北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民再2号抗诉机关：北京市人民检察院第二分院。申诉人（原审被告）：北京丰业房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区益辰欣园小区**。法定代表人：王和晨，执行董事。委托诉讼代理人：李宾，北京市京师律师事务所律师。被申诉人（原审原告）：北京鸿鹄物业管理有限公司，，住所地北京市丰台区樊羊路益辰欣园小区**楼法定代表人：郑立强，董事长。委托诉讼代理人：龚来章，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦婷婷，北京鸿鹄物业管理有限公司法务助理。第三人：北京市花乡白盆窑房地产开发有限公司，住，住所地北京市丰台区丰葆路****/div>法定代表人：于连成，总经理。委托诉讼代理人：任欢，北京观韬中茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：李敏姿，北京观韬中茂律师事务所律师。申诉人北京丰业房地产开发有限公司（以下简称丰业公司）因与被申诉人北京鸿鹄物业管理有限公司（以下简称鸿鹄公司）、第三人北京市花乡白盆窑房地产开发有限公司（以下简称白盆窑公司）物业服务合同纠纷一案，不服本院（2014）丰民初字第10907号民事判决书，向北京市人民检察院第二分院申诉。北京市人民检察院第二分院作出京二分检民（行）监[2016]118XXXXXXXX号民事抗诉书，向北京市第二中级人民法院提出抗诉。北京市第二中级人民法院作出（2016）京02民抗3号民事裁定，指令本院再审本案。本院作出（2017）京0106民再1号民事判决书，丰业公司不服提出上诉，北京市第二中级人民法院作出（2017）京02民再82号民事裁定书，撤销本院（2017）京0106民再1号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。申诉人丰业公司委托诉讼代理人李宾、被申诉人鸿鹄公司委托诉讼代理人龚来章、韦婷婷，第三人白盆窑公司委托诉讼代理人任欢、李敏姿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京市人民检察院第二分院提出抗诉意见，一、北京市高级人民法院作出的（2015）高民提字第4319号民事判决书撤销了原审据以认定事实的（2014）二中民终字第01303号民事判决及（2012）丰民初字第16703号民事判决，依照《人民检察院民事诉讼监督规则（试行）》第三十二条之规定，对人民法院作出的一审民事判决、裁定，当事人依法可以上诉但未提出上诉，而向人民检察院申请监督的，如果据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的，人民检察院可以受理。二、本案审理过程中，关于鸿鹄公司主张的电梯运行维护费补贴款，原审法院依据当时已经生效的（2014）二中民终字第01303号民事判决及（2012）丰民初字第16703号民事判决，予以认定了本案的基本事实。现（2015）高民提字第4319号民事判决书认定河松指挥部拥有益辰欣园5号楼、8号楼的产权，该部分建筑面积34824.58平方米应从鸿鹄公司主张权利的小区总面积140471.56平方米中扣除。该判决于2015年12月30日作出，晚于本案再审裁定的作出时间（2015年11月18日），属于庭审结束后新发现的证据。故本案据以认定基本事实的证据已发生变化，有新证据足以推翻原判决，本案亦应从住宅楼建筑面积140471.56平方米中扣除河松指挥部拥有产权的34824.58平方米后，剩余面积为鸿鹄公司可以主张权利的小区面积。综上所述，北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第10907号民事判决因有新的证据足以推翻原判决，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）项、第（十二）项之规定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零八条第一款的规定，特提出抗诉，请依法再审。申诉人丰业公司称，丰业公司再审请求，一、请求法院依法对北京市丰台区人民法院做出的（2014）丰民初字第10907号民事判决提起抗诉；二、请求撤销北京市丰台区人民法院做出的（2014）丰民初字第10907号民事判决，对本案予以再审并改判。事实和理由，1、北京市高级人民法院于2015年12月30日作出的（2015）高民提字第4319号民事判决书撤销了原审判决认定事实的依据，重新认定了本案事实，足以推翻原审判决，本案应当提起抗诉。2、新证据足以证明涉案小区系申请人与北京市丰台区花乡白盆窑村（以下简称白盆窑村）共同开发建设，建成后按比例分配面积，分配至白盆窑村名下的面积由白盆窑村自行进行物业管理，与申请人无关，这部分面积应自申请人应当支付电梯运行维护费补贴款的总面积中减除。3、《益宸嘉苑房屋使用、管理、维修公约》（以下简称“公约”）对补贴电梯运行维护费的约定系一个附解除条件约定，由于被申请人利用自身优势不正当的阻止解除条件成就，依法应视为解除条件已成就，申请人不应再向被申请人支付电梯运行维护费补贴款，原审法院判令申请人向被申请人支付电梯运行维护费补贴款属于适用法律错误。4、原审中，被申请人故意隐瞒申请人联系方式，谎称申请人下落不明，丰台法院也未穷尽所有方法向申请人送达传票，导致案件缺席判决，本案应当提起抗诉。5、原审法院认定的事实存在重大错误，原审法院判令申请人依照《公约》向被申请人支付电梯运行维护费补偿款属于认定事实错误；《公约》第五章第5条所列补贴电梯运行维护费仅指空置房屋，原审法院判令申请人依照涉案小区总面积向被申请人支付电梯运行维护费补偿款属于认定事实错误。被申诉人鸿鹄公司辩称，抗诉书认定的事实没有异议，对于推倒的结论有异议。1、上级法院的判决不能作为下级法院改判的依据，下级法院应当对当事人提供的依据进行审查。2、丰业公司与河松指挥部的联建协议书没有备案，不产生对外公示效力，鸿鹄公司不知情，该联建协议对鸿鹄公司没有约束力。3、丰业公司支付益辰欣园5号楼、8号楼空置房屋的物业费和供暖费，鸿鹄公司给河松指挥部出具发票是应丰业公司要求办理的，不能以此为依据否定丰业公司支付电梯费补贴款的义务和责任。4、丰业公司是否代付5号楼、8号楼的款项，内部账目处理方式与任何人无关，不能以此为依据认定丰业公司代替河松指挥部支付物业费和供暖费，丰业公司支付物业费不属于代付，5号楼、8号楼产权登记在丰业公司名下，公示效力高于丰业公司与河松指挥部联建合同约定。否定对外的登记公示效力而以丰业公司和河松指挥部约定作为认定5号楼、8号楼的产权归属是不公平的，丰业公司和河松指挥部的联建协议效力只能约束合同当事人，对合同以外的人没有约束力，本案争议的法律关系是物业服务合同纠纷，不是权属争议，丰业公司是否支付电梯费和补贴款依据丰业公司制定并已备案的管理公约和与鸿鹄公司签订的补充说明为依据进行判断，不能依据丰业公司与河松指挥部签订的协议认定。鸿鹄公司与河松指挥部协议是对5号楼、8号楼未出售房屋的认定，没有涉及公约和补充说明规定的电梯费和补偿款，不能以此为依据认定丰业公司无需支付5号楼、8号楼的电梯费和补贴款。丰业公司作为益辰欣园的开发建设单位，在自己开发的建设公约中承诺向物业管理企业支付电梯费补偿款并与鸿鹄公司签订补充说明，构成双方合同关系，丰业公司应该依据合同约定支付电梯费补偿款。管理公约的条款基于益宸欣园的全部房屋，包含5号楼、8号楼公约中规定的电梯费补偿款也是基于益辰欣园小区的全部面积，公约也有规定小区的房屋产权变更，丰业公司可以依据变更的结果支付电梯费补偿款，事实上鸿鹄公司管理的小区是基于与丰业公司的合同约定，公约和补充说明涉及的管理区域是益辰欣园的全部房屋，按照合同约定及公平对等原则，不应该将5号楼、8号楼的范围排除在公约规定的电梯费补偿款中。物业管理条例和办法约定，建设单位有义务和责任筹备业主大会，益辰欣园小区没有成立业主委员会其责任是丰业公司，丰业公司若想终结向物业管理企业支付电梯费补偿款的义务和责任，应该正常履行法定义务，成立业主委员会，丰业公司待于承担义务应该承担支付电梯费补偿款责任，空置房屋是开发企业单位未出售的房屋，支付空置房屋的物业费和供暖费是开发建设单位的法定义务，在物业管理条例中有规定，空置房屋与本案所主张的电梯费补偿款是不同的事项。不能因为名称相似混淆本质的差异，鸿鹄公司按照丰业公司的公约及签订的补充说明和实际管理小区的情况向丰业公司主张益辰欣园小区的电梯费补偿款有合同依据和法律依据。第三人白盆窑公司述称，认可鸿鹄公司意见，丰业公司提的代理意见与再审起因不相同。白盆窑是基于北京绿化隔离带政策，按照双方协议约定分配物业，是实际控制的产权。当时在我们名下的房子，后来转到丰业名下。白盆窑和丰业是2004年11月22日终止合同，在合同后附所能分到的所有房子清单，清单中与当时登记的产权对不上，大部分是丰业控制。高院提审时涉及何松指挥部，但其实房子是丰业实际控制的。本案与我们无关。鸿鹄公司向本院起诉请求：1、判令被告支付从2013年1月1日至2014年12月31日期间的电梯运行维护费补贴款3371317.44元；2、诉讼费由被告承担。本院原审认定事实：丰业公司系北京市丰台区益辰欣园（原名益宸嘉苑）小区开发商，该小区住宅楼建筑面积为140471.56平方米。2002年3月5日，该公司报送的《公约》经北京市居住小区管理办公室审核批准。该公约第五章第五条规定：开发企业承担未出售房屋的物业管理费及采暖费和小区的热水、游泳馆等运行、使用的正常亏损部分。补贴物业公司电梯运行维护费1元/平米·月,至物业管理委员会成立之后止。此后电梯运行维护费的不足部分由物业管理委员会研究决定。2002年2月25日，丰业公司与丰业欣诚公司签订《益宸嘉苑物业管理委托合同》约定，丰业公司将益宸嘉苑委托丰业欣诚公司进行物业管理。后双方解除合同。2004年8月9日，丰业公司（甲方）与鸿鹄物业公司（乙方）签订《益辰欣园前期物业服务合同》约定，甲方将益辰欣园一期、二期委托于乙方实行物业管理。物业管理服务费：住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.98元的标准向业主或物业使用人收取；电梯运行维护费：按建筑面积每月每平方米1元的标准向业主或物业使用人收取。2004年11月1日，丰业欣诚公司、鸿鹄物业公司、丰业公司签订《补充说明》，益宸嘉苑（现已更名益辰欣园）小区原物业管理企业丰业欣诚公司因内部原因和丰业公司终止了物业管理合同。丰业公司与鸿鹄物业公司签订了新的《前期物业服务合同》，鸿鹄公司负责小区的物业管理工作，享有《公约》中物业管理企业应有权利并承担其全部责任和义务。此后，鸿鹄物业公司正式全面负责益辰欣园的物业管理工作至今。另查，益辰欣园小区物业管理委员会尚未成立。再查，鸿鹄物业公司曾以物业服务合同纠纷为由，起诉丰业公司支付2004年至11月1日至2012年12月31日的电梯运行维护费补贴款13766212.88元。2014年5月7日，北京市第二中级人民法院作出（2014）二中民终字第01303号民事判决书，认为丰业公司应当依照《公约》履行补贴物业公司电梯运行维护费1元/平米·月，至物业管理委员会成立之后止。但鸿鹄物业公司部分诉讼请求超出二年诉讼时效，故判决丰业公司向鸿鹄物业公司支付2010年7月6日至2012年12月31日的电梯运行维护费补贴款4191671.35元。本院原审认为，当事人签订的《益辰欣园前期物业服务合同》及《补充说明》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的规定，应为有效合同，当事人均应履行各自义务。根据《补充说明》的约定，鸿鹄公司负责小区的物业管理工作，享有《公约》中物业管理企业应有权利并承担其全部责任和义务。根据该约定，《公约》对双方当事人具有约束力，丰业公司与鸿鹄物业公司应当依照《公约》的约定履行各自义务。根据该公约第五章第五条的规定，丰业公司补贴物业公司电梯运行维护费1元/平米·月,至物业管理委员会成立之后止，故丰业公司应当依据约定补贴鸿鹄公司电梯运行维护费。本院原审判决：被告北京丰业房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告北京鸿鹄物业管理有限公司二〇一三年一月一日至二〇一四年十二月三十一日的电梯运行维护费补贴款三百三十七万一千三百一十七元四角四分。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：关于鸿鹄公司主张的电梯运行维护费补贴款，原审依据当时已经生效的（2014）二中民终字第01303号民事判决及（2012）丰民初字第16703号民事判决，予以认定本案的基本事实。现（2015）高民提字第4319号民事判决书认定河松指挥部拥有益辰欣园5号楼、8号楼的产权，该部分建筑面积34824.58平方米应从鸿鹄公司主张权利的小区总面积140471.56平方米中扣除，该判决于2015年12月30日作出。本案亦应从住宅楼建筑面积140471.56平方米中扣除河松指挥部拥有产权的34824.58平方米后，剩余面积为鸿鹄公司可以主张权利的小区面积。本院对此证据予以确认。益辰欣园小区总面积140471.56平方米扣除河松指挥部所有的益辰欣园5号楼、8号楼建筑面积34824.58平方米后，按照《公约》的约定丰业公司给付鸿鹄公司2013年1月1日至2014年12月31日的电梯运行维护费补贴款2535527.52元。另查，益辰欣园小区物业管理委员会尚未成立。关于丰业公司在本案此次再审时出示的新证据，即2002年5月10日丰业公司与北京丰业欣诚物业管理有限公司益辰欣园物业服务合同的效力问题，对于此份关键证据在丰业公司与鸿鹄公司系列纠纷案件中丰业公司从未出示且未能给出法庭合理解释，现鸿鹄公司亦不予认可，故对于该证据本院不予采信。本院再审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《益辰欣园前期物业管理委托合同》、《补充说明》均系鸿鹄公司与丰业公司在自愿基础上所签，且内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。根据《补充说明》的约定，鸿鹄公司负责小区的物业管理工作，享有《公约》中物业管理企业应有权利并承担其全部责任和义务，《公约》对丰业公司与鸿鹄公司均具有约束力。根据该《公约》第五章第五条的规定，丰业公司补贴物业公司电梯运行维护费1元/平米·月，至物业管理委员会成立之后止，故丰业公司应当依据《公约》补贴鸿鹄公司电梯运行维护费。原审中依据（2014）二中民终字第01303号民事判决书、（2012）丰民初字第16703号民事判决书确定丰业公司享有益辰欣园小区面积140471.56平方米，因（2015）高民提字第4319号民事判决书已将上述判决撤销，并确定河松指挥部拥有益辰欣园5号楼、8号楼的产权，该部分建筑面积34824.58平方米应从鸿鹄公司主张的小区总面积140471.56平方米中扣除。扣除后丰业公司给付鸿鹄公司2013年1月1日至2014年12月31日的电梯运行维护费补贴款2535527.52元。关于丰业公司主张白盆窑公司也是益辰欣园小区部分房产的实际产权人，其所有的住宅面积应自鸿鹄公司主张的总面积中扣除的问题。本案系物业服务合同纠纷，鸿鹄公司向丰业公司请求支付电梯运行维护费补贴款是基于双方签订的物业服务合同。鸿鹄公司所主张的是合同之债请求权，而非物权请求权。鸿鹄公司与河松指挥部之间亦有有关物业服务合同，河松指挥部依约应就其所有产权支付相关物业费用。北京市高级人民法院再审将河松指挥部拥有的面积扣除亦是基于双方之间业已形成的书面合同关系。白盆窑公司与鸿鹄公司之间没有物业服务合同约束。白盆窑公司亦非鸿鹄公司与丰业公司所签订物业服务合同的相对方。丰业公司在对鸿鹄公司履行付款义务后，其与白盆窑公司之间的纠纷，应当另案处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款规定，判决如下：一、撤销本院（2014）丰民初字第10907号民事判决书；二、北京丰业房地产开发有限公司于判决书生效后十日内给付北京鸿鹄物业管理有限公司二〇一三年一月一日至二〇一四年十二月三十一日电梯运行维护费补贴款2535527.52元；三、驳回北京丰业房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33771元，由北京鸿鹄物业管理有限公司负担8372元（已交纳），由北京丰业房地产开发有限公司负担25399元（于判决书生效后七日内交纳）。财产保全费5000元、公告费560元，由北京丰业房地产开发有限公司负担（于判决书生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院，并预交上诉案件受理费。审 判 长  王建中人民陪审员  张 强人民陪审员  武艳梅二〇二〇年九月三十日书 记 员  陈 莉书 记 员  孙德一