上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初11105号原告(反诉被告)：张广达，男，1967年11月7日生，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：吴少聪，男，1970年9月20日生，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：徐伟国，上海市宝恒律师事务所律师。被告(反诉原告)：梁炜，男，1969年11月24日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：顾叶青，上海市长江律师事务所律师。原告张广达与被告梁炜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日受理后，于2020年7月14日受理被告梁炜反诉,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)张广达的委托诉讼代理人吴少聪、徐伟国，被告(反诉原告)梁炜及其委托诉讼代理人顾叶青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)张广达向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告就本市松江区佘山镇泗陈公路XXX弄XXX号房屋(以下简称涉讼房屋)签订的买卖合同解除；2、判令被告向原告支付违约金2,191,590元。原告向被告返还房价款378万元。事实和理由：原告(出卖方)与被告(买受方)就涉讼房屋签订买卖合同及补充协议。约定转让价款为1,080万元；双方于2019年11月20日前办理转让过户；其中第三期房价款697万元，被告应于办理转让过户前办妥贷款手续，贷款不足的，应于办理转让过户前以现金方式补足;若被告逾期付款超过15日,原告有权解除合同，被告除应向原告支付逾期15日的违约金(每日按未付款的万分之三计算)外，还应向原告支付合同总价的20%的违约金。直至原告起诉，被告既未办妥购房贷款手续亦未以现金方式支付第三期房价款。原告以起诉方式主张解除合同。被告应当按约承担违约责任。被告(反诉原告)梁炜辩称，原告逾期办妥涉讼房屋抵押注销登记手续在先，以致被告延后至2019年11月8日(被告向原告支付第二期房价款之日)后始办理购房贷款手续。后因逢年终、被告原有房屋动迁后产权登记未注销以及疫情影响，贷款审批迟迟未定。2020年5月8日，双方曾为履行合同进行协商，被告明确表示可在2020年6月20日前筹集到全部应付剩余房价款。后被告于2020年6月9日筹得款项并于2020年6月11日通过居间方转告原告，要求确认交易时间。原告无权解除合同。即使被告违约，合同约定的违约金过高，应当予以减少。被告不同意原告的全部诉讼请求。被告(反诉原告)梁炜向本院提出反诉请求：判令涉讼房屋买卖合同继续履行，原告协助被告办理转让过户并交房，被告向原告支付剩余房价款702万元。事实和理由：被告未按期办妥购房贷款手续并非被告过错，被告已筹得全部应付剩余房价款，合同应当继续履行。原告(反诉被告)张广达辩称，原告早在2019年9月4日即已向抵押贷款银行申请提前还贷，由于银行方面的原因，原告办妥涉讼房屋抵押注销登记手续延后至2019年10月23日。在此情形下，被告办妥购房贷款手续或以现金方式支付第三期房价款的期限也相应顺延。但被告直至2020年5月仍不能履行上述付款义务。原告坚持主张解除合同，不同意被告的反诉请求。经审理查明，2019年8月30日，原告作为出卖方(甲方)，被告作为买受方(乙方)，就涉讼房屋签订上海市房地产买卖合同。合同记载，转让价款为1,080万元；甲方于2019年11月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；在2019年11月20日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按约定付清到期应付款项，应向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款金额的日万分之三计算，违约金自应付款期限之第二日起算至实际支付之日止；逾期超过15日仍未支付完毕，第16日起甲方有权单方面解除本合同，甲方解除合同的，乙方除应向甲方支付上述15日逾期付款的违约金外，还应承担并向甲方支付本合同房价款总额20%的违约金；乙方向贷款银行申请贷款用于支付部分房价款；乙方应于签订本合同后向贷款银行提供贷款所需资料、与贷款银行签署借款抵押合同以及其他相关文件，以确保于买卖合同所规定的申请办理转让过户手续日期前办妥；目前该房地产已设定抵押，甲方应于2019年9月20日前办妥房地产抵押注销登记手续，若因抵押权人原因导致未能于上述日期前办妥抵押注销登记手续的，则本合同约定的日期均相应顺延。同日，双方另签订补充协议。协议记载，签订本合同当日，乙方已向甲方支付的购房定金50万元全部转为乙方向甲方支付的第一期购房款；签订本合同当日，乙方应开具以甲方为收款人且金额为328万元的现金本票并委托居间方保管该现金本票，待甲方办理完结注销上述抵押登记手续且生效后一个工作日内(注销及生效的标志：上海市不动产登记簿显示该房地产无抵押状况信息)，居间方将该现金本票直接交付予甲方，乙方确认若因现金本票超出使用期限等原因导致甲方未能入账成功的，乙方应于收到甲方通知后次日将上述第二期购房款通过银行转账方式支付予甲方；待本交易经上海市房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，乙方或其受托人应将上述材料原件交其贷款银行并委托贷款银行将第三期房价款697万元直接付至符合贷款银行要求且户名为甲方的指定账户；若乙方贷款审批额度不足的，则任何不足部分均由乙方于申请办理转让过户手续前以现金方式补足；乙方于交房当日支付甲方购房尾款5万元。2019年10月23日，原告办妥涉讼房屋抵押注销登记手续。2019年11月8日，被告向原告支付第二期房价款328万元。2020年5月8日，双方就涉讼房屋买卖合同后续履行事项进行磋商，但未达成一致意见。此后，原告提起本案诉讼。2020年6月11日，被告通过居间方向原告表示其已于2020年6月9日筹集到全部应付剩余购房款，要求确认交易时间。2020年6月12日，本院向被告送达起诉状副本。另查明，因发生新型冠状病毒感染肺炎疫情，2020年1月24日，本市启动重大突发公共卫生事件一级响应；2020年3月24日，本市上述响应级别调整为二级；2020年5月9日，本市上述响应级别调整为三级。上述事实，有上海市房地产买卖合同、补充协议、不动产登记信息资料以及当事人的陈述等证据为证，经庭审核实无误。审理中，双方认可自合同签订至今涉讼房屋的市场价值保持稳定。另被告陈述，双方曾商定于2020年4月23日办理转让过户；至该日，被告仍未办妥购房贷款手续，双方未办理转让过户。本院认为，根据合同，双方应于2019年11月20日前办理转让过户，原告负有在2019年9月20日前办妥涉讼房屋抵押注销登记手续的义务。原告于2019年10月23日履行完毕上述义务，共计迟延34天。根据合同，双方办理转让过户的期限应顺延至2019年12月24日前，被告办妥购房贷款手续或另筹资金支付第三期房价款的期限亦应顺延至2019年12月24日前。根据被告陈述，在被告未按上述期限办妥购房贷款手续后，原告已给予被告相应的宽限期至2020年4月23日。在被告仍不能履行义务且双方协商未果的情形下，原告有权解除合同。原告以起诉方式主张解除合同，本院确认合同于起诉状副本送达被告之日解除。合同解除后，原告应当向被告返还房价款378万元。被告反诉请求判令合同继续履行，本院不予支持。虽然原告提出解除合同前发生疫情，但从疫情发展及防控情况及其对被告履行义务的影响来看，并不足以构成被告免责事由。合同因被告违约而解除，被告应当承担相应的违约责任。合同约定了被告按日支付逾期付款违约金的计算标准，诉讼发生后，原告不接受被告以自筹资金支付剩余房价款，本院根据合同履行情况及被告的过错程度，并虑及交易成本及双方认可自合同签订至今涉讼房屋的市场价值保持稳定，酌情判定被告向原告支付违约金50万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)张广达与被告(反诉原告)梁炜就上海市松江区佘山镇泗陈公路XXX弄XXX号房屋签订的买卖合同于2020年6月12日解除；二、被告(反诉原告)梁炜应于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)张广达支付违约金50万元；三、原告(反诉被告)张广达应于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)梁炜返还房价款378万元；四、驳回原告(反诉被告)张广达的其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)梁炜的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计12,166.36元，由原告(反诉被告)张广达负担9,390.67元，被告(反诉原告)梁炜负担2,775.69元。反诉案件受理费减半收取计30,510元，由被告(反诉原告)梁炜负担。如不服本判决，原告(反诉被告)张广达可在判决书送达之日起三十日内，被告(反诉原告)梁炜可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  马浩波二〇二〇年九月三十日书记员  李嘉怡附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。