广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初2430号原告：黄利容，女，1957年12月25日出生，汉族，住广州市从化区。原告：邝春燕，女，1983年12月10日出生，汉族，住广州市从化区。原告：邝小燕，女，1985年1月5日出生，汉族，住广州市从化区。原告：邝嘉伟，男，1988年3月24日出生，汉族，住广州市从化区。四原告共同委托诉讼代理人：殷锦培，广东政衡律师事务所律师。四原告共同委托诉讼代理人：吴静君，广东政衡律师事务所实习律师。被告：邝某，男，1968年2月19日出生，汉族，住广州市从化区。被告：李某，女，1973年10月3日出生，汉族，住广州市从化区。被告：邝1某，女，2009年8月22日出生，汉族，住广州市从化区。法定代理人：邝某，男，1968年2月19日出生，汉族，住广州市从化区。法定代理人：李某，女，1973年10月3日出生，汉族，住广州市从化区。原告黄利容、邝春燕、邝小燕、邝嘉伟诉被告邝某、李某、邝1某物权保护纠纷一案，本院于2020年5月26日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2020年7月8日公开开庭进行审理。原告邝嘉伟及四原告的委托诉讼代理人殷锦培，被告邝某、李某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1.三被告迁出原告位于广州市从化区联星村xx号三楼的房屋[集体土地建设使用证号：从府集建字（1990）第xx]；2.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：被告邝某与原告的亲人邝2某（于2019年7月30日去世）是亲兄弟。2002年9月8日，邝2某与被告邝某及哥哥邝3某签订了一份《合约》。协议签订后，被告邝某及哥哥邝3某已借款6万元给原告。2019年5月29日，被告邝某凭上述《合约》向从化法院起诉原告及邝2某，要求原告将抵押给其的房产归其使用。法院审理后驳回了邝某的全部诉讼请求，邝某未提出上诉。原告认为，三被告无权占有、使用原告的房屋。望判如所请。三被告辩称，第一，原告违反诚实信用原则，抵押无效，不影响抵押合同其他部分的效力。第二，除了现在居住的原告的房屋，我方名下无任何房产，如果我们搬出去没有地方居住。第三，原告应履行合约第四条，原告应配合我方报批建房手续，或按合同约定的面积买同等面积的商品房给我方居住。第四，虽然合同第六条条款被判决无效，但当时邝2某的意思是让我们一直居住都无异议，我居住的房屋为有权占有，实际是邝2某通过默认方式赠与我方。第五，2002年原告抵押一、三楼时是毛坯房，我方出资装修后才能入住，一楼装修款一万五，三楼装修款二万五，一共四万元，原告要按照现时的装修价钱补偿给我方。第六，邝2某原来是社长，2018年10月15日在我方不知情的情况下，冒其父亲邝4某签名，强行拆除父亲分给我的瓦房，即合同第二条的瓦房，属侵权行为，请法院判定原告给我建回。第七，原告建给邝3某的楼房是违章建筑，因为只是有申请表，并没有取得国土局规划局等部门的审批手续，原告让我们在邝3某楼房的基础上加二楼是不行的。第八，邝2某的遗嘱是假的，不是邝2某的笔迹。经审理查明，2002年9月8日，四原告、邝2某（于2019年7月30日去世）作为甲方，与邝3某、被告邝某作为乙方，签订《合约》：甲方因儿女读书经费有困难，现将位于联星村xx土地建设用地使用证字从府：总字第xx号，字[1990]第xx号，权属甲方的楼房首层（一楼）及三楼共两层楼房抵押给乙方两人，折合人民币陆万元正，作解决儿女读书经费之用。慎防日后发生权属争议，特附加以下条约：一、乙方一次性付给甲方人民币叁万元正，余额叁万元分三年付，于每年的公历八月中旬给甲方壹万元交学费之用；二、乙方的半座瓦房安排给甲方十年内停放单车、什物之用。乙方如有拆建需要，甲方没有偿还能力时，乙方必须无条件在两幢楼的其中一幢地下（首层）安排一间房给甲方放什物之用；三、乙方两人无条件负责父母的居住到终老；四、为保障乙方的经办利益，甲方还款时要以还款时的建屋造价另建两层楼房作偿还给乙方。附注：建两层混合结构的楼房楼面面积，合一百柒拾平方米的建筑面积四类装修（注：报建款除外）。五、乙方在急需现款解决困难，甲方又没办法借到给乙方钱周转时，甲方也没能力帮忙的情况下，乙方有权转让或出卖两层楼房。六、甲方必须在十年内另建两层楼房偿还给乙方。否则甲方做抵押的两层楼房的使用权永远属乙方拥有作偿还。甲方无权再使用或收回（注：2002年9月—2011年9月为限期）。七、以上条约于2002年九月起生效，具有同等法律效力，甲乙双方必须信守执行，一式三份。关于《合约》约定的钱款交付问题：2002年9月7日，邝2某向原告邝某及第三人邝4某、邝3某出具《收据》一份，确认收到现金3万元。2003年7月15日，邝2某向第三人邝4某出具《收据》一份，确认收到现金1万元。2005年8月17日，邝2某向第三人邝4某出具《注明字据》一份，确认分四年（05年、04年、03年、02年）合计收到第三人邝4某交付的现金6万元。涉案房产的地址为广州市从化区江埔街联星村xx，集体土地建设用地使用证证号为从府集建字﹝1990﹞第xx号，土地使用者为邝2某，建筑占地面为35㎡，土地用途为住宅。庭审中，双方确认，涉案房产有三层楼房，由邝2某所建，目前第一、二层由四原告居住，第三层由三被告居住。被告至今未取得房屋报建审批手续。2019年5月29日，邝某作为原告，以邝2某、黄利容、邝春燕、邝小燕、邝嘉伟为被告，邝3某、邝4某为第三人，向本院提起诉讼，要求邝2某、黄利容、邝春燕、邝小燕、邝嘉伟将抵押给邝某的涉案房产的首层及三层共两层楼房归邝某使用,案号为（2019）粤0117民初2435号。该案庭审中，第三人邝3某确认其取得房屋报建审批手续后，邝2某一家于2012年出资在广州市从化区江埔街联星村xx建起一层约90平方米的住房。经审理，本院认定《合约》中关于“甲方必须在十年内另建两层楼房偿还给乙方，否则甲方作抵押的两层楼房的使用权永远属于乙方拥有作偿还，甲方无权再使用或收回”的约定无效，作出（2019）粤0117民初2435号判决：驳回邝某的全部诉讼请求。另查，邝2某与原告黄利容是夫妻关系，原告邝春燕、邝小燕、邝嘉伟是邝2某与原告黄利容的子女。邝2某因病于2019年7月30日死亡。根据广州市公安局从化区分局河东派出所出具的《户籍证明》可知，邝4某为邝2某、邝某及邝3某的父亲，邝4某的妻子朱某已于2003年7月29日因死亡注销户口。原告提交了2019年7月18日邝2某的遗嘱，内容为“本人邝2某身故后，名下所有财产及房屋所有权归儿子邝嘉伟所有，立此据为证”。邝小燕、邝3某（邝2某弟弟）、邝5某（邝2某妹妹）、邝6某在该遗嘱上签名。原告表示当时邝2某病重住院，意识清晰但不能写字，故由邝2某口述，由其子邝嘉伟代书，遗嘱内容及“邝2某”签名为邝嘉伟代写，邝2某自己按了指印。本院就此问题向在场人邝3某、邝6某、邝5某进行调查，三人对原告所述予以确认。本院认为，涉案宅基地使用者登记为邝2某，双方均确认涉案房产为邝2某所建。邝2某在去世前立下遗嘱，将其名下所有财产及房屋所有权交由儿子邝嘉伟继承，四原告对该遗嘱内容予以认可。被告表示该遗嘱并非邝2某所写，亦非邝2某真实意思表示，相关在场人亦与邝2某有利害关系，该遗嘱应认定为无效。就此，本院向在场人进行询问，邝3某、邝6某、邝5某均对该遗嘱内容的真实性予以确认。本院认为，邝2某病重期间，由其口述，他人代书书写遗嘱并无不可，在场人有邝2某弟弟、妹妹及工作上的同事，且均对遗嘱的书写过程及内容予以确认。故本院确认该遗嘱为邝2某的真实意思表示。由于涉案房屋为邝2某与黄利容的夫妻共同财产，邝2某遗嘱只能处理自己的财产份额，故涉案房产属于邝2某的份额由原告邝嘉伟享有。邝春燕、邝小燕不享有涉案房产的份额，其作为原告提起本案诉讼主体不适格。本案的适格原告应为黄利容、邝嘉伟。三被告辩称邝2某曾承诺过只要三被告未另外建好房子，三被告可以一直居住在涉案房屋三楼，原告对三被告所述予以否认。本院认为，三被告仅口头陈述邝2某曾作承诺，但未提交证据证明，原告作为涉案房产的所有人予以否认，故本院对三被告的辩称不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”之规定，《合约》约定权属邝2某、黄利容、邝春燕、邝小燕、邝嘉伟的楼房首层及三楼抵押给邝3某、邝某，则该建筑物占用范围内的宅基地一并抵押。但依照《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第二项“下列财产不得抵押：（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外”，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”及第五十六条“……合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”之规定，《合约》实为邝2某、黄利容、邝春燕、邝小燕、邝嘉伟与邝3某、邝某之间的借款合同，但里面涉及涉案宅基地及上盖建筑物的抵押条款应属无效，三被告无权占有。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”之规定，涉案房产第三层由三被告居住，涉案宅基地使用者登记为邝2某，上盖建筑物由邝2某所建，现邝2某因病去世，涉案房屋属于原告黄利容、邝嘉伟所有，权利人要求三被告迁出涉案房屋的第三层于法有据，本院予以支持。至于三被告认为原告违反《合约》约定，与本案不属于同一法律关系，本案不作处理，三被告应另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国继承法》第十六条、第十七条、第十八条、第二十二条第二款，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百八十二条、第一百八十四条第二项，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：被告邝某、李某、邝1某自本判决发生法律效力之日起六十日内迁出原告黄利容、邝嘉伟所有的位于广州市从化区江埔街联星社区西华居民小组证号为从府集建：总字第xx号，字﹝1990﹞第xx号集体土地建设用地上盖房屋第三层。本案受理费100元，由被告邝某、李某、邝1某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内按本判决确定的一审案件受理费同等金额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吕树彬人民陪审员  梁东云人民陪审员  梁少娴二〇二〇年九月二十四日书 记 员  罗俊贤