北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初4989号原告:赵日录，男，1973年7月26日出生，汉族，住海南省三亚市吉阳区。委托诉讼代理人：刘洋，北京慧策律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭江丽，河北新新律师事务所律师。被告：冯玲，女，1981年10月28日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：韩雪，北京嘉观律师事务所律师。被告：张春阳，男，1967年4月10日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：关真峰，北京市中理律师事务所律师。原告赵日录与被告冯玲、张春阳确认合同无效纠纷案，本院于2020年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵日录之委托诉讼代理人刘洋、郭江丽，被告冯玲及其委托诉讼代理人韩雪，被告张春阳及其委托诉讼代理人关真峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵日录向本院提出诉讼请求，要求：1、确认冯玲与张春阳于2019年11月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；2、依法判令冯玲、张春阳立即共同至海淀区不动产登记事务中心办理产权变更手续，将房屋过户到赵日录名下；3、冯玲、张春阳承担前案及本案的保全手续费1万元、诉讼财产保全责任保险保费9000元、本案诉讼费。事实与理由:北京市海淀区某社区某路39号院X号楼X单元X房屋（以下简称X房屋）是我与冯玲在同居期间，由我出资购买，登记在冯玲名下。（2017）京0108民初27963号民事判决书判决涉案房屋归我所有，冯玲不服上诉至北京市第一中级人民法院，（2019）京01民终7897号判决撤销了一审判决，认定我与冯玲针对涉案房屋享有的权利另行解决。后我立即至北京市海淀区人民法院以同居期间财产析产纠纷起诉冯玲，同时再次申请财产保全。但在办理财产保全期间获悉，冯玲申请解除前案中我申请的保全，2019年10月31日海淀法院作出（2017）京0108民初27963号民事裁定书，2019年11月6日冯玲与张春阳签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称涉案房屋买卖合同）以远低于市场价的价格将房屋转让给张春阳并于当日办理了变更登记。我认为，冯玲与张春阳系恶意串通，故根据《合同法》第五十二条第二款之规定提起本案诉讼。冯玲辩称：不同意赵日录的全部诉讼请求。涉案房屋是我个人所有，我与张春阳签订的涉案房屋买卖合同合法有效。张春阳辩称：不同意赵日录的全部诉讼请求。购房全过程中，我已完全尽到了合理注意义务，找房、看房和与冯玲签订涉案房屋买卖合同均是通过中介办理，价格是双方协商确定，主要价款是通过银行资金监管支付，不存在赵日录主张的低价或恶意串通。2019年11月初，我通过北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）看到冯玲发布的售房信息，经我爱我家公司带领看房并与冯玲商定房屋价格（要价360万元，后以330万元成交），之前我不认识冯玲，不知冯玲与赵日录的纠纷，不存在赵日录主张的恶意串通可能。2019年11月5日，我爱我家公司工作人员到不动产登记部门查询了涉案房屋的产权登记情况，查询结果显示涉案房屋并非共有，没有抵押权登记、预告登记、异议登记、查封登记和行政限制信息。2019年11月5日，我与冯玲、我爱我家公司签订了涉案房屋买卖合同等一系列协议，约定以资金监管方式支付购房款。我已办理了涉案房屋的网签和过户手续、缴纳了房款、居间服务费，契税、印花税。赵日录作为专业法律人员，在明知我是通过中介购房后，仍坚持提起本案诉讼，将我无故卷入诉讼，给我造成了损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经查，本案中双方对以下事实无争议：X房屋建筑面积64.7㎡。2014年9月29日，X房屋登记于冯玲名下，单独所有。2017年5月25日，赵日录针对冯玲提起合同纠纷之诉，要求履行双方所签《协议书》，要求冯玲将X房屋过户登记至其名下，即（2017）京0108民初27963号案件。2017年5月27日，因赵日录申请查封冯玲名下X房屋并提供保函为担保，我院作出（2017）京0108民初27963号民事裁定书（保全裁定），对冯玲名下X房屋予以查封。2019年5月30日，我院做出（2017）京0108民初27963号民事判决书，认定赵日录与冯玲就购买X房屋形成了借名买房合同关系，赵日录为X房屋的实际权利人，判决“一、赵日录于本判决生效后十日内就位于北京市海淀区某路X号院X号楼X层X门X号房屋向北京市住房贷款担保中心一次性清偿全部剩余贷款本金及利息，以实际还款日贷款本金和利息余额为准（截至2019年6月17日为793610.58元）；二、北京市住房贷款担保中心于上述贷款本息结清之日起十日内对位于北京市海淀区某路X号院X号楼X层X门X号房屋解除抵押登记；三、冯玲于上述房屋抵押权解除之日起十日内协助赵日录办理上述房屋的所有权转移登记至赵日录名下；四、驳回赵日录的其他诉讼请求”。判决作出后，赵日录、冯玲均提起上诉，即（2019）京01民终7897号案件。2019年9月25日，北京市第一中级人民法院作出（2019）京01民终7897号民事判决书，认定“赵日录并未就双方之间存在借名买房法律关系并且双方实际履行了借名买房协议的基本事实完成举证证明责任……在赵日录、冯玲对于X号房屋的购房款均有实际出资的情况下，双方对于X号房屋具体享有何种权利，双方可另行解决”；判决“一、撤销北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初27963号民事判决；二、驳回赵日录的全部诉讼请求”。2019年10月31日，因冯玲于2019年10月28日向我院提出解除保全申请，我院作出（2017）京0108民初27963号民事裁定书（解除保全裁定），以起诉或者诉讼请求被生效裁判驳回为由，解除对X房屋的财产保全措施。2019年11月6日，冯玲与张春阳以存量房屋买卖为由申请办理不动产（转移）登记，将X房屋产权登记至张春阳名下。申请所附合同文本显示，两人系于当日签订合同，系通过我爱我家公司达成交易，房屋成交价300万元。对于当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：本案核心争议为赵日录诉请要求确认冯玲与张春阳间涉案房屋买卖合同无效是否有据？赵日录主张，涉案房屋买卖合同无效。赵日录称，X房屋并非冯玲个人所有，冯玲与张春阳之间房屋成交价远低于同期市场价格，冯玲出卖X房屋有明显恶意，其提出解除房屋保全、进行房屋买卖、办理过户只用了极短时间，即可证明冯玲与张春阳恶意串通、以合法形式掩盖非法目的，故涉案房屋买卖合同依《合同法》52条第2款、第3款之规定，应属无效。就此，赵日录提交链家网网站房价查询打印件为证，显示同小区房屋成交价，2019年10月每平米均价68654元、65916元至72854元；2020年1月每平米均价64766元。经质证，冯玲、张春阳对该证据真实性、证明目的均不予认可。冯玲称该证据为网页打印件，所显示的并不是同小区同期房屋的实际成交价格，仅是“挂单价”，即使按照该“挂单价”计算，X房屋的实际成交价格也并未远低于市场价格。冯玲主张，我与张春阳间不存在恶意串通，涉案房屋买卖合同有效。经询，冯玲称，我和赵日录之间的前案纠纷影响了我的生活，故为尽快解决此事，我选择出售X房屋。我将X房屋挂在了中介，要求全款卖房。就此，冯玲提交以下材料为证：1、涉案房屋买卖合同。显示2019年11月5日冯玲与张春阳签订合同约定X房屋买卖事宜，载明系通过我爱我家公司达成交易，房屋成交价330万元（房屋主体价款300万元，家居家电装修等折价款30万元）。2、补充协议。显示2019年11月5日冯玲、张春阳、我爱我家公司签订协议补充约定X房屋买卖事宜。3、居间服务合同。显示2019年11月5日冯玲、张春阳、我爱我家公司签订协议约定X房屋买卖居间服务事宜，居间服务费71280元由张春阳负担。4、资金监管协议。显示2019年11月6日冯玲、张春阳、浦发银行签订协议约定监管资金315万元。5、银行对账单。显示冯玲账户内2019年11月6日收到张春阳存入10万元，2019年11月7日收到浦发银行监管房款315万元。经质证，赵日录对资金监管协议、银行对账单的真实性无异议、但证明目的不予认可，对其余证据的真实性及证明目的均不予认可；张春阳对上述证据的真实性、证明目的均予认可。张春阳主张，我与冯玲间不存在恶意串通，涉案房屋买卖合同有效。经询，张春阳称，我此前一直和父母共同居住，我母亲于2016年去世，我父亲于2019年2月去世；对于父母留下的双榆树房屋，我与妹妹就继承问题协商达成一致，该房屋售得560万元，我和妹妹各得50%；我让双榆树的我爱我家公司帮忙找房源，受给付能力的限制，他们给我找到了田村的房子，中介杨建峰带我看了好几处房子，其中就有X房屋，冯玲着急卖房、要全款；我和中介说房屋价格要在350万元之内，正好X房屋合适，我就去看了房，经过考虑和协商价格，我就选择购买了X房屋。就此，张春阳提交如下材料为证：1、产权登记信息查询结果告知单。显示2019年11月5日，杨建峰为买卖用途申请查询X房屋产权，经查询，该房屋非共有，无抵押、预告登记、异议登记、查封登记或行政限制。2、涉案房屋买卖合同、补充协议、居间服务合同、资金监管协议，内容与冯玲提交证据一致，不再赘述。3、履约服务合同。显示2019年11月5日冯玲、张春阳、北京伟嘉安捷投资管理有限公司签订协议，约定X房屋买卖合同履行事宜。4、交款凭据。其中：（1）定金收据，显示2019年11月6日，冯玲向张春阳出具收条载明收X房屋定金10万元;（2）POS机凭条及收款收据，显示张春阳向我爱我家公司支付71280元，我爱我家公司向张春阳开具收据并加盖财务专用章；（3）浦发银行交易流水，显示张春阳于2019年11月6日自本人名下其他账户转入本人名下浦发银行账户315万元，于次日转出；（4）POS机凭条及完税证明，显示2019年11月6日张春阳支付契税、印花税共计90002.5元。（5）收条，显示2020年6月9日，冯玲出具手写收条，称收到购房尾款4.4万元。张春阳称，总价款330万元，其中定金10万元，资金托管315万元，因疫情原因房屋交付迟延，扣减6000元作为租金。经质证，赵日录对产权登记信息查询结果告知单、POS机凭条及收款收据、浦发银行交易流水、POS机凭条及完税证明的真实性无异议，证明目的不予认可；对其余证据的真实性及证明目的均不予认可。庭审中，经询问，冯玲及张春阳均表示双方此前并不相识，无亲属、老乡或熟人关系；并明确所述均属实，如故意隐瞒相关事实，则自行承担相应不利法律后果。此外，赵日录曾提起财产保全，申请查封张春阳名下X房屋，并提供中国平安财产保险股份有限公司出具的保函作为担保，并交纳保全费5000元。本院于2019年12月3日作出（2019）京0108财保1580号民事裁定书，对张春阳名下X房屋予以查封。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。分析赵日录所持主张及证据情况。赵日录主张冯玲与张春阳恶意串通、以合法形式掩盖非法目的，侵害其合法权益，要求确认涉案房屋买卖合同无效，其虽就此提交链家网网站房价查询打印件为证，但一方面该查询结果是否为同期、同类型房产的实际交易价格存疑，另一方面即使是同小区房屋，其交易价格也受到楼层、朝向、面积、装修、是否满五唯一、是否需要办理贷款、买卖双方议价能力等多方面因素影响，故该证据无法证明X房屋交易价格明显低于市场价格。此外，该证据亦无法证明冯玲与张春阳间存有恶意串通情形。再反观冯玲、张春阳所提举证据：其一、据不动产登记信息，X房屋系登记在冯玲名下房产，在双方就X房屋达成买卖交易时，该房屋非共有，无抵押、预告登记、异议登记、查封登记或行政限制等信息。即据X房屋的前述公示信息，无法推知张春阳在购房时对X房屋涉及冯玲以外的其他人的利益一节必然知情。其二、第三方参与了X房屋交易的缔约及履行。据在案证据，我爱我家公司曾参与了产权登记信息查询、补充协议、居间服务合同的签订等环节，张春阳实际支付了居间服务费；而该房屋交易价款中的315万元系通过浦发银行资金监管完成，有资金监管协议、相关账户流水在案，而X房屋业已过户至张春阳名下。此外，经庭审询问，张春阳能够详尽、具体的陈述购房原因、购房资金来源、交易达成的经过等细节，冯玲亦在一定程度上对其匆忙售房的行为作出了解释。据上，我院认为赵日录并未就其主张完成举证证明责任，故我院对其要求确认涉案房屋买卖合同无效的诉讼请求，无法予以支持。进而，对于其诉求要求将X房屋登记在本人名下，要求冯玲及张春阳承担保全保险费用、保全手续费及本案诉讼费的诉讼请求，我院均无法予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回赵日录的全部诉讼请求。财产保全费5000元，由赵日录负担。案件受理费41631元，由赵日录负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  闫 肃审 判 员  蔡 笑人民陪审员  唐福来二〇二〇年九月二十九日书 记 员  马 赫