广东省深圳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤03民终30375号上诉人（原审被告）：杜向阳，男，1969年12月1日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：潘春明，广东一言律师事务所律师。委托诉讼代理人：易乐笛，广东一言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市罗湖区住房和建设局，住所地：广东省深圳市罗湖区黄贝街道文锦中路**罗湖管理中心大厦**。法定代表人：马晓东，局长。委托诉讼代理人：陈洁，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧梦烨，北京市隆安（深圳）律师事务所实习律师。上诉人杜向阳因与被上诉人深圳市罗湖区住房和建设局（以下简称罗湖住建局）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初12268号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杜向阳上诉请求：一、撤销一审判决第二项，驳回罗湖住建局要求杜向阳腾退返还深圳市罗湖区东郊街4巷48号的请求；二、判令罗湖住建局承担本案诉讼费用。事实和理由：案涉房产并非属于罗湖住建局所有的罗湖区住房。案涉房产系原宝安县工业局于1978年向原宝安县深圳镇湖贝大队征地购买所得，建成后于1979年分配给包括杜向阳的父亲在内的该局领导干部作为住房，故该房产所有权应属于原宝安县工业局，该局在深圳经济特区成立后变更为深圳市机械工业公司，80年代末再变更为深圳市特力有限公司。罗湖住建局对案涉房产没有所有权，并且该房产实际居住人已对罗湖住建局提起行政诉讼。案涉房产的实际使用人并非杜向阳，而是杜向阳的父母，房子所有的房租扣款、租房押金以及水电管理费用都是由杜向阳的父母缴纳。杜向阳只是代为签字，实际上案涉房产自1979年起都是杜向阳的父母实际使用。罗湖住建局辩称，一、一审法院认定事实清楚，不存在事实认定错误情形。二、一审法院适用法律正确，不存在适用法律错误情形。（一）一审法院根据《合同法》第二百三十二条、第二百三十六条作出判决，适用法律正确。（二）根据《民事诉讼法》第一百七十条规定，恳请驳回上诉，维持原判，支持罗湖住建局的主张。杜向阳与罗湖住建局之间系房屋租赁关系，杜向阳家庭成员名下有多套房产，且长期拖欠租金的行为已构成违约，罗湖住建局有权解除合同。罗湖住建局向一审法院起诉请求：一、判决确认罗湖住建局与杜向阳的租赁合同关系已于2018年6月13日解除;二、判决杜向阳腾退案涉房产并返还给罗湖住建局；三、判决罗湖住建局收取的租房押金2359元无需返还；四、判令杜向阳承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实，一、2006年8月15日，深圳市罗湖区机关物业管理办公室与杜向阳签订《罗湖区物业办住房租赁合同》，约定由杜向阳租赁罗湖区东郊街4巷48号房产，租赁期为2006年6月1日至2006年12月31日，月租金为816元。签订合同时，杜向阳应缴纳住房保证金2359元。杜向阳须于每月10日前缴纳租金，过期每日按拖欠金额的1%加收滞纳金。杜向阳欠租超过两个月，罗湖住建局有权委托水、电管理部门采取停水、停电措施，若杜向阳连续欠租达三个月，罗湖住建局有权终止合同，保证金不予退回。杜向阳不得私自拆改或装修住房。如确有必要，应先提出详细报告及附图，经罗湖住建局审批同意后，持审批表到该房物业管理部门办理申报备案手续，方可动工，装修费用由杜向阳自理，合同终止时，一切装修归罗湖住建局，且罗湖住建局不负补偿责任。杜向阳夫妻任何一方在本市内如有购房或其他住房，罗湖住建局有权收回上述住房，该房除承租人夫妻双方外，未经罗湖住建局同意，任何人不享有本租赁合同规定之权益。合同期满，如杜向阳符合条件续租，则需在合同期满前二个月内向罗湖住建局提出书面续租申请，持罗湖住建局续租通知书办理续租手续，否则，合同到期罗湖住建局有权收回房屋。上述合同租赁期满后，双方未再签订任何书面的租赁合同。2019年6月13日，罗湖区机关物业管理办公室出具《证明》,载明兹证明东郊街4巷48号房产属于罗湖区政府国有资产，根据区政府相关文件精神要求，我单位已于2018年8月将该物业移交给罗湖住建局（原深圳市罗湖区住宅局），并由罗湖住建局委托深圳市罗湖区住房保障事务中心负责日常管理。二、2018年6月13日，深圳市罗湖区住房保障事务中心受委托向杜向阳发出《周转住房限期退房通知书》，载明解除与杜向阳的房屋租赁合同，双方的租赁关系自2018年6月20日起终止。要求杜向阳于2018年7月15日前腾空涉案房屋，并结清水、电、管道气、太阳能热水（如有）、物业管理费等各项费用后，到深圳市罗湖区住房保障事务中心缴清租金、退还钥匙、完成退房手续。三、深圳市不动产登记中心出具的《不动产信息查询结果单》显示，杜向阳对位于罗湖区产拥有50%的产权。另，杜向阳还有位于龙岗区房产。四、杜向阳为了证明其父母居住在涉案承租的房产，提交了螺岭社区工作站出具的证明及水电费发票予以证明。一审法院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。罗湖住建局、杜向阳的书面房屋租赁合同的租期截至2006年12月31日，但之后该房产仍由杜向阳一直承租，罗湖住建局未提出异议，因此，双方的原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。杜向阳自2018年2月起未再缴纳租金，罗湖住建局于2018年6月13日授权深圳市罗湖区住房保障事务中心向杜向阳发出《周转住房限期退房通知书》，解除与杜向阳的房屋租赁合同，双方的租赁关系自2018年6月20日起终止，并限期杜向阳腾房。且杜向阳名下已购有房产，依合同约定，罗湖住建局也有权收回涉案房产。因此，双方的租赁合同关系已于2018年6月20日解除，杜向阳应腾退返还涉案房产。关于罗湖住建局是否需返回租房押金。据合同约定，罗湖住建局不予退还押金的情形系基于杜向阳连续欠租达三个月，因罗湖住建局未主张杜向阳拖欠租金，罗湖住建局主张无需返还押金缺乏事实依据，该院不予支持。关于杜向阳提出的抗辩主张。该院认为，涉案租赁合同系由罗湖住建局与杜向阳签订，根据合同的相对性，杜向阳为合同的相对方，至于杜向阳所承租的房屋还有杜向阳的父母居住，并不影响本案关于租赁合同关系及罗湖住建局、杜向阳之间权利义务的认定。且杜向阳名下购有多处房产，在腾退返还涉案房产后，仍具有安排父母居住的条件，其并不能以此为由拒不腾退返还涉案房产。因此，对杜向阳提出的抗辩主张，该院不予支持。但考虑到杜向阳的父母的年事已高，行动不便，在搬离涉案房屋确需更多时间，因此，该院将予以杜向阳较多的时间予以搬离及腾退。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、确认罗湖住建局与杜向阳关于涉案房产的租赁关系已于2018年6月20日解除；二、杜向阳应自判决生效之日起四十五日内腾退返还深圳市罗湖区东郊街4巷48号；三、驳回罗湖住建局的其他诉讼请求。案件受理费50元，由杜向阳负担。上述费用罗湖住建局已经预交，杜向阳须自判决生效之日起十日内迳付罗湖住建局。本院审理查明，杜向阳称，杜向阳的父亲杜奕明自1979年开始居住在案涉房产；由于杜奕明年纪较大，2006年8月15日杜向阳代杜奕明签订《罗湖区物业住房租赁合同》。罗湖住建局确认2006年8月15日前杜奕明在使用案涉房产。本院认为，杜向阳与罗湖住建局之间形成租赁合同关系，确有其历史原因。罗湖住建局主张案涉房产为罗湖区公共保障性住房，罗湖住建局作为主管负责单位提起本案诉讼，其中即有双方签订的租赁合同并非一般民事合同之意。双方约定的租金金额、解除条件等，亦有别于普通民事主体间的约定。基于以上分析，本院认为，本案租赁合同并非平等民事主体间签订，本案不属于民事诉讼受理范围。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初12268号民事判决；二、驳回被上诉人深圳市罗湖区住房和建设局的起诉。一审案件受理费50元（已由罗湖住建局预交），退还罗湖住建局；杜向阳预交的二审案件受理费50元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 王    伟审判员 李  小  丽审判员 黄  国  辉二〇二〇年九月二十七日书记员 冯建辉（兼）附相关法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。