上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初15122号原告：王婉芬，女，1972年11月11日出生，汉族，户籍所在地浙江省慈溪市。委托诉讼代理人：沈胜利，男，1973年1月13日出生，汉族，户籍所在地浙江省慈溪市。委托诉讼代理人：李蜜，上海驷言律师事务所律师。被告：上海珠街阁房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：齐大鹏，董事长。委托诉讼代理人：单新宇，上海单新宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏元林，上海单新宇律师事务所律师。原告王婉芬诉被告上海珠街阁房地产开发有限公司(下简称“珠街阁房产公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2019年9月23日第一次公开开庭进行审理，原告王婉芬及其委托诉讼代理人李蜜、被告委托诉讼代理人单新宇、夏元林到庭参加诉讼。因原告申请，本院委托上海市房屋建筑设计院有限公司对房屋质量问题进行鉴定。本案于2020年9月22日第二次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人沈胜利、李蜜、被告委托诉讼代理人单新宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王婉芬向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，修复房屋并交付房屋；2、判令被告支付迟延交房违约金人民币(以下币种均为人民币)440,891元(按照已付款6,932,263元的日万分之二，自2017年11月1日起计算至2018年8月18日)；3、判令被告赔偿因房屋质量问题不能入住而形成的损失暂计30万元(以每月租金3万元为标准，自2018年8月19日起计算至房屋质量维修完毕之日止)；4、判令被告支付未交付房屋期间的物业费及滞纳金40,653.40元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月19日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》。合同约定，原告向被告购买位于青浦区朱家角镇阁游路XXX弄XXX号XXX层XXX-XXX层联排别墅，原告应于2017年5月3日前支付所有房款6,932,263元，被告应于2017年10月30日前交付房屋。由于原告的银行贷款发放迟延，被告提起诉讼，双方达成调解协议，根据调解协议，原告于2017年10月18日支付了全部款项。同批购买房屋的业主均已于2017年10月30日交付房屋，原告以为因为迟延付款的事情需要迟延交房，故耐心等待，原告觉得实在拖延太久，故多次打电话客服询问交房事宜，但一直没有回复。原告于2018年8月17日再次去被告处催问，于2018年8月18日收到被告的收楼通知。原告于2018年8月17日与销售部人员一起验房时，发现该房屋存在质量瑕疵，多处渗水且缺失部分设备，故要求被告修复后交付。经过多次交涉，目前还未全部修复渗水部分，导致原告无法入户装修居住或者收益。验房未完成，房屋未交付，物业费及滞纳金应当由被告承担。为维护原告合法权益，原告遂诉诸法院，作如上诉请。被告上海珠街阁房地产开发有限公司辩称：被告不存在延迟交房的问题，被告在原告支付全部购房款之后向原告发出交房通知。由于原告收房时认为房屋存在质量问题而拒绝收房，被告已经根据原告的申请对房屋进行了维修，不存在无法入住使用，故请求驳回原告的诉请。经开庭审理查明：2017年3月19日，原告作为乙方(买方)与被告作为甲方(卖房)签订《上海市商品房预售合同》一份。合同约定，乙方向甲方购买青浦区朱家角镇阁游路258弄《中信泰富朱家角新城》129号1层1-3层房屋(以下简称该房屋)，据甲方暂测该房屋建筑面积为185.38平方米，其中套内建筑面积为175.44平方米、公用分摊建筑面积为9.94平方米，另有地下附属面积61.22平方米，该房屋建筑层高为3.2-3.4米。每平方米建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为37,394.88元，总房价款为6,932,263元。合同第十一条约定，甲方定于2017年10月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前3天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起3天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲方向乙方发出入伙通知书。合同第十五条约定，该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方。如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。合同第二十三条约定，自该房屋验收交接之日起，甲方对该房屋负责保修。保修范围和保修期由甲乙双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。合同第二十七条，本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后(以寄出的邮戳为准)第3日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。附件一约定在甲方交付该房屋前，乙方须付清该房屋全部楼价款及违约利息(若有)，否则甲方有权不予交付该房屋，且不承担延期交房的责任。甲方交付该房屋后，有权追索乙方逾期付款的违约责任。附件五约定该房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书中约定自本合同生效之日的当月至物业出售并交付物业买受人之日的当月发生的物业服务费用，由甲方承担；自物业交付物业买受人之日的次月起至本合同终止之日发生的物业服务费用，由甲方和物业买受人按照物业出售合同的约定承担。补充条款一第七条约定甲方按合同第十一条约定日期将该房屋交付给乙方的条件是乙方已付清全部房价款(包括逾期付款的违约金等，下同)，若乙方未在第十一条约定日期前付清全部房价款，甲方有权推迟交付房屋，房屋交付期限自动变更为乙方付清全部房价款之日起15个工作日内；根据本条约定推迟交付房屋的，甲方无需就推迟交付事宜通知乙方，但应在收到乙方全部房价款后10个工作日内发出《入伙通知书》；根据本条约定推迟交付房屋的，自本合同第十一条约定的交付之日起至实际交付之日期间所产生的物业管理费，由乙方承担；乙方未收到《入伙通知书》的，以合同第十一条约定的交付期限的最后1天为交付时间，以该房屋所在地为交付地点，乙方应在该日期和地点于甲方办理该房屋的交接手续。合同还约定了其他事项。合同签订后，由于王婉芬未按约支付购房款，为此，珠街阁房产公司提起诉讼，请求1、判令解除双方之间关于购买朱家角镇阁游路258弄《中信泰富朱家角新城》129号1-3层房屋的《上海市商品房预售合同》，并判令王婉芬协助珠街阁房产公司办理上述房屋的预售合同和预告登记网上备案注销手续；2、判令王婉芬赔偿珠街阁房产公司693,226.30元。审理中，经法院主持调解，当事人自愿达成如下协议：一、王婉芬支付珠街阁房产公司剩余房款4,500,000元，此款王婉芬应于2017年10月31日前支付给珠街阁房产公司。二、王婉芬支付珠街阁房产公司逾期付款违约金80,000元，此款王婉芬应于2017年10月10日前支付给珠街阁房产公司。三、若王婉芬未按上述第一项付款义务的，双方签署的《上海市商品房预售合同》(合同编号：XXXXXXXXXXXX)于2017年11月1日解除，王婉芬应于2017年11月15日前协助珠街阁房产公司办理上述房屋的预售合同和预告登记网上备案注销手续，珠街阁房产公司在扣除违约金693,226.30元后，将剩余房款于2017年11月25日前退还给王婉芬。四、双方无其他争议。五、案件受理费450元，由王婉芬负担(此款王婉芬已于2017年9月26日支付给了珠街阁房产公司)。之后，原告于2017年10月18日向被告支付上述欠付购房款，并于2017年11月24日向被告支付上述逾期付款违约金。2017年8月21日，被告取得项目《中信泰富朱家角新城》的《上海市新建住宅使用许可证》。2017年10月18日，被告以快递的方式向原告邮寄《交付通知书》，告知“我们将于2017年10月29日9：30-16：00在青浦区阁游路258弄观澜府小区为所有满足交付条件的客户集中办理交付手续。由于您尚未付清房款，根据买卖合同约定，我公司有权拒绝向您交付房屋且不承担任何责任，且因您逾期付款产生的违约金、造成我公司的损失或额外支付的费用(如物业管理费)亦需由您承担。请您在付清前述全部应付款项后再前来办理交付手续”。2018年8月15日，被告向原告发出关于办理《朱家角新城观澜府》收楼手续的催告函，告知“您好！阁下购买的青浦区《朱家角新城观澜府》129号已具备了交付条件。我司曾多次通知阁下办理收楼手续，然而，阁下至今未办理上述收楼手续。根据贵我双方签订的《上海市商品房出售合同》第七条约定，现特发此函通知阁下，务必于二〇一八年八月二十五日前，携身份证明及上海市商品房出售合同、房屋全款发票等资料至朱家角新城珠湖路XXX号XXX室办理交房手续(如有延期付款请付清违约金后办理交房手续)。若阁下因故不能如期前来办理交接，我们将根据合同之规定办理，由此产生的责任将由阁下自行承担”。2018年8月17日起，原告曾多次向被告提出案涉房屋存在渗水等质量问题，并要求被告进行维修。之后，被告对原告提出的报修项目进行了维修。另查明：在审理中，本院根据原告的申请，委托上海市房屋建筑设计院有限公司对案涉房屋的质量问题进行检测并出具相关的维修方案。上海市房屋建筑设计院有限公司出具上房院(2020)建鉴字第1053号鉴定意见书，意见书内容为：检测鉴定情况，1、地下**，(1)局部墙体底部存在渗漏点。(2)采光窗的窗框处存在渗漏点。2、一层，(1)局部外墙外包砌块与房屋主体结构之间无可靠连接而产生裂缝，造成墙面真石漆水平向开裂。(2)局部墙体底部存在渗漏点。(3)房屋的两端区域，底层外墙窗台处未设置通长混凝土窗台梁。(4)经24小时蓄水试验，卫生间楼板无渗漏现象。3、二层，(1)局部铝合金窗扇的角部变形，导致窗扇不密闭。(2)卫生间墙体下方设有混凝土翻边，高度200mm。(3)经24小时蓄水试验，卫生间楼板无渗漏现象。4、三层，(1)外墙窗台处饰面砖的填缝不密实，不符合规范要求。(2)外墙露台门设有混凝土门槛的挡水措施，符合规范要求。(3)房屋的两端区域，顶层外墙窗台处未设置通长混凝土窗台梁。(4)经24小时蓄水试验，卫生间楼板无渗漏现象。5、阁楼层，(1)采光窗的窗框处存在渗漏点。(2)屋面其它区域未发现渗漏。6、外立面，(1)房屋北立面的一至二层外墙及采光井处有涂刷防水涂料的维修痕迹。(2)房屋东立面的一至二层外墙有涂刷防水涂料的维修痕迹。(3)房屋南立面的一至二层外墙有涂刷防水涂料的维修痕迹。分析说明，根据国家相关技术规范规程的相关条文要求，对青浦区阁游路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋目前存在的渗漏质量问题进行分析，具体如下：(1)地下室局部墙体底部存在渗漏点，这是由于墙体施工缝处防水层不密实所致，渗水途径如下图所示。该渗漏问题不符合《建筑外墙防水工程技术规程》(JGJ/T235-2011)的第7.1.1条第1点的规定(防水层不得有渗漏现象)。(2)一层局部墙体底部存在渗漏点，这是由于墙体和楼板交界处防水层不密实所致，渗水途径如下图所示。该渗漏问题不符合《建筑外墙防水工程技术规程》(JGJ/T235-2011)的第7.1.1条第1点的规定(防水层不得有渗漏现象)。(3)地下室及阁楼层的采光窗框处存在渗漏点，这是由于窗框和墙体或屋面板之间防水层不密实所致，渗水途径如下图所示。该渗漏问题不符合《建筑外墙防水工程技术规程》(JGJ/T235-2011)的第7.1.1条第1点的规定(防水层不得有渗漏现象)。(4)房屋外墙因涂刷防水涂料，造成墙面出现色差。(5)另外，该房屋的外墙、门窗的防水构造及其它问题的具体情况分析和规范要求比对结果详见表5.1。修复方案，针对青浦区阁游路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋目前存在的渗漏质量问题及产生原因，按照国家及上海市规范标准出具相关修复方案，具体如表6.1所示。1、存在的质量问题：局部外墙外包砌块与房屋主体结构之间无可靠连接而产生裂缝，造成墙面真石漆水平向开裂。修复建议：在砌块与混凝土主体结构之间做可靠连接加固(如：植筋)，最后修复墙面装饰层。2、存在的质量问题：局部区域外墙(地下室混凝土墙)存在渗漏点。修复建议：铲除渗水范围内的墙面涂料至结构层，并将结构层的积尘等处理干净；在渗水范围内对墙体进行布孔灌浆：布孔间距根据渗漏程度布置，孔径应大于灌浆嘴30mm-40mm，孔深50mm-60mm，灌浆嘴采用快凝水泥胶浆稳固于孔中；进行压力灌浆：灌浆压力应大于地下水压0.05MPa-0.1MPa，待邻近灌浆孔见浆后，立即关闭其孔，仍持续压浆，灌到不再进浆时立即关闭注浆嘴阀门，停止压浆，逐个进行至完毕后拔除灌浆嘴，用水泥胶浆将孔眼堵塞平整；灌浆堵漏材料可采用水溶性聚氨酯防水注浆液或其它有效防渗材料；“灌浆堵漏”后，可在室内增设水泥砂浆防水层(具体做法可参考《地下建筑防水构造》02J301，第33、34页)，并恢复墙面原有装饰层。3、存在的质量问题：局部区域外墙(一层填充墙)存在渗漏点。修复建议：铲除渗水范围内的墙面饰面层至结构层，并将结构层的积尘等处理干净；对填充墙与楼板之间的缝隙采用压力灌浆的方式进行填实，然后恢复墙面装饰层。4、存在的质量问题：房屋的两端区域，底层及顶层外墙的窗台处未设置通长混凝土窗台梁。修复建议：拆装整樘窗及外装饰线条、窗台板，拆除窗内外至楼层高度范围内、窗洞两则各0.5m装饰层至基层，铺设钢丝网片，外墙内侧采用混合砂浆找平(新、旧交接面增设300mm宽耐碱玻纤网格布)，安装窗，外墙基层外找平层-聚合物水泥砂浆防水层-铺贴面砖(面砖采用同色、同规格尺寸、避免色差)，确保墙面不渗漏后，安装外墙装饰线条(带滴水线)；窗周边内墙面处涂料及腻子拆除打毛，重新批腻子；内墙涂料一底二涂，并将相邻墙面用砂纸轻微打磨后，采用同色涂料统刷二度。5、存在的质量问题：局部铝合金窗扇的角部变形，导致窗扇不密闭。维修建议：建议对窗扇进行整形或调换。6、存在的质量问题：采光窗的窗框与墙体之间存在渗漏。修复建议：建议可先清除门窗框与墙体之间的填充物，然后重新采用软性填充物进行填实，再用密封膏嵌填墙体与窗框边的缝隙，最后，恢复因渗漏维修而受损的墙面装修。7、存在的质量问题：外墙窗台处饰面砖的填缝不密实。维修建议：建议采用水泥砂浆对饰面砖缝进行嵌填密实。8、存在的质量问题：外墙面因涂刷防水涂料而形成色差。维修建议：建议清洗墙面，并对墙面及面砖的缝隙采用防水砂浆嵌填密实。鉴定意见：(1)青浦区阁游路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋目前仍存在局部渗漏，渗漏点为地下室、一层局部墙体底部，以及地下室、阁楼层的采光窗框处。针对该房屋存在的渗漏质量问题，结合国家及上海市的技术规范规程的相关条文进行综合分析。经分析，这些渗漏问题都是由施工质量缺陷所造成。(2)针对上述质量问题，建议对青浦区阁游路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋按第六点所列修复方案进行维修(供法院参考)。针对维修工程，需委托具有专业资质的单位予以实施。(3)上述房屋渗漏质量问题的修复期限为：施工期21天，养护期9天；合计为一个月。为此，原告预付检测费28,000元。以上查明的事实，由原告与被告的陈述、上海市商品房预售合同、(2017)沪0118民初18494号民事调解书、付款凭证、交付通知书、催告函、交付使用许可证、鉴定意见书等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。根据庭审查明的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告签订的上海市商品房预售合同是双方真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同履行各自的义务。被告按约已经向原告发出了交付通知书，由于原告逾期支付房价款，已构成违约，按约被告有权推迟交付房屋。原告支付全部房价款后，在明知交付时间、交付地点的情况下，根据预售合同补充条款的约定，原告有义务主动与被告联系，以便及时办理房屋的交接手续。案涉房屋具备交房条件，而原告未能提供证据证明其要求过被告交付案涉房屋并遭拒绝，且原告又怠于行使权利，导致案涉房屋未及时办理交接手续，由此产生的损失应由原告自负。故原告向被告主张逾期交房违约金，本院不予支持。关于原告要求被告修缮修理案涉房屋，上海市房屋建筑设计院有限公司出具的《鉴定意见书》为有资质机构作出且鉴定人员到庭接受当事人询问，本院确认系争房屋的修复方案以《鉴定意见书》为准，双方合同中约定被告交付该房屋有其他工程质量问题的，被告承担免费修复义务，故被告应按《鉴定意见书》中载明的修复方案进行修复。关于原告主张的房屋空置损失，被告交付的房屋应符合合同约定,原告所购的房屋的可使用性是房屋的基本也是主要功能。原告就房屋质量问题多次向被告提出维修要求，被告确实也对相关报修项目进行了维修。本院根据案件的具体情形，考虑到房屋质量问题及鉴定机构的意见，酌定房屋空置损失以每月4,000元标准计算2个月。关于原告主张的未交付房屋期间的物业费及滞纳金，因缺乏事实和法律依据，故本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海珠街阁房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内按上海市房屋建筑设计院有限公司出具的上房院(2020)建鉴字第1053号《鉴定意见书》中列明的修复方案对原告王婉芬购买的位于上海市青浦区朱家角镇阁游路XXX弄XXX号房屋存在的质量问题予以修复；二、被告上海珠街阁房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告王婉芬房屋空置损失费人民币8,000元三、驳回原告王婉芬的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币11,615.40元，减半收取计人民币5,807.70元，由原告王婉芬负担人民币5,782.70元，被告上海珠街阁房地产开发有限公司负担人民币25元；鉴定费人民币28,000元，由被告上海珠街阁房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  孙佑正二〇二〇年九月三十日书记员  黄 鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。