北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初10108号原告（反诉被告）：贺鲜红，女，1980年8月4日出生，汉族，住天津武清区。被告（反诉原告）：胡浩楠，男，1996年10月7日出生，满族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：杨娜（胡浩楠之母），住北京市通州区。委托诉讼代理人：武卓越，北京科宇律师事务所律师。原告（反诉被告）贺鲜红与被告（反诉原告）胡浩楠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）贺鲜红，被告（反诉原告）胡浩楠的委托诉讼代理人杨娜、武卓越参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）贺鲜红向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2018年5月14日签订的《房屋租赁及居间合同》及2019年9月28日签订的《补充协议》于2020年3月14日解除；2.被告向原告返还押金51,884元、租金49,412.88元（2020年1月23日至2020年4月7日）、剩余电费154元、剩余燃气费386元，共计101,836.88元；3.请求法院判令被告支付因阻挠不让及时搬走饭店物品所产生在京住房、生活费和误工费等另计1万元；4.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年5月14日，原告与被告通过北京新阳房地产经纪有限公司居间签订了《房屋租赁及居间合同》，约定被告将位于北京市通州区运河核心区Ⅳ-01号地块绿地大厦3号楼1层106出租给原告，租赁期限自2018年7月15日至2023年7月14日，共计五年整。租期前两年7元/平米/天，折合月租金25,942元/月，此后逐年递增。付款方式，押二付三。合同签订后，原告经过被告同意对承租房屋进行了装修，并于2018年6月6日注册了北京晋老碗餐饮管理有限公司，原告交纳了押金51,884元，并按时交纳租金。2019年9月28日，原告与被告的代理人杨娜签订了《补充协议》，约定将租金由原合同7元/平米/天调整为5元/平米/天，原告最后一次交纳租金是2020年1月8日，交纳了2020年1月8日至2020年4月7日的租金55,589.5元。2020年1月20日新冠病毒爆发，全市餐饮业停业抗疫，原告所经营的公司也处于停业状态，损失惨重。原告认为新型冠状病毒属于不可抗力，对餐饮业打击极其严重，不能实现原告租赁被告商业用房开办餐馆经营的目的，根据合同法第94条的规定，原告与被告多次协商要求解除合同，退还押金及部分租金，但一直协商未果，迫不得已原告于2020年3月14日通过微信向被告发送解除合同通知，但被告不同意解除合同。原告要求搬走物品、腾退房屋给被告，但被告拒不配合向物业出具同意搬运物品证明。原告认为微信向被告发送解除合同通知已经产生法律效力，合同解除后，原告有权要求被告退还押金和不可抗力造成的无法经营期间的租金，剩余电费和燃气费。被告（反诉原告）胡浩楠辩称：原告无论基于合同约定或者法律规定，都不具备单方以通知的方式解除合同的权利；原告要求退还押金的诉讼请求不能成立，原告应在解除合同45天内将在承租房屋处注册的工商登记注销或者移址；原告主张返还租金诉讼请求不能成立，上述期间房屋已经实际交付原告实际占有和适用。被告不存在违约或者其他过错，全部租金返还对于出租人明显有失公平；原告主张被告支付剩余电费和燃气费没有事实和法律依据，原告未与被告交接；原告主张的生活费系自己正常应当支出的生活费用，被告不应当负担。被告（反诉原告）胡浩楠提出反诉请求：1.请求法院判令反诉人与被反诉人签订的房屋租赁合同以及补充协议于2020年7月30日解除；2.请求法院判令被反诉人向反诉人支付拖欠的租金75,478元；3.请求法院判令被反诉人以55,589.5元为基数，按照年6%向反诉人支付资金占用费，自2020年4月9日开始，支付到履行租金支付义务之日止；4.请求法院判令被反诉人向反诉人支付违约金51,884元；5.请求法院判令被反诉人支付其实际使用并拖欠的水费5220元，卫生费180元，合计5400元；6.请求法院判令押金51,884元反诉人不返还被反诉人；7.请求法院判令被反诉人承担全部反诉的诉讼费用。事实和理由：反诉人与被反诉人于2018年5月14日订立房屋租赁合同，约定反诉人将位于北京市通州区运河核心区IV-01地块绿地大厦**楼**106的房屋出租给被反诉人，双方约定房租为7元/平米/天，月租金为25,942元，从第三年开始月租金递增10%，第四年递增8%，第五年递增10%，租赁期限为五年，自2018年7月15日起至2023年7月14日止，免租期为60日，自2018年5月15日起至2018年7月14日止，房租支付方式为押二付三，双方并对合同的违约责任等事项进行了书面约定。合同签订后，反诉人向被反诉人交付了房屋，被反诉人实际使用了房屋，并且已经开业经营。双方于2019年9月28日签订了补充协议，对房租金额进行了调整。调整期到2020年7月7日。依据上述租赁合同和补充协议，被反诉人应当在2019年4月8日向反诉人支付三个月房租55,589.5元，但是被反诉人没有按照约定支付房租。反诉人认为，被反诉人违反合同约定和诚实信用，未按照合同约定的时间向反诉人支付房屋租金并且拖欠水费、卫生费没有支付，属于违约行为，请求法院支持反诉请求。原告（反诉被告）贺鲜红辩称：因疫情时间较长的影响无法经营，因不可抗力解除合同，根据合同法规定，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求法院确认效力，如果甲方不起诉，视为已经同意解除；原告早于2020年3月14日微信告知被告将饭店东西搬走，并微信通知终止合同，被告让物业阻挠不让搬，经报警最终于2020年4月9日将东西搬走；在当日处理其他东西时物业才来告知水表没抄，从签订合同到搬走东西都没人收过水费，再次报警后物业打的水费欠条，还有剩余物品被物业扣留在店内；没有拖欠房租和违约一说；水费欠条是给物业打的，与被告无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月14日，胡浩楠（出租方、甲方）、贺鲜红（承租方、乙方）、北京新阳房地产经纪有限公司（居间方、丙方）居间签订了《房屋租赁及居间合同》，胡浩楠代理人系杨娜，约定胡浩楠将位于北京市通州区运河核心区Ⅳ-01号地块绿地大厦3号楼1层106的房屋出租给贺鲜红，房屋用途为商业。合同第三条“租赁期限”约定：租赁期限为五年，自2018年7月15日至2023年7月14日，免租期为60日，自2018年5月15日起至2018年7月14日止。合同第四条“租金”约定：合同第一、二年租金7元/平米/天，月租金为25,942元，从第三年开始月租金递增10%，月租金28,536元，第四年月租金递增8%，月租金30,819元，第五年月租金递增10%，月租金33,900元。付款方式为押二付三，每三个月支付一次，乙方应提前7日支付下三个月的房租。合同第六条“房屋租赁押金”约定：“（一）甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋押金为贰月租金，金额为51,884元。（二）合同期内，乙方不得将押金冲抵租金或本合同规定的各项费用，租赁期满或合同解除后，乙方应与甲方共同清点室内设施，并付清本租约规定缴纳的各项费用后，甲方应将押金全额无息退还乙方。如乙方违反本合同的约定造成违约或给甲方带来相关损失，甲方可扣留乙方所交付的全部或部分押金，当押金不足以弥补甲方仍有权利向乙方追偿，返还后对于该房屋内乙方遗留的物品，甲方有权自行处理。”合同第八条“费用承担”约定：甲方承担物业管理费、供暖费，乙方承担水费、电费、电话费、上网费、燃气费、卫生费、房屋租赁税费、停车票、室内维修费。第九条“房屋的交付及返还”约定：“……租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方进行验收并结清各自应当承担的费用。返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处理。”合同第十三条“合同的解除”约定：“（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同（双方需书面确认）。（二）有下列情况之一的，本合同终止，甲、乙双方互不承担违约责任：1.该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的。2.因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁坏、灭失或造成其他损失的。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.甲方保证对该房屋享有出租权。2.未按约定时间交付该房屋达7日的。3.交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的。4.不承担约定的维修义务或未按合同约定支付费用致使乙方无法正常使用该房屋的。5.租赁期内将房屋租赁他人的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回该房屋：1.不支付或者不按照约定支付租金达7日的。2.欠缴各项费用达25,942元的。3.擅自改变该房屋用途的。4.利用该房屋从事违法活动的。”合同第十四条“违约责任”约定：“（一）本合同签署后，如甲方无故终止本合同，不将房屋出租给乙方，则应向乙方支付两个月的房租做为违约金；如乙方无故终止本合同，不承租甲方房屋，则应向甲方支付两个月房租做为违约金。……（四）乙方有本合同第十三条第四款约定情形之一的，应按当月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并有权解除本合同，乙方应在收到解除通知后60日内结清租金及所应缴纳的相关费用并按合同约定向甲方交付房屋。（五）租赁期内，乙方需提前退租的，应提前60日通知甲方，并按当月租金的200%支付违约金。……”合同第十六条“其他事项约定”：“……乙方在此房注册，甲方需配合乙方注册的所需要的手续，合同到期或解除后，乙方注册地址需在45天内迁出，否则乙方所交房屋押金不予退还。合同解除后乙方物品须在当日内搬出，如不搬出，视为乙方放弃，甲方自行处理。”合同签订后，胡浩楠向贺鲜红交付了房屋，贺鲜红交纳了押金51,884元，并于2018年6月6日注册了北京晋老碗餐饮管理有限公司。2019年9月28日，贺鲜红与胡浩楠的代理人杨娜签订了《补充协议》，约定将租金由7元/平米/天调整为5元/平米/天。调整期到2020年7月7日，调整期后按原合同执行。《补充协议》中写明每月租金为18,529.83元，每季度为55,589.5元。2020年1月8日，贺鲜红交纳了2020年1月8日至2020年4月7日的租金55,589.5元。2020年3月14日10时35分，贺鲜红向杨娜发送微信称：“因疫情原因，长期无法正常经营，属于不可抗力，因此通知您自即日起解除房屋租赁合同。请把押金51,884元和国家规定正月初一起疫情封闭期间的房租49,413元总共十万零一千二百九十七退还到我的账户。姓名越云龙工商银行卡号×××”，杨娜回复：“对不起咱们绿地是可以正常营业的，你们没有资格借着疫情，勒索户主！”“我不同意解除合同，是你们单方面提出的；我们已经仁至义尽了，餐饮不是就你们一家，别人能开你们怎么不行呢！想挣钱总是要付出辛苦的，不能有歪心眼，否则得不偿失，你们如果还执意单方解除合同，请正式书面通知我们！”2020年4月5日8时47分，贺鲜红向杨娜发送微信称：“我3月14号就要搬东西腾房，物业告诉我你不让搬东西，我也没办法。”9时02分，杨娜回复：“问题是咱们的合同没有解除呀！你为什么要搬东西？”10时07分，贺鲜红回复：“我已经于3月14日通知你解除合同了，如果你有异议应到法院起诉确认解除合同的效力。如不起诉，视为你已经同意解除合同。法律依据《合同法》第九十六条……。既然你不起诉要求确认解除合同的效力，现在解除合同已经生效。你再拒绝、阻挠、不配合、不同意我搬走物品，造成我无法另行安排生意、工作、失业，一切损失由你负责。”2020年4月8日10时32分，贺鲜红向杨娜发送微信称：“协议已发过去物业在等待开出门条，请给回话谢谢”。杨娜回复“请加入由贺鲜红申请将以上东西搬走”“请在下面签个名字”。贺鲜红向杨娜发送图片，内容为：“本人4月12号之前将底商3号楼106室厨房用具设施、桌椅、灯具、传菜梯、油烟系统、凉菜间全部搬走。留下一层二层铺的地砖，以及墙面装修、水电改造、灯具和消防、空调改造。合同有争议，法院解决中。由贺鲜红申请将以上东西搬走。越云龙贺鲜红2020年4月8日”。2020年4月9日18时03分，贺鲜红向杨娜发送微信称：“大姐我把房子东西搬完了，剩余东西不要了，物业已经把门锁上了，钥匙你到物业取或者让物业保管。”18时11分杨娜回复：“贺老板你好：既然你们单方执意解除合同并提出法院解决，那就按照法律和合同履行吧！按照合同特别提示2020年4月8日到期应缴纳季度房租55,589.5元减去一个月疫情免租期实际缴纳租金为37,059.67元，请今天已经4月9日了，请按期缴纳房租，谢谢！”2020年4月22日，长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城物业）出具证明，内容为：“通州区新华北路绿地中央广场二期3号独栋106室，承租人：贺鲜红，自2018年5月14日至今，拖欠卫生费180元，单价60元/年；水费5220元，单价9元/吨，共用580吨，总计5400元，以上费用经多次催缴至今未果。”2020年8月14日，杨娜、贺鲜红与长城物业工作人员三方在涉案房屋进行交接，核实燃气剩余380.69元，电费剩余154.32元。涉案房屋钥匙、电卡、燃气卡已交接。贺鲜红将5220元水费结清。胡浩楠提交长城物业证明作为证据，上载：“其一：经长城物业核实，近三年胡浩楠已经缴纳物业费，同时缴纳了生活垃圾清运费（每年60元*3年共计180元）。”贺鲜红对该证据的真实性认可，证明目的不认可，认为物业费包含卫生费。2020年6月12日，北京晋老碗餐饮管理有限公司注销登记。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行合同权利和义务。本案中，贺鲜红与胡浩楠签订的房屋租赁合同不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案主要争议焦点有三个，一是贺鲜红是否有权依据不可抗力单方解除合同。二是胡浩楠是否应当向贺鲜红退还2020年1月23日至2020年4月7日的租金和押金。三是贺鲜红是否应当向胡浩楠支付2020年4月8日至7月30日的租金。关于争议焦点一。合同解除的方式有法定解除和约定解除，单方解除和双方协商解除。本案中，合同约定经双方协商一致，可以解除本合同，同时约定因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁坏、灭失或造成其他损失的，合同终止，双方互不承担违约责任。贺鲜红与胡浩楠此前未就合同解除问题达成一致，且本案中并不存在因不可抗力致使房屋毁坏灭失的情形，本案合同解除不符合约定的上述情形。关于贺鲜红能否以不可抗力致使其合同目的无法实现为由行使单方解除权的问题，本院认为，2020年，我国发生了新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件，疫情防控期间人口流动减少，对于贺鲜红租赁涉案房屋开展经营势必造成一定影响，但根据各方提交的证据，这种影响有一定的时效性，并不足以达到无法实现合同目的、需要解除合同的程度，贺鲜红依据合同法第94条的规定行使单方解除权没有事实和法律依据，其通过微信发送的解除通知并不具有解除合同的法律效力。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现贺鲜红自行搬离涉案房屋表示不再履行合同，胡浩楠在庭审中依据合同约定主张解除合同，本院予以支持。解除时间以通知到达对方即2020年7月30日胡浩楠当庭变更反诉请求要求解除合同的日期为准。关于争议焦点二。双方合同约定，租赁期满或合同解除后，乙方应与甲方共同清点室内设施，并付清本租约规定缴纳的各项费用后，甲方应将押金全额无息退还乙方。如乙方违反本合同的约定造成违约或给甲方带来相关损失，甲方可扣留乙方所交付的全部或部分押金，当押金不足以弥补甲方仍有权利向乙方追偿。故押金应根据合同约定先行扣抵相关费用及胡浩楠的损失，如有剩余再行退还。关于贺鲜红要求退还2020年1月23日至2020年4月7日的租金的诉讼请求，在此期间双方处于租赁关系期间，涉案房屋由贺鲜红实际使用，贺鲜红理应交付房屋租金，但鉴于新冠肺炎疫情对贺鲜红开展餐饮经营客观上势必造成不利影响，本院基于公平原则酌定胡浩楠退还贺鲜红一个月的房屋租金。关于争议焦点三。根据双方合同约定，承租人返还房屋时双方应当进行验收并结清各自应当承担的费用。贺鲜红虽于2020年4月9日搬离涉案房屋，但在搬离涉案房屋前并未及时与胡浩楠进行交接清点并结清费用，且涉案房屋内尚存有贺鲜红部分物品未腾空，故贺鲜红并未充分履行交付房屋的义务，应当支付合同解除前的房屋租金。考虑到贺鲜红在此期间已经搬离涉案房屋并未用于实际经营，且胡浩楠没有采取适当措施防止损失的扩大，应自行承担扩大的损失，本院酌情支持其该段期间一个半月的房屋租金。关于胡浩楠要求贺鲜红支付2020年4月8日至7月30日的房屋租金的反诉请求，本院予以部分支持。关于贺鲜红要求胡浩楠支付剩余电费、剩余燃气费的诉讼请求，双方经交接已经确认剩余电费、燃气费数额，本院对该项诉讼请求予以支持。关于贺鲜红要求胡浩楠支付因阻挠不让及时搬走饭店物品所产生在京住房、生活费和误工费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于胡浩楠要求贺鲜红支付违约金的反诉请求，根据双方合同约定，承租人提前退租应当提前60日通知甲方，并按当月租金的200%支付违约金，故本院对该项反诉请求予以支持。关于胡浩楠要求贺鲜红支付资金占用费的反诉请求，依据不足，本院不予支持。关于胡浩楠要求贺鲜红支付拖欠水费的反诉请求，因贺鲜红已与物业公司结清，故不予支持。关于胡浩楠要求贺鲜红支付拖欠卫生费的反诉请求，胡浩楠提交证据证明已经代贺鲜红向物业公司交纳了卫生费，且合同约定该笔费用应由贺鲜红承担，故对该项反诉请求，本院予以支持。违约金及水费首先从贺鲜红所交押金中抵扣。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）贺鲜红与被告（反诉原告）胡浩楠就位于北京市通州区运河核心区Ⅳ-01号地块绿地大厦3号楼1层106的房屋签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》自2020年7月30日解除；二、被告（反诉原告）胡浩楠于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）贺鲜红2020年1月23日至2020年4月7日期间的租赁费18,530元；三、被告（反诉原告）胡浩楠于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）贺鲜红电费154元、燃气费380.69元；四、原告（反诉被告）贺鲜红于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）胡浩楠支付2020年4月8日至2020年7月30日期间的租赁费27,795元；五、扣除原告（反诉被告）贺鲜红应支付的违约金37，060元、卫生费180元外，被告（反诉原告）胡浩楠于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）贺鲜红返还剩余房屋押金14，644元；六、驳回原告（反诉被告）贺鲜红的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）胡浩楠的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1732元，减半收取计866元，由原告（反诉被告）贺鲜红负担545元（已交纳），由被告（反诉原告）胡浩楠负担321元，于本判决生效之日起七日内执行清。反诉案件受理费2800元，减半收取计1400元，由被告（反诉原告）胡浩楠负担687元（已交纳），由原告（反诉被告）贺鲜红负担713元，于本判决生效之日起七日内执行清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 员  卫 丹二〇二〇年九月三十日法官助理  李 璠书 记 员  张博森