河南省武陟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0823民初2948号原告：王金荣，女，1965年7月6日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。原告：杨合旺，男，1963年2月2日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：王军生，河南先一律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟海峰，河南先一律师事务所律师。被告：张科，男，1983年10月5日出生，回族，住河南省武陟县。委托诉讼代理人：刘国红，河南龙源律师事务所律师。被告：李菲菲，女，1986年11月29日出生，回族，住河南省武陟县。第三人：张金福，男，1974年6月7日出生，回族，住河南省武陟县。第三人：孙保利，男，1968年7月14日出生，汉族，住河南省武陟县。第三人：杨红梅，女，1971年10月2日出生，汉族，住河南省武陟县。原告王金荣、杨合旺与被告张科、李菲菲及第三人张金福、孙保利、杨红梅确认合同效力纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王金荣、杨合旺的委托诉讼代理人王军生，被告张科的委托诉讼代理人刘国红，第三人张金福、孙保利到庭参加诉讼。被告李菲菲、第三人杨红梅经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王金荣、杨合旺向本院提出诉讼请求：1．请求依法确认原告王金荣与第三人孙保利、杨红梅签订的《房屋买卖协议》合法有效；2．请求法院判令被告立即停止侵权并搬离武陟县××东环路北段西侧中国银行住宅楼4-3号房屋；3．请求法院判决被告从2017年4月1日起按每月900元标准支付原告房屋占用费，直至搬离上述房屋之日止；4．请求法院判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：第三人张金福于2004年5月20日从第三人孙保利、杨红梅夫妇处购买位于武陟县××东环路西侧中行住宅楼4-3号房屋一套（产权证号：武房权证龙字第**），房屋面积99.75平方米，但因土地性质原因，未办理房屋产权变更登记手续。2015年5月17日，第三人张金福因不能偿还原告杨合旺到期债务950000元，与原告杨合旺达成口头协议，同意以其购买的上述房产冲抵上述借款一年的利息（月息2分）。原告杨合旺及第三人张金福遂将上述债务抵销协议通知房屋登记的产权人第三人孙保利、杨红梅夫妇，原告及第三人张金福并一同到焦作，找到第三人孙保利、杨红梅夫妇，以杨合旺妻子王金荣的名义与第三人孙保利、杨红梅重新签订一份《房屋买卖协议》，该《房屋买卖协议》除乙方更换为王金荣的名字外，其他协议内容及落款时间均与第三人张金福和第三人孙保利、杨红梅夫妇签订的原《房屋买卖协议》一致。第三人张金福遂将该房屋钥匙、房产证交付给了原告并到该房屋内查验了房屋。原告之后因另有住房，未在该房屋内居住，因土地性质原因也未到房屋产权登记部门办理产权变更登记手续，至今上述房产的房屋产权证记载的所有权人仍未孙保利、杨红梅。2017年春季，原告发现，被告张科及其妻子李菲菲未经原告同意，在上述房屋内居住，并私自更换了该房门钥匙。其辩称理由为第三人张金福（系张科的舅父）对其有到期债务不还，故在该房屋居住，并拒绝原告要求其搬离的通知。直至现在，虽然原告或中间人多次调解、通知，被告仍拒绝搬离上述房屋。综上所述，原告认为，原告以债务抵偿、受让房屋买卖合同权利的形式，购买了上述房屋，应当享有上述房屋的占有、使用、收益的权利或用益物权，被告没有法定或约定的理由侵占上述房屋并拒绝搬离的行为，构成对原告的侵权。因此，原告依据法律规定，特向贵院起诉，请求依法判如所请。在案件审理过程中，原告撤回第一项诉讼请求。张科辩称，第一，本案中的杨合旺不具有原告主体资格。从原告提供的证据形式表面看以及原告的诉讼请求，本案与杨合旺没有关系，杨合旺的原告主体不适格。第二，原告的诉讼请求涉及到杨合旺与第三人张金福的借款合同关系，张金福与孙保利、杨红梅之间的买卖合同关系，王金荣与孙保利、杨红梅之间的买卖合同关系，张金福与杨合旺之间的借款抵押担保关系，张科与张金福之间的租赁合同关系，王金荣与张科、李菲菲之间的侵权法律关系，被告认为，原告将所有的法律关系一并诉讼予以解决，不符合诉讼程序的要求。关于实体方面，被告认为原告提供的买卖合同是无效的协议。第一，根据第三人张金福的表述，买卖合同实际上是借款担保协议。第二，实际上的买卖合同形成时间是2015年，并非2004年。第三，王金荣与孙保利之间没有真实的交易，也包括与杨合旺之间。第四，王金荣没有向孙保利支付过分文房款。第五，孙保利也没有将房屋交付给王金荣。所以，被告认为原告提供的买卖合同如果是真实的，应该是一个借款担保合同。张科与张金福之间因为存在张金福所称的借款，张科与张金福于2013年2月15日双方之间达成了房屋租赁合同关系，张金福将涉案房屋自2013年2月15日租给张科，租期是20年。实质是张金福对张科的亏欠，以租赁的形式解决张科的住房问题。张科在租房合同签订前就住在涉案房屋内，一直居住至今。如果原告与孙保利之间签订的买卖协议真实，那么，依据买卖不破租赁的原则，原告也无权否认张科的租赁权，更谈不上，张科支付所谓的占用费用。实际上，是张科在该涉案房屋居住至今，除张金福以外没有其他人向张科、李菲菲主张过房屋的权利。另外，张金福与原告以及张金福与第三人孙保利、杨红梅之间的买卖合同如果是成立的，依照法律规定，也剥夺了张科的优先购买权。从这个层面讲，该买卖合同也是不成立的。综上所述，原告的房屋买卖合同无效，原告无权要求张科、李菲菲搬离涉案房屋和支付占用费用。请驳回原告对张科以及李菲菲的起诉。补充一点，原告起诉书所描述的买卖房屋过程与当庭陈述的房屋买卖过程反映出原告自称以950000元为本金，月息2分，以一年利息作为房款，该事实与张金福的答辩相印证，可能存在利滚利的情形，被告认为该案涉及到众多法律关系，原告主张的房屋买卖合同关系和被告张科的侵权关系，应当分案解决，合并审理不符合民事诉讼的要求。张金福述称，答辩人认为原告王金荣与孙保利签订的协议无效。这是一个假交易。答辩人欠原告杨合旺和王金荣的钱是在2012年3月20日，答辩人第一次写的欠钱金额是500000元，随后累计到950000元，多出来的450000元是杨合旺和王金荣自己算的利息。孙保利和王金荣签订的房屋买卖协议，签合同的时候王金荣不在现场。杨龙旺（杨合旺的大哥）建议答辩人去找原房主孙保利去签房屋买卖协议。签房屋买卖协议的目的是让杨合旺和王金荣心里面舒服，因为答辩人当下还不了杨合旺和王金荣的500000元。所以，答辩人没有多想，也确实不懂法律，就这样算是签了原告提供的买卖协议。如果这个买卖协议成立，当初的交易金额是多少？孙保利确实没有收到一分钱。所以，这个买卖协议不成立。杨合旺主张法院判决被告立即停止侵权，搬离涉案房屋，答辩人认为也不成立。因为答辩人和原告没有就涉案房屋达成顶账的任何具体协议，包括口头的。所以说，答辩人对该涉案房屋是有支配权的。答辩人欠被告张科的钱金额也是很大，涉及金额大概六百到七百万，答辩人把张科逼的无家可归。所以，答辩人让张科入住在涉案房屋中。原告的请求三，答辩人认为也不成立。答辩人认为张科无任何理由去支付该费用。因为，答辩人欠原告的钱是真实的，答辩人欠张科的钱并带给张科的伤害也是真实的，他们都是受害者。原告和张科有什么事情应该来找答辩人，而不是去找张科。答辩人欠张科的钱是真实的，张科让答辩人和他签订了一个租房顶账协议，用房租顶答辩人欠张科的款项。原告所称的答辩人与杨合旺达成口头协议，同意以涉案房屋冲抵利息是不属实的。答辩人带着原告的大哥杨龙旺、刘大通去找孙保利和杨红梅，与二原告签订的任何手续都是为了让原告安心。但二原告均不在现场。孙保利述称，答辩人与妻子杨红梅于2000年购买了位于武陟县××东环路段中行住宅楼4-3号住宅房，并按规定办理了房产证。2004年5月，经刘大通介绍，答辩人将该房屋以71000元卖给了张金福，跟张金福签订了房屋买卖协议，并出具了房款现金收据，房产证给了张金福。至今未办理房产过户手续。2015年的一天，刘大通和张金福找到答辩人，并拿了一份打印好的卖方是答辩人夫妻双方、买方是王金荣的房屋买卖协议让答辩人夫妻签字。说张金福借了王金荣的钱到期还不上，就把答辩人夫妻卖给他的那套房子抵债给了王金荣，房产证已经给了王金荣，可是王金荣一定要一份与原房主也就是答辩人夫妻签订的房屋买卖协议。开始答辩人夫妻不愿意签字，因为都是熟人，碍于情面，并且在他们俩口头承诺今后无论发生什么事情和答辩人夫妻无关的情况下，答辩人夫妻才在那个协议上签了字。（卖房给张金福的日期记不清了，现出自原告的诉状，正确日期以与张金福签订的房屋买卖协议日期为准）。被告李菲菲、第三人杨红梅未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的借条两张，被告张科及第三人孙保利表示不清楚，但该借条的出具人张金福对其真实性无异议，本院予以确认。对原告提交的与第三人孙保利签订的《房屋买卖协议》、《房产过户授权委托书》，被告及第三人张金福均有异议，第三人孙保利对双方签字无异议，对协议内容有异议，认为协议内容与事实情形不符，本院认为，根据各方当事人的当庭陈述，《房屋买卖协议》确系原告方与第三人孙保利夫妻在第三人张金福在场的情况下签订，《房产过户授权委托书》也系第三人孙保利夫妻签署，本院对《房屋买卖协议》及《房产过户授权委托书》上第三人孙保利夫妻的签字予以确认。对原告提交的租房信息截图，被告及第三人均有异议，本院认为，该截图并不能准确反映涉案房屋2017年至今的租赁行情，不能证明原告的证明指向，本院不予采信。对于被告提交的《房屋租赁合同》及证人董某的证言，以证明被告自2013年2月15日被告与张金福签订《房屋租赁合同》之前已经实际居住在涉案房屋，原告对其真实性有异议，本院认为，被告并未提供相应的水、电、气等生活交费凭证佐证其在《房屋租赁合同》落款之日起至原告方与孙保利实际签订协议之日前均在涉案房屋居住，结合张金福当庭陈述其系在“2016年或2017年”将涉案房屋的房本和钥匙先后交付原告方以及原告诉称其在收到钥匙时曾查验了房屋等案件情况，本院认为，被告的该组证据不足以证明其证明指向，本院对该证据不予确认。经审理查明，2004年5月20日，第三人张金福与第三人孙保利、杨红梅签订《房屋买卖协议》，以71000元的价格购买位于武陟县××东环路北段西侧中行住宅楼4-3号房屋（产权证号：武房房权证龙字第**）房屋面积99.75平方米，孙保利、杨红梅将涉案房屋的房本、钥匙交给第三人张金福，双方一直未办理房屋变更登记手续。2015年4月19日，第三人张金福向原告杨合旺出具借条一份，主要内容为：今借到杨合旺现金930000元，月息二分，当月结清，半年借款还清（以前所有借条全部作废）。2015年5月17日，第三人张金福再次向原告杨合旺出具借条一份，主要内容为：今借到杨合旺现金950000元整（此条以前的借条全部作废，特此证明），以此条为准。同日，杨合旺、王金荣夫妻二人共同委托杨龙旺与第三人张金福达成口头协议，将涉案房屋作为950000元借款的一年利息作价给杨合旺、王金荣夫妇。随后，杨龙旺在第三人张金福、中间人刘大通的陪同下前往焦作找到第三人孙保利、杨红梅签订《房屋买卖协议》，该协议除将买方改为王金荣之外，其他内容和张金福与孙保利、杨红梅签订的房屋买卖协议内容完全一致。随后，张金福先后将涉案房屋的房屋产权证、钥匙交与杨龙旺。2017年春季，原告王金荣、杨合旺发现被告张科、李菲菲在涉案房屋中居住，涉案房屋门锁已经被更换。现原告要求被告张科、李菲菲搬离涉案房屋，双方形成纠纷。另查明，涉案房屋的所有权至今登记在第三人孙保利、杨红梅名下。2019年9月1日，第三人孙保利、杨红梅在原告准备好的《房产过户授权委托书》上签名按指印。二原告于1987年5月30日登记结婚，系夫妻关系。本院认为，关于原告杨合旺的主体是否适格的问题。杨合旺与王金荣系夫妻关系，杨合旺对张金福享有的债权发生在二原告夫妻关系存续期间，实际为夫妻共同债权，王金荣以该债权的存在为前提，要求张金福以房抵债，继而与第三人孙保利、杨红梅签订《房屋买卖协议》，并据以主张本案权利，无论主张债权，亦或房屋买卖，其实是对夫妻共同财产的处分，原告杨合旺均有权参与，故杨合旺在本案中的主体适格。关于原告方是否有权主张本案诉讼请求的问题。2004年，第三人张金福与孙保利、杨红梅就武陟县××东环路北段西侧中行住宅楼4-3号房屋签订《房屋买卖协议》，该协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，故第三人张金福与第三人孙保利、杨红梅签订的《房屋买卖协议》有效。《房屋买卖协议》签订后，第三人张金福向第三人孙保利、杨红梅支付了全部购房款，双方未办理房屋过户登记，但第三人孙保利、杨红梅将房屋钥匙和房屋产权证书交付第三人张金福，张金福实际成为涉案房屋的合法占有人。2015年，在张金福的陪同下，二原告委托杨龙旺与第三人孙保利、杨红梅重新签订乙方为王金荣的《房屋买卖协议》，虽张金福当庭否认与原告达成口头以房抵债协议，但其陪同杨龙旺找到孙保利、杨红梅签订协议，又先后将涉案房屋的产权证、钥匙交付原告方，其以自己的行为表明其认可与原告之间的以房抵债协议。且，张金福同意原告在不改变原房屋买卖协议内容的前提下重新与孙保利、杨红梅签订一份《房屋买卖协议》，该行为实际系张金福将其与第三人孙保利、杨红梅之间的买卖合同权利全部转让给王金荣，该债权转让行为在张金福陪同杨龙旺找到孙保利、杨红梅重新签订《房屋买卖协议》时也已经在事实上通知到了合同相对的债务人，即孙保利与杨红梅，故该债权转让有效。自张金福将涉案房屋的产权证书及钥匙交付原告之日起，原告合法占有涉案房屋，故原告方有权主张本案诉讼请求。关于原告方的诉讼请求应否支持的问题。原告诉称其在2017年春季发现被告在涉案房屋居住至今，并要求被告搬离涉案房屋，但其未提供证据证明其在发现被告居住在涉案房屋后向被告主张过权利，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第二款的规定，原告作为占有人，其未提供证据证明其在侵占发生之日起一年内行使返还原物的请求权，该请求权已经消灭，故原告要求被告搬离涉案房屋并支付占用费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十条第一款、第一百四十三条、第一百六十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第二百四十五条，《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告杨合旺、王金荣的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由杨合旺、王金荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  张小亮二〇二〇年九月二十四日书记员  焦丹丹