广东省梅州市梅江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1402民初2802号原告：杨涛，男，汉族，身份证号445************51X，现住梅州市梅县区状元楼****。原告：黄颖丽，女，汉族，身份证号441************827，现住，现住梅州市梅县区状元楼****div>两原告委托诉讼代理人：丘国中，广东义致律师事务所律师。被告：梅州大百汇品牌产业园有限公司，住所梅州市梅江区芹洋半岛恒大御景半岛营销中心。统一社会信用代码：914********493355X。法定代表人：欧晓东，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱灵谱，该公司法务。上列原、被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄颖丽及两原告代理人丘国中，被告代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付给原告逾期交付违约金51539.2元（暂计至2019年10月15日;此后至被告完成涉案房屋的装修修复义务并将房屋交付给原告之日起的违约金,按房屋总价、以日万分之一标准另计）。2.被告限期修复涉案房屋未完成的装修项目直至符合约定的装修标准为止（具体应修复范围以现场勘验确定的范围为准）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2018年7月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于梅州市梅江区芹洋半岛百汇·嘉印一期A地块别墅区A30幢802房。房屋总价为1795791元，房屋建筑面积为170.51平方米，该房屋属于精装修房屋。合同签订后，原告如约履行了付款义务。2018年11月30日，被告通知原告收（验）楼时，原告发现客厅、书房、主卧多处木地板不平；书房、客厅、次卧多处踢脚线变色；主卧及次卧墙纸不平；客厅及阳台天花板未刷漆；抽水马桶不能正常使用等严重的装修质量问题，根本无法正常居住使用，因此要求被告进行修复后再行交付。此后虽经原告多次要求，但被告都一直未履行其修复义务。2019年5月，原告曾在梅州市住房和城乡建设局领导上线民生热线期间进行投诉，经政府部门介入后被告始同意进行修复，但被告在拆除了部分存在严重质量问题的地板踢脚线、发霉变质的墙纸、发霉变质主卧床背木饰硬包造型及客厅墙面装饰等后，截止至原告起诉前在2019年9月3日最后一次现场验楼时，原告认为被告仍未将涉案房屋装修修复达到正常的居住使用功能。按合同约定，原告在2018年12月31日就可以入住使用涉案房屋，但时至今日，被告尚未完成修复义务并将具备正常居住使用功能的房屋交付给原告使用，其行为实质上属于逾期交付的违约行为。根据双方签订的合同第十二条第1项第（2）点的规定，被告应按房价款万分之一的标准向原告支付违约金。截止至2019年10月15日止，被告应支付的违约金为1795791元×万分之一/日×287日=51539.2元（注：自2019年1月1日逾期日至2019年10月15日为287日）。为维护自身的合法权益，原告起诉提出上述诉请。被告辩称，涉案房屋在交付期限届满前已经满足了交付条件，且已提前通知原告前往查验收楼，至于原告主张的所谓质量问题，属双方《商品房买卖合同（预售）》第十一条“除地基基础和主体结构外的其他质量问题”。因此，通知原告办理交接手续之日视为已经交付房屋，无需对原告拒绝接收房屋的行为承担逾期交付的违约责任。同时，原告主张逾期交付违约金标准毫无事实和法律依据。《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第七条约定：“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%。”。即使被告存在逾期交付行为，应承担的违约金也应按照上述约定为每日万分之一，且逾期180日后原告还要求继续履行合同的，违约金总额不超过房价的2%。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对庭审中已质证的证据，排除不具有关联性的证据材料，双方提供符合证据三性的材料，应作为认定本案事实的根据。2018年7月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于梅州市梅江区芹洋半岛百汇·嘉印一期A地块别墅区A30幢802房（以下简称涉案房屋）。对涉案房屋已满足主体结构验收合格的交付条件，2018年11月30日，被告已通知原告收（验）涉案房屋，合同约定原告在2018年12月31日就可以入住使用完成精装修的涉案房屋，及双方因精装修出现质量问题，被告本案审理期间，已对涉案房屋的装修进行了修缮等事实，双方均无异议，本院予以认定。庭审中，原告主张涉案房屋为精装修房，被告不仅要提供主体结构验收合格的房屋，还应确保房屋装修符合合同约定。但由于涉案房屋装修存在严重质量问题，被告尚未完成修复义务并将具备正常居住使用功能的房屋交付给原告使用，其行为实质上属于逾期交付的违约行为。根据双方签订的合同第十二条规定，被告应向原告支付违约金。截止至2019年10月15日止，被告应支付的违约金为51539.2元（1795791元×万分之一/日×287日，注：自2019年1月1日逾期日至2019年10月15日为287日）。被告则抗辩涉案房屋在交付期限届满前已经满足了交付条件，且已提前通知原告前往查验收楼，至于原告主张的所谓质量问题，属双方《商品房买卖合同（预售）》第十一条“除地基基础和主体结构外的其他质量问题”。因此，通知原告办理交接手续之日视为已经交付房屋，无需对原告拒绝接收房屋的行为承担逾期交付的违约责任；同时，被告也已完成了对涉案房屋的修复义务。至于原告主张逾期交付违约金标准毫无事实和法律依据。《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第七条约定：“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%。”。即使被告存在逾期交付行为，应承担的违约金也应按照上述约定为每日万分之一，且逾期180日后原告还要求继续履行合同的，违约金总额不超过房价的2%。双方各持己见，案经本院调解无效。诉讼中，原告于2019年12月10日向本院提交司法鉴定申请书，请求对涉案房屋进行如下司法鉴定：1.对涉案房屋的室内装修是否存在质量问题，及是否达到双方签订的《商品房买卖合同》约定的装修交付标准进行司法检测鉴定；2.如存在上述质量问題或未达到合同约定的装修交付标准的情况下，对涉案屋进行修复所需的修复费用进行司法评估鉴定。对此，本院依法中止本案审理，依法进行委托检测、评估鉴定程序，但在委托检测、评估评鉴定期间，原告于2020年5月18日向本院提交终止司法鉴定申请书，以被告在案件审理期间，为掩盖其装修质量不符合交付标准的事实，已擅自对涉案房屋的装修进行了修缮，目前涉案房屋装修现状己无法反映起诉之时的装修情形，按现状继续进行鉴定己难于进行为由。请求终止申请的司法检测、评估鉴定，并要求仍以起诉时的装修存在严重瑕疵的事实对本案作出判决。本院核准后恢复案件的审理，受托鉴定机构也于2020年6月12日给本院邮寄了退案函。另，本院为此于2020年5月22日约同原、被告双方到涉案房屋现场进行指认、勘验、拍照和录像，并作了现场勘验笔录；勘验笔录中，对涉案房屋装修存在质量问题，已对存在问题进行维修、整改，及原告仍未入住使用涉案房屋的事实，双方均无异议。另，在第二次的庭审中，原告对诉请中第二项请求：“被告限期修复涉案房屋未完成的装修项目直至符合约定的装修标准为止”变更为请求被告将涉案房屋交付给原告。双方因各持己见，案经本院调解无效。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿基础上签订，且是双方的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确定。双方的买卖合同关系成立，依法受法律保护。涉案房屋室内精装修未达到合同约定的交付条件的事实，有原告提交的《商品房买卖合同》，涉案房屋起诉前现状照片、现场录像光盘，原告与被告工作人员微信聊天截图，及双方在庭审中的相关陈述等予以证实，因此，涉案房屋因存在装修质量问题导致原告未能如期入住，被告已构成违约的事实确已存在，本院予以确认。同时，被告在原告向本院提交鉴定申请书后，对涉案房屋室内精装修后出现的质量问题已进行修理、完繕的事实，有原告提交的撤回鉴定申请书，本院的勘验笔录、拍摄的照片、录像，及双方庭审中的相关陈述等予以证实，本院予以确认。本案诉争的焦点：一是被告是否己完成涉案房屋的交付，二是被告是否应承担违约责任以及支付违约金。一、关于被告是否己完成涉案房屋的交付问题。本案双方诉争的是被告对涉案房屋的精装修是否已达到合同约定的交付条件，原告能入住使用的问题，这与被告抗辩的涉案房屋已验收合格符合交付条件是不同的法律事实。上述已确认的相关事实，及被告庭审中陈述涉案房屋的钥匙仍在其控制和支配的，已足以说明涉案房屋未交付的事实。本案中，原告并未主张解除合同，而主张交付涉案房屋，事实清楚，证据充分，符合双方的合同约定和法律的规定，本院予以支持。二、关于被告是否应承担违约责任及支付违约金的问题。双方均未提交充分的证据证明被告对涉案房屋完成修复的具体日期，且双方对该修复的效果是否符合交付条件各持己见，但从现场勘验来看，涉案房屋室内的装修已全部完成，且未发现尚不能交付和入住使用的情况，结合本案实际，本院认为原告自愿向本院提交终止司法鉴定申请书申之日，即2020年5月18日，视为涉案房屋已符合交付条件之日。据此，合同约定2018年12月31的交付日次日至2020年5月18日可交付日期间，被告应承担违约责任及支付违约金；2019年1月1日至2020年5月18日共为501日，按合同约定该期间的违约金为89969元（1795791元×万分之一/日×501日）。根据双方《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第七条“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%。”的规定，而该款额89969元已超出涉案房屋总价的2%为35915.82元（1795791元×2%），而原告诉请的该部分标的款51539.2元，也已超出涉案房屋总价的2%为35915.82元的范畴。因此，原告关于违约金诉请部分中的35915.82元，本院予以支持，超出部分金额，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告梅州大百汇品牌产业园有限公司应于本判决生效之日起5天内，将梅州市梅江区芹洋半岛百汇·嘉印一期A地块别墅区A30幢802房交付给原告。二、被告梅州大百汇品牌产业园有限公司应于本判决生效之日起5天内，将支付给原告杨涛、黄颖丽逾期交付房屋违约金35915.82元。三、驳回原告杨涛、黄颖丽的其他诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1088.48元，按规定减半收取544.24元（原告已预交），由原告负担165.24元，被告负担379元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  郭亮生二〇二〇年九月七日书记员  古珊珊