北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初17732号原告：赵艳杰，女，1955年2月12日出生，汉族，住河北省任丘市。委托诉讼代理人：戴会生，北京缘信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张奥，北京诵盈律师事务所律师。被告：赵璐，男，1987年8月19日出生，汉族，住河北省沧州市运河区。委托诉讼代理人：展洪华，北京俊理律师事务所律师。被告：赵广清，男，1925年10月10日出生，汉族，退休干部，住河北省沧州市运河区。被告：史秀兰，女，1932年10月5日出生，汉族，退休工人，住河北省沧州市运河区。第三人：赵利民，男，1960年4月9日出生，汉族，退休，住北京市朝阳区。第三人：中国工商银行股份有限公司北京房山支行，住所地北京市房山区良乡西潞北大街**。负责人：范文，行长。委托诉讼代理人：司玉松，1983年10月14日出生，汉族，公司职员。委托诉讼代理人：韩大宝，1986年3月5日出生，汉族，公司职员。原告赵艳杰诉被告赵璐、赵广清、史秀兰、第三人赵利民、中国工商银行股份有限公司北京房山支行（以下简称工行房山支行）确认合同有效纠纷一案，本院于2019年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵艳杰及其委托诉讼代理人戴会生，被告赵璐的委托诉讼代理人展洪华，第三人赵利民，第三人工行房山支行的委托诉讼代理人司玉松、韩大宝到庭参加了诉讼。被告赵广清、史秀兰经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵艳杰向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告与赵艳玲签订的《借名购房协议》合法有效；2、请求法院判令被告承担全部诉讼费用。在诉讼过程中，赵艳杰增加、变更诉讼请求为：1、确认2013年6月9日赵艳杰与赵艳玲签订的《借名购房协议》合法有效。2、确认房山区阎村镇绿城百合XX房产（房产证号：X京房权证房字第**）归原告赵艳杰所有。3、被告赵璐、赵广清、史秀兰协助原告赵艳杰办理房山区阎村镇绿城百合××房产（房产证号：X京房房权证房字第**的所有权转移登记手续，过户至赵艳杰名下。4、本案诉讼费由被告赵璐负担。事实与理由：赵艳玲系被告赵广清与史秀兰的女儿，被告赵璐系赵艳玲的儿子。2015年10月23日，赵艳玲去世，三被告系赵艳玲的第一顺位继承人。2009年10月原告与赵艳玲约定，原告借用赵艳玲的名义购买位于北京市房山区阎村镇绿城百合××室房屋（以下简称该房屋），购房款、贷款、税费等全部费用由原告承担，原告系该房屋的实际所有权人，待适当时机赵艳玲配合将该房屋过户给原告。2013年6月9日，原告与赵艳玲签订了《借名购房协议》，确认原告借用赵艳玲名义购买赵艳玲去世后，赵艳玲继承人拒不认可该《借名购房协议》，侵犯原告合法权益。鉴于此，原告为维护自身合法权益，依法诉至贵院，诚望判如所请。被告赵璐辩称，驳回原告的全部诉讼请求。赵艳玲与原告之间不存在借名购房的情况，诉争房产是赵艳玲的个人房产。从2012年3月至2016年3月，涉案房屋的贷款一直是赵璐支付给被告，从原告提交的还款记录可以印证赵璐的还贷金额与涉案房屋的还贷金额基本一致，其中部分转账记录为5400多元的，其中1800元是支付给原告房山长阳半岛小区1-2-1102号房屋在未过户至赵璐名下，支付给原告的1800元的房屋租金，这套房屋是原告女儿的房产，在2014年3月9日出售给赵璐。双方约定在该房屋未过户至赵璐名下时，由赵璐居住，但需要支付每个月1800元租金，所以赵璐支付给原告5400元，扣除1800元，为3600元与原告赵艳杰提供的涉案房屋还贷金额基本一致。赵璐最后的还贷时间为2016年3月；2016年4月25日，原告与赵璐签订涉案房屋买卖合同，后赵璐不再还涉案房屋贷款，从时间顺序上一致，因此可以说明赵艳杰与赵艳玲之间不存在借名买房事实。在2019年7月3日，原告赵艳杰将赵璐诉至房山法院，案由为房屋买卖合同纠纷，该案号为2019京01**民初17082号，要求确认与赵璐解除房屋买卖合同，从赵艳杰诉讼的事实和理由部分也可以明确看出赵艳杰与赵艳玲之间不存在借名买房事实。被告赵广清、史秀兰辩称，我们同意北京房山区闫村镇绿城百合公寓玉泉苑1号2层201房子是大女儿赵艳杰所有。此房本是大女儿拿钱用二女儿赵艳玲的名字购买的，用赵艳玲的名字是为了替赵艳杰贷款。因为赵艳杰已用了自己的名字为我们两老口顶名贷款买了房子，也是为了安置我们两老和二女儿同住（二女儿早年离婚一直和我们住在一起），大女儿赵艳杰那时在绿城百合先后买了两套房子。因此才有上述大女儿赵艳杰用二女儿赵艳玲的名字买房的事实。敬请法院给予查明认可。因我们两老年事已高，不能出庭，上面的陈述就是我们两老的意见表达。第三人赵利民述称，我不管过户到谁的名下，我债权150万元都要跟着债权走，要他们还款，保障我债权的前提下，我同意过户。第三人工行房山支行述称，我们原则不同意，但是如果偿还银行贷款后，我们同意。截止到2020年8月23日，所欠贷款250814．44元，利息是4305．51元，涉案房屋有抵押，因此我们只能接受一次性还款后才同意过户。如果发生权利人变更，那么需要提前一次性还款清偿债务或者提供资信证明以实现一次性还款的目的。本院经审理认定事实如下：赵艳杰、赵艳玲为赵广清与史秀兰夫妇的女儿，赵璐为赵艳玲的儿子。2015年10月23日赵艳玲去世，赵广清、史秀兰、赵璐为赵艳玲的第一顺序继承人。2009年10月25日，赵艳玲与北京阳光绿城房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，合同载明：由赵艳玲购买了坐落为房山区阎村镇绿城百合公寓二期××房屋，该房屋现坐落为房山区阎村镇绿城．百合××室房屋（以下简称××室房屋），该房屋建筑面积共89．34平方米，总价款为782750元，首付款为302750元，余款48万元由赵艳玲与工行房山支行做银行按揭贷款。合同签订后，由赵艳杰支付了购房首付款，并主要由赵艳杰按期偿还工行房山支行的银行贷款，赵璐偿还了四期银行贷款。此后，2011年9月29日，201房屋由赵艳杰以赵艳玲的名义办理了入住手续，并由赵艳杰对201房屋进行了装修并居住至今。截止到2020年8月23日，201房屋的银行贷款250814．44元，利息4305．51元尚未归还，工行房山支行为201室房屋的抵押权权利人。2013年6月9日，赵艳杰作为甲方与赵艳玲作为乙方签订《借名购房协议》，内容为：“甲乙双方经协商，甲方以乙方名义购房事宜达成一致，特订立如下条款，以利共同遵照执行。一、甲方委托乙方以乙方名义为甲方购买，房山区阎村镇绿城百合公寓玉泉苑一号楼一单元201房屋。二、乙方同意以乙方名义签订购房合同，但实际购房款及相关税费，全部由甲方支付，甲方是实际出资人及房屋所有权人。三、乙方愿意配合甲方办理购房相关手续，包括购房后在适当的时机，申请办理将房产证过户到甲方名下的手续。四、所购房屋的所有权归甲方所有，甲方享有所购房屋的使用，占有，收益及处分的权利，乙方无权行使上述权利。亦不得对房屋进行侵占，转卖，出租，抵押及赠与等。本协议一式两份，双方签字生效。如双方对本协议产生纠纷，应由房屋所在地北京市房山区法院管辖。”赵艳杰、赵艳玲均在协议上签名并捺了手印。本案审理中，赵璐认为不存在借名买房的事实，对《借名购房协议》的真实性持异议，不认可协议上的“赵艳玲”为其母亲赵艳玲本人所签。经赵璐申请，本院委托法大法庭科学技术鉴定研究所进行了鉴定，经鉴定，该所于2019年12月20日出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：检材落款“乙方”处的“赵艳玲”签名与样本中的“赵艳玲”签名是同一人书写。另，2016年4月25日赵璐作为卖方（甲方)与赵艳杰作为买方（乙方)签订《房屋买卖合同》，双方达成如下协议：第一条房屋的基本情况：甲方房屋坐落于北京市房山区阎村镇绿城百合××户，房屋结构为板楼，房产证登记面积88．52平方米。第二条价格：1、甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为人民币壹佰伍拾万元整，除去现有贷款人民币肆拾万元整，乙方曾负责的装修费人民币拾万元整，乙方应当支付甲方人民币壹佰万元整，现金以到达甲方账户的银行流水为准。2、甲、乙双方达成一致意见，双方交易税费由乙方负担。第三条付款方式：乙方应于本合同签订后两个月内（2016年6月30日为最后期限)向甲方支付首付款人民币壹佰万元整。该合同还对双方其他权利义务进行了约定。该合同签订后，赵艳杰曾以房屋买卖合同纠纷为由对赵璐提起诉讼诉至本院，向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除原被告签订的《房屋买卖合同》；2、请求法院判令被告返还原告购房款100万元；3、请求法院判令被告承担全部诉讼费用。在该案诉讼过程，2019年8月9日，赵璐向赵艳杰发出解除合同通知书，通知赵艳杰解除双方于2016年4月25日签订的《房屋买卖合同》。因2019年7月3日，赵艳杰已向本院对赵璐提起本案合同纠纷的诉讼，后赵艳杰于2019年11月1日，又向本院申请撤回该案的起诉。2017年1月13日，在赵艳玲去世后，赵艳杰以赵艳玲的名义向赵利民借款150万元，并以201室房屋进行抵押，办理了抵押登记，抵押权人为赵利民，现借款赵艳杰未偿还。赵艳杰自称目前不具备在京购房资格。上述事实，有当事人陈述，原告提供的《借名购房协议》、《商品房预售合同》、《个人购房借款合同》、房产证、房款发票、银行卡交易明细、存折、入伙通知书、缴款明细，专项维修基金专用收据、物业费发票、装修票据、解除合同通知书；被告提供的房屋买卖合同、死亡证明、（2019)京0111民初17082号案件的诉讼材料等证据以及赵利民提供的借条、银行凭证；工行房山支行提供的借款合同、借款借据、借款凭证他项权证书、贷款账户流水记录；本院委托的鉴定文书等在案佐证。本院认为：当事人自愿达成的协议具有法律效力。本案中，赵艳杰要求确认2013年6月9日，赵艳杰与赵艳玲签订《借名购房协议》合法有效并主张诉争××室房屋是赵艳杰实际出资购买，要求确认归其所有，称只是借用赵艳玲名义与北京阳光绿城房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》并办理银行按揭贷款手续。对此，原告赵艳杰持有并提供了诉争房屋的商品房预售合同、购房款发票、支付购房款的银行交易凭证、房产证、偿还银行贷款交易记录、入住及缴纳物业费收据、购买装修材料的收据等大量房产手续原件，且双方认可赵艳杰自房屋交付后长期居住××室房屋的事实。以上，足以说明诉争××室房屋实际是赵艳杰实际购买，并能够与《借名购房协议》的内容相印证。由于购房行为发生于北京市限购政策出台之前，因此，2013年6月9日赵艳杰与赵艳玲签订《借名购房协议》是双方真实意思表示，协议不违反法律、行政法规的强制性规定，协议有效。赵璐与赵艳杰2016年4月25日签订的《房屋买卖合同》，因赵艳杰起诉要求解除该合同，赵璐也已发出解除该合同的通知。且双方签订《房屋买卖合同》的行为不足以影响《借名购房协议》效力的认定。原告请求确认《借名购房协议》合法有效的诉讼请求，证据充分，本院予以支持。因本案为合同纠纷，原告要求确认房屋所有权，不属于本案处理范围。因赵艳杰自称目前不具备在京购房资格，故原告要求赵艳玲的继承人赵璐等协助办理201室房屋的过户手续的诉讼请求，目前不具备现实条件，故本院不予支持。赵璐认为不存在赵艳杰以其母赵艳玲名义借名购房的事实的抗辩意见，证据不足，本院不予支持。赵广清、史秀兰经传票传唤未到庭参加诉讼，应缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告赵艳杰与赵艳玲于2013年6月9日签订的《借名购房协议》有效；二、驳回原告赵艳杰的其他诉讼请求。案件受理费35元，由原告赵艳杰负担（已交纳）；鉴定费3300元，由被告赵璐负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，依法交纳案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  路军二〇二〇年九月二十九日书记员  曾慧