广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初12449号原告：刘菊珍，女，1957年5月10日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：袁启恩，广东伯方律师事务所律师。被告：杨敏，女，1976年2月4日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：唐明、金书向，分别为广东岭南律师事务所律师、实习人员。第三人：陈丽冰，女，1949年10月20日出生，汉族，住广州市天河区，原告刘菊珍诉被告杨敏、第三人陈丽珍案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员杨曼独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人袁启恩、被告的委托代理人唐明到庭参加了诉讼。第三人陈丽冰经本院传票传唤，无正当理由拒不参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2006年11月10日，原告经中介介绍联系第三人，经中介撮合原告与第三人商定购买涉案房屋，原告与第三人于2006年11月10日签订《认购书》，约定第三人将涉案房产以150万元出售给原告。合同签订后，原告按约定向第三人支付购房款。2006年11月10日支付首期房款100万元，2007年1月8日支付25万元，2007年2月27日支付5万元，2007年4月10日支付15万元，第三人向原告开具了收款收据，并在最后一份收据中注明余款5万元整待出具刘菊珍名下的房产证当天内付。目前原告尚余5万元购房款未予支付。2007年2月16日，为确保房屋在正式过户至原告名下前原告的合法权利，原告与陈丽冰到广州市公证处办理公证授权委托书，陈丽冰将作为产权人的一切物权委托给原告。自涉案房屋交易完毕之日起，该房屋一直由原告及儿子许斌共同居住使用至今。认购书约定自支付首期款之日起5年后陈丽冰配合将房屋过户到原告名下。但后续因限购政策，第三人将房屋再次抵押，以及第三人涉及民事纠纷房屋被法院查封，导致房屋一直不能办理过户手续。期间原告一直有联系第三人进行交涉，第三人一直安抚原告能解决好债务纠纷，不会影响原告买受房屋权益，直到原告看到法院张贴执行公告，要求原告办理房屋将房屋进行拍卖，原告才意识到第三人涉及的纠纷已经直接影响到原告合法权益，因此向贵院提出执行异议。法院目前是认可认购书以及购房款收据的真实性，而争议焦点主要在于款项是否已经实际支付，未办理过户登记的原因。对于款项是否已经实际支付的问题，原告认为应该结合案件的其他证据从逻辑性、合理性上进行认定。原告明确已经按照合同及收款收据反映的时间支付了145万的购房款，并明确是通过银行转账支付的，但由于该账户已经被注销，银行的答复是无法查询到当时的支付记录，所以原告无法自行举证，希望法庭能向银行调取当时的支付记录。如果通过法院的调查取证，仍无法查询到当时的支付记录，原告申请对认购书及购房款收据的形成时间进行鉴定，以明确认购书及收据是在同一时间形成的，而并非事后补充或者虚构或者伪造的，从而印证原告已经按约定支付款项的事实。在形成合同及收据时，本案涉及的纠纷并未产生，陈丽冰也未涉及其他的诉讼纠纷，所以不存在原告可能跟第三人串通来逃避执行或者帮他转移资产的情况。关于未能过户的原因，合同中约定5年后过户，这个属于当时双方的真实意思表示，并不违反法律的一个禁止性规定，不能简单地就认为不符合常理。另外当时约定5年后过户的原因主要在于第三人陈丽冰称该房屋属于添泽物业处置的不良资产，在登记到陈丽冰名下后，需要5年后才能再次过户，因此当时未能及时过户的原因并不在于原告。再者交易后的5年也就是2011年，当时广州出台了限购政策，造成原告未能按照计划进行过户，后来在原告已经满足登记条件后，也已经主动积极地去推进过户事宜，原告首先将登记于原告名下的抵押权进行了涂销，并将房产证交付给陈丽冰，要求其配合办理过户的手续，但没想到当时陈丽冰在原告涂销抵押登记以后，又将房子进行再次抵押，且因为陈丽冰当时已经深陷债务而拒绝办理过户手续，直到涉案房屋被查封，最终造成至今未能过户的情况，因此原告认为未能过户的原因并非在于原告。被告购买商铺，与第三人产生纠纷，被告主张解除合同要求赔偿，原告向第三人购买的是住宅，是原告一直实际居住使用的房屋，产权性质不一样给买受人带来的损失完全不一样。一旦房屋被拍卖处理，原告即面临无家可归的情况。综上，原告诉请法院判令：1、停止对广州海珠区怡海路××号2703房的执行；2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：不同意刘菊珍的诉讼请求，因为刘菊珍不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所保护的善意买受人的构成条件。理由如下：一、刘菊珍与陈丽冰之间并不存在真实、合法、有效的房屋买卖合同。双方签订的《定购书》不能认定为合法有效的房屋合同。双方签订的是《定购书》而不是《商品房买卖合同》，且《定购书》第三条第4款亦载明双方还要签订《商品房买卖合同》，这充分证明双方仅是通过签订《定购书》就案涉房屋达成了购买意向，但双方并未就案涉房屋的正式买卖达成一致意见并签订《商品房买卖合同》。《定购书》中约定了刘菊珍须在2007年3月31日前付清房屋全款，但却没有约定案涉房屋的交付时间，同时又约定5年后才办理房地产权证，这明显不符合真实房屋买卖交易的特征。既然刘菊珍主张是在房产中介的撮合下购买案涉房屋，那么按照一般的交易习惯。应该是签订有房产中介的三方协议并且明确房屋买卖中各方权利义务的房屋买卖合同，但双方签订的却是没有房产中介方的《定购书》而非通常的房屋买卖合同，且双方于2007年2月7日在案涉房屋办理了以刘菊珍为抵押权人的抵押登记，并于2007年2月16日出具了以刘菊珍为受托人的待办交易案涉物业的公证委托，这明显不符合真实房屋买卖交易的特征。二、刘菊珍在法院查封案涉房产之前已合法占有房产的证据不足。《定购书》并没有约定陈丽冰向刘菊珍交付案涉房产及交付的具体时间，刘菊珍占有案涉房产缺乏合法依据。刘菊珍提供的《居住证明》不符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人签名或者盖章，并加盖单位印章”的规定，不能作为认定案件的事实依据。同时，该《居住证明》载明“刘菊珍、许斌自2006年起居住怡海路××号”，但刘菊珍与陈丽冰签订《定购书》的时间为2006年11月10日，那这里的“2006年起”是从何时起呢？显然，该证明的内容缺乏客观性。三、刘菊珍未能提供充分证据证明已支付购房款145万元的事实。刘菊珍认为已分4次支付案涉房产的购房款145万元，分别为100万、25万、5万、15万元。该购房款为大笔资金交易，刘菊珍仅提供收款收据，没有提供相应的转账凭证、银行流水，不符合交易习惯，明显不能证明已真实支付购房款145万元的事实。刘菊珍提供的4张收据载明的购房款支付时间、金额与《定购书》的约定不一致。同时，2007年2月27日的5万元、2007年4月15日15万元的收款人为黄力科而非陈丽冰，与常理不符。四、案涉房屋未办理过户登记，刘菊珍存在严重过错。第一，刘菊珍未与陈丽冰签订合法有效的《商品房买卖合同》，致使办理房产过户手续缺乏合同依据；第二，刘菊珍与陈丽冰约定在首期款之日5年后办理案涉房产交易过户手续，明显不符合常理，表明刘菊珍存在不积极主张案涉房产过户的过错；第三，2006年12月13日，在案涉房产注销抵押权人深圳发展银行广州分行东山支行的抵押权登记后，案涉房产已不存在过户的法律障碍，但刘菊珍并没有及时与陈丽冰办理房产过户手续而是于2007年2月7日办理了以刘菊珍为抵押权人的抵押登记；第四，2007年2月16日，在案涉房产已不存在过户障碍的情况下，刘菊珍未主张陈丽冰办理房产过户手续而是让陈丽冰出具了以刘菊珍为受托人代办交易案涉物业的全委公证委托；第五，从2006年11月10日签订《定购书》至今，长达近14年的时间里，在《定购书》约定的办理房产过户时间早已届满的情况下，刘菊珍从未通过法律途径要求陈丽冰办理案涉房产的过户手续，也未向陈丽冰主张过任何逾期过户的违约责任。显然，刘菊珍存在严重怠于行使自身权利而致使案涉房产不能过户至自己名下的重大过错甚至是故意。第六，刘菊珍主张案涉物业属于不良资产必须在5年后办理过户手续、受限购政策影响不能办理过户以及因陈丽冰债务纠纷致使其不能办理过户手续等事由没有提供证据予以证实，不能成立，也不能掩盖刘菊珍从未积极向陈丽冰主张办理过户手续的事实。第三人没有提交答辩意见及证据。经审理查明：关于杨敏诉陈丽冰、广州市添泽物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2015）穗海法民三初字第1035号民事判决书判令：陈丽冰双倍返还杨敏房款1387278元及返还税费21972元等。2016年9月1日，因广州市添泽物业管理有限公司不服提起上诉，广州市中级人民法院作出（2016）粤01民终8916号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。该判决书于2016年11月7日发生法律效力。2016年11月21日，杨敏向本院申请强制执行，本院以（2016）粤0105执5916号立案执行。因被执行人未履行义务，本院于2019年11月30日裁定拍卖被执行人陈丽冰所有的位于广州海珠区怡海路××号2703房。原告向本院提出执行异议，要求解除对涉案房屋的查封。本院以（2020）粤0105执异26号执行裁定驳回了原告的异议。原告对上述裁定不服，遂提起本案诉讼。另，据登记日期为2006年5月18日的粤房地证字第**房地产权证显示，海珠区怡海路××号2703房于2006年12月13日注销抵押权人深圳发展银行广州分行东山支行的抵押登记。登记日期为2007年2月7日的粤房房地他证字第**地产他项权证显示，海珠区怡海路××号2703房的权属人陈丽冰，抵押权人刘菊珍，权利价值1468500元。据查册时间为2020年8月24日的广州市不动产登记查册表显示，涉案房屋建筑面积212.8317平方米，产权人陈丽冰，刘菊珍享有的抵押权登记时间为2012年7月10日，涂销日期为2013年3月28日。原告为证明其主张，还提交了以下证据：1、刘菊珍（乙方）与陈丽冰（甲方）于2006年11月10日签订的《定购书》，记载：“甲方是广州市海珠区怡海路××号2703房业主陈丽冰，现将该物业卖给乙方（刘菊珍），该物业使用性质为住宅，并收取乙方人民币壹佰万元整作为购房首期。甲方卖给乙方的怡海路××号2703房的建筑面积约为212.83平方米，总房款150万元；付款方式：首期款100万元，须于签署本认购书及收楼时付清；第二期楼款20万元，须于2007年1月15日前付清，陈丽冰收齐第二期楼款后，须办理该物业的他项权利证及全权委托书给刘菊珍；尾期楼款30万元，须于2007年3月31日前付清；定购须知：陈丽冰须于刘菊珍交齐首期楼款之日起五年后为刘菊珍办妥房地产证；该物业由交易所产生的一切税费由甲方按国家规定二手房屋买卖税费交付。乙方签署《定购书》后，在签署《商品房买卖合同》前，如果要求变更认购物业或加、减、改、转名，须征得甲方的同意，并向甲方交付相关手续费人民币叁仟元整。2、收款人陈丽冰签名、出具时间分别为2006年11月10日、2007年1月8日的收款收据，显示陈丽冰收到刘菊珍交来首期款100万元及第二期购房款25万元。黄力科签名的、日期为2007年2月27日的收据，显示收到刘菊珍购房款5万元。黄力科签名的、日期为2007年4月10日的收据，显示收到刘菊珍交来广州市海珠区怡海路××号2703房尾期房款15万元，备注，余下楼款人民币伍万元整待出具刘菊珍名下的房产证当天付清。3、2007年2月16日，陈丽冰、黄勇向刘菊珍出具的公证授权委托书，载明陈丽冰、黄勇委托刘菊珍作为合法代理人全权代理陈丽冰、黄勇办理涉案物业的卖方交易过户手续、收取售房款项、缴交应缴费用、抵押手续、收取租金等。4、2020年1月13日，广州长建物业海景阁管理处出具的居住证明，记载：刘菊珍、许斌自2006年起居住在怡海路××号海景阁2703房（详细地址：广州市海珠区怡海路××号2703房），并及时缴纳物业管理费。5、登记日期为2007年2月7日的粤房地房地他证字第**产他项权证，显示海珠区怡海路××号2703房的权属人陈丽冰，抵押权人刘菊珍，权利价值1468500元。对于上述证据，被告质证表示：对证据1《定购书》真实性、合法性、关联性不认可，该份《定购书》本身并不是房屋买卖合同，假设是真实情况下，也仅是刘菊珍和陈丽冰之间就案涉房屋达成了一个购买意向。在这份《定购书》里面，也明确约定是要双方另行再去签订商品房买卖合同的，所以这份订购书在性质上就不属于法律意义上的房屋买卖合同，它只是一个表达了房屋买卖意向的一份预约合同。对证据2购房收据真实性、合法性、关联性不确认，因为在2006年这是一笔巨款，原告也陈述是通过银行转账的方式去完成的支付，既然原告能够完整地保留所谓的收款收据，但原告手头一张转账凭证或者是转账的流水记录都没有，这是完全不符合常理的。证据3公证授权委托书，真实性、合法性没有异议，关联性有异议。这份授权书是授权刘菊珍作为案涉房屋的委托人去全权处理或者代办案涉房屋的交易，就说明刘菊珍并不是案涉房屋的购买人，如果刘菊珍是购买人，双方之间就不应该是出具公证授权的委托书，而应该对双方的真实房屋买卖的合同行为进行一个公证，赋予合同的真实效力。公证授权委托书足以证明双方当时并不是一个真实的合法的房屋买卖合同关系。证据4居住证明真实性、合法性、关联性不予确认，首先从形式上，该份居住证明是物业公司出具的，没有出具人以及物业管理负责人的签名，仅是有一枚印章，这不符合民事诉讼法司法解释关于单位出具证明的形式要件，所以它不具有合法性。其次证明里面讲到原告刘菊珍自2006年就开始居住在涉案物业，但实际上案涉的订购书签订的时间是2006年11月10日，同时订购书里没有明确约定案涉房屋交付时间，物业公司证明的陈述不具有客观性。证据5证真实性、合法性没有异议，关联性有异议，如果刘菊珍与陈丽冰之间存在真实合法有效的房屋买卖合同关系，陈丽冰应当配合刘菊珍把案涉房屋办理过户到刘菊珍名下，而不是设置一份抵押权，设置抵押权本身就说明了双方之间不是真实、合法的买卖合同关系。因为在房屋买卖合同关系当中不可能会出现出售人将案涉房屋抵押给买受人，这个是不符合交易习惯和常理的。为核实原告的付款情况，本院根据原告的申请查询了原告提供的3320629980120033168账户的银行流水，但银行回复表示没有发现对应的存款人资料。本院认为：本案为案外人执行异议之诉纠纷，审查的焦点是刘菊珍是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。就本案而言，首先，刘菊珍主张其分4次支付了合同约定的大部分购房款145万元，该购房款为大笔资金交易，除陈丽冰及黄力科签名的收款收据外，原告没有提供相应的转账凭证，且经本院向银行调查核实亦没有查询到原告支付房款的银行交易流水情况。原告未能提供充分证据证明其已实际支付购房款145万元，其对此应承担举证不能的法律后果，本院对于其按合同约定支付大部分购房款的主张，不予认可。其次，刘菊珍主张非因自身原因未办理过户登记亦缺乏充分证据予以证实。第一，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同。因此，买受人取得房屋所有权是其订立合同的根本目的。本案中原告与第三人签订的《定购书》明确约定了楼款的支付时间，但仅约定交齐首期楼款之后五年后办妥涉案房屋房地产证，未约定明确具体的过户截止时限，合同的履行对买受人具有不确定性，该约定明显不符合正常的房屋买卖交易习惯，不符合原告作为买受人的利益；第二，原告主张陈丽冰声称涉案房屋是添泽物业处置的不良资产，在登记到陈丽冰名下之后5年内不得再次过户，但原告未能提供证据证明添泽公司与陈丽冰或他人存在关于房屋不能过户的约定，亦没有证据证明《定购书》签订时涉案房屋存在上述主张的5年内不能过户的客观障碍；第三，在2006年12月13日注销了深圳发展银行广州分行东山支行的抵押权登记后，案涉房屋形式上并不存在其他过户障碍，但原告未办理过户登记，也未与第三人签订正式的房屋买卖合同或将房屋买卖合同在房管部门备案登记，反而以原告为他项权利人办理了抵押登记，并通过公证授权方式由原告行使涉案房屋的相关权利，原告对涉案房屋未办理过户登记存在过错。基于上述理由，原告关于停止对涉案房屋执行的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告刘菊珍的全部诉讼请求。本案受理费18300元，由原告刘菊珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨曼二〇二〇年九月二十五日书记员  颜姣吴晓菁