北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0119民初2662号原告：北京八达岭山庄社区服务有限公司，住所地北京市延庆区八达岭经济开发区康西路**，统一社会信用代码91110229098793845C。法定代表人：李连荣，经理。委托诉讼代理人：李海涛，男，1986年10月2日出生，北京八达岭山庄社区服务有限公司员工，住河北省高碑店市。被告：陈岗，男，1968年3月11日出生，住北京市海淀区。原告北京八达岭山庄社区服务有限公司（以下简称山庄服务公司）与被告陈岗物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山庄服务公司的委托诉讼代理人李海涛、被告陈岗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山庄服务公司向本院提出诉讼请求：要求陈岗给付拖欠的2012年10月1日至2018年12月15日的物业费8461元（面积81.12平方米）。事实与理由：2012年9月30日，北京市延庆县八达岭山庄业主委员会与程皓珺签订了《八达岭山庄物业管理与服务责任书》（以下简称《责任书》），责任书第六条约定程皓珺作为物业经理人负责八达岭山庄物业服务，享有物业费全部债权、承担全部债务，负责山庄物业费的收取和开支，自负盈亏。另根据《八达岭山庄物业管理与服务责任书》第十一条约定，程皓珺应成立物业公司作为物业运行的载体，北京八达岭山庄社区服务有限公司系程皓珺作为实控人的物业公司，作为八达岭山庄物业运营的载体。被告陈岗为×××小区×××××号的业主，拖欠2018年1月1日至2018年12月15日的物业费共计1306元，故山庄服务公司诉至法院。陈岗辩称，不同意山庄服务公司的诉讼请求，具体理由如下：1.起诉书注明计算的收费面积为81.12平方米不符合事实，本人房屋面积71.87平方米，物业费计算应以房屋实际面积为基础；2.山庄服务公司未尽物业管理职责，发生断水事件：2014年6月本人发现房屋冷水供应管道间处被截断、管道封死、水表被拆除，房屋断水多年，山庄服务公司始终未通知本人此事，亦未讨论断水事件处理方案，对房屋断水情况没有管控，是违约失职行为，若有证据证明断水情况由山庄服务公司实施，则是违法侵权行为。断水事件导致本人完全丧失对山庄服务公司的信任，2014年6月起便未回房屋居住过，使本人权利遭受侵害。综上，本人仅同意补缴拖欠的2012年10月1日至2014年6月30日根据实际面积计算后的30%的物业管理费634元，申请法院驳回山庄服务公司关于2014年6月至2018年12月15日相关费用的诉讼请求，并要求山庄服务公司负责修复房屋供水管道设备。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：一、《责任书》载明：“甲方：北京市延庆县八达岭山庄业主委员会；乙方：程皓珺。从2012年10月1日起，山庄的物业管理与服务及由此发生债权债务由程皓珺负责和承担。双方经协商达成如下协议：一、在物业费没有收缴到位的情况下，乙方提供资金保障山庄的正常物业管理与服务，解决山庄物业员工的生活和工资、设施设备维修和运行等问题。二、乙方依法组织员工做好山庄物业管理与服务，自行承担责任。1、乙方的职责、服务内容和奖惩，见《八达岭山庄物业自管服务内容和考核标准（试行）》的第三部分总经理的工作职责、第四部分接待业主（客服）服务内容和考核标准、第五部分安全服务内容和考核标准、第六部分保洁绿化服务内容和考核标准、第七部分工程维修服务内容和考核标准。2、乙方要保障供水、垃圾及时清运、依法做好人员和车辆出入管理、加改建和装修装饰管理、养犬管理，保障山庄安全和正常的工作生活秩序。3、从12月1日起甲方依据《八达岭山庄物业自管服务内容和考核标准（试行）》对乙方提供的物业服务进行考评和奖惩，乙方自觉接受甲方的监督和检查。若不履责受甲方处罚，乙方以××小区六号楼××号房产作为履行责任的财产保证，甲方有权处置。四、乙方依法规范物业管理与服务的劳动用工，保安人数不低于60人，使用好遗留的80名农民工，客服不低于6人，工程不低于8人。每位员工的定岗和岗位职责报甲方。六、物业服务费及公共收益。1、自2012年10月1日0时起至业主大会决定新的物业服务方式止，乙方享有山庄全部物业费债权、承担全部债务，负责山庄物业费的收取和开支，自负盈亏。2、物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积（按房产证所标明的建筑面积计算，尚未取得房产证的以售房责任书中标明的建筑面积计算）交纳。物业收费标准为：【公寓住宅】：1.4元/平方米/月；【别墅】：2.50元/平方米/月；配套公建和商业设施按相关法规规定收取。十一、甲方责成乙方出资注册成立物业服务公司并担任法定代表人，作为物业运行载体，甲方对该公司有决定权。十五、本责任书在业主大会决定新的物业管理方式之前有效。十六、本责任书终止后，新的物业服务者接管本物业前，应甲方的要求乙方应当暂时继续提供物业服务，双方的权利义务继续按本责任书执行。”二、2017年7月28日，（2016）京0119民初367号民事判决书判决：“确认高同星、王俊兰、王莉、张琳莉、孙伟、曹甲伟、彭再红与程皓珺于二○一二年九月三十日签订的《八达岭山庄物业管理与服务责任书》无效”。即涉案《责任书》被认定无效。2018年7月9日，（2018）京01民终960号民事判决书维持一审判决。三、山庄服务公司营业执照载明的法定代表人为李连荣，李连荣与程皓珺系母子关系。李连荣认可程皓珺为山庄服务公司的实际出资人和实际控股人。程皓珺出具情况说明：“我于2012年9月30日与北京市延庆县八达岭山庄业主委员会签订《责任书》，作为八达岭山庄物业经理人，依据《责任书》的约定，需要成立公司负责物业运营并开具发票，因此于2014年4月29日成立了山庄服务公司，作为八达岭山庄的物业运营载体。由于签订《责任书》与山庄服务公司成立存在时间差，我特此说明，在《责任书》以后至山庄服务公司成立前这段时间的物业费，由山庄服务公司负责收取。”四、2017年8月28日，北京市延庆区八达岭镇人民政府对北京市延庆区八达岭山庄业主委员会予以变更备案。2017年11月22日，北京市延庆区八达岭山庄业主委员会出具告知函：“八达岭山庄物业负责人程皓珺：八达岭山庄业主委员会经过讨论研究、全体委员一致表决同意，决定从2017年12月31日起程皓珺不再担任八达岭山庄物业服务管理负责人工作。自2018年01月01日起，原物业除外聘保安部（需另行签订聘任合同），其它各部门的工作人员依旧维持正常的服务管理工作（工作安排若有变化，应以业委会通知为准）。鉴于程皓珺已收取山庄业主2017年全年的物业费，2017年12月份之前，与八达岭山庄物业服务管理工作相关的工资及费用均由程皓珺支付。望程皓珺及每位工作人员知悉本函后，配合业委会做好物业各方面的交接工作。”2017年11月23日，程皓珺予以答复：“1、本届业委会选举不合法，现有业主已经起诉至延庆区法院，要求撤销本届业委会委员的选举决定，案件正在审理当中。因此业委会无权作出相应决定。2、根据《责任书》第十五条，在业主大会作出决定新的物业管理方式之前，《责任书》一直有效。而贵业委会并没有召集组织业主大会，更没有经过业主大会形成新的决议，因此贵业委会无权擅自解除《责任书》确定的内容。业委会与我经过协商签订的《责任书》，如果需要处理相关事宜，建议通过法律途径解决，针对贵业委会的《告知函》，我不认可相关内容。”2018年12月16日，程皓珺撤出该小区。五、庭审中陈岗认可×××小区×××××号房屋为其使用，但否认房屋面积为81.12平方米，实际房屋面积应为71.87平方米，山庄服务公司对该实际面积表示认可。上述事实，有情况说明、证明、照片、物业费催费通知单、（2019）京0119民初145号民事判决书、（2019）京01民终8972号民事判决书及当事人陈述在案佐证。本院认为，关于原告主体资格问题，程皓珺自愿将其对涉案小区物业服务所涉权利让与给山庄服务公司不违反法律法规的强制性规定，山庄服务公司基于程皓珺的权利让与和实际运行的事实作为原告提起诉讼，符合法律规定，且陈岗对于山庄服务公司的主体资格予以认可。关于应否支付物业费问题，根据（2019）京0119民初145号、（2019）京01民终8972号民事判决书的认定，程皓珺基于《责任书》于2012年10月1日进驻小区提供物业服务，并于2014年成立了山庄服务公司进行运营，虽《责任书》被确认无效，但依照合同无效的处理原则、公平原则以及物业服务的特殊属性，程皓珺、山庄服务公司作为物业服务的提供者，自2012年10月1日起为陈岗居住的小区提供了事实上的物业服务，直至2018年12月16日撤出该小区时止。故作为物业服务关系相对方的业主，理应支付一定的服务费用。关于陈岗辩称因物业有纠纷要求减免2012年10月1日至2014年6月30日70%的费用，另因水管被截断、水表被拆而不同意支付2014年7月1日至2018年12月15日物业费的意见，本院认为，物业管理服务是一个包括全体业主共有共享区域的清洁卫生、绿化管理、化粪池清淘、共用部位、公共设施设备的维修养护、小区秩序管理等内容在内的综合性、全方位服务，需要由物业公司进行统一管理或服务。物业管理服务具有公共性和整体性，物业服务内容亦并非仅仅针对某个业主，而是及于全体业主，故陈岗抗辩因水管被截断、水表被拆而拒交物业费的意见，本院不予采信。关于物业费的收费标准问题，山庄服务公司主张的1.4元/㎡/月的标准源于《责任书》的约定，虽然《责任书》被认定无效，但该收费标准并未高于本地区公寓住宅物业费的一般收费标准，亦未高出涉案小区前期物业费的收费标准，且已交费业主亦是按照该标准交纳，陈岗亦表示对该收费标准予以认可，故本院对山庄服务公司主张的收费标准不持异议。关于应当交纳的物业费数额问题，庭审中双方认可房屋实际面积为71.87平方米，应按照实际面积计算应缴数额。鉴于程皓珺、山庄服务公司在提供服务期间，因物业服务形成诉讼，《责任书》被依法确认无效，最终经法院调解撤出服务小区，在此期间的物业服务必然会因诉讼产生一定的影响，且陈岗抗辩山庄服务公司未经业主许可拆除水表，提供物业服务过程中确实存在不到位之处。经询问，山庄服务公司表示同意在1.4元/㎡/月的标准基础上减免15%的物业费，对此，本院不持异议。此外，考虑到断水以及拆除水表虽因合理事由，但与业主缺乏沟通，并对业主的日常生活造成一定影响，故酌情减免物业管理费用：2012年10月1日自2014年6月30日的物业管理费仍按照在1.4元/㎡/月的标准基础上减免15%收取，自2014年6月30日起至2018年12月15日的物业管理费在依据房屋实际面积计算的基础上减免20%。需要说明的是，物业服务提供者与业主之间存在相互依存的关系，物业服务亦是一个长期持续、不断完善的过程，在服务过程中，物业服务提供者应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时进行维修、养护管理和维护，加强与业主的交流沟通，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。业主在发现物业服务过程中出现瑕疵时，应当主动反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业费。否则，将造成拒绝交纳物业费和降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：一、陈岗于本判决生效后七日内给付北京八达岭山庄社区服务有限公司2012年10月1日至2018年12月15日期间的物业费共计6102元；二、驳回北京八达岭山庄社区服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由陈岗负担，于判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 张馨天二〇二〇年九月二十九日法官助理 郝小静书 记 员 康 丽-10--1-