广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0403民初696号 原告：梧州市万秀区谭谭招牌水煮鱼饮食店太阳广场店，经营场所梧州市万秀区新兴一路**工人体育馆负**288.289.290铺。统一社会信用代码：92450403MA5NLT799E。 经营者：谭勇明，男，1975年6月6日出生，汉族，住广西梧州市。 被告：南宁市好士成商贸有限公司，住所地南宁市青秀区七星一巷**锦绣花园**号楼****商铺。统一社会信用代码：91450103677701319Q。 法定代表人：谭佑，执行董事。 被告：梧州市悠悠美食城餐饮管理有限公司，住所，住所地梧州市新兴一路**社会信用代码：91450400MA5N8UUQ68。 法定代表人：谭佑，执行董事。 被告:广西华丘宏石机械设备制造股份有限公司，住所地，住所地南宁市西乡塘区安吉大道**综合楼****房会信用代码：91450100MA5L8WKX39。 法定代表人：谭佑，执行董事。 上述三被告委托诉讼代理人：覃如军，广西桂吉律师事务所律师。 被告：梧州市日月明投资有限公司，住所地梧州市新兴一，住所地梧州市新兴一路**（原工人体育馆）**91450403685187452U。 法定代表人：李志明。 第三人：谭勇明，男，1975年6月6日出生，汉族，住广西梧州市。 原告梧州市万秀区谭谭招牌水煮鱼饮食店太阳广场店诉被告南宁市好士成商贸有限公司（以下简称“好士成公司”）、梧州市悠悠美食城餐饮管理有限公司（以下简称“悠悠美食城公司”）、广西华丘宏石机械设备制造股份有限公司(以下简称“华丘公司”)、梧州市日月明投资有限公司（以下简称“日月明公司”）与第三人谭勇明合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案受理后，依法适用简易程序分别于2020年5月22日、2020年8月27日公开开庭进行了审理。原告梧州市万秀区谭谭招牌水煮鱼饮食店太阳广场店经营者谭勇明到庭参加诉讼，被告好士成公司、被告悠悠美食城公司及被告华丘公司的共同委托诉讼代理人覃如军到庭参加第一次庭审，被告日月明公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加本案诉讼。本案现已审理终结。 原告梧州市万秀区谭谭招牌水煮鱼饮食店太阳广场店向本院提出诉讼请求：一、判令四被告赔偿原告损失345575.57元;二、判令四被告承担本案诉讼费、鉴定费。事实和理由：2019年1月5日，原告的法定代表人谭勇明与被告悠悠美食城公司签订《物业投资合同》，约定被告必须在2019年2月1日前把位于梧州市新兴一路68号工人体育馆悠悠美食城288、289、290号物业以10年为期租给原告经营。原告分两次把总额为182550元的租金以现金转账形式交付被告，并带着全国连锁加盟品牌“冯记招牌水煮鱼”进场经营。在此之前，被告承诺会在5月1日前有盛大的开业典礼，保证美食城能正常营运，并签订了以华丘公司为担保的补充协议。但由于被告与不动产权属方日月明公司的合同纠纷一直不能解决，2019年3月，日月明公司派人在美食城门口闹事，令经营困难。5月11日，被告日月明公司把美食城的门口锁住，原告被迫停业2天，造成人力、物料等大量损失。为了维持生计，原告与一些商家破门而入后苦苦自主经营。2019年9月3日，在没有任何通知的前提下，日月明公司用沙堆和建筑垃圾堵门，次日更以水泥砌砖墙封门，把原告经营的“冯记招牌水煮鱼”全部物品封锁在内至今。原告认为，悠悠美食城公司没能履行合同约定，在2019年5月1日前开业，并保证原告的店铺正常经营，致使其被两次锁门，造成原告严重损失，被告日月明公司也有不可推卸的责任。为维护合法权益，特依据《中华人民共和国侵权责任法》等相关法律规定，诉至法院，望判如所请。 被告好士成公司、被告悠悠美食城公司、被告华丘公司共同辩称，由投资户委托悠悠美食城公司与经营户签订商铺的租赁合同，根据合同相对性，经营户应当直接向投资户来主张损失的权利。悠悠美食城公司是代理投资户与经营户签订合同的，这个代理行为的法律后果应该由投资户承担。 被告日月明公司庭前提交的书面答辩称，答辩人与被告好士成公司签订《房屋租赁合同》将房屋租给被告好士成公司使用，与被告悠悠美食城公司及原告没有签订任何合同，根据合同相对性原则，原告主张答辩人返还或赔偿各种款项，均无法律依据，故此，请求驳回原告对答辩人的诉讼请求。 经审理查明，被告好士成公司成立于2008年6月26日，为一人独资企业,股东为谭佑,法定代表人亦是谭佑。被告悠悠美食城公司成立于2018年6月22日，股东为被告好士成公司、谭佑及张华生，法定代表人是谭佑。被告华丘公司成立于2017年7月7日，为股份有限公司（非上市、自然人投资或控股），法定代表人为谭佑。被告好士成公司从被告日月明公司处整体承租位于梧州市新兴一路68号梧州市原工人体育馆整栋物业（场地）。2018年12月28日，被告日月明公司（甲方）与被告好士成公司（乙方）、被告华丘公司签订《房屋租赁合同》，约定：乙方租赁被告日月明公司所有的坐落于梧州市原工人体育馆负一层房屋（梧房权证蝶山区字第××号），租赁期限18年，从2019年1月1日起至2037年12月31日止。 2019年1月5日，被告好士成公司作为甲方与谭勇明（乙方）签订《物业投资合同》（合同编号：F288.289.290-051），约定原告支付182550元投资金额后取得梧州市新兴一路68号梧州市原工人体育馆负一层F288、289、290号物业(以下简称涉案商铺)的经营权（经营期限至2029年4月30日）。第三人谭勇明2019年2月起至2019年9月3日在涉案商铺内经营梧州市万秀区谭谭招牌水煮鱼饮食店太阳广场店，该店于2019年2月1日注册登记，登记类型为个体工商户。第三人谭勇明主张因被告好士成公司与被告日月明公司之间的纠纷导致上述《物业投资合同》无法履行四被告应共同返还投资款项并赔偿违约金损失以及梧州市万秀区谭谭招牌水煮鱼饮食店太阳广场店装修及宣传费、设备及用品物料费以及水电费损失。 庭审中，原告提出解除涉案的《物业投资合同》的主张，被告好士成公司、被告悠悠美食城公司、被告华丘公司对原告该主张无异议，同意解除上述合同。 另查明，被告日月明公司于2019年5月8日向梧州市新兴一路68号梧州市原工人体育馆商铺经营者发出撤场通知，该通知载明其公司与被告好士成公司所签订的《房屋租赁合同》，因其故意拖欠租金已于2019年5月1日起正式被解除合同，其公司将于2019年5月11日起依法收回场地，各位商铺经营者于2019年5月10日前自行撤离。2019年9月，被告日月明公司以被告好士成公司没有按期交纳租金为由对梧州市新兴一路68号原工人体育馆负一层房屋进行封门，涉案商铺未能继续经营。 本案审理过程中，原告梧州市万秀区谭谭招牌水煮鱼饮食店太阳广场店向本院撤回加盟费、人工费、食材费以及品牌形象损失费等损失的主张，明确要求四被告赔偿损失110114.37元。另，原告在审理过程中向本院提出涉案商铺装修宣传残值损失以及设备折旧及用品物料的价值评估申请。本院依法委托国宏信价格评估集团有限公司广西梧州分公司对原告的申请事项进行评估。该公司于2020年8月5日作出国宏信（桂·梧州）（价）字【2020】第083号《价格评估报告书》。价格评估结论：价格评估标的在价格评估基准日（2020年7月23日）的市场价格为：F288-290号商铺设备及物料价值评估值14277元，商铺装修残值评估值53059元，两项合并总计67336元。其中，商铺设备及物料部分原账面值为19149.54元，评估总值为14277元。 上述事实有企业信用信息复印件、《物业投资合同》原件、《价格评估报告书》原件、(2019)桂0403民初1589号民事判决书，(2020)桂04民终297号民事判决书，(2020)桂0403民初697号案庭审笔录，本案庭审笔录等证据在案佐证。 一、关于权利主张及责任赔偿的主体认定问题。 本院认为，第三人谭勇明通过《物业投资合同》获得涉案商铺经营权后在该商铺经营梧州市万秀区谭谭招牌水煮鱼饮食店太阳广场店。原告梧州市万秀区谭谭招牌水煮鱼饮食店太阳广场店系个体工商户，第三人谭勇明作为经营者明确该店系其个人所经营，原告所有经营收益和负债归经营者其所有和负担，因此，第三人谭勇明可将《物业投资合同》无法履行对其所造成的损失以原告梧州市万秀区谭谭招牌水煮鱼饮食店太阳广场店名义主张，故原告梧州市万秀区谭谭招牌水煮鱼饮食店太阳广场店系本案的适格主体。因被告好士成公司未能处理好与被告日月明公司之间的租赁关系，现被告日月明公司已收回包括涉案商铺在内的租赁物，系导致涉案《物业投资合同》无法继续履行以及原告在涉案商铺无法经营的主要原因，第三人谭勇明于本院受理的（2020）桂0403民初697号案中请求解除该《物业投资合同》，理据充分，本院依法予以支持。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。关于《物业投资合同》无法履行投资款的返还以及赔偿损失的责任主体问题，本院在（2020）桂0403民初697号案已作论述，本案不再赘述。 二、关于各项损失的认定问题。 1.违约金问题。本院认为，谭勇明以《物业投资合同》无法履行主张违约金过高，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，本院将违约金损失调整为按被告好士成公司、被告悠悠美食城公司应返还的金额即172244.76元，按照年利率6%从2019年9月4日起计付至债务清偿之日止。 2.装修及宣传费损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；”的规定，涉案商铺剩余租赁期内装饰装修残值经评估为53059元，且原、被告对该评估结论在本院指定期间内未提出异议，对该评估值本院予以确认。因原告经营期间实际享用其所投入装饰装修物的部分价值，故对原告主张的装修费损失超出评估值53059元部分不予支持。 3.设备及用品物料损失。涉案商铺内原告所投入使用的设备及用品物料仍属其所有，能够独立分开使用，不属于添附情形，故对原告主张的设备及用品物料损失中因使用及存续年限等的影响导致实际价值减少的差额部分，本院予以确认。价格评估报告所示在价格评估基准日的市场价格原账面值19149.54元，评估总值14277元。故涉案设备及用品物料实际价值减少部分为4872.54元（19149.54-14277=4872.54），原告主张超过4872.54元部分的损失缺乏依据，本院不予认定。 4.水电费损失。原告明确至被告日月明公司2019年9月封门前其仍有经营行为，但因被告日月明公司滋扰导致顾客无法进入店铺消费，故主张2019年2、3、6、7月份的水电费应由四被告承担。本院认为，因在正常经营过程中消费者是否到原告处进行消费本身具有不确定性，但水电费支出系其经营过程必然会产生的经营成本，现原告未能够提供有效证据证实其主张的合理性，故对原告提出的水电费损失本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 被告南宁市好士成商贸有限公司、梧州市悠悠美食城餐饮管理有限公司应向原告梧州市万秀区谭谭招牌水煮鱼饮食店太阳广场店赔偿装修及宣传费53059元、设备及用品物料费4872.54元，合计57931.54元； 被告南宁市好士成商贸有限公司、梧州市悠悠美食城餐饮管理有限公司应向原告梧州市万秀区谭谭招牌水煮鱼饮食店太阳广场店支付违约金（违约金以172244.76元为基数，按年利率6%，从2019年9月4日起至债务清偿之日止）； 被告广西华丘宏石机械设备制造股份有限公司应对上述第一、第二项被告梧州市悠悠美食城餐饮管理有限公司应履行的给付义务承担连带清偿责任； 驳回原告梧州市万秀区谭谭招牌水煮鱼饮食店太阳广场店的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费5827元，减半收取为2914元，鉴定费3500元，合计6414元（原告已预交），由原告梧州市万秀区谭谭招牌水煮鱼饮食店太阳广场店负担4963元，由被告南宁市好士成商贸有限公司、被告梧州市悠悠美食城餐饮管理有限公司、被告广西华丘宏石机械设备制造股份有限公司共同负担1451元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审判员  李燕君 二〇二〇年九月四日 书记员  黄佳仪 附案件适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国担保法》 第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。