海南省五指山市人民法院   民事判决书   （2020）琼9001民初882号   海南省五指山市人民法院   民事判决书   （2020）琼9001民初882号   原告：李某1，男，1947年12月18日出生，汉族，住河北省唐山市。   委托代理人张某1，河北滦天律师事务所律师。   委托代理人张某2，系原告妻子。   被告：孙某，男，1947年10月9日出生，汉族，住呼和浩特市，公民身份号码：×××。   委托代理人李某2，内蒙古蒙元律师事务所律师。   委托代理人顿某，内蒙古蒙元律师事务所律师。   第三人：贾某，男，1965年7月7日出生，汉族，住唐山市，公民身份号码：×××。   第三人：海某。   法定代表人：夏某。   第三人：五指山明城置业开发有限公司。   法定代表人：贾某。   原告李某1与被告孙某、第三人贾某、海某（以下简称海南第一村）、五指山明城置业开发有限公司（以下简称明城公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年07月20日立案后，依法适用普通程序，公开／因涉及……（写明不公开开庭的理由）不公开于2020年8月18日通过互联公开开庭进行了开庭审理。原告李某1委托代理人张某1、张某2、被告孙某及其委托代理人李某2、顿某、第三人明城公司法定代表人贾某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告李某1向本院提出诉讼请求：1.不得执行五指山市海榆北路五指山第一村商品房嘉逸园第1单元701室；撤销对该房屋于2019年12月24日作出（2019）琼9001执307号执行裁定书及协助执行通知书；确认该房屋为原告所有（该房屋合同价款：207308元）第1单元701室；撤销对该房屋于2019年12月24日作出（2019）琼9001执307号执行裁定书及协助执行通知书；确认该房屋为原告所有（该房屋合同价款：207308元）。;2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、贵院于2019年12月25日查封的位于五指山市××路第1单元701室，该房屋实际上所有权人是原告，并非五指山明城置业开发有限公司的房屋。具体事实有：1、在贵院查封之前已经与第三方五指山明城置业开发有限公司签订了合法买卖合同；2、在查封前已交齐全部房款；3、并在查封前已经装修使用。4、未办理房屋过户登记并非原告原因。原告在2012年初来五指山旅游时，感觉当地环境很好，于是产生在当地买房想法，经过比较便看中了该房屋。返回唐山后，便一直与五指山明城置业开发有限公司法人贾某联系.。经与家人商定后决定购买。因离家较远，来去不方便，于是按照法人贾某要求通过原告女儿李为把首款打入其银行账户，后把余款全部交清，便装修入住。原告所购买的房屋产权现虽然显示登记在海某名下，但实际上其并不是真正所有人，而早已归原告所拥有并占有使用，只是未能办理产权登记手续而已。造成此情况的原因是在该项目开发过程中，海某与五指山明城置业开发有限公司合作开发该项目，但是合作开发企业之间以及此住宅项目历史遗留问题和合作开发企业拖欠五指山市国土资源局城市增容费等原因，导致原告未能办理产权登记手续延迟至今。二、贵院在执行该案过程中所作出的相关执行行为，违反了相关法律规定，损害了原告的合法权益。主要有以下几点：1、贵院在查封该房屋时，并未查明该房屋登记状况。所查封该房屋并非被执行人五指山明城置业开发有限公司，该房屋及整个项目都登记在海某名下，而并非被执行人五指山明城置业开发有限公司财产。因此，贵院无权查封。2、贵院对五指山第一村名下的预售商品房屋的查封，违背了物权优于债权原则，并违反了相关法律规定，属于违法查封。贵院所查封的该房屋物权登记在海某名下，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款之规定，贵院在没有物权所有人（海某）书面确认该财产属于被执行人时，贵院不能对此就予以查封执行。很明显贵院的查封行为违反该法律规定。综上所述，该套房屋已经实际属于原告所拥有，是原告全款（已付清）所购买，且原告已经实际占有（装修并入住），是原告的合法财产。贵院作出的相应执行措施违法，侵害了原告合法财产权利。为维护原告合法权益，特向贵院依法起诉，请查明事实，支持原告诉请。   被告（诉讼请求）事实和理由：（事实与理由）   孙某辩称，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确规定了人民法院对被执行人名下不动产采取查封并执行时，案外人能够排除查封和执行的条件。案外人必须具备上述规定中的全部条件方能排除查封和执行，缺一不可。答辩人认为，贵院在答辩人与第三人明城公司商品房预售合同纠纷案件执行中，依法查封案涉房屋符合法律规定，所作出的执行裁定及协助执行通知书不存在任何违法情形。原告现有证据，不能证明其具备上述规定中排除查封和执行的全部条件，若原告不能举证，应当依法驳回原告全部诉讼请求，具体理由如下：   一、原告应当举证证明，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。本案中，原告出示的《商品房买卖合同》存在诸多疑点，不能证明原告在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。理由如下：第一，原告出示的《商品房买卖合同》签字处只有贾某个人签字，没有第三人明城公司盖章。根据贵院查封案涉房屋信息可知，案涉房屋登记的所有权人为第三人明城公司，并非贾某。所以，即使贾某系第三人明城公司法定代表人，也不能仅此认定其与原告签订的合同合法有效。第二，原告出示的《商品房买卖合同》买受人地址、电话、套内建筑面积、公摊面积等重要信息空白，不符合交易习惯，不能排除原告出示的《商品房买卖合同》系双方恶意串通后伪造的可能。实践中，被执行人为了阻止法院执行而伪造合同的行为并不鲜见。第三，原告出示的《商品房买卖合同》第一条内容表述案涉房屋所在小区现定名为“五指山第一村商品房”，但是合同第十五条内容却表述“山水兰庭项目”，合同对案涉房屋所在小区名称的两处表述明显不一致。另，依据答辩人了解，案涉房屋所在小区并不存在分期建设情形，故此原告应当就《商品房买卖合同》是否合法有效进一步举证。第四，原告出示的《商品房买卖合同》约定案涉房屋面积为55.43平方米，但是贵院查封案涉房屋手续内容得知案涉房屋实际面积为59.17平方米。若原告实际购买了案涉房屋，因实际面积大于合同面积，根据合同第五条约定原告应当据实结算支付超出部分房屋价款，但原告未出示任何支付超出部分房屋价款的凭证。第五，原告出示的《商品房买卖合同》第二十四条约定合同生效之日起60日内，向五指山房产管理局办理合同备案。但是，本案中原告未提交案涉房屋办理合同备案的证据，据答辩人了解案涉房屋在贵院查封之前并没有办理任何合同备案。故此，因案外人执行异议之诉案件特殊性，加之原告出示的《商品房买卖合同》存在诸多疑点，不能排除原告与第三人明城公司为了阻止执行恶意串通伪造证据。所以，对《商品房买卖合同》合法性审查不能仅凭合同内容字面含义确定，应当结合其他证据。故原告应当对《商品房买卖合同》是否合法有效进一步举证，否则应当承担不能举证的法律后果。   二、原告应当举证证明，人民法院查封之前合法占有案涉房屋。答辩人认为原告出示的证据不能证明其在法院查封案涉房屋之前合法占有案涉房屋。竣工验收合格、办理竣工验收手续是房地产交付的法定前提，原告应当提交涉案房产竣工验收合格、已办理竣工验收手续的相关证据，否则原告即使实际占有案涉房屋也不能证明其主张的占有具有合法性。另，实践中房屋交接时，买卖双方对房屋进行验收后交房，并签订书面房屋交接协议或交接单等，同时与物业公司办理物业手续，缴纳物业费，并办理水、电、暖、燃气等相关手续。但是，本案中原告并没有出示上述证据材料，原告现有证据根本无法证明法院查封案涉房屋时原告已经实际合法占有案涉房屋。所以，原告应当对其在人民法院查封之前合法占有案涉房屋的主张进一步举证，否则应当承担不能举证的法律后果。   三、原告应当举证证明，其已按照《商品房买卖合同》约定支付全部价款。本案中，原告为了证明其已按照《商品房买卖合同>》约定支付全部价款，其出示了3份《收据》和1份《银行流永》。答辩人认为，上述证据根本无法证明原告已按照《商品房买卖合同》约定支付全部价款，理由如下：第一，原告出示的证据《商品房买卖合同》约定支付购房款时间为2014年12月25日。但是，原告出示的3份《收据》的出具时间以及1份《银行流水》显示的两笔转账时间均为2012年，并非2014年12月25日，原告并没有出示任何一个2014年12月25日支付购房款的转账凭证、收据、发票等。所以，原告出示的3份《收据》和1份《银行流水》不能证明原告已按照《商品房买卖合同》约定支付全部价款。第二，原告出示的3份《收据》均未显示交款人名字，不符合交易习惯。另，房屋交易对于绝大多数人来说属于重大事件，必然严谨对待。但是，原告出示的编号为8688419的《收据》金额大写金额为叁万玖仟捌佰元，小写金额为29800元，大小写金额明显不一致，其真实性足以让人产生怀疑，不能排除原告与第三人明城公司为了阻止执行恶意串通伪造证据的可能。第三，原告出示的《银行流水》系第三人贾某个人银行卡流水。该银行流水显示，原告主张的两次转账支付购房款均是由李为转至贾某，分别为2012年4月11日转账43095元，2012年9月7日转账29800元，并非系原告转账，而且收款人并非第三人明城公司。依据交易习惯，购房款应当支付给出卖人即第三人明城公司，并非支付给法定代表人个人。第四，原告出示的《商品房买卖合同》签订时间及约定支付购房款时间均为2014年12月25日，但原告出示的《银行流水》显示的两笔款项转账时间为2012年，时间上明显不符。另，原告并没有举证证明李为与原告之间的关系以及李为与贾某之间的关系，不能排除李为与贾某时间存在其他款项往来。第五，根据原告出示的《商品房买卖合同》内容，房屋价款为207308元。但是原告出示的《银行流水》显示转账金额只有72895元，剩余134413元款项仅有一份《收据》没有相对应的付款凭证，134413元系较大金额款项，现金支付不符合交易习惯。故此，原告出示的3份《收据》和1份《银行流水》不能证明，原告已经按照《商品房买卖合同》支付全部价款。原告应当对其已经支付全部价款的主张进一步举证，否则应当承担不能举证的法律后果。   四、原告未能举证证明，案涉房屋非本人原因未办理过户登记。答辩人了解得知，贵院查封案涉房屋之前，案涉房屋已经取得所有权登记，无任何司法查封或行政限制等，在法院查封之前案涉房屋是可以办理房屋所有权过户登记。所以，若原告系2014年购买的案涉房屋，那么其完全可以在2019年法院查封案涉房屋之前办理过户手续。至于原告诉状中陈述的情况即使真实存在，属于另一个法律关系，与原告无关，事实上也不会影响原告办理过户手续。所以，若原告不能举证证明，案涉房屋非本人原因未办理过户登记，应当承担不能举证的法律后果。综上所述，原告现有证据，不能证明其具备《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除查封并执行的全部条件，若原告不能举证，应当依法驳回原告全部诉讼请求。   （答辩意见）   贾某、海某、五指山明城置业开发有限公司诉／述称，原告是跟我买的这个房子，我认可……（概述第三人陈述意见）。   第三人海南第一村未到庭参加诉讼。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交了如下证据：1.、执行裁定书；2、.身份证、户口本复印件；3、.商品房买卖合同、流水、收据；4、.安装闭路受理单及收据、装修合同及收据；当庭提交证据5、.听证笔录和裁定书；6.向法院调取的（2019）琼9001民初595号开庭笔录以及证据被告方买卖合同；7.原告与第三人最早的房屋买卖合同。被告对原告提交的证据1三性认可；对证据2真实性认可，对其所要证明的问题不认可，因为上面没有显示其关系；证据3三性不认可，证明内容不认可，被告认为原告该组证据不能证明在法院查封之前已经签订了房屋买卖合同并且已经缴纳了购房款的事实；证据4三性不认可，被告认为系原告自己单方制作；证据5听证笔录和执行裁定书因为与被告没有关联，也与本案没有关联性，被告对该份证据不予认可；证据6真实性认可，被告认为因为每个案件具体情况不一样，是另一个法律关系，虽然该案被告表示异议，但是判决已经生效，被告并未提起上诉和异议；证据7三性不予认可，理由1原先在执行异议过程中原告从未出示该证据，不能排除伪造的可能；2该房的买受人是李伟；3该房交付的购房款与合同上的购房款不一致，该合同有可能存在伪造的可能。第三人贾某、明城公司对原告提交的证据1-7均无异议   被告向本院提交了如下证据：1.、（2019）琼9001民初595号民事判决书；2、.（2019）琼9001执307号执行裁定书；3、.海南省五指山市人民法院查封公告；4、.海南省五指山市人民法院协助执行通知书；原告及第三人对被告提交的证据无异议。   第三人贾某、明城公司向本院提交了证据开发合作协议书。原告对第三人提交的证据无异议。被告对证据的三性有异议。   对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   1、……对原告提交的证据3、4、5、7，原告已提交了证据的原件，经本院核对，对证据的真实性予以认定；2、……（写明法院是否采信证据，事实认定的意见和理由）对第三人提交的证据，经本院核对原件，对证据的真实性予以认定。   经审理查明，2011年12月22日，原告与第三人明城公司签订《房屋买卖合同》，原告购买第三人明城公司开发的海某经济适用房（明城·嘉逸园）1单元701号。房屋结构为框架，建筑面积55.43平方米，总价199172元。2012年4月711日、2012年9月7日，原告女儿李为分别向第三人贾某转账43095元、29800元。2012年12月1日，原告向第三人缴纳现金134413元，第三人明城公司在收据上加盖公章。2014年12月25日，原告与第三人贾某签订《商品房买卖合同》，约定原告购买位于五指山市海榆北路中医院旁五指山第一村商品房第1单元7层701房。单价为3740元，总房款207308元。现案涉房屋已由原告使用。   2019年12月24日，本院作出（2019）琼9001执307号《执行裁定书》，裁定冻结、划拨第三人明城公司在银行或其他金融机构的存款共计215482.66元，或者查封、扣押其相应价值的财产。同日，本院作出协助执行通知书，查封案涉房产。   2020年7月1日，原告向本院提出执行异议，要求撤销（2019）琼9001执307号执行裁定书及协助执行通知书；停止对案涉房屋的查封，并解除查封。本院于2020年7月6日作出（2020）琼9001执异20号《执行裁定书》，裁定驳回原告的异议请求。   本院认为，……（写明争议焦点，根据认定的事实和相关法律，对当事人的诉讼请求作出分析评判，说明理由）。本案焦点为1一、案涉房屋买卖合同效力；2二、原告对于案涉房屋是否具有排除执行的权利。   案涉房屋买卖合同效力。案涉房屋买卖合同系原告与第三人明城公司、贾某双方当事人的真实性意思表示，并不违反法律的强制性规定，合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款，第三人明城公司、贾某已将房屋交付给原告使用，合同已实际履行。案涉合同应属有效合同。   原告与第三人之间的房屋买卖合同系有效合同，且双方已实际履行了合同，原告对于案涉房屋应享有所有权。虽然案涉房屋至法庭辩论终结前尚未办理过户手续，但未能办理过户手续的原因不再在于原告，第三人明城公司、贾某对于该事实无异议，故原告诉请要求不得执行案涉房屋，理由充分，本院予以支持。至于原告诉请要求撤销本院作出的（2019）琼9001执307号执行裁定书及协助执行通知书，案涉房产不得执行后，本院作出的（2019）琼9001执307号执行裁定书及协助执行通知书自然失效，故对该诉请本院不予支持。   综上所述，……（对当事人的诉讼请求是否支持进行总结评述）。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、第三百一十四条之《中华人民共和国……法》第×条、……（写明法律文件名称及其条款项序号）规定，判决如下：   一、……；确认原告李某1与第三人明城公司签订的《商品房买卖合同》有效；   二、确认原告李某1对位于五指山市××路第1单元701房享有所有权；……。   三、不得执行位于五指山市××路第1单元701房；   四、驳回原告李某1的其他诉讼请求。   （以上分项写明判决结果）   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费4860.00元，由……被告孙某负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判长 梁丽梅   人民陪审员 吴连文   人民陪审员 潘兴业      二〇二〇年九月十五日   书记员 朱韫颖   附相关法律条文:   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》   第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；   （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；   （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。   《最高人民法院关于适用的解释》   第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；   （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。   案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。   第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。   对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。