广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初3726号 原告：北海市蔬菜配送中心，住所地：广西北海市湖南路南段市蔬菜研究所内。统一社会信用代码：914505006877668294。 法定代表人：李培强。 委托诉讼代理人：梁武诚，广西众言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李焕兰，广西壹舟律师事务所律师。 被告：林光明，男，1965年10月23日出生，汉族，住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：吴桂石，北海市海城区驿海法律服务所法律工作者。 第三人：北海市蔬菜研究所，住所地：广西北海市湖南路南段。统一社会信用代码：1245050049878442X3。 法定代表人：欧小青。 委托诉讼代理人：李培强，男，1978年10月28日出生，汉族，户籍所在地广西北海市海城区，系该所副所长。 原告北海市蔬菜配送中心（以下简称“蔬菜配送中心”）诉被告林光明、第三人北海市蔬菜研究所（以下简称“蔬菜研究所”）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔬菜配送中心的委托诉讼代理人梁武诚、李焕兰、被告林光明的委托诉讼代理人吴桂石、第三人蔬菜研究所的委托诉讼代理人李培强到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。 原告蔬菜配送中心向本院提出诉讼请求：1.确认《土地租赁协议书》第二条第1项超出租期20年的约定无效，调整租期为2010年10月1日起至2030年9月30日止；2、确认原告蔬菜配送中心以被告林光明应付的461025.25元科研试验费（2010年4月起至2021年3月应付租金，其中已付96000元）冲抵第三人蔬菜研究所应付被告林光明的292810.27元工程款，剩余72214.93元科研试验费（租金）由被告林光明支付给原告蔬菜配送中心。事实和理由：原告蔬菜配送中心是第三人蔬菜研究所于2009年4月29日成立的下属企业。2011年4月11日，原告蔬菜配送中心与被告林光明签订《土地租赁协议书》约定，原告将集资房小区门口以北的土地（约500㎡，有界址平面图）出租给被告使用，期限35年(2010年10月1日起至2045年10月31日），第一期科研试验费（租金）三年（2010年4月--2013年3月）12万元，第二期科研试验费（租金）三年（2013年4月--2016年3月）12万元，第三期科研试验费（租金）从2016年起按年4万元为基数，毎年递增5%。协议同时约定，承租方需在土地上建临时建筑，自行办理申请及费用自负，否则因违建被强拆与出租方无关。《土地租赁协议书》签订后，原告依约将租赁土地交付被告使用。2013年7月6日，第三人蔬菜研究所与被告林光明签订《拱形钢架蔬菜大棚施工合同书》（以下简称《施工合同》），施工合同第六条第2项约定工程由林光明垫资建设为主，工程款从被告应付原告蔬菜配送中心的科研试验费（租金）中支付。经双方委托广西建业中天工程咨询有限公司结算，工程造价为321310.27元。工程结算前，第三人已付被告工程人工工资28500元，目前未结工程款为292810.27元。原被告签订的《土地租赁协议书》合法有效，但协议约定租期35年，违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于合同不得超过20年的规定。自签订《土地租赁协议书》至2020年1月前，被告累计应付原告租金461025.25元，实付96000元，实欠租金365025.25元。根据被告与第三人签订的《施工合同》第六条第2项约定，原告以被告应付的租金冲抵第三人欠被告的工程款，但被告以应支付其利息为由不同意冲抵。为理顺原被告、第三人之间的债权债务关系，维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告林光明辩称，1.原告蔬菜配送中心与被告林光明签订的《土地租赁协议书》是双方真实意思表示，应按照合同约定履行权利义务；2.被告同意原告冲抵两方的费用，但应逐年冲抵，原告请求一次性冲抵，侵害了被告的利益。依据法律规定，在冲减过程中，原告占用被告的款项，应适当支付利息，我方请求按照每日万分之1.75计算利息；3.被告林光明与第三人蔬菜研究所双方除签订了《施工合同》，原告还另行委托被告做了两项小工程（孙东基地、赤西基地），该两项工程款结算由上任的研究所法定代表人确认，目前被告未能拿到结算单，我方认为应加入被告的工程款及租金计算表中，算入总价工程款。 第三人蔬菜研究所同意原告的全部诉讼请求、事实和理由。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实： 2011年4月11日，（甲方）原告蔬菜配送中心与（乙方）被告林光明签订《土地租赁协议书》，约定：甲方将位于北海市海市蔬菜研究所用地范围内面积约500平方米的土地租赁给乙方使用；租赁期限暂定35年，从2010年10月1日起至2045年10月31日止，合同期满在同等条件下乙方有优先续租权；租赁期间乙方承诺每年上交给甲方科研试验费，交付时间为每年的1月31日前。首期科研试验费从协议生效日起、前6年按期计算，以后按年计并在每年度使用土地前缴交，每期（年）按如下金额缴付给甲方：第一期一次提供三年科研试验费（2010年4月-2013年3月），合计应付给甲方科研试验费120000元；第二期一次提供三年科研试验费（2013年4月-2016年3月），合计应付给甲方科研试验费120000元；第三期（从2016年起）开始每年提供一次科研试验费，每年按40000元为基数，每年递增5%直至本协议终止；首期科研试验费用在本协议签订后60天内缴交给甲方，协议生效。乙方不按约定时间日期上交科研试验经费给甲方的本协议自动作废失效。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告蔬菜配送中心按合同约定将土地交付给林光明使用，截止目前被告仅支付第一期科研试验费96000元给原告。原告认为，根据《土地租赁协议书》约定，第一期租金（2010年4月-2013年3月）12万元、第二期租金（2013年4月-2016年3月）12万元、2016年租金（2016年4月-2017年3月）4万元、2017年租金（2017年4月-2018年3月）4.2万元、2018年租金（2018年4月-2019年3月）44100元、2019年租金（2019年4月-2020年3月）46305元、2020年租金（2020年4月-2021年3月）48620.25元，租金共计461025.25元，扣减被告已支付的租金96000元，冲抵蔬菜研究所应付被告的工程款292810.27元，被告尚应付租金72214.98元（461025.25元-96000元-292810.27元）给原告。 另查明，2013年7月6日，甲方（发包方）第三人蔬菜研究所与乙方（承包方）被告林光明签订《建设拱形钢架蔬菜大棚施工合同书》，约定：甲方将位于北海市海城区海市蔬菜研究所基地蔬菜大棚建设工程发包给林光明施工；合同第六条工程价款的支付与结算第2点约定，本工程主要是以乙方垫资工程为主，所需资金从乙方应缴甲方的科研经费中支付：1.本合同签订生效后，在乙方人员和机械设施进入施工场地后三日内，甲方按工程合同总价的20%预付工程款；2.甲方按乙方工程进度支付，墙体、立柱、钢架、竹竿完工后支付工程合同总价的20%，待工程验收后10天内支付工程合同总价10%，剩余工程款以后再付清，扣除工程总价5%作为质量保证金；3.工程建设完成甲方验收及格后，按实际验收工程量造价，经双方确认后总造价为结算依据。合同签订后，被告林光明完成了上述工程项目。2015年12月4日，经被告林光明和第三人蔬菜研究所结算确认，涉案工程造价为321310.27元，第三人蔬菜研究所已付被告工程人工工资28500元，尚余工程款292810.27元未支付。被告同意将该工程款和上述拖欠租金相互抵消，但不认可抵消的方式，认为上述工程款应付时尚欠原告的租金可以抵消，余下的工程款应支付给被告，不能以未来发生的租金为由一直占用原告的资金，占有资金不予返还的，应计付资金占用利息损失。同时根据《土地租赁协议书》约定，2017年4月以后的租金均是4.2万元／年。 再查明，原告蔬菜配送中心是第三人蔬菜研究所的下属企业。 本院认为，原告蔬菜配送中心与被告林光明签订的《土地租赁协议书》系当事人真实意思表示，内容并不违反法律的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应恪守履行。《土地租赁协议书》约定租赁期限为35年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，本院确认租赁期限2030年10月1日至2045年10月31日部分无效。 关于《土地租赁协议书》约定的租金如何确定的问题。原被告双方对于合同“第三期（从2016年起）开始每年提供一次科研试验费，每年按40000元为基数，每年递增5%直至本协议终止”的约定理解不一。本院认为，原被告签订的合同为长期租赁合同，“递增”二字亦体现出租金逐年增加的意思，这也符合一般市场交易习惯，因此，综合案件情况，本院认定第三期后续每年租金，以前一年租金为基数，逐年递增，即2016年租金为4万元、2017年租金为4.2万元、2018年租金为44100元、2019年租金为46305元、2020年租金为48620.25元。2010年4月-2021年3月被告应付租金合计为461025.25，扣减被告已支付的租金96000元，被告尚欠租金365025.25元。 关于第三人拖欠被告工程款数额的问题。第三人与被告均确认拱形钢架蔬菜大棚总造价321310.27元，已付工程款28500元，尚欠工程款被告292810.27元。对于孙东基地、赤西基地增加工程款问题，被告林光明与第三人蔬菜研究所应另行处理。因为《建设拱形钢架蔬菜大棚施工合同书》没有约定工程价款和支付时间，因此林光明自2015年12月4日结算后可随时要求被告支付工程款。 关于上述工程款和上述拖欠租金相互抵消及如何抵消的问题。本院认为，抵销是使合同的权利义务终止的原因，其中合意抵销是当事人意思自治的体现。本案中，根据被告与第三人签订的《施工合同》第六条第2点的约定，本工程主要是以林光明垫资工程为主，所需资金从林光明应缴蔬菜配送中心的科研经费中支付，蔬菜配送中心到庭确认同意抵消上述债务，这是原被告、第三人 关于工程款支付方式的特别约定，同时确定债务抵消的合意，没有违反法律规定，本院予以确认。涉案土地租赁发生在前（自2010年开始产生租金），而林光明与蔬菜研究所签订《施工合同书》发生在后（签订合同日期为2013年7月6日），上述工程款截至2015年12月才结算，期间被告林光明仅支付了租金96000元，如按被告主张的剩余的工程款应返还给其，则实际上系单方变更了施工合同关于工程款支付的方式，不符合原告、第三人上述债务抵消的交易安排。因此，根据租赁合同的实际履行情况，结合原告、第三人的关系，本院支持原告直接将工程款与租金抵消的方法，被告尚欠租金365025.25元，第三人尚欠被告工程款292810.27元，被告应支付科研经费72214.98元给原告。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十九条、第一百条、第二百一十四条第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告北海市蔬菜配送中心与被告林光明于2011年4月11日签订的《土地租赁协议书》中租赁期限2030年10月1日至2045年10月31日部分无效； 二、被告林光明支付科研经费72214.98元给原告北海市蔬菜配送中心； 三、驳回原告北海市蔬菜配送中心的其他诉讼请求。 案件受理费1604元，减半收取802元，由被告林光明全部负担（该费用原告已预交，被告林光明在本判决发生法律效力之日起十日内付还给原告）。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费1604元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 吴伟燕 二〇二〇年九月二十九日 法官助理 张彩玲 书 记 员 黄琳琳