湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0111民初3335号原告：施永红，男，1976年7月28日出生，汉族，住武汉市新洲区。委托诉讼代理人：黄灿、薛伟幸，湖北高照律师事务所律师，特别授权代理。被告：汪春凤，女，1975年9月11日出生，汉族，住武汉市江汉区发展大道********,现住湖北省武穴市。原告施永红诉被告汪春凤企业承包经营合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序，由审判员瞿汉春独任审判，于2020年8月5日公开开庭审理了本案。原告施永红及其委托诉讼代理人黄灿、被告汪春凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施永红向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令原、被告签订的《酒店承包合同》己于2020年5月18日解除；二、请求法院依法判令被告向原告返还已支付房屋租金156000元；三、请求法院依法判令被告向原告返还租房押金60000元；四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年7月26日，原、被告双方签订了《酒店承包合同》（以下简称“合同”）一份，合同约定：被告将其位于武汉市洪山区高新大道197号保利茉莉公馆9栋5层的16间酒店出租给原告经营使用，租赁期限为5年，自2019年7月26日至2024年7月25日，月租金为26000元，租房押金60000元，房租每半年支付一次。合同签订后，原告按照双方约定向被告支付了半年租金及押金共计216000元。2019年11月，原告又向被告支付了2020年1月26日至2020年7月26日的半年租金共计156000元。2020年1月23日，因受“新冠病毒”疫情影响，武汉市开始进行全面封城和商业管控，导致原告无法正常经营上述酒店，损失极其严重。2020年1月26日，原、被告经协商达成一致，被告承诺自2020年1月23日起免除原告房租直至疫情结束。自新冠疫情开始至今，原告承租酒店所在小区仍实施严格管控，不允许随意进出，酒店也根本无法营业，双方合同根本目的无法实现。2020年5月13日，原告就解除合同事宜与被告协商，并向被告出具了一份《解约函》载明双方解除合同，被告应退还原告房租金156000元及押金60000元，被告在收到解约函后即同意解除合同，双方于5月18日正式完成交接。但在原、被告双方解除合同且在原告将房屋腾退后，被告却拒绝退还原告上述款项，恶意拖延。被告的行为严重违反了双方约定，构成违约，严重损害了原告的合法权益；给原告造成巨大的经济损失，同时也造成了原告生活难以为继。现原告为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定向贵院提起诉讼，望法院判如所请。被告汪春凤辩称，该协议是在双方平等自愿签署是合法有效的，应当受到法律保护。原告单方解除合同，属于违约行为，原告起诉述上称的156000元的租金和60000元的押金，该情况不属实，被告认为赔偿的金额为216000元，该金额分为三部分，第一部分是4个月的房租每月26000元的租金，第二部分60000元的租金，第三部分两个月的房屋押金112000元。该112000元汇给原告的朋友，有银行的流水凭证，在开庭后一个星期后提交法院。四、原告终止租房期间对于被告房屋损耗应当进行赔偿，对于该房屋的性维修费用应当承担。本院依法组织双方当事人进行了举证质证，对双方当事人无异议的证据：《酒店承包合同》、武汉茉莉花开酒店管理有限公司工商登记信息截图、《收条》、《中国工商银行借记卡账户历史明细清单》、支付宝转账截图、《湖北省新冠疫情防控指挥部通告》、原、被告于2020年1月26日微信聊天记录、原被告双方聊天记录，本院依法予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据：1.《解除合同函》；被告称未收到，但结合双方的聊天记录往来，2020年5月13日被告在微信上已接收该解除函，通过微信内容“施老板，你自说自导，你拿什么证明我同意解除合同，我有微信证明我从没同意说退你租金跟押金，既然这样，我们按合同来。”5月21日，被告与原告聊天“我提前与你发了解约函，你认可内容，没有提出任何异议，才与我交接…你要有契约精神，按解约函办事”，被告回复“我怎么认可了，我让你继续做下去，你说没钱交给我房租，我才不得已收回房子。”可以认定，该解约函已到达被告，但被告并未同意解约函内容，不能达到原告证明目的。2.被告转给洗衣店的银行流水；虽收据上显示为收取的2月至5月期间的洗涤费，但为7月份支付，无法核实该费用发生的时间，且无其他证据佐证，对该证据不予采信。3.物业发票；真实性、关联性予以认可，但因被告于5月18日接收钥匙和门卡，该月物业费，原告应负担720.1元（计算方式：1240.1元÷31×18天）。4.酒店维修费用及转款凭证，照片；真实性无异议，关联性存疑，该维修合同系与公司签订，但维修款未支付给公司账户，而是向个人支付，且原告亦未举证相应的发票等凭证，无法认定该证据的关联性。关于酒店损害的照片，真实性与关联性予以认可，但酒店属于高损耗行业，且被告也未举证该损耗系人为故意，故对该证明目的，不予支持。本院经审理查明，被告汪春凤系武汉茉莉花开酒店管理有限公司的法定代表人，持股100%，属一人公司。2019年7月26日，原、被告双方签订了《酒店承包合同》（以下简称“合同”）一份，合同约定：被告将其位于武汉市洪山区高新大道197号保利茉莉公馆9栋5层的16间酒店出租给原告经营使用，租赁期限为5年，自2019年7月26日至2024年7月25日，月租金为26000元，租房押金60000元，房租每半年支付一次。承包的内容：承包期内酒店的物业管理费、宽带费、水电费、燃气费、监控费等经营过程中所发生的一切费用由原告承担。原告承包被告酒店的日常经营管理，拥有其经营管理权。且双方约定如被告违约，原告有权要求对其损失进行赔偿，赔偿金额为6万元；如原告违约，则被告将不退还原告保证金和已交房屋租金，通知终止合同为违约日。合同签订后，原告按照双方约定向被告支付了半年租金，自2019年7月26日至2020年1月25日期间的租金及押金共计216000元。2019年11月，原告又向被告支付了2020年1月26日至2020年7月26日的半年租金共计156000元。2020年1月23日，因受“新冠病毒”疫情影响，武汉市开始进行全面封城和商业管控，原告承租酒店所在小区仍实施严格管控，不允许随意进出，酒店未正常营业。双方就免租减租未达成一致。2020年5月13日，原告向被告微信出具了一份《解约函》载明“本人正式通知汪春凤解除酒店承包合同，并寄出书面通知函和微信通知，告知汪女士收到通知十日来酒店办理解除酒店承包合同，检查酒店设施、交接门卡和钥匙。并全额退还本人于2019年11月26日提前交的半年房屋和押金。如果没有来办理，本人将把门卡和钥匙交还给物业保管，并保留采取进一步的法律途径解决的权利。”被告汪春凤于5月18日从原告处拿回钥匙，但未同意解除合同。被告接管酒店后，代原告支付其承包期间的物业费720.1元。本院认为，本案系因双方当事人对合同是否解除及解除后的法律后果产生的企业承包经营合同纠纷。双方签订的《企业承包合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，均应严格遵守并履行合同义务。该合同约定承包对象为公司经营权,合同主要内容为公司经营权的承包经营。被告在合同履行过程中，已将酒店的经营权交付原告，已履行己方的合同义务。原告因经营不善，且未与被告就减租免租事宜达成一致，于2019年5月13日向被告发送解除函，在被告并无违约情况下,原告不享有单方解除合同的权利。根据《合同法》第九十六条的规定“当事人一方依据本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方”，本案中，双方既未约定解除合同的条件，被告亦不存在根本违约行为，即原告并不享有约定解除权或法定解除权，其发送解除函的行为亦不能发生解除合同的法律效力。原告诉称，被告收到了解除函，且拿回了钥匙和门卡，视为同意解除合同。本院认为，原告发送的解除函因不具备解除权而不发生解除的法律效力，且原告解除函中载明“如果没有来办理，本人将把门卡和钥匙交还给物业保管，并保留采取进一步的法律途径解决的权利。”即表明原告单方拒绝继续履行合同，被告接收门卡及钥匙行为是因原告单方拒绝履行合同违约后采取的避免损失继续扩大的合理手段而非其同意或协商一致解除合同之意思。且根据双方微信往来，被告并未同意解除合同，并坚持按合同约定处理。但因原告将门卡及钥匙交付给被告，被告收取钥匙后并对案涉酒店实施管理，双方实为因原告单方拒绝履行合同，被告收回房屋的实际行为解除了合同，解除的时间为2019年5月18日。合同解除的原因系原告明确表示拒绝继续履行合同，构成根本性违约，应当自行承担违约责任。根据双方合同约定，原告违约的，保证金及已支付的房屋租金不予退还。虽原告构成根本性违约，但双方的违约条款明显过高，原告未使用自2020年5月18日至7月26日期间的租金，且原告承包期间因处于新冠××疫情期间，确因疫情影响无法正常经营亦承受了较大的经营损失，故本院根据合同的实际履行情况、公平原则及相关政策酌情退还原告3个月租金78000元。对原告超出部分的租金及保证金不予支持综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告施永红与被告汪春凤签订的《酒店承包合同》已于2020年5月18日解除；二、被告汪春凤于本判决生效之日起十五日内向原告退还租金78000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案因适用简易程序，案件受理费减半收取2270元整，由原告施永红负担2000元，被告汪春凤负担270元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  瞿汉春二〇二〇年九月十五日法官助理董曼书记员乔鸿尧