湖南省绥宁县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)湘0527民初624号 原告（反诉被告）：绥宁大汉城镇建设有限公司，住所地绥宁县长铺镇中心街（工商银行办公楼**）。 法定代表人：邹明，执行董事。 委托诉讼代理人：李剑烽，湖南三行律师事务所律师。 被告（反诉原告）：龙章鹏，男，1981年11月24日出生，苗族，居民，住绥宁县。 被告（反诉原告）：任桂梅，女，1969年9月26日出生，汉族，居民，住绥宁县。 原告（反诉被告）绥宁大汉城镇建设有限公司与被告（反诉原告）龙章鹏、任桂梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月16日受理后，依法适用简易程序，分别于2020年7月28日、9月15日两次公开开庭进行审理，原告（反诉被告）绥宁大汉城镇建设有限公司的特别授权委托诉讼代理人李剑烽、被告（反诉原告）龙章鹏、任桂梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法责令被告支付拖欠的购房款300000元及违约金100000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月28日被告与原告协商购买原告大汉商业街4栋1层1113号商铺，价款为1328309元，由被告付现金668309元，余款660000元申请按揭贷款。当时被告支付208309元，拖欠460000元。2016年12月29日被告无力支付460000元商铺款，与原告再次协商并承诺拖欠460000元商铺款限于2017年1月20日之前支付160000元给原告，2017年6月15日之前交清剩余首付款（剩余为300000元），按期未还收100000元违约金。商铺由原告另行销售。2016年12月30日双方签订商品房买卖合同。被告限定支付款项日期仅支付了160000元，至今拖欠商铺款300000元，经多次催收、协商处理未果，现已构成违约，也酿成纠纷。综上，被告购买原告商铺理应按约定清偿铺款，存在矛盾双方协商处理，但经多次协商未果，故原告诉至法院，请求判如所请。 被告（反诉原告）辩称：答辩人与被答辩人系商品房买卖合同关系。答辩人因预购被答辩人开发的绥宁县长铺镇沿河西路大汉商业街4栋一层1113号商品房于2016年12月30日与被答辩人签署了《商品房买卖合同》，合同中对原被告之间的权利与义务进行了详细约定，之后原告向被告交纳房款等共1045991元（其中2016年12月25日从卿蓉购买VIP卡12000元，2016年12月28日交房款208309元，交纳维修基金等费用5682元；2017年1月21日交纳房款160000元；2017年1月22日银行借款付给被告660000元），而合同约定房屋优惠总价款1328309元，答辩人尚欠300000元在2017年5月31日前支付，但在答辩人去付尾款时，发现合同约定交付的商铺不符合《商品房买卖合同》所附的商铺平面图，商铺实际面积比合同约定面积少7.2m2，占商铺面积的11.17%。因此双方发生纠纷，多次协商未果，被答辩人首先擅自违反合同第十条之规定，变更设计不通知答辩人且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第（二）项之规定，答辩人是基于被答辩人先违约，而履行不安抗辩权，并经多次协商未果。综上，请求法院：1、驳回被答辩人的全部诉讼请求；2、所有的诉讼费全部由被答辩人承担。 反诉原告（被告）向本院提出诉讼请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令反诉被告返还反诉原告支付的购房款1045991元并赔偿购房款全部返还前的利息损失（2020年7月28日前的利息损失244121.30元，2020年7月28日后至购房款全部退还之日期间的利息另算）；3、判令反诉被告协助反诉原告办理解除按揭贷款合同并由反诉被告承担提前解除合同的违约损失6500元（银行确定数）；4、所有反诉的诉讼费全部由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告系商品房买卖合同关系。反诉原告因预购反诉被告开发的绥宁县长铺镇沿河西路大汉商业街4栋一层1113号商品房于2016年12月30日与反诉被告签署了《商品房买卖合同》，合同中对反诉原、被告之间的权利与义务进行了详细约定，之后原告向被告交纳房款等共1045991元（其中2016年12月25日从卿蓉购买VIP卡12000元，2016年12月28日交房款208309元，交纳维修基金等费用5682元；2017年1月21日交纳房款160000元；2017年1月22日银行借款付给反诉被告660000元）而合同约定房屋优惠总价款1328309元，反诉原告尚欠300000元在2017年5月31日前支付，但在反诉原告去付尾款时，发现合同约定交付的商铺不符合《商品房买卖合同》所附的商铺平面图，商铺实际面积比合同约定面积少7.2m2,占商铺面积的11.17%，因此双方发生纠纷，多次协商未果，反诉被告首先擅自违反合同第十条之规定，且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第（二）项之规定，买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予支持。利息损失应统一参照大汉商业街负一楼商铺解除合同时确定的利息计算标准年息6.65%计算至反诉被告全部退还1045991元止。另外为购买商铺反诉被告于2017年1月为反诉原告办理了银行按揭贷款660000元，该款已支付给反诉被告，且解除合同需反诉被告协助办理解除按揭贷款合同并承担提前解除贷款合同的违约金6500元。综上，请求法院支持反诉原告的诉请。 反诉被告（原告）辩称：一、被答辩人反诉请求解除与答辩人所签订的《商品房买卖合同》事实理由不能成立。（1）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理……。答辩人与龙章鹏、任桂梅所签《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理：1、双方自行约定：“面积差异按合同约定单价实行多退少补”。因此，答辩人只能补龙章鹏、任桂梅7个多平方米的差价款，龙章鹏、任桂梅不能解除合同。（2）根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，合同的法定解除条件，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的。（五）法律规定的其他情形。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释第十五条》：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外，法律没有规定，或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。答辩人与龙章鹏、任桂梅签订的《商品房买卖合同》不符合《合同法》第九十四条的法定解除条件。另龙章鹏、任桂梅2020年6月29日的答辩状中“答辩人尚欠300000元在2017年5月31日前支付，但在答辩人去付尾款时，发现合同约定交付的商铺不符合《商品房买卖合同》所附的商铺平面图，商铺实际面积比合同约定面积少7.2平方米”。2018年11月12日龙章鹏、任桂梅向答辩人提交民事诉状“另外被告擅自变更设计导致原告所购商品房面积减少7平方米以上”。从上述两个文书中体现龙章鹏、任桂梅在2017年5月31日前就已知道了房屋的面积差，从解除权发生之日起已超过一年没有行使解除权，解除权已消灭，故龙章鹏、任桂梅不能解除合同。二、被答辩人请求答辩人退还购房款1045991元及赔偿全部返还前的利息损失244121.30元没有事实依据和法律依据。答辩人与被答辩人所签订的《商品房买卖合同》不符合法律规定的解除条件，是合法有效的合同。故被答辩人请求退还购房款及赔偿利息损失的主张不能成立。三、被答辩人请求答辩人承担解除按揭贷款合同违约损失6500元没有事实依据和法律依据，也与答辩人无关联性。四、答辩人同意按合同约定每平方米的价款结算面积差，退还多收取被答辩人的房价款，但应折抵被答辩人拖欠答辩人的房价款及违约金，剩余拖欠的房价款被答辩人应支付给答辩人。综上，请求法院依法驳回被答辩人的诉请。 本院经审理查明，原告（反诉被告）是具备资质的房地产开发企业。被告（反诉原告）任桂梅、龙章鹏于2016年12月25日受原告（反诉被告）公司销售顾问的邀请，参加了原告（反诉被告）公司举办的商品房（商铺）预售优惠及洽谈活动，并于2016年12月28日与原告（反诉被告）达成口头预购协议并交纳了购房款208309元及预告登记费和档案材料费、他项权证登记费、借款合同印花税、维修基金共计5682元。被告（反诉原告）龙章鹏于2016年12月29日向原告（反诉被告）出具“承诺书”：本人龙章鹏于2016年10月28日在大汉商业街购置一个门面4-1113号，总价1328309元，已交付208309元，还欠该公司肆拾陆万元整（460000），在此承诺于2017年1月20日之前交付16万元，2017年6月15日之前交清剩余首付款，如若不按期归还，将收取壹拾万元整违约金，商铺由绥宁大汉城镇建设有限公司另行销售。原、被告双方于2016年12月30日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：DH20164-1113），合同载明：“被告方（反诉原告）购买原告（反诉被告）大汉商业街第4幢1层1113号商品房（用途为商铺），建筑面积共64.42平方米（其中套内建筑面积62.85平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积1.57平方米）。价款按建筑面积每平方米20619.51元，计商品房价款为1328309元。面积确认及面积差异处理约定为商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异按合同约定单价实行多退少补。付款方式及期限为银行按揭付款—签订《商品房买卖合同》时一次性支付合同总金额的50%，即人民币668309元，余款即人民币660000元向银行或公积金管理处申请10年按揭贷款，按银行或公积金管理处相关规定办理。买受人逾期付款的违约责任—①逾期在90日内，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止；买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。②逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意合同继续履行，自本合同规定的应付款期之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之三的违约金。交付期限（第八条）为商品房经验收合格出卖人应当在2017年12月31日前，出卖人逾期交房的违约责任—①逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。规划、设计变更的约定—经规划部门批准的规划、设计单位同意的设计变更导致商品房结构、户型、空间、尺寸、朝向影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起15日内，书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更，出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期银行活期存款利率付给利息、买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议；……”被告（反诉原告）龙章鹏按承诺书的约定于2017年1月21日向原告（反诉被告）交纳购房款160000元，被告（反诉原告）龙章鹏于2017年1月22日向湖南绥宁农村商业银行股份有限公司按揭贷款660000元，该款项已转账至原告（反诉被告）银行账户。原告（反诉被告）的销售人员于2017年4月30日通知被告方（反诉原告）交付购房尾款，被告方（反诉原告）顺便去看了商铺，发现商铺的结构已经改变，双方经多次协商未果，被告方（反诉原告）也一直拖欠购房款300000元未支付。案涉商品房工程项目于2018年8月16日竣工验收备案。原告（反诉被告）并未改变建筑规划红线，只是改变了案涉商品房的内部结构、空间尺寸，减少了合同约定的商品房的建筑面积。原、被告双方在因设计变更造成面积差异的情况下，双方并未解除合同，也未签订补充协议。原告（反诉被告）于2018年10月22日向被告（反诉原告）龙章鹏送达“催款通知书”。被告方（反诉原告）于2018年11月22日向原告（反诉被告）递送了《民事起诉状》，诉请原告（反诉被告）依合同向其（被告方—反诉原告）交付商品房、并按合同约定承担逾期交付商品房、商品房面积不符合要求的违约责任（支付违约金），但该《民事起诉状》并未向法院立案。原、被告双方就案涉商品房购房尾款及商品房逾期交房和面积不符合要求的违约金责任进行过多次协商、沟通，但未果，案涉商品房一直未能交付。原告（反诉被告）经催收购房款未果，诉至法院，被告方（反诉原告）提起反诉。 本案审理过程中，针对被告方（反诉原告）的诉请事实，对案涉商品房的实际面积与合同面积不符合需要进行司法鉴定，依法向负有举证责任的当事人被告方（反诉原告）释明，被告方（反诉原告）经释明未申请鉴定。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，真实有效，双方均应依约行使权利、履行义务。关于原告（反诉被告）诉请被告方（反诉原告）支付拖欠的购房款300000元及违约金100000元的问题，被告方（反诉原告）依合同约定向原告（反诉被告）交付购房款（含银行按揭）1028309元及部分费用，且尚欠的购房款300000元是被告（反诉原告）龙章鹏在合同签订之前就向原告（反诉被告）出具的“承诺书”范围内的首付款，被告方（反诉原告）拖欠，构成违约，应承担相应的违约责任，被告方（反诉原告）应依约向原告（反诉被告）履行支付义务；被告（反诉原告）龙章鹏在“承诺书”中承诺的违约金100000元，在双方签订的合同中未约定、双方也未签订预售合同约定，合同约定的是逾期付款的违约金，只能依据合同的约定由被告方（反诉原告）承担逾期付款的相应违约责任。故对原告诉请的购房款，予以支持，对其诉请的违约金过高的部分，不予支持；对被告方（反诉原告）的答辩主张，不予采纳。关于被告方（反诉原告）诉请解除双方签订的《商品房买卖合同》的问题，被告方（反诉原告）于2017年4月30日在原告（反诉被告）通知交付购房尾款时就知晓案涉商品房内部结构及空间尺寸改变，并与原告（反诉被告）多次协商沟通，被告方（反诉原告）又于2018年11月22日向原告（反诉被告）递交了《民事起诉状》，诉请原告（反诉被告）依合同交付商品房并承担逾期交付商品房及商品房面积不符要求的违约责任，应视为被告方（反诉原告）对案涉商品房内部结构及空间尺寸改变接受、认可，放弃合同约定的退房权；且被告方（反诉原告）经释明未申请鉴定，对案涉商品房的实际面积与合同约定面积不符不能确定；被告方（反诉原告）应承担举证不能的法律后果。被告方（反诉原告）也没有向原告（反诉被告）进行催告。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”之规定。被告方（反诉原告）于2017年4月30日就知道案涉商品房的内部结构、空间尺寸改变，其未在法定期限内行使权力；被告方（反诉原告）又于2018年11月22日要求原告（反诉被告）依合同交付商品房并承担逾期交房及面积差的违约责任。故被告方（反诉原告）请求解除其与原告（反诉被告）签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求无法律依据，不予支持。关于被告方（反诉原告）诉请原告（反诉被告）返还被告方（反诉原告）支付的购房款1045991元并赔偿购房款全部返还前的利息的问题，因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》依法不能解除。故对被告方（反诉原告）的该项诉讼请求，不予支持。关于被告方（反诉原告）诉请原告（反诉被告）协助办理解除按揭贷款合同并承担提前解除合同的违约损失6500元的问题，因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》依法不能解除。故对被告方（反诉原告）的该项诉讼请求，不予支持。对原告（反诉被告）的反诉合理答辩主张，予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十五条、第一百零七条；《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）任桂梅、龙章鹏于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）绥宁大汉城镇建设有限公司购房款300000元及违约金（违约金自2017年6月16日起以300000元为基数按照每日万分之三计算至支付完毕之日止）； 二、驳回原告（反诉被告）绥宁大汉城镇建设有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）任桂梅、龙章鹏的全部诉讼请求。 本案受理费减半收取3650元，反诉费8205元，由原告（反诉被告）绥宁大汉城镇建设有限公司承担650元，由被告（反诉原告）任桂梅、龙章鹏承担11205元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审判员  陈俊平 二〇二〇年九月十五日 书记员  刘 娜