贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初10889号原告：黄淑刚，男，1982年6月28日出生，汉族，山东省梁山县人，住山东省梁山县。委托诉讼代理人（特别授权）：张安权、朱芳慧，贵州贵信律师事务所律师。被告：凯里东方城建置业开发有限公司。住所地：凯里市北京西路**。法定代表人：徐先祥，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：肖功兵、王彦方，贵州维律律师事务所律师。原告黄淑刚诉被告凯里东方城建置业开发有限公司（下简称：东方城建公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月3日公开开庭进行了审理。原告黄淑刚及其委托诉讼代理人张安权，被告东方城建公司之委托诉讼代理人肖功兵、王彦方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄淑刚向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告双倍返还购房定金520000元，并从起诉之日起，以5200000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准支付利息至实际返还完毕之日止。2、案件受理费由被告承担。事实和理由：2019年6月15日，原告向被告购买商铺用于经营酒店，双方签订《九方天街公寓认购协议》，协议第一条约定：乙方（原告）预认购商铺的基本情况。乙方预认购的商铺物理位置坐落在凯里市路西侧。项目备案名称为：“凯里东方广场”，项目推广案名为“凯里九方天街”。乙方预认购的商铺具体落位在2栋23层，建筑面积约为：2048.12㎡，最终面积以相关部门实测为准。第二条：计价和付款方式。1、该预认购单价不高于建筑面积每平方米7420元／㎡。2、乙方在知晓并确认上述预认购价格后，向甲方支付420万元，作为该单位的预认购定金”。协议签订后，原告当日向被告支付购房定金2600000元，被告收到定金后当日向原告出具《收据》一张。2020年4月12日，被告的销售人员通知原告到售楼部重新签订《九方天街认购协议》，其将原告原来认购的2栋23层整层商铺拆分为42个42平米不等的商铺，并要求重新签订42份《九方天街认购协议》，同时将原来原告一次性支付的2600000元购房定金拆分为42个店铺的购房定金。2020年5月，原告得知被告出售给自己的2栋23层的2048.12㎡不是商铺（即酒店式公寓），不能办理营业执照，也不能用作酒店经营。为此，原告多次找被告协商此事，但均未果。鉴此，原告认为，原告购买被告开发的“九方天街”2栋23层整层用于经营酒店且已支付2600000元购房定金的事实客观存在，现因被告即将交付给原告的房屋不是商铺（酒店式公寓）而是住宅式公寓，导致原告不能用作酒店经营。被告的履约行为不符合协议的约定，致使原告签订认购协议的目的不能实现，被告的行为已构成根本违约。根据合同法及担保法的规定，原、被告签订的认购协议依法应予解除，同时被告作为收受定金的一方，其履约行为不符合协议的约定，致使合同目的不能实现，依法应当双倍返还定金。故原告为维护自己的合法权益提起诉讼，请求支持原告诉请。原告在庭审中增加诉讼请求：请求解除原、被告签订的《九方天街公寓预认购协议》及涉案42份《九方天街认购协议》。被告东方城建公司向本院提出书面答辩意见辩称：2019年6月15日，原告与答辩人签订《九方天街公寓认购协议》，约定原告预认购“凯里九方天街”2栋23层房屋，建筑面积约为2048.12㎡，预认购单价不高于7,420元/㎡，原告应向答辩人支付420万元作为预认购定金。签订协议当日，原告向答辩人支付260万元定金并写下《承诺书》，承诺剩余160万元定金将于2019年7月31日前缴清，答辩人向原告出具《收据》一张。但是剩余160万元定金原告至今未支付。2019年12月19日，答辩人取得商品房预售许可证。2020年4月12日，原告与答辩人重新按23层42个房号分别签订42份《九方天街认购协议》，原交纳的260万元定金拆分为42份协议的定金，其中38份协议每份为6万元，4份协议每份为8万元。原签订的《九方天街公寓认购协议》收回作废。后原告未按约定时间签订《商品房买卖合同》，经答辩人电话、微信以及书面催促原告签约均无果。虽然原协议约定认购房屋为商铺，但是原协议已收回作废，新协议没有约定房屋用途为商铺，答辩人也未向原告做任何口头承诺，房屋用途应依据九方天街规划方案确定。故原告关于认购物业不是商铺，答辩人构成根本违约的理由不能成立。双方重新签订的《九方天街认购协议》第三条第二款约定原告如不按约定时间与答辩人签订《商品房买卖合同》，答辩人有权解除认购协议，对原告所交定金不予退还并可另行出售原告所认购物业。定金罚则的含义是接收定金一方违约应双倍返还，给付定金一方违约无权要求返还，本案中，原告构成根本违约，答辩人并无违约行为，所以答辩人不负有双倍返还定金的义务，原告无权要求答辩人返还定金。综上所述，原告未按照与答辩人签订的《九方天街认购协议》履行约定事务，导致合同目的不能实现，答辩人同意解除合同。原告诉请答辩人双倍返还定金没有事实和法律依据，请求贵院依法驳回原告的诉请。根据采信的证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院确认本案事实如下：被告东方城建公司系可选自主择经营房地产开发与经营的其他有限责任公司。位于凯里市（项目推广案名：“凯里九方天街”）系其开发的房产项目。2019年6月15日，原告黄淑刚（乙方）与被告东方城建公司（甲方）签订《九方天街公寓预认购协议》，协议约定：乙方认购的商铺物理位置坐落在凯里市路西侧。项目备案名称为：凯里东方广场。乙方预认购的商铺具体落位在2栋23层，建筑面积2048.12㎡，最终面积以相关部门测为准。该预认购单价不高于建筑面积每平方米7420元，乙方在知晓并确认认购价格后，向甲方支付420万元作为预认购定金，合同期限自2019年6月15日至2019年10月31日。合同第四条约定：1．本协议届满时，在甲方取得相关手续后，并且甲、乙双方对该预认购的单位销售单价、面积等无任何异议时，双方签署正式《商品房买卖合同》，乙方交纳的款项抵作购房款，同时在《商品房买卖合同》规定的时限内缴清剩余房款，提供相关材料并完成购买手续。2．乙方在协议有效期内因自身单方原因不能履行本协议时，需提前一个月通知甲方，否则甲方有权对该预认购的单位予以挞定，乙方所交纳预认购定金不予退还。同日，原告向被告交纳260万元定金，被告并向原告出具收条一张，亦在同日，原告向被告出具承诺书一份，向被告承诺2019年6月15日在被告“九方天街”预定的2号楼16层公寓产品，尚余定金160万元将于2019年7月31日前缴清，但原告在该期限并未缴纳该款项。2020年4月12日，原告与被告签订42份《九方天街认购协议》，协议约定原告认购被告开发的九方天街2号楼1单元23层2至21号房屋及2号楼2单元23层1至2、5至21号房屋，合计42个房屋。该42份认购协议中并备注已付定金合计为260万元，被告并据此向原告分别出具42张收据。该42份认购协议中未对房屋（物业）用途进行标注。认购协议第二条均约定：乙方签署本认购书后，不得增名、减名、更名、换房、退房。第三条约定：甲方已向乙方明示《签约须知》、《商品房买卖合同》、《补充协议》等，乙方声明已知悉并认可上述资料之内容条款，同意按照上述资料内容签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。该系列认购协议签订后，双方于2020年6月15日签订的《九方天街公寓预认购协议》被东方城建公司收回。后，原告以其购买的是商铺而非住宅，而被告即将交付的房屋非商铺而与被告交涉未果后提起本案诉讼。庭审中被告同意解除涉案《九方天街认购协议》。另查，原、被告签订的42份《九方天街认购协议》所涉房屋公示信息均显示为住宅式公寓。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同的订立双方协商一致可解除合同。关于本案原告黄淑刚与被告东方城建公司签订的《九方天街公寓预认购协议》是否解除的问题，因该预认购协议在42份《九方天街认购协议》签订后由被告收回，原告不再持有，原告对此亦未向被告提起异议，视为双方对以《九方天街认购协议》替代《九方天街公寓预认购协议》的认可，《九方天街公寓预认购协议》对原、被告双方的效力已经之后签订的《九方天街认购协议》所取代，预认购协议不再对原、被告具有法律约束力，故对原告要求解除《九方天街公寓预认购协议》的诉讼请求不予支持。双方签订的《九方天街认购协议》在履行过程中发生争议，原告诉请解除，被告庭审中亦表示同意解除，系双方当事人对自己权利的自由处分，基于双方合同目的不能实现的事实，对原告主张解除涉案42份《九方天街认购协议》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，原告交纳的260万元定金，被告应返还给原告。虽双方签订的认购协议约定有被告已向原告明示《签约须知》、《商品房买卖合同》、《补充协议》等内容，但因该认购协议系格式合同，被告并未举证证明其向原告履行明示义务。而原告所举证据亦不能证实被告具有向其承诺未来交付的房屋为商铺的事实，且原告作为房屋买受人，对自己所购买的房屋是商铺还是住宅，其应具有审慎注意义务，而不能以被告未明示而主张其违约承担双倍返还定金的违约责任。又因原告未按承诺时间向被告足额交付定金，基于原、被告双方在合同履行中均存在过错的事实，双方对各自所致损失自行承担责任。故对原告双倍返还定金并以520万元为基数支持利息的诉请不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告凯里东方城置业开发有限公司在本判决生效之日十日内退还原告黄淑刚购房定金人民币260万元。二、驳回原告黄淑刚的其余诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取24,100元，由原告黄淑刚负担12,050元，由被告凯里东方城置业开发有限公司负担12,050元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决发生法律效力后，如义务人不履行义务，权利人应在判决书规定的履行义务期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  李晓红二〇二〇年九月二十八日法官助理陈芸芸书记员李芹芹