中华人民共和国广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤民终833号上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司广州白云支行，住所地广东省广州市白云区。负责人：王玉新，职务：行长。委托诉讼代理人：蔡华荣，广东岭南律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州农村商业银行股份有限公司天河支行，住所地广东省广州市天河区。负责人：刘蔚，职务：行长。委托诉讼代理人：但秋寒，广东正大方略律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：ＳＥＩＦＥＭＡＤＭＯＨＡＭＭＡＤＳＨＡＫＨＡＴＲＥＨ（赛义夫），男，约旦哈希姆王国国籍。被上诉人（原审原告）：ＭＯＨＡＭＭＡＤＥＭＡＤＭＯＨＡＭＭＡＤＳＨＡＫＨＡＴＲＥＨ（穆罕默德），男，约旦哈希姆王国国籍。被上诉人（原审原告）：ＳＡＫＨＥＲＥＭＡＤＭＯＨＡＭＭＡＤＳＨＡＫＨＡＴＲＥＨ（扎克），男，约旦哈希姆王国国籍。上述三原告共同委托诉讼代理人：李胜，广东南方福瑞德律师事务所律师。上述三原告共同委托诉讼代理人：沈昉，广东美华律师事务所律师。原审被告：广州金辉洋房地产有限公司，住所地广东省广州市荔湾区。法定代表人：严健良，职务：董事长。上诉人中国建设银行股份有限公司广州白云支行（以下简称建设银行白云支行）、广州农村商业银行股份有限公司天河支行（以下简称农商银行天河支行）因与被上诉人SEIFEMADMOHAMMADSHAKHATREH（赛义夫）、MOHAMMADEMADMOHAMMADSHAKHATREH（穆罕默德）、SAKHEREMADMOHAMMADSHAKHATREH（扎克）、原审被告广州金辉洋房地产有限公司（以下简称金辉洋公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2018）粤01民初46号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月11日立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人建设银行白云支行委托诉讼代理人蔡华荣、上诉人农商银行天河支行委托诉讼代理人但秋寒、三被上诉人共同委托诉讼代理人李胜到庭参加诉讼，原审被告金辉洋公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建设银行白云支行上诉请求：1.撤销（2018）粤01民初46号民事判决书第一项判决；2.本案一审及二审案件受理费均由三被上诉人承担。事实与理由：1.三被上诉人在本案中缺乏重要的购房证据原件《商品房买卖合同》，并且合同上也没有签署时间，依法不能证明其与广州金辉洋房地产有限公司（以下简称金辉洋公司）成立合法的买卖合同关系。2.涉案房屋在2002年2月进行抵押登记，三被上诉人声称的购房时间是2003年9月，是在房屋抵押登记之后，并且购房人EMAD应当知道房屋已抵押给银行的事实。上诉人作为金辉洋公司的债权人，在执行案件中申请查封、执行金辉洋公司名下的资产并无不妥，相反，三被上诉人一方明知涉案房屋已抵押仍然进行购买，金辉洋公司明知房屋已抵押仍然进行出售，其买卖双方应当对房产不能过户及被查封的后果承担完全的过错责任。3.上诉人在本案中对涉案房屋申请查封是基于合法的法律文书及法律程序，是在合法的维护自身合法权益，对房屋的查封和强制执行能否对抗三被上诉人的实体权益的问题，不应承担任何法律责任或者过错责任。原审判决将案件受理费9455.4元判由上诉人承担是错误的，上诉人在本案中的行为属于合法维权，不应承担案件受理费，案件受理费应当由三被上诉人自行承担，或三被上诉人和金辉洋公司共同承担。农商银行天河支行上诉请求：1.撤销广东省广州市中级人民法院（2018）粤01民初46号民事判决，依法改判执行位于广州市；2.本案一审、二审诉讼费用由三被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决认定事实不当。涉案房屋已于2002年2月20日抵押给上诉人，并备存案。三被上诉人父亲系2003年9月13日才与金辉洋公司签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋。2004年4月9日以（2004）穗中法执字第508、612、510-512号民事裁定书和协助执行通知书，查封了被执行人金辉洋公司名下包括涉案房产的房产。上诉人申请执行的案号为（2006）穗中法执字第621号虽查册表上未注明，但在所有的解封裁定中均载明上诉人执行案有查封，并非一审法院认定上诉人执行案未查封涉案房屋的情况；一审法院认定被上诉人已于2004年3月5日收楼入住涉案房屋的证据不充分。暂且不论被上诉人提交证据的真实性，仅凭被上诉人提交开发商向其出具的收楼通知书，维修基金收据，煤气开通费收据，有线电视收据，煤气开通收据，就确认被上诉人收楼入住时间是证据不充分的；被上诉人未能提交银行转账凭证等证据证明其已全额支付购房款，也不能确认其已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按人民法院的要求交付执行。2.一审法院部分适用法律不当。（2004）穗中法民三初字第33号《民事判决书》已明确上诉人可以金辉洋公司向其抵押的财产折价或者以拍卖、变卖该财产价款优先受偿，现一审法院在未撤销（2004）穗中法民三初字第33号《民事判决书》的情况下，判决停止执行上诉人享有优先受偿权的涉案房产，违反了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”因此，一审法院适用最高院关于执行异议和复议案件若干规定第28条规定，适用法律不当。3.被上诉人对涉案房屋享有的仅是合同债权，无实体权益，不能对抗上诉人的优先受偿权。（2018）粤01民初46号判决认定被上诉人在涉案房屋被查封之前接收涉案房屋，对涉案房屋拥有实体权益，违反了《中华人民共和国物权法》关于不动产物权变动效力的有关规定。三被上诉人辩称：不同意上诉人请求，关于本案的事实一审已查实。对于适用法律部分，可同时适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条。关于占有使用的问题，被上诉人已提供了充分证据证明，上诉人并无相反证据推翻。关于抵押的问题，应考虑当时的市场环境和司法实践，当时即使是已抵押给银行的房产，也允许双方买卖，由开发商去涂销抵押，办理大确权后再过户给业主。ＳＥＩＦＥＭＡＤＭＯＨＡＭＭＡＤＳＨＡＫＨＡＴＲＥＨ（赛义夫）、ＭＯＨＡＭＭＡＤＥＭＡＤＭＯＨＡＭＭＡＤＳＨＡＫＨＡＴＲＥＨ（穆罕默德）、ＳＡＫＨＥＲＥＭＡＤＭＯＨＡＭＭＡＤＳＨＡＫＨＡＴＲＥＨ（扎克）向一审法院起诉请求：1.解封广州市。2.确认广州市属原告所有。3.被告承担本案诉讼费用。一审法院查明，EMAD.M.N.SHAKHATREH（约旦国籍，国民号码9601015973，以下简称EMAD）于2013年1月20日死亡，三原告系EMAD遗产继承人。一审法院在执行已发生法律效力的广东省公证处（2003）粤公证内字第47673、47674、47673、47676号执行证书（申请执行人为建行白云支行、被执行人为金辉洋公司）过程中，于2004年4月9日以（2004）穗中法执字第508、510、511、512号民事裁定书和协助执行通知书，查封了登记在被执行人金辉洋公司名下的位于本市（除已预售、已过户、已解封外）的全部房产。之后经该院多次续封，查封期限至2021年3月9日止。在执行过程中，三原告以其父亲EMAD.M.N.SHAKHATREH已就涉案辉洋苑银洋阁B1407房与金辉洋公司签订《认购书》及《商品房买卖合同》，并已支付购房款、办理了交楼手续为由，向一审法院提起执行异议。该院经审理，作出（2017）粤01执异519-523号执行裁定书，驳回三原告的异议请求。三原告在法定期限内向该院提起本案案外人执行异议之诉。另查明：关于广州市东沙农村信用合作社与金辉洋公司、广州胜佳辉洋房地产有限公司（以下简称胜佳公司）、杨某某借款合同纠纷一案，一审法院于2005年8月9日作出（2004）穗中法民三初字第33号民事判决书，该判决查明：…金辉洋公司将其位于广州市的物业辉洋阁、银洋阁12-30层（总面积19473平方米）抵押给广州市东圃农村信用合作社…。之后，广州市东圃农村信用合作社与金辉洋公司又签订一份《抵押合同》，约定以金洋阁、海洋阁26-29层及12层的Ｃ1202房共3968.32平方米的住宅置换原抵押的辉洋阁、银洋阁26-29层共3894.64的平方米的住宅。判令：一、金辉洋公司于判决生效之日起十日内一次性支付广州市东沙农村信用合作社贷款本金人民币3966万元及从2002年2月25日起至2004年2月20日止的利息3871868.11元及之后的利息，逾期不付，广市东沙农村信用合作社可以金辉洋公司向其抵押的财产折价或者以拍卖、变卖该财产价款优先受偿；二、胜佳公司和杨某某对上述债务在处理金辉洋公司提供的抵押财产后不足清偿的部分和实现债权的费用承担共同连带清偿责任；等。上述判决已生效，被执行人金辉洋公司未履行上述判决确定的义务，根据广州市东沙农村信用合作社的申请，一审法院以（2006）穗中法执字第621号立案执行。据广州市不动产登记查询情况显示，辉洋阁、银洋阁12-30层等房产抵押权人为广州市东圃农村信用合作社，设定时间为2002年2月20日。广州市国土资源和规划委员会于2016年11月16日以穗国土规划公开（2016）883号向广东正大方略律师事务所作出《依申请公开政府信息答复书》，内容：“经查，辉洋苑抵押权人为广州农村商业银行股份有限公司天河支行（原广州市东圃农村信用合作社）的在建工程抵押情况如下表：…（2002）备字16110号，银洋阁12-22层、30层。面积5887.2平方米。上述数据核查时间为2016年11月11日”。一审诉讼中，三原告为证明其父亲EMAD就涉案房屋已与金辉洋公司签订了房屋买卖合同，支付购房款并实际入住，提交了以下证据：1.2003年9月13日EMAD与金辉洋公司签订《辉洋苑*蔚蓝心殿房屋认购书》“认购银洋阁单位，成交价565541元，2003年9月14日前签订《商品房买卖合同》，同时付楼款50%即272771元（已扣除定金）及首期税费4242元，2003年10月31日前交付房款50%即282770元”；2.商品房买卖合同（复印件上加盖金辉洋公司的公章，合同签署时间空白），购买房屋银洋阁，总金额565541元。上述1、2号证据共同证明EMAD与金辉洋公司之间存在房屋买卖合同关系。3.楼款收据、税费收据（2003年9月13日支付首期楼款282771元、税款4242元共287013元，2004年3月8日支付楼款274287元），拟证明EMAD已向金辉洋公司支付购房款、税款共计561300元。4.金辉洋公司2004年3月5日出具的收楼通知书，内容：“我司兹定于2004年3月6日将辉洋苑银洋阁1407房已装修好的房屋交阁下入住使用，阁下收楼前应缴下列费用：维修基金5655元，煤气开通费3500元，可视对讲系统开通费1300元，有线电视开通费380元，管理费周转金590.5元，水电周转金400元”；5.金辉洋公司2004年3月8日出具的维修基金收据（5655元）、煤气开通费收据（3500元）、有线电视开通费收据（380元）、管理费周转金（591元），电话费发票（计费周期2005年11月21日至12月31日、2006年1月）；6.广州市东华物业管理有限公司2008年3月3日出具的涉案房屋收据（收取银洋阁04年3月至08年3月管理费9448.8元、水费554.6元）、2008年10月13日银洋阁管理费水费发票，上述5、6号证据共同证明EMAD已收楼入住。被告建设银行白云支行质证称：对于证据1的真实性没有异议。对于证据2因是在复印件的首页加盖了公章，这并非是原件，而且签署日期是空白的，故对其真实性不予确认。对于证据3的真实性予以确认，但楼款收据并不等于支付款项的凭证，因为楼款较大的款项支付应当有款项支付凭证作为证据。对于证据4的真实性予以确认。对于证据5的真实性予以确认。对于证据6的真实性予以确认，对其关联性方面，该证据的时间是2008年，但根据三原告的主张其是2004年已经收楼入住，因此原告收楼入住的时间与缴纳管理费的时间不一致。被告农商银行天河支行质证称：对于证据1、2的真实性、合法性、关联性均有异议，商品房买卖合同没有原件，只是在合同的复印件首页加盖了公章，因此对其真实性不予确认。对于证据3，楼款收据并不等于支付款项的凭证，原告应当提交付款凭证予以证明，不能仅凭收据来证明其已经支付了大部分的购房款。对于证据4、5、6的真实性、合法性、关联性不予确认，更不能证明其入住的时间在2004年，原告提供的相关缴费凭证都是发生在2008年。三原告对于涉案房屋为本院（2004）穗中法民三初字第33号民事判决所认定的抵押物予以认可，但认为涉案房屋已于2003年8月25日涂销了抵押，金辉洋公司是在抵押权人的同意并涂销抵押的情况下出售的。据此，三原告提供了以下证据：1.签章为“广州市天河农村信用社资产保全部”于2005年12月16日向金辉洋公司出具的《证明》照片打印件（三原告称该件来源业主微信群，无原件），内容：“广州市金辉洋房地产有限公司，我社同意贵公司销售辉洋苑银洋阁12层-22层、30层抵押物，我社将按和解协议协助贵公司涂销及解封上述我社抵押物。加盖'广州市天河农村信用合作社联合社'印章，2005年12年16日”，该证明空白处手写“我社不具备鉴别此件真伪能力，建议寻求法律途径解决，2007.6.15，加盖'州市天河农村信用合作社联合社'印章，拟证明涉案房屋是在农商行天河信用社同意允许下由开发商自行销售，销售后再办理涂销抵押，这是当时广州市的销售常态。2.2018年4月广州市不动产登记查册表，其中显示“2003年8月25日广州市东圃农村信用社申请涂销抵押，03备字5657号存案。（辉洋苑住宅12-22、30层）”，三原告称：该注记是辉洋苑住宅12-22、30层，该注记内容和三原告提到的执行依据（2004）穗中法民三初字第33号判决书的主文中所提到的是一致的，2003年8月为了办理预售许可证，金辉洋公司和东圃农村信用社涂销了辉洋苑两栋房屋的抵押，其中包括了银洋阁。涉案房屋是在2002年2月20日抵押登记，我方交易是在2003年9月，即在金辉洋公司涂销抵押后，而后被原广州市东山区法院查封。在2003年8月25日，辉洋苑住宅12-22、30楼申请涂销抵押，因此涉案房屋也包括在此，在33号案判决书中有明确记载。被告建设银行白云支行质证认为：对于证据1的真实性不予确认，对关联性方面，这份证据开具的时间是2005年12月16日，而三原告主张对涉案房屋的购买时间是2003年9月，所以即便这份同意涂销的证明是真实的，和三原告购买行为也是没有关联性的。对于证据2的真实性予以确认，对于关联性方面，查册表描述的内容是辉洋苑住宅12-22层，本案涉案房屋是在银洋阁1××7房，因为辉洋苑的住宅包括金洋阁、银洋阁、辉洋阁、海洋阁，因此该证据不能证明涉案房屋已经涂销抵押，因为无法对应。被告农商银行天河支行质证认为：对证据1的真实性、合法性、关联性不予确认，该证据来源的真实性也无法核实，在备注上我行也说明了该证明在真实性方面是无法说明的，因此该证据不足以采信。对于证据2，查册表与执行裁定书均认定涉案房屋有登记的情况。三原告按照辉洋苑住宅来说明是有涂销登记是不能证明其主张的。一审诉讼中，建设银行白云支行、农商银行天河支行确认：涉案房屋由本院（2004）穗中法执字第508、510、511、512号案查封。农商银行天河支行并确认：（2006）穗中法执字第621号案为轮候查封。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，本案争议的焦点为：（一）涉案银洋阁1××7房是否已于2003年8月25日涂销抵押；（二）三原告就涉案房屋银洋阁1××7房是否享有对抗申请执行人、排除强制执行的实体权益。关于焦点（一）。三原告主张涉案银洋阁1407房已于2003年8月25日涂销抵押，其提交了签章为“广州市天河农村信用社资产保全部”于2005年12月16日向金辉洋公司出具的《证明》（照片打印件）以及不动产登记表的备注情况予以证明。农商银行天河支行不予认可，并提交房管部门核查时间为2016年11月11日的信息公开答复书予以证明（2002）备字16110号银洋阁12-22层、30层，面积5887.2平方米的抵押登记依然存在。该院认为，其一，三原告提交的上述《证明》并非原件，建设银行白云支行、农商银行天河支行并不认可，故该证据无法直接采信作为支持三原告主张的依据。其次，不动产登记表显示的“2003年8月25日广州市东圃农村信用社申请涂销抵押，03备字5657号存案。（辉洋苑住宅12-22、30层）”，该备注为辉洋苑住宅12-22、30层，而辉洋苑包括辉洋阁和银洋阁，故上述备注并不明确解除抵押的是否包括银洋阁14层。再次，从（2004）穗中法民三初字第33号民事判决书查明的事实看，金辉洋公司与抵押权人协议置换的抵押物不涉及银洋阁14层房产。综上，三原告提交的证据不足以反驳农商银行天河支行的证据，其认为涉案房屋已于2003年8月25日涂销抵押，缺乏依据，不予采纳。关于焦点（二）。经本案查明，涉案银洋阁1××7房由本院（2004）穗中法执字第508、510、511、512号案查封，该案的申请执行人为建设银行白云支行，而农商银行天河支行作为申请执行人的本院(2006)穗中法执字第621号案并无正式查封。故本案的申请执行人为建设银行白云支行，农商银行天河支行非本案申请执行人。因此，本案审查的是三原告对涉案房屋享有的实体权益能否对抗建设银行白云支行的强制执行；至于能否对抗农商银行天河支行的抵押权，不属于本案审理的范围，本案不予调处。对于争议焦点，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行：（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，执行案件于2004年4月9日对涉案房屋查封。首先，关于双方的买卖合同关系，三原告提交了2003年9月13日EMAD与金辉洋公司签订《辉洋苑*蔚蓝心殿房屋认购书》、《商品房买卖合同》予以证明，虽然上述商品房买卖合同系复印件上加盖金辉洋公司的公章，且无合同签署时间，但从两份证据的内容看，对于认购单位、成交价565541元以及房款支付方式明确，且能相互印证。故三原告主张EMAD与金辉洋公司已就涉案房屋成立买卖合同关系成立。涉案认购书签订于2003年9月13日，结合三原告提交的支付房款以及其他费用的证据显示支付时间均在2004年4月9日之前，本院合理采信涉案房屋买卖合同关系成立于查封之前。其次，对于已付房款问题。三原告提交金辉洋公司出具的收取楼款收据、税费收据两份，显示2003年9月13日支付首期楼款282771元、税款4242元共287013元，2004年3月8日支付楼款274287元，虽三原告无法提交银行转账凭证等证据予以证明，但鉴于购买涉案房屋的是三原告的父亲EMAD，现EMAD已死亡，三原告对此已尽到举证责任。本案金辉洋公司未到庭参加诉讼，应视为其自行放弃诉讼权利，且建设银行白云支行、农商银行天河支行亦未能提交相反的证据，故应采信三原告已支付购房款、税款共计561300元的主张。再次，关于接收涉案房屋问题。三原告提交了金辉洋公司2004年3月5日出具的收楼通知书，该通知书表明收楼前应缴的费用与金辉洋公司2004年3月8日出具的维修基金收据（5655元）、煤气开通费收据（3500元）、有线电视开通费收据（380元）、管理费周转金（591元）相互吻合。而且，三原告提交广州市东华物业管理有限公司2008年3月3日出具的涉案房屋收据，证实其缴纳了涉案房屋2004年3月至2008年3月管理费9448.8元、水费554.6元，因此，三原告提交的证据足以证明其已在2004年4月9日查封之前接收涉案房屋。最后，涉案房屋无法办理过户手续也不能归责于原告。综上，依据上述法律规定，三原告的对涉案房屋的实体权益足以对抗建设银行白云支行的强制执行，应停止对涉案房屋的执行。至于三原告诉请确认涉案房屋归其所有，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让合同消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，因三原告与金辉洋公司之间系房屋买卖合同关系，涉案房屋未办理产权登记，且目前涉案房屋存在抵押未涂销，三原告尚有部分房款未支付，故三原告主张确认涉案房屋归其所有缺乏依据，不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条的规定，判决：一、（2004）穗中法执字第508、510、511、512号案停止对广州市的执行；二、驳回原告SEIFEMADMOHAMMADSHAKHATREH（赛义夫）、MOHAMMADEMADMOHAMMADSHAKHATREH（穆罕默德）、SAKHEREMADMOHAMMADSHAKHATREH（扎克）其他的诉讼请求。本案案件受理费9455.4元由中国建设银行股份有限公司广州白云支行负担。本院二审中，上诉人建设银行白云支行、农商银行天河支行表示并无在一审诉讼中确认涉案房屋由（2004）穗中法执字第508、510、511、512号案查封，（2006）穗中法执字第621号案为轮候查封。认为是上述案件共同查封涉案房产。本院确认一审查明的其他事实。二审另查明：三被上诉人及其父亲EMAD在广州市无其他房地产登记。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。争议的焦点为案涉房屋能否排除建设银行白云支行（2004）穗中法执字第508、510、511、512号案，农商银行天河支行（2006）穗中法执字第621号案的执行。本案三被上诉人起诉两上诉人，解封涉案房产，即诉请排除对涉案房产的执行。虽一审认为申请执行人建设银行白云支行、农商银行天河支行在诉讼中确认涉案房产由（2004）穗中法执字第508、510、511、512号案查封，（2006）穗中法执字第621号案为轮候查封。但农商银行天河支行否认，且在抗辩及上诉中认为其对涉案房产享有抵押权应优先受偿，一审中亦对相关事实进行了质证，故应对涉案房产能否排除（2006）穗中法执字第621号案的执行一并审理，一审不予处理不当，本院予以纠正。关于案涉房产能否排除建设银行白云支行申请执行的（2004）穗中法执字第508、510、511、512号案的执行问题。对此，（2006）穗中法执字第621号案一审判决已作详细论述，被上诉人对涉案房产的权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，即被上诉人对涉案房产的享有一般买受人物权期待权可排除建设银行白云支行普通债权的执行。建设银行白云支行上诉提出：本案中缺乏《商品房买卖合同》原件，不能证明成立合法的买卖合同关系；三被上诉人明知涉案房屋已抵押仍然进行购买，应当对房产不能过户及被查封的后果承担完全的过错责任；及一审诉讼费的承担问题。本院认为被上诉人提交了与金辉洋公司签订《房屋认购书》、《商品房买卖合同》，虽然上述商品房买卖合同系复印件上加盖金辉洋公司的公章，且无合同签署时间，但两份证据的对于认购单位、成交价以及房款支付方式明确且能相互印证，接合实际履行情况，足以认定涉案房屋合法有效的买卖合同关系成立；即使涉案房屋存在先抵押再销售的情形，但依当时商品房普遍存在开发商先抵押销售后再涂押过户的惯例，亦不能认定未办理过户登记为买受人自身的原因；至于诉讼费的承担，相关规定有明确的规定。建设银行白云支行的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于案涉房产能否排除农商银行天河支行申请执行的（2006）穗中法执字第621号案的执行问题。农商银行天河支行主张对涉案房屋享有抵押权，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法应予以支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案被上诉人经查在案涉房屋当地无其他用于居住的房屋，即本案被上诉人对案涉房屋同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所规定的商品房消费者的物权期待权，可排除申请执行人为抵押权人的执行。故案涉房产可排除农商银行天河支行申请执行的（2006）穗中法执字第621号案的执行。农商银行天河支行关于一审判决认定事实不当、适用法律不当、被上诉人对案涉房屋享有的仅为合同债权不能对抗其优先受偿权的上诉理由不能成立，不予采纳。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省广州市中级人民法院（2018）粤01民初46号民事判决；二、中国建设银行股份有限公司广州白云支行申请执行的（2004）穗中法执字第508、510、511、512号案，广州农村商业银行股份有限公司天河支行申请执行的（2006）穗中法执字第621号案不得执行广州市；三、驳回SEIFEMADMOHAMMADSHAKHATREH（赛义夫）、MOHAMMADEMADMOHAMMADSHAKHATREH（穆罕默德）、SAKHEREMADMOHAMMADSHAKHATREH（扎克）其他的诉讼请求。一审受理费人民币9455.4元由中国建设银行股份有限公司广州白云支行负担。二审案件受理费人民币9455.4元，由中国建设银行股份有限公司广州白云支行、广州农村商业银行股份有限公司天河支行各负担人民币4727.7元；中国建设银行股份有限公司广州白云支行、广州农村商业银行股份有限公司天河支行已各向本院预交上诉费人民币9455.4元，由本院向其各退回案件受理费人民币4727.7元。本判决为终审判决。审判长  陈良军审判员  陈可舒审判员  王 庆二〇二〇年九月三十日书记员  黎云香林思琪