北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0119民初3594号原告：杨毅，男，1970年2月10日出生，汉族，住北京市宣武区。被告：北京春杰种植专业合作社，住所地北京市延庆区延庆镇广积屯三街**，统一社会信用代码93110229567478136R。法定代表人：刘广岐，董事长。委托诉讼代理人：董海鹰，男，北京春杰种植专业合作社法务。被告：刘广岐，男，1972年11月19日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：董海鹰，男，北京春杰种植专业合作社法务。被告：刘强，男，1979年10月8日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：董雅铭，女。被告：池杰，男，1967年8月29日出生，汉族，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：王玉龙，北京市君致律师事务所律师。原告杨毅与被告北京春杰种植专业合作社（以下简称春杰合作社）、刘强、刘广岐、池杰租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。杨毅，春杰合作社及刘广岐的委托诉讼代理人董海鹰，刘强的委托诉讼代理人董雅铭，池杰的委托诉讼代理人王玉龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨毅向本院提出诉讼请求：1．判令春杰合作社与杨毅立即解除租赁合同；2．判令春杰合作社、刘强、刘广岐、池杰退还租赁费13．2万元；3．判令春杰合作社、刘强、刘广岐、池杰支付由于不能履行租赁合同给杨毅造成的损失（包括蔬菜大棚背负阳光板及门窗费用23720元、蔬菜大棚保温隔热棉被费用13000元）。庭审中杨毅将诉讼请求变更为：1．判决杨毅与春杰合作社签订的《阳光温室大棚租赁合同》解除；2．判决春杰合作社返还杨毅租金13．2万元，刘强、刘广岐承担连带清偿责任。事实与理由：2016年10月3日，杨毅和春杰合作社签订了《阳光温室大棚租赁合同》，合同约定杨毅租赁位于北京市延庆区延庆镇广积屯村的阳光温室大棚及配套设施。杨毅支付了租金13．2万元，租赁期限至2027年4月30日。2017年5月27日延庆镇人民政府将春杰合作社院内所有大棚进行拆除，致使上述租赁合同不能继续履行，故杨毅提起诉讼，望判如所请。春杰合作社、刘广岐辩称，不同意杨毅的诉讼请求。关于合同解除，以2017年5月27日为合同解除节点的解除合同诉求没有法律依据，当日是延庆镇政府对涉诉大棚拆除的时间，拆除的主体并非春杰合作社或刘广岐。关于杨毅支付的租金，春杰合作社、刘广岐将收取的租金用于支付部分未付清的转让费，系自主经营行为并无不当，因延庆镇政府的强拆导致合同不具备继续履行，不应由春杰合作社、刘广岐承担相应的民事赔偿责任。刘强辩称，不同意杨毅的诉讼请求。刘强不是涉案合同签订主体，不应该承担合同项下义务，刘强只是涉案合同项下农业种植大棚的主要投资人，未曾实际参与春杰合作社经营管理。涉案合同应认定为依法解除，因延庆镇政府的强拆导致合同不具备继续履行，刘强未从本案合同中受益，不应由刘强承担相应的民事赔偿责任。池杰辩称，杨毅的诉求没有事实及法律依据，理由如下：1．连带赔偿责任是应该有法律依据和合同约定的，池杰与杨毅不是合同关系，也没有约定连带责任。2．结合本案事实也没有任何一条法律规定池杰可以为杨毅的后果承担连带责任依据。杨毅主张要求池杰承担责任并没有法律依据，本案中杨毅是以租赁合同纠纷提起诉讼，是合同纠纷，不是侵权行为，故合同纠纷行为应遵循合同相对性原则，池杰非本案合同的相对方，池杰没有义务非约束本人的合同承担合同的责任；3．池杰所收费用属于合作社土地及地上物的转让费用。是与刘广岐的合同关系，与杨毅租赁合同关系不是同一法律关系；4．池杰在本案中所获得的转让费是付出了对价的所得行为，而不是受益人从本案目前结果来看，池杰不但不是受益人，反而是受害人。第一，约定的转让费没有获得全部的抵扣，而自己的对价土地和地上物却已全部转租。第二，在未全部拿到对等价款的时候，却牵连池杰，影响本人的生活、经济，杨毅的诉讼行为属于滥诉行为，我方提出对这种滥诉行为主张的权利予以保留；5．根据刘强答辩，涉案大棚在交付后，相应的杨毅对大棚进行了装修和改造。由此导致大棚被拆除责任在谁，需要杨毅扪心自问，正确对待这个问题；6．杨毅庭审中变更诉讼请求，认为涉案大棚应当认定为违法，事故认定为违法是政府机关的行政职责，法院应当不具备这个职责。其次，如果像杨毅所述应当被认定为违法，我方认为既然知道违法还要租赁，在本案中应当承担相应的法律责任和后果。如果租赁标的物是违法的，合同应当是解除还是无效。所以，我方认为杨毅一方面要求解除合同，一方面由无视自己改造装修大棚的行为，还要信誓旦旦的提出违法。又以受害者身份到处求同情，杨毅应当践行自己行为合法性合理性，在整个案件当中，自身应当承担的法律责任，谁告谁有理的情形。综上，我方认为杨毅诉求自相矛盾，毫不严谨，任意发挥，实属不负责任的行为，请求法院依法驳回杨毅针对池杰的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1．春杰合作社于2010年12月24日成立，法定代表人高志刚。成立时的成员为高志刚、常翠云、马月英、刘双再、段文卿（其中高志刚、马月英是池杰的亲戚，刘双再、常翠云是池杰的熟人），池杰为该社的实际控制人。2014年4月29日，春杰合作社与广积屯村委会签订两份租赁合同，一份涉及土地面积为177亩，另一份涉及土地面积为200亩，租期均为2014年5月1日至2027年4月30日。2015年3月19日，春杰合作社的法定代表人变更为池杰，池杰成为社员，段文卿退出社员身份。2016年10月21日，春杰合作社法定代表人由池杰更换为刘广岐，社员为刘广岐、池杰、刘双再、常翠云、马月英。2017年5月22日，池杰退出春杰合作社，王**加入成为社员。池杰将春杰合作社印章交给刘广岐。2．2016年3月份，池杰经人介绍与刘强洽商转让合作社大棚事宜。4月15日，刘强指示刘广岐（乙方）与池杰（甲方）签订转让意向书。双方商定池杰将与广积屯村委会的租赁协议转让给刘广岐，价款1000万元，先付100万元定金用于清理原有租户，6月1日前给付500万元，甲方将基地交付乙方。2016年12月31日前给付另外400万元，双方再签订正式转让协议。协议签订后，春杰合作社将租赁土地园区命名为“紫薇庄园”，建设成房屋2处、钢架结构房2处（样板房）、部分硬化地面及假山鱼池等设施，建成大棚约260个，每个大棚面积约370平方米。春杰合作社陆续出租大棚约200个。3．2016年10月3日，杨毅（乙方）与春杰合作社（甲方）签订《阳光温室大棚租赁合同》，合同约定：第一条、所承租的温室大棚概况。1）乙方承租的是春杰合作社D区36号阳光温室大棚及配套设施。2）乙方承租的温室大棚420平方米，包括大棚一座，大棚前的空地和管护房。第二条、承租期限（有效期32年，前期先签10年，合同到期再续签20年）。1）租赁期限为10年，自合同订立之日起至2027年4月30日止。2）上述租赁期限届满后，租赁期限自动延长20年（政府规定土地租赁合同签约不可以超过20年）。第三条、租赁费用。1）乙方向甲方支付温室大棚（含阳光温室、配套房、棚前空地及现状配套设施等）的租金共计人民币132000元，大写壹拾叁万贰仟元整。签订本合同时一次性付清，甲方开具收款收据。2）甲方负责种植园的公共设施维护和维修，乙方每年支付管理费。第四条、租赁物管理办法……第五条、甲方的权利义务……第六条、乙方的权利义务……第七条、合同终止及解除。1）双方协商一致，可以解除合同。2）乙方有下列之一，甲方有权终止合同，费用不退：擅自改变大棚生产用途及外形外貌；私自拆改搭建其他建筑物；擅自转租、转让；不按合同约定交纳租金及管理费且逾期60日以上。3）合同期内如遇拆迁、征地、征用、改造、征占乙方承诺无条件服从，并同意解除本合同，双方合同自动解除，乙方选择如下方式处理：合同解除，退还未使用年限剩余的租金（租期按30年计算）；地上物补偿及经营损失补偿归甲方。2016年11月3日，杨毅给付春杰合作社大棚租金13．2万元。4．春杰合作社在出租大棚时，承租人支付租金的方式主要为POS机刷卡，也有转账、现金、微信支付等。其中POS机刷卡：南京市六合区裕祥农机经营部10278930．3元，北京盛泰腾飞投资管理服务部5792250元，个体户李祥彬385000元，合计16456180．3元，扣除手续费后全部划入李祥彬账户。李祥彬系刘强聘用的会计。刘强陆续将收取的租金给付池杰约500万元。期间刘强与池杰口头约定，如有人通过池杰租赁大棚，池杰可以收取租赁费抵作大棚的转让费，池杰通过该种方式收取租赁费约177万元。以上池杰共计收取转让款约677万元。5．2016年12月22日，北京市规土委延庆分局向刘广岐作出京规划国土（延）土罚字（2016）第1013号《行政处罚决定书》，内容为：1）责令刘广岐限期拆除非法占用广积屯村23986．03平方米集体土地上大棚内建设的房屋，庄园内建设的钢架结构棚2处，房屋2处，部分水泥路面以及假山鱼池等设施，恢复土地原状。2）责令刘广岐将非法占用广积屯村的23986．03平方米集体土地退还给广积屯村委会。3）对刘广岐破坏的4714．14平方米的一般耕地处每平方米45元罚款，对刘广岐破坏的18746平方米的基本农田处每平方米54元罚款，共计罚款1224420．3元。2017年1月20日，延庆镇人民政府向刘广岐个人送达延延镇限拆字【2017】第002号限期拆除决定书，并说明刘广岐在广积屯蔬菜种植大棚园区内建设疑似“大棚房”，房屋等建筑物占地面积3464．56平方米（约5．19亩），硬化道路等占地面积11764．13平方米(约17．65亩)。限期5日内拆除上述违法建设，逾期不自行拆除，延庆镇人民政府将实施强制拆除。2017年5月27日，延庆镇人民政府组织有关部门对所有改建大棚进行强制拆除。6．2017年5月13日，公安机关以刘强涉嫌非法占用农用地立案侦查。2017年9月8日，延庆区人民检察院对刘强批准逮捕。2018年10月，本院判处刘强非法占用农用地罪，判处有期徒刑一年半（自2017年8月3日至2019年2月2日）。2019年3月13日，本院判决刘广岐在处理拆除大棚过程中犯包庇罪，判处有期徒刑六个月（即自2019年1月13日至2019年6月12日）。7．2017年6月27日，春杰合作社作为原告起诉北京市规划和国土资源管理委员会和北京市延庆区延庆镇人民政府，刘广岐作为第三人参加诉讼，春杰合作社要求确认二被告强制拆除春杰合作社的行为违法；同日，刘广岐作为原告起诉北京市规划和国土资源管理委员会，春杰合作社作为第三人参加诉讼，刘广岐要求撤销行政处罚决定书。2017年12月4日，本院在春杰合作社作为原告的行政诉讼中以春杰合作社主体不适格为由裁定驳回其起诉，在刘广岐作为原告的行政诉讼中，本院判决驳回了刘广岐的诉讼请求。二者均不服，分别上诉至北京市第一中级人民法院，该院于2018年5月25日分别维持了本院的一审裁定和判决。8．承租春杰合作社大棚的部分承租人曾就大棚被拆除一事向延庆区人民政府进行行政复议，后因对复议结果不服于2018年11月2日向北京市第四中级人民法院提起行政诉讼。2019年6月5日北京市第四中级人民法院作出（2018）京04行初1296号行政判决书，责令延庆区人民政府重新作出复议决定。延庆区人民政府不服该行政判决书，向北京市高级人民法院提出上诉。北京市高级人民法院于2019年10月21日作出（2019）京行终6043号行政判决书，驳回上诉，维持原判。上述事实有当事人的陈述、《阳光温室大棚租赁合同》、收据、刘广岐、池杰、刘强、马月英、刘双再的询问笔录，中通司鉴字【2018】2号鉴定意见书、（2018）京0119刑初90号刑事判决书、（2017）京0119行初49号行政判决书、（2018）京0119行终310号行政判决书、（2019）京0119刑初35号刑事判决书、（2018）京04行初1296号行政判决书、（2019）京行终6043号行政判决书、工商登记档案、照片等在案佐证。本院认为，本案争议的焦点一是涉案合同的效力及应否解除问题；二是本案责任主体的认定问题。针对第一个焦点，杨毅与春杰合作社签订的《阳光温室大棚租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，但春杰合作社与广积屯村委会签订租赁合同的租期为2014年5月1日至2027年4月30日，而与杨毅签订的租赁合同租期实际为30年，该期限超过了春杰合作社与广积屯村委会在合同中约定的租赁期限，超出部分应属无效，即《阳光温室大棚租赁合同》第二条约定的租赁期限在2027年4月30日之后的部分应当无效。该条款无效，不影响合同中其他条款的效力。2017年5月27日，因春杰合作社的原因导致租赁物被政府部门强制拆除，本院认定春杰合作社构成违约，该违约行为致使杨毅租赁大棚的合同目的无法实现，故杨毅要求解除租赁合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。针对第二个焦点，本院作以下处理：1．根据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于春杰合作社的违约行为导致2017年5月27日以后杨毅无法使用租赁物，故春杰合作社应当将杨毅未使用租赁物期间的租金予以退还；而2016年10月3日至2017年5月26日大棚被拆除前杨毅实际使用了大棚，故此期间的租金应由杨毅负担，租金数额为13．2万元÷30年÷365天×236天≈2845元，故春杰合作社应当退还杨毅129155元。2．刘强作为春杰合作社实际控制人，刘广岐作为刘强指定的转让意向书的受让人及主要参与者，将取得的租金收益转移到春杰合作社以外，不但违反有关财务制度，且至今大部分款项不知去向，损害了债权人的利益。《中华人民共和国民法总则》第八十三条第二款规定：“营利法人的出资人不得滥用法人独立地位和出资人有限责任损害法人的债权人利益。滥用法人独立地位和出资人有限责任，逃避债务，严重损害法人的债权人利益的，应当对法人债务承担连带责任。”春杰合作社不属于有限责任公司，但属于非典型的营利法人，刘强、刘广岐损害债权人利益的行为发生在《中华人民共和国民法总则》实施之前，当时的法律法规并无相关的规定，故《中华人民共和国民法总则》第八十三条第二款的规定本院可以参照适用，刘强、刘广岐应当对春杰合作社的上述债务承担连带清偿责任。3．池杰与刘广岐签订转让意向书后，刘强对大棚进行改造，池杰并未参与；2017年5月22日前池杰虽然掌握春杰合作社的印章，并收取部分业主租金抵作转让费，但该转让费的收取系经刘强同意，且不违反法律规定，其实际上也没有参与春杰合作社经营，故池杰对租金返还义务不承担连带责任。4．杨毅与春杰合作社签订的《阳光温室大棚租赁合同》并无合同解除后租金利息的约定，故杨毅要求春杰合作社、刘强、刘广岐、池杰支付租金利息损失，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款、第二款、第四款、第三十条第一款、第三十七条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第九十四条第（四）项、第九十七条，并参照《中华人民共和国民法总则》第八十三条第二款之规定，判决如下：一、确认杨毅与北京春杰种植专业合作社于2016年10月3日签订的《阳光温室大棚租赁合同》第二条中关于租赁期限超过2027年4月30日之后的约定无效；二、确认杨毅与北京春杰种植专业合作社于2016年10月3日签订的《阳光温室大棚租赁合同》解除；三、北京春杰种植专业合作社退还杨毅租金129155元（于本判决生效后七日内履行）；四、刘强、刘广岐对北京春杰种植专业合作社的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回杨毅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1470元，由杨毅负担32元（已交纳），由北京春杰种植专业合作社、刘强及刘广岐连带负担1438元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 陈小红二〇二〇年九月二十九日法官助理 刘艳玲书 记 员 王柳青