北京市密云区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0118民初5589号原告：北京金诚蓝图科贸有限公司，住所地北京市西城区广安门外大街******楼****。统一社会信用代码：911101023063204534。法定代表人：贾成芳，总经理。委托诉讼代理人：胡海军，北京市檀州律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈建新，北京市檀州律师事务所律师。被告：北京市潮云房地产开发有限公司，住所地，住所地北京市密云区溪翁庄镇环湖路北侧会信用代码：911102287461259341。法定代表人：戴晶，总经理。委托诉讼代理人：郭潇，北京市国联律师事务所律师。委托诉讼代理人：高艳红，北京市国联律师事务所实习律师。原告北京金诚蓝图科贸有限公司（以下简称金诚蓝图公司）与被告北京市潮云房地产开发有限公司（以下简称：潮云公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金诚蓝图公司的法定代表人贾成芳及其委托诉讼代理人胡海军、陈建新与被告潮云公司的委托诉讼代理人郭潇、高艳红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金诚蓝图公司向本院提出诉讼请求：1.判令潮云公司为我公司办理位于北京市密云区X花园X区X号楼X层X号房屋不动产权证书；2.判令潮云公司给付我公司逾期办理房屋不动产权证书违约金7008.69元（以已付购房款4667246元为基数，按年利率6%标准计算，自2017年5月29日至2017年8月26日止）；3.判令潮云公司给付我公司公司逾期办理房屋不动产权证书违约损失（以已付购房款4667246元为基数，按年利率6%标准计算，自2017年8月27日起至实际取得不动产权证书之日止）；4.判令潮云公司向我公司退还多收取的5万元及利息（以5万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2014年7月17日至2019年8月19日；以5万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年8月20日至实际付款之日止）；5.诉讼费由潮云公司承担。事实和理由：2014年4月29日，我公司到潮云公司售楼处，双方约定我公司出资购买潮云公司开发建设的坐落于北京市密云区溪水花园十区32号楼-1层32-6号房屋一套，房屋建筑面积236.7平方米。房屋单价22609.34元/平米，房屋总价款4667246元。2014年4月29日，我公司以刷银行卡形式向潮云公司支付了10万元定金。2014年5月1日，我公司以刷银行卡形式向潮云公司支付了购房款45万元。2014年7月17日，我公司与潮云公司签订《商品房现房买卖合同》(合同编号:XF500513)，约定买受人采取一次性付款方式付款。当日，我公司以刷银行卡形式向潮云公司支付了购房款230万元。至此，我公司支付房款的义务履行完毕。2020年7月6日我公司准备起诉时发现，我公司向潮云公司支付购房款时多支付了5万元，潮云公司应当予以退还。2014年8月25日我公司办理了涉案房屋的入住手续，缴纳了装修管理费、物业费、公共维修基金等各项费用。故潮云公司向我公司交付涉案房屋的日期为2014年8月25日。合同第十八条约定，买受人同意出卖人或出卖人指定第三方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用贰仟元人民币(大写)。2014年8月25日，我公司依约支付了契税、产权代办费、印花税费。第十八条同时约定:买受人未能在商品房交付之日起720个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列方式处理买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起90天内的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金。近三年的办理产权证书的时间已经非常宽裕，同时仅约定日万分之零点一的违约金明显过低。根据《合同法》第39条、第40条，该条款明显免除出卖人责任、排除买受人主要权利，且潮云公司未采取合理方式提醒我公司注意该条款，因此，该条款属于格式条款，应属无效。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照年利率6％标准确定。双方签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律法规强制性规定，该合同合法有效，双方均应按履行各自的合同义务。潮云公司应当为我公司办理涉案房屋的不动产权证书并向我公司支付逾期办理不动产权证书违约金。为维护我公司的合法权益，特诉至贵院，请求依法及时判决。潮云公司对金诚蓝图公司在本案中所主张的合同签订情况、合同有关违约条款的约定、金诚蓝图公司交纳全部房款及金诚蓝图公司于2014年8月25日办理入住手续等事实均表示认可。同意为金诚蓝图公司办理涉案房屋不动产权证书，主张没有办证的原因是股东变更和工作人员离职，但提出如下抗辩意见：关于违约金，不同意金诚蓝图公司的诉讼请求，金诚蓝图公司计算的6%的年利率没有法律依据。相关的法律依据自2020年8月20日已经失效。对于违约金的起算日期，主张如果按2017年5月29日计算，已经超过3年的诉讼时效。主张合同约定的期限为720个工作日，到期日应该是2017年7月14日，故起算日期应当为2017年7月14日，不应是5月29日。不认可第三项诉讼请求的5万元及利息，主张未收到该5万元。根据当事人的陈述和法庭核实的证据，本院认定事实如下：2014年7月17日，金诚蓝图公司与潮云公司签订《商品房现房买卖合同》，购买潮云公司开发建设的坐落于北京市密云区X花园X区X号楼X层X号房屋一套，房屋建筑面积236.7平方米。房屋单价为每平方米22609.34元，房屋总价款4667246元。同时约定买受人未能在商品房交付之日起720个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列方式处理：……。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起90天内的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金。2014年4月29日，金诚蓝图公司向潮云公司刷卡支付10万；2014年5月1日，刷卡支付45万元。2014年7月17日，金诚蓝图公司向潮云公司支票转帐230万，刷卡支付1867246元，上述款项总计4717246元。当日，潮云公司向金诚蓝图公司开具发票：房款4667346元。2014年8月25日，中闻联合（北京）房地产咨询有限公司出具收据收到金诚蓝图公司产权代办费以及北京市溪水花园物业管理有限公司出具5张收据，手打金诚蓝图公司代收公维、契税、装修保证金、垃圾清运费、物业费、装修管理费等共计184287.56元。2014年8月25日，潮云公司为金诚蓝图公司办理了房屋入住手续。金诚蓝图公司向本院递交起诉状的日期为2020年7月7日。经本院核实，合同约定的办证截止期限为2017年7月12日。本院认为：当事人应当按照合同约定全面履行义务。金诚蓝图公司与潮云公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人均应当按照约定履行各自的义务。按照合同约定，潮云公司应当于商品房交付之日起720个工作日内为金诚蓝图公司办理房屋所有权证书，故对金诚蓝图公司要求潮云公司协助其办理房屋所有权证书的请求，本院予以支持。潮云公司至今未为金诚蓝图公司办理房屋所有权证书，构成违约。关于违约金的具体数额，按照合同约定的标准计算，以本院核实为准。金诚蓝图公司主张合同中关于违约金条款约定为格式条款，无依据，本院不予采纳。关于自金诚蓝图公司应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起90天后的违约损失，根据法律规定，对于损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。金诚蓝图公司主张以购房款为基数，按年利率6%计算，符合法律规定，故本院对该主张予以采纳。金诚蓝图公司向潮云公司转账多支付5万元，潮云公司主张5万元并非房款，但未提供充分有效的证据予以证明。故对金诚蓝图公司要求返还多付5万元房款的诉讼请求，本院予以支持。关于金诚蓝图公司主张的利息损失，金诚蓝图公司在本案审理过程中未提供证据证明多付5万元系因潮云公司的原因导致，故其本人亦应承担利息损失的一半；关于利息损失的计算标准，金诚蓝图主张按照贷款利息标准计算，本院认为，金诚蓝图公司未提供证据证明潮云公司系恶意占有该5万元，故对该主张本院不予支持，利息标准按照同期同类银行存款利率计算。综上所述，本院为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告北京市潮云房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告北京金诚蓝图科贸有限公司办理位于北京市密云区X花园X区X号楼X层X号房屋不动产权证书；二、被告北京市潮云房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京金诚蓝图科贸有限公司逾期办理房屋所有权证书违约金四千二百零一元（自二〇一七年七月十三日至二〇一七年十月十日）；三、被告北京市潮云房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京金诚蓝图科贸有限公司逾期办理房屋所有权证书违约损失（以已付购房款四百六十六万七千二百四十六元为基数，按年利率百分之六的标准计算，自二〇一七年十月十一日起至实际取得不动产权证书之日止）；四、被告北京市潮云房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告北京金诚蓝图科贸有限公司多付房款五万元，并支付利息损失的一半（以五万元为基数，按中国人民银行同期同类存款利率计算，自二〇一四年七月十七日至实际付款之日止）；五、驳回原告北京金诚蓝图科贸有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万二千零六十九元（原告北京金诚蓝图科贸有限公司已预付），由被告北京市潮云房地产开发有限公司负担，限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 佟春蕾二〇二〇年九月二十九日法官助理 黄 杰书 记 员 侯君颖