上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初12550号原告：上海市嘉定区万达城市公寓业主委员会，住所地上海市嘉定区。负责人：姚彩玲，主任。委托诉讼代理人：戴璐蓉，上海久光律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺艳玲，上海久光律师事务所律师。被告：上海嘉定万达投资有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：肖广瑞，执行董事。委托诉讼代理人：龙昌军，上海东方环发律师事务所律师。委托诉讼代理人：王辉，上海东方环发律师事务所律师。原告上海市嘉定区万达城市公寓业主委员会与被告上海嘉定万达投资有限公司建筑物区分所有权纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员徐熙春独任审判，公开开庭进行了审理。原告负责人姚彩玲及委托诉讼代理人贺艳玲，被告委托诉讼代理人龙昌军、王辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付渗水墙体维修费用1,133,257.38元；二、判令被告维修1-15幢(即1-48号楼)所有楼宇监控、门禁、防盗门、室内紧急报警按钮；三、判令被告维修地下车库6扇通往38-45单元楼的人防设施门；四、判令被告维修1-15幢(即1-48号楼)及S1—S6商铺楼顶渗漏板；五、判令被告维修小区地下车库全部地面；六、判令被告扩建垃圾房，将垃圾房扩建至150平方米。事实和理由：原告小区房地产系被告开发建造并出售给小区业主。业主收房后，发现原告交付的房屋存在各种质量问题，墙体渗水严重。小区路面积水严重、地下车库路面扬尘厉害，路面多处破损。另外被告也没有按照合同要求交付符合质量的房屋配套设施如监控、门禁等，防盗门更是以次充好，存在质量问题。小区的地下车库人防大门无法正常使用，垃圾房面积过小。2013年起，原告小区业主不停向被告反映上述质量问题，甚至通过信访等途径予以反映，相关部门多次组织原被告就上述质量问题进行协调，被告曾多次承诺进行修复，但至今仍未修复，故诉至法院，要求判如所请。被告辩称，一、被告认为根据有关规定，业主委员会仅在物业管理服务活动的相关争议当中具有诉讼主体地位，就本案所涉争议来说，原告并不当然具有法定的诉讼主体资格。此外，原告提供的证据并不能证明其提起本案诉讼已经依法获得全体业主表决通过，故依法应当驳回原告的起诉。二、原告诉请小区共有部分的质量问题依据明显不足，所涉相关事项已经远远超过保修期限与诉讼时效期间，所涉相关维修费用依法应由专项维修资金支付。诉争项目已经依法通过竣工验收，并且通过主管部门的审查准予备案，属于合格、合法的项目。并且，该项目自取得交付使用许可证后交付使用至今已经远远超过保修期和诉讼时效；假设原告诉讼主体适格，原告也没有提供有效证据证明在保修期和诉讼时效之内原告主张的质量问题属实；假设质量问题属实，原告也没有任何证据证明是项目自身质量问题，而不是保养使用不当或者其他原因造成。因此，无论是程序上还是实体上，原告诉请的维修责任均无法成立。三、第六项诉请涉及规划设计，需要通过业主大会表决并报规划部门批准。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。原告围绕其诉讼请求提交了以下证据：1、2019年12月9日上海市嘉定区江桥镇房屋管理事务所(下称“江桥房管所”)出具的情况说明以及江桥房管所出具该情况说明所依据的一些事实材料，证明从2013年起，因为小区的各种质量问题，业主进行了信访；信访件返回到江桥房管所后，江桥房管所在2013年至2016年间，多次组织业主代表和被告进行协调，但是被告始终没有进行维修。证明原告主张的质量问题未超过保修期限及诉讼时效期间。2、47张维修费发票，证明因被告一直不理会原告，原告无奈在2018年对案涉案小区1-48号楼多次报修的漏水点进行维修，产生了维修费用554,435.88元。3、11张维修费发票，证明原告对涉案小区的商铺、地下夹层等漏水点进行维修，产生了维修费用58,201元。4、9张维修费发票，证明在2019年，原告对于报修渗漏水的54户房屋进行维修，产生维修费用200,847.83元；6张维修费发票，证明在2019年，原告对于报修渗漏水的49户房屋进行维修，产生维修费用136,680.26元。5、屋顶面防水修缮工程竣工结算审核报告和发票，证明2018年，原告对渗漏严重的20号和21号楼的屋顶层面进行防水修缮，发生了维修费用88,354.04元。6、10张维修费发票，证明2019年，原告对地库渗漏水点、3号房屋层面等进行维修，发生维修费用94,738.37元。经质证，被告认为证据1中的情况说明从证据形态来看属证人证言，原告需进一步证明江桥房管所的单位性质、材料是谁出具的等等；且证人有某某出庭作证，故被告认为该情况说明不符合相关法律规定，没有相应的证明效力，依法不应采信。关于后面所附的材料，首先，真实性合法性无法确认；其次，若证据属实，也不能实现原告的证明目的。其中“物业不作为我们怎么办”反映的是小区物业公司不作为，并非本案所涉共有部分的质量问题；“严重问题怎么解决”是原告向物业公司维权不济后再转向开发商的过程，但该证据第五页的答复意见书提到门禁系统已修复85%，证明被告一直积极履行保修义务；“TO：上海江桥万达广场商业管理有限公司”反映的是有关不可抗力台风“灿鸿”造成的有关问题，并非所涉共有部分的质量问题，与本案无关。关于外墙渗水记录等，原告并未提供原件，被告对其真实性合法性均不予认可，无法实现其证明目的；该证据与原告在(2018)沪0114民初16146号案件(以下简称“16146号案件”)中提供的基本一致，其他意见同该案中发表的意见。证据2名为发票，实为上海银行业务委托书，数量并非47张，且金额较多模糊不清；此外，原告并未提供原件，被告对其真实性合法性无法确认，即便该证据属实，也仅能证明业主大会通过维修资金向上海徐体物业管理有限公司(以下简称“徐体物业公司”)支付了费用，不能实现原告的证明目的。证据3至证据6的质证意见同证据2。被告为证明其主张，向本院提交如下证据：一、建设工程竣工验收备案证书两份，证明讼争项目已经依法通过竣工验收，并且通过主管部门的审查准予备案，属于合格、合法的项目。二、上海市新建住宅交付使用许可证两份，证明讼争项目经过房管部门审核，符合交付使用的要求，房管局作为主管部门依法准予交付并依法颁发交付使用许可证的事实，此外，证明原告诉请保修的相关事项已经远远超过保修期限与诉讼时效期间。三、交房记录，证明讼争项目绝大多数房屋已经在2010年底完成交付，据此证明原告的诉讼请求不仅已经超过保修期，同时也超过了法定的诉讼时效期间。四、关于重新选举业委会的提议书、江桥万达公寓微信群聊记录，证明原告提起本案诉讼的合法正当性存疑，原告并不能有效代表全体业主，为免引发更大的社区不安定因素，对原告的诉讼主体资格必须严格审查。五、上海江桥万达城市公寓家庭防盗报警系统改造工程合同及其付款凭证与发票，证明被告在2014年出资委托第三方完成了江桥万达城市公寓家庭防盗报警系统改造工程的事实，证实被告是讲诚信负责任的房地产开发企业。六、原告已经盖章确认的和解协议，证明原告在第一次起诉(16146号案件)时就已经明知，其诉请的相关质量问题及维修义务并不是被告的责任，不应由被告承担，认为原告存在恶意诉讼之嫌疑。经质证，原告对证据一的真实性无异议，但是认为相关主管部门予以备案并不代表认可经竣工验收的房屋就不存在质量问题，而且以后也不会存在质量问题，该证据与本案无关联性。对于证据二的真实性无异议，反映出被告在2011年3月份逾期进行交付，实际于2012年年底才完成交付，故应从2012年年底起算保修期。原告在2013年就对涉案房屋的质量问题提出了相应主张，并未超过保修期限和诉讼时效期间。对于证据三的真实性不予认可，仅是打印件，不清楚来源；该证据显示的交付时间与证据二相矛盾。对于证据四的真实性不予认可，不清楚来源。原告在16146号案件中提交了相关表决，根据议事规则，原告系经2/3以上业主同意进行诉讼的，故原告具有诉讼主体资格。本次诉讼亦是基于16146号案件中业主的表决。对证据五的真实性无异议，被告仅对涉案小区一楼和二楼的家庭报警系统进行了改造，二楼以上并未进行改造，亦未解决其他质量问题，并不能由此证明被告是诚实信用的企业。对于证据六的真实性予以认可，但不认可被告的证明观点。在16146号案件审理中，被告同意与原告进行协商，该和解协议是和被告沟通确认其领导批准后，由原告先行盖章，再由被告盖章后交换给原告，后由于被告领导层人员变动导致未签署该协议。原告认为该和解协议是当时原告希望尽快解决纠纷做出的妥协，并不代表原告认可被告没有相关责任。2020年3月3日，原告发函明确告知被告和解协议因被告未签署而未生效，原告撤回相关意思表示。经对当事人提供的证据进行质证、并结合当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系上海市嘉定区万达城市公寓小区(以下简称“涉案小区”)的业主委员会，于2017年8月1日经上海市嘉定区江桥镇人民政府备案。被告系涉案小区的开发商。2010年11月，被告取得涉案小区《建设工程竣工验收备案证书》。同年12月，被告取得涉案小区《上海市新建住宅交付使用许可证》后，开始陆续交付交房。2013年11月，现业委会主任姚彩玲代表小区部分业主通过《市长信箱》反映涉案小区存在的各项问题。2014年1月2日，上海市嘉定区住房保障和房屋管理局网上信访中心向其答复如下“您要求开发商配齐设施设备、开通报警系统，目前门禁系统已修复85%，报警系统如需维修，预计要在装修好的业主家中走明线，现正在统计维修数量。您要求补建垃圾处置房，该事项涉及规划问题，建议向规划部门反映。……您要求开发商对房屋质量、排水等问题给出方案，目前，小区尚处于保修期，开发商基本能进行维修；排水问题是由于小区外华江路市政管道改建造成，目前改建已完成，排水问题已得到解决……”。2014年，被告委托上海智信世创智能系统集成有限公司对涉案小区的部分家庭防盗报警系统进行改造。2017年7月22日，上海市嘉定区万达城市公寓业主大会投票通过《业主大会议事规则》，该规则第十二条对业主大会的表决形式进行了规定：业主同意业主大会采用设投票箱及专人回收意见的形式进行表决；已送达的表决票，业主在规定时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意已表决的多数票意见等。同年12月18日，上海市嘉定区万达城市公寓业主大会根据投票结果，作出同意《关于诉讼上海嘉定万达投资有限公司的决定》的决议。2018年7月，原告起诉来院(即16146号案件)。涉案小区前期物业公司为大连万达物业管理公司上海分公司，后变更为上海沙林物业管理有限公司，现物业公司为徐体物业公司。2019年9月，原告申请撤回起诉，本院裁定予以准许。2018年至2019年间，徐体物业公司委托上海瀚黎建筑工程有限公司对涉案小区的漏水点进行维修，相关费用由小区维修资金支付。2019年12月9日，江桥房管所出具《情况说明》一份，载明2013年下半年，涉案小区业主就外墙渗漏水等质量问题多次信访，相关信访材料转交给江桥房管所，其多次与被告沟通未果；2015年间，江桥房管所收到涉案小区的物业管理公司上海沙林物业管理有限公司的三份函件，主要是反映受台风“灿鸿”影响，导致多家业主外墙渗漏水严重，业主多次要求被告对外墙面和精装房漏水维修未果等；2016年间，江桥房管所参加了关于涉案小区存在问题的协调会，被告工作人员表示回去反映情况但杳无音讯等。原告就16146号案件撤诉后，仍未与被告达成和解协议，故于2020年6月再次涉讼。本院认为，业主委员会作为业主选任的维护业主利益的组织，对于涉及业主公共利益的事项，在履行一定的手续后，业主委员会可以直接以自己的名义提起和参加诉讼。原告起诉被告经过业主大会合法决定通过，履行了相关程序，原告具有诉讼主体资格。关于诉请一至诉请五，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务。现被告对原告提出的质量问题不予认可，认为即便质量问题属实，原告亦无证据证明是项目自身质量问题，还是因保养使用不当或者其他原因造成，并抗辩所涉维修事项已过保修期。原告为证明其诉求的质量问题主要的依据是江桥房管所出具的《情况说明》，然该情况说明作出的主要依据是业主的信访材料及物业公司的函件，本院认为该依据本身具有主观性，且根据上海市嘉定区住房保障和房屋管理局答复意见及2014年被告委托案外人对涉案小区的部分家庭防盗报警系统进行改造的行为可见，被告并非如原告所述完全不履行保修义务，故原告的证据不足以证明其诉请的质量问题属于保修范围且被告在保修期内未履行保修义务。本院认为，涉案小区交付至今已近十年，即便质量问题属实，亦很难区分是项目本身质量问题还是使用不当或自然损耗造成，故对于原告的上述诉请，本院不予支持。关于诉请六，扩建垃圾房属于“改建、重建建筑物及其附属设施”，根据法律规定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并办理相关建造审批手续，故对于该项诉请，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第(六)项、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：原告上海市嘉定区万达城市公寓业主委员会的全部诉讼请求，不予支持。案件受理费14,999元，减半收取7,499.50元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 徐熙春二〇二〇年九月二十九日法官助理 方 靖书 记 员 李佳怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：……（六）改建、重建建筑物及其附属设施；……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……