广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初12425号原告（反诉被告）：陈军锋，男，1973年10月18日出生，汉族，住广东省从化市，委托诉讼代理人：邓春林，广东博厚律师事务所律师。被告（反诉原告）：广东江南坊商业经营管理有限公司，住所地广州市海珠区昌岗东路**自编**106。法定代表人：马泽槟，董事长。委托诉讼代理人：林燕雯，被告员工。原告陈军锋诉被告广东江南坊商业经营管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员韩建文独任审理，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人邓春林、被告的委托诉讼代理人林燕雯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告免除原告自2020年1月23日起至2020年5月31日的租金（如不能正常营业，则继续免除不能正常营业期间的租金）；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月27日，原、被告双方签署《商铺租赁合同》，该合同约定，被告将海珠区昌岗路252号江南坊第一层45铺（以下简称涉案商铺）租给原告用于商业经营用途，该商铺经营范围为餐饮。合同还约定了租赁期限、租金及管理费、保证金、不可抗力等内容。2019年12月，新冠病毒疫情首现湖北。2020年元月份，广州也开始受到疫情的严重影响。2020年1月23日，广东新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月28日，广东省政府发布关于企业复工和学校开学时间的通知，要求本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年2月9日、26日，海珠区防控疫情市场和环境整治组分别发布通知，全区所有社会餐饮服务单位暂停堂食服务；继续强调海珠区按高风险地区的分区分级标准执行，全区所有社会餐饮服务单位暂停堂食服务。自2002年1月23日广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应以来，原告积极响应政府号召，严格遵守政府相关职能部门制定的防控规则，不提供堂食服务，至今餐饮店不但收入接近于零，还要承担日常费用和人员工资，而且根据以往“非典”疫情对餐饮商户等实体门店影响的历史情况来看，即使疫情在一段时间被控制，其带来的后续影响估计也将达到最少3-6个月，可以预见原告在这3-6个月期间将面临营业收入产生的盈利不足以缴纳租金及人工，继续经营，原告作为小本经营，将承担巨大的亏损，实在是不堪重负难以为继。近一个月来，原告就租金减免事宜与被告多次协商，但被告只承诺减免2月份一半的租金，被告减免的这半月的租金对于原告来说无异于杯水车薪。由于疫情的出现，导致现在的经营环境与三年前签订合同时候的经营环境相差过大，在这种情况下，如果还像原来一样缴纳高额租金，显然有违公平原则。被告辩称：原告在不可抗力之前已经违约。因为按照约定被告每月20日之前向原告发缴费通知单，然后原告在25日之前交租。2月份在疫情发生之前，原告已经迟延交租。被告正常提供场地，原告的经营风险不应该由被告来承担。被告已经减免了部分租金，如果原告要更大力度来减免，那公司其余客户也可能要求减免，公司无法承受。原告滥用不可抗力拒绝履行义务。同意解除合同。被告以原告违约为由向本院提出反诉请求：1、原告支付拖欠的租金、管理费及两个费用合计的违约金（租金、管理费标准按照双方合同约定，从2月1日到解除之日止，违约金标准也是按照合同约定，从1月25日开始计算）；2、原告承担本案诉讼费用。原告反诉答辩称：租金都应免除，则不存在违约金等问题。物业管理费原告是支付给物业管理公司，不是支付给被告。其余意见与本诉一致。经审理查明：粤房地证字第**《房地产权证》记载，海珠区昌岗东路252号自编8号106的权属人为广州海运（集团）有限公司；建筑面积642.9568平方米。2015年10月22日，广州海运（集团）有限公司【后更名为中远海运（广州）有限公司】出具《委托证明书》，委托下属公司广州海运（集团）有限公司房地产租赁分公司对广州市海珠区昌岗东路252号房产进行出租。2015年11月19日，广州海运（集团）有限公司房地产租赁分公司出具《证明》，载明：我司……与广东白天鹅文化企业有限公司签订物业租赁合同，该物业位于广州市海珠区昌岗东路252号，租赁期限为20年，从2014年10月1日至2034年9月30日止……我司同意广东白天鹅文化企业有限公司成立全资子公司广东江南坊商业经营管理有限公司进行运营。2015年11月9日，广东白天鹅文化企业有限公司（后更名为广东天石控股集团有限公司）出具《委托书》，载明：现将我公司位于广州市海珠区昌岗东路252号……自编8号(……106……)……的物业全权委托广东江南坊商业经营管理有限公司管理（包括出租、转租、分租、行使物业管理责权）期限由2014年10月1日至2035年3月31日止。2016年7月27日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方同意租给乙方使用的场地位于广州市海珠区昌岗东路252号“江南坊”第一层45铺；建筑面积约为93.9平方米；商铺仅限于经营以下品牌：香逢清粥小菜；业务范围：餐饮；租赁期限自2016年8月1日至2021年7月31日；2019年8月1日至2020年7月31日每月租金25750元；管理费每月3756元；租赁保证金66732元；物业管理保证金及水电保证金共计14836元，其中物业管理保证金11268元、水电费保证金3568元；租金交纳时间及方式：(1)首月租金及管理费应由乙方在签订本合同时向甲方及甲方指定的物业管理公司缴纳；(2)其余各月租金及管理费乙方须于每月25日前向甲方及甲方指定的物业管理公司财务部门或甲方指定的代收银行支付下月租金；于签署本合同时，乙方应向甲方支付保证金，以确保乙方遵守在本合同项下所必须遵守的一切规定；（第56条）乙方不能按本合同约定按时支付相关费用，逾期一天按所拖欠金额的千分之一计付拖延缴费违约金；（第58条）如乙方不能按本协议约定按时支付租金、管理费、其他费用、或其他按本合同或其任何部份应由乙方支付的款额在到期应付日起计5日内仍未支付，……若有关违约事件未能在甲方向乙方送达书面通知（以要求乙方纠正有关违约事件）后的7日内纠正，则甲方享有以下权利：⑴……⑵没收乙方已支付的保证金，但无损甲方根据本合同的约定提出索赔的权利……；（第65条）由于地震、台风、水灾、雷击等自然现象，动乱、战争等社会现象、政府行为及其他不可抗力的因素影响本合同执行或造成双方损失，甲乙双方互不承担责任，若因此致使协议终止执行，甲方退还乙方租赁保证金；等。被告向原告出具两份《收据》：收取了涉案商铺租赁保证金66732元；物业管理保证金及水电保证金14836元。2020年2月18日，被告向江南坊（商户）出具的《关于新型冠状病毒感染××疫情防控期间减免租金事宜的通知》，载明经我公司研究决定：2020年2月份各商户的租金按五折优惠收取（2月份已经交租的商户，在三月的租金中予以抵扣减免）；请各商户按以上确定的优惠标准按时缴交租金；如果未按时缴交租金的，我公司有权撤回上述优惠，并保留根据合同约定追究相应违约责任的权利；等。本案于2020年4月16日开庭审理。庭审中，原告变更诉讼请求：1、解除原告与被告的《商铺租赁合同》；2、被告退还租赁保证金66732元、物业管理水电保证金14836元（其中物业保证金11268元，水电保证金3568元）；3、被告承担本案诉讼费。被告也表示要求解除合同，并提起反诉。被告的反诉中曾包含解除合同的诉讼请求，因原告已经提出该项诉讼请求，经本院释明后，被告撤回了该项诉讼请求。对于涉案商铺所在楼宇的基本情况，原告表示：《委托书》中编号106的物业就是原告现在承租使用的商铺；至少有20家商铺；总共五层，三楼以上是办公，二楼一半是办公，其余是餐饮和小零售；像原告一样做餐饮的在这栋楼内有最少十五家，包括奶茶店等。对于原、被告因租赁的收支情况，被告表示：2020年2月份以来，涉案商铺所在涉案楼栋里面包括商铺和办公使用人租金，大部分都没有支付；有的支付了一点；很难完全收回；只要收回涉案商铺就可以马上重新招商；被告在2020年2月份之后已经支付租金给产权人。原告表示：为此次诉讼一共支出诉讼费、律师费8000多元；在2020年2月份之后是没有经营行为；大约是4月8日尝试开门营业做外卖，一天大概有三、四个人打包走；2月1日到4月8日期间没有开门，有时候回去开一下门只是打扫查看；在2月份之后，除了租金管理费损失之外，员工的工资每个月都要支付，现两个员工一直在广州待命，不计算原告本人在内，每个月支出大概最低12000元；年前屯了一点食材，2月9日之后不能复工，食材的损失大概在20800元。庭审后，原、被告确认：原告于2020年4月19日退出涉案商铺；尚欠水电费1179.38元，可在水电保证金中扣除。广东天石物业有限公司向本院出具《证明》：被告因业务需要代表该公司进行代收缴代催收物业管理费、水、电费等各项费用有关事务；等。本院还向中远海运（广州）有限公司调查该公司自2020年1月1日起向广东天石控股集团有限公司或被告收取、减免租金的情况，该公司于2020年4月30日复函本院，部分内容为：“……三、天石集团长期拖欠我司租金或拖延支付我司租金，无诚实守信经营之原则，属严重违约行为。除上述违约拖延支付租金外，天石集团几乎每次均是在我司多次催收情况下，仍然一再拖延支付租金，几乎无按时、足额支付租金之守约情形。截止本函出具之日，我司未减免天石集团租金。”本院认为，原告与被告签订的《商铺租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。新冠疫情的出现使上述合同的履行受到影响，双方本应积极协商、共担风险、共渡难关。被告已经基于继续履行合同的考虑同意减免原告2020年2月份半个月租金，则原告也应承担剩余部分租金以便合同能够继续履行，但从原告起诉时的诉讼请求可见，原告不仅不愿承担上述租金，其还想将2月之后的全部租金成本都转移给被告。在此背景下，原告于庭审时明确要求解除合同，则应认定为原告是除新冠疫情原因外其本身也不愿继续履行合同。综合上述情形，本院对被告要求原告支付2020年2月租金12875元、2020年3月租金25750元、2020年4月1日至16日的租金13733元以及2020年2月1日至4月16日的管理费9515元的诉讼请求，予以支持；超出部分，不予支持。原、被告于庭审时即2020年4月16日均同意解除上述合同，并无不当，本院予以确认。如前所述，本案纠纷是因新冠疫情影响以及原告无意履行合同所致，故本院仅对原告要求被告退还租赁保证金33366元的诉讼请求予以支持，超出部分不予支持；原告对其自身行为仅应承担一种违约责任，而前述租赁保证金足以弥补被告的损失，故被告要求原告支付迟延交付租金和管理费的违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。由于原、被告已经交接场地且同意在水电费保证金中扣除尚欠的水电费，故原告要求被告退还物业管理及水电保证金13656.62元的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。根据合同约定，物业管理费本就由被告指定的物业公司收取，且本案中物业管理公司也同意被告代收物业管理费，故本院对于原告的物业管理费应向物业公司支付的抗辩主张不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告陈军锋与被告广东江南坊商业经营管理有限公司签订的《商铺租赁合同》已于2020年4月16日解除；二、被告广东江南坊商业经营管理有限公司在本判决生效之日起10日内退还租赁保证金33366元、物业管理及水电保证金13656.62元给原告陈军锋；三、原告陈军锋在本判决生效之日起10日内向被告广东江南坊商业经营管理有限公司支付2020年2月1日至2020年4月16日期间的租金、管理费共计61873元；四、驳回原告陈军锋的其他诉讼请求；五、驳回被告广东江南坊商业经营管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案本诉受理费2360元，由原告负担；反诉受理费905元，由原告负担452.5元、被告负担452.5元。上述反诉受理费已由被告预交，被告同意由原告在履行本判决书时将其应承担的部分直接支付给被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  韩建文二〇二〇年九月二十三日书记员  吴越鸣