福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终4448号 上诉人（原审被告）：吴章龙，男，1977年2月27日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：刘斌，福建辉扬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福建天泽房地产开发有限公司，住所地福建省福州市仓山区金山滨州路**中天金海岸云顶苑（4#地）4#楼一层01 法定代表人：陈玉强，董事长 委托诉讼代理人：陆享民，福建宽达律师事务所律师。 原审被告：王婷立，女，1985年1月25日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：雷杜坚，福建瑞权律师事务所律师。 上诉人吴章龙因与被上诉人福建天泽房地产开发有限公司（以下简称天泽公司）、原审被告王婷立商品房预约合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2018）闽0104民初5050号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 吴章龙上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回天泽公司一审诉讼请求或发回重审；2.一审、二审诉讼费用由天泽公司承担。事实和理由：一、本案不是商品房预约合同纠纷，而是房屋买卖合同纠纷，一审法院依据《福建天泽房地产开发有限公司商品房认购协议》（以下简称《认购协议》）作出判决，属于事实认定错误。1.天泽公司诉请解除关于中天金海岸金爵苑48号楼房屋的商品房买卖合同关系，显然自认双方成立了商品房买卖合同关系。2.王婷立与天泽公司于2014年12月16日签订了《认购协议》，该协议属于预约合同性质。吴章龙在2016年12月29日向天泽公司支付145000元后，天泽公司已将讼争房屋交付给了吴章龙和王婷立，吴章龙自2017年1月份始就开始装修房屋，并在2017年1月18日根据天泽公司的要求支付了105000元，总购房款达到300000元。天泽公司也在2017年1月18日向吴章龙出具了300000元的购房款增值税发票。因此，双方已经从预约合同法律关系转为实质的商品房买卖合同关系。天泽公司交付房屋给吴章龙，却在交房时没有要求吴章龙签订书面商品房买卖合同，更没有要求吴章龙按预约合同的约定足额支付首付款。可见，双方不仅成立了商品房买卖合同关系，更对《认购协议》中的签约和首付款的时间作出了变更，《认购协议》的首付款条款已经不能适用于事实的商品房买卖合同。3.我国法律并没有规定口头约定的商品房买卖合同是无效的合同。本案三方当事人之间达成的口头购房协议有效。二、一审判决排除吴章龙的诉讼主体资格，没有事实和法律依据。1.天泽公司将吴章龙作为第一被告诉请法院解决双方之间的商品房买卖关系，吴章龙也承认双方存在了商品房买卖关系。2.吴章龙总共支付了30万元购房款，且为该房屋投入了大量的装修资金，吴章龙与讼争房屋已经存在法律上的利害关系，显然是本案的适格被告。3.天泽公司提交的证据也可以说明其把吴章龙作为合同相对方来主张相关权利。4.虽然王婷立与天泽公司签订《认购协议》在吴章龙与王婷立结婚之前，但购买讼争房屋的行为发生在双方婚姻关系存续期间，讼争房屋属于吴章龙与王婷立的夫妻共有财产，并非王婷立的个人财产。三、王婷立在一审庭审时表示吴章龙支付的250000元款项，系代她支付，没有任何证据证明。吴章龙已经提供证据证明该款项是吴章龙出售婚前房产所得的款项。因此，一审判决对已交付购房款的认定错误。四、一审判决对天泽公司发出《催告函》的事实认定错误。天泽公司提交的证据虽然均把吴章龙作为合同相对方，但该3份函件均没有送达吴章龙，天泽公司也没有证据证明吴章龙签收了该3份函件，该3份函件对吴章龙不具有约束力。五、天泽公司诉请解除《订购协议》，已经超过了诉讼时效，依法不应得到支持。在王婷立未按《认购协议》第二条约定的5日内足额支付首付款，或者王婷立未在天泽公司通知的时间内与其签订《商品房买卖合同》并办理网络签约这两种情形之一出现时，天泽公司的解除权即已发生。因此，天泽公司针对《认购协议》的解除权早已于2014年12月22日发生。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，天泽公司针对《认购协议》的解除权已经消灭。即使天泽公司2017年11月27日和2017年12月5日两次催告函均已送达吴章龙，天泽公司于2018年8月14日才发函行使解除权，其解除权也已经消灭。一审判决解除《认购协议》适用法律错误。六、从公平原则和诚实信用原则来讲，本案不应判决解除购房合同，而应判决由双方根据《认购协议》的约定签订书面购房合同，并按书面购房合同履行。吴章龙投入了80余万元款项用于购买、装修讼争房屋，并且为准备款项购买讼争房屋于2016年12月底出售了婚前的唯一住房，若解除合同，将导致吴章龙的重大损失。且双方之所以达成口头购房协议，且未按《认购协议》的约定履行，完全是天泽公司的口头承诺。现天泽公司诉请解除双方的商品房买卖合同关系，违反了诚实信用原则。七、本案的起因就是吴章龙与王婷立夫妻关系矛盾激化。吴章龙提供的证据可以初步证明，王婷立为了达到离婚时侵占吴章龙的合法财产的目的，与天泽公司恶意串通。因此，天泽公司存在虚假诉讼的重大嫌疑，提请法院移送公安机关侦查。 天泽公司辩称，一、一审判决认定《认购协议》在2018年8月15日解除事实清楚，适用法律正确。1.王婷立、吴章龙未按《认购协议》履行约定义务，且在天泽公司书面催告后仍未履行，构成根本违约，天泽公司依法依约有权解除《认购协议》。2.天泽公司已向王婷立、吴章龙发函行使解除权，《认购协议》已解除。天泽公司于2018年8月14日向王婷立、吴章龙邮寄《解除认购协议通知书》，根据邮件全程跟踪查询结果可知，邮件已经在2018年8月15日送达王婷立、吴章龙。二、即便天泽公司与王婷立、吴章龙之间形成事实商品房买卖合同关系，天泽公司也有权予以解除；且天泽公司已经行使解除权，双方的商品房买卖合同关系已经解除。签订《认购协议》后，双方并没有签订书面的商品房买卖合同，若双方形成事实商品房买卖合同关系，因《认购协议》承载着买卖双方、买卖标的、购房单价、购房总价、建筑面积、付款时间、付款方式、违约处理、送达、抵押等关键条款，约束天泽公司及王婷立、吴章龙，故《认购协议》应认定为双方的商品房买卖合同的组成部分。从2017年1月19日起，王婷立、吴章龙再没有支付任何购房款，天泽公司于2017年11月27日、2017年12月5日书面通知王婷立、吴章龙付清首付款，签订《商品房买卖合同》并办理网签手续后，但王婷立、吴章龙仍不履行约定义务，至此，王婷立、吴章龙已经以其行为表明不履行付款、签订《商品房买卖合同》并办理网签的义务，经天泽公司催告后的合理期限内仍不予履行，致使天泽公司收取购房款的目的无法实现。且天泽公司在一审《民事起诉状》中已明确要求解除双方的商品房买卖合同关系，该诉状已送达王婷立、吴章龙，双方的商品房买卖合同关系已于《民事起诉状》送达王婷立、吴章龙时解除。三、天泽公司与王婷立、吴章龙之间无论是商品房预约合同关系还是商品房买卖合同关系，法院判决解除均体现公平和诚信原则。王婷立、吴章龙从2014年12月16日至今长达6年的时间连首付款都未能付清。期间，天泽公司书面通知王婷立、吴章龙要求付清首付款并办理讼争房屋的网签手续，但王婷立、吴章龙仍未能履行，导致天泽公司至今未能全额收取购房款，天泽公司的权益受到严重侵害。四、天泽公司主张购房款并未超过诉讼时效，行使解除权也未超过除斥期间。1.天泽公司主张讼争房屋的购房款并未超过诉讼时效。购房人在《认购协议》签订后，分别于2016年12月29日、2017年1月18日向天泽公司支付购房款145000元、105000元，同意履行支付购房款的义务。购房人支付购房款的诉讼时效因同意履行而中断，从2017年1月19日开始重新计算，天泽公司于2017年11月27日、2017年12月5日向王婷立、吴章龙主张首付款尾款405109元，并要求办理讼争房屋的网签手续以便收取余款1630000元并未超过诉讼时效。2.天泽公司行使解除权也未超过除斥期间。天泽公司于2017年11月27日书面通知王婷立、吴章龙付清首付款、办理网签手续，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，天泽公司有权在2018年11月27日前行使解除权，而天泽公司在2018年8月14日行使解除权，并未超过除斥期间。五、天泽公司发出的《通知函》、《解除认购协议通知书》已经送达王婷立、吴章龙，吴章龙主张天泽公司所发函件未送达没有依据。1.天泽公司已经按《认购协议》的送达地址向王婷立发出《通知函》、《解除认购协议通知书》，以上函件视为送达王婷立。王婷立、吴章龙互为同住成年家属，一方收到应视为另一方也收到天泽公司邮寄的函件。2.吴章龙认可《认购协议》中讼争房屋优惠后的单价、总价、付款方式等内容，当然也受到送达条款的约束，吴章龙无权单方面选择对其有利的条款进行适用，对其不利的条款不予适用。3.天泽公司于2017年12月5日向王婷立、吴章龙发函的收件地址与吴章龙居住地址一致，该函件已送达吴章龙。且天泽公司2018年8月14日向王婷立、吴章龙发出“解除认购协议、收回房屋另售”的通知已经被吴章龙本人签收。 王婷立述称，一、王婷立与天泽公司之间已经成立商品房买卖合同关系。因王婷立与天泽公司签订的《认购协议》已经明确了出卖人与买受人及双方的住所，认购房屋为中天金海岸金爵苑48号楼x单元、面积约205.05平米，房屋价格11388元/平米等信息。且对于房屋的交付条件及期限、产权登记、面积差异、违约责任等事宜，虽然王婷立与天泽公司未签订书面协议，但相关法规或规范性文件对此均有明确规定。故在认购书的签订和履行中，王婷立与天泽公司达成的意思表示，已具备了商品房买卖合同的主要内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，因天泽公司已经按照约定收取了王婷立支付的购房款，故王婷立与天泽公司已经成立了排他履行的商品房买卖合同关系。二、认购协议签订后，天泽公司应当在正确履行认购协议的前提下，再行与王婷立签订正式的商品房买卖合同。王婷立因天泽公司存在的违约行为进行私力救济故未办理相关手续，王婷立无法按照天泽公司要求履行相应的义务责任不在于王婷立。三、一审判决依据的前提为天泽公司的解除行为效力，但天泽公司本身就存在违约行为，天泽公司作为违约方要求单方解除合同应满足以下条件（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。就本案而言，天泽公司擅自变更合同相对方明显系恶意违约行为，天泽公司继续履行合同对其并无任何显失公平的情形，王婷立拒绝解除合同也未违反诚实信用原则。故天泽公司不享有解除权，天泽公司的解除行为无效，自然无权要求收取王婷立支付的定金及要求王婷立返还房屋。即便王婷立与天泽公司之间的商品房买卖关系应当解除，天泽公司应当向王婷立双倍返还王婷立已支付的款项，但一审法院却并未对王婷立已支付的购房款退还进行任何处理。四、王婷立在与天泽公司达成商品房买卖合同关系时，王婷立与吴章龙之间并未形成婚姻关系，且在各方未就变更法律关系主体达成一致意见的情况下，无论后续履行情况如何，均不影响王婷立作为独立的民事行为主体享有的权利义务。 天泽公司向一审法院起诉请求：1.解除天泽公司与王婷立于2014年12月16日签订的《福建天泽房地产开发有限公司商品房认购协议》；2.解除天泽公司与吴章龙、王婷立关于中天金海岸金爵苑48号楼x单元房屋的商品房买卖合同关系；3.判令天泽公司有权不予返还吴章龙、王婷立所交的定金150000元；4.判令吴章龙、王婷立立即搬离涉案房屋，并将涉案房屋返还天泽公司；5.本案的诉讼费、公告费由吴章龙、王婷立承担。 一审法院认定事实：2014年12月16日，天泽公司与王婷立签订《福建天泽房地产开发有限公司商品房认购协议》，约定:王婷立购买天泽公司开发的位于福州市仓山区房屋，暂测建筑面积205.05平方米，付款方式为商业按揭，扣除优惠额度后的单价为每平方米11388元，总价为2335109元。王婷立应在签订认购协议的同时支付定金150000元，并在5日内携带认购协议、身份证件、定金发票等原件到天泽公司售楼部按认购商品房总价款的30%交清首付款705109元。若王婷立未按认购协议第二条约定在5日内足额支付首付款或未在天泽公司通知的时间内前来签订《商品房买卖合同》并办理网络签约的，天泽公司有权立即解除认购协议，将王婷立认购的商品房另行出售，不予退还定金。天泽公司与王婷立还在认购协议中特别约定如下：“以上最终优惠价格仅为利嘉集团及天泽集团‘员工特惠活动’期间员工所享特惠权益，若乙方（王婷立）出现本协议第三条第（2）项或第（3）项情形的，则视为乙方自动放弃此次特惠权益，甲方有权解除本认购协议，将房屋另行出售，乙方所缴定金不予退还。”认购协议签订后，王婷立总计向天泽公司支付300000元，因王婷立与吴章龙系夫妻关系，天泽公司于2017年1月18日向吴章龙开具了金额为300000元的购房发票。王婷立支付300000元款项后未交首付款余款405109元。2017年11月27日，天泽公司向吴章龙、王婷立发出《通知函》，要求吴章龙、王婷立立即付清尚欠首付款405109元，在收到函件后10日内签订讼争房屋的《商品房买卖合同》并办理网络签约。2017年12月5日，天泽公司再次向吴章龙、王婷立发出《通知函》，再次要求吴章龙、王婷立立即付清尚欠首付款405109元，在收到函件后10日内签订讼争房屋的《商品房买卖合同》并办理网络签约。然而，均未得到回应。天泽公司于2018年8月14日向吴章龙、王婷立发出《解除认购协议通知书》，通知吴章龙、王婷立解除认购协议，收回房屋另售，定金不予退还，并要求吴章龙、王婷立立即将讼争房屋返还天泽公司，该《解除认购协议通知书》于2018年8月15日送达吴章龙、王婷立。另查，讼争房屋已交给王婷立使用。 一审法院认为，天泽公司与王婷立签订的《福建天泽房地产开发有限公司商品房认购协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依约履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购协议应当具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，才能认定为商品房买卖合同。本案中，天泽公司与王婷立签订的认购协议中，仅对当事人的名称、住所、商品房的基本状况、商品房单价及总价款、付款方式、定金、部分房价款支付方式等几项进行了约定，对于全部房价款的付款期限、交付使用的条件及期限、装饰、设备标准承诺、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记等重要内容未作任何约定，尚未具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即使讼争房屋已交给王婷立使用，仍不能认定为商品房买卖合同，天泽公司与王婷立签订的认购协议书属于预约合同。但预约合同签订后，王婷立未按合同约定支付首付款余款405109元，已构成违约，且经天泽公司催告后仍未履行，天泽公司于2018年8月14日向吴章龙、王婷立发出《解除认购协议通知书》，通知吴章龙。王婷立解除认购协议，该《解除认购协议通知书》于2018年8月15日送达吴章龙、王婷立，故天泽公司与王婷立签订的认购协议已于2018年8月15日解除。现天泽公司要求判决解除认购协议，一审法院不予支持。天泽公司要求判决解除商品房买卖合同，鉴于商品房买卖合同尚未签订，一审法院不予支持。天泽公司要求判令天泽公司有权不予返还王婷立所交定金150000元，符合合同约定，一审法院予以支持。天泽公司要求判令王婷立立即搬离讼争房屋，并将讼争房屋返还天泽公司，鉴于认购协议已解除，一审法院予以支持。吴章龙并非合同相对方，故天泽公司对吴章龙的诉请缺乏依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条规定，判决：一、王婷立所交的定金150000元归福建天泽房地产开发有限公司所有；二、王婷立于本判决生效之日起十日内搬离位于福州市仓山区房屋，并将该房屋返还福建天泽房地产开发有限公司；三、驳回福建天泽房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25480元，由福建天泽房地产开发有限公司负担12740元、王婷立负担12740元。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，关于本案法律关系的认定问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，天泽公司与王婷立签订了《福建天泽房地产开发有限公司商品房认购协议》，该协议对当事人姓名和住所、商品房基本状况、商品房价款、定金和首付款的支付等作了约定，但未对商品房的交付使用、装饰设备标准、产权登记等内容作出约定，尚不具备商品房买卖合同的主要内容，且王婷立亦未按照约定支付购房款。因此，一审法院认定本案为商品房预约合同法律关系正确。吴章龙上诉主张本案不是商品房预约合同纠纷而为商品房买卖合同纠纷缺乏依据，本院不予采纳。 关于天泽公司解除案涉合同是否超过诉讼时效的认定问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，天泽公司与王婷立签订的《福建天泽房地产开发有限公司商品房认购协议》约定了若王婷立未按约定在5日内足额支付首付款或未在天泽公司通知的时间内前来签订《商品房买卖合同》并办理网络签约的，天泽公司有权立即解除认购协议。认购协议签订后，王婷立未能按约定期限向天泽公司支付首付款705109元，此时协议约定的解除条件已成就。但天泽公司并未提出解除合同，此后，王婷立、吴章龙又向天泽公司支付了部分购房款，天泽公司亦向吴章龙开具了购房发票，并将讼争房屋交给王婷立使用。据此可以说明天泽公司没有解除合同的意思表示，而是选择了继续履行合同。在其后的合同继续履行期间，天泽公司于2017年11月27日、2017年12月5日向王婷立、吴章龙发函要求立即付清首付款并限期签订《商品房买卖合同》，否则将解除认购协议。但王婷立既未支付购房款也未前往签订《商品房买卖合同》，此后亦未向天泽公司发出过催告。在此情况下，天泽公司于2018年8月14日向王婷立发出解除认购协议通知，并未超过解除权的行使期限。吴章龙上诉主张天泽公司的解除权已消灭不能成立，本院不予采纳。 另，一审判决认为吴章龙并非案涉合同的相对方，对天泽公司对吴章龙提出的诉请不予支持，符合规定。吴章龙主张其系实际购房人、讼争房屋系夫妻共同财产、解除案涉合同将造成其严重损失等，均牵涉到其与王婷立之间的纠纷，对此吴章龙可另行处理。吴章龙还主张天泽公司与王婷立之间存在恶意串通的嫌疑，但未能提供充分的证据予以证实，故对其主张不予采纳。 综上所述，吴章龙的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25480元，由吴章龙负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年九月二十三日 法官助理 卢里灿 书 记 员 卞燕冰