黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0622民初1011号原告（执行案外人）：林发军，男，1978年6月9日出生，汉族，教师，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：郑国庆（系原告妻子），女，1974年10月1日出生，汉族，教师，住黑龙江省肇源县。被告（执行申请人）：杨秋艳，女，1961年4月18日出生，汉族，退休工人，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：鲍俭，肇源县为民法律服务所法律工作者。第三人（被执行人）：张莉娟，女，1965年10月2日出生，汉族，退休工人，住黑龙江省肇源县。第三人（被执行人）：杨秋朋，男，1963年10月7日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。原告林发军与被告杨秋艳、第三人张莉娟、杨秋朋执行异议之诉一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用普通程序，分别于2020年6月4日、8月11日两次公开开庭进行了审理。两次开庭时原告委托诉讼代理人郑国庆、被告杨秋艳及其委托诉讼代理人鲍俭、第三人张莉娟均到庭参加诉讼，第三人杨秋朋经传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告林发军向本院提出诉讼请求：1.要求立即停止对位于肇源县xxx小区xx号楼x单元x室（产权证号为ＹＦ××**）建筑面积83.16平方米的住宅楼的强制执行，并解除查封；2.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告撤回要求解除案涉房屋查封的诉讼请求。事实与理由：2011年7月14日，原告林发军与第三人张莉娟双方签订房屋买卖合同，张莉娟将位于大庆市××县xx××小区××楼××单元××室，建筑面积83.16平方米，以价格12万元出售给林发军，签订合同当天交款10万元，同年11月1日交齐余款2万元，并办理了房屋交接手续，从此原告一直居住该房屋。房款交齐后，原告一直催促张莉娟办理过户手续，由于第三人张莉娟、杨秋朋夫妻一直外出经商不归，至今未能协助原告办理过户手续。原告林发军与张莉娟之间的房屋买卖合同已经发生法律效力，房款已经交齐，房屋已经交付，多年来的水电、物业、取暖等费用一直由林发军交付，票据均为林发军的名字。根据《中华人民共和国合同法》第三十条、第六十条及《中华人民共和国物权法》第15条的规定，原告已经取得了案涉房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，第三人应当配合原告办理房屋过户手续。未办理案涉房屋过户手续并非原告的责任。被告杨秋艳以民间借贷纠纷起诉第三人张莉娟、杨秋朋，被告杨秋艳在诉讼中作为申请人向肇源县人民法院申请对原告具有所有权的肇源县xx小区x号楼x单元xx室（产权证号为ＹＦ××**）住宅楼进行保全查封。后原告就该查封向法院提起执行异议，肇源县人民法院于2020年4月20日作出（2020）黑0622执异13号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第二百二十七条的规定，依法提起诉讼。被告杨秋艳辩称，1.（2020）黑0622执异13号执行裁定事实清楚，裁定正确。林发军在提交的执行异议申请书中所称，2011年7月14日签订房屋买卖合同，购买本案案涉房屋，房屋交接后一直居住至今，现已近九年时间，但在执行异议申请中只有2013年12月末前几张票据，2014年以后未提交一张交费票据，已说明林发军自2014年后未居住在案涉房屋；2.张莉娟自2011年至今在肇源一直经营六合内衣店，杨秋朋自2017年初至今也一直在肇源，房屋假如存在买卖关系，双方均可办理产权转移登记，未办理主要过错在原告，原告属于直接过错；3.案外人李春平于2018年7月4日向法院申请诉讼保全案涉房屋，法院以（2018）黑0622民初2171号民事裁定书对案涉房屋于2018年7月5日进行保全查封，查封期为一年，自2018年7月5日至2019年7月5日，该裁定在执行期间，林发军、张莉娟并未向法院提出异议，而且该裁定至2019年7月6日自动解除，被告杨秋艳于2020年1月13日提出申请保全中间相隔六个月之久，原告均未要求第三人对案涉房屋进行产权转移登记，所以，原告与第三人是否存在房屋买卖关系均不影响对该房屋的执行。综上，根据民诉法第227条、最高法关于适用民诉法解释第312条、物权法第15条规定，请求法院驳回原告诉讼请求，维持（2020）黑0622执异13号民事裁定。第三人张莉娟述称，2011年发生的买卖关系，其也确实经营六合内衣店，忙时候张莉娟在肇源，不忙的时候去北京，因为杨秋朋在北京做出租地下室生意，2016年底北京六环以里地下室不让住人，不让做地下室出租生意了，杨秋朋就去江苏泰州了，一直没有回来，2017年年底回来一趟，身体不好，治了一年病，2018年又去了北京，这期间原告找第三人过户。2016年之前是因为小区不给办房照。2018年第三人给原告办房照时，发现房屋被案外人李春平申请查封。当时法院执行员马楠让第三人在一年内还清，至2019年12月份还完，在这期间原告找第三人问还差多少钱没有还，并陈述可以帮忙还钱，好办理产权过户。第三人找马楠问，因为当时欠钱较多，就未让原告代为偿还。该案执行时第三人向执行员陈述过房屋已于2011出售，并非二第三人所有的事实。因李春平一案所涉借款在2019年年底能还清，还完就能给原告过户，但该案查封还未解除，又被本案查封了。当时第三人在北京时想去公证处委托，但北京公证处说需要到肇源调查，第三人就没办公证，跟原告商量，让原告等一等再办理房屋过户手续，结果一直到现在也未能办理，期间原告找过第三人至少五六次。第三人杨秋朋缺席，未发表意见。庭审中，原告林发军举证情况如下：1.出示（2020）黑0622执异13号执行裁定书，欲证实案涉房屋被保全后，原告提出执行异议，肇源县人民法院做出（2020）黑0622执异13号执行裁定书，驳回原告执行异议。原告对该裁定不服，故提起本案诉讼。被告杨秋艳质证称，对该裁定真实性无异议，该裁定已确认案涉房屋所有权未进行转移登记，本案原告存在过错，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，（2020）黑0622执异13号执行裁定驳回林发军异议请求是正确的；第三人张莉娟质证称，案涉房屋未过户系第三人原因，该裁定错误；第三人杨秋朋缺席，未发表质证意见。本院认为，原告出示的文书系本院依法作出的裁判文书，对该裁定书的真实性本院予以确认，对原告欲证实的问题，本院将结合其他证据予以确认。2.出示房屋买卖合同、收据各1份，欲证实原告购买第三人房屋的事实。被告杨秋艳质证称，对该组证据的真实性及证明问题均有异议。房屋买卖属于共有人，该买卖合同书没有共有人杨秋朋签字，且现在物业、热费存档业主均不是本案原告，能够证实该合同书是虚拟的；第三人张莉娟质证称，其出售案涉房屋时杨秋朋未在家，故出售房屋的一切手续均是由其个人办理的，包括2016年小区开发商为案涉房屋办理产权证时，第三人杨秋朋也未返回肇源，是通过委托授权的方式办理的；第三人杨秋朋缺席，未发表质证意见。本院认为，原告出示的该组证据虽为原件，能够证实原告与第三人就案涉房屋买卖一事达成合意，但因本案为案外人执行异议之诉，仅凭该组证据并不能证实原告对案涉房屋享有排除强制执行的权利，故对该组证据，本院将结合其他证据予以确认。3.出示自来水卡、天然气卡各1张，欲证实案涉房屋一直由原告居住并使用至今，房屋所有权人为原告。被告杨秋艳质证称，对该组证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，支付电费、水费或者其他费用均是谁居住谁交费，办卡备案是否为林发军名不详，不能仅凭两张卡证明房屋所有权归属；第三人张莉娟质证称无异议；第三人杨秋朋缺席，未发表质证意见。本院认为，原告出示的水卡、天然气卡均为案涉房屋用水、用天然气缴费的凭证，且均为原件，故本院对该两张卡的真实性予以确认。4.出示电费缴纳明细3张、自来水缴费明细5张、自来水缴费专用票据复印件3张、天然气点火通知书1张、天然气缴费明细报表2张，欲证实原告夫妻一直居住使用至今，房屋归原告夫妻所有。被告杨秋艳质证称，对该组证据的真实性有异议，没有单位盖章，且未标明姓名；第三人张莉娟质证称无异议；第三人杨秋朋缺席，未发表质证意见。本院认为，原告出示的该组证据并非原件，故对该组证据，本院将结合其他证据予以确认。5.出示机顶盒进户安装费票据原件1份、取暖费票据2张、物业费票据2张、天然气费票据1张，欲证实案涉房屋一直由原告居住并使用至今。被告质证称，对该组证据的真实性无异议，但该组票据时间均为2013年12月末之前，该组票据也是提交给执行异议审查的票据，但根据票据证实不了房屋所有权，只有按照房地产管理办法和商品房销售办法等有关规定才能证明房屋所有权；第三人张莉娟质证称无异议；第三人杨秋朋缺席，未发表质证意见。本院认为，该组证据结合证据2、3能够证实原告购买案涉房屋并实际占有使用的事实，故对该组证据，本院予以确认。6.出示不动产登记信息反馈表及房产证原件各1份，欲证实原告购买第三人房屋，签订房屋买卖合同，但由于第三人的原因没有过户。被告杨秋艳质证称，对该组证据的真实性没有异议，对证明问题有异议。该不动产登记时间是2016年9月19日，因该房屋原告诉称于2011年就进行购买，所以办理该不动产证时原告与第三人就应该直接办理转移登记手续。且时隔几年在法院进行第一次对案涉房屋查封时，本案原告及第三人均未提出执行异议，能够证明案涉房屋应该属于第三人杨秋朋、张莉娟夫妻所有；第三人张莉娟质证称，2011年房屋出售后，直到2016年案涉房屋小区才开始办理房照，办理房产证时其向开发商陈述案涉房屋已出售，能否将产权证直接办理给买受人，因案涉房屋为回迁房屋，应先落户到回迁户名下，所以2016年办完房产证后，第三人与原告又签了一份合同，但合同现在找不到了，并将房产证交付给原告；第三人杨秋朋缺席，未发表质证意见。本院认为，该组证据系案涉房屋产权登记情况，客观真实，故对该组证据，本院予以确认。7.出示证人林某证言，证人陈述其为林发军的姐姐，2011年证人购买林发军古恰乡民生路14号的房子，购房款11万元。于6月、7月分两次给付，每次给付55000元。房屋现由证人居住，买房时有房产证，当时是林发军名字。林发军购买第三人房屋付款时证人在现场，是在六合内衣店付款的，第一次付5万元，打的收条。第二次付5万元，第三人将原收条收回后，出具了10万元收条，付款时间是在6、7月份，具体时间证人记不清了，林发军与第三人签合同时其未在场。被告杨秋艳质证称，证人证言与本案无关联性，而且该证言证实的与买房时间相差近一个月，请法院不予采信；第三人张莉娟质证称，对证人证言没有异议，交款时证人在场，七月份第二次收款，出具10万元收条；第三人杨秋朋缺席，未发表质证意见。本院认为，该证人系原告的姐姐，与原告具有利害关系，故对该证人证言本院将结合其他证据予以确认。8.出示交费票据1组，欲证实房屋所有权人是原告，赵海源只是租户。被告质证称，对房屋租赁合同书真实性及证明问题均有异议，按物业管理条例等相关规定，在供热部门及物业部门进行备案是实际房屋所有人，不是临时使用人，被告认为租赁合同真实性和证明均有异议，天然气和自来水不是房地产备案的依据，证实不了房屋所有权是原告；第三人张莉娟质证称，无异议，房屋卖给原告林发军了；第三人杨秋朋缺席，未发表质证意见。本院认为，原告出示的该组交费票据均为原件，本院对该组票据的真实性予以确认。庭审中，被告杨秋艳举证情况如下：1.出示（2018）黑0622民初2171号民事判决书、裁定书原件各1份，欲证实案外人李春平诉被告张莉娟、杨秋朋民间借贷纠纷一案，李春平于2018年7月5日对案涉房屋申请保全，法院以（2018）黑0622民初2171号民事裁定查封案涉房屋，查封时间为一年，自2018年7月5日至2019年7月5日，在此期间本案原告及第三人未提出任何执行异议，且该裁定解除查封后，本案被告杨秋艳又于2020年1月13日申请查封，同时也能证实第三人杨秋朋、张莉娟自2017年以来一直未离开肇源。原告林发军质证称，对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，被告陈述的证明问题均不属实。原告多次与第三人联系，要求办理房屋过户，但第三人经常不在家，一直未办理成功，原告也多次去过法院，执行员马楠可以证明；第三人张莉娟质证称，对该组证据无异议，但2017年其与杨秋朋没有在家，在泰州做生意了；第三人杨秋朋缺席，未发表质证意见。本院认为，被告出示的文书系本院依法作出的裁判文书，对该裁判文书的真实性本院予以确认，对被告欲证实的问题，本院将结合其他证据予以确认。2.出示肇源县长隆热力有限公司证明、庆祥热力公司收费信息、德晟物业管理公司物业收据各1份，欲证实案涉房屋不在林发军名下，现在在赵海源名下，该组证据可以证实原告与第三人的买卖不属实。原告质证称，2016年因孩子上高中，距离一中较远，原告在西海二期青蒲雅居购买了一处房屋，便将案涉房屋出租给赵海源，赵海源是原告妻子的学生，所以双方未签订出租协议；第三人张莉娟质证称，没有意见；第三人杨秋朋缺席，未发表质证意见。本院认为，仅凭热力公司证明、收费信息及物业收据并不能证实原告未曾购买案涉房屋，故对该组证据，本院将结合其他证据予以确认。庭审中，第三人张莉娟举证情况如下：出示杨秋朋检查报告6页，欲证实第三人杨秋朋曾外出治病，并未长期在肇源。原告质证称对该证据无异议；被告杨秋艳质证称，证据是否真实不予评论，但外出进行病情诊断属于临时性的，不是长期在外，所以有办理产权转移登记的时间。本院认为，该组证据不能证实第三人欲证明的问题，故对该组证据，本院将结合其他证据予以确认。庭审中，法庭出示证据如下：出示法庭调取的案涉房屋自来水明细3页、天然气交费明细1页。原告质证称无异议；被告质证称，天然气和自来水不是房地产备案的依据，证实不了房屋所有权是原告；第三人张莉娟质证称，无异议，房屋卖给原告林发军了；第三人杨秋朋缺席，未发表质证意见。本院认为，该组证据系本院调取的案涉房屋自来水、天然气使用的具体情况，客观真实，本院对该组证据予以确认。根据当事人庭审陈述及出示的证据，本院经审理确认事实如下：第三人张莉娟、杨秋朋系夫妻关系。肇源县xxx小区建设工程竣工时间为2010年1月1日。第三人张莉娟、杨秋朋系该小区回迁户，案涉xxx小区x号楼x单元x室房屋系第三人张莉娟、杨秋朋回迁房屋，案涉房屋竣工后，该小区房地产开发公司将案涉房屋交付给第三人。第三人于2016年9月30日取得该房屋不动产权证，不动产权证号为ＹＦ××96。2011年7月14日，原告林发军与第三人张莉娟签订《房屋买卖合同》，双方约定原告林发军购买第三人所有的位于大庆市××县xx××小区××楼××单元××室房屋，建筑面积为83.16平方米，房屋总价款为12万元，付款方式为签合同之日起已付清10万元房款，余款2万元于年末之前付清。并约定由于小区目前不能办理房屋产权证和土地使用证，能够办理时第三人负责办理房屋产权证和土地使用证，并协助原告完成过户手续。后原告按照约定付清全部房款12万元，第三人张莉娟于2011年7月14日、2011年11月1日分别为原告出具金额为10万元、2万元的收据两张。同时，第三人将案涉房屋交付给原告占有使用，原告接收房屋后以房主的名义办理了电卡、水卡，安装了天然气、有线电视，并交纳了电费、水费、天然气费、有线电视费、物业费、取暖费等费用，但未办理房屋产权过户登记。另查明,本院在审理被告杨秋艳与第三人张莉娟、杨秋朋民间借贷纠纷一案中,杨秋艳提出保全申请，要求查封案涉xxx小区x号楼x单元xxx室房屋，本院于2020年1月15日作出（2020）黑0622民初423号民事裁定，查封案涉房屋。本院执行机构出具(2020)黑0622执保10号协助执行通知书对案涉房屋实施了查封措施。案外人林发军对本院查封该房屋提出执行异议。本院受理后，经审理于2020年4月20日作出（2020）黑0622执异13号执行裁定，驳回林发军的异议请求。原告不服该裁定，提出执行异议之诉。再查明，因第三人张莉娟、杨秋朋与案外人李春平债务纠纷，李春平申请保全案涉房屋，法院于2018年7月5日作出民事裁定查封案涉房屋，后于2020年年初解除保全。在该案保全过程中，原告曾联系该案法院执行员，提出过案涉房屋已被出售一事。庭审中，被告杨秋艳及其代理人自认自2011年起长达6年时间，第三人杨秋朋均在北京。后离开北京去江苏泰州，2017年杨秋朋回过一次肇源，2018年夏季杨秋朋再次返回肇源后一直未再离开。本院认为，根据当事人诉讼请求及答辩意见，结合本案实际,本案争议焦点为原告林发军对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于案外人对其购买的尚未办理过户登记的房屋是否具有足以排除强制执行的民事权益,可依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定,并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定予以确认。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定,“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”涉及在本案中，首先，在本院依杨秋艳申请对张莉娟、杨秋朋的强制执行程序开始之前，原告即与张莉娟签订了《房屋买卖合同书》，购买了涉案房屋。该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。其次，从原告提交的物业费、燃气费、有线电视费等生活费用的票据及水卡、电卡可以看出,原告收房后控制使用涉案房屋至今，即有实际占有涉案房屋的事实存在。再次，通过原告出示的收据、其长期占有使用房屋的事实结合证人证实的房款来源及第三人收受房款的庭审陈述，可以证实在合同履行中，原告已经按照约定支付了全部房款，履行了合同项下的付款义务。最后，就涉案房屋办理产权登记一节，原告及第三人买卖房屋的时间虽为2011年，但案涉房屋系回迁房屋，该房屋初始产权登记权利人应为回迁人即二第三人，其二人获得产权登记时间为2016年9月，原告能够办理产权转移登记的初始时间为2016年9月。从第三人张莉娟出示的杨秋朋病情检查报告和原、被告及第三人庭审中的陈述意见可以看出案涉房屋在2016年9月后未能办理产权过户登记，是第三人杨秋朋常年外出并不在肇源导致的，且2018年案涉房屋又因张莉娟、杨秋朋欠案外人借款而被另案保全，直至2020年年初张莉娟、杨秋朋偿还该借款后才解除查封，后被告又对案涉房屋申请保全，致使第三人无法协助原告办理过户手续，因此未办理案涉房屋产权过户手续并非原告原因造成。综上所述，故原告林发军的异议符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，能够排除本案所涉房屋的执行。对原告要求停止执行案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：不得执行第三人张莉娟、杨秋朋名下所有，位于肇源县xx小区**楼****的房屋。案件受理费2700元，由被告杨秋艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审 判 长  陈朝迪人民陪审员  陈 晓人民陪审员  王春丽二〇二〇年九月三日书 记 员  韩雪杰附：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。