文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0106民初4802号原告：王明武，男，1979年2月3日出生，汉族，无固定职业，住湖北省枣阳市，现住重庆市丰都县。被告：黄宗奎，男，1986年7月18日出生，汉族，职业不详，住重庆市綦江区。原告王明武与被告黄宗奎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王明武到庭参加诉讼。被告黄宗奎下落不明，经本院公告传唤期满，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王明武向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2006年11月20日签订的《房屋租赁合同》于2019年1月9日解除；2、判令被告退还原告2019年1月20日到2026年11月20日的房租35875元（437.5元/月X82个月）；3、判令被告支付原告提前解除合同的违约金52500元；4、本案的诉讼费由被告承担。审理中，原告王明武将第三项诉讼请求变更为：判令被告支付原告提前解除合同的违约金32500元。事实和理由：2016年11月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定将被告所有的、位于重庆市沙坪坝区某路**附x-x房屋出租于原告，租赁期间为2016年11月20日起至2026年11月20日止，房租共计52500元。合同签订后，原告于2016年11月20日分别向被告转账35000元、17500元，合计52500元。被告于同日向原告出具收条。后贵院在执行交通银行沙坪坝支行与被告借款合同纠纷一案中，依法查封了案涉房屋，并于2018年12月5日电话通知原告搬离案涉房屋，于2019年1月9日张贴封条、更换门锁、强制要求原告搬离。原告遂向贵院提出书面执行异议，贵院于2019年9月6日作出（2019）渝0106执异138号执行裁定，驳回了原告的执行异议。原告依约向被告支付了房租，被告却无法提供房屋于原告使用，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告黄宗奎未提交书面答辩意见，亦未到庭参加诉讼。本院经审理认定事实如下：被告黄宗奎原系重庆市沙坪坝区某**附**x-x房屋的所有权人，不动产权登记号为：104房地证2014字第82xxx号。2016年11月20日，原告王明武（乙方、承租人）与被告黄宗奎（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定以下主要事项：一、租赁房屋的坐落地址：重庆市沙坪坝区某xxx号附x号x-x。二、租赁房屋间数：2室1厅。三、房屋租赁期限10年：从2016年11月20日起至2026年11月20日止。四、乙方一次性付清10年房屋租金给甲方，租金52500元。五、乙方租赁甲方房屋应主动缴纳物业管理费、水、电、气费及设施的维护费。六、租赁房屋的其他约定：甲方以现状房屋出租；乙方租房后装修翻新可用于出租。七：甲方对房屋产权的承诺：甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷。十一、违约责任：租赁期间甲方无论任何原因引起的违约需提前收回房屋，甲方需要向乙方赔偿10年房屋租金的全额作为违约金，共计52500元；乙方中途退房违约，甲方可以不退还房屋的租金。合同签订后，原告王明武于2016年11月20日通过银行转账的形式向被告黄宗奎分别支付35000元、17500元，共计52500元。被告黄宗奎于同日出具收条，载明，今收到王明武10年租金52500元。原告王明武亦于同日入住案涉房屋。后交通银行股份有限公司重庆沙坪坝支行于2017年1月13日因借款合同纠纷将被告黄宗奎起诉至本院，本院于2017年5月26日作出（2017）渝0106民初1283号民事判决，判决被告黄宗奎立即偿还原告交通银行股份有限公司重庆沙坪坝支行欠款本金526831.87元及截至2016年11月28日的利息8577.42元、罚息38.32元、复利113.71元；交通银行股份有限公司重庆沙坪坝支行对被告黄宗奎名下位于重庆市沙坪坝区某路xxx号附x号x-x的房屋在本案判决被告黄宗奎承担责任范围内享有优先受偿的权利。因被告黄宗奎未依法履行上述判决，经申请执行人申请，本院依法评估、拍卖案涉沙坪坝区某路xxx号附x号x-x房屋。并于2019年1月9日于案涉房屋处张贴封条及要求原告王明武搬离案涉房屋。原告王明武遂向本院提出书面执行异议，本院于2019年9月6日作出（2019）渝0106执异138号民事裁定，裁定驳回原告王明武的执行异议。审理中，原告王明武陈述，被告黄宗奎应退还其租金的期间为2019年1月20日至2026年11月20日，共计93个月，本案其只要求被告黄宗奎退还82个月的租金。因案涉房屋被司法拍卖，其遂重新租赁房屋，给其造成了租金损失、维修房屋损失等。另查明，原告王明武曾于2019年12月26日因房屋租赁合同纠纷将被告黄宗奎起诉至本院，本院于2020年4月13日作出（2019）渝0106民初27345号民事裁定，准许原告王明武撤回起诉。原告王明武认为，其依照合同约定向被告黄宗奎支付了全部房屋租金，被告黄宗奎因未偿还银行欠款导致案涉房屋被司法拍卖，无法按照租赁合同约定提供案涉房屋于原告居住使用，特向法院提起诉讼，请求被告黄宗奎返还已支付的房租及支付违约金。上述事实，有原告王明武提交的《房屋租赁合同》、不动产权证书、收条、银行转账凭证、本院（2019）渝0106执异138号民事裁定书、（2019）渝0106民初27345号民事裁定书、照片以及原告王明武的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以采信。本院认为，原告王明武与被告黄宗奎签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告王明武向被告黄宗奎支付了房屋租金52500元，被告黄宗奎将案涉房屋交付于原告王明武。本案的焦点问题为：一、原告王明武是否有权解除案涉《房屋租赁合同》；二、原告王明武是否有权请求被告黄宗奎退还已支付的房租；三、原告王明武是否有权请求被告黄宗奎支付违约金。本院分别评述如下：一、原告王明武是否有权解除案涉《房屋租赁合同》的问题依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表面不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，被告黄宗奎因拖欠银行贷款而被银行诉至本院，本院依法作出生效判决后又未履行相应义务，经银行申请执行，本院依法拍卖案涉房屋。被告黄宗奎在合同履行期间，无正当理由无法履行将案涉房屋交付原告王明武使用的合同主要义务，属于根本性违约行为，致使原告王明武不能实现合同目的，符合该条第（四）项规定的违约解除合同的条件。结合原告王明武举示的照片及陈述，本院于2019年1月9日于案涉房屋张贴封条，并要求原告王明武于同日搬离案涉房屋，案涉《房屋租赁合同》于2019年1月10日起已经实际无法继续履行，故原告王明武与被告黄宗奎于2016年11月20日签订的《房屋租赁合同》于2019年1月9日解除，原告王明武的该项诉讼请求，本院予以支持。二、原告王明武是否有权请求被告黄宗奎退还已支付的房租的问题根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉《房屋租赁合同》解除后，原告王明武已向被告黄宗奎支付的2019年1月10日起至2026年11月20日止的租金，应予以退还。本案中，原告王明武只要求被告黄宗奎退还上述期间中82个月的租金35875元（52500元/10年/12个月X82个月），系对其诉讼权利的处分，本院予以准许。故原告王明武请求被告黄宗奎退还2019年1月10日起至2026年11月20日止的租金35875元的诉讼请求，本院予以支持。三、原告王明武是否有权请求被告黄宗奎支付违约金的问题根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金、也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。案涉《房屋租赁合同》第十一条约定，租赁期间甲方无论任何原因引起的违约需提前收回房屋，甲方需要向乙方赔偿10年房屋租金的全额作为违约金，共计52500元。案涉房屋租赁期间，被告黄宗奎因房屋被司法拍卖无法提供给原告王明武使用，构成违约，应按照租赁合同约定承担违约责任。原告王明武于审理中自愿将违约金调低为32500元，符合合同约定、法律规定，本院予以准许。故原告王明武请求被告黄宗奎支付违约金32500元的诉讼请求，本院予以支持。被告黄宗奎下落不明，经本院公告传唤期满，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证和抗辩的权利，本院依法缺席判决。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条（四）项、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告王明武与被告黄宗奎于2016年11月20日签订的《房屋租赁合同》于2019年1月9日解除。二、被告黄宗奎于本判决发生法律效力后三日内退还原告王明武2019年1月10日起至2026年11月20日止的租金35875元。三、被告黄宗奎于本判决发生法律效力后三日内支付原告王明武提前解除合同的违约金32500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2558.75元、公告费560元（原告王明武已预交），由被告黄宗奎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件诉讼费,递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  宗 新人民陪审员  袁巧云人民陪审员  刘明亮二〇二〇年九月二十七日法官 助理  田箴堃书 记 员  李夏露