苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初5055号 原告：苏州硕海商业管理有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区通和坊**。 法定代表人：赵连永，总经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：何平，江苏鸿永律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王林华，江苏鸿永律师事务所实习律师。 被告：施有明，女，1984年7月2日出生，汉族，住浙江省永康市。 委托诉讼代理人：夏瑞琦，浙江雷欧律师事务所律师。 原告苏州硕海商业管理有限公司（以下简称硕海公司）与被告施有明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告硕海公司的委托诉讼代理人何平、王林华和被告施有明及其委托诉讼代理人夏瑞琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告硕海公司向本院提出诉讼请求：1.判决原、被告之间的商铺租赁合同解除，被告立即搬离，恢复原状后返还租赁商铺；2.判决被告支付自2019年9月20日起至实际迁离之日止按年租金150000元为基数计算的占用使用费，暂算至2020年5月31日为104394元；判决被告支付自2019年9月20日起至实际迁离之日止按2880元/年为基数计算的物业费，暂算至2020年5月31日为2004元；3.判决被告自2019年9月20起至实际迁离之日止按未缴金额年利率24%支违约金，暂算至2020年5月31日为18016元；4.判决被告承担原告支付的律师费17764元；5.本案的诉讼费用由被告承担。审理中，原告硕海公司撤回第1项诉讼请求；将第2项诉讼请求变更为：判令被告支付占有使用费113025元、物业费2129元，合计115154元（均计算至2020年6月21日）；将第3项诉讼请求变更为判令被告支付违约金27126元（暂计算至2020年9月20日，之后以115154元为基数，按每年24%的标准继续计算）。事实和理由：原、被告于2018年9月6日签订《商铺租赁合同》一份，约定原告将位于苏州市小公园北局×号×商铺（面积30平方米）租赁给被告使用，用于零售类的商业用途。合同约定了租赁期限、租金保证金及其它费用、付款时间及结算方式、双方的权利义务及违约责任处理等。合同到期后，被告既未办理退租手续，也未缴纳房屋租金及物业费，已严重违反了双方签署的合同。 被告施有明辩称，双方租赁合同于2019年9月19日到期后，被告继续使用租赁物且按时足额缴纳水电费至2020年1月15日止，应当视为双方在上述期间成立了不定期租赁合同关系。出租人解除不定期租赁合同，应当在合理期间提前通知承租人，被告未曾收到原告要求搬离的通知，相关法律并未对承租方解除合同作出约束，被告在2020年1月15日将房屋腾空，双方合同在该日期解除。被告同意按照合同约定支付租金和物业费至2020年1月15日，之前没有支付租金系因为租赁房屋涉及司法拍卖，被告在租赁物所有权不明情况下暂缓支付，被告没有违约行为，不同意承担原告主张的违约金和律师费。 原告硕海公司围绕诉讼请求向本院提交了授权委托书、不动产登记簿查询记录、商铺租赁合同、委托代理合同等证据，被告施有明向本院提交了公司变更登记通知书、委托授权书、执行公告、淘宝司法拍卖截图、水电费截图等证据，本院对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。据此，并结合当事人的陈述，本院对以下事实予以认定： 苏州市小公园北局×号房屋（总建筑面积3430.47平方米）为苏州电影集团有限公司（原名苏州电影发行放映有限公司，以下简称电影公司）所有，由电影公司委托硕海公司进行出租、经营和管理。施有明自2016年起承租上述房屋中的×商铺开设女鞋店进行零售经营。2018年9月6日，硕海公司（甲方）与施有明（乙方）就该商铺续签租赁合同，约定租赁期限自2018年9月20日起至2019年9月19日止，总租金15万元，物业费2880元，于2018年8月20日和2019年2月20日前各支付76440元；租赁保证金为25000元，电费押金为1000元；乙方如未如期足额交纳租金，每逾期一天，己方可按未缴金额的千分之二向乙方收取滞纳金；租赁期满或者解除合同时，由双方共同检查房屋，检查无异议后房屋交还甲方，同时乙方须将商铺大门以及其他所有门窗钥匙和甲方在其内所设立的固定装置等设备，在完好无缺、可供使用的情况下交还甲方；甲方在追偿过程中的所有费用包括不限于调查费、律师费、诉讼费等均有乙方承担。上述合同签订后，施有明继续使用租赁房屋经营，按约向硕海公司支付了合同期内的全部租金及履约保证金、电费押金。合同到期后，双方未续签新的租赁合同，施有明继续占有使用租赁房屋，但未再向硕海公司支付租金。2020年春节前，施有明停止经营后未再恢复。 2020年初，新型冠状病毒肺炎疫情在全国范围内爆发，江苏省人民政府决定自2020年1月24日24时起启动公共卫生事件一级应急响应以应对该疫情，自2月24日24时起响应级别调整为二级，自3月27日24时起响应级别调整为三级。硕海公司表示，因新冠肺炎疫情及疫情防控措施影响，其给予其他承租户的优惠措施为减免租金1个月。 2019年5月，苏州市姑苏区人民法院曾发出执行公告，公告将对苏州市小公园北局×号不动产进行评估拍卖。 双方当事人均同意履约保证金25000元放在本案中一并处理；因尚有水电费用未结清，电费押金1000元由双方自行结算。硕海公司提供与江苏鸿永律师事务所委托代理合同1份，委托该事务所经办与施有明的租赁合同纠纷案件，代理费为17764元，但其称尚未实际支付该费用。 审理中，双方当事人对房屋的交还时间等事实存在争议。施有明称其在2020年1月15日即已将房屋腾清，因无法联系硕海公司，即将钥匙存放于对面小卖部后离开，之后未再继续使用房屋，双方之间的不定期租赁关系于2020年1月15日解除。硕海公司称曾于2020年1月16日前联系施有明，对方表示不确定是否退租，5月19日再次联系施有明，对方表示不想续租，遂告知其办理退租手续并结算租金；施有明告知钥匙在对面小卖部后，硕海公司于6月21日取钥匙后收回商铺；双方在合同期满后确实形成不定期租赁关系，但解除时间应为2020年6月21日。 本院认为，硕海公司受产权人委托经营管理苏州市小公园北局×号房屋，其与施有明签订的关于其中1F22商铺的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当遵照执行。租赁期间于2019年9月19日届满后，施有明继续使用租赁房屋，硕海公司未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。在不定期租赁期间，施有明虽有意解除租赁关系，但其仅自行将房屋腾空，而未按照合同约定通知硕海公司并办理房屋交接手续，其认为双方租赁合同于2020年1月15日解除的观点，缺乏合同和法律依据，本院不予采纳。硕海公司确认在2020年6月21日自行从小卖部取回钥匙并收回商铺，双方合同应确定于该日期解除。因双方当事人均确认合同在本案诉前即已解除，故硕海公司撤回要求判决解除合同并收回房屋的诉讼请求，本院予以准许。关于合同解除后的结算事宜，本院根据硕海公司的诉讼请求，分别确定如下： 1.房屋占有使用费（即租金）及物业费。双方当事人均认可在租赁合同到期后形成不定期租赁合同关系，故在租赁合同解除之前，施有明应当按照原合同约定的期限和金额支付租金。根据合同约定，施有明应当在2019年8月20日前支付2019年9月20日至2020年3月19日期间的租金及物业费，考虑到施有明租赁房屋位于市中心商业区，从事零售行业，确实可能受到新冠肺炎疫情及疫情防控措施的影响，硕海公司认可给予其他类似承租人减免一个月租金的优惠措施，该措施同样应及于施有明，本院由此确定该期间施有明应按合同标准支付5个月的租金及物业费即63700元；施有明应当于2020年2月20日前支付2020年3月20日至6月21日期间的租金及物业费，该期间施有明未开业经营，并表示了解除合同关系的意向，在此情况下，硕海公司未及时对租金及交还房屋事宜进行催告，在施有明告知不再续租的情况下也未及时收回房屋，怠于行使权利，一定程度上造成了损失的扩大，本院酌情对该期间的租金予以调整，确定由施有明支付该期间的租金及物业管理费25000元，与硕海公司应返还的保证金25000元相抵后，无需再另行支付。据此，本院确定，抵扣25000元保证金后，施有明应当向硕海公司支付租金及物业管理费合计63700元。 2.逾期付款违约金。根据前述认定，施有明应当在2019年8月20日前支付63700元，现其未按期支付，应当承担逾期付款的违约金。租赁房屋确实被公告司法拍卖，但不影响施有明的正常经营使用，其以此作为暂缓支付租金的理由不能成立，本院对其观点不予采纳。硕海公司主张按实际逾期的金额计算自2019年9月20日起至履行之日的违约金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。至于违约金的支付标准，合同约定为每逾期一日按逾期金额的千分之二支付，标准较高，硕海公司现按每年24%主张，本院衡量本案的具体情况、当事人的过错程度、硕海公司的实际损失等因素后，认为该标准仍属偏高，酌情调整为每年按逾期金额的11.7%支付。计算至2020年9月20日，违约金的金额为7453元，之后，可以63700元为基数，按此标准继续计算。至于2020年2月20日的应付租金及物业费，与租赁保证金相抵，不再计算逾期付款违约金。 3.律师费。租赁合同约定了甲方在追偿过程中的律师费由乙方承担，审理中，硕海公司委托律师作为诉讼代理人到庭，其提供了与律师事务所的委托代理合同，但尚未实际支付律师费。鉴于律师费确系硕海公司提起本案诉讼的必要成本，施有明应当按约承担。考虑到硕海公司尚未进行实际结算，本院参考律师代理民事案件的相关收费标准、本案诉讼请求标的及支持程度，酌情确定施有明应承担律师费8000元。 综上，本院确定施有明应当向硕海公司支付租金及物业管理费63700元、逾期付款违约金7453元（暂计算至2020年9月20日，自2020年9月21日起至实际支付之日止，以63700元为基数，按每年11.7%继续计算）、律师费8000元；硕海公司已收取的保证金25000元不再向施有明返还。硕海公司超出此范围的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条之规定，判决如下： 一、被告施有明于本判决生效之日起十日内向原告苏州硕海商业管理有限公司支付租金及物业管理费63700元、逾期付款违约金7453元（暂计算至2020年9月20日，自2020年9月21日起至实际支付之日止，以63700元为基数，按每年11.7%继续计算），原告苏州硕海商业管理有限公司已经收取的保证金25000元不再向被告施有明返还； 二、被告施有明于本判决生效之日起十日内向原告苏州硕海商业管理有限公司支付律师费8000元； 三、驳回原告苏州硕海商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3500元，减半收取1750元，由原告苏州硕海商业管理有限公司负担884元，被告施有明负担866元；被告施有明负担部分，于本判决生效后十日内向原告苏州硕海商业管理有限公司支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审判员  潘宇容 二〇二〇年九月二十八日 书记员  邓 琴