山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0911民初3787号原告：李凯，男，1990年11月4日出生，汉族，住山东省新泰市。委托诉讼代理人：刘延强，泰安泰山财源法律服务所法律工作者。被告：泰安鹏逸置业有限公司，住所地山东省泰安市岱岳区天平街道办事处金牛山路中段鸿达广场，统一社会信用代码：91370900MA3PQJR78X。法定代表人：彭学波，经理。委托诉讼代理人：赵志刚，山东尚明律师事务所律师。原告李凯与被告泰安鹏逸置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李凯的委托诉讼代理人刘延强、被告泰安鹏逸置业有限公司的委托诉讼代理人赵志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李凯向本院提出诉讼请求：1.被告立即返还原告购房首付款120737元，双倍返还原告定金80000元，并承担原告经济损失10000元，以上共计210737元；2.被告承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：2019年被告在泰安市岱岳区天平地段投资开发了“九州唐樾”项目，对外宣传承诺“配套完善、投资升值”配备有岱岳实验学校、幼儿园等附属配套设施。原告经人介绍参加了“每套交定金20000折抵购房款35000元”购房活动，原告在2019年10月19日缴纳两套房产定金共计40000元。定金缴纳后，被告客户经理在没有原告授权的情况下，私自为原告选房并签订《客户签约确认书》，承诺为原告所选为最优质房源，且缴纳总房款20%即可签订《房屋买卖合同》并协助办理贷款手续，如不同意，定金将不予退还。无奈，原告缴纳了16幢802号购房首付款共计120737元。另一套16幢1602房产在原告缴纳20000元定金后，被告未经原告允许的情况下另行签售他人。随后原告要求与被告签订16-802号房产买卖协议时遭拒，被告另行要求与原告签订《房屋投资协议》并强行要求原告两个月内再行缴纳总房款30%，达到总房款50%后才能继续履行合同，原告认为投资协议违背了原告的意愿与购房初衷，且50%购房款违背了双方约定且超出原告实际能力，原告为此拒签投资协议。被告宣传的岱岳区实验学校等配套设施也是宣传噱头，投资协议也是被告“套路”原告购房款的方式，被告种种违约行为侵害了原告合法权益的同时导致合同无法履行，原告相约其他购房者找被告协商处理，被告答应却久久不予处理，无奈，原告诉至法院，请求法院依法判如所诉。被告泰安鹏逸置业有限公司辩称，一、答辩人与被答辩人签订的认购书合法有效。答辩人与被答辩人签订的16幢1602房认购书合法有效，认购书约定，被答辩人未在认购书签订后5日内与答辩人签订商品房买卖合同的，答辩人有权另行出售房屋且不退还定金。16幢1602房签订后，被答辩人未在5日内与答辩人签订商品房买卖合同，属于违约行为，答辩人有权不退定金且另行出售房屋。被答辩人基于投资的目的购买16幢802房，答辩人与被答辩人约定，被答辩人需要在缴纳总房款的50%后才能签订商品房买卖合同。因被答辩人未缴纳至总房款的50%，故答辩人按照事先约定只能与被答辩人签订房屋投资协议。依据依法成立的认购协议，答辩人催促被答辩人在2019年12月20日前履行交款义务，也证明了双方约定交纳房款的50%后才签订商品房买卖合同，故被答辩人存在违约行为，答辩人有权根据认购协议约定解除认购协议书，802房的定金不予退还。二、被答辩人诉求双倍返还定金无事实和法律依据，答辩人诉求的经济损失无合同依据和法律依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告于2019年10月18日取得坐落于泰安市岱岳经济开发区建设泰安九州唐樾项目居住西地块15-17号楼的商品房预（销）售许可证。2019年10月19日，原告作为认购方与出卖方被告签订编号为0000280的《泰安九州唐樾商品房认购书》一份，约定原告认购被告所开发的九州唐樾项目的16幢802号房，并于同日向被告交纳定金20000元，被告出具收据一份载明：房屋编号16-802。同日，原告作为认购方与出卖方被告签订编号为0000196的《泰安九州唐樾商品房认购书》一份，约定原告认购被告所开发的九州唐樾项目的16幢1602号房，并于同日向被告交纳定金20000元，被告出具收据一份载明：房屋编号16-1602。2019年10月26日，原告签订《九州唐樾客户签约确认书》一份，确认购买房屋为16号楼1单元802室，建筑面积103.69m2,总价732815元，原单价为7067元/m2,优惠方式（1）交2万抵3.5万优惠1.5万；（2）筹带筹最高优惠1万；（3）5天内签约优惠1%。优惠后总价700737元，优惠后单价6758元m2。付款方式为商业按揭贷款，签订本确认书时，已支付定金20000元，签约补交120737元，合计首付款140737元，达到总购房款的20%，银行商业按揭贷款56万元。原告在该签约确认书买受人处签名，被告的置业顾问、销售内业、销售经理、现场财务均在确认书相应项处签名。同日，原告支付房款120737元。2019年12月13日，被告向原告邮寄逾期签约告知函，通知原告于2019年12月20日之前到被告销售中心补交房屋欠款210000元。若逾期仍未补交房屋欠款，被告有权解除认购协议，原告所交定金20000元不予退还，原告认购的该商品房被告将另行出售。被告提交了告知函及邮件寄送单，未提交证据证明该告知函已送达原告。就16-1602商品房，原、被告之间未签订《九州唐樾客户签约确认书》。2019年10月27日，被告向原告邮寄关于解除《商品房认购协议》的通知函，载明：通知送达之日起解除认购协议，所交定金不予退还，16-1602商品房被告将另行出售。被告提交了通知函及邮件寄送单，未提交证据证明该通知函已送达原告。被告提交2019年10月19日签订的16-802、16-1602号房屋的商品房认购书，原告主张该认购书认购方签名非原告签名。以上事实有当事人的陈述、房屋销售专用收据、银行交易回单、《泰安九州唐樾商品房认购书》、《九州唐樾客户签约确认书》、逾期签约告知函及邮件寄送单等在案证实。本院认为，原、被告通过签订签约确认书的形式，就将来购买九州唐樾项目房产达成的意思表示，符合最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条关于预约合同的规定，属于商品房预约合同。预约合同的目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划,其主要意义在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务。原、被告于2019年10月26日就16-802商品房签订的签约确认书明确了首付款数额、首付款数额达到总购房款20%及银行商业按揭贷款数额，被告主张根据双方约定，原告需要缴纳总房款50%后再签订正式商品房买卖合同，被告未提交相应证据证实双方就交纳50%达成一致。双方因对预付款问题，不能协商达成一致，双方未能签订商品房买卖合同，则预约合同的目的不能实现，双方的商品房预约关系应予解除。因此，被告应返还原告已交付的房款140737元，并应从被告占用原告资金之日起赔偿原告的利息损失。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人，且在签约确认书中已载明定金转化为首付款，因此原告要求双倍返还定金的请求，本院不予支持。原、被告就16-1602商品房签订了商品房认购书，根据该认购书原告交纳了20000元定金，但后期双方未签订签约确认书，也未签订商品房买卖合同，且原被告提交的证据均不能证实是因某一方的原因导致的商品房买卖合同不能签订。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，被告应返还原告交纳的16-1602商品房的定金20000元，并应自2019年10月26日起支付资金占用期间的利息损失。原告要求双倍返还定金的请求于法无据，本院不予支持。被告提交的商品房认购书，原告否认在认购书上的签名，本院认为认购书体现的主要内容均体现在签约确认书中，认购书是否原告签名，不影响案件事实的认定。为减少诉累，对认购书上李凯签名，不必进行司法鉴定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十四条、第九十七条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第四条之规定，判决如下：一、被告泰安鹏逸置业有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告李凯160737元并赔偿利息损失（以160737元为基数，自2019年10月26日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，赔偿损失上限不超10000元）；二、驳回原告李凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2231元（已减半收取），保全费1620元，合计3851元，由原告李凯负担530元，由被告泰安鹏逸置业有限公司负担3321元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泰安市中级人民法院。审判员  赵军二〇二〇年九月二十二日法官助理杜妹菊书记员刘玉晓