上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初13411号原告：上海泽哲文化创意有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：丁瑞勇，执行董事。委托诉讼代理人：陈辉，上海明伦(无锡)律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷建华，上海明伦(无锡)律师事务所律师。被告：雷进弟，女，1989年3月10日出生，汉族，住福建省建阳市。委托诉讼代理人：陆志诚，上海知信师事务所律师。原告上海泽哲文化创意有限公司与被告雷进弟房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告上海泽哲文化创意有限公司的委托诉讼代理人雷建华，被告雷进弟及其委托诉讼代理人陆志诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海泽哲文化创意有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2020年1月8日至2020年6月7日的租金40,000元；2.被告支付原告2020年1月8日至2020年6月7日的物业管理费15,000元；3.被告支付原告违约金8,000元；4.原告没收被押金33,000元。庭审中，原告增加诉讼请求：5.解除原、被告之间的租赁合同；调整租金和物业管理费计算时间为2020年2月8日起至2020年7月7日止；违约金调整为33,000元，撤回要求没收押金的诉讼请求。事实与理由：2019年9月，原告与被告签订房屋租赁合同，被告承租上海市徐汇区漕溪路XXX号XXX号楼XXX室XXX档口用于经营餐饮，租赁期限自2019年9月21日起至2021年9月20日止，每月租金8,000元，物业费3,000元，押金为33,000元。先付后用，付一押三。如被告提前退租或逾期支付租金，原告可没收被告押金并要求支付赔偿金等。后原告交付了房屋，被告只支付了2020年1月8日至2020年5月7日期间的租金32,000元及物业费12,000元，其行为已经构成违约，虽经原告多次催讨，仍一直拖欠。故原告诉至法院，请求判如所请。雷进弟辩称，被告同意解除合同，但被告并非恶意违约。2020年初由于疫情的原因，原告同意减免房租，但实际并未减免，原告在此过程中有停电停水的行为，被告在2020年2月开始就未能正常使用房屋，根据政策，2-4月的租金应予减免，剩余部分被告愿意适当支付。被告早在5月27日就已经搬离房屋，因无法与原告联系，只能钥匙交与原告公司的员工，故相应的费用应计算至5月27日。原告在合同履行过程中，同意承诺减免1月份租金。被告支付了33,000元租赁保证金，愿意将上述费用抵扣应支付给原告的费用，原告主张的违约金过高，请求法庭予以调整。本院经审理认定事实如下：2019年9月7日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，甲方出租给乙方的房屋位于上海市徐汇区漕溪路XXX号XXX号楼XXX档口，甲方作为该房屋的转租人与乙方建立租赁关系，租赁期限为2019年9月21日到2021年9月20日。乙方按每月为一个付款周期支付租金，租金8,000元/月，物业费为3,000元/月。乙方应于到期日前15天前向甲方支付后1个月的租金，逾期向甲方支付租金的，乙方除需继续向甲方支付尚未支付的当期租金外，还应按每逾期一日承担逾期支付当期租金的千分之五的标准向甲方支付违约金。乙方应向甲方支付租赁履约保证金33,000元，甲乙方双方的租赁关系终止时，甲方应将收取的房屋履约保证金在扣除用以抵充合同约定由乙方承担的费用、违约金外，剩余部分无息归还乙方。乙方未按约定日期支付保证金或租金，超过7日仍未支付的，甲方可以单方面解除本合同。违反合同擅自提前解除本合同的一方，应向另一方按保证金同等金额支付违约金，如还给对方造成损失的，而其支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿守约方因此造成的损失与违约金的差额部分。合同另就其他事项作了约定。合同订立后，被告向原告支付了首笔租金及押金33,000元。2019年11月，被告支付11,000元。2019年11月10日，原告曾发函给被告，要求被告支付2019年11月8日至2020年1月7日的租金16,000元及2019年11月8日至2020年2月7日的物业费9,000元，并表示2020年1月8日至2020年2月7日开业推广减免，免收租金8,000元。被告于2020年12月7日又支付14,000元。被告对原告调整诉讼请求后租金和物业费的起算时间没有异议，但认为自2020年2月起未能正常经营使用，故应酌情扣减相应的费用。此后被告未再向原告支付租金等费用，原告曾多次通过微信向被告发出催款通知书，要求其支付2020年1月起的租金和物业费。2020年6月11日，被告通过微信向原告发出房屋租赁合同解除通知书，认为原告自疫情发生以来没有提供符合餐饮的正常经营场所，致使其无法正常经营，且自2020年5月23日起停水，故被告行使单方解除合同，要求原告返还押金。被告提供一组照片和录音光盘，证明租赁房屋的现状及被告已经于2020年5月27日搬离房屋。原告认为被告与物业人员的录音与本案无关，对照片的真实性认可，但无法证明被告搬离房屋的时间，原告在接到被告解除合同的短信后知道其已经搬离了系争房屋，但具体是哪一天搬走的，原告并不清楚。还查明，原告于2020年7月7日提出增加诉讼请求，要求解除双方签订的租赁合同等，被告于2020年7月16日收到了本院送达的诉状副本等。以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有房屋租赁合同、付款凭证、微信聊天记录、催款通知书、照片等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的房屋租赁合同内容合法有效，双方均应恪守履行。现在合同履行过程中，被告未按约支付租金等费用，其行为构成违约，原告有权提出要求解除合同，现被告亦表示同意解除合同，本院确认原、被告签订的租赁合同于2020年7月16日被告收到诉状副本之日解除。原告知晓被告发出解除通知时已经搬离房屋，其应及时收回房屋减少损失，故其主张被告搬离之后的租金缺乏依据。考虑到因疫情影响，被告未能正常使用房屋，其未支付租金确系事出有因，本着出租人和承租人在疫情期间共克时艰，共担风险的原则，对原告主张的费用，根据公平原则等，由本院酌情予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、上海泽哲文化创意有限公司与雷进弟就上海市徐汇区漕溪路XXX号XXX号楼XXX档口签订的《房屋租赁合同》于2020年7月16日解除；二、雷进弟于本判决生效之日起十日内支付上海泽哲文化创意有限公司2020年2月8日至2020年6月11日止的租金24,000元；三、雷进弟于本判决生效之日起十日内支付上海泽哲文化创意有限公司2020年2月8日至2020年6月11日止的物业费9,000元；四、雷进弟于本判决生效之日起十日内支付上海泽哲文化创意有限公司违约金8,000元；五、雷进弟履行完毕上述二、三、四项义务当日，上海泽哲文化创意有限公司返还雷进弟保证金33,000元；六、上海泽哲文化创意有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,040元，由上海泽哲文化创意有限公司负担500元，雷进弟负担540元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈向红二〇二〇年九月二十五日书记员  李洪阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。……第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。……