贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0112民初3263号原告：贵阳副食果品有限公司（原贵阳副食果品公司），住所地贵州省贵阳市云岩区陕西路**，统一社会信用代码915201002144596775。法定代表人：杨彦，该公司总经理。委托诉讼代理人：张学霖，贵州中创联律师事务所律师，执业证号15201200310961105。委托诉讼代理人：刘钰，贵州中创联律师事务所律师，执业证号15201200411852467。被告：贵州金晨置业投资开发有限公司，，住所地贵州省贵阳市乌当区航天大道燕子冲新天园区大楼**统一社会信用代码915201006884008379。法定代表人：张玉咨，该公司董事长。诉讼代表人：贵州金晨置业投资开发有限公司管理人。委托诉讼代理人：文浩，贵州辅正律师事务所律师，执业证号15201201910101889。委托诉讼代理人：兰诗瑞，贵州辅正律师事务所实习律师，证号2301180511274。原告贵阳副食果品有限公司（以下简称副食果品公司）诉被告贵州金晨置业投资开发有限公司（以下简称金晨公司）普通破产债权确认纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告副食果品公司的委托诉讼代理人张学霖，被告金晨公司的委托诉讼代理人文浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告副食果品公司向本院提出诉讼请求：1．判决确认原告向被告购买取得的位于贵阳市乌当区房屋不属于被告的破产财产；2．判令被告的管理人按其制定的物权期待权的违约金计算标准，重新审查确定原告的Ａ-33栋房屋买卖合同产生的违约金债权为3159552元；3．本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2011年购买了被告开发的位于贵阳市乌当区房屋，并支付了全部购房款。被告于2014年2月向原告交付了所购房屋，原告实际占有房屋至今。由于被告的原因未按照房屋买卖合同约定给原告办理该房屋产权证。因被告负债，该房屋曾因其他债权人申请执行被告案被法院查封。原告提出执行异议并得到了贵州省高级人民法院2017年4月6日（2016）黔执异92号执行裁定书、贵阳市中级人民法院2018年5月15日（2018）黔01执114号执行裁定书支持，解除查封。在被告破产重整案件程序开始后，原告向被告的管理人申报债权，并要求管理人继续履行合同约定的不动产登记过户义务。被告于2019年4月10日召开第一债权人会议，被告的管理人提交的债权表中确认原告债权为23242176元（原告Ａ-8、Ａ-33、Ａ-34三栋房屋购房款17955520元和购房款的30%违约金5386656元）,对“不动产类”债权人是否享有物权期待权未作审查结论。原告向被告的管理人提出债权审查异议申请，经被告的管理人作出的《关于债权异议审核的通知》、《认定结果的补充说明》、《管理人关于异议债权核查结果通知》驳回原告的债权审查异议申请。鉴于原告购买的该栋房屋已经付清全部价款，已获房屋交付并占用使用多年。根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条“下列财产不属于破产财产：（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产；”，该房产不属于被告的破产财产。根据关于买房人物权期待权的有关法律规定，原告对支付全部价款并占有使用的所购房屋享有的权利不属于一般债权。该栋房屋虽被被告抵押给贵州乌当农村商业银行股份有限公司（以下简称乌当农商行），但乌当农商行是在明知该栋房屋已经出卖给原告并原告已经实际入住的情况下办理的抵押；该抵押合同共抵押了8栋房屋而借款本金额只有90万元，远低于抵押物的价值，且抵押的8栋房屋中尚有两栋属于被告的房产，其价值高于借款金额。管理人应当优先处置被告未出卖的房产，原告该栋房屋虽被被告抵押但并不必然为实现抵押权而属于被告的破产财产。被告金晨公司辩称，一、原告主张中国·西南总部基地A-33栋房屋不属于被告的破产财产无事实及法律依据，理由如下：被告认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》（以下简称《破产法司法解释二》）第二条与《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条的规定不一致，根据“新法优于旧法”的法律适用规则，本案应适用《破产法司法解释二》之规定认定案涉房屋属于破产财产。再根据《破产法司法解释二》第三条，案涉房屋已经抵押给乌当农商行，故该栋房屋仍应认定为被告的破产财产。二、原告主张的违约金过高，被告按原告已付购房款的30%调整违约金于法有据：1．原告主张按照合同约定的违约金计算标准计算违约金，但原告并未提供证据证明其实际发生的损失。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，结合违约金补偿性的性质，管理人以原告已付购房款的30%计算违约金合情合理，对于超过实际损失30%的部分不予认可。2．结合本案特殊情况，因被告已资不抵债，经债权人申请破产重整且法院已受理。若按照合同约定计算违约金，即使原告的主张能得到支持，被告也无力支付。3．原告所主张适用管理人制定的物权期待权的违约金计算标准，但该标准的也应符合管理人制定的债权利息审核认定的标准第八条第四项，对于超出实际损失30%的部分仍不予认可。三、对于诉讼费用承担的问题，原告此次起诉的违约金金额为3159552元，但管理人已对其中的2962080元予以确认，剩余的197472元不予确认，即使法院最后确认原告起诉的违约金金额，被告仅应对未予确认的197472元承担诉讼费。本院经审理认定事实如下：2011年6月23日，原、被告签订《中国·西南总部基地房屋买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于贵阳市乌当区房屋，总价款为12988800元。因园区开发布局调整，同年10月27日，原告与被告签订《中国·西南总部基地房屋买卖合同补充协议》，将原告购买的Ａ-7号楼变更为Ａ-33号楼，建筑面积亦变更为1122平方米，因此Ａ-8、Ａ-33、Ａ-34栋房屋的总价款变更为17955520元。同年11月27日，原、被告就Ａ-8、Ａ-33、Ａ-34栋房屋重新签订《中国·西南总部基地房屋买卖合同》，价款仍为17955520元，双方对逾期办证违约责任的约定为：如因出卖人的原因出卖人不能在该房屋交付后三年内为买受人办理产权证明，合同继续履行，出卖人按每日向买受人支付已付房款的万分之五的违约金。上述合同及补充协议签订后，原告向被告支付了全部购房款，其中Ａ-33栋房屋购房款为9873600元，被告于2014年3月向原告交付了房屋。另查明，贵州省高级人民法院在执行中国长城资产管理公司贵阳办事处与金元、黄贵东、张玉咨及被告金融不良债权追偿及担保合同纠纷一案中，查封了原告购买的案涉A-8、A-33栋房屋，原告作为案外人向贵州省高级人民法院提出异议，该院经审查后作出（2016）黔执异92号执行裁定书，中止对原告购买的A-8、A-33栋房屋的执行。原告在使用房屋过程中，因被告与案外人贵阳泉丰城市建设投资有限公司之间存在债权债务关系，2017年3月15日，贵阳市中级人民法院以（2017）黔01执字第185号执行裁定书将包括案涉A-33栋房屋在内的共计57套房产登记查封，原告遂向贵阳市中级人民法院提出异议，经该院审查后认为异议成立，遂于2018年5月15日作出（2018）黔01执异114号执行裁定书，解除对案涉A-33栋房屋的查封。还查明，因被告于2012年7月18日向乌当农商行借款1000万元，其以包括案涉A-33栋房屋在内的房屋作为抵押担保，并办理了抵押登记，该抵押权已经贵州省高级人民法院生效判决确认。同时查明，乌当农商行与案外人金元、黄贵东、张玉咨及被告存在金额为5400万元的金融借款合同纠纷，乌当农商行诉至贵州省高级人民法院，贵州省高级人民法院依法作出（2016）黔民初287号民事判决书，在该判决书生效后，乌当农商行申请执行，贵州省高级人民法院作出（2017）黔执73号执行裁定书，裁定该院（2016）黔民初287号民事判决书由本院执行。本院受理后，于2017年11月6日以（2017）黔0112执730号执行裁定书查封了包括案涉A-33栋房屋在内的房产。原告遂作为案外人向本院提出异议，本院于2018年3月6日作出（2018）黔0112执异27号执行裁定书，认为原、被告双方虽然签订了《中国·西南总部基地房屋买卖合同》并支付房屋价款，但双方未办理买卖登记、房屋过户手续，并不产生物权公示、变动的法律效力，乌当农商行对被告A区包括案涉A-33栋房屋在内的8栋抵押类工业用房等拍卖、变卖所得价款享用优先受偿权，A-33栋房产系经房管部门依法确认为被告所有，权属明确，抵押权人享有抵押权，法院有权依法查封登记在被告名下抵押给乌当农商行的房产，遂驳回了原告的异议请求，并告知了原告其救济权利。最后查明，被告因进入破产重整程序，原告于2019年3月28日向被告的管理人申报债权。2019年4月10日召开第一次债权人会议，被告的管理人提交的债权表中确认原告购房款债权为17955520元（包括A-8、A-33、A-34三栋房屋，其中A-33栋房屋的购房款为9873600元）、违约金债权为5386656元（按购房款的30%计算，其中A-33栋房屋违约金债权为2962080元）。本院认为，本案争议的焦点是：1．原告的第一项诉讼请求的实质问题；2．被告的管理人按照购房款的30%确认违约金是否合法、合理的问题；3．本案诉讼费用负担问题。关于第一个争议焦点。原告请求判决确认其向被告购买取得的位于贵阳市乌当区房屋不属于被告的破产财产，原告该项请求的实质是请求法院对Ａ-33栋房屋的权属进行明确。被告已进入破产重整程序，虽然根据2002年9月1日起施行的《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条“下列财产不属于破产财产：……（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产；……”的规定，Ａ-33栋不属于被告的破产财产。但《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定与最高人民法院2013年9月16日起施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二条“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。”、第三条“债务人已依法设定担保物权的特定财产，人民法院应当认定为债务人财产。对债务人的特定财产在担保物权消灭或者实现担保物权后的剩余部分，在破产程序中可用以清偿破产费用、共益债务和其他破产债权。”的规定不一致，而根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第四十八条“本规定施行前本院发布的有关企业破产的司法解释，与本规定相抵触的，自本规定施行之日起不再适用。”的规定，在《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条与《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》规定不一致的情况下，应当依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》的规定来确定Ａ-33栋房屋是否属于被告的破产财产。原告购买了Ａ-33栋房屋，虽然价款已经支付完毕，但是由于双方未办理房屋买卖登记、房屋过户手续，并不产生物权公示、变动的法律效力，而事实上，Ａ-33栋房屋已经为乌当农商行设立了抵押权，该银行对涉Ａ-33栋房屋拍卖、变卖所得价款享用优先受偿权，由于原告至今未能取得合法、有效的产权登记证书，且其亦未通过诉讼方式进行确权，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二条、第三条的规定，Ａ-33栋房屋仍属于被告的破产财产，原告已经交纳的购房款应当作为金钱债权在被告的破产重整程序中清偿。因此，原告该项请求本院不予支持。关于第二个争议焦点。原告主张按照双方签订的房屋买卖合同约定计算违约金，违约金应当为3159552元。而被告管理人按照A-33栋房屋的购房总款的30%确认违约金即2962080元。本院认为，原告在庭审中并未提交证据证实其具体损失，虽然原、被告双方对违约金的计算方式有约定，但被告管理人根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，按照A-33栋房屋购房价款的30%确认违约金债权亦无不当，故本院确认原告对被告享有的违约金债权为2962080元。关于第三个争议焦点，即诉讼费用负担的问题。因被告的管理人已对违约金债权2962080元予以确认，原告本无需对此进行诉讼，故引起该诉讼费用产生的原因在于原告，本案诉讼费用应由原告负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国企业破产法》第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二条、第三条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、原告贵阳副食果品有限公司对被告贵州金晨置业投资开发有限公司享有2962080元违约金债权；二、驳回原告贵阳副食果品有限公司的其余诉讼请求。案件受理费32076元，由原告贵阳副食果品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  梁国辉人民陪审员  陈建梅人民陪审员  舒 静二〇二〇年九月二十八日法官助理毛宇迪书记员孙毅