北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初1999号原告：高震，男，1975年3月6日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王梁，天津全唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺利芳，北京市中唐律师事务所律师。被告：王文军，男，1965年5月4日出生，汉族，北京华开律师事务所主任，住北京市经济技术开发区。原告高震诉被告王文军共有物分割纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案原告高震及其委托诉讼代理人王梁、贺利芳，被告王文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高震向本院提出如下诉讼请求：1．请求依法分割北京市通州区景盛南一街XX号院X号楼X单元2XX室房屋，并对该房屋进行作价分割，由被告占有房屋，原告获得价款补偿；2．诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年11月9日，原告与被告签订《合作投资购房协议书》，约定共同出资购买合生世界村XX号楼XXX室房屋。现址为通州区景盛南一街XX号院X号楼X单元2XX室，产权证号京房权证通字第XXXX号。房屋总价款为78万余元，原告出资20万元，余款由被告支付；投资目标为房屋升值后出售，基本排除自用或者出租。同时协议里还约定了投资比例及利益分配方式，双方可以协商适时出售房屋。预计2013年5月31日交房，银行按揭房贷起算之日前后双方按投资比例分配价款。协议签订后，由于开发商逾期交房，造成房屋延期出售，后由于北京限购新政出台，导致上述房屋未能完成交易而解约。目前已经远远超出协议约定的售房预期，且上述房屋一直由被告实际控制。原告依据协议要求被告分割房屋，但被告拒不理睬。原告认为，原被告签订的协议不违反法律、行政法规的强制性规定应属合法有效，双方应按照协议的约定履行。现原告依法要求分割涉案房屋，但被告拒绝对原告进行作价补偿，也拒绝变价分割该房屋，侵犯原告的权益。为维护自身合法权益，特诉至法院。被告王文军辩称：不同意原告的诉讼请求。从实体上说，应该依法驳回原告诉求，双方在诉前对涉诉房屋没有任何分歧，双方的意愿都是出售涉诉房屋，不存在任何争议，根据合同约定，双方购买涉诉标的商业房目的是投资且追求的是升值后出售，然后双方根据出资比例对于出售价款进行分割，是双方明确约定的，对于共有物的处理方式，不损害第三人及公共利益，是合法有效的，事实上双方共同努力对涉诉房屋进行出售，只是因为国家政策买卖合同没有履行，之后我一直在委托出售，由于通过中介与客户约谈，我也邀请了原告一起参加，这是在2018年终。此前房屋买卖合同原告也都是参与的，既然双方对涉诉房屋有明确约定，目前涉诉房屋没有出售，原告要求分割财产份额不具备任何前提条件。至于原告提出的其份额小，要求我收购原告份额的提议，应该取得我的同意，目前我没有意愿收购原告份额，故原告诉求没有合同依据，从法律依据物权法96、97、102、103条约定，共有人对涉诉房屋有明确约定的，何时出售是视市场行情适时出售，不是约定固定时间进行出售，我们是投资，如果想出售我同意，我把房产证及钥匙交给原告，原告进行出售和管理操办这件事，我当庭就可以与原告进行交接，我都带来了，现在这种情况下，原告要求我收购其份额，没有合同及法律依据，要求作价补偿也没有合同及法律依据，而且要由占有三分之二以上的权利人处分，原告想处理得经过我同意，故原告诉求应该驳回，我现在也不违心、不违法，我是按照合同约定履行的，原告不能凭个人意愿处理这件事，请求法院依法查清事实，驳回原告诉求。本院审理查明的事实：原告高震与被告王文军原系同事关系。2010年10月14日王文军付款5000元办理搜房网白金卡一张，后王文军向北京合生北方房地产开发有限公司交纳20000元购房诚意金。2010年10月16日王文军在售楼处选房号，选好房号后该购房诚意金转为购房定金。2010年10月22日王文军交纳律师产权代办费1000元。2010年10月29日王文军与北京合生北方房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》，约定王文军购买坐落在通州区马驹桥镇商业金融、市政设施、住宅及配套项目**商务楼****（暂定编号，以下简称：“涉诉房屋”），该商品房的用途为商务用房，房屋预测建筑面积74．85平方米，其中套内建筑面积58．16平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币13494．14元，房屋总价款784819．元，买受人可以首期支付购房总价款的50．31%，其余价款可以向天津银行借款支付；出卖人应当在2013年5月31日前向买受人交付该商品房；出卖人逾期交房超过120日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。签订合同当日被告王文军交纳购房款156964元，并同时交纳宽带安装费500元、印花税393元，后被告王文军与高震二人协商共同购买涉案房屋。2010年11月9日原告高震与被告王文军双方本着利益均沾、风险共担、互利共赢的原则，经平等协商签订《合作投资购房协议书》（协议书中王文军简称甲方、高震简称乙方），该协议书载明：一、投资标的概况：项目名称合生世界村，房号XX号楼2XX室，房型一厅室、一厨、一卫结构；建筑面积约75．45平方米（交房时以实测面积为准）；朝向西（社区内花园方向）；交房时间2013年5月31日；二、价款，总价款人民币81万余元（具体见购房合同）；三、付款方式为分期付款。即自2010年10月16日（应为29日）签订认购协议之日起一周内付款20%；第二个月内付款20%；第三个月内付款10%；余款50%以银行按揭贷款方式支付。按揭贷款还款期限自2013年5月31日房屋交付之日起计算。四、付款现状：甲方已于2010年10月14日付款5000元办理搜房网白金卡一张、付购房诚意金20000元（已于2010年10月16日选房并签订认购协议之日转换为定金）；2010年10月29日付购房款156964元（含定金20000元）、产权代办律师费1000元、宽带安装费500元、印花税393元。以上共计163857元（把5000元白金卡款计算在内）。五、购房优惠：甲方已经办理的搜房网白金卡一张在签订认购协议时已享受购房款20000元优惠，3个月内付款50%再享受99折优惠；即该房总价款优惠后为780000余元。该优惠甲乙双方共同享有；六、投资比例：甲、乙双方作为共同产权人，以实际投入的资金数额为据计算投资比例。乙方作为隐形产权人，以200000元作为共同购房投资款计算投资比例。该款自本协议签订之日起七日内交付甲方（乙方已于2010年11月9日支付100000元，其中现金10000元，银行卡转账90000元。剩余100000元在2010年11月15日下午4时前付清）。甲方向乙方出具收款收据；甲方作为名义产权人，负责办理及偿付房贷；支付除乙方的200000元及甲方已经支付的163857元以外的其他购房款以及相关费用。甲方以最终实际投资的资金数额（以相应的发票或收据）为准，计算投资比例。甲、乙双方按揭前的投资比例预计各占约50%；七、利益分配：甲、乙双方协商一致，投资目标为房屋升值后出售，基本排除自用或出租。目前预计理想出售时机为2013年5月31日该房实际交付、银行按揭房贷起算之日前后。具体由甲乙双方依据市场行情协商一致，适时出售。所得价款在扣除相关税费后，由甲、乙双方按本协议第六条约定的投资比例进行分配。协议还约定了其他条款。高震及王文军在协议上签字。协议签订之日高震给付王文军100000元，其中现金10000元，银行卡转账90000元。当日，王文军为高震出具收款收据，剩余100000元高震在协议约定的日期2010年11月15日给付王文军。2015年1月31日王文军收房当日交房款237855元，2015年3月12日王文军与渤海银行股份有限公司北京分行签订个人一手房按揭抵押借款合同，王文军向该银行借款390000元用于支付购买房屋尾款，借款期限120个月，自2015年4月9日至2025年4月9日，每月还款额为4000余元。2015年3月29日被告王文军与房屋出售方北京合生北方房地产开发有限公司协议确认涉诉房屋变更确定为北京市通州区景盛南一街XX号院X号楼2XX号，该商品房房产证登记建筑面积为75．01平方米，套内面积为58．23平方米，该商品房实际成交总价为785764元，其中贷款金额为390000元。王文军另补交房款945元、交纳房屋权属登记费550元、契税23572．92元、契税印花税5元，至2020年9月王文军按期还贷本金214500元，偿还贷款利息86795．73元、本息共计偿还301295．73元，尚欠本金175500元，现该房的贷款一直由王文军偿还。2015年3月29日王文军交纳物业费3954元，王文军陈述2016年1月1日2018年12月31日其共交纳三年物业费6696元，但只出具了2018年11月12日通过电子转账方式交纳物业管理费2496元的交易凭证，再未出具其他符合双方约定的有效票据。涉案房屋的供暖费一直欠缴。涉案房屋已发放产不动产权证书，所有权人为王文军，共有情况为单独所有，不动产权证编号为XXXX号。2017年3月23日，王文军与高震协商后与案外人刘韧签订《北京市存量房屋买卖合同》，刘韧购买涉案房屋，合同约定房屋成交价格为人民币160万元，买受人应当在签订本合同的同时支付定金人民币10万元，于2017年3月23日交首付款10万元，2017年4月3日前交首付款72万元，剩余78万元由银行贷款付清，后因北京市出台限购政策，房屋未能成交。后刘韧诉至本院，经本院审理后双方达成和解，刘韧撤回起诉。2018年11月15日，原告高震委托律师给被告王文军发律师函，要求与被告王文军协商处理涉诉房屋出售及利益分配事宜或作价补偿或变价分割，但双方未能协商解决。本案在审理过程中，双方对涉案房屋现时出售价格不能协商一致，双方分别对涉案房屋出售价格到房屋所在地段的房屋中介机构进行询价，但双方询问的价格差异较大，双方一致同意由法院到涉案房屋的地段的房屋中介机构进行询价，本院涉案房屋地段的两家较大的房屋中介机构进行询价，两家中介机构趋同的观点是按房屋现阶段出售价格应在100万元。上述事实，有北京市商品房预售合同、渤海银行股份有限公司个人一手房按揭抵押借款合同、渤海银行北京经济技术开发区支行账户明细对账单、房产证、合作投资购房协议书、收款条、银行个人业务凭证、律师函、当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：原、被告双方以投资为目的签订的《合作投资购房协议书》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方在协议中约定甲乙双方协商一致，投资目标为房屋升值后出售，基本排除自用或出租，据此可以认定双方并无长期共有的意思表示。因协议订立时购房手续尚未完成，因此双方签订的合作投资购房协议未能明确双方的投资比例，但从双方的协议可以看出，双方对购买房屋的约定初衷是按比例共有亦即按份额共有。由于开发商逾期交房，双方未能在预期时间，即银行按揭房贷起算之日2013年5月31日前将房屋出售，但双方在协议中也约定了备选方案即由甲乙双方依据市场行情协商一致适时出售，因双方未就具体时间予以明确，应视为对出售房屋的具体时间约定不明。共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。由于双方在协议中没有约定不得分割的情形，且双方在签订协议时亦没有长期共有的意思表示，结合房屋现状，本院认为原告高震主张分割共有物的请求并无不妥，故予以准许。被告王文军辩称的对共有物处理须经三分之二所有权人同意的辩解意见缺乏事实依据，本院不采信。因双方的投资购房协议明确以利益均沾、风险共担、互利共赢为原则，由此可以确认双方在签订投资购房协议时，已经预见到双方投资购房可能盈利、也可能亏损。故在共有物分割后，相应的盈利和亏损均应由双方均担。根据《合作投资购房协议书》的约定，甲乙双方以实际投入的资金数额为依据计算投资比例，同时还明确了计算投资比例的方法。即乙方以200000元作为共同购房投资款计算投资比例，甲方负责办理偿付房贷，以已经支付的163857元和以外的其他购房款及相关费用为准计算投资比例。本案审理过程中，高震认可王文军截至2019年6月前偿还的贷款利息可计入房屋投资款，本院综合案件审理情况，考虑到涉案房屋是以现值进行估价的，因此以估价时间所对应时间段的贷款偿还情况为计算王文军投资比例的依据较为妥当。本案中高震投资金额为200000元，王文军交纳的购房款、购房贷款、偿还的贷款利息、契税、权属登记费等相关费用合计为703580．65元，根据双方投资购房协议约定的计算投资比例，高震购房投资所占投资比例为22．1342%，被告王文军购房款投资比例为77．8658%。《合作投资购房协议书》明确约定了利益分配和风险承担的具体方法，即所得价款在扣除相关税费后，由甲、乙双方按照该协议第六条约定的投资比例进行分配。在订立协议书时，双方即把印花税、产权代办律师费、宽带安装费计算在购房投资款之中，因此被告王文军交纳的契税应计算入其购房出资数额之中，而不在双方约定的扣除范围之内。根据本案的实际情况，对于协议书中所载明的“税费”，宜定义为此后发生的物业管理费、供暖费等费用，在双方按投资比例分配涉诉房屋的售房款时，应先扣除相应的物业费、供暖费等费用。本院核算王文军交纳的物业费共计6450元，故在按比例分割共有物利益时应扣除王文军所交纳的相应物业管理费。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、第九十八条、第九十九条、第一百零四条之规定，判决如下：坐落在北京市通州区景盛南一街XX号院X号楼2XX号房屋归被告王文军所有，被告王文军于本判决生效之日起7日内给付原告高震房屋折价款219914．34元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19200元，由原告高震负担4000元（已交纳），被告王文军负担15200元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  薛德胜审判员  吴连启审判员  李宏印二〇二〇年九月三十日书记员  周 洲书记员  杜 翯