广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初9371号原告：梁以芬，女，1956年9月1日出生，汉族，住广州市番禺区，委托诉讼代理人：王宇，广东实德律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丹桦，广东实德律师事务所律师。被告：广州东湛房地产开发有限公司，住所地广州市花都区颐和盛世五街****，统一社会信用代码91440101618755886F。法定代表人：何建信，该公司经理。委托诉讼代理人：张哲，男，该公司员工。委托诉讼代理人：杨栩峰，男，该公司员工。第三人：广州泰坤池广告有限公司，住所地广，住所地广州市天河区体育东路**羊城国际商贸中心东塔**信用代码914401067837934051。法定代表人：汤荣华，该公司总经理。委托诉讼代理人：王宇，广东实德律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丹桦，广东实德律师事务所律师。第三人：汤荣华，男，1976年10月10日出生，汉族，住上海市闵行区沪青平公路******，公民身份号码1501021***********。委托诉讼代理人：王宇，广东实德律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丹桦，广东实德律师事务所律师。第三人：广州云梯地产开发有限公司（原名称为广州白云国际机场集团综合开发有限公司），住所地广州市白云区，住所地广州市白云区机场路航云北街自编******1440101190497053H。法定代表人：梁国锋。原告梁以芬与被告广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司），第三人广州泰坤池广告有限公司（以下简称泰坤池公司）、汤荣华、广州云梯地产开发有限公司（以下简称云梯公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，依法组成合议庭再次公开开庭审理了本案。原告梁以芬的委托诉讼代理人王宇、黄丹桦，被告东湛公司的委托诉讼代理人张哲、杨栩峰，第三人泰坤池公司的委托诉讼代理人王宇、黄丹桦到庭参加诉讼，第三人云梯公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁以芬向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除梁以芬与东湛公司签订的《认购书》；2.请求判令东湛公司退回梁以芬已支付的房款共计498477元及所产生的利息，利息按人民银行同期贷款基准利率，从支付日计算至实际返还日（从2019年5月5日起算，暂计至2019年7月30日，为5477.71元);3.请求判令东湛公司支付赔偿金498477元;4.请求依法判令本案的诉讼费由东湛公司承担。诉讼中，梁以芬变更第三项诉讼请求为：请求判令东湛公司支付赔偿金817253元。事实和理由：一、泰坤池公司和东湛公司的广告合同关系及欠款关系。泰坤池公司与东湛公司素有业务往来，泰坤池公司多次为东湛公司发布广州机场巴士车身广告。2013年至2015年间，东湛公司及云梯公司与泰坤池公司签订了多份广告发布合同，泰坤池公司的义务于约定期限履行完毕后，东湛公司及云梯公司一直未支付其应付款项，拖欠泰坤池公司的广告款。二、泰坤池公司与东湛公司及云梯公司达成协议，以房抵广告款，结束上述广告合同及欠款关系。东湛公司及云梯公司提出用以房抵款的方式支付13份合同，合共3940000元的款项。根据各方商议，泰坤池公司将其对东湛公司和云梯公司的债权转让给汤荣华，再由汤荣华与东湛公司签订商品房买卖合同，以东湛公司开发的位于花都颐和盛世的商品房抵扣东湛公司及云梯公司的应付广告款。三、东湛公司代云梯公司履行以房抵款的义务。根据汤荣华、泰坤池公司、云梯公司和东湛公司商议，由东湛公司与汤荣华签订相关认购书及购房合同。在泰坤池公司向东湛公司及云梯公司开具相应广告款发票后，即确认汤荣华已履行支付房款的义务，由东湛公司向汤荣华开具房款收据。汤荣华签订认购书后，泰坤池公司向东湛公司开具了合共为2974000元的广告款发票，向云梯公司开具了合共为966000元的广告款发票，并按东湛公司要求填写了一系列东湛公司内部抵款流程所需材料。东湛公司于2015年11月10日向汤荣华开具了房款收据。至此，泰坤池公司与东湛公司和云梯公司的广告合同关系及欠款关系即已结束，变为汤荣华与东湛公司的购房合同关系。四、汤荣华和东湛公司的购房合同关系。汤荣华与东湛公司于2015年6月3日签订了《花都颐和盛世认购书》，约定由汤荣华向东湛公司购买位于花都区炭步镇文二村颐和盛世花园XX房，房屋价款为498677元，付款方式为一次性付款。汤荣华和东湛公司于2015年11月签订了购买上述商品房的《协议书》，约定由汤荣华向东湛公司购买位于花都区炭步镇文二村颐和盛世花园XX房，该商品房的总价款为498677元，付款方式为一次性付款。因广州实行限购政策，汤荣华暂无法签订网签合同及办理过户。为实现合同目的，汤荣华和东湛公司在《协议书》中还约定，汤荣华交齐所有房款后，可更换一次买受人姓名，更换买受人姓名时，房屋总价不变。《协议书》签订后，因泰坤池公司已向东湛公司提交以房抵款所需的材料并向东湛公司及白云机场开具了发票，东湛公司向汤荣华出具了498677元房款收据。至此，汤荣华已履行其于《协议书》约定的全部义务。五、汤荣华将买受人姓名更换为梁以芬，梁以芬已成为涉案房屋的买受人。因广州市一直未放松其限购政策，汤荣华亦未取得购房资格，后汤荣华按《认购书》、《协议书》的约定更换买受人姓名，将梁以芬变更为花都区炭步镇文二村颐和盛世花园**的买受人，承继汤荣华于《认购书》及《协议书》中的全部权利义务。梁以芬持汤荣华与东湛公司签订的《认购书》、《协议书》及房款收据至东湛公司处进行更换买受人，东湛公司将上述《认购书》、《协议书》收回后，与梁以芬重新签订了一份《花都颐和盛世认购书》（编号0011114，下称“新《认购书》”），约定由梁以芬向东湛公司购买位于花都区炭步镇文二村颐和盛世花园XX房，商品房建筑面积为101.73平方米，房屋价款为498677元，付款方式为一次性付款。东湛公司将原开具给汤荣华的收据收回，重新开具了两张合共为498477元的收据给梁以芬。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”梁以芬与东湛公司签订的新《认购书》已具备商品房买卖合同的主要内容，该新《认购书》应当认定为商品房买卖合同。至此，，梁以芬已成为位于花都区炭步镇文二村颐和盛世花园**的买受人。、东湛公司在房产上设定抵押致使购房合同无法履行。梁以芬具有广州市购房资格，上述新《认购书》签订后，梁以芬要求与东湛公司签订网签合同及办理过户手续，但东湛公司称该房现设有抵押，需等东湛公司进行解押，故未与梁以芬签订网签合同。东湛公司在未告知汤荣华及梁以芬的情况下在该房上设定了抵押，导致无法与梁以芬进行网签和过户手续。直至起诉之日，东湛公司仍未对涉案房屋涂销抵押登记。七、东湛公司应承担赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”东湛公司在未告知汤荣华及梁以芬的情况下，又将已付清房款的商品房抵押给案外人，致使合同无法履行，已构成违约，侵犯了梁以芬的合法权益，应返还梁以芬已支付的房款及占用该笔款项期间的利息，并承担赔偿责任。根据房天下网站显示，现花都颐和盛世的房屋均价为13000元／平方米，按涉案房产101.73平方米计算，若梁以芬能顺利签订网签合同，将房屋过户至名下，该房产价值应为1322750元。现因东湛公司在房屋上设定抵押导致梁以芬无法签订网签合同及办理过户，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，梁以芬现主张不超过已付房款一倍的赔偿金，即498477元。补充事实与理由：本案第三人泰坤池公司，主要业务是机场大巴及广告牌的发布业务，汤荣华是泰坤池公司的法定代表人，东湛公司是颐和集团的下属公司，第三人云梯公司是与颐和集团合作开发地产项目的合作公司，颐和集团的各地产项目包括本案颐和盛世的广告均由颐和集团及其营销部统一管理，颐和集团与泰坤池公司接洽并达成合作，由泰坤池公司在广州及上海机场发布颐和集团多个地产项目的广告，其中包括本案涉案房产颐和盛世的地产广告以及和云梯公司合作的花都颐和山庄广告，广告合作方式是由颐和集团营销部统一由泰坤池公司交接广告发布事宜，由地产项目公司或合作公司与泰坤池公司签订广告发布合同，广告发布后再由颐和集团负责各广告批复，安排项目公司或合作公司进行付款。2014年后，颐和集团开始拖欠多份广告合同大量广告款，经过泰坤池公司的催收及商谈，颐和集团表示可用以房抵款的方式对部分广告费进行支付，由于颐和盛世的项目正在建设，广州实行限购，无法将多个房产进行过户，经过商议具体抵款方式为以泰坤池公司法人汤荣华与东湛公司签订房产认购书将购买房产的应付房款用于抵扣其所欠广告款，泰坤池公司将广告发票开出后，东湛公司开具房款收据视为房款付清。为实现抵款目的，双方在认购书及协议书中约定汤荣华可以付款后更换买受人，汤荣华以更换买受人以收回广告款。汤荣华已履行支付房款的主要义务，东湛公司将涉案房屋抵押给第三人，以其抵押行为可见，其不会履行房屋买卖合同的主要义务，即将房屋所有权转移给买受人，故汤荣华有权按照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定解除合同。汤荣华已找到具备购房资格的买受人，并于2019年9月25日向东湛公司发出要求网签通知函，要求东湛公司解除涉案房产的抵押，并办理更换买受人、与买受人进行网签及过户手续，现涉案房产仍处于抵押状态，无法办理网签及过户手续，导致合同目的无法实现，根据合同法第一百一十三条规定，东湛公司应当赔偿汤荣华的逾期损失。被告东湛公司辩称：我方不同意梁以芬诉请。第一，本案是梁以芬与我方的房屋买卖关系纠纷，双方签订《认购书》，约定梁以芬签订协议当日将购房款支付给我方，但是梁以芬在支付了房屋定金后一直拖延支付剩余购房款，经我方多次催告无果。第二，泰坤池公司与我方确实存在广告合作事项，汤荣华是泰坤池公司的法定代表人，但是汤荣华所提供的九份广告合同均未履行完毕，按照合同约定我方没有付款的义务，2015年梁以芬与我方签订购买涉案房屋的《认购书》并支付了房款，但是剩余款项并未支付，故我方一直没有将房屋交付给梁以芬使用，如存在梁以芬与第三人所认为的以房抵款的事实，梁以芬应早已收楼使用，但是梁以芬在购买房屋后一直没有收楼，对此也没有提出书面异议，明显违反常理。我方从未收到泰坤池公司提出以房抵款的情况。梁以芬要求退回已支付的房款及支付利息没有事实和法律依据。第三，有关法律规定，可以解除合同及赔偿的前提是签订买卖合同因抵押房屋的行为导致无法使用房屋，只要梁以芬将购房款交齐就可以使用，抵押行为不会导致其无法使用房屋，在解押后具备办证条件可以办理产权证。国家规定购买房屋的行为应为居住并非炒卖，抵押并不会导致梁以芬无法居住，梁以芬要求我方支付赔偿金及支付利息的行为没有依据。第五，如果存在以房抵款的事宜，应当以泰坤池公司提出申请，由我方确认将房屋移交给泰坤池公司，而并非是梁以芬，这涉及公司进出账及税务问题，梁以芬提供的一份合同是云梯公司的广告合同，云梯公司作为国企是不存在将应付款项支付给非合同相对方的第三人的事实，梁以芬提供的报告、委托付款及确认收款函既没有盖章也没有任何人签名确认，不能证明其对我方曾提出过以房抵款的事宜。第三人泰坤池公司、汤荣华述称，我方意见与梁以芬的意见一致。第三人云梯公司未到庭参加庭审，亦未提交书面意见。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区炭步镇文二村颐和盛世花园XX号房，权属人是东湛公司，2018年办理了抵押登记，抵押权人是广州珠江实业开发股份有限公司。东湛公司（甲方）与梁以芬（乙方）签订《花都颐和盛世认购书》，约定乙方向甲方认购涉案房屋，总房价为498477元，实行一口价的计价方式，双方确定互不追究面积补差款，互不进行多退少补。乙方于签署认购书时交付定金20000元（在首期房款中抵扣），乙方于签署认购书之日起五日内，即2015年6月8日前付清全部房款。该房地产在乙方履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2016年6月30日前交付乙方使用，本认购书与《商品房买卖合同》具同等法律效力。认购书对其他权利义务进行了约定。2019年5月5日，东湛公司出具两张收款收据，分别载明收到梁以芬购颐和盛世XX单元房款20000元和478477元。截至本案法庭辩论终结，涉案房屋未交付梁以芬使用，仍在东湛公司支配之下。诉讼中，双方关于合同履行情况各执一词。梁以芬认为，涉案房屋的购房款是按照以房抵债的形式支付的房价款。泰坤池公司多次为东湛公司、颐和集团、云梯公司发布广告，东湛公司与泰坤池公司签订了多份广告合同，泰坤池公司的义务履行完毕后，东湛公司一直没有支付相应的款项，双方之间以13份广告发布合同的广告款债权3940000元统一抵了颐和盛世七套房屋，七套房屋的房价款总额是3828342元，但由于年代久远且已达成了以房抵债，故仅能提交9份广告发布合同，双方并未对具体哪份合同的款项抵扣哪套房屋进行约定，是进行的统一抵扣，每一份广告发布合同的付款时间是不一样的，但债务履行期限均在以房抵债之前。付款期限到了之后东湛公司与泰坤池公司约定以房抵款，东湛公司提出用以房抵款的方式支付欠款，根据汤荣华和东湛公司商议，由汤荣华与东湛公司签订相应的认购书和购房合同，在泰坤池公司开发相应的发票后，由东湛公司向汤荣华开具房款收据。汤荣华与泰坤池公司存在债权转让的关系，债权转让未支付对价。梁以芬是汤荣华的朋友，具有购房意向，双方在东湛公司处进行更名。但无法进行网签，梁以芬尚未向汤荣华付款。汤荣华与梁以芬是债权转让的关系，因尚未过户故还没有向汤荣华支付债权转让的对价，过户之后梁以芬会向汤荣华支付对价，现在还不清楚支付金额。梁以芬提交了：1、泰坤池公司与东湛公司、云梯公司签订的9份广告发布合同，9份广告发布合同的广告款总金额为2974000元；2、邮件；3、认购书；4、定金收据；5、泰坤池公司于2015年10月份期间向东湛公司及云梯公司开具的发票394000元；6、房款收据；7、梁以芬律师与赵永爽（东湛公司有关联的颐和集团的高管）的访谈记录，赵永爽陈述泰坤池公司提供的广告服务已经履行完毕，颐和集团一直未付款，后来我批复了部分合同款，用以房抵债的形式支付，但还有部分未付；8、（2019）粤0114民初7396号案庭审笔录；9、（2019）粤0111民初7351号、7353号民事判决等拟证明其上述陈述。东湛公司陈述，汤荣华仅支付了定金20000元，剩余购房款并未支付，对于其向汤荣华开具的收款收据，东湛公司解释为，购房款收据的开具是因为汤荣华是泰坤池公司的法定代表人，基于双方长期合作及信用，提前开具收据是基于汤荣华的要求，便于汤荣华用于房屋转让。若汤荣华已将全部房款交齐给我方，双方应当在约定时间内交付房屋，但是汤荣华至今没有向我方申请收楼，这就证明汤荣华并未将房款支付给我方，若存在以房抵款形式，双方无需支付定金，在普通商品房买卖合同关系中才存在支付定金。关于汤荣华提交的涉及东湛公司的广告款并未支付，因未达到合同约定的付款条件，按照合同约定，需要进行现场验收后才付款。关于合同能否继续履行，梁以芬认为，因签订认购书之后东湛公司将涉案房屋抵押，合同无法继续履行。东湛公司认为，付清房价款后可以立即收楼，且在房屋解除抵押状态后（具体时间未定），可以办理房产证。另查明，（2019）粤0114民初9358、9359、9362、9364、9367号案为汤荣华作为原告，诉被告东湛公司、第三人泰坤池公司、云梯公司的商品房预售合同纠纷，（2019）粤0114民初9369号案为黄源胜作为原告，诉被告东湛公司、第三人汤荣华、泰坤池公司、云梯公司的商品房预售合同纠纷，上述六案中涉及的商品房与本案的涉案房屋即汤荣华陈述的用广告款抵扣的七套房屋，《认购书》载明七套房屋的总价款为3828342元。诉讼中，依照梁以芬的申请，本院作出（2019）粤0114民初9371号之一民事裁定，裁定如下：冻结被申请人东湛公司的银行存款1321207.71元或查封等值的其他财产。后本院对东湛公司的财产采取了保全措施。另查明，本院于2019年9月4日将本案的起诉状副本送达给东湛公司。泰坤池公司是有限责任公司，汤荣华、汤牡丹是其股东。云梯公司原名称为广州白云国际机场集团综合开发有限公司，于2020年5月14日变更为现名称。本院认为，本案立案时的案由为房屋买卖合同纠纷，经审查梁以芬与东湛公司签订的《花都颐和盛世认购书》显示，该认购书是为了将来订立商品房买卖合同而签订的预约合同，该合同内容虽然约定了当事人名称、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，但并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的其他主要内容，因此不能认定为商品房买卖合同，故本案纠纷应为商品房预约合同纠纷。梁以芬与东湛公司签订的《花都颐和盛世认购书》均是双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，双方均应恪守合同约定。截至本案法庭辩论终结涉案房屋的抵押权并未涂销，故双方无法签订商品房买卖合同，涉案合同现在无法继续履行下去，梁以芬请求解除与东湛公司签订的《花都颐和盛世认购书》，本院予以支持。合同应当在起诉状副本送达给东湛公司之日解除，故本院确认《花都颐和盛世认购书》于2019年9月4日解除。梁以芬通过更名的方式购买涉案房屋，双方争议的焦点在于涉案房屋的房价款有无付清，即梁以芬陈述的泰坤池公司法定代表人汤荣华是否通过以房抵债的形式支付购房款。东湛公司向梁以芬开具了收取款项的收据，收据系收付款凭证，能够证明款项的收付，东湛公司辩称未收款而开具收据是为了“便于汤荣华转让案涉房产，出于信任而提前开具收据”，即提前开具收据系基于对汤荣华的信任，根据查明的事实可知，汤荣华与东湛公司签订数份购房合同，根据双方约定汤荣华可更换买受人姓名，即汤荣华后续可通过更换购房人的方式出售房产。汤荣华将涉案房屋转让给了梁以芬，在办理更名手续后，东湛公司与汤荣华关系已结束，按照东湛公司所述的逻辑理应收款后才向梁以芬开具收据，但东湛公司却在未收款的情形下向梁以芬开具收据，这不符合情理，从上述事实也恰恰印证了东湛公司已经收取了相应的购房款。因此，东湛公司对于该收据的出具并未作出合理的解释。汤荣华述称该出具收据的行为系对以债权抵作房款的确认。经审查，梁以芬提交了泰坤池公司与东湛公司相关的广告合同，东湛公司亦认可未支付上述合同的款项；一系列生效判决证实泰坤池公司与颐和地产集团有限公司控股下的公司长期合作广告业务，及泰坤池公司与颐和地产集团有限公司的项目和合作公司素有以房抵款的惯例及操作流程；当时的颐和地产集团有限公司高级副总裁赵永爽亦证实该司与东湛公司存在以房抵款的事实，上述证据与东湛公司开具收据的行为相互印证，形成证据链，本案可认定各方对以房抵款达成了一致合意，故对梁以芬主张的以房抵款的意见予以采纳。梁以芬提交的泰坤池公司与东湛公司相关广告合同的债权数额、泰坤池公司开具的广告款发票的金额远远超过案涉购房款。东湛公司虽对上述广告合同的履行提出异议，泰坤池公司对此提交其已履行合同的相关证据，并且上述合同已履行多年，东湛公司并未提出异议，同时，东湛公司开具收据行为亦可认定东湛公司已确认泰坤池公司的相关债权，因此东湛公司亦负有举证责任，东湛公司未对上述证据提出反驳证据，应承担举证不能的责任。综上，对于东湛公司辩解的意见均不予采纳。根据本案事实，东湛公司、泰坤池公司、汤荣华三方已达成协议，东湛公司将案涉房产出售给汤荣华，由泰坤池公司将对东湛公司的广告合同应收款抵作上述房款，上述抵债行为并不存在违反法律、行政法规禁止性规定的情形。至于汤荣华作为泰坤池公司的股东之一，其无偿受让债权的行为是否存在侵害他人权利的问题，现并无证据显示损害公司债权人利益及其他公司股东利益，故汤荣华将其受让后的债权再行转让给黄源胜并无不当。依照合同解除的法律后果，东湛公司应当将其收取的款项予以返还，东湛公司于2019年5月5日开具收款收据确认收到梁以芬498477元，故梁以芬请求返还498477元于法有据，本院予以支持。关于梁以芬要求支付赔偿金，从梁以芬的主张可知，该赔偿金实际为签订本约后的履行利益，预约合同的损害赔偿不能完全等同于违反本约合同的赔偿，由于本约合同尚未成立，双方未订立商品房买卖合同，未产生可得利益，故梁以芬要求东湛公司赔偿预期可得利益817253元，本院不予支持。本案根据合同的履行、双方的过错、损失的情况，对于梁以芬请求东湛公司支付自支付之日起的购房款利息损失予以支持。综上，梁以芬诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下：一、确认原告梁以芬与被告广州东湛房地产开发有限公司签订的《花都颐和盛世认购书》于2019年9月4日解除；二、被告广州东湛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁以芬返还房款498477元及支付利息（以498477元为基数，从2019年5月5日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际还清日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告梁以芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16691元，由原告梁以芬负担10325元，被告广州东湛房地产开发有限公司负担6366元。财产保全费5000元，由原告梁以芬负担3093元，由被告广州东湛房地产开发有限公司负担1907元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  白一帆人民陪审员  曾雪云人民陪审员  朱小玲二〇二〇年九月二十日书 记 员  孙诗韵朱婷欣李诗琪