安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1502民初3800号 原告：曹宏兵，男，1966年12月11日出生，汉族，住安徽省六安市。 委托诉讼代理人：文强，安徽中皋律师事务所律师。 被告：六安市金诚汽车销售服务有限公司，住所地安徽省六安集中示范园区（胜利南路），统一社会信用代码91341502697396278H。 法定代表人：侯金桃，该公司总经理。 委托诉讼代理人：祝林，安徽寻求律师事务所律师。 委托诉讼代理人：施训民，安徽寻求律师事务所律师。 被告：周金浩，男，1966年7月13日出生，汉族，住安徽省合肥市肥西县。 被告：周鹏飞，男，1985年12月11日出生，汉族，住安徽省肥西县。 被告：季彩丽，女，1984年8月28日出生，汉族，住安徽省肥西县。 原告曹宏兵与被告六安市金诚汽车销售服务有限公司（以下简称金诚汽售公司）、周金浩、周鹏飞、季彩丽排除妨害纠纷一案，本院于2020年7月9日立案，依法适用简易程序，于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告曹宏兵及其委托诉讼代理人文强，被告金诚汽售公司委托诉讼代理人施训民、被告周金浩到庭参加诉讼。被告周鹏飞、季彩丽经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曹宏兵向本院提出诉讼请求：1.诉讼请求判令四被告立即停止侵权并返还原告位于六安市金安区的房屋；2.判令被告一返还2016年6月8日至2020年6月7日非法占有房屋出租所得收入48000元,2020年6月8日后按照每年12000元的标准支付非法占有房屋出租所得收入至实际返还房屋之日；3.本案的诉讼费用由四被告承担。事实及理由：被告一的法定代表人侯靖因资金周转困难,于2014年8月11日向解少芳借款175万元,约定月利率2分,同时由被告一（变更前名为“六安市新东城置业有限公司”）提供担保。2016年5月20日,案外人张勇、郑传刚与被告一及解少芳协商并达成协议,由解少芳将该笔债权转让给案外人张勇、郑传刚,案外人张勇、郑传刚享有原债权人约定的所有权利。2016年5月24日,被告一自愿将其所有的位于六安市集中示范园区胜利南路的公寓楼两套（205、305,总面积24平方米）抵付给案外人张勇、郑传刚,以抵付还款人民币49.28万元,双方签订《抵付协议》剩余欠款125.72万元约定分月偿还,至2016年12月底还清。后案外人张勇、郑传刚因资金周转困难,在征得被告一同意后,将新东城财富广场-公寓楼305室转让给原告（转让款24.64万元原告已交付案外人张勇、郑传刚）,2016年5月24日被告一与原告就该房签订《商品房买卖合同》,合同约定该房面积为112平方米、购房款为246400元（《抵付协议》中两套总面积为224平方米、抵付欠款为49.28万元）。鉴于该房房款已经由被告一与案外人张勇、郑传刚在《抵付协议》中进行了抵付,故被告一同意原告无需向其支付房款。2016年12月21日,原告缴纳了2800元的燃气安装费。2017年2月5日,原告在六安市东城之家物业服务管理办公室办理了收房手续,同时缴纳2000元费用并领取了该房屋的钥匙,原告在收房后,因暂时不需要使用,故房屋一直处于闲置中2018年底,原告从朋友处得知,其所购买的新东城财富广场公寓楼305室已经有人进场装修并准备入住。原告及家人前往现场制止,但房屋实际使用人被告周鹏飞、季彩丽拒不理睬。2019年1月15日,原告及家人再次来到现场,发现被告周鹏飞、季彩丽已经入住,遂报警。后又将被告周鹏飞、季彩丽起诉至法院,要求其停止侵权行为。被告周鹏飞、季彩丽辩称该房屋系被告二周金浩从被告一处租赁使用,并出示其2016年6月8日被告二周金浩与被告一签订的《房屋租赁合同》,该合同约定的租赁期限为2016年6月8日至2031年6月7日止,共计15年,租金每年12000元,共计18万元。后金安区人民法院以被告二与被告一之间签订有《房屋租赁合同》为由,驳回原告诉请。2019年9月,原告再次将被告一等再次诉至法院,要求确认原告与被告一之前签订方《商品房买卖合同》合法有效并交付案涉房产。金安区人民法院（2019）皖1502民初6158号《民事判决书》及六安市中级人民法院（2020）皖15民终500号《民事判决书》均确认了原被告之间已经实际办理了房屋交付手续,且《商品房买卖合同》合法有效原告认为,被告一在与原告签订《商品房买卖合同》并实际将房屋交付给原告后,擅自将原告的房屋租赁给他人,被告二、三、四在明知该房屋属于他人的情况下,强行装修并入住,严重侵犯原告的合法权益。因此,为维护原告的合法权益,现依据相关法律,诉至法院,望判如所请。 金诚汽售公司辩称，1.答辩人与原告签订商品房买卖合同，源自于答辩人与案外人解少芳、张勇、郑传刚之间的民间借贷以及多次债权转让行为，因该借贷涉嫌套路贷、高利贷，答辩人已向公安机关报案，因本案基础法律关系存在异议，在对其定性之前案涉的房屋买卖合同效力尚不明晰；2.虽然案涉合同经法院判决有效，但合同也无法实际履行，案涉房屋未进行综合验收，暂不具备交付条件，答辩人自始至终没有将房屋交付给任何人，包括原告在内，没有交付，更不存在返还一说；3.物权法规定，不动产物权变动，以登记为生效要件，答辩人虽与原告签订合同，但未办理变更登记，不发生物权变动的效力，答辩人仍系该房屋的物权人，对房屋依法享有占有、使用、处分、收益的权利，答辩人将自己合法所有的房屋出租给周金浩，与原告无任何关系，并未侵害原告的权益，综上我们认为原告的诉请没有法律依据，依法应予以驳回。 周金浩辩称，1.本人没有侵权，也不会返还房屋，因为本人于2016年6月8日从被告一处租赁的房屋，并且约定租期十五年，所以本人目前不会返还该房屋；2.原告所说的房屋，是其所有，但本人作为被告并不知情，更没有强行装修并入住，本人2018年6月进行装修，至2018年8月底装修完成，并于2018年11月已经居住，原告并没有提出任何异议，综上，请求法院驳回原告诉请。 周鹏飞、季彩丽未作答辩，亦未向法庭提供证据。 本案原告曹宏兵、被告金诚汽售公司、周金浩围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告进行了证据质证或发表意见。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院作如下认证： 一、原告提供的天然气安装费2800元收据、交钥匙费（物业费）2000元收据各一张，证明2016年12月21日,原告向被告金诚汽售公司缴纳2800元燃气费用的事实，以及证明原告于2017年2月5日向金诚汽售公司缴纳2000元物业费,案涉房产已经实际交付给原告的事实。本院认为，结合被告金诚汽售公司的质证意见及生效判决，该证据真实、合法、有效，能够证明案涉房产已经实际交付给原告的事实。 二、原告提供的《房屋租赁合同》一份，证明被告金诚汽售公司将该房屋租赁给被告周金浩的事实。金诚汽售公司对该证据真实性、合法性无异议，原告未能提供证据证明该合同存在伪造等情况，且被告周金浩已经入住并装饰装修，本院认为故该证据与本案具有关联性，且能达到原告证明目的。 三、原告提供的报警记录一份，证明新东城财富广场公寓楼305室被被告二周金浩租赁并由被告周鹏飞、季彩丽非法居住使用至今的事实。结合被告质证意见，本院认为该报警记录真实、合法，且能证明周鹏飞、季彩丽居住使用至今的事实，与案涉房屋纠纷具有关联性，本院予以认定。 四、原告提供的民事判决书两份，证明原告与被告一签订的《商品房买卖合同》的效力经两级法院判决确认有效且判决均确认案涉房屋已经交付给原告的事实。被告金诚汽售公司、周金浩均不予认可，本院认为，两份民事判决书具有真实性、关联性、合法性，能够达到其证明目的。 五、被告金诚汽售公司提供的六安市中级人民法院（2018）皖15民终2380号民事判决书，证明案涉房屋尚未达到交付条件。本院认为，结合原、被告质证意见，该证据具有真实性、关联性、合法性，案涉房屋虽然尚未竣工验收，但已经实际交付原告。 六、被告周金浩提供的房屋租金收据一份，证明被告周金浩已经交付了被告金诚汽售公司前五年的租金6万元的事实。原告曹宏兵对该组证据真实性有异议，结合当事人庭审陈述法庭调查，本院认为该收据具有真实性、关联性、合法性，能够达到其证明目的。 七、被告周金浩提供的燃气开户代收收据，证明2016年12月11日，周金浩向被告一交了2800元的燃气开户费；微信聊天记录，证明周金浩2018年7月1日已经在装修房屋，并且给了2000元装修保证金给候靖，证明其从未强行装修。本院认为，结合原、被告质证意见及法庭调查，该组证据能够达到其证明目的。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院综合认定事实如下： 2016年5月24日，被告金诚汽售公司与原告曹宏兵签订《商品房买卖合同》，约定：“一、房屋信息：乙方订购新东城财富广场-公寓楼房号：305，建筑面积112㎡，总售价246400元（最终结算面积以竣工后产权登记部门核定面积为准）。二、付款及时间约定：乙方于2016年5月24日支付购房款246400元”。上述《商品房买卖合同》经本院（2019）皖1502民初6158号、六安市中级人民法院（2020）皖15民终500号民事判决确认合法有效。案涉房屋房款系经案外人有关的债权债务转移方式结清。上述合同签订后，2016年12月21日，原告向被告金诚汽售公司支付新东城财富广场-公寓楼305室燃气安装费2800元；2017年1月5日，被告金诚汽售公司与原告办理了新东城财富广场-公寓楼305室的钥匙交付手续，且原告交纳了2000元费用。 2016年6月8日，被告周金浩与被告金诚汽售公司签订《房屋租赁合同》,该合同约定金诚汽售公司将位于六安市出租给周金浩用于居住，并约定租赁期限为2016年6月8日至2031年6月7日止,共计15年,租金每年12000元,共计18万元。被告周金浩于租赁合同签订当日向金诚汽售公司支付首期租金6万元。周金浩陈述，自2016年9月1日其儿子周鹏飞、儿媳季彩丽带其及孙子便在毛坯房内居住；2016年12月11日向金诚汽售公司交付2800元的燃气开户费；2018年7月1日通过微信转账给金诚汽售公司原法定代表人候靖2000元装修保证金，并依《房屋租赁合同》约定就案涉房屋进行了装饰装修。2019年1月15日，原告主张案涉房屋系其购买，与被告周鹏飞发生纠纷，被告于当日报警。现致原告诉至本院，要求判如所请。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原告曹宏兵与被告金诚汽售公司签订的案涉房屋《商品房买卖合同》是否合法有效，案涉房屋所有权是否变更；二、被告周金浩与被告《商品房买卖合同》签订的案涉房屋《房屋租赁合同》是否合法有效；三、四位被告是否应当将案涉房屋返还原告曹宏兵；四、被告金诚汽售公司是否应当返还原告曹宏兵其收取的案涉房屋租金及后期租金。 关于焦点一，原告与被告金诚汽售公司签订的案涉房屋《商品房买卖合同》经本院（2019）皖1502民初6158号、六安市中级人民法院（2020）皖15民终500号生效民事判决，已确认合法有效。被告金诚汽售公司虽于2017年1月5日实际向原告“交付”房屋，案涉房屋已转移由原告“占有”，但因案涉房屋尚未竣工验收，买卖双方未办理房屋产权变更登记手续，房屋所有权并未变更。 关于焦点二，被告周金浩与被告金诚汽售公司签订的案涉房屋《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法相关法律、法规的强制性规定，且被告亦未向法庭提供证据证明周金浩与金诚汽售公司之间存在恶意串通损害其合法权益，加之周金浩已实际承租入住并装饰装修，结合法庭调查及双方举证质证情况，本院认为被告周金浩应系善意承租人，案涉房屋《房屋租赁合同》应合法有效，其承租权亦应受到保护。 关于焦点三，案涉房屋至今未办理不动产登记，不发生物权转移效力，原告曹宏兵不能基于所有权对案涉房屋主张返还房屋。虽然被告金诚汽售公司将案涉房屋实际“交付”原告“占有”，但被告周金浩作为善意承租人租住案涉房屋系善意“占有”，并未对案涉房屋进行侵夺，不具有侵占情节，故原告诉请被告停止侵权并返还案涉房屋，本院不予支持；待原告取得案涉房屋的所有权后，可另行主张。 关于焦点四，案涉房屋所有权虽然没有转移，但案涉房屋基于《商品房买卖合同》的约定，已经出卖给原告，被告金诚汽售公司另行将案涉房屋出租给被告周金浩，并分别收取燃气安装费用等，违反诚信原则，侵害原告合法使用权，故被告金诚汽售公司应将其实际收取的租金收入赔偿给原告，原告此节诉请本院予以支持；后期租金需基于《房屋租赁合同》实际履行，金诚汽售公司尚未取得，本院暂不予支持，原告可另行主张。原告与善意承租人周金浩之间没有合同约定，原告诉请周金浩及实际承租人周鹏飞、季彩丽支付租金一节，于法无据，本院不予支持。被告周鹏飞、季彩丽经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利，应承担相应对其不利的法律后果。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十一条、第二百四十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告六安市金诚汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起七日内一次性赔偿原告曹宏兵经济损失60000元； 二、驳回原告曹宏兵对被告周金浩的诉讼请求； 三、驳回原告曹宏兵对被告周鹏飞的诉讼请求； 四、驳回原告曹宏兵对被告季彩丽的诉讼请求； 五、驳回原告曹宏兵的其他诉讼请求。 案件受理费2000元，减半收取计1000元，由被告六安市金诚汽车销售服务有限公司负担700元，原告曹宏兵负担200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  祝万浩 二〇二〇年九月二十七日 书记员  丁 冉 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。 第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。 占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护 第四十二条当事人在订立合同过程中有以下情形之一，给多方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行蹉商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。