上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初9477号原告：黄伟强，男，1985年12月24日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市。原告：黄银才，男，1958年7月1日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。原告：窦莲珍，女，1959年1月1日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。上列两原告的共同委托诉讼代理人：黄伟强(系黄银才与窦莲珍之子)，男，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。被告：熊明峰，男，1974年3月18日出生，汉族，户籍地江苏省东台市。原告黄伟强、黄银才、窦莲珍与被告熊明峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，先依法适用简易程序审理，后因公告送达，裁定转为普通程序独任审理，于2020年9月21日公开开庭进行了审理。原告黄伟强暨原告黄银才、原告窦莲珍的委托诉讼代理人黄伟强到庭参加诉讼。被告熊明峰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。黄伟强、黄银才、窦莲珍向本院提出诉讼请求：1.确认黄伟强、黄银才、窦莲珍与熊明峰之间的房屋租赁合同于2020年2月2日解除；2.判令熊明峰支付自2019年4月1日起至2020年1月31日止的房屋租金共计40,000元；3.判令熊明峰支付的租赁保证金4,000元归黄伟强、黄银才、窦莲珍所有，黄伟强、黄银才、窦莲珍无须向熊明峰返还；4.判令熊明峰支付提前解除合同违约金4,000元。事实和理由：原告黄银才、黄伟强、窦莲珍系上海市闵行区浦秀路******房屋的权利人。2018年3月28日，原告黄银才作为代表与被告熊明峰签订租赁合同，约定：熊明峰租用位于上海市闵行区浦锦街道浦秀路XXX弄XXX号XXX室房屋，租期自2018年4月1日起至2022年3月30日止，每月租金为人民币4,000元，每三月结算一次。合同签订后，被告熊明峰支付了押金4,000元，相应的房屋租金支付至2019年3月底。嗣后，被告熊明峰一直拖欠房屋租金未支付，原告黄银才及黄伟强多次通过短信向被告熊明峰催讨。2020年1月2日，在原告黄伟强与被告熊明峰的短信往来中，原告黄伟强通知被告熊明峰因其拖欠租金，按照租赁合同约定提前一个月通知其解除租赁合同。对此，被告熊明峰短信回复予以认可，且表示会在2020年1月7日付清欠付房租，并于2020年1月18日前将东西从涉案房屋内搬走。2020年4月，因被告熊明峰仍未交付房屋租金，且原告黄伟强与黄银才与被告熊明峰多次联系无果，故原告黄伟强将涉案房屋收回。因被告熊明峰对涉案租赁合同于2020年2月2日解除并无异议，且被告熊明峰自2020年2月1日起未在涉案租赁房屋内居住，故原告黄银才、黄伟强、窦莲珍要求被告熊明峰支付至2020年1月31日止的房屋租金。此外，根据涉案租赁合同约定，被告熊明峰须每季度支付房租。然而，被告熊明峰至今仍未支付2019年4月至2020年1月31日的房屋租金，该行为显然已构成根本违约。故依据租赁合同约定，原告黄银才、黄伟强、窦莲珍有权要求被告熊明峰支付欠付的房屋租金，没收被告熊明峰支付的押金并赔偿违约金。现原告黄银才、黄伟强、窦莲珍为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判如所请。熊明峰均未作答辩，亦未提供任何证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告黄银才、黄伟强、窦莲珍系本、窦莲珍系本市闵行区浦秀路******房屋的权利人；原告黄银才与原告窦莲珍之子。2018年3月28日，原告黄银才作为出租方(甲方)与被告熊明峰作为承租方(乙方)签订《租赁合同》，双方约定：甲方将其合法拥有的坐落在上海市闵行区浦秀路XXX弄XXX号XXX室出租给乙方；该房屋租赁期为肆年，自2018年4月1日起至2022年3月30日止；该房屋的租金为肆仟元整，租金以现金方式支付；双方议定首期付叁月，另付4,000元押金，以后按每叁月结算一次，提前5天支付下次房租，押金不变。甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续。如无故违约则向对方支付违约金人民币肆仟元整。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还必须支付给乙方上述金额的违约金，反之乙方违约，则甲方有权不退还押金。上述租赁合同签订后，被告熊明峰分别于2018年5月9日支付16,000元(含押金4,000元)，于同年9月15日支付12,000元，于同年12月30日支付8,000元，于2019年1月2日支付4,000元，于同年5月14日支付8,000元。嗣后，因被告熊明峰未支付任何款项，原告黄伟强与原告黄银才多次通过短信向被告熊明峰催讨房屋租金。根据原告黄伟强与被告熊明峰之间往来短信记录显示，2010年1月2日，黄伟强向熊明峰发送短信：熊老板，已经2020年了。月底还是没付啊，按照规定，位于浦秀路******的房租(屋)租金(赁)合同提前一个月通知你解除，你把东西10天之内搬掉。熊明峰回复：我现在在山东办事情，7号回来付清所有房租。我们回来会给算清房祖(租)付清。黄伟强回复：不不不，合同解除，之前欠付的，你不付的话，法院会通知你的。没必要搞了。熊明峰回复：可以。黄伟强：你里面的东西撒(啥)时候来搬。熊明峰回复：十八号前吧。庭审中，原告黄伟强、原告窦莲珍以自己并非涉案房屋租赁合同的相对方为由，向本院提出撤回起诉申请。本院认为，原告黄银才与被告熊明峰就系争房屋签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应恪守约定、按约履行。被告熊明峰作为承租人，按约支付租金系其基本的合同义务。然在实际履行过程中，被告熊明峰自2019年4月1日起拖欠支付房屋租金，已构成违约。根据原告黄伟强与被告熊明峰之间2020年1月2日往来短信载明，被告熊明峰对于原告黄伟强提前一个月告知解除涉案租赁合同并无异议，故本院确认原告黄银才与被告熊明峰签订的涉案《租赁合同》于2020年2月2日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，原告可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，由于被告熊明峰未能按照合同约定支付相应的租金，其行为已构成违约，原告黄银才有权依据合同约定要求被告熊明峰支付拖欠的租金。故对原告黄银才要求被告熊明峰支付2019年4月1日起至2020年1月31日止的房屋租金40,000元之诉请，本院予以支持。根据上述租赁合同约定，如被告熊明峰无故违约，应支付违约金4,000元，且原告黄银才有权不退还押金。现原告黄银才根据合同约定，要求被告熊明峰支付提前解除合同违约金4,000元及要求被告熊明峰支付的押金4,000元归原告黄银才所有之诉请，均符合双方的合同约定，本院予以支持。关于原告黄伟强、原告窦莲珍当庭撤回起诉一节，本院认为，原告黄伟强、原告窦莲珍撤回起诉的请求自愿、合法，本院予以准许。被告熊明峰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、准许原告黄伟强、原告窦莲珍撤回起诉；二、确认原告黄银才与被告熊明峰签订的《租赁合同》于2020年2月2日解除；三、被告熊明峰于本判决生效之日起十日内向原告黄银才支付欠付的房屋租金40,000元；四、被告熊明峰向原告黄银才支付的押金4,000元归原告黄银才所有，原告黄银才无须向被告熊明峰返还；五、被告熊明峰于本判决生效之日起十日内向原告黄银才支付违约金4,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,000元，公告费560元，共计1,560元，由被告熊明峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  徐杰云二〇二〇年九月二十八日书记员  陆 艳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。