河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终6476号 上诉人（原审被告）：张秀丽，女，1976年11月26日出生，汉族，住石家庄市桥**。 委托诉讼代理人：陈伟，河北晟舜律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：何林清，女，1986年2月20日出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：张涛，河北德公律师事务所律师。 原审第三人：石家庄北城房地产开发有限公司，住所地石家庄长安区东大街开元金融中心11A。 法定代表人：孟清怀，总经理。 委托诉讼代理人：陈前进，赵志鹏，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 上诉人张秀丽因与被上诉人何林清买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初3250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭。本案现已审理终结。 张秀丽上诉请求：1、请求依法撤销河北省石家庄市裕华区人民法院(2019)冀0180民初3250号民事判决书。并依法改判。2、判令第三人承担本案的上诉费、评估费等全部费用。事实与理由：一、原判决认定事实错误，适用法律错误。1、本案虽然是因为房屋买卖合同产生的纠纷，在合同履行过程中，张秀丽与何林清前后三次到开发商处办理了更名手续（双方通话记录及原第一审所审记录为证）且开发商是直接通知何林清去补交的差价款。被上诉人何林清爱人（徐建)已经按照第三人的要求，补交了该房屋差价款22743元（原二审庭审记录证明）,第三人收回了2014年张秀丽的原收据，重新向何林清出具了收据。由此说明，何林清已经被第三人认定为实际的购房人，第三人应当是买卖合同的相对人，也证明张秀丽积极的履行了办理更名手续的义务，不存在违约责任。2、导致何林清买卖该房屋过户不能的原因是第三人在未通知上诉人，上诉人不知情的情况下，第三人将该房屋登记备案到了石家庄北城教育科技有限公司名下，后又卖给其他人，开发商的行为实属一房二卖，使得买房人何林清过户不能，买卖不能。3、第三人称曾发快递通知张秀丽办理网签手续，并提供“张秀丽”的快递签收亲笔签名，当张秀丽向法庭提出要做签名的笔记鉴定时第三人又称不能提供检材，无法进行鉴定，第三人依法承担举证不能的责任。二、该案在原一审中，发还后重申中，张秀丽一直请求法院将第三人列为被告，并承担违约赔偿责任。而法院未同意张秀丽的请求，将该案的违约赔偿责任让张秀丽承担后再向第三人予以追偿，这样判决使得该案件得不到最终的处理。这样判决更明显的是增加了当事人的诉累，增加了审判机关的诉累。综上，张秀丽不存在任何违约责任，自始至终没有从主观意识上因房价上帐而恶意的不配合把房屋卖给过户给何林清。造成该房屋买卖过户不能的原因是第三人，是第三人将房屋变更登记，又出售给他人，具有一房二卖的主观过错。具有恶意致使合同履行不能的行为，更具有因房价上涨恶意获取不当得利的主观动机。因此，请求二审法院撤销河北省石家庄市裕华区人民法院(2019)冀0180民初3250号民事判决书，依法改判第三人承担全部违约赔偿责任。 何林清答辩称，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 石家庄北城房地产开发有限公司答辩称，第一个，上诉人与被上诉人何林青从未到我公司办理过更名手续，我公司也未通知过何林青补缴房款，对于上诉人与何林青签署的合同以及他们双方合同履行的情况我公司不知情，2人的纠纷与我公司无关。第二，我公司另行出售案涉房产是上诉人违反了与我公司所签署的联合建房协议所导致的后果。而且该纠纷与本案上诉人与被上诉人何林青之间合同纠纷的审理无关。第三，第三人不是案涉合同的主体，原审法院判决本案由上诉人来承担责任没有事实和法律依据。上诉人的上诉请求不能成立。 何林清向一审法院起诉请求：1请求依法判令解除双方签订的《合同》；2、请求依法判令被告退还原告购房款702743元，并赔偿原告经济损失698288元；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年7月5日，第三人北城公司与被告张秀丽签订《半岛名邸项目联合建房协议》，约定被告自愿参与由第三人北城公司开发建设的“柳林铺城中村改造项目（暂定名：半岛名邸）”西侧地块x号楼x单元xx室，暂测建筑面积79.1平方米，总房价金额暂定450870元。在签署协议当天，即2014年7月5日前交纳总房款450870元。第三人取得项目《商品房预售许可证》后通知被告，被告自通知之日起7日内与第三人签署正式《商品房买卖合同》，逾期不签署合同的，第三人有权将其房屋另行出售，自通知之日起30日内第三人将被告已交纳的房款全额无息退还。在签署正式《商品房买卖合同》前可免费进行一次更名，被告与第三方协商更名后需向第三人提交书面联合建房更名申请，并经第三人批准后，更换原收款收据和协议，《商品房买卖合同》一经签署后不再进行更名。同时第三人不参与被告和任何第三方相关的转让事项，对乙方与任何第三方因转让（联合建房协议更名）产生的有关纠纷，第三人不承担任何法律责任。2016年9月30日，原被告签订《合同》一份，约定双方同意将柳林铺小区（半岛名邸项目）x号楼x单元xx室，面积79.1平方米，每平方8596元单价出售给原告何林清，共计人民币680000元整，预交定金50000元整，于9月30日前将其余款项一次性结清，由被告张秀丽负责办理过户手续。原告于2016年9月19日向被告支付50000元，于2016年9月30日向被告支付630000元，被告向原告出具收到680000元房款的收条。2017年8月20日原告向第三人补交房款22743元（收据上记载的交款人为被告）。以上事实原告提交被告与第三人于2014年7月5日签订《半岛名邸项目联合建房协议》、原告与被告于2016年9月30日签订的《合同》、收条、华夏银行流水予以证明。第三人称，2017年11月24日通过顺丰快递向被告张秀丽邮寄《通知》，张秀丽收到了该份快递。还通过邮箱向被告张秀丽发送《通知》邮件。被告张秀丽收到快递后没到第三人处办理相关手续，所以第三人将房屋另行出售给北城教育，并于2018年4月17日备案至北城教育名下。《通知》内容为：2014年7月5日，您与我公司签订了《半岛名邸项目联合建房协议》，我公司已于2017年5月5日正式取得该项目的《商品房预售许可证》，随后我公司已经多次电话通知您前来签订《商品房买卖合同》，现公司向您发出本通知，请您在接到本通知后，尽快来我公司签订《商品房买卖合同》并办理相关手续，若逾期未能办理由此产生的后果将由您个人承担。被告提交了《通知》、光盘、顺丰快递单和签名以及邮箱网页截屏。被告张秀丽称，光盘通知内容不能够证明是双方解除房屋买卖合同的内容，只是第三人单方通知张秀丽尽快去办理相关事宜，该通知没有约定被告去办理相关手续的时间和期限，且张秀丽未收到过第三人邮寄的《通知》，快递中的签名不是本人书写。被告张秀丽向法院申请对顺丰速运单中左侧“张秀丽”签名进行笔迹鉴定，但由于邮件回执上的签字是收件人通过快递人员携带的电子设备进行的电子签名，第三人无法提供检材原件，所以鉴定无法继续进行。原告何林清申请对坐落于石家庄市xx房产的申请人起诉时（即2018年7月5日）的市场价值进行评估鉴定。本院委托河北天诚房地产资产评估有限公司对该争议房屋进行评估鉴定。2020年1月9日，该评估有限公司出具天诚【2020】估字第0101号房地产评估报告，估价结果为：估价人员采用比较法和收益法对评估对象进行了分析、测算和判断，最终确定估价对象在价值时点2018年7月5日的市场价值为RMB132.62万元，房地产单价为15961元/平方米。原告对评估报告无异议。被告对评估的时间点有异议，应当依据现在诉讼当时的市场房价予以评估，该评估不能作为本案判决的唯一依据，该损失也属于间接损失。第三人对评估报告提出书面异议，2020年4月17日河北天诚房地产资产评估有限公司对第三人的异议进行了书面回复。一审法院认为，原被告签订的《合同》，是双方真实意思表示，合同合法有效，因涉案房屋已备案到他人名下，合同不具备继续履行的条件，原告要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告应当返还原告房款680000元以及原告以被告名义补交的房款22743元，合计702743元。关于补交的房款，被告可另行向第三人主张。关于原告主张的损失，合同对被告具有约束力，其未能完成房屋更名，已经构成违约，应当赔偿原告的损失。原告申请损失评估时间节点为2018年7月5日与其最初起诉立案时间2018年8月1日相差较小，故损失根据评估报告最终确定估价对象在价值时点2018年7月5日的市场价值为1326200元减去已付购房款702743元，确定原告最终的损失为623457元。被告应当赔偿原告经济损失623457元。关于第三人是否承担责任问题，因庭审时，原告不要求第三人承担责任，经审判人员释明后，原告仍坚持原告与第三人之间不是合同相对方，所以不要求第三人承担责任。本院认为合同具有相对性，原告和第三人之间不是合同相对方，故被告要求将第三人变更为被告，由其承担违约责任的请求，本院不予支持。被告认为第三人没有尽到通知义务导致其违约，可以向第三人另案主张权利。判决：一、解除原告何林清与被告张秀丽于2016年9月30日签订的《合同》；二、被告张秀丽于本判决生效之日起十五日内退还原告购房款702743元并赔偿原告损失623457元；三、驳回原告其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人对有关证据进行了交换和质证。 本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，一方不履行合同义务给对方造成损失的应当赔偿。本案中，上诉人与原审第三人签订的《半岛名邸项目联合建房协议》以及上诉人与被上诉人签订的房屋买卖《合同》均与现行有效的法律、行政法规关于合同效力的强制性规定不相矛盾，应为有效合同。双方当事人均应依此的合同的约定履行各自的义务。上诉人在与原审第三人签订购房协议后，又将该房屋转售给被上诉人，依据上诉人与原审第三人签订的合同，应当予以准许。但依据上诉人与被上诉人认可的录音证据证明在上诉人将其购买原审第三人的房屋转售给被上诉人后，双方到原审第三人售楼处提交更名申请，后又多次催促，原审第三人均未办理更名。2017年8月20日因上诉人所购房屋面积存在误差，原审第三人通知被上诉人补交房款22743元，因此应视为原审第三人已将被上诉人作为购房人，双方之间形成了法律关系。原审第三人负有向被上诉人交付房屋的义务。原审第三人称其于2017年11月24日通过顺丰快递向上诉人邮递签订商品房合同的通知，发送邮件等，因上诉人未与原审第三人签订商品房买卖合同，故将诉争房产出售给原审第三人占有30%股份的石家庄北城教育科技有限公司，由于上述行为均发生在原审第三人通知被上诉人补交房屋差价款之后，此时，原审第三人已于被上诉人形成了房屋买卖关系，已与上诉人解除了房屋买卖关系，故原审第三人的上述行为并不能证明上诉人与其不签商品买卖合同存在过错，因此，对于被上诉人未收到诉争房屋而造成的房屋差价损失应由原审第三人承担。虽然被上诉人在一审庭审中明确表示放弃追究原审第三人的民事责任，但上诉人申请追加且原审第三人应当承担本案赔偿损失的民事责任，并原审法院已同意原审第三人参加本案诉讼已将上述纠纷并案审理，为减少当事人的诉累，保护各方当事人的合法权益，故原审第三人在本案中的民事责任应一并处理较妥。由于诉争房产已出售他人上述合同已履行不能，故上述二合同均应予解除。据此取得的房款应予返还，给被上诉人造成的损失应由原审第三人承担。上诉人的上诉理由成立，本院予以支持，原判认定事实欠妥，应予更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持河北省石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初3250号民事判决第一项即解除原告何林清与被告张秀丽于2016年9月30日签订的《合同》，第三项即驳回原告其他诉讼请求； 二、撤销河北省石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初3250号民事判决第二项即被告张秀丽于本判决生效之日起十五日内退还原告购房款702743元并赔偿原告损失623457元； 三、上诉人张秀丽在本判决生效之后十日内返还被上诉人何林清购房款229130元； 四、原审第三人石家庄北城房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还被上诉人何林清购房款473613元，并赔偿被上诉人何林清经济损失623457元。 一、二审案件受理费34820元，一审评估费14000元共计48820元，由上诉人负担8820元、原审第三人负担40000元。 本判决为终审判决。 审判长  褚玉华 审判员  杨根山 审判员  李 伟 二〇二〇年九月二十一日 书记员  王雅惠