福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽民终1106号 上诉人(原审被告)：巴中盘兴中国西部物流园区股份有限公司，住所地四川省巴中市巴州区xx园区。 法定代表人：黄忠义，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭宏清，北京大成(厦门)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈思瑜，北京大成(厦门)律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：厦门文轶贸易有限公司，住所地：福建省厦门市湖里区云顶北路****之三。 法定代表人:朱宋辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谢达，福建旭恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马国琦，福建上达律师事务所律师。 上诉人巴中盘兴中国西部物流园区股份有限公司（以下简称巴中公司）因与被上诉人厦门文轶贸易有限公司（以下简称文轶公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省厦门市中级人民法院（2019）闽02民初460号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 巴中公司上诉请求：1。依法撤销厦门市中级人民法院（2019）闽02民初460号民事判决；2.依法改判驳回文轶公司的全部诉讼请求。事实和理由：原审判决认定案涉《房屋买卖框架协议》合法有效认定错误。案涉协议是巴中公司与文轶公司以虚假的意思表示实施的民事法律行为，应属无效；且在合同履行过程中出现的天然气管道问题，导致园区建设工程施工无法进行，项目建设处于停滞状态，案涉商铺无法竣工验收和办理产权证，这些情形是订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，巴中公司也无需承担逾期履约的法律责任。(一)案涉协议意思表示虚假，各方之间的法律关系和责任应当按照隐藏的民事法律行为―即巴中公司与龙之族控股有限公司（以下简称“龙之族公司”）所签订的《分配及退股协议》及补充协议的规定处理。其一，《分配及退股协议》及补充协议系巴中公司与龙之族公司以及泉商股份的其他股东就股权转让和商铺分配事宜所做的约定，而案涉的《房屋买卖框架协议》只是为了履行上述约定，办理网签备案需要所签订的。履行合同的主体始终是龙之族公司而非文轶公司。其二，从龙之族公司给巴中公司的通知函内容可以看出，文轶公司只是代龙之族公司持有案涉的房产，并非真实的房产受让人。其行为的法律后果应由龙之族公司承担，文轶公司无权以自己的名义起诉巴中公司。《商品房买卖框架协议》、《商品房买卖合同》等文件只是为了办理房屋权属转让需要签订的，并非各方真实的意思表示和履行的依据。其三，《分配及退股协议》和补充协议约定的是以退股作为分配商铺的对价；补充协议中还约定了“资金流动顺序”以及“巴中公司有义务配合龙之族公司及其指定的第三人，以实际资金流动完成泉商股份股权转让及龙之族指定第三人购买商铺的资金支付”，所有的这些约定都表明了各方之间的真实意思表示，即商铺分配的对价是股权转让，并不需要实际支付购房款，资金流动只是为了办理购房手续、开具购房发票的需要。实际的资金流动，文轶贸易（龙之族公司的关联企业）―巴中盘兴―黄忠义（盘兴实际控制人）―洪某（龙之族公司和文轶贸易的实际控制人）更加清晰地证明了文轶贸易并未实际支付购房款这一事实。其四，原审判决认为《房屋买卖框架协议》独立于《分配及退股协议》及补充协议，两者法律关系和主体各不相同，不同意巴中公司提出的追加龙之族公司参加诉讼及本案应终止诉讼的申请，事实认定上的错误。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”。如前所述，相关证据能够表明文轶公司也仅为受托人，受龙之族公司委托办理商铺转让手续并持有房产，巴中公司对此也是明知的，因此案涉《房屋买卖框架协议》约束的也应该是巴中公司与龙之族公司，文轶公司并无诉讼主体资格。(二)在合同履行过程中出现情势变更情形，导致案涉房产无法验收和交付，巴中公司无需承担逾期履约的法律责任，原审判决错误且无法执行。本案中，在《分配及退股协议》及补充协议等合同协议的履行过程中出现了天然气管道问题，政府要求靠近管道180米范围内的建设工程停止施工但一本土地权证下的项目建设的竣工验收又必须同时进行，因此导致包括案涉所有商铺在内的整个2号地块和4号地块均无法办理竣工验收手续，也就无法办理产权证。而这些情形是订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，巴中公司无需承担无法逾期履约的法律责任。 文轶公司答辩称：(一)2017年10月24日签订的房屋买卖框架协议合同合法有效。根据双方于2017年签订的《补充协议2》约定：盘兴集团向龙之族公司支付股权转让款，龙之族公司以该股权转让款以龙之族或其指定的主体向巴中公司购买房产，具体的购买商铺合同由龙之族指定的主体与巴中公司另行签署；巴中公司和黄忠义有义务配合龙之族及龙之族指定的第三人，以实际资金流动完成以上股权转让及购买商铺的资金支付。《补充协议2》签订后，因盘兴集团无力支付股权转让款，为配合其完成股权受让这一法律行为，最终由龙之族指定的主体即文轶公司先行向巴中公司支付房屋购买款，巴中公司取得房屋购买款项之后，再支付给同为盘兴集团实际控制人的黄忠义，进而由盘兴集团向龙之族支付股权转让款。上述《补充协议2》已经明确了各方的权利义务和法律关系，明确了由文轶公司向巴中公司购买相应面积的房产，且明确将法律关系分为双方之间的房屋买卖关系和龙之族与盘兴集团之间的股权转让关系，该《房屋买卖框架协议》系各方的真实意思表示，且文轶公司已经支付完毕购房款项，应受到法律保护。(二)巴中公司主张合同履行过程中出现情势变更的情形，没有事实依据。巴中公司称无法按时办理产权原因系国家输气管道所涉及规范进行调整导致，而实际上，双方在2017年10月24日签订的《房屋买卖框架协议》中已经就该输气管道调整事宜进行明确，并对合同履行产生的影响进行重新协商，双方为保证房产的及时交付对购买房产的位置及面积进行了变更，此次变更后，所购房产的位置并未受到输气管道调整的影响，上诉人再次以此作为合同无法履行的抗辩理由不能成立。 文轶公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令巴中公司继续履行《房屋买卖框架协议》，将位于四川省巴中市巴州区xx园区内的xx楼（具体楼层单元详见房屋明细表）不动产产权登记至文轶公司名下，并将已具备交房验收条件的上述房产向文轶公司交付；二、判令巴中公司立即向文轶公司支付违约金（按照每日万分之五计算，以49822560元为基数，自2017年9月1日计算至巴中公司实际交付房屋并将不动产产权登记至文轶公司名下之日，暂计至2019年5月10日为15370259.76元。 一审审理查明，2016年10月10日，巴中公司（甲方）与文轶公司（乙方）签订《房屋买卖框架协议》（协议1），协议约定文轶公司购买巴中公司开发的位于四川省巴中市巴中区××＃楼，建筑面积23896平方米，产权登记可分割。巴中公司出售的资产开发完成时间为1年。协议涉及文轶公司购买的资产转让对价合计为119480000元。巴中公司承诺协议约定的转让资产的房产已经全部竣工，……，巴中公司承诺于2016年12月31日前向文轶公司或文轶公司指定的第三人办理房屋交付手续、通知产权用益物权人变更实际产权人。 2017年10月24日，巴中公司、文轶公司签订《房屋买卖框架协议》（协议2），协议2载明：鉴于：1.双方于2016年10月10日签订协议1，截止本协议签订日，文轶公司已就协议1履行，支付3000万元。2.因川东北至川西天然气管道一号线及联络线经过物流园区配套道路，道路两侧规划安全距离需重新规划调整，双方协商一致，同意对转让商铺具体位置进行变更。3.巴中公司将其开发的四川省巴中市巴州区盘兴物流园内的xx楼资产转让，文轶公司有意以合理对价购买上述资产。协议2约定转让的盘兴物流园内的xx楼建筑面积合计为16607.52平方米，巴中公司出售的资产开发时间为1年。协议涉及文轶公司购买的资产按5000元/㎡，转让价合计为83037600元。双方确认文轶公司已付协议1的3000万元自动转为协议2项下购房款，余款5303.76万元于2018年2月1日前付清。2017年12月30日前，应完成可分配商铺xx楼销售发票开具送达手续、不动产产权登记至文轶公司名下手续，并将已具备交房验收条件的房产交付文轶公司指定人员。巴中公司承诺协议约定的转让资产的房产已经完成竣工验收，……，巴中公司承诺于2017年12月30日前向文轶公司或文轶公司指定的第三人办理房屋交付手续、通知产权用益物权人变更实际产权人。协议2关于违约责任约定：双方应严格遵守本协议约定，若巴中公司未在2017年12月30日前履约的，文轶公司有权以未履约部分房产面价*3000元/㎡为基数，要求巴中公司支付违约金（自2017年9月1日起算，按照每日万分之五的标准）。 协议2签订后，文轶公司于2017年11月17日至12月7日期间向巴中公司指定的收款账户转入83038600元。 双方已就案涉房产签订商品房买卖合同并办理相应备案手续。 另查明，2015年11月8日，龙之族公司与福建盘兴集团有限公司（以下简称盘兴集团）及其他5个案外人共同签订一份《泉商（厦门）股份有限公司股东内部分配及退股协议》，协议载明：确认龙之族公司、盘兴集团及其他5个案外人系泉商（厦门）股份有限公司（以下简称泉商公司）的股东，泉商公司于2012年7月9日投资入股巴中盘兴公司并占股40%；泉商公司从巴中盘兴公司获得分配的房产面积按龙之族公司、盘兴集团及其他5个案外人实际出资及占股比例进行分配（其中龙之族公司分配商铺具体位置为xx区xx楼），泉商公司股东一致同意按照本协议约定获得分配房产后，将各自持有的泉商公司股份全部转让给盘兴集团或其指定人，盘兴集团或其指定人获得转让的股份无需另行支付对价，但股份转让产生的税费由盘兴集团承担。 同日，巴中公司、泉商公司各自形成一份股东会决议，巴中盘兴公司的股东会决议内容为：1.同意泉商公司退股，退股的同时获得分配股东权益为房产面积64000平方米；2.退股的方式为泉商公司直接将所持巴中盘兴公司40%股权转让给盘兴集团或泉商公司内部股东将所持有泉商公司的股权全部转让给盘兴集团或其指定人，泉商公司仍作为巴中盘兴公司的名义股东。泉商公司的股东会决议内容与上述《泉商（厦门）股份有限公司股东内部分配及退股协议》所载内容基本一致。 2017年期间，巴中公司（甲方）、龙之族公司（乙方）、盘兴集团（丙方）共同签订一份《补充协议2》，载明鉴于：……，2.因川东北至川西天然气管道一号线及联络线经过物流园区配套道路，道路两侧规划安全距离需重新规划调整，由此给乙方及各退股股东造成分配商铺验收、交付和权属办理延后，截至本协议签订日，甲方尚未按照《退股协议》及补充约定在2016年12月31日前为乙方办理应分配商铺的销售发票送达和不动产权登记手续、也无法提供具备交房验收条件的房产，丙方未履行连带责任，乙方已按照本《退股协议》及补充约定，将泉商公司印章资料交房丙方、并配合甲方申请银行项目贷款需要出具股东文件。……。约定：龙之族公司应分配23896平方米商铺具体位置与盘兴公司另行提供的商铺位置进行调整，巴中公司以盘兴物流园23896平方米商铺作为龙之族公司相应股权及与股权相关的所有权益的对价支付给龙之族公司，龙之族公司可分配商铺具体位置调整为xx区xx楼（合计面积16607.52平方米），剩余应分配商铺合计面积7288.48平方米由盘兴公司2017年12月30日前回购，巴中公司应以3000元／平方米房产价值向龙之族公司回购，并于2017年12月30日前向龙之族公司付清2186.544万元；巴中公司为履行本协议项下分配商铺权属办理及回购款支付，龙之族公司同意本协议签订后15个工作日为巴中盘兴公司提供融资，融资数额不少于人民币3000万元，融资期限一年，如融资方案因龙之族公司原因未能如期实现，则龙之族公司不得以本协议第三条、第四条约定追究巴中公司、盘兴集团的违约责任。 以上事实，有《房屋买卖框架协议》（协议1、协议2）、银行转账凭证、四川省商品房买卖合同（预售）、《泉商（厦门）股份有限公司股东内部分配及退股协议》、泉商（厦门）股份有限公司股东工商登记资料、《通知函》、《股东会决议》、《补充协议2》，以及当事人的陈述相互佐证，予以确认。 原审法院认为,对于文轶公司与巴中公司签订《房屋买卖框架协议》（协议1、协议2）的事实，双方当事人并无异议。巴中公司辩称上述协议签订仅是为了履行龙之族公司退股分配商铺的过户手续而签订的虚假合同，为以虚假的意思表示实施的民事法律行为，故而无效。虽然案涉房产系《泉商（厦门）股份有限公司股东内部分配及退股协议》、《补充协议2》所指向退股分配商铺，但双方在《补充协议2》已明确约定龙之族公司以盘兴集团支付的股权及股权相关的所有权益转让款以龙之族公司指定的主体向巴中公司购买相应面积的商铺，具体的购买商铺合同由龙之族公司指定的主体在本协议基础上与巴中公司另行签订。龙之族公司在此前向巴中公司出具的《通知函》亦明确文轶公司与巴中公司办理相应退股分配商铺受让手续均视为龙之族公司亲为，指定受让期间至所有退股分配商铺不动产登记至文轶公司名下之日止。亦即文轶公司购买案涉房产所支付的对价系盘兴集团应支付龙之族公司的股权转让款，并非无偿取得。巴中公司以其在收到文轶公司购房款后当天将款项退回至文轶公司实际控制人洪某账户，主张文轶公司根本没有支付购房款的主张与事实不符，不予采信。同时，巴中公司法定代表人黄忠义及其所关联的企业包括巴中公司、盘兴集团等，与洪某及其所关联的企业龙之族公司之间存在共同持有泉商公司股份、借贷、股权转让、商铺回购等多项经济往来关系，且各方通过签订相应的合同对自身的权利义务予以明确。本案案涉房产买卖合同关系即属其中之一，根据《泉商（厦门）股份有限公司股东内部分配及退股协议》约定泉商公司股东在获得分配房产后，再将所持有的股份转让给盘兴集团或其指定人，故案涉房产买卖合同独立于当事人在本案中举证的《泉商（厦门）股份有限公司股东内部分配及退股协议》及《补充协议2》，两者法律关系、合同主体各不相同，若巴中公司认为龙之族公司未履行股权转让义务可另行向合同相对方主张权利，巴中公司关于应当追加龙之族公司参加诉讼及本案应中止诉讼的申请，不予准许。由于本案双方就案涉房产买卖签订的协议系签约双方的真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效之合同，对签约当事人具法律约束力。且双方据此已就案涉房产签订商品房买卖合同并办理相应备案手续，文轶公司依照案涉房产买卖协议向巴中公司主张权利有事实和法律依据，予以支持。 关于巴中公司是否构成违约问题。文轶公司主张巴中公司仅仅向其开具了房产销售发票，至今未将上述房产不动产产权登记至文轶公司名下，且未将已具备交房验收条件的房产交付文轶公司，严重违反了协议约定。巴中公司抗辩无法办理不动产产权登记及无法交房是由于不可抗力（亦即因《输气管道设计规范GB50251-2015》于2015年修订对天然气管道安全距离的标准了修改，明确物流园区等安全等级升级为三级，导致川东北-川西输气联络线主管道xx园区段的安全距离范围由50米延伸到180米）所造成，故其不存在违约行为。根据双方签订的协议2所载明的“因川东北至川西天然气管道一号线及联络线经过物流园区配套道路，道路两侧规划安全距离需重新规划调整，双方协商一致，同意对转让商铺具体位置进行变更。”说明双方已就《输气管道设计规范GB50251-2015》修订所造成的影响进行了重新协商，巴中公司并无证据证明此后又出现导致合同继续履行存在障碍的新事由，且其在庭审中亦承认物流园区其他部分房产已建成并办理权证的事实，故其关于不构成违约的主张缺乏依据，不予采信。因巴中公司未能依约在2017年12月30日前履行案涉房产不动产登记及交付手续义务已构成违约，故文轶公司要求巴中公司继续履行合同约定义务及承担相应违约责任的诉求有事实和法律依据，予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、巴中盘兴中国西部物流园区股份有限公司继续履行《房屋买卖框架协议》，于判决生效之日起30日内将位于四川省巴中市巴州区xx园区内的xx楼房产（具体楼层单元详见房屋明细表）不动产产权登记至厦门文轶贸易有限公司名下，并将上述房产中已具备交房验收条件的房产交付厦门文轶贸易有限公司；二、巴中盘兴中国西部物流园区股份有限公司于判决生效之日起10日内向厦门文轶贸易有限公司支付违约金（以49822560元为基数，按照每日万分之五计算，自2017年9月1日计至巴中盘兴中国西部物流园区股份有限公司实际交付房屋并将案涉房产不动产产权登记至厦门文轶贸易有限公司名下之日止）。 二审审理中，双方当事人对一审判决认定的事实没有异议，本院予以确认。文轶公司围绕上诉请求提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 另查明，《巴中市巴州区xx园区管理委员会关于川东北到川西输气管道xx园区管段(6#阀室-辛胡嘴隧道)存在安全隐患屡次信访原因的报告》［巴区盘管(2018)76号］(以下简称《物流园区管理委员会报告》，载明“由于天然气管道改迁的影响，园区建设项目配套工程施工无法进行，项目工程处于停滞状态，企业运营成本大大增加，已建成的8万多平方米商铺不能进行装修工程，无法招商引资，企业损失巨大。” 本院认为，本案的焦点问题是:一是双方当事人签订的《房屋买卖框架协议》1.2是否合法有效。二是文轶公司是否已支付案涉房屋对价；三是巴中公司是否应承担违约责任。 (一)关于文轶公司与巴中公司签订的《房屋买卖框架协议》1.2是否合法有效的问题。巴中公司主张《房屋买卖框架协议》是为办理网签备案需要所签订的协议，以虚假的意思表示实施的民事法律行为是虚假意思表示，协议无效。经审查，根据《退股协议》及《补充协议2》约定以及《通知函》内容，巴中公司以盘兴物流园商铺作为龙之族相应股权及相关权益的对价支付给龙之族公司。龙之族公司指定文轶公司作为案涉房产受让人。案涉的《房屋买卖框架协议》是为了履行《退股协议》及《补充协议2》，由龙之族公司指定文轶公司与巴中公司签订的《房屋买卖框架协议》，但在协议中文轶公司是以自己的名义而不是龙之族公司的名义签订的，因此文轶公司是合同的权利义务主体，具有合法诉讼主体资格。协议内容不违反法律法规强制性规定，合同对签约双方均具有法律约束力，且双方依据两份《房屋买卖框架协议》已就案涉房产分别签订商品房买卖合同并办理相应备案手续。巴中公司主张《房屋买卖框架协议》1.2是双方当事人虚假意思表示，协议无效，理由不能成立。 (二)关于文轶公司是否已支付案涉房屋对价的问题。根据《补充协议2》中约定了“巴中公司有义务配合龙之族公司及其指定的第三人，以实际资金流动完成泉商股份股权转让及龙之族指定第三人购买商铺的资金支付”，上述约定没有违反法律强制性规定，是双方当事人真实意思表示，约定合法有效。巴中公司配合龙之族公司指定的第三人文轶公司，以实际资金流动完成购买商铺的资金支付以及泉商股份股权转让，因此文轶公司完成案涉房屋购房款的支付是以龙之族公司的股权转让作为对价。巴中公司主张文轶公司未支付案涉房屋对价与事实不符。 (三)关于巴中公司是否应承担违约责任的问题。巴中公司主张合同履行过程中，政府要求靠近天然气管道180米范围内的建设工程停止施工，无法按时办理产权原因系国家输气管道所涉及规范进行调整导致，一本土地权证下的项目建设的竣工验收又必须同时进行，导致包括案涉所有商铺无法办理竣工验收手续。经审查，双方在2017年10月24日签订的《房屋买卖框架协议》中已就输气管道规范调整而导致的道路规划调整问题，双方对转让商铺具体位置进行重新协商。巴中公司提供的证据不足以证实一本土地权证下的项目建设的竣工验收必须同时进行。巴中公司主张不应承担违约责任的理由不能成立。但根据《物流园区管理委员会报告》，可以证明由于天然气管道改迁的影响，企业运营成本大大增加，大量商铺不能进行装修工程，无法招商引资，企业损失巨大。客观上巴中公司确实因输气管道调整改迁损失巨大。综合考虑违约方在合同履行过程中违约过错、预期利益，根据公平原则，巴中公司的违约责任应相应减轻。 综上所述，依据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下： 一、维持福建省厦门市中级人民法院（2019）闽02民初460号民事判决第一项，即“巴中盘兴中国西部物流园区股份有限公司继续履行《房屋买卖框架协议》，于判决生效之日起30日内将位于四川省巴中市巴州区xx园区内的xx楼房产（具体楼层单元详见房屋明细表）不动产产权登记至厦门文轶贸易有限公司名下，并将上述房产中已具备交房验收条件的房产交付厦门文轶贸易有限公司”； 二、变更福建省厦门市中级人民法院（2019）闽02民初460号民事判决第二项，为巴中盘兴中国西部物流园区股份有限公司于本判决生效之日起10日内向厦门文轶贸易有限公司支付违约金（以49822560元为基数，按照每日万分之二计算，自2017年9月1日计至巴中盘兴中国西部物流园区股份有限公司实际交付房屋并将案涉房产不动产产权登记至厦门文轶贸易有限公司名下之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费533839元，由上诉人巴中盘兴中国西部物流园区股份有限公司负担。一审案件受理费按一审判决执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 林国新 审 判 员 陈乐思 审 判 员 陈志辉 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 齐传楠 书 记 员 钟晓琳 附：本案适用的主要法律条文 最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。