山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终9860号 上诉人（原审原告）:青岛格尔美环保涂料有限公司，住所地：山东省青岛市城阳区夏庄街道秦家小水社区。 法定代表人：王至润，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李瑞庆，山东运策律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张宏荣，山东运策律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛亿兴通建材科技有限公司，住所地：山东省青岛市城阳区惜福镇街道小庄社区居委会南200米。 法定代表人：司加伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴玉鹏，山东鼎鼐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王凯迪，山东鼎鼐律师事务所实习律师。 上诉人青岛格尔美环保涂料有限公司（以下简称格尔美公司）与被上诉人青岛亿兴通建材科技有限公司（以下简称亿兴通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人格尔美公司上诉请求：1.请求依法撤销青岛市城阳区人民法院作出的(2020)鲁0214民初932号民事判决书，改判被上诉人赔偿上诉人违约损失495205.60元；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审法院错误的认定了被上诉人违约给上诉人造成的可得利益损失。一、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。”该规定制定了违约损失和可得利益损失计算的基本原则。本案中，上诉人提交的证据及客观事实情况均足以证明上诉人的可得利益损失，而一审法院在未充分依据事实及证据的基础上，对五年的合同期限仅仅酌情认定三个月的违约损失，如果这样的判决结果生效，将严重违反诚实信用原则，导致交易秩序的严重混乱，违约方都可以采取低成本的违约惩罚来肆意解除合法有效的合同，致使守约方的利益始终处于不稳定、不安全的状态，守约方都将无法正常经营，青岛市中级人民法院(2019)鲁02民终2808判决书对违约造成的可得利益损失计算也已有正确的计算先例。二、上诉人在一审中主张的违约损失是真实存在的。合同的解除并不影响守约方向违约方要求依约承担相应违约责任，2018年10月10日青岛市城阳区人民法院组织对涉案厂房及生产设备交接完毕，被上诉人此时腾空了厂房上诉人才具备了再次出租的条件，被上诉人应当承担违约责任承担房屋被占用期间(2017年11月1日至2018年10月10日)的房租损失。上诉人在合同解除后于2019年7月18日才再次出租出去房屋且房租为25万元/年，比租给被上诉人时每年减少了5万元。被上诉人应当承担2018年10月10日至2019年7月18日上诉人的房租损失，同时被上诉人应当承担2019年7月18日至2021年10月31日期间预期可得租金损失差额每年5万元。综上所述，一审法院错误认定了被上诉人违约给上诉人造成的可得利益损失。根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特诉至二审法院，请求依法改判。 被上诉人亿兴通公司辩称，上诉人的诉求缺乏事实和法律依据，应驳回上诉，理由如下：租赁合同因上诉人擅自换锁行为收回涉案房屋，双方均同意解除。因双方在合同中并未约定违约损失条款，且无违约损失计算方式，如上诉人有损失产生，则因其未及时止损，应自行承担，被上诉人不应赔偿上诉人违约损失。一、租赁合同因上诉人擅自换锁行为收回涉案房屋，双方均同意解除，且解除时间被法院生效判决认定为2017年10月31日。其诉称“2018年10月10日法院组织对涉案厂房及生产设备交接完毕，腾空厂房后上诉人具备再次出租的条件”与事实不符。双方签订《租赁合同》后，因被上诉人经营困难，在2017年10月即与上诉人协商解除合同。2017年10月15日，司加伟与王至润通话中，王至润明确表示，其同意收回涉案房屋，由此可见，双方当事人就涉案租赁合同解除已达成合意。后，王至润反悔。在双方多次协商无果后，2017年10月31日，上诉人将涉案车间、厂房、大门通过换锁等方式禁止被上诉人进入，在没办法的情况下被上诉人只能短信通知对方合同终止，且上诉人的换锁行为、收回涉案房屋从行为上视为同意解除涉案租赁合同，上诉人已实际控制涉案房产。这一事实已在（2018）鲁0214民初1006号民事判决书及（2019）鲁02民终11331号民事判决书予以确认，其诉称“2018年10月10日法院组织对涉案厂房及生产设备交接完毕，腾空厂房后上诉人具备再次出租的条件”与本案的事实不符。二、租赁合同未约定违约损失，也无违约损失计算方式，上诉人诉请违约损失没有事实依据。且一审法院已判决被上诉人为补偿上诉人的损失承担三个月的房租费用，视为可得利益损失。双方签订的《租赁合同》中仅约定了迟延缴纳租金的滞纳金，并未约定违约损失，更无违约损失的计算方式，且，被上诉人根据合同约定，适当履行了告知义务，同时履行了交付一年的租赁义务。且城阳法院业已认定租赁合同解除时间为2017年10月31日。被上诉人未给上诉人造成任何损失。因此，上诉人请求的违约损失无合同依据。三、上诉人未提交证据证明双方未进行交接系因被上诉人的原因所致。即使上诉人在合同解除后有损失产生，因其未采取适当措施防止损失扩大，该损失应由其自行承担，也不应由被上诉人承担。被上诉人的物品因上诉人擅自采取换锁等方式阻止被上诉人入内，导致无法取出。被上诉人提起诉讼后，在法院的主持下，上诉人方才同意于2018年6月15日对涉案厂房及被上诉人的生产设备进行了交接。该诉争厂房及生产设备的迟延交付是因上诉人擅自扣押被上诉人的物品导致的。至于2018年10月10日，系上诉人与第三人刘世岗之间的物品交接，与被上诉人没有任何关系。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”城阳法院（2018）鲁0214民初1006号民事判决书认定，上诉人实际控制涉案房屋，其亦应当采取适当措施防止损失扩大，其要求支付租金175000元及迟延缴纳滞纳金的主张，一审法院并未支持，并判决驳回其上述反诉请求即“保留自反诉之日始至生效法律文书确定的解除之日止的租金及滞纳金的”反诉请求。由此可见，即使上诉人在合同解除后有损失产生，因其未采取适当措施防止损失扩大，上诉人要求被上诉人承担“房屋被占期间（2017年11月1日至2018年10月10日）的房屋损失、2018年10月10日至2019年7月18日的房屋损失及2019年7月18日至2021年10月31日期间的预期可得租金损失”，该损失应由其自行承担，也不应由被上诉人承担。且一审法院已判决被上诉人为补偿上诉人的损失承担三个月的房租费用，其余损失应由上诉人承担。综上所述，上诉人的诉讼请求无事实与法律依据，请求法院依法审查后驳回上诉人的上诉请求。 格尔美公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求判决亿兴通公司赔偿格尔美公司违约损失495205.60元；2.本案诉讼费由亿兴通公司承担。事实与理由：2016年10月1日，格尔美公司与亿兴通公司签订房屋租赁合同，租赁费每年30万元，每年支付一次，合同期限为5年，自2016年11月1日至2021年10月31日，2017年10月亿兴通公司以各种原因致亏损为由单方解除租赁合同，后在法院支持下最终于2018年10月10日双方交接完毕，亿兴通公司腾房，后格尔美公司于2019年7月18日再次出租出去，但是租金每年减少5万元，因亿兴通公司的违约行为致使格尔美公司房屋出租预期可得利益损失和实际损失，为此，格尔美公司依法具状起诉，请求判如所请。 亿兴通公司一审中辩称，租赁合同因格尔美公司擅自换锁行为收回涉案房屋，双方均同意解除，格尔美公司未提交证据证明双方未进行交接系因亿兴通公司的原因所致。因双方在合同中并未约定违约损失条款，且无违约损失计算方式，如格尔美公司有损失产生，则因其未及时止损，应自行承担，亿兴通公司不应赔偿格尔美公司违约损失；第一，租赁合同解除时间被法院生效判决认定为2017年10月31日，其诉称“亿兴通公司以各种原因致亏损为由单方面解除租赁合同”与事实不符。双方签订《租赁合同》后，因亿兴通公司经营困难，在2017年10月即与格尔美公司协商解除合同。2017年10月15日，司加伟与王至润通话中，王至润明确表示，其同意收回涉案房屋，由此可见，双方当事人就涉案租赁合同解除已达成合意。在双方多次协商无果后，2017年10月31日，格尔美公司将涉案车间、厂房、大门通过换锁等方式禁止亿兴通公司进入，在没办法的情况下只能短信通知对方合同终止，且格尔美公司的换锁行为、收回涉案房屋从行为上视为同意解除涉案租赁合同，格尔美公司已实际控制涉案房产。这一事实已在(2018)鲁0214民初1006号民事判决书及(2019)鲁02民终11331号民事判决书予以确认，且格尔美公司没有证据证实因亿兴通公司的原因造成的单方面解除租赁合同，与本案的事实不符。第二，租赁合同未约定违约损失，也无违约损失计算方式，格尔美公司诉请违约损失没有事实依据。双方签订的《租赁合同》中仅约定了迟延缴纳租金的滞纳金，并未约定违约损失，更无违约损失的计算方式，且，亿兴通公司根据合同约定，适当履行了告知义务，同时履行了交付一年租金的租赁义务，且城阳区人民法院也已认定租赁合同解除时间为2017年10月31日。亿兴通公司未给格尔美公司造成任何损失，因此，格尔美公司请求的违约损失无合同依据。第三、格尔美公司未提交证据证明双方未进行交接系因亿兴通公司的原因所致。即使格尔美公司在合同解除后有损失产生，因其未采取适当措施防止损失扩大，该损失应由其自行承担，也不应由亿兴通公司承担。亿兴通公司的物品因格尔美公司擅自采取换锁等方式阻止亿兴通公司入内，导致无法取出。亿兴通公司提起诉讼后，在法院的主持下，格尔美公司方才同意于2018年6月15日对涉案厂房及亿兴通公司的生产设备进行了交接。该诉争厂房及生产设备的迟延交付是因格尔美公司擅自扣押亿兴通公司的物品导致的。至于2018年10月10日，系格尔美公司与第三人刘世岗之间的物品交接，与亿兴通公司没有任何关系。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿.”城阳区人民法院(2018)鲁0214民初1006号民事判决书认定，格尔美公司实际控制涉案房屋，其亦应当采取适当措施防止损失扩大，其要求支付租金175000元及迟延缴纳滞纳金的主张，一审法院并未支持，并判决驳回其上述反诉请求即“保留自反诉之日始至生效法律文书确定的解除之日止的租金及滞纳金”的反诉请求。由此可见，即使格尔美公司在合同解除后有损失产生，因其未采取适当措施防止损失扩大，该损失应由其自行承担，也不应由亿兴通公司承担.综上所述，格尔美公司的诉求原城阳法院及中院的判决已经驳回，格尔美公司再次起诉违反一事不再理的民事诉讼原则，且格尔美公司的诉讼请求无事实与法律依据，请求法院依法审查后驳回格尔美公司对亿兴通公司的诉讼请求。 一审法院认定事实如下：2016年10月1日，格尔美公司(甲方)与亿兴通公司(乙方)签订《租赁合同》约定：1.甲方就现有厂房及生产设备出租给乙方使用，使用期限为2016年11月1日至2021年10月31日。2.厂房坐落地点及设施情况：该厂房位于青岛市城阳区街道办事处秦家小水社区，景安路南200米。3.租金、支付时间及方式：厂房租赁费300000元/年，租金现金支付或转账支付均可。设备租赁使用费为一次性租赁使用费(五年内)为5万元.该厂房租金5年内不变，如需续签合同，双方可以协商对租金进行调整。租金支付时间：该房屋租金按年支付一次，自合同生效之日起10日内支付第一笔租金，以后每期租金支付时间为每年10月31日前支付，以甲方实际收到为准。5.乙方应按约定的时间向甲方支付租金。如不能在约定时间内支付，甲方有权收回此厂房并扣押所有乙方添置设备及设施，乙方须按拖欠时间缴纳1%每日滞纳金并承担违约责任。格尔美公司在合同租赁方加盖公章，并由法定代表人王至润签字确认，承租方落款处加盖亿兴通公司公章，并由法定代表人司加伟及第三人刘世岗签字捺印。 2019年8月2日，一审法院作出(2018)鲁0214民初1006号民事判决书，载明“因亿兴通公司经营困难，于2017年11月2日向格尔美公司邮寄通知要求解除租赁合同，现格尔美公司和第三人刘世岗均同意解除涉案租赁合同，故对亿兴通要求解除涉案《租赁合同》的主张本院予以支持。关于合同的解除时间，亿兴通公司称2017年10月31日格尔美公司将该租赁厂房大门锁住，格尔美公司认为合同约定到期不付租赁费，该公司有权收回厂房，收回厂房并不代表合同终止，本院认为，根据格尔美公司法定代表人王至润的录音及监控视频显示，格尔美公司确实有换锁行为，收回涉案房屋从行为上视为其同意解除涉案租赁合同，故本院确认涉案租赁合同于2017年10月31日解除。”该判决书送达后，格尔美公司不服提起上诉，2019年11月23日，青岛市中级人民法院作出(2019)鲁02民终11331号民事判决书，载明“在一审中，被上诉人提交了2017年10月15日司加伟与王至润的通话记录，在该通话中，王至润明确表示，被上诉人违约在先，其同意收回房屋。上诉人否认该通话录音的完整性，但即使该录音不完整，从该部分录音的内容来看，上诉人与被上诉人之间就涉案租赁合同解除已经达成合意。故原审法院认定双方租赁合同到期后，于2017年10月31日解除的事实并无不当。合同解除并不影响守约方向违约方要求依约承担相应违约责任。因此，上诉人在合同解除后，可依据合同约定，另案起诉要求被上诉人承担相应违约责任。”一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人均应按照合同全面履行。本案中，格尔美公司与亿兴通公司签订的《厂房租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同全面履行。亿兴通公司因自身经营困难提出解除涉案租赁合同，致使双方签订的租赁期限为5年的租赁合同仅履行1年即解除，故对格尔美公司要求亿兴通公司承担违约责任的主张，一审法院予以支持，但格尔美公司自行更换了门锁，已实际控制涉案房屋，其亦应当采取适当措施防止损失扩大，故对其要求按照双方继续履行合同的预期可得收益分段计算2017年11月1日至2021年10月31日期间租金损失的主张，一审法院不予支持；因双方未对违约责任作出明确约定，一审法院酌情支持3个月的租金作为违约金，计75000元(300000元÷12个月×3个月)。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：亿兴通公司于判决生效后十日内支付格尔美公司违约金75000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8728元，由格尔美公司负担7053元，由亿兴通公司负担1675元；诉讼保全费1020元，由格尔美公司负担255元，由亿兴通公司负担765元。 本案二审期间，双方当事人均未提交新的证据材料。 本院二审期间查明的事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，二审争议的焦点问题是上诉人关于被上诉人应当向其赔偿违约损失495205.6元的主张能否支持。根据本案查明的事实及双方当事人的庭审陈述，上诉人明确其主张的违约损失系由涉案房屋被占用期间的房租损失，以及涉案房屋再次出租产生的差价损失两部分组成。对上诉人主张的涉案房屋被占用期间的房租损失问题，本院作出并已生效的（2019）鲁02民终11331号民事判决书，认定涉案的房屋租赁合同经双方合意，已于2017年10月31日解除。虽然涉案房屋租赁合同的解除系由被上诉人提前解约导致，但上诉人作为出租人，在合同解除后应采取适当措施防止损失扩大。根据本案查明的事实来看，因上诉人自行更换了涉案房屋的门锁，实际控制了涉案房屋，致使被上诉人即承租人未能将涉案房屋内的自有物品及时搬离，亦没有证据表明被上诉人存在拒绝腾房而恶意占有涉案房屋的情形存在，非因被上诉人原因导致的涉案房屋被占用，上诉人据此主张占用期间的租金费用缺乏事实和法律依据。故对上诉人主张一审法院未予支持是正确的。对涉案房屋再次出租产生的差价损失问题，因该部分损失系由市场行情变化所导致，并非双方在缔结涉案房屋租赁合同时所能预见到的，双方在涉案房屋租赁合同中并未约定违约金的计算方式，在此情形下，一审法院酌定被上诉人向上诉人支付3个月租金作为赔偿，处理得当。 综上所述，上诉人的主张均不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7603元，由上诉人青岛格尔美环保涂料有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  谷林平 审判员  于 梦 二〇二〇年九月二十七日 法官助理 刘思涵 书记员张燕