广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初11323号原告（反诉被告）：陈宝弟，女，1965年5月23日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区，委托诉讼代理人：王金键，广东联合发展律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄敏华，广东联合发展律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：黎月明，女，1959年2月5日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区，委托诉讼代理人：李淑梅，广东中汉律师事务所律师。原告陈宝弟诉被告黎月明，被告黎月明反诉原告陈宝弟宅基地房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年11月28日公开开庭进行了审理，陈宝弟的委托诉讼代理人王金键，黎月明的委托诉讼代理人李淑梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈宝弟向本院提出本诉请求：1.确认《房屋转让协议书》无效；2.黎月明返还广州市黄埔区沧联村小迳文运坊三角塘一巷3层房屋，陈宝弟返还转让款62万元；3.本案诉讼费由黎月明承担。事实与理由：根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款的规定，黎月明不属于广州市黄埔区沧联社区小迳文运坊三角塘大街村民，陈宝弟、黎月明所签订的《房屋转让协议书》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，黎月明应返还案涉房屋。黎月明就本诉辩称，1.《房屋转让协议书》并非全部无效，陈宝弟将房屋的使用权转让给黎月明是有效的。协议中第4点第2条关于案涉房屋被政府部门及其他单位征用，一切补偿归黎月明所有的约定也是有效的。2.即使合同无效，责任在于陈宝弟。陈宝弟应当赔偿黎月明由此所造成的损失。陈宝弟明知案涉房屋为村集体所有，宅基地不能向集体成员以外的人转让，陈宝弟在出卖多年之后又以房屋买卖行为无效为由主张返还房屋，该行为严重违反了诚实信用原则，因此对于合同无效所造成的后果，陈宝弟应承担过错责任。黎月明在购买案涉房屋之后，对房屋进行了翻建和装修，添置设施，投入了巨大的人力财力，如返还房屋，将对黎月明造成严重的经济损失，陈宝弟也应该全额补偿。对房屋增值部分，房屋是在2006年购买，当时的市场价值与现在的房屋价值已经出现严重的价值偏差，该房屋的增值部分属于黎月明的利益损失部分。从合同内容显示，双方当时签订合同是真实的意思表示，而且双方也履行了相关的义务，陈宝弟此次诉讼系一种违反诚信的行为，应当予以补偿。黎月明向本院提出反诉请求：1.陈宝弟向黎月明支付赔偿款项12772211元；2.陈宝弟承担本案诉讼费。事实与理由：广州市黄埔区沧联村小迳文运坊三角塘一巷3号房屋原是陈宝弟所有的房屋。2006年11月12日，黎月明与陈宝弟签订了《房屋转让协议书》，约定陈宝弟将该房屋的所有权和使用权永久性转让给黎月明，房屋转让金为62万元。该协议签订后，黎月明依约向陈宝弟支付了房屋转让金，并对该房屋进行了重建及装修。黎月明至今一直在使用该房屋。现由于案涉房屋所属地块开始征地拆迁，陈宝弟为了巨大的经济利益，不惜推翻双方的约定，向法院提起诉讼，主张协议无效，要求返还房屋。现时该房屋的价值约12772211元，陈宝弟如要收回该房屋，理应按照房屋的现时价值向黎月明做出赔偿。陈宝弟就反诉辩称，不同意黎月明全部的反诉诉讼请求。案涉房屋的转让价格是62万元，但当时房屋的价值远远超出62万元。陈宝弟的诉讼请求已经提到了黎月明的实际损失部分，请求法院对黎月明的实际损失在法律规定的范围内依法予以调整，这也充分保障了本案黎月明的权利，也充分说明了陈宝弟诚实守信的态度，不需要扩大损失。如果黎月明按照其反诉诉讼请求的数额缴纳诉讼费用，这是扩大损失的部分，该部分损失与陈宝弟没有因果关系，请求人民法院依法予以驳回。经审理查明，2006年11月12日，陈宝弟（甲方）与黎月明（乙方）签订《房屋转让协议书》，约定：甲乙双方所转让的房屋是位于广州市黄埔区沧联社区小迳文运坊三角大街3号的房屋，该房屋的权属人是甲方，用地面积约为170平方米，建筑面积约为1050平方米，房屋四至：东面是戴松启的房屋，南面是戴松佳、戴顺标的房屋，西面是戴金詹的房屋，北面是大路鱼塘。现甲方愿意将该房屋的所有权和使用权永久性转让给乙方。房屋转让金合计620000元。自甲方收齐房屋转让金后，该房屋的所有权和使用权归乙方所有，其他任何人均不得干涉（包括甲方的配偶、子女、父母及兄弟姐妹等）。甲方收齐上述房屋转让金后，该房屋的有关宅基地证资料应交给乙方保管，如该房屋可以办理产权变更，甲方必须全力协助乙方办理好房屋的产权变更手续。在签订本协议之前，该房屋的一切权利和义务归甲方所有，若因甲方原因而引起该房屋出现纠纷或争议的，甲方应主动解决，否则视违约处理，乙方可随时要求甲方退回房屋转让金并追加同期贷款利息。在签订本协议之后，该房屋的一切权利义务归乙方所有，一概与甲方无关；若该房屋被政府部门或其他单位征用，一切补偿归乙方所有。在签订本协议之后，甲方不得收回该房屋，否则，甲方必须双倍返还房屋转让金总计1240000元给乙方。双方均确认黎月明向陈宝弟支付了转让金620000元。黎月明接收毛坯房屋后，对房屋进行了水电、墙面、地面等装修。黎月明为证明房屋的价值，向本院提交了由广州市华盟价格事务所有限公司于2019年11月4日出具的《关于广州市黄埔区小迳文运坊三角塘大街3号房屋价格评估结论书》（以下简称《价格评估结论书》），评估结论：小迳文运坊三角塘大街3号房屋在评估基准日2019年10月24日的总价值为12772211元。因双方对案涉房屋的价值存在争议，根据陈宝弟的申请，本院摇珠选定深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称鹏信公司）对黄埔区沧联村小迳文运坊三角塘一巷3号房屋市场价值进行评估。鹏信公司于2020年6月28日作出《关于黄埔区沧联村小迳文运坊三角塘一巷3号1项居住房地产市场价值估价报告书》（以下简称《报告书》），估价结果：经过市场调查和实地查勘，根据相关资料和有关政策法规，并遵循房地产估价原则，选取收益法及成本法作为主要估价方法进行估价，在认真分析现有资料的基础上，结合估价经验和对影响房地产价值因素分析、估算，确定委托估价对象在价值时点2019年11月12日的评估市场总值为4423800元，其中证载第1-4层，评估建筑面积320㎡，评估单价9660元/㎡，计3091200元，其他评估建筑面积697.706㎡，评估单价1910元/㎡，计1332600元。另鹏信公司在对《报告书》出庭作证时称，案涉宅基地房屋的其中320㎡使用的是收益法，因为市场上没有转让的案例，转让范围受到限制，土地价值也没有转让案例，限制了成本法的使用，但城中村房屋都是有出租收益的，所以倒推相应的价值。其他的建筑部分就直接使用成本法，因为没有包含土地价值。另查明，黄埔区沧联村小迳文运坊三角塘一巷3号房屋的《集体土地房产证》登记权属人为陈宝弟，权属来源为2000年新建，用地面积100㎡，建筑结构及层数：钢筋混凝土4层，使用性质居住，建基面积80㎡，总建筑面积320㎡，备注：1.该用地是由沧联村和南岗镇批准使用，并经规划部门报建审批；2.另有：用地面积61.99平方米未经批准使用，建筑面积697.706平方米未申请产权登记。双方均确认签订《房屋转让协议书》后未对房屋主体结构进行加建，房屋的现有建筑面积即为《集体土地房产证》登记的320平方米＋697.706平方米。庭审中黎月明确认其并非案涉房屋所在农村集体经济组织成员。上述事实有《房屋转让协议书》《集体土地房产证》《价格评估结论书》《报告书》等证据及当事人陈述予以证实。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第九条规定，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。黎月明并非案涉房屋所在村集体经济组织成员，其与陈宝弟就买卖宅基地房屋所签订的《房屋转让协议书》因违反法律、行政法规的强制性规定应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故陈宝弟要求黎月明将案涉宅基地房屋返还，符合法律的规定，本院予以准许，同时陈宝弟亦应将其收取的转让款620000元返还黎月明。因《房屋转让协议书》无效，黎月明要求陈宝弟支付因宅基地房屋增值导致的损失有理，本院予以支持。关于案涉宅基地房屋的增值损失。由于宅基地房屋的土地使用权具有身份性，案涉宅基地房屋的土地使用权价值及相应的增值部分应由陈宝弟所享有，故在计算案涉宅基地房屋的增值损失时应当扣除地价部分。根据鹏信公司对《报告书》的补充意见，考虑案涉宅基地房屋的土地使用权价值确实难以单独作出评估，本院参考《报告书》中建筑面积697.706㎡房屋的价值，确定有合法报建手续的320㎡建筑物的价值为611200元（320㎡×1910元/㎡），即案涉宅基地房屋地上建筑物的总价值为1943800元（1332600元+611200元）。扣除双方交易价格620000元，陈宝弟应赔偿黎月明房屋增值损失1323800元。依照《中华人民共和国土地管理法》第九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）陈宝弟与被告（反诉原告）黎月明于2006年11月12日签订的《房屋转让协议书》无效；二、被告（反诉原告）黎月明于本判决发生法律效力之日起十日内将广州市黄埔区沧联村小迳文运坊三角塘一巷3号宅基地房屋返还原告（反诉被告）陈宝弟；三、原告（反诉被告）陈宝弟于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）黎月明返还转让款620000元；四、原告（反诉被告）陈宝弟于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）黎月明赔偿房屋增值损失1323800元；五、驳回被告（反诉原告）黎月明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费10000元，由被告（反诉原告）黎月明负担。本诉受理费已由原告（反诉被告）预交，原告（反诉被告）同意由被告（反诉原告）在履行本判决时向其迳付，本院不作退还。反诉受理费49217元，由原告（反诉被告）陈宝弟负担8357元，被告（反诉原告）黎月明负担40860元。负担缴付反诉受理费义务的当事人在本判决生效之日起七日内向本院缴付。评估费13560元，由原告（反诉被告）陈宝弟、被告（反诉原告）黎月明各负担6780元，评估费已由原告（反诉被告）预交，原告（反诉被告）同意由被告（反诉原告）在履行本判决时向其迳付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李春辉人民陪审员  谢素珺人民陪审员  陈剑虹二〇二〇年九月十四日法官助理钟陈书记员姚春华