云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2301民初1313号原告（反诉被告）：楚雄亿丰义乌商贸城经营管理有限公司，住所地：云南省楚雄市鹿城镇永安路**，统一社会信用代码：91532301325279134Y。法定代表人：柳积庄，职务：经理。委托诉讼代理人：字连芹，云南楚国律师事务所律师（特别授权）。被告（反诉原告）：归清炜，男，1988年12月1日生，汉族，上海市普陀区人，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：罗云花，云南小葵花律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：冯应权，云南小葵花律师事务所律师（特别授权）。原告楚雄亿丰义乌商贸城经营管理有限公司（以下简称亿丰公司）与被告归清炜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案，被告归清炜于2020年4月23日对原告亿丰公司提起反诉，本院依法适用普通程序，于2020年5月20日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）亿丰公司的委托诉讼代理人字连芹，被告（反诉原告）归清炜的委托诉讼代理人罗云花、冯应权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）亿丰公司向本院提出诉讼请求：1．判令归清炜支付亿丰公司租金213006元、物业管理费63900元、违约金20767.95元；2．本案诉讼费由归清炜承担。事实和理由：亿丰公司与归清炜于2018年8月10日签订《商铺租赁合同》和《商铺管理合同》，约定：归清炜向亿丰公司承租位于楚雄市（建筑面积共1775.05平方米），用于经营电动车销售，租期三年；归清炜应在2019年11月1日前支付首期租金213006元，并按每月5325元缴纳物业管理费。合同中还约定了亿丰公司有单方解除合同的权利及归清炜的违约责任。合同签订后，亿丰公司于2018年8月17日将商铺交付归清炜，归清炜于2018年8月11日向亿丰公司缴纳履约保证金17800元。此后，归清炜一直未按约定支付商铺租金和物业管理费。2019年11月26日，亿丰公司向归清炜发出《解除租赁告知函》，双方于当天解除了商铺租赁合同关系（包括《商铺租赁合同》和《商铺管理合同》），但归清炜至今未向亿丰公司支付商铺租金和物业管理费。为维护自身合法权益，请求人民法院判如所请。在审理过程中，原告（反诉被告（亿丰公司向本院申请变更诉讼请求为：1．判令归清炜支付亿丰公司租金213006元、物业管理费63900元、违约金55381.2元［276906×20%］；2．本案诉讼费、保全费由归清炜承担；3．判令归清炜将其向原告租赁位于楚雄市租赁前状态。被告（反诉原告）归清炜辩称，亿丰公司的诉请没有事实和法律依据，请依法驳回：一、亿丰公司出租的商铺属于一期二标段，未经竣工验收合格，未通过消防验收，未取得市场开业许可证，造成归清炜在非法市场非法经营。根据《建筑法》第六十一条、《消防法》第十五条、《合同法》第五十二条的规定，亿丰公司与归清炜于2018年8月10日签订的《商铺租赁合同》因违反法律的强制性规定而无效。《合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应予返还。因此，亿丰公司要求支付租金的诉请不应得到支持。二、亿丰公司将商铺出租给归清炜的几个月后，就在归清炜承租商铺的楼上对商铺的建筑结构进行改造，严重影响归清炜使用商铺从事经营活动，致使归清炜订立合同的目的不能实现。归清炜在承租时就对商铺进行了装修，2019年2月亿丰公司将F1幢的四楼、五楼出租，亿丰公司的关联公司楚雄亿丰市场开发有限公司于2019年3月21日与楚雄林杰金属构件工程有限公司签订了《汉庭酒店外墙施工承包合同》，由楚雄市林杰金属构件工程有限公司承包涉案商铺四五楼的装修改造工程。从2019年2月起归清炜在楼下就无法从事经营活动，一开始是拆除四五楼走廊，之后又浇灌混凝土墙体，改造排水管道，并未经归清炜同意就将商铺内的电动车搬走，并在归清炜承租商铺的天花板上打孔，建筑垃圾到处乱丢。楼上装修一直持续到2019年12月，其中在2019年8月未经归清炜同意擅自在归清炜商铺内开挖电梯井加装电梯供楼上的酒店使用，因此从2019年2月至2019年12月，十个月的时间造成归清炜无法正常经营。三、物业服务合同的性质属于双务合同，但亿丰公司未为归清炜提供过物业服务，双方之间不存在物业服务关系。且亿丰公司也不具备物业服务的资质条件。因此，亿丰公司主张的物业管理费没有事实和法律依据。四、根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则确定。本案系亿丰公司违约在先，造成归清炜无法正常使用商铺从事经营活动，故亿丰公司要求支付违约金的诉请也没有任何依据。被告（反诉原告）归清炜向本院提出反诉请求：1．判令亿丰公司退还归清炜履约保证金17800元；2．判令亿丰公司承担归清炜支出的租赁商铺装修费316218元；3．判令亿丰公司支付归清炜无法经营造成的损失100000元；4．本案诉讼费由亿丰公司承担。事实和理由：2018年8月10日，亿丰公司以“西南义务商贸城”所有人的名义与归清炜签订了《商铺租赁合同》和《商铺管理合同》，约定由归清炜向其承租位于楚雄市（建筑面积共1775.05平方米），用于经营电动车销售，租期三年，自2018年10月1日起至2021年9月30日止，三年租金213006元。合同签订后，归清炜向亿丰公司缴纳履约保证金17800元，亿丰公司将商铺交付归清炜。2018年7月28日，归清炜与案外人楚雄林杰金属构件工程有限公司签订《铺面装修合同》，由其对归清炜承租的商铺进行装修，归清炜支付了装修费316218元。归清炜装修完商铺后就开始经营使用。2018年11月，归清炜发现商铺的上下楼梯通道被砖头和混凝土封堵。归清炜多次找亿丰公司要求处理，亿丰公司以各种理由推脱，让归清炜自行找一楼超市协商。归清炜找到一楼超市后被告知封堵通道已经亿丰公司同意。2019年3月亿丰公司将Ｆ1幢的四楼、五楼出租给汉庭酒店，汉庭酒店在装修过程中，拆除四五楼走廊，浇灌混凝土，改造排水管道，搬走归清炜商铺内的电动车，未经归清炜同意擅自在归清炜商铺内开挖电梯井加装电梯供楼上酒店使用，因此从2019年3月至2019年12月将近十个月的时间造成归清炜无法正常使用租赁商铺从事经营活动。且亿丰公司出租的商铺属于一期二标段，未经竣工验收合格，未通过消防验收，未取得市场开业许可证，造成归清炜在非法市场非法经营。由于亿丰公司出租的商铺不具备使用条件，卫生、环境无人打扫、管理。基于亿丰公司在先的违约行为，致使归清炜无法正常使用商铺，造成归清炜较大的经济损失。根据《合同法》相关规定，归清炜有权行使后履行抗辩权，即不支付商铺租金，这是行使法律赋予的正当权利。同时，亿丰公司应承担因其违约行为给归清炜造成的经济损失。综上，请求人民法院支持归清炜的反诉请求。原告（反诉被告)亿丰公司辩称：一、履约保证金不应退还，应抵扣商铺租金等费用。归清炜与亿丰公司签订的《商铺租赁合同》第5.2条约定，保证金需在合同有效期届满且归清炜完全履行本合同项下义务，包括付清合同第四条约定的一切应付费用，将租赁区域处的工商登记注销，并将租赁区域按原状交回亿丰公司验收且办理退租手续后，亿丰公司才将保证金全额无息退还归清炜。本案中，归清炜未按约定支付合同第四条约定的费用，亿丰公司可依照合同约定不予退还，并根据《商铺租赁合同》第5.3条约定，以保证金抵充归清炜应支付的商铺租金、物业管理费等。二、归清炜的反诉事实不真实，证据不充分，诉讼对象错误，依法不能成立。其一，汉庭酒店装修影响归清炜经营使用并给其造成损失，属于诉讼对象错误，不能成立。亿丰公司既不是汉庭酒店的所有人、经营者，也不是汉庭酒店装修人，亿丰公司只是将商铺出租给汉庭酒店使用，至于汉庭酒店装修事宜与亿丰公司无关。归清炜所租商铺与汉庭酒店是上下相邻关系，汉庭酒店装修影响其经营并造成损失，从法律关系上来说是汉庭酒店对归清炜侵权，或者是汉庭酒店的装修人对归清炜的侵权，归清炜所诉行为与结果都与亿丰公司无关，归清炜应起诉汉庭酒店或者其他直接侵权人赔偿损失，因此，归清炜的反诉不能成立。其二，归清炜租赁商铺的上下楼梯被封堵的情况不存在，其承租的商铺位于三楼，整个商场从一楼到二楼、三楼有多个人行楼梯，还有停车场，不仅行人通往该楼层便捷，车辆也可驶到该楼层并直达归清炜承租商铺门口。归清炜租赁时就是考虑到车辆可直接通行，方便经营电动车，才承租了三楼商铺。另外，一楼商铺的承租人案外人云南景商商贸有限公司，对其承租商铺的经营使用行为及装饰装修行为，已经楚雄市公安消防大队验收合格，并经行政主管部门批准开展经营活动，无任何违法违章行为，不可能对其他租户造成影响或妨碍。归清炜如认为云南景商商贸有限公司的行为影响其经营使用商铺并造成损失，其应诉请云南景商商贸有限公司赔偿损失，与亿丰公司没有任何关系。其三，亿丰公司出租给归清炜的商铺是楚雄市人民政府重点招商引资项目中的商铺，建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程竣工验收单及消防验收合同齐全，完全具备商铺出租条件。归清炜的相关主张纯属虚构事实，其目的是逃避法律责任，不支付商铺租金。其四，归清炜对租赁商铺的装修与亿丰公司无关，装修费用及损失应由其自行承担。《商铺租赁合同》第3.1条、第6.6条，以及《商铺管理合同》第5.1条均明确约定，租赁区域（商铺）由承租人自行装修，且需将装修方案事先报与亿丰公司同意后方可施工，承租人的装修行为还需经亿丰公司和相关行政部门验收合格，否则亿丰公司有权要求承租人将租赁区域恢复至施工前状态。本案中，一方面归清炜有权自主装修租赁商铺，如何装修、花费多少都是归清炜的自由，与亿丰公司无关。另一方面，由于归清炜未按期支付商铺租金构成违约，《商铺租赁合同》和《商铺管理合同》已经解除，根据《商铺租赁合同》第6.6条和《商铺管理合同》第5.8条的约定，亿丰公司不仅不应承担归清炜支出的装修费用，还应由归清炜将租赁区域恢复原状交还亿丰公司，由此造成的损失应由归清炜自行承担。综上所述，请求人民法院依法裁定驳回归清炜的反诉。原告(反诉被告)亿丰公司为证明其诉讼请求及依据的事实、理由，向本院提交了如下证据：1.《商铺租赁合同》；2．《商铺管理合同》；3.《收铺通知书》、《西南义乌商品博览城租赁区域移交清单》；4.“商铺保证金”收据；5．《催告函》；6．《解除租赁告知函》及国内挂号信函收据；7.归清炜租赁区域2019年12月4日照片。被告（反诉原告）归清炜为证明其本诉答辩意见，向本院提交了如下证据：1.归清炜身份证复印件；2．《西南义乌商品博览城F1栋三楼装修合同》、《义乌三楼F1归清炜电动车店面装修结算清单》、“商铺保证金”收据、装修费支付收款收据、POS签购单；3.归清炜于2018年12月18日用手机拍摄的租赁区域照片、《汉庭酒店外墙施工工程承包合同》。被告（反诉原告）归清炜为证明其反诉请求及依据的事实、理由，向本院提交了如下证据：1.云南省农村信用社交易明细；2．微信付款截图；3.收款收据；4．《义乌一期二标栋三楼西南一统电动车市场装修结算单》；5.归清炜出具的装修费欠条；6.支付宝转账电子回单、工商银行电子回单、转账凭证、苏孙开身份证复印件；7.楚雄市鹿城镇庆雅电动摩托车经营部营业执照；8.光盘。原告(反诉被告)亿丰公司为证明其反诉答辩意见，向本院提交了如下证据：1.建设项目名称西南）楚雄）义乌商品交易博览城一期1-2地块的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、工程竣工规划验收单、消防设计审核意见书、消防验收意见书；2.楼梯照片以及停车场的照片；3.F2栋一楼承租人云南景商商贸有限公司的公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证；4.F2栋二楼承租人的《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》及其承租经营照片；5.本案相关系列案件中其他案件当事人提交的商铺装修合同。本院组织当事人进行了证据交换和质证。同时，为查明案涉商铺现场情况，本院于2020年6月8日制作现场勘验笔录一份，并交由在场人（包括当事人双方）签字确认。经审查，本院对当事人提交的证据认定如下：一、关于本诉证据：亿丰公司提交的证据《收铺通知书》、《西南义乌商品博览城租赁区域移交清单》、《催告函》，未见归清炜或其委托代理人员签收确认，亿丰公司亦未提交证据证明已按照双方在《商铺租赁合同》第18条约定的通知方式向归清炜告知，故本院不予确认证据的形式合法性；亿丰公司提交的其余证据能够形成证据链证明其与归清炜的合同关系事实、收取归清炜履约保证金17800元事实以及通知解除合同事实，照片亦与本院现场勘验情况相符，本院对证据的三性均予以确认并在卷佐证。归清炜提交的证据《西南义乌商品博览城F1栋三楼装修合同》、《义乌三楼F1归清炜电动车店面装修结算清单》、装修费支付收款收据、POS签购单、其欲证明对租赁商铺进行装修产生的装修费情况，但在本案《商铺租赁合同》和《商铺管理合同》合法有效且明确约定合同期限届满或提前解除后承租人需将该租赁区域恢复原状的情况下，承租人因租赁商铺是否产生装修费不作为出租人的合同责任考量，在此基础上本院不予确认证据的关联性，关于认定本案《商铺租赁合同》和《商铺管理合同》合法有效的理由将在文书说理部分具体阐明；归清炜提交的其余证据能够证明归清炜身份信息、亿丰公司收取归清炜履约保证金17800元的事实，照片亦与本院现场勘验情况相符，本院对证据的三性均予以确认并在卷佐证。二、关于反诉证据：归清炜提交的证据云南省农村信用社交易明细、微信付款截图、收款收据、《义乌一期二标栋三楼西南一统电动车市场装修结算单》、归清炜出具的装修费欠条、支付宝转账电子回单、工商银行电子回单、转账凭证、苏孙开身份证复印件，其欲证明对租赁商铺进行装修产生的装修费情况，但在本案《商铺租赁合同》和《商铺管理合同》合法有效且明确约定合同期限届满或提前解除后承租人需将该租赁区域恢复原状的情况下，承租人因租赁商铺是否产生装修费不作为出租人的合同责任考量,在此基础上本院不予确认证据的关联性,关于认定本案《商铺租赁合同》和《商铺管理合同》合法有效的理由将在文书说理部分具体阐明，归清炜提交的营业执照能够证明2018年10月24日归清炜在楚雄市市场监督管理局登记注册楚雄市鹿城镇庆雅电动摩托车经营部的事实，本院予以采信；归清炜提交的光盘，其中视频内容不能确定系归清炜所租赁的商铺，图片内容与本案无关，本院均不予采信。亿丰公司提交的证据F2栋一楼承租人云南景商商贸有限公司的公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、F2栋二楼承租人的《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》及其承租经营照片、本案相关系列案件中其他案件当事人提交的商铺装修合同，属于亿丰公司与其他案外人的合同关系，本院不予确认证据的关联性；亿丰公司提交的其余证据，能够证明其经营、管理的西南（楚雄）义乌商品交易博览城一期已经规划核实验收、消防验收合格的事实，照片亦与本院现场勘验情况相符，本院对证据的三性均予以确认并在卷佐证。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定法律事实如下：原告（反诉被告）亿丰公司是楚雄市西南义务商品博览城的整体经营、管理公司。2018年8月10日，亿丰公司（甲方）与归清炜（乙方）签订《商铺租赁合同》和《商铺管理合同》。《商铺租赁合同》约定：第1.1条甲乙双方同意按照本合同列明的条款及条件，由甲方将其位于云南省楚雄市间）出租给乙方，租赁区域平面图如本合同附件一所示；第1.2条，双方同意租赁区域建筑面积为1775.05平方米，租金、物业管理费及相关费用均以租用面积为基数计算；第3.1条，本合同项下的租赁期限为三年，自2018年10月1日始至2021年9月30日止（以甲方书面通知开业日期为记租日期）经营优惠期自2019年3月31日始至2021年9月30日止，经营优惠期间无需交纳租金，但仍需交纳垃圾清运费、物业管理费、水电等有关费用（详见《商铺管理合同》）；第4.1条，租赁区域的租金按本合同第1.2条确定的租用面积计算，租金标准20元／月／㎡，每月租金为35501元，2018年10月1日起至2019年3月31日止的租金为213006元，2019年4月1日起至2021年9月30日止为经营优惠期；第4.2条，乙方首期租金交纳日为合同签订日后13个月内缴清（即2019年11月1日前），需支付6个月租金，所交租金租期为2018年10月1日起至2021年9月30日止；第4.4条，若乙方拖欠租金及其他各项费用的，每逾期一日，乙方应按应付而未付金额的千分之三支付违约金；第5.1条，在本合同签署之日，乙方应向甲方支付履约保证金（此履约保证金亦含形象保证金）17800元，甲方应向乙方开具与履约保证金数额相同的收据；第5.3条，若乙方未完全履行本合同项下的义务，甲方有权将乙方应付而未付费用，包括但不限于租金、物业管理费、能耗费等与使用租赁区域相关的一切费用以及应向甲方支付的违约金、赔偿金等，从履约保证金中扣除，若该保证金不足扣除乙方应付费用，乙方应在收到甲方通知后三日内补足，乙方逾期补足的，甲方有权就不足金额按每日千分之三计收违约金，直至乙方补足全款；第6.6条，双方特别确认，乙方进场开始或者准备开始对该租赁区域的装饰装修工程，或乙方已实际接收该租赁区域的，视为该租赁区域符合交接条件；第12.1条，乙方拖欠租金、物业管理费、水电费等其他各项应付费用其中任何一项或者几项达十五天（或以上）的，甲方有权单方解除本合同；第13.2条，若乙方拖欠租金、物业管理费等各项费用中任何一项或几项达十五天（或以上）的，甲方有权要求以拖欠金额按日千分之三计收违约金；第14.1条，本合同期满或无论因任何原因解除、终止后，甲方有权自行决定要求乙方应在合同期满当日或解除、终止通知后的10日内，将该租赁区域恢复原状并清理干净，保证该租赁区域及全部附属设施以完好无损，以良好的可以正常使用的状态交还给甲方，并须与甲方办理有关的交接手续（经甲方同意可维持现状的除外），乙方逾期未办理及未拆走的物品，视为乙方放弃其所有权，甲方享有任意处置的权利，甲方要求乙方拆除装修恢复原状，拆除装修费用由乙方全部承担，如乙方未予拆除恢复原状的，甲方有权自行处理；第18.1条，通知可以专人手递方式、特快专递方式及挂号信方式等。《商铺管理合同》约定：第2.1条，本合同的履行期限为三年，自2018年10月1日起至2021年9月30日止，乙方确认物业管理费自2018年10月1日开始交纳；第3.1条，租赁区域的物业管理费按租用面积计算，首年物业管理费的标准为3元／月／㎡，每月为5325元，具体为：自2018年10月1日起至2021年9月30日止每年度商业管理费为63900元；第3.2条，本合同项下的物业管理费支付方式为：以12个月为一个交费期，乙方应当在每个交费期开始前提前15日（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付本次交纳款项（第一年物业费为一年内缴清），乙方首期物业管理费交纳日为2018年10月1日前，所交纳物业管理费为2018年10月1日至2019年9月30日；第3.3条，若乙方拖欠物业管理费及其他各项费用的，每逾期一日，乙方应按应付而未付金额的千分之三支付违约金；第5.8条，本合同期满或提前终止，乙方应将租赁区域的装修、装潢拆除恢复原状；第12.2条，若乙方拖欠物业管理费等各项费用其中任何一项或几项的，甲方有权解除合同等。2018年8月11日，亿丰公司开具收据给归清炜收执，收据载明收到归清炜交付的“商铺保证金”17800元。2019年11月26日，亿丰公司以挂号信方式向归清炜邮寄《解除租赁告知函》，该函载明，因归清炜一直未付合同租金和物业管理费，截至发函时欠亿丰公司租金213006元、物业管理费63900元，且未按合同约定日期正常开业造成租赁区域闲置，故函告归清炜解除双方之间的《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》、收回租赁区域另行对外招租和保留追索被拖欠租金、物业管理费等权利。2018年10月24日归清炜在楚雄市市场监督管理局登记注册楚雄市鹿城镇庆雅电动摩托车经营部，被告即开始经营直至2019年2月停业。在本案审理过程中，经原告（反诉被告）亿丰公司申请，2020年5月11日，本院作出（2020）云2301民初1313号民事裁定书，冻结被告（反诉原告）归清炜名下账户内资金100000元，冻结期限为一年。原告（反诉被告）亿丰公司预交保全费1020元。同时，本院于2020年6月8日本院现场勘验查明：1、归清炜实际接收了租赁商铺，并进行了商铺内地面找平、铺贴了地砖、墙角贴了墙角线、墙壁包括柱子刷白、布了电线、安装了37个插座、屋顶喷黑、轻钢龙骨包柱子13根、制作门头广告7个等装修；2、归清炜租赁商铺所在的F1栋四、五楼由汉庭酒店租赁使用，汉庭酒店装修时在归清炜租赁的商铺屋顶按客房规格铺设新的进水、排水管道，虽然不影响商铺经营，但影响商铺的外观，并且汉庭酒店因加装电梯占用了部分归清炜租赁的商铺，但加装的电梯在归清炜租赁的商铺内开有出入门，开通电梯后可以在商铺内乘坐电梯上下；3、归清炜放置在其租赁商铺内用于售卖的各类电动摩托车因汉庭酒店装修需要已全部搬移至其他商铺内；4、F1栋的通道、楼梯均畅通可用。另查明，包括本案在内，亿丰公司对同一时间段的6家楚雄市西南义务商品博览城租赁商户提起了6件同类诉讼，均为追索租金欠款、物业管理费欠款等。其中，亿丰公司与另案当事人位国伟签订的《商铺管理合同》约定年度物业管理费为12484.44元，位国伟租赁区域为693.58平方米，则其物业管理费收费标准实际为1.5元/月/㎡。本院认为，原告（反诉被告）亿丰公司与被告（反诉原告）归清炜签订的《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》是双方真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，本案亿丰公司已经提交租赁商铺所属建设项目的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程竣工规划验收单等材料，故其与被告归清炜签订的租赁合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告归清炜关于租赁合同因租赁商铺未经竣工验收合格、未通过消防验收、未取得市场开业许可证导致合同无效的抗辩意见，与上述法律规定不符，因属于相关法律、行政法规的管理性强制性规定范畴，并不触发对合同效力的否定性评价，本院对其提出的合同效力抗辩意见不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，本案查明案涉商铺因汉庭酒店装修铺设管道影响商铺外观，在案涉商铺内加装的电梯未开通使用，归清炜放置在案涉商铺的各类电动摩托车也因汉庭酒店装修需要搬移至其他商铺的情况属实，由于原告亿丰公司未提交证据证明该情况已经被告归清炜现状接受等，而与其作为出租人的租赁物保持义务无关，考量前述因汉庭酒店装修影响商铺外观，在商铺内加装的电梯未开通使用情况，归清炜用于售卖的各类电动摩托车因汉庭酒店装修搬移至其他商铺对被告归清炜按照约定用途使用租赁商铺的影响力，应对原告亿丰公司诉求的合同租金213006元予以酌情扣减，据此计算为149104.2元（213006元×70%）。现行规范性文件不再要求物业服务企业资质核定，原告亿丰公司作为楚雄市西南义务商品博览城的整体经营、管理公司，其按照合同约定向租赁商户收取物业管理费无不当。但本院受理的同类系列案件显示，原告亿丰公司对同一时间段、同一物业管理区域内的其他租赁商户收取的物业管理费明显低于本案《商铺管理合同》中约定的收费标准，根据公平和诚实信用原则，对于原告亿丰公司诉求的物业管理费63900元，应当按照本院查明的其在同类系列案件中最低收费标准1.5元/月/㎡予以相应调整，计算得31950元。被告归清炜以租赁商铺不具备使用条件、因汉庭酒店装修致使其订立合同的目的不能实现以及卫生、环境无人打扫、管理等为由拒绝支付租金和物业管理费的抗辩意见，没有证据证明，与本院现场勘验情况不符，本院不予采纳。如上所述，由于被告归清炜需支付原告亿丰公司合同租金149104.2元、物业管理费31950元，合计181054.2元。本案查明被告归清炜除向原告亿丰公司支付《商铺租赁合同》约定的履约保证金17800元外，未再支付其他费用。原告亿丰公司主张以被告归清炜支付的履约保证金17800元折抵其租金和物业管理费欠款，符合合同约定，相应扣减后被告归清炜还需支付原告亿丰公司租金和物业管理费欠款合计163254.2元。原告亿丰公司基于被告归清炜拖欠租金和物业管理费违约行为，于2019年11月26日以挂号信方式向被告归清炜邮寄《解除租赁告知函》通知解除合同，符合《商铺租赁合同》第12.1条和《商铺管理合同》第12.2条约定的单方解除合同条件，但考虑本案当事人双方发生争议的原因，被告归清炜拒不支付款项虽然构成违约，原告亿丰公司违反出租人义务亦属实，对于原告亿丰公司诉求的逾期付款违约金，酌情不再计算支持。被告归清炜反诉请求原告亿丰公司退还的履约保证金17800元，已经折抵租金；其要求赔偿的租赁商铺装修费，在本案《商铺租赁合同》和《商铺管理合同》合法有效且明确约合同期限届满或提前解除后承租人需将该租赁区域恢复原状的情况下，不能认定属于原告亿丰公司的合同责任；其主张的经营损失10万元，亦无事实依据；据此，对于被告归清炜的反诉请求，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）归清炜支付原告（反诉被告）楚雄亿丰义乌商贸城经营管理有限公司租金和物业管理费欠款合计163254.2元；二、驳回原告（反诉被告）楚雄亿丰义乌商贸城经营管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）归清炜的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6430.33元，由原告（反诉被告）楚雄亿丰义乌商贸城经营管理有限公司负担3271.08元（已交），由被告（反诉原告）归清炜负担3159.25元（未交）。诉讼保全申请费1020元，由被告（反诉原告）归清炜负担（未交）。反诉案件受理费3905元，由被告（反诉原告）归清炜负担（已交）。以上应由被告（反诉原告）归清炜承担的执行款项，限于本判决生效后十五日内付清，款交本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判长  高文娟审判员  舒兆锦审判员  余红萍二〇二〇年九月二十二日书记员  徐 燕