江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0103民初6045号原告：熊莉华，女，汉族，1984年2月13日生，住江西省南昌市东湖区。委托诉讼代理人：曹晓芬，江西郎秋律师事务所律师，执业证号：13601201911086361。被告：南昌百力佳实业有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区二七南路地矿科研大楼第**。统一社会信用代码：91360100698488684N。法定代表人：郭光辉。系该公司董事长。委托诉讼代理人：葛文青，江西求正沃德律师事务所律师，执业证号：13601201611920122。委托诉讼代理人：吴子瑶，江西求正沃德律师事务所实习律师，实习证号：36001907110099。原告熊莉华与被告南昌百力佳实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告熊莉华及其委托诉讼代理人曹晓芬、被告南昌百力佳实业有限公司的委托诉讼代理人葛文青、吴子瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊莉华向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告南昌百力佳实业有限公司向原告返还租金13831元及履约保证金22903元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告熊莉华与被告南昌百力佳实业有限公司于2019年6月28日签订了《租赁合同》，约定被告南昌百力佳实业有限公司将位于南昌市南昌国际商贸博览中心一期场馆二楼8037Ｂ号商城内场地（建筑面积为169.65㎡）租赁给原告经营使用，租期为2019年9月1日至2019年12月31日。原告在签订租赁合同时一次性向被告南昌百力佳实业有限公司交纳22903元履约保证金。合同同时还就不可抗力进行了约定。原告随后依约在签订租赁合同时一次性向被告南昌百力佳实业有限公司交纳了22903元履约保证金及支付首期租金13831元（原告应被告南昌百力佳实业有限公司要求为其2020年会提供服务，双方约定服务费5000元，直接在首期租金中抵扣）。然而，2020年1月份全国爆发严重的新型冠状病毒××疫情。为防控疫情，江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，南昌市教育局发文要求全市校外培训机构务必全面停止线下培训活动，具体恢复时间另行通知。受此不可抗力影响，原告自2020年1月开始停止经营至今，因主管部门尚未发文恢复教育配需及批准复工，原告至今停止经营无法复工，损失惨重，根本无力维持经营和支付租金、管理费、物业费。根据租赁合同，2020年3月28日支付第二季度租金及物业费共计22903元，因原告经济困难，经被告南昌百力佳实业有限公司同意延期至2020年4月30日。但原告因疫情已举步维艰，经营的教育辅导机构也无法复工，根本无力支付租金。原告租赁的场地系国有资产类经营用房，根据国务院及各级政府关于承租国有房屋的服务业小微企业和个体商户免除上半年3个月租金的政策，被告南昌百力佳实业有限公司应免除三个月租金。但原告就减免租金多次与被告南昌百力佳实业有限公司沟通无果，被告南昌百力佳实业有限公司反而于2020年5月4日向原告发出《解除合同通知书》，通知原告其于2020年5月4日解除双方签订的《租赁合同》并没收原告交纳的履约保证金。原告认为，新冠疫情爆发属于不可抗力，因该不可抗力导致原告停止经营至今，无力支付租金不构成违约，被告南昌百力佳实业有限公司应当减免三个月租金，现原告也无力继续经营，被告南昌百力佳实业有限公司应当返还多收的租金及履约保证金。为维护原告的合法权益，特依据相关法律法规诉至贵院，请求依法判决支持原告的全部诉讼请求。原告熊莉华提交了如下证据：证据一、原、被告于2019年6月28日签订的租赁合同一份、被告南昌百力佳实业有限公司收据三张，证明1、原告与被告于2019年6月28日签订租赁合同，合同约定原告承租位于南昌市南昌国际商贸博览中心1期场馆2楼8073号店铺，合同约定租金一季度为18831元，房屋履约保证金22903元；2、合同签订当日，原告向被告支付履约保证金17903元，2019年7月1日支付剩余履约保证金5000元，共22903元。2019年11月19日原告支付第一季度租金13831元（剩余5000元租金原告已向被告提供年会舞蹈排练服务费折抵）原告按合同约定履行了相关义务；证据二、被告出具的解除合同通知书一份，证明被告在未通知原告的情况下，以原告逾期付租金为由，单方面解除租赁合同的事实；证据三、西湖区爱蒽舞蹈工作室营业执照一份、原告与孙超的个人合作书一份，证明原告与孙超在洛阳路南昌国际商贸博览中心一期场馆二楼8073号店铺合作经营舞蹈培训业务；证据四、南昌市教育局出具的关于停止中小学生线下培训活动的公告一份，证明南昌市教育局于2020年1月26日发布公告，要求全市校外培训机构必须停止线下培训活动；证据五、江西省南昌商业储运总公司出具的证明一份、南昌市（1-5层）房权证一份、江西省南昌商业储运总公司企业公司信息一份，证明1、原告从被告承租的位于南昌市南昌商业储运总公司房产；2、江西省南昌商业储运总公司系国有企业；证据六、原告与其培训学生家属聊天记录三张，证明被告单方面解除合同后，原告处产生多名学生退费的情况。被告南昌百力佳实业有限公司辩称：1、新冠疫情的发生未导致原告不能履行合同，原告所称其系受新冠疫情影响自2020年1月至今无法复工与事实不符。被告与原告2019年6月28日签订租赁合同，约定原告承租南昌国际商贸博览中心一期场馆二楼8037B号场地（以下简称“案涉场地”）用于教育培训，场地建筑面积169.65平方米，租金单价45元/平方米/月，履约保证金22903元。租赁期限自2019年9月1日至2024年8月31日，其中2019年9月1日至2019年12月31日为装修免租期，2020年1月1日起计付租金，租金支付方式为按季度支付，首期租金于2019年12月21日前支付，第二期及之后的租金于上期结束10天前付清。合同签订后，原告于2019年6月28日向被告交齐了履约保证金22903元，被告于2019年8月5日向原告交付了案涉场地。2019年11月19日，原告向被告支付了2020年1月1日至2020年3月31日部分租金13831元。2020年1月24日，因新冠疫情的发生，江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应机制。2020年1月28日，也就是农历大年三十之日，南昌市教育局确实发布了《关于全面停止中小学生线下培训活动的公告》，但该公告并未限制原告开展线上培训活动。2020年2月1日，南昌市教育局发布《关于印发的通知》，通知全市中小学生春季学期延期开学期间开展线上教育教学。2020年2月10日，也就是2020年元宵节后的第一天，南昌市教育局再次发布《南昌市教育局关于做好近期校外培训机构监督管理工作的通知》，明确“在正式开学日之前不提前开始新学期课程网上教学的前提下，鼓励各类校外培训机构拓展线上教育课程。”因此，新冠疫情的发生并未导致原告无法经营，不构成导致原告无法履行合同的不可抗力因素，原告所称新冠疫情导致其自2020年1月至今停止经营与事实不符。2、被告与原告已经就第二季度租金及物业费的延期支付达成一致，但原告仍未在约定期限内支付第二季度租金及物业费，直接造成被告对案涉场地2020年4月至6月期间的租金损失，被告保留向原告追究赔偿责任的权利，但原告的行为已构成违约，依照合同约定，被告有权解除租赁合同及没收原告履约保证金。根据被告与原告签订的租赁合同第六条第2款第（2）项约定，合同期内，如乙方（原告）逾期缴纳租金超过10日的，甲方（被告）有权解除本合同，没收乙方（原告）履约保证金，并将该场地另行出租。原告本应于2020年3月21日前支付第二期（2020年4月1日至2020年6月30日）租金，因原告申请延期，被告已经同意原告于2020年4月30日前付清第二期租金。但原告并未按约支付，且一直占有案涉场地直至被告依照合同约定解除租赁合同。原告的违约行为直接造成被告对案涉场地2020年4月至6月期间的租金损失，被告保留向原告追究赔偿责任的权利，同时有权依照合同约定解除租赁合同，没收乙方（原告）履约保证金，并将该场地另行出租。综上所述，请求贵院依法驳回原告全部诉讼请求。3、根据民法总则180条第2款规定，不可抗力是指不能预见、不能免除、且不能克服的客观情况，现原告要求返还的租金为首期租金（2020年1月1日至2020年3月31日），根据租赁合同附件一第一条第4款约定，首期租金支付时间为2019年12月21日前支付，该履行期限在新冠疫情发生之前，新冠疫情并不构成原告要求返还租金的不可抗力，其要求返还该笔租金没有事实和法律依据。新冠疫情发生后，原告未支付分文租金，已经违反租赁合同附件一第一条第4款约定的第二期之后的租金于上期结束十天前付清，答辩人根据合同第六条第2款约定有权没收履约保证金。被告南昌百力佳实业有限公司提交如下证据：证据一、1、2019年6月28日原、被告签订的《租赁合同》及其附件1份；2、2019年8月5日被告向原告交付场地时原告签字的《场地确认单》1份；证明2019年6月28日，原被告双方就江西省南昌市南昌国际商贸博览中心一期场馆二楼8037Ｂ号场地（以下简称“案涉场地”）的租赁事宜签订了《租赁合同》及其附件，约定租赁期限为2019年9月1日至2024年8月31日，其中，2019年9月1日至2019年12月31日为装修免租期。每期应缴租金18831元，首期租金（2020年1月1日至2020年3月31日）应于2019年12月21日前支付，此后按季度支付租金，于上期结束10天前付清，如其逾期缴纳租金超过10日，百力佳实业公司有权依约解除合同，没收熊莉华的履约保证金，并将该场地另行出租。合同签订后，被告于2019年8月5日向原告交付了场地；证据二、1、2020年2月1日南昌市教育局官方网站发布的《关于印发的通知》网页打印件1份、2、2020年2月10日南昌市教育局官方网站发布的《南昌市教育局关于做好近期校外培训机构监督管理工作的通知》及其附件打印件各1份、2020年1月28日南昌市教育局发布的关于全面停止中小学生线下培训机构的公告网页打印件一份；证明新冠疫情的发生不构成导致原告无法履行租赁合同的不可抗力因素，原告要求被告返还租金没有事实和法律依据；证据三、1、被告南昌百力佳实业有限公司向原告熊莉华发出的《解除合同通知书》1份；证明原告在被告同意其延期至2020年4月30日前支付第二季度租金的情况下仍未支付，已经构成违约，被告依照合同约定解除双方之间签订的《租赁合同》并没收履约保证金具有事实和合同依据。经审理查明，2019年6月28日，原告作为乙方与被告作为甲方共同签订一份租赁合同，合同编号为ｐ219060006，合同约定：甲方将位于江西省南昌市南昌国际商贸博览中心一期场馆二楼8037Ｂ号商场内场地，建筑面积169.65㎡（含公用过道，大楼立柱，隔断，公共卫生设施等分摊面积）出租给乙方；场地租赁期限为2019年9月1日至2024年8月31日；场地每月租金单价人民币45元／㎡，租金支付方式为季度支付，优惠后每期应缴租金人民币18831元，大写壹万捌仟捌佰叁拾壹元；租金支付时间为，首期租金2019年12月21日前支付2020年1月1日至2020年3月31日租金，之后按季度支付，于上期结束10天前付清；为保证本合同的全面履行，乙方须在本合同签订的同时一次性向甲方交纳人民币22903元，大写贰万贰仟玖佰零叁元，作为履约保证金；装修免租期为2019年9月1日至2019年12月31日；合同期内，如乙方出现以下情形之一，甲方有权解除本合同，没收乙方的履约保证金，并将该场地另行出租，租金收益归甲方所有，（1）乙方签署本合同后，未能在约定时间内与南昌百力佳商业管理有限公司签订《经营服务合同》，或虽签订《经营服务合同》但未能按照该合同约定付清各项前期费用的，（2）乙方未在本合同约定的期限内验收场地的，（3）乙方未在本合同约定的期限内开业的，（4）乙方逾期缴纳租金超过10日的，（5）乙方连续停业或被停业整顿超过12天的。合同签订后，原告于2019年6月28日向被告交纳部分履约保证金17903元，又于7月1日向被告交纳剩余履约保证金5000元。被告于2019年8月5日向原告交付了场地。2019年11月19日，原告向被告交纳首期租金13831元，另5000元租金，双方约定以原告提供的2020年会服务直接在首期租金中抵扣。后因新冠疫情爆发，南昌市教育局于2020年1月26日发布关于停止中小学生线下培训活动的公告，要求全市校外培训机构务必全面停止线下培训活动，具体恢复时间待通知。2020年5月4日，被告向原告发出解除合同通知书，载明：合同签订后，因原告本应于2020年3月28日前支付2020年4月1日至2020年6月30日租金18831元整，物业费4072元整，共计22903元整。虽原告向被告申请延期至2020年4月30日前支付该款项，被告亦同意该申请，但原告截止至2020年4月30日一直未交纳该租金，故根据合同第六条第二点约定，逾期缴纳租金超过10日，被告有权解除合同，没收履约保证金。另查明，原告与案外人孙超合作，合伙经营西湖区爱蒽舞蹈工作室，原告租赁被告场地系从事舞蹈培训工作。本案中该租赁用地系江西省南昌商业储运总公司所有。2016年4月11日，江西省南昌市商业储运总公司出具一份证明，载明：依据我司与新中源（集团）有限公司于二00九年十一月份签订的《南昌国际商贸博览中心项目合作协议书》约定，项目建成后，新中源（集团）有限公司在合作期限内，拥有35年的经营权（南昌国际商贸博览中心项目一期：从二0一三年十月一日起算经营期，场地位于：江西省南昌市），并由新中源（集团）有限公司在南昌设立的项目公司“南昌百力佳实业有限公司”负责运营，根据《合作协议书》南昌百力佳实业有限公司可以自行对外招商，此证明也仅供南昌百利佳实业有限公司招商使用。2020年5月9日，国家发展和改革委员会、住房和城乡建设部、财政部、商务局、中国人民银行、国务院国有资产监督管理委员会、国家税务总局、国家市场监督管理总局联合发文，关于应对新冠××疫情进一步帮扶小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见，文号为发改投资规【2020】734号，要求对承租非国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，鼓励出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金。庭审中，经本庭向原告发问，原告自述其原本的寒假放假时间为2020年1月6日至2月8日，同时向本庭提交一份江西电视台都市现场的新闻报道作为佐证证明2020年5月18日可以开始申请复工。上述事实，有原被告提交的证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，原告与被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律的强制规定，故该租赁合同合法有效。原告主张被告向原告返还履约保证金22903元，本院认为，被告虽辩称原告可以开展线上教育培训，新冠疫情的爆发未导致原告不能履行合同，但原告系从事舞蹈培训工作，舞蹈培训有其特殊性，必须现场根据培训者的肢体动作进行针对性的指导，开展线上教育培训并不符合实际，本院对被告的抗辩不予认可。新冠疫情的爆发属于不可抗力，根据原告提供的江西电视台都市现场的新闻报道，2020年5月18日才可开始申请复工，原告未向被告交纳2020年4月1日至2020年6月30日的租金属于受不可抗力影响所导致的行为，不构成合同违约，被告因原告未在2020年4月30日前交纳租金即于2020年5月4日解除合同，系不合理行使合同权利。现合同已终止，被告理应退还原告履约保证金。原告还主张被告向其返还租金13831元，根据庭审中本庭对原告的发问，原告自述其原本的放假时间为2020年1月6日至2月8日，说明原告在与被告签订租赁合同时已经预料到2020年1月6日至2月8日是无法开展培训活动的，其仍选择签订该租赁合同应视为其对该段期间交纳租金的认可，故对2020年2月8日之前的租金原告仍应继续缴纳。对2月8日之后的租金是否应该减免的问题，根据原告提交的江西省南昌市商业储运总公司出具的证明来看，该证明只能说明被告就该涉案租赁场地享有35年经营权，其不能证明涉案租赁场地是由被告自江西省南昌市商业储运总公司承租而来，故本院参照现有对承租非国有房屋的个体工商户的指导意见对2020年2月8日至2020年3月31日的租金酌情进行减免，本院酌定被告退还原告租金4000元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第二百一十二条的规定，判决如下：被告南昌百力佳实业有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告熊莉华租金4000元及履约保证金22903元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告预交的案件受理费718元，减半收取359元，由被告南昌百力佳实业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  黄迁二〇二〇年九月十七日法官助理廖妍荔书记员章佩玉