海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2020）琼97民终1302号   上诉人(原审被告)：东方滨海花园房地产开发有限公司。   法定代表人：郑某，该公司董事长。   委托诉讼代理人:娄某。   上诉人（原审原告）：康某，住黑龙江省伊春市伊春区。   委托诉讼代理人：孔某，海南嘉勋律师事务所律师。   上诉人东方滨海花园房地产开发有限公司（下称：东方滨海花园公司）与上诉人康某商品房销售合同纠纷一案，均不服海南省东方市人民法院（2020）琼9007民初561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   东方滨海花园公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，改判驳回康某一审的诉讼请求；2.一审、二审的诉讼费由康某承担。事实和理由：1.康某主张因东方滨海花园公司违约须支付违约金及诉讼律师费，没有事实和法律依据。2.应将东方滨海花园公司于2016年7月12日向东方市不动产登记中心提交的包括案涉房屋在内的海·东方一期办理不动产权登记的申请时间认定为东方滨海花园公司履行完成办证义务的日期。购房合同签订后，东方滨海花园公司积极办理房屋所有权证手续，于2016年1月11日已办好了案涉房屋在内的海·东方一期房权证总证，具备了办理分割案涉房屋的房屋所有权证的条件。但此时，国家政策发生重大变化，根据国务院2015年3月1日颁发的《不动产登记暂行条例》，由不动产登记机构统一受理不动产登记业务，东方市自2016年6月29日起已不再办理房屋所有权证。为维护业主利益，在无法及时与候鸟型业主协商的情况下，东方滨海花园公司主动于2016年7月12日向东方市不动产登记中心提交了包括案涉房屋在内的“办理不动产登记申请”及房屋分割明细，已完全履行了义务，如果依据原合同约定判定东方滨海花园公司违约，显然有失公平。3.房屋所有权证和不动产权证的办理手续及资料存在巨大差异，原合同约定办理的房屋所有权证，仅需要提供与房产有关的相关资料就可以办理，而不动产统一登记制度实行之后，需要进行地籍调查、土地测量、土地分割、不动产权总证、缴纳房屋公共维修基金及房屋契税及其它业主个人资料等程序才能进行办理不动产权登记，因此，办理不动产权证比原办理房屋所有权证所需要的流程更多，所需时间更长、所需材料更复杂。4.康某逾期缴纳房屋公共维修基金及房屋契税是办理不动产登记逾期的主要原因，康某缴纳房屋公共维修基金及房屋契税的日期应视为其履行办证义务的日期，康某应自行承担不动产逾期登记的责任。综上，请求支持东方滨海花园公司的上诉请求。   康某辩称，1.2016年7月12日只是东方滨海花园公司提交申请办证的时间，不是东方市不动产登记中心受理的时间。造成时间差应归责于东方滨海花园公司提交的材料不符合办证要求，一审法院将登记中心受理的时间作为办理房屋权属转移登记的时间，完全合法合理。2.东方滨海花园公司认为不动产统一登记制度实行后，办理手续客观在730天内无法履行。但根据城市房地产管理法及最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释，均规定出卖人应在交付房屋使用之日起90天内为买受人办理好房屋权属证书，本案合同约定的时间是730天，相比上述规定的90天已经足够东方滨海花园公司针对新政策要求及时办理。且东方市人民政府在政策调整期间，办证机关仍然照常受理办证申请，并不影响东方滨海花园公司履行办证义务。3.东方滨海花园公司在二审提出的理由基本都是在一审阶段陈述的理由的重复，部分理由已被一审法院反驳或不予采信。4.东方滨海花园公司因逾期办理房屋权属证书构成违约，根据《补充协议》第十四条的约定，本案诉讼支付的律师费应由东方滨海花园公司承担。本案律师费的收取包括三个阶段，每个阶段平均不足3000元，还未达海南省律师收费标准规定的最低标准，因此，该收费是合法合理的。   康某上诉请求：1.请求撤销一审法院作出的（2020）琼9007民初561号第一项民事判决中所判定的东方滨海花园公司应向康某支付“律师服务费2500元”的内容，依法改判为东方滨海花园公司应向康某支付“律师服务费8000元”；2.本案一审、二审诉讼费由东方滨海花园公司承担。事实和理由：康某对一审第一项判决中关于东方滨海花园公司应向康某支付违约金1502.06元没有异议，但对一审法院判定东方滨海花园公司向康某支付2500元律师服务费的部分认为缺乏事实和法律依据，应予改判。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件七《补充协议》第十四条约定，东方滨海花园公司应当承担康某因本案实际产生的律师费用，一审中康某已向一审法院递交康某实际产生律师费用8000元的发票，该笔费用是实际产生的费用，根据双方约定应由东方滨海花园公司承担。康某与代理律师之间的委托合同是康某与其代理人的真实意思表示，约定的8000元金额分为三个阶段，并未高于且低于（低于是因为康某三个阶段一同委托，所以收费给予下调）海南省律师收费标准，并不存在无故增加东方滨海花园公司义务的情形，因此一审法院自行给予调低，违反合同法平等自愿的基本原则。且将律师费自行调整为一审阶段律师费2500元缺乏事实和法律依据，根据海南省律师收费标准，民事案件每一阶段收费标准不得低于3000元，一审法院自行调整的2500元已低于该标准，违反该规定。现康某已提起上诉，已产生二审阶段，如果按照一审判决的标准，现二审律师费用应另行计算。综上所述，一审判决认定事实错误、判决内容有误，请求依法改判。   东方滨海花园公司辩称，一审法院关于律师费的判定于法无据，请求驳回。   康某向一审法院起诉请求：1.请求判令东方滨海花园公司按照每日48.5元的标准向康某支付从2018年4月28日起至11月21日止共计207天的违约金，违约金金额为10039.5元；2.判令东方滨海花园公司承担康某支付律师费8000元；3.判令东方滨海花园公司承担本案诉讼费用。   一审法院认定事实：康某、东方滨海花园公司于2015年3月10日签订《商品房买卖合同》，约定康某购买东方滨海花园公司位于东方市海·东方小区第3幢11层11号房屋一套，建筑面积60.97平方米，房款总价484534元。合同签订后，康某向东方滨海花园公司支付房款484534元。2015年8月3日，康某缴纳了案涉房屋契税。2018年3月5日，康某缴纳了案涉房屋住宅专项维修基金。康某、东方滨海花园公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在房屋交付之日起730日内为买受人办理权属证书。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房款的万分之二向买受人支付违约金”。上述合同附件七《补充协议》中第十四条约定：“如一方违约导致双方诉讼或仲裁解决纠纷的，则违约方应承担由此产生的诉讼费、律师费等相关费用”。   东方滨海花园公司于2016年1月11日取得了包括案涉房屋在内的海·东方一期3号楼的房屋所有权证，于同年4月27日向康某交付房屋。东方市人民政府于同年6月28日作出《东方市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》，决定自同月29日起暂停受理土地、房屋登记业务；自同月30日起在东方市辖区内实施不动产统一登记发证工作，由不动产登记机构统一受理不动产登记业务。东方滨海花园公司于同年7月12日向东方市国土资源局申请集中办理不动产权证书。东方市不动产登记中心于2018年5月29日受理案涉房屋申请办理不动产登记的材料，于同年11月22日办结案涉房屋不动产权证书。   一审法院认为，本案的争议焦点是：1.东方滨海花园公司是否应向康某支付逾期办证违约金；2.东方滨海花园公司是否应负担康某为本案所支付的律师费。   第一，关于东方滨海花园公司是否应向康某支付逾期办证违约金的问题。康某、东方滨海花园公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。合同签订后，康某按照合同约定支付了房款、契税、住宅专项维修基金等款项，东方滨海花园公司向康某交付了案涉房屋，根据双方签订的合同第十五条约定，东方滨海花园公司应在房屋交付之日起730日内为康某办理完毕房屋权属转移登记。但东方滨海花园公司并未在合同约定的时间内办理完毕房屋权属转移登记，应按合同约定承担违约责任，向康某支付违约金。虽然双方合同约定按日万分之二计算逾期办证违约金，但考虑到因国家政策的调整，东方滨海花园公司一直在履行办理案涉房屋的不动产权证书义务，且康某也未遭受经济损失，根据减轻损失规则、混合过错规则及损益相抵规则，并结合合同履行程度，将违约金从日万分之二调整按日万分之一计付。另外，根据双方签订的合同第十五条约定，东方滨海花园公司为康某办理房屋权属转移登记期限届满的次日为2018年4月28日，不动产登记中心受理案涉房屋产权登记申请时间为2018年5月29日，应以此时间作为东方滨海花园公司已履行了办理房屋权属转移登记义务的时间。因为不动产登记中心受理后，其具体办证时间不取决于东方滨海花园公司，不应将不动产登记中心受理至实际办好证书的时间归责于东方滨海花园公司，故东方滨海花园公司逾期办证违约时间为31天。综上所述，东方滨海花园公司应向康某支付违约金1502.06元（484534元×0.1‰×31天＝1502.06元）。东方滨海花园公司辩解称逾期办证的原因在于国家政策的调整，以及康某延迟缴纳相关税费造成的，不应承担违约责任。一审法院认为，不动产登记与房屋登记均是政府相关部门对房屋所有权的一种确认，是法律关于登记制度的贯彻执行，本质上是一致的，虽然程序上略有区别。康某、东方滨海花园公司签订的合同约定办理期限为自房屋交付之日起730日内办理完毕，已留有足够的时间给东方滨海花园公司针对新政策所需的材料和要求办理不动产权证书。且东方市人民政府实施不动产统一登记的新政策后，办证机关仍照常受理办证申请，并不影响东方滨海花园公司履行义务。东方滨海花园公司提交的证据也不足以证实其尽到合理告知康某缴纳相关办证税费的义务。因此对东方滨海花园公司的上述辩解意见，一审法院不予采信。   第二，关于东方滨海花园公司是否应负担康某为本案所支付的律师费的问题。双方签订的《商品房买卖合同》附件七《补充协议》第十四条约定：“如一方违约导致双方诉讼或仲裁解决纠纷的，则违约方应承担由此产生的诉讼费、仲裁费、律师费、评估费、保全费、交通费、执行费等相关费用”。根据该约定，东方滨海花园公司作为违约方应负担康某为此案所支付的律师费用。根据一审庭审查明情况，康某所支付的8000元律师费包括了一审、二审及执行阶段，本案为一审诉讼阶段。根据《海南省律师服务收费行业指导意见（试行）》以及参考相同案件的生效判决，一审法院酌情支持本案律师费用2500元，由东方滨海花园公司承担。对其余超出的律师费用，一审法院不予支持。   综上所述，东方滨海花园公司应向康某支付逾期办证违约金1502.06元及律师费2500元，共计4002.06元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、东方滨海花园房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内向康某支付逾期办证违约金及律师费共计人民币4002.06元；二、驳回康某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费125元（康某已预交），已减半收取，由东方滨海花园房地产开发有限公司负担27.73元，由康某负担97.27元。   双方当事人二审均未提交新证据。   本院二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。   本院认为，本案二审的争议焦点是：一、东方滨海花园公司是否存在逾期办证的违约行为，若存在逾期办证，违约金具体应如何计算；二、东方滨海花园公司是否应当支付康某的律师费用，若需支付，支付的金额为多少。   关于争议焦点一，康某与东方滨海花园公司签订《商品房买卖合同》，该合同是双方当事人真实的意思表示，并不违反法律的禁止性规定，为有效合同，双方当事人应按照合同的约定履行。合同签订后，康某按照合同约定履行了付款等义务，东方滨海花园公司亦向康某交付了案涉房屋，根据案涉《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人即东方滨海花园公司应在房屋交付之日起730日内为买受人办理完毕房屋权属转移登记。东方滨海花园公司于2016年4月27日向康某交付房屋，一审法院认定东方滨海花园公司为康某办理房屋权属转移登记期限届满时间为2018年4月28日并无不当。本案中，不动产登记中心受理案涉房屋产权登记申请时间为2018年5月29日，即直至2018年5月29日东方滨海花园公司才将办证所需材料提交完毕，东方滨海花园公司确实存在逾期办证的事实。东方滨海花园公司上诉称逾期办证应归责于政府原因和康某逾期缴纳房屋公共维修基金及房屋契税。本院认为，不动产权登记与房屋权属转移登记均是政府相关部门对房屋所有权的一种确认，是法律关于登记制度的贯彻执行，两者性质上是一致的，虽然程序上略有区别，但是东方滨海花园公司与康某签订的合同中约定的办理期限是自房屋交付之日起730天内办理完毕，已经留有足够的时间，即使出现政策变化，也足够东方滨海花园公司针对新政策所需的材料和要求及时办理不动产权证。且东方市人民政府实施不动产统一登记的新政策后，在政策调整期间，办证机关仍照常受理办证申请，东方滨海花园公司亦未能举证证明实施不动产统一登记是导致其逾期办证的原因。故东方滨海花园公司以政策调整导致其逾期办证的主张不能成立。关于是否归责于康某自身迟延缴费的问题，康某于2015年8月3日缴纳了案涉房屋契税，虽然其于2018年3月5日才缴纳了案涉房屋住宅专项维修基金，但是业主在提交办证所需材料的时候具有被动性，一般均是在开发商提出要求时才准备相关材料，且康某缴纳房屋住宅专项维修基金的时间为2018年3月5日，也早于东方滨海花园公司将办证所需材料提交完毕的2018年5月29日，故对于东方滨海花园公司认为是由于康某自身迟延缴费才导致逾期办证的主张，本院不予支持。   关于逾期交房违约金应如何计算的问题。一审判决根据政策背景、康某的实际损失、合同履行程度等将违约金调整为日万分之一，自康某应当取得房屋权属证书的期限届满的次日起至不动产登记中心受理办证材料之日止，判令东方滨海花园公司承担此期间的违约责任、支付违约金符合公平原则，有事实和法律依据，应予支持。东方滨海花园公司上诉称其已经在2016年7月12日提交办证材料，已经完成合同全部义务。本院认为，虽然出具具体产权证书的时间不由东方滨海花园公司自主决定，但是东方滨海花园公司应向不动产权登记机关提交完整的办理不动产权证申请所需的材料，才能视为其已经完成办证义务。东方滨海花园公司虽在2016年7月12日提交申请材料，但之后仍被办证机关要求提交相关材料，由此证明其在2016年7月12日时提交的材料不符合办证要求，故其以该时间主张已履行合同约定的办证义务，没有依据，本院不予支持。   关于争议焦点二，双方签订的《商品房买卖合同》附件七《补充协议》第十四条明确约定由违约方承担因违约导致双方诉讼的律师费，现东方滨海花园公司存在逾期办证违约，本案系因其逾期办证引发的诉讼，东方滨海花园公司应当按照约定承担康某因本次诉讼发生的一审案件律师费。鉴于康某起诉时，确定发生的律师费仅限于一审诉讼的阶段，一审法院根据《海南省律师服务收费行业指导意见（试行）》以及参考相同案件的生效判决，酌定支持一审诉讼阶段律师费用2500元并无不当。   综上所述，东方滨海花园公司和康某的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费300元，由东方滨海花园房地产开发有限公司负担250元，由康某负担50元。   本判决为终审判决。   审判长 徐忠贵   审判员 万晓霞   审判员 叶玉华      二○二○年九月二十三日   法官助理 涂盼盼   书记员 王慧琳   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。