海南省儋州市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)琼9003民初6219号 原告：蒋某，住海口市美兰区。。 被告：张某，住安徽省太和县。。 原告蒋某与被告张某定金合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告蒋某到庭参加诉讼，被告张某经传票传唤未到庭应诉，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告蒋某向本院提出诉讼请求：1.解除合同租聘关系；2.判令被告向原告返还20000元定金，及赔偿5000元违约金；3.判决被告向原告赔偿5000元营业损失；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2017年原告与被告相识，被告向原告透露自己曾是儋州市滨海新区中南新海岸商铺B区102号铺面的租户，原告向被告提出自己想要租该铺面。后面被告找到原告，承诺自己可以将该铺面租给原告，但是要先支付20000元作为定金，经双方协商后，2018年1月29日，双方签订了商铺转租委托诚意金收据，并约定被告必须在2018年6月30日将铺面转租给蒋某，如违背约定，被告需要退还20000元定金并赔偿5000元给原告。原告在当天就把两万元转给了被告女儿张梦玉，现在被告违反约定，特向法院起诉。 被告张某既未答辩，亦未到庭应诉。 原告为证明其主张的诉讼事实，向法庭提交了如下证据：证据1.《商铺转租委托诚意金收据》、证据2.《转账交易明细》、证据3.《丰安物流放假通知》、证据4《手机截图》，以上证据证明原被告双方存在租赁关系，原告已经支付定金20000元。 原告的证据，因被告缺席，视为放弃质证的权利。 本院经审查认为，原告提交的三份证据内容真实，来源合法且与本案有关联，故予以确认。 经审理查明：2018年1月29日，原被告双方签订了《商铺转租委托诚意金收据》，载明：“今收到蒋某（身份证号码：XXX）交来的定金人民币贰万元整（小写20000.00元整），此笔定金用于转租张某位于海南省儋州市滨海新区中南西海岸商铺B区102号铺面；张某（身份证号码XXX）承诺该商铺于2018年6月30日交于蒋某使用。此定金贰万元整将于商铺交付使用后可转为商铺租金1500元/月冲抵，租期为2018年6月30号至2020年12月30日，若张某（身份证号码XXX）违约，或此商铺擅自涨价，无条件退还定金20000元，并支付5000元违约金。”原告在2018年1月29日把20000万元转给了被告女儿张梦玉，后被告违反约定。 本院认为，本案为定金合同纠纷，对照已查明的事实，本案原、被告于2018年1月29日签订的《商铺转租委托诚意金收据》明确约定了定金数额、违约责任及租赁合同的签订时间等，该《商铺转租委托诚意金收据》的内容已具备了合同成立的必备条款。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告双方虽未签订书面房屋租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，原告已经交付了定金，并在定金合同中约定了每月租金、租期、违约责任等条款，租赁合同关系成立。现被告没有履行租赁合同义务将房屋交付原告使用，违反了租赁合同主要义务，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”故原告主张解除原、被告双方的租赁合同，本院予以支持。 关于被告是否应返还定金20000元及支付5000元违约金的问题。定金作为一种债的担保方式，是指合同当事人为确保合同的履行，约定由一方在合同未履行前于应行给付数额内预先支付另一方一定数额金钱的担保形式。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款规定：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”故原告有权主张被告返还定金和支付违约金5000元。本案原、被告约定的定金为20000元，该定金数额已超过房屋租赁总价款的20%，即9000元（45000元×20%），依照《中华人民共和国担保法》第九十一条关于“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，应认定其中9000元为定金，超出部分不属于定金，应认定为预付款。本案原告主张被告返还20000元定金实为表述错误，应为返还9000元定金及11000元预付款。 关于被告是否应赔偿原告5000元营业损失的问题，原告未能提供证据证明其遭受了损失，应承担举证不能的不利责任。故原告请求被告支付5000元营业损失费的请求，本院不予支持。 被告张某经传票传唤，无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案依法可以缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第九十四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下: 一、解除原告蒋某与被告张某之间的房屋租赁合同关系； 二、被告张某应于本判决生效之日起十日内向原告蒋某返还定金9000元及预付款11000元，并支付违约金5000元。 三、驳回原告蒋某的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费275元（原告蒋某已预交），由被告张某负担229元，原告蒋某负担46元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审 判 长  柴志军 人民陪审员  万太杰 人民陪审员  郑文寿 二〇二〇年九月四日 书 记 员  李 超 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国担保法》 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。 《最高人民法院 关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。 《最高人民法院 关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决