广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初2368号原告（反诉被告）：李小珠，女，1988年2月7日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：伍康，广东正觉（阳江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：许娟娟，广东正觉律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市鸿博市场管理有限公司，住所地广州市荔湾区花地大道以西、东漖北路以东、浣花西路以北地段E栋B区93号。法定代表人:梁顺明，职位:执行董事。被告（反诉原告）:广州市艺和市场经营管理有限公司，住所地广州市荔湾区花地大道以西、东漖北路以东、浣花西路以北地段D幢A23房(市场地址:花地大道以西、东漖北路以东、浣花西路以北地段广州市荔湾区艺和鸿博花鸟鱼艺广场)。法定代表人:冯学农，职位:经理。两被告共同委托诉讼代理人：李治国，广东君厚律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：黄胜友，广东君厚律师事务所律师。原告李小珠诉被告广州市鸿博市场管理有限公司（以下简称“鸿博公司”）、广州市艺和市场经营管理有限公司（以下简称“艺和公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，合并审理被告鸿博公司、艺和公司对原告李小珠提出的反诉，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李小珠及其委托诉讼代理人伍康、许娟娟，被告鸿博公司、艺和公司的共同委托诉讼代理人黄胜友参加诉讼。本案现已审理终结。原告李小珠向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令原告与被告鸿博公司签订的编号为鸿博租字(2018)第P349号、鸿博租字(2018)第N83号《商铺租赁合同书》无效。2.请求依法判令被告鸿博公司、被告艺和公司共同向原告返还履约保证金35265元和水电押金3000元。3.请求依法判令被告鸿博公司赔偿原告装修损失254334.7元、搬迁费5000元及经营损失110000元、评估费4400元。4.本案的所有诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告与被告鸿博公司签订《商铺租赁合同书》，约定原告承租荔湾区艺和鸿博花鸟鱼艺广场N区83号及P区349号铺作为经营水族器材电商使用，但2019年8月合同并未到期就被要求退场，且知道店铺所在的艺和市场属于临时建筑，使用期限为2年，被告一直未出示延期手续，艺和市场是违法建筑要拆除。故双方签订的租赁合同是无效的，两被告应向原告返还履约保证金、水电押金及赔偿相关损失。被告鸿博公司、被告艺和公司辩称：1.对合同无效的诉讼请求由法院依法裁判；2.对其他诉讼请求不同意。理由：原告所谓装修损失、搬迁费及经营损失都没有相应的票据予以证实，只有一份评估报告，但评估报告中有很多问题，两被告对评估报告不予确认。被告鸿博公司、被告艺和公司提起反诉称：原告与被告鸿博公司签订《商铺租赁合同书》、与被告艺和公司签订《艺和广场商铺管理合同》，约定原告承租被告店铺作经营使用，应向被告鸿博公司支付租金及水电费，向被告艺和公司支付管理费。但从2019年9月起，原告拖欠相关费用，故被告反诉请求：1.原告向被告鸿博公司支付租金28212元（其中N区83号商铺按每月租金1188元，P区349号商铺按每月租金3514元，自2019年10月起计算至2020年3月）及滞纳金（每月滞纳金以当月应付租金为本金，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，自每月6日算至所欠租金全部还清）2.原告向被告鸿博公司支付水电费51316.4元（其中N区83号商铺31407.1元，P区349号商铺19909.3元）。3.原告向被告艺和公司支付管理费42318元（其中N区83号商铺按每月管理费1782元，P区349号商铺按每月管理费5271元，自2019年10月起计算至2020年3月）及滞纳金（每月滞纳金以当月应付管理费为本金，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，自每月6日算至所欠管理费全部还清）。4.本案诉讼费由原告承担。原告李小珠对反诉答辩称：1.原告与被告鸿博公司签订的涉案租赁合同应当认定为无效合同，被告艺和公司也没有对市场进行有效的管理。自2019年10月开始，两被告为迫使租户强制解除租赁合同，未征得租户们同意，擅自在市场四处拉关于市场清场而打折的横幅，严重影响了原告经营，使涉案商铺无法达到租赁目的。2.原告无须向两被告支付2020年1月8日之后的租金、管理费及滞纳金。3.我方对两被告要求支付的水电费金额是有异议的。本院经审理认定事实如下：2018年9月18日，艺和公司与李小珠签订《商铺管理合同》【合同编号：艺和管字（2019）第N83号】，约定：艺和公司受鸿博公司委托对广州市荔湾区艺和鸿博花鸟鱼艺广场进行日常维护和管理，承担市场管理人的权利和义务，李小珠对此无异议；物业管理费每月1782元整；物业管理费李小珠应在租赁期内每月的5日前连同商铺的租金、水电费等，以转账或现金的形式支付；等。2018年11月8日，原告李小珠和被告鸿博公司签订《商铺租赁合同书》【合同编号：鸿博租字（2018）第N83号】，约定：鸿博公司将位于广州市荔湾区花地大道以西、东漖北路以东、浣花西路以北地段广州市荔湾区艺和鸿博花鸟鱼艺广场N区83号商铺出租给李小珠作为经营水族器材电商使用，计租面积为59.4平方米；租赁期限自2018年9月25日起至2021年6月30日止，其中2018年9月25日至2019年1月24日为免租期，交纳租金为1188元/月；鸿博公司委托艺和公司对市场进行日常管理，李小珠须配合鸿博公司，与该公司另行订立管理合同；李小珠应于签定本合同时依本合同约定的首年叁个月租金及叁个月物业管理费标准向鸿博公司缴纳总额为人民币8910元整作为履约保证金，李小珠在租赁期间没有违反本租赁合同约定的，则在租赁期限届满后，双方交接验收完毕，并双方没有其他任何债权债务后，履约保证金由鸿博公司15天内悉数退还给李小珠（不计利息）；李小珠商铺内经营所实际发生的水电费，按其独立安装的水表、电表度数按政府规定的标准计算，公共分摊的水电费由李小珠支付，鸿博公司提供用电容量2千瓦,如李小珠需增大用电量，增加费用由李小珠负担；李小珠应缴纳水电费押金，标准为：1000元/间，合同期满，结清全部水电费后，此押金由鸿博公司在李小珠退场、交还铺15天内悉数退还给李小珠（不计利息）；上述约定每月应交的租金、水电费、公共水电分摊费，李小珠应在租赁期内每月的5日前以转帐或现金的形式支付，但履约保证金、水电费押金及首月的租金、物业管理费应在签订本合同时支付；如李小珠拖欠租金、水电费等、公共水电分摊费等应缴费用，每逾期一日，鸿博公司有权向李小珠收取拖欠费用合计总额2%的滞纳金；逾期15天以上视为李小珠违约，鸿博公司有权即时解除合同，追收欠交的费用并不予返还履约保证金、水电费押金和其他已交的一切费用，李小珠应无条件撤离场地；等。同日，原告李小珠和被告鸿博公司签订《商铺租赁合同书》【合同编号：鸿博租字（2018）第P349号】，约定：鸿博公司将位于广州市荔湾区花地大道以西、东漖北路以东、浣花西路以北地段广州市荔湾区艺和鸿博花鸟鱼艺广场P区349号商铺出租给李小珠作为经营水族器材电商使用，计租面积为175.71平方米；交纳租金为3514元/月；李小珠应于签定本合同时依本合同约定的首年叁个月个月租金及叁个月物业管理费标准向鸿博公司缴纳总额为人民币26355元整作为履约保证金；李小珠应缴纳水电费押金，标准为：2000元/间等。该《商铺租赁合同书》与合同编号为鸿博租字（2018）第N83号的《商铺租赁合同书》约定内容基本一致。同日，原告李小珠和被告鸿博公司签订两份《艺和广场商铺租赁合同补充协议》约定，李小珠同意预付2019年10月租金及管理费两间商铺分别为8785元及2970元；双方商定租金缴付方式为于2019年3月1日起按每三个月一次性缴纳租金管理费；鸿博公司同意给予李小珠租金及管理费优惠为每平方米50元，但必须每三个月一次性缴纳租金管理费，即缴纳金额分别为26355元及8910元，李小珠须在每季度首月5号前缴纳租金管理费；等。2018年11月8日，李小珠交纳了N83号铺的履约保证金8910元和水电费押金1000元；P349号铺的履约保证金26355元和水电费押金2000元，艺和公司在收款收据上盖章。李小珠支付租金至2019年10月（其中2019年9月的租金未交），支付水电费至2019年7月。另查，原广州市城市规划局芳村区分局穗芳规建[2003]205号《建设工程报建审核书》载明，芳村区（现已更名为荔湾区）花地大道以西、东漖北路以东，浣花路以北地段土地的建设单位为广东省信托房产开发公司，建设项目为临时建设，使用期为两年，试用期满或使用期内因城市规划建设或管理需要，应无条件自行拆除。如需继续使用应办理有关延期手续；等。2009年1月6日广州市荔湾区东漖街东漖股份合作经济联合社（以下简称东漖经济联合社）与鸿博公司签订《协议书》，约定，东漖经济联合社将东漖北路以东，浣花路河涌北岸地块租给鸿博公司进行整治及管理使用，租赁期限自2009年8月1日起十五年；等等。2016年1月27日，广东省信托房产开发公司与鸿博公司签订《租赁合同》，约定，广东省信托房产开发公司将荔湾区花地地段空地租赁给鸿博公司使用，租赁期限自2016年2月1日至2019年1月30日等等。2019年8月23日，广东省信托房产开发公司在涉案场地向艺和广场各商户张贴《退场通知》，载明其司已启动土地开发工作，为避免不必要的损失，各商户需尽快与出租方解约，并于2019年12月30日前完成清货搬迁退场工作等。2019年9月15日，鸿博公司对艺和广场各租户发出《公告》，载明其司与广东省信托房产开发公司就场地移交事宜仍在协商，具体的退场时间，其司会提前三个月通知各租户，在此期间，无心经营的租户，可书面向我司提出提前终止合同申请，并办理好退铺的手续，缴清应付费用后，其司在5-10个工作日内无息退还合同按金等。2019年10月8日，鸿博公司发出《艺和广场停业/终止合同通知》，载明艺和广场所在地的权属方广东省信托房产开发公司发函其司，地块启动开发，要求其司必须在2020年1月8日24时前将艺和广场全部场地移交，为此，根据其司与各租户租赁合同相关条款的约定，现提前三个月向各租户发出广场停业、终止合同收回商铺通知；2020年1月9日，艺和广场全场停止营业，其司终止与贵租户的商铺合同，同时，其司给予贵租户2020年1月9日至18日共10天搬迁期，而且，从2020年1月1-18日共18天，租金与管理费全免，水电费要正常缴纳；签订商铺合同固定租期未到期的租户，请在2019年10月20日前，带商铺合同到其司租赁部签订终止合同协议，可享受2019年10月、11月份租金5折，管理费不变，12月份免租金和管理费，拒不签订终止合同协议和不按时交租的租户，其司取消优惠并追诉相关法律责任；广信公司将在2020年1月19日下午15时对全场停电、停水及进行地块围蔽等。2019年12月9日，广州市荔湾区城市管理和综合执法局发出荔综城强拆公字（2019）35651号《限期拆除违法建设公告书》，载明荔湾区东漖北路以东，浣花路以北地块现有建筑物依法应当予以拆除，督促违法建设当事人在相关处罚决定规定的期限内自行拆除，逾期不拆除的，该执法机关将依法实施强制拆除。李小珠为证实所受损失，提交了《评估报告书》作为证据,评估结论为在2020年1月10日的评估基准日，广州市荔湾区艺和广场P区349号、N区83号商铺的装饰装修损失254334.7元、搬迁费用5000元、停业损失1100000元。李小珠提供评估费发票记载评估费为4400元。被告鸿博公司、艺和公司为证实李小珠欠缴水电费51316.4元，提交了水电表抄表视频、水电费收款单、水电表记录、水电缴费发票总单及自行制作的水电费明细表、原告前3-6月交纳的水电费收款单作为证据。被告鸿博公司、艺和公司陈述案涉商铺的水电费实际由被告鸿博公司垫付；电费发票购买方广州市艺和咨询服务有限公司是被告艺和公司的曾用名，在改名为被告艺和公司后没有去电力局更改开户时使用的曾用名；水费发票购买方广东省信托房产开发公司是案涉地块业主方，当时开发艺和广场时是以业主名义在供水单位开户。原告李小珠质证认为：确认艺和广场总的水电费发票，但艺和广场内商铺缴纳的水电费总费用与被告向供电局和自来水厂缴纳的水电费金额出入较大；对原告起诉前3-6个月交纳的水电费收款单不予以认可，被告并非按照政府规定的水电费单价标准向原告收取，而是高于一倍左右的价格向原告进行收取，而公摊的水电费也从未向原告公布其明细；其余证据三性不予以认可，是被告单方制作，也没有原告的签字确认。庭审中，鸿博公司、艺和公司确认收到李小珠交纳N83号铺的履约保证金8910元和水电费押金1000元、P349号铺的履约保证金26355元和水电费押金2000元。关于涉案商铺所在场地围蔽问题，李小珠主张整个场地从2020年1月8日起开始围蔽；两被告确认有围蔽，但对围蔽时间不清楚。关于涉案商铺状态，李小珠主张尚未撤场，因两被告不让进；两被告确认尚未完全撤场，不确认李小珠主张的未撤场原因。本院认为：关于合同效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”。本案中，涉案土地上2004年被主管部门批准建设临时建设，使用期为两年，期满并没有办理相关延期手续。涉案租赁合同签订的租赁期限自2018年9月25日起至2021年6月30日止，超过了临时建筑的使用期限，故按以上规定应认定双方当事人就涉案商铺所订立的《商铺租赁合同书》无效。关于履约保证金和水电押金问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能够返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”故合同无效后，鸿博公司应向李小珠返还收取的N83号铺的履约保证金8910元和水电费押金1000元、P349号铺的履约保证金26355元和水电费押金2000元。由于艺和公司不是合同相对方，其收取履约保证金和水电押金只是代鸿博公司收取，故原告要求艺和公司共同返还的依据不足，本院不予支持。关于使用费问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本案中，虽然合同无效，但鉴于李小珠依该合同约定占有、使用涉案商铺，根据公平原则，其应向鸿博公司支付相应的使用费。使用费参照双方签订的《商铺租赁合同书》的标准，即N83号铺每月1188元、P349号铺每月3514元。双方当事人确认李小珠支付租金至2019年10月（其中2019年9月的租金未交），故鸿博公司要求使用费应从2019年10月1日起算，并无不妥。关于使用费的截止日期，鸿博公司于2019年10月8日发出《艺和广场停业/终止合同通知》，载明2020年1月9日，艺和广场全场停业营业，该司终止与租户的商铺合同……广信公司将在2020年1月19日下午15时对全场停电、停水及进行地块围蔽等内容。结合上述通知及双方当事人在庭上陈述，可认定涉案商铺所在的整个场地至少于2020年1月9日已被围蔽，2020年1月19日起整个场地已无法正常使用，原告就租赁合同的目的已无法实现。综上，使用费应计算至2020年1月8日。关于使用费滞纳金，因涉案合同无效，鸿博公司主张滞纳金于法无据，本院不予支持。关于装修损失问题。鸿博公司作为商铺出租方，对租赁物出租、使用状况应有一定了解；合同约定涉案商铺用作水族器材经营使用，要符合该经营条件，承租人须对商铺装修后使用亦符合常理；且鸿博公司未能提供证据证明其不同意承租人进行装饰装修，因此可认定鸿博公司同意李小珠对涉案商铺进行装修。现由于租赁期限超过临时建筑的使用期限导致合同无效，鸿博公司存在过错，故鸿博公司应分担装饰装修的现值损失。关于承担的数额，本院参考《评估报告书》的结论、《商铺租赁合同书》的相关约定，结合双方当事人的过程情况及在庭审中的相关陈述，本院酌定鸿博公司应向李小珠支付装修损失82000元。关于经营损失和搬迁费，原告李小珠仅提供了《评估报告书》作为依据。首先，《评估报告书》中对于停业损失仅陈述根据委托方提供近期的营业收入状况来确认商铺的平均营业收入及咨询周边经营相类似的行业来确定商铺的营业收入利润率按25%计算停业损失，并没有附上具体的计算依据及相关收入票据。其次，《评估报告书》中对于搬迁费的计算参考的仅是《广州市黄埔区临港片区集体所有土地征收补偿指导意见（试行）》的相关规定，且李小珠并没有举证证实其已实际支付了搬迁费。综上，本院认为原告李小珠要求鸿博公司支付经营损失和搬迁费依据不足，本院不予支持。关于评估费问题。原告李小珠出示发票主张上述评估费4400元；如上述，本案部分案件事实的认定参考了评估报告书的相关结论，另结合本案双方当事人的过错，本院酌情认定评估费由李小珠与鸿博公司各自承担一半，即鸿博公司应向李小珠支付评估费2200元。关于水电费问题。鸿博公司对其反诉主张的水电费提供了水电缴费发票总单、案涉商铺抄表数据及视频等。李小珠对读数不予以认可，但未对电费读数进行相应举证，应当承担举证不能的责任；且涉案商铺在李小珠停止支付水电费前后的用电、用水度数相近；对于原告抗辩水电费单价问题，鸿博公司回应称水电费由总表缴费系存在水损、电损，并非纯粹的水电价。本案系房屋租赁合同纠纷，所涉水电价属房屋租赁合同一部分事项，而非单纯的用水、用电合同，故本院对鸿博公司反诉主张的水电费予支持，李小珠应向鸿博公司支付水电费51316.4元。关于管理费问题。本案案由是房屋租赁合同纠纷，租赁合同的相对方是李小珠和鸿博公司。艺和公司反诉的管理费与本案审理的房屋租赁合同关系不属同一法律关系，可另循法律途径解决。故本院对艺和公司反诉主张的管理费及滞纳金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，参考《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条的规定，判决如下：一、确认原告李小珠与被告广州市鸿博市场管理有限公司于2018年11月8日签订的两份《商铺租赁合同书》无效。二、自本判决发生效力之日起10日内，被告广州市鸿博市场管理有限公司向原告李小珠返还履约保证金共35265元和水电费押金共3000元。三、自本判决发生效力之日起10日内，被告广州市鸿博市场管理有限公司向原告李小珠支付装修损失82000元。四、自本判决发生效力之日起10日内，被告广州市鸿博市场管理有限公司向原告李小珠支付评估费2200元。五、自本判决发生效力之日起10日内，原告李小珠向被告广州市鸿博市场管理有限公司支付2019年10月1日至2020年1月8日的房屋占有使用费15360元（两铺共按每月4702元计算）。六、自本判决发生效力之日起10日内，原告李小珠向被告广州市鸿博市场管理有限公司支付水电费51316.4元。七、驳回原告李小珠的其他诉讼请求。八、驳回被告广州市鸿博市场管理有限公司、广州市艺和市场经营管理有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10633元，由原告李小珠负担9258元，由被告广州市鸿博市场管理有限公司负担1375元；本案反诉费1369元，由原告李小珠负担733元，由被告广州市鸿博市场管理有限公司、广州市艺和市场经营管理有限公司共同负担636元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  谭碧婷二〇二〇年九月八日书记员  江一品谭韵瑜