北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初86444号原告（反诉被告）：北京汇富恒昌投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路**院**楼**2106。法定代表人：娄双，经理。委托诉讼代理人：蒋硕，北京安生律师事务所律师。被告（反诉原告）：熊富碧，女，1970年8月16日出生，汉族，户籍地重庆市渝**。委托诉讼代理人：赵鹏，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽华，女，1989年1月3号出生，汉族，北京市京师律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京汇富恒昌投资管理有限公司（以下称汇富恒昌公司）与被告（反诉原告）熊富碧（以下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程独任制序，公开开庭进行了审理。汇富恒昌公司委托诉讼代理人蒋硕、熊富碧委托诉讼代理人赵鹏、张丽华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。汇富恒昌公司向本院提出诉讼请求：1.要求熊富碧返还押金156578元；2.要求熊富碧支付延迟返还押金利息（以156578元为基数，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照银行间同业拆借利率计算）；3.要求熊富碧支付违约金234867元。事实和理由：2017年8月6日，汇富恒昌公司与熊富碧签订《北京市房屋租赁合同》，约定汇富恒昌公司承租熊富碧所有的位于北京市朝阳区霄云路xx号院1号楼11层1208、1209室（建筑面积302.81平方米，以下称涉案房屋）。租赁期限为2017年8月6日至2019年8月20日，汇富恒昌公司以押二付三的方式向熊富碧支付押金及首期租金，并以每三个月为一个付款期向熊富碧支付租金。合同第四条第三款约定，押金156578元，租赁期满后，房屋租赁押金抵扣掉必要的费用后，剩余部分如数返还给汇富恒昌公司。合同期限内，汇富恒昌公司自始至终履行合同义务，未违反合同约定。2019年8月20日，银租赁期满，双方签订的《北京市房屋租赁合同终止》，但熊富碧拒不退还押金，无故占用汇富恒昌公司租金。综上，汇富恒昌公司诉至法院。熊富碧辩称，汇富恒昌公司多次违约，延期支付租金，我方依据合同约定不应退还押金。双方签订的《北京市房屋租赁合同》第十三条中明确约定了八期租金的支付时间，其中有一半即四期延期支付租金，延期时间为3日、1日、15日、和13日，四次违约。根据第十三条约定：“在租赁期内，如甲、乙双方任何一方违约，除租赁押金外，另行支付对方一个月租金作为违约金，共计三个月违约金”，第四条第三款关于押金的约定：“押金：人民币壹拾伍万陆仟伍佰柒拾捌元整，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除扣除应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方（不计利息）”。对方多次违约，应当支付三个月的违约金，押金为两个月的租金，扣除后仍不足，所以应当补交一个月租金作为违约金。另汇富恒昌公司延迟支付租金，还应当支付滞纳金，总结为18789.36元。如法院认定我方违约，我方不要求酌减违约金。熊富碧向本院提出反诉请求：要求汇富恒昌公司支付违约金97078.36元（含租赁滞纳金18789.36元和一个月房租78289元）。事实与理由：2017年8月6日，经链家（北京）房地产经纪有限公司居间，汇富恒昌公司与熊富碧签订《北京市房屋租赁合同》，约定汇富恒昌公司承租熊富碧所有的涉案房屋；租赁期限为2017年8月6日至2019年8月20日，共计2年14天；租金标准为78289元每月，支付方式为押二付三，合同中约定了每期租金支付的时间。然而汇富恒昌公司在支付第二期、第五期、第六期、第七期租金是分别延迟了3日、1日、15日、13日，严重违反合同约定。综上，提出反诉。汇富恒昌公司针对熊富碧反诉辩称，不同意对方的反诉请求，我方没有延迟交房租的事实；合同第三条有两段免租期，如果以免租期的期限计算的话，我方没有延期；合同约定“上一期租金用尽前7日缴纳”，交费日期应当以实际日期为准，要考虑免租期；另对方没有损失，我方认为对方要求的违约金过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理本院认定事实如下：2017年8月6日，经链家（北京）房地产经纪有限公司居间，汇富恒昌公司作为乙方（承租方）与熊富碧作为甲方（出租方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定汇富恒昌公司承租熊富碧所有的涉案房屋；租赁期限为2017年8月6日至2019年8月20日，共计2年14天，其中2017年8月6日至2017年8月13日和2019年8月14日至2019年8月20日为免租期；租金标准为78289元每月，支付方式为押二付三，首期租金应于签约后七个工作日内支付，以后各期租金应于上一期其租金到期前提前七日支付，上一期租金使用完后每逾期一日，按应付款的千分之五每日缴纳滞纳金；押金壹拾伍万陆仟伍佰柒拾捌元，租赁期满或者合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方（不计利息）；合同第九条及第十条约定，乙方延迟交纳租金达15日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，甲方全额扣留押金，不予退还。合同第十三条规定：在租赁期内，如甲、乙双方任何一方违约，除租赁押金外，另行支付对方一个月租金作为违约金，共计三个月违约金；乙方支付房租时间表：第一期2017年8月13日前，第二期2017年11月7日，第三期2018年2月7日，第四期2018年5月7日，第五期2018年8月7日，第六期2018年11月7日，第七期2019年2月7日，第八期2019年5月7日。根据双方提交的银行流水载明及陈述，原告通过转账方式于2017年8月7日支付押金10万元、8月8日支付押金46578元、8月8日支付租金234867元、2017年8月13日支付物业费4180元、2017年11月10日支付租金234867元、2018年2月7日支付租金234867元、2018年5月7日支付租金234867元、2018年8月8日支付租金234867元、2018年11月22日支付租金234867元、2019年2月20日支付租金234867元、2019年5月7日支付租金234867元。双方均认可租赁期满后双方办理了交接，汇富恒昌公司不拖欠其他费用（除违约金有争议外）。双方均认可汇富恒昌公司交纳押金156578元（转账16578元，现金1万元），并且熊富碧未退还该押金。汇富恒昌公司提交物业费催缴公告，证明熊富碧拖欠物业费，被物业公司在涉案房屋大门口贴公告，给汇富恒昌公司造成不利影响。熊富碧不认可该证据的真实性，认为与本案无关联性。汇富恒昌公司称并未因为熊富碧逾期缴纳物业费造成停水、停电等情形。熊富碧称其损失为对方延迟交纳租金，造成其延迟偿还房贷，影响其征信；汇富恒昌公司称其主张违约金系因对方没有及时退还押金，造成流动资金压力，对方欠缴物业费影响其商誉。本院认为，当事人对自己主张的事实应当提供相应的证据，不能证明者应当承担相应的法律后果。汇富恒昌公司与熊富碧签订的《北京市房屋租赁合同》系真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属有效，各方应据此履行。《北京市房屋租赁合同》中有两处关于租金交纳时间的约定，第一处为合同第四条笼统的约定为“上一期租金到期前提前七日”，第二处为第十三条明确约定的每一期租金的交纳时间，该两处约定时间实质上系一致的，汇富恒昌公司应当严格准时合同约定支付租金；根据双方提交的银行流水，汇富恒昌公司在支付第二、五、六、七期租金时确有延迟的情形，属于违约行为；根据合同约定，应当承担违约责任；而合同约定，在汇富恒昌公司存在违约的情形下，熊富碧有权扣留押金，故熊富碧扣留押金的行为并不构成违约。另，汇富恒昌公司提交的证据不足以证明熊富碧迟延交纳物业费对其商誉造成损害，进而证明熊富碧存在违约金情形。关于违约金数额问题；汇富恒昌公司提出了违约金过高，要求酌减的请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”；本案中，熊富碧主张其损失为个人征信受到影响，但其并未提交证据证明因汇富恒昌公司延迟交纳租金，影响了熊富碧的个人征信；另，考虑到违约金兼具赔偿及惩罚功能，汇富恒昌公司延迟支付租金，必然造成熊富碧相关利息的损失，结合汇富恒昌公司违约时间及金额等因素，熊富碧主张的违约金数额过分高于其实际损失，故酌情判令汇富恒昌公司支付违约金，从押金中予以抵扣；剩余部分押金由熊富碧退还给汇富恒昌公司。鉴于已经支付了部分违约金，对熊富碧主张的延迟支付租金的滞纳金就不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）熊富碧于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）北京汇富恒昌投资管理有限公司返还押金七万八千二百八十九元；二、驳回原告（反诉被告）北京汇富恒昌投资管理有限公司其他全部诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）熊富碧全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7172元，由原告（反诉被告）北京汇富恒昌投资管理有限公司负担5738元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）熊富碧负担1434元（于本判决生效后七日内交纳）。案件反诉费1114元，由被告（反诉原告）熊富碧负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈峰二〇二〇年九月二十四日书记员  马赫