文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初31200号原告：胡礼琼，女，汉族，1964年9月8日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：蒋珂，重庆汇义律师事务所律师。原告:刘少强，男，汉族，1969年4月9日出生，住四川省资阳市。委托诉讼代理人：蒋珂，重庆汇义律师事务所律师。被告：重庆世恒物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区民生路******，统一社会信用代码91500103750090922G。法定代表人：夏光明，总经理。委托诉讼代理人：徐桃，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：蒲永，重庆天宸律师事务所律师。原告胡礼琼、刘少强与被告重庆世恒物业管理有限公司（以下简称世恒公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告胡礼琼及其与原告刘少强的共同委托诉讼代理人蒋珂、被告世恒公司的委托诉讼代理人徐桃、蒲永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡礼琼、刘少强向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还从2015年7月起至2019年9月多收的物业服务费885元；2.判令被告支付赔偿金885元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告与原告所在小区的业主签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定渝中区民生路5号10-9物业服务费为住宅1元/月/平方米。二原告是夫妻关系，于2014年7月28日取得渝中区民生路5号10-9房屋的产权。但是，被告从2015年7月起一直按1.3元/月/平方米乱收物业服务费费，至今已收50个月。原告房屋面积为58.76平方米，每月多交17.7元，原告虽提出异议，被告拒不改正。原告要求返还的是2015年7月至2019年9月期间被告多收的物业费，并且依据消费者权益保护的相关规定，被告应双倍赔偿。故原告依法提起诉讼，望判如所请。被告世恒公司辩称,原告诉称被告从2015年7月开始按1.3元/月/平方米收物业费的情况不属实。原告房屋所在的美力大厦的物管公司一直都是被告，美力大厦于2004年建成，被告从2004年入驻美力大厦。被告在2017年初进行了人员大变动，新的管理人员接手美力大厦项目管理开始新的收费标准时间是从2016年1月，2016年前执行的仍然是1元/月/平方米的收费标准，该事实绝大多数业主都清楚，且物业也有相关票据作证。从2016年1月至今，美力大厦都是按1.3元/月/平方米的标准收取的物管费，收费率每年都高达95%以上，这也意味着业主大会同意了按1.3元/月/平方米的收费标准。美力大厦收费率高达95%以上长达近4年，双方形成了一个事实上的合同关系。依据司法解释的规定，原告的起诉已经超过了诉讼时效。原告的产权房屋自2016年1月至2019年12月的物管费都是按照1.3元/月/平方米标准在正常缴纳，之间从未提出过异议，证明原告也是认可这个收费标准。综上所述，被告认为原告的起诉事实完全不成立，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：世恒公司是渝中区民生路5号金塔大厦（美力.COM）的物业管理公司。2005年1月22日，傅卫华（协议中乙方）与世恒公司（协议中甲方）签订《前期物业管理协议》，约定乙方是金塔大厦10-9（即重庆市渝中区民生路5号10-9号）住宅房屋的业主，甲方对包括乙方在内的业主提供物业管理服务。协议第四条“物业管理服务费用”约定：“……二、交费标准根据乙方所购房屋的建筑面积，按照重庆市物价部门审核的住宅1元/月·㎡，（含电梯费）商场6元/月·㎡收费标准执行……四、乙方出租物业的，物业服务费用由乙方缴纳……第九条“违约责任”约定：“……三、甲方违反协议，擅自提高物业管理收费标准或乱摊、乱收费的，乙方有权要求甲方清退多收的费用……”第十二条约定：“本协议期限为业主委员会与续聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时止。”合同还约定了其他内容。胡礼琼、刘少强经购买于2014年7月28日取得重庆市渝中区民生路5号10-9号房屋的《不动产权证》，载明该房屋建筑面积58.76平方米。其后，世恒公司与胡礼琼、刘少强未重新签订物业管理服务协议。世恒公司从2016年1月1日起按1.3元/月/平方米的标准收取重庆市渝中区民生路5号10-9号房屋的物业服务费。2018年6月29日，世恒公司按1.3元/月/平方米标准向胡礼琼收取了该房屋2018年1-6月的物业服务费460.2元；2019年8月29日，世恒公司按前述标准向胡礼琼收取了该房屋2018年8月至2019年8月的物业服务费997元；世恒公司向胡礼琼出具了收据。胡礼琼、刘少强承认，除2018年6月29日、2019年8月29日两次交费由胡礼琼本人缴纳外，其余物业服务费是由该房屋的承租人实际缴纳。审理中，胡礼琼、刘少强与世恒公司均承认，重庆市渝中区民生路5号10-9号房屋所在的金塔大厦（美力.COM）物业管理区域尚未成立业主委员会，该物业管理区域现仍处于前期物业管理期间。因胡礼琼、刘少强认为世恒公司多收取了物业服务费，故以本案诉讼请求起诉来院要求处理。审理中，对于双方争议的世恒公司是否应当按1.3元/月/平方米的标准收取物业管理费的问题，世恒公司向本院举示了：1.世恒公司物业收据69张，世恒公司陈述世恒公司从2016年1月1日开始按住宅1.3元/月/平方米的标准进行了收费。该收据载明杨光、孙杨溢、郭文丽、胡礼琼从2016年1月开始按1.3元/月/平方米的标准缴纳了物业管理费。2.收费率统计表4张，世恒公司陈述连续四年收费都达到95%以上，世恒公司的收费是符合规定。2016年收费统计表显示：应收户数679,实收户数660，收费率97.20%；2017年收费统计表显示：应收户数682，实收户数655，收费率96.04%；2018年收费统计表显示：应收户数683，实收户数647，收费率94.73%；2019年收费统计表显示：应收户数687，实收户数634，收费率92.29%。3.关于美力大厦调整物管费收费标准的意见征求通知、照片打印件3张。该通知载明，美力大厦自2004年投入使用已10余年，物管费标准一直是1元、平方米、月，现物价不断上涨、人员工资不断上涨、物业公司各项支出成本也不停上涨，入不敷出，经营困难，为不降低服务质量和标准，只有将物管费上调至1.3元、平方米、月，以维持物管管理正常有序。现通知广大业主，自2016年1月1日起，美力大厦物管费收费标准将按1.3元/平方米/月收取,若有持反对意见的业主请书面向我物业公司提出反对意见,2016年1月1日前未书面提出反对意见的,则视为已认可1.3元/平方米/月的收费标准。若在2016年1月1日以后按照1.3元/平方米/月交费的业主,我物业公司也视为你已认可这个收费标准。3张照片显示该通知贴于电梯门口。世恒公司称该通知来自其档案,是原来形成的;照片是公司电脑保存的电子照片打印而来,何时拍摄不清楚。4.美力大厦2016年1月-2019年12月应收物管费户数统计表实收物管费统计表实际收取物管费收据存根。欲证明自2016年1月1日后,按1.3元/月/平方米收取物管费的业主达90%以上,经过了3/2以上业主的同意。5.世恒公司向重庆市渝中区解放碑街道办事处较场口居委会的《美力大厦物业工作报告》。欲证明其对述物业管理区域的楼道墙面地面消防电梯给排水系统进行了优化和升级,并得到街道和居委会的认可和证明。经质证，胡礼琼对证据1的真实性无异议，涨价是从2016年1月开始的，但认为是承租人缴纳的；对证据2的真实性不予认可，认为该统计表是世恒公司自行提供的统计表，不具有客观性和真实性，并且该统计表中应收户数不一样，即使已经按涨价后的物管费标准缴纳，也不证明业主对涨价事实的认可。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原渝中区民生路5号10-9的业主傅卫华与被告世恒公司签订的《前期物业管理服务协议》意思表示真实，内容合法，属有效合同。其后，原渝中区民生路5号10-9房屋的业主傅卫华将该房屋转让给原告胡礼琼、刘少强，二原告取得了该房屋的不动产权，成为该房屋业主，前述《前期物业管理服务协议》的权利义务已由二原告继受。对于被告是否应当退还多收的费用、是否应偿885元以及二原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题，本院评析如下：关于被告是否应退还多收的物业管理费的问题。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主的同意。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院予以支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”前述《前期物业管理协议》约定“……交费标准根据乙方所购房屋的建筑面积，按照重庆市物价部门审核的住宅1元/月·㎡，（含电梯费）商场6元/月·㎡收费标准执行……甲方违反协议，擅自提高物业管理收费标准或乱摊、乱收费的，乙方有权要求甲方清退多收的费用。”被告在本案中未举示充分证据证明其已经过法定程序上涨物业服务费，其举示的证据仅能证明其按上涨的标准实际收取了物业服务费，属其单方提高物业服务收费标准。因此，按前述司法解释的规定，被告将物业服务费从1元/月·㎡上涨至1.3元/月·㎡，不符合法律规定。原告在2018年1-6月、2018年8月至2019年8月期间多缴纳的物业服务费340.76元，被告应予退还。原告诉讼请求中包含的其余期间的物业服务费，不是其实际缴纳，其要求被告退还没有事实依据，本院不予支持。关于被告是否应向二原告赔偿885元的问题。本院认为，物业管理服务费系对物业服务企业对业主物业的公共共有部分的管理服务，物管管理服务关系不属于《中华人民共和国消费者权益保护法》调整范围，二原告要求按该法规定向其等额赔偿多收部分物业费的诉讼请求，无法律依据，本院依法不予支持。原告胡礼琼在2018年6月和2019年8月实际缴纳案涉物业服务费，其提起本案诉讼，未超过诉讼时效。被告抗辩其请求超诉讼时效不成立，本院不予采纳。综上所述，原告胡礼琼、刘少强的诉讼请求，部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告重庆世恒物业管理有限公司在本判决生效后三日内退还原告胡礼琼、刘少强物业服务费340.76元；二、驳回原告胡礼琼、刘少强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告胡礼琼、刘少强负担30元，被告重庆世恒物业管理有限公司负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长 蔡  彬人民陪审员 周  勇人民陪审员 杨  丽二〇二〇年九月三十日法官 助理 薛 飞 飞书 记 员 欧阳琴怡