贵州省绥阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0323民初1641号 原告（反诉被告）：杨进，男，1988年10月2日出生，汉族，住重庆市开州区。 委托诉讼代理人：杨晓根。 被告（反诉原告）：贵州海纳百川房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市绥阳县洋川镇解放南路领航幸福城郁香郡******。统一社会信用代码：91520323MA6GQ3HW2U。 法定代表人：陈明伟，公司经理。 委托诉讼代理人：汤君平，贵州佳信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭永生，贵州佳信律师事务所律师。 原告（反诉被告）杨进与被告（反诉原告）贵州海纳百川房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨进的委托诉讼代理人杨晓根，被告（反诉原告）贵州海纳百川房地产开发有限公司的委托诉讼代理人汤君平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨进向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告双方于2019年10月10日签订的《商业用房租赁合同》；2、依法判令被告退还原告租金120,000.00元；3、被告承担本案诉讼费用。在审理过程中，原告增加诉讼请求：要求被告支付因装修产生的损失84,965.00元，后原告又放弃了该诉讼请求。事实和理由：2019年10月10日原、被告双方签订《商业用房租赁合同》，约定被告将其合法拥有的座落于绥阳县天台南路天台新园项目1号楼2层1号商业用房出租给原告用于经营,2层1号商业用房建筑面积为2644.4平方米。双方约定租赁期为5年,自2019年12月1日起至2024年12月1日止。第一年租金为253,333.00元/年,第二年租金为38万元/年,第三年租金为39万元/年,第四年租金为41万元/年,第五年租金为43万元/年。在签订本合同当日,乙方支付陆万元租金,前半年剩余租金于2019年12月1日前付清,后半年剩余租金于2020年5月10日前支付完毕,第二年开始乙方必须在11月10日前一次性付清租金且保证公共设施完整。该《商业用房租赁合同》还明确了甲、乙双方的权利义务和合同的变更和解除。原告在2019年的10月10日通过银行转帐给被告120,000.00元租金。并对该商业用房打了地平,但在打地平时就有业主来阻止,2019年的11月19日原告并将此事告诉了被告,被告对原告说:“等到月底、我们要交房,最好月底装”。2019年12月7日，原告在对该商业用房进行装修时,业主又来阻止施工,并且还报了警,最终导致原告无法对该商业用房进行装修。在此期间，原告分别多次要求被告出面协调与业主之间的纠纷,被告都以各种理由推给政府而拒绝,因此，原告只好提起诉讼。综上所述，为了使原告的合法财产不受侵害,特向人民法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）贵州海纳百川房地产开发有限公司辩称，在合同履行过程中，被告不存在任何违约行为，相反是原告未按合同约定支付租金，系原告违约在先，双方签订的租赁合同合法有效，应继续履行，不同意解除合同。为此，特提起反诉请求：1、判决反诉被告继续履行双方所签订的房屋租赁合同,并向反诉原告支付逾期房屋租金133,333.00元;2、反诉被告承担反诉案件受理费。 反诉被告杨进对反诉原告贵州海纳百川房地产开发有限公司的反诉辩称，本案依法审理的是双方之间所签订的《商业用房租赁合同》应不应该依法解除和商业用房租金该不该退还的法律关系,这是本案的实质要件，与反诉原告反诉请求反诉被告继续履行《商业用房租赁合同》并支付逾期房屋租金的诉讼请求之间是两个不同的法律关系和两个不同的法律事实,这显然违反了《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》的规定。双方在2019年10月10日签订的《商业用房租赁合同》中已经明确约定解除合同的法定事由,反诉人已经违约。综上所述，请求驳回反诉原告的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：案外人绥阳县伟业长丰置业有限公司在位于绥阳县的房屋。2019年10月10日，杨进（乙方）与贵州海纳百川房地产开发有限公司（甲方）签订《商业用房租赁合同》，约定甲方将“绥阳县天台新园”1号楼2层1号商业用房出租给乙方用于经营,建筑面积为2644.4平方米；租赁期限为5年,自2019年12月1日起至2024年12月1日止；租金为第一年租金253333.00元,第二年380000.00元,第三年390000.00元,第四年410000.00元,第五年430000.00元；第一年前半年剩余租金于2019年12月1日前付清,后半年剩余租金于2020年5月10日前支付完毕,第二年开始乙方必须在11月10日前一次性付清；乙方承租期间，如甲方因该商业用房或商业用房范围内的土地与第三方发生纠纷，致使乙方无法正常营业超过15天，乙方有权解除合同。双方签订合同的当天和前一天,杨进分别向贵州海纳百川房地产开发有限公司支付租金60000.00元，共计120000.00元，贵州海纳百川房地产开发有限公司向杨进出具了租金收据，案外人绥阳县伟业长丰置业有限公司在该收据上该了公司印章。贵州海纳百川房地产开发有限公司并将租赁物交付给杨进进行装修,但杨进在装修过程中遭到当地群众的阻止，2019年12月7日，杨进继续装修时,又遭到当地群众的阻止,杨进并报了警，为此，杨进无法对该租赁物进行装修后经营。 上述事实，有杨进、贵州海纳百川房地产开发有限公司的陈述；杨进提供的《商业用房租赁合同》、《收款收据》、接处警登记表、微信聊天记录、信息记录、通话记录；贵州海纳百川房地产开发有限公司提供的绥阳县伟业长丰置业有限公司的《营业执照》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《不动产权证》、《商品房屋预售许可证》在卷佐证，经庭审质证，足以认定。贵州海纳百川房地产开发有限公司提供的其与绥阳县伟业长丰置业有限公司签订的《委托代理协议》，用以证明绥阳县伟业长丰置业有限公司委托管理涉案租赁物的事实，经庭审质证，因该证据中约定的内容未包含涉案租赁物，故对该证据缺乏关联性，本院不予确认。 本院认为，涉案租赁物系案外人绥阳县伟业长丰置业有限公司修建，贵州海纳百川房地产开发有限公司无权与杨进签订租赁合同，但杨进与贵州海纳百川房地产开发有限公司签订《商业用房租赁合同》后，绥阳县伟业长丰置业有限公司在贵州海纳百川房地产开发有限公司出具给杨进的租金收据上盖上其公司印章的行为，系其对贵州海纳百川房地产开发有限公司签订《商业用房租赁合同》民事行为的追认，该合同是合同双方的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应按照合同约定全面履行合同义务。合同签订后，杨进向贵州海纳百川房地产开发有限公司履行了第一年前半年租金的义务，贵州海纳百川房地产开发有限公司向杨进履行了交付租赁物的义务。但杨进在装修过程中遭到当地群众的阻止，致使杨进无法对该租赁物进行装修后经营，该事实符合双方在合同中约定的杨进有权解除合同的情形，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，对杨进请求解除《商业用房租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持，对贵州海纳百川房地产开发有限公司反诉请求杨进继续履行合同并支付133,333.00元的诉讼请求，本院不予支持。因双方签订合同后，杨进未开始正常使用租赁物便发生纠纷，贵州海纳百川房地产开发有限公司收取的租金120,000.00元应退还给杨进，故对杨进请求贵州海纳百川房地产开发有限公司返还租金120,000.00元的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，杨进应当返还租赁物给贵州海纳百川房地产开发有限公司。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、解除原告杨进与被告贵州海纳百川房地产开发有限公司于2019年10月10日签订的《商业用房租赁合同》； 二、由原告杨进在本判决生效后十日内返还被告贵州海纳百川房地产开发有限公司位于绥阳县房屋。 三、由被告贵州海纳百川房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告杨进租金120,000.00元； 四、驳回反诉原告贵州海纳百川房地产开发有限公司的反诉请求； 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,700.00元，已减半收取1,350.00元，反诉费2,966.00元，已减半收取1,483.00元，由被告贵州海纳百川房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审判员  谢力 二〇二〇年九月一日 法官助理 尹维维 书记员赵文