广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初7730号原告：孙吉星，女，1993年3月29日出生，汉族，住北京市海淀区********。委托诉讼代理人：张宏，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖上嘉，北京德恒（珠海）律师事务所实习律师。被告：中山市万隆房地产开发有限公司，住所地广东省中山市**********。法定代表人：余某1。被告：中山市华强伟业房地产投资有限公司，住所地广东省中山市民众镇**************。法定代表人：何某1。原告孙吉星与被告中山市万隆房地产开发有限公司（以下简称万隆公司）、中山市华强伟业房地产投资有限公司（以下简称华强公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孙吉星委托诉讼代理人张宏、廖上嘉到庭参加诉讼，被告万隆公司、华强公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙吉星向本院提出诉讼请求：1.解除孙吉星与万隆公司、华强公司签订的《楼宇认购书》（编号：***）、《室内装饰设计合同书》；2.万隆公司返还购房款（设计款）907484元及自合同付款日期2018年1月19日至清偿之日止的全部利息（以907484元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算），并承担向孙吉星返还定金50000元的违约责任；3.华强公司对万隆公司返还上述购房款（设计款）及支付利息、返还定金承担连带责任。事实和理由：万隆公司为中山市**********世宝广场开发商，华强公司为万隆公司委托的销售代理公司。孙吉星前往世宝广场售楼部在广告宣传及其售楼工作人员的劝诱下决定购买世宝广场第****的公寓，购房总价款为907484元。2018年1月12日，华强公司与孙吉星签订《楼宇认购书》约定由孙吉星购买世宝广场第****，认购价为423757元。合同第五条约定华强公司应为孙吉星办理《商品房买卖合同》备案手续，第八条约定华强公司应于2019年12月31日将涉案商品房交付孙吉星使用。同时，孙吉星与华强公司签订《室内装饰设计合同书》，约定由孙吉星支付设计费483727元。上述合同签订后，孙吉星按照约定支付907484元。在孙吉星支付完上述款项后，多次前往万隆公司及华强公司处要求办理商品房预售网签备案手续，但万隆公司一直以各种理由推脱，拒绝办理。后经孙吉星向国土部门查询，涉案商品房已经被万隆公司抵押给兴业银行，并被他人查封。孙吉星认为其已经与华强公司达成商品房买卖合同，华强公司作为万隆公司的代理销售方，孙吉星与华强公司达成的商品房买卖合同关系效力及于万隆公司。万隆公司及华强公司将购房总价拆分为认购款及装修设计款，并且在孙吉星全额支付上述认购款和装修设计款后，万隆公司拒绝为孙吉星办理商品房预售合同备案手续，其行为已经构成违约。为维护其的合法权益，孙吉星特向法院提起诉讼。被告万隆公司及华强公司未到庭应诉、答辩，亦未提交书面答辩状及相关证据。原告围绕其主张依法提交了《楼宇认购书》、银行转账记录、《收据》及（2019）粤2072民初***号民事判决书，经审查，本院认定事实如下：2018年1月12日，孙吉星作为乙方与作为甲方的华强公司签订《楼宇认购书》（编号为***）一份，约定如下事项：1.乙方认购世宝广场****的房地产，建筑面积为69.23平方米，购房款为423757元。2.乙方应于签署本认购书时向甲方付清定金50000元，该笔定金为立约定金，为订立《商品房买卖合同》的担保，乙方交付的定金在《商品房买卖合同》签订后转抵作相应房款。3.该物业在乙方全面履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2019年12月31日前交付乙方使用，交房时间及交付标准最终以《商品房买卖合同》约定为准。该认购书并未就办理网签备案时间进行约定。2018年1月12日，华强公司出具《收据》确认收到孙吉星支付的时代公馆****定金50000元。2018年1月12日招商银行付款回单显示中一缅投资咨询（北京）有限公司向何百坚转账支付150000元，摘要处为“代孙吉星付时代公馆****款”。2018年1月16日，华强公司出具《收据》确认收到孙吉星支付的时代公馆****房款150000元（转何百坚账户）。2018年1月19日招商银行付款回单显示中一缅投资咨询（北京）有限公司分别向何百坚、万隆公司转账支付283727元和423757元。2018年1月19日，华强公司出具《收据》确认代万隆公司收到孙吉星支付的房款423757元。2018年1月20日，华强公司出具《收据》确认收到孙吉星支付的时代公馆****设计款283727元（转何百坚账户）。以上款项共计907484元。（2019）粤2072民初***号民事判决书查明如下事实：一、万隆公司系中山市东凤镇世宝广场商业塔楼的开发商。2017年9月18日，万隆公司与华强公司签订《中山东凤世宝广场第九栋7-20层包销协议》，约定如下内容：1.自2017年9月13日至同年12月31日，世宝广场第九栋7-20层，约28475.4平方米，共361套公寓交华强公司包销；2.华强公司承诺在三个月内完成总面积的85%（24204.09平方米）或者完成15732.65万元万隆公司实收的销售任务，剩余总面积15%的物业，在六个月内完成全部销售或由华强公司一次性买断，再进行另行销售；3.华强公司在三个月内完成前述销售任务的，万隆公司按6500元毛坯房每平方米结算销售底价（即世宝广场第九栋项目7-20层约28475.4平方米共361套公寓按18509.02万元与华强公司结算，销售溢价部分扣除18%税费后归华强公司所有）；4.华强公司在三个月内未完成前述销售任务的，则万隆公司全部按7000元每平米与华强公司结算底价（即世宝广场第九栋项目7-20层约28475.4平方米共361套公寓按19932.79万元与华强公司结算，销售溢价部分扣除18%税费后归华强公司所有）；5.协议签订后5天内华强公司向万隆公司支付500万元作为本协议的履约保证金，待华强公司全部销售完毕，履约保证金无息退还给华强公司；6.万隆公司向华强公司提供已取得预售许可证商品房源和销售所需宣传材料、售楼书、销售中心、样板房现状交付华强公司使用；7.合同生效之日起，在华强公司按计划完成销售工作的前提下，万隆公司保证华强公司独家代理权；8.由于本项目目前已抵押给银行，需要销售并进行解封，万隆公司保证华强公司顺利销售；9.华强公司有销售定价权，有权对包销产品进行商业包装、经营、签订联营合同的权利（在不影响万隆公司及损害万隆公司利益的前提下）；10.华强公司负责销售人员安排及派驻；11.华强公司按销售面积每平方米预留850元/平方米3.9米单层（600元装修费加装冷气费250元）及1250元/平方米双层（1000元装修费加250元安装冷气费用）标准计算装修款，装修款监管在万隆公司或者万隆公司指定的账户内，按华强公司指定的装修公司施工进度支付给华强公司指定的装修公司；12.本项目房价由房价及装修款组成，销售价不高于12000元/㎡，如高于12000元/㎡超出部分扣除税费后与万隆公司五五分成，房款直接入万隆公司银行账户，装修款直接入装修公司账户。上述包销协议后附表总房款（最高不超12000元/㎡）的分配方式是总房款分为房款和装修款，其中房款中的首期款由华强公司提供首付贷并入按揭银行账户，银行贷款3000元/㎡入万隆公司账户，装修款分为公共部分装修款和室内装修款，室内装修款入装修公司账号，并且其中的850元/㎡或1250元/㎡转入万隆公司账号。附表11000元（总房价）的分配方式是房款6000元、装修款5000元，其中房款6000元扣除18%税费后的4920元中的3000元/㎡给银行，余下的1920元入万隆公司账号；装修款5000元，其中的总房价25%作为华强公司的营销费用，另外2250元/㎡入华强公司账号，且2250元/㎡的款项中850元/㎡或者1250元/㎡装修费入万隆公司账号，余下1400元/㎡或者1000元/㎡中的50%借入万隆公司账号或者80%借入万隆公司账号。2017年11月，双方又签订《补充协议（之1121）》，约定因万隆公司至2017年11月13日才理顺银行贷款及债务等问题达到可销售条件，故双方一致同意包销的期限顺延三个月，自2017年11月13日至2018年2月12日止。二、万隆公司开发的世宝广场商业塔楼已取得《中山市商品房预售许可证》，中山市住房和城乡建设局政务网公开信息显示，世宝广场商业塔楼预售许可证编号为：中建房（预）字第***号，预售房屋建筑面积88294平方米共2038套；因万隆公司申请办理上述2038套房屋的预售商品房在建工程抵押登记，2016年12月8中山市国土资源局在其网站公示《关于中山市万隆房地产开发有限公司办理预售商品房在建工程抵押登记的通告（网签，***）》，涉案商品房在上述2038套商品房名单内；因涉及多宗财产保全及执行案件，万隆公司名下位于中山市******的所有土地使用权（共三宗）已分别被中山市中级人民法院、中山市第一人民法院、本院查封或轮候查封。（2019）粤2072民初***号民事判决书已于2019年8月12日生效。庭审中，孙吉星称其与华强公司签订了《楼宇认购书》及《室内装饰设计合同书》，华强公司将涉案房地产的购房款一分为二，分别为房款423757元、装修款483727元，因《室内装饰设计合同书》由华强公司保管，孙吉星无法提供该份合同。本院认为，本案为商品房预约合同纠纷。结合孙吉星提交的证据及庭审中的陈述，本院将本案的情况作如下分析：一、关于涉案购房款金额。从孙吉星提交的三份招商银行付款回单及华强公司出具的四份《收据》可知，万隆公司实际收取的购房款为423757元，华强公司收取了483727元（包含定金50000元、房款150000元、设计款283727元）。虽然孙吉星未能提供《室内装饰设计合同书》，但结合万隆公司、华强公司签订的包销协议反映房价包括房款及装修款的事实可以认定华强公司收取的设计费并非真实的设计费，而是购房款的一部分，故本院认定本案的购房款为907484元（423757元+483727元）。二、万隆公司及华强公司的责任承担方式。华强公司与万隆公司虽内部约定是包销关系，但对外关系上华强公司推销商品房、联系购房人、定价并对包销房产进行商业包装、经营、签订联营合同，并以自己作为投资人的名义与买受人签订认购书，收取购房款，故对于买受人来说，涉案的商品房的买卖行为实际上是由华强公司与万隆公司共同完成，售房利益也由万隆公司与华强公司共同享有，在对外关系上，万隆公司与华强公司是涉案房产的共同当事人，应对外承担连带责任。三、涉案《楼宇认购书》与《室内装饰设计合同书》是否应予以解除、购房款是否应退还以及双倍返还定金的问题。孙吉星与华强公司签订的《楼宇认购书》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，依法应属有效，双方当事人均应全面依约履行。华强公司为万隆公司对外公布的包销商，上述合同内容应及于万隆公司。现涉案房产所在的土地使用权因抵押和查封，导致合同无法继续履行，孙吉星的合同目的显然已无法实现，万隆公司、华强公司存在严重过错，构成违约，故《楼宇认购书》应予解除，且万隆公司、华强公司应承担返还孙吉星已支付的购房款907484元及双倍返还定金的违约责任。因《楼宇认购书》约定的定金为50000元，孙吉星也实际支付了50000元定金，且该定金未超出主合同总额的20%，故万隆公司及华强公司应返还孙吉星定金50000元。至于孙吉星主张的利息损失，因前述双倍返还定金已经足够补偿孙吉星因万隆公司、华强公司违约造成的损失，故本院对孙吉星主张的利息损失的诉请不予支持。另，孙吉星并未提供证据证明其与华强公司之间曾签订了《室内装饰设计合同书》，本院无法就该份合同书真实性进行核实，故孙吉星诉请解除其与华强公司之间的《室内装饰设计合同书》，理据不足，本院不予支持。被告万隆公司及华强公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告孙吉星与被告中山市华强伟业房地产投资有限公司签订的《楼宇认购书》;二、被告中山市万隆房地产开发有限公司、中山市华强伟业房地产投资有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告孙吉星返还购房款907484元;三、被告中山市万隆房地产开发有限公司、中山市华强伟业房地产投资有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告孙吉星返还定金50000元；四、驳回原告孙吉星的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14331元，财产保全费5000元，合计19331元，由被告中山市万隆房地产开发有限公司、中山市华强伟业房地产投资有限公司负担（该款原告孙吉星已预交，被告中山市万隆房地产开发有限公司、中山市华强伟业房地产投资有限公司于本判决生效之日起七日内返还给原告孙吉星，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判长  黄宏图审判员  廖志湄审判员  廖 雪二〇二〇年九月二十四日书记员  洪文芳周淑琴