北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初9849号原告：雏菊第一太平戴维斯物业管理（北京）有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人：彭树文，董事长。委托诉讼代理人：张敏，北京达则律师事务所律师。委托诉讼代理人：亓玉芳，北京达则律师事务所实习律师。被告：中物永泰纸业有限公司，住所地北京市东城区建国门内大街****办公楼**905。法定代表人：黄松涛，总经理。委托诉讼代理人：高伊楠，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：格桑拉姆，北京市康达律师事务所实习律师。原告雏菊第一太平戴维斯物业管理（北京）有限公司（以下简称雏菊物业公司）诉被告中物永泰纸业有限公司（以下简称中物永泰公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告雏菊物业公司之委托诉讼代理人张敏、亓玉芳，被告中物永泰公司之委托诉讼代理人高伊楠、格桑拉姆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雏菊物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付北京市东城区建国门内大街18号北京恒基中心办公楼二座911号房屋2018年6月1日至2020年8月31日的物业费132608.88元及暂计至2020年8月31日的滞纳金52400.17元；2、判令被告支付上述房屋2020年1月1日至2020年1月31日期间电费1.25元、2019年11月15日至2020年3月15日期间供暖费差额508.08元、2020年2月1日至2020年8月31日期间电费滞纳金和2020年3月16日至2020年8月31日期间供暖费差额滞纳金69.84元；3、判令被告支付自2020年9月1日起至实际支付之日止的滞纳金（以133118.21元为基数，按照每日0.1%计算）。事实和理由：被告系北京市东城区建国门内大街**北京恒基中心办公楼****房屋所有权人。2018年6月4日，原告与北京雏菊置业有限公司签订了物业合同，约定原告自2018年6月4日起为北京恒基中心（含办公楼一座、二座、三座、汇豪阁公寓等部分）提供物业管理服务。2018年6月14日，原告获得北京市东城区房屋管理局物业管理科的物业合同备案办理结果通知书，原告申请备案的物业合同符合备案要件，成功备案。2018年6月14日，北京雏菊置业有限公司、前物业公司中海物业管理公司北京恒基中心分公司与原告联合发布《关于变更物业管理服务主体事项——致恒基中心全体业主公开信》，信中明确了自2018年6月1日起由原告提供物业服务并收取相应物业费用。原告自2018年6月1日起至今按照物业合同履行了义务，向业主提供了符合约定的物业管理服务，但被告未交相应的物业管理费、能源费等，原告曾通过《付款通知书》、《催款通知书》、《催缴物业管理费律师函》等形式多次催交，但被告拖欠至今。为维护合法权益，原告向法院提起诉讼。被告中物永泰公司辩称：北京雏菊置业有限公司与原告未经被告同意私自签订物业合同，此时被告并未与原物业公司解除合同且未同意与新物业公司签订合同，故原告所述物业合同对被告不发生法律效力；原告将其所述物业合同的主体偷换为被告，且将《公开信》中提到的《原北京恒基中心前期物业服务合同》偷换为其所述物业合同，《公开信》及《原北京恒基中心前期物业服务合同》对被告不发生法律效力；原告提交的《管理维修公约》与本案无关，不能构成物业合同的附件；认可被告系原告所诉期间上述房屋的业主，亦认可被告未支付原告所诉期间的上述费用；认可原告诉讼请求所计算的金额，但不认可原告的逻辑前提，且被告提供物业服务不力，故不同意支付上述费用。本院经审理查明：2015年4月27日至今，被告系北京市东城区建国门内大街18号北京恒基中心办公楼二座911号房屋（建筑面积169.36平方米）所有权人。2018年6月4日，案外人北京雏菊置业有限公司（以下简称雏菊置业公司）作为甲方与作为乙方的原告签订《北京雏菊金融中心（北京恒基中心）物业服务合同》，约定：1、鉴于甲方开发了位于北京市东城区建国门内大街18号的“雏菊金融中心”项目，享有对该中心进行建设、销售、经营和管理的相关权益，故选定并聘请乙方提供关于雏菊金融中心的物业管理服务，包括对雏菊金融中心中的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护雏菊金融中心内的环境卫生和秩序的活动，范围为物业管理区域即雏菊金融中心及其所占土地范围内的所有共用部位和共用设施设备，其中雏菊金融中心包括（1）办公楼1座：包括位于办公楼1座地上（按建设实际楼层）第四层至第二十六层的办公楼宇；（2）办公楼2座：包括位于办公楼2座地上（按建设实际楼层）第四层至第十二层的办公楼宇；（3）办公楼3座：包括位于办公楼3座地上（按建设实际楼层）第五层至第十层的办公楼宇；（4）汇豪阁公寓，指位于第五层至第二十二层的公寓楼宇；（5）裙房部分：原功能为商业，位于____、由**办公楼的地上****，，地下**的建筑部分及相关区域和附属设施（6）位于地面和地）位于地面和地下**的停车场。共有停车位591个；（7）上述各部分物业的共用部位及共用设备设施；（8）上述各物业所占土地的国有土地使用权以及共享设施。2、物业服务收费方式为包干制，标准为公寓每建筑平方米每月15元、三座办公楼每建筑平方米每月29元、裙房部分暂时空置另行协商、停车场每月每车位170元，乙方按合同附件中的《管理维修公约》规定在每月度开始的前十天内按月度向业主或物业使用人收取，《管理维修公约》规定业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起至实际付款日止，乙方可每日按物业管理费的0.1%标准向业主或物业使用人收取滞纳金。乙方有权代有关单位统一征收及向有关单位统一支付恒基中心各单位的水（包括自来水、热水及中水等）、电、煤气等费用。3、在乙方可以使用的预算资金和本合同授权范围内，乙方提供的管理服务须达到以下水平：（1）房屋外观：良好；（2）设备运行：正常；（3）公共设施、设备的维修、养护：及时；（4）公共环境：整洁；（5）公共绿化养护：良好；（6）交通秩序：良好；（7）保安服务：维持秩序；（8）急修：半小时内到场，24小时内修复（如因特殊原因不能完成，应作限时承诺）；（9）小修：当即解决。虽有前述规定，乙方提供的物业服务水平须预定达到北京市房地产主管机关制定并公布的北京市物业管理行业规范的各项要求的较高水平，但建筑和设施或缺少可使用资金导致的限制除外。2018年6月13日，原告向北京市东城区房屋管理局申请物业服务合同备案，该局次日通知原告其申请符合本案要件故予以备案。2018年6月14日，雏菊置业公司、原告及原告前手物业公司中海物业管理有限公司（以下简称中海物业公司）联合发出《关于变更物业管理服务主体事项——致恒基中心全体业主公开信》，通知：1、雏菊置业公司与中海物业公司的《恒基中心物业服务管理合同》于2018年5月31日解除；2、雏菊置业公司与中海物业公司将在2018年6月15日前依法完成恒基中心的全部物业移交工作；3、雏菊置业公司与原告签订《原北京恒基中心前期物业服务合同》，原告2018年6月1日开始接管本项目，负责现场物业管理服务，承担全部物业管理责任；4、涉及恒基中心项目物业管理服务债权及债务以2018年5月31日合同终止日进行划分，原物业合同终止日前的债权债务由中海物业公司承担，原物业合同终止日后发生的债权债务由原告承担；5、在原合同终止日至实际完成交接之日，中海物业公司将积极协助原告办理物业移交，维持正常物业管理秩序。6、自2018年6月1日起的物业管理相关费用，每月1日（遇节假日提前）原告会将相关费用的“催缴通知单”发送至业主、租户。2019年11月7日，北京市发展和改革委员会发布《关于调整本市非居民供热价格有关问题的通知》，通知本市非居民供热价格按面积收费的每采暖季每建筑平方米统一上调3元。庭审中，原告提交维修服务情况截图，被告认可真实性，但认为恰恰反映出原告提供的物业服务不符合标准。被告提交《办公楼物业管理服务协议》、设施设备维修养护情况梳理材料、办公楼漏水视频，原告对此均不认可。关于原告诉讼请求中各项金额，被告未提出异议，截至本案开庭前未向原告进行支付。被告开始欠费后，原告多次向被告发送催款通知书、付款通知单。另查，原告2018年、2019年曾因物业服务问题遭到行政处罚。本院认为：依法成立的合同受法律的保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。原、被告虽未签署书面物业合同，但原告与开发商雏菊置业公司签订了《北京雏菊金融中心（北京恒基中心）物业服务合同》（含附件《管理维修公约》），原告并向有关部门进行了备案，雏菊置业公司、原告及中海物业公司联合向业主发布通知公告，并于2018年6月1日开始为被告提供事实上的物业服务，原、被告之间已形成事实上的物业服务合同关系，双方均应依约履行各自的义务。被告虽对原告的主体资格持有异议，但未提交有力反证，本院不予采信。原告依约履行了物业管理服务义务，被告在接受上述服务后，应当按照约定如期交纳相关费用。现原告要求被告支付物业费等费用，于法有据，被告未对金额提出异议，本院予以确认。关于各项滞纳金，考虑原告提供物业服务确实存在瑕疵等实际情况，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：一、被告中物永泰纸业有限公司于本判决生效后十五日内向原告雏菊第一太平戴维斯物业管理（北京）有限公司支付北京市东城区建国门内大街18号北京恒基中心办公楼二座911号房屋2018年6月1日至2020年8月31日的物业费132608.88元、2020年1月1日至2020年1月31日期间电费1.25元、2019年11月15日至2020年3月15日期间供暖费差额508.08元；二、驳回原告雏菊第一太平戴维斯物业管理（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2006元，由被告中物永泰纸业有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李成博二〇二〇年九月二十七日法官助理 王 凯书 记 员 崔佳星