广西壮族自治区象州县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1322民初518号 原告（反诉被告）：冯毅，男，1970年12月5日出生，壮族，住广西象州县。 委托诉讼代理人：宁冀，广西广合律师事务所律师。 被告（反诉原告）：象州镇城西社区居民委员会，住所地：象州县象州镇南街**，统一社会信用代码：55451322MEA552840F。 诉讼代表人：叶利军，系象州镇城西社区居民委员会主任。 委托诉讼代理人：黄国庆，系象州镇城西社区居民委员会副主任。 委托诉讼代理人：韦社标，广西象法律师事务所律师。 原告冯毅诉被告象州镇城西社区居民委员会（以下简称“城西社区”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后因案情复杂，依法转为普通程序，组成合议庭进行审理。本案审理期间，被告城西社区对原告冯毅提起反诉，本院对本诉、反诉合并审理，并于2020年7月30日公开开庭进行了审理，本诉原告（反诉被告）冯毅及其委托诉讼代 2 理人宁冀，本诉被告（反诉原告）城西社区诉讼代表人叶利军及其委托诉讼代理人黄国庆、韦社标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉部分 本诉原告冯毅向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判令解除原、被告之间的《租赁合同》；二、请求人民法院判令被告向原告返还已收取的租金人民币120000元；三、请求人民法院判令被告向原告返还已收取的押金人民币10000元；四、请求人民法院判令被告支付原告代为垫付的前租户解约赔偿款人民币49800元;五、请求人民法院判令被告赔偿原告的实际投入损失人民币306784元(其中包括土地平整及水塘填平费用67209元，综合办公楼地基建设费用129982元及旧厂房改造费用109593元）；上述诉讼请求金额合计人民币486584元。六、请求人民法院判令本案一审全部诉讼费用由被告承担。审理中，冯毅变更第五项诉请如下：五、请求人民法院判令被告赔偿原告的实际投入损失人民币391998元(其中包括土地平整及水塘填平费用67209元，综合办公楼地基建设费用129982元及旧厂房改造费用194807元）；增加第七项诉讼请求为：七、请求人民法院判令被告支付给原告评估费用6000元。事实及理由：被告象州县象州镇城西社区居民委员会（以下简称“城西社区居委会”）为解决该社区“五小厂”;地块以下简称“租赁地块”）的严重危房改造和重新开发利用问题，于2015年7月就该地块出租事宜通过招标方式对外寻求承租人开发利用。原告配偶杨秋林在收到招标信息后，根据招标要求和被告的开发规划，向被告提出了其承租土地和建设、开办幼儿园的投标方案。被告经过综合评定，确认了原告配偶的承租和开发方案，原告配偶杨秋林获得中标资格。2015年7月10日，原告配偶与被告以中标的建设、开办幼儿园方案为基础签订《租赁合同》，约定由原告配偶承租案涉地块，原告配偶除应按时支付租金外，还应承担将租赁土地上原有危房、电线杆等建筑（构筑）物、、地上附着物改造清理完毕，并填平原有水塘和平整土地的义务。为实现开办幼儿园的合同目的，双方约定由原告配偶在《租赁合同》签订之日起两年内完成综合办公楼（建筑面积不少于600平方米）和砖混结构平房（建筑面积不少于 3 2000平方米）的建设，建设费用由原告配偶承担，被告有权监督前述房屋的工程质量并单独享有该房屋的所有权。鉴于案涉租赁土地上房屋在招标前由数位案外第三人分别承租，被告为收回案涉租赁土地进行危房拆除及重新开发，与各前租户长期协商后同意向前租户支付一定金额的解约赔偿款。《租赁合同》签订前后，原告配偶在被告的要求下代为向各前租户垫付了相应的解约赔偿款合计人民币49800元。《租赁合同》签订后，原告配偶积极推进土地平整工作，支付相应的工程材料、人工等费用合计人民币311784元。但被告作为案涉租赁土地的使用权人，长期无法推进土地用途变更工作，导致原告投入大量资金平整土地、筹备建设后只能将土地闲置，长达4年无法获取任何收益，损失巨大。但即便在此期间，原告配偶仍按照合同约定支付租金，努力推动项目的开展。2019年11月18日，原告配偶杨秋林突然因病去世，原告之外的其他法定继承人明确放弃继承权利，原告继承其配偶在本案法律关系中的主体地位和权利义务。截至本案起诉之日，案涉租赁土地的土地用途仍因土地管理、城乡规划等规定无法变更，原、被告之间关于建设办公楼并开办幼儿园的合同目的从根本上无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，被告长期无法完成报批报建工作，导致合同目的无法实现，原告有权主张解除双方之间的《租赁合同》。被告作为案涉土地的使用权人和出租人，对土地原本的性质、用途及其在本区域内城乡规划的定位和要求具有比任何主体都要清晰的认识，其仍将无法用于建设办公楼、开办教学机构的土地出租给原告并收取高额租金，对合同目的最终无法实现的结果具有重大过错；同时，被告作为未来综合办公楼和大面积平房的所有权人，系办理相关报批报建手续的唯一适格主体，有义务完成且只能由其完成的报批报建义务，而其最终无法推进相关审批手续的完成，系导致案涉合同目的无法实现的主要原因，其对于案涉租赁合同的解除承担主要责任。因此，被告应向原告返还已收取的租金、押金，并赔偿原告方代为支付的前租户解约赔偿款和开发案涉土地的实际投入损失。原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，望贵院支持原告的全部诉讼请求。 4 本诉被告城西社区答辩称：一、原告请求解除原、被告之间签订的《租赁合同》理由不充分。2015年，被告为解决社区的办公场所，决定将享有土地权属为使用权的“五小厂”对外出租，并以招投标的方式诚招租赁人，原告之妻杨秋林因中标与城西社区于2015年7月10日签订了一份《租赁合同》。经双方协商，约定了如下内容：1、承租地块为“五小厂”，面积为5323.84㎡，租期为17年，每年租金为8万元，每年9月10日前交清该年度租金，前两年的租金为承租方的拆迁、建设期，免收租金；2、合同保证金为1万元，如违法经营及违约的不予返还；乙方在两年内建设一座不低于600㎡的综合办公楼及不低于2000㎡的砖混平房；4、乙方2个月内拆除所有危房并承担安全隐患全部责任；5、相关风险（提示）：（1）五小厂土地性质为国有划拨；（2）五小厂原租赁业主如提出赔偿、阻挠租赁的风险由乙方负责；（3）办证风险由乙方承担，甲方只协助相关手续。乙方知晓上述风险提示，并自愿承担风险责任。合同生效后，乙方进场施工建设，对合同的履行无异议。只是到2017年9月10日后未缴纳该年度（2017.7.10－2018.7.10）租金。于是，甲方向乙方主张，但乙方以投资大，资金周转困难为由，逾期缴付。为此，甲方数次找乙方要求其按时交付，后乙方于2019年8月13日给甲方出示一份《分期缴纳租金计划书》。至今，原告仍欠租金106000元。综上，被告无违约行为，被告不同意原告解除合同的主张。鉴于杨秋林因病不幸去世，城西社区深表同情。作为家庭承包经营的项目，家庭成员与另一方即原告如因实际情况，不愿再承租的，双方可另行协商解决。二、原告起诉要求退还押金、租金及赔偿解约款和基建款等主张理由不充分，被告不同意。原告对于应履行合同义务的行为而产生的后果，在甲方即被告无违约及违反法律规定的情况下，不应承担其应尽义务产生的后果和责任。 反诉部分 反诉原告城西社区向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人支付尚欠的租金106000元给反诉人，并自反诉之日起按2分的利息支付至还清本欠款止。2、被告承担本案的一切诉讼费用。事实与理由：反诉人与被反诉人之妻杨秋林于2015年7月10日签订的《租赁合同》中约定的租金为每 5 年8万元。自2017年7月10日至2020年5月10日止，应付226000元，已付12万元，尚欠106000元。反诉人多次追偿，均无果，故提起反诉。 针对城西社区的反诉，反诉被告冯毅答辩称：一、关于居委会与杨秋林签订的合同效力问题，首先提醒法庭认真查明，反诉被告认为这份合同是有瑕疵的，应当认定为无效合同；二、如果在合同有效的前提下，反诉被告的答辩意见如下：1、反诉被告不应支付社区任何租金，相反社区应返还已经支付的租金，理由为本案的租赁合同不是通常的租赁合同，合同义务还包括在二年内拆除五小厂地面附属的危房设施、还要进行场地平整、赔偿原租户损失、修护旧厂房、建设新办公楼等，还要保证两年内建设有一座不低于600平方的综合办公楼及不低于2000平方米的平房，在到租赁合同结束后，所有建筑物所有权归社区所有。根据这些约定，可知本合同并非一般意义上的租赁合同，社区利用其优势地位及其提供的合同来淡化自身的义务，加重的承租人的义务；2、杨秋林承租案涉地块的目的是为了建筑幼儿园等建筑设施获取盈利，而反诉原告在知晓杨秋林的投资计划的前提下，未能提供符合建设办公楼及平房的租赁地，已经违反了合同的约定，导致杨秋林在案涉地块上进行了大量的投入而血本无归；3、在本案中，社区不仅已经获得了平整完毕的土地、已经打好的办公楼地基以及改造完毕的平房，还获取了十余万的租金，在本案中没有任何损失，因此，社区主张2分利息，既无合同依据，也无法律依据，不应支持；4、案涉地块的报建手续已经无法继续办理，无法建筑合同约定的相关建筑物，双方已经没有继续履行合同的基础，而且案涉地块的承租人是原告的配偶，原告本身是国家公务员，按规定不能从事经商的活动，因此本合同不应继续履行，请求法庭依法驳回反诉原告的全部诉请，支持本诉原告的全部诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据各方庭审中的陈述及提供的证据，各方对以下事实没有争议，本院予以确认： 6 2015年5月22日，城西社区经过居民代表大会讨论通过，向象州镇人民政府递交《象州镇城西社区关于对原五小厂进行整体出租改建的报告》，请求对原五小厂通过招投标方式对外整体出租重建规划，具体租赁条件如下：（一）中标方在与城西社区签订租赁合同两年内，中标方须保证建设有一座不低于600平方米的综合办公楼，在租赁合同到期或合同终止时，该综合办公楼产权归属城西社区所有；（二）五小厂现有约2365平方米的建筑面积，若中标方在竞标中中标且与城西社区签订租赁合同两年内，中标方须建成不低于2365平方米的砖混结构建筑面积，在租赁合同到期或合同终止时，中标方须保证存有不低于2365平方米面积的砖混结构建筑物，所有建筑物产权归属城西社区所有；（三）象州镇城西社区五小厂地面附属设施为危房性质，如乙方中标，自愿承担消除五小厂现有危房安全隐患全部责任，且保证在签订《租赁合同》起2个月内拆除所有危房。 2015年7月7日，杨秋林向城西社区交纳投标保证金10000元。2015年7月10日，城西社区对五小厂地块租赁事宜进行招投标，杨秋林中标。当日，城西社区（甲方）与杨秋林（乙方）签订《租赁合同》一份，主要约定：为解决城西五小厂安全隐患问题以及充分开发利用五小厂，搞活社区集体经济，经过居民代表大会讨论通过，象州镇城西社区将五小厂对外公开招标，乙方积极参加招投标活动且已确认中标。乙方承租象州镇东井路174号城西社区五小厂，占地面积5323.84平方米（约8亩），租赁期为17年（2015年7月10日起至2032年7月10日止，其中2015年7月10日至2017年7月10日两年内为五小厂拆迁、建设期，甲方免收此期间的租金），年租金为8万元，乙方应于租期期间每年9月10日前向甲方缴纳该年度租金。乙方所交纳的投标保证金1万元，自动转为乙方经营过程保证金，在租赁期满或合同终止时，甲方无息返还给乙方，乙方如在经营过程中有违法经营及违反本合同的行为，甲方不再退还该笔保证金；乙方在本合同签订之日起两年内，须保证建设有一座不低于600平方米（不低于三层，每层不低于100平方米，房屋结构比照位于象州镇县建设设计模式）的综合办公楼，在租赁合同到期时，该综合办公楼产权归属甲方所有；五小厂现有2365平方米的建筑面积，乙方须在合同签订之日起两年内建成不低于2000平方米的砖混结构平房，在租赁合同到期或合同终止时，该建筑 7 物产权归属甲方所有；乙方自愿承担消除五小厂现有危房安全隐患责任并在合同签订起2个月内拆除所有危房。合同还列明相关风险：（一）甲方现经营管理的象州镇城西社区五小厂土地性质为国有划拨，存在国家收回划拨土地另行规划建设的风险；（二）原承租城西社区五小厂的相关合同，虽经象州县人民法院判决终止合同，在租赁过程中可能遇到原业主提出赔偿、阻挠租赁的风险，且该风险由乙方负责；（三）乙方中标后，在经营过程中存在建设、国土部门审批风险，社区不承担包办各种审批证，只协助办理相关手续；（四）其他不可预见风险。 租赁期间，杨秋林对租赁地块进行相关建设：对水塘进行填平，修筑挡土墙，维修建设砖瓦结构的南院、北院子并进行院子地面硬化，建设办公楼基础。诉讼期间，冯毅申请对南院、北院子的工程造价鉴定，经正意价格评估集团有限公司鉴定，该部分工程造价为194807元。 2017年10月26日，象州县人民政府象政阅[2017]57号象州县城乡规划审批委员会2017年第四次会议纪要第十项，关于象州镇城西社区五小厂规划建设的问题，会议决定：1、如改变该地块用途，需按相关规定对该地块进行评估并补缴纳土地出让金；2、规划设计方案需组织召开专家评审后报县规审会研究。2020年3月30日，象州县人民政府象政阅[2020]6号象州县国土空间规划审批委员会2020年第一次会议纪要第二十四项，关于象州镇城西社区居民委员会（五小厂）规划总平面图核定问题，会议决定：（一）土地用途调整后其建设的内容应符合土地用途相关管控要求。（二））地块建设应考虑解决社区整体搬迁问题结合社区办公和学前教育等内容整体规划设计，明确规划建筑的功能定位。（三）优化规划总平图后重新提交规委会研究。 另查明，杨秋林分别于2018年2月14日交纳租金80000元，2019年8月6交纳租金10000元，2019年8月15日交纳租金30000元，共计交纳租金120000元。2019年8月13日，城西社区向杨秋林送达催款通知，杨秋林为此于当日向社区出具了分期交纳租金计划书。 8 杨秋林于2019年11月18日去世，因其他继承人放弃了对杨秋林遗产继承权，冯毅为配偶杨秋林合法的唯一继承人，具有本案主体资格。 本院认为，本案的争议焦点为：一、冯毅与城西社区的租赁合同是否可以解除；二、城西社区是否应该对冯毅的损失承担赔偿责任的问题；三、冯毅是否应支付城西社区租金的问题。对上述争议焦点，本院分别认定如下： 一、冯毅与城西社区的租赁合同是否可以解除。城西社区与杨秋林签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效成立的合同，双方均应依照该合同履行各自义务。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。杨秋林死后，杨秋林的丈夫冯毅继续使用《租赁合同》的场地，且城西社区未提出异议，但双方未为此签订书面租赁合同，即冯毅与城西社区之间为不定期租赁。对不定期租赁合同，冯毅依法可以解除合同，故冯毅请求解除其与城西社区之间的租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。 二、关于城西社区是否对冯毅的损失承担赔偿责任的问题。冯毅主张因城西社区无法办理建设幼儿园的报建手续，导致合同无法履行，要求城西社区承担其在履行合同过程的建设支出，以及返还已支付的租金。由于杨秋林租赁的地块是国有划拨土地，其租赁的目的是用于建设且经营学前教育项目,必须经过相关的报建手续,这期间产生的报批问题,不能将责任完全归咎于出租人。因《租赁合同》约定有，乙方中标后，在经营过程中存在建设、国土部门审批风险，社区不承担包办各种审批证的责任，只协助办理相关手续。根据象州县城乡规划审批委员会2017年第四次会议纪要及象州县国土空间规划审批委员会2020年第一次会议纪要的会议决定,如改变该地块用途，需按相关规定对该地块进行评估并补缴土地出让金，规划设计方案需组织召开专家评审会后报县规审会研究；土地用途调整后其建设内容应符合土地相关管控要求，，地块建设应考虑解决整体搬迁问题结合社区整体搬迁问题，结合社区办公和学前教育等内容整体规划设计，明确规划建筑的功能定位。可以看出，只要根据相关政策及象州县政府要求,就可以获得上级部门的批准,建设幼儿园。所以，承租人履行合同过程中的投资应为正常 9 的商业风险，不应由城西社区承担该部分损失。对冯毅要求土地平整及水塘填平费用67209元、综合办公楼地基建设费用129982元、旧厂房改造费用194807元、已付租金120000元的诉讼请求，本院不予支持。同时，根据《租赁合同》中相关风险第二条“原承租象州镇城西社区五小厂的相关合同，虽经象州县人民法院判决终止合同，在租赁过程中可能遇到原业主提出赔偿、阻挠租赁的风险，且该风险由乙方负责”的约定，对冯毅要求返还前租户解约赔偿款49800元的诉请，本院不予支持。另，关于招投标保证金10000元，合同约定其自动转换为经营保证金，乙方如在经营过程中有违法经营及违反本合同的行为，甲方不再退还该保证金。本案中，杨秋林未按约定支付租金，属违约行为，故对冯毅主张返还该保证金的诉求，本院依法亦不予支持。 三、冯毅是否应支付城西社区租金的问题。因城西社区与杨秋林《租赁合同》、城西社区与冯毅之间的不定期《租赁合同》已合法成立，合同签订后，双方均应按照合同履行相关义务。自合同签订至城西社区起诉之日起，已长达5年，杨秋林也进行部分施工。因此，冯毅在反诉部分答辩主张合同无效的观点，本院不予认可。自2018年7月10日至2019年11月18日止的租金，杨秋林应当按约定支付租金，但因杨秋林已逝世，故冯毅作为杨秋林的继承人应当承担支付上述租金的责任。自2019年11月19日起至2020年5月10日止的租金，冯毅仍应按照不定期租赁合同的约定租金。故城西社区请求冯毅支付尚欠租金106000元的诉请，本院予以支持。关于城西社区主张按月利率2%计算延期支付租金利息的问题，因双方合同里并无相关约定，该主张没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除象州镇城西社区居民委员会与冯毅的《租赁合同》； 二、限冯毅于本判决生效之日起十五日向象州镇城西社区居民委员会内支付租金106000元； 10 三、驳回本诉原告冯毅的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告象州镇城西社区居民委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行相应义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 本诉案件受理费9578元，由本诉原告冯毅承担，已交979元，尚应支付8599元。司法鉴定费6000元，由本诉原告冯毅负担。反诉案件受理费2420元，由反诉被告冯毅承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审 判 长  覃语春 人民陪审员  梁雪英 人民陪审员  陈秋月 11 二〇二〇年九月二十七日 法官 助理  蒙 捷 书 记 员  林柳燕 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； 12 （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 《中华人民共和国继承法》 第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。 继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。 13 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。