安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终5369号 上诉人（原审原告）：张超，男，1985年11月13日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：马柯楠，安徽王良其律师律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏云，安徽王良其律师律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：韩亮亮，男，1988年9月8日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：宋霞，安徽国运律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：韩玉岭，男，1993年4月29日出生，汉族，住安徽省肥西县。 委托诉讼代理人：宋霞，安徽国运律师事务所律师。 上诉人张超因与被上诉人韩亮亮、韩玉岭房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初16521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张超上诉请求：撤销原判第二项，改判韩亮亮、韩玉岭向张超返还已支付房屋押金30000元及赔偿经济损失暂定500000元（具体金额以司法鉴定为准）。 事实与理由：1.一审法院认定张超未向韩亮亮、韩玉岭返还房屋的行为构成违约，故驳回张超要求韩亮亮、韩玉岭向其返还已支付的房屋押金30000元的请求，属认定事实错误。首先，一审法院已经确认双方之间的《房屋租赁合同》于2018年9月21日解除，且认定在2018年9月20日时，张超已联系并通知韩亮亮、韩玉岭第二日办理解除合同、退房交还钥匙手续。事实上2019年9月21日，张超在约定的时间到场并等待许久之后，韩亮亮、韩玉岭始终未到场。张超为了表明其要解除《房屋租赁合同》的决心，便将案涉房屋钥匙交付给了隔壁同是租赁韩亮亮、韩玉岭房屋用于经营烟酒店的王小敏，让王小敏代为交还给韩亮亮、韩玉岭，故未能搬走案涉房屋内物品的责任并非在于张超，而是韩亮亮、韩玉岭怠于履行其权利所致，张超并无违约行为。其次，双方于2017年6月27日签订的《房屋租赁合同》中约定，合同终止后，若张超无违约行为，韩亮亮、韩玉岭退还押金给张超。而合同中有关张超违约行为的约定，也无需张超搬走案涉房屋内物品，故涉案《房屋租赁合同》已被一审法院确认于2018年9月21日解除，在此时间之后，张超未能搬走房屋内的物品并不构成违约。再次，通过一审庭审可知，案涉房屋早已由韩亮亮、韩玉岭上锁控制至今，自2018年9月21日起，至韩亮亮、韩玉岭2019年5月13日起诉索要租金，期间韩亮亮、韩玉岭并未联系过张超要求搬走屋内物品，韩亮亮、韩玉岭故意拖延时间近一年之久才提起诉讼，存有故意刁难，以达到其索要租金或房屋占用使用费之目的。2.一审法院认定张超起诉请求韩亮亮、韩玉岭赔偿其设计、装修、广告及相关设备费用等损失共计500000元不符合合同约定，系不可抗力，属事实认定错误。首先，2017年6月27日，双方之间的《房屋租赁合同》中明确约定，张超租赁房屋用途是用于经营餐饮。但当张超装修完毕开始营业后，合肥市包河区食品药品监督管理局告知，依据2016年1月1日实施的《中华人民共和国大气污染防治法》及《合肥市人民政府办公厅关于印发》的相关规定，案涉房屋依法不能用于经营餐饮，故韩亮亮、韩玉岭提供的案涉房屋存在瑕疵，导致张超所租赁的案涉房屋的目的无法实现，韩亮亮、韩玉岭应当承担违约责任，赔偿张超因对案涉房屋进行设计、装修及购买相关设备费用、进行广告宣传的费用等各项合理损失。其次，韩亮亮、韩玉岭所有的案涉房屋一直对外出租给他人用于经营餐饮，在张超接手之前，上一个承租人同样是租用韩亮亮、韩玉岭的案涉房屋用于经营火锅店，在《中华人民共和国大气污染防治法》实施后，其被告知案涉房屋系商住综合楼与居住层相邻的商业楼层不能用于经营餐饮，便与韩亮亮、韩玉岭解除了租赁关系。至此，韩亮亮、韩玉岭在明知案涉房屋不能用于经营餐饮的前提下，仍隐瞒该情况，将案涉房屋租给张超经营餐饮，故因韩亮亮、韩玉岭的原因致使案涉房屋不符合合同约定，韩亮亮、韩玉岭应当承担违约责任，赔偿张超的合理损失。再次，所谓不可抗力是指在合同订立后发生在合同履行过程中不能预见、不能避免，不可控制的意外事故。本案中，一审法院认定案涉房屋不能用于经营餐饮，系不可抗力的依据是合肥市政府办公厅2017年12月14日发布的《关于印发合肥市城市建成区餐饮业油烟专项清理整治工作方案》，事实上该工作方案只是地方性的规范文件，并不能认定为构成案涉房屋不能经营餐饮系不可抗力的依据。另案涉房屋不能经营餐饮，系2016年1月1日实施的《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条第二款的规定。3.依据《房屋租赁合同》的约定，案涉房屋租赁合同解除，张超与韩亮亮、韩玉岭之间均无过错。即便张超通知解除合同的行为符合合同约定的不可抗力情形，韩亮亮、韩玉岭仍应依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定和《房屋租赁合同》第十一条约定，赔偿张超的各项合理损失。 韩亮亮、韩玉岭辩称，1.一审认定张超至今仍实际占用房屋未向韩亮亮、韩玉岭返还的行为构成违约正确。张超依约未按时支付房租及水电费的行为亦构成违约，故张超上诉请求韩亮亮、韩玉岭返还房屋押金30000元无事实及法律依据，应予以驳回。首先，案涉房屋的钥匙在张超没有交付给隔壁他人之前，其是能搬走房屋内的属于他的东西，其不搬走仍继续占用至今，反而把不搬走的责任推给韩亮亮、韩玉岭。其次，韩亮亮、韩玉岭与张超在《房屋租赁合同》中约定，合同终止后，若张超无违约行为，韩亮亮、韩玉岭退还押金给张超。本案中，张超在合同解除后，因没有得到满意的赔偿就故意制造障碍至今仍占用案涉房屋，不腾空并返还房屋，自2018年9月10日起至今未交租金，在房屋租赁期间欠缴水电费用2773.55元，依据合同约定，张超的押金依约不予返还。再次，韩亮亮、韩玉岭的损失持续扩大是因张超所致。因张超用的门锁坏了，韩亮亮、韩玉岭查看案涉房屋时，发现房门是虚掩的，韩亮亮、韩玉岭为保护房屋才上了把锁，该行为并非控制、拥有房屋。案涉房屋内厨房设备包扣排烟设备、桌椅、空调等所有东西都如张超经营时一样摆放，并没有搬走，致使韩亮亮、韩玉岭不能对外转租和使用，该房屋仍由张超占有。因与张超就案涉房屋解除、搬离事宜未达成一致意见，韩亮亮、韩玉岭多次联系，均联系不到张超，才于2018年11月13日提起诉讼。一审法院启动诉前调解程序，在诉前调解过程中，一审法院也无法联系到张超，立案后多次邮寄被退回，准备公告时张超才进行应诉，故张超称“韩亮亮、韩玉岭不联系张超要求搬走屋内物品，故意拖延时间一年之久，故意刁难，已达索要租金或房屋占用使用费之目的”之陈述与客观事实不相符合。事实是张超因要求韩亮亮、韩玉岭赔偿其房屋内物品等损失500000元无果，故意不搬走屋内物品，目的让韩亮亮、韩玉岭不能将案涉房屋对外转租或使用，使韩亮亮、韩玉岭的损失继续扩大。另案一审庭审中，承办法官为了避免损失继续扩大明确要求张超开庭后立即搬离案涉房屋内物品并返还房屋，张超当庭答复同意搬离，但庭审后，韩亮亮、韩玉岭多次联系张超请求其搬离，张超均不接电话。后韩亮亮、韩玉岭发信息请求张超搬离，其答复“等判决下来，不满意要上诉”，态度明确地表明不腾空返还案涉房屋，恶意拖延时间，故意刁难，使韩亮亮、韩玉岭损失持续扩大。张超存在未腾空返还房屋等违约行为，故押金不予返回。2.一审判决驳回张超要求韩亮亮、韩玉岭赔偿其设计、装修、广告及相关设备费用等损失共计500000元的诉讼请求正确。首先，韩亮亮、韩玉岭提供的房屋不存在瑕疵，合同目的无法实现是因合肥市政府出台的文件所致，属不可抗力，韩亮亮、韩玉岭未违约，也无过错，不应当承担违约责任即赔偿张超500000元。韩亮亮、韩玉岭出租的房屋并非绝对不能经营餐饮业，该房屋可以经营不产生或产生少些烟油的餐饮业。《房屋租赁合同》约定用途为餐饮业，餐饮业包括很多类型，包括不设厨房的兑制冷热饮品、零售烧卤熟肉食品、食品复热的；不设炒炉和无煎、炒、炸、烤等产生油烟、异味和废气制作工序的甜品、炖品、西式糕点、中式面点的类型。依据2017年12月14日《合肥市人民政府办公厅关于印发合肥市城市建成餐饮业油烟专项清理整治工作方案的通知》，韩亮亮、韩玉岭出租的房屋是可以经营上述餐饮业。其次，韩亮亮、韩玉岭在将案涉房屋出租给张超时没有隐瞒任何事实，并且给张超留出半个月时间的免租期让其考察及办证。案涉房屋在张超承租之前能经营餐饮业，张超的上一任承租人也是经营餐饮业，其承租案涉房屋经营了两年之久的火锅店。上一任承租人系因自身经营不善才解除租赁关系，并非张超上诉陈述的因《中华人民共和国大气污染防治法》实施后，案涉房屋不能用于经营餐饮所致，张超未提供证据证明其该项主张，韩亮亮、韩玉岭也未采用欺骗的手段将案涉房屋租给张超，故张超的该项上诉理由无事实依据，严重与事实不符。再次，案涉房屋不能让张超经营龙虾店系因合肥市政府2017年12月14出台的文件所致，属不可抗力。本案中，合肥市政府2017年12月14出台的文件属于不可抗力，张超依据《中华人民共和国大气污染防治法》第八十二条第二款规定及该法实施的时间推定韩亮亮、韩玉岭与张超解除合同的行为不符合合同约定的不可抗力，是对法律适用的理解片面。《中华人民共和国大气污染防治法》未明确禁止案涉房屋从事餐饮服务，仅禁止未配套设立专用烟道的商住综合楼及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层从事产生油烟、废气的餐饮服务。该法实施后，案涉房屋仍能经营餐饮业，张超的上一任承租人经营了两年之久的火锅店也可印证，张超的停业非因《中华人民共和国大气污染防治法》的规定。另张超作为餐饮业的长期经营者，比一般人更了解此行业，对于餐饮相关的法规、政策也更熟悉。在签合同期间，其应了解案涉房屋能否经营餐饮业从而决定是否承租，故张超的停业与《中华人民共和国大气污染防治法》没有关系，不能以该法实施在前而否认本案一审判决认定的事实依据。3.张超认为即使一审认定解除合同系因不可抗力所致，韩亮亮、韩玉岭仍应依法律规定及合同约定承担违约责任，赔偿张超各项损失的观点错误。本案韩亮亮、韩玉岭没有违约行为，其行为也不构成《房屋租赁合同》第11条第2款规定的违约。《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第十一条第四项规定了处理已形成附和的装饰装修物品的前提条件是双方没有约定的，本案中双方对此已有约定，故不适用该条。且本案中很多设备及物品并没有与案涉房屋形成附和，张超仍要求韩亮亮、韩玉岭赔偿无任何法律依据。 张超向一审法院起诉请求：1.判令确认张超与韩亮亮、韩玉岭之间的《房屋租赁合同》已于2018年9月21日解除；2.判令韩亮亮、韩玉岭向张超返还已支付的房屋押金30000元；3.判令韩亮亮、韩玉岭向张超赔偿经济损失暂定500000元；4.判令韩亮亮、韩玉岭承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年6月27日，张超与韩亮亮、韩玉岭签订《房屋租赁合同》，约定韩亮亮、韩玉岭将其所有的房屋（坐落于合肥市包河区房屋，建筑面积为243.23平方米）租赁给张超使用，租期为六年，2017年7月10日至2020年7月9日，租金为180000元／年；2020年7月10日至2023年7月9日，租金为184000元年；租金方式为每半年支付一次，租金提前10日支付。张超向韩亮亮、韩玉岭交纳押金3万元，合同终止后，若韩亮亮、韩玉岭无违约，押金退还。在租赁期间内，张超经营及房屋产生的所有费用由张超承担，装修及修缮由张超自行负责。如张超不再使用房屋后，不得破坏已装修固定的设施及房屋构架。张超需按房屋的使用用途开展经营活动，在经营过程中如因自身原因造成无法正常经营所带来的一切损失由张超自行承担。另双方对合同的解除约定：双方协商一致可以解除本合同，因不可抗力导致合同无法继续履行的，合同自行解除。双方对违约责任约定：在租赁期间内，因国家建设、政府拆迁、自然灾害、不可抗力因素的情形导致张超无法使用该房屋或造成其他损失，与韩亮亮、韩玉岭无关，韩亮亮、韩玉岭不承担责任及补偿，合同可以终止。合同签订后，韩亮亮、韩玉岭依约将房屋交付给了张超，张超向韩亮亮、韩玉岭支付押金30000元，且对案涉房屋进行了装修，并以胖酱龙虾馆从事餐饮经营使用案涉房屋。2018年8月1日，合肥市包河区食品药品监督管理局以韩亮亮、韩玉岭未经许可从事餐饮服务活动为由，下发立即停止经营的责令改正通知书。张超于2018年9月20日联系并通知韩亮亮、韩玉岭第二日办理解除合同、退房交还钥匙手续，但双方就合同解除赔偿事项协商未果。2018年9月21日，张超便将房屋钥匙交付给隔壁经营烟酒店的他人，离开案涉房屋，但对房屋内其厨房设备包括排烟设备桌椅空调等所有的东西没有搬走，未向张超返还房屋。 一审法院认为，2017年6月27日，张超与韩亮亮、韩玉岭签订《房屋租赁合同》。该《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，协议内容不违背法律法规禁止性规定，应系合法有效，应受法律保护，双方在合同履行过程中均应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，韩亮亮、韩玉岭依约将房屋交付给了张超，张超也向韩亮亮、韩玉岭支付押金30000元，且对案涉房屋进行了装修，并以胖酱龙虾馆从事餐饮经营使用案涉房屋。2018年8月1日，合肥市包河区食品药品监督管理局以张超未经许可从事餐饮服务活动为由，下发立即停止经营的责令改正通知书，且因案涉房屋现状不符合合肥市政府办公厅2017年12月14日发布的《关于印发合肥市城市建成区餐饮业油烟专项清理整治工作方案》规定的经营餐饮要求。张超于2018年9月20日并通知韩亮亮、韩玉岭第二日协商合同解除,张超的通知解除合同行为符合合同约定的不可抗力因素情形，张超与韩亮亮、韩玉岭双方签订的《房屋租赁合同》自此自行解除，且张超也应自此向韩亮亮、韩玉岭返还案涉房屋。但张超于2018年9月21日虽将案涉房屋钥匙交付给隔壁经营烟酒店的他人离开案涉房屋，但对房屋内的其厨房设备包括排烟设备桌椅空调等所有的东西没有搬走，未能向韩亮亮、韩玉岭腾空并返还案涉房屋，致韩亮亮、韩玉岭不能对外转租和使用。张超未返还房屋的行为构成违约，其诉请要求韩亮亮、韩玉岭向其返还已支付的房屋押金30000元，因其自身违约行为，对该诉请不予支持；对于张超诉请韩亮亮、韩玉岭赔偿其设计、装修、广告及相关设备费用等损失500000元。因双方在《房屋租赁合同》约定，在租赁期间内，因国家建设、政府拆迁、自然灾害、不可抗力因素的情形导致张超无法使用该房屋或造成其他损失的与韩亮亮、韩玉岭无关，韩亮亮、韩玉岭不承担责任及补偿。张超的该诉请不符合双方合同的约定。据此，张超的诉请因无证据证明，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第九十八条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认张超与韩亮亮、韩玉岭2017年6月27日签订的《房屋租赁合同》于2018年9月21日解除；二、驳回张超要求判令韩亮亮、韩玉岭向其返还已付房屋押金30000元及赔偿经济损失500000元的诉讼请求。案件受理费9100元，减半收取4550元，由张超负担。 二审中，韩亮亮、韩玉岭向本院提交证据：1.诉前调解告知书，证明2018年11月13日，韩亮亮、韩玉岭为解决与张超之间就案涉房屋的解除、搬离等事项向法院提起诉讼，韩亮亮、韩玉岭没有故意拖延时间、怠于行使权利之意；2.营业执照、食品经营许可证、健康证，结合韩亮亮、韩玉岭一审提交的照片，证明与案涉房屋类型相似的隔壁房屋至今仍在经营餐饮业，韩亮亮、韩玉岭提供的房屋不存在瑕疵；3.微信通话记录、短信，证明一审庭审后，韩亮亮、韩玉岭多次联系张超要求其搬离案涉房屋，张超均拒绝搬离的事实；4.水费的缴费清单，证明从缴费清单的地址可知，韩亮亮、韩玉岭于2018年10月29日补交的水费系案涉房屋在2018年8月份、9月份两个月用水产生的费用。张超质证认为，证据1的真实性无异议，证明目的有异议，一审送达起诉状前，张超从未接到法院通知任何诉前调解的电话，其电话可以正常联系，也未收到该份文书；证据2的真实性无异议，达不到韩亮亮、韩玉岭主张案涉房屋可以经营餐饮的证明目的，且经营范围显示是预包装食品销售，与张超经营餐饮性质不一致。张超经营龙虾店，装油烟管道前向相关部门提供了检测报告，符合标准。健康证的真实性无异议，但与本案无关，不予质证；证据3的微信通话记录属实，但不是完整的对话记录。此前张超已明确表示放弃案涉房屋内的物品；证据4的真实性无异议，证明目的有异议。证据上显示的户名非韩亮亮、韩玉岭，表号记不清是否为案涉房屋，张超经相关行政部门勒令停止营业后就缴清所有水电费，不存在拖欠的事实。张超对韩亮亮、韩玉岭所举证据的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认，对证据效力将结合待证事实综合予以认定。 另对一审查明而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，张超及韩亮亮、韩玉岭对涉案《房屋租赁合同》于2018年9月21日解除均无异议，本院予以确认。关于张超上诉主张的韩亮亮、韩玉岭交付的租赁标的物存在瑕疵，不能用于餐饮经营，不符合合同目的。2018年8月1日，合肥市包河区食品药品监督管理局向张超下发的《责令改正通知通知书》及此后的《查封（扣押）决定书》载明的处理依据均是未经许可违法从事餐饮服务活动，故张超无法经营的直接原因是未依法办理食品经营许可证等。张超作为从事餐饮的经营者，有义务了解从事餐饮经营的特殊要求和特殊程序，对从事餐饮经营应办理相应的营业执照、食品经营许可证等应系明知。涉案租赁合同的房屋性质为商业服务，未排除餐饮经营，合同中的“餐饮类”使用仅是对租赁物用途的限制说明和约定，韩亮亮、韩玉岭将涉案房屋交付张超后，张超也一直在涉案房屋内实际经营餐饮，故张超关于韩亮亮、韩玉岭交付的租赁标的物存在瑕疵，不能用于餐饮经营的主张不能成立。即便案涉房屋现状不符合合肥市政府办公厅2017年12月14日发布的《关于印发合肥市城市建成区餐饮业油烟专项清理整治工作方案》规定的经营餐饮要求需解除租赁合同，但双方在《房屋租赁合同》已明确约定张超有违约行为，押金不予退还；因国家建设、政府拆迁、自然灾害、不可抗力因素的情形导致张超无法使用该房屋或造成其他损失，与韩亮亮、韩玉岭无关，韩亮亮、韩玉岭不承担责任及补偿。张超在2018年9月21日将涉案房屋的钥匙交付他人并短信通知韩亮亮、韩玉岭后，未及时腾空物品返还房屋，构成违约，一审依据双方合同约定及履行实际，驳回张超关于房屋押金及损失赔偿的请求，并无不当，本院予以维持。 综上，张超的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9100元，由张超负担。 本判决为终审判决。 审判长  陆建群 审判员  沈 静 审判员  王 莉 二〇二〇年九月九日 法官助理吴丁蔷 书记员俞文静 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。