陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终6004号上诉人（原审被告）：陈伟，男，1974年7月11日出生，汉族，无业，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：张振国，陕西法智律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙平，陕西法智律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军93942部队，住所地：咸阳市联盟二路**。法定代表人：李振祥，该部队部队长。委托诉讼代理人：郭鹏，陕西哲尊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王顺祥，男，1952年2月10日出生，汉族，中国人民解放军93942部队退休干部，住山东省青岛市崂山区。委托诉讼代理人：焦娇，陕西合恒律师事务所律师。上诉人陈伟因与被上诉人中国人民解放军93942部队（以下简称93942部队）、王顺祥确认合同无效纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初2974号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。陈伟上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回93942部队在一审的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由93942部队、王顺祥承担。事实和理由：1、其与王顺祥签订《住房买卖协议书》的行为不属于恶意串通，93942部队也未举证证明其与王顺祥之间存在恶意串通。93942部队制定的《修建西安家属楼集资管理办法》，虽然对集资房的转让作了相关的限制规定，但该办法系93942部队单方的内部管理规定，其并不知悉且也不可能知道该规定。其以当时的市场价支付了购房款，其购买涉案房屋属于善意取得。2、其在2009年10月购买涉案房屋，并装修入住，涉案房屋的转让行为已发生近十年，且购买后其一直以其名义按时向93942部队缴纳相关水、电、物业费，93942部队对王顺祥出卖房屋不仅知情且予以认可，王顺祥转让房屋的行为并没有对93942部队的利益造成损害，事实上，涉案房屋所在的小区大部分房屋已转卖，甚至有的房屋买卖协议上还有93942部队后勤部的公章及部长的签名。3、本案诉讼实际系因中央军委要求清退多占住房所致，目的是为了清房，故本案不应属于人民法院受理范围，应驳回93942部队的起诉。4、其与王顺祥签订的《住房买卖协议书》没有违反法律、行政法规的强制性规定、且符合民事法律行为的全部有效要件，应为合法有效。5、司法实践中，已有类似的房屋买卖合同被人民法院认定为有效。93942部队辩称，1、根据其部队下发的《修建西安家属楼集资管理办法》的规定，王顺祥仅享有使用权，不得出租、借用、抵押、赠与，如私自转让、变相赠与，管理单位有权无偿收回房屋。王顺祥在明知的情况下，将涉案房屋出卖给陈伟，明显属于恶意。且涉案房屋及土地使用权属于中国人民解放军总后勤部，王顺祥并不享有涉案房屋的物权，故王顺祥无权将涉案房屋出售给任何第三人。2、陈伟在与王顺祥签订协议时，未审查王顺祥对涉案房屋是否享有产权，且根据协议内容，陈伟是明知涉案房屋的产权属于十七旅，并非王顺祥，足见王顺祥与陈伟当时明知涉案房屋不能出售，也不能办理产权变更登记。且双方协议约定“房屋移交后，此房屋所有权包括该建筑物范围内的土地使用权一并转移给陈伟”，但涉案房屋所使用的土地使用权系军事用途，王顺祥与陈伟签订合同，出卖部队房产牟利，侵害了部队利益，给国防安全造成了巨大的影响。3、涉案房屋的产权登记在部队名下，陈伟从未取得涉案房屋的产权，故陈伟不属于善意取得。4、本案所涉主体系平等主体，并且现在占有房产的并非系其部队军人，与其部队无任何隶属关系，故本案属人民法院的受案范围。5、中央军委部属的“清房”行动，也是为了对军产房屋进行有效管理，保障军人的居住权利，其部队在本案中是通过法律手段维护部队的合法权益。综上，请求驳回陈伟的上诉请求。王顺祥辩称，同意93942部队的意见。93942部队向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认2010年4月13日王顺祥与陈伟签订《住房买卖协议书》无效；2、本案的诉讼费用由王顺祥、陈伟承担。一审法院经审理查明，王顺祥原系93942部队军人。1992年8月10日，93942部队作出《修建西安家属楼集资管理办法》，内容包括：个人集资占建筑面积总造价的60%。集资建房的产权属个人和某部队共有，个人享受使用权，并可以合法继承（只限子女），但不准出租、借用、抵押和赠与（含亲属）。个人住房不满五年的，因转业、调动等其住房只能由某部队收购，个人得款数额为个人总集资额扣除历年累计房租和房屋折旧费后的余额。如系外单位人员，不退交付的50000元开发配套费。如果私自转让、变相赠与，管理单位有权无偿收回，如发生纠纷，则可诉诸法律。王顺祥交付了集资购房款后，93942部队于1994年将位于西安市莲湖区房屋交给其使用。2010年4月13日，王顺祥作为甲方与陈伟作为乙方签订《住房买卖协议书》，协议主要内容有：1、甲方自愿将地空导弹第十七旅西安家属院（座落地西安市莲湖区户）住房及配套住房整体出售与乙方。甲乙双方议定的上述房地产成交价格为245000元整。2、乙方一次性将房款付清后，甲方将上述房地产正式交给乙方。房屋移交给乙方后，此方所有权包括该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。现该房屋由陈伟居住使用，涉诉房屋产权证号为西安市军产房屋所有权证市房权字**，产权人登记为中国人民解放军总后勤部。2007年8月，王顺祥被部队批准退休。2018年7月，中央军委要求清退多占住房，清房中，因涉诉房屋由陈伟占有，93942部队遂提起诉讼。一审法院认为，王顺祥作为93942部队军人，根据该部队《修建西安家属楼集资管理办法》取得涉诉房屋的购房资格。个人集资60%，取得该房屋的使用权。产权登记号为西安市军产房屋所有权证证市房权字**产权人登记为中国人民解放军总后勤部。王顺祥作为原部队师职干部，知晓部队作出的《修建西安家属楼集资管理办法》第八条集资建房的产权属于个人和十七旅共有，个人享有使用权，不得对外抵押、赠与和转让。2010年4月13日，王顺祥、陈伟签订《住房买卖协议书》时双方均明知该房产性质为军产。陈伟、王顺祥对于涉诉房屋属于军产均属明知，但仍签订买卖协议转让房产，损害了部队的合法权益，因此陈伟、王顺祥的行为属于恶意串通，侵害部队的财产利益，应认定无效。现93942部队主张王顺祥、陈伟签订之《住房买卖协议书》无效，合法有据，法院予以支持。经法院释明，合同被确认无效后的民事责任应当一并处理，但93942部队坚持仅要求确认合同效力，故合同无效后的民事责任可另案主张。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第一款第三项、第一百五十四条、第一百五十五条、第一百五十七条之规定，判决如下：王顺祥与陈伟于2010年4月13日签订的《住房买卖协议书》无效。案件受理费410元，由王顺祥、陈伟负担。二审经审理查明，陈伟与王顺祥签订《住房买卖协议书》时，王顺祥和陈伟均知道涉案房屋为部队集资房，且王顺祥未向陈伟出示任何关于其可以出售涉案房屋的相关手续。一审法院查明的事实属实。本院认为，根据《中华人民解放军房地产管理条例》第三条、第三十七条的规定，军队房地产的权属全归中央军委，其土地使用权和建筑物、构筑物以及其他附着物的所有权，由总后勤部代表行使。军队房地产在军队单位之间实行无偿调配。涉案房屋为军队房地产，由总后勤部调配给93942部队管理使用，基于军队房地产使用的特殊性，93942部队作为涉案房屋的管理、使用人，履行上级单位赋予的部队住房清理整治工作要求，保护军队的房地产权益，提起本案诉讼，符合《中华人民解放军房地产管理条例》第三条第三款的规定，93942部队有权作为原告提起本案诉讼。《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》中规定的“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”，该通知所涉及的纠纷主要是指单位与职工内部纠纷解决不属于人民法院受案范围，而本案中，陈伟并非93942部队的内部职工，双方之间没有隶属关系，93942部队认为陈伟与王顺祥所签订的涉案合同侵害了其部队利益而起诉要求确认合同无效，故本案并不属于上述通知所规定的范围，故陈伟上诉认为本案不属于人民法院受案范围的理由不成立，本院不予采信。93942部队在组织王顺祥等人集资建设涉案房屋时，制作的《修建西安家属楼集资管理办法》明确规定集资建房个人不许私自转让涉案房屋，王顺祥作为集资建房个人对此是明知的，故王顺祥私自将涉案房屋出卖给陈伟明显存在恶意的。陈伟在与王顺祥签订涉案《住房买卖协议书》时，对涉案房屋为军队房地产是明知的，且签订合同时王顺祥并未向陈伟出具其对涉案房屋享有所有权或有权处分涉案房屋的相关证据，故陈伟在明知涉案房屋是军队房地产的情况下，仍与王顺祥签订买卖合同买卖涉案房屋，陈伟主观上也存在恶意。从物权的登记原则，至今涉案房屋仍为军队房地产，所附属的土地使用权也属于军产，王顺祥与陈伟明知涉案房屋及土地使用权为军队房地产，且在没有取得军队方面同意的情况下，恶意签订涉案的《住房买卖协议书》买卖涉案房屋及所附属的土地使用权，双方交易的是军队房地产，损害了军队的利益。现中央军委组织全军清退多占房屋，是基于全军整体利益出发的，而王顺祥与陈伟签订涉案合同将不能转让的房屋转让，导致93942部队无法落实清退多占房屋的政策，也客观上体现出涉案《住房买卖协议书》损害军队利益的事实，故根据《合同法》第五十二条的规定，涉案合同应为无效合同。综上，陈伟上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4975元，陈伟已预交，由陈伟承担。本判决为终审判决。审判长 王 宏审判员 侯新省审判员 张 伟二〇二〇年九月十日书记员 袁 萱