广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初14719号原告：珠海星城物业管理有限公司。住所地：珠海市******************。统一社会信用代码：914**********656XA。法定代表人：马少杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：张美荣，该公司项目经理。被告：颜少奎，男，汉族，1959年4月9日出生，现住珠海市香洲区****************，公民身份号码：440************117。委托诉讼代理人：林洪源，广东中晟律师事务所律师。被告：陈友娣，女，汉族，1960年8月1日出生，现住珠海市香洲区****************，公民身份号码：440************128。委托诉讼代理人：林洪源，广东中晟律师事务所律师。原告珠海星城物业管理有限公司与被告颜少奎、陈友娣物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员陈强适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告双方均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业管理服务费5408元、滞纳金2859.14元；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2012年11月1日与珠海市香洲区金桦城市花园小区业主委员会签订了金桦城市花园的《物业服务合同》。被告是座落于金桦城市花园的红山路1*4号商铺。原告为包含被告在内的金桦城市花园物业提供了物业管理服务，被告也应该切实履行交费义务，但被告从2016年9月起至2019年4月止无故拖延缴纳物业管理服务费及相关费用，构成违约。原告为维护自身合法权益，特起诉到贵院，请依法判决。原告为其诉称提交如下证据：1.不动产权登记表；2.欠费催款函；3.照片；4.物业管理服务费及相关费用明细表；5.物业服务合同；6.关于《物业服务合同》延期的联系函。两被告辩称：一、2016年9月至2019年4月期间原告没有为被告提供物业服务合同约定的物业管理服务，无权向被告主张物业管理费。被告是红山路194号商铺即金桦城市花园外围临街商铺业主，原告作为该小区的物业管理公司，应当根据物业服务合同的约定向商铺业主和使用人提供相应的物业管理服务，但是至少自2015年以来，被告的商铺长期处于无物业管理状态，原告一直未向包括被告在内的金桦城市花园外围临街商铺提供物业服务合同第四条第一项约定内容和要求的物业管理服务，简要列举如下：1.无公共卫生服务。原告未对商铺公共区域进行清洁打扫，临街商铺门口的垃圾经常堆积成山，公共环境卫生太差，原告一直不予处理，都是商铺业主或使用人自行处理；2.无绿化服务。原告没有对商铺公共区域进行绿化，周边绿化环境杂乱；3.无治安防范服务。白天和夜晚原告均无安排保安巡逻，也未在商铺公共区域安装视频监控，导致临街商铺发生多起财物和车辆被盗事件，且因没有视频监控而无法追查；4.无交通、车辆停放秩序管理服务。原告没有安排保安在临街商铺区域对车辆通行和停放进行管理，导致车辆通行和停放秩序混乱经常有外来车辆停放在商铺门口，严重影响商铺正常营业；5.无消防管理服务。原告没有进行必要的消防管理，临街商铺的消防栓已经全部损坏，没有消防带及喷龙，消防管道没有供水，所有消防设施均不能使用，商铺存在严重的安全隐患，一旦发生火情后果将不堪设想；6.无商铺共用部位、共用设施设备、公共通道的维修养护和管理服务。原告没有对商铺门口的公共通道(2019年上半年以前是土路)进行维修维护和管理，路面凹凸不平，每逢下雨到处积水，坑坑洼洼，严重影响正常通行；7.无生活服务设施的维修养护的管理服务。临街商铺外墙、门口乱贴的广告和涂鸦四处可见，原告没有进行清理，脏乱不堪。二、根据谁主张谁举证的原则，原告应当对其诉讼主张承担举证责任，原告主张已向被告提供了物业管理服务，但是并未提供任何证据加以证明，其要求被告支付物业管理费及滞纳金，既没有事实依据，也不符合合同约定。根据合同第四条第一项约定，原告应当为被告提供本条所列的物业管理服务，第十条也明确约定，原告按合同第四条第一项约定的内容及要求提供服务，按约定标准向业主或非业主使用人收取物业管理费。也就是说，原告应当为被告提供了符合合同约定内容及要求的物业管理服务之后，才有权向被告收取物业管理费。但是,2016年9月至2019年4月期间原告从未为被告提供符合合同约定内容和要求的物业管理服务，因而无权要求被告支付物业管理费，因被告未拖欠物业管理费，原告也无权主张滞纳金。综上所述,2016年9月至2019年4月期间原告未按物业服务合同第四条第一项约定的内容和要求为被告提供物业管理服务，其要求被告支付物业管理费不符合合同约定，因此原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。被告为其辩称提供如下证据：1.被告商铺周边环境的照片；2.被告商铺和周边消防设施的视频及截图；3.情况说明；4.报警回执、租赁合同。经本院审理查明：2012年11月1日，原告（乙方）与珠海金桦城市花园业主委员会（甲方）签订了一份《物业服务合同》，主要内容如下：第一条双方就金桦城市花园实行物业管理问题达成一致意见，特订立本合同，双方共同遵守。金桦城市花园坐落位置：珠海市香洲区*******，四至：东金桦路、南香华路、西红山路、北银桦路。第四条乙方向业主或业主使用人提供以下服务内容及达到以下服务质量：1、公共环境卫生，人员配备8人次，主管1人，2、绿化与建筑小品的维修养护与管理，人员配备2人次，3、治安防范，人员配备，门岗2个共6人次，巡逻岗1个共3人次，主管1人，4、交通、车辆停放秩序及停车场的管理，人员配备停车场岗1个共3人次。第十条乙方按本合同第四条第一项约定的内容及要求提供服务，按以下标准向业主或者非业主使用人收取物业服务费：多层住宅按【建筑面积】每月每平方米0.8元收取；小高层住宅（带楼梯）按【建筑面积】每月每平方米1.3元收取；商场按【建筑面积】每月每平方米1.8元收取。第十二条：物业服务费的调整和违约责任。业主或者非业主使用人逾期交纳物业服务费的，按以下处理：从逾期之日起按应交物业服务费对的千分之3交纳滞纳金。第二十条双方责任，甲方责任8、协调、处理本合同生效前发生的物业管理遗留问题：（1）资料欠缺问题，甲方协助乙方尽量补正；（2）设备设施残、缺问题，协助乙方处理；（3）绿化枯死、黄土裸露问题，由乙方及时处理。第三十二条服务期限为5年。自2012年11月1日起至2017年10月31日止。2019年4月25日，珠海市香洲区金桦城市花园小区业主委员会向原告发出关于《物业服务合同》延期的联系函，联系函的主要内容为：由于小区业主委员会重新选聘的物业服务企业工作不能在合同到期前完成，根据《物业服务合同》第三十三条之规定，原物业服务合同继续有效，合同服务期限延期至2019年4月30日，延期服务期间公摊电费仍按2018年1月21日金桦城市花园小区第二届业主委员会《复函》内容执行。两被告为珠海市香洲区*********登记的所有权人（共同共有），该商铺建筑面积为95.08平方米。原告称上述物业服务合同签订后即进驻涉案小区为包括被告在内的金桦城市花园小区业主提供物业管理服务，主张被告拖欠2016年9月至2019年4月止的物业管理服务费5408元，滞纳金2859.14元。原告曾因两被告欠缴物业管理服务费，于2016年9月19日向本院提起诉讼。本院于2016年12月27日作出（2016）粤0402民初7895号民事判决书。另查明，原告称其管理的上述金桦城市花园住户收费率比较高，有15家商铺对原告的管理不满意，没有交纳物业管理费。包括两被告在内的其他商铺业主认为原告完全没有履行物业服务合同约定的服务内容，比如消防栓无水、无水枪、水带、配件损坏，对经营者的财产和生命安全严重不负责任，公共环境卫生无人清理，绿化与建筑维修养护没有服务，长期存在解决不了的问题，治安防范能力差，店铺被盗现象时有发生，公安机关调录像发现并无监控设备，交通、车辆停放没有管理等等。以上事实，有以上证据及当事人的陈述在案佐证。本院认为，原告系具有物业管理资质的企业法人，其与珠海市香洲区金桦城市花园小区业主委员会签订的《物业服务合同》系签约方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。该合同对原告和金桦城市花园小区业主及物业使用人均具有法律约束力。两被告所有的珠海市香洲区*********系临街商铺，虽然不在金桦城市花园小区内，但与其楼上的建筑连成一体，共同使用着金桦城市花园小区共用设施设备及市政公用设施等。因此，涉案商铺应认定为同属于金桦城市花园小区的物业，两被告作为涉案商铺的业主，应按《物业服务合同》的约定向原告缴纳相应的物业管理服务费。《物业服务合同》约定商场按建筑面积每月每平方米1.8元，原告主张被告欠缴2016年9月起至2019年4月止的物业管理服务费合计5408元（95.08平方米×1.8元/平方米/月×32个月），但根据原告对**管理情况的陈述及被告抗辩、举证，可知原告对涉案商铺提供的物业管理服务确有不到位、不完善的地方，比如消防设施未按物业服务合同约定保证完好并逐步完善、监控缺失、未提供每12个月进行一次物业管理服务满意率调查的结果等，根据公平原则，本院酌定被告按上述欠缴物业管理服务费金额的60%向原告缴纳，即被告应向原告支付物业管理费服务3244.8元。两被告未依约按时支付物业管理服务费，本应按合同约定支付滞纳金，但如上所述，两被告欠缴物业管理服务费，并非其单方原因造成，原告对此也应承担部分责任。因此，对原告关于滞纳金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告颜少奎、陈友娣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海星城物业管理有限公司支付物业管理费人民币3244.8元；二、驳回原告珠海星城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告颜少奎、陈友娣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 陈 强二〇二〇年八月二十日书记员 詹婷婷吴小溪