广西壮族自治区浦北县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0722民初1347号 原告：覃凤花，女，1986年10月15日出生，汉族，农民，住广西浦北县。 委托诉讼代理人：陈俊延，广西海竞律师事务所律师。 被告：浦北县龙旺房地产开发有限公司，住所地：广西浦北县小江镇新兴路**，统一社会信用代码:91450722MA5KXPD649。 法定代表人：刘蕙兰，总经理。 委托诉讼代理人：李剑，广西越洲律师事务所律师。 原告覃凤花与被告浦北县龙旺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告覃凤花的委托诉讼代理人陈俊延，被告浦北县龙旺房地产开发有限公司（以下简称龙旺公司）的委托诉讼代理人李剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2 覃凤花向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务；2、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金（按已付房款403637元为基数，以每日万分之五的标准计算，从2019年12月31日起暂计至2020年6月1日（153天）的违约金数额为30878.23元，2020年6月2日至实际交付房屋之日的逾期交房违约金另计）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2018年6月4日与被告浦北县龙旺房地产开发有限公司签订合同，购买被告所开发的位于浦北县向（县开投公司限价房西向）的金浦翰林项目楼盘1幢1单元8层803号房屋，购房金额为403637元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第十一条规定：“出卖人应于2019年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。”合同第十二条规定，“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部款，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金”。截至起诉日，原告仍未收到被告的收房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。为维护原告的合法权益，请求法院判决支持原告的诉讼请求。 龙旺公司辩称，本案逾期交房是因为规划设计问题造成的，龙旺公司没有过错。出现问题后龙旺公司已积极和政府相关部门协调处理，争取尽快能通过验收将商品房交付给原告。2020年1月，我国出现了新冠疫情，属于不可抗力事件，根据双方签订的合同，出现不可抗力事件，交房顺延。因此，原告主张的逾期交房期间有误。原告主张按每日万分之五的标准计算违约金，违约金明显过高，远远超过了其实际损失，龙旺公司请求违约金计算标准进行调整，调整为按同类同地段房屋租金标准计算违约金。请求法院对原告不合理的诉讼请求予以驳回。 3 本院经审理认定事实如下：原告于2018年6月4日与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，原告向被告购买由被告开发的位于浦北县县城金浦翰林城1幢1单元8层803号房屋，建筑面积126.93平方米，购房金额为403637元，双方约定交房日期为2019年12月31日。2018年12月14日原告办理了银行按揭支付了全部购房款给被告。合同第十一条约定：“出卖人应于2019年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用”。合同第十二条约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部款，并自买受人付款之日起，按照5%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金”。截至本案判决前，被告仍未能将双方约定的商品房交付给被告。另查明，金浦翰林城一期未能交房的原因是：该项目停车位建设没有达到设计比例要求，不能通过规划验收，从而不能组织工程竣工验收，不能办理工程竣工验收备案，因此，至今不能交付使用。 本院认为，原、被告签订的买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性的规定，合法有效，当事人均应按照合同的约定行使用合同权利、履行合同义务。本案中，原告依约通过银行按揭支付了全额购房价款，被告未能于2019年12月31日前将符合合同约定条件的商品房交付给原告，显属违约，应承担相应的违约责任。原告主张被告支付逾期交房违约金，理由正当。被告从安居客平台下载的2020年9月14日浦北租金均价，一室为547元/月、二室为1244元/月、三室为1311元/月、四室为1530元/月，被告主张双方在合同中约定的违约金按日万分之五计算与浦北租金均价相比，违约金偏高，依照合同法第一百一十四条的相关规定请求予以调整，在此情况下，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、 4 当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定。本院根据原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、原告的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，认定原告的实际损失为逾期交房期间资金占用的利息损失，被告应付原告逾期交房的违约金为：从2019年12月31日起计至2020年8月19日止，以403637元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计算；2020年8月20日至实际交房之日止，以403637元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。关于被告主张应参照同地段商品房租金计算违约金并向本院申请评估同地段商品房租金价格问题。由于违约金数额参照租金标准系在未约定违约金或损失赔偿计算方法的情形下适用，而本案当于人明确约定了违约金的计算方式，故被告的主张不符合本案的实际情况，也不符合法律和司法解释的规定，本院不予采纳。被告主张，2020年1月，我国出现了新冠疫情，2020年4月初正式复工，疫情属于突发公共事件，属于不可抗力，因疫情停工停产的时间不应当计算进逾期交房期间。本院认为，根据合同法第一百一十七的规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。本案双方当事人约定的交房时间是2019年12月31日，而新冠疫情是发生在2020年1月底，即使新冠疫情属于不可抗力，也是被告迟延履行交房义务后才发生的不可抗力，不能免除被告的责任。因此，被告主张疫情停工停产的时间不应当计算进逾期交房期间的理由不成立，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第 5 一百一十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下： 一、被告浦北县龙旺房地产开发有限公司向原告覃凤花履行交付浦北县金浦翰林城1幢1单元8层803号商品房的义务； 二、被告浦北县龙旺房地产开发有限公司应支付迟延交房违约金（计算方式：从2019年12月31日起计至2020年8月19日止，以403637元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计算；2020年8月20日至实际交房之日止，以403637元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算）给原告覃凤花。 案件受理费572元，减半收取286元，由被告浦北县龙旺房地产开发有限公司负担。 上述应付款项，限被告于本判决生效后三十日内履行完毕。逾期不履行的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。债权人可在本判决确定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审判员  米世明 6 二〇二〇年九月二十二日 书记员  宾人万