北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初1418号原告：展洪伟，男，1981年9月18日出生，汉族，住北京市密云区。公民身份号码×××。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区兴盛南路**院**楼**-81。统一社会信用代码911102280918567430。法定代表人：潘伟，董事长。被告：北京睿天下新媒体信息技术有限公司，住，住所地北京市昌平区小汤山镇英才北三街**院**楼301一社会信用代码91110114344295076Q。法定代表人：潘伟，董事长。二被告之委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。二被告之委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。原告展洪伟与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称：绿地京纬公司）、北京睿天下新媒体信息技术有限公司（以下简称：睿天下公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年2月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告展洪伟、二被告之委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。展洪伟向本院提出诉讼请求：1．解除绿地京纬公司与展洪伟之间签订《绿地密云朗山定购协议》；2．判令绿地京纬公司、睿天下公司返还展洪伟购房款305298元及利息（以305298元为基数，自2016年4月30日至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3．判令绿地京纬公司、睿天下公司负担案件受理费。事实和理由：2016年4月30日，展洪伟与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山定购协议》，双方约定展洪伟购买绿地京纬公司开发的销售房号为x的房屋一套，建筑面积74平方米，成交总房价为1469342元。当日，展洪伟向绿地京纬公司交付定金255298元，向睿天下公司支付服务费50000元。因绿地京纬公司违规销售房屋，致双方之间的合同无法履行，现展洪伟诉于本院。展洪伟向本院提交以下证据予以证明：绿地密云朗山定购协议、收据、平面图、存根。绿地京纬公司辩称：在解除双方商品房预约合同的前提下同意退还展洪伟已付款255298元，不同意支付利息；双方签订的协议系双方真实意思表示，合法有效，属于商品房预约合同，约定待具备签订正式预售合同的条件后由双方另行签订网签预售合同，绿地京纬公司并未隐瞒相关事实；协议约定能否签订正式的网签预售合同，具备不确定性，且约定了救济手段，说明绿地京纬公司并不存在恶意和过错，法院如确定需要支付利息应从合同解除之日的次日计算而不应从款项交纳之日计算；睿天下公司收取的50000元服务费与本案并非同一法律关系，应另案解决；50000元服务费并非购房款的构成部分，属于展洪伟购房的合理支出，绿地京纬公司无返还或赔偿义务。睿天下公司辩称：睿天下公司在展洪伟购房过程中提供了相关居间服务，50000元系展洪伟购房的合理支出，不是购房款，绿地京纬公司并无返还或赔偿义务；展洪伟要求睿天下公司赔偿或返还该费用无合同和法律依据；睿天下公司不同意展洪伟的诉讼请求。绿地京纬公司、睿天下公司未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2016年4月30日，展洪伟通过睿天下公司与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山定购协议》，约定展洪伟购买绿地京纬公司开发的销售房号为x的房屋一套，建筑面积为74平方米，原总房价为1469342元，成交单价为17250元/平方米，成交总价1276488元，定金255298元，贷款金额630000元；享受折扣93折、一万券、5万减八万；展洪伟应于2016年4月30日前至本项目售楼处签署《定制开发协议书》，于签约当日向绿地京纬公司支付房款255298元（含定金），付款比例20%；于2016年6月25日，展洪伟向绿地京纬公司支付房款391190元，付款比例30%。同日，展洪伟向绿地京纬公司支付255298元房款，绿地京纬公司为展洪伟出具收据一张，内容为：“今收到展洪伟交来x人民币贰拾伍万伍仟贰佰玖拾捌元整。”。同日，展洪伟向睿天下公司交付服务费50000元，睿天下公司为展洪伟出具收据一张，内容为：“今收到展洪伟交来服务费人民币伍万元整。”绿地京纬公司与睿天下公司为展洪伟出具的收据载明的收款人均为韩朝阳。另查，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵静、李蕾等人反映绿地朗山违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于密云县（区）水源路南侧的绿地朗山产业园项目由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（2017）5号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截至2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取了744套房屋的预付款，总金额17370．6854万元，涉及楼栋号包括一期1#-2#商业办公楼、3#-8#商业楼、9#-11#商业办公楼、12#-14#商业楼、18#-20#商业楼、23#商业楼、26#-28#商业楼；二期6#商业楼（含配套公建），13#商业办公楼，17#办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068．54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地朗山产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处已收取的预付款1%的罚款177863．84元。再查，绿地京纬公司在关于绿地朗山项目的宣传单中存在如下内容：“46-64平方米建筑面积，密云生态商务区宜居典范，17#18#”，在该宣传单上面，印有房屋内部效果图，该效果图显示房屋内存在上下楼、卫生间、餐厅、客厅等居住设施。而绿地朗山项目的商业办公类房屋的规划设计中，房屋用途为商业办公，而非居住，且房屋内不能设计上下水，不能设立单独卫生间。绿地京纬公司负责开发的绿地朗山项目引发众多诉讼，众多起诉业主在开庭中均称在绿地京纬公司售楼处所看的样板间存在上下水、卫生间等。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。涉案房屋的规划用途为商业办公类。绿地京纬公司制定并实行了向电商交纳5万元可以抵顶8万元房款的定购房屋方案。对于展洪伟交纳的5万元服务费，展洪伟称系在绿地京纬公司的售楼处所交纳。本院认为：展洪伟与绿地京纬公司签订的《绿地密云朗山定购协议》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因“3．26”购房政策，展洪伟丧失购买涉案房屋的资格，该协议不能履行，故展洪伟要求与绿地京纬公司解除《绿地密云朗山定购协议》的诉讼请求，理由正当、证据充分，本院予以支持。合同解除的时间本院确定为2020年9月11日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，协议签订后，展洪伟向绿地京纬公司交付了部分房款，因合同解除，绿地京纬公司理应退还展洪伟已交付的房款并赔偿其损失，故展洪伟要求绿地京纬公司给付退房款及利息的诉讼请求，理由正当、证据充分，本院予以支持。关于本案中展洪伟所交纳的50000元服务费如何定性及定购协议解除后该50000元服务费如何处理的问题。展洪伟提交的定购协议中载明的原总房价与成交总价之间的关系，符合绿地京纬公司推出的交纳50000元可以抵顶80000元房款的定购房屋优惠方案的销售政策，同时体现了在原总房价打93折、1万券和5万减8万的优惠，结合展洪伟在绿地京纬公司售楼处交纳款项等事实，展洪伟有理由相信睿天下公司所收取的50000元系涉案房屋的房款，睿天下公司与绿地京纬公司之间就该50000元购房款的收取构成表见代理关系，睿天下公司收取该50000元的法律后果，应由绿地京纬公司承担，该50000元应认定为展洪伟所交纳的定购涉案房屋的房款，应由绿地京纬公司返还。展洪伟要求睿天下公司退还服务费及支付利息的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十一条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认绿地集团北京京纬置业有限公司与展洪伟之间签订的《绿地密云朗山定购协议》于二〇二〇年九月十一日解除。二、绿地集团北京京纬置业有限公司返还展洪伟三十万五千二百九十八元及利息（以三十万五千二百九十八元为基数，自二〇一六年四月三十日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），限本判决生效之日起七日内执行。三、驳回展洪伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千九百四十元（展洪伟已预交），由绿地集团北京京纬置业有限公司负担，限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 徐征征二〇二〇年九月三十日法官助理 任佳薇书 记 员 吴立娟