北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初49497号原告：北京三友联合商贸有限公司，住所地北京市海淀区志新路****楼****。法定代表人：李光，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵文铮，男，1982年4月21日出生，满族，该单位法务经理。被告：北京星美健商贸有限公司，住所地，住所地北京市朝阳区百子湾路**院**楼****101内****iv>法定代表人：张二永，执行董事。委托诉讼代理人：朱泽晓，男，1993年11月22日出生，汉族，该单位区域经理。委托诉讼代理人：黄晓，男，1995年9月20日出生，汉族，该单位法务。原告北京三友联合商贸有限公司（以下简称原告）与被告北京星美健商贸有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵文铮，被告委托诉讼代理人朱泽晓、黄晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2019年6月17日签订的《房屋租赁合同》；2、被告给付原告自2020年2月1日至4月20日期间的租金30361元；3、被告给付原告自2020年4月21日起至2020年6月22日期间的房屋空置损失103616元；4、被告给付原告违约金20万元。事实和理由：原、被告于2019年6月17日签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于北京市朝阳区安慧北里安园甲8号楼X房屋（以下称租赁房屋），被告已付六个月租金及履约保证金，租金支付至2020年1月31日。根据合同约定，被告应于2020年1月10日支付下一阶段的租金，但始终未予支付，后原告于4月20日前往租赁房屋，发现被告已经搬离，原告就此收回房屋。现被告逾期未付租金，并提前解除合同，原告据此享有合同约定解除权。被告并应支付自2020年1月10日至4月20日期间的租金，以及合同约定的违约金。现原告于6月22日将房屋再行出租，被告应赔偿自4月21日起至6月22日止的房屋空置期损失。此外，同意返还被告已付履约保证金，并已自原告主张租金中折抵扣减。被告辩称：同意解除合同，并认为合同已经解除。被告承租租赁房屋系经营销售鞋品，因隔壁安慧北里小区有新冠肺炎病例，导致被告虽开业但没有顾客，没有实际收入。此外，被告于2020年1月10日应支付下一阶段的租金，当时未有疫情，但被告确实经营困难。认可因被告违约导致合同解除。被告于2020年2月18日以电话方式告知原告对接人袁某，表示要解除合同，但对方没有答复，被告此后开始办理撤场，至3月25日搬离完毕，因联系不到原告，遂将房屋钥匙交付给产权人，因此，被告认为于3月25日交还房屋，同意支付自2020年2月1日至3月25日期间的租金。同时，如上所述，因隔壁小区原因，被告没有顾客及收入，申请对租金标准予以减免。就违约金及房屋空置期损失，属于重复主张，均不同意支付，如法院判决被告负担违约金，申请法院予以酌减。且房屋空置损失系因疫情及防控政策产生。同意以被告已付履约保证金折抵原告主张数额。本院经审理认定事实如下：原、被告于2019年6月17日签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告租赁房屋，租赁期限自2019年6月17日至2024年6月16日止；每年租金61万元，租金每两年递增5%；免租期十五天，自被告收到装修入场通知书的第二日起算；合同签订后的七个工作日内，被告需支付原告履约保证金101666元，待合同期满双方顺利交接后原告须在七个工作日内如数返还被告，如合同期满时，被告尚有拖欠原告租金或水电、物业费未缴清的，原告有权在履约保证金中将拖欠未付清款项扣除，剩余保证金予以返还；付款周期为六个月，首次房租应在被告收到装修入场通知书后的五个工作日内付清，之后每期房租应提前二十天交付；租赁期间，任何一方提出提前终止合同需提前3个月书面通知对方，经双方协商一致后，签订终止协议书，在终止协议书签订前本合同持续有效；双方任何一方未经过对方同意提前终止合同即视为违约，按照违约条款，由违约方向对方支付违约金；如被告未能依照本合同规定按时向原告支付租金及其他管理规费，每延误一日，被告应向原告支付逾期租金千分之三的违约金，逾期付租超过十日，则合同即于第十一日解除，并按照违约条款追究被告违约责任；合同期内因被告原因停业，仍应按合同规定向原告按时足额支付租金及相关规费，否则视为违约，被告按照违约条款向原告支付违约金；违约条款：双方任何一方在合同有效期内出现约定违约行为的，则违约方应以现金、转账或支票形式支付对方20万元的违约金，押金及剩余租金据实结算后退还。就此，被告于2019年6月26日向原告支付履约保证金101666元，并于2019年7月19日向原告支付六个月租金305000元，支付至2020年1月31日。就解除合同一节，原、被告均同意解除合同，并表示就解除时间不适用合同中“如被告未能依照本合同规定按时向原告支付租金及其他管理规费，每延误一日，被告应向原告支付逾期租金千分之三的违约金，逾期付租超过十日，则合同即于第十一日解除”的条款。另查，原告系租赁房屋三房东，原告与其出租人北京新锐信达置业有限责任公司签订《房屋租赁合同补充协议》，约定减免原告疫情期间租金共计7万元。原告与位于北京市朝阳区安慧北里安园甲8号楼X房屋另一承租人王庚于2020年4月23日签订补充协议，约定减免王庚租金2万元，与另一承租人北京酒航达商贸邮箱公司于2020年4月6日签订补充协议，约定减免租金4万元。就此，原告表示已使用减免租金6万元。被告表示对减免租金的分配使用是不合理的。就双方争议的事实和证据。就返还房屋，原、被告认可被告已返还房屋，但就返还时间有争议，原告主张为2020年4月20日，被告主张为2020年3月25日。被告并提交：1、被告与原告工作人员袁某的微信聊天记录截图，显示于2020年2月，原告“只是搬货对么”，被告“没有开业，说是只搬货”，原告答复“你确定吧，那我就跟建工这么报了”，“别回头明天又开业了”，“开业也没关系，跟建工说好就行”。2、与产权方的录音光盘及文字记录，拟证明于3月份向产权方交付钥匙。就此，原告表示对证据1真实性、证明目的不认可，无法体现有搬离的意思表示；对证据2真实性不认可。本院认为，原、被告于2019年6月17日签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。就原告第一项诉讼请求，现被告逾期支付租金，并提前解除合同，原告就此享有约定解除权。被告虽表示于2020年3月25日搬离租赁房屋，但未向原告交付房屋钥匙。被告虽主张向产权方交付钥匙，但产权方与原告系相互独立的民事主体，被告亦未举证证明曾就交付钥匙一节向原告告知，就被告该答辩意见，本院难以采信。现原告自认于4月20日收回房屋，本院予以确认，应认定原告以实际行动同意解除合同，宜认定合同已于该日解除。就原告第二项诉讼请求，如上所述，被告应支付自2020年2月1日至4月20日期间的租金。同时，考虑到合同履行的客观情况确发生了无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，被告申请减免租金，具备合理性。现原、被告同意以已付履约保证金折抵租金，本院不持异议。结合被告违约行为、原告租金减免情况等，本院酌情判定被告无需再行给付租金。就原告第三、四项诉讼请求，现因被告违约致合同解除，被告应按合同约定给付违约金。结合原告房屋空置损失、被告违约行为等，酌情判定被告给付原告违约金4万元。考虑到违约金已一定程度上弥补原告损失，就原告对房屋空置损失的主张，本院不再予以支持，但违约金相关诉讼费，仍应由被告负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零九条、第一百一十四条规定，判决如下：一、确认原告北京三友联合商贸有限公司与被告北京星美健商贸有限公司于2019年6月17日签订的《房屋租赁合同》于二〇二〇年四月二十日解除。二、被告北京星美健商贸有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京三友联合商贸有限公司违约金四万元。三、驳回原告北京三友联合商贸有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3125元，由被告北京星美健商贸有限公司负担2150元（于本判决生效之日起七日内给付原告北京三友联合商贸有限公司）；由原告北京三友联合商贸有限公司负担975元（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  付瑞洁二〇二〇年九月二十八日书记员  张 茜