广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初28569号原告:钟庆雄，男，1977年10月27日出生，汉族，身份证住址广东省龙川县，原告：李小菊，女，1987年8月20日出生，汉族，身份证住址湖南省耒阳市，上述两原告的共同委托诉讼代理人：陈士晖，广东易春秋律师事务所律师。被告：广州市田丰商业广场经营管理有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：曹浩坤，经理。委托诉讼代理人：邓激文、覃福州，广东章纶律师事务所律师、律师。被告：广州市白云区黄石街陈田经济联合社，住所地广州市白云区黄石街陈田村。负责人：萧炳均。被告：广州市黄石陈田经济发展有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：萧炳均，董事长。上述两被告的共同委托诉讼代理人：李月芳、刘伟楠，广东诺臣律师事务所律师、实习人员。被告：植庆麟，男，1984年2月17日出生，汉族，户籍地址广州市花都区，委托诉讼代理人：邓激文、覃福州，广东章纶律师事务所律师、律师。被告：广州市白云区人民政府黄石街道办事处，住所地广州市白云区。负责人：陈振华，主任。委托诉讼代理人：何宇腾，系被告副主任。委托诉讼代理人：蔡琼雯，广东诺臣律师事务所律师。原告钟庆雄、李小菊与被告广州市田丰商业广场经营管理有限公司（以下简称田丰公司）、广州市白云区黄石街陈田经济联合社（以下简称陈田社）、广州市黄石陈田经济发展有限公司（以下简称陈田公司）、植庆麟、广州市白云区人民政府黄石街道办事处（以下简称黄石街道）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月9日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钟庆雄、李小菊及两原告的共同委托诉讼代理人陈士晖，被告田丰公司、植庆麟的共同委托诉讼代理人邓激文，被告陈田社、陈田公司的共同委托诉讼代理人李月芳，被告黄石街道的委托诉讼代理人蔡琼雯、何宇腾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、被告田丰公司、陈田社、陈田公司、植庆麟、黄石街道共同向两原告双倍退还押金78000元；2、被告田丰公司、陈田社、陈田公司、植庆麟、黄石街道共同向两原告支付搬迁补偿费600000元；3、被告田丰公司、陈田社、陈田公司、植庆麟、黄石街道共同向两原告赔偿装修损失395462.5元；4、被告田丰公司、陈田社、陈田公司、植庆麟、黄石街道共同向两原告赔偿物品损失87408元；5、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年9月16日及10月11日，两原告与被告田丰公司签订《田丰商业广场商铺租赁合同》及《补充协议》，约定田丰公司将广州市白云区白云大道北133号田丰商业广场中楼第三层商铺（招商面积1277.38㎡）出租给两原告使用，租期10年，自2013年10月11日至2023年10月10日止，其中2013年10月11日起至11月10日为装修免租期，田丰公司按现状交付商铺，两原告在自行装修、改造后以分组形式经营商业办公；每月租金与综合管理费17000元，每3年递增10%，两原告应向田丰公司支付租赁押金和水电押金合计39000元；田丰公司无故中途收回场地的属于违约，须向原告双倍赔偿押金，同时须赔偿原告的经济损失。原告后得知陈田社和陈田公司是田丰商业广场的产权人，其于2014年4月10日委托田丰公司经营、管理、出租该物业，期限自2014年4月1日起至2029年5月31日止。签约后，两原告按时支付押金、租金及管理费、水电费等费用，投入100多万元对该物业进行装修、改造、隔间后，将大部分隔间分租给20多家商户作商业办公使用，并购买10多万元的办公家具、电脑、打印机、字画、酒茶、空调等物品存放、安装在原告自用的办公室内使用。2019年4月29日，原告接到陈田社发放的“租户搬迁通知”，告知自2019年5月15日起启动拆迁补偿协商签约工作，租户须于2019年7月31日前腾空物业交回村经济社。原告多次与田丰公司、陈田社协商终止租赁合同补偿事宜，田丰公司同意向原告支付60万元终止租赁合同的搬迁补偿费用。但陈田社、陈田公司和案外人广州富力地产股份有限公司却在涉案租赁合同未解除且未出示任何拆迁许可文件的情况下，派出拆迁人员提前在7月2日夜晚拆除田丰商业广场中楼的部分楼梯，并在3日上午出动拆迁人员，强行进入原告承租的中楼第三层商铺，驱赶工作人员，毁坏财物和资料，并殴打李小菊致伤。拆迁人员于7月3日上午违法强制拆毁了整个田丰商业广场，悉数毁灭了原告安装、存放在商铺内的家具、办公设备等物品和资料，致使涉案租赁合同客观上已无法履行。被告陈田社和陈田公司是涉案田丰商业广场的权属人，其委托田丰公司经营、管理、出租该物业，因此上述两被告亦是涉案租赁合同的当事人，应与田丰公司共同承担法律责任。陈田社和陈田公司在涉案租赁合同履行期间，在其通知的腾退期限届满之前及租赁合同未依法解除且两原告未获赔偿的情况下，与田丰公司相互串通，采取违法强拆手段，将租赁物业强行拆除，属于恶意的、严重的违约行为，因此导致涉案租赁合同在事实上予以解除，给原告造成了严重损失。陈田社和陈田公司将涉案物业出租给植庆麟，再由植庆麟交由田丰公司出租给原告，故植庆麟与田丰公司存在利害关系，应与其他被告承担共同责任。黄石街道参与了损害原告装修装饰物和室内物品以及正常经营，损害了原告合法权益，亦应承担共同责任。被告田丰公司辩称：请求判令田丰公司仅须退还原告租赁押金35000元及水电押金4000元，驳回原告的其他诉讼请求。田丰公司仅收取了35000元的租赁押金和4000元的水电押金，在《田丰商业广场商铺租赁合同》第三条第2款已经明确记载，而该合同第六条第4款中明确约定只有“甲方无故中途收回场地”时才“双倍赔偿商铺租赁押金”，且不含水电押金，原告已提供证据证实本次拆除是属于“拆违”行为而非田丰公司无故收回场地，故不适用双倍罚则。原告诉请的搬迁补偿和装修残值损失，无合同及法律依据、不应获得支持，根据《田丰商业广场商铺租赁合同》第八条的约定，“在租赁期内遇…国家征用、规划更新…城中村改造等导致该合同无法履行的，所造成的损失由合同双方各自负责，互不追究责任”，该条款是原告与田丰公司在合同签订时对拆迁归责作出的特别约定，该约定特别扩展不可抗力的一般定义，说明在签订合同时原告已明确知道可能遇到的拆迁风险，经评估后愿意接受该风险而约定损失自担。本次陈田村的拆迁与白云大道规划整治、拆违及城中村改造相关，按合同约定原告无权向被告追偿因拆迁而导致的拆迁补偿和装修损失。另外，原告所称的搬迁损失及装修残值均无任何合法的评估依据，是其单方声称的数额，田丰公司不予认可。原告诉请的个人物品损失，亦无任何证据，是其单方声称的损失，田丰公司不予认可。原告亦无任何证据证明造成该项不明损失与田丰公司有关。到目前为止，田丰公司未收到陈田社、陈田公司或其他方面的拆迁补偿款，田丰公司无法也无义务超出责任范围向原告支付补偿款。被告陈田社、陈田公司共同辩称：本案系租赁合同，原告的租赁合同是与田丰公司签订的，陈田社与陈田公司均非该合同的签订主体，根据合同相对性原则，退还押金、赔偿装修损失、物品损失等责任应由田丰公司承担。2009年1月22日，陈田公司与植庆麟签订《租赁合同》，约定由陈田公司提供物业给植庆麟承租使用，植庆麟按照合同约定每月支付租金。2009年4月8日，田丰公司登记成立，植庆麟为股东，之后植庆麟将物业交给田丰公司管理。陈田社与陈田公司于2014年4月10日出具的授权委托书并非法律意义上的授权委托，田丰公司并未将向原告收取的租金、管理费交给陈田社与陈田公司，陈田社与陈田公司也未向田丰公司支付委托费用，陈田社、陈田公司与田丰公司之间并非委托关系。涉案租赁场地是违法建设，已被政府部门依法拆除，对违法建筑的拆除，依法没有任何补偿。至于田丰公司是否私下允诺对原告进行补偿，与陈田社及陈田公司无关。请求驳回原告的所有诉讼请求。被告植庆麟辩称：我方并非涉案租赁合同的相对人，我方只是在被告田丰公司成立前代表公司去签署租赁合同，田丰公司成立后已经继承了我方签订的租赁合同的全部权利义务，并获得了出租方同意。出租方出具的授权书也载明了田丰公司的租赁合同关系。我方并非租赁合同的相对方，在租赁合同履行过程中不存在任何过错，不能构成连带责任人，原告将我方作为被告，没有事实与法律依据。其余意见与被告田丰公司意见一致。被告黄石街道辩称：黄石街道作为白云区人民政府的派出机关，依法、依职权拆除案涉违法建筑的行为，不是民事侵权行为，而是合法正当的行政行为，未造成原告合法财产损失。本案是民事诉讼，不是行政赔偿诉讼，黄石街道并非本案适格被告主体。根据广州市委市政府、白云区委区政府发布的《广州市人民政府办公厅关于印发广州市违法建设治理与城市连片开发更新改造有机结合工作方案的通知》、《关于印发白云区26条主要道路违法建设治理工作方案的通知》、《关于做好26条主干道50米范围违法建设拆除计划的通知》，涉案物业在拆除范围内，黄石街道分别于2019年4月4日、4月8日、5月17日、6月10日多次发布了系列拆违通知，并依法于2019年7月对涉案物业进行强制拆除，程序合法，未损害原告权益。经审理查明，2009年1月22日，陈田公司（甲方）与植庆麟（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方提供新兴商业楼及后面的综合市场（四幢2-3层楼）给乙方承租使用，面积约10000平方米，租赁期限自2009年2月1日至2029年2月底，乙方承租后，甲方协助乙方在原有二层楼房基础上加建楼层，建成后乙方无偿使用到合同期满，租赁期满后所建物业归甲方所有；在租赁期内，甲方不得干扰和影响乙方的正常经营活动，甲方同意乙方有分租及转租权，但转租时要经甲方同意，不增加不合理的收费；等等。2009年4月8日，田丰公司登记成立，植庆麟为公司股东。2013年9月16日，田丰公司（甲方）与两原告（乙方）签订《田丰商业广场商铺租赁合同》，约定甲方将位于广州市白云区白云大道北133号田丰商业广场中楼第三层商铺按现状出租给乙方使用，乙方所租赁的商铺仅限于合法经营商业办公（不准经营餐饮业），租赁期限自2013年10月11日至2023年10月10日，租赁费计收时间从2013年11月11日至2023年10月10日，2013年11月11日至2016年11月10日每月租金17000元，从第三年起月租金递增10%，即2016年11月11日至2019年11月10日月租金为18700元、2019年11月11日至2022年11月10日月租金为20570元、2022年11月11日至2023年10月10日月租金为22627元；签订本合同之日，乙方向甲方交付租赁押金34000元、水电押金为5000元；租赁期满后十五天，乙方结清本合同项下各类费用，经甲方检查商铺及设备设施无损坏，此两项押金无息退还；租赁期间，甲方无故中途收回场地和乙方原因中途退场均属违约，甲方违约须向乙方双倍赔偿商铺租赁押金，乙方违约则所交的各项费用甲方不予退回，同时违约方须向守约方赔偿经济损失；租赁期内，如遇不可抗力因素（如战争、自然灾害、国家征用、规划更新、政策变化、城中村改造等）导致本合同无法履行，所造成的损失由双方各自负责，互不追究责任，乙方付清欠费，甲方无息退还押金后，本合同自然终止；等等。2013年9月16日，钟庆雄向田丰公司缴纳押金34000元、水电押金5000元，田丰公司出具收据予以确认。2013年10月11日，田丰公司（甲方）与两原告（乙方）签订《补充协议》，约定甲方同意将位于广州市白云区白云大道北133号田丰商业广场中楼第三层商铺按现状出租给乙方，自行改造后以分租的形式合法经营商业办公，而乙方在经营过程中不得超出商业办公的范畴或经营其他项目（不准经营餐饮业），而且不得以任何形式转租给第三者作总承包后再分租；等等。2014年4月10日，陈田社、陈田公司出具《授权委托书》，记载兹有我单位用地，位于广州市白云区白云大道**，面积5000平方米，现委托田丰公司经营管理，期限从2014年4月1日至2029年5月31日，用途为商业办公、旅业、沐足、按摩、棋牌、网吧、物流、快递、汽配，同意其在委托期限内转租、分租。2019年4月4日，黄石街道城市管理科发出清拆通知，请租用陈田村集体物业的商户和住户积极配合拆迁工作，必须在2019年5月30日前搬离，逾期将采取强制措施；等等。2019年4月8日，黄石街道城市管理科发出通知，请在清拆范围内的商户于2019年5月30日17:30时清场撤离。2019年5月17日，黄石街道城市管理科发出围蔽通知，记载将于2019年5月20日搬运围蔽材料进场，于5月25日对清拆区域进行围蔽。2019年6月10日，黄石街道城市管理科发出拆违通知，记载组织拆除黄石北路以南、黄石东路以北、白云大道北陈田段以西、广云路黄石江夏段以东区域的违法建设，请上述区域的商户在2019年6月30日前搬离，将于7月份实施清拆。2019年4月29日，陈田社发出《陈田经济联合社“城中村”改造集体物业租户搬迁通知》，记载于2019年4月1日起不再收取物业当月及以后的租金、场地使用费及管理费，租户须于2019年7月31日前腾空物业或场地、结清水电等费用并交回经济社。2019年5月29日，陈田社发出通知，记载黄石街道于2019年4月4日发出《清拆通知》，明确主干道50米范围建筑物的租户须于2019年5月30日前清场以便进行违建物业的拆除工作；通知各实际经营户尽快到联社陈田村改造展示中心提交资料；等等。被告田丰公司出示照片，显示在玻璃门上张贴通知，记载现田丰广场99%的租户已搬迁完毕，余下未搬走的租户，请抓紧在近日内搬清铺内余物退还场地给陈田村拆除，落款为“田丰广场管理处2019年6月25日”。被告陈田社、陈田公司出示张贴照片，主张陈田社于2019年5月29日发出的通知已在涉案物业现场进行张贴。原告对上述黄石街道城市管理科的通知真实性予以确认，但称该些通知中并未明确田丰广场属于通知所载的拆迁范围；对陈田社2019年5月29日的通知及照片不予确认，称未收到，亦未在原告承租物业进行张贴；对上述田丰公司的照片不予确认，称未看到，涉案物业已在2019年6月3日停电。原告称因装修及物品购买的相关证据均已在拆除中被毁坏，现为证实原告对涉案物业进行了装修及存在物品损失，仅能出示“商铺现场”照片12张及部分照片详细信息，装修项目清单及物品损失清单，拆除现场照片；照片详细信息显示拍摄时间为2019年6月1日，装修项目清单记载装修价款合计930500元并注明未包含税款及工程管理费，物品损失清单记载损失合计109260元，拆除现场照片仅显示机器对建筑物进行拆除；另，原告为证实田丰公司同意向原告赔付搬迁补偿费600000元，出示短信记录，显示136××××****名称为“田丰公司曹浩坤”的用户于7月6日发送信息“钟老板，关于昨日你们拆违补偿之事，已再向董事长老徐汇报并磋商，他反馈的意见还是坚持60万搞掂……”。各被告对上述照片及清单均不予确认，且黄石街道称涉案建筑物清拆时没有物品残留；田丰公司对短信真实性无异议，但称该60万元仅是磋商过程中的表示，双方并未达成一致。另查，两原告的委托诉讼代理人陈士晖向广州市规划和自然资源局申请查询广州市白云区白云大道北133号田丰商业广场中楼第三层建筑的建设工程规划许可证。2019年9月10日，广州市规划和自然资源局出具穗规划资源公开[2019]4248号政府信息公开申请告知书，记载未查到相关建设工程规划许可证信息。审理中，经原告申请，本院选定广州市华盟价格事务所有限公司对原告主张的装修损失及物品损失进行评估。移送评估的材料包括原告出示的“商铺现场”照片及三楼办公室平面图。2020年7月9日，广州市华盟价格事务所有限公司出具穗华价估[2020]223号《评估结论书》，记载由于标的已经灭失，本次评估的物品的项目和数量均根据相关当事人提供的照片进行确定，得出标的装修重置价格税前为821226.87元，加上增值税销项税额73910.42元，总造价为895137元，成新率为43.33%，标的装修现值为387863元（895137元×43.33%），标的物品现值为7730元。原告为此支付评估费30000元。原告对该评估报告真实性无异议，但主张该评估报告不能反映原告的真实损失，存在缺漏。被告田丰公司、植庆麟对评估报告不予确认，称原告出示的照片不能证明与涉案租赁场地相关。被告陈田公司、陈田社对评估报告称无法核实，但主张评估报告中的增值税税额73910.42元不应产生，且照片拍摄时间为2019年6月1日，涉案物业拆除时间是2019年7月3日，故照片不能反映拆除现场的遗留物品情况。被告黄石街道对评估报告不予确认，称拆除时现场并未遗留物品。以上事实有授权委托书、田丰商业广场商铺租赁合同、补充协议、平面图、收据、商铺现场照片、照片详细信息、装修项目清单、物品损失清单、陈田经济联合社“城中村”改造集体物业租户搬迁通知、企业公示信息、短信记录、报警回执、拆除现场照片、政府信息公开申请告知书、立案申请回执、消防审核意见书、消防验收意见书、建筑物及场地移交确认书复印件、通知、租赁合同、发票、清拆通知、通知、围蔽通知、拆违通知、张贴照片、“如何修改手机照片信息”网页截图、搬迁补偿的标准细则、评估报告、民事判决书及当事人陈述等证据证实。本院认为，涉案建筑物无合法的报建手续，属于违法建筑，原告与被告田丰公司就涉案建筑物签订的《田丰商业广场商铺租赁合同》属无效合同。关于押金，现合同无效，因无效合同所取得的财产应当相互返还。故原告要求被告田丰公司退还租赁押金34000元及水电押金5000元合法合理，本院予以支持。关于双倍赔偿，现合同无效，故合同中关于双倍赔偿的约定亦属无效，故原告要求被告田丰公司双倍赔偿押金于法无据，本院不予支持，予以驳回。关于装修损失，原告虽未能提供充分证据证实其装修损失数额，但考虑原告向被告承租后涉案物业后进行商业经营，进行装修分租符合一般商业习惯，故本院对原告主张其存在装修事实予以确认。因涉案物业被拆除，相应装修也随之被拆除，原告拟出示装修清单及现场照片予以证实其装修损失，考虑装修清单是原告单方制作，已无现场予以核实，被告均不予确认，本院不予采信；照片中能部分反映物业装修状态，被告虽不予确认，但未能提供相反证据予以反驳，故本院对原告出示的现场照片予以采信。现评估机构根据该些照片得出的装修现值应予以采纳，结合原告诉请的装修损失未包含税费，故需扣减税费，扣减后的装修现值应为355837.6元（821226.87×43.33%）。考虑原告与被告田丰公司在签订涉案物业的租赁合同时均具有过错，该损失应由原告与被告田丰公司共同承担，故本院酌情认定该损失应由原告与被告田丰公司共同承担50%，田丰公司应向原告赔偿装修损失177918.8元（355837.6元×50%）。关于物品损失，原告主张的物品均系可移动物品，现原告未能提供证据证实原告主张的物品在涉案物业被拆除时仍存在于涉案现场，故应由原告承担举证不能的不利法律后果，故本院对原告主张的物品损失不予支持，予以驳回。关于搬迁补偿费，本案为租赁合同纠纷，原告若存在搬迁产生搬迁费损失，应由原告举证证实，且短信内容仅为协商，并非最终确定的赔偿方案，现原告未能举证证实其存在搬迁费损失，故本院对原告主张的搬迁补偿费不予支持，予以驳回。关于被告陈田社、陈田公司、植庆麟、黄石街道是否承责的问题，该四被告均非原告租赁合同的相对方，本案系租赁合同纠纷，原告要求非租赁合同的相对方承担返还押金及赔偿责任无事实及法律依据，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、自本判决生效之日起三日内，被告广州市田丰商业广场经营管理有限公司向原告钟庆雄、李小菊返还租赁押金34000元及水电押金5000元；二、自本判决生效之日起三日内，被告广州市田丰商业广场经营管理有限公司向原告钟庆雄、李小菊赔偿装修损失177918.8元；三、驳回原告钟庆雄、李小菊的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15248元，由原告钟庆雄、李小菊共同承担12399元，由被告广州市田丰商业广场经营管理有限公司承担2849元。本案评估费30000元，由原告钟庆雄、李小菊共同承担16507元，由被告广州市田丰商业广场经营管理有限公司承担13493元。被告承担的诉讼费、评估费应于本判决书生效之日起三日内向原告直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  林艾婧人民陪审员  杨 标人民陪审员  萧丽群二〇二〇年九月二十日书 记 员  苏秋雅