广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0403民初697号 原告：谭勇明，男，1975年6月6日出生，汉族，住广西梧州市。 被告：南宁市好士成商贸有限公司，住所地南宁市青秀区七星一巷**锦绣花园**号楼****商铺。统一社会信用代码：91450103677701319Q。 法定代表人：谭佑，执行董事。 被告：梧州市悠悠美食城餐饮管理有限公司，住所，住所地梧州市新兴一路**社会信用代码：91450400MA5N8UUQ68。 法定代表人：谭佑，执行董事。 被告:广西华丘宏石机械设备制造股份有限公司，住所地，住所地南宁市西乡塘区安吉大道**综合楼****房会信用代码：91450100MA5L8WKX39。 法定代表人：谭佑，执行董事。 上述三被告委托诉讼代理人：覃如军，广西桂吉律师事务所律师。 被告：梧州市日月明投资有限公司，住所地梧州市新兴一，住所地梧州市新兴一路**（原工人体育馆）**91450403685187452U。 法定代表人：李志明。 原告谭勇明诉被告南宁市好士成商贸有限公司（以下简称“好士成公司”）、梧州市悠悠美食城餐饮管理有限公司（以下简称“悠悠美食城公司”）、广西华丘宏石机械设备制造股份有限公司(以下简称“华丘公司”)、梧州市日月明投资有限公司（以下简称“日月明公司”）合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月22日公开开庭进行了审理。原告谭勇明，被告好士成公司、被告悠悠美食城公司及被告华丘公司的共同委托诉讼代理人覃如军到庭参加诉讼，被告日月明公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谭勇明向本院提出诉讼请求：1.判决四被告退还原告已付租金182550元；2.判决四被告向原告支付违约金191677.5元；（违约金=182550/（10×12）月×（10×12）×105%=191677.5）；以上两项合计374227.5元；3.判令四被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年1月5日，原告谭勇明与被告悠悠美食城公司签订《物业投资合同》，约定被告必须在2019年2月1日前把位于梧州市新兴一路68号工人体育馆悠悠美食城288、289、290号物业以10年为期租给原告经营。原告分两次把总额为182550元的租金以现金转账形式交付给被告，并带着全国连锁加盟品牌“冯记招牌水煮鱼”进场经营。在此之前，被告承诺会在5月1日前有盛大的开业典礼，保证美食城能正常营运，并签订了以华丘公司为担保的《补充协议》。但由于被告与不动产权属方日月明公司的合同纠纷一直不能解决，2019年3月，日月明公司派人在美食城门口闹事令经营困难。5月11日,被告日月明公司把美食城的门口锁住，原告被迫停业2天，造成人力、物料等大量损失。为了维持生计，原告与一些商家破门而入后苦苦自主经营。2019年9月3日，在没有任何通知的前提下，被告日月明公司用沙堆和建筑垃圾堵门，次日更以水泥砌砖墙封门，把原告经营的“冯记招牌水煮鱼”全部物品封锁在内至今。原告认为，被告悠悠美食城公司未能能履行合同约定在2019年5月1日前开业，并保证原告的店铺正常经营。致使其被两次锁门，导致品牌加盟费、装修费、广告费、人工费、食材费、购买各种设备费等损失。而为其担保的广西华丘宏石机械设备制造股份有限公司有连带责任。为维护合法权益，特依据《中华人民共和国侵权责任法》等相关法律规定，诉至法院，望判如所请。 被告好士成公司、被告悠悠美食城公司及被告华丘公司共同辩称，同意与投资户解除《物业投资合同》，也同意在扣除投资户使用商铺期间的资金之外同意全部退还款项，但原告主张的其他费用的损失及违约金应该由被告日月明公司承担。 被告日月明公司庭前提交的书面答辩称，答辩人与好士成公司签订《房屋租赁合同》将房屋租给好士成公司使用，与悠悠美食城公司及原告没有签订任何合同，根据合同相对性原则，原告主张答辩人返还或赔偿各种款项，均无法律依据，故此，请求驳回原告对答辩人的诉讼请求。 经审理查明，被告好士成公司成立于2008年6月26日，为一人独资企业,股东为谭佑,法定代表人亦是谭佑。被告悠悠美食城公司成立于2018年6月22日，股东为被告好士成公司、谭佑及张华生，法定代表人是谭佑。被告华丘公司成立于2017年7月7日，为股份有限公司（非上市、自然人投资或控股），法定代表人为谭佑。被告好士成公司从被告日月明公司处整体承租位于梧州市新兴一路68号梧州市原工人体育馆整栋物业（场地）。2018年12月28日，被告日月明公司（甲方）与被告好士成公司（乙方）、被告华丘公司签订《房屋租赁合同》，约定：乙方租赁被告日月明公司所有的坐落于梧州市原工人体育馆负一层房屋（梧房权证蝶山区字第××号），租赁期限18年，从2019年1月1日起至2037年12月31日止。 2019年1月5日，被告悠悠美食城公司作为甲方与原告（乙方）签订《物业投资合同》（合同编号：F288.289.290-051），约定原告支付182550元投资金额后取得梧州市新兴一路68号梧州市原工人体育馆负一层F288、289、290号物业(以下简称涉案商铺)的经营权（经营期限至2029年4月30日）。合同约定在收到乙方按约定支付完所有投资款后，甲方应当在2019年5月1日前将符合交付标准的物业交付乙方使用等。同日，原告谭勇明与被告悠悠美食城公司、被告华丘公司签订了《补充协议》，该协议约定被告悠悠美食城公司应在2019年2月1日前符合经营的商铺交付给原告使用；被告悠悠美食城公司与原告谭勇明于2019年1月5日签订的《物业投资合同》，被告华丘公司对该合同中被告悠悠美食城公司所需承担的责任与义务进行担保，承担同等义务与责任等。原告谭勇明分别于2019年1月9日、2019年3月15日支付127785元及54765元，由被告悠悠美食城公司出具收据予以确认。 庭审中，原告提出解除涉案的《物业投资合同》的主张，被告好士成公司、被告悠悠美食城公司、被告华丘公司对原告该主张无异议，同意解除上述合同。 另查明，被告日月明公司于2019年5月8日向梧州市新兴一路68号梧州市原工人体育馆商铺经营者发出撤场通知，该通知载明其公司与被告好士成公司所签订的《房屋租赁合同》，因其故意拖欠租金已于2019年5月1日起正式被解除合同，其公司将于2019年5月11日起依法收回场地，各位商铺经营者于2019年5月10日前自行撤离。2019年9月，被告日月明公司以好士成公司没有按期交纳租金为由对梧州市新兴一路68号原工人体育馆负一层房屋进行封门，涉案商铺未能继续经营。 另再查明，原告谭勇明于2019年2月至2019年9月3日期间在涉案商铺内经营梧州市万秀区谭谭招牌水煮鱼饮食店太阳广场店，该店于2019年2月1日注册登记，登记类型为个体工商户。在本院受理原告梧州市万秀区谭谭招牌水煮鱼饮食店太阳广场店诉被告南宁市好士成商贸有限公司、梧州市悠悠美食城餐饮管理有限公司、梧州市日月明投资有限公司、广西华丘宏石机械设备制造股份有限公司及第三人谭勇明合同纠纷一案[案号为(2020)桂0403民初696号]，原告谭勇明明确因被告好士成公司与被告日月明公司之间的纠纷导致其无法使用涉案商铺四被告应退还投资款、赔偿违约金损失及无法经营梧州市万秀区谭谭招牌水煮鱼饮食店太阳广场店所产生的装修及宣传费、设备及用品物料以及水电费损失，同意在(2020)桂0403民初696号案中对违约金损失一并作出处理。 上述事实有企业信用信息复印件，《物业投资合同》原件，收据原件，(2019)桂0403民初1589号民事判决书，(2020)桂04民终297号民事判决书，(2020)桂0403民初696号案庭审笔录，本案庭审笔录、转账凭证等证据在案佐证。 本院认为，被告好士成公司根据其与被告日月明公司签订的《梧州市原工人体育馆场地租赁协议》及补充协议，取得了涉案铺位的承租权。被告悠悠美食城公司作为本案合同相对方与原告签订《物业投资合同》，其虽未取得涉案物业的出租权，但本案中被告好士成公司对被告悠悠美食城公司上述行为予以追认并自愿承担基于涉案《物业投资合同》所产生的权利义务，故本案《物业投资合同》的合同双方当事人应为原告与被告好士成公司、被告悠悠美食城公司。该《物业投资合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性和强制性规定，应为合法有效协议，本院予以确认。根据已查明的事实，原告已依约支付投资款182550元，被告好士成公司及被告悠悠美食城公司也将商铺交付给原告经营使用，后被告好士成公司与被告日月明公司发生租赁纠纷，被告日月明公司以被告好士成公司长期拖欠租金为由收回包括涉案商铺在内的租赁物，导致被告好士成公司、被告悠悠美食城公司与原告签订的《物业投资合同》无法履行。被告好士成公司未能处理好与被告日月明公司之间的租赁关系，是导致涉案《物业投资合同》无法继续履行的主要原因，现原告请求解除《物业投资合同》并请求被告好士成公司、被告悠悠美食城公司共同返还款项，合理合法，应予支持。被告华丘公司在《补充协议》中对涉案《物业投资合同》中被告悠悠美食城公司需承担的责任提供担保，但该《补充协议》就保证方式及保证期限均未作约定，被告华丘公司应按照连带责任保证承担保证责任，原告有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。《物业投资合同》合同履行期至2029年4月30日，现原告要求被告华丘公司共同承担返还责任，有事实和法律依据，本院予以支持。被告日月明公司并非《物业投资合同》的合同相对方，原告主张被告日月明公司共同返还款项，缺乏依据，本院不予支持。 关于具体返还的数额问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告确认其2019年2月起在涉案商铺经营至2019年9月3日，四被告对此未提出异议，亦未提供相反证据予以反驳，故本院认定原告实际使用涉案商铺时间为7个月。按照《物业投资合同》中约定的款项使用期间及原告谭勇明实际取得的经营期限，被告好士成公司、被告悠悠美食城公司应向原告谭勇明返还的款项为172244.76元[182550元-182550元÷124个月（2019年1月5日至2029年4月30日）×7个月]。 关于原告提出违约金问题。原告谭勇明明确因《物业投资合同》无法履行四被告应共同返还投资款，赔偿违约金损失以及无法经营梧州市万秀区谭谭招牌水煮鱼饮食店太阳广场店（登记类型为个体工商户）产生的装修及宣传、设备及用品物料以及水电费损失，原告明确梧州市万秀区谭谭招牌水煮鱼饮食店太阳广场店其系个人经营，该店所有经营收益和负债归原告谭勇明所有和负担，因此就《物业投资合同》无法履行对其产生的损失可以梧州市万秀区谭谭招牌水煮鱼饮食店太阳广场店名义主张。因原告谭勇明同意在本院在（2020）桂0403民初696号案中以梧州市万秀区谭谭招牌水煮鱼饮食店太阳广场店名义就相关损失问题提出主张，故对本案原告所主张违约金问题本院在（2020）桂0403民初696号案一并作出处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 解除原告谭勇明与被告南宁市好士成商贸有限公司、被告梧州市悠悠美食城餐饮管理有限公司签订的《物业投资合同》； 被告南宁市好士成商贸有限公司、梧州市悠悠美食城餐饮管理有限公司应向原告谭勇明返还款项172244.76元； 被告广西华丘宏石机械设备制造股份有限公司应对上述第二项被告梧州市悠悠美食城餐饮管理有限公司应返还的款项承担连带清偿责任； 驳回原告谭勇明的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费3951元，减半收取为1976元（原告已预交），由原告谭勇明负担112元，由被告南宁市好士成商贸有限公司梧州市悠悠美食城餐饮管理有限公司、被告广西华丘宏石机械设备制造股份有限公司共同负担1864元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审判员  李燕君 二〇二〇年九月四日 书记员  黄佳仪 附案件适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国担保法》 第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。