四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1321民初3838号 原告：金传文，男，1990年7月30日出生，汉族，浙江省永嘉县人，住永嘉县。 委托诉讼代理人：邓化俊，四川义立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵建平，四川义立律师事务所实习律师。 被告：四川省南部县海信房地产开发有限公司，住所地：南部县南隆镇幸福路**。 法定代表人：王长秋，董事长。 委托诉讼代理人：李传勇，四川建春律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴猛，男，1974年12月7日出生，汉族，四川省南部县人，住南部县。 第三人：邓方周，男，1970年11月21日出生，汉族，四川省南部县人，住南部县。 第三人：邓廷润，男，1957年8月3日出生，汉族，四川省南部县人，住南部县。 第三人的共同委托诉讼代理人：鲜其慧，四川义立律师事务所律师。 原告金传文与被告四川省南部县海信房地产开发有限公司（以下简称海信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月21日受理后，第三人邓廷润、邓方周申请参加诉讼，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金传文的委托诉讼代理人邓化俊、赵建平，被告海信公司的委托诉讼代理人李传勇、吴猛，第三人邓方周及邓方周与邓廷润的共同委托诉讼代理人鲜其慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告金传文向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付南部县南隆镇北环路石子岭村三社云之滨南城预售许可证17029号下第9幢1层1-4、1-5号商品房；2、判令被告为原告办理上述商品房不动产权证；3、判令被告按合同约定向原告支付违约金；4、诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年12月13日，原、被告签订了两份《四川省商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的南部县南隆镇北环路石子岭村三社云之滨南城预售许可证17029号下第9幢1层1-4、1-5号商品房出售给原告，该商品房规划用途为商业服务，建筑面积分别为232.63平方米、161.47平方米。该商品房单价为每平方米人民币4000元，总价款1617600元。双方约定被告于2018年12月31日前向原告交付该商品房。合同还对合同备案、房屋登记、逾期付款、逾期交房等违约责任进行了约定。2017年12月14日，上述两份《四川省商品房买卖合同》项下的9幢1层1-4、1-5号商品房在南部县房地产管理局（以下简称南部县房管局）办理了商品房预售备案，南部县房管局向原告送达了《商品房预售备案通知书》。2017年12月15日，原告通过银行转账的方式向被告支付了购房全款1617600元，被告向原告出具了两份房款收据。但时至今日，被告一直未向原告交付上述两套商品房，也未办理不动产权登记，经原告多次催促，被告均未履行交房办证的义务。原告为维护自身合法权益，遂向本院提起诉讼。 被告海信公司辩称：一、被告欠付原告款项是事实。本案形式表现为商品房买卖，实质是民间借贷关系，且涉及到高利贷。被告当时的法定代表人吴猛，因资金周转困难，向原告及案外人陈娇微借款共计400万元，原告与被告签订了房屋买卖合同。借款后，被告向原告支付了部分利息，之后被告周转困难，与原告商谈，吴猛向原告转去了延期付款的协议。二、案涉房屋单价明显低于同时期同地段房屋单价，不属于正常的交易。原告购买的房屋属于商品房，市价单价高于每平方米10000元，但是原告与被告签订的合同单价是每平方米4000元，达不到正常商品房交易价格的三分之二。三、被告方的房屋都是承包给专业的销售人员负责销售，被告方给销售人员提成,但是案涉房屋没有销售提成。四、案涉商品房属于低价转让，严重损害了被告的利益。案涉商品房属于拆迁还房性质，原告以明显低于市价取得房屋，损害了拆迁户的利益。五、原告的购房主体不实,原告是多家房地产公司的股东，无需再另行购房，原告购房的真实性有异议。 第三人邓方周向本院提出诉讼请求：1、请求认定金传文与被告海信公司签订的商品房买卖合同无效；2、确认案涉房屋系第三人的拆迁还房，第三人享有优先取得权。事实及理由：2015年1月25日，海信公司因城市改造拆迁第三人位于南部县××镇××村3社的房屋，双方签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》，协议约定被告拆除第三人住房547.56平方米、营业房136.62平方米，还房方式为产权调换，就地还房，并约定在××路××小区××房，其中一楼营业房136.62平方米，二楼营业房148.5平方米。2017年9月，被告将应还的营业房交付给第三人使用。第三人近日得知，海信公司为向原告借款，将还给第三人的营业房“云之滨”9号楼一层1-4号营业房以单价4000元每平方米，总价款930520元“卖给”了原告。第三人作为被拆迁户，案涉房屋是第三人的拆迁还房，第三人应当优先取得补偿安置还房。 原告金传文对第三人邓方周的请求辩称：一、案涉房屋是商品房，不是安置房，南部县房管局对案涉房屋核发了预售许可证，允许被告对外销售。二、第三人诉称的《房屋拆迁安置补偿协议书》中的还房并非本案原、被告双方买卖所指向的房屋。三、原、被告签订的《商品房买卖合同》已经进行了网签和备案，南部县房管局以备案登记的形式对外宣示案涉房屋已经卖给了原告，因此案涉房屋并非安置还房。第三人提出的诉讼请求和事实理由与本案事实不符，请求驳回第三人的诉讼请求。 被告海信公司对第三人邓方周的请求辩称：被告与第三人之间是拆迁还房的关系。案涉房屋是被告与第三人签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》，案涉房屋是在原、被告签订商品房买卖合同之前就由第三人实际占有，第三人诉称的事实真实。原告就案涉房屋进行网签备案的合同不具有法律效力，安置还房具有优先取得权，不需要进行登记公示，网签备案不能对抗拆迁还房，请求法院对第三人的拆迁还房的优先取得权予以确认。 第三人邓廷润向本院提出诉讼请求：1、请求认定金传文与被告海信公司签订的商品房买卖合同无效；2、确认案涉房屋系第三人的拆迁还房，第三人享有优先取得权。事实及理由：2012年5月4日，海信公司因城市改造拆迁第三人位于南部县××镇××村3社的房屋，双方签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》，协议约定被告拆除第三人房屋730.08平方米，其中住房564平方米、营业房166.08平方米，还房方式为产权调换，就地还房，并约定在××路××小区××房345.12平方米，其中一楼营业房166.08平方米，二楼营业房179.04平方米。2017年9月，被告将应还的营业房交付给第三人使用。第三人近日得知，海信公司为向原告借款，将还给第三人的营业房“云之滨”9号楼一层1-5号营业房以单价4255.16元每平方米，总价款687080元“卖给”了原告。第三人作为被拆迁户，案涉房屋是第三人的拆迁还房，第三人应当优先取得补偿安置还房。 原告金传文对第三人邓廷润的请求辩称：一、案涉房屋是商品房，不是安置房。南部县房管局对案涉房屋核发了预售许可证，允许被告对外销售。二、第三人诉称的《房屋拆迁安置补偿协议书》中的还房并非本案原、被告双方买卖所指向的房屋。三、原、被告签订的《商品房买卖合同》已经进行了网签和备案，南部县房管局以备案登记的形式对外宣示案涉房屋已经卖给了原告，因此案涉房屋并非安置还房。第三人提出的诉讼请求和事实理由与本案事实不符，请求驳回第三人的诉讼请求。 被告海信公司对第三人邓廷润的请求辩称：被告与第三人之间是拆迁还房的关系。案涉房屋是被告与第三人签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》，案涉房屋是在原、被告签订商品房买卖合同之前就由第三人实际占有，第三人诉称的事实真实。原告就案涉房屋进行网签备案的合同不具有法律效力，安置还房具有优先取得权，不需要进行登记公示，网签备案不能对抗拆迁还房，请求法院对第三人的拆迁还房的优先取得权予以确认。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据本院采信的证据，结合本案庭审情况，本院经审理认定事实如下：2017年12月13日，原、被告签订了两份《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号分别为：2017007042、2017007043），约定：案涉商品房已由南部县房管局批准预售，预售许可证号为17029。原告金传文购买被告开发的位于南部县××镇××路××村××幢××层××号××号××商品房，面积分别为232.63㎡、161.47㎡，单价分别为4000元／㎡、4255.16元／㎡，价款分别为930520元、687080元，付款方式为一次性付款，原告在2017年12月13日前支付该商品房全部价款，被告在2018年12月31日前向原告交付该商品房。逾期交房责任：逾期超过90日，被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金。买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起720日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。合同签订后，2017年12月14日，原告金传文按照合同约定向被告海信公司支付了全部购房款，被告向原告出具了《云之滨集团收据》两份，金额分别为930520元、687080元。同日，原告与被告就案涉房屋在南部县房管局办理了预售备案登记。后被告未按合同约定时间将案涉房屋交付给原告，原告遂于2020年7月起诉来院，请求法院依法判决。 同时查明，依据南部县房管局2020年8月27日《房屋信息查询情况》表显示，案涉商品房无其他权属情况记载。 另查明:2015年1月15日，第三人邓方周与被告海信公司签订《房屋拆迁安置补偿协议书》一份，协议书约定“拆迁人：海信公司（甲方）被拆迁人：邓方周（乙方）一、拆迁还房方式：产权调换1、拆迁房屋位置：南隆镇石子岭村三社邓方周家住房，（位于北环路）。2、拆迁房屋面以实际测量为准，按结构算：其中砖混结构582.12平方米，砖木结构102.06平方米；按使用性质算：其中营业房一楼面积136.62平方米。7、还房位置及面积：还房位置以乙方原有房屋所处北环路为就地还房基本原则（待甲方规划图纸完成后由乙方先行选择）。营业房还房位置在云之滨商住小区规划范围内北环路就地，一楼营业房136.62平米，二楼营业房148.5平方。10、还房时间：从搬迁完成之日算起，甲方在36个月之内完成还房。二、本协议一式四份，具有同等法律效应，甲、乙双方各执一份，县拆迁办一份，石子岭村三社一份。甲方:四川省南部县海信房地产开发有限公司（章）乙方：邓方周（签字）南部县拆迁办公室（未盖章）二0一五年一月二十五日”。还查明:第三人邓方周将北环路南城9号楼商铺二屋出租给刘芩伶，租期2018年11月1日至2028年10月31日。 另查明:2012年5月4日，第三人邓廷润与被告海信公司签订《房屋拆迁安置补偿协议书》一份，协议书约定“拆迁人：海信公司（甲方）被拆迁人：邓廷润（乙方）一、拆迁还房方式：产权调换1、拆迁房屋位置：南隆镇石子岭村三社邓廷润家住房（位于北环路）。2、拆迁房屋面以实际测量为准，按结构算：其中砖混结构730.08平方米；按使用性质算：其中营业房一楼面积166.08平方米。7、还房位置及面积：还房位置以乙方原有房屋所处北环路为就地还房基本原则（待甲方规划图纸完成后由乙方先行选择）。营业房还房位置在云之滨商住小区规划范围内北环路，其中一楼营业房166.08平米，二楼营业房179.04平方。10、还房时间：从搬迁完成之日算起，甲方在36个月之内完成还房。二、本协议一式四份，具有同等法律效应，甲、乙双方各执一份，县拆迁办一份，石子岭村三社一份。甲方:四川省南部县海信房地产开发有限公司（章）乙方：邓廷润（签字）南部县拆迁办公室（未盖章）二0一二年五月四日”。还查明:2019年6月30日，李治兰将北环路473号一、二层出租给杜斌，租期2019年7月15日至2024年7月15日。 本院认为，原告与被告签订的两份《四川省商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且经南部县房管局备案登记，应受法律保护。原、被告双方均应按合同约定全面履行各自的义务。原告按照合同约定向被告支付了全部购房款，被告不按合同约定的时间向原告交付上述房屋属违约行为，因此，对原告要求被告立即向其交付案涉房屋及按照合同的约定向其支付违约金的诉讼请求，符合法律的规定，本院依法予以支持。原告要求被告为其办理上述房屋不动产产权证，因现还在原被告约定的共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记的期限内，故被告未违约，对原告这一诉讼请求，本院不予支持。被告辩称：本案形式表现为商品房买卖，实质是民间借贷关系，为以房抵债，被告虽然举出了一份与原告的《通话记录》，但被告方未经对方当事人同意私自录制其谈话取得的资料，其行为根据最高人民法院法复【1995】2号《关于未经对方当事人同意私自录制其谈话取得的资料不能作为证据使用的批复》，系不合法行为，同时，对方当事人的身份亦不明确，该记录的内容也无法证明被告的主张，故该《通话记录》不能作为证据使用。被告举出的《费用报销凭证》上记载的内容“付金泰利息（陈总）、付金泰（陈总）利息、付金泰陈总两个月利息、付金泰利息以及业务费用”，因上述记载内容没有转账依据且无支付的证据予以证明，原告否认金泰陈总及金泰公司与其有关，同时，从被告向法庭所举2017年12月30日海信公司《记账凭证》的内容看，也是收到原告金传文9幢1楼4号、5号房款。据此，在被告没有其他证据证明原、被告系民间借贷关系的情况下，对被告辩称原、被告之间系民间借贷关系这一主张，本院不予支持。关于被告辩称案涉房屋单价明显低于同时期同地段房屋单价，不属于正常的交易的问题，市场经济下，被告将其所有房屋以什么价格出卖，完全由被告自己决定，被告在没有其他充分证据证明原、被告是民间借贷关系的情况下，以其他《商品房买卖合同》来支持其主张，本院不予支持。被告称被告所销售房屋都是承包给专业的销售人员负责销售，被告方给销售人员提成,案涉房屋没有销售提成和原告是多家房地产公司的股东，无需再另行购房，对原告购房的真实性有异议的问题，本院认为被告采取何种方式销售其房屋以及原告是否需要购房，不影响本案原、被告签订《四川省商品房买卖合同》的成立，故对被告上述辩称理由本院不予支持。 关于第三人邓方周、邓廷润诉称其分别与被告签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》，案涉房屋应当属于其拆迁还房，但该协议书上面没有载明明确的还房位置，且还房协议上营业房还房面积与原告所购买的案涉房屋面积不符。第三人举出的《北环路云之滨南城项目2013-拍36号地块房屋拆迁与还房情况核实表》，同样没有注明明确的还房位置，其还房位置不特定，只能证明被告海信公司应向第三人还房。第三人邓方周所举的《云之滨南城北环路口面还房》也没标明明确的口面还房位置，且还房面积与“云之滨”9号楼一层1-4号不符。第三人邓廷润所举的《云之滨南城10号楼拆迁还房住房》也没标明明确的营业房还房位置，且还房面积与“云之滨”9号楼一层1-5号不符。同时，原告于2017年12月13日购买案涉房屋，第三人于2018年11月5日还房（见《北环路云之滨南城项目2013-拍36号地块房屋拆迁与还房情况核实表》），原告购买案涉房屋在先，故第三人邓方周、邓廷润举出的《房屋拆迁安置补偿协议书》、《北环路云之滨南城项目2013-拍36号地块房屋拆迁与还房情况核实表》、《云之滨南城北环路口面还房》、《云之滨南城10号楼拆迁还房住房》不能证明原告购买的“云之滨”9号楼一层1-4号、1-5号且经南部县房管局备案登记的营业房分别是第三人邓方周、邓廷润拆迁还房。同时第三人邓方周、邓廷润所举的《租房合同》《商铺租赁合同》其内容亦不能证明案涉房屋就是其拆迁还房。故对第三人请求认定金传文与被告海信公司签订的商品房买卖合同无效；确认案涉房屋系第三人的拆迁还房，第三人享有优先取得权的请求，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十八条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告四川省南部县海信房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内向原告金传文交付南部县南隆镇北环路石子岭村三社云之滨南城预售许可证17029号下第9幢1层1-4、1-5号商品房； 二、被告四川省南部县海信房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内向原告金传文支付逾期交付违约金（违约金的计算方式：分别以930520元、687080元为基数，从2019年4月1日起至实际交付案涉商品房时止，按每日万分之0.5利率计算）； 三、驳回原告金传文的其他诉讼请求； 四、驳回第三人邓方周的诉讼请求； 五、驳回第三人邓廷润的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费700元，由被告四川省南部县海信房地产有限公司承担；第三人邓方周所缴诉讼费6553元，由邓方周承担；第三人邓廷润所缴诉讼费5335元，由邓廷润承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  杜丕强 二〇二〇年九月二十九日 书记员  朱 欢