太原市万柏林区人民法院民事判决书（2020）晋0109民初3478号原告：张晓勇，男，1973年12月26日出生，住太原市万柏林区。委托诉讼代理人：亢献东，山西明晟律师事务所律师。被告：张强，男，1987年6月29日出生，住太原市万柏林区。委托诉讼代理人：高志强，山西东奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐红，山西东奥律师事务所律师。原告张晓勇与被告张强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张晓勇之委托诉讼代理人亢献东、被告张强及委托诉讼代理人高志强、齐红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张晓勇向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告违约金15.8万元（79万元×20%）；2.被告支付原告租金31666元（19万元÷6）；3.被告支付供热费4022.72元（5028.72元÷5个月×4个月）；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年10月26日原、被告签订房屋租赁合同，合同约定：原告将位于太原市万柏林区xxx号商铺租赁给被告，租赁期限自2018年11月1日至2023年12月31日止，期限为5年（首年前两个月为装修期、免除租金）；商铺租金为第一年19万元、第二年19万元、第三年19万元、第四年20万元、第五年21万元，付款方式为一次性支付整年租金，先支付后使用，首期租金在合同签订后当日支付，每上一个年租期届满前两个月支付下一整年租金。合同还约定发生纠纷由房屋所在地人民法院管辖。原告及其配偶于2018年10月26日、27日共计收到第一年租金19万元，原告依约将商铺交给被告。根据合同约定，被告应不迟于2019年11月1日前将2020年度的租金19万元一次性支付给原告，但经原告多次催缴，被告一直未予支付，后被告于11月29日将商铺内物品强行搬离。2019年12月20日原告向被告手机发送催付通知短信，次日又通过EMS向被告邮寄催付通知，2020年1月2日原告向被告手机发送解除通知短信，并通过EMS向被告寄送解除通知。因被告毁约，导致原告错过最佳出租时机，该商铺仍处在待租状态，原告不但得不到应得租金，还需另行承担其他费用。被告张强辩称，原、被告于2018年10月26日签订的房屋租赁合同于2019年11月29日在双方协商一致的情况下予以解除，双方已就解除事宜结算完毕，原告违反诚实信用原则，在双方解除合同后又以被告违约起诉被告，明显缺乏事实及法律依据。2018年10月26日原、被告协商一致签订房屋租赁合同。2019年11月29日被告因涉案位于xxx号门面房难以继续经营，联系朋友梁伟、庞建帮忙与原告协商解除事宜，开始未商量通，因被告的货物已经装车，原告阻拦被告搬货并通知门卫不让车辆通行，无奈庞建拨打110报警，警察以经济纠纷让自行协商。原告提出要8000元违约金，经过协商原告降到5000元，最后双方协商一致2500元，当日被告钱不够，梁伟通过微信替被告垫付给原告2500元（500元水费及2000元违约金），此外经协商店铺剩余电费1500元顶店铺欠的暖气费，被告最终撤离店铺。第一年合同期限开始后被告共计投入151000元对商铺进行装修，这些投入都是被告的直接损失，被告并非恶意迟延，是因市场等相关原因经营出现困境难以继续经营不得已与原告协商解除事宜。商铺装饰装修的残值损失，依法应由双方按照公平原则分担，由原告对被告进行适当补偿。被告向原告及配偶交纳第一年租金19万元，因原告交付的商铺为毛墙毛地，被告对商铺进行了装修，包括铺地、刮家、吊顶、安灯及改电等，改电花费23000元，其他装修花费128000元。商铺残值损失，依法由双方分担，由原告对被告进行补偿。综上，原告诉请没有事实及法律依据，应驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：2018年10月26日原告（作为出租方甲方）与被告（作为承租方乙方）签订房屋租赁合同。合同主要约定：甲方将位于太原市万柏林区xxx号商铺租赁给乙方，租赁面积72.88平方米，租赁期限自2018年11月1日至2023年12月31日止，期限为5年（首年前两个月为装修期、免除租金），甲方于收到乙方全部租金之当日将商铺交予乙方；该商铺租金为第一年19万元、第二年19万元、第三年19万元、第四年20万元、第五年21万元，物业费、水电费、采暖费、空调费、卫生费及装修保证金等由乙方承担，甲方协助乙方与物业公司签订物业服务合同，乙方按照物业服务合同约定直接向物业公司支付有关费用，乙方每次一次性支付整年租金，租金采取先支付后使用，首期租金在合同签订后当日支付，每上一个年租期届满前两个月支付下一整年租金；该商铺为商业用房，用于乙方合法商业经营使用，若乙方经营不善，在不影响甲方经济损失的情况下，乙方可以转租商铺；乙方的装修须按照甲方装修施工要求进行，装修方案报甲方书面同意；如乙方未按期缴付租金、物业费及其他费用的，每迟延一天按照迟延支付金额的20%向甲方支付违约金，迟延超过10日，甲方有权单方终止合同，乙方还需支付甲方已免收的租金，并按剩余租期租金的20%支付甲方违约金；租赁期限届满双方未续约或乙方违反合同经甲方同意终止时，乙方应于合同终止当日向甲方返还租赁商铺，逾期不能返还的，每逾期一日，乙方应按届时租金日标准的二倍向甲方支付占用费，按本合同约定终止返还时，乙方所有经营的商品、可移动的设施设备、物品归乙方所有，已形成附和的装修、装饰、设施设备无偿归甲方所有，甲方有权随意处置，甲方无需就乙方对租赁房屋的装修、改建、增建、增设对乙方作出任何补偿或赔偿，租期届满或本合同解除、终止时，乙方在承租房屋内归属乙方的所有物品应在24小时内搬走，逾期视为乙方放弃所有权，甲方为清理该物品产生的清理费用由乙方承担。2018年10月26日、10月27日被告向原告及原告爱人共计支付19万元（第一年租金）。2018年10月30日被告朋友梁伟与山西苏宁便利店有限公司签订租赁合同，将涉案商铺租赁给山西苏宁便利店有限公司。被告对涉案商铺进行了装修，山西苏宁便利店有限公司实际使用涉案商铺经营苏宁小店。2019年11月29日苏宁小店撤店搬离物品时，原告予以阻拦，被告朋友庞建拨打报警电话，因属经济纠纷警察未到现场，后经协商苏宁小店工作人员搬走大部分物品。因商铺内仍留有几箱货品，2019年12月7日苏宁小店工作人员搬走剩余货品。2020年7月中旬原告将涉案商铺出租给他人使用。原告提供的原使用商铺的苏宁小店负责人秦杰书写的清单载明：水费1983.6元、暖气费（一个月）1006元2019.11.1-11.30已结清货物已交接给苏宁11.29梁伟付2500元（微信）12.6秦杰付485（微信）秦杰。原告认可收到梁伟给付的2500元（2019年11月29日通过微信支付）及秦杰支付的485元（2019年12月7日通过微信支付）。2019年12月20日原告向被告发送短信，要求被告于2020年1月1日前支付2020年度租金。被告回复钱早就给你了。2020年1月2日原告向被告发送短信，称即日起解除你我签订的合同，并依法追究违约责任。梁伟在庭审中陈述：我跟被告口头约定一起租商铺，但租赁合同是被告签的，钱是被告付的，便利店合同是我签的，合同应该是5年，租金一年23万元，我和被告按照苏宁的要求进行装修，花费15万元左右，苏宁交了一年的租金，2019年11月苏宁开始使用商铺，水电暖相关费用都是苏宁承担；秦杰是苏宁使用店铺的负责人，苏宁用到2019年11月29日，水电暖费用是苏宁公司把钱给我，我把钱给了店员，店员再把钱交给物业，租赁费和水电暖费用我都要给苏宁开发票。另查明，2016年4月22日原告、原告爱人马某、原告之子张某（作为买受人）与山西南丰房地产开发有限公司（作为出卖人）签订商品房买卖合同，山西南丰房地产开发有限公司将涉案商铺出卖给原告、马建聊、张耀龙。本院认为，原、被告签订的涉案房屋租赁合同系合同双方真实意思表示，不违反法律行政法制的强制性规定，合法有效。原、被告应按合同约定履行各自的合同义务。被告租赁原告商铺后，同意朋友将商铺转租给山西苏宁便利店有限公司，对商铺进行装修后由山西苏宁便利店有限公司实际使用商铺经营苏宁小店。结合原、被告签订合同的时间、梁伟与山西苏宁便利店有限公司签订合同的时间及梁伟的陈述，应认定被告与原告签订租赁合同的目的并非自己使用商铺，而是将租赁的商铺转租挣取差价。因原、被告签订的租赁合同约定被告可以转租，被告前述行为未违反合同约定。结合涉案房屋租赁合同约定的租赁期限，第一年租赁期间应为2019年1月1日至2019年12月31日，2018年11月1日至2018年12月31日为装修期免租金。结合梁伟的陈述、原告提供的秦伟出具的清单，应认定苏宁小店实际负担其使用期间的水费、电费、物业费及供暖费用。2019年11月29日苏宁小店欲撤店，在搬离过程中原告予以阻拦，应认定原告知晓苏宁小店实际使用商铺、且苏宁小店撤店后被告不再租赁商铺。2019年12月7日秦杰支付原告485元结清水费、供暖费用后搬走剩余几箱货品，苏宁小店彻底搬离商铺。对于欠付的水费及供暖费用苏宁小店工作人员不是将费用交给物业公司，而是直接交给原告、在结清费用的情况下原告允许工作人员搬走剩余货品，应视为原告同意被告提前解除合同的行为，即原、被告签订的涉案房屋租赁合同于2019年12月7日解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告提前解除合同的行为，对原告权益造成一定的损害，被告应给予赔偿。2019年12月8日至2019年12月31日被告未使用商铺的租金及原告主张的被告支付原告原免收的租金，应为被告对原告损失的赔偿较为合理。即原告无需向被告返还租金，被告还需向原告支付31666.66元（19万元÷12个月×2个月）。因原告主张的数额为31666元，故以原告主张的数额为限。原告关于被告应向原告支付剩余四年租金之和20%的违约金的诉请，不符合合同约定，本院不予支持。因涉案租赁合同于2019年12月7日已经解除，当日就供暖费用已经结清，故原告要求被告支付供暖费用的诉请，本院不予支持。综上所述，原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。原告要求被告支付租金的诉请，本院予以支持。原告要求被告支付供暖费用的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下：一、被告张强于本判决生效之日起十日内支付原告张晓勇31666元。二、驳回原告张晓勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2097元（已减半），由原告张晓勇负担1801元，由被告张强负担296元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 王彩君 二〇二〇年九月七日书记员 崔 渊