内蒙古自治区克什克腾旗人民法院民事判决书（2020）内0425民初1074号原告：赤峰亿辰置业有限公司。统一社会信用代码：9115042555546540XA。法定代表人：董彦龙，该公司董事长，公司所在地克什克腾旗经棚镇经棚宾馆201室。原告：赤峰同成房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91150425MA0MX127X8。法定代表人：韩旭东，该公司经理，公司所在地克什克腾旗经棚镇经棚路西拉沐沦商业广场15号楼下。二原告委托代理人：张道华，内蒙古红城律师事务所律师。被告：于宗宝，男，1966年8月3日出生，汉族，城镇居民。委托代理人：张树宝，内蒙古兴林律师事务所律师。被告：克什克腾循环经济工业园区管理委员会。法定代表人：李志春，该办公室主任，所在地克什克腾旗经棚镇。委托代理人：宫宝钧，男，1961年9月25日，汉族。本院于2020年4月17日立案受理了原告赤峰亿辰置业有限公司（以下简称亿辰公司）、赤峰同成房地产开发有限公司（以下简称同成公司）诉被告于宗宝、被告克什克腾循环经济工业园区管理委员会（以下简称工业园区）合同纠纷一案，依法由审判员朱鹏飞、人民陪审员徐春媛、人民陪审员刘磊组成合议庭适用普通程序审判，于2020年6月2日第一次公开开庭进行了审理，原告亿辰公司、同成公司的委托代理人张道华到庭参加诉讼，被告于宗宝的委托代理人张树宝到庭参加诉讼，被告工业园区的委托代理人宫宝钧到庭参加诉讼；于2020年7月17日第二次公开开庭进行审理，原告亿辰公司、同成公司的委托代理人张道华到庭参加诉讼，被告于宗宝及其委托代理人张树宝到庭参加诉讼，被告工业园区的委托代理人宫宝钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赤峰公司、同成公司向本院提出诉讼请求：一、请求解除原告与被告于2016年8月4日签订的三份《商品房买卖合同》和《未来城项目内部认购协议》一份；二、判令被告返还位于××旗、1-1-16-A号、1-1-1-B号商厅三处；三、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年8月4日原告与被告签订了三份《商品房买卖合同》和一份《未来城项目内部认购协议》。被告购买了原告位于××旗、1-1-16-A号、1-1-1-B号商厅三处以及未来城B09地块7号楼1单元401室住宅楼一套。总价款为2192162元整。其中三处商厅已经交付给被告实际占有使用，住宅楼尚未交付。但被告至今尚未给付购房款。经多次索要无果，故诉至法院，望支持诉讼请求。被告于宗宝答辩称：不同意解除买卖合同和认购协议，不同意返还原告主张的商厅。理由是，被告于宗宝与原告签订的合同无异议，但是，于宗宝不是房屋的实际购买人，房屋的取得是基于工业园区在占用了于宗宝天然草牧场后，工作组与原告未来城公司（同成公司前身）签订借房协议，从原告处借房3个商厅和一套住宅，抵顶我占地补偿款219万元，工作组只向被告于宗宝支付了3个商厅，并没有交付住宅，基于上述事实，被告取得上述房屋所交付的房款是以征占草牧场的补偿费抵顶而来的，因此原告向被告主张解除房屋买卖合同和协议，缺少事实依据，原告应当向工业园区主张上述权利。工业园区与被告签订了两份《征占土地补偿协议书》，共征占了被告的两块土地，分别是191.18亩和339.22亩，两块地征占后的最终使用人也都是本案原告。被告工业园区答辩称：地是园区办从于宗宝处征得的，商厅和房屋是借自原告的，商议的结果就是可以将借来的商厅和房屋抵顶征占地费用，即出卖给被占地方，也就是于宗宝。出卖后，借来的商厅和房屋款项应由我方缴纳给原告。所以于宗宝不是给钱的一方，而是我方，与被告于宗宝无关。现在原告和我方之间也正在进行审计，审计结果是和本案有直接关系的，结算完毕后本案所涉的3套商厅的款项会在审计结果中予以体现，所以我建议本案中止审理，等待审计结果。关键是借房协议，房子是从未来城借的，然后给付了于宗宝，未来城公司又与于宗宝签订了合同，我们认为借房合同是有效的，因为房子是园区办借过来的，顶了这些钱。二原告为支持其诉讼请求，提交证据如下：证据1、《未来城项目内部认购协议书》复印件一份；证据2、《商品房买卖合同》复印件三份，对应三个商厅；证据3、国有建设用地交地确认书复印件一份；证据4、建设用地规划许可证复印件一份；证据5、《国有建设用地使用权出让合同》复印件一份。二被告为支持其答辩理由，提交证据如下：证据6、《借房协议》复印件一份；证据7、《征占土地补偿安置协议书》复印件两份。本院综合认证如下：原告所提交证据中：证据1、2为克什克腾旗未来城房地产开发有限公司（以下简称未来城公司），亿辰公司与被告于宗宝所签订的，四份合同的内容均为双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性禁止性规定，协议真实有效，本院对证据1、2予以采信；证据3-5为原告所提交的其在房地产管理部门所办理的商品房销售的手续，本院予以采信；证据6为被告工业园区与未来城公司签订，虽然工业园区在盖章处的印章为“克什克腾旗工业园区公会联合会”但双方当事人对该证据的真实性均无异议。且经审查，本证据与案件有关联性，故予以采信；证据7系二被告所签订的，具有真实性，也充分说明了于宗宝的身份并非普通购房者，而是被占地方，其取得房屋的方式是征占补偿，与证据1、证据2中的合同，上述证据间相互印证，本院予以采信。本院经审理，认定事实如下：2016年8月2日，工业园区与未来城公司签订了《借房协议》，约定未来城公司将坐落于未来城十坊商业街的1-1-13号商厅，面积134.21平米、1-1-16-A号商厅，面积54.425平米、1-1-1-B号商厅，面积54.425平米。B09住宅7-1-401室，面积114.5平米，这三处商厅和一处住宅给工业园区用于给付被占地人征地费用。2016年8月4日，亿辰公司与于宗宝签订了三份《商品房买卖合同》；同成公司与于宗宝签订了一份《未来城项目内部认购协议书》。约定被告于宗宝取得位于××旗、1-1-16-A号、1-1-1-B号商厅三处以及未来城B09地块7号楼1单元401室住宅楼一套，总价款为2192162元。其中三处商厅已经交付给被告于宗宝实际占有使用至今，住宅楼尚未交付。另查明，2016年8月4日，于宗宝与工业园区签订了两份《征占地补偿安置协议书》约定工业园区为建设服务集聚区（未来城）项目，征占于宗宝两块天然牧草地，分别是191.18亩和339.22亩。在339.22亩草地的合同中双方在合同签名处进行了手写的备注，内容为“此合同所涉款项均由工业园区从未来城购买商厅三个和住宅一处对价抵顶。其中住宅楼114.5㎡，商厅分别134.021㎡，54.425㎡，54.425㎡，由工业园区负责办理相关房屋手续”。备注的房屋面积与2016年8月2日工业园区与未来城公司签订的《借房协议》中三处商厅、一处住宅的面积相一致。也和《商品房买卖合同》《未来城项目内部认购协议书》中的房屋面积相一致。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，合同的解除分为约定解除与法定解除两种情形。本案中，原告主张合同解除，其所依据的理由是对方未支付房款，故应审查本案事实是否与第九十四条第一款第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”的规定相符。通过审查，本院认为，查明的事实与法律规定不相符，理由如下：1、于宗宝虽然签订了三份《商品房买卖合同》和一份《未来城项目内部认购协议》，但其并不需要支付房款，其身份并非单纯的购房者，而是被占地人。2、三处商厅和一处住宅的取得并非基于买卖，而是工业园区给被占地人的安置补偿。3、工业园区作为征占主体，其从未来城公司处借得三处商厅和一处住宅，应向未来城公司履行交付房款的义务，但《借房协议》中并未约定房款给付的最后期限，且工业园区与未来城公司、同成公司、亿辰公司之间存在债权债务关系，正在进行审计。也就是说工业园区并非拒绝支付房款，而是需要通过审计最终确定，全部给付还是部分给付或者抵顶后无需给付。4、对于《借房协议》，二原告的质证意见是“真实性无异议，但工业园区没有按照协议履行交付房款的义务。”所以，对于于宗宝如何取得涉案房屋，二原告是知情的。综上所述，原告要求解除合同，返还房屋的诉请于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告赤峰亿辰置业有限公司、赤峰同成房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告赤峰同成房地产开发有限公司、赤峰亿辰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 员 朱鹏飞人民陪审员 徐春媛人民陪审员 刘 磊 二〇二〇年九月一日法官 助理 徐东千书 记 员 张玉涵