云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终1747号上诉人（原审被告）：威信县优喜喜国际洗衣生活馆。经营场所：云南省昭通市威信县龙泉路扎西尚城**。经营者：张丽。上诉人（原审被告）：李东翠，女，1962年9月24日出生，汉族，云南省威信县人，住威信县。上诉人（原审被告）：郑涵丹，男，1988年4月28日出生，汉族，云南省威信县人，住四川省成都市锦江区。被上诉人（原审原告）：威信县威信天源物业公司管理有限公司，住所地：云南省昭通市威信县扎西镇扎西尚城小区**。法定代表人：陶帮龙。委托诉讼代理人：张萌，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人：云南润红房地产开发有限责任公司威信分公司。住所地：威信县扎西镇麒麟新区麒麟路。统一社会信用代码：915306295993157026。负责人：李建华，经理。上诉人威信县优喜喜国际洗衣生活馆（以下简称：洗衣生活馆）、李东翠、郑涵丹与被上诉人威信县威信天源物业公司管理有限公司（以下简称：威信天源物业公司）、原审第三人云南润红房地产开发有限责任公司威信分公司（以下简称：润红分公司）物业服务合同纠纷一案，不服云南省威信县人民法院(2020)云0629民初57号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日受理后，依法组成合议庭书面对本案进行审理，现已审理终结。上诉人洗衣生活馆、李东翠、郑涵丹上诉请求：撤销原判或依法改判，诉讼费用由被上诉人承担。理由：一、一审判决存在以下采信证据错误且违法的情形。1、涉诉合同未经云南润红房地产开发有限责任公司授权或者同意，合同未生效，属于无效合同；2、工作联系函未核实签收人，且工作联系函的内容仅为恢复消防设施和提供二消图纸；3、被上诉人出具的第四组证据不能证实上诉人于2018年开始使用商铺；4、原审判决对被上诉人出具的十组证据未完全作出认定，有证据遗漏情形。二、一审判决存在认定事实不清的情形。1、一审判决认定《前期物业服务合同》合法有效，属于认定事实不清；2、涉诉小区至今未将房屋和商铺交付业主的原因是原审第三人导致，第三人未在销售房产和商铺时告知过业主对物业的使用、维护，上诉人使用商铺后不知道小区物业情况及未享受过被上诉人提供的物业服务，被上诉人不能举证证明其履行了物业服务事项；3、根据被上诉人与第三人签订的《前期物业服务合同》第十九条约定，已竣工但未出售的物业以及甲方未交付给业主，物业服务费由甲方全额交纳，第三人与被上诉人均认可涉诉小区全部房屋及商铺均未交付给业主的事实，物业管理费应由第三人承担。被上诉人威信天源物业公司未作答辩。原审第三人云南润红房地产开发有限责任公司威信分公司未作陈述。威信天源物业公司起诉请求：1、判令洗衣生活馆支付威信天源物业公司2018年1月1日至2018年12月31日物业服务费2522.1元、二次加压费240元、水池清洗费60元，共计2822.1元；2、判令洗衣生活馆按银行同期贷款利率支付威信天源物业公司自逾期缴费之日起至实际结清之日止的资金占用损失；3、判令李东翠、郑涵丹对洗衣生活馆所欠缴费用及资金占用损失承担连带责任；4、判令洗衣生活馆、李东翠、郑涵丹承担本案诉讼费用。原审法院经审理确认的法律事实：天源物业与润红分公司于2017年6月30日签订威信县扎西尚城商住小区《前期物业服务合同》，约定润红分公司委托天源物业对该小区提供前期物业服务。2017年7月2日，威信县发展和改革局以威发改复﹝2017﹞75号《关于威信县扎西尚城小区物业服务收费标准的批复》，该小区商铺物业服务费每月每平方米2.50元，自来水二次加压费每月每户20元，化粪池清掏和水池清洗费每月每户5元。2017年12月起，李东翠、郑涵丹占有扎西尚城一楼商铺，并于2018年3月，将一楼115号商铺出租给洗衣生活馆经营，商铺建筑面积共计84.07平方米。洗衣生活馆按商铺租赁合同使用建筑面积75.88平方米，同时约定物业管理费共计每年1365元，洗衣生活馆以该商铺为经营场所经营至今。2018年期间，威信天源物业公司曾多次以公告、通知的形式催收，李东翠、郑涵丹、洗衣生活馆未向原告天源物业缴付物业服务费用。原审法院认为，天源物业与润红分公司签订的《前期物业管理服务合同》对业主有约束力，威信天源物业公司为其小区提供服务，李东翠、郑涵丹占有房屋后并将该房屋出租与洗衣生活馆使用，威信天源物业公司已为威信县扎西尚城商住小区业主和物业占有人提供了物业服务，业主和物业占有人应当按照行政主管部门批复的缴费项目和标准向威信天源物业公司缴付物业服务等费用。李东翠将占有的房屋出租与洗衣生活馆经营使用，洗衣生活馆应在经营使用期间应按照李东翠与张丽签订的合同约定每年缴纳物业服务费用1365元，因洗衣生活馆在2018年3月开始租用该房屋，洗衣生活馆应支付2018年4月至2018年12月共9个月的物业管理费即1024元，洗衣生活馆经威信天源物业公司催收不予缴纳，威信天源物业公司要求李东翠、郑涵丹承担连带责任的请求成立，予以支持。关于威信天源物业公司要求主张资金占用损失的请求，虽李东翠、郑涵丹、洗衣生活馆逾期未缴纳物业服务费用，但双方未对资金占用损失的计算标准进行约定，对要求李东翠、郑涵丹、洗衣生活馆支付资金占用损失的主张不予支持。李东翠、郑涵丹辩解威信天源物业公司与第三人润红分公司签订的《前期物业服务合同》无效、威信县发展和改革局批复程序违法缺乏事实法律依据，原审法院不予采信。洗衣生活馆以未享受威信天源物业公司提供的相关物业服务，不同意支付物业服务费的辩解理由不能成立，不予支持。2018年1月至12月，物业服务费2522（84.07×2.5×12=2522）元、二次加压费240（20×12=40）元、水池清洗费60（5×12=10）元，共计2822元，由李东翠、郑涵丹缴付1798元。洗衣生活馆缴付物业管理费1024元，李东翠、郑涵丹应承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条、八十二条、八十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、由李东翠、郑涵丹在本判决生效后十日内支付威信县天源物业管理有限公司2018年1月至12月物业服务费、二次加压费元、水池清洗费元共计1798元。二、由威信县优喜喜国际洗衣生活馆在本判决生效后十日内支付威信县天源物业管理有限公司2018年3月至12月物业服务费、二次加压费、水池清洗费共计1024元，李东翠、郑涵丹承担连带支付责任；三、驳回威信县天源物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由威信县优喜喜国际洗衣生活馆负担10元，李东翠、郑涵丹负担15元。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二上诉人二审提交的《垃圾处理费收据》不能证实被上诉人未履行物业职责，对关联性本院不予采信。被上诉人一审提交的第一组证据中的案涉商铺户型图、案涉商铺面积明细表，上诉人对真实性无异议，原审法院组织质证后未予认证不符合法律规定，本院认证如下：案涉商铺户型图、案涉商铺面积明细表能证实使用商铺的面积，位置，本院予以采信。二审中，上诉人除对被上诉人提供物业服务的事实有异议外，对其余事实无异议，对无异议的事实本院予以采信。对有争议的事实，本院将结合证据综合予以评判。本院认为，归纳上诉人的上诉主张，本案的争议焦点是：1、本案《前期物业服务合同》是否无效？2、一审判决洗衣生活馆支付物业服务费及资金占用费、二次加压费、水池清洗费是否恰当？3、郑涵丹是否应对上述费用承担连带支付责任？针对本案争议焦点，结合上诉人的上诉主张，本院评判如下：一、关于本案《前期物业服务合同》是否无效的问题。本院认为，根据《物业管理条例》第二十四条第二款的规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业”。本案《前期物业服务合同》的合同效力问题，判断合同效力的依据为是否违反法律和行政法规的效力性强制规定。《物业管理条例》系管理性规定，是否经过招投标方式选聘物业管理企业，属于行政机关是否应进行行政处罚的范畴，不影响合同的效力。该《前期物业服务合同》已经被本院（2019）云06民终1619号民事判决书确认有效，第三人云南润红房地产开发有限责任公司并未否认润红公司威信分公司与被上诉人签订的《前期物业服务合同》的事实，润红公司威信分公司经营范围为房地产开发，润红公司威信分公司在经营权限内与被上诉人签订的《前期物业服务合同》合法、有效，该合同已经实际履行完毕，一审认定该《前期物业服务合同》有效，符合法律规定，本院予以支持。二、关于一审判决洗衣生活馆、李东翠支付物业服务费、资二次加压费、水池清洗费及资金占用费是否恰当的问题。本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条的规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。一审查明上诉人李东翠在2017年12月实际占有商铺，2018年3月1日将其占有84.07平方米的案涉商铺出租给洗衣生活馆使用，无论李东翠是否系涉诉商铺实际产权人，其占有商铺并对商铺进行出租受益，对未出租之前（2018年1月1日至2018年2月28日）的商铺物业服务费用（84.07×2.5×2个月=420.35元）应由李东翠承担。至于出租后的商铺（2018年3月1日至2018年12月31日）物业服务费（84.07×2.5×10个月=2101.75元），李东翠与张丽签订的合同约定每年缴纳物业服务费用1365元，因洗衣生活馆在2018年3月1日开始租用该房屋，洗衣生活馆应支付2018年3月至2018年12月共10个月的物业管理费即1137.5元，李东翠承担连带支付责任，超过合同约定的物业服务费用964.25元由李东翠承担支付责任。对于天源物业主张的二次加压费、水池清洗费的问题。从《前期物业服务合同》第十八条的约定可以确定，商业部分的业主或物业使用人只需缴纳每月每平方米2.50元，无需缴纳物二次加压费及水池清洗费，天源物业一审提交的《二次供水设备表》、报修登记表仅能证实其对设备进行维护，不能证实双方约定商铺业主或商铺使用者需承担二次加压费及水池清洗费，威信县发展和改革文员会的批复是针对天源物业公司上报的《关于扎西尚城小区物业服务费申请》，商铺业主和使用人是否需要缴纳二次加压费及水池清洗费需以《前期物业服务合同》的约定为准，原审法院予以支持该笔费用，不符合本案客观实际及《前期物业服务合同》约定，本院予以纠正。上诉人认为原审采信天源物业提交的工作联系函、交接班记录表、消防巡查台账违法，被上诉人实际未提供物业服务的上诉理由，经审查，工作联系函签收人姓名处有郑涵丹签名，郑涵丹系李东翠其子女，其代母亲签收工作联系函符合常理；交接班记录表、消防巡查台账等工作记录情况能客观反映出物业公司对小区进行管理的情况，故原审法院综合全案，结合实际予以采信并无不当，该上诉理由，本院不予支持。上诉人认为物业管理费应由第三人承担的上诉理由，经审查，第三人承担物业服务费的前提是其未将商铺移交业主或商铺尚未出售，但本案商铺于2017年12月已经由上诉人李东翠系实际占有、使用，无论其是否是业主，均不影响其承担缴纳物业服务费的义务，该上诉理由，本院不予支持。三、关于郑涵丹是否应承担连带责任的问题。本院认为，郑涵丹既不是业主，也不是商铺占有使用人，工作联系函中接收人为李东翠而非郑涵丹，郑涵丹基于与李东翠的母子关系代李东翠签收材料不等于其应对物业服务费承担连带支付责任。被上诉人未提供上诉人郑涵丹系商铺业主或实际使用人的依据，原审法院判决上诉人郑涵丹承担连带支付责任，没有法律依据，本院予以纠正。综上所述，原审认定事实不清，实体处理不当，洗衣生活馆、李东翠、郑涵丹的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、撤销威信县人民法院(2020)云0629民初57号民事判决；二、由李东翠在判决生效之日起十日内向威信县威信天源物业公司管理有限公司支付2018年1月1日至2018年2月28日物业服务费420.35元、2018年3月1日至2018年12月31日物业服务费964.25元，合计1384.6元；三、由威信县优喜喜国际洗衣生活馆在判决生效之日起十日内向威信天源物业公司管理有限公司支付2018年3月1日至2018年12月31日物业服务费1137.5元；四、李东翠对第三判项承担连带支付责任；五、驳回威信县威信天源物业公司管理有限公司其余诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由威信县威信天源物业公司管理有限公司承担5元，由威信县优喜喜国际洗衣生活馆承担8元，由李东翠承担12元。二审案件受理费50元，由威信县威信天源物业公司管理有限公司承担10元，由威信县优喜喜国际洗衣生活馆承担16元，由李东翠承担24元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间内向原审人民法院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审判长  王正云审判员  杨稳香审判员  肖荣蓉二〇二〇年九月十日法官助理罗丹书记员文栋