广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初12524号原告：东莞市车天车地二手车交易市场有限公司（反诉被告，以下统称原告），住所地：广东省东莞市寮步镇东莞国际汽车城内C-02-02。法定代表人：刘勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：季元斌，广东莞信律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗佩燕，广东莞信律师事务所律师。被告：陈刚（反诉原告，以下统称被告），男，1967年10月20日出生，汉族，住四川省阆中市************，公民身份号码：512************916。委托诉讼代理人：张宴闻，广东星啸律师事务所律师。原告东莞市车天车地二手车交易市场有限公司与被告陈刚租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告东莞市车天车地二手车交易市场有限公司的委托诉讼代理人季元斌，被告陈刚及其委托诉讼代理人张宴闻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.依法判令被告支付2019年12月至2020年4月的租金和管理费51400元及逾期付款的滞纳金2083.41元（从起诉之日起按月息2%计至实际付清款项之日止，先暂计至2020年4月5日止）；2.本案的受理费由被告承担。事实和理由：2018年5月19日，原被告双方在平等自愿的基础上就被告租赁原告市场内的商铺签订了《商铺租赁合同》，合同约定租赁期限从2018年4月28日至2021年4月21日止，租赁费用按年度递增，从2019年4月28日至2020年4月27日每月租金为10080元，每月管理费200元。当月租金在当月的1-5日缴纳，如延期缴纳需按每天8%支付逾期付款的滞纳金。现被告故意拖欠原告租金拒不支付，原告为此多次催要无果。原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告陈刚辩称，2018年5月19日，原、被告签订租赁合同，约定原告将10号商铺出租给被告使用，后由于原告将被告所在场地出租给4S店使用，后来双方产生矛盾，原告通过补偿并且更换店铺的方式将被告所承租的商铺出租给4S店使用。原、被告于2019年2月27日签订补充合同并且约定6个月免租期后，2019年6月份左右，原告又突然要将过道（即现在的63号铺）改成商铺，被告不同意，原告后驾驶多辆汽车将过道堵住，严重影响被告的正常经营。2019年10月左右，双方经过公安调和，协商约定被告不再承租62号铺，并且从62号铺搬至过道（即现在的63号铺）。被告没有拖欠原告的租金，原告目的就是为了拿回已经补偿给被告的费用。被告陈刚对原告提出反诉请求：1.请求法院确认原、被告于2018年5月19日签订的《商铺租赁合同》已于2019年11月20日解除；2.请求判令原告赔付被告三个月违约金30240元；3.请求判令原告赔偿被告2019年6月份至7月份的营业损失40000元；4.请求判令原告支付被告律师费6000元；5.本案诉讼费、保全费由原告承担。上述共计76240元。事实和理由：2018年5月19日，原、被告签订租赁合同，约定原告将10号商铺出租给被告使用，后因10号商铺需要出租给4S店使用，原、被告协商于2019年2月27日签订《商铺补充协议》，被告从10号商铺搬到涉案62号店铺，并约定了6个月的免租期。2019年6月左右，原告又突然要将被告旁边的过道（即63号铺）变成商铺，被告不同意，结果原告晚上11点多驾驶数辆汽车堵住过道，导致被告不能正常营业，双方因此长期争吵。2019年10月28日，派出所出警处理，经双方协商，被告不再租62号铺，同时从62号铺搬到63号铺。原告将63号铺改为商铺，违反了62号铺合同签订当时的现时状况，导致被告无法正常经营，应承担违约责任。为维护其合法权益，特诉至法院，请求支持被告的反诉请求。原告辩称，1.原告与被告2018年5月19日签订的商铺租赁合同并没有解除，原告没有收到该商铺解除的通知及函件。2.被告在向原告租赁商铺的时候，是明确说要新租赁63号铺，而不是被告所称的用63号铺来置换62号铺。3.被告要求原告赔偿违约金、律师费等费用没有依据，请求法院驳回被告的全部反诉请求。经审理查明，2018年5月19日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定：1.原告同意将东莞市车天车地二手车交易市场的10号商铺给被告使用，该商铺及室外展场主要作为汽车销售经营业务。2.使用期限自2018年4月28日起至2021年4月21日止。免租期限自2018年4月28日起至2018年8月27日止。3.2018年4月28日起至2019年4月27日止的每月租金为9600元。按月缴付，缴费日期为当月的1日至5日支付；2019年4月28日起至2020年4月27日止的每月租金为10080元。按月缴付，缴费日期为当月的1日至5日支付；2020年4月28日起至2021年4月21日止的每月租金为10584元。按月缴付，缴费日期为当月的1日至5日支付。原告向被告收取保证金19200元和首月租金9600元合计28800元，时间为2018年8月28日至2018年9月27日，在签订本合同时由被告一次性缴付。原告为被告提供治安、公共区域卫生、管理等服务，被告向原告缴付物业管理服务费和水电费，固定每月200元/间，交付日为2018年8月27日起。4.合同生效后，即具有法律约束力，任何一方不得随意变更或解除，需变更或解除合同时，应双方协商并达成书面协议。5.任何一方未能按本合同规定条款履行而构成根本违约时，另一方有权依法提前解除合同，违约方承担因违约造成另一方的经济损失并另行赔付违约金三个月租金给对方。2019年2月27日，原、被告就双方于2018年5月19日签订《商铺租赁合同》达成补充约定并签订《商铺租赁补充合同》：1.原、被告双方协商同意将原《商铺租赁合同》第一条中租赁商铺的位置变更为62号商铺，原告同意从2019年2月27日起将原告的62号商铺租赁给被告使用。2.原告同意被告使用原10号商铺时间截止至2019年2月27日，期限届满后被告需无条件将10号商铺退还给原告，原告协助被告搬迁至本补充合同第一条约定的商铺地址继续经营。3.原告自愿一次性补偿被告140000元整。4.原告同意62号商铺免租期为6个月，自2019年3月1日起至2019年9月1日止为免租期。5.被告租赁62号商铺期间，租金金额、租赁期限及租赁期间原、被告双方的权利义务和2018年5月19日签订的协议相同没有变更。2019年11月20日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定：1.原告同意将东莞市车天车地二手车交易市场的63号商铺给被告使用，该商铺及室外展场主要作为汽车销售经营业务。2.使用期限自2019年11月28日起至2021年11月27日止。免租期限自2019年11月28日起至2020年1月27日止。3.2020年1月28日起至2020年11月27日止的每月租金为12800元。按月缴付，缴费日期为当月的23日至28日支付下月租金；从2020年11月28日起至2021年11月27日止的每月租金为14080元。按月缴付，缴费日期为当月的23日至28日支付下月租金。原告向被告收取保证金25600元和首月租金12800元合计38400元，首月租金对应时间为2020年1月28日至2020年2月27日，在签订本合同时由被告一次性缴付。原告为被告提供治安、公共区域卫生、管理等服务，被告向原告缴付物业管理服务费和水电费，固定每月600元/间，交付日为2019年11月28日起。原告主张，被告现承租原告62号、63号商铺，但是仅支付了63号商铺的租金，从2019年12月开始未支付62号商铺的租金，原告已经于2019年12月向被告发出收取租金、管理费、水电费的通知书，由被告的妻子签收，但被告称该签名并非其妻子本人所签，请求对该签名进行笔迹鉴定。原告现主张2019年12月至2020年4月的62号商铺租金及管理费共计51400元以及逾期付款的滞纳金，滞纳金从法院收到原告邮寄起诉状及证据副本之日即2020年4月8日起按月息2%计算至实际清偿之日止。之后的租金原告在本案中暂未主张，保留后续追究被告责任的权利。被告则认为，双方已经就62号商铺的租赁合同协商一致解除，当时双方协商解除，原告要求将原过道变成现在的63号商铺，被告不同意，原告就在未经过被告同意的情况下，将63号商铺的过道的一半堵住，影响了被告的经营，双方的矛盾不可调和，后报警处理。报警后，双方协商解除62号商铺，被告只承租63号商铺。原告提交了10号商铺、63号商铺的两份押金收款收据，被告已经向原告交纳了该两间案涉商铺的押金，原告认为，如果是解除了62号商铺的租赁合同，重新签订63号商铺的租赁合同，被告不可能同时交纳两次押金，从押金的交纳情况可以看出，被告是同时承租两个商铺。被告则认为当时双方已经协商用10号商铺的押金金额抵扣63号商铺两个月的租金，原告为了方便直接做上述抵扣而没有去变更合同的内容。原告则提出，10号商铺两个月的租金远低于63号商铺的押金，被告的主张不成立。被告提交了三张租金管理费、电费的收款收据，其中2019年11月6日的10号商铺的收款收据载明租金管理费（2019.11.1-2019.11.30）、电费(2110-2236度)；2020年1月22日的63号商铺的收款收据载明管理费（2020.1.28-2020.2.27）、电费（2236-2369度）；2020年2月28日63号商铺的收款收据载明租金管理费（2020.2.28-2020.3.27）、电费度数（2369-2429），被告认为从电费的使用度数来看，10号商铺到63号商铺的电费度数是连续的，可以看出被告后来只承租了63号商铺，而没有再承租62号商铺。原告则主张，因为62号商铺里面有办公室，而当时63号商铺里面没有办公室，因此63号商铺是一直没有产生电费，所以63号商铺的收款收据上的电费实际上是交的62号商铺的电费。在后来原告起诉了，被告才建了办公室。双方确认，商铺里面只有办公室才会产生电费，被告也确认63号商铺的办公室是2020年5月才建立的。被告还提交了一份2020年6月28日的收款收据，载明电费旧（2769-2774）、新（810-1028）。被告现主张双方于2018年5月19日签订的《商铺租赁合同》已经于2019年11月20日解除，被告认为原告的行为违反合同，影响其经营，依据合同应向被告支付三个月租金作为违约金共30240元。被告还主张因原告堵住过道两个月的时间，影响了被告的收入，酌情主张2019年6-7月的营业收入40000元，提交了微信转账记录、收支账本、记账本等证据佐证。被告还主张律师费6000元，提交了委托代理合同、3000元的律师费发票。原告确认，案涉租赁物没有建设工程规划许可证，提交了规划红线图、工程质量监督报告证明案涉租赁物是合法建筑，被告认为该组证据无法核实案涉租赁物是否经过合法审批。被告申请本院向东莞市公安局寮步分局良平派出所调取报警回执、笔录、调解笔录以证明双方协商解除62号商铺，原告驾车堵住过道并计划设置成商铺的事实。庭后，本院调取了相关的证据，该组证据显示，2019年10月28日，在原告处，因被告将车辆停在隔壁未承租的地方，在原告的市场部负责人刘习梅通知下不同意挪车，刘习梅将其车辆用车锁锁上，被告用锤子将车锁砸坏，算上2019年10月25日砸坏的车锁合计六把。遂报警处理，经调解，双方达成协议：1.被告一次性赔偿给刘习梅车锁金额360元，被告同意在其未承租的场地以后不会再停放车辆。2019年10月29日上午10点挪走车辆。2.该协议签署后此事的处理即告终结，双方均不得再以任何理由向对方主张权利……以上事实，有原告提交的《商铺租赁合同》、《商铺租赁补充合同》、收款收据、租金、管理费、水电费缴费通知单及签收表、押金收据、规划红线图、工程质量监督报告，被告提交的《商铺租赁合同》（两份）、《商铺租赁补充合同》、协议、现场照片、记账本、收款收据、光盘、收支账本、短信截图、转账记录、委托代理合同、律师费发票，以及本院依法调取的证据、庭审笔录以及质证笔录附卷为证。本院认为，本案是租赁合同纠纷。原告确认涉案的租赁物没有建设工程规划许可证，因此本院认定原、被告签订的《商铺租赁合同》因涉案的租赁物没有建设工程规划许可证应当被认定为无效。承租人应按照合同约定的租金标准支付占有使用费。关于双方2018年5月19日签订的《商铺租赁合同》涉及的租赁关系是否已经终止的问题。首先，被告并没有提交证据证明其已经和原告协商解除以终止双方关于该合同项下的租赁关系的证据，也没有向原告发出解除合同通知书等通知书，故被告对其主张缺乏证据证明。其次，被告申请调取的东莞市公安局寮步分局良平派出所调取报警回执、笔录、调解笔录仅就原、被告双方就堵住过道以及财产损失的情况进行了调解，并没有显示双方就62号商铺达成协商解除的一致意见。最后，被告提出来的62号商铺的两个月租金抵扣63号商铺的免租期，但由于金额不对应，原告也不予确认，故本院不予确认。关于63号商铺电费的情况，被告也主张2020年5月才建立起63号商铺的办公室，办公室才产生电费，而63号商铺的收款收据上记载着2020年5月之前的电费情况，故可以看出被告还有在支付62号商铺的电费，且从被告提交的2020年6月28日的收款收据也可以看出产生了新旧两个电费，故从电费的支付情况也无法印证到被告的主张。综上，本院认为，原、被告于2018年5月19日签订的《商铺租赁合同》涉及的租赁关系并没有终止，被告应向原告支付该合同项下62号商铺的占有使用费。因此被告申请对其妻子的签字进行笔迹鉴定并无必要，本院不予准许。原告现主张2019年12月至2020年4月的占有使用费，没有主张后续的占有使用费，属于对自身权利的处分，本院予以准许。依据合同约定的租金标准，被告应向原告支付2019年12月至2020年4月的占有使用费为10080元×5=50400元。至于逾期付款的滞纳金，原告主张从2020年4月8日起算，依法有据，本院予以准许。但原告主张的以月利率2%计算的依据不足，本院不予采信，逾期付款的滞纳金应以50400元为基数，从2020年4月8日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止。由于案涉《商铺租赁合同》无效，原告主张的管理费，本院不予支持。被告主张原告违反合同影响其经营，应依据合同承担违约责任，支付违约金30240元，依据不足，本院不予支持。至于2019年6-7月的营业损失，被告提交的证据不足以证明其损失，本院不予支持。被告主张的律师费，依据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告陈刚应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市车天车地二手车交易市场有限公司支付2019年12月至2020年4月的占有使用费50400元及逾期付款的滞纳金（以50400元为基数，从2020年4月8日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告东莞市车天车地二手车交易市场有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告陈刚的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费568.54元（原告已预交），由原告东莞市车天车地二手车交易市场有限公司负担32.54元，被告陈刚负担536元。本案反诉受理费853元（被告已预交），由被告陈刚负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员  郑 烨二〇二〇年九月二十一日法官助理  尹彩华书 记 员  陈俊铿附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规定许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。