安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终5177号 上诉人（原审被告）：郭鹏飞,男,1994年2月7日出生,汉族,住安徽省霍山县。 委托诉讼代理人：陈则佳，安徽华人律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈明,男,1980年4月3日出生,汉族,住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：郭明娟,安徽弘启律师事务所律师。 上诉人郭鹏飞因与被上诉人陈明房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2020）皖0191民初347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郭鹏飞上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判或驳回陈明的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由陈明承担。 事实和理由：一、原审判决解除案涉合同系适用法律错误，依法应予纠正。1、依据在案证据以及双方在一审庭审时的陈述，本案的基本事实是：郭鹏飞因生活需要，通过合肥快居房地产经纪有限公司（以下简称快居公司）居间介绍，拟购买陈明所有的案涉房屋；2018年8月26日，郭鹏飞及陈明、快居公司工作人员一同现场查看案涉房屋，并于同日签到案涉合同一份；在查看房屋以及签订案涉合同的现场，陈明刻意隐瞒其为案涉房屋的实际所有人的事实，由案外人谢徽代为签订案涉合同；2019年1月4日，郭鹏飞向陈明发出通知，通知撤销案外人谢徽代为签订的案涉合同。2、案涉合同实质上已被撤销。案涉合同自2018年8月签订后至2019年1月，案外人谢徽始终未向郭鹏飞出示所谓的“2018年3月10日出具的《委托书》”，陈明也始终未向郭鹏飞表明其对案外人谢徽签订合同的行为予以追认；因此，案涉合同自郭鹏飞2019年1月4日发出的撤销通知到达陈明后即发生被撤销的法律后果：案涉合同自始对双方都不具有约束力。对已经不具有约束力的合同，陈明诉请解除合同的主张就不应再予以支持，原审判决也不应再依据《合同法》第94条之规定，作出解除合同的判决。3、原审判决错误评价“郭鹏飞未能给予陈明追认的机会”。其一，案涉合同自签订到郭鹏飞的撤销通知发出之日，长达近半年左右到时间，在此期间陈明有足够的时间和机会完成追认行为；其二，《合同法》第48条第2款关于相对人催告被代理人追认的规定，并不是相对人行使撤销权的前置条件，而是给予相对人可以选择催告追认的权利或撤销合同的权利。4、原审判决错误评定双方对案涉合同的善意履行行为。案涉签订当日，郭鹏飞就向第三人快居公司交付购房定金20000元，其行为表明对于履行合同的积极态度；反观陈明在查看房屋现场、签订合同时，不仅刻意隐瞒其真实身份，而且自始都未向郭鹏飞出示委托手续或表示予以追认，使得案涉合同始终处于效力待定的状态，其行为至少表明对履行合同不具有积极的态度。案涉合同交易的标的物是住房，是普通民众的重大的切身利益，郭鹏飞索要授权委托书的行为是合理谨慎心态下的正常请求，对陈明理应出示授权手续或予以追认在长达半年时间内都未能完成的行为，郭鹏飞对陈明是否诚意交易产生合理怀疑，以至于发出撤销通知的行为，合情合理，而不应被评定为没有善意履行合同。综上，原审判决对已经被撤销不具有约束力的合同，作出解除合同的法律评价，系适用法律错误，依法应予以纠正。 二、原审判决郭鹏飞承担违约金60000元，系认定事实错误和适用法律错误，依法应予以改判。首先，如前所述案涉合同已被撤销，自始对双方不具有约束力，因此，案涉合同的违约金条款亦对双方不具有约束力；又依据《民法总则》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，原审判决不应依据案涉合同的约定、《合同法》第一百一十四条违约金条款的规定，裁定郭鹏飞应当向陈明支付违约金60000元。其次，即便认定案涉合同未被撤销，郭鹏飞也不存在违约行为，也不应承担违约金60000元。其一，依据案涉合同（补充协议)第九条“甲、乙双方不能到场签字的，由其委托代理人签字”的约定，陈明在案涉合同签订时实际上就在现场，因此，案涉合同不具有由委托代理人签字的情形，陈明在合同签订现场又拒不现身签字的行为，足以表明其对案涉合同不愿履行的意愿；其二，陈明在查看房屋以及签订合同时，均未表明真实身份，使得案涉合同始终处于效力待定的状态，使得郭鹏飞的购房权益不能保障，明显违反民商事活动的诚实信用基本原则；其三，原审判决实质上是认定郭鹏飞的撤销通知不具有法律效力，因此就不能据此在认定郭鹏飞的撤销通知属于违约行为；其四，提出解除案涉合同的主张是陈明，即不愿继续履行案涉合同的是陈明一方，而并非是郭鹏飞；其五，原审判决已经查明，案涉合同不再继续履行是双方达成一致的意思表示，并非是郭鹏飞的违约行为而导致的。 再次，原审判决将违约金酌减为6万元仍过高，违反公平原则。依据《合同法》司法解释第二十九条之规定，违约金实际上是以“损失填补为主、惩罚性为辅”原则予以衡量和确定，陈明在其诉请中也是以“给陈明造成了很大的经济损失”为由，提出违约金主张。但经原审法院查明，案涉房屋自合同签订后至今，房价基本平稳，并未给陈明造成损失，且陈明也未提供证据证明其因合同解除遭受损失的事实。因而，原审判决酌定违约金为6万元仍过高，依法应予纠正。 三、原审判决未能采纳郭鹏飞要求将快居公司追加为第三人，也未依职权追加快居公司为第三人，从而未能起到案结事了的社会效果。快居公司作为案涉合同的居间人，与本案裁决存在利害关系：在案涉合同签订时，明知陈明本人在场，既不按照约定要求陈明本人签署合同，又不及时要求案外人谢徽出示授权委托手续，存在恶意串通之嫌；在撤销通知发出之前，对陈明不及时追认的行为进行督促和提示，致使案涉合同处于不确定的状态；在陈明提起本案诉讼之前，未将代为收取的定金2万元转交至陈明，又未将定金退还给郭鹏飞。原审判决解除案涉合同并判定违约责任，均与第三人快居公司存在利害关系，对依据案涉合同约定收取的定金部分未做处理，使得定金条款与违约金条款在本案中同时适用，系适用法律错误。 综上所述，案涉合同因陈明未及时追认，在撤销通知送达后即产生被撤销的法律后果，原审判决解除案涉合同系适用法律错误；案涉合同的撤销或解除，郭鹏飞不具有约定的或法定的违约行为，原审判决在未将与本案存在利害关系的第三人追加的前提下，酌定违约金金额仍明显高于合同不能继续履行造成的实际损失，系认定事实错误和适用法律错误，依法应予以撤销并改判。 陈明辩称，一、案涉合同为有效合同，一审判决郭鹏飞违约有事实和法律依据。从一审查明的案情可见：本案的《存量房买卖合同》及《补充协议》协商过程中陈明实际参与。合同签订时，郭鹏飞未对谢徽代签合同提出异议，且谢徽有陈明的书面授权。因为陈明眼睛不好认字较少故其委托妹夫谢徽作为代理人与郭鹏飞签订《存量房买卖合同》及《补充协议》，另签订合同时陈明在现场，其对谢徽的签字行为是认可的，其参与房屋买卖的全程谈判，并确认和委托其妹夫谢徽签字，系其真实意思表示，且双方在《补充协议》第九条约定：甲、乙双方不能到场签字的，由其委托代理人签字，故郭鹏飞主张案涉合同为效力待定的合同且郭鹏飞撤销没有事实和法律依据。陈明认为本案谢徽的行为并不构成无权代理，其行为系有权代理，其有书面的授权委托书，且其在签名处签字为“陈明（代）谢徽”，其很明显表示的意思即使陈明的代理人谢徽签字确认，郭鹏飞在签订合同是并未对该签名提出异议，可见郭鹏飞对谢徽的代理行为表示认可或知晓，其自身因素不想继续购买案涉房屋，构成根本违约，为了逃避相应的法律责任，其给陈明发出撤销合同的通知，主要是不想支付违约金。退一步讲，如果案涉合同中谢徽的行为构成无权代理，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权被终止后以被代理人名义签订的合同，未经被代理人追认，对代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未做表示的，视为拒绝追认。合同被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。郭鹏飞作为合同相对人并未对合同进行善意履行，其没有给陈明机会对已签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》进行追认，一提出质疑即直接要求解除合同，不再继续履行，郭鹏飞的行为属于根本违约，应依法支付违约金。 二、原审判决郭鹏飞支付违约金有事实和法律依据。根据双方签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》第九条，郭鹏飞的行为构成违约，应向陈明支付房屋总价款的20%即247600元作为违约金，《合同法》第114条规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。该违约金数额经双方书面确认的，系双方真实意思表示，具有合法性，郭鹏飞不愿意恪守合同，应当依照约定承担违约责任。诚实守信是《合同法》的基本原则，违约金的约定是为了促成交易，惩罚违约方。郭鹏飞作为一个完全民事行为能力人，其应当能够理解签订合同的意义，且已经了解和认可违反本合同可能承担的责任。本案原审法院判决郭鹏飞支付陈明违约金有事实和法律依据，但陈明认为违约金判决金额过低未上诉只是为了避免诉累、避免浪费司法资源。 陈明向一审法院起诉请求：1、判令解除陈明与郭鹏飞于2018年8月26日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；2、判令郭鹏飞向陈明支付违约金100000元;3、本案全部诉讼费用由郭鹏飞承担。 一审法院认定事实：2018年8月26日，陈明（出卖人、甲方）与郭鹏飞（买受人、乙方）签订了一份《存量房买卖合同》，合同约定甲方将其所有的位于安徽省合肥高新技术产业开发区以1238000元的价格卖给乙方，乙方于2018年10月30日前一次性向甲方支付房屋价款1238000元，合同对其他权利义务进行约定。合同落款处谢徽代理陈明在甲方处签字确认，郭鹏飞在乙方处签字确认。 同日，陈明（出卖人、甲方）与郭鹏飞（买受人、乙方）又签订了一份《补充协议》，协议约定，甲方确认，乙方已于买卖合同签订前向甲方支付定金20000元，该定金在乙方签订并履行买卖合同后抵做房款；如果甲方不签订或不履行买卖合同，应双倍返还乙方定金；如果乙方不签订或不履行买卖合同，甲方收取的定金不予退还；甲乙双方中若有任何一方未按照合同及本协议的约定及时全面履行自己的义务(包括但不限于签署文书、提供材料、支付房款等交易相关义务)，每逾期一日，违约方应按总房款的万分之一向守约方支付违约金，直至违约方实际履行之日止；逾期超过15日的，守约方有权单方面解除本合同，若守约方选择单方面解除本合同，则违约方应按买卖合同约定的总房款的20%向守约方支付违约金；甲方承诺此房屋只有一个抵押贷款陆拾万元，可自行解押，无任何其他债务纠纷，若有后果自负；乙方承诺社保于2018年10月25日满一年，符合合肥市购房资格，且征信良好无不良记录，若有隐瞒后果自负。协议落款处谢徽代理陈明在甲方处签字确认，郭鹏飞在乙方处签字确认，快居公司在丙方处盖章确认。上述合同及协议签订时，陈明在现场并参与了协议谈判过程。 2018年3月10日，陈明向谢徽出具《委托书》，委托谢徽签订房屋买卖合同。但签订合同及补充协议时，陈明未向郭鹏飞出示该《委托书》。 上述合同签订后，同日，郭鹏飞向快居公司工作人员赵伟支付定金20000元，郭鹏飞出具《收条》，主要内容为今收到客户郭鹏飞购买陈明名下房屋蜀南庭苑4幢208室购房定金20000元，此定金由汇林阁房友地产暂为保管，等交易当天转交给房主陈明。 2019年1月3日，郭鹏飞向快居公司发出《律师函》，要求撤销谢徽以陈明名义与其签订的《存量房买卖合同》，快居公司向其返还购房预付款。 2019年1月4日，郭鹏飞以邮寄方式向陈明发出《通知》，主要内容为2018年8月26日，谢徽以您的名义与我方签订《存量房买卖合同》一份，合同约定我方以1238000元价格购买您所有的蜀南庭苑4幢208室房屋，合同签订后，您至今未向我方提供相应授权委托书或以书面形式对《存量房买卖合同》予以追认，现，我方正式通知如下：撤销谢徽以您的名义与我方签订的《存量房买卖合同》。 庭审后，快居公司工作人员赵伟出庭作证，确认郭鹏飞在合同签订时对于谢徽代替陈明签字、案涉房屋存在抵押权，均未提出异议。双方在这个前提下签订了《存量房买卖合同》。在合同签订并完成限购查询后，郭鹏飞虽提出异议，但其并未允许陈明对此瑕疵进行修正，且不再愿意就此问题再行协商，直接要求解除合同。与此同时，陈明并未显现出任何不愿继续履行合同的意思表示。 因郭鹏飞不再购买房屋，案涉房屋抵押贷款未解除。 一审法院认为，本案的《存量房买卖合同》及《补充协议》协商过程陈明实际参与。签订时，郭鹏飞未对谢徽代签合同提出异议。虽然，签订时谢徽未向郭鹏飞出示授权委托书，但郭鹏飞也没有给予陈明机会对已经签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》进行追认，一提出质疑，即直接要求解除合同，不再继续履行。故郭鹏飞主张合同未能履行系因陈明未对《存量房买卖合同》及《补充协议》进行追认，该院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。郭鹏飞作为合同相对人并未对合同进行善意履行。关于案涉房产存在抵押，郭鹏飞在合同签订时已经知情，双方已经对相关权利义务进行约定，陈明在郭鹏飞主张“撤销”合同时并未出现违约行为，故郭鹏飞在无法定及约定事由的情况下，单方不再履行合同约定的义务，属于违约。郭鹏飞辩称因谢徽代理权并未得到陈明追认，其以陈明名义与郭鹏飞于2018年8月26日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》是无效合同，无法律依据，该院不予支持。 双方现已经就合同不再继续履行已经达成一致，陈明诉请解除《存量房买卖合同》及《补充协议》，符合合同约定和法律规定，该院予以支持。 关于违约金100000元，根据合同约定，违约方应按合同约定的总房款的20%向守约方支付违约金，但根据公开的同小区房屋价格，2018年8月及以后房价基本平稳，并未出现陈明陈述房价一直下跌的情况，故该院将违约金酌减为6万元。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除陈明与郭鹏飞于2018年8月26日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；二、郭鹏飞于判决生效后十日内支付陈明违约金6万元；三、驳回陈明的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由郭鹏飞承担。 本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，关于案涉房屋买卖合同的效力问题。郭鹏飞认为案涉合同系案外人谢徽代陈明所签，谢徽未向其出示陈明的委托书，陈明也未予追认，故案涉合同在郭鹏飞发出撤销通知时已被撤销。但从本案现已查明的事实来看，首先，郭鹏飞二审时陈述，案涉房屋价款商谈时陈明在场，陈明已表明了其为案涉房屋的房东，只是陈明说他眼睛不好，所以签字时让谢徽代签；其次，案涉合同是在中介机构的组织下签订的，谢徽在签订合同时也注明系谢徽代陈明所签，郭鹏飞对此并无提出异议。在郭鹏飞明知陈明因眼睛不好让谢徽代为签订合同的情况下，现其主张陈明刻意隐瞒其为房屋实际所有人，案涉合同其有权撤销的主张，依据不足，不予支持。在双方签订买卖合同后，郭鹏飞支付了2万元定金，虽然该款项交付给了中介快居公司，但郭鹏飞与陈明签订的《补充协议》第四条注明，“陈明确认，郭鹏飞已于买卖合同签订前向陈明支付定金2万元”，故该2万元款项应视为郭鹏飞已交纳给陈明相关定金，在案涉合同业已解除的情况下，郭鹏飞主张该2万元款项应从其支付的违约金中扣除，符合法律规定，本院予以支持。一审法院酌定郭鹏飞支付陈明违约金6万元，扣除郭鹏飞已支付的2万元定金，郭鹏飞还应向陈明支付违约金4万元。 综上所述，郭鹏飞的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2020）皖0191民初347号民事判决第一项，即“解除陈明与郭鹏飞于2018年8月26日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》”； 二、变更安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2020）皖0191民初347号民事判决第二项为“郭鹏飞于本判决生效后十日内支付陈明违约金4万元”； 三、驳回陈明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费2300元，由郭鹏飞负担；二审案件受理费1300元，由郭鹏飞负担1000元，由陈明负担300元。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年九月十五日 书记员 曹丽梅 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。