广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初4264号原告：广州市越秀区房屋管理局，住所地广州市越秀区吉祥路**。法定代表人：罗学文。委托诉讼代理人：龚健，该局工作人员，联系地址同上。委托诉讼代理人：麦皓伦，该局工作人员，联系地址同上。被告：广州市广源实业总公司，，住所地广州市越秀区东风东路****自编1904之**法定代表人：朱明沛。委托诉讼代理人：陈芝琴，该公司职员，联系地址同上。第三人：广州广南房产发展有限公司，住所地，住所地广州市越秀区越华路****自编**iv>法定代表人：张方明。第三人：广州市广安房产发展有限公司，住所地广州市越秀区，住所地广州市越秀区越华路****自编**v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：张方明。第三人：广州广恒房产发展有限公司，住所地广州市越秀区解放南路高第，住所地广州市越秀区解放南路高第西街****e='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：张方明。三第三人的共同委托诉讼代理人：许光玉，广东海建律师事务所律师。三第三人的共同委托诉讼代理人：许晓冰，广东海建律师事务所律师。原告广州市越秀区房屋管理局与被告广州市广源实业总公司（以下简称广源公司），第三人广州广南房产发展有限公司（以下简称广南公司）、广州市广安房产发展有限公司（以下简称广安公司）、广州广恒房产发展有限公司（以下简称广恒公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人麦皓伦，被告的委托诉讼代理人陈芝琴，三第三人的共同委托诉讼代理人许光玉、许晓冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告及三第三人向原告支付原越秀区XX路23号地下自2018年1月1日起至实际将补偿房屋移交原告接管之日止的租金损失补偿款（按169.40元/月计）。事实和理由：广州市越秀区XX路23号地下房屋是我局经管的直管房，于2010年1月20日以拆迁字（1988）XX号《城市房屋拆迁许可证》批准被告征用，征地租金损失补偿款为169.40元／月，被告征地拆迁后按原被拆房屋的原租金标准向我局缴纳租金损失补偿款至2017年12月，从2018年1月起无故拖欠租金损失补偿款。我局作为涉讼房屋的管理者，依法享有对涉讼房屋的占有、使用和收益的权利，在被告未能将补偿房屋移交给我局之前，被告理应缴纳因拆迁涉讼房屋而对我局造成的租金损失补偿款（按拆迁前原租金169.40元／月计）。因此被告应按原被拆房屋的原租金标准向我局缴纳租金损失补偿款至将补偿房屋移交给我局接管之日止。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告辩称：1、涉讼房屋虽然属于原告的直管房，但根据被告与原告签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议》内容，双方约定的是异地产权调换，不存在租金补偿款的约定，且被告从未向原告缴纳租金，因此，原告的诉讼请求没有事实及法律依据。2、根据原告所述，涉讼房屋因拆迁字（1988）XX号《城市房屋拆迁许可证》批准被告征用，征用的目的是开发海珠广场项目。但该项目实际是三第三人开发建设，且涉讼房屋的拆迁安置、移交补偿等问题全部由三第三人委托广州市荔湾建筑工程有限公司（以下简称荔湾建筑公司）办理，即便存在租金补偿款，也应由三第三人承担。3、虽然涉讼房屋是被告与原告签订，但实际履行协议的当事人是第三人，因此，根据合同法第84条的规定，被告已经将协议书的债务转移给第三人，且原告已经同意了，即便存在租金补偿款，原告也应向第三人追讨，而不应向被告追讨。三第三人共同述称：一、原告主张要求我方与广源公司共同承担公租金，没有事实和法律依据。原告主张我方与广源公司共同承担公租金的理由是“我方是地块的实际开发经营者”，该说法不成立。1.该说法没有法律依据，“地块实际开发经营者”并非一个法律概念，无任何法律针对“地块实际开发经营者”设立任何法律义务，我方不是拆迁人，我方对地块开发投资并不必然导致我方负担上支付公租金的义务。2.法律规定明确拆迁人义务主体为广源公司。根据《城市房屋拆迁管理条例》第四条及第十三条的明确规定，“取得拆迁许可证”是拆迁人主体要件，补偿被拆迁人、签署拆迁补偿协议是拆迁人的法定义务。本案中，广源公司是涉案地块拆迁字[1988]**《城市房屋拆迁许可证》的持有人，根据条例的规定，签署拆迁补偿协议、作出拆迁补偿是广源公司的法定义务。此外，《拆迁补偿协议》记载的拆迁人、《广州市非住宅房屋租金计算评估表》盖章确认人均是广源公司，故广源公司是《拆迁补偿协议》中履行拆迁人合同义务的主体。3.“公租金”是因广源公司违反《拆迁补偿协议》导致，违约后果应由广源公司承担。4.广源公司与香港恒基集团合作开发涉案地块，双方成立了我方三广公司，其中香港恒基集团负责提供一定金额的资金，广源公司负责提供土地使用权，包括负责涉案地块拆迁安置补偿工作，完成三通一平，并负责获得政府部门出具的有关征地、拆迁的文件。至2010年前，香港恒基集团已就涉案地块向广源公司支付了包括拆迁的相关费用人民币69476715.2元、美金300000元以及港币97554575.01元，合计超过2亿人民币，但广源公司并未按约完成拆迁工作，因此我方委托了案外人荔湾建筑公司协助广源公司，并额外向荔湾建筑公司支付了人民币1.8亿元费用。然而，从广源公司提交的证据3三份协议可以看出，广源公司并非缺乏资金、房源完成拆迁，而是通过“转让房源”给荔湾建筑公司，向荔湾建筑公司收取“购房费”，仅证据中的三个协议就已收取“购房费”超过1000万元，等于变相再向我方收了一次拆迁费用，严重恶意损害投资方香港恒基集团及我方的权益。二、广源公司主张“拆迁义务转移”的事实理由均不成立。1.本案不具备债务转移的法定情形。第一，本案中各方证据无一可证明广源公司与我方之间达成“拆迁义务转移”的书面协议或者口头合意。第二，原告一旦认定广源公司为拆迁人、《拆迁补偿协议》的补偿义务人，无证据证明原告(债权人)同意了所谓的债务转移。第三，《拆迁补偿协议》的变更需要办理法定手续，不可随意变更。2.我方代为缴纳公租金，不转移广源公司拆迁人的义务。3.我方委托案外人协助拆迁，不改变广源公司拆迁人地位。4.我方为地块开发商，与广源公司拆迁人义务无关。经审理查明：1988年4月8日，广州市城市规划局向被告作出（88）城地批字第XX号文，同意被告征用海珠广场西侧地段土地，核准面积34440平方米，兴建商业大厦。1993年9月24日，广州市国土局作出穗国土建用字（1993）第XX号《建设用地批准书》，批准被告用地海珠广场西侧（C座）属第一期用地，用地面积9000平方米。2005年11月17日，被告（为甲方）与荔湾建筑公司（广南、广安公司委托单位，为乙方）签订《海珠广场一期直管公房房屋产权调换补偿协议》，其中内容为：根据2005年9月16日广南公司、广安公司的委托函，经甲乙双方协商一致，共同为解决由广南公司、广安公司开发的海珠广场A、B座地块范围内27幢拆迁补偿纠纷诉讼案的直管公房房屋的拆迁安置补偿达成如下协议，……由于前期广南、广安公司投入了部分资金给甲方用于拆迁安置A、B座地块红线范围内部分公产的房屋，因此，甲方同意提供建筑面积2282平方米不交吉的房屋与越秀区国土房管局作等价值房屋交换；与越秀区国土房管局进行房屋等价值交换，一切移交手续的办理由乙方负责，甲方协助做好各项配合工作等。2007年1月，第三人广南公司、广安公司、广恒公司共同向被告发函，称：我司已委托荔湾建筑公司代向区国土局各职能部门核定欠付公房租金、滞纳金及咨询办理拆迁结案的各项安排，烦请贵司提供所需资料及记录予荔湾建筑公司，以便进行上述工作。2009年1月5日，原告作出越秀区XX路23号地下房屋的《广州市住宅房屋租金计算（评估）表》，评定上述房屋月租169.40元。被告在上述计算表中盖章确认。2009年10月21日，第三人广南公司、广安公司、广恒公司共同出具《授权委托书》，委托荔湾建筑公司为其所拥有之广州海珠广场A、B及C地块办理尚余之房屋拆迁补偿事宜及拆迁结案的各项安排。后被告（为甲方）与荔湾建筑公司（广南、广安公司委托单位，为乙方）再次签订《海珠广场一期直管公房房屋产权调换补偿协议》，其中内容为：根据2009年10月21日广南公司、广安公司的委托函，经甲、乙双方协商一致，共同为解决由广南公司、广安公司、广恒公司开发的海珠广场A、B、C座地块红线范围内的直管公房房屋的拆迁安置、移交补偿达成如下协议；一、需办理移交补偿的直管公房房屋为XX西街1、5、6、8、20、22、24号等门牌，按评估总价进行公房产权调换补偿；二、由于前期广南、广安、广恒公司已投入资金给甲方用于拆迁安置A、B、C座地块红线范围内公产的房屋，因此，甲方需提供泰沙路晓南一街、晓二街、中山三路荣华南、海珠中路、同福西后街、盘福路双井街等建筑面积1799.9031平方米不交吉的房屋〈带租户〉与越秀区国土房管局作等价值房屋交换；……五、与越秀区国土房管局进行房屋等价值交换，一切移交手续的办理由乙方负责，甲方协助做好各项配合工作等。2009年11月3日，被告向原告提交《报告》，内容为：根据广州市规划局1988年4月8日，以（88）城地批字第XX号文核准，征用越秀区海珠广场西侧兴建商住楼。地块于2005年5月30日穗国房字（。地块于2005年5月30日穗国房字（2005)**文列入广州市125宗烂尾地块之一8年克服种种困难，为了保护国有资产免于流失，陆续补偿了一万多平方米直管公房。现经越秀分局核实剩余代管房约一万五千多平方米需要与越秀分局办理产权补偿。由于我司历史问题债务重重，官司缠身，面临破产，我司无法与越秀分局办理上述剩余代管房的补偿手续。我司现以合作方广安公司、广南公司、广恒公司的委托单位荔湾建筑公司其名下的房屋与越秀分局办理上述剩余代管房的补偿手续。被告（为甲方）并与第三人广南公司（为乙方）、广州市新骏物业管理有限公司（为丙方）签订了《委托缴款协议》，内容为：就广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局委托丙方向甲方收取沿江路174号等34间门牌房屋之房屋租金事宜，甲方委托乙方向丙方缴付该等房屋租金。2010年1月20日，原告（为被拆迁人、乙方）与被告（为拆迁人、甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》（已于2010年2月21日办理协议备案），内容为：甲方经广州市国土资源和房屋管理局以拆迁字（1988）XX号《城市房屋拆迁许可证》批准，拆迁属乙方所有的房屋。甲方拆除乙方越秀区XX路23号房屋，砖木结构1层，用途为住宅，产别代管产，建筑面积62.5056平方米。双方同意按异地产权调换补偿方式办理原址房屋的补偿，甲方自有产权房屋海珠区泰沙路晓南一街17号904房（建筑面积68.0546平方米）与原址房屋62.5056平方米作产权调换，差价互不补偿。甲方应在2010年6月30日前，将产权调换的房屋交付给乙方。甲方违反上述约定的，应按每逾期一天赔偿每平方米1元的标准向乙方承担违约责任。甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应在2010年6月30日前向乙方提供房屋的相关用地、报建、建筑质量、验收等证明文件，并协助乙方向房地产行政主管部门办理房屋所有权证手续等。后原告将上述房屋交由广州市越秀区第二土地房屋管理所接管。2014年7月15日，广州市越秀区第二土地房屋管理所向被告发出《关于一德路-XX路地块移交补偿问题的函》，其中内容为：贵司征用的一德路-XX路地块，在移交补偿过程中，存在如下问题，……补偿外区的房屋，一直未能通过外区验收，涉及房屋42套（详见附表），请与各区分局联系落实房屋验收，并将验收表回复我所。附表中编号5、原址XX路23号，……未通过外区验收。被告已于次日签收该函。后广州市越秀区第二房屋管理所先后于2016年4月29日、2017年9月13日再次向被告发出《关于一德路-XX路地块移交补偿问题的函》。2018年1月17日，第三人广南公司向原告交纳了XX路23号地下房屋2017年7月至12月共6个月的租金1016.40元。广州市越秀区第二房屋管理所先后于2018年4月11日、9月30日，2019年5月21日向第三人广南公司发出《关于交纳征用地块房屋租金的通知》，催缴沿江路180号等房屋（欠租明细表列有XX路23号房屋）2018年1月起的租金等。2018年11月6日，第三人广南公司、广安公司、广恒公司共同向荔湾建筑公司发出《关于海珠广场A、B、C地块公房移交问题的函之回复》，其中要求荔湾建筑公司自行联络广州市越秀区第二房屋管理所，并向其指定的物业管理公司广州市新骏物业管理公司交纳2018年1月至12月的房屋租金。本案诉讼中，原告称：涉讼房屋在拆迁前全部是出租的状态，都有租户向我方交租的，这从我方与被告签订拆迁补偿协议里的评估都是按不交吉来评估可以对应。由于征用单位实施的拆迁行为，导致我方的租金收益受到侵害，没有向原来的租户收到租金，这就是我方主张的租金补偿款，直到拆迁单位将产权补偿房屋移交我方，我方才能行使收益权，向租户收租。移交之前是拆迁单位向我方支付租金补偿款，移交之后，是租户向我方支付租金。现涉讼房屋均未与我方办理产权移交给手续，均需要向我方支付租金补偿款。被告称：拆迁补偿的相关手续都是由第三人与原告办理，故其不清楚涉讼补偿房屋是否办理移交手续。三第三人称：相关移交手续是由原、被告办理的，我方没有参与办理补偿房屋的移交手续。关于被告与第三人的关系。被告称：是合作关系；我方拿地，没有钱开发就引入第三人，第三人出钱。简言之，我方出地，对方出钱，合作开发，对方将合作收益给了我方之后，这块地所有的事情都是由第三人处理；至于合作收益是否已经收到，还无法理清；但是合作之后，所有拆迁、房屋建设、销售都是第三人在实施；我方刚开始是跟香港的公司合作，后来香港公司成立了三个第三人作为项目的开发公司。三第三人称：香港公司恒基集团公司是跟被告合作开发涉讼地块，被告是负责出地、包拆迁，恒基公司是负责限额出钱，由被告去完成拆迁安置；在上述合作的基础下，恒基公司与被告共同成立三第三人，三第三人的股东还是有被告在内的；被告无法完成拆迁，违反了合作协议，故三第三人只能另外委托荔湾建筑公司来协助被告继续去完成。本院认为：因被告征用拆迁原告的房屋，导致原告未能收取被拆迁房屋承租人的租金，原告要求被告支付租金损失补偿款，合法合理，本院予以支持。虽然第三人广南公司受被告委托代为支付了之前的租金损失补偿款，但被告是涉讼征用地块的用地单位和房屋拆迁安置补偿合同的当事人，在用地单位和合同未依法变更或解除的情况下，被告抗辩主张其债务已转移给第三人、应由第三人承担本案责任，理据不足，本院不予采纳。因双方至今未办理补偿房屋的移交手续，何时办理亦未确定，故本案只对至本判决生效之日止的租金损失补偿款予以处理；之后的租金损失补偿款，不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告广州市广源实业总公司向原告广州市越秀区房屋管理局支付原广州市越秀区XX路23号地下房屋自2018年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金损失补偿款（按169.40元/月计）。二、驳回原告广州市越秀区房屋管理局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告广州市广源实业总公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍丽娜人民陪审员  邓晓红人民陪审员  卫宝钊二〇二〇年九月七日书 记 员  梁菁菁