广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初32430号原告（反诉被告）：广州张氏物业投资有限公司，住所地广州市白云区云城街萧岗工业区荔园北路**203，统一社会信用代码91440101MA59RE1M6G。法定代表人：张文奇。委托诉讼代理人：黄晓明，广东平英律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市振达物业管理有限公司，住所地广州市白云区大金钟**柯子岭肉菜市场****，统一社会信用代码91440111669962412C。法定代表人：林宝贵，经理。被告：林宝贵，男，汉族，1974年4月4日出生，身份证住址福建省福清市，上述两被告的共同委托诉讼代理人：邓敏，广东保得利律师事务所律师。广州张氏物业投资有限公司（以下简称张氏公司）与广州市振达物业管理有限公司（以下简称振达公司）、林宝贵租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。张氏公司及其委托诉讼代理人黄晓明，林宝贵与振达公司的共同委托诉讼代理人邓敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张氏公司诉称：我方与振达公司于2018年4月1日签订《租赁合同》，约定振达公司将位于广州市白云区*镇*村第十四社*一块土地出租我方作场内停车场使用，租期为24个月，自2018年4月1日至2020年3月31日止。双方约定协议签订日，我方向振达公司缴纳保证金20000元，然后进场装修。直到2018年7月9日，我方向振达公司缴纳保证金100000元及租金42000元。但我方经营至2018年7月23日便收到广州市白云区*镇违法用地和违章建筑案件责令整改通知书，该通知书确定我方承租的场地属于违法用地，要求立即停止违法行为，导致我方无法继续经营。现特向法院提起诉讼，请求判令：1、振达公司、林宝贵与我方于2018年5月26日签订的《租赁合同》无效；2、振达公司、林宝贵向我方退还保证金10万元、租金42000元；3、振达公司、林宝贵赔偿我方经济损失560000元；4、本案诉讼费由振达公司、林宝贵承担。振达公司、林宝贵共同辩称：要求返还的保证金按实际收取的金额我方愿意予以扣除，因为合同已经终止。对于地面硬化的损失费请求法院驳回，因为张氏公司提供的损失依据不客观真实，该损失是由于张氏公司自己的过错造成的，跟我方没有任何关联。实际上，张氏公司是在2018年3月找到振达公司商量涉案土地的租赁事宜，双方就租赁期限、每月租金以及土地用途等主要事项口头协商一致，随后张氏公司便进场使用土地。后张氏公司将其打印好的《租赁合同》拿给振达公司签署，振达公司发现张氏公司提出近一年的免租期就不同意，没有与其签订书面租赁合同。自2018年4月25日至2018年7月9日，张氏公司分批向我方支付押金及租金共计128600元，双方形成事实租赁关系。另据我方了解，从2018年4月起，张氏公司将涉案土地转租给了案外人田飞，并收取其租金。直至2019年5月，田飞不再需要6000平方米的面积，张氏公司便将租赁地块退回给我方。双方存在事实租赁关系共计14个月（从2018年4月至2019年5月），累计租金为588000元，扣除张氏公司已向我方支付的128600元后，张氏公司仍欠振达公司租金459400元。振达公司向法院提起反诉，请求判令：1、张氏公司向振达公司支付2018年4月1日至2019年5月31日期间的土地占有使用费459400元；2、张氏公司承担反诉的全部诉讼费用。针对振达公司的反诉，张氏公司辩称：振达公司知道涉案土地性质为农用地，仍出租给我方开办汽车维修厂、停放车辆等经营性活动，因涉案土地存在违法用地行为，被有关部门责令停止违法行为并限期拆除违章建筑及恢复土地原状。涉案租赁合同因违反强制性规定而无效，振达公司应当赔偿我方进行投资建设所造成的全部损失。合同约定了免租期，作为我方给场地内倒水泥和建房的补助，我方无需向两被告支付土地使用费。涉案地块在2019年2月已被政府征收，任何单位和个人均无权私自利用案涉土地。双方约定每月租金42000元的条款不是独立存在的，如果没有免租期等条款，双方协商的每月租金肯定不是42000元，被告撇开案涉合同的其他条款来谈月租金是不合理、不公平的。综上，请求驳回振达公司的反诉请求。经审理查明，张氏公司主张与振达公司签订了《租赁合同》，并提供了该合同的照片打印件。该合同载明：振达公司将位于广州市白云区*镇*村第十四社*一块土地出租给张氏公司使用，面积大约6000平方米左右，租金每月42000元，在每月5日前交纳；租赁期限自2018年4月1日至2020年3月31日止，起租日为2019年3月1日，自2018年4月1日至2019年2月28日为免租期，作为振达公司给张氏公司在场地内倒水泥和建房的补助；张氏公司须向振达公司交纳租赁保证金100000元，该保证金在合同期满后，张氏公司无违约、无拖欠租金、管理费及无损坏振达公司财产时，振达公司应将保证金无息退还给张氏公司。在租赁期间如国家建设需要征用，双方都应无条件服从，征得之款项全部归振达公司所有，与张氏公司无关。合同期满前三个月，振达公司应用书面形式通知张氏公司是否继续租赁，如停租张氏公司应按合同截止期限搬迁；张氏公司在租用期间增建、装修得建筑物和一切嵌装在房屋结构或者墙体内的设备，以及供水、供电设备应完好无偿的留给振达公司。该合同抬头乙方（即承租人）处有张氏公司的盖章及其法定代表人张文奇的签名，甲方（即出租人）落款处仅有打印的“广州市振达物业管理有限公司”字样，无公司盖章或个人签名。振达公司对上述合同中关于免租期的内容不予认可，对合同所载的其他内容均无异议，并确认其员工王泽龙曾通过微信将上述《租赁合同》的照片发送给张氏公司的法定代表人张文奇，但表示双方仅就此达成口头约定，因不同意张氏公司主张的免租期，故未在上述租赁合同上盖章，亦未保管该合同原件。2018年4月，振达公司将涉案土地交付给张氏公司使用，张氏公司遂在该土地上进行施工以作教练场使用。2018年5月1日，张氏公司与案外人广东伯乐驾驶培训有限公司（以下简称伯乐公司，签约人为田飞）签订合同，将涉案场地转租给伯乐公司，租赁期限为2018年5月1日至2023年4月30日，每月租金为49000元，伯乐公司须向张氏公司交纳保证金49000元。该合同签订后，张氏公司将涉案场地交由伯乐公司实际使用。2018年4月3日、2018年4月9日、2018年4月25日、2018年5月18日、2018年6月25日，张氏公司分别向振达公司支付20000元、15000元、30000元、49000元、9000元，共计123000元。张氏公司称另以现金方式向林宝贵支付了20000元的现金，振达公司及林宝贵对此不予确认，张氏公司亦未提供相应的证据证实，故本院对此不予确认。对于上述123000元款项中超出100000元的部分，张氏公司称是预付的租金。2018年7月，因张氏公司在涉案土地上施工涉嫌土地违法行为，被相关政府部门责令停工，恢复土地原状。2018年8月17日，该地块上建造的设施被行政机关依法强制拆除。张氏公司称此后涉案场地就没有使用了，伯乐公司实际只承租了三个月，部分租金共128000元，未向其支付2018年7月的部分租金及之后的租金，其于2018年10月与伯乐公司解除了租赁合同，并将涉案场地退还给振达公司。2019年4月11日，案外人广州市龙归镇经济发展公司在涉案场地张贴通知，告知出于空港大道三期项目建设需要，对征地红线范围内的厂房进行征收拆迁，请承租方于2019年5月15日前搬迁完毕。庭审中，振达公司称其于2019年5月31日将涉案土地收回，双方未办理书面交接手续。张氏公司称在涉案土地上的设施被有关部门拆除后，其曾要求林宝贵赔偿损失，林宝贵称免租期未到，且有办法帮忙处理好；林宝贵对此不予认可，张氏公司亦未提供证据证实其曾明确表示将涉案土地返还给振达公司。振达公司未能提供证据证实其曾明确向张氏公司表示不同意免租期及不同意在合同上盖章，亦未能提供证据证实其曾催促张氏公司交纳涉案土地的租金及交还涉案土地。诉讼中，本院依法向广州市规划和自然资源局发函查询涉案土地的权属及规划用途情况。该局复函称该地块无登记信息，地块，地块总规位于适建区及四线；大部分控规未覆盖，东、西侧局部涉及生产防护绿地。本院另依法委托广东证诚价格评估有限公司对涉案土地上练车场工程的价格进行评估。该公司出具评估报告书，评定工程总价值为358772元。张氏公司、振达公司及林宝贵对该评估报告书均无异议。张氏公司为此垫付评估费18000元。以上事实，有微信聊天记录、银行转账记录、责令整改通知书、租赁合同、复函、评估报告书及当事人陈述等证据证实。本院认为，林宝贵并非涉案租赁合同的相对方，张氏公司要求林宝贵承担涉案债务于法无据，本院对此不予支持。结合双方诉辩意见，本案主要存在以下争议焦点：一、关于涉案《租赁合同》是否成立及其效力。振达公司已认可张氏公司曾向其交付签好名的《租赁合同》，其如对合同中关于免租期的内容有异议，理应向张氏公司明确提出，而实际上其既未提供证据证实其曾就此提出过异议，亦未提供证据证实其曾明确表示不同意在合同上盖章，相反，其仍将涉案土地交由张氏公司使用，且未有证据证实其在合同约定的免租期内曾要求张氏公司交纳租金，这与振达公司所称不同意免租期的主张明显不符，故本院对振达公司的抗辩意见不予支持，视为振达公司已认可涉案《租赁合同》约定的内容。然涉案土地大部分并非建设用地，振达公司将其出租给张氏公司用作建设用途，已违反法律禁止性规定，故涉案《租赁合同》依法应为无效合同。二、关于保证金返还及损失赔偿事宜。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现张氏公司要求振达公司返还保证金及赔偿损失符合法律规定，本院对此予以支持。张氏公司以转账方式支付保证金100000元，其要求返还该部分保证金的主张本院予以认可。张氏公司在涉案土地上进行施工产生损失358772元，但双方已约定了免租期，并作为振达公司给张氏公司在场地内倒水泥和建房的补助，而张氏公司在2018年5月至7月的三个月实际将涉案场地出租并收取租金128000元，该部分租金收益应在上述损失中予以抵扣，否则张氏公司在既享受免租期，又收取租金的情况下，仍将其在涉案土地上进行使用的全部费用作为损失明显不合理。扣除上述租金收益128000元后，张氏公司因进行施工产生的实际损失应为230772元。张氏公司及振达公司对涉案合同无效均存在过错，本院酌定双方各承担50%的损失，则振达公司尚应向张氏公司赔偿损失115386元。三、关于2018年4月1日至2019年5月31日期间的土地占有使用费。如前所述，本院认定振达公司已认可涉案《租赁合同》约定的内容，则自2018年4月1日至2019年2月28日为免租期，振达公司要求张氏公司支付该期间的占有使用费的诉请本院不予支持。相关行政部门在2018年8月拆除了涉案土地上建造的设施，涉案合同已无法继续履行，则振达公司理应及时收回涉案土地，张氏公司最迟亦应在2019年3月1日免租期结束后明确表示交还涉案土地，但双方均未提供证据证实曾主动要求对方办理土地交接事宜，由此导致产生占有使用费损失，双方对此均存在过错，故本院酌定双方各承担50%的损失，即该期间的土地使用费参照合同约定的租金标准的50%计算。广州市龙归镇经济发展公司在征收拆迁通知中已明确要求承租方于2019年5月15日前搬迁完毕，涉案土地占有使用费应计至2019年5月15日止，在此之后的土地占有使用费本院不予支持，则张氏公司须向振达公司支付的2019年3月1日至2019年5月15日期间的土地占有使用费应为52161.29元（21000元/月×2个月+21000元/月×15天÷31天）。张氏公司已预付租金23000元，该部分款项应予以扣减，扣减后振达公司尚应向张氏公司支付土地占有使用费29161.29元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认广州张氏物业投资有限公司与广州市振达物业管理有限公司之间的涉案《租赁合同》无效；二、自本判决生效之日起三日内，广州市振达物业管理有限公司向广州张氏物业投资有限公司返还保证金100000元；三、自本判决生效之日起三日内，广州市振达物业管理有限公司向广州张氏物业投资有限公司赔偿损失115386元；四、自本判决生效之日起三日内，广州张氏物业投资有限公司向广州市振达物业管理有限公司支付土地占有使用费29161.29元；五、驳回广州张氏物业投资有限公司的其他诉讼请求；六、驳回广州市振达物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费10820元，由广州张氏物业投资有限公司负担7500.23元，广州市振达物业管理有限公司负担3319.77元；反诉受理费4055.9元，由广州张氏物业投资有限公司负担257.46元，广州市振达物业管理有限公司负担3798.44元；评估费18000元，由广州张氏物业投资有限公司与广州市振达物业管理有限公司各负担9000元。广州市振达物业管理有限公司负担的上述本诉受理费及广州张氏物业投资有限公司负担的上述反诉受理费均应在本判决生效之日起三日内向本院缴纳。广州市振达物业管理有限公司负担的上述评估费9000元应在本判决生效之日起三日内直接支付给广州张氏物业投资有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张旭增人民陪审员  白春爱人民陪审员  黎卫国二〇二〇年九月十八日书 记 员  冼颖斯李幸锋