上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初6984号原告：李佳瑶，女，2004年7月14日出生，汉族，住上海市杨浦区。法定代理人：李容胜，男，1967年5月5日出生，汉族，上海市杨浦区杨树浦路****，原告李佳瑶之父。法定代理人：刘德琴，女，1967年2月6日出生，汉族，住上海，住上海市杨浦区杨树浦路****佳瑶之母。委托诉讼代理人：吴晓丽，上海天尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：何金成，上海天尚律师事务所律师。被告：潘晟骅，男，1978年11月24日出生，汉族，住上海市杨浦区，住上海市杨浦区div id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>原告李佳瑶与被告潘晟骅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李佳瑶委托诉讼代理人吴晓丽、何金成，被告潘晟骅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李佳瑶向本院提起诉讼请求：1、确认李佳瑶与潘晟骅于2019年12月31日就上海市杨浦区双阳路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《上海市房地产买卖合同》于2020年1月23日解除；2、潘晟骅返还李佳瑶定金150,000元；3、潘晟骅返还李佳瑶房款40,000元；4、潘晟骅支付李佳瑶逾期付款利息损失，自2020年2月10日起至实际返还之日止，以190,000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算。事实和理由：2019年6月19日，经上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)居间介绍，李佳瑶与潘晟骅就系争房屋签订了《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，约定李佳瑶向潘晟骅购买系争房屋，转让价3,530,000元，双方同意于合同签署后120天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。李佳瑶支付定金150,000元。2019年9月2日，李佳瑶、潘晟骅签订《特别协议书》，约定李佳瑶于2019年9月30日前支付潘晟骅40,000元，双方同意首付款的支付时间顺延至2020年1月31日前。同日，李佳瑶支付40,000元购房款。2019年12月31日，李佳瑶、潘晟骅签订《上海市房地产买卖合同》、《补充协议书》，明确潘晟骅仅有两笔债务共计3,070,000元，潘晟骅并承诺若因存在其他债务纠纷导致交易终止的，其需归还李佳瑶所有购房款，解除买卖合同。后李佳瑶发现潘晟骅存在多笔信用卡债务以及与他人的诉讼，且潘晟骅要求李佳瑶提前支付首付款，故李佳瑶有理由相信潘晟骅有丧失或可能丧失履行买卖合同项下出售方义务的情形，遂向潘晟骅发出告知函要求其清偿完毕其他债务或提供担保，否则即解除房屋买卖合同并要求潘晟骅返还定金及购房款，然潘晟骅签收后未回复。李佳瑶基于不安抗辩权于2020年1月22日向潘晟骅发送解除合同的通知，潘晟骅于2020年1月23日签收，故要求房屋买卖合同于2020年1月23日解除，并提出如上诉请。潘晟骅辩称，房屋买卖合同签订后，潘晟骅严格按照合同履行，并无违约之处。李佳瑶未按照合同约定的期限支付首付款构成违约，由于李佳瑶提起诉讼，现同意解除合同，但合同并非于2020年1月23日解除。因系李佳瑶违约，故要求没收定金共计190,000元，且不存在潘晟骅支付利息的问题。因李佳瑶系动迁户，故于2020年6月潘晟骅便将系争房屋钥匙交付李佳瑶让其入住，由于潘晟骅的信用卡账单均寄至系争房屋，李佳瑶私自拆阅潘晟骅的信件，系非法行为，其以此为由主张潘晟骅信用卡债务不应被采信。正是由于潘晟骅需要资金还债才将系争房屋出售，用售房款偿还债务，直至2020年2月底潘晟骅调取的系争房屋的产权情况仍是可以正常过户交易的。李佳瑶及其父母李容胜、刘德琴在约定支付首付款的时间并无支付能力导致违约，现因李佳瑶的违约行为已造成了潘晟骅的其他损失。本院经审理认定事实如下：系争房屋的产权人为潘晟骅，建筑面积66.97平方米。2019年6月19日，潘晟骅(出卖方、甲方)与刘德琴、李容胜(系李佳瑶父母、买受方、乙方)、中原公司(居间方、丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定甲方向乙方出售系争房屋，总房价款353万元。乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方支付意向金20,000元作为与甲方进行洽谈只用。如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转化为定金，以担保《房屋买卖合同》履行，并且乙方应于甲方签署《房屋买卖合同》五日内补足定金至150,000元。同日，潘晟骅(出卖方、甲方)与刘德琴、李容胜(买受方、乙方)签订了《房屋买卖合同》，约定：为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于合同签署后壹佰贰拾天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。乙方应于签订示范合同后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含甲方已实际收到的定金)3,510,000元，甲方应将收到的首期房价款优先用于偿还银行贷款(若有)，并应于收到该笔钱款同时偿还尚欠借款余额，办理抵押注销手续。甲、乙双方应于2019年7月31日前对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款20,000元。甲方确认上述房屋无查封，产权清晰，若情况不相符视甲方违约。同日，李容胜、刘德琴向潘晟骅支付定金40,000元，潘晟骅出具收款收据。2019年6月21日，李容胜向潘晟骅支付定金110,000元，潘晟骅出具收款收据。2019年9月2日，潘晟骅(出卖方、甲方)与刘德琴、李容胜(买受方、乙方)签订《特别协议书》，约定：一、待乙方收到动迁的款项后通知甲方，甲方预约中航信托股份有限公司，双方签署《上海市房地产买卖合同》后乙方将1,450,000元整转给甲方后，在其约定的时间甲乙双方一起前往中航信托股份有限公司，甲方同时将该笔信托还清并注销，此笔款项是乙方作为还清信托之用，不得将该笔钱作为他用。二、(若乙方需要)甲方的信托还清并注销后，乙方将部分房款计3,360,000元整做资金监管的垫资，双方办理资金监管手续，在资金监管方指定的时间内将该笔首付款存入资金监管指定账户内，待乙方取得不动产产权证后资金监管方将该笔房款还清甲方的中国银行贷款后剩余资金转至甲方提供的账户内。此笔费用由乙方承担。居间方已告知乙方资金监管和垫资的必要性和产生的费用，需要进行如上操作乙方自己决定，若乙方需要办理，甲方应予以配合操作。三、乙方于2019年9月30日前支付甲方计40,000元整，双方同意首付款的支付时间顺延至2020年1月31日前。若之后大桥街道88街坊动迁不成功，双方也无法就时间顺延达成共识，甲方将乙方已经支付的所有定金全部退还乙方(退还时间：甲方将上述房地产成功转给第三方，与第三方完成产权交易过户，甲方收到第三方全款后三日内支付)乙方无需支付于2019年11月1日之后到乙方收到甲方退还的定金当日租住上述房屋的租金。双方确认除甲乙双方任何一方单方面取消交易，双方按违约责任处理。其他任何的时间延长等因素，双方不追究违约责任。本协议在上述《上海市房地产买卖合同》生效时同时生效，如本协议于《上海市房地产买卖合同》发生冲突时以此份特别协议为准。同日，李容胜向潘晟骅支付40,000元，潘晟骅出具就收款收据，载明“部分房价款”。2019年12月31日，潘晟骅(卖售人、甲方)与李佳瑶(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定房地产转让价共计3,090,000元。甲、乙双方确认，在2020年2月29日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。附件三付款协议：1、签订本合同之前，乙方已支付给甲方定金计190,000元。签订本合同后，乙方应于2020年2月10日前自行支付给甲方部分首期房价款计2,890,000元，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款共计3,080,000元。2、待公证处出具本合同之公证书(若有)且相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后7日内，甲、乙双方赴上海市杨浦区房地产交易中心申请办理产权过户手续(送件)。3、待甲方将该房屋内的户口全部迁出后3日内，乙方应自行支付给甲方房价尾款计10,000元。2019年12月31日，潘晟骅(出卖方、甲方)、李佳瑶(买受方、乙方)签订《补充协议书》，主要内容：由于该房屋在2019年12月31日签订买卖合同当日已知的，甲方存在两笔债务，其中一笔是2016年向中国银行上海市徐汇支行申请的按揭贷款，贷款金额为壹佰陆拾贰万元整，该笔本金金额以银行最终还款为准。另外一笔是甲方于2018年1月9日向中航信托股份有限公司的借款，借款金额为壹佰肆拾伍万元整，产调显示2019年1月8日到期，根据甲方提供的双方协商的还款协议，该笔借款需在2020年1月8日归还本金加利息共计壹佰肆拾陆万壹仟柒佰肆拾伍元整。甲乙双方确认，若因甲方存在其他债务纠纷，导致该套房屋交易终止，甲方需归还乙方所有购房款共计叁佰伍拾叁万元整，双方解除该笔买卖交易。否则甲方自负法律责任。本协议在《上海市房地产买卖合同》生效时同时生效，如本协议与《上海市房地产买卖合同》发生冲突时以此份特别协议为准。2019年12月31日，潘晟骅(出卖方、甲方)、李佳瑶(买受方、乙方)签订《特别协议书》，主要内容：1、甲乙双方确认：双方买卖该房地产的名义成交价格计3,090,000元；2、双方所约定的房价款计3,530,000元为双方买卖该房地产的实际成交价格；3、乙方承诺：乙方的付款义务仅以本协议书第二条所述的实际成交价格为准；4、因上述名义成交价格低于实际成交价格的差额部分为440,000元作为装修补贴费用无正规发票，由乙方于2020年1月10日前直接支付给甲方440,000元，并同意放弃向甲方追索差额部分440,000元发票之权利。本协议在双方的上述《上海市房地产买卖合同》生效时同时生效，如本协议与《上海市房地产买卖合同》发生冲突时以此份特别协议为准。当时，系争房屋上设有两笔抵押：1、抵押权人中国银行股份有限公司上海市徐汇支行，债权数额1,620,000元，期限自2016年6月13日至2040年6月13日；2、抵押权人中航信托股份有限公司，债权数额1,450,000元，期限自2018年1月9日至2019年1月8日。2020年1月10日，李容胜向潘晟骅出具《告知函》，主要内容：订立合同当日，贵方与我方签署《补充协议书》，贵方承诺该房屋仅存在两笔债务，共计叁佰零柒万元整。并承诺：若因贵方存在其他债务纠纷，导致该房屋交易终止，贵方需归还我方所有房价款共计叁佰伍拾叁万元整，双方解除该笔买卖交易，否则贵方自负法律责任。现贵方因自身其他债务纠纷，要求我方提前付款，虽我方账户有足够款项可以支付，但我方付款期限未至，我方无义务向贵方支付，我方仅同意按照该合同和《补充协议书》约定的付款时间和条件履行我方的义务。而依据贵方所述之债务情况，贵方有丧失或可能丧失履行该合同项下贵方作为卖售方义务的能力的情形，为此我方郑重催告贵方：我方中止履行该合同项下我方的义务。我方同意，一旦贵方向我方提供适当担保：保证贵方可以履行该合同项下，贵方作为卖售方的义务。我方立即恢复履行该合同项下我方的义务。若贵方未能在收到本函件后十日内偿清贵方的其他债务，即未能恢复贵方作为卖售方的履行能力，且贵方又不能在时限内向我方提供适当担保的。我方将按照《补充协议书》的约定及《合同法》第六十九条之规定，解除该合同，并要求贵方按约定返还我方已付定金及房款，同时，我方保留追究贵方违约责任及其他法律责任的权利。2020年1月22日，李容胜向潘晟骅发出《通知函》，主要内容：自签订合同至今，我方一直积极履行合同约定的义务，但贵方却向我方及居间方表示贵方还存在多处欠款并存在债务纠纷。鉴于贵方的履行能力，我方于2020年1月10日催告贵方，我方中止履行该合同项下我方的义务。要求贵方务必于收到函件后十日内偿清贵方的其他债务，恢复贵方作为卖售方的履行能力，或在该时限内向我方提供适当担保。否则我方将按照《补充协议书》的约定及《合同法》第六十九条之规定，解除该合同，并要求贵方按约定返还我方已付定金及房款，同时，我方保留追究贵方违约责任及其他法律责任的权利。然而，贵方在收到书面催告后的宽限期内仍未偿清贵方的其他债务，恢复贵方作为卖售方的履行能力，亦未在该时限内向我方提供适当担保。致使该房地产买卖交易至今无法正常进行。我方及居间方多次尝试与贵方联系均未果，贵方亦至今不向我方及居间方作出任何回复。基于贵方的上述违约行为，按照《中华人民共和国合同法》第六十九条之规定，我方郑重通知贵方：宣告贵方违约并解除买卖合同，贵方应当返还我方已付定金及房款，我方保留追究贵方其他法律责任的权利。2020年4月14日，系争房屋被上海市浦东新区人民法院司法查封。2020年1月13日，潘晟骅被上海市浦东新区人民法院限制消费令，案号(2020)沪0115执367号。2020年4月20日，潘晟骅被上海市徐汇区人民法院限制消费令，案号(2020)沪0104执1233号。2019年7月26日，上海市浦东新区人民法院作出(2019)沪0115民初57478号民事判决书，判决潘晟骅应于判决生效之日起十日内归还招商银行股份有限公司信用卡中心截至2019年5月29日的信用卡欠款本金237,906.46元等。2020年2月25日，上海市徐汇区人民法院出具(2019)沪0104民初27214号民事判决书，判决潘晟骅应于判决生效之日起十日内偿还中国银行股份有限公司上海市徐汇支行本金127,785.64元、手续费17,920.39元、截至2019年8月27日的透支利息2541.06元、滞纳金5,103.87元等。本院认为，李佳瑶与潘晟骅于2019年12月31日签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。该合同约定，签订本合同之前，李佳瑶已支付给潘晟骅定金计190,000元，签订本合同后，李佳瑶应于2020年2月10日前支付部分首期房价款计2,890,000元。实际李佳瑶于2020年1月10日向潘晟骅发出《告知函》表示中止履行合同，并要求潘晟骅提供担保。2020年1月22日，李佳瑶再次向潘晟骅发出《通知函》，提出解除合同。对此，李佳瑶称系因潘晟骅存在其他债务可能丧失履行该房地产买卖合同项下作为卖售方义务的能力。本院认为，在当时的情况下，李佳瑶提供的潘晟骅存在其他债务的情形并不会影响潘晟骅履行出售系争房屋的义务，系争房屋在合同约定的过户期限2020年2月29日前亦不存在被法院查封的情形。故该房地产买卖合同未能继续履行，系因李佳瑶未按约支付首付款所致，李佳瑶理应承担相应的违约责任。李佳瑶现要求确认双方的房地产买卖合同于2010年1月23日解除，对此，潘晟骅于2020年9月18日庭审时表示同意解除该房地产买卖合同，故本院确认双方于2019年12月31日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2020年9月18日解除。虽然潘晟骅先后于2019年6月19日、2019年6月21日、2019年9月2日出具收据，明确收到定金40,000元、定金110,000元及部分房价款40,000元，但李佳瑶与潘晟骅于2019年12月31日签订的《上海市房地产买卖合同》明确约定，李佳瑶已支付给潘晟骅定金计190,000元，对此，李佳瑶未提出过异议。故本院认定，李佳瑶此前向潘晟骅支付的190,000元均为购房定金。基于上述所述，因李佳瑶违约，故其支付的定金190,000元应由潘晟骅没收，因此李佳瑶现要求潘晟骅返还定金150,000元、返还房款40,000元并支付逾期付款利息损失的请求，缺乏事实与法律的依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、李佳瑶与潘晟骅于2019年12月31日就上海市杨浦区双阳路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2020年9月18日解除；二、驳回李佳瑶其余诉讼请求。案件受理费4,100元，由原告李佳瑶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  金 玮二〇二〇年九月二十八日法官助理  邱静静书 记 员  施政达附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。