四川省绵阳市游仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0704民初2105号 原告：刘天波，男，汉族，生于1979年12月27日，住三台县。 委托诉讼代理人：罗健，涪城区上智法律服务所法律工作者，特别授权。 委托诉讼代理人：罗伟，涪城区上智法律服务所法律工作者，一般代理。 被告：绵阳浩源房地产开发有限公司，住所地：三台县北坝镇东河路**。 法定代表人：谢先佑。 委托诉讼代理人:蒋丹，四川穗诚律师事务所律师，特别授权。 原告刘天波诉被告绵阳浩源房地产开发有限公司（以下简称“浩源公司”）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘天波及其委托诉讼代理人罗健、罗伟、被告绵阳浩源房地产开发有限公司委托诉讼代理人蒋丹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告刘天波向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认原、被告双方于2013年4月10日签订的《合资建房合同》无效；2.判决被告浩源公司立即返还原告缴纳的购房款19万元，并支付该款从2013年4月10日起至付清之日止按照中国人民银行公布的人民币同期贷款基准利率计付资金利息；3.本案诉讼费由被告浩源公司承担。事实及理由：2013年4月10日原告与被告签订了游仙区小枧镇紫阳村紫阳家园项目《合资建房合同》，约定被告浩源公司作为代建方对正在修建的“紫阳家园”进行修建，由原告交投资款21万元，由被告浩源公司以该项目五幢6单元5楼房屋一套（建筑面积88.63平米，现紫阳村委会将该幢房屋重新编排为11幢6单元5楼）回报分配给原告。合同签订后，原告刘天波于当日给被告支付了10万元，又于2015年2月15日交了9万元（当日将前后收据更换为19万元），剩余的2万元约定等被告浩源公司交房时由原告刘天波再补交余款。时至2020年5月底，原告刘天波从外地打工回来，让其姐姐刘菊华前往紫阳家园项目查看房屋时，发现被告浩源公司将回报给原告刘天波的房屋以欠别人工程款或借款为由又抵偿给了其他人员，导致原告刘天波的财产权益受损，由于原告刘天波与被告浩源公司签订的是合资建房，实为违法买卖禁止交易的集体土地房屋，该合同依法应属无效。为维护原告刘天波的合法权益，现特诉至法院，请求法院支持原告刘天波的诉讼请求。 被告浩源公司辩称：1.《合资建房合同》违反法律、行政法规等强制性规定，被告浩源公司对该合同无效不持异议；2.被告浩源公司未与原告刘天波签订合同，该合同系朱刚与原告签订，且合同未加盖浩源公司的行政公章，朱刚无权代表浩源公司对外签订合同，故朱刚的行为后果不应由浩源公司承担；3.浩源公司未收到原告支付的任何款项，请求驳回原告对浩源公司要求返还购房款的诉讼请求。 经审理查明，2013年4月10日原告刘天波（乙方）与被告浩源公司紫阳村统归统建紫阳家园项目部（甲方）签订《合资建房合同》，合同约定：双方共同投资建房，在签署合同前，原告刘天波（乙方）已明确知晓合资建房的土地性质为集体建设用地。原告刘天波（乙方）在签署《合资建房合同》时支付19万元，余款2万元在签订合同的当月付清。项目建设完毕后，被告浩源公司（甲方）在三年内为原告刘天波（乙方）到政府部门办理房屋的权属证明，因浩源公司紫阳村统归统建紫阳家园项目部（甲方）原因到期未能办理，原告刘天波（乙方）有权提出退还投资款等。被告浩源公司紫阳村统归统建紫阳家园项目部（甲方）将该项目的五幢六单元五楼房屋一套以实物回报分配给乙方，建筑面积约为88.63平方米。项目竣工后，交房期限为2013年7月31日前，被告浩源公司紫阳村统归统建紫阳家园项目部作为合同甲方在合同落款处加盖了“绵阳浩源房地产开发有限公司紫阳家园项目部”公章，朱刚加盖了个人签章。2015年2月15日，被告浩源公司向原告刘天波出具了收据，载明原告刘天波交付购房款19万元，所购房屋为五幢六单元五楼，在收据上，加盖了被告浩源公司紫阳家园项目部的财务专用章和朱刚个人印章，后该房屋未实际交付。朱刚系被告浩源公司委托建设紫阳家园项目的负责人，在《合资建房合同》中代建方（甲方）明确载明为被告浩源公司的紫阳村统归统建紫阳家园项目部，甲方法人为朱刚。 上述事实，有原、被告身份信息、《合资建房合同》、银行凭证、房款收据、系列案件判决书等在卷佐证，事实清楚，足以认定。 本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款“农村和城市郊区土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属农民集体所有”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”之规定，宅基地的所有权归农村集体经济组织所有，不允许宅基地的使用权向本集体组织以外的人转让。本案中的合同虽名义上为投资建房的合同，实际合同内容为房屋买卖，房屋买卖过程中，房屋及房屋的宅基地使用权须一并转让。原告刘天波户籍所在地为绵阳市三台县××镇××村××组××号，非绵阳市游仙区小枧镇紫阳村六社成员，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，本案中原告刘天波与被告浩源公司的紫阳村统归统建紫阳家园项目部签订的《合资建房合同》因违反法律、行政法规的强制性规定无效，原、被告双方对此无异议，本院予以确认。 关于本案的争议焦点，一是与原告刘天波签订案涉合同的相对方是朱刚还是被告浩源公司；二是原告刘天波是否实际履行付款义务。 关于争议焦点一，从原告刘天波与被告浩源公司的紫阳村统归统建紫阳家园项目部签订的《合资建房合同》来看，合同的甲方明确载明为被告浩源公司的紫阳村统归统建紫阳家园项目部，甲方法人为朱刚；合同落款处被告浩源公司紫阳村统归统建紫阳家园项目部加盖了“绵阳浩源房地产开发有限公司紫阳家园项目部”公章，朱刚加盖了个人签章。庭审中，被告浩源公司承认将紫阳家园项目委托给朱刚建设。因此，与原告签订《合资建房合同》的相对方应认定为本案被告浩源公司，被告浩源公司提出的合同未加盖浩源公司行政公章、朱刚无权代理的答辩意见本院不予支持。 关于争议焦点二，被告浩源公司辩称在其他系列案件中，原告方与朱刚存在借款事实，朱刚与原告方达成以房抵债协议，原告并未实际履行付款义务的事实，因此本案中原告刘天波也有可能与朱刚存在借款并未实际履行付款义务的情形。本院认为，被告浩源公司并未提交相关证据证明原告刘天波与朱刚之间存在上述事实，且原告向本院提供了加盖有“绵阳浩源房地产开发有限公司紫阳家园项目部财务专用章”的收据，该收据虽然残缺，但对比系列案件中紫阳家园项目部出具的收据，能够确认本案中的收据系浩源公司紫阳村统归统建紫阳家园项目部出具，根据交易习惯，只有当负有支付款项义务的一方向收款方实际交付相应款项后，收款方才会出具收款收据，本案中浩源公司紫阳村统归统建紫阳家园项目部既已向原告刘天波出具了收款收据，且对原告刘天波在紫阳家园购买房屋且该房屋未实际交付的事实无异议，应认定原告刘天波已经向被告浩源公司支付购房款19万元。 依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，原告刘天波主张的资金利息损失，因双方签订《合资建房合同》中明确载明了该房屋的土地性质，故该合同无效原告刘天波也应承担一定的责任，因此对资金利息损失本院确定为由原、被告各承担一半。因原告刘天波诉称19万元的购房款分两次给付，2013年4月10日给付10万元，2015年2月15日给付了9万元，被告浩源公司未对此提出异议，本案中资金利息损失的计算方式为：第一笔10万元的资金利息以10万元为基数，自2013年4月10日起至2019年8月19日，按中国人民银行公布的人民币同期贷款基准利率的一半为标准计算利息；从2019年8月20日起至本判决确定的给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的一半为标准计算利息。第二笔9万元的资金利息以9万元为基数，自2013年4月10日起至2019年8月19日，按中国人民银行公布的人民币同期贷款基准利率的一半为标准计算利息；从2019年8月20日起至本判决确定的给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的一半为标准计算利息。 综上，判决如下： 一、原告刘天波与被告绵阳浩源房地产开发有限公司于2013年4月10日签订的《合资建房合同》无效； 二、被告绵阳浩源房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内返还原告刘天波购房款19万元并支付资金占用利息。利息计算方式为：以本金10万元为基数，自2013年4月10日起至2019年8月19日，按中国人民银行公布的人民币同期贷款基准利率的一半为标准计算利息；从2019年8月20日起至本判决确定的给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的一半为标准计算利息。以本金9万元为基数，自2013年4月10日起至2019年8月19日，按中国人民银行公布的人民币同期贷款基准利率的一半为标准计算利息；从2019年8月20日起至本判决确定的给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的一半为标准计算利息； 三、驳回原告刘天波的其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案征收案件受理费2750元，由被告绵阳浩源房地产开发有限公司承担2750元（以上费用原告已预交，被告在履行判决义务时一并向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 员 汤  科  林 二〇二〇年九月十四日 法官助理 王  昕  怡 法官助理 （实习）马黎尔 书 记 员 曹  莹  莹