广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终3015号 上诉人（原审被告）：甘彩燕，女，壮族，1964年5月7日出生，住广西壮族自治区柳州市。 委托诉讼代理人：凌子明，广西万益（柳州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：柳州市泓福物业服务有限责任公司，住所地广西壮族自治区柳州市雅儒路西四巷**，统一社会信用代码：914502007087609028。 法定代表人：林宇，总经理。 委托诉讼代理人：郭力祯，该公司员工。 委托诉讼代理人：冯绪红，广西弘邦律师事务所律师。 原审第三人：柳州市文博帅府业主委员会，住所地广西壮族自治区柳州市城中区海关路**。 上诉人甘彩燕因与被上诉人柳州市泓福物业服务有限责任公司（以下简称泓福物业）、原审第三人柳州市文博帅府业主委员会（以下简称业委会）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2019）桂0202民初3375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人甘彩燕及其委托诉讼代理人凌子明、被上诉人泓福物业的委托诉讼代理人郭力祯、冯绪红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 甘彩燕上诉请求：一、撤销柳州市城中区人民法院做出的(2020)桂0202民初3375号判决，驳回泓福物业的诉讼请求；二、本案的一、二审诉讼费用全部由泓福物业承担。事实和理由：一、泓福物业并未经过业主大会选聘为文博帅府小区提供物业服务。二、甘彩燕作为业主，授权给业委会与泓福物业签订物业服务合同，但甘彩燕仅得到主合同，合同附件1-7并未向甘彩燕公开。泓福物业在提供物业服务期间存在将小区公共绿地更改为水泥地导致小区绿化面积减少以及没有对甘彩燕所住楼层的外排污水管漏水进行维修、不约束养狗业主的危险、扰民行为、乱搭雨棚等未按合同约定提供物业服务的行为，其违约在先，甘彩燕不交纳物业服务费事出有因，一审法院认定甘彩燕支付物业服务费过髙，应当适当减少。三、一审法院认定甘彩燕应缴纳车位服务费2790元错误。1.柳州市城中区人民防空办公室授权柳州市银阳房地产开发有限责任公司（以下简称银阳房开）将文博帅府防空地下室用作地下车库，而根据《人民防空法》第二条的规定，人防车位属于国防资产，故甘彩燕对于两个地下车库的车位只有使用权并没有所有权，而业委会与泓福物业签订的物业服务合同第四条第3点约定“;地下停车场车位权属系业主的业主应按每个车位30元/月的标准向乙方交纳车位服务费”，由于甘彩燕对其车位不具有所有权，故该条款对甘彩燕不发生效力，泓福物业无权向甘彩燕收取车位服务费。2.一审法院没有对甘彩燕提供的柳州市人防工程审批表进行审理查明，泓福物业也未对该证据进行质证。该证据证实银阳房开系甘彩燕车位所在的人防工程的建设者和投资者，根据谁投资谁受益的规定，泓福物业不是该人防车位的投资者，无使用管理收益权。3.泓福物业并未按照合同约定的物业服务质量标准提供物业服务，甘彩燕车位的天花板经常漏水且物业从未打扫过卫生，其与泓福物业一直沟通但从未得到答复和解决方案。。地下停车场没有任何一个摄像头甘彩燕的汽车停放在车库多次被他人刮伤，却由于地下车库没有摄像头导致维权无门，因此，泓福物业未履行相应职责，无权收取车位服务费。四、泓福物业没有按照合同约定对梯间楼道灯电费、庭院灯电费、电梯电费按照实际抄表数进行据实分摊收取，亦未举证证实计算公摊的各项数据，应承担举证不能的后果。综上所述，恳请二审法院查明事实，依法维护甘彩燕的合法权益，驳回泓福物业的诉讼请求。 泓福物业辩称，不同意甘彩燕的上诉请求、事实和理由。1.甘彩燕的上诉理由与上诉请求是相矛盾的，根据上诉理由其并不是不愿意交纳物业费，而上诉请求是要求驳回泓福物业一审的诉讼请求，故其事实与理由无法支持其上诉请求。2.甘彩燕陈述的相关事实理由在一审中已经在进行了举证质证，但一审判决没有支持甘彩燕的抗辩理由。甘彩燕所提及的排污管漏水问题，不是物业造成的，而是其自己对排污管的不当使用造成水管破裂。排污管属于公共设施和房屋的配套设施，维修费用应当从维修基金支出或由相关业主分摊，但相关业主并没有就该排污管的维修费用协商一致，导致不能及时进行维修，因此责任不在泓福物业。相反，泓福物业通过与相关业主的沟通和说服，最终使排污管得到修理，体现了泓福物业在其中的作用。3.车位服务费的问题，一审已经举证质证，甘彩燕亦认可其在文博帅府地下车库有两个车位，根据《物权法》和《物业管理条例》的相关规定，缴纳相关物业服务费用是甘彩燕的法定义务，与该车库是否属于国防设施没有任何关联，甘彩燕以此作为理由想免除其缴纳义务，没有事实和法律依据。综上所述，甘彩燕所陈述的内容与事实不符，其上诉请求不成立，并且一审判决也考虑到泓福物业在物业服务过程中可能存在的工作不圆满的事由，在判决中免除了甘彩燕应当支付的违约金，一审判决无论从情理、事实还是法理上都是正确的，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 业委会经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 泓福物业向一审法院起诉请求：一、甘彩燕立即向泓福物业支付物业费、车位服务费、电梯电费等合计6266.45元，其中物业费及滞纳金等合计3060.3元（其中物业费2354.1元、违约金706.2元），电梯电费210.4元、公摊庭院灯电费5.1元、梯间公摊电费26.4元、代收电梯维修费27.2元、变压器整改费123.5元、车位服务费2790元、代垫资金23.55元；二、由甘彩燕承担本案诉讼费用。 一审法院审理查明：2016年7月19日，泓福物业与业委会签订《柳州市文博帅府小区物业服务合同》约定，由泓福物业对柳州市文博帅府小区提供物业管理服务，合同期二年，自2016年7月19日至2018年7月18日止；物业服务费住宅每月每平方米1元。楼道电费按照电力公司的发票金额和期限据实分摊和收取，庭院灯电费、电梯电费按照电表实际抄数据实分摊和收取，以上电费不得再将其进行额外摊派；；地下车库照明灯电费由泓福物业承担不得向业主分摊收取。。地下停车场位权属系业主的业主应按每个车位30元/月的标准向泓福物业缴纳停车管理服务费。业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，在泓福物业催缴纳12个月后，应按每日千分之三的标准向泓福物业支付违约金。合同还就服务质量、双方权利义务、物业管理等进行了约定。2018年7月19日，泓福物业与业委会续签了《柳州市文博帅府小区物业服务合同》，合同期限自2018年7月19日至2023年7月18日止。 甘彩燕认可其系文博帅府5栋1单元304号房的所有人，建筑面积112.07平方米。甘彩燕于2009年12月27日办理该房屋的交接手续。2011年11月4日，甘彩燕与银阳房开签订地下停车位使用权买卖协议书，甘彩燕购买了文博帅府地下停车位的使用权两个，编号133号、134号，使用时间从2011年11月4日至2075年3月25日止，协议中约定甘彩燕需遵守小区有关物业管理规定，按时缴纳物业服务费。在泓福物业提供物业服务期间，甘彩燕拖欠相关费用，泓福物业陈述其通过当面向甘彩燕催缴物业费及在甘彩燕的物业门口张贴物业费催费通知、向甘彩燕邮寄物业费催收函的方式向甘彩燕催缴，甘彩燕仍未缴纳，故诉至法院。 一审法院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。根据本案两份《柳州市文博帅府小区物业服务合同》上的记载，系柳州市文博帅府业主大会授权业委会委托泓福物业为文博帅府小区提供物业管理服务的，故业委会与泓福物业签订的《柳州市文博帅府小区物业服务合同》合法有效，对物业服务区域内的业主有约束力，泓福物业有权自其提供物业服务之日起，收取相关物业费用。甘彩燕并无证据证明泓福物业并非业主大会依法选聘的，故对甘彩燕主张该物业合同无效且对其无约束力，该院不予采信。 关于甘彩燕提出业委会的负责人张智并非小区业主，无权签订物业服务合同的意见。因《柳州市文博帅府小区物业服务合同》有业委会的印章，故签订《柳州市文博帅府小区物业服务合同》的主体系业委会而并非张智，在张智作为业委会的主任身份未依法变更前，张智在合同上签字，并不影响合同效力，故对甘彩燕的该抗辩意见不予采信。根据泓福物业提供的证据及甘彩燕的陈述，对甘彩燕拖欠物业服务费的事实该院予以认定。 关于书面催交物业费，泓福物业称其已向甘彩燕当面催收过，且根据泓福物业提供的证据显示，泓福物业在甘彩燕居住的文博帅府5栋1单元304号房门粘贴了催交物业费通知书，并由业委会协助催缴，泓福物业亦两次通过EMS向甘彩燕邮寄催收函但遭到甘彩燕的拒收，综上，泓福物业已经完成书面催收的义务。 关于甘彩燕称泓福物业提供的物业服务不到位：单元排污水管漏污水未及时处理、对狗叫扰民及业主违规搭建行为未处理、泓福物业在合同约定的服务时间、档案管理等项目中未履职尽责等的抗辩意见。该院认为，作为业主，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但是不能以消极的拒缴纳物业费来对抗，综上，该院综合考量后，认为应支持泓福物业要求甘彩燕支付文博帅府5栋1单元304号房产2018年1月至2019年9月30日的物业服务费2353.47元（112.07㎡×1元×21个月）及车位服务费2790元（其中133号停车位的服务费从2015年6月1日计算至2019年9月30日，134号停车位的服务费从2016年1月1日计算至2019年5月31日，即30元/月×52个月+30元/月×41个月）的诉讼请求，但因甘彩燕不属于恶意违约，对泓福物业要求的违约金不予支持。 泓福物业要求甘彩燕支付电梯电费210.4元、公摊庭院灯电费5.1元、梯间公摊电费26.4元的诉讼请求，有事实和法律依据，该院予以支持。甘彩燕称泓福物业没有按照实际户数及面积分摊公摊电费，并未提供有效的证据予以证明，该院不予采信。 关于代收电梯维修费、变压器整改费。因泓福物业并未提供证据证明该项费用实际产生及数额，甘彩燕不认可曾发生过电梯维修及变压器整改的事实，故对泓福物业要求甘彩燕支付电梯维修费27.2元、变压器整改费123.5元的诉讼请求，该院不予支持。关于泓福物业主张的代垫资金23.55元，因双方合同未有约定，且泓福物业亦无证据证实其何时垫付的相关费用，故该院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、甘彩燕向泓福物业支付物业服务费2353.47元、车位服务费2790元；二、甘彩燕向泓福物业支付电梯电费210.4元、公摊庭院灯电费5.1元、梯间公摊电费26.4元；三、驳回泓福物业的其他诉讼请求。本案诉讼费50元（泓福物业已预交），由泓福物业负担7元，甘彩燕负担43元。 甘彩燕及泓福物业对一审查明事实均没有异议。一审查明事实属实，本院予以确认。 二审期间，甘彩燕提供了如下证据： 1.小区绿地照片2张，拟证明泓福物业擅自将小区绿化用地改成水泥地的事实； 2.（人防）停车场相关照片5张，拟证明人防停车场内的卫生差、、地面的道路不维修甘彩燕多次自行将车位打扫干净；停车场内无路灯，无监控，导致甘彩燕汽车被刮却无法找到相关人员索要赔偿； 3.关于召开业主大会的通知，拟证明通知中的此次业主大会实际是第一次召开业主大会，第一届业主大会只选举了业主委员会没有选聘物业公司； 4.文博帅府首届业委会涉嫌违反法的事项汇报及文博帅府小区党支部会议签到花名册，拟证明2020年9月3日小区党支部由参会党员签名，决定用该事项汇报向有关部门反映文博帅府小区首届业委会在未举行业主大会公开选聘物业公司、业主对物业合同毫不知情的情况下签订物业服务合同，两份物业合同未得到小区业主的集体支持；张智卖房后，已不是小区业主，未公告业主知晓，仍继续担任业委会主任。上述行为违反了相关法律法规。 泓福物业和业委会在二审期间未提交新的证据。 经质证，泓福物业认可证据1、2的真实性，但认为照片中的水泥路是业主改造的，与泓福物业无关，泓福物业进行过劝阻，但未果。根据泓福物业与业委会签订的物业服务合同，，地下停车场的卫生是两天清扫一次该证据不能证明泓福物业没有按照物业服务合同的约定提供保洁服务。不认可证据3的真实性、关联性与证明目的，召开业主大会是业主之间的自我管理行为，与本案纠纷没有任何关联。不认可证据4的真实性，首先，该证据未加盖公章，花名册中序号9周大昀不是党支部的成员，花名册与汇报事项内容没有关联性，汇报事项与本案亦无关联。 本院认为，泓福物业对证据1、2的真实性予以认可，本院予以确认，但该证据无法在时间的持续性以及范围上反映出泓福物业提供的物业服务明显与其收取的费用不对等，故本院对其证明目的不予采信。证据3为复印件，未提供原件予以核对，真实性存疑，故本院不予采信。证据4与本案无关，本院不予认定。 二审另查明，柳州市文博帅府业主委员会（第一届）任期已于2020年4月届满，截至本案法庭辩论终结前，新一届业主委员会未依法成立。 综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.泓福物业与业委会签订的两份物业服务合同的效力应当如何认定；2.甘彩燕主张少交物业服务费以及泓福物业无权收取车位服务费是否有依据；3.梯间电费、庭院灯电费、电梯电费的公摊是否有依据。 关于争议焦点1，本院认为，根据《物业管理条例》第十一条第四项、第十二条第一项、第十五条第二项的规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，业委会只是业主大会的执行机构，只能按照业主大会的决定及授权，与业主大会选定的物业服务企业签订物业服务合同。泓福物业未提交证据证实业主大会选聘其为文博帅府小区提供物业服务，也未提供证据证实业委会在签订两份物业服务合同时获得业主大会的授权，故两份物业服务合同的效力有待业主大会追认，未经业主大会追认，对业主不发生效力。 关于争议焦点2，本院认为，虽然泓福物业与业委会签订的两份物业服务合同未经业主大会的授权及追认，但泓福物业已经实际向业主提供了物业服务，业主也实际接受了物业服务，而物业服务在客观上无法返还，因此，甘彩燕应支付其欠缴的2018年1月至2019年9月的物业服务费。泓福物业主张物业服务费为1元/㎡，与其服务水平相适应且并未超出价格主管部门制定的收费标准。甘彩燕主张泓福物业存在停车场卫生差、将绿地改为道路、未制止乱搭乱建、未对其排水管进行维修等违约行为，但其提供的证据不足以证实泓福物业提供的物业服务与其收取的费用不对等，故本院对此不予支持。综上所述，甘彩燕应支付的物业服务费为2353.47元（112.07㎡×1元×21个月）。关于车位服务费，由于泓福物业实际提供了对停车场的管理服务，甘彩燕应对泓福物业提供的停车场管理服务支付相应费用。泓福物业主张车位服务费为每个车位30元/月，并未超出价格管理部门制定的收费标准。甘彩燕提出泓福物业未对其车位进行保洁、天花板漏水、未安装摄像头导致其车辆被刮无法维权等违约行为，但其提供的证据在时间和范围上无法证实泓福物业未提供停车场的保洁服务，亦不能证实其车辆被刮系在小区内造成的，且停车场管理服务不仅限于卫生等方面，因此，甘彩燕不支付车位服务费的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，甘彩燕应支付的车位服务费为2790元（其中133号停车位的服务费从2015年6月1日计算至2019年9月30日，134号停车位的服务费从2016年1月1日计算至2019年5月31日，即30元/月×52个月+30元/月×41个月）。 关于争议焦点3，本院认为，由于泓福物业实际提供了物业服务，对于由其实际支付的梯间电费、庭院灯电费、电梯电费，其有权向业主收取。但泓福物业未提供其实际向供电部门缴纳上述费用的依据，甘彩燕主张驳回泓福物业要求支付梯间电费、庭院灯电费、电梯电费等公摊电费的上诉请求有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，甘彩燕的上诉请求部分有理，本院予以支持；一审未审查泓福物业是否经业主大会选聘，导致直接认定泓福物业与业委会签订的两份物业服务合同有效欠妥，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2019）桂0202民初3374号民事判决第一项； 二、撤销广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2019）桂0202民初3374号民事判决第二项、第三项； 三、驳回被上诉人柳州市泓福物业服务有限责任公司其他诉讼请求； 四、驳回上诉人甘彩燕其他上诉请求。 上述应当履行的金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期间最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。 一审案件受理费50元（被上诉人柳州市泓福物业服务有限责任公司已预交），由上诉人甘彩燕负担43元，被上诉人柳州市泓福物业服务有限责任公司负担7元；二审案件受理费50元（上诉人甘彩燕已预交），由上诉人甘彩燕负担41元，被上诉人柳州市泓福物业服务有限责任公司负担9元。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 岗 审 判 员  朱文泉 审 判 员  段 静 二〇二〇年九月二十九日 法官助理  李 玲 代书记员  李红臻