安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终6439号 上诉人（原审被告）：苏维平,男,1983年10月18日出生,汉族,住安徽省巢湖市。 上诉人（原审被告）：赵海燕，女，1987年8月14日出生，汉族，住安徽省巢湖市。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：魏安，上海段和段（合肥）律师事务所律师。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：余啸林，上海段和段（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王尔青,男,1976年8月24日出生,汉族,住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：蔡国俊，安徽健友律师事务所律师。 上诉人苏维平、赵海燕因与被上诉人王尔青房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初2617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 苏维平、赵海燕上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判苏维平、赵海燕不承担违约责任；2.一、二审诉讼费用由王尔青承担。事实和理由：第一，一审法院认定合同变更成立且有效，显属事实认定错误。《合同变更申请单》明确载明“买卖双方须重新签署《房屋买卖业务签订文件合订本》，所有合同须提交交易中心存档”，由此可见《合同变更申请单》是双方对重新签署合同的一种约定，但事实上双方并未签订新的《存量房买卖合同》，在无合同依据的情况下，一审法院判决苏维平、赵海燕向王尔青支付违约金，显属事实认定错误。第二，一审法院适用法律错误。双方在《合同变更申请单》中明确约定，须重新签署合同，这是双方对缔约新合同的一种明确约定，也是缔约的磋商阶段，尽管事后双方并未签订新的合同，苏维平、赵海燕承担的也应该是缔约过失责任，而不是合同违约责任。第三，一审法院判决苏维平、赵海燕支付巨额违约金，无事实依据，明显畸高，显失公平。违约金是指根据双方约定或者法律规定，一方违约时应向另一方支付的金钱，具有补偿性和一定的惩罚性。从补偿性来说，王尔青一审中并未就其遭受的损失进行举证，一审法院也没有查明。从惩罚性来说，导致双方合同无法履行的原因是购房条件问题，合同双方对此均具有审查义务，双方对此都存在过错。第四，一审判决破坏了司法的统一性、严肃性。一审法院（2019）皖0104民初4899号民事判决书载明的案件事实与本案基本相同，但判决结果差异巨大。综上，请求二审法院在查明事实的基础上依法改判。 王尔青辩称，第一，一审法院认定合同变更是正确的，因苏维平在合肥无购房资格，当事人双方才签订的合同变更申请单，该变更申请单的变更内容非常明确，至于未签订房屋买卖业务签订文件合订本是因为苏维平、赵海燕单方违约不愿再购买涉案房屋，才导致未签订，这一责任在苏维平、赵海燕而非王尔青，且未签订房屋买卖业务签订合订本并不影响合同变更的成立，合同变更单是买卖双方在经纪人、店东确认下签订的。第二，赵海燕是合肥户口。2019年4月23日，苏维平、赵海燕因出卖房产，才将赵海燕户口转至蜀山区芙蓉路**空挂户。根据《合肥市住房限购政策执行过程中有关问题解答》，赵海燕具有购买合肥房产的资格。因此苏维平、赵海燕一直说其无购房资格均是在虚假陈述，以达到其不想履行涉案合同及不用支付违约金的不法目的。第三，26万违约金是依据当时双方约定及法律规定认定在，判决并无不当。苏维平、赵海燕不遵守诚实信用原则，恶意违约，其在合肥有购房资格，却不履行涉案合同，构成根本违约。涉案合同的违约金是在双方协商一致后约定签署的，该违约金是双向的，约定是公平的、公正的，同时也是符合法律规定的。苏维平、赵海燕在一审时并未提及违约金过高一事，根据第九次全国法院民商事审判工作会议纪要的第50条规定，主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担违约责任，但在本案中苏维平、赵海燕并未提供任何证据证明违约金过高。第四，中国不是施行判例法的国家，判例不能作为裁判依据。本案中苏维平、赵海燕从始至终的观点均是想履行涉案合同，但是因无购房资格而履行不能，但实际上苏维平、赵海燕确实有购房资格，故意或者恶意不履行涉案合同，一审法院判决其构成根本违约，按照双方约定的违约金予以支付，是对诚实信用原则的遵守，也是对公平公正原则的拥护。综上，请求维持原判。 王尔青向一审法院起诉请求：1.判令解除双方之间于2019年8月17日签订的编号为100004138333的《合肥市存量房屋买卖合同》；2.判令苏维平、赵海燕向王尔青支付违约金264000元；3.判令苏维平、赵海燕承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实如下：苏维平与赵海燕于2015年7月21日登记结婚。苏维平户籍户籍地为安徽省巢湖市，17年2月至2018年5月在合肥市存有逐月连续缴纳社会保险证明；赵海燕原户籍户籍地为安徽省巢湖市，19年3月27日因购房入户从安徽省巢湖市迁入合肥市区，后又于2019年4月23日因住址变动迁入合肥市蜀山区售房空挂户。 王尔青系坐落于合肥市房屋所有权人，该房屋建筑面积82.06平方米。 2019年8月17日，出卖人（甲方）王尔青与买受人（乙方）苏维平签订一份《合肥市存量房屋买卖合同》，该合同系合同编号100004138333《房屋买卖业务签订文件合订本》文件之一，其中约定：出卖人所售房屋坐落在合肥市产权证明文件所载建筑面积共82.06平方米，房屋规划设计用途为住宅、结构为混合，房屋所有权证号为合肥市房权证西字第××号，房屋性质为商品房、未设定抵押，出卖人未将房屋出租；出卖人与买受人通过合肥永达房地产代理销售有限公司居间介绍成交，房屋成交价格为132万元，买受人于2019年8月17日通过自行支付向出卖人支付定金26000元、2019年10月20日将第一笔购房款634000元（不包含前期支付全部定金）以银行三方托管的方式支付出卖人，买受人以商业贷款的方式申办抵押贷款，买卖双方于2019年8月27日共同前往贷款机构办理贷款手续，该部分款项由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给卖方，买受人拟贷款金额为66万元，买受人应自贷款未获得批准之日起15日内自行筹集剩余房价款以现金形式支付给出卖人；出卖人应当于拿到房款3个工作日将该房屋交付给买受人；出卖人与买受人双方应于银行贷款审批后3个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；第九条违约责任（三）买受人若出现下列情形之一的，买受人构成根本违约，且出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2、拒绝购买该房屋的；3、逾期履行本合同约定的义务超过15日的。买受人出现上述根本违约情形之一的，买受人应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金。当日，王尔青收取苏维平至今交付的定金26000元。 2019年8月27日，卖方王尔青与买方苏维平、赵海燕在经纪人确认、店东确认签字的情况下签订一份《合同变更申请单》，其中写明：合同编号100004138333，卖方姓名王尔青，买方姓名赵海燕、苏维平；物业地址金环花园32栋401；变更原因为之前签订合同的时候是苏维平来的，苏维平没有购房资质，赵海燕的是合肥户口，房产证办理两本；变更条款为原条款内容房屋买受人苏维平，现条款内容房屋买受人苏维平、共同买受人一赵海燕；备注为买方姓名、物业地址、成交价格变更除提交此文本外，买卖双方须重新签署《房屋买卖业务签订文件合订本》，所有合同须提交交易中心存档。对此，双方未重新签署《房屋买卖业务签订文件合订本》。 王尔青已将案涉房屋房权证及土地使用证交于中介合肥永达房地产代理销售有限公司。 2020年1月14日，王尔青就案涉存量房买卖合同对苏维平提起诉讼，后于2020年3月25日撤诉。 一审法院认为，《合肥市存量房屋买卖合同》应合法有效。因苏维平系非合肥市区户籍，且在签订购房之日2019年8月17日前2年内无在合肥市区逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险的证明，故可认定王尔青不可向苏维平个人出售存量住房。由此，卖方王尔青与买方赵海燕、苏维平在经纪人确认、店东确认签字的情况下签订了《合同变更申请单》，约定对《合肥市存量房屋买卖合同》中的房屋买受人苏维平变更为房屋买受人苏维平、共同买受人一赵海燕。对此，买卖双方虽未按《合同变更申请单》备注内容重新签署《房屋买卖业务签订文件合订本》，但因《合同变更申请单》对变更的内容约定明确，故应认定合同变更成立，且有效。因赵海燕在合同签订前已系合肥市区户籍，且与苏维平系夫妻关系，依据合政办〔2016〕43号《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》及《合肥市住房限购政策执行过程中有关问题解答》的规定，可认定赵海燕可向王尔青购买存量房为其一方或夫妻共同所有。对此，依据《合同变更申请单》的内容，可认定双方的约定为赵海燕所购存量住房为夫妻共同所有。依据苏维平、赵海燕辩称内容和合同履行情况，可认定苏维平、赵海燕的行为符合《合肥市存量房屋买卖合同》第9.3.2、9.3.3的约定，已构成根本违约。因此，应认定王尔青诉请判令解除合同，苏维平、赵海燕向其支付违约金264000元，符合合同约定和法律规定，应予以支持。因《合肥市存量房屋买卖合同》既约定了违约金，又约定了定金，王尔青选择了违约金主张权利，故苏维平向王尔青交付的定金应抵销苏维平、赵海燕应承担的违约金。由此，苏维平、赵海燕应向王尔青支付违约金238000元（132万元×20%-26000元）。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第七十七条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除《合肥市存量房屋买卖合同》；二、苏维平、赵海燕于判决生效之日起10日内向王尔青支付违约金238000元；三、驳回王尔青的其他诉讼请求。案件受理费5260元，减半收取计2630元，由苏维平、赵海燕负担。 二审期间，苏维平、赵海燕提交了安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初4899号的民事判决书复印件一份。证明目的：该民事判决书已经生效，该判决基本事实与本案的基本事实是一样的，但是判决结果差异巨大，本案的一审判决适用法律错误，认定事实不清而且判决违约金明显极高，显失公平。 王尔青质证称，首先，该判决载明的内容与本案的案件事实完全不相同，本案中苏维平、赵海燕是有购房资格而故意不履行，但是在王尔青起诉时，苏维平、赵海燕的观点始终是想履行合同而无购房资格，因此，苏维平、赵海燕在本案中是存在恶意违约的情形，一审法院判决也是尊重了双方的约定以及法律规定，并无不当。 王尔青提交了房产登记信息照片打印件两份。证明目的：赵海燕是因为苏维平2014年购房取得了合肥户口户口享有购房资格。div> 苏维平、赵海燕质证称，首先，证据来源没有任何公章，对该证据的真实性有异议，该证据与本案无关，本案的争议焦点不是赵海燕购房资格的问题，而是赵海燕与王尔青之间有无合同关系，该证据不能达到其证明目的。 对于一审法院认定的各方当事人均无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，关于合同主体问题，根据2019年8月27日的合同变更申请单可以看出，王尔青及苏维平、赵海燕对案涉存量房买卖合同的主体变更已协商一致。赵海燕系合肥市区户籍，与苏维平系夫妻关系，具有买房资格，主体变更后，案涉存量房买卖合同可以继续履行。虽此后买卖双方没有重新签署《房屋买卖业务签订文件合订本》，但赵海燕在合同变更申请单上签字确认，本院认为，赵海燕对此前王尔青与苏维平之间的存量房买卖合同约定应当是明知的，其签字行为应当视为其与王尔青之间建立了合同关系。至此，王尔青及苏维平、赵海燕均应当按照案涉存量房买卖合同约定履行各自的义务。 关于合同解除问题，案涉存量房买卖合同签订日期为2019年8月17日，买卖合同中约定2019年8月27日双方即前往贷款机构办理贷款，但无证据显示双方当日前往贷款机构，也无证据显示双方对贷款有其他约定，此后苏维平、赵海燕亦未支付房款，存量房买卖合同未继续履行，结合买卖双方的陈述，一审法院认定苏维平、赵海燕的行为已经构成根本违约，并无不当。一审法院据此支持了王尔青解除合同的诉请，双方均未对此提出异议，本院予以确认。 关于违约金数额问题，苏维平、赵海燕的行为确属违约，应当向王尔青支付违约金。案涉存量房买卖合同中约定的违约金标准为总房价的20%，苏维平、赵海燕上诉称约定的违约金过高，请求予以调整。本院认为，从现有证据及买卖双方陈述来看，双方合同签订后不久，合同即未能继续履行，相隔时间较短，王尔青虽未能如约出售案涉房屋，但其仍正常占有使用案涉房屋，本院结合合同履行情况、当事人过错程度及损失程度等，根据公平原则，酌定苏维平、赵海燕支付王尔青违约金5万元，苏维平、赵海燕之前支付给王尔青的定金26000元予以抵扣，苏维平、赵海燕还应支付给王尔青24×××××元。 综上，苏维平、赵海燕的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下： 一、维持安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初2617号民事判决第一项即“解除《合肥市存量房屋买卖合同》”； 二、撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初2617号民事判决第二项、第三项； 三、苏维平、赵海燕于本判决生效之日起十日内向王尔青支付违约金24000元； 四、驳回王尔青的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5260元，减半收取为2630元，由苏维平、赵海燕负担1500元，由王尔青负担1130元；二审案件受理费4870元，由苏维平、赵海燕负担2240元，由王尔青负担2630元。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年九月十四日 法官助理丁玉洁 书记员胡天纯 附：相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。