山西省长治市上党区人民法院民事判决书（2020）晋0404民初526号原告（反诉被告）：长治县叁帝木门居然之家田昊店，住所地：长治市上党区黎都东街与正大北路交叉口（居然之家田昊店二层2007号展位）。登记经营者：姜秋香，女，1956年9月22日出生，汉族，身份证号：×××，住长治市上党区韩店镇韩店村五金巷**。实际经营者：宋利军，男，1980年10月21日出生，汉族，身份证号：×××，，住长治市上党区韩店镇韩店村五金巷**委托诉讼代理人：郑鹏旭、高越（实习），山西恒烨律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告（反诉原告）：长治县田昊商贸有限公司，住，住所地：长治市上党区黎都东街/div>法定代表人：田昊，该公司经理。委托诉讼代理人：成李斌，山西雷风律师事务所律师。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求、进行和解、提起反诉、上诉。被告：太原居然之家家居有限公司，住所地：太原市小店区长治路********。法定代表人：张宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：庄河星、徐玉芳，山西新国泰律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告长治县叁帝木门居然之家田昊店（以下简称：叁帝木门田昊店）诉被告长治县田昊商贸有限公司（以下简称：田昊商贸）、太原居然之家家居有限公司（以下简称：太原居然之家）租赁合同纠纷一案以及反诉原告田昊商贸诉反诉被告叁帝木门田昊店租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）叁帝木门田昊店的实际经营者宋利军及委托诉讼代理人郑鹏旭、高越（实习）、被告（反诉原告）田昊商贸的委托诉讼代理人成李斌、被告太原居然之家的委托诉讼代理人庄河星、徐玉芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叁帝木门田昊店向本院提出诉讼请求：一、要求被告田昊商贸承担单方违约的违约责任，并依据《商铺租赁合同》第八章第十九条规定，退还原告租金、物业管理费、服务费等8695元，同时依据《居然之家招商合同》第十三章第一条之规定，赔偿原告装修费110000元，并应支付13989.72元违约金；二、要求被告太原居然之家承担连带赔偿责任；三、要求二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年年底，田昊家电与居然之家签署了《居然之家加盟店特许经营合同》，田昊家电更名为“长治县居然之家田昊商贸有限公司”，之后长治县居然之家田昊商贸有限公司开始对外招商，原告商铺作为被招商对象之一，入驻该公司。2016年12月份，原告与长治县居然之家田昊商贸有限公司签订《居然之家招商合同》，期限为两年，即2016年12月15日至2018年12月14日，合同约定了双方的权利义务、经营形式、期限、租金等。该合同期满后，2018年10月30日原告与被告田昊商贸续签了《商铺租赁合同》，2018年12月21日双方签订了《补充协议》，补充协议中约定的合同期限为2018年11月5日至2020年11月4日，合同期限为两年。《商铺租赁合同》及《补充协议》中甲方由原来的“长治县居然之家田昊商贸有限公司”变更为“长治县田昊商贸有限公司”。2019年10月1日，原告商铺在正常经营过程中，在合同双方未进行任何协商的情况下原告突然收到被告田昊商贸的不续约告知函，而依据《补充协议》，双方合同期限尚有一年时间未到期，被告田昊商贸单方强行终止合同的行为，构成严重违约。依据《商铺租赁合同》第八章第十九条规定，被告田昊商贸系单方面提前终止合同，构成违约，被告田昊商贸应参照《居然之家招商合同》第十三章第一条的规定退还原告租金及物业管理费等，赔偿原告装修费用及两个月租金等的违约金。综上，为保护合同守约方的合法权益，维护市场经营秩序，现原告依法提起诉讼，望法院依法支持原告的诉讼请求。被告田昊商贸口头答辩称：1、关于原告所主张的第一项损失所依据的两份合同，租期已经届满，合同自然终止，不能作为主张诉求的依据。答辩人也不存在任何单方违约行为。2、关于事实部分，答辩人已经提起反诉，应以答辩人的反诉诉称的事实为准。被告太原居然之家口头答辩称：1、答辩人和原告之间没有任何法律关系，原告请求让答辩人承担连带责任没有事实依据。2、答辩人和被告田昊商贸也没有直接的法律关系。3、答辩人没有对在被告田昊商贸的经营户有过任何形式的承诺。综上，答辩人对本诉及反诉不发表实体的意见。反诉原告田昊商贸向本院提出反诉请求：一、请求判令反诉被告叁帝木门田昊店支付反诉原告2019年11月5日至2020年6月3日的场地占用费及物业管理费40288.5元；二、请求判令反诉被告叁帝木门田昊店立即腾空长治县田昊店1号楼2层的占用场地并返还给反诉原告；3、请求判令反诉被告按照每天190.04元的标准从2020年6月4日至将场地返还给反诉原告之日止的场地占用费及及物业管理费；4、诉讼费由反诉被告叁帝木门田昊店承担。事实和理由：2018年10月30日反诉原告与反诉被告叁帝木门田昊店的实际经营者宋利军签订《商铺租赁合同》，约定的租赁期限为2018年11月5日至2019年11月4日。2018年12月21日双方签订《补充协议》，协议第一条约定：“乙方（反诉被告叁帝木门田昊店）经营面积为111.79平方米，原合同租赁期限：自2018年11月5日至2019年11月4日，现将合同期顺延一年，顺延期限：2019年11月5日至2020年11月4日。如果双方因特殊原因不选择续签2019年11月5日至2020年11月4日期间的租赁合同，双方均不承担此项违约责任。”反诉被告叁帝木门田昊店在承租期间严重违反商场管理规定，不服从反诉原告的活动安排，甚至破坏反诉原告活动安排。反诉原告于2019年10月1日给反诉被告叁帝木门田昊店下达不续约告知函。2019年11月4日合同到期后，反诉被告叁帝木门田昊店拒不撤场，也未与反诉原告商谈下一年度租金及物业管理费标准，至今仍然占用反诉原告场地进行经营。参照原合同租金及物业管理费标准190.04元／天，暂计算至起诉日场地占用费及物业管理费为40288.5元，并要求反诉被告叁帝木门田昊店结算场地费及物业管理费至腾退场地交付给反诉原告日止。综上，反诉被告叁帝木门田昊店在没有取得反诉原告场地承租权的前提下，仍然占用反诉原告场地经营，严重侵犯了反诉原告的合法权益，为此，特提起反诉，望予以裁决。反诉被告叁帝木门田昊店口头答辩称：1、反诉原告应遵守原合同的约定并承担违约责任，并且就反诉原告因其违约行为给反诉被告造成的经济损失进行相应赔偿后，双方可针对未到期的租赁费用进行确认。2、因双方的合同未到期，反诉被告不同意搬离现在占有的场地。3、反诉被告不同意支付反诉原告反诉状中要求承担的所有费用。原告叁帝木门田昊店为支持自己的主张，向法庭提供了以下证据：证据一、营业执照一份、经营者的身份证复印件二份，证明原告的主体身份。证据二、原告与被告田昊商贸于2018年10月30日签订的商铺租赁合同（租期2018年11月5日-2019年11月4日）及2018年12月21日签订的补充协议各一份，证明原告与被告田昊商贸就商铺租赁的期限、租金签订了相应的合同及补充协议，同时该合同中约定如有单方违约，应参照2018年之前所签订的招商合同中的相应条款承担违约责任，同时证明补充协议中第一条关于合同期限，明确约定2018年11月5日至2019年11月4日的租赁期限顺延一年，顺延期限为2019年11月5日至2020年11月4日，合同期限为两年，其中约定如果双方因特殊原因不选择续签2019年11月5日至2020年11月4日期间的租赁合同，双方不承担此项违约责任，该补充协议中明确了不承担违约责任的理由是双方不续签且有特殊原因，本案中双方并未出现特殊原因，双方合同合法有效，合同仍在合同期内。证据三、原告与原长治县居然之间田昊商贸有限公司于2016年11月1日签订的居然之家招商合同一份，证明原告入驻田昊店是基于居然之家与原长治县居然之家田昊商贸有限公司之间的加盟合同而加入到该商铺进行经营，同时该合同中有承担违约责任的相关约定。证据四、被告田昊商贸向原告下发的不续约告知函一份，证明在2019年10月1日，原被告尚在合同期内，被告田昊商贸单方提出不续约的通知，被告田昊商贸存在违约行为；同时证明被告田昊商贸在向原告出具该告知函时是以居然之家的抬头出具的，原告有理由相信被告田昊商贸和被告太原居然之家之间有加盟关系，这是原告将太原居然之家列为被告的原因。证据五、回执及答复，证明原告在收到了被告田昊商贸的不续约告知函后，针对其告知函内容作出过相应答复，明确告知被告田昊商贸的行为存在违约，如被告田昊商贸不能将补充协议中所谓的不续约的特殊原因陈述清楚的话，原告仍视为被告田昊商贸是无原因单方解除合同，该答复中并未陈述清所谓的特殊原因。且该回复中也表示双方如果协商的话，原告依然可以享受被告田昊商贸提供的所有服务，可以看出被告田昊商贸在2019年11月6日又终止了其不续约的行为。证据六、收据十五支，证明原告支付了被告田昊商贸的2019年的所有的租金、服务费、物业管理费等费用，不存在拖欠费用。证据七、照片二张，证明原告在被告田昊商贸处实际租赁经营的情况。证据八、被告田昊商贸于2019年9月23日下发的通知一份，证明被告田昊商贸存在有阻止各商铺在节假日进行店铺活动的行为，该通知违反了合同约定的各商铺在节假日中可以个体举行或联合举行活动的约定。证据九、中国工商银行的打款凭证复印件一份，收款人为太原居然之家河西家居有限公司，汇款金额为343550元，该费用被称作权益金，由包括原告在内的各商铺推选的负责人宋国顺的账户向被告太原居然之家支付了该权益金，证明被告田昊商贸和被告太原居然之家之间仍然存在加盟的相关关系。证据十、被告田昊商贸与第三人司国民的授权委托书复印件一份，签订时间为2018年10月30日，证明从2018年10月30日起被告田昊商贸已经全权委托司国民与各商铺签订了续租合同，并由司国民负责所签合同的运行，与原告提供的补充协议中的司国民吻合，证明了从2018年10月30日起被告田昊商贸已经委托给司国民管理，包括原告在内的各商铺均与司国民进行对接，并服从司国民的管理和安排。被告田昊商贸的质证意见是：对证据一无异议。对证据二的真实性无异议，但是不认可原告的证明目的。对证据三的真实性无异议，但是该合同已经自然终止，不能作为认定案件事实的依据。对证据四的真实性无异议，该告知函是被告田昊商贸按照补充协议的内容提前通知原告不进行续约的行为。对证据五的真实性无异议，是对提前告知原告不续签下一年合同的回复。对证据六中有被告田昊商贸签章的认可，没有被告田昊商贸签章的不认可。对证据七的真实性无异议，该照片也能印证原告到现在还在被告田昊商贸占用场地的事实。对证据八的真实性无异议，该通知是被告田昊商贸进行公司管理的行政行为。对证据九的真实性无异议，该款项是被告田昊商贸借用宋国顺的账户支付居然之家之前所欠款项的凭证，与本案没有直接关系。对证据十的真实性无异议，但是该证据只能证明司国民只是在履行职务行为，所引起的法律后果应当以原告与被告田昊商贸签订的合同为准。被告太原居然之家的质证意见是：原告所举的证据中，除证据四、九之外的其他证据不作质证，与被告太原居然之家无关；对证据四，与被告太原居然之家没有关联性，认可被告田昊商贸和被告太原居然之家是加盟关系，该告知函提到居然之家，原告因此要求被告太原居然之家承担连带责任无依据；对证据九，被告田昊商贸已经陈述是支付2018之前的权益金，该证据也无法证明被告太原居然之家应当承担连带责任。证据四、九与被告太原居然之家没有关联性，被告太原居然之家不承担连带责任。被告太原居然之家为支持自己的主张，向法庭提供了2015年12月16日被告太原居然之家和山西田昊家电集团有限责任公司签订的《居然之家加盟店特许经营合同》一份，证明被告太原居然之家是和山西田昊家电集团有限责任公司签订的合同，该主体依然存在；2.即使被告田昊商贸与被告太原居然之家是加盟关系，被告太原居然之家也没有承诺对被告田昊商贸招商的经营者承担连带责任。原告叁帝木门田昊店的质证意见是:对该证据的真实性无异议，但是该合同并非如被告太原居然之家所述，1.该合同明确乙方加盟店的的地址××县交叉口，与被告田昊商贸的地址一致，被告太原居然之家虽然是与山西田昊家电集团有限责任公司之家签订的该合同，并不影响被告太原居然之家作为本案相关联的主体；2.加盟合同中也没有约定被告太原居然之家对加盟店不承担连带责任的约定，且该合同没有反映加盟和连带之间的关系；3.本案中的原告也是基于居然之家的字号作为招商对象之一入驻田昊店，如果被告田昊商贸和被告太原居然之家有加盟关系，被告太原居然之家应当尽到相应的责任。被告太原居然之家提供该证据不能证明其不承担连带责任。被告田昊商贸的质证意见是：该合同是山西田昊家电集团有限责任公司与被告太原居然之家签订的，被告田昊商贸无法对该证据的真实性发表意见，被告田昊商贸确实在使用居然之家名号。被告田昊商贸针对本诉部分未向法庭提供证据。反诉原告田昊商贸为支持自己的主张，向法庭提供了以下证据：证据一、2018年10月30日签订的商铺租赁合同，证明该合同已经于2019年11月4日租期届满自然终止，同时在合同第9页中“商场2019年运营规划”部分，明确约定了反诉被告叁帝木门田昊店必须服从反诉原告田昊商贸管理，统一参加反诉原告田昊商贸活动。证据二、补充协议一份，证明该合同中的第一条明确约定的是双方因特殊原因不选择续签2019年11月5日-2020年11月4日期间的租赁合同，双方均不承担违约责任；合同第二条明确约定2019年11月5日-2020年11月4日期间的租金等费用及免租情况另定，双方到期后就租赁合同的核心条款租金等费用及免租情况没有协商确定，该租赁合同不成立。证据三、反诉原告田昊商贸制作的2019年4月10日-5月12日进行商场活动时宣传页、反诉被告叁帝木门田昊店在微信朋友圈中所发的在其他公司私自参加活动的照片四张，证明反诉原告田昊商贸制作的宣传页中显示反诉被告叁帝木门田昊店的品牌拒不参加反诉原告田昊商贸活动，不服从反诉原告田昊商贸管理私自外出与他人联合举办活动。证据四、2019年9月23日的通知一份，同原告举证证据八一致，证明该通知是反诉原告田昊商贸正常管理的一种行政行为。证据五、反诉被告制作的2019年9月23日-10月13日的宣传页、长治县嘉美照明居然之家田昊店经营者宋国顺支付宣传页款项的微信转账记录截屏，证明反诉被告在反诉原告下达不进行集体活动时，反诉被告串联其他商铺未经反诉原告同意私自制作宣传彩页，以反诉原告名义进行活动。证据二至证据五证明反诉被告不服从反诉原告管理，严重违反反诉原告管理规定，这也是反诉原告不和反诉被告续签合同的特殊原因。证据六、不续约告知函一份，与原告提供的证据四一致，证明反诉原告依照合同内容提前告知反诉被告不续签下一年的合同。证据七、照片二张，与原告提供照片一致，证明反诉被告至今未搬出反诉原告场地，反诉原告要求反诉被告支付场地占用费以及腾退场地。证据八、反诉原告田昊商贸陈述，其所主张占用场地费用的计算标准为，参照2018年-2019年的租赁合同每日的租金是134.15元、物业管理费每天55.9元，相加为190.04元，暂定计算至2020年6月3日为212天，共计金额为40288.5元，之后按照该计算标准计算至腾退场地为止。反诉被告叁帝木门田昊店的质证意见是：对证据一、四的真实性无异议，但是对于反诉原告的证明目的不认可，该两份证据印证了反诉原告在履行合同过程中没有以商铺的利益为主，对商铺随意管理。对证据二的真实性无异议，但是该协议中第一条双方约定的特殊原因的范围双方认识不同，不服从公司管理不应属于特殊原因，对反诉原告的证明目的不认可。对证据三的真实性无异议，但是反诉被告在该宣传页中，并非反诉原告所述的反诉被告未参加公司活动，该证据的照片虽然没有反诉被告，但该证据不能证明反诉被告存在有不服从反诉原告管理的行为。对证据五的真实性无异议，但是对反诉原告的证明目的不认可。国庆是商铺进行活动的重要节日，该活动是在司国民的组织和管理下，商铺统一参加了该活动，司国民当时对商城全权管理，反诉被告并未违反公司规定私自组织活动，该证据不能证明反诉被告不服从公司管理；对该证据中的微信转账截图，不能证明与本案的关联性。对证据六的真实性认可，恰能说明反诉原告在合同期内单方提出解除合同符合单方违约的行为，应当按照合同约定承担违约责任。对证据七的真实性无异议。对证据八，不认可反诉原告陈述的计算标准，租金的计算及物业管理费的支付应当以商铺有实际经营行为发生方可支付，从2019年11月至反诉被告起诉之日，反诉原告将反诉被告店铺的用电用水停止供应，反诉被告的店铺处于停业状态，原因是反诉原告造成的，故反诉被告不承担该相应费用。反诉被告叁帝木门田昊店为支持自己的主张，向法庭提供了以下证据：证据一、2019年11月16日反诉原告与平安忠的委托书复印件一份，证明反诉原告在2019年10月1日向反诉被告下发了不续约告知之后，就双方是否续约曾多次协商，反诉原告委托第三人司国民及平安忠对商铺进行管理和商铺租赁合同的签订，反诉被告作为合同签订方之一参与并签订了商铺租赁合同。证据二、反诉原告与平安忠签订的委托管理合同复印件，证明反诉原告将田昊店的管理行为及签订合同等全部委托给第三人平安忠及司国明，反诉原告不再直接参与田昊店的管理及合同的签订。以上两份证据证明从2019年11月份开始，包括反诉被告在内的各商铺与反诉原告之间的租赁合同并未解除，仍在继续履行，因某种原因双方没有完全履行。证据三、反诉被告从反诉原告电脑上拍摄的居然之家田昊店商铺2020年现有商铺租金预算明细表复印件，该证据证明双方发生纠纷后，反诉原告就2020年租金交纳及免租情况对包括反诉被告在内的5家商铺专门制定的明细表，证明反诉原告与反诉被告之间的合同仍然在履行过程中。证据四、反诉被告于2020年6月23日在反诉原告门口拍摄的对外招商的图片，证明反诉原告继续对外招商，招商内容与反诉被告所经营内容一致。证据五、商铺租赁合同复印件一份、商铺要求甲方田清则及甲方代表平安忠、司国民关于活动停止造成损失的赔偿报告复印件一份，证明1.反诉原告已经将该商铺租赁权利和管理权利全部委托给了平安忠和司国明；2.签订该合同之后，反诉原告退出田昊店的管理，不得干预田昊店的管理活动，如果干预要支付违约金，2019年12月份店庆三周年时反诉原告终止店庆活动。证据六、2019年12月底反诉原告的负责人田清则在与包括反诉被告在内各商铺以及平安忠、司国民开会时自己的表态的录音一份，证明反诉原告退出对田昊店的管理，全权交给司国民和平安忠管理。反诉原告田昊商贸的质证意见是：对证据一的真实性有异议，该委托书没有反诉原告的签章，也不能核实是否是平安忠的签字；该委托书能说明2019-2020年的租赁是需要重新签订的。对证据二的真实性认可，仅仅是反诉原告内部管理的方式，但与反诉被告是否成立租赁合同是需要以书面合同形式确认。对证据三的真实性有异议，没有任何内容显示是从反诉原告电脑中拍摄的，反诉原告与反诉被告没有书面合同，不可能出现租金明细表。对证据四的真实性无异议，反诉原告天天时时在招商，该证据与本案无关联性。对证据五，反诉被告提供的不完整，但是该合同恰恰能说明第三人进行2019年-2020年的租赁合同是需要重新签订合同，租赁合同的核心条款即租金、租期、免租等需要重新议定确定；对赔偿报告，只是商铺的联名信，与本案无关联性。对证据六中所谓田清则的陈述，仅仅是反诉原告对田昊店管理的方式和方法，这种陈述不能作为确定租赁合同是否成立的一种表述，新的租赁合同必须以书面的内容谈定租期、租金、免租期等内容，才能是一份新的租赁合同。本院认证如下：（一）关于原告叁帝木门田昊店提供的证据。被告田昊商贸对原告提供的证据一营业执照、经营者的身份证复印件无异议，本院予以采信。被告田昊商贸对原告提供的证据二双方于2018年10月30日签订的商铺租赁合同（租期2018年11月5日-2019年11月4日）及2018年12月21日签订的补充协议真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。被告田昊商贸对原告提供的证据三原告与原长治县居然之家田昊商贸有限公司于2016年11月1日签订的居然之家招商合同的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。经本院审查，该合同已经于2018年11月4日租赁期满终止。被告田昊商贸对原告提供的证据四被告田昊商贸于2019年10月1日向原告下发的不续约告知函以及证据五回执及答复的真实性无异议，本院对该两组证据的真实性予以确认。经本院审查，原告提供的证据六收据十五支系书证原件，且被告田昊商贸在提起的反诉中也没有诉称原告在履行2018年11月5日至2019年11月4日的租赁合同中有拖欠租金等费用的行为，故本院对该证据予以采信。被告田昊商贸对原告提供的证据七照片二张以及证据八被告田昊商贸于2019年9月23日下发的通知真实性无异议，本院对该两组证据的真实性予以确认。被告田昊商贸对原告提供的证据九中国工商银行的打款凭证复印件的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。因原告与被告太原居然之家没有合同关系，故该证据与本案没有关联。被告田昊商贸对原告提供的证据十2018年10月30日反诉被告田昊商贸与第三人司国民的授权委托书复印件的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。并确认，司国民是接受被告田昊商贸的委托办理与各商户签订续租合同事宜。（二）关于被告太原居然之家提供的证据原告对被告太原居然之家提供的2015年12月16日被告太原居然之家和山西田昊家电集团有限责任公司签订的《居然之家加盟店特许经营合同》的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。（三）关于反诉原告田昊商贸提供的证据反诉被告叁帝木门田昊店对反诉原告田昊商贸提供的证据一至证据七的真实性均无异议，本院对该七组证据的真实性予以确认。休庭后，反诉原告田昊商贸向法庭提供了《商户撤场说明》一份。该证据对反诉被告叁帝木门田昊店有利，故本院予以采信。并确认，反诉被告叁帝木门田昊店于2020年8月29日从案涉商铺撤场并将案涉商铺完整交还给了反诉原告田昊商贸。（四）关于反诉被告叁帝木门田昊店提供的证据反诉原告田昊商贸对反诉被告叁帝木门田昊店提供的证据一2019年11月16日反诉原告与平安忠的委托书复印件及证据三反诉被告从反诉原告电脑上拍摄的居然之家田昊店商铺2020年现有商铺租金预算明细表复印件的真实性有异议。因反诉被告叁帝木门田昊店未提供原件，故本院对该两份证据的真实性不予确认。反诉原告田昊商贸对反诉被告叁帝木门田昊店提供的证据二反诉原告与平安忠签订的委托管理合同复印件的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。反诉原告田昊商贸对反诉被告叁帝木门田昊店提供的证据四反诉被告于2020年6月23日在反诉原告门口拍摄的对外招商的图片的真实性无异议，但经本院审查，该证据并不能证明反诉原告田昊商贸对反诉被告叁帝木门田昊店续签了2019年11月5日至2020年11月4日的租赁合同，故该证据与本案没有关联，本院不予采信。关于反诉被告叁帝木门田昊店提供的证据五中的商铺租赁合同复印件一份。经本院审查，该租赁合同的承租人并非反诉被告叁帝木门田昊店，故该证据与本案没有关联，本院不予采信。关于反诉被告叁帝木门田昊店提供的证据五中的商铺要求甲方田清则及甲方代表平安忠、司国民关于活动停止造成损失的赔偿报告复印件一份。经本院审查，该赔偿报告并未经反诉原告田昊商贸的签章确认，故该证据与本案没有关联，本院不予采信。关于反诉被告叁帝木门田昊店提供的证据六2019年12月底反诉原告的负责人田清则在与包括反诉被告在内各商铺以及平安忠、司国民开会时自己的表态的录音一份。经本院审查，该证据并不能证明反诉原告田昊商贸对反诉被告叁帝木门田昊店续签了2019年11月5日至2020年11月4日的租赁合同，故该证据与本案没有关联，本院不予采信。经审理查明，2016年2月25日，长治县居然之家田昊商贸有限公司注册成立，2017年10月19日长治县居然之家田昊商贸有限公司将名称变更为长治县田昊商贸有限公司，即：被告（反诉原告）田昊商贸。2016年11月1日原告（反诉被告）叁帝木门田昊店作为乙方与作为甲方的被告（反诉原告）田昊商贸签订了《居然之家招商合同》，承租了位于××县的场地（面积为111.79平方米，摊位号为2007）用于经营3D木门，租赁期限为2016年11月5日至2018年11月4日，该合同第十三章第五十三条约定：“违约责任1.除甲乙双方另有约定外，因甲方违约导致合同提前终止的，甲方除退还乙方所交租金及费用余额、赔偿乙方装修费外，还应支付相当于两个月租金的违约金。…”2018年10月30日原告（反诉被告）叁帝木门田昊店作为乙方与作为甲方的被告（反诉原告）田昊商贸又续签了租赁期限为一年（自2018年11月5日至2019年11月4日）的《商铺租赁合同》，该合同约定，每平方米日租金为1.2元，合同期内（365天）租金共计48964.02元；免租金期共计90天，共免除租金额为12073.32元；甲方为乙方提供空调、保洁、保安等公用物业配套服务，乙方应向甲方支付物业管理费；本合同期满，甲、乙双方如不再续约，乙方应无条件、完好地将营业场地及设备设施交还甲方。2018年12月21日原告（反诉被告）叁帝木门田昊店作为乙方与作为甲方的被告（反诉原告）田昊商贸签订了《补充协议》，就双方签订的2019年《商铺租赁合同》补充约定：“一、关于合同期限、租金及其他费用1、乙方经营面积为111.79平方米，原合同租赁期限：自2018年11月5日至2019年11月4日，现将合同期限顺延一年，顺延期限：2019年11月5日至2020年11月4日。如果双方因特殊原因不选择续签2019年11月5日至2020年11月4日期间的租赁合同，双方均不承担此项违约责任。2、根据原租赁合同约定租金标准为1.20元/㎡/天，物业管理费为0.50元/㎡/天。原合同约定合同期内免租期为一年免三个月（只免租金不免物业管理费）,2018年11月5日至2019年11月4日期间内均按以上原合同规定执行。2019年11月5日至2020年11月4日期间内的租金等费用及免租情况另定。3、根据商场经营情况，共同保证商场良好运转，现按2018年12月10日下发的电子通知文件缴纳后半年租金的商户，在原免租基础上再免收租金2个月，后半年实际应交租金金额为19060.20元。二、除本协议中所涉约定内容，其他条款仍按原合同执行。本协议是原合同的补充协议，与原合同具有同等法律效力。”2019年10月1日，被告（反诉原告）田昊商贸向原告（反诉被告）叁帝木门田昊店下发《不续约告知函》，表明合同期满后被告（反诉原告）田昊商贸将不再与原告（反诉被告）叁帝木门田昊店进行合同续签。原告（反诉被告）叁帝木门田昊店在收到《不续约告知函》后，于2019年10月3日向被告（反诉原告）田昊商贸递交了回执，被告（反诉原告）田昊商贸于当日进行了回复，表明按照双方2018年12月21日签订的《补充协议》第一条第1项的约定，被告（反诉原告）田昊商贸考虑到商场综合管理的因素，在2019年11月4日合同期满后不再与原告（反诉被告）叁帝木门田昊店续约。2018年10月30日原告（反诉被告）叁帝木门田昊店作为乙方与作为甲方的被告（反诉原告）田昊商贸签订的租赁期限为一年（自2018年11月5日至2019年11月4日）的《商铺租赁合同》租赁期限届满后，双方未续签2019年11月5日至2020年11月4日期间的《商铺租赁合同》。另查明，2015年12月16日被告太原居然之家作为甲方与作为乙方的山西田昊家电集团有限责任公司签订了《居然之家加盟店特许经营合同》，约定甲方同意乙方加盟成为“居然之家”特许经营店，使用其商标、商号及企业识别系统（CIS），在合同约定的期限和区域内开展家居建材的经营管理业务；乙方加盟店××县交叉口东南角，建筑面积约10000平方米；加盟店的特许期限20年，自本合同生效之日起开始计算；加盟店开业前的招商由乙方自行招商；加盟店由乙方自行进行管理，经营管理过程中的一切法律责任和经营后果由乙方自行承担。另查明，反诉被告叁帝木门田昊店已经于2020年8月29日从长治县田昊店一号楼二层的场地（面积为111.79平方米，摊位号为2007）撤场，并将该场地完整地交给了反诉原告田昊商贸。本案的争议焦点是：1、被告田昊商贸与原告叁帝木门田昊店于2018年12月21日签订的补充协议是否可视为双方续签了租赁期为2019年11月5日至2020年11月4日的《商铺租赁合同》？原告要求被告田昊商贸承担单方强行终止合同的违约责任的诉请有无事实及法律依据？2、被告太原居然之家在本案中应否承担连带赔偿责任？3、反诉原告的反诉请求有无事实和法律依据？本院认为：（一）租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容应包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。本案中原告叁帝木门田昊店与被告田昊商贸于2018年12月21日签订的补充协议中虽有“原合同租赁期限自2018年11月5日至2019年11月4日，现将合同期顺延一年，顺延期限自2019年11月5日至2020年11月4日”的表述，但该表述仅能表明租赁双方有日后续签合同的意向，补充协议中对续租期间内的租金等费用及免租期限等核心内容并未约定，不具备租赁合同的实质构成要件，故本院确认该补充协议并非双方商铺租赁合同的续签，2019年11月5日至2020年11月4日期间原被告双方并不存在租赁合同关系。因原租赁合同（租赁期限自2018年11月5日至2019年11月4日）已于2019年11月4日到期，双方又未续签新的租赁合同，故原告所述的被告单方强行终止合同无事实依据，本院对原告要求被告田昊商贸承担单方强行终止合同的违约责任的诉请不予支持。（二）民法总则规定，连带责任，由法律规定或者当事人约定。就本案而言，原告叁帝木门田昊店请求判令被告太原居然之家对被告田昊商贸的违约责任承担连带赔偿责任，但原告叁帝木门田昊店既未提供被告太原居然之家承担连带赔偿责任的法律依据，也未提供证据证明被告太原居然之家约定对被告田昊商贸的违约责任承担连带责任，且被告田昊商贸也不存在单方强行终止合同的违约行为，故原告叁帝木门田昊店的该项诉讼请求本院不予支持。（三）因反诉原告田昊商贸与反诉被告叁帝木门田昊店事实上并未续签租期为2019年11月5日至2020年11月4日的租赁合同，双方原租赁合同（租期为2018年11月5日至2019年11月4日）已经履行完毕，反诉被告叁帝木门田昊店应当于2019年11月5日起从案涉商铺撤场，而反诉被告叁帝木门田昊店于2020年8月29日才从案涉商铺撤场并将案涉商铺完整交给了反诉原告田昊商贸，反诉被告叁帝木门田昊店自2019年11月5日至2020年8月29日对案涉商铺继续占有属于无权占有，其行为对反诉原告田昊商贸构成侵权，应当依法承担侵权责任。因案涉商铺场地属经营场所，产生相应的损失必然存在，故反诉原告田昊商贸要求反诉被告叁帝木门田昊店支付相应的场地占用费的诉请于法有据。至于该损失的数额，反诉原告未举证证明，本院参照反诉原、被告于2018年10月30日签订的租赁合同中的租金标准酌情判令反诉被告支付反诉原告的日场地占用费为0.9元/㎡，即反诉被告应当支付反诉原告的场地占用费为298天（自2019年11月5日至2020年8月28日）×0.9元/㎡/天×111.79㎡=29982.08元。关于反诉原告田昊商贸诉求的物业管理费问题。本院认为，物业管理费的缴纳应以签订物业服务合同为前提，因为反诉被告叁帝木门田昊店自2019年11月5日至2020年8月29日对案涉商铺属于无权占有，反诉原告田昊商贸未举证证明此期间与反诉被告叁帝木门田昊店建立了物业服务合同，所以反诉原告田昊商贸请求判令反诉被告叁帝木门田昊店支付此期间的物业管理费没有事实依据，本院不予支持。关于反诉原告田昊商贸要求反诉被告叁帝木门田昊店腾退场地并返还场地的诉请，本院认为，因反诉被告叁帝木门田昊店已于2020年8月29日自动撤场并将案涉商铺完整交给了反诉原告田昊商贸，故对反诉原告田昊商贸的该诉请不予支持。据此，为维护民事主体的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十二条、第二百三十三条第一、二款之规定，判决如下：一、驳回原告长治县叁帝木门居然之家田昊店的诉讼请求。二、限反诉被告长治县叁帝木门居然之家田昊店于本判决生效后三十日内支付反诉原告长治县田昊商贸有限公司场地占用费29982.08元。三、驳回反诉原告长治县田昊商贸有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2954元，由原告长治县叁帝木门居然之家田昊店负担；反诉案件受理费403.61元，由反诉原告长治县田昊商贸有限公司负担128.83元，反诉被告长治县叁帝木门居然之家田昊店负担274.78元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审 判 长 韩 莉审 判 员 侯鸟龙人民陪审员 鲍素梅 二〇二〇年九月十六日书 记 员 崔鹏科附录：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十一条第七项有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。第二百三十三条第一、二款反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。