广东省陆丰市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1581民初1435号原告：戚智勤，女，1978年8月3日出生，汉族，住广东省深圳市福田区***************，公民身份号码360************964。委托诉讼代理人：蔡高帅，广东融关律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡斌，广东融关律师事务所律师。被告：刘林，男，1982年5月2日出生，汉族，住广东省陆丰市***************，公民身份号码441************094。委托诉讼代理人：陈水深，男，1957年10月10日，汉族，住广东省陆丰市*************之二，公民身份号码441************030。原告戚智勤诉被告刘林确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告戚智勤之委托诉讼代理人蔡斌，被告刘林及其委托诉讼代理人陈水深到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告戚智勤向本院提出诉讼请求：1.依法判决确认原、被告之间的商铺租赁合同无效；2.依法判决被告向原告返还已支付的房屋租金875000元及利息106648.06元（利息计算方法见附表）；3.依法判决被告向原告赔偿商铺装修损失共计1257114.61元；4.本案所有的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第二条诉讼请求，变更为依法判决被告向原告返还已支付的房屋租金875000元及利息106648.06元，暂计至2019年10月8日，实际利息计算至租金返还之日。事实与理由：案外人林秉将、易美均、周良玉、金家栋达成合作协议，拟投资酒店经营项目，并约定因该酒店经营项目需要，每位投资者均有权代表所有投资者对外签订合同、支付款项等。上述案外人通过招租广告与被告取得联系，各方友好协商一致后，上述案外人由林秉将作为代表，于2016年11月2日与被告签订《商铺租赁合同》，约定：(1)被告将其自建并拥有的位于陆丰市*******海西瓜空地西北侧、一楼三个铺面、第二、三、四、五、六楼层(以下简称“该商铺”)出租给案外人林秉将(投资人代表)，用于酒店宾馆及配套设施的合法经营项目,该商铺建筑面积为3150平方米；(2)租赁期限为15年，自2016年11月15日起至2031年11月14日止；(3)租金：2016年11月15日-2017年11月14日，租金为245000元(以下单位均为人民币)，2017年11月15日-2018年11月14日，租金为490000元，2018年11月15日-2019年11月14日，租金为490000元，2019年11月15日-2020年11月14日租金为570000元，2020年11月15日-2021年11月14日，租金为590000元，2021年11月15日-2022年11月14日，租金为610000元，2022年11月15日-2026年11月14日，租金为610000元，2026年11月15日-2031年11月14日，以610000元为基数，以每间商铺从2015年至2025年租金的增长幅度为增长比例进行计算，但不少于610000元。2017年5月11日，原告与案外人林秉将签订《合作协议》，以股权受让的形式加入上述酒店经营项目,成为投资人之一。2017年12月30日，原告、被告、案外人林秉将三方签订《补充协议》，将《商铺租赁合同》的承租方由林秉将变更为原告，由原告作为投资人代表继续向被告承租该商铺租赁合同签订后，原告已按照约定分期向被告缴纳该商铺租金共计875000元，上述租金分别由投资人林秉将、戚智勤等账户转至被告。原告为经营酒店项目对该商铺进行了装修,所支出的费用主要为装修建材及相关费用542135.61元,装修施工费用586979元,电梯购买及安装费用128000元,以上费用共计125711461元。2019年5月,该商铺因违建被陆丰市碣石镇人民政府强行拆除使原告遭受了重大的经济损失。原告认为,被告在明知其自建房屋属于违法建筑的情况下,故意隐瞒违建事实,并以公开招租的方式进行出租,致使原告经济损失严重,应承担全部的责任。为维护自身合法权益,原告特向贵院提起诉讼。根据《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》的有关规定,请求法院依法判决确认上述《商铺租赁合同无效》,被告向原告返还租金875000元及利息，并向原告赔偿该商铺装修损失1257114.61元。被告刘林辩称：请求:一、从程序上论，请求裁定驳回原告的起诉。二、从实体上论，请求驳回原告的全部诉讼请求。三、被告不应负担诉讼费用。事实和理由：一、原告与被告从未签订过《商铺租赁合同》原告不是《商铺租赁合同》的签订人，原告诉讼主体不适格。被告从未与原告签订过《商铺租赁合同》，涉案的《商铺租赁合同》已经非常明显，甲方是刘林，乙方是林秉将，从头到尾都找不到原告的名字。被告与林秉将签订的《商铺租赁合同》与原告毫无关系，原告提出“依法判决确认原、被告之间的商铺租赁合同无效”的诉讼请求毫无事实依据和法律依据，依法不能成立，原告无资格议论《商铺租赁合同》的效力，原告的起诉，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定，原告的诉讼主体不适格,缺乏合法的起诉理由,被告请求人民法院依法裁定驳回原告的起诉。二、法律规定,无效的合同自始没有法律约束力，针对无效合同而作的《补充协议》依法属于无效协议，不受法律保护。依照《中华人民共和国合同法》第56条、第61条之规定，无效的合同自始没有法律约束力；补充协议是以合同生效为前置条件的,补充协议的事项范围仅限于价款、质量、报酬、履行期限、方式、地点,原签合同未生效补充协议当然无效。无效的合同永远无效,无效的合同不可能转化为有效合同,针对无效合同而作的《补充协议》或者变更等动作都是无效的,是不受法律保护的。涉案的《补充协议》依法无效。三、原告请求返还租金875000元及利息106648.06元，依法应予驳回。1、涉案的《商铺租赁合同》是被告与林秉将签订的，这是被告与林秉将之间的民事法律关系，与原告毫无关系，不论林秉将是否按合同约定支付过租金(即房屋占有使用费)，原告在其民事起诉状中援引了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称最高院的解释)，根据《最高院的解释》第5条之规定，被告不但对收取的租金(房屋占有使用费)依法不用返还，不足部分，乙方林秉将仍应按照租赁合同约定的租金标准继续支付租金(房屋占有使用费)。2、原告主张利息106648.06元,毫无依据,既无事实依据，又无合同约定的依据，更没有法律依据。四、原告请求商铺装修损失1257114.61元，没有任何证据，没有法律依据，依法应予驳回。原告主张商铺装修损失1257114.61元，但原告根本不能提供任何证据。假设乙方林秉将发生过装修费用，根据《最高院的解释》第9条、第13条、第14条之规定，依法应予驳回。五、乙方林秉将违反《商铺租赁合同》第5条第4点的约定，乙方林秉将应负返还租赁房屋原物的责任。在《商铺租赁合同》的第5条第4点，已明确约定“乙方须按有关法律规定,做到合法经营,落实好安全生产责任”。乙方林秉将应负返还租赁房屋原物的责任。综上，原告的起诉，是无理取闹，滥用诉权，原告的诉讼主体不适格，从程序上论，应当驳回原告的起诉，从实体上说，应当驳回原告的诉讼请求，被告将保留追偿租金(房屋占有使用费)讨回租赁房屋原物的权利。为维护本人的合法权益,请求人民法院依法支持被告的答辩请求。原告戚智勤为其主张向本院提交证据如下：1.招租信息照片，证明被告公开发布招租信息，原告通过招租信息联系被告洽谈房屋租赁事宜；2.商铺租赁合同及补充协议，证明原告与被告签订租赁合同，原告承租了涉案房屋；3.银行流水，证明原告向被告支付了房租；4.6份碣石酒店装修协议及明细账单，证明原告聘请第三方对涉案房屋进行了装修；5.涉案房屋装修照片，证明原告已对涉案房屋进行了装修；6.购买装修材料清单，证明原告为了装修涉案房屋购买了大量的装修材料并支付了材料费；7.电梯购销安装合同，证明原告为涉案房屋购买了电梯；8.涉案房屋拆除照片。证明涉案房屋因系违法建筑而被碣石镇政府拆除。被告刘林对原告戚智勤提交的证据质证如下：对证据1，真实性、关联性、合法性都有异议,原告不能提供原件原物核对，被告没有弄过招租牌和照片，这些照片不能说明什么问题，该证据毫无证明力；对证据2，《商铺租赁合同及补充协议》，首先，《商铺租赁合同》的甲乙方都不是原告,该份证据与原告无任何关系，原告无资格议论《商铺租赁合同》有效或无效，原告的诉讼主体不适格。其次，既然原告主张《商铺租赁合同》无效，那么，甲乙方就无效合同所作的《补充协议》就当然无效，《补充协议》不能作为本案的证据，在补充协议中，是甲乙方的补充协议，在这个补充协议中也没有约定案外人没付租金的结果转移给被告，也没有约定被告承继了原合同甲乙方的权利义务，不代表合同转让；对证据3，《银行流水》，对该证据的真实性、关联性、合法性都有异议,原告没有原件，无法确认。乙方林秉将是否依合同约定付租金或房屋占有使用费，这与原告无关。《银行流水》不能作为本案的证据；对证据4，《6份碣石酒店装修协议及明细账单》，对该证据的真实性、关联性、合法性都有异议。该证据所显示的人物姓名及酒店名称均与被告无关，与原告也无关，与本案完全无关。所谓的证据材料都没有被告方的签字，不能作为本案的证据；对证据5，《涉案房屋装修清单》，对该证据的真实性、关联性、合法性全部有异议，该证据不能说明什么问题，不具有证明力，不能作为本案的证据；对证据6，《购买装修材料清单》，对该证据的真实性、关联性、合法性都有异议，这些所谓的单票都没有被告方的姓名或签字，不能提供经过被告签名的装修工程的验收单，这些材料与被告方无关，与本案无关，不能作为本案的证据；对证据7，《电梯购销安装合同》，对该证据的真实性、关联性、合法性都有异议。原告不能提供经过被告方签名的验收证据。该证据与本案无关，要求审判员对原告证据7第9页发问，如果是原告提交的话，说明这些证据都是假的；对证据8，《涉案房屋拆除照片》，对该证据的真实性、关联性、合法性都有异议。该三张照片不能说明什么问题,三张照片上并没有被告的名字或签字，原告也不能提供原件或原物核对。这些所谓的照片不能作为本案的证据。被告刘林为其抗辩提供证据如下：1.商铺租赁合同，证明该合同的甲乙方并不是原告，该合同没有原告的名字，该合同与原告无任何关系，原告的诉求主体不适格。原告戚智勤对被告刘林提交的证据质证意见如下：对于被告刘林的证据1三性认可，对于证明目的不认可，合同说明原、被告之间的真实的租赁关系，而原告基于租赁行为支付租金，基于租赁目的进行装修产生了装修费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的证据1，证据4，证据5、证据6、证据7，与本案不具有关联性，本院不予确认。2.原告提交的证据2《商铺租赁合同》及《补充协议》，具有真实性、合法性，且与本案有关联，本院予以确认。3.原告提交的证据3，其中户名为林秉将的中国银行交易流水明细清单，与本案没有关联，本院不予确认；户名为戚智勤的招商银行账户历史交易明细表，具有真实性、合法性，且与本案有关联，本院予以确认。经审理查明：2016年11月2日被告刘林与案外人林秉将签订商铺租赁合同，合同约定：第一条，被告将其自建并拥有的位于陆丰市*******海西瓜空地西北侧、一楼三个铺面、第二、三、四、五、六楼层(以下简称“该商铺”)出租给案外人林秉将(投资人代表)，用于酒店宾馆及配套设施的合法经营项目,该商铺建筑面积为3150平方米；第二条，租赁期限为共十五年，自2016年11月15日起至2031年11月14日止；第三条，租金、相关费用及支付方式2016年11月15日-2017年11月14日，租金为245000元(以下单位均为人民币)，2017年11月15日-2018年11月14日，租金为490000元，2018年11月15日-2019年11月14日，租金为490000元，2019年11月15日-2020年11月14日租金为570000元，2020年11月15日-2021年11月14日，租金为590000元，2021年11月15日-2022年11月14日，租金为610000元，2022年11月15日-2026年11月14日，租金为610000元，2026年11月15日-2031年11月14日，以610000元为基数，以每间商铺从2015年至2025年租金的增长幅度为增长比例进行计算，但不少于610000元。2017年12月30日，被告刘林、案外人林秉将、原告戚智勤三方签订补充协议，约定“1.变更承租方：由原承租方林秉将，现变更为戚智勤为该合同承租方；2.2019年11月15日前为下一次缴纳租金日期，免租8个月；3.乙方在2017年12月30日起，如该商铺未开始动工装修，则下一次租金按60%缴纳”。合同签订后，根据原告提交的户名为戚智勤的招商银行账户历史交易明细表，2017年12月30日，原告戚智勤向被告刘林转账三笔共计150000元，2017年12月31日，原告戚智勤向被告刘林转账一笔30000元，以上共计180000元。庭审中原告陈述，在实际履行合同过程中并没有按照合同约定进行支付租金，付的租金具体是付哪一期的不清楚。另查，涉案房屋没有取得建设许可证，原告陈述签订合同时没有看到许可证，2019年5月，该商铺因违建被陆丰市碣石镇人民政府强行拆除。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为第一，《商铺租赁合同》《补充协议》的效力问题；第二，被告是否应向原告返还支付的租金及利息；第三，被告是否应向原告赔偿商铺装修损失。关于《商铺租赁合同》的效力问题，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，原告与案外人林秉将签订的《商铺租赁合同》所涉房屋，至本案判决前，原告未能提供建设工程规划许可证，庭审中原告亦自认该房屋建设未取得许可证。故该合同依法应认定为无效合同。关于《补充协议》效力问题，《补充协议》作为《商铺租赁合同》的补充合同，其约定“2.2019年11月15日前为下一次缴纳租金日期，免租8个月；3.乙方在2017年12月30日起，如该商铺未开始动工装修，则下一次租金按60%缴纳”由于主合同无效随之无效，但“变更承租方：由原承租方林秉将，现变更为戚智勤为该合同承租方”部分不影响其他部分效力，且与当事人订立合同的初衷不相违背应认定有效，故《补充协议》是部分无效。合同无效，自始没有法律效力。关于被告是否应向原告返还支付的租金及利息问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……”虽然合同无效，但因原告实际占用使用了涉案房屋，原告仍需参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案中，原告主张要求返还支付的租金为875000元，实际上，2017年12月由原告转账支付给被告180000元，根据《补充协议》“2.2019年11月15日前为下一次缴纳租金日期，免租8个月”原告戚智勤付租金时间为2019年11月，且原告陈述不清楚支付的是哪一期的租金，故本院无法确认原告支付的租金截止时间，故此无法确认原告支付的租金是否超过原告的实际占用使用期，故对该诉讼请求本院不予支持。关于被告是否向原告赔偿商铺装修损失问题，根据原告提交的证据无法证明原告有存在实际装修产生的费用，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”据此，对原告要求被告赔偿商铺装修损失，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十三条、第十四条判决如下：一、原告戚智勤与被告刘林之间的《商铺租赁合同》无效。二、驳回原告戚智勤其他诉讼请求。本案受理费24710.1元(原告已预交)，由原告戚智勤负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕尾市中级人民法院。审 判 长  郭宝珍审 判 员  李燕丹人民陪审员  张 羽二〇二〇年九月十日法官 助理  程艺慧书 记 员  张双雄