杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0109民初9510号 原告（反诉被告）：周文，男，1983年7月25日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 原告（反诉被告）：张大凤，女，1990年9月15日出生，汉族，住安徽省阜南县。 两原告共同委托诉讼代理人：程**，浙江尔思律师事务所律师。 被告（反诉原告）：孙大苗，男，1973年3月16日出生，汉族，住安徽省桐城市。 原告周文、张大凤诉被告孙大苗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案受理后，依法适用简易程序审理。后孙大苗在法定期间提起反诉，本院依法立案受理。本案于同年9月9日公开开庭就本、反诉进行合并审理，周文及其委托诉讼代理人程**、孙大苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周文、张大凤向本院提出经变更后的诉讼请求：1.孙大苗支付租金3000元（计算至2020年2月15日）、2019年度物业费1380元（物业费由两原告垫付计3881.4元，按面积分摊至孙大苗计1380元，计算至2019年12月31日）；2.孙大苗支付违约金50000元；3.被告赔偿空置期间的经济损失15000元（违约金、空置期租金损失从2020年2月16日起算）；4.本案诉讼费由孙大苗承担。事实与理由：双方于2018年1月2日签订《商铺租赁合同》（以下简称案涉合同），约定原告方将位于杭州市萧山区××街街道××号右边半间的房屋（面积约23平方米，以下简称案涉房屋）出租给孙大苗使用，租期自2018年2月15日至2023年2月14日，前三年租期租金为每年45000元，半年一付，提前30天支付等。按合同约定，孙大苗本应在2019年7月15日前支付自同年8月15日至2020年2月14日期间的租金，但其实际仅于2019年9月27日支付15000元，余款3000元至今未付，且尚欠2019年的物业费1380元未交，原告方已代为缴纳。按合同第四条的约定，孙大苗多次延迟支付租金，已构成违约，应承担约定的违约金责任。现因孙大苗提前搬离房屋且延迟超过一个月未交租金，系其提前退租导致合同无法继续履行，根据合同第九条第2项的规定，其应赔偿原告方一切经济损失。孙大苗表示将房屋进行转租，但直到2020年6月16日才有租客承租，造成自2020年2月15日至同年6月16日的四个月的空置损失计15000元，应由孙大苗赔偿，故起诉请求依法支持原告方的本诉请求。 被告孙大苗辩称，原告方的陈述不是事实，其要求孙大苗支付违约金等缺乏事实及法律依据，应当予以驳回。1.本案系原告方违约在先，孙大苗并未违约。孙大苗之所以退租，是因为房屋出现开裂、下沉等质量问题，一直修不好，影响其正常经营活动，故其不再继续承租，租金已付到2020年1月15日，合同实际上在2020年1月15日即不再继续履行。退一步讲，即使认为孙大苗违约，原告方同时主张违约金及房屋空置损失，不符合公平原则，且违约金标准过高，最多按上限4500元予以调整。2.原告方主张空置期损失没有事实依据。因房屋质量问题始终无法得到彻底解决，孙大苗于2020年1月已实际腾空房屋，并将钥匙放在房屋门口的垫子底下。此时应当视为双方已实际解除合同，且原告方已于2020年1月份对外招租，可视为合同终止，原告方再主张空置损失不符常理。3.原告方于2020年1月就案涉房屋进行对外招租，案外人东南海妈妈于同年4月份已实际承租，即使出现空置期，时间也就两个月左右，且当时正处新冠肺炎疫情期间，因该不可抗力因素导致的损失，双方应互不承担责任。4.疫情期间客观上无法对外招租导致的空置损失，并非由孙大苗主观过错所致。根据疫情期间关于房屋租金减免的相应政策，原告方在此期间仍坚持主张店铺空置租金，不仅有违杭州市政府关于帮扶小微企业的精神，也不符合民法基本的公平原则。5.原告方主张物业费，没有法律依据，应当由物业公司向孙大苗主张，原告方不具有相应的主体资格。同时，孙大苗在2019年曾为物业公司从事劳务工作，物业公司至今仍欠相应费用未付，事实上孙大苗不欠相应物业费。综上，请求依法判决驳回原告方的本诉请求。 反诉原告孙大苗向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《商铺租赁合同》已于2020年1月份解除；2.周文、张大凤赔偿装修经济损失33000元及违约金50000元；3.本案诉讼费由周文、张大凤负担。事实与理由：双方于2018年1月2日签订案涉合同，约定孙大苗承租案涉房屋用作商铺使用，单方违约应赔偿一切经济损失，并支付违约金50000元等。合同签订后，孙大苗即按约支付租金，但周文、张大凤交付房屋后出现房屋质量问题，待孙大苗装修好房屋，却发现房屋仍存多处墙体开裂等问题，严重影响经营。2020年1月份，孙大苗因无法政策经营，遂腾空房屋，将钥匙交还，双方终止合同。待孙大苗要求将房屋相关设施搬离，房东却无理要求支付商铺空置期间的费用及违约金，但房东的行为违背基本的公平原则，其未全面积极履行合同约定事项，导致孙大苗产生严重经济损失，故起诉请求依法支持其反诉请求。 反诉被告周文、张大凤辩称，一、其于2020年6月1日与新承租人签订租赁合同，案涉合同并非自同年1月15日解除，孙大苗单方提出解除合同，不能达到解除合同的目的，还应承担相应的违约责任并赔偿空置损失。因孙大苗长期拖欠租金，其多次提出经营困难而付不出来，后其擅自提出解除租赁合同，但周文及张大凤并未同意。2020年1月份，周文及张大凤当时未同意孙大苗退租，而是要求继续履行合同，但孙大苗可找下家转租。案涉合同在2020年2月16日前已实际终止，实际上无法继续履行。二、孙大苗主张违约金及装修损失没有依据。首先，合同签订后，孙大苗自行装修并使用房屋两年半时间，从未提出质量问题，虽然中间曾提起房屋修缮，但责任不在房东，双方就房屋修缮事宜也达成一致。其次，案涉房屋也不存在质量问题。房屋交付时是毛坯，由孙大苗负责装修，系装修质量不合格导致墙面开裂，而不是墙体的整个开裂。毛坯房根本不存在墙体开裂的问题，也正因为如此，房东给了一个半月的装修免租期。待孙大苗反映有质量问题时，房东于2019年7月份找专门装修公司来看，确定系装修原因导致墙面开裂，房东也站在租客的角度上帮忙争取权益，对墙面开裂的问题采取维修补救措施，但事实上是墙面很小的开裂问题，系装修材料不合格导致，不影响房屋的实际租赁使用，双方也达成一致，即房东向装修公司争取2000元的补偿给孙大苗，孙大苗也无异议。综上，请求依法判决驳回孙大苗的反诉请求。 经审理，本院认定以下事实：2018年1月2日，周文及张大凤（甲方）与孙大苗（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定乙方承租案涉房屋作商铺使用，租期5年，自2018年2月15日至2023年2月14日，前三年租金为45000元每年，付款为半年一付，所有租金付款需提前30天支付，2018年1月1日至同年2月14日因乙方装修需要而免除租金。承租区域内设施的使用乙方向甲方或第三方物业管理者支付水、电费、物业费、能耗费、房产、土地使用税、营业税及其他产生的直接费用和税。租赁期间，由乙方导致租赁房屋的质量或房屋内外部设施损毁，包括房内外防水、门窗、水电等，维修费由乙方负责。出租房房屋交给承租方后，承租方在使用期间的装修及修缮由承租方自行负责。若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失，并有50000元的违约金等内容。合同签订后，出租方交付了毛坯房屋，孙大苗进行了装修并使用。2019年7月，孙大苗反映房屋存在质量问题，经业主联系开发商维修人员进行维修整改，双方就“整改限期完工，误工费2000元由业主代收，下次在房租中扣除”进行协商并达成一致。2019年9月，就业主所主张自2019年8月15日至2020年2月14日期间的租金18000元（45000元–25000元–2000元），业主经催讨，孙大苗微信回复“今年生意不好做呀，到十号左右吧”等，并实际于之后支付15000元。因拖欠物业费，物业公司向业主发出律师函，周文及张大凤交纳了2019年度尚欠的物业费3881.4元（孙大苗认可按面积折算其应承担1380元）。2020年1月中旬，孙大苗以“生意做不下去”为由腾空房屋，将房屋钥匙放在门口垫子下面，并告知业主，业主要求孙大苗尽快寻找租客等。因案涉争议，双方均起诉来院，案经调解无效。 另查明，庭审中业主明确案涉合同在2020年2月份未再继续履行，已实际终止。同年6月1日，业主与案外人签订新的租赁合同，将案涉房屋出租给案外人作商铺使用，租期自同年6月16日至2023年6月15日等。 以上事实有周文及张大凤提供的微信聊天记录3组（2018年8月4日、2019年2月27日、2019年2月27日至同年9月17日），律师函、增值税普通发票及不动产权证书各1份，《租赁合同》及《商铺租赁合同》各1份，电子转账凭证1组、照片4份及微信聊天记录1组，孙大苗提供的微信聊天记录1组，以及庭审中双方当事人的陈述等予以证实。 本院认为，案涉合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的效力性禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。针对本案争议点，一、合同解除的时间点、原因及违约情形的认定。出租方主张系承租方擅自提出解除合同并退租，承租方主张系房屋质量问题导致无法继续经营而退租。经审查，孙大苗于合同签订后对业主交付的毛坯房屋进行装修使用，于2019年7月提出的质量问题经维修整改，并经双方协商达成一致，即“整改限期完工，误工费2000元由业主代收，下次在房租中扣除”，双方并未明确质量问题产生的原因，系装修问题抑或房屋本身质量问题，且对该问题业已达成一致，之后合同履行过程中也均未提及；同时，孙大苗于2020年1月中旬腾退房屋的理由是“生意做不下去”，并未提出相应质量问题，遑论因质量问题导致无法继续经营、合同目的无法实现等，故其现再以该理由主张对方违约在先且其解除合同成立，缺乏事实及法律依据，故不予采信。相反，孙大苗于2020年1月腾退房屋并将钥匙放在门口垫子底下，业主仅表示要求其尽快寻找租客等，并未同意解除合同或接收房屋等，孙大苗的退租行为并未与业主达成一致，其在反诉中主张确认案涉合同已于2020年1月份解除，明显缺乏依据，且与其在庭审中关于“业主在合同未终止的情况下，于2020年4月擅自将房屋租给案外人”的主张相互矛盾，故不予支持。基于此，可认定孙大苗的提前腾退并提出解除合同的行为，构成违约，应承担相应的违约责任。关于合同解除问题，结合前述分析，虽然孙大苗提出解除合同不发生法律效力，但庭审中业主方明确案涉合同在2020年2月份未再继续履行且已实际终止，事实上案涉房屋已于同年6月再次出租，故本院确认案涉合同已于2020年2月解除，并对周文与张大凤主张的剩余租金3000元予以支持；至于其垫付物业费的追偿，因庭审中孙大苗认可其计算方式，故亦予支持。 二、双方所主张实际损失及责任认定。结合前述分析，孙大苗主张出租方赔偿装修损失及违约金，因其系违约方，其该项主张缺乏事实及法律依据，故不予支持。关于周文及张大凤所主张房屋空置期损失及约定违约金，庭审中其明确空置期损失即2020年2月16日以后至再次出租期间的租金损失，但合同约定的违约金系损失的预期计算方式，以填补损失为主，当然包括前述空置损失等实际损失在内并足以囊括，故该项不再单独认定。就违约金主张，本案违约方明确提出违约金标准过高的抗辩主张，考虑前述合同违约情形、解除时间点及实际损失等因素，本院对约定违约金标准予以调整，并酌情确定孙大苗应承担的违约金为20000元，故对周文与张大凤该项主张的合理部分予以支持，其余部分不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、孙大苗在本判决生效后十日内支付周文、张大凤租金3000元； 二、孙大苗在本判决生效后十日内支付周文、张大凤物业费1380元； 三、孙大苗在本判决生效后十日内赔偿周文、张大凤违约金20000元； 四、驳回周文、张大凤的其余本诉请求； 五、驳回孙大苗的全部反诉请求。 如孙大苗未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1534元，减半收取计767元，由周文、张大凤负担497元，孙大苗负担270元；反诉案件受理费减半收取计938元，由孙大苗负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  郑卜训 二〇二〇年九月二十五日 书记员  童栎丞