北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初6887号原告：高志福，男，1974年8月26日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：周京立，北京市京师律师事务所律师。被告：北京桐凡物业管理服务有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：曹海东，总经理。委托诉讼代理人：杨华，重庆聚义律师事务所律师。第三人：北京嘉逸置业有限公司，住所北京市通州区。法定代表人：许士虎，总经理。委托诉讼代理人：田非，河北王洪波律师事务所律师。委托诉讼代理人：王洪波，河北王洪波律师事务所律师。原告高志福与被告北京桐凡物业管理服务有限公司（以下简称被告）、第三人北京嘉逸置业有限公司（以下简称第三人）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人周京立，被告的委托诉讼代理人杨华，第三人的委托诉讼代理人田非到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高志福向本院提出如下诉讼请求：1．判决自2016年1月1日起变更物业费的标准为每月每平米3元，取暖费为每年每平米10元；2．判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年3月30日，原告从第三人处购得房屋所有权证号为“京（2017）通不动产权第XXXX号”的商品房。2016年6月17日，原告与第三人指定的物业机构即本案被告签署了编号为XF6158xx的《物业管理服务协议》，协议约定原告的物业面积为115平方米，物业费为每平米每月21．88元。原告入住房屋后发现被告的物业服务质量极差，服务态度极为恶劣，《物业管理服务协议》所确定的“房屋共用部位的维护和管理”、“房屋共用设施设备及其运行的维护和管理”、“环境卫生”、“保安”、“交通秩序及车辆停放”、“房屋装饰装修管理”、“房屋外观”、“设备运行”等项目均出现严重的问题。入住业主通过微信业主管理群投诉、组织会议等形式向被告反映相关问题，被告均不予理睬。不仅如此，由于被告的疏于管理，物业所在大厦曾出现多次电梯事故、漏水事故，且被告因为消防措施不达标被行政主管机关多次处罚。同时，大量未经许可的闲杂人等可以随意出入业主的工作生活区域，给原告的生命财产带来威胁。第三人作为开发商，曾在房屋销售时向原告表示，所售物业的服务商为“第一太平戴维斯”，并在相关材料上大肆宣传误导原告。综上，原告在签署《物业管理协议》遭到第三人的误导欺诈，被告提供的物业服务明显与其所收取物业费不匹配，显失公平。请求贵院依据《合同法》、《物业管理条例》等相关法律法规的规定，判如所请。被告辩称：我方不同意原告的诉讼请求。具体理由如下：第一、双方的物业管理服务协议约定物业费用属于市场调节范畴，收费金额和方式是双方经过协商一致后确定的。而且被告没有违约，和原告不止一次签订物业管理服务协议和前期物业管理合同，根据北京市规定，只有经济适用房的收费是由政府制定，本案的房屋属于商务金融类房屋，不属于政府指导价格的房屋，应该适用市场调节交易价格。第二、原被告多次签署物业管理协议，协议是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，也没有可变更和可撤销的情形，原告申请将物业费标准变更为每月每平米3元，是对合同主要条款的变更，应该在合同法框架下与被告协商，该等事项不属于人民法院的处理范围。在合同条款不具有无效和可撤销的情形下，人民法院不应该对合同的具体内容进行变更，因此原告无权要求法院直接变更合同主要条款。第三、取暖费的收费主体是供暖公司，我方只是代收单位，被告在代收过程中是根据发改委的相关文件收取费用，收取的费用全部支付给了供暖公司，我方也没有向原告收取中间费用，原告要求变更供暖费标准的诉讼请求，我方并非适格被告，原告应该起诉供暖公司。故我方不同意原告的诉讼请求。第三人述称：本案涉案房屋已经交付原告多年，原被告的物业服务合同纠纷与第三人无关。本院经审理认定事实如下：原告高志福系北京市通州区经海六路xx号院xx号楼xx层xx号房屋（以下简称xx号房屋）的房屋所有权人，被告系该房屋所在小区的物业服务单位。2016年6月17日，原告高志福（乙方）与被告（甲方）签订《物业管理服务协议》，主要约定：乙方所购楼宇销售（预售）合同编号XF6158xx，坐落位置：通州区经海六路xx号院，建筑面积：115平方米。其中，甲方权利义务部分约定：对楼宇共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护修缮服务与管理。乙方权利义务部分约定：监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议。物业管理服务费用按建筑面积每月每平方米21．88元，商铺按建筑面积每月每平方米9．9元计收，受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费等代收缴费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。违约责任：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正；逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方按本物业有关管理制度、《业户临时公约》和《业户手册》的规定限期采取相应改正措施；逾期未改正给甲方造成损失的，乙方应承担相应的法律责任。甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的乙方有权要求甲方清退所收费用，并按同期银行存款利率支付利息。协议还约定了其他内容。另查，2017年11月29日，被告（用热方）与案外人北京xx化学厂（供热方）签订《供热合同》，主要约定：供热**址：北京市通州区光机电一体化产业基地嘉创路xx号。供热期限：供热方在北京市规定的供热期限2017年11月15日至2018年3月15日为用热方供热。供热价格：根据北京市发展和改革委员会京发改【2015】2619号《关于调整本市非居民供热价格的通知》精神和用热方的用热质量要求，经双方协商，本采暖期（120天）合同供热价格为供热费单价：40元/平方米，超4米高：80元/方米。合同还约定了其他内容。2018年，双方另续签一份《供热合同》。2019年10月18日，被告（甲方）与案外人北京xx公司（乙方）签订《枢密院一二期、嘉逸商务园（尖子班）、开饭群岛商业街项目BOT供热运行承包合同》，主要约定：该项目特许经营期为20年，自2019年10月18日至2039年3月15日。收费标准：甲乙双方确认项目建成后，向用户收费标准40元/㎡，由甲方直接或授权物业管理企业向用户收取，并按约定足额支付给乙方。价格依据：京价（商）字【2001】372号、京发改【2015】2619号。合同还约定了其他内容。庭审中，被告称原告高志福拖欠2019年1月1日至2020年6月30日的物管费共计45291元，拖欠2018年11月15日至2020年3月15日两个供暖季的供暖费共计9545元。上述事实，有房屋不动产权证、《前期物业服务协议》、《供热合同》、《枢密院一二期、嘉逸商务园（尖子班）、开饭群岛商业街项目BOT供热运行承包合同》及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。物业服务收费实行市场调节价并适时调整。实行市场调节价的物业服务收费标准需要调整时，应由业主大会或共同履行业主大会、业主委员会职责的全体业主与物业管理企业协商确定。本案中，原被告双方之间的《物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。现原告高志福主张变更物业费标准，依据不足，本院不予支持。原告高志福向被告主张变更取暖费收费标准，但被告并非供暖服务合同法律关系中提供供暖服务的一方，依据合同相对性原则，对于原告高志福的该项诉讼请求，本院不予处理，其可另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告高志福的诉讼请求。案件受理费35元，由原告高志福负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈明山二〇二〇年九月二十五日书记员  郑秋爽