中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 (2020)最高法民申3408号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：中国信达资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地贵州省贵阳市南明区市南路**瓮福国际大厦**。 负责人：冯全江，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：赵立华，贵州恒易律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何京，贵州恒易律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：贵州财浪房地产开发有限公司，住所地贵，住所地贵州省贵阳市南明区沙冲路朝阳巷**v> 法定代表人：牟映明，职务不详。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：遵义市恒泰管道燃气有限责任公司，住所地贵州，住所地贵州省遵义市红花岗区海尔大道老鹰岩小区01-07-13-5> 法定代表人：来思君，职务不详。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：中国工商银行股份有限公司遵义红花岗支行，住所地贵州，住所地贵州省遵义市红花岗区新华路**> 负责人：刘嘉毅，该支行行长。 委托诉讼代理人：王颖，贵州佳信律师事务所律师。 再审申请人中国信达资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称信达公司）因与被申请人贵州财浪房地产开发有限公司（以下简称财浪公司）、遵义市恒泰管道燃气有限责任公司（以下简称恒泰公司）、中国工商银行股份有限公司遵义红花岗支行（以下简称工行红花岗支行）第三人撤销之诉一案，不服贵州省高级人民法院（2019）黔民终772号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 信达公司申请再审称，一、信达公司对“三鑫大厦”底层抵押权合法存续。贵州永生实业公司与中国银行甲秀支行分别于1997年12月26日、1998年6月4日签订了中银抵字第Ａ／08-03-05号、98年中银抵字第Ａ08-03-02号《抵押合同》，约定永升公司以其向财浪公司购买的“三鑫大厦”2区第1、8-12层（面积为1800平方米）房屋为贵州侨新实业贸易总公司金属材料公司与中国银行甲秀支行签订的中银贷字第Ａ／08-03-05号《借款合同》项下借款175万元，及98060402号《银行承兑协议》项下借款276万元提供担保。中国银行甲秀支行并于同日取得了贵阳市房地产管理局核发的建字（97）字第288号《房屋他项权证》、建字（98）字第142号《房屋他项权证》。中国银行甲秀支行据此取得案涉抵押物的抵押权合法有效，信达公司经让与合法取得中国银行甲秀支行的案涉债权。财浪公司基于生效判决而后续发生的物权变动，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款规定，财浪公司并未全面履行贵阳中院（2000）筑民二初字第27号民事判决确定的义务，故不能证明信达公司对“三鑫大厦”底层的抵押权已经消灭。同时，财浪公司诉请撤销房屋他项权证的行政诉讼，已被贵阳市南明区人民法院（2003）南行初字第57号行政裁定驳回，故贵阳市房地产管理局核发的建字（97）字第288号《房屋他项权证》、建字（98）字第142号《房屋他项权证》依然合法有效，信达公司对“三鑫大厦”底层享有的抵押权合法存续。二、（2003）遵市法民二初字第46号民事判决判令财浪公司将“三鑫大厦”2区第1层1号房屋折价3567790元抵偿给工行红花岗支行系法律适用错误，损害了信达公司享有的抵押权，应予撤销。（一）财浪公司将“三鑫大厦”2区第1层1号房屋出售给永升公司后，又与工行红花岗支行签订《抵押合同》并办理抵押登记系无效抵押。永升公司购买“三鑫大厦”2区第1、8-12层房屋后，于1997年12月30日向贵阳市住建局提交了《贵阳市商品房预售登记表》。2011年3月23日，信达公司的代理律师在贵阳市房屋产权监理处的摘抄记录载明，财浪公司分别与1997年12月26日、1997年12月30日收到永升公司交纳的全部购房款共计700万元，并且“三鑫大厦”2区第1、8-12层房屋的所有权人载明是永升公司。此外，1998年4月22日，贵阳市房地产管理局为中国银行甲秀支行办理的建字（97）字第288号、建字（98）字第142号《房屋他项权证》上记载永升公司是“三鑫大厦”2区第1、8-12层房屋的所有权人。永升公司应该已经根据《城市商品房预售管理办法》第十二条之规定，到贵阳市住建局办理了房屋预售登记手续。由此可见，财浪公司与工行红花岗支行于1998年8月21日签订《抵押合同》（编号980023），以“三鑫大厦”地下层、临;地下层、临街营业房房屋）、第三层房屋为恒泰公司在《借款合同》（编号1480041）项下债务提供抵押担保并办理筑房云岩他字第××号《房屋他项权证》时，“三鑫大厦”2区1层1号房屋的所有权人是永升公司，抵押权人是中国银行甲秀支行。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条及《中华人民共和国担保法》第三十四条之规定，《抵押合同》（编号：980023）系无效合同，筑房云岩他字第××号《房屋他项权证》系无效登记。此外，（2003）遵市法民二初字第46号民事判决认定财浪公司与工行红花岗支行于1998年8月21日签订《最高额抵押合同》（编号：980010），以“三鑫大厦”地下层、临;地下层、临街营业层房屋）、第三、四、五、六、七层房屋为恒泰公司提供抵押担保，存在事实认定错误，原因在于《最高额抵押合同》（编号：980010）对应的建98字第148号《房屋他项权证》上记载的抵押房屋是“三鑫大厦”第四、五、六、七层房屋，不包括案涉房屋。（二）中国银行甲秀支行申请查封永升公司所有的“三鑫大厦”2区第1层1号房屋后，财浪公司又与工行红花岗支行签订的《以资抵贷协议书》《座谈纪要》系无效合同。财浪公司与工行红花岗支行签订《以资抵贷协议书》《座谈纪要》时，“三鑫大厦”2区第1、8-12层房屋处于抵押状态。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款的规定，《以资抵贷协议书》《座谈纪要》无效。贵阳市中级人民法院根据中国银行甲秀支行的申请于2001年9月18日查封了抵押人永升公司所有的“三鑫大厦”2区第1、第8-12层房屋。根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产有关期限问题的答复》规定：“《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2004年11月4日施行）施行前采取的查封、扣押、冻结、措施，除了当时法律、司法解释及有关通知对期限问题有专门规定的以外,没有期限限制。”之规定，该查封没有期限限制。此外，贵阳市总工会在贵阳市中级人民法院审理撤销（2015）筑民一终字第1305号民事判决一案中提交了其于2016年4月向贵阳中院提交的《关于解除原贵阳市云岩区合群路103号底层1营业房查封的申请》，表明贵阳中院依据（2001）筑经初字第107号民事判决向贵阳市房屋产权监理处下发了（2001）筑经初字第107号《协助执行通知书》，查封“三鑫大厦”2区1层1号房屋的效力并未消灭，导致贵阳市总工会不能办理产权过户登记手续。故财浪公司与工行红花岗支行签署《以资抵贷协议书》《座谈纪要》时，“三鑫大厦”2区第1、8-12层房屋处于查封状态。根据《最高人民法院关于人民法院查封的财产被转卖是否保护善意取得人利益问题的复函》（【1999】执他字第21号）“人民法院依法查封的财产被转卖的，对买受人原则上不适用善意取得制度。”之规定，《以资抵贷协议书》《座谈纪要》无效。综上，信达公司根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。 工行红花岗支行提交意见称，一、永升公司对抵押物不享有物权期待权，因此，信达公司对抵押物的担保物权消灭。永升公司是基于与财浪公司签订的《商品房购销合同》《代征代建合同》及后续《补充协议书》享有对位于黔灵西路与下合群交叉口处“三鑫大厦”总面积为2800平方米的商品房办公楼享有物权期待权。但2000年贵阳市中级人民法院作出（2000）筑民二初字第27号民事判决，解除永升公司与财浪公司签订的《商品房购销合同》《代征代建合同》《补充协议》。因此，永升公司对上述标的物已失去基于合同享有的物权期待权，即永升公司对上述标的物丧失财产权利等一切权利。而永升公司是在其享有的物权期待权上设立抵押担保并办理抵押权，如果该物权期待权消灭，自然抵押权丧失其存在的权利基础、担保物权消灭。至于信达公司的权利可以向永升公司主张。二、即使信达公司设立的抵押权上所指的抵押物与工行红花岗支行抵押权上所指的抵押物系同一物，也并不影响工行红花岗支行对“以物抵债”的形式对该抵押物享有物权的权利。首先，工行红花岗支行与恒泰公司、财浪公司签订《以资抵贷协议书》《座谈纪要》时，贵阳市中级人民法院作出的（2000）筑民二初字第27号民事判决已生效，因此贵州财浪公司有权对抵押物进行处分；签订《以资抵贷协议书》《座谈纪要》均系各方当事人的真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定以及公序良俗。其次，工行红花岗支行也是根据不动产登记中心记载的该抵押物上未设立其他抵押权，故是基于对不动产登记中心的公信力、信赖利益签订的上述协议以及设立的抵押权。故《以资抵贷协议书》《座谈纪要》均没有效力瑕疵，合法有效，工行红花岗支行对抵押物即享有所有权的权利。 本案经审查认为，首先，永升公司对案涉房屋的权益系基于其与财浪公司签订的《商品房购销合同》《代征代建合同》及后续系列补充协议的约定，两者之间系房屋买卖合同关系，虽然永升公司支付了一定购房款，但案涉房屋并未办理所有权转移登记。因此，永升公司基于房屋买卖合同关系而享有请求财浪公司协助办理案涉房屋所有权转移登记的合同债权，其并未因此而取得案涉房屋所有权。此时，虽然当地房管部门仍为中行甲秀支行颁发了房屋他项权证，但其法律效果实为中行甲秀支行据此享有在永升公司成为房屋所有权人后请求其协助办理抵押登记的请求权。而在2001年1月18日，贵阳市中级人民法院作出（2000）筑民二初字第27号民事判决（已生效），判决“解除财浪公司与永升公司签订的《商品房购销合同》《代征代建合同》及所有补充协议”，故永升公司对财浪公司享有的权利于该判决生效时已经转化为合同解除后购房款的返还请求权。此时，中行甲秀支行的抵押权本登记已无法实现，其只能就此另行向永升公司主张相应权利。基于上述，信达公司申请再审称案涉房屋进行了抵押登记、其对案涉房屋享有抵押权，与事实不符，于法无据。 其次，虽然财浪公司于1997年将案涉房屋出售给永升公司后，又与工行红花岗支行签订《抵押合同》并办理抵押登记，构成了对同一物的重复处分。但如前所述，此时财浪公司与永升公司之间虽然成立了房屋买卖合同关系，但案涉房屋的所有权并未转移，财浪公司在与工行红花岗支行签订《抵押合同》时仍系案涉房屋所有权人，且没有证据证明在当时的房屋预售及登记制度下对财浪公司再行出售、抵押案涉房屋会产生障碍，故其签订《抵押合同》并办理抵押登记的行为并不构成无权处分，《抵押合同》及抵押权的设立并不因此而无效。 再次，2001年10月29日签订《以资抵贷协议书》和2002年9月9日签订《座谈纪要》时，永升公司与财浪公司之间的房屋买卖合同关系已经根据（2000）筑民二初字第27号民事判决而解除，此时，财浪公司作为所有权人有权对案涉房屋进行处分。此外，如前所述，由于永升公司在合同解除后已经不再享有请求财浪公司协助办理案涉房屋所有权转移登记的权利，此时，中行甲秀支行的抵押权本登记已无法实现。同理，中行甲秀支行申请查封案涉房屋的基础在于永升公司基于房屋买卖合同关系而对案涉房屋享有的未来可能实现的所有权，在合同解除后该基础也不复存在。是否现实的解除对案涉房屋的查封措施系执行部门的执行问题，不应再对作为所有权人的财浪公司处分案涉房屋的效力产生任何不利影响。综上，《以资抵贷协议书》《座谈纪要》系合同当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，信达公司也未提出其他证据证明《以资抵贷协议书》《座谈纪要》具有效力瑕疵，故信达公司主张《以资抵贷协议书》《座谈纪要》无效于法无据。在案涉房屋所有权人是财浪公司，当事人达成了《以资抵贷协议书》《座谈纪要》，生效判决也确认了其效力，并且据此执行完毕的情况下，无论工行红花岗支行享有抵押权的抵押物范围是否包括案涉房屋，均与信达公司的权利无关。 综上所述，（2003）遵市法民二初字第46号判决以临街营业房以资抵债，认定事实清楚，适用法律正确。信达公司关于该判决中涉及三鑫大厦临街营业房以资抵债的判项错误并损害信达公司权益的主张不能成立。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回中国信达资产管理股份有限公司贵州省分公司的再审申请。 审判长 司 伟 审判员 王海峰 审判员 孙晓光 二〇二〇年九月二十八日 法官助理刘哲 书记员罗映秋