北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初89165号原告：北京恒富物业服务有限公司，住所地北京朝阳区东三环中路**楼**。法定代表人：雷大乾，总经理。委托诉讼代理人：丁纲，男，1989年5月27日出生。被告：杜焕珠，女，1961年6月1日出生。委托诉讼代理人：王彦彬，天津融汇律师事务所律师。原告北京恒富物业服务有限公司（原名称为北京恒富物业管理有限公司，于2008年10月17日变更为现名称，以下简称恒富公司）与被告杜焕珠物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒富公司委托诉讼代理人丁纲，被告杜焕珠及委托诉讼代理人王彦彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。恒富公司向本院提出诉讼请求：1、判令杜焕珠支付2012年7月8日至2013年1月7日、2014年1月8日至2014年7月7日、2015年1月8日至2019年1月7日期间的物业服务费28556.4元；2、判令杜焕珠支付逾期交纳物业费产生的滞纳金53007.81元。事实和理由：恒富公司系某某小区的物业管理服务企业，杜焕珠系某某某1房屋（以下简称某1房屋）的业主，该房屋建筑面积169.98平方米，恒富公司提供物业期间物业费收费标准为2.8/月/平方米。恒富公司按照约定为小区提供了物业服务，杜焕珠尚欠部分物业服务费未交纳，经多次催要未果，故恒富公司诉至法院。杜焕珠辩称：不同意恒富的全部诉讼请求。第一、涉诉小区存在违法建筑，小区幼儿园房顶私搭乱建操场，而且幼儿园产生了噪音，给我的生活造成了很严重的精神及身体上的影响，恒富公司未制止私搭乱建行为，还提供了便利；第二、涉诉小区安保不到位，外来人员可以自由出入，大门是常年敞开的，某1房屋发生过盗窃；第三、涉诉楼栋的地下车库外来人员随意进出，车库破烂不堪，维修不到位；第四、小区绿化不达标，树被砍伐；第五、我方没有缴纳物业费的期间，对方存在威逼恐吓及堵塞竖井管道的行为迫使我方缴纳物业费；第六、2012年7月8日至2013年1月7日、2014年1月8日至2014年7月7日期间的物业费对方给我免除了，对方不应当再收取，对方还承诺噪音和违建问题解除后我方再全额缴纳物业费，故2015年之后的物业费也应当减免；第七、2016年3月7日之前的物业费超过诉讼时效；第八、我方没有恶意违约，不同意支付滞纳金，对方非金融机构，无权收取滞纳金；第九、双方没有签订物业服务协议，按照相关法律，恒富公司需通过小区的业主委员会督促我方限期缴纳物业费后，若我方仍未缴纳，才可以起诉追缴物业费，恒富公司起诉程序有误；第十、恒富公司非法挪用公共维修资金，并且没有公示，小区内公共区域收益也没有公示；第十一、恒富公司诉讼请求与事实理由矛盾，民事起诉状的诉讼请求中表示我方拖欠2012年、2014年的物业费，事实和理由部分又表示我方从2015年才开始拖欠物业费是矛盾的。另外，恒富公司于2019年5月7日才向我方邮寄了律师函，函件上显示的欠费期间和金额与其诉讼请求主张的不一致。律师函中并没有显示我方欠交2015年之前的物业费，且滞纳金计算的数额也比诉讼请求主张的少。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年5月12日，某2公司（以下简称某2公司）作为甲方（委托方）与北京恒富物业管理有限公司作为乙方（受托方）签订《富力家园(D区)物业管理委托合同》（以下简称《委托合同》），约定甲方委托乙方对北京富力家园实行物业管理。物业类型：办公、商业、高层住宅、车库。坐落位置：北京市朝阳区双井地区广渠门外北侧。委托管理事项：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理。共用设施、设备的维修、养护和管理。市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。公用绿地、花木、建筑小品等地养护与管理。附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。交通与车辆停车秩序的管理。维持公共秩序，包括巡视、门岗执勤。管理与物业有关的工程图纸、住房档案与竣工验收资料。组织开展社区文化娱乐活动等等。委托管理期，自该物业正式交付使用起至该物业管理区域按政府有关规定成立业委会后并依法通过产权人大会选聘其他物业管理企业准备接管该管理区域且彻底解决所有前期遗留问题后止。本物业区域的住宅房屋管理服务费由乙方按建筑面积2.80元/平方米·月，商业按5.00元/平方米·月向业主或物业使用人收取。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的0.3%交纳滞纳金。庭审中，双方均认可某1房屋的建筑面积169.98平方米，物业费收费标准为建筑面积2.80元/平方米·月。杜焕珠认可恒富公司是涉诉小区的物业服务企业，但表示双方之间未签订物业服务合同。庭审中，恒富公司表示杜焕珠尚欠2012年7月8日至2013年1月7日、2014年1月8日至2014年7月7日、2015年1月8日至2019年1月7日期间的物业费，杜焕珠对此不予认可，表示恒富公司已经同意免除了2012年7月8日至2013年1月7日、2014年1月8日至2014年7月7日期间的物业费，表示上述期间恒富公司公司主管徐某某承诺免除了其物业费，并提供恒富公司叶姓员工手写的不收取2012年7月8日-2013年1月7日期间的物业费的文字及恒富公司交费系统的照片证明，并表示恒富公司的起诉状和催要物业费的律师函的内容中也未提及2015年之前的物业费，说明其对2015年之前的物业费进行了免除。杜焕珠表示恒富公司还承诺直至噪音和违建问题解决后后再全额缴纳物业费。恒富公司认可徐某某是公司工作人员，但是表示其没有作出上述承诺。庭审中，杜焕珠主张恒富公司主张的2016年3月7日之前的物业费超过了诉讼时效，恒富公司对此不予认可，表示其一直向对方进行催要，并提供缴费通知单等证据证明。庭审中，杜焕珠表示不交纳物业费系因为小区物业服务存在各种问题，主要包括：某1房屋对面的幼儿园楼顶存在违法建筑，在楼顶私自建设幼儿园的操场和阳光房，幼儿园产生了很大的噪音，给其造成了很严重的精神及身体上的影响，恒富公司不但不制止还提供便利；涉诉小区安保服务不达标，涉诉小区的大门和单元楼门是长期打开的，且有损坏，外来人员可以自由出入，某1房屋放在楼道内的东西被人偷窃；小区外来人员随意进出涉诉楼栋的地下车库，且车库破烂不堪，维修不到位；小区绿化不达标，树被砍伐；暴力向业主收取物业费；恒富公司非法挪用公共维修资金，并且没有公示，小区内公共区域收益也没有公示；恒富公司阻扰涉诉小区成立业主委员会，导致业委会至今没有成立。恒富公司对此不予认可，表示某1房屋对面的幼儿园虽然属于涉诉小区，属于恒富公司提供物业服务的范围，但是对于违法建筑没有执法权，在业主投诉后就进行了查看，并向城管部门进行了举报，但是城管部门至今还没有进行拆除；关于噪音，业主反馈后的都进行了制止，但是作为物业公司只有提醒的义务，无法强制要求相关人员关闭声音；涉诉小区内有保安人员巡视，业主进入小区有门禁卡；地；地下车库是面向全体业主果是外来访客也进入可以临时停车，地，地下车库虽然之前存在漏水情况是目前正在处理；单元楼的楼门如果有损坏会及时维修；绿化正常进行，不存在砍伐树木的行为，只是正常的修剪；不存在暴力收取物业费行为；关于公共维修资金，使用前都有业主签字，并且在园区公告栏公示；公共区域收益也进行公示。另查，某1房屋在2005年10月14日之前由陈某3、陈某4、杜焕珠共有，其中陈某4享有该房屋99%的份额，陈某3、杜焕珠各享有0.5%的份额。2013年12月26日，陈某3转出了其享有的0.5%的份额，产权人变更为杜焕珠、陈某4，由陈某4享有99%的份额，杜焕珠享有1%的份额。经询，杜焕珠及陈某3、陈某4均表示如果法院认定应当支付某1房屋的物业费，在本案中由杜焕珠一人就某1房屋的物业费承担全部责任，恒富公司亦表示同意。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。某2公司与恒富公司签订的《富力家园(D区)物业管理委托合同》系是双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。按照法律规定，建设单位与物业企业签订的前期物业服务合同，对业主具有拘束力。杜焕珠应当受上述合同的约束，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。关于杜焕珠主张的小区存在违法建筑、噪音大、安保绿化等不到位、公共收益未公开等问题的抗辩意见，考虑到物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次、动态性的过程性服务，物业管理有一定的特殊性，其管理的效果应考虑整体服务情况、持续状态等确认。从杜焕珠提供现有证据而言，难以证明恒富公司在物业管理服务上出现了严重质量问题导致业主使用房屋和居住环境严重受限并丧失了根本上的合同利益的情形，故对杜焕珠的上述抗辩意见，本院不予采纳。关于杜焕珠主张的恒富公司承诺免除了2012年7月8日至2013年1月7日、2014年1月8日至2014年7月7日期间的物业费的抗辩意见，综合其提供的证据和本院查明的事实，本院认为恒富公司确有免除杜焕珠上述期间的物业费的行为，故上述期间的物业费，恒富公司不应当再向杜焕珠收取。关于2015年1月8日至2019年1月7日期间的物业费，虽然杜焕珠表示恒富公司承诺了待噪音、违建等问题全部解决后再收取物业费，但是未提供证据加以证明，故本院对抗辩意见不予采纳。现恒富公司提供了物业服务，杜焕珠应当支付物业费，对于恒富公司主张的2015年1月8日至2019年1月7日期间的物业费本院予以支持。关于杜焕珠主张的2016年3月7日之前的物业费超过了诉讼时效的抗辩意见，恒富公司提供了缴费通知单等证据，说明其在积极行使权利，故对于杜焕珠的该项抗辩意见，本院不予采纳。关于恒富公司主张的滞纳金，杜焕珠系因对违法建筑等问题与恒富公司进行沟通，并非恶意欠费，故本院对其该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告杜焕珠于本判决生效之日起七日内给付原告北京恒富物业服务有限公司2015年1月8日至2019年1月7日期间的物业服务费22845.31元；二、驳回原告北京恒富物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费920元，由原告北京恒富物业服务有限公司负担662元（已交纳），由被告杜焕珠负担258元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  谷培培审判员  刘 鹏审判员  柯 岩二〇二〇年九月三十日书记员  华 阳书记员  张 晨