北京市第三中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)京03执异453号案外人：中国第十八冶金建设有限公司（原名称中国第十八冶金建设公司）,住所地重庆市九龙坡区石坪桥冶金路**。法定代理人：李强，董事长兼总经理。委托代理人：刘新荣，重庆立元律师事务所律师。委托代理人：张锦懿，重庆立元律师事务所律师。申请执行人：中信证券股份有限公司，住所地广东省深圳市福田区中心三路**卓越时代广场（**）**。法定代表人：张佑君。委托代理人：赵家珍，北京市通商律师事务所律师。委托代理人：奚浩鸣，北京市通商律师事务所上海分所律师。被执行人：重庆爱普地产（集团）有限公司，住所地重庆市江**东升门路**19-办公用房。法定代表人：雷晓阳。被执行人：隆鑫控股有限公司，，住所地重庆市九龙坡区石坪桥横街特**法定代表人：涂建敏。被执行人：涂建华，男，1963年4月11日出生。在本院执行中信证券股份有限公司（以下简称中信证券公司）与重庆爱普地产（集团）有限公司（以下简称爱普地产公司）、隆鑫控股有限公司（以下简称隆鑫公司）和涂建华公证债权文书一案中，案外人中国第十八冶金建设有限公司（以下简称十八冶金公司）对执行位于重庆市九龙坡区石坪桥横街特5号负一层×××号、×××号的房屋（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人十八冶金公司称，请求撤销（2019）京03执恢116号执行裁定书中对位于重庆市九龙坡区石坪桥横街特5号负一层×××号、×××号房屋的查封（即上述涉案房屋），并中止对该涉案房屋的执行。事实和理由：由于被执行人爱普地产公司欠付我公司工程款项，我公司与爱普地产公司（原重庆隆鑫物业发展有限公司）于1999年8月25日签订协议，被执行人爱普地产公司将“重庆汽摩配件整车交易中心”的10间门面房，用作抵付工程款，“总计面积×××㎡、单价×××元/㎡、总价×××元”，其中根据我公司的要求“十八冶金供销分公司抵×××、×××号房屋两套；十八冶工安公司抵×××、×××号房屋两套；十八冶二公司抵×××、×××、×××号房屋三套…”，协议签订后爱普地产公司已履行完毕合同约定的“以房抵债”义务，我公司则实际支付了房款且接收控制、占有使用了上述房屋，其中部分房屋被执行人爱普地产公司已配合办理完毕房屋产权手续。抵付我公司下属中国第十八冶金建设有限公司供销分公司（以下简称十八冶金供销分公司）的涉案房屋分别以×××元、×××元的价格通过“以房抵工程欠款”的方式出售，2001年11月7日十八冶金供销分公司向房屋登记机关缴纳了房屋交易手续费、契税，2001年11月8日双方签订《重庆市商品房买卖合同》，并于重庆市九龙坡区房地产交易所进行房地产交易登记，2019年11月20日，经向重庆市规划和自然资源局查询，房屋登记信息已载明涉案房屋产权人为“十八冶金供销分公司”。因此根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第三十条规定。贵院在中信证券公司申请执行爱普地产公司、涂建华等人一案中，涉案房屋我公司实际已签订合法有效的房屋买合同、已实际支付全部房屋价款，我公司系该房屋的实际所有权人，故而贵院执行属于案外人所有的房屋，侵害了十八冶金公司的合法权益。鉴此，现我公司特向贵院提出执行异议申请，请求撤销贵院（2019）京03执恢116号执行裁定书对登记于我公司名下涉案房屋的查封，中止对该房屋的执行。案外人十八冶金公司向本院提交如下证据以证明其主张：证据一为重庆市房屋所有权登记申请书，证明目的是1.证明案外人向被执行人提供了“房屋所有权登记申请书”、授权“重庆汽摩配件整车交易中心员工黎兵”代理办证与空白授权委托书等办证手续资料；2.证明涉案房屋系由被执行人统一进行办证，案外人提供对应的办证手续，办证义务由被执行人爱普地产公司承担。证据二为公司基本情况、变更情况，证明目的是证明爱普地产公司由原“重庆隆鑫物业发展有限公司”更名而来，主体适格。证据三为1999年8月25日《协议》，证明目的是证明十八冶金公司与爱普地产公司于1999年8月25日签订以房抵款协议，由爱普地产公司将10件门面房抵付工程款×××元，其中十八冶供销分公司抵负一层×××、×××号房屋。证据四为商品房预售（预购）合同、重庆市商品房买卖合同、重庆市房地产交易收费发票、重庆市房政管理收费收据、契税完税证、物管费发票、房屋登记信息查询证明，证明目的是1.证明1999年7月15日十八冶供销公司与爱普地产公司签订商品房预售合同，约定将涉案房屋出售，十八冶供销公司将门面房款从工程款中进行抵扣；2.证明2001年11月8日双方签订正式房屋买卖合同；3.证明十八冶供销公司缴纳契税、交易手续费；4.证明十八冶供销公司缴纳物业费，实际控制占有涉案房屋；5.证明涉案的×××、×××号房屋产权人为十八冶供销公司。证据五为重庆市房屋所有权登记申请书，证明目的是1.案外人向被执行人提供了“房屋所有权登记申请书”、授权“重庆汽摩配件整车交易中心员工黎兵”代理办证与空白授权委托书等办证手续资料。2.证明涉案房屋系由被执行人对市场中的房屋统一进行办证，申请人提供对应的办证手续，办证义务由被执行人爱普公司承担。证据六为重庆市房地产交易合同登记申请表，证明目的是案外人与被执行人就涉案房屋办理商品房预售合同登记。申请执行人中信证券公司称，一、中信证券公司依法申请强制执行。（2019）京03执恢116号案件执行过程中，贵院于2019年8月5日依法首封查封了爱普地产公司名下涉案房屋。二、案外人仅对涉案房屋办理网签备案，不足以排除强制执行。本案中，案外人主张十八冶金供销分公司为涉案房屋产权人，并提供了《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》、契税及交易手续费、《房屋登记信息查询证明》予以证明。但《房屋登记信息查询证明》明确记载：“产权证号：未办理”。可见，十八冶金供销分公司只办理了涉案房屋的网签备案手续，并未办理过户登记。网签备案登记，只是房地产行业行政主管部门的一种监管措施，不能直接产生不动产物权设立或者变动的效力，更不具备预告登记的效力。案外人声称涉案房屋已网签登记在分公司名下，主张对涉案房屋房产享有所有权，既与事实不符，亦缺乏法律依据。案外人对涉案房屋，只享有债权请求权，而非物权请求权，并不足以排除强制执行。三、十八冶金供销分公司在查封之前未合法占有涉案房屋。本案中，仅凭2007年的单笔物业费票据，无法证明十八冶金供销分公司已经真实占有涉案房屋。四、十八冶金供销分公司未办理涉案房屋过户登记系自身原因所致。截至贵院查封涉案房屋之日，距离十八冶金供销分公司签署上述商品房预售合同之时，时间已间隔长达20年。案外人及其分公司在此期间有充足的时间办理房屋的过户登记，但始终未能办理。并且，案外人也未能提交任何证据，证明其或其十八冶金供销分公司曾向房屋登记机构提交过过户材料登记，或曾向爱普地产公司提出过过户登记请求。案外人未能办理涉案房屋过户登记，系其自身原因所致。综上，案外人的异议请求不符合《执行异议规定》第28条（二）、（四）项规定及《九民纪要》第127条的精神，不足以排除涉案房屋的执行。恳请贵院查明事实，依法驳回案外人的全部异议请求。针对十八冶金公司提交的证据，中信证券公司发表如下质证意见认可证据一和证据二的证据真实性和证明目的，不认可证据三至六的证据真实性和证明目的。被执行人爱普地产公司称，涉案房屋系十八冶金公司所有并一直实际占有使用，有资料显示十八冶金公司提交了办证申请的相关资料，但房产证未办理原因由于时间久远、人员变动原因暂无法核实。针对十八冶金公司提交的证据，认可证据的真实性和证明目的。被执行人隆鑫公司和涂建华未发表答辩意见。本院查明，北京市精诚公证处作出的（2017）京精诚内经证字第02093号、（2017）京精诚内经证字第02396号、（2017）京精诚内经证字第03293号、（2018）京精诚内经证字第04739号、（2018）京精诚内经证字第03864号、（2018）京精诚内经证字第05304号公证书和（2018）京精诚执字第00092号执行证书已经发生效力，申请执行人中信证券公司向北京市高级人民法院（以下简称北京高院）申请强制执行，北京高院指定本院执行，本院于2019年1月24日立案执行。执行过程中，双方达成和解协议，本院出具(2019)京03执219号执行裁定书，裁定终结执行。现申请人中信证券公司向本院申请恢复执行，本院于2019年6月20日立案恢复执行，案号为(2019)京03执恢116号。本院于2019年8月5日向重庆市九龙坡区不动产登记中心发送协助执行通知书，查封被执行人爱普地产公司名下位于重庆市九龙坡区石坪桥横街的房产，查封期限为三年，自2019年8月5日起至2022年8月4日止。涉案房屋在上述查封范围内。1999年7月15日，十八冶金供销分公司与重庆隆鑫物业发展有限公司（即现被执行人隆鑫公司）签订《商品房预售（预购）合同》，并于2001年11月8日签订《重庆市商品房买卖合同》，购买位于重庆市九龙坡区石坪桥横街特5号负一层×××号、×××号房屋（即上述涉案房屋），合同约定金额为×××元。根据重庆市九龙坡不动产登记中心房屋登记信息查询证明显示，涉案房屋产权人姓名为十八冶金供销分公司。十八冶金供销分公司已缴纳涉案房屋物管费。爱普地产公司认可涉案房屋系案外人十八冶金公司所有并实际占有使用。另查，被执行人隆鑫公司原名称为重庆隆鑫物业发展有限公司。审查过程中，中国第十八冶金建设有限公司供销分公司（以下简称十八冶金供销分公司）向本院出具的《情况说明书》显示，因十八冶金供销分公司无独立法人资格，遂由十八冶金公司按照法律规定提起执行异议程序。以上事实，有执行卷宗材料、谈话笔录等材料在案佐证。本院认为，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。本案中，案外人十八冶金公司的分支机构十八冶金供销分公司在本院查封前已与被执行人隆鑫公司签订《重庆市商品房买卖合同》，十八冶金供销分公司在本院查封之前已占有涉案房屋且已与被执行人隆鑫公司抵扣相应价款，同时被执行人隆鑫公司亦认可涉案房屋属于案外人所有，未能办理过户登记非因案外人自身原因所致。故案外人所提异议理由符合上述规定要件，本院予以支持。中信证券公司提出的抗辩理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对重庆市九龙坡区石坪桥横街特5号负一层×××号、×××号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本裁定送达后立即生效。审判长 吴 鸣审判员 李宏哲审判员 宫 淼二〇二〇年九月三十日书记员 戴梦依