广东省吴川市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0883民初651号原告（执行案外人）：简运韶，男，汉族,1944年1月26日出生，户籍住址：广东省吴川市***********，现居住地：广东省吴川市*****郭口红新开发区梅化路(东江雅苑阁)A202房，公民身份号码：440************010。原告（执行案外人）：吴雪娥，女，汉族,1981年6月2日出生，户籍住址：广东省吴川市*********，现居住地：广东省吴川市*****郭口红新开发区梅化路(东江雅苑阁)A302房，公民身份号码：440************188。原告（执行案外人）：吴康瑞，男，汉族,1972年9月13日出生，户籍住址：广东省吴川市**********，现居住地：住广东省吴川市*****郭口红新开发区梅化路(东江雅苑阁)A901房，公民身份号码：440************132。原告（执行案外人）：陈敏慧，女，汉族,1983年10月7日出生，户籍住址：广东省吴川市***************，现居住地：住广东省吴川市*****郭口红新开发区梅化路(东江雅苑阁)B702房，公民身份号码：440************244。原告（执行案外人）：李认娣，女，汉族,1966年10月25日出生，户籍住址：广东省吴川市*********，现居住地：广东省吴川市*****郭口红新开发区梅化路(东江雅苑阁)A802房，公民身份号码：440************82X。原告（执行案外人）：欧木英，女，汉族,1981年9月26日出生，户籍住址：广东省吴川市**********，现居住地：广东省吴川市*****郭口红新开发区梅化路(东江雅苑阁)A601房，公民身份号码：440************627。原告（执行案外人）：林品弟，女，汉族,1972年1月6日出生，户籍住址：广东省吴川市***********，现居住地：广东省吴川市*****郭口红新开发区梅化路(东江雅苑阁)A602房，公民身份号码：440************224。原告（执行案外人）：冯道杰，男，汉族,1990年8月29日出生，户籍住址：广东省吴川市***********，现居住地：广东省吴川市*****郭口红新开发区梅化路(东江雅苑阁)A401房，公民身份号码：440************098。原告（执行案外人）：张冠伟，男，汉族,1983年12月1日出生，户籍住址：广东省吴川市************，现居住地：广东省吴川市*****郭口红新开发区梅化路(东江雅苑阁)B302房，公民身份号码：440************834。原告（执行案外人）：吴观德，男，汉族,1964年10月4日出生，户籍住址：广东省吴川市**********，现居住地：广东省吴川市*****郭口红新开发区梅化路(东江雅苑阁)B802房，公民身份号码：440************177。原告（执行案外人）：张和，男，汉族,1958年2月14日出生，户籍住址：广东省吴川市*********，现居住地：广东省吴川市*****郭口红新开发区梅化路(东江雅苑阁)A1001A1002、B1001、B402房，公民身份号码：440************530。原告（执行案外人）：骆艳波，女，汉族,1966年11月25日出生，户籍住址：广东省吴川市***********，现居住地：广东省吴川市*****郭口红新开发区梅化路(东江雅苑阁)B901房，公民身份号码：440************563。原告（执行案外人）：曹东俊，男，1971年9月29日出生，户籍住址：河南省唐河县*************，现居住地：广东省吴川市*****郭口红新开发区梅化路(东江雅苑阁)B801房，公民身份号码：412************337。原告（执行案外人）：吴晓容，女，汉族,1983年1月29日出生，户籍住址：广东省吴川市**********，现居住地：广东省吴川市*****郭口红新开发区梅化路(东江雅苑阁)A301房，公民身份号码：440************167。原告（执行案外人）：肖亚梅，女，汉族,1967年8月22号出生，户籍住址：广东省吴川市**********，现居住地：广东省吴川市*****郭口红新开发区梅化路(东江雅苑阁)A702房，公民身份号码：440************066。原告（执行案外人）：谭汉光，男，汉族,1976年8月19日出生，户籍住址：广东省吴川市***********，现居住地：广东省吴川市*****郭口红新开发区梅化路(东江雅苑阁)A402房，公民身份号码：440************032。原告（执行案外人）：吴启荣，男，汉族,1981年12月7日出生，户籍住址：广东省吴川市************廊口繁殖场宿舍5幢109房，现居住地：广东省吴川市*****郭口红新开发区梅化路(东江雅苑阁)B401房，公民身份号码：440************015。原告（执行案外人）：吴康帝，男，汉族,1983年6月9日出生，户籍住址：广东省吴川市**********，现居住地：广东省吴川市*****郭口红新开发区梅化路(东江雅苑阁)B701房，公民身份号码：440************113。原告(执行案外人)：吴小惠，女，汉族,1966年6月9日出生，户籍住址：广东省吴川市*********，现居住地：广东省吴川市*****郭口红新开发区梅化路(东江雅苑阁)A201房，公民身份号码：440************843。原告（执行案外人）：林伟群，女，汉族,1967年8月6日出生，户籍住址：广东省吴川市***********，现居住地：广东省吴川市*****郭口红新开发区梅化路(东江雅苑阁)A701房，公民身份号码：440************36X。原告（执行案外人）：李良泉，男，汉族,1973年9月15日出生，户籍住址：广东省吴川市*********，现居住地：广东省吴川市*****郭口红新开发区梅化路(东江雅苑阁)B202房，公民身份号码：440************832。原告（执行案外人）：祝钧涛，男，汉族,1989年12月8日出生，户籍住址：广东省吴川市**********，现居住地：广东省吴川市*****郭口红新开发区梅化路(东江雅苑阁)B902房，公民身份号码：440************035。原告（执行案外人）：简振钦，男，汉族,1962年1月27日出生，户籍住址：广东省吴川市***********，现居住地：广东省吴川市*****郭口红新开发区梅化路(东江雅苑阁)B602房，公民身份号码：440************010。原告（执行案外人）：陈阳文，男，汉族,1992年3月4日出生，户籍住址：广东省吴川市*********，现居住地：广东省吴川市*****郭口红新开发区梅化路(东江雅苑阁)B502房，公民身份号码：440************519。原告（执行案外人）：陈翠萍，女，汉族,1981年10月24日出生，户籍住址：广东省吴川市*************，现居住地：广东省吴川市*****郭口红新开发区梅化路(东江雅苑阁)B501房，公民身份号码：4408********44229。原告（执行案外人）：潘湖波，男，汉族,1971年2月5日出生，户籍住址：广东省吴川市**************，现居住地：广东省吴川市*****郭口红新开发区梅化路(东江雅苑阁)B1101房，公民身份号码：4408************0332。原告（执行案外人）：吴泽浩，男，汉族,2000年10月10日出生，户籍住址：广东省吴川市************，现居住地：广东省吴川市*****郭口红新开发区梅化路(东江雅苑阁)B1002房，公民身份号码：440************191。原告（执行案外人）：吴月妮，女，汉族,1992年12月23日出生，住广东省吴川市*****郭口红新开发区梅化路(东江雅苑阁)B1001房，公民身份号码：440************125。原告(执行案外人)：文秋雄，男，汉族，1988年4月20日出生，户籍住址：广东省吴川市***********，现居住地：广东省吴川市*****郭口红新开发区梅化路(东江雅苑阁)A301房，公民身份号码：440************052。原告（执行案外人）：吴亚尚，男，汉族，1966年8月20日出生，户籍地址：广东省吴川市**********，现居住地：广东省吴川市*****郭口红新开发区梅化路(东江雅苑阁)A902房，公民身份号码:440************13X。原告（执行案外人）：李炽焕，女，汉族，1977年11月8日出生，户籍地址：广东省吴川市********，现居住地：广东省吴川市*****郭口红新开发区梅化路(东江雅苑阁)A801房，公民身份号码:440********080828。以上原告的共同委托诉讼代理人：吕汝奋，广东朝胜律师事务所律师。被告：广东南粤银行股份有限公司吴川博铺支行，住所地：广东省吴川市********屋首层商铺。统一社会信用代码：914********625038B。法定代表人：周旭，行长。委托诉讼代理人：詹寿，男，系该银行员工。委托诉讼代理人：梁龙英，女，系该银行员工。被告：吴丽章，男，汉族,1973年6月24日出生，住广东省吴川市**********，公民身份号码440************515。原告简运韶、吴雪娥、张冠伟、冯道杰、陈翠萍、潘湖波、林品弟、欧木英、李认娣、陈敏慧、吴康瑞、吴月妮、吴泽浩、陈阳文、简振钦、祝钧涛、李良泉、林伟群、吴小惠、吴康帝、吴启荣、谭汉光、肖亚梅、吴晓容、骆艳波、曹东俊、张和、吴观德、文秋雄、吴亚尚、李炽焕诉被告广东南粤银行股份有限公司吴川博铺支行（以下简称“南粤银行”）、吴丽章案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈翠萍、骆艳波、潘湖波及原告简运韶、吴雪娥、张冠伟、冯道杰、陈翠萍、潘湖波、林品弟、欧木英、李认娣、陈敏慧、吴康瑞、吴月妮、吴泽浩、陈阳文、简振钦、祝钧涛、李良泉、林伟群、吴小惠、吴康帝、吴启荣、谭汉光、肖亚梅、吴晓容、骆艳波、曹东俊、张和、吴观德、文秋雄、吴亚尚、李炽焕的共同委托诉讼代理人吕汝奋到庭参加诉讼，被告南粤银行的委托诉讼代理人詹寿、梁龙英到庭参加诉讼，被告吴丽章经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告简运韶、吴雪娥、张冠伟、冯道杰、陈翠萍、潘湖波、林品弟、欧木英、李认娣、陈敏慧、吴康瑞、吴月妮、吴泽浩、陈阳文、简振钦、祝钧涛、李良泉、林伟群、吴小惠、吴康帝、吴启荣、谭汉光、肖亚梅、吴晓容、骆艳波、曹东俊、张和、吴观德、文秋雄、吴亚尚、李炽焕向本院提出诉讼请求：一、请求判决不予执行坐落于吴川市*****郭口红新开发区梅化路边的土地使用权[证号：吴府国用（2012）第00632号]及地上建筑物。二、请求判决解除坐落于吴川市*****郭口红新开发区梅化路边的土地使用权及地上建筑物的查封；三、请求确认吴川市*****郭口红新开发区梅化路边（东江雅苑阁）的建筑物所有权及所占土地使用权为原告共同所有。事实和理由如下：原告与被告吴丽章于2015年8月28日签订《合作建房协议》约定原告支付相应的价款，与被告吴丽章合作建房。建房完成后，吴丽章向原告交付房屋进行使用。同时约定所建建筑物所占土地待所有合作建房者均入住后，吴丽章配合将相应的所有权办理变更登记，归该建筑物内全部业主所有。合同签订后，原告分别将合作建房的购房款全额支付予吴丽章，吴丽章将房屋交付由原告使用，原告己实际占有并使用涉案房屋。2019年4月4日，贵院以（2019)粤0883财保3号，（2019)粤0883执1346号裁定查封了位于吴川市*****郭口红新开发区梅化路边的建筑物及土地。原告认为，根据最高人民法院《关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”在本案中，吴丽章收取房款及交付对应房屋予第三人后，应按照《合作建房协议》的约定，应当积极办理变更登记，将该土地及建筑物过户予第三人。但是因吴丽章的消极行为未办理变更登记，作为原告乃至现该建筑物的所有住户对此无过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上所述，位于吴川市*****郭口红新开发区梅化路边的建筑物及土地实际是属于原告的财产，贵院裁定执行并拍卖上述不动产是错误的，恳请贵院查明事实，依法支持原告的全部诉讼请求。被告南粤银行辩称：依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第15条的规定，原告称与被告吴丽章签订合作建房协议书合作建房，但是原告和被告吴丽章均不具备房地产开发资质，所以双方签订的《合作建房协议书》是无效的。另，涉案的地上建筑物是违章建筑，按照报建手续，只是报建四层，但是现在却建了十层，存在违建行为。最后涉案土地确实抵押给我行，按照“房随地走”的规定，土地和地上建筑物一并抵押给我行，我行对涉案标的物有优先受偿权。故，原告请求不得执行涉案标的物，并解除对标的物的查封，确认原告对涉案土地共同共有的诉讼请求没有依据，请求人民法院依法驳回。被告吴丽章不作答辩，亦没有证据提交。被告吴丽章经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩及对原告证据进行质证的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：南粤银行与吴丽章、吴思、吴观泉、林瑞清金融借款合同纠纷一案，南粤银行于2019年4月29日向湛江市仲裁委员会申请仲裁，湛江市仲裁委员会经审理查明：2016年11月22日，南粤银行与吴丽章签订了编号为南粤微二直个四个高抵字2016第051号《最高额抵押合同》，约定吴丽章对其自2016年11月23日至2022年11月22日期间发生的主债权最高限额为3040000元向南粤银行提供抵押担保，吴丽章以位于吴川市*****郭口红新开发区梅化路边国有土地使用权[国有土地使用权证：吴府国用（2012)第00632号]作为抵押担保物向南粤银行提供抵押担保，抵押担保的范围包括主债权本金、利息、逾期利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及为实现债权而产生的仲裁费、保全费、公告费等。并办理了抵押登记手续。2018年11月20日，南粤银行与吴丽章签订《个人借款合同》（南粤微二直个四个借字2018第098号），约定由南粤银行向吴丽章提供3200000元贷款;仅用于归还编号为南粤微二直个四个借字2017第097号借款合同项下的贷款，借款期限为36个月，自2018年11月20日至2021年11月19日止，借款年利率为7.6%，按月付息，结息日为每月20日，分三期偿还借款本金（其中2019年11月20日应偿还480000元，2020年11月20日应偿还480000元，2021年11月19日应偿还2240000元）。2018年11月20日，南粤银行向吴丽章发放贷款3200000元。按合同约定吴丽章应于每月20日向南粤银行支付利息（按日计息，按月结息），但吴丽章从2019年3月份开始未按约定支付利息。截止2019年4月2日，吴丽章尚欠南粤银行借款本金为3200000元，借款利息为18985.75元（其中利息18907.91元、复利77.84元）。经审查后，湛江市仲裁庭于2019年7月17日作出(2019)湛仲字第1066号裁决书，裁决主文第一项、第二项、第四项为：“一、解除申请人广东南粤银行股份有限公司吴川博铺支行与被申请人吴丽章签订的《个人借款合同》（南粤微二直个四个借字2018第098号）。二、限被申请人吴丽章于本裁决生效之日起15日内向申请人广东南粤银行股份有限公司吴川博铺支行偿还借款本金3200000元以及利息、罚息、复利[截止至2019年4月2日的借款利息18985.75元(其中利息18907.91元、复利77.84元）；2、从2019年4月3日起至裁决《个人借款合同》解除之日止,以借款本金3200000元为基数,按年利率7.6%计算利息，以尚欠利息18907.91元为基数,按年利率11.4%计收复利，从裁决《个人借款合同》解除之次日起至借款偿清之日止，以借款本金3200000元为基数，按照年利率11.4%计算逾期利息(罚息）；以尚欠利息18907.91元为基数，按年利率11.4%计收复利]。如果被申请人未按本裁决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、申请人广东南粤银行股份有限公司吴川博铺支行对被申请人吴丽章抵押的位于吴川市*****郭口红新开发区梅化路边国有土地使用权[国有土地使用权证：吴府国用（2012)第00632号]以上述财产折价或者以拍卖、变卖上述财产所得价款在抵押担保最高限额3040000元范围内优先受偿。”仲裁裁决作出后，博铺支行向湛江市中级人民法院申请执行。2019年10月23日，本院经湛江市中级人民法院指定，依法对（2019)湛仲字第1066号裁决书立案执行。2019年11月18日，本院作出（2019)粤0883执1346号《执行裁定书》，裁定查封吴丽章名下的座落于吴川市*****郭口红新开发区梅化路边的土地使用权[证号：吴府国用（2012)第00632号]内的地上建筑物。此外,在仲裁程序开始之前的2019年4月4日，本院已因博铺支行提出的诉前财产保全而裁定查封了该财产。2019年11月13日，本院做出（2019)粤0883执1346号《告知书》，主要内容为告知相关利害关系人，吴丽章名下的座落于吴川市*****郭口红新开发区梅化路边的土地使用权及其地上建筑物已被本院查封且正在处置中，要求被执行人、承租人、使用人等相关权利人于2020年1月10日前申报优先购买权。该告知书被张贴于吴丽章名下的座落于吴川市*****郭口红新开发区梅化路边的土地使用权上所建筑的建筑物内的电梯桥厢内。在执行期间，原告简运韶、吴雪娥、张冠伟、冯道杰、陈翠萍、潘湖波、林品弟、欧木英、李认娣、陈敏慧、吴康瑞、吴月妮、吴泽浩、陈阳文、简振钦、祝钧涛、李良泉、林伟群、吴小惠、吴康帝、吴启荣、谭汉光、肖亚梅、吴晓容、骆艳波、曹东俊、张和、吴观德、文秋雄、吴亚尚、李炽焕向本院提出《执行异议申请书》请求中止对涉案标的物的执行，本院经审查后，作出执行裁定书裁定驳回上述异议人提出的执行异议。异议人不服，向本院提起案外人执行异议之诉，本院依法立案审查。另，案外人宋建玲不服湛江市仲裁委员会作出的仲裁裁决，于2020年2月11日向湛江市中级人民法院提起诉讼，湛江市中级人民法院于2020年4月22日作出（2020）粤08民特22号民事裁定：驳回宋建玲的申请。另查明，位于吴川市*****郭口红新开发区梅化路边的土地使用权[国有土地使用权证：吴府国用（2012)第00632号]登记在被告吴丽章名下，吴丽章在上述土地上建有一幢总高10层的住宅楼。2016年至2017年期间，被告吴丽章分别与原告简运韶、吴雪娥、张冠伟、冯道杰、陈翠萍、潘湖波、林品弟、欧木英、李认娣、陈敏慧、吴康瑞、吴月妮、吴泽浩、陈阳文、简振钦、祝钧涛、李良泉、林伟群、吴小惠、吴康帝、吴启荣、谭汉光、肖亚梅、吴晓容、骆艳波、曹东俊、张和、吴观德、文秋雄、吴亚尚、李炽焕等人签订《合作建房协议书》约定，将上述房屋出卖给原告居住使用，并约定：“甲乙双方均认可该房屋暂不具备办理房屋产权手续的条件，在具备办证条件的情况下，如合作出资方需要办理各自的房产证的，甲方应为乙方提供便利，由乙方自行办理并各自承担所需要的费用。”合同签订后，原告分别已将购房款全部支付给被告吴丽章，被告亦将房屋分别交付给原告使用。2016年11月22日，被告吴丽章与南粤银行签订《最高额抵押合同》约定，被告吴丽章将涉案国有土地使用权抵押给南粤银行，并办理了抵押登记手续。另，被告吴丽章于2016年11月22日将涉案土地抵押登记给南粤银行借款时，涉案土地上已经建有一栋钢筋混凝土结构总高10层的住宅楼，但是该地上建筑物没有一并办理抵押登记手续。本院认为，本案是案外人执行异议之诉纠纷，本案的争议焦点是一、原告对涉案不动产是否享有足以排除强制执行的权益。二、原告请求确认涉案不动产为原告共同所有是否应予以支持。关于焦点一：原告对涉案不动产是否享有足以排除强制执行的权益的问题。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应当支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。案外人诉讼主张能否成立,应参照上述规定进行审查。在本案中，虽然各原告已经交付房款，被告吴丽章亦已将房屋交付给各原告使用，但是综合分析原告对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。理由如下:案涉房屋是被告吴丽章个人开发建设,该项目未取得规划建设、预售许可等审批手续，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定。另，虽然原告分别与被告吴丽章签订《合作建房协议书》，但是根据该份协议书的实际内容，是由原告支付房款，被告吴丽章交付房屋的房屋买卖合同，且原告在庭审时亦称原告与被告吴丽章签订的合作建房协议实际是买卖关系，双方并没有真实的合作建房相关的约定，而是约定房屋的转让关系。故本院认定各原告分别与被告吴丽章签订的《合作建房协议书》实际是买卖合同关系。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，被告吴丽章没有取得房地产开发资质，且没有取得商品房预售许可证明的情况下，分别与原告签订《合作建房协议书》应当认定无效。案外人对涉案房屋并不具有排除强制执行的权益,其主张停止对案涉房屋的执行并解除查封无事实和法律依据，本院不予支持。关于焦点二:原告请求确认涉案不动产为原告共同所有是否应予以支持。在本案中，位于吴川市*****郭口红新开发区梅化路的土地使用权登记在被告吴丽章名下，各原告所称购买的房屋至今仍未办理房屋产权证。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”之规定,涉案房屋未经登记,不产生物权变更效力,故各原告请求判决确认案涉房屋归其所有的主张缺乏事实和法律根据,本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国房地产管理法》第三十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百三十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,案经本院审判委员会讨论，判决如下:驳回原告简运韶、吴雪娥、张冠伟、冯道杰、陈翠萍、潘湖波、林品弟、欧木英、李认娣、陈敏慧、吴康瑞、吴月妮、吴泽浩、陈阳文、简振钦、祝钧涛、李良泉、林伟群、吴小惠、吴康帝、吴启荣、谭汉光、肖亚梅、吴晓容、骆艳波、曹东俊、张和、吴观德、文秋雄、吴亚尚、李炽焕的全部诉讼请求。本案件受理费74800元，由原告简运韶、吴雪娥、张冠伟、冯道杰、陈翠萍、潘湖波、林品弟、欧木英、李认娣、陈敏慧、吴康瑞、吴月妮、吴泽浩、陈阳文、简振钦、祝钧涛、李良泉、林伟群、吴小惠、吴康帝、吴启荣、谭汉光、肖亚梅、吴晓容、骆艳波、曹东俊、张和、吴观德、文秋雄、吴亚尚、李炽焕共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  陈春佩人民陪审员  吴金铃人民陪审员  李丽萍二〇二〇年九月二十三日法官 助理  魏燕玲书 记 员  欧 洁附相关法律及司法解释条文：《中华人民共和国房地产管理法》第三十条房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。