广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0904民初1240号原告：高兴，男，汉族，1986年10月11日出生，住河南省永城市*************，公民身份号码：411************670。委托诉讼代理人：吴建强，广东民道律师事务所律师。被告：吴旭金，男，汉族，1975年10月11日出生，住广东省茂名市电白区**********，公民身份号码：440********011011X。委托诉讼代理人：程为洪，广东公勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮学家，广东公勤律师事务所律师。被告：茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司，住所地：广东省茂名市电白区水东镇海滨大道128号聚龙湾别墅区****，统一社会信用代码：914***********122N。法定代表人：罗大清，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗少权、廖海威，均是该公司员工。原告高兴与被告吴旭金、茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月28日转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告高兴的委托诉讼代理人吴建强，被告吴旭金的委托诉讼代理人程为洪、阮学家，被告茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司的委托诉讼代理人罗少权、廖海威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高兴向本院提出诉讼请求：一、判令被告茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司和吴旭金共同退还购房订金人民币178605元给原告并支付利息（利息以本金178605元为基数，从起诉之日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息计至款项还清之日止)；二、由两被告承担本案的案件受理费。事实与理由：原告因工作关系认识了被告吴旭金。因原告妻子系电白区水东镇人，原告想在电白区水东镇购买一套商品房用于居住。经戴和银介绍找到被告吴旭金，被告吴旭金对原告声称其在茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司有股份，可以按内部员工价格购买到该公司开发的位于电白区海滨新区第十小区丽湾豪庭商住楼的商品房。被告吴旭金答应将其中的B栋404房以单价4900元/㎡的价格转让给原告，但需要先交付购房订金。2018年4月9日，原告先通过原告名下中国建设银行转账第一笔购房订金150000元转到被告吴旭金名下银行账号内。2018年6月4日，原告来到丽湾豪庭商住楼售楼部，通过微信将第二笔购房订金20000元转到被告吴旭金指定的收款人戴和银微信上，另将第三笔购房订金现金8605元交给被告吴旭金本人，被告吴旭金收到原告的三笔购房订金178605元后，向原告出具了编号为N02000107号的收据归原告收执，并口头承诺在2018年7月1日丽湾豪庭开盘后与原告签订书面房屋转让合同。订金交付后，原告多次催促被告吴旭金与原告签订正式的书面房屋转让合同，但被告吴旭金总是以各种理由推诿。经多次催讨无果后，原告于2019年6月以被告吴旭金涉嫌诈骗罪向茂名市公安局电白分局提出控告，茂名市公安局电白分局依法对被告进行了询问，后未刑事立案。此后，原告继续多次要求被告吴旭金与原告签订书面的房屋转让合同并将房屋交付给原告使用，被告吴旭金一直拒不配合。原告认为，原告多次催促被告吴旭金与原告签订书面的房屋转让合同并交付房屋给原告使用，被告吴旭金一直拒绝履行签订房屋转让合同及交付房屋的义务，其违约的行为致使原告的购房目的无法实现。为此，原告要求被告吴旭金返还已支付的购房订金，恳请法院查明事实，支持原告诉讼请求。在诉讼过程中，原告以根据公安机关调取的资料显示，吴旭金在收到原告的购房订金后，已将其中的款项交付给茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司，在被告吴旭金和茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司无法交房的前提下，理应由被告吴旭金和茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司向原告共同退还购房订金。原告申请追加茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司作为本案的被告参加诉讼，并要求被告茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司承担共同退还购房定金的责任。原告高兴为支持其诉讼请求和主张，在举证期限内向本院提交了如下证据：1、高兴身份证复印件，证明原告主体资格；2、广东公安人口信息查询资料，被告的主体资格；3、银行转账记录，①2018年4月9日，原告通过原告名下中国建设银行转账第一笔购房订金150000元到被告吴旭金名下银行账户，②2018年6月4日，原告通过微信转账第二笔购房订金20000元到被告吴旭金指定的收款人戴和银微信上；4、收据，证明2018年6月4日，被告共收到原告购房订金人民币178605元。被告吴旭金辩称，一、被告吴旭金与高兴之间是委托代理关系，不是房屋买卖合同关系，高兴诉称吴旭金向其转让房屋不是事实。首先，吴旭金并非茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司（下称“丽湾公司”）的股东，也从未向任何人声称过自己是股东或在该公司拥有股份。因为丽湾公司的老总与吴旭金是好朋友，经过商谈该老总同意将其丽湾豪庭住宅小区的商品房以每平方米4900元的团购价卖给吴旭金公司（即茂名市喜聚娱乐有限公司）的员工。为此，吴旭金公司9位员工（含2位前员工）要求吴旭金出面为其团购丽湾豪庭的商品房。为了员工的利益，吴旭金同意出面与丽湾公司协商，并在2018年5月20日与丽湾公司签订一份《商品房团购协议书》。在该协议中，吴旭金与丽湾公司约定了商品房每平方米的单价、每一位购房者所购买房屋的房号和面积、付款方式、签订正式购房合同和房屋交付的时间，以及违约的责任等，但正式的《商品房买卖合同》是由丽湾公司与各位单个购房者按照《商品房团购协议书》约定的条件直接签订并直接履行的。由于是团购，团购协议还约定每购买一套房应支付18.3万元定金，10套房总共应付183万元，该定金应在2018年6月底之前付清。在实际支付定金时，10位购房者按各自购买房屋的面积对总付的183万元定金进行了分摊。其中，高兴分摊的金额为178605元。10位购房者将各自应付的金额交给吴旭金汇总后，由吴旭金全部交付给了丽湾公司。在上述过程中，吴旭金既没有赚取任何差价，也没有收取过任何报酬。虽然高兴应付的金额178605元向吴旭金进行了交付，吴旭金也向其出具了收款收据，但吴旭金只是代为转交给丽湾公司，并非该款的实际收款人，不能孤立地看待吴旭金向高兴出具的收据，由于高兴与其他购房者的购房定金是汇总给吴旭金之后统一交付给丽湾公司，该收据只能证明资金的流向，收据只是本案的片段，不能反映完整的法律关系，不能以吴旭金出具了购房订金的收据给高兴为由，认定吴旭金与高兴存在房屋买卖合同关系。二、高兴要求吴旭金向其返还购房订金178605元并支付利息，没有法律依据。由于吴旭金与丽湾公司所签订的《商品房团购协议书》中已经明确表明了房屋买卖合同的双方分别为丽湾公司与高兴等十位单个的购房者，吴旭金在其中只是代表高兴等十位购房者与丽湾公司协商购房条件，不存在任何转卖房屋的行为。高兴等员工是基于信任委托吴旭金与丽湾公司签订团购协议，团购协议上的团购价格等优惠，也是归于高兴等员工，事实上真正的房屋买卖关系的当事人为高兴和丽湾公司。因此，吴旭金案涉的房屋买卖合同关系中的身份是高兴的委托代理人。《民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”根据该规定，吴旭金对于高兴交由吴旭金转交给丽湾公司购房订金178605元，不具有返还的责任。根据团购协议约定，丽湾公司应在取得商品房预售许可证后15日内与高兴签订《商品房买卖合同》。但据了解，丽湾公司所建的商品房已全部封顶，只是在办理商品房预售许可证时遇到了问题，原因是丽湾公司曾用该住宅小区的土地办理了抵押贷款，在还清贷款前银行不同意解除抵押，因而无法满足商品房预售的条件，以致丽湾公司暂时无法按照原先的约定与高兴等参与团购的购房者签订《商品房买卖合同》，从而构成了违约。高兴购买商品房的合同相对方为丽湾公司。高兴以合同相对方违约为由要求返款预付的订金，其应当以丽湾公司为被告提起诉讼，吴旭金并非本案的适格被告。高兴以吴旭金为被告起诉，要求吴旭金向其返还预付的订金，没有任何法律依据，对其起诉应当予以驳回。三、本案不存在吴旭金与丽湾公司共同向高兴返还购房订金的问题。在本案中，吴旭金与高兴之间不可能既是委托代理关系，又是房屋买卖合同关系。因此，高兴要么主张与吴旭金存在房屋买卖合同关系，并要求吴旭金向其返还购房订金，要么主张与丽湾公司存在房屋买卖合同关系，并要求其返还购房订金。不可能既要求吴旭金返还，又要求丽湾公司返还，更不可能要求两者共同返还。因为高兴与丽湾公司之间是通过吴旭金产生联系的。高兴追加丽湾公司为被告并要求其返还购房订金，实际就是承认了吴旭金与高兴之间的委托代理关系，否则，高兴与丽湾公司之间根本不可能存在房屋买卖合同关系，因而也就不可能产生返还购房订金的责任。而在承认吴旭金与高兴之间是委托代理关系的情况下，吴旭金并非房屋买卖合同的相对人，不存在返还购房定金的问题。因此，高兴要求吴旭金与丽湾公司共同返还购房订金毫无法律依据。综上所述，吴旭金与高兴之间是委托代理关系，不是房屋买卖合同关系。高兴以吴旭金为被告起诉属于被告主体错误，对其起诉依法应当驳回。希望法院根据事实和法律的规定公正判决，维护吴旭金方的合法权益。被告吴旭金向本院提交了如下证据：1、商品房团购协议书，证明吴旭金是以高兴等10位团购者的代表人的身份与开发商进行房屋买卖合同的协商，并且已经明确商品房买卖合同的卖方为茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司，买方为高兴等10位购房者个人；2、商品房团购协议书附件，证明本案商品房买卖合同的卖方为茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司，买方为高兴等10位购房者个人；3、被告吴旭金向团购者收取购房订金的收据10份，证明吴旭金向团购者收共收取了购房定金1831026元，其中高兴所支付的金额为178605元；4、被告吴旭金向被告茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司支付购房订金收据，证明吴旭金已将收取的183万元购房定金支付给了丽湾公司。被告茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司辩称，原告高兴请求丽湾公司与吴旭金共同退还购房订金178605元给原告，并从起诉之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息给原告，该请求是没有任何事实及法律依据的。理由如下：一、丽湾公司与吴旭金所签订的《商品房团购协议书》是一份房屋预订合同，2018年5月份，被告吴旭金见丽湾公司所建的商品楼快要封顶建好，便同丽湾公司商量，向丽湾公司预定10套商品房。待丽湾公司办好预售证后，才签订正式的《商品房买卖合同》，所以丽湾公司与吴旭金所签的是“房屋预订合同”，并不是正式的《商品房买卖合同》。根据最高人民法院《民事审判指导及参考》的意见，未经取得商品房预售许可证前签订的商品房认购合同等合同均为有效合同。丽湾公司与吴旭金所签订预订合同，没有违反国家法律规定，也是双方真实意思表示，所以应为有效合同。二、在本案中，丽湾公司只是与被告吴旭金签订预订合同，并没有与原告签订任何合同，也没有直接收取原告任何款项，对于被告吴旭金与原告签订的合同及收取原告订房款，丽湾公司并不清楚，丽湾公司只是与吴旭金发生合同关系，并没有与原告发生任何合同关系。根据合同相对性原则，丽湾公司只有与被告吴旭金产生权利义务，与原告并没有产生任何法律上约束的权利义务关系，原告与被告吴旭金发生的买卖关系只能向被告吴旭金追偿。原告追加丽湾公司作为被告，并请求丽湾公司与吴旭金共同退还买房款及支付利息是没有任何道理的。如按原告主张逻辑，发生预订买卖等合同，购买方可无限地将标的物有牵连的商家作为被告追偿，这样一个简单的买卖争议案件，就可产生一大串被告人，会将矛盾扩大化，不利于民事纠纷处理。所以，原告该主张的逻辑是没有任何道理的。三、原告主张按银行间同业拆借计息也是没有依据的。因原告所交付给吴旭金购房订金，是自有资金，并不是从银行贷款，那么其损失是银行同期存款利率损失，所以其主张的利息也只能按公民在银行同期存款利率计息。综上所述，应驳回原告对丽湾公司的所有诉讼请求，保护丽湾公司正当权益。被告茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司没有向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年4月，原告高兴了解到通过被告吴旭金可以按内部员工价格购买到被告茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司开发的位于茂名市电白区海滨新区第十小区丽湾豪庭商住楼的商品房。后原告高兴与被告吴旭金商定通过被告吴旭金以单价4900元/㎡的价格购买该商住楼中的B栋404房，并商定事先交付购房的订金。2018年4月9日，原告向被告吴旭金转账支付第一笔购房订金150000元。2018年6月4日，原告来到丽湾豪庭商住楼售楼部，通过微信转账第二笔购房订金20000元到被告吴旭金指定的收款人戴和银的微信账户，另原告以现金支付的方式向被告吴旭金支付第三笔购房订金8605元。当日，被告吴旭金以上述三笔款项的总金额178605元向原告出具了编号为NO.2000107号的收据一张交给原告收执，该收据的内容为：“今收到高兴购买丽湾豪庭B栋404房，购买单价肆仟玖佰元正(4900元/平方米)，订金178605元。”该收据所署日期为2018年6月4日，被告吴旭金在该收据下方的经手人处签名。2018年5月20日，被告吴旭金作为团购方(乙方)与作为销售方(甲方)的被告茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司签订《商品房团购协议书》一份，该协议第一条（团购商品房的概况）约定：团购住宅商品房位于电白区海滨大道地块（详见附件红线图范围），土地使用权证号为电国用(2008)第00531号，团购范围涉及2幢住宅商品房3种户型10套房，包括原告购买的B栋404房（建筑面积约121.5平方米）等。该协议第二条（团购商品房的价款及付款方式）约定：团购商品房价格按建筑面积每平方米均价4900.00元计算；付款方式包括可选择一次性付款或按揭付款，乙方应于2018年5月30日前向甲方提供分期付款和按揭付款的购房者名单，并负责通知按时付款，两种付款方式均约定于2018年6月底之前每套商品房交购房定金183000.00元，以实际到账确认为准；出卖人取得《预售房屋许可证》后15日内，由出卖人与购房者个人签订《商品房买卖合同》，确认双方权利和义务，《商品房买卖合同》的主要内容应与《商品房团购协议书》一致，一次性付款的，买受人应于签订《商品房买卖合同》三个工作日内，向出卖人付清全部购房款；按揭付款的，买受人应于签订《商品房买卖合同》十个工作日内办妥按揭贷款手续，购房者如期付款的可享受团购优惠，逾期付款的，逾期7日内需支付违约金，逾期15日内开发商有权解除合同，定金不予退还等。该合同第三条(工期及工程进度)约定：甲方应于6个月内取得本项目《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》，在取得《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》后开始计算工期，甲方应于18个月内，完成全部工程建设并通过竣工验收，甲方在办《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》过程中因有关部门原因（非出卖人可控），导致办证期延误的，上述3个月办证期可相应顺延。甲方在施工过程中，如遇施工困难、政策性因素、政府行为或政府方面责任，以及不可抗力事件等非甲方责任原因，从而导致工期延误的，上述工期可相应顺延，但顺延工期最长不得超过开始计算工期后20个月等。该协议第四条(签订《商品房买卖合同》与交房约定)约定：乙方应于甲方取得《商品房预售许可证》后15日内，按已提供给甲方的购房者名单，组织购房者按本协议基本条款的约定，分别与甲方签订《商品房买卖合同》，甲方有权拒绝与购房者名单以外的购房者签订团购商品房的《商品房买卖合同》。在交付期限方面，甲方应于开始计算工期后18个月内（最长不得超过24个月），完成团购商品房的竣工验收，并应于团购商品房验收合格后10个工作日内，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付给乙方的购房者使用。如遇下列非甲方责任特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期：1、不可抗力，如地震、洪水、火灾、水灾、大雨、暴雨等；2、因水、电部门的原因（非出卖人可控），如迟延安装、或停水、停电；3、因政府行为或政府方面责任、政策性因素，如规划调整或变更、有关检查、重大活动，或征地拆迁遗留问题等；4、施工过程中遇特殊困难等；5、买受人没有按本协议约定期限付清房价款的。在交接手续方面，团购商品房达到交付使用条件后，甲方应以书面及电话的方式，通知乙方或购买人办理交房手续。该协议第五条(乙方的知情权)约定：因乙方团购商品房目的为本单位职工居住使用，故甲方应保证乙方获得如下内容的知情权：1、有权获知项目施工的工程进度，并有权知悉有关设计、施工、监理、测量等机构的相关资质；2、有权查阅、复印与本协议团购房相关的设计文件和施工图纸，以及有关批文等相关法律文件，并有权获得与团购商品房相关的诉讼信息；3、有权了解相关设备的釆购情况，并有权提出合理的建议；4、有权成立由购房者代表组成的五人小组，负责在团购房施工过程中与甲方协调沟通，及时提出建议和意见，并对整个施工过程进行监督。该协议第六条(违约责任)约定：1、本协议签订后，任何一方不得擅自变更或毁约本合同，违约方应按本协议团购商品房总标的的10%计算，向守约方承担违约责任。2、甲方违反本协议第四条第二项逾期超过24个月交付团购商品房的，应按已收乙方购房者购房款总额的每月万分之三，向乙方或乙方的实际购房者支付违约金；但甲方逾期超过26个月仍未能交付商品房的，乙方有权解除本协议，协议解除后，甲方除应向乙方或乙方的实际购房者支付逾期交房违约金外，还应于协议解除后10个工作日内，退还已收取的购房款给乙方的实际购房者(包括银行贷款及公积金贷款)，并按银行同期贷款利率计算，支付已收购房款的利息给乙方的实际购房者等。在本团购协议的附件1中，登记了包括原告高兴在内的10名购房者名单及所购买房屋的栋数和房号，其中所登记原告高兴购买房屋的房号为B栋404房。至2018年6月4日，被告吴旭金总共收取了包括原告高兴在内的10名购房者共1831026元购房订金。2018年6月10日，被告吴旭金将上述所收取的购房订金中的1830000元交付给被告茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司，被告茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司当日向被告吴旭金出具收据一张，内容为：“今收到吴旭金交来订购丽湾豪庭团购款现金人民币壹佰捌拾叁万元整(￥1830000.00元)”。另查明，被告茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司开发建设的丽湾豪庭商品楼主体已竣工，但该商品楼所在土地已用于设定银行贷款抵押且因被告茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司拖欠银行贷款未还而被查封，被告茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司因此至今未能取得该商品楼的预售许可证，并因此未能与包括原告在内的实际购房者签订正式的商品房买卖合同。2019年6月，原告以被告吴旭金涉嫌诈骗犯罪向茂名市公安局电白分局提出控告，后茂名市公安局电白分局未进行刑事立案。本院认为，本案争议的焦点为：一、原告与被告吴旭金是房屋买卖合同关系还是房屋买卖中的委托代理关系，被告吴旭金以及被告茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司应否承担本案购房订金及利息的退还责任。二、原告就应予退还的购房订金178605元请求按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息应否得到支持。关于原告与被告吴旭金是房屋买卖合同关系还是房屋买卖中的委托代理关系，被告吴旭金以及被告茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司应否承担本案购房订金及利息的退还责任的问题。原告高兴原为被告吴旭金公司的职员，原告高兴向被告旭金支付了178605元购房订金，约定以每平方米4900元的价格订购被告茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司开发的位于茂名市电白区海滨新区第十小区丽湾豪庭商住楼的B栋404房商品房，双方没有签订书面的合同。同时，被告吴旭金与被告茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司签订了书面的《商品房团购协议书》，约定以每平方米4900元的团购价定购该公司开发的位于茂名市电白区海滨新区第十小区丽湾豪庭商住楼的10套房，具体由包括原告在内的10位实际购买人相应购买该公司包括原告订购的B栋404房在内的10套商品房，并约定在取得预售房屋许可证后15日内由该公司与实际购买人直接签订正式的商品房买卖合同，同时，被告吴旭金也将所收到包括原告在内的10位实际购房者的购房订金全额交给了被告茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司，后因被告茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司未能及时取得预售房屋许可证的原因而未能与包括原告在内的实际购房者签订正式的商品房买卖合同，导致原告作为实际购房者之一提起诉讼要求退还购房订金及赔偿利息损失。原告起诉称其与被告吴旭金之间为房屋买卖关系，仅能提供被告吴旭金出具的收取原告购房订金的收据相佐证，该收据并不足以证实原告与被告吴旭金存在房屋买卖的合同关系，而被告吴旭金否认其与原告之间存在房屋买卖合同关系，认为其与原告之间属购买商品房的委托代理关系，其收取原告的购房订金是受原告的委托向被告茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司购买该公司开发的商品房。因原告提供的由被告吴旭金出具的订金收据中注明为购买被告茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司开发的位于电白区海滨新区第十小区丽湾豪庭商住楼的商品房B栋404房，不排除原告与被告吴旭金之间为购买商品房的委托代理关系。此外，被告吴旭金已将所收到原告的购房订金全额交给了被告茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司，同时也与被告茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司签订了《商品房团购协议书》，在协议书中明确原告等人为商品房的实际购买人并写明最终由原告与被告茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司签订正式的商品房买卖合同，中间不存在被告吴旭金先领取该房屋的不动产权证后再转移给原告的情形，也不存在被告吴旭金赚取差价的情形，两被告所签订的《商品房团购协议书》明确购房一方的最终权利义务直接由实际购房者承受，原告与被告吴旭金在原告订购房屋中更符合委托代理关系的法律特征。据此，本院认定原告与被告吴旭金之间属购买商品房的委托代理关系而非房屋买卖合同关系，同时，因被告吴旭金为受原告的委托作为原告购房的代理人与被告茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司签订《商品房团购协议书》，被告吴旭金与被告茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司签订的《商品房团购协议书》中涉及原告购买丽湾豪庭B栋404房所约定的订购方的权利义务，依法应由原告直接承受。故此，原告请求被告吴旭金退还购房订金178605元并支付相应利息，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。被告吴旭金辩称其与原告属委托代理关系及不应承担本案购房订金的退还责任，符合法律规定，本院予以采纳。被告茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司辩称原告与被告吴旭金不属于委托代理关系，与本案查明的事实不符，本院不予采纳。被告茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司因自身的原因即所出售商品房的土地被查封而未能取得预售许可证，导致未能如期履行《商品房团购协议书》中约定的与原告签订正式的商品房买卖合同的义务，原告提出要求被告茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司退还该公司已收取的购房订金178605元并支付相应利息，符合法律规定，本院予以支持。被告茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司辩称其与原告没有直接的法律关系，从而根据合同的相对性原理，其不应当承担向原告退还购房订金的责任等，因原告与被告吴旭金属购房的委托代理关系，被告吴旭金与被告茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司签订的《商品房团购协议书》中涉及原告订购丽湾豪庭商住楼B栋404房的购房一方的权利义务依法应由作为购房委托人的原告直接承受，且被告茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司因违约不能按该协议约定如期与原告签订正式的商品房买卖合同，故此，被告茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司的上述辩称理由不成立，本院不予采纳。关于原告请求被告茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司就应予退还的购房订金178605元从起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至该款还清之日止的利息应否得到支持的问题。根据被告吴旭金与被告茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司签订的《商品房团购协议书》第六条(违约责任)中的约定，任何一方不得擅自变更或毁约本合同，违约方应按本协议团购商品房总标的的10%计算向守约方承担违约责任，甲方违反本协议第四条第二项逾期超过24个月交付团购商品房的，应按已收乙方购房者购房款总额的每月万分之三向乙方或乙方的实际购房者支付违约金，甲方逾期超过26个月仍未能交付商品房的，乙方有权解除本协议，协议解除后，甲方应向乙方或乙方的实际购房者支付逾期交房违约金外，还应于协议解除后10个工作日内，退还已收取的购房款给乙方的实际购房者(包括银行贷款及公积金贷款)，并按银行同期贷款利率计算，支付已收房款的利息给乙方实际购房者。故此，原告所请求应退购房款的利息并未超出双方在合同中关于违约责任的约定，同时被告茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司也未能举证证明原告所请求利息明显超出了原告的实际损失，因此，原告请求被告茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司向其支付以所应退还的购房订金178605元为基数从起诉之日起即2020年4月9日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算计至款项还清之日止的利息，符合合同的约定和法律规定，本院予以支持。被告茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司认为应按同期存款利率计算利息损失的理由不成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零三条的规定，判决如下：一、限被告茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内向原告高兴退还购房订金178605元及支付利息（利息以178605元为基数，从2020年4月9日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至该款还清之日止）。二、驳回原告高兴的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3872.1元，由被告茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  李秀华人民陪审员  黄小玲人民陪审员  李 琼二〇二〇年九月二十五日法官 助理  黄文锋书 记 员  梁俊翊