海南省高级人民法院   民事裁定书   （2020）琼民申655号   再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：海南嘉禾远东置业有限公司，住所地：海南省海口市世茂东路**世贸雅苑H-10D。统一社会信用代码：914600007543789823。   法定代表人：吴海兴，该公司董事长。   委托诉讼代理人：闻向阳，海南大弘律师事务所律师。   被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：郭德军，男，汉族，1976年10月5日出生，住河北省邯郸市魏县。公民身份证号码：XXX。   委托诉讼代理人：郭宏，海南华禾律师事务所律师。   委托诉讼代理人：部晓龙，海南华禾律师事务所律师。   原审第三人:海南一叶道营销顾问有限公司，住所地：海南省海口市琼山区中山南路恒隆公寓****。统一社会信用代码：91460100324175579P。   法定代表人：谭荣豪。   再审申请人海南嘉禾远东置业有限公司（以下简称嘉禾公司）因与被申请人郭德军、原审第三人海南一叶道营销顾问有限公司（以下简称一叶道公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省海口市中级人民法院（2019）琼01民终5412号民事判决（以下简称二审判决），向本院申请再审，本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。   嘉禾公司申请再审称，一、二审判决认定的基本事实缺乏有效证据证明，违反《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项之规定。1、嘉禾公司和郭德军从未就《远东海岸项目商品房认购书》（以下简称《认购书》）主要条款达成一致，《认购书》不成立。不可否认，2018年6月初，嘉禾公司委托的本案原审第三人与郭德军曾经就远东海岸8号院9号楼部分房屋的出让事宜进行过协商、洽谈，郭德军也曾经在嘉禾公司提供的、提前盖有公章的空白《认购书》上签字，但因为双方最终并未就该楼房的具体销售面积、具体出让价格（该楼房系由面积不等、价格不同的19套可单独销售的商铺以及架空车库和不可销售的物业管理用房组成）、交付日期、付款方式等主要条款达成一致，嘉禾公司经过被申请人同意，收回了双方签字的全部认购书原件，待嘉禾公司代理人请示未达成一致的主要条款如何确定后另议。之后，因双方无法就影响买卖关系成立的主要条款最终达成一致，导致新的协议无法签订。自嘉禾公司收回全部《认购书》原件时起，认购行为事实上并没有成立。郭德军至今无法出示、也没有取得所谓双方签署的《认购书》原件，仅以所谓“拍照件”抵充“原件”的想行为也足以认定认购行为并未获得双方的一致认可。2、即便以所谓“拍照件”（复印件）作为证据，并进而审查《认购书》的具体条款，也足以认定《认购书》不具有《商品房买卖合同》的性质，不能认定为《商品房买卖合同》。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。查阅《商品房销售管理办法》第十六条之规定，并对比《认购书》具体条款，《认购书》明显缺乏商品房基本状况、商品房销售方式、商品房价款的确定、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、电、热、气等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记事宜等主要条款（共计13条，欠缺9条）。即使二审法院认定了《认购书》的效力，即便双方当事人愿意履行“已经签署”的《认购书》，《认购书》都会因不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的《商品房买卖合同》主要内容而导致不能履行的客观后果。3、《认购书》洽商、签订过程中，郭德军未尽到最基本的审慎审查义务，对《认购书》无法履行负有不可推卸的责任。郭德军在签署《认购书》中，对最起码的购买房屋的具体面积、具体套数、具体范围、具体价格构成均一概不知，甚至连购买的是毛坯房还是精装房都没有搞清楚。郭德军和一、二审法院均认定郭德军购买了套内面积为1088.8平方米的房屋，不知该数字来自何处，是如何构成。二、二审判决违反《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项之规定，要求为无法履行的《认购书》承担返还“定金”义务，缺乏法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。不论是《中华人民共和国合同法》以及《中华人民共和国担保法》，定金都是作为合法债权的担保。启动定金的基本前提条件是合法有效的合同存在、合法有效的债权存在，且存在债务人不履行约定义务行为的发生。如前所述，嘉禾公司与郭德军双方从来没有就商品房销售事宜的主要内容及条款达成过一致。在《认购书》因缺乏主要条款而不能履行的前提下，嘉禾公司根本不存在履行合同义务，更不存在承担双倍返还定金义务问题。郭德军以未达成一致的认购书作为索赔依据，进而要求嘉禾公司双倍返还定金的做法明显缺乏事实和法律依据。按照郭德军提供的《认购书》复印件，定金为300万元，以毫无根据的500万元作为双倍返还定金的标准，让人怀疑其诉讼动机。2016年6月3日、4日，“程东梅”分两笔汇至嘉禾公司账户上的500万元，嘉禾公司在6月4日已原路退还至“程东梅”账户。对“程东梅”的所谓付款行为，嘉禾公司事前毫不知情。2018年6月3日为周末，嘉禾公司依法休息。即便500万元的所谓购房定金最终确认是程东梅“代付”，在嘉禾公司原路退回后，也已尽到“返还定金”的法定义务。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项之规定，申请对本案提起再审，撤销二审判决，依法改判驳回郭德军一审全部诉讼请求或发回重审。   郭德军提交意见称，一、《认购书》的真实性是双方都承认的，对方否认《认购书》的真实性与事实不符，也没有新证据来证明原来所承认的事实。二、本案合同是预约合同，没有人认为是商品房买卖合同，预约合同也是合同，违反预约合同也要承担法律后果。三、一、二审法院判决嘉禾公司只返还我方100万元定金对我方是不公平的。综上，嘉禾公司的再审申请理由均不成立，应当依法驳回其再审申请。   原审第三人未提交意见。   本院经审查认为，本案的争议焦点为嘉禾公司是否应当向郭德军双倍返还定金。嘉禾公司与一叶道公司约定由一叶道公司代为分销嘉禾公司开发的涉案项目，郭德军与一叶道公司签订的加盖有嘉禾公司公章的《认购书》是郭德军与一叶道公司经过协商后签订，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一、二审法院认定《认购书》为有效合同，并无不当。根据法律规定，上述《认购书》的法律后果由嘉禾公司承担。郭德军已经按照《认购书》的约定，于签约当日通过程东梅账户向嘉禾公司转账支付定金300万元，次日又支付200万元。嘉禾公司于收到上述第二笔款项的次日将500万元转账退回到程东梅账户。二审法院考虑到《认购书》所约定的定金为300万元，郭德军在签订《认购书》时明知涉案楼房已经装修，但在嘉禾公司提供的格式合同中仍然勾选了“毛坯房”选项，并在未取得《认购书》原件的情况下，就向嘉禾公司账户转账500万元，认定郭德军未尽到审慎的注意义务，并兼顾合同的签订、履行情况以及当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情判令嘉禾公司承担向郭德军返还100万元的违约责任，符合本案实际，应予维持。   综上，嘉禾公司的再审申请理由不能成立，对其再审申请本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：   驳回海南嘉禾远东置业有限公司的再审申请。   审判长 李梅华   审判员 杨新丽   审判员 王 浓     二〇二〇年九月二十七日   法官助理 邹 卫   书记员 姜 淼   附相关法律条文:   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：   （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；   （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；   （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；   （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；   （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；   （六）原判决、裁定适用法律确有错误的；   （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；   （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；   （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；   （十）未经传票传唤，缺席判决的；   （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；   （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；   （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。   第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。   当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。