福建省莆田市涵江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0303民初3003号 原告：郑淑琼，女，1975年2月5日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 委托诉讼代理人：李植、陈希，福建大涵律师事务所执业律师。 被告：莆田市信达房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市涵江区三江街后江路****第**，统一社会信用代码91350300669252576L。 法定代表人：黄桑徽，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱国森、王志君，福建锋芒律师事务所执业律师。 原告郑淑琼与被告莆田市信达房地产开发有限公司（下称信达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑淑琼的委托诉讼代理人李植，被告信达公司的委托诉讼代理人朱国森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑淑琼向本院提出诉讼请求：1.判令信达公司为郑淑琼办理坐落于莆田市涵江区××路××号××花园××幢××层××号商品房的所有权初始登记手续，并协助郑淑琼办理该商品房的不动产权证转移登记手续；2.判令信达公司向郑淑琼支付以购房款730602元为基数自2014年7月26日起至商品房权属登记在郑淑琼名下之日止按日0.01%计算的逾期办证违约金。事实与理由：2012年8月22日，郑淑琼与信达公司签订编号为Ｈ201200690《商品房买卖合同》（含附件）一份，合同主要约定：“郑淑琼向信达公司购买坐落于莆田市涵江区××路××号××花园××幢××层××号商品房，建筑面积140.67㎡，套内面积119.7㎡，总价款为730602元;该合同第十四条约定，关于产权登记，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0001%向买受人支付违约金；经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”。附件六《合同补充协议》第五条第2款约定，办理《房屋所有权证》《国有土地使用权证》须交纳的相关税费由买受人承担，由出卖人协助代办的，买受人应在房屋交付前按届时的收费标准一次性交付给出卖人，否则出卖人有权拒绝办理。第4款约定：出卖人在商品房交付使用后90日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记。第5款约定，因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后180日内取得房屋权属证书的，按合同第十四条约定执行，但出卖人向买受人支付的违约金最高不超过3000元。该合同签订后，郑淑琼依约向信达公司支付全部购房款730602元。2014年1月26日，信达公司将商品房交付给郑淑琼并收取了办证费用、契税等计13000元,但未能按照合同约定办理房屋所有权初始预登记,导致郑淑琼至今未能取得该商品房的相关权属证书，已构成违约。郑淑琼认为，《补充协议》中虽约定因出卖人原因，导致买受人在商品房交付使用后180日不能取得房屋权属证书的，违约金总额最高不超过3000元，但其中违约金总额的约定显然系免除信达公司责任、排除业主主要权利的格式条款，依法应认定为无效条款，郑淑琼现要求信达公司自交房后181日起至上述商品房权属登记至郑淑琼名下之日止按已付购房款的日万分之一计算逾期办证违约金，故郑淑琼提出上述诉讼请求。 信达公司辩称，1.信达公司无法办理涉案商品房所有权初始登记及将涉案商品房转移登记至郑淑琼名下的原因是多方面的，并非是信达公司的过错造成的，不应承担相应的违约责任。信达公司开发的望江花园楼盘，信达公司在拍得该地块时，地块实，地块实际面积不够盘项目用地红线范围内部分搭盖建筑没有拆除、业主违章搭建结构板、楼盘设计等各种原因，造成总平指标与总平布局不对应、小区绿化、道路宽度不足等，最终导致未能办理涉案商品房的所有权初始登记及将涉案商品房转移登记至郑淑琼名下；2.郑淑琼诉称涉案《合同补充协议》中关于违约总额最高不超过3000元的约定系免除信达公司责任、排除业主主要责任的格式条款，依法应认定为无效条款，该理由不能成立。附件六《合同补充协议》中约定的“出卖人向买受人支付的违约金最高不超过3000元”，均是双方在协商一致、平等自愿的基础上达成条款，该合同的签订郑淑琼完全有自主选择权，可以选择签订，也可以选择不签订，信达公司没有强加任何意志给郑淑琼，该违约金条款系双方对权利义务的自由处分，符合合同的意思自治原则及契约精神，依法应认定为有效；3.郑淑琼诉称其于交房当日向信达公司缴纳了办证费用及契税，应视为信达公司接受郑淑琼的委托代为办理房屋权属证书，该主张没有事实依据，不能成立。涉案《商品房买卖合同》第十四条第二款约定，经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，而本案中，信达公司并无获得郑淑琼的书面授权，信达公司收取办证费用及契税仅是为了届时协助郑淑琼办理房屋权属证书。综上，请求驳回郑淑琼的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2012年8月22日，郑淑琼与信达公司签订编号为Ｈ201200690《商品房买卖合同》（含附件）一份，合同主要约定：“郑淑琼向信达公司购买坐落莆田市涵江区××路××号××花园××幢××层××号房屋，建筑面积140.67㎡，套内面积119.7㎡，总价款为730602元；该第十四条约定：关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0001%向买受人支付违约金；经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”合同附件六《补充协议》第五条第2点，办理《房屋所有权证》《国有土地使用权证》须交纳的相关税费由买受人承担；由出卖人协助代办的，买受人应在房屋交付交按届时的收费标准一次性交付给出卖人，否则出卖人有权拒绝办理；该条第4点，出卖人在商品房交付使用后90日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记。……；该条第5点，因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后180日内取得房屋权属证书的，按合同第十四条约定执行，但出卖人向买受人支付的违约金最高不超过3000元整”。合同签订后，郑淑琼依约向信达公司支付案涉商品房的全部购房款730602元，信达公司于2014年1月26日将商品房交付给郑淑琼，并收取了办证费用、契税等计13000元,但信达公司至今未能按照合同约定办理涉案房屋的所有权初始登记。郑淑琼认为，信达公司逾期未能办理涉案房屋所有权初始登记，已构成违约，其有权要求信达公司支付逾期办证的违约金，遂于2020年7月22日诉至本院。 本院认为，郑淑琼与信达公司签订的涉案《商品房买卖合同》及其合同附件均是双方当事人的真实意思表示，内容合法，未损害国家、集体或第三人的合法利益，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，郑淑琼依约支付了全部购房款，信达公司虽于2014年1月26日将涉案商品房交付给郑淑琼使用，但信达公司至今未按约定为郑淑琼办理涉案商品房的所有权初始登记手续，并导致郑淑琼至今未取得涉案商品房不动产权证书，已构成违约，信达公司应承担违约责任。郑淑琼主张信达公司为其办理坐落莆田市涵江区××路××号××花园××幢××层××号商品房的所有权初始登记手续，并协助其办理该商品房的不动产权证转移登记手续，于法有据，予以支持；信达公司提供的中共莆田市涵江区委关于望江花园小区专题会议纪要复印件一份，信达公司未能提供原件核对，即使该会议纪要系真实的，该会议内容也不能证明信达公司自身不存在过错，信达公司辩解其对本案无法办理涉案商品房所有权初始登记不应承担违约责任，理由不能成立，不予采纳；涉案《商品房买卖合同（预售）》中约定信达公司自逾期办证之日起每日按买受人已付款的0.0001%向买受人支付违约金，虽然双方在《补充协议》中又约定逾期办证违约金总额最高不超过3000元，但该违约金总额的约定将导致信达公司在长时间逾期办理涉案商品房初始登记的情况下无需继续承担逾期办证违约责任，该约定系免除信达公司责任、排除业主主要权利的格式条款，依法应认定为无效条款，该违约金约定的标准过低，郑淑琼依法请求增加违约金，本院予以支持，结合公平原则及违约金性质，酌情调整逾期办证违约金的计算标准为按已付款的日万分之一计算，违约金的最高限额为已付款总额的30%即219180.6元（730602元×30%），故郑淑琼主张信达公司支付以购房款730602元为基数自2014年7月26日起（交房后181日）至上述商品房权属登记至其名下之日止按日0.01%计算的违约金，予以支持，违约金最高限额为219180.6元；信达公司主张违约金最高限额为3000元的条款系合法有效，不予采纳；郑淑琼于交房当日向信达公司缴纳了办证费用和契税，应视为信达公司接受郑淑琼的委托代为办理房屋权属证书，信达公司以未接受郑淑琼的书面委托为由主张收取上述费用仅为了协助办证，不能成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、莆田市信达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起六十日内办理坐落于莆田市涵江区××路××号××花园××幢××层××室商品房的所有权初始登记，在该初始登记后三十日内为郑淑琼办理办理该商品房的《不动产权证书》的转移登记手续，并将该《不动产权证书》交付给郑淑琼，郑淑琼应予以配合； 二、莆田市信达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向郑淑琼支付以730602元为基数自2014年7月26日起至上述商品房权属证书登记至郑淑琼名下之日止按日0.01%计算的逾期办证违约金，违约金最高限额为219180.6元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费3569元，减半收取计1784.5元，由莆田市信达房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员 方 悦 二〇二〇年九月二十一日 书记员 陈丽钦 附：与本案相关的法律法规及申请执行提示 一、与本案相关的法律法规 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、申请执行提示 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院《关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》 第一条被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒： （一）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的； （二）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的； （三）违反财产报告制度的； （四）违反限制高消费令的； （五）被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的； （六）其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。 第六条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。 人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。 失信被执行人是国家工作人员的，人民法院应当将其失信情况通报其所在单位。 失信被执行人是国家机关、国有企业的，人民法院应当将其失信情况通报其上级单位或者主管部门。