四川省泸州市龙马潭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0504民初2736号 原告：四川省烟草公司泸州市公司，住所地：泸州市龙马潭区南光路**，统一社会信用代码：91510500204709783Y。 法定代表人：罗旭。 委托诉讼代理人：刘泽超、王丹，四川秉和律师事务所律师。 被告：四川巨洋假日饭店管理有限公司，住，住所地：泸州市龙马潭区蜀泸大道****楼******一社会信用代码：91510500731631252K。 法定代表人：马开贵 委托诉讼代理人：罗江琼，四川时代永嘉律师事务所律师。 第三人：泸州市兴泸融资担保集团有限公司，住所地：泸，住所地：泸州市江阳区酒城大道三段****楼**用代码：9151050071758172XM。 法定代表人：熊安平 委托诉讼代理人：宋柯，男，汉族，1973年10月16日出生，住四川省泸州市龙马潭区，系公司员工。 第三人：四川巨洋文化旅游股份有限公司，住所地：泸州市龙，住所地：泸州市龙马潭区蜀泸大道****楼******：9151050035624695X6。 法定代表人：马开贵 委托诉讼代理人：罗江琼，四川时代永嘉律师事务所律师。 原告四川省烟草公司泸州市公司（以下简称“烟草公司”）与被告四川巨洋假日饭店管理有限公司（以下简称“假日饭店”）、第三人泸州市兴泸融资担保集团有限公司（以下简称“兴泸公司”）、第三人四川巨洋文化旅游股份有限公司（以下简称“文旅公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后适用简易程序公开开庭进行了审理，在审理过程中，本院依法追加了兴泸公司作为本案第三人参加诉讼，而后烟草公司又申请追加文旅公司作为本案第三人参加诉讼，本院予以准许，并依法转为普通程序再次进行了审理。原告烟草公司的委托诉讼代理人刘泽超、王丹，被告假日饭店的委托诉讼代理人罗江琼，第三人兴泸公司的委托诉讼代理人宋柯，第三人文旅公司的委托诉讼代理人罗江琼到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告烟草公司向本院提出诉讼请求：一、确认被告假日饭店、第三人兴泸公司、文旅公司于2017年7月签订的《反担保抵押合同》中涉及到原告购买的位于龙马潭区房屋约定的抵押权无效；二、判令被告继续履行《商品房买卖合同》，为原告办理泸州市龙马潭区房屋（以下简称“涉案房屋”）的不动产转移登记手续；三、判令被告向原告支付逾期办证的违约金，以已付购房款1529424元为基数，自2014年3月3日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至房屋实际办证之日止；四、本案相关诉讼费用、保全费用由被告承担。事实及理由：2014年，原、被告双方签订商品房买卖合同，约定原告向被告购买涉案房屋，并约定了办理产权登记的期限及违约责任。而后，原告按约向被告支付了相应购房款，但被告一直未履行房屋过户义务，经原告多次催告后仍未履行，因涉案房屋系在被告出售给原告后抵押给了第三人兴泸公司，损害了烟草公司的合法权益，故提起诉讼。 被告假日饭店辩称：对继续履行《商品房买卖合同》、办理产权过户手续的诉讼请求无异议，对逾期办证违约金的诉讼请求，因双方合同约定如逾期办证，则由双方协商处理，故被告不应支付违约金。 第三人兴泸公司述称：原告主张的关于抵押权无效的请求，与房屋买卖合同纠纷不应并案审理。第三人兴泸公司与被告假日饭店的抵押关系真实有效，应当保证第三人的优先受偿权。 第三人文旅公司的答辩意见与被告一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告提供的涉案房屋于2014年、2015年、2017年办理抵押的相关合同（泸州市不动产登记中心备案合同）、2014年12月14日烟草公司与四川殷铭建设工程有限公司签订的装修合同、2014年3月6日的交房通知本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告提供的《商品房买卖合同》两份、付款凭证、发票、《交房通知书》、涉案房屋的缴纳水电气凭据及发票、《四川省烟草公司泸州市公司关于催办产权证的函》、《四川省烟草公司泸州市公司关于督促办理产权证的函》、装修项目招标控制价、泸州市华美物业公司出具的入住证明，拟证明原、被告之间合法有效的房屋买卖关系，并已于2014年7月10日实际占有使用房屋，被告假日饭店、第三人文旅公司对上述证据无异议，第三人兴泸公司认为《商品房买卖合同》未签订时间，真实性由法院核实，发票真实性也由法院核实，且是先开票后付款，对《四川省烟草公司泸州市公司关于催办产权证的函》、对《四川省烟草公司泸州市公司关于督促办理产权证的函》不认可。因被告假日饭店及第三人文旅公司对上述证据均无异议，第三人兴泸公司亦未举示反证进行反驳，故本院对上述证据的真实性予以采信。 第三人兴泸公司提供的长城华西银行股份有限公司泸州分行（以下简称“华西银行”）与文旅公司于2017年7月18日签订的借款合同、第三人兴泸公司与华西银行于2017年7月7日签订的保证合同、第三人兴泸公司、文旅公司与华西银行于2017年7月7日签订的反担保抵押合同、涉案房屋的土地证、房产证、不动产登记证明，拟证明文旅公司向华西银行借款2200万元，第三人兴泸公司为该笔借款提供担保，被告以涉案房屋作反担保，抵押登记合法有效。原告质证认为前述合同与不动产登记中心备案留存的合同内容、时间、版本不一致，被告及第三人文旅公司对上述证据无异议。因被告及第三人文旅公司作为合同相对方均认可上述证据，故本院对其真实性予以采信，对其证明目的在下文详细评述。 结合各方当事人陈述及全案证据，本院认定事实如下：2014年3月，原告烟草公司与被告假日饭店签订了两份《商品房买卖合同》，约定被告将涉案房屋出售给原告，两套房屋总价为1911780元（原、被告均确认房款是按面积×单价计算），两份合同均约定：付款方式为合同签订后五日内支付合同价款的80%，余款20%于双证过户并交付权属证明于买受人之时一次性支付，出卖人应当在买受人付房款80%以后15日内向买受人交付该商品房，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起12个月内取得房屋所有权证书的，由双方协商处理。协议签订后，假日饭店于2014年3月3日向原告出具了两份《销售不动产统一发票》，开票金额共计1911780元，其后，原告于2014年3月6日向假日饭店支付了80%购房款共计1529424元，假日饭店于2014年3月6日通知烟草公司接房，但因房屋漏水问题，被告假日饭店未能交付涉案房屋，经维修后于2014年7月10日向原告交付了涉案房屋，原告装修后用作员工食堂使用至今。 另查明，第三人文旅公司与华西银行于2017年7月签订《借款合同》，约定文旅公司向华西银行借款2200万元。当月，第三人兴泸公司与华西银行签订《保证合同》，兴泸公司与文旅公司又签订《委托保证合同》，约定兴泸公司自愿为华西银行的前述2200万元债权提供连带责任担保，当月兴泸公司还与假日饭店、文旅公司签订《反担保抵押合同》，约定因兴泸公司作为保证人为文旅公司向华西银行的借款2200万元提供担保，为确保兴泸公司权益的实现，被告假日饭店以其名下的房产向兴泸公司提供反担保，其中包括原告已购买的两套涉案房屋，合同还约定了在签署本合同前，甲（兴泸公司）乙（假日饭店）双方共同清点核查抵押物，在抵押期间，乙方负责抵押物的妥善占有、保管……，因保管不善致使抵押物毁损的，甲方可要求乙方恢复其原状或重新提供甲方认可的新的抵押物，不得隐瞒抵押物存在争议、被查封、扣押或共有等其他物权的任何情况…… 还查明，涉案房屋于2014年4月17日为第三人兴泸公司登记设立了抵押权，担保主债权金额为1150万元，该权利于2015年5月14日注销；涉案房屋又于2015年6月16日又为第三人兴泸公司登记设立抵押权，担保主债权金额为1200万元，该权利于2017年9月4日注销；涉案房屋还于2017年7月12日为第三人兴泸公司登记设立抵押权，担保主债权金额为2200万元，该权利截至起诉之日尚未被注销。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告于2014年3月签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方均应严守合同约定，全面履行合同义务。原告按约向被告支付了80%的购房款，被告理应按约将涉案房屋过户登记至原告名下，但因涉案房屋设立了抵押权登记，过户给原告存在障碍，故原告主张的涉案房屋抵押登记无效的诉讼请求应当与办理过户登记的诉讼请求一并审理，且还应作为本案的焦点进行审查，故对第三人兴泸公司所持的抵押登记无效这一诉讼请求不应一并审理的意见，本院依法不予支持。 现行民法从保护交易安全出发，注重权利外观，把登记作为不动产物权的法定公示方式，赋予登记以公信力，是为保护因善意信赖登记而取得不动产权利的第三人所设，不能仅主张登记之公信力以否认真实权利的存在，只要有充分的证据证明事实物权人有合法的依据足以确定该不动产的最终归属，就应当保护该事实物权人的真实权利。本案中，原、被告于2014年3月就已签订《商品房买卖合同》，原告于2014年3月6日向被告支付了80%购房款共计1529424元， 被告在当日便通知烟草公司接房，经维修后于2014年7月10日向原告实际交付了涉案房屋，原告占有使用至今，而涉案房屋上尚存的抵押权登记时间是2017年7月12日，如保护第三人兴泸公司的抵押权，则会产生剥夺原告财产所有权的后果，有失公允。同时，在兴泸公司与被告假日饭店、第三人文旅公司签订的《反担保抵押合同》中，约定了兴泸公司与假日饭店双方应共同清点核查抵押物，不得隐瞒抵押物存在争议、被查封、扣押或共有等其他物权的任何情况，而签订该合同时，原告早已占有使用涉案房屋，第三人兴泸公司作为专业金融机构，应当对房屋的现状进行充分的现场调查，以查明抵押物是否存在真实的权利人，从而避免错误接受已出售房屋作为抵押物，而被告假日饭店也隐瞒了抵押物中存在已经出售的事实，本院对其行为给予否定性评价。故综上，依照《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第113条“以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押的，应当认定抵押无效”之规定，并参照最高人民法院（2019）最高法民申2834号，中国农业银行股份有限公司伊利分行、伊犁锦城房地产开发有限公司金融借款合同纠纷再审审查一案，第三人兴泸公司对两套涉案房屋的抵押权无效，兴泸公司应当解除该房屋的抵押以便让被告假日饭店将涉案房屋过户给原告。 关于原告主张的逾期办证违约金，虽然被告假日饭店辩称根据《商品房买卖合同》约定如未能在商品房交付之日起12个月内办理产权证的，双方应协商处理，但该条款关于协商处理的约定并无实质性内容，即约定不明，而本案系因被告假日饭店出售房屋后再抵押给第三人兴泸公司而导致的逾期办理产权转移登记，民事法律行为应遵循诚实信用原则，而被告假日饭店不严守合同约定，恶意违约，应当支付违约金，且在原告购买房屋至今长达几年时间仍无法取得产权证的情况下，足以说明其无法与被告协商一致，故其通过诉讼主张逾期办证违约金符合合同约定，本院依法予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，因涉案房屋的交付时间为2014年7月10日，按双方合同约定，被告假日饭店应当在交房之日起12个月内为原告办理过户登记手续，故违约金应以1529424为基数，自2015年7月11日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计付，自2019年8月20日起至实际过户之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第113条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告四川巨洋假日饭店管理有限公司、第三人泸州市兴泸融资担保集团有限公司、第三人四川巨洋文化旅游股份有限公司于2017年7月签订的《反担保抵押合同》中关于位于龙马潭区房屋的抵押权无效； 二、被告四川巨洋假日饭店管理有限公司于本判决生效之日起十日内将位于龙马潭区房屋过户至原告四川省烟草公司泸州市公司名下； 三、被告四川巨洋假日饭店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告四川省烟草公司泸州市公司支付逾期办证违约金，违约金计算标准为以1529424为基数，自2015年7月11日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计付，自2019年8月20日起至实际过户之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付； 四、驳回原告四川省烟草公司泸州市公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费7035元，由被告四川巨洋假日饭店管理有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 长  王 睿 审 判 员  刘晓敏 人民陪审员  刘献骏 二〇二〇年九月二十一日 书 记 员  徐燕秋