福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0503民初2975号 原告：吴劲松，男，1967年11月28日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 被告：福建上实地产开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区东海街道港湾街**天玺湾******，统一社会信用代码913505005653503235。 法定代表人：龚文博，该公司董事兼总经理。 委托诉讼代理人：曾荣福，福建华达（晋江）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：施新新，福建华达（晋江）律师事务所律师。 原告吴劲松与被告福建上实地产开发有限公司（以下简称“上实公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴劲松、被告上实公司的委托诉讼代理人曾荣福、施新新到庭参加诉讼。诉讼过程中，当事人共同申请庭外和解期间，但协商和解未果。本案现已审理终结。 吴劲松向本院提出诉讼请求：1.上实公司继续履行装修义务，即对下列未完成的18项装修义务予以继续履行至全部合格，分别是：（1）一楼餐厅窗户台面石空鼓，（2）阳台扶手掉漆脱皮，（3）全屋墙面粗糙要求重新粉刷，（4）全屋勾缝不美观需重新勾缝，（5）二楼主卧门套上方天花板角落需补漆，（6）二楼大厅业主要求间隔书房，（7）二层主卧天花板有水印，（8）地漏）地漏下水管道短缺要求补长）避难间门套下方缝隙过大，（10）一楼公卫门后多处瓷砖空鼓，（11）厨房右侧瓷砖空鼓，（12）厨房消毒柜上方瓷砖空鼓，（13）二楼公卫淋浴房右侧空鼓，（14）一楼公卫有污染，（15）一楼阳台推拉门歪斜，（16）房间所有地砖勾缝不严，（17）入户门门槛生锈，（18）整层重新保洁；2.上实公司在履行上述第1项诉讼请求所述全部装修义务至全部合格后立即向吴劲松交付碧桂园·天玺湾一期10号楼1007商品房；3.上实公司自合同约定的交付期限届满之次日即2019年5月31日起至实际交付房屋之日止按1064622元的日万分之五向吴劲松支付逾期交房违约金。诉讼过程中，吴劲松变更并明确第1项诉讼请求为：上实公司继续履行装修义务，即对下列未完成的17项装修义务予以继续履行至全部合格，分别是：（1）一楼餐厅窗户台面石空鼓，要求上实公司重做一楼餐厅窗户台面；（2）阳台扶手掉漆脱皮，要求上实公司就阳台扶手重新刷漆；（3）全屋墙面粗糙，要求上实公司就全屋墙面重新粉刷；（4）全屋勾缝不美观需重新勾缝，要求上实公司就诉争房屋内的三间洗手间、一间厨房墙面及地面的瓷砖重新勾缝；（5）二楼主卧门套上方天花板角落需补漆，要求上实公司就该处天花板角落的掉漆部分进行补漆；（6）二楼大厅业主要求间隔书房，要求上实公司在诉争房屋二楼大厅隔断出一间书房；（7）二层主卧天花板有水印，要求上实公司去除二楼主卧天花板上的水印；（8）地漏）地漏下水管道短缺上实公司将诉争房屋所有下水管道补长至与地漏连接；（9）避难间门套下方缝隙过大，要求上实公司将避难间门套补长至与地板连接；（10）一楼公卫门后多处瓷砖空鼓，要求上实公司重新铺贴该处的瓷砖；（11）厨房右侧瓷砖空鼓，要求上实公司重新铺贴该处的瓷砖；（12）厨房消毒柜上方瓷砖空鼓，要求上实公司重新铺贴该处的瓷砖；（13）二楼公卫淋浴房右侧空鼓，要求上实公司重新铺贴该处的瓷砖；（14）一楼公卫有污染，要求上实公司清洁该间卫生间的马桶；（15）一楼阳台推拉门歪斜，要求上实公司更换一楼阳台推拉门至可以使用；（16）入户门门槛生锈，要求上实公司对入户门门槛进行除锈处理；（17）整层重新保洁，要求上实公司在交房时对诉争房屋进行清洁。事实和理由：2016年10月8日，吴劲松与上实公司经协商一致签订了《商品房买卖合同》，合同指向的对象为碧桂园·天玺湾一期10号楼1007商品房（具体内容以合同为准）。2019年6至7月份期间，吴劲松曾经多次对拟交的诉争商品房进行现场查验，方发现上述拟交商品房存在着“空鼓、脱皮、粉刷未到位、水印、短缺、污染、歪斜、生锈，下水道口未防水处理”等不适合居住的严重质量问题。存在上述严重质量问题的18个具体项目如下：（1）一楼餐厅窗户台面石空鼓，（2）阳台扶手掉漆脱皮，（3）全屋墙面粗糙要求重新粉刷，（4）全屋勾缝不美观需重新勾缝，（5）二楼主卧门套上方天花板角落需补漆，（6）二楼大厅业主要求间隔书房，（7）二层主卧天花板有水印，（8）地漏）地漏下水管道短缺防水处理，要求补长，（9）避难间门套下方缝隙过大，（10）一楼公卫门后多处瓷砖空鼓，（11）厨房右侧瓷砖空鼓，（12）厨房消毒柜上方瓷砖空鼓，（13）二楼公卫淋浴房右侧空鼓，（14）一楼公卫有污染，（15）一楼阳台推拉门歪斜，（16）房间所有地砖勾缝不严，（17）入户门门槛生锈，（18）整层重新保洁。吴劲松发现上述问题后，即时与上实公司所属工程部门联系，但时至今天，上实公司所属工程部门多次无故拖延、拒绝履行修复义务、或以暧昧态度谎称已予以修复，致使诉争商品房迟迟未能交房，严重侵犯了吴劲松的合法权益。吴劲松不得不于2019年10月16日致函上实公司，要求上实公司履行修理的义务并尽快交房，但上实公司至今仍未再次通知吴劲松收房从而完成其交付的义务。现双方签订的《商品房买卖合同》中约定的诉争商品房尚未交付，就出现多达18项不适合居住和正常使用功能的质量问题。上实公司理应继续履行修理、重作、更换等装修义务，并在履行上述第1项诉讼请求所述全部装修义务至全部合格后立即向吴劲松交付诉争商品房。关于上述事实，双方签订的《商品房买卖合同》附件十一第四条“关于该商品房交付条件与交接手续”中的第5小点约定：“该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的、或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应当负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。”依照附件十一第五条关于“逾期（交房）在九十日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五违约金，合同继续履行”以及关于“（逾期在90天以上），买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五违约金，……”的约定，并结合吴劲松已向上实公司交清全部购房款1064622元的事实，上实公司每日应付给吴劲松的逾期交房违约金为532.3元。综上，请依法支持吴劲松的诉讼请求。 上实公司辩称，一、从交付条件上看，上实公司在交付期限内已使商品房符合约定的交付标准，不存在房屋质量等逾期交付的事由，上实公司无须因此承担逾期交楼责任。根据上实公司与吴劲松签订的《商品房买卖合同》附件十一第四条可知，出卖人按照合同附件六约定的交付标准进行交付；商品房存在地基基础和主体结构质量问题的、或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人需负责修复并承担修复期间的逾期交楼责任。通说认为，房屋质量问题是指房屋的地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程、其他土建工程、电气管线、上下水管线安装工程、供热、供冷系统工程等出现的质量问题。本案吴劲松要求继续履行的17项装修项目仅在房屋保修的范围内，并不属于房屋主体结构质量不合格、影响居住安全的重大质量缺陷，吴劲松以此要求上实公司支付逾期交房违约金缺乏事实和法律依据。二、从交付时间和程序上看，上实公司已在交付期限届满前履行通知吴劲松办理收楼手续的义务，不存在逾期交付的情形。本案双方在合同中约定的交付期限为2019年5月30日前，上实公司于2019年5月25日通过短信形式通知吴劲松前往办理收楼手续，即上实公司在约定期限内履行了通知交房义务。且根据《商品房买卖合同》附件十一第四条可知，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，买受人于合同约定的交付日期届满之日起自行前往该商品房所在地办理交接手续。吴劲松虽发现房屋存在需维修的问题，但并不影响房屋交付手续的办理，其完全可在完成交付手续后主张保修责任。现交付期限已经届满，吴劲松并未前往办理相关手续，其以商品房存在质量问题为由拒绝接收房屋，由此产生的逾期后果不应归责于上实公司。三、吴劲松主张上实公司继续履行的装修项目已履行完毕，不存在需继续履行的内容。上实公司在接收到吴劲松提交的维修要求时，均及时对相关问题进行维修，并在修复完毕时通知吴劲松。现吴劲松主张的17个项目除第6项间隔书房的要求外，均已维修完毕，不存在需继续履行的内容。该第6项间隔书房的要求并不属于保修范围，亦不属于房屋质量问题，上实公司不予履行。综上，请求法院查明事实及依据，依法作出判决，维护上实公司的合法权益。 本院经审理认定事实如下：2016年10月8日，吴劲松与上实公司签订合同编号为201610080049的《商品房买卖合同》，约定吴劲松向上实公司购买址在泉州市丰泽区××号××期××号楼××商品房，房屋总价款为1064622元。合同第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”；合同第十条就“商品房相关设施设备交付条件”约定：“（一）基础设施设备……5.电话通信：交付时线路敷设到户；……7.宽带网络：交付时线路敷设到户”；合同第十一条约定：“（一）出卖人应当在2019年5月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前×日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，……2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起×日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面、地面渗漏或开裂等）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。……”；合同第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.详见本合同附件十一补充协议第五条的约定”；合同第十六条第（二）款约定：“该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理：如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，……买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按合同附件十一第八条的约定承担责任”；该条第（三）款约定：“该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装修所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）方式处理：（1）及时更换、修理；……具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六”。双方在合同附件六对装饰装修及相关设备标准进行了约定，在合同附件七对保修范围、保修期限和保修责任进行了约定。合同附件十一为《补充协议》，其中，第四条约定：“1、该商品房的交付条件以本条约定为准。……出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。出卖人按照合同附件六约定的交付标准进行交付。2、该商品房基础设施设备的交付条件以本条约定为准。买卖双方一致同意与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、电信、有线电视、燃气设施在该商品房交付之前建设完毕，可使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准，并由买受人自行申请开通，买受人承诺不因此拒绝收楼。……3、买受人明确知悉且自愿同意：出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，买受人于合同约定的交付日期届满之日起自行前往该商品房所在地办理交接手续。……5、该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的、或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的，买受人有权要求更换。出卖人应负责更换，承担更换费用，同时更换期间按每日30元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修。出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失。出卖人无需因此承担逾期交楼责任。……”；第五条就“逾期交付责任”约定：“按逾期时间，分别处理（不作累加）1、逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，但该违约金总额最高不超过合同约定总房价款的10%”；第八条就“商品房质量及保修责任”进行了约定；第十八条约定：“……2、买卖双方一致确认：对本补充协议及附录的条款含义认识一致，本补充协议约定与合同不一致的，以本补充协议的约定为准。……”。吴劲松与上实公司均在《补充协议》上签名或盖章确认。 合同签订后，吴劲松依约付清购房款1064622元。2018年8月30日，诉争房屋所在的项目工程经泉州市公安消防支队消防验收合格；2018年11月5日，泉州市房地产测绘队出具了诉争房屋所在楼栋的《泉州市房产测绘报告书（产权登记）》；2018年12月28日，诉争房屋所在的项目工程通过建设工程竣工验收备案。2019年5月25日，上实公司以短信方式通知吴劲松其所购买的房屋将于2019年5月30日起进行集中交付，并建议吴劲松于2019年5月31日至泉州市丰泽区天玺湾一期办理收楼手续。2019年6月9日，吴劲松对诉争商品房进行查验，但因认为该房屋存在“勾缝不美观、阳台扶手漆皮脱落、避难间门套下方缝隙过大要求填补、二层主卧天花有水印、二层要求间隔书房、墙面粗糙要求做细做平整、一层客厅推拉窗台面石空鼓、地漏、地漏下水管道短缺要求补长主卧门套上方天花角补漆”等情况而拒绝接收房屋。2019年10月16日，吴劲松以邮寄方式向上实公司发出一份《函》，在函件中提出如下建议：1.请上实公司在接到该函之日起合理期限内（以十天为宜）将诉争商品房中存在严重质量问题的18个项目予以修理、重作、更换；2.在上实公司履行完毕上述质量修复问题并经吴劲松查验确不存在质量问题后，吴劲松即时与上实公司办理诉争商品房的交房手续，相应的物业管理费自质量问题修复至合格后开始计算；3.如上实公司不履行18项质量问题修复义务，吴劲松保留向法院起诉要求上实公司继续履行并要求上实公司支付逾期交房违约金及逾期产生的租金损失的权利。2019年6月10日起，上实公司就吴劲松提出的诉争房屋问题陆续维修、整改，并通过微信向吴劲松反馈情况。2020年4月20日，上实公司向吴劲松发出一份《催促收楼通知书》，通知吴劲松尽快前往办理诉争房屋的交接手续。 本案在审理过程中，本院于2020年8月5日组织双方当事人至诉争商品房进行现场勘验。经勘验，吴劲松确认其第1项诉讼请求中要求上实公司继续履行装修义务的17个分项问题中，除第（6）项复式二层大厅没有隔断出一间书房、第（8）项复式二层阳台地漏下的PVC管道没有与地漏口连接以外，就吴劲松主张的其余房屋问题，上实公司均已修理、处理完毕。现场勘验后，上实公司就吴劲松提出的“复式二层阳台地漏下的PVC管道没有与地漏口连接”问题进行整改，具体措施为将该处地漏下的PVC管道连接到地漏口，再将地面铺平。吴劲松对上实公司的上述整改情况予以认可。双方至今尚未实际办理诉争房屋的交房手续。 本院认为，吴劲松与上实公司签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方当事人真实意思表示，其主要内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上实公司已取得诉争房屋的建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，具备了合同第九条约定的商品房交付条件，故可认定诉争商品房已于2018年12月28日符合交付条件。上实公司于2019年5月25日以短信方式通知吴劲松其所购买的房屋将于2019年5月30日起进行集中交付，吴劲松确认有收到该通知，故上实公司已履行了通知交房的义务。虽上实公司未发出书面交付通知书，根据合同第十一条及《补充协议》第四条第3款的约定，吴劲松也应知悉于合同约定的交付日期届满之日起自行前往该商品房所在地办理交接手续。根据《补充协议》第四条第5款约定，诉争商品房存在地基基础和主体结构质量问题、或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，上实公司应负责修复后方可交付给吴劲松，同时还应承担修复期间的逾期交楼责任。吴劲松查验诉争房屋后发现该房屋存在局部空鼓、掉漆、水印、墙面粗糙、勾缝不美观、地漏、地漏下水管道短缺间门套下方缝隙过大、一层阳台推拉门歪斜、入户门门槛生锈、需重新保洁等情况，但未能提供充分有效的证据证明该些问题属于上述条款约定的严重质量问题，故吴劲松不得以此为由拒绝接收房屋。吴劲松同时主张根据样板房及售楼人员的解说，诉争房屋的复式二层大厅应隔断出一间书房，但未提供证据证明双方有对此进行约定，上实公司亦不予认可，故吴劲松的该项主张缺乏依据，本院不予采纳，吴劲松同样不得以此为由拒绝接收房屋。吴劲松另主张根据上实公司提供的《泉州碧桂园天玺湾一期光纤到户通信设施工程准予接入公网通知书》所载，诉争房屋所在项目的光纤到户通信设施工程准予接入公众电信网络的时间为2019年6月13日，晚于合同约定的交付期限。但光纤到户通信设施工程准予接入公网的时间并不等同于工程竣工时间，且根据常理，该工程竣工时间必然早于准予入网时间，根据《补充协议》第四条第2款约定，电信等基础设施在该商品房交付之前建设完毕，可使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准，吴劲松承诺不因此拒绝收楼。故吴劲松以此为由主张上实公司通知交房时，诉争房屋尚不符合交付条件，本院不予采纳。综上，吴劲松无正当理由未按通知时间接收诉争房屋，可认定上实公司已依约履行交付义务，根据《补充协议》第四条第5款中约定的“该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修。出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失。出卖人无需因此承担逾期交楼责任”，现吴劲松要求上实公司支付逾期交房违约金，缺乏依据，且有悖于双方之间的合同约定，本院不予支持。鉴于上实公司虽已发出交房通知，但并未实际交房，双方仍应办理诉争房屋的交房手续。关于吴劲松要求上实公司继续履行装修义务的17项房屋问题，其中，吴劲松要求上实公司在诉争房屋复式二层大厅隔断出一间书房，由于双方对此并无约定，本院不予支持；其余16项房屋问题，根据本院现场勘验情况及勘验后上实公司继续整改的情况，可认定上实公司就该些房屋问题均已维修、整改完毕，因此，吴劲松要求上实公司继续履行装修义务，没有依据，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、吴劲松、福建上实地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内办理址在泉州市丰泽区东海滩涂整理项目区域内B-2号地块碧桂园·天玺湾一期10号楼1007商品房的交房手续； 二、驳回吴劲松的其他诉讼请求。 案件受理费4893元，减半收取计2446.5元，由吴劲松负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  黄达婧 二〇二〇年九月四日 书记员  洪希文 附：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。