贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0302民初7114号原告：遵义市红花岗区市场发展服务中心，住所地贵州省遵义市红花岗区中华南路苟家井综合楼**，统一社会信用代码915203022147962437。法定代表人：卢勇，主任。委托诉讼代理人：陈桂斌，贵州上善律师事务所律师。委托诉讼代理人：万力，贵州上善律师事务所律师。被告：曾强，男，1968年6月14日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。被告：张元杰，男，1991年11月19日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。原告遵义市红花岗区市场发展服务中心与被告曾强、张元杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告遵义市红花岗区市场发展服务中心委托诉讼代理人万力、被告曾强、张元杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告遵义市红花岗区市场发展服务中心向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2015年10月1日至2020年5月31日的租金163249.2元及服务费、卫生费16440元（合计179689.2元，已扣除两个月疫情影响期间的租金及服务费、卫生费），并从2020年6月1日起至实际付清之日止分别以163249.2元为基数按月利率2%支付违约金，以16440元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告于2015年1月签订《遵义市红花岗区市场发展服务中心门面租赁合同》，原告将位于遵义市红花岗区×××路×××商城×-×层××××、××××、××××号门面（面积为59.58㎡）出租给被告使用，租赁期限至2015年12月31日，租金50元／月／㎡、服务费180元／月、卫生费120元／月。租赁合同期满，双方未续订租赁合同，一直履行至2020年。依据合同法之规定，双方形成不定期租赁合同关系。原告于2020年3月提前通知被告将于2020年5月31日解除租赁合同关系，要求被告在解除日腾空房屋返还租赁物，并一次性付清其所欠的2015年10月1日至2020年5月31日的租金及服务费、卫生费。但被告于2020年5月31日返还租赁物后，至今未支付拖欠的费用。原告为了维护合法权益，故提起诉讼。被告曾强辩称，我于2005年向原告租赁门面以来，一直按照合同约定缴纳租金、水电费、卫生费等各项费用。2015年9月，我去缴纳租金，原告告知不收租金也不续签合同。2016年3月以后，我与案外人谭光会签订协议，涉案门面交由谭光会管理使用。期间，我向原告申请变更承租人，原告没有同意。2020年3月29日，我接到原告解除租赁合同关系的通知后，为防止无法追回房屋租金及相关费用的后果，曾写申请给原告要求冻结门面内的货物，并与谭光会之子张元杰签订协议，约定市场关闭所产生的补交租金等相关费用，由张元杰承担。由于我积极履行义务，且未经营管理涉案门面，故原告要求我支付租金的理由不能成立，应予以驳回。被告张元杰辩称，由于我们租赁门面所交押金原告没有认可，双方就抵扣多少租金未能协商一致，故剩余租金我们才没有交，责任不在我方。庭审中，原告为证明其主张，提供了如下证据：《遵义市红花岗区市场发展服务中心门面租赁合同》、房屋产权证、发票、收款收据、图片、《遵义市红花岗区市场服务中心关于解除租赁合同关系的通知》、《承诺书》、《紧急通知》、常务会议纪要；被告提交了如下证据：财产约定协议书、申请书、协议书。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人提交的对方有争议的证据，本院认定如下：对原告遵义市红花岗区市场发展服务中心提交的所有证据的真实性、合法性、关联性予以认可，对被告提交的财产约定协议书、申请书、协议书的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告遵义市红花岗区市场发展服务中心系遵义市红花岗区×××路×××商城×-×层××××、××××、××××号门面的所有权人。2015年1月21日，原告遵义市红花岗区市场发展服务中心与被告曾强签订《门面租赁合同》，合同约定，原告将位于苟家井综合大楼二楼××××、××××、××××号门面，面积59.58㎡出租给被告做零售使用，租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止，承租方缴纳租房保证金6000元，该保证金在租赁合同终止时无息退还；租金每月按50元/㎡计算，每季度1-5日前缴纳租金，逾期一日应缴纳租金总额的0.3%支付滞纳金，服务费180元/月，卫生费120元/月，凡因承租方违约导致合同解除，或租赁合同期满等合同终止情形，租赁房屋的装饰装修无偿归出租方所有，承租方不得毁损。合同签订后，被告向原告缴纳租金、服务费、卫生费至2015年9月30日，之后未再缴纳过租金及服务费、卫生费。租赁期满后，双方未续签租赁合同，但被告仍继续经营使用该门面。2020年3月26日，原告作出《遵义市红花岗区市场服务中心关于解除租赁合同关系的通知》，内容如下：尊敬的租赁户，你与原遵义市红花岗区市场发展服务中心（现遵义市红花岗区市场服务中心）签订租赁合同，租赁了位于遵义市红花岗区苟家井国有市场的商铺。鉴于租赁期满后双方未再续签租赁合同，但仍继续履行租赁合同的事实，双方之间成立不定期租赁合同关系。加之你于2015年10月起欠交租金、管理费（以下合称费用）。经研究决定，我中心特依法提前通知你：双方的租赁合同关系于2020年5月31日解除，请你于解除日之前返还租赁物，腾空房屋内全部物品并一次性付清所欠费用。为感谢你的支持，特提供以下优惠条件（仅能选择享受一种优惠，不可重复享受）：一、对选择停止经营或搬迁到红花岗区外开展经营活动的租赁户，按2015年租金标准下调20%作为年租金核定标准追缴。二、对选择在红花岗区范围（非遵义国际商贸城）内继续开展经营活动的租赁户，按2015年租金标准下调40%作为年租金核定标准追缴，并免收其2016年租金。三、对选择在遵义国际商贸城继续开展经营活动的租赁户，按2015年租金标准下调60%作为年租金核定标准追缴，并免收其2016年租金。四、对经营权未到期的租赁户，依法测算其剩余经营期限，按原经营权购买标准计算具体金额，在应缴纳租金中进行抵扣。对未在规定时限内缴纳费用的租赁户，遵义市红花岗区市场服务中心将依法追缴其所欠费用，同时不再享受上述所有优惠条件。2020年4月27日，被告张元杰签收原告下发的《遵义市红花岗区市场服务中心关于解除租赁合同关系的通知》。同日，又向原告出具《承诺书》，载明：本人承租苟家井国有市场的商铺苟家井商城二楼A270、A271、A272，现贵单位已决定解除双方的租赁合同关系，因搬迁过程中处理存货，寻找新的经营场所需要一定的时间，为此申请在2020年6月1日前继续使用租赁物，并承诺，一、本人自愿解除双方的租赁合同关系。二、无论是否在2020年6月1日前处理完库存货物或寻找到新的经营场所，且不再进新的货物，本人最迟于2020年6月1日返还租赁物并按中心通知中的优惠方案，前来结清欠付的租金和管理费。逾期，中心有权收回租赁物，届时遗留在租赁物内的物品视为本人放弃所有权，中心有权处置等内容。另，被告曾强与案外人谭光会系同居关系，2016年11月6日，被告曾强与谭光会签订《财产约定协议书》，约定位于遵义市红花岗区×××路×××商城×-×层××××、××××、××××号门面由谭光会经营，一切债权债务由谭光会承担。被告张元杰系谭光会之子，2020年4月27日，被告曾强与被告张元杰签订《协议书》，约定由曾强委托张元杰全权处理位于遵义市红花岗区×××路×××商城×-×层××××、××××、××××号门面的关闭、补交租金等事宜，并由张元杰负责承担，曾强不承担一切法律责任。2020年5月31日，被告将涉案门面交还给原告，但因租赁费用未协商一致，酿成诉争。本院认为，原告与被曾强于2015年签订《门面租赁合同》，租赁期满后双方未再续签租赁合同，被告也未将涉案门面交还给原告，却将门面交给同居关系人经营使用，应视为该门面为被告曾强在继续租赁使用。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”、第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，原、被告之间自2016年1月1日起，形成不定期租赁合同关系。关于原告主张的从2020年6月1日起至实际付清之日止分别以欠付租金为基数按月利率2%支付违约金，以欠付服务费、卫生费为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金的诉请。因被告未向原告交纳租金，构成违约，该违约给原告造成了一定的经济损失，而该损失实际为拖欠款项的利息损失，结合原、被告签订的合同中约定的违约金过分高于原告的实际损失的事实，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本院酌情判令被告从2020年6月1日起至实际付清之日止以欠付租金为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金。原被告双方在租赁合同中对逾期支付服务费、卫生费并没有相关约定，故对原告要求支付服务费、卫生费违约金的诉请，本院依法不予支持。租赁合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”、的规定，被告应当返还租赁物，装修装饰无偿归原告所有，并支付租金。对于租金计算，按照租赁合同约定××××、××××、××××号门面租金50元/月/㎡，门面面积为59.58㎡，故××××、××××、××××号号门面每月租金为59.58㎡×50元/月/㎡=2979元，从2015年10月1日至2020年5月31日共计56个月，扣除两个月疫情影响期间，按照54个月计算，被告共计差欠原告租金2979元/月×54月=160866元。另有服务费180元/月、卫生费120元/月，故每月管理费用共计为180元＋120元=300元。同理，被告共计差欠原告管理费用300元/月×54月=16200元。被告缴纳的租房保证金6000元，因门面租赁合同已解除，也应当返还，予以扣减。上述费用两相折抵，被告还应支付原告各项费用171066元。关于被告曾强认为自己已将门面让与他人经营使用，且有协议约定不承担责任，应驳回原告诉讼请求的辩解。但因该两份协议是被告曾强与案外人签订，对原告没有约束力，被告曾强可在履行给付义务后，另案向案外人主张。故被告曾强的辩解理由不成立，本院不予采纳。被告张元杰关于租赁门面保证金为9000元的辩解意见，与2015年《门面租赁合同》记载内容不符，其辩解理由不能成立，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第二百一十五条、第二百三十六条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、由被告曾强在本判决生效后十五日内向原告遵义市红花岗区市场发展服务中心支付2015年10月1日至2020年5月31日的租金、服务费、卫生费共计171006元，并从2020年6月1日起至实际付清之日止以160866元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金；二、驳回原告遵义市红花岗区市场发展服务中心的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费1980元，由被告曾强承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。审判员  向宏二〇二〇年九月二十七日法官助理张婕书记员唐鸿娅