江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民初282号 原告：张海胜，男，汉族，1973年11月22日生，住址江西省南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：刘娜，江西策源律师事务所律师。 被告：南昌市市场建设物业管理服务中心，住所地:江西省南昌市西湖区桃苑大街**，统一社会信用代码：91360100MA35GH6N7D。 法定代表人：董国华，该单位主任。 委托诉讼代理人：郑一村，江西中山律师事务所律师。 原告张海胜与被告南昌市市场建设物业管理服务中心（以下简称市场物业中心）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告张海胜及其委托诉讼代理人刘娜，被告市场物业中心的委托诉讼代理人郑一村到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张海胜向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告2019年1月3日签订的《南昌市市直行政事业单位国有资产租赁合同》于2020年3月31日解除；2、判令被告退还原告租金1536000元及押金720000元，总计：2256000元；3、判令被告支付违约所应承担的违约金288000元；4、判令被告按原告装修价值455613.7元的40%赔偿原告装修损失182245元;5、判令被告按原告拍租费用431092.43元的83%赔偿原告拍租费用损失357807元；6、判令被告向原告支付占用资金期间的利息(以诉讼请求2-5项总金额3084052元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR），从起诉之日计算至付清全部款项日止)；7、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：被告于2018年12月28日对租赁物招标，确认原告中标，并与原告在2019年1月3日签订《南昌市市直行政事业单位国有资产租赁合同》洪房租字2018-54号，租赁合同约定由被告将坐落于南昌市西湖区366号负1层的资产（房产、土地、户外广告）（以下简称“万寿宫商城负一层”），计建筑面积约1200平方米出租给原告，作为小商品批发与零售使用，租赁期限5年。合同签订后，原告向被告预付了第一年的租金2640000元，并缴纳了720000元履约保证金。 原告与被告签订租赁合同后发现承租的商铺根本没有供电供水，不具备出租物的基本条件，因此多次向被告反馈，建设单位同意原告从其施工线路中接入临时用水、用电，先进行装修(相关费用由原告承担)。但在装修过程中原告又发现万寿宫商城负一层多处漏水、渗水（该漏水、渗水直至2019年6月才进行维修，2020年1月仍出现漏水、渗水），而万寿宫负一层的供电直至2019年4月28日才由临时用电转为正式用电。由于被告在合同履行中所交付的租赁物不符合租赁条件，致使原告无法在万寿宫商城消防改造指挥部对外宣传的2019年5月1日正式营业前完成装修，致使看到万寿宫开业宣传的消费者2019年5月1日来到万寿宫商城，发现万寿宫虚假开业，各新闻媒体对万寿宫开业实况及受到欺骗的消费者采访报道，更让万寿宫商场的商业氛围雪上加霜，直到2020年1月万寿宫商城的客流量还不及消防改造前的四分之一，严重损害了万寿宫商铺的承租户的权益。 2019年5月23日西湖区委常委、区政府组织召开了万寿宫商城批发市场消防改造工作调度会议，明确“万寿宫商城一区存在客观问题，同意各区属公有产权单位按照2019年6月至7月租金四折优惠、8月至9月租金五折优惠、10月至12月租金六折优惠、自2020年1月起收取全额租金的优惠政策”。2019年7月5日南昌市西湖区人民政府常务会议纪要（第五十一次）明确“原则同意该优惠政策”。2020年1月6日，被告正式告示包括原告在内的承租商户“根据南昌市西湖区人民政府办公室关于印发《万寿宫商城消防改造工作调度会议纪要》的通知，租期自2019年6月1日起计算，租金和租金优惠政策按上述《会议纪要》和《万寿宫商城经有进场激励方案》履行”。 2020年1月23日新冠疫情爆发，万寿宫商城关闭，直至2020年3月8日万寿宫地上商铺才可以开业，但原告却于2020年3月8日收到物管通知“根据西湖区疫情防控指挥部有关要求..万寿宫负一层不具备开业复工条件。”(至起诉时,原告仍未收到复工许可),原告于次日向被告函告申请“从2020年2月起免收租金至物管中心通知可以开工之日止。”,然2020年3月11日包括原告在内的承租商户却接到被告的催租通知,原告于2020年3月12日回函被告“按贵单位2020年1月6日公告及疫情期间国有产权单位应给予承租户的优惠政策,尚未到缴纳租金时间”,2020年3月17日包括原告在内的所有商户接到被告回函,被告在函告中明确表示“不履行2020年1月6日公告的计租期及租金方案”。为此，原告以函告及面谈的方式多次与被告协商，但被告仍无视自己于合同签订后长时间未能按期向原告交付符合出租条件的租赁物给原告造成巨大损失、无视疫情期间,原告根据西湖区疫情防控指挥部有关要求,万寿宫负一层从2020年1月底至今不能复工,已不能实现租赁合同目的，且无力承担压力的情况，向原告明确表示被告不会履行被告自行公告的按西湖区政府的计租期及租金方案的《公告》,被告以上违约行为直接导致原、被双方矛盾激化，迫使原告于2020年3月30日正式函告被告“2020年3月31日解除双方之间的《租赁合同》，并已退出商铺，请及时自行安排招租，并请原告于2020年4月15日前就解除租赁合同的退款及赔偿事宜和被告进行协商”，2020年4月8日和17日原告再次函告被告，并请西湖区万寿宫商城消防改造分指挥部组织协调，原、被告仍未就解除租赁合同退款和赔偿的事宜达成一致。 为维护合法权益，原告特诉讼于法院，请求依法支持原告的前述诉请。 被告市场物业中心辩称：答辩人系南昌市商务局下属自收自支的事业单位，主要负责万寿宫房屋店面出租经营管理。2018年，答辩人根据南昌市财政局、南昌市国有资产监督管理委员会《关于印发〈南昌市市直行政事业单位集中管理经营性国有资产公开招租暂行办法〉的通知》(洪财资产[2013]2号)文件、及南昌市商务局党委规定：所有经营性国有资产出租必须进行公开招租程序，由南昌市财政预算编制和资产管理中心委托第三方中介通过南昌市公共资产交易中心挂牌公开拍租。2018年12月4日起，答辩人按规定经报批和审批，由南昌市财政预算编制和资产管理中心委托南昌银盛产权经纪有限公司、南昌一通产权经纪有限公司办理招投标事宜，并由南昌市公共资源交易中心组织对我单位所属万寿宫市场一区38个店面三年(五年)租赁权进行公开招投标。原告在中标后向我单位交纳了第一年的租金及履约保证金，并签订房屋租赁合同。原告张海胜进行了装修和经营。 2020年1月6日，答辩人向34户经营户发送函告并张贴函，函告为减轻经营户的负担，减租期即自租赁合同期自2019年6月1日起计算。经营户（包括原告）仍不满意，多次自己发函或聘请律师发函给答辩人，以万寿宫商城没有及时供电、商铺不符合出租使用理由，要求：认定拍租行为违法；要求减少租金，延长租期；要求退还在拍租时交纳的交易保证金等等。答辩人针对经营户提出的要求及时给与了回函，并召开座谈会，表示进一步考虑相关处理问题，稳定经营户的情绪。经营户在获悉西湖区人民政府常务会议给予西湖区政府所属公有产权房屋的经营户租金优惠等消息后，又开始无理上访。原告提出要求解除《租赁合同》及赔偿经济损失的诉讼请求，与事实不符、与法律相抵触。1、2019年1月南昌市公共资产交易中心等部门组织的万寿宫市场一区店面拍租行为合法且已生效，任何人无权更改；2、答辩人租赁的店面系南昌市政府国有资产，万寿宫商城的有些店面的产权系西湖区政府的国有资产，两者的管理层面不同，所以南昌市西湖区人民政府常务会议针对的万寿宫商城房屋租赁事项的政策不适用于答辩人的房屋租赁，但原告要求答辩人适用不合理。 原告诉请的1、确认原告、被告2019年1月3日签订的《南昌市市直行政事业单位国有资产租赁合同》于2020年3月31日解除，没有事实根据和法律依据，不能以原告或其代理人的律师函来确认《租赁合同》解除时间，而要以法院确定本案《租赁合同》是否存在解除事由，判决是否解除《租赁合同》；答辩人不同意原告诉请解除《租赁合同》，否则严重损害了答辩人的合法权益；2、本案《租赁合同》尚未经双方协商解除或法院判决解除，原告要求退还租金和押金的事实和理由不成立；且到目前为止租赁的房屋仍为原告占有，双方没有办理租赁解除交接手续，原告仍需要向答辩人交纳租金至双方协商解除或法院确已判决解除生效之日止，原告诉请退还租金1536000元不成立。《租赁合同》没有解除，原告的押金是不能退回的，以避免答辩人国有资产流失；3、答辩人没有违反《租赁合同》的约定，反而是原告先行违反合同约定，还与其他经营户挑起事端，影响答辩人房屋租赁工作的开展，所以根本不存在答辩人承担原告288000元的违约金；4、原告为了自身经营的需要，自愿参与招投标活动，并对租赁物自愿进行装修，装修的目的也是为了自己经营更好，原告单方要求解除《租赁合同》与答辩人没有任何关联，如果原告坚持要求解除《租赁合同》，可以自行拆除自己装修物，答辩人不存在赔偿原告装修费用182245元；5、答辩人在前面已陈述本案租赁物招投标的来由，原告自愿参与招投标活动，其招投标行为产生行为后果由原告自行承担，答辩人不存在承担其诉请的拍租费用357807元；6、原告为了经营需要，为了更好的经营发展，参与南昌市政府部门组织的招投标活动、进行装修租赁物、交纳租金和押金等行为，都是原告自己的行为，与答辩人没有任何关联，答辩人不可能承担原告要求的承担包括违约金在内诉请利息。 综上，原告诉讼请求标的赔偿数额没有事实依据和法律根据，没有合法损失依据和票据证实。为此，请求法院驳回原告的诉讼请求。答辩人保留要求原告支付拖欠租金等费用的权利。 原告张海胜提交了以下证据： 第一组证据:原、被告身份证明，证明原、被告诉讼主体资格。 第二组证据：被告租赁物的不动产权证，洪房权证西湖区字第××号（3张），证明租赁物为被告所有。 第三组证据：江西省南昌公共资源交易中心项目缴费通知单2张（金额分别为173747.06元和31590.37元)及对应缴费发票3张，南昌一通产权经纪有限公司交易费用交款通知书1张（金额225755元）及对应发票4张、银行流水1张，证明：原告于2018年12月27日的网络竞价中取得万寿宫负一层5年的租赁权,并支付江西省南昌公共资源交易中心205337.43元,南昌一通产权经纪有限公司的产权交易佣金225755元,总计431092.43元。 第四组证据：原、被告在2019年1月3日签订《南昌市市直行政事业单位国有资产租赁合同》洪房租字2018-54号，证明：1、租赁合同约定由被告将万寿宫商城负一层，计建筑面积约1200平方米出租给原告，作为小商品批发与零售使用，租赁期限5年，自2019年元月3日至2024年元月2日，租金第一年为240000元/月，年租金2640000元（扣除1个月免租金装修期），第二年月租金247200元/月，第三年月租金254616元/月，第四年月租金262255元/月，第五年月租金270123元/月。2、合同约定甲方违约时应支付给乙方相当于当年租金总额的10%的违约金，并对装修后一年内解约的，按不高于装修评估金额的10%赔偿。 第五组证据：原告银行转账凭证及被告给原告出具的押金条；证明：原告已向被告支付租金2640000元和保证金720000元。 第六组证据：原告的营业执照信息和《装饰装修工程合同书》、《消防系统改造合同》、转账凭证及对应的收据；证明:原告为装修万寿宫负一层共计花费装修费用455613.7元。 第七组证据：原告2019年4月19日发给被告的《告知函》及对应的快递单；证明原告于2019年4月19日函告被告“被告所交付的租赁物多处漏水、渗水，供电及电容量问题仍未解决”。 第八组证据：原告工作人员与租赁物业经理2019年6月1日和11日的微信截图；证明租赁物的漏水、渗水在2019年6月仍未得到维修。 第九组证据：1、西湖区情况说明1份；2、2019年5月23日万寿宫商城批发市场消防改造工作调度会议纪要；3、南昌市西湖区人民政府常务会议纪要（第五十一次）；4、南昌市市场建设物业管理服务中心2020年1月6日公开发布《告示》及原告与被告的刘经理微信记录截图；证明1、万寿宫商城在2019年1月仅提供了临时施工用电，各商铺营业用电于2019年4月中下旬才完成通电；2、西湖区政府根据万寿宫商城的实际情况调整计租期和租金方案；3、2019年5月23日，西湖区万寿宫商城批发市场消防改造工作调度会议原则上同意各区属公有产权单位按照2019年6月至7月租金四折优惠、8月至9月租金五折优惠、10月至12月租金六折优惠、自2020年1月起收取全额租金的优惠政策。由万寿宫商城消防改造分指挥部负责，根据会议要求进一步完善该方案后专题报区政府常务会研究审定。2019年7月5日南昌市西湖区人民政府常务会议纪要（第五十一次）明确“原则同意该优惠政策”；4、2020年1月6日，被告公开发布《告示》，通告承租其商铺的各承租商户“根据南昌市西湖区人民政府办公室关于印发《万寿宫商城消防改造工作调度会议纪要》的通知，租期自2019年6月1日起计算，租金和租金优惠政策按上述《会议纪要》和《万寿宫商城经营户进场激励方案》履行。 第十组证据：江西兴越物业管理有限公司2020年3月8日发给原告的《通知》；证明：新冠疫情爆发后，2020年3月8日万寿宫地上商铺可以开业时，物管通知原告“根据西湖区疫情防控指挥部有关要求..万寿宫负一层不具备开业复工条件,负一层属下沉的设计店铺排列紧密...病毒容易实现通过气溶胶进行传播,存在较大的疫情传播风险，万寿宫物业会随时跟进负一层的复工开业进展情况”，至起诉时，原告未接到任何可开业通知。 第十一组证据：原告于2020年3月9日发给被告的函告；原告已告知被告，2020年3月8日接物业通知，万寿宫负一层不得开业，申请从2020年2月起免收租金至物管通知可以开工时止。 第十二组证据：被告2020年3月11日发给原告《交纳租金的通知》；证明：被告于2020年3月11日向原告催要租金，称原告应于2020年1月15日之前交纳第二年租金，限原告于2020年3月20日前缴清。 第十三组证据：原告2020年3月12日发给被告的《函告》及快递单，证明：原告根据被告2020年1月6日公告的计租期及租金方案及疫情期间江西省政府对国有产权单位租金减免的要求，原告所交的租金可使用至2020年12月。 第十四组证据：被告2020年3月17日（落款是2020年3月13日）发出的《致万寿宫商城一区经营户的回函》；证明：被告明确表示不履行其2020年1月6日所发《公告》中确定的计租期和租金方案。 第十五组证据：原告2020年3月30日发给被告的《解除租赁合同通知书》、快递单及快递流转进程载图；证明：原告于2020年3月30日明确函告：于2020年3月31日正式解除《租赁合同》，明确告知已退出商铺，请被告及时自行安排招租，并要求于2020年4月15日前对解除租赁合同的退款及赔偿事宜进行协商。 第十六组证据：原告2020年4月8日发给被告的《解除租赁合同通知书》、快递单及快递流转进程截图；证明：原告于2020年4月8日再次函告被告：已于2020年3月31日正式解除《租赁合同》，要求于2020年4月14日双方在物业直属站对解除租赁合同的退款及赔偿事宜进行协商，并邀请万寿宫社区和广润门街办。 第十七组证据：原告2020年4月17日发给被告的《函告》、快递单及快递流转进程截图；证明：原告于2020年4月17日明确函告，已于2020年3月31日正式解除《租赁合同》，在西湖区协调万寿宫负一层退租工作中，确认原告已当面向被告要求接手商铺，请被告及时自行安排招租，并要求于2020年4月24日前对解除租赁合同的退赔事宜进行协商。 第十八组证据：2020年4月26日拍摄的万寿宫负一层照片及27日拍摄的视频及视频截图；证明：原告早于2020年4月26日前已全面撤出万寿宫负一层商铺。 第十九组证据：原告2020年3月31日、4月8日及21日当面向被告送达《函告》及与被告沟通协商的视频截图；证明:原告邮寄函告的同时亦当面向被告送达函告，证明原告为计租期、租金、疫情期间租金减免、要求被告接收商铺、要求解除合同、要求协商退赔事宜、要求被告及时招租，避免损失扩大等沟通，其中《解除租赁合同》的函告为2020年3月31日送达到被告。 第二十组证据：原告与商户签订的12份承包合同（总共13户有一户未签合同）、13户的退款明细单、银行流水及我方出具的承诺书；证明：原告已经向租户退回了租金，其中原告给商户的费用计算方式只收取了2019年6月以后的费用，6、7月按照4折计算，8、9月五折，10、11、12月及2020年1月都是6折计算，2月后没有收取任何费用且退还了全部押金，并按照商户面积以每平米300元标准支付了装修补贴费，商户所有费用全部支付完毕，与商户不存在纠纷，原告给法院的承诺书也对此作出了承诺，装修费都是原告为此支付的费用与经营户无关，如有不实承担全部法律责任。 被告市场物业中心质证后，发表质证意见如下：对第一组、第二组证据真实性、合法性、关联性无异议；对第三组证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，与我方无关，是原告与南昌公共资源交易中心发生关系；对第四组证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，我方不构成违约，是原告构成违约，擅自解除合同，租赁合同是南昌公共资源中心组织招投标，是原告自愿参与，且租赁物是国有资产；对第五组证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，已经发生租赁关系，不存在退赔租金和保证金；对第六组证据的三性均有异议，没有证人出庭作证，没有装修合同，若装修也是自行装修，不是我方要求装修，要求我方承担装修费无事实及法律依据；对第七组、第八组证据的三性均有异议，无证据证明租赁物渗水漏水和供电电容的问题，若存在问题也是万寿宫改造部的问题，我方没有参与改造，也不存在上述问题；对第九组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，证据1证明已经通电了，不是临时施工用电；证据2、3西湖区政府调整租期和方案与我方无关，我方可以不适用，调度费等优惠政策也不适用我方，原告租赁我方的产权是经过市政府相关部门组织拍卖，我方产权隶属于南昌国有资产委员会，西湖区在万寿宫的产权是西湖区的产权，其意见只能参考，不是我方必须施行，我方若要施行需要报请有关部门批准才能施行。现在我方优惠政策是2020年2月免租金，3、4月减半收取租金，租金从2019年6月起租顺延3年，2019年6到12月西湖区给的优惠不适用于我方，我方的优惠政策其余34户全部签订招租的租赁合同和补充协议，叫原告去协商，没有协商成；对证据4的真实性、合法性无异议，因为调度未按我方要求履行，现在通过其他34户上访已经变更，告示是邀约不是承诺，因为对方没有接收，所以邀约不成立；对第十组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，刚好证明现在没开业是疫情造成，不是我方违约造成，由于自然灾害影响，合同应继续履行；对第十一、十三、十四、十五、十六、十七、十八、十九组证据的三性均有异议，我们没有签收，是原告单方行为，国有资产不能原告要求免租就免租，无法律效力，合同履行过程中，由于疫情影响，双方对租金问题没有协商一致，原告无权单方解除合同，是否解除合同由判决决定，我方与原告的租赁关系没有达到法定解除要件，至今原告擅自搬离财物也没有与我方办理交接手续，也没有将钥匙交给我方，原告要求解除合同条件尚未成熟，要求退赔事由无法律依据；对第十二组证据的三性无异议，租赁期届满我们要求其缴纳第二年租金，原告拒不缴纳构成违约；对第二十组证据，合同、退款明细、银行流水的三性均有异议，承租户没有出庭也没有身份证复印件，无法核实是否是其本人签字，且租赁合同约定不能转租，而且原告租金高于拍卖的租金，拍卖是合法有效的，租赁过程中我方没有违约行为，疫情发生是不可抗力，经过政府协调我们也出具了优惠政策，原告退还租户租金比例与我方无关，我们也不能参照西湖区政府的文件去算租金，承诺书是其单方意思，原告退还装修费，与我方无关，装修没有经过我方同意，合同也还没解除。 被告市场物业中心提交了以下证据： 第一组证据：南昌市公安消防支队出具的建设工程消防验收意见书（洪公消验字2018第0599号），万寿宫商城1期改造消防验收合格。 第二组证据：南昌市财政局关于印发2018市直行政事业单位集中管理国有资产公开招租工作会议纪要的通知，洪财办2018第27号文件，证明我方对万寿宫1期资产招投标是依法公开的，政府相关部门确认同意我方对万寿宫商城负1层招投标。 第三组证据：南昌市新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部市场环境组出具的关于全面恢复各类市场正常经营的通知（洪新冠指市发（2020）10号）及回复函。 第四组证据：江西兴越物业管理中心出具的证明，证明原告及万寿宫商城2020年3月基本复工生产，4月后全面复工生产，之前原告出具的证明只是写着3月未开工，当时领导也不知情，也只能证明3月未开工，但是4月也全面复工复产了。 第三、四组证据证明2020年4月万寿宫商城可以复工生产。 第五组证据：南昌市财政局、南昌市国有资产监督管委会出具的洪财资产[2013]2号《关于印发南昌市市直行政事业单位集中管理的经营性国有资产公开招租暂行办法的通知》，其中第11条，明确说公开竞价招租的房子需经过出租方同意，出租方报国有资产管理中心批准后才能解除合同，证明本案的租赁合同不符合解除的条件。 原告张海胜质证后，发表质证意见如下： 对第一组证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，该材料只能证明万寿宫消防验收合格，不代表可以正常经营，商场面积达到要求就要例行检查消防，并不证明已达到通电供水的要求；对第二组证据的三性无异议；对第三组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，此材料是发生在原告已经向被告提出解除合同后，也证明原告在提出与被告解除合同前承租租赁物不能使用，回复函时间是早于原告提供的证据10中的物业公司发给我们的通知，由于物业公司接到广润门疾控领导小组通知可以开业后，又接到了对万寿宫负一层不允许开业的相关通知，因此对万寿宫负一层适用的是原告提供证据10的要求即不允许开业；对第四组证据的真实性无异议，合法性、关联性有异议，该证明陈述其主要负责人对其公司于2020年3月8日出具给原告的要求不得开工的通知不知情，并不能否认江西兴越物业管理中心3月8日向我方出具通知，责令原告不得开业的事实，原告基于江西兴越物业管理中心的要求停止复工复业，并且将该通知情况告知给被告，被告对该通知未提出异议，视为认可该通知内容，我方在3月8日后再未接到任何复工复业通知。对第五组证据的真实性无异议，合法性、关联性有异议，该文件对原告没有约束力。 经本院核对相关证据的原件，结合原、被告的举证、质证意见，本院对原、被告提交的证据认证如下： 对原告张海胜提供第一、二、三、四、五、七、九、十、十一、十二、十三、十四、十五、十六、十七、十八、十九组的证据的真实性、合法性予以确认。对第六组、第二十组证据本院确认证据的真实性。 对被告市场物业中心提供的第一、二、三、五组证据的真实性、合法性予以确认；对第四组证据本院确认其真实性，因其与原告张海胜提供的第十组证据冲突，对其关联性，在本院认为部分予以详述。 2020年7月16日下午本院通知原、被告到租赁现场查看，被告没有派人到现场，法院根据原告提供的分部分项工程和单价措施项目清单与计价表（原告一并提交了负一费用汇总）核实了相关的项目，并拍摄了视频。在2020年8月10日通知原、被告进行了质证。 原告张海胜质证后，发表质证意见如下：对证据的三性均无异议，法院现场查看材料与我方提供装修相一致部分，足以证明我方确实完成了装修，该装修明细中所有款项均有付款凭证确认，可确认装修价值。原、被告租赁合同中明确给与我方15天装修时间且装修需物业批准方可进场，我方装修取得了被告许可。 被告市场物业中心质证后，发表质证意见如下：对原告提供的分部分项工程和单价措施项目清单与计价表、负一费用汇总，证据的三性均有异议，对法院拍摄视频光盘真实性无异议，关联性有异议，因为按照合同约定原告装修需我方同意，且其价格真实性存在异议，即使租赁合同解除装修也需要原告自己拆除，不需我方赔偿。 本院确认拍摄视频内容与原告提供的分部分项工程和单价措施项目清单与计价表中一致的装修项目。 根据当事人的陈述、原告、被告的举证、质证和本院的认证意见，以及本院的调查情况，本院认定事实如下： 南昌市西湖区中山路366号负1层（万寿宫商城负一层）为被告市场物业中心所有，2018年12月14日经南昌市公安消防支队洪公消验字（2018）第0599号《建筑工程消防验收意见书》综合评定该工程消防验收合格。被告根据南昌市财政局、南昌市国有资产监督管理委员会《关于印发的通知》(洪财资产（2013）2号)文件，经过挂牌公开招租的方式，原告张海胜于2018年12月27日经网络竞价取得了万寿宫商城负一层5年的租赁权,为此支付江西省南昌公共资源交易中心竞价服务费205337.43元,支付南昌一通产权经纪有限公司产权交易佣金225755元,总计431092.43元。 2019年1月3日原、被告签订《南昌市市直行政事业单位国有资产租赁合同》（洪房租字2018-54号），租赁合同约定：一、租赁标的及配套设施。原告承租万寿宫商城负一层的资产（房产、土地、户外广告），计建筑面积约1200平方米，作小商品批发与零售使用。二、租赁期限。租赁期限5年，自2019年元月3日至2024年元月2日止。三、租金及缴纳方式。月租金240000元，从第二年起，每年租金在上一年的基础上增加3%，各租赁时间段租金金额为：第一年月租金240000元，年租金2640000元（扣除1个月免租金装修期）；第二年月租金247200元/月；第三年月租金254616元/月；第四年月租金262255元/月；第五年月租金270123元/月。合同签订后十日内，原告一次性向被告预付第一年的租金2640000元（扣除1个月免租金装修期），并缴纳720000元履约保证金。本合同期满或者因故终止时，原告无违约行为，并在结清水、电等费用和租金，将租赁标的按正常使用后的状态返还给被告后，被告将履约保证金一次性退还原告（履约保证金不计利息）。被告同意原告按年缴纳租金，被告可提前一个月向原告下达书面租金催缴通知书，原告应在租金催缴通知书规定的时间内足额缴纳租金，不得以任何方式、任何理由拒付。本合同签订后，被告在原告按规定缴纳履约保证金和租金到账之日起7日内，将本合同约定的租赁物移交给原告使用，合同期满或中途解约的，原告须在7日内无条件将租赁标的，按资产正常使用后的状态交还被告。双方在办理租赁物标的移交时应有书面移交手续。五、租赁标的修缮责任。租赁标的按现状出租，由于原告使用不当或者其他人为原因造成损失的，由原告负责修复或赔偿，原告为改善租赁标的使用条件，要求对租赁物进行装修，必须向被告提出书面申请，并提供装修施工图及合同，经被告批准同意后方可施工，装修费用由原告自理，装修期为30天，装修时段从2019年元月3日至2019年2月2日，装修期间租金为零，原告在承租期内添置或装修，在被告建筑物上的固定、装饰设施，不动产（包括但不限于门窗、地、地板橱、水电管线、吊顶、消防设施等），在租赁期结束后不得拆除，无偿归被告所有。如原告擅自拆除，应负赔偿责任。属于原告的可移动设备等其他财产归原告所有，原告有权处置，但不得损害建筑物。被告提供原告使用的租赁标的及附属设施，由原告负责为维修、保养，费用由原告承担，原告装修不得拆、改租赁标的房屋结构，否则按违约处理，被告有权解除本租赁合同，没收原告所交的履约保证金，原告并承担相应的责任和费用，情节严重的应承担相关的法律责任。原告退出或租赁期满时，所有装饰装修费用，被告均不予补偿。六、违约责任。（一）被告的违约责任：1、合同期内，被告因特殊情况不能继续提供本合同约定的租赁标的给原告使用而解除本合同的，应支付原告相当于当年租金总额10%的违约金，并对原告的装修费用给予适当补偿，赔偿的标准为原告提供装修合同文本及费用发票，并聘请经被告认可的评估中介机构对其装修费用进行评估，评估费用由原告承担。被告在原告装修后一年内解约的，按不高于装修评估金额的40%予以赔偿。一年以上未满两年，按不高于装修评估金额的20%予以赔偿，两年以上未满三年，按不高于装修评估金额的10%予以赔偿，三年及以上的不予赔偿。被告赔偿后，原告应无条件清场，并将租赁标的交还给被告。2、被告因非法出租房屋而导致本合同无效的，造成损失由被告负责。（二）原告的违约责任。租赁期间原告有下列行为之一，被告有权终止合同，收回租赁标的。原告应按相当于当年租金总额的10%向被告支付违约金。若支付的违约金不足弥补被告损失的，原告还应负责赔偿，直至达到弥补全部损失为止。（1）、未经被告书面同意将租赁标的转租转借给他人使用的（含以合伙、合作、入股、互换等形式变相转租的）。（2）、未经被告书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋。（3）、改变本合同规定的租赁用途或利用租赁标的进行违法活动的。（4）拖欠租金累计两个月以上（含两个月）的。（三）在租赁期内，原告未经被告同意中途擅自退租的，原告应向被告支付相当于当年租金总额10%的违约金。如果支付的违约金不足弥补被告损失的，原告还应承担赔偿责任。（四）原告如逾期支付租金，每逾期一日，则原告需要按合同年租金的1‰支付违约金给被告。（五）……（六）未经被告书面同意擅自装修，而未拆除房屋结构的，被告有权要求原告恢复原状，由此造成的损失由原告承担。（七）不论何种原因，包括但不限于租赁期满或中途被解约等，造成原告须将租赁标的返还给被告的，原告返还的租赁标的，应符合正常使用的状态，租赁标的被损坏的，由原告负责修复，修复期间视为原告逾期返还租赁标的期间。原告拒绝修复的，被告可自行修复。因修复发生的费用由原告承担。（八）……。七、免责条款。有下列情形之一的本合同终止，双方互不承担违约责任。……因不可抗力不可预见、不可避免并不能克服的客观情况，致使租赁标的全部或者部分毁损，或造成其他损坏不能使用的，因上述原因而终止合同的租金按实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。原告装饰装修所发生的费用，被告及产权方不予赔偿。履约保证金在结清相关费用后，一次性无息退还给原告。八、其他约定事项。……非因一方违约原因，任何一方要求终止合同，应提前两个月与对方协商。同时双方要服从市委、市政府的规定，如遇政策变化，城市规划建设需要及不可抗力等因素，被告需要收回租赁标的，原告应积极配合，除本合同约定事项外，无条件支持被告收回标的物。 2019年1月4日原告张海胜向被告市场物业中心缴纳11个月的租金264万元及三个月的押金72万元，被告按期交付租赁标的。在2019年1月23日成立了以张海胜等自然人投资的南昌市万寿宫小商品有限公司，并以该公司的名义对外签订了《装饰装修工程合同书》对万寿宫商城负一层进行了装修，装修从2019年4月开始，原、被告确认装修时用的是临时用电不是营业用电，原告主张支付了455613.7元的装修费用，被告不认可，为此原告向本院提出了装修损失鉴定的申请。诉讼期间，本院通知原、被告到租赁现场查看装修情况，被告没有派人到现场。原告装修完毕后，将部分店面进行了转租并进行了经营。 2019年4月19日原告给被告发了《告知函》，告知租赁产权范围内出现多处漏水、渗水情况，严重影响装修进度，供电问题和用电容量问题依然没有解决，要求市场物业中心督促有关部门尽快解决以上问题，要求对起租时间予以延后，以免延误政府提出的2019年4月18日试营业，5月1日正式营业，6月1日起租的要求和规定。租赁期间原告提供了西湖区情况说明、2019年5月23日万寿宫商城批发市场消防改造工作调度会议纪要、南昌市西湖区人民政府常务会议纪要（第五十一次），证实万寿宫商城各商铺营业用电于2019年4月中下旬才完成通电，2019年1月提供的临时施工用电，西湖区政府根据万寿宫商城的实际情况调整计租期和租金方案；同意各区属公有产权单位租期自2019年6月1日起计算，2019年6月至7月租金四折优惠、8月至9月租金五折优惠、10月至12月租金六折优惠、自2020年1月起收取全额租金的优惠政策。被告2020年1月6日公开发布《告示》，要求各经营户按西湖区人民政府办公室关于《万寿宫商城消防改造工作调度会议纪要》的通知，2020年1月20日前签订《租赁合同》，租期从2019年6月1日起计算，租金和租金优惠政策按《会议纪要》和《万寿宫商城经营户进场激励方案》履行。 2020年1月20日新型冠状病毒疫情爆发，2020年3月8日江西兴越物业管理有限公司(万寿宫物业管理处)发给原告《通知》，通知原告“根据西湖区疫情防控指挥部有关要求，万寿宫负一层不具备开业复工条件,负一层属下沉的设计店铺排列紧密...病毒容易实现通过气溶胶进行传播,存在较大的疫情传播风险，万寿宫物业会随时跟进负一层的复工开业进展情况。原告于2020年3月9日发给被告的函告，因2020年3月8日接物业通知，万寿宫负一层不得开业，申请被告从2020年2月起免收租金至物管通知可以开工时止。2020年3月11日被告发给原告《交纳租金的通知》，限原告于2020年3月20日前缴清本应于2020年1月15日之前交纳的第二年租金2966400元。原告2020年3月12日通过快递发给被告《函告》，告知被告根据2020年1月6日公告的计租期及租金方案及疫情期江西省政府对国有产权单位租金减免的要求，原告所交的租金可使用至2020年12月。2020年3月17日（落款是2020年3月13日）被告发出的《致万寿宫商城一区经营户的回函》；明确表示不履行其2020年1月6日所发《公告》中确定的计租期和租金方案。 2020年3月30日原告通过邮政特快专递发给被告《解除租赁合同通知书》，函告被告于2020年3月31日正式解除《租赁合同》，告知其已退出商铺，请被告及时自行安排招租，并要求于2020年4月15日前对解除租赁合同的退款及赔偿事宜进行协商。2020年4月8日原告通过快递再次发给被告《解除租赁合同通知书》，再次函告被告已于2020年3月31日正式解除《租赁合同》，要求邀请万寿宫社区和广润门街办，2020年4月14日双方对解除租赁合同的退款及赔偿事宜进行协商。2020年4月17日原告通过快递发给被告《函告》，明确函告2020年3月31日正式解除《租赁合同》，西湖区在协调万寿宫负一层退租工作中，确认原告已当面向被告要求接手商铺，请被告及时自行安排招租，并要求于2020年4月24日前对解除租赁合同的退赔事宜进行协商。原告提供了2020年4月26、27日拍摄万寿宫负一层照片及视频；证明原告早于2020年4月26日前已全面撤出万寿宫负一层商铺。 根据本院的要求，原告提供了其与商户签订的12份承包合同（总共13户有一户未签合同）、13户的退款明细单、银行流水及承诺书；证明原告已经向租户退回了租金、全部押金，支付了装修补贴费，商户所有费用全部支付完毕，与商户不存在纠纷，装修费都是原告支付的费用与经营户无关。 另查明，南昌市新型冠状病毒感染疫情防控办公室应急指挥部市场环境组在2020年4月9日下发了《关于全面恢复各类市场正常经营的通知》。 本案经本院多次调解，原、被告无法对租赁合同的解除达成一致。 本院认为，本案的争议焦点为：1、本案所涉租赁合同能否解除？2、原告诉请返还租金、押金、违约金及赔偿装修损失和退还拍租费用损失及相应利息的诉请能否支持？ 对于争议焦点1，本案所涉租赁合同是按照南昌市财政局、南昌市国有资产监督管理委员会《关于印发的通知》(洪财资产（2013）2号)文件精神，经过挂牌公开招租的方式，原告经过网络竞价并支付相关佣金和竞价服务费后，于2019年1月3日与被告签订为期5年的《南昌市市直行政事业单位国有资产租赁合同》，租赁合同对租期、租金的缴纳、租赁标的的移交、租赁标的修缮责任、违约责任、免责条款及租赁的其他事项进行了约定。该租赁合同是在公开公正自愿的基础上签订的，内容合法且不违反国家禁止性的规范，租赁合同应认定为合法有效。在签订租赁合同后，原告已按约缴纳11个月的租金264万元及三个月的押金72万元，被告也将租赁的万寿宫商城负一层交付给了原告，租赁合同已实际履行。原告随后对万寿宫商城负一层进行了装修并实际进行了经营。 针对原告2020年3月30日发给被告的《解除租赁合同通知书》中列出的解除租赁合同的原因，本院分点论述如下：1、承租商铺交付时没有供电供水问题，从原、被告提供的证据，装修期间用的是临时用电不是营业用电，2019年4月中下旬租赁场所完成通电，原告在解除租赁合同通知书中，也确认供水问题在2019年6月已自行解决，而被告同意租期从2019年6月1日起算，可见水、电并未对原告的租金和租期的计算产生实质性的影响。2、漏水、渗水的问题，2019年4月19日原告给被告发出的告知函已有反映，原告主张多次与物业经理协商过，被告2019年6月进行了维修，但2020年初又出现漏水并造成货品损失，漏水问题一直没有解决，被告对此予以否认，在原告没有进一步提供证据证明漏水导致其无法经营的情况下，漏水并不能成为解除租赁合同的原因。3、万寿宫商城对外虚假宣传2019年4月18日试营业，5月1日正式营业，对其权益造成严重损害的问题，原告提供的西湖区的情况说明、南昌市西湖区人民政府常务会议纪要、万寿宫商城批发市场消防改造工作调度会议纪要可以反映，被告并不存在虚假宣传，只是营商环境不好，所以相关文件对租金收取给予了优惠政策，这不能成为原告解除租赁合同的理由。4、对被告改变原先告示同意的租金优惠政策按西湖区政府的《会议纪要》办理的行为，原告主张被告违约，因在租赁合同中对此没有明确约定，被告租金优惠政策的改变，并不是根本的违约，不能导致租赁合同的解除。综上原告主张租赁合同解除的4点原因不能成立。综上，原告要求解除租赁合同不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条法定解除的条件，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十一条的合同约定解除的条件，原告虽多次向被告发出要求解除租赁合同的通知和相关函件，但被告不同意，不能产生解除租赁合同的效力。 另本案租赁合同确受到新型冠状病毒疫情的影响，疫情期间原告停止了经营，这属于不可抗力。根据最高人民法院《关于妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》（一）、（二）中关于依法妥善审理租赁合同纠纷案件的精神，本院经多次组织原、被告调解，积极引导当事人继续履行合同，但双方无法就租赁合同的继续履行或租赁合同的解除达成一致协议。因疫情防控措施导致了原告履行合同有实际困难，但不会导致租赁合同的目的无法实现，且被告同意按国家关于新冠××疫情期间关于租金的相关规定减免租金，并在继续履行的基础上，愿意对疫情外的租金进行协商，但原告仍坚持解除租赁合同。 综合考虑，按照租赁合同的约定和新型冠状病毒疫情的影响均未达到解除合同的条件，本院对原告要求解除租赁合同的诉讼请求不予支持。 对于争议焦点2，因本案所涉的租赁合同没有达到解除的条件，租赁合同还可以继续履行，原告主张被告违约并不能成立，原告诉请要求被告退回多收的租金、租赁押金720000元、承担装修损失、拍租费用损失，占用租金的利息损失，本院不予支持。 为了明确已履行期间租金的缴纳，本院根据被告曾告示同意租金优惠政策按西湖区政府的《会议纪要》办理，这应视为被告对原告发出改变租金计算的要约，原告也同意按此要约计算租金，视为对此作出了承诺，双方对于租金已达成了一致的协议，被告现要改变此前作出的约定，不符合合同法的规定，本院不予支持。原告的租金从2019年6月1日起计算，2019年6月至7月租金四折优惠、8月至9月租金五折优惠、10月至12月租金六折优惠、自2020年1月起收取全额租金的优惠政策。对于新冠××疫情后原告租赁的场所何时恢复经营的问题，原告主张物业公司2020年3月8日发给原告的《通知》后一直到起诉也未通知其复工，因为南昌市新型冠状病毒感染疫情防控办公室应急指挥部市场环境组在2020年4月9日下发了《关于全面恢复各类市场正常经营的通知》，2020年4月9日以后原告应该是可以复工的。因为本案所涉租赁标的是国有资产，按照国家疫情期间的政策，所涉租金可以免除三个月，所以2020年2、3、4月的租金原告应予免交，2020年5月起缴纳的租金租赁合同上有明确约定，原、被告也可根据市场的实际经营情况另行进行协商。 综上，原告张海胜没有提交足以证明租赁合同可以解除，其诉讼请求能够成立的充分证据，根据《中华人民共和国合同法》第十四条、第十六条、第二十一条、第二十五条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告张海胜的诉讼请求。 本案案件受理费96262元，由原告张海胜承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费（开户行：农业银行南昌市环湖支行，账号：143×××42-3，收款单位户名：江西省高级人民法院，并在缴费时务必在用途中注明“诉讼费”），上诉于江西省高级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 吴红龙 审 判 员 张 燕 审 判 员 周朝阳 二〇二〇年九月十日 法官助理 胡 磊 书 记 员 李 萌