广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初5589号原告：李叶琼，女，1972年3月14日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：王嘉斌，广东瀛真律师事务所律师。被告：梁灼铭，男，1972年5月8日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：严春芳，广东广强律师事务所律师。原告李叶琼诉被告梁灼铭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李叶琼及其委托诉讼代理人王嘉斌，被告梁灼铭的委托诉讼代理人严春芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李叶琼向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2010年9月13日签订的《租赁合同》及2012年2月28日签订的《租赁合同》无效；2.判令被告向原告退还押金128127元；3.判令被告向原告赔偿装修现值损失（具体以评估结论为准）；4.判令由被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：2010年9月13日，原告与被告签订第一份《租赁合同》，约定被告将位于黄埔区南岗街沙步社区保沙路桥东以北沙步商铺A栋东面两层建筑面积1168.18平方米租赁给原告，租赁期为8年，自2010年9月15日始至2018年9月日止；自合同租赁期起75天为原告装修施工期免收租金，原告须在签约之日向被告交付商铺押金人民币98127元等。2012年2月28日，原告与被告签订了第二份《租赁合同》，约定被告将位于黄埔区南岗街沙步社区保沙路桥东以北沙步商铺A栋东面两层建筑面积738.8平方米租赁给原告，租赁期为六年七个月，自2012年2月15日始至2018年9月14日止。自合同租赁日期起60天作为原告装修施工期免收租金；原告须在签约之日向被告交付商铺押金30000元等。两份合同签订后，原告按合同分别向被告支付了98127元及30000元押金，合计128127元。同时，在装修期内对租赁商铺进行了装修用于餐馆经营。2017年2月底，原告与被告就租赁到期后续租事宜达成了合意，同意两份合同租期届满后增加5年，租赁期限至2023年9月14日止。2020年1月15日，被告向广州市黄埔区人民法院提起诉讼，以《租赁合同》已到期等为由请求解除合同等。庭审中，原告获悉涉案的租赁物没有房产证也没有取得建筑规划许可证。原告认为，被告是涉案房产的出租人，其应保证房产的合法性。目前涉案房产没有房产证也没有建筑规划许可证，属违法建筑，根据法律规定涉案租赁合同应属无效。在合同无效的情况下，被告应当退还原告交纳的押金，并应赔偿原告对涉案房产的装修现值损失。为维护自身合法权益，原告根据《‘中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向法院提起诉讼，请法院判如所请。被告梁灼铭辩称，不同意原告的全部诉请，被告已经就本案与原告之间的两份租赁合同，早于原告在黄埔法院提出解除合同、交回场地，追讨租金等诉讼请求，原告在本案再次提起诉讼违反法律规定，请法庭依法驳回原告的起诉。具体答辩如下：一、本案原告第一项请求属于重复起诉，根据法律规定，应依法驳回原告第一项起诉。被告已经就双方签订的2010年9月13日、2012年2月28日两份《租赁合同》向黄埔区法院提起诉讼，法院案号（2020）粤0112民初653号（以下简称653案），请求：解除双方租赁关系、交回房屋、支付拖欠租金及占用费共约60万元。653案的审理，包含或蕴含在本案第一项请求的先决问题或诉讼请求中，后诉诉讼请求与前诉诉讼请求是相同的。因此本案第一项请求属于重复起诉。本案清楚反映出：本案与653案是相同的当事人，相同的合同、相同请求，相同的证据、相同事实。明显属于重复诉讼。根据法律一案不两立的原则，为保证法律公正，本案应驳回原告的第一项请求。二、被告是诉争房屋的土地合法承租、使用人，讼争房屋合法建设人，被告与原告签订的2010年9月13日、2012年2月28日两份《租赁合同》合法有效，653案请求法院判令立即解除双方的不定期租赁关系交回承租房屋合理合法。由于被告已经提出653案诉讼请求，合同效力问题，属于653案件审理范围，且证据证明双方的租赁合同合法有效，故在本案不再重复多讲。三、原告在承租场地期间有违约行为，被告依法不退还押金合理合法。原告违约行为包括了三大部分。1.原告在承租期间不按照租赁合同约定缴纳租金递增部分，已经构成违约事实，在653案起诉后，原告继续分文不交租金，因此被告签订合同时收取原告的押金按照约定，全部没收处理。原告从2013年9月15日开始，不按照第一份合同约定支付每月租金的递增部分，累计至2019年12月共拖欠租金412555.63元。从2015年2月15日开始，不按照第二份合同约定支付每月租金的递增部分，累计至2019年12月共拖欠租金83843.2元。原告已经违约，按照合同第四条约定，缴纳的押金全部没收并承担一切经济损失。由于被告已经另案提出追缴租金诉讼，本案不再重复提出诉讼，但是原告违约行为存在，本案审理时应认定其违约行为，驳回原告要求返还押金的请求。2.原告有转租违约行为。原告在承租被告的场地后，由詹素萍经营个体“广州市黄埔区詹素萍餐饮店”，经营时间从2010年12月6日至2018年9月5日。之后又交给罗振亮经营“广州市黄埔区鸿星酒家”至现在。根据被告与原告签订的两份租赁合同第十条约定：原告经营期内如需转租他人，须经甲方书面同意，押金不退回乙方。原告将场地交给詹素萍、罗振亮个体经营，并办理工商登记，首先没有告知被告，更没有书面告知，直至本案诉讼期间：2020年6月23日，被告才发现这些情况，原告的行为已经违约。同时即使原告有书面告知，按照约定，押金也不予退还，因此依法押金不予退还合理合法。3.原告在承租期间有违法犯罪的违约行为。被告最近得知，原告以及詹素萍在经营期间，利用经营酒店便利，在承租场地进行违法犯罪行为。2019年11月1日湖南省石门县人民法院一审判决原告三年有期徒刑缓期四年执行以及罚金，刑期从生效之日开始计算，原告现在仍然在服刑期间。詹素萍虽然没有被追究刑事责任，但是判决书均反映其是参与、知道及纵容原告的犯罪行为的。根据《合同法》被告不但有权收回房屋，还有权要求赔偿。因此押金不予退还合理合法。四、原告在承租期间，与经营者詹素萍均有违约犯罪违法行为，依法不须给与任何装修补偿。被告与原告的两份租赁合同第六条约定：原告经营期间，必须遵守国家法律政策规定，如有违章，由原告负全部责任。原告在承租期间利用承租场地进行违法犯罪行为，被告依法不须给与任何补偿合理合法。五、原告要求赔偿装修损失的证据与被告无关，要求补偿无理无法。1.詹素萍才是场地真正的使用人，经营者，原告充其量只是个未经被告同意转租的二房东。原告承租被告的房屋后，一直没有告知被告，更没有书面告知被告实际经营是个体经营人詹素萍，原告琼从来没有告知被告这一真实情况。被告只是在本次案件的最近时间2020年6月23日才从国家工商登记资料中得知。詹素萍在被告出租场地的经营时间是从2010年12月6日至2018年9月5日，办理合法工商注销手续结束“广州市黄埔区詹素萍餐饮店”。2.原告提供的所有装修证据与原告无关。原告请求赔偿装修损失，提供的装修证据均是2017年3月至8月的装修，正是詹素萍经营期间。被告至今不认识詹素萍，詹素萍从未向被告提出要装修、告知怎样装修的事情。詹素萍在2018年9月5日办理注销，注销后也从来没有找过被告，提出要求装修补偿的事情，办理注销时也没有主张债权，原告没有要求装修补偿的任何依据。3.原告提出的装修证据，没有一份证明支付了装修款。原告提供的证据工程预算表、付款单据、付款微信，均与原告无关。因此应该驳回原告。装修补偿的请求。六、法律规定被告不需赔偿原告任何装修现值损失。1.原告承租后，将场地作为餐饮使用，并进行餐饮装修。根据法律规定：经得被告同意的装修，合同期届满，装修不作补偿。2.双方签订的租赁合同期约定8年，2018年9月14日合同届满，根据法律规定，租期届满后，出租人不需给与承租人任何补偿。3.原告2017年装修未告知被告、未经被告同意，属于未经同意的装修行为，根据法律规定，未经同意的装修，由原告自行承担。4.原告存在少缴租金、不缴租金的违约行为，原告违约的事实充分，根据合同约定，原告不缴纳租金，除没收押金外，还要负责被告一切经济损失。5.造成不定期租赁关系现状，是原告故意拖延造成的，原告只能自行应该承担损失。6.根据租赁习惯和法律规定，租赁期届满，承租人的装修均不予补偿。同理，被告与土地人的租赁合同约定，租赁到期，所有不动产归土地方根据法律规定和参照租赁市场处理方法，原告退场时，被告不需给与任何装修现值补偿。七、原告提供的装修工程预算、平面图、付款确认等证据是不合法、不真实、不合情理、不合常规的虚假证据。原告不但要承担诉讼风险，虚假证据查证属实，还应该承担提供伪证的法律责任。1.被告与原告2017年2月26日一5月6日两个多月的微信都因租金数额未达成续租意向，一直未签订补充协议。原告当时和事后也没有提及装修一事。现在提出违反常理。2.2017年3月装修250多万元的装修没有向被告告知、无书面提出、无提交装修图纸、属于未经得同意的行为，依法不予补偿。3.250多万元的装修居然无合同，无时间约定，无工程进度、无装修材料标准、无付款时间约定付款日期、无保修约定、无违约责任等等。不合常理，属于为诉讼而伪造的虚假证据。4.装修工程甲方是潘燕文，不是李，潘燕文是案外人，其证明无效。5.潘燕文是本案利害关系人，其出具的证据不能作为证据使用。潘燕文是与原告承租场地相连的“尚海沐足休闲中心”承租人，也存在欠租行为，也有违法违约行为，其承租的场地现在已经被公安机关贴封条查封。据被告所知，潘燕文2015年承租沐足中心时也是本案的装修人张xx负责。根据付款证据，潘燕文实际支付总额51万元，而付款中只有7万元注明是鸿星酒家的工程款。因此被告认为：潘燕文在一份没有合同，款项达250多万的预算表上签名，提供付款证据，存在与原告串通伪造虚假证据的行为，请法庭审查清楚，如果确实是与原告串通伪造证据，构成刑事欺诈犯罪行为的，应该追究正罪，其证据不能作为证据采纳。6.250多万元的装修，足可以装修一间全新的酒楼，价格不符合常理。也无一份正式发票，更不合常理。对于无发票的证据一律不予认定。八、本案原告重复起诉，违法违约事实清楚，依法均不需装修补偿，被告不承担原告无理提出的装修评估产生的费用。九、由于原告有拖欠租金的行为，被告不但不需要给其补偿，原告还应赔偿被告一切经济损失。原告退场时不但不能搬走物品，如有损坏房屋，还应赔偿被告。为防止原告破坏房屋，请法庭在评估后立即对评估物进行封存，不得擅自拆卸。综上所述，请法庭认定本案原告诉讼请求属于重复起诉，违约事实清楚，驳回原告的请求。本院经审理认定事实如下：本院已发生法律效力的（2020）粤0112民初653号《民事判决书》查明以下事实：2010年9月13日，梁灼铭（甲方）与李叶琼（乙方）签订《租赁合同》，第一条约定：甲方将位于黄埔区南岗街沙步社区保沙路桥东以北沙步商铺A栋东面两层建筑面积1168.18平方米租赁给乙方使用。第二条约定：租赁期为8年，自2010年9月15日始至2018年9月14日止，甲方同意自合同租赁日期起75天作为乙方装修施工期免收租金（即2010年9月15日至2010年11月30日）。第三条约定：乙方必须在签约之日向甲方交付商铺押金98127元，在合同期满后乙方交清一切费用且无违反合同条款的一个月内无息退回乙方。第四条约定：租赁期第1至第3年（即2010年9月15日至2013年9月14日）的租金定为每月32709元，第4至第6年（即2013年9月15日至2016年9月14日）的租金定为每月35980元，第7至第8年（即2016年9月15日至2018年9月14日）月租39578元；由2010年12月1日开始计租，乙方每月1日将当月租金交付到甲方。乙方逾期不交纳租金作违约处理，甲方不需经任何仲裁机构及书面通知乙方收回商铺另行处理，并要乙方补交租金、水电等所有费用，押金全部没收并由此带来的一切经济问题和损失由乙方负责。2012年2月28日，梁灼铭（甲方）与李叶琼（乙方）签订另一份《租赁合同》，第一条约定：甲方将位于黄埔区南岗街沙步社区保沙路桥东以北沙步商铺A栋东面两层建筑面积738.8平方米租赁给乙方使用。第二条约定：租赁期为6年7个月，自2012年2月15日始至2018年9月14日止，甲方同意自合同租赁日期起60天作为乙方装修施工期免收租金（即2012年2月15日至2012年4月14日）。第三条约定：乙方必须在签约之日向甲方交付商铺押金30000元，在合同期满后乙方交清一切费用且无违反合同条款的一个月内无息退回乙方。第四条约定：租赁期第1至第3年（即2012年2月15日至2015年2月14日）的租金定为每月11820元，第4至第6年（即2015年2月15日至2018年9月14日）的租金定为每月13002元，乙方每月1日将当月租金交付到甲方。乙方逾期不交纳租金作违约处理，甲方不需经任何仲裁机构及书面通知乙方收回商铺另行处理，并要乙方补交租金、水电等所有费用，押金全部没收并由此带来的一切经济问题和损失由乙方负责。上述两份租赁合同签订后，李叶琼分别向梁灼铭支付了押金98127元和押金30000元。另查，2008年12月11日，梁灼铭（乙方）分别与广州市黄埔区南岗街沙步沙三股份经济合作社、广州市黄埔区南岗街沙步沙四股份经济合作社、广州市黄埔区南岗街沙步沙五股份经济合作社（均为甲方）签订《土地使用权租赁合同》，约定：甲方分别将其所有的位于黄埔区南岗街沙步社区保沙路桥东以北面积分别为2060平方米、3138平方米、2401平方米的集体土地租赁给乙方使用，租赁期均为25年，自2009年3月1日始至2034年2月28日止。梁灼铭主张承租上述土地后，出资兴建了涉案建筑物，其主张涉案建筑物有办理报建手续，提交了以下证据：1.广州市城市规划局于2008年4月18日出具的穗规地证[2008]222号《建设用地规划许可证》，载明：用地单位为广州市黄埔区南岗街沙步股份经济联合社，用地性质为幼儿园用地，用地位置为广州市黄埔区沙步保沙路、沙步大路西，用地面积为17737平方米（其中净用地面积11472平方米，道路面积6265平方米）。2.广州市城市规划局黄埔区分局于2008年5月15日向广州市黄埔区南岗街沙步股份经济联合社出具的《关于原则同意沙步大路西、保沙路以北地块环境整治总平面规划方案的函》，载明：本地块总用地面积17737平方米，其中可建设用地面积11472平方米；本文仅为过程性文件，不作为用地手续办理及权属的依据。3.广州市城市规划局黄埔区分局于2008年6月2日向广州市黄埔区南岗街沙步股份经济联合社出具的《关于先行办理消防意见的函》，载明：该单位在黄埔区沙步大道西、保沙路以北地块拟进行环境整治建设的来函及有关资料收悉。经审查，该项目整治方案基本符合规划要求，由于整治项目中的建筑单体（2幢2层临时商业楼、建筑面积分别为6234平方米和2219平方米）涉及到消防方面的专业问题，请该单位先行征求消防主管部门的书面意见后再向该局办理有关手续。4.广州市城市规划局于2008年6月26日向广州市黄埔区南岗街沙步股份经济联合社出具的《关于送审建筑设计方案的复函》，载明：你单位在黄埔区沙步保沙路北、沙步大路西用地拟建临时商铺工程的来函及有关资料收悉。经审查，有关要求如下：基本同意送审的2幢地上各2层临时商铺的建筑设计方案，总建筑面积为8453平方米；申请《建设工程规划许可证》时，需拆除红线范围内其它建筑；该建筑为临时建筑，使用期自验收之日起计两年，逾期自行拆除或到该局办理延期使用手续，否则按违法建设处理；本文是过程性、指导性文件、不对外发生法律效力，建设工程许可应当以批出《建设工程规划许可证》及其附件、附图为准；本项目为临时建设，本文不作产权依据。5.广州市黄埔区环境保护局于2008年7月3日出具的《关于沙步临时商业街项目的审批意见》，载明：该项目定址于沙步大道以西、保沙路以北地块，可以满足环境保护专业要求；该项目涉及有关规划等问题，需到相关部门办理手续，如与城市规划要求不符，必须另行选址；本文只作为本项目的选址依据和环境保护专业要求。6.广州市城市规划局黄埔区分局于2009年4月28日向广州市黄埔区南岗街沙步股份经济联合社出具的《关于同意整治项目建设的函》，载明：同意2幢地上2临时商铺建筑按照测量放线位置进行整治建设，总建筑面积8453平方米；其他要求按“穗规函[2008]4935号”文执行。7.2010年4月14日，广州市黄埔区南岗街沙步股份经济联合社办理了临时商铺A栋（土建）工程的竣工验收消防备案。8.2020年5月25日，广州市黄埔区南岗街沙步股份经济联合社、广州市黄埔沙步实业公司、广州市黄埔区南岗街沙步沙三股份经济合作社、广州市黄埔区南岗街沙步沙四股份经济合作社、广州市黄埔区南岗街沙步沙五股份经济合作社共同出具《证明》称：广州市黄埔区南岗街沙步社区保沙路桥东以北集体土地属于广州市黄埔区南岗街沙步股份经济联合社属下广州市黄埔区南岗街沙步沙三、沙四、沙五股份经济合作社合法使用土地。广州市黄埔沙步实业公司是负责各经济合作社土地使用出租、规划、消防工作的管理部门。广州市黄埔区南岗街沙步沙三、沙四、沙五股份经济合作社将各自所属的广州市黄埔区南岗街沙步社区保沙路桥东以北集体土地分别为2026平方米、3138平方米、2401平方米土地出租给梁灼铭使用。梁灼铭取得土地使用权后，经得同意在以上地段进行土建，并建设商业楼一栋，管理部门在2010年已协同梁灼铭办理商业楼房的合法规划、消防手续，并作餐饮业、沐足等使用至今。上述证据除《建设用地规划许可证》及《证明》外，其他证据梁灼铭均未提交原件。李叶琼辩称从上述证据无法看出是涉案租赁物的报建材料。梁灼铭陈述涉案建筑物无建设工程规划许可证，没有办理产权证。庭审中，梁灼铭主张涉案租赁合同有效，李叶琼抗辩涉案租赁合同无效。经本院释明，假如法院认定合同效力与梁灼铭主张的不一致，梁灼铭明确表示其坚持现诉讼请求。李叶琼在本院询问时表示，若法院认定涉案合同无效，其愿意归还涉案商铺。本院已发生法律效力的（2020）粤0112民初653号《民事判决书》认定：“根据梁灼铭提交的证据可以看出，涉案建筑物仅为临时建筑，仍需办理建设工程规划许可证，但目前仍未办理，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，李叶琼与梁灼铭双方签订的两份《租赁合同》为无效合同。关于租期和占有使用费的标准。根据李叶琼提交的短信记录，可以看出双方在2017年曾协商租期在合同约定的基础上增加五年，且在合同到期后，双方依旧继续履行，至2019年11月梁灼铭发出《律师函》前，并未有证据显示梁灼铭曾对李叶琼继续使用涉案房屋提出异议，故本院认定双方在租赁合同到期后形成不定期租赁关系”。该判决判令：李叶琼腾空交还广州市黄埔区南岗街沙步社区保沙路桥东以北沙步商铺A栋东面两层共计1906.98平方米（即鸿星酒家全部范围，以下简称“涉案商铺”）给梁灼铭；李叶琼向梁灼铭支付自2020年2月起至实际腾空交还房屋之日止的占有使用费（其中，2020年2月和3月的占有使用费为22264.5元/月，2020年4月起每月占有使用费的标准按44529元计算）；驳回梁灼铭的其他诉讼请求。判后，梁灼铭及李叶琼均无提出上诉。本案中，李叶琼为证实其对涉案商铺进行了装修并支付了工程款，提交了以下证据1：《广州黄铺鸿星酒家工程预算》，该预算表有工程名称、材料及施工说明、单位、数量、单价、总价几项。总工程款显示为2556668.1元，落款处甲方一栏有“鸿星酒家（潘燕文）”字样，乙方一栏有“张凯裕”字样，落款日期为2017年3月16日。2.装修平面图。3.确认书。该确认书有以下内容：“本人张凯裕鸿星酒家返新装修工程，以于2017年8月1日装修完工，工程款以全部结清”。落款处有“确认人：张凯裕2017年5月1日”字样。4.银行付款、微信付款截图。李叶琼认为两百多万的装修款中有部分是通过现金支付的，因为李叶琼与张凯裕很熟，张凯裕是个人，所以不能开具发票，没有约定付款时间，李叶琼有钱就给张凯裕付一点，有凭证的部分加起来大概有五十多万，但其中有一张卡因为不能持有多张卡的原因注销的了，张凯裕出具了确认书确认收齐，但张凯裕未出庭作证。所有装修款均不是通过李叶琼的账户支付，都是通过财务潘燕文的账户支付。潘燕文确实在李叶琼向梁灼铭承租的房屋旁边承租了另一间房屋做沐足店，该沐足店装修时间为2015年，潘燕文也是鸿星酒家的合伙人，潘燕文与李叶琼签订了合伙协议，潘燕文是负责管钱的，李叶琼是负责管经营的。2020年5月8日，李叶琼申请对涉案商铺装修现值进行评估。本院认为，李叶琼在本案中提出的确认与梁灼铭于2010年9月13日及2012年2月28日签订的两份租赁合同无效的请求，因该两份合同已被上述生效判决认定无效，故无需在本案中重复认定。《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条及第一百五十七条的规定，无效的民事法律行为自始没有法律约束力，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。上述生效判决已判令李叶琼腾空并交还涉案商铺给梁灼铭，故李叶琼要求梁灼铭返还押金128127元于法有据，本院予以支持。关于李叶琼要求梁灼铭赔偿涉案商铺的装饰装修损失问题。上述生效判决认定李叶琼与梁灼铭签订的两份租赁合同无效并认定双方在租赁合同到期后形成不定期租赁关系，且双方在2012年2月28日签订的租赁合同中约定的租赁期限已于2018年9月14日届满，故即使李叶琼在租赁期限内支出了装修费用，该费用已在租赁期限内及租赁合同到期后形成的不定期租赁关系期间内摊销完毕，李叶琼要求梁灼铭赔偿装饰装修损失无据，本院不予支持。李叶琼对装修现值进行评估的请求因不影响本案的处理，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条、第一百五十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告梁灼铭在本判决生效之日起十日内向原告李叶琼返还押金128127元；二、驳回原告李叶琼的其他诉讼请求。案件受理费2863元，由被告梁灼铭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  梁宝姗人民陪审员  金文辉人民陪审员  卢绮华二〇二〇年九月二十九日书 记 员  张若玫