贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0302民初7120号原告：遵义市红花岗区市场发展服务中心。住所地贵州省遵义市红花岗区中华南路苟家井综合楼**。统一社会信用代码915203022147962437。法定代表人：卢勇，中心主任。委托诉讼代理人：陈桂斌，贵州上善律师事务所律师。委托诉讼代理人：万力，贵州上善律师事务所律师。被告：魏友兰，女，1973年1月1日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：吴贵华，男，1972年8月24日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。与原告系夫妻关系。委托诉讼代理人：滕长利，贵州与之律师事务所律师。原告遵义市红花岗区市场发展服务中心与被告魏友兰合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告遵义市红花岗区市场发展服务中心委托诉讼代理人万力、被告魏友兰的委托诉讼代理人吴贵华、滕长利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告遵义市红花岗区市场发展服务中心向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2015年10月1日至2020年5月31日的租金60071.76及服务费、卫生费27564.4元（合计87636.16元，已扣除两个月疫情影响期间的租金及服务费、卫生费），并从2020年6月1日起至实际付清之日止分别以60071.76元为基数按月利率2%支付违约金，以27564.4为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告于2015年1月签订《遵义市红花岗区市场发展服务中心门面租赁合同》，原告将位于遵义市红花岗区门面（面积为7.56㎡）出租给被告使用，租赁期限至2015年12月31日，租金145元／月／㎡、服务费478元／月、卫生费25元／月。租赁合同期满，双方未续订租赁合同，一直履行至2020年。依据合同法之规定，双方形成不定期租赁合同关系。原告于2020年3月提前通知被告将于2020年5月31日解除租赁合同关系，要求被告在解除日腾空房屋返还租赁物，并一次性付清其所欠的2015年10月1日至2020年5月31日的租金及服务费、卫生费。但被告于2020年5月31日返还租赁物后，至今未支付拖欠的费用。原告为了维护合法权益，故提起诉讼。被告魏友兰辩称，一、原告遵义市红花岗区市场发展服务中心不是适格的原告主体，是否享有商铺租金、服务费、卫生费的收益权，需要原告举证证明；二、诉讼时效问题。首先，按照《遵义市红花岗区市场发展服务中心门面租赁合同》第三条第5款缴纳期限的规定，承租方应在每季度1-5日前向出租方缴纳租金，可知权利人在每季度之初就知道权利受到损害，故根据《民法总则》第一百八十八条：“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”。其次，根据该条规定，诉讼时效期间为三年，原告于2020年6月30日向法院提出诉请。所以，原告诉请中从2015年10月1日至2017年7月30日期间的费用，不应得到支持。三、关于租金计算问题。一方面租金的计算应该剔除超过诉讼时效部分的诉请，另一方面，按照原告提出的租金总额60,071.76元一共是56个月减去疫情2个月，则是54个月的租金，每月租金为1,112.44元。但是根据合同约定每月租金按145元/㎡计算，该门面面积为7.2㎡，故每月租金为1,044元，而非原告所提出的金额。四、关于《遵义市红花岗区市场服务中心关于解除租赁合同关系的通知》的性质问题。该《通知》第三条“对选择在遵义国际商贸城继续开展经营活动的租赁户，按2015年租金标准下调60%作为年租金核定标准追缴，并免其2016年租金”。被告已经在遵义国际商贸城继续开展经营活动，故租金标准应该按2015的租金标准145元/㎡下调60%，租金标准应为58元/㎡，按照该标准，月租金应当为58元/㎡×7.2=417.6元。该《通知》最后一条“对未在规定时限内缴纳费用的租赁户，遵义市红花岗区市场服务中心将依法追缴其所欠费用，同时不再享有上述所有优惠条件”。首先，该条款中未明确具体的时限，原告在提交该通知后，便没有再进行费用的催收，并没有明确缴纳费用的期限，因此，被告依然有权享有《通知》中的优惠条件。该通知只是对解除租赁合同关系，所享有的优惠条件作出通知，并非催收债务，故该通知原告无主张权利的意思表示，被告即便同意解除合同，享受通知中的优惠条件，也不代表被告放弃诉讼时效的抗辩权。只有在被告作出同意履行义务的意思表示时，才代表被告放弃了诉讼时效抗辩。关于《通知》中第四条“对经营权未到期的租赁户，依法测算其剩余的经营期限，按原经营权购买标准计算具体金额，在应缴纳租金中进行抵扣”，被告已经支付了131,000元的经营权费，故根据通知规定，应在应缴纳的租金中对经营权费进行相应的抵扣。因为经营权期限未明确约定，租赁合同最长期限不得超过二十年，被告认为法律规定可使用二十年，应当按照二十年计算经营权期限。五、关于受疫情影响，需要扣除租金的期间问题。原告在诉请中已经扣除2个月的租金，被告认为扣除时间过短，另一方面原告在3月底4月初便通知被告搬离商铺，直接影响了被告的经营情况，被告陆续搬离了商铺，也可以认为，从4月初开始，被告便没有实际使用商铺，故租赁期限的截止日期只应该计算到2020年1月底。六、服务费、卫生费标准。根据合同约定，服务费为478元/月，卫生费25元/月，合计503元/月。同理，被告也享受诉讼时效抗辩的权利。七、关于房屋装修损失。根据法律规定，原告主动提出解除合同，并非因不可抗力，被告需要提前办理商铺，原告构成违约，应当赔偿装饰装修的残值损失。八、搬迁损失。因原告违约，且原告给予搬迁的时间不够充足，导致被告在搬迁过程中的营业受到影响，搬迁也导致了货物损失，故应当扣除相应的搬迁损失。综上，实际的租赁期间应当为：2017年7月1日至2020年1月23日（共计31个月），而非原告诉请的56个月。租金的标准按照优惠政策下调60%，月租金为417.6元/月，总租金为12,945元。服务费、卫生费503元/月×31个月=15,593元。共合计28,538元。剩余经营权费要进行抵扣、以及原告给被告造成的各项损失，我方无需再支付任何费用。另外，从2015年开始整个苟家井市场就准备搬迁至国际商贸城，当时原告就通知做好搬迁准备免收租金，租户去交租金原告都不收取，这几年市场处理半瘫痪状态，市场管理工作大不如从前。这次受疫情影响，刚要恢复营业，原告又通知解除合同关停市场，造成租户巨大损失。故应当驳回原告的诉讼请求。庭审中，原告为证明其主张，提供了如下证据：《遵义市红花岗区市场发展服务中心门面租赁合同》、房屋产权证、发票、收款收据、图片、《遵义市红花岗区市场服务中心关于解除租赁合同关系的通知》、《承诺书》、《紧急通知》、常务会议纪要；被告提交了如下证据：门面租赁合同、经营权证、门面经营权收据、拍卖成交确认书、法院适用简易程序决定书、门面保证金发票、消防保证金发票、保证金发票两张、营业执照。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并再卷佐证。对当事人提交的对方有争议的证据，本院认定如下：对原告遵义市红花岗区市场发展服务中心提交的所有证据的真实性、合法性、关联性予以认可，对被告提交的门面租赁合同、经营权证、门面经营权收据、拍卖成交确认书、法院适用简易程序决定书、门面保证金发票、消防保证金发票300元的真实性、合法性、关联性予以认可，对保证金发票两张、营业执照的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告遵义市红花岗区市场发展服务中心系遵义市红花岗区中华路苟家井市场综合大楼**的所有权人。2005年1月28日，被告经参加竞拍，获得遵义市红花岗区门面的经营权，门面面积7.20㎡。2005年1月31日，被告向原告缴纳了经营权费用131000元。自此，被告开始租赁使用原告位于遵义市红花岗区门面。2008年1月4日，被告向原告缴纳了B94号门面保证金1,000元、消防保证金300元。2014年10月14日，被告在遵义国际商贸城一区二楼12578-12581注册成立了遵义华丹奴袜业经营部。2015年1月22日，原告遵义市红花岗区市场发展服务中心与被告魏友兰签订《门面租赁合同》，合同约定，原告将位于苟家井综合大楼一层B-94#门面，面积7.56㎡出租给被告做零售使用，租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止，承租方一次性向出租方缴纳经营权费共计131,000元，租金每月按145元/㎡计算，每季度1-5日前缴纳租金，逾期一日应缴纳租金总额的0.3%支付滞纳金，服务费478元/月，卫生费25元/月，凡因承租方违约导致合同解除，或租赁合同期满等合同终止情形，租赁房屋的装饰装修无偿归出租方所有，承租方不得毁损。合同签订后，被告向原告缴纳租金、服务费、卫生费至2015年9月30日，之后未再缴纳过租金及服务费、卫生费。租赁期满后后，双方未续签租赁合同，但仍继续履行租赁合同。2020年3月26日，原告作出《遵义市红花岗区市场服务中心关于解除租赁合同关系的通知》，内容如下：尊敬的租赁户，你与原遵义市红花岗区市场发展服务中心（现遵义市红花岗区市场服务中心）签订租赁合同，租赁了位于遵义市红花岗区。鉴于租赁期满后双方未再续签租赁合同，但仍继续履行租赁合同的事实，双方之间成立不定期租赁合同关系。加之你于2015年10月起欠交租金、管理费（以下合称费用）。经研究决定，我中心特依法提前通知你：双方的租赁合同关系于2020年5月31日解除，请你于解除日之前返还租赁物，腾空房屋内全部物品并一次性付清所欠费用。为感谢你的支持，特提供以下优惠条件（仅能选择享受一种优惠，不可重复享受）：一、对选择停止经营或搬迁到红花岗区外开展经营活动的租赁户，按2015年租金标准下调20%作为年租金核定标准追缴。二、对选择在红花岗区范围（非遵义国际商贸城）内继续开展经营活动的租赁户，按2015年租金标准下调40%作为年租金核定标准追缴，并免收其2016年租金。三、对选择在遵义国际商贸城继续开展经营活动的租赁户，按2015年租金标准下调60%作为年租金核定标准追缴，并免收其2016年租金。四、对经营权未到期的租赁户，依法测算其剩余经营期限，按原经营权购买标准计算具体金额，在应缴纳租金中进行抵扣。对未在规定时限内缴纳费用的租赁户，遵义市红花岗区市场服务中心将依法追缴其所欠费用，同时不再享受上述所有优惠条件。2020年4月3日，被告签收原告下发的《遵义市红花岗区市场服务中心关于解除租赁合同关系的通知》。同日，被告向原告出具《承诺书》，载明：本人承租苟家井国有市场综合大楼的B94商铺，现贵单位已决定解除双方的租赁合同关系，因搬迁过程中处理存货，寻找新的经营场所需要一定的时间，为此申请在2020年6月1日前继续使用租赁物，并承诺，一、本人自愿解除双方的租赁合同关系。二、无论是否在2020年6月1日前处理完库存货物或寻找到新的经营场所，且不再进新的货物，本人最迟于2020年6月1日返还租赁物并按中心通知中的优惠方案，前来结清欠付的租金和管理费。逾期，中心有权收回租赁物，届时遗留在租赁物内的物品视为本人放弃所有权，中心有权处置等内容。2020年5月23日，原告向被告下发《紧急通知》，要求被告及时在2020年5月31日前办理相关手续并一次性付清所欠费用，即日起租赁房屋内货物不得新增，同时应逐渐减少租赁房屋内的货物，确保在2020年5月31日之前腾空房屋并返还租赁物。逾期视为自动放弃货物所有权，中心有权收回，同时将依法追缴所欠费用，所欠费用不再享受《解除租赁合同关系的通知》中的相关优惠条件。被告于2020年5月24日签收了该《紧急通知》。另查明，遵义市红花岗区中华路苟家井市场已于2020年5月31日关停，被告已于2020年5月31日前返还了案涉门面，但未缴纳费用，故酿成诉讼。本院认为，本案的争执焦点在于一、诉讼时效问题；二、经营权费用问题；三、受疫情影响需要扣除租金的期间问题；四、装修损失、搬迁损失问题；五、是否还能享受优惠政策及租金计算问题；六、违约金问题。被告自2005年开始使用案涉门面，原、被告双方在2015年签订了《门面租赁合同》，租赁期满后双方未再续签租赁合同，但被告一直使用涉案门面，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”、第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，原、被告之间自2016年1月1日起，形成不定期租赁合同关系。关于本案的诉讼时效问题。被告自2015年10月1日起未缴纳租金及管理费，直至2020年3月26日前原告也未向被告催缴过租金及管理费，但是，被告于2020年4月3日向原告出具的《承诺书》上明确载明，最迟于2020年6月1日结清欠付的租金和管理费。被告系完全民事行为能力人，应当对自己向原告出具承诺书的行为承担相应的法律后果。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条“诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，对被告所持本案已超诉讼时效的辩论意见，本院依法不予支持。关于经营权的问题。被告于2005年1月28日通过竞拍的方式取得了案涉门面的经营权，并缴纳了131,000元的经营权费用，但是经营权证、收款收据、门面租赁合同上均未对经营权期限进行约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”之规定，原告在本院诉讼同批案件中最高的经营权期限十五年，可以此作为交易习惯的参考，故本院认定在本案中经营权费用的期限为十五年，即2005年1月28日至2020年1月27日。经营权期限已届满，经营权费用不可用于抵扣租金，故对被告所持用经营权费用抵扣租金的辩解，本院依法不予采纳。关于受疫情影响需要扣除租金的期间问题。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第一款“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”之规定，原告在诉请中已经扣除了两个月疫情影响期间的租金、服务费、卫生费，结合客观事实，对扣除两个月的疫情影响期间，本院予以认可。关于装修损失、搬迁损失问题。合同中已经约定凡因承租方违约导致合同解除，或租赁合同期满等合同终止情形，租赁房屋的装饰装修无偿归出租方所有，承租方不得毁损。故对被告要求原告承担装修损失的辩解，本院不予采纳。在原告的通知中，已经给予了被告两个月的合理搬迁时间，并告知被告不得新增货物，确保腾空房屋并返还；且被告亦未举证证明其搬迁损失，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，对被告要求搬迁损失的辩解，本院不予采纳。关于是否还能享受优惠政策及租金计算的问题。原告在《遵义市红花岗区市场服务中心关于解除租赁合同关系的通知》中已经明确说明“对未在规定时限内缴纳费用的租赁户，遵义市红花岗区市场服务中心将依法追缴其所欠费用，同时不再享受上述所有优惠条件。”，因被告未在2020年6月1日前缴纳费用，故被告已经不具备享受优惠政策的前提条件。对于租金计算，按照租赁合同约定为145元/月/㎡，但是租赁合同中载明的面积（7.56㎡）与经营权证上载明的面积（7.20㎡）不一致，本院认定案涉门面面积按照经营权证书上载明的面积7.20㎡进行计算，故每月租金为7.20㎡×145元/月/㎡=1,044元，从2015年10月1日至2020年5月31日共计56个月，扣除两个月疫情影响期间，按照54个月计算，被告共计差欠原告租金1044×54=56,376元，扣减被告缴纳的门面保证金1,000元、消防保证金300元，被告尚需支付原告租金56,376元-1,000元-300元=55,076元。另有服务费478元/月、卫生费25元/月，故每月管理费用共计为478＋25=503元。同理，被告共计差欠原告管理费用503×54=27,162元。关于原告主张的从2020年6月1日起至实际付清之日止分别以欠付租金为基数按月利率2%支付违约金，以欠付服务费、卫生费为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金的诉请。因被告未向原告交纳租金，构成违约，该违约给原告造成了一定的经济损失，而该损失实际为拖欠款项的利息损失，结合原、被告签订的合同中约定的违约金过分高于原告的实际损失的事实，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本院酌情判令被告从2020年6月1日起至实际付清之日止以欠付租金为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金。原被告双方在租赁合同中对逾期支付服务费、卫生费并没有相关约定，故对原告要求支付服务费、卫生费违约金的诉请，本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百一十五条、第二百三十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第一款规定，判决如下：一、由被告魏友兰在本判决生效后十五日内向原告遵义市红花岗区市场发展服务中心支付2015年10月1日至2020年5月31日的租金55,076元，服务费、卫生费27,162元，并从2020年6月1日起至实际付清之日止以55,076元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金；二、驳回原告遵义市红花岗区市场发展服务中心的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费1,010元，由被告魏友兰承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。审判员  周莉二〇二〇年九月二十五日法官助理何小飞书记员任雅旭