广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初15108号原告：唐升勇，男，1985年12月29日出生，汉族，住湖南省邵阳县。委托诉讼代理人：陈伯章，广东引力律师事务所律师。被告：李鑫，男，1989年10月15日出生，汉族，住广东省南雄市。委托诉讼代理人：黄靖华，广东左宜律师事务所律师。原告唐升勇与被告李鑫租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易，于2020年8月20、25日分别公开审理了本案。原告的委托诉讼代理人陈伯章，被告的委托诉讼代理人黄靖华，均到庭参加了两次庭审；案外人郭**到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告退还2020年4月1日至2020年6月30日的租金99990元予原告，并退还保证金99990元予原告；2.被告赔付违约金99990元予原告；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年12月5日，原被告签订《厂房租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定：被告将位于南海区******（即涉讼租赁物）租赁予原告，租赁期限从2019年12月2日起至2031年11月30日止共12年；租金采取分段方式支付，其中2020年4月1日至2023年3月30日期间每月租金33330元；合同签字生效当天，原告支付3个月押金共99990元、第一年前3个月租金予被告，2020年4月1日支付第一年的后9个月租金；因被告违约导致租赁关系解除的，被告退还保证金且支付双倍的保证金作为违约金及赔偿损失。合同签订当天，原告依约分两笔合计支付合同保证金和第一年前3个月租金共199980元予被告。2020年4月2日，被告催原告支付第一年余下的另9个月租金，原告回复因疫情交租困难望协商，并要求被告清空有关物品交付厂房。2020年4月18日，被告发函给原告单方解除合同并将厂房出租给第三方。被告单方解除合同无事实与法律依据属严重违约行为，应承担违约责任。被告辩称：原告的诉请无事实和法律依据，应予驳回。涉讼合同已于2020年4月18日因原告违约解除，被告无需向原告返还租金和保证金，更无需支付违约金。原告要求被告清空有关物品交付厂房无事实依据，被告在签订涉讼合同当日已交付厂房给原告，原告交付租金已达三个月之久，直到4月份原告未依约交付租金才称厂房未交付，这不符合常理。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告举证4照片5张，被告虽对其真实性有异议，但又对原告举证7照片7张的真实性无异议，本院对原告举证4的真实性予以采信。综合原被告的陈述及本院采信的证据，认定以下事实：2019年11月11日，原告（乙方）与案外人佛山市广优五金有限公司、郭**（甲方）签订《厂房租赁协议》，约定：双方就佛山市南海区********原南海广优五金厂内部分车间达成租赁协议，租期12年，免租日期至2020年3月31日；甲方提供不低于100KW的用电予乙方使用；甲方同意乙方转租或分租其他客户；乙方即日交纳厂房定金20000元，于2019年12月1日签订正式租赁合同，期间乙方可正常对外招租。诉讼中，原告及案外人郭**均确认该协议项下的租赁物与涉讼租赁物为同一租赁物。同日，原告转账支付了20000元予被告。2019年11月20日，原告通过微信催促案外人郭**清理涉讼租赁物。郭**回应称“目前在清理废料”。2019年12月5日，原告（乙方、承租方）和被告（甲方、出租方）签订《厂房租赁合同》（即涉讼合同），约定：甲方将位于佛山市南海区*******保骏五金厂内工业厂房（即涉讼租赁物）租赁给乙方，厂房面积为3046平方米；租赁期限自2019年12月2日至2031年11月30日；2020年4月1日至2023年3月30日每月租金为33330元；签约当天支付三押和第一年的前3个月租金，2020年4月1日支付第一年的后9个月租金，其中三押共3个月租金合计99990元作为保证金；由于乙方第一年分两次付清一年租金，可享受甲方给予乙方2019年12月1日至2020年4月1日的免租金装修期；因甲方的原因导致本租赁关系需要解除的，甲方退还保证金且支付双倍的保证金作为违约金及赔偿乙方客户的损失；签订合同后甲方将厂房等全部场地、设施建筑完毕通电后给予乙方有4个月装修期，装修期内甲方不收取租金；甲方提供用电容电量给乙方使用，电费由乙方自行缴纳，甲方不承担，若变压器超出此用电容量的如需报装增容的由乙方负责支付电力增容费用（郭**书写“备注：甲方提供不低于100KW供乙方使用，按供电局标准收取费用”）；乙方交付场地前，必须将租赁场地清理干净，否则，甲方可聘请人员进行清洁，费用由乙方承担；乙方拖欠房租10天以上和用水用电费用的，甲方可提前终止本合同收回厂房，并有权部分或全部扣减乙方所缴付的保证金；乙方必须按时交租，逾期一天，向甲方支付违约金为租金的日息3%，逾期10天仍未完全交付的，甲方有权解除合同并没收保证金。同日，原告转账支付了179980元予被告。2020年4月2日，被告通过郭**催促原告交纳租金，原告提出涉讼租赁物内还有物品未清理。2020年4月10日，被告向原告发出《催款函》。2020年4月18日，被告向原告发出《解除合同通知》，称：原告没有按约支付第一年后9个月的租金，原告违约，故被告通知涉讼合同解除且没收保证金，要求原告按约支付2020年4月18日前的租金。2020年4月18日，原告向被告发出《致李鑫关于双方厂房合同解除的公函》，称：被告至今未将涉讼租赁物交付给原告使用，原告了解到涉讼租赁物没有消防设施，也无任何证件，属违建厂房，合同无效，故要求被告退还原告所交的费用。诉讼中，被告陈述：涉讼租赁物没有上锁，所以厂房移交没有办理交接手续，但原告曾多次带人到场看厂房；原告举证的照片所反映的物品的存放地点位于涉讼租赁物范围以外；被告于2020年4月底将涉讼租赁物出租予案外人。本院认为：原被告均确认涉讼租赁物的建造未取得规划许可证、未经行政管理部门批准建设，涉讼合同因违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定而无效。原被告于2019年11月就租赁涉讼租赁物达成合意，并于2019年12月5日签订涉讼合同，确认租赁期限从2019年12月2日起算，原告未能举证证实其在签约交纳押金后的合理期限内有催促过被告交付租赁物、或与被告就租赁物的交付达成新的合意，现被告辩称涉讼租赁物已于2019年12月2日交付，本院予以采信。虽然合同无效，但原告作为使用租赁物者应参照双方约定向被告支付涉讼租赁物的使用费。涉讼合同约定原告第一年分两次付清一年租金可享受免租金装修期，但原告没有按约支付第一年的后9个月的租金，现被告抗辩称原告应支付涉讼租赁物自2019年12月2日起的使用费，本院予以采纳，故原告应计付2019年12月2日起至2019年4月18日止的使用费予被告。因2020年新冠肺炎疫情及政府一系列管制措施的影响，确会对涉讼租赁物的使用和经营造成影响和损失，该损失在本案租赁关系中体现为租赁对价，本院根据公平原则酌情减免一个月的使用费，故原告应支付使用费117766元（按33330元/月，计4个月又16天，减去1个月的使用费33330元）予被告。经扣减原告已向被告交纳的使用费99990元，尚欠17776元，原告请求被告返还所收取的使用费，本院不予支持。合同无效，因涉讼合同取得的财产，应当予以返还，原告主张被告返还收取的保证金99990元，于法有据，经扣减原告尚欠的使用费17776元，被告应返还保证金82214元予原告，原告请求超出本院核定范围的，本院不予支持。合同无效，自始无效，原告请求被告赔付违约金99990元，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李鑫应于本判决发生法律效力之日起十日内返还82214元予原告唐升勇；二、驳回原告唐升勇的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计2899.78元（原告已预交），由原告负担1971.78元，被告负担928元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁惠妍二〇二〇年九月二十五日书记员  程学斌