北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初10223号原告：申爱玲，女，1963年8月12日出生，汉族，户籍地北京市平谷区，现住北京市丰台区。被告：北京中邦置地房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区龙湾屯镇府南路******114。法定代表人：曹欣亮，经理。原告申爱玲与被告北京中邦置地房地产经纪有限公司（以下简称中邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告申爱玲、被告中邦公司的法定代表人曹欣亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。申爱玲向本院提出诉讼请求：1.判令中邦公司向申爱玲支付房屋租金19972元（第一季度剩余1572元未付，第二季度11100元未付，第三季度7400元未付，暂计至2020年8月底，要求计算至判决之日）；2.判令中邦公司向申爱玲支付滞纳金31665元（按照每日123.33元的标准,暂计算至2020年8月底，要求计算至判决之日）；3.判令中邦公司向申爱玲支付违约金11100元；4.判令中邦公司向申爱玲支付2018年3月10日至2018年6月30日免租金期的房屋占用费11100元；5.判令中邦公司向申爱玲支付保障金即押金20000元；6.本案诉讼费由中邦公司承担。事实和理由：2018年3月10日，申爱玲与中邦公司就申爱玲所有的位于北京市大兴区华远西红世小区10号楼802室房屋（以下简称802室）的出租代理事宜签订《房屋出租代理合同》，合同约定由中邦公司代理该房屋出租；代理权限为：以申爱玲名义代理出租802室并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；代申爱玲向承租方收取租金等；代理期限自2018年7月1日起至2023年7月1日止；租金标准为3700元/每月（即11100元/每季度）；申爱玲将房屋交付中邦公司后，无论房屋实际出租与否，中邦公司均应按照合同约定向申爱玲支付租金；租金支付时间分别为每年的10月1日、1月1日、4月1日、7月1日。合同签订后，申爱玲于2018年3月10日将802室交付中邦公司用于对外出租，但中邦公司未按合同约定期限履行租金支付义务，支付了2018年7月1日至2018年12月31日的房租，经催告后陆续支付了2019年的房租，于2020年1月2日支付了2020年第一季度的部分房租9528元后，又未按照合同约定期限履行租金支付义务，后经申爱玲多次催要仍未支付，故诉至法院。中邦公司辩称，1.同意按照合同约定标准支付2020年5月29日至今的房租，因为802室原来的租户于2020年3月17日到期搬走后，受疫情影响，自2020年3月17日至2020年5月29日期间802室所在小区的物业不允许对外出租，也不让进人，中邦公司也出租不出去，后中邦公司通知申爱玲收房，这段期间房屋一直空置；2.不同意支付滞纳金，受到疫情影响，物业不允许出租房屋；3.不同意支付违约金，受疫情影响，房屋一直空置，不是中邦公司原因导致的违约；4.不同意支付2018年3月10日至2018年7月1日免租金期的占用费11100元，因为免租金期是合同约定的；5.不同意支付押金20000元，该诉讼请求没有依据。本院经审理认定事实如下：2018年3月10日，申爱玲（委托方、甲方）与中邦公司（受托方、乙方）签订房屋出租代理合同，约定：甲方提供房屋坐落于802室，建筑面积50平方米，装修状态为已装修；房屋所有权人申爱玲；乙方的具体代理权限为：（一）以甲方名义代理出租该房屋并办理与承租方之间的洽商、联络、签约事宜，（二）代甲方向承租方收取租金，（三）监督承租方按照房屋租赁合同的约定履行其他义务，不得从事违法活动，（四）在承租期间，代为甲方处理与承租人的一切相关事宜；出租代理期自2018年7月1日至2023年7月1日，共计五年；出租代理期内甲方五年预留90天作为乙方工作期使用，具体日期即2018年4月1日至2018年7月1日，用于乙方寻找合适住户、办理入住手续、对房屋装修及清洁，工作期内的租金收入作为乙方佣金；代理期满，如乙方仍有客户居住该房屋，乙方应提前一个月通知甲方，甲方有义务配合乙方将出租代理期延长至不超过十二个月，延长期内乙方应按委托期限标准支付租金；租金标准为3700元/季（后向双方核实为笔误，实际为3700元/月）；甲方将该房屋交付乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按约定的租金标准向甲方交付租金；如乙方实际出租该房屋的价格高于与甲方约定的租金标准的则高出部分归乙方所有；乙方通过现金或银行转账方式向甲方支付租金，支付时间分别为：每年10月1日、1月1日、4月1日、7月1日；乙方如逾期支付房租，每逾期一日，须向甲方支付日租金100%的滞纳金（节假日或特殊情况除外）；乙方有第七条第四款情形之一的（未按约定支付租金达十日以上的），应按月租金的300%向甲方支付违约金。诉讼中，双方当事人均认可，中邦公司已经向申爱玲支付了2020年第一季度的房租9528元，剩余房租尚未支付。中邦公司陈述，2020年3月17日至2020年5月29日802室其未出租出去，故该期间的房租不同意支付，2020年5月29日后的房租同意按照合同标准支付。关于申爱玲主张的滞纳金和违约金，申爱玲陈述，系由于中邦公司未按照合同约定的时间支付房租所产生的滞纳金和违约金。申爱玲提交了银行账单以证明中邦公司存在逾期支付租金的行为，实际支付租金时间和金额为2018年10月10日11100元、2019年3月14日22200元、2019年7月8日11100元、2019年10月6日11100元、2020年1月2日9528元，此后未再支付租金。中邦公司认可银行账单的真实性，认可存在逾期支付租金，但陈述均是因为节假日才逾期支付的，所以不同意支付滞纳金；另外，因受到疫情影响，所以没再支付此后的租金，所以也不同意支付违约金，另外认为滞纳金与违约金重复。经本院释明，中邦公司认为合同约定的滞纳金与违约金计算标准过高，请求法院酌情调整。关于申爱玲主张的免租金期的占有使用费，申爱玲主张因中邦公司违约，致使出租不满五年，故要求支付。中邦公司陈述，双方签订的房屋出租代理合同约定“出租代理期内甲方五年预留90天作为乙方工作期使用，具体日期即2018年4月1日至2018年7月1日，用于乙方寻找合适住户、办理入住手续、对房屋装修及清洁，工作期内的租金收入作为乙方佣金”，因而不同意支付免租金期的房租。中邦公司提交的收条记载：“今收到中邦公司交来租用802室2018年4月1日至2018年10月1日房屋租金11100元，注：其中2018年4月1日至7月1日作为免租期。收款人：申爱玲。日期：2018年3月10日。”关于申爱玲主张的押金20000元，中邦公司认为没有依据，不同意支付。中邦公司提交了其与次承租人关于802室的房屋租赁合同两份，一份系中邦公司与寒羽所签订，租期自2019年3月18日起至2020年3月17日止；另一份是中邦公司与刘海泉所签订，租期自2020年5月29日至2020年8月28日止。中邦公司陈述，802室现仍由刘海泉实际租住。诉讼中，经询，双方当事人均陈述，房屋出租代理合同尚在履行中。本院认为，申爱玲与中邦公司基于双方签订的房屋出租代理合同成立合法有效的房屋租赁合同关系。申爱玲向中邦公司交付了出租房屋，中邦公司应当按照约定履行给付租金义务。本案中，中邦公司认可支付2020年第一季度的租金9528元，之后的租金未支付，故其应按照合同约定的租金标准向申爱玲给付后续租金，经本院核算，计算至2020年9月30日止的租金为23772元。中邦公司辩称2020年3月17日至2020年5月29日因其未将房屋出租出去，故不应支付该期间租金，对此，本院认为，双方签订的合同约定“甲方将该房屋交付乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按约定的租金标准向甲方交付租金”，因此其该答辩意见，本院不予采纳。关于申爱玲主张的逾期付款滞纳金和违约金，根据本院查明的事实，中邦公司确未按照合同约定的时间支付租金，存在逾期付款行为，因此按照合同约定，应当支付滞纳金和违约金。根据申爱玲所提交的起诉状及变更诉讼请求申请书，其主张的滞纳金实际为已支付的房租和应付而未付的房租因逾期支付所产生的滞纳金，而其主张的违约金为合同约定的“未按约定支付租金达十日以上”而产生的违约金，因此二者均属于一方迟延支付租金所应承担的违约责任，因此本院一并予以处理。考虑到合同约定的滞纳金和违约金计算标准过高，因此，本院酌情予以调整，综合考虑申爱玲的损失、合同的履行情况、中邦公司的过错程度、已付租金和应付而未付租金的逾期天数、疫情因素等，本院酌定滞纳金（截至2020年9月30日）及违约金为6000元。关于申爱玲主张的押金20000元，因双方签订的房屋出租代理合同对于押金未作约定，且庭审中中邦公司不同意支付，因此申爱玲的该项诉讼请求，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。关于申爱玲主张的免租金期的房屋占用费，双方签订的房屋出租代理合同约定“出租代理期内甲方五年预留90天作为乙方工作期使用，具体日期即2018年4月1日至2018年7月1日，用于乙方寻找合适住户、办理入住手续、对房屋装修及清洁，工作期内的租金收入作为乙方佣金”，且申爱玲向中邦公司出具的租金收条亦明确备注“其中2018年4月1日至7月1日作为免租期”，申爱玲主张因中邦公司违约，致使出租不满五年，故应支付该费用，对此，本院认为，双方当事人诉讼中均认可双方之间的房屋出租代理合同尚在履行中，双方当事人在开庭审理过程中均未提出解除合同，且从申爱玲要求中邦公司支付押金2万元的诉讼请求中也可以看出其在本案诉讼中没有解除合同的意思表示，故申爱玲以此为由要求支付免租金期的占用费，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、北京中邦置地房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内给付申爱玲房屋租金23772元；二、北京中邦置地房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内给付申爱玲滞纳金及违约金6000元；三、驳回申爱玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1844元，由申爱玲负担1520元（已交纳），由北京中邦置地房地产经纪有限公司负担324元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  吴 晶二〇二〇年九月三十日法官助理  曾晨威书 记 员  郑少杰