上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初14576号原告：上海其越置业有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：任志坚，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王秀玲，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶燕燕，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。被告：上海树惠资产管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：罗国耀。被告：王浩，男，1982年10月25日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。委托诉讼代理人：王三根(父子关系)，户籍地江西省南昌市。委托诉讼代理人：王玉香，上海市华荣律师事务所律师。原告上海其越置业有限公司(以下简称“其越公司”)诉被告上海树惠资产管理有限公司(以下简称“树惠公司”)、王浩商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序。后，本院经审理发现有不宜适用简易程序的情形，依法转为普通程序独任审理，于2020年9月25日公开开庭进行了审理。原告其越公司的委托诉讼代理人叶燕燕，被告王浩的委托诉讼代理人王玉香到庭参加诉讼。被告树惠公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告其越公司向本院提出诉讼请求：1.解除其越公司与王浩签订的《上海市商品房出售合同》(合同编号：XXXXXXXXXXXX)；2.树惠公司、王浩将上海市静安区曲沃路XXX号、96弄31号1层1层室(以下简称系争房屋)恢复登记至其越公司名下；3.树惠公司、王浩腾退并向其越公司返还系争房屋；4.树惠公司向其越公司支付违约金180,785.75元；5.树惠公司向其越公司支付房屋恢复原状费用86,900元。事实与理由：2016年11月7日，其越公司与树惠公司签订《定金合同》及《定金合同〈补充协议〉》，约定其越公司将位于上海市曲沃路96弄的“闻喜华庭”5、6、7幢共26套商铺房屋整体出售给树惠公司，并就商铺房屋的总房款及付款方式等进行了明确约定。之后，其越公司与树惠公司又签订《补充协议》，确定树惠公司为房屋产权登记及其他自身原因所需，就上述26套商铺房屋将以树惠公司及其指定的出资人、投资人名义签署房屋出售合同，并承诺由树惠公司承担出售合同项下所有法律责任。基于此，根据树惠公司向其越公司出具的《指定函》所示，其越公司于2017年6月23日与作为树惠公司代签人的王浩就系争房屋签订编号为XXXXXXXXXXXX的《上海市商品房出售合同》，明确系争房屋建筑面积为27.34平方米，单价为66,125元，总房价款为1,807,857.50元。出售合同签订后，其越公司向树惠公司交付系争房屋，并配合树惠公司将系争房屋过户登记至王浩名下。根据其越公司与树惠公司签署的补充协议，树惠公司承诺于2017年10月31日前付清26套商铺房屋的全部房款，如在2019年3月31日前仍不能付清全款的，其越公司有权单方面解除双方签订的全部合同、协议。然而，树惠公司至今未支付完毕26套房屋的全部房价款。其越公司认为，树惠公司未依照合同约定于期限内付清26套“闻喜华庭”商铺房屋的全部房款，己构成根本违约，给其越公司造成了重大经济损失，其越公司有权解除与树惠公司(包括树惠公司指定的合同代签人)就26套房屋所签订的全部出售协议。王浩仅为树惠公司指定的签约人，代表树惠公司签订合同，故合同解除后果应由树惠公司与王浩共同承担。现其越公司为维护自身合法权益，依法起诉至法院并提出诉讼请求如上。被告树惠公司未到庭应诉，亦未答辩及举证。被告王浩到庭辩称，不同意其越公司的全部诉讼请求。王浩认为树惠公司系其越公司的代理销售方，树惠在签订合同前曾向王浩出示过1000万元的付款凭证并表示其与其越公司有代理关系。《商铺买卖协议》签约方树惠公司系代表其越公司签订的。《商铺买卖协议》披露了树惠公司与开发商其越公司为合作关系，且在付款条件中亦约定了与开发商其越公司签订正式销售合同当日付清余款。之后其越公司根据《上海市商品房出售合同》向王浩开具了部分的收款收据及全额的发票，并配合王浩办理了过户手续，故其越公司对于树惠公司的代理销售行为是认可的。对于两份合同之间的差价，树惠公司解释其与其越公司之间存在内部协议，是出于政策及避税的考虑，王浩已经尽到了审慎义务。所以，王浩与树惠公司就系争房屋签订的《商铺买卖协议》、王浩与其越公司就系争房屋签订的《上海市商品房出售合同》均系双方真实意思表示，且均已经履行完毕。王浩根据《上海市商品房出售合同》取得了系争房屋的产权，其越公司诉请缺乏依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：其越公司为系争房屋所在楼盘“闻喜华庭”的开发商，系争房屋初始登记于其越公司名下。2018年6月22日，系争房屋变更登记至王浩名下。2016年11月7日，其越公司(卖方)与树惠公司(预购方)签有《定金合同》一份，主要内容为：树惠公司预订闻喜华庭5、6、7幢商铺(详细楼室号见附件)，树惠公司在签订本合同十日内支付定金1,000万元作为双方订立商品房出售合同的担保，签订商品房出售合同后，支付的定金转为房价款；双方商定预订期为待其越公司短信或者挂号信通知，到闻喜路XXX号签订《上海市商品房出售合同》；该合同还对其它相关内容进行了约定。2017年3月2日，树惠公司向其越公司发送《关于闻喜华庭商铺交易情况说明》，内容有：“……在与贵司商品房销售合同的签署过程中遇到了因国家税费体制改革……在与贵司签署协议过程中增加了800万左右的成本，为避免交易过程中的税费损失，减轻项目的招商压力我司建议：1、希望贵司允许以我公司出资人或投资人的个人名义持有商铺办理网签。2、我司承诺将按照协议约定视为3月1日已于贵司完成网签合同，我司将在约定的时间内向贵司付款，确保不影响贵公司的资金回拢和利润结算工作……”。2017年5月23日，树惠公司发给其越公司《指定函》，通报其指定包括王浩在内的若干人以自身名义到其越公司处办理闻喜华庭商铺买卖合同签订事宜，并表示其对相关自然人在办理上述事项过程中所签署的商品房出售合同予以认可，确认该合同的全部权利义务由其实际履行，如相关自然人不能按照合同履行义务，树惠公司将承担全部的法律责任，请其越公司给予协助。其间，其越公司与树惠公司签署《补充协议》一份，主要内容如下：1.其越公司允许树惠公司或树惠公司指定出资人或投资人，以树惠公司自身、或树惠公司指定出资人或投资人的名义，同其越公司在《商铺定金合同》所约定的商铺范围内，签署网上出售合同，该网签合同的内容树惠公司已经事先确认。2.上述房款发票以树惠公司及其指定的出资人或投资人名义开具，发票抬头与网签合同的购房人相一致，树惠公司承诺于2017年10月底前完成上述房款的全款支付，若届时银行贷款无法到账，由树惠公司负责一次性补足《商铺定金合同》所涉全部房屋的剩余房款。3.树惠公司承诺对《商铺定金合同》所涉全部房屋统一管理运营，而不论该房屋的网签合同购房人是否是树惠公司。同时树惠公司应确保指定出资人或投资人将不会对商铺统一运营管理造成障碍，否则由树惠公司承担全部责任。4.其余事项按原约定执行。2017年6月23日，其越公司(甲方、卖方)与王浩(乙方、买方)共同签署了《上海市商品房出售合同》，主要内容为：乙方向甲方购买系争房屋，该房屋建筑面积为27.34平方米，价款为1,807,857.50元；乙方于2017年6月23日前支付首付款350,000元，于2017年6月29日前支付房款557,857.50元，于2017年9月22日前支付房款900,000元；乙方应按约定的付款方式及期限将房款解入甲方的账户，账户名称为“上海其越置业有限公司”，金融机构为“浦发银行第一营业部”，账号为“XXXXXXXXX********”；在甲方收到乙方支付的全部房款之日起10个工作日内，双方办理该房屋的交接手续；双方商定于2017年12月31日前共同申请办理过户手续；乙方如未按合同约定的时间付款，应当按照逾期未付款的日万分之三的标准向甲方支付自约定的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止的违约金，若逾期超过30天，甲方有权单方通知乙方终止本合同，并可扣除合同总房价款20%作为乙方应向甲方支付的违约金；甲方若未能在约定的期限内将系争房屋交付乙方使用，应当按照已付房款日万分之三的标准向对方支付自约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止的违约金，若逾期超过90天，乙方有权单方通知甲方终止本合同，并有权要求甲方支付已付房款的20%作为违约金；该合同还对其它相关内容进行了约定。据其越公司提交的《补充协议书》记载，2018年中，其越公司(甲方)与树惠公司(乙方)签订该协议，主要内容有：鉴于双方此前就“闻喜华庭”已签订了《定金合同》、《〈定金合同〉补充协议》、《补充协议》，且甲方已与乙方及乙方指定的个人签订了26套商铺的《预售合同》，且该26套商铺已实际交付；乙方此前承诺在2017年10月31日前付清全部房款，但目前仍欠付55,815,534元房款；为解决相关问题，双方经协商一致，就房款支付等问题达成补充协议如下：1.乙方承诺最迟将在2018年12月31日前将该26套商铺的合同款项全部支付给甲方……2.乙方进一步承诺，如在2019年3月31日前仍不能付清该26套商铺的全部房款，则(1)甲方有权单方解除甲、乙双方之间此前签订的全部合同、协议，乙方应配合甲方至房产交易中心办理26套商铺《预售合同》的解除手续；(2)乙方应在2019年4月30日前将26套商铺全部返还甲方并承担恢复房屋原状的全部成本，如乙方不能及时交付的，甲方有权按照每套商铺不低于8.69万元的施工成本向乙方追索恢复费用；(3)甲方有权按照总价款10%追加乙方不能履行合同的违约金，并将乙方已付房款扣除违约金后，剩余部分在乙方归还房屋后退还。此后，因树惠公司未能将全部房款付清，其越公司遂起诉至法院，要求判如所请。另查，2016年11月28日，树惠公司(转让方、甲方)与王浩(受让方、乙方)签订《商铺买卖协议》，主要内容为双方协商一致就乙方购买甲方出售系争房屋订立本协议，并且甲方已告知乙方，甲方与开发商(其越公司)的合作关系。系争房屋总房价款3,336,839元，自本协议签订当日，乙方应支付给甲方购房定金300,000元。20个工作日内再支付定金700,000元，合计定金1,000,000元。与开发商签订正式销售合同当日付清余款2,336,839元，其中一部分按开发商的合同价支付给开发商，另一部分支付给甲方。付款账号户名“上海树惠资产管理有限公司”，开户支行“中国邮政储蓄银行股份有限公司上海松江区支行”，账号“XXXXXXXXXX********”。凡是购买此商铺的业主必须都同意甲方提供招商服务，租客由业主最终确定，统一招商期间门牌广告以及各类广告由甲方统一定制，甲方统一收费，具体双方友好协商。在交房后由甲方向乙方按总房款的5%/年的标准向乙方承租3年。若甲方向乙方告知的甲方与开发商(其越公司)就闻喜华庭5、6、7栋商铺营销合作为虚假情况，乙方有权单方面解除此协议，协议解除的7天内甲方双倍偿还乙方支付的款项。如果开发商(其越公司)不能正常办理产证手续，乙方有权单方解除此协议，甲方在乙方提出解除此协议要求后，7天内将乙方支付给甲方的款项无息归还给乙方。2016年11月28日，王浩向树惠公司转账支付300,000元，树惠公司开具对应的收款收据。2016年12月28日，王浩向树惠公司转账支付700,000元，树惠公司开具对应的收款收据。2017年6月28日，其越公司向王浩出具1,000,000元的增值税普通发票。2017年6月29日，王浩向树惠公司转账支付807,857.50元；同日，树惠公司向其越公司转账支付807,857.50元。同日，其越公司向王浩开具807,857.50元的收款收据。2017年6月29日，王浩还向树惠公司转账支付了1,528,981.50元，同日树惠公司开具对应的收款收据。2018年6月11日，其越公司收回了807,857.50元收款收据并向王浩开具对应的增值税普通发票。目前系争房屋由王浩实际使用。再查明，王惠敏(前述26套相关商铺中的自然人买受方之一)于2018年12月向本院起诉其越公司及树惠公司，要求其越公司办理相关房屋的所有权过户登记手续、返还多付房款并支付违约金，还要求树惠公司对其越公司的债务承担连带清偿责任，该案一审、二审中，王惠敏的诉讼请求均未获支持。其间，其越公司曾于2019年10月向上海市第二中级人民法院起诉树惠公司及相关26套商铺的全部自然人买受方，提出解除其越公司与树惠公司签订的《定金合同》、《〈定金合同〉补充协议》、《补充协议》及《补充协议书》；解除其越公司与树惠公司及相关自然人买受方签订的《上海市商品房出售合同》并要求返还相关房屋、恢复产权登记、撤销合同网上备案登记手续、支付违约金等诉讼请求。上海市第二中级人民法院经审查后于2019年11月25日裁定驳回其越公司的起诉。又查，其越公司就前述26套商铺均签订过经网签备案的《上海市商品房出售合同》，其中13套商铺的签约买受方为树惠公司，且其中有8套商铺已过户登记给树惠公司；另外13套商铺的签约买受方为包括本案被告王浩在内的自然人，且其中有4套商铺已过户登记至买受方名下(具体买受方为池顾良、李国红、王浩、沙超婵)。该26套商铺的网签备案合同记载的价款总计为126,913,872.86元。据其越公司提交的银行帐户资金往来记录显示，树惠公司通过自己账户或相关账户(罗国耀和上海大壤投资发展有限公司)陆续支付给其越公司相关款项共计73,430,470.41元。审理中，其越公司坚持认为其与王浩之间没有房屋买卖合同关系，其仅与树惠公司之间存在26套商铺的整体买卖合同关系。其越公司否认其与树惠公司之间存在委托代理关系，从未委托树惠公司代为出售商铺或收取房款，其与王浩签订网签备案的《上海市商品房出售合同》是应树惠公司的要求所为，目的是履行其与树惠公司之间的相关协议，现树惠公司未付清全部房款已构成违约，应当承担相应的违约责任。审理中，其越公司表示树惠公司向其越公司转账的款项能够覆盖实际已经过户的商铺(包括本案系争房屋)。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。根据已查明的事实，其越公司和树惠公司之间确实存在关于26套商铺打包出售的房屋买卖合同关系。然而，其越公司与树惠公司之间存在前述法律关系，并不能当然推断出其越公司与王浩之间不存在房屋买卖合同关系的结论。本案中，王浩与树惠公司所签的《商铺买卖协议》披露了开发商为其越公司、树惠公司与其越公司系合作关系、与开发商其越公司签订正式销售合同及开发商不能办理过户的合同解除权，故王浩与开发商其越公司签订房屋买卖合同的目的是清晰的。之后，在树惠公司安排下，王浩与其越公司签订《上海市商品房出售合同》，王浩向树惠公司支付了全部价款，树惠公司亦向其越公司转账了相关款项，其越公司开具了收款收据、发票并在1年后配合王浩办理了系争房屋的产权证。纵观整个交易过程，其越公司从未就树惠公司在交易过程中的行为提出异议，也未曾向王浩披露其越公司与树惠公司之间的内部协议，相反在收到树惠公司转账后还向王浩开具收款收据及发票，故在没有证据证明王浩系代表树惠公司持有产权的情况下，对于王浩与其越公司之间的《上海市商品房出售合同》，应当被认定为合法有效。鉴于其越公司在审理中表示树惠公司向其支付的款项能够覆盖已经过户的房屋(包括本案系争房屋)，且系争房屋已经交付并登记至王浩名下，双方合同义务已经履行完毕，故其越公司的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。被告树惠公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃了答辩等权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：对原告上海其越置业有限公司的全部诉讼请求，不予支持。保全费5,000元，由原告上海其越置业有限公司负担。案件受理费5,315.30元，由原告上海其越置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 万健健二〇二〇年九月二十九日法官助理 陈 玲书 记 员 沈 晔附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。