贵州省纳雍县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0525民初2685号 原告（反诉被告）：胡某1，女，1967年12月22日出生，汉族，住贵州省贵阳市小河区，联系。 委托诉讼代理人：黄晓华，贵州金鸟律师事务所律师。 被告（反诉原告）：胡某2，男，1981年1月17日出生，汉族，住贵州省纳雍县，联系。 委托诉讼代理人（特别授权）：吴迪，贵州省纳雍县龙场法律服务所法律工作者。 原告胡某1与被告胡某2房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法适用简易程序审理。被告胡某2于同年8月6日向本院提起反诉，经本院审查，被告胡某2的反诉请求符合法律规定，本院决定将本诉与反诉合并审理。本院于同年9月3日对本案公开开庭进行了审理。原告胡某1及其委托诉讼代理人黄晓华，被告胡某2及其委托诉讼代理人吴迪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告胡某1向本院提出诉讼请求：1．判决解除原告与被告于2018年4月1日签订的房屋租赁合同；2．判决被告向原告支付上年度的房屋租金6000元；3．判决被告赔偿原告房屋损失240066元（最终以鉴定评估机构的评估结论为准）；4．本案诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告明确第三项诉讼请求为要求被告赔偿房屋损失142000元，并明确不申请评估鉴定。事实与理由：2018年4月1日，原告将坐落在纳雍县雍熙街道办事处沿河小区金玉满堂对面二楼的一套房屋租赁给被告胡某2使用，并签订了房屋租赁合同。租赁期间被告未按合同要求使用和管理住房，未经原告同意的情况下，将住房转给案外人杨俊使用。杨俊将居住用房当成商业用房甚至厂房进行中药材加工及仓库使用（客厅、主卧、次卧堆满了大量中药材、光盘和山歌书籍等易燃杂物），且擅自改变电线线路安装电热水器。由于长期使用大功率电器及加工药材，致使2019年12月14日凌晨3时左右屋内起火。经纳雍县消防大队进行抢救后，将大火扑灭，导致烧毁室内门窗、窗帘、地板砖、玻璃、墙砖及下水管道等基础设施。根据合同法的相关规定，被告应当赔偿损失。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。 被告胡某2辩称，请求驳回原告的诉讼请求，理由：1．根据双方签订的房屋出租合同，期限为2018年4月1日至2019年4月1日，该合同期限已经届满，双方的合同权利义务已经终止。虽然被告续交了房租，也只能表明双方的租赁合同关系最迟于2020年4月1日已经终止，已不存在租赁合同关系，已经不存在其所主张解除合同的问题。2．因租赁合同的权利义务已于2020年4月1日终止，被告未继续租赁原告房屋，因此也不存在赔付原告2020年度房租的问题。3．被告房屋受损是因火灾事故造成，其法律关系应为财产损害赔偿，财产损害为侵权责任，被告承担侵权责任的条件是：被告实施了侵权行为，给原告造成了可以救济的损害结果，被告实施行为与损害结果之间存在因果关系，被告主观上存在过错、故意。而在本案中，被告没有实施任何损害原告房屋的侵权行为，主观上即无故意，也无过失。根据火灾事故认定书认定的事实，起火的时间在2019年12月14日凌晨3点左右，凌晨3点时被告已经休息，并未在用电，被告无法实施给其财产造成损害引起火灾的侵权行为，起火的部位为原告房屋卧室西南处，起火点为东南角上方的电线，起火原因为该处电路短路，引燃衣物引起。通过对电线短路科学电路的查询及导致的原因，电线短路在双向电的情况下是因短路处电线老化或破损，导致电线的线芯裸露，发生接触或搭靠引起，对于导致短路与用电的电流电量并无直接关系，用电电流电量过大仅会引起保险线盒的跳闸。由此可见，引发火灾事故系因原告自身线路导致。根据合同法租赁合同条款的规定，原告有对自身租赁房屋铺设的线路进行定期检验、修缮、维护的义务，其未尽到修缮维护的义务，是导致本次事故发生的根本原因，其自身主观上存在过失，因其过错而导致的损失应由其自行承担，因其过错给被告造成的损失应由其承担赔偿责任。4．原告在诉状中主张的事实和理由不属实。被告不存在将租赁房屋转给杨俊使用，也不存在将房屋当成商业用房的情形。被告安装热水器、在租赁房屋内存放物品，为被告对租赁房屋的合理使用。 反诉原告胡某2向本院提出反诉请求：1．判决反诉被告赔偿反诉原告经济损失90000元（最终以鉴定评估机构的评估结论为准）；2．判决反诉被告返还反诉原告租房押金1000元；3．本案反诉诉讼费用由反诉被告承担。庭审过程中，反诉原告明确第一项诉讼请求为要求反诉被告赔偿损失98000元，不再要求评估鉴定。事实与理由：2018年4月1日，胡某1将位于金玉满堂对面二楼一套房屋租赁给我，并签订房屋租赁合同。租赁期间，我多次向胡某1反映其房屋用电线路存在短路问题，导致经常跳闸断电，但胡某1拒不对房屋用电线路进行检修和维护。2019年12月14日凌晨3时左右，因房屋用电线路短路引发火灾，将我存放在该房屋内的物品烧毁，价值约98000元。火灾事故发生后，经纳雍县消防大队认定，起火原因为电线短路引燃我的衣物所致。引发火灾原因是胡某1未尽到出租人合理的维修义务，胡某1存在完全过错，应由其承担全部责任。 反诉被告胡某1辩称，1．反诉原告诉称内容不是事实。双方签订的房屋出租合同，约定了每年房屋6000元，租赁开始一次性支付一年的租金，合同第9条约定反诉原告有优先承租权，其如不续租，应在合同到期30日前通知我。而本案中，第一年度的房屋租期到期30天前，反诉原告未通知我是否继续承租，而是继续和杨俊及其家属继续租住该房屋直至火灾发生，故依该约定可知，反诉原告的行为应视为同意在延续合同权利义务不变的情况继续租赁房屋，即租期为2019年4月2日至2020年4月1日，且房屋租金已付清。但从2020年4月2日至2021年4月1日未支付租金。2．反诉原告称其多次向我反映电路存在短路问题，其并没有证据证明其多次向我反映该问题，退一步说，假设反诉原告多次向我反映该问题，也没有证据证明线路经常短路和跳闸。而是因为其私拉乱接电线，改变电线布局，及长期超负荷使用电量所致。而本案的火灾发生在反诉原告合法承租期限内，根据合同约定，修理责任应在反诉原告。3．反诉原告在其反诉状中，自认引起火灾的原因是其使用的电路短路引燃反诉原告的衣物所致，从现场勘验笔录可知，在火灾现场，引发火灾的卧室内外堆积了大量的书籍和衣物，衣物用晾衣架到处乱挂，成为引起重大火灾的安全隐患。如果反诉原告注意卫生，将衣物装在相应的柜子里或应存放的位置，那引起火灾几率的就会较小，可见本案火灾的引起与发生与被我无关。4．反诉原告在本案中存在明显过错，不但违反双方的约定，还存在违法行为，如未经我同意，擅自将房屋转给杨俊使用，杨俊及反诉原告将居住的房屋当成了商业用房、仓库使用，从火灾后的现场勘验笔录可知，现场有大量被烧毁的乱推乱放的杂物，也有完全被烧毁的渣子，被烧毁的杂物包括书籍和晾衣架、中药材、山歌光盘、扩音器易燃衣物等。反诉原告将电线进行了私拉乱接，不能排除反诉原告不分时间、场所在使用大功率电器的可能性。5．反诉原告已将我的房屋损坏，根据双方签订的合同，反诉原告无权要求我退还押金。 本院经审理认定事实如下：2018年4月1日，胡某1作为甲方（出租方）与胡某2作为乙方（承租方）签订了《房屋出租合同》，约定：一、甲方将位于纳雍县（现雍熙街道办事处）沿河街的房屋出租给乙方使用。二、租赁期限从2018年4月1日至2019年4月1日。三、每年房租6000元。四、水费、电费及各种费用按实际费用收取。五、乙方租房后，不能损坏房屋主体结构和水电主线布局，如损坏和改变水电主线布局，由乙方自行修理或照价赔偿（如有开关等小件损坏，自行修理或更换）。六、房屋出租时，甲方不能以任何理由中途收回，如有违约，甲方按年租金退回乙方，若乙方途中退房，甲方不退给乙方租金。七、在租用期内，乙方不能转租他人使用，如转租需甲方同意。八、乙方在使用期内，必须爱护环境卫生，不得乱涂乱画，自觉打扫周边卫生，不能在卫生间下水道乱丢杂物，若出现乱丢杂物导致下水道堵塞，自行疏通。九、房屋到期，乙方如继续租住，在同等条件下，优先租住，租金随行就市，乙方不继续承租，应在合同到期时，提前30天通知甲方。还约定需收取押金1000元，房屋到期无损坏，退回乙方。水费经协商每月收取40元。电费按表收取，并执行供电局阶梯电价。合同签订后，胡某2交纳一年的房屋租金6000元及押金1000元，即搬进房屋内居住。合同到期后，胡某2继续租住案涉房屋，并交纳了2019年4月2日至2020年4月1日的房屋租金6000元，双方未另行签订租赁合同。 2019年12月14日凌晨3时左右，案涉房屋引发火灾，经纳雍县消防大队抢救将火扑灭，未有人员伤亡。2019年12月16日，纳雍县消防大队制作《火灾现场勘验笔录》，勘验情况：2019年12月14日，纳雍县雍熙街道办事处沿河小区胡某1民房发生火灾，消防大队接到报警，到达现场后，大队立即组织火灾调查人员赶赴现场处置依法封闭火灾现场，并会同当地政府、公安等部门对现场实施看护。2019年12月16日，消防大队火调人员对现场实施勘验，现场勘验在自然光下和灯光下进行，勘验情况如下：一、环境勘验：胡某1民房所在建筑共5层，起火房屋位于第二层，一层为门面，该楼为步梯房，楼前方为沿河街，左边为小区道路，从小区道路进入二楼，左边一户为胡某1起火民房，右边一户是盲人按摩店，胡某1民房两室一厅，一厨一卫。发生火灾后，建筑临沿河街外墙窗户周围有烟熏痕迹，其余建筑均未见烟熏或过火痕迹，客厅及右边卧室未见过火痕迹，左边卧室过火严重，卫生间厨房有烟熏痕迹。二、初步勘验：胡某1民房建筑面积80平方米，包括客厅、两间卧室、卫生间、厨房。进入户门里就是客厅、左边依次为厨房、卫生间，对面为两间卧室，客厅未见任何过火痕迹，客厅右边堆放一堆书籍，未见任何过火及烟熏痕迹，右边卧室门处于关闭状态，门上未见过火。左边卧室门已烧毁，门周边有烟熏痕迹，左边卧室紧挨的卫生间天花板及墙壁上方见烟熏痕迹。卫生间和过火房间之间的窗洞烧毁，卫生间另一侧的厨房见部分烟熏痕迹。卫生间与过火房间上方的窗洞，靠近过火房间一侧烧毁较严重，依次向卫生间减弱。三、细项勘验：左边卧室（西南卧室）房门已全部烧毁，进入房间，入眼可见门左边是一堆表面过火的书籍，靠近书籍处有一完整的晒衣架，地上有均匀的碳化物，右侧也是一堆表面过火的书籍，紧挨书籍有一堆烧毁后的碳化物，经询问当事人是床，门对面是一扇窗户，已经烧毁，以及一堆靠近床和晒衣架的药材，药材中部未见过火痕迹，靠近窗户、床、晒衣架周边表面见过火痕迹，房间天花板晒衣架上方脱落较为严重，靠近晒衣架一侧书籍表面烧毁较为严重，晒衣架上方墙壁烘烤较为严重，向周边依次减弱。上方有布线被烧毁后的痕迹，残留一节大约10厘米的线路悬挂于晒衣架上方墙壁上。现场未发现用火迹象，经现场勘验和询问当事人，此房间无大功率用电设备，进入房间的仅照明线路，整个房间还能看见布线痕迹，靠近窗户床边有照明开关，下方有一烧毁后的插线板，未见短路痕迹，门边照明开关未见短路痕迹。四、专项勘验：对1号物证及周边进行勘验，1号物证为晒衣架上方线路烧毁的残留的部分线路，正下方为晒衣架，经询问当事人，上面挂满了衣物，晒衣架下方可见大量衣物碳化后的痕迹，1号物证能清晰看见短路后的熔珠。2020年1月13日，纳雍县消防救援大队出具纳消火认字【2020】第0001号《火灾事故认定书》，记录火灾事故基本情况：2019年12月14日凌晨3点1分，纳雍县消防救援大队接到报警称纳雍县沿河小区金玉满堂旁一民房发生火灾，火灾造成胡某1民房一间卧室，一间卫生间烧毁，过火面积30平方米，直接财产损失240066元。经调查，对起火原因认定如下：起火时间认定为2019年12月14日凌晨3时00分左右，起火部位为胡某1民房西南处卧室，起火点为卧室东南晒衣架上方电线处，起火原因为该处电线短路引燃下方衣物引发的火灾。 另查明，已被烧毁的卫生间内安装有电热水器，系胡某2租住房屋期间自行购买安装，未告知房东胡某1。胡某2在居住期间曾向胡某1反映房屋内经常短路跳闸断电，但胡某1对此未检查出原因，也未对线路进行检修和维护。案涉房屋内的线路系胡某1出租给胡某2的几年前布线，线路不能使用大功率的电器，仅能用于室内照明。经胡某1与胡某2共同确认，胡某1产生房屋损失为142000元，胡某2产生的财产损失为98000元。 2020年9月2日，本院依职权对火灾事故现场进行现场勘验，勘验情况为位于起火点房间与卫生间之间有一窗户，窗户已被烧毁，热水器的插头挂在窗台上。在勘验现场，胡某1与胡某2均一致同意，将案涉房屋交付胡某1，胡某1可自行对房屋进行处置。 上述事实，有原、被告双方的陈述及原告提供的《房屋租赁合同》、《火灾现场勘验笔录》、《火灾事故认定书》、微信转账记录、现场勘验笔录、现场照片等证据在卷为凭，这些证据已经庭审举证、质证和审查属实，本院予以采信。对于原告提交的户名为罗彤的用电记录，由于该电表系案涉房屋与盲人按摩店共同使用的电量，不能直接证明案涉房屋的用电量，故达不到胡某1的证明目的，本院不予采信。 本案的争议焦点是：1．双方签订的房屋租赁合同应否解除；2．引起火灾是谁存在过错，因火灾造成的损失应当由谁承担；3．原告要求被告支付2020年度的租金6000元应否得到支持；4．反诉原告要求反诉被告退还1000元押金应否得到支持。 本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依照合同约定全面履行各自的义务。关于焦点1，双方签订的租赁合同期限至2019年4月1日，但该期间之后，胡某2仍然居住于案涉房屋，且还向胡某1交纳了2019年4月2日至2020年4月1日的房屋租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，双方形成了不定期的租赁合同关系，权利义务关系继续沿用双方于2018年4月1日签订的租赁合同内容。2020年4月2日之后，胡某2虽未支付租金，但并未明确表示退还出租屋，租赁合同仍然继续有效。在本院组织双方于2020年9月2日对案涉房屋进行现场勘验时，双方一致确认将房屋交付给胡某1，至此，双方的权利义务终止，双方的租赁合同关系解除。故原告要求解除双方签订的租赁合同，已不再有必要，故本院不予支持。关于焦点2，经纳雍县消防大队认定，火灾事故的起因为电线短路引燃下方衣物引发的火灾。首先，结合胡某1与胡某2的陈述及消防大队对现场的勘验情况来看，胡某2在出租屋内起火点下方堆放了杂物及衣物，系引燃衣物导致大火。其次，在双方签订的租赁合同中，明确约定不能改变房屋内水电布局，但胡某2在使用租赁物期间，未经胡某1的许可，改变线路布局，另行布线安装了电热水器。再者，案涉房屋系普通民房，事发前，胡某2将其部分当做了仓库使用，堆放了书籍、光盘、衣物、中药材等各种杂物。胡某2作为承租人和实际控制人，负有日常管理和安全使用的义务，以上三点均表明，其未对租赁物进行有效的管理和使用，改变了房屋的部分用途，还擅自改变线路，未经出租人的同意安装了电热水器，以上行为均增加了危险发生的可能性。因此，胡某2承租期间由于自己的管理不善导致承租房屋发生火灾，应当承担相应的过错责任。胡某2辩称安装电热水器的行为已经胡某1同意，胡某1未予认可，其也未提供证据证明，在双方的租赁合同中也无相关约定。故对该抗辩主张，本院不予采纳。关于胡某1称胡某2将房屋擅自转租给他人及使用在功率电器加工药材的情形，在胡某2未予认可的情况下，其也未能提供证据证明，本院对该主张不予采纳。另，承租人对火灾事故的发生也存在一定过错。首先，其未在租赁合同中约定清楚出租人是否可以另行安装使用电热水器等家庭常用电器设备。但作为普通家庭，根据现在的生活习惯，家中使用电热水器及电磁炉等电器设备是常态。而胡某1却称，其所布的电线不能使用大功率的电器（如电磁炉、电热水器等），仅能提供日常照明，这与常理不相符。再者，胡某2还称在其使用租赁物期间，案涉房屋的线路经常发生短路跳闸断电的情况，其已向承租人胡某1反映过，胡某1予以认可，仅辩称请人查看过，未查出原因，也未对线路进行检修和维护。作为出租人，应当明确告知承租人出租屋及附属设施的年份，可能存在的缺陷和隐患，有义务进行完善和维修，尽到物权人的职责。而就以上事实来看，在双方的租赁合同中未约定清楚出租人不能使用电热水器、电磁炉等家庭常用电器，也未告知出租人线路不能承受其所谓大功率的电器。在出租人提出线路会发生短路导致跳闸断电时，未对线路进行全面的检查和维修，对此，承租人胡某1也应承担相应的过错责任。结合本案的事实，本院酌情由出租人胡某2承担70%的主要责任，承租人胡某1承担30%的次要责任。根据双方确认和主张的损失数额计算，被告胡某2应向原告胡某1赔偿房屋损失99400元（142000元×70%=99400元），反诉被告胡某1应向反诉原告胡某2赔偿财产损失29400元（98000元×30%=29400元）。关于焦点3，火灾事故于2019年12月发生后，胡某2即搬离出租屋，但未明确将出租屋返还给出租人胡某1，直至现场勘验进行明确视为胡某2将房屋返还给胡某1，因此这之前的房屋租金应当由胡某2支付给胡某1。故胡某2应当支付2020年4月2日至2020年9月2日共计5个月的租金为2500元（6000元÷12个月×5个月=2500元）。关于焦点4，根据双方合同约定，房屋到期后，确认房屋无损坏的，出租人交纳的1000元押金可退回，但案涉房屋已因火灾事故而损坏，因此该1000元押金不应当退还。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百一十九条、第二百二十条、第二百二十二条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告胡某2于本判决生效之日起十五日内赔偿原告胡某1房屋损失99400元； 二、被告胡某2于本判决生效之日起十五日内支付原告胡某1房屋租金2500元； 三、反诉被告胡某1于本判决生效之日起十五内赔偿反诉原告胡某2财产损失29400元； 四、驳回原告胡某1的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告胡某2的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3260元，适用简易程序审理减半收取1630元，由被告胡某2负担1169元，原告胡某1负担461元；反诉案件受理费1125元，由反诉被告胡某1负担268元，反诉原告胡某2负担857元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  丁明香 二〇二〇年九月二十八日 书记员  朱越阳