北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初11864号原告：史春田，男，1987年2月23日出生，汉族，户籍所在地吉林省双辽市，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：韩东明，北京市京师（中山）律师事务所律师。被告：刘同霞，女，1960年7月8日出生，汉族，户籍所在地北京市怀柔区，住北京市怀柔区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：夏静（刘同霞之女），1984年2月24日出生，汉族，住北京市延庆区。被告：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业**南二路**，统一社会信用代码911101157001735358。法定代表人：高晓辉，经理。委托诉讼代理人：冯涵，男,1993年2月13日出生，汉族，北京我爱我家房地产经纪有限公司员工。原告史春田与被告刘同霞、北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告史春田委托诉讼代理人韩东明，被告刘同霞委托诉讼代理人夏静，被告我爱我家公司委托诉讼代理人冯涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。史春田向本院提出诉讼请求：1.判决解除三方签订的相关协议；2.判决刘同霞双倍返还原告支付的定金20万元；3.判决刘同霞赔偿房屋成交总价款20%的违约金39.4万元；4.判决刘同霞赔偿房屋自2020年4月4日以后该套房屋预期的价格增值损失45万元；5.判决我爱我家公司返还已收取的中介费（包括代刘同霞交纳的）29700元；6.判决二被告承担本案诉讼费。事实与理由：2020年4月4日，原、被告在我爱我家公司门店所在地签署了《北京市存量房屋买卖合同》、《房款支付协议》、《履约服务合同》、《房地产经纪服务告知和提示》、《居间服务合同》和《补充协议》，约定由原告购买刘同霞位于顺义区×××住房一套，合同签订当日，原告向我爱我家公司支付中介服务费24700元，代刘同霞向我爱我家公司支付中介服务费5000元，向我爱我家公司高翔个人账户支付房屋买卖定金100000元（刘同霞签署定金收据予以认同），共计129700元。但合同签订后，刘同霞迟迟不履行合同，按照《北京市存量房屋买卖合同》，刘同霞应于2020年4月30日完成全部房屋抵押权注销手续，按照《补充协议》约定，刘同霞应于2020年5月31日与原告和我爱我家公司共同到房屋权属登记部门办理房屋权属转移手续，但时至本起诉书起草之日刘同霞未办理上述任何手续，也未书面通知原告任何消息。而我爱我家公司也为给予相关协调。现根据《合同法》、《最高院商品房屋买卖合同司法解释》、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导》等相关法律法规的规定，故起诉。被告刘同霞辩称：同意解除三方签订的所有协议。不同意原告第二、三、四项诉讼请求。不同意承担违约责任也不同意赔偿损失，涉诉房屋有抵押和查封，中介和原告也多次沟通，原告知道房屋有抵押和查封，应当承担风险。刘同霞不知道什么是违约，带她操作的人没有详细跟她说具体情况。刘同霞没有收到10万元定金，协议上刘同霞的名字都是她本人签的，但是签协议的时候刘同霞稀里糊涂签的，不清楚合同的内容。被告我爱我家公司辩称：不同意原告第一、五、六项诉讼请求。第二、三、四项诉讼请求与我司无关，遵从法院判决。涉案起诉书中案由为房屋买卖合同纠纷，本案的法律关系也应当为房屋买卖合同关系，我司与原告是居间合同关系。原告诉称向我司支付中介费数额与合同约定不符，居间合同中约定的仅为两万一千多元。根据在案证据可以看出原告签署房屋买卖合同时已知房屋存在抵押，且房屋买卖合同已经得到了相关风险提示。定金10万元根据在案合同中的协议为资金存管，我方同意配合双方将资金存管进行退还或划转。本院经审理认定事实如下：2020年4月4日，刘同霞（合同甲方）与史春田（合同乙方）就买卖北京市×××房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》和《房款支付协议》。《北京市存量房屋买卖合同》第二条“房屋权属情况及使用情况”第四款约定：该房屋已设定两笔抵押，抵押权人中国工商银行股份有限公司北京顺义支行抵押金额80万元，抵押登记日期2014年9月11日；抵押权人刘智峰，抵押金额20万元，抵押登记日期2014年10月10日；上述抵押，甲方最迟于2020年4月30日前完成全部抵押权注销登记手续，用乙方购房款解除抵押的，双方应另行签署补充协议。第四条“成交价款”约定该房屋主体价款为960000元，该房屋装修及设施折价款为1010000元，上述价款的具体支付方式、期限及费金划转方式详见房款支付协议或补充协议。第七条约定甲方应当在过户当天（约定时间或约定条件）前将该房屋交付给乙方。第九条“违约责任”第四款约定：除本合同明确约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，违约方按成交总价款每日万分之五的标准向守约方支付违约金。经催告后15日内仍未履行的，守约方有权解除合同，并适用本合同第十二条的约定。第十条“产权转移登记”约定：甲、乙双方最晚应于本合同签署之日起120日内共同办理产权登记手续，如果延长，另行签署补充协议。第十二条“合同解除”第一款约定：如甲方依照本合同约定解除合同，应当以书面方式通知乙方，自解除通知到达乙方之日解除，甲方应按成交总价款的20%向甲方追究违约责任。《房款支付协议》第二条约定：甲乙双方一致同意定金总额为100000元，乙方于2020年4月4日（约定时间或条件）将100000元以资金存管方式划转；第三条约定乙方通过全款方式购房，甲方同意除定金、物业保证金、户口保证金外的剩余价款，乙方按如下方式支付：乙方于（缴税前两个工作日内）将1850000元以资金存管的方式支付甲方。同日，刘同霞（甲方）、史春田（乙方）及我爱我家公司（丙方）签订《居间服务合同》及《补充协议》。《居间服务合同》第三条约定：甲方向丙方支付居间服务费5000元，乙方向丙方支付居间服务费21670元。《补充协议》第三条约定：经甲乙双方友好协商同意，约定最迟于2020年5月31日共同到房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续，丙方积极配合办理流程，但对甲乙双方约定上述事件不做任何承诺；第四条约定：第一笔定金存管10万元，剩下的钱过户前存管，业主承诺抵押和查封自行解除，逾期未解除承担违约责任，客户知晓位于甲方名下房产（顺义区）有抵押和查封，自愿购买，同意签约。同日，刘同霞（甲方）、史春田（乙方）及北京伟嘉安捷投资管理有限公司（丙方）签订《履约服务合同》，第一条约定买卖合同履行服务的具体内容：包括保管与交易相关的产权资料，乙方购房资格审核、贷款、过户的相关资料；该房屋存在抵押的，丙方为其提供办理解抵押手续服务……第二条约定签署本合同当日，乙方向丙方支付履约服务费3030元；第四条违约责任约定：甲乙双方如未按照本合同约定履行义务，导致合同无法履行的，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金，丙方已收取的服务费、评估费不予退还，守约方可作为损失向违约方主张赔偿。上述协议签订后，原告共向我爱我家公司员工高翔的银行账户支付10万元用于定金的监管。2020年4月4日，刘同霞签署定金收据，认可收到史春田交来的定金10万元。当日，原告向我爱我家公司账户支付居间服务费和履约服务费合计29700元，包括甲乙双方向我爱我家公司支付的居间费及向北京伟嘉安捷投资管理有限公司支付的履约服务费3030元。刘同霞向原告写下《欠条》认可欠史春田5000元作为支付服务费。当日，本次买卖的经纪人、我爱我家公司员工王庆余向原告出具一份承诺书，承诺若合同不能顺利履约、终止作废，本人承诺退客户史春田全额服务费。合同签订后，刘同霞未在约定时间办理房屋的抵押权注销手续并解除查封。双方房屋买卖合同未再履行，原告向本院提起诉讼。上述事实，有庭审笔录、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《履约服务合同》、《定金收据》、不动产登记查询信息等证据在案佐证。本院认为：原告史春田与被告刘同霞签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《房款支付协议》及原、被告三方签订的《居间服务合同》及《补充协议》是各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定刘同霞应于2020年4月30日之前完成房屋抵押权注销登记手续，刘同霞逾期未注销，未履行合同约定的义务。现刘同霞无能力自行解除涉诉房屋上的抵押权登记和查封，则双方的房屋买卖合同无法履行，刘同霞构成根本违约。现原告向本院提起诉讼，行使合同解除权要求解除双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》、《房款支付协议》，本院予以支持。关于《居间服务合同》及《补充协议》中有关房屋买卖的合同条款亦应一并解除。解除时间以原告起诉状送达刘同霞之日即2020年9月3日为准。《居间服务合同》及《补充协议》中有关居间合同的条款已履行完毕，居间合同关系已终止，原告解除居间合同条款的诉讼请求不予支持。刘同霞在履行房屋买卖合同的过程中根本违约，应向原告承担相应的违约责任。按照双方约定，原告以资金存管的方式向我爱我家公司员工高翔账户支付10万元定金，刘同霞认可收到该定金。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条约定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条约定：当事人既约定违约金、又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。双方在合同第九条第三款及第十二条第一款约定了违约金条款，同时又在《房款支付协议》第二条约定了定金，经本院释明，原告坚持同时主张定金罚则及违约金。本院认为，原告作为一方当事人应审慎关注合同的履行情况，当发现合同有履行风险时应及时采取措施避免风险扩大，本案约定刘同霞在4月30日解除抵押、在5月31日双方办理过户登记，原告在上述时间经过后应及时与刘同霞及我爱我家公司沟通，若未履行上述注意义务，扩大的损失应自行承担。总上，结合原告的付款数额、合同履行情况等因素，本院确定由刘同霞双倍返还原告定金共20万元，因已收取的定金在我爱我家公司处，我爱我家公司应退还原告，刘同霞应再行支付10万元。原告主张的其他违约责任包括违约金及赔偿损失，本院不再予以支持。关于中介服务费，通常来讲，居间公司促成双方签订房屋买卖合同之后即完成了居间义务，收取的居间费不再予以退还。本案居间经纪人手写的承诺书未经我爱我家公司盖章、事后亦未得到我爱我家公司的追认，本院认为王庆余的该承诺超越了其职权范围，且明确注明系“本人承诺”，故原告要求我爱我家公司退还居间服务费用29700元的诉讼请求，本院不予支持。原告可向王庆余个人主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、确认原告史春田与被告刘同霞于二〇二〇年四月四日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《房款支付协议》，原告史春田、被告刘同霞及被告北京我爱我家房地产经纪有限公司于二〇二〇年四月四日签订的《居间服务合同》及其补充协议中有关房屋买卖的合同条款于二〇二〇年九月三日解除；二、被告北京我爱我家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告史春田定金十万元；三、被告刘同霞于本判决生效之日起七日内给付原告史春田十万元；四、驳回原告史春田其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七千二百三十二元，由原告史春田负担五千八百八十五元（已交纳），由被告刘同霞负担一千三百四十七元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 杨秀芝二〇二〇年九月二十八日法官助理 郭文攀书 记 员 王梦伟