文书内容重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0240民初3377号原告：刘开华，女，1963年12月30日出生，汉族，户籍地重庆市江**。原告：李开军，男，1949年4月7日，汉族，户籍地重庆市万州区。原告：杨永红，女，1964年11月23日，汉族，户籍地重庆市忠县。原告：程志书，女，1957年2月19日出生，汉族，户籍地重庆市江津区。原告：张玉新，女，1956年7月15日出生，汉族，户籍地四川省自贡市。上述五原告的共同委托诉讼代理人：周柳，重庆律缘律师事务所律师。被告：石柱县黄水镇东方晨光业主委员会，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇东方晨光小区。负责人：唐红嘉，该业主委员会主任。第三人：重庆青丽物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区腾龙大道******，统一社会信用代码91500108765936556N。法定代表人：冉一成，该公司总经理。委托诉讼代理人：冉博，女，该公司员工。原告刘开华、李开军、杨永红、程志书、张玉新与被告石柱县黄水镇东方晨光业主委员会（以下简称“东方晨光业委会”）、第三人重庆青丽物业管理有限公司（以下简称“青丽物业公司”）业主撤销权纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘开华、杨永红、程志书及上述五原告的共同委托诉讼代理人周柳、第三人青丽物业公司的法定代表人冉一成及其委托诉讼代理人冉博到庭参加诉讼，被告东方晨光业委会经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。刘开华、李开军、杨永红、程志书、张玉新向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院撤销东方晨光业委会选聘青丽物业公司为重庆市石柱土家族自治县（以下简称“石柱县”）东方晨光小区（一期）物业服务企业的决定，确认东方晨光业委会与重庆青丽物业管理有限公司签订的物业管理委托合同无效；2.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：原告均系重庆市石柱县东方晨光小区（一期）业主。2018年8月底，被告在未召开业主大会的情况下，为了达到与第三人签订《物业服务合同》的目的，采取欺骗和造假的形式搜集选票，伪造了众多业主“签字”的选票，使得该次选票结果“满足”了法定要求的票数比例。选票中有大量的业主签字均是他人代签，且被代签的业主并未委托他人行使表决权。被告与第三人签约行为未经业主的合法授权，不是业主的真实意思表示。被告伪造选票的事实，从根本上侵害了业主的合法权益。被告作出的关于选聘物业公司的决定违反了法律规定的程序，应予以撤销，理由是：一、被告没有召开业主大会就直接作出了《关于选聘重庆市青丽物业管理有限公司的决定》是不合法的；二、涉案《关于选聘重庆青丽物业管理有限公司的决定》违反法律规定的程序，侵害了原告的程序性权益；三、政府相关部门的指导并不代表被告决定合法，业委会决定合法与否应主要看是否符合法律规定的两个要件，即应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意，且占总人数过半数的业主同意。综上，被告未召开业主大会经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即选聘第三人为本小区的物业服务企业，侵害了业主的合法权益。依据《物权法》的规定，业主大会或业委会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销，为维护合法权益，原告起诉提出上述请求。庭审中，原告还提出：一、被告没有选聘第三人为东方晨光一期物业服务企业的主体资格，其选聘行为程序违法，业主的程序性权益受到侵害，原告提起业主撤销权诉讼，符合行使业主撤销权的条件。2018年8月22日后，石柱县东方晨光一期作为一个新的、独立的物业管理区域在原石柱县国土资源和房屋管理局备案并取得备案证明，五原告均系石柱县东方晨光一期业主，东方晨光一期物业管理区域至今没有召开东方晨光一期业主大会会议，也没有选举产生东方晨光一期业委会。被告是“东方晨光业委会”，而不是“东方晨光一期业委会”，故没有选聘第三人为东方晨光一期物业服务企业的主体资格，加之前述所称的三个理由，被告作出选聘第三人的决定违反法律规定程序，应予撤销。二、被告与第三人签订的《东方晨光一期物业服务合同》是无效合同。在划分了东方晨光一期物业管理区域的情况下，“东方晨光业委会”不是“东方晨光一期业委会”，没有参与选聘东方晨光一期物业服务企业的主体资格，其签订的“东方晨光一期物业服务合同”无效。另，“东方晨光业委会”因物业管理区域变更而导致解散，少数人再以“东方晨光业委会”名义继续活动是不合法的，代替尚未选举产生的“东方晨光一期业委会”选聘一期物业服务企业就更不合法，其签订的“东方晨光一期物业服务合同”也就自始无效。东方晨光业委会未作答辩。青丽物业公司述称，1.被告业委会通过招投标的形式依法选聘第三人为石柱县黄水镇东方晨光小区（一期）物业管理企业。2017年4月23日，被告发布东方晨光小区物业管理招标公告，并聘请福建坪诚工程造价咨询有限公司作为招标代理机构，后因业主就被告的备案提出诉讼，招投标程序中止，该诉讼经二审驳回了业主的诉讼请求。2018年8月7日，黄水镇人民政府出具《关于同意恢复公开招聘物业服务企业的批复》，同意被告恢复案涉小区物业服务企业的公开招聘工作。2018年8月28日，经评标专家组评标，第三人为第一中标候选人。2018年9月3日，被告向第三人发出中标通知书。2.业主大会以过半的表决结果同意了被告与第三人的物业管理合同，且该合同已经在石柱县住房和城乡建设委员会备案，合同合法有效。2018年10月9日，被告组织召开业主大会，就被告与第三人的物业管理合同进行表决。2019年4月26日，经过唱票统计，业主大会以双过半的表决结果同意了被告与第三人的物业管理合同。2019年5月4日，被告与第三人签署了《东方晨光物业服务合同》。2019年5月27日，被告与第三人签署的《东方晨光物业服务合同》在石柱县住宅和城乡建设委员会备案。因此，被告与第三人之间的物业服务合同合法有效。3.业主大会的决议系经过合法程序由全体业主共同表决产生，原告的意见不能推翻业主大会的决议。4.东方晨光只有一个小区，包含一期和二期，东方晨光业委会作出的决定应当是有效的。因此，请求驳回原告的诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：东方晨光小区位于石柱县黄水镇黄连路，总用地面积49610.6平方米，设计一期建筑面积46404.52平方米，二期建筑面积48458.38平方米，设计总建筑面积94862.9平方米。原告刘开华、李开军、杨永红、程志书、张玉新在东方晨光小区购买了房屋，系该小区的业主。2016年8月31日，石柱县黄水镇人民政府作出编号（石柱黄水）（2016）1号《业主委员会备案证明》，载明：坐落于石柱县黄水镇东方晨光物业小区的东方晨光业主委员会报来备案资料齐备，予以备案。2017年4月22日，被告函告石柱县黄水镇人民政府，决定于2017年5月6日启动招聘后期物业管理公司工作。同月27日，重庆晨报刊登了招标公告，载明：“重庆石柱黄水东方晨光小区（约10万平方）现对具有三级资质的物业企业招标，欢迎报名垂询，索取资料，时间2017年5月6日至26日”。后因故暂停了招聘物业企业工作。2018年8月，被告决定恢复物业服务企业招投标工作。同年8月10日，被告与福建平诚工程造价咨询有限公司（以下简称“福建平诚公司”）签订《重庆市建设工程招标代理委托合同》，双方就石柱县黄水镇东方晨光物业小区（一期）物业管理的招标事宜进行了约定。2018年8月22日，经被告东方晨光业委会申请，原石柱县国土资源和房屋管理局（以下简称“原石柱县国土局”，现为石柱县规划和自然资源局）作出编号（2018）（001）号重庆市物业服务区域划分备案证明，载明：“石柱县黄水镇东方晨光业主委员会（申请单位名称）将东方晨光一期（项目名称），四至范围：东至夏都别院，南至七龙居委，西至洋洞街，北至新建黄连市场，建筑面积为4.6404万平方米的商住楼（项目类型），作为一个物业服务区域备案。”后经招投标程序，第三人青丽物业公司被确定石柱县黄水镇东方晨光物业小区（一期）物业管理，中标金额为0.85元/平方米/月，被告东方晨光业委会于2018年9月3日向第三人发出了《重庆市建设工程中标通知书》。第三人提交的《通知》载明：2018年9月20日，被告向东方晨光小区（一期）全体业主发出《通知》，告知青丽公司为第一中标候选人，东方晨光小区（一期）于2018年10月9日起采取签字形式召开业主大会，对新中标的物业企业合同主要内容进行签字确认，大会表决事项为：1.认可青丽物业公司物业服务；2.认可青丽物业公司服务合同内容；3.授权委托业委会从高到低补聘物业管理公司。2019年4月26日，被告出具《东方晨光表决结果》载明：小区一期专用建筑面积43070.55㎡，同意专用建筑面积25069.9㎡，占一期专用建筑面积总数58.21%；小区一期总户数896户，同意户数568户，占一期总户数63.39%；通过以上数据，同意青丽物业公司合同的专用建筑面积和业主户数均过半。《东方晨光表决结果》上盖有被告印章。同年5月7日，石柱县黄水镇七龙社区居民委员会、石柱县人民政府在该《东方晨光表决结果》加盖印章。2019年5月4日，被告与第三人签订了《东方晨光物业服务合同》，双方就青丽物业公司实施石柱县黄水镇东方晨光（一期）的物业管理服务进行相关约定。同年5月27日，石柱县住房和城乡建设委员会作出《物业服务合同备案证明》[编号（2019）（007）号]载明：“石柱县黄水镇东方晨光业主委员会（委托单位）与重庆青丽物业管理有限公司（物业服务企业）签订的东方晨光一期（项目名称）物业服务合同已报备案，备案合同情况如下：项目名称东方晨光一期，建筑面积4.649165万平方米，坐落地点重庆市石柱县黄水镇黄连路，物业类型住宅。”2019年9月26日，石柱县黄水镇人民政府向怡兴物业公司发出《关于配合做好东方晨光小区（一期）物业服务企业正常交接的通知》，请怡兴物业公司按规定积极配合新招聘物业服务企业做好交接工作并退出东方晨光物业小区（一期）物业服务。另查明，东方晨光物业小区（一期）前期物业服务企业为重庆怡兴物业管理有限公司，至今仍由重庆怡兴物业管理有限公司为东方晨光小区（一期）提供物业服务。上述事实，有当事人提交的《业主委员会备案证明》、《重庆市物业服务区域划分备案证明》、招投标资料、表决结果、物业服务合同、《物业服务合同备案证明》等证据在卷佐证。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”本案中，五原告作为东方晨光小区业主，以业主委员会作出的选聘物业服务企业的决定侵害自己权利为由起诉至法院，符合法律规定。《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项及第二款的规定：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应由业主共同决定，即应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主委员会实施本案选聘行为时，也应当严格遵守法律规定，召开业主大会，按照少数服从多数的原则进行表决，最后形成选聘或者不选聘物业服务企业的结果。本案中，虽然第三人青丽物业公司提交的证据显示被告东方晨光业委会通过招投标确定了第三人为东方晨光物业小区（一期）物业管理的中标人，并于2018年9月20日发通知告知业主将于2018年10月9日起采取签字形式召开业主大会，且被告出具的表决结果载明经业主表决同意青丽物业公司合同的专用建筑面积和业主户数均双过半。但是，五原告称对召开业主大会一事并不知情，其也未签字或投票表决；第三人提交的证据仅能证明被告在选聘其作为东方晨光物业小区（一期）物业管理时经过了招投标程序，而不能证明被告召开了业主大会进行了讨论和表决；被告在本院向其送达起诉状副本、举证通知书等法律文书后，其并未提交任何证据用以证明其在作出聘用第三人为物业服务企业这样的重大决定时召开了业主大会进行过讨论和表决。现五原告已提出对召开业主大会一事不知情，被告是否召开业主大会并达到双过半业主同意存疑，而这方面的相关证据材料是由被告制作和保管的，被告有义务确保其所作决定程序合法，被告应当对自身所作决定程序合法承担举证责任，而本案中被告并未就此提供相应证据予以证明，故对原告要求撤销被告作出的聘用第三人为石柱县黄水镇东方晨光物业小区一期物业服务企业的决定的请求，本院予以支持。被告经合法传唤后未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据，视为放弃诉讼中的抗辩权利，应自行承担相应的法律后果。关于五原告要求确认被告东方晨光业委会与第三人青丽物业公司所签订的《东方晨光物业服务合同》无效的请求。本院认为，五原告并非该合同的一方主体，而确认合同效力涉及到第三人青丽物业公司的合同权益，这与原告起诉撤销东方晨光业委会决议并非同一个法律关系；且业主大会或者业主委员会作出决定的行为是一种决议行为，该行为与依据该决定而订立合同的行为是不同的民事法律行为。故对原告在本案中提出的确认合同效力的诉请不予处理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销被告石柱县黄水镇东方晨光业主委员会作出的选聘第三人重庆青丽物业管理有限公司为石柱县黄水镇东方晨光小区一期物业服务企业的决定；二、驳回原告刘开华、李开军、杨永红、程志书、张玉新的其他诉讼请求。案件受理费80.00元，由被告石柱县黄水镇东方晨光业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 长  梁 蓉审 判 员  向宁杰人民陪审员  李清安二〇二〇年九月二日书 记 员  陈燕秋