北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初25791号原告（反诉被告）:北京康洪进玻璃有限公司，住所地北京市大兴区北臧村镇新立村村委会东北1000米。法定代表人：姚建桥，总经理。委托诉讼代理人：韩军祥，北京京津润商（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈杰，女，1983年10月3日出生，汉族，北京康洪进玻璃有限公司财务经理，住北京市大兴区。被告（反诉原告）：吴振霞，男，1964年2月28日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告（反诉原告）：吴洋，男，1989年6月30日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：朱颖，北京市京广律师事务所律师。原告北京康洪进玻璃有限公司（以下简称康洪进公司）与被告吴振霞、吴洋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。康洪进公司委托诉讼代理人韩军祥、陈杰与吴振霞及二被告共同委托诉讼代理人朱颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康洪进公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认位于大兴区魏善庄镇北研垡村村委会南50米未拆迁办公楼原告拥有的160万的拆迁份额；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：吴振霞与吴洋为父子关系，康洪进公司与吴振霞、吴洋协商，租赁其位于大兴区魏善庄镇北研垡村村委会南50米的土地用于生产和办公。2018年康洪进公司所租房屋进行拆除腾退，对生产区的拆迁补偿原、被告双方已经达成协议，并且被告已经支付一半，剩余47.5万尚未支付。对于所租赁的办公区由于原、被告双方对添附物的争议较大，因此未能达成协议。所租赁办公区的拆迁补偿共计400万元，原告对租赁的办公区进行了装修和其他物件的添附，金额高达160万元。拆迁时拆迁补偿中包括了办公区添附物的价值赔偿。经原、被告多次协商无果，原告为维护自己的合法权益诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。吴振霞、吴洋辩称：不同意原告的全部诉讼请求，康洪进公司对于涉案未拆迁办公楼不存在任何拆迁份额，原、被告对于租赁办公楼未签订任何书面协议，只是口头约定，2015年年初租金为每年25万元。根据合同法第232条规定，该口头约定为不定期租赁合同，可随时解除合同。原告在租赁办公楼后只在2017年交纳了一年租金，在此之后再未向被告交纳租金。被告认为该不定期租赁关系已解除。在上述不定期租赁关系存续期间对于办公楼拆迁补偿并未书面约定。自2014年年底，被告对办公楼开始装修添附，办公楼的隔断、楼体、地面以及墙体刮泥、基础设施都是由被告出资完成的，原告只是在租赁期内对大厅及一间办公室进行了装修，该装修款项被告也进行了租金冲抵，免除了原告2015年、2016年两个年度的租金。吴振霞、吴洋向本院提出反诉请求：1、判令康洪进公司支付2018年至2019年占用涉案办公楼的占用使用费50万元；2、判令康洪进公司返还吴振霞、吴洋垫付变压器款项38万元；3、判令康洪进公司腾退上述房屋；4、本案诉讼费由康洪进公司承担。事实和理由：吴振霞、吴洋将涉案办公楼交由康洪进公司使用，自2015年起，康洪进公司口头承诺向吴振霞、吴洋交纳占有使用费每年25万元，现康洪进公司已逾期两年未交纳该笔费用，故吴振霞、吴洋向贵院提起反诉，望贵院支持。康洪进公司针对吴振霞、吴洋提出的反诉辩称，不同意吴振霞、吴洋的反诉请求，反诉人在2017年12月20日已经将房屋交付北京兴洧拆迁有限公司、北京博路通房屋拆除有限公司，并且吴洋在2017年12月31日与北京银之源科贸有限责任公司签订了终止协议，本案涉案土地租赁已经终止，因此反诉人在2018年对该办公楼已经没有权利了，其要求支付2018年至2019年占用使用费的诉讼请求为无权诉讼请求。对于第二项反诉请求反诉人要求康洪进公司支付变压器款项38万元不予认可，吴振霞、吴洋二人没有提供证据证明该款项的发生，其提交的北京华宇天堡电力安装有限公司的证明，属于为第三方设定的权利义务，应得到第三方的认可才生效，康洪进公司也不知道这个事情，所以没有任何事实和法律依据。对于要求康洪进公司腾退的诉求，涉案的办公楼已经交付给拆迁公司，如提起腾退也应该是拆迁公司提起，而不是被告，综上请求驳回反诉人的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。康洪进公司提交证据一、补充协议及转账凭证，证明原告与被告双方就租赁的5800平方米生产区的拆迁补偿达成一致，被告尚未支付其应当支付给原告的47.5万元，案外人卓某已经将其它补偿款履行完毕；证据二、房租交付明细，证明原告已经交了2016年、2017年的房租租金，原告不欠被告的任何租金；证据三、涉及租赁办公楼拆迁的终审表、补偿价格评估报告、估价结果通知单、评估复核单、测绘报告、补偿协议及补充协议、合同终止协议、交房条等拆迁档案材料，证明拆迁腾退补偿范围、补偿标准、补偿明细，且能够证明被告已将房屋交回，不具备出租条件；证据四、办公楼的装修合同、施工合同以及订货合同、支出凭证，证明原告在所租赁办公楼的添附物及费用支出，且添附物的范围和补偿的范围是相呼应的，补偿的依据是来源于原告的添附物；证据五、集体土地使用证、土地租赁合同、营业执照等证明诉争土地权属情况。吴振霞、吴洋质证意见，对于证据一真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可，该份协议中承租方没有该公司的章，只有法定代表人姚建桥的签字，无法证明该协议的效力，被告方认为协议中写的补偿包括了原告所租赁的生产区和办公楼拆迁中对原告的所有补偿；并且补充协议中对于搬家费和资产评估费约定的数额超过了原告实际发生的搬家费和资产评估的费用，请求法院核实；对于证据二真实性、合法性、关联性和证明目的均认可，被告方只认可生产区的租金已经交清，办公楼2016年的租金没有交，办公楼2017年的租金交清了；对于证据三真实性、合法性、关联性认可，对于证明目的中拆迁补偿范围、补偿明细、补偿标准认可，签订的拆迁协议只是被告方办理的一个交房手续，但是该办公楼仍在原告的占有使用中，房屋并未实际交回，对于银之源公司与吴洋签订的合同终止协议，证明被告方与银之源公司的租赁关系终止，同时也证明被告方和原告方的租赁关系也终止了；对于证据四因为没有证据原件，真实性不认可，证明目的不认可，支出凭单只是公司财务凭证，没有发票、银行流水相佐证，对于承包合同中出现的承包方王涛实际与原告有多次业务往来，对该证据的合法性和证明目的均不认可；对于证据五真实性、合法性、证明目的均认可。被告提交证据一、房屋土地租凭合同，证明原告和被告双方签订了房屋租赁合同，双方存在租赁关系，合同第五条第三项、第四项以及第六条第三项约定了租赁房屋拆迁时拆迁利益归吴振霞所有，与康洪进公司没有关系，康洪进公司只享有企业搬家费；证据二、李某、王世华、卓某三人的证人证言，证明补充协议签订的过程，被告是在受原告胁迫，形势紧迫的情况下签订的补充协议，李某、王世华二人是证明办公楼装修期间及金额都是由被告支付的；证据三、报警记录，证明原、被告双方在签订补充协议时，被告是在原告的胁迫下签订的；证据四、北京华宇天堡电力安装有限公司出具的证明，证明吴振霞垫付了变压器款项38万元；证据五、建设银行交易明细，证明涉案办公楼变压器是被告方出资垫付38万元。原告质证意见，对于证据一真实性认可，证明目的不认可，原告提交的补充协议达成的补偿就是基于该房屋土地租凭合同，补充协议中约定的“如此协议与原合同内容相抵触，以本协议为准”，其中的原合同即房屋土地租凭合同，该合同和补充协议约定的是5800平米的房屋的拆迁补偿问题，此外还有租赁办公楼是康洪进公司与吴振霞口头约定的；对证据二的真实性、合法性、关联性均不认可，证人李某与被告是近亲属关系，证人卓某与被告存在利害关系，其公平和客观性难以保证，对王世华证人证言中完成办公楼主体粗装以及工期表述认可；对证据三真实性认可，关联性不认可，证明目的不认可，原告与被告之间的补充协议是2018年5月6日签订的，报警时间显示的是2018年6月12日上午11点47分，摘要是多人闹事，反馈的情况并没有体现胁迫签订合同的行为；对于证据四真实性、关联性、证明目的均不认可，被告当庭给原告的证明复印件上面落款写有日期为2019年10月，被告向法庭提交的原件上面未写有日期，此外该份证据向第三方设定权利义务，应征得第三方同意；证据五真实性不认可，证明目的不认可，银行明细中的李凯与吴振霞之间的账户往来与本案没有关联性。本院经审理认定事实如下：2015年康洪进公司与吴振霞口头约定由康洪进公司租赁位于北京市大兴区魏善庄镇北研垡村建筑面积为1873.5平方米的办公楼，双方口头约定租金为每年25万元。庭审中吴振霞述称面积为1873.5平方米的办公楼是吴洋出资建造，该口头租赁系其代表吴洋与康洪进公司进行的。2017年12月19日被腾退人（乙方）吴洋与腾退人（甲方）北京兴瑞临福置业有限公司签订魏善庄镇农村集体经营性建设用地入市试点项目拆除腾退补偿协议，被腾退房屋乙方在腾退范围内有建筑面积1873.5平方米房屋，被腾退房屋位于大兴区魏善庄镇北研垡村。吴洋在该协议上签字捺印。后吴洋在交房条上签字捺印，交房条内容为被拆除腾退人吴洋，房屋地址为大兴区魏善庄镇北研垡村，总建筑面积为1873.5平方米，交房时间为2017年12月20日，被拆除腾退人保证已将房屋完全腾空，若有遗留物品视为自动放弃，交由拆除公司处理。庭审中被告述称，涉案办公楼建造未经过建设工程规划许可，没有相关建设规划审批手续。另查，涉案土地位于北京市大兴区魏善庄镇北研垡村，系集体土地。涉案土地上办公楼至今未被拆除。案件审理过程中，本院前往北京兴瑞临福置业有限公司，负责拆除腾退补偿数额报审的工作人员答复称涉案拆除腾退补偿协议未过终审，也未发放补偿款。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。涉案房屋未取得建设工程规划许可证，亦未经有关主管部门批准建设，故本案双方当事人口头约定的房屋租赁合同应属无效。本案中康洪进公司起诉要求确认涉案未拆迁办公楼原告拥有160万元的拆迁份额，经查涉案办公楼所涉及的拆除腾退补偿协议及数额尚未通过终审程序予以确认，最终能够获得的补偿利益尚未最终确定。故康洪进公司主张拆除腾退补偿利益的条件尚不具备。康洪进公司可在具备条件后，再行主张权利。被告吴洋在签订的交房条已显示被拆除腾退人吴洋交房时间为2017年12月20日，被告要求康洪进公司支付2018年至2019年占用的涉案办公楼的占用使用费50万元及要求康洪进公司腾退上述房屋，没有事实和法律依据，本院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告要求康洪进公司返还垫付变压器款38万元证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、驳回北京康洪进玻璃有限公司的全部诉讼请求；二、驳回吴振霞、吴洋的全部反诉请求。本诉案件受理费21300元，由北京康洪进玻璃有限公司（已交纳）；反诉案件受理费12600元，由吴振霞、吴洋负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 王国生二〇二〇年九月二十八日法官助理 张东莹书 记 员 孙承铭书 记 员 赵家璐