北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初2069号原告：北京博尔泰口腔医疗门诊部有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇有德家苑**院**楼****门。法定代表人：凡国初，总经理。委托诉讼代理人：金占良，北京市安衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪波涵，北京市安衡律师事务所实习律师。被告：北京腾飞平安投资管理有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇有德家苑**院****门**。法定代表人：金蔚燕，总经理。委托诉讼代理人：鲁超，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：施军，北京市承光律师事务所律师。原告北京博尔泰口腔医疗门诊部有限公司（以下简称：博尔泰门诊部）与被告北京腾飞平安投资管理有限公司（以下简称：腾飞平安公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告博尔泰门诊部的法定代表人凡国初，委托诉讼代理人金占良、汪波涵，被告腾飞平安公司的委托诉讼代理人鲁超、施军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。博尔泰门诊部向本院提出诉讼请求：1.解除博尔泰门诊部与腾飞平安公司之间的租赁关系；2.腾飞平安公司承担违约责任，并赔偿博尔泰门诊部损失共计180714元；3.腾飞平安公司返还博尔泰门诊部交付的租金和履约保证金共150472.29元；4.腾飞平安公司承担诉讼费。事实和理由：2017年11月23日，博尔泰门诊部与腾飞平安公司签订《租赁合同》，由于博尔泰门诊部从事牙医行业，开设牙科诊所需要办理各类许可证件，要求所租商铺必须具有不动产产权证书。因此，合同签订时，腾飞平安公司向博尔泰门诊部口头承诺，其所租商铺已经取得不动产产权证书。合同约定，腾飞平安公司将其位于北京市大兴区旧宫镇有德家苑5号院1号楼一层6号楼的商铺（以下简称：6号商铺）租给博尔泰门诊部用以开设牙科诊所，商铺性质为商业用房。同时，合同还约定，腾飞平安公司有义务根据博尔泰门诊部的要求向博尔泰门诊部出具应由腾飞平安公司出具的博尔泰门诊部办理经营、装修等申请报批手续所需的必要相关证明。合同签订后，博尔泰门诊部为办理开设牙科诊所所需的卫生许可证，需要腾飞平安公司出具商铺的不动产产权证书予以协助，但此时，腾飞平安公司才告知博尔泰门诊部商铺的不动产产权证书尚未办理下来。博尔泰门诊部一直就此事与腾飞平安公司协商沟通，但腾飞平安公司态度消极，致使卫生许可证至今未能办理通过，诊所至今未能正式营业，给博尔泰门诊部造成了巨大的经济损失。博尔泰门诊部自合同签订后，一直积极履行合同义务，按照约定方式使用房屋，交纳了履约保证金并按时交纳房屋租金。同时，在办理许可证期间，博尔泰门诊部为诊所装修、广告宣传、器材购入、人员招聘及水电费用等事项投入资金共计179364.75元。《租赁合同》的合同目的在于开设牙科诊所，但由于腾飞平安公司未能取得商铺的不动产权证书，致使博尔泰门诊部无法办理开设门诊所需的卫生许可证，导致双方签订的《租赁合同》的合同目的无法实现，腾飞平安公司的行为构成违约，给博尔泰门诊部造成了巨大经济损失。综上，依照相关法律的规定，腾飞平安公司在签订《租赁合同》时的欺诈行为构成根本违约，致使博尔泰门诊部不能实现合同目的。为维护博尔泰门诊部自身合法权益，现诉至法院，请求法院依法支持博尔泰门诊部的全部诉讼请求。腾飞平安公司辩称，不同意博尔泰门诊部的诉讼请求。博尔泰门诊部并没有提交申请医疗执业卫生许可证没有准许的证据，博尔泰门诊部作为从事牙科诊所的专业机构，在签订合同的时候就应该知道需要什么材料，腾飞平安公司在签订合同的时候就没有承诺有房产证，只有政府的文件，营业执照也是通过政府文件办理的，从来没有提到过房产证，不存在没有房产证办不了证的情况。在博尔泰门诊部注册公司的时候也是用的政府文件，没有用房产证，在博尔泰门诊部注册公司后，在《租赁合同》中加盖公章进行追认，同时可以认定对房屋没有房产证博尔泰门诊部是知晓和认可的。据腾飞平安公司所知博尔泰门诊部是一直在经营的，所以产生了水电费。现在涉案房屋已经取得了房产证，如果博尔泰门诊部想要继续履行合同，双方可以协商。合同继续履行是有条件的，所以对于博尔泰门诊部主张解除合同不认可；第二项诉讼请求主张的费用是博尔泰门诊部的经营成本，应由博尔泰门诊部自行承担，对于与物业的相关费用，应向物业公司主张；第三项诉讼请求因为是博尔泰门诊部违约，所以不同意承担。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：腾飞平安公司（甲方）与北京博尔泰口腔医疗技术有限公司（乙方，以下简称：博尔泰公司）签订《租赁合同》一份，合同抬头出租方、甲方为腾飞平安公司，租赁方、乙方为凡国初，合同约定租赁标的为6号商铺，建筑面积为69平方米；乙方使用租赁标的及该物业设施的用途为诊所，经营范围为牙科；乙方租赁标的的期限为5年（含免租期），自2017年11月23日起至2022年11月22日止，租赁期限起算日为甲方将租赁标的交付于乙方之日；双方同意租金按建筑面积计算，租金为每建筑平方米5.5元/日，月租金共计11543元，年租金为138518元，上述租金标准在合同期限内从第三租赁年度（即2019年11月23日）开始作递增调整，此后的租金一年为一期，每两年在上期租金基础上递增5%；乙方应于每一付款周期到期日前的15天之前向甲方支付下期租金；在签订本合同时乙方需向甲方支付履约保证金，其金额为一个月租金11543元；在本合同期满时，在乙方完全撤出租赁标的，双方办理完毕场地交接手续后30个工作日内无任何客户索赔、投诉等问题且经甲方确认乙方在履行合同过程中未出现违约行为及欠缴税、费后，甲方将履约保证金返还给乙方且不计利息；如租赁期限内乙方违反约定单方解除本合同，或由于乙方违约导致甲方提前解除本合同的，则履约保证金不予退还；甲方根据乙方的要求向乙方出具应由甲方出具的乙方办理经营、装修等申请报批手续所需的必要相关证明；乙方自行办理经营、装修所需的或可能发生的环保、水、电燃气、通讯、消防、卫生及其他北京市地方政府规定的申请报批手续，并将批复资料报甲方核验备案，因办理报批手续产生的相关费用由乙方承担；乙方应自行办理该承包标的之经营行为的一切政府批准和许可手续，并在开始营业日前办理完毕，取得合法经营资格并将营业执照（正本和副本）、组织机构代码证、税务登记证、卫生许可证、消防验收合格证明的复印件各一份交甲方备案，否则乙方不得开业经营；乙方未按本合同约定的日期接收租赁标的，逾期超过7天（含7天）的，甲方有权解除本合同，但应提前10日通知乙方；因甲方的过错导致乙方经营租赁标的产生严重阻碍时，达到无法开业经营连续超过30日，乙方有权解除本合同，但应提前10日通知甲方；除本合同另有约定外，因本合同的一方当事人违反本合同的约定，导致本合同解除的，违约方应向守约方承担违约责任同时还应按照本合同约定支付违约金、滞纳金及赔偿金。合同尾部，甲方有腾飞平安公司的盖章及委托代理人刘春秋的签名，乙方有博尔泰公司的盖章及委托代理人凡国初的签名，签约日期注明为2017年11月23日。庭审中，双方均认可博尔泰门诊部系从上一手租户处承接该商铺继续租赁，延续上一手租户的租赁期限，租赁房屋实际系2018年11月23日开始交付使用。经查，2018年11月20日，凡国初交纳保证金11574.79元、转让费5000元、2018年12月13日至2019年6月12日期间的租金69448.75元，2019年5月30日，博尔泰门诊部交纳租金69448.75元。2018年11月28日，北京宏展投资管理有限公司盖章出具住所证明一张，主要内容为同意将6号商铺提供给博尔泰公司使用，在该证明“需要证明情况”一栏，北京市大兴区旧宫镇人民政府及北京市大兴区旧宫镇人民政府规划建设与环境保护办公室共同盖章确认“上述住所产权人为北京宏展投资管理有限公司，房屋用途为商业”，“该经营场所属于合法建设”，该证明备注“若住所暂未取得《房屋所有权证》，可由有关部门在‘需要证明情况’一栏盖章，视为对该房屋权属、用途合法性的确认”。2019年1月28日，博尔泰公司注册成立，2019年5月27日，博尔泰公司更名为博尔泰门诊部。庭审中，博尔泰门诊部主张经营牙科诊所需要医疗机构执业许可证，办理该许可证需要提供房产证，博尔泰公司在订立合同的时候就知道办理医疗机构执业许可证需要房产证，当时腾飞平安公司曾承诺6号商铺有房产证，但具体办理的时候腾飞平安公司无法提供房产证，导致其无法办理医疗机构执业许可证,无法正常营业产生了损失。博尔泰门诊部提交了1.医疗机构执业登记注册办事指南，证明办理医疗机构执业许可证需要房屋产权及使用方面的证件、协议等；2.凡国初与刘春秋于2019年11月6日的通话录音，证明腾飞平安公司明确表明房产证尚未办理完成；3.水电费、装修费、广告费、购买医疗设备的收据、销售单、聘用兼职顾问的合同等证据，证明其各项损失；4.凡国初与电话8129****联系的通话录音，录音中，凡国初询问办理牙科诊所，物业开具的居所证明能不能代替房产证，对方回答不能，必须要商业性用房的房本。腾飞平安公司不认可曾口头承诺过有房产证，医疗机构执业登记注册办事指南也不能证明博尔泰门诊部申请医疗机构执业许可证被驳回的情况，办事指南亦未明确必须要求有房产证；对于博尔泰门诊部主张的损失，其公司并非违约方，不同意赔偿，医疗设备由其公司保管，博尔泰门诊部可以拿回去；对于凡国初的通话录音，腾飞平安公司对其真实性和证明目的均不认可。经询问，2019年年底，博尔泰门诊部未继续交纳租金，腾飞平安公司将6号商铺内医疗设备搬走后收回房屋，现6号商铺已由腾飞平安公司另行出租用于经营餐饮。2020年7月31日，博尔泰门诊部与腾飞平安公司办理了交接手续，博尔泰门诊部从腾飞平安公司处取回医疗设备。本院认为，依法成立的合同受法律保护。博尔泰门诊部与腾飞平安公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，该合同未违反法律的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。自2019年年底开始，博尔泰门诊部未继续使用6号商铺，腾飞平安公司将房屋收回已租给他人使用，双方合同已无法继续履行，博尔泰门诊部要求解除双方之间的租赁合同关系，本院予以支持。本案主要的争议焦点系双方合同未继续履行是否系因为腾飞平安公司的违约行为导致。首先，博尔泰门诊部主张因无法办理医疗机构执业许可证，导致其无法经营，而无法办理医疗机构执业许可证的原因是6号商铺没有房产证，但从其提供的医疗机构执业登记注册办事指南来看，办理医疗机构执业许可证需提交大量申请材料，而关于需提交的房屋方面的材料，其注明要求有“医疗机构房屋产权凭证或使用凭证”，并未明确必须提供房产证，仅凭一份事后的咨询通话录音无法确认合同履行过程中博尔泰门诊部未办理医疗机构执业许可证系因为无产权证的原因。其次，即使办理医疗机构执业许可证需要房产证，博尔泰门诊部经营牙科诊所这类特殊经营项目，核实办理各种证照需要特殊准备的材料系其自身责任，且根据博尔泰门诊部自述，博尔泰门诊部在与腾飞平安公司订立租赁合同时就知道申请许可证需要房产证，但并无证据证明博尔泰门诊部在订立租赁合同时向腾飞平安公司核验房产证并要求协助提供，其主张腾飞平安公司曾口头承诺有房产证，但并无证据佐证，而双方合同并未约定腾飞平安公司必须提供房产证，在周围商铺乃至6号商铺上一租户均能办理营业执照正常营业的情况下，腾飞平安公司为其出具住所证明，应当认定腾飞平安公司已履行租户办理申请报批手续的协助义务。第三，在博尔泰门诊部办理营业执照的过程中，腾飞平安公司为其出具了在未取得房产证情况下由北京市大兴区旧宫镇人民政府及北京市大兴区旧宫镇人民政府规划建设与环境保护办公室盖章确认的住所证明，说明在办理营业执照时，博尔泰门诊部法定代表人凡国初即已知晓6号商铺没有房产证的事实，但其并未提出异议，而是在办理完工商登记后在《租赁合同》上盖章确认双方的租赁合同关系并继续履行合同，故之后《租赁合同》不能继续履行无法归责于腾飞平安公司。综上，在履行双方《租赁合同》的过程中，腾飞平安公司并不存在违约行为，博尔泰门诊部要求腾飞平安公司承担违约责任，赔偿其损失、退还租金和保证金的诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除北京博尔泰口腔医疗门诊部有限公司与北京腾飞平安投资管理有限公司就北京市大兴区旧宫镇有德家苑5号院1号楼一层6号门房屋签订的《租赁合同》；二、驳回北京博尔泰口腔医疗门诊部有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6266元，由北京博尔泰口腔医疗门诊部有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘 瑶二〇二〇年九月二十九日书记员 张思竹