江西省九江市柴桑区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0421民初1210号原告：江西开物物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区建设西路**千禧颐河园中林苑******，统一社会信用代码：913601007841142405。法定代表人：余启锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：任吉杰，九江市浔阳区浔城法律服务所法律工作者，特别授权。委托诉讼代理人：黄修启，江西柴桑律师事务所律师，特别授权。被告：王厚诚，男，1982年4月6日出生，汉族，住江西省九江市柴桑区。被告：冯锁柱，女，1983年3月7日出生，汉族，住江西省九江市柴桑区。两被告共同委托诉讼代理人：王志，江西顺合律师事务所律师，特别授权。原告江西开物物业管理有限公司（以下简称开物公司）与被告王厚诚、冯锁柱物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法由审判员聂腾飞适用简易程序，于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告开物公司的诉讼代理人黄修启、被告王厚诚、冯锁柱的共同诉讼代理人王志及被告王厚诚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告开物公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告给付物业管理费人民币4680.29元（1.3元/平方米/月*138.47平方米*26个月）；2.请求判令被告按照欠款总额30%计算自2018年5月1日起至给付之日止的逾期滞纳金暂计算至2020年6月30日为1404.09元，物业费及滞纳金总计6084.37元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：两被告系九江市柴桑区嘉凯中央城5栋701室的业主，房屋面积138.47平方米。2017年8月23日，原告与嘉凯中央城开发商江西凯诚实业有限公司九江县分公司签订《嘉凯中央城前期物业服务合同》，合同约定由原告向被告提供物业服务，至业委会解聘原告时止，合同签订后，截至2020年6月30日止，被告拖欠自2018年5月1日起至2020年6月30日止的物业费用4680.29元，滞纳金1404.09元。物业服务合同签订后，原告依约履行自己的义务。但截至2020年6月，被告仍未向原告缴纳物业费用，现为维护原告合法权利，故诉至法院。被告王厚诚、冯锁柱辩称，1、原告没有履行书面的催告流程，依法应驳回其诉讼请求，2、原告未提供物业服务合同所约定的基本物业服务，包括答辩人个人部分和小区业主公共部分的服务，虽然提供物业服务举证的责任在原告，但答辩人有充分的证据证明物业服务缺失的事实，我方将在举证阶段提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据1、原告营业执照，被告身份证复印件一份，证据3、被告购买房屋的《商品房买卖合同》复印件、不动产权利及其他事项登记信息各一份，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：1.证据2、《嘉凯中央城前期物业服务合同》《停车服务收费申请备案表》各一份，原告拟证明：2017年8月23日，原告与江西凯诚实业有限公司九江县分公司签订《嘉凯中央城前期物业服务合同》，约定有原告为嘉凯中央城小区提供物业服务；合同第七条约定了原告收取物业服务费的标准：住宅为1.3元/月/平方米，商业用房2元/月/平方米；原告的服务收费标准符合九江市柴桑区物价局的政府指导价；被告对证据2的真实性无异议，但是认为不能达到原告的证明目的，合同的签订不能证明合同的履行，根据合同第二条的约定乙方为本物业管理区域的业主物业使用人提供下列物业管理服务事项，1、公用部分和公用设施设备的使用维修养护和管理，2、车辆行驶和停放秩序的服务和管理，该合同第三条，物业专有部分的自用部位自用设备损害时，业主，物业使用人可以向保修，针对这一点我们也有证据证明原告是没有履行其义务的。两被告对证据2中备案申请表无异议但这也只能反映其收费标准不能证明其提供了合同约定的物业服务，本院认为被告对证据2的真实性无异议，本院对证据2真实性予以认定；2.证据4、原告拍摄打印的照片一张，原告拟证明原告于2020年6月向被告催收物业服务费。两被告对证据4的真实性、合法性及关联性均有异议，拍照的时间地点均不能反映到底这个房间是不是涉案九江市柴桑区嘉凯中央城5栋701室房屋，且该份证据不能证明原告履行了书面催收流程。本院认为，证据4中的照片有原告工作人员前往被告家门口催收拍照，两被告在嘉凯中央城5栋701室居住，不可能不认识自己的家门口，故本院对证据4予以认定；3.证据5照片8张，两被告拟证明：1、前面三张照片证明被告家中漏水，原告开物公司没有进行维修，2、停车场的两张照片证明原告没有提供停车场的停放秩序的服务和管理，3、还有两个照片证明原告对小区的公共部分的违建没有进行阻止和管理，4、最后一张照片证明原告在小区通行的门禁门上张贴严禁随地大小便的宣传语，这个说明原告的物业服务没有考虑业主心理上的感受，这个严禁大小便在其他小区是不会看见的，这样一个宣传语会让人感觉到小区业主的整体素质，这份证据证明了原告的物业服务是没有进到基本的注意义务。原告质证意见为：对证据5中房屋漏水的三张照片，真实性和合法性无异议，关联性有异议，房屋漏水是房屋质量问题，所涉及的房屋质量问题是业主和开发商之间的问题而不是原告与业主之间的物业服务，从另外一个角度房屋的漏水涉及相邻的法律关系而应该依据相邻的法律关系来处理而不应该把该责任归结为原告，对停车场照片的真实性和合法性无异议，关联性有异议，原告对相应的车辆依法进行了劝导但没有相应的执法权，所以在实践中产生的效果甚微，由于时代的变化在小区内的车辆急速增加给小区增加了管理上的难度，对于小区的违建原告没有相应的执法权无权管理违建房屋，原告也曾经向城管执法部分报告，但相关部门来人后没有处理的结果，对于小区通行的门禁的大小便问题，这个问题的解决不仅仅是依赖物业的管理问题也需要小区业主的自觉配合不能把这些不自觉的行为完全归结为原告的责任。本院认为，原告开物公司对证据5的真实性无异议，本院对证据5真实性予以认定。4.证据6九江市柴桑区物业小区业主委员会备案登记表复印件，被告拟证明嘉凯中央城业委会成立的时间是2019年9月。原告对证据6对于合法性、真实性没有异议，关联性有异议，业主委员会备案登记并不意味着业主委员会已经完全成立。本院认为，原告对证据6的真实性无异议，本院对证据6的真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月23日，原告开物公司与嘉凯中央城小区开发商江西凯诚实业有限公司九江县分公司签订了《嘉凯中央城前期物业服务合同》，合同约定：本合同服务期限，自该小区成立业主委员会后与所聘的物业管理公司签订物业服务合同生效止；收费标准为按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅1.3元∕月∕平方米；商业2元∕月∕平方米；并且合同还约定了服务内容、服务标准、收费起始时间等内容。嘉凯中央城小区的业主委员会至今未与原告开物公司签订物业服务合同。被告王厚诚、冯锁柱系原告开物公司提供物业服务的嘉凯中央城小区5栋701室业主，该房屋建筑面积为138.47㎡。嘉凯中央城小区5栋住宅是总层数为11层的楼房，物业费交纳标准为1.3元/月/平方米。本院认为，原告开物公司与住宅小区开发商签订的《前期物业服务委托合同》，是双方在平等、自愿的基础上签订的，不违反法律法规强制性规定，属有效合同，被告王厚诚、冯锁柱未提交证据证明业主委员会与其所选聘的物业管理公司签订了物业服务合同，且被告接受了原告提供的物业服务，故《前期物业服务委托合同》对原、被告双方均具有约束力，双方应自觉履行合同约定的义务。对于原告请求判令被告王厚诚、冯锁柱支付原告2018年5月1日起至2020年6月30日止的物业服务费4680.29元的诉请，因被告购买的房屋建筑面积为138.47㎡，按合同约定被告2018年5月1日起至2020年6月30日期间应缴纳的物业服务费为4680.29元（138.47㎡×1.3元/月/㎡×26个月），且两被告未能向本院提交证据证明其已交纳了2018年5月1日起至2020年6月30日期间的物业服务费，故本院对原告该项请求予以支持。对于原告提出的请求判令欠款总额30%计算至支付之日止的诉请，因《前期物业服务委托合同》对逾期滞纳金无约定，故本院对原告该项诉求不予支持。对于被告王厚诚、冯锁柱在答辩中称，有充分的证据可以证明原告有物业服务缺失的事实，但在举证阶段，被告所提供的证据仅为证据5的一组照片，仅凭被告提供的一组照片无法达到原告的物业服务缺失的证明目的，故本院对两被告提出原告开物公司提供的物业服务不到位的辩称不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、由被告王厚诚、冯锁柱于本判决生效之日起十日内向原告江西开物物业管理有限公司支付2018年5月1日起至2020年6月30日期间的物业服务费4680.29元；二、驳回原告江西开物物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王厚诚、冯锁柱负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  聂腾飞二〇二〇年九月二十八日法官助理黄煌书记员刘萌萌