贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初9328号原告：粟泽印，男，1983年8月26日出生，苗族，住贵州省凯里市。原告：刘丹，女，1988年9月5日出生，汉族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：粟泽福，贵州黔驰律师事务所专职律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：吴经田，贵州黔驰律师事务所实习律师。代理权限为一般授权。被告：凯里碧桂园物业发展有限公司，住所地贵州省凯里市博南路西侧客运站**楼**。法定代表人：黄士冯，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭育鋆，贵州七律律师事务所专职律师。代理权限为特别授权。原告粟泽印、刘丹与被告凯里碧桂园物业发展有限公司(以下简称“凯里碧桂园物业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告粟泽印、刘丹的委托诉讼代理人粟泽福、吴经田，被告凯里碧桂园物业公司的委托诉讼代理人彭育鋆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告粟泽印、刘丹向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告从2017年12月31日至实际交付符合交付条件的商品房之日止的逾期违约金，违约金以700265元为基数，按日万分之二计算，暂计至2020年6月22日为126607元；2、判令被告支付原告从2018年7月1日至交付办理商品房转移登记的相关文书的违约金，违约金以700265元为基数，按日万分之一计算，暂计至2020年6月22日为50559元，庭审中，原告变更该项诉求，变更为判令被告支付原告从2018年7月1日至起诉之日交付办理商品房转移登记的相关文书的违约金，起诉之日至实际履行完毕的违约金另行计算，违约金以700265元为基数，按日万分之一计算，暂计至2020年6月22日为50559元；以上合计违约金额为177166元；以上合计违约金额为177166元；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：2016年7月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的凯里碧桂园四期第118幢2单元18层xxx号商品房，建筑面积为147.5㎡，套内建筑面积119.64㎡，总价款700265元。合同签订后，原告按照约定向被告支付了全部购房款，被告于2017年12月30日前交付房屋，但该房屋交付时未达到合同约定的交付条件。根据合同约定被告在交付时未达到交付条件的，原告不退房的被告自约定日期至实际达到合同约定交付条件之日止，应该支付违约金。同时被告没有在合同约定的时间内取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移的登记的有关文书交付给原告。原告认为被告违约，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之一的逾期办理商品房转移登记的相关文书的违约金。被告凯里碧桂园物业公司辩称：1、被告在合同期限内已经取得商品房买卖合同第11条所约定的相关文件，不存在逾期交房的情形。2、案涉商品房已办理商品房所有权初始登记，也就是合同所约定的商品房转移登记有关文书，但由于原告无法联系，无法进行移交。3、被告已穷尽一切办法联系原告和满足合同所约定的相关义务，如法庭认为被告举证不能需承担部分违约金，针对原告所主张的违约金计算标准，我方认为已超出实际损失，请求法庭调整。本院经审理认定事实如下：一、商品房买卖合同效力：有效，依据为合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定；二、签订商品房买卖合同的时间：2016年7月8日；三、商品房买卖合同约定买卖标的物：凯里市永丰西路延伸段南侧、清水江北侧原玻璃厂A地块凯里碧桂园四期118幢2单元18层xxx号房屋；四、商品房买卖合同价款：700265.00元；五、商品房买卖合同价款的实际支付情况：原告已支付700265.00元；六、商品房买卖合同约定交房时间：2017年12月30日；七、商品房买卖合同约定交房条件：（1）该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；（2）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；（3）满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求；八、商品房买卖合同约定逾期交房责任：1、约定逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满至次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。约定逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房交付之日起30日内向买受人支付违约金；九、商品房买卖合同约定房屋交接手续，该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的30日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件,否则买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担；十、房屋交接时间：2017年12月30日；十一、商品房买卖合同约定交付办理商品房转移登记的有关文书的时间：2018年6月30日前；十二、商品房买卖合同约定的违约金计算方式：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；十三、房屋权属登记情况：案涉房屋于2019年7月17日取得黔（2019）凯里市不动产权第xxx号证书。本院认为，关于原告主张被告支付从2017年12月31日至实际交付符合交付条件的商品房之日止的逾期违约金问题，原告与被告于2017年12月30日办理了房屋交接手续，并已经实际入住，被告已经按照约定的时间交付了房屋，原告没有拒绝接收，并实际占有使用该房屋，可视为对该房屋予以接受，对原告而言也没有产生因逾期交房的造成损失，故对原告的该项主张本院不予支持。关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金问题，被告未能在约定期限内将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，其行为构成违约，应承担违约责任，原告主张应予支持，该违约行为虽使原告不能及时取得权利证明文书，但并未影响双方买卖合同目的的实现，此时违约金应以弥补心理预期损失为原则。结合原、被告双方履行合同的实际情况，根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑当地房地产市场的实际情况，被告请求调整违约金理由正当，予以采纳，本院酌情将违约金计算比例调整为日万分之零点五，以已付购房款为基数乘以实际违约天数。关于违约时间计算问题，本案中双方合同约定于2018年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。2019年7月17日被告取得案涉房屋黔（2019）凯里市不动产权第xxx号证书，双方签订的补充协议附录三中原告已委托碧桂园公司申办和领取房屋所有权证，因此，碧桂园公司已无将办理商品房转移登记有关文书移交原告之必要，故违约时间应从2018年7月1日起计算截止至2019年7月17日，共计381天。违约金计算为原告已付购房款700265元×0.00005×381天=13340元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告凯里碧桂园物业发展有限公司在本判决生效之日起三十日内支付原告粟泽印、刘丹2018年7月1日起至2019年7月17日期间的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金13340元；二、驳回原告粟泽印、刘丹的其他诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为1922元，由原告粟泽印、刘丹负担1778元，被告凯里碧桂园物业发展有限公司负担144元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请强制执行。审判员  吴晨二〇二〇年九月二十八日法官助理秦周斌书记员韦琪