重庆市垫江县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0231民初3538号 原告：姜畅，男，1982年10年2日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。 委托诉讼代理人：孙宏，重庆贤正律师事务所律师。 被告：胡永胜，男，1967年11月30日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。 委托诉讼代理人：胡春波，男，1988年12月27日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。 委托诉讼代理人：曾凡强，重庆贤正律师事务所律师。 第三人：皮广淑，女，1961年11月20日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。 第三人：吴文生，男，1959年10月24日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。 以上二人委托诉讼代理人：皮大才，重庆市垫江县高安法律服务所法律工作者。 原告姜畅诉被告胡永胜、第三人皮广淑、吴文生案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月20日立案后，依法由审判员汪波担任审判长，与人民陪审员谭怒涛、纪夙娟组成合议庭适用普通程序于2020年9月9日公开开庭进行了审理。原告姜畅的委托诉讼代理人孙宏、被告胡永胜及其委托代理人胡春波、曾凡强，第三人皮广淑、吴文生及其委托诉讼代理人皮大才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姜畅向本院提出诉讼请求：确认对登记在第三人吴文生名下位于垫江县XX镇XX路XX号X幢X单元XX号（产权证：305房产证XX第XX号）房屋产权归原告所有，解除贵院（2020）渝0231执645号《执行裁定书》对该房屋的查封。事实和理由：2019年2月23日，第三人吴文生将登记在自己名下的位于垫江县XX镇XX路XX号X幢X单元XX号（产权证：305房产证XX第XX号）房屋委托案外人重庆瑞旭房屋经纪有限公司出售，2020年4月11日，原告通过房屋中介公司介绍，与第三人吴文生及房屋中介公司签订《房屋买卖合同》。个体特点：甲方（吴文生）将登记在自己名下的案涉房屋出售给乙方（姜畅），成交价格为265000元，该房屋产权变更时发生的费用由乙方承担；甲、乙、丙（房屋中介）三方签订合同当日，甲乙双方向丙方缴纳中介服务费3000元；乙方在签约当日付款260000元，在过户当日支付购房余款5000元。签订合同当日，第三人提供了该房的房屋产权证原件，通过该证记事栏显示，该房已经于2020年3月13日解除了抵押，该房在交易当日也没有查封、冻结等情况。合同签订当日原告履行了合同义务，第三人吴文生也将该房钥匙、产权证原件交给原告，完成了房屋交接，现该房归原告实际占有和使用。2020年4月底，原告准备去房屋交易中心办理产权过户手续时，才发现该房屋于2020年4月18日因第三人吴文生与被告胡永胜民间借贷纠纷，被贵院（2020）渝0231执645号《执行裁定书》对该房屋产权予以查封进入执行程序。原告于2020年5月11日向贵院提出执行异议申请书，贵院于2020年8月5日签发（2020）渝0231执异26号《执行裁定书》驳回原告的异议请求。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告胡永胜辩称：涉案房屋目前法院不能确认产权，（2020）渝0231执645号执行裁定合法有效，原告未提供充分证据证明非因买受人自身原因未办理过户登记，加之垫江县人民法院于2020年4月8日受理执行立案，第三人与2020年4月18日卖房涉嫌拒执犯罪，原告属于中介，专门收售二手房的，原告的请求不能成立，应当予以驳回原告的诉讼请求。 第三人皮广淑、吴文生述称：第三人皮广淑、吴文生系夫妻关系，于2020年4月11日与原告签订了房屋买卖合同，同日收到原告购房款260000元人民币，且向原告出具收条一张。2020年4月18日垫江县人民法院作出（2020）渝0231执645号执行裁定，将登记在第三人吴文生名下的位于垫江县XX镇XX路XX号X幢X单元XX号进行查封。第三人认为原告主张本案的执行异议之诉的权利能够排除执行，原告未过户的原因系疫情等不可抗力的事件发生，人民法院应当予以支持原告的诉讼请求。 根据原、被告的陈述和经审理确认的证据，本院认定如下事实： 2018年3月30日，被告胡永胜与第三人皮广淑、吴文生因民间借贷纠纷在垫江县人民法院进行调解，调解书案号为（2018）渝0231民初1137号。调解后，第三人皮广淑、吴文生偿还部分借款及利息。垫江县人民法院于2020年3月10日向原告胡永胜作出（2018）渝0231民初1137号案件生效证明书，证明该案件已于2018年5月3日生效。 2020年4月8日，被告胡永胜向垫江县人民法院申请执行第三人皮广淑、吴文生；同月18日，垫江县人民法院作出(2020)渝0231执645号执行裁定书，载明“查封被执行人吴文生名下位于重庆市垫江县XX镇XX路XX号（权证号：渝（20**）垫江县不动产权第XX号）、垫江县XX镇工农路XX号X幢X单元XX（权证号：**地证XX字第**）不动产的产权，期限为三年”。 2020年4月11日，原告姜畅与第三人吴文生签订《房屋买卖合同》，约定“……将吴文生名下的位于垫江县XX镇XX路XX号X幢X单元XX的房屋按照265000元出售给原告姜畅，并于当日原告姜畅付房款260000元，尾款5000元于办理过户登记当日付清……该房屋出卖方吴文生知晓购房人买来装修后在（实为再）一次出售，卖方吴文生必须配合办理银行按揭、过户等相关手续……”。合同签订后，第三人吴文生向原告姜畅出具收条一份，载明购房款260000元由原告姜畅转账至第三人皮广淑农商行账上。同日，原告姜畅通过中国建设银行向第三人皮广淑账号为XXX转账260000元。 另查明，2020年7月28日，原告姜畅作为案外人向垫江县人民法院提出执行异议，请求解除对吴文生名下的位于垫江县XX镇XX路XX号X幢X单元XX号房屋的查封。垫江县人民法院于2020年8月5日作出（2020）渝0231执异26号执行裁定，裁定驳回案外人姜畅的异议请求。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，不动产买受人的民事权益需符合上述四个要件，即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。 关于本案原告姜畅享有的权益能否排除执行的问题。首先，原告姜畅与第三人吴文生签订的《房屋买卖合同》中约定“该房屋出卖方吴文生知晓购房人买来装修后再一次出售，卖方吴文生必须配合办理银行按揭、过户等相关手续”，该合同条款记载了第三人吴文生知晓原告购买该房屋后并非用于自住，而是购买后进行装修再次出售。原告姜畅并非以居住为目的，加之并未向本院举证证明其已经占有该不动产；其次，涉案房屋现目前仍登记在第三人吴文生名下，房屋的所有权仍归原告所有，原告与第三人之间只是存在房屋买卖合同关系，该案物权并未发生转移；最后，虽第三人述称系疫情原因等不可抗力导致未办理过户登记，众所周知，垫江县域内在原告姜畅与第三人吴文生签订房屋买卖合同时已排除因疫情原因导致的不可抗力。因此，应认定原告姜畅未提供充分证据证明非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，原告姜畅享有的权益不能排除执行，其请求确认房屋权属亦不应支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》》第三百一十二条第（一）款第（二）项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告姜畅的诉讼请求。 案件受理费5275元，由原告姜畅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审 判 长  汪 波 人民陪审员  谭怒涛 人民陪审员  纪夙娟 二〇二〇年九月十四日 法官 助理  孔飞飞 书 记 员  邓丽娟