广东省深圳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤03执异614、615、616、617号 案外人：王明凯，男，1986年8月22日出生，身份证住址河北省唐山市路**。 案外人：刘思思，女，1987年1月21日出生，身份证住址河北省唐山市路**。 共同委托诉讼代理人：蔡勇，河北德硕律师事务所律师。 申请保全人：深圳市顺诚乐丰保理有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路******（入驻：深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码914403003351627818。 法定代表人：OOIBEETI。 委托诉讼代理人：谢烨蔓、钟佳旻，北京大成（深圳）律师事务所律师。 被保全人：唐山天昱市政工程有限公司，住，住所地唐山路**学院南路街道办事处院内一社会信用代码911302006622217341。 法定代表人：魏兴元。 被保全人：唐山天昱房地产开发有限公司，住，住所地唐山市路**天昱金元**楼****一社会信用代码911302005632462747。 法定代表人：洪剑辉。 被保全人：王小丹，女，1970年11月11日出生，身份证住址河北省唐山市路**。 被保全人：姚金山，男，1970年10月7日出生，身份证住址河北省唐山市路**。 被保全人：杨芙娜，女，1978年1月31日出生，身份证住址河北省唐山市路**。 被保全人：魏兴元，男，1978年9月23日出生，身份证住址河北省唐山市路**。 本院根据深圳市顺诚乐丰保理有限公司（以下简称顺诚乐丰公司）的诉前保全申请，查封了唐山天昱房地产开发有限公司（以下简称天昱房地产公司）名下位于河北省唐山市XX区XX里XXX大厦的土地使用权[不动产权属证号为唐（2017）XX区不动产权第505XXXXX8号;以下简称涉案土地使用权]及其地上房屋。案外人王明凯、刘思思对此不服，向本院提出书面异议，本院依法受理，并另行组成合议庭进行审查。本案现已审查完毕。 案外人王明凯、刘思思提出异议称，XXXX大厦2楼1单元6号、2楼1单元7号、1楼1单元5号、2楼1单元5号共4套房产（以下统一简称涉案房产）为案外人出资购买（对应房号详见附表）。案外人已与天昱房地产公司签订商品房买卖合同，并分别于2015年8月26日、2016年1月28日进行网签，案外人已按照合同约定支付了相关款项且已实际占有使用涉案房产，涉案房产属于案外人所有亦已进行预告登记。据此，请求解除对涉案房产及对应的涉案土地使用权的查封。 案外人王明凯、刘思思向本院提交了商品房买卖合同、房款收据、转账凭证、租赁合同以及涉案房产水电费收据等证据材料（均为复印件）以证明其异议主张。 就案外人王明凯、刘思思等人针对本院查封涉案土地使用权及其地上房屋所提之异议，申请保全人顺诚乐丰公司提交的书面答辩意见具体如下：1.案外人无权就法院对涉案不动产的保全措施提出异议。首先，涉案不动产登记在天昱房地产公司名下，并未办理产权变更登记，且案外人仅办理了网签及备案手续，不能产生不动产物权设立或变动的效力，即便案外人已对涉案不动产进行预告登记，其也未因此取得涉案不动产的物权。其次，涉案土地使用权仍登记在天昱房地产公司名下，且该地块上仍有部分房产尚未出售以及办理预售登记，仍属于天昱房地产公司的财产。因此，法院对涉案不动产采取保全查封的行为符合法律规定，案外人提出的保全异议并无事实和法律依据，应予驳回。2.本次提出异议的案外人之中，仅有部分支付了全部房款，且案外人未能证明其对涉案房产未办理过户登记手续不存在过错，因此，其所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和第三十一条规定的情形，法院无需解除对涉案不动产的查封措施。3.保全仅是对涉案不动产采取查封措施，不涉及对涉案不动产进行处分，并未实际影响案外人的权利，故本案亦不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条及第三十条之规定。综上所述，请求依法驳回案外人的异议申请。 本院查明，关于顺诚乐丰公司申请诉前财产保全一案，本院于2019年1月17日作出（2019）粤03执保41号执行裁定书，裁定查封（或扣押、冻结）唐山天昱市政工程有限公司、天昱房地产公司、王小丹、姚金山、杨芙娜、魏兴元的财产（以价值人民币126,676,000元以内为限）。同日，本院作出（2019）粤03执保41号之十五协助执行通知书，并于2019年1月22日轮候查封涉案土地使用权及其地上房屋，该轮候查封现已转为正式查封。2019年2月11日，顺诚乐丰公司向本院起诉上述被保全人，本院已立案受理，案号为（2019）粤03民初559号。 另查明，案外人王明凯、刘思思提交的证据材料载明以下内容：1.案外人分别于2015年8月25日、2016年1月28日与天昱房地产公司签订商品房买卖合同（合同号分别为20150825018、20150825023、20160128207、20150825016），约定由案外人购买XX.XX商业中心[暂定名，位于土地使用证为冀唐国用（2013）第**地块之上]2楼1单元6号（总价为人民币1616160元）、2楼1单元7号（总价为人民币1803072元）、1楼1单元5号（总价为人民币3031320元）、2楼1单元5号（总价为人民币1710720元）；2.天昱房地产公司于2015年8月25日出具的收据，载明收到案外人支付的2楼1单元5、6、7号房的房款人民币5129952元；3.天昱房地产公司于2015年8月26日出具的收据，载明收到案外人支付的2楼1单元3号房的房款人民币1031320.85元；4.天昱房地产公司于2016年1月28日出具的收据，载明收到案外人支付的补房款差价人民币2000000元（2楼1单元3号房屋换1楼1单元5号房屋）；5.中国农业银行电子银行实时转账交易（个人）回单，载明王明凯于2015年8月29日向收款人为天昱房地产公司的账户转入人民币600万元；6.中国农业银行回单，载明王明凯于2016年1月28日向天昱房地产公司转账人民币200万元；7.王明凯分别与王树利等人于2017年期间签订的租赁合同，约定前者将涉案房产分别出租给后者；8.中国农业银行个人账户明细、业务凭证，载明王树利等人分别于租赁合同签订当天向王明凯转入人民币5万元等对应金额；9.案外人于2020年6月9日出具的情况说明，称其所购买的涉案房产因总价较高，现场交款时无法使用手机银行进行转账，因此开发商开具收据并在案外人办理完银行柜台转账后才将收据交予案外人，故此存在收据时间在先、银行转账时间在后的情况，签订购房协议并全额交付房款后，开发商将涉案房产交付案外人，因其他购房人均未能取得房产证，故案外人亦随众等待，期间将涉案房产或出租或自用，至于网签、备案、发票开具等事宜均由开发商出面办理，故涉案房产未备案、开具发票的原因案外人不得而知；10.收据若干，分别载明王明凯于2015年11月至2017年10月期间缴纳涉案房产的水费、电费；11.王明凯于2020年8月11日出具的情况说明，称其为涉案房产的业主，其此前向法院提交的水电费、管理费的收据原件已丢失，其保证其提交的上述收据是真实的，管理处可以予以证明；12.案外人于2020年9月7日出具的说明，称涉案房产购房款共计8161272.85元，其中通过银行转账支付800万元，余下161272.85元为现金支付；13.案外人于2020年9月7日出具的情况说明，称其与天昱房地产公司签订的购买1楼1单元5号房的合同，因网签时文件较多，故其持有的合同仅有该司签章，但该司持有的合同签字齐全。 又查明，根据河北省唐山市不动产登记中心向本院出具的《关于天昱金元项目抵押查封情况的说明》、唐山市住房和城乡建设局向本院出具的《关于天昱金元大厦项目网签备案情况的说明》以及所附的网签备案统计表（截至2020年6月4日）所载明的内容，权属证号为唐（2017）XX区不动产权第505XXXXX8号与冀唐国用（2013）第7XXX号（该证已收回作废）所对应的土地使用权为同一地块；涉案土地无抵押，地上建筑物，地上建筑物为路**卫国里天昱金元大厦，共有**楼**楼两栋46078平方米，房屋用途包括住宅、商业、办公、地下室；目前、地下室尚未备案的为14套，其中住宅1套、商业5套、办公用房8套；因被查封，该小区均未办理分户转移登记。经核，1楼商业2号和2楼商业4、5、6号房产的合同状态均为“签约”，房屋用途均为“商业服务”，购房人均为“刘思思”，证件号均为“”，对应合同号分别为20160128207、20150825023、20150825018、20150825016。 根据唐山市不动产登记中心于2020年7月29日、9月7日出具的书面说明，XXXX大厦1楼1单元5号、2楼1单元5号、2楼1单元6号、2楼1单元7号现坐落名称分别为XXXX大厦1楼商业2号、2楼商业6号、2楼商业5号、2楼商业4号，上述4套房产均被本院（2019）粤03执保41号案件正式查封，前三套房产其后另有其他法院因另案轮候查封；涉案房产均无抵押登记。 再查明，唐山天鼎物业服务有限公司于2020年8月6日出具书面证明，称刘思思、王明凯于2015年8月25日购买使用天昱金元商业中心2楼1单元5、6、7号房，于2016年1月28日购买使用XXXX商业中心1楼1单元5号房，水电费由物业代为收取；上述房产自交付使用之日由刘思思、王明凯使用或者对外出租，自使用之日水电费均由该司代收。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款之规定，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定；案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。因此，案外人主张其为涉案房产的实际所有权人并对被保全的涉案土地使用权和涉案房产提出书面异议，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。 首先，案外人异议审查的权属判断标准并非是对案外人主张的实体权利进行最终确权，性质上亦仅仅针对执行标的物的形式权益或者权利表象进行识别判断。其次，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。具体到本案，根据前述查明的情况，涉案土地使用权对应地块的地上现已建成天昱金元大厦，且综合唐山市住房和城乡建设局出具的网签情况说明、唐山天鼎物业服务有限公司出具的证明以及案外人所提交的商品房买卖合同、转账凭证等证据材料，可以推定涉案房产虽然登记在被保全人天昱房地产公司名下，但是在本院采取保全查封措施之前，案外人王明凯、刘思思已于2015年8月25日、2016年1月28日与被保全人天昱房地产公司签订商品房买卖合同并已经付清了相应购房款项，涉案房产已经实际交付给案外人，且非因案外人自身的原因未能办理过户登记手续，因此，在无其他相反证据否定案外人王明凯、刘思思对涉案房产的异议主张的情况下，本院应当解除对涉案房产以及相应的涉案土地使用权的查封。 综上所述，案外人王明凯、刘思思之异议请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款之规定，裁定如下： 解除对涉案房产（详见附表）以及相应的河北省唐山市XX区XX里XXXX大厦的土地使用权[不动产权属证号：唐（2017）XX区不动产权第505XXXXX8号]的保全措施。 如不服本裁定，可于本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  张文佳 审判员  田 磊 审判员  林 珊 二〇二〇年九月十一日 书记员  叶志桃 附表