内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终3969号上诉人（原审原告）：包红霞，女， 1990年11月15日出生，蒙古族，职员，现住吉林省松原市前郭县。委托诉讼代理人：齐佳秀，内蒙古百柳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑利军，男， 1969年10月4日出生，汉族，职员，现住赤峰市。被上诉人（原审被告）：潘永华，女， 1968年7月29日出生，汉族，无职业，现住赤峰市。委托诉讼代理人：郑利军，男， 1969年10月4日出生，汉族，职员，现住赤峰市。原审第三人：赤峰优住房产经纪有限公司。住所地：赤峰市松山区天王商务综合楼1-3-3-404。法定代表人：李雪艳，总经理。委托诉讼代理人：刘晓芳，内蒙古法林律师事务所律师。上诉人包红霞因与被上诉人郑利军、潘永华、原审第三人赤峰优住房产经纪有限公司（以下简称优住房产）居间合同纠纷一案，不服赤峰市松山区人民法院（2020）内0404民初1678号民事判决。向本院提起上诉。本院于2020年8月19日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理完毕。包红霞上诉请求：撤销一审判决，改判支持包红霞一审诉讼请求；由潘永华、郑利军承担一、二审的诉讼费用。事实与理由：1.一审判决认定事实错误。三方在签订房屋居间买卖合同后，按照合同的约定，在第三人的协助下，包红霞与郑利军、潘永华双方同意并到中国建设银行办理贷款手续。因建设银行年末政策问题，仅是暂停办理贷款业务一段时间，并非是一审判决所认定无法办理贷款的情形，待年末结算完之后再继续办理。事实上在2019年12月11日，中国建设银行就已经通知第三人及包红霞可以办理贷款，要求包红霞及郑利军、潘永华到银行配合办理贷款审批手续，但郑利军、潘永华拒绝配合办理贷款手续，并明确向包红霞表示不再出售自己的房屋。根据合同约定首付款的支付时间为贷款审批通过过户前，包红霞在履行合同过程中并不存在任何违约行为，而郑利军、潘永华在能办理贷款事宜时，拒绝配合办理贷款手续，并明确表示不出售房屋的行为构成根本违约，导致合同目的不能实现，故包红霞有权按照合同的约定主张解除三方所签订的房屋居间买卖合同，并主张郑利军、潘永华双倍返还定金4万元。一审判决认定三方所签订的房屋居间买卖合同在2019年11月23日已解除。从事实上看，包红霞完全按照合同约定履行合同，不存在任何的过错，三方所签订的合同不存在约定解除和法定解除的情形，郑利军、潘永华不具有单方解除权。一直到在能办理贷款手续时，郑利军、潘永华明确拒绝出售房屋，才导致合同目的不能实现，包红霞才主张解除三方签订的合同，所以一审判决认定存在错误。2.一审判决在错误事实的基础上认定包红霞违约导致合同目的不能实现，从而驳回包红霞一审的诉讼请求错误。依据本案事实，郑利军、潘永华拒绝出售房屋的行为导致合同目的不能实现，构成违约，应由郑利军、潘永华双倍返还定金4万元。综上，一审判决认定事实和适用法律错误，请求支持包红霞上诉请求。郑利军、潘永华辩称，2019年8月30日，郑利军、潘永华与包红霞及优住房产签订房屋买卖居间合同后，于2019年9月20日，三方在建设银行办理贷款手续。2019年10月20日左右，优住房产通知，由于建设银行停贷，买卖双方提交所需贷款资料到中国银行签字，办理贷款手续。但包红霞却以优住房产承诺“不用结婚证也能足额办贷款”为由，拒绝去中国银行办理贷款手续。随后优住公司以“去中国银行不能兑现承诺”为理由也拒绝去中国银行办理贷款。作为买房人，包红霞有付款义务，包红霞行为给郑利军、潘永华的合法权益带来巨大损失。包红霞与优住房产私下承诺不能凌驾法律之上的，更不能损害第三方利益。房屋买卖居间合同第二条约定，贷款金额以银行现行政策批贷为准，如未达到约定贷款金额，购房人应在银行批贷前三日内补交首付款，第七条约定，如收到优住房产办理各项手续通知三日内，乙方仍未配合办理，视为违约方；逾期达15日以上的，视为乙方不履行本合同，甲方有权解除本合同，所收乙方房款不予退还。郑利军、潘永华根据合同约定，于11月23日将解除合同通知以书面形式送交给优住公司，并通过信息形式发送给包红霞。房屋买卖居间合同一经签订，即具有法律效力，任何一方不得擅自违约，违约方应承担相应的法律责任。因此，包红霞上诉请求不成立，应由包红霞承担诉讼费用。优住房产答辩意见与一审一致。包红霞向一审法院起诉请求：解除包红霞与郑利军、潘永华及优住房产之间签订的房屋买卖居间合同；判令郑利军、潘永华立即双倍返还包红霞定金40000元；郑利军、潘永华承担全部诉讼费用。一审法院认定事实，2019年9月4日，包红霞与郑利军、潘永华在优住房产的居间介绍下签订房屋买卖居间合同，约定包红霞（乙方）购买郑利军和潘永华（甲方）所有的位于赤峰市××区西、园林路东、松三街公园北、松一街南书香庭苑小区A6号楼2单元602室的房屋，售价1137000元，定金20000元，乙方在贷款审批通过、过户前向甲方支付人民币357000元首付款（含定金即保证金），剩余人民币780000元为银行贷款（贷款金额以银行现行政策批贷为准，如未达到约定贷款金额，乙方应在银行批贷前3日内补交首付款）定金即保证金在乙方支付首付款时冲抵。合同签订后，包红霞向郑利军付定金20000元，郑利军为包红霞出具收据一枚。2019年9月20日，包红霞、郑利军在第三人优住房产联络下，共同在中国建设银行办理了银行贷款的面签手续，但因中国建设银行于2019年9月至12月期间停贷，该贷款一直未通过审批。2019年10月30日，第三人优住房产通知郑利军、潘永华去中国银行办理贷款手续，但因包红霞系单身，贷款额度达不到780000元，故包红霞不同意在中国银行继续办理贷款，后第三人优住房产于2019年12月11日通知郑利军、潘永华协助包红霞去中国建设银行再次办理贷款手续，郑利军、潘永华予以拒绝。郑利军、潘永华于2019年11月23日向包红霞及优住房产发出合同解除通知，包红霞及优住房产收到上述通知。一审法院认为，包红霞与郑利军、潘永华、优住房产签订的房屋买卖居间合同合法有效，各方均应按照约定履行各自的义务。依据居间合同对付款方式的约定“乙方在贷款审批通过过户前向甲方支付人民币不少于357000元首付款（含定金及保证金），剩余人民币780000元为银行贷款（贷款金额为银行现行政策批贷为准，如未达到约定贷款金额，乙方应在银行批贷前3日内补交首付款）定金及保证金在乙方支付首付款时冲抵。”因中国建设银行贷款政策调整无法办理贷款后，第三人将银行更换为中国银行办理贷款，但包红霞因中国银行贷款额度降低，达不到780000元，至此双方之间的合同已经到达约定的“（如未达到约定贷款金额，乙方应在银行批贷前3日内补交首付款）定金及保证金在乙方支付首付款时冲抵，”的条件，但包红霞拒绝由中国银行继续办理贷款，致使合同目的未能实现，郑利军、潘永华未收到相关款项，后郑利军于2019年11月23日向包红霞发出合同解除通知后，在指定期限内，包红霞既不同意更换贷款银行，又不同意支付房款的情况下，亦未采取其他任何处理方式与郑利军、潘永华进行协商或沟通，一方迟延履行主要债务，已达到合同解除情形，故郑利军解除通知到达包红霞及优住房产，三方之间的合同已于2019年11月23日解除，现郑利军、潘永华拒绝继续履行合同不构成违约。现包红霞主张解除其与郑利军、潘永华、第三人之间的房屋买卖居间合同，因该合同已经解除，故包红霞在本案中主张解除三方之间的合同，原审法院不予支持。综上，包红霞的诉讼请求均不能成立，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条规定，判决：驳回包红霞的诉讼请求。二审经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，本院直接予以确认。本院认为，围绕上诉请求及答辩意见，本案二审争议焦点是：包红霞应否承担迟延付款的违约责任。包红霞、郑利军、潘永华于2019年8月30日签订的房屋买卖居间合同双方意思表示真实，双方应当按合同约定全面履行自己的义务。关于买受人给付购房款数额及给付方式，房屋买卖居间合同约定，包红霞在贷款审批通过过户前向出卖人支付首付款，余款为银行贷款。贷款金额以银行现行政策批贷为准，如未达到约定贷款金额，包红霞应补交首付款。按合同约定，买受人包红霞以按揭贷款方式支付购房款，支付购房款、办理贷款是包红霞的合同义务，郑利军、潘永华负有提供必要资料协助买受人办理贷款的义务。合同成立后，2019年9月20日，包红霞、郑利军、潘永华到中国建设银行申请贷款并面签，后因利率调整原因中国建设银行暂停贷款。而后，优住公司与包红霞协商去中国银行贷款，因包红霞单身，贷款额度达不到合同约定贷款数额，此后继续办理贷款。通过上述合同履行过程，郑利军、潘永华一直积极协助买受人和优住房产办理贷款，履行了必要的协助义务。虽因不可归责于双方当事人原因，未能在建设银行申请到贷款，但继续履行给付房款和办理贷款的义务应由包红霞继续履行，而后包红霞未能积极履行合同义务。在合同未对履行给付房款和办理贷款期限有明确约定，出卖人对建设银行何时恢复贷款不可期待情形下，郑利军于2019年11月23日通知解除合同符合合同约定的解除条件。包红霞未履行合同约定义务，构成违约，应承担定金责任。综上分析，上诉人上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由包红霞承担。本判决为终审判决。  审 判 长  陆广华审判员  李国辉审判员  牛占龙  二○二○年九月二十四 法 官 助 理 邹海庚书记员  范春阳