广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初19556号原告：北京国瑞物业服务有限公司佛山分公司，住所地佛山市南海区******************，统一社会信用代码9144********0H。法定代表人：向某1。委托诉讼代理人：梁宗定，男，**年**月**日出生，汉族，住广西横县**************，公民身份号码***********。系该公司员工。被告：谢财秀，女，**年**月**日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*******************，公民身份号码************。原告北京国瑞物业服务有限公司佛山分公司与被告谢财秀物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案受理后适用简易程序，于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁宗定及被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1.被告须向原告缴纳住宅物业服务费共15901.1元；2.故被告应向原告支付逾期违约金为3707.47元,违约金从2018年9月1日起按照千分之五计算；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由，根据原告与被告签订的《前期物业服务协议》，被告同意确认由原告提供物业服务管理，并在每月10日前缴纳当月物业管理费和上月公共分摊费用。被告逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按应缴未缴费用每日千分之五追缴逾期付款违约金。被告于2016年11月1日办理交楼手续，同时按照《前期物业服务协议》第四条第一项、第二项的约定缴交物业服务费和公共分摊费。被告的物业服务费按房屋建筑面积交纳，具体标准为住宅物业6元/月/平方米。被告房屋面积为139.49平方米，即被告须在每月10日前向原告缴纳约836.9元的物业服务费及其他被告应承担的费用。但自2016年11月1日起至2019年12月31日，被告一直拖欠住宅物业服务费暂计共15901.1元，期间原告多次通过电话、发出书面函件催促被告缴费。但被告非但不主动履行缴纳义务，且经原告多次催缴均置之不理，严重阻碍原告的物业服务工作，侵犯原告与其他业主的合法权益。依据原告和被告所签订的《前期物业服务协议》第四条第一项、第二项的约定：“物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在每月1-10日(每次缴费的具体时间)前交纳当月物业服务费用。逾期未支付物业服务费用的，从逾期之日起按应缴未缴费用每日千分之五追缴逾期付款违约金。如乙方或房屋使用人无正当理由连续三个月未交纳物业服务费及相关费用，甲方可采取电话催缴/书面通知催缴/诉讼等方式追缴乙方所拖欠的物业服务费，乙方须对甲方的损失进行赔偿，该赔偿包括但不限于诉讼费、律师费、财产保存费、执行费等费用。房屋使用人不履行交费义务时，由乙方承担连带责任”。故被告应向原告支付逾期违约金为3707.47元(暂计算至2019年12月31日)。被告答辩称，1.被告不同意支付物业服务费15900元，被告是于2018年2月7日实际收房，根据最高法院明确规定按交房日期收取业务费，被告银行流水及银行对账单，在2018年2月7日实际为收房日，故对在此日期前的物业费不予认可，应从2018年2月17日起计算。被告已经足额缴纳至2019年7月2日的物业服务费共计5858.30元。2.原告提供的物业服务未达合同标准。因2016年被告与开发商因房屋纠纷没有收房，但原告以诱导的方式让被告签署以2016年为基准时间的收房通知书，被告不认可该收房通知书，属于恶意诱导，故应以实际交房日开始起算物业服务费。3.原告应当赔偿被告物业余额，被告收房后，原告将涉讼铺位租赁给他人及企业收取租金，该租金属于被告所有，故原告应当将所收的租金返还被告。4.被告没有收楼，不应支付物业费，被告在2018年2月7日收楼，被告从2018年2月至2019年7月缴纳物业费，收楼后被告没有使用商铺，被告也没有去看商铺。原告通知被告缴纳物业费，2019年12月被告发现自己的商铺门前的街边出租给别人经营，摊位直接在商铺门口经营，被告无法进入商铺。另外被告的门口因为凹陷进去，导致摩托车随意摆放在门口。被告商铺有张贴招租启示，但由于被摊位或摩托车占据，都无人问津。被告在2016年购买商铺，当时开发商称购买一、二楼送地下室，因为收楼时发现没有地下室，所以被告当时没有收楼。被告在2018年2月7日收楼及收了地下室以后，被告才开始缴纳物业费，但期后被告发现原告擅自出租被告门口的空地给他人摆摊，被告就拒绝支付物业费。被告曾提出原告出租摊位有盈利，不应再收取被告的物业费，但是原告不同意。双方围绕诉讼请求提交证据。原告提供的前期物业管理服务协议、收房手续书均是原件，本院对真实性予以确认；原告提供的收款收据、不动产登记信息查询结果、中标单位确认书、物业服务收费备案表、国华新都佛山市前期物业服务委托合同与本案有关，本院予以确认。原告对被告提供的照片真实性没有异议，本院予以确认，被告提供的佛山市国华置业有限公司及被告的工商登记信息，本院予以确认。经审理查明：被告是佛山市南海区*******************的权属人，该铺面积139.49平方米。2016年8月25日，佛山市**有限公司作为甲方与原告作为乙方签订《国华新都佛山市前期物业服务委托合同》，由原告为国华新都小区提供物业服务，合同第七条第二款约定物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方按照该物业区域同类物业的标准全额缴纳，乙方不得擅自减免甲方应缴物业服务费用。2018年2月7日，被告从佛山市**有限公司处接收了涉讼商铺并与原告签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定自业主收楼之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理委托合同》生效时止的物业管理由原告提供，物业服务费为6元/平方米，缴费期限为每月1-10日。乙方缴纳的初始时间为被告应从合同约定交收楼之日或提前收楼之日预售三个月的物业服务费。逾期支付物业服务费的，原告有权要求被告限期补交，并从逾期之日起按应缴未缴费用每日千分之五追缴逾期付款违约金。被告收楼后即向原告支付物业服务费至2019年7月。原告确有将涉讼商铺正门口的位置出租给他人用于摊位经营，且存在电动车停放在商铺门口的情形。被告称开发商出售商铺时承诺赠送地下室，但在收楼时发现并无地下室故拒绝收楼，在一年后开发商才建成地下室，被告此时才同意收楼。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，本案的争议焦点是原告主张被告支付2016年11月至2017年12月期间的物业服务费有否依据及原告提供的物业服务是否符合合同约定。针对焦点一，《国华新都佛山市前期物业服务委托合同》是物业开发商与原告所达成的物业服务协议，其中合同第七条第二款约定已出售未交付的物业产生的物业服务费由开发商负担，本案中被告在2018年2月7日收楼，因此原告主张被告支付2017年12月前的物业服务费没有依据。即使开发商与被告在购房合同中约定了收楼时间，但是在实际收楼过程中开发商未交付符合约定的房屋，被告有权拒收房屋，因此所产生的物业服务费不应由被告承担。针对焦点二，原告确实将涉讼商铺正门口的通道及位置出租他人摆摊经营，电动车也随意摆放商铺门前，严重影响涉讼商铺的出租及使用，违反了前期物业管理服务协议的义务。经查，被告对于每月物业费836.90元没有异议，本院核定自2019年8月至2019年12月的物业服务费为4184.50元，在此范围内，本院酌定扣减50%的物业服务费，被告还应向原告支付物业服务费2092.25元。原告提供的物业服务未符合合同约定，无权要求赔偿损失。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、谢财秀应于本判决发生法律效力之日起十日内向北京国瑞物业服务有限公司佛山分公司支付物业服务费2092.25元（截至2019年12月）；二、驳回北京国瑞物业服务有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费减半收取145.10元（原告已预交），由北京国瑞物业服务有限公司佛山分公司负担120.10元，由谢财秀负担25元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予北京国瑞物业服务有限公司佛山分公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  李柳媚二〇二〇年九月二十七日书记员  阮楚欣