新疆维吾尔自治区和静县人民法院民 事 判 决 书（2020）新2827民初674号 原告：何永雄，男，1973年10月16日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州。委托诉讼代理人：陈薇，系新疆正通律师事务所律师。被告：巴州中海房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州和静县。法定代表人：袁善强，系该公司经理。委托诉讼代理人：张楠，系博湖县本布图镇法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：袁中海，男，系巴州中海房地产开发有限公司工作人员。第三人：巴州昆仑建设建材有限公司，住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州和静县。法定代表人：汤树林，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴若溪，系新疆诺启律师事务所律师。原告何永雄与被告巴州中海房地产开发有限公司（以下简称中海公司）、第三人巴州昆仑建设建材有限公司（以下简称昆仑公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何永雄的委托诉讼代理人陈薇，被告中海公司的委托诉讼代理人张楠、袁中海，第三人昆仑公司的委托诉讼代理人吴若溪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何永雄向本院提出诉讼请求：⒈判令被告继续履行《商品房买卖合同》，并为原告办理房屋产权证书手续。⒉判令被告向原告支付违约金及损失79,870元。事实与理由：2012年2月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的的位××县房屋一套，价款152,425元。当日，原告以其对第三人昆仑公司的债权与被告欠付第三人的债务通过三方抵账的方式一次性支付完毕全部购房款。被告亦向原告交付了房屋。原告对该房屋进行了装修并入住至今。后原告又陆续向被告支付入住费用等共计10,615元。自2020年4月起，被告以原告未付房款为由多次断水断电，要求原告搬离房屋，其行为侵犯了原告的居住权、所有权。故诉至法院，请求支持原告诉请。被告中海公司辩称，⒈中海公司与何永雄之间不存在房屋买卖合同关系，何永雄未向中海公司支付涉案房款152,425元。该房屋确系何永雄就涉案三方债权债务抵账而取得。何永雄与中海公司签订《商品房买卖合同》是为了日后办理房屋产权登记需要而签订。⒉和静县人民法院在审理昆仑公司与中海公司买卖合同纠纷案件中，昆仑公司否认了涉案房屋已通过三方抵账抵消了中海公司欠昆仑公司债务152,425元的事实。一审法院认定中海公司应向昆仑公司支付剩余的商砼款及违约金。二审法院经审理维持了一审法院判决。⒊何永雄如果主张继续履行合同，就必须向中海公司支付房款。否则中海公司有权主张解除合同，收回房屋，并要求何永雄支付房屋租金。⒋该纠纷产生的责任在何永雄和昆仑公司，中海公司不存在违约行为，其主张违约金及损失没有事实及法律依据。第三人昆仑公司称，2012年2月17日第三人确实与原告和被告通过三方抵账形式将被告欠第三人的商砼款152,425元抵给了原告。至于原告是否将该款项折抵房款，第三人并不知晓。第三人起诉被告买卖合同纠纷案中的诉请已将上述欠款扣除，并未向被告重复索要。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：⒈2012年2月17日，原告何永雄与被告中海公司签订一份《商品房买卖合同》，约定何永雄购买中海公司开发的的位××县房屋一套，房屋价款为152,425元，付款方式为一次性付款。当日，何永雄向中海公司交纳了入住费和天然气接口费共计10,615元，中海公司向何永雄交付了该房屋。⒉2013年1月，何永雄与张福远达成口头协议，张福远购买何永雄取得的××园，房屋转让价款130,000元。2013年6月，张福远入住该房屋，并交纳物业管理、水费、电费等相关费用至今，并陆续向何永雄支付房款。2014年4月2日，在张福远向何永雄付清了剩余房款后，双方签订了《房屋转让协议书》。⒊2012年4月23日，中海公司和昆仑公司签订《商品混凝土购销合同》。2013年3月4日，中海公司和昆仑公司经对账后，对账单显示中海公司尚欠昆仑公司混凝土款507,030元。后中海公司偿还了200,000元，尚欠307,030元未付。昆仑公司诉至本院，要求中海公司偿还拖欠的货款及违约金。本院经审理认定，对中海公司辩称拖欠的商砼款已通过房屋抵账方式支付的意见，以未提供抵账凭证予以证实为由未予采纳,并作出中海公司支付昆仑公司货款307,030元及违约金的判决。中海公司对一审判决不服提出上诉后，二审经审理认为，中海公司所述剩余欠款已通过房屋抵账的方式支付的意见未提供足够的证据予以证实。何永雄所述房屋抵账的事实发生在中海公司与昆仑公司签订的《商品混凝土购销合同》履行及对账之前，中海公司亦不能证实折抵的款项与该案的欠款具有关联性，故作出驳回上诉，维持原判的终审判决。上述事实，由原告何永雄出示的《商品房买卖合同》、《收据》、（2019）新28民终620号《民事判决书》，被告中海公司出示的（2018）新2827民初1162号《民事判决书》、证人张福远出示的《房屋转让协议书》等证据及各方当事人的当庭陈述予以证实，事实清楚，足以认定。关于原告何永雄出示的《收据》2张，其旨在证实2012年2月17日涉案三方达成抵账约定后，昆仑公司给何永雄出具了收到商砼款共计152,425元的收款凭证。被告中海公司对上述证据不予认可，陈述未从何永雄及昆仑公司处收到过上述《收据》。昆仑公司认可上述《收据》系本公司出具给何永雄，用以证明三方抵账的事实。经本院核实，何永雄当庭出示的是上述《收据》的复印件，昆仑公司出示的是上述《收据》的记账凭证原件。中海公司对上述收据不予认可，认为不能证实是用于三方抵账的收款凭据，第三人应当出示会计凭证证实上述收据载明的是什么款项。经本院核实，上述《收据》系昆仑公司出具的记账凭证，内容为收到草原阳光小区（袁中海）及中附建设-中海大厦的两笔商砼款共计152,425元。该《收据》中并没有载明转账款项系涉案三方抵账付款的内容。在何永雄、中海公司及昆仑公司均不能充分举证证实三方抵账约定的具体内容，以及中海公司确实抵偿了拖欠昆仑公司欠款事实的情形下，本院对上述《收据》的真实性、合法性及与本案的关联性均不予采信。关于被告中海公司出示的（2018）新28民再21号《民事判决书》，被告旨在证实2012年之前中海公司与昆仑公司不存在商品混凝土买卖合同关系。原告何永雄及第三人对该份证据与本案的关联性不予认可。经本院核实，该份《民事判决书》所审理并认定的案件事实及裁判内容均与本案的涉案事实无关，也不能证实中海公司的举证意见。该份证据不作为本案证据使用。本院认为，本案的案件审理焦点是：⒈中海公司所称的2012年2月17日的三方抵账是否约定了以涉案房屋抵账的内容，该内容是否系2012年4月23日中海公司和昆仑公司签订《商品混凝土购销合同》中货款的折抵款项。⒉在何永雄已将涉案房屋转让给房屋买受人张福远的情形下，何永雄还是否有权作为涉案房屋权利人提起诉讼并主张权利，要求中海公司为其办理涉案房屋产权登记手续。⒊被告中海公司是否应当承担违约责任并赔偿原告何永雄的损失。首先，本案庭审过程中，虽然何永雄、中海公司及昆仑公司都认可三方确实达成过口头的抵账约定，但对于相互抵账约定的具体内容，何永雄、中海公司及昆仑公司的陈述并不一致。何永雄与中海公司认为是以房抵账，昆仑公司认为是拖欠款项的互相抵账。但从三方履行抵账约定的实际过程看，何永雄从中海公司收到了涉案房屋并签订了《商品房买卖合同》，昆仑公司认可收到了中海公司的商砼款152,425元，说明中海公司既履行了代昆仑公司向何永雄偿还债务的约定，也履行了向昆仑公司清偿债务的约定。以上抵偿约定的形成及履行均应发生在2012年2月17日之前。如果中海公司认可已经依照抵账约定履行了拖欠昆仑公司债务的给付义务，那么三方达成的抵账约定才算全部履行完毕。该抵账行为基于双方约定只可能抵账了2012年2月17日之前中海公司拖欠昆仑公司的债务，而不可能用于抵账2012年2月17日之后中海公司拖欠昆仑公司的账务。其次，关于中海公司辩称抵账约定中的拖欠昆仑公司的债务是指2012年4月23日双方签订的《商品混凝土购销合同》中的应付货款提前抵账的意见，明显与三方抵账约定形成的时间及《商品混凝土购销合同》签订履行的时间不能相互印证，也不符合常理。抵账约定在前，并以交付抵账房屋的形式履行完毕；购销合同签订履行在后，货款的支付或拖欠尚未形成。在中海公司不能提供书面抵账协议及其他充分证据的情形下，本院对中海公司的上述意见不予采信。至于中海公司所称2012年之前与昆仑公司不存在商品买卖关系，也不存在拖欠昆仑公司债务的意见，并没有提供充分的证据证实。中海公司以一份另案的《民事判决书》中认定其不承担连带还款责任的内容作为其与昆仑公司在2012年前没有买卖合同关系的依据，不具有证明其主张及事实的证明力。本院对中海公司的上述意见不予采信。第三，关于涉案《商品房买卖合同》和《房屋转让协议书》的效力问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中何永雄出示的《商品房买卖合同》证实，其从中海公司购买（以抵账形式获得）了涉案房屋后，又以130,000元的价格将涉案房屋转让给了张福远，张福远向何永雄支付了全部价款并居住使用至今已七年。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条的规定，房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与、或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。何永雄将合法取得的房屋再出售给张福远的行为并不违反相关房屋买卖法律规定。依据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故涉案房屋的《商品房买卖合同》和《房屋转让协议书》均有效成立，但涉案房屋的所有权或物权因未依法办理登记手续而未发生生效和转移的法律后果,即何永雄系涉案房屋的第一顺位房屋买受人，张福远系涉案房屋的第二顺位房屋买受人。张福远虽已实际取得该房屋，但依据《不动产登记管理条例》的相关规定，其不能以个人名义直接申请办理涉案房屋的产权登记手续。故在本案中，何永雄有权选择作为涉案房屋的权利人提出诉讼主张，要求被告中海公司依照《商品房买卖合同》的约定履行协助办理房屋产权登记手续的法律义务。第四，涉案房屋系何永雄通过抵账约定而取得。何永雄取得房屋不久就将该房屋转让并交付给了张福远，说明何永雄除了主张办理房屋产权登记手续的权利外，实际上不再享有对涉案房屋的实际处分权和其他物权，中海公司不再对何永雄转让房屋后未及时办理房屋产权登记手续而承担违约责任或赔偿损失。综上所述，原告何永雄要求被告中海公司履行《商品房买卖合同》，并协助办理房屋产权登记手续的请求，证据确实充分，本院予以支持；原告何永雄要求被告中海公司支付违约金及损失的请求，证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告巴州中海房地产开发有限公司履行与原告何永雄签订的《商品房买卖合同》，协助原告何永雄办理和静县和静镇阳光花园小区4栋3单元601室的房屋产权登记手续。上述房屋的产权登记手续应当在本判决生效之日起三十日内协助登记完毕；二、驳回原告何永雄的其他诉讼请求。案件受理费1796.76元，减半收取898.38元，由原告何永雄负担798.38元，由被告巴州中海房地产开发有限公司负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院。审  判  员   董 瑞二 〇 二 〇 年 九 月 二 十 九 日书  记  员   曹贺霞