陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终6039号上诉人（原审原告，反诉被告）：王巧瑞，女，1993年5月25日出生，汉族，陕西省绥德县村民，住陕西省绥德县。委托诉讼代理人：王宝辉，陕西同顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：王赛飞，陕西同顺律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：西安欧莱特装饰材料有限公司，住所地：陕西省西安市浐灞生态区等驾坡街道办事处月登阁村**。法定代表人：姚应彬，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：尹智伟，陕西博义律师事务所律师。原审第三人：绿地集团西安盛都置业有限公司，住所地：陕西省西安市未央区渭滨路**。法定代表人：李蓟，系该公司董事长。委托诉讼代理人：白雪，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。上诉人王巧瑞因与被上诉人西安欧莱特装饰材料有限公司（以下简称欧莱特装饰公司）、原审第三人绿地集团西安盛都置业有限公司（以下简称绿地集团盛都公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初12000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王巧瑞上诉请求：1.依法改判王巧瑞与欧莱特装饰公司2017年11月16日签订的《认购付款协议》有效，不应解除，欧莱特装饰公司继续履行《认购付款协议》；2.上诉费由欧莱特装饰公司负担。事实和理由：第一，王巧瑞已于2018年1月4日将户籍迁至西安市，符合在西安市住房限购区域购房的条件。第二，欧莱特装饰公司已于2018年3月30日和绿地集团盛都公司签订购房合同并于2018年5月18日办理了网签备案登记，案涉《认购付款协议》不存在履行不能的情形。综上，一审判决认定部分事实错误，适用法律错误。欧莱特装饰公司辩称：第一，王巧瑞并无任何证据能够证明案涉房屋存在过户至其名下的可能性，案涉《认购付款协议》在法律上或事实上履行不能。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。第二，基于案涉房屋的来源与性质，欧莱特装饰公司至今仍不具备收房条件。且依据西安市二手房交易政策及案涉《认购付款协议》相关约定，案涉房屋不具备过户至王巧瑞名下的条件。因此，欧莱特装饰公司不同意王巧瑞的上诉请求。绿地集团盛都公司述称：案涉房屋已具备交付条件，随时可以向欧莱特装饰公司交付。且只要欧莱特装饰公司提交办理房产证的资料，绿地集团盛都公司即可配合办理。王巧瑞向一审法院起诉请求：1.依法确认王巧瑞与欧莱特装饰公司签订的《认购付款协议》合法有效。2.依法判令欧莱特装饰公司继续履行《认购付款协议》，并判令绿地集团盛都公司与欧莱特装饰公司签订房屋买卖合同。3.判令欧莱特装饰公司将西安市未央区北辰大道绿地香树花城B8#楼404号房屋过户至王巧瑞名下。4.本案诉讼费由欧莱特装饰公司负担。欧莱特公司向一审法院反诉请求：依法解除其与王巧瑞签订的《认购付款协议》，诉讼费由王巧瑞负担。一审法院认定事实：2017年11月16日，王巧瑞（乙方）与欧莱特装饰公司（甲方）就王巧瑞向欧莱特装饰公司购买商品房签订《认购付款协议》，协议约定：王巧瑞购买的商品房为西安市未央区北辰大道绿地香树花城B8#楼404号房，该商品房建筑面积为76.81平方米，该商品房为欧莱特装饰公司从绿地集团盛都公司取得的工抵房；单价为7941.67元/平方米，总价61万元，甲乙双方同意以分期付款方式付款，本协议签订之日乙方向甲方支付5万元作为购房定金；并约定在甲方与绿地集团盛都公司签订购房合同当日支付首付款24.4万元，剩余房款36.6万元分期30个月，乙方在甲方与绿地集团盛都公司签订购房合同当日之次月起，每月15日向甲方支付房款1.22万元；因乙方不具备西安市购房资格，甲方无法将乙方认购的上述商品房直接协调更名至乙方名下，需先将该房以甲方名义同绿地集团盛都公司签订购房合同并办理相关手续，按当前西安市商品房交易管理办法，需待至少五年期满后甲方方能在乙方取得西安市购房资格后过户给乙方；。协议签订后，王巧瑞向欧莱特装饰公司支付5万元。后因绿地集团盛都公司未将上述房屋过户至欧莱特装饰公司名下，欧莱特装饰公司未向王巧瑞履行合同义务。一审诉讼中，王巧瑞称要求欧莱特装饰公司继续履行协议就是指要求欧莱特装饰公司按照合同约定将房屋过户至其名下，2018年1月4日已将户口落户至西安市未央区浐灞大道**，现已具备西安市购房资格。欧莱特装饰公司称根据西安市购房政策，房屋无法过户至其公司名下，故其无法过户至王巧瑞名下。绿地集团盛都公司称其于2018年3月30日与欧莱特装饰公司签订了购房合同，2018年5月18日办理了网签备案登记，房屋现登记在欧莱特装饰公司名下。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有法律上或者事实上不能履行的情形的除外。本案中，王巧瑞与欧莱特装饰公司于2017年11月16日签订的《认购付款协议》是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定。王巧瑞要求确认该合同有效，一审法院予以支持。但根据西安市二手房交易政策，2017年4月18日以前在西安市未央区等区域范围内购买的商品住房，自购房之日（以商品房买卖合同网签备案时间为准）起满5年方可上市交易；自2017年6月28日起，在住房限购区域范围内购买商品房或二手房的非本市户籍居户籍居民家庭，在本市（含西咸新区）连续缴纳2年以上（含2年）的个人所得税或社会保险证明。因王巧瑞并未提供证据证明其与欧莱特装饰公司签订协议时符合在西安市购买房屋的资格；且签订协议时，涉案房屋亦不满足上市交易的条件，欧莱特装饰公司至今尚未取得该房屋产权。故王巧瑞与欧莱特装饰公司签订的认购协议无法实际履行。王巧瑞要求欧莱特装饰公司继续履行合同将涉案房屋过户至王巧瑞名下，一审法院不予支持。王巧瑞要求欧莱特装饰公司与绿地集团签订合同，因签订合同是当事人之间达成一致意见的协议，人民法院不应干涉，故王巧瑞该项请求一审法院不予支持。因该协议无法实际履行，欧莱特装饰公司要求解除合同，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、王巧瑞与西安欧莱特装饰材料有限公司于2017年11月16日签订的《认购付款协议》有效，于本判决生效之日解除。二、驳回王巧瑞其余诉讼请求。王巧瑞预交案件受理费9900元，西安欧莱特装饰材料有限公司预交反诉费50元，由王巧瑞负担4975元，西安欧莱特装饰材料有限公司负担4975元。西安欧莱特装饰材料有限公司于本判决生效之日起五日内支付王巧瑞4925元。本院二审查明，2018年3月30日欧莱特装饰公司与绿地集团盛都公司就本案所涉房屋签订《商品房买卖合同》，约定绿地集团盛都公司作为出卖人应当在2018年5月25日前向买受人欧莱特装饰公司交付该房屋。2018年5月18日该房屋办理了网签备案登记手续，登记在欧莱特装饰公司名下。该房屋已具备交付条件，但欧莱特装饰公司一直未办理收房手续。其他事实与一审查明事实一致，本院对此予以确认。本院认为，上诉人王巧瑞与被上诉人欧莱特装饰公司2017年11月16日所签《认购付款协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方均应按照协议约定履行各自的义务。该《认购付款协议》约定需先将案涉房屋由欧莱特装饰公司与绿地集团盛都公司签订购房合同，待王巧瑞取得西安市购房资格、案涉房屋符合过户条件后再过户给王巧瑞，而并未约定欧莱特装饰公司需立即为王巧瑞办理过户手续。因此该《认购付款协议》不存在无法实际履行的情形。欧莱特装饰公司要求解除该《认购付款协议》并无事实依据与法律依据。欧莱特装饰公司与绿地集团盛都公司已于2018年3月就案涉房屋签订《商品房买卖合同》并办理了网签备案登记手续，该房屋也已符合交付条件和办理房产证的条件，王巧瑞与欧莱特装饰公司所签案涉《认购付款协议》应当继续履行。王巧瑞认为一审判决认定部分事实错误、适用法律错误的上诉理由成立，本院依法予以采信。王巧瑞要求改判确认案涉《认购付款协议》合法有效并继续履行的上诉请求应予支持；其要求欧莱特装饰公司将案涉房屋过户至其名下的诉讼请求，因欧莱特装饰公司尚未取得案涉房屋房产证，目前尚不具备过户至王巧瑞名下的条件，王巧瑞该项诉讼请求不予支持。王巧瑞可待条件具备时要求办理过户手续。综上所述，王巧瑞的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实和适用法律有错误之处，判决主文第一项应予变更，第二项应予撤销，并判决驳回王巧瑞要求将案涉房屋过户至其名下的诉讼请求，驳回欧莱特装修公司要求解除案涉《认购付款协议》的反诉请求。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初12000号民事判决第二项“驳回王巧瑞其余诉讼请求”；二、变更西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初12000号民事判决第一项为：“王巧瑞与西安欧莱特装饰材料有限公司于2017年11月16日签订的《认购付款协议》有效，双方均应继续履行”；三、驳回王巧瑞要求西安欧莱特装饰材料有限公司将西安市未央区北辰大道绿地香树花城B8#楼404号房屋过户至王巧瑞名下的诉讼请求；四、驳回西安欧莱特装饰材料有限公司要求解除2017年11月16日《认购付款协议》的反诉请求。一审案件受理费9950元，王巧瑞已预交9900元、欧莱特公司已预交50元。由王巧瑞负担3000元、欧莱特公司负担6950元。二审案件受理费9900元，王巧瑞已预交，由欧莱特装饰公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱筱滢审判员  李美红审判员  杨晓昱二〇二〇年九月二十一日书记员  张佳欣