北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初18309号原告（反诉被告）：朗晨星宇教育科技（北京）有限责任公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：宋长浩，董事长。委托诉讼代理人：刘杰，北京百朗律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京维森物业管理服务中心，住所地北京市西城区复兴门外大街**楼**北京汇天宾馆**。经营者：李伟，经理。委托诉讼代理人：程军，北京言商律师事务所律师。原告（反诉被告）朗晨星宇教育科技（北京）有限责任公司（以下简称：朗晨星宇公司）诉被告（反诉原告）北京维森物业管理服务中心（以下简称：维森物业中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朗晨星宇公司的委托诉讼代理人刘杰、被告（反诉原告）维森物业中心的委托诉讼代理人程军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）朗晨星宇公司向本院提出诉讼请求：1.确认朗晨星宇公司与维森物业中心于2016年12月31日签订的房屋租赁合同于2019年5月14日解除；2.维森物业中心向朗晨星宇公司返还押金24万元、逾期返还押金的利息（2019年6月14日至2019年8月19日，以24万元为基数，按年利率4.75%，计算，金额为3029.59元；自2019年8月20日起至押金实际返还之日止，以24万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.维森物业中心向朗晨星宇公司返还扣留的财物(附清单)；4.本案诉讼费由维森物业中心承担。事实与理由：2016年12月31日，朗晨星宇公司与维森物业中心签订房屋租赁合同，约定朗晨星宇公司承租维森物业中心位于XXXXXX号XX楼的房屋，租赁期间为2017年2月15日至2022年2月14日，租金按季度支付。合同第四条约定，维森物业中心应配合朗晨星宇公司办理相关证照，并保证出租房屋符合办理教育培训的营业执照的物业条件。2017年2月28日朗晨星宇公司依合同约定向维森物业中心支付24万元作为押金。维森物业中心交房后，朗晨星宇公司多次要求维森物业中心提供相关文件，以配合朗晨星宇公司办理营业执照、办学许可证等相关文件，但维森物业中心均以各种理由推脱。2019年5月8日，朗晨星宇公司向维森物业中心发出书面通知，要求维森物业中心配合办理相关手续，否则朗晨星宇公司将于2019年5月13日解除租赁合同。2019年5月14日，维森物业中心将房屋上锁。之后，维森物业中心在房屋正门贴出招租公告、拆除朗晨星宇公司的广告牌，并扣留朗晨星宇公司留置在房屋内的财物。2019年5月24日、7月2日，朗晨星宇公司分别发函要求维森物业中心返还房屋内的财物并返还押金，遭到维森物业中心拒绝。故朗晨星宇公司诉至法院。被告（反诉原告）维森物业中心辩称，不同意朗晨星宇公司的诉讼请求。认可朗晨星宇公司曾与维森物业中心就涉案房屋签订租赁合同。维森物业中心已按合同约定履行相关义务，是朗晨星宇公司未按时支付房屋租金并擅自退租，应当承担相应的违约责任。维森物业中心未收到朗晨星宇公司所述的通告函。因朗晨星宇公司未按时支付房屋租金，根据合同约定，维森物业中心有权用押金折抵朗晨星宇公司欠付的租金，因此维森物业中心不同意返还朗晨星宇公司押金，不同意支付未返还押金的利息。对于朗晨星宇公司要求返还的物品，维森物业中心认可现仍在涉案房屋内。因此，请求法院驳回朗晨星宇公司的诉讼请求。被告（反诉原告）维森物业中心向本院提出反诉请求：1.请求判令朗晨星宇公司支付维森物业中心房屋空置期损失243250元；2.本案诉讼费由朗晨星宇公司负担。事实与理由：朗晨星宇公司未按时交纳房屋租金，并提前退租，因此朗晨星宇公司应当赔偿维森物业中心2019年5月15日至2019年7月14日的房屋空置损失，计算标准为月租金121625元每月。原告（反诉被告）朗晨星宇公司辩称：不同意维森物业中心反诉请求。朗晨星宇公司不存在违约行为。是因为维森物业中心未依照合同约定配合朗晨星宇公司办理涉案房屋的相关办学手续，导致房屋租赁合同的目的无法实现。朗晨星宇公司向维森物业中心发出解除通知后，维森物业中心将涉案房屋大门上锁。维森物业中心以自己的行为明确表示不再履行合同义务，因此朗晨星宇公司与维森物业中心之间的租赁合同已于2019年5月14日解除。维森物业中心要求朗晨星宇公司支付房屋空置损失无事实及法律依据，因此请求法院驳回维森物业中心的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月31日，维森物业中心（出租方甲方）与朗晨星宇公司（承租方乙方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋位于北京市西城区XXXXXX号XX楼XXXXXX号房屋及其附属设施，套内建筑面积约392平方米。乙方承租该租赁房屋用于经营英语教育培训。租赁期限共5年，自2017年2月15日至2022年2月14日至。第一年度与第二年度，年租金139万元整，第三年起（即第25个月起）开始递增，第三年在第二年租金继承递增5%，第四年在第三年租金基础递增5%，第五年在第四年租金基础递增5%。租金包含税费。押金为人民币240,000元。支付方式：季度支付，即在签订正式租赁协议后3日内一次性缴纳三个月租金及全部押金。在每个租期结束前15日，缴纳下个租期租金。租金包含物业费，但不包含水、电、暖、通讯等因经营产生的费用。除租金外，乙方向甲方支付水、电、通讯等费用。同时合同第四条约定营业执照办理：本合同签署后5日内，甲方向乙方出示在此地经营所需办理证照的手续资料。证照办理期间，甲方积极配合乙方办理相关手续。甲方确保合同标的地址的合法性以及商业配套服务属性，符合办理教育培训类营业执照的物业条件。由于乙方自身原因无法办理营业执照，甲方不承担责任。关于违约责任，合同约定：乙方逾期付款，超过5日，每逾期一日，按双倍日租金标准向甲方支付违约金。超过30日，甲方有权解除租赁协议，并要求乙方补齐应缴租金，押金转为违约金，不予返还。租赁合同终止，甲方应于30日内退还乙方押金，甲方未依约将相关租金/费用等款项退还乙方的，每逾期一日，按双倍日租金标准支付乙方违约金。乙方提前退租，甲方有权将押金转为违约金，不予退还。同时甲方有权要求乙方两个月空置期的赔偿（金额以当期租金为准）。甲方提前收回房屋，乙方有权要求退还押金，与押金等额的违约赔偿，并赔偿由此给乙方造成的相关损失，包括装修、设备设施等。审理中，维森物业中心提交国务院国有资产监督管理委员会机械机关服务局房产基建处提供的材料，其内容为：国务院国有资产监督管理委员会机械机关服务局同意北京维森物业管理服务中心将北京市西城区XXXXXX号XX楼XXXXXX号面积392平方米，以租赁的形式提供给朗晨星宇教育科技（北京）有限责任公司使用，使用期限为五年。合同签订后，朗晨星宇公司依照合同约定向维森物业中心支付了押金。房屋租金支付到2019年5月14日。审理中，朗晨星宇公司为证明维森物业中心未履行合同约定义务，配合朗晨星宇公司办理涉案房屋的相关证照，朗晨星宇公司提供落款日期为2019年5月7日的《通告函》一份，其内容为：自2016年12月31日与贵中心签定《房屋租赁合同》以来，我公司一直积极履行合同约定义务，及时支付房租费用等，并投入大量资金进行装修裝饰和购入教学设备。按《房屋租赁合同》第四条第一款、第三款约定，本合同签署后5日内甲方（即：北京维森物业管理服务中心）向乙方出示在此地经营所需办理证照的手续资料；甲方确保合同标的地址的合法性以及商业配套服务属性，符合办理教育培训类营业执照的物业条件。但截至2019年5月7日，贵中心用各种理由不配合、不提供我公司办理教育培训类公司的各种材料（包括合法、合规的房产证明等），且我公司工作人员与贵中心经常处于联系不上、沟通不顺畅的状态当中，导致我公司一直无法在此租赁地上办理各类证照，严重影响了的我公司在该租赁地的日常经营建设，长期处于异常经营状态。故贵中心务必于2019年5月9日上午9：30之前提供相关办理证照的合法资料，并安排专人协助配合我公司办理教育培训类执照，否则我公司要求2019年5月13日正式解除于2016年12月31日签定的《房屋租赁合同》，并要求在解除合同之后3个工作日内退回押金贰拾肆万元(￥240000.00)至我公司账户，请给予配合。同时，朗晨星宇公司提交短信通信记录一份，欲以此证明维森物业中心已经收到了上述《通告函》，同时证明因维森物业中心将涉案房屋大门上锁，朗晨星宇公司工作人员要求将涉案租赁房屋内遗留物品搬出，但维森物业中心不配合开门。维森物业中心不认可曾收到该份《通告函》，仅认可收到了一份未加盖朗晨星宇公司公章的材料，是朗晨星宇公司的员工给了维森物业中心停车场的负责人，维森物业中心停车场负责人又给了维森物业中心的经营者李伟。材料的大概内容是朗晨星宇公司想要解约，准备沟通解约的事宜。因为该份材料未加盖朗晨星宇公司单位公章，维森物业中心不能确认是否是朗晨星宇公司的真实意思表示，将该份材料又退还给了朗晨星宇公司员工。维森物业中心认可短信通信记录的真实性，认为收到的材料不是朗晨星宇公司在本案中提交的《通告函》，并且认为短信中朗晨星宇公司工作人员要求打开的是停车场的大门，不是涉案租赁房屋的大门。维森物业中心为证明其积极履行了配合朗晨星宇公司办理相关证照的义务，提交微信截图一份、短信截图一份及营业场所证明两份，证明维森物业中心分别于2017年10月12日及2018年4月26日为朗晨星宇教育科技（北京）有限责任公司西城白云路分公司提供《营业场所证明》。微信聊天记录显示2017年10月10日，朗晨星宇公司工作人员通过微信发给维森物业中心经营者张伟《营业场所证明》照片一张，并附语音：“李总，您说的那个就是那个场所证明应该是这个吧，这个我们是有的，就您盖章就可以了。”短信通信记录显示，2018年4月24日，朗晨星宇公司工作人员告知维森物业中心朗晨星宇公司在办理朗晨星宇教育科技（北京）有限责任公司西城白云路分公司的公司注册手续，与维森物业中心核实需要提交的工商信息情况，并与维森物业中心约定5月11日去西城工商局办理相关工商注册手续。朗晨星宇公司认可微信、短信聊天记录的真实性，但不认可曾收到维森物业中心提供的《营业场所证明》。维森物业中心则认为，朗晨星宇公司提交的微信聊天记录中显示的《营业场所证明》照片就是维森物业中心提供给朗晨星宇公司的，该证据可以证明维森物业中心已经向朗晨星宇公司提交了营业场所证明。朗晨星宇公司如认为维森物业中心未按约定向其提供工商注册材料，应提交相关的证据。审理中，维森物业中心为证明因朗晨星宇公司未按期交纳租金、李伟于2019年5月4日已通过电话向朗晨星宇公司催要租金，维森物业中心提交维森物业中心经营者李伟与朗晨星宇公司员工黎骄通话录音一份。朗晨星宇公司认可录音的真实性，但认为朗晨星宇公司并未授权与维森物业中心沟通房屋租赁事宜。审理中，朗晨星宇公司主张涉案房屋租赁合同解除原因为：维森物业中心未按合同约定配合朗晨星宇公司办理相关证照，朗晨星宇公司向维森物业中心发函要求解除合同后，维森物业中心于2019年5月14日将涉案房屋上锁，以实际行动表明同意解除《房屋租赁合同》。其中，朗晨星宇公司认为其提交的落款日期为2019年5月7日的通告函可以证明其向维森物业中心作出了解除房屋租赁合同的意思表示。朗晨星宇公司提交的《告知函》两份、快递单据及现场照片证明了维森物业中心于2019年5月14日将涉案房屋上锁的事实。其中，2019年5月24日，朗晨星宇公司通过邮政EMS快递向维森物业中心发出《通告函》一份，其内容为：我公司2019年5月7日发给贵中心的《通知函》，要求贵中心有效、及时执行《房屋租赁合同》（我公司与贵中心于2016年12月31日签定的《房屋租赁合同》）第四条第一款、第三款约定：本合同签署后5日内甲方（即：北京维森物业管理服务中心）向乙方出示在此地经营所需办理证照的手续资料；甲方确保合同标的地址的合法性以及商业配套服务属性，符合办理教育培训类营业执照的物业条件。但贵中心至今仍不予正面回应，仍不履行相应的合同的责任和义务。在2019年5月14日，贵中心单方面强行把西城区XXXXXX号XX楼XXXXXX号的房屋锁门，单方面提前解除协议收回房屋，并在大门张贴招租广告等行为，已严重违反《房屋租赁合同》所约定事项。为防止事态进一步恶劣发展，严重影响双方友谊，故我公司要求贵中心应当收到本通告函之日起1日内把房屋大门的锁打开，并将房屋内物品归还与我公司。逾期不开锁的，我公司有权认为贵中心于5月14日单方面提前解除协议收回房屋，且保留我公司采取法律措施的权利。另，我公司授权委托唐春茂先生（附“法人授权委托书”）与贵中心协商后续事宜，请贵中心给予配合。2019年6月25日，朗晨星宇公司通过邮政EMS快递向维森物业中心发出《通告函》一份，其内容为：我公司分别于2019年5月7日、2019年5月24日等多次给贵中心发《通告函》，并多次通过当面、电话、短信等方式要求贵中心有效执行我公司与贵中心于2016年12月31日签定的《房屋租赁合同》的相关条款，但贵中心至今仍不予回应，仍不履行相应的合同的责任和义务。且贵中心在2019年5月14日，单方面强行把西城区XXXXXX号XX楼XXXXXX号的房屋锁门，单方面提前解除协议收回房屋，并在之后在门口张贴招租广告。期间，我公司工作人员多次与贵公司电话联系、短信联系，贵公司均不予理采，在5月29日我公司工作人员拍摄到贵中心已经在房屋内动用物品。之后，我公司拍摄到，门口的广告也被贵中心取下。贵中心的上述各种行为已严重违反《房屋租赁合同》所约定事项，严重破坏双方的友谊。故我公司认为贵中心已经在单方面违约，并单方面强行收回房屋，侵占我公司财产，严重损害我公司的利益，请贵中心尽快退还我公司原缴纳的租房押金以及我公司房内财产，且我公司保留采取法律诉讼维护各项权利措施的权利。另，请贵中心尽快派人与我公司协商后续事宜，请贵中心予以配合。维森物业中心认可快递收件人魏永峰是维森物业中心单位门卫，但不认可收到上述两份《通告函》。维森物业中心亦不认可其将租赁房屋大门上锁。审理中，朗晨星宇公司提供照片一组，显示2019年5月16日时，涉案租赁房屋大门已经上锁。2019年5月18日时，涉案租赁房大门上张贴招租广告牌。2019年6月21日时，涉案租赁房屋门头上原为朗晨星宇公司安装的“剑桥英语”的门头已被拆除。维森物业中心认可照片的真实性，但不认可涉案房屋是维森物业中心锁上的，不认可招租广告牌是维森物业中心张贴的，亦不认可涉案房屋上“剑桥英语”门头是维森物业中心拆除的。审理中，本院至涉案房屋现场进行勘验。现场显示朗晨星宇公司的空调均安置于涉案房屋吊顶内部，无法核实具体数量及空调型号。但朗晨星宇公司及维森物业中心均确认涉案房屋内现有空调与双方发生纠纷时的空调状况一致，同时维森物业中心表示是否返还空调听从法院判决。审理中，经本院核实，原、维森物业中心并未就承租方变更达成一致意见，维森物业中心未与北京市西城区阳光语言学校签订房屋租赁合同。本院认为：首先，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。涉案《房屋租赁合同》系朗晨星宇公司与维森物业中心的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，双方均应按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，朗晨星宇公司主张维森物业中心未履行合同约定，配合朗晨星宇公司办理营业执照，应承担违约责任。但其提交的《通告函》落款日期为2019年，距其承租涉案房屋之日已近三年。如维森物业中心确如朗晨星宇公司所述，未配合朗晨星宇公司办理相关证照，但朗晨星宇公司未提交证据证明在近三年的期间内，朗晨星宇公司曾催告维森物业中心配合其办理相关手续，明显违背常理。而维森物业中心提交的微信、短信记录及营业场所证明可以证明维森物业中心已履行了配合朗晨星宇公司办理相关证照的义务。因此，朗晨星宇公司提交的现有证据无法证明朗晨星宇公司未能取得工商登记系因维森物业中心不配合办理相关手续，朗晨星宇公司应承担举证不能的责任。对于朗晨星宇公司的该项主张，本院不予采信。根据涉案房屋租赁合同约定，朗晨星宇公司应在每个租期结束前15日，缴纳下个租期租金。朗晨星宇公司房屋租金已缴纳至2019年5月14日，其应于2019年4月30日前交纳下个租期的租金，但朗晨星宇公司未提交证据证明其已按合同约定交纳租金，因此朗晨星宇公司应承担相应的违约责任。其次，关于涉案房屋租赁合同的解除问题。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。本案中，朗晨星宇公司主张涉案房屋租赁合同解除原因为：维森物业中心未按合同约定配合朗晨星宇公司办理相关证照，朗晨星宇公司向维森物业中心发函要求解除合同后，维森物业中心于2019年5月14日将涉案房屋上锁，以实际行动表明同意解除《房屋租赁合同》。但如前所述，本院认定维森物业中心并不存在不配合朗晨星宇公司办理相关证照的情况，朗晨星宇公司不享有单方解除权。根据朗晨星宇公司提交的两份《通告函》及快递详单，可以认定维森物业中心已签收了该两份《通告函》，维森物业中心以签收人为维森物业中心门卫，维森物业中心未收到上述文件的辩称意见本院不予采信。根据朗晨星宇公司提供的照片可以确认2019年5月14日后，涉案房屋已张贴招租广告并拆除朗晨星宇公司学校的广告牌，结合朗晨星宇公司提交的短信通信记录，本院认定涉案房屋于2019年5月14日已由维森物业中心实际控制。维森物业中心不认可涉案房屋大门于2019年5月14日由维森物业中心上锁的辩称意见，本院不予采信。维森物业中心虽辩称其未收到朗晨星宇公司提交的落款日期为2019年5月7日的《通告函》，但维森物业中心当庭陈述确实收到过朗晨星宇公司提交了文件，写明朗晨星宇公司要求解除涉案房屋的租赁合同。因此本院确认朗晨星宇公司已明确向维森物业中心表示不再履行合同义务。考虑到维森物业中心对于涉案房屋租赁合同于2019年5月14日解除并无异议，且其已于2019年5月14日起实际控制涉案房屋，因此本院确认涉案房屋租赁合同于2019年5月14日解除。第三，关于维森物业中心要求朗晨星宇公司负担的空置期损失问题。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，朗晨星宇公司未按时交纳房屋租金，并违约提前解除涉案房屋租赁合同，现维森物业中心要求朗晨星宇公司按2个月的租金标准承担涉案房屋空置期损失，于法有据，本院予以支持。第四，关于朗晨星宇公司要求维森物业中心退还房屋押金的问题。本院已确认涉案房屋租赁合同于2019年5月14日解除，因此朗晨星宇公司不存在欠付租金的问题，维森物业中心要求使用押金抵扣朗晨星宇公司欠付的租金，无事实及法律依据，本院对该辩称意见不予采信。现涉案房屋租赁合同已经解除，维森物业中心应将押金退还朗晨星宇公司。但朗晨星宇公司要求维森物业中心支付相应的利息损失，无相关法律依据，本院对该项诉讼请求不予支持。第五，关于朗晨星宇公司要求维森物业中心返还朗晨星宇公司财物的问题。审理中，根据本院现场勘验及维森物业中心陈述，维森物业中心认可朗晨星宇公司搬离涉案房屋后，尚有多台空调遗留在涉案房屋内，维森物业中心应将上述空调返还朗晨星宇公司。朗晨星宇公司的该项诉讼请求于法有据，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十五条，第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）朗晨星宇教育科技（北京）有限责任公司与被告（反诉原告）北京维森物业管理服务中心于2016年12月31日签订的房屋的租赁合同于2019年5月14日解除；二、自本判决生效之日起七日内，被告（反诉原告）北京维森物业管理服务中心退还原告（反诉被告）朗晨星宇教育科技（北京）有限责任公司押金240,000元；三、自本判决生效之日起七日内，被告（反诉原告）北京维森物业管理服务中心将位于北京市西城区XXXXXX号XX楼XXXXXX号房屋及其附属设施内的空调退还原告（反诉被告）朗晨星宇教育科技（北京）有限责任公司；四、自本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）朗晨星宇教育科技（北京）有限责任公司支付被告（反诉原告）北京维森物业管理服务中心房屋空置期损失243,250元；五、驳回原告（反诉被告）朗晨星宇教育科技（北京）有限责任公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费2473元，由被告（反诉原告）北京维森物业管理服务中心负担，自本判决生效后七日内交纳；反诉案件受理费2475元，由原告（反诉被告）朗晨星宇教育科技（北京）有限责任公司负担，自本判决生效后七日内交纳。如果原告（反诉被告）朗晨星宇教育科技（北京）有限责任公司、被告（反诉原告）北京维森物业管理服务中心未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 方晓晨二〇二〇年九月二十二日法官助理 彭 瑜书 记 员 孙 萍