广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终6419号上诉人（原审被告）：惠州市鑫涌实业有限公司，住所地：惠州市************。法定代表人：吴某某。委托诉讼代理人：尹某某，女，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：柳某某，男，1983年11月7日出生，汉族，住址：湖南省醴陵市************，公民身份号码：430************218。委托诉讼代理人：刘健华，广东普发律师事务所律师。委托诉讼代理人：王志鹏，广东普发律师事务所实习律师。上诉人惠州市鑫涌实业有限公司（以下简称“鑫涌公司”）与被上诉人柳某某商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院作出的（2020）粤1303民初1836号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人向本院提出上诉请求：一、原审判决认定事实及判决错误，请依法予以撤销。二、请二审人民法院根据本案事实重新作出公正判决。三、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、根据双方所签订的《商品房买卖合同》第十二条第一款第（1）点及第（2）点的约定，逾期交房在60日之内，按每日万分之一计付违约金，逾期交房超过60天后，才按每日万分之一点五计算，而原审判决将逾期60日内的也均按每日万分之一点五计算，与本案事实不符，请二审人民法院根据合同约定分别予以计算和重新改判。二、原审判决对造成本案逾期交房的以下不可抗力所至的事实不予确认，是认定事实错误的判决。1、因上诉人开发的山语龙庭小区所涉及的土地与老城区相连，周边属于城中村密集村民住宅区，在小区开发建设初期，周边居民对小区土地边界划分问题提出异议而导致相应的停工，后经住建、国土、街道办及上诉人多番走访才得以协调解决。特别是山语龙庭小区开发建设期间，开发项目的土地地基虽然已严格按照行政部门的标高规范进行施工，但仍遭到周边居民投诉，惠阳区住建局为了平息投诉，促使上诉人解决矛盾纠纷，于2018年5月2日向承建单位发出《停工通知书》，要求停止施工并编制高低差加固方案，并要求上诉人作为建设单位，委托相应资质的第三方对高低差和对周边住宅实施监测等。上诉人根据住建局要求积极配合调整，直至2019年1月7日与周边居民达成一致协议后，上诉人才收到惠阳区住建局发出的复工通知，上述问题共导致工期延误250天。上诉人认为该停工通知应依法认定为不可抗力的理由为：其一，该停工通知实际上是住建局为平息投诉，促使上诉人解决矛盾纠纷才发出的。其二，上诉人在该目的规划报建时，住建局已经对该开发项目的施工图纸和施工方案进行了审核通过，现住建局在上诉人施工过程中，以存在重大安全隐患为由发出停工通知书，也是没有事实依据的。就算是确实存在安全隐患，也是不能归责于上诉人。因此，请二审人民法院根据上述事实，依法确认该停工通知书所造成的停工，是不可抗力所至，可以根据相关法律规定及合同约定予以免责。2、在上诉人与被上诉人签订售房合同及约定的交房的2016年7月开始至2018年8月31日的期间，惠州市共计遭受了“海马”、“天鸽”、“山竹”等13次强台风的正面袭击，累计造成实际停工达到44天之久。以上事实，有国家气象部门所出具的气象资料予以证实。而原审判决在审理本案时，对上诉人所提交的证据材料及答辩理由不予审理，实属遗漏重大事实，足以影响本案的公正判决。因此，请二审法院对上述事实重新确认是造成本案逾期交房的原因之一，确实是因为法定自然灾害的法定的不可抗力所至，请人民法院依法予以重新确认和判决。3、被上诉人的诉讼请求，应依法予以全部驳回。依据上诉人与被上诉人签订的《预售商品房买卖合同》以及附件十《补充协议》第一条第1款的约定:“因不可抗力或因遵守法律法规和政府法令，或因政府进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件处理，导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，无须承担因此逾期交付的违约责任”。因此，上诉人认为，小区与周边居民之间的土地边界划分属于土地的历史遗留问题，而上诉人也严格按照行政部门的标高规范进行施工，但周边居民投诉上述问题导致住建部门要求施工单位停工，不应归责于上诉人，是完全属于因政府行为导致的工期延误和自然灾害所至的工期延误，是属于法定的不可抗力所至，而不是上诉人的原因和过错造成逾期交房，并且上诉人已就上述停工原因，多次以公告形式向小区业主说明原因和表达了歉意。所以，依据上述协议的约定，上诉人有权根据实际停工天数相应顺延交楼期限，无须承担因此逾期交付的违约责任。因此，售楼合同虽然约定了上诉人应在2018年12月31日前交楼，上诉人根据不可抗力造成的实际停工天数250天顺延后，上诉人只要在2019年9月6日前交付符合交付条件的房屋，则不构成违约，上诉人在多次的公告中己经清楚告知业主。而本案房屋已在2019年7月2日开始交楼，因此，在本案中上诉人依法不存在逾期交房及承担违约责任的情形，被上诉人的诉讼请求没有事实及法律依据，被上诉人的诉讼请求依法应予以全部驳回。综上所述，上诉人请求二审人民法院根据本案事实撤销原审判决，依法重新作出公平判决，以维护法律的公正及上诉人的合法权益。被上诉人发表答辩意见：一、政府通知停工的免责抗辩不成立。上诉人辩称政府通知停工属于不可抗力，应当免责，其主张没有事实和法律依据。依据上诉人提交的《停工通知》《复工通知》，政府通知停工原因系开发商(上诉人)施工不符合规范、存在重大安全隐患需要停工整改，因此本案政府通知停工属于具体行政行为，明显不属于法定的不可抗力;而且政府通知停工系因上诉人过错导致，其相应的停工误期，上诉人依法应当承担逾期交房的违约责任。《商品房买卖合同》附件十一第一条第l款(第27页)约定免责的政府行为，明显不包括、也不应当包括本案的安全隐患整改停工。而且，《商品房买卖合同》附件十一第九条第4款(第30页)进一步明确约定行政行为不构成不可抗力。上诉人还辩称政府通知停工系上诉人与周边的相邻纠纷所致，该主张与《停工通知》《复工通知》矛盾，不应采信。而且，即使政府通知停工确实系上诉人与周边的相邻纠纷所致，也不属于不可抗力，合同一方也不应当将其与第三方的纠纷及相关损失、责任，转嫁给合同另一方或者阻却其本合同责任，因此上诉人的上述辩解不是法定、约定的免责事由。二、台风停工的免责抗辩不成立。(一)台风所导致的实际停工日期，上诉人没有证据证明。(二)本案的台风可停工期间最多只有6.5天。根据《广东省气象灾害防御条例》第二十条规定，黄、橙、红色级台风才需要停工，依据上诉人一审庭后提交的《台风记录》，其法定可停工合计8.5天。而且，2018.5.2-2019.1.7系政府通知停工整改期间，该期间的台风停工期间(2018.9.15.9.22-9.17.8.51共2天可停工)应予扣除，因此本案的台风可停工期间最多只有6.5天。(三)交房逾期的原因不是台风停工而是政府通知停工。依据上诉人的证据和主张，通知停工期2018.5.2-2019.1.7共250天，上诉人的实际复工建设期2019.1.7-2019.7.1共175天。那么，如果2018.5.2-2019.1.7期间没有政府通知停工，2018.5.2此时房屋的剩余建设期只要175天，即使加上期间9天台风停工合计剩余建设期184天，则从2018.5.2开始建设184天，房屋可在2018.11.3竣工交付，上诉人完全可以按期(2018.12.31)交房。因此，交房逾期的根本原因是长达250天的政府通知停工，而不是区区6.5天的可能的台风停工。而且，上诉人也自认其迟延交房的原因就是政府通知停工。依据上诉人出具的《道歉信》，上诉人只是告知政府通知停工而误期，证明上诉人自认其迟延交房的原因就是政府通知停工，《道歉信》也印证了前述逾期原因的分析(交房是否逾期取决于政府通知停工)。(四)本案台风不属于不可抗力。首先，上诉人系惠州地区本地房地产开发商，应当预见本地气候特点，知晓广东沿海地区的多台风季节，台风季节的台风是“正常的坏天气”。其次，上诉人实际上也预留了足够的建设期(2016年开始预售，约定2018年底交房，仅其剩余工程就预留有两年多的建设期)。最后，如前所述，交房逾期是因为长达250天的政府通知停工，而不是区区6.5天的可能的台风停工，实际上台风停工并不能导致逾期交房。因此，本案台风停工不属于不可预见，也不属于不可避免、不可克服。(五)上诉人没有履行不可抗力相关通知义务。另外，如前所述，上诉人只是告知政府通知停工而误期，上诉人并没有通知被上诉人因台风而停工而误期，没有履行相应通知义务，因此不能作为不可抗力抗辩。三、逾期交房违约金比例适用正确。《商品房买卖合同》(第11页)第十二条(逾期责任)明确约定“按照逾期时间分别处理”“不作累加”，其明显是根据逾期时间长短的不同情形，分别约定了2种不同的逾期交房违约责任。上诉人辩称“逾期60日内期间的部分违约金按照万分之一计算，60日以外期间的部分违约金按照万分之1.5计算，分部计算后再合计”，也即分期累加，其辩解明显不合文义和逻辑。而且，涉案合同条款系格式条款，被上诉人属于格式条款的附合者;涉案合同系商品房买卖合同，被上诉人属于消费者。因此，即使合同出现歧义，也应当按照有利于被上诉人原则，予以解释适用。其三，上诉人在本纠纷的系列案件中有反诉逾期付款违约责任，其计算逾期付款违约金时，也是统一按一个逾期利率计算，并没有按其主张的分期累加。因此，本案交房逾期远远超过60天，上诉人应当按照总价款的万分之1.5每日支付违约金。四、本纠纷的系列案的生效判决均支持被上诉人诉求、否定上诉人抗辩，应当同案同判。如上诉人所述，开发商统一对购房者发出道歉信、入伙通知书，声称因政府通知停工导致约定于2018年12月31日前交房的逾期至2019年7月1日-10日交房，开发商与众多购房者的逾期交房违约金交房诉至法院形成系列案件，案件的关键事实，除了总房款不一样外，其他交房逾期原因、期间及违约金计算比例完全一致，诉辩双方的主张举证也完全一致，因此属于相同纠纷的系列案件。而仅就本人代理的13宗已经生效的系列案，均支持被上诉人诉求否定上诉人抗辩，现上诉人既没有新证据也没有新的事实和理由，应当同案同判，同样驳回上诉人的全部上诉请求。综上，一审认定事实、适用法律正确，二审应当维持原判。原审原告向一审法院提出起诉请求：1、被告支付迟延交房违约金，以总房款788289元的日万分之一点五，从2018年12月31日起算至交房之日为止；暂计至2019年7月10日为22584.48元；2、被告承担诉讼费用。一审法院查明的事实：2017年2月14日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》约定，原告购买被告开发的位于惠州市惠阳区**********************产，总价款788289元，原告应当于2016年12月7日前支付首期房价款238289元，余款550000元向银行申请贷款支付，被告应当于2018年12月31日前向被告交付商品房。《商品房买卖合同（预售）》第十二条关于逾期交付责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交房买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5（该比率应当不低于本条第（1）项中的比率）的违约金”。附件十一补充协议第一条约定：“1、因不可抗力或因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政干线发生突然事件处理，或因政府部门公布的公共卫生事件、重大政府活动（如重大国际国内会议、国家庆典、重大国际国内运动会）、政府宣布的紧急状态，导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，无须承担因此逾期交付的违约责任……”。合同签订后，原告按合同约定付清了购房款给被告。2019年7月1日，被告通知原告于2019年7月2日至2019年7月10日收楼。另查明，2018年5月2日，惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局向吴川市建筑安装工程公司、广东远顺建设监理有限公司出具《停工通知书》并抄送给被告，主要载明停工是因安全隐患。2019年1月7日，惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局向吴川市建筑安装工程公司、广东远顺建设监理有限公司出具《复工通知书》并抄送给被告。庭审时，原告表示其实际是在2019年7月8日收楼并于当天缴纳了案涉房屋的物业管理费。上述事实有商品房买卖合同、按揭贷款合同、道歉信、购房款收据、借据、发票、停工通知、复工通知、台风记录、关于山语龙庭村道问题的报告、山语龙庭与粮所住户现场协调会议记录、关于山语龙庭1、2、6幢延期交楼的复函、致山语龙庭一期业主的道歉信及庭审陈述等为据。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》内容不违反法律法规的强制性规定且系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。根据原告、被告的争议，本案作以下分析认定：关于被告逾期交房的行为是否应当承担违约责任。被告辩称涉案房产逾期交房的原因在于案涉楼盘的土地历史遗留问题、政府行为和强台风天气导致停工，属于不可抗力，交房时间顺延，不应承担违约责任。根据《停工通知书》载明的内容可知，行政部门要求涉案楼盘停工是由于施工单位在施工过程中存在重大安全隐患问题，非政府行为及历史遗留问题所致。同时，被告也未提交证据证明原告同意其延期交房。另，案涉合同为被告提供的格式合同，被告对何时可以交房、期间有何事件可能导致延期交房等因素应有预判。夏秋多台风天气属于本地区常年气候现象，应属于被告的预判事项范围，且气象部门对于台风登陆的情况均已提前发布通知，被告可据以采取措施减少或避免台风对施工造成的影响。故被告依据上述抗辩理由请求免责并扣除政府要求停工的天数和台风影响施工的天数，一审法院不予采信，亦不予支持。关于被告应承担违约金的问题。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，被告未按约定时间交房逾期在60日之内的，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过60日后，应按日向原告支付全部房价款万分之1.5的违约金。本案中，原告在被告逾期交房的情况下选择继续履行合同，故依据合同约定，被告未按合同约定在2018年12月31日前交房且逾期时间已超出60日，应向原告支付违约金22348元（以总价款788289元为基数，按日万分之1.5从2019年1月1日计至被告实际收楼之日止即2019年7月8日共189天），予以支持。被告惠州市鑫涌实业有限公司经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃权利，以缺席论处。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：被告惠州市鑫涌实业有限公司自本判决生效之日起十五日内向原告柳某某支付逾期交房违约金22348元。案件受理费182元（原告已预交），由被告惠州市鑫涌实业有限公司承担。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：一、一审法院认定的逾期交房违约金标准是否恰当；二、上诉人主张的事由是否构成不可抗力。本院对此分析如下：鑫涌公司主张逾期交房违约金应分别计算，对此，本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十二条约定,“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。”该条明确约定：按照逾期时间，分别处理，（1）和（2）不作累加，且在（2）项中，出卖人按日计算并无排除逾期在60日之内的天数约定，因此，上诉人认为逾期交房违约金应分别计算，没有合同依据，本院不予支持。鑫涌公司主张停工属不可抗力应予扣减250天工期延误天数，对此，本院认为,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。而在本案中，根据惠阳区住房和城乡规划建设局于2018年5月2日出具的《停工通知书》可知，涉案工程之所以停止施工及整改，是因项目存在安全隐患。在此种情形下政府部门要求施工单位停工并不属于不可抗力，亦不属于鑫涌公司所主张涉案补充协议第一条第1款约定的免责情况。故上诉人的该主张，本院不予支持。至于鑫涌公司主张的十三次强台风属于不可抗力问题。对此，本院认为，惠州地区每年基本都会经历一定数量的台风，鑫涌公司作为专业的房地产开发企业，应当能够预见惠州地区可能遭遇台风并对建筑施工造成影响，在其签订合同或补充协议时完全有条件预留充分的时间。在本案诉讼中，鑫涌公司提交的证据不足以证明所遭遇的台风恶劣天气对建设工程的影响已经超过了可预见的范围。故鑫涌公司的该主张，本院不予支持。一审法院的处理并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费用364元，由上诉人惠州市鑫涌实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 娟审判员 胡 江审判员 于海砚二〇二〇年九月八日书记员 叶秀婷