北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初73061号原告（反诉被告）：薛晶晶，女，1985年8月25日出生，汉族，北京洪丰科技有限公司经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：彭锐，北京京舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁乙麟，北京京舟律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：朱莉萍，女，1968年9月13日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：李艳华，内蒙古典和律师事务所律师。原告（反诉被告）薛晶晶（以下简称姓名）与被告（反诉原告）朱莉萍（以下简称姓名）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。薛晶晶及其委托诉讼代理人彭锐、祁乙麟，朱莉萍及其委托诉讼代理人李艳华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。薛晶晶向本院提出诉讼请求：1、请求确认薛晶晶与朱莉萍之间于2019年3月2日签订的《转租协议》无效；2、请求判令朱莉萍返还薛晶晶支付的第一笔租金费用150000元；3、请求判令本案诉讼费用由朱莉萍承担。事实和理由：2019年3月2日，薛晶晶与朱莉萍签订《转租协议》，约定朱莉萍将城外诚南广场WXN-01号一层场地转租给薛晶晶，薛晶晶依合同约定于2019年3月3日向朱莉萍支付了第一笔租金费用150,000元。该房屋无建设工程规划许可证，故无法以该房屋作为生产经营地址注册营业执照，进而该房屋上也无法办理食品生产经营许可证。因无法办理食品生产经营许可证，2019年3月8日北京市朝阳区小红门地区食品药品监督管理所出具《食品安全违法经营告知书》，勒令薛晶晶立即停止营业。现因租赁房屋不具备建设工程规划许可证，进而无法办理相关经营证件，故薛晶晶无法于房屋中开展经营，遭受到严重的经济损失。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租方订立的合同无效”，薛晶晶与朱莉萍订立的房屋租赁合同应属无效合同。合同无效后因该合同取得的财产，应当返还；能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。朱莉萍明知涉案房屋无建设工程规划许可证等合法手续且先前曾受到处罚禁止再行营业，却选择隐瞒实情与薛晶晶签订租赁合同，朱莉萍主观上存在严重恶意，对薛晶晶造成了严重的经济损失。特诉至法院，望依法判决。朱莉萍辩称并反诉称：不同意薛晶晶的诉讼请求，请求驳回薛晶晶的全部诉讼请求。理由如下：第一、薛晶晶与朱莉萍在2019年3月2日签订两份转租协议，薛晶晶提交的该份协议因朱莉萍与北京城外诚家居有限公司2019年2月28日签订场地租赁协议而作废。薛晶晶提交的转租协议第二段约定：甲方愿将城外诚家居市场有限公司与2016年3月1日签订《场地租赁合同》为城外诚南广场鱼池旁的2节火车车厢现地址为城外诚家居市场南广场WXN-01号一层的租赁合同剩余租期为2019年3月1日至2025年2月28日以50万元一次性转给乙方。因此在同一天，薛晶晶、朱莉萍双方又签订了第2份《转租协议》，协议第2段约定：甲方愿以现状以50万元转让给乙方。第二、薛晶晶主张合同无效无法律依据，我国合同法第五十二条规定了五种合同无效的情形，本案不属于合同无效的情形。第三，朱莉萍转租的是位于南广场鱼池旁边的两节火车车厢及一节集装箱，并不是出租的房屋，薛晶晶依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》来认定合同无效，属于适用法律错误。第四、朱莉萍收取转让费是因为朱莉萍对转让的租赁物花费了巨额的装修费，薛晶晶、朱莉萍双方在协议中明确约定了，薛晶晶无论在任何情况下都应支付转让费。因此薛晶晶主张合同无效、请求返还转让费无法律依据，请求法院驳回薛晶晶的全部诉讼请求。另，薛晶晶与朱莉萍于2019年3月2日签订协议，约定朱莉萍以50万元的价格将位于北京城外诚家居市场南广场鱼池旁边的两节火车车厢转租给薛晶晶，并约定了付款方式。薛晶晶分四次支付，协议签订后2019年3月3日，薛晶晶支付完第一笔15万元后，第二笔款至今未付，朱莉萍多次催要，薛晶晶不接电话。基于薛晶晶的根本违约行为，故提起反诉，要求：1、薛晶晶支付转让费350,000元；2、薛晶晶支付利息自2019年5月4日起至实际给付之日止（以350,000元为基数，按照每天万分之五的利率计算）。薛晶晶针对反诉辩称：朱莉萍无权要求薛晶晶支付剩余租金及利息。1、《转租协议》无效。朱莉萍与薛晶晶签订的《转租协议》，因租赁房屋属违法建筑，故该合同无效，我国合同无效制度系绝对无效、当然无效、自始无效，双方之间已无房屋租赁合同关系，合同权利义务消灭，朱莉萍现依据无效的合同要求薛晶晶支付后续费用于法无据。2、朱莉萍不具有转租权。朱莉萍既非涉案房屋的产权人，亦非涉案房屋的承租人，其根本不享有对外出租房屋的权利。房屋真实承租人为萍壹坊（北京）餐饮管理有限公司，朱莉萍早在2018年3月22日就不再是萍壹坊（北京）餐饮管理有限公司的股东和法定代表人，其在退出公司一年以后签订合同收取租金于法无据。3、朱莉萍无权要求薛晶晶一次性支付全部租金。且朱莉萍起诉要求薛晶晶一次性支付剩余35万元租金，缺乏法律依据。我国合同法中仅在分期付款的买卖合同及融资租赁合同中规定了债权加速到期制度，在房屋租赁合同中未加以规定。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第17条所规定的债权加速到期制度，要求有确切证据证明存在付款方拒绝履行、履行能力出现问题、逃避债务等情形时，债权方可加速到期，但朱莉萍并未提交证据加以证明，其无权主张薛晶晶一次性支付剩余全部款项。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月2日，朱莉萍（作为甲方）与薛晶晶（作为乙方）签订《转租协议》，约定：经甲乙双方友好协商，就城外诚家居市场有限公司南广场WXN01号一层场地（以下简称涉案标的）转租协议达成如下：一、甲方愿以该场地现状情况转租给乙方，该场地所有设施及物品均无偿赠与乙方。二、甲方愿将与城外诚家居市场有限公司于2016年3月1日签约的《场地租赁合同》，为城外城南广场鱼池旁的2节火车车厢，现地址为城外诚家居市场南广场WXN-01号一层的租赁合同，剩余租期为2019年3月1日至2025年2月28日以五十万元一次性转给乙方。第一笔租金为15万元于2019年3月3日当日支付；第二笔租金15万元于2019年5月3日当日支付；第三笔租金15万元于2020年3月3日当日支付；第四笔租金15万元于2021年3月3日当日支付。三、甲乙方权利及义务。1、甲方转租给乙方后，甲方无权干预乙方的使用情况，包括不限于租赁场地用途。2、乙方在任何情况下（包括该场地的拆迁）都必须支付甲方转让费，如不能按时支付，乙方按每天万分之五的利息支付给甲方。3、乙方经营期间的任何事宜均与甲方无关。4、该场地租赁期满后续租及所有相关权益均归属乙方所有。同日，双方签署《协议》一份（以下简称转让协议），约定：经甲方（朱莉萍）、乙方（薛晶晶）就城外城火车头车厢达成转让协议。甲方愿以现状以50万元人民币转让给乙方，前提是甲方跟城外诚于2016年3月1日签订的合同解约，且城外诚退回甲方交的2万元订金后乙方再与城外诚签订合同。协议达成就50万元人民币的付款方式为分四次支付，分别为15万元、15万元、10万元、10万元。乙方不管以后在此经营如何都与甲方没有任何关系。转让费50万元不管乙方在任何情况下（经营）都必须认可。转让成功后，乙方在任何情况下都必须支付给甲方。如不能支付按每天万分之五的利息支付甲方。付款时间分别为：2019年3月3日付款15万元、2019年5月3日付款15万元、2020年3月3日付款10万元、2021年3月3日付款10万元。2019年3月3日，薛晶晶支付朱莉萍15万元。朱莉萍认为该笔款项为转让费。关于上述两份协议的签署顺序，薛晶晶主张双方先签署转让协议，之后签署了转租协议；朱莉萍主张先签署转租协议，之后签署了转让协议。庭审中，薛晶晶提交涉案标的现场照片若干，现可以看出涉案标的为两节火车车厢以直角的形式相连接，连接处建设有门厅、门楣等建筑，且建有钢筋混凝土的结构，内部设有柜台、建有楼梯、回廊等。上述建设行为并未得到规划审批许可，亦无产权登记手续。朱莉萍认可该证据真实性。审理中，朱莉萍提交其与薛晶晶的微信聊天记录及中国银行账单明细，用以证明薛晶晶付款15万元为转让款。另查一，因薛晶晶涉嫌无证经营，北京市朝阳区市场监督管理局曾向薛晶晶下发“食品经营违法告知书”，督促其按照《中华人民共和国食品安全法》相关规定，立即停止违法经营行为，消除食品安全隐患。萍壹坊（北京）餐饮管理有限公司因无证经营问题，在2017年9月由小红门乡政府组织的联合执法中被依法取缔。另查二，关于涉案标的承租事宜，承租人萍壹坊（北京）餐饮管理有限公司（以下简称萍壹坊公司）与出租人北京城外诚家居市场有限公司（以下简称城外诚公司）签署协议如下：2016年3月1日，萍壹坊公司（作为乙方）与城外诚公司（作为甲方）签订《场地租赁合同》，约定甲方将位于南广场鱼池旁边的2节火车车厢出租给乙方（即本案涉案标的）。甲方以现状为标准交付场地，乙方同意接收。乙方确认已对租赁场地所占土地及场地的性质及产权事宜完全知悉，承诺不因此向甲方提出任何异议或要求。租赁期限自2015年3月1日至2025年2月28日。租赁场地仅限乙方经营餐饮项目使用。租赁场地内外的装修及相关附属设备设施的购置、搭建等费用均由乙方承担，装修方案需经过甲方书面同意方可实施。2015年3月1日至2017年2月28日期间，每年租金为25万元。2017年3月1日至2025年2月28日期间的租金标准为“租金每年在上一年基础上递增1万元”。乙方于合同签订之日向甲方支付保证金20,000元。朱莉萍在落款乙方委托代理人处签字。2018年3月12日，萍壹坊公司（作为乙方）与城外诚公司（作为甲方）签订《补充协议》，约定，甲方同意乙方将租赁场地转租给第三方，用途为餐饮。甲方无需向乙方或第三方提供办理经营证照所需材料，乙方自行解决。乙方与第三方签订的租赁合同期限，不得超过《场地租赁合同》约定租期。乙方需保证第三方具备相应的经营资质及能力，依法经营，服从甲方统一管理。如因第三方原因造成甲方经济、名誉损失的，乙方承担连带赔偿责任。朱莉萍在落款乙方代表人处签字。薛晶晶未认可该证据的真实性。另查三、2018年1月29日，朱莉萍（作为出租人、甲方）与薛晶晶、高某（作为承租人、乙方）签订《北京城外诚家居市场有限公司场地租赁合同》，约定乙方承租涉案标的，用途为餐饮服务行业，甲方提供乙方城外诚内部餐饮执照、营业许可证。租赁期限自2018年4月1日至2025年2月28日。定金10万元，于进场装修时转为押金。甲方在将房屋交付前，应保证不拖欠上述各项费用，本合同未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。另查四、2018年3月21日，朱莉萍（作为甲方）与薛某、薛晶晶（作为乙方）签署《补充协议》，约定因甲乙双方于2018年1月29日签订《城外诚场地租赁合同》作为乙方经营餐饮行业使用。甲方同意将萍壹坊公司全部份额转至乙方名下，供乙方在所签订场地经营餐饮行业使用，使用时间为甲乙双方城外诚场地租赁合同关系终止为止。甲方将股东权益无偿转给乙方。2018年3月22日，萍壹坊公司的法定代表人由朱莉萍变更为薛某，公司股东变更为薛晶晶、薛某。本院认为：根据各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点有二：其一，双方签署的转租协议是否有效；其二、薛晶晶支付的15万元的性质。关于争议焦点一，薛晶晶主张涉案标的为违法建筑，因而双方围绕涉案标的签署的租赁合同应属无效。本院认为，首先从外观上来看，涉案标的虽然称为火车车厢及场地，但车厢仅为涉案标的的一部分，车厢连接处设有大门、建有门廊等混凝土结构，且内部装有楼梯，设有柜台、回廊等，符合房屋结构特点。其次，无论从双方合同约定，还是实际情况而言，涉案标的用于餐饮经营，符合商业房屋的用途要件。最后，在朱莉萍与薛晶晶、高某签订的《北京城外诚家居市场有限公司场地租赁合同》关于“定金于进场装修时转为押金”、“与房屋有关的其他费用”等多处条款约定，可以说明双方租赁的为不动产。综合以上意见，本院认为涉案标的应认定为建筑物。鉴于涉案标的未取得建设审批手续，未获得产权登记手续，实为违法建筑物。双方因违法建筑物流转事宜而签署的《转租协议》应属无效。关于争议焦点二、薛晶晶主张其所支付的15万元款项性质为租金，并提交转租合同予以佐证。但不论根据《转租协议》还是《转让协议》所示，双方约定朱莉萍将涉案标的现状，包括场地内所有设施及物品一并转让给薛晶晶。结合合同的实际履行情况，本院认为双方当事人所签《转租协议》《转让协议》的性质应当为餐饮商铺转让合同，而非房屋租赁合同。此外，双方在《转租协议》中约定“乙方（即薛晶晶）在任何情况下，都必须支付甲方（即朱莉萍）转让费”，换言之，不论在《转租协议》中还是在《转让协议》中，薛晶晶实际上均认可款项的性质为转让费，被告同样认为款项的性质为转让费。因此，本院认为薛晶晶所支付的15万元款项应认定为转让费。鉴于双方协议内容为转让设立在违法建筑内的商铺，违反法律规定，双方签署的《转租协议》《转让协议》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。薛晶晶诉请要求朱莉萍退还租金15万元，虽然其主张的款项性质有误，考虑到协议确属无效，朱莉萍应退还相关款项，为减少当事人的诉累，本院予以支持。对于朱莉萍要求薛晶晶给付转让款及利息的反诉请求，无法律依据，本院不予支持。另，民事案件的案由是案件审理的重要因素，反映案件所涉及的民事法律关系的性质，是将诉讼争议所包含的法律关系进行的概括。当事人起诉立案时法律关系与实际诉争法律关系不一致的，法院在各方当事人充分辩论基础上，结案时根据法庭查明当事人之间实际存在的法律关系性质予以变更相应案由。双方虽以房屋租赁合同纠纷为由提起本案诉讼，但根据前述分析，涉诉协议性质上应属餐饮商铺转让合同，而非房屋租赁合同，按照《最高人民法院民事案件案由规定》的规定，本案案由应为“合同纠纷”。当事人起诉立案时法律关系与实际诉争法律关系不一致的，法院在各方当事人充分辩论基础上，结案时根据法庭查明当事人之间实际存在的法律关系性质予以变更相应案由，因此本院将案由调整为合同纠纷。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、薛晶晶与朱莉萍于2019年3月2日签订的《转租协议》无效；二、朱莉萍于本判决生效后七日内退还薛晶晶150,000元；三、驳回朱莉萍的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1650元，由朱莉萍负担（薛晶晶已交纳，朱莉萍于本判决生效后七日内给付朱莉萍）。反诉案件受理费3275元，由朱莉萍负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 王 乐二〇二〇年九月三十日书记员 贾宜臻