广西壮族自治区合浦县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0521民初752号 原告：陈妍霏，女，1985年7月21日出生，汉族,住广西合浦县。 原告：莫文明，男，1983年9月21日出生，汉族，住广西合浦县。 以上两原告共同委托诉讼代理人周林东，合浦县康顺法律服务所法律工作者。 被告：陈国标，男，1968年2月26日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 被告：张球珠，男，1985年7月10日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 以上两被告共同委托诉讼代理人余晓东，北京市隆安（顺德）律师事务所律师。 以上两被告共同委托诉讼代理人刘欣婷，北京市隆安（顺德）律师事务所律师。 第三人：陈珠，男，1955年4月5日出生，汉族，住广西合浦县。 第三人：钟敏凤，女，1960年4月10日出生，汉族，住广西合浦县，现住合浦县。 原告陈妍霏、莫文明诉被告陈国标、张球珠、第三人陈珠、钟敏凤执行异议之诉一案，本院于2020年3月25日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈妍霏、莫文明的委托诉讼代理人周林东、被告陈国标、张球珠的委托诉讼代理人刘欣婷、第三人钟敏凤到庭参加诉讼，第三人陈珠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 陈妍霏、莫文明向本院提出诉讼请求：一、确认2014年7月18日二原告与二第三人签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、确认该合同项下合房权廉州字第00002458号、合房廉州共字第××号，位于合浦县原告所有（价值721939元）。诉讼中增加诉讼请求：停止对第三人陈珠、钟敏凤名下位于合浦县房屋的执行。事实和理由：第三人名下合房权廉州字第00002458号、合房廉州共字第××号房屋所有权项下的房屋原为第三人共有。第三人是合浦县人民法院（2013）合执字第536号、（2014）合执字第181号执行案件的被执行人。在上述案件执行中，申请执行人中国农业银行股份有限公司合浦廉东大道支行（以下简称农行廉东大道支行）与二第三人及二被告于2014年5月15日达成和解协议，农行廉东大道支行同意将上述抵押、查封的房屋由二第三人自行变卖，变卖款由农行廉东大道支行优先受偿。2014年7月18日，二原告与二第三人签订《房屋买卖合同》，以该合同约定的价款买受了该房屋，合同还就其他事项作了明确约定，且已履行完毕。2014年8月25日，合浦县人民法院作出（2014)合执字第181号执行裁定书确认上述房屋已变卖，并该案执行完毕。至此，上述房屋物权已由二原告买受取得，并由二原告占有使用，已为上述房屋的实际所有人。期间，二被告对于该房屋由第三人自行变卖予以同意，并签订《和解协议书》确认，并从自行变卖款项中偿受了100000元。二被告无视上述法律事实，仍视案涉房屋为二第三人的财产而申执求偿，断无事实和法律依据，严重地侵损了二原告合法的民事权益，故提起诉讼，请求法院支持原告的诉求。 被告陈国标、张球珠辩称，一、二被告作为债权人依据生效法律文书要求对第三人陈珠、钟敏凤名下的财产予以司法查封并申请强制执行符合法律规定。二、原告并非案涉房屋的所有人，不享有足以排除强制执行的民事权益。1、第三人无权擅自变卖房屋。被告从未同意由第三人自行变卖案涉房屋，也对原告与第三人签订房屋买卖合同的事实毫不知情。2、案涉房屋买卖合同是虚假的，是原告与第三人恶意串通伪造的，依法应当认定无效。原告莫文明是合浦宏通建材有限公司（以下简称宏通公司）的法定代表人，第三人当时因用案涉房屋为该公司担保，才依法需承担连带清偿责任。原告分别是第三人的女儿、女婿，关系密切，双方恶意串通，逃避债务。且在将近六年的期间内一直未办理房屋过户手续，不符合善意买受方应有的、合理的表现。3、原告未能举证已实际支付购房款的事实，案涉合同并未得到实际履行。4、案涉房屋仍登记在第三人名下，未发生法律上物权变动的法律效果。综上，人民法院执行程序中对案涉房屋采取查封措施符合法律规定，而两原告未能提供相关证据证明其享有的权利足以排除强制执行，应当承担举证不能的后果。因此，请求本院依法驳回两原告的诉讼请求。 第三人钟敏凤辩称，当时没有规定案涉房屋谁可以买谁不可以买，原告已经购买的房屋，房屋是属于原告的，因为办理房屋过户需要很多钱，没有钱才不办理。同意原告的诉讼请求。 原告向本院提交了以下证据：1.身份证，证明异议人的主体资格；2.和解协议书，证明申请执行人同意异议人买受案涉房屋；3.房屋买卖合同，证明异议人已买受取得了案涉的房屋；4.付款凭证，证明异议人已履行房屋买卖合同支付了买受对价；5.（2014）合执字第181号执行裁定书，证明异议人买受了人民法院执行中准予变卖的案涉房屋；6.（2019）桂0521执恢283号执行裁定书，证明人民法院错误查封了异议人合法买受取得的房屋；7.（2019）桂0521执异47号执行裁定书，证明二原告获得执行异议之诉的司法救济权；8.法院专递回执，证明原告在法定期间行使司法救济权；9.活期个人交易明细，证明原告履行房屋买卖合同并按债权人农行的指示将合同对价汇予宏通公司，后由债权人农行提取；10.关于变卖××街××号房屋实现抵押权的说明，证明包括案外人实现债权抵押，三方达成和解协议，被告均同意变卖××街××号房屋，原告买受，汇款及农行收取变卖房屋价款的规范和流程；11.房屋买卖合同，证明原告一并买受同时被变卖的桂成花园房屋；12.原告申请证人顾某出庭作证，顾某作证称，宏通公司向农行贷款，其是经办人，第三人作为抵押人抵押房产，原告购买了第三人的房产，将房款转入宏通公司账户，农行从该公司账户中扣款才能抵消该公司的债务。 被告向本院提交了以下证据：宏通公司企业信用信息报告，证明莫文明是宏通公司股东，结合其与本案第三人的关系，证实案涉房屋买卖合同是恶意串通伪造的。 综合全案证据，本院事实如下：被告陈国标、张球珠是本院（2019）桂0521执恢283号执行案件的申请执行人，该案的被执行人是陈珠、钟敏凤。陈珠、钟敏凤也是本院受理的（2014）合执字第181号、申请执行人为农行廉东大道支行的执行案件的被执行人，该案的另一被执行人是宏通公司。2014年5月15日，农行廉东大道支行与陈国标、张球珠分别作为甲方（申请执行人）、乙方（申请执行人）与丙方（被执行人）陈珠、钟敏凤签订《和解协议书》，约定：1.陈珠、钟敏凤抵押给甲方的三处房地产即合浦县、北海市北京路49号桂成花园Ｃ座0601号、北海市北海大道北侧、湖南路东200米处东方花园Ｂ区-67号由甲方自行变卖，所得款优先支付给甲方，剩余部分归乙方；2.达成买卖协议后，甲、乙方同意由法院解除已查封的上述房地产，以便买受人过户。2014年7月18日，陈珠、钟敏凤作为甲方与陈妍霏、莫文明作为乙方签订《房屋买卖合同》两份，该两份合同分别约定甲方自愿将廉州镇南乐街28号房屋以评估价721939元出卖给乙方、将北海市海城区北京路49号桂成花园Ｃ座0601号的房屋以评估价593136元出卖给乙方，买卖房屋权属变更登记由乙方自行、自费办理，需甲方协办的事项甲方须予协办。陈妍霏于2014年8月1日将137万元转账至宏通公司账户，并在交易中附言“莫文明陈妍霏购买房屋款”。付款后两原告至今未办理合浦县房屋的产权过户登记手续。本院于2014年8月25日作出（2014）合执字第181号执行裁定，认为双方当事人自愿达成和解协议，由被执行人自行变卖其自有的三处房产，得款已全部清除本案债务，裁定案件执行完毕，予以结案。本院又于2019年8月6日作出（2019）桂0521执恢283号执行裁定，查封陈珠、钟敏凤名下位于合浦县。原告陈妍霏、莫文明作为案外人提起执行异议，本院裁定驳回其异议请求。原告不服，提起本案诉讼。 本院认为：案涉房屋买卖合同是双方之间的真实意思表示且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的情形。因此,原告与第三人签订的房屋买卖合同合法有效。被告主张原告与第三人恶意串通，但没有充分证据证实，本院不予采信。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有的足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中,两原告向第三人购买房屋,但并未办理房屋过户登记手续,案涉房屋产权依法并未发生变更,两原告并不享有该房屋的所有权。在此情形下,只有两原告对没有办理过户登记手续不存在过错的情况下,才能以其物权期待权排除对案涉房屋的执行。案涉房屋于2014年本院(2014)合执字第181号执行案件结案后已具备办理产权过户的条件,按照原告与第三人的约定，房屋产权过户由原告自行、自费办理，两原告称经济困难，无钱办理，但这不能成为原告在长达五年的时间里不办理过户登记的合理、充分的理由，原告因其自身原因，怠于办理过户登记，存在明显过错。因此,两原告请求排除本院对该房屋的执行并确认案涉房屋为其所有，理据不足,本院对其主张不予支持。 综上所述,依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四之规定，判决如下： 一、原告莫文明、陈妍霏与第三人陈珠、钟敏凤于2014年7月18日签订的《房屋买卖合同》有效； 二、驳回原告莫文明、陈妍霏的其他诉讼请求。 案件受理费11019元，由原告莫文明、陈妍霏负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于广西壮族北海市中级人民法院。 审 判 长  何福敏 人民陪审员  苏雪菲 人民陪审员  庞芝福 二〇二〇年九月十八日 书 记 员  莫晓婕 书 记 员  陈钰君 附：本判决引用的相关法律条文 1.《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 3、《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。