四川省自贡市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）川03执异60号异议人（案外人）：刘昌祥，男，汉族，1990年6月15日出生，住四川省资阳市雁江区。委托诉讼代理人：文革，四川致高律师事务所律师。异议人（案外人）：刘荣贵，男，汉族，1967年10月9日出生，住四川省资阳市雁江区。委托诉讼代理人：文革，四川致高律师事务所律师。申请执行人：曾飞莉，1979年5月15日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。委托诉讼代理人：赵硕，北京浩天信和（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何菁，四川英特信律师事务所律师。被执行人：李顺林,男,汉族，1963年2月2日出生,住四川省双流县。被执行人：宁玉莲,女,汉族，1963年6月17日出生,住四川省双流县。被执行人：四川宏昊农业开发有限公司,住所地四川省成都市简阳市古盘镇成简大道二段**。法定代表人：李顺林，董事长。本院在执行曾飞莉申请执行李顺林、宁玉莲、四川宏昊农业开发有限公司（以下简称宏昊公司）民间借贷纠纷一案中，案外人刘昌祥、刘荣贵对本院查封被执行人宏昊公司坐落于简阳市石盘镇向家村×、×、×组，余家碾村×、×组，面积为217179平方米的国有建设用地使用权（证号：简阳市不动产权第×××号）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。异议人刘昌祥、刘荣贵提出异议请求：1.排除对异议人所购买房屋范围内的土地使用权的执行并解除查封；2.停止对异议人所购房屋及土地使用权的评估、拍卖等执行行为。事实与理由：异议人于2017年7月10日与宏昊公司签订《简阳市蔬果冷储配送交易中心配套商业房屋内部购买合同》，约定异议人以234180元的价格购买宏昊公司蔬果冷储配送交易中心配套商业房屋项目配套商业房1套，付款方式为一次性付款，签订合同后，异议人按约支付了全部房款，宏昊公司也依约交付了房屋给异议人，异议人实际占有并使用了房屋，后异议人多次催促宏昊公司办理房屋不动产登记证书，宏昊公司均答复近期尽快办理但始终未办理。经查，因宏昊公司涉诉，土地使用权被多家法院查封，不具有办理产权过户登记的条件。异议人对案涉房屋具有物权期待权，异议人在法院采取查封措施前，已经签订买卖合同、支付购房款并已实际占有使用，至今未能办理产权过户登记是由于出卖人的过错，因此根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应当解除对案涉房屋的查封，保护异议人的合法权益。申请执行人曾飞莉答辩称，异议人依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定提出执行异议，其主张不符合该条法定构成要件，理由如下：一、不具备“签订合法有效买卖合同”的构成要件。1.异议人所购物业至今未取得商品房预售许可证，更未在房管部门办理备案登记，其签署的内部买卖合同依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，属无效合同，不受法律保护。2.因异议人与宏昊公司之间不存在合法有效的商品房买卖合同，不符合第二十八条规定的“签订合法有效的书面买卖合同”，故异议人对案涉房屋及土地不享有足以排除强制执行的民事权益。3.合同名为“内部购房”，实为向不特定主体上市销售商品房，其规避商品房预售许可的方式也不具有合法性。二、不具备“合法占用不动产”的构成要件。1.异议人未提交房屋经消防验收合格的佐证资料，故其占用房屋不具有合法性。2.异议人未提供房屋移交、缴纳水电、物业费等缴费依据，现有证据无法证实房屋已合法实际占有。三、不具备“支付价款”的构成要件。1.单凭宏昊公司出具的收据不足以证明已实际支付款项。2.宏昊公司只出具收据未出具正式发票的交易行为不规范。四、不具备“非因买受人自身原因未办理过户登记”的构成要件。1.案涉房屋既无商品房预售许可证，也无消防竣工验收合格手续，更无缴纳税费的凭证，不可能办理初次登记。2.在初次登记条件未成就之前，根本谈不上转移登记，因此即使无任何法院的查封或本案的强制执行，亦不具备办理产证初次登记的基础条件。被执行人李顺林、宁玉莲、宏昊公司无答辩意见。本院查明，曾飞莉与李顺林、宁玉莲、宏昊公司民间借贷纠纷一案，本院于2019年3月13日作出（2018）川03民初125号《民事调解书》。该调解书生效后，因被执行人李顺林、宁玉莲、宏昊公司未履行生效法院文书确定的义务，曾飞莉向本院申请强制执行，本院于2019年8月26日立案执行，案号为（2019）川03执68号。在该案诉讼过程中，本院于2018年9月19日作出（2018）川03民初125号《民事裁定书》，裁定：“对被申请人李顺林、宁玉莲、四川宏昊农业开发有限公司价值4800万元的财产予以查封、扣押、冻结。”。本院于2018年9月27日作出（2018）川03执保18号《协助执行通知书》，请简阳市不动产登记中心协助执行以下事项：查封被保全人四川省宏昊农业开发有限公司坐落于简阳市石盘镇向家村×、×、×组，余家碾村×、×组，面积217191平方米国有建设用地使用权，证号：简阳市不动产权第×××号。查封期限为三年，自送达之日起计算。简阳市不动产登记中心于2018年9月27日签收该协助执行通知书。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。……”、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”和《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十七条：“……进入执行程序后，保全措施自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施。依前款规定，自动转为诉讼、仲裁中的保全措施或者执行中的查封、扣押、冻结措施的，期限连续计算，人民法院无需重新制作裁定书。”的规定，因被执行人李顺林、宁玉莲、宏昊公司未履行生效法律文书确定的义务，本院对宏昊公司的土地使用权进行查封等执行行为，不违反法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，就本案而言，异议人刘昌祥、刘荣贵提交购房款收据、购房款转款凭证及债权确认书的目的是要证明其已支付全部价款的事实，但从其提交前述证据的内容可知该购房款是以房款抵偿借款的形式支付的，因此刘昌祥、刘荣贵系基于抵偿宏昊公司法人李顺林借款为目的而受让的案涉房屋，其并未实际支付购房款，虽然其与宏昊公司签订了购房合同，但其目的在于同时消灭李顺林所欠案外人李军的借款，其与宏昊公司之间并非基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系，因此其在以物抵债过程中签订的房屋买卖合同，并不足以形成优先于一般债权的利益，故本案不满足参照适用第二十八条规定的前提条件，异议人刘昌祥、刘荣贵要求对案涉房屋排除执行的主张不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人刘昌祥、刘荣贵的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  丁向东审判员  王钟霞审判员  杨 阳二〇二〇年九月十日书记员  邹思雨