海南省第一中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）琼96民再2号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：王艳红，女，1979年2月15日出生，汉族，河南省项城市人，住海南省澄迈县。 委托诉讼代理人：李清理，海南大兴天泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：辛应杰，海南大兴天泰律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：雷建红，女，1968年8月17日出生，汉族，住河南省郑州市。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：雷建伟，男，1963年12月24日出生，汉族，住河南省郑州市。 二被申请人共同委托诉讼代理人：雷全甫，河南仟方律师事务所律师。 再审申请人王艳红因与被申请人雷建红、雷建伟房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）琼96民终514号民事判决，向海南省高级人民法院申请再审。海南省高级人民法院于2019年12月24日作出（2019）琼民申2249号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人王艳红的委托诉讼代理人李清理、辛应杰，被申请人雷建红、雷建伟及委托诉讼代理人雷全甫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王艳红申请再审称，一、二审判决认定事实不清，适用法律错误。再审请求：1.撤销（2019）琼96民终514号民事判决及（2018）琼9023民初1851号民事判决；2.驳回雷建红、雷建伟的诉讼请求。事实和理由:（一）一、二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。1.一、二审判决认定“双方存在房屋买卖合同关系”的基本事实是错误的。（1）房屋买卖合同系要式合同，应当订立书面合同，但雷建红、雷建伟却称双方存在口头的房屋买卖合同，明显证据不足。（2）王艳红有充足的证据证明双方存在的是土地承包经营权流转合同关系。①海南林果农业发展有限公司（以下简称林果公司）2018年11月11日出具的《情况说明》可以证明李高亮、李高建与雷建红于2017年5月1日签订了《土地经营权流转合同》。但因林果公司办公室被拆除导致该合同遗失。②海南名贵植物园是林果公司开发的共享农庄项目，林果公司与当地村民签订了《土地经营权流转合同》，取得土地承包经营权后，划分为面积不等的地块分别对外流转，每个地块上种植海南名贵植物花梨树或沉香树，并同意受让方在自己的地块建设面积不等的管理房。③案涉房屋建在海南名贵植物园的N26-1、N26-2号地块上，林果公司将上述地块流转给李高亮和李高建。④2018年2月，雷建洲、刘进忠与刘广军（王艳红丈夫）在海南名贵植物园商谈。雷建洲和刘进忠都从林果公司处流转了海南名贵植物园的地块并建房使用，二人清楚海南名贵植物园的地块都是业主从林果公司处流转得来，并再流转给他人。最小的地块为3亩，而房屋仅占90平方米的土地，剩余的1910平方米土地上种植的全部是花梨树和沉香树。业主不可能只出售什么证都没有的房屋。结合上述4点可以充分证明雷建红、雷建洲与李高亮、李高建之间存在的是N26-1、N26-2地块土地承包经营权流转合同关系，而非口头房屋买卖合同关系。当然，该土地承包经营权的流转内容还包括地上种植的花梨树及地上房屋。对此，二审判决第10页第2段第1行“上诉人与被上诉人已就案涉土地上的房屋、树木的所有权出让达成协议”之内容也可以印证。（3）一、二审判决认定口头房屋买卖合同关系，不符合常情。①房屋是重大资产，谁购买都会十分谨慎。如果是外地人到海南购房的话，一定要询问并查看有无房产证、土地证，或者是否在当地房管部门办理预售登记备案，而根本不会像雷建红、雷建伟所称的那样，看到两套房屋，什么都不问就购买。②如果按照雷建红、雷建伟所称，其花248万元仅仅购买两套180平方米房屋，那么单价高达13777元/平方米。众所周知，2018年5月，澄迈县新建的五证齐全商品房也才10000元／平万米，13777元／平方米完全可以在澄迈县城随意挑选到最好的商品房，但被申请人却跑到偏僻的地方，以高达13777元／平方米的代价购买了两套没有任何证件的房屋，这不可能。③雷建洲很清楚海南名贵植物园的情况，N26-1、N26-2地块承包期限尚有47年；两块地各占地3亩，每亩种植有约45棵花梨树，3亩约135棵；再加上90平方米的房屋，每块地流转费才128万元，这个价格当然很划算。如果仅仅是90平方米的无证房屋，那么谁也不会花128万元购买的。④杨俊杰与雷建红、雷建伟是亲戚，其与代国成一案中签订的就是《土地承包经营权流转合同》，这就进一步印证了本案双方签订的是《土地承包经营权流转合同》，而非口头房屋买卖合同。（4）一、二审判决自相矛盾。一方面认定是房屋买卖合同关系，另一方面又认定以流转土地经营权的名义将房屋和土地使用权出让。2.一、二审判决认定案涉房屋归王艳红之基本事实是错误的。如前所述，2018年2月份，雷建洲、刘进忠与刘广军在名贵植物园商谈，雷建洲、刘进忠均是名贵植物园的业主，对名贵植物园的情况十分清楚，刘广军当时也出示了委托书，雷建红、雷建伟应当知道N26-1、N26-2地块的土地承包经营权人是李高亮、李高建。（二）一、二审判决适用法律错误。如前所述，海南名贵植物园的土地是林果公司从村民手中流转得来，再划分小块流转给业主。雷建红、雷建伟与李高亮、李高建签订了书面的《土地经营权流转合同》，该合同内容包括3亩的土地承包经营权、90平方米的房屋、1910平方米土地上的花梨树。即使按照二审判决认定的“擅自改变土地用途，以合法的土地经营权流转关系掩盖违法建筑的买卖合同关系”，那么也仅仅是改变了90平方米的土地用途，而非全部的3亩土地，其余绝大部分土地（1910平方米）的现状一直都是种植的花梨树。不能以90平方米的违章房屋来否定其余1910平方米土地流转的合法性。因此，一、二审判决适用《合同法》第52条第2项的规定是错误的，本案充其量仅仅是《土地经营权流转合同》中极小部分（90平方米房屋买卖）无效的问题，其余绝大部分都是合法有效的。（三）一、二审判决遗漏当事人，程序严重违法。理由如下：1.雷建洲、刘进忠与刘广军在海南名贵植物园商谈的案涉地块流转事宜，雷建伟没有参与。之后，又是雷建洲的女儿雷宁与雷建红付的款，雷建伟没有付款。由此可以充分证明是雷建洲和雷建红分别流转的上述地块，而不是雷建伟。因此，雷建洲与本案的处理结果有法律上的利害关系，应当追加雷建洲作为本案的第三人。另外，雷建洲在海南名贵植物园也从林果公司处流转一块土地，因此，其对海南名贵植物园的情况是十分清楚的，追加雷建洲作为第三人也有利于查清本案到底是“买房”还是“买地”之事实。2.名贵植物园是林果公司从当地村民流转的土地承包经营权后开发的共享农庄，然后再分割小块对外流转。是林果公司承诺可以建房，而不是业主擅自改变土地用途建房，由此产生的责任全部在于林果公司，业主也是受害者。因此，本案的处理结果与林果公司有法律上的利害关系，应当追加林果公司作为第三人参加诉讼。3.如前所述，N26-1、N26-2地块的土地承包经营权人是李高亮和李高建，王艳红只是委托代理人，并且王艳红也已将转让款支付给了李高亮和李高建。因此，本案的处理结果与李高亮和李高建有法律上的利害关系，应当追加其作为第三人参加诉讼。4.林果公司开发的海南名贵植物园已涉及刑事案件，根据先刑后民的原则，本案应当中止审理，一、二审法院径直判决，严重违反法定程序。 雷建红、雷建伟辩称，一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。王艳红的再审申请缺乏事实根据和法律依据，应予驳回。 本院再审认为，本案处理结果与李高亮、李高建、林果公司有法律上的利害关系，应追加李高亮、李高建、林果公司作为本案当事人参加诉讼。一、二审判决遗漏当事人，且对于案涉合同性质认定不当，处理结果欠妥。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第三项、第四项的规定，裁定如下： 一、撤销本院（2019）琼96民终514号民事判决及海南省澄迈县人民法院（2018）琼9023民初1851号民事判决； 二、本案发回海南省澄迈县人民法院重审。 审 判 长  未 锋 审 判 员  陈焕利 审 判 员  符 兴 二〇二〇年九月二十五日 法官助理  韩雪琴 书 记 员  张裕和 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。