呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2020）内0105民初4461号原告：呼和浩特市长盛物业服务有限责任公司。法定代表人：陈新华，该公司经理。委托诉讼代理人：艾国平，内蒙古善衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雨润，内蒙古善衡律师事务所律师。被告：张瑞芬，女，住呼和浩特市。原告呼和浩特市长盛物业服务有限责任公司（以下简称长盛物业公司）与被告张瑞芬物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月23日公开开庭进行了审理。原告长盛物业公司的委托诉讼代理人杨雨润，被告张瑞芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长盛物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令张瑞芬向长盛物业公司支付2013年7月1日至2020年6月30日的物业费18,641元；2.请求判令张瑞芬承担违约责任，给付暂计至2019年12月28日的违约金4891元,以上合计23,532元；3.本案诉讼费由张瑞芬承担。事实与理由：张瑞芬购买了内蒙古长兴房地产开发有限责任公司开发的坐落于呼和浩特市××路，房屋面积为117.72平方米的房屋一套并签订了《业主临时公约》，后内蒙古长兴房地产开发有限责任公司与长盛物业公司达成《前期物业服务合同》，约定由长盛物业公司负责对包括张瑞芬所购房屋在内的恩和家园提供物业服务。之后长盛物业公司根据《业主临时公约》及《前期物业服务合同》积极履行相关权利义务，依法依约对张瑞芬居住的小区实施规范的物业管理，为张瑞芬提供了完善的物业管理服务。但张瑞芬自2013年7月1日起至今拖欠物业管理费，共计18,641元。长盛物业公司曾多次以多种形式向张瑞芬催交物业管理费但张瑞芬未予理睬。另据《业主临时公约》第五十四条的约定，业主未能按时如数交纳物业管理费的，应按照每日万分之二点一的标准支付违约金。因此，长盛物业公司暂时主张自2013年7月1日起至2019年12月28日止的违约金，具体数额以付清物业费时间为准进行计算。现根据双方签订的业主临时公约及相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持长盛物业公司的全部诉请。张瑞芬辩称，其未与长盛物业公司签订过合同，2011年领取房屋钥匙、装修，2012年入住后发现各个房间全部裂缝，物业公司多次去看过，但一直没给解决。张瑞芬所在的16楼通道瓷砖掉了，一直没有安装，单元门锁坏了，消防通道、消防门、平台安全门锁损坏，都没有修复。孩子的包丢了，让物业公司调监控，家里水表没电了，让开门不给开，物业公司说没交物业费不给提供服务。楼道杂物多，安全通道不给清理。车棚物业收费，2020年6月才收回来。律师函和诉状上写的期间不一致。物业服务没有达到甲级标准，从来没有上门催费。2020年6月才在小区张贴给业主的一封信，6月至7月对小区脱落的墙砖修复。物业公司把办公用房出租，应限期追回，费用也不知道去向。民法总则规定诉讼时效为3年，物业公司只能起诉3年,2017年7月1日前的物业费已过诉讼时效。化粪池、污水池从来不及时清理，有一年1、2楼污水倒满了。张瑞芬的电动车放在楼下被人偷走。小区内私搭乱建。物业公司提供不了物业资质。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，认定事实如下：2009年11月10日，内蒙古长兴房地产开发有限责任公司（甲方）与长盛物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定由长盛物业公司为位于赛罕区锡林郭勒南路东侧的恩和家园高层住宅、公寓、写字楼、商业物业提供物业服务，物业管理区域东至双树村、南至山丹路（仕奇公园）、西至锡林郭勒南路、北至嘉和国际（嘉茂购物中心），总建筑面积400441平方米。合同期限自签订之日起至小区业主大会成立之日止，但本合同期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止。本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，乙方应在合同届满后三个月继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。物业管理区域物业服务收费选择包干制，双方约定物业服务费用标准如下：住宅高层1.8元/月.平方米、办公楼2.5元/月.平方米、商业物业2.5元/月.平方米，该资金由业主按其物业的建筑面积交纳。第八条约定，业主或物业使用人应于物业交付使用之日起承担其物业的服务费用。物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在每年前5日内履行交费义务。第二十九条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之二点一的标准向乙方支付违约金。拖欠费用三个月以上，乙方可向违约方提起诉讼。该合同还就专项维修资金的管理和使用、违约责任等事项作出了约定。合同签订后，长盛物业公司为恩和家园提供了物业服务。庭审过程中，长盛物业公司自认，长盛物业公司在签订前期物业服务合同时为肆级资质等级，服务时为叁级资质等级。本院同期受理的其他案件中长盛物业公司出示的资质证书复印件显示，其于2014年11月12日取得叁级资质等级。2010年4月19日，内蒙古长兴房地产开发有限责任公司（出卖人）与张瑞芬（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定由张瑞芬购买恩和家园房屋，房屋建筑面积为117.72平方米。庭审过程中，张瑞芬对面积提出异议，并于庭审后提供网签合同打印件一张，该打印件显示案涉房屋面积为116.78平方米，长盛物业公司对该面积予以认可。张瑞芬于2011年7月领取房屋钥匙，其未交纳2013年7月1日至2020年6月30日期间的物业费17,657.14元（1.8元×116.78平方米×84月）。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中，长盛物业公司与内蒙古长兴房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》，系双方的真实意思表示，并不违法法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，该合同对张瑞芬具有约束力，张瑞芬与长盛物业公司形成物业服务合同关系，双方均应按照物业服务合同的约定履行各自的义务。长盛物业公司向恩和家园提供物业服务，张瑞芬作为业主应按照物业服务合同的约定支付2013年7月1日至2020年6月30日期间的物业费，面积按双方认可的116.78平方米计算，因物业服务存在长期性、持续性的特点，业主在证明物业公司服务水平的问题上存在举证困难，结合张瑞芬提供的照片及本院同期受理的长盛物业公司起诉业主案件中其他业主提供的证据，可反映出长盛物业公司在公共设施的维修、养护，消防设施设备的维护、管理方面存在服务瑕疵，对业主所反映的问题双方亦未能有效沟通并妥善解决，综合考虑物业服务合同的约定、物业服务水平、物业服务成本等因素，根据公平原则，本院酌定按照物业服务合同约定的物业费标准的85%支持长盛物业公司对于物业费的主张，即张瑞芬向长盛物业公司支付物业费15,008.57元（17,657.14元×85%），对长盛物业公司的该项诉讼请求，本院按照15,008.57元予以支持，对于张瑞芬提出的相关服务问题的抗辩意见，本院予以采纳。对于长盛物业公司主张违约金的诉讼请求，前期物业服务合同中虽约定了物业费的交纳时间，但其未提供证据证明其在签订前期物业服务合同后将其中有关物业费的交纳时间及违约责任的约定向业主明示，故对长盛物业公司主张违约金的诉讼请求，本院不予支持；基于前述前期物业服务合同当中关于物业费的交纳时间未向业主明示，故对于张瑞芬提出的长盛物业公司主张2017年7月以前的物业费已超过诉讼时效的抗辩意见，本院亦不予采纳。对于张瑞芬提出的小区内存在私搭乱建现象的意见，长盛物业公司向法庭举示其向相关业主下达整改通知并向相关部门反映违章搭建情况的证据材料，证明其曾督促相关业主进行整改并向相关部门反映情况，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约；业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼；物业服务企业对于业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，也可请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任，故相关权利人应另行主张权利，张瑞芬以此为由拒交物业费，于法无据，对张瑞芬的该项抗辩意见，本院不予采纳。对于张瑞芬提出的其他抗辩意见，长盛物业公司在物业服务过程中应加强与业主的沟通，及时、有效的处理业主反映的问题，并及时向业主反馈结果，不能仅依靠诉讼手段强制业主交费，业主委员会及业主亦应督促物业服务企业改进物业服务方式、提高物业服务质量，业主委员会亦应切实履行职责，业主对物业服务企业提供的服务不满意而采取拒交物业费的方式亦不妥，均不应提倡。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、张瑞芬于本判决生效之日起十日内向呼和浩特市长盛物业服务有限公司支付物业费15,008.57元；二、驳回呼和浩特市长盛物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果张瑞芬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计194元（原告已预交），由张瑞芬负担88元，由呼和浩特市长盛物业服务有限公司负担106元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 高晓英二〇二〇年九月十五日书记员 张琪乐