北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初24764号原告：北京艾德物业管理有限公司，住所地北京市丰台区草桥欣园****楼****。法定代表人：吴丽朋，执行董事。委托诉讼代理人：刘泽政，北京市青山律师事务所律师。被告：北京芝麻开餐饮管理服务有限公司第二分公司，营业场所北京市丰台区草桥欣园二区9号楼A座二层A206A210。负责人：周东伟，总经理。委托诉讼代理人：贾舒森，北京秉道律师事务所律师。原告北京艾德物业管理有限公司（以下简称艾德物业公司）与被告北京芝麻开餐饮管理服务有限公司第二分公司（以下简称芝麻开公司第二分公司）合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告艾德物业公司的委托诉讼代理人刘泽政，被告芝麻开公司第二分公司的法定代表人周东伟及委托诉讼代理人贾舒森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告艾德物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付2018年8月2日至2019年8月l日的物业费437,270元；2.判令被告支付自2018年8月3日起至实际支付之日止，以437,270元为基数，按照日千分之三的标准计算的违约金；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、关于本案合同关系的基本事实：2016年7月23日，北京德茗鑫置业有限公司（以下简称德茗鑫公司）将北京市丰台区草桥欣园二区9号楼A座铺位号二层A201、A202、A203、A205、A206、A207、A208、A209、A210、A211号商铺租赁给北京徽珍源餐饮管理有限公司（以下简称徽珍源公司），合同号为A2-1，租赁建筑面积为3306平方米，经营用途为餐饮、办公、培训，租赁期为10年，第1至3年的租金标准为4.1元/㎡（建筑面积）/天，第4至5年的租金标准为4.31元/㎡（建筑面积）/天，第6至7年的租金标准为4.53元/㎡（建筑面积）/天，第8至9年的租金标准为4.76元/㎡（建筑面积）/天，第10年的租金标准为5元/㎡（建筑面积）/天，租金交纳方式为押二付六，在前一期租金对应的租期届满前15日内支付下一期租金。2016年8月2日，德茗鑫公司与徽珍源公司签订《商户交房确认书》；2016年10月18日，徽珍源公司将上述商铺中的A201、A202号商铺转租给北京芝麻开餐饮管理服务有限公司（以下简称芝麻开公司），徽珍源公司与芝麻开公司签订租赁合同，合同号为A2－1&2，租赁建筑面积为1200平方米，经营用途为餐饮，租赁期为10年，第l至3年的租金标准为4.8元/元（建筑面积）/天，第4至5年的租金标准为5.18元（建筑面积）/天，第8至9年的租金标准为6.03元/㎡（建筑面积）/天，第10年的租金标准为6.49元／㎡（建筑面积）/天，租金交纳方式为押二付六，前一期租金对应的租期届满前13日内支付下一期租金；双方还在租赁合同中特别注明：“若租赁期间乙方经营效益较好，乙方应适当酌情给甲方增加租金标准”。2017年7月13日，徽珍源公司与北京尚福春餐饮有限公司（以下简称尚福春公司）签订《确认函》，确认徽珍源公司对外签订的租赁、装修、采购等合同的权利、义务的享有、承担者为尚福春公司。二、关于本案物业关系的基本事实2016年8月2日，艾德物业公司与尚福春公司签订《物业管理服务协议书》，约定物业服务费标准为1元/㎡（建筑面积）/天，2016年8月2日至2017年8月1日的物业费为1,206,690元，该年度期间届满15日前交纳下一年度的物业服务费；2017年8月2日，艾德物业公司与尚福春公司续订《物业管理服务协议书》，物业服务费标准仍为1元/㎡（建筑面积）/天。另，徽珍源公司与芝麻开公司签订的租赁合同第三条约定，被告并与甲方签订《物业服务协议书》（以甲方与德茗鑫公司委托的物业公司签订的物业服务协议条款为准）。三、关于《交款协议书》的有关约定尚福春公司因经营不善，不能及时向原告支付租金，导致原告屡次发函催促；为避免各方利益受损，原告、被告、尚福春公司、德茗鑫公司于2018年1月9日签订《交款协议书》（其中，甲方为尚福春公司，乙方为芝麻开公司第二分公司，丙方为德茗鑫公司，丁方为艾德公司），主要内容如下：“一、甲方同意乙方今后将房租直接交予丙方、物业费直接交予丁方。二、乙方将2017年12月17日-2018年6月16日租金共1,049,448元（大写：壹佰零肆万玖仟肆佰肆拾捌元整）于2018年1月15日前直接交予丙方。三、乙方将2017年8月2日至2018年8月1日物业费437,270元（大写：肆拾叁万柒仟贰佰柒拾元整）于2018年1月15日前直接交予丁方。四、乙方应按照上述第一、二、三条的约定支付租金和物业费，后续的租金和物业费，乙方应在收到丙方和丁方的通知后及时交纳；如乙方不能按照约定或通知交纳，应按照应付款总金额日千分之三向丙方和丁方支付相应违约金，且丙方和丁方有权直接采取停水停电等措施予以催收，由此造成的一切后果，均由乙方自行承担；在交清房租和物业费后，丙方和丁方保证相应租期和物业期内的乙方的水电正常交纳供应，否则应赔偿乙方的相应损失（但遇法律规定的不可抗力因素除外）。”要特别说明的是：《交款协议书》中六个月租金的计算方式为：4.8元/㎡（建筑面积）/天×1198平方米×365天÷2=1,049,448元，故芝麻开公司的租赁建筑面积已由1200平方米变更为1198平方米，物业费437,270元也是依据1198平方米计算的（1198平方米*365*1元/㎡（建筑面积）/天）。四、关于被告违约的事实上述《交款协议书》签订后，芝麻开公司依约支付了2017年12月17日至2018年6月16日租金共1,049,448元、2017年8月2日至2018年8月1日物业费437,270元。就2018年8月2日至2019年8月1日的物业费437,270元的交纳事宜，艾德公司依据《交款协议书》，于2018年7月19日向芝麻开公司催收，但芝麻开公司以尚福春公司租赁面积欺诈，已向法院提起诉讼为由予以拒绝。综上所述，被告的违约行为已给原告的合法权益造成重大损害，经与被告、芝麻开公司多次协商未果，原告依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。芝麻开公司第二分公司答辩称：原被告双方无合同，依据合同相对性，我方和尚福春公司是合同相对方，因此原告的诉讼请求无合同及法律依据；《交款协议书》第一页系伪造，不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月23日，德茗鑫公司与徽珍源公司签订《租赁合同》，徽珍源公司承租丰台区草桥欣园二区9号楼A座A201-203，A205-211号商铺，租期自2016年7月15日至2026年7月14日。2016年10月18日，徽珍源公司（甲方）与芝麻开公司（乙方）签订《租赁合同》（合同号为A2-1&2）约定，甲方将坐落于北京市丰台区草桥欣园二区9号楼A座铺位号为A201、A202号商铺（以下简称租赁商铺）租赁给乙方；甲方租赁给乙方的租赁商铺建筑面积为1200平方米。甲方同意乙方将上述租赁商铺作为经营餐饮用途，乙方经营品牌为芝麻开火锅，经营期间乙方如果改变房屋用途，需经甲方同意，否则将视为乙方违约；租赁期为10年，自2016年7月15日起至2026年7月14日止，租金起始日自装修免租期结束后首日开始；装修免租期：甲方给予乙方装修免租期90天，装修免租期自甲方从德茗鑫公司签收《租赁商铺交付确认书》之日起计算（即2016年8月2日起算）；甲方从德茗鑫公司签收《租赁商铺交付确认书》之日，即为乙方已接受租赁商铺场地，并与甲方签订《物业服务协议书》（以甲方与德茗鑫公司委托的物业公司签订的物业服务协议条款为准）；双方商定，该商铺全年净租金为2,102,400元，每月租金为175,200元。物业费详见另行签订的《物业服务协议书》。……乙方在前一期租金对应的租期届满前13日内，向甲方支付下一期租金；该商铺是甲方与德茗鑫公司签订租赁合同基础上的一部分区域转租（分租）商铺，乙方知晓并认同此情况。如果在租赁期内，因各种原因致使甲方与德茗鑫公司解除租赁合同，在此基础上导致甲方与乙方合同无法履行，不视为甲方违约。但甲方有义务协助乙方与德茗鑫公司商谈继续租赁该商铺事宜；乙方未按时向甲方支付租金的，每逾期一天，除付清所欠款项外，乙方每天应向甲方支付所欠款项总额3‰的违约金。本合同未尽事宜由甲、乙双方协商解决，并另行签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力；本合同签署后，进场前双方另行签署《物业服务协议书》《租赁商铺交付确认书》等相关文件；此合同甲方名称为临时借用，待经营场所餐厅在工商部门的营业执照申请批复后，此合同甲方即变更为经营场所餐厅对应公司的名称（加盖餐厅经营场所对应公司的印章即可），其他条款不变。合同签订后，芝麻开公司交纳了履约保证金，合同双方履行了案涉商铺的交付工作。2017年9月21日，尚福春公司（甲方）与芝麻开公司（乙方）签订《补充协议书》载明，甲乙双方于2016年10月18日签订合同号为A2-1&2的租赁合同，租赁合同中甲方为临时借用‘徽珍源公司’，根据合同最后一款规定，在加盖实际经营公司印章后，甲方自动变更为‘尚福春公司’，现甲乙双方经友好协商，签订如下补充协议：甲乙双方一致确认：房屋装修免租期的终止日期为2016年12月16日，即2016年12月17日为正式起租日，开始计算租金。租期为2016年8月2日至2026年10月1日。本补充协议生效之日，双方就起租日问题再无纠纷，乙方应根据该日期向甲方支付后续租金；2017年6月18日至2017年12月17日半年租金1,051,200元，乙方应于2017年9月30日前将本期半年租金支付至甲方指定账户。如果超过上述日期，乙方按未付款金额的日千分之三支付违约金；乙方应按照第1条约定的期限支付租金，后续租金应在前一期租期届满15日前缴纳（第2条约定的支付日期除外），如果乙方未按期支付（包括未按照第2条约定的期限支付），经甲方书面催告后超过15日仍未支付的，甲方有权采取停水停电等措施。艾德物业公司提交其与尚福春公司于2016年8月2日签订《物业管理服务协议书》，就丰台区草桥欣园二区9号楼A座A201-203，A205-211号，建筑面积3306平方米的共有部位和共用设施约定物业服务费标准为1元/㎡（建筑面积）/天，2016年8月2日至2017年8月1日的物业费为1,206,690元，该年度期间届满15日前交纳下一年度的物业服务费；2017年8月2日，艾德物业公司与尚福春公司续订《物业管理服务协议书》，物业服务费标准仍为1元/㎡（建筑面积）/天。注：物业服务费用于支付以下但不限于下列发生的：公共区域保洁、保安、绿化、公共照明费；公共区域保险费、固定资产折旧费、物业管理服务人员薪酬等、空调制冷采暖费等。现艾德物业公司以合同纠纷，将芝麻开公司第二分公司诉至本院，要求芝麻开公司第二分公司支付2018年8月2日至2019年8月l日的物业费及违约金；在本案审理过程中，艾德物业公司提交2018年1月9日，尚福春公司（甲方）、芝麻开公司第二分公司（乙方）、德茗鑫公司（丙方）、北京艾德物业管理有限公司（丁方）签订的《交款协议书》约定：“一、甲方同意乙方今后将房租直接交予丙方、物业费直接交予丁方。二、乙方将2017年12月17日-2018年6月16日租金共1,049,448元（大写：壹佰零肆万玖仟肆佰肆拾捌元整）于2018年1月15日前直接交予丙方。三、乙方将2017年8月2日至2018年8月1日物业费437,270元（大写：肆拾叁万柒仟贰佰柒拾元整）于2018年1月15日前直接交予丁方。四、乙方应按照上述第一、二、三条的约定支付租金和物业费，后续的租金和物业费，乙方应在收到丙方和丁方的通知后及时交纳；如乙方不能按照约定或通知交纳，应按照应付款总金额日千分之三向丙方和丁方支付相应违约金，且丙方和丁方有权直接采取停水停电等措施予以催收，由此造成的一切后果，均由乙方自行承担；在交清房租和物业费后，丙方和丁方保证相应租期和物业期内的乙方的水电正常交纳供应，否则应赔偿乙方的相应损失（但遇法律规定的不可抗力因素除外）。”下方有四方的盖章。芝麻开公司第二分公司对上述《交款协议书》的第一页内容真实性有异议，称与双方在微信中协商的内容不一致。另，艾德物业公司提交德茗鑫公司于2018年6月13日向芝麻开公司发送的催收租金告知函，2018年7月18日第二次向芝麻开公司第二分公司发送的限期缴纳房租的告知函；另提交其于2018年7月19日向芝麻开公司发送的物业管理费交款通知书，芝麻开公司于2018年7月18日向德茗鑫公司发出关于限期缴纳房租回函，载明：……因尚福春公司于2018年5月1日已停止营业……。现三司正在协调中，对于德茗鑫公司限期缴纳租金的公函，我公司认为与我公司无关。因协调内容涉及芝麻开火锅与尚福春公司解除协议，与德茗鑫公司重新签订的协议涉及租期、租金及租赁主体等内容，现一切在商谈中。……”另案关联诉讼中，德茗鑫公司起诉芝麻开公司第二分公司，要求支付2018年12月17日的房屋使用费等；该案中，德茗鑫公司提交其与尚福春公司于2018年12月5日签订的《商铺租赁合同解除协议》，尚福春公司于2018年12月5日向芝麻开公司发出的《解除租赁合同暨限期腾退通知书》，其中，《解除租赁合同暨限期腾退通知书》载明：我司与芝麻开公司于2016年10月18日签订的《租赁合同》，自本通知到达贵司之日起解除，贵司应于2018年12月16日前从A201、A202号商铺腾退完毕；次日，德茗鑫公司发出《限期腾退通知书》，载明；芝麻开公司务必于2018年12月16日前从A201、A202号商铺腾退完毕。另，艾德物业公司提交建设用地规划许可证、房屋使用证明等确认德茗鑫公司对涉案商铺拥有转租权利。芝麻开公司第二分公司称未收到上述通知书及函件。另，芝麻开公司第二分公司提交交款凭证及转账支票载明：2018年1月17日，尚福春公司为芝麻开公司开具发票，显示收取2017年12月17日至2018年6月16日租金共1,049,448元、2017年8月2日至2018年8月1日物业费437,270元；芝麻开公司第二分公司称本案系其与尚福春公司之间的纠纷，其向尚福春公司交纳物业费，与本案原告艾德物业公司无关。2019年，芝麻开公司将尚福春公司作为被告，以房屋租赁合同纠纷诉至法院请求撤销原、被告签订的编号为A2-1＆2《租赁合同》，被告返还原告自2016年12月18日起至2018年6月17日止多交的租金共人民币910,563.68元（面积差346.484平米×4.8元×547.5天）等诉讼请求。在该案审理中，双方均认可，芝麻开公司已交纳至2018年6月16日案涉商铺租金；双方一致认可，案涉商铺于2018年8月22日由德茗鑫公司断水断电；案涉商铺仍由芝麻开公司第二分公司控制中。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，艾德物业公司向芝麻开公司第二分公司主张权利的依据为各方签署的《交款协议书》，内容为：芝麻开公司第二分公司应按照上述约定支付租金和物业费，后续的租金和物业费，乙方应在收到丙方和丁方的通知后及时交纳。但上述《交款协议书》的履行基础为徽珍源公司（后为尚福春公司）与芝麻开公司签订《租赁合同》（合同号为A2-1&2）的实际履行，在本案查明中，艾德物业公司、尚福春公司主张2018年12月16日起已解除租赁合同关系，并据此主张后续使用费等诉讼请求，而芝麻开公司第二分公司对上述解除不认可，称双方合同关系尚在争议中。根据法律规定，当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。现芝麻开公司第二分公司与尚福春公司就合同解除存在争议，《交款协议书》对解除后事宜未做约定，艾德物业公司主张解除后的物业费及其他诉讼请求，本院难以予以支持。综上，本院支持的期间为：2018年8月2日至2018年12月l5日的物业费共计161,730元。另本院需说明的是，关于芝麻开公司第二分公司与尚福春公司由此产生的纠纷，各方可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十四条之规定，判决如下：一、北京芝麻开餐饮管理服务有限公司第二分公司于本判决生效之日起十日内支付北京艾德物业管理有限公司2018年8月2日至2018年12月l5日的物业费161,730元；二、驳回北京艾德物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7859元，由北京艾德物业管理有限公司负担3859元（已交纳），由北京芝麻开餐饮管理服务有限公司第二分公司负担4000元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  杨 静人民陪审员  张玉华人民陪审员  王宏霞二〇二〇年九月二十八日书 记 员  李京文