湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终6309号上诉人(原审世纪金源公司，原审反诉伍佳)：湖南世纪金源置业购物中心有限责任公司，住所地长沙市开福区金泰路**世纪金源购物中心市政层**。法定代表人：薛丽。委托诉讼代理人:文鹏学，该公司员工。被上诉人（原审伍佳，原审反诉世纪金源公司）：伍佳，男，汉族，1984年1月7日出生，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人:慕容肖进，女，汉族，住长沙市岳麓区，系伍佳之妻。委托诉讼代理人:陈金贵，湖南金顺达律师事务所律师。上诉人湖南世纪金源置业购物中心有限责任公司（以下简称世纪金源公司）与被上诉人伍佳因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初9258号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人世纪金源公司委托诉讼代理人文鹏学、被上诉人伍佳及其委托诉讼代理人慕容肖进、陈金贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世纪金源公司上诉请求：1、请求撤销（2019）湘0105民初9258号民事判决第三项，并依法改判被上诉人伍佳向上诉人支付违约金225906.5元；2、请求撤销（2019）湘0105民初9258号民事判决第四项，并依法改判被上诉人伍佳向上诉人支付逾期占用费、拆除费共计227597.81元；3、请求撤销（2019）湘0105民初9258号民事判决第五项；4、请求撤销（2019）湘0105民初9258号民事判决第七项，并依法改判驳回被上诉人伍佳要求上诉人承担其财产损失的诉讼请求；5、请求撤销（2019）湘0105民初9258号民事判决第八项，并依法改判驳回被上诉人伍佳要求上诉人赔偿其经营利润损失的诉讼请求；6、请求判令由被上诉人伍佳承担本案一审本诉、一审反诉及二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定“上诉人对最终合同的解除具有过错，应当承担相应责任，故本院对上诉人诉请的违约赔偿金仅支持100000元”系事实认定不清、法律适用错误。《合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被上诉人伍佳自《租赁合同》签订后，仅支付截至2018年10月31日止的租金、截至2018年11月7日止的物业管理费、截至2018年11月26日止的水费；由于被上诉人伍佳一直拒付租金、物业管理费等费用，上诉人根据合同第7.7.2条约定在履约保证金中扣除了截至2018年12月31日止的租金、物业管理费，并多次向被上诉人伍佳送达缴费通知，但截至2019年7月11日合同解除之日止，被上诉人伍佳仍未支付任何租金、物业管理费等费用及补齐履约保证金，已经构成严重违约，上诉人系根据法律规定及合同约定行使合同解除权，对租赁合同的解除不存在任何过错。综上，根据合同标准计算，被上诉人伍佳应向上诉人支付迟延履行违约金34305.86元，违约赔偿金191600.64元，共计225906.50元。二、一审判决认定被上诉人应支付的逾期占用费起算日期及计算标准均有误，系事实认定错误与法律适用错误。（一）逾期占用费应当自2019年7月15日起算，一审判决认定“自2019年9月12日起算”系事实认定错误。《租赁合同》第29.1条约定：“本合同终止后，乙方应当在3日内自费将其所有的可移动物品搬离……”。2019年7月10日，上诉人向被上诉人伍佳邮寄发出《解除通知书》，通知被上诉人伍佳《租赁合同》因其违约而解除，并注明：“根据《租赁合同》第29条的约定，请贵方自接到本通知书之日起3日内，自费将场内所有的可移动物品搬离，并将租赁场地恢复至交场地前的状态后交回我司”。2019年7月11日，被上诉人伍佳收到《解除通知书》，案涉《租赁合同》解除，其应在2019年7月14日前向上诉人交还场地，但被上诉人伍佳一直未向上诉人交还场地，即自2019年7月15日起应开始计算逾期占用费，而非一审法院认定的2019年9月12日。（二）逾期占用费应按照合同约定标准——合同解除当年租金的两倍进行计算，一审判决认定“合同约定的逾期占用费用约定过高”系法律适用错误。《租赁合同》第29.1条第二款约定：“若乙方未能按时搬出可移动物品、将租赁场地的使用权交还甲方，视为乙方将这些物品丢弃，甲方可随意清理。乙方还应按照本合同终止当年租金标准的二倍向甲方支付逾期占用期间的租金……”，逾期占用费标准是上诉人与被上诉人伍佳协商一致的合同约定，合法有效；且该条款系为督促被上诉人伍佳按期腾退而约定的标准,不能等同于租金标准，而是具有明显惩罚性的违约金。该惩罚性违约金除了弥补上诉人的租金损失外，还涵盖了上诉人可能获得的物业费损失、商场整体口碑宣传损失等，并能够督促被上诉人伍佳尽快腾房，但一审法院在没有任何依据的情况下，简单粗暴的“参照合同解除当年租金标准计算房屋逾期占用使用费”与现行法律规定不符，属于法律适用错误，严重损害了上诉人的合法权益。三、一审法院判令上诉人承担被上诉人伍佳的财产损害赔偿责任，系法律适用错误与事实认定不清。（一）一审法院认定“上诉人自行强制拆毁并搬离被上诉人留在租赁场地的物品，造成被上诉人经济损失，应当予以赔偿”，属于事实认定不清、法律适用错误。1、因被上诉人违约导致合同解除的，上诉人无需承担任何赔偿责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干解释》第十一条第（二）款之规定：双方对已形成符合的装修装饰物的处理没有约定的，人民法院对因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，不予支持。本案所涉《租赁合同》系因被上诉人伍佳严重违约导致合同解除，根据上述法律规定，上诉人无需向被上诉人伍佳赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失。2、上诉人系合法行使权利，无需赔偿被上诉人财产损失。《租赁合同》第29条明确约定，合同终止后三天内，乙方应在三天内将装修装饰物拆除清理后将场地恢复至甲方交场前的状态交回给甲方；若乙方未按约定拆除清理装修装饰物将场地恢复至甲方交场前状态的，甲方有权自行拆除清理，由此产生的相关拆除费由乙方承担。根据上述合同条款约定，如合同终止后三天内，被上诉人伍佳未按约定将租赁场地恢复原状并交还场地的，上诉人有权自行拆除清理。本案中，上诉人在2019年7月11日解除合同后，已多次通知被上诉人搬离并给予了其充足的搬离时间，直至2019年10月21日才根据合同约定合法行使拆除、搬离的权利，无需赔偿被上诉人伍佳任何损失。（二）一审法院以“物品已在反诉被告拆除时被损毁和破坏，导致无法对其价值进行鉴定评估，故本院根据反诉原告提交的相关证据，对上述物品进行相应折旧后，酌情认定反诉被告应赔偿金额为500000元”属于事实认定不清与法律适用错误。1、被拆除、搬离的物品并未被损毁和破坏，一审法院事实认定错误。上诉人将租赁场地内物品拆除后，已将可移动物品如家具、厨具、空调及其他可移动物品全部存放在地下车库内，未对被上诉人伍佳造成损失，在一审开庭过程中，上诉人也对此情况进行说明，被上诉人伍佳完全可以在办理领取手续后将可移动物品全部领回，被上诉人伍佳未领取的，应由其自行承担不利后果。一审法院罔顾事实，认定“物品在上诉人拆除时被损毁和破坏”没有任何事实依据。2、一审法院认定“被上诉人装饰装修价值共计733588元”没有依据。一审过程中，上诉人提交的证据在真实性、合法性、关联性方面存在重大瑕疵，无法达到其证明目的，上诉人应当承担举证不能的不利后果。一审法院未根据相关证据规则核查证据，认定“被上诉人装饰装修价值共计733588元”属于事实不清，法律适用错误。（三）食材损失的不利后果应由被上诉人伍佳自行承担。1、根据《租赁合同》第11条11.2款及附件E第二条的约定，租赁场地内的设施设备的维护由乙方负责。被上诉人伍佳场地断电系其自身设备故障所导致，应当由被上诉人伍佳自行排除妨害，因被上诉人伍佳自身原因导致经营场地无法正常使用的，应由被上诉人伍佳自行承担不利后果。2、在得知被上诉人伍佳场地断电后，上诉人积极安排了工作人员进行检测，并未发现上诉人的供电设施、设备存在故障，已尽到出租方应承担的责任和义务。3、被上诉人伍佳主张上诉人持续断电导致其无法正常经营，但并未提供任何证据，应承担举证不能的不利后果。四、一审法院判令上诉人需赔付被上诉人经营利润损失系事实认定不清与法律适用错误。（一）一审法院认定“被上诉人2018年5月11日开业至合同解除以来，受到被上诉人在其承租商铺门前设置的围挡及实墙影响，一直未能正常经营”与事实完全不符。合同签署前，被上诉人伍佳已知悉其承租场地的过道对面规划了另外一家店铺，且该情况在租赁合同附件的图纸中也已体现。被上诉人伍佳承租场地的过道对面店铺是否围挡、装修、修建实墙均不影响被上诉人伍佳对其承租场地的正常使用，也不影响其正常经营，一审法院据此认定上诉人需赔付被上诉人伍佳经营利润损失无事实和法律依据。（二）被上诉人伍佳承租场地断电无法正常经营系其自身原因导致，上诉人无需对此承担任何责任。2019年3月29日案涉店铺停电系因被上诉人伍佳店内的设备故障导致，与上诉人不存在任何关联，被上诉人伍佳应为其自身原因所导致的损失负责，并承担由此导致的不利后果。综上，一审法院判决第三项、第四项、第五项、第七项、第八项内容事实不清，适用法律错误，请求贵院查清事实，并依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。被上诉人伍佳辩称，一、伍佳应世纪金源公司的招商，决定承租世纪金源公司的毛坯房商铺，世纪金源公司于2018年3月28日提供租赁合同格式文本及其附件，伍佳于当日在合同文本及附件上签字（后世纪金源公司要求伍佳将签字日期2018年3月28日改为2018年1月1日）伍佳签字后，世纪金源公司于2018年4月4日盖章并将合同返还一份给伍佳，至此，双方签订的《世纪金源购物中心租赁合同》成立并生效，对此，原审判决予以认定。这既符合租赁合同第39条的约定，又符合我国合同法第32条“当事人采用合同书面形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时成立”的规定。既然租赁合同于2018年4月4日才成立生效，双方的权利义务关系自该日起建立和产生，双方自该日起享受合同权利，承担合同义务。世纪金源公司在原审起诉时，却坚持认为租赁合同于2018年1月1日起成立并生效，并要求自该生效日起扣除90天装修期后计算租金，与租赁合同的实际生效日不符，以致世纪金源公司在原审的诉讼请求缺乏请求权基础，由于伍佳承租的是毛坯房，故根据租赁合同第5条5.1的约定，伍佳享有90天装修期，因此，租赁合同于2018年4月4日生效后，加上90天装修期，就到了2018年7月4日，租金的起算时间应为2018年7月4日，世纪金源公司请求于2018年4月1日起计算租金与合同实际生效日和客观事实不符，以致世纪金源公司在原审的所有诉求的前提错误，其租金、物业管理费、违约金、逾期占用期间的费用等的计算都是错误的。二、世纪金源公司多方面严重违反合同约定，使伍佳自承租以后就一直没有进入正常经营，遭受了很大的损失。具体表现在：1、世纪金源公司在伍佳承租的商铺前面建围挡施工，该围挡一直到2018年9月才拆除，围挡施工期间，既严重影响了伍佳的经营，又给伍佳及顾客带来了严重的安全隐患，围挡施工的影响持续了6个多月，造成伍佳自开业经营以来的每月亏损。2、当伍佳无数次请求世纪金源公司履行合同，尽快拆除影响伍佳经营的中庭围挡时，合同约定的世纪金源公司的负责人薛丽根本不予理睬，置合同和伍佳的100多万元投资于不顾，在长达6个多月的围挡施工中，不但没有减少租金，相反还超面积多收了伍佳的租金和物业管理费。伍佳盼望的拆除围挡，世纪金源公司才于2018年9月拆除后，又出现了新的问题，即世纪金源公司为了追求场地出租利益的最大化，在伍佳承租的商铺正门口又建起了“都可奶茶”经营铺面对外出租，该“都可奶茶”砌在了伍佳商铺的正前方，且是从地上一只砌到房顶的实墙，把伍佳承租的商铺与中庭空间遮挡得严严实实，严重影响了伍佳的经营，虽经伍佳多次提出对商铺经营造成了严重影响，世纪金源公司却我行我素，不但每月不减少租金和物业管理费，而且超面积收取租金和物业管理费，致使伍佳自承租经营以来，直到2019年3月29日世纪金源公司恶意停电，伍佳没有正常营业过一天，一直亏损。3、根据租赁合同第35条35.2的约定，世纪金源公司应提交签署租赁合同的授权代表授权书作为合同附件，但一直都没有提交，这样导致世纪金源公司先后有9人（潘鋆、张觅、王欢、刘芳、楚炎、张曼、周健、黄兰、张明德）轮番同伍佳接触并沟通相关问题，但又没有一个人能作主的，致使所有问题都未解决，合同第31条31.3约定的联系人薛丽又根本不出面，多次联系她，她总是推拖，致使问题越积越多，长期得不到解决，耗费了伍佳大量的时间和精力，但问题一个也未得到解决，严重影响了伍佳的经营。4、合同第7条7.5约定，如《测绘报告》确定租赁场地实测面积与暂测面积存在差异导致应付费用有差额的，双方按照多退少补的原则进行补偿。所谓暂测面积实质是世纪金源公司按就高不就低估算的面积，世纪金源公司一直按暂测面积收取租金、物管费，未进行实测和提交测绘报告，无视伍佳多次要求进行实测的合理要求，伍佳在进行装修设计时，装修公司进行了实测，场地面积只有326㎡，装修公司是按这个面积收取的装修设计费和装修费，而世纪金源公司一直按暂测面积352㎡收取租金和物管费，每月多收取了26㎡的租金和物业管理费，即多收了3000多元租金和物管费，其中有20㎡是消防通道，伍佳多次要求按合同约定减除超面积收取的租金和物管费，世纪金源公司虽然明知，但就是不同意纠正这种违约行为，以致世纪金源公司在原审诉求和上诉中关于租金、物管费、违约金、逾期占有费等的计算都包含了实际不存在的面积，并且已经超面积收取了一年的租金和物管费。严重侵犯了伍佳的合法权益。5、世纪金源公司违反租赁合同第12条的规定，一直未办理第三者责任险。致使伍佳的经营和顾客消费时的权益没有任何保障。特别是世纪金源公司长达半年多的围挡施工期间，顾客来了后都要经过围挡施工的地方，伍佳非常担心，提心吊胆，总怕出安全事故。6、伍佳违反租赁合同第9条9.2的约定，本应于伍佳营业三个月后退还装修押金2万元，但世纪金源公司一直拒不退还，甚至连冲抵租金、物管费都不同意，长期违约无息占有。7、根据租赁合同生效的时间和实际面积到2019年3月28日，伍佳并不欠世纪金源公司的任何费用，相反，世纪金源公司还应退还超面积收取的租金、物业费，返还装修押金等共计65124.74元，但2019年3月29日，世纪金源公司却恶意停电，致使伍佳无法经营，虽经伍佳多次请求，表明世纪金源公司就是不供电，当时电表中尚有1825.94元电费，伍佳并不欠电费，世纪金源公司没有理由断电。自2019年3月29日至2019年7月11日，世纪金源公司通知解除合同，这期间由于世纪金源公司恶意断电后，一直不供电，伍佳无法经营，因此所造成的一切损失应由世纪金源公司承担，更不应该计算租金和物业管理费。8、世纪金源公司于2019年9月向原审法院提起诉讼后，在未通知伍佳到场，也未告知法院的情况下，将伍佳的全部财产转移、隐匿并非法占有，强制拆除了场地的所有设施、设备，给伍佳造成了严重的损失。伍佳从投资100多万元的商铺到世纪金源公司强制拆除、财产之日止，伍佳没有正常经营过一天，都是因为世纪金源公司的严重违约侵权和不诚信、不道德的霸道行为所致。世纪金源公司在出租场地过程中，对承租户恶意断电、断水、强拆、违法违约的行为时有发生，在法院的判决中早有案底。表明世纪金源公司不诚信、违法、违约侵权行为是一惯性的，本案也不例外。三、世纪金源公司的上诉请求都是不成立的，原审法院支持了其部分本诉请求本身就缺乏事实根据，从本案的合同和相关证据来看，伍佳并不欠世纪金源公司的任何费用，相反，世纪金源公司应当返还伍佳多付的租金、物业费和装修押金、电费等。1、世纪金源公司的第一项上诉请求不成立。虽然原审法院判决伍佳支付违约金129244元，但没有事实依据。其理由是：①合同成立并生效的时间是2018年4月4日，依合同约定扣除90天的装修期，租金和物管费的起算时间应当是2018年7月4日，原审判决却认定自2018年4月1日起计算租金，而这时合同尚未签订成立（合同签订成立时间为2018年4月4日），同时未依合同扣除90天的装修期。由于存在这个起算时间的前提错误，导致原审判决错误判决伍佳向世纪金源公司支付违约金129244元，事实是世纪金源公司违约在先并持续违约，伍佳自2018年底之所以停付租金和物管费，是依法行使后履行抗辩权，不应承担违约责任；②自合同于2018年4月4日签订成立以来，世纪金源公司就多方面严重违约。导致伍佳无法正常经营；③伍佳一直信守合同，并不欠付租金、物业费等，不存在违约行为。所以，伍佳不应当支付违约金，正相反，世纪金源公司应当向伍佳支付违约金。2、世纪金源公司的第二项上诉请求不成立。原审判决伍佳承担自2019年9月12日至2019年10月21日的房屋逾期占有使用费40174元，拆除费18966元，共计59140元，世纪金源公司却上诉要求伍佳承担227597.81元，这两项费用本来就不应由伍佳支付。其理由如下：①关于逾期占用费，自2019年3月29日世纪金源公司恶意断电后，伍佳就无法经营，无法使用该房屋，为了请求世纪金源公司供电，恢复经营，伍佳做了大量的工作，一直在同世纪金源公司协商沟通，世纪金源公司今天派张三，明天派李四同伍佳谈，但所派人员的说法既不统一，又不能作主，因此，未能达成共识。由于世纪金源公司一意孤行，单方违约，才导致伍佳未能使用房屋更没有因房屋而产生任何效益。正相反的是造成了伍佳投资100多万元的资产闲置损耗，这应当归责于世纪金源公司，要求伍佳全部承担该费用，显然是不公正的。②关于拆除费18966元，要伍佳承担，更是不合法、不合理。世纪金源公司在诉讼期间强行拆除并盗走伍佳的财产，世纪金源公司实施的是一种既妨碍民事诉讼的违法行为，又是严重的违约侵权行为，理应承担全部责任，凭什么要伍佳承担这个费用。这岂不是被别人卖了，还要帮别人数钱吗？3、世纪金源公司的第3项上诉请求不成立。原审判决驳回其他诉讼请求是对的，其全部诉讼请求都应当驳回，才符合本案案件事实和法律规定。4、世纪金源公司的第4项上诉请求不成立。原审判决认定伍佳投入装修设计费、消防工程改造费、装修工程费、空调费、家具费、厨具费、壁画费、软装装修费共计733588元，但遗漏了燃气开通费56658元，餐桌椅费31000元两项，实际装修和设施设备投入应为733588元+56658元+31000元=821246元，加上低值易耗品和餐具费用食材费，共计100多万元。伍佳投入的这些财产只经营了不到一年却全部被世纪金源公司洗劫一空，特别是燃气开通费是一次性投入，一劳永逸，世纪金源公司不论是自用，还是出租都无须交纳这项费用了。这笔费用全被世纪金源公司占用，这笔费用不但应当计算，而且不应该打折扣。上述投入是伍佳的实际付出和损失，原审判决只判决确定50万元，而世纪金源公司强拆盗取的财产远不止50万元，更何况都是由世纪金源公司的违法、违约侵权行为所造成的。世纪金源公司应承担的赔偿责任远不止50万元。关于原审判决确定的3万元食材损失，实际损失远不止这个数，有新闻媒体记者和卫生防疫部门见证了这个损失，新闻媒体的录像资料可以充分证实。原审判决第七项只确定的530000元损失，充分考虑了世纪金源公司的利益，对伍佳的实际损失而言，是欠公允的。实际上世纪金源公司非法占有的财产价值和给伍佳造成的损失大超过530000元。5、世纪金源公司的第5项上诉请求不成立。原审判决确定世纪金源公司赔偿伍佳经营利润损失130000元，而伍佳实际已入账的损失为408428.21元，还有尚未入账的损失未计在内。这些损失都是由世纪金源公司的违约行为造成的。伍佳在对场地装修后，世纪金源公司就在场地前围挡施工，直至2018年9月才拆除，在围挡拆除前，伍佳根本不知道世纪金源公司在场地正前面建起了“都可奶茶”，直到拆除围挡后，伍佳才知道，并且第一时间向世纪金源公司提出了维权诉求，世纪金源公司置之不理。世纪金源公司在招商和签订合同时，根本未告知伍佳门面前面还要建一个“都可奶茶”经营门面，如果事先告知了伍佳，伍佳是不会承租该商铺的。围挡拆除后，由于世纪金源公司新建的“都可奶茶”挡住了伍佳的门面，尽管伍佳想了很多办法，很多促销措施，但经营始终受到影响，一直亏损，到2019年3月29日，世纪金源公司又恶意停电，致使无法继续经营，投入装修、设施、设备100多万元后，不但没有收回一分钱，还经营亏损50多万元。都是因为世纪金源公司的违约、围挡施工以及恶意断电所造成的，世纪金源公司理应赔偿经营利润损失。6、世纪金源公司的第6项上诉请求不成立，关于诉讼费用的承担，原审判决根据本诉、反诉的实际情况确定是基本正确的，二审的诉讼费用理应由世纪金源公司承担。四、从租赁合同成立并生效的时间起算，扣除90天装修期后，伍佳不但不欠世纪金源公司的任何费用，世纪金源公司还应返还多收取的费用，世纪金源公司一直违约。在诉讼期间，世纪金源公司又单方面拆除并盗走伍佳的全部财产，伍佳提起反诉是完全有理由有依据的，理应得到支持，但原审判决只支持了一部分，伍佳虽有异议，但为了息讼解纷，为了把精力和时间投入到创业中去，才没有上诉。综上所述，世纪金源公司违反租赁合同第5条5.1、第7条7.5、7.6、第12条、第31条31.3、第35条35.2、附件C第三条第4项等多条约定，在伍佳承租的商铺前围挡施工达半年之久，占了伍佳实际营业时间的一半，给伍佳造成了巨大的经济损失，世纪金源公司理应承担全部责任。恳请二审法院在查明事实后，驳回上诉，维持原判。世纪金源公司向原审法院提出诉讼请求：1、确认《租赁合同》已合法解除；2、伍佳向世纪金源公司支付租金191600.64元、物业管理费33792元、水费1030.2元、违约金225906.5元、合同解除后逾期占用期间的费用208631.81元、拆除费用18966元，上述费用扣除履约保证金19672元后，共计660255.15元；3、本案诉讼费由伍佳承担。伍佳向原审法院提出反诉诉讼请求：1、确认《租赁合同》已于2019年3月29日解除；2、世纪金源公司返还多收取的费用65124.74元；3、世纪金源公司赔偿装修设计、购置厨具、中央空调、壁画、桌椅及消防工程、燃气开通等费用610456.68元（已折旧）；4、世纪金源公司赔偿因断电造成的食材和人工工资损失43892.4元；5、世纪金源公司赔偿经营利润损失408428.21元；6、世纪金源公司承担违约金（6个月租金）191600.64元；7、反诉费由世纪金源公司承担。一审法院认定事实：世纪金源公司（出租方）与伍佳（承租方）签订了一份《世纪金源购物中心租赁合同》，合同约定：伍佳承租世纪金源公司位于长沙市开福区××路××号××购物中心××号商铺（建筑面积为574.32平方米，实际使用面积为352平方米），用于经营餐饮“拾年味舍.钵（常德地方菜）；租赁期限为5年，自2018年1月1日起至2022年12月31日止，租金自2018年4月1日起开始计算；租金收取标准为：自2018年1月1日至2018年12月31日租金标准为每月每平方米人民币84元计算；自2019年1月1日至2019年12月31日租金递增8%，租金标准为每月每平方米人民币90.72元计算；自2020年1月1日至2020年12月31日租金递增8%，租金标准为每月每平方米人民币97.98元计算；自2021年1月1日至2021年12月31日租金递增8%，租金标准为每月每平方米人民币105.82元计算；自2022年1月1日至2022年12月31日租金递增8%，租金标准为每月每平方米人民币114.28元计算；伍佳向世纪金源公司支付物业管理费（按实际使用面积计收），物业管理费标准按每月每平方米人民币16元计算；租金、物业管理费均采用预付方式,按季支付，每一季为一个计费周期,伍佳应在每一个计费周期届满前30日内将下一个计费周期的租金、物业管理费以现金、支票或银行划款方式支付给世纪金源公司；伍佳逾期支付租金、物业管理费、公共事业费、市场推广费及其他费用的，每逾期一日，伍佳应当按逾期支付金额的万分之五向世纪金源公司支付违约金；如《测绘报告》确定的租赁场地实测面积与暂测面积存在差异，导致伍佳已付的各项费用与依据实测面积计算的应付费用有差额的，双方按照多退少补的原则进行补差；若伍佳逾期支付／不支付履约保证金、租金、物业管理费、市场推广费或其他应由伍佳支付的任何一项费用超过30日的，世纪金源公司有权单方解除合同，伍佳应支付世纪金源公司不少于按照解约当年租金标准计算的六个月租金的违约金；因世纪金源公司违约导致伍佳单方解除合同的，世纪金源公司应支付伍佳不少于按照解约当年租金标准计算的六个月租金的违约金；合同终止后，伍佳应当在3日内自费将其所有的可移动物品搬离，并将装修装饰物查出清理后将场地恢复至世纪金源公司交场前状态后交回给世纪金源公司；若伍佳未能按时搬出的可移动物品、将租赁场地的使用权交还世纪金源公司的，视为伍佳将这些物品丢弃，世纪金源公司可随意清理；伍佳还应按照合同终止当年租金标准的二倍向世纪金源公司支付逾期占用期间的租金，并赔偿世纪金源公司自行雇佣专门人员腾空租赁场地的费用；双方约定解除合同时，应书面通知对方，通知到达对方之时合同解除；本合同经世纪金源公司方盖章、伍佳方签字后生效；双方签字、盖章日期不一致的，以在后签字、盖章的日期为合同生效日。该合同最后落款处，甲方处有世纪金源公司盖章及其法定代表人薛丽的签字，但未写明签约时间；乙方处有伍佳签字，签约日期处有涂改痕迹，将2018年3月28日改写为2018年1月1日。合同包括《租赁场地交付确认书》在内的所有附件签字时间均有将2018年3月28日改写为2018年1月1日的涂改痕迹。2018年2月23日，伍佳开始对承租场地进行装修，并安装电器和购买相应家具，于2018年5月11日正式开业经营。2018年9月26日，伍佳以“拾年味舍”名义向世纪金源公司送达《关于拾年味舍品牌租金补偿申请函》，由世纪金源公司方工作人员王欢签收，该函上写明：因前期世纪金源公司未能将合同及时返还给伍佳，导致伍佳未能在2018年4月1日正常开业，延期至2018年5月11日才开业，且由于中庭围挡使销售很不理想，故与世纪金源公司协商沟通补偿方案，方案为1、广告牌5块；2、潲水费从2500元/月调至2000元/月，执行时间为2019年5月8日起至2020年5月7日止；3、世纪金源公司要承诺2018年8月20日前将中庭围挡拆除且进驻品牌全面开业；4、租金缴纳方式为月付。2019年1月18日，世纪金源公司向伍佳邮寄《催款函》，该函上写明：伍佳伍佳拖欠世纪金源公司公司2019年1月1日至2019年3月31日的租金95800.32元、物业管理费16896元、物业服务费7500元，履约保证金69032元，2018年11月27日至2018年12月19日的水费719.1元，共计人民币189947.42元，伍佳逾期支付的行为已构成违约；并要求伍佳于2019年1月18日前将拖欠的189947.42元支付给世纪金源公司，并按照合同的约定承担逾期支付金额日万分之五的违约金；如伍佳逾期支付超过30日，世纪金源公司有权根据约定解除《租赁合同》。2019年3月18日，世纪金源公司又向伍佳发出《纠正违约行为通知书》，该通知书写明：伍佳伍佳拖欠世纪金源公司公司2019年1月1日至2019年3月31日的租金95800.32元、物业管理费16896元、物业服务费7500元，履约保证金69032元，2019年1月19日-2019年2月18日期间水费856.8元。共计182585.12元；伍佳行为严重违反了购物中心管理规定，已构成严重违约；限伍佳在3日内纠正，必须全额支付应付费用，逾期未纠正，世纪金源公司将追究伍佳违约责任，并视情况采取必要措施制止伍佳的违约行为。2019年3月20日，伍佳向世纪金源公司薛丽邮寄《对“纠正违约行为通知书”的复函》，该复函主要内容为：1、世纪金源公司与伍佳在签订合同和交付场地时，伍佳承租门面前方中庭位置并没有围挡和实墙进行遮挡，但世纪金源公司为中庭“天空之城”进行升级改造时在伍佳承租门面门口搭建围挡，严重影响伍佳销售经营，虽世纪金源公司承诺“天空之城”会在2018年5月1日开业，但实际却直到2018年8月1日，围挡才全部拆除。而在围挡拆除后，伍佳承租门面门口被“都可奶茶”实墙严重遮挡，自2018年8月开始，伍佳一直在与世纪金源公司就此情况进行沟通，但世纪金源公司未解决。2、伍佳承租门面实际使用面积352平方米包含了消防通道面积，根据《消防法》规定，消防通道不能被占用，故伍佳已付的各项费用与依据实测面积计算的应付费用应按照合同约定的多退少补原则进行补差。3、由于世纪金源公司直到2018年4月4日才归还合同，导致伍佳消防证件、营业执照等开业必须证件不能及时办理，致使开业时间延迟至2018年5月11日，因此伍佳希望与世纪金源公司协商将计租时间变更为实际开业日，伍佳在2018年3月19日也已将协商此事函件交予世纪金源公司招商部工作人员潘鋆手中，但世纪金源公司并未解决。综上，伍佳并未违约，且在2018年5月22日缴纳履约保证金88704元，但在伍佳多次联系世纪金源公司后都无法解决问题，故提出以下补偿方案：1、由于“都可奶茶”实墙遮挡，伍佳要求协商减少部分租金(物业管理费不变)，减少之后的租金缴纳从2018年8月1日起开始计租。另租金递增从2020年1月开始，递增比例为8%。世纪金源公司已承诺2021年可以解决“都可奶茶”实墙遮挡问题，且新品牌新装修达到整体通透,让伍佳店铺能达到正常营业状态，如世纪金源公司满足伍佳店铺正常经营商务条件，可按原合同条款执行。2、现店铺内租金及物业管理费核算是含有消防通道面积的，应将消防通道面积从店铺实际面积中剔除。之前已经缴纳的租金和物业管理费费用应按照多退少补原则处理，之后需要缴纳的租金及物业管理费费用应按剔除消防通道面积后店铺内实际面积核算。3、关于潲水费费用过高问题,世纪金源公司方工作人员王欢与伍佳协商将潲水费从2500元/月调至2000元/月，伍佳申请2019年4月1日起执行。4、增加广告位二块:(1)G层临街良品铺子旁的广告位;(2)商场两部直升梯内。广告位支持时间:壹年。5、租金缴纳方式:月付。2019年3月29日，伍佳承租门面突然停电无法营业。2019年3月30日，伍佳伍佳就承租门面断电事宜向世纪金源公司邮寄发出沟通函，主要内容为：2019年3月29日伍佳承租店面断电而无法正常经营，经世纪金源公司物业检测后表明电路需维修，要先缴纳维修费，但在伍佳方去世纪金源公司财务室缴纳维修费时，被世纪金源公司方以未缴纳所欠费用为由拒绝收取维修费，并拒绝维修通电；就世纪金源公司方提出的欠费问题，伍佳已在《对“纠正违约行为通知书”的复函》中进行了说明并提出了沟通意向和方案，但截至2019年3月29日，伍佳并未收到世纪金源公司任何答复；在伍佳未欠缴电费的情况下，世纪金源公司断电的行为给伍佳造成了5000元食材损坏、人工成本、营业收入及品牌名誉受损的损失，要求世纪金源公司予以赔偿。2019年7月10日，世纪金源公司向伍佳邮寄发出《解除通知书》，该通知书写明：1、双方签订的《租赁合同》自该通知书到达伍佳之日起即宣告解除；2、伍佳欠世纪金源公司如下费用：（1）2019年1月1日至2019年6月30日期间的租金191600.64元、物业管理费33792元、水费1030.2元，共计226422.84元；（2）根据《租赁合同》第7条第7.8款的约定，伍佳违约逾期支付各项费用，应向世纪金源公司支付违约金20366.04元(该处违约金暂计算至2019年6月30日，具体违约金金额将计算至实际完成支付义务之日止)；（3）根据《租赁合同》第25条第25.2款的约定，世纪金源公司依据合同的约定解除合同的，伍佳应向世纪金源公司支付违约金191600.64元；（4）根据《租赁合同》第25条25.4款的约定,伍佳剩余的履约保证金19672元抵扣上述欠费后，还欠付世纪金源公司418717.52元；并要求伍佳自收到本通知书之日起7日内向世纪金源公司履行完毕以上支付义务；3、根据《租赁合同》第29条的约定,要求伍佳自接到本通知书之日起3日内，自费将场内所有的可移动物品搬离，并将租赁场地恢复至交场地前的状态后交回世纪金源公司，否则，视为放弃场地一切物品的所有权，世纪金源公司将自行对场地进行清理，同时,开始按本年度租金标准的2倍计算逾期占用期间的费用。物流信息显示为2019年7月11日他人代收该邮件。2019年7月13日，伍佳向世纪金源公司法定代表人薛丽邮寄发出《对“解除通知书”的复函》，主要内容为：1、伍佳自2018年8月开始一直与世纪金源公司方就围挡及“都可奶茶”实墙遮挡店铺影响经营一事反复沟通，但世纪金源公司一直未能解决问题。2、租赁场地实测面积与暂测面积存在差异，世纪金源公司方未按合同约定将已付费用和根据实测面积计算的应付费用对伍佳进行补差。3、由于世纪金源公司方迟延返还合同，导致伍佳延迟开业，伍佳要求协商将计租日起变更为实际开业日，并发函给世纪金源公司方工作人员潘鋆，但世纪金源公司未解决此问题。4、3月29日，世纪金源公司在伍佳未欠缴电费的情况下断电，导致伍佳无法经营，世纪金源公司已严重违约。综上，世纪金源公司提出伍佳拖欠费用构成违约没有依据，实则是世纪金源公司违约在先，且给伍佳造成了以下严重损失：1、由于围挡和“都可奶茶”实墙遮挡店铺，导致店铺无法正常经营，累计亏损555549.13元；2、因世纪金源公司停电行为，伍佳累计营业额损失共计9471000元；3、自2018年4月至2018年12月，累计缴纳多余消防通道面积租金及物业管理费共计18000元；4、世纪金源公司单方解除合同，按合同约定应向伍佳支付违约金191600.64元。如世纪金源公司私自对伍佳场地进行清理，对伍佳造成经济损失，伍佳将依法追究世纪金源公司法律责任。2019年9月4日，世纪金源公司以伍佳违约为由请求解除合同并要求伍佳支付违约金而诉至一审法院，伍佳亦向一审法院提出反诉。2019年9月12日，世纪金源公司向伍佳发出《交还租赁场地通知函》，该函要求伍佳在收到该函三日内将承租场地内所有可移动物品搬离，将租赁场地恢复至交场前的状态交还给世纪金源公司，否则世纪金源公司将自行拆除，由此导致的一切不利后果均由伍佳自行承担。2019年9月17日，伍佳向世纪金源公司法定代表人薛丽邮寄发出《关于“交还租赁场地通知函”的复函》，该复函写明：就世纪金源公司提出的解除合同，双方已进入司法程序，在司法程序未完成的情况下，世纪金源公司无权自行拆除和移动商铺任何物品。2019年10月21日，世纪金源公司方自行将伍佳承租门面内的可移动物品进行了搬离，将不可移动的设备进行了拆除，产生拆除费用18966元。庭审中，伍佳陈述《世纪金源购物中心租赁合同》实际签订日期为2018年3月28日，世纪金源公司要求伍佳将时间改成了2018年1月1日。在伍佳按世纪金源公司要求将合同时间涂改后，世纪金源公司方以合同未盖章为由将合同收走，直至2018年4月4日世纪金源公司工作人员潘鋆才通过微信通知伍佳拿到盖了世纪金源公司公章的合同，有伍佳与世纪金源公司工作人员潘鋆的微信聊天为证，因此依据合同约定，合同正式生效时间应为2018年4月4日；且场地实际交付时间为2018年2月23日，收取了伍佳装修期临时水电费500元、计量电表购置费1000元、建筑垃圾清运费5506元、消防改造泄水费500元、物业服务费1101.2元、装修集合板100元、地毯100元、、地毯100元000元、临时出入证400元（包括200元押金），共计29207.2元，有世纪金源公司在这天向伍佳出具的《商户装修需交纳费用清单》为证。《租赁场地交付确认书》也是在2018年3月28日签合同那天签的字，时间被世纪金源公司要求改成了2018年1月1日，有涂改痕迹为证。依据双方向一审法院提交的发票、收据及转账记录：2018年5月22日，世纪金源公司向伍佳开具一张收取伍佳88704元保证金的收据；2018年8月31日，世纪金源公司向伍佳开具两张金额均为35200元的发票，分别注明为2018年4月1日至2018年4月30日、2018年5月1日至2018年5月31日的租金和物业管理费；2018年9月20日，世纪金源公司向伍佳开具一张金额为16896元的发票，注明为2018年6月1日至2018年8月31日的物业管理费；同日，世纪金源公司向伍佳开具一张金额为88704元的发票，注明为2018年6月1日至2018年8月31日的租金；2018年10月29日，世纪金源公司向伍佳开具一张金额为35200元的发票，注明为2018年9月1日至2018年9月30日的租金和物业管理费；2018年12月28日，世纪金源公司向伍佳开具一张金额为30593元的发票，注明为2018年10月1日至2018年10月31日的租金和2018年10月27日至2018年11月26日的水费；2018年12月29日，世纪金源公司向伍佳开具一张金额为7000元的发票，注明为2018年10月1日至2018年11月7日的物业管理费。伍佳为支持其反诉请求，向一审法院提交以下证据证明其因世纪金源公司行为所致损失：1、装修设计合同及设计费24888元付款凭证；2、消防改造工程合同及42000元付款凭证；3、460000元装修工程装修合同及付款凭证；4、空调销售及安装服务合同及42000元付款凭证；5、购买32000元家具付款凭证；6、厨具设备安装合同及113900元付款凭证；7、9000元壁画付款凭证；8、软装装修9800元付款凭证；9、因断电损失价值36392.4元食材表；10、2019年1月-3月员工工资表。一审法院认为：一、《世纪金源购物中心租赁合同》的生效及解除。1、双方签订的《世纪金源购物中心租赁合同》有双方当事人签字、盖章，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。该合同第39条约定：本合同经世纪金源公司方盖章、伍佳方签字后生效；双方签字、盖章日期不一致的，以在后签字、盖章的日期为合同生效日。合同落款处，世纪金源公司未签署日期，在伍佳签字当日，世纪金源公司尚未盖章，故合同生效日期晚于世纪金源公司签字当日。伍佳签字处有将签约日期2018年3月28日涂改为2018年1月1日的痕迹，且依据伍佳与世纪金源公司方工作人员的聊天记录，2018年4月4日世纪金源公司方将盖有公章的合同还给伍佳，故一审法院认定《世纪金源购物中心租赁合同》的生效日期为2018年4月4日。2、合同第25、26条约定了双方在满足约定条件的情况下享有单方解除权，在书面通知到达对方时合同解除。2019年7月10日，世纪金源公司向伍佳邮寄发出《解除通知书》，2019年7月11日伍佳签收该通知，故一审法院认定《世纪金源购物中心租赁合同》于2019年7月11日解除。二、关于本诉。1、伍佳欠付租金、物业管理费、水费金额的认定。根据《世纪金源购物中心租赁合同》约定，租金自2018年4月1日起开始计算，虽伍佳以因世纪金源公司原因导致延迟开业为由，一直向世纪金源公司协商希望能推迟计租日期，但并未与世纪金源公司达成合意，因此，计租日期以合同约定的2018年4月1日计算。则截止至合同解除日，伍佳应支付世纪金源公司2018年4月1日-2019年7月11日的租金、物业管理费、水费。依据原、被告提交的发票标注显示，伍佳租金交至2018年10月31日，物业管理费交至2018年11月7日，水费交至2018年11月26日。故伍佳尚欠世纪金源公司2018年11月1日至2019年7月11日的租金、2018年11月8日至2019年7月11日的物业管理费、2018年11月27日至2019年7月11日的水费。具体计算为：（1）租金部分。合同约定的2018年1月1日至2018年12月31日租金标准为每月每平方米人民币84元，2019年1月1日至2019年12月31日租金标准为每月每平方米人民币90.72元计算，故2018年11月1日至2018年12月31日的租金为84元×352㎡×2个月=59136元；由于世纪金源公司仅诉请到2019年6月30日的租金，故2019年1月1日至2019年6月30日的租金为90.72元×352㎡×6个月=191600.64元。因世纪金源公司已将2018年11月1日至2018年12月31日的租金59136元在伍佳缴纳的88704元的保证金中予以扣除，故伍佳尚欠世纪金源公司租金191600.64元。（2）物业管理费部分。合同约定物业管理费标准按每月每平方米人民币16元计算，每月物业管理费则为16元×352㎡=5632元，故2018年11月8日至2019年6月30日的物业管理费为4264（11月的剩余物业费）+5632元×7个月=43688元；因世纪金源公司已将2018年11月8日至2018年12月31日的物业管理费9896元在伍佳缴纳的88704元的保证金中予以扣除，故伍佳尚欠世纪金源公司物业管理费33792元。（3）水费部分。收取水费以用水量为准，用水量以用户水表计量为准。世纪金源公司诉请伍佳支付水费，但未向一审法院提交证明伍佳用水量的水表计量相关证据，无法证明伍佳实际用水量，故一审法院对世纪金源公司要求伍佳支付水费的请求不予支持。综上，伍佳欠付世纪金源公司租金、物业管理费共计225392.64元，冲抵伍佳缴纳的剩余保证金19672元（88704元-59136元-9896元）后，尚欠205720.64元。2、伍佳违约金的认定。（1）迟延履行违约金。《世纪金源购物中心租赁合同》约定：租金、物业管理费均采用预付方式,按季支付，每一季为一个计费周期,伍佳应在每一个计费周期届满前30日内将下一个计费周期的租金、物业管理费以现金、支票或银行划款方式支付给世纪金源公司；伍佳逾期支付租金、物业管理费、公共事业费、市场推广费及其他费用的，每逾期一日，伍佳应当按逾期支付金额的万分之五向世纪金源公司支付违约金。故截至2019年11月1日，因伍佳迟延支付租金、物业管理费产生迟延履行违约金具体计算为：2019年1月至3月迟延支付租金、物业管理费违约金：（90.72元＋16元）×352㎡×3个月×5?×305天（2019年1月1日至2019年11月1日）=17186元；2019年4月至6月迟延支付租金、物业管理费违约金：（90.72元＋16元）×352㎡×3个月×5?×214天（2019年4月1日至2019年11月1日）=12058.5元；共计29244元。世纪金源公司诉请金额为34305.86元，对世纪金源公司诉请超出部分一审法院不予支持。（2）违约赔偿金。《世纪金源购物中心租赁合同》约定：因伍佳逾期支付或不支付上述费用导致世纪金源公司解除合同的，伍佳应支付世纪金源公司不少于按照解约当年租金标准计算的六个月租金的违约金。由于伍佳未按时支付租金和物业管理费，世纪金源公司向伍佳发出《解除通知书》致使合同最终解除，故伍佳应按合同约定向世纪金源公司支付按照解约当年租金标准计算的六个月租金的违约金90.72元×352㎡×6个月=191600.64元。但在合同履行期间，伍佳一直就围挡及实墙遮挡经营问题积极与世纪金源公司沟通协商，但世纪金源公司一直未就伍佳提出事项进行过回复和解决。世纪金源公司作为出租方，应当保障承租方使用租赁商铺进行正常经营活动的权利，在合同履行过程中，应当积极与伍佳沟通协商解决问题，保障合同的顺利履行。且2019年3月29日伍佳承租商铺断电导致无法经营时，世纪金源公司拒绝维修，亦对伍佳多次提出的解决方案置之不理，对最终合同的解除具有过错，应当承担相应责任，故一审法院对世纪金源公司诉请的违约赔偿金仅支持100000元。综上，伍佳应支付世纪金源公司迟延履行违约金29244元，违约赔偿金100000元，共计129244元。3、逾期占用费及拆除费。《世纪金源购物中心租赁合同》约定：合同终止后，伍佳应当在3日内自费将其所有的可移动物品搬离，并将装修装饰物查出清理后将场地恢复至世纪金源公司交场前状态后交回给世纪金源公司；若伍佳未能按时搬出的可移动物品、将租赁场地的使用权交还世纪金源公司的，伍佳应按照合同终止当年租金标准的二倍向世纪金源公司支付逾期占用期间的租金，并赔偿世纪金源公司自行雇佣专门人员腾空租赁场地的费用。本案中，在合同解除后，世纪金源公司在2019年9月12日向伍佳发出《交还租赁场地通知函》，该函要求伍佳在收到该函三日内将承租场地内所有可移动物品搬离，将租赁场地恢复至交场前的状态交还给世纪金源公司，但伍佳并未搬离。直至2019年10月21日，世纪金源公司方自行将伍佳在承租门面内的可移动物品进行了搬离，将不可移动的设备进行了拆除，产生拆除费用18966元，一审法院予以认可。合同约定的逾期占用费用约定过高，一审法院酌情认定参照合同约定的合同解除当年租金标准支付房屋逾期占有使用费，计算为90.72元×352㎡÷31天×39天（2019年9月12日至2019年10月21日）=40174元，对世纪金源公司诉请超出部分不予支持。综上，伍佳应支付世纪金源公司逾期占用费40174元，拆除费18966元，共计59140元。三、关于反诉。1、根据《世纪金源购物中心租赁合同》约定，租金自2018年4月1日起开始计算，虽反诉世纪金源公司主张系因反诉伍佳原因导致延迟开业为由，应延迟计算租金，但并未与世纪金源公司达成合意，因此，计租日期以合同约定的2018年4月1日为准。故一审法院对反诉世纪金源公司要求反诉伍佳退还租金、物业管理费等费用的主张不予支持。但反诉伍佳于2018年2月23日收取反诉世纪金源公司20000元装修押金，且在反诉世纪金源公司装修完毕后，进行了验收。因此，反诉伍佳应将收取的20000元装修押金返还给反诉世纪金源公司，一审法院对反诉世纪金源公司要求反诉伍佳返还20000元装修押金的请求予以支持。2、反诉伍佳的财产损害赔偿责任。（1）拆除物品赔偿。2019年9月4日，反诉伍佳已就本案《世纪金源购物中心租赁合同》涉及的相关违约情况诉至一审法院，在依据该合同向反诉世纪金源公司发送《交还租赁场地通知函》后，反诉世纪金源公司亦在《关于“交还租赁场地通知函”的复函》中回复关于租赁的相关事情已进入司法程序，应等待司法判决结果。虽然依据合同约定，拆除费用由反诉世纪金源公司承担，但反诉伍佳在明知《世纪金源购物中心租赁合同》涉及的相关事宜已在司法程序中，仍自行强制拆毁并搬离反诉世纪金源公司留在承租场地的物品，造成反诉世纪金源公司经济损失，应当予以赔偿。依据反诉世纪金源公司提交的相关购买合同及付款凭证，反诉世纪金源公司共支出了：装修设计费24888元、消防改造工程费42000元、装修工程费460000元、空调费42000元、家具费32000元、厨具费113900元、壁画费9000元、软装装修费9800元，共计733588元。由于上述物品已在反诉伍佳拆除时被毁损和破坏，导致无法对其价值进行鉴定评估，故一审法院依据反诉世纪金源公司提交的相关证据，对上述物品价值进行相应折旧后，酌情认定反诉伍佳应赔偿金额为500000元，对反诉世纪金源公司诉请超出部分不予支持。（2）停电造成的食材损失。2019年3月29日，反诉世纪金源公司承租门面突然断电，反诉世纪金源公司就此事与反诉伍佳协商并要求维修，反诉伍佳以反诉世纪金源公司未缴纳所欠费用为由拒绝收取维修费，并拒绝维修通电，而导致反诉世纪金源公司无法正常经营且冷藏食材损坏。反诉伍佳作为商铺出租方有保证承租人正常使用租赁物进行生产经营的义务，在反诉世纪金源公司未欠缴电费及积极沟通协商的情况下持续断电，造成反诉世纪金源公司经济损失，应当予以赔偿。故一审法院对反诉世纪金源公司要求反诉伍佳对损失食材予以赔偿的请求予以认可，酌情认定损失金额为30000元，对反诉世纪金源公司诉请超出部分不予支持。（3）人工工资损失。反诉世纪金源公司虽向一审法院提交了员工工资表，但未有证据证明其实际向员工支付了停电期间的员工工资，故一审法院对其要求反诉伍佳支付人工工资损失的请求不予认可。综上，反诉伍佳应赔偿反诉世纪金源公司财产损失共计530000元。3、经营利润损失。在反诉世纪金源公司2018年5月11日开业至合同解除以来，受到反诉伍佳在其承租商铺门前设置的围挡及实墙影响，一直未能进行正常经营，直至2019年3月29日因停电彻底无法经营，故反诉伍佳对反诉世纪金源公司在合同履行期间不能正常经营具有过错，依法应当承担相应赔偿责任。依据商铺位置、经营范围、商铺租金等因素，一审法院酌情认定反诉世纪金源公司每月经营利润损失为10000元，自其2018年5月11日开业计算至2019年7月11日合同解除之日止，共计10000元×13个月=130000元。4、《世纪金源购物中心租赁合同》约定了合同双方的单方解除权，但行使约定的单方解除权时须书面通知对方。本案中，反诉世纪金源公司并未行使单方解除权，不属于合同约定的反诉伍佳应当支付反诉世纪金源公司六个月租金违约金的情形，故一审法院对反诉世纪金源公司要求反诉伍佳支付六个月租金违约金的请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百二十条、第一百二十二条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、确认湖南世纪金源置业购物中心有限责任公司与伍佳签订的《世纪金源购物中心租赁合同》于2019年7月11日解除；二、伍佳于本判决生效之日起十日内向湖南世纪金源置业购物中心有限责任公司支付尚欠租金、物业管理费共计205720.64元；三、伍佳于本判决生效之日起十日内向湖南世纪金源置业购物中心有限责任公司支付违约金129244元；四、伍佳于本判决生效之日起十日内向湖南世纪金源置业购物中心有限责任公司支付逾期占用费、拆除费共计59140元；五、驳回湖南世纪金源置业购物中心有限责任公司其他诉讼请求；六、湖南世纪金源置业购物中心有限责任公司于本判决生效之日起十日内向伍佳返还装修押金20000元；七、湖南世纪金源置业购物中心有限责任公司于本判决生效之日起十日内向伍佳赔偿财产损失530000元；八、湖南世纪金源置业购物中心有限责任公司于本判决生效之日起十日内向伍佳赔偿经营利润损失130000元；九、驳回伍佳其他诉讼请求。本院认为，案涉《世纪金源购物中心租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。二审中当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。补充查明如下事实：本院于2020年8月11日就案涉合同的实际面积向设计师王湘云调查了解，并制作《谈话笔录》一份，王湘云陈述：就案涉门面进行装修设计时，其有去门面现场实地测量，测量的结果为326平，旁边的消防通道并未列入设计范围。本院认为，案涉合同的履行过程中，双方各有违约行为，依据本案查明的事实，本院确认上诉人世纪金源公司的违约行为包括：1、未及时将签字盖章的合同返还给伍佳，导致伍佳推迟营业时间一个月；2、伍佳提出实测面积与合同约定的面积存在差异，且提出了合理的依据，世纪金源公司既未及时核算面积也没有按照合同约定的多退少补原则进行补差；3、案涉店铺在正常经营时间突然断电，断电后世纪金源公司未采取有效措施及时恢复供电；4、涉案门面实墙遮挡问题。伍佳违约行为：1、未按照合同约定及时支付租金；2、合同解除后未及时搬离并交付门面。一、关于上诉人的第一项上诉理由：一审判决认定“上诉人对最终合同的解除具有过错，应当承担相应责任，故本院对上诉人诉请的违约赔偿金仅支持100000元”系事实认定不清、法律适用错误。本院认为，合同第25、26条约定了双方在满足约定条件的情况下享有单方解除权，在书面通知到达对方时合同解除。2019年7月10日，世纪金源公司向伍佳邮寄发出《解除通知书》，2019年7月11日伍佳签收该通知，故一审法院认定《世纪金源购物中心租赁合同》于2019年7月11日解除并无不当。合同解除后，依据《合同法》规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求赔偿损失。房屋租赁合同履行过程中，从事经营活动的承租人经出租人催告并事先告知其将采取断电（水、气）等行为的情况下，在合理期限内仍未依约支付租金，出租人采取前述行为属于行使合同履行抗辩权的行为，但合同另有约定的除外。出租人采取断电等行为对合同履行造成的影响应当与承租人欠付的租金数额、比例及过错程度相适应，超过必要限度给承租人造成损失的，应当承担赔偿损失等违约责任。综上，本案中双方对于合同解除均有过错，一审根据双方过错程度的大小，酌情确定伍佳的违约金为100000并无不当。关于逾期占用费，一审认定案涉合同于2019年7月11日解除，依照《解除租赁合同通知书》，伍佳应于2019年7月14日前搬离场地，逾期占用费理应自合同解除次日即2019年7月15日开始计算，一审自2019年9月12日计算逾期占用费认定有误，本院予以纠正。关于逾期占用费的计算标准，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”即双方约定的逾期占用费过分高于造成的损失的，可以适当减少，一审法院酌情参照合同约定的解除合同当年的租金标准支付房屋逾期占有使用费并无不当。即伍佳应支付世纪金源公司逾期占用费40174+63867=104040元。四、关于世纪金源公司是否应当赔偿伍佳的财产损失。本院认为，如前所述，世纪金源与伍佳双方均有违约行为。一审法院认为，关于双方违约的责任大小尚未确定，且所涉相关事宜仍在司法程序中，世纪金源强行拆除安设店面装修并办理设备，具有过错，应予赔偿并无不当，关于赔偿损失数额的计算，一审法院依据审查认定的证据确定装饰装修价值为733588元，上诉人对此提出异议，但并未举出相反证据推翻，本院据此认定饰装修价值为733588元，一审折旧后认定损失为500000元并无不当，因双方均有违约行为，应当按照双方的过错程度对该部分损失予以分担，本院依照过错程度，酌情确定世纪金源公司赔偿伍佳装饰装修损失350000元。关于食材损失，因世纪金源公司未能及时恢复供电，给伍佳造成相应损失，理应赔偿，一审综合查明事实酌定食材损失30000元并无不当。五、关于经营利润损失，因伍佳并未有充分证据证明其经营利润，一审以案涉门面门前围挡和实墙影响，导致伍佳未能正常经营，世纪金源对此具有过错应当承担相应赔偿责任为由要求世纪金源公司向伍佳赔偿经营利润损失，没有事实依据，世纪金源公司该项上诉请求成立。综上所述，世纪金源公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：维持湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初9258号民事判决第一、二、三、五、六项；撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初9258号民事判决第四、七、八项；变更湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初9258号民事判决第四项为被上诉人伍佳于本判决生效之日起十日内向上诉人湖南世纪金源置业购物中心有限责任公司支付逾期占用费、拆除费共计104040元；变更湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初9258号民事判决第七项为上诉人湖南世纪金源置业购物中心有限责任公司于本判决生效之日起向被上诉人伍佳赔偿财产损失380000元；驳回上诉人湖南世纪金源置业购物中心有限责任公司其他上诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费10403元，由被上诉人伍佳负担；反诉案件受理费17590元，由上诉人湖南世纪金源置业购物中心有限责任公司负担。二审案件受理费14822元，被上诉人伍佳负担4446.6元，上诉人湖南世纪金源置业购物中心有限责任公司10375.4元。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  谢 晋审判员  叶子龙二〇二〇年九月十五日书记员  杨 柳