北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初21661号原告（反诉被告）：北京泽玛克新能源科技有限公司，住所地北京市朝阳区霞光里**院**楼**705。法定代表人：傅敏燕，执行董事。委托诉讼代理人：高新雁（系公司职工），女，1985年9月3日出生，汉族。委托诉讼代理人：王昊，上海申蕴和律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京幼狮科技有限公司，，住所地北京市朝阳区永安东里**院**楼****-1法定代表人：肖艳华，经理。委托诉讼代理人：陈伟，北京市东卫律师事务所律师。被告：彭亮，男，1977年7月18日出生，汉族，户籍地吉林省敦化市。委托诉讼代理人：陈伟，北京市东卫律师事务所律师。原告（反诉被告）北京泽玛克新能源科技有限公司（以下简称泽玛克公司）与被告（反诉原告）北京幼狮科技有限公司（以下简称幼狮公司）、被告彭亮（以下简称彭亮）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。泽玛克公司的代理人高新雁、王昊，幼狮公司及彭亮的代理人陈伟通过北京法院云法庭参加了诉讼。本案现已审理终结。泽玛克公司向本院提出诉讼请求：1、解除泽玛克公司与幼狮公司之间的房屋租赁合同。2、判令幼狮公司、彭亮连带返还押金41984元。3、判令被告幼狮公司、彭亮连带支付违约金41984元。事实和理由：2018年6月26日，泽玛克公司与曹某某、幼狮公司签订《北京市房屋租赁合同》，泽玛克公司承租位于北京市朝阳区霞光里x号院x号楼x层x号房屋（以下简称涉案房屋）用于办公，租期自2018年6月28日至2020年6月27日。月租金22041.6元，押金41984元。我方在2019年9月6日得知幼狮公司与曹某某的合同可能会解除，幼狮公司没有权利履行租赁合同，因此原告中止履行，并通知幼狮公司暂不支付下一期房租，2019年9月12日，曹某某明确与幼狮公司之间的合同已无法继续履行，之后我方要求幼狮公司退回押金，幼狮公司称不予退还，故此起诉请求判如所请。幼狮公司辩称并反诉称，幼狮公司是实际的出租方，幼狮公司从曹某某转租房屋，我方在转租给原告，我方是转租人，原告是次承租人，幼狮公司是有转租权的，彭亮是幼狮公司的职工，收取费用的行为是职务行为，认可彭亮收取的费用是本案的涉案房屋租赁费用。泽玛克公司存在违约行为，没有按照约定时间支付租金，是幼狮公司行使解除权，解除了租赁合同。我方提出反诉：1、判令泽玛克公司支付2019年9月28日至10月15日的房屋占有使用费，共计13043.88元。2、判令泽玛克公司支付未提前通知退租的租金补偿41984元。3、判令泽玛克公司支付2019年9月22日至工商注册实际迁出涉案房屋之日止的房屋租金，按照每日房屋租金724.66元计算。事实和理由：2019年10月15日是泽玛克公司陈述的搬离日期，依据合同10.2条约定承租人提前退租要求提前3个月通知，但是泽玛克公司没有提前通知，因此要支付2个月租金补偿。依据合同10.3条约定合同解除后10日内要迁出工商注册登记。泽玛克公司针对反诉辩称，幼狮公司是无权代理，我方交纳房租的时间是2019年9月27日，我方实际搬离时间2019年10月15日，因为产权人曹某某要求搬离涉案房屋，幼狮公司无权在主张各项费用。我方也将房屋交还给了曹某某。因为幼狮公司的原因导致合同无法继续履行。我方逾期迁出工商登记的费用应该由曹某某主张，而不是幼狮公司主张。彭亮辩称，我方的意见同幼狮公司一致。本院经审理认定事实如下：2018年6月26日，甲方（出租方）曹某某与乙方（承租方）泽玛克公司、丙方（资产管理方）幼狮公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定泽玛克公司承租涉案房屋，租期自2018年6月28日至2020年6月27日止，租金每月22041.6元，押金41984元，支付方式为押二付三，于付款月起租日20日前支付下一期的租金。第八条甲方授权丙方代理甲方签署房屋租赁合同，对出租房屋进行管理，丙方接受甲方委托，代表甲方对承租人履约及使用房屋进行监督管理；乙方违反本合同约定的，丙方有权以自己的名义提出解除本合同及要求乙方承担违约责任。第九条合同解除（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同3、甲方不具备出租此房权利；4、甲方提前终止合同。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并收回房屋，1、不按照约定支付租金达3日。第十条（二）租赁期内，甲方收回房屋或乙方提前退租应提前3个月通知对方，如未提前通知对方，违约方应向守约方支付2个月房租作为未提前通知的租金补偿。（三）乙方在租赁房屋内的工商注册等营业执照、税控机，应在租赁期满或合同解除后10日内迁出，逾期未迁出的，乙方须按日向甲方支付租金至乙方实际将营业执照、税控机迁出之日止，甲方退还乙方剩余押金。就租金支付情况，双方均确认泽玛克公司的租金已支付至2019年9月27日，已支付押金41984元。2019年9月6日，泽玛克公司向幼狮公司发传真，内容为询问是否仍按双方的租赁合同及补充协议执行。2019年9月10日，泽玛克公司向幼狮公司发送多份传真，其中一份内容为自2019年9月4日以来，曹某某上门、致电称已经与幼狮公司解除合约，询问下季度房租是否支付给曹某某。另一份内容为同意解约，要求退还押金并提出赔偿。当日幼狮公司复函称要求继续缴纳房租，否则视为违约，如坚持不再使用该房屋，同意尽快搬出，押金作为违约金不予退还。2019年9月16日，曹某某向彭亮发送《致彭亮的重申合同解除通知》，主要内容为按照双方之间关于涉案房屋的租赁合同的约定，彭亮及幼狮公司应当在2019年8月1日前支付当季租金63945元，实际支付21315元，至发函之日未补足余款，甲方有权解除合同并要求乙方支付违约金，并要求于9月11日之前搬离涉案房屋，现重申解除通知已在9月9日生效，至于与泽玛克公司的租赁合同，曹某某的签名系伪造，该合同对曹某某不发生效力，该合同项下的纠纷由幼狮公司与泽玛克公司解决。2020年7月6日，泽玛克公司向北京市朝阳区市场监督管理局提出申请将工商登记迁出涉案房屋。庭审中，泽玛克公司提交与曹某某之间的微信聊天，聊天记录中显示泽玛克公司已向曹某某支付2019年9月28日至2020年10月15日之间的租金12595.2元。庭审中，双方均认为违约金过高，申请酌减违约金。上述事实有双方提交的证据、当事人陈述及庭审笔录等在案佐证。本院认为，从2018年6月26日曹某某与泽玛克公司、幼狮公司签订《北京市房屋租赁合同》的内容及本案中双方提交的证据来看，该合同实际上是幼狮公司作为转租人与次承租人泽玛克公司之间订立的租赁合同关系，该合同是幼狮公司及泽玛克公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，在幼狮公司与泽玛克公司之间发生法律效力，双方均应按照该合同的约定履行各自义务。本案双方争议的焦点在于泽玛克公司在2019年9月10日之前未按约定支付房租是否构成违约。就此本院认为，根据合同法的规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形的，可以中止履行。本案中，根据双方提交的证据，泽玛克公司在2019年9月7日应当支付下期租金之前已知悉涉案房屋产权人已要求解除与幼狮公司就涉案房屋签订的租赁合同，由此泽玛克公司可能面临幼狮公司丧失转租涉案房屋权利的风险，故泽玛克公司作为债务人有权行使不安抗辩权，中止继续支付租金的义务。但幼狮公司此后并未向泽玛克公司明确是否恢复债务履行能力，亦未就涉案房屋之间的争议在三方之间进行沟通协调。此后至曹某某明确解除与幼狮公司之间的租赁合同关系时，幼狮公司已丧失对涉案房屋进行转租的权利，故按照双方合同约定，泽玛克公司有权要求解除租赁关系。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同解除后，幼狮公司应当退还泽玛克公司押金41984元。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方租赁关系未能继续履行系幼狮公司丧失出租权利，幼狮公司已构成违约，应当对此承担违约责任。泽玛克公司主张的违约金本院予以支持。幼狮公司主张要求泽玛克公司支付违约金的反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。就幼狮公司主张的房屋占有使用费，因幼狮公司在2019年9月27日之后丧失了出租涉案房屋的权利，故其要求支付房屋占有使用费的反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。就幼狮公司主张的要求泽玛克公司支付2019年9月22日至工商注册实际迁出涉案房屋之日止的房屋租金的反诉请求，本院认为，双方对工商注册迁出的约定系违约金性质，双方合同约定按照房屋租金标准支付明显过高，现幼狮公司未向本院举证证明因泽玛克公司未及时迁出工商登记对其造成损失，鉴于泽玛克公司已申请迁出工商注册，故依据公平原则，对幼狮公司的该项反诉请求，本院酌定为1万元。就泽玛克公司要求彭亮与幼狮公司承担连带责任一节，幼狮公司及彭亮均认可彭亮代收押金系职务行为，泽玛克公司未向本院举证证明彭亮有需承担连带责任的其他情形，故对泽玛克公司要求彭亮承担连带责任的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京泽玛克新能源科技有限公司与被告（反诉原告）北京幼狮科技有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》已解除；二、被告（反诉原告）北京幼狮科技有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）北京泽玛克新能源科技有限公司押金41984元；三、被告（反诉原告）北京幼狮科技有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）北京泽玛克新能源科技有限公司支付违约金41984元；四、原告（反诉被告）北京泽玛克新能源科技有限公司于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）北京幼狮科技有限公司违约金1万元；五、驳回原告（反诉被告）北京泽玛克新能源科技有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）北京幼狮科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费950元，均由幼狮公司负担（泽玛克公司已交纳，幼狮公司于本判决生效之日起七日内直接支付给泽玛克公司），反诉案件受理费588元，均由幼狮公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 禹 雷二〇二〇年九月二十二日书记员 李思桐