云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初11551号原告：昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司。住所：云南省昆明市东风东路**金泰大厦**。法定代表人：胡斌，董事长。委托代理人：陈玲，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：赵家池，男，汉族，1975年1月19日出生，身份证住址重庆市大足县，现住云南省昆明市官渡区。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司诉被告赵家池房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，对本案适用普通程序独任审理，于2020年9月28日公开开庭进行审理。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司（以下简称“原告”）的委托代理人陈玲到庭参加诉讼，被告赵家池（以下简称“被告”）经本院合法送达无正当理由未到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）续租协议》；2、判令被告于合同解除之日起30日内向原告腾还所租赁的位于昆明市官渡区的公共租赁住房；3、判令被告向原告支付自2019年10月15日起至实际腾还房屋之日止的房屋租金及房屋占有使用费（房屋租金及房屋占有使用费按照每月788元的标准计算，暂计算至2020年5月11日为5489.7元）；4、判令被告向原告支付自2019年10月15日起至实际腾还租赁房屋之日止的违约金（违约金按照每逾期一日按月租金5%的标准计算，暂计算至2020年5月11日为8234.6元）；5、判令被告承担原告为实现债权产生的公告费、邮寄费等费用；6、判令原告不予退还被告交纳的全部履约保证金，用于抵偿被告应承担的违约金；7、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年3月23日，原告作为出租方与被告签订了《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》（以下简称“租赁合同”）、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》（以下简称“租赁合同补充协议”），约定：原告将其所有的位于昆明市官渡区公共租赁住房出租给被告；月租金788元，租金缴纳每6个月为一期，被告应于签订合同之日缴纳首期租金，并于上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金；租赁期限自2016年4月15日至2019年4月14日止。2019年3月25日双方签订《续租协议》将租期延长至2022年4月14日。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，但被告自2019年10月15日起，一直拖欠租金至今，原告就租金支付事宜多次找被告协商，被告不是避而不见就是一直找各种理由推诿搪塞，至今没有任何结果。原告认为，原告已履行《租赁合同》中约定的义务，将房屋交付被告使用，被告未按时支付租金的行为不仅违约而且给原告造成巨大经济损失，为维护自己的合法权益不受非法侵犯，依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规、司法解释的规定提起诉讼。被告未到庭发表答辩意见，亦未提交书面答辩状。针对本案，原告向本院提交以下证据：1、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）续租协议》，欲证实原告与被告于2016年3月23日签订租赁合同及补充协议，将位于昆明市官渡区公共租赁住房出租给被告，合同对租金、租金交纳方式及违约责任和解除合同等进行了约定，于2019年3月25日原、被告签订《续租协议》，将租期延长至2022年4月14日；2、公租房房屋设施验收交接表，欲证实原告已将房屋移交被告使用；3、非经营性收款收据、部分云南增值税普通发票，欲证实原告已于2016年2月23日将房屋移交被告使用，被告于2016年3月23日向原告缴纳履约保证金4728元，被告支付租金至2019年10月14日，于2019年10月15日开始欠缴租金、违约金。本院认为，以上证据形式合法、内容真实，本院予以采信。经本院审理依法确认如下法律事实：2016年3月23日，原告（作为出租人、甲方）与被告（作为承租人、乙方）签订《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》（合同编号：昆公租房子字第××号）及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，约定：甲方将坐落于昆明市官渡区公共租赁住房出租给乙方居住使用，该房屋建筑面积64.45平方米，租赁期限为36个月，自2016年4月15日起至2019年4月14日止，月租金为788元，租金支付方式为每6个月为一期，乙方于签订合同之日缴纳首期租金，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金，合同签订之日，乙方向甲方缴纳履约保证金4728元，合同终止或者解除，乙方无违约事项、无对房屋损害行为并结清全部相关费用后，自乙方腾退出房屋交甲方验收通过之日起7个工作日内甲方无息退还履约保证金本金，在租赁期内，若乙方有任何违约行为，甲方有权从履约保证金中扣除同等金额的费用及损失，不足部分甲方有权继续追偿，如有乙方拖欠租金累计达到6个月等10种情形的，甲方有权不予退还履约保证金，并解除合同，收回该房屋，乙方如逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按月租金的5%标准支付违约金，乙方应当自合同终止或者解除之日起30日内腾退该房屋，合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按约定将上述房屋交由被告使用，被告向原告交纳了履约保证金4728元。2019年3月25日，原、被告双方签订《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）续租协议》，约定双方签署的《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》（合同编号：昆公租房子字第××号）即将到期，经双方协商一致，将昆明市官渡区公共租赁房屋的租赁期限续至自2019年4月15日起至2022年4月14日止，原缴纳的履约保证金4728元继续作为续租期履约保证金，相关权利义务仍按《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》执行并保持不变。被告向原告交纳了至2019年10月14日的租金。被告自2019年10月15日起至今未按约支付租金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”、第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，本案中，原告与被告签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》及《补充协议》、《续租协议》均系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。根据庭审查明的事实，被告自2019年10月15日起就未再支付租金，已经构成了违约，对于原告的第一项诉讼请求，被告拖欠原告租金已超过六个月，原告有权依据双方的合同约定解除合同，本院予以支持；对于原告的第二项诉讼请求，根据合同约定，被告应当自合同终止或解除之日起30日内腾退租赁房屋，原告的该项主张有事实及法律依据，本院予以支持；对于原告的第三项诉讼请求，由于被告已经拖欠自2019年10月15日以后的租金，应当按照合同约定向原告支付拖欠的租金及房屋占有使用费，但租金应视为已包括房屋占有使用费，故本院支持自2019年10月15日起至实际腾房之日止按月租金788元计算的租金；对于原告的第四项、第六项诉讼请求，根据合同约定，结合公租房的社会保障属性，本院认为应当以保证金抵扣违约金，对超过部分的违约金本院不予支持，同时原告无须退还被告保证金；对于原告的第五项诉讼请求，无相应证据提交，原告应承担举证不利的责任，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告赵家池于2016年3月23日签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》及2019年3月25日签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）续租协议》；二、由被告赵家池于本判决生效后三十日内将昆明市官渡区房屋腾还给原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司；三、由被告赵家池于本判决生效后十五日内向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司支付自2019年10月15日起至被告赵家池腾还官渡区馨和园19栋2单元0102室房屋时止的租金（按788元每月计）；四、由被告赵家池向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司支付违约金4728元，该款项在被告赵家池支付的履约保证金4728元中进行抵销，同时原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司不再承担退还保证金的义务；五、驳回原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费144元，由被告赵家池承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审判员  付宜禾二〇二〇年九月二十九日书记员  何小伟