广东省广州市白云区人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤0111民初5073号之一原告：广州市白云区钟落潭镇雄伟村民委员会，住所地广东省广州市白云区钟落潭镇雄伟村雄伟南向路**之一，统一社会信用代码54440111ME18831841。负责人：刘伟明。委托诉讼代理人：黄海勇，广东维永律师事务所律师。被告：广州市登峰实业集团有限公司，住，住所地广东省广州市越秀区小北路下塘南约直街**一社会信用代码914401017219264018。法定代表人：刘顺强，董事长。委托诉讼代理人：林超俭，广东中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张欣，广东中天律师事务所律师。原告广州市白云区钟落潭镇雄伟村民委员会诉被告广州市登峰实业集团有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市白云区钟落潭镇雄伟村民委员会的委托诉讼代理人黄海勇，被告广州市登峰实业集团有限公司的委托诉讼代理人林超俭、张欣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市白云区钟落潭镇雄伟村民委员会诉称：我方与被告于1992年7月15日签订《合作协议书》，约定由我方将坐落于雄伟村内坡地捌十亩租给被告作为发展畜牧业、种植蔬菜、水果及工业生产基地使用，使用期限从1992年12月28日至2042年12月28日，共50年。合同签订后，我方依约将案涉地块交由被告使用至今。因被告与我方签订的合同约定租赁时间超过20年，涉嫌违反法律规定，且《合作协议书》未经民主议定程序、未经雄伟村集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，故广州市白云区钟落潭镇人民政府于2018年12月12日向我方下达《整改通知书》，严令我方于2019年2月20日前将《合作协议书》依照法律相关规定整改到位，但经多次沟通，被告仍不同意变更合同，也未与我方商讨合同处理事宜。现我方请求法院判令：1、确认我方与被告于1992年7月15日签订的《合作协议书》无效。2、被告返还案涉地块给我方。3、本案诉讼费由被告承担。被告广州市登峰实业集团有限公司辩称：我方不同意原告的全部诉讼请求。第一，双方就案涉地块签署的《合作协议书》是双方真实意思表示，且不同于一般的民事协议，该协议载明是为响应党中央提出继续改革开放的精神，向外开拓发展经济与外地区搞经济合作社，在天河区人民政府和白云区钟落潭镇人民政府的推动下，原告与我方才签订了《合作协议书》，该协议经两地政府鉴证、天河区公证处公证，说明协议内容得到政府及公证处的认可，合法有效，双方应当按合同执行。现合同期限未满，原告无权要求我方返还。第二，原告诉请的理由之一是钟落潭镇人民政府要求其整改，说明原告本身并无要求确认合同超过20年部分无效的本意，钟落潭镇人民政府在上世纪八九十年代大力游说支持我方投资雄伟村，而今却要求整改。我方认为政令不应该追究过往行为，钟落潭镇人民政府要求整改是公权力对民事主体民事行为的过分干预，不应成为理由。第三，关于原告诉称的《合作协议书》未经民主程序表决问题，我方认为该合同不是通过家庭承包方式进行，有政治、经济原因，并且经政府鉴证和公证处公证，我方有理由相信该协议是合法合规的，我方作为善意相对方的信赖利益应当得到保护。而且《广东省农村集体资产管理条例》是1996年3月1日实行，而《合作协议书》是1992年签署，签署时并无民主程序要求。第四，双方协议合作期限为50年，我方在签订协议时已按约定一次性缴纳了50年合作费用，我方是按照50年的合作期限进行规划，投入了巨额资金，新建了房屋，并取得了房地产权证。原告在过去二十多年间从未提出过异议，现原告要求确认合同超过20年部分无效，有违诚实信用和公平原则。第五，案涉土地在合作时原为荒地，我方是基于有政府部门的背书才同意合作并投入了巨额资金，如认为该协议超过20年部分无效，将对政府信用造成严重的负面影响，也将极大损害我方的合法权益，给我方造成巨额损失。第六，我方已取得案涉土地上盖建筑物的合法产权。依据房地不分离原则，案涉土地应继续交由我方使用。如支持该协议超过20年部分无效返还土地，将导致我方对拥有合法产权的房屋丧失占有使用的权益。经审理查明：被告是由广州市天河区登峰街登峰村民委员会改制而成。1992年7月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《合作协议书》，约定：乙方租赁甲方雄伟村坡地80亩（地名（地名黄泥堆黄庄前发展畜牧业、种植蔬菜、水果及工业生产基之用；租赁期限50年，从1992年12月28日至2042年12月28日，共50年；租期内每亩土地租金26000元，鉴证手续办好后乙方于1992年12月28日前一次性支付50年租金共208万元给甲方；租期内，乙方畜牧场的猪粪肥应优先照顾甲方村民购买使用，甲方协助解决该场地的用水、用电、道路交通、治安保卫等方面；租期内如国家建设需要征用土地，除土地按年期补偿外，一切建筑物（包括80亩场地内）乙方所建房屋、农田基本建设、用水用电设备、机械设施等以及青苗补偿、蔬菜果林等补偿，均属乙方所有，且甲方应向乙方退还因缩短租赁时间的租赁费；等等。上述合同经广州市白云区竹料镇农村承包合同管理办公室、广州市天河区人民政府、广州市天河区人民政府登峰街道办事处等部门盖章见证。合同签订后，原告交付土地给被告使用，被告已一次性向原告支付了租金208万元。被告在案涉土地上投资兴建了总面积约15000平方米畜牧场（含畜牧场、办公楼、员工宿舍等），并提供了穗云字第0134004号《农村（圩镇）宅基地使用证》，该证记载：使用人登峰村委，宅基地坐落竹料雄伟村黄泥堆（畜牧场），混合、砖木结构，层数1-6层，建筑面积15936平方米，发证日期为1994年12月20日。诉讼中，经本院向广州市规划和自然资源局白云区分局调查案涉土地的权属状况、地类、地类性质办理农用地转用审批手续、是否取得建设用地规划许可、地上、地上建筑物有否办理报建手续及取得建设工程规划许可等情况市规划和自然资源局白云区分局于2020年7月31日复函：该地块在《白云区功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）调整完善方案》中规划为农用地（耕地、其他农用地，且小部分属永久基本农田）；该地块现行土地利用现状为农用地（设施农业用地）；该地块已取得《集体土地所有证》，权利人为广州市白云区钟落潭镇雄伟经济联合社、广州市白云区钟落潭镇红旗村第三经济合作社；查无农用地转用信息和《建设用地通知书》信息，暂未查到相关《建设工程规划许可证》信息。以上事实，有《合作协议书》、整改通知书、会议记录、表决结果报告单、民事判决书、关于同意撤销天河区登峰街登峰村民委员会的批复、关于同意成立广州市登峰企业集团的批复、证明、《农村（圩镇）宅基地使用证》、商务联系函、复函及当事人陈述等证据证实。本院认为：案涉土地规划为农用地，查无农用地转用审批手续、《建设用地通知书》以及《建设工程规划许可证》等信息，但《合作协议书》签订后，被告在案涉土地上投资兴建了面积达15000多平方米的建筑物，并经相关行政部门核发了《农村（圩镇）宅基地使用证》。现原告主张案涉合同无效并要求返还案涉土地，鉴于案涉土地的地上建筑物合法性应当先由相关行政主管部门认定并作出处理结果后，法院方可就当事人之间的民事争议进行处理，在此之前，法院缺乏直接处理的基础，故本案对原告的起诉不予处理，依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项、第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告广州市白云区钟落潭镇雄伟村民委员会的起诉。本案不收取受理费，广州市白云区钟落潭镇雄伟村民委员会预交的受理费4376元本院予以退回。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  罗晓华二〇二〇年九月八日书记员  吴剑萍