湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0107民初1522号原告（反诉被告）：武汉木脑壳实业投资有限公司，住所地武汉市洪山区珞瑜路******。法定代表人：黄鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟琦，男，该公司执行经理（特别授权代理）。委托诉讼代理人：桂斌，湖北鼎诚律师事务所律师（特别授权代理）。被告（反诉原告）：武汉时代龙腾商务管理有限公司，住所地，住所地武汉市青山区38街坊八大家花园**楼**iv>法定代表人：周望锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：李志刚，湖北扬子律师事务所律师（特别授权代理）。委托诉讼代理人：秦丽，湖北扬子律师事务所律师（特别授权代理）。原告（反诉被告）武汉木脑壳实业投资有限公司（以下简称木脑壳公司）与被告（反诉原告）武汉时代龙腾商务管理有限公司（以下简称时代龙腾公司）赔偿损失纠纷一案，本院于2019年4月9日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后因案情复杂，依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）木脑壳公司的委托诉讼代理人钟琦、桂斌，被告（反诉原告）时代龙腾公司的委托诉讼代理人秦丽、李志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）木脑壳公司向本院提出诉讼请求：1、判令时代龙腾公司一次性赔偿木脑壳公司损失237万元；2、本案所有诉讼费用由时代龙腾公司承担。事实与理由：2017年8月17日，木脑壳公司与时代龙腾公司签订了《租赁合同》，约定时代龙腾公司将位于武汉市青山区八大家红坊里38街区1号楼第1层19-25号面积为1122.8㎡商铺出租给木脑壳公司使用，期限自2017年9月1日至2027年8月31日。2017年至2019年租金为每平方米83元，合计月租93,192.4元。合同签订当天，双方又签订补充协议，约定木脑壳公司经营的品种菜种，时代龙腾公司在未经得木脑壳公司同意的情况下，不得招商。但时代龙腾公司在木脑壳公司未开业前就引进其他餐饮行业，并自2018年3月起，陆续引进大米先生等13家同行竞业餐饮公司，违反上述补充协议，构成根本违约，导致木脑壳公司无法招租且对已招租户构成违约，商户退出并要求赔偿。2017年10月10日双方签订《消防施工代管协议》，约定由时代龙腾公司收取木脑壳公司95,000元，由时代龙腾公司负责选定消防公司，对涉案租赁场地进行消防改装直至消防验收合格，协议第8条约定“因消防不完善导致的关门停业造成的损失由甲方负责向消防公司索赔，保证乙方的利益不受侵害”。2018年6、7月，武汉市公安局青山区分局消防大队（以下简称青山消防大队）三次到涉案租赁场地做消防检查，均告知存在消防隐患，要求木脑壳公司停止经营并作消防整改，时代龙腾公司得知后承诺会将消防问题整改完，不会影响木脑壳公司经营。然而至2018年9月7日，时代龙腾公司依然没有解决消防问题，青山消防大队下达《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》，正式书面要求木脑壳公司停业整顿。而后时代龙腾公司未按照《消防施工代管协议》的约定向消防改造公司索赔。期间木脑壳公司因场地无法正常经营，与时代龙腾公司协商无果，拒绝向其缴纳租金。由于停业时间过长，木脑壳公司合作商户均提出解约，并要求退场赔偿，至2019年2月5日，木脑壳公司已赔付全部商户57万余元。木脑壳公司因进场、装修花费145万元，烟道、弱电、燃气工程等进场的费用合计2,283,839.97元。补充协议约定时代龙腾公司提供天然气入户的租赁条件，但至木脑壳公司整体装修完毕，时代龙腾公司仍未按约定提供天然气入户。木脑壳公司为了经营美食城，与第三方武汉城建发展集团有限公司（以下简称城发公司）签订了《燃气工程建设施工委托合同》，约定木脑壳公司支付37万元，由城发公司对涉案租赁场地进行天然气管道供应系统的报建、建设涉及安装开户等。委托合同于2017年12月28日签订，于2018年3月装修完毕前安装完毕。时代龙腾公司违反协议约定，导致木脑壳公司自行解决天然气入户问题，支出成本，属于违约造成的损失。在双方达成的补充协议中，时代龙腾公司同意提供中央空调，但空调在夏天总是停机，致使木脑壳公司客户大量流失。另外，木脑壳公司向时代龙腾公司缴纳了租金、物业费、水电费、消防代管费用，时代龙腾公司至今未开具相应发票，导致木脑壳公司无法向税务部门申请抵消税费，造成经济损失。因与时代龙腾公司就赔偿事宜未达成一致意见，现木脑壳公司诉至法院，请求判如所请。被告（反诉原告）时代龙腾公司辩称：1、消防验收不合格是木脑壳公司的原因造成，并非时代龙腾公司造成。时代龙腾公司委托了第三方消防公司进行消防施工，并督促消防公司按时报批，但木脑壳公司直至2018年3月才将装修设计图纸交给第三方，之后因其公司名称变更，又拖延了提交消防竣工验收资料时间，因此造成消防竣工验收拖延。2018年9月7日消防验收不合格，时代龙腾公司及时整改了自身需整改的项目，但木脑壳公司迟迟未作整改，故导致消防验收未合格的原因在木脑壳公司，其不能以此为抗辩拒付租金。木脑壳公司也并非因为消防验收不合格而停止营业，在消防验收不合格后，消防部门未实际禁止其继续营业，其在2018年5月起，就陆续与签约商户解约，2018年11月30日，时代龙腾公司为减少损失，对其租赁区域断电，在出现商铺陆续停业的情况后，对现场进行打围，木脑壳公司在停水停电以后才停止营业。2、时代龙腾公司已实际履行了对于空调问题的管理和修缮的附随义务，不存在过错。空调制冷效果不好，并非因为空调本身质量问题造成。室内温度除了取决于空调本身的制冷效果外，还与室内的热量等因素相关。木脑壳公司从事美食城行业，多个商户同时使用灶具造成室内温度升高。在出现上述情形后，时代龙腾公司积极与整栋楼的业主方、物业方多次沟通协调，已实际履行相应的空调附随义务，不存在过错。3、关于排他协议问题，该约定构成不正当竞争，阻碍了自由竞争，其效力有待商榷，且该排他协议并未禁止引进所有餐饮行业，时代龙腾公司在引进其他商户时已尽到审慎义务，在收到木脑壳公司通知书后进行了妥善解决，其中针对4家商户双方进行协商达成了协议，对于部分可能涉嫌违反排他协议内容的商铺，时代龙腾公司已及时处理，不构成违约。关于引进大米先生等品牌，则是在木脑壳公司撤场后才引进，原因是物业要求引进新的商户以满足写字楼餐饮需求。木脑壳公司仅提供了16家商铺的租赁合同、工商登记信息，并不能证明这些商户的实际经营所在地和实际经营时间，只能证明其工商注册登记地，木脑壳公司也未提供证据证明这些商户的具体经营品种，无法证明时代龙腾公司违反了双方签订的排他协议。4、关于发票开具，双方没有约定不出具发票要承担违约责任，木脑壳公司以未出具发票为由要求承担损失不应支持。综上，时代龙腾公司并未违反双方签订的协议，不认可木脑壳公司请求的赔偿数额，请求法院驳回木脑壳公司的诉讼请求。被告（反诉原告）时代龙腾公司向本院提出反诉请求：1、判令木脑壳公司向时代龙腾公司支付自2019年7月27日起至实际腾退之日止的房屋占用费（暂计至2020年7月26日提出反诉之日的房屋占用费为1,118,308.8元）；2、判令木脑壳公司向时代龙腾公司支付自2019年7月27日起至实际腾退之日止的物业管理费（暂计至2019年7月26日提出反诉之日的物业管理费为134,736元）。事实与理由：2017年8月17日，木脑壳公司与时代龙腾公司签订了《租赁合同》，约定时代龙腾公司将位于武汉市青山区八大家红坊里38街区1号楼第1层19-25号面积为1217㎡（后协议调整为1122.8㎡）商铺出租给木脑壳公司使用，后在合同履行过程中，双方发生纠纷，均起诉至法院，时代龙腾公司要求木脑壳公司支付拖欠的商铺租金、物业费、消防费、水电费、违约金等费用，木脑壳公司则要求时代龙腾公司赔偿损失。木脑壳公司2018年11月30日停止营业后，并未实际腾退房屋。时代龙腾公司于2019年1月向法院起诉解除租赁合同时，木脑壳公司虽同意解除合同，但却长期占用，未搬离房屋中可移动物品，亦未将房屋恢复原状交还。同时，又以时代龙腾公司违约为由，要求赔偿房屋装修损失等，并在本诉中提出房屋装饰装修残值鉴定的申请。直至2019年7月，在法院的组织下，木脑壳公司才组织商户，将房屋内的可移动物品搬离，但对于房屋中可拆卸物品和其他装修并未处理。时代龙腾公司虽不存在违约行为，但若自行拆除房屋装饰装修，将导致无法鉴定。现房屋装饰装修残值的鉴定工作尚未完成，在双方权利义务未明确，相关鉴定机构未到场进行评估的情形下，时代龙腾公司无法收回房屋，另行租赁给其他主体，而诉争房屋是时代龙腾公司向业主承租，每月需承担租金等费用，现因场地空置造成经济损失，亦无法通过其他方法减少损失，故诉争房屋2019年7月26日以后的房屋占用费应由木脑壳公司继续承担。原告（反诉被告）木脑壳公司对被告（反诉原告）时代龙腾公司的反诉请求辩称：1、根据双方签订的《租赁合同》第八章第七条“本合同提前终止，甲方应按乙方使用房产的实际状态收回房产。乙方不得擅自拆除部分已进行的装修，对于添附、固定装修部分及或拆除后会影响其实用功能的部分乙方不得拆除”。时代龙腾公司要求木脑壳公司将房屋恢复原状，对房屋中可拆卸物品和其他装修进行处理，该要求与上述约定相违背，木脑壳公司并不能随意拆除。（2020）鄂0107民初1778号民事判决书在本院认定事实中认定，双方一致确认木脑壳公司于2019年7月26日对现场所有可移动物品进行了搬离。2、木脑壳公司已提交《装修合同》、《采购合同》及付款凭证等证据主张投资损失，但时代龙腾公司不认可，法院将资产鉴定及残值评估的鉴定责任分配给木脑壳公司。此后，鉴定进入法律流程，木脑壳公司不能左右鉴定、评估进程。3、时代龙腾公司的反诉请求已在（2020）鄂0107民初1778号民事案件庭审过程中提出，因其未依法向法院交纳案件受理费用，而放弃了该部分诉求，就同一事实不能在另一案件中主张权利。综上，时代龙腾公司的诉求既无合同依据，亦无法律依据，请法院驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月17日，时代龙腾公司（甲方）与武汉美食风暴投资管理有限公司（乙方）（以下简称美食风暴公司）签订一份《租赁合同》，合同约定甲方将青山区八大家红坊里项目38街区1号楼1层19-25号商铺出租给乙方使用，并约定租赁期限、租金及其他费用、甲方及乙方权利义务、合同终止等内容，租金约定为2017年9月1日至2027年8月31日期间每平方米租金为83元/月，2019年9月1日至2021年8月31日期间每平方米租金为88元/月，租金支付方式为每季度支付一次，乙方应在每个计租结束前的15个工作日向甲方缴纳下一计租期的租金。该合同第三章第三条约定：“4、物业管理费按乙方承租面积计算，收费标准为10元/平方米/月，此费用与房屋租金一并收取。5、空调能耗费按乙方承租面积计算，收费标准为3元/平方米/月，此费用根据实际发生月份收取，需要一次性提前缴纳。”第六章第5条约定：“甲方享有依法向乙方收取物业管理费、租金、公共能源及相关费用等权利。乙方不按规定交纳相关费用，甲方有权向乙方收取每逾期一天5‰的滞纳金，逾期20天不缴纳的，甲方不再有义务提供各种管理服务。”第六章第6条约定：“甲方有权对乙方的违法经营行为、违约行为及装修改造行为提出整改意见并采取合理措施（包括但不限于停水、停电、封门等方式）限制乙方经营，限制经营期间租金、相关费用照常计算，乙方应立即按甲方要求整改完毕。”第八章第4条第1款第（4）项约定：“乙方未按期、足额支付、补足租金、履约保证金、物业管理费等其他任何费用达15日，在甲方书面通知后15日内未履约，甲方有权对乙方承租的商铺停业调整。”第4条第2款约定：“甲方根据上述情形提前终止合同时，应提前书面通知乙方。乙方除立即全额支付租赁物全部相关费用外，乙方已缴纳但未到期的租金、履约保证金不予退还，且乙方应在通知后15日内腾退清场并交回房产、场地；如乙方超期未腾退，即视为租赁物内全部物品所有权归甲方，同意甲方按自认合理的方式处置，甲方有权强行腾退，由此给乙方造成的损失甲方不承担补偿或赔偿责任。??????”第八章第7条约定：“本合同提前终止、解除或届满时，乙方应于本合同终止后15日内腾退租赁物，并应以完好状态交还甲方，甲方应按乙方使用房产的实际状态收回房产。乙方不得擅自拆除部分已进行的装修，对于添附、固定装修部分及或拆除后会影响其使用功能的部分乙方不得拆除，对于不固定装修部分，乙方应自行拆除，租赁合同终止、解除或届满时，甲方对于乙方装修、添附不予任何补偿。本合同终止乙方未按本合同约定向甲方交付租赁物的，视为乙方放弃租赁物内所有物品的所有权，并视为同意甲方按自认为合理的方式处置，甲方有权强行腾退，由此给乙方造成的损失乙方自行承担。”合同还对其他权利义务进行了约定。同日，时代龙腾公司（甲方）与美食风暴公司（乙方）签订一份《补充协议》，约定：甲方向乙方在合同区域内提供天然气入户、上下水位置、排烟主管道、中央空调、大门口户外固定广告位置与广告牌。美食风暴美食城品种及品牌包括：小碗菜、日韩料理、食堂、麻辣烫、冒菜、煲仔饭、烧腊、麻辣香锅、中式小炒、中式快餐、称菜、一品豆花、龙门花甲、鸡排、烧烤、早点类（油炸）等。1、合同期内以上相关品牌及品种，甲方不得引进。即使特殊品牌入驻，需与乙方协商，征得乙方同意方可入场。2、合同期内甲方不得引进乙方竞争对手品牌入场，例：各类美食城、中式快餐类型（大米先生、米粒香、真功夫包括但不限于此类相似的品种品牌）。并对有效期、违约责任等进行了约定。2017年8月1日、2017年11月9日、2017年11月30日，时代龙腾公司分别与案外人李**、易亮、孟彬彬签订房屋租赁合同，将青山区八大家红坊里项目38街区1号楼1层其他商铺出租经营香他她煲仔饭、玉子烧、陕西泼面馆。2017年9月5日，时代龙腾公司（甲方）与美食风暴公司（乙方）又签订一份《补充协议》，约定租赁面积由原来的1217平方米调整为1122.8平方米，免租期增加一个月，即2017年9月1日至2018年3月31日为免租期。2017年9月12日，美食风暴公司向时代龙腾公司支付押金100,000元。2017年9月13日，时代龙腾公司与案外人湖北晨发消防装饰工程有限公司（以下简称晨发消防公司）签订《工程施工合同》，约定时代龙腾公司将青山区八大家红坊里项目38街区1号楼锐创中心1层消防栓系统、自动喷淋系统、自动报警系统、排烟系统交由晨发消防公司施工。同日，时代龙腾公司授权委托晨发消防公司代为办理青山区八大家红坊里项目38街区1号楼1层所有进驻商户的二级消防工程施工、消防报批资料收取及消防手续办理等事宜，委托期限为从委托书出具之日起至取得建设工程消防验收合格意见书止。2017年9月18日，美食风暴公司（发包方）与武汉亿景阁装饰工程有限公司（承包方）签订《武汉亿景阁装饰合同》，约定由承包方负责青山区锐创美食风暴的室内装修工程，工程承包方式为承包方包工包料，工程期限为90个工作日，开工日期2017年9月30日，竣工日期2017年12月30日，合同价款为145万元，发包方委托承包方设计施工图纸，设计费12万元，由发包方支付，此费用不在工程价款内。2017年11月21日至2018年5月26日期间，美食风暴公司法定代表人黄鹏陆续向郭中军名下账号转账共计650,500元，包含装修工程款及设计费。2019年3月1日，武汉亿景阁装饰工程有限公司向木脑壳公司开具15张增值税普通发票，票面金额合计145万元。2017年9月25日，时代龙腾公司（甲方）与美食风暴公司（乙方）签订一份《美食风暴红坊里项目协调事项双方确认函》，约定甲方确保乙方经营所需天然气150立方的接入；甲方提供确保项目正常运营所需烟道管道井横截面积2.28㎡，提供烟道接驳口至甲方铺内，乙方自行安装二次排烟送风机；甲方确保项目正常运营所需的空调及动力新风补风设施的正常需求。2017年9月26日，美食风暴公司向时代龙腾公司支付租金279,577元。2017年10月10日，时代龙腾公司（甲方）与美食风暴公司（乙方）签订《消防施工代管协议》，主要内容为：甲方负责选定消防公司，并督促消防公司按时报批，做资料，施工，在乙方装修竣工验收合格后，一个月左右取得验收合格意见书。经消防公司核算，确定乙方区域消防施工人工材料费和手续报批（含验收）费共计95,000元，由甲方代收，付款方式：合同签订时付款40%，取得验收合格证书后付尾款60%。乙方支付的消防改造工程费用包括工程改造，建审备案，验收合格证书等消防规定之所有事项并最终取得《公众聚集场所使用、营业前消防安全检验合格证》。关于消防方面，除消防大队正常例行检查及消防器材更新以外，其他因消防不完善而导致的关门停业造成的损失由甲方负责向消防公司索赔，保证乙方的利益不受侵害。2017年10月31日，美食风暴公司向时代龙腾公司支付了40%的消防款即38,000元，余下57,000元尚未支付。2017年10月16日，美食风暴公司与宜昌鑫佰利酒店设备有限公司签订《定货合同书》，购买厨房排烟设备，约定合同总价为135,000元。当日，美食风暴公司预付烟道费用90,000元。2017年12月28日，美食风暴公司与城发公司签订《燃气工程建设施工委托合同》，约定美食风暴公司委托城发公司代理锐创中心美食风暴燃气工程建设事宜，城发公司为美食风暴公司提供天然气管道供应系统。燃气工程包干总价37万元，该价格不含税金，城发公司不开具税务发票。2018年1月2日，城发公司收到美食风暴燃气工程施工款355,000元。2018年2月12日，时代龙腾公司与美食风暴公司签订《补充协议（二）》，约定：双方对卖场业态进行部分调整，因4家商铺（分别为14号商铺香他她煲仔饭、6号商铺广东烧鹅饭、7号商铺茶丸家茶餐厅、9号商铺松桂坊煲仔饭）与甲乙双方在2017年8月17日签订的排他协议有部分冲突或者疑似冲突，经协商，乙方同意甲方引进上述4品牌入驻锐创中心，同时甲方同意对乙方在锐创中心的租赁区域再赠送两个月的房屋免租期（金额为186,385元）作为补偿，这两个月的补偿将体现在2018年11-12月，从2018年年底缴纳的房租中扣除。2018年3月1日，时代龙腾公司与案外人胡音宏（武汉市青山区胡先生的全州拌饭馆经营者）签订房屋租赁合同，同月19日，全州拌饭馆在工商注册登记。2018年4月4日，武汉美食风暴投资管理有限公司更名为武汉木脑壳实业投资有限公司。2018年7月至2018年9月，木脑壳公司未向时代龙腾公司支付租金。同年10月30日，木脑壳公司向时代龙腾公司支付租金100,000元。另外，木脑壳公司（美食风暴公司）从进场起一直没有按《租赁合同》约定向时代龙腾公司交纳物业费、空调能耗费。2018年7月起，时代龙腾公司又陆续出租部分商铺用于餐厅等经营。分别为：2018年7月27日，时代龙腾公司与案外人姚海签订房屋租赁合同用于经营奈哥酸菜鱼。2018年8月21日，时代龙腾公司与武汉市青山区小富小吃店经营者付裕签订房屋租赁合同，同年9月3日，该小吃店在工商注册登记。2018年9月1日，时代龙腾公司与武汉市青山区舒先生餐厅签订房屋租赁合同，同月13日，该餐厅在工商注册准登记。2018年10月18日，时代龙腾公司与湖北武汉兴聪餐饮管理有限公司锐创中心店（大米先生）签订房屋租赁合同，同年11月5日，该店在工商注册登记。2018年11月16日，时代龙腾公司与案外人廖明军签订房屋租赁合同用于经营五谷荟餐厅。期间，时代龙腾公司法定代表人周望锋与木脑壳公司钟琦于2018年7月25日、2018年8月2日在电话中就租金、物业费、空调效果、消防验收、餐饮招租涉及排他协议等问题进行了沟通协商。2018年8月24日，青山消防大队向木脑壳公司出具《建设工程竣工验收消防备案凭证》。2018年9月7日，青山消防大队对木脑壳公司下达一份《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》，指出美食风暴锐创中心店存在9处问题，该工程综合评定为不合格，应当将该工程停止使用，整改问题后向大队申请复验。收到该通知书后，时代龙腾公司对涉案房屋进行了6处整改，对于其余3处（包括防火门未填充水泥砂浆；安全出口区域设置垃圾存放区，占用疏散走道；消防配电线路金属管未采取防火保护措施）应由谁进行整改双方存在分歧。但此后木脑壳公司旗下商户未因此停止营业，仍正常经营。2018年11月30日，时代龙腾公司对木脑壳公司租赁区域断电，进而打围、封门。2019年1月25日，时代龙腾公司在另案中起诉木脑壳公司要求其支付租金、物业费、消防费、水电费等费用，并请求解除双方签订的租赁合同及补充协议。在该案审理过程中，法院组织时代龙腾公司与木脑壳公司于2019年7月19日进行腾退，双方一致确认木脑壳公司已于2019年7月26日对现场所有可移动物品进行了搬离。2019年4月9日，木脑壳公司认为由于消防验收不合格、大楼空调效果不好、时代龙腾公司违反排他协议等原因，造成其损失，要求一次性赔偿损失150万元。2019年5月13日庭审中木脑壳公司将该项诉请金额变更为200万元。同年6月3日庭审中木脑壳公司在200万元基础上增加一项诉请，请求判令时代龙腾公司一次性赔偿天然气入户费用37万元，合计237万元（包括装修工程款、消防工程费用返还、烟道改造工程费用等合计150万元，因时代龙腾公司违反排他协议造成的损失50万元，因天然气入户支出的费用37万元）。在本案审理过程中，因双方对装修装饰残值损失争议较大，木脑壳公司于2019年11月21日向本院申请对案涉租赁场地进行装饰装修残值鉴定。本院于同年12月委托湖北正量行资产评估有限公司进行鉴定，该公司以没有工程造价相关资质将案件资料退回。本院随后分别委托北京中迪信众华工程造价咨询有限公司湖北分公司、湖北众联资产评估有限公司对案涉房屋内装修造价及装修残值进行了鉴定。北京中迪信众华工程造价咨询有限公司湖北分公司认定青山区锐创中心一楼部分的案涉房屋内装修项目可确定部分工程造价为2,076,255.34元，可推断部分工程造价为10,000元。湖北众联资产评估有限公司认定案涉房屋装修残值为161.09万元。以上事实有《租赁合同》及相关《补充协议》、《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》、《消防施工代管协议》、《武汉亿景阁装饰合同》、《燃气工程建设施工委托合同》、有关商户《房屋租赁合同》及工商登记信息、转账记录及收据、通话录音光盘等证据予以证实。本院认为：时代龙腾公司与美食风暴公司于2017年8月17日签订的《租赁合同》及《补充协议》均是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方均应依约履行各自的义务。美食风暴公司名称变更为木脑壳公司，木脑壳公司为美食风暴公司权利义务承受主体。现木脑壳公司认为时代龙腾公司在《租赁合同》履行期间违反排他协议、消防施工代管协议及空调正常使用的附随义务，要求时代龙腾公司向其赔偿损失237万元。在《租赁合同》履行过程中，时代龙腾公司已将涉案商铺交付给木脑壳公司占有、使用，其已经履行了合同约定的主要义务，但木脑壳公司一直未缴纳物业费，并自2018年7月起未按约交纳2018年7月至2018年9月的租金279,577元，仅于同年10月30日交纳租金100,000元。双方签定的《租赁合同》第六章第5条约定：“甲方享有依法向乙方收取物业管理费、租金、公共能源及相关费用等权利。乙方不按规定交纳相关费用，甲方有权向乙方收取每逾期一天5‰的滞纳金，逾期20天不缴纳的，甲方不再有义务提供各种管理服务，对所欠费用可采取催缴措施。”第六章第6条约定：“甲方有权对乙方的违法经营行为、违约行为及装修改造行为提出整改意见并采取合理措施（包括但不限于停水、停电、封门等方式）限制乙方经营，限制经营期间租金、相关费用照常计算，乙方应立即按甲方要求整改完毕。”第八章第4条第1款第（4）项规定：“乙方未按期、足额支付、补足租金、履约保证金、物业管理费等其他任何费用达15日，在甲方书面通知后15日内未履约，甲方有权对乙方承租的商铺停业调整。”木脑壳公司未按照约定支付租金、物业费等费用的行为已构成违约。时代龙腾公司于2018年11月30日对木脑壳公司租赁区域断电、封门的行为并未违反上述约定。关于空调问题，《租赁合同》约定：“空调能耗费按乙方承租面积计算，收费标准为3元/平方米/月，此费用根据实际发生月份收取，需要一次性提前缴纳。”木脑壳公司认为空调效果不好，造成其经营损失，无法继续履行租赁合同；时代龙腾公司认为空调问题属于大物业管理的问题，其已与物业沟通协调，尽到相应的义务。本案中，木脑壳公司租赁涉案商铺用于经营美食城，没有按约向时代龙腾公司交纳空调能耗费，其存在违约行为。但时代龙腾公司在合同履行期理应向木脑壳公司提供相应服务，确保美食城正常运营所需的空调正常使用，让经营场所保持适当温度，对于空调问题的管理和正常使用属于合同履行过程中的附随义务，其未尽到相关义务存在过错。关于消防问题，木脑壳公司作为非专业机构，之所以与时代龙腾公司签订《消防施工代管协议》并支付相关费用，其目的是聘请专业消防公司进行消防施工，最终通过消防验收。因此，时代龙腾公司对消防验收合格负有义务，木脑壳公司亦应尽到协助配合的义务。消防不合格通知书中所列问题均属于经过整改后可以达到验收标准的情形，且木脑壳公司的租赁场所并未因消防验收不合格而停止经营，其仍在正常运营，因此，木脑壳公司以消防验收不合格不能履行《租赁合同》而要求时代龙腾公司承担赔偿责任的理由不成立。2017年8月17日双方签订的《补充协议》是《租赁合同》的补充，主要约定了相关排他事项，其中之一约定了时代龙腾公司在合同期内不得引进小碗菜、日韩料理、食堂、麻辣烫、冒菜、煲仔饭、烧腊、麻辣香锅、中式小炒、中式快餐、称菜、一品豆花、龙门花甲、鸡排、烧烤、早点类（油炸）等相关品牌及品种。因时代龙腾公司引进香他她煲仔饭、广东烧鹅饭、茶丸家茶餐厅、松桂坊煲仔饭4家品牌，双方于2018年2月达成《补充协议（二）》，木脑壳公司同意时代龙腾公司引进上述4家品牌，时代龙腾公司赠送木脑壳公司2个月房屋免租期作为补偿。木脑壳公司未举证证明玉子烧、陕西泼面馆属于排他协议中的禁止品牌及品种，且在当时未提出异议，应视为木脑壳公司认可该2家品牌并未违反排他事项。同年3月，时代龙腾公司与案外人胡音宏（武汉市青山区胡先生的全州拌饭馆经营者）签订房屋租赁合同。同年7月起，时代龙腾公司又陆续引进奈哥酸菜鱼、武汉市青山区小富小吃店、武汉市青山区舒先生餐厅、湖北武汉兴聪餐饮管理有限公司锐创中心店（大米先生）等品牌入驻，其中大米先生等品牌属于协议明确约定不得引进的品种及品牌。双方签订的《租赁合同》并未解除，此期间仍属合同履行期，时代龙腾公司的上述行为违反排他协议约定，应承担违约责任。综上，双方在《租赁合同》履行过程中均存在违约行为，对相应损失均应承担责任。木脑壳公司主张的排他损失50万元，仅是其单方计算的数额，没有提供证据予以证明，且双方签订的相关排他协议中也没有明确约定损失的计算方法，本院根据案件实际情况酌定为30万元，由时代龙腾公司予以赔偿。因双方均存在违约行为导致《租赁合同》无法继续履行而解除，对剩余租赁期限内装饰装修残值损失，双方均应承担相应责任。经鉴定，装修施工、消防工程、燃气工程等装饰装修项目的残值为161.09万元，本院予以认可，该损失双方应各承担50%，即805,450元。时代龙腾公司反诉请求木脑壳公司支付自2019年7月27日起的房屋占用费及物业管理费。《租赁合同》已于2018年12月31日解除，双方对此均无异议。但木脑壳公司与时代龙腾公司均未采取相应措施，导致涉案租赁场地闲置至今，对扩大的损失双方均负有责任。时代龙腾公司请求以《租赁合同》约定的租金为标准计算房屋占用费，本院予以部分支持。本院酌定由木脑壳公司承担2019年7月27日至2019年12月27日期间的房屋占用费494,032元（88元/平方米/月×1122.8平方米×5个月），之后的房屋占用费由时代龙腾公司自行承担。木脑壳公司从2019年7月26日起未使用涉案租赁场地，时代龙腾公司要求其承担物业管理费的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）武汉时代龙腾商务管理有限公司向原告（反诉被告）武汉木脑壳实业投资有限公司赔偿因违反2017年8月17日《补充协议》造成的排他损失300,000元；二、被告（反诉原告）武汉时代龙腾商务管理有限公司向原告（反诉被告）武汉木脑壳实业投资有限公司赔偿涉案场地装饰装修残值损失805,450元；三、原告（反诉被告）武汉木脑壳实业投资有限公司向被告（反诉原告）武汉时代龙腾商务管理有限公司支付2019年7月27日至2019年12月27日期间的房屋占用费494,032元；四、上述第一、二、三项金额相抵后，被告（反诉原告）武汉时代龙腾商务管理有限公司应自本判决生效后十日内向原告（反诉被告）武汉木脑壳实业投资有限公司支付611,418元；五、驳回原告武汉木脑壳实业投资有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告武汉时代龙腾商务管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25,760元、反诉费15,561.73元、鉴定费20,000元，由原告武汉木脑壳实业投资有限公司负担案件受理费11,011元、反诉费8,710元、鉴定费10,000元，由被告武汉时代龙腾商务管理有限公司负担案件受理费14,749元、反诉费6,851.73元、鉴定费10,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  程 军人民陪审员  任中桥人民陪审员  梅冬初二〇二〇年九月二十三日书 记 员  倪妞妮