广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初3829号原告：广州赢高企业管理有限公司，住所地广州市增城区新塘镇荔新十二路******。法定代表人：夏元青。委托诉讼代理人：罗放清，广东唯杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张斌，广东唯杰律师事务所律师。被告：广州牧星饲料有限公司，住所，住所地广州市增城区中新镇三迳村步狗岭div>法定代表人:彭绍勇。委托诉讼代理人：陈淮，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭国勇，广东金桥百信律师事务所律师。第三人：陈健伟，男，1990年7月6日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：阮泳娴，广东金日律师事务所律师。原告广州赢高企业管理有限公司（以下至判决主文简称赢高公司）诉被告广州牧星饲料有限公司（以下至判决主文简称牧星公司）、第三人陈健伟租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赢高公司的委托诉讼代理人罗放清、张斌，被告牧星公司的法定代表人彭绍勇及其委托诉讼代理人陈淮到庭参加诉讼，第三人陈健伟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告赢高公司向本院提出诉讼请求：一、牧星公司向赢高公司支付拖欠的占用费133333元（期间从2018年8月26日起至12月31日止，共4个月5天，按每月32000元计付，合计133333元）；二、牧星公司向赢高公司支付基本电费32200元（使用期限从2018年6月起至12月止，共7个月，按每月4600元计付）；三、牧星公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：赢高公司、牧星公司双方于2018年5月26日签订了位于广州市增城区××村镇××村（原南亚造纸厂）《租赁合同》。合同约定，租赁期限从2018年5月26日起至2024年5月25日止。免租期为一个月，即从2018年5月26日起至6月25日止。每月租金人民币32000元，每月25日前付清下月租金。基本电费系供电局收取，根据牧星公司使用的变压器为200千伏，每千伏按23元计付，则每月基本电费4600元。合同签订后，赢高公司已经收取了2个月的租金64000元（从2018年6月25日至8月25日止）以及3个月的押金96000元。从2018年8月25日后，牧星公司不但拒付租金，经赢高公司多次电话要求牧星公司及时支付拖欠的租金，催讨租金未果，遂2018年11月7日发函告知牧星公司要求支付租金、基本电费等。牧星公司直到2018年12月31日才全部清空场地，交还承租厂房。赢高公司向牧星公司协助提供了相关证明文件即《增城市公安局消防大队建筑工程消防验收意见书》《产权归属证明》《关于同意仙村镇南亚造纸厂实业有限公司扩建车间的消防设计（验收）意见》以及《租用土地合同》，微信聊天记录可以证实。赢高公司完成了合同中的协助义务，但是牧星公司以此作为拒付租金的理由，显然不能成立。综上，牧星公司拒付租金和基本电费的行为，已经严重损害赢高公司的合法权益。为了维护赢高公司的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告牧星公司辩称：1、赢高公司起诉牧星公司要求支付租金及电费的前提是法院需审核双方的租赁合同是否有效，牧星公司已另案起诉赢高公司，其中诉讼请求即判令双方的租赁合同无效，因此本院审理需与另案裁判结果为依据，为避免重复审理，牧星公司认为本案应先予中止。2、如法院继续审理，牧星公司认为双方的租赁合同应以赢高公司未能提供符合建设规划许可的租赁物导致合同无效而无权向牧星公司要求支付租金，期间若涉及房屋占用使用费应参照赢高公司向陈健伟承租的成本价即租金除以总租赁面积（30亩+6500平方的厂房），因赢高公司是从事专门的厂房出租的商业主体，也就是二房东，其理应提供合法有效的租赁物，但是因其故意隐瞒导致牧星公司承租后根本无法正常使用，因此合同无效的过错方在赢高公司，因此赢高公司无可能根据其过错反而受益取得与无效租赁合同同等的租金收入。3、赢高公司向陈健伟承租南亚造纸厂所在土地及厂房，在将其分租给包括牧星公司在内的若干主体，因此其主张以南亚造纸厂所消耗的电费作为牧星公司的电费依据毫无理由，再者，赢高公司亦没有依照合同约定提供独立变压的设施设备供牧星公司使用。牧星公司因其提供的租赁物不合法导致被当地环保部门断电无法生产，设备亦无法开工，赢高公司要求牧星公司按独立电压的标准从2018年6月就起算电费于法无据。综上，请法院中止审理本案，若法院认为可继续审理应判令驳回赢高公司全部诉讼请求。第三人陈健伟未到庭陈述意见。但在本院庭询时陈述意见如下：陈健伟并未参与赢高公司与牧星公司之间的租赁合同的洽谈，不清楚相关情况；因赢高公司欠租，陈健伟于2018年11月要求其撤离厂区，最后赢高公司于2018年12月31日全面撤离厂区；涉案厂区内有公司违反了环保要求，被广州市增城区环保局责令关闭了电闸，但具体是哪个公司其不清楚，其也未收到相关文件；确认2018年5月至9月的基本电费是赢高公司交纳的。本院经审理认定事实如下：2018年3月9日，陈健伟（甲方）与赢高公司（乙方）就位于增城区××村镇××村巷头围边（土名）的6500平方米厂房及30亩空地签订《租赁合同》，租期自2018年3月9日至2029年12月30日，赢高公司有180天的免租期，自交付租赁物后起算，其中自2018年3月10日至2023年3月9日期间，每月租金为65000元等内容。同日，双方签订《补充协议》，约定免租期内陈健伟配合赢高公司进行改造建设及部门协调工作等。2018年5月26日，赢高公司（甲方、出租方）与牧星公司（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同书》，约定以下内容：甲方将位于增城区××村镇××村（原南亚造纸厂）的租赁物租给乙方使用，租赁物为厂房、空地、宿舍、办公室，租赁物属于甲方所有，并有合法的房产证明，乙方租赁甲方租赁物为工业厂房，乙方应合法生产经营。仓储生产、办公用途；租赁期为6年，从2018年05月26日至2024年05月25日止，免租期为1个月，2018年05月26日起至2018年06月25日；租金：租赁物每月15元每平方米，物业管理费1元每平方，总面积约为2000平方米(按甲、乙双方协议面积为准），租金总计为每月32000元，合同期内租金每3年10%的递增；租金按月缴交，每月25日前缴清下月租金，乙方于本合同签订之后3个工作日内，乙方一次性付清甲方叁个月的押金和一个月的租金，共计128000元，此押金不能用于抵扣租赁期间的租金；甲方提供电负荷200千伏安的独立变压给乙方使用，电费按当地供电局收费（每千瓦每月基本电费23元）另加10%电损，自乙方设备开工之日计算；水费按5元一方收取；甲方将租赁物交付给乙方时，甲、乙双方应在租赁物现场，乙方对租赁物状况有异议的，应当场提出，协商解决；租赁期内甲方不能单方终止本合同，甲方单方面终止合同要退还乙方双倍押金；乙方不按时缴交租金的，超过3个工作日按应缴租金每日加收5‰的滞纳金；乙方有下列行为之一的，甲方有权没收押金、追回乙方拖欠款项、收回租赁物及解除本合同，由此造成乙方经济损失的，甲方不予赔偿：拖欠租金超过壹个月；拖欠工人工资；未经甲方书面同意，改动租赁物主体结构；合同期满，未按时归还租赁物给甲方；等等。2018年9月6日，赢高公司法定代表人夏元青向牧星公司工作人员发送水电费图片，载明9月6日止用电60度，用水197方；2018年9月9日，牧星公司工作人员向夏元青发送“夏总好，我租赁你兰（蓝）山园区靠左边大厂房里面货物于9月7日下午转移清空完毕，请你自行安排”。2018年9月18号、9月27日、9月18日，夏元青通过微信向牧星公司法定代表人彭绍勇催收租金，彭绍勇要求夏元青出示厂房产权证明及消防验收材料，以便其办理相关手续，后夏元青通过微信出示涉案场地的相关证明材料，包括广州市增城区仙村镇蓝山村民委员会出具的涉案场地的《产权归属证明》、《增城市公安局消防大队建筑工程消防设计审核意见书》、《增城市公安局消防大队建筑工程消防验收意见书》等图片文件以及《环保服务协议书（广易汇）》等文件；2018年11月夏元青通过微信向彭绍勇发出《合同解除告知函》。2018年11月21日，陈健伟在涉案厂房张贴《告示》及律师函，载明因赢高公司拖欠租金，故合同解除、收回场地，请各位利害关系者于2018年12月1日撤离厂区等内容。2019年1月7日，本院受理赢高公司诉陈健伟租赁合同纠纷一案，本院立案受理后案号为（2019）粤0118民初391号。赢高公司的诉讼请求如下：1.确认其与陈健伟于2018年3月9日签订的《租赁合同》无效；2.陈健伟向赢高公司退还保证金147900元；3.陈健伟赔偿赢高公司装修损失521848.70元；4.陈健伟向赢高公司支付2018年4月至9月的基本电费36225元；5.陈健伟承担本案全部诉讼费用。在该案的庭询中，赢高公司与陈健伟均确认赢高公司于2018年11月20日将租赁物交会给陈健伟，陈健伟也于同日收回场地；陈健伟已于2019年5月将涉案场地出售给案外人。2020年3月6日，本院出具（2019）粤0118民初391号民事判决书，认定如下：陈健伟与赢高公司签订的《租赁合同》因陈健伟提供的证据不足以证明涉案厂房已取得建设工程规划许可证应为无效合同。涉案《租赁合同》无效，故陈健伟应返还保证金给赢高公司。至于赢高公司主张的装修损失。因涉案场地已拆除后另租他人，该案综合考虑案件事实及双方的过错程度、广东高迪评估咨询有限公司作出的评估结论，酌定陈健伟应向赢高公司支付装修损失200000元。至于赢高公司主张的基本电费。因《租赁合同》无效，双方就基本电费的负担约定对双方不产生约束力，原告据此主张被告向其返还已付基本电费，不予支持。综上判决如下：一、确认赢高公司与陈健伟于2018年3月9日签订的《租赁合同》无效；二、陈健伟向赢高公司退回保证金147900元；三、陈健伟向赢高公司支付装修损失200000元；四、驳回赢高公司的其他诉讼请求。判后，赢高公司不服一审判决，上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院于2020年8月10日作出（2020）粤01民终10570号终审判决：驳回上诉维持原判。为证明其诉讼请求，赢高公司向本院另提交如下证明：仙村供电所基本电费清单、2018年6月至11月的电费发票以及2018年12月的电费转账记录，拟证明其支出厂房的电费情况以及牧星公司应承担相应电费。牧星公司向本院另提交如下证据：赢高公司与王三的租赁合同，拟证明涉案厂区并非仅牧星公司一家企业，场地总用电量不能反映牧星公司的用电情况。庭询中，一、赢高公司与牧星公司对于涉案合同效力问题均认为为无效合同；赢高公司、牧星公司、陈健伟均确认广州市增城区环保局是2018年9月1日查封了电箱。二、关于用电情况，赢高公司主张，涉案厂区的每个企业均有自己独立的电箱，由各个企业独立控制其用电情况，环保部门仅是贴在牧星公司所使用的独立电箱上的，整个厂区的电闸没有关；赢高公司已经通过从总变压器迁线的方式为牧星公司设置了独立电压和独立电箱；牧星公司主张，赢高公司未按约为其提供200千伏安的独立变压，因独立变压需向供电局另外申请并架设变压设备，其被查封的电箱并非独立电箱。至于停电原因，赢高公司主张是因为牧星公司生产的饲料有很强的酸臭味导致环保部门贴封条，停电是牧星公司自己造成的；牧星公司主张是因为涉案场地无法办理建设项目环保审批手续而被环保部门抽查时进行停电查封，责任在赢高公司。三、关于环评问题。赢高公司主张，出租人没有协助办理环评的义务，企业办理环评由各企业根据自身情况办理，本案未办理环评的原因是因为涉案场地没有办理建设工程规划许可证，导致后续一系列问题，最终的责任应由陈健伟承担；牧星公司主张，未办妥环评的原因是涉案场地没有办理建设工程规划许可证，责任在赢高公司。四、关于场地交还问题。赢高公司主张，涉案合同无法继续履行是因为牧星公司欠租，其于2018年11月7日向牧星公司发函要求解约，但牧星公司一直未清空场地，至2018年12月31日才陆续将场地归还；牧星公司在其做原告的案件中，其在起诉状中也明确2018年12月30日才清场完毕。牧星公司主张，其于2018年9月1日涉案厂房被查封后断电无法生产，故要求赢高公司提供相关厂房的合法证明，以便其办理相关手续，但赢高公司未能提供；2018年9月7日，牧星公司已经通知赢高公司其将涉案厂房部分清空，催告赢高公司交接被拒，据此，双方已无法继续履行涉案合同，牧星公司陆续清空涉案场地，于2018年12月12日清空。本院认为，根据赢高公司与牧星公司签订的《租赁合同》可知，涉案租赁物系2000平方米左右的厂房、空地、宿舍、办公室。该租赁物系赢高公司从陈健伟处承租而来，分租给牧星公司，故涉案租赁物系赢高公司与陈健伟的《租赁合同》约定的建筑物及空地的一部分。现已有生效判决确认因建筑物未取得建设工程规划许可证而导致《租赁合同》无效，故赢高公司与牧星公司之间的《租赁合同》亦为无效。虽合同无效，但牧星公司实际占有使用了涉案租赁物，故牧星公司应向赢高公司支付占有使用费。现赢高公司主张要求牧星公司支付自2018年8月26日起至2018年12月31日期间的占用费。对此，本院认为，牧星公司承租涉案场地后支付了即2018年6月25日至2018年8月25日期间共计两个月租金64000元。即赢高公司有权自2018年8月26日向牧星公司主张占用费。关于占用费的截止时间，在（2019）粤0118民初391号案中，赢高公司与陈健伟均确认赢高公司于2018年11月20日已交还场地，陈健伟也于同日接收了场地。故赢高公司既已于2018年11月20日交还场地给陈健伟，在本案中又向牧星公司主张2018年11月21日之后的占用费，本院不予支持。故牧星公司应向赢高公司支付2018年8月26日至2018年11月20日期间占用费。关于占用费数额问题。本院认为，首先，在本案庭审中，各方当事人均确认2018年9月1日时广州市增城区环境保护局对牧星公司采取了断电和查封电箱等强制措施，但又对断电和查封电箱的原因各执一词，亦未能充分举证证明各自的陈述，应各自承担相应举证不能的不利后果。但涉案租赁合同因涉案厂房未取得建设工程规划许可证而被认定无效，且双方均确认未办理建设项目环保审批的原因亦是因涉案厂房未取得建设工程规划许可证。其次，根据双方的举证可知，在涉案厂房断电及电箱被查封后，牧星公司向赢高公司返还了部分场地，并要求提供相关材料用于办理相关手续，继续占用涉案厂房直至2018年11月20日。由此可知，未办理相关手续可能是断电的原因之一，且即使涉案厂房被断电，双方仍愿意继续履行合同，协调办理相关手续。而随后，2018年11月20日，陈健伟在涉案厂房张贴《告示》，称因赢高公司欠租而与其解除合同，要求各租客搬离厂房等。综合以上因素，虽涉案厂房断电的原因不明、责任不明，但断电确会影响牧星公司对厂房的使用，且牧星公司也清退了部分场地，故在涉案合同已被认定无效的情况下，本院综合考虑涉案合同的履行情况、停电事实等酌定牧星公司应支付的的占用费65000元。对于赢高公司主张超出上述金额范围以外的占用费，本院不予支持。对于赢高公司主张的基本电费问题。因合同无效，合同中关于基本电费的标准的约定亦为无效，虽赢高公司提供发票证明其已支付相关电费，但未有证据证明其为牧星公司提供了独立变压或独立电箱等，无法确认牧星公司应承担的基本电费数额，且涉案厂房于2018年9月1日已被强制断电，故赢高公司主张要求牧星公司承担基本电费的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州牧星饲料有限公司于本判决发生法律效力之日起十日向原告广州赢高企业管理有限公司支付占用费65000元；二、驳回原告广州赢高企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1805元，由原告广州赢高企业管理有限公司负担1096元，被告广州牧星饲料有限公司负担709元。被告广州牧星饲料有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳上述费用。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余蓓蓓二〇二〇年九月十六日书记员  齐 文李慧芳