安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖10民终470号 上诉人（原审被告）：吴丛，男，1989年1月18日出生，汉族，住安徽省黄山市徽州区。 委托诉讼代理人：王燕婷，女，1989年8月21日出生，汉族，住安徽省黄山市徽州区，系吴丛妻子。 被上诉人（原审原告）：黄山市徽州区胜辉物业管理有限公司，住所地安徽省黄山市徽州区城北工业园（利港农资城内），统一社会信用代码913410040680782422。 法定代表人：程建国，总经理。 委托诉讼代理人：谢海亮，黄山市徽州区岩寺法律服务所法律工作者。 上诉人吴丛因与被上诉人黄山市徽州区胜辉物业管理有限公司（以下简称胜辉物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省黄山市徽州区人民法院于2020年6月30日作出的（2020）皖1004民初400号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴丛上诉请求：1.依法改判吴丛缴纳的物业服务费按约定数额扣减50%确定，即2756元；2.胜辉物业公司承担全部诉讼费用。事实与理由：吴丛购房期间只签订了房屋买卖合同，并未签订相关物业服务合同。胜辉物业公司缺乏服务资质，胜辉物业公司并未提供证据证明业主委员会督促吴丛限期缴纳物业费，或经催缴后吴丛仍然拒绝缴纳物业费。一审未准许吴丛申请的证人出庭作证及对吴丛提交的照片不予认证，剥夺了吴丛的合法权利。案涉小区存在消防主机瘫痪，未配备消防员等问题，胜辉物业公司提供的服务标准不超过50%，一审判决按80%缴纳物业费不当。 胜辉物业公司辩称：胜辉物业公司有专业的物业服务资质，从2017年6月至今已依约提供了相应的物业服务。服务的小区相关安防措施正常。吴丛所述皆无证据支持，应当予以驳回。 胜辉物业公司向一审法院起诉请求：判定吴丛向胜辉物业公司支付物业费5512元（按0.9元每月每平方米，从2017年6月1日-2020年5月31日共36个月），并承担本案诉讼费。 一审法院经审理查明：2017年5月8日，胜辉物业公司与开发商黄山市晨辉置业有限公司签订了物业服务协议，2018年3月10日，胜辉物业公司与黄山市徽州温馨家园小区业主委员会签订了物业服务合同。两份合同均载明，物业服务费用由业主按其建筑面积交纳，商铺标准为0.9元每月每平方米（第二份合同为1元每月每平方米），同时，协议对物业服务内容及其他事项进行了约定，但未约定交费周期。2017年6月1日后，胜辉物业公司对吴丛所在小区进行了相关的物业管理服务。吴丛于2017年6月1日与黄山市晨辉置业有限公司签订商铺买卖合同，并取得商铺钥匙，2017年6月19日办理了不动产权证书，成为温馨家园小区1栋111号商铺房屋的业主（建筑面积170.14平方米），胜辉物业公司及开发商与吴丛均未签订前期物业服务合同，吴丛自2017年6月1日起至今未交纳物业服务费。现胜辉物业公司起诉来院。 另查明：吴丛商铺位于温馨家园小区西门外左侧，一审法院于2020年6月28日经现场勘查确认，吴丛商铺所在的温馨家园小区外围，胜辉物业公司至今未安装摄像头，且小区门口的喷泉水池未喷水，且水池的水体发绿浑浊，明显是长期未换水的结果。 一审法院认为：胜辉物业公司与开发商及小区业委会签订的物业服务合同，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。吴丛在享有物业服务权利的同时，应当承担支付物业费的义务。关于物业服务费的金额，从查明事实可看出，胜辉物业公司提供的物业服务确有瑕疵，吴丛辩称的物业公司降低物业管理服务质量及标准等内容，在事实上一定程度存在，胜辉物业公司要求吴丛按照合同约定（或规定）的标准支付物业费，不符合权利、义务对等的原则。吴丛缴纳的物业服务费可在物业服务协议约定数额的基础上予以适当减少，一审法院酌情按约定数额的80%确定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：一、吴丛于判决生效后十日内支付胜辉物业公司2017年6月1日至2020年5月31日期间物业服务费4410元；二、驳回胜辉物业公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由吴丛负担。 二审中，吴丛向本院提交如下证据：《关于请求罢免温馨家园业（馨领域）业主委员会及物业的申请》一份及业主联名签字表复印件一份，以此证明胜辉物业公司提供的服务不到位。 对吴丛提交的证据，胜辉物业公司质证认为：对该证据真实性、合法性、关联性存疑，如果该组证据属于证人证言，应当由相应的证人出庭作证，否则不应当作为证据使用。同时，该组证据无法达到其证明目的。 对吴丛提交的证据，本院认证认为：该证据为复印件，真实性无法确定。 胜辉物业公司向本院提交如下证据：证据一，催费证明，证明胜辉物业公司已经通过上门催缴的方式通知对方缴纳物业费，但其拒绝缴纳。证据二，提供物业服务的相关照片，证明胜辉物业公司已经提供相应的物业服务，且吴丛提及的消防设施完全符合相关规定，且无故障存在。证据三，黄山日报信息截图复印件，证明胜辉物业公司在黄山市家物业公司当中排名39名，属于良好物业服务企业。其所参评的温馨家园小区提供的相关物业服务已达到相关标准。 对胜辉物业公司提交的证据，吴丛质证认为：对证据一，胜辉物业公司是在起诉之后才向吴丛送达催费证明。对证据二，照片是近期拍摄，现在的水池还是会脏，喷泉是停止状态，消防主机是最近才开机，主机也还处于瘫痪状态。对证据三，真实性不认可。 对胜辉物业公司提交的证据，本院认证认为：对证据一，有黄山市徽州温馨家园小区业主委员会的盖章及业委会主任、副主任的签字，本院对其真实性予以确认，该证据可以反映吴丛拖欠物业费的事实。对证据二，仅是小区部分照片，无法达到其证明目的。对证据三，与本案无关联。 本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致，予以认定。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持”。本案中,胜辉物业公司与开发商黄山市晨辉置业有限公司、黄山市徽州温馨家园小区业主委员会签订的物业服务合同合法有效，合同对包括吴丛在内的全体小区业主均具有约束力。吴丛以未与胜辉物业公司签订物业服务合同为由进行抗辩不予支持，胜辉物业公司已经依约进驻案涉小区并提供物业服务，吴丛亦应当按照合同的约定缴纳物业费。吴丛认为胜辉物业公司在提供的物业服务方面存在瑕疵并主张按约定数额的50%计算物业服务费，但其未提供充分的证据证明，且吴丛自入住以来一直未缴纳物业费，经催告后仍未缴纳，存在过错，故根据公平原则,一审酌情按约定数额的80%计算物业服务费并无不当，本院予以维持。 综上，吴丛的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由吴丛负担。 本判决为终审判决。 审判长  狄志国 审判员  戴东辉 审判员  胡泽萍 二〇二〇年九月四日 法官助理胡莉艳 书记员陶金晶 附相关法律规定： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。