广东省广宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1223民初1351号原告：叶婉玲，女，汉族，1987年8月22日出生，住广东省佛山市顺德区***********。公民身份号码：441************。委托代理人：杜颖前,男，汉族，1987年10月19日出生，住广东省佛山市顺德区***********。公民身份号码：440************。被告：广宁县云鼎山庄有限公司，住所地：广宁县**镇城西开发区。统一社会信用代码：914********1699019。法定代表人：叶某1。委托代理人：叶云龙，男，汉族，1988年9月23日出生，住广东省广宁县**镇永青村委会吴宅村118号。公民身份号码：441************。原告叶婉玲诉被告广宁县云鼎山庄有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月18日受理后，依法公开开庭进行了审理。原告叶婉玲及其委托代理人杜颖前到庭参加诉讼。被告广宁县云鼎山庄有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶婉玲诉称，诉讼请求：1、请求判令被告支付逾期交楼违约金423104.47元（违约金以363024元为基数,按交付房款万分之15计算,从2018年7月1日起暂至2020年8月15日共777天363024元×777天×0.15%=423104.47元),实际金额计至被告按照合同约定将案涉商品房交付给原告之日止；2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由:2017年8月31日,原、被告签订了合同编号为2017085418的《商品房买卖合同》约定：原告向被告购买位于广东省肇庆市广宁县****************的云豪轩商品房,商品房总价为363024元;被告应在2018年6月30日前将具备经验收合格、经综合验收合格、经分期综合验收合格的商品房交付给原告，被告逾期交付商品房,且逾期超过30日的,原告有权要求被告自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止,按日向原告支付已交付房价款万分之十五的违约金。《商品房买卖合同》签订后,原告已按约定向被告全额支付购房款，但至今，案涉商品房仍未办理竣工验收手续,被告仍未向原告交付符合合同约定条件的商品房。被告已构成违约,根据《合同法》规定及协议约定,原告有权要求被告根据合同约定的每日万分之十五支付逾期交付商品房的违约金。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》起诉至贵院，请予依法裁判。被告广宁县云鼎山庄有限公司答辩称，答辩人因被答辩人起诉商品房买卖合同纠纷一案,就其起诉请求和事实理由提出答辩意见如下：一、双方已经变更交楼条件,被答辩人已收楼,答辩人实际逾期交楼时间为18天,应据此计算支付违约金。1、双方在《商品房买卖合同》第八条明确约定答辩人在2018年6月30日前将经分期综合验收合格的商品房交付给被答辩人,被答辩人起诉主张答辩人交付商品房具备经验收合格、经综合验收合格的条件,与《商品房买卖合同》约定不符。2、虽然《商品房买卖合同》第八条约定答辩人在2018年6月30日前将经分期综合验收合格的商品房交付给被答辩人,但是2018年7月18日双方经协商,变更了上述约定的交付条件,答辩人已经将涉案房屋交付被答辩人,被答辩人并签写了《确认书》确认答辩人交付的房屋已经达到约定的交付标准,被答辩人接收房屋后的责任由其负担。3、被答辩人对答辩人交付的房屋没有提出异议,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外”的规定,也应当视为房屋已经交付使用。因此,本案逾期交付违约金应当从合同约定应交付的次日起(即2018年7月1日起)计算至被答辩人实际收楼之日(即2018年7月18日)止。二、被答辩人起诉请求的违约金计算标准过高,请求依法调整为:以被答辩人已付房价款363024为本金,按利率每日万分之三自2018年7月1日起向被答辩人支付违约金至2018年7月18日涉案房屋交付之日止。具体理由如下:1、双方之间的商品房买卖合同明确约定了违约金的计算方式，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定,违约金应以补偿性为主、惩罚性为辅,根据案件综合因素确定违约金。被答辩人起诉主张违约金以日万分之15计算,但是被答辩人未能提供证据证明其实际损失,根据被答辫人的请求,截止2020年8月15日其主张的违约金为423104.47元,已经超过涉案总房款的117%,明显过高。2、参照涉案同一楼盘同一时期买卖的商品房的生效的(2020)粤12民终1303号民事判决,本案违约金的计算标准应以被答辩人已交付房款为基数,按每日万分之三计算。综上,如上所述,答辩人实际逾期交楼时间为18天,应支付违约金为363024元*万分之三*18天=1960.33元。原告为支持其诉讼主张向本院提供的证据：1、原告身份证复印件1页，证明原告诉讼主体适格。2、被告企业信用信息公示报告复印件9页，证明被告诉讼主体适格。3、商品房买卖合同复印件19页，证明原告与被告存在商品房买卖合同法律关系；原告向被告购买位于广东省肇庆市广宁县**镇城西开发区云鼎山庄居住小区的云豪轩商品房，商品房总价为363024元；被告应在2018年6月30日前将具备经验收合格、经综合验收合格、经分期综合验收合格的商品房交付给原告；被告逾期交付商品房，且逾期超过30日的，原告有权要求被告自合同约定的交付期限的第二天起实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之十五的违约金。4、刷卡凭证复印件1页。5、借款借据复印件1页，证据四、五共同证明原告已向被告支付全部购房款。6、广宁县住房和城乡建设局关于广宁县云鼎山庄有限公司过期不办理房产权属登记问题的答复意见复印件页1页，证明广宁县云鼎山庄有限公司至今未能正常办理建设工程竣工验收备案手续。7、承诺书复印件1页，证明广宁县云鼎山庄有限公司承认至今都未办理建设工程竣工验收备案手续。被告为反驳原告的诉讼请求向本院提供的证据：1、《确认书》复印件1页，证明房屋于2018年7月18日答辩人已经交付给被答辩人。2、（2020）粤12民终1303号《民事判决书》复印件1页，证明参照该案的计算方式。上述证据经庭审质证，本院对双方当事人无异议的证据予以采信。经审理查明，原告、被告于2017年8月31日签订《商品房买卖合同》（合同编号为）约定：原告向被告购买位于广东省肇庆市广宁县****************的云豪轩商品房,商品房建筑面积为100.84平方米，套内建筑面积为81.17平方米，分摊建筑面积为19.67平方米，总价为363024元。合同约定被告应在2018年6月30日前将经分期综合验收合格的商品房交付给原告，被告逾期交付商品房,且逾期超过30日的,原告有权要求被告自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止,按日向原告支付已交付房价款万分之十五的违约金。《商品房买卖合同》签订后,原告已按约定向被告全额支付购房款。案涉商品房仍未办理竣工验收手续。原告于2018年7月18日办理了涉案商品房的收楼手续。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原、被告于2017年8月31日签订《商品房买卖合同》约定：原告向被告购买位于广东省肇庆市广宁县****************的云豪轩三、五、六幢三幢1201房商品房,商品房建筑面积为100.84平方米，套内建筑面积为81.17平方米，分摊建筑面积为19.67平方米，总价为363024元。合同约定被告应在2018年6月30日前将经分期综合验收合格的商品房交付给原告，被告逾期交付商品房,且逾期超过30日的,原告有权要求被告自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止,按日向原告支付已交付房价款万分之十五的违约金。《商品房买卖合同》签订后,原告已按约定向被告全额支付购房款。有《商品房买卖合同》及收款收据证实，本院予以认定。原告于2018年7月18日接收涉案的商品房，有原告签名的《确认书》证实，本院予以认定。原告在商品房没有经分期综合验收合格的情况下收楼，可依合同约定要求被告完善相关资料。原告在收楼时知道该房屋还不具备合同约定的交付条件，原告仍然收楼。原告在已收楼的情况下请求被告承担逾期交楼的违约责任，本院不予支持。涉案的商品房逾期交楼时间为18天。被告向本院提出抗辩认为双方约定的逾期交楼违约金过高，请求本院依法调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，违约金应以补偿性为主，惩罚性为辅，根据案件的综合因素确定违约金。本案中，双方约定违约金每日万分之十五过高。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，根据公平合理原则，本院酌定案涉商品房违约金计算标准为已交付房款为基数每日万分之三计算，即被告应以已付房价款363024元，按每日万分之三计算，共计算18天，违约金为1960.33元。被告广宁县云鼎山庄有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：一、被告广宁县云鼎山庄有限公司应在本判决发生法律效力之日起十天内支付逾期交楼的违约金1960.33元给原告叶婉玲。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7646.58元，减半交纳为3823.29元，由被告广宁县云鼎山庄有限公司负担25元。原告叶婉玲负担3798.29元。被告广宁县云鼎山庄有限公司负担部分应在本判决发生法律效力之日起七天内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  陈达强二〇二〇年九月十日书记员  黄颖专法律条文《中华人共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。