安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0102民初7675号原告:合肥新站高新技术产业开发区磨店社区管理委员会,住所地安徽省合肥市新站区文忠路与学林路交口,统一社会信用代码19340100MB16122952。法定代表人:彭其胜，主任。委托诉讼代理人：倪学军，安徽皖大律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡馨，安徽皖大律师事务所实习律师。被告:安徽加乐农业科技有限公司,住所地安徽省合肥市肥东县众兴乡,社会统一信用代码91340122675873766U。法定代表人:许加军,执行董事。委托诉讼代理人：许家刚，男，该公司股东。委托诉讼代理人：崔换地，安徽振徽律师事务所律师。原告合肥新站高新技术产业开发区磨店社区管理委员会（以下简称磨店社区管委会）与被告安徽加乐农业科技有限公司（下以简称加乐公司）土地租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告磨店社区管委会的委托诉讼代理人倪学军，被告加乐公司的委托诉讼代理人许家刚、崔换地均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。磨店社区管委会向本院提出诉讼请求：1、解除原被告2016年5月12日签订的《新站区植树造林项目土地租赁合同》；2、被告返还原告案涉的土地；3、土地上建筑物、附着物及林木归原告所有;4、被告支付2018年1月1日至实际返还土地之日止的租金(暂计算至2019年12月31日的租金为91190元),并从2017年12月16日支付滞纳金至付清拖欠土地租金之日(按照年利率24%暂计算到起诉之日为25077.25元)；5、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由:2008年被告与肥东县众兴乡人民政府签订《合肥外环生态长廊建设租赁协议书》一份,约定将案涉土地在内的2600亩土地出租给被告使用。2014年底肥东县众兴乡人民政府与原告进行交接,将案涉91.2亩土地交还给原告管理,但土地一直由被告占有使用。后2016年5月12日原告与被告续签《新站区植树造林项目土地租赁合同》,约定将案涉土地继续租赁给被告使用,租期为2015年1月1日至2024年12月31日。合同约定了租金标准及支付方式、乙方逾期90日支付租金甲方有权收回土地使用权等内容,但被告自2018年1月1日就拖欠土地租金至今,原告多次催要,被告始终未予支付。原告为维护合法权益,特向贵院提起诉讼,请求法院判如所请。被告加乐公司答辩称：一、被答辩人与答辩人签订的《租赁合同》效力待定，被答辩人主张解除《租赁合同》、退还土地及主张地上建筑物、树木等归其所有的诉请不当。2008年答辩人根据其与众兴乡政府签订的《合肥外环生态长廊建设租赁协议书》，在合同约定的2600亩（其中包括案涉91.19亩）土地上植树，投入大量资金。2014年由于政府区划调整，案涉91.19亩的土地被划归被答辩人管理，被答辩人与众兴乡政府于2014年10月16日签订移交备忘录，并办理移交登记。之后，被答辩人将案涉土地出租给答辩人，双方签订《新站区植树造林项目土地租赁合同》（下称“租赁合同”），之后答辩人支付被答辩人2015年至2017年12月31日的租金及保证金，答辩人在对案涉土地上的树木进行看护及补栽时，遭到八联村村民的阻挠。答辩人才知道，被答辩人与众兴乡政府对案涉土地进行移交时，未取得八联村村民的同意，被答辩人将案涉91.19亩的土地出租给答辩人属于无权处分，其与答辩人签订的《租赁合同》也属效力待定的合同，因而，被答辩人诉请解除《租赁合同》、返还土地、地上建筑物、林木归其所有不当。若被答辩人无法取得八联村村民对案涉《租赁合同》的追认，则双方应当终止履行《租赁合同》，被答辩人应当将收取的2015年至2017年12月31日的租金退还给答辩人或直接将租金支付给案涉土地的原承包经营权人，并退还答辩人保证金，答辩人继续履行与众兴乡政府之间的《合肥外环生态长廊建设租赁协议书》。案涉91.19亩的土地属于磨店社区八联村的集体土地，案涉土地已被八联村村民具体承包，八联村村民是案涉地块的承包经营权人，有权流转自己的土地承包经营权。2014年10月16日肥东县众兴乡政府将八联村村民承包的案涉91.19亩土地流转给被答辩人，该流转行为，属于权利义务的概括转移。依据《合同法》第89条的规定，“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”，众兴乡政府转移权利义务时必须经八联村村民同意，本案众兴乡政府将权利义务转移给被答辩人时未经八联村村民同意，被答辩人无权处分案涉土地。因此，被答辩人与答辩人签订的《租赁合同》效力待定。若《租赁合同》未获原土地承包权人的追认，则答辩人与被答辩人终止履行案涉《租赁合同》，被答辩人将2015年至2017年12月31日的租金退还给答辩人或直接将租金支付给原土地承包经营权人，并退还答辩人保证金，答辩人继续履行与众兴乡政府之间的租赁协议。二、被答辩人违反《合同法》的规定，未经原土地承包经营权人同意，违法流转土地，将案涉土地出租给答辩人，并收取答辩人2015年至2017年12月31日期间的租金。被答辩人无权处分案涉土地，收取租金后又不支付原土地承包人租金，导致原土地承包经营权人阻挠答辩人经营案涉土地，造成答辩人对2008年栽种的树木因无法进行养护大量死亡，损失惨重。被答辩人对答辩人的经济损失负有赔偿责任，答辩人将依法另案起诉，要求被答辩人赔偿损失。依据《合同法》第228条的规定，“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”，再根据《租赁合同》第7条第4款的约定，“甲方（被答辩人）负责保证乙方（答辩人）在土地租赁期限内的使用权明晰，维护乙方合法权益；若因甲方责任给乙方造成损失，甲方负责协商处理，涉及赔偿费用由新站管委会承担。”本案因被答辩人无权出租案涉土地，且被答辩人收取租金后未将租金支付给承包人，导致承包人阻挠答辩人经营案涉土地，造成答辩人2008年栽种的树木死亡。因此，被答辩人严重违反诚实信用原则，造成答辩人交租后因无法行使土地经营权，产生巨大经济损失，答辩人将另案起诉被答辩人赔偿损失。综上所述，被答辩人从众兴乡政府处受让案涉土地租赁合同的权利义务时未经原土地承包权人八联村村民同意，违反了《村民委员会组织法》、《农村土地承包法》，该权利义务转移不合法，被答辩人无权将案涉土地再流转给答辩人。因而，其于答辩人之间签订的《租赁合同》效力待定，被答辩人要求答辩人支付土地租金、解除《租赁合同》、返还土地以及地上附着物、建筑、林木归其所有的诉请不当，依法应予驳回。本案《租赁合同》未获原土地承包经营权人追认，答辩人与被答辩人应终止履行案涉《租赁合同》，被答辩人无权向答辩人主张租金。被答辩人应将收取的答辩人缴纳的2015年至2017年12月31日的租金退还给答辩人或直接将租金支付给原土地承包经营权人，并退还答辩人保证金，答辩人继续履行与众兴乡政府之间的租赁协议。此外，被答辩人不仅违法流转土地，将案涉土地出租给答辩人，而且，被答辩人收取答辩人2015年至2017年的租金后未支付给八联村村民，导致八联村村民阻挠答辩人经营案涉土地，无法养护早已栽种的树木，造成答辩人2008年栽种的树木大量死亡。被答辩人的违法行为，导致答辩人交租后因无法行使土地承包经营权，而给答辩人造成巨大经济损失，答辩人将另案起诉被答辩人要求其承担赔偿责任。本院经审理认定事实如下：2016年5月12日，磨店社区管委会与加乐公司签订《新站区植树造林项目土地租赁合同》，约定磨店社区管委会将位于新站区磨店社区八联村外环高速绿廊地块租赁给加乐公司使用，拟租赁土地为91.19亩（面积以实际供地及测绘面积为准）。租赁期限为10年，即从2015年1月1日起到2024年12月31日止，未经磨店社区管委会许可，加乐公司不得将土地转租第三方。租金标准：按500元人民币/年/亩支付。支付方式：合同签订前需缴清2015年、2016年租金，以后于每年12月15日之前付清下一年的租金。违约责任：加乐公司应按照合同规定按时足额向磨店社区管委会支付土地租金，逾期一天应支付合同保证金的0.5%滞纳金；逾期90日视为加乐公司单方违约，磨店社区管委会有权收回该土地使用权，该宗土地上的所有建筑物、附着物及林木无偿归磨店社区管委会所有；租赁期限届满，加乐公司无法按约定交还土地的，应当按照磨店社区管委会指定的期限及时向磨店社区管委会交还土地，并根据其实际占用土地时间及本协议约定的租赁价格双倍向磨店社区管委会支付费用。2018年11月20日，磨店社区管委会向加乐公司发送《关于要求限期缴纳租金的函》，告知加乐公司根据合同约定应于每年12月15日前付清下一年的租金，并要求该公司：（一）、出示相关地块征收文件；（二）、上缴本年度及2017年度应缴款项；（三）、逾期未缴纳的，按照合同约定第十条第四款相关规定执行。2018年12月10日，加乐公司向磨店社区管委会发送《关于磨店社区管委会未将91.19亩土地移交给安徽加乐农业科技有限公司的函》，确认双方签订案涉租赁合同后，其已支付了2015年至2017年三年租金136785元，并缴纳了土地租赁保证金45595元。提出当地村民要求该公司将土地租金直接支付给他们，否则不予施工。该公司不存在重复支付租金，4年以来多次与磨店社区居民、村委及磨店社区管委会沟通，仍不能在租赁的土地上开展工作，致使原有苗木荒废，以及有近一半土地未能植树。根据国家相关法律及土地租赁合同，磨店社区管委会至今未移交土地予该公司，该公司不需支付土地租金。该公司要求磨店社区管委会退还该公司已缴纳的2015-2017年的3年土地租金136785元，同时愿意在磨店社区管委会正式将91.19亩土地移给该公司之日起支付租金。2020年8月13日，合肥市新站高新技术产业开发区磨店社区八联居民委员会向本院出具一份情况说明载明“贵院受理的合肥新站高新技术产业开发区磨店社区管理委员会诉安徽加乐农业科技有限公司租赁合同案涉及的土地经营权系我社居委从土地承包经营权人处流转取得，后委托合肥新站高新技术产业开发区磨店社区管理委员会通过招标方式出租给安徽加乐农业科技有限公司，并由合肥新站高新技术产业开发区磨店社区管理委员会与安徽加乐农业科技有限公司签订《新站区植树造林项目土地租赁合同》，特此说明”。上述事实，有原告提交新站区植树造林项目土地租赁合同、关于要求限期缴纳租金的函复印件、情况说明、流转协议，被告提交的《关于磨店社区管委会未将91.19亩土地移交给安徽加乐农业科技有限公司的函》、律师调查笔录两份，证人证言及当事人的当庭陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为：磨店社区管委会将位于合肥新站高新技术产业开发区磨店社区八联村91.19亩土地出租给加乐公司使用，双方于2016年5月12日就该土地承包经营权流转事宜订立的《新站区植树造林项目土地租赁合同》系双方真实意思表示，该协议书不违反法律、法规禁止性规定，对协议双方均具有法律效力。根据双方约定，租金每年12月15日之前付清下一年的租金，被告逾期90日缴纳租金视为违约，原告有权收回该土地使用权，该土地上的建筑物、附着物及林木无偿归原告所有。本案中被告2017年租金系2017年11月22日缴纳，2018年1月1日之后的租金至今一直未缴纳，故被告构成违约，本院对于原告请求解除2016年5月12日与被告签订的《新站区植树造林项目土地租赁合同》以及返还案涉土地，土地上建筑物、附着物及林木归原告所有的诉讼请求予以支持。关于原告主张的租金，根据合同约定租金每年为45595元，被告至2019年12月31日欠两年租金为91190元，之后按照45595元每年计算至土地返还之日止。关于原告主张的滞纳金，因双方在违约责任中约定如逾期未支付租金达90日，原告有权收回土地使用权，该土地上的建筑物、附着物及林木无偿归原告所有，本案原告可以通过提前收回土地等方式避免或减少因无法收取租金而产生的滞纳金损失，且被告在该土地上的建筑物、附着物、林木等无偿归原告所有，为避免合同权利义务明显失衡，本院对原告主张的滞纳金不予支持。关于被告辩称的八联村村民阻挠经营案涉土地，因原告向本院申请的证人未能证实上述事实，原告也无其他证据证实，且即便存在部分村民阻挠经营，也系被告与案外人之间的纠纷，被告可通过其他途径解决，不能以此拒绝缴纳租金。关于被告辩称的合同效力的问题，因原告已经向本院提交八联居委会的情况说明以及相应流转协议，可以证实原告依法取得案涉土地出租权，被告申请的证人也证实其父亲与居委会也签订流转协议，故本院对于被告的该项辩称亦不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除合肥新站高新技术产业开发区磨店社区管理委员会、安徽加乐农业科技有限公司于2016年5月12日签订的《新站区植树造林项目土地租赁合同》；二、安徽加乐农业科技有限公司于本判决生效之日起三十日内返还合肥新站高新技术产业开发区磨店社区管理委员会租赁土地，该土地上建筑物、附着物及林木归合肥新站高新技术产业开发区磨店社区管理委员会所有；三、安徽加乐农业科技有限公司于本判决生效之日起三十日内支付合肥新站高新技术产业开发区磨店社区管理委员会截至2019年12月31日的租金91190元（之后按照每年45595元计算至土地实际返还之日止）；四、驳回合肥新站高新技术产业开发区磨店社区管理委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2625元，减半收取1312.5元，由合肥新站高新技术产业开发区磨店社区管理委员会负担312.5元，安徽加乐农业科技有限公司负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  施建军二〇二〇年九月十一日书记员  俞小丹附：本案适用的法律条文第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十八条【结算、清理条款效力】合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。