北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初52930号原告（反诉被告）：北京全时叁陆伍连锁便利店有限公司，住所地北京市朝阳区建国路**院**北岸1292三间房创意生活园区**楼**004。法定代表人：福荣，董事长。委托诉讼代理人：洪云，北京市乾坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：阿曼．依力夏提，北京市乾坤律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京晋丰源物业管理有限公司，住，住所地北京市朝阳区南湖南路**院**楼****-1/div>法定代表人：柴永平，总经理。委托诉讼代理人：刘大庆，北京市法大律师事务所律师。原告（反诉被告）北京全时叁陆伍连锁便利店有限公司（以下简称全时公司）与被告（反诉原告）北京晋丰源物业管理有限公司（以下简称晋丰源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）全时公司的委托诉讼代理人洪云、阿曼．依力夏提，被告（反诉原告）晋丰源公司的委托诉讼代理人刘大庆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。全时公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除全时公司与晋丰源公司签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议；2、判令晋丰源公司退还全时公司租赁保证金75000元；3、判令晋丰源公司给付全时公司违约金135000元；4、判令晋丰源公司赔偿全时公司装修损失、设备损失543200．41元，搬迁及安置费12891．32元。事实和理由：2014年5月全时公司与北京盛世华隅物业管理有限公司签署，约定全时公司向北京盛世华隅物业管理有限公司承租北京市朝阳区南湖南路X号院甲X号楼X层X号用于开办超市，承租期限为2014年5月26日至2024年6月25日；合同签订后全时公司按约定交纳了租赁保证金75000元及房屋租金并装修了房屋，其中硬装、软装费用为240000元、设备设施购置费为303200．41元。后北京盛世华隅物业管理有限公司更名为晋丰源公司，全时公司与晋丰源公司、北京盛世华隅物业管理有限公司三方签署补充协议，约定将出租人变更为晋丰源公司，原租赁合同中的全部权利、义务由晋丰源公司承继。2015年7月3日因承租房屋门牌号变化、2015年12月18日因接收租金账号有变化晋丰源公司又与全时公司分别签署了补充合同二、三。2018年4月28日始晋丰源公司单方以不可抗力原因为由向全时公司发出终止合同通知，要求全时公司在其指定时间内搬离，且不同意对全时公司承担中途解约的违约责任，2018年7月23日晋丰源公司向全时公司发出催租通知，要求全时公司支付2018年6月26日之后的房屋租金，因考虑之前的解约通知全时公司行使不安抗辩权未向晋丰源公司付租。2018年9月28日全时公司单方搬离承租房屋并因此发生了搬迁安置费用12891．32元，搬走时全时公司对房屋状况进行了视频记录。晋丰源公司无正当理由提前解除合同的行为构成违约，据此全时公司提出解除合同；晋丰源公司除退还租赁保证金外还应按照合同约定承担违约金；由于搬离时硬装修和部分设备不能带走同时还发生了搬迁安置费，晋丰源公司还应承担赔偿损失的责任。为此全时公司诉至法院。晋丰源公司辩称并反诉称，2018年4月28日晋丰源公司向全时公司发出搬离通知书，全时公司不同意搬离并表示要继续履行合同，后晋丰源公司发函催交租金，因全时公司逾期交纳租金，晋丰源公司在2018年7月25日发出解除合同通知书，所以晋丰源公司认为双方的租赁合同因全时公司违约在2018年7月25日已经解除，晋丰源公司不需承担违约金、赔偿损失等责任。全时公司在2018年8月单方搬离承租房屋后将房屋上锁，截至2019年2月20日晋丰源公司进入前一直占有承租房，所以晋丰源公司提出反诉，请求判令全时公司给付晋丰源公司2018年6月25日至2019年2月20日期间的房屋占用费50000元。全时公司针对晋丰源公司的反诉辩称，全时公司搬离时间为2018年9月，搬离时因晋丰源公司进行阻挠致使部分设备设施等物品留在承租房内未带走，即便发生占用费，其与留在屋内的物品也足以抵扣，所以全时公司不同意晋丰源公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明以下事实：2014年5月26日，北京盛世华隅物业管理有限公司（以下简称华隅物业）与全时公司签订《房屋租赁合同》及《补充协议（XX中学）》，约定由全时公司向华隅公司承租北京市朝阳区南湖南路X号院甲X号楼X层X号，租赁期限自2014年5月26日至2024年6月25日止，共10年，其中免租期为2014年5月26日至2014年6月25日；采取押二付六的租金支付方式，年租金为450000元，每2年递增一次，递增比例为5%，自第3年开始递增，于每个计租周期届满前提前15日支付下一个计租周期的租金；本合同签订之日全时公司支付租赁履约保证金75000元；在租赁期内华隅物业保证涉案房屋具备上下水、电、空调等基础设施处于适用和安全状态，如无法正常使用的华隅物业应当赔偿或减免租金；因战略调整需要或客观情况变化致使出租方不能提供租赁场地的，华隅物业应提前一个月通知，本合同解除，双方据实结清互不担责；因华隅物业原因导致中途解约的，华隅物业应当支付承租方首年度租金总金额的30%的违约金以补偿对方预期利益，并退还全部租赁保证金，还应对装修残值及搬迁、安置费用进行补偿；全时公司拖欠租金达15个工作日的华隅物业有权解除合同并要求对方支付违约金；合同解除或终止的全时公司应在5日内与华隅物业结清债权债务，并办理租赁场地交接，如全时公司逾期5个工作日交接的，则视为其放弃租赁场地的物品所有权。2014年7月9日华隅物业名称变更为晋丰源公司，为此签订了晋丰源公司、华隅物业、全时公司三方参与的《〈房屋租赁合同〉补充协议（一）》，约定将原《房屋租赁合同》中的出租人变更为晋丰源公司，由晋丰源公司承担原合同的全部义务并享有权利，全时公司向晋丰源公司交纳租金。2015年7月3日晋丰源公司与全时公司签订《〈租赁合同〉补充协议（二）》，约定将原租赁房屋地址变更为北京市朝阳区南湖南路X号院甲X号楼一层X（以下简称涉案房屋）。2015年12月18日晋丰源公司与全时公司签订《〈房屋租赁合同〉补充协议（三）》将原收取租金的招商银行账号变更为北京银行账号。合同签署后全时公司对涉案房屋进行了装修并如期交纳了租赁押金75000元及房屋租金，已支付租金的截止日期为2018年6月25日。2018年4月28日晋丰源公司向全时公司发送《通知》，称“因不可抗力原因，我司特通知贵司双方终止合同，现郑重告知如下：1、为不给贵司经营带来影响，我司允许贵司继续经营至2018年7月30日。2、在2018年7月30日前，双方应继续严格按照合同约定履行其义务。3、贵司须在2018年7月30日二十四时前搬离该租赁房屋，同时将房屋内所有贵司物品搬离，拆除贵司在房屋租赁期内添加的全部装修、装饰、设备和辅助设施等。4、合同终止后双方将按合同约定处理相关费用”。2018年6月全时公司以邮件方式回复要求晋丰源公司赔偿提前解约违约金、退还租赁保证金及赔偿装修损失。2018年7月23日晋丰源公司向全时公司发出《催款通知单》，要求全时公司在2018年7月23日前支付2018年6月26日至2018年12月25日期间的房屋租金及违约金、滞纳金共计403899．75元。2018年7月24日全时公司回函要求晋丰源公司给付提前解约违约金及赔偿，并表示基于晋丰源公司之前的通知不同意在产权人不确定的情况下继续交纳租金。2018年7月25日晋丰源公司向全时公司发出《解约通知》，表明因全时公司拒付到期租金特通知其双方签署的《房屋租赁合同》于2018年7月26日解除。2020年2月20日晋丰源公司进入涉案房屋，并对进入时的房屋状况以视频方式进行了记录，全时公司认可视频中内容为其搬离时的状况。视频显示，涉案房屋内并未遗留明显装修及有价值物品。审理中，全时公司举证了其于2014年入驻涉案房屋时向案外人支付的装修费发票、设备款转账记录等用于证实装饰装修、设备设施损失。本院认为，全时公司与晋丰源公司签订的《房屋租赁合同》及一系列《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面履行。现双方均认可《房屋租赁合同》已经解除，争议的焦点如下：1、双方基于哪一个行为提前解除合同；晋丰源公司自2018年4月28日起多次向全时公司发函要求解除租赁合同，函件内容已经明确表达了不再履行出租义务的意思，在全时公司要求其承担违约责任的情况下，转而在2018年7月23日催交租金、7月26日以逾期未缴纳房租为由提出解除《房屋租赁合同》，结合双方之间的函件往来内容、全时公司此前如期支付租金等事实考量，全时公司在租赁状况不确定情形下拒付下期租金的做法具有合理性，故本院不采纳晋丰源公司主张的因全时公司逾期支付房租导致解除合同的陈述，认定提前解除合同系基于晋丰源公司在2018年4月28日的发出通知书行为，《通知》限令全时公司在2018年7月30日前搬离，故双方解除合同的时间为2018年7月30日。2、晋丰源公司于2018年4月28日提出的解除合同通知是否构成违约。据晋丰源公司发出的通知看，其因涉案房屋产权人变更而要求解除与全时公司的租赁合同，而产权人变更并非必然导致出租人不能提供租赁场地情形，故属于因晋丰源公司自身原因中途解约，按照《补充协议（XX中学）》约定晋丰源公司构成违约，应承担相当于支付首年度租金即450000元30%的违约金、退还租赁保证金、赔偿装修残值等。关于全时公司主张的装饰装修、设备设施损失，鉴于搬离现场已经灭失，本院按照装饰装修为不动产存在折旧、设备设施为动产可以搬离的原则结合全时公司举证酌定为100000元，搬迁安置费全时公司未提供有效票据加以证实，本院不支持。3、晋丰源公司主张的涉案房屋占用费。因全时公司实际支付租金至2018年6月26日，其自认于2018年9月28日搬离涉案房屋，故应向晋丰源公司支付此期间的房屋占用费，费用标准参照租赁合同的租金标准。晋丰源公司主张的房屋占用费标准具有事实及法律依据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京全时叁陆伍连锁便利店有限公司与被告（反诉原告）北京晋丰源物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议于二〇一八年七月三十日解除；二、被告（反诉原告）北京晋丰源物业管理有限公司于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）北京全时叁陆伍连锁便利店有限公司租赁履约保证金75000元；三、被告（反诉原告）北京晋丰源物业管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京全时叁陆伍连锁便利店有限公司违约金135000元；四、被告（反诉原告）北京晋丰源物业管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）北京全时叁陆伍连锁便利店有限公司装饰装修、设备设施损失100000元；五、原告（反诉被告）北京全时叁陆伍连锁便利店有限公司于本判决书生效后七日内给付被告（反诉原告）北京晋丰源物业管理有限公司房屋占用费50000元；六、驳回原告（反诉被告）北京全时叁陆伍连锁便利店有限公司其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）北京晋丰源物业管理有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11461元，由原告（反诉被告）北京全时叁陆伍连锁便利店有限公司负担6261元（已交纳），被告（反诉原告）北京晋丰源物业管理有限公司负担5200元（于本判决生效后七日内交纳）。案件反诉受理费1050元，由原告（反诉被告）北京全时叁陆伍连锁便利店有限公司负担（于本判决书生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  汪雪明二〇二〇年九月二十八日书记员  姜海燕