呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2020）内0103民初2160号原告：王辉，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：曹俊敏，女，住呼和浩特市。被告：呼和浩特市巨鼎房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市回民区中山西路**。法定代表人：蔡云兵，该公司执行董事。委托诉讼代理人:石强，内蒙古蒙特律师事务所律师。原告王辉与被告呼和浩特市巨鼎房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告王辉的委托诉讼代理人曹俊敏，被告呼和浩特市巨鼎房地产开发有限公司的委托诉讼代理人石强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告呼和浩特市巨鼎房地产开发有限公司支付原告2019年度返租逾期滞纳金合计1378元(按实际支付租金的5‰计算,逾期共14天)；2、请求法院依法判令被告呼和浩特市巨鼎房地产开发有限公司支付原告2020年度未支付租金13090.59元(税前),并支付返租逾期滞纳金4083.7元,(算至2020年6月8日,直至全部付清租金为止,按合同约定每逾期一日按所拖欠违约金金额千分之五计算)；3、本案案件受理费由被告承担。事实与理由:2015年4月5日,原告与被告呼和浩特市巨鼎房地产开发有限公司签订合同编号为xs(2015)00001704号《商品房买卖合同》,购买被告开发呼和浩特市回民区巴黎广场第50446号房,原告与被告于2014年8月24日共同签订了《巴黎广场一王府井商业委托经营合同书》,合同书中对于租金金额及支付方式,委托经营期限,以及违约责任等进行了明确约定。2019年4月30日为被告向原告支付2019年度租金的最后期限,但被告逾期至2019年5月14日才向原告支付年度租金19691.11元,应按合同约定给付滞纳金。按照业主与呼和浩特市巨鼎房地产开发有限公司签订的返租合同,该公司应于每年4月30日前按购房款的8%进行返租,现该公司以疫情为名2020年度未按时返租,且单方面出台免租三个月的文件,不管商铺产权人是否同意,均强行扣减三个月租金,虽受疫情影响,但国家有相应的政策支持,开发商无权强行私自扣减租金,王府井商场于2月25日已重新开始营业,受疫情影响程度有限,且在4月30日前该公司有充分时间与业主协商免租事宜,直至支付房租之日前3天2020年4月27日,该公司才发出《关于免除租金的告知函》,强迫业主免租3月,否则不予支付年度租金,属恶意拖欠业主房租。截至2020年6月8日,巨鼎房地产开发有限公司仅支付4个半月租金7851.41元,尚有13090.59元租金未按合同支付。综上所述,被告未按委托经营合同约定履行按期支付原告租金的义务,逾期支付租金。现为维护原告合法权利,特诉请人民法院判允前列诉讼请求。被告呼和浩特市巨鼎房地产开发有限公司辩称，关于原告诉请的给付租金的意见，不应得到全部支持。首先，造成本次租金无法全额支付的原因，系因2020年初在我国爆发的新冠病毒疫情所致。其次,按照被告与原告签订的委托经营合同书第九条的约定，本次疫情属于不可抗力的范畴。第三，此前，被告从未拖欠过原告的租金。正是由于受本次疫情的影响，王府井提出了要被告免除2020年2月、3月、4月共计三个月租金的请求，被告才未能如期发放租金。第四，被告已于2020年6月8日，通过网上银行向原告给被告预留的专门用于接收租金的银行卡打入7851.41元的租金。第五，按照被告与原告签订的委托经营合同书第二条1项的约定，原告应按照50%的标准承担的税金，被告欠原告的租金减去原告应按不可抗力免除的三个月租金，实际欠原告7346.05元。关于原告诉请的给付滞纳金不应得到支持。迟延支付租金属于不可抗力条款范畴，即使不属于计算滞纳金的未付款基数也应按照7346.05元，且约定的违约金数额过分高于违约行为所造成的损失，请求法庭予以调整。原告不能同时主张违约金和利息损失。综上，被告认为应该的各项诉讼请求事实不清，诉请给付内容计算错误，所提主张于法无据，不应得到全部支持。本院经审理认定事实如下：1、2014年8月24日，原告（甲方）与被告（乙方）签订巴黎广场·王府井商业委托经营合同书，约定：“甲方同意将位于××区商铺，建筑面积14.77㎡，全权委托给乙方经营。委托经营期限为自甲方签订本合同之日起至2020年10月31日止。经甲乙双方协商一致同意，在委托经营期间，乙方向甲方支付2015年11月1日至2020年10月31日租金，租金金额104712元；年度租金为20942元；自2015年11月1日起乙方以12个月（年）为单位向甲方支付租金，乙方在每年度第6个月的最后一天向甲方支付年度租金，后期年度租金支付方式以此顺延至2020年10月31日止。该套商业返租租金税费甲乙双方各自承担50%，每年税金从租金中扣除，由乙方代扣代缴。乙方未按时向甲方支付约定租金，应承担违约责任，除本合同规定支付甲方应得租金金额外，每逾期一日按所拖欠租金金额5‰，向甲方支付滞纳金。如遇不可抗力的自然灾害、战争等因素，致使甲、乙双方无法履行本合同，双方互不承担任何责任。”合同签订后，原告王辉、曹俊敏作为夫妻共同与被告履行该委托经营合同。依据合同约定，被告应于每年4月30日支付上一年11月1日至本年10月31日的年度租金。2、合同签订后，原、被告履行该委托经营合同。依据合同约定，被告应于每年4月30日支付上一年11月1日至本年10月31日的年度租金。对于2018年11月1日至2019年10月31日的年度租金，被告于2019年5月14日向原告支付了19691.11元年度租金，为扣税后的租金，逾期14天支付。3、2020年初，由于受全国新冠肺炎疫情影响，作为承租被告商铺的呼和浩特王府井百货有限责任公司，为配合政府疫情防控需要，采取了暂停营业的措施，停业近1个月。2020年4月24日，呼和浩特王府井百货有限责任公司向被告发出“关于申请免除租金的函”，呼和浩特王府井百货有限责任公司因疫情导致商场承受巨大亏损为由申请被告免除其2020年2、3、4月的租金。被告于2020年4月29日通过邮政快递方式向众多业主即委托经营合同的甲方发送出了“关于免除租金的告知函”，告知：“因呼和浩特王府井百货有限责任公司受疫情影响损失惨重，呼和浩特王府井百货有限责任公司已申请呼和浩特市巨鼎房地产开发有限公司为其免除2020年2、3、4月的租金，呼和浩特市巨鼎房地产开发有限公司认为其请求合理。遂告知广大业主，呼和浩特市巨鼎房地产开发有限公司亦将免除各位业主2020年2、3、4月的租金。”对于同意免除3个月租金的商铺所有权人，被告与其签订了免除租金确认函，并将剩余9个月租金扣税后予以支付。2020年6月8日，被告向原告支付7851.41元租金。2019年11月1日至2020年10月31日的年度租金的剩余部分至今未付。本院认为，本案系房屋租赁合同法律关系，原、被告之间签订的委托经营合同系双方真实意思表示，内容合法、有效。被告将商铺出售给原告，又与原告签订委托经营合同将商铺返租，每年向原告支付租金，原、被告之间实质上为房屋租赁合同关系。2020年初，新冠肺炎疫情在我国爆发，对于这一突发公共卫生事件，政府为了保护公众健康采取了相应的防控措施。呼和浩特王府井百货有限责任公司（以下简称“王府井公司”）为配合政府疫情防控需要采取了闭店措施，后虽恢复营业，但受疫情影响客流量和营业额锐减，商户损失较大。王府井公司对商户的租金等费用进行了减免，由此王府井公司向被告提出免除其2、3、4月租金的申请。本院认为，新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，属于不可抗力。包括本案原告在内的所有商铺所有权人、被告、王府井公司、具体商户经营者，这四方主体面对疫情这一不可抗力所造成的损失应当在尊重事实、共渡难关、互让互谅的基础上合理分担。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款亦规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”依据以上法律规定并考虑到商场停业近一个月，后期虽恢复营业但恢复营业亦需要一定时期，本院酌情对被告应支付原告的2020年2、3月租金予以免除。免除后被告应在扣除代扣代缴税金后向原告支付10个月的租金。依据委托经营合同约定：租金税费甲乙双方各自承担50%。被告尚欠租金计算方式如下：年租金20942元÷12个月×10个月＝17452元（纳税基数）；印花税：17452元×1‰÷2÷2＝4.36元；个人所得税：（17452元－9600元－印花税8.73元）×20%÷2＝784.33元；二次个税：（印花税4.36元+个人所得税784.33元－8.73元）×20%÷2＝78元；租金17452元－税金（印花税4.36元+个人所得税784.33元+二次个税78元）－已付租金7851.41元＝欠付租金8733.9元。对于原告主张的2019年度逾期支付租金14天的违约金，被告抗辩违约金过高，请求予以调整。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告未出示证据证明其因被告逾期支付租金给其造成的实际损失，本院酌情以中国人民银行同期贷款利率作为损失比照，日5‰的违约金标准确已过分高于损失，本院依法予以调整。违约金以逾期租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的2倍计算为宜。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告呼和浩特市巨鼎房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告王辉租金8733.9元；二、被告呼和浩特市巨鼎房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告王辉违约金（以19691.11元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的2倍，计算14天）。三、驳回原告王辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取130元，由原告王辉负担68元，被告呼和浩特市巨鼎房地产开发有限公司负担62元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 张琢琳二〇二〇年九月一日书记员 邬 琼附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。