山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终9651号上诉人（原审被告）：济南莱芜恒大名都置业有限公司。住所地济南市。法定代表人：于华，董事长。委托诉讼代理人：王双，女，该公司职工。上诉人（原审原告）：张英平，女，1969年9月22日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘会新，山东鲁盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丽丽，山东鲁盈律师事务所律师。上诉人济南莱芜恒大名都置业有限公司（以下简称恒大名都公司）因与上诉人张英平商品房预售合同纠纷一案，不服济南市莱芜区人民法院(2020)鲁0116民初2077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，依法对本案进行了独任审理。本案现已审理终结。恒大名都公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判恒大名都公司退还张英平购房款75275元；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认为合同约定按已付房款的50%收取违约金，该违约金过高，恒大名都公司未提供证据证明因被上诉人违约给其造成了其他损失，因此按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算实际损失是错误的。1.商品房买卖合同约定，买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除合同，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金。该约定合法有效，一审法院也予以认可。2.合同约定的违约金并没有高于张英平给恒大名都公司造成的损。张英平在诉状中也称，涉案小区房价下滑，涉案房产另售的差价损失高达50多万元(每平方米的差价损失为3000元，涉案房产为174.71平方米，损失为3000*174.71=524130元)。如此大额损失一审法院完全未予考虑是错误的。3.即使张英平认为该违约金过分高于造成的损失，其也应对此承担举证责任。一审法院认为应由恒大名都公司承担举证责任是错误的。张英平已经在诉状中认可了房屋差价损失，故合同约定的违约金标准并没有过分高于恒大名都公司的实际损失，而是远远低于实际损失，在此情况下一审法院不应再调低违约金。二、一审法院认定“2019年10月2日，因涉案楼盘房价下跌，原告到被告恒大金名都售楼处要求退房，2019年10月23日至10月25日期间恒大金名都集中受理业主退房申请，原告张英平进行了退房登记”与客观事实不符，属于认定事实不清。本案庭审中，张英平并未举证证明其已经到恒大名都公司处要求退房，仅仅提交了其他业主办理退房的资料，而对于其他已经申请退房的业主，恒大名都公司已经全部处理完毕。假设张英平真的于去年10月份就已提出退房，应与其他业主一起通过司法确认方式得到了解决，其直到2020年4月才提起本案诉讼，可见其并未与其他业主一起申请退房。张英平辩称，本案符合无理由退房的情形，一审法院认定无理由退房事实是正确的，但要求张英平承担违约责任没有事实和法律依据。请求改判恒大名都公司退还张英平购房款170551元及利息。其他意见同上诉状意见。张英平上诉请求：1.请依法撤销一审判决，改判恒大名都公司退还张英平购房款170551元及利息；2.本案一审、二审诉讼费由恒大名都公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。本案符合“无理由退房”条件，恒大名都公司应当退还170551元及利息，一审法院按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算实际损失是错误的。1.恒大名都公司到处宣传的“无理由退房”，按照一般公众理解应当是购房者可以无理由的单方面解除合同而无需承担违约责任。根据《合同法解释（二）》第十条的规定，“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”根据《合同法》第四十条的规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。根据《合同法》第四十一条的规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。双方签订的济南恒大金名都商品房认购书及买卖合同中亦未涉及“无理由退房”的释义,“无理由退房”内容，按照一般公众理解应当是购房者可以无理由的单方面解除合同而无需承担违约责任。2.恒大名都公司与张英平签订的《无理由退房承诺书》约定的违约金即使有效，违约金也过高，张英平请求法院依法减少违约金符合法律规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条的规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”恒大名都公司提供《无理由退房承诺书》的格式条款，应当有示明的义务，但是恒大名都公司没有向张英平示明，且恒大名都公司没有提供证据证实其因解除合同而受有实际损失，因此，一审法院按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算该实际损失，仍然过高，请求二审法院依法减少违约金。二、一审法院程序违法。张英平在一审诉讼请求中，并未涉及违约责任的承担。恒大名都公司在一审中也没有提出过反诉请求或者提起关于违约责任的诉讼，一审法院作出判决要求张英平承担违约责任，显然违反“不告不理原则”，属于程序违法。综上所述，一审法院认定事实和适用法律错误。恒大名都公司辩称，张英平不符合无理由退房，因其违约行为导致涉案合同解除，应当承担违约责任。一审法院调整违约金是不正确的，该部分意见详见恒大名都公司上诉状。张英平向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令被告返还购房款170551元及利息；2.本案一切诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年7月16日，原告张英平与被告恒大名都公司签订《济南恒大金名都商品房认购书》一份，约定由原告向被告认购济南恒大金名都楼盘9幢东2单元****室，房屋总价1705510元，认购书签订后原告支付购房定金20000元。同日原、被告签订《无理由退房协议书》一份，约定：“如原告按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，付款30%及以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，原告享有无理由退房的权利”。2019年7月19日，原告张英平与被告恒大名都公司签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房预售合同》），约定：“原告采用分期方式付款，2019年7月20日前支付170551元，2019年10月16日前支付255827元，2020年1月16日前支付255827元，2020年4月16日前支付255827元，余款767478元于2020年7月16日前支付”。合同同时约定了逾期付款责任：“逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款本金及利息部分）”。同日，原、被告又签订《补充协议》一份，约定对《商品房买卖合同》的有关条款变更和未尽事项达成本协议，对分期付款约定如下：“买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担”。合同签订当日，原告支付房款150551元，被告为原告出具收据一份，载明：“济南恒大金名都9幢-2-****170551元”。2019年10月2日，因涉案楼盘房价下跌，原告到被告恒大金名都售楼处要求退房，2019年10月23日至10月25日期间恒大金名都集中受理业主退房申请，原告张英平进行了退房登记。2019年7月20日后，原告未再支付剩余房款。2020年4月26日，恒大名都公司向张英平邮寄催款函，载明：“根据合同约定，您应于2020年4月16日前支付房款255827元，否则您需依据合同约定，每日按未交房款的万分之一向我司支付违约金，逾期天数达到合同解除条件的，我司有权解除合同，并另行处理该房屋。您已逾期付款，请于2020年5月16日前支付房款255827元及相应违约金，否则我司将起诉至法院，并要求您承担违约金及诉讼费。”2020年4月26日，恒大名都公司向张英平邮寄商品房合同解除函，载明：“您已逾期付款，达到合同解除条件，即日起您与我司签订的商品房买卖合同解除。”2020年4月30日，原告张英平收到商品房合同解除函。一审法院认为，原告张英平与被告恒大名都公司签订的《商品房预售合同》、《补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，一审法院予以确认。双方对“无理由退房”的适用条件产生争议。原告认为系格式条款，被告未尽解释义务，原告按一般公众理解为“可无理由单方解除合同而无需承担违约责任”。对此一审法院认为，本案中“无理由退房”，系被告赋予原告高于一般商品房预售合同关系中购房者的权利，加重卖房者自身的义务，其对无理由退房设置限制条件并非免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，不属格式条款，故原、被告均应按照约定全面履行自己的义务。原告未按期支付房款，已构成违约，被告恒大名都公司享有单方合同解除权，原告张英平已于2020年4月30日收到被告发出的《商品房合同解除函》，合同自通知到达原告张英平时解除，对合同已解除，双方均无异议，一审法院予以确认。合同约定按已付房款的50%收取违约金，该约定过高，恒大名都公司未提供证据证明因张英平违约给其造成了其他损失，恒大名都公司的实际损失应以张英平逾期应付房款为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算，即17795.95元。扣除原告应支付的违约金17795.95元，剩余房款152755.05元被告恒大名都公司应返还原告张英平。原告张英平应配合被告恒大名都公司到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续。关于原告主张的利息部分，无事实及法律依据，一审法院不予支持。判决：一、被告济南莱芜恒大名都置业有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告张英平购房款152755.05元，原告张英平于本判决生效之日起十日内配合被告济南莱芜恒大名都置业有限公司到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续。二、驳回原告张英平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1856元，由原告张英平负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人二审的争议焦点为：一、张英平能否适用《无理由退房协议书》主张无理由退房；二、一审程序是否违法；三、违约责任的认定及违约金数额的确定。关于争议焦点一，双方签订的《无理由退房协议书》虽然是格式合同，但合同的条款并未加重张英平的责任，排除张英平的主要权利的，反而加重了恒大名都公司自身的义务，故该协议合法有效。《无理由退房协议书》约定：“如乙方（张英平，本院注）未按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，付款30%及以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方（张英平，本院注）享有无理由退房的权利”，张英平应当符合上述合同约定的条件后才能享有无理由退房的权利。因《商品房预售合同》约定涉案房款的总价款为1705510元，张英平仅支付170551元，尚未达到《无理由退房协议书》中约定的房款的30%，故其不符合无理由退房的情形，其无权依据《无理由退房协议书》主张无理由退房。关于争议焦点二，关于一审程序是否违法问题。张英平主张在恒大名都公司未对违约责任提出反诉的情况下，一审法院判决张英平承担违约责任，违反不告不理的原则，程序违法。因张英平要求解除合同、退还购房款，而张英平应否承担违约责任及违约金数额的确定关系到恒大名都公司向张英平返还购房款的数额，故一审法院对双方之间的违约责任及违约金的数额予以审理并无不当。关于争议焦点三，双方当事人签订的《商品房预售合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行。张英平虽主张其于2019年10月2日到恒大名都公司售楼处要求退房，但其不符合无理由退房的情形，其不能以此理由退房，张英平应当继续缴纳剩余购房款，履行合同义务。而张英平于2019年7月20日付款170551元后，未再交纳剩余购房款，构成违约。《补充协议》约定：“买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有……”在恒大名都公司向张英平邮寄催款单要求其限期支付房款后，张英平仍未支付剩余购房款，故恒大名都公司于2020年4月26日向张英平邮寄商品房合同解除函，张英平于2020年4月30日收到该解除函。恒大名都公司作为守约方解除合同的行为符合合同约定，故本院认定涉案的合同于2020年4月30日解除。关于违约金数额问题。因张英平逾期付款导致合同解除，应承担相应的违约责任。该违约责任为合同解除的违约责任，系根本违约的违约责任。一审法院以逾期应付房款为基数，按照全国银行业同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算的违约金系延迟付款的违约责任，该违约责任为双方当事人继续履行合同的违约责任，并非本案解除合同的根本违约的违约责任，故本院对此予以纠正。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”涉案补充协议约定，因买受人违约导致合同解除的，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金。本案中，根据涉案补充协议的约定，张英平应当承担的违约责任为已付房款的50%，即85275.5元（170551元*50%）。张英平主张违约金过高，但未提交证据予以证明，且提交的起诉状中认可房价由9761.95元/平方米降至6000元/平方米左右。根据张英平的主张，合同解除给恒大名都公司造成的房屋差价损失为657250.3元〔（9761.95元/平方米-6000元/平方米）*174.71平方米〕，结合涉案房屋所在区域的市场行情，合同约定的违约金并未高于张英平违约给恒大名都公司造成的损失，故张英平应当按照合同约定的已付房款的50%向恒大名都公司支付违约金85275.5元。恒大名都公司应当向张英平返还购房款85275.5元（170551元-85275.5元）。另，网签是房地产管理部门为规范房地产企业规范销售房屋，防止开发商捂盘以及一房多卖而建立的一个网络化管理系统。网签只是一种行政管理手段，其目的是为了方便管理者的管理、监督和服务，不属于法院民事案件的受理范畴。因此，一审法院判决张英平配合恒大名都公司办理注销合同备案手续欠当，本院对此予以纠正。综上所述，上诉人张英平的上诉请求不能成立，应予驳回。上诉人恒大名都公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市莱芜区人民法院(2020)鲁0116民初2077号民事判决第二项；二、变更济南市莱芜区人民法院(2020)鲁0116民初2077号民事判决第一项为上诉人济南莱芜恒大名都置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还上诉人张英平购房款85275.5元；三、驳回上诉人张英平的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取1856元，由上诉人济南莱芜恒大名都置业有限公司负担928元，上诉人张英平负担928元；二审案件受理费7424元，由上诉人张英平负担。本判决为终审判决。审判员 闵 雯二〇二〇年九月二十七日书记员 薛嘉丽