北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初1514号原告（反诉被告）：北京瑞达万链科技有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路**院**楼**1915。法定代表人：许克勇，总经理。委托诉讼代理人：刘杰，北京国舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴玉芳，北京国舜律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：定推集团股份公司，住所，住所地北京市房山区×××号院×号楼**1511div>法定代表人：沈拓，经理。原告（反诉被告）北京瑞达万链科技有限公司（以下简称瑞达公司）与被告（反诉原告）定推集团股份公司（以下简称定推公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）瑞达公司的法定代表人许克勇及委托诉讼代理人刘杰、吴玉芳，被告（反诉原告）定推公司的法定代表人沈拓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞达公司向本院提出变更后的诉讼请求：1.请求确认瑞达公司与定推公司2019年11月23日签订的《办公服务合同》于2019年12月19日解除；2.请求判令定推公司退还瑞达公司租金240652.68元；3.请求判令定推公司支付瑞达公司未退还的租金的利息，自2019年12月20日起至实际支付之日止，按照银行同期存款利率计算；4.请求判令定推公司支付瑞达公司违约金180489.51元；5.诉讼费、保全费由定推公司承担。事实与理由：2019年11月23日，瑞达公司与定推公司签订办公服务合同，约定定推公司将位于北京市房山区×××韩建水电×号院×号楼×层×、××、××、××、××、××室共六间租给瑞达公司。租赁期限为1年4个月，自2019年12月5日至2021年3月31日。合同签订后，瑞达公司向定推公司支付房租、保证金等共计240652.68元。瑞达公司已经委托装修公司准备进行装修，得知定推公司因与产权方韩建集团的纠纷导致房屋无法入住。瑞达公司多次找到定推公司要求尽快解决问题，定推公司表示可以解除合同但是不同意退钱。根据报警记录2019年12月19日定推公司要求解除合同，我方当时同意解除合同，并且于2019年12月20日将东西拉走，办公服务合同于2019年12月19日解除。定推公司有提前解除合同的行为，应当支付违约金。瑞达公司为了装修入住已经投入了大量的准备工作，定推公司的行为给瑞达公司造成了严重的损失。瑞达公司无奈之下特诉至法院，望判如所请。定推公司辩称，不同意瑞达公司的诉讼请求，并向本院提出变更后的反诉请求：1.要求瑞达公司向定推公司支付首期未及时缴款（延期16天）而导致的滞纳金38504.42元；2.要求瑞达公司向定推公司支付2020年2月5日至2020年5月4日期间的租金180489.51元及因未缴纳而导致的滞纳金261709.78元（截至2020年6月30日共计延期145天，应支付滞纳金至实际支付之日止）；3.瑞达公司向定推公司支付2020年5月5日至实际支付之日的租金（暂计算三个月即180489.51元）及相应的滞纳金（计算至实际支付之日止）；4.瑞达公司向定推公司支付违约金180489.51元；5.反诉费由瑞达公司承担。事实与理由：一、瑞达公司与我公司的所有争执均因瑞达公司首先违约所致，瑞达公司应承担全部违约责任并向定推公司支付违约金。瑞达公司签订合同后的首笔付款就已违约。二、装修停止的原因是因为瑞达公司自身原因不想装修，瑞达公司在已知晓的情况下经再三提醒仍未按物业公司管理要求及时办理手续所致，其责任全在瑞达公司，瑞达公司需自行承担其损失。三、瑞达公司搬离办公场地系瑞达公司单方面行为，并未经过定推公司书面同意，瑞达公司与定推公司签订的办公服务合同继续有效。四、瑞达公司要求解除合同属于单方面违约行为，应向定推公司赔偿违约金180489.51元。请法院判决驳回瑞达公司的诉讼请求，支持定推公司的反诉请求。瑞达公司针对反诉辩称：不同意定推公司的反诉请求。合同签订之后延期支付租金是经过定推公司同意的，瑞达公司没有违约，不应该支付滞纳金，滞纳金即是违约金，如果法院认为瑞达公司违约，我方要求减少违约金。合同已经于2019年12月19日解除，定推公司主张2020年2月5日之后的租金和滞纳金都没有事实依据，请法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京房开韩建置业有限公司系房山区×××号院×号楼的房屋登记所有权人。2019年6月14日，北京韩建集团有限公司（甲方、出租方）与拼图易集团股份公司（乙方、承租方）、定推公司（丙方、次承租方）签订《补充三方协议》，约定：拼图易集团股份公司于2018年3月13日与北京韩建集团有限公司签订的写字楼租赁合同因公司业务主体发生调整，原合同变更公司主体为定推公司。甲方同意自2019年6月15日起将位于北京市房山区×××号院智汇中心项目×号楼写字楼×、××、××、××、××、××室出租于丙方使用。三方还对其他权利义务进行了约定。另，2018年11月8日北京韩建集团有限公司（甲方）、北京鑫海福源物业管理有限公司（乙方）、拼图易集团股份公司（丙方）签订的《公建楼物业管理服务合同补充协议》中第二条载明：甲方与丙方就房山区×××号院×号楼×层签订的《房屋租赁合同》于2018年4月1日生效，租期3年，租赁起止日为2018年4月1日至2021年3月31日，承租的建筑面积共计871.93平方米。2019年11月23日，瑞达公司（服务接受方、乙方）与定推公司（服务提供方、甲方）签订《办公服务合同》，约定由甲方提供位于北京市房山区××韩建水电×号院×号楼×层×、××、××、××、××、××室共六间的办公场地供乙方使用，建筑面积871.93平方米。服务期限，租期一年四个月，自2019年12月5日起至2021年3月31日止。服务费和付款方式，全年按天计算，共365天，押一付三，月服务费按每天2.3元/平方米，乙方向甲方支付三个月服务费共计180489.51元，一个月押金共计60163.17元，其中押金60163.17元待合同期满乙方退房后返还，服务费包含房租、制冷费、取暖费、物业管理费、所提供办公家具的不含税的使用费，不包括因使用发生的电费、水费、网络费等其他因使用而发生的费用；支付方式为首笔三个月服务费及一个月押金共计240652.68元于2019年11月25日支付，其余房租到期后当月5日支付下一期服务费，如乙方未按期缴纳服务费将产生滞纳金，滞纳金的计算方式为：应缴服务费金额的1%/天。违约金和违约责任，若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金三个月服务费合计180489.51元；若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为甲方违约，甲方负责赔偿违约金三个月服务费合计180489.51元。双方还对其他权利义务进行了约定。2019年11月25日，瑞达公司通过银行向定推公司转账10万元。2019年12月11日，瑞达公司通过银行向定推公司转账140652.68元。庭审中，瑞达公司称延期支付租金系经过定推公司电话同意，定推公司不予认可。2019年11月底，瑞达公司将装修材料搬入房屋。瑞达公司还曾将部分办公家具搬入涉案房屋，但对于搬入时间，双方陈述不一致且均无证据证明。对于瑞达公司将装修材料和办公家具搬出涉案房屋的时间，庭审中双方均认可为派出所出警的前一天。2019年12月20日，因对租赁相关事宜产生争执，瑞达公司的法定代表人许克勇报警，北京市公安局房山分局拱辰派出所出警。根据瑞达公司申请，本院依法调取了当日的出警视频。许克勇向民警述称：2019年12月11日我们交清房屋租金和押金后，定推公司依然不让我们入住，称还要补充签订合同，再之后定推公司就一直躲着。直至2019年12月18日，我们找上门，定推公司称韩建集团要与定推公司重新签合同，定推公司就要与我们重新签合同。2019年12月19日，定推公司就说不与韩建集团签了，意思就是要退租了，我说那退租也可以，把钱还给我就行了。之前我们有一些装修材料放置于涉案房屋内，定推公司2019年12月19日打电话让我们将东西拉走，但在2019年12月20日我们将东西拉走后，欲与定推公司算账时，定推公司又称在定推公司与韩建集团算账完毕之后才能与我们算账。交完钱后，我们一天也没有入住，东西搬走后又拿不回已付租金、押金，只能临时租个地方办公，公司经营陷入混乱，许克勇的妻子急得要跳楼。定推公司的法定代表人沈拓向民警述称：其一，瑞达公司在转账10万元之后，剩下的钱我们催了很久，瑞达公司找各种理由不交，直至2019年12月11日才把尾款付清；其二，在瑞达公司交清租金、押金的当日（即2019年12月11日），我们收到韩建集团的函称因未能换签合同要与我们解除合同，我们与韩建集团签的是三年的合同，我们也不知道怎么回事，我们就找许克勇协商，问他还租不租，根据对方是否想租，我们再与韩建集团向相应的方向谈合同。他说不租了。后来我们无法联系上韩建集团。在民警听取双方人员陈述、调解的过程中，瑞达公司方曾明确表示“因为你们（定推公司）违约我们才要退”、“合同解了退钱就行”；定推公司明确表示双方没有别的争议只是算账的问题，瑞达公司要求马上退款，但定推公司要与韩建集团确定之后再说。审理中，双方一致认可定推公司未向瑞达公司交付涉案房屋的钥匙。经本院释明，瑞达公司表示，若认定其违约，要求调低违约金，理由是违约金标准过高于对方损失；定推公司表示，若认定其违约，不要求调低违约金，理由是应依合同承担违约责任。另查，因瑞达公司申请诉前财产保全并提供担保，本院于2019年12月24日作出（2019）京0111财保311号民事裁定书，冻结定推公司银行存款240652.68元。瑞达公司交纳保全费1723元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。瑞达公司与定推公司签订的涉案合同，虽名为《办公服务合同》，但从合同约定内容来看，双方形成的实质是房屋租赁合同法律关系，且系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对当事人具有法律约束力。双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。瑞达公司要求确认《办公服务合同》于2019年12月19日解除，理由是2019年12月19日定推公司提出解除合同，瑞达公司予以同意。但是从出警视频中记录的及庭审中的双方陈述来看，自《办公服务合同》签订后，双方对于合同如何履行、是否变更或解除以及解除的条件等事宜多次协商，但均未最终达成一致意见，且瑞达公司所述“2019年12月19日定推公司提出解除合同，瑞达公司予以同意”系许克勇向民警单方所述，定推公司并未予以认可。故本院难以确认《办公服务合同》于2019年12月19日解除。但根据查明的事实，定推公司始终未将涉案房屋的钥匙交付于瑞达公司，特别是在2019年12月11日瑞达公司已经付清了首笔租金及押金后，定推公司依然未交付房屋钥匙，致使瑞达公司无法占有和使用涉案房屋，定推公司未履行出租人的按照合同约定将租赁物交付承租人的主要义务，瑞达公司有权根据法律规定解除合同。庭审中，瑞达公司称其曾明确向定推公司表示过要退钱解除合同，定推公司对此亦不予认可，但从2019年12月20日的警方出警视频记录可见，瑞达公司解除合同的意思表示明确，且已明确告知定推公司，故本院确认双方签订的《办公服务合同》于2019年12月20日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。瑞达公司已经将存放于涉案房屋的物品于2019年12月20日之前清走。考虑到定推公司始终未交付涉案房屋，故瑞达公司提出的要求定推公司退还瑞达公司所有已交租金（包括押金）240652.68元并按照银行同期存款利率支付利息至实际退还之日止之主张，理由正当，本院予以支持，但利息的起算日期应当为2019年12月21日。同时，定推公司要求瑞达公司支付2020年2月5日之后的租金及滞纳金的诉讼请求，已无合同依据，本院不予支持。对于瑞达公司是否应承担延期付款违约金。双方约定的合同期限为2019年12月5日至2021年3月31日，且瑞达公司应于2019年11月25日支付押金及首笔租金，而瑞达公司至2019年12月11日才按约定全部支付。瑞达公司虽主张延期支付系经定推公司同意，但未提交充分证据予以证明，且定推公司对此不予认可，故本院无法采信瑞达公司上述主张，瑞达公司存在延期支付租金的违约行为。根据《办公服务合同》约定，瑞达公司未按期交纳租金将产生滞纳金，该滞纳金实质为违约金，故定推公司要求瑞达公司按照合同约定支付16天的滞纳金，有事实和法律依据，本院予以支持。但对于滞纳金的具体计算方式，第一，瑞达公司仅有140652.68元租金未按期支付，故滞纳金的计算基数应为140652.68元；第二，《办公服务合同》约定的滞纳金的计算方式为应交服务费（即租金）金额的日百分之一，现瑞达公司主张该标准过高，考虑到对此定推公司的损失主要是利息损失，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整为日万分之三。故瑞达公司应向定推公司支付延期交纳租金违约金（即滞纳金）675元，对于定推公司要求过高部分，本院不予支持。瑞达公司和定推公司均要求对方按照合同约定支付解除合同违约金。对于定推公司提出的要求瑞达公司支付解除合同违约金180489.51元的反诉请求，本院认为，根据查明的事实，系定推公司未依约交付房屋致合同解除，故对于定推公司该项反诉请求，本院不予支持。至于定推公司是否要承担解除合同违约金，按照双方约定，若定推公司在瑞达公司没有违反本合同的情况下提前解除合同，视同定推公司违约，需支付违约金，该约定与本案《办公服务合同》解除情形不符，且瑞达公司存在延期交付首笔租金的行为，也不符合“没有违反合同约定的情况下”这一违约金适用的前提，故本院对于瑞达公司要求定推公司支付解除合同违约金180489.51元的诉讼请求亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认北京瑞达万链科技有限公司与定推集团股份公司于2019年11月23日签订的《办公服务合同》于2019年12月20日解除；二、定推集团股份公司于本判决生效之日起七日内向北京瑞达万链科技有限公司退还押金、租金共计240652.68元并支付相应的利息（以240652.68元为基数，按照中国人民银行公布的同期存款基准利率，自2019年12月21日起计算至实际退还之日止）；三、北京瑞达万链科技有限公司于本判决生效之日起七日内向定推集团股份公司支付违约金（即滞纳金）675元；四、驳回北京瑞达万链科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回定推集团股份公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7617元，由北京瑞达万链科技有限公司负担3264元（已交纳），由定推集团股份公司负担4353元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费13227元，由定推集团股份公司负担13216元（已交纳），由北京瑞达万链科技有限公司负担11元（于本判决生效后七日内交纳）。保全费1723元，由定推集团股份公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 于晓君二〇二〇年九月二十九日法官助理 王得壮书 记 员 王 佳