重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初475号 原告：重庆洋山远创国际贸易有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪正街**附**渝隆大厦**，统一社会信用代码91500107304965522Q。 法定代表人：何平，总经理。 委托诉讼代理人：刘璇龙，重庆九言律师事务所律师。 原告：港巽国际贸易（上海）有限公司，住，住所地中国（上海）自由贸易试验区顺通路******册号310141000067806。 法定代表人：胡广胜，总经理。 委托诉讼代理人：刘璇龙，重庆九言律师事务所律师。 被告：冉建，男，汉族，1964年11月1日出生，住重庆市合川区。 原告重庆洋山远创国际贸易有限公司（以下简称洋山公司）、港巽国际贸易（上海）有限公司（以下简称港巽公司）与被告冉建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法由审判员王婷婷担任审判长，与人民陪审员李玥、石登素组成合议庭，于2020年9月17日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告洋山公司、港巽公司的委托诉讼代理人刘璇龙到庭参加了诉讼，被告冉建经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告洋山公司、港巽公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告退还履约保证金37万元并从原告起诉之日起按银行同期贷款基准利率计付利息至款清之日止；2.判令被告立即向原告支付违约金37万元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年5月6日，以被告为甲方，以原告为乙方,双方签订《代理租赁协议》，约定被告将“中渝国宾城11栋、12栋裙楼商业第二层”出租给原告，租期为15年，原告应支付履约保证金37万元。协议第四条第1款约定，若被告欲转让案涉房屋，则原告在同等条件下享有优先购买权，被告应提前90日书面通知原告。第四条第2款约定，被告若要将案涉房屋转让给第三方，必须在与买受人的转让协议中约定由买受人继续将案涉房屋租赁给原告。第六条第1款约定，被告如有违约，需向原告支付37万元违约金。协议签订后，原告支付37万元履约保证金，并聘请装修公司准备进行装修施工。但是被告拒不为原告办理入场装修手续，致使原告未能对房屋进行装修施工，更未能实际使用案涉房屋。被告未经同意将房屋转让给第三方，且并未在转让给第三方时要求第三方继续将房屋租赁给原告。为维护原告合法权益，原告诉至法院。 被告冉建未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，原告举示的《房屋租赁合同》等为原件，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2015年5月6日，以被告为甲方，以原告为乙方,双方签订《代理租赁协议》，约定甲方同意其所有的商业铺位中渝国宾城11栋、12栋裙楼商业第二层租赁给乙方。第2.1条约定，本场地租赁期限为15年，自2015年7月10日起至2030年7月9日止。第3.1条约定，起始租金为：建筑面积70元/平方米/月，月租金为372536.5元，递增方式：第三年开始每年递增5%。第3.3条约定免租期和装修期：共6个月，免租期和装修期不计入第一年度的租赁周期，在此期间甲方不收取乙方租金。第3.4条约定，保证金金额为37万元，本保证金在甲乙双方签订本协议后5个工作日内，由乙方支付给甲方，本保证金用于乙方应缴纳的各项费用、因乙方原因造成的各项损失、以及违约时的保证之用。本合同期限届满时甲方将在乙方结清所有欠款后的5个工作日内无息退还保证金。第4.1条约定，在本协议有效期内，如甲方欲将本场地的产权转让，乙方在同等条件下有优先购买权，转让时甲方须提前九十日书面通知乙方，乙方应在接到甲方书面通知后三十日内予以书面答复，乙方若在规定时间内未书面回复甲方，视为乙方放弃优先购买权，甲方可以将本场地的产权转让给第三方。第4.2条约定，在甲方将本场地转让给第三方时，在转让协议中甲方必须拥有与商铺产权买受人达成由买受人继续将本场地租赁给乙方的内容，即由买受人与乙方重新签订与本协议内容基本相同的租赁协议，否则按照本协议内容继续执行……。第6.1条约定，在本协议有效期内，未经乙方同意，甲方不得以任何方式擅自将本协议涉及的乙方承租的本场地转租给第三方，不得与在场地内经营的经营者达成任何协议或协议，及其他损害乙方权益的情形，否则视为违约。甲方如有违约，乙方则有权中止、解除租赁关系，并且甲方需向乙方支付37万元的违约金。第6.2条约定，在协议有效期内，任何一方都不得无故终止协议。甲、乙双方应全面履行本协议，任何一方不履行本协议约定的义务，均应当承担违约责任。合同签订当日，原告交纳保证金37万元。 2016年2月2日，被告向原告发送告知函，该告知函载明：“2015年5月6日贵司与冉建签订《代理租赁协议》。前述《代理租赁协议》签订后，贵司一直未按该协议的约定向本人履行主要义务（包括但不限于支付租赁款的义务），贵司的行为已构成重大违约行为。鉴于此，本人依据《中华人民共和国合同法》相关规定，特郑重函告贵司，自本函件发出之日起3日内，本人与贵司于2015年5月6日签订的《代理租赁协议》解除。”庭审中，原告同意《代理租赁协议》于2016年2月5日解除，但不同意解除事由，认为系被告违约行为导致合同目的无法实现。 洋山公司、港巽公司曾起诉重庆市启亮顺明物业管理有限公司（以下简称启亮公司）、第三人冉建房屋租赁合同纠纷，该案经过渝北法院一审[（2018）渝0112民初574号]、重庆市一中院二审[（2019）渝01民终4473号]，生效判决书载明：2015年11月9日，启亮公司与中渝公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，购买了位于中渝国宾城第11、12幢商业吊2层69号至83号房屋。2015年11月17日，上述房屋登记至启亮公司名下。……原告因物业公司阻止而未能进场装修，后案涉房屋被启亮公司出租给案外人导致《代理租赁协议》不能继续履行，系冉建未履行《代理租赁协议》中“在转让协议中甲方必须拥有与商铺产权买受人达成由买受人继续将本场地租赁给乙方的内容，即由买受人与乙方重新签订与本协议内容基本相同的租赁协议，否则按照本协议内容继续履行”的合同义务所致，属冉建的违约责任问题，本院在本案中不再予以评述。 2020年1月6日，原告向渝北法院提起本案诉讼。 本院认为，原、被告签订的《代理租赁协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方应严格按照合同履行各自义务。被告曾向原告发解除通知，原告亦同意协议解除，则该协议已解除。 关于原告要求被告退还履约保证金37万元并从原告起诉之日起按银行同期贷款基准利率计付利息至款清之日止的诉讼请求，根据合同第3.4条约定，保证金用于乙方应缴纳的各项费用、因乙方原因造成的各项损失、以及违约时的保证之用。本合同期限届满时甲方将在乙方结清所有欠款后的5个工作日内无息退还保证金。本案中，被告未举证证明原告存在欠付相关费用、因原告原因给被告造成损失以及原告存在违约的情形。原告虽同意《代理租赁协议》于2016年2月15日解除，但陈述系因被告违约行为所致，故在被告无法证明原告有违约行为的情况下，保证金被告应当退还。原告要求自起诉之日即2020年1月6日计算利息，系对其自身的权利的处分，符合合同约定，本院对此予以认可，则被告应以37万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，从2020年1月6日起计算至付清之日止。 关于原告要求被告支付37万元违约金的诉讼请求，合同第4.2条约定，在甲方将本场地转让给第三方时，在转让协议中甲方必须拥有与商铺产权买受人达成由买受人继续将本场地租赁给乙方的内容，即由买受人与乙方重新签订与本协议内容基本相同的租赁协议。合同第6.1条约定，在本协议有效期内，未经乙方同意，甲方不得以任何方式擅自将本协议涉及的乙方承租的本场地转租给第三方，不得与在场地内经营的经营者达成任何协议或协议，及其他损害乙方权益的情形，否则视为违约。甲方如有违约，乙方则有权中止、解除租赁关系，并且甲方需向乙方支付37万元的违约金。根据庭审查明的事实，案涉房屋在转让给案外人启亮公司时，被告并未履行合同第4.2条约定的义务，即被告并未在转让协议中与买受人启亮公司达成由买受人继续将案涉房屋租赁给原告的内容，且案涉房屋最终被启亮公司出租给案外人，导致《代理租赁协议》不能继续履行，被告已经构成违约，根据合同第6.1条约定，被告应支付违约金37万元。被告未出庭就违约金是否过高进行抗辩，且合同约定每月租金为372536.5元，租期为15年，违约金金额相当于一个月的租金标准，本院认为较为合理，故不予调整，对该项诉讼请求予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告冉建于本判决生效后十日内退还原告重庆洋山远创国际贸易有限公司、港巽国际贸易（上海）有限公司保证金37万元，并以37万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，从2020年1月6日起计算至付清之日止； 二、被告冉建于本判决生效后十日内支付原告重庆洋山远创国际贸易有限公司、港巽国际贸易（上海）有限公司违约金37万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11200元，由被告冉建负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  王婷婷 人民陪审员  李 玥 人民陪审员  石登素 二〇二〇年九月十八日 书 记 员  楚 仑