上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初48685号原告：华国安，男，1977年6月25日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：朱晶婧，万商天勤(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈栋，万商天勤(上海)律师事务所律师。被告：朱伟，男，1966年12月12日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：何荣飞，上海奇楠竞律师事务所律师。原告华国安诉被告朱伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月20日公开开庭进行了审理。原告华国安的委托诉讼代理人朱晶婧，被告朱伟及其委托诉讼代理人何荣飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华国安向本院提出诉讼请求：1.判令被告减免并返还原告2020年2月16日至2020年5月15日的租金人民币(以下币种同)112,500元；2.判令被告返还原告预付的2020年5月16日至2020年8月15日的租金112,500元；3.判令被告返还原告押金8万元。事实与理由：原、被告于2017年5月11日签订《商铺租赁协议》，约定被告将上海市浦东新区沪南公路XXX弄XXX号商铺出租给原告用于经营现做现售面包店，租期自2018年5月16日起至2021年5月15日，并约定了租金标准、支付方式以及押金等事项。原、被告又于2019年5月16日签订《补充协议》，约定延长租期，续租期限为2021年5月16日至2023年5月15日。自2020年1月起，新冠疫情爆发，原告于2月起停止经营。原告于2020年5月15日前后与被告积极沟通，请求延期支付2020年8月16日至2020年11月15日的租金。被告未予理睬，并于2020年5月18日向原告发送通知，要求原告立即将商铺清场。原告认为，新冠疫情系重大公共卫生事件，其对食品销售行业产生了巨大影响，被告强行收回商铺并没收原告的押金以及已付但未发生的租金，严重损害了原告的利益。故为维护自身合法权益，原告起诉至法院。被告朱伟辩称：不同意原告的诉讼请求。疫情不是影响原告经营的唯一因素，其要求减免无事实依据和法律依据，故不同意减免租金。根据《商铺租赁协议》第六条关于违约责任的约定，因原告违约，故已付款项全部不予退还，作为违约金处理，包括预付租金和押金。本院经审理确认如下事实：2017年5月11日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《商铺租赁协议》。该协议约定，甲方提供上海市沪南公路XXX弄XXX号商铺，以分隔墙为准，面积约为60平方米，供乙方经营；租期自2018年5月16日至2021年5月15日；每月租金37,500元；乙方支付甲方二个月的租金75,000元作为押金；租金提前三个月支付，即2018年2月15日之前支付2018年5月16日至2018年8月15日的租金，以后租金支付方式以此类推；如甲方未能履行本合同规定条款的，甲方以双倍押金即15万元赔偿乙方并归还乙方未实际使用的租金；如乙方到付款日未付清甲方商铺租金的，甲方有权立即清场，乙方在该场地内所有的遗留物均被视作废弃物，由甲方处理，甲方对此不承担任何保管和赔偿责任，乙方之前所付款项甲方将全部不予归还。2019年5月16日，原、被告签订《补充协议》，约定续租期间为2021年5月16日至2023年5月15日，每月租金4万元，增加押金5,000元，其他条款按原合同不变。承租商铺后，原告用于经营“上海市浦东新区周浦镇芋芝夏面包店”。原告共计向被告支付了押金8万元。对于2020年5月16日至2020年8月15日期间的租金，原告于2020年2月15日支付被告37,500元、于2020年2月25日支付被告75,000元，共计112,500元。2020年5月18日，被告向原告发送告示，称原告已逾期支付商铺租金，并经过友好协商无果，根据租赁协议第六条约定，被告有权立即清场，故要求原告于2020年5月19日前搬离物品并将商铺完好交还被告。另外，被告将该告示张贴于租赁商铺门上。2020年5月27日，被告与案外人签某，将涉案商铺另某出租，租期自2020年6月16日至2024年6月15日，租金每月36,000元。审理中，原、被告一致确认，涉案商铺是被告向他人承租后转租给原告的；2020年5月15日，原告打电话给被告请求延期支付租金。原告称，因疫情影响，2020年1月23日至1月28日、2月8日至2月13日停业，2020年2月至5月期间经营收入明显下降；原告并未在2020年5月18日拒绝支付租金，只是想要延期支付；原告约于2020年5月19、20日搬离商铺，并交还了钥匙，合同于此时解除。被告称，2020年5月15日，被告答应原告晚三天支付租金，但原告届时又说没钱支付，原告明确拒绝支付租金，被告有权行使合同解除权；原告于2020年5月搬离，未交接，导致被告于2020年6月16日才另某出租商铺；原告预付款均已作为违约金没收，故原告还欠被告一个月租金。另外，原告还拖欠水费1,411.80元，对此，原告于庭后表示同意支付该1,411.80元。审理中，本院主持双方就疫情期间的租金进行协商。原告要求减免2020年5月20日前相当于一个月的租金，并要求被告返还2020年5月20日之后的已付租金。被告不同意协商。以上事实，有《商铺租赁协议》《补充协议》《告示》、付款凭证等以及原、被告的当庭陈述在案佐证。本院认为，涉案《商铺租赁协议》《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，属合法有效，双方均应遵照履行。被告以原告未按期支付2020年5月15日应付租金为由，认为其享有合同解除权。对此，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第5条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”本案中，原告承租商铺用于经营面包店，该业态受疫情影响，经营收入确实会产生减少，原告未按时支付租金，不能直接认定为违约，且根据双方约定的付款周期，原告已付租金至2020年8月15日，在此情形下，被告应给予理解和宽限，不能以原告违约为由行使合同解除权。对于被告以原告违约为由，主张没收原告全部已付款的意见，本院均不予采纳。2020年5月中下旬，原告搬离了商铺，之后被告将商铺另某出租，现双方对租赁合同提前解除均无异议，本院予以确认。原告称其搬离后向被告返还了钥匙，但未提供证据证明，被告又予否认，但2020年5月27日被告与案外人另某签订租赁协议，因此可推定被告至迟于该日知道原告已搬离，并收回了商铺，故被告应返还原告预付的2020年5月28日以后的租金。同时，因合同已终止，被告继续占有押金已无合同依据，亦应返还原告。对于原告以疫情影响经营为由，要求被告减免并返还2020年2月16日至2020年5月15日的租金的诉讼请求，经本院主持调解，双方未能就此问题协商一致。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第六条规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”本院依照该规定，并结合上海市人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间以及上海市相关政策规定，酌情确定被告免除原告该期间一个月的租金。对于水费1,411.80元，原告表示同意负担，作为合同终止的后果，本院在本案中一并予以处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告朱伟于本判决生效之日起十日内返还原告华国安2020年2月16日至2020年5月15日期间的租金37,500元；二、被告朱伟于本判决生效之日起十日内返还原告华国安2020年5月28日至2020年8月15日期间的租金97,705元；三、被告朱伟于本判决生效之日起十日内返还原告华国安押金8万元；四、原告华国安于本判决生效之日起十日内支付被告朱伟水费1,411.80元。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,875元，减半收取计2,937.50元，由原告华国安负担673.50元，被告朱伟负担2,264元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 张卓郁二〇二〇年九月二十四日法官助理 许瑞芬书 记 员 陈倩茹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。