广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0304民初1444号 原告（反诉被告）：徐兴志，男，1978年4月11日，汉族，住桂林市七星区。 委托诉讼代理人：张海翔，广西鹏韵律师事务所律师。 被告（反诉原告）：罗兆翔，男，1993年2月6日，汉族，住桂林市象山区。 委托诉讼代理人：赵桂梅，系被告的母亲。 委托诉讼代理人：李劲松，广西齐兴律师事务所律师。 第三人：桂林市南北房地产经纪有限公司，住所地桂林市七星区辅星路8号旺成苑小区48栋1-5号铺面，统一社会信用代码：914503040790502533。 法定代表人：李克男，董事长。 委托诉讼代理人：雷周、蒋桂峰，该公司员工。 原告（反诉被告）徐兴志与被告罗兆翔（反诉原告）、第三人桂林市南北房地产经纪有限公司（以下简称南北房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月7日公开开庭进行 -2- 了审理。原告（反诉被告）徐兴志的委托诉讼代理人张海翔，被告（反诉原告）罗兆翔的委托诉讼代理人赵桂梅、李劲松，第三人南北房产经纪公司的委托诉讼代理人雷周、蒋桂峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告于2019年6月18日签订的《房屋买卖合同》，并于本判决生效后立即为原告办理房屋过户手续；2、判令被告支付原告违约金93840元；3、由被告支付20000元中介费给第三人；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年6月18日，原告在第三人介绍下与被告签订了一份《房屋买卖合同》，合同中与本案有关联的内容主要有:1.被告（甲方）自愿将坐落在桂林市七星区建筑面积128.23平方米的房屋以1380000元的价格出售给乙方（原告）；2.乙方（原告）付给甲方的房款（含定金）分三次付清，（1）第一期房款（定金）10万元在甲乙双方签订本合同的当日，由乙方支付给甲方，（2）第二期房款46万元于甲乙双方房管局面签当日，由乙方支付给甲方，（3）第三期房款82万元于银行贷款审批后，由银行代为乙方直接打款给甲方；3.本次房产交易，丙方（第三人）收取中介费为2万元;4.由于乙方（原告）原因逾期办理过户各项相关事宜及贷款相关手续的，乙方支付延期利息，每天按不动产成交价的万分之五计息，由乙方支付给甲方，并应支付所有中介费给丙方（第三人）；5.由于甲方（被告）原因逾期办理过户各项相关事宜及贷款相关手续的，甲方支付延期利息，每天按不动产成交价的万分之五计息，由甲方支付给乙方，甲方并负责支付所有中介费给丙方（第三人）；6.甲、乙双方（原、被告）约定于在甲方（被告）不动产证下证后在7个工作日内 -3- 到不动产局办理过户网签交件手续；7.甲方（被告）同意签订此合同后一个月内交房给乙方（原告）暂时使用，收到全款后为正式交房。合同签订的当日，原告按约定支付了10万元定金给被告，并支付了1万元中介服务费给第三人，合同开始履行。但支付定金不久，原告经实地察看发现屋后围墙外紧靠一条马路，不远处还有一个村庄，车辆人员往来众多，喧闹嘈杂，房屋的对面是小区幼儿园，每天定时播放着音乐。与被告在面谈合同时宣称的房屋位置环境安静大相径庭。原告对被告隐瞒房屋真实情况的行为提出质疑，并通过第三人向被告提出要其帮交契税，但被告的母亲（姓赵，履行合同时都是与其接洽）一会承诺出部分，一会又改口说不出了，反复无常，致使合同履行滞后。更让原告无法理解的，被告及其母亲不按合同条款的约定提出要“预审”（即查原告的征信记录），对超出约定的要求，原告虽然可以拒绝，但为了尽快履行合同，在中介方人员陪同下，原告去中国银行做了“预审”，结论是贷款没问题。之后，经原告一再催促，中介方（第三人）终于约好原、被告于2019年12月12日去桂林市政务中心面签办理过户手续。12日当天，原告准备好第二期购房款到了市政务中心，见被告约了几个不相干的人到场，在三方商议如何向银行贷款未达成一致时，被告便破口大骂，故意打碎市政务中心花盆制造事端，后抢夺中介方的相关资料，扬长而去。致使合同无法履行，被告的行为违约。原告多次通过第三人要求被告继续履行合同，但被告均置之不理。使原告至今无法购得合同约定的房屋。原告认为，双方自愿签订的《房屋买卖合同》是有效合同，受法律保护，被告不按约定办理过户手续违反了合同的约定，依据《合同法》相关条款的规定，被告应继续履行合同并承担违约责任，望法院查明事实，依 -4- 法支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）辩称并反诉称，反诉人与被反诉人、第三人于2019年6月18日签订一份《房屋买卖合同》（以下简称合同），合同约定被反诉人以138万元购买反诉人所有位于桂林市七星区的房屋，付款方式分三次付清，具体为：签订本合同之日支付定金10万元；双方到房管局面签当日支付款项46万元；银行贷款审批后，由银行代为支付款项82万元。房屋交易过程所发生的税费及手续费用由被反诉人承担（含反诉人的个人所得税），同时，合同第九条违约责任中明确约定乙方（被反诉人）中途悔约或违约时应承担违约金10万元及相应的延期利息，保留期限30日届满，乙方（被反诉人）仍然未付款，即为自动放弃购置，甲方（反诉人）有权将该不动产转卖他人，乙方（被反诉人）不得有异议并承担全部中介费用2万元。另外，合同第十条第一款约定甲方（反诉人）在不动产证下证后7个工作日内到不动产局办理过户网签交件手续。2019年8月4日反诉人取得涉案房屋的不动产权证书，2019年8月21日反诉人将该房屋上设定的抵押权解除并通知第三人，要求双方按合同约定及时到不动产局办理过户网签交件手续。但被反诉人却以种种理由予以推延，直至2019年9月24日第三人才通知反诉人面签过户的具体时间，不料次日第三人短信通知反诉人面签过户取消，2019年9月29日第三人电话确认，被反诉人杜撰反诉人恶意隐瞒房屋附近修路的情况并要求反诉人要承担一定的交易税费，是由于其家人的原因，故造成双方一直以来未能办理面签过户手续的责任全部在于被反诉人，而并非是反诉人。至此，被反诉人已经构成根本违约，反诉人明确提出要求解除合同并追究被反诉人的违约责任。此后，在第三人沟通协调希望甲乙双方能否变更 -5- 合同后继续履行的情况下，反诉人同意对合同内容进行补充修改后履行，即在被反诉人到银行预审确认其符合贷款82万元的情况下，反诉人承担部分的税费，可是被反诉人却又出尔反尔，缺乏诚信，并威胁要调查反诉人委托人的收入情况，造成反诉人对其继续履行交易行为产生严重怀疑，因此，反诉人提出不再承担合同履行过程产生的任何税费，严格按合同和补充协议的约定处理。2019年12月11日双方同意按合同和补充协议的约定办理面签过户，但在次日双方及第三人按约定的时间在不动产登记中心办理面签过户提交资料时，被反诉人先是以付款需要变更为分两笔转帐，后被第三人的工作人员告知其根本无法通过银行贷款82万元，而仅能贷款60万元，在反诉人询问被反诉人之前的行为诚信何在时，被上诉人却故意制造事端并对反诉人说出一些侵犯人格尊严的言语，造成双方发生不愉快的争吵，致使合同和补充协议未能最终履行。反诉人认为，鉴于在本合同履行过程中，被反诉人缺乏诚信，屡次违约，并给反诉人造成一定的损失，而反诉人与被反诉人之间签订的合同己经解除且在双方无法达成新的补充修改协议情况下，反诉人有权依合同约定追究被反诉人的违约责任。因此,反诉人根据我国《合同法》和《民事诉讼法》的相关规定，提出如下诉讼请求：1、请求判令解除反诉人与被反诉人、第三人于2019年6月18日签订的《房屋买卖合同》；2、请求判令被反诉人向反诉人支付违约金100000元；3、请求判令被反诉人以不动产成交价1380000元为基准，按每天万分之五（即690元/天）向反诉人支付自2019年9月1日至2020年8月31日，共计365天的延期利息251850元（利息其后另计）；4、请求判令被反诉人向第三人支付中介20000元；5、请求判令被反诉人承担本反诉的诉讼费用。 -6- 原告（反诉被告）辩称，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）以及第三人于2019年8月16日签订的《房屋买卖合同》，是三方当事人意思的表示，属有效合同，三方均应按合同条款的约定，履行各自的义务及行使各自的权利。从合同内容看该合同是分四期履行，也就是三期房款的给付以及房屋正式的交接。合同签订的当天，原告（反诉被告）交付了第一期房款10万元以及1万元房屋中介费，原告（反诉被告）是履行了合同约定的义务的。被告（反诉原告）在原告（反诉被告）付清第一笔购房款后，被告（反诉原告）就有违约的行为发生，主要表现在没有按合同备注的约定在签订合同一个月内交房屋给原告暂时使用。在被告（反诉原告）自己出具的证据录音里面的第14条说到，被告（反诉原告）不同意办理过户，直至现在还是不同意把房交给原告（反诉被告）使用的。如严格按照合同来执行，被告（反诉原告）在2019年8月4日取得不动产权证后，也没有七天之内与原告去不动产局办理过户网签手续。被告（反诉原告）无端怀疑原告（反诉被告）的履约能力，提出了合同中没有约定的预审事项，要求审查原告（反诉被告）的征信情况，致使双方交涉不断，2019年12月11日，三方协商好去桂林市政务中心办理面签手续。第二天到场后，被告（反诉原告）的母亲指责原告（反诉被告）拖延时间。然后还指出了原告（反诉被告）有征信问题，贷款不够，原告（反诉被告）超出了合同的约定，去中国银行审查过，当时的回复是没有问题的。被告（反诉原告）还骂了一句痞话引起了双方口角，被告（反诉原告）冲过来不仅大骂，而且踢翻了花盆，最后将第三人的资料拿走，扬长而去。在这之后，原告（反诉被告）还是多次向第三人的工作人员必须要继续履行合同，那么使得这个合同一年多，仍然无法完成交易。双方已经同意于12日去办理面签手续，就说明了双方对之前的行为实际上已经是达成了一个谅解，也应该视为双方一致同意继续履行合同。 -7- 这次面签实际上原告（反诉被告）是带着钱准备去支付第二期房款的，显然合同不能往下履行的责任在被告，被告（反诉原告）应支付违约金并继续履行合同。被告（反诉原告）的反诉没有依据，合同签订后的原告（反诉被告）当即交付了巨额的定金，充分表达了履约的诚意。被告（反诉原告）从自身的利益出发，质疑原告的付款能力，超出合同约定，要审查原告（反诉被告）的征信情况。合同至今未能履行责任在被告。因此反诉人也是本诉被告的反诉请求。没有事实依据跟法律依据。 第三人述称，买卖双方因为产生分歧未能按合同约定时间办理过户手续，在第三人不断沟通下，三方于2019年12月11日去桂林市政务中心办理面签手续，买卖双方在现场反生争吵未能办理相关手续。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2019年6月18日，被告（反诉原告）罗兆翔作为甲方（卖方），原告（反诉被告）徐兴志作为乙方（买方），第三人南北房产经纪公司作为丙方（中介方）签订《房屋买卖合同》，合同约定甲方将位于桂林市七星区房屋出售给乙方，成交价格为138万元，共分三次付清，第一期房款10万元，在签订合同当日付清，第二期46万元于甲乙双方房管局面签当日付清，第三期82万元于银行贷款审批后，由银行代为乙方直接转款给甲方,过户所产生的税费及手续费由乙方负责承担，丙方收取的中介费为2万元，在签订合同的当日支付给丙方。并约定甲方在不动产证下证后在7个工作日内到不动产部分办理过户网签交件手续及违约金等内容。合同签订当日，原告（反诉被告）徐兴志支付定金10万元 -8- 予被告（反诉原告）罗兆翔，并支付第三人南北房产经纪公司1万元中介服务费。2019年8月被告（反诉原告）罗兆翔取得该房屋的不动产登记证书，双方因房屋周边环境、买方“征信”等问题产生分歧，在第三人的沟通下，直至2019年12月12日，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）与第三人前往不动产部门办理房屋过户网签交件手续，在办证大厅，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）再次发生争执，最后未能办理相关过户手续。 本院认为，一、关于是否应继续履行2019年6月18日签订的《房屋买卖合同》问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）在第三人的联系下签订《房屋买卖合同》，原告（反诉被告）支付定金后，买卖双方因房屋周边环境引起的税费承担问题及买方“征信”等问题产生分歧，在第三人的不断沟通下，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2019年12月12日前往不动产部分办理房屋过户网签交件手续，在现场仍因分歧产生纷争导致未能办理相关手续，以上事实证明双方都有意愿买卖房屋，只是有分歧产生未能履行《房屋买卖合同》，其中双方因房屋周边环境引起的税费承担问题，双方在协商税费承担的过程中，被告（反诉原告）曾表示愿意承担一部分税费，因双方争吵等原因，被告（反诉原告）不愿意再承担，对此，本院认为，税费承担问题已在《房屋买卖合同》中写明，被告（反诉原告）不自愿承担的情况下，仍应由原告（反诉被告）承担。对另一分歧，被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）的“征信”问题，房屋抵押贷款能贷60万或80万，银行会根据房屋价值、抵押人还款能力等情况综合审核以后决定，这并不是被告（反诉原告）理解的原告（反诉被告）征信出了问题，尾款的给付在《房屋买卖合同》第六条中亦有约定“如因乙方原因造成贷款不能批准或不能足额批准 -9- 的，乙方需在30个工作日内将该房产未付款项补齐给甲方，如还未能补齐，甲方有权没收乙方已支付的所有款项（如不贷款，本条作废）”，以上内容说明给付尾款不一定必须全部用银行贷款，原告（反诉被告）支付足额即可，被告（反诉原告）对征信问题理解有误，不应以此为理由拒绝履行合同。故原告（反诉被告）与被告（反诉原告）应继续按2019年6月18日签订的《房屋买卖合同》内容履行，第三人也应尽中介义务辅助完成合同约定的义务。二、关于原告（反诉被告）、被告（反诉原告）要求对方承担违约金及中介费问题。原告（反诉被告）、被告（反诉原告）因合同履行问题互有分歧，但双方并非恶意不履行合同，双方继续履行合同即可，互相不需要承担违约责任。《房屋买卖合同》约定了2万中介费由原告（反诉被告）承担，原告（反诉被告）已支付了1万元中介费予第三人，应继续支付剩余1万元中介费予第三人。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）徐兴志与被告（反诉原告）罗兆翔继续履行双方于2019年6月18日签订的《房屋买卖合同》，被告（反诉原告）罗兆翔于本判决生效后十日内协助原告（反诉被告）徐兴志办理不动产变更登记手续； 二、在本判决生效后十日内原告（反诉被告）徐兴志支付第三人桂林市南北房地产经纪有限公司1万元中介费； 三、驳回原告（反诉被告）徐兴志的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）罗兆翔的其他反诉请求。 本案本诉案件受理费2676元，减半收取1 -10-          338元（本诉原告已预交），由本诉被告罗兆翔承担50元，本诉原告承担1288元；反诉案件受理费6978元，减半收取3489元（本诉被告已预交），由本诉被告承担3395元，本诉原告承担94元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。 审 判 员  蔡 曦 二〇二〇年九月二十七日 代书记员  余志福