安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初6201号 原告（反诉被告）:陈乐,男,1994年10月8日生,汉族,住安徽省安庆市太湖县。 委托诉讼代理人：朱才军，安徽徽商律师事务所律师。 被告（反诉原告）:丁杰,男,1953年10月20日生,汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：杨建，安徽大祺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁琍萍，女，1981年3月19日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区，系丁杰女儿。 原告（反诉被告）陈乐与被告（反诉原告）丁杰房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。陈乐及其委托诉讼代理人朱才军，丁杰及其委托诉讼代理人杨建、丁琍萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈乐向本院提出诉讼请求：一、判令解除陈乐与丁杰签订的《合肥市存量房屋买卖合同》;二、判令丁杰返还定金15000元;三、判令丁杰按房屋总价款的20%即177000元向陈乐支付违约金;四、判令丁杰承担本案的诉讼费用。 事实与理由:2019年12月30日,丁杰授权委托丁琍萍与陈乐签订《合肥市存量房屋买卖合同》,合同约定:以885000元将位于合肥市房屋出卖给陈乐，房屋所有权证号:合庐字第130022234，双方对成交价格、付款方式及资金划转方式、违约责任、争议解决方式等进行了约定。合同签订当日,陈乐支付定金15000元，陈乐为履行合同向徽商银行提交了贷款资料并将第一笔购房款240000元汇入徽商银行托管，其后丁杰以双方合同不包括阁楼等理由拒不履行合同义务。陈乐向丁杰发函要求在收到函件10日内与陈乐办理房屋过户等手续。该函签收日期为2020年4月28日，之后陈乐通过中介、电话、函件等多种方式催告丁杰履行合同义务，但至今拒不履行。丁杰的违约行为,致使合同目的无法实现。双方合同中约定了该房屋总价款的20%支付违约金，丁杰并未抗辩违约金过高，请求核减。该违约金条款系双方在平等自愿基础上协商确定，双方在签订合同时应该能够预见违约可能造成的损失，该违约金数额也未超过法律强制性规定。合同签订后无法继续履行的原因系丁杰单方违约，并且未及时与陈乐解除合同，不仅耽误陈乐的购房机会，导致陈乐至今不能购买房屋，而且造成其购房成本大幅增加。综上，请求人民法院支持陈乐的诉讼请求。 丁杰辩称，第一、导致不能变更登记的原因是合同约定的面积错误，合同错误的原因不在丁杰，合同是安徽日盛房地产代理有限公司（以下简称日盛公司）提供的，是在贝壳网上的制式合同，合同的具体条款是日盛公司填写的，只有房产经纪人用自己的APP扫描才能显示出来合同内容；日盛公司接受陈乐的委托从事中介事务，其重大错误：没有按照房产证上的标注，书写好房屋的总体面积，导致房屋再不能变更登记，是造成结果的唯一原因。陈乐作为代理人，日盛公司作为被代理人的错误不应当由丁杰承担，应当由陈乐承担；第二、因为陈乐不同意修改合同，导致变更登记不能继续。因为合同约定的总面积与房产证上的总面积缺一个另购阁楼的28.83平方米，2020年3月24日双方进行变更登记，但是陈乐和日盛公司都拒绝修改合同，并要求丁杰继续过户。在合同约定有误，不符合法律法规规定且房产部门不允许过户的情况下，并非丁杰违约；第三、丁杰积极配合陈乐办理变更登记相关手续，没有违约。丁杰多次按照陈乐以及其中介要求，携带相关材料辅助陈乐办理变更登记和办理房贷等交易事项，但是均因陈乐未带齐相关材料导致未能办成；第四、违约的是陈乐。合同约定陈乐应当于2020年2月10日将第一笔购房款260000元转至托管账户，但陈乐是在2020年3月17日才将240000元转至托管账户，其已经违约。又因陈乐一直未办理银行贷款，不符合房屋交付条件即已提前入住，故应当由陈乐承担违约责任；还有陈乐未按合同约定提交房产过户税费缴纳凭证，其合同义务没有先履行，丁杰有权行使先履行抗辩权要求陈乐先行缴纳税费，再由丁杰履行合同义务。 综上，合同不能履行的原因是陈乐及其代理人故意错误的书写房屋面积，导致房屋不能变更登记，丁杰在合同履行的过程中没有违约。应依法驳回诉请。 丁杰向本院提起反诉请求：一、判决解除房屋买卖合同； 二、判决丁杰不予返还陈乐支付的合同定金；三、判决陈乐支付违约金人民币177000元；四、本案的诉讼费用全部由丁杰承担。 事实与理由：2019年11月12日，丁杰委托合肥靓屋企房屋经纪有限公司代为出售合肥市房屋，经办人为戴某，2019年12月30日，陈乐经日盛公司委托购买房屋，经办人为谢洪辉。当时由丁杰女儿丁琍萍、谢洪辉、陈乐三人共同协商，由谢洪辉从贝壳网系统上修改好合同打印出来的，合同记载房屋面积共71.3平方米，但是房产证上除了建筑面积是71.3平方米外，另在房产证的第二页上注明有阁楼面积28.82平方米。2020年3月24日，丁杰与陈乐共同去办理房屋产权变更登记，被告知合同约定的房屋面积与实际登记的面积不相符，必须要将另购的阁楼面积28.82平方米加到合同内，才能予以变更登记，但陈乐一直不愿意修改合同，执意要求过户。因双方签订的是贝壳网上的制式合同，包括房屋买卖合同和居间合同，每一页的左下角都有一个二维码，这是贝壳网给每个经纪人的出具的合同上标注，只有日盛公司的谢洪辉通过其贝壳ＡＰＰ扫描才能显现出来，其他人扫描这个二维码是没有显示的，导致合同错误的原因在于陈乐和日盛公司，而日盛公司是受陈乐的委托，作为受委托人，谢洪辉是专业的在贝壳网登记房产经纪人，无论是公司或者是个人都是房产交易的专业机构和专业人员，其应该知道，房屋另购的阁楼面积应当约定在合同之内，导致房屋不能过户的根本原因就是日盛公司提供合同出现漏填房屋面积。法律规定代理人的行为，由被代理人承担。陈乐不予修改由其委托的第三人导致合同不能履行，陈乐应当承担违约责任，现依法提起反诉，望判如所请。 针对丁杰的反诉请求陈乐辩称，一、合同系双方真实意思的表示，对双方具有法律约束力。阁楼与案涉主体房屋在空间和地上均不能分割，属于房屋的附属。房产证中明确建筑面积71.3平方米，房产证中附记内容不改变阁楼作为房屋附属物的性质，故在房屋交付时应一并交付，价格也应包含在合同约定的房屋总价885000元中，由此丁杰无论是要求陈乐还是要求中介多支付二十多万元阁楼价格均无依据，其单方提高房屋交易价格，违反了合同约定；二、陈乐已通过电话、函件、中介等多种形式要求丁洁继续履行合同，但丁杰均不予理会，在录音证据中丁杰要求加价，否则不可能办手续。律师函及EMS面单信息显示，2020年4月28日，丁杰在收到陈乐要求十日内继续履行合同的函件后不予理睬，已逾期履行合同义务超出15日；三、丁杰在反诉中称是陈乐和中介公司不愿意修改合同导致无法过户登记，这种说法不符合客观事实，且违背日常行为习惯。如果只是修改合同，陈乐原计划将案涉房屋作为婚房，没有理由不愿意修改合同及时过户，而中介公司收取了居间费，并多次到丁杰家请求办理过户，更没有理由不愿意去改合同。真正的原因是丁杰额外要求增加二十多万元的阁楼价格，致使合同无法履行，请求驳回丁杰的反诉请求 本院审理查明的事实如下：因丁杰欲出售其位于合肥市的房屋，遂通过合肥靓屋企房屋经纪有限公司员工戴某将案涉房屋挂网出售，2019年12月30日，丁杰（由女儿丁琍萍代理）与陈乐在安徽日盛房地产代理有限公司员工谢洪辉、李某居间介绍下，签订了《合肥市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》，双方约定：陈乐购买丁杰名下坐落于合肥市的房屋，总层数6层，房屋所在楼层为6层，证载建筑面积为71.30平方米，证号为合庐字第13002234号，成交价格为885000元，定金15000元；付款方式为贷款，陈乐应于2020年2月10日前将第一笔购房款260000元（不含定金）交至银行托管账户，贷款金额为610000元；房屋交付为丁杰应在银行抵押贷款发放时将该房屋交付给陈乐，双方对税费负担进行了约定，并约定在缴税过户当天共同向房屋登记部门申请办理转移登记手续；双方还约定了违约条款，即如有违约，则应在违约行为发生之日起十五日内，违约方向守约方支付总房价的20%作为违约金，该违约责任条款中约定有如下内容“…出卖人提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明文件不真实、不完整无效，导致买受人无法取得房屋所有权的；…逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；拒绝将该房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的…”；双方还约定了居间费用等其他条款。 合同签订后，陈乐当日支付了15000元的购房定金，并由丁琍萍代理丁杰出具了收据。其后双方为交易成功在中介公司员工戴某、谢洪辉等带领下多次前往相关部门办理手续，2020年2月27日陈乐因新冠肺炎疫情原因在征询日盛公司意见并从经办人处取得房屋钥匙后即搬入案涉房屋。2020年3月17日，陈乐向银行托管账户转账240000元，2020年3月24日，双方在中介公司带领下前往不动产登记中心办理产权转移登记手续，却被告知无法办理，因为房产证中还有记载的阁楼面积28.82平方米未在合同中载明，须修改合同后重新提交，三方又无功而返。其后在沟通协商补打合同过程中，丁杰以交易价格不包含阁楼面积、中介公司太不专业、陈乐多次不带起资料导致空跑折腾等理由，要求中介公司把阁楼的价钱加到合同中去，2020年4月22日，陈乐直接电话联系丁杰，言明继续按原合同履行，丁杰则表示因阁楼面积并未包含在购房合同中，而且按照包含了阁楼28.82平方米的面积的房屋共计有100平方米，均价才合8000多元，明显不合理，故应加上阁楼的价格20多万元才能继续交易。双方未能协商一致。其间日盛公司也多次向丁杰释明确系经办人员不专业导致纠纷，但案涉房屋的交易价格中肯定是包含了阁楼的。2020年4月26日，陈乐委托安徽徽商律师事务所向丁杰在房屋买卖合同中的约定地址邮寄了一份《律师函》，要求丁杰收函后十日内联系陈乐办理房屋过户手续。2020年4月30日，日盛公司与丁杰方沟通仍未果，陈乐遂诉讼来院。 认定上述事实的证据有：陈乐提交的身份证复印件、户籍证明、《合肥市存量房屋买卖合同》、收据、委托书、房产证复印件、账户交易明细、个人收入证明、个人参保证明、代缴证明、业务知晓书、限购承诺书、告知函、查询审核表、电子回单、ＥＭＳ面单、ＥＭＳ投递信息查询单、律师函、电话录音及文字整理，丁杰提交的身份信息复印件、《合肥市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、房产证复印件、中介人员手机截屏打印件、微信聊天记录、丁杰申请出庭作证的证人戴某、李某的证言和当事人庭审陈述，本院对上述证据予以确认。 本院认为：陈乐与丁杰签订的《合肥市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。 关于合同履行与解除，现因陈乐与丁杰均通过诉讼主张解除合同，本院对双方的此项请求予以支持。 对于双方在合同履行中是否存在违约问题，应放在交易的整个过程来看。因丁杰年事已高，全权委托其女丁琍萍办理售房手续，仅在需要本人出面签字时到场，丁杰本人初期也是积极配合的，但在数次空跑无果之后，渐生不满，尤其是在2020年3月24日共同去办理转移登记时，得知因中介机构未将阁楼面积28.82平方米写入合同导致不能办理手续之后，丁杰和丁琍萍态度发生变化，以该阁楼面积应另外计算价格为由，对陈乐和中介机构关于修改合同（将阁楼面积记载）后仍按原总价885000元继续履行合同的请求不予理会，致使双方之间的房屋买卖无法继续进行，丁杰的确存在违约行为，尽管在本案诉讼期间丁杰一直辩称未曾要求加价，但与本院查明的事实不符，其抗辩理由不能成立。 对于丁杰诉称陈乐违约问题，因陈乐未经丁杰认可即提前搬入案涉房屋，并且首付款交付时间和数额均不符合合同的约定，尽管陈乐辩称均系经过中介机构征得丁杰同意后的行为，但其证据不足，难以获得本院采信。陈乐的行为仅为合同履行中的瑕疵，并不必然导致合同目的无法实现，丁杰后续仍继续配合转移登记的行为也印证了这一点。需要指出的是，丁杰认为日盛公司是受陈乐委托进行交易，后果由委托人承担的委托代理关系，显然混淆了双方的法律关系，陈乐与日盛公司以及丁杰与日盛公司签订的是《居间服务合同》，相应法律关系应为居间合同关系而非委托代理关系，并不产生所谓的代理的法律后果。 对于双方都主张的20%的违约金，本院认为，对违约行为应承担的责任应结合当事人的过错程度、预期利益并兼顾合同履行的实际情况综合判定，丁杰虽较陈乐违约程度高，但陈乐并未举证证实其因此遭受的实际损失，而丁杰抗辩不应承担违约金并反诉由陈乐承担违约责任的意见亦含有约定违约金过高予以调整之意，故陈乐要求丁杰承担177000元的违约金，缺乏事实依据，也符合相关司法解释的规定，本院不予支持，至于丁杰的此项诉请更是缺乏事实和法律依据，应予驳回。本院综合考量，在丁杰须返还陈乐定金15000元的基础上，酌定由丁杰向陈乐支付10000元的违约损失。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认陈乐与丁杰之间签订的《合肥市存量房屋买卖合同》解除； 二、丁杰于本判决生效后十日内返还陈乐定金15000元、支付违约金10000元，合计25000元； 三、驳回陈乐的其他诉讼请求； 四、驳回丁杰的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取为2070元，由陈乐负担1766元，丁杰负担304元；反诉案件受理费减半收取为2070元，由丁杰负担2030元，陈乐负担40元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  郑明民 二〇二〇年九月二十七日 书记员  李晶晶 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条【诚实信用原则】当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条【金钱债务的违约责任】当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十五条【定金】当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二） 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。