襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0606民初2419号原告：马则先，男，1955年9月5日出生，汉族，住襄阳市樊城区。被告：襄阳和驰上品大酒店有限公司。住所地：襄阳市樊城区建华路**。法定代理人：章某，该公司执行董事兼总经理。被告：襄阳和驰房地产开发有限公司。住所地：襄阳市樊城区新华路房管局大楼**。法定代表人：章成芳，该公司经理。二被告共同委托诉讼代理人：刘伟，湖北联帮律师事务所律师。原告马则先与被告襄阳和驰上品大酒店有限公司（以下简称和驰大酒店公司）、襄阳和驰房地产开发有限公司（以下简称和驰房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马则先，被告和驰大酒店公司、和驰房地产公司的共同委托诉讼代理人刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马则先向本院提出诉讼请求：1、判决和驰大酒店公司支付、和驰房地产公司连带支付拖欠的租金8348.35元及逾期30日内约定违约金1502.7元、逾期30日外的利息损失535.54元；2、判决第一被告支付、第二被告连带支付8年期间克扣的租金6248.99元；3、判决被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2009年6月22日，原告与和驰房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定购买其开发的房产，面积45.36㎡，房屋总价款222627元，购买后再出租给和驰大酒店，出租的两年租金40073元折抵等额购房款。该合同的附件四《商业用房租赁合同》中约定租赁期限、租金、违约责任等条款，和驰房地产公司为担保人。合同签订后，在第三年支付租金时和驰大酒店公司以征税为由强行克扣了206元，实际每季支付租金4803元，且自2019年7月至11月期间的租金未今未支付，导致原告诉讼。被告和驰大酒店公司、和驰房地产公司辩称，1、和驰房地产公司在本案中不承担连带责任；2、欠付的租金扣除4.1%的税金后应该是8009元，原告主张的逾期30日外的损失535.54元没有依据，原告所主张的第二项请求没有依据。和驰房地产公司作为出卖人与马则先作为买受人签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：马则先购买和驰房地产公司开发的位于襄阳市樊城区建华路和驰上品709号房屋，建筑面积45.36平方米，总金额140979元，加装修款共计222627元。合同附件四：马则先作为甲方与襄樊品尚春晖酒店管理有限公司（后更名为和驰大酒店公司）作为乙方签订《商业用房租赁合同》一份，主要约定：甲方将所购物业租赁给乙方开办酒店等相关经营；租赁期限起始于2009年12月1日，止于2019年11月30日；租金标准为每季税前5009元，前两年租金40073元，签订合同时折抵等额房款，第三年乙方按季度向甲方支付租金，每季度第一个月之25日至30日，乙方将当季租金向甲乙双方共同认定的银行一次性付清；乙方无正当理由逾期30日以内向甲方交付租金，乙方按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向甲方支付违约金。合同尾部手写备注：和驰房地产公司为乙方作担保，保证支付业主租金等内容。庭审中，双方均认可2019年6月庭审中，双方均认可2019年6月之前的租金已经支付完毕，和驰大酒店公司尚欠马则先2019年7月至11月租金。2011年11月15日，马则先出具《委托书》一份，载明：马则先委托和驰大酒店公司返还每季租金（扣除4.1%的税金），存入工商账户，户名为马则先。马则先诉称，因产权未过户，缴纳税收主体不成立，且和驰大酒店公司扣除的税金也没有向税务机关缴纳，故要求和驰大酒店公司返还扣除的八年租赁期间的税金6248.99元；要求和驰大酒店公司支付拖欠租金30日外的违约金从逾期之次月计算至2020年11月。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，马则先与和驰大酒店公司签订的《商业用房租赁合同》和马则先出具的《委托书》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，双方均应按照协议约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定:承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，双方合同约定了“租金标准为每季税前5009元”，《委托书》中约定了“马则先委托和驰大酒店公司返还每季租金（扣除4.1%的税金）”，庭审中双方均认可2019年6月之前的租金已经支付完毕，故和驰大酒店公司尚欠马则先2019年7月至11月租金为8006元[（5009元－5009元×4.1%）÷3×5个月＝8006元]。马则先要求按照税前标准支付租金，不符合双方合同约定和委托书的内容，故对其要求和驰大酒店公司支付拖欠租金8348.35元的诉讼请求，本院支持其中的8006元，剩余部分不予支持；对其要求和驰大酒店公司返还八年租赁期间扣除的税金6248.99元的诉讼请求，本院亦不予支持。另据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，和驰大酒店公司未按期支付租金，依法应承担违约责任，合同中约定了违约金的计算方式为“乙方无正当理由逾期30日以内的向甲方交付租金，乙方应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向甲方支付违约金”，马则先主张30日内按合同约定主张违约金，与合同约定的本意不相符，本院不予支持；其主张30日外，按照利息损失即年利率6%来计算违约金，有合同依据且不违反发了规定，本院予以支持。但年租金标准应为税后年租金即19214.5元[（5009元－5009元×4.1%）÷3×12个月＝19214.5元]计算。合同约定的租金按季度支付，马则先后期的租金支付方式变更为按月支付，但未提供证据证明，故对其该项诉称，本院不予支持。本案违约金应为：2019年7月至8月（上一季度）30日后的违约金应从2019年9月1日起至2020年11月30日止，按年利率6%计算为1441元（19214.5元×6%÷12×15月）；2019年9月至11月（下一季度）30日后的违约金应从2019年12月1日起至2020年11月30日止按年利率6%计算为1152.87元（19214.5元×6%÷12×12），合计2593.87元，现马则先要求按535.54元向和驰大酒店公司主张30日外违约金的请求，没有超出双方合同约定的范围，本院予以支持。另据《中华人民共和国担保法》第十九条规定：当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。本案中，双方合同约定“和驰公司为乙方作担保，保证支付业主租金”，和驰房地产公司对租金的保证方式没有约定，应按连带责任保证承担保证责任。故对马则先要求和驰房地产公司连带支付租金、违约金的诉讼请求，本院予以部分支持，即和驰房地产公司在租金范围内承担连带偿还责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、襄阳和驰上品大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付马则先2019年7月至11月期间拖欠的房屋租金8006元；二、襄阳和驰上品大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付马则先至2020年11月30日止的违约金共计535.54元；三、襄阳和驰房地产开发有限公司在8006元房屋租金范围内承担连带偿还责任。四、驳回马则先的其他诉讼请求。上述应付款项于判决生效后十日内履行，逾期履行应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费216元，由襄阳和驰上品大酒店有限公司负担50元，马则先负担166元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于襄阳市中级人民法院。审 判 长  陈小俐人民陪审员  刘喜东人民陪审员  邵 伟二〇二〇年九月二十七日法官助理周艳书记员谢文婷