湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初2899号原告（反诉被告）：张少斌，男，1971年6月11日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：张雨齐（特别授权代理），湖北得伟君尚律师事务所律师。被告（反诉原告）：武汉美滋梦壹号房地产经纪有限公司，住所地武汉市东湖新技术开发区南湖康泰花园小区**C22、C23、C24号门面。法定代表人：刘佳，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：谢璇（特别授权代理），湖北高旻律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏娃（特别授权代理），湖北高旻律师事务所实习律师。原告张少斌诉被告武汉美滋梦壹号房地产经纪有限公司（以下简称美滋梦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案审理中，被告美滋梦公司提起反诉。经审查，本院依法予以受理并与本诉合并审理。根据《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》《武汉市中级人民法院完善简易程序规则实施细则（试行）》等规定，本案继续适用简易程序并于2020年7月2日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）张少斌及其委托诉讼代理人张雨齐，被告（反诉原告）美滋梦公司的委托诉讼代理人谢璇、夏娃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张少斌（下称原告）向本院提出诉讼请求：1．判令被告退还新冠××疫情期间原告预交被告的部分租金（自2020年1月27日起算至2020年4月），共计100,000元（人民币，下同）。2．判令被告立即退还原告预交的合同履约保证金132,544元。3．判令被告自2020年5月1日起，支付原告资金占用费983.47元（以232,544元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，算至被告实际支付完原告履约保证金止）。事实与理由：2018年4月27日，原、被告双方就武汉市江岸区塔子街跃进家园B1区B1-4一楼商铺及B1-4、B1-5、B1-6、B1-7二楼商铺（建筑面积687.49㎡）签订了一份《商铺租赁合同》，原告用作餐饮店经营。合同约定了租赁期限和交付时间、租金计算及支付方式、合同的解除、违约责任、免责条款及特别约定等内容。合同签订后，原告如约履行合同，并于2020年1月18日已将下季度（即2020年1月27日至2020年4月27日）的部分租金100,000元以微信转账方式支付给被告。然而，2020年1月底，武汉全面爆发了百年不遇新冠××疫情，湖北省新冠××疫情防控指挥部随即采取了防控举措。原告所承租被告的该商铺于2020年2月至2020年4月期间只能按照湖北省新冠××疫情防控指挥部的要求，关门歇业，未经批准，不得开门对外营业。原、被告双方签订的《商铺租赁合同》第九条免责条款约定：“因自然灾害（特指严重台风、、地震洪水、冰雹）、不可抗力或政府征用拆迁行为导致本合同不能履行时，本合同延迟履行或者终止，双方不承担违约责任……双方按实际租赁时间结算商铺租金及相关费用，甲方无息退还剩余租金和履约保证金”。鉴于原告于整个疫情期间并未获得开门营业的权利，并已向被告提交了解除合同通知，是合法行为，符合合同约定，被告理应立即退还原告预交的租金及履约保证金。虽经原告多次催要，但被告均以各种借口，不予退还。综上所述，被告未及时退还原告预交租金及履约保证金，严重侵害了原告的合法权益，影响原告正常的经营活动。为此，原告特依据相关规定向法院提起诉讼，恳请法院依法裁判。被告（反诉原告）美滋梦公司（下称被告）辩称，原告的各项诉请缺乏事实及法律依据，请求法庭驳回，具体如下：一、根据合同约定，原告于2020年1月18日才支付100,000元构成违约。该违约行为发生在疫情之前，根据合同法的规定，原告不能免除合同责任，还应支付剩余租金28,126.35元。因此被告无需退还其租金。二、原告至今没有支付剩余租金，根据合同约定，保证金不予退还。即使法院认为保证金退还，根据合同约定原告目前欠付房屋占用使用费、保证金应扣除租金、违约金、水电费等费用才能退还，原告主张退还条件不成就，因此被告无需退还。三、被告不存在退还租金及保证金，当然无需支付租金占用费，而且根据合同约定，即使法院认为需要退还保证金的情况下，被告无需支付租金占用费。综上，原告各项请求缺乏事实及法律依据，请求法庭予以驳回。被告（反诉原告）美滋梦公司向本院提出反诉请求：1．判令原告向被告支付2020年1月28日至2020年4月24日的房屋租金28,126.35元。2．判令原告向被告支付2019年12月20日至原告实际腾退之日止的水电费及其他服务费、暂计至2020年5月27日为9,958.50元。3．判令原告向被告按照46,390.58元/月的标准支付2020年4月25日至原告实际腾退之日止的逾期腾房占有使用费。4．本案的全部诉讼费用由原告承担。事实与理由：被、原告于2018年4月27日签订《房屋租赁合同》。合同约定了租赁房屋面积、期限、租金标准、违约责任等。原告自2020年1月13日起未按照合同约定支付租金及水电费等费用。因原告进行营业但未缴租金，被告于2020年4月24日向原告发送催租函，原告随即向被告发送《关于解除商铺合同的通知》并将商铺锁上，但未按照合同约定交还被告。被告认为原告的行为已经严重违约，且其违约行为在疫情之前。考虑到本次疫情的影响，被告主动调低了占用费的标准，违约责任也将根据涉案房屋的返还情况另案主张违约金。为维护被告的权益，特诉至法院，望支持全部反诉请求。原告（反诉被告）张少斌针对反诉辩称，一、被告第一项诉请的构成基数与事实不符，且原告占用期间并未营业，按照合同约定，双方应按实际时间结清租金，因此原告不需要承担该费用。二、至今为止原告并没有收到被告要求支付水电费及其他服务费的通知，该数据的形成是否真实有待核实。三、原告已于2020年4月24日发出解除租赁合同通知，并明确表示双方至此解除租赁合同关系，因被告未及时办理房屋腾退及退还原告预交租金及履约保证金，因此双方并无继续履行合同的存在事实。所以原告没有法律及合同义务支付该费用。经审理查明：2018年3月29日，出租方武汉跃进集团有限公司与承租方美滋梦公司签订《房屋租赁合同》。美滋梦公司承租跃进家园还建房H1-H2商铺，商铺面积约为5771.69平方米。租赁期限自2018年9月29日至2028年9月28日。在租赁期限内，可以部分面积招租和招商。2018年4月27日，出租方美滋梦公司（甲方）与承租方张少斌（乙方）签订《商铺租赁合同》。双方约定，涉案房屋坐落于武汉市江岸区跃进村跃进家园B1区B1-4一楼、B1-4、B1-5、B1-6、B1-7二楼商铺，建筑面积687.49㎡。租赁期为5年，自2018年4月27日起至2023年4月26日止。乙方租赁该商铺作为餐饮使用。甲方同意前60天为装修免租期，计租起始日为2018年6月28日。甲乙双方约定房屋租金按月计算收取，一楼面积为130.76㎡，二楼面积为556.7㎡，第一年和第二年租金每月为一楼125元/㎡/月，二楼50元/㎡/月（即每个季度为132,544元）。第三年租金每月一楼为131.25元/㎡/月，二楼为52.50元/㎡/月（即每个季度为139,171元）。租金按季结算，乙方应于每季到期的15日前以转账方式向甲方指定账户支付租金。首次租金支付时间为甲乙双方签订合同时，乙方向甲方指定账户支付132,544元的租金，下一期租金支付时间为上期届满前15日，甲方收到乙方租金后，应向乙方出具收据。合同签订生效后乙方向甲方支付履约保证金132,544元（即3个月的租金）。甲方收到履约保证金后向乙方提供收据。合同期满，乙方不再续租，在结清所有费用后的15个工作日内，甲方退还该保证金（不计息）。甲乙双方经协商一致可解除合同。违约责任：1．……2．乙方未按照约定支付租金的，每延迟一日，应按照未付租金的千分之二向甲方支付违约金。逾期支付超过15日的，甲方可单方面解除合同并在3日内收回房屋，甲方不会向乙方支付任何费用且押金（即乙方支付的叁个月保证金）不予退还。3．无正当理由，双方均不得单方面解除合同。任何一方单方面提前终止合同的，视为严重违约，承担违约责任，违约方应向守约方赔偿租期内的全部直接和间接损失。4．……5．合同终止后，乙方应在合同终止日及时退出，最迟7日内交房。若乙方拖延交房，则甲方可按实际天数及租赁费标准的3倍收取乙方租金。自交房之日起乙方留在房屋内的物品全部归甲方所有，甲方可自行处理且不需要征得任何人同意，甲方亦不予补偿乙方装饰装修费用。因不可抗力或政府行为导致合同不能履行时，合同自行终止，双方均不承担违约责任。任何一方应自不可抗力事件发生之日起五日内，将事件情况以书面形式通知另一方，并于事件发生之日起二十日内，向另一方提交导致其全部或部分不能履行或延迟履行的证明。双方按实际租赁时间结算房屋租金及相应费用，甲方退还剩余租金和租赁保证金。合同签订当日，张少斌向美滋梦公司交纳履约保证金132,544元。合同履行中，张少斌按照美滋梦公司提供的水、电费收据记载金额交纳相应费用。2019年11月4日，美滋梦公司向张少斌发送《工作联系函》，内容主要为如张少斌于合同约定的支付时间2020年1月13日一次性缴清租金，可享有美滋梦公司给予的租金优惠。2020年1月17日、18日，张少斌通过微信分两次向美滋梦公司经理张彪预交2020年1月28日至2020年4月27日部分租金共计100,000元。2020年4月24日，美滋梦公司向张少斌发送《缴费通知单》，催要拖欠租金及违约金。同日，张少斌通过微信向张彪发送《关于解除商铺租赁合同的通知》，内容为“美滋梦公司，因武汉新冠××疫情之不可抗力原因，根据法律相关规定，自2020年4月15日起，解除我与贵公司就跃进家园商铺签订的《商铺租赁合同》，望贵公司尽早退还我履约保证金和补偿装修费用，并及时办理商铺腾退相关事宜。”张彪于次日收悉。2020年5月2日,张少斌再次通过微信与张彪联系。张少斌向张彪发送照片一张并告知“张总，门已锁。希望贵公司尽快派相关人员到店谈一下解除合同的具体事情”，张彪：“我随时都在”，张少斌：“我在店门口”，张彪：“到我们办公室吧”“你来过的”并发送位置信息。2019年12月20日至2020年6月23日期间，张少斌使用的租赁房屋发生水、电费，截至同年5月27日为9,958.50元。本案审理中，张少斌于2020年7月13日向美滋梦公司交还租赁商铺。另查明，为做好疫情防控工作，2020年1月23日，武汉市疫情防控指挥部发出第1号通告，自1月23日10时起，武汉全市城市公交、、地铁轮渡、长途客运暂停运营；无特殊原因，市民不要离开武汉；机场、火车站离汉通道暂时关闭。2020年2月10日，武汉市新冠××疫情防控指挥部发出第12号通告，自即日起在全市范围内所有住宅小区实行封闭管理。2020年3月24日，湖北省疫情防控指挥部发出通告，从3月25日零时起，武汉市以外地区解除离鄂通道管控；从4月8日零时起，武汉市解除离汉离鄂通道管控措施，有序恢复对外交通；武汉市根据疫情风险等级评估情况，在做好疫情防控的前提下，推动企业分区分级、分类分时，有条件复工复产。2020年4月8日起，武汉市开始陆续复工复产。本院认为：张少斌与美滋梦公司签订的《房屋租赁合同》，合法有效。张少斌于2020年4月24日向美滋梦公司发出《关于解除商铺租赁合同的通知》，美滋梦公司于次日收到解除通知后未提出异议且在庭审中同意解除合同，本院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年4月25日解除。关于房屋占用费。合同解除后，双方的合同权利义务终止，张少斌应当及时腾退租赁房屋并交还给美滋梦公司。张少斌虽在2020年5月2日将租赁房屋上锁并告知美滋梦公司，但并未向美滋梦公司交还租赁房屋，且至2020年5月27日期间，租赁房屋内仍有水、电费产生。直至同年7月13日，双方才完成房屋交接。因此，张少斌应承担必要的房屋占用费。考虑疫情对餐饮业的影响，参照湖北省相关帮扶政策精神，本院酌定张少斌向美滋梦公司支付2020年4月26日至同年7月13日期间的房屋占用费46,390元（第三年度月租金标准）。关于租金及资金占用费。合同约定租金按季支付。张少斌应于2020年1月13日前交纳2020年1月28日至2020年4月27日的租金，但直至同月18日、19日才向美滋梦公司支付租金共计100,000元，张少斌存在违约行为。但对于受疫情影响不能正常经营以致未足额支付租金的，应根据公平原则确定双方的权利和义务。考虑到张少斌承租的商铺位于小区周边，经营范围为餐饮，结合小区封控措施所造成的影响并参照湖北省相关帮扶政策精神，兼顾公平原则，对期内租金按“免二减一”的标准适当减免，即2020年1月28日至2020年4月25日之间的租金为22,091元（132,544元÷3×50%）。美滋梦公司应向张少斌返还租金77,909元（100,000元－22,091元）。美滋梦公司要求张少斌支付欠付租金的反诉请求，本院不予支持。张少斌要求美滋梦公司支付资金占有费的请求，本院不予支持。关于履约保证金。双方约定的履约保证金系张少斌为履行合同义务所作的金钱担保。双方的合同权利义务终止后，本院已对期内租金及房屋占用费作出处理，美滋梦公司收取的履约保证金132,544元应返还给张少斌。关于水、电费及其他服务费。水、电费系张少斌在使用租赁房屋时产生，根据双方的交易习惯，美滋梦公司的该项反诉请求，本院予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）武汉美滋梦壹号房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张少斌返还租金77,909元（2020年1月28日至2020年4月25日）；二、被告（反诉原告）武汉美滋梦壹号房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张少斌返还合同履约保证金132,544元；三、驳回原告（反诉被告）张少斌的其他诉讼请求；四、原告（反诉被告）张少斌于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）武汉美滋梦壹号房地产经纪有限公司支付房屋占用费46,390元（2020年4月26日至2020年7月13日）；五、原告（反诉被告）张少斌于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）武汉美滋梦壹号房地产经纪有限公司支付水、电费及服务费9,288.50元（截至2020年5月27日）；六、驳回被告（反诉原告）武汉美滋梦壹号房地产经纪有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4,803元减半收取2,401.50元，由原告（反诉被告）张少斌负担600元，被告（反诉原告）武汉美滋梦壹号房地产经纪有限公司负担1,801.50元。案件反诉受理费956元（已减半），由原告（反诉被告）张少斌负担478元，被告（反诉原告）武汉美滋梦壹号房地产经纪有限公司负担478元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  罗松二〇二〇年九月九日书记员  梁芸