广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初16468号原告：中山市中颐物业管理有限公司三乡分公司，住所地广东省中山市三乡镇平南工业区**********，统一社会信用代码914************099。负责人:田月霞，总经理。委托诉讼代理人：高城养、韩跃，系该公司职员。被告：荆琴，女，1981年1月5日出生，汉族，住陕西省安康市汉滨区************，公民身份号码612************586。委托诉讼代理人：杨卫华，男，1976年12月8日出生，汉族，住云南省保山市隆阳区*******委会大坝队3组，公民身份号码533************513(系被告的丈夫)。原告中山市中颐物业管理有限公司三乡分公司（以下简称中颐公司三乡分公司）与被告荆琴物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告中颐公司三乡分公司委托诉讼代理人韩跃、高城养，被告荆琴委托诉讼代理人杨卫华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中颐公司三乡分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付从2017年8月至2020年4月期间拖欠的物业管理费6696.2元及违约金（违约金以每月的物业管理费金额203.08元为基数，分别从欠费次月1日起按每日0.3%利率计至实际清偿之日止，暂计至2020年4月15日为9479.79元）；2.被告向原告支付2020年2月26日至3月25日期间的水费16.72元；3.被告向原告支付2020年2月26日至3月25日期间的污水处理费9.82元；4.被告向原告支付2020年2月26日至3月25日期间的生活垃圾费3.41元。事实和理由：被告为中山市*****************4*****的业主，原告受托为该小区提供物业管理服务。原、被告于2013年8月17日签订《前期物业管理服务协议》，就有关原告向被告提供前期物业管理服务的相关具体事项进行了明确约定，被告应于每月10日前交纳物业管理费，未按时缴纳物业管理费的，按逾期每日加收欠款金额0.3%的违约金。关于该小区的物业服务收费标准问题，被告每月应按其房屋的建筑面积以每平方米1.8元标准向原告缴付物业管理费，其建筑面积为112.82平方米，据此被告每月应向原告支付物业管理费203.08元。被告拖欠2017年8月至2020年4月期间物业管理费6696.2元及相应违约金9479.79元，拖欠2020年2月26日至3月25日期间水费16.72元、污水处理费9.82元、生活垃圾费3.41元，上述费用合计16205.94元，原告经多次追讨未果。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：被告向原告支付2017年8月至2019年12月期间的物业管理费5883.88元及违约金（违约金以每月的物业管理费金额203.08元为基数，分别从欠费次月1日起按每日0.3%利率计至实际清偿之日止，暂计至2019年12月16日为7319.85元）。原告中颐公司三乡分公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.前期物业管理服务协议、临时管理规约；2.收楼通知书；3.收楼缴费通知单；4.原告营业执照复印件；5.被告身份证复印件；6.律师函；7.催缴函及快递单；8.缴款通知书；9.前期物业服务合同；10.欠费汇总表；11.情况说明。被告荆琴辩称：1.被告于2014年2月26日收楼，收楼时是一个完整的、漂亮的小区，但自2015年12月18日事件后，小区多次被不明人员进入强行拆除围墙及绿化带，封闭式小区变为了开放小区，所有社会人员可以自由进入，严重损害了业主的人身及财产安全；2.小区道路现破烂不堪，部分绿化已被拆除，且堆满砖头、沙子、堵塞下水道导致雨天严重积水，给业主造成不便；3.根据《物业管理条例》的规定，原告作为雅景半山花园小区的物业管理服务方，应承担维护小区完整、环境整洁、确保业主人身及财产安全的责任;4.被告认为原告主张的违约金标准过高，应按国家规定的利率进行计算。被告于2016年1月11日多次向原告反映关于暂停缴纳物业管理费的告知书，物业公司的钟先生签名确认，又于2017年5月4日与多位业主向原告发出关于催缴物业管理费的复函，并取得了物业公司伍经理签字确认。2017年11月24日，被告向物业王经理提交关于催缴物业费的回复函，后又于2020年5月7日与多位业主提交关于物业起诉管理费通知书的回复函；5.原告未尽到服务管理义务，故本案的全部诉讼费用应由原告承担。被告荆琴为其辩解提交如下证据：1.关于暂停缴纳物业管理费的告知书；2.关于催缴物业管理费的复函；3.关于催缴物业费回复函及相关照片；4.关于物业公司起诉管理费通知书回复函及照片；5.关于优化雅景半山一期小区道路及围墙相关事宜的公告及照片。本院经审理认定事实如下：2012年3月1日，中山市盈润房地产开发有限公司（以下简称盈润公司）作甲方、中颐公司三乡分公司作乙方签订《前期物业服务合同》约定，甲方将其开发建设的位于中山市*********物业，委托乙方提供物业管理服务，物业管理费收费标准为高层按1.8元/月/平方米，洋房按1.8元/月/平方米，别墅按2.5元/月/平方米，叠加别墅按2.2元/月/平方米，于每月30日前缴交；甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费等费用的，应从逾期之日起按欠费总额的3‰/天向乙方支付违约金；甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任；甲方可以委托乙方提供物业共用部位、共用设施设备的保修服务，费用由甲方承担。2013年8月17日，中山市中颐物业管理有限公司（以下简称中颐公司）作甲方，被告荆琴作乙方签订《前期物业管理服务协议》约定，乙方将位于中山市*********4栋1单元507房委托甲方提供物业服务，物业建筑面积112.49平方米；物业管理费高层住宅（带电梯）按建筑面积每月每平方米1.8元收取，于每月10日前交纳；乙方不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按逾期每天3‰交纳违约金。盈润公司于2014年2月19日通知被告于2014年2月28日收楼，被告于2014年2月26日办理了收楼手续。庭审时原告陈述，被告收楼后一直按时缴交物业管理费至2015年12月，2016年1月至2017年7月期间的物业管理费已由开发商盈润公司支付。原告主张被告从2017年8月1日起开始拖欠物业管理费，至2019年12月31日共拖欠29个月的物业管理费5883.88元，应付违约金7319.85元，以上费用合计13203.73元。被告称其从2016年1月起未再缴交物业管理费，理由是小区围墙拆除，小区由封闭式管理变为开放式管理，小区物业服务质量下降，且开发商承诺为业主缴交物业管理费。原告于2017年4月26日向被告发出《催缴函》，要求被告于2017年5月15日前缴清所欠管理费及滞纳金。对此，雅景半山花园部分业主向原告发出《关于暂停缴纳物业管理费的告知书》、《关于催缴物业管理费的复函》等，要求原告对小区围墙及环境进行修复，原告一直未予修复，故原告主张的物业管理费及违约金应由开发商支付。原告曾于2018年11月30日委托广东仲衡律师事务所向被告发《律师函》，要求被告清偿拖欠的物业管理费及违约金未果，后于2020年6月22日向本院起诉，主张前述实体权利。本院受理的（2018）粤2071民初9545号案审理查明：雅景半山花园业主荆琴等29人不服中山市城乡规划局规划行政许可于2015年12月17日向本院提起行政诉讼[案号：（2015）中一法行初字第448号，因盈润公司与被诉行政行为有利害关系，本院依法通知盈润公司为第三人参加诉讼]，认为市规划局对雅景半山花园项目1期规划验收时无视小区违法建筑和未按规划条件实施的情况，给予雅景半山花园项目1期规划验收通过，要求撤销。该案判决书查明：2015年7月31日，市规划局三乡分局作出2015-014《关于雅景半山花园小区（半山午后）道路和围墙有关规划情况的复函》，载明：雅景半山花园业主：关于雅景花园小区（半山午后）小区道路和围墙的申诉函收悉。经调查，现将有关规划情况函复如下：一、雅景半山花园1-4栋北侧的规划路是《三乡镇平南西南部片区控制性详细规划》的城市规划路，该预留规划路尚未进行城市道路建设。雅景花园项目已按规划路的控规要求预留道路红线12米，建筑退让道路红线3米；……三、项目与背面相邻用地之间的现状围墙未包括在规划许可内容之内。市规划局答辩称：涉案围墙系为项目施工安全需要临时设置，并未包含在规划许可内容之内，涉案围墙将于项目整体完成施工后、申请规划验收前及时拆除，故该城市规划路不属于雅景半山花园项目1期的验收范围。判决驳回荆琴等29人的诉讼请求。另查，2017年6月5日，盈润公司发布《关于雅景半山一期道路和围墙相关事宜的公告》，内容有：为确保广大业主人身和财产安全，我司将对一期围墙和道路进行优化施工，优化后恢复小区封闭的效果（详见方案平面图与效果图），优化施工时间预计3个月，施工时间另行公示(视协议签署情况而定)；为确保安全，施工前我司会对现场进行围蔽，先对现有围墙进行拆除，再对车库侧壁进行加固，最后对缝隙进行填充和修复人行道，重建围墙，实现小区封闭式管理；我司将代雅景半山1-4座已入住业主向该房屋所在小区物业公司支付2015年12月至雅景半山一期围墙完工日止的物业管理费，作为对雅景半山1-4座业主的安家喜金，在此期间已交物业管理费的业主可以顺延，具体见《施工补偿协议》，敬请雅景半山1-4座业主在2017年6月8日至12日内到客服中心签署相关协议，如有其它意见，也请及时反馈，逾期未签协议及未提出其他意见的，我司视为默认同意相关事宜。中山市不动产登记资料查询结果载明，被告的房产位于中山市**************************，建筑面积为112.82平方米，登记时间为2016年2月24日（该物业于2019年12月*6日权利人变更登记为杨卫华）；按照《前期物业管理服务协议》约定，物业管理费按每月1.8元/平方米计算，被告每月应向原告缴交物业管理费203.08元（112.82平方米×1.8元/平方米）。2020年9月16日，中颐公司出具《情况说明》，同意由其下属分公司中颐公司三乡分公司主张于2013年8月17日与被告荆琴签订的《前期物业管理服务协议》的所有权利，其不再另行主张。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告委托原告对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。原告与盈润公司签订的《前期物业服务合同》及中颐公司与被告签订的《前期物业管理服务协议》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。本案争议焦点有：一是被告以小区围墙拆除导致服务质量下降及开发商承诺由其缴纳物业管理费为由不交物业管理费的抗辩理由是否成立，被告是否应向原告支付物业管理费；二是被告是否应支付违约金及违约金的计算标准。对焦点一，盈润公司作为涉案小区的开发商，委托物业公司对雅景半山花园小区实行前期物业管理服务，理应将符合规划要求的小区交由原告进行管理。现案涉小区因所建围墙未在规划许可内容之内，盈润公司根据相关职能部门提出的整改要求予以拆除，且重建围墙方案不具有可行性，过错在于盈润公司未就围墙申请规划许可，由此产生的责任应由盈润公司承担。原有围墙既不是原告拆除，小区不能再重建围墙进行封闭管理，也并非原告原因造成，原告作为提供物业管理服务方，对此没有过错，被告提交的证据不足以证明原告因围墙被拆除导致所提供的服务质量下降事实。如被告认为盈润公司关于围墙的拆除导致房屋的贬值，被告可另行协商或遁其他合法途径主张权利。被告主张盈润公司承诺由其缴纳物业管理费，但该承诺并未得到原告的认可，且被告并未提交证据证明盈润公司已代其支付了相应的物业管理费。因此，被告以其主张事实为由不交物业管理费的抗辩理由不成立。原告对被告的物业依约履行管理服务，被告亦应依约定期限向原告支付相应费用。故本院对原告主张被告支付从2017年8月1日起计至2019年12月15日的物业管理费予以支持，因涉案房产已于2019年12月16日登记在杨卫华名下，故对于原告主张的2019年12月16日至12月31日的物业管理费不予支持，本院确定物业管理费按203.08元/月标准计至2019年12月15日止共28个月又15天为5784.5元[203.08元/月×28个月+（203.08元/月÷31天×15天）]。对焦点二，双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，被告不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按逾期每天3‰交纳违约金。被告未按约定期限向原告支付物业管理费，因其主张未按时缴交物业管理费的理由不成立，故其拖欠管理费的行为构成违约，应向原告支付逾期付款违约金。由于原告主张按每日3‰的计算标准被告认为过高要求调整，且原告未能举证证明其损失数额，故违约金计算标准应予调整。结合本案实际情况,违约金标准本院确定调整为按中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准利率计算。综上所述，原告要求被告支付物业管理费及违约金的请求合法有据，本院予以支持，但物业管理费的具体金额及违约金计算标准以本院确定为准；被告的抗辩意见理据不足，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告荆琴于本判决生效之日起五日内向原告中山市中颐物业管理有限公司三乡分公司支付从2017年8月1日至2019年12月15日期间的物业管理费5784.5元及违约金（计算方法:违约金以拖欠各月的物业管理费金额为基数，分别从欠费次月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告中山市中颐物业管理有限公司三乡分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费206元，减半收取103元（原告已预交），由被告荆琴负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  吴立和二〇二〇年九月二十一日书记员  洪艺华林雷