上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初16261号原告：上海嘉隆物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：温春晖，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐天合，上海久光律师事务所律师。委托诉讼代理人：浦秋霞。被告：包雷，男，1983年2月4日生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：刘世君，北京市隆安律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：杨烨慧(系被告配偶)，女，1983年10月4日生，住上海市嘉定区。原告上海嘉隆物业管理有限公司(以下简称嘉隆物业)与被告包雷物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月4日受理后，依法适用简易程序，由审判员梁滨凤独任审判，于2020年9月7日公开开庭进行了审理。原告嘉隆物业公司委托诉讼代理人徐天合、浦秋霞及被告包雷委托诉讼代理人刘世君、杨烨慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉隆物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2015年11月至2019年12月的物业管理费人民币(以下币种同)3,4879.5元；2、判令被告支付违约金15,120.5元；3、诉讼费由被告负担。事实与理由：被告为原告所管理的上海市嘉定区徐行镇启悦路XXX弄XXX号房屋业主，依据前期物业服务合同约定，别墅按照每月每平方米3元标准收取物业费。被告拖欠2015年11月至2019年12月物业服务费3,4879.5元，虽经原告催讨，被告迄今未付。被告包雷辩称，确实没有支付该段时间的物业费，原因如下：1、原告诉讼主体不合法。房屋预售合同约定的物业公司为上海绿洲中亿置业有限公司(以下简称绿洲中亿置业)，并非原告嘉隆物业，变更物业公司并未告知被告；2、被告从未收到过原告发出的催讨函，依据原告提交的诉状看，其主张2015年11月至2017年12月期间的物业费已过诉讼时效，应依法予以驳回；且绿洲中亿置业于2017年5月8日办理注销登记，原告即使提供了服务也应从2017年5月8日起主张物业费；3、原告管理期间存在物业擅自违章搭建(垃圾房)、砍伐树木、公共部位墙体脱落、青苔不除等问题，原告方未对小区公用部位、公用设施设备进行维护、公共绿化进行养护、未对公共卫生进行清扫、未公布小区收支情况，要求在诉讼时效内的物业费打三折支付。且被告2019年3月向原告提出安装车辆充电桩需物业盖章事宜，原告告知其必须交费后才予以盖章致原告购车款被退回；4、因原告未履行合同义务，被告拒付物业费，不属违约；原告主张的违约金过高，不同意支付。针对被告的答辩，原告嘉隆物业认为，1、该小区之前确实由绿洲中亿置业提供前期物业服务，但2016年8月5日经过国资委批准，由原告嘉隆物业吸收绿洲中亿置业进行整合重组，从2016年12月1日起绿洲中亿置业终止一切活动，相关的债权、账务全部归并给原告，故原告诉讼主体适格；2、原告主张的物业费未过诉讼时效，原告每年通过邮寄催款函、电话通知、上门张贴等方式向业主进行催收；3、被告拒交物业费的理由不存在，原告不存在违建及擅自砍伐树木情况，垃圾房系徐行镇政府设立，有相关批文；砍伐树木系因公共绿化影响了业主采光通风，经绿容局批准后合理修剪；公共设施损坏情况确有存在，但目前已基本维修好；墙体脱落问题，目前正在逐步维修中。被告反映的安装充电桩一事，系2019年12月向物业提出，因其未支付物业费而未予盖章。经审理查明，被告包雷系嘉定区徐行镇启悦路XXX弄XXX号房屋的业主，被告于2014年6月24日办理了房屋产权证，该房屋建筑面积为308.43平方米，地下面积为75.9平方米，地上面积为232.53平方米，物业费是以地上面积为基数计算的。再查，1、2015年1月5日上海欣颐房地产发展有限公司(以下简称欣颐房产公司)与绿洲中亿置业签订了前期物业服务合同，约定由绿洲中亿置业对被告房屋所在小区提供前期物业服务。合同第七条约定别墅按照每月每平方米3元标准收取物业费。合同第十条约定，物业费按月交纳，业主应在每月月底前履行交纳义务；逾期交纳的，按每日千分之三计算违约金；3、2016年8月5日，上海市嘉定区国有资产监督管理委员会向上海绿洲投资控股集团有限公司印发了关于同意嘉隆物业与绿洲中亿置业以吸收合并方式整合重组的批复[嘉国资委产(2016)6号]，同意以吸收合并方式推进嘉隆物业和绿洲中亿置业的整合重组工作，及时做好被吸收企业的工商注销和吸收合并后企业的工商登记等后续工作；同年11月28日，中共上海绿洲投资控股集团有限公司委员会、上海绿洲投资控股集团有限公司发出关于集团下属企业吸收合并的通知(以下简称吸收合并通知),通知各相关部室及子公司，自2016年12月1日起，绿洲中亿置业将终止一切经营活动，债权、债务、业务、资产以及人员等全部归并至嘉隆物业，绿洲中亿置业公司将按规定程序进行清算、关闭；2017年4月25日，嘉定区市场监督管理局发出准予绿洲中亿置业注销登记通知书，该通知于同年5月8日签收。4、2016年9月1日嘉隆物业与欣颐房产公司重新签订了前期物业服务合同，合同约定，原告为被告房屋所在小区提供前期物业服务，合同第七条约定别墅按照每月每平方米3元标准收取物业费；合同第十条约定，物业费按月交纳，业主应在每月月底前履行交纳义务；逾期支付的原告有权按每日加收应付金额的千分之三作为滞纳金；5、原告于2016年12月14日、2017年11月25日、2018年11月13日以挂号信的方式向被告邮寄催款通知书，催讨物业费。原告提供了物业服务后，被告以原告收费主体不符、诉讼时效及物业服务不到位等为由一直未支付2015年11月至2019年12月物业服务费3,4879.5元。原告经催讨无果，遂诉讼来院。本院认为，本案争议的焦点有两个。焦点一：原告诉讼主体是否适格？公司法规定，公司的合并可以采取吸收合并和新设合并。公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。绿洲中亿置业中标后与欣颐房产公司签订了前期物业服务合同，其依据规定被嘉隆物业吸收合并，嘉隆物业对绿洲中亿置业的债权债务进行承继依法有据，吸收合并后嘉隆物业与欣颐房产公司重新签订前期物业服务合同符合法律规定，无须再进行招投标程序。故该前期服务合同应合法有效，原告诉讼主体适格。吸收合并的企业向有关部门进行注销登记有一定的延时性，被告称原告应从2017年5月8日起主张物业费的抗辩，无事实和法律依据，本院不予支持。焦点二：部分物业费是否已过诉讼时效？法律规定，权利人向义务人提出履行请求的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算。原告于2016年、2017年、2018年以挂号信的方式多次向被告邮寄催款通知书，其要求被告支付2015年11月至2019年12月物业费依法有据，本院予以支持。被告以部分物业费已过诉讼时效的抗辩，无事实和法律依据，本院不予采信。原告对被告所在小区提供了服务，业主应支付相应的物业服务费。对于被告反映原告在管理中存在的一些问题，法院认为业主应当及时与物业服务公司反映和沟通，要求物业公司进行完善和改进，但不能以此作为拖欠物业费的理由；物业公司作为服务企业，应当听取业主的呼声和建议，不断提高自己的服务管理水平，而不应只收取物业费，对业主反映的问题听之任之，使业主与服务企业间产生对立情绪。被告主张物业费应打折支付的抗辩意见，无依据。鉴于被告对原告的管理水平提高存有一定的期待，对原告主张违约金的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国公司法》第一百七十二条、第一百七十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条第一款以及《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告包雷应于本判决生效之日起十日内支付原告上海嘉隆物业管理有限公司2015年11月至2019年12月物业管理费人民币3,4879.5元；二、驳回原告其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1，050元，减半收取525元(原告已预交)，原告负担157.5元、被告负担367.5元，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 梁滨凤二〇二〇年九月二十七日法官助理 徐 瑜书 记 员 朱炜锋附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《中华人民共和国公司法》第一百七十二条公司合并可以采取吸收合并或者新设合并。一个公司吸收其他公司为吸收合并，被吸收的公司解散。两个以上公司合并设立一个新的公司为新设合并，合并各方解散。第一百七十四条公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。三、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；……二、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……