广西壮族自治区龙胜各族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0328民初350号 原告：谭爱晖，男，1978年11月1日出生，汉族，龙胜各族自治县林业局职工，住广西龙胜各族自治县。 委托诉讼代理人（特别授权）：骆秋林，广西昊旺律师事务所律师。 被告：秦兵洋，女，1987年3月23日出生，汉族，大专文化，住广西龙胜各族自治县。 被告：秦世兵，男，1982年10月19日出生，汉族，初中文化，住广西龙胜各族自治县。 被告秦世兵委托诉讼代理人（特别授权）：申鹏，系被告秦世兵之妻。 二被告共同委托诉讼代理人：连忠，广西独秀律师事务所律师。 原告谭爱晖与被告秦兵洋、秦世兵租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭爱晖及其委托诉讼代理人骆秋林，被告秦世兵委托诉讼代理人申鹏，二被告秦兵洋、秦世兵共同委托诉讼代理人连忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谭爱晖向本院提出诉讼请求：1.判令被告秦兵洋、秦世兵给付原告房屋租金270000元（2019年10月至2020年6月，每月租金30000元）；2.判令被告秦兵洋、秦世兵赔偿原告逾期交租产生的利息损失8100元（以每月应交租金为基数按每月利息6厘计算至清偿之日止。现暂计算至2020年7月1日，原告2019年10月至2020年6月每月利息损失分别为:180元、360元、540元、720元、900元、1080元、1260元、1440元、1620元，暂共计8100元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由:2017年6月29日，原告与被告秦兵洋、秦世兵签订一份《房屋租货合同》，合同约定:甲方（原告）将位于龙胜镇××东××大厦主楼××楼门面六间（含后楼第二层），主楼二楼整体（含后楼第四层）出租给乙方（被告秦兵洋、秦世兵）使用，租赁期限从2017年10月1日起共计10年。租金每月30000元一年计360000元，一次性收取一年，优惠后310000元。原告按约将房屋交付给被告秦兵洋、秦世兵使用。因被告秦兵洋、秦世兵拖欠租金，原告于2019年10月起诉被告给付欠缴的租金及利息损失。龙胜各族自治县人民法院作出的（2019）桂0328民初563号民事判决支持了原告的诉讼请求。判決生效后，被告履行了法律文书确定的给付义务，但后续的租金仍未主动按约支付给原告。被告秦兵洋、秦世兵口头上说想与原告解除租赁合同，但却不敢与原告结清租金，也不愿将升降机等设备搬离房屋，仍然占有、使用原告的房屋。2019年10月至2020年6月租金至今未给付。被告秦兵洋、秦世兵不按时给付租金的行为，已违反双方签订的《房屋租赁合同》，给原告造成了利息损失。根据《中华人民共和国合同法》有关规定，被告秦兵洋、秦世兵除应立即给付租金外，还应当赔偿原告的利息损失。为维护原告的合法权益，现起诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。 原告对其主张，向法庭提交了如下3组证据： 1.《房屋租赁合同》，证明原告与被告签订《房屋租赁合同》及其相关内容； 2.龙胜各族自治县人民法院（2019）桂0328民初563号民事判决书，证明生效判决书确认双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，原告已交房给被告使用，被告一直占有、使用原告房屋。被告应按约定给付租金。被告逾期给付租金，应承担原告利息损失； 3.短信截屏，证明:(1)2020年6月11日原告与被告通过短信协商解除房屋租赁合同，但未达成一致意见；(2)被告一直未将升降机等设备搬离出租房。 被告辩称：一、原告是否是案涉房屋的所有人，原告与二被告于2017年6月29日签订的房屋租赁合同形成租赁关系已于2019年9月1日实际解除，事实清楚；二、原、被告实际租赁关系已解除，现原告向法院诉请要求被告支付租金不符合事实，请求法院驳回原告的诉请。 二被告对其辩解，向法庭提交如下11组证据： 1.2019年5月20日短信交流记录1张、2019年6月4日、6月10日短信交流记录2张，2019年6月4日、9月2日短信聊天记录、秦世兵与谭爱晖于2019年5月16日、5月20日、6月4日的短信交流记录，上述证据证明，被告已不打算继续租赁原告房屋，多次向原告发出了解除合同的要约，催促原告回来解除合同，但是原告没有回来； 2.龙胜县人民法院（2019）桂0328民初563号民事判决书，证明在原告起诉被告给付2019年9月之前租金的诉讼中，该生效判决书对以上被告提供第1组证据予以确认； 3.录音Ｕ盘，内容：2019年9月1日15时47分，被告委托母亲杨某（手机号：182××××8798）与谭爱晖（手机号：135××××0968）就解除原、被告的租赁关系进行电话交涉，证明：（1）双方于8月22日谈过搬离场地的事宜，9月1日进一步明确解除合同；（2）原告同意被告搬离租赁场地，要求被告锁门，说明已经同意解除合同；（3）原告要求被告谈话当日把房屋门锁起；（4）原告同意解除租赁合同，要求把钥匙交给原告叔爷，由于原告叔爷不收，才把钥匙交给原告； 4.2019年9月6日广告《收据》，证明2019年9月6日，被告搬离门面后，委托龙胜县讯发广告部制作搬迁广告，内容为：好消息，门面已搬迁，维修后搬到(桂龙路）141号天长地久摄影对面，销售卖车搬迁到（桂龙路62号鑫永哈弗直营店），同日，被告支付广告费90元，证明了搬离时间； 5.搬离广告照片5张，证明2019年9月6日，被告从原告出租的房屋搬离，并在租赁房屋前后外墙张帖搬离广告； 6.2019年9月16日《清税证明》及2019年9月18日《简易注销公告》，证明2019年9月16日-18日，被告办理了龙胜县宝路通汽车销售有限公司注销清税及注销公告，被告已停止在原告的出租房屋经营； 7.2020年7月28日的录像，证明2020年7月28日中午，被告秦兵洋到原告曾出租给被告的租赁房屋查看，该房屋已被他人于2020年4月5日开始使用的事实； 8.证人杨某出庭作证，证明杨某与秦世兵于2019年9月14日将租赁房屋钥匙交给谭爱晖、陆克雄； 9.房产证，证明出租房屋原告与陆克雄共同共有，同时证明原告无权单方出租，与被告签订租赁合同； 10.（2019）桂0328民初563号案庭审笔录，证明在2019年11月4日的庭审中，原告的调解方案第一项就是解除合同，与9月1日解除合同的意思是一致的，原告一直是有解除合同意思表示的，在这之前，被告一直在向原告发出解除合同的要约，并且原告已同意,并提出解除与被告的租赁关系。 11.龙胜法院向龙胜各族自治县市场监督管理局调取了广西央源建设工程有限公司（龙胜分公司）在龙胜注册登记时提供的相关材料，材料显示广西央源建设工程有限公司于2019年10月18日与贲维芬（原告妻子）签订租赁合同，租赁龙胜镇桂龙路381号1幢1单元210室、211室（即被告原租赁房屋的楼上）作为办公场所，2020年7月1日，该公司到工商部门进行办公场所变更登记。 当事人围绕诉讼请求及辩解向法庭提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的3组证据的真实性没有异议，本院予以认定。原告对被告提交的第1、2、3、9、10、11组证据的真实性没有异议，但对证明内容有异议，认为以上证明不能证明双方已解除合同，本院对上述证据的真实性予以采信，以上证据可以证明被告向原告发出了解除合同的要约，双方也一直在协商解除合同，但直到2019年11月5日庭审中，双方仍未能就合同解除达成一致意见。原告对被告提交的第4、5、6组证据的真实性无异议，但认为该三组证据与本案无关联性，本院认为，被告何时制作新店的广告，何时搬出原告出租的房屋，何时注销龙胜县宝路通汽车销售有限公司的证据与本案诉争事实（即何时解除合同）没有关联性，不作为本案证据使用。原告对被告提供的证据7（视频）不予认可，认为视频里相关人员身份信息不清楚，无法核实真实性。本院认为拍摄视频现场是在原告房屋一楼夹层宿舍，原告是房东，对该视频有异议，有条件提供证据反驳，现原告无证据反驳，对该份证据，本院予以采信。原告对被告提交的第8组证据（证人杨某的证明）有异议，认为证人是被告母亲，与被告有利害关系，且其证言与代理人申鹏陈述的时间不一致，不予认可。本院认为，证人系被告母亲，其陈述给付钥匙是2019年9月14日上午，与被告代理人申鹏陈述给钥匙的时间是当日下午相矛盾；同时，证人陈述是将钥匙给了原告的合伙人陆克雄，称陆克雄在国土资源局上班，与事实不符。综上，证人与被告有利害关系，且其证言与被告代理人的陈述相矛盾，与事实不符，故对证人杨某的证言，本院不予采信。 根据采信的证据及审查查明的事实，本院认定本案法律事实如下： 2017年6月29日，原告与二被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同第一条约定：“甲方（原告）将位于龙胜镇××东××大厦主楼××楼门面六间，主楼二楼整体出租给乙方（二被告）使用，租赁期限自2017年10月1日至2027年9月30日。租金每月30000元，一年计360000元，一次性收取一年的，优惠后计310000元。待合同期满或特殊情况导致的合同结束，乙方必须结算清楚后方可退租……”。合同第五条约定：“合同解除：1.经甲、乙双方协商一致，可以解除本合同；2.因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；3.因乙方违约不履行相关债权债务致使甲方利益受损的，甲方有权单方解除合同。”此后，二被告用承租房屋（门面）经营汽车销售和维护保养业务。承租期间，因二被告拖欠2018年10月至2019年3月租金，原告于2019年3月12日向本院提起诉讼，要求二被告支付逾期租金105000元（2018年10月至2019年3月的租金）及利息损失4800元。2019年5月8日，本院作出（2019）桂0328民初189号民事判决书，判决被告秦兵洋、秦世兵共同支付原告谭爱晖租金105000元及银行利息损失1800元。判决后，二被告履行了上述判决书确定的给付义务。另外，被告向原告支付了2019年4-5月租金50000元。2019年5月20日，被告秦世兵发送短信给原告，以“生意难做”为由，希望与原告解除合同，被告母亲杨某也发送短信给原告，询问租赁房租安装设施的处理方式，但均未获得原告回复。原告从二被告逾期支付房租开始，每月按时向二被告发送催收租金短信。2019年6月起，二被告不再使用原告的场地经营汽车销售，但因场地内的部分设施无法搬离，二被告直至2019年9月才将钥匙交给原告。2019年9月，原告到租赁房屋查看，发现租赁房屋一楼的东西（除升降机）已全部搬走，但一楼夹层仍有二被告的工人在居住。因二被告拒付原告2019年9月之前的租金，原告于2019年10月10日第二次向本院起诉［案号：（2019）桂0328民初563号］，要求被告给付2019年4-9月份租金130000元及利息损失17840元。在2019年11月5日的庭审中，原告曾提出同意协商解除合同，但因被告不同意给付租金，并要求原告退还5万元装修费，故双方调解未果。 2019年12月27日，本院就（2019）桂0328民初563号案进行宣判，判决主文如下：一、由被告秦兵洋、秦世兵向原告谭爱晖支付房屋租金130000元；二、由被告秦兵洋、秦世兵赔偿原告谭爱晖银行利息损失2130元；三、驳回原告谭爱晖的其他诉讼请求。 二被告不服上述判决，提出上诉。二审审理期间，二被告经中院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，为此，桂林市中级人民法院于2020年5月11日制作（2020）桂03民终863号民事裁定书，按二被告自动撤诉处理。一审裁定书生效之后，原告向本院申请执行，二被告于2020年6月4日履行了（2019）桂0328民初563号判决书确定的给付义务。 履行完毕后，被告秦世兵于2020年6月11日通过短信要求与原告签订一份《解除房屋租赁合同》，原告短信回复要求被告支付2019年10月至2020年5月期间的租金，被告认为自2019年9月1日起就不再使用原告的房屋，不同意再支付租金，因此，双方协商未果。原告于2020年7月7日向本院起本案诉讼，要求二被告支付9个月的租金27万元，支付利息8100元，共计27.81万元。 查明，在被告多次发出解除合同请求后，原告在2019年9月1日与被告母亲杨某的电话交流中承诺：“你今天把门锁了去，我有个叔爷在那里，你交钥匙。你有清单的话，我们就拿清单对数，要走我们按程序走。不能破坏东西，我们还没有交接着”。 查明，被告原租赁的是原告位于东晖大厦的负一楼和一楼，用于经营汽车买卖及修理，一楼夹层是工人宿舍。被告于2019年9月初搬离租赁场地后，被告的工人也于2019年9月底搬走。2019年10月18日，原告妻子贲维芬将东晖大厦二楼210、211室租给广西央源建设工程有限公司使用，自2020年4月5日起，该公司员工住进被告原租赁的一楼夹层宿舍，同时在被告原租赁的一楼停放车辆。 查明，自2010年1月以来，在全国范围内爆发新冠疫情，该疫情属于不可抗力因素。疫情导致各行各业均不景气，市场疲软。 本院认为，本案的争议焦点是原告要求二被告支付2019年10月至2020年6月租金270000及利息损失8100元，理由是否充分？ 本院认为，原告与二被告于2017年6月29日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合同有效。原、被告在《房屋租赁合同》第五条约定解除合同的条件为：“1.经甲、乙双方协商一致，可以解除合同；2.因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；3.因乙方违约不履行相关债权债务致使甲方利益受损的，甲方有权单方解除合同”。可见，根据合同约定，本案被告没有单方解除合同的权利。自2019年5月以来，被告以“生意不好做”为由，多次向原告提出解除租赁合同，原告表示同意解除合同，但表示要清算，要被告交清欠交的租金。2019年9月，被告虽然将房屋钥匙退还给原告，但由于被告仍然欠原告2019年4-9月份的租金，在2019年11月5日的庭审中，原告仍然附条件同意解除合同，但因被告拒绝履行之前所欠的租金，故双方未能达成解除合同的协议。因原告方解除合同的诉请，被告方也未提出解除合同的反诉，故法院判决无解除合同的判项。一审判决后，被告没有及时交付租金并协商解除合同，而是提出上诉，故合同依然没有解除。2020年4月5日，原告将一楼夹层宿舍交给央源公司使用，一楼用于停放车辆，至此，原告以自己的行动表明已解除租赁合同。原告辩解不是自己将东晖大厦一楼夹层房屋交给央源公司使用，是被告自己管理不善导致他人入住。本院认为，原告的辩解不合情理，因为钥匙在原告手中，原告是房东，不经原告允许，任何人都不可能住进原告的房屋并在一楼停车，故对原告的辩解，本院不予采信。 那么导致案涉租赁房屋空置6个月（自2019年10月至2020年4月）责任在谁，租金应如何支付？本院认为，被告在欠交租金，且未与原告解除合同的情况下，自行搬离，造成房屋空置，被告应负主要责任。但是在被告发出解除合同的请求后，原告在电话中向被告方承诺，同意被告锁门、交钥匙等，原告的承诺导致被告不再对租赁房屋进行管理、使用，原告取得钥匙后，实际控制了房屋，却不积极将房屋另行出租，而是任意房屋空置，对租金损失也负有一定的责任。此外，因受新冠疫情影响，经济不景气，房屋不好出租，也是导致房屋空置的一个因素。 综上，依法成立的合同对双方当事具有约束力，当事人应全面严格履行合同义务。在合同未解除前，被告应按合同约定履行每月交付租金3万元的义务。但因原告对门面空置也存在一定责任，故原告应自负一个月的租金损失。同时，本案存在新冠疫情的不可抗力的因素，根据法律规定，因不可抗力导致不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。龙胜县2020年2-3月份受疫情影响，各行各业基本是关门停业，没有收入，故可依法免除被告二个月的租金。综上，被告应支付原告3个月的租金90000元（3个月×3万元/月）。因原告自身对房屋空置也有一定过错，故原告请求利息损失，本院不予支持。2020年4月份以后，租赁合同已实际解除，原告再要求被告支付2020年4月以后的租金及利息损失，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十七条、第二百二十六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告秦兵洋、秦世兵支付原告谭爱晖房屋租金90000元； 二、驳回原告谭爱晖的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，限于本判决书生效后十日内付清。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费5472元，减半收取计2736元，由原告谭爱晖负担1861元，由被告秦兵洋、秦世兵负担875元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区桂林市中级人民法院。 审判员  廖爱丰 二〇二〇年九月二十五日 书记员  杨 芬 一、附相关法律条款 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二．上诉有关事项告知 如当事人提出上诉，需预交上诉案件受理费5472元（户名：桂林市中级人民法院，银行账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），递交上诉状七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。