广东省湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0891民初937号原告：梁丽春，女，汉族，1966年2月13日出生，公民身份号码440************026，住址广东省湛江市坡头区鸡咀路南油三区*******。被告：蔡永腾，男，汉族，1998年9月15日出生，公民身份号码440************038，住址广东省湛江市赤坎区**************。第三人：朱其佳，男，汉族，1963年9月7日出生，公民身份号码440************052，住址广东省湛江市坡头区鸡咀路南油三区*******。委托诉讼代理人：梁丽春（系第三人朱其佳的妻子），住址同上。原告梁丽春与被告蔡永腾、第三人朱其佳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁丽春到庭参加诉讼，被告蔡永腾及第三人朱其佳经本院依法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。梁丽春向本院提出诉讼请求：1.按照租赁合同支付2020年1月到3月租金，合计4800元；2.按照合同支付2020年1月31号到3月26日的租金违约金2688元、2月违约金1248元，合计违约金3936元；3.支付2019年2月、3月物业费及公摊费437.14元；上述三项合计9173.14元。庭审中，原告增加一项诉求：1.解除双方之间的租赁合同，被告交还房屋予原告；原告还增加2020年4月、5月、6月的租金及物业费、公摊费诉求。事实和理由：原告与被告于2019年9月24日在湛江万达广场签订了关于位于湛江市经济技术开发区************************的租赁合同，合同有效期到2022年10月25日止，被告按月支付租金1600元人民币。由于被告未能按时支付房租，双方于2019年11月26日另行签订了补充协议，约定如被告逾期每月30日未支付租金，将按日缴3%的违约金。被告自今年以来未曾支付租金，也未主动与原告联系，现依据第二份房屋租赁合同向法院起诉，望判如所请。被告蔡永腾经本院依法传唤不到庭，不作书面答辩亦不提供证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院开庭进行了质证。对有原件核对无异的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与第三人是夫妻关系。涉案的湛江经济技术开发区海滨大道中128号湛江万达广场4、18号楼1739号办公室属于原告及第三人共同共有。2019年9月24日，原告作为出租人（甲方）与被告作为承租人（乙方）签订《房地产（经纪）租赁合同》，约定：租赁房产地址为湛江市经济技术开发区******************，建筑面积55平方米，租期为三年，从2019年10月26日至2022年10月25日止，每月租金为1600元，租金按月结算，乙方在每月第26日前支付租金给甲方，甲方应出具收据，乙方必须按期缴纳租金，否则除继续交纳租金外，应当支付每月租金数额百分之一的每月滞纳金。乙方于签订本合同当日向甲方交付保证金1600元，以及首月租金1600元，租赁期满，乙方付清租金及其他费用并按期迁出时，甲方应即时将保证金无息退还乙方。租赁期间，需要交纳的税费由甲乙双方按规定各自承担，私用水电费、煤气费、电话费物业管理费等以及因乙方使用该房产而产生的公共费用由乙方负责支付。在租赁期间，任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意，否则，按以下方式处理，甲方提前收回该房产的，须赔偿双倍保证金给乙方，乙方提前退租的，甲方有权没收全部保证金。乙方有下列情况的，甲方有权终止合同，收回房屋，没收保证金，因此而造成的损失，由乙方赔偿经济损失：1.未征得甲方同意，擅自将房产转租、分租给他人使用或调换使用；2.利用该房产进行违法活动的；3.拖欠租金或本合同第八条约定之乙方应付款，超过十五天；4.未征得甲方及物业管理部门同意，擅自改变房屋结构和用途；5.故意损坏房屋的。本合同经甲乙双方签章后生效。同年11月26日，原、被告又签订一份《房屋租赁合同》，约定：租赁期限自2019年11月26日至2021年11月25日，计36个月，每月月初30号前，乙方向甲方支付全月租金，如逾30号后每月加缴3%违约金（此处为手写体）；本合同发生纠纷，双方协商解决，协商不成，任何乙方均有权向湛江市开发区人民法院提起诉讼。其余内容与前述《房地产（经纪）租赁合同》的内容大致一致。原、被告均在该合同上签名、捺印。该合同结尾空白处有手写字体“注：如果乙方拖欠租金逾15天，甲方有权收回房产”，原告陈述上述手写字体为中介所写，由被告捺印确认。合同签订后，被告向原告支付保证金1600元，原告将涉案房屋交付被告使用。原告陈述被告交纳租金、物业费至2019年12月31日，2020年1月至今的租金尚未交纳，原告催收无果，遂诉至本院。另，庭审中，原告陈述第三人对本案的租赁事实无异议。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。梁丽春与蔡永腾签订的《房地产（经纪）租赁合同》《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，依法成立且有效，双方均应依约履行。关于原告解除合同，要求被告退还房屋及支付2020年1月至6月的租金请求。原告主张被告仅支付租金至2019年12月31日，之后的租金一直未付。基于被告并不到庭就其是否支付租金陈述答辩意见及举证，故本院依法采纳原告的主张，认定被告自2020年1月1日起开始拖欠租金，至法庭辩论终结时止约6个月，符合双方在合同中约定的终止合同的情形。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定，原告请求解除双方签订的租赁合同，本院予以支持。基于本案相关诉讼材料于2020年4月19日送达被告，该送达日期即为双方合同解除日期。又根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，合同解除后，被告应将房屋退还原告，并支付2020年1月1日至合同解除之日2020年4月19日的租金给原告。合同解除后，被告如继续占用涉案1739房，属无权占用，应支付相应的占用费。原告在本案主张被告支付2020年1月至6月的租金及占用费，经计算为9600元（1600元×6个月），按双方约定，被告已缴交保证金1600元，应予抵扣上述租金及占用费，抵扣后，被告还应支付租金及占用费为8000元。2020年7月如继续产生占用费，原告可另行主张。原告还主张2020年1月31日至3月26日的租金违约金2688元，2月租金违约金1248元，合计3936元。从原告的主张可知，原告是以每日3%的标准计算违约金，但根据双方签订的合同来看，时间在前的《房地产（经纪）租赁合同》约定的违约金标准为月1%，时间在后《房屋租赁合同》约定的违约金标准为月3%，前后约定差额达到3倍；且《房屋租赁合同》关于违约金的约定为手写体，该约定无法证明为双方的共同意思表示。故本院酌定违约金按月1%计算为妥，并依原告主张自2020年1月31日计至2020年3月26日。关于原告的物业费及公摊费主张。原告主张被告支付2020年1月至6月的物业费及公摊费，但原告未能提交证据证明其已垫付了上述费用，故对该主张，不予支持。原告可在其垫付后，另行主张。被告蔡永腾经本院依法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，由此引起的法律后果应由其自负。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告梁丽春与被告蔡永腾签订的《房地产（经纪）租赁合同》《房屋租赁合同》于2020年4月19日解除，被告蔡永腾在本判决生效之日起10日内将湛江经济技术开发区海滨大道中128号湛江万达广场4、18号楼1739号办公室交还原告梁丽春；二、被告蔡永腾在本判决生效之日起10日内支付自2020年1月1日起至2020年6月30日止的租金及占用费8000元给原告梁丽春；三、被告蔡永腾在本判决生效之日起10日内支付以实际拖欠数额为本金按月利率1%自2020年1月31日起计至2020年3月26日止的租金违约金给原告梁丽春；四、驳回原告梁丽春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告蔡永腾负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  陈 华人民陪审员  陈海英人民陪审员  叶蓉娟二〇二〇年九月二十一日书 记 员  陈思贤附：法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。