广东省阳春市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1781民初1686号原告：阳春市成美物业服务有限公司。住所地：阳春市*************。法定代表人：萧传武，该公司总经理。委托诉讼代理人：李放，该公司员工。委托诉讼代理人：叶秀飞，该公司员工。被告：欧运高，男，1965年10月20日出生，汉族，广东省阳春市*************民，住广东省阳春市**************。公民身份号码：441************333。第三人：阳春市锦湖实业有限公司。住所地：阳春市*****湖水库尾锦湖花园1号。法定代表人：王海波，该公司董事长。原告阳春市成美物业服务有限公司诉被告欧运高、第三人阳春市锦湖实业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年7月17日公开开庭进行了审理。后因原告申请追加第三人，本院于2020年8月4日依法转为简易程序，于2020年8月17日公开开庭进行了审理。原告阳春市成美物业服务有限公司的委托诉讼代理人李放、叶秀飞到庭参加诉讼，被告欧运高、第三人阳春市锦湖实业有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳春市成美物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付暂计至2020年5月31日拖欠的物业费及公摊费约1795元。2.被告支付违约金暂计至2020年4月30日约1004元。3.被告支付本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告与原告（阳春市锦湖实业有限公司委托原告管理锦湖花园小区）于2012年5月8日签订了《前期物业管理服务协议》，但被告没遵守协议约定经常拖欠物业费。原告多次催收，被告总是延期支付，特别是从2019年4月起至今未交物业费和公摊费。期间原告无数次张贴催款通知书，但被告至今没有支付。本公司现处于亏损经营状态，不及时缴交物业费会造成公司运营困难，为维护原告的合法权益，请法院支持原告的诉讼请求。被告欧运高未作答辩。第三人阳春市锦湖实业有限公司未作陈述。本院经审理认定事实如下：阳春市成美物业服务有限公司是于2012年12月13日成立的有限责任公司（自然人投资或控股）；经营范围是物业管理。被告是阳春市*****湖水库尾锦湖花园（以下简称锦湖花园）5#5幢1202房的权利人，该房屋建筑面积为123.43平方米，权利登记时间为2012年9月14日。2012年5月8日，被告作为甲方与第三人作为乙方签订《前期物业管理服务协议》，主要约定乙方可以委托专业公司承担本小区的专项服务业务；甲方按时按标准交纳物业服务费、公共分摊费、专项维修资金及另行约定的其他有偿服务费用；电梯洋房物业服务费按行政主管部门确权总面积每平方米0.8元/月四舍五入结算至元计算；甲方不按约定的收费标准和时间交纳相关费用的，乙方有权按逾期每天1%收取违约金。2013年1月1日，第三人作为甲方与原告作为乙方签订《锦湖花园小区前期物业服务合同》，主要约定第三人选聘原告为锦湖花园小区提供前期物业管理服务。被告从2012年5月8日起使用了上述物业，但被告于2019年5月至今一直没有按约定向原告支付物业服务费，于2019年4月至今一直没有支付公共分摊费。原告曾于2020年5月22日向被告发出《物业欠款催缴通知》，但被告仍没有支付。庭审时，原告提供2019年4月至2020年4月锦湖花园公共分摊电费分摊明细表到本院，原告主张被告2019年4月至2020年4月欠公共分摊费共422元，并提供电费发票予以证实，本院予以确认。原告主张被告尚欠维修费86元，但没有提供证据证实。同时，原告主张《前期物业管理服务协议》中约定的违约金计算标准过高，现应从逾期之日起每日按欠款总额的3‰的标准计算支付违约金。另查明，锦湖花园业主一般应在每月8日前支付当月物业服务费，且不能拖欠物业服务费超过3个月。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。被告是锦湖花园5#5幢1202房的业主。原告虽然没有与被告签订书面物业服务合同，但其己接受第三人的委托，对被告购买所得的锦湖花园5#5幢1202房的房地产实施了物业管理，因而原告与被告构成物业管理服务合同关系。且第三人与被告签订的《前期物业管理服务协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告均具有约束力，双方应根据合同约定履行自己的义务。被告应当支付物业服务费及公共分摊费给原告，但被告没有支付上述费用给原告，显属违约。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，原告书面催告被告支付拖欠的物业服务费及公共分摊费，但被告仍逾期不支付，现原告诉请被告支付拖欠的物业服务费及公共分摊费理据充分，本院应予支持。被告应支付2019年5月至2020年5月期间所欠的物业服务费1287元[（0.8元×123.43平方米≈99元）×13月]给原告，应支付2019年4月至2020年4月期间所欠的公共分摊费422元给原告。原告主张被告尚欠维修费86元，但没有提供证据证实，本院不予支持。关于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款的规定，本案中原告主张从逾期之日起每日按欠款总额的3‰计算违约金，该违约金明显过高，原告亦未提供证据证明其因被告未支付物业服务费及公共分摊费的行为给其造成的损失，本院依法对违约金的计算标准进行调整：该违约金应以尚欠的物业服务费1287元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，从原告向本院提起诉讼之日即2020年6月2日起计算至尚欠的物业服务费实际给付之日止。被告、第三人经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告欧运高在本判决发生法律效力之日起5日内支付尚欠的物业服务费1287元、公共分摊费422元（该物业服务费从2019年5月起计算至2020年5月止；公共分摊费从2019年4月起计算至2020年4月止）和违约金（违约金以1287元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，从2020年6月2日起计算至尚欠的物业服务费实际给付之日止）给原告阳春市成美物业服务有限公司；二、驳回原告阳春市成美物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告欧运高负担。本判决为终审判决。审判员  邹明远二〇二〇年九月一日书记员  陈文宇附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。