上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初32589号原告：陈金松，男，1970年9月15日出生，汉族，户籍地福建省莆田市，现住上海市闵行区。原告：陈爱萍，女，1971年8月1日出生，汉族，住福建省莆田市。两原告共同委托诉讼代理人：朱阐峰，上海市新闵律师事务所律师。被告：刘刚，男，1986年11月11日出生，汉族，户籍地山东省临沂市，现住上海市闵行区。原告陈金松、陈爱萍与被告刘刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈金松及两原告共同委托诉讼代理人朱阐峰、被告刘刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求被告支付迟延履行违约金人民币(币种下同)313,995元(以363万元为基数，自2019年7月30日至2020年1月19日止，以每日万分之五计算)。事实与理由：2019年1月15日,原、被告签订《上海市房地产买卖合同》,约定两原告以557万元的价格将上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋转让给被告,双方应在2019年7月30日前办理转让过户手续,被告应在上述过户日前办理完成贷款手续,否则应以现金补足未付房款。合同另约定如被告未如期付款的,应向原告支付赔偿金,赔偿金按照逾期未付款的每日万分之五计算。之后，被告在未付款的情况下却向法院提起诉讼要求继续履行合同,在该案诉讼期间即2020年1月19日被告才将363万元购房款支付至法院账户。根据合同约定,被告应支付迟延履行利息。现为维护原告合法利益,故诉至法院。被告辩称：合同约定360万元购房款以银行贷款方式支付，但未约定支付时间。实际付款时间应当在2020年7月30日之后，且如果贷款不足部分会在50日内以现金补足。被告曾与原告沟通过关于贷款延迟之事，在2019年8月19日要求原告重新签订买卖合同，并提出四种解决方式，一是由被告提高首付款比例，二是全部付清房款，三是同意加价7万元，四是终止合同，原告退还已付款。但原告不同意被告提出的方案。被告是置换房屋，所以购买周期比较长，原告也愿意配合，但原告又不认可被告提出的解决方案，因此是原告违约。希望法院维护被告的权益。经审理查明，原告陈金松、陈爱萍原系上海市闵行区XX路******房屋的权利人。2019年1月15日，被告刘刚(买受人、乙方)与原告陈金松、陈爱萍(卖售人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告购买上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋，房地产转让价为557万元。第六条、甲、乙双方确认，在2019年7月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第十条、甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理……(三)甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任。甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项。补充条款(一)：1、甲方保证甲方对该处房屋享有完全产权，并承诺在签订本合同时及整个产权转让过程中该房屋不存在任何受限制情况(包含但不仅限于抵押信息、相邻纠纷、查封等)，而且无任何第三人对该房屋主张权利并保证该房屋在办理过户手续过程中没有任何起诉、查封等将导致该房屋无法正常交易的现实危险存在。2、甲、乙双方应于乙方办妥贷款审批手续后的15个工作日内，至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续。3、甲方于收到乙方贷款款项后3个工作日内，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)等费用进行结算。4、甲、乙双方约定，该房地产的维修基金余额及甲方已支付的相关房地产进户费已计入房地产总价，甲方与乙方不再另行结算。5、甲、乙双方于乙方办妥《中华人民共和国不动产权证书》且甲、乙双方对该房地产进行交接后5个工作日内，办理该房地产维修基金、煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)等的更名手续。6、甲方应于甲、乙双方办理产权过户手续前，办妥原有户口(若有)的全部迁出手续。7、甲方须保证交房时该房地产内附属设施、设备均能正常使用及室内装饰与签订本合同之日的状况相符，下水道通畅。8、有关乙方贷款的特别约定：(1)乙方于付清贷款银行所需首付款项后10日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续。(2)若自乙方申请贷款起满50个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续之前，现金补足不足部分。(3)若乙方贷款银行要求甲方应至贷款银行签订相关文件及要求甲方提供相关资料的，甲方应按乙方贷款银行要求配合乙方办理银行贷款手续。(4)乙方应于收到房地产交易中心出具的以其为权利人的《中华人民共和国不动产权证书》后5个工作日内，将他项权利证明及贷款银行要求的其他放款材料递交至贷款银行处。9、本合同各方在本合同填写的地址为各方同意的通讯地址，任何书面通知只要发往以上地址，均视为已送达，通讯地址如有变动，应于10日内通知签约各方及中介方。10、甲方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则甲方应参照本合同第十条之约定向乙方承担违约责任。乙方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则乙方应参照本合同第九条之约定向甲方承担违约责任。11、甲方同意乙方有增加或变更买受人的权利，并配合乙方办理相关手续。附件三付款协议：1、乙方于签约当日，支付甲方房款2万元整。2、乙方于2019年1月17日之前，支付甲方房款18万元整。3、乙方于2019年2月1日之前，支付甲方房款80万元整。4、乙方于2019年6月30日之前，支付甲方房款人民币94万元整。5、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款360万元整，该款项由贷款银行直接转入甲方账户。6、乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，直接支付甲方房款3万元整。当日，被告刘刚(买受人、乙方)与原告陈金松、陈爱萍(出卖人、甲方)签订《补充协议》，约定：甲、乙双方签订关于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室之房产的《上海市房地产买卖合同》，合同编号：XXXXXXX。买卖合同约定的成交价为557万元。现经双方友好协商，就此达成如下协议：1.本次交易，甲、乙双方按国家规定及交易中心核定的应缴纳的所有税费均由乙方承担并支付。2.乙方在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看。双方在此同意甲方将该房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备(详见家具清单)按现状交付乙方即可，但是甲方必须保证该房地产内的管道畅通以及该房地产附属设施设备的正常使用。3.甲乙双方约定，若该房屋交易期间乙方婚姻状态发生变化，甲方同意配合乙方变更该房屋网上备案版买卖合同的网上签订时间并签订新版《上海市房地产买卖合同》，以便交易流程正常进行。4.双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定(参照买卖合同的九、十条履行)。5.本协议经双方当事人签章当日成立并生效。本协议与买卖合同相冲突的条款以本协议约定为准。6.本协议一式一份，甲乙双方各执一份。固定装修、灯饰及厨卫设施依现状。2019年1月15日，原告陈金松收取被告房款2万元并出具收据；2019年1月16日，原告陈金松收取被告房款18万元并出具收据；2019年6月24日，原告陈金松补写收据确认收取被告支付的房款80万元；2019年6月24日，原告陈金松收取被告房款94万元并出具收据。上述付款合计194万元。2019年6月24日之后，被告刘刚向银行申请办理贷款，但未能办理成功。2019年8月8日，被告刘刚与妻子王某离婚。2019年8月9日，被告刘刚与李某登记结婚。2019年8月20日，被告刘刚向原告陈金松发送催告函，要求原告配合变更该房屋网上备案版买卖合同的网上签订时间并签订新版《上海市房地产买卖合同》。另查明，原、被告及中介人员曾于2019年3月就交房事宜进行过磋商，原告要求按照合同约定执行。2019年11月，刘刚向本院提起诉讼，要求陈金松、陈爱萍继续履行合同并配合办理过户手续。本院立案进行了审理。在该案审理过程中，刘刚于2020年1月19日将剩余全部购房款363万元支付至本院代管款账户。本院于2020年2月3日作出(2019)沪0112民初42897号民事判决书，判决：一、陈金松、陈爱萍于本判决生效之日起三十日内配合刘刚将上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至刘刚名下，因过户产生的税、费由刘刚负担；二、刘刚于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户当日支付被告陈金松、陈爱萍剩余房款363万元。现原告陈金松、陈爱萍以诉称理由诉至本院。诉讼中，本院询问原告因被告逾期支付购房款导致原告产生哪些损失时，原告表示以每日万分之五计算违约金系合同约定，违约金不以原告的损失为依据，而应以合同约定为依据。被告的贷款申请未能获批，则应于过户前以自有资金补足。如果原告能及时取得被告的购房款，则可以有投资理财等收益。另原告表示计算违约金的基数调整为360万元。被告表示违约金的计算方式不合理，即使原告进行投资理财，亦或盈或亏。以上事实，由原告提供的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》、本院(2019)沪0112民初42897号民事判决书、被告支付363万元购房款的转账凭证，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，原、被告签订的买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。双方约定由被告以银行贷款方式支付购房款360万元，并对办理贷款的相关时间节点及双方办理过户的期限作了明确约定。然在合同履行过程中，被告的银行贷款申请并未通过银行审核批准，导致原、被告未能按约办理产权过户，对此本院(2019)沪0112民初42897号民事判决书已认定系被告之原因，被告应当对此承担责任。根据买卖合同之“补充条款一”第8条约定：乙方(即被告)于付清贷款银行所需首付款项后10日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续。若自乙方申请贷款起满50个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续之前，现金补足不足部分。根据此条款的约定，双方约定的首付款支付的期限为2019年6月30日之前，即被告需在支付首付款的10天内(即2019年7月10日之前)办理银行贷款的申请手续，然后在被告办理了贷款申请手续后的50个工作日，如被告的贷款未获批或获批金额不足的，由被告于办理产权过户手续之前以现金补足。由此推算，被告应于2019年7月10日前申请银行贷款，在之后的五十个工作日即截止至2019年9月13日，如被告的贷款未获批或获批金额不足的，则需要以自筹资金方式支付购房款，自筹资金支付的此部分购房款应于产权过户前支付。但是，买卖合同第六条约定的产权过户期限为2019年7月30日之前，如果在2019年7月30日之前办理过户手续，被告不仅没有充分时间办理贷款申请手续，且在此过户期限前不可能有50个工作日宽限期。因此，合同第六条约定的过户期限与“补充条款一”中根据办理贷款期限所推算的过户期间两者不吻合，存在矛盾。根据“补充条款一”中关于办理贷款的约定可以推定双方最迟办理产权过户的期限应当是2019年9月13日。被告未能在此期限前将应通过贷款方式支付的购房款360万元支付给原告，确已构成违约，应当承担违约责任。违约金应自2019年9月14日计算至被告实际支付之日即2020年1月19日，共计128天。合同约定的违约金计算标准为每日万分之五，在被告对违约金提出不合理的抗辩意见后，原告未能就其因被告的逾期付款违约行为给原告造成的实际损失作出相对合理、明确的说明，更未能举证其30余万元损失的客观存在，故本院酌情对违约金计算方式进行调整，按每日万分之三计算，违约金为360万元*0.3‰*128天=138,240元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：被告刘刚于本判决生效之日起十日内支付原告陈金松、陈爱萍逾期付款违约金138,240元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6,009.93元，减半收取计3,004.96元，由原告陈金松、陈爱萍负担1,682.78元，被告刘刚负担1,322.18元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 邹巧弟二〇二〇年九月二十九日法官助理 周佳慧书 记 员 陈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。