四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1421民初2996号 原告：黄荣，男，生于1971年3月20日，汉族，住四川省仁寿县。 原告：元振英，女，生于1978年1月23日，汉族，住重庆市九龙坡区。 二原告的委托诉讼代理人：李海燕，仁寿县陵阳法律服务所法律工作者。 被告：仁寿蜀峰置业有限公司。住所地：仁寿县文林镇仁寿大道高笋社区。统一社会信用代码：91511421MA63079W96。 法定代表人：钟德金，董事长。 委托诉讼代理人：郭战帅，男，系该公司员工。 原告黄荣、元振英与被告仁寿蜀峰置业有限公司（以下简称“蜀峰公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于某20年7月14日立案后，依法适用简易程序，于某20年8月11日公开开庭进行了审理。原告黄荣及二原告的委托诉讼代理人李海燕，被告蜀峰公司的委托诉讼代理人郭战帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄荣、元振英向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《商品房定购书》；2.判令被告向原告支付双倍定金40000元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于某20年4月27日签订一份《商品房定购书》，同时，原告交纳了2万元的定金。准备购买被告开发的位于川发蓝光·芙蓉天府二期项目12栋1单元305号商品房一套。 签订认购书之后，双方就《商品房买卖合同》条款进行了协商，经过与置业顾问多次沟通，原告被告知《商品房买卖合同》不能修改条款内容。比如，就被告宣传图纸的购房户型与仁寿县自然资源和规划局备案的设计图纸不一致地方，被告拒绝修改合同内容。双方就合同主要条款无法达成一致意见，最终无法签订《商品房买卖合同》。属于由于被告的违约行为，导致商品房买卖合同未能签订的情形。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告蜀峰公司辩称，1.原被告签订的定购书已经明确约定原告应在2020年5月8日18点前与被告签订商品房买卖合同，同时原告签订了一份承诺书，承诺书第一条第五款明确显示销售人员就定购书条款进行了完整的解释，提请本人特别注意定购书中的黑体及下划线部分，本人对此并无异议。第六条显示，本人于项目销售现场已经实际查阅了《商品房买卖合同》、附件、补充协议、前期物业服务合同、临时管理规约等公司文本，销售人员已经就合同中的全部内容向本人进行了逐条说明与解释，并提请本人特别注意认购书中的黑体及下划线部分，本人对合同条款中的加黑加粗文字、特殊房型说明等不利因素公示等内容已经知悉，并无异议。这两条说明了原告在购房时已经认可被告现场公示的相关合同文本及补充协议；2.被告于某20年5月12日向原告发出《关于按定购书约定尽快履行签约及付款义务的函》，函告原告方应于某20年5月15日前前往公司办理签约及付款手续，相对于定购书中的签约日期已经给原告予以宽限，但原告并未按时前往销售现场签约。2020年5月16日，被告向原告发送《没收定金通知书》明确告知原告所付的定金不予返还。根据合同法及相关司法解释，原被告解除定购书的日期应为2020年5月16日；3.被告于销售现场展示的包括商品房买卖合同及附件等均于某19年8月26日在四川省仁寿县公证处进行了公证，可以证明上述文件全部展示于销售现场供购房者查阅。综上，请求驳回原告的请求。 本院经审理认定事实如下，2020年4月27日，原告黄荣、元振英与被告蜀峰公司签订《商品房定购书》，约定原告购买被告开发建设的位于仁寿县项目12栋1单元3层5号的商品房一套，销售方式为预售；商品房建筑面积100.50平方米，其中套内建筑面积81.76平方米，以上面积最终以产权监理处核定为准；商品房总价956065元；定金20000元。《商品房定购书》载明：1.买受人确认：在签订本《定购书》前，已充分了解出卖人所售商品房的基本情况，并详细阅读了出卖人现场公示的《商品房买卖合同》、补充协议及其附件、《前期物业服务协议》和《临时管理规约》等相关合同文本（详见现场公示）（下称“《商品房买卖合同》”），买受人对前述文本条款清晰无异议、并同意按照前述文本签订《商品房买卖合同》；2.本《定购书》在经出卖人和买受人双方签字（盖章）、买受人向出卖人交纳定金后生效；3.买受人应于某20年4月30日18:00前（即定购截止日）携带本《定购书》、定金收据和身份证明原件等相关资料到出卖人处签署《商品房买卖合同》，否则属买受人违约，出卖人有权将该商品房另行出售，买受人所付定金不予返还。在定购截止日前，出卖人不得将该商品房另售他人，如另售他人则买受人有权要求出卖人双倍返还买受人已付定金；……5.买受人在签订本《定购书》前已仔细阅读申请按揭贷款相关资料，并承诺在签订《定购书》时带齐办理按揭贷款的相关资料，以便提交按揭银行进行审查。6.买受人保证本《定购书》上所列明电话、地址等个人资料的真实性。买受人如有地址、电话等个人资料更改，须以书面形式在其相关信息变更后5日内通知出卖人。若出卖人按买受人确定的电话、地址等无法与买受人取得联系，则买受人须承担由此产生的全部责任。在寄出三天后（本省或直辖市）／七天后（外省或直辖市）视为送达，若实际送达时间早于上述期限的，以实际送达时间为准。双方还约定了计算公积金优惠、促销优惠、按时签约优惠、首付等优惠条件，优惠后购房价款为842459元。 同时，原告还向被告签署了一份《承诺书》，就定购仁寿川发蓝光芙蓉天府（二期）项目12-305号房屋与被告签订《商品房定购书》的相关事宜承诺：1.本人对所购房屋在小区里的位置、房号以及房屋内空间布局已知悉。2.本人对所选择的付款方式的付款时间及金额、相关优惠已知悉。3.本人签订合同前，已自行了解本项目周边学区划分及小、初、高中入学要求，知悉学区划分可能因政府部门及教育单位招生政策变化进行调整，出卖人对本项目所属学区及项目周边学校入学条件不做承诺和保证。4.本人签订合同前，已知悉出卖人设立的“装修示范单位/体验馆”等其他展示单位仅为其空间布局导向、装修装饰和家具摆放指引，仅为提供装修方案之参考而非要约，不属于交付标准；本项目建设范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的允诺，具体以政府最终规划方案为准。5.本人签订合同前，销售人员已就定购书条款进行了完整的解释，提醒本人特别注意认购书中的黑体及下划线部分，本人对此并无异议。6.本人于项目销售现场，已经实际查阅了《商品房买卖合同》、附件、补充协议、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》等公司文本(以下统称《合同》)，销售人员已就合同中的全部内容向本人进行了逐条说明与解释，并提请本人特别注意买卖合同中的黑体及下划线部分，本人对合同条款中加黑加粗的提示文字、特殊房型说明，不利因素公示所提示等内容已知悉，并无异议。原告还在《承诺书》中承诺“于定购书中约定时限内即2020年5月8日前与出卖人签订《合同》，并按合同约定支付完相应款项方可享受1%限时签约优惠，如本人未能按期签订《合同》则适用定金罚则，如贵司未主张适用定金罚则而愿意与本人签订合同的，本人不再享受1%限时签约优惠。” 签署《定购书》及《承诺书》后，原告当天即通过银行转账方式向被告支付定金20000元，被告于某20年5月5日向原告出具载明“川发蓝光·芙蓉天付（二期）／一期／12＃／住宅-精装／305定金”、金额为20000元的收据一张。 2020年5月12日，被告通过邮政快递（ＥＭＳ）向原告在定购书上预留的地址“四川省眉山市仁寿县奎星街87号仁寿县教育体育局”寄送《关于按定购书约定尽快履行签约及付款义务的函》，函称原告应于某20年5月8日18：00前到被告公司签订《商品房买卖合同》及其附件并支付相应房款，但原告至今未履行签约及付款义务。被告函告原告于某20年5月15日前到被告公司办理完毕签约及付款手续，不再享受按时签约1%优惠。否则，被告将按《定购书》第3条执行，即将原告所定购的商品房另行出售，原告所交定金不予返还；被告保留按照《定购书》规定追究原告违约责任的权利。原告于同日收到该函件。 2020年5月16日，被告再次通过邮政快递（ＥＭＳ）向原告预留的前述地址寄送《没收定金通知书》，称原告经催告仍未至被告公司完成《商品房买卖合同》及附件的签署和购房款的支付义务，已经严重违约，通知取消原告对该商品房的定购权及其他任何优惠条件购买该商品房的权利，原告所付定金不予返还，该商品房将另行出售。原告于某20年5月18日收到该通知书。 另查明，原被告约定购买的3层5号即为被告在向规划行政主管部门备案的平面图中标注的G户型。将被告销售现场展示的《改造后装修方案示意图》中标注的G户型图，与被告向规划行政主管部门备案的12号楼3层平面图中G型户型图及测绘公司测绘的房屋分层测绘图中12号楼3-14层5号即G户型相比，备案G户型图中的“起居厅”和“设备平台”之间的隔断往外平移了约1.35米，装修方案示意图与备案图纸相比，在装修方案示意图上显示的起居厅面积更大，且外有一个阳台，二份图纸的其他部位无明显不同。在测绘图中注明“不计设备平台面积”。 经对比，被告提供的由四川省住房和城乡建设厅、四川省工商行政管理局制发的格式化的《商品房买卖合同（预售）》，与被告提请与原告订立的《商品房买卖合同（预售）》的格式化部分内容相同，合同中载明的约定购买的商品房基本状况的坐落、位置、面积与《商品房定购书》中所载内容一致；约定购房价款822,359元与被告销售人员在《改造后装修方案示意图》上手写的按“首付5成优惠后”的842,459元，减去“企业补贴”20,100元后的822,359元一致；按揭贷款金额与《改造后装修方案示意图》上手写的首付4成的按揭贷款金额490,000元一致；约定的房屋交付时间为2022年8月30日前。 上述事实有经过庭审质证的《商品房定购书》、《承诺书》、收据、《商品房买卖合同（预售）》、装修方案示意图、平面图等证据及当事人陈述在卷证实。 本院认为，原告与被告签订《商品房定购书》，约定在一定期限内订立《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的商品房，还明确约定了将要购买房屋的具体位置、面积、价款、优惠条件和优惠幅度、订立《商品房买卖合同》的具体时间、定购书生效的条件、解除条件、违约情形、违约责任等内容，《商品房定购书》已经完全具备了预约合同的要件,预约合同的标的为双方订立本约合同的权利义务；该预约合同系当事人的真实意思表示，也不违反法律规定，在约定的原告向被告支付定金的生效条件成就后，对双方当事人即具有法律约束力。对于双方之间成立有效的预约合同关系，原被告也予以认可。当事人应当按《商品房定购书》及《承诺书》的约定订立《商品房买卖合同》。 原告未按《商品房定购书》及《承诺书》的约定履行与被告订立《商品房买卖合同》的义务，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，如果没有法定或者约定的免责事由，原告就应承担违约的法律后果，即被告有权解除预约合同、将房屋另行出售，原告所付定金不予返还。所以，本案争议的焦点就在于原告未与被告订立《商品房买卖合同》是否具有免责事由？ 对于此争议，原告的理由有二：一是因被告违约在先而未订立合同。原告认为被告展示的宣传图纸的户型与在主管部门备案图纸的户型不一致，而不一致的原因又在于将与客厅相邻的设备平台改变成了客厅的一部分和阳台。对此，本院认为，原告所指的宣传图纸的户型来源于被告在销售现场展示的《改造后装修方案示意图》，与备案图纸相比，《改造后装修方案示意图》是把备案图纸中的客厅和设备平台重新进行了功能分区之后的效果。从常识可知，《改造后装修方案示意图》与施工图纸存在差异实属正常；从施工技术上来说，此项装修改造只是打通一面非承重的隔断，是完全可以实现的；原告也没有证据证明如果在装修时对客厅和设备平台进行改造会违反相关禁止性的规定，从而出现原告所担心的因被禁止而不能改造的情形。不会出现被告因不能兑现承诺的户型而违约情形，也不是虚假宣传。原告的此项因被告违约而未订立《商品房买卖合同》的主张不成立，本院不予支持； 二是因被告拒绝修改合同内容，双方就合同主要条款无法达成一致而未订立合同。对此争议，原告提供了自己用红色笔标注了不同意见的《商品房买卖合同（预售）》，并在第一次庭审后提供了其与被告销售人员沈杨的谈话录音、微信聊天记录截图，拟证明自己一直在与被告就签订合同进行沟通，并反驳被告所称因原告不签订合同才没收定金的主张。被告质证认为录音和微信聊天记录不属于新证据，且在录音中无法确认通话双方的身份和时间，不认可其真实性。被告则提供了四川省仁寿县公证处于某19年8月26日出具的（2019）川仁证字第5174号公证书，该公证书载明：公证员于某19年8月23日到达仁寿县文林镇仁寿大道50号“川发蓝光.芙蓉天府”售楼中心时，在售楼中心里除沙盘外，展板上陈列有装修方案参考模型、前期物业服务合同、商品房买卖合同（预售）示范文本、商品房预售方案、商品房预售许可证、城市商品房预售管理办法、房屋户型图以及二套样板间等。 对此，本院认为，原告在庭后提供的谈话录音和微信聊天记录截图系针对被告在庭审中的辩解主张而提供，意在补强和扩大已有证据的证明力和证明范围，证明自己并非故意不签订合同或者恶意磋商，该待证事实也是关系到原告的诉讼请求能否得到支持的基本事实，故不应直接排除其权利。 对于该组证据，首先，谈话录音及微信聊天记录截图的确不能确认与原告黄荣谈话、聊天的对方身份，证据缺乏关联性；微信聊天记录截图显示，2020年5月5日18时24分沈杨发微信问“黄哥，你多久过来签合同？我好提前准备合同了，明天一早就要把资料”，之后直到5月6日晚上19时58分才有黄荣发微信问沈杨“在不”的记录；2020年5月8日下午17时28分黄荣发微信问沈杨“今天下班后在售楼部没”，沈杨回复“今天和明天我休息不在哟”之后，紧接的内容就是5月8日下午21时22分沈杨回复“没有”、“没有了”。微信聊天记录的内容明显不连贯、有删减。该微信聊天记录缺乏客观性。因原告提供的该组证据缺乏必要的关联性和客观性，依法不予采信。 其次，即使采信原告提供的谈话录音及微信聊天记录截图，谈话录音中，在沈杨说合同模板“公示了”、“提醒你看了”、“发给你看了”时，黄荣则说“你公示了，也没跟我说”、“哪里有时间看嘛，你才好点点时间嘛”、“你只是公示了”、“你那么几十页合同，怎么可能去看得那么仔细嘛”的内容，原告签署的《商品房定购书》中“在签订本《定购书》前，已充分了解出卖人所售商品房的基本情况，并详细阅读了出卖人现场公示的《商品房买卖合同》、补充协议及其附件、《前期物业服务协议》和《临时管理规约》等相关合同文本（详见现场公示）（下称“《商品房买卖合同》”），买受人对前述文本条款清晰无异议、并同意按照前述文本签订《商品房买卖合同》”和《承诺书》的内容，原告在《四川省商品房买卖合同（预售）》首页注明“本合同于某20年5月9日，沈杨通过微信发给我，我看后发现很多与我在以前看到的合同范本不一样。包括但不限于我以下标出的地方。请公司及相关公司及相关人员即时回复。”的内容，以及公证书证明被告在售楼中心展示了《商品房买卖合同》等文本的事实，可以相互印证，证明在原告前往被告售楼中心选购房屋并签署定购书等文件期间，被告已经对相关的房屋销售资料及合同文本进行了公示，并提醒原告阅读了解，并且原告也是对合同文本等进行了阅读了解的。 再三，即使采信原告提供的谈话录音及微信聊天记录截图，结合谈话录音中沈杨说“你现在到底是因为不想买还是啥子原因嘛。那天因为你是5月几号过来交资料，你跟我说过，是哪个不同意吗”，黄荣回答说“后来，我工作做通了”，和在微信聊天记录中沈杨说“如果你确定要的话最晚这边给你申请了11号签合同交首付，我尽力了”，黄荣回复说“先看合同嘛，我要说服我老婆不容易。把装修啥的好好看一下”的内容，和原告把聊天记录中沈杨的回复“没有”、“早就卖完了”以前的内容删除的行为，以及在双方约定的签订合同时间2020年5月8日以前，黄荣在微信聊天中都没有主动提到签订合同的事情的事实，可以判断出，在约定的签订合同时间2020年5月8日以前，二原告在签署《商品房定购书》后，可能因为购房意见不统一或想另购其他房屋的原因，而未按约定前往被告处签订商品房买卖合同。 在原告前往被告售楼中心选购房屋并签署定购书等文件期间，被告已经对相关的房屋销售资料及合同文本进行了公示，原告也完全有条件进行阅读了解。所以原告把未按约定与被告签订商品房买卖合同归因于被告未提供合同文本、自己尚未了解合同内容等理由不能成立；原告在被告提供的《四川省商品房买卖合同（预售）》文本上进行了51处标注，包括对条款内容的异议和修改、对时间或期间的更改，对合同条款表示“不同意”、“需删除”、“需协商”等，其中对逾期付款的处理方式、面积差异的处理方式、基础设施设备等未达交付条件的违约责任、房屋所有权转移登记时间及违约处理方式要求更改，还要求把未及时整改列为解除合同的条件，可见其对合同标的物和合同条款的要求较为严苛，其对购房也应当是一种较为严谨的态度，这与其所称未了解合同文本内容就签署内容较为具体明确的定购书的随意性形成强烈反差，不符合常理。原告要么是在签署定购书时采取了轻率的态度，要么是在签署定购书后恶意磋商。这两种情形均不属于违约后的免责事由。 综上所述，原被告签署《商品房定购书》，双方成立商品房预约合同关系，原告未按约定履行与被告签订商品房买卖合同的义务，构成违约。现原告又不能举证证明自己具有法定或者约定的免责事由，依法应当承担违约责任。被告通知解除预约合同并请求原告承担违约责任，符合法律规定。原告所提供的证据不足以证明其主张的事实，其诉讼请求依法不能成立，本院不予支持。 此外，本案当事人之间系商品房预约合同关系，并未成立商品房预售合同，本案争议的标的也为商品房预约合同的权利义务。故本案的案由应该为商品房预约合同纠纷。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告黄荣、元振英的诉讼请求。 案件受理费400元，由原告黄荣、元振英负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  徐伦强 二〇二〇年九月十一日 书记员  曾 真