广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终1048号上诉人（原审原告、反诉被告)：吴茂生，男，1973年8月25日出生，汉族，住广东省茂名市茂**。上诉人（原审原告、反诉被告)：陈肇紧，男，1979年6月9日出生，汉族，住广西壮族自治区马山县。上诉人（原审原告、反诉被告)：柯少云，女，1977年4月5日出生，汉族，住广东省茂名市茂**。三上诉人的共同委托诉讼代理人：董志坚，广东前瞻律师事务所律师。三上诉人的共同委托诉讼代理人：谭金辉，广东粤强律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告)：茂名市宝和房地产开发有限公司，住所地：广东省茂名市新福四路南一巷**大院**首层**房。法定代表人：吴学华，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘越，广东公勤律师事务所律师。上诉人吴茂生、陈肇紧、柯少云因与被上诉人茂名市宝和房地产开发有限公司（以下简称宝和公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省茂名市茂南区人民法院（2019）粤0902民初1979号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴茂生、陈肇紧、柯少云上诉请求：1.依法撤销广东省茂名市茂南区人民法院（2019）粤0902民初1979号民事判决第一项，改判支持吴茂生、陈肇紧、柯少云一审诉讼请求。2.判令宝和公司15日内为吴茂生、陈肇紧、柯少云办理房地产权证。3.本案一审、二审案件受理费均由宝和公司承担。事实和理由：（一）一审法院认定吴茂生、陈肇紧、柯少云申请个人住房公积金组合贷款逾期49天，存在违约行为错误。具体理由如下：吴茂生、陈肇紧、柯少云接到中国银行股份有限公司茂名分行的通知后到银行办理贷款申请，不存在违约行为。吴茂生、陈肇紧、柯少云申请办理公积金贷款购房的银行是宝和公司指定的中国银行股份有限公司茂名分行，吴茂生、陈肇紧、柯少云与宝和公司签订《商品房买卖合同(预售)》后，由宝和公司将该合同送往茂名市房屋交易管理所办理合同备案，并向住房公积金中心办理公积金贷款申请，待申请通过之后，再由宝和公司指定的中国银行股份有限公司茂名分行通知吴茂生、陈肇紧、柯少云到银行办理住房公积金贷款申请。由此可见，吴茂生、陈肇紧、柯少云无法确定中国银行股份有限公司茂名分行同意签署办理贷款申请的时间，原审法院依据《商品房买卖合同(预售)》认定吴茂生、陈肇紧、柯少云申请个人住房公积金贷款逾期49天，与客观事实不符，也不符合实际的交易习惯。（二）《补充协议》第二条第1项关于“不用通知书未付清违约金即可顺延交楼和相应顺延办理房地产证”的内容为无效的格式条款。吴茂生、陈肇紧、柯少云的主要权利义务是依约支付购房款，获得房屋和房屋产权证；宝和公司的主要权利义务是依约交付房屋和办理房屋产权证。本案中，吴茂生、陈肇紧、柯少云按揭款违约金只是数百元，对房屋交易根本没有影响，只是合同履行瑕疵；宝和公司不能因此未经告知吴茂生、陈肇紧、柯少云缴交违约金，就以极少量的违约金对抗宝和公司主要义务的履行，排除吴茂生、陈肇紧、柯少云付出59万元购房款应得的权利。该条款属于免除己方责任、排除对方主要权利的条款；同时，宝和公司没有采取足以提请对方注意的形式，也没有证据证明已尽到提示义务。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条规定，应当认定《补充协议》第二条第1项为无效的格式条款，一审法院认定吴茂生、陈肇紧、柯少云未支付逾期付款的违约金，宝和公司有权相应顺延交房、办证是适用法律错误，二审法院应当依法纠正。（三）一审法院认定吴茂生、陈肇紧、柯少云办理按揭贷款逾期49天，存在违约行为是认定事实完全错误。1.吴茂生、陈肇紧、柯少云的合同义务已经履行完毕，不存在违约情况。关于附件十一《补充协议》第一条约定的是逾期办理贷款手续的两种违约责任处罚方式，即逾期付款在15天内及超过15天的处罚方式。按照该条款的理解，就是合同签订15天前办妥贷款手续也是违约的。2.附件十一《补充协议》第一条是办理按揭贷款的期限与《商品房买卖合同（预售）》第十九条相矛盾。约定20日内办理商品房预售合同登记备案手续，却要求15天办理按揭贷款手续。因此，附件十一《补充协议》第一条也是错误的。综上所述，请求二审法院查清本案事实，依法支持吴茂生、陈肇紧、柯少云的全部诉讼请求。宝和公司辩称，坚持一审庭审答辩意见。即：（一）根据《商品房买卖合同(预售)》的约定，宝和公司可以顺延交房，吴茂生、陈肇紧、柯少云主张宝和公司逾期交房违约不能成立。根据《商品房买卖合同》附件十一补充协议第三条的约定，宝和公司顺延交房是由于不可抗力或买受人逾期付款或因公共利益、市政规划变更、市政行为、突发性社会实践(如罢工、游行、示威、静坐)等原因造成的，宝和公司逾期交房并未违反合同约定，具体理由如下：1.涉案工程承建单位广东中骏建设工程有限公司逾期153天完工，该公司出具《单位工程施工日志》及《雨天天数证明》等，说明是因下雨等自然因素导致其逾期完工，基于不可抗力导致逾期交房，宝和公司可顺延交房。2.宝和公司逾期交付房屋是由于质量、评估、勘察、设计单位及消防、环境、规划等政府相关部门迟延出具相关文件造成，对于上述情况宝和公司根本无法预见，也无法避免，不能归责于宝和公司，宝和公司依约可以顺延交房。3.吴茂生、陈肇紧、柯少云逾期付款原因导致逾期交房，宝和公司依约可以顺延交房。（二）逾期办证并非宝和公司的原因造成，吴茂生、陈肇紧、柯少云主张宝和公司逾期办证不能成立，具体理由如下：1.吴茂生、陈肇紧、柯少云没有将缴交的税费缴费凭证提交给宝和公司办理转移登记,导致迟延办证的应由其自行承担相应责任。2.由于政府相关部门的原因导致逾期办证。2016年至2018年期间，茂名市房产登记由于政策法规的变更经历了较大的变动，宝和公司于2017年向茂名市房产局提交材料要求办证，但是，茂名市国土资源局于2018年7月9日才向宝和公司核发《不动产权证》。（三）吴茂生、陈肇紧、柯少云逾期支付购房款(首期款及按揭款)，已经产生了违约金，吴茂生、陈肇紧、柯少云至今未支付逾期付款违约金，宝和公司有权相应顺延交房和相应顺延办理房地产权证。综上，请求依法驳回吴茂生、陈肇紧、柯少云的诉讼请求。吴茂生、陈肇紧、柯少云向一审法院起诉请求：1.宝和公司支付延期交房违约金59999.29元(违约金以支付全部房款591709元按日万分之六，自2017年1月3日起计算至2017年6月21日止)；2.宝和公司支付逾期办理房产证违约金80472.42元(违约金以支付全部房款591709元按日万分之五，自2018年6月17日起暂计算至2019年3月16日止；2019年3月17日起的违约金以支付全部房款591709元按日万分之五计算至办理房产证之日止)；三、宝和公司承担本案的全部诉讼费用。宝和公司向一审法院反诉请求：1.吴茂生、陈肇紧、柯少云支付逾期支付房款及逾期办理按揭贷款手续的违约金29641.27元(5451.27元+24190元)给宝和公司；2.本案反诉费用由吴茂生、陈肇紧、柯少云负担。[宝和公司保留每日按照贷款金额的2%追究吴茂生、陈肇紧、柯少云未按时办理完抵押贷款的违约责任，该项违约金经计算为：1238200元(410000元×2%×151天)]。一审法院认定事实：2015年12月27日，原告作为买受人向被告购买茂名市**路**号**大院**房，总价款为591709元。双方于当天签订了《商品房买卖合同(预售)》，主要约定：“第七条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：3.贷款方式付款：[公积金贷款]。买受人应当于2015年12月27日前支付首期房价款181709元、余款410000元向出卖人指定银行(贷款机构)申请贷款支付。第八条逾期付款责任。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[(1)和(2)不作累加]。(1)逾期30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之6的违约金。(2)逾期超过30日[该期限应当与本条第(1)项中的期限相同]后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除和合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的6%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之6[该比率不低于(1)项中的比率]的违约金……第十一条交付时间和手续。出卖人应当在2017年1月3日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任。除不可抗力外。出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[(1)和(2)不作累加]。(1)逾期在60日之内[该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限]，自第十一条约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之6的违约金[该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率]。(2)逾期超过60日[该期限应当与本条第(1)项中的期限相同]后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付款部分)，并自买受人付款之日起，按照6%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的6%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人全部房价款的万分之6[该比率不低于本条第1(1)项中的比率]的违约金。第二十条房屋登记。(一)双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。(二)因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金”。双方于当天签署了同时作为《商品房买卖合同》附件十一的《补充协议》，约定：“第一条对本合同第七条、第八条的补充：……买受人如未按时按额办理完抵押贷款手续的每逾期一日，则按贷款金额的2%计算违约金偿付出卖人；本合同签订后15日内仍未能办理完毕按揭款手续，则出卖人有权终止本合同，另行处理买受人所购买的房屋，并且收取买受人还应付房款5.9%作为违约金。同时，买受人可到出卖人处办理退款手续，出卖人在扣除违约金等相关费用后无息向买受人退还剩余房款。第二条对本合同第十一条的补充：买受人应依约付清全部购房款(含按揭款)、违约金(若有)的有关费用，否则，出卖人有权不通知买受人而按累计逾期天数相应顺延交楼和相应顺延办理房地产权证。第三条对本合同第十二条的补充：因不可抗力或买受人逾期付款或因公共利益、市政规划变更、市政行为、突发性社会实践(如罢工、游行、示威、静坐)等及出卖人不可避免或者难以克服的异常地质情况，出卖人无需书面通知买受人即可据实予以顺延交房或办证。”2015年12月27日，原告支付了首期款181583元给被告，被告已于2016年1月14日到房屋交易管理所办理了商品房预售合同登记备案手续。2016年2月29日，原告向中国银行股份有限公司茂名分行申请办理个人住房公积金组合贷款。2016年3月29日，原告作为借款人，中国银行股份有限公司茂名分行作为贷款人，被告作为保证人，签订了《个人住房公积金按揭合同》，办理了贷款200000元。2016年5月26日，中国银行股份有限公司茂名分行将贷款200000元划到被告账户。2016年7月7日，原告支付了购房款210000元给被告。2017年2月16日，原告缴交契税5730.44元。2017年6月21日，被告向原告交付房屋。2017年6月29日，被告向房管部门提交测绘申请。2018年7月9日，案涉房屋初始登记证登记到被告的名下，但至法庭辩论终结时原告尚未取得该房的权属证书。另查明，茂名市国土资源局于2016年5月18日发出《关于在茂名市城市规划区实施不动产统一登记的公告》，明确于2016年5月30日起茂名市城市规划区内的各类不动产登记业务统一由茂名市不动产登记中心办理。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同(预售)》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。本案是房屋买卖合同纠纷，根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点有：一、原告是否存在违约行为；二、被告是否存在违约以及是否可以顺延交房、办证；三、被告提起反诉是否超过诉讼时效。一、关于原告是否存在违约行为问题根据双方签订的《商品房买卖合同(预售)》第七条及《商品房买卖合同》附件十一的《补充协议》第一条的约定2015年12月27日前支付首期房价款181709元、余款410000元在15天内办理贷款支付。本案中，原告于2015年12月27日向被告付清首期购房款181709元，原告依约支付了首期款，不存在违约行为，被告诉请原告支付首期房款违约金，于法无据，一审法院不予支持。按合同约定，原告在2016年1月11日前应承担办理完毕按揭贷款手续的义务，至于银行在收到贷款手续后何时签订合同、发放贷款，原告无法决定，原告未能足额通过银行贷款时，则负有以现金补足的义务，但是被告配合原告办理贷款，则应视为双方对房款一致延期支付剩余房款，而原告于2016年2月29日向中国银行股份有限公司茂名分行申请个人住房公积金按揭贷款，原告办理按揭贷款逾期49天，存在违约行为。二、关于被告是否存在违约以及是否可以顺延交房、办证问题关于被告是否存在违约的问题。(一)根据合同第十一条约定，被告应当在2017年1月3日前向原告交付案涉房屋，而被告至2017年6月21日才将房屋交付原告使用，逾期交房169天，构成违约。(二)根据合同第二十条约定，原告应于商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证，故被告应在房屋交付原告使用360日内即2018年6月16日前为原告办理案涉房屋的权属证书，被告超出合同约定期限未提供办理权属登记需要由其提供资料报产权登记机关备案，显属违约。关于被告是否可以顺延交房、办证的问题。(一)根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”下雨天气不属于不可抗力，不能免除被告的违约责任。(二)被告作为有资质的商品房开发、销售企业，商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告是其法定的合同义务之一，其亦明知房屋交付的前置条件商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，理应及时准备及调整案涉楼盘的验收流程，故逾期交房的责任应由被告承担。(三)被告辩称因政府相关部门的改革，导致被告未能在约定期限内办证，但未能提供充分证据予以证明其主张。茂名市实施不动产登记政策的时间为2016年5月30日，早于被告的实际交房时间，房屋权属证书由房屋所有权证变更为不动产权证，并不影响房屋权属登记的办理，被告在交房后有及时为原告办证的义务，故被告的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。(四)被告抗辩原告没有将缴交相关税费的凭证交给被告才导致逾期办证，原告已经于2017年2月16日缴交涉案房屋契税，期间被告也没有通知原告向其提交缴交相关税费的凭证，被告作为有资质的商品房开发、销售企业，其亦明知缴交契税系办证的前置条件，理应及时通知原告向其提交缴交相关税费的凭证，故迟延办证责任应由被告承担。(五)被告抗辩原告未支付逾期付款的违约金，其有权相应顺延交房、办证。本案中，原告办理贷款逾期49天存在违约行为，存在违约行为，由此产生的违约金，原告一直未予支付给被告。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，就本案而言，按合同约定，付清房款、违约金和交付房屋、办证，对于合同当事人来说，有先后履行的顺序，原告在未能按合同约定付清违约金，故被告抗辩理由成立，一审法院予以采纳。综上所述，被告虽然未能按合同约定的期限交付房屋、办证，但依合同及补充协议的约定属据实予以延期交付房屋、办证的情形，显然不构成违约。故原告要求被告支付逾期交房、逾期办证违约金，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。三、关于被告提起反诉是否超过诉讼时效的问题根据合同约定，原告应在2016年1月11日前办理贷款，但是原告于2016年2月29日才申请办理，从2016年1月12日起至2016年2月29日期间存在违约行为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。……”的规定，被告于2019年5月14日才提起反诉，被告也未能提供证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形，被告提起反诉已超过诉讼时效，对其的诉请，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告吴茂生、陈肇紧、柯少云的诉讼请求。二、驳回反诉原告茂名市宝和房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案的案件受理费3110元(原告已预交)，由原告吴茂生、陈肇紧、柯少云负担。反诉费271元(反诉原告已预付)，由反诉原告茂名市宝和房地产开发有限公司负担。本院经审理查明，一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，根据本院查明事实以及各方当事人意见，本案争议焦点为：1.吴茂生、陈肇紧、柯少云是否违约；2.宝和公司应否支付延期交房违约金5999.29元及逾期办理房产证违约金80472.42元给吴茂生、陈肇紧、柯少云。一、关于吴茂生、陈肇紧、柯少云是否违约的问题涉案《商品房买卖合同（预售）》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同附件十一《补充协议》第一条约定买受人如未按时按额办理完抵押贷款手续的每逾期一日，则按贷款金额的2%计算违约金偿付出卖人；本合同签订后15日内仍未能办理完毕按揭贷款手续，则出卖人有权终止本合同。而涉案合同第八条“逾期付款责任”约定出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之6[该比率不低于(1)项中的比率]的违约金。本案中，双方当事人于2015年12月27日签订涉案合同，约定购房余款410000元由吴茂生、陈肇紧、柯少云贷款支付。按照上述约定，吴茂生、陈肇紧、柯少云应当在2016年1月11日前办理410000元的抵押贷款手续，但吴茂生、陈肇紧、柯少云于2016年3月29日才与中国银行股份有限公司茂名分行签订《个人住房公积按揭合同》，向银行申请200000元贷款，尚有210000元没有办理按揭贷款，而是在2016年7月7日才向宝和公司支付该款。由此可见，吴茂生、陈肇紧、柯少云未在合同约定的时间内办理贷款手续，已构成违约，吴茂生、陈肇紧、柯少云上诉称其不构成违约的理由不成立，本院不予支持。二、关于宝和公司应否支付延期交房违约金5999.29元及逾期办理房产证违约金80472.42元给吴茂生、陈肇紧、柯少云的问题涉案合同附件十一《补充协议》第二条约定买受人应依约付清全部购房款(含按揭款)、违约金(若有)的有关费用，否则，出卖人有权不通知买受人而按累计逾期天数相应顺延交楼和相应顺延办理房地产权证。本案中，吴茂生、陈肇紧、柯少云未依约定办理按揭贷款产生的违约金，吴茂生、陈肇紧、柯少云至今没有支付给宝和公司，宝和公司据此抗辩可以顺延交楼和顺延办理房地产权证的理由成立，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，认定宝和公司在本案中的先履行抗辩权并无不当，本院予以支持。因此，吴茂生、陈肇紧、柯少云要求宝和公司支付延期交房违约金5999.29元及逾期办理房产证违约金80472.42元的依据不足，本院不予支持。吴茂生、陈肇紧、柯少云主张涉案合同及《补充协议》均是由宝和公司提供的格式合同，《补充协议》第二条第1款约定的内容为无效条款的理由不成立，应予驳回。另外，吴茂生、陈肇紧、柯少云要求宝和公司办理房地产权证是在第二审程序中增加独立的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”的规定，本院对吴茂生、陈肇紧、柯少云在二审增加的诉讼请求不作处理，吴茂生、陈肇紧、柯少云可另寻途径解决。综上所述，吴茂生、陈肇紧、柯少云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3110元，由吴茂生、陈肇紧、柯少云负担。本判决为终审判决。审 判 长 黎湛红审 判 员 龙光新审 判 员 许 彦二〇二〇年九月十五日法官助理 李松霞书 记 员 陈小敏