山西省临汾市尧都区人民法院民事判决书（2020）晋1002民初2990号原告王星龙，男，1955年8月18日出生，汉族，住址即法律文书送达地址：临汾市襄汾县，电话:157XX****XX。原告姚淑娟，女，1973年12月29日出生，汉族，住址即法律文书送达地址：临汾市襄汾县，电话:139XX****XX1。原告李启明，男，1955年10月15日出生，汉族，住址即法律文书送达地址：临汾市襄汾县，电话:153XX****XX。原告关进祥，男，1953年8月2日出生，汉族，住址即法律文书送达地址:临汾市襄汾县，电话:132XX****XX。原告张永华，女，1976年1月31日出生，汉族，住址即法律文书送达地址:临汾市襄汾县，电话：139XX****XX9。委托代理人李威，山西六星律师事务所律师。委托代理人张萱，山西六星律师事务所律师。被告高靖靖，女，1983年7月11日出生，汉族，住址即法律文书送达地址：临汾市。电话：151XX****XX委托代理人行云霞，尧都区辛寺街法律服务所法律工作者。第三人张全合，男，1962年8月10日出生，汉族，住即法律文书送达地址：临汾市襄汾县，电话:159XX****XX，系牛秋梅之夫。第三人牛秋梅，女，1963年8月19日出生，汉族，住即法律文书送达地址：临汾市襄汾县，系张全合之妻。原告王星龙、姚淑娟、李启明、关进祥、张永华与被告高靖靖、第三人张全合、牛秋梅案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告及其委托代理人、第三人张全合到庭参加了诉讼，被告牛秋梅经合法传唤无正当理由未能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令立即停止对原告购买的位于襄汾县中国人寿保险公司南20米内第四户房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2020年4月28日原告收到临汾市尧都区人民法院(2020)晋1002执异19号执行裁定书，原告认为法院驳回原告执行异议请求的裁定，缺乏事实和法律依据。理由如下：一、原告和被执行人张全合在贵院查封之前，已于2019年3月28日达成了以物抵债协议，并且已经实际履行交付。2015年5月2日，毛国强与被执行人张全合订了《债权债务转让协议》，将毛国强欠五原告及另外五人的160万元债务转移给张全合名下，由张全和负责偿还此笔借款，之后，张全合与五原告及另外五债权人签订了《共同借款合同》，约定借款期限为2018年5月2日起到2018年5月2日止，利息为月息1.5％，并约定“甲方如资金不充足的情况下，返还本金时优先考虑五原告”，同时张全合还将该涉案房屋的土地证交给王星龙作为财产抵押。2016年10月23日双方又签订了《共同借款的补充协议》，对原借款合同做出了细化说明。但被执行人张全合未按协议履行还款义务，五原告历经2年多的催要均无果，无奈在五原告最终督促下，张全合于2019年3月28日与五原告达成了以物抵债协议(共同借款补充协议二)，约定:将涉案房屋抵债给五原告所有，以抵顶所欠五原告的债务，张全合必须在2019年4月15日之前将房屋交付给乙方，“待能过户时，甲方无条件配合乙方办理过户手续。”协议签订后，张全合2019年4月中旬按照该约定如约将涉案房屋交付给了原告。可见，双方所签以物抵债协议合法有效并已实际履行。二、原告在贵院査封之前已经合法占有、使用该房屋。张全合2019年4月15日按照该约定将涉案房屋交付给了五原告，五原告接收后已委托王星龙入住。张全合交付涉案房屋时，该房屋居住条件并不完善，王星龙又花费数万元，雇人进行了装修，并安装了宽带、热水器等生活设施，在2019年8月入住占有、使用至今。现该房屋形成附和并达到增值的效果。综上，涉案房屋早于2019年3月28日就以物抵债的方式抵顶给了五原告所有，且已经由原告王星龙花钱装修并于2019年8月入住并占有使用至今，而贵院是在2019年12月4日才査封的，如果不立即停止执行，就侵犯了作为案外人原告的合法权益。原告提供如下证据：五原告的身份证复印件各一份；债权债务转让协议复印件一份；共同借款合同复印件一份；共同借款的补充协议复印件一份；借条及银行凭证复印件一份；共同借款补充协议（二）复印件一份；土地使用证复印件一份；房屋装修票据及证人证言复印件；购买家具、家电清单，安装宽带复印件；租房协议复印件一份；(2020)晋1002执异19号裁定书复印件一份。被告辩称，依据《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。本案涉案房屋未发生转移。当事人达成的以物清偿协议，如抵债物是不动产，在尚未办理物权转移手续前，该协议不具有法律效力，以房抵债协议不发生物权的变动。以物抵债完成房屋变更登记之前，债权人无法对抗债务人的其他债权人。最高人民法院关于执行和解若干问题的规定第6条，当事人达成以物抵债执行和解的，人民法院不得依据该协议作出以物抵债裁定。涉案房屋登记在第三人名下，且实际占有人为第三人。本案中的原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，应驳回其诉讼请求。第三人未在指定期限内递交答辩及提供相关证据。经审理查明，被告高靖靖与第三人（被执行人）张全合、牛秋梅，山西维天百味食品有限公司、张亚丽民间借贷纠纷一案，本院在执行过程中，下达了（2019）晋1002执835号执行裁定书，并作出查封公告，查封了张全合名下（集体土地建设用地使用证号为：襄集建城土字第982036号）位于襄汾县中国人寿保险公司南20米巷内第**（建筑面积400平米左右带地下室**）房产一处。据此原告王星龙、姚淑娟、李启明、关进祥、张永华提出执行异议称，涉案房屋于2019年3月28日已经由张全合与五原告达成了以物抵债协议，并且已实际履行，该房由原告王星龙于2019年8月入住并占有使用至今，王星龙出资对该房屋装修。因张全合无处居住，王星龙暂时租赁给其每月租金500元。故五原告请求撤销（2019）晋1002执835号执行裁定书，终止对查封房屋的执行。经异议审查认为，五原告不享有排除强制执行的权益，驳回了其请求。在庭审中五原告认为其对查封房屋享有物权，应当立即停止对该房屋的执行。被告认为，查封房屋登记在第三人名下，实际占有人为第三人，原告与第三人达成的以物抵债协议无效；原告与第三人达成的以房抵债协议不发生物权变动；以物抵债未完成房屋变更登记前，债权人无法对抗债务人的其他债权人。以上为本案事实。本院认为，当事人之间签订合同不得违反法律的强制性规定。在本案中，原告王星龙、姚淑娟、李启明、关进祥、张永华与第三人张全合签订的以物抵债协议所涉房屋为集体土地上的房屋，从提供的身份信息来看五原告均非该房屋所占集体土地集体组织的成员。集体土地的所有权归本集体全体成员所有。国家对集体土地上房屋的买卖具有严格的法律规定，不能单凭买受双方达成合意就可进行交易的，而应当遵从物权法、土地管理法等一系列相关程序规定来进行，显然本案中所涉房屋的交易并未按照法律程序进行，违反了法律的强制性规定，应属无效。依照《中华人民共和国物权法》第八条、第二百零七条、第二百一十一条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第五十八条第一款、第五十九条第一款、第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，判决如下：驳回原告王星龙、姚淑娟、李启明、关进祥、张永华的诉讼请求。案件受理费10800元，由原告王星龙、姚淑娟、李启明、关进祥、张永华共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于临汾市中级人民法院。审 判 长 罗文斗人民陪审员 崔爱新人民陪审员 关银平 二0二0年九月二十四日书 记 员 柴 静