甘肃省张掖市甘州区人民法院民事判决书（2019）甘0702民初10409号原告：张掖市博盛商厦有限责任公司。法定代表人：徐某，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈某，系甘肃方联律师事务所律师。被告：孔某，住甘肃省张掖市。委托诉讼代理人：陆某，系甘肃祁峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴某，系甘肃祁峰律师事务所律师。原告张掖市博盛商厦有限责任公司（以下简称“博盛商厦公司”）与被告孔某租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月28日立案后，因本案须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结，本院依法裁定该案中止审理。中止事由消除后，本案恢复诉讼。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告博盛商厦公司委托诉讼代理人陈某，被告孔某及其委托诉讼代理人陆某、吴某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博盛商厦公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2018年8月10日签订的《租赁经营合同书》；2、要求被告支付拖欠的租金5940元；3、要求被告支付违约金9604.80元；4、要求被告支付拖欠的装修费1372.50元；以上合计16917.30元；5、本案涉诉费用由被告承担。事实和理由：2018年8月10日，原、被告双方在平等自愿、协商一致的基础上签订了一份《租赁经营合同书》，合同约定：乙方（被告）自愿承租甲方（原告）位于××区.5平方米的场地从事针棉销售……合同自2018年8月10日至2020年8月9日止……年租金为24012元，于合同签订时，乙方一次性向甲方交清。2019年8月10日至2020年8月9日年租金随行就市，于当年7月20日前乙方向甲方交清……乙方未按合同规定的期限缴纳租金及其他规定费用的，拖欠租金及各种费用，履约保证金不退，并承担违约金，终止合同，违约金按本合同期应收租金总额的20%计算。合同签订后，原告依约将双方所约定的场地交付给乙方使用，但被告却违背诚实信用原则，没有支付2019年8月10日至2020年8月9日期间的租金，其行为极大的损害了原告的合法权益。原告认为，原、被告签订的《租赁经营合同书》是双方真实意思的表示，是有效合同。被告拖欠租金的行为违反了合同约定及诚实信用原则，故原告依法提起诉讼。被告孔某辩称：原告所诉双方于2018年8月10日签订《租赁经营合同书》、合同对双方权利义务做了相关约定，租期为2年，自2018年8月10日至2020年8月9日，第一年租金为24012元以及第二年租金双方未做明确约定，约定第二年租金随行就市，对以上事实被告均无异议，但其他诉称均不属实。2018年8月10日合同签订后，原告商场迟迟不能开业，导致被告无法经营。2018年9月15日，经被告多次督促，原告向被告承诺并在合同上备注租期由2018年8月10日调整为2018年9月15日起计算。被告经营至2019年8月初，开始与原告多次协商租金事宜，要求原告下降租金，双方未达成一致。2019年9月15日，原告与被告再次协商，仍无法达成租赁的协议。当日，经双方协商，被告腾让场地，搬离商场。被告搬离后，原告将上述场地另行租赁他人进行经营活动。综上，被告认为双方的租赁协议已于2019年9月15日协商终止履行，被告不存在违约、拖欠租金的情形。另外，装修费用与被告没有关系。原告的各项诉讼请求没有依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年8月10日，原告博盛商厦公司作为出租方（甲方），被告孔某作为承租方（乙方），签订了《租赁经营合同书》一份，约定：一、甲方提供商厦二楼面积34.5㎡由乙方租赁使用，其经营范围为针棉……。二、合同期限自2018年8月10日至2020年8月9日止。乙方中途不退租、不请假。三、合同签订时，乙方须向甲方交纳合同场地履约保证金＿＿元。该履约保证金自收取至退还期内均不计息、不顶租、不做为其他费用或赔款。乙方按期履行完合同义务，经甲方确认无违约、无债务、无消费争议及损坏设施行为后，持当期合同及履约保证金收据在三个月内退还。四、经双方协商2018年8月10日至2019年8月9日的租金为24012元，合同签订时，乙方一次性向甲方交清。2019年8月10日至2020年8月9日的租金随行就市，在当年7月20日前由乙方向甲方交清。若逾期，乙方则按逾期天数乘以年租金5%缴纳滞纳金……十六、乙方有下列情形之一的，履约保证金不退，并承担违约金，终止合同。违约金按本合同期应收租金总额的20%计算，同时甲方追收一切优惠租金并收回承租场地。1、合同期未满，乙方私自将货物搬出经营场地或陈列的商品明显减少，不符合甲方的要求，影响商场整体形象，经甲方通知后仍不按期纠正者，必要时甲方有权留置乙方商品，同时追究乙方违约责任……。合同还约定了双方的其他权利义务等事项。同时，双方还签订了《商品质量保证责任书》、《消防安全责任书》。合同签订后，双方开始履行合同。被告向原告交纳了第一年的租金24012元。第一年合同到期后，双方就第二年租金进行了协商，但原告明确表示不降租，且不同意解除合同。在双方就第二年租金未达成一致意见的情况下，被告于2019年9月15日搬离商场。之后，原告将案涉摊位出租于第三人用于经营儿童游乐场。同时查明，在双方签订的租赁合同正文第一页下方空白处写有“2018年9月15日起计租金”字样，并加盖原告博盛商厦公司合同专用章。另查明：被告孔某所在的摊位实际装修费用共计8893元，原告公司优惠补贴了部分装修费，被告仅承担部分装修费3372.50元。之后，被告支付了装修费2000元，下剩装修费1372.50元至今未付。上述事实，由原、被告的当庭陈述，原、被告签订的《租赁经营合同书》、《商品质量保证责任书》、《消防安全责任书》、摊位装修清单、光盘、录音笔录、照片、儿童乐园宣传照片等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订的《租赁经营合同书》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务。现根据本案证据及原、被告的诉辩意见，对本案的焦点问题分述如下：一、关于原、被告双方合同解除的问题。本院认为，原、被告于2018年8月10日签订的《租赁经营合同书》第四项约定：“经双方协商2018年8月10日至2019年8月9日的租金为24012元，合同签订时，乙方一次性向甲方交清。2019年8月10日至2020年8月9日的租金随行就市，在当年7月20日前由乙方向甲方交清。”合同签订后，在第一年租期到期后，因原、被告就第二年租金金额无法达成一致意见，被告于2019年9月15日搬离租赁场地，并告知了原告搬离的事实，足以证明被告孔某以自己的行为表明不再履行合同义务，且原告博盛商厦公司对此未提出异议，应视为双方签订的《租赁经营合同书》自2019年9月15日解除。二、关于原告要求被告支付租金5940元的问题。本院认为，被告孔某向原告博盛商厦公司交纳了2018-2019年期间的房租24012元，但在双方签订的合同中补充约定“2018年9月15日起计租金”，该约定视为原、被告对租金支付期间进行了调整，被告孔某已交纳租金的截止时间为2019年9月15日。双方签订的《租赁经营合同书》已于2019年9月15日解除，原告博盛商厦公司要求原告再支付2019年9月15日之后的三个月租赁费的诉请无事实和法律依据，故对原告的该项诉请，本院不予支持。三、关于原告要求被告支付违约金9604.80元的问题。本院认为，在双方未协商一致的情况下，被告孔某搬离租赁场地，以自已的行为明确表明不履行合同，自身存在违约行为，应承担违约责任。现原告根据《租赁经营合同书》中约定“违约金按照本合同期应收租金总额20%计算”的违约金计算方式，要求被告承担违约金9604.80元，明显过高。考虑到被告之所以提前解除合同，是因为双方在签订合同时对第二年租金未作明确约定，事后双方又未达成一致的补充意见所导致，造成该结局并非被告一方的过错，原告亦存在一定的过错。现结合双方的违约过错程度及造成的损失，本院对原告主张的违约金酌情认定为7203.60元（24012元×30%）。四、关于原告要求被告支付装修费1372.50元的问题。本院认为，原告在庭审中提交了被告签字确认的摊位维修清单，足以证明被告应向原告支付装修费3372.50元，庭审中，双方一致认可被告已向原告支付装修费2000元，故对原告要求被告支付下剩装修费1372.50元的诉讼请求，本院予以支持。对被告辩称其在摊位维修清单上的签字系受原告胁迫所签的抗辩理由，因其未提供证据加以证明，应承担举证不利的法律后果，本院依法对被告的此抗辩理由不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条第（二）项、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告张掖市博盛商厦有限责任公司与被告孔某于2018年8月10日签订的《租赁经营合同书》（已解除）；二、被告孔某向原告张掖市博盛商厦有限责任公司承担违约金7203.60元；三、被告孔某向原告张掖市博盛商厦有限责任公司支付装修费1372.50元；四、驳回原告张掖市博盛商厦有限责任公司的其他诉讼请求。以上二、三项合计8576.10元，限被告于判决生效之日起二十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费223元，减半收取111.50元，由原告张掖市博盛商厦有限责任公司负担54.50元，被告孔某负担57元，被告负担的费用由被告直接给付原告。本院退还原告案件受理费111.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审判员 康文玥二〇二〇年九月八日（法官助理 万 英书记员 符晓婷