贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初10532号 原告：苏承培，男，1985年8月5日出生，汉族，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：吴发琴（特别授权代理），系贵州神兽律师事务所律师 委托诉讼代理人：王丽（一般授权代理），系贵州神兽律师事务所实习律师 被告：毕节万晟置业有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区德溪街道办事处万晟阳光城商住楼**楼。统一社会信用代码：91520502059064834E。 法定代表人：余国晟，该公司总经理。 被告委托诉讼代理人：罗舸真（一般授权代理）。 原告苏承培与被告毕节万晟置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告苏承培的委托诉讼代理人吴发琴，被告毕节万晟置业有限公司的委托诉讼代理人罗舸真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏承培向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期办证违约金18134.49元，违约金以总房款400）320元为基数从2018年1月1日起，按日利率万分之一计算至2019年3月29日止；二、判令被告退还原告燃气开户费2500元、电视开户费380元、水开户费200元，共计3080元；三、判令被告退还原告面积差异房价款2359.14元（3867.45＊0.61=2359.14元）利息，利息以2359.14元按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍从2015年10月31日计算至本息偿还完毕之日；四、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告撤回第三项诉讼请求。 事实与理由：2015年10月31日，原告与被告签订编号为ＷＳＺＹＡ250704的《商品房买卖合同》，约定原告以总价款400320元购买被告开发的毕节市七星关区商品房，套内建筑面积103.51平方米。合同签订后，原告已履行了自己的付款义务，购房款及相关税费已全部付清。按合同第22条约定，被告在2016年12月31日前将符合约定交房条件的商品房交付给原告后，应在90日内办理初始登记文书，并在2017年12月31日把办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。但由于被告的原因，涉案房屋直到2019年3月29日才办理到不动产权证书。原告认为，原、被告双方应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条：“2．约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列约定处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。”该房屋于交付后，原告已经将所有办证相关费用支付给被告，但被告未按约定取得初始登记并向原告或办证部门提交办理涉案房屋的产权转移登记手续并通知原告，已构成违约，应当承担支付逾期办证违约金的责任。此外，被告重复收取原告的各项开户费没有法律依据，应当予以退还。被告实际交付的房屋套内面积只有102.90ｍ，比合同约定少0.61平方米，被告应当退还0.61平方米的房价款并支付利息。现原告为了维护自己的合法权益，特提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求为谢！ 被告毕节万晟置业有限公司答辩称，一、本案各项收费、逾期交房应适用诉讼时效的规定。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。”根据此款，万晟公司与各业主之前形成的缴费关系实为债权债务关系，在无法律另有规定的情形，应适用民法总则关于诉讼时效的有关规定。且业主在签订《商品房认购协议书》《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》等文件时，已明知万晟公司对于各款项的收费，诉讼时效的起始点应从业主签订《商品房认购协议书》《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》等文件时起算，截止业主起诉万晟公司之日时，部分债权均已过诉讼时效，故此，其诉求不应得到支持。二、万晟公司没有逾期交付相关文书，不应承担逾期办证违约责任。（一）不动产统一登记后，事实上已无法单独办理房屋产权证，万晟公司并未逾期交付。按照合同约定，万晟公司应在相应时间前取得初始登记，协助原告办理完毕房屋所有权证书。但因政策原因，2016年9月30日起，毕节市七星关区实施不动产统一登记。故在此时间后，万晟公司在事实上和法律上已不可能按照合同约定为原告办理房屋所有权证书，而双方合同并未约定关于办理统一不动产权证书的相关内容。不动产权证书实质上系房屋所有权证书及国有土地使用权证书的“合二为一”，其V办理不仅需要满足房屋所有权证的办理条件，亦需要满足国有土地使用权证的办理条件，以办理房屋所有权证的期限约束不动产权证书的办理期限，既不符合客观事实亦加重了万晟公司的合同义务。根据买卖合同补充协议第九条的约定，万晟公司应在完成商品房分户产权证两年内，协助买受人办理分户《国有土地使用证》，截止开庭之日，各原告已取得案涉房屋的不动产权证书，比合同约定取得土地使用权证书时间更早，因此万晟公司不存在因逾期办理房屋权属证书的违约行为，不应承担逾期办理权属证书的违约责任。（二）即使人民法院认为应当支付违约金，由于违约金约定过高，人民法院应当予以下调。1．产证交付在商品房交易当中仅为附属义务并非合同主要义务，且原告并无实际损失。2∶因买受人未缴纳契税导致延迟办证系买受人过错，出卖人对此不应对迟延办证承担违约责任。违约金的起始时间和终止时间，人民法院认为应当支付违约金，时间应从原告缴纳契税次日起计算至万晟公司办理初始登记之日。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第十条规定：“纳税人办理纳税事宜后，契税征收机关应当向纳税人开具契税完税凭证。”第十一条规定：“纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。”因此，原告未能及时缴纳契税的，万晟公司事实上不能为其办理不动产登记证书。此外，根据商品房买卖合同补充协议第九条规定：“出卖人在向买受人交付合同项下商品房时，代为收取国家规定应由买受人承担的办理房屋产权登记的相关税、费后，如果根据有关主管部门的规定或要求，出卖人在交房时代收的税、费不足时。买受人应当在收到出卖人通知后及时补交有关税、费；因买受人未能及时补交而造成的办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》的延误，出卖人不承担违约责任。”双方在合同中已经明确约定，万晟公司代原告按时办妥房屋分户权证的前提之一是买受人按照合同约定向出卖人提供完整的产权办理资料和费用，因原告过错不能办理房屋产权证书，万晟公司不应该承担违约责任。双方合同约定答辩人申请该商品房初始登记，对办理转移登记的具体时间未进行约定，故逾期办证违约金的止算日应以答辩人申请商品房大产权初始登记之日为宜。对于因业主未缴纳契税、身份证过期等自身原因导致答辩人因缺少办证必要资料，即使在已取得商品房大产权初始登记时也无法为业主办理不动产权证书的，不应由答辩人承担责任，即使承担，原告等人违约金的截止日期也只能计算至答辩人取得初始登记之日。综上所述，被答辩人提起诉讼于法无据，请求人民法院依法判决驳回其诉讼请求，维护答辩人合法权益为谢！ 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月31日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市七星关区，房屋建筑面积132.82平方米，套内建筑面积103.51平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单位每平方米3867.46元计算，总价款为400320元；商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人以公积金贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款8030元，余款320000元以公积金贷款支付；出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。上水、下水、供电交付时达到使用条件，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路铺设到户。供暖、燃气2016年12月31日达到管道入户。 出卖人承诺于2017年12月31日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1．约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任。2．约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。买受人同意委托毕节成晟置业有限公司向房屋登记机关申请的方式办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付购房款400320元，购房发票金额397961元，交纳契税5059.42元、印花税5元。2017年3月18日，被告向原告收取燃气入户费2500元、有限电视开户费380元、自来水开户费200元。2019年1月，被告取得了万晟阳光城A-25幢不动产权证书，具备了办理高品房转移登记条件。2019年3月25日，被告向不动产登记机关递交办证资料办理涉案商品房不动产权证书。2019年3月29日，涉案商品房不动产权证书办理完毕。原告认为，被告违约办理商品房权属证书、违规收取费用，故原告遂以前述诉讼请求诉至本院。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告也应协助办理商品房权属转移登记。对于原告诉请的逾期办理商品房转移登记违约金的请求，被告未在合同约定的2017年12月31日前，将办理商品房转移登的有关文书交付给原告，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任，违约责任的起算时间为2017年12月31日前。对于违约金计算截止日期的问题，如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记，故被告无需将办理转移登记相关资料交付原告，只需将办理转移登记相关资料提交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。本案中，被告没有提供证据证明其具备办理条件后通知原告提交办证资料办理商品房转移登记，故违约金截止时间以被告将办理涉案商品房权属证书提交到办证部门的时间为准，即2019年3月25日。如前所述，被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的期间为2017年12月31日至2019年3月25日，逾期天数为449天，逾期天数已超过90日。根据《商品房买卖合同》约定，逾期交付办理商品房转移登记有关文书在90日以后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，故原告诉请的违约金应为17868.45元（397961元×0.01%/日×449日）。 对于原告诉请判决被告退还燃气开户费、闭路电视入户费、电开户费3080元的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，上述费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。而且，原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定，房屋交付时供电、燃气达到使用条件，有线电视线路敷设到户，燃气和有线电视需要买受人自行办理开通使用手续。据此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告的电、闭路电视、燃气开户费，不符合法律规定及合同约定，理应予以退还。对此，被告提出诉讼时效抗辩，但是，上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还。故本院对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节万晟置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告苏承培逾期办证违约金17868.45元； 二、被告毕节万晟置业有限公司本判决发生法律效力之日起十日内退还原告苏承培燃气开户费2500元、自来水开户费200元、闭路电视入户费380元，共计3080元。 三、驳回原告苏承培的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费237元，由被告毕节万晟置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴誉 二〇二〇年九月十六日 书记员  毛雨