广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3757号上诉人（原审被告）：惠州市惠阳区德明置业有限公司（原惠州市惠阳区金德明实业有限公司），住所地：惠阳区淡水镇石坑仔****。统一社会信用代码：914************400。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：黄某，系公司员工。委托诉讼代理人：王耀伟，系广东方正联合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李某某，女，汉族，1990年11月17日出生，住址：广州市南沙区南沙金湾****，身份证号码：440************228。上诉人惠州市惠阳区德明置业有限公司（下称德明公司）与被上诉人李某某因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初4121号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人德明公司向本院提出上诉请求：1、请求依法撤销一审民事判决书，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、依法判令一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由:一审法院认定2019年4月30日上诉人出售的房产未达到交付条件，属于事实认定错误。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件:1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；”上诉人于2017年的6月份取得了惠州市惠阳区房地产测绘所出具的《房产面积测绘成果（预测）报告书》，已经依照《商品房买卖合同（预售）》约定的2019年4月30日交付时间前已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告（预测），完全具备《商品房买卖合同（预售）》第九条约定商品房交付条件，不存在违约行为。一审法院认为上诉人于2019年7月12日才取得涉案房产的《房屋测绘成果报告》，系在合同约定交付日之后取得，因此在2019年4月30日前未达到交付条件，属于对事实认定错误。因为无论《房产面积测绘成果（预测）报告书》还是《房屋测绘成果报告》均系涉案房产的房屋测绘报告，上诉人房屋交付日之前无论取得其中哪一份报告，都应当视为已依照合同履行了约定义务。综上所述，本案一审法院查明、认定事实不清，做出了错误的判决，损害了上诉人的合法权益，因此请求二审法院依法查清事实，依法予以改判，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人发表答辩意见：一、原审法院适用法律正确，程序合法，判决被答辩人承担合同违约赔偿责任依据充分，上诉人的上诉理由不成立。针对被答辩人在上诉状提到的事实及理由：“上诉人于2017年6月取得了惠州市惠阳区房地产测绘所出具的《房产面积测绘成果（预测）报告书》，已经依照《商品房买卖合同（预售）》的约定2019年4月30日交付时间前已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告（预测），完全具备《商品房买卖合同（预售）》第九条约定商品房交付条件，不存在违约行为。”“无论《房产面积测绘成果（预测）报告书》还是《房产测绘成果报告》均系涉案房产的房屋测绘报告，上诉人房屋交付日之前无论取得其中哪一份报告，都应当视为已依照合同履行了约定义务”答辩理由如下：合同的第四章第九条商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2、＿Ｘ＿、＿Ｘ＿项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；（注释：此条例作为格式合同的内容，国家强行性规范，是不可商议的部分）2.该商品房已取得房屋测绘报告；（注释：此条例作为格式合同的内容，国家强行性规范，是不可商议的部分）3.＿Ｘ＿（注释：此条为合同中双方可协商的部分。打X表示双方不作约定）4.＿Ｘ＿（注释：此条为合同中双方可协商的部分.打X表示双方不作约定）合同第五章第十三条：该商品房交付时，出卖人（即原告）应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第4种方式处理。本案涉及的（德明华庭B栋1801）商品房是预售商品房。双方签订的合同，于合同第3页提及：正是由中华人民共和国住房和城乡建设部以及中华人民共和国国家工商行政管理总局制定《商品房买卖合同（预售）示范文本》（GF-2014-0171）。《买卖合同示范文本》将商品房交付条件第1条、第2条作为格式合同的内容，白纸黑字明确写出，由房屋行政主管部门及工商机关强制推广。强行性规范就是不得通过当事人的约定排除该项规范适用的法律规范。因此商品房交付条件第1、2点交付条件是国家规定的，它具有强制性的、不可修改、不可排除。对此上诉人这一说：“无论《房产面积测绘成果（预测）报告书》还是《房产测绘成果报告》均系涉案房产的房屋测绘报告，上诉人房屋交付日之前无论取得其中哪一份报告，都应当视为已依照合同履行了约定义务”可见，上诉人以自己个人见解去否认了国家法律强制明确提出的条例。恳请法官陪审员以及各位书记认真查明查实这一事实。1.关于商品房交付条件的法律：在现行法律《商品房销售管理办法》中，强制性规定：开发商和购买人签订的合同是由国家拟定的，即：该合同是主体合同，不得随意修改规定。其次，再到双方签订的补充协议，但补充协议不得冲撞违背合同的条约，即协议不得低于法律的标准，这是国家强制性规定）。2.《商品房销售管理办法》第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。《商品房销售管理办法》第三十四条房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。3.在《商品房销售管理办法》第三十四条提到的“房屋测绘报告”和本合同合同的第四章第九条交付条件中提到的“房屋测绘报告”以及合同第五章第十三条提到的“房屋测绘报告”：均指房屋实测报告。尤其合同第五章第十三条明确提出了“该商品房交付时，出卖人（即原告）应当向买受人（即被告）出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。”4.《房产面积测绘成果（预测）报告书》和《房产面积测绘成果（实测）报告书》法律效力和用途性质以及约束力都是不同的，完全是两个概念的东西。房屋预测面积与房屋实测面积的区别：房屋预测面积是指在商品房期房(有预售销售证的合法销售项目)销售中,根据国家规定,由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构,主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为,它是开发商进行合法销售的面积依据。（简单总结：预测报告仅是为了预售商品房提供一个买卖面积数据的面积依据）。房屋实测面积,是指商品房竣工验收后,经相关主管部门审核合格,开发商依据国家规定,委托具有测绘资质的房屋测量机构,参考图纸、预测数据及国家测绘规范的规定对楼宇进行实地勘测、绘图、计算后得出的面积,它是开发商和业主的法律依据,是房屋交付的条件之一，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。（简单总结：实测面积是交付的条件之一，实测面积才是用于确定最终房屋面积大小、办理产权证、结算物业费多少及相关费用的最终法律依据。）5.根据《房产测绘管理办法》第四章成果管理第十八条用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理。也就是说，房屋面积通过实际测量审核后才能用于房屋权属登记。房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核通过并进行确权才是最终认定的面积。面积结果只有在最终确权的时候才能认定。在本人提交的证据“《房产面积测绘成果（预测）报告书》”中封面页，写明该份报告的用途及性质：“预测面积仅供参考，产权登记面积以竣工实测为准”证明预测报告的用途及性质不能代替实测报告的真正法律用途和意义。简单来说：在法律上，《实测报告》大于《预测报告》。综上，《房产面积测绘成果（预测）报告书》和《房产面积测绘成果（实测）报告书》法律效力和用途性质以及约束力都是不同的，完全是两个概念的东西。我本人请求法院驳回开发商本次上诉的理由：“无论《房产面积测绘成果（预测）报告书》还是《房产测绘成果报告》均系涉案房产的房屋测绘报告，上诉人房屋交付日之前无论取得其中哪一份报告，都应当视为已依照合同履行了约定义务”开发商这一说法是错误的，预测报告的用途意义不能取代实测报告的用途意义。原审法院适用法律正确，程序合法，判决被答辩人承担违约赔偿责任依据充分，上诉人的上诉理由不能成立。被答辩人于2019年4月30日未取得实测报告，未达到交付条件，未依照合同履行了约定义务，存在合同违约行为。根据《商品房销售管理办法》第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。一、原审法院判决被答辩人承担逾期交房违约金和本案受理费和诉讼费，符合客观事实和法律上诉人分别于2017年6月21日取得《房产面积测绘成果（预测）报告书》和2019年8月14日取得《房产面积测绘成果（实测）报告书》。详见证据：《房产面积测绘成果（实测）报告书》内容：第2页终审人：林志强，签字时间：2019.8.13，第27页领导审批意见：同意按实测报告内容出分户图。领导签名：古新南签字时间：2019.8.14，第27页领取分户时间：2019.8.14.领取人：赖天洪，即，该实测报告于2019.8.14才审批完成，审批结果是：同意按实测报告内容出分户图。该报告于2019.8.14当天被赖天洪领走。《房产面积测绘成果（实测）报告书》上的备案号是：惠房测字：20190722-Y001。即2019.07.22才正式备案，产生备案号（惠房测字：20190722-Y001）。真正具有法律效力的正式分户图在2019.8.14才被审批通过。关于《房产面积测绘成果（实测）报告书》的起效日期这一问题，本人致电过该报告审批部门惠州市惠阳区房地产测绘所，该部门工作人员经查询后明确告诉我：备案号（惠房测字：20190722-Y001）的《房产面积测绘成果（实测）报告书》审批通过日期是2019年8月14日，当天生效，也当天才被领走。在2019.8.14审批同意（即同意按测绘报告出分户图）之前，是没有分户图。请问上诉人2019.7.12何来的分户图出示给我本人甚至其他业主？上面证据提及：“领导审批意见：同意按实测报告内容出分户图，日期：2019.8.14”。由此可证，完整《房产面积测绘成果（实测）报告书》2019.7.12仍未经过审批，亦未被审批同意出分户图，亦未领取（即所谓的“分户图”在2019.7.12日仅是一份（未经审核的、普通的）测量数据文件，未被管理部门审核认可，因此其不具有任何法律效力。本次上诉人在上诉书以及一审中多次提及实测报告取得的时间是2019.7.12。企图故意混淆视听，存在故意隐瞒取得实测报告的真正日期（因为在一审开庭前，上诉人并没有向本人出示过完整版本的《房产面积测绘成果（实测）报告书》，一审开庭上诉人仅单独拿出一张涉案房屋（德明华庭B栋1801）的分户图，告知我已于2019.7.12已取得实测报告，我多次在庭上提出要查看完整的《房产面积测绘成果（实测）报告书》，然而上诉人用种种理由不能出示完整版实测报告书，是否有所隐瞒？事实可证，上诉人的说法跟事实是有出入的，并且该说法也得不到法律依据的支持。综上，上诉人在事实陈述上多处让人质疑，避重就轻，转移关注点，让人难以信服。上诉人在2019年4月30日约定交房日期前，取得建设工程竣工验收备案证明文件，符合交房条件第一条。而第2条房屋测绘报告（即《房产面积测绘成果（实测）报告书》）并未达到，2019.4.30上诉人尚未依法取得房屋实测报告，未达到合同约定第2条的交房条件。根据合同第11条交付时间和手续第二点约定，交付该商品房时，出卖人（即原告）应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人（即原告）不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件，买受人（即被告人李某某）有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人（即原告）承担，按照合同第十二条处理。合同第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期交房90日之内的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止。出卖人按日计算向买受人交付全部房款万分之一的违约金；逾期超过90天后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。举个例子：疫情期间，小王是口罩供应商，小陈是口罩购买方，双方签订合同（按照国家规定的合同条约签署），合同中约定交货时间和交货标准（达到或高于国家法律要求的验收标准）。口罩作为交易商品，在生产、质检、交易、流通任意一个环节，都应该遵从相关的法律法规。小王因个人原因导致在交货日时，不能提供该批口罩的约定的合格验收证和相关验收标准审核同意文件不齐全，但仍通知小陈来收货，并强制性认为自己已经完成交货，视为已依照合同履行了约定义务，不构成合同违约。没有国家指定的相关管理部门审批许可，这一批属于“三无产品”的口罩强制性交货。是否违背了相关法律规定？缺少这些审批许可，此时的小陈凭个人一己之力，如何有能力去验收这批口罩是否合格，能够当日收货？界定其是否符合国家标准（法律标准）、是否能够保证其合法在市场上流通交易？是否影响了小陈后续关于这批口罩其他事项(譬如报批、出口报关)等手续办理呢？为何要让小陈去为小王的过错买单，去承受有可能因为小王的过错而面临的法律风险？（正常情况下：小王按合同办事，小陈按合同收货，就因小王的不守约行为导致小陈的一系列风险）对于小王这一行为是否违反了合同约定？侵犯了小陈的合法利益？是否影响了小陈日后的口罩其他销售或者出口或者使用？即使事后几个月，小王终于拿到了相关部门的审批手续文件，但在此期间小王侵犯了小陈的合法权益是事实，不可抹去。因此小王理应承担这几个月的违约责任以及按照双方合同约定相关赔偿方式对小陈进行违约金赔偿。同理可证，上诉人2019.4.30前未取得合同约定的房屋测绘报告，未达到交付条件，未依照合同履行了约定义务，通知本人前去收楼，存在合同违约行为，不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，已违反双方的合同约定，构成违约，上诉人应承担相应的违约责任。即使上诉人在2019.8.14日取到《房产面积测绘成果（实测）报告书》，只能证明该商品房于2019.8.14才达到交楼条件，该商品房于2019.8.14才符合交房使用条件。但是不能掩盖上诉人于2019年4月30日次日起至2019年8月14日期间内，上诉人侵犯了被上诉人的合法权益，存在违约事实，不可抹去。因此上诉人理应承担这几个月的违约责任以及按照双方合同约定相关赔偿方式对被上诉人进行违约金赔偿。二、关于上诉人最新提交的证据：《惠州市中级人民法院判决书（同类案件判决书）》意欲证明的：同案同判。我质证以下，发表自己的立场和诉求：两个案件虽涉及的上诉人是同一人（开发商），但我和该案另一个当事人的个人诉求和意愿不同。正因双方的诉求观点立场和个人意愿，以及答辩意见等不完全一致，该证据涉及的当事人对案件证据材料准备不足和非专业的法律人士理据陈述力度有所欠缺等多种因素，均影响到法院对案件的判断方向和结果。因此该份证据不能完全适用于本人的案件。本人作为一个普通老百姓，努力尽自己全部力气去维护自身的合法权益，努力为本案件提供力所能及的证据以及法律条例方面的法律支持。恳请法院理性、公正去看待该份证据的适用性，多些参考对本案有直接联系的事实证据以及法律条例，从多角度综合去对待本案。本人于2020.5.26收到上诉人最新提交过来的新证据：《惠州市中级人民法院判决书（同类案件判决书）》。我认真查看该文件，对于该判决书上提及的关于该案争议在于：上诉人应否承担逾期交房的违约责任。我想表明一点：虽然都是同一个小区业主跟同一个开发商的官司纠纷行为，如若其他业主的焦点在于：“上诉人应否承担逾期交房法人违约责任”。对于别的案件的当事人诉求，牵扯的当事人即（本次上诉人）是同一方，我作为第三方无关人员，我尊重当事人的个人诉求和意愿。但是本人本案，我要回应的是：本人在上诉期间以及关于本案的所有的回应、出发点和焦点都在于：我和上诉人签订的合同是国家强制性的《买卖合同示范文本》（本合同的性质在上文也提及，出自合同的第3页：说明），意味着我们是以国家法律标准为准则（基于国家法律认可且涉及本案涉及的争议点正是国家强制性合同中属于格式内容，即不可修改，不可任意改动的内容，并非合同中提供可协商性的内容），上诉人在合同约定的时间未能达到合同约定的条件交付楼房。已构成合同违约，损害了本人的合法权益，因此我追究其合同违约赔偿以及损失。对于该文件中，提到的“本院分析”，其中一点：开发商交付时必须保证涉案商品房的质量合格，业主能够正常入住使用，因此开发商取得《竣工验收备案表》是法定的交付条件。若无法按期取得，则应当依法依约承担相应的逾期交付违约责任。至于合同约定交付时提供房屋测绘报告，是为了保障业主对所购买房屋的实际使用面积的知情权，原则上不影响业主对房屋房正常使用。我要说2点:1.首先感谢法院已查明事实：双方合同中的交付条件涉及的第1条、第2条的交付条件是法定交付条件。开发商达到交付条件的第1条；但交付条件第2条仅取得预测报告，未取得实测报告，可理解为交付条件达到了一半，但是未全完达到，仍是未能遵守合同中的约定。2.“至于合同约定交付时提供房屋测绘报告，是为了保障业主对所购买房屋的实际使用面积的知情权，原则上不影响业主对房屋房正常使用”这个说法，未能完全正确的认识到《房产面积测绘成果（实测）报告书》的法律身份以及其用途性质。在答辩状上文提到“《房产面积测绘成果（实测）报告书》是房屋实测面积的一个法律身份。房屋实测面积是指商品房竣工验收后,经相关主管部门审核合格,开发商依据国家规定,委托具有测绘资质的房屋测量机构,参考图纸、预测数据及国家测绘规范的规定对楼宇进行实地勘测、绘图、计算后得出的面积,它是开发商和业主的法律依据,是房屋交付的条件之一，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。（简单总结：实测面积是交付的条件之一，实测面积才是用于确定最终房屋面积大小、办理产权证、结算物业费多少及相关费用的最终法律依据。）”因此，在交付时，开发商未取得《房产面积测绘成果（实测）报告书》，使得涉案商品房在法律身份受到影响，以至于商品房未有一个合法的身份证明。虽事后2019.8.14开发商已取得实测报告。并于2019.8.14日起给予涉案商品房一个应有的已审核的实测报告，该报告证实涉案商品房与预测报告信息一致。但开发商的过错行为在没有纠正之前，已经对我们业主造成影响如下（简单举例，不全列出）:1.不能的，欢欢喜喜的，前来验收，签字收楼（担心钱付过去了，房子又达不到交付条件，拖我们几年）2.影响装修入住的计划（因为没实测，且开发商从未跟业主解释过：因什么原因导致无法按时取得实测报告。业主更加担心其中是否有多处不合法，有问题，不敢花钱装修，怕花钱砸大海里）3.由于未有实测报告，不知道最后的面积结果如何，是否一直都取不到实测报告。会不会让涉案商品房日后办理什么，或者转卖都存在法律风险。（东西，本该是该开发按照合同约定办事，我们根本无需担忧担心这个多，我们只负责按照合同验收楼房即可了。）4.面积确认，产权办理，物业费缴交计算，日后的公摊收益计算，商品房交易可能存在的不能意料的法律风险……正如我，李某某是一个名字，但是全国同名同姓的人很多。但是我的法律身份对应是一串号码440************228.只有当“李某某+440************228”加在一起，我才是全中国唯一的，我名下的所有财产以及学历证书甚至于日常办事用到的个人信息才能识别我唯一的身份，是如何跟其他同名同姓的人区别开来，保障到个人的合法权益。同理：涉案商品房也需要它自己的一个法律身份：《房产面积测绘成果（实测）报告书》。保障到业主房屋产权办理，物业费应该交多少，公摊收益应该分多少，日后房屋出现转手买卖涉及的面积等都是以《房产面积测绘成果（实测）报告书》的数据为准的。不应由业主去为开发商的过错买单，去替开发商承受未知的法律风险。而且开发商存在事实的合同违约：在约定的交付日之后几个月取得实测报告，此行为已构成合同违约。因此，不能简单认为：实测面积不仅仅是保障业主对所购买房屋的实际使用面积的知情权。这是对《房产面积测绘成果（实测）报告书》认知不全面。恳请法院重新核查该事实。综上所述，本案原审法院认定事实清楚，适用法律正确，裁决结果：合法、合理、公平、公正，公开。原审法院判决被答辩人承担逾期交房违约金和本案受理费和诉讼费，符合客观事实和法律。上诉人存在事实合同违约行为，正如本次两会最高人民法院提出的：让守法者不用为他人的过错买单，破解困扰群众因他人过错而要承受的法律风险；让司法有力量，有是非，有温度。最后，恳求法院维持原判，维护本人的合法权益。原审原告李某某向一审法院提出起诉请求：1、判令被告支付违约金人民币25663.4756元，本金额仅为截止至提交诉讼之日违约金，在被告达到交付条件前，每天增加261.8722元，并不受补充协议总金额不超过总房款1%的限制，若逾期交付超过90日的，自约定交付之日起出卖人按总房款的万分之二每日，向买受人交付违约金；2、判令被告废除《商品房买卖合同》补充协议第十一条第1点，停止对业主公共归属区域的侵权并退还非法所得；3、判令被告废除《商品房买卖合同》补充协议第十二条第2点，保留对于涉嫌虚假宣传行为追诉的权利；4、废除《商品房买卖合同》补充协议第五条第3点内容；5、判令本案的诉讼费用由被告承担。一审法院查明的事实：2017年12月15日原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，主要约定：原告购买被告开发的位于惠州市***************************，建筑面积为109.25平方米，总房价为1309361元，原告应于2017年12月15日前支付首期款399361元，其余款项910000元采用贷款方式支付。还约定商品房交付时应当符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件以及已取得房屋测给报告。该商品房交付时间为2019年4月30日前。逾期交楼责任是逾期90日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金，逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金。双方签订的补充协议对上述涉案的商品房买卖合同的条款进行补充约定，并对原告作特别提示。另查明，被告于2019年4月28日向相关部门报送工程名称为德明华庭地下室、A栋、B栋、C栋、D栋、垃圾收集站的竣工验收备案申请，勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位等五部门均在申请表上签名盖章，2019年4月28日惠州市惠阳区住房和城乡建设局收到上述工程的竣工验收备案文件并同意予以备案。2019年7月12日，惠州市惠阳区房地产测绘所向被告出具原告涉案房屋（1801房）的《房屋测绘成果报告》。还查明，被告分别于2019年4月17日、4月27日向原告邮寄交楼（入伙）通知书；2019年5月2日，原告验收房屋，并在验收单上注明：要求整改收楼等通知。2019年6月13日，被告向原告邮寄商品房交楼（入伙）催告函。一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定履行各自义务。涉案《广东省商品房买卖合同》及补充协议书是原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应全面履行自己的义务。关于原告诉求被告支付违约金问题。根据合同约定：涉案房屋交付时间为2019年4月30日前同时符合两个交付条件（1、已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、已取得房屋测给报告）。原告虽于2019年5月2日进行入伙验收，但被告是于2019年7月12日才取得惠州市惠阳区房地产测绘所关于原告涉案房屋（1801房）的《房屋测绘成果报告》。故被告向原告交楼的时间应从2019年7月12日起计。而原被告合同约定的交楼时间为2019年4月30日前，因此，被告应向原告承担逾期交楼责任，并支付违约金，违约金应从2019年5月1日起计至2019年7月12日止，根据合同约定按原告支付全部房价的每日万分之一计算。即违约金9427.4元（1309361元×万分之一×72日）。关于原告要求废除《商品房买卖合同》补充协议第十一条第1点，停止对业主公共归属区域的侵权并退还非法所得，原告要求被告承担侵权责任，原告未提供证据证明被告有侵权行为、损害结果及两者之间的因果关系，故原告该诉求，没有事实依据，一审法院不予支持。关于原告诉求废除《商品房买卖合同》补充协议第十二条第2点问题，被告是否构成虚假宣传，原告也未能提供相关证据予以证明，故原告该诉求，一审法院不予支持。关于废除《商品房买卖合同》补充协议第五条第3点，一审法院已经按照《商品房买卖合同》第十二条的逾期交付责任中第（2）项计算违约金给原告，并未参照补充协议第五条第3点计算方式予以计算，故原告该诉求，一审法院也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市惠阳区德明置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告支付违约金9427.4元。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案二审中，上诉人提交新证据：广东省惠州市中级人民法院（2019）粤13民终7002、7003号民事判决书,拟证明开发商房屋交付时已取得房屋测绘报告,不存在逾期交楼的违约行为。被上诉人质证意见如下：一、关联性，虽然涉案开发商是为同一个人，但是我和另一方的当事人个人诉求、观点陈述和意愿等方面均存在出入。对案件的提供的证据资料力度不同。该证据的涉案当事人争议焦点是：上诉人应否承担逾期交房的违约责任。而本人所涉案件的焦点是：开发商已违反双方签订的合同，影响了我的合法权益，我追究其合同违约责任，主张按双方约定的违约赔偿方式让开发商承担相对应的合同违约责任及赔偿。该份证据内写明“经审理查明，一审法院查明的事实基本，本院予以确认。”即二审法院认同一审法院查明的以下事实：1、双方签订的合同(正是国家制定的《买卖合同示范文本》是合法的，是不违反国家法律禁止性规定的。2、开发商在2019年4月30日前通知本人前去收楼，但此时并未取得合同约定的房屋测绘报告，故在2019年4月30日开发商出售的房产并未达到交楼条件，构成违约，应当承担相应的违约责任。关于违约金的计付，合同约定……查明事实的第1点：表明双方签订的合同是具有法律效力的，因此开发商违反了双方签订的合同条约，我以开发商违反合同的约定通过法律途径合理合法提出违约赔偿，所主张的赔偿方式也是按照合同里约定的赔偿方式。合情，合理，合法。查明事实的第2点，经一审法院查明，开发商未达到交楼条件，确实存在违约行为。违约责任按合同约定的赔偿方式计付。二、对所证明的：提示同案同判，“证明开发商交付的已取得房屋测绘报告，不存在逾期交楼的违约责任”，提出质疑，希望法院不予采纳。理由1：其所证目的“证明开发商交付时已取得房屋测绘报告，不存在逾期交陵的违约责任”，我提出质证：该案二审法院认同一审法院查明的“开发商存在违约行为”但认为，“开发商最终取得实测报告，不影响业主对房屋使用面积的知情权，原则上不影响业主对房屋的正常使用。”这一说法有异议，实测报告的意义和用途不仅仅在于房屋面积的知情权。实测面积才是用于确定最终房屋面积大小、办理产权证、结算物业费多少及相关费用的最终法律依据。是涉案房产在法律中一个合法的身份证明。相当于我们个人的身份证，是唯—的，用以办理相关事务的具有法律认可和唯一性的证明文件。正实测报告对涉案房屋具有巨大的重要性。在合同中明确提到的交付条件之—是：取得房屋测绘报告。因此开发商在交楼日前未取得房屋实测报告，已构成违约，该行为已对业主造成一定程度的影响，让业主因为开发商的错误背负一定的法律风险。理由2：判决结果的一个非常重要的因素：在于涉及的当事人对案件证据材料准备不足和又非专业的法律人士，对证据陈述力度不足，以及个人表述把控引导方向偌等多种因素，造成影响到法院对案件的判断方向和结果。因此我认为不能因为他人的不足之处导致影响本人的案件的正常合理判断，该份证据不能完全适用于本人的案件，请求法院仅采纳《惠州市中级人民法院》判决书(同类案判决书)》内的“一审法院事实查明(上文提及的第1.2点)”，对于其所证目的：“同案同判”及“证明开发商交付时已取得房屋测绘报告，不存在逾期交楼的违约责任”不予与采纳。本人作为—个普通老百姓，努力尽自己全部力气去维护自身的合法权益，努力为本案件提供力所能及的证据以及法律条例方面的法律支持。恳请法院理性、公正去看待该份证据的适用性，多些参考对本案有直接联系的事实证据以及法律条例，从多角度综合去对待本案。本案二审中，被上诉人提交新证据：一、《房产面积测绘成果（实测）报告书》，拟证明开发商2019年8月14日才取得实测报告以及分户图，未达到合同中法定的交付条件第2点，开发商已构成合同违约，理应承担违约期间的违约责任；二、《房产面积测绘成果（预测）报告书》，拟证明本报告的性质用途，在封面页写明“预测面积仅供参考，产权登记面积以竣工实测为准”，证明预测报告的用途及性质不能代替实测报告的真正法律用途和意义。简单来说：在法律上，实测报告大于预测报告，驳回开发商本次上诉的说法及理由：“无论《房产面积测绘成果（预测）报告书》还是《房产测绘成果报告》，均系涉案房产的房屋测绘报告，上诉人房屋交付日之前无论取得其中哪一份报告，都应当视为已依照合同履行了约定义务”。开发商这一说法是错误的，预测报告的用途意义不能取代实测报告的用途意义；三、《房产测绘管理办法》，拟证明国家现有法律明确定性：测绘成果测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容。再证：证明预测报告的用途及性质不能代替实测报告的真正法律用途和意义。开发商未按照合同约定的法定交付条件交楼，以低于交付条件的标准来交楼，属于合同违约，理应承担违约责任。上诉人质证意见如下：一、关于证据《房产面积测绘结果(实测)报告书》、《房产面积测绘结果(预测)报告书》，对其真实性、合法性没有异议，关联性及证明内容有异议，具体如下：我司在涉案房产2019年4月30日(合同约定的交付日期)前就已经取得了《竣工验收备案表》及《房产面积测绘结果(预测)报告书》，涉案房产已经达到了交付条件。且《房产面积测绘结果(实测)报告书》及《房产面积测绘结果(预测)报告书》的内容是一致的，并不影响涉案房产的交付使用及业主的知情权。因此，该两份证据恰恰证明我司不存在违约的情形。二、关于证据《房产测绘管理办法》，对其真实性、合法性没有异议，关联性及证明内容有异议。具体如下：该办法合法有效，但我司并未有任何违反该规章的行为，李某某无法以此证明我司在履行合同的过程中存在违约的行为。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：上诉人应否承担逾期交房的违约责任。本院对此分析如下：本案中，上诉人在涉案合同约定的交付日期之前取得了《竣工验收备案表》和《房屋测绘报告（预测）》，《房屋测绘报告（实测）》则是在约定的交付日期之后取得的。被上诉人以上诉人迟延交付《房屋测绘报告（实测）》为由，主张上诉人承担逾期交付违约责任。对此，本院认为，开发商交付时必须保证涉案商品房的质量合格，业主能够正常入住使用，因此开发商取得《竣工验收备案表》是法定的交付条件。若无法按期取得，则应当依法依约承担相应的逾期交付违约责任。至于合同约定交付时提供房屋测绘报告，是为了保障业主对于所购买房屋的实际使用面积的知情权，原则上不影响业主对房屋的正常使用。本案中，开发商已经在合同约定的交付日期之前取得了《房屋测绘报告（预测）》，如若该报告中的信息与实测报告中的信息不一致，从而导致被上诉人利益受损，则其可持相关证据向上诉人进行主张，但以此为由主张上诉人的逾期交房违约责任，则理据不足，本院不予支持。一审法院对此认定有所不当，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初4121号民事判决；二、驳回李某某的全部诉讼请求。本案一审案件受理费由李某某负担，二审案件受理费507元，由上诉人惠州市惠阳区德明置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 娟审判员 胡 江审判员 于海砚二〇二〇年九月二十五日书记员 叶秀婷