北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初6211号原告（反诉被告）：王春柳，男，1981年2月13日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：孙萍悦，北京市京师律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京永兴奥特莱斯国际贸易有限公司，住所地北京市门头沟区双峪路**院****。法定代表人：顾宝林，总经理。委托诉讼代理人：杨志，北京市金洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：董志文，北京市金洋律师事务所律师。原告（反诉被告）王春柳与被告（反诉原告）北京永兴奥特莱斯国际贸易有限公司（以下简称永兴奥莱公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王春柳及其委托诉讼代理人孙萍悦，被告（反诉原告）永兴奥莱公司的委托诉讼代理人杨志、董志文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王春柳向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告双方于2017年8月9日签署的《房屋租赁合同》于2019年6月19日解除；2、依法判令被告退还原告房屋押金45000元及装修押金5000元，共计人民币50000元；3、依法判令被告赔偿原告损失共计人民币1231014.59元，其中包括装修鉴定损失681540.88元、停业损失19796.71元、停业人员损失42400元、品牌加盟损失128000元、其他可移动但对于原告没有利用价值的物品损失359277元。事实和理由：原告与被告于2017年8月9日签署《房屋租赁合同》，原告作为承租人向被告租赁位于北京市门头沟区石门营新三区2号楼旁侧的三层房屋的二层，建筑面积330平方米，用于餐饮项目经营。租赁期限为2017年8月10日至2022年7月31日，共计五年。合同约定季租金为135506元，保证金为45000元整。租赁合同签订后，原告全面履行租赁合同确定的义务，并经被告同意后投入约150万元对租赁物业进行全面装饰、装修、改造和添置了各种配套设施、设施等，同时聘请了相关工作人员。原告租赁房屋时，被告承诺房屋可以用于餐饮经营，同时承诺原告，该租赁物业可以办理餐饮经营所需的前置行政审批手续，但至今被告均没有配合原告办理相关资质，也因此经营场所多次被工商、食药等行政部门叫停，导致被告无法正常经营。被告的行为严重阻碍了原告正常经营，导致原告重大经济损失。为减少损失，原告多次要求被告提供并配合办理相关资质，但被告均未能妥善办理，一直拖延至今。原告无奈于2019年6月19日发出通知要求与被告解除房屋租赁合同，并要求被告赔偿原告包括但不限于原告的房租损失、开设餐饮所作出的前期投入损失、营业（停业）损失、品牌加盟损失、装修装饰损失、场地布置、后厨布置、后续三年经营损失等直接或间接的相关经济损失，被告至今没有明确答复。截至2019年6月21日，原告再次收到工商、食药等行政部门的现场口头通知，要求原告拆除门头，关停营业。综上，被告的行为已经构成严重违约，致使原告签署房屋租赁合同用于餐饮经营的目的无法实现，同时被告的违约行为已经损害了原告的合法权益，故王春柳提出如上诉请。永兴奥莱公司辩称：第一、我公司同意解除双方2017年8月9日签订的《房屋租赁合同》，但王春柳交纳租金至2019年7月9日，双方合同的解除日期应为2019年7月9日。第二、王春柳无权要求我公司退还房屋押金45000元。依据双方于2017年8月9日签订的《房屋租赁合同》第七条第1项约定：“当乙方有下列情形的，甲方有权解除合同，乙方需向甲方支付3个月的租金总额（按违约当年租金计算）作为违约金，所交保证金不予退还并赔偿给甲方造成的损失”。“1、乙方逾期缴纳租金的，每天按壹千元人民币向甲方支付滞纳金，逾期15天仍未缴纳租金和滞纳金的，乙方事后补缴租金及滞纳金的行为不视为放弃追究乙方违约责任的权利”。在双方合同履行期间，王春柳在2018年2月9日应交租金拖延至2018年3月9日，2018年7月10日应交租金拖延至2018年7月31日，2018年10月10日应交租金拖延至2018年12月13日，2019年1月10日应交租金拖延至2019年3月20日，2019年4月10日应交租金至今未按季付清。因此，依据双方合同约定，王春柳无权要求我公司退还押金45000元。装修押金是物业公司收取的，我方可以找物业公司退还。第三，王春柳要求我公司赔偿停业损失无任何事实和法律依据。1、王春柳在经营中长期处于亏损状态，没有营业收入，也没有任何证据证明其停业损失，无要求营业损失的基础。2、王春柳交纳租金的截止日期为2019年7月9日，其关闭经营场所未再继续经营的日期是在租金截止日之后，不存在停业期间，无权要求停业损失。3、与王春柳同处一幢的1层及3层仍在正常经营，王春柳应自行承担停业损失。4、王春柳在6月19日提出解除合同，其6月8日及6月14日购买的食材应早已通过经营销售完毕，其主张停业损失没有法律依据。第四、王春柳提供的停业人员工资支付记录显示的支付金额与其提供的考勤计算金额一致，即王春柳只支付了停业人员6月工资，并未额外支付工资，王春柳要求我公司赔偿停业人员损失无任何事实和法律依据。王春柳也并未提供任何雇佣人员的发放工资证明及对应的社保证明，且王春柳交纳租金的截止日期为2019年7月9日，其无权要求我公司承担损失。第五、品牌加盟许可使用服务合同的品牌许可使用人为陆羽，并非王春柳，王春柳无权向我公司主张。进行加盟不是经营餐饮的必要条件，王春柳可以自创品牌或不适用特定品牌经营餐饮，因此产生的加盟费应由王春柳自行承担。第六、王春柳的前期投入及装修损失应由其自行承担。1、王春柳装修是自己的行为，与我公司无关。我公司作为出租方，只有将出租房屋交付的义务，双方并未在合同中约定我公司有义务帮助王春柳办理餐饮所需的手续。而且王春柳先后经营过串串香和羊蝎子，其第一次装修是为了经营串串香，后期又进行装修改变经营模式，是为自己经营所用，不应该向我公司主张装修损失，应当承担自行选择而受到的装修损失。王春柳的装修费用已经在串串香的经营中收回，不应当再次主张装修损失。2、王春柳作为餐饮经营者，应知道先办理餐厅营业执照，再持照经营，其在签订租赁合同前就对房屋现状已知晓，其在未办理经营执照的情况下，就擅自将承租房屋装修并开业经营，不符合一个经营者基本的审慎注意义务，应自行承担装修损失。此外，王春柳对可移动的未形成附合的装修装饰物可以自行搬走，不应由我公司承担。综上所述，王春柳对该房屋属于回迁房是清楚的，对房屋现状是知晓的，门头沟区的回迁房及底商暂时无法办理房产证，是由于政府原因导致的，与我公司无关，王春柳无权要求我公司承担责任，要求判令解除双方之间的《房屋租赁合同》，驳回王春柳的其他诉讼请求。永兴奥莱公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉人与被反诉人2019年8月9日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月9日解除；2、判令被反诉人腾退位于北京市门头沟区石门营新三区2号楼旁侧的三层房屋的第二层房屋，并交还反诉人；3、判令被反诉人按每日1505.63元的标准支付反诉人2019年7月10日至实际腾退之日的房屋占用费（暂计算到2019年8月9日为45169元）；4、判令被反诉人支付反诉人2019年6月5日到2020年7月28日的水、电费用10192元；5、判令被反诉人支付反诉人滞纳金362000元；6、判令被反诉人支付反诉人违约金135506元。事实和理由：双方于2017年8月9日签署《房屋租赁合同》，约定我公司将位于北京市门头沟区石门营新三区2号楼旁侧的三层房屋的二层租给王春柳，租赁期限为2017年8月10日至2022年7月31日，合同约定季租金为135506元，采用先付后用的方式，按季缴纳，王春柳提前30日交付下一期的租赁费用，即每年的7月10日前，10月10日前、1月10日前、4月10日前交纳下一期租金。双方第七条约定，有下列情形的，我公司有权解除合同，王春柳应支付我公司3个月租金总额作为违约金，且所交保证金不予退还。“乙方逾期缴纳租金的，每天按壹千元人民币向甲方支付滞纳金，逾期15天仍未缴纳租金和滞纳金的，乙方事后补缴租金或甲方收取租金及滞纳金的行为不视为放弃追究乙方违约责任的权利”。在承租期间，王春柳多次拖延交付租金超过15天，2018年2月9日应交租金直到2018年3月9日才交纳，2018年7月10日应交租金直到2018年7月31日才交纳，2019年1月10日应交租金直到2019年1月30日、2月25日、3月20日才分别交纳，2019年4月10日应交租金135506元，在2019年4月1日和2019年5月5日分别交了45169元，该季度租金至今未付清，王春柳的行为已经构成严重违约，应按照合同约定向我公司支付违约金。因王春柳在合同到期前要求解除合同。王春柳至今没有与我公司交接房屋，将承租房屋锁住，实际占用着房屋，应当向我公司支付房屋占用费。王春柳提交的水电缴费通知单显示水电费交纳至2019年6月5日，其一直实际占有房屋，因此，此后的水电费也应由其承担。综上，我公司依法提起反诉，要求判如所请。王春柳针对永兴奥莱公司的反诉请求辩称：1、双方之间的租赁合同于2019年6月19日解除，当天我方发出解除通知，永兴奥莱公司无权解除合同，其明知涉案场地不可用作餐饮还租赁给我用于经营是不对的。餐饮行业的开设及证照办理有严格的行政前置审批手续，按照相关部门的要求，只有在签署租赁合同，完成场地装修、获得房屋权属证明后才可以申请办理餐饮类的营业执照，后续才可以办理食品安全证等其他行政许可文件。本案被告在我方租赁场地时即承诺我该场地可以进行餐饮经营活动，我方可以先行承租进场装修，之后配合我方办理相关证照手续。但在我方开业后，永兴奥莱公司仍然不能提供相应的资质文件，以至于我方无法正常经营。2、我方在诉讼过程中才得知永兴奥莱公司无法提供相应的证明文件用以证实诉争房屋是合法建筑，关于诉争房屋的性质及租赁合同的效力由法院裁决。3、我方于2019年6月19日向永兴奥莱公司发出解除通知函，并发出了交接通知，其公司未到场交接，我方在此后也并未在场地内进行实际经营，永兴奥莱公司对房屋交付采取放任态度，因双方纠纷并未结束，我方为保护场地不被破坏，将诉争房屋上锁保护，以维持房屋原状，是在积极履行审慎义务。永兴奥莱公司按照日租金主张占用费没有事实依据，租赁价格因疫情影响以及标的物本身属于违法建筑等因素发生大幅波动，且房屋内仅留有无法拆除、无法搬走及即使搬走也没有利用价值的物品及设施，所以综上永兴奥莱公司要求我方按照日租金的标准给付房屋占用费不应得到支持。4、对于水电费10192元，我方予以认可，同意支付。5、我方开业以来，多次被物业及永兴奥莱公司要求停止营业，日常经营无法保障，在租赁合同履行过程中我方因配合检查多次停业。因永兴奥莱公司无法保证场地正常营业，其以减免租金的方式来弥补自身存在的过错，并告知我方会尽快协助办理相关执照，以此来维系双方的租赁关系。此后我方交付租金的时间均是经过永兴奥莱公司认可并同意的。现永兴奥莱公司主张我方逾期支付租金的违约责任，存在主观恶意，且滞纳金标准明显过高，故我方不同意支付违约金。此外，双方签署的《房屋租赁合同》属于格式条款合同，责任约定显失公平，对于永兴奥莱公司的责任几乎没有约束，对于其中过分加重我方责任的条款不予认可，永兴奥莱公司向我方主张违约金及滞纳金缺乏依据，且违约金和滞纳金计算重复，与约定内容不符。综上，我方只同意支付水电费，不同意永兴奥莱公司的其他反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方无争议事实如下：2017年8月9日，（出租方）永兴奥莱公司（甲方）与（承租方）王春柳（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、租赁财产1、甲方向乙方提供坐落于北京市门头沟区石门营新三区2号楼旁侧的三层房屋（以下简称该房屋）的二层，建筑面积约330平方米租予乙方使用。2、乙方的经营项目餐饮。3、该房屋用途为：商业非住宅，且须用于合法商业用途。二、租赁期限1、自2017年8月10日至2022年7月31日，2017年8月10日至2017年9月9日为免租期，其中前2年为强制租赁期。除发生不可抗力造成此合同无法履行的情况出现，否则甲方与承租方不得在对方未违反本合同约定的前提下，以任何理由向另一方提出终止该合同的履行。三、租金、保证金和付款方式1、季租金135506元整，租金采取先付后用的方式，按季缴纳。首期租金在签订合同当日缴纳，乙方须提前30天向甲方交付下一期的租赁费用；即每年的7月10日前、10月10日前、1月10日、4月10日前缴付下一期租金。2、保证金45000元整。乙方须于签订合同当日向甲方交纳保证金，合同期满终止或解除6个月后，国家各执法部门及消费者对乙方原经营的商品、服务没有处罚、投诉索赔，乙方无违约，甲方向乙方无息退还保证金（乙方须持有原始收据），如有上述情况发生，保证金在索赔金额中先行扣除，不足部分可向乙方追偿。四、乙方费用……4、除上述费用外，乙方还应承担水费、电费等因使用产生的各项费用。……七、合同的解除当乙方有以下情形的，甲方有权解除合同，乙方需向甲方支付3个月的租金总额（按违约当年租金数计算）作为违约金，所交保证金不予退还，并赔偿给甲方造成的损失。1、乙方逾期缴纳租金的，每天按壹千元人民币向甲方支付滞纳金，逾期15天仍未缴纳租金和滞纳金的，乙方事后补缴租金或甲方收取租金及滞纳金的行为不视为放弃追究乙方违约责任的权利。2、乙方在承租期间向甲方提出减免租金、腾退部分面积、退租等要求。3、乙方未经甲方书面许可，擅自将租赁面积转租或部分转租的。4、乙方从事违法经营活动或从事违规经营活动的。5、乙方违反国家各行政及执法部门规定与要求的。……十一、其他事宜……2、双方合同履行完毕或合同解除时，乙方装修等房屋附属设施归甲方所有，如乙方拆除的，需恢复原状，如因此对甲方造成损失的，需予以赔偿。合同签订后，永兴奥莱公司于2017年8月10日将诉争房屋交付给王春柳，王春柳将该房屋用于经营餐馆。王春柳已支付永兴奥莱公司保证金45000元、装修押金5000元、2017年9月10日至2019年7月9日的租金，此后未再交纳租金。2019年6月19日，王春柳向永兴奥莱公司发出《解除通知函》，载明“于2017年8月9日，本人与贵公司签署《房屋租赁合同》，本合同自双方签署后立即生效，自签署后本人严格按照合同约定履行相关义务，本人承租贵公司场地系为了经营餐饮之目的，租赁时，贵公司一直承诺可以协助本人办理开设餐饮相关的执照手续，但是自本人入住承租房屋以来，完成装修、布置、开始营业至今将近两年，贵公司一直拖延未能协助本人办理餐饮执照及相关行政手续，期间因未能办理执照导致本人多次闭店，不能正常营业，本人与贵公司多次协商、沟通，贵公司均未就此事作出妥善处理，贵公司的违约行为给本人带来了巨大的经济损失。（该损失包括但不限于房租损失、本人开设餐饮所作出的前期投入损失、营业（停业）损失、品牌加盟损失、装修装饰损失、场地布置、后厨布置、后续三年经营损失等直接或间接的相关经济损失）。经本人慎重考虑，继续承租贵公司的场地无法实现本人餐饮业正常开展之目的，且在贵公司的场地继续经营将会给本人及本人餐饮业务带来巨大的法律风险及不利后果。依据《中华人民共和国合同法》关于解除合同条款之规定，本人特此通知贵公司自本通知发出之日，本人与贵公司解除此前双方于2017年8月9日签署的《房屋租赁合同》，请贵司自本函发出之日起一个月内尽快与本人联系，处理后续结算、赔偿等具体事宜。如贵公司逾期未能妥善解决，本人将通过包括诉讼在内的法律措施追究贵司的法律责任，并就本人所遭受的经济损失（包括但不限于直接损失、间接损失、律师费、诉讼费等）向贵公司索赔，维护本人合法权益。永兴奥莱公司于2020年6月20日收到上述通知。另查，现诉争房屋被王春柳锁住，但不再进行餐馆经营，原用于餐馆经营的桌椅、厨房设备等均存放于诉争房屋内。再查，诉争房屋尚未办理房屋所有权证。经向门头沟区规划部门了解，该房屋所在地块正在补办审批规划手续过程中，北京市门头沟区整体在棚改拆迁安置的过程中，确实存在先建设后补办审批手续的情况。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。双方对以下事实及证据存有争议：一、关于装修损失。王春柳称其对于诉争房屋进行过两次装修，第一次是2017年9月7日，当时其经营串串香，对诉争房屋进行了整体装修，第二次是2018年10月29日，其改为经营羊蝎子火锅，诉争房屋墙面、、地面包间等原来的装修都没有变动，只是增加了一些壁画，更换了广告牌、楼梯间的装修以及餐具、灯具和厨房灶台等。永兴奥莱公司称王春柳自述进行过两次装修，但对两次装修没有办法区分，其公司无法确认二次装修是否有必要及对第一次装修的影响。在案件审理过程中，王春柳申请对北京市门头沟区石门营新三区2号楼西侧的独栋的三层楼的底商中二层亮健容天羊蝎子火锅店装修及添附鉴定项目的工程造价进行鉴定。经本院委托，立信中德勤（北京）工程咨询有限公司对上述事项进行鉴定，并于2020年1月19日作出《造价鉴定意见书》，其中载明，本工程进场装修鉴定基准日期为2017年9月，二次添加装修鉴定基准日期为2018年1月，鉴定结果金额为681540.88元，具体包括建筑工程造价86824.46元、装饰工程261613.87元、二次装饰工程造价2689.5元、给排水工程20306.3元、采暖工程19092.63元、电气工程161077.44元、通风空调工程109777.51元、消防工程20159.17元。王春柳预付鉴定费20468.47元。经质证，王春柳对《造价鉴定意见书》提出异议，称关于人工费板块，鉴定意见中记载的各项人工费用较低，比市场价及本人实际支出有较大的出入，关于室内装修或安装部分，鉴定意见各项附表单价计算的价格过低，按照市场单价，价格应该在原有鉴定价格基础上提高20%左右。后立信中德勤（北京）工程咨询有限公司作出书面回复，载明其公司按国家规定参考鉴定工程所发生的当年当月北京信息价所给出的人工工日费用中间值计取，不存在人工工日费用过低的问题，其公司按照北京市建设工程预算定额（2012）进行组价，并参考鉴定工程所发生的当年当月信息价及市场价计入价格，不存在室内装修或安装部分价格过低问题，当事人看到仅是定额单价，其中涉及的间接费，利润，管理费，规费，税金含在工程总价里。王春柳主张，其在诉争房屋内墙壁装饰的中国画也无法移动，但未被鉴定机构列入鉴定范围，为此提交了《收款收据》，显示彩绘款金额为4500元。永兴奥莱公司称王春柳自行装修，装修费用应自行承担，故不同意进行鉴定，亦不认可鉴定意见。对于装修损失，本院认为，王春柳为从事餐饮经营对诉争房屋进行了装修，其第一次经营串串香，并为此对诉争房屋进行了整体装修，其调整经营模式改为经营火锅后进行了二次装修，仅进行了广告牌、装饰画等的更换，不存在大范围的重新装修，鉴定内容涉及的墙面、、地面等主要装修项目均系王春柳第一次装修过程中完成的王春柳申请对房屋装饰装修的造价进行鉴定并无不妥。永兴奥莱公司虽对相关鉴定结论不予认可，但其未在限定的期限内提出异议，亦未能提供证据加以反驳，故本院对鉴定机构作出的《造价鉴定意见书》的真实性、合法性、关联性予以采信。因鉴定机构未对墙壁装饰画出具鉴定意见，本院结合王春柳提供的票据等证据酌情考虑墙壁装饰画的损失为2700元。二、关于租赁合同的解除原因。王春柳称其承租房屋时，永兴奥莱公司承诺房屋可以用于餐饮经营，并承诺可以办理餐饮经营所需行政审批手续，但后来永兴奥莱公司并未配合其办理相关资质，导致经营场所多次被工商、食药等行政部门叫停，无法正常经营，2019年6月18日，永兴奥莱公司通知其和其他租户开会，要求其停止营业，其就关停火锅店不再经营了，其无奈于2019年6月19日发出通知要求与永兴奥莱公司解除租赁合同。为证实其主张，王春柳提交如下证据：1、录音资料，称内容为2019年6月18日，永兴奥莱公司法定代表人顾宝林与几个租户的谈话，其中部分内容为，顾宝林“找大家开个会，现在通知是暂停营业，工商和食药部门的通知”，“问工商和食药，如果不停，会怎么样？回复说直接关停或处罚，工商和食药有罚款，食药至少五万起，不管找谁都没办法，因为现在监管很严”，租户“我们没办法承受，关停，因为有员工成本支出，进货，造成的损失怎么办？我们正常租赁您的场地，前期您也说先让我们装修，然后我们也入驻”，顾宝林“嗯”，租户“如果我们遣散员工，跟我们关店一样，我们可能没办法继续经营，如果现在遣散，以后也没办法很快的招聘回来”，顾宝林“现在只是暂关，多长时间不知道”，租户“通知周五关？”，顾宝林“是的”，“根据现状，想看看租客的想法，如何解决？”，租户“我们希望继续经营”，顾宝林“找人配合你们办理营业执照，但是后面没有消息了，一直在想办法，但是都办不下来，人家说没照就得关闭”，租户“关闭的损失如何承担”，顾宝林“房租的问题在我控制范围，但是员工的问题不在我的控制范围，不好处理”，租户“能不能再开，没有说？我觉得这次关停以后，肯定没办法再开，说到底还是您没给我办证，北京那么多饭店，为什么只关我们，我们是您招商进来的，我们也没有经营不善的情况，也没有违法经营，我们现在经营得很好，我觉得现在的损失不能让我们自己承担”，顾宝林“关与不关，你们自己决定，我不能左右”，租户“国家让我们关，我们不可能不关，您说的这些跟我们没关系，我们租赁了您的场地，政府要是关，我们也扛不住，也没有说开，只让关，我们也没办法跟我们的员工交代……”，顾宝林“现在主要关停的就是餐饮，没有说关三楼的商店”。2、视频资料，称显示诉争房屋所在的一层餐饮商户关闭，没有开业的情况。3、马胡色尼的书面证言，用于证实其楼下一层的经营兰州老马拉面的商铺通过永兴奥莱公司招商入驻，入驻前永兴奥莱公司明确说可以办理营业执照等餐饮相关的行政审批手续，但至今未能办理下来相关手续，导致店面多次被工商、食药部门叫停，每次叫停，永兴奥莱公司都表示是暂停营业，后续开业等具体通知，2019年6月18日，永兴奥莱公司找到其讨论停业闭店事宜，但没有给出明确的解决方案和办法，后店铺一直停业，处于关闭状态。经质证，永兴奥莱公司对录音资料的真实性没有异议，合法性有异议，称该录音属于偷录，不应作为证据采纳，其公司是基于政府行为进行的通知，与其公司无关，且实际上并未对王春柳的经营活动有任何影响；对视频资料的真实性、合法性、关联性均不认可，称一层一直是正常营业状态，与其提供的开业视频相矛盾，王春柳仅截取其中一天的视频，不能实现证明目的；对证人证言不予认可，称证人并非房屋的实际承租人，其公司也并未与证人就承租房屋进行过沟通，证人证言不属实，不应采信。经询问，永兴奥莱公司称王春柳没有解除合同的权利，其公司的法定代表人在收到解除通知函时在国外，后来回到国内就与王春柳联系，但没有联系上，且王春柳在通知函中并没有明确说明要交接房屋。永兴奥莱公司称办理相关手续属于王春柳的义务，其公司未承诺过为王春柳办理相关行政审批手续，王春柳经营不善，由经营串串香改为火锅店，但一层的租户至今仍在正常经营，实际上未办理执照等手续也并不存在影响王春柳经营的情况，王春柳系因自身原因不再经营。为证实其主张，永兴奥莱公司提交如下证据：1、一层租户与永兴奥莱公司签订的《房屋租赁合同》及经营照片；2、马哈三出具的《说明》，部分内容为“我的哥哥马胡色尼不是承租房屋的承租人，对具体情况不了解”；3、王春柳经营门店的照片，主张王春柳经营不善，且一直将诉争房屋锁住占用至今；北京园野香花莲鱼餐饮有限公司的营业执照，主张陆羽经营的餐饮公司在永定冯村商业街A2024号二楼营业，办有营业执照及食品经营许可证；4、聊天记录，其中部分内容为“租金你打算哪天转？”，“租金这个月够呛，这真是有啥说啥，这个月真够呛”。经质证，王春柳对《房屋租赁合同》及其中部分经营门店照片的真实性认可，对其余证据的真实性、合法性、关联性均不认可。对于王春柳提交的上述证据，本院认为，永兴奥莱公司认可录音资料的真实性，故本院对该证据的真实性予以确认。永兴奥莱公司虽不认可该证据的合法性，称王春柳属于偷录，但王春柳提交的证据系录制的商户与永兴奥莱公司法定代表人的对话内容，并未采用侵犯隐私的方式，亦未损害社会公共利益，并非非法证据，故本院对该证据的合法性予以确认。对于王春柳提交的马胡色尼的书面证言，因马胡色尼无正当理由未出庭说明情况，本院对其证言不予采信。对于永兴奥莱公司提交的证据，其中王春柳对一层租户与永兴奥莱公司签订的《房屋租赁合同》及部分照片的真实性认可，故本院对该部分证据的真实性予以确认。对于永兴奥莱公司提交的马哈三的书面证言，因马哈三无正当理由未出庭说明情况，本院对其证言不予采信。审理中，本院向北京市门头沟区市场监督管理局进行调查，相关工作人员表示开设餐馆办理营业执照，一般需要提供房产证，具体参照北京市市场监督管理局网站中的《投资办照通用指南及风险提示》的相关规定。本院向北京市门头沟区永定镇食品药品监督管理所进行调查，相关工作人员表示进行餐饮经营需要先办理工商执照，再办理食品经营许可证，按照法律规定，如果经营者没有食品经营许可证，根据食品安全法的规定，要进行5万-10万之间的罚款，其管理所与工商部门曾联合执法，要求王春柳经营的火锅店及一层餐饮店铺都关停，主要原因是无证无照。结合双方提交的证据以及本院调查的情况，本院认为诉争租赁合同解除的原因在于诉争房屋没有房产证等相关证明，无法办理工商执照和食品经营许可证，王春柳无法使用诉争房屋开展餐饮经营。对于永兴奥莱公司所称王春柳因自身原因不再经营的抗辩意见，本院不予采信。三、关于王春柳经营至何时及是否存在迟延交纳租金的情形。王春柳称其在诉争房屋最后经营至2019年6月18日，自开业以后因房屋性质问题多次被物业及永兴奥莱公司要求停止营业，配合检查，因永兴奥莱公司以减免租金的方式来弥补自身的过错，后来其有时候每两个月交纳一次租金、有时候每一个月交纳租金，均是经过永兴奥莱公司认可并同意的，其中有一个月由于没有实际经营，其没有交纳租金，也是经过永兴奥莱公司同意的，故不存在迟延交纳租金的情形，且合同违约并非其造成，故不同意支付滞纳金及违约金。永兴奥莱公司称不清楚王春柳经营至何时，当时其公司的法定代表人没在国内，后来就收到了法院送达起诉材料的通知，再后来的时候看到王春柳经营的火锅店门是锁着的。王春柳存在迟延交纳租金362天的情形，违反双方合同约定，应当支付滞纳金及违约金。为证实其主张，永兴奥莱公司提交银行账户明细等证据。经质证，王春柳对上述证据的真实性认可，证明目的不认可。经核实，王春柳于2017年12月29日交纳2017年12月10日至2018年3月9日期间的租金，永兴奥莱公司同意免除上述期间一个月的租金，王春柳于2018年3月9日交纳2018年3月10日至2018年6月9日期间的租金，于2018年5月14日交纳2018年6月10日至2018年8月9日期间的租金，于2018年7月31日交纳2018年8月10日至2018年11月9日期间的租金，于2018年11月2日、11月30日、12月5日分三次交纳2018年11月10日至2019年2月9日期间的租金，于2019年1月30日、2月25日、3月20日分三次交纳2019年2月10日至2019年5月9日期间的租金，于2019年4月1日、5月5日分两次交纳2019年5月10日至2019年7月9日期间的租金。关于王春柳经营至何时，本院认为，结合查明的事实，永兴奥莱公司的法定代表人于2019年6月18日通知包括王春柳在内的商户暂停营业，王春柳于次日向永兴奥莱公司发出《解除通知函》，并于2019年6月27日向本院提交起诉书，结合双方提交的证据及陈述，本院对王春柳所称最后经营至2019年6月18日的主张予以采信。关于王春柳是否存在迟延交纳租金的情形，本院认为，王春柳在履行合同过程中确实存在实际支付租金的时间晚于双方合同约定的交纳时间的情况，王春柳未提供充分证据证实其与永兴奥莱公司就交纳租金的时间达成新的约定，双方亦未变更合同，故本院认定王春柳存在迟延交纳租金的情形。四、关于王春柳主张的其他损失。王春柳主张其存在停业损失（系进货食材等损失）、停业人员损失（系停业期间员工工资损失）、品牌加盟损失及其他可移动但其认为没有利用价值的物品损失等。为证实其主张，王春柳提交了购买食材的订单、银行汇款电子回单、《技术加盟合同》、《品牌许可使用服务合同》等证据。其中，《技术加盟合同》显示系王春柳与成都飚锅餐饮管理有限公司于2017年8月21日签订，技术加盟费一万五千元整；《品牌许可使用服务合同》显示系北京亮健容天餐饮管理有限公司（甲方）与陆羽（乙方）于2018年10月29日签订，王春柳称陆羽系其在诉争房屋经营餐饮的合作伙伴，甲方授权乙方开设“亮健容天”特色餐饮服务品牌许可使用店的地址为北京市门头沟区石门营店，合同期限为10年，即自2018年10月29日起至2028年10月28日止，品牌许可使用费为128000元，在本合同签订时，乙方应向甲方一次性支全额支付，乙方向甲方交纳保证金10000元，于合同签订时全额支付，品牌管理费为9000元/季度，该费用按季度预缴。对于王春柳主张的损失，本院将在下面本院认为部分一并论述。审理中，本院曾询问王春柳，因鉴定程序已经结束，为避免扩大损失，其是否同意腾退并与永兴奥莱公司交接诉争房屋，其表示因对房屋内物品有争议，不同意腾退，后本院再次释明，其坚持之前的意见。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，王春柳与永兴奥莱公司就诉争房屋于2017年8月9日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自的权利义务。关于诉争房屋不能办理工商营业执照、食品经营许可证等手续的责任问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，永兴奥莱公司虽称未向王春柳承诺过办理餐饮经营所需的行政审批手续，但王春柳提交的录音资料中显示永兴奥莱公司的法定代表人顾宝林认可曾“找人配合办理营业执照，但是后面没有消息了，一直在想办法，但是都办不下来”，故本院对王春柳关于永兴奥莱公司曾答应配合办理营业执照的意见予以采信。永兴奥莱公司作为房屋出租方，应当清楚诉争房屋的性质，并且双方合同明确约定诉争房屋出租用于餐饮，永兴奥莱公司理应知晓经营餐饮需要办理工商营业执照，但其公司在明知诉争房屋未取得房产证的情况下，仍将诉争房屋出租给王春柳用于经营餐饮，存在过错；王春柳作为经营餐饮业务的承租人，其在签订合同前亦应当核实诉争房屋的相关手续，了解经营餐饮业务相关的国家政策，依据现有政策办理相关证照，开展装修及经营活动，而王春柳在签订合同时亦未尽到审慎注意义务，对诉争房屋能否办理证照等手续未能预见到相应的风险，在没有房产证未能办理工商营业执照的情况下进行餐饮经营，现诉争房屋因未办理工商营业执照及食品经营许可证等因素无法继续用于餐饮经营，王春柳对此亦存在过错，因此本院结合本案实际情况及本院调查的情况认为王春柳与永兴奥莱公司对于租赁合同无法继续履行均负有责任，责任比例酌情确定为王春柳30%、永兴奥莱公司70%。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，王春柳提出解除与永兴奥莱公司签订的《房屋租赁合同》，永兴奥莱公司同意解除，且诉争房屋至今未办理工商营业执照及食品经营许可证，无法用于餐饮经营，双方之间的合同无法继续履行，故本院对王春柳起诉要求解除租赁合同的诉讼请求予以支持。关于解除时间，王春柳于2019年6月19日向永兴奥莱公司发出《解除通知函》，永兴奥莱公司于次日收到上述解除通知，本院确定双方签订的《房屋租赁合同》于2019年6月20日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方租赁合同已经解除，王春柳应当将诉争房屋腾退并交还永兴奥莱公司。关于王春柳主张返还保证金45000元及装修押金5000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于王春柳主张的装修损失。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案中，王春柳出于餐饮经营的需要，对诉争房屋进行了装修改造，因双方均存在过错，王春柳与永兴奥莱公司应按照各自的过错比例承担装饰装修残值损失。本院综合考虑鉴定结论、装修年限、营业情况、双方过错程度等因素，酌情确定永兴奥莱公司赔偿王春柳装饰装修损失303260元。永兴奥莱公司所称王春柳应承担自行选择改变经营模式受到的装修损失的意见，本院不予采纳。关于王春柳主张的品牌加盟损失、停业损失、停业人员损失、物品损失等其他损失，因永兴奥莱公司对于诉争房屋租赁合同无法履行存在主要过错，导致王春柳经营受到影响，并因此错失交易机会，且其为了处理诉争房屋内可移动的物品必然会受到一定损失，故本院结合双方的过错程度、王春柳火锅店经营规模等本案实际情况，酌情确定可移动物品由王春柳自行处理，永兴奥莱公司还应赔偿王春柳其他损失140000元。对于王春柳相应诉讼请求中过高部分，本院不予支持。关于永兴奥莱公司反诉主张的房屋占有使用费。王春柳在2019年6月19日向永兴奥莱公司发出的《解除通知函》载明要求对方于本函发出之日起一个月内联系王春柳，处理后续结算、赔偿等事宜，永兴奥莱公司虽称在收到《解除通知函》后与王春柳进行过沟通，但王春柳不予认可，永兴奥莱公司未提供证据证实其当时同意配合交接房屋，本院对永兴奥莱公司的上述主张不予采信。王春柳在诉争房屋实际经营至2019年6月18日，双方合同于2019年6月20日解除，且诉争房屋不再具备经营条件，王春柳未将经营餐饮的设备设施搬离诉争房屋，继续占有诉争房屋，系因双方就赔偿事宜发生争议且鉴定需要保持现场原状，故永兴奥莱公司要求王春柳继续给付自2019年7月10日起的房屋占用费的反诉请求，缺乏依据。鉴于永兴奥莱公司存在根本违约行为，导致诉争房屋无法按照约定的用途正常使用，王春柳为维护自身合法权益向法院起诉，故王春柳无需向永兴奥莱公司给付相应诉讼期间的房屋占用使用费。又鉴于审理过程中，经本院释明后，王春柳仍不同意腾退诉争房屋，本院酌情确定王春柳按照每日1505.62元的标准，给付永兴奥莱公司自2020年9月28日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费。关于永兴奥莱公司反诉主张的水电费，王春柳同意负担，本院对此予以支持。关于永兴奥莱公司反诉主张的滞纳金，王春柳存在迟延交纳租金的情形，依据合同约定，王春柳应当给付永兴奥莱公司滞纳金。永兴奥莱公司主张的滞纳金标准过高，本院结合双方的过错程度、合同履行情况等因素酌情确定王春柳应当给付永兴奥莱公司滞纳金20000元。关于王春柳主张涉案租赁合同中的滞纳金条款属于格式条款的意见，本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条及第四十条规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，经审查，涉案租赁合同对双方应负担的义务等均进行了约定，不存在加重王春柳责任、排除其主要权利的情形，不符合格式合同的相关法律规定，故对于王春柳的上述抗辩意见，本院不予采纳。关于永兴奥莱公司反诉主张的违约金，因王春柳已经于2019年6月19日以永兴奥莱公司未能协助办理餐饮执照及相关行政手续，致使其无法正常营业等为由，向永兴奥莱公司发出《解除通知函》，永兴奥莱公司在此前并未因王春柳存在违约行为提出解除合同，故永兴奥莱公司要求王春柳支付违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认北京永兴奥特莱斯国际贸易有限公司与王春柳于2017年8月9日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月20日解除；二、王春柳于本判决生效之日起七日内腾退位于北京市门头沟区石门营新三区2号楼旁侧的三层房屋的第二层房屋，并交还北京永兴奥特莱斯国际贸易有限公司；三、北京永兴奥特莱斯国际贸易有限公司于本判决生效之日起七日内返还王春柳房屋保证金45000元、装修押金5000元；四、北京永兴奥特莱斯国际贸易有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿王春柳装修损失303260元；五、北京永兴奥特莱斯国际贸易有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿王春柳其他损失140000元；六、王春柳于本判决生效之日起七日内给付北京永兴奥特莱斯国际贸易有限公司水电费10192元；七、王春柳于本判决生效之日起七日内给付北京永兴奥特莱斯国际贸易有限公司自2020年9月28日起至实际腾退之日止，按照每日1505.62元的标准计算的房屋占有使用费；八、王春柳于本判决生效之日起七日内给付北京永兴奥特莱斯国际贸易有限公司滞纳金20000元；九、驳回王春柳的其他诉讼请求；十、驳回北京永兴奥特莱斯国际贸易有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16329元，由王春柳负担10042元，已交纳；由北京永兴奥特莱斯国际贸易有限公司负担6287元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费4665元，由北京永兴奥特莱斯国际贸易有限公司负担4408元，已交纳；由王春柳负担257元，于本判决生效之日起七日内交纳。鉴定费20468.47元，由王春柳负担11360元，由北京永兴奥特莱斯国际贸易有限公司负担9108.47元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判长 张 恒审判员 郭玉英审判员 杜 宇二〇二〇年九月三十日书记员 李梦琪