安徽省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）皖民申1656号 再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：汤广阔，男，1978年10月2日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：孟瑞杰，安徽杰创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章海荣，安徽杰创律师事务所律师。 被申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：合肥联佳宝商务管理有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区习友路**。 法定代表人：乔松，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邓业军，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王亚南，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 再审申请人汤广阔因与被申请人合肥联佳宝商务管理有限公司（以下简称联佳宝公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市中级人民法院（2019）皖01民终5940号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 汤广阔申请再审称：一、一审法院认定事实错误，导致适用法律错误。1.汤广阔在签订合同时及营业后申报消防验收前不知道案涉房屋所属土地的性质为工业用地，不能从事商业经营。汤广阔在火锅店营业前期，不了解案涉土地性质的信息。2017年10月，汤广阔办理个体工商户营业执照，但办理该执照无需提供土地证。直至辖区派出所例行消防检查，汤广阔才被告知因案涉土地是工业用地，无法通过从事商业经营所需要的消防验收。一审法院认为消防验收不属于派出所的职能范围是错误的。根据《公安派出所消防监督检查规定》及其细则，辖区派出所被赋予了对本辖区内的住宅及单位实施日常消防监督检查。2.根据《土地管理法》第四条之规定，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。本案土地是工业用地，不能从事商业经营。汤广阔租赁房屋从事餐饮业，根据相关规定在投入使用、营业前必须通过消防安全检查，否则，不得投入使用、营业。一审法院在明知土地性质的情况下，判决认定该土地性质不影响商业经营是错误的。联佳宝公司认为只有在面积超过300平方米的房屋才需要二次消防验收，本案中案涉房屋面积是432平方米，并非合同中的240平方米。汤广阔在合同履行中发现，合肥市经济技术开发区管委会招商局早在2017年下半年发现联佳宝公司违规将工业用地用于商业经营，并于2017年年底至2018年5月多次约谈联佳宝公司相关人员，责令联佳宝公司清退汤广阔所从事的火锅店，但联佳宝公司一直隐瞒并且长期不予解决。招商局的邵副局长以及进出口加工区负责人张振兴主任于2018年8月13日召集了本案双方当事人协商，明确表示联佳宝公司要为自己的违法、违规行为负责。汤广阔在二审期间多次要求二审法官前往招商局了解情况，但均遭到拒绝。二、联佳宝公司刻意隐瞒土地性质，违规招商，导致汤广阔合同目的无法实现，属于根本违约。案涉房屋禁止从事商业经营，但在合同签订前及合同签订后，联佳宝公司均未告知汤广阔真实情况，导致汤广阔对案涉房屋进行装修装饰用于火锅店经营。营业期间因派出所消防排查，汤广阔才得知需要办理二次消防，但案涉房屋只能用于科研和办公。汤广阔知晓后立即停止营业，才没有出现责令停业等资料。根据《消防法》第十三、十五、七十三条第三项之规定，案涉房屋属于强制要求二次消防验收对象。三、汤广阔在本案中没有违约行为，在得知不能实现合同目的时，有权暂缓支付相关费用。出租方应当提供符合合同目的的房屋供汤广阔使用，汤广阔才有义务按合同约定支付房租。首先，联佳宝公司在汤广阔实际经营中未能提供空调设施。其次，汤广阔在得知案涉房屋无法从事火锅店经营时，就及时要求联佳宝公司处理。为了防止自身损失进一步扩大，在联佳宝公司无法提供符合合同目的的房屋情况下，有权拒绝再支付租金。一、二审法院未深入了解案情，仅以汤广阔未按约支付租金为由，认定汤广阔违约是错误的。四、合同解除后，汤广阔未占有使用案涉房屋。一、二审法院判决汤广阔承担房屋占有使用费64800元属于认定事实不清。在接到招商局要求清退的通知后，联佳宝公司才主动与汤广阔协商退场。如继续等待必将遥遥无期，汤广阔在联佳宝公司清点完室内遗留的材料和设备后及时退场。后经联佳宝公司要求双方各上了一把锁，以便日后双方就赔偿一事协商。因双方多次协商未果，汤广阔无奈才起诉至法院。合同解除后，汤广阔并未控制案涉房屋，屋内遗留的物品也是经联佳宝公司要求的。一、二审法院仅注意到物品留在屋内就认定汤广阔占有案涉房屋与事实不符。五、联佳宝公司根本违约，根据《合同法》第六十条、九十四条、一百零七条、一百一十三条、二百零七条之规定，联佳宝公司应当返还汤广阔已收取的租金及物业费，并赔偿案涉房屋装修费及投入火锅店所置的必要物品合计1556920元。本案案情复杂，汤广阔申请二审法院开庭审理本案，但仅有书记员谈话后即宣判，未见主审法官，程序违法。综上，汤广阔依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项之规定，申请再审。 联佳宝公司辩称:一、汤广阔知晓案涉土地性质是工业用地，联佳宝公司从未隐瞒，不存在违约。联佳宝公司在租赁合同磋商阶段就提供了案涉房屋的土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、消防验收合格意见书等，上述文件均明确记载了案涉土地性质是工业（科研用地）。汤广阔也用这些证书办理了个体工商户，足以证明联佳宝公司从一开始就积极配合提供资料，从未隐瞒土地性质。此外，汤广阔在长达8个月的经营期间，从未对房屋性质提出异议。二、本案不存在汤广阔陈述的二次消防许可证影响经营的问题。汤广阔未提交任何证据证明消防部门要求办理二次消防备案，且未能提供证据证明其在8个月经营过程中收到任何影响经营的处罚或通知。汤广阔在一、二审庭审中均陈述，二次消防验收与否事实上不会影响其经营，且汤广阔在二审中明确陈述，其是在2018年7月18日联佳宝公司发送解除函后，才开始屡次至相关部门投诉。汤广阔在一审提供的证据十，即2018年8月23日的《沟通纪要》中明确表明“租户希望业主方尽快反馈如下:租户希望继续履行租赁合同”。三、根据法律规定，案涉房屋所在的整体房屋已经有消防验收意见书，且出租面积仅为240平方米，根据规定不需要再次消防验收备案。合肥市公安消防支队已于2017年1月23日就整体房屋出具过消防验收意见书，并无规定要求再次进行消防验收，且本案中合同明确约定房屋租赁面积仅为240平方米，故也不需要再次消防验收备案，汤广阔所称没有法律依据。四、汤广阔长期拖欠租金已构成根本违约，联佳宝公司因此行使合同解除权。案涉合同解除系汤广阔根本违约所致，联佳宝公司并不存在违约。五、汤广阔应依法支付房屋占有使用费。案涉合同解除后汤广阔未依约腾退房屋，汤广阔所称多次联系主动腾退但电话找不到人明显与事实不符，联佳宝公司每天都有工作人员。联佳宝公司作为房屋被占用的受害方，从未阻止过汤广阔腾退房屋，也没有阻止的的动机，每拖延一天即是在扩大损失。六、物业公司在汤广阔上锁后再次上锁的行为与联佳宝公司无关。由于物业公司对房屋内物品等负有安全责任，而各方对物品已进行过清点确认，物业公司担心物品丢失甚至汤广阔取走后又要求物业公司赔偿，故再次进行上锁，符合常理，并非是限制或阻止汤广阔腾退房屋。七、汤广阔主张的赔偿损失、返还租金及物业费没有依据。案涉房屋是因汤广阔违约而解除的，其应当自行承担责任，无权主张损失。汤广阔也未能就损失的实际发生进行举证，即使存在损失也应仅限于形成附合的、剩余租赁期内的装修装饰残值损失，对此其也未予证明。至于经营损失、预期收益显然不属于合同约定的已经实际发生的直接损失，也无证据支持，且案涉火锅店已经迁址继续经营。综上，请求驳回汤广阔的再审申请。 本院经审查认为，案涉租赁合同系双方真实意思表示，不违反效力性强制性法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。从已查明的事实看，案涉租赁合同实际履行中，汤广阔未按照合同约定支付租金构成根本违约，联佳宝公司依约解除案涉租赁合同，并主张汤广阔承担租赁费、房屋占有使用费，一、二审法院综合本案实际，依法予以相应支持，并无不当。 关于汤广阔认为联佳宝公司隐瞒案涉房屋所属土地的性质致使案涉合同目的不能实现，并据此主张返还租金、返还物业管理费、损失赔偿的问题。本院认为，汤广阔此项请求不能成立，具体理由如下：首先，根据一、二审法院查明的事实，联佳宝公司已提供经过消防验收合格的房屋供汤广阔使用，且在装修免租期内提供了相应的土地权属证书，该土地权属证书明确记载案涉土地性质为工业（科研技术），汤广阔也据此在商铺装修期间办理了营业执照，并实际进行了经营，据此，汤广阔认为其在经营使用案涉房屋前不知晓案涉土地性质与事实不符。其次，汤广阔无充分证据证明联佳宝公司提供的房屋及土地性质影响了汤广阔的正常营业。汤广阔虽认为其在经营中有辖区派出所工作人员上门进行消防检查并要求其办理二次消防验收许可，且在其向消防部门上报相关材料后被告知因为土地性质问题无法通过消防验收，认为案涉房屋无法从事商业经营，但在本案一、二审以及再审审查期间，均未提供充分证据证明，且与上述已查明事实不符。再次，汤广阔缴纳物业管理费的对象是第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司合肥分公司，而非联佳宝公司，其主张联佳宝公司返还物业管理费，属主张返还物业管理费的主体错误。最后，根据一、二审法院已经查明的事实，案涉合同解除系因汤广阔未缴纳租赁费用所致，联佳宝公司并不存在过错，故汤广阔主张联佳宝公司赔偿损失，于法无据。 关于汤广阔应否支付案涉房屋占有使用费的问题。汤广阔认为其在合同解除后未占有使用房屋，但与其自认将桌椅等物品遗留在屋内的事实相矛盾，本院不予采信。汤广阔主张合同解除当日其与联佳宝公司、物业公司三方清点物品后，联佳宝公司要求其将物品遗留在屋内以便后期协商赔偿事宜，但未提供证据证明，本院亦不予采信。至于汤广阔主张的联佳宝公司或物业公司在合同解除后对案涉房屋加锁，导致其无法拿回物品，并以此主张无需支付房屋占有使用费的问题。因汤广阔应自合同解除之日就应当将物品从案涉房屋中搬离，且其未能提交证据证明在合同解除之日及此后其主动要求搬离时，联佳宝公司或物业公司存在阻止的事实，故其该项主张不能成立。据上，一、二审法院认定汤广阔自合同解除之日一直占有使用案涉房屋至2019年1月29日，并酌定以合同约定租金标准的50%计算房屋占有使用费并无不当。此外，汤广阔所举证据亦不足以推翻一、二审判决。 综上，汤广阔的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下： 驳回汤广阔的再审申请。 审判长  汪绍平 审判员  陶宝定 审判员  余乃荣 二〇二〇年九月一日 法官助理杨福来 书记员江亚芸