海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终2202号 上诉人（原审被告、反诉原告）：黄考，男，1979年11月1日出生，汉族，新疆哈密市人，住该市石油基地。 委托诉讼代理人：朱江平，男，1978年7月6日出生，汉族，浙江省杭州市富阳区人，住海南省定安县，系海南省定安县定城镇见龙社区居民委员会推荐。 委托诉讼代理人：路军港，男，1981年9月23日出生，汉族，住河北省廊坊市固安县，系海南省定安县定城镇见龙社区居民委员会推荐。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：海南豪城假日酒店管理有限公司定安分公司，住所地定安县塔岭新区香榭水岸小区B14铺面。 负责人：何开群，该公司董事长。 委托诉讼代理人：莫云霞，该分公司职员。 上诉人黄考与被上诉人海南豪城假日酒店管理有限公司定安分公司（以下简称豪城定安分公司）物业服务合同纠纷一案，不服海南省定安县人民法院（2020）琼9021民初582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 黄考上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回被上诉人的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院审理本案判决，认定基本事实错误，应予以撤销。原审法院判决认定被上诉人与上诉人签订《前期物业管理服务合同》是完全错误的。上诉人与被上诉人并没有签订《前期物业管理服务合同》。被上诉人也没有举证与上诉人签订《前期物业管理服务合同》的事实。原审法院判决认定被上诉人与上诉人签订《前期物业管理服务合同》是错误的。没有签订《前期物业管理服务合同》。原审法院判决上诉人向被上诉人缴交物业服务费和违约金，是错误的判决。应予撤销。二、上诉人在反诉中向原审法院举证被上诉人违约的事实，原审法院没有认真的审理查清被上诉人存在的违约事实，应撤销原审法院的判决。在原审法院审理本案中，上诉人向法院举证了被上诉人违约的事实有：1.小区的消防设施没有搞好，至今消防栓都供不出水，万一发生火灾，小区的居民面临的是死亡。2.小区的电梯设施至今仍没有搞好。小区的电梯经常的卡，有的电梯却不能正常运行，影响居民的出行和安全。3.小区的防火门没有搞好，万一发生火灾，影响居民的生命安全。4.小区的环境卫生没有搞好。以上列举的被上诉人违约的事实，没有搞好小区的物业服务的最基本的工作。上诉人向原审法院举证，原审法院却没有查明清楚。被上诉人是违约在先，没有履行职责，被上诉人凭什么理由要求上诉人缴交物业服务费和违约金。二、原审法院审理本案所作判决违反法律规定，应予以撤销。1.原审法院判决违约金按每天千分之三交纳违约金，违反法律规定。最高人民法院关于违约金的规定是最高不能超过日万分之四。原审法院对违约金的判决是按日千分之三，违反法律规定。2.原审法院判决被上诉人收取上诉人水电费公摊30元，违反法律规定。根据《海南省普通住宅物业管理区域共用水电费分摊办法》第三条规定：“物业管理区域共用部分和共有设施设备用水、用电应当安装独立的水、电计量器具计费，未按规定独立设置计量器具的，其费用由物业服务费列支，不得向业主分摊”的规定。原审法院判决被上诉人收取上诉人的水、电费公摊30元，是违反法律规定的。综上所述，原审法院审理本案所作判决，认定事实错误，并且违反法律规定。为此，上诉人特提起上诉，请求二审法院查明事实，依法作出公正的判决。 豪城定安分公司辩称，一、法律规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。被告在开庭审理时承认《前期物业管理服务合同》时本人所签，现又上诉说没有签订，涉及虚假证言。被告4-1-502房在2016年10月1日至2020年7月31日期间段均享受物业服务，以水费充值记录为证。物业公司存在事实服务，应当缴纳物业管理费。二、物业服务违约答辩。1、原告在庭审中已阐述共用设施设备的大修更新改造，因消防工程（含防火门更换）维修资金在45万元左右（附件一附上两家消防工程报价明细表）物业无力承担整改，需业主委员会牵头启动维修基金整改。2、电梯设备物业公司每年经质监局检验合格方可运转，庭审中已提交质检合格证。电梯每月将由第三方维保公司进行每月维保养护，有电梯维护保养记录本可查询。收到后，已及时回复并作出整改（附件二）。三、黄考庭审时已明确表示确定履行合同约定千分之三违约金。物业公司依据《海南省普通住宅物业管理区域共用水电费分摊办法》执行计表计量，并将收费标准长期张贴至公告栏中（附件三如图所示）。 豪城定安分公司向一审法院起诉请求:1.请求判令黄考向原告豪城定安分公司支付拖欠时间段2016年10月1日至2020年3月31日的香榭水岸小区四号楼一单元502室物业管理费4186元、违约金4095元、公摊费用150元，合计8431元；2.本案诉讼费用由黄考负担。黄考反诉请求：1.请求判令豪城定安分公司修复本小区消防设施设备并取消违规收取滞纳金；2.由豪城定安分公司承担本诉和反诉的案件受理费。 一审法院认定事实：豪城定安分公司系黄考名下房屋所在香榭水岸小区的物业管理公司，提供物业服务时间段为2014年4月4日至2019年3月31日。2014年4月4日原告豪城定安分公司的总公司海南豪城假日酒店管理有限公司与该小区的开发商海南北源实业有限公司签订《前期物业管理服务合同》，该合同约定：物业管理费收费标准为每月每平方米1.2元；业主未按时交纳物业费，物业单位有权要求业主补交并从逾期之日起每日千分之三违约金，直至小区业主委员会与成立并业主委员会与物业管理公司签订物业服务合同生效时，该前期物业合同终止。《前期物业管理服务合同》未约定业主应缴纳物业服务费的具体日期。2019年3月26日案外人海南创建实业有限公司与香榭水岸小区的业主委员会签订《物业管理服务合同》，合同期限自2019年4月1日至2022年3月30日。自2019年4月1日，香榭水岸小区的物业服务公司系案外人海南创建实业有限公司。黄考于2015年10月1日购买该小区四号楼一单元502室房屋，面积70.56平方米。黄考在《前期物业管理服务合同》签名确认。根据《前期物业管理服务合同》的约定，黄考应每月按每平方米1.2元的计价标准缴纳物业管理服务费，并且自逾期之日按日3‰缴交违约金。黄考已交纳自2015年10月1日至2016年9月30日的物业服务费。黄考未缴交自2016年10月1日至2019年3月31日的物业服务费，2019年1月至2019年3月的水电公摊费每月每户10元。豪城定安分公司于2018年9月7日、2018年12月20日、2019年9月16日、2019年12月17日、2020年1月12日、2020年4月6日、2020年4月16日、2020年4月20日向黄考催缴自2016年10月1日起拖欠的物业服务费。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。当事人自愿、真实签订的合同，且未违反法律强制性规定，合同具有法律拘束力。1、豪城定安分公司系海南豪城假日酒店管理有限公司依法设立的分公司，且由豪城定安分公司向香榭水岸小区提供物业服务，豪城定安分公司依法具有原告的诉讼主体资格。2、依据《前期物业管理服务合同》，豪城定安分公司履行了物业管理服务，黄考作为合同当事人，应当按照合同约定向豪城定安分公司交纳自2016年10月1日至2019年3月31日物业管理服务费70.56㎡×1.2元/㎡/月×30个月=2540.16元及水电费公摊30元。3、因黄考至今未交纳上述物业服务费用，已违反《前期物业管理服务合同》约定。豪城定安分公司有权依据合同约定的自业主逾期之日起交纳每日千分之三违约金的违约条款向黄考主张违约金。因《前期物业管理服务合同》未约定业主应缴纳物业服务费的具体日期，豪城定安分公司主张自其向黄考催缴之日开始计收违约金，予以采纳。而黄考关于该违约金计算标准的答辩意见，其在庭审中明确表示，违约金计算标准应为业主自逾期缴纳物业管理费之日起按每日3‰计算违约金。故本案违约金应计算为：自2018年9月7日至实际清偿之日以拖欠的23个月物业服务费1947.46元为基数按日3‰计算，自2018年12月20日至实际清偿之日以拖欠的3个月物业服务费254.02元为基数按日3‰计算，自2019年9月16日至实际清偿之日以拖欠的4个月物业服务费338.69元为基数按日3‰计算。3、黄考反诉豪城定安分公司的诉讼请求，于法无据，不予支持。（1）豪城定安分公司自2019年3月31日已与香榭水岸小区业主委员会及业主终止物业服务合同，现案外人海南创建实业有限公司系为香榭水岸小区提供物业服务的公司，黄考诉讼请求豪城定安分公司修复本小区消防设施设备已不存在事实根据，依法予以驳回。（2）滞纳金的条款系当事人意思自治、自愿协商一致达成的合同约定，且未违反法律、法规强制性规定，黄考请求豪城定安分公司取消该滞纳金条款，没有法律依据，依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告（反诉原告）黄考于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）海南豪城假日酒店管理有限公司定安分公司支付物业服务费2540.16元、水电费公摊30元、违约金（自2018年9月7日至实际清偿之日以拖欠的23个月物业服务费1947.46元为基数按日3‰计算，自2018年12月20日至实际清偿之日以拖欠的3个月物业服务费254.02元为基数按日3‰计算，自2019年9月16日至实际清偿之日以拖欠的4个月物业服务费338.69元为基数按日3‰计算）；二、驳回原告（反诉被告）海南豪城假日酒店管理有限公司定安分公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）黄考的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元、反诉案件受理费25元均由被告（反诉原告）黄考负担，限于本判决生效之日起10日内向本院缴交，原告海南豪城假日酒店管理有限公司定安分公司预交的本诉案件受理费25元由本院予以退还。 黄考二审向法院提交2组证据：证据1、通话记录、电梯维修单、业主微信聊天记录、质检报告、业主的证明、委员会证明、物业微信聊天记录，以上证据拟证明电梯处于不能运行状态；证据2、主材及人工费用表、定安县住房和城乡建设局定建城（2019）289号意见书、消防不能放水的视频、照片，以上证据拟证明消防设施无法使用，物业未能提供相应的服务。豪城定安分公司质证认为：对证据1中的通话记录、电梯维修单、业主的证明、委员会证明的真实性有异议，对业主微信聊天记录、质检报告、物业微信聊天记录真实性无异议，但是对证明内容有异议，不能证明物业没有对电梯进行维护，维修保养是正常工作范围；对证据2中定安县住房和城乡建设局定建城（2019）289号意见书、消防不能放水的视频、照片真实性有异议，对主材及人工费用表真实性没有异议，消防栓未出水是因为消防水泵没有开，照片无法证明是我司服务期间产生的照片。 豪城定安分公司二审向法院提交1组证据：照片（南方电网告知单、政府部门通告、公摊电费公示、收费标准一览表、公共区域电表计量公示图、其他业主缴款收据），拟证明收取公摊电费的依据。黄考质证认为：对南方电网告知单真实性没有异议，但是未明确说明业主分摊水电费。收费公示的照片是自制的，真实性不认可。收据是其他业主的，跟本案无关。 本院认证如下：对黄考提交的证据1中的对业主微信聊天记录、质检报告、物业微信聊天记录和证据2中的主材及人工费用表，豪城定安分公司认可其真实性，故本院对其真实性予以确认。对其他证据，因豪城定安分公司提出异议，本院对其真实性不予确认。对豪城定安分公司提交的南方电网告知单、收据的真实性予以确认，对其他自制照片，黄考对其真实性有异议，本院对其真实性不予确认。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，黄考是否应当向豪城定安分公司支付尚欠物业费、滞纳金及水电公摊费30元？ 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据上述司法解释和黄考在《前期物业管理服务合同》上签名确认的事实，该合同对黄考具有约束力。双方当事人在一审中认可违约金计算标准为按日千分之三计付，本院予以确认。一审法院根据黄考拖欠物业服务费情况计算黄考拖欠物业服务费2540.16元及水电公摊费30元并按照日千分之三标准分段计算物业服务费滞纳金，有合同依据，本院予以支持。上诉人黄考主张被上诉人豪城定安分公司在物业服务期间存在电梯不运行、防火门损坏未维修、消防设施无法出水等方面管理不善，要求驳回豪城定安分公司主张缴纳物业服务费的诉求或者取消收取滞纳金。小区是由每一个个体业主组成的生活共同体，其中物业服务的完善需要物业公司和小区全体业主的相互配合、共同努力。根据期间签订的合同，豪城定安分公司作为案涉小区物业公司，有依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断改善物业服务、维护小区公共设施的义务，小区全体业主有依约缴纳物业费以及配合物业公司物业服务、共同维护小区和谐秩序的义务。由于物业服务的对象系小区全体业主，黄考作为业主对物业服务合同履行中存在瑕疵或者不足，可以即时要求物业公司进行整改，但该瑕疵或者不足不能作为黄考不缴纳物业费的合理理由。且豪城定安分公司系经营主体，黄考拒缴物业费的行为也会影响豪城定安分公司的正常经营活动和提供物业服务的质量，进而影响其他已缴纳物业费的业主利益。因此，对黄考要求减免物业费和取消计收滞纳金的主张，没有合同约定，本院不予支持，予以驳回。 综上，上诉人黄考的上诉请求不成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人黄考负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王东史 审 判 员 吴罗南 审 判 员 周忠胜 二〇二〇年九月二十二日 法官助理 苏琳婧 书 记 员 陈梓杰 附：本案适用的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。