福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0125民初1899号 原告：宋**，女，1966年7月12日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。 被告：颐荷（福州）置业有限公司，住所地：永泰县塘前乡大樟村。 法定代表人：郑仁彬，董事长。 委托诉讼代理人：韩徐南，男，该公司员工。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：李瑞姬，上海锦天城（福州）律师事务所律师。代理权限：特别授权。 原告宋**与被告颐荷（福州）置业有限公司（下称颐荷公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依法将本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。2020年3月26日，本院作出（2019）闽0125民初2909号民事判决。原告宋**不服判决，提起上诉。2020年6月8日，福建省福州市中级人民法院经审理认为一审判决认定基本事实不清，作出（2020）闽01民终3066号民事裁定：一、撤销福建省永泰县人民法院（2019）闽0125民初2909号民事判决；二、本案发回福建省永泰县人民法院重审。本院于2020年7月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋**、被告颐荷公司委托诉讼代理人李瑞姬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋**向本院提出诉讼请求：1.颐荷公司返还宋**多支付的购房款39.4万元及资金占用利息（按年利率24%计算，自2018年3月31日起至款还清止）；2.颐荷公司承担本案的诉讼费用（包括案件受理费、保全费、律师费等费用）。事实和理由：经人介绍，宋**于2018年1月初到颐和工社售楼部看房，确定购买位于永泰县颐荷亚洲一期（又名颐和工社合院）36＃102复式单元房产，并于2018年1月20日在永泰县塘前乡大樟村颐和工社售楼部财务室刷卡二笔合计10万元（5万元＋5万元）购房款，转账至颐荷公司账户。同年2月25日，宋**又在塘前乡颐和工社售楼部财务室刷卡50万元购房款，转账至颐荷公司账户。同年3月31日，宋**再次在塘前乡颐和工社售楼部财务室刷卡二笔合计39.4万元（17.4万元＋22万元）购房款，转账至颐荷公司账户。当日，宋**先签订合同编号为20170400133《商品房买卖合同》。大约在2018年7、8月份，颐荷公司售楼部的工作人员通知宋**到售楼部办理银行按揭贷款的事宜，由于当天办理银行按揭贷款的人员众多，大家都是排队等候办理，根本没有时间看清楚合同是如何写的、贷款金额多少，只能听从银行业务员安排在哪哪空白的地方签名等等。2019年1月份永泰建行通知开始交纳按揭款，宋**依约按时每月交纳银行按揭款至今。2019年4、5月份，宋**拿到《商品房买卖合同》正本。之后宋**在累计购房转账凭据时发现所付购房款与房产总价金额不符，颐和工社合院36＃102房产总价是150万元，可宋**在颐和工社售楼部财务室刷卡合计99.4万元购房款，再加上银行贷款90万元，付款总额合计189.4万元，超出房产总价39.4万元。因此，宋**于2019年7月开始与颐荷公司协商，并要求颐荷公司退还多收取的39.4万元及占用资金的利息。在与颐荷公司几次协商过程中，颐荷公司表示愿意退还多收取的39.4万元，但要求该款待2019年12月30日交房后半年支付，由于宋**不同意半年后付款时间，故双方没有达成调解协议。依据《中华人民共和国民法总则》第122条和《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第131条规定提起诉讼，望判如所请。 颐荷公司辩称，颐荷公司与宋**签署的《颐和工社定购协议书》、《颐和工社签约审核单》及《商品房买卖合同》是合法有效的。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。颐荷公司依据合同约定收取购房款189.4万元并未违反法律、法规规定，宋**主张返还所收的款项39.4万元没有法律和事实依据，依法应驳回其诉讼请求。2018年1月20日《颐和工社定购协议书》载明，定购住宅A地块36幢1层102单元，预售建筑面积131.61平方米。定购总价195万元，定购定金10万元。定购人应于协议签署时支付定金10万元等。《颐和工社签约审核单》载明：单元36#102复式单元，建筑面积131.61，私有面积124.83，分摊面积6.78，优惠方式①1950000×0.99（按揭）×0.99（按时签约）-1万（老带新）-7195（领导特批）=1894000②1894000-394000（差价）=1500000（合同价）。付款时间：定金100000元于2018年1月20日支付，首付款500000元、差价394000元于2018年3月31日付清（不含定金），余款900000元签约。宋**本人签字确认。在《颐和工社定购协议书》和《颐和工社签约审核单》上双方均就涉案房屋、总价款、支付方式、定金等条款做了明确约定。同时，宋**于2018年1月20日支付定金10万元，2018年2月25日支付50万元，2018年3月31日支付39.4万元，该付款时间、金额也与《颐和工社定购协议书》和《颐和工社签约审核单》是一致的。可见，宋**在签署《商品房买卖合同》之前对房屋总价款189.4万元是明知且认可的，对39.4万元不存在认知上的错误，答辩人也没有诱骗、欺诈宋**完成购房行为。涉案房屋总价款189.4万元是双方合意的结果，合法有效，对双方均有约束力。现合同已经履行完毕，宋**要求变更合同没有任何依据。宋**系炒房投资客，因当前房地产市场低迷价格回落未达到其投资之目的而提起本案诉讼，其行为有违诚信原则。 宋**围绕诉讼请求向本院提交了以下证据：Ａ1、2018年1月20日刷卡转账回执单2张（各5万元）合计10万元，旨在证明宋**向颐荷公司转账购房款10万元，收款商户为颐荷公司。Ａ2、2018年2月25日刷卡转账回执单1张50万元以及银行交易流水明细清单1张50万元，旨在证明宋**向颐荷公司转账购房款50万元，收款商户为颐荷公司。Ａ3、2018年3月31日刷卡转账回执单2张合计39.4万元（22万元和17.4万元）以及银行交易流水明细清单2张合计39.4万元（22万元和17.4万元），旨在证明宋**向颐荷公司转账购房款22万元和17.4万元，合计39.4万元，收款商户为颐荷公司。Ａ4、2018年4月18日增值税普通发票1张，旨在证明颐荷公司向宋**出具60万元增值税发票1张。Ａ5、个人贷款90万元支付凭证1张，旨在证明宋**购房按揭贷款90万元已通过银行转账给收款人颐荷公司。Ａ6、2019年1月19日增值税普通发票1张，旨在证明颐荷公司收到宋**购房按揭贷款90万元，并向宋**出具90万元增值税发票1张。Ａ7、商品房买卖合同，旨在证明：1.宋**、颐荷公司签订《商品房买卖合同》，被告主体适格。2.宋**购买的位于永泰县颐荷亚洲一期（又名颐和工社合院）36＃102复式单元房产总价150万元。Ａ8、不动产登记证明，旨在证明位于永泰县颐荷亚洲一期（又名颐和工社合院）36＃102复式单元房产已预告登记，权利人为宋**，义务人为颐荷公司。Ａ9、三段录音，旨在证明：1.颐荷公司承认收到宋**的购房款189.4万元，是在颐和售楼部刷卡的。2.第一次2019.8.7上午10点协商方案一个是将房子退还，购房款退还189.4万元，并给予适当的利息，如不同意退房给予高层地下车位一个，另加二个前后花园升级景观改造。第二次2019年8月15日晚上7:30在福州仓山区阿弥陀佛酒店大堂协商的录音，颐荷公司提出调解方案拿一套高层单身公寓抵给宋**。第三次2019年8月23日下午2:00在福州仓山区阿弥陀佛酒店大堂协商的录音，协商颐荷公司表示愿意退还多收取的39.4万元，但要求该款待2019年12月30日交房后半年支付，由于本人不同意半年后付款时间，故双方没有达成调解协议。Ａ10、微信聊天记录，旨在证明：一、（1）聊天对象是颐和工社法务韩徐南。（2）颐荷公司的法定代表人郑仁彬（郑总）和法务韩徐南主动约宋**沟通协议，最后双方约定当晚7:30在仓山区浦上大道阿弥陀佛酒店大厅协商。二、（1）8月15日晚7:30，颐荷公司法定代表人郑仁彬和法务韩徐南与宋**在仓山区浦上大道阿弥陀佛酒店大厅协商，协商结果是颐荷公司拟用一套单身公寓的套房抵偿宋**，宋**不同意。（2）该聊天记录内容体现双方协商的结果与2019年8月15日录音内容能够相互印证。三、（1）宋**与颐荷公司法定代表人郑仁彬和法务韩徐南双方再次相约于8月23日下午在仓山区浦上大道阿弥陀佛酒店大厅协商，协商结果是颐荷公司拟同意退还多收的39.4万款项，但要回公司股东汇报后最后确定。（2）该聊天记录内容体现双方协商的结果与2019年8月23日录音内容能够相互印证。 颐荷公司为支持其主张向本院提交了以下证据：B1、颐和工社定购协议书B2、颐和工社签约审核单，旨在证明宋**在购买涉案房屋，签署合同之前已充分知悉房屋价款，认可房屋总价189.4万元。B3、颐和工社签约审核单（其他业主），旨在证明已经把房产的总价和备案价体现在优惠方式和付款时间栏，房屋总价等于定金＋首付款＋余款＋差价款，或者等于合同价（备案价）＋差价。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，颐荷公司对宋**提交的证据A1-A8、A10的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认证如下： 1.A9三段录音，颐荷公司认为文字摘要和录音不吻合，对真实性有异议，且宋**自认因录音太长只提交了一部分文字材料，故本院不予采信。 2.B1《颐和工社定购协议书》，该协议书系颐荷公司单方制作,其内容未经定购人签名确认，本院不予采信。 3.B2《颐和工社签约审核单》，宋**自认其签字前置业顾问已经在该签约审核单上面填写有“客户，本人姓名、身份证号码、通讯地址、电话等信息、单元、建筑面积、私有面积、分摊面积、定金100000、原总价1950000、成交总价1500000”、优惠方式……”以及“付款时间定金100000元于2018年1月20日付，首付款394000元于2018年3月31日付清（不含定金），余款900000元银行按揭（其中银行按揭手写），于年月日付清（空白，日期用黑笔划掉）”，故上述填写内容本院予以确认。结合“成交总价1500000”和宋**已于2018年2月25日支付购房款500000元来看，首付款“394000”改为“500000”应是笔误的更正。颐荷公司主张该签约审核单上添加的“50万首付394000差价2018年3月31日缴”系宋**签字前修改，因该证据的持有者为颐荷公司，且添加内容未经宋**盖章确认，故该添加内容不应对宋**产生效力。 4.B3颐和工社签约审核单（其他业主），该证据与本案不具有关联性，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：宋**于2018年1月20日、2018年2月25日向颐荷公司分别支付购房定金10万元、购房款50万元。2018年3月31日，颐荷公司与宋**签订《商品房买卖合同》及其附件，其中约定宋**向颐荷公司购买位于永泰县塘前乡大樟村颐荷亚州一期第36号楼1层102复式单元房，建筑面积131.61㎡，按套计算，该商品房总价款为150万元，宋**应于签订本合同时支付60万元作为首期购房款，余款90万元由宋**通过向银行申请按揭贷款的方式支付给颐荷公司。《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……”第二十五条约定“本合同自双方签订之日起生效。本合同签订之日起10日内，由[出卖人]向永泰县房产管理所申请预售合同备案”。同日，颐荷公司制作《颐荷工社签约审核单》，其中主要载明：定金100000元，原总价195万元，成交总价150万元，优惠方式①195万元×0.99（按揭）×0.99（按时签约）-1万（老带新）-7195元（领导特批）=189.4万元②189.4万元-39.4万元（差价）=150万元（合同价），付款时间定金10万元于2018年1月20日付，首付款50万元于2018年3月31日付清（不含定金），余款90万元银行按揭付清。宋**在该签约审核单上签名捺印，颐荷公司置业顾问、销售经理、财务审核也在该签约审核单上签名。2018年3月31日，宋**在颐荷公司售楼部财务室通过POS机以转账方式两次向颐荷公司（商户名称：颐荷（福州）置业有限公司，商户编号：822391065130106）支付款项22万元、17.4万元，合计39.4万元。2018年4月18日，颐荷公司向宋**出具一张金额60万元的购房款发票。2018年4月25日，颐荷公司办理了预售商品房《不动产登记证明》【闽（2018）永泰县不动产证明第0006411号】，权利人宋**，义务人颐荷公司。2019年1月4日，宋**通过向中国建设银行股份有限公司永泰支行申请按揭贷款的方式支付给颐荷公司购房款90万元。2019年1月19日，颐荷公司向宋**出具一张金额90万元的购房款发票。2019年1月起至今，宋**依约每月按时向银行交纳按揭款约7200元。双方当事人曾就本案纠纷进行协商未果，宋**诉至本院。 本院认为，本案当事人争议的焦点是案涉商品房总价款为150万元还是189.4万元问题。首先，对于购房者而言，商品房总价款是购房时最重要的考量指标之一，其对所购商品房的总价款应该明知。在《商品房买卖合同》已约定案涉商品房总价款为150万元的情况下，宋**又与颐荷公司订立《颐和工社签约审核单》，确认“原总价1950000元成交总价1500000元优惠方式①1950000元×0.99（按揭）×0.99（按时签约）-1万（老带新）-7195元（领导特批）=1894000元②1894000元-394000元（差价）=1500000元（合同价）”应视为宋**与颐荷公司对案涉商品房总价款进行了补充约定。其次，购房款属于普通家庭经济生活中的重大开支，购房者对每笔购房款的支付持有审慎态度，而非随意。从宋**累计支付购房款189.4万元的全部过程来看，除了其于2018年1月20日、2018年2月25日、2019年1月4日的三次付款行为与《颐和工社签约审核单》上定金、首付款、按揭款的付款时间、金额能够一一对应外，2018年3月31日的两笔付款合计39.4万元亦与《颐和工社签约审核单》的签署时间及“优惠方式”中的差价款39.4万元相吻合。宋**主张其向银行办理按揭贷款时由于不清楚贷款合同内容而多支付了购房款39.4万元，该主张不符合生活常理，本院不予采信。综上，上述买卖双方为了规避行政管理、完成《商品房买卖合同》备案的需要而将案涉房屋总价款分为两部分，一部分为《商品房买卖合同》中约定的价款150万元，另一部分为宋**另行向颐荷公司支付的差价款39.4万元，宋**明知该两部分均为购房款，并按照颐荷公司的指引分阶段足额交纳，因此案涉商品房总价款应认定为189.4万元。预售合同备案是颐荷公司的义务，也是行政机关对房地产开发企业销售期房的一种管理措施，并非认定合同效力的强制性规定。买卖双方对商品房价格的约定、颐荷公司隐藏商品房的真实总价款取得合同备案是否违反行政管理规定，是否应受到行政处罚，不属民事案件的审理范围。双方当事人对案涉商品房总价款189.4万元达成的一致，系其真实的意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。宋**要求颐荷公司退还其多支付的购房款39.4万元及资金占用利息，缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回宋**的诉讼请求。 案件受理费7210元，由宋**负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林茂椿 人民陪审员  张 静 人民陪审员  林惠玉 二〇二〇年九月十五日 书 记 员  郑贞萍 附：本案适用的法律条文 一、《中华人民共和国民法总则》 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 二、《中华人民共和国合同法》 第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 四、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。