北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初36780号原告：北京珠江投资开发有限公司，住所地北京市通州区通州工业开发区广通街****楼**401。法定代表人：房崇安，董事长。委托诉讼代理人：杨立涛，男，该公司职员。被告：卓吓敏，女，1982年6月15日出生，汉族，住河南省三门峡市卢氏县。第三人：王飞，男，1984年9月5日出生，汉族，住河南省三门峡市卢氏县。原告北京珠江投资开发有限公司（以下简称珠江公司）与被告卓吓敏、第三人王飞商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员余海独任公开开庭进行了审理。本案原告珠江公司的委托诉讼代理人杨立涛到庭参加了诉讼。被告卓吓敏、第三人王飞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠江公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号：XX），并判令被告配合原告办理合同登记备案的解除手续，返还合同、财务凭证等资料；2．判令被告支付合同价款20%的违约金（逾期不交还贷款导致合同解除）即260674．4元；3．判令被告支付原告代偿银行贷款本息88362．07元，上述两项共计349036．47元；4．判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告于2013年10月31日签订了合同编号为XX的《北京市商品房预售合同》，约定由被告购买原告通州区马驹桥镇物流产业园E-11地块多功能用地项目X号商业办公楼X层X单元X室，房屋价款为1303372元，应付首付款为653372元，剩余65万元为银行贷款。2015年3月被告在中国工商银行北京东城支行办理了个人购房贷款，原告是被告贷款合同的保证人。2017年12月，原告收到工商银行东城支行告知，被告自2017年5月起开始不偿还银行贷款。原告于2017年12月26日通过北京珠江中天和置业有限公司替被告垫付了银行贷款逾期本息45488．22元，于2018年3月23日通过北京珠江中天和置业有限公司替被告垫付银行贷款本息21415．5元，于2018年6月29日通过北京珠江中天和置业有限公司替被告垫付了银行贷款逾期本息21458．35元，共计为被告代偿银行贷款本息88362．07元。根据商品房合同附件八补充协议第四条第一款规定，买受人未能向贷款机构偿还贷款本息，出卖人代为偿还的，买受人应在7日内偿还出卖人代垫款项，并向出卖人支付相应的违约金（违约金数额为代垫款项的20%或代垫期间中国人民银行同期贷款利息，以高者计）。买受人在出卖人垫付之日起30日内仍未支付上述代垫款项和违约金的，出卖人有权解除合同和相关协议，收回该商品房。出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付合同总价款的20%作为违约金，违约金不足以弥补出卖人损失的，买受人还必须赔偿出卖人因解除合同而遭受的所有损失，上述费用出卖人可以在买受人已付房款中扣除，余下房款在扣除出卖人的代垫款项、买受人累计应付贷款机构本金、利息、罚息及其他应付未付款项（包括但不限于物业费、取暖费以及出卖人实现债权所发生的费用等）后无息返还买受人，如房款不足以支付上述费用，则买受人还应予以补足。原告多次催告被告偿还银行贷款本息，但被告一直未偿还。被告的行为严重损害了我司利息，现具状至法院，望法院依法裁判。卓吓敏未作答辩。王飞未陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月31日，珠江公司（作为出卖人）与卓吓敏（作为买受人）签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：XX）（以下简称预售合同）。合同第三条基本情况约定，该商品房房屋坐落于通州区马驹桥镇物流产业园E-11地块其他类多功能用地通州区马驹桥镇物流产业园E-11地块多功能用地项目X商务办公楼X层X单元X。房屋预测建筑面积共64．36平方米，其中套内建筑面积47．32平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积17．04平方米。合同第五条计价方式与价款约定，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米27543．79元，总价款130．3372万元。合同第六条付款方式及期限约定，买受人于2013年10月27日前与出卖人签订合同并向出卖人缴付除商品房担保贷款额以外的所有房款作为首期房款，即653372元（含定金2万元），其余房款65万元由买受人以向贷款机构申请商品房担保贷款的方式支付。合同附件八第四条约定，买受人未能向贷款机构偿还贷款本息，出卖人代为偿还的，买受人应在7日内偿还出卖人代垫款项，并向出卖人支付相应的违约金（违约金数额为代垫款项的20%或代垫期间中国人民银行同期贷款利息，以高者计）。买受人在出卖人垫付之日起30日内仍未支付上述代垫款项和违约金的，出卖人有权解除合同和相关协议，收回该商品房。出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付合同总价款的20%作为违约金，违约金不足以弥补出卖人的损失的，买受人还必须赔偿出卖人因解除合同而遭受的所有损失，上述费用出卖人可以在买受人已付房款中扣除，余下房款在扣除出卖人的代垫款项、买受人累计应付贷款机构本金、利息、罚息及其他应付未付款项（包括但不限于物业费、取暖费以及出卖人实现债权所发生的费用等）后无息返还买受人，如房款不足以支付上述费用，则买受人还应予以补足。若出卖人依据合同及其附件、本补充协议约定解除合同的，买受人应按合同总价款的20%向出卖人支付违约金，违约金不足以弥补出卖人损失的，出卖人可以在买受人已付房款中扣除，买受人还应在出卖人发出解除合同通知之日起15日内办理完毕退房手续，包括但不限于办理贷款合同的解除手续（如有），办理合同备案或预告登记的撤销手续，并将合同等相关资料返还出卖人，办理该等手续所需费用由买受人承担。合同签订后，卓吓敏向珠江公司支付了首付款653372元。2015年3月23日，卓吓敏、王飞以及珠江公司和中国工商银行股份有限公司北京东城支行（以下简称工商银行）签订《个人购房借款/担保合同》，工商银行向卓吓敏、王飞发放了65万元贷款，期限120个月，卓吓敏、王飞按月等额本息还款，贷款利率在中国人民银行同期相应档次的法定利率基础上浮13%，合同另约定被告逾期未偿还借款被原告宣布提前到期的，工商银行有权按罚息利率收取利息，对于不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在贷款利率的基础上加收50%；珠江公司对卓吓敏、王飞上述贷款本金、利息、罚息、复利、违约金补偿金、贷款人为实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。2017年5月开始，卓吓敏、王飞出现未按期还本付息的违约行为。截止2018年12月23日，卓吓敏、王飞已经拖欠原告剩余本金478332．84元，利息、复利、罚息13640．66元。2019年10月23日，北京市东城区人民法院作出（2019）京0101民初14801号判决书，判决卓吓敏、王飞于判决生效后十日内支付中国工商银行股份有限公司北京东城支行借款剩余本金478332．84元及截止2018年12月23日的利息、复利、罚息13640．66元，2018年12月24日之后的利息、复利、罚息依据《个人购房借款/担保合同》计算，珠江公司对卓吓敏、王飞的上述付款义务承担连带责任。2017年12月26日、2018年3月23日、2018年6月29日，珠江公司分三次通过北京珠江中天和置业有限公司向工商银行支付了卓吓敏逾期贷款本息88362．07元。本院认为，被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。因卓吓敏经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。珠江公司与卓吓敏签订的《预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应该按照合同约定履行相应的义务。珠江公司（作为甲方、出卖人）与卓吓敏（作为乙方、买受人）签订的《预售合同》之附件八补充协议第四条第一款规定，买受人未能向贷款机构偿还贷款本息，出卖人代为偿还的，买受人应在7日内偿还出卖人代垫款项，并向出卖人支付相应的违约金（违约金数额为代垫款项的20%或代垫期间中国人民银行同期贷款利息，以高者计）。买受人在出卖人垫付之日起30日内仍未支付上述代垫款项和违约金的，出卖人有权解除合同和相关协议，收回该商品房。出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付合同总价款的20%作为违约金，违约金不足以弥补出卖人的损失的，买受人还必须赔偿出卖人因解除合同而遭受的所有损失，上述费用出卖人可以在买受人已付房款中扣除，余下房款在扣除出卖人的代垫款项、买受人累计应付贷款机构本金、利息、罚息及其他应付未付款项（包括但不限于物业费、取暖费以及出卖人实现债权所发生的费用等）后无息返还买受人，如房款不足以支付上述费用，则买受人还应予以补足。现因卓吓敏逾期支付工商银行的贷款，导致北京市东城区人民法院判决卓吓敏承担赔偿责任、珠江公司承担连带保证责任。珠江公司在北京市东城区人民法院作出的判决之前，已经替卓吓敏履行了支付逾期贷款义务。由此认定，卓吓敏存在违约行为。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。因卓吓敏存在《预售合同》附件载明的违约行为，本院认定解除合同的条件成就，珠江公司具有解除合同的权利，故珠江公司要求解除《预售合同》以及要求卓吓敏配合珠江公司办理网签撤销手续的诉求合法有据，本院予以支持。珠江公司要求卓吓敏向其返还向工商公司偿还的款项的诉求，因珠江公司提供的证据显示其已向工商公司履行了支付逾期贷款及利息的义务，故本院对此项诉求予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。关于珠江公司违约金的诉求，本院认定约定的数额过高，本院结合珠江公司的损失对该诉求予以酌情支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现本院依法认定珠江公司与卓吓敏之间的《预售合同》解除，双方应返还应合同取得的利益。因卓吓敏已向珠江公司支付了全部购房款项1303372元，为减轻当事人诉累，本院在此案中一并审理，珠江公司应将该笔款项返还给卓吓敏。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告北京珠江投资开发有限公司与被告卓吓敏签订的《北京市商品房预售合同》（编号：XX）于2020年9月29日解除；二、被告卓吓敏于本判决生效之日起7日内配合原告北京珠江投资开发有限公司办理《北京市商品房预售合同》（编号：XX）的网签撤销手续；三、被告卓吓敏给付原告北京珠江投资开发有限公司向案外人中国工商银行股份有限公司北京东城支行代偿的款项88362．07元，于本判决生效之日起7日内执行清；四、被告卓吓敏给付原告北京珠江投资开发有限公司违约金65168．6元，于本判决生效之日起7日内执行清；五、原告北京珠江投资开发有限公司返还被告卓吓敏已付的购房款1303372元，于本判决生效之日起7日内执行清；六、驳回原告北京珠江投资开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6536元，由被告卓吓敏负担，于本判决生效之日起7日内交纳。公告费（以实际发生为准），由被告卓吓敏负担，于本判决生效之日起7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  余 海二〇二〇年九月二十九日法官助理  杨文龙书 记 员  许松婷