山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0214民初4548号原告：李世胜，男，1966年2月22日生，汉族，住山东省高密市。委托诉讼代理人：迟晓芳，山东舜瑾律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玲玲，山东舜瑾律师事务所实习律师。被告：青岛方虔置业有限公司，住所地青岛市高新区火炬路**。统一社会信用代码91370222MA3MHRYEXH。法定代表人：胡克勤，该公司总经理。委托诉讼代理人：王毳毳，山东华政律师事务所律师。委托诉讼代理人：于丽赟，山东华政律师事务所实习律师。原告李世胜诉被告青岛方虔置业有限公司（以下简称方虔置业公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人迟晓芳，被告委托诉讼代理人王毳毳、于丽赟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李世胜向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除0015144号《青岛中欧国际城商品房认购书》；2、被告返还原告定金5万元及购房款1916951元并以1916951元为基数自2019年11月7日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算利息；3、本案诉讼费、保全费等相关费用由被告承担。诉讼过程中，原告又追加诉讼请求：判令被告向原告提供山东省住宅专项维修资金专用票据、维修资金返还申请表等相关材料，协助原告向有关单位申请退还案涉专项房屋维修资金。事实与理由：2019年6月27日，原告与被告签订0015144号《青岛中欧国际城商品房认购书》，预定青岛中欧国际城·金茂2号楼1单元1601室房屋，同日支付定金5万元。后又分三次支付房款共计1916951元。2019年10月25日，被告将房屋预售合同邮寄给原告，原告经审查发现与当初被告承诺的内容存在大量不一致内容，且存在较多显失公平的霸王条款。原告不同意签署预售合同并明确表示不再购买案涉房屋。被告方售楼人员表示同意将定金及购房款一并返还原告，但被告工作人员已代替原告对案涉房屋进行了网签，撤销网签需走内部手续，且需要时间。经原告多次催讨，被告至今未返还相关款项，故请求法院判如所请。被告方虔置业公司辩称：第一，关于解除认购书问题。原告已按照认购书约定支付定金并已办理了《商品房预售合同》网签备案手续，且已支付大部分购房款，缴纳了住宅专项维修资金，可知案涉认购书已经履行完毕，合同权利义务终止，不存在解除问题。第二，关于返还定金、购房款及住宅专项维修资金问题。返还以上款项的必要前提是解除双方之间的商品房预售合同，而原告并未将解除商品房预售合同列为诉讼请求，该必要前提不存在，故原告请求被告返还上述款项的主张没有法律依据。认购书的法律性质是预约合同，是双方约定将来订立正式合同的协议，一旦签订，双方即负有签订正式合同的义务。而房屋预售合同是本合同，原告支付购房款、缴纳住宅专项维修资金等行为显然是在履行商品房预售合同的义务，故商品房预售合同不解除，不会产生返还购房款等法律后果。第三，原告负有证明涉案房屋具备法定或约定解除条件的举证义务，否则其诉讼请求没有事实依据。综上，请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告李世胜为证明其事实主张，提交如下证据：证据一，编号为0015144号《青岛中欧国际城商品房认购书》一份，证明：第一，原告向被告预约购买其开发建设的位于中欧国际城金茂2号楼1单元1601户房屋一处，双方之间成立商品房预约合同关系；第二，该合同第二条第3、4、5、9款，第三条第1、3、4款均为格式条款，排除了原告主要权利，加重了原告责任，不应生效。被告对真实性无异议，对证明事项有异议。第一，认购书不是格式条款，第三条第4款已经用加黑字体明确表明不构成格式条款；第二，认购书明确约定了签订正式合同的时间，至于原告所称没有约定其他必备条款，认购书属于预约合同，并不需要约定商品房预售合同的内容；第三，原被告之间的认购书已经履行完毕，现在双方之间存在的是商品房预售合同关系。证据二，银行转款记录3份、收据1份、专用票据1份。证明原告于2019年6月27日向被告支付定金5万元；累计支付购房款1916951元；交纳房屋维修资金21814.66元。被告对证据真实性无法确认，认为应以被告提交的关于房款交纳的证据为准；对证明事项有异议，原告支付100万元购房款的时间为2019年10月12日。证据三，不动产交易登记信息查询结果证明1份、商品房网签流程1份（网上打印件），证据显示2019年10月24日案涉房屋网签备案，合同编号为201900278002，用途为办理住（租）房补贴。证明：第一，上述网签合同并非原告本人签字，被告在原告未到场、无原告授权的情况下，擅自签订网签合同并去相关部门网签备案；第二，案涉房屋网签用途为办理住（租）房补贴，但原告从未申请办理过该补贴，也从未领取过该补贴；第三，网签合同备案需购房人与开发商协商拟定合同条款，并由购房人在商品房销售合同文本上输入个人信息，设置密码，并需要开发商与购房人共同签名（盖章），但被告在双方尚未核定合同主要条款时就擅自代替原告签字并网签，并于第二天才邮寄合同文本与原告进行磋商，被告此举已丧失双方签订本约合同的诚信基础。被告对查询结果证明的真实性无法确认，对网签流程真实性不予认可，对证明事项亦不认可。原告提交的证据无法证明待证事实，网签是被告在充分征得原告同意之后才进行的，之所以没有当场签订纸质版销售合同，是因为原告在外地，为考虑原告办理方便，被告将纸质版合同通过邮寄的方式交由其签字；且原告已缴纳84%购房款及住宅专项维修资金，已经履行了商品房预售合同的义务。证据四，原告与李泽熹身份信息及两人分别与被告工作人员冯云的微信聊天记录（当庭出示原始载体手机），证明原告与李泽熹系父子关系，两人分别与被告工作人员冯云就房屋买卖合同的签订、退款、撤网签等事宜进行了沟通交流。2019年10月24日，冯云以微信方式给原告发送3页非正式合同，要求原告核对个人信息，并通知原告会随后邮寄正式合同。2019年10月底，原告收到正式合同，发现合同内容涉及房屋装修、交付、公共设施、不动产登记等重要条款为霸王条款，难以接受，遂将合同还给被告售楼处，并明确表示无法接受其中的不合理合同条款。被告对2019年10月24日聊天记录的真实性无异议，对其他证据不认可，对证明事项有异议。第一，2019年10月24日聊天记录能够充分证明办理合同网签已征得原告同意，且原告同意被告向其邮寄纸质版合同；第二，原告称房屋预售合同存在霸王条款只是原告违约解除合同的借口，认购书第二条第5款明确载明，原告认可被告已在销售现场向其充分展示了预售合同所有内容，原告已完全理解并接受。且在被告的房屋销售现场商品房预售合同也一直在向购房业主公示；第三，原告也认可涉案纠纷的解决是要撤网签，但原告并未在本案起诉过程中将其列为诉讼请求，故原告关于退还购房款及其他诉讼请求，也就缺少了必要的前提。证据五，李世胜、李泽熹与被告工作人员冯云、黄符京电话录音光盘1张及文字材料3份，证明：第一、原被告已就本案涉及的房屋买卖预约合同达成解除合意，双方不再签订本约合同，且就退款、撤网签等事宜进行了协商；第二，被告擅自代原告签字办理网签，丧失了诚信基础以及继续就签订本约合同进行磋商的可能，不能继续签订合同的过错方在被告；第三，在协商退款、撤网签的过程中，被告仍然意图骗取原告签字，并以办理内部手续、走流程等原因拖延返还购房款，损害了原告利益。被告对2份电话录音的真实性无异议，对现场录音的真实性不认可，并申请对现场录音的真实完整性进行司法鉴定，后又撤回鉴定申请。对证明事项有异议，第一，原告对涉案法律关系存在认识误区，双方签订的认购书仅约定了双方负有签订预售合同的义务，且认购书的权利义务已经履行完毕，所以双方即使要解除合同也应解除本约合同；第二，原告提交录音无法体现被告擅自代原告进行了网签，事实上网签经过了原告微信同意，被告作为一个在业界具有良好口碑的房地产企业，不可能存在骗取原告签字的情况。证据六，原告之子李泽熹与被告销售经理黄符京20**年4月22日通话录音及录音文字稿。证明原被告已经协商一致不再继续订立房屋买卖合同，被告退还包括定金在内的所有购房款。被告质证称以被告提交的同段录音为准，除被告提交的部分，对其余录音的真实性不予认可，即便录音真实，该录音体现的也仅是双方的协商过程，被告并未作出任何承诺。被告方虔置业公司为证明其事实主张，提交如下证据：证据一，0015144号《青岛中欧国际城商品房认购书》1份，证明：第一，认购书约定的是双方负有签订商品房预售合同的义务，法律性质是预约合同；第二，认购书第二条第8款约定双方预售合同生效后认购书自动终止，定金自动抵作房屋价款，故认购书权利义务已终止，合同消灭，不存在解除问题；第三，认购书第二条第5款约定被告已在签订认购书之前向原告充分展示了预售合同，原告已充分理解并接受。如果原告以对以上内容有异议为由拒不签署上述相关合同、协议等，被告有权解除认购书并没收定金。即使原告不认可商品房预售合同关系成立，根据本条款约定定金亦不应返还；第四，认购书第二条第9款明确约定定金或购房款退还不计利息；第五、认购书第二条第2款约定原告于2019年6月27日前缴纳5万元首付款（不含定金），余下2276951元选择按揭贷款方式付款。原告对认购书真实性无异议，对证明事项有异议。原告对该认购书的质证意见同原告提交证据一的证明事项。证据二，涉案房屋网签商品房预售合同1份。证明：第一，原被告已办理商品房预售合同网签备案手续，商品房预售合同关系成立并生效，预售合同编号已形成，网签合同无法随意撤销；第二，商品房预售合同约定涉案房屋总房款为2326951元，原告应于2019年10月24日前支付首期房款1966951元，占全部房款84%，余款银行按揭支付。原告对证据真实性无法确认，合同上无原告签字确认。证据三，原告与被告销售人员网签当日2019年10月24日微信聊天记录1份，证明原告同意被告办理商品房预售合同网签备案手续并且同意纸质版合同由被告邮寄并提供地址给被告。其中，该聊天记录中载明的原告经核对合同内容确认“没问题”的时间10月24日14:33与证据2网签合同的签订时间10月24日14:38完全吻合。原告对证据的真实性无异议，对证明事项有异议。原告同意被告邮寄预售合同给原告，但该聊天记录只能证实被告提交了3页非正式合同与原告确认身份信息，原告当时并未收到预售合同，更无法与被告就合同条款进行协商，而此时被告却擅自到房管部门进行了网签，且网签最终也成为双方在退款事宜中存在的最大障碍。证据四，原告购房资格查验证明1份。该证明备注第4项载明“本证明由房地产开发企业和房地产经纪机构在提供网签备案服务时留存”，该证据系原告向被告提供，证明原告同意被告签订商品房预售合同并进行了网签备案。原告对真实性无异议，对证明事项有异议，原告认为该证据不能证明原告同意签订商品房预售合同并进行网签。证据五，购房款收据四份。证明原告已按商品房预售合同约定支付首期房款1966951元，占全部房款的84%，已经实际履行了商品房预售合同的主要付款义务。原告对真实性无异议，认可交款数额，其他不认可。证据六，住宅专项维修资金收据1份。证明原告已缴纳住宅专项维修资金，原告不仅同意办理网签备案手续，并且已开始实际履行商品房预售合同。原告对真实性无异议，对证明事项不予认可。证据七，李世胜之子李泽熹与被告销售经理黄符京20**年4月22日通话录音及录音文字稿。证明：第一，原告因其儿子工作地点从青岛市高新区变更至崂山区，故不想再履行商品房预售合同，并非是原告所称合同条款系霸王条款或者相关条款无法接受等情况；第二，原告儿子在通话中明确表示原告认为合同条款没有问题；第三，商品房预售合同解除条件未成就，原告不再继续履行合同属于单方违约行为。原告对录音真实性无异议，对证明事项有异议。第一，该录音片段只是被告从完整录音中截取的一小段，断章取义，不能证明被告主张的事实；第二，该录音中李泽熹并非合同相对人，对合同签订过程等事宜并不十分了解，其本意并非是因为工作原因不签合同，而是因为被告违规网签等原因给原告造成损失，故被告应当承担责任并及时退款；第三，李泽熹本意是想与被告维持良好关系，避免矛盾激化，目的是尽快让被告履行退还所有房款的承诺。李泽熹的工作地点至今仍在红岛，并未发生工作变动。原被告双方未能签订本约合同的根本原因是被告提供的合同文本中包含大量霸王条款。第四，原告提交同段录音的完整录音记录及文字整理，被告同意不再签订正式合同并作出退款承诺。基于本案双方的举证和质证意见，本院对上述证据分析认证如下：对于原告提交的证据一，因被告对认购书的真实性无异议，本院对此予以采信；对证据二、证据三，虽然被告称真实性无法确认，但其未提交相反证据加以反驳，且该证据与被告提交的证据二、证据三、证据五存在明显交叉，本院对此予以采信；对证据四、证据五，被告对部分证据的真实性无异议，有异议的部分因其未提供相反证据加以反驳，且该证据与被告提交的证据三存在明显交叉，本院对此予以采信；对证据六，被告虽对部分录音真实性不予认可，但未提交相反证据加以反驳，且该证据与被告提交证据七系同段录音，存在明显重复和交叉，本院对此予以采信。对于被告提交的证据一、三、四、五、六、七，因原告对真实性无异议，且与本案存在关联，故本院对以上证据予以采信；对于证据二，原告虽对真实性无法确认，但未提交相反证据予以反驳，且该证据与原告提交证据三存在明显交叉，故对该证据予以采信。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据以及法庭对当事人的调查询问，本院认定事实如下：一、2019年6月27日，原告李世胜与被告方虔置业公司签订编号为0015144的《青岛中欧国际城商品房认购书》，约定原告预约购买被告开发建设的位于青岛市高新区火炬路57号青岛“中欧国际城”项目青岛中欧国际城·金茂2号楼1单元1601室房屋一处。认购书约定了预定房屋概况、主要条款等事项。其中第二条第3款、第4款约定了买受人在收到出卖人通知后7日内应与出卖人签订《预售合同》、按时支付购房款、办理银行按揭贷款以及双方未按以上约定履行签约、付款义务的法律后果。第二条第5款约定了买受人声明：出卖人已在签署本认购书之前在销售现场向买受人充分展示了《预售合同》、《业主临时管理规约》等所有双方应当签署的文件以及交易条件，出卖人已就上述合同文本的内容向买受人充分进行了解释和说明，买受人已完全理解并接受。如买受人以对以上内容有异议为由拒不签署上述相关合同、协议等的，则出卖人有权解除本认购书并没收定金。二、2019年6月27日，原告交付定金5万元。后又累计支付购房款1916951元，并交纳住宅专项维修资金21814.66元。三、2019年10月24日上午10时，被告销售人员冯云通过微信将预售合同发送至原告，通知原告核对个人信息；下午14时33分，冯云再发信息“有没有问题，没有问题就给你出合同了”。原告微信回复“代（贷）款金额，已交现金，个人基本情况，经核对，没问题。”下午14时38分，被告办理商品房买卖合同（预售）网签备案，合同编号为201900278002。四、2015年10月25日，冯云微信通知原告书面预售合同已经邮寄。10月底，原告提出解除认购书，不再继续签订房屋买卖合同。之后，原告及原告之子李泽熹分别与被告销售人员冯云及销售经理黄符京就退房、退款、撤网签等事宜数次进行微信及电话沟通协商。在双方均作为证据提交的2020年4月22日李泽熹与黄符京的最后一次通话协商中，李泽熹表达了以下几层意思：一是由于其工作可能出现变动一直在犹豫涉案房屋是不是还要继续购买；二是认可预售合同本身没有问题；三是虽然合同本身没问题，但冯云工作存在失误，在网签之前没有明确告知原告要网签，作为买受人对办理网签的流程不熟悉，导致发生误解，且网签不是原告本人签字，亦未得到原告授权。黄符京则在通话中明确表示，无论定金房款，撤完网签之后，原告交的所有钱一分不扣予以退回。本院认为，本案争议焦点有二，一是涉案认购书是否应当解除；二是原告主张的房款、定金是否应当退还。关于第一个焦点问题，涉案认购书是否应当解除。在商品房买卖过程中，买房人与开发商签订的包含房号、面积、单价及签约期限等内容的房屋认购书应认定为商品房预约合同，签订认购书的双方当事人均负有达成本合同的磋商义务。磋商后没有达成商品房买卖合同的，预约合同解除，按照双方约定的定金或违约金条款承担相应的缔约过失责任。本案中，原被告并未签订正式的商品房买卖合同，被告工作人员虽然办理了网签备案，但网签之前，既未明确告知原告当下就要办理网签以及办理网签的法律后果，亦未得到原告明确同意，取得原告明确授权，故其工作人员代为签字的行为不能认定是原告的真实意思表示，网签的商品房买卖合同对原告不具约束力。被告关于原告已经实际履行房屋买卖合同的主要义务，认购书已经履行完毕，合同权利义务消灭的抗辩事由不能成立，本院不予采纳。原被告既未签订书面商品房买卖合同，亦未就商品房买卖合同达成一致意见，原告请求解除认购书，应当予以支持。关于第二个焦点问题，原告主张的房款、定金是否应当退还。原告称在2020年4月22日原告之子李泽熹与被告销售经理黄符京的最后一次通话协商中，黄符京已经承诺退还包括定金在内的所有房款。本院认为，经过对该证据的审慎审查，黄符京在通话中表达的是，无论定金房款，撤完网签之后，原告交的所有钱一分不扣予以退回。可以认为，黄符京作出的承诺是附条件的承诺，即原告在配合被告撤网签之后，包括定金在内的所有房款被告全部予以退回。但双方最终并未办理撤网签手续，约定的退款条件未成就，故不宜直接依据该通话录音认定被告退还定金及购房款。根据双方认购书第二条第5款关于买受人声明的约定，结合2020年4月22日李泽熹在通话中作出的关于其工作变动以及认可合同没有问题的意思表示，可以认定，原告解除认购书的主要原因是基于个人原因，而非合同本身问题，原告应为此承担相应的缔约过失责任。而被告虽在微信中通知原告核对信息并告知其“没有问题就出合同了”，但语焉不详，没有明确告知原告网签及网签的法律后果，在未得到原告明确同意、取得原告明确授权的情况下进行网签备案，致使原告对被告的诚信产生动摇和疑虑，亦是原告要求解除认购书的部分原因，被告亦应对此承担相应的责任。综合考虑本案案情以及被告作为开发商的优势地位，本院认定被告应退还原告所有购房款1916951元，酌定返还原告定金2万元。同时，在本案中原被告双方均负有依据诚实信用原则妥善处理认购书解除后的相互协助义务，原告应协助被告撤销网签，被告亦应协助原告办理住宅专项维修资金21814.66元的退费手续。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、解除原告李世胜与被告青岛方虔置业有限公司签订的0015144号《青岛中欧国际城商品房认购书》，原告李世胜于本判决生效后10日内协助被告青岛方虔置业有限公司办理中欧国际城金茂2号楼1单元1601户房屋的撤销网签手续；二、被告青岛方虔置业有限公司于本判决生效后10日内退还原告李世胜购房款1916951元及定金2万元；三、被告青岛方虔置业有限公司于本判决生效后10日内协助原告李世胜办理住宅专项维修资金21814.66元的退费手续。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22503元，由原告负担550元，被告负担21953元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  张红健审 判 员  刘书波人民陪审员  刘文静二〇二〇年九月二十九日书 记 员  郑汇川