吉林省吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0204民初3423号原告：米丽莉，女，1957年7月10日出生，住吉林市。原告：米再谦，男，1963年9月20日出生，住吉林市。以上两名原告共同委托诉讼代理人：李维昌，男，1946年2月26日出生，住吉林市。以上两名原告共同委托诉讼代理人：姜艳清，吉林市船营区华星法律服务所法律工作者。被告：吉林市大唐房地产开发有限公司，住所地吉林市。法定代表人：苏建友，经理。委托诉讼代理人：贾伟，吉林松花江律师事务所律师。第三人：吉林市船营区小蜻蜓幼儿园二园，住所地吉林市。经营者：景晓欣，女，1977年6月14日出生，住吉林市。原告米丽莉、米再谦与被告吉林市大唐房地产开发有限公司（以下简称大唐公司）及第三人吉林市船营区小蜻蜓幼儿园二园（以下简称小蜻蜓幼儿园二园）合同纠纷一案，本院于2019年12月10日作出（2019）吉0204民初4269号民事判决，大唐公司提出上诉。吉林市中级人民法院于2020年6月29日作出(2020)吉02民终533号民事裁定，撤销本院判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加小蜻蜓幼儿园二园作为本案第三人参加诉讼。米丽莉、米再谦的委托诉讼代理人李维昌、姜艳清、大唐公司的委托诉讼代理人贾伟、第三人小蜻蜓幼儿园二园的经营者景晓欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。米丽莉、米再谦向本院提出诉讼请求：1、大唐公司立即向米丽莉、米再谦给付营业损失108万元（9万元×12个月）；2、诉讼费用由大唐公司承担。事实和理由：米丽莉、米再谦是吉林市江城经贸有限责任公司（以下简称经贸公司）仅有的两名股东，经贸公司现已被注销。2011年5月31日，大唐公司与米丽莉、米再谦签订了一份《产权调换协议书》，该协议书约定：1、大唐公司将米丽莉、米再谦所有的坐落于xxx小区实际面积899平方米的营业房屋拆除，通过产权调换方式，将坐落于xxx号网点（两层）房屋置换给米丽莉、米再谦；2、大唐公司保证在2012年11月1日前将产权调换的房屋交付给米丽莉、米再谦。可是，直到2016年4月份，大唐公司将竣工的房屋交付给米丽莉、米再谦。对于延期交付期间的营业损失，大唐公司按照原房屋评估价格计算，每个月营业损失为：13100元/每平米×899（平米）×8‰=94215元，向米丽莉、米再谦给予了一定补偿。但是，2016年4月份米丽莉、米再谦收到的房屋,因屋顶漏水不能使用和营业。直到2017年8月份，大唐公司将该房屋漏水的问题处理完毕后，米丽莉、米再谦才开始使用和营业，导致米丽莉、米再谦16个月受到高达94215元×16（个月）=1507440元的营业损失。米丽莉、米再谦认为,这个期间的营业损失，应当按照迟延交付房屋的约定和相关法律规定,大唐公司向米丽莉、米再谦给予赔偿。米丽莉、米再谦在本诉中没有全额主张权利，只是按照每月9万元，合计12个月诉请部分营业损失，即108万元提起诉讼，请人民法院依法判决。大唐公司辩称，1、首先，回迁安置协议是米丽莉、米再谦与原江城经贸有限公司签署，协议签订后，经贸公司向工商机关申请注销登记，因此其债权债务应当相应终结，故本案的米丽莉、米再谦无权就注销之前产生的逾期安置要求赔偿，其次，本案的原告和大唐公司之间不存在回迁安置房补偿纠纷，因2016年7月经双方协商，大唐公司已经将应回迁安置的房屋交付给米丽莉、米再谦，米丽莉、米再谦经验收合格后，已办理入住手续，至此米丽莉、米再谦诉讼所依据的产权调换协议书约定的全部权利义务已经全部履行完毕，因此米丽莉、米再谦诉请按照延迟安置补偿的标准，给予经济损失没有事实和法律依据。2、涉案房屋在米丽莉、米再谦办理入住手续后，已经装修并实际投入使用，当时并不存在漏水或渗水的事实，那么在使用过程中，个别房屋的部分部位存在渗水情形，根据米丽莉、米再谦诉请，也就是x号楼的六号网点2层的屋面，经米丽莉、米再谦反映后，大唐公司及时给予维修，且并不影响房屋的整体使用，在此期间，米丽莉、米再谦房屋一直处于经营状态，因此米丽莉、米再谦主张的损失系间接损失，而且没有计算的合理依据，诉请不应当得到支持；3、米丽莉、米再谦回迁共计6套网点，以及8套住宅，还有其他的资产，但米丽莉、米再谦漏水的房屋仅为x号楼的x号网点二层，因此米丽莉、米再谦按照整个回迁的6套网点计算损失，没有事实和法律依据；综上，米丽莉、米再谦诉请不应得到支持。第三人述称：小蜻蜓幼儿园与伊斯兰初步洽谈，发现棚上有漏水痕迹，经过询问，房主说房子曾经有多处漏点，但地产已经修复了，不漏了。经过协商，我方交付入场定金，于2016年9月份进场装修，同地开始对外宣传，明年3月开园，家长纷纷和幼儿园签定入园协议并将交付入园费用。在装修一个多月时，工人发现2-6号门市二楼屋顶多点漏水，给装修好的部分造成了损坏，并导致装修工程无法进行下去。我方及时反馈给房主及地产、物业。地产、物业实地考查后承诺进行防水维修，但由于当时进入冬季，开始下雪，防水维修无法进行，幼儿园的装修工程也因此停工。2017年3月中旬，二楼屋顶积雪开始融化，屋顶再次漏水，对室内装修过的地方造成二次破坏，地产公司在等待雨季过后，于2017年7、8月对2-6号门市屋顶进行了全部揭顶，并重做所有防水层，于2017年9月中旬完成验收。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明：米丽莉、米再谦系吉林市江城经贸有限责任公司的股东。2011年12月14日办理了注销登记。2011年5月31日，大唐公司和吉林市朝阳拆迁安置有限责任公司签订了吉林省城市房屋拆迁补偿安置协议《产权调换协议书（非租赁房屋适用）》，主要约定甲方（大唐公司）将坐落在原地规划回迁区xxx房屋作为产权调换房屋，期房建筑面积900平方米。2016年7月7日，大唐公司将置换房屋x号楼01-06号商铺交付给米丽莉、米再谦，签订了《入住流程表》《大唐天下江山小区楼宇接受验房单》，李月在业主签名处签名确认。同日，李月向吉林市大唐物业服务有限责任公司交纳了2016年4月1日-2017年12月31日的物业费用。2016年9月，米丽莉、米再谦与景晓欣达成租赁案涉六套网点用于经营幼儿园意向协议，景晓欣交纳定金，同时约定，米丽莉为其减免6个月装修期的房屋租金，即自2017年3月起计收房屋租金。此后，景晓欣开始对案涉六套网点进行装修，并将六套网点全部打通，用于经营小蜻蜓幼儿园二园。装修期间内，因房屋漏水问题，致使双方的租赁协议未能按照约定实际履行。2017年7月20日，米丽莉与小蜻蜓幼儿园二园的经营者景晓欣签订了《房屋租赁合同》，主要约定“甲方米丽莉将位于吉林市xx号楼6个网点899平方米的房屋出租给乙方小蜻蜓幼儿园二园经营使用，租赁期限自2017年8月1日至2022年8月21日止，计5年，本房屋月租金玖万元。”庭审中，米丽莉的委托诉讼代理人李维昌和小蜻蜓幼儿园二园的经营者景晓欣均表示案涉房屋租赁合同实际从2017年9月起开始支付租金。2017年8月19日，就北区x号楼x号网点二层漏水一事，经过大唐公司和物业公司维修后，出具了《质保期内工程验收单》，物业公司、地产公司、施工单位均签字确认。庭审中，米丽莉、米再谦亦陈述案涉房屋漏水一事确于2017年8月17日维修完毕。庭审中，第三人自认其于2017年9月起在案涉房屋经营幼儿园至今。现米丽莉、米再谦依据双方签订的《产权调换协议书（非租赁房屋适用）》，认为其交付的房屋屋顶漏水，要求其按照延迟交付房屋的约定和相关法律规定赔偿其损失。以上事实有米丽莉、米再谦提供的《产权调换协议书（非租赁房屋适用）》、物业费票据、《质保期内工程验收单》、《房屋租赁合同》、第三人出具的情况说明，大唐公司提供的《入住流程表》、《大唐天下江山小区楼宇接受验房单》以及米丽莉、米再谦、的代理人、大唐公司和第三人的当庭陈述为证。大唐公司还提供了搜狐网和新浪网的两则新闻截图，米丽莉、米再谦持有异议，本院认为上述证据与本案诉争的因漏水导致的违约责任缺乏必要的关联性，本院不予评价。本院认为，关于本案的请求权基础问题。因本案存在因违约行为侵犯受害人财产权利而导致违约责任与侵权行为竞合的情形。经本院释明后，米丽莉、米再谦明确表示选择合同纠纷作为主张的依据，故本案的请求权基础为因违约行为导致的违约责任。吉林市江城经贸有限责任公司与大唐公司于2011年5月31日签订了吉林省城市房屋拆迁补偿安置协议《产权调换协议书（非租赁房屋适用）》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应恪守。依据《入住流程表》、《xx小区楼宇接受验房单》记载的内容，结合物业费缴费票据的相关内容，可以认定大唐公司于2017年7月7日就案涉房屋履行了交付义务。但因大唐公司交付的房屋质量存在瑕疵，依据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十三条之规定，米丽莉、米再谦可要求大唐公司承担质量修复责任。本案中，大唐公司于2017年8月17日将案涉房屋修复完毕，已履行了质量修复义务。但因大唐公司履行上的瑕疵，即房屋存在漏水问题，严重影响了米丽莉、米再谦正常经营使用，由此产生的损失应由大唐公司承担。故米丽莉、米再谦要求大唐公司承担案涉房屋不能正常使用的损失，本院予以支持。关于损失标准问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”之规定，案涉房屋的损失应以可得利益损失为准，具体到本案，2016年9月，米丽莉、米再谦就案涉房屋与景晓欣达成了租赁意向，案涉房屋如无漏水问题，便可基于房屋租赁协议的履行获得租金，属于合同履行后的可得利益，故本院自房屋交付之日至屋顶实际修缮完成之日，也就是2016年9月至2017年8月，扣除米丽莉、米再谦与第三人自认的预留6个月装修期，参照米丽莉、米再谦与第三人关于月租金9万元的约定予以支持，即（12个月-6个月）*9万元/月=54万元。关于米丽莉、米再谦要求从2016年4月起算营业损失的问题，因米丽莉、米再谦未能提供证据证明2016年4月-7月案涉房屋实际交付，退一步讲，即使实际交付，也未能提供证据证明其在2016年4月至2016年8月间为案涉房屋的出租作出过积极的行为，特别是更没有证据证明这期间系因房屋漏水问题导致其无法将房屋出租获利的事实，因此，对这期间的损失本院无法支持。关于大唐公司提出的米丽莉、米再谦主体不适格的抗辩意见，本院认为，依照法律规定，依法清算后注销登记的企业，其企业的权利义务的继受人应为有限责任公司的股东。他人侵犯公司合法权益，给公司造成损失的，有限责任公司的股东可以依法向人民法院提起诉讼。具体到本案，米丽莉、米再谦系吉林市江城经贸有限责任公司的股东，其有资格作为米丽莉、米再谦以大唐公司违反合同约定提起诉讼。故对大唐公司的抗辩意见本院不予采纳。关于大唐公司提出的仅有x号网点漏水，赔偿范围不应扩大到1-6号六个网点的抗辩意见，本院认为，大唐公司为米丽莉、米再谦安置的房屋为x号楼1-6号网点，米丽莉、米再谦亦将六个网点作为整体出租给第三人。事实上，x号网点二层的漏水问题可能导致相邻网点多处渗漏，因漏水遭受的损失无法按照某一网点面积单独确定，故对大唐公司的抗辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、《中华人民共和国公司法》第一百五十一条第三款、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十三条第三款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、吉林市大唐房地产开发有限公司赔偿米丽莉、米再谦因房屋漏水导致的经济损失54万元，于本判决生效后十日内支付；二、驳回米丽莉、米再谦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,260.00元，由米丽莉、米再谦负担2,660.00元，吉林市大唐房地产开发有限公司负担4,600.00元，米丽莉、米再谦已预交，吉林市大唐房地产开发有限公司负担部分于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  李亚彬审 判 员  孙复媛人民陪审员  李凤波二〇二〇年九月二十七日书 记 员  朱 琳