广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初4089号原告：广州香江物业管理有限公司，住所地广州市增城区新塘镇陈家林路首层**。法定代表人：罗振宇。委托诉讼代理人：杨伟玲，该公司员工。委托诉讼代理人：吴晓翔，该公司员工。被告：黄芙蓉，女，1990年4月8日出生，汉族，住湖北省石首市。原告广州香江物业管理有限公司与被告黄芙蓉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州香江物业管理有限公司的委托诉讼代理人杨伟玲到庭参加诉讼，被告黄芙蓉经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州香江物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付自2010年12月至2020年3月拖欠的物业管理费19250.5元、居民水费1484.3元、污水处理费538.8元、代收电费1597.59元、分摊电费2402.03元及违约金40360.16元（从逾期之日起按欠费总额每天千分之一计算，暂计至2020年3月31日，违约金为40360.16元），上述款项合计65633.38元；二、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告是广州市增城区新塘镇翡翠绿森林半岛25栋305房的业主，在购得上述房屋后与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告提供小区的物业服务，被告需按时支付物业管理服务费及水电费等。在过程中，原告依约提供了小区保洁、生活垃圾清运、安保等物业管理服务,履行了相关义务，但是被告自2010年12月起不履行支付物业管理费及其他费用的义务，已构成严重违约。为此，原告多次向被告邮寄送达书面催缴文件，但被告至今仍未付款。根据《前期物业管理服务协议》的有关约定，被告应当按月支付物业管理费、水费、分摊电费，否则原告有权依约按欠费总额每天千分之一向被告收取违约金。经原告核算，被告至2020年3月31日止仍拖欠物业管理费19250.5元、居民水费1484.3元、污水处理费538.8元、代收电费1597.59元分摊电费2402.03元及违约金40360.16元未付。综上所述，原告已经依约提供相应的物业管理服务，现被告一直拒不缴纳上述费用的行为已构成严重违约。为此诉至法院，望判如所请。审理中，原告明确第一项诉讼请求的物业管理费、居民水费、污水处理费、代收电费和分摊电费计算开始时间均为2010年12月1日，主张的违约金指物业服务费违约金和分摊电费违约金。被告黄芙蓉未作答辩。经审理查明：2007年3月23日，区柳霞与增城香江房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，约定区柳霞向增城香江房地产有限公司购买位于增××新塘镇翡翠绿洲森林半岛25号3单元05号房的房屋，建筑面积89.20平方米，2008年4月30日前交付房屋。2007年3月23日，原告（甲方）与区柳霞（乙方）签订《翡翠绿洲前期物业管理服务协议》，约定：物业名称翡翠绿洲森林半岛25栋305号商品房，合同编号为2007000673，该物业的建筑面积为89.20平方米；物业管理服务收费按法定产权面积计收，未办产权证的，先按《商品房买卖合同》中约定的建筑面积、花园面积预收，已办理产权证的以产权证记载的建筑面积（包括套内建筑面积和分摊的共用建筑面积）、花园面积为准，甲方应将此前预收的物业管理费按法定产权面积进行结算后，通知乙方一次性多退少补；乙方每月五号前向甲方交纳本月物业管理费用及上月所实际发生的水电及公摊水电费用；物业管理服务费用（不含公摊水电费）单价为洋房（带电梯）住宅每月每平方米2.0元；无论是否居住或使用房屋，乙方都应自《商品房买卖合同》中约定的交付之日或《收楼通知书》中通知的收楼之日起按时足额交纳物业管理服务费用；接受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、二次供水的加压电费、燃气费等代缴代收费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准执行政府及有关部门的规定；乙方不按约定的收费标准和时间交纳管理费等有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按欠费总额每天千分之一交纳违约金等。2010年2月25日，被告出具《过户声明》载明：本人是森林半岛25栋305房新业主黄芙蓉，从2010年2月25日起过户在本人名下，以后一切费用及责任由本人承担”。2020年6月1日，广东电网有限责任公司广州增城供电局出具《证明》记载：兹有翡翠绿洲森林半岛25栋305：电梯电表、梯灯电表、路灯园林照明和生活水泵2012年1月起电费均由广州香江物业管理有限公司缴交。另查，粤房地权证增商字第**载明：原增××新塘镇翡翠绿洲森林半岛街25号305号房屋的权属人是黄芙蓉，共有情况是全部共有，登记日期为2010年3月5日，建筑面积87.69平方米。《不动产登记查册表》（查询时间2020年6月1日）显示，原增××新塘镇翡翠绿洲森林半岛25号305号房屋产权人是广州市雍源贸易有限公司，登记日期为2013年11月22日。又查，原告提交《账款明细》显示，被告从2012年7月1日至2013年11月21日期间需要缴纳路灯分摊费93.4元和电梯分摊费130.3元。庭审中，原告陈述以下：1.原告提交的《过户声明》证明被告于2010年2月25日接收涉案房屋；2.没有证据证明已代被告缴纳水费、污水处理费和电费；3.原告主张第一项诉讼请求的计算依据是《账款明细》。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。虽然原告与被告之间未签署《翡翠绿洲前期物业管理服务协议》，但原告作为具备物业管理资质的公司，为涉案小区提供了物业服务，被告作为小区的房屋业主，应向原告缴纳物业服务费以及支付原告代被告向相关部门缴纳的费用。关于物业服务费问题。原告已依约对案涉房屋提供了物业服务，亦代被告缴交了水电费等相关费用，故被告应按上述协议的约定向原告支付物业服务费及水电费等相关费用。在被告未到庭参加诉讼且未向本院提交任何相反证据推翻原告主张的情况下，根据《过户声明》及《产权情况表》显示，被告于2010年2月25日交接了涉案房屋，后于2013年11月22日涉案房屋的产权人变更为广州市雍源贸易有限公司，故本院认定被告交纳物业服务费、水费、污水处理费、代收电费、分摊电费截至2013年11月21日，原告主张计算至2020年3月，于法无据，本院不予采纳。经核算，涉案房屋的建筑面积为87.69平方米，每月每平方米2元，每月物业服务费合计175.38元，原告主张物业服务从2010年12月1日开始计算，本院予以准许，被告应支付2010年12月1日至2013年11月21日期间物业服务费为6261.07元（175.38元/月×35个月+175.38元/月÷30天×21天），原告主张超出部分，本院不予支持。关于物业服务费的违约金问题。因双方并未签署《翡翠绿洲前期物业管理服务协议》，原告亦未提供其他证据证明被告缴纳违约金的计算依据，因此原告主张要求从逾期之日起按照每天千分之一计算，并无依据。因被告确实存在逾期缴纳物业服务费的行为，故违约金宜按照按利息予以计算，以当月欠费为本金，从逾期之日起按中国人民银行同期同类贷款利息计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止，每月违约金以175.38元为限，违约金总额以6261.07元为限。原告主张超出部分，本院不予支持。关于水费、污水处理费、代收电费、分摊电费及违约金问题。原告提供广东电网有限责任公司广州增城供电局的《证明》证明已经代被告垫付了2012年7月1日至2013年11月21日期间路灯分摊费93.4元和电梯分摊费130.3元，但没有证据证明已代被告垫付水费、污水处理费、电费，故原告提供的《账款明细》符合2012年7月1日至2013年11月21日期间的分摊电费为223.7元，原告主张分摊电费超出部分，本院不予支持。关于原告主张水费、污水处理费、电费，于法无据，本院不予支持。至于分摊电费的违约金，因双方未签订合同，且《账款明细》计算分摊电费的时间间隔并不完全一致，故本院调整为以223.7元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从起诉之日即2020年4月28日起计算至付清之日止，总额应以本金223.7元为限。综上所述，被告黄芙蓉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证和抗辩的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黄芙蓉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州香江物业管理有限公司支付2010年12月1日至2013年11月21日期间的物业服务费6261.07元以及违约金（每月违约金以当月欠费为本金，从逾期之日起按中国人民银行同期同类贷款利息计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止，每月违约金以175.38元为限，违约金总额以6261.07元为限）；二、被告黄芙蓉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州香江物业管理有限公司支付2012年7月1日至2013年11月21日期间分摊电费223.7元及违约金（违约金以223.7元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年4月28日起计算至付清之日止，总额应以本金223.7元为限）；三、驳回原告广州香江物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费720元，由原告广州香江物业管理有限公司负担695元，被告黄芙蓉负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈少梗二〇二〇年九月十七日书记员  廖穗满