重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初9946号原告：陈智琴，女，1971年9月26日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：马丽莹，重庆锋语律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨莉，重庆锋语律师事务所律师。被告：重庆恒大鑫溉置业有限公司，住所地重庆市江**北滨一路**物理层第**，统一社会信用代码9150010530510816XM。法定代表人：彭善荣，总经理。委托诉讼代理人：李雪梅，女，该公司员工。委托诉讼代理人：陈露，女，该公司员工。被告：重庆中渝物业发展有限公司，住，住所地重庆市渝**龙溪街道嘉州路**一社会信用代码915000006219001832。法定代表人：彭善荣，总经理。委托诉讼代理人：陈恺迪，男，该公司员工。被告：恒大地产集团重庆有限公司，住所，住所地重庆市九龙坡区科园一路**大西洋国际大厦**社会信用代码915001077907177938。法定代表人：彭善荣，董事长。委托诉讼代理人：杨明迪，男，该公司员工。被告：恒大地产集团有限公司，住所地，住所地广东省深圳市南山区海德三道**卓越后海金融中心**会信用代码91440101231245152Y。法定代表人：甄立涛，总裁。委托诉讼代理人：刘凯，男，该公司员工。第三人：重庆渝发建设有限公司，住所地重庆市长寿，住所地重庆市长寿区轻化路91500115203399701L。法定代表人：彭永波，董事长。委托诉讼代理人：王全林，重庆杰义律师事务所律师。原告陈智琴诉被告重庆恒大鑫溉置业有限公司（以下简称恒大鑫溉公司、被告一）、重庆中渝物业发展有限公司（以下简称中渝物业公司、被告二）、恒大地产集团重庆有限公司（以下简称恒大集团重庆公司、被告三）、恒大地产集团有限公司（以下简称恒大集团公司、被告四）、第三人重庆渝发建设有限公司（以下简称渝发公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈智琴及其委托诉讼代理人马丽莹、杨莉，被告恒大鑫溉公司的委托诉讼代理人李雪梅、陈露，被告中渝物业公司的委托诉讼代理人陈恺迪，被告恒大集团重庆公司的委托诉讼代理人杨明迪，被告恒大集团公司的委托诉讼代理人刘凯，第三人渝发公司的委托诉讼代理人王全林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈智琴向本院提出诉讼请求：1.判令被告一立即履行合同义务将重庆恒大中央广场X幢X单元房屋过户给原告，被告二、三、四履行协助义务；2、判令四被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与被告一于2016年1月签订了《重庆恒大中央广场商品房认购书》，认购书约定由原告购买被告一开发的重庆恒大中央广场X幢X单元房屋。原告与第三人是长期经营合作关系，第三人欠付原告材料款2，420，991元，至今未付。同时，被告二、被告三又欠付第三人工程款，于是四被告和第三人达成以房抵款合意，均同意将前述房屋抵款给原告。鉴于此，原告要求被告一签订商品房买卖合同，被告一与被告四予以拒绝。另，双方签订的认购书符合商品房买卖的所有要求条件，且原告已履行约定的付款义务，以房抵款成立，2017年签订认购书是对2016年签订认购书的确认。恒大鑫溉公司给原告发出收楼通知，在没有证据证明原告有购买恒大鑫溉公司其他房屋的情况下，该收楼通知明确指向案涉房屋，物业公众号上显示X号房屋的业主为原告，物业费及滞纳金计算至今，更证明恒大鑫溉公司认可且双方已完成以房抵款。大概2018年9、10月份，金碧公司叫原告去接房，原告有事没去，后来收到催告函，原告去接了房，没接到原因是对方要原告出示购房合同。原告要求签订购房合同，因房屋涨价，对方拒绝签。综上，现四被告相互推诿，不配合原告办理重庆恒大中央广场X幢X单元的过户手续，违反了诚实信用原则，对原告的权益构成了侵犯。故原告提起诉讼，望准予所请。被告恒大鑫溉公司辩称：本案系商品房预约合同纠纷，非商品房销售合同纠纷。原告与我司签订了商品房认购书，目的是以后签订商品房买卖合同。原告要求我司履行合同义务，其诉求无合同约定，无法律依据，原告与我司并未就涉案房屋签订商品房买卖合同，因此我司没有交付房屋义务。原告陈述四被告与第三人达成以房抵款的合意不属实。截至目前，原告未向我司支付涉案房屋的房款，根据约定，视为其放弃购买涉案房屋。另，由于原告没按2016年1月的认购书履行义务，加之原告称其与公司高层有关系，就涉案房屋重新订立了认购书，原告付款时间与其所举2016年1月份认购书时间一致。原告最迟在2017年6月21日签订认购书时付清房款，但我司未收到购房款。原告在与本案有关联的另案判决后支付的物业费，不排除其为达诉讼目的而故意为之；收楼通知并未载明具体房号，不排除原告为实现诉讼目的用恒大中央广场其他具备接房条件客户的收楼通知及原告单方制作相关邮寄凭证。仅凭物业费收据和收楼通知，在没有支付房款的情况下，原告认为其具备接房资格，无依据。原告没有举证证明我司与原告互负债务，或我司有以房抵款的意思表示。综上，请驳回原告的诉讼请求。被告中渝物业公司辩称：原告没有证据证明我司差欠第三人工程款，我司也没有与第三人及原告达成以房抵款的合意，本案与我司无关，我司不应承担任何责任。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告恒大集团重庆公司辩称：原告说我司欠付第三人工程款不属实，也未达成以房抵款的合意。原告的诉讼请求与我司无关，我司未与原告有任何的合同关系。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告恒大集团公司辩称：我司未与任何涉案当事人达成以房抵款的合意。原告的诉讼请求与我司无关，我司也未与原告有任何合同关系。请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人渝发公司陈述：原告所述属实，对原告的诉讼请求，我司认为应得到支持。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告陈智琴举示的2016年1月重庆恒大中央广场楼宇认购书、2017年6月21日重庆恒大中央广场商品房认购书、建行个人活期明细结果、建行通用查询处理、承诺书、收款收据、交易凭证、电子普通发票、微信公众号信息、企业信用信息报告，前述证据本院予以确认并在卷佐证。原告陈智琴举示的委托付款函、恒大公司抵款明细表、恒大地产集团有限公司重庆公司请示报告系复制件，未与原件核对，其真实性难以确认。原告陈智琴举示的关于尽快办理重庆恒大中央广场收楼手续的催告函、EMS快递单、邮寄物流信息，前述证据本院结合本案其他证据综合分析认定。被告恒大鑫溉公司、中渝物业公司、恒大集团重庆公司、恒大集团公司、渝发公司未举示的证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：恒大鑫溉公司成立于2014年8月21日，中渝物业公司成立于1992年6月11付，恒大集团重庆公司成立于2006年7月17日，恒大集团成立于1996年6月24日，渝发公司成立于1990年6月23日。2016年1月24日，陈智琴支付恒大鑫溉公司20，000元。审理中，陈智琴称案涉房屋定金是10，000元。2016年1月，陈智琴与恒大鑫溉公司签订了《重庆恒大中央广场楼宇认购书》。2017年6月21日，陈智琴（乙方、买受人）与恒大鑫溉公司（甲方、出卖人）又签订《重庆恒大中央广场商品房认购书》。该认购书约定：乙方自愿依下列条件向甲方认购重庆恒大中央广场楼盘X幢X单元；该商品房建筑面积共143.56平方米，其中，套内建筑面积114.16平方米，获78.33优惠后，按建筑面积计算，单价为8，482.95元/平方米，按套内建筑面积计算，单价为10，667.6元/平方米，总金额为人民币1，217，813元；乙方选择付款方式：一次性付款，乙方须于2016年1月28日前支付首期房款¥355，344元（不含定金），并签订《商品房买卖合同》及补充协议；余款852，469元须于2016年2月22日前付清。如乙方未能按约定日期支付剩余房款，则每天按未付房款的万分之1向甲方支付违约金；乙方支付首期款的的同时预缴税费¥48，024.19元，如政府有关部门调整税费标准，按调整后的标准执行，多退少补；乙方必须在约定的付款和期限内到重庆恒大中央广场项目销售中心支付首期款及签订《商品房买卖合同》及补克协议，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。审理中，陈智琴举示了恒大鑫溉公司的《关于尽快办理重庆恒大中央广场收楼手续的催告函》，催告函要求于2018年8月24日办理收楼手续，携带的资料有《重庆市商品房买卖合同》原件、已付房款、税费的发票和收据等。对催告函恒大鑫溉公司不予认可。陈智琴向金碧物业有限公司重庆分公司缴纳了2018年9月1日至2019年6月30日期间的住宅物业服务费4，307元。金碧物业有限公司重庆分公司是案涉房屋所在小区的物业服务公司。本院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果；第九十一条规定：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任……。本案中，陈智琴主张其与恒大鑫溉公司、中渝物业公司、恒大集团重庆公司、恒大集团公司、渝发公司达成以房抵款的合意，涉案房屋以抵欠款的形式抵给陈智琴。对此陈智琴的证据不能证明，其诉讼请求不予支持。理由：其一，本案证据不足以证实，当事人间就案涉房屋以房抵款达成了协议；其二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。由此观之，陈智琴与恒大鑫溉公司间的认购书，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不能认定为商品房买卖合同。认购书没有就案涉房屋的过户有约定。因此，陈智琴的诉讼请求没有依据。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告陈智琴的诉讼请求。本案受理费80元由原告陈智琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 陈 学 军审 判 员 杜  娟人民陪审员 蒋 贤 玉二〇二〇年九月十八日书 记 员 郎乾睿思书 记 员 杨 倩 倩