广东省郁南县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5322民初763号原告：谢金灿，男，1984年*月*日生，汉族，公民身份号码：445************316，住广东省云浮市郁南县*************。原告：李翠花，女，1984年*月*日出生，汉族，公民身份号码：445************324,住广东省云浮市郁南县*************。委托诉讼代理人：谢金灿，系李翠花丈夫。被告：云浮大兴房地产有限公司。住所地：广东省云浮市郁南县*************。法定代表人：周某1。原告谢金灿、李翠花诉被告云浮大兴房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2020年7月2日受理后,依法组成合议庭适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告谢金灿及李翠花的委托诉讼代理人谢金灿到庭参加诉讼，被告云浮大兴房地产有限公司没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢金灿、李翠花向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务；2、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金，从2018年1月1日暂计至2020年4月6日，暂计40592.03元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2016年12月21日与被告云浮大兴房地产开发公司签订合同，购买被告所开发的位于云浮市郁南县*********************，购房金额为491429.00元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第七条规定，被告应于2017年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第八条规定，预期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一违约金。截至起诉日，原告只收到被告的1次书面《延期交房通知书》及1次书面《关于新型冠状病毒肺炎疫情引发的告知函》，原告所购房屋仍在施工过程中。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。原告现诉至法院，请求根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及当事人双方签订合同第七条、第八条之约定，判令被告立即履行合同规定的交房义务，并按照每日万分之一，支付违约金40592.03元。被告云浮大兴房地产有限公司辩称，一、答辩人同意继续履行合同约定的交房义务,答辩人开发的“金信大厦”项目商品房于2016年1月取得《预售许可证》,于2016年12月21日与原告签订《商品房买卖合同》。其后,因项目工地工人多次闹事的原因,致项目工程多次停工,停工时间长达一年多,直接造成答辩人无法在合同约定的交楼日期交付商品房给原告。2018年1月9日,答辩人向包括原告在内的金信大厦全体业主发出《延期交房通知书》,取得全体业主对延期交楼的谅解。期后,由于新冠病毒疫情不可抗力的影响,工地无法复工复产,致交楼时间继续拖延。目前,金信大厦工程己基本完工,答辩人正加紧工程综合验收的准备工作。因此,今年内完全可以交付商品房给原告使用,故答辩人同意继续履行合同约定的交房义务。二、即使延迟交房有答辩人的原因,违约金也应实是求事计算。如上所述,答辩人延迟交房的原因主要是项目工地工人闹事致工地停工以及今年新冠病毒疫情不可抗力的影响导致的,答辩人主观上并没有过错,原告主张违约金的诉讼请求并不合理。但为妥善处理与原告的纠纷,答辩人愿意承担原告诉讼请求违约金的50%,并愿意从物业管理费中扣减,以弥补原告因延迟交房所造成的损失。原告围绕其诉讼请求向本院提交了以下证据：身份证复印件、结婚证复印件、商品房买卖合同（预售）复印件、个人购房借款/担保合同复印件、不动产登记证明复印件、发票复印件、银行借款凭证复印件、延期交房通知书复印件、关于新型冠状病毒肺炎疫情引发的不可抗力事件告知函复印件、租房收据、租房转账记录。被告为其辩解提交了以下证据：营业执照复印件、郁南县住建局关于积极应对新冠肺炎疫情支持企业复工复产若干措施复印件（2020年3月9日文件）。本院对当事人提交的证据审查后予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2016年12月21日，原、被告签订1份《商品房买卖合同（预售）》，合同约定被告将其开发的坐落于云浮市郁南县*********金信大厦10层塔A1004房以491429元的价格出售给原告，原告以现金和银行按揭贷款方式将合同约定的491249元购房款交付给被告。合同第九条约定该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.本条第一点中“建设工程竣工验收备案证明文件”是指由建设主管部门发给的《房屋建筑工程和市政基础设施工程验收备案表》。合同第十一条交付时间和手续：出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)。（1）逾期在60日之内(该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限)，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金(该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率)。（2）逾期超过60日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后，买受人有权(2)解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照4.9%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1(该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率)的违约金。合同签订后，被告没有依合同约定的时间向原告交付房屋。相反，被告于2018年1月9日向该小区业主发出《延期交房通知书》，将房屋交付时间延期至2018年12月31日。延期后，被告也没有按延期确定的时间交付商品房给原告。被告于2020年3月31日向该小区业主发出《关于新型冠状病毒肺炎疫情引发的不可抗力事件告知函》，将房屋交付时间延期至2020年12月31日，于是引致原告提出诉讼。经本院向相关单位查询，坐落于云浮市郁南县*********金信大厦项目至2020年7月14日止未办理竣工验收备案,坐落于云浮市郁南县*********金信大厦10层塔A1004房在郁南县不动产登记资料查询结果证明上显示无异议、无查封。庭审中，原告表示目前租房花费每月500元。本院认为，原、被告于2016年12月21日签订1份《商品房买卖合同（预售）》，双方约定交付商品房的期限为2017年12月31日，到交付房屋期限甚至延期后被告都不能将商品房交付给原告，被告已经构成违约。原告现在要求被告继续履行合同约定的交房义务，但坐落于云浮市郁南县*********金信大厦项目至2020年7月14日止未办理竣工验收备案,还不具备交付商品房的条件，本院在该项目未办理竣工验收前依法不予支持，予以驳回，原告可以待到该项目竣工验收后通过正当途径主张权利。同时，被告构成违约，被告应当按合同约定向原告支付违约金，原、被告在合同中约定了逾期交付商品房从逾期之日起按原告所付房屋价款总额的日万分之1计算违约金，合理合法，应当支持原告关于违约金的诉讼请求。被告应当向原告支付的违约金为40641.18元【（365天/年×2年+97天）×0.0001×491429元=40641.18元】。现原告请求支付的违约金40592.03元，这是原告自行主张的权利，本院予以准许。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:一、被告云浮大兴房地产有限公司于本判决生效之日起十天内向原告谢金灿、李翠花支付从2018年1月1日暂计至2020年4月6日因逾期交付房屋的违约金40592.03元。二、驳回原告谢金灿、李翠花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费814.8元,由被告云浮大兴房地产有限公司负担814.8元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提供副本,上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  李亚明人民陪审员  袁勇强人民陪审员  李振强二〇二〇年九月二十八日书 记 员  蔡婉君李伟雄