江苏省兴化市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1281民初982号 原告：王建会，男，1977年9月19日出生，汉族，住兴化市。 原告：郑小芹，女，1978年10月13日出生，汉族，住兴化市。 两原告共同委托诉讼代理人：陈仁凯,江苏天炜律师事务所律师。 被告：泰州新兴建设实业有限公司，统一社会信用代码91321281078225330X，住所地兴化市竹泓镇永宁路。 法定代表人：葛宁，执行董事。 委托诉讼代理人：陈军杰、韩秋予（实习），上海市协力（苏州）律师事务所律师。 第三人：江苏兴化农村商业银行股份有限公司竹泓支行，统一社会信用代码913212810799154996，住所地兴化市竹泓镇板桥路。 负责人：徐华生，行长。 委托诉讼代理人：朱瑞煜，江苏兴化农村商业银行股份有限公司公司律师，住所地兴化市。 原告王建会、郑小芹与被告泰州新兴建设实业有限公司（以下简称新兴公司）及第三人江苏兴化农村商业银行股份有限公司竹泓支行（以下简称兴化农商行竹泓支行）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑小芹及两原告共同委托诉讼代理人陈仁凯，被告委托诉讼代理人陈军杰，第三人委托诉讼代理人朱瑞煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2018年1月29日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2.判令被告返还原告购房款918113元，并赔偿利息损失（其中，本金200000元自2017年9月24日起，本金268113元自2018年1月30日起，本金450000元自2018年2月20日起，按月利率5.39‰，计算至被告实际给付之止)；3.判令被告承担违约金200000元；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年9月24日，原、被告签订一份《认购书》，原告按认购书的约定向被告支付定金200000元。2018年1月29日，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于兴化市，建筑面积171.61平方米，每平米单价5350元，总房款918113元，被告应当在2018年7月31日前交付房屋。合同签订后，原告向被告缴纳首付款468113元，向第三人按揭贷款450000元。但被告未能在合同约定期限内交付房屋，按照合同约定，原告有权解除合同。为维护原告合法权益，现诉至法院，请求判如所请。 被告辩称：一、原告请求解除合同无事实依据，我方不同意解除。1.案涉商住楼项目B区于2018年9月30日竣工验收合格，即具备交付条件，包括原告在内的购房人已可以收房；且原告收房后已对房屋的塑钢窗自行更换，应视为原告对房屋进行了装修，故原告无权解除合同；2.合同第八条约定，2018年7月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用，同时约定，因政府市政工程施工影响本项目的建设进度的，或者政府拆迁矛盾未解决，导致建设期延长等情况可以相应延期交付。案涉项目的拆迁矛盾直到2019年7月才得到解决，项目建设延误两年之久，我公司交房可以顺延；3.补充协议第7条约定，若出现法定或双方约定的原告可以解除合同的事由，但我公司自原告知悉或应当知悉该事由之日起15日内未收到原告解除合同的书面通知，则视为原告放弃合同解除权。我公司在原告起诉前未收到原告解除合同的书面通知。二、鉴于原告已丧失合同解除权，合同应继续履行，故原告要求返还购房款、赔偿利息损失及违约金的请求依法不应支持；退一步讲，即使可以解除合同，合同第九条约定，我公司除返还购房款外，仅需按买受人累计已付款的1%承担违约金，原告主张利息损失及违约金200000元无合同依据。 第三人述称，诉讼请求中未涉及第三人，如法院判令解除合同，与之相对应的按揭合同也应解除。原告应将该合同项下尚未结清的款项包含本金、利息及相应的违约金等给付第三人。 本院经审理认定事实如下：2017年9月24日，原、被告签订一份《认购书》，原告在认购书签订当日向被告缴纳定金200000元。2018年1月29日，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于兴化市，建筑面积171.61平方米，每平米单价5350元，总房款918113元。第八条约定，交付期限：出卖人应当在2018年7月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……；2.政府市政工程施工影响本项目的交通、供电、给排气等；……；5.政府拆迁矛盾未解决，导致出卖人开发建设期延长的。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间分别处理，（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。2.因买受人未按合同约定付清购房款的……。合同附件五：补充协议约定，出卖人、买受人经友好协商一致，就已签订的《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）中未尽事宜，订立补充协议如下：……；第7条关于其他事宜的约定：若出现法定或双方约定的买受人可以解除合同的事由，但出卖人自买受人知悉或应当知悉该事由之日起15日内未收到买受人解除合同的书面通知，或在办理交付手续时未书面提出的，则视为买受人放弃了合同解除权，双方继续履行买卖合同及本补充协议；并按照买卖合同及本补充协议的约定履行各自义务。本补充协议是买卖合同不可分割的一部分，与买卖合同具有同等法律效力。买卖合同及其他附件与本补充协议有不一致之处的，以本补充协议为准。 合同签订后，原告向被告缴纳首付款468113元（含定金200000元），2018年2月11日向第三人按揭贷款450000元支付了剩余购房款。 以上事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。 本案争议焦点：一、被告是否存在逾期交房的违约行为；二、如被告存在逾期交房行为，原告是否已丧失合同解除权。 争议焦点一 被告为证明其主张，向本院提交了下列证据：1.单位工程竣工验收证明书、竣工验收备案表各1份，证明案涉工程项目于2018年9月30日竣工验收合格，2019年8月1日综合验收合格；2.窗户照片、现场照片各2张，窗户照片证明原告已实际接收了案涉房屋，并自行将房屋的塑钢窗换成了铝合金窗；现场照片证明案涉项目买受人已陆续收房使用，已有多家商铺开业经营；3.2016年7月19日、9月8日、10月8日函告及快递单各1份、2017年3月2日的报告及快递单各1份，证明被告开发的案涉项目从土地交付起就存在拆迁矛盾，被告为此多次函请相关部门出面协解，但拆迁矛盾一直未得到有效解决，导致开发周期延长；4.2019年4月20日的纪要及照片，证明案涉工程项目一直存在矛盾，直至2019年4月份仍在协调挡土墙施工事宜；5.兴化市竹泓镇人民政府出具的情况说明1份，证明案涉项目拆迁矛盾直到2019年7月才得到解决；6.距离示意图1份，证明原告住所地与案涉商品房仅相距1.2公里，原告可以经常到现场查看施工进度，原告对房屋施工及交付情况是清楚的。 原告质证认为，证据1中验收证明书不予认可，因为该工程证明书未经城建档案管理机构盖章确认；综合验收备案表的真实性由法庭认定，但是该备案表载明的是2019年8月1日组织验收合格，但是盖章时间为2020年1月3日，时间跨度较大，不符合常理；且两份证据记载日期有矛盾之处，应属于伪证；证据2，原告陈述：在施工过程中，原告和被告协商好，窗户由原告自行安装，不需要被告安装，被告贴补原告安装窗户的费用，所以，照片中的窗户是原告在施工过程中自行找人安装的，不是房屋交付后安装的；现场照片不是案涉房屋所在地的店铺，与本案无关联；证据3，原告不清楚，被告也未告知，同时，该证据也不是被告抗辩的理由，不能支持被告的证明目的；证据4，原告不清楚该证据，且纪要上未加盖政府印章，被告也未向原告告知，该证据不能支持被告的证明目的；证据5，该证据中未有盖章人的签字，且工程验收合格的时间不是政府能说明的，故该情况说明不能作为本案定案依据；证据6真实性无异议，该示意图不能支持被告的证明目的。 第三人认为，被告所举证据与第三人无关，不予质证。 针对被告所举证据2，原告提供了以下证据：1.证人王某的证言，王某陈述，2018年，王建会请他安装案涉房屋的窗户，其与开发商同步安装的窗户；2.原告郑小芹与王某妻子（微信昵称“猪猪侠”）的微信聊天记录，证明原告联系王某更换窗户及支付材料款9000元的事实。 被告质证认为，对王某证言的真实性不予认可，证人在回答法庭提问时其回答与其庭前向法庭出具的情况说明相矛盾，且证人陈述的有关原、被告间更换窗户的协议内容不符合常理；被告代理人在查看郑小芹手机微信时，看到郑小芹与证人妻子有大量的聊天记录，且涉及小孩接送等私密性问题，故证人很可能与原告系朋友关系；对证据2的真实性未提出异议。 对原、被告提交的证据，本院经审核，认证如下： 原告提交的证据：证据2被告未提出异议，本院确认该证据的真实性；王某妻子与郑小芹有关窗户价格的聊天及转账发生在2019年1月30日至2019年2月3日间，证人王某当庭陈述商谈和更换窗户的时间发生在2018年夏天，明显与证据2不符，本院对王某证言的真实性不予确认。上述证据可以证明原告更换窗户的时间应为2019年1月30日之后。 对被告提交的证据，本院经审核认为，证据1单位工程竣工验收证明书有施工单位、监理单位及设计单位的印章及相关人员的签名，对该证据的真实性、合法性、关联性应予确认；竣工验收备案表有住房建设主管部门的公章，对该证据的真实性、合法性、关联性应予确认；证据2，原告对窗户照片的真实性无异议，本院确认其真实性、合法性、关联性；原告对现场照片不认可是案涉房屋所在地的店铺，被告亦未提供其他证据证明照片系案涉房屋所在地的店铺，该证据与本案的关联性无法确认；证据3的函件均有邮寄的快递单佐证，对该证据的真实性、合法性、关联性应予确认，但函件均在原、被告签订买卖合同之前，故不能证明被告的证据目的；证据4，有相关洽谈人员的签名，对该证据的真实性、合法性、关联性应予确认，但该纪要系被告与相邻的村民之间发生的矛盾，属于邻里纠纷，并非拆迁矛盾，故该证据不能证明被告的证明目的；证据5有政府公章，对该证据的真实性应予确认；该证据中有关拆迁矛盾的内容与被告提交的证据3、4相矛盾，有关项目验收的内容应以验收资料作为依据，竹泓镇政府并非验收单位，故该证据不能证明被告的证明目的；证据6的真实性原告无异议，本院确认其真实性，且来源合法，与本案存在关联。 上述证据可以证明以下事实：案涉工程项目于2017年5月6日开工，2018年9月30日竣工验收合格；2019年8月1日通过综合验收合格，被告于2019年12月31日向兴化市住房和城乡建设局报送工程竣工验收备案申请，兴化市住房和城乡建设局于2020年1月3日向被告出具备案登记表，结论为经查验，符合要求。 按照郑小芹与王某妻子的聊天记录，原告应在2019年1月30日后将案涉房屋的塑钢窗更换成铝合金窗户。 争议焦点二 原告为证明其主张，向本院提交了下列证据：1.接处警工作登记表，证明原告为退房与被告工作人员发生争执，被告报警的事实；2.原告郑小芹与被告工作人员葛文庆的短信聊天记录一组，证明原告在2019年7月30日即向葛文庆提出解除合同、退房的要求。 被告质证认为，对证据1的真实性无异议，但对其证明目的不予认可，该证据只能证明原告曾就合同事宜阻挠施工，并不能证明被告存在违约行为，也不能证明原告在当时提出了解除合同的诉求；证据2的真实性无法确认，对原告的证明目的不予认可，葛文庆对原告提出的退房问题并没有做出任何意思表示；原告亦未提供证据证明葛文庆有权代表被告处理涉及合同解除的相关事宜。 对原告提交的上述证据，本院经审核认为，被告对证据1的真实性无异议，本院确认该证据的真实性；证据2，郑小芹的手机已交由被告代理人当庭核实，原告提供的短信截图与手机内容相符，故本院对该证据的真实性予以确认；上述证据来源合法，与本案存在关联。 上述证据可以证明以下事实：2019年12月17日，兴化市公安局竹泓派出所接到葛斌报警称，有人在竹泓镇市场北路东侧工地阻止施工，民警到现场了解的情况是：购房人郑小芹认为新兴公司存在合同违约情况，双方发生纠纷，民警现场进行了劝解，建议双方通过协商或诉讼途径解决纠纷。 2019年7月30日，郑小芹发短信给葛文庆，葛文庆问郑小芹什么事，郑小芹说“我退房呗，已经逾期一年了，你在哪，我准备去你办公室，你答应一个礼拜解决的”。2019年8月7日，郑小芹发短信给葛文庆，内容为“你好，今天我遇到过徐总了，他答应退房了，他让我请你帮我预约一下董事长，明天早上或后天早上去公司办一下”。两次短信葛文庆均未回复。 本院认为，1.原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。2.合同约定，被告应在2018年7月31日前交付房屋，但被告直至2018年9月30日才通过竣工验收，2020年1月3日才通过兴化市住房和城乡建设局综合验收备案登记，被告已构成逾期交房的违约行为。3.商品房买卖合同第八条约定，具备下列第1种条件时，将商品房交付买受人使用：（1）商品房经验收合格；（2）商品房经综合验收合格……。该约定不符合法律、法规的规定，应采用第2项作为交付条件。故被告实际具备交房条件的时间是2020年1月3日。合同第九条约定，逾期交房超过180日的，买受人有权解除合同。被告交付房屋已远超过180天期限，已达到合同约定的解除条件。4.补充协议第7条约定：若出现法定或双方约定的买受人可以解除合同的事由，但出卖人自买受人知悉或应当知悉该事由之日起15日内未收到买受人解除合同的书面通知，或在办理交付手续时未书面提出的，则视为买受人放弃了合同解除权，双方继续履行买卖合同及本补充协议。根据上述约定，只要具备上述两种情况中的一种，原告即丧失合同解除权。原告应当知道2019年1月27日已达到合同约定的解除条件，但原告直至2019年7月30日才向被告工作人员提出退房请求，明显超过合同约定的15天期限，原告已丧失合同解除权，故原告要求解除合同的请求，本院不予支持。5.买卖合同第九条约定，合同继续履行的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。被告逾期交房已构成违约，依法应承担违约责任。被告虽然未提供通知原告交房的书面证据，但从原告居住地与案涉房屋之间距离较近及原告多次找被告工作人员交涉的情况来看，原告应当知道房屋交付情况。因被告2020年1月3日才取得兴化市住房和城乡建设局综合验收备案登记表，房屋此时才具备法律允许的交付条件，因此，即使被告2020年1月3日前已通知原告交房，仍应以2020年1月3日作为交房日期，违约金的计算应自2018年8月1起至2020年1月3日止，共计521天，以总房款918113元为基数，按每日万分一的标准计算，违约金应为47833.69元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第九十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 二、被告泰州新兴建设实业有限公司于本判决生效后十日给付原告王建会、郑小芹逾期交房违约金47833.69元； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15943元，原告负担15327元，被告负担616元，被告负担的部分于本判决生效后十日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时按《诉讼费用交纳办法》预交上诉费（开户行：中国银行泰州分行营业部；户名：江苏省泰州市中级人民法院；账号：47×××53）。 审 判 长  陆传美 人民陪审员  刘万福 人民陪审员  沙维善 二〇二〇年九月三日 书 记 员  张一峰