陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终9656号上诉人（原审原告）：孙点，女，1990年1月3日出生，汉族，住陕西省周至县。委托诉讼代理人：余日升，陕西百望律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晶，陕西百望律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：吕宁辉，男，1990年6月6日出生，汉族，住陕西省宝鸡市陈仓区。委托诉讼代理人：余日升，陕西百望律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晶，陕西百望律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）:陕西华龙建工集团有限公司，住所地:西安市碑林区南二环东段铁安一街**。法定代表人:白光磊，该公司副董事长。委托诉讼代理人:丁锦安，陕西博硕律师事务所律师。委托诉讼代理人:赵蓓，陕西博硕律师事务所律师。上诉人孙点、吕宁辉与上诉人陕西华龙建工集团有限公司（以下简称:华龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初14469号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，孙点、吕宁辉与华龙公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定,孙点、吕宁辉购买华龙公司位于西安市碑林区，总价款为915099元；上述合同附件六补充协议：电梯前室石材加装修砖；合同第九条及合同附件补充协议第四条约定：房屋交付条件由“取得竣工验收备案证明文件”变更为“取得验收合格文件”；合同第十一条规定交房日期为2018年12月31日前；第十二条约定，逾期违约金按日计算已付房价款的万分之一；上述合同附件十二补充协议第四条约定：如遇自然灾害（包括但不限于六级以上大风、中雨以上、38度及以上高温天气等）、政府行政行为、政策法规变化及非出卖人原因（创卫、高考等）造成施工调整或不能施工的，出卖人可据实予以延期；合同附件十二补充协议第七条第一款约定：如出卖人不能按照本合同第十一条规定期限交房，买受人同意给予出卖人3个月交房宽展期。合同签订后，孙点、吕宁辉按约交付了购房款，涉案房屋通过了验收。孙点、吕宁辉认为涉案房屋没有取得竣工验收备案证明文件等不具备交房条件，逾期交付应当承担违约金；华龙公司则认为按合同约定已具备交房条件，且合同约定了宽展期和据实顺延期，双方逐产生纠纷。另查，案外人西安爱房传播有限公司收取孙点、吕宁辉团购费1万元；孙点、吕宁辉所诉物业管理费用无具体数额。华龙公司截止法庭辩论终结时尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件。孙点、吕宁辉诉至原审法院称,其与华龙公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定,其购买华龙公司位于西安市碑林区，总价款为915099元，交房日期为2018年12月31日前。上述合同签订后，其已按照合同约定履行完毕，现交房日期已过，华龙公司因房屋仍未达到合同约定的交房条件，无法交付房屋。根据合同约定，华龙公司无法按照合同约定的交付条件履行义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。另其向华龙公司支付了1万元团购费，华龙公司承诺用以抵扣3万元房款，但未履行；合同附件还约定电梯前达到石材加装修砖的装修标准，但未达到；华龙公司在房屋未达到交付条件下将其交接物业公司，由此产生的费用应由华龙公司承担。现请求：1、判令华龙公司向其退还团购费10000元；2、判令华龙公司向其支付自2019年1月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金；3、判令华龙公司向涉案房屋电梯前室加装石材和装饰砖；4、判令华龙公司承担该商品房逾期交房期间的物业管理费用（暂无具体数额）；5、本案诉讼费用由华龙公司承担。华龙公司辩称，上述合同明确约定，出卖人若未按照约定的期限交房，买受人同意给予出卖人3个月的交房宽展期，宽展期内不视为出卖人延期交付;另约定如遇特殊原因，出卖人可据实予以延期。涉案房屋因合同约定原因工期至少应顺延295天，则交房日期应予顺延。据此交付时间应为2020年1月20日前,目前房屋已验收合格，可以交付，孙点、吕宁辉现要求支付延期交房违约金不符合合同约定。涉案合同约定的电梯前室地面采用“石材＋装饰砖”铺设，墙面采取粉白处理，并未约定墙面采用石材装饰。其公司不存在逾期交付的情形，孙点、吕宁辉应当按约向物业公司支付物业管理费，其主张逾期交付期间的物业管理费与事实不符。另其公司并未向孙点、吕宁辉收取任何团购费。原审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定双方的权利和义务。本案双方系商品房期房买卖法律关系，因此交房时间及交房标准构成该合同的主要条款，也是出卖人应当履行的主要义务。由于庭审中，孙点、吕宁辉与华龙公司已确认，涉案的商品房买卖合同与其补充协议系同一时间签订，而合同与补充合同中对交房时间、交房标准表述不一致，导致在履行过程中孙点、吕宁辉与华龙公司双方对此产生争议，成为本案争议焦点。一、关于双方争议的交房标准，原审法院认为，国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》第十一条规定：“商品房交付使用条件应包括工程竣工验收合格和验收合格并在当地主管部门备案”。据此，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志应当是取得工程竣工验收备备登记表。综上，法院认为，建设工程竣工验收备案表是指建设单位在建设工程竣工验收后，将建设工程竣工验收报告和规划、消防、环保出具的认可文件或准许使用的文件，报行政主管部门审核，审核通过即备案登记，标志着行政主管部门对商品房质量综合验收合格的认可。反之，只能说明房屋质量综合验收尚未被主管部门认可。华龙公司仅取得建设工程施工验收报告，但未取得建设施工竣工验收备案登记表，不符合现行行业及法律对商品房质量验收的相关规定。因此，补充协议将交房标准降低，违反了现行法律法规对交房标准的规定，侵犯了买受人的合法权益，属无效条款。二、关于双方争议的交房时间，原审法院认为，合同约定的交房时间为2018年12月30日，进而双方又在补充协议中约定买受人同意给予出卖人三个月的交房宽展期限，交房时间即为2019年4月1日。上述约定系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，原审法院予以确认。而后华龙公司在其提供的补充合同中又加进第四条约定：关于本合同正文第九条、第十一条，“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期增加如下情形：遭遇自然灾害（包括但不限于六级以上大风、中雨以上、38度及以上高文天气、火灾等）等造成施工不能进行的”的内容，使交房时间具有了不确定性，该条款减轻了出卖人的义务，侵犯了买受人的合法权益。原审法院认为，孙点、吕宁辉与华龙公司双方签订商品房买卖合同约定交房时间之时，华龙公司作为开发商已经取得了该楼盘的预售许可证，这就意味着该楼盘主体已经完工，且华龙公司与各施工方之间已经签订了相应的施工合同，施工合同内包括了明确的施工期限和竣工日期，其中已充分考虑到了西安地区的气象规律、自然灾害、政策因素、重大技术问题等据实延期的情形。如果施工方拖延工期，华龙公司可向其主张违约责任并以此作为未能向买受人按时交房的违约赔偿。且合同中专业术语解释第五项不可抗力：是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。出卖人在补充协议中增加上述内容明显侵犯了买受人的合法权益。违反了该合同第二十八条的约定：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”因此交房时间应确认为2019年4月1日。综上，华龙公司未能取得建设工程竣工验收备案登记表，未达到交付房屋的条件，且逾期交付房屋其行为已构成违约，但孙点、吕宁辉愿继续履行合同，故华龙公司应向孙点、吕宁辉承担逾期交付房屋的违约金，违约金按合同约定自2019年4月1日起至其合法交付日止，按日向孙点、吕宁辉支付其已付房价款万分之一计算。关于孙点、吕宁辉诉请要求华龙公司返还10000元团购款一节，该款项并未交给华龙公司，本案中孙点、吕宁辉并未举证证明本案华龙公司与爱房传播有限公司属同一家公司，亦未递交两公司人格混同的任何证据，故对孙点、吕宁辉该项诉请不予支持。关于孙点、吕宁辉主张的要求华龙公司给电梯前室加装石材和装饰砖一节，因本案所涉房屋尚未进行合法交付，庭审时，亦未达双方合同中约定的交付附属设施的时间，华龙公司是否履行了其关于该部分的合同义务尚无法判断，故孙点、吕宁辉该项诉请缺乏合同依据及法律依据，依法不予支持。关于孙点、吕宁辉要求华龙公司承担该商品房逾期交房期间的物业管理费用一节，目前本案所涉房屋尚未交付，孙点、吕宁辉亦未举证任何证据对该部分主张的事实进行证明，原审法院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第五十六条、第一百零七条，《建设工程质量管理条例》第四十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释〉第九十条、第九十一条之规定，原审法院遂判决：一、被告陕西华龙建工集团有限公司于本判决生效后十日内向原告孙点、吕宁辉支付延期交房违约金（以915099元为基数，支付自2019年4月1日起按每日万分之一至合法实际交房日止）。二、驳回原告孙点、吕宁辉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费406元，由被告承担（此款原告已预交，被告连同上述款项一并给付原告）。宣判后，孙点、吕宁辉与华龙公司均不服，向本院提起上诉。孙点、吕宁辉上诉称，一、涉案合同文本双方已经明确约定了交付时间，华龙公司完全没必要在补充协议中针对交付时间另作约定，而华龙公司未尽提示义务单方在附件十二补充协议第七项空格部位中又填写了“三个月交房宽展期”的约定，实属变相降低了交房标准，侵犯了其的合法权益，应被认定为无效条款。二、本案中“三个月交房宽展期”实属格式合同中格式条款的免责条款，该条款完全排除了华龙公司按时交房的义务，也免除了其可能存在故意或者重大过失的责任，对其极其不公且华龙公司并未采取合理方式提请其注意，故应当认定该条款无效。综上，请求：一、依法改判西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初14469号民事判决第一项为华龙公司向其支付延期交房违约金（以915099元为基数，支付自2019年1月1日起按每日万分之一至合法实际交房日止即在一审判决第一项的基础上同时支持“三个月宽展期”的延期违约金8236元）；二、依法判令华龙公司承担本案一、二审诉讼费用。华龙公司辩称，其公司已尽到提示义务，格式条款合法有效。买受人作为完全民事行为能力人有自主选择权利决定是否购买，合同没有排除其权利，买受人在合同上签字表明其同意合同相关规定，对双方均具有约束力。华龙公司上诉称，一、涉案房屋明显已经具备了法定及约定的交付条件，故应依法撤销一审判决。1、《商品房买卖合同》明确约定涉案房屋的交付条件为验收合格，且该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。一审法院认为涉案房屋验收合格即进行交付，降低了交付标准，违反了法律规定的观点是错误的。2、一审法院以涉案房屋未取得竣工验收备案表为由认定补充协议将房屋的交付条件降低没有合同及法律依据，事实上，竣工验收备案仅为建设行政主管部门的行政监督程序，并非法定交付条件。3、一审法院以住房和建设部发布的部门规章认定涉案合同约定的交付条件无效，明显属适用法律错误。二、依据合同约定涉案房屋的交付期限，因可延期事项交付期限应顺延295天，但一审法院认定2019年4月1日即为房屋的交付期限与合同约定明显不符，属于事实认定错误。1、补充协议关于如遇特殊原因房屋交付期限可据实顺延的约定合法有效，并不存在无效的情形，应当作为本案的定案依据。2、涉案合同约定的顺延事项并非不可抗力，一审法院认定该条款为不可抗力有误。3、一审过程中，其公司提供了在合同履行过程中应当按照合同约定据实顺延交付期限的证据，其中可以显示政策变化导致房屋交付期限顺延尤为严重，该等变化是其公司及施工单位无法预料的。三、涉案合同并未不合理的减轻或免除应由其公司承担的责任，也没有排除孙点、吕宁辉的主要权利，且买受人在购买涉案房屋签订《商品房买卖合同》时已明确理解、同意合同条款及其附件条款，在合同不存在无效情形的情况下，应当结合合同全部条款对房屋交付条件、交付期限进行认定。四、结合前述，涉案房屋的交付条件早已具备，顺延后的交付期限也未届满，孙点、吕宁辉拒不接收房屋，应当自行承担责任，故不应再判决其公司向孙点、吕宁辉支付逾期交付的违约金。综上，请求：一、撤销一审判决，改判驳回孙点、吕宁辉的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由孙点、吕宁辉承担。孙点、吕宁辉辩称，一、涉案商品房买卖合同中本合同与补充协议中对于交房标准表述不一的，应当以本合同第九条的约定为准。1、《商品房买卖合同》补充协议中将涉案房屋的交付条件变更为“经验收合格”。该变更约定违反了法律、行政法规的强制性规定，应当无效。2、竣工验收备案是法定的交房条件，备案登记合格并取得《商品房竣工验收备案表》是商品房“验收合格”的标准，也是交付的先决条件、法定条件。对建设工程是否验收合格，最终有审查权和监督权的机关是建设行政主管部门，其颁发的《商品房竣工验收备案表》才是证明商品房经验收合格的法定依据。华龙公司认为仅为建设行政主管部门的行政监督程序实属法律适用错误。3、《商品房买卖合同》补充协议中将涉案房屋的交付条件变更为“经验收合格”。该变更约定侵害了购房人的合法权益，应当无效。只有以《商品房竣工验收备案表》作为交房的法定条件，才能保障购房者酌知情权等合法权益。4、《商品房买卖合同》补充协议中将涉案房屋的交付条件变更为“经验收合格”。该约定即使有效，也属于格式条款，在格式条款约定与非格式条款不一致的应当采用非格式条款，即采用《商品房买卖合同》第九条的约定。二、涉案商品房买卖合同中本合同与补充协议中对于交房时间以及宽展期的表述不一的，应当以商品房买卖合同中本合同的约定为准。1、商品房买卖合同补充协议中关于交房宽展期的约定是一种格式条款，不能代表双方的真实意思表示，应当无效。2、开发商在确定交房时间时应当对据实顺延交房的情形具有计划性和可预见性，且在无证据证明上述情形确实导致其无法施工时，应当承担相应的违约责任。本院经审理查明，一审判决认定的事实中“合同第十二条指向第8.1（逾期付款责任部分，合同第十页）条，为违约金不低于按日计算已付房价款的万分之一”有误，本院予以纠正。合同第十二条指向补充协议第七条第2、3项（合同第55、56页），第七条第2项约定：“出卖人超过本条第1款约定的宽展期届满日但未超过宽展期届满日后六个月内（即2019年6月30日，含该日）交房的，自本条第1条款约定的宽展期届满日的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，出卖人按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。”第3项约定：“出卖人超过本条第1款约定的宽展期届满日六个月（即至2019年6月30日）仍未交房的，买受人应书面催告出卖人交房，出卖人自收到买受人书面催告交房通知后三十日仍未交付的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前向出卖人书面提出，出卖人于解除和注销本合同各项登记手续（包括但不限于撤销本合同及所涉及的登记、备案及买受人自行在该商品房上设定的抵押等任何限制）之日起六十日内退还全部已付房款，并按买受人累计已付房款1%向买受人支付违约金。若在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前，未书面提出解除合同，或买受人要求继续履行合同的合同继续履行，出卖人应于本条第1款约定的宽展期届满的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金。”其余事实一审判决认定属实，本院予以确认。本院另查明，涉案房屋所在的第5幢楼房尚未经消防验收备案。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。孙点、吕宁辉与华龙公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按照合同约定全面履行各自义务。孙点、吕宁辉依约交纳了购房款，华龙公司亦应按照约定向孙点、吕宁辉交付符合合同约定及法律规定的可以投入使用的房屋。《中华人民共和国消防法》第十三条规定：“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”因涉案房屋所在的第5幢楼房未经消防验收，按照法律规定，禁止投入使用，故涉案房屋尚不具备交付条件，华龙公司上诉主张涉案房屋已经具备交房条件的主张，本院依法不予采纳。关于华龙公司上诉主张其提交了相关证据证明遭遇合同约定政策变化等情况，涉案房屋可顺延295天的交付期限，一审法院认定2019年4月1日即为交付期限与合同约定明显不符的理由。本院认为，双方当事人签订《商品房买卖合同（预售）》时，华龙公司应当已经取得涉案楼房的预售许可证，涉案楼层主体封顶，天气情况及政府政策等情况对涉案楼房内室二次结构及门窗的安装施工影响不大；且合同约定的交房时间为2018年12月31日，补充协议中又给予三个月的交房宽展期限，华龙公司作为开发房地产企业，在签订合同时应已充分考虑到了西安地区的气象规律、政策因素等问题；补充协议第四条对于交付房屋期限顺延的相关约定使交房期限不确定，也不合理的减轻了出卖人的义务，合同第二十八条约定“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，综合以上理由，一审判决确认交房时间为2019年4月1日，并无不当，华龙公司的该上诉主张理由，不能成立。关于孙点、吕宁辉上诉主张华龙公司未尽提示义务在附件十二补充协议第七项空格部位填写“三个月交房宽展期”的约定，降低了交房标准，侵犯了其的合法权益，且该条款为格式条款中的免责条款，应为无效条款的理由。本院认为，双方当事人在附件中约定的“三个月交房宽展期”仅是延长了交房期限，并未降低交房标准；且作为开发商开发建设高层楼房，考虑到气候原因或其他不可预测的原因可能耽搁工期造成延迟交房的情形下，与业主约定三个月的交房宽展期，并未违反公平原则；该条款下加下划线具有提示作用，业主在签合同时应当注意该条款内容，该条款亦不属于免责条款，综合以上理由，孙点、吕宁辉的上诉主张理由，依法不能成立。综上所述，一审判决华龙公司按照合同约定支付孙点、吕宁辉逾期交房违约金正确，惟一审判决违约金计算至合法实际交房日止不当，因双方当事人对于合法实际交房日本身存在争议，该日期具有不确定性，且后期损失尚未实际发生。故本院综合考虑，依法支持从2019年4月1日至本判决作出之日止的违约金。综上，上诉人孙点、吕宁辉、华龙公司的上诉请求均不能成立。一审判决认定事实清楚，惟对于违约金截止日期，本院予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初14469号民事判决第二项；二、变更西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初14469号民事判决第一项为：本判决生效之日起十日内，陕西华龙建工集团有限公司向孙点、吕宁辉支付从2019年4月1日起至本判决作出之日止的、以915099元为基数按每日万分之一为标准计算的逾期交房违约金；三、驳回孙点、吕宁辉的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。孙点、吕宁辉预交的406元一审案件受理费，由陕西华龙建工集团有限公司负担；孙点、吕宁辉预交的50元二审案件受理费，由孙点、吕宁辉负担；陕西华龙建工集团有限公司预交的505元二审案件受理费，由陕西华龙建工集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 董 凡审判员 肖晓通审判员 辛 娟二〇二〇年九月二十二日书记员 胡雨欣