上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初4142号原告：黄鸿珍，女，1958年2月18日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。被告：上海南市房地产经营有限公司，住所地上海市。法定代表人：高聪，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈璐。委托诉讼代理人：马春华。第三人：王文华，女，1960年7月31日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区西藏南路****，住上海市黄浦区陆家浜路****。原告黄鸿珍与被告上海南市房地产经营有限公司(以下简称南房经营公司)、第三人王文华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄鸿珍，被告南房经营公司委托诉讼代理人陈璐、马春华，第三人王文华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄鸿珍向本院提出诉讼请求：1.确认黄鸿珍与南房经营公司就上海市黄浦区陆家浜路XXX号XXX室(以下简称涉案房屋)签订的《房屋租赁合同》于2019年9月29日解除。2.第三人王文华搬离涉案房屋，南房经营公司将涉案房屋恢复原状并返还给黄鸿珍。3.南房经营公司支付黄鸿珍自2020年2月8日起至实际返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费，按每月6,728.40元计算。4.南房经营公司已付黄鸿珍的押金5,800元不予退还。5.南房经营公司赔偿黄鸿珍因另行租房而产生的添置物品损失费2,858.74元、搬家费1,400元及家中小孩另行至付费琴房练琴的经济损失费450元。6.南房经营公司一次性支付黄鸿珍房屋空置损失费共计40,370.40元(按每月6,728.40元的标准，计算6个月)。事实和理由：2019年1月29日，黄鸿珍与南房经营公司签订房屋租赁合同，约定南房经营公司向黄鸿珍承租涉案房屋。该房屋系黄鸿珍及其配偶周家志自有的产权房。租赁期限为2019年2月8日起至2020年2月7日止。月租金6,011元。付三押一，南房经营公司支付了黄鸿珍押金5,800元。但嗣后南房经营公司却在未告知黄鸿珍的情况下，擅自将涉案房屋交第三人王文华实际居住、使用。在使用过程中，第三人王文华违法占用公共部位，影响邻里关系，无证养犬等，导致有关部门发出整改通知等，故黄鸿珍无奈只能提前于2019年9月29日发函南房经营公司，要求解除双方的房屋租赁合同，对此南房经营公司亦予以了认可。目前，原租赁合同期内的租金南房经营公司已全部支付完毕。但自2020年2月8日起至今，南房经营公司仍未归还涉案房屋，故仍需按市场价向黄鸿珍支付相应的房屋占有使用费。依据合同约定，南房经营公司的押金5,800元，黄鸿珍有权不予退还。另在2020年8月,黄鸿珍无奈只得另外租房居住，月租金6,728.40元，产生搬家费1,400元，并花费2,858.74元添置了些简易物品。此外，因无法将钢琴搬入租赁房屋，故家中小孩需要到收费琴房练琴，产生经济损失450元。以上损失均需由南房经营公司承担。另外，黄鸿珍认为因涉案房屋收回后需要重新装修，故主张房屋空置损失费40,370.40元(即按每月6,728.40元的标准，计算六个月)。由于黄鸿珍自身也急需使用涉案房屋，故诉至法院，请求判如所请。南房经营公司辩称：南房经营公司确认黄鸿珍与南房经营公司已于2019年9月29日解除了涉案房屋的租赁合同。同意黄鸿珍的全部诉讼请求。因为动迁临时安置第三人王文华的居住需要，故由南房经营公司同一集团下属的动迁公司安排其暂住涉案房屋，当时确实也未告知黄鸿珍和取得黄鸿珍许可。现第三人等的动迁置换协议已经签约生效，故同意黄鸿珍的全部诉请，第三人王文华应立即搬离涉案房屋，南房经营公司负责将房屋恢复原状并归还黄鸿珍。第三人王文华述称：第三人王文华是经南房集团下属的黄浦第三房屋征收服务事务所有限公司安排，住进涉，住进涉案房屋的珍并无租赁合同关系，故不同意黄鸿珍的诉讼请求。房屋置换协议现在属于无效。第三人有在涉案房屋养犬的情况。黄鸿珍提供证据如下：1.房屋产权证，以证明涉案房屋系黄鸿珍和其配偶周家志自有的产权房。2.租赁合同，黄鸿珍与南房经营公司于2019年1月29日签订，内容：出租方(甲方)黄鸿珍，承租方(乙方)南房经营公司，乙方承租甲方位于上海市黄浦区陆家浜路XXX号XXX室的房屋，建筑面积42.46平方米，用途居住，租赁期限自2019年2月8日起至2020年2月7日止，月租金6,011元。付款方式为付三(三个月一付)押一(保证金)，乙方支付了甲方押金(保证金)5,800元。乙方保证租赁用途符合合同约定，且对该房屋的使用不违反法律规定，如乙方违约，则甲方有权单方解除合同并收回房屋，租赁保证金(押金)不予退还。乙方应遵守《上海市居住房屋租赁管理办法》及公共道德等，不得影响周围邻居的居住等。3.告知函及上海市黄浦区城市管理行政执法局责令改正通知书，内容：黄鸿珍致函南房经营公司，自2019年7月起，黄鸿珍多次接物业通知，告知第三人王文华在涉案房屋擅自占用物业共用部分，并且无证养犬，已严重影响楼内其他居民正常生活等，故来函南房经营公司希望妥善解决此事，否则按租赁合同约定，黄鸿珍将提前解除与南房经营公司之间的租赁合同。落款时间：2019年8月25日。4.关于解除房屋租赁合同的通知函，内容：黄鸿珍曾于8月25日向南房经营公司送交告知函，但最终问题没有解决，故特此正式通知南房经营公司解除双方的房屋租赁合同，并在15日内清退实际居住人，将房屋腾空交还给黄鸿珍。5.自如房屋租赁合同一份及付款凭证，以证明黄鸿珍无奈在外另行租房使用，房屋所在地为上海市黄浦区陆家浜路XXX号XXX室，建筑面积42.46平方米，月租金6,728.40元，租期自2020年8月14日起至2021年8月13日止。6.添置物品清单及订单支付页面截图，以证明黄鸿珍为能最低程度使用另行租赁的房屋而添置了一些物品，总计花费2,858.74元。南房经营公司提供证据如下：1.房屋置换协议，内容：甲方上海南房(集团)有限公司(以下简称南房集团)，乙方王金成(亡)，房屋西藏南路XXX号XXX室，补偿方式：安置房屋和货币补偿款。签约时间2017年4月18日。乙方签约人有王文华、王文海、王文中等六人。2.(2006)黄民四(民)初字第1083号判决书，判决主文：本市西藏南路XXX号XXX室房屋属李素梅、王飞虎、王金成、王文华共同所有。3.(2005)黄行初字第306号判决书，判决主文：撤销上海市房屋土地资源局于2004年9月20日对王金成颁发沪房地黄字(2004)第008146号上海市房地产权证的具体行政行为。4.房屋置换选购房产权人、使用人确认书，内容：原址上海市黄浦区西藏南路XXX号XXX室被置换房屋，安置松江区佘北家园路士弘苑弄1号楼西单元801室房屋，建筑面积91.05平方米，使用人王文华、倪媛媛、李素梅，产权人严志超。第三人王文华提供证据《房屋置换、房屋修缮项目告居民书(一)》一份，以证明第三人作为房屋产权人有权不予同意该房屋置换、房屋修缮项目。经当庭质证，南房经营公司对黄鸿珍证据的真实性等均无异议，予以认可。第三人王文华对黄鸿珍的证据，认为与其无关，不发表质证意见。黄鸿珍对南房经营公司的证据，认为与其无关，不发表质证意见。第三人王文华对南房经营公司的证据1房屋置换协议，认为无效，目前家庭内部正在进行共有纠纷的诉讼。如动迁置换问题解决了，第三人就同意搬离本案涉案房屋。黄鸿珍对第三人王文华的证据，认为与其无关，不发表质证意见。南房经营公司对第三人王文华证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为南房集团与第三人王文华等签订的房屋置换协议早已生效。经审理查明：黄鸿珍与南房经营公司于2019年1月29日签订房屋租赁合同一份，约定，出租方(甲方)黄鸿珍，承租方(乙方)南房经营公司，乙方向甲方承租涉案房屋(产权人系黄鸿珍及其配偶周家志)。用途居住，租赁期限自2019年2月8日起至2020年2月7日止，月租金6,011元。付款方式为付三押一，乙方支付了甲方押金5,800元。乙方保证租赁用途符合合同约定，且对该房屋的使用不违反法律规定，如乙方违约，则甲方有权单方解除合同并收回房屋，租赁保证金(押金)不予退还。乙方应遵守《上海市居住房屋租赁管理办法》及公共道德等，不得影响周围邻居的居住等。后合同履行过程中，南房经营公司在未通知黄鸿珍的情况下，即通过其上级集团公司(南房集团)名下的黄浦第三房屋征收服务事务所有限公司，将涉案房屋用于动迁安置过渡，临时交由第三人王文华居住、使用。第三人王文华有在涉案房屋养犬等情况。2017年4月18日，甲方南房集团，乙方王金成(亡，乙方签约人有王文华、王文海、王文中等六人)，就被置换房屋西藏南路XXX号XXX室签订房屋置换协议，置换内容有安置房屋和货币补偿款。该协议已生效。为此，王文华家庭内部因利益分配有纠纷而诉至本院，目前该案尚在审理中。另审理中，在2020年8月，黄鸿珍与案外人签订房屋租赁合同，房屋所在地为上海市黄浦区陆家浜路XXX号XXX室，建筑面积42.46平方米，月租金6,728.40元，租期自2020年8月14日起至2021年8月13日止。黄鸿珍已支付相关租赁费用，并花费搬家费1,400元，以及为使用租赁房屋而添置了房内物品花费2,858.74元。同时，因无法将钢琴搬入租赁房屋使用，黄鸿珍家庭的小孩只能另行至付费琴房练琴，产生经济损失450元。对此，南房经营公司均予以确认，同意补偿，未有异议。以上事实，由不动产权证、房屋租赁合同、解除租赁合同通知函、置换协议等证据及当事人当庭陈述予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，黄鸿珍主张南房经营公司违约，将涉案房屋事实上交由第三人王文华居住，且影响到邻居关系，故要求提前解除租赁合同，并对收取的南房经营公司已付的押金不予退还的诉讼请求，均有合同约定和法律依据，本院依法应当予以支持。现南房经营公司已将原租赁合同期内的全部租金支付完毕，但至今未支付原租赁合同期外(即自2020年2月8日起)相应的房屋占有使用费，黄鸿珍主张按其现另行租房的月租金6,728.40元标准收取相应的房屋占有使用费，并主张房屋空置损失费40,370.40元(即按每月6,728.40元的标准，计算六个月)，对此南房经营公司亦予以认可，故依据处分原则，本院对此亦予以采信和认可。搬家费1,400元、购置物品开销2,858.74元、额外练琴费用450元，均系黄鸿珍因另行租房而产生的经济损失(共计4,708.74元)，南房经营公司对此予以认可，并无异议，故依据处分原则，本院对此亦予以采信和认可。至于第三人王文华坚持认为，其置换协议仍在诉讼中，故不同意搬离涉案房屋的主张，则明显缺乏事实和法律依据，因置换协议已经生效，现(2020)沪0101民初8210号共有纠纷乃是第三人王文华家庭内部就置换协议中的利益无法达成一致分配意见所产生的，与本案租赁合同纠纷并无关联。当时第三人王文华仅是因为和黄浦第三房屋征收服务事务所有限公司之间有动迁临时安置事宜，故由后者临时提供本案涉案房屋供其居住使用(且无需支付租金等对价)，而现今该节事宜早已消失(置换协议已签约生效)，故第三人王文华已无任何理由再居住生活在涉案房屋内，正如其自己陈述的其和黄鸿珍之间并无任何租赁关系或其他法律关系使其享有继续居住在涉案房屋而拒不搬离的权利。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条、第七条及《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、确认原告黄鸿珍与被告上海南市房地产经营有限公司于2019年1月29日就上海市黄浦区陆家浜路XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年9月29日解除。二、被告上海南市房地产经营有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告黄鸿珍欠付的房屋占有使用费，按每月6,728.40元的标准，自2020年2月8日起计算至被告上海南市房地产经营有限公司将上海市黄浦区陆家浜路XXX号XXX室房屋实际归还原告黄鸿珍之日止。三、第三人王文华应于本判决生效之日起十日内搬离上海市黄浦区陆家浜路XXX号XXX室房屋。四、被告上海南市房地产经营有限公司应于第三人王文华搬离上海市黄浦区陆家浜路XXX号XXX室房屋后的五日内将该房屋恢复原状并归还原告黄鸿珍。五、被告上海南市房地产经营有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告黄鸿珍房屋空置损失费共计40,370.40元(即按每月6,728.40元的标准，计算六个月)。六、被告上海南市房地产经营有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告黄鸿珍因另行租房而产生的经济损失共计4,708.74元。七、被告上海南市房地产经营有限公司已支付给原告黄鸿珍的租赁保证金5,800元，原告黄鸿珍不予退还。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,072元(原告黄鸿珍已预交)，本案适用简易程序，减半收取计536元，由被告上海南市房地产经营有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  杜荣良二〇二〇年九月三十日书记员  廖慧琳附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉承诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。