河北省秦皇岛北戴河新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0392民初194号 原告：宋云霞，女，1960年2月29日生，汉族，现住河北省三河市。 委托诉讼代理人：李冬雪，男，1991年3月4日生，汉族，现住河北省三河市，宋云霞儿子。 被告：秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区安居东里**。 法定代表人：李秀兰，执行董事。 委托诉讼代理人：刘世超，男，1980年9月5日生，汉族，现住秦皇岛北戴河新区，公司员工。 第三人：交通银行股份有限公司秦皇岛分行，住所地，住所地秦皇岛市海港区文化路**iv> 负责人：王卫东，行长。 委托诉讼代理人：杜坤，河北渤海明达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈丽云，河北渤海明达律师事务所律师。 第三人：张起，男，1971年1月3日生，汉族，户籍地秦皇岛市海港区。 原告宋云霞与被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司（以下简称瑞龙房地产）、第三人交通银行股份有限公司秦皇岛分行（以下简称交行秦皇岛分行）、第三人张起商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告宋云霞的委托诉讼代理人李冬雪，被告瑞龙房地产的委托诉讼代理人刘世超、第三人交行秦皇岛分行的委托诉讼代理人杜坤，到庭参加诉讼，第三人张起经公告传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋云霞向本院提出诉讼请求：1、依法确认宋云霞与瑞龙房地产签订的涉案房屋买卖合同有效，张起与瑞龙房地产签订的涉案房屋买卖合同无效。2、请求判令被告瑞龙房地产为原告办理中国红色公寓1116号房屋的《不动产权证书》。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告宋云霞于2011年5月4日，认购了由秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司开发的中国红色公寓项目房屋一套，房号为1116,面积为59.14平方米，单价为14097.98元/㎡,总价为833755元，原告于认购当日交纳定金20000元,余款原告通过自筹及向交通银行秦皇岛分行办理按揭贷款于2011年6月15日已全部支付完毕，并将办理不动产权证书的相关费用33000元打入了交通银行指定的账户，由该行进行监管。此后经过几年时间，由于被告原因造成涉案房屋迟迟不能办理房屋产权证书，经原告多次催促，被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司于2014年5月7日做出了在2015年2月16日之前办理房屋产权证书的承诺书，但时至今日被告仍未按照购房合同及相关法律法规的规定履行自己的义务。 瑞龙房地产辩称，原告与我公司签订的买卖合同是真实的房屋买卖关系意思表示，已经履行完毕，原告的买卖合同是合法有效的。我公司与第三人张起签订的买卖合同是名为买卖实为借款担保，不是真实的房屋买卖关系，该合同也没有实际履行，也从未收到过第三人张起的购房款，第三人张起的买卖合同是无效合同。认可给原告办理房产证。 交行秦皇岛分行述称，原告在2011年6月13日因购买涉案房屋，向交行贷款50万元，期限18年，双方依据贷款合同履行了各自的义务，截止到2020年9月15日原告尚欠借款本金194581.69元，对于原告的诉请确认房屋买卖合同有效及办理房产登记，交行认为其与瑞龙房地产确实有明确的房屋买卖关系，并已经实际履行，双方应依据约定履行各自义务，对于其主张的诉讼费用与交行无关，不应由交行承担。 张起没有陈述意见。 原告提供了以下证据：证1、嶺澜认购书（编号0000306）。证2、交款收据5张。证3、商品房买卖合同（编号：GF-2000-0171）。证4、销售不动产统一发票（发票号码00335220）。证1-4证明原告是涉案房屋的合法购房人证。5、房屋交接证明。证6、秦皇岛市商品房住宅使用说明书。证7、个人房产抵押贷款合同（编号2011133170001100256）。证8、交通银行（住房贷款）借款凭证及还本付息计划表。证9、原告交通银行银行卡流水。证10、原告提前偿还部分本金的凭证，证明被告向原告交付了涉案房屋，房屋由原告合法占用、使用，证明原告购买涉案房屋在交通银行秦皇岛分行办理了按揭贷款。证11、被告出具的办理房屋产权证书的承诺书，证明被告主体适格。证12、秦皇岛市中级人民法院执行裁定书（2019）冀03执异164号，证明原告合法拥有涉案房屋，被告有义务为原告办理不动产权证书。证13、交通银行秦皇岛分行让原告签署的代办房屋确权的交易结算资金监管协议，证明原告已将办理不动产权证书的资金打入了交通银行指定的账户。证14、（2016）冀0392民初484号案件中法院调取的胡玉龙案经侦材料。证15、徐建明的证人证言。证明张起与被告公司之间并非真实的房屋买卖关系。 瑞龙房地产的质证意见为：证据原件与复印件一致。对证1-15真实性、合法性、关联性认可，没有异议，原告提交的证据充分证明原告购买、使用该房屋的全部过程，也能证明该买卖交易已经完成，公安机关的笔录可以充分证明我公司与胡玉龙之间是民间借贷关系，我公司与胡玉龙签订的31套备案合同都是借款的担保物，张起与我公司不是真实的房屋买卖关系。 交行秦皇岛分行的质证意见为：对证3三性认可，是真实有效合法的，对证7、8、9、10三性认可。对证11，钱是庭前和第三人核实已经退了，但是如果没有退的话，原告可以拿着相关材料是把这笔钱退回来的。对其他证据因为交行不了解相关情况，无法质证，不发表质证意见。 被告提供了以下证据：证1、我公司与胡玉龙签订的借款合同3份。1116号房屋的与第三人张起签订的备案担保合同一份。31套房屋的担保备案明细表。证明我公司与胡玉龙之间是民间借贷关系，借款合同中约定用中国红色公寓房产作为担保物，该借款合同与胡玉龙提交给公安部门的借款合同一致，能够对应，担保备案明细表和房管局的存档相一致，可以证明我公司与胡玉龙之间是民间借贷关系，签订的备案合同只是为民间借贷提供的形式上的担保合同，不是真实的房屋买卖关系意思表示。张起作为胡玉龙的员工从没有向我公司交过任何购房款，我公司也从未向张起交付过房屋。证2、还款协议书，我公司与胡玉龙签订的，该协议书明确写明了我公司是归还胡玉龙的借款，胡玉龙在收到欠款后配合我公司去建设局办理解除1116号房屋备案的手续，协议约定，甲方胡玉龙收到乙方返还的欠款后该协议生效，有胡玉龙本人的签字按印，胡玉龙出具了收到了归还欠款的收条并签字，有我公司归还该笔借款的电子银行回单。三份我公司归还胡玉龙欠款的电子回单，银行凭证。该组电子回单只是部分的银行还款凭证，还款协议书针对1116号房签订的，足以充分证明我公司与胡玉龙是民间借贷关系，签署的合同全部都是为民间借贷提供的担保，并不是真实的房屋买卖关系，至于第三人张起的房屋买卖合同只是担保合同，第三人张起也没有向我公司支付过任何的购房款。该协议可以看出胡玉龙可以替这些备案人和他的员工做主来签订还款协议，真正的事实就是跟胡玉龙的借款。证3、（2018）冀0392民初733号判决书，（2018）冀0392民初317号判决书，该2份判决书已判决吴亦楠和张起的合同无效，协助原告办理房屋产权登记，今天开庭的第三人张起和吴亦楠一样都是胡玉龙公司的员工。 原告的质证意见为：对证1-3三性认可，通过以上证据也可以看出第三人张起并非真实的购房人，即使他进行了备案，也不能以此来对抗我们，因为我们的合同在先。 交行秦皇岛分行的质证意见为：对被告的证据因第三人对相关证据不了解，请法院确认证据效力。第三人与原告建立的个人住房抵押贷款合同是建立在原告买卖本案涉案房屋基础上的，第三人认为原告与被告建立的房产买卖合同合法有效，其第三人与瑞龙订立的关于涉案房屋买卖合同是无效的，不合法的。 交行秦皇岛分行提供了以下证据：证1、个人住房抵押贷款合同一份。证2、交行借款凭证。证明原告因购买中国红色公寓11层16号房产，向第三人交行办理了住房抵押贷款，并于2011年6月13日签订了相应的贷款合同，合同对利率、还款方式等进行了约定，于同月15日第三人向原告发放了贷款，并将贷款所购买房屋进行了书面的抵押约定，对抵押范围也进行了约定。双方依约履行各自的义务，截止到2020年9月15日原告尚余194581.69元未还。 原告的质证意见为：对证1-2三性认可，证明我们是真实的购房人。 被告的质证意见为：对证1-2认可。 综合分析以上证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2011年5月4日，宋云霞认购瑞龙房地产开发的中国红色公寓11层16号房屋,面积59.14平方米，单价14097.98元/㎡,总价为833755元，定金20000元,首付款（含定金）333755元，贷款50万元。5月19日宋云霞交纳了产权代办费、配套费、公共维修基金；6月7日交纳了首付款333755元。2011年6月13日宋云霞、瑞龙房地产、交行秦皇岛分行签订《个人房产抵押贷款合同》，交行秦皇岛分行为贷款人，宋云霞为借款人，瑞龙房地产为担保人，借款金额50万元，期限18年；6月15日，交行秦皇岛分行把贷款支付到宋云霞指定的瑞龙房地产账户；宋云霞按约还款，截止到2020年9月15日欠款余额194581.69元。2011年6月24日，宋云霞与瑞龙房地产签订了《商品房买卖合同》，当日宋云霞与瑞龙房地产办理了房屋交接，宋云霞接收房屋。2011年7月4日，瑞龙房地产给宋云霞出具了《销售不动产统一发票》。2014年5月7日，瑞龙房地产给宋云霞出具承诺书，承诺在2014年9月1日前完成备案，2015年2月16日前办好产权证。现该房屋已经具备办理房屋产权证的条件，但因另有一份第三人张起购买该房的商品房买卖合同，已经在管理部门备案，导致不能办理。 秦皇岛市中级人民法院在执行王立公申请执行瑞龙房地产装修合同纠纷一案时，查封了瑞龙房地产名下的土地使用权，宋云霞提出执行异议。2019年2月26日，秦皇岛市中级人民法院作出（2019）冀03执异164号执行裁定书，查明2011年5月4日宋云霞与瑞龙房地产签订《商品房买卖合同》，购买中国红色公寓11层16号房屋，价款833755元，交付房款318514元，在交通银行贷款50万元，2011年7月4日开具发票，2011年6月24日瑞龙房地产向宋云霞交付房屋。2011年7月4日宋云霞付清公共维修基金、物业费、配套费等。该院认为，查封瑞龙房地产名下土地前﹝抚土国用（2007）第140号，抚土国用（2010）第161号﹞，宋云霞与瑞龙房地产已签订合法有效的书面《商品房买卖合同》，并支付了全部房款。宋云霞在查封前已经合法占有房屋，非因自身原因未办理过户登记。宋云霞对中国红色公寓11层16号房屋相对应的土地使用权享有足以排除强制执行的权益。裁定中止对中国红色公寓11层16号房屋相对应的土地使用权的执行。 本院依宋云霞申请追加张起为本案第三人，张起没有到庭，也没有提交书面陈述意见。 2012年7月13日，张起与瑞龙房地产签订《商品房买卖合同》，张起购买中国红色公寓11层16号房，单价每平方米9100元，总金额538174元。7月16日，该合同在原抚宁县房地产市场管理所备案。 2011年5月19日，宋云霞与交行秦皇岛分行签订《代办房屋确权等交易结算资金监管协议》，宋云霞在交行秦皇岛分行开立个人账户，存入33000元，授权交行秦皇岛分行冻结，代办房屋确权及抵押登记等手续使用本资金，否则不许使用。交行秦皇岛分行称，此协议是防止购房人不办产权证或者办理产权证后不给银行办理抵押登记，已经把资金退还给购房人了，如果宋云霞的没退，宋云霞可以带相关手续自行退款。宋云霞当庭表示同意自行办理退款。 本院认为，原告与瑞龙房地产签订合法有效的书面《商品房买卖合同》，购买中国红色公寓11层16号商品房，支付全部房款，占有使用房屋，已经被生效的秦皇岛市中级人民法院（2019）冀03执异164号执行裁定书确认，本院予以采纳，无需再重复确认和评价。被告同意协助原告办理产权登记，因他人与瑞龙房地产签订的《商品房买卖合同》在管理部门备案导致原告无法备案。原告提供的证据中本院调取的秦皇岛市公安局经侦部门对胡玉龙案的材料载明：胡玉龙出借款项给瑞龙房地产，用其亲戚朋友的名字与瑞龙房地产签订了31套房屋买卖合同在抚宁建设局备案；张起出具证明，其在抚宁建设局备案的中国红色公寓1109、1121、1116、1115房屋真正出资人是胡玉龙，其只是代为持有。证人徐建明的证言证明了其见过出借人代表，协商过给出借人一些钱解除备案，但后来因为要价差距大没谈成。被告提供的证据证明瑞龙房地产向胡玉龙等借款，用31套房产抵押，张起等都是胡玉龙及其公司的员工，购房合同都是挂名的。综合以上证据，应当认定第三人张起与瑞龙房地产签订的《商品房买卖合同》并不是双方真实意思表示，是无效合同。被告应当协助原告办理中国红色公寓11层16号商品房不动产登记。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下： 一、第三人张起与被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司签订的中国红色公寓11层16号《商品房买卖合同》无效。 二、被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司于本判决生效后30日内协助原告宋云霞办理中国红色公寓11层16号商品房不动产登记。 三、驳回原告宋云霞的其他诉讼请求。 案件受理费80元，由被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  刘振会 人民陪审员  张秋林 人民陪审员  樊钰川 二〇二〇年九月二十一日 书 记 员  赵晶晶