福建省福州市马尾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0105民初1160号 原告（反诉被告）:福州星滨海房地产有限公司，住所地福州市马尾区快安路****(自贸试验区内)，统一社会信用代码：91350105310732100B。 法定代表人：李守腾，董事长。 委托诉讼代理人：陈榕童，福建闽润律师事务所律师。 被告（反诉原告）:叶金平，男，汉族,1985年11月14日出生，住福建省福安市。 委托诉讼代理人：刘培福，北京市共信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张建华，男，汉族，1975年6月3日出生，系被告姐夫。 原告福州星滨海房地产有限公司（下简称“星滨海公司”）与被告叶金平商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案。2020年8月12日，叶金平提出反诉，本院予以准许，依法适用简易程序对本反诉合并公开开庭进行审理。原告（反诉被告）星滨海公司的委托诉讼代理人陈榕童，被告（反诉原告）叶金平及委托诉讼代理人刘培福、张建华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告星滨海公司在本诉中提出如下诉讼请求：1、确认原、被告签订的《商品房买卖合同(现售)》(FZ1xx)于2020年4月22日解除；2、判令被告立即支付原告逾期履行办理贷款手续的违约金67080元(以860000元为基数，按日万分之五自2019年11月18日计至2020年4月21日共156天)及逾期付款违约金104021.48元(详见附表)；3、判令被告立即支付原告解除合同违约金345920.6元，扣除被告已支付的购房款177762元后，被告还应支付违约金168158.6元;4、判令被告支付原告因维权所实际支出的律师费10000元；5、判令被告于本判决生效之日起七日内配合原告办理《商品房买卖合同(现售)》(FZxx)的备案登记注销手续及预购商品房预告登记的注销手续;6、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原、被告于2019年11月7日签订《商品房买卖合同（现售）》（ＦＺxx及补充协议（以下简称“合同”），约定由被告向原告购买位于福州市马尾区××镇××路××号××层××单元××商品房，建筑面积71.87平方米，单价每平方24065.72元，总价款1729603元。同时，合同对付款方式、付款期限及违约责任等内容也作了明确约定。根据合同附件五第一条第一款的约定，被告应在合同签订后10日内办妥贷款手续，被告逾期未能办妥贷款手续的，每逾期一日应按日向原告支付逾期应付款项万分之五的违约金,根据合同附件五第一条第二款的约定，被告应在合同签订后60日内将贷款部分房款支付至原告账户，否则视为被告逾期付款。合同附件五第三条约定“（1）逾期付款在【10】日之内的，则自约定的应付期限届满之次日起至买受人实际付清款项之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之【壹】的违约金，本合同及本补充协议继续履行。（2）逾期付款在【10】日之内的，出卖人有权解除本合同。出卖人解除本合同的，自约定的应付期限届满之次日起至买受人实际付清款项之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。”据此，被告应自逾期之日其按合同约定承担逾期付款责任。在多次催告被告履行办理银行商业按揭贷款手续义务无果后，原告分别于2020年3月24日、2020年3月27日向被告发出《通知书》，书面催促其向银行提供贷款申请资料并向我司缴纳违约金。并于2020年4月1日向被告发出《关于尽快完成办理银行商业贷款手续的通知》，书面催促被告履行上述合同义务并支付相应的违约金。被告在签收上述邮件后仍拒不履行义务，且存在逾期付款情形，故原告于2020年4月22日向被告送达《合同解除告知函》，解除原被告签订的合同。 被告经原告多次催告，仍未按照合同约定办理银行商业按揭贷款手续及按约定支付房款，已构成根本违约。为维护原告的合法权益，望判如所请。 被告叶金平辩称，一、关于诉讼请求第一项，我们同意解除。二、关于原告方第二、三、四项，因双方合同系以合法形式掩盖非法目的，签订合同是无效的，那合同无效不存在说由被告承担和支付违约金和原告方因维权所支出的律师费用。三、即使承担，违约金过高且计算错误。四、关于办理注销预告登记，原告方去办理的预告登记并未通知被告，被告也不知他已经办理了房屋预告登记。所以这不是被告需要配合的一个义务。综上，请求驳回原告诉求。 反诉原告叶金平提出如下诉讼请求：1、判令反诉被告返还购房款177762元；2、判令反诉被告赔偿反诉原告占用资金利息损失，暂计算至2020年8月7日的利息损失为7994.79元(自2019年11月7日计算资金占用利息，按照银行贷款月利率5‰计算，暂计算至2020年8月7日的利息为7994.79元)；3、本案反诉费用由反诉被告承担。 事实与理由：反诉原告在反诉被告售后高额包租、返租、原值回购的诱骗下，双方于2019年11月7日签订了一份《商品房买卖合同》，但该买卖合同并非双方真实意思表示。星滨海公司利用其优势地位，以合法形式掩盖非法目的购房协议，应属无效：首先，双方买卖房产的面积为71.87平方米，实际总价为1037762元，单价为14439.4元，并非商品房买卖合同中约定的单价24065.72元，总价款1729603元。在马尾片区，当时的行情下，优质的商品住宅楼盘，比如紫金轩单价23000左右，名城珑域单价为21000元左右，讼争楼盘性质为商住性质，不会超过24000元。因此，双方的合同价格明显不符合常理。实际上，星滨海公司对外宣传的海报为单价14000元起，即是其本意，也是符合当时的商住房的房产价格。其次，星滨海公司明知以每平方米24000元的价格无法销售，遂以最低首付10%、售后包租、原值回购的噱头吸引购房者，目的是为了非法套取银行贷款，包租、返租只是其掩盖这一非法目的的一种方式。至今，反诉原告没有拿到返租、包租协议，实际上在几年之内也难以出租，反诉被告目的在于推迟购房者办理产权登记的时间。实际上，对于反诉被告来说，采取返租、包租的方式，一方面既可以锁定购房者六年内不办理产权登记，另一方面又可以从银行多套取一笔贷款。第三，星滨海公司严重违反诚实信用原则，采取返本销售或变相返本销售的方式，其行为实质上属于非法融资行为。目前也已经暴露众多购房者维权争议，该销售行为严重违反了法律规定。第四，星滨海公司利用其优势地位，采用对其明显有利的格式条款，在协议中免除其自身违约责任而明显加重购房者的违约责任，如合同约定，出卖人逾期交付房产的，出卖人按日计算向买受人支付已支付房款的万分之一的违约金，违约金总额不高于已付房款的1%,但不对等的要求买受人承担20%的违约金和赔偿其他损失，该条款属于格式条款，违反公平原则，也违反合同法第40条的规定，应属无效。第五，合同中约定反诉原告应在合同签订后10日内办妥贷款手续并承担逾期未能办妥贷款手续的违约责任，以及要在2019年10月27日前付首付款人民币819603元，这并非反诉原告当时的真实意思表示：1、反诉原告对按揭贷款流程一窍不通，并且在付定金之前反诉原告就和反诉被告说好由反诉被告包办按揭贷款的款项，如果贷不下款就不买该房屋。所以反诉原告才会在2019年11月7日签完合同后回家傻傻等待着反诉被告办理贷款。签完合同时反诉被告收走所有签约材料，没有留给本属于反诉原告的合同材料以备签约后作为履约依据和提醒是否违约之用。2、反诉原告已于2019年10月30前付清所谓的首付款（实付人民币177762元）。剩余首付款40%是由反诉被告在包租与返租中操作产生的，反诉被告当时要求反诉原告办理一张一类银行卡交给反诉被告就行。因此，反诉原告不存在贷款逾期违约责任以及需付首付款40%的事实。 反诉原告认为，反诉原告并不存在违约行为，星滨海公司利用其优势地位，以合法形式掩盖非法目的订立的购房协议当属无效。另外，其明知反诉原告已无法办理银行按揭贷款，仍不通知反诉原告，还一而再再而三的骗取反诉原告的信任，拖延时间。因此，星滨海公司的诉请没有事实和法律依据，应当予以驳回，并应当依法赔偿反诉原告的损失。 反诉被告星滨海公司辩称，一、本合同系双方合意情况下签订的。反诉原告主张反诉被告通过诱骗方式签订的意见不予认可，反诉被告系完全民事能力人，其对合同各项条款均认可，商品房系消费关系，反诉原告若不认可可以不签订，即使其认为合同欺诈应提出撤销。二、双方合同即使存在包租返租的事实也是双方选择第三方达成的商业模式，应承担相应风险。三、反诉原告主张商品房单价过高，应提供其与实际商品房价格不一致的事实，但我方按照备案价出售，该商品房本身价值高于一般商住房。反诉原告认为合同严重不公，我方不予认可，这个违约条款应与违约后果相一致，现金流对于商品房开发企业非常重要，在办理预告登记后我方只能与叶金平定向交易，因为违约后果不一样所以违约责任不一样。我方未收到叶金平的征信报告，第八页的第二个小表格，2020年1月、2月、3月、4月、5月分别有几次违约，一个是2，一个是3，一个是4，一个是5，一个是6。那根据这个征信报告最后一页的这个说明叶金平2018年到2020年有重大违约事项，所以这个是导致银行拒绝贷款的主要原因。 本诉中，星滨海公司与叶金平分别围绕各自的诉讼请求依法提交了证明材料。本院组织各方当事人公开开庭进行了证据交换和质证。叶金平针对星滨海公司提交的收款收据、电子回单、各通知书、寄件单返单、《合同解除通知函》、委托代理协议及付款凭证、发票的真实性均无异议，且与本案待证事实相关，故本院均予以确认。对《商品房买卖合同》及不动产登记证明，叶金平虽对真实性和关联性提出异议，但并无其他证据加以反驳，两项证据事实清楚，本院予以采纳。对叶金平提供的微信聊天记录及光盘能够相互印证，恰恰说明叶金平对星滨海公司采取返租回购方式冲抵首付款是清楚的。对新闻视频真实性予以采纳，但是该视频是其他购房人与星滨海公司之间的纠纷，与叶金平无关，但可以确认的事实是星滨海公司在本次涉案房屋销售中采取返租回购方式。对征信报告真实性予以确认。 对反诉中星滨海公司提供的确认函、补充协议、回购协议，叶金平对真实性不持异议，本院予以采纳。对判决书，系本院依法作出文书，真实性本院予以采纳，该文书可以印证叶金平在另案中以证人身份出庭作证，确认其本人因征信问题无法申请按揭贷款，该事实与本案叶金平陈述能够印证，予以确认。 前述本、反诉证据本院依法予以确认并附卷佐证。 经审理，本院认定事实如下：2019年10月20日至11月7日，叶金平先后四次合计支付给星滨海公司177762元，其中包括50000元定金。2019年11月7日，星滨海公司作为出卖人（甲方）与叶金平作为买受人（乙方）正式签订《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：FZxx），约定由乙方购买座落于福州市马尾区魁岐路x号滨海星商务中心x层x办公，建筑面积71.87平方米。第七条第一款第二项约定：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米该商品房单价24065.72元/㎡，总价1729603元。第八条第二款第四项约定：乙方采取第四种方式付款······44.其他方式：1、乙方于2019年10月20日前付定金人民币50000元，2、乙方于2019年10月27日前付首付款人民币819603元；3、乙方于2020年1月27日前付按揭款人民币860000元。第二十六条约定，本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同的解除应当采用书面形式。合同附件五第一条第一款约定，买受人应在商品房买卖合同签订后10日内办妥贷款手续······买受人逾期未能办妥贷款手续的，每逾期一日应按日向出卖人支付逾期应付款项万分之五的违约金。第三款约定，出卖人对买受人能否足额或部分获得贷款及贷款条件，不做任何承诺及保证。第三条第一款第二项约定，逾期付款超过10日的，出卖人有权解除本合同。出卖人解除本合同的，买受人影响出卖人支付该商品房总价款20%的违约金。附件十二第一条第一款约定，买受人确认，在本合同中填写的基本信息包括通讯地址、联系电话等均未准确有效······出卖人按照上述地址寄送信息的，则出卖人送达义务即视为完成。第九条第二款约定，因买受人原因导致出卖人解除本合同而发生的律师费、诉讼费、公告费、保全费、评估鉴定费及执行费等均由买受人承担。第三款约定，无论何种原因导致本合同解除的······买受人还应当在合同解除后10日内协助出卖人办理商品预告登记和合同登记备案注销手续。双方在合同上签字或盖章。当日，双方签订《补充协议》，约定将《商品房买卖合同》第七条的付款方式变更为：1、乙方于2019年10月20日前付定金人民币50000元。2、乙方于2019年10月26日前付首付款人民币819603元。3、乙方于2019年12月24日付按揭贷款人民币860000元。双方也在《补充协议》上签字盖章。2019年12月30日，叶金平所购买房屋办理了不动产登记证明，证号为闽20**福州市马尾区不动产证明第9019665号。同日，叶金平与星滨海公司还签订了《商品房买卖合同之补充协议》、《商品房回购协议》，并签订《确认函》对前述两份内容予以确认，包括返租年限、租金、回购、解除等事宜。 2020年3月24日和27日，星滨海公司两次向叶金平发出《通知书》，要求叶金平向银行提供完整的办理贷款申请资料及承担违约责任。4月1日，星滨海公司向叶金平发出《关于尽快完成办理银行商业贷款手续的通知》，要求叶金平完成办理商业贷款手续，否则将解除合同。4月22日，星滨海公司发出《合同解除告知函》，提出解除与叶金平的合同，并要求叶金平承担20%的违约金及协助办理合同注销手续。 另查明，案涉滨海星商务中心于2018年12月27日竣工验收合格。叶金平因征信问题无法办理按揭贷款手续。星滨海公司因本次纠纷委托律师并支付律师费10000元。 本院认为，星滨海公司与叶金平之间签订的《商品房买卖合同（现售）》及其补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，双方应当严格按照合同约定履行各自的义务。按照双方所签订的合同及补充协议、回购协议及确认函，叶金平在对房屋返租回购情况下房款及租金负担和抵扣情况是清楚的，即叶金平只需个人先行支付10%的首付款，其他首付款通过租金抵扣，尾款通过办理按揭贷款手续支付。而事实上，叶金平在签订《商品房买卖合同（现售）》时即已支付了合同约定的首付款177762元，另40%的首付款也已经通过签订回购协议、确认函的方式完成租金抵扣余下首付款的安排，双方对此并无争议。关键的争议焦点在于后续86万元的银行按揭贷款办理问题，从本案证据看，无法办理按揭贷款手续在于叶金平因本人征信问题所致，过错在于叶金平。经星滨海公司多次催促，直至2020年4月22日，叶金平仍未能解决按揭贷款问题，叶金平违反了双方合同约定，星滨海公司主张双方合同于2020年4月22日解除于法有据，本院予以支持。 关于违约金问题，星滨海公司主张叶金平支付逾期履行办理贷款手续的违约金，但星滨海公司已经同时主张解除双方买卖合同并要求叶金平支付20%的解除合同违约金，该项主张足以弥补其损失，而且叶金平系因征信问题造成无法办理，并不存在不办理的情况。因此，星滨海公司要求叶金平支付逾期办理贷款违约金的主张不予支持。关于解除合同违约金的赔偿问题，尽管讼争房屋交易总价达1729603元，但是，属于叶金平应当负担的实际仅包括首付款中的177762元及通过办理按揭贷款手续支付的86万元，首付款中的691841元系双方协议通过返租方式进行租金抵扣房款，这是星滨海公司对购房人叶金平提供的优惠政策，也是双方选择的购房款融资模式。星滨海公司主张按照总价款的20%计算解除合同违约金有失公平，有违叶金平订立合同时的购房款负担预期，增加了叶金平的责任，星滨海公司该项内容不予认可。解除合同违约金按照叶金平本人实际应负担的1037762元作为违约金计算基数，即叶金平应赔偿星滨海公司违约金207552.4元（1037762元*20%）。反之，对叶金平要求星滨海公司退还177762元的主张不予支持。 依据合同及其附件内容约定，在解除合同后，星滨海公司主张叶金平协助办理合同备案登记及预告登记注销手续合法合理，本院予以支持。关于律师费问题，该项主张符合双方合同约定，本院予以支持。 对叶金平提出合同无效、房屋单价不实、格式条款等辩解意见均缺乏事实和法律依据，本院不予采信。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第九十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）福州星滨海房地产有限公司与被告（反诉原告）叶金平于2019年11月7日签订的《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：FZxx）于2020年4月22日解除； 二、被告叶金平应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告福州星滨海房地产有限公司违约金29790.4元（已抵扣叶金平支付的首付款177762元）； 三、被告叶金平应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告福州星滨海房地产有限公司律师费10000元； 四、被告叶金平应于本判决生效之日起十日内配合原告福州星滨海房地产有限公司办理《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：FZxx）的备案登记注销和预告登记（证号：闽20**福州市马尾区不动产证明第**）注销手续； 五、驳回原告福州星滨海房地产有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告叶金平的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费20366.4元,减半收取计10183.2元，由原告福州星滨海房地产有限公司负担2043.2元，由被告叶金平负担8140元。反诉案件受理费原定4015.1元有误，应更正为10183.2元，由反诉原告叶金平自行负担。叶金平应负担的本诉诉讼费及应补缴的反诉诉讼费应于本判决生效之日起七日内交纳至本院，拒不交纳的，本院将依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零七条第二款的规定强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 员 沈镇友 二〇二〇年九月二十二日 法官助理 陈海燕 书 记 员 何 妍 附：本案适用主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示: 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。