安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初13790号 原告：安红霞,女,1963年10月28日出生,汉族,住安徽省合肥市蜀山区。 被告:安徽华阳置业有限公司,住所地合肥市包河工业区纬二路**,统一社会信用代码9134010077111839XR。 法定代表人:邱凌,该公司董事长。 委托诉讼代理人：曹晨露，安徽协利律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田如鹏，安徽协利律师事务所实习律师。 原告安红霞诉被告安徽华阳置业有限公司（以下简称华阳置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安红霞，被告华阳置业的委托诉讼代理人曹晨露、田如鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安红霞向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即交付原告房屋入户门钥匙；2、请求法院判令被告赔偿原告因被告造成的房屋未能得到正常使用的损失,即2016年2月5日至今的收益损失,按市场价出租平均每月2000元计算,应赔偿80000元。庭审后，安红霞变更第二项诉请为：请求法院判令被告支付原告违约金80000元。 事实与理由：2016年2月5日,原告向被告交清了所购房(包河区乌鲁木齐路广视花园A-1东区3栋2002室)的相关费用并签订了《商品房买卖合同》,被告开具了到物业收房的通知单,原告持单来到物业收房,经查所购房屋房顶漏水、下水管道漏水、玻璃破损、暖气片漆面脱落等诸多问题。当日原告就向被告进行了反映，2017年11月21日原告再次来被告处收房,经查仅换了一块玻璃,其它没有修缮(拍了照片)。原告又向被告询问,被告工作人员言辞冷嘲热讽,并扬言要依据合同向原告罚款4-5万元。无奈原告到物业处填写了《广视花园房屋质量的反馈表》,并请物业及时向华阳公司(被告)反映解决。2018年1月原告到广视花园小区物业再次查验时,物业要求原告交齐前期所有的物业费,方可交钥匙,原告又到被告处交涉,被告说前期的物业费已为被告支付给了物业公司,原告必须要把这笔物业费还给被告,才能交付钥匙,2019年1月22日原告再次向被告询问,被告明确表明该房屋的物业费自2013年10月1日至今的物业费原告必须交齐,否则不交房。 华阳置业辩称：1、因原告多次拒绝收房，被告对于原告的入户门钥匙进行保管，而非被告不对房屋进行交付，且原告一直未支付物业费，被告代替原告向物业公司支付了17105元的住宅及车位物业费（该费用计算至2020年8月31日），原告应当将该笔费用支付给被告；2、原告所购房屋未能正常使用是原告拒绝收房，系原告方自我意志的处置，如果因此产生了损失，是原告方自我放任的结果，且原告主张房屋租金数额无事实与法律的依据，不应当得到支持；3、原告主张违约金已超过诉讼时效；4、本案全部诉讼费用由原告方承担。 经审理查明：2016年2月5日，安红霞（买受人）与华阳置业（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于合肥市包河区房屋，建筑面积153.31平方米，每平方米4018元，总金额615999元，买受人于2016年2月5日前一次性付清全款。第九条约定：出卖人如未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之一违约金，合同继续履行。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。 合同签订前，安红霞已向华阳置业支付了购房款615999元。2016年2月5日，安红霞依据广视花园项目部出具的通知单办理了交房手续。在对房屋进行验收时，安红霞发现案涉房屋存在厨房房顶漏水、下水主管道漏水、玻璃破损、暖气片漆面脱落等问题，遂将房屋钥匙交予华阳置业，要求华阳置业进行维修。2017年，安红霞再次验收房屋时，发现华阳置业公司仅更换破损玻璃，遂要求华阳置业继续维修。2018年1月，安红霞要求华阳置业交付房屋时，华阳置业以安红霞欠缴物业费为由拒绝交付案涉房屋。 因双方协商未果，安红霞诉至本院，提出如上诉请。 上述事实，除双方的当庭陈述外，还有安红霞提供的《商品房买卖合同》、房屋产权证、照片5张、反馈表、交房通知，华阳置业提供的《商品房买卖合同》等证据予以佐证。 本院认为：安红霞与华阳置业签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效，双方应当按照约定全面履行义务。 依据合同约定，在安红霞交清购房款后，华阳置业应交付符合合同约定的房屋。2016年2月5日，安红霞接收房屋时，发现房屋存在厨房房顶漏水、下水主管道漏水、玻璃破损、暖气片漆面脱落等质量问题，遂将房屋钥匙交予华阳置业，要求华阳置业进行维修。由于华阳置业对房屋质量负有一定期限的保修义务，在保修期限内发生相应的质量问题，华阳置业应无条件负责维修。通过庭审查明，在要求华阳置业维修后，安红霞曾多次要求华阳置业交付房屋，但华阳置业至今未交付案涉房屋，对此应承担继续交付房屋和承担违约金的法律责任。华阳置业辩称安红霞拒绝收房无证据证明，不予采信。《房屋买卖合同》约定：自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之一违约金。本案中，案涉房屋的交房时间为2016年2月5日，由于华阳置业未能在合同约定时间交付符合合同约定的房屋构成违约，依法应向安红霞承担自2016年2月6日起至实际交房止已交购房款615999元的日万分之一违约金。 关于安红霞主张的逾期交房违约金,是否超过诉讼时效问题。由于每日的违约金可作为独立债权计算诉讼时效，故依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，结合安红霞于2020年8月10日向本院递交起诉状的事实,在无诉讼时效中止或中断事由的情形下,本院认定2017年8月10日之前的违约金请求诉讼时效已经届满，华阳置业应自2017年8月10日起至实际交房止，按安红霞已交购房款615999元的日万分之一支付违约金。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下： 一、安徽华阳置业有限公司于本判决生效之日起十日内向安红霞交付位于合肥市包河区房屋； 二、安徽华阳置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付安红霞逾期交房违约金（自2017年8月10日起至实际交房之日止，按安红霞已交购房款615999元日万分之一的标准支付违约金）； 三、驳回安红霞的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取900元，由安徽华阳置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  丁文华 二〇二〇年九月十七日 书记员  汪 觅 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。