北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初6799号原告：刘京山，男，1957年5月31日出生，汉族，户籍地北京市海淀区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：张祥元，北京市德润律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷艺，北京市德润律师事务所律师。被告：黄周林，男，1983年9月29日出生，户籍地安徽省安庆市怀宁县，住北京市顺义区，公民身份号码×××。被告兼被告黄周林之委托诉讼代理人：汪小琴，女，1988年8月14日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市怀宁县，公民身份号码×××。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**，统一社会信用代码911101057263777049。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：王翼瑶，女，1995年2月7日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司职员，公民身份号码×××。原告刘京山与被告黄周林、汪小琴，第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家经纪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘京山之委托诉讼代理人张祥元、殷艺，被告兼被告黄周林之委托诉讼代理人汪小琴，第三人链家经纪公司之委托诉讼代理人王翼瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘京山向本院提出诉讼请求：1.被告腾退房屋并付清水电燃气等费用，并承担房屋的损害赔偿；2.被告支付所欠原告房屋租金109000元；3.被告向原告支付违约金共计30000元，其中因未按约定支付租金的违约金15000元及因未按约定时间腾退房屋的违约金15000元；4.被告向原告支付房屋使用费，按原合同租金标准自2020年4月15日开始计算，并支付至实际腾退并交付房屋之日止；5.被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告刘京山要求各项请求由被告黄周林与被告汪小琴共同支付，明确第一项诉讼请求为被告支付水费5015元，赔偿房屋损失费97451元，明确第四项诉讼请求为被告向原告支付2020年4月15日至2020年7月30日期间的房屋使用费52500元。事实和理由：2018年3月16日，原、被告双方由第三人链家房地产经纪公司提供经纪服务签订《北京市房屋租赁合同》，约定原告将其位于北京市顺义区×号房屋（以下简称涉诉房屋）出租给被告居住。该租赁房屋建筑面积为222.79平方米。房屋租赁期间为2年，自2018年4月15日至2020年4月14日。租金为每月人民币15000元。租金按季度支付，租金支付日期分别为：2018年4月14日、2018年7月14日、2018年10月14日、2019年1月14日、2019年4月14日、2019年7月14日、2019年10月14日、2020年1月14日。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用。被告从2019年7月开始即未按期足额支付房屋租金，虽经多次催要，截至目前被告方尚欠109000元租金未支付。另，根据双方合同关于违约责任的约定，欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金的，应按月租金的100%支付违约金，即15000元；未按约定时间返还房屋的应按一个月租金标准支付违约金且未按约定时间返还房屋，应按一个月租金标准支付违约金即15000元。被告的行为构成违约，依法应当承担违约责任。目前租赁合同已到期，被告不但欠付租金，还一直占用原告房屋未腾退。经原告查询，被告租赁房屋起至今未缴过水费，其他电费及燃气费是否欠缴情况不明。被告应结算全部欠费达到房屋交付条件后将房屋返还，租赁期间给房屋造成的损害还应承担赔偿责任。被告黄周林、汪小琴共同辩称：同意第二项诉讼请求。对水费的诉讼请求有异议。刘京山主张的屋内损坏，我只认可一部分。租赁期满前，双方已经协商好继续续租，租赁期满后的租金要求扣减，我只同意支付20000元。不同意支付违约金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉诉房屋登记在刘京山名下。黄周林与汪小琴为夫妻关系。2018年3月16日，出租方（甲方）刘京山与承租方（乙方）黄周林签署《北京市房屋租赁合同》，合同约定：第二条房屋租赁情况及登记备案（一）租赁用途为居住；第三条租赁期限（一）房屋租赁期自2018年4月15日至2020年4月14日，（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同；第四条租金及押金（一）租金每月15000元，租金按季支付，支付方式为银行转账，押1付3，各期租金支付日期分别为2018年4月14日、2018年7月14日、2018年10月14日、2019年1月14日、2019年4月14日、2019年7月14日、2019年10月14日、2020年1月14日；（二）押金15000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；第五条其他相关费用的承担方式乙方承担水费、电费、燃气费等；第七条房屋维护及维修（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1.对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限；2.因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；第十条合同解除（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达十日的；第十一条违约责任（一）甲方有第十条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失；（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按一个月租金标准支付违约金。附件一相关费用明细：水费单价5元，起计底数0；电费0.488元，起计底数0，燃气费2.28元，起计底数0。附件二房屋交割清单：抽油烟机、燃气灶、整体橱柜均无损坏；空调，数量5，较新。审理过程中，本院组织双方交接涉诉房屋。双方于2020年7月30日进行房屋交接。关于租金欠付情况，2019年7月14日应支付2019年7月15日至2019年10月14日期间租金45000元，二被告实际支付26000元，尚欠19000元；2019年10月14日应支付2019年10月15日至2020年1月14日期间租金45000元，二被告实际未支付；2020年1月14日应支付2020年1月15日至2020年4月14日期间租金45000元，二被告实际未支付。二被告认可租金欠付事实，同意支付合同租赁期内租金109000元。刘京山表示二被告实际于2020年7月30日腾退涉诉房屋，要求二被告按照房屋租赁合同约定的租金标准支付2020年4月15日至2020年7月30日期间房屋使用费52500元。二被告表示因受新冠肺炎疫情影响，2020年5月27日从安徽老家回北京，主张扣减部分租金，同意支付上述期间租金20000元。刘京山提交微信聊天记录截屏，证明多次向二被告催要租金，二被告不按期缴纳租金违反《北京市房屋租赁合同》第十一条第一款约定，要求二被告承担逾期支付租金的违约金15000元；从未同意延长租赁期，二被告未按约定时间返还房屋违反《北京市房屋租赁合同》第十一条第四款约定，要求二被告承担未按约定时间交付房屋的违约金15000元。二被告认可微信聊天记录真实性，但表示逾期支付租金以及延长租赁期均经过刘京山同意，有短信为证，不同意支付违约金。在本院规定的期限内，二被告未提交证据证明上述主张。刘京山主张房屋交接时，查询涉诉房屋的水表读数为-1003吨，要求二被告支付水费5015元。为此，刘京山提交照片、物业证明为证。物业证明内容为：“×园×2020年7月3日查水表，走负数-1003吨，5元一吨，共计5015元水费。北京顺欣阳光物业有限公司客户服务部，2020年8月13日”。汪小琴认可交接房屋时水表读数为-1003吨，认可租赁期间从未交纳过水费，但主张租赁期间不清楚水表位置，物业公司说刘京山自2016年之后就没有交纳过水费，不认可租赁期间使用了这么多水量。庭审中，本院致电北京顺欣阳光物业有限公司（电话8943****），物业工作人员回复：涉诉房屋使用老水表，读数为负数还可以继续用水，该户2016年8月买了50吨水后没有再买过水，物业公司不会主动查询水表读数，2016年8月时不清楚水表读数。刘京山表示二被告在居住期间损坏了涉诉房屋及其屋内用品，主张损坏情况及损失费用分别如下：1.正门的锁芯遗失、门把手松动，玄关门锁芯遗失，主张1200元，提交照片为证；2.两台空调遗失，主张11279元，提交发票复印件（未显示购买日期、购买人）为证；3.屋内窗帘遗失，主张32000元，提交与链家经纪公司经纪人刘丽娜的通话录音为证；4.配电箱盒子损坏，主张200元，提交照片为证；5.墙面五处污损，主张5000元，提交照片为证；6.实木楼梯磕碰损坏，主张20000元，提交照片为证；7.卫生间四个马桶损坏，主张21824元，花洒手持部分损坏，主张899元，提交照片为证；8.抽油烟机损坏，主张1999元，厨房水槽整体损坏，主张600元，水槽下方橱柜的柜门损坏，主张900元，提交照片为证；9.两扇门损坏，关不上，主张1000元，提交照片为证；10.阳台装饰球损坏，主张350元，提交照片为证。刘京山表示上述损坏尚未维修，但不同意由二被告维修，要求二被告赔偿损失费用，其中墙面和楼梯主张的系维修费用，其余均无法维修要求更换。审理过程中，本院询问如何确定物品损坏程度、如何确定修复金额，刘京山表示坚持其诉讼请求，物品损失金额由法院认定。对于刘京山主张的上述损失，二被告意见如下：1.正门的锁芯同意更换或赔偿100元，玄关门自始损坏，不同意赔偿；2.两台空调自始损坏无法使用，2018年7月13日将两台空调以1000元的价格出售，已提前跟刘京山沟通并经刘京山同意，但找不到聊天记录；3.2018年3月26日跟链家经纪公司的经纪人刘丽娜说，让刘京山将窗帘拿走，之后刘京山妹夫将窗帘取走，租赁期间使用的窗帘是我方自己的，提交微信记录截屏为证（微信记录截屏有微信名“链家刘丽娜”2018年3月27日发的小视频，视频内未见屋内挂有窗帘）；4.配电箱盒子未损坏；5.墙面确实有污损，同意维修恢复原状；6.腾退搬钢琴时把楼梯损坏，同意维修，但刘京山主张费用过高；7.一楼马桶自始损坏不能使用，二楼马桶可以使用，花洒的软管部分缺失，仅需更换软管即可使用，不同意刘京山的主张；8.抽油烟机没有损坏，厨房水槽松动，打玻璃胶固定后可以使用，水槽下方橱柜的柜门可以使用没有损坏；9.两扇门没有损坏，仅是锁芯遗失，同意赔偿两个锁芯共200元；10.阳台装饰球不清楚在何处，不是我方损坏的，不同意赔偿。审理过程中，刘京山申请调取北京市公安局顺义分局仁和派出所的询问笔录及执法录像。2020年7月30日12时23分的笔录中，汪小琴陈述：“窗帘我拿去干洗了。送到南彩一个私人的洗衣房洗的，随时可以还给房东”。2020年7月30日19时23分的笔录中，汪小琴陈述：“2018年，我租房后，我觉得窗帘不好看，我就换了新的，就把旧的换下来，放在我仓库里了，现在找不到了”，“我丈夫安排人去洗，但是我丈夫安排的人没有去干这个事情，我认为他去洗了，所以我才说洗了，这个事情我没有核实清楚”，“（窗帘）在我的仓库里，现在找不到了”。2020年8月3日16时35分的笔录中，汪小琴陈述：“我找到证据了，我们租房子的时候，房东就拉走了（窗帘）”，“我丈夫黄周林让对方拉走了，我们拿到房的时候，窗帘就已经不在了，当时，中介还给我们发了视频，视频显示，当时窗帘就不在了”。执法录像记录了双方在涉诉房屋交接过程中的争议情况。双方签署《北京市房屋租赁合同》后，刘京山收取押金15000元。庭审中，刘京山同意在二被告应承担的费用中予以抵扣。上述事实，有庭审笔录、《北京市房屋租赁合同》、照片、询问笔录、执法录像等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。本院认为：刘京山与黄周林签有《北京市房屋租赁合同》，双方均应按照合同履行各自义务。双方争议焦点之一，二被告是否应作为赔偿义务人共同承担本案的各项费用。黄周林与汪小琴为夫妻关系，黄周林与刘京山就涉诉房屋签署《北京市房屋租赁合同》，涉诉房屋也作为黄周林、汪小琴及家人的住房共同生活使用。因此，对于刘京山要求二被告共同承担赔偿责任的请求，本院予以支持。刘京山要求二被告支付2019年7月15日至2019年10月14日期间租金19000元、2019年10月15日至2020年1月14日期间租金45000元、2020年1月15日至2020年4月14日期间租金45000元。二被告认可租金欠付事实，同意支付合同租赁期内租金109000元，本院不持异议。双方争议焦点之二，二被告应否承担未按期支付租金的违约金。二被告存在租赁期内未按期支付租金的情形，刘京山多次催要，且二被告未提交证据证明与刘京山协商确定变更租金交纳时间，故，二被告存在逾期支付租金的违约行为，对于刘京山要求二被告按照《北京市房屋租赁合同》约定承担逾期支付租金的违约金15000元的请求，本院予以支持。双方争议焦点之三，2020年4月15日至2020年7月30日期间房屋使用费数额，以及二被告应否承担未按约定时间交付房屋的违约责任。双方签署的《北京市房屋租赁合同》约定租期至2020年4月14日，合同到期后，二被告并未按照合同约定将涉诉房屋腾退给刘京山，二被告也未提交证据证明其主张的刘京山同意续租，本院对二被告的主张不予采信。考虑到涉诉房屋用于居住而非经营用途，且二被告于2020年7月30日实际腾退涉诉房屋，故，二被告应支付2020年4月15日至2020年7月30日期间房屋使用费，租金标准参照《北京市房屋租赁合同》约定的租金标准。至于刘京山主张的未按约定时间交付房屋的违约金，鉴于今年新冠肺炎疫情，生产生活受到一定影响，可能对二被告的出行以及另找他处租房等造成一些障碍，因此，对于刘京山的该项主张，本院不予支持。双方争议焦点之四，二被告应支付的水费数额。虽然《北京市房屋租赁合同》附件记载的水费起计底数为0，但结合生活常识，二被告自2018年4月15日起租之日至2020年7月30日实际腾退之日，使用1003吨水量与常理不符。根据北京顺欣阳光物业有限公司工作人员的陈述，也无法确认2018年4月15日起租时水量余额为0。因此，本院根据涉诉房屋面积、居住人口等情况，酌情确认二被告应支付涉诉房屋使用期间水费2200元。双方争议焦点之五，在于房屋损失情况及损失数额。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。关于空调损失，因二被告并未提交证据证明出售涉诉房屋内原有的2台空调经过刘京山同意，因此应承担相应的赔偿责任，本院酌情确认损失数额为5000元。关于楼梯损失，因二被告认可楼梯损坏系因其搬家导致，应承担相应的赔偿责任，本院酌情确认损失数额为2000元。关于窗帘损失，刘京山提交刘丽娜的录音证明租房时窗帘在涉诉房屋内，但二被告提交的与刘丽娜的微信记录，可以看出在租房时已通过刘丽娜转达刘京山要求将窗帘取走，微信记录的视频中屋内并无窗帘，因此，对于刘京山主张的窗帘损失，本院难以支持。关于墙面损失，二被告认可损坏事实，本院酌情确认损失数额为3000元。关于锁芯损失，本院酌情确认损失数额为200元。关于阳台装饰球，本院酌情确认损失数额为100元。关于门、配电箱盒子、抽油烟机、马桶、花洒、水槽、橱柜柜门，刘京山未举证证明损坏程度，本院酌情确认损失数额为2000元。刘京山同意在二被告应当承担的赔偿款中扣除先行支付的押金15000元，本院不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条之规定，判决如下：一、被告黄周林、被告汪小琴共同支付原告刘京山水费二千二百元，于本判决生效之日起七日内执行；二、被告黄周林、被告汪小琴共同支付原告刘京山二○一九年七月十五日至二○二○年四月十四日期间欠付的租金十万九千元，于本判决生效之日起七日内执行；三、被告黄周林、被告汪小琴共同支付原告刘京山二○二○年四月十五日至二○二○年七月三十日期间房屋使用费五万二千五百元，扣除押金一万五千元后，被告黄周林、被告汪小琴还应支付三万七千五百元，于本判决生效之日起七日内执行；四、被告黄周林、被告汪小琴共同赔偿原告刘京山违约金一万五千元，于本判决生效之日起七日内执行；五、被告黄周林、被告汪小琴共同赔偿原告刘京山房屋及物品损失费共计一万二千三百元，于本判决生效之日起七日内执行；六、驳回原告刘京山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千八百五十五元（原告刘京山已预交），由原告刘京山负担八百元，被告黄周林、被告汪小琴共同负担二千零五十五元，于本判决生效之日起七日内直付原告刘京山。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 黄 敏二〇二〇年九月二十八日书记员 范春艳