江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0507民初1487号原告：朱建红，女，1978年6月7日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。原告：朱建华，男，1971年10月28日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。原告：何方荣，男，1976年2月9日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。原告：吴娟萍，女，1970年9月15日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。四原告共同委托诉讼代理人：陈光明，江苏安珀志律师事务所律师。被告：许彬，男，1989年6月20日生，汉族，住江苏省海安县，现居住江苏省苏州市相城区南天成路111号1717室。委托诉讼代理人：钱盛，江苏三诚律师事务所律师。原告朱建红、朱建华、何方荣、吴娟萍诉被告许彬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月10日受理后，由审判员魏丽玲适用简易程序于2020年5月25日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依法适用普通程序进行审理。依据《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》的相关规定，本案由审判员魏丽玲独任审理，并于2020年9月21日公开开庭进行了审理。四原告共同委托诉讼代理人陈光明、被告许彬的委托诉讼代理人钱盛两次庭审均到庭。本案现已审理终结。原告朱建红、朱建华、何方荣、吴娟萍向本院共同提出诉讼请求：1、自2020年3月24日解除原被告之间的买卖合同；2、要求被告支付违约金23万；3、被告支付律师费8000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年12月27日，经苏州新领域房产中介有限公司居间原告与被告签订《房屋买卖（居间）合同》，约定被告购买原告方所有的位于苏州市相城区屋产，总价120万，并约定任何一方违约，应支付房屋成交价的20%作为违约金。合同签订后，被告支付定金1万，原告也将相应的材料原件交给居间公司并将该房产上的按揭贷款还清，以备过户。2020年1月19日被告以价格原因致函原告要求终止履行双方之间的房屋买卖合同，对该通知，2020年1月21日原告明确函告被告不同意解除合同，要求继续履行。2020年3月23日，在多次催告无果的情况下，原告致函被告解除双方之间的买卖合同关系。原告认为双方之间的房屋买卖合同真实合法有效，被告拒绝履行合同之行为严重违反合同约定，应当向原告承担违约责任。为维护原告合法权益，起诉至法院。被告许彬共同辩称，同意解除合同，但解除时间应为2020年1月20日，以我方合同终止告知函的到达时间为准。该函中明确自此后产生的一切损失我方不予承担。对于原告的违约金，我方认为过高，在我方不购买该房后经过中介与原告一起协商，当时协商价格以3万元（含已支付的1万元）了结此事。但可能中介传话过程中产生出入导致双方没有按此约定履行。现在我方仍然同意支付3万元了结此案，如果调解我方另承担原告8000元律师费，但判决的话，律师费不予承担，没有依据。本院经审理认定事实如下：2019年12月27日，朱建红、朱建华、何方荣、吴娟萍作为售房人（甲方），许彬作为购房人（乙方），苏州新领域房产中介有限公司作为居间方（丙方），三方共同签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定：甲方同意将本人坐落在苏州市相城区屋出售给乙方，房屋面积为81.86平方米，房屋所有权证书编号为苏（2017）苏州市不动产权第××号。甲方出售房屋已征得房屋共有人（承租人）的同意，并为此承担相应的法律责任，乙方对上述房屋已充分了解，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。甲、乙双方协商后的实际成交价格为人民币120万元整，该房屋产权或租赁权过户时产生的个税由乙方承担，增值税由乙方承担，契税由乙方承担，其他相关税费由乙方承担。乙方于2019年12月28日向甲方交付定金人民币壹万元整（购房定金可冲抵购房款）。甲乙双方须在2020年1月20日之前提供相应原合法的（过户/贷款）证件并进行资金托管，否则视为违约……第六条违约责任：1、甲方对该房屋权属证件的真实性、合法性及有效性负全责。甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。该房屋若为共有房屋，甲方须保证在签订本合同时，已取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签订本协议……5、甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。双方另约定其他事宜：1、甲乙双方均承诺提供材料真实有效。2、甲方承诺该房产产权清晰，无抵押、无纠纷。3、乙方承诺采用全款购房。4、产证由居间保管，中介费用网签支付50%，过户前结清。各方还在合同中作了其他约定。该合同底部甲方处由四原告分别签名，乙方处由许彬签名确认，丙方处由苏州新领域房产中介有限公司盖章确认。合同签订后，被告于2019年12月28日支付原告方1万元。2020年1月19日，被告许彬向原告方发送《合同终止告知函》，内容如下：本人许彬决定于2020年1月19日，因价格原因终止圆融广场××幢××室的房屋买卖合同，该处房产有售房人自行处置，截止2020年1月20日后续产生的一切损失，我方不予以承担。该函件于2020年1月20日到达原告方。随后，原告方于2020年1月21日向被告发送《要求继续履约通知函》，明确双方已在2019年12月27日签订完房屋买卖居间合同，合同中实际购房成交价格已确定，不存在价格原因造成买房人无法履行合同，对于买方单方擅自违反合同约定解除合同的要求不予认可。现要求买房人许彬按合同约定的内容继续履行合同，并及时办理相关手续及履行合同的相关义务，如未能及时履行合同所产生的一切损失，责任由买房人许彬承担。2020年3月23日，原告方向被告邮寄《解除合同通知函》，内容如下：2019年12月27日经苏州新领域房产中介有限公司居间我方与你签订《房屋买卖（居间）合同》，约定你购买我方所有的位于苏州市相城区产，房屋总价为120万元整，合同签订后你支付定金1万元，我方也将相应的材料原件交付给房屋居间公司，并将该房产上的按揭贷款还清以备过户。2020年1月19日你以“价格原因”致函我方要求终止履行双方之间的房屋买卖合同，对该主张2020年1月21日我方，明确函告你不同意解除合同，要求继续履行，但截止到目前为止你依旧拒绝履行合同，我方认为我方与你签订的合同真实、合法、有效，你拒绝履行合同之行为，严重违反合同约定，应当向我方承担违约责任，现特向你函告如下：自你收到本函件之日起，解除与你于2019年12月27日签订的《房屋买卖（居间）合同》，对你的违约行为我方将向法院起诉维权追究你方违约责任。该《解除合同通知函》于2020年3月24日到达被告。后原告方随即以120万挂牌价另行出售。另查，涉案房屋的所有权人为原告朱建红、朱建华、何方荣、吴娟萍（共同共有），不动产权证号为苏（2017）苏州市不动产权第7006068号。又查，原告方委托江苏安珀志律师事务所代理本案诉讼，支付律师代理费8000元。以上事实，由当事人提供的身份信息、《房屋买卖（居间）合同》、《合同终止告知函》、《要求继续履约通知函》、《解除合同通知函》、邮寄凭证、《委托代理合同》、不动产权证书等证据及当事人陈述附卷佐证，本院予以认定。审理中，居间方苏州新领域房产中介有限公司于2020年5月26向本院出具《证明》一份，内容如下：涉案房屋于2019年12月27日经我单位居间，原告方与被告签订房屋买卖合同，但因许彬违约，该房产一直没有办理过户手续。2020年3月25日左右，原告方联系我单位称已经与许彬解除了房屋买卖合同，要求我单位再次帮忙出售该房产，房产出售价格为120万元，我公司接受委托后积极帮忙其物色潜在的购房客户，但因现在房产交易起行情不好，市场成交惨淡，故该房产一直没有成交至今。本院认为，朱建红、朱建华、何方荣、吴娟萍与许彬签订的《房屋买卖（居间）合同》不违反法律法规强制性规定，依法成立，合法有效，双方应遵照履行各自权利义务。现双方一致同意解除合同，本院予以准许。因合同解除原因在于被告无法按约支付合同价款，被告亦在庭审中认可原告对于合同解除没有过错，故被告许彬在本案中不具有合同解除权。被告以房屋价款无法支付为由拒绝继续履行该合同，其行为构成根本违约，原告就此可以行使其合同解除权，合同的解除时间应以原告方发出的《解除合同通知函》到达被告的时间为准即2020年3月24日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。对于原告主张的违约金即其损失部分，被告抗辩合同约定的违约金过高，与原告实际损失不符，要求降低。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本院认为双方约定的违约金过分高于实际损失，理由如下：在签订合同后不足一个月被告即向原告表明不再继续履行合同，原告在随后的二个月内通过向被告发送解除通知函并挂牌另售的行为及时止损。原、被告双方自签订《房屋买卖（居间）合同》至合同解除之日的时间仅三个多月。经本院至相关房产部门咨询，在此短暂时间阶段内涉案房屋房价并无明显波动，事实上原告方在合同解除后仍以120万挂牌价另行出售。此外，原告方也未提供相关有效证据证实此阶段涉案房屋存有大辐降价的事实。据此，本院结合原告的实际损失以及双方合同的履行情况，依法将违约金酌定为8万，扣除被告已支付的1万，尚应赔偿原告方7万。对于原告主张的律师费8000元，双方对此并无约定，原告的该项诉请于法无据，本院不予支持。据此，本院依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告朱建红、朱建华、何方荣、吴娟萍与被告许彬签订的《房屋买卖（居间）合同》自2020年3月24日解除。二、被告许彬支付原告朱建红、朱建华、何方荣、吴娟萍违约金人民币80000元，扣除已支付的人民币10000元，尚应赔偿人民币70000元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022022504）。三、驳回原告朱建红、朱建华、何方荣、吴娟萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取为人民币4870元，财产保全费人民币1670元，合计人民币6540元，由原告朱建红、朱建华、何方荣、吴娟萍负担人民币4578元，被告许彬负担人民币1962元（此款原告已自愿垫付，本院不再退还，由被告于履行本判决时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  魏丽玲二〇二〇年九月二十三日书记员  吴静良