北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初26190号原告:赵天成，男，1978年7月15日出生，汉族，济南市槐荫区吴家铺肖家屯村农民，住北京市通州区。委托诉讼代理人：邢家家，北京家晓律师事务所律师。被告：李其山，男，1971年2月15日出生，汉族，无业，住山东省乐陵市。委托诉讼代理人：陈晓琼，北京陈晓琼律师事务所律师。原告赵天成与被告李其山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告赵天成及其委托诉讼代理人邢家家，被告李其山的委托诉讼代理人陈晓琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵天成向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令双方签订的房屋租赁合同于2018年12月31日解除；2．判令被告给付原告违约金43866元；3．判令被告赔偿原告房屋装修款30791元；4．判令被告赔偿原告网络安装费和视频监控费3550元；5．判令被告承担原告不能按合同期限经营直接销售损失66万元；6．判令被告承担律师费15000元；7．被告方返还原告取暖费1000元；8．被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年12月4日，原被告协商一致达成了《商铺租赁合同》，被告将通州区云景里x号底商x号租赁给原告，商铺租赁期限自2018年1月1日至2020年12月31日止，原告个人租赁该商铺用于给某食品有限公司（以下简称某公司）经营使用，由于原告是某公司的总经理，被告作为二房东转租人将房屋出租给原告。原告按合同约定定期支付给被告房租，并对该商铺按照预算销售规模进行了装修施工。但2019年1月被告口头通知原告该商铺不能按照合同约定继续租赁，其理由为：被告租赁该商铺经营困难想回老家，所以不租了。此时，房屋所有权人又告知原告该房屋要继续租赁房屋，租金必须大幅度上涨，这样使得原告经营成本骤然升高。原告代表某公司已经在该店铺投入人力、装修和物力等经营成本，但被告的违约行为直接导致其该店铺无法经营并关闭。被告的违约行为致使原告大量直接财产损失。为了维护原告的合法权益，请求人民法院依据合同和法律作出公正的裁判。被告李其山辩称：根据合同约定双方合同已经解除，对于原告的其他诉讼请求，因原告违约，被告并未违约，应由原告自行承担。合同约定租金半年交付，原告于2017年12月4日和2018年6月12日分别交纳过两次租金，即已交纳至2018年12月15日。按照合同约定应该于合同到期15日前将租金交付给被告，但是直到2019年1月15日，原告并未交纳租金，故原告的行为构成违约。故我方不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年12月4日，原告赵天成（承租方、乙方）与被告李岐山（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》，主要约定：甲方将其位于通州区云景里甲x号底商x号的商铺租赁给乙方作商业经营用途，甲方租赁给乙方的商铺建筑面积为80平方米。甲方将该商铺交付乙方使用时，承租期内乙方在不改变和影响房屋整体结构的前提下，可进行装修装饰租赁期满如不续租，其装修材料由乙方自行处理，若拆除门窗，其费用由乙方自理并恢复原貌。租赁期限自2018年1月1日起至2020年12月31日，交房日期为2017年12月5日。甲、乙双方商定租赁期内，该商铺的租金为10万元，押金为1万元，合同未到期押金不退。租金支付方式为现金或转账，乙方在租金到期15日前将下期租金以现金或转账方式一次交付到甲方。合同期内，该商铺的电水取暖费及经营活动产生的一切费用由乙方负责。租赁期满或解除合同时，所属乙方的财物，任乙方自己处理，甲方不得以任何理由干涉。单方违约的守约方有权提前终止合同。违约方赔偿给对方造成的经济损失，并补偿年租金20%作为违约金。合同还约定了其他内容。合同签订后，双方即开始履行。原告赵天成已将合同租金交纳至2018年12月31日。双方均认可合同落款处签字李岐山系本案被告李其山所写。另查，涉案租赁房屋系被告李其山从涉案房屋产权人陈某某处承租，双方并未签订租赁合同，并将其中的面积约为80平方米的部分房屋转租给原告赵天成。被告李其山于2019年3月与陈某某解除了租赁合同关系，搬离了租赁场地。关于原被告双方合同未能继续履行的原因，原告赵天成诉称2018年12月份，我方找被告李其山要支付下一年度的租金时，被告李其山称其也不租了，所以就没有收取原告的租金。原告赵天成为证明其与被告李其山沟通交纳租金的情况，庭审中向法庭举证提交了两段电话录音予以证明。被告李其山对此不予认可，并称原告赵天成应于2018年12月15日前交纳下一年度的租金，但是原告赵天成并未按时交纳，根据双方合同第二条第二款的规定，被告方有权解除合同。庭审中，关于合同解除时间，原告赵天成诉称根据双方于2018年12月30日的电话录音可以证明被告拒收租金，故双方合同解除时间应为2018年12月31日。被告主张应以2019年1月18日押金退还之日作为合同解除的时间。关于装修情况，原告赵天成诉称双方合同签订后，其于2017年12月将租赁房屋灯箱、室内墙壁、展柜等均进行了装修，并安装了宽带和监控，用于经营熟食店，为证明其装饰装修情况，原告赵天成向法庭举证提交了装修单据、《互联网及移动通信接入服务申请登记表》、照片等证据予以证明。关于经营损失，原告赵天成诉称其一年营业额为33万元，原被告合同租期剩余2年，故其主张2年的营业损失共计66万元。关于原告赵天成已支付的押金1万元，原被告双方均认可2019年1月18日，被告李其山退还原告赵天成7400元，扣除的2600元押金系水电费和取暖费。原告赵天成要求被告李其山返还其多交纳的1000元取暖费，被告李其山表示同意退还。上述事实，有《商铺租赁合同》、装修单据、银行流水、《互联网及移动通信接入服务申请登记表》、照片及双方当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原被告双方签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规和社会公共利益，合法有效，双方均应严格遵守。根据原告赵天成向法庭举证提交的2018年12月30日的电话录音可以证实，在2018年12月30日前原告赵天成曾向被告李其山提出过交纳租金一事，系因被告李其山欲从租赁场地搬走，从而表示不再收取原告赵天成的租金，且被告李其山于2019年1月末从涉案房屋搬离，合同目的已无法实现，被告李其山的行为已构成违约，故对于原告赵天成主张解除合同并要求被告李其山承担违约责任的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。关于合同解除的时间，根据原告赵天成向法庭举证提交的2018年12月30日的电话录音，因被告李其山拒收租金的行为导致双方合同解除，故本院确认双方合同解除的时间为2018年12月31日。被告李其山主张合同解除时间应为2019年1月18日，没有合同及法律依据，本院不予采信。关于原告赵天成主张的违约金，结合双方合同约定，依法应予以支持。但原告赵天成主张的数额过高，具体数额由本院结合双方合同约定的标准，依法予以核实，具体数额经核实为2万元。因被告李其山的违约行为导致双方合同解除，故对于原告赵天成主张的装修损失，本院予以支持，具体数额由本院结合原告赵天成举证提交的装修票据，双方合同剩余租期等因素，依法予以酌定为1万元。对于原告赵天成主张的网络视频监控安装费，因该部分设备设施可拆除、可移动，故对于原告赵天成的该项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。原告赵天成主张经营损失，证据不足，本院不予支持。关于原告赵天成主张被告李其山退还1000元供暖费，被告李其山亦同意返还，法院对此不持异议。关于原告赵天成主张被告李其山赔偿其律师费的诉求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告赵天成与被告李其山之间的《商铺租赁合同》于2018年12月31日解除；二、被告李其山给付原告赵天成违约金、装修损失、取暖费共计31000元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告赵天成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华平安共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11342元，由原告赵天成负担10767元（已交纳）；由被告李其山负担575元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 陈明山二〇二〇年九月十六日法官助理 徐晓云书 记 员 郑秋爽书 记 员 云雪峰