上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0151民初5523号原告(反诉被告)：上海裕鸿企业发展集团有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：耿斌，执行董事。委托诉讼代理人：耿德华，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被告(反诉原告)：上海东滩建设集团资产经营管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：徐忠豫，董事长。委托诉讼代理人：黄贤，上海市恒远律师事务所律师。原告(反诉被告)上海裕鸿企业发展集团有限公司(以下简称裕鸿公司)诉被告(反诉原告)上海东滩建设集团资产经营管理有限公司(以下简称东滩公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日受理后，依法适用简易程序，分别于2020年8月26日、2020年9月25日公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)法定代表人耿斌及委托诉讼代理人耿德华、被告(反诉原告)委托诉讼代理人黄贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告裕鸿公司向本院提出请求：1、解除原、被告签订的《商铺租赁补充协议》；2、被告返还原告租赁保证金372,699元；3、被告向原告支付违约金2,267,254元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年4月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定被告将坐落于裕鸿佳苑9期上海市崇明区陈家镇裕洲路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、裕鸿佳苑10期上海市崇明区陈家镇裕展路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、上海市崇明区陈家镇安通路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、裕鸿佳苑11-12期上海市崇明区陈家镇裕展路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、裕鸿佳苑13期上海市崇明区陈家镇裕展路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号(以上简称9-13期物业)，共计一百二十一套房屋建筑面积18940.58平方米出租给原告自主经营，租赁期限三年，自2017年4月1日起至2020年3月31日止，租金每年4,534,507元。2017年4月1日，原、被告又签订《商铺委托经营管理协议书》一份，被告确认原告对其承租的建筑面积18940.58平方米商铺拥有经营管理及转租的权利。合同签订后，原告投入大量人力、财力经营管理承租物业。2020年3月，原、被告之间的租赁合同即将终止，按以往惯例及商铺招租的时间周期，双方续租合同应当至少续签一年，但被告无视原告此前对商铺经营管理付出的巨大投入，以续签协议条件需再行协商为由，于2020年4月1日签订《商铺租赁补充协议》一份，仅约定原承租房屋租期续签3个月至2020年6月30日。不仅如此，被告在与原告租期未到情况下，跳过原告直接与商户协商续约事宜，被告的行为已严重侵害原告的权益，构成实质违约。故提起上述请求。被告东滩公司辩称，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《商铺租赁补充协议》于2020年6月30日到期，故同意原告第一项诉讼请求。对于原告第二、第三项诉请，认为没有事实和法律依据，故不同意。保证金是保证合同正常履约的资金，本案原告在履约过程中没有按照合同约定履行支付租金义务，已构成事实违约，保证金应当予以没收。被告方在履约中严格按照合同履行，无任何违约行为，因此原告主张违约金没有事实依据。2020年4月1日，原、被告双方签订补充协议增加三个月租赁期限，补充协议是双方在协商一致的基础上自愿签订的，且增加三个月租赁期限的租金被告也分文未收，考虑到今年受新冠疫情的影响，被告减免了原告三个月租金作为补偿。原告认为续租应至少一年，在法律上没有规定，原告以此指责被告构成违约，缺少事实和法律依据。反之，原告不按约履行义务，被告曾于2018年向法院起诉，要求原告支付2018年4月1日至2019年3月31日租金4,534,507元及2017年4月1日至2018年3月31日的物业服务费254,561.40元、建筑垃圾费160,994.93元，经法院调解，原告履行了上述付款义务，双方继续履行合同。2019年4月1日至2019年9月30日半年的租金2,267,253.50元已支付，但自2019年10月1日至2020年6月30日租金3,385,350.50元，考虑到疫情影响被告予以免除三个月租金1,118,097元，原告尚欠被告租金2,267,253.50元，还拖欠被告电费365,830.17元、物业费27个月计572,763元，是原告存在违约，故提出反诉请求：1、终止双方签订的《房屋租赁合同》及《商铺租赁补充协议》，要求反诉被告在判决生效之后十五日内腾退房屋；2、要求反诉被告支付租金2,267,253元；3、要求反诉被告承担从2020年7月1日起至实际腾退之日的房屋使用费，按每年租金4,534,507元标准计算；4、要求反诉被告承担违约金2,267,253元；5、要求反诉被告立即支付垫付的电费365,830.17元。关于反诉被告拖欠的物业费，反诉原告表示另行处理。反诉被告裕鸿公司辩称，同意终止双方的租赁合同及补充协议，同意在判决生效之后十五日内腾退房屋并依照合同约定租金标准向反诉原告支付房屋使用费。对于反诉原告垫付的电费365,830.17元无异议。反诉被告已足额支付租赁期限内的租金，不存在拖欠，反诉原、被告曾达成口头协议，因受疫情影响，反诉原告同意减免反诉被告三个月的租金899,306元，减免后还应付租金1,367,947.50元，反诉被告在反诉原告处尚有保证金2,360,724.92元(其中本案实际交付保证金372,699元)可予抵扣，在减免和抵扣后，反诉被告无需再向反诉原告支付租金，故也无需承担违约责任支付违约金。原告(反诉被告)裕鸿公司向本院提交如下证据：1、2017年4月1日《房屋租赁合同》一份；2、2017年4月1日《商铺委托经营管理协议书》一份；3、2020年4月1日《商铺租赁补充协议》一份；4、2020年5月11日被告向3-13期物业发出的告知书一份；5、2020年4月30日被告与案外人肖某某签订的《房屋租赁合同》及2020年2月1日被告与案外人上海途畅酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》各一份；6、2020年5月14日反诉原告出具的催缴通知书一份；7、2020年4月18日反诉被告向反诉原告签发的1,000,000元支票一张；8、2020年6月5日反诉原告出具的告知书及2016年1月1日反诉原、被告签订的《陈家镇社区商业物业经营管理合同》各一份。以上证据用于证明原、被告租赁合同关系成立，被告有跳过原告与物业商户直接协商续租事宜，并且签订租赁合同，导致原告无法达成合同目的的事实，以及反诉原告与反诉被告双方在经营过程中一贯是各期物业统一处理，租金一并结算的操作模式，且双方就9-13物业租金减免已达成协议，确认减免后应付租金1,367,947.5元。被告(反诉原告)东滩公司向本院提交如下证据：1、2020年6月23日案外人上海途畅酒店管理有限公司出具的证明一份、2020年6月22日案外人肖某某出具的情况说明一份；2、2017年4月1日《房屋租赁合同》及《商铺委托经营管理协议书》各一份；3、涉案物业的不动产权证书，不动产权证号分别为：沪(2017)崇字不动产权第001682号、沪(2017)崇字不动产权第000759号、沪(2017)崇字不动产权第000551号、沪(2017)崇字不动产权第001677号；4、2019年8月至2020年6月期间反诉被告拖欠的电费发票及统计表一组，共计365,830.17元。本院出示(2018)沪0151民初8395号民事调解书，证明裕鸿公司拖欠东滩公司2018年4月1日至2019年3月31日租金4,534,507元、2017年4月1日至2018年3月31日物业服务费254,561.4元、建筑垃圾费160,994.93元，已经本院调解处理完毕。经审理本院确认如下事实：2017年4月1日，裕鸿公司与东滩公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定东滩公司将裕鸿佳苑9-13期物业：9期上海市崇明区陈家镇裕洲路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、裕鸿佳苑10期上海市崇明区陈家镇裕展路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、上海市崇明区陈家镇安通路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、裕鸿佳苑11-12期上海市崇明区陈家镇裕展路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、裕鸿佳苑13期上海市崇明区陈家镇裕展路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号，共计一百二十一套房屋建筑面积18940.58平方米出租给裕鸿公司自主经营，租赁期限三年，自2017年4月1日起至2020年3月31日止，租金每年4,534,507元，约定每半年支付一次，按照先付后用的原则，第一年租金在扣除四个月装修免租期租金后实际支付年租金为3,043,710元，签约之日付年租金的50%(1,521,855元)，2017年10月1日之前付年租金的50%(1,521,855元)；第二年租金应在2018年4月1日之前付年租金的50%(2,267,253.50元)，2018年10月1日之前付年租金的50%(2,267,253.50元)；第三年租金在2019年4月1日之前付年租金的50%(2,267,253.50元)，2019年10月1日之前付年租金的50%(2,267,253.50元)；依次类推。另约定租赁期内的电费由裕鸿公司承担。约定合同签订后，裕鸿公司向东滩公司缴纳履约保证金2,267,254元，保证金待合同履行到期后返还(不计利息)。还约定违约方应向守约方支付违约金2,267,254元，如实际损失超过违约金的，守约方有权追索。合同签订后，东滩公司将上述一百二十一套房屋交付裕鸿公司承租使用。裕鸿公司支付了第一年(即2017年4月1日至2018年3月31日期间)租金3,043,710元，未支付履约保证金2,267,254元。因第二年(即2018年4月1日至2019年3月31日期间)租金4,534,507元、2017年4月1日至2018年3月31日物业费254,561.40元、建筑垃圾费160,994.93元，裕鸿公司未按约履行，东滩公司于2018年10月诉至本院(案号(2018)沪0151民初8395号)，经本院调解结案，裕鸿公司按调解书履行了义务，双方于2017年4月1日签订的《房屋租赁合同》继续履行。后裕鸿公司支付了2019年4月1日至2019年9月30日半年租金2,267,253.50元。2020年4月1日，考虑到疫情影响，东滩公司在同意减免前期三个月租金的基础上，双方签订《商铺租赁补充协议》一份，约定“1、原2017年4月1日甲乙双方签订的商铺合同于2020年3月31日到期，现将商铺合同续签至2020年6月30日止，为期续签三个月。2、续签租金按照先付后用原则，每月租金为372,699元，租金每三个月支付一次，押一付三，第一期租金在协议签订之日付清，租金为1,118,097元，押金为372,699元。押金在协议到期后退还(押金不计利息)”。后裕鸿公司支付了押金372,699元。至2020年6月30日租赁期满，裕鸿公司未按约向东滩公司支付2019年10月1日至2020年6月30日减免三个月后的租金2,267,253元。另查明，本案所涉的房屋权利人为案外人上海崇裕置业发展有限公司，其将该些房产委托东滩公司进行出租管理。东滩公司为裕鸿公司垫付涉案9-13期物业2019年8月至2020年6月期间的电费共计365,830.17元。本院认为，裕鸿公司与东滩公司于2017年4月1日签订的《房屋租赁合同》及于2020年4月1日签订的《商铺租赁补充协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律、行政法规的规定，该合同及补充协议合法有效，双方当事人均应恪守履行。现本案租赁期间届满，双方当事人本诉和反诉均主张解除合同，本院予以照准。东滩公司反诉要求裕鸿公司在判决生效之后十五日内腾退房屋，并要求裕鸿公司承担从2020年7月1日起至实际腾退之日按年租金4,534,507元之标准支付房屋使用费，对此裕鸿公司予以认同，故东滩公司该反诉请求，本院予以支持。裕鸿公司本诉要求东滩公司返还保证金(押金)372,699元，东滩公司反诉要求裕鸿公司支付拖欠的租金2,267,253元、垫付的电费365,830.17元。对此本院认为，本诉请求及反诉请求均符合双方的约定，并无不当，故本院均予支持。裕鸿公司主张其与东滩公司其他房屋租赁的保证金与本案的租金相抵，无需再支付东滩公司租金，对此本院认为，双方其他合同的债权债务与本案无涉，应根据其他合同的约定另行处理，故本院对裕鸿公司该主张不予采纳。裕鸿公司认为东滩公司在合同期限内，又与案外人肖某某、上海途畅酒店管理有限公司签订房屋租赁合同，将本案所涉的安通路XXX号、XXX号分别租赁给二案外人，东滩公司存在违约。东滩公司对此予以否认，并提供了二案外人的情况说明，证明该二份合同系案外人私自伪造。故裕鸿公司以此为理认为东滩公司违约，缺乏事实依据，本院不予采纳。根据本案事实，裕鸿公司未按约支付租金、电费等费用，本院认为裕鸿公司存在违约。故裕鸿公司本诉要求东滩公司支付违约金2,267,253元，本院不予支持。东滩公司反诉要求裕鸿公司支付违约金之诉请，本院予以支持，但东滩公司主张的违约金过高，本院予以调整，根据拖欠的租金、电费情况，本院酌定裕鸿公司支付违约金250,000元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海裕鸿企业发展集团有限公司与被告(反诉原告)上海东滩建设集团资产经营管理有限公司于2017年4月1日签订的《房屋租赁合同》及于2020年4月1日签订的《商铺租赁补充协议》依法予以解除；二、反诉被告上海裕鸿企业发展集团有限公司于本判决生效之日起十五日内将本案涉租房屋腾退返还给反诉原告上海东滩建设集团资产经营管理有限公司；三、反诉被告上海裕鸿企业发展集团有限公司于本判决生效之日起十五日内支付反诉原告上海东滩建设集团资产经营管理有限公司自2020年7月1日至实际腾退之日期间涉租房屋的使用费，按每月377,876元计算；四、反诉被告上海裕鸿企业发展集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海东滩建设集团资产经营管理有限公司租金2,267,253元、电费365,830.17元，被告上海东滩建设集团资产经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海裕鸿企业发展集团有限公司押金372,699元，两者相抵，反诉被告支付反诉原告2,260,384.17元；五、驳回原告上海裕鸿企业发展集团有限公司要求被告上海东滩建设集团资产经营管理有限公司支付违约金2,267,254元的诉讼请求；六、反诉被告上海裕鸿企业发展集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海东滩建设集团资产经营管理有限公司违约金250,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费27,920元，减半收取计13,960元，由原告上海裕鸿企业发展集团有限公司负担。本案反诉案件受理费16,500元，由反诉被告上海裕鸿企业发展集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张建平二〇二〇年九月三十日书记员  刘琦琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条…约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。…第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。