广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民初135号 原告（案外人）：张晓峰，女，1964年2月26日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。 委托诉讼代理人：李晓田，黑龙江正开律师事务所律师。 被告（申请执行人）：北海市第二建筑工程公司，住所地北海市海城区东二巷**，统一社会信用代码：91450500199302224J。 法定代表人：吴一，总经理。 委托诉讼代理人：庞辉明，广西海望律师事务所律师。 被告（被执行人）：北海汇澳投资发展有限公司，住所地北海市北海大道**鸿源生态新城****，统一社会信用代码：91450500799719226H。 法定代表人：黄重才，该公司董事长兼总经理。 原告张晓峰与被告北海市第二建筑工程公司（下称二建公司）、北海汇澳投资发展有限公司（下称汇澳公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月16日公开开庭进行了审理，原告张晓峰的委托诉讼代理人李晓田到庭参加诉讼，被告二建公司、汇澳公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告张晓峰向本院提出诉讼请求：一、立即停止执行并解除对原告购买的位于北海市北海大道润和花园2幢2单元2003号房屋的查封；二、依法确认原告张晓峰与汇澳公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，涉案房屋所有权归原告所有。事实与理由：原告对北海市中级人民法院作出的（2019）桂05执128号之一查封公告提出异议，该公告查封并拟执行原告购买的位于北海市北海大道润和花园2幢2单元2003号房屋，该院于2020年3月25日作出（2020）桂05执异23号执行裁定，裁定驳回原告的异议请求，该裁定认定事实不清，适用法律错误。一、原告张晓峰与汇澳公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，房屋的所有权归原告所有，原告与被告汇澳公司签订购房协议，将所有购房款通过中间人单静转给汇澳公司的法定代表人陈大山，汇澳公司向原告出具了收据，并加盖汇澳公司的公章。之后原告接到汇澳公司的通知,用其原有的购房协议换取正式的商品房买卖合同。原告购买该房屋时,陈大山系汇澳公司的股东及法定代表人，原告有理由认为将购房款转给陈大山即视为转给汇澳公司，同时汇澳公司也出具了收据对此予以认可，因此原告与汇澳公司的房屋买卖行为合法有效，原告支付了全部购房款。因此，原告与汇澳公司签订的房屋买卖合同合法有效，该房屋的所有权归原告所有。二、原告已向开发商交付了全部房款。原告通过单静将案涉房屋的全部购房款转给汇澳公司法定代表人陈大山，汇澳公司对此予以认可，并出具了收据。陈大山系汇澳公司的股东，原告有理由认为陈大山可以代表汇澳公司收取购房款，同时，汇澳公司当日出具了其公司盖章的收据，承认其已收到原告的购房款。以上情况足以说明原告已向汇澳公司支付了全部购房款。因此，原审法院认定原告提供的证据不足以证实汇澳公司实际收取案涉房屋的房款明显认定事实错误。三、原告有权排除对案涉房屋的强制执行。从原告提交的转账凭证及汇澳公司出具的收据来看，可以确定原告已于2011年12月27日实际履行该商品房买卖合同的付款义务，说明原告与开发商在2011年签订了商品房买卖合同确定了相关权利和义务，因此案涉房屋的购房合同是原告与开发商在法院查封前签订,同时在该辖区内原告名下无其他用于居住的房屋。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，原告有权排除对案涉房屋的强制执行。因此，原审裁定认定事实有误，适用法律错误。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第二百二十七条的规定，原告特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告二建公司答辩称:一、原告与被告汇澳公司签订的《商品房买卖合同》是无效的，被告汇澳公司是2012年8月30日才取得商品房预售许可证，只有取得商品房预售许可证后，与客户签订的《商品房买卖合同》才是合法有效的，原告的《商品房买卖合同》没有签订日期，不能确定是汇澳公司取得商品房预售许可证以后才与原告签订的，因此是无效的。二、原告的购房单据40万元，是以单静的名字支付给陈大山的，时间是2020年4月29日。既然原告是购买汇澳公司的商品房为什么不直接把购房款打入汇澳公司的银行账户，不仅不符合常理，也说明原告没有尽到一个正常购房人应尽到的义务，因此应当承担不能被确认是购房款的法律责任。该份证据只能是单静与陈大山之间的资金来往关系，与原告无关，与本案无关。原告与单静之间也没有委托关系的证据，从时间上看2010年4月29日汇澳公司还没有出售商品房的资格。而另一份2011年12月27日的银行单据，写的是原告支付给大山房地产开发有限公司的消费款项，与汇澳公司无关与本案无关，时间也是第三人未取得商品房预售许可证以前的，不能说明是购房款项。三、原告举证的汇澳公司《收据》完全是造假的，在北海市中级人民法院答辩人与像原告这样的案外人异议之诉中，答辩人都作统一的答辩，其中也说明造假的问题，答辩人认为同样适用于本案，这样答辩内容同样也可以答辩与本案的原告。原告所举的证据不足以支持其诉讼请求，请求法院予以驳回。 被告汇澳公司答辩称:原告的诉讼请求依法不能成立，请求法院驳回原告诉讼请求。事实理由：一、原告与汇澳公司签订的《商品房买卖合同》是陈大山违法使用旧公章办理的，非汇澳公司真实意思，汇澳公司对此不予认可。因无力经营，2012年11月8日，经陈大山等与现公司法定代表人黄重才等协商一致，陈大山等将公司100%股权转让给黄重才等新股东，陈大山保留“润和花园”N栋所有权，但N栋（2栋）商住楼转让前已开工建设而用地无法分割。当月23日汇澳公司启用了新公章，旧公章应已作废。陈大山在上述股权转让完成后应按约定将其持有的旧公章交还汇澳公司，但其一直没有归还，汇澳公司多次追讨无果，遂诉至北海市海城区人民法院，该院作出（2016）桂0502民初614号民事判决：判决陈大山将旧公章、合同专业章、财务专业章交还汇澳公司。该判决生效后，汇澳公司向法院申请执行，现已执行完毕。在股权转让后（2012年11月）到法院强制执行完毕（2016年9月）将近4年时间内陈大山为销售“润和花园”N栋的房屋，预盖了很多空白的《认购协议书》《商品房买卖合同》和收据等。2010年以来，大山公司与300多户购房者签订《市场运作建房合同》，以市场运作建房名义销售汇澳公司名下“润和花园”N栋的房屋并收取购房款，所签订的合同和收款收据均加盖大山公司印章，而非加盖汇澳公司，所收取的销售款项全部汇入陈大山和其妻子关淑文的个人账户（最后资金也没有转回汇澳公司账户，涉及销售面积约27000平方米资金近亿元）。300多户购房者持有大山公司盖章的《市场运作建房合同》、收款收据近十年后，因市中院发出对汇澳公司“润和花园”N栋部分房产查封公告，本案原告更换了加盖汇澳公司旧印章《商品房买卖合同》还有收据。二、即使认定原告与汇澳公司签订的《商品房买卖合同》是真实有效的，原告也不能请求法院中止对讼争房屋的执行，更不能证实讼争房屋属原告所有，原告与汇澳公司之间只存在合同之债。原告仅提供的证据不足以证实其已向汇澳公司支付了全部购房款，并且相关款项是向陈大山或大山公司支付的。原告的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》（下称《执行异议规定》）第二十八条、第二十九条的规定，原告与汇澳公司至今未签订正式《商品房买卖合同》，并且“润和花园”N栋项目烂尾多年，无法交付使用，原告谈不上在查封前已合法占有，汇澳公司也不计划与原告继续履行合同。该认购协议书不具有物权性质，双方只存在债权债务关系。原告的诉讼请求是没有任何事实和法律依据的，应予驳回。 原告张晓峰提交以下证据： 证据一，商品房买卖合同复印件一份，证明在法院查封涉案房屋之前，原告与汇澳公司双方已经签订商品房买卖合同的事实。证据二，工商银行个人业务凭证、交通银行凭证、汇澳公司出具的收据及补房屋差价收据各一份。证明原告通过中间人单静向汇澳公司支付了全部购房款、已于2011年12月27日实际履行购房合同的付款义务，由此可以证明案涉房屋的购房合同系法院查封前签订且开发商已按照约定收取购房款。证据三，陈大山银行卡交易记录，证明该份证据与本案提交的证据二中的工商业银行个人业务凭证相印证，证明单静将所有购房款转账至汇澳公司法定代表人陈大山的银行账户。证据四，业务凭证，证明原告在2010年4月25日向中间人单静转账购房款40万元；证据五，不动产登记信息查询证明，证明原告在北海市名下没有不动产，原告购买该房屋系用于居住。 被告二建公司未提交证据。 被告汇澳公司庭前向本院提交证据，证据一，微信信息；证据二，市场运作建房合同、收据、转账凭证；证据三，（2016）桂0502民初614号判决书。证据一、二，证明2010年以来大山公司与300多名购房者签订《市场运作建房合同》，以市场运作建房名义销售汇澳公司名下“润和花园”N栋的房屋并收取购房款，所签订的合同和收款收据均加盖大山公司的印章，而非加盖汇澳公司印章，所收取的销售款项全部汇入陈大山和其妻子关淑文的个人账户（最后资金也没有转回汇澳公司账户，涉及销售面积约27000平方米资金近亿元）。300多户购房者（含原告）持大山公司盖章的《市场运作建房合同》、收款收据近十年后，因市中院发出对汇澳公司“润和花园”N栋部分房产查封公告，原告更换成加盖汇澳公司旧印章《认购协议书》及收据。证据三证明陈大山等于2012年11月14日将汇澳公司100%股权转让给新股东，公司于当月23日启用新公章，但陈大山没有将旧公章交还公司，最后公司诉至法院要求归还，并得到支持。 本院于2020年6月16日接待案外人单静并制作询问笔录，其陈述：收到张晓峰转账给其的40万元，并在扣除了4000多元后，转账给了陈大山39万多元，但陈大山、关淑文他们给张晓峰出具的收据还是400000元。 各方当事人对相关证据进行了质证，本院对证据认证如下：原告提交的证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；被告汇澳公司提交的证据，作为认定本案事实的参考依据。本院对相关证据的证明目的据实认定。 结合本案证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实： （1）原告张晓峰与被告汇澳公司签订《商品房买卖合同》约定，张晓峰购买“润和花园”N栋2单元2003号房（建筑面积133.21平方米，建筑套内面积108.09平方米，以房产管理部门最终测绘为准），按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3900元，总金额（人民币）伍拾壹万玖仟伍佰壹拾元整（¥519519元）。合同盖有汇澳公司合同专用章，法定代表人陈大山印章，有买受人张晓峰签字。但是该合同没有签有落款日期。2010年4月25日，原告张晓峰向案外人单静转账400000元。2010年4月29日，案外人单静向陈大山个人账户转入人民币395386元。2011年12月27日张晓峰通过交通银行向北海大山房地产开发有限公司转账汇款124467元（2512号房退款28170元，2010号房补房款152637元）。2011年11月13日，汇澳公司向张晓峰出具收据载明“今收到张晓峰合作建房款润和花园N栋2010（现-单2003），3900元/㎡，金额肆拾万元整（¥400000元）”，经手人陈秀娟，加盖汇澳公司印章。2011年12月27日，汇澳公司向张晓峰出具收据，内容载明“今收到张晓峰补房差款润和花园2010#、2512#（2套）（注：2512#退款28170元、2010#补房款152637元）金额壹拾贰万肆佰陆拾柒元整（¥124467元）”，经手人陈秀娟，加盖汇澳公司印章。 （2）二建公司与汇澳公司建设工程施工合同纠纷一案，审理的是涉及被告汇澳公司开发的位于北海市北海大道241号润和花园N栋（2栋）所产生的工程款纠纷，本院于2018年8月3日作出(2015)北民二初字第62号之二民事判决：一、被告汇澳公司支付原告二建公司工程欠款44994153.9元及逾期利息（利息计算:2012年11月30日前的利息为880万元，以后的利息以尚欠工程款44994153.9元为基数按月利率2%计至付清工程款之日止）；二、原告二建公司在被告汇澳公司欠付的工程款44994153.9元范围内享有建设工程价款优先权；三、驳回原告二建公司的其他诉讼请求。汇澳公司不服，向广西壮族自治区高级人民法院上诉，广西壮族自治区高级人民法院于2018年12月24日作出（2018）桂民终623号民事判决，驳回汇澳公司的上诉请求，维持本院(2015)北民二初字第62号之二民事判决。 上述判决发生法律效力后，本院于2019年3月22日以（2019）桂05执128号案立案执行。2020年1月，原告对涉案房屋提出案外人执行异议。2020年3月25日，本院作出（2020）桂05执异23号执行裁定，驳回了张晓峰的执行异议。 （3）2015年9月29日，本院在审理二建公司与汇澳公司建设工程施工合同纠纷一案中作出（2015）北民二初字第62号民事裁定，诉讼保全查封了被告汇澳公司开发的位于北海市北海大道241号润和花园N栋（2栋），商品房预售许可证为北建房预字第2012036号项下合计375套（包括本案房屋在内）房产的房屋所有权（详见财产查封清单）。 2016年12月5日，申请人二建公司以润和花园N栋（2栋）即将复工，被申请人汇澳公司急需解除抵押登记在广西中小企业担保公司名下的228套房产以便提前办理该228套房产的销售事宜及按揭贷款手续，解决双方的纠纷为由，请求解除该228套房产的查 封。本院经审查认为其解封申请符合法律规定，遂于同月13日作出（2015）北民二初字第62-1号民事裁定，裁定解除被告汇澳公司开发的位于北海市北海大道241号润和花园N栋（2栋），商品房预售许可证为北建房预字第2012036号项下合计228套（包括本案房屋在内）房产的房屋所有权的查封（详见解除查封财产清单）。该228套房产在上述查封的375套房产范围内。 2017年2月14日，本院根据二建公司的申请作出（2015）北民二初字第62-2号民事裁定，查封被告汇澳公司开发的位于北海市北海大道241号润和花园N栋（2栋），商品房预售许可证为北建房预字第2012036号项下合计228套（包括本案房屋在内）房产的房屋所有权（详见财产查封清单）。查封起算时间即2017年2月27日。 2019年7月31日，本院在（2019）桂05执128号执行案件中作出（2019）桂05执128号之一查封公告，公告载明本院据（2015）北民二初字第62-2号民事裁定查封了被执行人汇澳公司名下坐落于北海市北海大道241号润和花园N幢（2幢）商品房预售许可证号为北建房预字第2012036号项下合计228套房屋，查封期限三年。 本院另查明，2020年5月12日，本院作出（2019）桂05执128号之六执行裁定书，查封登记在汇澳公司名下位于北海市北海大道241号润和花园N栋（2栋），商品房预售许可证为北建房预字第2012036号项下合计228套（包括本案房屋在内）房屋（详见该裁定及相应协执），查封期间为三年（自查封生效之日起计）。 （4）2010年3月4日，汇澳公司法定代表人由郭春燕变更为陈大山。2012年11月8日，汇澳公司召开股东会同意包括陈大山在内的六名原公司股东将其所持有汇澳公司的股权转让给黄重才、黄波才；同意免去陈大山的公司执行董事、法定代表人职务，选举黄重才为执行董事、法定代表人，选举黄波才为公司监事，聘任黄重才为公司经理。转让后黄重才持有汇澳公司90%的股权，黄波才持有汇澳公司10%股权。同日，陈大山等六名原公司股东分别与黄重才、黄波才签订了《股权转让合同》并于2012年11月14日完成相关工商变更登记手续。 2012年11月30日，汇澳公司出具《授权委托书》，特别授权陈大山行使如下权利：“一、特别授权受委托人陈大山以北海汇澳投资发展有限公司名义对该‘润和花园’第二栋（原N栋）商住楼依法进行销售并办理有关预售备案登记及按揭贷款等各项手续；二、特别授权受委托人陈大山以北海汇澳投资发展有限公司名义办理该‘润和花园’第二栋（原N栋）商住楼的抵押借款、融资、抵债及担保各项事宜；三、特别授权受委托人陈大山根据经营需要以北海汇澳投资发展有限公司名义就该‘润和花园’第二栋（原N栋）商住楼而依法行使其他相应的各种处分权利；四、受委托人陈大山按上述特别授权就‘润和花园’项目第二栋（原N栋）商住楼而进行经营处置时，有权在上述授权范围内转委托北海大山房地产开发有限公司有关经营人员具体办理。受托人陈大山就‘润和花园’第二栋（原N栋）商住楼之权属在该栋商住楼的财产范围内所作出的经营及处置行为，本公司均予以承认。”同日，汇澳公司到北海市公证处出具（2012）桂北证字第3968号公证书，兹证明《授权委托书》上汇澳公司的印章及其法定代表人黄重才的签名均属实。 （5）涉案润和花园N栋（2栋）住宅楼、地下室、地下室工程于2011年11月25日颁发编号为**《建设工程规划许可证》12年8月9日颁发编号为4505011201112020101号《建筑施工许可证》，建筑规模为110071.61平方米；于2012年8月30日颁发编号为北建房预第2012036号《北海市商品房预售许可证》。前述证件载明建设单位为汇澳公司、广西鸿源先科股份有限公司。 2011年6月21日，涉案工程组织地基与基础分部工程验收合格；2013年6月27日，涉案工程组织主体结构分部工程质量验收合格；前述工程至今未整体竣工验收。 本案争议焦点问题是，张晓峰对案涉商品房是否享有排除强制执行的民事权益。本院认为，对此问题应从以下两个方面进行分析： （一）对本案争议问题的判断如何适用法律 在我国现有民事法律的程序设计中，执行异议是执行异议之诉的前置程序，二者是相互衔接的。前者属于强制执行过程中的救济程序，后者属于民事诉讼的实体审理程序。《执行异议规定》适用于执行异议和复议程序，基于执行阶段效率优先、兼顾公平的价值考量，该规定确立了以形式审查为主的同时，还规定了实质审查为辅的部分条款。虽然执行异议之诉和执行异议程序性质上的差异决定了审查标准本应有不同，但鉴于二者均具有审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益的功能，故《执行异议规定》中属于实质审查的条款，可以作为执行异议之诉案件审理的参照。根据《执行异议规定》第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定基于对消费者生存权的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应优先保护消费者的物权期待权。本案中，房屋买受人张晓峰要排除建设工程价款优先受偿权的强制执行，则应适用《执行异议规定》第二十九条的规定来判断张晓峰对案涉商品房是否享有排除强制执行的民事权益。 （二）原告诉求是否符合第二十九条规定的三个条件 1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。首先，张晓峰与汇澳公司签订的《商品房买卖合同》虽未注明签订的日期，但是张晓峰2010年4月29日通过案外人单静向汇澳公司支付了购房款400000元，汇澳公司亦出具收据，双方的支付购房款与出具收据的行为，说明合同已实际履行，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”以及第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，原告张晓峰与被告汇澳公司签订的《商品房买卖合同》有张晓峰签字及汇澳公司和其法定代表人陈大山盖章，该合同内容是双方真实的意思表示，未侵害第三人合法权益，且未违反法律、行政法规的强制性规定，因此，涉案《商品房买卖合同》的签订时间即2010年4月29日，应当认定《商品房买卖合同》自2010年4月29日成立并生效，在本院作出的（2019）桂05执128号之六执行裁定的时间即2020年5月12日之前，即使按照本院（2015）北民二初字第62-2号民事裁定起算时间即2017年2月27日，签订合同时间亦在前。 2.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。本案中，经北海市不动产登记中心出具的证明证实，房屋买受人张晓峰名下无其他用于居住的房屋，购买房屋是用来满足其居住需求。 3.已交付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，根据查明事实，张晓峰已全额缴付购房款。二建公司、汇澳公司主张张晓峰交付全部款项并非交至汇澳公司的相关账户，应当视为张晓峰未向汇澳公司交涉案房屋购房款，本院认为，2010年3月4日至2012年11月14日期间陈大山是汇澳公司的法定代表人，陈大山直接收取款项以及指示张晓峰向指定账户转款的行为属于代表汇澳公司的职务行为，并非其个人行为，且汇澳公司向张晓峰共出具了收到案涉润和花园2幢2单元2003号房屋购房款552637元的收款收据，故汇澳公司已经足额收取涉案合同项下的购房款。 对于张晓峰确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，本院认为，原告的该诉求属于确权之诉范畴，确认物权应以存在物权归属争议为前提，张晓峰与汇澳公司之间系房屋买卖合同关系，因涉案楼盘工程尚未竣工验收，未达到汇澳公司配合履行协助办理房屋产权过户登记手续等义务的条件，在条件成就时张晓峰享有产权过户登记的请求权，该请求权属于债权性质，不属物权法调整的范围，张晓峰的该诉讼请求超出了本案审理的范围，本院不予审理。 综上，张晓峰的主张符合《执行异议规定》第二十九条规定的条件，其对涉案房屋享有消费者物权期待权，且优于二建公司对汇澳公司享有的工程价款优先权以及设定在该房屋上的抵押权，足以排除法院的强制执行，本院予以支持。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定及依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 一、不得执行位于北海市北海大道润和花园2幢2单元2003号房屋； 二、驳回原告张晓峰的其他诉讼请求。 案件受理费8995.19元，由被告北海汇澳投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。 本院（2020）桂05执异23号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长 魏玉芳 审 判 员 赵海洲 审 判 员 侯远婕 二〇二〇年九月二日 法官助理 梁津源 书 记 员 庞 桦