海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终1965号 上诉人（原审原告)：张景亮，男，1950年9月23日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：余海良，北京京航律师事务所律师。 被上诉人（原审被告)：海南正阳置业有限公司，住所地：海南省澄迈县老城镇盈滨半岛滨海大道**。 法定代表人：郑百成，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈垂瑜，北京大成（海口）律师事务所律师。 上诉人张景亮与被上诉人海南正阳置业有限公司（以下简称正阳公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院（2019）琼9023民初2580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 张景亮上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.请求判令被上诉人交付的房屋没有经过综合验收构成违约，判令被告限期承担继续履行、采取补救措施，限期完成综合验收，并赔偿上诉人逾期交房违约金人民币69520元（按照逾期日数每日已付房价款万分之二的违约金，从2017年5月31日开始计算，暂计算到2019年7月30日，至完成验收交付时止）；3.请求判令确认被上诉人承诺所建设的露天温泉游泳池、温泉入户、小区的道路、景观、绿化、围墙、大门、门岗、小区的门禁、台杆、安防监控系统没有完成建设构成违约，判令被告限期承担继续履行、采取补救措施并赔偿原告相关损失暂计人民币100元；4.请求判令被上诉人限期为上诉人办理房屋权属证书；5.请求依法判令本案一、二审的诉讼费用、律师费用，全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院没有依法查清事实，导致事实认定错误。1、上诉人与被上诉人于2017年3月10日签订了《澄迈县商品房屋买卖合同》（以下简称《合同》）及《补充协议》，原告购买了御泉湾D1号楼5层503号房屋，每平方米6228.11元，总金额人民币320000元，交付期限为2017年5月31日。上诉人当日支付了全部购房款，被上诉人于2017年3月10日向上诉人开具了购房发票，并通知上诉人交房，上诉人支付了120000元收房款及装修款。总房款为440000元（样板间），非一审法院认定的320000元。被上诉人规避国家税收，分拆装购房款，房屋装修款应计算为购房款。2、被上诉人交房的房屋没有经过综合验收，不得交付，被上诉人也没有随房交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等，交付行为无效。上诉人不知道房屋没有经过综合验收，若当时知道没有经过综合验收，是不会收钥匙的。3、房屋交付至今房屋无法正常使用，小区没有围墙，没有门禁、没有监控、没有物业（起诉后才来了物业）。4、被上诉人承诺的露天温泉游泳池、温泉入户、小区的道路、景观、绿化一二三期所共同使用的这部分、围墙、大门、门卫、进小区的门禁、台杆、安防监控系统没有建设完成，房屋修缮义务也不履行，配套工程没有完工，政府无法组织综合验收，非法院认定的因政府规划原因造成的，2015年4月3日重新颁发了《建设工程规划许可证》与本案无关，因为上诉人与被上诉人是在于2017年3月10日签订了《合同》及《补充协议》，规划调整2年后签订的。二、一审法院判决没有法律依据，属适用法律错误。1、最高人民法院在2015年10月14日就本案作出的（2015）民申字第1510号民事裁定书，作为案涉房屋的出卖人，开发商交付质量合格的房屋是其主要义务，此义务为法定义务，在相关法律法规中被予以特别规定，并不因当事人的约定而免除或者改变。竣工验收是房屋交付使用的必经环节，相关法律、法规有明确的程序要求，并不能以出卖人在建筑施工合同中的履行情况而认定验收条件已成就，房屋已经验收。一审法院没有认定交付行为违法和无效，属于适用法律错误。2、被上诉人把没有经过该综合验收合格的房屋交付给上诉人使用，上诉人当时也不知道房屋没有经过综合验收，被上诉人交付行为违反法律禁止性行为，属于无效行为，应该承担逾期交付的违约责任，赔偿上诉人逾期交房违约金。3、《合同法》第40条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《补充协议》约定的房屋交付条款无效；被上诉人没有完成房屋交付，构成违约；被上诉人未建泳池、室内外温泉、环境绿化差、安全无保障，构成违约；被上诉人没有履行房屋修缮行为，构成违约。4、依据《中华人民共和国合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被上诉人没有完成房屋交付，构成违约，应当承担违约责任，赔偿违约金。三、一审法院的判决无法实际履行，不符合常理。1、一审法院判决被上诉人对位于澄迈县老城镇盈滨半岛东侧的御泉湾D1栋楼进行综合验收，完善房屋交付条件。无法实际履行，综合验收是要小区配套工程全部完工，才能组织综合验收，现在配套工程都停工；综合验收也不能一栋楼单独验收，不符合常理。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判支持上诉人的请求。 正阳公司辩称，一、上诉人没有依约履行义务，无权要求正阳公司支付逾期交房违约金。根据合同约定，买受人未付清房产的相关房款、税金、费用等款项的，出卖人不承担延迟交房的责任。上诉人至今未能付清维修基金、税金等，上诉人无权要求正阳公司支付逾期交房违约金。二、涉案商品房未能完成综合验收系非答辩人原因导致，正阳公司不应承担逾期交房违约责任。因政府部门对涉案商品房所在的盈滨半岛的控制性规划作出调整，澄迈县住房和城乡建设局又于2015年4月3日、2017年11月6日两次对项目规划进行了调整，项目建设不得不进行较大调整，项目施工、验收进度为此受到极大影响。根据原规划，御泉湾项目两期项目可以分别办理消防验收手续，但现在要求两期项目必须一起办理消防验收手续，即使一期项目已经完成建设（涉案商品房属于一期项目），政府部门也不同意办理消防验收手续。房地产市场调控政策同样延迟了涉案商品房综合验收手续的办理。涉案商品房未能按期办理综合验收是由于政府规划调整及房地产市场调控政策等不可抗力因素导致，正阳公司依法依约不应承担延迟交房责任。三、上诉人无权再向正阳公司主张逾期交房违约金。涉案房屋已经在2017年3月5日交付给上诉人，该房屋交付行为应视为上诉人放弃向正阳公司追索逾期交房违约责任的权利。 张景亮向一审法院起诉请求:1.判令被告交付的房屋没有经过消防验收和综合验收构成违约，判令被告限期承担继续履行、采取补救措施，限期完成验收，并赔偿原告违约金69520元（按照逾期日数每日已付房价款万分之二的违约金，从2017年5月31日开始计算，暂计至2019年7月30日，至完成验收交付时止）;2.判令确认被告承诺所建设的露天温泉游泳池、温泉入户、小区的道路、景观、绿化、围墙、大门、门岗、小区的门禁、台杆、安防监控系统没有完成建设构成违约，判令被告限期承担继续履行、采取补救措施并赔偿原告相关损失暂计100元;3.判令确认被告没有按照合同约定履行房屋修缮义务构成违约，责令被告限期承担继续履行、采取补救措施、限期进行维修并赔偿相关损失暂计100元。具体修缮项目如下：外墙防水、外窗防水、屋面、楼板防水；墙面粉刷涂布脱落（公共区、楼梯间、门厅）；安全护栏腐烂、断裂；电梯，轿厢内通风照明监控，内饰破烂，移门关闭阻塞不畅，运行摇摆颤抖、呼梯按钮等；白蚁防治；水表井增加外窗封闭起来等;4.判令被告限期为原告办理房屋权属证书;5.判令本案鉴定费、律师费、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告于2017年3月与被告签订《合同》，购买了被告开发的位于澄迈县老城镇盈滨半岛东侧的御泉湾D1号楼5层503号房，建筑面积51.38平方米，每平方米6228.11元，总金额320000元。《合同》第八条约定“出卖人应当在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期：……2、其他非出卖人所能控制的延误原因等，如县、区级以上规划、建设、文物、环保而导致开发建设延长的，或政治事件、群体事件、气候、供电、供水等影响施工验收而导致开发建设延长的。……”《合同》第十一条约定“出卖人未能按本合同约定的期限交房，逾期在180日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之二支付违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。”《合同》第十五条约定“出卖人应当自房屋交付之日起90日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在365日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。”《合同》附件六约定“本合同商品房所有销售广告、沙盘模型、样板房、宣传资料、宣传软文、活动推广等（包括其中所载图片、模型及文字内容以及对规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明介绍等事项），均不作为任何商品房买卖要约及本合同的组成部分，也不作为商品房买卖价格确定的因素及交付的依据，买受人在签约前已仔细了解该商品房有关情况，出卖人无需在签订本合同时向买受人提供销售广告和宣传资料。本合同项下商品房交付最终以本合同双方约定条款为准。”《合同》附件七补充协议第二条约定“非出卖人原因出现下列情形之一，导致延迟交付商品房或办理房屋所有权证、土地使用权证的，出卖人不承担责任：1、政府相关部门延迟批准有关文件或延期办理有关手续的；2、相关配套设施验收审批延误的或者项目用地红线外的市政大配套未建成、未投入运营的；3、买受人未付清该房产的相关房款、税金、费用等款项的；4、出现本合同第八条所列特殊原因的；5、买受人未按照出卖人通知要求接受房屋；6、买受人懈怠于申请办理房屋所有权证、土地使用权证（含未按出卖人规定时间提供完整办证材料）的。”《合同》附件七补充协议第九条约定“双方同意将《商品房买卖合同》中第十五条内容中‘出卖人应当自房屋交付之日起90日内为买受人办理房屋权属证书’的约定变更为‘出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书’。《商品房买卖合同》中第十五条其他约定内容不变。”合同签订后，原告已按照合同约定支付了全部购房款，被告开具相应发票。2017年3月5日，原告签收了涉案房屋的钥匙，占有使用了涉案房屋。另查明，涉案房屋所在项目于2011年4月21日取得《建设工程规划许可证》。2015年4月3日，涉案项目变更规划，澄迈县住房和城乡建设局为其换发了建设工程规划许可证。2016年3月20日，涉案项目通过工程竣工验收。2019年10月25日，涉案项目通过消防验收。截至法庭辩论终结前，涉案项目尚未通过综合验收。 一审法院认为，本案案由应认定为商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案的主要争议焦点是：一、关于原告主张被告完成消防验收及综合验收的问题；二、关于被告是否存在逾期交房违约行为的问题；三、原告诉请第二项是否有事实及法律依据；四、原告诉请第三项是否有事实及法律依据；五、原告要求限期办理房屋权属证书应否支持；六、被告应否承担原告律师费和差旅费。 关于原告主张被告完成消防验收及综合验收的问题。涉案房屋已通过消防验收。原告虽已经接收商品房，但涉案房屋所在项目尚未通过综合验收，被告应进一步通过综合验收，完善房屋交付条件。 二、关于被告是否存在逾期交房违约行为的问题。《合同》第八条约定“出卖人应当在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”事实上，2017年3月5日原告已签收涉案房屋的钥匙，实际占有使用了涉案房屋。虽然被告交付的房屋确实不符合原、被告双方在合同第八条中的约定，原告本可选择拒收涉案房屋，但原告并未拒收，而是收房并使用至今，从原告的收房行为来看，本院认定其已放弃了原合同约定的交付条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”据此规定，原告在合同约定的交房时间前占有使用涉案房屋的行为应视为房屋已在约定的交房时间前完成了事实上的交付，虽然房屋交付存在瑕疵，但不能否认房屋已完成交付的事实。故，被告不存在逾期交房的违约行为，原告主张逾期交房的违约金，于法无据，不予支持。 三、关于原告第二项诉讼请求是否有事实及法律依据的问题。原告主张被告未按承诺建设露天游泳池、温泉入户、小区道路、景观、绿化等构成违约。首先，原告主张被告销售人员在售房时对上述内容作出过口头承诺，但其未能举证证明。其次，原告主张被告在海南房产网发布的一则广告也作出了承诺。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”原告提交的2019年7月7日海南房产网发布的一则广告显然不可能影响涉案合同的订立及房屋价格，不能认定为合同内容。综上，原告的第二项诉讼请求并无事实及法律依据，不予支持。 四、关于原告第三项诉讼请求是否有事实与法律依据的问题。原告主张被告未按合同约定履行房屋修缮义务构成违约，但其提供的照片不能确定拍摄时间、地、地点等院不予采信。并且按原告陈述，图片也大多来自于D1-1005房、D2-1006房、D2-1010房，也无法证明系涉案房屋受损需要维修。综上，原告未能举证证明涉案房屋及公共部分存在质量问题，关于其主张被告履行房屋修缮义务的诉请，并无事实依据，不予支持。 五、关于原告要求限期办理房屋权属证书的问题。因实行不动产统一登记制度后，已将房屋所有权证和土地使用权证两证合一，统一办理不动产权证。因此本案原告诉请办证应理解为办理不动产权证，办证期限应认定为合同约定的办理土地使用权证的期限，即房屋交付之日起730＋365日。已认定实际交房时间为2017年3月5日，现办证期限尚未届满，原告主张办证，不予支持。 六、关于原告主张的律师费和差旅费的问题。原告主张律师费和差旅费并无法律依据及合同约定，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告海南正阳置业有限公司对位于澄迈县老城镇盈滨半岛东侧的御泉湾D1栋楼进行综合验收，完善房屋交付条件；二、驳回原告张景亮的其他诉讼请求。案件受理费7146元，由原告张景亮负担。 双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为：一、正阳公司是否存在逾期交房违约责任。二、张景亮的其他诉请是否有事实根据和法律依据。 一、正阳公司是否存在逾期交房违约责任。张景亮与正阳公司签订的《合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。《合同》约定交房时间为2017年5月31日，张景亮于2017年3月5日签收钥匙并实际占有使用涉案房屋，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，本案涉案房屋实际交付应为2017年3月5日，正阳公司并未逾期交付房屋，并不产生逾期交付的违约责任。本案涉案房屋所在项目尚未通过综合验收，属于瑕疵交付，但可以通过继续履行予以解决，不影响张景亮的占有使用，张景亮主张应以综合验收时间作为逾期交付房屋的期间计算违约金，理由不正当，本院不予支持。一审法院认定正阳公司未逾期交房并无不当，本院予以支持。 二、张景亮的其他诉请是否有事实根据和法律依据。1、张景亮与正阳公司双方签订的《合同》附件六约定：“本合同商品房所有销售广告、沙盘模型、样板房、宣传资料、宣传软文、活动推广等（包括其中所载图片、模型及文字内容以及对规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明介绍等事项），均不作为任何商品房买卖要约及本合同的组成部分，也不作为商品房买卖价格确定的因素及交付的依据，买受人在签约前已仔细了解该商品房有关情况，出卖人无需在签订本合同时向买受人提供销售广告和宣传资料。”张景亮在一审中诉请第二项，关于涉案房屋的配套设施中露天温泉游泳池、温泉入户、小区的道路、景观、绿化、围墙、大门、门岗、小区的门禁、台杆、安防监控系统的主张，并不是双方合同中约定的内容，且不影响涉案合同的订立及房屋价格，不能认为没有完成合同内容从而构成违约，张景亮主张正阳公司工作人员口头作出承诺，却不能提供相应的证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果。其该项请求，本院不予支持。2、张景亮诉讼请求第三项“限期对所购房屋进行维修并赔偿相关损失”的请求，因无法提供相应的证据，应承担举证不能的不利后果。一审判决并无不当，本院予以支持。3、张景亮要求“限期办理房屋权属证书的”问题。双方当事人签订的合同合法有效，应当全面履行，根据合同约定，办证期限应为办理土地使用权证的期限，即房屋交付之日起730+365日。实际交房时间为2017年3月5日，至此，办证期限尚未届满，张景亮此时提出该项请求，理由不当，应予驳回。一审判决正确，本院予以维持。4、张景亮主张的律师费和差旅费的问题。张景亮该项主张，无法律依据及合同约定，其理由不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人张景亮上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7146元，由上诉人张景亮负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王东史 审 判 员 吴罗南 审 判 员 周忠胜 二〇二〇年九月十四日 法官助理 苏琳婧 书 记 员 陈梓杰 附：本案适用的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。