广东省深圳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤03执异925号 案外人：高松，男，1968年3月20日出生，身份证住址安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：秦煜、徐林，均为安徽承义律师事务所律师。 申请保全人：民生加银基金管理有限公司，住所地深圳市福田区，统一社会信用代码914403007178837879。 法定代表人：张焕南，董事长。 委托诉讼代理人：赵平、孙锁雨，均为北京金诚同达（上海）律师事务所律师。 被保全人：安徽省华安外经建设（集团）有限公司[变更前名称为安徽省外经建设（集团）有限公司]，住所地安徽省合肥市包河区，统一社会信用代码913400001489431792。 法定代表人：蒋庆德，董事长。 申请保全人民生加银基金管理有限公司（以下简称民生加银公司）与被保全人安徽省华安外经建设（集团）有限公司（以下简称安徽外经公司）债券交易纠纷一案，申请保全人民生加银公司向本院申请财产保全，本院作出（2019）粤03民初2133号民事裁定书，并查封了被保全人安徽外经公司名下位于安徽省合肥市包河区东流路产权证号为合产07XXX8、07XXX9、07XXX0号的房产。案外人高松对上述民事裁定书和查封措施不服，向本院提出书面异议，认为其中产权证号为合产07XXX9号房产的XXX室（以下简称涉案房产）应属其所有。本院立案受理，并另行组成合议庭进行审查，本案现已审查完毕。 案外人高松提出的异议事实和理由如下：案外人系安徽外经公司的职工。1999年5月13日，安徽外经公司为解决公司职工住房问题，颁布《公司职工住房分配办法》［外经建字（1999）057号］（以下简称《分配办法》）规定：1.凡在安徽外经公司工作一年以上的职工均可申请购买公司宿舍楼；2.售价为2层、5层858元/㎡，3层、4层943.8元/㎡，1层、6层772.2/㎡；3.职工按上述价格缴纳房款，产权归职工个人所有，公司为职工办理房屋产权证书。因案外人在工作中兢兢业业、业绩极其突出，2003年，安徽外经公司以外经建字（2003）050号文件《关于给予二○○二年度有突出贡献者重奖的决定》，奖励案外人住宅壹套（107.01平方米）。安徽外经公司向案外人交付房产后，案外人与家人即搬进涉案房产生活至今。但是，虽经案外人及安徽外经公司其他同事多次主张产权过户事宜，均被安徽外经公司以各种理由拒绝。现因安徽外经公司与民生加银公司债券交易纠纷一案，法院根据民生加银公司的申请作出（2019）粤03民初2133号民事裁定书并对涉案房产采取查封措施，案外人为维护自身的合法权益，提起执行异议，请求依法撤销（2019）粤03民初2133号民事裁定书，解除对合产07XXX9号房产以及涉案房产的查封措施并停止对涉案房产的执行。 案外人高松向本院提交了以下证据材料以证明其异议主张（均为复印件）：1.（2019）粤03民初2133号查封、扣押、冻结财产通知书，证明法院对产权证号为合产070069号的房产采取查封措施；2.合肥市社会保险个人参保证明，证明案外人系安徽外经公司的员工；3.安徽省外经建设（集团）公司于1999年5月13日作出的《分配办法》，证明该司于1999年开始公开向员工出售涉案宿舍楼；4.《关于给予二○○二年度有突出贡献者重奖的决定》，证明安徽外经公司奖励案外人涉案房产的事实；5.合产07XXX9号房地产权证，证明安徽外经公司将涉案宿舍楼对外抵押的事实。 申请保全人民生加银公司就案外人高松所提异议的答辩意见如下：1.案外人提交的证据并不足以证明其对涉案房产享有所有权。首先，案外人提交的《分配办法》系被保全人于1999年出具的公司内部文件，该文件既未明确分配标的和分配对象，亦未指明所谓“现有宿舍楼”的具体地址，不能证明案外人系根据《分配办法》取得涉案房产。其次，《分配办法》明确规定了分配房屋的对象条件，即在公司工作一年（1999年4月底止计算）以上的职工，但根据案外人提交的社保参保证明，其社保记录开始于1999年5月，无法证明其符合前述分配条件。同时，《分配办法》明确规定了房屋售价及购买方式，但案外人并未提交任何缴纳房款的凭证，且其提交的《关于给予二○○二年度有突出贡献者重奖的决定》既无被保全人盖章，也未指定所谓“奖励高松同志住宅一套”的具体地址，因此无法证明案外人已按照《分配办法》取得涉案房产的所有权。再次，根据《分配办法》有关内容，如果案外人已合法取得涉案房产，被保全人应当为其办理房屋产权证书，但该《分配办法》自作出至今已二十余年，《中华人民共和国物权法》明确规定不动产物权设立以登记为准的原则至今也已有十余年，即使被保全人不配合案外人办理房屋产权证明，案外人也完全可以通过司法途径确权。截至目前，涉案房产仍登记在被保全人名下的事实证明案外人从未合法取得涉案房产。根据现有法律体系，案外人的不动产物权在无登记的情况下，只有通过法律程序确权后方可具有对抗申请保全人作为善意第三人的法律效力。2.案外人目前的情形不符合法定的排除保全执行的条件。首先，涉案房产目前登记在被保全人名下，法院对涉案房产采取保全查封措施，具有法律效力。其次，案外人从未与被保全人就涉案房产达成任何具有法律效力的书面买卖合同，亦未能提供证据证明其合法占有涉案房产以及支付过任何价款，且案外人主张的房屋分配至今已有二十余年，涉案房产仍登记在被保全人名下并由其在分配时点之后进行融资抵押，案外人却从未采取任何法律行动确认其物权，这一事实说明未办理过户登记是由案外人自身原因所导致。因此，本案的情况完全不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的能够排除执行的四个条件。3.本次异议明显可以看出是被保全人为公司债券交易纠纷案再次制造障碍以拖延诉讼程序。综上所述，恳请法院驳回案外人的异议，继续查封涉案房产。 被保全人安徽外经公司就案外人所提异议的答辩意见如下：1.案外人并未提交符合《中华人民共和国合同法》第十二条和《商品房销售管理办法》第十六条规定的买卖合同构成要件的书面合同，其提交的《分配办法》仅是被保全人的单方意思表示，并不符合房屋买卖合同的构成要件，且不能指向具体的唯一的房产，不具有确定的可履行性。2.因案外人与被保全人并未签订书面的合法有效的买卖合同，也就不存在按照合同约定支付全部购房款。即便根据《分配办法》计算，案外人也并未支付全部价款。首先，案外人并未提交涉案房产的购房款缴纳凭证或房产奖励文件，无法证明其已经实际支付涉案房产的对价。其次，依据被保全人提交的合产07XXX9号房屋不动产权证，601室面积为107.01平方米，按照《分配方法》规定的6层房产每平方米售价772.2元计算，涉案房产的总价应为82633.12元。3.案外人并未提供充分的证据证明其在人民法院查封之前已合法占有并实际居住于涉案房产。4.因被保全人与案外人之间并不存在真实的房屋买卖关系，也就不存在办理房屋产权的义务，且案外人亦未提供证据证明其在这20年间要求被保全人为其办理房屋过户手续，对其主张的涉案房产未能办理产权转移手续存在过错。综上所述，案外人提出的异议缺乏充分的事实和法律依据，并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定之条件，请求依法予以驳回。 本院经审查查明，关于民生加银公司与安徽外经公司债券交易纠纷一案，本院于2019年6月17日作出了（2019）粤03民初2133号民事裁定书，裁定查封、扣押或冻结被保全人安徽外经公司名下价值539066129.46元的财产。2019年6月19日，本院查封了被保全人安徽外经公司名下位于安徽省合肥市包河区东流路产权证号为合产07XXX8、07XXX9、07XXX0的房产。 2019年7月19日，本院作出（2019）粤03民初2133号查封、扣押、冻结财产通知书，告知该案双方当事人包括上述房产在内的财产保全结果。 另查明，根据被保全人安徽外经公司提交的房地产权证（复印件）和合肥市不动产登记中心于2019年7月12日出具的房屋所有权登记、转让审核表载明的内容，产权证号为合产07XXX9号的房产登记在安徽外经公司名下，房屋幢号为3，总层数为7，建筑面积为2595.7平方米，房屋规划用途为非成套住宅，房屋产别为股份制企业房产。 再查明，被保全人于2020年4月14日将企业名称变更为安徽省华安外经建设（集团）有限公司。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款规定，“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉”。具体到本案，案外人对本院（2019）粤03民初2133号民事裁定书不服，实质上是基于其对涉案房产享有所有权的主张进而就产权证号为合产07XXX9号的房产被采取保全措施提出异议，应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。本案的焦点问题在于案外人的异议请求是否应予支持。 首先，案外人异议审查的权属判断标准并非是对案外人主张的实体权利进行最终确权，对案外人主张的权利存否的判断，原则上仅限于形式审查，即主要根据法律规定的物权公示方法和权利外观，以及特定情形下为实践广泛认可的非典型权利公示方式，进行标的物权属的识别和推定。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”。根据上述规定，案外人异议审查程序中，对于已经办理登记的不动产，人民法院一般依照不动产管理部门的登记信息进行权属识别和判断。本案中，根据前述查明的事实，产权证号为合产07XXX9号的房产登记在被保全人安徽外经公司名下，涉案房产尚无有效的独立产权登记信息，本院根据申请保全人民生加银公司的财产保全申请作出（2019）粤03民初2133号民事裁定，将上述房产作为登记在被保全人安徽外经公司名下的财产予以保全，符合法律规定。因此，就案外人本次提出的异议请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回案外人高松的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  张文佳 审判员  林 珊 审判员  田 磊 二〇二〇年九月一日 书记员  叶志桃