安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终6049号 上诉人（原审被告）：郭立兵，男，1977年8月19日出生，汉族，住安徽省肥西县。 被上诉人（原审原告）：焦武，男，1989年11月19日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 被上诉人（原审原告）：杨皖帅，男，1990年2月25日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 以上两被上诉人共同委托的诉讼代理人：徐启文，安徽皖和律师事务所律师。 以上两被上诉人共同委托的诉讼代理人：许业圣，安徽皖和律师事务所律师。 上诉人郭立兵因与被上诉人焦武、杨皖帅房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2020）皖0191民初1860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郭立兵上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，一审、二审诉讼费用由焦武、杨皖帅负担。事实与理由：一审法院认定事实不清，证据不足。一审法院采纳案涉房屋新旧主人的证词相互证明，两者之间有利害关系，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第二项规定，与一方当事人或者代理人有利害关系的证人出具的证言，不能单独作为认定案件事实的依据。案涉房屋本人于2015年1月8日从安徽百商置业有限公司租下用于经营超市，安徽百商置业有限公司将案涉房屋出售给焦武、杨皖帅。本人多次与焦武、杨皖帅沟通续签合同，终因价格问题没有谈成。本人于2017年12月将超市转让，并将案涉房屋经协商征得同意后于2017年12月底交还给焦武、杨皖帅。 焦武、杨皖帅辩称，一审法院的判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉。 焦武、杨皖帅向一审法院起诉请求：判令郭立兵支付租金19110元并赔偿损失（以19110元为基数，按年利率24%计算，自2017年12月1日至款清之日；截止2019年12月16日，暂计为9491元），合计29601元。 一审法院认定事实：2015年1月8日，安徽百商置业有限公司（出租方、甲方）与郭立兵（承租方、乙方）签订《房屋出租协议》，约定：乙方承租甲方位于合肥高新区海棠路尚成花园6栋101室商铺（上、下二层），面积为260平方米，租期10年，月租金为35元/平方米，月租金为9100元。第一年按季度支付，从第二年起半年支付，从第三年开始按每三年5%递增。乙方签订合同时支付甲方10000元作为租赁保证金，每期租金均提前30天缴纳。如乙方未按合同约定缴纳租金，每逾期一日，乙方须按照万分之八的标准赔偿甲方损失至租金全部给付之日。乙方如需要对租赁房屋进行装修或改造时，必须先征得甲方书面同意，改造的费用由乙方自负。在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有（可移动设施除外）。第五条约定“1、在租赁期间，如甲方出售该房屋，应提前2个月告知乙方，乙方有优先购买权；2、自告知之日起30日内如乙方不购买，甲方与购买方签订房屋销售合同后，由购买方与乙方签订租赁合同，维持本合同条款至少三年（2015年4月1日至2017年3月31日），此三年后如购买方不予出租，则租金支付按月结算，不满一月按天支付（一年按365天），且甲方不存在承担乙方任何费用和补偿或赔偿责任。3、甲方可代为引荐乙方与该房屋购买方协商签订租赁合同……；4、若购买方同意按此合同条款将房屋出租给乙方，则此合同继续执行，仅更改甲方，合同条款不变。” 合同签订后，安徽百商置业有限公司按约向郭立兵交付了涉案房屋（毛坯），郭立兵对房屋进行装修后用于经营超市。安徽百商置业有限公司于2017年8月将涉案房屋卖给焦武、杨皖帅。焦武、杨皖帅于2017年9月5日办理了涉案房屋的初始产权登记：权利人为焦武、杨皖帅。2018年1月2日，郭立兵、焦武、杨皖帅签订了一份《双方协商协议》，协议约定：“根据安徽百商置业有限公司与郭立兵签订的百商尚城6栋101门面《房屋租赁协议》执行第五条第二项，郭立兵租期到2018年3月31日到期。在2018年1月15日付清2018年1月份租金，余2018年2月份、3月份房租在2018年3月31日前结清。经双方友好协商，2018年3月1日起房主可以带客户看房郭立兵无条件配合。违约责任：若郭立兵在2018年3月31日未如期付清2月份、3月份租金，百商置业有限公司有权单方解除郭立兵承租的安徽百商置业公司的任何房屋租赁协议。本协议一式三份，双方各执一份，百商置业有限公司留存一份”。郭立兵、焦武、杨皖帅、武建英（焦武的母亲）均在协议上签字。 一审法院认为，安徽百商置业有限公司与郭立兵签订的《房屋出租协议》是双方当事人真实意思表示，应为合法、有效。在上述协议约定的租赁期间，案涉房屋发生所有权变动，不影响租赁合同的效力，故作为案涉房屋现所有权人焦武、杨皖帅与郭立兵系案涉租赁合同的相对人，郭立兵应按约向焦武、杨皖帅履行支付租金的义务。因郭立兵和焦武、杨皖帅在《双方协商协议》中约定“在2018年1月15日付清2018年1月份租金，余2018年2月份、3月份房租在2018年3月31日前结清。”，且郭立兵未提供充分证据证实其已于2017年12月底搬离案涉房屋，现焦武、杨皖帅诉请郭立兵支付租金19110元（35元/平方米×260平方米×1.05×2个月），本院依法予以支持。 双方签订的租赁合同，当事人应当按照约定全面履行己方义务。郭立兵未按约支付租金，其行为已经构成违约。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因案涉租赁合同约定的赔偿损失及焦武、杨皖帅主张的赔偿损失计算标准过高，本院酌情调整为以欠付租金为基数，自2018年4月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清之日止。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十九及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、郭立兵于判决书生效后十日内向焦武、杨皖帅支付租金19110元并赔偿损失（损失以19110元为基数，自2018年4月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清之日止）；二、驳回焦武、杨皖帅的其他诉讼请求。一审案件受理费540元，减半收取计270元，由焦武、杨皖帅共同负担96元，由郭立兵负担174元。 二审中，郭立兵提交证据如下：证据一、微信截图，证明2017年12月27日郭立兵经已经准备搬离案涉房屋。证据二、收条一份，证明2017年12月29日支付工人搬家费300元。 焦武、杨皖帅质证如下：证据一不能提供原始载体，对该证据真实性、合法性、关联性均不予认可。证据二形式上真实性无异议，但对关联性有异议，不能达到郭立兵的证明目的。 本院认证如下：证据一因未提供证据原件，本院对其真实性不予认定，且即使该微信朋友圈真实存在，也不能达到已将房屋返还给焦武、杨皖帅的证明目的。证据二，焦武、杨皖帅认可其真实性，但本院亦认为不能达到郭立兵的证明目的，与本案不具有关联性。 本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，郭立兵作为承租人应当对其主张的返还房屋的事实承担举证责任。但是郭立兵并未提供充分证据证明其主张的事实，因此应当承担举证不能的法律后果。并且即使郭立兵于2017年12月底搬离房屋，但是依据双方2018年1月2日签订的《双方协商协议》，郭立兵仍应承担2018年2月及3月份的租金支付义务。郭立兵并未提供证据证明焦武、杨皖帅免除了其上述租金支付义务。因此，郭立兵的上诉请求不能成立。 一审对于欠付租金数额计算正确，但是利息表述有误。在2019年8月20日之前，并无全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率可依据。 综上，郭立兵的上诉请求不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2020）皖0191民初1860号民事判决第二项，即：驳回焦武、杨皖帅的其他诉讼请求； 二、变更安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2020）皖0191民初1860号民事判决第一项为：郭立兵于判决书生效后十日内向焦武、杨皖帅支付租金19110元并赔偿损失（损失以19110元为基数，自2018年2月11日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清日止）。 一审案件受理费540元，减半收取计270元，由焦武、杨皖帅共同负担96元，由郭立兵负担174元。二审案件受理费540元，由郭立兵负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年九月十一日 书记员  胡天纯 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。