北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初739号原告：白思路，女，1992年7月18日出生，回族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张艳萍（系原告白思路之母），住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张海龙，北京市世纪律师事务所律师。被告：北京古北水镇房地产开发有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路**。统一社会信用代码x。法定代表人：宋海林，董事长。委托诉讼代理人:张策，北京君宪律师事务所律师原告白思路与被告北京古北水镇房地产开发有限公司（以下简称古北水镇房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告白思路的委托诉讼代理人张艳萍、张海龙，被告古北水镇房地产公司的委托诉讼代理人张策到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白思路向本院提出诉讼请求：1.依法判令双方于2016年8月13日签订的《北京市商品房预售合同》解除；2.判令古北水镇房地产公司返还购房款3426080元并赔偿按揭贷款利息损失；3.古北水镇房地产公司赔偿一倍购房款损失3426080元；4.本案诉讼费等一切费用均由古北水镇房地产公司承担。事实及理由：2016年8月13日，我与古北水镇房地产公司签订《北京市商品房预售合同》，我购买古北水镇房地产公司开发的坐落于北京市密云区x旅游区x期x号住宅楼x层x号（共地上2层）房屋，合同签订后，我依约如期支付了该房屋的总价款3426080元。后我发现涉案房屋存在很多与古北水镇房地产公司宣传、承诺与事实不符的情况，主要表现为：一、我在购买涉案房屋时，古北水镇房地产公司宣传册中明确写明“庭院门扉，推门入院，拾阶入户”，即我购买的房屋应是前面庭院有入院大门的，当时售楼人员也是这样讲的。但是古北水镇房地产公司擅自更改涉案房屋结构，现涉案房屋西侧没有入院大门，而且院外的道路也被封堵。古北水镇房地产公司的宣传图册明确表明涉案房屋应有两扇入院大门，但实际要交付的房屋只有一个东侧入户小门，此门的位置狭窄，只有一侧有灯(缺失一个灯)，极其不协调。我购买的独栋要比对面联排贵出几十万，但与对面房屋院落大门及门头相比天地之别。古北水镇房地产公司在入户门上做了与其约定完全不同的变更，导致房屋整体结构发生根本性变化。二、古北水镇房地产公司擅自改变涉案房屋的外立面装修色调及材料。古北水镇房地产公司的宣传册将涉案房屋的外立面设计为黄色调的高端大块文化石外立面，并且建筑物院墙应该有镂空花格设计。但是现在涉案房屋的外立面为灰色调的碎石拼接外立面，古北水镇房地产公司在未通知我的情况下将整体房屋建筑外立面及建筑物院墙更改，与销售时宣传的房屋大相径庭。三、古北水镇房地产公司的宣传图册中写明：“所谓精致，无处不极致，空间里的每一处细节，都值得您慢慢品味。龙湖地产，中国别墅地产专家每一处细节精致打磨，直至完美。燕京楼独栋合院精装精致雕琢。”古北水镇房地产公司的销售人员在销售时明确讲了出售房屋为高端精装修，但是涉案房屋整体装修品质极差，装修材料不符合合院档次要求，与宣传资料极为不符，根本达不到合院品质的精品标准。四、涉案房屋西侧房屋院墙外竖立3个庞大体积的电闸箱，在购买该房屋时销售人员与我明确告知，电闸设施均安放在44107房屋院墙外(当时107房屋暂时不销售)，我购买的房屋院墙外不安放电闸箱，各个图纸上也未标注涉案房屋旁安放电闸箱。但是现在四个庞大体积的电闸箱安放在我家西侧房屋院墙外，这与当时购买涉案房屋时销售人员所宣传以及图纸完全不符。五、园区排水大管道出水口正对涉案房屋入户门，对面房屋排水管出水口也直对着涉案房屋入户门口，若出现洪水或大雨很容易造成被淹危险，存在巨大安全隐患，也导致房屋品质的下降。六、涉案合同约定的交付时间为2018年12月31日，但直至今日别墅无法正常供水、供气，别墅壁挂炉自采暖系统是水暖系统，由于无供水导致供暖设备不能正常运行，经常没水、没电，根本不具备交房条件。综上，古北水镇房地产公司宣传的房屋结构、外立面、装修品质、周边环境与事实严重不符，古北水镇房地产公司已经构成根本性违约，同时这些足以对我是否购买涉案房屋造成根本性影响，故诉于法院。古北水镇房地产公司辩称：白思路的诉讼请求没有事实和法律依据，白思路的诉讼请求是基于合同解除所产生的损失赔偿问题，但双方签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，合法有效，从目前合同的履行情况来看，不具备约定解除条件或者法定解除条件，因此白思路主张解除合同及赔偿损失没有法律依据和事实依据；关于宣传问题，在签订商品房预售合同之前，我公司通过相关途径呈现给白思路的宣传资料对双方最终签订商品房预售合同不具有任何效力，对双方也不具有约束力，这些宣传材料中也明确告知白思路房屋以实际交付为准。合同第19页也有房屋的户型图，最终我公司是依据双方签订的合同约定交付房屋而不是依据宣传材料，我公司对白思路并没有任何欺诈行为；关于房屋外立面颜色及相关设计问题，根据双方签订的商品房预售合同第58页第7条规定，如果属于优化设计，我公司无须提前通知白思路，我公司对外立面颜色进行了相关调整，经过了密云区规划委员会的批准，符合合同约定，而且我公司最终也取得了规划验收合格的许可证，证明所建设的房屋符合规划设计方案；关于房屋质量问题，涉案房屋已经取得工程验收备案，房屋质量不存在任何问题，白思路所主张的有关房屋装修方面出现的相关瑕疵应当属于质量保修责任，不必然导致商品房预售合同的解除；关于涉案房屋所处小区的环境，涉案房屋取得市政工程验收许可，相关配套设施经验收合格；关于房屋的交付问题，我公司按照合同约定时间向白思路发出了房屋交付的通知书，房屋在供水供气方面不存在任何问题，具备交付条件，由于白思路自身原因未履行收房义务。综合以上意见，请求驳回白思路的全部诉讼请求。本案经审理认定的事实如下：2016年8月13日，白思路与古北水镇房地产公司签订《北京市商品房预售合同》一份，合同约定：白思路购买古北水镇房地产公司开发的位于北京市密云区x镇x村x旅游区x期GS-x22、GS-x23、GS-x25、GS-x26地块住宅小区（GS-x26地块）x#住宅楼x层x室，建筑面积119.93平方米，房屋价款3426080元。该商品房的用途为普通住宅。合同第九条规划变更的约定：当事人应当按照规划行政管理主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需要变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门批准。因规划变更给买受人权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。合同第十二条约定，出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十三条市政基础设施和其他设施的承诺约定，出卖人承诺本合同附件八载明的该商品房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的市政基础设施和其他设施的交用日期与建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期，具体约定如下：1、市政基础设施：（1）上水、下水：2018年12月31日前达到使用条件；（2）供电：2018年12月31日前达到使用条件；（3）供暖：2018年12月31日前达到使用条件；（4）供气：2018年12月31日前达到设备可以使用，燃气开通时间按燃气公司有关规定执行；如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：见补充协议。补充协议第八条、对市政基础设施和其他设施的补充约定：3、因出卖人原因水、电、燃气等市政基础设施，如果在约定期限内未达到交付条件，不构成逾期交房，出卖人不承担逾期交房的违约责任。出卖人应在房屋交付之日起90日内采取补救措施；若超过90日仍未能补救的，出卖人应当自采取补救措施期满的次日起按日向买受人补偿总房款的日万分之零点五，补偿金累计不超过总房款的1%，非因出卖人原因造成的在约定期限内未达到交付条件的除外。若交付时供水、供电、排水、燃气等设施未与城市公共管网连接或无法正式提供的，出卖人向买受人提供替代性解决方案（例如临时性供水、排水、供电、燃气设施等）即视为达到交付条件。6、有线电视、电话、宽带、燃气、自来水、采暖等配套设施的交付指竣工并达到使用条件，其使用需由买受人向该设施的服务提供商办理开通申请使用手续并缴纳相关费用。各项服务的具体开通时间，将由服务提供商决定。双方同时签订北京市前期物业服务合同、违约责任约定、补充协议等事宜，其中补充协议约定，补充协议的约定与合同正文的约定不一致的，以补充协议的约定为准。补充协议第七条对规划、设计变更的补充约定：1、买受人应在规划、设计变更送达之日起15日内，以书面方式通知出卖人书是否同意变更规划，15日内未作书面答复的，视为同意接受变更。2、买受人同意或视为同意规划、变更而不退房的，或买受人不同意规划、设计变更而不选择退房的，均视为买受人接受变更，买受人应当在出卖人通知送达15天期限届满后7天内，至出卖人处签订就设计变更导致的房屋结构、面积、价款等方面变化的补充协议。未在上述期限内签署补充协议的，视为接受该商品房设计变更后的新面积，同时认可该商品房交付时的现状。4、买受人同意，下列规划性质、面积容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划内容的变更及/或设计变更时，出卖人无需通知买受人，买受人不以此为由要求出卖人承担违约或其他责任：（1）根据本合同及附件和补充协议生效之日后新颁布的法律、法规、规章或有关政府主管部门的要求必须进行的更改；（2）与买受人所购房屋不属于同一个规划许可证中涉及的变更，无需通知买受人，也无需承担任何责任。（3）出卖人对该商品房进行的优化设计的（比如：将非封闭式阳台变更为封闭式阳台、窗户或门的开口尺寸变化、立面设计、颜色、景观变化等）。补充协议第二十一条对附件五的补充约定：买受人同意附件五关于建设方案中相关内容仅是计划实施方案，非最终方案；出卖人可以根据工程建设实际情况进行调整，最终以实际具体实施方案为准，除出卖人延期交付买受人购买的商品房外，建设方案的任何调整，出卖人均不承担违约责任。白思路于合同签订前，共计支付房屋首付款1376080元，并于2017年12月20日与中国建设银行股份有限公司北京市分行签订个人住房借款合同，通过银行贷款方式向古北水镇房地产公司支付房款205万元。古北水镇房地产公司向白思路发出入住通知后，白思路认为涉案房屋存在其所诉的诸多问题，故并未接收涉案房屋。为证明其诉讼请求，白思路除提交涉案合同、交房款收据、转账记录外，另提交以下证据：1、按揭贷款合同，拟证明其按揭贷款利息损失；2、古北水镇房地产公司销售使用的宣传图册、宣传视频，拟证明涉案房屋的房屋结构、外立面、大门、装修品质、周边环境等与其宣传极为不符；3、涉案房屋（C）户型彩图，拟证明古北水镇房地产公司在入院、入户门上做了与其约定完全不同的变更；4、涉案房屋外立面图片，拟证明古北水镇房地产公司擅自改变涉案房屋的外立面装修色调及材料；5、涉案房屋规划图，拟证明建筑物与图纸规划不符（西侧入院大门及道路缺失）；6、涉案房屋的装修图片及门头对比图，拟证明涉案房屋装修品质差，达不到古北水镇房地产公司宣传的高端精装修；7、全体业主告古北水镇房地产公司就《燕京楼合院》不达标意见书，拟证明房屋未达到交房标准，仓促交房后存在诸多不合格问题；8、《合院精装整改方案》，拟证明在广大业主强烈抗议下，古北水镇房地产公司同意对装修进行整改，但仍未按照其销售时的宣传承诺合院精装标准改造；9、x#楼共7户业主要求古北水镇房地产公司依法按照合同履行义务函，白思路向龙湖集团领导反映信，白思路及x#x1业主去现场与古北水镇房地产公司就房屋多处不合格提出意见“笔录”，拟证明白思路多次向古北水镇房地产公司及其所属上级龙湖集团反应房屋存在装修质量问题，并改变房屋设计、外观、结构等；10、涉案x#栋全体业主向密云建委投诉，建委约见古北水镇房地产公司解决问题情况证明，拟证明古北水镇房地产公司将涉案房屋规划、设计、外观已作出重大变更；11、整改后房屋装修破损现状照片；12、（1）关于北京市政风行风热线对业主的回复，证明古北水镇房地产公司更改外立面需要通知业主，但其公司并没有履行告知义务；（2）行政处罚决定书，证明古北水镇房地产公司存在虚假宣传行为的事实存在；证据13、资金交易查询单，拟证明其利息损失。证据14、白思路于2020年8月1日查看涉案房屋破损状况照片，拟证明古北水镇房地产公司交付不合格房屋；15、涉案房屋墙面照片，拟证明涉案房屋墙面设计方案已由镂空花格改为实心花格；16、涉案房屋规划图，拟证明x#栋整体西侧是有院落大门和道路的，电闸箱应在x#x2处，不应设置在涉案房屋处；17、涉案房屋C户型图及户型解析，拟证明古北水镇房地产公司已将原有房屋建筑规划、设计做出重大变更；18、古北水镇房地产公司销售涉案房屋时使用的宣传资料（大图册）；19、古北水镇房地产公司销售涉案房屋时使用的宣传资料（三页折图册），拟证明交付的房屋应与广告宣传相符；20、“广亮大门、庭院门扉”注解及大门图样照片，拟证明燕京楼是定位于中国传统式“中式合院”，图纸及规划设计宣传图册均呈现建筑现房应具有中国古建筑风格，享有九五至尊的“广亮大门”；21、燕京楼PPT光盘两张。经质证，古北水镇房地产公司对证据1的真实性无异议，证明目的不予认可；对证据2、3的真实性无异议，但认为该两份证据是宣传资料，对双方不具有约束力，而且在宣传资料中其公司也对白思路进行了提示和告知；对证据4的真实性无异议，证明目的不予认可，认为交付房屋符合建设工程规划许可；对证据5的真实性不予认可；对证据6的证明目的不予认可，认为涉案房屋经过竣工验收合格，如果装修存在瑕疵，白思路可以主张质保责任；对证据7不予认可，认为房屋质量是否合格应以主管部门的验收意见为准；对证据8不予认可，该方案应视为双方对装修方面的协商意见；对证据9不予认可，认为房屋质量是否合格应以主管部门的验收意见为准；对证据10的真实性不予认可；对证据11的证明目的不认可，认为该证据不能证明涉案房屋存在质量问题；对证据12的真实性认可，认为根据回复内容可以看出外立面颜色的调整是国土资源局专家意见，其公司受处罚的原因是将仓库类的用房作为住宅予以宣传，与本案无关；对证据13的真实性无异议，证明目的不认可；对证据14认为房屋破损属于质量保修的范围，不属于房屋质量问题；对证据15-21，认为宣传效果图仅为要约邀请，不属于要约，对双方没有约束力，而且宣传图册上对此也向白思路进行了明确的告知和提示。古北水镇房地产公司除提交涉案合同外，另提交证据如下：1、建设工程规划核验（验收）意见，拟证明涉案房屋工程符合用地规划和工程规划；2、市政公用基础设施验收证明，拟证明涉案房屋市政工程验收合格；3、绿化工程完工报告，拟证明涉案房屋绿化工程验收合格；4、工程竣工验收记录；5、工程竣工验收备案表，证据4、5拟证明涉案房屋工程质量合格；6、设计图纸，证明实际交付的房屋与设计图纸一致；7、售楼处的沙盘图片，拟证明涉案房屋没有院门。经质证，白思路认为古北水镇房地产公司未提供证据1-5原件，对证据的真实性不予认可，即使证据是真实的，也不能证明涉案房屋达到了其所承诺的房屋质量品质，也不排除其进行欺诈宣传的行为，因为政府部门的验收是基于房屋本身的质量进行的最基础验收，但就房屋的高端品质不在审查验收范围之内，古北水镇房地产公司的宣传品质与实际交付房屋的品质形成了根本区别；对证据6，白思路认为其购买涉案房屋时无法见到设计图纸，都是根据宣传图册购买的，该证据与其无关；对证据7不予认可，认为其购房时的沙盘与该证据不一致，且沙盘中对大门都没有进行标注。本案在审理过程中，经本院现场勘验，涉案房屋有一门入内，位于房屋东侧，该房屋门头与其他业主房屋门头相比较小。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。白思路与古北水镇房地产公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定切实履行。综合查明的事实，本院认定本案存在以下争议焦点：一、关于白思路主张的古北水镇房地产公司在销售楼盘时的宣传材料是否构成合同要约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”白思路提交的古北水镇房地产公司销售楼盘时的宣传图册所载户型图显示一层院落西侧有一入院大门，结合宣传册中“推门入院”的表述，虽未作为双方所签《北京市商品房预售合同》内容列明，但上述宣传对于买房人订立买卖合同满足特定的心理预期产生一定的影响，应作为要约。白思路提交的古北水镇房地产公司销售楼盘时的宣传图册有关于广亮门的描述，结合宣传册中所载房屋大门的图片，虽未作为双方所签《北京市商品房预售合同》内容列明，但上述宣传对于买房人订立买卖合同满足特定的心理预期产生一定的影响，亦应作为要约。而古北水镇房地产公司关于宣传图册的宣传属于要约邀请，对双方不具有约束力的意见有悖于上述司法解释的规定，本院对其宣传材料非要约的抗辩意见不予采纳。综合双方陈述和举证，涉案房屋缺少西侧入院大门及东侧院门门头较窄，据此，古北水镇房地产公司的行为构成违约。二、古北水镇房地产公司的违约行为是否导致白思路购买涉案房屋的合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。该条赋予合同目的不能实现时非违约方的法定解除权，涉案房屋缺少西侧入院大门且东侧门头较小导致白思路合同目的不能实现，其有权解除购房合同。首先，合同目的包括客观目的和主观目的。客观目的即典型交易目的，当事人购房的客观目的在于取得房屋所有权并用于居住、孩子入学、投资等，影响合同客观目的实现的因素有房屋位置、面积、楼层、采光、质量、小区配套设施等，客观目的可通过社会大众的普通认知标准予以判断。主观目的为某些特定情况下当事人的动机和本意。一般而言，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项中的合同目的不包括主观目的，但当事人将特定的主观目的作为合同的条件或成交的基础，则该特定的主观目的客观化，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条的规制范围。其二，本案中，白思路所购房屋为期房，古北水镇房地产公司并未提供样板房供白思路选购房屋时作为参考，白思路仅能根据古北水镇房地产公司提供的宣传图册选购房屋，根据前述论述，按照双方约定，古北水镇房地产公司实际交付白思路的房屋应包含西侧入院大门，东侧入院大门应较为宽阔，但根据本院现场勘验情况，涉案房屋西侧并无入院大门，东侧大门与其他房屋大门相比较小。由于古北水镇房地产公司并未交付符合合同约定的房屋，致使白思路购买符合购房合同约定布局房屋的合同目的落空。综上，白思路购买符合购房合同约定布局房屋的合同目的，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦未侵害第三人权益，属于当事人意思自治的范畴，法律尊重和保护个体通过自身价值判断自由选择合适房屋的合法权利。房屋并非普通商品，购房者对所购房屋的谨慎选择符合生活常理。故白思路要求解除涉案合同于法有据，本院予以支持。合同解除后，白思路要求古北水镇房地产公司退还购房款并支付按揭贷款利息损失的合理诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于白思路要求古北水镇房地产公司赔偿一倍购房款损失的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第四项、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、解除原告白思路与被告北京古北水镇房地产开发有限公司签署的编号为Y1932804的《北京市商品房预售合同》；二、被告北京古北水镇房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告白思路购房款三百四十二万六千零八十元，并支付利息损失二十四万二千四百一十四元一角七分；三、驳回原告白思路的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三万一千零八十一元，由原告白思路负担一万三千零七元（已交纳）；由被告北京古北水镇房地产开发有限公司负担一万八千零七十四元，限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 曹**勇二〇二〇年九月二十八日法官助理 王雅静书 记 员 周雨琦