北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初3214号原告：代万**，男，1980年9月5日出生。委托诉讼代理人：刘国锋，河北信正律师事务所律师。被告：北京宏锦房地产开发有限公司一分公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路**-A203。负责人：韩英，总经理。被告：北京东顺伟业物业管理有限公司，，住所地北京市房山区石楼镇石楼村**法定代表人：谭斌德，总经理。二被告之委托诉讼代理人：马鹏飞，男，1982年10月16日出生。原告代万**与被告北京宏锦房地产开发有限公司一分公司（以下简称宏锦房地产一分公司）、北京东顺伟业物业管理有限公司（以下简称东顺伟业公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告代万**的委托诉讼代理人刘国锋，被告宏锦房地产一分公司、东顺伟业公司的委托诉讼代理人马鹏飞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。代万**向本院提出诉讼请求：1.判令被告提供符合北京市标准的供暖服务，即供暖期内每天24小时保证原告室内温度不低于18摄氏度。2.判令被告提供售水服务，保证原告正常生活用水，每月供水不低于15吨；3.判令被告承担违约金，违约金按物业合同约定的每年物业费标准488元支付，并按每日千分之三标准支付违约滞纳金。4.判令被告退还原告交纳燃气初装费3800元，并支付占用期间的利息，利息以3800元为本金，按同期银行贷款利率计算，自2009年12月26日起算直至全部款项付清之日止；5.被告承担本案诉讼费用。诉讼中，代万**追加东顺伟业公司为被告，要求二被告共同承担责任。事实及理由：原告于2007年12月26日从被告处购买了涉案房屋，并与被告签订了《供暖协议书》和《前期物业服务合同》，依据前述合同被告为原告提供物业服务，服务应该包括供暖、供电、供水在内的系列相关物业服务。被告从2016年开始至今不能正常提供供暖服务，室内温度不符合北京市供暖标准。从2018年开始至今被告不给原告提供正常供水，十天只售1吨水，无法保证原告生活用水，被告的违约行为造成原告生活质量无法保证和房屋价值贬值经济损失和其他经济损失。2009年12月23日被告以为原告安装天然气名义收取原告3800元天然气初装费，但至今仍未能安装到位，并且不能保证何时安装成功，占用原告该笔费用至今，造成原告经济损失。原告为了解决上述纠纷，多次与被告沟通，但始终不能合理解决此事，故诉至法院。宏锦房地产一分公司辩称：不同意原告的诉讼请求。第一项诉讼请求是供暖合同纠纷，不属于物业服务合同纠纷范畴，自2010年开始实际履行者是北京东顺伟业物业管理有限公司，与我公司无关。第二项诉讼请求是市政自来水公司售水，我们只是代为售水，与我公司无关。第三项诉讼请求我公司不存在任何违约情况，不同意承担违约金；第四项诉讼请求，2008年是由北京大地燃气工程有限公司完成天然气安装工作，包括气站占地，管道铺设，每户燃气表安装，所收取的初装费已支付给大地燃气公司的施工款和气站占地费，因为初装费不能予以退还，之所以尚未通气，是由于现在石楼镇都没有通天然气。东顺伟业公司辩称：我公司于2010年1月1日与北京宏锦房地产开发有限公司一分公司签订物业服务合同，包括供水、供电等服务内容，开始对小区内业主提供物业服务。我公司从未限制禁止业主购水，购水数量、金额均为业主自行主张，供水服务是我公司代售自来水公司行为，因此我公司不存在任何违约责任。关于原告主张我公司供暖不达标问题，应另案处理，因物业服务合同不包含供暖服务事宜，即使要说供暖一事，根据法律规定，当事人自己提出的主张，有责任提供证据。我公司为原告每年提供的供暖时间为每年的11月15日至次年的3月15日，但原告并未按时缴纳取暖费，原告在庭审中主张不知道有北京东顺伟业物业管理公司的存在，也从未向北京东顺伟业物业管理公司缴纳过取暖费，我公司可以提交原告向我公司缴纳取暖费的收据为证，原告开庭所言不实，另外我公司于2016年起取暖费提高价格到每平方米供暖30元，系北京市政府规定煤改气行为，从初烧煤到烧气过程体温会略有偏差，但一定是达标之举。同时原告在我小区购买两处房屋，自2014年至2019年两处房产拖欠物业费和供暖费合计47420元，现在我们均以立案。关于初装费问题，北京宏锦房地产公司一分公司收取完成，与我公司无关。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：宏锦房地产一分公司系房山区xx镇xx小区开发商。2008年4月1日，宏锦房地产一分公司（甲方）与北京大地燃气工程有限公司（乙方）签订房山区xx镇房地产项目天然气项目实施合同，约定乙方为xx镇xx等小区压缩天然气施工，并陆续给付乙方工程款，乙方按合同约定进行了天然气站、管道、设施安装施工。代万**系房山区xx镇xx小区x号楼x单元x号房屋业主。2007年12月26日，代万**与宏锦房地产公司一分公司签订房屋买卖合同，购买xx嘉园x号楼x单元x号房屋。当日双方签订供暖协议书、前期物业服务合同，约定由宏锦房地产一分公司提供物业、供暖服务。2009年，交纳天然气初装费3800元。2010年1月1日，东顺伟业公司与宏锦房地产一分公司签订物业管理委托合同，约定东顺伟业公司为房山区xx镇xx小区提供物业服务。2010年10月8日，东顺伟业公司与宏锦房地产一分公司签订委托供暖经营合同，由东顺伟业公司为房山区xx镇xx小区提供供暖服务。现因天然气安装、供暖、供水、物业服务等产生纠纷，代万**将宏锦房地产一分公司诉至本院。诉讼中，代万**追加东顺伟业公司为被告。有争议事实，本院认定如下：代万**认为供暖服务不达标，供暖温度不足18摄氏度，东顺伟业公司不予认可，代万**未能提交证据予以证实。代万**自述因未及时交纳物业费，东顺伟业公司每次仅售水1吨，严重影响生活。东顺伟业表示仅系代为售水，现在代万**可以多购水。宏锦房地产一分公司提交与北京大地燃气工程有限公司签订房山区xx镇房地产项目天然气项目实施合同及支付天然气安装工程票据，证实天然气管道已安装，但石楼镇至今未通天然气。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。宏锦一分公司已将小区供暖、物业服务委托东顺伟业公司为代万**居住的小区提供供暖服务、物业服务，代万**与东顺伟业虽未签订书面协议，但已形成事实上的供用热力合同关系、物业服务合同。双方均应依照国家标准或行业标准履行各自权利义务。代万**主张供暖温度不达标，未能提交证据予以证实，且未能证明受到实际损害,且与本案不属同一法律关系，故其要求保证每天温度不低于18摄氏度的请求，本院不予支持，但东顺伟业公司应按行业标准为代万**居住小区提供供暖服务，服务标准应符合相关规定。结合代万**提交的售水票据，可以证实东顺伟业公司售水标准对代万**生活造成不便，代万**要求东顺伟业公司提供合理范围内的售水服务，理由正当，本院应予支持。现东顺伟业公司明确表示不再合理范围内限制代万**购水，本院不持异议。代万**要求过高部分，本院不予支持。宏锦房地产一分公司已与北京大地燃气工程有限公司签订房山区xx镇房地产项目天然气项目实施合同，并对天然气管道等工程进行了实施，未通天然气并非宏锦房地产一分公司之责任，代万**要求宏锦房地产一分公司退还天然气初装费、利息损失的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。结合代万**自述及提交票据，可以证实东顺伟业提供的供暖、物业服务存在瑕疵，作为物业服务企业应加强服务意识，不断提高服务水平，虚心接受小区业主的意见，对业主反映的问题应当妥善解决，为业主提供安全周到的服务。希望东顺伟业购水在今后的物业管理服务、供暖服务当中进一步提升管理水平，代万**亦应当对东顺伟业公司的正常工作给予理解和配合，为创造一个良好、和谐的居住环境而共同努力。综上所述，代万**认为东顺伟业公司物业服务构成违约，支付违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京东顺伟业物业管理有限公司自本判决生效后在合理范围内向代万**提供售水服务。二、驳回代万**的其他诉讼请求。案件受理费25元，由代万**负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 冯永良二〇二〇年九月三十日法官助理 王泽磊书 记 员 隗美娜