安徽省蚌埠市蚌山区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0303民初2500号原告：刘丽婧，女，1986年1月21日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。委托诉讼代理人：张闫岩，安徽国梦律师事务所律师。被告：安徽新威置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市，统一社会信用代码913403000529110849。法定代表人：黄琼华，该公司总经理。委托诉讼代理人：王培君，安徽华扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡无际，安徽华扬律师事务所律师（实习）。原告刘丽婧与被告安徽新威置业有限公司(以下简称新威置业公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘丽婧的委托诉讼代理人张闫岩、被告新威置业公司的委托诉讼代理人王培君、胡无际到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘丽婧向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年10月26日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告购房款845101元及支付资金占用期间利息（自2017年11月19日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率至给付之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年10月26日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的龙门悦府B13栋1层000111号商铺，单价为每平方米13712.49元。双方在合同第三条中对商铺层高进行了特别约定，计层高为4.4米。合同签订后，原告按合同约定支付了总价款845101元。2019年8月底，被告通知原告交房后，原告发现该商铺一层、二层实际层高于合同约定严重不符。一层实际层高4米，二层只有3.3米，比合同约定少。同时，原告发现涉案房屋内增加了销售合同平面图中未明确表明的一根约80厘米*22厘米的柱子和一根约30厘米*30厘米的柱子及150厘米*80厘米*20厘米的消防箱。原告认为被告的行为已经构成严重违约同时构成销售欺诈，房屋楼层高度降低，对房屋的使用功能和商业价值造成比较大的影响，另外增加的柱子及消防箱也严重影响涉案房屋的使用。原告多次找被告协商处理此事无果，故原告诉讼来院。新威置业公司辩称：刘丽婧请求判令解除涉案房屋买卖合同等诉请没有法律及事实依据。其在起诉状中所阐述的要求解除合同的理由是新威公司构成违约，且该违约行为导致被原告合同目的无法实现。我公司认为新威公司只构成一般违约，且该违约行为系新威公司管理失误造成，即依据合同书面约定有违约，但并无真正的违约行为，否则案涉房屋不可能通过验收并交付，新威公司无根本违约行为，法院应依法驳回原告解除合同的诉讼请求，理由如下：一、新威公司与原告在商品房买卖合同中第三条约定的房屋层高4.4米，系因新威公司委托的销售代理公司管理不善出现信息录入错误所致，并非双方真实意思的表示。诉争房屋的实际的层高一层为4米，二层为三米。这从案涉房屋的规划、设计图纸、施工并经验收合格均可以证明。（案涉合同信息录入错误也可从合同甚至没有约定案涉房屋为二层这一基本事实可以明确）；由于案涉房屋买卖合同中的层高4.4米系房屋销售代理公司信息录入错误所致，新威公司没有在任何对外的广告或以其它方式以房屋层高为4.4米进行销售等宣传，也没有因此获利，不存在原告所述的有欺诈销售的故意。同时案涉房屋已经竣工验收并备案，如果开发的房屋与规划设计不符，是不可能通过竣工验收并完成备案的，新威公司无实质上的违约行为。故原告主张的案涉房屋一二层均为4.4米并无依据，在贵院之前的相同情况的案件中，也已经查明案涉房屋规划为一层4米、二层为3米。二、即便不考虑规划图纸层高7米的事实，按照原告所言，案涉房屋一层层高少了0.4米，也不可能构成根本违约，即不可能使合同目的不能实现。具体就该涉案房屋而言，所谓合同目的不能实现应是新威公司无法按合同约定交付房屋，或交付的房屋存在严重质量问题、无法进行竣工验收，严重影响原告对房屋的使用。又或是交付的房屋存在权属的争议、无法为原告办理不动产登记等因素，但这些导致合同目的不能实现的因素在本案中均不存在。另外，本案中也不存在原告所述的购买该商铺时所期待的使用价值不能实现。一般在购买门面房屋时，对其的期待商业价值无非是两种，一种是出租获取租金收益，一种是自己经营盈利。无论哪种情况，即使第一层层高少了0.4米，都不会导致其所期待的使用价值不能实现，既不会导致该房屋因此而无法出租，也不会对从事商业经营活动造成实质性的影响。从保护交易，维护交易双方关系平衡的角度考虑，本案的房屋买卖合同无解除的法律事实及客观上的必要性，但新威公司确实管理出现失误，给原告的期待利益造成影响，新威公司愿意按之前类似几家情况已在法院调解的方案，给予原告适当的经济补偿。综上代理人认为应当驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年11月19日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的龙门悦府B13栋1层000111号商铺，该商铺层高为4.4米，建筑面积工共61.63平方米，总价款为845101元。面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行同期贷款利率付给利息。原告于合同签订当日一次性支付购房款845101元。2019年7月，被告发出交房通知书，原告在办理收房手续时发现涉案房屋的实际层高与合同约定不符，实际一层层高规划为4米，二层层高规划为3米，原告不同意接收，双方发生纠纷。本院认为，原、被告于2017年11月19日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，合法、有效，双方均应按合同约定，享有权利、履行义务。按照合同约定涉案房屋的层高为4.4米，但实际交付时层高为4米，层高误差比绝对值为（4.4-4）÷4.4×100%=9%。由于商品房层高与面积之间存在空间数量上的可能性，故层高根本违约的标准问题可比照面积问题的规定，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在百分之三以内，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出百分之三，买受人请求解除合同的，返还已付购房款及利息的，应予支持。……本案原、被告在合同中对面积及层高的误差均未约定，涉案房屋层高误差比绝对值大于3%，现原告要求解除合同，应予以支持。原告主张被告返还原告购房款845101元及支付资金占用期间利息予以支持，利息标准自2017年11月19日起至2019年8月20日按中国人民银行同期贷款利率支付，自2019年8月21日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至给付之日止。综上所述，对原告要求解除合同、被告支付违约金及利息的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告刘丽婧与被告安徽新威置业有限公司签订的《商品房买卖合同》于判决书生效之日解除；二、被告安徽新威置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘丽婧购房款845101元及利息损失（自2017年11月19日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率支付，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13767元，减半收取6884元，由被告安徽新威置业有限公司负担，于本判决书生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审判员  聂雪梅二〇二〇年九月二十七日书记员  苏凤敏