安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终6752号 上诉人（原审被告）：周增海，男，1979年6月12日出生，汉族，住安徽省舒城县。 委托诉讼代理人：马正妹，女，汉族，1980年10月25日出生，住安徽省舒城县，系周增海妻子。 被上诉人（原审原告）：刘臣标，男，1969年10月26日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。 委托诉讼代理人：袁圣琼，安徽原声律师事务所律师。 上诉人周增海因与被上诉人刘臣标房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2020）皖0122民初3106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周增海上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回刘臣标的诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由刘臣标承担。事实和理由：第一，周增海不认可一审判决确定的租赁合同的终止时间。2019年3月1日，双方签订的《房屋租赁合同》到期后，应视为双方签订了不定期租赁合同，所以双方可以随时解除合同。2020年4月1日，刘臣标已经书面解除合同，并要求周增海2020年4月5日前搬离，已经给予了合理的搬离时间，同时2020年4月5日周增海在微信聊天中要求返还押金，也是解除租赁合同关系的意思表示。故双方之间的房屋租赁合同解除时间应该是2020年4月5日。第二，房屋交接问题。2020年元旦，周增海已经实际清空、搬离案涉房屋，并将钥匙放于隔壁，告知刘臣标可以自行取回。故，双方在2020年4月5日租赁关系终止之后，刘臣标完全可以自行取回钥匙，周增海不再继续占用租赁房屋。2020年4月5日之后，是刘臣标在具备房屋交接条件下恶意拖延房屋交接，应视为双方于2020年4月5日已经办理了房屋交接。第三，2020年1月24日起，因新冠疫情影响，相应期间的租赁合同无法履行，存在情势变更，相应期间的租赁关系应该顺应延续，一审判决未考虑上述因素。 刘臣标辩称，周增海所称的4月解除合同，不符合事实。从2020年3月1日开始，双方形成了不定期租赁合同，2020年4月1日刘臣标虽将告知贴于门面墙上，但是周增海并没有同意，而且在双方的聊天记录的第八页，周增海称“你不给我转，把房子就这样搁置着我们俩就都别租”，由此可见双方之间并未达成解除合同的合意。周增海所述已将房屋返还给刘臣标，但事实上周增海的所有物件均未搬离，直至一审开庭时周增海才称房屋内的所有物件都不要了。周增海称同意解除合同，办理相关手续，但事实上周增海一直不交纳2020年3月之后的房租以及物业费，一直以疫情为理由，要求刘臣标减少房租或放弃房租，这是刘臣标不能接受的。刘臣标在一审起诉之前，一直和周增海商议退房事宜，要求周增海缴纳所有的物业费和水费，但周增海一直要求将房屋转租后再交给刘臣标。综上所述，双方当事人在4月1日并未达成解除合同的合意，一审法院判令在一审民事起诉状送达之日解除合同，符合法律规定，合情合理。因此恳请二审法院查明事实，依法驳回周增海的上诉请求。 刘臣标向一审法院起诉请求：1．判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2．判令周增海立即返还刘臣标租用的位于肥东县名都小区的房屋，结清占用房屋期间的物业费、水电费，并将屋内物品搬离；3．判令周增海支付房屋占用费5278元（暂自2020年3月1日起至2020年4月20日，以后按每月3483元计算至实际返还房屋之日止）；4、本案的诉讼费用由周增海承担。 一审法院认定事实如下：2017年3月1日，刘臣标（甲方）与周增海（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，该合同约定“……甲方位于文一名都建筑面积30平方米的门面1间，出租给乙方经营使用。……甲方自2017年3月1日起，将该房屋交付乙方使用。三、乙方在租房屋期间每月的水、电费按实数向收取水、电费的单位或个人如实缴纳。……本合同有限期2年……签订合同时乙方须向甲方缴纳合同保证金2000元，合同期满甲方退还给乙方保证金。……备注：两年内房租不涨，以后每年在原来价格上上涨百分之十（当年房租为叁万捌仟元）。”2019年3月1日，该合同到期后，周增海继续租赁房屋，并交纳2019年3月1日至2020年3月1日的年租金38000元。2020年4月1日，刘臣标向周增海发出告知书，告知租房期现已到期，房屋收回。后双方发生争议，遂起诉至人民法院。 一审法院另查明，周增海尚欠2018年全年物业费477元及2020年1月1日至2020年5月22日物业费199元（252.31÷6×4＋252.31÷6÷30×22）。 一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。2017年3月1日双方签订的《房屋租赁合同》到期后，周增海继续租赁房屋，但未签订书面租赁合同，视为双方签订不定期租赁合同。现刘臣标起诉要求解除《房屋租赁合同》，周增海亦作出不再租赁案涉房屋的意思表示，视为双方协商一致解除合同，故一审法院认定双方的房屋租赁合同于刘臣标提交的民事起诉状副本送达周增海之日（2020年5月22日）解除。刘臣标要求周增海立即返还租用的案涉房屋并将房屋内物品搬离的诉讼请求，理由正当，一审法院予以支持。另周增海当庭陈述钥匙放在租房隔壁户，对所租房屋内的物品放弃所有权，故刘臣标可随时拿回房屋钥匙。关于刘臣标要求周增海结清物业费、水电费的诉讼请求，根据合同约定周增海应当在承租期内交纳物业费，故周增海应当支付2018年全年物业费477元及2020年1月1日至2020年5月22日的物业费199元，合计676元。刘臣标未提交周增海欠缴水电费的相关票据，对该主张，一审法院不予支持。关于刘臣标要求周增海支付房屋占用费的问题，双方之间具有合法有效的房屋租赁合同关系，刘臣标自认2019年3月1日后双方间形成不定期租赁合同关系，周增海亦按合同约定交纳了2019年3月1日至2020年3月1日的房屋租金。2020年3月1日后，因双方均未作出终止房屋租赁合同的意思表示，致使双方之间的不定期租赁合同一直存续，故刘臣标要求周增海支付房屋占用费的诉讼请求，一审法院不予支持。关于房屋租金问题，因一审法院确认双方之间的房屋租赁合同于2020年5月22日解除，故周增海应当支付2020年3月1日起至2020年5月22日止的房屋租金，对其后的租金属于扩大的损失，一审法院不予支持。因2019年3月1日至2020年3月1日的不定期租赁合同实际交付年租金为38000元，故一审法院确定2020年3月1日后的不定期租赁合同年租金亦为38000元，因此，2020年3月1日至2020年5月22日的房屋租金为8519.6（38000÷12×2+38000×÷365×21）元，另周增海在签订合同时交纳的保证金2000元应当在租金中予以扣除，故周增海应当支付2020年3月1日至2020年5月22日房屋租金6519.6元。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认刘臣标与周增海2017年3月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月22日解除；二、周增海于判决生效之日起三日内将案涉房屋返还给刘臣标；三、周增海于判决生效之日起十日内支付刘臣标物业费676元及2020年3月1日至2020年5月22日的房屋租金6519.6元，共计7195.6元；四、驳回刘臣标的其他诉讼请求。本案受理费50元，减半收取25元，由周增海负担。 二审期间，周增海提交了其妻子马正妹与刘臣标的3月10日的微信聊天记录打印件一份。证明目的：结合一审中周增海提交的4月10日的微信聊天记录可以看出周增海4月10日已经明确表示不再租赁案涉房屋了。 刘臣标质证称，微信聊天记录的三性予以认可，但不能到达其证明目的，从微信聊天记录可以看出3月10日到4月1日之前，双方均在谈租金缴纳问题，4月1日刘臣标要求对方搬离，对方明确表示拒绝。 刘臣标提交了周增海妻子马正妹与刘臣标的3月10日至5月28日的微信聊天记录打印件一份及语音的文字版打印件一份。证明目的：证明双方在2020年3月1日之后，事实上形成的不定期租赁合同关系，4月1日双方并未达成解除租赁合同的合意。 周增海质证称，真实性无异议，不能达到其证明目的。3月10日周增海妻子发送信息，因为刘臣标未及时回复，所以导致周增海未能及时退房。4月10日，最后一次聊天记录可以证明周增海确实要退房，对方也未给及时的答复。钥匙在周增海搬走之后确实告知刘臣标钥匙放在隔壁。3月29日周增海妻子也提出找房主协商退房，但是对方拒绝将房主的电话给周增海。 对于一审法院认定的双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，关于房屋租赁合同关系解除时间问题。双方之间2017年3月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月1日已经到期，此后双方未签订新的书面合同，但周增海仍继续租赁房屋并交纳了2019年3月1日至2020年3月1日的租金，本院认为双方之间自此建立了不定期租赁合同关系。根据法律规定，不定期租赁的，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。从本案双方陈述可知，刘臣标2020年4月1日向周增海发送通知，明确收回房屋，并给予了周增海合理期限让其于2020年4月5日搬离，周增海也认可收到了该通知。故双方之间的房屋租赁合同关系已于2020年4月5日解除。 关于案涉租赁房屋返还问题。因双方之间房屋租赁合同关系已经解除，刘臣标要求周增海返还案涉房屋，理由正当。根据双方均认可的微信聊天记录可以看出，周增海妻子马正妹已经于2020年5月28日明确告知刘臣标，周增海已经搬离案涉房屋，将钥匙放在隔壁，且在一审期间周增海也明确放弃对案涉房屋内物品的所有权，至此刘臣标可自行收回房屋，周增海无须再履行返还房屋的义务。 关于应付租金及占有使用费金额问题。因周增海未能举证证明其早于2020年5月28日搬离房屋并告知刘臣标搬离的事实，故周增海应当支付2020年3月1日至2020年5月28日的房租及占有使用费。至于周增海提及的疫情影响因素，因周增海租赁房屋用于经营餐饮，疫情及疫情防控措施确实会导致其没有营业收入或营业收入明显减少，周增海据此请求减免租金、延长租期，本院结合周增海前期交纳租金情况，依据公平原则，酌定周增海应支付房租及占有使用费6600元，扣除周增海已交的保证金2000元，周增海应当支付刘臣标租金及占有使用费共计4600元。 关于物业费问题，根据双方陈述及周增海提交的物业费交纳单据可知，租赁期间的物业费应由周增海交纳，但周增海未交纳2018年全年物业费及2020年1月1日至2020年5月28日期间的物业费，现刘臣标已经代为交纳，周增海应当将该期间的物业费交给刘臣标，一审认定周增海应交物业费期间为2018年全年及2020年1月1日至2020年5月22日，金额为676元，刘臣标对此未提出异议，系其对自身权利的处分，本院予以确认。 综上，周增海的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销安徽省肥东县人民法院（2020）皖0122民初3106号民事判决； 二、确认刘臣标与周增海之间的案涉房屋租赁合同关系于2020年4月5日解除； 三、周增海于本判决生效之日起十日内支付刘臣标物业费676元及2020年3月1日至2020年5月22日的房屋租金4600元，共计5276元； 四、驳回刘臣标的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，减半收取为25元，由周增海负担；二审案件受理费50元，由周增海负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年九月十八日 法官助理丁玉洁 书记员胡天纯 附：相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。