海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终1968号 上诉人（原审被告)：海南正阳置业有限公司，住所地：海南省澄迈县老城镇盈滨半岛滨海大道**。 法定代表人：郑百成，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈垂瑜，北京大成（海口）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告)：穆阳，女，1979年8月14日出生，汉族，住吉林省长春市南关区。 委托诉讼代理人：余海良，北京京航律师事务所律师。 上诉人海南正阳置业有限公司（以下简称正阳公司）与被上诉人穆阳商品房预售合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院（2019）琼9023民初2579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 正阳公司上诉请求：1.撤销海南省澄迈县人民法院（2019）琼9023民初2579号民事判决第二项；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决穆阳应向正阳公司支付逾期交房违约金与一审判决查明的事实自相矛盾。一审判决已经查明穆阳与正阳公司签订的《澄迈县商品房买卖合同》（以下简称《合同》）的约定，并认定《合同》合法有效；另一方面却无视《合同》中关于正阳公司不承担延迟交房责任的约定，反而直接认定正阳公司逾期交房的免责事由不能成立。正阳公司有权延迟交房而无需向穆阳支付逾期交房违约金。二、一审判决完全忽视不可抗力因素对涉案商品房综合验收所造成的影响。依据《合同》第八条第二款第2项和附件七第二条的约定，因政府部门对涉案商品房所在的盈滨半岛的控制性规划作出调整，澄迈县住房和城乡建设局又于2015年4月3日、2017年11月6日两次对项目规划进行了调整，项目建设不得不进行较大调整，项目施工、验收进度为此受到极大影响。根据原规划，御泉湾项目两期项目可以分别办理消防验收手续，但现在要求两期项目必须一起办理消防验收手续，即使一期项目已经完成建设（涉案商品房属于一期项目），政府部门也不同意办理消防验收手续。房地产市场调控政策同样延迟了涉案商品房综合验收手续的办理。因此，涉案商品房未能按期办理综合验收是由于政府规划调整及房地产市场调控政策等不可抗力因素导致，正阳公司依法依约不应承担延迟交房责任。一审判决认定正阳公司应承担延迟交房的责任，没有法律根据。三、穆阳无权再向正阳公司主张逾期交房违约金。涉案房屋已经于2017年3月7日交付给穆阳，该房屋交付行为应视为穆阳放弃向正阳公司追索逾期交房违约责任的权利。四、一审对诉讼时效的认定违反法律规定。《合同》约定的交房时间为2015年5月31日前，即使正阳公司应承担逾期交房的违约责任，被上诉人也应在2017年6月1日前向正阳公司主张责任，但穆阳直至2019年8月21日才提起诉讼，显然超过诉讼时效。五、一审判决认定违约金标准属于合理范围。因违约金“用于补偿实际损失”的基本性质，正阳公司应支付的违约金不能高于穆阳的损失。正阳公司逾期交房给穆阳造成的损失在于租金损失，而一审判决判令正阳公司支付的违约金高达10756.2元，每月违约金约1655元，远远高于当地月租金标准。综上，请求法院依法支持正阳公司的上诉请求。 穆阳辩称，正阳公司上诉请求无事实依据、合同依据和法律依据。逾期交付违约金应该改判到房屋经综合验收交付时止。正阳公司交付的涉案房屋至今没有综合验收合格，构成违约交房，应该承担相应的合同违约责任，违反了双方签订《合同》第八条的约定，穆阳此前不知道房屋没有经过该项验收。一审、二审诉讼费应由正阳公司承担。 穆阳向一审法院起诉请求:1.判令被告交付的房屋没有经过消防验收和综合验收构成违约，判令被告限期承担继续履行、采取补救措施，限期完成验收，并赔偿原告违约金82992元（按照逾期日数每日已付房价款万分之二的违约金，从2015年5月31日开始计算，暂计至2019年7月30日，至完成验收交付时止）;2.判令确认被告承诺所建设的露天温泉游泳池、温泉入户、小区的道路、景观、绿化、围墙、大门、门岗、小区的门禁、台杆、安防监控系统没有完成建设构成违约，判令被告限期承担继续履行、采取补救措施并赔偿原告相关损失暂计100元;3.判令确认被告没有按照合同约定履行房屋修缮义务构成违约，责令被告限期承担继续履行、采取补救措施、限期进行维修并赔偿相关损失暂计100元。具体修缮项目如下：外墙防水、外窗防水、屋面、楼板防水；墙面粉刷涂布脱落（公共区、楼梯间、门厅）；安全护栏腐烂、断裂；电梯，轿厢内通风照明监控，内饰破烂，移门关闭阻塞不畅，运行摇摆颤抖、呼梯按钮等；白蚁防治；水表井增加外窗封闭起来等;4.判令被告限期为原告办理房屋权属证书;5.判令本案鉴定费、律师费、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告于2015年3月10日与被告签订《合同》，购买了被告开发的位于澄迈县老城镇盈滨半岛东侧的御泉湾D1号楼3层302号房，建筑面积51.44平方米，每平方米5307.15元，总金额273000元。《合同》第八条约定“出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期：……2、其他非出卖人所能控制的延误原因等，如县、区级以上规划、建设、文物、环保而导致开发建设延长的，或政治事件、群体事件、气候、供电、供水等影响施工验收而导致开发建设延长的。……”《合同》第十一条约定“出卖人未能按本合同约定的期限交房，逾期在180日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之二支付违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。”《合同》第十五条约定“出卖人应当自房屋交付之日起90日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在365日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。”《合同》附件六约定“本合同商品房所有销售广告、沙盘模型、样板房、宣传资料、宣传软文、活动推广等（包括其中所载图片、模型及文字内容以及对规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明介绍等事项），均不作为任何商品房买卖要约及本合同的组成部分，也不作为商品房买卖价格确定的因素及交付的依据，买受人在签约前已仔细了解该商品房有关情况，出卖人无需在签订本合同时向买受人提供销售广告和宣传资料。本合同项下商品房交付最终以本合同双方约定条款为准。”《合同》附件七补充协议第二条约定“非出卖人原因出现下列情形之一，导致延迟交付商品房或办理房屋所有权证、土地使用权证的，出卖人不承担责任：1、政府相关部门延迟批准有关文件或延期办理有关手续的；2、相关配套设施验收审批延误的或者项目用地红线外的市政大配套未建成、未投入运营的；3、买受人未付清该房产的相关房款、税金、费用等款项的；4、出现本合同第八条所列特殊原因的；5、买受人未按照出卖人通知要求接受房屋；6、买受人懈怠于申请办理房屋所有权证、土地使用权证（含未按出卖人规定时间提供完整办证材料）的。”《合同》附件七补充协议第九条约定“双方同意将《商品房买卖合同》中第十五条内容中‘出卖人应当自房屋交付之日起90日内为买受人办理房屋权属证书’的约定变更为‘出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书’。《商品房买卖合同》中第十五条其他约定内容不变。”合同签订后，原告已按照合同约定以首付款加按揭贷款的形式支付了全部购房款，被告开具相应发票。2017年3月7日，原告委托他人领取了涉案房屋的钥匙，2017年3月14日缴纳涉案房屋装修保证金3000元，对涉案房屋进行了装修。另查明，涉案房屋于2014年1月28日取得《澄迈县房产预售许可证》。2015年4月3日，涉案项目变更规划，澄迈县住房和城乡建设局为其换发了建设工程规划许可证。2016年3月20日，涉案项目通过工程竣工验收。2019年10月25日，涉案项目通过消防验收。截至法庭辩论终结前，涉案项目尚未通过综合验收。 一审法院认为，本案案由应认定为商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案的主要争议焦点是：一、关于原告主张被告完成消防验收及综合验收的问题；二、被告是否承担逾期交房违约责任，违约金诉请是否超过诉讼时效，应如何计算的问题；三、原告诉请第二项是否有事实及法律依据；四、原告诉请第三项是否有事实及法律依据；五、原告要求限期办理房屋权属证书应否支持；六、被告应否承担原告律师费和差旅费。 关于原告主张被告完成消防验收及综合验收的问题。涉案房屋已通过消防验收。原告虽已经接收商品房，但涉案房屋所在项目尚未通过综合验收，被告应进一步通过综合验收，完善房屋交付条件。 二、关于被告是否承担逾期交房违约责任，违约金诉请是否超过诉讼时效，应如何计算的问题。 关于被告是否承担逾期交房违约责任。原告于2017年3月7日签收涉案房屋的钥匙，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，应视为涉案房屋在2017年3月7日已交付使用。涉案房屋所在项目虽然尚未通过综合验收，仍不符合合同约定的交房条件，但原告已实际收房，对被告的瑕疵交付行为，原告未予以拒绝，而是选择了尽快实现对所购房屋占有使用，应视为双方以各自的行为变更了合同约定的房屋交付的条件和方式。因此，原告在实际收房后又以房屋未达到交房标准为由要求被告承担逾期交房违约责任并无依据，不予支持。《合同》约定交房时间为2015年5月31日，自2015年6月1日至2017年3月7日，被告仍应承担逾期交房违约责任。被告主张政府规划调整和原告未缴纳契税、维修资金等相关费用导致延期交房。一审法院认为，首先，《合同》的签订时间为2015年3月10日，约定的交房时间是2015年5月31日，与合同签订时隔仅两月，被告作为房地产开发企业对涉案项目是否受规划调整的影响以及能否按期交房应有预见性，而被告仍签订该合同，说明被告愿受合同约束。其次，本案中，被告未能如期交房的根本原因在于涉案项目尚未通过综合验收，并非原告未付清税费导致，故被告以原告未缴纳相关税费为由主张行使先履行抗辩权，理由不能成立。综上，认为被告逾期交房免责理由不能成立。 关于逾期交房违约金的诉请是否已过诉讼时效的问题。本案合同约定的逾期交房违约金系按违约期间持续性计付，故判断是否超过诉讼时效，应当从起诉之日倒推三年，本案起诉之日为2019年8月21日，故自2016年8月22日至2017年3月7日期间的逾期交房违约金未超诉讼时效。 关于逾期交房违约金的计算问题。《合同》第十一条约定出卖人逾期交房，应按照逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。被告主张违约金明显畸高，应予调整，但未对损失过高进行举证，原告主张万分之二的违约金标准既有合同明确约定，又属合理范围，故不予调整。被告应向原告支付2016年8月22日至2017年3月7日逾期交房的违约金10756.2元（273000元×0.2‰×197天）。 三、关于原告第二项诉讼请求是否有事实及法律依据的问题。原告主张被告未按承诺建设露天游泳池、温泉入户、小区道路、景观、绿化等构成违约。首先，原告主张被告销售人员在售房时对上述内容作出过口头承诺，但其未能举证证明。其次，原告主张被告在海南房产网发布的一则广告也作出了承诺。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”原告提交的2019年7月7日海南房产网发布的一则广告显然不可能影响涉案合同的订立及房屋价格，不能认定为合同内容。综上，原告的第二项诉讼请求并无事实及法律依据，不予支持。 四、关于原告第三项诉讼请求是否有事实与法律依据的问题。原告主张被告未按合同约定履行房屋修缮义务构成违约，但其提供的照片不能确定拍摄时间、地、地点等院不予采信。并且按原告陈述，图片也大多来自于D1-1005房、D2-1006房、D2-1010房，也无法证明系涉案房屋受损需要维修。综上，原告未能举证证明涉案房屋及公共部分存在质量问题，关于其主张被告履行房屋修缮义务的诉请，并无事实依据，不予支持。 五、关于原告要求限期办理房屋权属证书的问题。因实行不动产统一登记制度后，已将房屋所有权证和土地使用权证两证合一，统一办理不动产权证。因此本案原告诉请办证应理解为办理不动产权证，办证期限应认定为合同约定的办理土地使用权证的期限，即房屋交付之日起730＋365日。本院已认定实际交房时间为2017年3月7日，现办证期限尚未届满，原告主张办证，不予支持。 六、关于原告主张的律师费和差旅费的问题。原告主张律师费和差旅费并无法律依据及合同约定，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告海南正阳置业有限公司对位于澄迈县老城镇盈滨半岛东侧的御泉湾D1号楼进行综合验收，完善房屋交付条件；二、被告海南正阳置业有限公司应在判决生效之日起十五日内向原告穆阳支付逾期交房违约金10756.2元；三、驳回原告穆阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6643元，由原告穆阳负担6442元，由被告海南正阳置业公司负担201元。 双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为：1.正阳公司是否应承担逾期交房违约责任，如应，违约金应如何计算。2.逾期交房违约金是否超过诉讼时效。 一、正阳公司是否应承担逾期交房违约责任，如应，违约金应如何计算的问题。穆阳与正阳公司签订的《合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据《合同》约定，正阳公司向穆阳交付的商品房存在逾期交房行为，一审判决根据合同约定判决正阳公司应承担自2016年8月22日至2017年3月7日逾期交房的违约金10756.2元，并无不当。正阳公司上诉主张涉案商品房未能按期交房系因政府规划调整及房地产市场调控政策等不可抗力因素导致，本院认为，正阳公司作为涉案楼盘的开发企业，应当对楼盘建设中可能出现的问题和困难作出充分预判，政府规划调整及调控政策变动并不属于不能预见的事项，也并非不能按期交房的不可抗力，正阳公司未能提交证据证明涉案房屋系因为行政机关的行为导致在约定的交付期限内无法达到法定或约定的交付条件，故正阳公司的该项上诉理由不能成立,本院不予支持。正阳公司关于穆阳的收房行为应视为穆阳放弃向其追索逾期交房违约责任权利的上诉主张，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。本案中,穆阳根据双方合同约定的违约金计算方式提出违约金的请求具有合同依据,正阳公司主张调低违约金,但未提交相应证据证明其违约行为对穆阳造成的损失远低于双方合同约定的违约金，对正阳公司的该项主张，本院不予支持。 二、关于逾期交房违约金的诉请是否已过诉讼时效的问题。逾期交房违约金系按违约期间持续性计付，一审法院根据本案起诉之日为2019年8月21日，从起诉之日倒推三年判断是否超过诉讼时效，并认定自2016年8月22日至2017年3月7日期间的逾期交房违约金未超诉讼时效并无不当，本院予以支持。 综上所述，正阳公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费68.91元，由上诉人海南正阳置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王东史 审 判 员 吴罗南 审 判 员 周忠胜 二〇二〇年九月十四日 法官助理 苏琳婧 书 记 员 陈梓杰 附：本案适用的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。