吉林省永吉县人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0221民初727号原告：崔德峰，男，1973年4月29日出生，汉族，无职业，住吉林省永吉县。委托诉讼代理人：黄明诚，吉林永赞律师事务所律师。被告：吉林市上佳房地产开发有限公司，住所地吉林省永吉县口前镇吉桦街**。诉讼代表人：吉林市上佳房地产开发有限公司破产管理人。负责人：隋长征，破产管理人负责人。委托诉讼代理人：刘海丰，吉林市上佳房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：李昭，吉林中证律师事务所律师。原告崔德峰与被告吉林市上佳房地产开发有限公司（以下简称上佳公司）挂靠经营合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月17日公开开庭进行了审理。原告崔德峰及其委托诉讼代理人黄明诚、上佳公司破产管理人的委托诉讼代理人刘海峰、李昭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔德峰向本院提出诉讼请求：1.请求确认崔德峰借用上佳公司开发的吉林省永吉县口前镇阳光丽景二期的房屋所有权属于崔德峰（房屋的详细名单见附件，价值约为1700万元）；2.判令崔德峰缴存在上佳公司户名在中国工商银行股份有限公司吉林市口前支行（以下简称工行口前支行）账号为×××的账户贷款保证金人民币625920.16元属于崔德峰所有，上佳公司协助办理资金划转手续；3.上佳公司承担本案诉讼费用。事实和理由：崔德峰于2012年购买吉林省口前镇铁南街1-3-38号的土地及房产，从事房地产开发，2012年7月5日，崔德峰与上佳公司签订挂靠协议,崔德峰借用上佳公司的开发资质对崔德峰购买的土地进行房地产开发。开发项目为阳光丽景二期，共建7栋楼房，总建筑面积31536.55平方米。崔德峰借用上佳公司名义进行土地摘牌，崔德峰缴纳土地出让金971万元后，崔德峰自行组织施工。该项目于2013年已交付使用。该项目的土地及房屋建设的费用均由崔德峰支付。崔德峰对该项目的房屋进行销售，并为购房业主办理了房屋产权证，售房款项直接崔德峰收取,贷款在银行审批后支付给上佳公司后，上佳公司均全部转给崔德峰。崔德峰为了方便售房，便于购房者贷款买房，在工行口前支行以户名上佳公司账号为×××的账户缴存了贷款保证金，到起诉之日止，该账号内尚有人民币625920.16元，该款系崔德峰实际缴存，应当确认为崔德峰所有。2018年7月，上佳公司被永吉县人民法院裁定破产受理，破产管理人为吉林中证律师事务所。崔德峰得知上佳公司进入破产程序后，向破产管理人申报上述事实，提出崔德峰借用上佳公司资质开发的阳光丽景二期未出售的房屋所有权归崔德峰所有，并要求行使取回权，并配合办理更名过户，并提交相关的证据材料。在2019年12月5日，上佳公司破产管理人出具回复函，认为崔德峰的材料不足以支持崔德峰房屋财产的剥离请求,不支持崔德峰的请求并通知崔德峰提出诉讼，该取回权由人民法院裁判。综上所述,崔德峰的借用上佳公司的资质从事阳光丽景二期房屋开发工作，购买土地及地上建筑物的费用、缴纳土地出让金、房屋建设费用、办理证照的费用等均由崔德峰出资，已经出售房屋的售房款也由崔德峰收取。因此项目的所有权归崔德峰，现项目还有部分房屋没有出售，还有部分房屋已经出售完毕，但因上佳公司进入破产程序，未能办理房屋产权证。因此，崔德峰为维护其合法权益，依据相关规定，特向人民法院提出诉讼。上佳公司辩称，一、破产管理人认为崔德峰与上佳公司之间签订的挂靠协议，违反国家强制性规定，应认定为无效。崔德峰无权向上佳公司主张**光丽景二期项目的物权，如崔德峰有确凿证据证明其曾向阳光丽景二期项目支付过金钱则其应当依据破产程序向破产管理人申报普通债权；二、该房屋的产权更改到实际买受人名下。但主体并非是协助崔德峰，而是协助上佳公司完成的产权登记工作；三、经破产管理人核查，崔德峰主张的保证金账户尚有余626149.66元。但依据崔德峰向管理人提出的证据，无法显示该部分款项所有权为崔德峰。综上，管理人认为应当驳回崔德峰诉讼请求，其所主张的金钱债权应当依法申报破产债权。最终，若法院判决支持崔德峰诉请，管理人无条件配合崔德峰进行资产及债务的剥离。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据评判如下：对崔德峰提交的证据1[永吉县人民法院作出的（2018）吉0221破申1号民事裁定书及（2018）吉0221破1号之二决定书]、证据2（挂靠合同协议）证据3（国有建设用地使用出让合同及其已缴纳出让金票据）、证据4（建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地批准书、商品房销售备案证明等）、证据7（银行转账凭证）、证据8（按揭贷款业务合作协议复印件一份）、证据9（工行口前支行账户为×××的账户余额、贷款人名单及保证金明细）、证据10（证人盖某的证言），上佳公司对上述证据无异议，本院予以确认。证据5（崔德峰出资建设的阳光丽景二期的房屋建设支付成本明细），该证据虽然多数为收条收据，但其能够证实崔德峰为开发阳光丽景二期工程所支出费用情况，且上佳公司未提供其开发建设阳光丽景二期工程费用支出的证据，故本院对该组证据予以采信；证据6（崔德峰出售阳光丽景二期房屋的购房款银行流水明细），能够证明崔德峰开发楼盘后，楼房销售时实际买受人购买房屋后购房款直接由崔德峰收取，购房人贷款首付交付给银行，银行审批后将首付款及贷款支付给上佳公司，上佳公司收到后转给崔德峰，即该楼盘的管理、销售、收益均属于崔德峰。上佳公司认为该流水的总额与崔德峰所主张的房款总额存在部分出入的异议，与该证据要证明该楼盘实际属于崔德峰的目的没有影响。对该组证据予以确认。上佳公司未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2012年7月5日，上佳公司与崔德峰签订《挂靠合同协议》，约定崔德峰挂靠上佳公司在其经营许可证范围内开发阳光丽景二期工程，共7栋楼房，总建筑面积为31536.55平方米。上佳公司提供经营业务所需的手续证件及营业许可并收取其营业额的0.2%作为管理服务费，阳光丽景二期工程开发项目的一切手续及费用均由崔德峰负责出资。双方具有独立的经营地位，不存在内部管理关系。该协议签订后，崔德峰于2012年10月29日以上佳公司的名义与永吉县国土资源局签订了《建设用地使用权出让合同》，交纳土地出让金人民币971万元并以上佳公司的名义已办理了建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设用地批准书、商品房现售备案证，其自筹资金开发建设阳光丽景二期工程，工程竣工验收后进行商品房销售。上佳公司并未参与阳光丽景二期工程的开发建设投资、工程施工和销售。2013年3月7日，崔德峰以上佳公司的名义与工行口前支行签订《按揭贷款业务合作协议》，上佳公司为购买阳光丽景二期项目房屋的贷款购房人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，工行口前支行为上佳公司设立专门的保证金账户。经查，该账户的保证金均由崔德峰缴纳，上佳公司未缴纳过保证金。该工程竣工后，由崔德峰负责房屋销售。全款购房人在购买房屋后将购房款直接汇入其指定的账户，贷款购房人将首付款交给工行口前支行，银行审批后将首付款及贷款支付给上佳公司，上佳公司收到购房款后再转给崔德峰。至起诉时为止，阳光丽景二期项目的销售工作均由崔德峰负责完成，其已销售完毕并办理完房屋所有权证的房屋达到85%。崔德峰在销售房屋时，为便于购房者贷款买房，在工行口前支行以上佳公司的户名账号为×××的账户缴存了贷款保证金，到起诉之日起，该账号内尚有人民币625920.16元。另查明，2018年7月30日，吉林省永吉县人民法院作出（2018）吉0221破申1号民事裁定书及（2018）吉0221破1号决定书，受理上佳公司破产清算申请，并指定吉林中证律师事务所担任破产管理人。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七条规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法利益。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”从法律规定看，借用建设施工企业资质进行施工法律明确规定是无效的，但现行法律、行政法规对借用房地产开发企业的资质进行房地产开发并无禁止性规定，应确认崔德峰与上佳公司签订的《挂靠合同协议》有效。双方在《挂靠合同协议》中明确约定，双方仅是挂靠经营关系，双方具有独立的经营地位，不存在内部管理关系。上佳公司同意将上述银行账户交由崔德峰使用，同时声明该账户崔德峰资金收益均为崔德峰经营所得，上佳公司不得主张任何权利。崔德峰借用上佳公司的资质，以上佳公司的名义独立开发建设阳光丽景二期项目，上佳公司没有投入和管理。可以确认阳光丽景二期项目为崔德峰自筹资金开发建设的，阳光丽景二期项目的物权，属于崔德峰因合法建造的事实行为设立的，自阳光丽景二期项目楼房建成时发生效力。因借用上佳公司开发资质开发建设登记在上佳公司名下，崔德峰因物权的归属、请求确认权利，应予支持。工行口前支行为上佳公司开具户名账号为×××的账户的贷款保证金625920.16元是崔德峰为销售房屋缴存的，崔德峰要求该款归其所有应予支持。支取或变更账户问题属于银行根据钱款所有权处理的内容，崔德峰要求上佳公司协助办理资金划转手续的请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第十四条、第十五条、第三十条、第三十三条的规定，判决如下：一、崔德峰借用吉林市上佳房地产开发有限公司资质开发的吉林省永吉县口前镇阳光丽景二期的房屋因建造行为设立的所有权（初始所有权）属于崔德峰；二、中国工商银行股份有限公司吉林市口前支行为吉林市上佳房地产开发有限公司开具的账号为×××的账户内的贷款保证金625920.16元属于崔德峰所有；三、驳回崔德峰其他诉讼请求。案件受理费63778.00元，由吉林市上佳房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员  张洪光二〇二〇年九月二十八日书记员  杜鹏程