河南省偃师市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0381民初2247号原告（反诉被告）:封朝鹏，男，1988年10月4日生，汉族，住洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人（特别授权）：陈国强，偃师市城关法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：李莹，女，1988年7月14日生，汉族，住偃师市。委托诉讼代理人（特别授权）：孙航，洛阳市偃师市夏都法律服务所法律工作者。被告：偃师悠然乐居房产经纪有限公司统一社会信用代码：914103813372158087住所地：偃师市城关镇槐新南路帝景花园楼下**。法定代表人：郭帅印。原告（反诉被告）封朝鹏与被告（反诉原告）李莹、被告偃师悠然乐居房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告封朝鹏及其委托诉讼代理人陈国强，被告李莹及其委托诉讼代理人孙航，被告偃师悠然乐居房产经纪有限公司的法定代表人郭帅印到庭加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法解除原告与二被告之间的“房屋买卖合同（贷款）”；2、判令二被告赔偿因逾期履行合同造成原告经济损失8万元；3、本案诉讼费及其他费用均由二被告承担。事实与理由：原告封朝鹏拥有一套位于偃师市皇家花园××单元××号三室一厅房屋，2017年7月初原告委托被告偃师悠然乐居房产经纪有限公司代为出售。2017年7月21日，经被告偃师悠然乐居房产经纪有限公司从中介绍联系被告李莹，在看房、协商各方均满意后，原告与二被告签订了“房屋买卖合同（贷款）”，该合同主要约定原告房产坐落于偃师市皇家花园××单元××号，房屋性质为商品房，面积为111.67㎡;经协商该房屋的实际成交价格为48.5万元，房屋产权过户交易服务费及相关费用均由被告李莹承担。房屋贷款由被告李莹委托被告偃师悠然乐居房产经纪有限公司办理，合同签订后10个工作日内办理过户和贷款手续，若任何一方不按约履行则视为违约，可按照合同第七条违约责任内容处理，并承担房屋实际成交价格10%的违约金，若实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。该合同签订当日原告即依约交付了房屋所有产权证明，房屋钥匙并腾空房屋；被告李莹依约陆续交付了首付款及其他约定款项计24万元。可时至今日两年余，二被告在原告数十次的催促下仍未办理房产过户手续，同时因被告李莹未及时偿还该房屋按揭月供造成原告被银行征信系统拉入黑名单，给原告进行诸如银行贷款、办理信用卡、出行做生意等造成极大损害，被告偃师悠然乐居房产经纪有限公司却以房产已交易完毕为由，对原告置之不理。为了维护原告的合法权益不受侵害，望依法判如所请。被告李莹辩称：原告诉状称“因被告李莹未及时偿还房屋按揭月供造成原告被银行系统拉入黑名单，给原告进行诸如银行贷款、办理信用卡、出行做生意等造成极大的损害”，该说法被告不予认可。1、本案为买卖合同关系，原告认为系被告李莹逾期归还贷款是侵权法律关系，与本案不是一个法律关系，原告对逾期归还贷款所造成的损失的理由应另案诉讼，与本案无关。2、原、被之间并未约定贷款由谁归还，何时归还贷款，以及归还贷款的数额。2017年7月21日原告和二被告所签订的《房屋买卖合同》（贷款），并未约定由被告李莹归还贷款。况且银行要求归还贷款的时间和数额原告很清楚。被告李莹无理由替原告归还贷款也无义务归还贷款。二、原告在诉状中称“二被告在原告数十次的催促下仍未办理房产过户手续”，该说辞是在欺骗法庭。原告不办理房产证，怎么能够办理过户手续。办理房产证需要原告本人办理，原告拒不办理不动产登记证书，被告无法办理贷款手续。原告诉状称数十次催促被告办理过户手续。试问原告没有办理房产证，怎么过户。不是被告李莹不办理过户登记手续，是因为原告推脱办理房产证，根本就无法过户。三、原告诉求要求依法解除原告与二被告之间的“房屋买卖合同””，该诉求应依法予以驳回。根据《合同法》第九十四条规定，本案中被告按照合同约定及时履行支付原告款额，是原告拒不办理不动产登记证书，致使到现在贷款还不能办理。原告解除合同，应赔偿从2017年7月21日至2020年7月期间房产升值的差价并赔偿被告装修房屋所花费的20万元装修款。本案被告按照合同履行义务，并没有任何解除合同的条件出现。应依法驳回原告的诉求。四、原告诉求“判令二被告赔偿因逾期履行合同造成原告经济损失8万元”实属荒谬。原告不按照合同约定办理不动产登记证书，导致贷款无法办理，根据《合同》第七条4（1）约定：甲方（原告）有义务配合乙方（被告）的贷款手续，以便乙方（被告）贷款手续的顺利办理。是原告懈怠行使配合被告办理贷款手续，是本案原告违反约定履行合同义务，被告没有过错，不应承担赔偿原始损失的责任。2019年4月8日被告李莹分三次给原告支付宝转账40000元（20000元、10000元、10000元），按每个月1400元房屋贷款，是可以还贷款28个月还多800元。合同并未约定由被告李莹归还贷款。而不是该房屋贷款由被告归还。二被告多次要求原告办理房产证，然后贷款，被告以种种理由拒不办理房产证。被告李莹的合法权益受到侵害，被告所具有的是后履行合同抗辩权。过错在原告。综上所述，被告李莹认为是原告未按《房屋买卖合同》履行义务，延迟办理房屋登记证书，不能办理贷款手续，原告应承担相应的赔偿责任，应依法驳回原告的诉讼请求。被告偃师悠然乐居房产经纪有限公司辩称：原告所说多方面催促办理，需要证据，办理房产证需要本人去办理，我公司没有办理新房办证业务，原告也并没有向我公司支付办理相关业务的费用，本合同我公司只存在中介服务，没有代办服务。反诉原告李莹向本院提出反诉请求：一、请依法判令被反诉人继续履行《房屋买卖合同》。二、请依法判令被反诉人支付反诉人违约金48500元。三、本案诉讼费和反诉费均由被反诉人承担。事实与理由：反诉人购买房屋居住，经第三人作为中介方购买被反诉人皇家花园二期21栋1单元1303号房产。2017年7月21日反诉人、被反诉人以及第三人签订《房屋买卖合同》。该合同约定被反诉人出卖给反诉人的房屋总价款为485000元。根据三方约定：“签订合同当日乙方（反诉人）向甲方（被反诉人）支付首付款壹拾伍万元整。2017年7月30日再支付三万元整，2017年10月30日前交付两万元整，共计二十万元”。2017年7月21日签订合同当天，反诉人按照约定支付给被反诉人150000元整。2017年8月6日分两次支付给被反诉人50000元（20000元和30000元）。一共支付给被反诉人200000元。根据《房屋买卖合同》第七条约定，甲方（被反诉人）有义务配合乙方（反诉人）的贷款手续，以便乙方（反诉人）贷款手续的顺利办理。反诉人和第三人多次催促被反诉人提交相关资料配合反诉人办理贷款手续。被反诉人以种种理由拒不配合。为了早日把贷款手续办下来，反诉人在2019年4月8日一次性支付给被反诉人40000元让被反诉人归还每月贷款1400元。反诉人不按合同约定拒不支付每月的贷款。无奈反诉人还了49000元的银行贷款，两项合计89000元。时至今日贷款手续还没有办下来。被反诉人不按《房屋买卖合同》约定履行，反诉人也多次找到第三人协商，第三人说被反诉人不配合也没有办法。根据《房屋买卖合同》第七条违约责任约定，被反诉人违约，应支付反诉人房屋实际成交价的10%作为违约金。被反诉人不按《房屋买卖合同》履行的原因是现在房价上涨。综上所述，反诉人认为：反诉人、被反诉人与第三人所签订的《房屋买卖合同》系三方当事人的真实意思表示，应依法予以认定。被反诉人未按《房屋买卖合同》约定履行合同的义务，应继续履行合同并承担赔偿反诉人违约金。请依法判令被反诉人继续履行合同，维护反诉人的合法权益，支持反诉人的反诉请求。反诉被告封朝鹏辩称：反诉原告所提出的要求继续履行合同，作为反诉被告因反诉原告未按合同约定交付购房款，并且以暂时无钱办理过户为由不配合本案原告办理过户手续，并且在占据该房屋之后长达36个月，有22个月时间逾期偿还每月房贷，造成原告征信受损，无法进行各种贷款以及房屋买卖等合法交易行为，故此反诉原告要求继续履行合同，违约在先，故此请求驳回继续履行合同的请求，应当依法解除，对于请求被反诉人封朝鹏支付违约金48500元，反诉被告不承认该反诉请求，同时按照双方合同约定承担违约金以及造成损失的赔偿应当是由本诉二被告承担，本诉中反诉原告所提供的转账记录以及每个月转账1400元共36个月可以证实，至于反诉原告所诉2019年4月8日支付给被反诉人40000元用于归还用于1400元贷款根本不成立，因为该40000元系反诉人按照合同第10条第2项的约定应当向反诉被告支付42253元，仅仅支付了40000元，同时反诉原告也未在双方合同签订后10日内和原告一块到房产部门办理过户手续，过错在反诉原告，故此反诉被告不承担任何责任，也不承认反诉原告的请求，至于其诉称的因房价上涨导致反诉被告不按月履行手续是错误的，从2017年7月21日签订合同之后至2020年5月反诉被告多次催促反诉原告以及中介公司办理房产过户手续，但终因中介公司和反诉原告不配合也未将反诉被告之前所交付的涉案房屋所有证据原件拿出进行过户，造成过户不能，责任在于中介公司和李莹。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并当庭质证。本院认定以下事实：2017年7月21日，原告（甲方）和被告李莹（乙方）、被告偃师悠然乐居房产经纪有限公司（丙方）签订房屋买卖合同（贷款），约定：“第一条：房屋基本情况1、甲方自愿将坐落于皇家花园二期21栋1单元1303的房屋出售给乙方。乙方对该房屋己作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该屋。2、该房屋基本情况：房屋性质：商品房，权属证件号码：YS0019562，所有权人：封朝鹏，共有人任净净，楼层：13,总层数：26,结构：框架，建筑面积：111.67平方米。甲方所持有的该房屋的相关证件：商品房预售合同、抵押合同。第二条：成交价格甲、乙双方协商后的实际成交价格为：人民币肆拾捌万伍仟元整（大写）￥)485000,该房屋产权过户过程中交易服务费由乙方承担，其他相关费用由乙方承担，(该房屋产权过户费用的计算依据是指定评估机构对该房屋的评估价格以及相关机构证件办理当日所执行资费标准。）如过户／贷款过程发生不可抗力原因造成（如：洪水、地震、火灾和法律政府政策等）使该房屋无法过户且甲、乙、丙三方支付的过户／贷款费用相关部门不予退还，三方互不追究责任。在此价格下，该房屋包含的相关配套费用有：双气初装费，该房屋配套设施过户的相关费用由乙方承担。第三条：中介服务费及支付甲、乙、丙三方签订合同时，乙方须向丙方交纳中介服务费人民币肆仟捌佰元整（大写）￥4800，由乙方向丙方交纳代办贷款费3000元。在该房屋买卖合同履行过程中，非因丙方原因导致买卖合同不能履行，丙方所收取的双方中介服务费一律不予退还，由约方承担全部中介服务费。第四条：付款约定（本条各款项均不计利息）在签订本合同后十个工作日内，甲乙双方向丙方交齐过户／贷款的相关材料，甲乙双方需配合丙方办理过户／贷款手续，如任何一方不按约定配合办理过户／贷款手续视其违约，将按合同第七条追究其违约责任。房屋过户／贷款办理时间从签买卖契约当日起计算，全部办理时间以银行、房管局等相关部门规定为准。第五条：贷款约定1、乙方认可该房屋到贷款银行指定评估公司进行评估。2、乙方委托丙方为其购买该房屋办理商业形式贷款…5、乙方必须在过户完毕后无条件配合办理该房屋抵押权登记手续，若出现故意拖延或不办理情况，视其违约按合同第七条违约处理。第六条：相关事宜1、丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息。就有关政策法规进行咨询，并在甲乙双方提出请求后协助甲乙双方办理产权过户及贷款手续，甲乙双方则须提供相应的合法证件。2、甲方于本合同签订之日将房屋权属证明预售合同、抵押合同交于丙方代为保管，并承诺于拿到首付款腾空该房屋，同时将该房屋钥匙交于乙方，甲乙双方自行办理该房屋所发生的水、电、天然气／煤气、暖气、有线电视、物业管理过户手续及相关费用的交接事宜。第七条：违约责任1、甲方须保证该房屋权属无争议、未被司法机关查封，或明知被限制过户而不如实告知的，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。2、甲方在签订本合同时已经过该房屋共有人的一致同意，若因甲方未征得其他共有人的同意出售该房屋造成合同无效或解除，则由甲方承担违约责任。3、甲、乙双方须保证该房屋在过户手续办理完毕之前结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意及持有合法、有效证件，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任由责任方负责。4、甲方认可乙方贷款方式付款时：（1)甲方有义务配合乙方的贷款手续，以便乙方贷款手续的顺利办理。（2)贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失。（3)乙方须保证所提供的各种材料与证明的真实、可靠。如因证明不属实或其资信度不够造成的贷款未果，乙方承担相应责任及经济损失。（4)乙方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担。5、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或承诺保证失实，或发生本条1、2、3、4违约责任，均由违约方向丙方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的2%作为违约金。6、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或承诺保证失实，或发生本条1、2、3、4违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。第八条：免责条款…第九条…第十条：约定其它事宜1、甲、乙双方在签订本合同时已充分了解该合同内容，并由丙方详细解释。2、若甲方由经手人代为签订合同，乙方经签字按手印即认为乙方认可甲方经手人所签合同有效。经甲乙双方友好协商，签合同当日乙方向甲方支付首付款壹拾伍万元整，2017年7月30日再支付叁万元整，2017年10月31日前交付两万圆整，共计贰拾万元整，剩余贷款贰拾肆万贰仟肆佰肆拾柒（甲方自行还2017年7月的按揭），本次还本金叁佰元整，剩余肆万贰仟贰佰伍拾元叁与过户后贷款一并交付于甲方。第十一条：合同的生效和终止1、本合同经甲、乙、丙三方签字盖章后生效，一式三份，甲、乙、丙三方备执一份。各种手续交接清楚，本合同自动作废，并由丙方收回。如遇合同或收据丢失，应在结件单上注明。2、待该房屋过户／贷款办理完毕，由丙方通知甲乙双方结件，3个工作日内任何一方拒不签结件单，则丙方有权按合同约定将房款支付甲方，或将房产证交于乙方，并视为结件完毕，本合同自动解除。”该案涉房产至今未办理房产证。2017年7月21日，封朝鹏将双气开口费票、契税票、购房发票、维修基金票、补充协议、预售合同、借款合同交给被告偃师悠然乐居房产经纪有限公司，郭帅印出具了收条，并加盖了该公司印章。现相关合同等至今还在偃师悠然乐居房产经纪有限公司处。2017年7月21日，李莹向封朝鹏转账两笔计15万元，封朝鹏向李莹出具了收条，载明收到李莹交付的购房预付款15万元。2017年8月6日李莹向封朝鹏银行转账2万元，当日封朝鹏向李莹出具了收条。2017年8月7日，李莹向封朝鹏银行转账两笔各5000元。2017年11月30日、2017年12月1日，李莹向封朝鹏网银转账各1万元。2019年4月8日，李莹向封朝鹏手机转账三笔计4万元。被告李莹从2017年8月21日至2020年4月22日（32个月）每月转账1400元。其中，2018年12月、2019年4月、2019年6月、2020年2月转账为24日，2019年1月、2019年9月、2019年10月、2020年3月为23日，其他为当月的20日或21日、22日。2020年5月8日原告经查询，打印征信报告一份，该报告载明封朝鹏22个月逾期还款，单月最高逾期1323元，最长逾期一个月。2020年5月1日下午，原告本人和其未婚妻任净净，被告李莹和其丈夫四人通话，双方谈及因涉案房屋还贷逾期且未按约过户，造成原告损失协商情况，被告李莹及其丈夫认可因为自己无钱无法履行合同造成逾期也同意赔偿损失等，同意通过法律程序解决。2020年5月7日、7月20日，原告和被告偃师市悠然乐居公司郭帅印通话，被告偃师市悠然乐居公司承认催促过被告李莹过户，涉案房屋的一切购房发票及合同相关证件均交给李莹留存。2020年5月1日上午至5月3日原告和被告李莹微信聊天，双方谈及房产过户及还贷每个月21日前，李莹承认每个月21号前转给原告，晚转账赔偿原告损失。本院认为，本案原、被告争执的焦点是何方违约，应否解除合同还是继续履行。关于合同的履行情况，合同约定合同签订当日被告李莹向原告支付首付款15万元，2017年7月30日再支付3万元，2017年10月31日前交付2万元，共计20万元，而被告李莹于2017年7月21日向原告封朝鹏支付15万元，2017年8月6日支付2万元，2017年8月7日支付1万元，2017年11月30日、2017年12月1日各支付1万元，被告李莹共计向原告支付20万元，被告李莹虽未完全按照约定的时间履行给付购房款的义务，但原告已经接受并且未表示异议，视为双方对款项的给付进行事实上的变更且双方均无异议。对该20万元房款的给付，被告李莹并不构成违约。对剩余贷款，合同约定过户后贷款一并交付于原告方。关于案涉房产的过户，合同约定在签订合同后十个工作日内，原告封朝鹏、被告李莹双方向偃师市悠然乐居公司交齐过户／贷款的相关材料，原告封朝鹏、被告李莹双方需配合丙方办理过户／贷款手续，如任何一方不按约定配合办理过户／贷款手续，视其违约，将按合同第七条追究其违约责任。房屋过户／贷款办理时间从签买卖契约当日起计算，全部办理时间以银行、房管局等相关部门规定为准。依照该约定，由偃师市悠然乐居公司居中协调、原告封朝鹏与被告李莹双方配合办理案涉房产过户手续应为该合同应有之意。合同签订当日，原告已经案涉房产的预售合同等相关材料交给被告偃师市悠然乐居公司，但该案涉房产至今未办理过户手续，预售合同等相关材料至今仍在偃师市悠然乐居公司处，被告偃师市悠然乐居公司无证据证明该公司在此期间曾协调双方办理房产过户手续，一方或者双方不予配合，致使房产过户手续未能完成，现案涉房产的相关材料仍在该处，并未归还原告，让原告与被告李莹双方办理过户手续，其对双方未能办理过户手续负有过错，应当承担相应的违约责任。但原告与被告，尤其是被告李莹，对房产过户在长达近3年的时间里态度消极，均应负有相应责任。关于剩余房款，合同约定过户后贷款一并交付于原告方。但由于并不归责于原告封朝鹏与被告李莹的原因，至今案涉房产未能办理过户手续，被告李莹因此无法以该房产办理贷款，对剩余房款未给付，被告李莹不构成违约，不应承担违约责任。合同约定，被告偃师市悠然乐居公司协助原告与被告李莹双方办理产权过户及贷款手续，根据合同约定，剩余房款的给付条件即是办理过户手续后，被告李莹贷款给付，故被告偃师市悠然乐居公司对未办理贷款负有责任。关于原告征信出现问题被告李莹是否负有责任。原告在合同签订后即将预售合同、抵押合同等交付偃师市悠然乐居公司保管，其无证据能够证明其明确告知被告李莹每月还贷的时间，被告李莹从2017年8月21日至2020年4月22日每月向原告转账月贷数额，时间为每月的20日、21日、22日、23日、24日不等，多数为每月的21日，在此期间原告均每月接受被告李莹转款，现原告无证据能够证明在此期间曾就每月转款时间明确要求被告李莹；且被告李莹2019年4月8日向原告转账4万元，原告可就该款每月偿还按揭贷款，而并不因被告李莹未在每月应还款时间转款而造成其逾期还款。故被告李莹对原告逾期还款造成征信受影响不负有责任。综上，原告封朝鹏与被告李莹签订房屋买卖合同后，被告李莹即按合同约定给付了首付款及其他款项，具有履行诚意及相应履约行为，并不构成违约，原告诉求解除合同不予支持。被告李莹未给付剩余购房款的原因系因双方及被告偃师市悠然乐居公司未办理案涉房产过户手续及贷款手续，对此三方均负有责任，被告偃师市悠然乐居公司责任最大，被告李莹次之，原告封朝鹏再次之。原告封朝鹏诉求被告赔偿逾期履行合同的损失8万元，其提供的证据不足，对原告封朝鹏的损失，因其办理房产证及过户手续、被告李莹办理贷款均需一定时间，在该时间段内要求被告承担逾期付款的责任于理不合，其损失以剩余未给付房款19.6万元为基数，自2020年4月22日起至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，被告偃师市悠然乐居公司承担50%，被告李莹承担30%。除此之外，被告李莹在未完全付清全部房款之前，仍应按月给付原告封朝鹏每月按揭贷款数额。被告李莹反诉要求原告支付违约金48500元，因原告封朝鹏不构成违约，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告李莹于判决生效后五日内给付原告封朝鹏损失（以19.6万元为基数，自2020年4月22日起至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的30%；二、被告偃师市悠然乐居公司于判决生效后五日内给付原告封朝鹏损失（以19.6万元为基数，自2020年4月22日起至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的50%；三、驳回原告封朝鹏的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告李莹的反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取900元，由被告偃师市悠然乐居公司负担300元，被告李莹负担400元，原告封朝鹏负担200元，反诉受理费506元，由反诉原告李莹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员  郭东昕二〇二〇年九月十四日书记员  温静洁