广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤民申7879号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：林国财，男，汉族，1958年8月10日出生，住广东省汕尾市城区。委托诉讼代理人：周艳兰，广东保典律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：广东粤瀛达法律服务有限公司。住所地：广东省广州市天河区。法定代表人：胡军。委托诉讼代理人：杨成诺，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文妍，北京大成（广州）律师事务所实习律师。第三人：廖允湖，男，汉族，1948年5月12日出生，住广东省汕头市潮**。再审申请人林国财因与被申请人广东粤瀛达法律服务有限公司（下称粤瀛达公司）、第三人廖允湖案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院(2020)粤01民终8409号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年7月10日立案受理，并依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。林国财再审请求撤销广州市中级人民法院(2020)粤01民终8409号民事判决，维持广州市天河区人民法院(2018)粤0106民初27035号民事判决。事实与理由如下：（一）二审判决及另案的二审判决(2019)粤01民终17856号，均认定林国财与廖允湖之间在涉案房屋被查封前已经签订了合法有效的《房屋买卖合同》，并已经支付了大部分购房款的事实。林国财提供的证据符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中的第一、三项条件。按照日常生活逻辑，如林国财已经签订了《房屋买卖合同》并支付了大部分购房款，继而对涉案房屋进行占有并要求对方办理过户手续是顺利成章的事情。二审法院以其他不合逻辑的猜测推翻一审判决，是完全错误的。（二）对争议焦点“在人民法院查封之前申请人是否已合法占有该不动产”的问题。二审法院认为，纵观本案，并无林国财与廖允湖、廖某生之间关于涉案房屋已交付使用且由林国财委托出租的书面约定以及相关证据。从林国财提交的证据看，多份房屋租赁合同的出租人为廖允湖、廖某生，并非林国财，至于许某孙农业银行2016年1月至2018年4月期间的个人明细对账单，虽显示该账户由廖某生转账数额不等的款项，但并无备注款项的性质。鉴于本案林国财与廖允湖均陈述双方之间系老乡、朋友的关系，故不能排除林国财的妻子许某孙与廖允湖的儿子廖某生之间存在其他经济往来的可能性。认为林国财提交的证据不足以证实其对涉案房屋实际控制，无法证实其在查封之前已合法占有使用涉案房屋。林国财认为二审法院认定上述事实的依据不足，二审法院并未认真审查申请人在一审中提交的重要证据。1、本案一审林国财提交的证据材料中的有一份租金表，该租金表是林国财于2015年5月7日向廖允湖购买四套房屋后（其中两套为涉案房屋），廖允湖陆续腾退房屋，并将收到的租金交给林国财的证明，租金表记载了自2015年7月20日至2016年2月1日林国财收到的每一笔租金，说明林国财通过收取租金方式对涉案房屋进行实际控制，是林国财合法占有房屋最直接证据，然而二审法院对如此重要的证据却视而不见，根本不曾提及该份证据，导致事实认定错误。2、二审法院认为林国财提交的证据，多份房屋租赁合同的出租人为廖允湖、廖某生，并非林国财，从而认为所有房屋租赁合同都是廖允湖、廖某生，并非林国财，该事实认定错误。林国财在一审提交的证据材料第101-103页，房屋租赁合同出租方是林某青，林某青是林国财女儿，承租方是翁某锐，翁某锐承租的是21号202房和23号201房的一部分（即201B房），一共145平方米，租期为2年，从2017年2月1日起至2019年2月1日。自翁某锐签订该房屋租赁合同起，翁某锐就将每月租金转到许某孙的银行账户。该房屋租赁合同清清楚楚明明白白写的出租人是林某青，承租人是翁某锐，收取租金的是许某孙，二审法官对此证据却视而不见，以偏盖全地以其它房屋租赁合同出租人为廖允湖，廖某生，并非林国财，来认定全部合同签订人都是廖允湖，廖某生，林国财，从而否认林国财合法占有涉案房屋。二审法院对该事实认定明显错误，至少该份合同清楚证明了林国财一直合法占有23号2****房屋。二审法院明显地查明事实错误。3、林国财购买四套房产后，因住的地方离四套房产较远，同时因涉案房屋产权属还没过户至廖允湖名下，不方便打理，就以口头方式，委托廖允湖及其儿子廖某生管理出租房屋，廖某生亦每月将收取的租金通过银行转账给林国财妻子许某孙，每一份房屋合同的租金因承租人的变更以及租期的增长而变更，租金均与转账的银行流水一致。如果有其它经济往来，这几年的流水，每笔数额不可能吻合。二审法院却以没有委托出租的书面约定以及相关证据，来否认林国财与廖允湖之间的口头委托管理协议，进而否认林国财在实际控制涉案房屋，否认每月转账的款项为租金，很显然二审法院对该认定没有事实与法律依据，是在违法裁判。4、从银行流水可看出，林国财与廖允湖虽是朋友和老乡关系，但除了这四套房屋外，并无其它经济往来，二审法院在林国财与廖允湖均认可款项为房屋租金，而粤瀛达公司又没有证据证明林国财与廖允湖有其它经济往来的情况下，二审法官却据此认为不能排除许某孙与廖允湖儿子廖某生之间存在其他经济往来的可能性，明显没有事实依据。二审法院应当依据民诉法规定，由粤瀛达公司承担举证不能的不利后果，而不是由林国财承担不利后果。5、二审法院以“广东省高级人民法院于2017年9月26日作出(2015)粤高法民一终字第94号生效民事判决查明并认定，海珠区社区居委会《证明》、广州长建物业管理有限公司服务中心《证明》亦可佐证廖允湖在查封前已经入住。本案林国财的陈述与该认定相悖，林国财、廖允湖亦未能作出合理解释。林国财认为二审法院事实认定错误。首先，广东省高级人民法院(2015)粤高法民一终第94号生效民事判决认定廖允湖在查封之前已合法占有，该认定完全符合当时事实。该判决虽是2017年9月25日作出，但在该案中涉案二套房屋被查封是在2015年6月25日，因此，该案所认定的廖允湖在查封之前已合法占有，是指在2015年6月25日查封前已合法占有，不是指2017年9月25日前已合法占有。林国财是在2015年5月6日与廖允湖签订房屋购房合同，与该房屋被查封时间前后相差才一个多月。林国财购买四套房屋后，廖允湖自己居住的房屋不能马上腾退，已出租的房屋廖允湖则将租金交给林国财，以林国财收取租金的方式交付房屋，因此，在签订房屋买卖合同后几个月内，廖允湖确实仍居住使用着涉案房屋，广东省高级人民法院作出廖允湖在查封之前已合法占有的认定，完全符合当时事实。海珠区社区居委会《证明》与广州长建物业管理有限公司中心《证明》，该二份《证明》也符合当时廖允湖仍占有房屋的事实。二审法院以上述判决认定的廖允湖占有涉案房屋的事实，直接代入本案的占有事实，则是完全错误的。本案涉案房屋是在2018年4月23日被查封，也就是说同样的二套涉案房屋经历了第二次被查封。根据最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，需要证明的是房屋在2018年4月23日被查封前，林国财是否已合法占有房屋，而二审法院却直接引用广东省高级人民法院认定的2015年6月25日前廖允湖已合法占有房屋，来认定2018年4月23日房屋被查封前廖允湖亦合法占有房屋，该认定是完全错误的。6、根据最高人民法院(2016)最高法民申2736号的裁判观点：购房人将房屋钥匙交给第三方管理人，就可以认定为购房人对房屋实际控制管理，而房屋的实际占有，应以实际控制为标准，至于购房人是否实际入住，房屋是否闲置，则不是房屋占有的必要条件，并不影响购房人实际控制房产的事实。纵观本案，林国财购买房屋后拿着房屋钥匙，收着租金，二审法院却认为林国财没有合法占有房屋，根本就是没有审查本案事实证据，完全违背最高人民法院的裁判观点，枉法裁判。（三）对争议焦点“是否因林国财自身原因所致未能办理过户”的问题。1、根据最高人民法院的司法观点，非因买受人自身原因末办理过户登记，是指(1)因买受人在购房时没有尽到注意义务，房屋存在它项权利障碍导致不能办理过户，例如抵押，(2)因买受人自身没有购房资格而导致不能办理过户，(3)因买受人怠于办理过户而导致不能办理过户。因此，只有林国财在上述三种情形中存在过错，才能归责于因林国财自身原因未办理过户登记。2、本案中，2015年5月7日廖允湖将四套房屋卖给林国财后，林国财即催促廖允湖办理过户手续，廖允湖于是向广州市海珠区人民法院起诉广东长城建设总公司（下称长城公司）要求办理过户登记，2015月11月4日该法院作出长城公司为廖允湖办理21号201房和202房过户登记的执行裁定，后廖允湖在办理完该二套房屋过户手续后，根据林国财的要求将该二套房屋于2016年1月28日过户至林国财的女儿林某青名下。另二套房屋即涉案房屋则于2015年6月25日被长城公司的债权人查封，直到2017年9月26日广东省高级人民法院作出(2015)粤高法民一终字第94号民事判决，涉案房屋才解封，后廖允湖又通过向广州市海珠区人民法院起诉长城公司办理过户登记，在2018年4月16日双方达成过户调解，廖允湖准备过户期间，2018年4月23日涉案二套房屋又被本案查封。因此，自2015年5月7日林国财从廖允湖处购买四套房屋起，林国财就在催促廖允湖办理过户，廖允湖亦在积极办理，因涉案房屋被连续查封，导致廖允湖无法办理过户登记，即使廖允湖凭2018年4月16日的调解协议，将涉案房屋过户到自己名下，但因涉案房屋被查封，林国财仍无法办理过户。因此，未能办理涉案房屋过户登记手续，并非因林国财怠于办理导致，而是房屋一直处于被查封中，不具备办理过户登记的条件。3、二审法院认为，林国财在签订合同时，涉案房屋存在查封并未解除。对此，林国财作为具有完全民事行为能力的正常成年人，应当清楚涉案房屋能否顺利办理过户转移登记手续存在不确定性，也存在一定的风险。林国财认为，二审法院该事实认定完全与事实不符，法律适用也错误。林国财购买该四套房屋后，廖允湖就用卖房款缴清了广州市海珠区人民法院的执行款，四套房屋于2015年5月18日就被法院裁定解封，因此林国财购买四套房屋时房屋存在的查封并未解除的风险已经消灭，其后发生的涉案房屋两次被查封，则是林国财在购买四套房屋时完全不能预见的。二审法院以后来发生的，不能预见的两次查封导致不能办理过户登记手续归责于林国财在购买房屋时没有尽到注意义务显然是错误的，林国财只需对购买四套房屋时存在的查封具有注意义务，对其后发生的房屋被查封则因其不能预见，也并非其导致，故不能将该注意义务归责于林国财。如果没有该两次查封，林国财完全可以像2016年1月28日廖允湖将其中二套房屋过户至林国财女儿林某青名下那样，将涉案二套房屋过户至另一个子女名下。因此，林国财购买四套房屋时房屋存在的查封已经尽到注意义务，并且该查封风险已经消灭，后来发生的两次查封并非林国财可预见，未能办理过户登记非因林国财自身原因所致。4、二审法院认为广州市已经实行住宅房屋限购政策多年，林国财也应当知道一次性购买四套房屋根本不可能完成全部房屋的过户手续，该认定也是错误的。根据前面的事实可知，林国财购买四套房屋后，涉案二套房屋并非因林国财没有过户资格导致未能办理过户转移登记手续，而是涉案房屋一直处于被查封中，房屋不具备过户条件。林国财购买四套房屋是家庭购房，其虽没资格办理过户转移登记手续，但其子女具有广州市户口，购买该四套房屋本意就是给其子女，从另二套房屋于2016年1月28日顺利过户至其女儿林某青名下可知，如涉案房屋没有被查封，林国财将涉案房屋过户至另几名子女名下完全没有障碍。另一方面也可看出，只要可以办理过户登记，林国财第一时间就办理了过户登记，其并没有怠于办理。因此，未能办理过户登记手续，林国财并不存在过错。二审法官认为林国财根本不可能完成全部房屋的过户手续，完全是没有结合另外二套房屋已过户给其子女的事实，片面的以林国财自身是否能办理过户登记手续来认定，完全是不符合事实的。综上所述，林国财认为广州市中级人民法院(2020)粤01民终8409号民事判决认定的事实不清，证据不足，适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，保护的是买受人的物权期待权，相对于经多手转卖后取得的债权，其位阶更高，应优先保护。粤瀛达公司答辩称：（一）林国财不具备广州市购房资格，限购政策限制了其作为购房人取得房屋所有权的物权期待权，其购房行为不能产生物权变动的结果，也不享有排除强制执行的权利，该类裁判观点已被最高人民法院在个案当中予以明确。《房屋买卖合同》签署日2015年5月6日之前，广州市人民政府相关部门早已出台一系列有效的限购政策《广州市国土资源和房屋管理局关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》(穗国房字[2011]156号）、《广州市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》(穗府办[2013]44号），对非广州市户籍居民购买住宅房屋提出限制．林国财明知自己没有广州市购房资格，仍与廖允湖签署包含4套广州市住宅（含本案涉案房屋）的《房屋买卖合同》，作为合同的当事人，其根本不能依据《房屋买卖合同》取得涉案房屋的所有权。本案应根据2020年7月31日施行的《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》的规定，对林国财基于与最高人民法院（2020）最高法民申1860号案例中同样地存在限购情形而主张排除执行的申请予以驳回。需要指出的是，林国财曾虚设“家庭购房”的概念，辩称其所购房屋是为了给具有购房资格的子女。但是，本案中林国财提出相关执行异议程序的依据仅是《房屋买卖合同》而非其他文件，该合同的当事人以及对涉案房屋主张实体权利的均是林国财而非其子女，林国财未来要将涉案房屋的相关权利让渡给谁，此存在极大的不确定性，也并非本案的审查重点．况且，在2015年5月6日签订《房屋买卖合同》之后至2018年4月23日涉案房屋被查封，林国财乃至其子女在如此充分的时间内均无对相关事项予以补正，林国财对此存在着明显、重大的过错。而林国财的女儿林某青取得另外两套房屋的依据并非《房屋买卖合同》，而是林某青与廖允湖签署并在交易登记部门所留存的《存量房买卖合同》。事实上，作为没有购房资格的林国财签订的《房屋买卖合同》，明显是属于违反最高人民法院于2019年11月8日颁布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》中第30条有关效力性强制性规定的情形，即涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的情形。相反，如果林国财的权利主张能够获得支持，那就意味着林国财能够基于《房屋买卖合同》取得涉案房屋的所有权，变相突破了限购政策，扰乱了全国各地所施行的房地产调控政策，与中央多次倡导的“房住不炒”的原则相违背。（二）林国财、廖允湖在多次庭审中的陈述前后矛盾，两人所提交的证据存在重大瑕疵，其主张的法律事实错漏百出，根本无法自圆其说。林国财、廖允湖的庭审陈述及两人提交的证据主要是为证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件，而其陈述前后矛盾，证据存在严重瑕疵，要件一：“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”《房屋买卖合同》在人民法院查封之前并非合法有效合同。其一，《房屋买卖合同》虽然签订于2015年5月6日，但其上载明的廖允湖对涉案房屋的权利来源是《商品房预售契约》并非房产登记证书，即廖允湖当时并未实际取得涉案房屋的所有权，廖允湖是否能够取得涉案房屋的所有权也存在不确定性（正如涉案房屋在签订《房屋买卖合同》之后不久被长城公司的债权人进行了查封，廖允湖也据此提出了执行异议之诉，历时两年有余）。因此，《房屋买卖合同》在签订之时对于廖允湖而言不具备有效性（顶多是效力待定的状态）。其二，《商品房预售契约》是长城公司与廖允湖于1995年5月18日签订，其中第六条明确约定：“预售后的房地产需要转让的，要到广州市房地产交易所办理交易转让手续，原契约规定的权利义务随之转让。设有抵押的预售（购）房地产，在抵押期内，未经抵押权人同意，不得转让．”而《房屋买卖合同》签订之时并未取得抵押权人的同意。其三，廖允湖于2019年2月方才取得涉案房屋的不动产权证书，此时廖允湖对涉案房屋才拥有所有权，但该权利补正效果不能追溯至人民法院对涉案房屋的查封时间，即2018年4月23日。其四，对于廖允湖和林国财而言，如前所述，林国财不具备购房资格，其所签订的《房屋买卖合同》属于违反金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的情形，《房屋买卖合同》因违反效力性强制性规定而无效。要件二：“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”其他生效案件及相关证据材料已经基于廖允湖合法占有涉案房屋的事实进行裁判，林国财主张其合法占有涉案房屋将与之冲突。其一，广东省高级人民法院作出的(2015)粤高法民一终字第94号民事判决中已对廖允湖实际占有涉案房屋作出认定，也据此支持了廖允湖的执行异议申请。在该案诉讼中，广州市海珠区琶洲街社区居民委员会和广州长建物业管理有限公司也曾出具过《证明》，证明涉案房屋由廖允湖实际占有、使用，该类《证明》的出具时间明显是晚于林国财主张的其实际已向廖允湖接收涉案房屋的时间，且廖允湖至今也不敢提供该类对其严重不利的《证明》。其二，廖允湖在广州市海珠区人民法院于2018年针对长城公司所提起的诉讼中，其向广州市海珠区人民法院提交了广州市海珠区琶洲街社区居民委员会于2018年1月9日出具的《证明》（证明“廖允湖自1995年5月购买203房、204房以来一直自住使用至今”“廖允湖及家属近20年来一直接受我委员会管辖管理，其上述房产也一直由廖允湖本人及家属居住使用至今”），广州长建物业管理有限公司服务中心于2018年1月9日出具的《证明》（证明“我司自2003年人驻管理江畔楼以来，203房、204房的业主廖允湖一直接受我公司的物业管理，其上述房产也一直由廖允湖本人及家人居住使用至今”），以及部分由广州长建物业管理有限公司于2015年7月9日、2015年8月24日、2018年1月14日开具的上述房屋的物业管理费发票记载的缴费人均为廖允湖等事实。需要说明的是，前述《证明》已经明确了涉案房屋由廖允湖本人及家属居住使用，并不存在林国财所主张的出租情形。其三，廖允湖在(2015)穗海法生民初字第566、567号案件在2015年8月7日的庭审笔录中所作的“本案涉案房屋作为我自己公司（广州市江城企业发展有限公司）的经营场所，23号202房是自住，21号201-203都用来做公司的经营场所”的陈述，亦印证该廖允湖实际占有涉案房屋的事实。其四，林国财提供的多份租赁合同和银行流水明细显示，廖某生每月向许某孙所汇款项没有相应的备注，且汇款金额远远高于租赁合同约定的租金；此外，租赁合同的出租人均不是林国财，承租人也并不是将租金直接支付给林国财，如果林国财真的已经实际占有房屋，不可能不以出租人的身份与租客签订租赁合同、不直接要求承租人支付租金给自己的银行账户；而且，林国财主张的委托代租和代收行为没有任何的书面约定。因此，根据林国财提交的租赁合同，反而证明房屋的实际占有人就是廖允湖。其五，林国财提交的所谓“租金情况说明”、“租金情况统计表”等仅为林国财自己的单方统计，不仅三性存疑，且无任何佐证，证明力严重不足，同时，该类证据还与广州市海珠区琶洲街社区居民委员会和广州长建物业管理有限公司于2018年1月出具的《证明》完全相悖。要件三：“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”林国财与廖允湖之间所谓“付款行为”存在诸多疑点。其一，从付款和收款主体看，《房屋买卖合同》签订双方为林国财、廖允湖，而实际付款人为许某孙、林某清，收款人为廖某生，而且四张转账凭证均未在“用途”“附言”一栏备注。其二，从付款金额看，《房屋买卖合同》约定的总价是5825503元，而林国财所称“支付”金额为500万元，为何支付这个数额合同中也未做约定。其三，从交易税费看，《房屋买卖合同》仅约定房屋总价，并无关于税费负担的约定，而林国财主张双方口头约定合同总价就是500万元，剩下的82余万用作过户税费，此明显与交易习惯不相符。其四，从交易关联性看，许某孙、林某清、廖某生之间的转账行为与《房屋买卖合同》的约定丝毫无法匹配，两者没有必然联系，无法必然得出林国财与廖允湖之间存在所谓“支付房款”行为的结论。要件四：“非因买受人自身原因未办理过户登记”林国财显然存在无购房资格、明知房屋权利瑕疵而购买、怠于主张权利等过错。其一，林国财在明知自己不具备广州购房资格的情况下，同时与廖允湖签订涉及4套广州市房屋的《房屋买卖合同》，根本不可能办理过户登记手续，其存在明显过错。其二，《房屋买卖合同》第一条载明：“……商品房预售契约号为……”；且《房地产预售契约》上落款为“一九九五年五月十八日”，盖有“已办抵押备案”印章，并写明：“……设有抵押的预售（购）房地产，在抵押期内，未经抵押权人同意，不得转让……”林国财是明知涉案房屋存在重大权利瑕疵而购买的，对由此而可能产生的不利后果应该能够预见，并理应承担该等不利后果。其三，最高人民法院于2019年11月8日颁布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》中第127条关于排除买受人过错的情形为“买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件，”但林国财在签订《房屋买卖合同》之后，从未向出卖人提出过办理过户的请求，从未向登记机构递交过户登记材料，也从未向法院起诉要求办理过户登记，明显怠于主张其权利和存在过错。（三）本案存在诸多不符合日常生活经验法则的疑点。其一，2015年-2017年，廖允湖以所有权人的身份对涉案房屋提出实体权利，该案经执行异议、执行异议之诉一审和二审共三个司法程序。如果林国财对此是知情的，但廖允湖和林国财对涉案房屋的实际情况却未如实向人民法院作出披露，因此，林国财明显是在前述司法程序中默认了廖允湖是涉案房屋所有权人和占有使用人的事实，而其在本案中又称其为涉案房屋所有权人，此明显无法自圆其说。其二，如林国财对上述司法诉讼不知情，如他所说他才是真正的所有权人，则廖允湖在前述执行异议之诉程序中称其为涉案房屋所有权人并提供大量证据材料，该等情况亦与实际情况严重不符，则此前广东省高级人民法院所作的(2015)粤高法民一终字第94号生效法律文书将被推翻。其三，广东省高级人民法院审理的执行异议二审程序【(2015)粤高法民一终字第94号】中担任廖允湖的代理人庭审中声称廖允湖是涉案房屋的所有权人；而该代理人又在此后不久的广州市天河区人民法院审理的执行异议程序【(2018)粤0106民初27035号】、广州市中级人民法院审理的执行异议上诉程序【(2020)粤01民终8409号】中担任林国财的代理人，在庭审中声称林国财是涉案房屋的所有权人。其四，在执行异议、执行异议之诉一审和执行异议之诉二审期间，林国财所提交的执行异议申请书、执行异议之诉一审起诉状、收款收据等文件对有关案涉房屋的价款、税费承担、实际款项的支付额度、剩余款项的支付额度等细节存在诸多互相矛盾的陈述。客观而言，如此大额的房地产交易行为，当事人对至关重要的交易金额居然出现多次反复且自相矛盾的陈述，这完全有违正常的交易习惯和交易逻辑。况且，根据林国财的陈述，其与廖允湖的儿子廖某彬仅为普通朋友，但对交易细节完全不清晰，对涉案房屋的过户事宜长期处于消极状态。（二）二审判决回归法律和事实，彰显社会主义核心价值观，林国财的再审申请理应被驳回。本案中，林国财所提出的权利主张完全不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的四个要件，也严重违背正常的生活交易习惯。本院经审查认为，本案系案外人执行异议之诉。根据再审申请人林国财的再审请求及理由，本案审查的焦点问题是林国财对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的物权期待权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记手续的财产出卖给第三人，第三人已经以支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付了全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依照上述规定，案外人主张对执行标的享有足以排除强制的物权期待权，必须同时符合以上的四项条件。本案中，虽然林国财在人民法院查封涉案房屋前签订了买卖合同，支付了相关购房款，但林国财与廖允湖签订房屋买卖合同时，广州市已经实行住宅房屋限购政策多年，林国财明知不能办理涉案四套房屋过户登记至自己名下。而物权期待权，是指案外人对涉案房屋虽尚不享有《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），但应具备了物权的实质性要素，依法可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），即对不动产所有权登记自其名下的期待。故只有最终能够取得所有权的主体，才有享有物权期待权的可能。但处于限购政策中的房屋买受人，无法请求出卖人为其办理不动产转让登记，因此不可能最终取得所有权，也就不可能成为物权期待权的主体。林国财虽然在形式上满足物权期待权的要求，但在实质上不享有物权期待权，无权排除强制执行。因此，林国财在本案中无法同时满足上述司法解释规定的全部条件，其请求排除人民法院对涉案房屋的强制执行，缺乏事实依据和法律依据。二审判决认定林国财就涉案房屋不享有足以排除强制执行的实体权益，依据充分，并无不当，本院予以支持。综上，林国财的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回林国财的再审申请。审判长  丁海湖审判员  王 庆审判员  陈可舒二〇二〇年九月一日书记员  邹健君