江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣民终721号上诉人（原审原告）：江西慧谷互联商业运营管理有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区学府大道**慧谷创意产业园味棕空间******，统一社会信用代码：91360125MA35H8QE1N。法定代表人：胡强，该公司董事长。委托诉讼代理人：王栓，江西豫章律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊珍璐，江西豫章律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南昌思科酒店管理有限公司，住所地，住所地：江西省南昌市红谷滩新区学府大道**慧谷产业园**楼**会信用代码：91360125MA363A765Y。法定代表人：王青华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱金龙，江西华邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张妍，江西华邦律师事务所律师。上诉人江西慧谷互联商业运营管理有限公司（以下简称“慧谷公司”）因与被上诉人南昌思科酒店管理有限公司（以下简称“思科公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市中级人民法院（2019）赣01民初642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月24日进行了公开开庭审理。上诉人慧谷公司的委托诉讼代理人王栓、熊珍璐，被上诉人思科公司的委托诉讼代理人朱金龙、张妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。慧谷公司的上诉请求：1.依法撤销（2019）赣01民初642号判决，并改判确认慧谷公司与思科公司于2017年8月8日签订的《江西慧谷产业园公寓租赁合同》以及于2018年1月16日签订的《江西慧谷产业园补充协议书》均已解除；判令思科公司立即搬离公寓并支付其在2018年3月15日-2019年8月21日期间未支付的租金、占用公寓所产生的场地占用费及违约金、滞纳金(按合同约定每天以月租金的千分之五为基数，从2019年3月15日开始计算，直至还清为止，暂计至2019年8月21日)共计1461049.85元，或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由思科公司承担。事实和理由：一、一审法院对《江西慧谷产业园公寓租赁合同》以及《江西慧谷产业园补充协议书》两份合同的履行情况和解除情况认定事实不清，适用法律错误。1.一审法院未查明思科公司的暴力装修事实，前述装修已破坏了承租房屋的主体结构。双方在2017年8月8日的《江西慧谷产业园公寓租赁合同》中约定慧谷公司将5号楼第3-6层房屋出租给思科公司，租赁面积为5896.97平方米。2018年1月16日的《慧谷产业园租赁合同补充协议书》约定将5号楼第2层也作为思科公司的配套公寓使用，租赁面积为1322.43平方米。前述合同中第五条第六款、第六条中对装修事项有明确约定。思科公司在没有征得慧谷公司同意的情况下私自接电装修，并在未取得合法手续的情况下破坏2-6层的墙体结构，还私自搭建钢结构，在屡次接到慧谷公司的物业公司发送的《整改通知书》后依然置之不理。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条及《中华人民共和国合同法》第二百一十九条之规定，慧谷公司可以解除合同并要求赔偿损失。2．一审法院认定租赁合同未约定租赁用途错误。合同中已约定补充协议签订目的是为了解决思科公司员工居住需要，且慧谷公司从未默许思科公司可以对外经营。思科公司系擅自改变租赁房屋的用途并装修成酒店对外经营，违反了合同约定。本案中，虽然合同中有载明“本公寓楼为园区配套房屋租赁如因乙方对外经营而或其他未按本合同条款执行而导致二次消防不能过审，甲方不承担任何责任及连带责任”，但并未有同意思科公司对外经营的认可和同意，甚至在思科公司一开始进行酒店装修时慧谷公司已经发函告知，明确反对思科公司将承租房屋用作对外经营。因此，慧谷公司从未默许思科公司可以对外经营。根据上述合同，双方已经对租赁房屋的性质进行了约定，思科公司对外经营系违反了合同约定，且思科公司为了对外经营而产生的暴力装修的行为也给慧谷公司造成了损失。3.思科公司确实存在逾期支付租金等违约情况，且租金、物业费的拖延时间已经达到了解除合同的条件。在《江西慧谷产业园租赁合同》签订后，思科公司于2017年8月8日如期支付了第一笔租金。在《慧谷产业园租赁合同补充协议书》签订后，思科公司于2018年1月17日如期支付了第一笔租金。按照以上合同约定，第二笔租金应当分别于2018年3月15日、2018年7月1日之前5个工作日内支付，但思科公司直至2019年6月才支付第二期租金，已经构成根本违约，同时思科公司一直未支付物业费也属于根本违约。慧谷公司在2018年8月21日向思科公司发送了《租赁合同解约告知函》告知了其违约行为，但思科公司并未整改也没有立即支付租金，由此可见，思科公司确实存在拖欠支付租金的违约行为且已经达到了合同解除的条件，上诉人有权根据前述合同第七条第四款的约定单方解除合同。4.一审法院认定慧谷公司未作出解除的意思表示错误。2018年9月21日，慧谷公司向思科公司发送了《租赁合同解除告知函》，明确表示解除双方履行的《江西慧谷产业园租赁合同》《慧谷产业园租赁合同补充协议书》，该函件中租赁合同的名称、租赁物地址和租赁物的租赁面积均与双方履行的合同一致。但一审法院仅因为《租赁合同解除告知函》中载明的合同签订日期错误，就认定与案涉合同不一致，并认定慧谷公司没有发出解除案涉合同的意思表示，属于认定事实错误。实际上，双方真正履行的合同只有慧谷产业园5号楼2-6层的租赁合同，慧谷公司发函解除合同的真实意思表示也是解除上述合同。二、对于上诉人租金、房屋占用费及违约金的主张，一审法院认定事实错误。1．一审法院认定被上诉人支付租金的期间错误。慧谷公司主张的系5号楼3-6层的2018年3月15日至2018年9月21日期间的租金（5896.97*9*6+5896.97*9/30*7=330820.02元）和5号楼2层的2018年7月1日至2018年9月21日期间的租金（1322.43*12*2+1322.43*12/30*21=42846.73元）以及5号楼3-6层2018年9月22日至2019年8月21日期间的房屋占用费（5896.97*9*11=583800.03元）和5号楼2层2018年9月22日至2019年8月21日期间的房屋占用费（1322.43*12*11=174560.76），以上的租金及房屋占用费共计1132027.54元。但一审法院仅认定了2018年3月15日至2018年9月21日期间的租金及2018年9月22日至2019年8月21日期间的租金，将两份租赁合同中的欠付租金期限混为一谈，没有查清基础事实，导致判决的租金金额存在错误。2.在一审法院认定思科公司欠付租金期限错误的基础上，还错误的将未通水电导致装修延期的责任判定由慧谷公司承担，酌定思科公司仅支付合同约定租金的50%，严重损害了慧谷公司的合法权益。未提供水电是因思科公司违约在先，根据合同约定，思科公司需在装修时必须征得慧谷公司同意，但思科公司迟迟未与物业公司签订物业协议，在装修时也没有经过慧谷公司同意擅自进场装修，所以在思科公司违约的情况下，慧谷公司有权要求其先履行相应义务后再通水通电。思科公司无视慧谷公司的函告擅自装修，甚至不惜冒着施工安全重大的风险从别处进行拉电、拉水，对整栋楼都造成了安全隐患。而一审法院无视思科公司的重大违约和暴力装修行为，仅凭借慧谷公司未通水电就判令慧谷公司承担50%的房屋租金，有违公平原则。3.思科公司自使用房屋以来，仅在第一次支付房租时如期支付了房租，后期一直存在拖欠房租的行为，因此应当按照合同约定支付相应的逾期违约金。思科公司在合同签订后一直占有上述房屋，只在2017年8月8日、2018年1月17日如期支付了第一笔租金。按照合同约定第二笔租金应当于2018年3月15日和2018年7月1日之前5个工作日内支付。但思科公司在2019年6月才支付第二期租金，已经构成根本违约，应当按照合同约定支付相应的逾期违约金。鉴于思科公司违约装修、擅自变更房屋用途以及拖欠房租超过一个月等问题，慧谷公司也在2018年8月21日向其发送了《租赁合同解约告知函》。思科公司答辩称：一、思科公司的装修行为合法合约，不存在暴力装修、破坏房屋主体结构的行为。1.为了开展装修活动，思科公司多次向慧谷公司提交装修图纸，但慧谷公司一方面拒收图纸，但另一方面又对思科公司办理酒店装修、开业等行为积极予以协助，如果没有作为慧谷公司的支持与许可，思科公司根本不可能办到《卫生许可证》《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》《特种行业许可证》等政府许可。上述行为足以说明慧谷公司实际上已同意思科公司将案涉房屋装修成酒店进行对外经营。2.为了进行装修，思科公司于2018年10月16日对建设工程消防设计进行备案，备案文件明确使用性质为“宾馆”。思科公司还于2019年2月至4月期间多次按照规定向南昌市公安消防支队大院大队就案涉房屋的装修及消防改造设计提供相关材料。南昌市红谷滩新区住房与城市建设局于2019年7月12日就案涉房屋出具《南昌市红谷滩新区住建局建设工程消防验收备案检查通知书》（洪新住建验备字【2019】第0002号），验收意见为该建设工程（即案涉房屋）消防验收综合评定为合格。以上表明思科公司的装修行为实际上取得了慧谷公司的同意，也获得了一定的支持。3.本案没有证据证明思科公司破坏了案涉房屋主体结构。4.思科公司使用案涉房屋经营丽枫酒店既未违反合同约定，也未违反法律规定。案涉合同第十一条第7项“如因乙方对外经营而或其他未按本合同条款执行而导致二次消防不能过审”之约定充分表明，合同已明确约定思科公司可以使用案涉房屋进行对外经营，思科公司将案涉房屋用作宾馆经营并未改变居住性质，未违反合同约定。慧谷公司主张思科公司只能将案涉房屋用于思科公司经营的美食城的员工住宿没有事实根据。在慧谷公司将案涉房屋出租给思科公司之前，南昌市城乡规划局已经明确复函表示案涉房屋所在的江西慧谷产业园5号楼可以用于酒店式公寓。慧谷公司在签订案涉合同前将该复函提供给思科公司，不仅印证慧谷公司明确同意案涉房屋可以用于经营宾馆，也印证思科公司将案涉房屋用于酒店经营未违反法律规定。案涉房屋面积为7185.8平方米（5863.37平方米+1322.43平方米），层数多达五层，而思科公司经营的美食城只有区区的6300平方米。按照日常生活常识都可以得出，思科公司无需也不可能基于经营6300平方米的美食城而配套近7200平方米的宿舍。该等常识性对比可以印证慧谷公司知道也同意思科公司使用案涉房屋经营酒店。案涉房屋中的33.6平方米的接待大厅是双方在商讨论案涉合同的过程中增加的，如果思科公司真的仅是将案涉房屋用作员工宿舍就根本不会有该需求。思科公司将案涉房屋用于经营丽枫酒店而办理建设工程消防设计备案、消防验收及《卫生许可证》《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》《特种行业许可证》等行政许可时，慧谷公司提供了办理上述行政许可所必需的规划许可、营业执照等证照，慧谷公司该等行为充分说明慧谷公司完全同意思科公司使用案涉房屋经营酒店。5.思科公司使用案涉房屋经营丽枫酒店未违反法律规定。南昌市城乡规划局已经明确复函表示案涉房屋所在的江西慧谷产业园5号楼可以用于酒店式公寓。2019年7月22日，思科公司使用案涉房屋开办丽枫酒店分别取得《卫生许可证》《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2019年7月24日，思科公司使用案涉房屋开办的丽枫酒店取得《特种行业许可证》。6.思科公司没有逾期支付租金。慧谷公司本应当在2017年12月15日前向思科公司交付5号楼第3-6层、于2018年1月10日前交付5号楼第2层，但慧谷公司至今也没有完全使案涉房屋达到正常可使用状态或正常交付状态。为此，思科公司分别于2018年6月8日、2018年12月25日、2019年5月31日、2019年7月31日、2019年8月15日多次发函向慧谷公司沟通，慧谷公司仍未解决问题，思科公司当然有权缓交或不交因此所造成影响期间的租金。一审法院在考虑慧谷公司所造成的影响而相应酌情调减租金之后，思科公司并不存在逾期支付租金的情况。7.虽然慧谷公司一直不予配合提供水电，案涉房屋始终没有达到正常使用状态。但思科公司在正常按约交付首期租金、租赁保证金之外，仍分别于2019年6月5日、2019年12月17日预交了两次159218.19元的案涉房屋3-6层的3个月租金与47607.48元的案涉房屋2层的3个月租金。8.慧谷公司既未作出解除案涉合同的意思表示，也无权解除案涉合同。从慧谷公司《民事起诉状》所列第一项诉讼请求、出具的《南昌思科酒店管理有限公司租金、场地占用费、滞纳金、违约金明细表》所载明的租金、场地占用费的计算规则以及《租赁合同解约告知函》的出具时间为2018年9月21日等可以看出，慧谷公司关于确认案涉合同已解除的第一项诉讼请求其实是请求法院确认其在2018年9月21日以《租赁合同解约告知函》的形式通知思科公司解除合同，但慧谷公司的该项诉讼请求没有事实与法律依据。《租赁合同解约告知函》针对的是2017年12月15日的租赁合同以及2018年4月1日的补充协议，但慧谷公司请求法院确认已解除的合同为2017年8月8日和2018年1月16日的合同，并非《租赁合同解约告知函》通知解除的2017年12月15日和2018年4月1日的合同，不可能产生解除案涉合同的效力。思科公司根本没有收到过其通知解除合同的《租赁合同解约告知函》，慧谷公司也没有通知解除合同的权利。案涉合同只是在第八条第四款约定了在思科公司逾期一个月未交租金、出现转租、退租的行为时，慧谷公司有权中止合同，并没有约定在发生了“思科公司没有签订相关物业合同，未报批相关装修图纸，擅自进场装修，以及擅自改变公寓用途，并用作对外经营之用”时，慧谷公司有权解除合同。思科公司并不存在没有签订相关物业合同，未报批相关装修图纸而擅自进场装修的行为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，只有达到擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建的程度，且思科公司在慧谷公司要求的合理期限内仍不予恢复原状，慧谷公司才可以请求解除合同。9.逾期支付租金问题不应也不能成为慧谷公司请求法院确认案涉合同已解除的理由与依据。思科公司没有逾期支付租金。慧谷公司第一项诉请并不包括租金支付问题，根据“不告不理”的原则与形成权理论，租金支付问题能否成为慧谷公司解除合同的理由本就不应也不能作为本案审理范围，且案涉合同并没有将逾期支付租金作为解除合同的理由或情形。10.思科公司的装修与使用行为均符合合同约定，没有逾期支付租金的情形。案涉合同并未解除，故本案不存在计算或认定房屋占用费及违约金的问题。一审法院酌定思科公司在案涉房屋使用受影响期间按合同约定的租金标准的50%计付租金已经是向慧谷公司倾斜了。11.一审法院认定思科公司支付租金的逻辑正确。一审法院的计算方式是以《租赁合同解约告知函》发出的时间点即2018年9月21日为分界点，案涉房屋的3-6层在诉请期间即2018年3月15日至2019年8月21日期间应付租金为912850.96元，2层在诉请期间即在2018年4月1日至2019年8月21日期间应付租金为265014.97元。一审法院按照合同计算得出诉请期间5号楼应收租金之和为1177865.93元。鉴于慧谷公司为案涉房屋不能正常使用的责任方，一审法院酌定思科公司按合同约定租金标准的50%交缴租金，据此认定上述不能正常使用期间慧谷公司应收租金为588932.97元，再减去思科公司2019年12月17日前支付的租金206825.67元，从而得出思科公司应付租金为382107.30元的金额正确，但一审法院漏掉了思科公司已支付的2018年4月1日至2018年6月30日租金42846.73元，未将该已付租金作扣减，恳请二审法院据实扣减。在扣减上述一审法院漏算的已付租金之后，思科公司实际应付租金的金额为339260.57元。12.尽管慧谷公司一直没有使案涉房屋达到正常可使用状态或正常交付状态，但思科公司还是在按约交付首期租金、租赁保证金之外，分别于2019年6月5日、2019年12月17日预交了两次159218.19元的案涉房屋3-6层的3个月租金与47607.48元的案涉房屋2层的3个月租金。在慧谷公司向法院提起诉讼后，思科公司仍坚持按照合同约定缴纳租金，恪守了合同约定。慧谷公司向一审法院起诉，请求判令：1.慧谷公司与思科公司于2017年8月8日签订的《江西慧谷产业园公寓租赁合同》以及于2018年1月16日签订的《江西慧谷产业园补充协议书》均已解除；2.思科公司立即搬离公寓并支付其在2018年3月15日-2019年8月21日期间未支付的租金、占用公寓所产生的场地占用费及违约金、滞纳金（按合同约定每天以月租金的千分之五为基数，从2019年3月15日开始计算，直至还清为止，暂计至2019年8月21日）共计1461049.85元（详见计算清单）；3.思科公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年8月8日慧谷公司与思科公司签订《江西慧谷产业园公寓租赁合同》一份，合同约定慧谷公司将位于南昌市红谷滩新区.97平方米（其中公寓面积5863.37平方米，接待大厅面积33.6平方米）房屋租赁给思科公司，租赁期限为2017年12月15日至2027年12月14日止，为期10年。执行租金标准为：2017年8月15日-2017年12月14日为装修免租期，不计算租金；2017年12月15日-2019年12月14日，租金为9元／平方米／月；2019年12月15日-2023年12月14日，租金为15元／平方米／月；2023年12月15日-2027年12月14日，租金为22元／平方米／月。租金支付方式为押一付三，即合同签订后缴纳一个月房租金额的押金，及第一笔（三个月）租赁款。后续租赁款在下一个支付周期前五个工作日内完成支付。思科公司应按约向慧谷公司缴纳租金，思科公司逾期缴纳租金，慧谷公司有权收取滞纳金，滞纳金按每天为月租金的5‰计算。另特别约定，本公寓楼为园区配套房屋租赁，如因思科公司对外经营或其他未按本合同条款执行而导致二次消防不能过审，慧谷公司不承担任何责任及连带责任。2018年1月16日，双方又签订了《慧谷产业园租赁合同补充协议书》，合同约定将慧谷产业园层，作为思科公司配套使用，二层建筑面积为1322.43平方米。起租时间从本补充协议签订之日开始，截止时间按原2017年8月8日双方签订《江西慧谷产业园公寓租赁合同》期限执行。慧谷公司给予思科公司两个半月的装修免租期（即2018年1月10日起至2018年3月31日止），免租期满，按照下列价格与三、四、五、六楼的租金和物业费等有关费用一并缴纳。其中2018年4月1日至2019年12月14日，月租金为15869.16元，合计309448.62元；2019年12月15日至2023年12月14日，月租金为23803.74元，合计1142579.52元；2023年12月15日至2027年12月14日，月租金为33060.75元，合计1586916元。上述两合同签订后，思科公司向慧谷公司支付了159218.19元。后双方因租赁房屋用途及装修问题产生纠纷，思科公司未按约定支付租金，至2019年6月5日、2019年12月17日思科公司支付了两次159218.19元的租赁房屋3、4、5、6层的3个月租金与47607.48元的租赁房屋2层的3个月租金。慧谷公司于2019年7月1日将思科公司于2019年6月5日缴纳的159218.19元的租赁房屋3、4、5、6层的3个月租金与47607.48元的租赁房屋2层的3个月租金退回。另查明，本案出租房产产权人为慧谷红谷文化发展有限公司，2016年5月20日慧谷红谷文化发展有限公司与慧谷公司签订运营合同，将包括涉案房产在内的慧谷产业园交于慧谷公司运营及对外出租。一审法院认为，本案经双方确认实际履行的为双方于2017年8月8日签订的《江西慧谷产业园公寓租赁合同》及于2018年1月16日签订的《慧谷产业园租赁合同补充协议书》，两合同经双方盖章确认，系双方真实意思表示，另本案出租房产产权人为慧谷红谷文化发展有限公司，慧谷红谷文化发展有限公司与慧谷公司签订运营合同，将包括涉案房产在内的慧谷产业园交于慧谷公司运营及对外出租，故本案慧谷公司有权将涉案房产对外出租，本案上述两租赁合同合法有效。一、关于本案双方于2017年8月8日签订的《江西慧谷产业园公寓租赁合同》及于2018年1月16日签订的《慧谷产业园租赁合同补充协议书》是否已解除问题。慧谷公司主张涉案房产出租给思科公司的目的为园区配套，即解决园区员工住宿的公寓用途，思科公司承租后用作酒店对外经营违反约定的租赁用途，且思科公司违约拖欠租金，故慧谷公司依据合同约定有权解除上述两租赁合同，慧谷公司也于2018年9月21日发出《解约告知函》，故本案两租赁合同已经解除。对此，该院认为，首先本案租赁合同并未明确约定租赁用途，既未约定租赁用途为园区配套解决园区员工住宿，也未约定承租方不得承租房产对外经营酒店，而且《江西慧谷产业园公寓租赁合同》第十一条第7点还特别约定“本公寓楼为园区配套房屋租赁，如因思科公司对外经营或其他未按本合同条款执行而导致二次消防不能过审，慧谷公司不承担任何责任”，也表明慧谷公司默许思科公司承租对外经营，只是需自行承担二次消防不能过审的相关责任。故在双方对租赁用途未明确约定的情况下，思科公司租赁后对外经营酒店不能认定为违约。其次关于思科公司拖欠租金问题，系因租赁合同履行过程中，双方对租赁用途、装修等问题产生争议，慧谷公司物业未提供装修所需的水电导致思科公司装修推迟，在此情况下思科公司还于2019年6月5日、2019年12月17日向慧谷公司支付了两笔206825.67元的租金。而慧谷公司中断思科公司装修水电、未批准思科公司装修的理由为思科公司装修用途为经营酒店违反合同约定，但该租赁用途经上述评议认定为未违反租赁合同约定，所以慧谷公司阻挠思科公司装修的理由不能成立，本案装修拖延的主要责任不能归于思科公司，故思科公司拖欠该期间租金不能认定为根本违约。最后慧谷公司于2018年9月21日发出《解约告知函》实际载明解除的合同为“2017年12月15日签订的慧谷产业园5号楼租赁合同”，与本案涉及的2017年8月8日签订的《江西慧谷产业园公寓租赁合同》并不一致，故不能认定慧谷公司已就本案2017年8月8日签订的《江西慧谷产业园公寓租赁合同》发出解除的意思表示。另外，本案思科公司因租赁房产对外经营酒店已投入巨额资金进行装修，现酒店也已开张正常营业，解除合同导致的该部分损失也巨大。综上，本案上述两租赁合同并不存在法定或约定解除情形，慧谷公司主张上述两租赁合同已经解除的意见不能成立，其诉请要求确认上述两租赁合同已经解除缺乏事实和法律依据，该院予以驳回。二、关于慧谷公司要求思科公司支付的2018年3月15日-2019年8月21日期间租金、场地占用费、违约金、滞纳金问题。慧谷公司主张的2018年3月15日-2018年9月21日期间租金，该期间租金根据两租赁合同约定为419505.14元（5896.97×9×6+5896.97×9÷30×6+15869.16×5+15869.16÷30×21）。该期间实际系思科公司装修期，但因慧谷公司未配合提供水电导致思科公司装修拖延，思科公司未将涉案房产装修完毕投入经营，鉴于该期间思科公司客观占有涉案房产，该院酌定思科公司支付该期间合同约定租金的50%为209752.57元，另外50%因慧谷公司原因导致思科公司装修拖延，该院予以减免。因思科公司后期向慧谷支付两笔金额分别为159218.19元、47607.48元，共206825.67元租金，故思科公司还需向慧谷公司支付该期间租金2926.9元。慧谷公司主张的2018年9月22日起暂算至2019年8月21日的场地占用费、违约金、滞纳金。根据前述评议，本案两租赁合同并未解除，思科公司仍合法占有涉案房产，故慧谷公司主张的场地占用费该院不予支持。关于该期间的违约金、滞纳金，因思科公司拖欠租金系因租赁合同履行过程中双方对租赁用途、装修等问题产生争议，且该争议主要责任不可归责于思科公司，故对于慧谷公司主张该期间租金的违约金、滞纳金，该院不予支持。该期间慧谷公司主张的场地占用费、违约金、滞纳金虽不能支持，但思科公司仍应支付相应租金。该期间仍系思科公司装修期，导致装修拖延原因之一仍系慧谷公司物业未配合提供水电。根据前述评议，该院酌定思科公司支付该期间合同约定租金的50%为379180.4元（5896.97×9×11+15869.16×11）/2，另外50%因慧谷公司原因导致思科公司装修拖延，该院予以减免。鉴于思科公司酒店已于2019年8月份装修完成对外营业，故2019年8月21日之后的租金及租赁有关事项双方均应按租赁合同约定友好协商诚信履行。综上所述，慧谷公司要求确认双方于2017年8月8日签订的《江西慧谷产业园公寓租赁合同》及于2018年1月16日签订的《慧谷产业园租赁合同补充协议书》已解除的诉请不能成立，应予驳回。慧谷公司要求思科公司支付场地占用费、违约金、滞纳金的诉请不能成立，应予驳回。慧谷公司要求支付2018年3月15日-2019年8月21日期间租金的诉请部分成立，该院认定思科公司应支付2018年3月15日-2019年8月21日期间的租金为382107.3元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、思科公司于判决生效之日起十日内支付慧谷公司2018年3月15日-2019年8月21日期间租金382107.3元；二、驳回慧谷公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费109274元，由慧谷公司负担。二审过程中，慧谷公司提供两组新证据。证据一:1.慧谷产业园5号楼1楼至6楼平面图6张；2.思科公司在5号楼经营的丽枫酒店照片7张；3.思科公司破坏房屋墙体结构的照片3张，证明思科公司完全破坏了房屋的主体结构。在原设计图中每层楼只有20多间公寓，思科公司破坏房屋主体结构将每层楼的房屋数量扩增成50多间。证据二：1.思科公司违章搭建、扩建的照片3张；2.思科公司破坏租赁房屋下水管道的照片5张、视频3个；3.思科公司私拉电线私设变电箱的照片2张，证明思科公司在未经慧谷公司的同意下私下扩建，在二楼露台进行违章搭建，同时思科公司还占用了未承租的一楼电梯间公共区域开设了酒店大堂，并对一楼入口处进行违章扩建，破坏房屋外立面。思科公司破坏了5号楼2至6层的下水管道，自行安装了新的下水管道。慧谷公司要求思科公司停工整改断电后思科公司私拉电缆，私设变电箱，对整个园区的用电安全产生安全隐患。思科公司质证称，对证据一的真实性、合法性、关联性均有异议。1.六张**面图是用白纸打印，加盖了慧谷公司公章，不属于原件。正常图纸应当是蓝色的，有设计单位与注册人员签字盖章。总计十张照片全部是彩打，有的加盖了慧谷公司公章，这个也不属于原件；2.不知道照片的拍摄时间和地点；3.思科公司没有破坏房屋的主体结构，增加房屋的间数，即便属实也不属于破坏主体结构，通过增加隔断等方式也完全可以实现增加房屋的间数；4.思科公司是按照提交给慧谷公司的装修方案进行装修，该方案实际得到了慧谷公司的默认，因为慧谷公司在装修过程和完成后一直提供营业执照、规划证件等方式协助慧谷公司办理装修图纸设计备案、消防验收、特种行业许可证等证照，思科公司不存在不经批准破坏房屋主体结构行为。对证据二的真实性、合法性、关联性均有异议。理由：1.这些照片全是慧谷公司自行打印，并加盖公章，不属于原件；2.不知道照片的拍摄时间和地点，是否有经过篡改；3.思科公司是根据其提交给慧谷公司的装修方案装修，该方案实际得到了慧谷公司的默认，具体原因见证据一的质证意见；4.思科公司重新拉水和电是由于慧谷公司一会送电一会断电，一会送水一会断水等行为所采取的自力救济，不应就此承担违约责任，相反该责任应由慧谷公司承担。这两组证据都不属于法律规定的新证据，也超过了法院给的举证时间。思科公司提供一份新证据：一张银行电子回单，证明按照思科公司一审判决金额立即支付了租金。慧谷公司质证称，对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议。思科公司按照未生效的判决支付了费用，这笔费用我们不认可，也可以随时退回这笔费用。对慧谷公司提供的证据，本院认定如下：证据一，只能证明思科公司在装修时对房屋墙体进行了变动，但并不能证明对房屋主体和承重结构进行了破坏，不能达到其证明目的，本院对该证据不予采信；证据二，只能证明思科公司对房屋相应区域进行了改造，并不能证明改造足以导致思科公司根本违约，从而慧谷公司可以解除合同，不能达到其证明目的，本院对该证据不予采信。对思科公司提供的证据，本院认为该证据为对未生效判决的履行情况，与本案二审争议没有关联性，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、诉争合同是否达到解除条件？二、案涉租金、违约金等费用应当如何计算？一、关于诉争合同是否达到解除条件的问题慧谷公司主张，租赁是为了解决思科公司居住需要，且慧谷公司从未默许思科公司可以对外经营，思科公司违背了合同约定的用途。本院认为，双方签订的合同有“审查批准乙方（思科公司）为居住需要”的内容。但案涉房屋面积为7185.8平方米，而思科公司经营的美食城只有6300平方米，如仅为思科公司自用，显然不符合常理。对此，慧谷公司二审庭审时对“为居住需要”进行了解释，称“园区面积大，有很多公司员工在里面，不局限于美食城员工居住”，这一解释说明租赁有对外经营的目的，同时也与慧谷公司一审和上诉状中关于房屋为思科公司自用的说法不一致。结合《江西慧谷产业园公寓租赁合同》第十一条第7点约定“本公寓楼为园区配套房屋租赁，如因思科公司对外经营或其他未按本合同条款执行而导致二次消防不能过审，慧谷公司不承担任何责任”，充分说明订立合同时慧谷公司是认可思科公司对外经营的。故在双方对租赁用途未做出明确限制的情况下，思科公司租赁后对外经营酒店不能认定为违约。慧谷公司关于思科公司违背合同约定用途，合同应予解除的主张不能成立，本院不予支持。慧谷公司还主张，思科公司装修已破坏了承租房屋的主体结构，违反了相关合同约定和司法解释规定，应予解除。本院认为，《江西慧谷产业园公寓租赁合同》中虽然有承租人不得擅自改变承租房屋主体结构及附属设施的约定，但是并未将其约定为合同解除条件。合同是否能够解除，还要看思科公司的行为是否达到法律、司法解释规定的条件。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理，即出租人可解除合同并要求赔偿损失。对照这一规定，本院认为，思科公司在装修过程中已经向慧谷公司提交了装修图纸，但慧谷公司未接受、未审核，在思科公司对租赁房屋使用不构成违约的情况下，其在与慧谷公司沟通未果后进行装修是避免损失扩大的自救行为，慧谷公司未接受、未审核的行为不能导致思科公司被认定为擅自变更房屋结构。关于装修是否破坏房屋主体和承重结构的问题。因该问题为专业判断问题，而慧谷公司只提供了来源不明的图纸、单方拍摄的时间、地点不明的照片、地点不明的照片等证据认定的结果，不能证明装修破坏了房屋主体和承重结构。况且，思科公司提供了其装修、经营经有关部门审核、验收、备案的材料，在无明显相反证据的情况下，不能认定思科公司装修破坏了房屋主体和承重结构。至于扩建的问题，解除合同是对当事人权利义务关系的重大变更，因扩建而解除合同必须是因此对租赁物有较大影响。而本案慧谷公司提出思科公司的扩建主要是在房屋主体结构之外搭了两个独立的小型钢结构，对房屋影响不大，而且即便因此而发生纠纷亦可另行处理，不足以导致合同解除的后果。另外，思科公司在慧谷公司一直未恢复正常供水供电的情况下，自行接水接电以满足装修、经营需要，是在慧谷公司违约的情况下，避免损失扩大的自救行为，并非违反合同的扩建行为。因此，慧谷公司关于思科公司装修违反了相关合同约定和司法解释规定、合同应予解除的主张不能成立，本院不予支持。慧谷公司还主张，思科公司拖欠租金，已经达到了解除合同的条件。本院认为，在思科公司将租赁房屋用于酒店经营不违反合同约定的情况下，慧谷公司长期未提供租赁房屋需要的供水供电及电梯服务，未使房屋处于适合正常使用的状态，未完全履行其合同义务，对此，思科公司享有先履行抗辩权，其延期支付租金不属于违约行为。因此，慧谷公司关于思科公司拖欠租金达到了解除合同的条件的主张不能成立，本院不予支持。综上，《江西慧谷产业园公寓租赁合同》《慧谷产业园租赁合同补充协议书》未达到解除条件，慧谷公司不享有约定或法定的解除权，其关于案涉合同已经解除或应当解除的主张不能成立，本院不予支持。二、关于案涉租金、违约金等费用应如何计算的问题慧谷公司主张，一审判决将两份租赁合同中的欠付租金期限混淆，导致判决的租金金额存在错误。经核对，慧谷公司在计算中漏算了5号楼2层在2018年4月1日至6月30日的租金,一审判决计算的租金总金额为1177865.93元，比慧谷公司上诉主张的金额1132027.54元还多45838.39元，并不存在错误计算租金金额的问题。慧谷公司还主张，一审判决酌定思科公司仅支付合同约定租金的50%不当。本院认为，由于慧谷公司在合同履行过程中长期未提供适当的水、电与电梯服务，严重影响思科公司正常使用案涉房屋，对造成的损失应当承担相应责任，一审法院据此酌定思科公司按合同约定的租金标准50%计付租金并无不当。此外，慧谷公司还主张思科公司应当支付违约金，因其违约在先，亦缺乏事实和法律依据，不能成立。综上，慧谷公司关于一审法院判决案涉租金、违约金等错误的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，慧谷公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费109274元，由江西慧谷互联商业运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  魏巍审判员  王冬审判员  周辉二〇二〇年九月三十日法官助理蔡静书记员胡雪君附:本案适用的有关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。