四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1302民初4106号 原告：邓国徽，男，汉族，1987年5月14日生，住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：邓显峰，四川罡兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋香，四川罡兴律师事务所律师。 被告：南充市佳鑫房地产开发有限公司，住所地南充市顺庆区东风巷**。 法定代表人：何培树，执行董事。 委托诉讼代理人：余晓霞，四川助民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈昌霞，四川助民律师事务所律师。 原告邓国徽诉被告南充市佳鑫房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓显峰、被告的委托诉讼代理人沈昌霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提起诉讼，请求：1.判决被告支付原告逾期办理转移登记违约金（从2011年7月1日计算至2019年12月20日）101481.26元；2.本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：2009年12月23日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于南充市顺庆区××路××幢××单元××层××号商品房××，总价款289209元。按照约定，被告应于2010年12月31日前向原告交房，并于商品房交付之日起180日内办理商品房产权转移登记。被告为原告办理转移登记的时间为2019年12月20日，被告的行为构成违约，应按合同约定从原告取得房屋所有权证书的期间届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算向原告支付全部已付房款万分之0.1的违约金，该违约金约定过低，不符合公平合理补偿原则，故申请将被告应承担的违约金调整至按已付房款按日万分之一计算。被告于2018年6月22日出具一承诺书，承诺书载明“翠林雅阁”产权证前期各项办理工作在本年底全部结束，并全面开展办证工作，如因公司原因而不能为大家办证，公司承担全部责任，2018年12月31日后每延迟一月，每户增加赔偿1000元，顺延至能办证为止。被告至今未支付任何违约金，严重损害原告合法权益，故诉至贵院，请求支持原告全部诉讼请求。 被告南充市佳鑫房地产开发有限公司辩称，原告的诉请不能成立，双方签订了补充协议，约定原告在翠林雅阁1#-10#楼全部竣工验收后180日内，向乙方提供办理房屋所有权证所需要的资料履行协助办证义务，被告并没有违约；同时，原告的诉讼请求已超过诉讼时效，请求驳回原告的诉请。 综合庭审中原被告的陈述及经审查核实的证据，本院确认以下法律事实： 原被告于2009年12月23日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于南充市顺庆区××路××幢××单元××层××号商品房××，价款289209元。合同第十一条交付条件的约定：出卖人应当在2010年12月31日前向买受人交付该商品房；双方关于转移登记的约定：1、双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自接到退房通知之日起30日内退还买受人的全部房款，并按照日万分之0.1利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。同日，双方签订《商品房买卖合同》补充协议，第六条特别约定：出卖人在翠林雅阁1＃-10＃楼全部竣工验收后180日内，向买受人提供办理房屋所有权证所需要的资料履行协助办证义务。合同签订后，被告按约定向原告交付了案涉商品房，后因被告未按约定办理转移登记，引起诉讼。 同时查明，本院已受理的案涉房屋所在楼盘的其他买受人已在2019年4月17日接到被告通知领取办理产权登记的资料，2019年12月5日，原告领取办理产权登记的资料，2019年12月20日，原告取得不动产权证书，不动产权证书记载房屋竣工时间：2019年1月23日。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，受法律保护。”第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，应为合法有效的合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。对于《补充协议》的效力问题，因《补充协议》系被告提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，被告应对免除或者限制其责任的条款采取合理的方式提请原告注意，并对该条款予以说明。而该《补充协议》通篇均无明显标记表明被告已采取合理的方式提请原告注意，被告也未提供其他证据证明其已向原告尽到了合理提示和说明义务。根据《最高人民法院＜关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条的规定，应当认定为无效条款。按照《商品房买卖合同》约定,被告应在商品房交付之日起180日内即2011年7月1日前按照约定办理转移登记，而被告实际通知原告领取办理产权登记的资料的时间为2019年4月17日，被告逾期办理转移登记已构成违约，应按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定承担违约责任。 关于被告提出原告的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩主张。第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”原被告所签合同约定，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。原告实际取得不动产权证书的时间为2019年12月20日，按双方约定，被告支付逾期办证违约金的时间为2020年1月19日前，从此时起，原告应知道或者应当知道权利受到损害，应从2020年1月19日起算诉讼时效，原告提起本案诉讼未超过法律规定的诉讼时效期间，故本院对原告的诉讼请求予以支持。 对于原告主张按日万分之一计算违约金的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”从该条款可以看出，我国立法者对违约金的适用采用了补偿性为主、惩罚性为辅的原则，即违约金数额应以实际损失额为依据，在中国当前经济形势下，商品房的主要功能是居住，而不是用于炒作，故开发商逾期办理转移登记并不影响房屋的居住使用，且原告未提供其遭受损失的证据，故对原告要求增加违约金的主张不予支持。原被告合同约定逾期办理转移登记按已交房款的日万分之0.1计算违约金，违约金的起算日为2011年7月1日起，计算至2019年4月17日被告履行通知义务时止，合计为289209元×万分之0.1×3242天=9376元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及上引法条之规定，判决如下： 一、被告南充市佳鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告支付逾期办理转移登记的违约金9376元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1165元，由原告负担1065元，被告负担100元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员 林 康 二〇二〇年九月二十七日 书记员 薛丽君