江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0581民初1053号 原告：常熟市辛庄镇沈浜村村民委员会，住所地江苏省常熟市辛庄镇沈浜村。 法定代表人：陈敏，村主任。 委托诉讼代理人：曹婷，江苏世纪天合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈宇龙，江苏世纪天合律师事务所律师。 被告：宗友干，男，1957年9月5日出生，汉族，住江苏省兴化市，现住江苏省常熟市。 原告常熟市辛庄镇沈浜村村民委员会与被告宗友干租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告常熟市辛庄镇沈浜村村民委员会的委托诉讼代理人曹婷，被告宗友干经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。后本案依法组成合议庭适用普通程序于2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告常熟市辛庄镇沈浜村村民委员会的委托诉讼代理人曹婷，被告宗友干经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告常熟市辛庄镇沈浜村村民委员会向本院提出诉讼请求：1、判令被告迅即将承租的60平方米房屋、758平方米土地腾空后返还给原告；2、判令被告支付自2020年1月1日起至实际腾空返还之日止的占有使用费按每年24950元的标准计算；3、判令被告承担诉讼费用。事实和理由：原、被告存在租赁合同关系，被告向原告承租了60平方米的房屋和758平方米的土地。双方的合同于2019年12月31日到期。原告多次告知被告合同到期后将不再续签租赁合同，并要求被告及时将承租的房屋和土地腾空后返还。但被告至今还实际占有使用房屋和土地，为维护原告合法权益，诉讼到法院。 被告宗友干未有答辩。 本院经审理认定事实如下：2018年11月30日，原告常熟市辛庄镇沈浜村村民委员会（甲方，出租方）与被告宗友干（乙方，承租方）签订房屋租赁合同1份，约定，甲方将所拥有的位于原沈浜5组的房屋1栋（间），建筑面积60平方米，出租给乙方使用。乙方享有房屋使用权，但不得作为财产抵押。房屋保险由乙方负责。租赁期从2019年1月1日至2019年12月31日，共12个月。乙方有以下情形之一的，甲方可以解除合同，收回房屋：1、擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与其他人调剂交换的；2、利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；3、拖欠租金6个月的。租赁合同期满，本台同自行中止。甲乙双方议定年租金为6000元，由乙方在每年12月30日前交纳给甲方，先付后用。甲方收取租金时出具合法的收款凭证。租赁涉及的税费由乙方负担。承租房屋内产生的水电等费用由乙方负担。甲方对租赁房屋及其附属设施应定期检查，及时修缮，防止漏水、淹水，水、电畅通，门窗具全，以保障乙方正常使用。甲方修缮房屋时，乙方应积极协助，不得阻挠施工。出租房屋修缮费用，经甲乙双方商定，可采取下属办法处理：1、按规定维修范围，由甲方出租并组织施工；2、由乙方在甲方允诺的维修范围内，先行垫支维修费，并组织施工，竣工后，其维修费用凭有效开支凭证在乙方应交纳的房租中扣除；3、由乙方负责维修。乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰或改造，但其规模、范围、工艺、用料等均应实现得到甲方同意后方可施工。对装饰物的工料费和租赁期满后的权属处理，由甲乙双方议定，合同期满后所有权归甲方。租赁双方的变更1、如甲方按法定程序将房产所有权转移给第三方时，在无其他约定的情况下，本合同对新的房产所有者继续有效；2、甲方出售房屋，应在三个月前书面通知乙方。本合同期满时，如乙方未经甲方同意，继续使用承租房屋的，乙方向甲方支付违约金，甲方仍有解除合同的权利。房屋租赁合同还就违约责任、免责条件及争议解决方式等作出了约定。 同日，原告常熟市辛庄镇沈浜村村民委员会（甲方，出租方）与被告宗友干（乙方，承租方）签订土地租赁合同1份，约定，甲方将所拥有的位于原沈浜5组的集体土地758平方米，出租给乙方做发展私营经济使用。租赁期从2019年1月1日至2019年12月31日，共12个月。乙方有以下情形之一的，甲方可以解除合同，收回房屋：1、擅自将土地转租、分租、转让、转借、联营、入股或与其他人调剂交换的；2、擅自在租赁土地上设立建筑物的；3、利用承租土地进行非法活动，损害公共利益的；4、拖欠租金6个月的。5、改变租赁土地用途的。租赁合同期满，本台同自行中止。甲乙双方议定土地租金为每年每平方米25元，年租金总额18950元，由乙方在每年12月30日前交纳给甲方，合同期内如上级政府出台新的土地租赁价格，乙方同意按照新出台的价格进行调整，甲方收取租金时出具合法的收款凭证。租赁双方的变更1、如甲方按法定程序将土地权属转移给第三方时，在无其他约定的情况下，本合同对新的土地所有者继续有效；2、乙方因生产需要与第三方互换用地时，应事先征得甲方同意后方可进行；3、如乙方需在租赁土地上设立建筑物，应事先经甲方同意，并报经相关职能部门批准后方可实施。土地租赁合同还对违约责任、免责条件及争议解决的方式作出了约定。 另查明，涉案土地地类系农用地。涉案房屋未取得建设工程规划许可证等建房审批手续。 审理中，本院根据原告的申请，委托苏州中洲房地产土地资产评估咨询有限公司对被告承租房屋中不可移动的装修及承租土地上搭建物在2020年5月19日市场价值进行评估。该评估公司于2020年7月15日作出房地产估价报告1份，估价结果为：估价对象在价值时点可能实现的市场总价为36503元。为此，原告支付评估费1750元。 本院认为：合同违反法律、行政法规的强制性规定,合同无效。国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。本案中，涉案土地地类为农用地，原告为发展私营经济将涉案土地出租被告用于废品回收，改变了土地用途，故原、被告之间签订的土地租赁合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋未取得建筑工程规划许可证，故原被告之间签订的房屋租赁合同亦系无效。退一步讲，即使原被告双方签订的房屋和土地租赁合同有效，租赁期限亦已届满。综上，本院认为，原告要求被告将承租的60平方米房屋、758平方米土地腾空后返还给原告的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付占有使用费的，人民法院一般应予支持。故对于原告要求被告支付占有使用费的主张，本院亦予以支持，但本案中，自2020年1月1日之后，被告占有使用租赁物的实现条件有所改变，租赁物效用亦客观降低，原告获得的利益亦应参照租金标准相应调整。本院根据公平原则，确定被告应支付原告自2020年1月1日起至实际腾空返还原告之日止的按照年租金24950元的70%的标准计算的占有使用费。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，原告将土地用途为农用地的土地出租给被告用于其他用途，对租赁合同无效存在过错，应对被告的装饰装修损失及土地上搭建物的现值损失承担赔偿责任，结合评估报告，本院确定原告应赔偿被告损失36503元。被告宗友干经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃应诉抗辩、质证的权利。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条第二款、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告宗友干于本判决发生法律效力之日起六十日内将其承租的位于常熟市辛庄镇沈浜村原沈浜5组的房屋及土地腾空后返还给原告常熟市辛庄镇沈浜村村民委员会。 二、被告宗友干于本判决发生法律效力之日起六十日内支付原告常熟市辛庄镇沈浜村村民委员会自2020年1月1日起至实际腾空返还原告之日止按照年租金24950元的70%的标准计算的占有使用费。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户或常熟市人民法院） 三、原告常熟市辛庄镇沈浜村村民委员会于本判决发生法律效力之日起六十日内赔偿被告宗友干损失36503元。（如采用转账方式支付，请汇入被告指定账户或常熟市人民法院）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回原告常熟市辛庄镇沈浜村村民委员会其他诉讼请求。 案件受理费80元，鉴定费1750元，合计1830元，由原告常熟市辛庄镇沈浜村村民委员会负担1750元，由被告李振献负担80元。（原告预交的诉讼费用80元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起六十日内向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，账户名：苏州市中级人民法院）。 审 判 长  曾庆会 人民陪审员  殷振龙 人民陪审员  吴建明 二〇二〇年九月十九日 书 记 员  董飘洒