宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院民事判决书（2020）宁0302民初1005号原告：张某1，个体户，住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：高某、杨某，系宁夏一楠律师事务所律师，特别授权代理。被告：张某2，个体户，住宁夏回族自治区吴忠市。原告张某1与被告张某2房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张某1及其委托诉讼代理人杨某、被告张某2到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张某1向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交还租赁房屋；2.判令被告向原告支付下欠的2019年9月10日至2020年4月10日的房屋租赁费35000元及直至被告实际交还租赁房屋之日的租赁费；3.判令被告支付其在租赁期间欠缴的暖气费及滞纳金15213.4元、物业费1737元；以上两项合计51950.4元；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2017年将位于水岸花城大门东侧353号房屋出租给被告使用，约定租赁期限为一年；租期内水、暖、电、卫生、物业费用等费用由被告承担。2018年9月，租期届满后，被告要求续租一年，双方遂于2018年9月12日续签《房屋租赁协议》，约定租赁期限自2018年9月10日至2019年12月10日；年租金为陆万元整（?60000元）；租赁期内全部水、暖、电、卫生、物业费用等费用由被告承担。2019年底租期届满，被告称不再续租，但始终推拖拒绝向原告交还租赁房屋，也未支付占用房屋期间的租赁费，被告甚至欠缴2018年、2019年的物业费、暖气费及滞纳金。原告几次找被告交还房屋并支付租赁费未果，故诉至法院。原告认为，被告的行为已严重侵害原告的财产权益，其应当按照合同法、民法总则之规定，交还原告的租赁房屋，向原告支付至实际交还租赁房屋之日的租赁费，并支付其欠缴的物业费、暖气费及滞纳金，现暂计至2020年4月1日，被告应当向原告支付的费用共计51950.4元。综上，原告为维护自身合法权益，依据民事诉讼法第一百一十九条之规定，特此具状，望支持原告诉请。被告张某2辩称，原告的诉讼请求中2019年9月10日至2020年4月10日的房屋租赁费35000元与事实不符，房租我已经交到2019年12月，2020年开始免掉三个月房租，我现在只下欠从三月份至今的房租。暖气费现在下欠三千多元，我已将2018-2019年的暖气费交了，对于滞纳金给我们免除掉，我今年年底前能将下欠的所有暖气费处理掉。原告张某1为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据一、《房屋租赁协议》一份（原件），以证明原、被告于2018年9月12日签订《房屋租赁协议》一份，约定原告将位于吴忠市利通区水岸花城东1房出租给被告使用，租赁期限为一年，年租金6万元，租赁期间被告承担全部水电暖、卫生、物业等费用的事实；证据二、催款通知单一张（照片打印件）、2020年6、7月查询的取暖费查询信息一张（打印件）、二期商贸353号商铺物业费单一张（水岸花城物业公司工作人员手写原件）、吴忠供热暖气费清单一张（供热公司工作人员书写的原件），以证明被告承租原告涉案房屋后没有及时缴纳取暖费，截止2020年9月16日，原告查询到的被告仍下欠暖气费8892.2元，截止2020年4月2日物业费下欠1737元未缴纳，同时也证实被告当庭所称暖气费结清，只下欠滞纳金与事实不符，本案滞纳金仍在逐日增加；证据三、2020年6月拍摄照片一张（打印件），以证明2020年6月被告仍实际占用涉案房屋经营；证据四、采暖费电子发票一张，以证明原告于2020年9月27日向吴忠市供热有限责任公司缴纳涉案房屋2019-2020年度采暖费及滞纳金共计8006.7元的事实。被告张某2为支持其主张当庭提交采暖费电子发票一张，以证明被告于2020年7月21日缴纳了2018-2019年度采暖费7765.7元的事实。经质证，被告对原告提交的证据一无异议；对证据二物业费金额被告没有核实，物业也没有找过被告支付物业费，对其他的无异议；对证据三有异议，2020年2月至6月之间一直是停业状态，被告当时也找过原告协商，原告继续找新的承租方，被告也找时间往出搬，被告当时希望能将学校转让出去，弥补被告的损失，但是因为疫情期间房屋不好转让，被告也与原告协商，原告找到承租方被告就搬出去；对证据四没有异议。原告对被告提交证据的真实性、合法性、关联性及证明目的不表异议，但该证据反证了被告在答辩时所说的和相关工作人员协商缴纳了暖气费的本金，只下欠滞纳金的陈述与事实不符。经审查，本院对原告提交证据一、证据三、证据四的真实性、合法性、与本案的关联性予以确认；对证据二中催款通知单、2020年6、7月查询的采暖费查询信息的真实性、合法性、与本案的关联性予以确认，二期商贸353号商铺物业费单、吴忠供热暖气费清单不能达到其证明目的，对其证据效力不予确认。对被告提交证据的真实性、合法性、与本案的关联性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月12日，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定原告将位于水岸花城东1房出租给被告使用，租赁期限暂定为一年，租期自2018年9月10日至2019年12月10日，被告在使用前必须付清12月的租金，年租金暂定为60000元整。首期支付租金30000元，于2018年12月12日前支付剩余租金30000元，共计60000元。在租赁期间，被告承担全部水、暖、电、卫生、物业费用以及其他费用。自2018年9月10日至2018年12月10日为装修免租期。后在合同实际履行过程中，经双方协商，年租金优惠为50000元，被告亦实际向原告支付房屋租金50000元。被告于2020年7月21日向吴忠市供热有限责任公司交纳涉案房屋2018-2019年度采暖费7765.7元。原告于2020年9月27日向吴忠市供热有限责任公司交纳涉案房屋2019-2020年度采暖费及滞纳金共计8006.7元。现被告仍占有使用涉案房屋。另查明，被告租赁涉案房屋用于经营吴忠市长长艺术培训学校；2020年初，全国发生新型冠状病毒肺炎疫情。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁协议》不违反法律法规强制性规定，属有效合同，应受法律保护。该《房屋租赁协议》期限届满后，双方未续签房屋租赁合同，被告仍然实际占有使用租赁房屋，与原告之间形成不定期房屋租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，故对原告要求被告返还租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付自2019年9月10日至2020年4月10日的房屋租赁费35000元，及直至被告实际交还租赁房屋之日的租赁费的诉讼请求，根据合同约定及双方当事人当庭陈述，自2018年9月10日至2018年12月10日为装修免租期，且经双方协商年租赁费优惠为50000元，现被告已支付租赁费50000元，截止2019年12月10日的房屋租赁费已履行完毕。故原告主张的房屋租赁费，应以每年租赁费50000元即每月4167元（50000元÷12个月）为标准，自2019年12月11日计算至2020年4月10日，之后房屋租赁费按该标准支付至被告实际交还租赁房屋之日。考虑到受新冠肺炎疫情影响，教育、培训机构等行业经营困难的实际情况，本院酌情予以减免2个月房屋租赁费，故自2019年12月11日至2020年4月10日期间，被告应向原告交纳租赁费8333元（50000元÷12个月×2个月）。关于原告主张被告支付租赁期间欠缴的采暖费及滞纳金的诉讼请求，被告已交纳2018-2019年度采暖费及滞纳金7765.7元，原告已垫付的2019-2020年度采暖费及滞纳金8006.7元，被告应向原告予以返还，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持8006.7元。关于原告主张被告支付物业费1737元的诉讼请求，因原告并未垫付该费用，亦未能提供有效证据证实下欠物业费的金额，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告张某2于本判决生效之日起三十日内将涉案租赁房屋腾空返还给原告张某1；二、被告张某2支付原告张某1自2019年12月11日至2020年4月10日房屋租赁费8333元，之后租赁费自2020年4月11日起按每月租赁费4167元支付至房屋实际返还之日止，限被告张某2于本判决生效之日起三十日内付清；三、被告张某2返还原告张某1垫付的采暖费及滞纳金8006.7元，限被告张某2于本判决生效之日起三十日内付清；四、驳回原告张某1其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1098元，由被告张某2负担833元，原告张某1负担265元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审判长 何少红人民陪审员 白秀琴人民陪审员 曾 洁 二〇二〇年九月二十八日（法官助理 马慧梅书记员 肖 勇 附：本案适用相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。