广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3227号上诉人（原审被告）：惠州中财置业有限公司，住所惠阳区淡水镇石坑邨**。法定代表人：马某某，总经理。委托诉讼代理人：王某某、张某某，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：黄某某，女，1970年3月1日出生，香港特别行政区居民，香港永久性居民身份证号P655401(A)，港澳居民来往内地通行证号H0122125800。委托诉讼代理人：廖立华、曾雪滔，惠州市惠阳区**法律服务所法律工作者。原审被告：惠州百思特商业管理有限公司，，住所惠阳区淡水人民四路都市广场****法定代表人：戴某某，执行董事。委托诉讼代理人：王某某、张某某，系该公司员工。上诉人惠州中财置业有限公司与黄某某、惠州百思特商业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初4694号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。惠州中财置业有限公司不服一审判决，1.依法撤销惠州市惠阳区人民法院做出的一审民事判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由:一、一审法院就认定上诉人构成合同欺诈的行为，符合《民法总则》、《合同法》规定可撤销的情形；上诉人认为一审法院就此观点存在适用法律错误，认定事实不清的情况。根据《合同法》第五十四条第二款和《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行》第68条规定，合同欺诈有四个构成要件:（1）欺诈方有欺诈的故意。即明知告知对方的情况是虚假的或者故意隐瞒真实情况会使对方陷于错误认识而希望或者放任这种结果的发生。（2）欺诈方实施了欺诈行为。欺诈行为包括积极的行为和消极的行为，前者即故意告知对方虚假情况，后者即故意隐瞒真实情况，如未履行瑕疵告知义务等。（3）相对人因欺诈行为而陷于错误认识，即相对人陷于错误认识与欺诈方的欺诈行为有因果关系。（4）相对方因错误认识而做出意思表示即因为错误认识而与之订立了合同。综上，判断当事人的行为是否构成影响合同效力的欺诈行为，应当考察该行为是否使对方当事人对合同内容陷入了错误认识，并在违背真实意思情况下订立了合同。在本案中，根据上诉人与被上诉人于2017年7月12日签订的《商品房买卖合同》中已经将案涉商铺的位置、面积层高、价款等信息如实的约定清楚，双方是在公平、平等的原则下签订的上述合同，并不存在隐瞒、欺诈的情形。另，被上诉人作为买房人，主张虚假宣传、返租不能实现（该项井没有事实依据）行为构成欺骗、欺诈，要求撤销合同，对此应考察被上诉人在签订合同时是否因为上诉人的上述相关行为产生错误认识并基于错误认识做出了非真实意思表示事实上，案涉商铺的位置已经在双方签订的上述《商品房买卖合同》中约定清楚，并且该商铺位于的都市广场共分四层一楼和三楼均已达到6米层高，宣传海报并没有构成虚假宣传之事实。即证实上诉人关于层高、位置等方面的宣传并无不实之处，对于被上诉人的购房意向并没有影响，故并没有导致被上诉人对其实际签订的合同内容产生错误认识。首先，房产属于价值较大的基本生活资料，根据一般的认知，购房者在购房前必定对房屋的质量、价格、地段、环境、生活配套设施、交通等方面因素进行综合考虑后才会做出购买与否的意思表示。上诉人在本案中的广告宣传并非直接影响被上诉人决定是否购买的关键性因素，更非唯一性因素。其次，案涉合同中对被上诉人所购商铺的地理位置、结构、质量和价格等内容也是明确的，系双方平等协商后达成的，且并无证据证明合同约定的内容与真实情况不一致。因此，上诉人的广告宣传等案涉行为并未使被上诉人对其所购房屋的质量、价格、地段等合同内容产生错误认识，其签订合同购买案涉房屋系其真实意思表示。因此，上诉人不构成对被上诉人的欺诈，被上诉人要求撤销合同不符合法律规定，不应支持。二、一审法院认定本案是该院受理的同批次系列案件，适用了统一的法律规定和事实理由，仅凭被上诉人的口头阐述并没有区分进行实际的事实认定，造成了错误的判决结果。原一审法院受理的不同案件中，案涉商铺都是产权清晰的，虽有些铺位并不在上诉人名下，但上诉人在与购房者签订《商品房买卖合同》日期前已经取得了商铺所有权人的全权委托授权（委托我方进行销售等），符合《民法通则》《合同法》中关于委托代理的情形，不应判令撤销，而应区别对待。但因为购房者看到或者听说商场的运营情况不良好，可能会影响其所购买商铺的收益等情况而跟风诉讼，一审法院基于系列案件的判断而一并将该种情况统一做出撤销的裁决，使得双方本应能继续履行的合同（如商铺登记在上诉人名下且无查封、抵押情况，上诉人可在对方支付完毕购铺款后即办理过户手续，将合同履行完毕等）也一并被撤销。一审法院这种统一裁决的行为极可能造成后续更多的购房者跟风诉讼，使上诉人造成更大的损失，及恶劣的社会影响。三、本案中案涉商铺虽存在一定的瑕疵，但并不构成可撤销的要件，更不会影响合同的订立和履行，因此双方签订的商铺买卖合同应当依法有效，双方应继续履行合同义务。上诉人无须向被上诉人返还购房款及相应利息。被上诉人答辩称，一审法院查清事实，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审被告的答辩意见与上诉人提交的上诉状意见一致。原审原告向一审法院起诉请求：1.撤销原告与被告中财公司于2017年7月12日签订的《商品房买卖合同》、《都市广场分期付款协议书》；2.撤销原告与被告百思特公司于2017年7月12日签订的《商铺委托经营管理合同》；3.被告返还商铺购买款270000元及利息（利息自起诉之日起计算至返还清全部已付款之日止按照中国人民银行同期贷款利率4倍计算）；4.本案的诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2017年7月12日，原告与被告中财公司签订《商品房买卖合同》和编号DSGC2017071201的《都市广场商铺分期付款协议书》，约定原告向被告中财公司购买都市广场一层1B097商铺，建筑面积12.75平方米，层高4米，总价款300000元，原告采取分期付款，应在2019年7月26日前分24期支付全部价款，每期5000元，首期款180000元应当于2017年7月24日前支付。被告应当在2018年7月1日前向原告交付该商品房。合同附件一房屋的平面图未标明案涉房产方位。同日，原告与被告百思特公司签订《商铺委托经营管理合同》。上述合同签订后，原告于2017年7月12日至2019年1月26日共计支付购房款270000元。另查明，原告提交“云鼎中心城”的宣传海报，载明有“六米层高靓铺统一管理硬件保障”（内容位于海报正中，放大字体）、“六米高层钻石靓铺”（内容位于海报正面，放大字体）、“跨国商品美食荟萃”等广告内容，被告辩称其发布的商业广告属于要约邀请，商业广告内容也不明确具体，没有构成合同构成要件。再查明，被告中财公司的经营范围为投资开发惠阳都市广场及其配套设施，并用于出售、出租及物业管理。被告百思特公司的经营范围为商场物业管理、商场经营等。一审法院认为，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。双方当事人的意思表示一致是合同成立的本质要素，双方当事人的意思表示真实是合同发生法律效力的关键要素。所以，在订立合同的过程中，一方以欺诈的手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院予以撤销。欺诈是指合同一方以积极的言辞，故意提供虚假情况，使得对方在意思形成的过程中，受到自身以外其他因素的影响，导致其意思表示错误。本案中，从被告经营范围可知，被告作为案涉商铺的投资开发商、运营及管理人，对案涉商铺的权属、位置、面积、有无被查封等基本情况及综合经营信息的掌控，相对于公司外部的任何第三人而言，都绝对地处于优势控制地位。因此，根据诚实信用原则，被告在对外宣传销售商铺的过程中，不仅不得故意提供虚假情况，而且更有义务向买受人披露商铺的产权人、位置（商铺平面图）、面积、层高、价款、运营及是否可正常交易等对商铺价值具有或可能具有重大影响的事实，以避免对方当事人作出不真实的意思表示，影响商铺转让协议的效力。被告未能提供充分有效的证据证明其在订立商铺转让合同之前，曾向原告披露案涉商铺的实际产权人、具体位置或展示该商铺的平面图等事实，在《商品房买卖合同》的合同附件亦未标明案涉房产位置、层高与方位，在宣传海报却标明“六米层高靓铺统一管理硬件保障”“六米高层钻石靓铺”，足以影响了原告对商铺位置、价值等判断，导致原告作出错误的意思表示，故原告请求撤销《商品房买卖合同》、《都市广场商铺分期付款协议书》和《商铺委托经营管理合同》，有事实和法律依据，予以支持。根据《合同法》第五十八条关于合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任的规定，合同被撤销后，因该合同而取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。所以，原告诉请被告返还已付购房款270000元及以270000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自原告起诉之日起计至还清之日止计算的利息，于法有据，应予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起撤销原告黄某某与被告惠州中财置业有限公司于2017年7月12日签订的《商品房买卖合同》、编号DSGC2017071201的《都市广场商铺分期付款协议书》和原告黄某某与被告惠州百思特商业管理有限公司于2017年7月12日签订的《商铺委托经营管理合同》。二、被告惠州中财置业有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性返还原告黄某某已付购房款270000元及利息（利息计算方式：以270000元为基数自2019年9月25日计至返还之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2675元（原告已预交），由被告惠州中财置业有限公司负担。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：涉案合同应否撤销。本院对此分析如下：买受人基于投资目的购买商铺，因此，商铺的权属情况、实际层高、位置、价款及运营等情况直接影响商铺的价值，商铺的价值和投资回报率对买受人作出是否购买商铺的意思表示具有重大影响。而买受人与作为出卖人的惠州中财置业有限公司，在对商铺信息的掌控方面处于不平等地位。惠州中财置业有限公司作为涉案商铺的投资开发商、运营管理人，对商铺权属情况、实际层高、位置、价款及运营情况等对商铺价值有重大影响的商铺基本信息的掌控，较买受人而言，处于绝对优势地位。本案中，“云鼎中心城”的宣传海报中以醒目文字突出显示“6米层高钻石靓铺”。惠州中财置业有限公司就商铺层高进行的夸大宣传，足以使买受人产生合理信赖，即认为其购买的商铺实际层高为6米。基于上述错误认识，被上诉人才作出购买商铺的意思表示。被上诉人现主张撤销涉案合同，一审法院予以支持并无不妥，本院予以维持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费5350元，经核准，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 周 娟审判员 胡 江审判员 于海砚二〇二〇年九月三十日书记员 叶秀婷