山东省临沭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1329民初5200号 原告：中太建设集团股份有限公司 统一社会信用代码：91131000109261087Y 法定代表人：邓池良，董事长。 住所地：河北省廊坊市广阳区。 委托诉讼代理人：唐荣基。 被告：高建强，男，1971年10月1日出生，汉族，居民。住临沭县。 被告：苏红，女，1972年5月27日出生，汉族，居民。住临沭县。 二被告委托诉讼代理人：李裕常，山东坤都律师事务所执业律师。 第三人：临沭县瓯龙置业有限公司 统一社会信用代码：371329200001073 法定代表人：汪国良，董事长。 住所地：临沭县。 原告中太建设集团股份有限公司（以下简称中太公司）与被告高建强、苏红、第三人临沭县瓯龙置业有限公司（以下简称瓯龙公司）执行异议之诉一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中太公司的委托诉讼代理人唐荣基、被告苏红及高建强、苏红的委托诉讼代理人李裕常到庭参加诉讼，第三人瓯龙公司经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中太公司提出如下诉讼请求：请求准予山东省临沭县瓯龙现代城43-44号楼底层商铺106号房的执行。事实与理由：2017年3月8日，根据原告的申请，临沂市中级人民法院（以下简称临沂中院）作出(2017)鲁13民初73号民事裁定书并查封了包括山东省临沭县瓯龙现代城43-44号楼底层商铺106号房屋在内的房产、商铺一宗。2020年5月，被告对执行标的提出书面异议。临沭县人民法院于2020年6月23日作出(2020)鲁1329执异33号执行异议裁定：中止山东省临沭县瓯龙现代城43-44号楼底层商铺106号房的执行。原告认为应当准予山东省临沭县瓯龙现代城43-44号楼底层商铺106号房的执行，理由如下：一、被告提交的证据不能证明在临沂中院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。原告没有参与合同的签订，真实性无法核实也无法进行确认，被告提交的“商品房预售合同”真实性、合法性不予认可。二、被告提交的证据不能证明其在临沂中院查封之前已合法占有系争房屋。系争房屋在临沂中院查封之前，房产开发公司并未将房屋交付被告。被告提交几个想要证明占有房屋的证据，真实性存在问题，而且都是形成在临沂中院查封之后，不能到达证明目的。三、被告提交的证据不能证明其已支付全部房屋的价款。被告提交的证据真实性无法确认，其无其他证据证明其实际支付。四、系争房屋未进行预购商品房预告登记是被告原因造成的。临沂中院到临沭县不动产登记中心查封财产时，系争房屋产权仍在临沭县瓯龙置业有限公司名下且未进行预购商品房预告登记，临沂中院对其查封。其他人购买的类似的房屋，都进行了预购商品房预告登记，临沂中院查封时未能对其查封。说明系争房屋未进行预购商品房预告登记是被告原因造成的，其应对自己的行为承担法律后果。原告为了维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法裁判。 高建强、苏红辩称：因中太建设集团股份有限公司诉答辩人执行异议纠纷一案，原告所诉与事实严重不符，现提答辩如下：一、2012年8月14日，答辩人与瓯龙公司签订了商品房预售许可合同，2012年8月27日，经临沭县房产和住房保障局登记备案并预告登记。该合同是双方当事人真实意思的表示，是合法有效的。答辩人与第三人签订商品房预售合同，无需原告参与，也无需原告知情。原告的查封是在2017年3月份，显然属于错误查封。答辩人知道自己的房产被查封的时间是2020年5月份，完全有权提出异议之诉。二、答辩人购买的现房，合同签订之后，答辩人在建设银行临沭支行贷款，第三人将房屋钥匙交付给答辩人，答辩人对房屋进行装修并使用，并缴纳物业费。故原告在诉状中称开发商瓯龙公司在中院查封之前，没有交付房屋，与事实不符。三、答辩人支付首付后又办理了房贷，有税务部门出具的发票。四、答辩人全款买房且购房合同也经临沭县房产和住房保障局登记备案，后因开发商跑路，没有办理房产证，但是这不是答辩人自身原因造成，诉争房屋己经交付且答辩人已经占有使用，已经不属于第三人所有。综上，答辩人与第三人所签合同是2012年，并且业经临沭县人民政府相关部门登记备案，是双方真实意思的表示，是合法的、有效的。中院查封之前，答辩人己经占有使用多年。因此，临沭法院终止执行，是正确的，望驳回原告的无理诉求为盼。 第三人瓯龙公司未述称。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、中泰公司提供如下证据： 证据一，（2020）鲁1329执异33号裁定书，证明因该裁定认定事实错误，所以原告提出执行异议之诉。高建强、苏红质证认为对证据一无异议，认定事实清楚，程序合法，中止执行是正确的。 证据二，（2019）鲁13执异10号裁定书，证明临沭县住房保障局存在与第三人恶意串通进行虚假备案的情形，第三人为了逃避债务签了无数份商品房预售合同，已经临沂市中级人民法院查明并驳回了虚假交易合同案外人的执行异议，并已生效，现将以上证据提交法庭。临沂中院及临沭法院的查封裁定及查封明细详见执行卷宗，请法庭查阅。临沂中院的查封时间是2017年5月9日，至今已经三年多时间，已过了案外人提起执行异议的时效。同时证明临沂中院在2017年5月9日查封时涉案房产仍然在瓯龙公司名下，如果被告在房管局的备案是合法有效的，临沂中院就无法查封也不会查封，所以，被告的答辩不应采信。高建强、苏红质证认为对该执行裁定与本案无关，没有关联性。被告签订的合同是2012年8月14日，购买的房产位于瓯龙现代城小区43-44号底层商铺106、107室。 二、高建强、苏红提供如下证据： 证据一、高建强、苏红身份证复印件一份，证实被告主体适格。中太公司对证据一，真实性无异议，对证明目的有异议。 证据二、商品房预售合同书二份，证实2012年8月14日瓯龙公司与被告签订商品房预售合同二份，该二合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。2012年8月27日经临沭县房产和住房保障局备案登记,2012年8月30日办理预登记。中太公司质证认为对商品房预售合同真实性、合法性有异议，因原告不是签订合同的相对方，无法核实，同时该合同的第六页第六条第三项明确约定106商铺首付款89307元商业贷款89000元；107商铺86619元，商业贷款86000元，第八页第十一条也明确约定：由于买受人原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理，逾期超过60天，出卖人有权将该房产另行销售，并收取买受人以本合同购买总额的3%作为违约金；结合被告的其他首付款证据及贷款资料相互印证被告并没实际完全履行交付房款的全部义务。所以瓯龙公司有权予以收回，并且在临沂中院查封时，依然在瓯龙公司名下的原因是因为被告未完全履行合同约定的义务。 证据三、中国建设银行个人贷款支付凭证、购房发票各二份，证实2012年9月10日被告将房款支付完毕。中太公司质证认为该证据中没有商铺交首付款单据原件。因被告并没有交付首付款的原件证据，虽然有2012年9月10日交付按揭款的商铺收据及贷款凭证，但未提供实际每月由被告还贷款的证据。所以该商品房预售合同并未实际完全履行。对发票的真实性我方无法核实，但从高树香提供的发票证明出具的发票税务机关印章不一致，存在虚假嫌疑。可能是瓯龙公司为了获取银行的贷款而出具的。因原告代理人也是瓯龙公司瓯龙尚座1、2、3号楼的项目施工负责人，瓯龙公司也曾经委托我方同其签订商品预售合同，实际是为了在银行获得贷款，但并不是真实的交易合同。据我方了解，瓯龙公司在2012年资金紧张，通过一些熟人找了上百人与瓯龙公司签订虚假的商品房预售合同，也出具了虚假的现金收据，同时也在临沭县房管局进行备案，其目的是为了获得银行的贷款。并且，是瓯龙公司向与签订合同的案外人每月打款归还银行的贷款。 证据四、垃圾清理费收据、办证费收据、有限电视初装费收据、面积补差费收据、专项维修资金等单据，证实2012年11月29日诉争房屋交付，被告交纳相关费用。中太公司质证认为对于2012年11月的办证费、有限电视费、垃圾清理费、面积补差、维修基金费的真实性、合法性均不予认可。 证据五、预告登记信息表、房屋登记费收据各二份，证实购房合同预告登记时间为2012年8月30日，2012年9月4日被告向临沭县房产和住房保障局交房屋登记费1100元，因第三人未出具相应材料，不动产证一直未能办理。中太公司质证认为预告登记查询的真实性、合法性不予认可，无法人签章，不符合民事诉讼证据法的构成要件，同时，临沂中院2017年5月9日查封时登记在临沭县瓯龙置业有限公司名下，所以不能达到被告的证明目的，明显存在弄虚作假的情形。 证据六、银行打款记录，证实被告还贷情况。中太公司质证认为对银行对账单两份真实性无法确认，对其证明目的有异议，被告还应提供近两年的每月全部交易明细，便于查清是否由瓯龙公司付款。 证据七、裁定书一份，证实该事实清楚，程序合法，裁定正确，中太公司诉讼请求应予驳回。中太公司质证认为执行裁定书（2020）鲁1329执异33号的真实性无异议，但对证明目的有异议。因该裁定书多处事实认定错误，所以我方已经提起异议之诉，该裁定书并不是生效的法律文书，不能达到其证明目的。从被告目前提交的证据来看，从2012年至今并没有任何的水电费、物业管理费，也充分证明该房屋并没有入住及使用。 综合案情及双方的质证意见，对中太公司提供的证据一，与本案有关联，本院予以确认；对证据二，与本案无关联，本院对此不予确认。对高建强、苏红提供的证据，可以相互佐证，本院均予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：中太公司与瓯龙公司建设工程施工合同纠纷一案，临沂中院于2017年3月8日作出（2017）鲁13民初73号民事裁定书查封了包括涉案房屋在内的房产、商铺一宗。临沂中院于2018年6月5日作出（2017）鲁13民初73号民事判决：一、临沭县瓯龙置业有限公司偿付中太建设集团股份有限公司工程欠款15233585.94元并支付利息，于本判决生效之日起十日内履行。二、临沭县瓯龙置业有限公司向中太建设集团股份有限公司支付拖欠工程进度款利息1400000元。三、驳回中太建设集团股份有限公司的其他诉讼请求。2018年7月31日，临沂中院根据申请执行人中太公司的申请立案执行，案号为（2018）鲁13执301号。2018年9月3日，临沂中院作出（2018）临执指字第364号裁定书将该案指定本院执行。本院立案执行，案号为（2020）鲁1329执500号。在执行过程中，本院于2020年5月7日作出（2020）鲁1329执500号之一执行裁定书，于2020年5月8日续查封了被执行人瓯龙公司名下的包括案涉房屋在内的房产、商铺一宗；查封期限自2020年5月8日至2023年5月7日。高建强、苏红得知案涉房产被查封，向本院提出书面异议，请求解除对案涉房屋的查封，本院于2020年6月23日裁定：中止对位于临沭县××小区××号楼××层商铺××号房的查封。中太公司对此不服，在法定期间内向本院提起执行异议之诉。 另查明：2012年8月14日，高建强、苏红与瓯龙公司签订商品房预售合同二份，高建强、苏红购买瓯龙公司开发的案涉房产，分别总价为178307元、172619，首付款89307元、86619元，余额89000元、86000元办理商业贷款，高建强、苏红为此向建行临沭支行分别贷款89000元、86000元支付剩余房款，并由其分期还款。欧龙公司于2014年6月18日开具税务发票。2012年8月30日，临沭县房产和住房保障局对此进行预售商品房买卖预告登记、预售商品房抵押权预告登记（不动产登记证明号：临沭房管局预登字第1××3号、第1××2号、1××4号、第1××3号，该权利未注销），2012年9月4日收取高建强、苏红房屋登记费（抵押权登记）1100元。案涉房屋于2012年11月交付给高建强、苏红，高建强、苏红已实际占有使用并交纳了水电费、物业费、垃圾清理费、专项维修资金、面积差价等各项费用。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，未保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件的规定》第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件的，受让人提出排除执行异议的，应予支持。就本案而言，高建强、苏红与瓯龙公司签订合法有效合同，已经交付给瓯龙公司全部房款，高建强、苏红实际占有使用案涉房屋，并于2012年8月30日办理了预售商品房买卖预告登记、预售商品房抵押权预告登记，该行为均发生在法院查封于2017年3月8日之前，故高建强、苏红对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。 综上所述，中太公司要求准许执行案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第三十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 驳回中太建设集团股份有限公司的诉讼请求。 诉讼费100元，由中太建设集团股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  陈清寒 人民陪审员  崔社杰 人民陪审员  杨秀丽 二〇二〇年九月二十一日 法官 助理  石晓慧 书 记 员  班彦银