安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终5357号 上诉人（原审原告）：合肥凌大塘集体资产经营有限责任公司，住所地合肥市徽州大道**。 法定代表人：周建，执行董事。 委托诉讼代理人：张明，安徽经合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程传兵，安徽经合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘柳，女，1989年3月13日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：郑天发，安徽虹途律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴韦，安徽虹途律师事务所律师。 上诉人合肥凌大塘集体资产经营有限责任公司（以下简称凌大塘公司）因与被上诉人刘柳房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初1759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 凌大塘公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判支持凌大塘公司一审全部诉讼请求；2．本案一审、二审诉讼费由刘柳负担。事实和理由：第一，关于案涉房屋租赁合同的解除时间问题，一审法院认定错误。案涉房屋租赁合同期限未至，刘柳不具有法定或约定的解除事由，也未办理过任何退租手续，该合同仍然有效，刘柳应当依约定支付租金至合同实际解除之日。刘柳在庭审中表明其在2017年8月底因怀孕已经不再经营租赁房屋而通知凌大塘公司要求退租，但是合同已经生效且对双方均具有约束力，不能因为刘柳不想继续经营而当然享有解除合同的权利。凌大塘公司工作人员吴主任与刘柳的通话录音内容也十分明确，是要求刘柳与凌大塘公司的法定代表人面谈以解决问题，并不是协商解除合同。刘柳至今还未交还案涉房屋的钥匙，租赁房屋仍在其控制下，即使刘柳已经许久未经营租赁房屋，其仍应缴纳相应的租金并承担违约责任。 第二，关于违约金和律师费，一审法院调整的金额过低，严重损害了守约方的合法权益。刘柳拖欠房屋租金达数年之久，并且迟迟不配合办理退租手续，也不交还房屋钥匙，这是严重的违约和失信行为，一审判决其仅承担14033元违约金是显失公平的，不足以弥补凌大塘公司的损失。律师费是凌大塘公司为维护合法权益而实际支出的费用，该损失也是因为刘柳的违约行为造成的。 刘柳辩称，第一，一审判决认定事实清楚，相关证据确实充分，双方之间的租赁合同关系已经于2017年底解除。一审判决一方面认定了双方租赁关系的发生背景、刘柳租赁案涉房屋的办学用途，另一方面对刘柳支付租金不及时、一直拖欠少部分租金的事实作出了认定。鉴于刘柳当时的身体情况，怀孕中后期因胎盘前置的原因行动不便，已经无法办学。刘柳不可能闲置案涉房屋不使用而无端负担租金，凌大塘公司对刘柳前期出现的支付租金不及时或拖欠少量的租金非常重视，一直积极催付，不可能长期放任刘柳闲置房屋不使用又不付租金而不作处理。这与双方合同约定的拖欠租金5日以上或者拖欠费用达到2000元就可以解除合同的条款本意相违背。 凌大塘公司工作人员吴光财是凌大塘公司的全权代表，吴光财与刘柳联络确认了，2017年8月刘柳就没有再使用过案涉房屋，认可其在与刘柳联系时租赁关系早已解除，商谈主要内容只是为了解决此前拖欠的租金，其已经代表凌大塘公司与刘柳口头结算租金。以上事实均能证明双方租赁关系至2017年已经解除的客观事实。 2017年12月10日之前，凌大塘公司已经从刘柳处收回了案涉房屋的钥匙，其在案涉房屋现场张贴所谓的租金催收通知的相关事实能够说明。虽然凌大塘公司试图改变其自认的案件事实“案涉房屋大门由其打开、钥匙由其控制”，改口编造事实称刘柳在现场，但明显属于虚假陈述，与现场照片反映的情况相矛盾。 第二，吴光财系凌大塘公司指定的全权代表，其代表凌大塘公司作出的意思表示对凌大塘公司、刘柳均具有拘束力，关于租金的支付截止时间也已经协商一致。凌大塘公司不能因为内部原因改变吴光财对外作出的行为表示。吴光财在与刘柳联络时主张租金支付至2017年年底，与凌大塘公司在2017年12月10日前已经收回房屋钥匙的事实能够相互印证。 第三，一审判决对于律师费及违约责任的裁决适当合理，应当予以维持。 凌大塘公司向一审法院起诉请求：1．判决解除双方于2015年1月18日签订的《房屋租赁合同》；2．判决刘柳支付截至2019年9月30日拖欠的租金523873元；3．判决刘柳支付违约金414641元（14033元＋856元/日×468日，违约金自2017年5月27日暂计算至2019年9月30日，实际计算至合同解除之日）；4．判决刘柳支付律师费26962.8元；5．本案诉讼费用由刘柳承担。后变更诉讼请求第2项为判决刘柳支付截至2019年9月30日拖欠的房屋租金未扣除履约保证金539344.8元。 一审法院认定事实如下：2015年1月18日，凌大塘公司和刘柳签订《房屋租赁合同》，约定凌大塘公司将所属的淝南家园商铺20#110房屋租给刘柳使用，建筑面积为280.66平方米，租赁期限为5年5个月，从2015年2月1日至2020年6月30日止（其中2015年2月1日起至2015年2月28日为免租金装修期）。合同约定刘柳在接收房屋之前向凌大塘公司交纳履约保证金42099元，该保证金在租赁期满后退回（不计息）。租金确定为首期年租金人民币168396元，自第4年起，每1年租金均按上一年实际租金的5%比例递增。租金每3个月支付一次，刘柳应在接收房屋之前付清首期3个月的租金42099元。 双方同时在违约责任条款中约定，不支付或者不按照约定支付租金达5日的，应承担14033元的违约金，并且还应支付每迟付一天按468元一天的违约责任。对于追索逾期租金产生的一切相关费用（包括律师费）由刘柳承担。 合同签订后，凌大塘公司便依约将租赁房屋交付给刘柳使用，刘柳已向凌大塘公司交纳租金252397元，并交纳了履约保证金42099元，共计294496元。刘柳将租赁房屋用于从事少儿培训，2017年9月该培训机构停止招生，刘柳未再使用该租赁房屋。凌大塘公司多次向被告催收租金。 一审法院另查明：诉讼期间，凌大塘公司和安徽经合律师事务所律师签订了代理合同，并向该所交纳了26962.8元的律师代理费。 一审法院认为，凌大塘公司和刘柳于2015年1月18日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。关于本案《房屋租赁合同》的解除时间，凌大塘公司自2017年12月10日起开始通过张贴催收租金联系函的方式催收租金，表明此时案涉房屋未从事经营活动，刘柳未使用租赁房屋。同时根据刘柳提供的与吴主任的对话中，吴主任确知案涉房屋刘柳于2017年9月起未招生，双方确定了2017年12月31日的合同解除时间。凌大塘公司当庭认可吴主任名叫吴光财，在凌大塘公司全权负责房屋租赁，吴光财的意思表示属于表见代理，其2017年12月31日解除合同应是双方真实意思的表示，一审法院予以认可。 关于所欠租金的确定，根据凌大塘公司提供的现金缴款单，刘柳共向凌大塘公司支付款项294496元，均注明是租金，但一审法院根据双方的合同约定以及2015年1月17日及2015年2月13日缴款的时间，认定其中42099元是履约保证金，剩余部分252397元为租金。从2015年3月1日至2017年12月31日，按照年租金168396元计算，房屋租金为449056元，扣除已付租金294496元（履约保证金42099元由于合同已解除，故在本案中一同处理抵作租金扣除），刘柳尚欠房租154560元（449056元-294496元）。故一审法院确定所欠租金为154560元。 双方合同约定的违约金14033元和每日468元的违约金属于重复主张，刘柳拖欠的租金数额不大，且合同约定的租金折算为每日468元，因此合同约定每日468元的违约金过高，故对凌大塘公司诉请的每日468元的违约金，不予支持。刘柳未按合同约定按时支付房屋租金，应承担违约的法律责任，并应按合同约定支付违约金，故一审法院对凌大塘公司诉请的14033元违约金予以支持。 刘柳未按合同约定按时支付房屋租金，应按合同约定承担凌大塘公司为本次诉讼支出的律师费，鉴于双方房屋租赁合同已于2017年12月31日解除，刘柳所欠租金仅为154560元，凌大塘公司要求刘柳承担26962.8元的律师费有失公允，一审法院酌情予以调整，认为刘柳承担6057.8元律师费比较合理。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认合肥凌大塘集体资产经营有限责任公司与刘柳2015年1月18日签订的《房屋租赁合同》于2017年12月31日解除；二、刘柳于判决生效之日起十日内向合肥凌大塘集体资产经营有限责任公司支付拖欠的房屋租金154560元；三、刘柳于判决生效之日起十日内向合肥凌大塘集体资产经营有限责任公司支付违约金14033元；四、刘柳于判决生效之日起十日内向合肥凌大塘集体资产经营有限责任公司支付律师代理费6057.8元；五、驳回合肥凌大塘集体资产经营有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费13454元，减半收取6725元，由合肥凌大塘集体资产经营有限责任公司负担4828.5元，刘柳负担1896.5元。 二审期间，双方均未提交新证据。 二审查明，凌大塘公司分别于2017年、2018年、2019年以电话、短信、邮件等方式向刘柳催要租金。至凌大塘公司2020年2月24日起诉之日，刘柳在案涉租赁房屋内的桌椅等物品仍未搬离。2020年3月16日，一审法院将凌大塘公司的民事起诉状等相关诉讼材料送达到刘柳。 除本院认定的上述事实外，对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。 本院认为，双方之间的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。 关于合同解除时间问题。刘柳称合同关系早已实际解除，但其提交的电话录音及短信截图等证据，并不能达到双方已经协商一致解除合同的证明目的，从完整的电话录音内容来看，刘柳与凌大塘公司工作人员吴光财只是约定见面商谈解除合同一事，但此后无证据显示双方就此协商一致。刘柳陈述钥匙已在2017年10月由凌大塘公司工作人员收回、其于2018年5月份搬离，但也未能对此事实进行举证。且凌大塘公司一审中提交了催款通知书的快递单、双方之间的短信记录，刘柳对其真实性均无异议，从该证据可以看出凌大塘公司在2017年、2018年、2019年期间一直在积极向刘柳催要此后的租金，并未放弃主张自身的权利。结合双方陈述，本院认为，即使刘柳曾经作出不再租赁案涉房屋的意思表示，但凌大塘公司作为守约方不予认可，直至一审凌大塘公司起诉时，双方均未就合同解除协商一致，因刘柳拖欠租金，现凌大塘公司起诉解除合同符合双方约定和法律规定，应予以支持，双方之间的房屋租赁合同应于2020年3月16日解除。 关于租金数额问题，凌大塘公司明确其主张的租金期间为2016年9月1日至2019年9月30日，刘柳认可其租金只付至2016年9月1日，但辩称其在租金之外支付了履约保证金42099元。结合双方合同约定的租金支付方式，本院认为，刘柳作为承租人，支付租金是其合同义务，且在此期间案涉房屋中仍有其物品存放，故其应当支付2016年9月1日至2019年9月30日期间的租金共计539147.86元（2016年9月至2018年1月期间租金238561元＋2018年2月至2019年1月期间租金176815.8元＋2019年2月至2019年9月期间的租金123771.06元），扣除刘柳已支付的履约保证金42099元，刘柳应支付租金为497048.86元。 关于违约金数额问题，刘柳拖欠租金的行为确属违约，应当承担相应的违约责任。因合同中对逾期支付租金违约责任的承担同时约定了双重计算标准，现凌大塘公司主张同时适用，违约标准过高。本院认为，凌大塘公司作为出租方，刘柳未在约定期间内支付相应的租金给凌大塘公司造成的主要损失是租金的资金占用损失，本院结合合同的履行情况、双方当事人过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则，酌定刘柳支付给凌大塘公司违约金55000元。 关于律师费问题，双方合同中明确约定如因刘柳拖欠租金导致凌大塘公司采取法律手段维护自身权益产生的律师费由刘柳承担，且凌大塘公司已经递交了律师费实际发生的证据，故本院予以支持，刘柳应当支付凌大塘公司律师费用26962.8元。 综上，凌大塘公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初1759号民事判决； 二、确认合肥凌大塘集体资产经营有限责任公司与刘柳2015年1月18日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月16日解除； 三、刘柳于本判决生效之日起十日内向合肥凌大塘集体资产经营有限责任公司支付拖欠的房屋租金497048.86元； 四、刘柳于本判决生效之日起十日内向合肥凌大塘集体资产经营有限责任公司支付违约金55000元； 五、刘柳于判决生效之日起十日内向合肥凌大塘集体资产经营有限责任公司支付律师代理费26962.8元； 六、驳回合肥凌大塘集体资产经营有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取后为6725元，由合肥凌大塘集体资产经营有限责任公司负担2725元，由刘柳负担4000元；二审案件受理费11863元，由合肥凌大塘集体资产经营有限责任公司负担2863元，由刘柳负担9000元。 本判决为终审判决。 审判长 沈 静 审判员 陆建群 审判员 王 莉 二〇二〇年九月十六日 法官助理丁玉洁 书记员胡天纯 附：相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。