湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初4466号原告：文霞，女，1969年5月11日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，被告：武汉杰晨美寓企业管理有限公司，住所地武汉市江汉区利大还建楼（汉来广场）**A001、A002、A007、A008、B002、B008（青蓝企业孵化器A008-10）。法定代表人：方成柱，总经理。委托诉讼代理人：王帅，湖北丰海律师事务所律师。原告文霞与被告武汉杰晨美寓企业管理有限公司（以下简称杰晨美寓公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法由审判员周杰适用简易程序，于2020年9月3日公开开庭进行了审理。原告文霞、被告杰晨美寓公司的委托诉讼代理人王帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文霞向本院提出诉讼请求：1、要求被告一次性支付拖欠2020年1-4月份四个月的房租8400元、物业管理费663元、水费180元、电费518元，合计9761元。房屋租赁合同已于2020年4月30日到期，要求被告按合同约定进行房屋交接，还原房屋于毛坯状态并归还房屋钥匙及门禁卡；2、本案一切诉讼费用由被告承担。庭审中，文霞陈述因杰晨美寓公司拒不腾退，其已自行收回房屋并恢复原状，请求杰晨美寓公司支付该部分费用5650元。事实与理由：2019年4月30日原告与被告续签了一份房屋租赁合同，将位于武汉市武昌区福星惠誉国际城3-1503室房屋出租给被告，租期为一年，自2019年5月1日起至2020年4月30日止，年租金为25200元。该房屋2020年1-4月份水费、电费的发生情况证实该房屋一直有人居住，同时被告作为二房东已收取此期间租户租金，但一直未支付给原告。被告不履行合同约定，原告多次催缴拖欠房租并要求被告按合同约定办理房屋交接、归还钥匙等手续。综上，为维护原告的合法权益，原告特诉至法院，请求法院判如所请。被告杰晨美寓公司辩称，1、2020年元月份武汉发生新冠××疫情。疫情及疫情防控措施导致被告不能正常履行房屋租赁合同。新冠××疫情对于被告而言构成不可抗力，案涉租赁合同明确约定遇到不可抗力时互相不承担违约责任。根据湖北省高院的规定，我方认为应该免除3个月的租金，水电费及物业费我方没有异议，据实支付。2、案涉房屋在2020年1-4月份期间，被告方并无租客居住，也没有收受租金，被告方也遭受巨大损失。3、被告缴纳的1300元押金未予退还，关于本案房屋的装修部分，在房屋租赁合同到期后原被告协商过，被告愿意将房屋恢复到毛坯状态。被告同意拆除装修并将其中有价值的部分自行带走，原告所举证的垃圾清运费及工费不足以形成完整的证据链，并且原告将被告有价值的物品予以丢弃，被告保留要求其赔偿损失的权利。经审理查明，坐落于武昌区徐家棚街徐东大街**福星惠誉·国际城******、建筑面积92.04平方米的房屋系文霞与案外人孙波共同所有。2017年4月27日，文霞（甲方）与杰晨美寓公司（乙方）的代理人案外人方佳伟签订《房屋租赁合同》，主要内容为甲方将位于武汉市武昌区福星惠誉国际城楼盘3栋1503室、建筑面积92.4平方米的房屋出租给乙方，合同期限从2017年5月1日到2019年5月1日，房屋月租金为2100元，押金为1300元，物业费由乙方承担。本协议执行期间水费、电费、燃气费、卫生管理费、有线电视使用费、宽带费等费用由乙方承担。协议自签字生效后，甲乙双方每三个协议月结算一次。合同第六条“协议的解除及续约”约定，1、经甲乙双方协商一致，可以解除本协议。2、因不可抗力导致本协议无法继续履行的，本协议自行解除，甲乙双方均不承担由此导致的违约责任。……合同还对双方其他权利和义务进行了约定。文霞及方佳伟在合同尾部签名捺印予以确认。上述合同租赁期限届满后，文霞（甲方、出租方）与杰晨美寓公司（乙方、承租方）另行签订《续签协议》一份，主要内容为甲方位于武汉市武昌区福星惠誉国际城3-1503室房屋与乙方签订的《房屋租赁合同》于2019年4月30日到期。经甲乙双方协商后，同意续签1年（2019年5月1日至2020年4月30日）。该房屋合同期内2019年5月1日至2020年4月30日租金为2100元整每月；房租支付方式为每月支付，合同到期后乙方负责将房源还原成毛坯状态，其他条款按照甲乙双方签订的原《房屋租赁合同》不变。文霞、杰晨美寓公司分别在合同尾部签名、盖章予以确认。2019年6月至12月，杰晨美寓公司按月向文霞支付租金。因杰晨美寓公司于2020年1月起未支付租金，文霞诉至本院。庭审中，文霞主张由于无法联系上杰晨美寓公司，其已于2020年5月20日收回房屋、支付工费及垃圾清运费共计5650元，并提交《收据》的复制件一份予以佐证。另查明，杰晨美寓公司于2016年7月26日经武汉市江汉区市场监督管理局核准成立，经营范围为企业管理；公寓管理。还查明，供电单位2020年2月至5月初按月对案涉房屋进行抄表，显示2月1日电费380元、3月1日电费128.34元、4月1日电费143.96元、5月1日电费111.04元，合计763.34元。武汉惠之美物业服务有限公司于2020年5月16日发出《物业服务费缴费催缴单》，载明案涉房屋2020年1月1日至2020年4月30日期间产生物业费662.8元。福星惠誉国际城物业服务中心于2020年5月17日发出《水费通知单》，载明案涉房屋2019年8月15日起至2020年5月17日期间产生水费180.3元。以上事实有企业信用信息公示报告、鄂（2018）武汉市武昌不动产权第0012333号证书、《房屋租赁合同》、《续签协议》、转账记录凭证7张、电费抄表单4张、《物业服务费缴费催缴单》、《水费通知单》及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，关于杰晨美寓公司是否应当支付2020年1月至4月期间租金的问题。案涉《房屋租赁合同》及《续签协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。文霞依据《房屋租赁合同》及《续签协议》请求杰晨美寓公司按照约定的期限及金额支付租金，杰晨美寓公司以新冠××疫情为由主张免除三个月的房屋租金，根据谁主张、谁举证的原则，应当由杰晨美寓公司对新冠××疫情导致其不能履行支付租金义务进行举证。本案中，杰晨美寓公司承租案涉房屋的目的系另行出租给第三人居住并赚取租金差价，文霞于庭审中陈述案涉房屋疫情期间一直有人居住，杰晨美寓公司予以否认，但并未提交证据加以证明。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，杰晨美寓公司未提交证据证明新型冠状病毒××疫情与其违约行为之间存在因果关系，应由其承担举证不能的法律后果，对杰晨美寓公司的抗辩意见，本院不予采信。此外，本案不属于承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少的情形，亦不适用租金减免政策。因此，杰晨美寓公司应当按照约定向文霞给付2020年1月至4月期间的租金8400元，该租金抵减文霞应返还的押金后为7100元（8400元-1300元）。按照合同约定，合同期内的水电费及物业费由杰晨美寓公司承担，文霞主张杰晨美寓公司向其支付水费180元、电费518元系对自身权利的处分，对该部分诉讼请求，本院予以支持。杰晨美寓公司还应向文霞支付物业费662.8元。关于杰晨美寓公司是否应当承担文霞恢复原状的费用及承担多少的问题。根据本院审理查明的事实，案涉房屋租赁合同租赁期限届满，双方当事人未达成继续租赁关系的一致意见，合同于2020年4月30日即告终止。租赁关系终止后，承租人已经没有占有租赁物的合法依据，按照《续签协议》的约定，杰晨美寓公司应当履行向文霞及时返还处于毛坯状态租赁物的义务。杰晨美寓公司未提交证据证明其及时履行上述义务，文霞要求杰晨美寓公司承担其自行恢复原状的费用符合法律规定。文霞主张其为恢复原状支付工费及垃圾清运费共计5650元，并提交案外人出具的《收据》复制件予以佐证，因本案不存在提交原件确有困难的情形，该复制件无法与原件进行核对，且杰晨美寓公司对该《收据》不予认可，本院对文霞的事实主张不予采信。本院根据公平和诚实信用原则，并综合合同双方当事人的过错程度，酌定杰晨美寓公司向文霞支付为恢复原状花费费用3000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、被告武汉杰晨美寓企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告文霞支付租金7100元、水费180元、电费518元、物业费662.8元、恢复原状费用3000元，共计11460.8元；二、驳回原告文霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告武汉杰晨美寓企业管理有限公司负担（此款原告已垫付，被告连同上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  周杰二〇二〇年九月二十八日法官助理邵文娉书记员严橄玲