河南省鄢陵县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1024民初895号原告：中国银行股份有限公司鄢陵支行。住所地：鄢陵县开发区311国道北侧。负责人：朱松涛，该行行长。委托代理人：郭瑞，河南天苑律师事务所律师。被告：刘建涛，男，1979年7月14日出生，汉族，住鄢陵县。被告：腾云霞，女，1978年7月2日出生，汉族，住鄢陵县。原告中国银行股份有限公司鄢陵支行（以下简称中行鄢陵支行）与被告刘建涛、腾云霞金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月15日受理后，依法适用普通程序，于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告中行鄢陵支行负责人朱松涛的委托代理人郭瑞到庭参加了诉讼；被告刘建涛、腾云霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告中行鄢陵支行起诉称：2013年6月4日，被告刘建涛、腾云霞与原告签订了《个人一手房贷款合同》，约定二被告向原告贷款29.2万元用于购买房产，借款期限240个月。2013年5月20日，被告刘建涛、腾云霞与原告签订《鄢陵县预购商品房抵押合同》，用上述所购房产为借款提供抵押担保。2013年6月4日，原告按约向被告发放了借款本金。借款期间，被告未按约偿还原告借款本息。为维护原告合法权益，现依法提起诉讼，请求判令：1、被告刘建涛立即偿还原告借款本金254375.58元及相应利息（计算至2018年1月26日利息为3126.29元；逾期利息罚息49.44元、逾期本金的罚息41.79元）；2、要求被告腾云霞对上述借款本息承担连带清偿责任；3、原告对被告刘建涛提供的抵押物享有优先受偿权；4、诉讼费及其他费用由被告承担。原告中行鄢陵支行向本院提交了以下证据予以证明：1、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》1份；2、《鄢陵县预购商品房抵押合同》、鄢陵县预售商品房抵押权预告登记证明各1份；3、共同还款人承诺函1份；4、贷款借据第一联凭证1份；5、贷款还款明细清单1份，原告以此证明其诉讼请求成立之事实。被告刘建涛、腾云霞既未做出答辩，亦未向本院提供相关证据。因被告刘建涛、腾云霞未到庭，视为其对质证权利的放弃。本院依法确认原告提供的上述证据，符合证据的合法性、关联性、真实性，应作为本案的有效证据使用。本院根据上述认证查明:2013年6月4日，被告刘建涛与原告签订《个人一手住房贷款合同》1份，约定借款金额为29.2万元，借款用途为购买鄢陵县建设路东侧安正国际城B区7号楼2单元9层903号房产，借款期限为240个月，并约定利率为浮动利率方式，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加50%；还款方式为按月等额本金还款；合同并约定，未按期归还贷款本息，原告可宣布项下贷本息全部或部分提前到期，并按本合同约定对抵押房屋行使抵押权，开发商河南安正地产有限公司作为借款合同的保证人在合同上盖章。同日，被告刘建涛与原告签订《鄢陵县预购商品房抵押合同》1份，以其所购上述房屋作抵押，为上述借款提供担保，抵押合同期限自2013年5月20日到2033年5月20日贷款本息清偿之日止，被告刘建涛、腾云霞在抵押合同抵押人处签名按指印，河南安正地产有限公司作为担保人在抵押合同上盖章。2013年5月27日，双方办理了鄢陵县预售商品房抵押权预告登记证明（编号：FB00012446号）。2013年6月4日，被告腾云霞向原告出具《共同还款人承诺函》1份，承诺作为上述借款的共同还款人，同意被告刘建涛向原告借款29.2万元，本人承担连带责任。2013年6月4日，被告刘建涛与原告在贷款借据中约定，该笔借款金额为29.2万元，借款期限自2013年6月4日至2033年6月4日，期数为240期，借款有利率为5.5675‰。同日，原告按约将借款本金转入开发商河南安正地产有限公司帐户。借款期间，被告偿还原告部分借款本息。自2018年10月起，被告未按约偿还原告借款本息。截止2020年5月1日，被告尚欠原告借款本金225073.47元及以后相应利息未予偿还。引发本案纠纷。上述事实，有当事人提交的上述证据和当事人陈述意见在案佐证。本院认为：原告与被告刘建涛签订的《个人一手住房贷款合同》及《鄢陵县预购商品房抵押合同》，均系当事人真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。合同成立后，原告按约履行了给付借款的义务，被告刘建涛未按合同约定的日期和数额偿还原告借款本息，且逾期多期，已属违约，现原告要求被告对下余全部借款本息予以清偿，符合双方合同中“未按期归还贷款本息，原告可宣布项下贷本息全部或部分提前到期”的约定，故对原告要求被告刘建涛偿还下余借款全部本息的诉讼请求，本院予以支持；被告腾云霞向原告出具《共同还款人承诺函》，承诺作为上述借款的共同还款人，同意被告刘建涛向原告借款，其应对上述借款本息承担共同还款责任；涉案房产虽已办理抵押权预告登记,但根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定,“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力”,预告登记属于债权保全措施,并具有排除他人处分标的物的物权效力,但并非正式物权登记。故在仅办理预购商品房抵押权预告登记的情况下,抵押权并未依登记而设立。因此,原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人,在未办理房屋抵押权设立登记之前,其只享有当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权,并可对抗他人对涉案房屋的处分,但对涉案房屋不享有抵押权。在商品房抵押登记完成后,抵押权方依法设立,银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权。本案中,房产已完成初始登记,并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件,被告刘建涛负有在一定期限内协助办理抵押登记的义务。本院确定被告刘建涛应在三十日内协助办理涉案房产抵押登记。购房人刘建涛若逾期仍未协助办理抵押登记,涉案商品房已具备物权登记条件,但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立,在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权,有利于平衡保护各方当事人利益,保障交易安全和稳定。故根据物权法第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定,本院依法确认原告行对涉案房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告刘建涛、腾云霞于本判决生效之日起三十日内偿还原告中国银行股份有限公司鄢陵支行借款本金225073.47元及相应利息（2020年5月1日以后的利息，罚息按双方合同约定，计算至借款还清之日止）；二、被告刘建涛于本判决生效起三十日内协助原告中国银行股份有限公司办理鄢陵县建设路东侧安正国际城B区7号楼2单元9层903号房产的抵押登记手续；三、上述房产抵押登记办妥后,或被告刘建涛逾期仍未办理抵押登记的,原告中国银行股份有限公司鄢陵支行有权对上述房产拍卖、变卖所得价款对本判决第一项确定的债权优先受偿；如果被告刘建涛、腾云霞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5160元，由被告刘建涛、腾云霞负担，先由原告垫付，待原告中国银行股份有限公司鄢陵支行申请执行时一并执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  杨玉亭人民陪审员  钱贵勤人民陪审员  孙春生二〇二〇年九月二十五日书 记 员  谷成林