湖北省荆州市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）鄂10行初20号原告何正华，男，1970年5月27日出生，汉族，住荆州市沙市区。委托诉讼代理人桑兆玉，北京京平律师事务所律师。委托诉讼代理人李玉，北京京平律师事务所实习律师。原告兰国贤，女，1944年8月18日出生，汉族，住荆州市沙市区。原告何正强，女，1973年3月14日出生，汉族，住荆州市沙市区。原告何正荣，女，1967年12月29日出生，汉族，住荆州市沙市区。上述三原告共同委托诉讼代理人桑兆玉，北京京平律师事务所律师。被告荆州市沙市区人民政府，住所地：荆州市沙市区长港路**。法定代表人黄勇，区长。出庭负责人李峰，副区长。委托诉讼代理人陈尧，沙市区司法局工作人员。委托诉讼代理人蔡宗华，湖北恒祥律师事务所律师。被告荆州市人民政府，住，住所地：荆州市江津西路**/div>负责人向斌，市委常委、副市长。委托诉讼代理人张颖，荆州市司法局工作人员。原告何正华、兰国贤、何正强、何正荣诉被告荆州市沙市区人民政府（以下简称沙市区政府）、荆州市人民政府（以下简称荆州市政府）房屋行政征收补偿决定、行政复议决定一案，于2020年3月30日向本院提起行政诉讼。本院于2020年4月3日受理后，同月10日依法向被告送达了起诉状副本和应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年8月5日公开开庭审理了本案。原告何正华及委托诉讼代理人桑兆玉、李玉，原告兰国贤、何正强、何正荣共同委托诉讼代理人桑兆玉，被告沙市区政府的负责人李峰及委托诉讼代理人陈尧、蔡宗华，被告荆州市政府的委托诉讼代理人张颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2019年8月7日，沙市区政府以何正华、兰国贤、何正强、何正荣为被征收人作出沙政征补字〔2019〕9号《房屋征收补偿决定》。四原告不服该补偿决定，于2019年11月3日向荆州市政府申请行政复议。2019年12月30日，荆州市政府作出荆政复决〔2019〕70号《行政复议决定书》，维持了沙市区政府作出的补偿决定。原告不服该复议决定，遂向本院提起行政诉讼。原告何正华、兰国贤、何正强、何正荣诉称：四原告依法继承享有位于荆州市××号国有土地上房屋所有权，该房屋登记所有权人为何幼成，系兰国贤公公，何正华、何正强、何正荣祖父，而兰国贤系何正华、何正强、何正荣母亲。2017年8月9日，被告沙市区政府作出沙政发〔2017〕6号《关于沙市区惠工片区棚户区改造项目房屋征收决定的通告》（以下简称征收决定通告），四原告的房屋位于该棚改项目片区范围内而被征收。但因补偿价格严重过低，征收双方尚未签订补偿安置协议。经诉讼，荆州市中级人民法院作出（2018）鄂10行初6号行政判决，确认该征收决定通告违法。2018年9月19日，湖北省高级人民法院二审驳回上诉，维持原判。2019年8月7日，被告向原告送达了沙政征补字〔2019〕19号《房屋征收补偿决定》。原告不服该补偿决定，向荆州市政府申请行政复议，2019年12月30日，荆州市政府作出荆政复决〔2019〕70号《行政复议决定书》，维持了涉案房屋征收补偿决定。原告于2020年1月1日签收该行政复议决定书。四原告认为，沙市区政府作出的房屋征收补偿决定严重违法，侵犯了四原告的合法权益，荆州市政府作出的行政复议决定亦属严重违法，均应当予以撤销。四原告请求法院判令：一、撤销沙市区政府作出的沙政征补字〔2019〕19号《房屋征收补偿决定》；二、撤销荆州市政府作出的荆政复决〔2019〕70号《行政复议决定书》；三、由二被告承担本案诉讼费。原告向本院提交如下证据（均为复印件）：1.四原告与何量慧的亲属关系户口登记页。2.何幼成与何量慧（同何量惠）的亲属关系证明。3.××号《房屋所有权证》。4.国用（95）字第04012号《国有土地使用证》。证据1-4拟证明四原告依法继承涉案房屋，享有完全所有权，该房屋登记所有权人为何幼成，系兰国贤公公、何正华、何正强、何正荣祖父，四原告系涉案房屋合法权利人，与本案具有利害关系，是本案适格原告。5.沙政征补字〔2019〕19号《房屋征收补偿决定》。拟证明沙市区政府对涉案房屋作出房屋征收补偿决定。6.荆政复决〔2019〕70号《行政复议决定书》、邮寄信封及妥投证明。拟证明荆州市政府作出了行政复议决定书，维持了涉案房屋征收补偿决定。原告于2020年1月1日签收。7.征收决定通告。8.（2018）鄂10行初3号行政判决书。9.（2018）鄂行终690号行政判决书。证据7-9拟证明沙市区政府作出了征收决定通告，四原告房屋在征收范围内，征收决定通告被人民法院生效判决确认违法，涉案房屋征收补偿决定丧失合法前提。10.原告在拆迁办八组办公室查阅拍摄《单元总体平面图》。拟证明原告被征收房屋院落实际包含地坪附属设施，被告未依法调查登记认定，评估及补偿决定遗留附属设施的补偿价值。11.国用（95）字第04012号《国有土地使用证》附图。拟证明原告被征收的房屋包含经批准使用的空地院落，登记数据与附图用地数据不一致，附图数据显示土地使用面积为“约121.43平方米”，因历史、技术等原因，该误差客观存在。沙市区政府作为征收机关在登记调查时未对院落空地进行登记调查认定，评估及补偿决定遗留空地院落的补偿标准。12.崇文街道居民签写的《证人证言》。拟证明评估公司的选定程序违法，不符合协商选定的具体要求。13.崇文街110号房屋周边地图、沙市区周边涉案房屋2017年5月至2020年5月商品房市场成交价格信息。拟证明被告作出的补偿决定和依据的评估报告中的评估价严重不实，远远低于周边同类房地产市场价格，不符合法定要求。14.荆州市住房和城乡建设局关于申请政府信息公开的答复及2017年-2018年荆州城区商品住宅销售均价表。拟证明被告作出的补偿决定认定的房屋价值严重低于周边房地产市场价格，不符合法定要求。被告沙市区政府辩称：一、答辩人依据法律法规规定的条件和程序作出《房屋征收补偿决定》的具体行政行为合法。（一）答辩人基于生效的征收决定通告依法作出《房屋征收补偿决定》符合法律规定。因棚户区改造需要，答辩人于2017年8月9日依法作出的征收决定通告及附件《荆州市沙市区惠工片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收与补偿方案》（以下简称补偿方案）已生效，没有被法定机关撤销。该征收决定通告明确了征收范围、征收主体、征收部门、征收实施单位、签约期限、告知诉权等主要内容。答辩人基于生效征收决定通告依法作出的《房屋征收补偿决定》符合法律规定。（二）答辩人作出《房屋征收补偿决定》的条件已经成就。依据征收决定通告规定的征收实施时间为2017年8月9日—2018年2月8日。在征收期限内，房屋征收实施单位多次与原告就补偿安置进行协商，因原告所提出的要求超过了补偿方案规定的补偿标准，双方无法达成协议。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定，答辩人按照补偿方案于2019年8月7日依法作出《房屋征收补偿决定》，并于2019年9月5日送达给原告，符合法律规定。（三）补偿决定公平公正，既有货币补偿也有产权调换，保障了原告的补偿安置选择权。1.组织协商选定房地产价格评估机构，程序公开合法。征收部门选择四家评估机构作为惠工片区评估备选机构，通过张贴协商选定评估机构的通告、举行评估机构选定仪式、投票唱票等程序，在四家评估机构中由被征收人依法选定湖北玖誉房地产评估有限公司为惠工片区房屋征收的评估机构，并将该协商选定结果在征收范围内公告、告知被征收人。2.《评估报告书》依法送达给原告，保障了原告的知情权、对评估报告的申请复核权及申请鉴定权。湖北玖誉房地产评估有限公司按照法定程序依法对原告的被征房屋价值进行了全面客观评估，出具了《评估报告书》。征收实施单位工作人员于2019年6月20日依法向原告进行了送达，原告拒签《评估报告书》，但在法定期限内向评估机构申请了复核评估，评估机构根据原告的申请进行了复核评估，于2019年7月2日作出了《关于何幼成房屋评估价值复核的说明》，2019年7月9日征收实施单位工作人员在社区人员的见证下将复核结果留置送达给原告（同样拒签），原告在法定的期限内没有对评估报告及复核结果向房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。答辩人据此《评估报告书》作出《房屋征收补偿决定》符合法律规定。3.产权调换的房屋已确定到位。荆州市政府专题会议原则上已同意十方庵地块、沙北地块、沙棉地块为沙市区棚改安置房建设选址，由原告在上述三地块中自行选择限价商品房，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条的规定。4.应该给予补偿的房屋价值补偿费、房屋补助费、装饰装修补偿费、临时安置费用、设施设备补偿费、搬迁补偿费均列入补偿范围，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条、第二十六条的规定，充分保障了原告的利益。二、原告的异议和理由缺乏事实和法律依据。1.原告以征收决定通告已被二审法院确认违法否定《房屋征收补偿决定》的合法性无事实和法律依据。征收决定通告虽被确认违法，但未被法定机关撤销，仍然具有法律效力，答辩人据此作出《房屋征收补偿决定》并不违反法律规定。2.原告认为被征收房屋价值的补偿价格严重过低无事实依据。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，被征收房屋价值的补偿应以房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格为标准。被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日，惠工片区征收决定通告公告日期为2017年8月9日，评估机构以2017年8月9日为评估时点，对被征收房屋类似房地产的市场价格进行评估符合上述法律规定。而且惠工片区所有被征收户均是按照2017年8月9日的类似房地产的市场价格为依据给予房屋征收补偿的，原告不可能例外。综上所述，答辩人严格按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规规定的条件和程序作出《房屋征收补偿决定》事实清楚，证据确凿，适用法律正确，程序合法，荆州市政府作出的《行政复议决定书》应依法予以维持，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告沙市区政府在法定期限内向本院提交如下证据（复印件）：1.征收决定通告及附件补偿方案。拟证明被告依据该征收决定作出征收补偿决定合法有据。2.《区委办公室区政府办公室沙办文﹝2017﹞9号关于成立沙市区城镇棚户区改造（征地拆迁）项目指挥部的通知》。拟证明沙市区惠工片区棚户区改造项目分指挥部为惠工片区棚户区改造项目征收实施单位的下设机构，负责征收过程中的协调、签约、公文处理、开设银行账户发放补偿款等具体工作。3.征收人员与原告的商谈记录。拟证明答辩人在作出征收补偿决定前多次与原告进行协商，就征收补偿未能达成协议。4.房屋征收补偿决定下达通知、《房屋征收补偿决定》及送达回证。拟证明征收补偿方案确定的签约期限已届满，原告未能与房屋征收部门达成补偿协议，答辩人依法作出补偿决定，告知原告相关诉权并进行公告的事实，符合法定程序。5.《关于启动协商选定惠工片区棚户区改造项目房地产评估机构的公告》及公告图片；评估公司评选唱票、统计票数等图片；《关于惠工片区棚户区改造项目房地产价格评估机构协商选定结果的公告》及相应图片。拟证明依照法定程序公布参选评估机构，由被征收人协商选定评估机构为湖北玖誉房地产评估有限公司。6.房地产评估机构资质书、赵世春、张洋注册房地产估价师执业证书、营业执照等。拟证明湖北玖誉房地产评估有限公司及其执业人员的房地产评估资质。7.玖誉（2017）荆房征字第3-HG-C7-019号《房地产估价报告》及送达视频光盘。8.《关于何幼成房屋评估价值复核的说明》、送达回执及送达现场照片。证据7-8拟证明评估机构对原告的房屋进行了评估，告知原告对评估报告有申请复核权、申请鉴定权，且进行了送达。依据原告的复核申请，评估机构依法对原告的房屋进行了复核评估，且将复核结果依法送达给原告。答辩人据此作出补偿决定，体现补偿公平的原则。9.荆州市人民政府专题会议纪要（27）、沙北商品房预售许可证，十方庵施工许可证，荆州市城乡规划局规划意见书。拟证明市政府原则上同意十方庵地块、沙北地块、沙棉地块等为沙市区棚改房建设选址，补偿决定中用于产权调换的房屋已确定到位。10.《不动产登记信息查询记录》、单元总体平面图、房产证及土地证。拟证明被征收房屋的证载面积95.64平方米，房屋性质为住宅用房。法律依据：《中华人民共和国物权法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》《荆州市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》《国有土地上房屋征收评估办法》《湖北省人民政府关于进一步加快推进棚户区改造工作的通知》荆州市政府辩称：一、答辩人的行政复议审理程序符合法律规定，履行了法定职责。答辩人依法受理原告的复议申请，在法定期限内作出行政复议决定，并送达原告。答辩人的上述行为程序合法，履行了法定职责。二、答辩人作出的行政复议决定认定事实清楚，适用法律正确。答辩人认为本案争议的焦点主要在：（一）评估机构的选择是否合法；（二）评估报告及复核评估程序是否合法；（三）关于涉案房屋被毁损的问题。关于评估机构的选择是否合法的问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款之规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。本案中，从行政复议被申请人提交的证据来看，行政复议被申请人张贴公告启动协商选定评估机构的程序，举行了该片区协商选定评估机构的启动仪式，通过发放征求意见表的形式协商确定评估机构，并对汇总的征求意见公开唱票，将评估机构选定的结果及票数向被征收人公告，被选定的湖北玖誉房地产评估有限公司具备评估资质，程序符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定。关于评估报告及复核评估程序是否合法的问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款之规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。本案中，行政复议被申请人发布征收决定的时间是2017年8月9日，因此，评估机构对被征收房屋的评估价值时间点应该是2017年8月9日。评估报告中载明了评估时点、价值类型、房屋状况、房屋面积、房屋照片、评估结果等内容。有评估机构的盖章和两名估价师的签名，符合相关法律规定。被征收人如对评估报告有异议，应根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第二款之规定，向房地产价格评估机构申请复核评估，对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。本案中，行政复议被申请人向原告送达了评估报告后，原告申请复核评估，湖北玖誉房地产评估有限公司作出了《关于何幼成房屋评估价值复核的说明》并送达，原告未再向房地产价格评估专家委员会申请鉴定，即没有依法对复核结果提出异议，视为对复核结果的认可。现原告对评估报告提出异议，依据不足。关于涉案房屋被毁损的问题。涉案房屋被毁损与本案无关，建议原告另行主张权利。综上，答辩人认为沙市区政府作出的《房屋征收补偿决定》，认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，依法应予维持。答辩人依法履行了行政复议职责，行政复议过程符合《中华人民共和国行政复议法》第十七条、第二十三条、第三十一条关于复议程序和时限的规定，认定事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回原告等人的起诉。被告荆州市政府在法定期限内向本院提交如下证据（复印件）：1.行政复议申请资料。2.行政复议答复通知书及送达回证一份。3.行政复议答复书及证据材料各一份。4.荆政复决〔2019〕70号行政复议决定书及送达凭证各一份。拟证明行政复议行为合法。法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》《中华人民共和国行政复议法》经庭审质证，被告沙市区政府对原告提交的证据质证意见如下：证据1-6无异议。证据7-9真实性无异议，证明目的有异议，该证据不能证明沙市区政府作出的房屋征收补偿决定丧失合法前提，征收决定通告并未被依法撤销。证据10，原告房屋面积应以证载面积为准，对真实性、合法性不认可。证据11，真实性认可，但依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，征收房屋，土地也一并征收。补偿决定中关于装修部分包括了阁楼、院落等，都已认定。证据12，真实性、合法性不认可，证人要出庭，而且吴久英是起诉沙市区政府原告，与本案有关，不能作为本案证人。证据13，真实性、合法性不认可，首先商品房交易价格不是房管部门作出的认定，其次房屋的地段、装修程度等都影响了房屋的市场价格。证据14，真实性无异议，不能证明原告房屋补偿价格偏低，房屋的销售均价是指的新房并非二手房，原告的房屋属于旧房，不能进行比较。被告荆州市政府对原告提交的证据质证意见同沙市区政府的质证意见。原告对被告沙市区政府提交的证据质证意见如下：证据1，真实性无异议，合法性不认可，该征收决定已经湖北省高级人民法院作出的判决确认违法，且该生效判决的本院认为部分确认的违法之处明显属于重大违法，沙市区政府作出的补偿决定缺乏合法依据。证据2，没有原件，该通知没有在复印件上加盖印章，该文件也没有印章，对真实性无法确认，对合法性不认可，本案的房屋征收决定中提到的房屋征收部门和实施单位均不是这个项目部，没有赋予项目部具体的职责，也没有经过相关授权，该项目部从事的工作严重违反了国务院590号令，对证明目的也不认可。证据3，提交的是复印件，真实性不认可，合法性不认可，该笔录仅能体现是征收工作人员单方制作，没有被征收人签字确认，记载的内容与实际情况不符，证明目的也不认可，工作人员的单方记录无法证明补偿决定的合法性。证据4，真实性无异议，补偿决定的合法性不认可。证据5，真实性不认可，被告提交的是复印件，无原件核实。对选定评估机构的时间能确认是2017年4月21日开始，4月28日选定，房屋征收决定作出时间是2017年8月9日，有明显违法之处，征收决定尚未作出，评估公司就已经选定。根据最高院的典型案例精神，其所作出的补偿决定应当依法撤销。2017年5月2日，关于协商选定结果的公告，规定的选定评估公司期间是5个工作日，《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十八条规定的是7个工作日。这也导致被征收人未依法行使选定评估公司的合法权利。被告提交的证据5显示被征收居民是2942户，但只发放2316张意见表。最终的2269张回收意见表中最终选定涉案评估公司的选票是1996张，在四家参评的公司中选中率是89.97%，对比其他公司的得票，我们认为这样的征求意见表不是被征收人充分自由行使自己的选择权，存在人为干预的情况。证据5中的照片是静态的复印件，不能证明是在进行对征求意见表的统计回收。选定结果公告仅是征收部门单方作出的结果通知，没有相应的证据予以证实。因此评估公司的选定不符合法律规定，对证据5的证明目的不认可。证据6，真实性无异议。证据7，真实性无异议，原告收到了评估报告。对合法性不认可，评估公司在选定程序上存在严重瑕疵，因此其作出的评估报告不具有合法依据。该报告作出的货币补偿评估单价每平方米3990元，严重低于周边市场价格。该报告提到采用市场比较法，但比较法的基本含义是需要根据所收集的实际交易案例进行综合评估，但本报告未附相关的采集案例，因此作出的评估价格不具有合法性。我们提交了通过信息公开调取的房价，很显然该评估价格严重过低。原告的两证齐全，独门独院，在市场上属于稀缺房型，因此该评估价格无法体现真正的市场价值。该评估报告遗漏了评估对象，对原告房屋的附属物：阳台、屋顶阁楼、院墙、地坪和、地坪和空地均未进行评估致补偿决定遗漏补偿对象的问题。证据8，真实性无异议，合法性不认可。只能体现程序说明，对实质问题未进行回复。原告准备向荆州市房地产价格评估委员会申请鉴定，但去各个部门咨询，均未告知具体地址，也不知该委员会是否存在。由此导致原告无法继续行使申请鉴定的权利，对该证据的证明目的不能认可。证据9，被告提交的复印件，真实性不认可，该会议纪要显示的时间是2017年8月14日，涉案房屋征收决定是2017年8月9日作出，补偿安置方案中对产权安置调换的地点另行公布，一房一价，但该会议纪要仅能体现是行政机关内部研究讨论的过程性文件，并非是对外发布的符合法律规定的确定性行政公文。对于安置地块确定也不能体现与该案之间的关联。对于所附的规划和施工许可，不能体现是针对本案涉及区域修建的安置房。对证据9的证明目的不认可。该证明目的提到用于产权调换的房屋已确定到位，不能仅依据几份文件就可以。证据10，真实性无异议，对平面图不认可，我们也提交了单元平面图，与征收部门的平面图不一致，遗漏了地坪51.88平方米，阁楼、围墙也未记载，体现在征收过程中征收部门未对原告的房屋和所占土地进行全面调查摸排。对两证无异议。被告荆州市政府对沙市区政府提交的证据均无异议。原告对被告荆州市政府提交的证据质证意见如下：证据1、2无异议。证据3真实性、合法性不认可。证据4真实性无异议，合法性不认可。证据1-4的证明目的不认可。被告沙市区政府对被告荆州市政府提交的证据均无异议。综合庭审质证意见，本院对原告提交的证据认证如下：证据1-6，两被告均无异议，本院予以认可。证据7-9真实性、关联性予以认可，四原告的房屋位于征收范围内，生效裁判可以证明征收决定通告已被确认违法，但未被撤销，不能证明本案房屋征收补偿决定丧失合法前提。证据10与被告提交的证据10中的单元总体平面图不一致，并且原告提交的单元总体平面图上没有测绘单位武汉原点勘测设计工程有限公司的盖章，对该份证据的真实性不认可。证据11与被告提交的证据10中的土地使用证记载的内容一致，可以证明土地使用者何幼成，土地坐落崇文街110号，用地面积95.20平方米，建筑占地面积86.60平方米。证据12系被征收片区的三位被征收人出具的证言，其中一位还是本案原告之一，他们没有参加评估机构的选定不能证明评估机构的选定就不合法。证据13是网上商品房的成交价格表，真实性无法核实，且与涉案片区被征收的房屋新旧程度不同，不能达到原告的证明目的。证据14是荆州市住房和城乡建设局作出的答复，真实性、合法性予以认可，可以证明2017年-2018年荆州城区商品住宅销售均价情况，但与被征收房屋的档次、新旧程度、规模、建筑结构等不同，不具有可比性，对涉案房屋的价值评估应以评估机构出具的评估报告为准，该信息公开回复的内容与本案不具有关联性，本院不予认可。本院对被告沙市区政府提交的证据认证如下：证据1的真实性、关联性认可，该征收决定通告虽已被湖北省高级人民法院生效裁判确认违法，但未被撤销，仍具有法律效力，可以作为被告作出征收补偿决定的依据。证据2系沙市区委办公室出台的通知，真实性、关联性、合法性予以认可，可以证明沙市区崇文街办片区棚户区改造指挥部下设沙市区惠工棚户区改造项目分指挥部，负责惠工片区的棚户区改造具体工作。证据3不符合证据的形式要件，没有记录人的签字，真实性无法核实，不予认可。证据4真实性、关联性予以认可，征收补偿决定系本案诉讼标的，是否合法本院结合其他证据综合评判。证据5真实性、关联性予以认可，可以证明荆州市沙市区人民政府房屋征收与补偿办公室（以下简称沙市区征收办）从备选库中选择4家评估机构供被征收人选择，湖北九州房地产评估经纪事务所、湖北玖誉房地产评估有限公司、湖北中建华房地产咨询有限公司、黄石市房天房地产估价有限公司，是否能证明评估机构的选定合法，本院结合其他证据综合评判。证据6系书证，真实性、合法性、关联性予以认可，可以证明湖北玖誉房地产评估有限公司资质等级一级，证书编号建房估证字〔2013〕126号，有效期限2019年10月17日，经营范围为房地产评估、土地评估、工程测量等。估价师张洋、赵世春具有中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的资质证书，张洋注册号为4220140022，赵世春注册号为4219960037。证据7系房地产估价报告，报告出具日期2019年4月27日，盖有湖北玖誉房地产评估有限公司的公章，估价师赵世春、张洋在报告上签字，评估价值时点为2017年8月9日，对该报告的真实性、关联性予以认可，是否合法，本院结合其他证据综合评判。证据8真实性、关联性予以认可，可以证明原告对评估报告提出了复核申请，湖北玖誉房地产评估有限公司作出《关于何幼成房屋评估价值复核的说明》，沙市区惠工棚户区改造项目分指挥部将该说明予以送达。证据9的真实性、关联性、合法性予以认可，可以证明棚改安置房位于十方庵地块、沙北地块、沙棉地块，荆州市房地产管理局于2018年12月19日为沙北新区的荆州市楚天都市惠园建设项目颁发了湖北省商品房预售许可证书，十方庵限价商品房项目于2019年4月8日取得建筑工程施工许可证。证据10真实性、合法性、关联性予以认可，可以证明何幼成房屋两证齐全，房屋建筑面积95.64平方米，本院对被告荆州市政府提交的证据认证如下：原告对证据1、2无异议，本院予以认可。证据3系沙市区政府提交的证据，对该证据的意见同对沙市区政府提交证据的认证意见。证据4系行政复议决定，是本案的诉讼标的，是否合法，以及证据1-4能否证明行政复议行为合法的目的，本院结合其他证据综合评判。经审理查明：2017年8月9日，沙市区政府作出沙政发〔2017〕6号征收决定通告，并附有补偿方案。该项目征收主体为沙市区政府，征收部门为沙市区征收办，征收实施单位为荆州市沙市区崇文街道办事处。征收范围：东至文庙巷，西至新沙路，北至惠工街，南至沿江大道（具体以该项目规划红线为准）。补偿方式为货币补偿或产权调换（详见补偿方案）。原告何幼成的房屋位于沙市区××号，房屋所有权证号为荆州房权证沙字第**，土地证号为国用（95）第040**，建筑结构砖木，一层，面积95.64平方米，位于征收范围内。2017年2月28日，沙市区委办公室、区政府办公室出台《关于成立沙市区城镇棚户区改造项目指挥部的通知》，成立沙市区崇文街办片区棚户区改造指挥部，片区下设沙市区惠工棚户区改造项目分指挥部，负责片区内棚户区改造项目的所有工作。2017年4月21日，沙市区征收办制定《关于启动协商选定惠工片区棚户区改造项目房地产评估机构的公告》，从荆州市评估机构备选库中选择4家评估机构作为备选单位，备选单位分别为：湖北九州房地产评估经纪事务所、湖北玖誉房地产评估有限公司、湖北中建华房地产咨询有限公司、黄石市房天房地产估价有限公司，并张贴公告。2017年4月28日，沙市区惠工棚户区改造项目分指挥部制定《关于惠工片区棚户区改造项目协商选定房地产评估机构结果的报告》，湖北玖誉房地产评估有限公司同意户数1996，同意率67.84%。2017年5月2日，沙市区征收办制定《关于惠工片区棚户区改造项目协商选定房地产评估机构结果的公告》，选定该公司为房地产评估机构。湖北玖誉房地产评估有限公司具有房地产估价机构资质证书，资质等级一级，估价师张洋、赵世春具有房地产估价资格证书，可以开展房地产估价业务，注册号分别为4220140022、4219960037。2017年8月30日，荆州市政府作出《关于中心城区棚改工作纪要》，原则上同意十方庵地块、沙北地块、沙棉地块为沙市区棚改安置房建设选址。荆州市城镇棚户区改造工作领导小组办公室作出《关于对沙市区限价商品房销售均价的批复》，原则同意十方庵宗地限价商品房均价定为每平方米5200元，沙北宗地限价商品房均价定为每平方米5350元，沙棉宗地限价商品房均价定为每平方米4940元。2018年12月19日，荆州市房地产管理局为沙北新区的荆州市楚天都市惠园建设项目颁发了湖北省商品房预售许可证书，证书中载明预售均价每平方米5350元。2019年4月8日，荆州市建筑工程管理局为十方庵限价商品房项目颁发《建筑工程施工许可证》。2019年4月27日，湖北玖誉房地产评估有限公司出具玖誉（2017）荆房征字第3-HG-C7-019号《房地产估价报告》，评估时点2017年8月9日，被征收房屋评估价值合计为381603.60元。2019年6月20日，指挥部工作人员将《房屋征收分户评估报告单》予以送达。原告不服，向湖北玖誉房地产评估有限公司提出《被征收房屋价值异议复核评估申请书》，湖北玖誉房地产评估有限公司作出《关于何幼成房屋评估价值复核的说明》。2019年7月9日，指挥部工作人员将《关于何幼成房屋评估价值复核的说明》送达给原告何正华，告知何正华可以申请房地产价格评估专家委员会鉴定。2019年8月7日，沙市区政府作出沙政征补字〔2019〕19号《房屋征收补偿决定》。内容如下：一、如被征收人选择货币补偿，给予被征收人房屋价值补偿费381603.60元；被征收房屋补助76320.72元；装饰装修补偿9564元；临时安置费3443.04元；设施设备补偿1100元；搬迁补偿费1147.68元。因在签约期限内被征收人无正当理由未与征收人达成协议，不予计发搬迁奖励和签约奖励。上述被征收房屋货币补偿资金合计为473179.04元。全部专户储存于汉口银行荆州分行营业部，账户名称：沙市区惠工棚户区改造项目分指挥部，账号：61×××90。二、如被征收人选择房屋产权调换，给予被征收人房屋价值补偿费381603.60元；被征收房屋补助76320.72元；装饰装修补偿9564元；临时安置费27544.32元；设施设备补偿700元；搬迁补偿费2295.36元。因在签约期限内被征收人无正当理由未与征收人达成协议，不予计发搬迁奖励和签约奖励。上述被征收房屋货币补偿资金合计为498028元。全部专户储存于汉口银行荆州分行营业部，账户名称：沙市区惠工棚户区改造项目分指挥部，账号：61×××90。征收人提供用于产权调换的房屋位于沙市区××北宗地、十方庵宗地、沙印沙棉宗地的限价商品房，由被征收人自行选择，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。2019年9月5日，指挥部工作人员向原告送达了该《房屋征收补偿决定》。原告不服该征收补偿决定，于2019年11月3日向荆州市政府申请行政复议。荆州市政府受理后，于2019年11月5日向沙市区政府发出《行政复议答复通知书》。沙市区政府于2019年11月11日作出行政答复书并提交了相关的证据材料。2019年12月30日，荆州市政府作出荆政复决〔2019〕70号《行政复议决定书》，于2019年12月31日邮寄送达原告。原告不服该行政复议决定，遂向本院提起行政诉讼。另查明：何幼成及其儿子先后去世，兰国贤系何幼成之儿媳，何正华系何幼成之孙，何正强、何正荣系何幼成之孙女。本院（2018）鄂10行初6号行政判决确认沙市区政府于2017年8月9日作出的沙政发〔2017〕6号征收决定通告违法，但不予撤销。湖北省高级人民法院（2018）鄂行终690号行政判决对此予以维持。本院认为，四原告作为何幼成的法定继承人，被告沙市区政府作为房屋征收主体，在与四原告不能达成征收补偿协议的情况下，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第二十六条之规定，有作出房屋征收补偿决定的法定职责。本案争议的焦点是被告沙市区政府作出的《房屋征收补偿决定》以及荆州市政府作出的《行政复议决定书》是否合法，是否应当撤销。结合原被告双方的意见和庭审查明的事实，双方争议的焦点问题主要体现在：一、评估机构的选定是否合法；二、《房地产估价报告》是否合法。关于评估机构的选定是否合法的问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款之规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十八条第二款规定，被征收人协商选定房地产价格评估机构的，由房屋征收部门组织。协商方式以征求意见表的形式进行，被征收人应当在规定期限内将征求意见表交由房屋征收部门统计、核实。在七个工作日内三分之二以上的被征收人选择同一家房地产价格评估机构的，视为协商选定，由房屋征收部门公布协商选定结果。本案中，沙市区征收办从备选库中遴选了4家评估公司供被征收人选择，惠工片区共有征收户2942户，发放评估机构征求意见表2316张，回收征求意见表2269张，湖北玖誉房地产评估公司得票1996张，超过了应征收居民的三分之二，对评估机构的选定符合法律的相关规定。关于《房地产估价报告》是否合法的问题。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条之规定，分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。本案中，《房地产估价报告》盖有湖北玖誉房地产评估有限公司的公章，也有两名估价师的签字，该估价报告符合相关法律规定。评估报告上载明的评估时点是2017年8月9日，即该片区征收决定公告之日，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条之规定。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条的规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。《国有土地上房屋征收评估办法》第二十二条规定，被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。本案中，原告对评估结果有异议，向湖北玖誉房地产评估有限公司申请了复核评估，湖北玖誉房地产评估有限公司作出《关于何幼成房屋评估价值复核的说明》后，原告没有向评估专家委员会申请鉴定，视为对评估报告认可，故对原告提出房屋估价报告不合法的意见，本院不予支持。关于原告提出“认定房屋面积错误，未对部分无证房屋进行补偿的问题”，因原告未提交证据证明，被告沙市区政府依据何幼成房屋所有权证、土地使用权证及测绘单位的单元总体平面图认定涉案房屋的面积，于法有据，并无不当。关于原告提出“未对地坪、空地、院落进行补偿的问题”，从何幼成房产证附图及测绘单位的单元总体平面图来看，不能证明存在原告主张的地坪51.88平方米，房产证上载明的房屋面积为95.64平方米，土地证上载明的用地面积95.2平方米，被告沙市区政府对涉案房屋占用范围内的土地一并予以了补偿，不存在再对空地、院落进行补偿的问题，对原告提出的该主张本院不予支持。综上，被告沙市区政府作出的《房屋征收补偿决定》，认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。荆州市政府受理原告提出的行政复议申请之后，要求沙市区政府提交行政复议答复书及证据材料，并在法定期限内作出了《行政复议决定书》，维持了沙市区政府作出的《房屋征收补偿决定》，适用法律正确，程序合法。四原告要求撤销《房屋征收补偿决定》《行政复议决定书》的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条，第七十九条之规定，判决如下：驳回原告何正华、兰国贤、何正强、何正荣的诉讼请求。一审案件受理费50元，由原告何正华、兰国贤、何正强、何正荣承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。审判长  欧阳庆审判员  孙开炎审判员  王 阳二〇二〇年九月十日法官助理王文娟书记员王文娟(兼)