湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初11967号原告：易国祥，男，1955年10月26日出生，汉族，居民身份证住址武汉市硚口区，委托诉讼代理人：施敏，湖北谦顺律师事务所律师。被告：易帆，男，1989年7月22日出生，汉族，居民身份证住址武汉市硚口区，委托诉讼代理人：贺春波，湖北高驰律师事务所律师。原告易国祥与被告易帆返还原物纠纷一案，本院于2019年6月17日受理后，依法由审判员杨世庆适用简易程序，于2020年8月21日公开开庭进行了审理。原告易国祥及其委托诉讼代理人施敏，被告易帆的委托诉讼代理人贺春波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告易国祥向本院提出诉讼请求：一、请求被告易帆返还原告支付的购买武昌区徐家棚和平大道750号绿地国际金融城A04地块R4栋1单元30层3室房屋款项共计731192元及利息（从2012年7月23日起至实际还清时止）；二、请求被告易帆返还原告支付的上述房屋的住房维修基金8288元；三、请求被告易帆返还原告为上述房屋花费的装修费用300000元；四、请求被告易帆赔偿原告未能购买该套房屋导致的房价增值部分的价格损失731192元；五、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告系伯侄关系，2012年7月23日，原告在支付首付款共计441892元购买了位于武昌区徐家棚和平大道750号绿地国际金融城A04地块R4栋1单元30层3室的房屋，后因限购政策的原因不能购房，便与被告商议借用被告名义购买该房，被告当时也表示同意。因是借名买房，前期购房资料、购房合同、贷款合同、贷款银行卡及U盾等原件均由原告保管。2013年10月起，原告委托女儿易芳以其银行卡将房屋贷款转入被告还贷银行卡内偿还房贷直至2017年8月被告反悔，期间原告共计向被告转款289300元用于偿还房贷。原告收房后对该房屋进行装修并从2014年2月起在该房内居住使用，由于被告对借名买房一事反悔，私下办理房屋权属证书，原告得知该情况后向法院起诉要求确认房屋所有权未能胜诉，后被告起诉要求原告返还房屋，法院支持了被告诉请。原告本意是借名买房，但现在却无法取得该房屋所有权，因原告为该房屋已支付约73万余元房款，并花费30多万进行装修，原告多次与被告协商返还事宜但双方无法达成一致意见。由于被告的言而无信，造成原告无法实现购房目的，并且购房后近几年房价不断增长，现在该地段房价至少已经增长三倍。被告的反悔不仅侵害了原告的财产权益，且对原告造成了无法挽回的经济损失，为维护自己的权益，故诉至法院请求判如所请。审理中，易国祥主张向易帆转款金额漏算45000元，遂变更第一项诉讼请求为，返还购房款共计776192元及利息；变更第四项诉讼请求为，请求被告易帆赔偿原告未能购买该套房屋导致的房价增值部分的价格损失776192元。被告易帆辩称：涉案房屋购房款实为被告支付，原告及原告女儿、女婿与被告父亲有债权债务关系，原告及家属支付的购房款实际系偿还被告父亲借款；原告的装修应为与其居住该房屋相对应，被告同意原告对涉案房屋进行装修，未要求原告支付房屋占用费，故被告不应承担房屋装修费，若原告坚持诉请，被告将保留对原告索要房屋占用费的权利；涉案房屋为被告购买，房屋增值与原告无关。综上，原告诉请没有法律和事实上的依据，请求驳回原告全部诉请。本院经审理认定事实如下：原告易国祥与被告易帆系伯侄关系。2012年7月20日，易国祥与武汉绿地滨江置业有限公司（以下简称绿地公司）签订《定购协议书》，约定易国祥定购武汉市武昌区和平大道750号（原武昌车辆厂）R4楼1单元3003室房屋一套，预测建筑面积113.82平方米，房屋单价15710元/平方米，房屋总价1788112元，定金2万元。同日，易国祥支付定金2万元。2012年7月23日，易国祥签订《房屋买卖签约确认书》，确认购买涉案房屋，合同单价“99折再99折”优惠后为12843.89元/平方米，定金2万元，2012年7月23日支付441892元，商业贷款102万元整。同日，易国祥分6笔向绿地公司绿地公司转款共计421892元，绿地公司向易国祥出具《房款交款确认单》，确认易国祥本次通过POS机交款421892元，累计交款441892元，本次所开收据（发票）编号为NO.00247795（￥441892）。绿地公司还向易国祥开具金额为441892元的《销售不动产统一网络发票》一张（编号NO.00247795），记载付款方为易国祥。受武汉市房屋限购政策影响，易国祥不符合首套房购房资格，经易国祥、易帆协商后，由易国祥借用易帆名义购房。2013年3月13日，由易帆与绿地公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定易帆作为买受人购买坐落于武汉市武昌区徐家棚街和平大道750号绿地国际金融城A04地块R4栋1单元30层3室房屋一套（涉案房屋），建筑面积113.82平方米，单价每平方米12843.89元，总价1461892元，付款方式为贷款付款，首付款441892元，剩余房款通过办理贷款支付。该首付款441892元前期已由易国祥支付。根据（2018）鄂0106民初1347号案庭审笔录，2013年4月2日，易帆作为借款人，易志强（易帆父亲）、马欣英（易帆母亲）作为共同借款人（甲方）与中信银行股份有限公司武汉分行（以下简称中信银行）作为乙方、武汉绿地滨江置业有限公司（以下简称绿地公司）作为丙方，三方共同签订《个人购房借款合同》[编号：（2013）鄂银房贷字第××号]，约定贷款102万元用于购买诉争房屋，乙方支付对象为丙方，贷款期限240月，自2013年4月1日起至2033年4月1日止，按月等额本息还款，还款日为每月16日，易帆在中信银行开立还款账户，并约定以诉争房屋作抵押。《个人购房借款合同》原件在易国祥处保存。贷款批准后，易帆将中信银行还贷银行卡及U盾均交给易国祥处保管，实际由易国祥使用。双方均当庭确认，2017年8月22日前，涉案房屋按揭贷款由易国祥及家人支付；2017年8月22日之后，涉案房屋按揭贷款由易帆支付。根据易帆提交的中信银行业务凭证/客户回单（个人购买第一套新建住房贷款）核算，2013年5月16日至2017年8月16日，易国祥偿还涉案房屋贷款52期，其中本金221000元、利息234189.88元、罚息755.65元，合计455945.53元。2017年9月16日至2019年5月15日，易帆偿还涉案房屋贷款21期，其中本金799000元、利息64772.7元、罚息26.37元，合计863799.07元，截至2019年5月15日，涉案房屋按揭贷款本息已清偿完毕。房屋交付后，易国祥与绿地公司办理了收房手续，2013年6月28日，易国祥向绿地公司支付维修基金8288元；同日，绿地公司向易国祥出具收据一张，记载交款单位易帆，收款事由“R4-1-3003房屋维修基金”，维修基金收据原件由易国祥保管。2013年8月20日，武汉市维修基金专户武昌区分户向易帆出具湖北省住宅专项维修资金专用票据，票据金额8288元，易帆持有该发票原件。此后，易国祥对诉争房屋进行了装修，易国祥及家人承担了全部装修及屋内设施购置费用。2014年4月5日，长城物业出具《装修验收记录表》，记载房号4-1-3003，业主易帆，联系电话186××******，施工时间2013年8月1日至2014年2月18日，退装修保证金伍仟元整。易芳在收款人处签名。装修完成后，该房屋一直由易国祥及家人居住使用。2017年6月6日，易帆取得涉案房屋的不动产权证（证书编号：D42002155528）。2017年8月21日，绿地国际金融城新里.西斯莱公馆管理处出具《收条》一份，载明“今收到4-1-3003物业费（2014.1.1-2017.8.31）总金额16054.56（业主易帆）”。2018年3月14日绿地国际金融城新里.西斯莱公馆管理处出具证明，证实诉争房屋的物业费由易国祥交至2013年12月31日；易帆交物业费为2014年1月1日至2017年8月31日，44个月共16054.56元。另查明，2018年1月2日，易帆向本院起诉，请求易国祥、易芳腾退诉争房屋。该案诉讼期间，2018年1月23日，易国祥亦向本院提起房屋确权诉讼，请求确认位于武昌区徐家棚街和平大道750号绿地金融城A04地块R4栋1单元30层3室房屋的所有权系易国祥所有，后易国祥撤回该起诉，本院于2018年8月22日作出（2018）鄂0106民初1347号民事裁定书，准许易国祥撤回起诉；本院于2018年10月19日作出（2018）鄂0106民初62号民事判决书，裁判理由“坐落于武汉市武昌区徐家棚街和平大道750号绿地国际金融城A04地块R4栋1单元30层3室房屋登记在原告易帆名下，易帆系该房屋所有权人，对该房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权利。被告易芳、易国祥无权占有该房屋，易国祥对该房屋的所有权曾向法院提出诉讼主张，但在审理中，撤回了该诉讼请求，现易国祥、易芳仍以房屋所有权系归其享有为抗辩理由，不同意返还腾退该房屋的理由，本院不予采纳”，故判决易芳、易国祥返还腾退涉案房屋，该判决已于2018年11月22日发生法律效力。还查明，2018年11月21日，易帆将涉案房屋出售给案外人湖北法拍网拍卖有限公司，双方签订《买卖合同》，约定成交价260万元，目前尚未办理过户手续。审理中，易国祥、易帆均认可涉案房屋现市值按260万元计算。审理过程中，双方确认，易国祥已于2020年1月前后将涉案房屋腾退给易帆。关于易国祥与家人支付的首付款及2017年8月22日之前偿还按揭贷款的性质，双方说法不一：易国祥认为，系借易帆之名购房，首付款及2017年8月22日之前的按揭贷款均由易国祥支付，因易国祥不太会操作，有时候是让女儿易芳帮忙转款。后因与易帆家发生矛盾，2017年8月22日之后，易帆注销了易国祥持有的银行卡，开始自行还贷。审理中，易国祥女儿易芳（公民身份号码）到庭接受调查称：是我陪同父亲易国祥选房、付款的，是我父亲买房，因我父亲有炒股习惯，钱放在股票里面可以多一点收益，就先使用我的银行卡付款。我和杨波是夫妻，支付诉争房屋房款的时候也有使用杨波的银行卡，都是代我父亲支付的。我不清楚杨波与易志强的债权债务关系，杨波做生意，他在外面的事情我都不是很清楚，我目前也联系不上杨波，已经有四五年联系不上了。易国祥为证明其有购房能力，还提交了如下证据：1、易国祥名下交通银行尾号1055银行卡交易明细，该明细显示2012年6月12日该银行卡入账58万元；2、易国祥名下中国建设银行卡（尾号3430）交易明细，显示2016年1月7日该账户向易芳账户（尾号8160）转款100万元。易帆认为，易国祥女婿杨波差欠易帆父亲欠款，易帆买房需要资金，经双方协商，由杨波负责为易帆买房，以抵扣欠款。审理中，易帆为证明其主张，申请易志强出庭作证，易志强（公民身份号码）到庭陈述：购买诉争房屋的实际参与人是我和杨波（易国祥女婿，易芳老公），是我出钱给易帆购买，购房款是杨波偿还我的欠款。2006下半年至2010年，我陆续将现金40万元交给杨波，杨波向我出具欠条，约定月息1分6至2分，2008年我又凑了40万元以杨波名义投资入股某公司。关于首付款，2012年春节前，我和杨波就第一笔40万元进行了结算，我打算给易帆买房，经与杨波协商，杨波承诺帮我儿子易帆支付首付款40万元，我就把第一笔欠款的欠条交给杨波，2013年7月，我又交给杨波现金7.5万余元，房屋首付款44万元，我与杨波就结清了。关于还贷，经与杨波协商，第二笔40万入股的钱，杨波按照月息2分计息，加上其他债权债务关系，由杨波每月向我支付收益10400元，支付方式为杨波直接偿还房贷，多余的钱杨波通过易芳的银行卡向我支付，或者见面时直接给我现金。因为整个过程都是杨波操作的，所以购房凭证都在杨波手上。易帆还提交了两份借条、一份收条原件，拟证实易国强与杨波之间的债权债务关系，具体为：2014年3月21日，武汉冠诚投资管理有限公司出具借条一份，记载“本公司（武汉冠诚投资管理有限公司）今向易志强借款人民币（大写）伍万元整（小写）￥50000元整，按月息2%，即￥1000元每月利息支付给易志强。”。2014年，案外人戴灵燕出具收条一份，记载“今收到易叔人民币伍万元整（￥50000），戴灵燕，2014.7.22”。2014年11月15日，杨波出具借条一份，记载“今借易志祥人民币贰拾伍万元整，月息2%，一年还清，借款人：杨波，2014.11.15”。审理中，因双方对涉案房屋装修价值争议较大，经易国祥申请，本院依法委托鉴定机构对涉案房屋装修时的造价及装修残值进行鉴定。2020年1月6日，湖北寰宇工程造价咨询有限公司出具《工程造价鉴定意见书》（鄂寰咨报字[2019]第262-1号），鉴定意见：1、确定性意见：工程造价：232870元（贰拾叁万贰仟捌佰柒拾元整）。2、推断性意见：工程造价：14987元（壹万肆仟玖佰捌拾柒元整）详见汇总表。2020年1月6日，湖北华夏资产评估有限责任公司出具《资产评估报告》（鄂华资报字[2019]第1286号），评估结论：本次资产评估采用成本法对武昌区人民法院因审理案件涉及的坐落于武汉市武昌区徐家棚街和平大道750号绿地国际金融城A04地块R4栋1单元30层3室房屋的现装修残值进行评估，根据以上评估工作，得出评估对象在评估基准日的现装修残值为19.29万元（大写人民币壹拾玖万贰仟玖佰元整）。易国祥垫付了上述鉴定费用，具体为：2020年1月8日向湖北寰宇工程造价咨询有限公司支付其他咨询服务工程造价咨询费13500元；2020年1月8日向湖北华夏资产评估有限责任公司支付鉴证咨询服务资产评估费9000元；2020年4月13日向武汉光谷联合产权交易所有限公司支付经纪代理服务评估费2500元，共计25000元。以上事实，有订购协议书、房屋买卖签约确认书、房款交款确认单、武汉市商品房买卖合同、购房发票、住房维修基金收据、装修验收记录表、（2018）鄂0106民初62号民事判决书、（2018）鄂0106民初1347号民事裁定书、房屋买卖合同、中国建设银行卡（尾号3430）流水、中信银行卡（尾号2204）流水、交通银行个人客户交易清单（尾号1012）、招商银行信用卡对账单、湖北省住宅专项维修资金专用票据、物业费收款收据、借条、中信银行业务凭证/客户回单（个人购买第一套新建住房贷款）、湖北华夏资产评估有限责任公司《资产评估报告》（鄂华资报字[2019]第1286号）、湖北寰宇工程造价咨询有限公司《工程造价鉴定意见书》（鄂寰咨报字[2019]第262-1号）及当事人的陈述等证据加以证明。本院认为，本案争议焦点为：一、双方是否存在“借名买房”关系；二、易国祥的损失如何计算。关于焦点一。首先，应分析2017年8月22日前涉案房屋购房款支付情况，涉案房屋购房款分为首付款及按揭贷款两部分，（一）首付款部分，易帆抗辩购房款全部来源于2006年至2010年间案外人杨波差欠其父亲易志强的款项，易国祥、易芳支付首付款实为代杨波偿还易志强的款项，但从易帆提交的借条和收条等证据分析，证据落款时间均在2014年，且2014年3月21日借条的借款主体系武汉冠诚投资管理有限公司、2014年7月22日收条主体系戴灵燕，而本案首付款支付时间为2012年7月23日，首付款金额为441892元，易帆提交的证据发生时间、金额、主体均与其所述的事实不符，且与涉案房屋首付款时间、金额不符；而从涉案房屋首付款最初支付主体及开发商于2012年7月23日向易国祥出具首付款发票的事实综合分析，本院认定涉案房屋首付款441892元实际系易国祥支付，并非易帆支付。（二）按揭贷款部分，双方均确认2017年8月22日之后，实际由易帆继续还贷，争议点为2017年8月22日之前的还贷，易帆的抗辩意见同前，但均无充分证据证实，易国祥称此前持有易帆还贷银行卡，也有使用女儿易芳的银行卡向易帆还贷银行卡还款，并提交了向易帆银行账户转款的记录佐证，易芳对此予以认可，故本院认定，2017年8月22日前的按揭贷款实际由易国祥支付。其次，易国祥参与了购房的全部过程，前期《定购协议书》、房屋买卖签约确认书、房款交款确认单均系以易国祥名义签订；武汉市商品房买卖合同原件、中信银行借款合同原件、中信银行业务凭证客户回单原件、易帆名下中信银行卡及网银U盾实物均由易国祥持有；交房后，由易国祥及家人交纳维修基金并装修入住。易帆虽抗辩系案外人杨波差欠其父亲易志强的款项，故全权委托杨波购房，不清楚购房中的具体情况的意见，易帆并未提交委托他人购房的证据，加之，购买房屋本就是老百姓的大事，对于房屋开发商、位置、配套、楼层、房型、朝向等都需要谨慎考量，易帆未参与购房过程，重要原件又一直保留在易国祥处，其抗辩委托杨波购房的意见显然不符合常理，本院对此不予采信。综上，双方虽未签订书面协议，但从易国祥支付涉案房屋首付款并还贷至2017年8月22日，持有涉案房屋重要证件原件并装修入住的情况综合分析，本院认定双方成立“借名买房”合同关系。关于焦点二。“借名买房”合同履行过程中，因双方发生纠纷，2017年8月22日之后，易帆开始自行偿还涉案房屋银行贷款，并于2018年1月2日起诉要求易国祥、易芳腾退，本院作出的已生效（2018）鄂0106民初62号民事判决书判决易国祥、易芳腾退涉案房屋；2018年11月21日，易帆与案外人湖北法拍网拍卖有限公司签订《买卖合同》，约定将涉案房屋卖予案外人，易帆的上述行为致使易国祥“借名买房”的目的无法实现，易帆应当赔偿易国祥的损失。根据《合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”，本案中，关于直接损失，易国祥支付首付款441892元、维修基金8288元均应由易帆偿还。关于还贷本息，虽然易国祥称还贷本息为334300元（776192-441892），但庭审中，原被告双方均认可2017年8月22日前涉案房屋按揭贷款实际由原告方偿还，故本院根据中信银行业务凭证/客户回单（个人购买第一套新建住房贷款）核算确认易国祥实际还贷本息为455945.53元。关于涉案房屋装修损失，双方均认可涉案房屋系易国祥及家人装修，所投入的基础装修已附于涉案房屋，无法单独搬离或拆除使用，且2018年11月22日已生效的（2018）鄂0106民初62号民事判决书已判决易国祥腾退涉案房屋，易帆作为涉案房屋受益人应就装修受益向易国祥进行补偿。因涉案房屋装修后系易国祥及家人入住使用，装修耗损与易帆无关，故对易国祥请求按照工程造价247857元进行补偿的意见，本院不予支持。湖北华夏资产评估有限责任公司出具的《资产评估报告》（鄂华资报字[2019]第1286号），评估涉案房屋现装修残值为19.29万元。本院认为，应根据该评估报告金额确认易帆向易国祥支付装修补偿金额为19.29万元。因涉案房屋自2012年购买至今已产生增值，易帆的行为导致易国祥可得利益损失，对此，易帆应予补偿。双方均确认房屋现市值260万元，经核算，房屋购买价1461892元，按揭还贷利息及罚息总计299744.6元（234189.88+755.65+64772.7+26.37），现市值扣减装修残值后余240.71万元（260-19.2），故涉案房屋增值率为1.37[240.71万元÷(1461892+299744.6)]。易国祥实际支出首付款441892元，还贷及利息455945.53元，合计897837.53元，对应的增值为332200元[897837.53×（1.37-1））]，故易帆应向易国祥补偿房屋增值损失332200元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告易帆于本判决生效之日起三十日内向易国祥退还购房款897837.53元；二、被告易帆于本判决生效之日起三十日内向易国祥退还维修基金8288元；三、被告易帆于本判决生效之日起三十日内向易国祥补偿装修损失192900元；四、被告易帆于本判决生效之日起三十日内向易国祥补偿房屋增值损失332200元；五、驳回原告易国祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费22786元，减半收取计11393元，评估费25000元，合计36393元，由原告易国祥负担17302元（诉讼费2552元、评估费14750元），被告易帆负担19091元（诉讼费8841元、评估费10250元，此款原告易国祥已垫付，由被告易帆连同上述款项一并向易国祥支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  杨世庆二〇二〇年九月四日法官助理卓明艳书记员严丽轩