广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终30479号上诉人（原审被告）：广州德家日用品有限公司，住所地：广州市越秀区水荫路**“星光映景”**，统一社会信用代码：91440113329529444H。法定代表人：郭英铭，董事长。被上诉人（原审原告）：传云网络技术（深圳）有限公司，住所，住所地：深圳市南山区粤海街道科苑南路**XX大厦******社会信用代码：91440300555413968A。法定代表人：戴珊，董事长。委托诉讼代理人：蔡紫茜，广东钧沐律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨婧，广东钧沐律师事务所实习律师。原审第三人：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司深圳分公司，住所地：深圳市福田，住所地：深圳市福田区中心四路**嘉里建设广场第**第****91440300793894875E。负责人：简家宏。上诉人广州德家日用品有限公司（以下简称德家公司）因与被上诉人传云网络技术（深圳）有限公司（以下简称传云公司）、原审第三人北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司（以下简称世邦物业）深圳分公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初13085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。德家公司上诉请求：1.改判一审判决第七项，德家公司不应赔偿租赁代理费；2.上诉费用由传云公司承担。事实与理由:一、涉案的租赁代理费与《租赁合同》第10.3条中约定的中介费具有明细的区别,不应将租赁代理费等同于租赁中介费。二、根据《深圳市房地产经纪行业服务规范指引》第五章第四条的相关规定,仲量公司应当与德家公司、传云公司签署《居间合同》,明确告知双方相关中介费的约定、提供的中介服务等。原审过程中,传云公司无法证明德家公司在签订《租赁合同》前明知存在居间服务并产生相应的中介费。三、案涉《租赁合同》系格式合同，在无居间方提供居间服务的前提下,德家公司以为在确立租赁关系期间无中介费的产生。四、传云公司提供的关于支付涉案租赁代理费发票,不能证明与涉案房屋有关,不能作为有效证据。五、传云公司与仲量公司约定的租赁代理费过高,不符合深圳的相关收费标准。传云公司没有提交答辩意见。世邦物业深圳分公司没有提交答辩意见。传云公司向一审法院起诉请求：1.确认传云公司与德家公司在2016年4月5日签订的《XX大厦房屋租赁合同》于2017年12月23日解除；2.判令德家公司向传云公司支付2017年12月15日至2017年12月23日期间的租金122585.97元，以及逾期支付租金违约金69506.24元（以122585.97为基数，按照每日0.3%计算，应自2017年12月2日计算至实际付清租金之日止，暂计至2018年6月8日）；3.判令德家公司向传云公司支付2017年12月1日至2017年12月23日期间的物业管理费45845.16元，以及逾期支付物业管理费违约金26131.74元（自2017年12月2日起，以45845.16元为基数，按照每日0.3%计算，计算至实际付清物业管理费之日止，暂计至2018年6月8日）；4.判令德家公司向传云公司支付2017年10月18日至2017年12月14日期间的水电费12011.87元，2017年10月21日共计两小时空调加时费700元（350元/小时），以及逾期支付水电费违约金6810.73元和空调加时费违约金396.9元（自2017年12月2日起，以12011.87元及700元为基数，按照每日0.3%计算，计算至实际付清物业管理费之日止，暂计至2018年6月8日）；5.判令德家公司向传云公司支付装修优惠期租金844481.1元（租金422240.55元×2个月）；6.判令德家公司向传云公司支付因自身原因提前终止租赁合同的违约金1452095.55元（租金422240.55元×3个月+物业管理费61791.3元×3个月）；7.判令德家公司赔偿传云公司租赁房屋闲置期间的租金损失1688962.2元（租金422240.55元×4个月）；8.判令德家公司赔偿传云公司租赁代理费1055601.38元（2.5个月×租金422240.55元）；9.判令德家公司赔偿传云公司对涉案房屋恢复原状的费用221096.52元；10.判令德家公司承担本案前期律师费3000元；11.判令德家公司承担本案诉讼费、保全费、保全担保费等实现债权的费用。一审庭后，传云公司撤回了第9项诉讼请求。一审法院认定的事实：2016年4月5日，传云公司（甲方、出租方）与德家公司（乙方、承租方）签订《XX大厦房屋租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市南山区（以下简称“涉案房屋”）出租给乙方使用，建筑面积为2059.71平方米，租赁期限为36个月，自2016年4月15日起至2019年4月14日止，交房日期为2016年4月14日；涉案房屋首三年租金单价为205元／平方米／月，首三年每月租金总额为422240.55元，物业管理费每月单价为30元／平方米，共计61791.30元／月，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等所有费用由乙方承担；乙方自本合同签订之日起7个工作日内向甲方支付相等于乙方租赁该房屋应付之3个月的租金和3个月的物业管理费的保证金计1452095.55元；乙方应自甲方发出书面通知之日起七个工作日内向甲方支付首期租金，向物业管理公司支付首期物业管理费；除首期租金和首期物业管理费外，乙方必须在每月的第一个工作日或之前银行工作时间9:30到16:30之间支付当月的全额租金和物业管理费及水电费等；若乙方延迟交付租金、物业管理费、水电费等费用的，乙方应自迟延支付之日起至实际付款日止，每逾期一日，支付相当于逾期支付金额0.3%的违约金；如果乙方拖欠租金或其他费用超过7个工作日，甲方可以向乙方发出催款通知，若乙方在收到上述通知7个工作日内未付清欠款，则甲方有权通知乙方提前终止合同、收回房屋，并要求乙方承担违约责任、赔偿损失；除本合同另有约定外，在合同有效期内，未经甲方书面同意，乙方不得提前终止本合同；未经甲方书面同意乙方擅自提前终止合同或本合同因乙方原因提前终止的，乙方已缴付的租金、物业管理费将不予返还，乙方应付清所有应付费用、支付相当于该房屋三个月租金和三个月物业管理费的违约金，并赔偿甲方装修期和乙方已享受免租期的租金（该房屋租赁面积×免租期和装修期天数×该房屋平均日租金标准），甲方为签订本合同已经支付的中介费，及该房屋空置期间甲方根据本合同的规定本可收取的租金及甲方为追讨上述损失而采取仲裁或诉讼程序中所产生的合理的律师费用和诉讼费用；甲方除可通过没收全部保证金及乙方根据本合同预先支付的租金和物业管理费以充抵上述违约金及损失外，还可就不足之部分向乙方进行追偿；合同附件三补充条款约定：在装修期内，乙方享有两个月装修期，期限自2016年4月15日起至2016年6月14日止，装修期内乙方无需支付租金，但需支付物业管理费、水电费等其他费用；乙方享有1个月免租期，期限自2019年3月15日起至2019年4月14日止，免租期内乙方无需支付租金，但需支付物业管理费、水电费等其他费用；甲方提供的装修期、免租期是基于乙方在履约过程中没有违约为前提而给予的优惠，如因乙方原因导致合同提前终止的，则乙方不享受装修期、免租期内免租金之优惠，乙方应向甲方补交装修期、免租期的租金（房屋租赁面积×免租期和装修期天数×平均日租金标准，其中房屋平均日租金标准计算公式为：合同期总租金收入／扣除装修期和免租期后的合同天数）；及其他内容。2016年4月18日，德家公司向传云公司支付了1452095.55元保证金，以上有传云公司开出的《收款凭据》予以证明。传云公司提交了其与世邦物业签订的《深圳XX大厦/XX云大厦物业管理服务合同》，约定传云公司委托世邦物业为涉案房屋的物业管理服务单位。传云公司提交了世邦物业深圳分公司向德家公司发出的两份《催款通知书》，内容载明德家公司应于2017年12月20日之前支付欠付租金、物业管理费、水电费、空调加时费及相应违约金。传云公司提交了水电费抄表记录及水电费金额确认单，内容载明德家公司应支付2017年10月18日至2017年12月14日期间的水电费12011.87元，2017年10月21日共计两小时空调加时费700元。德家公司对上述证据的真实性予以确认。2017年12月14日，德家公司向世邦物业深圳分公司发出《搬迁申请》，内容载明德家公司因资金周转不灵，现已无法维持正常运转，德家公司于2017年12月15日停止租赁阿里云大厦，并于2017年12月17日至19日搬离。2017年12月20日，传云公司向德家公司邮寄《提前解约通知函》，内容载明：2017年12月13日，传云公司收到德家公司单方面书面退租申请，在传云公司未同意退租申请的情况下，德家公司自2017年12月17日擅自中断涉案房屋的办公，搬离涉案房屋，德家公司已构成擅自提前解除合同的违约行为，传云公司特通知德家公司双方租赁合同自2017年12月23日起终止，并要求德家公司于2017年12月23日前返还涉案房屋并支付拖欠的相关费用。德家公司于2017年12月23日收到邮件。传云公司提交了《阿里巴巴营销及租赁代理合同》、租赁代理费申请表、租赁代理费发票，以证明其就涉案房屋支付了租赁代理费1055601.38元。传云公司另提交了其与广东钧沐律师事务所签订的《法律服务协议》，以及支付前期律师费6000元的发票，传云网络称其中3000元为本案前期律师费。2018年6月28日，传云公司将涉案房屋出租于淘宝（中国）软件有限公司。一审庭审中，传云公司主张没收德家公司已支付的租赁保证金，德家公司对欠付的2017年12月15日至2017年12月23日期间的租金122585.97元、2017年12月1日至2017年12月23日期间的物业管理费45845.16元、2017年10月18日至2017年12月14日期间的水电费12011.87元及2017年10月21日共计两小时空调加时费700元予以确认。一审法院认为，传云公司与德家公司签订的《XX大厦房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。根据合同约定，未经传云公司书面同意，德家公司不得提前终止合同，现德家公司提前退租，构成违约，应承担相应的违约责任。德家公司于2017年12月23日收到传云公司解除合同的通知，故一审法院确认双方签订的《XX大厦房屋租赁合同》于2017年12月23日解除。德家公司欠付2017年12月15日至2017年12月23日期间的租金122585.97元、2017年12月1日至2017年12月23日期间的物业管理费45845.16元、2017年10月18日至2017年12月14日期间的水电费12011.87元及2017年10月21日共计两小时空调加时费700元，应予支付。传云公司主张逾期支付上述费用的滞纳金，依照合同约定，德家公司应于每月的第一个工作日支付当月租金、物业管理费及水电费，逾期支付的，每日需支付逾期支付金额0.3%的滞纳金，德家公司申请对滞纳金予以调整，一审法院根据本案实际情况，酌情确定滞纳金按照每日万分之五的标准予以计算，其中逾期支付租金、物业管理费的滞纳金应分别以欠付金额为基数，自2017年12月2日起计至本判决确定的付款之日止；对于逾期支付水电费、空调加时费的滞纳金，传云公司主张逾期支付2017年10月18日至2017年12月14日期间的水电费12011.87元和2017年10月21日两小时空调加时费700元的滞纳金应自2017年12月2日起计算，一审法院认为，虽然合同约定应于每月第一个工作日支付当月的水电费等费用，但根据常理，上述费用系在实际发生之后进行结算，而传云公司未能证明德家公司收到上述水电费的结算单的时间，故一审法院确定逾期支付水电费、空调加时费的滞纳金自合同解除次日即2017年12月24日起计至本判决确定的付款之日止。因德家公司提前退租，传云公司请求德家公司支付装修优惠租金，符合合同约定，一审法院予以支持，德家公司应支付2016年4月15日至2016年6月14日装修期间的租金844481.1元（422240.55×2）。德家公司违约，传云公司主张德家公司支付违约金1452095.55元，符合合同约定,然而双方也约定了传云公司可通过没收全部保证金以冲抵违约金及损失。一审庭审中，传云公司主张没收保证金，故德家公司已缴纳的保证金1452095.55元可用以冲抵违约金，冲抵后德家公司已无须向传云公司支付违约金。传云公司还主张了4个月的房屋闲置租金损失1688962.2元，在其没收前述保证金后，德家公司因违约造成传云公司房屋空置损失中仍有不足以弥补部分236866.65元，德家公司仍应予赔偿。传云公司主张德家公司赔偿租赁代理费1055601.38元、律师费3000元，符合合同约定，一审法院予以支持。传云公司主张德家公司赔偿财产保全担保费，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认传云公司与德家公司于2016年4月5日签订的《XX大厦房屋租赁合同》于2017年12月23日解除；二、德家公司于本判决生效之日起十日内向传云公司支付2017年12月15日至2017年12月23日期间的租金122585.97元及滞纳金（以122585.97元为基数，按照每日万分之五的标准，自2017年12月2日起计至本判决确定的付款之日止）；三、德家公司于本判决生效之日起十日内向传云公司支付2017年12月1日至2017年12月23日期间的物业管理费45845.16元及滞纳金（以45845.16元为基数，按照每日万分之五的标准，自2017年12月2日起计至本判决确定的付款之日止）；四、德家公司于本判决生效之日起十日内向传云公司支付2017年10月18日至2017年12月14日期间的水电费12011.87元、2017年10月21日两小时空调加时费700元，及相应滞纳金（分别以12011.87元、700元为基数，按照每日万分之五的标准，自2017年12月24日起计至本判决确定的付款之日止）；五、德家公司于本判决生效之日起十日内向传云公司支付装修期租金844481.1元；六、德家公司于本判决生效之日起十日内向传云公司赔偿损失236866.65元；七、德家公司于本判决生效之日起十日内向传云公司赔偿租赁代理费1055601.38元、律师费3000元；八、驳回传云公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55140.45元，传云公司已预交，变更诉讼请求后案件受理费49012.82元，由传云公司负担17556元，德家公司负担31456.82元，其余传云公司预交的案件受理费6127.63元，一审法院予以清退；保全费5000元，传云公司已预交，由传云公司负担1791元，德家公司负担3209元。本院经审理查明，一审法院查明的事实清楚，应予确认。本院认为，合同依法成立，各方应恪守履行。任何一方违约，均须依法承担违约责任。据德家公司的诉讼意见，本案的争议焦点为德家公司应否承担案涉租赁代理费的问题。据本案已查明的事实，如若德家公司违约，其承担违约责任须赔偿传云公司的就包含了传云公司“为签订本合同已经支付的中介费”。而在诉讼中，传云公司已举证证明其曾为案涉租赁支付租赁代理费1055601.38元。因此，一审法院支持传云公司该项请求具事实和合同依据，依法应予维持。德家公司以代理费不明确、案涉合同为格式合同、欠缺关联性以及代理费过高为由，提起上诉，请求本院予以改判，但并未有足够的证据或充分的理由，可使本院采信其主张，故其诉请不成立，应予驳回。综上，德家公司的上诉理由不成立，其请求应予驳回。一审法院判决正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14327.41元（广州德家日用品有限公司已预交），由广州德家日用品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马   龙审判员 路 德 虎审判员 周   敏二〇二〇年九月二十四日书记员 林翘（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。