北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初11520号原告：李秀荣，女，1961年12月2日出生，汉族，退休员工，住北京市东城区。委托诉讼代理人：杨萌初，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙莹，北京市中闻律师事务所律师。被告：北京葛洲坝龙湖置业有限公司，住所地北京市丰台区万丰路****。法定代表人：陈萍，总经理。被告：北京龙湖物业服务有限公司，住所地，住所地北京市顺义区牛栏山镇张家庄村张家庄路**iv>法定代表人：宋彦，总经理。二被告委托诉讼代理人：任佳慧，北京鹏凯律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：武艳华，北京鹏凯律师事务所律师。原告李秀荣与被告北京葛洲坝龙湖置业有限公司（以下简称葛洲坝公司）、北京龙湖物业服务有限公司（以下简称龙湖物业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李秀荣的委托诉讼代理人杨萌初、孙莹，被告葛洲坝公司、龙湖物业公司的委托诉讼代理人任佳慧、武艳华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李秀荣向本院提出诉讼请求：1.二被告拆除玉璞家园小区内的隔离设施（包括地上铁艺结构构筑物、地下车库、地下车库隔断墙卷帘门等被告向原告发放门禁卡，保障原告小区人行出入口南门的通行权；3.二被告按照每日100元的标准向原告支付赔偿金（自2017年3月20日起至诉讼请求第1、2项履行完毕之日止）；4.二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：一、玉璞家园小区背景及购房合同签订情况简介：2014年2月13日，北京龙湖中佰置业有限公司和北京盟科置业有限公司作为联合体以35.7亿元，配建不少于5.4万平方米限价商品住房的条件，竞得坐落于北京市丰台区城乡一体化卢沟桥乡西局村旧村改造项目一期XJ-03-02、XJ-05、XJ-09地块二类居住、托幼、商业金融用地国有建设用地使用权，宗地东至西三环南段，南至丰台北路，西至西局中街，北至南马连道路。根据在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的项目信息及项目建设方案显示，玉璞家园小区总建设规模为270,374.1平方米，共分四期开发建设，为一个物业管理区域，居住用地整体容积率约2.8，绿地率为30.01%，建筑密度为30%，其中，限价商品住宅楼两座(1#、3#)，共923户，商品住宅楼七座(5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#)，共279户。2014年12月，原告通过公开摇号并现场选房，与被告葛洲坝公司签订了《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》及《北京市前期物业服务合同》，就房屋基本情况、计价方式与价款、规划变更、市政基础设施和其他设施的承诺、逾期交房责任、前期物业管理等事项进行了约定。被告龙湖物业公司是被告葛洲坝公司根据《前期物业服务合同》所选聘的物业服务企业，根据《物业管理条例》的相关规定提供前期物业管理服务。上述合同签订后，原告依约支付了购房款。二、购房合同的履行和纠纷的产生：（一）二被告擅自变更规划，将限价商品住房及商品住房进行隔离。2017年3月，在约定房屋交付日期前，原告发现被告葛洲坝公司违反相关法律、法规的规定，以及购房合同的约定，在未取得规划行政主管部门批准的情况下，擅自变更规划，在小区内加盖铁艺结构大门、铁艺栅栏等构筑物，将同一个物业管理区域内的限价商品住房与商品住房分割，并由被告龙湖物业公司安排保安员日夜看守。二被告采取的上述隔离措施，侵害了原告作为业主对小区范围内的市政公用基础设施、公共服务设施享有共有和共同管理的权利，并且导致原告生活居住存在以下严重功能性缺陷以及安全隐患：（1）消防功能无法实现。增设的隔离设施将消防通道截断，导致消防通道不畅通，消防车辆在限价商品住房区域内通行受阻。（2）经济技术指标达不到规划要求。玉璞家园小区规划容积率为2.8、建筑密度为30%、绿地率为30.01%，被告将小区进行隔离后，各项经济技术指标均不符合规划要求。（3）市政公用基础设施及公共服务设施无法使用。被告将小区进行隔离后，妨碍原告对小区内公共绿地、小区道路、公共停车场、小区出入口等市政公用基础设施及公共服务设施的使用。（二）二被告拒绝向原告发放门禁卡，妨害原告通行权。玉璞家园小区人行出入口分别位于小区北侧和南侧，属于小区内公共服务设施，应当与所购房屋同步交付使用，但是原告在办理收房手续，以及向被告龙湖物业公司缴纳物业费后，二被告仅交付了小区北门的门禁卡，未同时交付小区南门门禁卡，妨害了原告在小区内的通行权。三、原告解决纠纷的努力：原告在提起本案诉讼之前，已经通过各种途径维权，各级行政主管机关均明确表示建设单位不得在同一物业管理区域内将保障性住房与商品住房分隔，确保同一建设项目区域内道路畅通、绿地共享、附属配套设施公用。最终，北京市丰台区城市管理综合行政执法监督局于2017年6月8日作出京丰城管限字〔2017〕160005号《限期拆除决定书》，责令被告葛洲坝公司于2017年6月17日自行拆除上述违法建设，但被告始终以各种理由推诿，拒不履行义务，导致违法建设至今未能拆除。综上，二被告的上述行为，已给原告的合法权益造成严重侵害，且原告已经尽了最大努力仍无法得到救济，只能通过司法机关诉讼维权，请求贵院在查明事实基础上，依法判令被告承担应尽责任，望判如所请。葛洲坝公司、龙湖物业公司辩称：一、被答辩人要求答辩人拆除玉璞家园小区内隔离设施（包括地上铁艺结构构筑物、地下车库、地下车库隔断墙卷帘门等求没有事实依据和法律依据，依法应予以驳回。首先，该项诉讼请求不属于民事案件的审理范围。其一，根据《全国民事审判工作座谈会纪要》（法发〔1993〕37号）规定：“违章建筑的认定、拆除不属民事纠纷，依法应由有关行政部门处理”；其二，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、六十六条及六十八条的规定，对于违法建筑的认定、处理和拆除，属于县级以上地方人民政府城乡规划主管部门职权范围；其三，根据《北京市城乡规划条例》第七十五条、七十六条、七十八条及《北京市禁止违法建设若干问题的规定》第九条、第十二条、第十三条的规定，同样明确对于违法建筑的认定和处理属于城乡规划主管部门或城市管理综合行政执法机关的行政职权范围。据此，被答辩人要求人民法院判令拆除隔离设施的诉讼请求不属于民事案件审理范围。即使隔离设施为违法建设，也应由城乡规划主管部门或城市管理综合行政执法机关拆除，而不应通过民事诉讼途径解决。其次，被答辩人对于园区分隔管理是明知且认可的，分隔管理未对被答辩人合法权益产生实质性的影响。其一，答辩人售房时向被答辩人提供的《购房手册》及《预售合同》中明确显示涉案小区的限价商品房和商品房之间存在边界围栏设施，被答辩人在购房时对此已知晓；其二，答辩人在向被答辩人交付房屋时，已经明确告知被答辩人小区设施的交付现状，包括但不限于围墙、园区分隔等问题，被答辩人无异议，认可小区内隔离设施的交付现状，签署交接单并办理了入住手续，因此双方就园区分隔的事项已经达成一致；其三，隔离设施虽未取得规划许可，但被答辩人可以正常使用小区公共设施，未对其合法权益产生实质性的影响，因此被答辩人的该项诉求没有事实依据及法律依据。再次，目前涉案小区延续园区分隔管理是为了化解、缓解业主之间的矛盾，且隔离设施的现状较为复杂，拆除并非是解决之道，只能将矛盾激化。答辩人和被答辩人之间本身不存在任何纠纷或矛盾，涉案小区商品房业主和限价商品房业主之间存在矛盾，双方就小区隔离设施的拆除问题已经发生过肢体冲突并不断升级，商品房业主采用加盖墙体、加装铁丝网等方式与限价房业主对峙，隔离设施的存在一定程度上可以缓和双方业主之间的矛盾。拆除隔离设施本身不是解决业主之间矛盾的根本方式，相反会刺激矛盾进一步升级，引发更为严重的群体性事件。涉案小区目前存在的问题属于商品房配建自住房政策落地的衍生问题，该问题由来已久，由行政部门来处理和研判更为稳妥。据了解，相关行政部门仍在研判、协调和解决，在行政部门的协调下，各方通过协商的方式解决问题更有利于矛盾的化解。且拆除隔离设施属于《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（六）项关于改建、重建建筑物、附属设施的情形，同时根据该法第七十六条第二款的规定，该等涉及全体业主利益的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，答辩人无权自行作出拆除决定。二、答辩人并非门禁卡的发放主体，答辩人并未影响被答辩人的通行权，被答辩人要求答辩人发放门禁卡的诉讼请求没有事实依据及法律依据且不具有可执行性，依法应予以驳回。被答辩人主张答辩人妨碍其通行权的表现为未向其发放小区南门的门禁卡。其一，本案为商品房买卖合同纠纷，发放门禁卡与本案显然不属于同一法律关系且双方签订的《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》并未约定答辩人有发放门禁卡的义务，答辩人已经依约向被答辩人交付房屋并验收合格，答辩人履行了全部合同义务；其二，答辩人并非门禁卡的发放主体，被答辩人的通行权也未受到影响，被答辩人可以自由进入小区；其三，小区日常管理随着社会发展也在不断变化，比如目前涉案小区正在逐步尝试使用人脸识别系统，被答辩人要求发放门禁卡的主张实际不具有可执行性；其四，门禁系统和门禁卡的发放均属于附属设施管理的事项，是否应该向业主发放门禁卡属于《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项的范畴，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，答辩人不能在未经业主同意的前提下发放门禁卡，因此被答辩人的诉讼请求依法应予以驳回。三、被答辩人主张的赔偿金没有事实依据及法律依据，依法应予以驳回。其一，双方签署《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》后，答辩人依约履行了房屋交付义务，被答辩人在收房时亦认可小区已经达到了合同载明的交付条件，合同约定的各项市政设施均已完备，且具备使用条件，被答辩人签字确认后双方办理了房屋交验手续，答辩人依约履行了全部合同义务，不存在违约行为；其二，在被答辩人所交物业费极低于普通商品房业主的情况下，享受了同等的物业服务，被答辩人的权益未受到实际影响，相反为了满足被答辩人的诉求，答辩人在小区安装了人脸识别系统等，以便化解双方之间的矛盾；其三，被答辩人虽然主张按100元/日的标准支付赔偿金，但并未明确赔偿的依据及请求权基础，也未提供证据证明其实际损失的产生，退一步讲，即使被答辩人认为其产生了损失，其主张的赔偿金明显过高。综上，被答辩人的诉讼请求没有事实依据及法律依据，请求人民法院在依法查清事实的基础上，驳回被答辩人的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经查，玉璞家园小区系由葛洲坝公司开发建设、龙湖物业公司提供物业管理服务的含限价商品房配建项目的商品房小区，其中1号楼和3号楼为限价商品住房，5号楼、6号楼、7号楼、8号楼、9号楼、10号楼、11号楼为商品房。葛洲坝公司将商品房命名为西宸原著小区并对外销售。2014年12月20日，李瑞珩与葛洲坝公司签订了一份《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》，合同约定由李瑞珩购买葛洲坝公司出售的位于北京市丰台区城乡一体化卢沟桥乡西局村旧村改造项目一期XJ-03-02地块3#限价商品住宅楼20层2007号房屋。该合同第十二条“交付条件”约定，被告应当在2017年3月20日前向李瑞珩交付该限价商品住房。该限价商品住房交付时应当取得《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》、规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表以及有资质的房产测绘机构出具的该限价商品住房面积实测技术报告书，同时满足合同第十三条中约定的市政基础设施和其他设施达到的条件。该合同第十三条“市政基础设施和其他设施的承诺”约定：“出卖人承诺本合同附件八载明的该限价商品住房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的市政基础设施和其他设施的交用日期与建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期，具体约定如下：1、市政基础设施：（1）上水、下水：2017年3月20日达到使用条件；（2）市政双路供电：2017年3月20日达到使用条件；（3）供暖：2017年3月20日达到使用条件；（4）燃气：2017年3月20日达到设备可以使用，燃气开通时间按燃气公司有关规定执行；（5）电话通信线：2017年3月20日交付，敷设到户；（6）有线电视线：2017年3月20日交付，敷设到户；……2、其他设施（1）公共绿地：2017年3月20日达到使用条件；（2）小区非市政道路：2017年3月20日达到使用条件；……（9）配套生活垃圾分类设施共3处，具体位置、功能为：垃圾分类收集；具体位置随景观设计，2017年3月20日达到使用条件；……”该合同附件八“该限价商品住房所在楼栋本期的项目建设方案”约定，涉案项目分四期开发建设，一期项目包括1#限价商品住宅楼、3#限价商品住宅楼及公共服务设施等，二期项目包括7#住宅楼、8#住宅楼、9#住宅楼、11#住宅楼及公共服务设施等，三期项目包括5#住宅楼、6#住宅楼、10#住宅楼及公共服务设施等，四期项目全部为商业用房。该方案确定各期项目临时隔离措施采用临时围挡。同日，李瑞珩与葛洲坝公司签订了《北京市前期物业服务合同》和《补充协议》。上述合同签订后，李瑞珩按照合同约定，向葛洲坝公司支付全部房屋价款1,169,583元。葛洲坝公司于2014年10月27日取得1号楼和3号楼的《建设工程规划许可证》；于2017年1月17日取得1号楼和3号楼的《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2017年3月，在约定房屋交付日期前，李瑞珩发现葛洲坝公司在未取得规划行政主管部门批准的情况下，在小区内加盖铁艺结构大门、铁艺栅栏等构筑物。2017年3月20日，李瑞珩办理收房手续，签署《玉璞家园项目商品房及公区交接单》，其上载明：“本人对项目公区的交付现状包括但不限于绿化景观、外立面、园区道路、围墙、园区分隔、园区门头、车库出入口、游乐设施等已进行确认并无异议，业主已接收该商品房并确认房屋交付条件已满足”。2017年6月8日，北京市丰台区城市管理综合行政执法监察局作出京丰城管限字〔2017〕160005号《限期拆除决定书》，其上载明：“违法建设人：葛洲坝公司。你单位在北京市丰台区西三环南路西侧、西宸原著小区与玉璞家园之间建设的铁艺结构构筑物1处，长度为173.9延长米。上述行为未经规划部门批准，违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第一款的规定，依据《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款的规定，本行政机关依法责令你单位于2017年6月17日17时前，自行拆除违法建设并接受复查。如不服本拆除决定，可以自收到本拆除决定书之日起60日内，向北京市丰台区人民政府或北京市城市管理综合行政执法局申请行政复议，也可以在6个月内向北京市丰台区人民法院提起行政诉讼”。2017年12月19日，北京市丰台区城市管理综合行政执法监察局作出京丰城管催字〔2017〕160001号《催告书》，告知葛洲坝公司于本催告书送达之日起10日内履行拆除义务；无正当理由逾期仍不履行义务，将依法决定行政强制执行。后李瑞珩取得涉案房屋的不动产登记簿。本案审理过程中，李瑞珩于2019年12月20日逝世。2020年5月18日，北京市信德公证处出具《公证书》，记载李秀荣作为遗嘱受益人申请按照遗嘱继承被继承人李瑞珩所有的涉案房屋，公证处对申请人提交的证明材料进行了审查及相应核实，对申请人、关系人进行了询问及权利义务告知，并证明李瑞珩的上述房屋由其女儿李秀荣继承。现李秀荣已取得涉案房屋的不动产登记簿，并以本案原告身份应诉。案件审理过程中，本院对涉案小区进行现场勘验，并绘制现场勘验图。目前小区开放南、北两个大门，北门安装人脸识别系统，南门设有门禁，业主需持龙湖物业公司发放的门禁卡方可通过。从北门进入小区后沿小区道路向南行走，在三号楼东南角建有一个铁艺门（东西走向），在铁艺门的东西两侧有铁栅栏将该小区南北方向隔离开来，隔离后的北侧为限价商品住房，南侧为商品房。限价商品住房业主只能从小区北门进入小区，商品房业主只能从小区南门进入小区。该小区的地下车库亦被隔断墙和卷帘门隔离。双方一致确认限价商品住房共923户，车位配比为1:0.3，限价商品住房地下车库车位数量为279个。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，李瑞珩与葛洲坝公司签订的《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同。葛洲坝公司应当按照该合同的约定履行义务。葛洲坝公司未取得相应规划，在玉璞家园小区建设铁艺结构构筑物，被北京市丰台区城市管理综合行政执法监察局认定为违法建设并责令拆除，该行为已经由行政主管部门进行行政处置，故对原告要求拆除地上铁艺结构构筑物的诉讼请求，应予驳回。关于原告要求拆除地下车库隔断墙卷帘门的诉讼请求，经查，庭审中双方认可限价商品住房车位配比为1:0.3，限价商品住房配套地下车位为279个，符合规划配比要求，且地下车库隔断卷帘门的设置未影响原告对配建车位的使用，故对原告要求拆除地下车库隔断墙卷帘门的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求二被告发放门禁卡，保障原告小区人行出入口南门的通行权的诉讼请求，本院认为，该小区南门现使用门禁卡出入，葛洲坝公司并非该门禁卡的发放主体，故原告对葛洲坝公司提出的该项诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。此外，本案案由为商品房销售合同纠纷，龙湖物业公司并非该法律关系的主体，原告在本案中向龙湖物业公司主张权利，本院不予支持。关于原告要求二被告支付赔偿金的诉讼请求，本院认为，葛洲坝公司未按规划违法建设铁艺结构构筑物，在事实上影响到限价商品住房业主的绿化率和容积率，妨碍了原告对小区内较好设备公共设施使用的权利，故本院对原告据此要求葛洲坝公司赔偿相应损失的诉讼请求予以支持，具体数额本院依法予以酌定。原告要求龙湖物业公司承担赔偿金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项之规定，判决如下：一、北京葛洲坝龙湖置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿李秀荣30,000元；二、驳回李秀荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2332元，由李秀荣负担1166元（已交纳），由北京葛洲坝龙湖置业有限公司负担1166元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 曹静审 判 员 聂然审 判 员 邹萌二〇二〇年九月二十八日法官助理 李强书 记 员 郭蕊