福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终2598号 上诉人（原审原告、反诉被告）：邱福星，男，1978年10月7日生，汉族，住福建省连江县。 委托诉讼代理人：阮志强，福建求达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪开通，福建求达律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：福建南安市东阳石材有限公司，住所地福建省南安市水头镇朴二村。 法定代表人：吕辉福，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曾华龙，福建秦剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王婉坤，福建秦剑律师事务所实习律师。 上诉人邱福星与上诉人福建南安市东阳石材有限公司（以下简称东阳公司）合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2018）闽0583民初8184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邱福星上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持邱福星原审全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、一审法院认定邱福星与东阳公司签订的租赁合同部分有效、部分无效，一审法院认定邱福星具有过错应承担相应责任，明显违背客观事实和法律规定，不能成立。1.东阳公司在与邱福星签订的租赁合同前，东阳公司声称租赁标的物已出租多年，其拥有完整合法的手续。邱福星在合同履行过程中，并无不当。原审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条认定本案双方签订的合同部分有效，部分无效，直接判决认定邱福星具有过错，明显违背客观事实与法律规定。本案讼争的土地使用证及房产所有权证均掌握在东阳公司手中，邱福星并不清楚土地使用证及房产所有权证范围。东阳公司具有明显过错。在确定过错赔偿责任应当充分考虑各方当事人主观恶意和是否违背诚实信用原则。经原审法院查明，东阳公司公然违背诚实信用原则，无视契约精神，在合同履行过程中反复多次私自断电、擅自收回一台变压器等严重影响邱福星正常生产经营的违法行为，导致邱福星签订的租赁合同目的不能实现，邱福星因此向法院提起诉讼，要求解除租赁合同。在庭审中，东阳公司据此提出其没有取得建设工程规划许可证，以此要求确定租赁合同部分无效，要求邱福星返还无效部分的厂房用地。东阳公司为了达到非法提高租金的目的，故意隐瞒其部分厂房用地未取得土地使用证及房产所有权证的事实真相，捏造虚假事实导致邱福星蒙遭经济损失。东阳公司未履行如实告知义务，东阳公司具有明显的主观恶意。因此，应由东阳公司承担全部过错责任。2.邱福星已全面正确履约，无需承担违约责任。经原审法院审理查明，东阳公司未按约履行，擅自收回一台变压器，私自断电严重影响邱福星生产经营。据此，一审法院认定邱福星与东阳公司合同目的不能实现，判决租赁合同予以解除。租赁合同提前解除的原因完全在于东阳公司恶意毁约导致。东阳公司提出所谓的垫付相关税费并非事实，邱福星均有按期向税务部门缴纳。一审法院完全按照东阳公司主张的数额判决，没有进行调查核实，明显违法不公。该东阳公司场地内共有三家公司租赁场地，而非只有邱福星一家，相关税费应由三家公司共同分摊。一审法院判决租赁合同解除，是基于东阳公司的恶意毁约，导致合同目的不能实现，而不是东阳公司提出所谓的垫付相关税费而解除的。邱福星作为守约方，东阳公司的行为已经构成根本违约，邱福星依据双方签订的《租赁合同》第八条约定要求东阳公司承担全部违约责任，即支付45万元违约金及搬迁损失，具有完全充分事实法律依据，应当予以支持。本案讼争租赁合同无法履行的根本原因在于东阳公司恶意毁约。一审法院按照缔约过失责任要求邱福星承担过错责任，适用法律明显错误，应予纠正。二、一审法院关于占用使用费的认定及法院判决解除合同后确定起算解除日期完全违背客观事实和法律规定，不能成立。邱福星在庭审中一直主张本合同自法院判决生效之日起解除，而不是自评估基准日解除，并且合同解除后应按照租金标准计算使用费用。一审法院以评估基准日作为租赁合同解除之日，计算占用使用费，明显不公。根据法律规定，合同双方当事人均有权请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据当事人诉讼请求的不同，解除合同效力的起算时间点也不同。如果一方当事人请求确认解除合同通知效力的，法院经审查认为对方的异议不成立，则合同自通知到达对方时解除；如果一方当事人起诉请求判令解除合同，法院经审查认为符合约定解除或法定解除条件的，则合同自法院判决生效之日起解除。本案租赁合同应当自法院判决生效之日起解除，而非自2019年6月14日开始解除。本案一审作出判决之前，双方始终未就解除合同达成一致，且邱福星已经缴纳租金至2020年9月，东阳公司认可受领，从未提出异议，应当视为双方均认可按照原合同约定的租金标准继续履行租赁合同约定。因此，一审法院以评估基准日作为租赁合同解除之日并按鉴定评估标准数额另行计算“占有”使用费，显属违法不公，不能成立。三、邱福星主张的代垫维修费、税费、社保、医保、加工费，一审庭审中东阳公司法定代表人吕辉福自认上述费用已由邱福星垫付。上述相关代垫费用均是在履行租赁合同而产生的，应一并处理解决。一审法院对上述代垫费用审而不明，查而不清，所作认定判决明显错误。 东阳公司辩称，本案的违约方是邱福星，邱福星自第2年起就存在逾期缴纳租金，东阳公司有权解除合同。 东阳公司上诉请求：1.撤销原审判决第三、四、五、八项；2.依法改判邱福星向东阳公司支付自2019年9月14日按月租金52500元的标准计算至实际腾空搬迁之日止的占有使用费；3.依法改判邱福星向东阳公司支付违约金45万元；4.邱福星承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、原审法院认定事实错误，未认定邱福星逾期支付租金的违约事实及东阳公司有权随时解除合同的权利。根据《租赁合同》第三条第三项约定：“整顿搬迁期满后三日内支付第一年租金人民币肆拾伍万元(小写450000元)给甲方…….第二年至第八年的租金于每年7月31日前交清，如乙方未按时支付租金，超过7日后每日赔偿人民币2000元给甲方，如拖欠一个月以上，甲方有权单方解除合同，并有权收回厂房且不退还乙方剩余的租金及押金。”第六条：“厂房租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，拒退给乙方未使用的租金，收回出租厂房和设备：….(5)乙方逾期1个月未按约定交纳应当由乙方交纳的租金及各项费用”。原审查明邱福星交纳租金的事实为2016年8月31日转账支付租金40万、10月4日转账支付租金5万。2016年度支付租金符合合同约定的期限，邱福星不存在违约。但2017年、2018年、2019年邱福星均须在7月31日前支付完租金45万元，邱福星每年均逾期支付租金接近2个月，分别为2017年9月30日转账支付45万元，2018年9月28日转账支付45万元，2019年9月30日转账支付45万元。即2017年起邱福星便开始存在逾期支付租金的违约行为。另外虽东阳公司与邱福星签订的租赁合同补充条款约定租期延后，但对于租金的支付期限双方并未重新约定，仍须以租赁合同第三条为准。根据上述合同条款的约定自2017年8月31日起东阳公司便可以行使解除合同没收租金及押金的权利。原审法院对邱福星逾期支付租金及东阳公司享有单方解除合同权利的事实未能正确认定，属于事实认定错误，应予以改正。二、原审法院认定事实错误，未认定邱福星逾期支付各项费用时东阳公司有权随时解除合同的权利。根据《租赁合同》第二条第五项约定：“租赁期间，土地和厂房的土地使用税(费)、房产税、印花税、水电费、排污费以及其他相关费用全部由乙方交纳。如果乙方未按甲方有权用押金先行代为缴纳，乙方应及时补交押金，乙方还应赔偿甲方的损失”。第六条第一项约定：“……（5）乙方逾期1个月未按约定交纳应当由乙方交纳的租金及各项费用”。原审法院虽然正确认定邱福星应当承担东阳公司代付相关税费人民币41427.25元，但是未能根据合同的上述约定认定邱福星据此又构成严重违约，据此东阳公司有权解除合同未认定亦是事实认定错误，也应改正。三、东阳公司不存在擅自收回一台变压器的违约行为，且不存在影响邱福星正常经营的事实。根据东阳公司与邱福星签订的租赁合同补充条款第三条的约定：“由于甲方提供的两台2**千瓦变压器有其它人在使用，所产生的电费及税费都由乙方预先缴纳。甲方需协调其他人即使交付电费及税费给乙方，如乙方未按时收到电费及税费，乙方可向甲方索要其它人所使用的电费及税费及终止其它人使用此两台变压器”，事实上因邱福星要多收其他租户的电费1.7元，但实际电费仅为1.4元(一审东阳公司称1.6元，不准确)，其他租户不愿意多交电费，邱福星却采取堆放石材的恶意行为使其他租户无法正常通行。作为出租人的东阳公司为了协调多方承租方的利益，与三位承租方口头沟通后，均一致达成了意见，即由邱福星独自使用一台变压器(电表号：5500522629)，其他两户租户使用一台变压器(电表号：5500578212)。东阳公司上诉提供新证据证实，变压器于2018年8月8日变更使用后，邱福星使用电费的情况可证实邱福星的经营情况不曾受到任何影响。在5500522629号变压器变更使用前两天电量均系1000度以下，变更使用后的两天电量均系在2000度以上。同样情况为，5500578212号变压器变更使用前两天电量平均在1500度左右，5500578212号变压器变更使用后两天电量平均在500度左右。从电费的使用情况，不难发现邱福星原每日使用5500578212号变压器的1000度电变更使用在5500522629号变压器上。故，变压器在变更使用后，根本不会影响到邱福星的任何生产经营，邱福星使用电费的情况可证实邱福星的经营情况不曾受到任何影响。同时东阳公司也不曾存在擅自收回一台变压器的情形，而是在协调多租户的各方利益后作出的改变，该改变也是符合双方签订的租赁合同补充条款第三条的约定，即协调租户使用变压器的情况。四、退一步讲，即使东阳公司也存在违约情形，违约责任也不适用《租赁合同》第八条第一项约定。《租赁合同》第八条第一项约定：“甲方的违约责任：如果甲方要收回厂房，必须提前三个月书面通知乙方并取得同意，同时赔付违约金人民币肆拾伍万元(小写450000元)给乙方，并退完所有剩余租金及押金，以及乙方所产生的所有搬迁费用”。该条款约定的违约情形系东阳公司要提前解除合同收回厂房。而东阳公司通过与三租户协商的方式变更变压器的使用情况与合同约定的提前解除合同不符。原审法院认定：“因东阳公司一方主要原因导致租赁合同有效部分提前解除，给邱福星造成重大影响，邱福星请求东阳公司支付违约金，合理合法”。该认定亦属于错误认定。本案租赁合同履行过程，东阳公司从未发函要求邱福星解除合同，即使是在原审法院受理后，东阳公司在一审的答辩也是要求继续履行合同，不同意解除。故退一步讲，即使东阳公司也存在违约情形，违约责任也不适用第八条第一项。五、《租赁合同》第八条第一项约定东阳公司的违约责任过重，即使适用也应调整。从条款的约定来看，若系东阳公司违约提前解除合同，要承担45万元的违约金及邱福星的搬迁费，而系邱福星违约提前解除合同，仅需承担45万元的违约金。该违约责任约定过重且完全不公平，应予以调整。故二审法院若继续适用该条款也应予以调整，方能体现合同公平、公正之原则。六、原审法院违约责任分配错误，即使认定双方均违约也应由邱福星承担90%的责任，同时搬迁费由邱福星自行承担。上述东阳公司已经阐述了邱福星严重违约的情形，即逾期缴纳租金、逾期缴纳各项费用、堆放石材影响其他租户通行等情形，据此东阳公司可行使单方解除合同的权利。东阳公司根据邱福星的违约情形，本案理应判决邱福星支付45万元违约金给东阳公司，同时搬迁费由邱福星自行承担。退一步讲，即使法院认定双方均违约，根据违约过错程度，东阳公司最多仅需承担10%的违约责任，同时邱福星的搬迁费也应由其自行承担。七、占有使用费至少每月应为88000元。东阳公司与邱福星签订的租赁合同第一条约定的租赁标的物系3500平方米及所属厂地约3800平方米。2019年12月29日泉州德诚资产评估有限责任公司出具的资产评估报告，该报告仅鉴定了厂房内的土地的使用费，未将3800平方米的空地土地占有使用费评定在内，及厂房面积为4400平方米而非3500平方米。根据租赁标物的附近周围的市场行情，3800平方米空地占有使用费不低于6元/平方米，即邱福星除须支付报告认定的52500元/月的占用费外，还须支付空地占有使用费每月至少22800元。另外报告中厂房的面积3500平方米，而实际为4400平方米，厂房占用使用费的每月差额13500元。故，邱福星每月应支付给东阳公司的占用使用费应不低于88800元。 邱福星辩称：1.东阳公司主张邱福星逾期支付租金没有事实和法律依据，一审法院已经查明了邱福星租金已经支付到2020年9月份，共45万元的租金，不存在逾期支付租金的问题，东阳公司也没有拒收租金，邱福星是按照合同约定付租金的。2.东阳公司提出的解除合同，其是没有权利的，东阳公司拉闸断电，导致合同目的无法实现，邱福星起诉要求解除合同的条件成就，并非东阳公司提出的上诉情形，其所谓的解除合同不能成立。 邱福星向一审法院起诉请求判令：1.确认邱福星、东阳公司于2016年5月20日签订的《租赁合同》、2016年11月30日签订的《租赁合同补充条款》合法有效，东阳公司全面正确履行，责令东阳公司停止侵害、排除妨害（包括但不限于东阳公司采取拉闸限电、堵门等妨碍邱福星正常租赁使用该厂房的行为）；2.本案诉讼费用由东阳公司承担。一审诉讼过程中，邱福星变更并增加诉讼请求为：1.解除邱福星、东阳公司于2016年5月20日签订的《租赁合同》、2016年11月30日签订的《租赁合同补充条款》；2.东阳公司赔偿邱福星违约金45万元、搬迁费用60万元（此为暂估价，具体数额以评估价格为准）、工资损失158931.5元；3.判令东阳公司返还邱福星押金20万元、租金40万元（此为暂估价，具体数额以邱福星实际使用厂房时间为准）；4.东阳公司返还邱福星代垫维修费、税费、社保、医保、加工费等共计77353.75元；5.东阳公司赔偿邱福星因租赁厂房而花费的员工宿舍装修费80400元、车间厂房搭建费123250元、生产车间厂房内水电安装费14万元；6.本案诉讼费用、评估费用由东阳公司承担。 东阳公司向一审法院提出反诉请求：1.确认邱福星、东阳公司于2016年5月20日签订的《租赁合同》和2016年11月30日签订的《租赁合同补充条款》无效；2.邱福星把租赁东阳公司的厂房、办公楼一栋、宿舍一栋及水池配套、变压器及其他东阳公司所有的财产返还给东阳公司；3.反诉诉讼费用由邱福星承担。一审诉讼过程中，东阳公司变更并增加反诉请求为：1.确认邱福星、东阳公司于2016年5月20日签订的《租赁合同》和2016年11月30日签订的《租赁合同补充条款》部分合同有效、部分无效；2.邱福星把租赁东阳公司的位于没有土地使用权证及房屋所有权证的厂房、办公楼、宿舍及水池配套、变压器及其他东阳公司的财产返还给东阳公司；3.邱福星支付土地占用费，每月暂按67.5万元/年（具体以实际评估数额为准）从2019年9月14日起至实际搬迁完毕之日止（但应扣除其支付的租金）；4.邱福星支付东阳公司代为缴纳的土地使用税和房产税至2019年10月28日计41427.25元；5.诉讼费用由邱福星承担。 一审法院认定事实：2007年9月10日，南安市人民政府颁发南国用（籍）第3××5号国有土地使用证给东阳公司，座落南安市水头镇朴二村，地号03XX，登记用途为工业，使用权类型为出让，使用权面积6726平方米。2008年8月19日，南安市房地产管理处颁发南建房权证房管处字第0××7号房产所有权证给东阳公司，座落南安市水头镇朴二村，地号030XX，产别私有房产，其中1幢为三层钢筋混凝土办公用房，建筑面积717.34平方米；另1幢为一层钢、钢筋砼工业厂房，建筑面积为1177.09平方米。 2016年5月20日，东阳公司（出租方、甲方）与邱福星（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，主要内容为：“第一条：厂房的坐落、面积及租赁用途1、甲方出租给乙方的厂房位于南安市水头镇朴二村。2、出租厂房面积为：厂房面积3500平方米以及所属厂地约3800平方米。租赁物包含：办公楼1栋、宿舍一栋及水池配套、变压器250千瓦2台、60安三相1台（如电表损坏甲方需及时补给乙方使用）、设备32T行吊1台、5T行吊3台。3、乙方承租该厂房的用途为石材、建材加工经营，乙方不得随便更改用途。第二条：租赁期限及特别约定1、该厂房租赁期限为8年。2、合同签订后，甲方应在一个月半内将厂房未完工建筑物及时完成后交给乙方使用（为2016年7月1日前），甲方应给乙方1个月时间整顿搬迁，该期间不计租金（即合同起讫期为2016年8月1号到2024年8月1号止），如甲方不按时移交，误一天则要给补乙方三天租金，以此类推合同租金时间。5、租赁期间，土地和房产的土地使用税（费）、房产税、印花税、水电费、排污费以及其他相关费用全部由乙方交纳，如果乙方未按时交纳的，甲方有权用押金先行代为缴纳，乙方应及时补交押金，乙方还应赔偿甲方的损失。7、甲方应提供企业营业执照、组织机构代码证，排污许可证等有关复印件给乙方正常使用，原件及企业公私章由甲方保管，税票由甲方指定的会计报税员保管使用，工资由乙方负责，甲方每年应对企业相关资料及时年检好给乙方使用。（如证件原因使乙方无法正常使用，甲方应赔偿乙方相关的损失。如因乙方的排污不到位且不符合政府要求，导致无法通过年检的话，后果由乙方自负，同时要赔偿甲方的相关损失。）排污费用由乙方支付，以发票为据。8、在合法经营的情况下乙方享有合法转租权。第三条租金的支付方式、时间1、乙方每年应向甲方支付厂房租金人民币肆拾伍万元正（￥450000元），租金每年支付一次。2、合同签订时，乙方应支付壹拾万元整（￥100000元）作为押金。3、整顿搬迁期满后三日内支付第一年租金45万元给甲方，第一年期限为自2016年8月1日起至2017年7月31日止，从第二年至第八年的租金于每年7月31日前交清，如果乙方未按时支付租金，超过7日后每日赔偿2000元给甲方，若拖欠一个月以上，甲方有权单方解除合同，并有权收回厂房且不退还乙方剩余的租金及押金。押金在租期第八年抵租金。第五条：厂房修缮与使用1、在租赁期内，该厂房及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，都由乙方负责。5、甲方同意乙方在租赁区域的空地搭建厂房及沉淀池等基础设施。6、乙方在装修和使用租赁厂房时，严禁破坏原有厂房的结构及地下管网设施，应确保原有厂房安全使用。如需在租赁厂房内搭建阁楼，新房和进行其他土建施工的，乙方须征求甲方的同意后且不违反政府的规定下，甲方必须配合乙方。租赁期限届满或租赁合同中途解除（或终止）的，乙方应交清租金，所加建的基础设施可折价给甲方，可拆迁的设备设施由乙方自行搬走，也可以估价折旧转让给甲方，机械设备归乙方自行处理。第八条：甲、乙双方违约责任处理规定1、甲方的违约责任：如果甲方要收回厂房，必需提前三个月书面通知乙方并取得同意，同时赔付违约金45万元给乙方，并退未完所有剩余租金及押金，以及乙方所产生的所有搬迁费用。2016年8月1日，邱福星与东阳公司共同确认一张租赁范围的示意图。”邱福星于2016年5月20日转账支付押金10万元至东阳公司指定的收款账户（户名：曾彩凤）。 2016年11月30日，双方签订一份《租赁合同补充条款》，其中主要补充约定：“第一条：原合同移交时间为2016年7月1日，租期为2016年8月1日到2024年8月1日。由于厂房建设延期，甲方2016年10月1日才正式移交给乙方使用。厂房租赁期限更改为2016年10月1日到2024年10月1日为止。第二条：甲方需在2017年5月20日之前整改好工厂大门及重建门卫室；如甲方未在此期限内完成，乙方可自行整改大门及门卫室，所产生的所有费用由甲方负责。如甲方预期未给乙方费用，则乙方有权利向甲方收取利息，月息2.5%，到时从乙方交租时扣除。第三条：由于甲方提供的两台2**千瓦变压器有其它人在使用，所产生的电费及税费都由乙方预先缴纳。甲方需协调其他人及时交付电费及税费给乙方。如乙方未按时收到电费及税费，乙方可向甲方索要其他人所使用的电费及税费及终止其他人使用此两台变压器。第四条：乙方借贷10万元给甲方，此款项用作抵扣最后一年（即2023年10月1日到2024年10月1日）的租金。（以汇款单为凭）”。 邱福星于2016年8月31日、2016年10月4日、2017年9月30日、2018年9月28日，转账支付租金40万元、5万元、45万元、45万元至东阳公司指定的曾彩凤收款账户。邱福星于2016年12月2日转账支付10万元至东阳公司指定的曾彩凤收款账户，备注“借给房东”。 又查明，东阳公司移交给邱福星使用的厂房及土地，除了南国用（籍）第3××5号国有土地使用证、南建房权证房管处字第0××7号房产所有权证载明的范围外，其余的厂房及土地均未办理相关建设工程规划许可证及相关权属登记手续。 2018年间，双方因该租赁合同的履行产生纠纷，邱福星多次报警称东阳公司无故断电、堵塞通道等。事后，邱福星提起本案诉讼。 一审法院审理中，邱福星申请对厂房搬迁费进行鉴定，一审法院依法委托福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司泉州分公司进行鉴定，该鉴定机构于2019年9月25日出具资产评估报告，其中两个简易厂房补偿评估值为128286元、机器设备（含水电）搬迁补偿评估值为181894元、存货（含家具家电）搬迁补偿评估值为109425元，合计419605元。邱福星支付了鉴定费20000元。东阳公司申请对邱福星从2019年9月14日起占用的土地和房屋的费用进行评估，一审法院依法委托泉州德诚资产评估有限责任公司进行鉴定，该鉴定机构于2019年12月29日出具资产评估报告，评估结论为从2019年9月14日至2019年12月29日止占用土地及房屋的费用为183750元，评估结论使用有效期自评估基准日（2019年9月14日）起一年。东阳公司支付鉴定费8000元。 另查明，东阳公司向国家税务总局南安市税务局缴纳如下税费： 一、2018年11月1日至2018年11月30日期间的城镇土地使用税、房产税及滞纳金等共计4896.53元；缴纳2019年1月1日至2019年3月31日期间的环境保护税、城镇土地使用税、房产税及滞纳金等共计5666.26元； 二、缴纳2019年4月1日至2019年4月30日期间的城镇土地使用税、房产税等税金共计18009.19元；缴纳2019年5月1日至2019年5月31日期间的社保共计4974.52元（其中邱福星已负担2019年4月份税费、5月份的社保合计16572元）；合计22983.71元； 三、缴纳2019年5月1日至2019年5月31日期间的城镇土地使用税、房产税等税金共计15534.25元；缴纳2019年6月1日至2019年6月30日期间的社保、印花税共计5189.72元；合计20723.97元； 四、缴纳2019年6月1日至2019年6月30日期间的城镇土地使用税、房产税等税金共计25888.45元；缴纳2019年7月1日至2019年7月31日期间的社保共计5008.72元；合计30897.17元； 五、缴纳2019年7月1日至2019年7月31日期间的城镇土地使用税、房产税等税金共计4922.38元；缴纳2019年8月1日至2019年8月31日期间的社保共计5008.72元；合计9931.1元； 六、缴纳2019年8月1日至2019年8月31日期间的城镇土地使用税、房产税等税金共计12259.81元；缴纳2019年9月1日至2019年9月30日期间的社保共计5008.72元；合计17268.53元； 七、缴纳2019年7月1日至2019年9月30日环境保护税、企业所得税及2019年9月1日至2019年9月30日期间的城镇土地使用税、房产税等税金共计17135.45元；缴纳2019年10月1日至2019年10月31日期间的社保共计5008.72元；合计22144.17元； 八、缴纳2019年10月1日至2019年10月31日期间的城镇土地使用税、房产税等税金共计9179.81元；缴纳2019年11月1日至2019年11月30日期间的社保共计5008.72元；合计14188.53元； 九、缴纳2019年11月1日至2019年11月30日期间的城镇土地使用税、房产税等税金共计74005.16元；缴纳2019年12月1日至2019年12月31日期间的社保共计5008.72元；合计79013.88元； 十、缴纳2019年10月1日至2019年12月31日环境保护税、企业所得税及2019年12月1日至2019年12月31日期间的城镇土地使用税、房产税等税金共计49814.77元；缴纳2020年1月1日至2020年1月31日期间的社保共计5008.72元；合计54823.49元； 以上各项税费合计282537.34元。 一审法院认为：一、合同效力及是否应解除的问题。邱福星与东阳公司签订的案涉租赁合同，合同约定的租赁厂房范围已超出了东阳公司依法取得的国有土地使用权、房产所有权证，在东阳公司已取得国有土地使用证、房产所有权证的部分，租赁合法有效，超出的部分因东阳公司至今未举证证明其已取得建设工程规划许可证，无权就该超出部分土地、厂房出租用于工业用地，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，该《租赁合同》约定的租赁范围超出东阳公司已取得国有土地使用证、房产所有权证的部分，应依法认定为无效，就该无效部分，双方都有过错，东阳公司要求返还，合法有据，予以支持。就合同有效部分，根据双方合同约定，东阳公司应交付两台变压器给邱福星使用，而东阳公司在合同履行过程中存在私自断电、擅自收回一台变压器等影响其正常生产经营违约行为。上述情形已根本影响邱福星租赁合同目的的实现，邱福星有权依法诉请解除案涉租赁合同有效部分，且东阳公司在诉讼中也同意终止合同履行，故邱福星诉请解除案涉租赁合同中合法有效部分，合法有据，予以支持。2019年6月14日组织鉴定机构及双方就邱福星主张的搬迁费用进行现场评估时，双方均明确于2019年6月14日开始搬迁，并以当日为基准日评估搬迁损失。综合案情，合同有效部分的解除时间应认定为2019年6月14日开始解除。 二、关于租金及占有使用费的认定问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，合同部分无效，应返还财产，并赔偿损失。合同有效部分，在合同解除后，双方应终止合同履行，承租人应腾空租赁厂房，并将租赁物返还给出租人，承租人有权要求出租人返还剩余的租金，并赔偿损失。合同无效部分及合同有效部分解除后，邱福星应在占有使用期间支付占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同被确认无效后，出租人仍有权参照合同约定的租金标准要求承租人支付房屋占用期间的租金。2019年6月14日组织鉴定机构及双方就搬迁费用进行现场评估时，双方已明确邱福星应于2019年6月14日开始搬迁，但至今邱福星仍未腾空搬迁，继续占有使用该厂房。东阳公司请求自2019年9月14日起按鉴定评估标准计算占有使用费，合法有据，予以支持。该占有使用费经委托的泉州德诚资产评估有限责任公司进行评估鉴定，从2019年9月14日至2019年12月29日止占用土地及房屋的费用为183750元，评估结论使用有效期自评估基准日（2019年9月14日）起一年，该鉴定结论合法有效。综上，2019年9月14日前的租金及占有使用费仍应按双方签订的《租赁合同》约定的年租金45万元的标准计算，之后一年内的占有使用费则应按泉德资公司评字（2019）第4040号《资产评估报告》鉴定结论183750元÷3.5个月=52500元/月标准计算至邱福星实际搬迁腾空之日止。因该评估的月租金标准有效期一年，如2020年9月14日后仍继续占用，则占有使用费的标准应重新确定。 综上，截至2019年9月13日的租金及占有使用费应为（2年+11个月+12天）×45万元/年=1327295元，之后的占有使用费按月租金52500元的标准计算至腾空搬迁之日止（该月租金标准有效期一年，如2020年9月14日后仍继续占用，则占有使用费的标准应重新确定）。因邱福星已陆续按年租金45万元支付了四年租金（即至2020年10月1日的租金）180万元及押金10万元、借款转为预付最后一年租金10万元，共计200万元。截至2019年9月13日，邱福星尚余租金、押金200万元-1327295元=672705元在东阳公司处。鉴于邱福星至今仍占用，该款项应与2019年9月14日起按月租金52500元的标准计算至腾空搬迁之日止的占有使用费相互抵扣，剩余的部分应返还给邱福星，2020年9月14日之后如有继续占用，该占有使用费的标准应重新确定，并另行处理。东阳公司已支付的评估该项占有使用费所花费8000元应由邱福星负担。 三、东阳公司、邱福星是否应承担合同约定违约责任的问题？如应承担，违约责任如何确定？ 就该租赁合同无效部分，双方均存在过错。就租赁合同有效部分应依约履行，东阳公司应交付两台变压器给邱福星使用，且根据双方签订的《租赁合同补充条款》第三条的约定，邱福星在缴纳相关变压器所产生的电费及税费后，有权向其他共用变压器的人员收取所产生电费及税费，但在合同履行过程中，东阳公司擅自收回一台变压器，且存在私自断电等严重影响生产经营的违约行为，东阳公司应承担相应的违约责任。 本案厂房租赁合同双方明确约定为带照租赁，邱福星应依约缴交经营过程中产生的相关税费。东阳公司主张截至2019年10月28日其已代邱福星支付相关税费41427.25元（含滞纳金），并提供相关税费发票为证，虽然邱福星不予认可，但其未举证予以反驳，其应承担举证不能的不利后果。鉴于邱福星存在未按合同约定足额相关税费的违约行为，邱福星应承担相应的违约责任。 结合合同约定及案情，租赁合同无效部分应返还给东阳公司，无法实现租赁合同目的，且因东阳公司一方主要原因导致租赁合同有效部分提前解除，给邱福星生产经营造成重大影响，邱福星请求东阳公司支付违约金，合理合法，予以支持，根据双方签订的《租赁合同》中第八条的约定，并结合双方过错程度，本院酌定东阳公司应支付违约金45万元×70%=315000元给邱福星。东阳公司主张邱福星逾期支付租金，缺乏依据，不予采纳。 根据双方签订的《租赁合同》第五条第5条的约定，东阳石材同意邱福星在租赁厂房空地上搭建厂房，邱福星在租赁厂房后就开始在租赁范围内的空地上进行搭建两个简易厂房，并对相关厂房进行部分装修、添置设备等，东阳公司未举证证明其在合理期限内提出异议，应视为其对该行为也是同意的，因租赁合同部分无效，且因东阳公司一方主要违约行为致使合同解除，就该搭建厂房及装饰装修损失、机械设备搬迁费用等损失应由东阳公司承担相应赔偿责任。审理中，根据邱福星申请，福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司泉州分公司进行鉴定，该鉴定机构于2019年9月25日出具资产评估报告，两个简易厂房补偿评估值为128286元、机器设备（含水电）搬迁补偿评估值为181894元、存货（含家具家电）搬迁补偿评估值为109425元，合计419605元，该结论合法有效。东阳公司应赔偿邱福星因搬迁产生的补偿损失，结合双方过错程度，酌定东阳公司应赔偿因搬迁的补偿损失419605元×70%=293723.5元给邱福星。邱福星请求东阳公司赔偿其工资损失158931.5元，但未举证证明，不予支持。邱福星主张员工宿舍装修损失80400元，并提供《收据》、《装修协议》为证，因诉讼中其已明确不用评估，其主张员工宿舍装修损失缺乏依据，不予支持。邱福星主张的车间厂房搭建费、生产车间厂房内水电安装费已在上述鉴定机构评估损失范围内，已做出了处理，无须再重复处理。 邱福星举证提供的相关税费《字据》与东阳公司主张的上述代付税费为不同时期的相关税费，东阳公司请求邱福星偿还2019年10月28日前其已代付相关税费41427.25元，鉴于邱福星未举证予以反驳，东阳公司的请求合法有据，予以支持，之后东阳公司如还有代付相关税费，可另行主张。根据《租赁合同》第五条第1条的约定，租赁期内相关厂房及附属设施的维修责任除合同约定外，均由邱福星负责。综上，邱福星主张东阳公司应偿还其代垫的维修费、税费、社保、医保，缺乏依据，不予支持。邱福星主张东阳公司应偿还其加工费并提供《房东承德绿加工费》单据为证，双方对该加工费存在争议，鉴于该加工费的争议属另一法律关系，本案中不作处理，双方可依法另行主张。就案涉的相关鉴定费28000元，结合双方过错程度，应由邱福星负担8400元，东阳公司负担19600元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第十一条、第十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、邱福星与东阳公司于2016年5月20日签订的《租赁合同》和2016年11月30日签订的《租赁合同补充条款》部分有效，部分无效，有效部分于2019年6月14日解除；二、邱福星应于判决生效后十五日内将其向东阳公司租赁的上述租赁合同约定的租赁范围内厂房腾空（其中可搬迁的机器设备、家具家电等详见闽建友评报字第20195018号《资产评估报告》中的按可搬迁项目计算的估价对象），并返还给东阳公司；三、邱福星应支付东阳公司自2019年9月14日起按月租金52500元的标准计算至实际腾空搬迁之日止（该月租金52500元的标准有效期一年，如2020年9月14日后仍继续占用，则该占有使用费的标准应重新确定）的占有使用费；截至2019年9月13日，邱福星已支付的租金、押金尚余672705元在东阳公司处；实际腾空搬迁之日上述款项相互抵扣后，剩余的租金、押金应于腾空搬迁当日返还给邱福星；四、东阳公司应于判决生效后十五日内支付邱福星因搬迁的补偿损失293723.5元；五、东阳公司应于判决生效后十五日内支付邱福星违约金315000元；六、邱福星应于判决生效后十五日内偿还东阳公司截至2019年10月28日已支付的税费41427.25元；七、驳回邱福星的其他诉讼请求；八、驳回东阳公司的其他反诉请求。本诉案件受理费35600元，由邱福星负担10680元，东阳公司负担24920元，东阳公司应于判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费17800元，由东阳公司负担12460元，邱福星负担5340元，邱福星应于本判决生效之日起七日内交纳；鉴定费28000元，由邱福星负担8400元，东阳公司负担19600元，鉴于邱福星已负担20000元，东阳公司已负担8000元，东阳公司应于判决生效之日起十五日内支付鉴定费11600元给邱福星。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新的证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。 邱福星提供一份民事判决书，欲证明合同解除之日应该按照判决之日确定。 东阳公司质证称，对证据真实性认可，但是与本案无关，双方在一审庭审中已经同意了以6月14日作为解除的时间。 东阳公司提供了两份电费清单，欲证明变压器更改电路没有导致邱福星的损失。 邱福星质证称，对“三性”均有异议，这证据是复印件，无法证明东阳公司的证明目的。 本院认为，邱福星提交的证据无法体现与本案的关联性，本院不予采信，东阳公司提供的证据没有原件，邱福星不予认可，故本院也不予确认。 对于一审查明的事实，当事人无异议，本院予以确认。 本案当事人的争议焦点为：1.本案案由及合同效力的问题；2.当事人在履行合同过程中是否存在违约，以及违约责任如何承担的问题；3.案涉合同解除时间及占有使用费如何计算的问题。 本院认为，一、关于本案案由及合同效力的问题。案涉合同第二条第7项约定“甲方应提供企业营业执照、组织机构代码证，排污许可证等有关复印件给乙方正常使用”，本案审理过程中，当事人均认可邱福星以东阳公司的名义对外从事经营活动，故本案双方之间的法律关系不仅是租赁合同关系，而是包含了租赁合同关系在内的具有企业承包经营性质的合同纠纷，因此本案案由应当定为合同纠纷。因双方当事人关于本案纠纷主要在于房屋租赁的问题，故本案案由不影响当事人诉求的处理，本院依法对本案进行继续审理。 如前所述，本案合同纠纷包含了租赁合同纠纷，案涉租赁物部分取得建设工程规划许可证，部分未取得建设工程规划许可证，因此关于案涉合同效力的问题应认定为，取得建设工程规划许可证的部分有效，未取得建设工程规划许可证的部分无效。 二、关于合同履行过程中当事人是否违约，及违约责任应当如何认定的问题。 本案合同履行过程中，东阳公司存在断电以及减少一台变压器的影响邱福星开展经营活动的行为，故应认定东阳公司存在违约。东阳公司主张其不存在违约行为，本院不予支持。但从目前证据看，东阳公司断电行为发生在2018年双方争议期间，而自2018年8月份至今未再发生断电行为，邱福星仍然正常经营，并未受到实际影响；虽然合同约定的东阳公司提供两台变压器供邱福星使用，但也约定了该两台变压器是包括了邱福星在内的三户承租人共同使用，并非由邱福星一人独自使用，目前邱福星也未举证证明减少一台变压器导致其无法正常经营，故东阳公司虽然存在上述违约行为，但不能构成根本违约，邱福星主张东阳公司的违约行为导致合同目的不能实现，本院不予采信。 本案租赁合同签订后，双方又签订了补充协议，约定对移交时间和租赁期限起始时间进行了更改，由原来的约定的2016年7月1日变更为2016年10月1日，虽然补充协议并未对租赁合同的租金支付时间2016年7月31日进行更改，但因合同约定的交付时间推迟，故租金支付时间也应当认定相应的推延。东阳公司以原租赁合同约定的付款时间来主张邱福星违约，本院不予支持。合同履行过程中，邱福星未按照合同约定支付相应的税费，故应认定邱福星也存在违约行为。但邱福星虽然存在未按期支付相应费用的问题，东阳公司在合同履行过程中并未提出异议，而是在邱福星提起本案诉讼后，才提出该主张，故其以此为由主张其根据合同约定享有单方解除权，不需要承担违约责任，本院不予采信。 因案涉合同部分无效，双方对于合同无效均存在过错，且双方履约过程中均存在一定的违约行为，一审法院根据案涉合同部分无效及双方的违约程度，酌情判令关于本案相关费用的分担比例，即邱福星承担30%责任，东阳公司承担70%责任，并无不当。 关于违约金的问题，虽然合同中约定的45万违约金指向的是东阳公司单方提前解除合同的违约金，双方对于其他违约责任的违约金没有约定，但本案导致合同解除的主要原因是东阳公司的违约行为，一审法院综合案件情况，比照上述违约条款认定东阳公司应承担的违约金数额，并无不当。东阳公司抗辩违约金过高，本院不予采信。 三、关于合同解除时间及占有使用费计算的问题。 如前所述，在一审法院审理过程中，双方当事人均同意解除合同，并且已经确认于2019年6月14日开始搬迁，故应认定当事人对合同解除的意思表示已经达成一致，一审法院认定合同于2019年6月14日解除，并无不当。本案合同解除后，邱福星即负有交还涉案租赁物的义务，但邱福星未能按期搬迁，仍然占有使用涉案租赁物，其应当支付东阳公司占有使用费。因合同解除后，合同原租金标准不再适用于双方当事人，故一审法院按照评估标准计算占有使用费，并无不当。邱福星主张应按原租金标准计算占有使用费，没有法律和事实依据，东阳公司主张邱福星应每月应为88000元，也缺乏相应的依据，本院均不予支持。一审法院认定邱福星应支付东阳石材自2019年9月14日起按月租金52500元的标准计算至实际腾空搬迁之日止的占有使用费（该月租金52500元的标准有效期一年，如2020年9月14日后仍继续占用，则该占有使用费的标准应重新确定），虽然该租金标准的有效期为一年，但为判决的确定履行性，邱福星如2020年9月14日后仍继续占用的，本院酌情认定该占有使用费按照月租金52500元的标准计算至实际腾空之日。 另，邱福星主张的代垫维修费、税费、社保、医保、加工费，其并未提供相应的证据来证明其主张，因此其请求东阳公司支付上述费用，没有事实依据，本院不予采纳。 综上所述，邱福星、东阳公司的上诉请求均不能成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但部分处理不当，本院应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持福建省南安市人民法院（2018）闽0583民初8184号民事判决第二项、第四项、第五项、第六项； 二、撤销福建省南安市人民法院（2018）闽0583民初8184号民事判决第七项、第八项； 三、变更福建省南安市人民法院（2018）闽0583民初8184号民事判决第一项为：邱福星与福建南安市东阳石材有限公司于2016年5月20日签订的《租赁合同》和2016年11月30日签订的《租赁合同补充条款》关于租赁内容部分取得建设工程规划许可证的部分有效，未取得建设工程规划许可证的部分无效，有效部分于2019年6月14日解除； 四、变更福建省南安市人民法院（2018）闽0583民初8184号民事判决第三项为：邱福星应支付福建南安市东阳石材有限公司自2019年9月14日起按月租金52500元的标准计算至实际腾空搬迁之日止的占有使用费；截至2019年9月13日，邱福星已支付的租金、押金尚余672705元在福建南安市东阳石材有限公司处；实际腾空搬迁之日上述款项相互抵扣后，剩余的租金、押金应于腾空搬迁当日返还给邱福星； 五、驳回邱福星的一审其他诉讼请求； 六、驳回福建南安市东阳石材有限公司的一审其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件本诉受理费35600元，由邱福星负担10680元，福建南安市东阳石材有限公司负担24920元；反诉案件受理费17800元，由福建南安市东阳石材有限公司负担12460元，邱福星负担5340元；鉴定费28000元，由邱福星负担8400元，福建南安市东阳石材有限公司负担19600元，鉴于邱福星已负担20000元，福建南安市东阳石材有限公司已负担8000元，福建南安市东阳石材有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付鉴定费11600元给邱福星。二审案件受理费35600元，由邱福星负担17800元，福建南安市东阳石材有限公司负担17800元。福建南安市东阳石材有限公司、邱福星应负担的一审案件受理费应于本判决生效之日起七日内向一审法院交纳。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄海清 审 判 员 杨钊胜 审 判 员 孙 越 二〇二〇年九月十七日 法官助理 林良楷 书 记 员 金雅琳 附注：适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；