上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初27108号原告王琳，女，1948年1月30日出生，汉族，户籍地上海市。原告姚君石，男，1943年9月3日出生，汉族，户籍地上海市。上述两原告共同委托诉讼代理人：严力，上海市尚实律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：吴中有，上海市尚实律师事务所律师。被告：王孝正，男，1942年12月12日出生，汉族，住上海市。被告：厉振仪，女，1946年5月24日出生，汉族，住上海市。被告：王励，男，1973年11月23日出生，汉族，住上海市。被告：王希言，男，2014年1月3日出生，汉族，住上海市。法定代理人：王励(系父子关系)，住上海市延安中路******。上述四被告共同委托诉讼代理人：孟登辉，上海市金茂律师事务所律师。原告王琳、姚君石与被告王孝正、厉振仪、王励、王希言其他所有权纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王琳、姚君石的共同委托诉讼代理人严力、吴中有，被告王励(暨被告王希言法定代理人)及四被告的共同委托诉讼代理人孟登辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王琳、姚君石向本院提出如下诉讼请求：1、判令四被告共同支付原告所收取的自2018年8月30日起至2020年7月31日止的上海市延安中路XXX弄XXX号房屋(以下简称“延安中路房屋”)租金的三分之一，共计210,402元；2、本案诉讼费、评估费由四被告承担。事实和理由：两原告系夫妻关系，原告王琳与被告王孝正系兄妹关系，被告王孝正与被告厉振仪系夫妻关系，被告王励系被告王孝正和被告厉振仪的儿子。被告王希言系被告王励的儿子。原告王琳和被告王孝正的母亲狄丙怀(2013年过世)系本市延安中路房屋承租人，该房原系狄丙怀及其丈夫承租，后因狄炳怀丈夫过世，1998年变更为狄丙怀一人承租，两原告与四被告的户口均在系争房屋内，上述事实由(2014)静民一民初字第1981号民事判决书确认，该判决确认了两原告对系争房屋的居住权。2018年10月原告发现被告王励与案外人签订《房屋租赁合同》，将系争房屋出租，租期共计216个月，用途为居住，被告的出租行为损害了两原告的合法居住权，按照人员比例进行分配的话，被告应支付原告私自收取的租金的六分之二。原告要求被告依据上海同信土地房地产评投资咨询有限公司于2020年2月26日出具的编号为沪TX(2020)SSF00029的关于系争房屋的月租金的市场价值估价报告，向原告支付上述款项。故原告诉至法院，请求判如所请。被告王孝正、厉振仪、王励、王希言共同辩称：两原告长期居住国外，实际上在国内并无任何居住需要。就系争房屋，两原告确实经生效判决确定了其居住权，但是该项权益为原告主张占用以及使用系争房屋的权利，并无权据此主张租金这一收益的权利。现原告以自己居住权为基础主张财产损失，但是原告应提交证据证明其居住在上海，且因无法居住系争房屋而产生损失的事实，就目前原告所提交的证据，并无法予以证明。原告主张租金的计算方式没有问题，但是原告主张的租金标准过高，因为被告同案外人签订的租赁合同约某的租金为每月8,000元，这个租金数额的确定，包含两方面因素，一是被告同案外人约某系争房屋的装修由案外人进行；二是被告同案外人约某的租期为216个月，租期很长。原告诉请所依据的评估价格，一方面没有考虑租赁期限，另一方面也没有考虑房屋原系毛坯状态这一事实，评估价格过高。对于评估费，被告也不同意承担，因为租金原本已经确定，评估是非必要的。综上，被告不同意原告的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两原告系夫妻关系。原告王琳与被告王孝正系兄妹关系。被告厉振仪与被告王孝正系夫妻关系，被告王励系被告厉振仪与被告王孝正儿子。被告王希言与被告王励系父子关系。原告王琳与被告王孝正的母亲狄丙怀(2013年过世)系延安中路房屋承租人。2014年12月24日上海市静安区人民法院做出(2014)静民一(民)初字第1981号民事判决书，确认两原告对延安中路房屋享有居住权，并判令被告王孝正、厉振仪、王励于判决生效之日其十日内向原告王琳、姚君石交出系争房屋前门及后门钥匙。2015年10月12日上海市第二中级人民法院对上述判决予以维持。被告王励作为出租人(甲方)同案外人(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，将延安中路房屋出租予案外人居住使用，租赁期限为216个月，自2018年8月30日起至2036年8月29日止，双方约某租金为每月8,000元。合同备注如下：“月租金每两年递增3%，乙方承担在租赁期内装修维护及投入款项不得低于人民币150万元……”，截至本案法庭辩论终结，延安中路房屋仍处于租赁状态。上述事实，有原告提交的常住人口登记表、上海市租用居住公房凭证、照片，原被告均提交的(2014)静民一(民)初字第1981号民事判决书、(2015)沪二中民二(民)终字第484号民事判决书、《房屋租赁合同》等证据予以证明，并经庭审查证属实，本院予以确认。2019年11月13日，原告就本案系争曾诉至本院，后撤回起诉。在该案中，原告申请对延安中路房屋自2018年10月1日至评估报告出具之日期间的租赁价格进行市场评估。本院经上海市高级人民法院依法委托上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司(以下简称“同信公司”)为本次房地产估价机构。原告预付评估费28,000元。2020年2月26日，同信公司出具编号为沪TX(2020)SSF00029的房地产估价报告，估价结果为：估价对象在2018年10月1日至2020年2月26日止房屋月租金总价值为RMB460170元(取整)；2018年度(2018.10.1-2018.12.31)，年度月租金平均标准为26740元，2019年度(2019.1.1-2019.11.28)，年度月租金平均标准为27330元，2020年度(2020.1.1-2020.2.26)年度月租金平均标准28060元。本案中，原告将此报告作为证据提交，被告对此报告不予认可，2020年7月22日本案开庭当日，经被告申请，本院依法通知估价师蒋骏文及方琪出庭，庭中，两估价师就评估报告的出具情况作出如下答复：对于2018年9月1日至2018年9月30日的房屋月租金市场价值，应和2018年10月份的月租金差额在百分之零点五范围内；评估报告中对于房屋月租金的确定，是按照市场价进行评估的，并未将房屋租赁情况考虑在内，同时是按照一般租赁期限确定租金，短期以及超长期租赁的情况，评估过程中并不予以考虑；对于房屋装修情况对租金的影响，评估师是按照一般装修进行评估的。延安中路房屋房龄很老，如果说是没有很好的维护的话，状况会差于一般评估公司所认定的毛坯房，且其每月的租金应当和一般装修的租金相差百分之十五到百分之二十五之间。虽被告对评估报告不予认可，但本院认为同信公司作为具备房地产评估资质的公司，经高院委托所作出的估价报告，估价程序合法，依据充足，办法详尽，且被告没有提供有效证据推翻，故本院对该估价报告予以确认。2020年7月23日，同信公司出具《关于上海市静安区延安中路XXX弄XXX号房屋月租金市场价值估价报告更正说明函》，载明：……现对原报告内以下内容进行更正：原评估结果中“2019年度(2019.1.1-2019.11.28)”为笔误，实际应为“2019年度(2019.1.1-2019.12.31)”，该笔误并未影响评估结果结论。庭审过程中，原告将第一项诉讼请求变更为：1、判令四被告共同支付两原告所收取的本市延安中路XXX弄XXX号房屋自2018年9月1日起计算至2020年2月26日止的租金共计162126.83元。并明确租金的计算方式为：(26,740元/月*99.5%/*1个月+26,740元/每月*3个月+27,330/每月*12个月+28,060/每月*1个月+28,060元/月/31天*26天)*2/6。被告不同意原告变更后的诉讼请求，对于其所依据的租金标准不予认可，坚持认为评估价格过高。审理中，本院组织当事人调解，因原告拒绝调解，致调解不成。本院认为，本案的争议焦点有三，一是原告有无权利主张分配延安中路房屋出租的租金；二是本案的租金计算标准如何确定；三是评估费的负担。一、对于原告主张的租金分配权利，延安中路房屋系居住公房，本院已经以生效判决确定原告王琳、姚君石对延安中路房屋享有居住权。现被告王励代表被告四人同案外人签订房屋租赁合同，将延安中路房屋出租进行收益。故原告有权主张租金的分配，对于分配方式，因延安中路房屋现在户人员共有六人，包括原告两人及被告四人，故原告主张以人口数量为标准均等分配，两原告主张六分之二的租金，有事实和法律依据，本院依法予以支持；二、对于租金的确定，本院就原告主张的租金计算方式以及租金标准分别进行分析。首先，对于2018年9月1日至2018年9月30日的月租金，原告主张按照2018年10月份的评估价值的0.95%计算；对于2018年10月至12月，2019年全年以及2020年1月份的租金，原告主张全额按照评估价格确定租金；对于2020年2月份共计26天的租金，原告主张以全额评估价格除以31天，确定每日的租金金额后再计算26天的租金数额。对于上述各区间的房屋租金计算方式，本院认为符合事实和法律，且被告予以认可，本院依法予以确认。其次，对于延安中路房屋的租金数额，原告所主张的依据为同信公司出具的市场价值估价报告中载明的月租金数额。对于评估价格，被告不予认可，其认为房屋实际出租金额系8,000元,应以此为标准计算。本院认为，虽然被告同案外人签订的租赁合同载明的租金数额为每月8,000元，但综合评估报告来看，该价格确实不合理地严重低于市场价格，且被告没有提供充足的证据证明其房屋实际出租价格，故对于被告的租金计算标准的主张，本院不予认可。对于同信公司出具的租金评估价格，本院考虑到评估价格确定的考量因素、延安中路房屋出租时的房屋状况以及租赁合同对租赁期限等内容的约某，认为以评估价格的百分之七十五确定延安中路房屋的月租金为宜。综上所述，对于延安中路房屋两原告所应当分配所得的租金，本院计算如下：对于2018年9月1日至2018年9月30日的原告应分得租金计算方法为：26,740元/月*99.5%*75%*1个月*2/6；对于2018年10月至2018年12月的原告应分得租金计算方法为26,740元/月*75%*3个月*2/6；对于2019年全年的租金计算方法为：27,330元/月*75%*12个月*2/6；对于2020年1月份租金的计算方法为：28,060元/月*75%*1个月*2/6；对于2020年2月份租金计算方法为：28,060元/月*75%/31天*26天*2/6，综上，四被告应支付两原告自2018年9月1日至2020年2月26日的延安中路房屋租金收益总计121,595.12元。对于评估费，综合原告申请评估原因，延安中路房屋市场评估价格同当事人双方各自主张价格之间的偏差大小，以及原被告对评估程序启动的过错大小，本院认为应由原告承担评估费的百分之二十五，即7,000元，被告承担评估费的百分之七十五，即21,000元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条之规定，判决如下：被告王孝正、厉振仪、王励、王希言应于本判决生效之日起十日内支付原告王琳、姚君石上海市延安中路XXX弄XXX号房屋2018年9月1日起至2020年2月26日止的出租收益共计121,595.12元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费28,000元，由原告王琳、姚君石共同负担7,000元，被告王孝正、厉振仪、王励、王希言共同负担21,000元。案件受理费3,542.53元，减半收取计1,771.27元(原告王琳、姚君石已预付)，由原告王琳、姚君石共同负担746.81元，被告王孝正、厉振仪、王励、王希言共同负担1,024.46元如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  朱睢洁二〇二〇年九月十五日书记员  孙义义附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。