内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终3527号上诉人（原审被告）：赤峰盈丰物业管理有限责任公司，住所地：赤峰市松山区永业广场。法定代表人：王德江，经理。委托诉讼代理人：邝丽宏，内蒙古松洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：石海艳，女，1964年11月16日出生，公民身份号码×××，回族，无职业，现住赤峰市。委托诉讼代理人：史雅泓，内蒙古正勋律师事务所律师。上诉人赤峰盈丰物业管理有限责任公司（以下简称盈丰物业）因与被上诉人石海艳侵权责任纠纷一案，不服赤峰市松山区人民法院（2020）内0404民初2314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。盈丰物业上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人一审答辩意见。事实和理由：原审法院认定上诉人盈丰物业存在侵权行为是错误的，事实上盈丰物业不存在侵权行为，盈丰物业与赤峰永业房地产开发有限公司于2013年12月20日签订了《永业广场住宅、公寓、写字楼前期物业服务合同》，涉案2-1-01222和2-1-01223两处房屋的物业费、电费和余热费都由永业公司承担，盈丰物业并没有给涉案二房屋断绝电力供应，两处房屋之所以停电，是因为永业公司向盈丰物业预交的电费用完，永业公司没有继续预交电费，导致两处房屋停电，故盈丰物业没有对被上诉人石海艳造成任何侵害，且停电的事实也是石海艳告知盈丰物业后，盈丰物业才知道此事。本案的二处房屋在2017年2月21日被被上诉人石海艳查封，在查封当日将涉案二房屋原来的租户全部清走，被上诉人将二房屋的租户清走时上诉人就应该预测到二房屋会产生物业费、余热费等费用，从2017年2月21日到现在涉案二房屋的所有物业费、余热费费和电费都无人交纳，但盈丰物业的物业管理没有间断，故盈丰物业认为因被上诉人享有对涉案二房屋的利益，且也是因为被上诉人将此二房屋查封才导致二房屋无人交纳所产生的费用，故被上诉人应当支付从2017年2月21日起至今涉案二房屋所产生的所有费用，故被上诉人向公证处提存的费用不足，被上诉人应将从2017年2月21日起至今二房屋所产生的所有费用全部承担。石海艳向一审法院起诉请求：要求被告立即停止侵害，恢复永业城市广场2-1-01222室和2-1-01223室的正常供电；本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年12月20日，案外人永业公司以物业建设单位作为甲方与乙方即被告盈丰物业签订前期物业服务合同，合同期限至2021年12月19日，约定甲方选聘乙方对甲方所有的房屋供前期物业管理服务事宜，服务范围包含涉案两处房屋：位于赤峰市××区南、鸭子河路西东方永业城市广场**（合同编号：2012-0011014）不动产一处、2-1-01223室（合同编号：2012-0011015）不动产。因原告与案外人永业公司民间借贷纠纷一案，经赤峰市红山区人民法院作出（2016）内0402民初3182号民事判决书发生法律效力后，赤峰市红山区人民法院于2019年7月31日作出（2016）内0402民初3182号执行裁定书裁定：“一、位于赤峰市××、位于赤峰市××区南、鸭子河路西东方永业城市广场**12-0011016）不动产一处的所有权自本裁定送达买受人吴炜时起转移；二、位于赤峰市××区南、鸭子河路西、位于赤峰市××区南、鸭子河路西东方永业城市广场**14）不动产一处、2-1-01223室（合同编号：2012-0011015）不动产一处分别以第二次拍卖保留价712024元、316492元的价格抵偿申请执行人石海艳1028516元；三、位于赤峰市××区南、鸭子河路西东方永业城市广场、位于赤峰市××区南、鸭子河路西东方永业城市广场**、2-1-01223室（合同编号：2012-0011015）不动产一处的所有权自本裁定送达申请执行人石海艳时起转移；四、买受人吴炜（身份证号×××）可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续；五、申请执行人石海艳（身份号码×××）可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续；六、解除对位于赤峰市××区南、鸭子河路西东方永业城市广场2-1-01224室（合同编号：2012-0011016）不动产一处的查封；七、解除对位于赤峰市××区南、鸭子河路西东方永业城市广场2-1-01222室（合同编号：2012-0011014）不动产一处的查封；八、解除对位于赤峰市××区南、鸭子河路西东方永业城市广场2-1-01223室（合同编号：2012-0011015）不动产一处的查封。本裁定送达后即发生法律效力。”原告自2019年7月31日收到上述执行裁定书。另查明，原告自2019年7月31日收到上述执行裁定书后，将涉案的两处房屋出租给案外人丛聪，案外人丛聪于2020年1月12日向被告交纳装修押金2000元，被告向丛聪出具收据，同日案外人丛聪自被告处取得装修施工许可证，且被告认可自该日起对原告石海艳取得房屋予以知晓。2020年1月17日，案外人丛聪承租的涉案两处房屋停电，原告于当日至被告办公地点协商，原告与被告的工作人员发生纠纷后报警，赤峰市公安局松山区分局出具接（处）警回执单记录的现场情况为“石海艳要办入住手续，物业称手续不全，不予办理”。庭审中，原告提交了2020年3月20日9时许的原告及其丈夫吴继军与被告的法定代表人王德江通话录音，被告认可录音的真实性，录音中被告法定代表人王德江认可系被告中断了涉案两处房屋的用电，且庭审中被告认可系因该两处房屋所有权变更前的所有人即案外人永业公司向被告预交的物业费、电费和余热费用完，将涉案两处房屋中止供电。2020年4月2日15时许，原告、原告丈夫吴继军及赤峰市昭乌达公证处的公证员张晋川、杨磊来到被告处，原告携带现金欲向被告交纳两处房屋的物业费（包含电费），被告盈丰物业的法定代表人王德江拒绝收取费用，赤峰市昭乌达公证处出具了（2020）赤昭证内民字第278号公证书，对上述过程进行了录像，制作了工作记录，且出具了（2020）赤昭证内民字第334号公证书，将石海艳交纳的两处房屋的一年物业费（含电费）34465元在该公证处予以提存。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”规定，原告石海艳自2019年7月31日收到（2016）内0402民初3182号执行裁定书起，取得涉案两处房屋的所有权，原告石海艳为涉案两处房屋的现业主，且涉案房屋的建设单位即永业公司与被告盈丰物业签订的前期物业合同合法有效且在服务期内，即该前期物业合同对涉案房屋的现业主及被告盈丰物业均具有约束力，原告应向被告支付自收到执行裁定书之日起即自2019年7月31日的物业费，被告应提供物业服务，同时被告认可2020年1月12日已知晓涉案两处房屋产权变更为石海艳所有的事实，且认可自2020年1月17日起，被告对涉案两处房屋采取了断电行为，其断电的理由为该两处房屋在变更所有人之前由案外人永业公司向被告预交的物业费、电费和余热费已用完，有公安部门接（处）警回执单记载及被告庭审中陈述、答辩状意见及原告提交的通话录音中被告的法定代表人王德江的陈述在卷佐证，被告作为物业管理单位，无权对电力用户采取停电措施，同时原告主动向被告交付物业费（含电费）时，被告以原告未补齐涉案房屋变更所有权人前的物业费、电费和余热费为由，拒绝收取物业费，违反了合同相对性原则，原告取得房屋所有权之前所涉及的费用，属于被告与房屋变更所有人之前的所有人之间的合同关系约束的范围，被告对原告取得所有权后的房屋进行断电的行为，侵犯了房屋所有权变更后的所有人即原告的利益，存在明显过错，应立即停止侵害行为。判决：被告赤峰盈丰物业管理有限责任公司立即恢复对位于赤峰市××区南、鸭子河路西东方永业城市广场2-1-01222室（合同编号：2012-0011014）不动产一处、2-1-01223室（合同编号：2012-0011015）不动产的供电。本院二审经审理查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，上诉人盈丰物业明知位于永业城市××室两处房屋已由原所有权人赤峰永业房地产开发有限责任公司变更为被上诉人石海艳，在被上诉人向其交纳涉案房屋所有权人变更后一年物业费（含电费），并提出恢复用电时，其应立刻停止对被上诉人房屋中止供电的行为但未停止，行为已构成侵权。现上诉人主张其不存在侵权行为，该主张与当事人在一审时提交的相关证据所证明的事实及一、二审查明的案件基本事实不符，本院不予支持。另上诉人主张断电原因是被上诉人未交纳涉案房屋自法院查封之日起至房屋交付被上诉人时这一期间房屋的物业费、余热费、电费。就此本院认为，上诉人作为物业管理人，在涉案房屋被法院查封期间，其应依据物业服务合同向此期间的房屋所有权人主张物业费等费用，因现房屋所有权人未交纳涉案房屋查封期间的费用，对其采取停电措施缺乏法律依据，其上诉提出其并不构成侵权的主张本院不予支持。综上所述，盈丰物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人赤峰盈丰物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘润涓审判员 周振卿审判员 张国利 二〇二〇年九月二十二日书记员 王 燕