河南省社旗县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1327民初687号原告：张强，男，汉族，1978年2月6日出生，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：马元珏，河南汉景律师事务所律师，特别授权。被告：胡道平，男，汉族，1965年5月5日出生，住河南省南阳市卧龙区。第三人：南阳鸿达房地产开发有限公司，住所地南阳市白河大道316号，统一社会信用代码：914113007457682337。法定代表人：范怡冰，任该公司总经理职务。委托诉讼代理人：孟令坤，南阳功能区清源法律服务所法律工作者，特别授权。委托诉讼代理人：张建伟，男，汉族，1967年6月15日出生，住河南省南阳市卧龙区，系第三人公司副总，特别授权。原告张强与被告胡道平、第三人南阳鸿达房地产开发有限公司（以下简称鸿达地产）案外人执行异议之诉纠纷一案，原告于2020年4月14日诉至本院。本院受理后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张强及其委托诉讼代理人马元珏,被告胡道平，第三人鸿达地产委托诉讼代理人孟令坤、张建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张强向本院提出诉讼请求：依法判决撤销宛城区人民法院（2016）豫1302执1478号之二执行裁定，审理中又撤回该项诉讼请求；依法判决不得执行位于社旗县××店镇××天地广场××楼××单元××室房产；依法判决确认该房产归原告所有；依法责令南阳鸿达房地产开发有限公司在解除查封后符合办理不动产权利证书时协助原告办理不动产证书；依法判决本案的诉讼费用由二被告承担。事实和理由：本案涉及的标的房产，原告具有合法所有权，理由如下：一、原告在2017年2月28日已与南阳鸿达房地产开发有限公司（以下简称“鸿达公司”）依法签订了房屋买卖合同，原告也已经支付全部价款，鸿达公司也向原告出具了收款收据，该合同合法有效；1、2015年2月16日，案外人龚保珍作为发包方，刘博、刘宛生（二人系父子关系）作为总承包方以将唐河县银基商贸城项目3#、4#楼劳务分包给原告为由，各方经过协商，原告交付40万元工程质量保证金，原告与刘博签订工程劳务承包合同书，当天原告按照刘博、刘宛生要求将40万元保证金通过银行转账至发包方龚保珍银行账户，刘博向原告出具收到保证金的收据，合同约定：2015年2月17日前原告向刘博支付合同履约金40万元，开始进场施工前3日再支付40万元质量保证金，合计80万元整；主体工程5层封顶返还乙方40万元；主体工程完工后甲方把押金余款一次性交付给原告，合同开工日期定于2015年5月1日，如未按时开工，甲方退还保证金，并按月息2分支付给乙方。前述合同签订后，因唐河县银基商贸城项目未能落地，原告多次催促要求刘博、刘宛生、龚保珍退还原告支付的保证金40万元，三人均以各种理由推诿，2017年2月刘博、刘宛生、龚保珍称资金周转困难，但刘宛生在南阳鸿达房地产开发有限公司工作期间，鸿达公司欠刘宛生工资，原告、刘宛生、龚保珍、鸿达公司四方经协商，原告以对刘宛生的40万债权作为购房款，购买鸿达公司名下位于社旗县××店镇××天地广场××楼××单元××室房产，原告取得该房产后，原债权债务消灭。2017年2月27日，原告将身份信息发送鸿达公司办公室主任张建伟，2017年3月2日，刘宛生将两份编号为社旗县房管局商品房预售管理备案20060000079号商品房买卖合同（合同编号GF-2000-0171号）及盖有南阳鸿达房地产开发有限公司财务专用章的收款收据交付原告，原告签名后留存一份，由刘宛生转交鸿达公司一份，因合同上未约定交房时间，原告询问刘宛生，刘宛生称该房屋目前尚未竣工交付，水电未通、消防设施也没有安装，6个月内办理完毕网签并将房屋交付。前述商品房买卖合同签订后，为了确认原告已经支付购房款的事实，原告、刘宛生、龚保珍、鸿达公司法定代表人范怡冰四方又签订了以房抵债协议，确认原告以对刘宛生、龚保珍的债权作为购房款已经实际履行付款义务的事实，至此原告已经履行完毕全部付款义务。二、原告未能占有该房屋的原因系鸿达公司逾期交房，且原告自签订商品房买卖合同后一直要求鸿达公司交付房屋，开发商完成案涉房屋竣工验收后，原告占有房屋是必然发生的事件，案涉房屋截止开庭之日仍未竣工验收，原告不存在过错；其一、截止原告起诉之日，案涉房屋仍未竣工验收，不符合交付条件，因此原告未能占有；其二、案涉房屋因鸿达公司与施工单位存在工程款纠纷，被施工单位强行占据，导致案涉房屋未能完成水电、消防设施安装，因此不符合竣工验收条件，迟迟不能交房，原告保留另行起诉要求鸿达公司承担逾期交房违约金的诉权；其三、自2017年2月合同签订后，原告不间断的联系鸿达公司副总段某，办公室主任张某、工作人员李宛生、法定代表人范总，要求排除妨害，交房、网签，但是鸿达公司以各种理由推诿，称过段时间就交房，但截止起诉之日仍未交房；其四、自2017年2月合同签订后，原告曾联合案涉房屋其他业主，试图通过自力救济强制收房，在强行换锁方案存在较大风险情况下，向社旗县信访局信访反映情况，信访部门领导联合房管、住建等部门讨论后，以开发商与建筑商的纠纷已经法院受理，相关部门不宜介入处理为由，未予解决。其五、鸿达公司多次称与施工单位的纠纷将有最终判决结果，判决后即可交房，原告询问鸿达公司副总及工作人员李宛生，判决结果与交房有什么关系，二人均称判决对原告只有好处，没有坏处，但该判决内容不能构成鸿达公司逾期交房的合法理由。原告对未能占有房屋不存在任何过错，因为截止原告起诉之日鸿达公司也未对案涉房屋所在楼栋进行竣工验收，实际上该房屋也不符合交付条件。三、基于前述第一条，原告已经按照合同约定支付了全部房款，以对刘宛生、刘博、龚保珍的债权作为购房款，向鸿达公司交付全部购房款，鸿达公司也向原告出具收到全部购房款的收据。其一、原告对刘博、刘宛生、龚保珍之间的债权已届清偿期；因原告交付保证金的项目无法落地开工，原告有权要求刘博、刘宛生、龚保珍立即归还前述款项，在2017年2月28日签订商品房买卖合同前，原告对三人的债权已经届满，原告也已经多次要求三人归还前述款项；其二、因鸿达公司欠付刘宛生劳动报酬，龚保珍（又名范晓灵）系鸿达公司法定代表人范怡冰亲妹妹，原告以对刘宛生的债权作为购房款，系经四方协商同意，在原告与鸿达公司签订商品房买卖合同后，原告与鸿达公司商品房买卖法律关系成立的情况下，原告与刘博、刘宛生、龚保珍的债权债务关系消灭，鸿达公司与刘宛生间的债权债务关系消灭，并未违反法律强制性规定，该付款方式合法有效。四、标的房产未能及时登记是因为该房屋自始未办理初始登记，后被法院查封，原告对未能办理登记手续并不存在过错，该房屋系原告购买用于居住的唯一房屋；1、原告与妻子结婚后，一直在父母、岳父岳母家中居住，未购置房产，2017年在刘宛生提出以债权作为购房款，购买鸿达公司房产后，考虑原告在社旗有工程项目，该小区周边交通便利，环境不错，原告与家人商量后就同意购买该房产，但在签订合同后，鸿达公司迟迟不交房，原告在拿到商品房买卖合同后，一直不间断要求鸿达公司尽快交房办理网签手续，有录音证据予以证实，但截止原告起诉之日，原告购买房产所在楼栋根本没有竣工验收，更未为任何业主办理房屋初始登记，因此至今无法办理过户登记；2、该房产自开发商出售后未能办理初始登记系未能办理房产登记的主要、直接原因，未能办理初始登记的根本原因系案涉房屋所在楼栋根本不符合竣工验收条件，未通水电，消防设施也未安装，这是第一点；二是在2019年4月该房屋又被南阳市宛城区人民法院依照申请执行人胡道平的申请予以查封，法院查封行为系鸿达公司与胡道平的债务纠纷引起，原告也不存在过错。因此，在原告与鸿达公司签订房屋买卖协议时并不存在房屋被查封情形，但本案中自始至终该房屋未办理初始登记，并非原告造成，原告亦不存在过错。综上述所，在贵院查封本案标的房产前的2017年2月28日，原告已经与鸿达公司就标的房产签订合法有效的书面买卖合同，且已按照合同约定期限交付全部购房款，因为鸿达公司逾期交房迟迟不能占有房屋，因鸿达公司原因未能为原告办理房产初始登记，原告均不存在过错；符合最高人民法院关于审理执行异议案件二十九条之规定，希望贵院能够依法审理，依法撤销南阳市宛城区人民法院（2019）豫1302执1478号之二执行裁定书，依法裁定解除对位于社旗县××店镇××天地广场××楼××单元××室房产，不得执行该房产并确认该房产归原告所有，维护原告合法权益，维护法律公平正义。被告胡道平辩称:民事判决生效后,答辩人依法按法定程序申请人民法院执行,并对被执行人可执行的社旗新天地广场一号楼房产查封,并依法张帖公告,告知被执行人,被执行人及案外人均未提出异议,进入评估拍卖程序后法院又依法告知被执行人,并张帖公告,法定期内均未接到被执行人及案外人提出异议依照法定程序,又依法告知,应视为被执行人已默认,应按照法定程序办理,并依法驳回异议。起诉状与案外人的执行笔录陈述不同,起诉状陈述案外人是四方协议,以房抵债,笔录是案外人一次性全款购房,交的现金,钱交到鸿达公司财务。2、起诉状陈述案外人婚后一直住父母,岳父母家,笔录里是案外人有一套住房,光武帝城小区51号2601室,在妻子名下。第三人鸿达公司述称：一、原告与我公司签订的房屋买卖合同属实，公司有经办人在场签字盖章；二、四方以债务冲抵房款的情况属实，我公司欠案外人刘宛生工程款，刘宛生欠张强工程款，以我公司的房产抵偿刘宛生工程款属实，刘宛生以该房产偿还张强工程款属实；三、原告持有收款收据是按照房地产行业销售内部管理办法出具的；四、2019年4月20日才收到宛城区法院查封的2019年3月15日作出的查封裁定，之前没有收到任何的执行手续。一、原告向本院提交下列证据：第一组：原告身份证复印件，证明原告具有完全民事行为能力，系购房合同中买受人。第二组：工程劳务分包合同书、收款收据、转账凭证、以房抵款协议书、商品房买卖合同、南阳鸿达房地产开发有限公司收款收据。第一份、工程劳务分包合同书、收款收据、转账凭证。综合证明方向：2015年2月16日，案外人龚保珍作为发包方，刘博、刘宛生（二人系父子关系）作为总承包方以将唐河县银基商贸城项目3#、4#楼劳务分包给原告为由，各方经过协商，原告与刘博签订工程劳务承包合同书，约定：合同开工日期定于2015年5月1日，如未按时开工，甲方退还保证金，并按月息2分支付给乙方。当天原告按照刘博、刘宛生要求将40万元保证金通过银行转账至发包方龚保珍尾号4599银行账户（2015年2月16日18时24分52秒通过原告民生银行账户向龚保珍4599账号转账10万元，18时30分28秒通过妻子账户向龚保珍4599账号转账20万元，18时35分17秒、18时36分21秒通过原告交通银行向龚保珍4599账号转账两笔5万元合计10万元，共计40万元），刘博向原告出具收到保证金的收据。因工程最终未落地开工，案外人龚保珍、刘博、刘宛生（二人系父子关系）应当退还2015年2月16日原告支付的唐河县银基商贸城项目3#、4#楼劳务分包工程质量保证金40万元及自2015年2月16日起按照月息2分支付的利息，但三人资金周转困难无力偿还的事实。第二份、以房抵款协议、商品房买卖合同、收款收据。综合证明方向：一是因唐河县银基商贸城项目未能落地，原告要求退还保证金，刘博、刘宛生、龚保珍称资金周转困难无力退还保证金；二是2017年2月刘宛生称以对鸿达公司的债权作为原告购房款，由原告购买鸿达公司位于社旗县××店镇××天地广场××楼××单元××室房产，2017年2月27日经刘宛生联系，原告将购房身份信息发送鸿达公司办公室主任张建伟，2017年3月2日，刘宛生将两份编号为社旗县房管局商品房预售管理备案20060000079号商品房买卖合同（合同编号GF-2000-0171号）及盖有南阳鸿达房地产开发有限公司财务专用章的收款收据交付原告，三是原告、刘宛生、龚保珍、鸿达公司法人范怡冰为了确认原告已经履行付款义务事实，各方签订了以房抵款协议书，原告已经履行完毕付款义务的事实。本组证据综合证明方向：原告完成全部付款义务的过程，原告以对刘宛生的债权作为购房款完成交付房款义务，并未违反法律强制性规定，因此符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条关于付款的规定。第三组：社旗县不动产管理中心查询单。证明方向：原告名下无房产，案涉房屋系原告购买用于居住的唯一房屋的事实。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十九条的规定。第四组：社旗县××店镇××天地广场××楼××单元××室房产现状照片，证明方向：截止原告提交证据目录之日，该房屋目前尚未竣工交付，水电未通、消防设施也没有安装，不符合交付条件，鸿达公司已经构成逾期交房的事实。未能占有房屋及办理产权证书的原因系该房屋从未交付并且从未办理初始登记，原告不存在过错的事实。第五组短信截图1、2017年2月27日短信截图。发送方：原告张强，接收方：鸿达地产办公室主任张建伟。证明方向：2017年2月27日，经协商，原告同意以刘宛生、刘博、龚保珍欠付40万元保证金本金作为购房款，购买鸿达公司房产后，原告按照刘宛生提供的联系方式，将原告姓名、身份证、住址等信息发送给张建伟用于签订商品房买卖合同填写信息。2、2018年11月22、23日短信截图。发送方：原告张强，接收方：同样购买同楼栋房产的业主陈瑶证明方向：合同签订后，原告多次要求鸿达公司交房，因鸿达公司与施工单位存在纠纷导致无法完成竣工交付，原告得到同楼栋业主陈瑶电话后，为了收房联系陈瑶共同通过自力救济破锁解决问题，但陈瑶表示不参与。第六组通话录音13段。第一份2018年9月17日、9月25日、28日（两段）、10月8日、10月9日、10月22日、11月2日、11月19日、12月6日；2019年9月3日与鸿达地产副总段某电话录音11份（见文字版）。主叫方：原告张强，被叫方：鸿达地产副总段某。第一份11段录音基本内容：2018年9月17日，原告联系鸿达公司李宛生，让李宛生联系建筑商要求建筑商排除妨害，李宛生与建筑商沟通后称，建筑商说等法院判决下来之后再说，原告认为判决与交房没有关联，李宛生称判决对原告有好处，让原告不清楚的地方问段总。鸿达公司副总段某称2018年农历8月15前法院判决书下来后就能交房，让原告耐心等几天，但是中秋节后还没出来结果，段总让原告继续等等，国庆节前判决应该能下来，就能交房。但国庆节两天前仍称判决没有下来，原告继续要求交房，段总称等到节后，不交房就自己动手换锁的，国庆节后，段总继续称判决书没下来，让原告联系鸿达工作人员李宛生，让李宛生告知建筑商，不交钥匙的话就采取措施（强行换锁)，李宛生告诉原告建筑商说等判决下来再交房让原告再等等，原告又联系段总，段总让原告继续联系李宛生。但李宛生还是称建筑商没在家，已经问过说等判决，原告等不及，联系其他业主，准备强行换锁，联系段总，要求开发商派出代表配合，但因4单元业主陈瑶不想参与强行换锁，因此未采取自行换锁的措施，经与陈瑶商量，准备向社旗县信访局通过信访措施，尽快要求建筑商退出非法占据的房屋，但信访局联合房管、住建等部门协商后，认为涉及民事纠纷法院已经受理，因此告知无法解决，原告又找到段总要求鸿达公司尽快排出妨害，交房的事实，段总让原告及其他业主自行排出妨害，并称高院判决快下来，判决下来之后直接就可以着手向业主交房，但判决迟迟未出，原告询问段总判决情况，段某称向高院补充了材料，马上判决后就可以着手交房，但截止2019年9月仍未交房，原告继续联系鸿达公司段总要求交房，段总称社旗县住建委正在协调交房事宜，但是因为原告购买房屋被建筑商非法占据，未通水电，需要通水电竣工验收后才能交房的事实。第二份2018年9月17日、10月9日原告与被告鸿达地产李宛生通话录音2段（见文字版）主叫方：原告张强，被叫方：鸿达地产副总李宛生。证明方向：一是：2018年9月17日，原告联系鸿达公司李宛生，让李宛生联系建筑商要求建筑商排除妨害，李宛生与建筑商沟通后称，建筑商说等法院判决下来之后再说，原告经过咨询认为判决与交房没有关联，建筑商也没有依法对该房屋采取保全措施，李宛生称判决对原告有好处，让原告不清楚的地方问段总。鸿达公司副总段某称2018年农历8月15前法院判决书下来后就能交房，让原告耐心等几天，但是中秋节后还没出来结果，段总让原告继续等等，国庆节前判决应该能下来，就能交房。但国庆节两天前仍称判决没有下来，原告继续要求交房，段总称等到节后，不交房就自己动手换锁的，二是2018年10月9日国庆节后，段总继续称判决书没下来，让原告联系鸿达工作人员李宛生，让李宛生告知建筑商，不交钥匙的话就采取措施（强行换锁)，李宛生告诉原告建筑商说等判决下来再交房让原告再等等，原告又联系段总，段总让原告继续联系李宛生，原告联系李宛生后，要求李宛生代为联系建筑商，告知建筑商交钥匙，否则将采取措施强制收房的事实。第七组：社旗县信访局文件，证明任洪川、张强到信访局反映所购房屋交房使用等问题。本组证据综合证明方向：原告购买房屋未能占有的原因，系鸿达地产与建筑商因工程款纠纷，建筑商非法占据原告购买楼栋，导致该楼栋无法竣工交付，因此原告未能占有、未办理产权证书并不存在过错，该楼盘截止起诉之日也未达到交付条件及办证条件。第三人鸿达公司质证意见：对原告第一、五、六组证据无异议。对第二组证据中工程劳务分包合同书等，系原告与案外人的经济来往。我司对此不清楚，不发表意见；对第二组证据中以房抵债协议，商品买卖合同、收款收据，我方认可，属实；对第三组证据中社旗县不动产中心查询单，请法庭核实；对第四组证据房产现状，尚未竣工，这个情况属实，现在确实未交工；对第五组证据中陈瑶的短信，我方认为与本案无关；对第七组证据信访文件真实性无异议，但反映人为案外人与本案无关，关联性不大，请求法庭参考。被告胡道平质证意见：对原告提交的证据与本案无关，只能证明原告与被告鸿达公司之间的经济往来，与胡道平无关。原告补充提交宛城区人民法院（2015）宛民商初字第2617号民事判决书、社旗县人民法院（2020）豫1327执异4、5号执行裁定书，证明原告民事起诉状中部分内容的由来及提出执行异议之诉的由来。被告胡道平、鸿达公司质证意见：无异议。本院认为原告的证据能够说明原告与鸿达地产达成以房抵债、签订房屋买卖合同及提出执行异议缘由等情况。二、被告胡道平向本院提交下列证据：原告在社旗县人民法院执行局所作的执行笔录复印件一份，证明原告诉状所述内容不属实。宛城区人民法院查封公告复印件一份，证明2018年宛城区人民法院已经对案涉房屋进行了查封。原告张强质证意见：被告提交的执行笔录是属实的，确实是我在执行局作出的陈述，因为我本人也不具备法律基础，为了简单明了的陈述清楚事实，就说是全款现金交付；至于我房子以房抵债是否可以认为是足额交付了房款。南阳光武帝城的房产是我岳母的拆迁安置房，现在是我夫妻在居住，但是所有权人依然是我岳母所有。对被告胡道平的证据真实性无异议，但是该证据也证明了，宛城区人民法院的查封是在原告购买房屋之后。第三人鸿达公司质证意见：因原告本人到庭，以本人陈述为准，请法庭核实采纳，我方不发表质证意见。本院认为，胡道平提交证据能够说张强在本院执行局陈述情况及宛城区人民法院对本案查封公告情况。三、第三人鸿达地产向本院提交下列证据：宛城区人民法院豫1302执1478之二执行裁定书，证明2019年3月15日，宛城区人民法院作出对我公司的相关房产裁定进行了查封，我司于2019年4月20日收到的。宛城区人民法院（2016）豫1302执879之二执行裁定书，宛城区人民法院对我公司的相关房产进行了查封。社旗县人民法院执行裁定书，证明2019年底社旗县人民法院对我公司的查封房产进行评估、拍卖。被告胡道平质证意见：无异议。原告张强质证意见：原告于2019年10月31日向社旗县人民法院提出了执行异议，此时拍卖涉案房产不妥，民诉法解释315条规定，案外人执行异议期间，人民法院不得对执行标的进行处分，请求法院暂时中止对标的物的处分程序。本院认为，鸿达地产证据能够说明宛城区人民法院对本案涉案房产查封等情况。本院经审理认定事实如下:2015年2月16日，案外人龚保珍作为发包方，刘博、刘宛生（二人系父子关系）作为总承包方以将唐河县银基商贸城项目3#、4#楼劳务分包给原告为由，各方经过协商，原告交付40万元工程质量保证金，原告与刘博签订工程劳务承包合同书，当天原告按照刘博、刘宛生要求将40万元保证金通过银行转账至发包方龚保珍银行账户，刘博向原告出具收到保证金的收据。前述合同签订后，因唐河县银基商贸城项目未能落地，原告多次催促要求刘博、刘宛生、龚保珍退还原告支付的保证金40万元，刘博、刘宛生、龚保珍称资金周转困难，但刘宛生在南阳鸿达房地产开发有限公司工作期间，鸿达公司欠刘宛生工资，2017年原告、刘宛生、龚保珍、鸿达公司四方经协商，原告以对刘宛生的40万债权作为购房款，购买鸿达公司名下位于社旗县××店镇××天地广场××楼××单元××室房产，原告取得该房产后，原债权债务消灭。后原告与鸿达公司签订商品房买卖合同（合同编号GF-2000-0171号），2017年2月28日鸿达公司给原告出具收款收据。后原告多次向鸿达公司要求其交付房子未果。本案涉案房产至今未竣工未验收，被告鸿达公司未提交本案涉案房屋预售许可证。宛城区人民法院于2016年6月13日作出（2015）宛民商初字第2617号判决书，判决于判决生效后支付胡道平借款本金50万元及利息19万元，之后的利息按照月息2分计算至付清之日止。南阳市中级人民法院2016年9月22日作出（2016）豫13民终2526号判决维持了（2015）宛民商初字第2617号判决书。2016年11月2日宛城区人民法院受理该案执行申请，2016年11月10日作出2016豫1302执1478执行通知书,2017年12月30日作出报告财产令，要求鸿达地产支付胡道平欠款及报告财产。2018年2月4日，宛城区人民法院（2016）豫1302执1478号之三裁定，查封鸿达地产所有的社旗新天地广场1号楼房产（含本案涉案房产），同日向胡道平送达了该裁定，2018年2月8日向社旗县房产管理局送达了执行裁定书、协助执行通知书，8月6日向鸿达地产送达裁定内容。本案鸿达地产被查封的为社旗县新天地广场1号楼21套房产，该房产因承建方（鸿达地产）与承建方（南阳市宛城区黄台岗建筑公司九公司）因合同纠纷未达成一致，建设方于2005年6月23日将承建方起诉至社旗县人民法院，双方多次提起诉讼长达14年，承建方一直未将该工程交付建设方。原告于2020年3月24日对宛城区人民法院（2016）豫1302执1478号之三裁定提起书面异议，经南阳市中级人民法院指定社旗县人民法院管辖，社旗县人民法院2020年3月30日以南阳鸿达房地产开发有限公司未将涉案房产交付给张强，也未对案外人办理房产证，其异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条为由驳回案外人张强的异议。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告张强与刘宛生、龚保珍、鸿达公司（欠刘宛生工资款）四方经协商，原告以对刘宛生的40万债权作为购房款，购买鸿达公司名下位于社旗县××店镇××天地广场××楼××单元××室房产，原告取得该房产后，原债权债务消灭。后原告与鸿达公司签订商品房买卖合同（合同编号GF-2000-0171号），2017年2月28日鸿达公司给原告出具收款收据。2018年2月4日，宛城区人民法院（2016）豫1302执1478号之三裁定，查封鸿达地产所有的社旗新天地广场1号楼房产（含本案涉案房产），同日向胡道平送达了该裁定，2月8日向社旗县房产管理局送达了执行裁定书、协助执行通知书，8月6日向鸿达地产公告送达裁定内容。从上述事实来看签订合同在查封涉案房产之前，从本案查明的事实来看张强至今未入住、也未办理房产证的原因不在张强，本案“问题楼盘”从2005年至今仍没有得以根本解决，由此产生一系列问题。产生此类问题的原因很复杂，但在推进国家治理体系和治理能力现代化的过程中产生社会治理问题由普通群众承担不尽合理，故原告的诉请不得执行位于社旗县××店镇××天地广场××楼××单元××室房产应当得到支持。但不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经法登记发生效力；未经登记、不发生效力，但法律另有规定的除外。现本案涉案房产对张强来说是一种物权期待权，物权的设立由房产登记机关登记后设立，本案涉案房产至今仍未验收仍不具备交房条件，且本案的案由是案外人执行异议之诉，责令办理不动产权利证书不属于本案处理范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下:一、在申请执行人胡道平申请执行被执行人南阳鸿达房地产开发有限公司的案件中，不得执行位于社旗县赊店镇新天地广场1号楼3单元501室房产二、驳回原告张强的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告胡道平承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起，十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  李 满审 判 员  韩 雪人民陪审员  马明华二〇二〇年九月二十五日书 记 员  侯克钊