云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0502民初2546号 原告（反诉被告）：保山中梁置业有限公司。 统一社会信用代码：91530502MA6N0FH672。 住所：云南省保山市隆阳区永昌街道兰城路北段西侧世纪奥新A3**幢。 法定代表人：唐永康，公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：杨俊原，云南天外天律师事务所律师。特别授权代理。 委托诉讼代理人：王丽媛，云南天外天律师事务所律师。特别授权代理。 被告（反诉原告）：张永芳，女，1989年8月20日出生，汉族，住保山市隆阳区。 委托诉讼代理人：赵安富。特别授权代理。 原告保山中梁置业有限公司（以下简称“中梁置业公司”）与被告张永芳商品房预售合同纠纷，被告张永芳反诉一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中梁置业公司委托诉讼代理人杨俊原、王丽媛，被告张永芳及其委托诉讼代理人赵安富，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中梁置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告签署的编号为ＺＬＤＣ-ＢＳ-290号的《商品房买卖合同（预售）》，立即向原告支付购房尾款1800000元；2.判令被告立即向原告支付自起诉之日起至实际支付完毕上述款项之日止按照每日万分之一计算的逾期付款违约金；3、判令被告立即向原告支付商品房总价款10%的违约金258149.40元；4.本案原告聘请律师所支出的律师费、保全费、保全担保费等费用由被告承担；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2019年3月1日签署了编号为ＺＬＤＣ-ＢＳ-290号的《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告出售位于保山市隆阳区房屋，房屋总价款为2581494元，被告应于2018年9月26日前支付首期房价款781494元，余款1800000元向银行贷款支付。被告逾期付款的，应按照欠付款项金额每日万分之一的标准向原告支付违约金。同时《商品房买卖合同（预售）补充协议》约定若被告以行为表示拒绝履行合同的，原告有权要求被告继续履行合同并支付商品房总价款10%的违约金。另，该补充协议约定原告维权所支出的律师费、保全费、保全担保费等费用亦由被告承担。《商品房买卖合同（预售）》签订后，被告仅向原告交齐了首付款781494元（含50000元定金）后便不再向银行申请贷款支付剩余尾款1800000元，经原告多次催要，被告始终不予理会，被告的行为已经明确表示拒不履行房屋买卖合同，已经违约，故起诉，请依法支持原告的诉讼请求。 被告张永芳辩称，原、被告签订的《商品房买卖合同(预售)》第三章第七条约定，被告采用按揭贷款的方式与原告购买案涉房屋，被告已实际支付781494元，按约定30%超额支付了首付款。余款1800000元向银行贷款支付。可见余款以向银行贷款为条件向原告支付购房余款，合同并没有约定具体的付款时间，在此情况下，不存在被告违约问题。原、被告签订合同后，被告积极配合原告提供相关办理贷款资料，被告随原告到浦发银行、富滇银行等银行申请办理贷款业务未获批准，后被告多次催促原告办理贷款，原告以需要再与其他银行协商，原、被告共同努力为由拖延，被告从未以行为表示不配合原告办理贷款，相反被告多次向原告提出尽快办理贷款，根据原告提出的要求尽量提供贷款资料。综上所述，原告在商品房销售过程中，承诺能够到银行贷款，在此承诺下，被告才支付了首付款。原、被告双方签订《商品房买卖合同(预售)》后，被告按照要求向原告提供所需的贷款资料，原告做了初步审查没有任何瑕疵后，邀约被告到浦发银行做了面签，最终以被告贷款数额过大未获得批准，后其他银行以同样的理由未批准贷款。并非是被告不配合原告，相反是原告过高的估计了贷款能力，被告并未违约，恰恰相反是原告违约。《商品房买卖合同(预售)》第三章第七条约定，购房余款1800000元向银行申请贷款支付，并没有约定具体的付款时间，故被告未违约。 被告张永芳向本院提出反诉请求：1.判令解除原被告于2019年3月1日签订的《商品房买卖合同(预售)》；2.判令本诉、反诉诉讼费由原告承担。事实与理由：双方在签订《商品房买卖合同（预售）》之前，被告已经明确告知原告选择按揭贷款方式支付购房款，其配偶年龄较大(未办理结婚登记)，只能由被告一人申请贷款。原告称可以帮助被告向银行贷款。在原告承诺后，被告支付了50000元定金，双方于2019年3月1日签订《商品房买卖合同(预售)》。为确保被告能顺利向银行贷到款，按原告要求，被告于2019年3月7日支付给了原告2000元作为被告办理按揭贷款产生的交通费等相关费用。被告为了配合原告贷款，按原告要求提供被告个人信用报告，工资收入证明等必要证明资料，并于2019年3月14日支付首付款781494元、两个车位费用120000元。支付首付款后，原告到浦发银行为被告申请贷款，被告也到浦发银行做了贷款审批前面签，最终银行以贷款金额大，被告一人申请贷款还贷能力低为由，未批准。原告在无奈情况下用被告中国银行做了一份假的资金流水，到富滇银行为被告申请贷款，同样未获得批准(资料原告保存)，原告为了兑现承诺让被告提供其配偶的个人信用报告又到中国工商银行贷款，同样未获批准(资料原告保存)。综上所述，被告基于原告承诺保证为被告申请到贷款而签订《商品房买卖合同(预售)》，按原告要求，被告提供了相关贷款必备材料，并支付2000元交通费等费用。原告未能正确评估能否为被告申请贷款以及如果贷款无法办理所带来的风险，现被告无法支付购房款，是由原告过错造成。显然，《商品房买卖合同(预售)》目的无法实现，合同不能继续履行。故起诉，请依法支持被告的反诉请求。庭审中，被告增加反诉请求，要求原告向被告返还购房首付款781494元。 针对被告张永芳的反诉，原告中梁置业公司辩称，1、原告与被告签订的《商品房买卖合同(预售)》合法有效，且是基于双方自愿情况下签订，原告不存在违约，故被告要求解除案涉《商品房买卖合同(预售)》的反诉请求不成立，请予以驳回。2、因为本诉的产生是基于被告违约产生，反诉是被告基于错误的判断作出，故本案本诉、反诉费均应由被告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 本诉部分原告中梁置业公司提交的证据：1、《商品房买卖合同登记备案表》一份，欲证明在被告支付首期房款后，原告依约与被告办理了商品房买卖合同的备案登记。 2、《律师函》一份、物流信息一份，欲证明经原告反复催告，被告拒绝履行其支付剩余房款的义务；现原告以律师函的形式再次催告被告履行义务，被告至今仍未履行义务。 3、《批量诉讼案件法律服务合同》一份、《供应商廉洁协议》一份、《云南增值税专用发票》（NO.10175803）一份、《保山中梁置业有限公司诉讼案件开票清单》一份，欲证明原告支出律师费8000元。 4、《航空运输电子客票行程单》四份、《宾客账单（结账）》四份、《云南增值税普通发票》（NO.21600604、NO.52372275、NO.52372179）三份，欲证明原告支出律师差旅费1608元。 本院认为，本诉部分原告提交的证据能够证明待证事实，本院予以采信。 本诉及反诉部分，被告张永芳提交的证据：1、《账单详情》一份、账单一份，欲证明被告支付原告2000元作为办理贷款的费用。 2、《企业信用信息公示报告》（保山榜样河水电开发有限公司）一份、《中国银行交易流水明细清单》一份，欲证明被告积极配合原告办理按揭贷款。 3、微信聊天记录（中梁一号院祝双生、中梁许春媛）二份、与许春媛通话记录一份，欲证明①原告分别到三家银行办理按揭贷款未通过批准；②被告提供贷款必备资料存放于原告处；③被告积极配合原告办理按揭贷款并多次催告原告办理；④未获得银行批准按揭贷款，由原告过错造成，导致合同目的不能实现。 4、《个人信用报告》（2019年6月24日、2020年3月11日）二份，欲证明迄今为止，被告征信良好，不存在不良记录。 本院认为，被告提交的证据1，其内容仅能反应出被告向许春媛汇款，对被告据此主张向原告支付2000元的证明目的，本院不予采信。证据2、证据4，与本案争议无关，对其关联性，本院不予采信。证据3，针对微信聊天记录中涉及被告未能办理按揭贷款的内容，原告不持异议，本院予以采信；微信聊天记录中的其他内容，无证据佐证，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年3月1日，原被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定“出卖人：中梁置业公司；买受人：张永芳。……第一条项目建设依据。1.出卖人以出让方式取得坐落于隆阳区振兴路西侧、五里亭路南侧地块的建设用地使用权。该地块国有土地使用证号为云（2018）隆阳区不动产权第××号，土地使用权面积为44394平方米。买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所占用的土地用途为商服用地／城镇住宅用地，土地使用权终止日期为2088年3月8日。……第三条商品房基本情况。1.该商品房的规划用途为住宅。……3.该商品房为第一条规定项目中的9幢3单元1-2层102号。4.该商品房预测建筑面积共170.17平方米，其中套内建筑面积139.72平方米，分摊共有建筑面积30.45平方米。……第六条计价方式与价款。……2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米15170.08元，总价款为2581494元。……第七条付款方式及期限。（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金与本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款：……3.贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2018年9月26日前支付首期房价款781494元，占全部房价款的30.27%。余款1800000元向银行（贷款机构）申请贷款支付。……第八条逾期付款责任。1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知收到之日起10日内按照累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。……”同时，原被告于上述《商品房买卖合同（预售）》附件十一《中梁壹号院商品房买卖合同补充协议》约定“一、关于实际付款日期、逾期付款和相关税费的约定。……2.买受人以银行汇付、银行票据（汇票、本票、支票）方式支付房款的，以款项到达出卖人账户之日为实际付款日。……十五、买受人声明。买受人不可撤销的声明如下：1.买受人确认，出卖人及其工作人员已对买受人签订的《商品房买卖合同》及其所有附件内容均作了详尽、充分的说明，且买受人已仔细阅读并充分知悉、理解该《商品房买卖合同》及其所有附件内容；对于其中涉及买受人责任，免除出卖人责任的条款，均系买受人在充分理解并慎重考量后签订，且自愿受其约束。……6.买受人的付款安排是在充分了解不断调整的相关贷款政策、限购限贷政策以及充分评估自身的付款能力后，经综合考虑予以确定，买受人已充分考虑并确定其有能力在无法贷款或无法足额贷款的情况下按照本补充协议约定的期限付清全部购房款，并承诺不会以无法偿还贷款或无法足额贷款为由要求解除本合同或调整付款时限，如无法及时付款的，将严格按照本协议约定承担违约责任。……10.双方在履行合同过程中如产生争议，应通过平等协商、提请政府主管部门或者消费者委员会调解，向人民法院起诉等方式解决。如出卖人通过诉讼及／或聘请律师处理与买受人的争议的，且该争议系由买受人违约及／或过错导致，出卖人为此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定费、审价费、律师费等，概由买受人承担。律师费标准参考项目所在地政府颁布的最新律师服务收费指导标准执行，具体金额以律师事务所开具的发票为准。……”2019年3月3日，原告就案涉《商品房买卖合同（预售）》进行备案登记。2019年3月14日被告向原告支付首期购房价款781494元。原告于2020年4月13日向被告邮寄发送《律师函》，要求被告于收到函件之日起立即向原告支付购房尾款1800000元或立即办理银行按揭贷款支付尾款。被告于2020年4月14日签收《律师函》。另查明，被告签订《商品房买卖合同（预售）》后，先后进行过3次办理贷款事宜，均未通过银行的审核。至开庭审理时，银行贷款还未通过审批。被告亦未向原告支付购房尾款1800000元。再查明，原告为此次诉讼支付律师费8000元。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，原告与被告签订的《商品房买卖合同(预售)》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，《商品房买卖合同(预售)》签订后，被告的主要合同义务之一就是按照约定支付购房尾款。因原、被告双方约定尾款的支付方式系商业贷款，且原、被告双方在合同中未明确约定尾款的支付时间。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”及第六十二条第四项“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，原告可以随时要求被告履行合同义务，但应当给被告必要的准备时间。原告于2020年4月13日以《律师函》的方式催告被告及时支付购房尾款，被告履行支付尾款的时间应当从收到《律师函》之日起计算，应在合理期限内履行支付义务，但被告至本案开庭审理时，仍未向原告支付购房尾款，被告的行为已构成违约，其并不享有单方解除《商品房买卖合同(预售)》的权利，且《中梁壹号院商品房买卖合同补充协议》第十五条第6款约定“买受人的付款安排是在充分了解不断调整的相关贷款政策、限购限贷政策以及充分评估自身的付款能力后，经综合考虑予以确定，买受人已充分考虑并确定其有能力在无法贷款或无法足额贷款的情况下按照本补充协议约定的期限付清全部购房款，并承诺不会以无法偿还贷款或无法足额贷款为由要求解除本合同或调整付款时限，如无法及时付款的，将严格按照本协议约定承担违约责任。”根据该约定，被告要求解除案涉《商品房买卖合同(预售)》的请求权基础不成立，故对原告要求被告继续履行案涉《商品房买卖合同(预售)》并向原告支付购房尾款1800000元的诉讼请求，本院予以支持；对被告要求解除案涉《商品房买卖合同(预售)》的反诉请求，本院不予支持。进而，被告要求原告向其返还购房首付款的请求权基础不成立，故对被告要求原告返还其购房首付款781494元的反诉请求，本院不予支持。被告收到原告送达的律师函后未在合理期限内履行付款义务，根据原、被告双方在《商品房买卖合同(预售)》中的约定，虽对逾期付款应承担的违约责任区分为逾期90日内及超过90日的两种违约责任，但在原告不解除合同的情形下，违约金均按应付款的万分之一计算违约金，故对原告要求以未付购房尾款1800000元为基数，以每日万分之一的标准向原告支付自原告起诉之日（即2020年5月11日）起至购房尾款支付完毕之日止的逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。根据查明的事实，被告在签订《商品房买卖合同(预售)》后，先后三次进行办理贷款事项，且原被告未在《商品房买卖合同(预售)》中明确约定尾款的支付时间，故被告的行为不能视为拒绝履行合同义务。故对原告要求被告向其支付商品房总价款10%的违约金258149.40元的诉讼请求，本院不予支持。根据原、被告所签订的《商品房买卖合同(预售)》及《中梁壹号院商品房买卖合同补充协议》的约定，因被告的违约行为产生的律师费、诉讼费应当由被告承担，故对原告要求由被告承担律师费8000元及诉讼费的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告承担律师的差旅费1608元的诉讼请求，因原被告双方签订的《商品房买卖合同(预售)》及《中梁壹号院商品房买卖合同补充协议》中对原告委托的代理人的差旅费并无约定，同时，原告主张的代理人的差旅费也无法律法规的规定，故对该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第六十二条第（四）项、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、由被告张永芳继续履行与原告保山中梁置业有限公司于2019年3月1日签订的合同编号为ZLDC-BS-290号的《商品房买卖合同(预售)》。 二、由被告张永芳于本判决生效之日起三十日内向原告保山中梁置业有限公司支付购房尾款1800000元。 三、由被告张永芳以未付购房尾款1800000元为基数，以每日万分之一的标准向原告保山中梁置业有限公司支付自2020年5月11日起至上述款项实际支付完毕之日止的逾期付款违约金。 四、由被告张永芳向原告保山中梁置业有限公司支付律师费8000元。 五、驳回原告保山中梁置业有限公司的其他诉讼请求。 六、驳回被告张永芳的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23265元，由被告张永芳负担；本案反诉受理费11614元，由被告张永芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 审 判 长  刘莉青 人民陪审员  赵 伟 人民陪审员  宋 炜 二〇二〇年九月二十一日 书 记 员  李 秋