四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0802民初736号 原告（反诉被告）：中电建物业管理有限公司（原成都五兴物业管理有限公司），住所地：北京市海淀区西三环北路******。 法定代表人：蔚连秋，董事长。 委托诉讼代理人：黄静，四川博誉律师事务所律师。 被告（反诉第三人）：广元市同昭房地产开发有限公司，住所地：广元市利州区宝轮镇，住所地：广元市利州区宝轮镇建设中路tyle="font-size: 15pt; font-family: 宋体; margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt"> 法定代表人：赖成昭，公司董事长。 委托诉讼代理人：黄杰，四川天称律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李玉成，男，汉族，1969年4月11日出生，住广元市利州区宝轮镇。 被告（反诉原告）：广元市望蜀昭化大酒店有限公司，住所地：广元市利州区宝轮镇水电路北段 法定代表人：李玉成，公司总经理。 共同委托诉讼代理人：黄祖国，四川剑宏律师事务所律师 原告（反诉被告）中电建物业管理有限公司（以下简称“中电建物业公司”）与被告（反诉第三人）广元市同昭房地产开发有限公司（以下简称“广元同昭房地产公司”）、被告（反诉原告）李玉成、被告（反诉原告）广元市望蜀昭化大酒店有限公司（以下简称“广元望蜀昭化酒店”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，2020年7月7日被告（反诉原告）李玉成、广元望蜀昭化酒店提起反诉，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中电建物业公司委托诉讼代理人黄静，被告（反诉第三人）广元同昭房地产公司委托诉讼代理人黄杰，被告（反诉原告）李玉成、被告（反诉原告）广元望蜀昭化酒店委托诉讼代理人黄祖国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）中电建物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告（反诉原告）返还租赁房屋即广元市利州区宝轮镇水电五局第一招待所二楼至六楼（包括一楼大厅100平方米和共用部分）；2、判令被告（反诉原告）承担2020年1月1日至移交返还之日止产生的租赁费；3、本案诉讼费由被告（反诉原告）承担。事实及理由：2009年9月25日，原告（反诉被告）与被告（反诉第三人）广元同昭房地产公司签订了《房屋租赁合同》，该合同约定租期十年，即从2009年12月31日起至2019年12月31日止，租赁费为每年19万元，租赁范围为：水电五局第一招待所二楼至六楼（包括一楼大厅约100平方米和共用部分），面积约为4819平方米，后被告广元同昭房地产公司将租赁房交予被告（反诉原告）李玉成、广元望蜀昭化酒店使用。现该合同租赁期限已满，原被告双方也未续签合同，原告（反诉被告）多次要求被告腾退房屋无果，故起诉。 原告（反诉被告）提供证据如下: 1、营业执照、法人证明、法人身份证复印件、名称变更通知书。拟证明原告（反诉被告）诉讼主体适格，以及相关的身份、营业信息。 2、营业执照、自然人身份证复印件。拟证明被告主体的信息。 3、房屋所有权证书、授权委托书。拟证明房屋的所有权性质是水利电力部第五工程局于2009年8月2日授权原告（反诉被告）本案争议房屋出租收益。 4、不予受理申请仲裁的通知。拟证明本案向该院起诉程序的合法性，不再仲裁审理的范围内，不予受理。 5、房屋租赁合同。拟证明签订时间是2009年9月25日，按照合同约定租赁期限满后收回房屋是合情理的。 6、向被告1、2、3发出的告知函。拟证明原告（反诉被告）向被告（反诉原告）是送达了到期的告知函，并且要求腾退房屋。 被告（反诉第三人）广元同昭房地产公司辩称：原告（反诉被告）应当明确诉讼请求是要求被告共同承担还是被告（反诉第三人）广元同昭房地产公司承担。诉讼请求的第二项不应当是租赁费，而是房屋占有使用费。原告（反诉被告）陈述被告将房屋交给被告（反诉原告）李玉成和广元望蜀昭化酒店不是事实。原告（反诉被告）称多次发函要求腾退房屋不是事实，原告（反诉被告）从未要求被告（反诉第三人）广元同昭房地产公司腾退房屋和交付租金。 被告李玉成、广元望蜀昭化酒店辩称：1、被告（反诉原告）并不是本案适格主体，合同上虽有李玉成签字，但李玉成只是履行职务行为，代被告（反诉第三人）广元同昭公司签字捺印，被告（反诉原告）广元望蜀昭化酒店没有在合同上加盖印章，其法定代表人也没有签字捺印，二被告（反诉原告）不该作为适格被告。2、原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）支付拖欠房屋租金和滞纳金没有法律依据。3、租金已经付清，不存在下欠情况。二被告（反诉原告）不是本案的适格被告，请求驳回原告（反诉被告）的全部诉请。 被告（反诉原告）李玉成、广元望蜀昭化酒店公司向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人赔付因租赁房给反诉人造成的各项经济损失共计2118825.11元；2、判令反诉人抵扣从2019年12月31日以后产生的租赁费用；3、本案受理费由被反诉人承担。事实及理由：2009年9月25日，被反诉人与反诉人广元望蜀昭化酒店公司签订了《房屋租赁合同》，双方约定租期十年，租赁费每年19万元，反诉人至今早已全部支付完租赁费给被反诉人。虽然合同现已到期，但被反诉人在2009年交租赁房给反诉人广元望蜀昭化酒店公司时，并未按合同约定完善应该完善的各项租赁房屋设施。至此，反诉人为了顺利进入正常经营状况，不得不自己投资2118825.11元进行完善，这笔资金本应由被反诉人投资。反诉人数次找到被反诉人要求支付这笔资金，可被反诉人十年来均以种种理由敷衍、搪塞反诉人，甚至要去反诉人返还租赁房，反诉人认为合同虽到期，可以返还租赁房，但被反诉人应无条件赔付给反诉人因自己过错造成的全部经济损失。为此提起反诉。 被告（反诉原告）提供反诉证据如下： 1、酒店装修水电工程费用明细。拟证明被反诉人将自己的房屋出租给反诉人后，因受到2008年地震影响，该房屋的水电装置欠缺，由反诉人自行出资购买水电装修的全部材料所发生的费用910129.00元的客观事实；按签订的租赁合同上第一条第四款的约定，被反诉人应该将房屋的水电设施配套齐全才能满足本案反诉人租赁使用。 原告（反诉被告）中电建物业公司针对反诉辩称：1、反诉人称已经把租赁费付完没有事实和证据。2、合同第3条1款明确约定房屋按现状交付，出租的时候房屋什么情况就什么情况出租。反诉人要经营酒店，肯定要进行装修，这笔费用实际是被告取得租赁房屋以后，因自己经营需要进行装修产生的费用，不应赔偿损失。 被告（反诉第三人）广元同昭公司针对反诉陈述：从本诉到反诉，可以看出本案的租赁合同关系订立双方各自权利义务在进行抗辩，也能印证被告并非本案的承租人，结合李玉成当庭陈述，中电建物业公司从未向被告公司交付过涉案房屋，被告（反诉第三人）广元同昭房地产公司应当作为本案的第三人。 本院经审理认定事实如下：2009年9月25日成都五兴物业管理有限公司、被告（反诉第三人）广元同昭房地产公司、被告（反诉原告）李玉成签订了《房屋租赁合同》，合同约定：1、租赁房屋基本情况：租赁房屋为水电五局第一招待所二楼至六楼（包括楼一间大厅约100平方米和共用部分），出租面积约为4879平方米。1.2水电五局第一招待所坐落在昭化火车站出口处，房屋质量状况良好，主要用途为住宿。1.4该房屋室内水电等基础配套设施齐全，满足正常住宿使用。1.5房屋供水单价为2.4元/m3，若遇谁家上浮调整，此单价作相应调整。1.6房屋用电单价为1.2元/Kwh，若遇市场电价上浮调整，此单价亦作相应调整。2租期、租金支付方式及保证金：2.1经租赁双方协议，出租方同意将房屋承租给承租方使用，租赁期为10年，即从2009年12月31日至2019年12月30日，如到期不再重新签订新的租赁合约，承租方应将租用的房屋完好无条件地交回出租方。2.2双方共同约定租赁期内租金为每年19万元，房屋租金实行签约即收和每年定期收取。签约时一次性缴纳第一年度租金，起租日从合同签订日算起。从第二个年度开始，在当年12月30日内缴纳下年度房屋租金，到期未缴纳每日需另增缴当年租金总额3‰的滞纳金。2.3租赁保证金：承租方在签约租赁合同时即交房屋保证金20万元，租赁期结束后经出租方交验后7个工作日内退还承租方租赁保证金无息的人民币20万元。2.5承租方在支付房租时，要求每次将租金直接转到出租方指定的账户上，其中水电费实行每月现金收取。3租赁房屋的装修及维护：3.1出租房屋经双方共同验收，以房屋实际状况进行出租，当承租方签订租赁合同后，在租赁期间，房屋的一般性修缮（包括房屋屋面、房屋整体结构及房屋内部管道、线路等基础设施的质量等）的维护维修均由承租方负责并承担相应的费用。3.2自出租方交付该房屋之日起，承租方如因需要，在不影响房屋主体结构和消防安全的原则下，若要改变房屋间隔或者进行房屋的其他装修时，承租方的装修方案必须在开始装修前送出租方审批备案。…。4.出租方责任：对承租方提交的房屋装修方案出租方在约定工作日内予以回复。4.9在租赁期内出租方承担所出租房屋外的供电主线路和供水主管道的维护工作。5.承租方责任：5.1该承租房屋用途为经营宾馆住宿使用，除双方另有约定外，承租方不得任改变房屋用途。5.11合同到期承租方迁出时，承租方在租赁期间所进行的装修不予拆除，必须整体交予出租方，以维持该房屋整齐清洁，如出租方不同意，承租方可拆除。经双方共同交验无误后，出租方在约定时间内退还承租方租赁保证金无息的人民币20万元，汇到承租人指定的银行账号上。6.违约及合同解除：6.1如承租方在租赁到期后，不能按照出租方的要求迁出，则视为违约，承租方除必须履行限期迁出的义务外，还需向出租方每日缴纳当年租金总额3‰的违约金。…。合同签订后，2009年9月24日被告（反诉原告）李玉成向成都五兴物业公司缴纳了20万元保证金。2009年10月2日成都五兴物业公司将房屋交付给被告李玉成。被告（反诉原告）李玉成对房屋进行装修。 原、被告签订的《房屋租赁合同》租期于2019年12月31日已届满，原告（反诉被告）中电建物业公司与被告（反诉原告）李玉成、广元望蜀昭化酒店公司未续签《房屋租赁合同》。 另查明：2010年4月8日，成都五兴物业管理有限公司广元分公司（甲方）与广元电力开发总公司利州分公司（乙方）签订了电力建设工程合同，合同约定：甲方将成都五兴物业管理有限公司广元分公司250KVA配变安装工程项目总包给乙方建设。工程内容：安装250KVA专变1台，安装真空开关1台，计量装置1台。2、安装配电柜3面，安装高压隔离刀闸1组，避雷器2组，令客1组。3、敷设电缆（YJLV22-3*50）75米，敷设电缆（VLV22-3*150）15米。4、新设备交接性试验。5、注青苗赔偿费及相关施工协调由建设单位自行负责。开工日期2010年4月15，竣工日期2010年5月15日。本工程固定包干价：140000.00元。1、付款方式：工程合同签订后3日内甲方预付乙方部分费用，款费为：40000.00元。2、工程结算：工程竣工验收后，在5个工作日内付清乙方所有费用。成都五兴物业管理有限公司广元分公司在建设单位（甲方）处加盖了公章，签订合同代表李玉成签字确认。 案涉房屋所有权人为水利电力部第五工程局。2009年8月2日中国水利水电第五工程局有限公司授权成都五兴物业管理有限公司享有第一招待所、第三招待所所对应的全部门面房（分别指广元昭化火车站出口处左下方约200米处4层大楼及与大楼大厅链接的临街房屋2层。产权证号分别为：“广权XX字第XXXX号”、“广房权证利字第××”）的出租权、管理权、使用权、收益权。2013年5月23日成都五兴物业管理有限公司名称变更为北京中水电物业管理有限公司。2015年1月23日北京中水电物业管理有限公司名称变更为中电建物业管理有限公司。被告广元望蜀昭化酒店的发起人系被告李玉成，并于2010年8月5日成立。 以上事实，有下列证据证明：1、营业执照、授权委托书；2、房屋租赁合同；3、房屋所有权证书；4、告知函；以及原告诉讼委托代理人、被告李玉成、被告诉讼委托代理人当庭陈述加以佐证。 本院认为：本案争议焦点为：1、被告（反诉第三人）广元同昭房地产公司是否应当承担本案民事责任；2、被告（反诉原告）李玉成、广元望蜀昭化酒店公司是否应承担返还租赁房屋及支付房屋占用使用费；3、关于被告（反诉原告）广元望蜀昭化酒店反诉要求原告（反诉被告）中电建物业公司赔付因租赁房给被告造成的各项经济损失2118825.11元的问题。 关于被告（反诉第三人）广元同昭房地产公司是否应当承担本案民事责任的问题。虽然原告（反诉被告）中电建物业公司与被告（反诉第三人）广元同昭房地产公司签订的房屋租赁合同，但签订合同后租赁关系实际发生于原告（反诉被告）中电建物业公司与被告（反诉原告）李玉成、广元望蜀昭化酒店公司之间，从原告（反诉被告）中电建物业公司提供的证据显示被告（反诉原告）李玉成交纳房屋租金，往来款项询证函被告（反诉原告）广元望蜀昭化酒店公司加盖财务章加以证明，原告（反诉被告）中电建物业公司明知被告（反诉原告）李玉成、广元望蜀昭化酒店公司实际租赁人，因此，原告（反诉被告）中电建物业公司要求被告（反诉第三人）广元同昭房地产公司返还租赁房屋并承担支付房租费及滞纳金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 关于被告（反诉原告）李玉成、广元望蜀昭化酒店公司是否应承担返还租赁房屋及支付占用房屋使用费的问题。根据《中华人民共和国公司法解释三》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”。被告（反诉原告）李玉成作为被告（反诉原告）广元望蜀昭化酒店公司发起人，与原告（反诉被告）中电建物业公司签订的《房屋租赁合同》,被告（反诉原告）广元望蜀昭化酒店公司成立后已经实际享有合同权利，因此，原告（反诉被告）中电建物业公司向被告（反诉原告）李玉成、广元望蜀昭化酒店公司主张权利符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期届满，承租人应当返还租赁物。返还租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，本案中，2019年12月31日合同期届满，原告（反诉被告）中电建物业公司与被告（反诉原告）李玉成、广元望蜀昭化酒店之间未续签订书面的房屋租赁合同，因此，原、被告之间租赁视为不定期租赁。原告（反诉被告）中电建物业公司要求被告（反诉原告）李玉成、广元望蜀昭化酒店返还房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，但应当给一定的期限腾房屋。同时，被告（反诉原告）李玉成、广元望蜀昭化酒店租赁使用房屋后未向原告（反诉被告）支付房屋租金，原告（反诉被告）主张从2020年1月1日起至实际搬离交付房屋止期间的房屋租金，参照房屋租赁合同约定年租金19万元计算每月租金15833.33元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。 关于被告（反诉原告）李玉成、广元望蜀昭化酒店反诉要求原告（反诉被告）中电建物业公司赔付因租赁房造成的各项经济损失2118825.11元的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”的规定及原、被告签订的租赁合同的约定，被告（反诉原告）租赁房屋的用途经营酒店，装修是被告（反诉原告）提高租赁房屋价值的必要投入。并且装修已十年，被告（反诉原告）也已经营酒店十年，租赁合同已到期，并非原告（反诉被告）违约造成的合同解除，故被告（反诉原告）反诉请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、限被告（反诉原告）李玉成、广元市望蜀昭化大酒店有限公司在本判决生效后三十内向原告（反诉被告）中电建物业管理有限公司返还租赁的房屋； 二、限被告（反诉原告）李玉成、广元市望蜀昭化大酒店有限公司向原告（反诉被告）中电建物业管理有限公司支付房屋占用费，从2020年1月1日起至实际搬离交付房屋之日止，每月租金15833.33元计； 三、驳回原告（反诉被告）中电建物业管理有限公司要求被告（反诉第三人）广元市同昭房地产开发有限公司承担责任的诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）李玉成、广元市望蜀昭化大酒店有限公司反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费550.00元，反诉费11875.00元，由被告（反诉原告）李玉成、广元市望蜀昭化大酒店有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  王 玉 人民陪审员  张明华 人民陪审员  蒲顺萍 二〇二〇年九月三十日 书 记 员  杨 瑾