广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初3741号 原告：孙家志，男，汉族，1967年9月26日出生，住广西北海市海城区，现住北海市。 被告：北海海明物业服务有限公司，住所地广西北海市北海大道以南、云南路以东搬迁用地内北海市太合路一巷****。统一社会信用代码：91450500081188526Y。 法定代表人：罗艺。 委托诉讼代理人：龙绪军，男，汉族，1981年7月31日出生，住广西合浦县，现住北海市，系该公司员工。 原告孙家志诉被告北海海明物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案受理后，依法适用小额诉讼程序审理。因双方争议较大，本案决定适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙家志、被告北海海明物业服务有限公司的委托诉讼代理人龙绪军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙家志向本院提出诉讼请求，判令：1、被告退还物业费1822元，二次加压费131元，电动车停车费275元，水电公摊510元，合计2738元；2、被告清退挪为他用的物业用房196.06平方米和霸占全体业主公用836个非机动车位、恢复架空层345.78平方米；3、恢复三处毁坏的绿化；4、被告多收的住宅维修基金54万元必须存进住建局的专用账户，由业主大会决定支配用途，不可他用；5、被告公示所有费用明细，公示549万元收支账目；6、开通北门，拆掉西门的围栏，使用原有西门；7、被告支付5000元违约金；8、解除物业合同，被告停止经营。事实和理由：原告是2017年8月15日进户，物业费按1.2元/平方米计算89.36平方米。被告没有按法律法规、物业管理条例、入住须知、入住协议合同履行服务、收费，具体表现为：卫生不好，脏乱差、绿化带没有工人管理、树木花草枯死、保安人员不足、且保安上班失职、地下、地下北门几年未开不能正常运行、从未进行消防演习、霸占业主的公摊广告费、霸占836个非机动车车位，并收取每台每月25元的停车费、违规收取二次加压费、提高公摊水电费收费标准、监控形同虚设、擅自破坏小区绿化，变更为快递房、便利店、水泥地。而且被告不具备国家资质资格。为此，原告诉至法院，请求判如所请。 被告北海海明物业服务有限公司辩称：一、被告具备物业管理资质，通过合法招投标方式中标柏悦尊府的前期物业，并经住建局备案，被告有权向作为业主的原告收取物业费用。1.2元每平方的物业服务费经约定且住建部门已备案，而二次加压费、水电公摊费、电动车停车费等在合同中虽未明确约定，但根据《广西住宅物业服务收费管理公章指导意见》的规定，该费用均属于合理收费项目，且原告亦已向被告支付过费用，应当认定原告认可该收费标准。二、被告为原告提供了合乎标准的物业管理服务，虽存在部分瑕疵，但并非被告主观所致，且能及时整改，被告的行为并未构成严重违约，原告要求返还相关物业费用无事实和法律依据。第一，被告近年来修建了西门、快递房和自行车棚，改建了沙池，升级了绿化等等，做了大量工作，极大提升了小区的环境，向原告等全体业主提供了符合约定标准的物业服务：1、被告聘请有足够的职工从事小区清洁工作，每位保洁员负责1栋楼的保洁，小区实施人货分梯，因目前还有100多户业主尚未装修，所以货梯的墙板没有拆除。三号楼以下的废品是小区业主存放，因疫情期间无人收购堆积，现已清理完毕。沙子堆是小区改建沙池堆放。废木柴堆是业主丢弃的家具，被告也已经及时清理。老鼠是常见五害之一，被告已经多次投放老鼠药进行治理，但是因为靠近竹园所以仍然会有新的老鼠进入小区。2、被告聘请过专业绿化工人，但因为身体原因辞职，后来被告也立刻上网招聘，因创城需要所以城建需要大量绿化工人，以及因为疫情比较难招聘到绿化员工，但被告有安排其他职工进行绿化作业，目前被告已经对小区绿化进行升级改造。3、目前被告有保安11人，值班室按不同路线以定时或不定时方式对小区巡查，严格履行外来人员登记，人车分道等安保职责，足够满足小区安保需要。以前因业主入住率不高，后又因疫情，所以北门暂不开通，但目前北门已开通。4、关于电梯的故障问题，高层电梯易损，以及部分业主不爱护才会造成电梯偶尔有故障，但是被告也长期聘请专业公司对电梯进行维护保养。5、小区工作人员都经过消防培训。6、电梯广告费是业主共有，这部分费用经征求大部分业主同意用于搞社区活动和购买公共设备，例如购买六一礼物和凳子，目前仍有剩余。7、小区原来用水性质是60%居民用水，40%是非居民用水，费用是3.02元每吨，经被告向供水部门申请变更为90%居民用水，10%非居民用水，税费才降低。因小区是高层住宅，供水需要二次加压，所以被告收取二次加压费是用于加压设备的维护耗损以及用电等，水电公摊主要用于绿化、小区范围内的照明以及电梯，20元/户只能维持基本开支。8、被告聘请有专门的监控维护保养公司，但因小区监控不是独立供电，经常导致电压不稳，容易造成故障。造成故障时有时候是需要重启才能正常使用，有时候是需要维修，但是被告均及时处理；第二，被告没有挪用物业用房，而是为了方便管理；第三，小区内尚未售出的机动车位和非机动车位的产权均为开发商而不是业主所有，开发商将其车位委托被告管理收费，不存在霸占业主车位的事实；第四，被告也没有毁坏小区绿化。另外，相关人员编造被告违规中标在网上传播，损害被告的名誉。综上，原告诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。 经审理查明，2013年12月13日，北海市房地产业协会出具一份《前期物业管理招标中标确认书》，确认在案外人广西鸿雁食品有限公司（以下简称“鸿雁公司”）开发的柏悦尊府项目招聘物业服务企业的招标活动中，被告北海海明物业服务有限公司（以下简称“海明物业公司”）中标，物业费收费标准为：高层住宅物业2.2元/平方米·月，商业物业3元/平方米·月，小汽车车位服务费：地上停车位120元/位·月，地下停车位150元/位·月，电动车车位服务费35元/位·月，摩托车车位服务费30元/位·月，电梯维护费45元/月·户。上述招标、中标材料已于2013年12月17日提交北海市住房和城乡建设局备案。 2015年3月6日，被告海明物业公司（乙方）与案外人鸿雁公司（甲方）签订一份《前期物业管理委托合同》，主要约定：1、甲方委托乙方对坐落于北海市海城区进行物业管理服务，期限自2015年3月6日起至2025年3月6日止；2、甲方在物业交付使用前向乙方提供管理用房118.32平方米（房号为一单元102号及二单元101号），由乙方无偿使用；3、物业费按月计收，住宅1.2元／月·平方米，电梯运行费30-60元／月·户，上述收费标准由甲方在售房同时与购房者在《前期物业管理服务协议》中约定，由乙方向业主收取；4、合同附件三中载明乙方向甲方出示的证件：物业管理资质证书编号（2013）北房物资字457793254；5、合同还约定了其他相关内容。 2019年8月1日，被告海明物业公司出具一份《关于修建小区快递房的公示》，主要载明由于小区业主经常反映快递丢失问题，现决定使用小区南门入口处15米2栋2单元的置空层修建小区快递房，如有业主反对或有其他建议请在公示时间（2019年8月1日—2019年8月7日）内以书面形式上报物业服务中心，逾期没有书面提出异议的，视为同意。同日，该公示单张贴于小区公告栏内。 2019年9月15日，被告海明物业公司出具一份《关于小区水池填沙的公示》，主要载明由于小区业主反应水池经常积水，存在脏乱差和滋生蚊虫，小孩在旁玩耍较危险的问题，现决定将小区水池进行填沙处理，如有业主反对或有其他建议请在公示时间（2019年9月20日—2019年9月27日）内以书面形式上报物业服务中心，逾期没有书面提出异议的，视为同意。同日，该公示单张贴于小区公告栏内。 2019年12月5日，被告海明物业公司出具一份《关于修建小区自行车棚的公示》，主要载明由于小区5个单元一楼门口处停放大量自行车，既堵塞消防通道，亦不美观和便于物业统一管理，现决定在3栋靠近皮肤医院旁边的空地修建小区的自行车棚，如有业主反对或有其他建议请在公示时间（2019年12月5日—2019年12月17日）内以书面形式上报物业服务中心，逾期没有书面提出异议的，视为同意。同日，该公示单张贴于小区公告栏内。 2020年3月1日，被告海明物业公司与案外人广西鸿宇凡电梯有限公司签订一份《电梯保养合同》，约定由广西鸿宇凡电梯有限公司对柏悦尊府小区内共计15台电梯实施保养服务，合同有效期为一年。2020年3月31日，被告海明物业公司与案外人广西如家安防设备有限公司签订一份《监控系统维护保养合同》，主要约定被告委托广西如家安防设备有限公司对柏悦尊府小区内监控系统及周边设备进行定期保养、故障排除。 另查明，原告系坐落于北海市海城区的业主。案涉《商品房买卖合同》中对其他配套约定为：规划的车位、车库、会所归出卖人所有，包括但不限于规划的球场、楼顶上方规划的广告位、人防车位和规划的非机动车位、架空层、储物房、以及非占用业主公共面积的区域归出卖人所有。 再查明，2018年11月9日，广西壮族自治区物价局、住房和城乡建设厅制定了《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》，意见指出：电梯运行费及二次供水加压费应专款专用，单独设账管理，每半年向业主公布一次收支情况…物业服务企业要将水电损耗、分摊方式、分摊实际发生数等信息在固定、醒目的场所向各用户公示。 案件审理中，原、被告均认可案涉小区物业管理用房面积实际为196.06平方米。原告主张被告霸占小区非机动车位836个，并收取停车费大概30万元一年。被告辩称小区里没有非机动车位，现在把地下室原来汽车停放的地方划出来给业主停非机动车。原告主张物业费应当按照合同约定的包干制进行收取，且被告没有履行绿化义务，并提交花草枯萎的照片，被告抗辩其聘请了相应的绿化工人进行绿化工作，但因疫情期间绿化工人辞职后无法及时招聘到新的工人上岗，造成短期的绿化工作不到位，现已整改完毕，并提交相应的照片予以证实。被告主张其在水费下调后已按业主实际使用量将2019年3月至2020年3月期间多收取的水费退还给业主，原告对此不予认可，认为其没有收到过退回的水费。被告还主张其将电梯广告收益中的部分用于购买六一活动礼物等活动，原告对此予以认可，但认为今年才搞过一次活动。 本院认为，被告作为物业服务企业，已向案涉小区提供物业服务，而原告作为案涉小区的业主，亦向被告缴纳相应的物业费用，故原被告之间成立合法有效的物业服务合同关系。原告虽主张被告缺乏相应的资质、属违规中标，但由于案涉《前期物业管理委托合同》中已明确载明被告的物业管理资质证书编号，证明被告具备相关服务资质，且案涉小区的招标中标材料已经住建部门备案，原告未能提交证据予以推翻，故本院对其主张不予采信。 关于原告要求被告退还物业费、二次加压费、水电公摊费、电动车停车费合计2738元的问题。原告提出该项诉求的主要理由在于其认为被告不履行物业服务合同约定的义务以及存在不合理收费的行为两个方面。就原告主张被告不履行义务的方面，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分”的规定，本案中，根据原、被告提供的证据，可确认被告在物业管理服务过程中确存在部分瑕疵，但该瑕疵并非被告主观所致，亦不是长期存在的，因此不应认定被告不履行合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，被告的行为并不构成严重违约，不应据此退还物业费用。对于原告主张的不合理收费方面，就物业服务费，案涉《前期物业管理服务协议》对于物业服务费的收费标准已作明确约定，且该收费标准亦经住建部门备案。其次，原告自2017年入住以来即按该收费标准向被告缴纳，视为原告知晓并认可该收费标准，因此被告收取的物业服务费合理合法。就二次加压费、电动车停车费、水电公摊费，原告虽主张合同中未作约定，被告收取该费用缺乏依据，但根据《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》的规定，二次加压费、车辆停放服务费、水电公摊费均属于合理收费项目，原告亦已向被告支付过上述费用，应当认定原告对该收费标准予以认可，故被告并不存在不合理收费的行为。综上，原告要求被告退还物业费用的理由均不能成立，本院对于原告的该部分诉讼请求，依法不予支持。 关于原告要求被告清退挪为他用的物业用房196.06平方米、霸占全体业主公用的836个非机动车停车位以及恢复架空层345.78平方米的问题。因案涉《前期物业管理委托合同》、《商品房买卖合同》中已明确约定物业用房由被告无偿使用、规划的非机动车位区域、架空层归鸿雁公司所有，而原告并非上述物业用房的产权人，小区内的非机动车位、架空层亦不属于业主共有部分，故原告无权要求被告予以清退、恢复。 关于原告要求被告恢复三处毁坏的绿化的问题。因被告当庭否认其存在毁坏绿化的行为，原告对此亦未能提供充分确凿的证据予以证实，故本院对原告的该部分诉讼请求亦不予支持。 关于原告要求开通北门，拆掉西门围栏使用原有西门的问题。被告现已开通北门，原告该项诉请缺乏事实依据，本院不予支持，原告主张拆掉西门围栏，使用原有西门，鉴于被告已对西门进行改建并采用微门禁，原告要求拆掉围栏，重新安排保安人员值守西门无法律依据，本院不予支持。 关于原告主张因被告没有尽到物业服务义务，应当按照消费法三倍罚款向其支付5000元违约金的问题。本院认为，如前所述，被告的行为并不构成严重违约，故原告主张三倍违约金无事实和法律依据，本院不予支持。 关于原告要求解除物业合同，被告停止经营的问题。因案涉物业服务合同约定的权利义务并未终止，故原告该项诉请无事实和法律依据，本院不予支持。 关于原告要求被告须公示所有费用明细的问题。根据广西壮族自治区物价局、住房和城乡建设厅制定的《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》要求以及《广西壮族自治区物业管理条例》第二十六条“物业服务应当符合下列要求：…（五）做好物业维修、养护、更新及其费用收支的各项记录，定期向业主公布物业服务费用和利用共用部位、共用设施设备经营的收支情况，妥善保管物业档案资料和有关的财务账册”的规定，原告请求被告公示物业费用明细，本院予以支持。故被告应当向原告提供2015年9月起至2020年9月期间北海市云南路63号柏悦尊府小区的物业维修基金的使用情况，物业收费标准，电梯、大门广告费收入使用情况，水电公摊收费标准和使用情况，二次加压收费标准和使用情况，停车费收费标准，用于查阅。但原告要求公示549万收支账目缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于原告要求住宅维修基金54万元必须存进住建局的专用账户，由业主大会决定支配用途，不可他用的问题，因住宅维修基金由行政管理部门统一监督设立，不属于法院民事诉讼审理范围，故对原告该项诉请，本院不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《广西壮族自治区物业管理条例》第二十六条第五项之规定，判决如下： 一、被告北海海明物业服务有限公司应当于本判决书生效之日起三十日内向原告孙家志提供2015年9月起至2020年9月期间北海市云南路63号柏悦尊府小区的物业维修基金的使用情况，物业收费标准，电梯、大门广告费收入使用情况，水电公摊收费标准和使用情况，二次加压收费标准和使用情况，停车费收费标准，用于查阅； 二、驳回原告孙家志的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告孙家志负担（已预交）。 上述义务，义务人应于本案判决规定的期限内履行完毕，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉费用50元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员  张 洁 二〇二〇年九月二十九日 法官助理  赖秋燕 书 记 员  符志鹄