广东省始兴县人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0222民初789号原告：熊建连，女，1972年9月11日出生，汉族，住******************。公民身份号码：441***************。委托诉讼代理人：徐克英，广东雅商（广州）律师事务所律师。被告：始兴县盛世房地产开发有限公司。住所：广东省始兴县********************************（************）（办公场所）。统一社会信用代码：914*****************。法定代表人：黄福来，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：江小红，系该公司财务经理。委托诉讼代理人：陶睿杰，广东韶正律师事务所律师。被告：韶关市淘房资讯服务有限公司。住所：广东省韶关市*************************商铺。统一社会信用代码：9************。法定代表人：何茂有，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘志军，广东德行律师事务所律师。被告：武江区好帮手装饰经营部。住所：广东省韶关市武江区********************。统一社会信用代码：9************。经营者：邹卓章，男，1979年6月23日出生，汉族，住广东省****************。公民身份号码：440******************。原告熊建连与被告始兴县盛世房地产开发有限公司（以下简称“盛世公司”）、韶关市淘房资讯服务有限公司（以下简称“淘房公司”）、武江区好帮手装饰经营部商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告熊建连及其委托诉讼代理人徐克英，被告盛世公司委托诉讼代理人江小红、陶睿杰，被告淘房公司法定代表人何茂有及其委托诉讼代理人刘志军到庭参加诉讼，被告武江区好帮手装饰经营部经营者邹卓章经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊建连立案时向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告一签订的《盛世家园商品房认购书》；2.请求判令被告一返还原告向其支付的全部购房款291636元及利息5497.34元（以291636元为本金，按同期银行贷款利率计算，自2019年11月26日计至被告一全部返还之日止，暂计至2020年4月26日为5497.34元）；3.请求判令被告二返还原告向其支付的50000元；4.请求判令被告三返还原告向其支付的装修款32694元；5.请求判令被告一向原告承担291636元的赔偿责任；以上暂计671463.34元；6.本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中原告熊建连将诉讼请求变更为：1.申请第二项诉讼请求变更为“请求判令三被告共同返还原告全部支付的总房款374330元及利息5497.34元（以374330元为本金，按同期银行贷款利率计算，自2019年11月26日计至被告一全部返还之日止，暂计至2020年3月25日约为5497.34元）”；2.申请第三项诉讼请求变更为“请求判令三被告向原告承担291636元的赔偿责任。”；3.申请第四项诉讼请求变更为“本案诉讼费由被告承担”；4.申请删除第五、第六项诉讼请求。本案审理过程中，原告熊建连向本院申请诉讼财产保全，请求立即查封、扣押、冻结被申请人始兴县盛世房地产开发有限公司、韶关市淘房资讯服务有限公司671463.34元的财产。原告提供了中国大地财产保险股份有限公司韶关中心支公司的不可撤销财产保全保单保函（保单号：PZPP204********************）作为本案诉讼保全担保。本院于2020年7月8日作出裁定：查封或冻结被申请人始兴县盛世房地产开发有限公司、韶关市淘房资讯服务有限公司名下价值671463.34元的财产，查封或冻结期限为一年。被告淘房公司提出财产保全复议，本院于2020年8月5日裁定驳回淘房公司复议请求。事实和理由：2018年10月16日，原告与被告签订了《盛世家园商品房认购书》，约定由原告认购位于始兴县***************************，房屋建筑面积69.66平方米，包装修为两房一厅，被告向原告交付房子并且办理产权证，原告需向被告支付合同总金额394330元。合同签订后，原告按合同约定向被告支付2万元定金，被告承诺2019年12月31日前能装修好供原告入住。2018年11月20日，原告向被告一支付了271636元购房款，向被告二支付了20000元，向被告三当时所经营的个体工商户“武江区好帮手装饰经营部”缴纳了32694元，三被告均向原告出具了收据。原告又于2018年12月28日、2019年1月22日、2019年2月28日分别向被告二转账10000元，共又转了30000元。被告在未经原告同意的情况下，擅自将房子出售给案外第三人，之后联系原告退款。至此，原告已无法取得房屋，导致原告合同目的无法实现，因此，请求法院判决解除《盛世家园商品房认购书》。虽然被告二、被告三未在《盛世家园商品房认购书》上签字，但该认购书上的房款总金额包括了向被告二、被告三支付的款项，且被告二、被告三在未与原告签署任何协议的前提下，也向原告出具了收据，该款属于《盛世家园商品房认购书》的购房款，因此，被告二、被告三也应当视为该合同的相对方。现由于被告的行为导致合同无法继续履行，造成原告产生损失，三被告应当就全额返还原告购房款和赔偿损失承担连带责任。原告依据法律的相关规定，向法院提起诉讼，请求判如所请。被告盛世公司辩称，一、《盛世家园商品房认购书》与被告无关，不存在与被告解除该认购书的事实。被告并未与原告签订认购书，涉案认购书的甲方签字代表并非被告的法定代表人或工作人员；该认购书与被告的认购书模板不同，约定的内容也有所不同。被告一直出售的是毛坯房，不存在包装修的约定；根据认购书第六条第七款关于认购书生效条件的约定，该认购书自双方签章之日起生效，但该认购书并没有被告的盖章，签约代表也并非被告的法定代表人，未达到合同生效的条件。而且，原告作为完全民事行为能力人，根据一般的交易习惯和生活常识，原告对于“甲方”未在认购书盖章的行为，应当能够预知该风险并且要求“甲方”盖章确认。根据合同相对性的基本原则，原告主张解除涉案认购书，应向与其签订认购书的相对方行使解除权，与被告无关。二、被告并没有把涉案房屋出售给第三人，事实上，原告与被告于2018年11月20日签订《商品房买卖合同》（预售），约定被告将涉案房屋以291636元的价格出售给原告，并且办理了网签手续。被告也仅收取了原告291636元的购房款，至于原告与其他被告的法律关系及经济纠纷，与被告无关。原告声称被告把涉案房屋擅自出售给第三人没有事实和法律依据。根据《合同法》第一百三十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，商品房买卖是指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，被告并没有把房屋出售给第三人，也没有收到第三人关于涉案房屋的购房款。因此，原告未能提供证据证明其主张的事实，根据《民事诉讼法司法解释》第九十条之规定，原告应当承担举证不能的不利后果。三、若原告确实想退回涉案房屋，与被告解除《商品房买卖合同》（预售），被告可从“平等交易、买卖自由”的角度出发，视为原告单方向被告提出解除合同，被告可同意解除合同，并退回原告支付的购房款291636元。但被告同意解除《商品房买卖合同》的行为不能视为被告违约。综上所述，原告的诉求没有事实和法律依据，理应驳回其对被告一的诉讼请求。但考虑到原告确实想退回涉案房屋，被告可从平等交易、市场自由的角度出发，同意原告向被告提出的单方解除。被告淘房公司辩称，一、被告与原告不存在买卖合同关系，非本案适格被告，原告对被告的起诉属错误起诉。原告基于买卖合同提起本诉，应以合同当事方为被告，被告与原告不存在合同关系，非合同当事方，非本案适格被告。原告对被告提起本诉，违反合同相对性原则，不具有诉的前提和基础，属错误起诉。被告收取原告的费用，是基于与被告一（始兴县盛世房地产开发有限公司）的合作关系，属被告淘房公司与被告始兴县盛世公司的结算范畴，并非基于本案所争议买卖合同关系，两者属不同法律关系，非本案处理范围，根据区分原则，应另案处理。二、原告基于买卖合同纠纷，对被告采取保全措施，属错误保全。被告与原告不存在合同关系，原告基于买卖合同，对被告提起本诉，违反合同相对性，属错误起诉。原告基于错误起诉而对被告采取保全措施[保全民事裁定书：（2020）粤0222民初789号，冻结账户为：中国建设银行股份有限公司韶关西城支行440********700000392＿1账户，实际冻结金额为400402.46元]，该保全金额远高于其对被告诉请数额（5万元），属超额保全及恶意保全，违反《最高人民法院》相关规定，及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款规定，对被告造成（包括但不限于）商业信誉、利息、交易机会、佣金、税务、工资结算等方面的障碍及严重损失。为防止错误保全导致的损失扩大，被告曾与原告协商，提出“以另行支付与其对被告诉请数额（5万元）相等的款项”方式作为反担保，让原告先行撤回保全申请，原告不同意，要求被告必须全额支付本案涉及的对三方被告诉请总额，意图让被告一方承担全部被告的责任，作为原告撤诉及撤回保全申请的条件。原告拒绝被告提出的合理解决方式，故意延续及扩大被告因本案保全所遭受的直接及间接损失，属主观恶意，其行为对被告造成严重侵权，对于因保全错误受到的损失，被告将通过法律途径向各方责任人进行追讨。综上，本案为买卖合同纠纷，被告非本案合同当事方，非本案适格被告。原告将被告列为被告之一提起本诉，违反合同相对性，属错误起诉。原告的诉请，无合同及法律依据，即于法无据，为维护被告合法权益，请贵院依法驳回原告对被告的诉请。被告武江区好帮手装饰经营部经营者邹卓章未到庭参加诉讼，其提交书面答辩状辩称，原告基于买卖合同提起本诉，应以合同当事方为被告，被告与原告不存在合同关系，非合同当事方，非本案适格被告。原告对被告提起本诉，违反合同相对性原则，不具有诉的前提和基础，属错误起诉。被告收取原告的装修费用，是基于与被告一（始兴县盛世房地产开发有限公司）的合作关系，由被告一指令收取，属被告武江区好帮手装饰经营部与被告一盛世公司的结算范畴，并非基于本案所争议买卖合同关系，两者属不同法律关系，非本案处理范围，根据区分原则，应另案处理。综上，本案为买卖合同纠纷，被告非本案合同当事方，非本案适格被告。原告的诉请，无合同及法律依据，于法无据，为维护被告的合法权益，请法院依法驳回原告对被告的起诉。本院经审理认定事实如下：2018年10月16日熊建连与盛世公司签订《盛世家园商品房认购书》，该认购书约定熊建连认购******************，建筑面积69.66平方米，套内建筑面积53.24平方米，价格是394330元。约定熊建连在签订认购协议时支付定金20000元。该认购书盛世公司未盖章，签字代表为刘佩辉，刘佩辉系淘房公司工作人员，熊建连在该认购书予以签名确认。2018年11月20日熊建连与盛世公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定熊建连向盛世公司购买D区224号房，建筑面积为69.66元，套内建筑面积为53.24平方米，单价为5477.76元/平方米，总价为291636元。约定熊建连应当在2018年11月20日前支付全部房款。熊建连在与盛世公司签订认购书与商品房买卖合同后，于2018年11月20日向盛世公司支付291636元购房款，同日向淘房公司支付52694元。2018年12月28日熊建连向淘房公司支付10000元，2019年1月22日熊建连再次支付10000元给淘房公司，2019年2月28日又支付10000元给淘房公司，熊建连总计支付给淘房公司82694元。盛世公司在收款后向熊建连开具《收据》，该收据注明房款为291636元。淘房公司向熊建连出具《收据》，注明收款20000元团购金。武江区好帮手装饰经营部在2018年向熊建连开具《收据》，注明收到装修款32694元，熊建连庭审中陈述其将该装修款支付给了淘房公司，武江区好帮手装饰经营部仅仅开具收据。2018年9月28日至2018年9月30日期间，盛世公司与淘房公司签订《销售代理合同》，约定淘房公司代盛世公司销售其指定房源，销售期限是2018年10月1日至2019年9月30日。该合同还约定：淘房公司按超出销售价格底价的溢价部分计提代理佣金，商住房底价4000元每个平方米，淘房公司销售房源所有定金、首付款及房款均由客户直接汇至盛世公司指定的账户。同时约定如淘房公司自行收取定金、首付款或者房款，淘房公司应当全额返还给盛世公司，并承担50000元违约金。熊建连在与盛世公司签订商品房买卖合同后，就该商住房办理了网签，但是该房屋至今未竣工验收。熊建连主张其所购买商住房已由盛世公司另行销售给案外人陈耀汉，对于陈耀汉购买该房屋价格或是否签订合同等均未予以举证证明，仅仅提供了其与淘房公司聊天记录，该聊天记录谈到案外人陈耀汉拟打包收购盛世部分房产包括熊建连所购买的该套房屋，但是从熊建连提交的现有证据未能证明盛世公司已将该商品房另外售予他人。以上事实，有熊建连提供的身份证、《认购书》、转账记录、企业信息、聊天记录，盛世公司提供的《商品房买卖合同（预售）》，淘房公司提供的销售代理合同以及本院的庭审笔录予以证明。本院认为，根据双方诉辩的内容，本案的争议焦点是熊建连与淘房公司、盛世公司、武江区好帮手装饰经营部是属于何种法律关系，三被告是否应当共同承担返还熊建连所支付的款项以及共同承担赔偿责任。对于熊建连与三被告的法律关系，本院结合其诉讼请求一并作出如下分析。关于熊建连与盛世公司的法律关系，熊建连与盛世公司在2018年11月20日签订商品房买卖合同，双方构成买卖合同关系。在本案中熊建连并未就此商品房买卖合同提出解除的请求，其主张盛世公司将所买商品房销售第三人而请求返还购房款以及提出赔偿请求，法律并未规定提出解除合同请求是返还购房款和请求赔偿的前提，因此熊建连可以主张返还购房款以及提出赔偿请求。盛世公司在答辩意见中也同意返还熊建连支付给其的购房款291636元，因此对熊建连诉请盛世公司返还购房款的请求，本院依法予以支持。关于熊建连与淘房公司的法律关系，淘房公司工作人员刘佩辉以盛世公司的名义和熊建连签订认购书，该行为构成表见代理。理由是刘佩辉与盛世公司签订认购书的期间，并未告知淘房公司与盛世公司存在委托销售代理关系，且签订合同是在盛世公司售楼中心，淘房公司的行为符合表见代理的表象，熊建连完全有理由相信其是与盛世公司签订认购书。故该认购书对盛世公司有效，考虑到盛世公司同意返还其收取的购房款，故对熊建连诉请解除认购书的请求，本院予以支持。熊建连向淘房公司支付的82694元，除去32694元装修款外的50000元，应当属于购房款。熊建连与淘房公司不构成买卖合同关系，淘房公司职员刘佩辉以盛世公司名义与熊建连签订认购书，其法律后果应当由盛世公司承担。盛世公司答辩意见同意退还291636元购房款，也表明愿意不再履行合同，故淘房公司所收取的50000元购房款应当由盛世公司一并返还。至于淘房公司与盛世公司之间的纠纷，双方可以依据签订的销售代理合同予以解决。关于熊建连与武江区好帮手装饰经营部的法律关系，根据该经营部出具的收据，可以认定熊建连与该经营部存在装饰装修合同关系。虽然该经营部并未直接收取其装饰装修款，但是根据合同相对性并不影响认定双方存在装饰装修关系。熊建连与武江区好帮手装饰经营部不构成商品房买卖合同关系，因本案审理的是商品房买卖合同关系，故熊建连就该装修款可以另案解决，本案不予一并处理。淘房公司、武江区好帮手装饰经营部与熊建连不构成买卖合同关系，故熊建连诉请上述两被告共同承担返还所有购房款以及赔偿款的请求，本院不予支持。关于熊建连诉请利息5497.34元，因其未能举证证明盛世公司在签订与履行该合同存在明显过错，故对该项请求，本院不予支持。关于熊建连诉请三被告共同赔偿291636元，其主张的理由是盛世公司将其购买的商品房另售第三人，因熊建连未能充分举证证明盛世公司将该商品房另售他人，故对该项请求，本院亦不予支持。综上所述，对熊建连合理部分的请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告熊建连与被告始兴县盛世房地产开发有限公司于2018年10月16日签订的《盛世家园商品房认购书》于2020年9月30日解除；二、被告始兴县盛世房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告熊建连购房款341636元；三、驳回原告熊建连的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5257元，由原告熊建连负担2045元，被告盛世公司负担3212元。财产保全费3877.32元由被告盛世公司负担。上述款项已由原告熊建连预交，被告盛世公司应当负担的部分，由盛世公司在履行本判决判项二的期限内一并支付给原告熊建连。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  陈方涛二〇二〇年九月三十日书记员  李丽萍