北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初16518号原告：张玉珍，女，1945年4月14日出生，汉族，高碑店大队退休人员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张x4，男，1969年8月4日出生，汉族，北京新辉基业物业服务有限公司法人，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陈xx，女，1973年6月3日出生，汉族，北京康佳伟业餐饮管理有限责任公司职员，住北京市朝阳区。被告：北京国隆置业有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：刘淑华，总经理。委托诉讼代理人：姜元，男，1982年9月24日出生，汉族，北京国隆置业有限公司法务经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：许淑娟，女，1984年7月6日出生，汉族，北京国隆置业有限公司法务经理，住北京市朝阳区。原告张玉珍（以下简称原告）与被告北京国隆置业有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张x4、陈xx，被告的委托诉讼代理人姜元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告自本案判决生效之日起90日内协助原告办理所购五套房屋的房屋产权证，将北京市朝阳区xx号房屋（以下简称1206号房屋）登记在张xx名下，将北京市朝阳区xx号房屋（以下简称2006号房屋）登记在张x2名下，将北京市朝阳区xx号房屋（以下简称0805号房屋）登记在张x3名下，将北京市朝阳区xx号房屋（以下简称0702号房屋）登记在张x4名下；将北京市朝阳区xx号房屋（以下简称0703号房屋）登记在陈xx名下；2、判令被告支付逾期办理房屋产权证的违约金138.76万元，其中1206号房屋为36.89万元、2006号房屋为36.81万元、0805号房屋为18.92万元、0702号房屋为23.07万元、0703号房屋为23.07万元；3、判令被告支付逾期交房的违约金143.53万元，其中1206号房屋为38.1万元、2006号房屋为38.01万元、0805号房屋为19.54万元、0702号房屋为23.94万元、0703号房屋为23.94万元。事实和理由：双方于2012年10月30日签订《定向安置房认购协议》（以下简称认购协议），购买5套定向安置房，购房款合计3059152元。原告2012年10月30日办理入住时，缺少《国有土地使用证》，被告只是把房屋所有权给了原告，而土地使用权没有交给原告。被告故意拖延至2019年7月16日才取得原告所在楼宇的不动产权证书，拖延至2019年8月15日才完成房屋所有权登记手续取得《开发企业备案受理通知单》，导致原告至今仍未取得房屋产权证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同司法解释）第18条，由于出卖人的原因，买受人未在房屋交付使用之日起90日内取得房屋产权证，出卖人应当承担违约责任。因被告原因，本应自房屋交付使用之日起90日内就可取得的房屋产权证，让被告拖延了7年以上，导致原告自取得房屋产权证之日起5年内都无法买卖、赠与、置换、继承，给原告带来巨大的经济损失和法律风险。被告故意逃避政府部门竣工验收违法交房应当赔偿逾期交房违约金。虽然原告分别于2012年10月30日和2013年12月26日领取了《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》后入住房屋，但所在楼宇未取得朝阳区住建委颁发的《建设工程竣工验收备案表》，没有规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件，不具备竣工交付条件，未提供北京市政自来水，属于违法提前交房，为维护原告的合法权益，故提出本次诉讼请求。被告辩称，认购协议是双方在平等协商自愿的基础上签署，该协议未约定办理产权证的时间，也未约定违约责任，双方应遵从协议约定履行各自的义务，不应无端脱离协议加重对方责任。案涉北花园小区项目属于“三定三限三结合”项目，不是进入流通领域为获取利润公开销售的房屋，其建设目的是响应政府号召，为保障北京市基础设施、公共设施等工程建设的顺利实施，为进一步增加政府对房地产市场的有效调控，为了降低征地拆迁难度，合理控制征地拆迁成本而创设的定向安置房政策服务的。该项目具有很强的特殊性和政府主导性的特点，所面临的问题也是复杂的。我公司在北花园小区项目上自始严格按照政府及主管部门的要求进行开发建设，不存在任何过错，经过我公司努力，已分别于2019年6月10日、2019年7月16日完成D-3号楼、A-6号楼的初始登记取得《不动产权登记证书》，并已在政府主管部门的指导下陆续为业主办理产权证。涉案五套房屋分别于2012年10月30日、2013年12月26日办理相关入住手续并已实际入住使用房屋，我公司已按时完成房屋交付且标准符合法律规定及合同约定，现时隔6、7年之久，原告却诉称要求我公司承担逾期交房的违约责任，没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年6月10日，张x5（被拆迁人、乙方）与北京xx公司（拆迁人、甲方）签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，约定甲方因朝阳路扩建项目建设，需要拆除乙方在拆迁范围内朝阳区xx号房屋，甲方应当在本协议签订之日起7日内将拆迁补偿款、补助费合计1614348元。2012年10月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订认购协议，约定乙方现有在册人口8人，实际居住人口8人，乙方确认并同意，按相关政策，乙方实际居住人口每人可购买建筑面积50平方米的高碑店北花园居住小区定向安置房屋，乙方可购买的该房屋建筑面积合计为400平方米。乙方自愿认购的房屋共计5套，由乙方确认的房屋产权人分别为1206号房屋产权人张xx，建筑面积100.55平方米；2006号房屋产权人张x2，建筑面积100.32平方米；0805号房屋产权人张x3，建筑面积51.57平方米；0702号房屋产权人张x4，建筑面积75.04平方米；0703号房屋产权人陈xx，建筑面积75.04平方米，总购房款为3059152元。房屋系A-6号楼相关房源的交房时间预计为2012年10月31日前，房屋系D-3号楼相关房源的交房时间预计为2013年12月31日前。甲方按政府相关政策配合乙方办理权属登记手续，为满足乙方尽快入住要求，甲方可在上述预计交房时间范围内提前竣工交房，交房时间以甲方向乙方发出的《入住通知书》中的时间为准。如甲方未在本协议第五条第1项约定的时间向乙方交房，则甲方应自本协议第五条第1项约定的时间届满之次月起按实际迟延交付的日历天数，根据本协议约定的认购建筑面积向乙方支付周转补助费和违约金，周转补助费和违约金支付标准合计为200元/平方米/年。在甲方向乙方发出《入住通知书》后，如乙方未按甲方通知的时间办理入住手续，或未按政府有关政策规定缴纳相关费用而无法办理入住手续，自《入住通知书》中载明的收房期限届满之次日起，视为甲方完成房屋交付，则乙方承担由此所产生的全部风险、责任和后果。2012年10月25日，A-6号楼工程质量经四方验收合格。2012年10月30日，被告向原告发出A-6号楼《入住通知书》。同日，张xx、张x2、张x3就1206号房屋、2006号房屋、0805号房屋签订《入住交房验收表》，除表格中记录的需要维修的内容外，对房屋及其他设备设施均已验收合格。2013年12月20日，被告向原告发出D-3号楼《入住通知书》。2013年12月26日，D-3号楼工程质量经四方验收合格。同日，张x4、陈xx就0702号房屋、0703号房屋签订《入住交房验收表》，除表格中记录的需要维修的内容外，对房屋及其他设备设施均已验收合格。2013年3月19日，被告取得A-6号楼《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2014年1月17日，被告取得D-3号楼《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2014年4月3日，北京市公安局朝阳分局出具《北京市门牌、楼牌编号证明信》，北花园小区A-6号楼门牌号确定为xx，北花园小区D-3号楼门牌号确定为xx。2019年6月10日，被告取得xx不动产权证书，2019年7月16日，被告取得xx不动产权证书，权利性质均为定向安置住房。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告和被告签订的认购协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。现涉案五套房屋均具备办理房屋产权证的条件，被告应当协助办理权属登记手续，故原告要求被告办理房屋产权证的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张的逾期办证违约金，商品房买卖合同司法解释第一条规定本解释所称的商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，涉案房屋为“三定三限三结合”定向安置房，系经政府批准建设和分配，用于安置符合条件的建设项目征收集体土地涉及的搬迁农（居）民，并纳入全市保障性住房年度建设计划的定向安置住房，并非向社会公开销售，故商品房买卖合同司法解释不适用本案。因此，原告以商品房买卖合同司法解释作为法律依据提出诉讼请求，理由不成立。双方合同中并未对办理房屋产权证时间及违约责任进行约定，故原告的主张缺乏合同依据，本院不予支持。关于逾期交房违约金，涉案五套房屋经四方验收合格后，分别于2012年10月30日和2013年12月26日交付原告使用，未超过合同约定的交付期限，且已经相关产权人验收合格，现原告以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金，本院不予支持。原告主张涉案房屋在交付时未开通市政用水，但双方未在合同中约定具备市政用水系交房的条件，且被告已开通自备井水供小区居民生活使用，故原告的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告北京国隆置业有限公司于本判决生效后九十日内协助办理位于北京市朝阳区xx号房屋的权属登记手续，将该房屋登记至张xx名下；二、被告北京国隆置业有限公司于本判决生效后九十日内协助办理位于北京市朝阳区xx号房屋的权属登记手续，将该房屋登记至张x2名下；三、被告北京国隆置业有限公司于本判决生效后九十日内协助办理位于北京市朝阳区xx号房屋的权属登记手续，将该房屋登记至张x3名下；四、被告北京国隆置业有限公司于本判决生效后九十日内协助办理位于北京市朝阳区xx号房屋的权属登记手续，将该房屋登记至张x4名下；五、被告北京国隆置业有限公司于本判决生效后九十日内协助办理位于北京市朝阳区xx号房屋的权属登记手续，将该房屋登记至陈xx名下；六、驳回原告张玉珍的其他诉讼请求。案件受理费29383元，由原告张玉珍负担29033元（已交纳8644元，余款于本判决生效后七日内交纳），由被告北京国隆置业有限公司负担350元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 肖**林审 判 员 孙 赫审 判 员 尹 航二〇二〇年九月二十九日法官助理 梁 远书 记 员 夏甜甜