上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初9910号原告(反诉被告)：上海其越置业有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：任志坚，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王秀玲，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶燕燕，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。被告：上海树惠资产管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：罗国耀。被告(反诉原告)：徐智凤，女，1979年5月4日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：章军(夫妻关系)，男，1977年12月29日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：席圣超，上海汉盛律师事务所律师。原告上海其越置业有限公司(以下简称“其越公司”)诉被告上海树惠资产管理有限公司(以下简称“树惠公司”)、徐智凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，被告徐智凤提出反诉，本院受理后与本诉合并审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2020年9月23日对本诉及反诉一并公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)其越公司的委托诉讼代理人王秀玲、叶燕燕，被告(反诉原告)徐智凤的委托诉讼代理人席圣超到庭参加诉讼。被告树惠公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告其越公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1、解除原告与徐智凤签订的《上海市商品房出售合同》；2、树惠公司、徐智凤腾退并向原告返还上海市闻喜路XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称系争商铺);3、树惠公司向原告支付违约金142,485.44元;4、树惠公司向原告支付恢复原状费用86,900元;5、徐智凤配合原告办理撤销《上海市商品房出售合同》的网上备案登记手续；6、诉讼费由两被告承担。事实与理由：2016年11月7日,原告与树惠公司签订《定金合同》及《定金合同〈补充协议〉》,约定原告将位于上海市闻喜路XXX号的“闻喜华庭”5、6、7幢共26套商铺整体出售给树惠公司,并就商铺的总房款及付款方式等进行了明确约定。之后,原告与树惠公司又签订《补充协议》,确定树惠公司为房屋产权登记及其他自身原因所需,就上述26套商铺将以树惠公司及其指定的出资人、投资人名义签署房屋出售合同,并承诺由树惠公司承担出售合同项下所有法律责任。基于此,根据树惠公司向原告出具的《指定函》所示,原告于2017年6月23日与作为树惠公司代签人的徐智凤就系争商铺签订《上海市商品房出售合同》,明确系争商铺建筑面积为21.15平方米,单价为67,369元,总房价款为1,424,854.35元。签约后,原告向树惠公司交付系争商铺。根据原告与树惠公司签署的补充协议,树惠公司承诺于2017年10月31日前付清26套商铺房屋的全部房款,如在2019年3月31日前仍不能付清全款的,原告有权单方面解除双方签订的全部合同、协议。然而,树惠公司至今未支付完毕26套房屋的全部房价款。原告认为,树惠公司未依照合同约定于期限内付清26套“闻喜华庭”商铺房屋的全部房款,己构成根本违约,给原告造成了重大经济损失,原告有权解除与树惠公司(包括树惠公司指定的合同代签人)就26套房屋所签订的全部出售协议。现原告为维护自身合法权益,诉至法院，望判如所请。被告树惠公司未到庭应诉，亦未答辩及举证。被告徐智凤辩称，不同意原告的全部诉讼请求。其与原告之间签订的是单独的房屋买卖合同，且已经履行完毕。其并不知晓原告与树惠公司的法律关系，也并非树惠公司的代签人。原告知晓其是独立购买系争商铺，并在原告的售楼处办理的各项手续，原告与树惠公司之间的内部约定不能对其产生效力。相反，其认为树惠公司是原告销售房屋的代理人，其与原告之间的《上海市商品房出售合同》真实有效，系争商铺已经交付完毕，故原告应继续履行合同。反诉原告徐智凤向本院提出反诉请求，请求判令：1、反诉被告继续履行与反诉原告之间关于系争商铺的《上海市商品房出售合同》；2、反诉被告为反诉原告办理系争商铺的不动产权证，将系争商铺所有权变更登记至反诉原告名下。事实与理由：反诉原、被告于2017年6月19日签署了《上海市商品房出售合同》，并办理了合同网签备案手续，合同明确约定：反诉被告将系争商铺以1,424,854.35元的价格出售给反诉原告，并应于2018年6月30日前将系争商铺的房地产权证交付给反诉原告。反诉被告在签订上述合同后即向反诉原告交付了系争商铺，反诉原告亦付清了房款，但反诉被告怠于履行合同中约定的办理房地产权证等一系列后续义务，时至今日仍未将系争商铺过户给反诉原告。反诉原告认为，其与反诉被告之间的《上海市商品房出售合同》合法有效，其越公司应当按约办理系争商铺的过户登记手续。为维护自身合法权益，反诉原告遂提起反诉，要求判如所请。反诉被告其越公司针对反诉辩称，首先，其已将包括系争商铺在内的全部26套房屋整体出售给树惠公司，是在树惠公司的指示下才与反诉原告签订了《上海市商品房出售合同》，反诉原、被告之间不存在房屋买卖法律关系。其次，即使反诉原告认为双方之间存在房屋买卖法律关系，也应将房款支付给反诉被告，但是反诉原告并未向反诉被告支付房款，未履行买卖合同项下的付款义务，无权要求反诉被告将系争商铺过户至其名下。因此，反诉被告不同意反诉原告的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：其越公司系系争商铺所在楼盘“闻喜华庭”的开发商，现系争商铺仍初始登记于其越公司名下。2016年11月7日，其越公司(卖方)与树惠公司(预购方)签有《定金合同》一份，主要内容为：树惠公司预订闻喜华庭5、6、7幢商铺(详细楼室号见附件)，树惠公司在签订本合同十日内支付定金1,000万元作为双方订立商品房出售合同的担保，签订商品房出售合同后，支付的定金转为房价款；双方商定预订期为待其越公司短信或者挂号信通知，到闻喜路XXX号签订《上海市商品房出售合同》；该合同还对其它相关内容进行了约定。2017年3月2日，树惠公司向其越公司发送《关于闻喜华庭商铺交易情况说明》，内容有：“……在与贵司商品房销售合同的签署过程中遇到了因国家税费体制改革……在与贵司签署协议过程中增加了800万左右的成本，为避免交易过程中的税费损失，减轻项目的招商压力我司建议：1、希望贵司允许以我公司出资人或投资人的个人名义持有商铺办理网签。2、我司承诺将按照协议约定视为3月1日已于贵司完成网签合同，我司将在约定的时间内向贵司付款，确保不影响贵公司的资金回拢和利润结算工作……”。2017年5月23日，树惠公司发给其越公司《指定函》，通报其指定包括徐智凤在内的若干人以自身名义到其越公司处办理闻喜华庭商铺买卖合同签订事宜，并表示其对相关自然人在办理上述事项过程中所签署的商品房出售合同予以认可，确认该合同的全部权利义务由其实际履行，如相关自然人不能按照合同履行义务，树惠公司将承担全部的法律责任，请其越公司给予协助。其间，其越公司与树惠公司签署《补充协议》一份，主要内容如下：1.其越公司允许树惠公司或树惠公司指定出资人或投资人，以树惠公司自身、或树惠公司指定出资人或投资人的名义，同其越公司在《商铺定金合同》所约定的商铺范围内，签署网上出售合同，该网签合同的内容树惠公司已经事先确认。2.上述房款发票以树惠公司及其指定的出资人或投资人名义开具，发票抬头与网签合同的购房人相一致，树惠公司承诺于2017年10月底前完成上述房款的全款支付，若届时银行贷款无法到账，由树惠公司负责一次性补足《商铺定金合同》所涉全部房屋的剩余房款。3.树惠公司承诺对《商铺定金合同》所涉全部房屋统一管理运营，而不论该房屋的网签合同购房人是否是树惠公司。同时树惠公司应确保指定出资人或投资人将不会对商铺统一运营管理造成障碍，否则由树惠公司承担全部责任。4.其余事项按原约定执行。2017年6月19日，其越公司(甲方、卖方)与徐智凤(乙方、买方)共同签署了《上海市商品房出售合同》，主要内容为：乙方向甲方购买系争商铺，该房屋建筑面积为21.15平方米，价款为1,424,854.35元；乙方于2017年6月19日支付首付款35万元，于2017年6月25日前支付房款364,854.35元，于2017年9月18日前支付房款71万元；乙方应按约定的付款方式及期限将房款解入甲方的账户，账户名称为“上海其越置业有限公司”，金融机构为“浦发银行第一营业部”，账号为“XXXXXXXXX********”；在甲方收到乙方支付的全部房款之日起10个工作日内，双方办理该房屋的交接手续；双方商定于2017年12月31日前共同申请办理过户手续；乙方如未按合同约定的时间付款，应当按照逾期未付款的日万分之三的标准向甲方支付自约定的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止的违约金，若逾期超过30天，甲方有权单方通知乙方终止本合同，并可扣除合同总房价款20%作为乙方应向甲方支付的违约金；甲方若未能在约定的期限内将涉案房屋交付乙方使用，应当按照已付房款日万分之三的标准向对方支付自约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止的违约金，若逾期超过90天，乙方有权单方通知甲方终止本合同，并有权要求甲方支付已付房款的20%作为违约金；该合同还对其它相关内容进行了约定。其间，徐智凤通过其配偶章军及章军作为法定代表人的公司上海柏鳌环保科技有限公司将相关款项支付给树惠公司，具体明细为：2017年6月19日支付220万元、同年6月20日支付50万元。系争商铺已交付。据其越公司提交的《补充协议书》记载，2018年中，其越公司(甲方)与树惠公司(乙方)签订该协议，主要内容有：鉴于双方此前就“闻喜华庭”已签订了《定金合同》、《〈定金合同〉补充协议》、《补充协议》，且甲方已与乙方及乙方指定的个人签订了26套商铺的《预售合同》，且该26套商铺已实际交付；乙方此前承诺在2017年10月31日前付清全部房款，但目前仍欠付55,815,534元房款；为解决相关问题，双方经协商一致，就房款支付等问题达成补充协议如下：1.乙方承诺最迟将在2018年12月31日前将该26套商铺的合同款项全部支付给甲方……2.乙方进一步承诺，如在2019年3月31日前仍不能付清该26套商铺的全部房款，则(1)甲方有权单方解除甲、乙双方之间此前签订的全部合同、协议，乙方应配合甲方至房产交易中心办理26套商铺《预售合同》的解除手续；(2)乙方应在2019年4月30日前将26套商铺全部返还甲方并承担恢复房屋原状的全部成本，如乙方不能及时交付的，甲方有权按照每套商铺不低于8.69万元的施工成本向乙方追索恢复费用；(3)甲方有权按照总价款10%追加乙方不能履行合同的违约金，并将乙方已付房款扣除违约金后，剩余部分在乙方归还房屋后退还。此后，因树惠公司未能将该26套商铺的全部房款付清，其越公司遂起诉至法院，要求判如所请。在本案受理后，其越公司又于2020年3月26日发给树惠公司《关于解除26套闻喜华庭商铺出售合同的通知》，通知对方关于双方签署的《定金合同》、《〈定金合同〉补充协议》、《补充协议》及《补充协议书》自本通知发出之日起正式解除，其越公司与树惠公司及树惠公司指定投资人(合同代签人)所签订的26份《上海市商品房出售合同》自本通知发出之日起正式解除，要求树惠公司收到本通知后立即将26套商铺返还给其越公司，另外对于其中已办理产权变更手续的，应配合办理房屋产权恢复登记手续，对于其中已办理网签备案手续的，应配合办理相关备案撤销手续。其越公司还将上述通知抄送给包括徐智凤在内的自然人买受方。另查明，王惠敏(前述26套相关商铺中的自然人买受方之一)曾于2018年12月向本院起诉其越公司及树惠公司，要求其越公司办理相关房屋的所有权过户登记手续、返还多付房款并支付违约金，还要求树惠公司对其越公司的债务承担连带清偿责任，该案一审、二审中，王惠敏的诉讼请求均未获支持。其间，其越公司曾于2019年10月向上海市第二中级人民法院起诉树惠公司及相关26套商铺的全部自然人买受方，提出解除其越公司与树惠公司签订的《定金合同》、《〈定金合同〉补充协议》、《补充协议》及《补充协议书》；解除其越公司与树惠公司及相关自然人买受方签订的《上海市商品房出售合同》并要求返还相关房屋、恢复产权登记、撤销合同网上备案登记手续、支付违约金等诉讼请求。上海市第二中级人民法院经审查后于2019年11月25日裁定驳回其越公司的起诉。又查，其越公司就前述26套商铺均签订过经网签备案的《上海市商品房出售合同》，其中13套商铺的签约买受方为树惠公司，且其中有8套商铺已过户登记给树惠公司；另外13套商铺的签约买受方为包括本案被告徐智凤在内的自然人，且其中有4套商铺已过户登记至买受方名下(具体买受方为池顾良、李国红、王浩、沙超婵)。该26套商铺的网签备案合同记载的价款总计为126,913,872.86元。据其越公司提交的银行账户资金往来记录显示，树惠公司通过自己账户或相关账户(罗国耀和上海大壤投资发展有限公司)陆续支付给其越公司相关款项共计73,430,470.41元。本案审理中，徐智凤提供了以下证据以证明相关事实：1、案外人刘某某与树惠公司之间的《商铺买卖协议》原件、刘某某出具的《放弃购买承诺书》原件、徐智凤与树惠公司之间的《商铺买卖协议》复印件，证明树惠公司系代其越公司与徐智凤签署协议。2、其越公司的营业执照、法定代表人身份证明、上海市房地产登记申请书、维修基金收款凭证、维修基金交款通知、授权委托书等，证明徐智凤与其越公司共同申请办理了系争商铺的预告登记，系争商铺已被交付给徐智凤使用，双方合同已经实际履行。3、“闻喜华庭”售楼处内外部的照片和相关房产网站的截图照片等，证明徐智凤是从其越公司处购买系争商铺的事实。4、树惠公司出具的文件(复印件)，主要内容为：关于闻喜华庭房屋买卖合同纠纷，是树惠公司和其越公司的合同(债务)纠纷，树惠公司目前为止欠其越公司1,674万元，与购买系争商铺的徐智凤以及其他房屋的购房人无关，树惠公司告知徐智凤，其是全权代表其越公司收取全部房款。徐智凤还表示，签约前，树惠公司的售楼处工作人员告知，案外人刘某某曾与树惠公司达成过一份《商铺买卖协议》。经徐智凤、章军夫妇与刘某某协商，刘某某放弃购买系争商铺，并签订了《放弃购买承诺书》，表示其将前期支付的50万元预付款的权益转让给徐智凤。同时，徐智凤与树惠公司达成《商铺买卖协议》，其中明确“系争商铺总房价款320万元，双方约定与其越公司签署的《上海市商品房出售合同》价格写为1,424,839元，此价格为其越公司开具的发票价格，另外1,775,161元作为咨询及招商运营补偿款，该款由树惠提供有效收据”。该工作人员承诺，徐智凤支付的咨询及招商运营补偿款可在三年内回本，并表示其公司是整个楼盘的指定运营商，还出示了其越公司委托其运营管理的委托书，所以要和树惠公司签订合同。徐智凤夫妇于当日向刘某某支付了50万元，之后支付给树惠公司220万元，一小时后签署了网签合同。该工作人员还向其提供了营业执照、法定代表人身份证明书、授权委托书等，让徐智凤办理预告登记，当天还交付了钥匙。次日，徐智凤又向树惠公司支付了50万元，至此付清了全部房款。徐智凤认为，其越公司和树惠公司两者之间虽有内部约定，但不得对抗善意的自然人买受方，树惠公司的行为已构成表见代理。其越公司对证据1认为，真实性由法院确认，但不认可关联性，这是徐智凤与树惠公司之间的协议，若徐智凤认为其是与其越公司签订合同，则应将购房款支付给其越公司；对证据2认为，真实性无异议，但认为其越公司是根据树惠公司的指示才提供了相关协助；对证据3认为，不认可真实性，其越公司早已将该售楼处打包出售给了树惠公司，未对闻喜华庭进行网上宣传；对证据4认为，不认可真实性，树惠公司的单方说明不能证明树惠公司系代其越公司收款。其越公司坚持认为，其与徐智凤之间没有房屋买卖合同关系，其仅与树惠公司之间存在26套商铺的整体买卖合同关系。并否认其与树惠公司之间存在委托代理关系，从未委托树惠公司代为出售商铺或收取房款。其与徐智凤签订网签备案的《上海市商品房出售合同》是应树惠公司的要求所为，目的是为了履行其与树惠公司之间的相关协议，现树惠公司未付清全部房款已构成违约，应当承担相应的违约责任，其越公司无需承担将系争商铺过户给徐智凤的责任。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，虽然徐智凤与树惠公司签有《商铺买卖协议》，但是徐智凤对签该协议的用意作出了合理解释，且从该协议的内容来看，徐智凤购买系争商铺的合同相对方为其越公司。本院根据目前在案证据，亦无法看出徐智凤在签署《上海市商品房出售合同》时曾作出代树惠公司持有系争商铺产权的意思表示，故徐智凤的身份不能被认定为树惠公司为履行与其越公司房屋买卖交易而指定的产权代持人。因此，鉴于《上海市商品房出售合同》上的签章真实，应被认定为有效合同。根据相关法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。尽管其越公司否认与树惠公司之间存在委托代理关系、声称从未委托树惠公司代为出售商铺或收取房款，但是纵观树惠公司收取自然人买受方的房款又将房款支付给其越公司、其越公司已将26套商铺签署网签备案的《上海市商品房出售合同》并将其中的部分商铺过户给买受方等事实，在无相关证据能证明自然人买受方与树惠公司之间存在直接房屋买卖合同法律关系的前提下，结合自然人买受方在其越公司的售楼处了解楼盘信息并支付房款等情节，应认定自然人买受方在主观上是善意、无过失的，其有理由相信树惠公司是代其越公司出售商铺并收取房款，故树惠公司收取自然人买受方的房款的行为构成表见代理。因此，其越公司和徐智凤签订的《上海市商品房出售合同》合法有效，徐智凤已支付了全部房款，履行了买受方的主要合同义务，且系争商铺已交付买受方使用至今，故该合同的大部分内容已得到履行。现其越公司提出解除《上海市商品房出售合同》以及要求返还系争商铺、配合办理撤销网上备案登记手续的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。《上海市商品房出售合同》未履行部分应当继续履行，其越公司应当将系争商铺过户登记至徐智凤名下，故本院对徐智凤的反诉诉讼请求予以支持。鉴于《上海市商品房出售合同》应当继续履行，故其越公司要求树惠公司支付违约金和房屋恢复原状费用的诉讼请求亦无事实基础，本院亦不予支持。被告树惠公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃了答辩等权利，本院依法缺席判决。综上所述，兹依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海其越置业有限公司的全部诉讼请求，不予支持；二、反诉原告徐智凤与反诉被告上海其越置业有限公司之间就上海市闻喜路XXX号XXX层XXX室房屋签订的《上海市商品房出售合同》继续履行；三、反诉被告上海其越置业有限公司应于本判决生效之日起十日内协助反诉原告徐智凤办理上海市闻喜路XXX号XXX层XXX室房屋的所有权过户登记手续，将该房屋的所有权变更登记至反诉原告徐智凤名下。本诉案件受理费4,740.70元(原告上海其越置业有限公司已预缴)，反诉案件受理费835元(反诉原告徐智凤已预缴)，均由原告(反诉被告)上海其越置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 吴 双人民陪审员 高 倩人民陪审员 周建萍二〇二〇年九月二十九日法官 助理 鲍舒婷书 记 员 袁佳铭附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。二、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。