河南省南阳市宛城区人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫1302民初1684号原告：丁红林，男，汉族，1967年3月5日出生，住河南省邓州市。委托代理人：孙春雨，河南青剑律师事务所律师，特别授权。被告：师国芬，女，汉族，1953年10月23日出生，住南阳市宛城区。委托代理人：董更新，河南大为律师事务所律师，特别授权。第三人：邓州市鑫泉房地产开发有限公司，住所地河南省邓州市新华路**，统一社会信用代码：91411381566472488R。法定代表人：梁景伟，任公司董事长职务。原告丁红林与被告师国芬、第三人邓州市鑫泉房地产开发有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告丁红林及其委托代理人孙春雨、被告师国芬的委托代理人董更新、第三人邓州市鑫泉房地产开发有限公司法定代表人梁景伟到庭了参加诉讼。原告丁红林诉称，2020年1月20日，原告（案外人）购买的位于邓州市白牛镇富贵花园的门面房上贴着宛城区人民法院张贴的（2020）豫1302执保34号公告，查封第三人所有位于邓州市××花园商铺××门面××、××房产，而其中的南门面7号房产是原告从第三人鑫泉公司所购买。原告于2013年12月8日，在白牛镇鑫泉富贵花园“开盘”销售时申请人委托其老表盛宁为其预定一座房屋，当时定金5,000元并领了预定的2楼3号门面房的奖品洗衣机一台。并于2014年8月4日与鑫泉公司签订了购房合同，2015年4月8日首付10万元，2015年12月26日以抵工程款的方式付清房款756,000元，并于2015年装修入住，并且原告在购买房屋后一直在找第三人办理房产登记手续，但均因找不到第三人而无法办理房产过户登记手续，而不是宛城区人民法院在（2020）豫1302执异70号执行裁定书中认定的原告对不能办理房产的过户登记自身有一定的过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告提供的证据完全符合能够排除执行的四种情形，故宛城区人民法院应重新查明事实真相，以维护原告人的合法权益，还原告一个公道，依法判如所请。请求：1、判决立即停止对原告购买的位于邓州市富贵花园2号楼门面房大门西3号房屋（2020）豫1302执异70号执行裁定书的强制执行。2、本案诉讼费用由被告承担。被告师国芬辩称，1、原告的诉请不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的全部条件，故原告不能证明其是案涉房屋所有人；2、请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。第三人邓州市鑫泉房地产开发有限公司辩称，刚开始工程款结算合同那一块是王观振签的，公司没有授权，这一块公司不清楚，购房合同是我签的，王观振是具体的经办人，包括跟师国芬这一块都是他办理的。我认可房子抵给原告的事实。原告丁红林为支持自己的主张向本院提交如下证据：1、收据一份。证明2013年12月8日富贵花园售房开盘时丁红林向邓州市鑫泉房地产公司交购房定金5,000元；2、丁红林身份证、个体工商户营业执照。证明丁红林与邓州市鑫泉房地产公司发生业务关系时身份是铝合金门窗店个体工商户；3、《不锈钢护栏制安工程施工合同》及《白牛富贵花园门面房一层铝合金门安装协议》及施工合同图纸。系2014年8月、12月丁红林与邓州市鑫泉房地产公司签订，证明丁红林为该公司富贵花园1号—4号楼制作、安装铝合金门窗及护栏、楼梯扶手、阳台、飘窗护栏等；4、鑫泉?富贵花园住宅认购协议（2015年12月26日）、收款收据、签协议时鑫泉公司法定代表人照片。证明丁红林以他为鑫泉公司富贵花园1号—4号楼制作、安装铝合金门窗及护栏、楼梯扶手、阳台、飘窗护栏等项目的工程款购买了富贵花园2号楼门面西3号房；5、邓州市人民法院（2016）豫1381民初2697号民事判决书、执行通知书、报告财产令。生效的民事判决书确认：2014年—2015年，（案外人）朱明军、本案原告丁红林二人共同在邓州市鑫泉房地产开发有限公司开发的邓州市富贵花园楼盘安装门窗。工程完工后，因开发商未能支付二人安装费用，经协商三方达成口头协议：丁红林取得邓州市富贵花园门面房一套，用于折抵开发商应付二人的安装费用；开发商所欠朱明军的安装费用由丁红林负责支付。2015年12月26日丁红林与鑫泉房地产公司签订富贵花园住宅认购协议时，向案外人朱明军出具了109,800元的欠条，经诉讼判决、执行。6、邓州市白牛乡白东村民委员会证明一份。证明丁红林自取得鑫泉房地产公司开发的2号楼3号门面后，其与家人一直在此居住生活。7、现场照片一组。证明丁红林一家人在富贵花园2号楼3号门面居住生活的真实情况。8、证人秦某、宁某、葛某出庭作证。证明丁红林自取得鑫泉房地产公司开发的2号楼3号门面后，其与家人一直在此居住生活而且因为开发商鑫泉房地产公司原法定代表人王观振下落不明等原因，丁红林取得的房屋一直无法办理产权手续，丁红林对此没有任何责任。9、宛城区人民法院（2020）豫1302民初550号民事裁定书、（2020）豫1302执保34号公告、（2020）豫1302执异70号执行裁定书各一份。证明引起本案执行异议之诉的原因。被告师国芬对原告丁红林所举证据发表如下意见：1、无意见，因为我也没见过具体格式。2、真实性无异议，证明方向无异议，因为仅凭身份证和个体工商户不能证明与鑫泉发生关系。3、真实性、证明方向均无异议。4、认购协议无异议，收据有异议，未看到双方确认对账单，此收据金额是否为工程款的扣款存疑。5、判决书、通知书、报告财产令真实性无异议，但是三方协议我未看到，看不到他的证据内容跟他的证明方向之间有关联性，所以证明方向有异议。6、证人证言，该证明中未注明出具证明人的一个联系方式，不符合单位证明的法定要件，该证据不予质证。7、现场照片真实性无异议。8、（1）因为第三人说没有授权物业，对身份存疑，证人证言不予认可。（2）因其与原告是亲属关系，影响证人证言客观公正性。（3）经被告询问，他主要负责看大门看房收水电费，但第三人说并未授权物业，且证人还领人看房不符合其身份，有虚假嫌疑。9、无异议，是我们保全的东西。第三人邓州市鑫泉房地产开发有限公司对原告丁红林所举证据发表如下意见：1、有异议，后面写的“代丁红林”应该不是原来就有的，是自己添上去的。2、无异议。3、有异议，公司没有授权。4、购房协议无异议。5、有异议，与本案没有关系，是他们之间的债务纠纷。6、证明真实性没有异议，但是内容不符合事实。我和梁学钦可以联系上。7、无异议。8、他们应该是属于自发管理的，公司没有委托任何人管理，他们证实的东西应该是事实，但是不是受公司委托，公司也没有给谁签署合同，要对项目进行物业这一块的管理。9、无异议。被告师国芬为支持自己的主张向本院提交如下证据：一、被告与鑫泉公司之间的民间借贷借款合同，证明被告与鑫泉之间存在借款关系。二、商铺认购协议和收款收据，证实双方之间以房抵债。因为鑫泉公司未取得房屋预售许可证，故该合同无效。然后依据民间借贷纠纷向法院起诉。三、被告鑫泉公司法定代表人梁景伟向师国芬出具的证明书，证明其出售给师国芬的房屋无其他纠纷的事实。原告丁红林对被告师国芬所举证据发表如下意见：一、1、借款合同真实性有异议，仅仅提供了借款合同和借据，但是这种大金额的借款合同和借据均没有银行转账等证据予以认证。2、还款计划书上落款是保证人鑫创企业管理咨询有限公司，所以说他真正的借款合同主体到底是本案的被告还是南阳市鑫创企业管理咨询有限公司不知道。二、认购协议书和收款收据。质证意见是认为其是不真实的，因为认购协议它是建立在借款合同的基础之上，如果说借款合同是虚假的，那么认购协议也肯定是虚假的。三、证明书，我们认为不能够作为证据使用，而且其内容是虚假的，因为他保证的未与第三方签订购房协议，这个实际情况是房屋已出售给本案的原告等人，不排除本案的第三人与被告串通进行逃债的可能性，而且该证明书未加盖第三人的公章。综合对这三份证据的质证意见是，本案的被告在起诉第三人的时间是按照民间借贷这一案由进行起诉的，本案的被告对涉案房屋不享有所有权。第三人邓州市鑫泉房地产开发有限公司对被告师国芬所举证据发表如下意见：收款收据是鑫创公司王盼盼开的，当时我们跟鑫创也是借贷关系，我们委托鑫创给我们出一部分资，给他们的空白合同，这一块不确定。第三人邓州市鑫泉房地产开发有限公司未向本院提交证据。对原被告双方均无异议的证据，本院予以认定。对有异议的证据在评理部分综合予以认定。经过原、被告的陈述、举证、质证和开庭审理，本院确认以下案件基本事实：原告师国芬与被告邓州市鑫泉房地产开发有限公司、王观振民间借贷纠纷一案，在审理期间，本院于2020年1月21日作出（2020）豫1302民初550号民事裁定书，查封被告邓州市鑫泉房地产开发有限公司、王观振所有的位于邓州市××牛镇××．××花园商铺××门面××、××门面××号或冻结被告邓州市鑫泉房地产开发有限公司、王观振所有的银行存款1,860,000元或同等价值财产。2020年1月21日，申请保全人师国芬依据（2020）豫1302民初550号民事裁定书立执保案，案号：（2020）豫1302执保34号。本院于2020年1月22日作出（2020）豫1302执保34号公告，查封被申请人邓州市鑫泉房地产开发有限公司、王观振所有的位于邓州市××牛镇××．××花园商铺××门面××、××门面××号的房产，并在案涉小区门岗及楼前多处张贴了查封公告。案外人丁红林不服对商铺南门面7号房的查封向本院提起执行异议，本院经审查认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房产登记在被申请人名下，案外人丁红林虽然向法院提供了其购买案涉房产的购房协议、收据、证人证言等相关证据，但其对不能办理过户登记，自身有一定过错。案外人丁红林对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故不能阻却执行。综上，案外人的异议理由不能成立，应予驳回，于2020年4月10日作出（2020）豫1302执异70号执行裁定书，驳回了案外人丁红林的异议请求。丁红林不服，提起案外人执行异议之诉。另查明，案外人丁红林在邓州市××路花洲书院西50米处经营邓州市丁红林铝合金门窗店。2013年12月8日，盛宁代丁红林向邓州市鑫泉房地产公司交售房定金5,000元。2014年8月11日，丁红林作为承包方与发包方邓州市鑫泉房地产开发有限公司签订了《不锈钢栏杆制安工程施工合同》，双方约定承包内容为富贵花园1#-4#楼梯扶手、阳台及飘窗护栏不锈钢栏杆制安专项工程，承包方式为包工包料。承包单价为采用固定单价合同，固定单价为：楼梯扶手人民币75元/m，阳台护栏人民币85元/m，飘窗护栏人民币63元/m。工程结算为按实结算，丁红林需提供发票与发包方直接进行工程结算。付款方式为丁红林自筹资金组织生产，发包方不提供预付款，本工程“制安”工作全部结束，经发包方验收合格后，发包方向承包方丁红林付至结算价的98%，余款2%作为保修金，在工程保修期一年满后且保修期间无质量问题，发包方向承包方丁红林一次性付清保修金，保修期从工程竣工验收合格之日开始计算。2014年12月17日，丁红林作为乙方邓州市恒延铝业代表与甲方邓州市鑫泉房地产开发有限公司签订了《白牛富贵花园门面房一层铝合金门安装协议》，双方约定承包范围为白牛镇富贵花园门面房铝合金门安装与维护。工程承包方式为包工包料，付款方式为按实结算，双方约定单价为140元/平方米，验收合格后，凭票据付总价款的80%，三个月后付总价款的19%，质保期满付总价款的1%。上述工程完工后，因邓州市鑫泉房地产开发有限公司未能按约定支付安装费用，丁红林与另外一名施工人员朱明军和开发商协商后达成口头协议：丁红林取得邓州市富贵花园门面房一套，用于折抵开发商应付二人的安装费用；开发商所欠朱明军的安装费用由丁红林负责支付。2015年12月26日，丁红林作为乙方与甲方邓州市鑫泉房地产开发有限公司签署了认购协议，协议约定：“乙方自愿认购由甲方开发的位于河南省邓州市白东社区富贵花园项目2号楼门面房大门西3号房（以下简称该房屋，此认购房号为暂定房号，最终以政府部门认定编号为准）；建筑面积约为210平方米。单价为3,600元/㎡，总价为756,000.00元整。……。付款方式为一次性付款。签订协议当日乙方应向甲方支付认购金100,000元整，本协议签订后，乙方最迟应于2015年12月26日前向甲方一次性付清该房屋全部剩余房款：656,000元整。”。协议签订当日，鑫泉房地产公司出具收据一份，“今收到丁红林756,000元系付富贵花园2号楼门西西3号房”。同日丁红林向朱明军出具欠条一份，载明：“欠条今欠朱明军富贵花园款拾叁万伍仟捌佰元（135800）用于大门西第三座门面房款，丁红林2015年12月26日”。后经追要，丁红林仅支付朱明军26,000元，下欠109,800元未能偿还，朱明军于2016年7月14日在邓州市人民法院对丁红林提起诉讼，要求其偿还下余欠款，上述抵债及欠款事实已被邓州市人民法院2016年9月15日作出的（2016）豫1381民初2697号民事判决书予以确认。又查明，邓州市鑫泉房地产开发有限公司分别与师国芬于2015年3月10日、17日、23日，4月7日、12日、23日，5月13日签订借款合同七份，约定自师国芬处借款100,000元、170,000元、120,000元、90,000元、240,000元、120,000元、190,000元，借款月利率为15‰，借款期限均为三个月。师国芬称因邓州市鑫泉房地产开发有限公司未能按期还款，师国芬与该公司协商拟以公司房产抵偿债务。2015年7月30日，师国芬作为乙方与甲方邓州市鑫泉房地产开发有限公司签订了两份商铺认购协议，分别约定将富贵花园项目南门面7号、10号商铺（认购协议约定上述认购房号为暂定房号，最终以政府部门认定编号为准）出售给乙方。7号商铺建筑面积为227.34平方米，单价为3,480元/㎡，总价为791,143.2元整，优惠后总房款为651,329.1元整，付款方式为2015年7月30日前一次性付清；10号商铺建筑面积为215.1平方米，单价为3,480元/㎡，总价为748,546元整，优惠后总房款为616,261.5元整，付款方式为2015年7月30日前一次性付清。同日，邓州市鑫泉房地产开发有限公司为师国芬出具了四份收款收据，分别为南门面7号商铺房款636,552元、南门面7号商铺维修基金14,777.1元、南门面10号商铺房款602,280元、南门面10号商铺维修基金13,981.5元。认购协议签订后，师国芬认为因为鑫泉公司未取得房屋预售许可证，故上述两份认购协议无效，此后以民间借贷纠纷为案由于2020年1月21日向本院提起诉讼，并在该诉讼中依据上述两份认购协议申请本院查封了鑫泉．富贵花园商铺南门面7号、南门面10号两处。再查明，案涉小区因手续不全，原、被告双方提供的认购协议中所确定的认购房号均为暂定房号。庭审中要求邓州市鑫泉房地产开发有限公司提供案涉小区的相关图纸及材料以便确定案涉房产的具体位置，该公司未能提供。原告提起执行异议的起因是本院张贴的公告系在原告购买的房屋两门之间墙上张贴，原告认购的房屋共两层三间门洞为一套，位于小区大门自东向西数第七、八、九间，三间门面中间无隔断，房内西侧共用一个楼梯通向二楼。原告师国芬与被告邓州市鑫泉房地产开发有限公司、王观振民间借贷纠纷一案尚未进入执行程序。本院认为，本案系案外人对保全裁定不服，基于实体权利对被保全财产提出异议而引发的执行异议之诉。本案原告丁红林对本院查封富贵花园项目南门面7号商铺存在异议，向本院提起案外人执行异议之诉，并提交了其与邓州市鑫泉房地产开发有限公司签订的认购协议书以证实其对位于河南省邓州市白东社区富贵花园项目2号楼门面房大门西3号房拥有排除执行的权利，依据丁红林提供的认购协议可以看出其购买的房屋房号为2号楼门面房大门西3号房，建筑面积约为210平方米；而本院查封的房产系南门面7号商铺，建筑面积为227.34平方米，依据现有证据不能认定异议人丁红林购买并提出异议的房产与本院查封的房产系同一套房产，也不能认定异议人是与本案有直接利害关系的公民，因此，异议人丁红林并非本案的适格原告，应依法驳回其起诉。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项之规定，裁定如下：驳回原告丁红林的起诉。案件受理费11,360元，予以退回。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  刘琳瑜审 判 员  丁心然人民陪审员  闫林毅二〇二〇年九月十日书 记 员  王冬丽