重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初2153号原告：家利物业管理（重庆）有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路68号大都会商厦10楼，统一社会信用代码91500103753052913L。法定代表人：徐建东，董事长。委托诉讼代理人：李盈，重庆智园律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宗波，重庆智园律师事务所律师。被告：郭银华，男，1961年7月30日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告家利物业管理（重庆）有限公司与被告郭银华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，因新冠疫情扣除审限，现恢复审理，依法适用普通程序于2020年9月11日公开开庭进行了审理。原告家利物业管理（重庆）有限公司的委托诉讼代理人张宗波到庭参加了诉讼。被告郭银华经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告家利物业管理（重庆）有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2017年7月1日至2016年9月30日的物业服务费5390.45元及公摊水电费142.35元；2.判令被告立即向原告支付逾期交纳物业服务费、分摊水电费的违约金（违约金以被告欠交物业服务费、分摊水电费为基数，从2015年8月1日起按每日千分之三的标准计算）。事实和理由：原告系××小区的物业管理公司，被告系业主。根据××物业服务合同的相关规定，被告应当按月交纳物业服务费等相关费用，但被告自2015年7月起拒绝向原告交纳物业服务费及水电费。原告多次向被告催促前述费用未果，遂诉至法院。被告郭银华未作答辩。经审理查明，被告系房屋的原业主，该房屋的建筑面积为202.2平方米，系住宅。被告郭银华于2016年9月22日将该房屋出售于他人。2009年8月1日，原告与××项目（一期）开发商和记黄埔地产（重庆经开园）有限公司签订了一份以和记黄埔地产（重庆经开园）有限公司为甲方、原告为乙方的《和记黄埔××项目（一期）前期物业服务合同》，该合同主要约定由乙方为××一期提供物业管理服务，合同期限为三年，自2009年10月18日起至2012年10月17日止，若委托管理期限届满时，小区业主委员会尚未成立，合同自动延期至业主委员会成立与选聘或续聘的物业服务企业签订物业服务合同为止。合同第十二条约定，物业服务费以物业的建筑面积为依据，住宅为3.6元/月·平方米（不含业主应承担的公摊水电费）；业主或非业主合法使用人应于每月最后一日前向乙方交纳当月的物业服务费及上月的公摊水电费，如逾期交纳，将从逾期之日起每日按应交费用的千分之三向乙方交纳违约金至付清时止。合同第十四条约定，公摊水电费根据房屋重庆市相关规定据实分摊。合同第三十一条约定，本合同的效力及于本小区内的全体业主及非业主合法使用人。该合同还对委托服务事项、双方的权利义务、物业管理服务要求和标准、违约责任等进行了约定。该合同在重庆市国土资源和房屋管理局北部新区分局办理了备案登记。2013年1月14日，重庆市物价局对××一期的住宅物业服务收费标准予以了备案。备案登记表显示，住宅物业服务费收费标准为3.6元/月·平方米。上述前期物业服务合同签订后，原告为被告所在的××一期提供了物业管理服务至今。因被告未按时向原告交纳物业服务费及水电公摊费，原告催收未果，遂诉至本院。审理中，原告陈述被告的物业服务费按1.8元/月·平方米的标准收取，水电公摊费为据实分摊，并举示了水电公摊费发票及水电公摊费公示，证实被告拖欠2017年7月1日至2016年9月30日的公摊水电费142.35元，其中2016年9月的分摊水电费共计为12.92元。上述事实，有和记黄埔××一期前期物业服务合同及备案证明、重庆市物业服务收费备案表、房屋档案查询结果、公摊水电费发票、水电费分摊明细表，原告的催收律师函及邮寄单，当事人陈述等证据随案佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，原告与和记黄埔地产（重庆经开园）有限公司签订的前期物业服务合同不违反法律规定，合法有效，该合同对包括被告在内的小区全体业主均具有约束力。在原告履行物业服务义务后，被告应按合同约定向原告支付物业服务费等相关费用。关于物业服务费，被告应支付物业服务费期间为2015年7月1日至2016年9月22日，根据前期物业服务合同以及原告陈述，被告的物业服务费标准为1.8元/月·平方米，在此期间被告应交纳的物业服务费为1.8元/月·平方米×200.2平方米×14个月+1.8元/月·平方米×200.2平方米×22天÷30天=5309.9元。每月应交物业服务费为360.36元。关于公摊费，根据物业服务合同约定，公摊水电费为据实分摊，原告已举示了证据证实在2015年7月1日至2016年9月30日期间，被告应分摊的水电公摊费为142.35元，该金额属于合理范围，故本院予以确认，但因被告在2016年9月22日已将房屋出售，在2016年9月应扣减房屋出售之后的公摊水电费，扣减金额为12.92元×8天÷30天=3.45元。因此，被告应承担的分摊水电费金额为138.9元。根据物业服务合同约定，业主或非业主合法使用人应于每月最后一日前向乙方交纳当月的物业服务费。被告未到庭陈述并举证证明其逾期交纳物业服务费具有正当理由，已构成违约，应承担支付违约金等违约责任。因合同约定的违约金金额过高，本院依法予以调整，物业服务费的违约金的具体计算方式为：以每月应交物业服务费360.36元为基数（其中2016年9月应按264.26元为基数），从2015年8月起至2016年10月，每月1日起计算上月违约金，标准为2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，每月依次计算至付清之日止，但不得物业服务费本金5309.9元。分摊水电费违约金计算方式为：以应交分摊水电费138.9元为基数，从2016年10月1日起，标准为2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，但不得超过本金138.9元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郭银华于本判决生效之日起五日内支付原告家利物业管理（重庆）有限公司2015年7月1日至2016年9月22日期间的物业服务费5309.9元及违约金（计算方式为：以每月应交物业服务费360.36元为基数，其中2016年9月应按264.26元为基数，从2015年8月起至2016年10月，每月1日起计算上月违约金，标准为2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，每月依次计算至付清之日止，但不得物业服务费本金5309.9元）；二、被告郭银华于本判决生效之日起五日内支付原告家利物业管理（重庆）有限公司2015年7月1日至2016年9月22日期间的分摊水电费138.9元及违约金（计算方式为：以应交分摊水电费138.9元为基数，从2016年10月1日起，标准为2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，但不得超过本金138.9元）；三、驳回原告家利物业管理（重庆）有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费340.45元，公告费300元，由被告郭银华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 冉 阳人民陪审员 蒋 霞人民陪审员 秦 兰二〇二〇年九月二十五日书 记 员 杨如玉