浙江省建德市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0182民初995号 原告：建德市土地收购储备中心（统一社会信用代码123301824704819534），住所地建德市新安江街道新安东路**。 法定代表人：金绮哲。 委托诉讼代理人：周群，浙江贤哲律师事务所律师。 被告：徐向阳，男，1973年3月28日出生，汉族，住建德市。 原告建德市土地收购储备中心（以下简称土地收储中心）与被告徐向阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序于2020年6月22日公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序独任审理。原告土地收储中心的委托诉讼代理人周群，被告徐向阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告土地收储中心向本院提出诉讼请求：1.判令被告徐向阳支付原告土地收储中心房屋租金106705元（租期2009年3月15日至2017年2月6日）；2.本案诉讼费由被告徐向阳承担。事实和理由：2008年1月1日，被告徐向阳与案外人建德市物产实业有限责任公司（以下简称物产公司）签订《租赁协议》一份，约定被告徐向阳承租位于××街道××路××号物资局院内3幢Ａ旁三间一层（115平方米）的房屋用于经营理发，租赁期限自2008年1月1日至2009年12月31日止，租金每年13500元。2009年2月27日，根据建德市人民政府（2009）49号抄告单精神，原告土地收储中心与物产公司、姜光明签订《国有土地使用权收购合同》一份，约定：土地收储中心整体收购物产公司、姜光明坐落于××街道××路××号的房屋及土地使用权【国有土地证号为建国用（2005）第0&tim**;×0、0××1、0××3号，用地面积约合592.05平方米。房屋产权证号为建房权证新移字第0××1号、建房权证新移字第0××3号、建房权证新移字第0××5号，建筑面积约合2148.17平方米】；整体收购补偿价11198400元，土地收储中心于本合同签订之日起三日内支付8000000元，剩余款项待物产公司、姜光明将该宗国有土地、建筑物腾空，处理好物产公司、姜光明与原租赁户租赁合同的终止，结清水、电等相关费用，并将该宗地、房产和相关设施完整、完好地整体移交土地收储中心后三个月内一次性结清；物产公司、姜光明应于2009年3月15日前负责处理好该宗地收购范围内租赁户合同终止移交工作，处理好一切历史遗留问题。合同签订后，原告土地收储中心分两次向物产公司、姜光明支付整体收购补偿款11198400元，但物产公司、姜光明没有全面履行“处理好与第三人租赁合同的终止移交工作、处理好一切历史遗留问题”等合同义务。被告徐向阳系上述收购范围内的租赁户之一。上述收购合同签订后，被告徐向阳未向原告土地收储中心缴纳任何租金。原告土地收储中心认为物产公司、姜光明未履行好与原租赁户的合同终止义务，故于2017年3月28日以收购合同纠纷为由诉至法院，要求物产公司、姜光明支付房屋租金损失，建德市人民法院作出（2017）浙0182民初1549号民事判决书，驳回原告土地收储中心的诉讼请求；被告徐向阳在该案中作为第三人出庭应诉，并在审理过程中否认与原告土地收储中心存在租赁关系。故原告土地收储中心又于2019年1月29日以损害赔偿纠纷为由诉至法院，要求被告徐向阳支付自2009年3月15日至2018年5月17日的损失，建德市人民法院作出（2019）浙0182民初618号民事判决书，认定原、被告之间属于不定期租赁关系，双方于2017年2月6日解除租赁关系，并判决被告徐向阳支付租赁关系解除后2017年3月1日至2018年5月17日的租金损失；因原告土地收储中心以损害赔偿纠纷提起该案诉讼，判决认定双方租赁关系解除前被告徐向阳系合法使用案涉房屋，故对于该期间的租金损失未予支持。现原告土地收储中心提起房屋租赁合同纠纷之诉，要求判如所请。 被告徐向阳辩称，一、原告土地收储中心本次诉讼已经构成重复诉讼，法院应根据一事不再理的诉讼原则裁定驳回起诉。原告土地收储中心在（2019）浙0182民初618号案件中，原告土地收储中心就2009年至2018年的所有费用提起诉讼，经法院释明后选择以财产损害赔偿主张权利，法院判决对其2017年2月6日之前的诉求不予支持，现原告土地收储中心又以同样的事实提起诉讼，违反了《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条的规定，属于重复诉讼。二、原告土地收储中心主张的租金大部分已经超过诉讼时效。被告徐向阳未支付租金的原因在于原告土地收储中心无人管理、修缮房屋，也无人催讨租金，被告徐向阳在经营不善的情况下，无人催讨自然没有主动交纳。尽管双方未签订新的租赁合同，但根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，故按照原有租赁协议，原告土地收储中心未及时主张权利，现大部分租金已经超过诉讼时效。三、因城市规划需要，案涉房屋于2018年5月17日被强制拆除。被告徐向阳保留向原告土地收储中心及拆迁部门索要店内物品、装潢赔偿款的权利。综上，请求驳回原告土地收储中心的诉讼请求。 原、被告举证、质证及本院分析认证如下： 原告土地收储中心为证明其主张，向本院提交了如下证据材料： 1.《国有土地使用权收购合同》一份，证明原告土地收储中心向物产公司、姜光明收购位于××街道××路××号的房屋及土地使用权，原告土地收储中心系案涉房屋的权利人，2009年3月15日之后的相关权益由原告土地收储中心享有的事实。 2.租赁协议一份，证明被告徐向阳与物产公司之间签订协议的情况。 3.（2017)浙0182民初1549号民事判决书一份，证明原告土地收储中心诉称中的事实。 4.（2019)浙0182民初618号民事判决书一份，证明原告土地收储中心诉称中的事实。 原告土地收储中心提供的上述证据材料，被告徐向阳质证后对证据1、证据3的真实性、合法性和关联性均无异议。被告对证据2的真实性、合法性和关联性无异议，并说明合同约定租金按季支付，先交后用。被告对证据4的真实性、合法性和关联性无异议，认为原告土地收储中心在该案中诉求的时间与本案有重复，故本案构成重复起诉。 本院分析认为，原告土地收储中心提交的证据均符合证据的真实性、合法性和关联性要求，本院均予以认定。 被告徐向阳未向本院提交证据材料。 本院经审理认定如下事实：2008年1月1日，被告徐向阳与物产公司签订《租赁协议》一份，约定被告徐向阳承租位于××街道××路××号物资局院内3幢Ａ旁三间一层（115平方米）的房屋用于经营理发，租赁期限自2008年1月1日至2009年12月31日止，租金每年13500元，按季支付，协议签订日付清第一季度房租，其他季度房租于当季5号前付清，先交后用。2009年2月27日，原告土地收储中心与物产公司、姜光明签订《国有土地使用权收购合同》一份，约定原告土地收储中心（甲方）收购坐落于××街道××路××号的房屋及土地使用权，价款11198400元，物产公司、姜光明（乙方）于2009年3月15日前负责处理好该宗地收购范围内租赁户合同终止移交工作，原租赁户租期未到期的，原租赁合同乙方与原租赁户终止后，由甲方与原租赁户续签，乙方应协调好原租赁户与甲方续签工作，按原租赁协议，合同签订前的租金由乙方收取，签订移交后之日起由甲方收取，乙方按原租赁合同已收取的租金乙方同意由甲方在收购费中直接扣除。原告土地收储中心未与被告徐向阳签订新的书面租赁合同。2017年2月6日，原告土地收储中心向各租户包括被告徐向阳发放了《通知》，通知原租赁关系于2017年1月22日终止，要求被告徐向阳于2017年2月28日前腾退房屋并结清房租，告知如在2017年2月28日以后仍拒不腾退的，则继续占有期间的使用费按同类地段租金市场价计算等。 另查明，2017年3月28日，原告土地收储中心曾以土地使用收购合同纠纷为由起诉物产公司、姜光明，邹建文、周新林、徐向阳、秦秀梅作为第三人参加诉讼，原告土地收储中心要求物产公司、姜光明将国有土地使用权收购合同所涉国有土地、建筑物腾空、处理好与第三人租赁合同的终止事宜，结清水电等相关费用，并将第三人租赁的房产和相关设施完整、完好地移交给原告，并要求物产公司、姜光明支付自2009年4月1日起至2017年3月25日止的房屋租金及利息损失等，本院于2017年12月26日作出（2017）浙0182民初1549号民事判决书，该判决书对原告土地收储中心与物产公司、姜光明就收购后的租金进行结算的事实作出了认定，判决驳回原告土地收储中心的诉讼请求。 再查明，2019年1月29日，原告土地收储中心曾以财产损害赔偿纠纷为由起诉被告徐向阳，要求被告徐向阳赔偿自2009年3月15日至2018年5月17日的租金损失等，本院于2020年1月6日作出（2019）浙0182民初618号民事判决书，认为原、被告之间在原告土地收储中心收购案涉房屋之后建立了不定期租赁合同关系；被告徐向阳未按期支付租金，原告土地收储中心于2017年2月6日向被告徐向阳发出解除合同通知，并给予了22天的合理腾退期限，原、被告双方自该期限届满之日解除合同；因原告土地收储中心坚持选择以侵权责任为请求权基础向被告徐向阳主张损害赔偿，故本院对双方解除合同后自2017年3月1日至2018年5月17日期间的租金损失予以支持，对自2009年3月15日至2017年2月28日期间的租金损失未予支持。现原告土地收储中心以房屋租赁合同纠纷为由再次提起诉讼，要求被告徐向阳支付自2009年3月15日至2017年2月6日期间的房屋租金。 本院认为，本案的第一个争议焦点在于原告土地收储中心提起本次诉讼是否构成重复起诉，对此本院认为，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果；本案中，原告土地收储中心以房屋租赁合同纠纷为由提起诉讼，诉讼请求并不否定前案（2019）浙0182民初618号案件的裁判结果，不符合构成重复起诉的要件，故本院对被告徐向阳提出的原告土地收储中心重复起诉的抗辩意见不予采纳。本案的第二个争议焦点在于原告土地收储中心主张租金是否已经超过诉讼时效，对此本院认为，首先，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算，在《中华人民共和国民法总则》2017年10月1日施行前，租金的诉讼时效期间为一年，施行后为三年，施行之日诉讼时效期间尚未满一年的适用三年诉讼时效期间；其次，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，本案中，2008年1月1日的《租赁协议》对原、被告具有约束力；再者，根据最高人民法院对《云南省高级人民法院关于继续性租金债权的诉讼时效期间如何计算的请示》的答复，对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起算，本案中，每笔租金的诉讼时效期间应分别计算；综上，根据2008年1月1日的《租赁协议》，被告徐向阳需于2016年4月5日支付2016年第二季度的租金，该租金的诉讼时效期间为一年，原告土地收储中心最迟应于2017年4月4日向被告徐向阳主张权利，被告徐向阳需于2016年7月5日支付2016年第三季度的租金，该租金的诉讼时效期间为一年，原告土地收储中心最迟应于2017年7月4日向被告徐向阳主张权利，被告徐向阳需于2016年10月5日支付2016年第四季度的租金，该租金的诉讼时效期间为三年，原告土地收储中心最迟应于2019年10月4日向被告徐向阳主张权利。因原告土地收储中心于2019年1月29日起诉被告徐向阳，故其主张自2016年10月1日起的租金未超过诉讼时效；权利人提起诉讼的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算，因原告土地收储中心2017年3月28日就租金提起诉讼，被告徐向阳为第三人，本院认为2016年4月1日起的租金的诉讼时效期间应在该案终结后重新计算三年，后原告土地收储中心于2019年1月29日起诉被告徐向阳，故原告土地收储中心主张自2016年4月1日起的租金未超过诉讼时效；综上，原告土地收储中心主张自2016年4月1日至2017年2月6日止的租金，应予以支持。针对原告土地收储中心提出的此前判决已认定其催讨租金的意见，本院经查找判决书事实认定部分，未发现该节事实认定，因原告土地收储中心未提交其他相应催讨租金的证据以证实其主张租金未超过诉讼时效，故本院对原告土地收储中心主张2016年4月1日前租金的诉讼请求不予支持。经计算，被告徐向阳应支付自2016年4月1日至2017年2月6日止的租金11503.89元。 综上，原告土地收储中心合理部分的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定，判决如下： 被告徐向阳于本判决生效后十日内支付原告建德市土地收购储备中心租金11503.89元。 驳回原告建德市土地收购储备中心的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2434元，由原告建德市土地收购储备中心负担2172元，由被告徐向阳负担262元。 当事人于本判决书生效后十五日内到本院办理诉讼费用结算手续，逾期不交纳应负担的诉讼费用，依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  邓丽君 二〇二〇年九月二十三日 书记员  邵涵韵