福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽民终1120号 上诉人（原审被告）：福建省中天恒基置业有限公司，住所地福建省福州市长乐区首占镇中天恒基广场**楼**。 法定代表人：陈文松，执行董事。 委托诉讼代理人：卓文彬，上海建纬（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈冰冰，上海建纬（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蒋灵洁，男，1990年6月18日出生，汉族，住福建省长乐市。 委托诉讼代理人：林曦，北京观韬中茂（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏绵莲，北京观韬中茂（福州）律师事务所律师。 上诉人福建省中天恒基置业有限公司（以下简称“中天恒基公司”）因与被上诉人蒋灵洁缔约过失责任纠纷一案，不服福建省福州市中级人民法院（2019）闽01民初1266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 中天恒基公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人的起诉或驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一二审诉讼费由被上诉人承担。 事实和理由：一、蒋灵洁原告主体不适格，应依法驳回其起诉。本案真正的购房者是余某、蒋某及蒋某1三人，蒋灵洁的购房资金均来源上述三人，蒋灵洁并非案涉房产的直接利害关系人，无权提起本案诉讼。一审判决仅根据收款收据认定蒋灵洁与本案有利害关系，依据不足。具体说明如下：1.本案虽然系通过蒋灵洁的银行账户向上诉人支付购房款项，但根据蒋灵洁提供的银行流水，蒋灵洁认购案涉房产的资金均来源于蒋某（上诉人股东）及余某（蒋灵洁的母亲，原系上诉人财务负责人）、蒋某1（蒋灵洁的父亲，原系上诉人高管），且均是先转入蒋灵洁的银行账户，同日再由蒋灵洁账户向上诉人支付购房款。蒋灵洁仅是余某等的代理人，法律后果应由蒋某、余某及蒋某1承担。2.因蒋某、余某及蒋某1系上诉人的高层管理人员，不宜以其自己的名义认购案涉房产，故通过其亲属蒋灵洁的名义认购案涉房产，故蒋灵洁提供的收款收据也是应蒋某等人的要求，以蒋灵洁的名义出具。另外，本案的收款收据是当时的财务负责人即余某开具的，购房款的收取事宜也是由余某负责。3.蒋灵洁作为一个90后，根本没有足够的财力能够购买案涉巨额房产，购房的资金全部由蒋某、余某及蒋某1支付，其事实上仅是被借名购买，应当由实际的权利义务人提起本案的诉讼。 二、一审法院遗漏查明案涉购房合同的性质，实际上案涉合同系附条件生效合同，上诉人与蒋灵洁约定的生效条件尚未成就，目前项目亦正常施工建设，蒋灵洁无权要求上诉人返还购房款。一审法院已经认定蒋灵洁系明知案涉房产在商业设施工程竣工10年后，方可转让，仍与上诉人达成认购案涉房产合意，上诉人不存在缔约过失，但一审法院遗漏查明案涉购房合同的性质。本案上诉人与蒋灵洁实际上达成的是附条件合同，待案涉房产符合交易条件时，方正式签订房屋买卖合同，这也是上诉人与蒋灵洁至今未签订书面合同的原因。蒋灵洁预先支付购房款的行为，系为了缓解案涉项目的资金压力，以便案涉项目能够顺利进行，保障其将来认购的案涉房产能够正常使用的做法，避免其自身权益受到损害，并未给蒋灵洁造成任何损失。现案涉房产尚未达到交易条件，蒋灵洁因与上诉人的个人矛盾，在合同生效条件达成之前，便要求上诉人退还预先支付的购房款，不仅违背了契约精神，还将严重损害上诉人的利益，阻碍案涉项目的正常发展，其退还购房款的诉请不应支持。 蒋灵洁答辩称，一、蒋灵洁系本案的适格主体，中天恒基公司主张蒋灵洁主体不适格与事实相悖。1.涉案3600万元系蒋灵洁本人支付至中天恒基公司账户的，至于蒋灵洁的资金来源则与本案没有关联性。2.中天恒基公司出具的《收款收据》载明的“交款单位或交款人”是蒋灵洁，即中天恒基公司自认的交易对象是蒋灵洁。以上事实共同证明，蒋灵洁系本案的适格主体。 二、中天恒基公司主张其与蒋灵洁之间成立附条件生效合同，没有事实和法律依据。附条件合同，是指当事人在合同中特别规定一定的条件，以条件是否成就来决定合同效力的发生或消灭的合同。因此，附条件生效合同，以双方已订立合同为基础要件，但是本案中，中天恒基公司并未就房产买卖合同主要条款与蒋灵洁协商确认，合同不成立，双方亦未有任何“附条件生效”的合意。在此事实情况下，中天恒基公司主张其与蒋灵洁之间成立附条件生效合同没有事实和法律依据。 三、中天恒基公司应当返还蒋灵洁3600万元款项并支付资金占用期间的利息，一审判决认定事实正确，适用法律正确，依法应予以维持。1.中天恒基公司收取涉案款项后至今未与蒋灵洁签订商品房买卖合同，蒋灵洁要求中天恒基公司返还所支付的3600万元款项及资金占用利息依法应予以支持。2.根据《城市商品房预售管理办法》第六条的规定，商品房预售实行许可制度，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。案涉集中式广场项目至今未取得《商品房预售许可证》，不具备转让条件，因此，蒋灵洁依法有权要求中天恒基公司返还3600万元款项并支付资金占用利息。综上所述，一审判决认定事实正确、适用法律正确，依法应驳回中天恒基公司的上诉，维持原判。 蒋灵洁向一审法院起诉请求：1.判令中天恒基公司立即向蒋灵洁返还3600万元;2.判令中天恒基公司以实际占用蒋灵洁资金的金额为基数，根据实际占用资金的期限、按照年利率6%的标准向蒋灵洁赔偿资金占用期间利息损失，直至中天恒基公司返还所占用的资金本金时止（其中720万元自2018年11月29日起算，360万元自2018年12月5日起算，144万元自2018年12月6日起算，576万元自2018年12月7日起算，360万元自2018年12月17日起算，360万元自2018年12月19日起算，180万元自2019年2月3日起算，600万元自2019年3月15日起算，220万元自2019年3月18日起算，80万元自2019年3月20日起算，全部均计算至中天恒基公司实际返还所占用的资金本金时止。暂计至2019年5月27日的资金占用利息损失金额合计为851842.19元）；3.判令本案诉讼费用（包括案件受理费、公告费、财产保全费等）由中天恒基公司承担。 一审法院认定事实： 2××3年11月14日，广西恒基投资集团有限公司、福建中天恒基投资管理有限公司、福建强源贸易有限公司与福建省长乐市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定福建省长乐市国土资源局将座落于福建省长乐市首站新区会堂南路东侧、和谐路南侧宗地编号为2××3-20号的土地出让给广西恒基投资集团有限公司、福建中天恒基投资管理有限公司、福建强源贸易有限公司。该合同第四十八条约定：“商业设施工程竣工10年后，方可转让，出让地块内应设置一处建筑面积不少于5万平方米的集中式商场，不可分割转让。”2××3年12月11日，广西恒基投资集团有限公司、福建中天恒基投资管理有限公司、福建强源贸易有限公司共同成立中天恒基公司对前述地块进行开发建设，项目名称为中天•恒基广场。 2018年末，为缓解项目资金压力，中天恒基公司决定以1亿元价款出售“中天•恒基广场”1#、2#、3#裙楼1-4层商业部分产权面积约5万平方米及地下室-1层、-2层停车位800个（以下简称“集中式商场项目”）。经协商，2018年11月29日至2019年3月20日，蒋灵洁向中天恒基公司陆续转账汇款合计3600万元用于购买上述集中式商场项目中的部分房产，其中：2018年11月29日汇款720万元、2018年12月5日汇款360万元、2018年12月6日汇款144万元、2018年12月7日汇款576万元、2018年12月17日汇款360万元、2018年12月19日汇款360万元、2019年2月3日汇款180万元、2019年3月15日汇款600万元、2019年3月18日汇款220万元、2019年3月20日汇款80万元。中天恒基公司确认收到上述款项，并已向蒋灵洁出具总额为2520万元的《收款收据》。受案涉《国有建设用地使用权出让合同》第四十八条约定限制，双方至今未协商确定合同的主要条款。 另查明，蒋某1是蒋灵洁的父亲、余某是蒋灵洁的母亲，蒋灵洁并称蒋某是其堂伯。蒋灵洁向中天恒基公司转账汇款的3600万元系自蒋某、余某等人账户转入蒋灵洁账户。蒋某、蒋某1、余某与中天恒基公司均有关联，其中，蒋某是中天恒基公司股东，蒋某1曾任中天恒基公司董事副总经理，余某曾任中天恒基公司财务部主管。双方当事人确认，中天恒基公司系于2019年7月辞退蒋某1、余某。蒋灵洁自认，蒋某1、余某知悉《国有建设用地使用权出让合同》存在并能取得合同复印件，且蒋某1、余某对于“商业设施房企自持”、“5万平方米集中式商场只有一本产权证”大体上知悉，只是中天恒基公司此前有向社会公众出售部分商业设施，故认为案涉集中式商场项目也可出售，因而支持蒋灵洁购买。 一审法院认为，本案的争议焦点在于：1.蒋灵洁是否具备诉讼主体资格；2.中天恒基公司是否应当对蒋灵洁承担缔约过失责任；3.中天恒基公司是否应当返还蒋灵洁3600万元款项并支付资金占用期间利息。 1.关于蒋灵洁是否具备诉讼主体资格。向中天恒基公司转账汇款3600万元的是蒋灵洁，中天恒基公司所开出《收款收据》载明的“交款单位或交款人”也是蒋灵洁，现蒋灵洁诉请中天恒基公司返还上述款项并支付利息，与本案有直接利害关系，系适格的诉讼主体。中天恒基公司以蒋灵洁购房资金来源于他人为由主张蒋灵洁与本案不具备利害关系、不是适格的诉讼主体，依据不足，一审法院不予采纳。 2.关于中天恒基公司是否应当对蒋灵洁承担缔约过失责任。根据《国有建设用地使用权出让合同》第四十八条约定，案涉集中式广场项目在工程竣工10年后方可转让，且不可分割转让。中天恒基公司与蒋灵洁虽然就转让案涉集中式广场项目部分房产达成合意，但上述房产至今不具备转让条件，双方也未就合同的主要条款进行协商确认，合同不成立。中天恒基公司主张与蒋灵洁订立的是附条件生效合同（口头），无事实和法律依据，一审法院不予采纳。所谓缔约过失责任，是指当事人在订立合同过程中存在违背诚实信用原则的行为并给对方造成损失而应当承担的赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”本案中，蒋灵洁主张，中天恒基公司明知案涉集中式广场项目有转让限制条件，却与蒋灵洁协商部分转让并在收受3600万元款项后拒签合同，造成蒋灵洁资金被占用损失，中天恒基公司存在过错，应当承担缔约过失责任。中天恒基公司抗辩，蒋灵洁明知案涉集中式广场项目有转让限制条件、无法订立合同，出于对项目前景的看好，仍自愿与中天恒基公司达成认购合意，中天恒基公司不存在过错，不应当承担缔约过失责任。双方当事人诉辩的核心在于，中天恒基公司在本案缔约过程中是否存在违背诚实信用原则行为。一审法院认为，结合蒋灵洁父母在中天恒基公司的任职情况、蒋灵洁关于其父母对案涉集中式广场项目了解情况的自认以及3600万元款项的来源情况，可以认定蒋灵洁在缔约过程中明知案涉集中式广场项目的转让限制条件和建设现状，且中天恒基公司始终认可收受蒋灵洁3600万元认购金的事实，故中天恒基公司在缔约过程中不存在违背诚实信用原则行为。蒋灵洁主张中天恒基公司承担缔约过失责任，缺乏依据，一审法院不予采纳；中天恒基公司关于不应当承担缔约过失责任的抗辩成立，一审法院予以采纳。 3.中天恒基公司是否应当返还蒋灵洁3600万元款项并支付资金占用期间利息。双方虽经磋商但未能订立合同，且案涉集中式广场项目至今不具备转让条件，蒋灵洁诉请中天恒基公司返还3600万元款项，应予支持。如上所述，中天恒基公司无须承担缔约过失责任，故蒋灵洁诉请中天恒基公司赔偿3600万元款项自交付之日起的资金占用利息损失，一审法院不予支持。但中天恒基公司应当自拒还款项之日起向蒋灵洁支付资金占用利息，现蒋灵洁未提供证据证明诉前有催告被拒情形，故资金占用利息应以3600万元为基数自起诉之日即2019年6月14日起支付至实际偿还之日止。关于利率，2019年8月19日前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付。蒋灵洁诉请参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》按年利率6%的标准确定利率，缺乏依据，对超过一审法院认定利率部分的诉请，一审法院不予支持。 综上所述，蒋灵洁的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、福建省中天恒基置业有限公司应于判决生效之日起一个月内向蒋灵洁返还3600万元，并以3600万元为基数支付自2019年6月14日起至实际偿还之日止的利息（2019年8月19日前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。二、驳回蒋灵洁的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费226059元，由福建省中天恒基置业有限公司负担。 本院二审期间，蒋灵洁提交了两份证据，系中天恒基公司与案外人签订的两份《商铺定购协议书》，证明中天恒基公司就同一楼盘的商铺与买受人签订有书面协议，其主张与蒋灵洁达成了“附条件生效合同和”没有事实依据。本案标的房产中的“5万平方米集中式商场”不仅在工程竣工10年后方可转让，而且还不可分割转让，故中天恒基公司主张“附条件生效”的条件本身没有事实和法律依据。 中天恒基公司质证认为：两份《商铺订购协议书》有原件的情况下，真实性予以认可，关联性不予认可，两份证据无法证明被上诉人主张的事实，该合同是上诉人与案外人达成的协议，与本案无关，且该协议第一条1.2款约定“本协议书涉及的商铺在工程竣工10年后，方可转让，方可签订《商品房买卖合同》”；第五条第5.1款约定“甲乙双方同意，在签订《商品房买卖合同》的条件具备时，乙方应在接到甲方通知后7日内携带相关材料到甲方指定地点签订《商品房买卖合同》”该合同仅是商铺订购协议书，并非商品房买卖合同，商品房买卖合同也是满足一定条件才能成立并生效，而上诉人也是主张商品房买卖合同是附条件生效合同，现案涉大部分房产已经竣工验收，满足交易条件只是时间的问题，并非无法履行，故在商品房买卖合同生效条件未达成之前，被上诉人不得要求被上诉人返还购房款。 本院分析认为，对两份《商铺定购协议书》的真实性予以确认，但因购买对象为商铺，与本案讼争房产类型不同，与本案不具有关联性。 本院经审理查明，原审认定事实基本属实。 本院认为，关于蒋灵洁是否系本案合格诉讼主体的问题。本案中，蒋灵洁起诉要求中天恒基公司归还其支付的购房款并承担相应的缔约过失责任。经查，蒋灵洁向中天恒基公司支付的总计3600万元购房款是通过其个人银行账户并以其个人名义支付的，中天恒基公司收到上述款项后，开出的《收款收据》上载明的“交款单位或交款人”也是蒋灵洁，故本案应认定系蒋灵洁与中天恒基公司之间因购房所产生的争议，蒋灵洁与本案有直接利害关系，其作为原告提起本案诉讼，具备诉讼主体资格。至于蒋灵洁用以支付购房款的资金来源系案件争议的其他问题，并不影响其诉讼主体资格。 关于蒋灵洁与中天恒基公司之间是否就购买本案讼争房产形成附条件生效合同的问题。中天恒基公司上诉主张蒋灵洁购买涉案房产的资金来源于案外人蒋某、余某和蒋某1三人。三人均为蒋灵洁近亲属，且蒋某系中天恒基公司股东，而余某及蒋某1原系中天恒基公司财务主管及高管，三人是以蒋灵洁名义购买涉案房产，且同意预先支付购房款，等到符合转让条件时再签订正式购房合同。双方之间已经达成附条件生效的口头购买合同。经查，中天恒基公司在向蒋灵洁出具的收款收据上载明出售对象为“中天恒基广场1－3＃裙楼1－4层商业部分产权面积约5万平方米及地下室负一、负二层停车位800个中的部分”。涉案的《国有建设用地使用权出让合同》第四十八条约定，案涉集中式广场项目在工程竣工10年后方可转让，且不可分割转让。至本案诉讼发生时，案涉广场项目仍不具备转让条件。本院认为，由于案涉广场项目需在工程竣工10年后方可转让，且不可分割转让。因此，收款收据上所载明的“5万平方米及地下室800个车位的部分”所指向的对象并不明确，由于案涉不动产交易金额巨大，在双方未就交易对象予以明确，交易的单价、面积等主要条款达成一致的情况下，应认定双方仅就购买涉案广场项目部分产权通过磋商达成初步意向，并未形成正式合同。中天恒基公司主张双方之间形成的是附条件生效的口头合同缺乏事实和法律依据。中天恒基公司还主张涉案购买方式已经过公司股东会同意，但并没有提供股东会决议等相关证据证明。而且本案亦无证据证明蒋灵洁本人或者其授权的代理人同意以该种方式进行交易。 综上，由于本案讼争双方未能就案涉不动产交易订立合同，蒋灵洁诉请中天恒基公司返还3600万元购房款应矛支持。原审法院判决中天恒基公司返还相应款项并支付自起诉之日至实际偿还之日止的资金占用利息并无不当。 综上所述，福建省中天恒基置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费226059元，由福建省中天恒基置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  蔡 伟 代理审判员  马玉荣 代理审判员  张丹萍 二〇二〇年九月十一日 法官 助理  欧群山 书 记 员  江 菲 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。