安徽省马鞍山市雨山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0504民初第2293号 原告：马鞍山市长江物业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区荷西嘉园**502，统一社会信用代码91340500744871036A。 法定代表人：左启安，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谢德玉，该公司员工。 被告：胡敬亭，男，1987年9月10日出生，汉族，现住安徽省马鞍山市雨山区。 委托诉讼代理人：曾庆婷（系胡敬亭妻子），女，1985年11月16日出生，汉族，现住安徽省马鞍山市雨山区。 原告马鞍山市长江物业管理有限公司（以下简称长江物业公司）与被告胡敬亭物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告长江物业公司委托诉讼代理人谢德玉,被告胡敬亭委托诉讼代理人曾庆婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 长江物业公司诉称：1、判令被告立即支付原告物业费欠款1750.32元,电梯费900元,合计2650.32元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：长江物业公司与马鞍山市钢铁设计院小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，自2016年1月1日进驻设计院小区，对该小区实施全方位的物业管理服务。被告是马鞍山市钢铁设计院小区18栋202室的业主，其享受了物业公司提供的所有服务工作，但一直拒绝缴纳服务费用，拖欠了2016年1月1日至2018年12月31日的物业管理费1750.32元及电梯费900元，合计为2650.32元，原告多次催缴未果，特提起诉讼望判如所请。 胡敬亭辩称：我于2016年搬到案涉房屋，2016年下半年有缴纳过物业费，金额为200元左右，后因我的电动车被盗就在物业公司门口丢的，我也报警了警察来了之后要调取监控但发现监控探头不能用。大概过了2个月以后，楼上有人丢烟头把我家晾晒的被子和衣服都烧了，玻璃被烧坏墙体被熏黑。房屋管道漏水，三楼业主只要洗衣服我们家就会被淹，当时我买了补漏王等材料进行修补，长期受潮发霉导致地板、空调、墙体损坏，当时和三楼业主协商后三楼业主同意不洗衣服了，但五楼业主也在同一位置洗衣服出现了相同渗水情况。物业说我没有缴纳物业费给别的业主造成影响，我认为没有。门口楼梯有青苔，存在安全隐患，卫生问题太差。我住在二楼，并不经常使用电梯，楼梯卫生太差。我把电动车停小区的走道物业说不可以停，但物业人员在楼梯的走道内充电。家里经常丢东西，晾晒的东西只要掉下去立马就没有了，拾荒人员什么人都可以进入小区。楼下的绿化会招飞虫，我找物业反映过，物业说绿化不可以动，但我楼下的业主把绿化都铲除了，对于二楼逃生问题造成困扰，电梯内及公共场所投放广告费用是物业收取的，我想提出疑问，停车属于公共场所为什么物业要收费，我们才是小区的业主。房屋存在质量问题，物业经理说我可以向上级单位报备，但一直未解决。关于门禁卡，我买了两张，但我发现其他业主在使用密码，物业为什么不告知我可以使用密码。我在2016年交了半年物业费，但服务太差后续没有缴纳。各种问题并未解决，一直推诿。 长江物业公司为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据：1、营业执照及法人身份证明各一份，证明长江物业公司的主体资格适格。2、马鞍山市物业服务合同一份，证明2016年1月1日至2018年12月31日长江物业一直在为钢铁设计院小区提供物业服务。3、不动产登记信息，证明案涉房屋是胡敬亭、曾庆婷所有。4.物业服务费催缴通知单照片复印件2份，证明本案在起诉前向被告催缴过物业费。 胡敬亭为支持其抗辩主张，向法庭提交照片18张、视频3段，证明装潢后房屋存在损失及卫生保洁、房屋失火时物品损坏、楼上管道渗水、物业电动车乱停乱放充电的事实等。 经庭审质证,胡敬亭对长江物业公司提交的证据不持异议,长江物业公司对胡敬亭提交的证据"三性"均不予认可.本院对长江物业公司所举证据1至证据4的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认，依法应作为本案的定案依据；对胡敬亭所提交的反映卫生保洁、电动车乱停乱发的证据,本院依法予以确认，对其余证据因与本案不具有关联性，本院依法不予以确认。 根据庭审中当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月21日，长江物业公司作为乙方与马鞍山市钢铁设计院小区业主委员会作为甲方签订《设计院小区物业管理服务委托合同》一份，约定由长江物业公司为设计院小区实行物业管理，服务期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止,委托管理事项：房屋建筑本体共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理；物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理；本物业规划红线内属配套服务设施包括小区活动场所体育设施的维修、养护和管理；公共环境的清洁卫生，垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。同时约定物业管理服务费每半年交纳一次，交纳时间每半年的第一个月，逾期不交纳的，自逾期之日起每日按交费用千分之三收取滞纳金，物业管理服务费用按建筑面积计算，具体标准为高层住宅每月每平方米0.55元。该合同第十二条还约定：物业公司负责向业主和物业使用人收取下列费用：3、代收代缴的设备运行费（即电梯电费、二次供水水电费）。合同签订后，长江物业公司为设计院小区提供物业管理服务。胡敬亭系设计院小区（雨山区湖南路25号）18栋202室业主，房屋面积为88.3平方米，物业费按每月每平方米0.55元收取。.胡敬亭自2016年1月1日至2018年12月31日共欠长江物业公司物业服务费1748元，经催要未付，以致成讼。 另查明，长江物业公司在案涉小区的公共环境卫生保洁、电动车停放等物业管理方面存在瑕疵。 本院认为：一、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。长江物业公司与马鞍山市设计院小区业主委员会签订的《设计院小区物业管理服务委托合同》未违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。双方在合同签订后，应按合同约定全面履行各自的义务，同时对业主具有约束力。长江物业公司为设计院小区提供了物业服务，胡敬亭作为小区业主应按约交纳物业费，其未按约交纳物业费用，应承担相应的民事责任，故对长江物业公司要求胡敬亭支付所欠物业费的诉讼请求，本院依法予以支持。二、鉴于长江物业公司物业服务与管理存在瑕疵，可适当减少胡敬亭所要缴纳的物业费，综合本案以拖欠物业费1748元的90%计算为妥，即1573元；三、长江物业公司关于电梯费900元的诉请，因其未能提交代收代缴的相关证据，故本院不予支持；四、胡敬亭关于电动车被盗、晾晒物品被烧、管道渗水、公共场所广告收入等抗辩意见，因与本案不属同一法律关系，故在本案中不予处理,可另行主张权利。五、胡敬亭关于其2016年交纳了半年物业费的抗辩意见因未能提交相关证据予以佐证，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告胡敬亭自本判决生效之日起十日内一次性向原告马鞍山市长江物业管理有限公司支付2016年1月1日至2018年12月31日期间物业管理费1573元。 二、驳回原告马鞍山市长江物业管理有限公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告胡敬亭负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员 陈 海 二〇二〇年九月十五日 书记员 方蕊妍 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： (一)遵守业主公约、业主大会议事规则； (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金； (五)按时交纳物业服务费用； (六)法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条对被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。