和用途，致使原告长期租房，并合法经营超市的目的不能实现，给原告造成了巨额经济损失。原告于2018年12月26日向被告邮寄了《解除合同通知书》，被告次日收到后，仍不能解决房屋消防验收问题，2019年1月6日原告只好将经营的超市停业、清库，并处理与供货商、联营商、分租商等大量遗留问题以及各种损失的核算协调问题。另外，西安市未央区法院（2018）陕0112民初10158号民事判决书也查明认定“被告作为产权人因出租的该房屋消防问题致使原告无法正常经营，被告构成违约”。故为了维护原告的合法权益，向本院提起诉讼。被告罗大庆辩称：1.原告第一项诉请确认《房屋租赁合同》于2018年12月27日解除，与西安市中级人民法院二审生效判决内容相悖，后诉诉讼请求实质否定前诉裁判结果，构成重复起诉，应予驳回起诉；2.原告第二项诉讼请求要求赔偿各项经济损失与西安市中级人民法院生效判决理由、判决内容相悖，后诉诉讼请求实质否定前诉裁判结果，构成重复起诉，应予驳回起诉；3.标的房屋使用中，原告存在不履行消防义务，为2017年11月16日西安市经开区XX大队下达整改通知，存在消防违法行为，要求被告承担赔偿责任没有事实依据；4.原告拖欠被告巨额租金、拖欠60余家供应商约140万余元货款、拖欠物业公司约15万元水电费，要求被告承担赔偿责任没有事实依据；5.原告龚金明至今没有支付《房屋租赁合同》中约定的20万元保证金，存在违约，虚假陈述，原告起诉状该部分陈述没有事实依据。另，被告提西安中院二审判决认定龚金明应先予支付租金，租赁合同解除是因为原告违约在先，因原告拖欠被告租金400余万元，应当承担违约的后果，故无权向被告主张赔偿，依据《房屋租赁合同》本案电梯应归被告罗大庆所有。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明，2016年4月13日，原告龚金明（乙方）与被告罗大庆（甲方）签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：甲方将其依法拥有产权和出租权位于西安市XX路与XX城XX路十字东南角的商业用途房屋，建筑面积2113.36㎡，地XX区XX城XX路XX号XX幢XX单元XX室交给乙方使用，乙方承租用作超市、市场及其他配套商业项目经营，按时向甲方支付租金。租赁期限为拾年，自2016年4月15日至2026年4月14日止。自租赁房屋交付之日2016年4月15日起至2016年6月14日止的两个月内为乙方工程改造、装饰装修及经营筹备试运行期，甲方同意在此期间免收乙方租金。每年4月15日至次年4月14日为年度租赁期间，租金以自然月为计量租金单位，按每月每建筑平方米45元人民币标准计算租金。另合同约定，甲乙方对租赁房屋内部及现有设施进行确认。室内外各种既有设备满足乙方进场装修和经营使用条件，房屋不存在消防、环保等方面的潜在问题。在租赁房屋移交日后，乙方及其招商客户有权根据经营需要对租赁房屋进行改造、实施各项室内外装修工程、安装经营专用设备设施，由此产生的设计、施工、报批、验收等费用由乙方及其招商客户承担。乙方在本合同有效期内，在租赁房屋范围内所做的改造、装修工程及其所购置的设备均属于乙方的财产。租赁期满时，乙方财产予以全部拆除和搬走，不能拆除的自动归甲方所有，乙方未付清货款设备或物品债务由乙方继续承担，甲方拆除和清理搬运的费用由乙方承担。合同签订后，被告罗大庆将房屋交付给原告龚金明。2016年5月15日，原告龚金明向北京兴安久华设备安装有限公司提出购买TATRI品牌型号为NPW-II的电梯1台（单价为155000.00元/台）、TATRI品牌型号为EX-II的电梯2台（单价为163000元/台），三台电梯总价款为肆拾捌万壹仟元整（￥481000.00元），次日交付了购买电梯定金144300元。后三台电梯均安装于涉案租赁房屋内，原告龚金明因安装三台电梯支出施工费74000元。2016年6月20日，原告龚金明申请成立了西安邦奥商贸有限公司（以下简称“邦奥公司”），对外以物廉美超市的名称经营，原告龚金明为邦奥公司的法定代表人。邦奥公司（买方）与北京市兴安久华设备安装工程有限公司（卖方）签订了《电梯供货合同》，卖方签字时间为2016年5月15日，买方签字时间为2016年7月30日。另查明，2019年7月2日，西安市中级人民法院作出（2019）陕01民终6368号民事判决书，对本院（2018）陕0112号民初10155号民事判决书认定的在合同履行过程中，龚金明与罗大庆双方均存在违约行为的事实予以确认，并维持了该民事判决书判决主文第一项，即解除罗大庆与龚金明签订的《房屋租赁合同》。在本院审理过程中，原告龚金明申请对其承租经营的位于西安市XX路XX城XX路XX城XX号XX幢XX单元XX室、建筑面积为2113.36m2超市经营所用电梯专用设备及其施工造价进行价值评估。2020年5月13日，经正衡房地产资产评估有限公司评估，电梯及施工费在评估基准日2020年4月24日所表现的市场价值为378210元。具体为：3台电梯在评估基准日的评估价值为324930.00元，电梯施工费在评估基准日的评估价值为53280.00元。在审理过程中，邦奥公司出具证明证实从北京市兴安久华设备安装有限公司购买的3台电梯及施工费用实际投资人及产权人均为龚金明。另，原告龚金明表示该3台电梯系给承租房屋内定制的，拆除对电梯有破坏，定制电梯拆除之后没有任何使用价值，故其不拆除，愿意将3台电梯给被告罗大庆，要求被告罗大庆给其支付相应补偿。以上事实，有《房屋租赁合同》、本院（2018）陕0112号民初10155号民事判决书、西安市中级人民法院（2019）陕01民终6368号民事判决书、电梯供货合同、收款收据、资产评估报告、谈话笔录、庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，原告龚金明与被告罗大庆签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。1、关于原告要求确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2018年12月27日解除的问题。因原、被告在履行合同过程中，双方均存在违约行为，该《房屋租赁合同》已于2019年7月2日经西安市中级人民法院判决予以解除。故原告龚金明起诉要求确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2018年12月27日解除的诉请，属于重复诉讼，应予驳回。2、关于被告罗大庆应否承担原告电梯设备损失及施工损失的问题。原告龚金明要求被告罗大庆赔偿原告电梯设备损失及施工损失307484.73元，并表示案涉3台电梯系给承租房屋内定制，拆除对电梯有破坏，且拆除之后无任何使用价值，故不愿拆除，请求被告罗大庆给予其相应补偿。被告罗大庆辩称，根据《房屋租赁合同》约定，租赁期满时，原告财产予以全部拆除和搬走，不能拆除的自动归其所有。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本院认为，本案的3台电梯系针对涉案房屋专门配备使用，具有一定的专用属性，因原、被告双方违约致合同解除，不属于原、被告双方签订的《房屋租赁合同》中租赁期满的情形，若由原告龚金明拆除3台电梯会给当事人造成更大的损失，综合考虑到原、被告在履行合同过程中的过错以及双方在订立合同时可以预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失等情况，由被告罗大庆保留涉案房屋内3台电梯设备并继续使用，更符合诉讼经济、效益的原则，故涉案3台电梯设备及装修归被告罗大庆所有，参照评估报告对电梯及施工费评估的378210元，由被告罗大庆一次性补偿原告龚金明50%的损失，即189105元。对于被告罗大庆提出西安中院二审判决认定龚金明应先予支付租金，租赁合同解除是因为原告违约在先，原告拖欠被告租金400余万元，应当承担违约的后果，故无权向被告主张赔偿，依据房屋租赁合同本案电梯应归被告罗大庆所有的辩解意见，因与西安中院二审判决查明事实不符，故不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告罗大庆于本判决生效之日起十日内补偿原告龚金明电梯设备损失及施工损失共计189105元；二、驳回原告龚金明的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5912元（原告已预交），由原告龚金明、被告罗大庆各负担2956元，被告罗大庆负担部分应于本判决生效之日起十日内给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长    严  丹审  判  员    武晓伟审  判  员    王冬青  二〇二〇年九月四日 书 记 员   卜思怡   1