安徽省临泉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1221民初5771号 原告（反诉被告）：闻治财，男，1976年11月22日出生，汉族，住安徽省临泉县。 原告（反诉被告）：王雪灵，女，1979年6月7日出生，汉族，住安徽省临泉县。 两原告共同委托诉讼代理人：刘坤龙，安徽风采律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：王春丽，安徽风采律师事务所律师。 被告（反诉原告）：临泉佳源房地产开发有限公司，统一社会信用代码91341221MA2NLQFQ5A，住所地临泉县兴全大道******。 法定代表人：戴富强，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：郭俊杰，安徽春源律师事务所律师。 原告（反诉被告）闻治财、王雪灵与被告（反诉原告）临泉佳源房地产开发有限公司（以下简称：佳源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）闻治财及其与王雪灵的共同委托诉讼代理人刘坤龙、被告（反诉原告）佳源公司的委托诉讼代理人郭俊杰均到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。 原告（反诉被告）闻治财、王雪灵向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即按照编号为：201807619的合同约定的条件向原告交付临泉佳源东方都市项目A5-1503号房屋。2、判令被告承担逾期交房的违约金7961元（以原告的房价款663444元为基数按照日万分之二的标准，从2019年11月1日起暂计算至2019年12月31日，以后的违约金计算至被告将符合合同约定的房屋实际交付给原告之日止）。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告为购买被告开发的商品房与被告签订了商品房买卖合同，合同约定：被告将其开发的临泉县佳源东方都市项目A5-1503号房屋出售给原告，该商品房总金额为663444元。合同签订后，原告依约履行了合同规定的全部付款义务，支付了购房款。合同第十一条约定了被告应当在2019年10月31日前，将符合本合同约定的商品房交付给原告使用，合同相关款项约定了被告逾期交房的违约责任及违约金的计算方法，同时还约定了双方其他相关权利义务。现被告交付房屋的期限已经届满，但迟迟未履行交付义务。为维护合法权益，原告起诉。 被告（反诉原告）佳源公司辩称，答辩人已经全部履行了合同义务，且没有延迟交房，不应承担违约责任。一、关于案涉房屋交付时间的认定，答辩人认为依据2012年《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第一条第四项规定“房屋买卖格式合同约定以该商品房经验收合格作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据”，应当认定涉案商品房于2019年12月31日验收合格，达到《商品房买卖合同》第9条约定的交房条件；二、案涉房屋的交房期限应当顺延至“2020年元月23日”；2017年至2019年在涉案房屋的施工过程中，安徽省重污染天气应急领导小组办公室及阜阳市重污染天气应急领导小组办公室因天气重污染预警以行政命令的方式下达全省范围内企业停工通知，通知造成停工69天，施工期间历经两次中、高考停工14天，房屋建设过程中共停工83天；省市下发的文件是针对不特定的主体，系政府为了社会管理、维护社会公共利益的需要，要求辖区范围内的施工企业停止施工的政策性停工，并非施工企业施工过程中存在过错导致；答辩人响应停工的文件也是为了保护生态环境、公众健康等社会公共利益，积极配合政府部门环保工作予以停工，是作为企业履行社会责任的表现，该停工期间应当从逾期交房的期间中予以扣除。另外小区中间的道路（原名安居路现名农丰路）和小区西边的于王沟东路属于市政工程，政府至今未修建，也影响到了工程施工的进度；三、涉案商品房达到交房条件后答辩人依据合同的约定通过多种形式：微信、快递（2019年12月29日）、公告（2020年1月15日在《农民日报》）通知答辩人收房，全部履行了合同约定的告知义务；四、涉案房屋不存在产品质量问题，被答辩人以存在产品质量为借口拒绝收房，没有事实依据，其诉讼存在一定的恶意；五、答辩人已完成了通知收房的义务，且不违反合同的约定，因此不应承担逾期交房的违约责任。《商品房买卖合同》第九条约定：商品房的交付条件为“该商品房经分期综合验收合格”且提供“《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》”；答辩人销售的商品房分期综合验收时间为2019年12月11日，《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》的提供时间也为2019年12月11日。答辩人在2019年12月31日前通过电话、微信等多种形式通知被答辩人收房，且给予了充分的宽展期，被答辩人逾期收房，没有事实和法律依据。由此，被答辩人要求答辩人逾期交房违约金没有事实依据。综上，请法庭查明本案的事实，依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。 被告（反诉原告）佳源公司向本院提出反诉请求：1、判决反诉人与被反诉人解除商品房买卖合同；2、被反诉人向反诉人支付违约金66344.49元；3、判决本案本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2018年5月28日反诉人与被反诉人签订了《商品房买卖合同》，被反诉人购买反诉人开发的商品房。反诉人通知被反诉人于2019年12月31日收房，被反诉人至今未收房。《商品房买卖合同》第十一条第三款约定“买受人接到出卖人书面通知、电话或公告通知后，15日内前来办理相关手续，逾期15日以上30日以内，买受人需向出卖人按每月5元/平方米支付房屋代管费，逾期超过30日（含）以上的，出卖人有权解除合同，买受人按合同总价款的10%承担违约责任。”现在被反诉人已超过30日未收房，现提起反诉。 原告（反诉被告）闻治财、王雪灵辩称，关于被答辩人诉求解除合同及违约金：1、答辩人已经履行了全部合同义务，支付了相应购房款，但是被答辩人并没有按照合同约定向买受人发出符合交房条件的通知书，且答辩人也没有收到该通知书，被答辩人违约在先，违约方无权解除合同，并且从保护市场经济稳定考虑，本案合同属于可以继续履行的合同，不应当解除合同，应当由被答辩人及时向答辩人履行交付义务，并承担违约金；关于被答辩人诉求的逾期收房违约金问题：1、答辩人提起本诉的目的是为了按照合同约定获得符合合同约定的房屋，原因是因为截至本诉提起时，答辩人尚未收到被答辩人的交房通知，根据合同约定，逾期收房不是因为答辩人的原因造成，被答辩人引用的合同条文不成立。2、被答辩人按照合同约定向答辩人交付符合合同约定的房屋是被答辩人的义务，而答辩人接收被答辩人交付的房屋是权力行为。权力的放弃不适用违约金规定。3、被答辩人在不解除购房合同的前提下，诉求答辩人支付逾期收房违约金没有任何的合同依据。4、答辩人没有交房的义务，仅有收房的权力，案涉合同附件十一第四条第三款约定的买受人交房违约金属于无效约定。 根据当事人陈述、辩解和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月28日，原告（反诉被告）闻治财、王雪灵与被告（反诉原告）佳源公司签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定原告购买被告开发建设的临泉县佳源•东方都市项目A-5幢15层1503号房屋，该商品房单价每平方米人民币5710元，预测建筑面积116.19平方米，总价款为人民币663444.9元。付款方式为首付款+商业贷款，买受人应当于2018年5月28日前支付首期房价款333444.9元，余款330000元向银行申请贷款支付。合同第八条约定逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在30日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。附件十一，补充协议第二条规定“买受人在签订本合同之日起15日内，未与银行签署《贷款合同》并提供符合银行要求的贷款资料的，自签订本合同之日的第二天起，视为买受人逾期付款，按照合同第八条约定处理”。合同第九条约定商品房交付条件：该商品房交付时应当经分期综合验收合格。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定交付时间和手续：（一）出卖人应当自2019年10月31日前向买受人交付该商品房；（二）商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。（三）查验房屋…2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责维修，并承担维修费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗、地面渗漏或开裂等管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）买受人未能按期办理交付手续，视为同意出卖人按交房条件交付房屋；（2）买受人接到出卖人书面、电话或者公告通知后，15日内前来办理相关手续，逾期15日以上30日以内，买受人需要向出卖人按每月5月/平方米支付房屋代管费，逾期超过30日（含）以上的，出卖人有权解除合同，买受人按合同总价款的10%承担违约责任。补充协议第四条约定“如买受人自规定之日起30天内没有交房，出卖人有权收取每日总房款万分之二违约金（自第31天起计算）”。合同第十二条约定逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意逾期时间，分别处理：（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。（2）逾期超过30日后…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同第二十五条约定：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯方式、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起7日内书面通知对方。变更一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应法律责任。补充协议第三条约定：在商品房达到交付使用条件后，买受人同意出卖人通过挂号信邮递、电话通知媒体公告交房。 原告于2018年5月28日向被告支付首付款人民币333444.9元，余款330000元原告于2018年9月11日与中国建设银行股份有限公司临泉支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，办理抵押贷款。2019年10月22日，被告通过微信通知业主交房时间需要顺延，最迟交房时间不会超过2019年12月31日。2019年12月29日，被告通过中通速递向原告邮寄《临泉佳源东方都市交房通知书》，通知业主于2019年12月31日前办理交房手续。原告认为被告交付的房屋存在质量问题，不符合交房条件，2020年1月8日向被告发出《拒绝收房通知书》，以被告交付的房屋不符合法定交房条件（被告拒绝出具房屋经验收合格的证明）、交付的房屋不符合合同约定及销售允诺为由，要求被告对不符合约定的部分限期整改，至整改完毕之前，买受人拒绝收房，被告需按合同约定承担违约交房的赔偿责任。2020年1月15日，被告在《农民日报》刊登公告，通知业主“临泉佳源•东方都市”项目已经通过政府有关部门综合验收合格，达到合同约定交房条件。 另查明：“临泉佳源•东方都市”住宅项目于2019年11月19日通过规划核实；2019年12月11日经建设、监理、施工、设计、勘察五大责任主体验收合格，并取得《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》；2019年12月16日，通过消防验收备案；2019年12月31日，通过环保验收；2020年1月3日在临泉县住建局完成竣工验收备案。2020年1月10日，临泉县住宅小区综合查验领导小组办公室组织相关职能部门对“临泉佳源•东方都市”项目进行现场查验，经查验合格，予以综合查验备案。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。双方应按照合同约定，全面忠实地履行合同义务。原告已履行支付购房款的义务，被告应当在合同约定时间内即2019年10月31日前向原告交付符合合同约定的房屋，被告违反合同约定未在2019年10月31日前交付涉案房屋，故对于原告要求被告交付涉案房屋并支付逾期交房违约金的合理诉讼请求，本院予以支持。对于被告辩称，2018年至2019年在涉案房屋的施工过程中，安徽省重污染天气应急领导小组办公室及阜阳市重污染天气应急领导小组办公室因天气重污染预警以行政命令的方式下达全省范围内企业停工通知，通知造成停工69天，施工期间历经两次中、高考停工14天，房屋建设过程中共停工83天；依据双方签订的《商品房买卖合同》，该房屋的交房时间应当顺延至2020年1月23日的辩解意见。本院认为，安徽省首次因大气污染防治下发的停工通知时间为2017年12月27日，在此之前并未以此为由要求相关企业停工，被告因此类行政行为而实际停工，属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，系不可抗力。但本案商品房买卖合同签订时间系于2017年12月27日后签订，政府部门关于重污染天气治理防治而通知停工不为首次，佳源公司作为阜阳本地开发企业，在接到政府停工通知后，理应在签订合同时对上述情形所导致的交房迟延有所预见，故被告不得据此顺延交房期限。施工期间历经两次中、高考停工14天，亦不属于在施工前不可预见的停工日期，不属于不可抗力的范畴。综上，本院对于被告上述辩解意见不予采信。原告在本案中要求逾期交房违约金暂计算至2019年12月31日，本院予以支持。故被告应支付原告逾期交房违约金7961元。 被告反诉要求解除涉案合同，并要求原告支付房价款10%的违约金66344.49元。原告辩称，原告在本案中已履行合同约定的义务，案涉的房屋也已经建成，符合综合查验交付条件，因买受人未收到出卖人的交房通知及后期出卖人拒绝交房产生的本案诉讼，出卖人作为违约方无权解除合同，案涉合同应当继续履行，由出卖人向买受人交付符合交付条件的房屋。本院认为，被告通知原告于2019年12月31日收房时，涉案房屋确不符合交房条件，原告拒绝收房有事实依据；后双方因是否存在质量问题等事宜难以达成一致意见，原告迟迟没有收房，被告当庭亦明确表明拒绝交付并要求解除合同。本院认为，本案原告已履行完毕支付购房款的义务，被告的合同目的已经实现，原告亦表示在房屋符合交付条件后愿意继续履行合同；虽然本案中双方均未要求对房屋质量进行鉴定，因此案涉房屋是否有质量问题无法确认，继而导致本院无法查明原被告在房屋交付过程中的过错方，故不能认定系因原告原因导致案涉房屋没有如期交付，且即使是原告原因没有及时收房也是履约瑕疵，不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的解除事由，故被告依据合同第十一条第三款要求解除涉案合同并支付违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）临泉佳源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内与原告（反诉被告）闻治财、王雪灵办理“临泉佳源•东方都市”A5幢15层1503号房屋交接手续； 二、被告（反诉原告）临泉佳源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）闻治财、王雪灵支付逾期交房违约金7961元； 三、驳回被告（反诉原告）临泉佳源房地产开发有限公司反诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告（反诉原告）临泉佳源房地产开发有限公司承担。反诉费288元，由被告（反诉原告）临泉佳源房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  张伟 二〇二〇年九月七日 法官助理汤小宇 书记员余文凤 附:判决所依据的有关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。