广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初17603号原告：广州市传石广告有限公司，住所地广州市海珠区南华东路790—****。法定代表人：李海宁，董事长。委托诉讼代理人：刘敏，广东君和政通律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雅妹，广东君和政通律师事务所律师。被告：广州云梯地产开发有限公司（曾用名：广州白云国际机场集团综合开发有限公司），住所地，住所地广州市白云区机场路航云北街自编****4—**iv>法定代表人：梁国锋。被告：广州颐和房产策划代理有限公司，住所地广州市，住所地广州市越秀区环市东路******法定代表人：何建信。第三人：广州资产管理有限公司，住所地广州南沙区丰泽，住所地广州南沙区丰泽东路**南沙城投大厦** style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：梁镜华。委托诉讼代理人：邬元卿，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳驰原，广东海建律师事务所律师。原告广州市传石广告有限公司（以下简称传石公司）与被告广州云梯地产开发有限公司（以下简称云梯公司）、被告广州颐和房产策划代理有限公司（以下简称颐和代理公司）、第三人广州资产管理有限公司（以下简称资产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告传石公司的委托诉讼代理人刘敏、李雅妹，第三人资产公司的委托诉讼代理人邬元卿、欧阳驰原到庭参加了诉讼。被告云梯公司、颐和代理公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告传石公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告与原告就花都区颐林八街4号（G4栋）1101房签订《商品房买卖合同》网签合同版本及办理备案手续；2.判令两被告为原告办理广州市花都区颐林八街4号（G4栋）1101房的房地产权证；3.判决两被告承担本案受理费。事实与理由如下：广州市典石广告有限公司（以下简称典石公司）系李海宁与妻子邓玮夫妇以李海宁父亲李天真、母亲罗君慈之名依法设立，广州市行道广告有限公司（以下简称行道公司）系李海宁与妻子邓玮夫妇依法设立，两家公司均由李海宁夫妇实际经营管理。典石公司与被告云梯公司签订了一份有效的《花都颐和山庄项目广告代理合同》，合同约定被告委托典石公司为其开发的“花都颐和山庄”项目提供广告全面代理服务，委托期限自2013年11月1日至2014年10月31日，期限为12个月，根据该合同，被告剩余服务费350000元没有支付。上述广告代理合同期限届满后，被告云梯公司又与行道公司签订了《花都颐和山庄项目广告代理合同》，代理期限为2014年11月1日会2015年10月31日，根据该合同，被告云梯公司剩余服务费280000元没有支付。上述广告代理合同到期后，被告云梯公司又与行道公司续签了代理期限为2015年11月1日至2016年10月31日的《花都颐和山庄项目广告代理合同》，根据该合同，被告云梯公司剩余服务费502636元没有支付。典石公司与行道公司反复向被告催讨拖欠的服务费，但被告一直以资金短缺为由未予支付，被告最后提出以其开发的“花都颐和山庄”御山区G7幢601房和E区G4幢1101房房产抵偿给典石公司与行道公司或出售给两公司介绍的买受人，典石公司和行道公司为了尽早收回服务费只得被迫同意。由于典石公司和行道公司一时无法找到适格的买受人，经与被告协商，各方均同意暂时以为李海宁之名签订《认购书》及《购房协议》，待广州市购房政策调整李海宁具备购房资格，或典石公司与行道公司找到具备购房资格的买受人后由被告为李海宁办理网签手续，或与典石公司与行道公司指定的具备购房资格的买受人重新签订《商品房买卖合同》并办理网签手续。再此情况下，李海宁与被告云梯公司委托的被告颐和代理公司分别于2016年6月24日和2017年12月29日就被告云梯公司开发的花都颐和山庄御山区G7栋601房，E区G4栋1101房签订了《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》，并于同日签订了《花都颐和山庄商品房买卖协议书》。两份协议约定购房款与被告所欠典石公司和行道公司的服务费冲抵。被告于同日向李海宁出具了内容为收到上述两套房产房款的《收款收据》。李海宁于2016年6月3日向广州市国土资源和房屋管理局交纳住房维修基金，被告于2018年12月25日通知李海宁入伙，李海宁于2019年10月30日向广州市颐和酒店物业管理有限公司花都分公司交纳水电周转押金后领取了房屋钥匙，正式收楼。李海宁向云梯公司提出书面申请，申请将上述房产更名为原告，云梯公司于2020年4月20日与原告重新签订了《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》与《花都颐和山庄商品房购房协议》。但被告至今仍未与原告签订网签合同版本，更未为原告办理房地产权证。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告云梯公司、颐和代理公司未答辩。第三人资产公司述称：1.原告与云梯公司之间形成商品房预售合同关系，原告主张该房屋是云梯公司的广告代理费抵债物，但没有提交原告与云梯公司形成以物抵债合意的相关证明，因此原告与云梯公司之间只成立商品房预售合同关系。原告与云梯公司之间没有签订广告代理合同，与云梯公司不成立广告代理合同关系。对云梯公司可能享有债权的是典石公司和行道公司，原告与云梯公司没有基于《广告代理合同》产生法律关系。根据合同相对性，原告与典石公司、行道公司是三个独立主体，原告即使实际经营典石公司、行道公司，也不能将行道公司对云梯公司可能享有的债权，直接用以冲抵原告向云梯公司购买房屋应支付的房款。2.我司于2018年5月31日通过债权收购颐和地产集团有限公司对广州市云梯山庄房地产开发有限公司的债权，本案云梯公司作为抵押人，本案所涉的房屋是抵押物，属于在建工程抵押，涉案房屋至今没有大确权。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对当事人提交的《花都颐和山庄项目广告代理合同》、《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》、《花都颐和山庄商品房买卖协议书》、收款收据、住房维修资金缴款通知书、收款收据、入伙通知书、水电周转押金收据、更名申请书、产权情况表、不动产登记证明予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2020年5月14日，经广州市市场监督管理局批准，广州白云国际机场集团综合开发有限公司变更名称为广州云梯地产开发有限公司（即云梯公司）。涉案房屋位于广州市花都区梯面镇花都云梯山庄E区G4栋1101房（以下简称涉案房屋），开发商为云梯公司。广州市住房和城乡建设局行业数据查询上述房屋现状态为有抵押，不可销售状态。该房屋的产权情况表显示，该房屋用途为住宅，抵押状态为在建工程抵押(他项权人为资产公司)，登记日期为2018年6月30日)，合同状态为未签订合同，确权状态为未确权。原告传石公司提交编号为0062918号的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》显示：认购日期2020年4月20日，发展商（甲方）为云梯公司，认购方（乙方）为传石公司，代理方：颐和代理公司。甲乙双方就乙方向甲方认购商品房，经协商一致达成以下协议：一、认购单元情况：花都颐和山庄E区G4栋1101号住宅。二、单元价格：乙方选择一次性付款方式，优惠后总房价525326元。四、付款计划：1.乙方于签署认购书时交付定金20000元整；2.乙方于签署认购书之日起七日内即2020年4月20日前付清全部房款。五、签订《商品房买卖合同》：1.乙方在签署本认购书之日起7日内，需带此认购书原件及个人有效身份证明文件等，以及首期楼款收据并到甲方指定的地方签署《商品房买卖合同》3.在未签署《商品房买卖合同》前，若因甲方不能控制的因素致使该物业不能出售时，甲方不受任何事先约定约束，只需退还所收款项，而不附件任何利息和赔偿。十一、本认购书一式四份，甲方三份，乙方一份，经甲方加盖销售专用章，经办人签字及乙方签字齐备后生效。该合同落款处，发展商（甲方）处空白，代理方处加盖颐和代理公司的公章，认购方（乙方）处加盖传石公司公章，经办人处有一人的签名，审核人处有两人的签名。原告传石公司还提交编号为0101246号的《花都颐和山庄商品房购房协议》，该协议甲方（卖方）为云梯公司，委托代理机构为颐和代理公司，乙方（买方）为传石公司，约定：甲乙双方就乙方向甲方购买位于广州市花都区梯面镇花都颐和山庄E区G4幢1101号房事宜达成如下条款：一、乙方购买的商品房为在建商品房。二、乙方购买的商品房建筑面积为96.39平方米，该商品房按套出售。三、该商品房总价款为525326元。七、鉴于广州实行限购令政策，乙方由于自身原因暂时不能签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，不能办理房地产权证。1.如广州市在乙方符合网签条件前取消限购政策的，乙方应在十天内同甲方签订广州市房管局规定的网签合同版本。2.若广州市限购政策有所调整，甲乙双方可另行协商协议内容。3.甲乙双方在签订广州市房管局规定的网签合同版本时，房屋总价款与本协议约定的价款一致，双方均不得再提高或降低。十三、本协议自甲方盖章、乙方签字之日起生效。该协议落款处甲方处为空白，经办人处有卢慧贤，审核人柳秀芳的签名，乙方处有传石公司的公章，委托代理机构处加盖颐和代理公司的公章。传石公司提交加盖颐和代理公司财务专用章的收款收据一张，出具时间为2020年4月20日，内容为“今收到传石公司交来代收花都颐和山庄（云梯山庄）E区G4栋1101单元房款525326元，付款方式处为换收据NO:0008148”。传石公司主张云梯山庄E区G4栋1101房原来是以李海宁的名义认购的，后李海宁向被告申请更换买受人为传石公司，因此才由传石公司与被告云梯公司签署认购书和购房协议，为证明其主张，传石公司提交了以下证据：1.编号为0062175的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》一份，该认购书显示认购时间为2017年12月29日，认购方为李海宁，该认购书的其他内容与签署编号为0062918号的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》的内容及落款签章形式一致。2.编号为0100078的《花都颐和山庄商品房买卖协议书》，该协议书显示乙方（买方）为李海宁，协议书的其他内容与签署号为0101246号的《花都颐和山庄商品房购房协议》的内容及落款签章形式一致。3.编号为0008148的《收款收据》一张，显示开具时间为2017年12月29日，内容为“收到李海宁交来代收花都颐和山庄（云梯山庄）E区G4栋1101单元房款525326元，付款方式为汇款（到账作实）”。该收款收据上加盖颐和代理公司的财务专用章。4.李海宁向颐和代理公司提交的更名申请书，主要内容为李海宁购买花都颐和山庄（云梯山庄）E区G4栋1101房，现申请将业主名字改为传石公司。传石公司主张涉案房屋是由于云梯公司拖欠典石公司、行道公司的服务费，故云梯公司将涉案房屋抵偿给传石公司，为证明该主张，传石公司提交了案外人典石公司（乙方）与云梯公司（甲方）签订的《花都颐和山庄项目广告代理合同》，约定甲方委托乙方为花都颐和山庄项目提供广告全面代理服务，委托期限为2013年11月1日至2014年10月31日，期限为12个月，乙方每月向甲方收取7万元的广告策划代理服务费，合共全年总额84万元。案外人行道公司（乙方）与云梯公司（甲方）签订的两份《花都颐和山庄项目广告代理合同》，约定甲方委托乙方为花都颐和山庄项目提供广告全面代理服务，委托期限分别自2014年11月1日至2015年10月31日、2015年11月1日至2016年10月31日，乙方每月向甲方收取7万元的广告策划代理服务费。传石公司还提交了典石公司和行道公司向云梯公司开具的设计费增值税发票若干。传石公司提交了住房维修资金缴款通知书拟证明李海宁已于2016年6月3日缴存了涉案房屋的住房维修资金。传石公司提交广州颐和酒店物业管理有限公司于2018年12月25日向李海宁发出的《入伙通知书》和水电周转押金收据，其中《入伙通知书》主要内容为通知李海宁按订购协议中有关条款交清楼款，于2018年12月30日到颐和山庄指定收楼现场办理收楼手续。水电周转押金收据的主要内容为收到“G4-1101房水电周转押金200元”。本院认为：传石公司主张由于云梯公司拖欠典石公司、行道公司的服务费，故云梯公司将涉案房屋抵偿给传石公司，用于抵扣拖欠典石公司和行道公司的服务费，但传石公司仅提交了典石公司和行道公司与云梯公司之间所签署的《花都颐和山庄项目广告代理合同》及增值税发票，但上述证据并不足以证实上述各当事方已达成以房抵债的协议。传石公司提交的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》和《花都颐和山庄商品房购房协议》仅有颐和代理公司的签章，并无云梯公司的签章。《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》中明确需“经甲方加盖销售专用章，经办人签字及乙方签字齐备后生效”，《花都颐和山庄商品房购房协议》中约定“协议自甲方盖章，乙方签字之日起生效”，现云梯公司并未在认购书及购房协议上盖章，云梯公司亦未到庭对上述认购书和购房协议予以追认。传石公司提交的购房款收据上亦仅有颐和代理公司加盖财务专用章，并无云梯公司的签章。传石公司提交的《入伙通知书》及水电周转金押金收据的出具人亦非云梯公司。以上证据均不足以证实云梯公司已经追认上述认购书及购房协议书。故现上述认购书和购房协议对云梯公司并不发生效力。《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》和《花都颐和山庄商品房购房协议》尚未达到协议约定的生效条件，传石公司与颐和代理公司可与云梯公司继续协商，以取得云梯公司签章，以使上述认购书和购房协议达到合同约定的生效条件。但即使云梯公司在上述认购书和购房协议上签章，即上述认购书和购房协议对云梯公司发生法律效力的情况下，传石公司要求云梯公司就涉案房屋与其签订《商品房买卖合同》网签合同版本及办理备案手续的诉讼请求也无法得到支持，理由是：根据《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”，故签署网签合同需要签约双方就商品房买卖合同所必须具备的全部内容进行协商并达成一致约定，而此约定属于双方意思自治范畴，并非民事诉讼处理的范围，因此，传石公司要求云梯公司与其签订《商品房买卖合同》网签合同版本和办理备案手续的诉讼请求，本院不予支持。同样，即使认购书和购房协议对云梯公司发生法律效力，由于涉案房屋尚未办理大确权手续，且涉案房屋上存在在建工程抵押登记尚未涂销，涉案房屋并不具备办理产权过户手续的条件，传石公司要求云梯公司为其办理涉案房屋房地产权证的诉讼请求本院亦不能支持。颐和代理公司并非涉案房屋的开发商，传石公司要求颐和代理公司与其就涉案房屋办理网签和办理备案手续，以及要求颐和代理公司为其办理房地产权证的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。据此，传石公司的全部诉讼请求均应当予以驳回。被告云梯公司和颐和代理公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第四十五条第一款，第一百一十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告广州市传石广告有限公司的全部诉讼请求。本案受理费4526.63元，由原告广州市传石广告有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇二〇年九月二十八日书记员  林嘉仪