广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初725号原告：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地广东省广州市海珠区前进路万松园**之**。法定代表人：余勇，职务所长。委托代理人：寇明茹，系原告职员。被告：李太猛，男，1979年10月1日出生，汉族，住广东省廉江市，原告广州市海珠区房屋安全和物业二所诉被告李太猛租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员郭谧独任审理，公开开庭进行了审理。原告广州市海珠区房屋安全和物业二所的委托代理人寇明茹，被告李太猛下落不明，经本院公告，期限届满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：广州市海珠区江南西路紫玉大街14号之三部位房屋（以下简称：涉案房屋）是原告辖内管理的直管公房，承租人：被告李太猛，计租面积：15.25平方米，月租金：4898.7元，作商业用途。被告通过公开招租方式承租涉案房屋，2019年5月1日，原告与被告签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定租赁期限从2019年5月1日至2024年4月30日。合同签订后，被告已经支付2019年6月租金，但至今未支付2019年7月1日起的租金。原告于2019年9月5日向被告发出《催缴直管房租金通知书》，但被告未予理会。2019年10月12日，原告再次发出通知，告知被告解除合同，要求被告交回房屋并清缴费用，但被告拒绝交还房屋及清缴费用。根据合同约定，原告有权解除租赁关系，收取房屋占用费及违约金，故起诉要求：1、判决解除原告与被告关于涉案房屋的租赁关系；2、判决被告按现状腾空并交付涉案房屋；3、判决被告按照9797.4元/月的标准缴纳从2019年7月1日至交付房屋之日止的房屋占用费；4、判决被告每月按照9797.4元的30%即2939.22元的标准向原告支付自2019年7月1日至实际清空搬出房屋之日止的拒不交房违约金；5、判决被告承担本案诉讼费。被告未提交答辩意见。经审理查明：原告自2002年4月28日接管涉案房屋。原告提交《成交确认书》，证明被告于2019年4月17日通过广州产权交易所公开招租方式确定承租房屋。2019年5月21日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定甲方同意将涉案房屋出租给乙方作商业使用，面积15.25平方米；租赁期限从2019年5月1日至2024年4月30日，其中2019年5月1日至2021年4月30日的租金为4898.7元/月;租金按月结算，乙方在每月的第15日前将本月的租金按银行转、划账或现金、支票的付款方式缴付给甲方。甲方应于2019年5月1日前将房屋按约定条件缴付给乙方。双方签订《房屋交接及设备清单》或移交房门钥匙后视为交付完成。乙方应于2019年5月1日前一次性通过转账方式向甲方交纳29393元保证金。租赁期满不再续租或终止、解除本合同后，乙方应在三个月内缴清使用期间产生的各项费用。乙方拖欠的费用甲方可在保证金中扣除。除本合同另有约定外，甲方应在乙方缴清相关费用之日起1个月内将保证金不计利息退回。根据本合同约定保证金不予退回的，由甲方予以没收。第六条租赁期内，乙方承担下列责任：1、依时交纳租金。…….第十三条合同终止的情形：……2、如乙方拖欠租金逾期3个月或拖欠其他应缴纳费用总额达到3个月的租金额，本合同终止。……第十四条合同终止后的处理：……2、若出现本合同第十三条第二、三、四、六、十款之情形，甲方收回房屋，乙方已缴纳的保证金不予退还，并有权追讨乙方拖欠的租金、其他应缴纳费用和违约责任……。第十七条违约责任：……2、租赁期内，乙方逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的百分之一向甲方支付违约金。3、租赁期届满甲乙双方未续订合同或合同因乙方违反本合同规定的义务和责任而终止或解除的，乙方应在相应情形确定之日起三十日内腾空交还房屋并缴清拖欠的租金和其他应缴纳的费用。乙方拒不交出房屋或拖延交出房屋的，甲方除有权要求乙方限期迁出及追讨占用期间的房屋占用费（房屋占用费按房管部门最新发布的同期同地段同类房屋租金参考价或本房屋最新一期租金标准两者价高者的2倍收取）外，并有权按占用期内房屋占用费、拖欠的租金和其他应缴纳费用总额的30%向乙方收取违约金。等。原告确认2019年5月为免租期，确认被告已支付2019年6月租金，确认被告支付了保证金29392.2元。2019年9月5日，原告向被告发出《催缴直管房租金通知书》，催促被告支付欠付租金。2019年10月12日，原告向被告发出《通知》，载明“李太猛：……你尚未缴交2019年6月至2019年10月的租金，根据《广州市直管房（非住宅）租赁合同》第十三条第二款的规定：拖欠租金逾期3个月，本合同终止，并已缴纳的保证金不予退还，您已不再符合承租条件，请您收到本通知5日内到广州市海珠区房屋安全和物业二所办理江南西路紫玉大街14号之三房屋的退租手续，并腾空交回房屋及清缴该房屋所产生的水费、电费、租金等相关费用。……”，并将该通知张贴于涉案房屋门口。诉讼过程中，原告表示本案中无需处理保证金问题。原告于2019年12月10日提起本案诉讼。本院认为：原告与被告李太猛签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，是签约双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应遵照执行。现被告自2019年7月起至今未缴纳涉案房屋的租金，已构成违约，原告有权根据合同约定解除合同，原告已于2019年10月12日向被告发出《通知》并粘贴在涉案房屋外，告知被告终止合同关系，故原告要求解除与被告李太猛之间关于涉案房屋的租赁关系、腾空并交付涉案房屋的诉讼请求，合法有理，本院予以支持，但合同解除时间应为2019年10月12日。涉案租赁合同关系解除后，原告主张被告支付房屋占用费合情合理，原告诉请中实际包含了两部分，其中2019年7月1日起至2019年10月12日止的应属于房屋租金，2019年10月13日起至被告实际交还房屋之日止的应属于房屋占用费。鉴于合同中约定按照房屋租金标准的两倍计算占用费明显过高，本院酌情调整为按照房屋租金标准（4898.7元/月）计付2019年7月1日起至实际交还房屋之日止的租金及房屋占用费。原告主张被告迟延交房，根据合同规定，被告在合同解除后享有30天的腾房时间，即2019年10月13日至2019年11月11日，故被告应支付2019年11月12日起至实际交还房屋之日止的违约金，但原告主张的违约金标准过高，本院酌定以原租金标准的20%即每月979.7元计算为宜。本案因被告违约而产生，故本案诉讼费应由被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、确认原告广州市海珠区房屋安全和物业二所与被告李太猛之间关于广州市海珠区江南西路紫玉大街14号之三房屋的租赁关系已于2019年10月12日解除。二、被告李太猛在本判决生效之日起十日内，搬出广州市海珠区江南西路紫玉大街14号之三房屋，并将该房屋腾空交还给原告；被告在搬迁时，除固定镶嵌物不得拆除外，其余被告增加的设施可由被告在迁出时在不损害房屋安全结构的情况下自行拆除。三、被告李太猛在本判决生效之日起十日内，向原告支付从2019年7月1日起至2019年10月12日止的租金、2019年10月13日起至被告交还房屋之日止的房屋占用费（租金、房屋占用费均按每月4898.7元的标准计算）。四、被告李太猛在本判决生效之日起十日内，向原告支付从2019年11月12日起至被告交还房屋之日止的违约金（违约金按979.7元/月的标准计算）。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1392元，由被告李太猛负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 郭 谧二〇二〇年××月××日书记员 彭智媚