广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初4883号原告：林瑶林，男，1974年3月7日生，汉族，户籍地址：广东省阳江市江城区***，现住广东省阳江市江城区********************，确认的送达地址：阳江市江城区*******，公民身份号码：440************439。委托代理人：陈仪，阳江市江城区****法律服务所法律工作者。被告：阳江丰怡房地产发展有限公司，住所：阳江市******，确认的送达地址：阳江市江城区*******。统一社会信用代码：914********968836G。法定代表人：NicholasJamesGronow（江力行）,该公司总经理。委托诉讼代理人：赵雪婷，公民身份号码：441************749，该公司员工。原告林瑶林与被告阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林瑶林的委托代理人陈仪到庭参加了诉讼。被告丰怡房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告林瑶林向本院提出诉讼请求：一、请求判决被告支付逾期办证违约金2953.77元给原告；二、请求判决被告返还办证税费33003元及利息（以33003元为基数，从2015年4月1日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至被告还清该款之日止，计至2020年4月22日应付利息为13033.38元）给原告；三、请求判决被告协助原告到阳江市*******办理位于阳江市江城区********************的不动产权证书；四、请求判决本案受理费全部由被告承担。事实及理由：2013年8月22日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定“买受人（原告）购买被告的商品房位于阳江市江城区********************，该商品房合同约定建筑面积共143.3平方米，其中套内建筑面积119.87平方米，分摊建筑面积23.43平方米；按套内面积计算，单价为人民币每平方米4928.29元，总金额590754元；出卖人应当在2014年12月31日前，依照有关规定将经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人；出卖人（被告）应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金……（具体内容详见《商品房买卖合同》）”。合同签订后，原告按合约全部付清了购房款590754元及另行支付了办证税费43679元给被告。按合同约定，被告应在约定的交房期满后90日内（即2015年3月31日前）为原告办理上述商品房的不动产权证书。但被告于2013年8月23日为原告房产交付了10676元维修基金后，却一直没有为原告上述房产缴税办证，为此丰怡豪庭的业主代表多次向政府相关部门投诉，被告因此向政府相关部门对业主答复承诺会在2019年逐步为各业主缴税办证；同时原告也每年都催促被告缴税办证及按合约支付逾期办证违约金给原告。但被告并无兑现其承诺，既不为原告房产缴税办证，也不肯退还款项，更无支付逾期办证违约金给原告。为此，原告一直向被告催收均未果，合法权益受到严重侵害。根据相关法律规定及双方的合同约定，被告应支付逾期办证违约金2953.77元（已付房价款590754元×0.5%）给原告。此外，被告违约不为原告上述房产缴税，一直占用原告该款，根据相关法规定及司法解释，被告应退还该办证税费33003元及支付利息（以33003元为基数，从2015年4月1日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至被告还清该款之日止，计至2020年4月22日共1848天应付利息为13033.38元）给原告。另，被告还应无条件协助原告到阳江市*******办理上述商品房的不动产权证书。现原告为维护自己的合法权益，持相关证据，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向法院提起诉讼，希判如诉请。被告丰怡房地产公司提供书面答辩状辩称：一、本案涉及的买卖合同及收款行为均发生在阳江丰怡公司由前任法定代表人和董事非法控制期间，相关买卖合同由前任法定代表人何诚忠签署。由于前法定代表人没有正确履行职责，将收取原告的办证费用作他处。二、丰怡房地产公司新的法定代表人于2018年1月12日才完成法定代表人由何诚忠变更登记为江力行（NicholasJamesGronow)的手续。在此之前，新的法定代表人并不知道丰怡公司收取业主办证费及未为购买人办理不动产权证事情。三、就原告提出的诉讼请求，丰怡房地产公司意见如下：1、根据商品房买卖合同，涉案商品房应在2014年12月31日前交付，在2015年3月31日前办理不动产权证。因此，自2015年4月1日起原告应知道其权益受损害，但其目前提起诉讼要求支付违约金，距离应知道其权益受损害并应提出主张的时间己经超过五年时间。现其提出要求支付逾期办证违约金的诉讼请求已经超过法定诉讼时效，依法不应获得法院支持。2、关于退还办证费及支付办证费占用期间利息的问题，由于收取办证费是丰怡房地产公司为了统一办证，并没有任何协议约定逾期办证需要支付办证费利息。因此，丰怡房地产公司同意退还剩余的办证费，但原告诉请利息的请求因缺乏合同依据，法院应予驳回。3、关于原告要求丰怡房地产公司协助办理不动产权权证，丰怡房地产公司只能根据公司实际情况，分批次为业主办理不动产权证。以上答辩意见，希望得到合议庭支持。经审理查明：2013年8月22日，原告（买受人）林瑶林与被告（出卖人）丰怡房地产公司签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2013081064），合同主要约定：被告将位于阳江市江城区*******出售给原告，合同约定建筑面积共143.3平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为590754元；付款方式为按揭贷款，买受人须于签署本合同当日支付该商品房总房价款的32%¥190754元（其中含已付定金¥50000元）作为首付房款，余款¥400000元，向出卖人指定的按揭银行申请按揭贷款。合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。原告和被告均在合同上签名盖章予以确认。签订合同当天，原告支付了代收代缴办证税费共43679元给被告。此后原告按合同约定付清了购房款共590754元给被告，庭审中原告确认涉案房屋在2014年12月31日前实际交付使用。至此，原告认为被告逾期办证，已侵犯其合法权益，遂向本院起诉，请求如诉称。另查明，涉案房屋已于2015年11月4日办理了商品房房屋产权权属证明书[商房证字第NO.***]，权利人为阳江丰怡房地产发展有限公司。在诉讼中，被告提交了涉案房屋的物业维修资金存折及发票等复印件，拟证明其代原告缴交了房屋所有权登记费（初始登记费）80元、银行抵押登记费80元、房屋所有权登记费-非住房房屋登记费分摊费用80元、档案保护和咨询服务费10元、平安个人贷款综合保障计划（财产保险）1425.44元、房产测绘费分摊费用160元、物业维修资金10676元，共12511.44元。庭审中，原告对房屋所有权登记费（初始登记费）80元、银行抵押登记费80元、物业维修资金10676元没有异议，对房屋所有权登记费-非住房房屋登记费分摊费用80元、档案保护和咨询服务费10元、房产测绘费分摊费用160元有异议，认为该证据未能反映是为原告办理产权登记所产生的费用；对平安个人贷款综合保障计划（财产保险）1425.44元有异议，认为原告缴交的办证费用不包含贷款的保险费，且该笔费用未能反映办理产权登记必须产生的费用。以上事实，有原、被告提供的身份证复印件、企业机读档案登记资料、商品房买卖合同、发票、收款收据、房屋所有权登记费（初始登记费）复印件、银行抵押登记费复印件、房屋所有权登记费-非住房房屋登记费复印件、档案保护和咨询服务费复印件、平安个人贷款综合保障计划（财产保险）复印件、房产测绘费复印件、物业维修资金存折复印件、商品房房屋产权权属证明书复印件等证据，结合本案诉讼中当事人陈述，经本院综合分析，予以认定。本院认为，原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《广东省商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。双方应按合同约定全面履行各自的义务。现涉案商品房已办理初始登记，具备办理不动产转移登记的条件，原告请求被告丰怡房地产公司协助其办理涉案商品房的房地产权属证书，合法合理，本院予以支持，办理不动产权属转移登记手续所产生的税费由原告林瑶林和被告丰怡房地产公司按照相关法律规定承担。关于原告请求被告支付逾期办证违约金。根据原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。本案中，合同约定商品房最迟交付时间是2014年12月31日；原告在庭审中确认被告于2014年12月31日前实际交付房屋，按合同约定，被告应在实际交房期（2014年12月31日）后90日内（即2015年3月31日前）将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”及第二百零六条规定“本法自2017年10月1日起施行”，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。根据上述法律规定，原告请求被告支付逾期办证违约金的诉讼时效期间应为两年，原告于2020年6月16日向本院起诉，且未能提供诉讼时效中止或中断的证据，被告辩称原告请求逾期办证违约金已超过诉讼时效，本院予以采纳，故原告请求被告丰怡房地产公司支付逾期办证违约金已超过诉讼时效期间，本院不予支持。关于原告请求被告返还办证税费及利息。虽然原、被告就本案的办证事宜没有签订书面的委托合同，但双方都认可被告收取了原告的办证费用和物业维修基金，也存在被告为原告代缴了维修基金及部分办证费用的事实，双方之间已形成事实上的委托合同关系。本案中，原告共支付了办证费用43679元给被告，由于被告逾期办证，构成违约，现原告主张被告退还办证费，应予准许。被告主张已代原告支付办证费用12511.44元（80元+80元+80元+10元+1425.44元+160元+10676元），其中房屋所有权登记费-非住房房屋登记费分摊费用80元、档案保护和咨询服务费10元、房产测绘费分摊费用160元、平安个人贷款综合保障计划（财产保险）1425.44元共1675.44元，原告认为该证据未能反映是为其办理产权登记所产生的费用，故本院对原告的质证意见予以采纳。本案扣减被告已支付的必要合理费用10836元（12511.44元-1675.44元），被告应返还剩余办证费用32843元（43679元-10836元）给原告。对于该款的利息，虽然双方在合同中未约定逾期履行协助办证义务需要支付代收办证费的利息，但被告未在约定的期限履行上述义务，其继续占有该款项没有合法依据，从公平原则和诚实信用原则来考虑，被告代收办证费的免息期应限于其依约履行合同义务的期间内，故被告应从合同约定的逾期办证之日（即2015年4月1日）起计算利息给原告。因此，被告应以32843元为基数，自2015年4月1日至2019年8月19日按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息给原告。综上所述，原告请求被告支付逾期办证违约金，本院不予支持；原告请求被告协助办理涉案商品房的房地产权属证书、返还办证税费及利息，本院予以支持，但具体数额以本院核定的为准。被告丰怡房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告丰怡房地产公司在本判决发生法律效力之日起六十日内协助原告林瑶林办理阳江市江城区*******************房的商品房权属转移登记手续，办理不动产权属转移登记手续所产生的税费等由原告林瑶林和被告丰怡房地产公司按照相关法律规定承担；二、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还办证费用32843元及利息（以32843元为基数，自2015年4月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告林瑶林；三、驳回原告林瑶林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费512元（已减半收取，原告已预交），由原告林瑶林负担31元，被告阳江丰怡房地产发展有限公司负担481元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  姚水椋二〇二〇年七月三十一日书记员  黄欣瑜附相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第二百零六条本法自2017年10月1日起施行。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。