河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初5663号原告：李彩峰，女，1971年3月6日出生，汉族。委托诉讼代理人：赵得良，河南公为律师事务所律师。被告：郑州市三阳商贸有限公司，住所地郑州市**材料厂街**楼**，统一社会信用代码91410100724106628Y。法定代表人：杨灿安，董事长。委托诉讼代理人：张小君，安徽正申律师事务所律师。委托诉讼代理人：王佳佳，女，1988年11月13日出生，汉族，系该公司员工。原告李彩峰与被告郑州市三阳商贸有限公司（以下简称三阳公司）建设用地使用权纠纷一案，本院于2020年8月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李彩峰的委托诉讼代理人赵得良、被告三阳公司的委托诉讼代理人张小君、王佳佳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李彩峰向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告之间签订的土地使用权转让协议；2、请求依法判令被告返还原告依《协议》支付的3000000元人民币；3、请求依法判令被告依《协议》约定向原告承担违约责任；4、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实与理由：2017年2月15日，原、被告双方依法签订《土地使用权转让协议》一份，协议签订生效后原告按协议约定向被告支付土地使用权转让价3000000元人民币，而被告未按协议约定履行各项义务。经原告多次要求被告履行协议的各项义务，被告至今未按协议约定向原告交付涉案土地使用权的各种手续。后经原告了解得知涉案土地的用途规划已变更，致使原告无法达到通过订立协议而依法获得土地使用权的目的，被告行为构成根本性违约，故原告诉至本院。被告三阳公司辩称，三阳公司认为该合同是无效的，依据《中华人民共和国合同法》，该合同违反了第五十二条的规定“有下列情形之一的合同无效……第四、损害社会公共利益；第五、违法法律行政法规的强制性规定”，按照《中华人民共和国土地管理法》“第二条第3款规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让土地”，依据《中华人民共和国房地产管理法》“第三十八条，下列房地产不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件”，“第三十九条，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件”。按照新土国用（2006）第074号土地使用权证，案涉土地属于居住用地，是通过出让所得的，也是依据土地管理法和房地产管理法进行审批的，三阳公司认为，案涉土地在取得土地使用权后并未实际用于开发，也未投资，原被告签订的《土地使用权转让协议》违反了上述法律规定，应为无效，三阳公司同意退还土地款3000000元，并依据缔约过失责任来承担原告的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月15日，（转让方、甲方）三阳公司与（受让方、乙方）李彩峰签订《土地使用权转让协议》，主要内容为：甲方拥有位于新郑市龙湖新城院内占地面积为1999.63平方米的土地使用权。甲方拟将该土地使用权转让给乙方。甲乙双方经友好协商，现根据我国现行土地转让的法律法规，结合本协议所指土地的实际情况，自愿达成如下协议，供共同遵照执行。第一条转让土地使用权情况（一）土地使用权情况1、土地座落位置、证号及地号：新郑市龙湖镇龙湖新城内、新土国用（2006）第074号、6-G15-22、土地使用权面积：3亩3、土地规划用途：居住（土地证标明记载）6、土地性质及使用方式：国有出让方式第二条本协议之转让价格1、甲乙双方确认本协议的转让价格人民币600万元。第三条转让价款之支付（一）支付：1、在本协议生效之日起当日内，乙方应支付本协议转让价50%（即300万元人民币）给甲方。2、在规划国土部门根据甲乙双方共同申请将涉及转让地块的土地使用权办理到乙方或其指定人名下后三个工作日内，乙方应支付本协议转让价款的50%（即300万元人民币）给甲方。（二）甲方收取本协议转让价款的开户银行为：建行郑州铁路支行账号为：62×××91，杨戈；甲方亦可书面通知乙方有关甲方收款或委托第三人收款的新的银行及账号。第七条违约责任（一）甲方的违约责任1、在本协议生效后，甲方单方面解除本协议，或拖延履行本协议应尽义务超过三十个工作日，视甲方构成根本性违约。甲方应按总标的20%向乙方承担双倍返还定金的违约金，并退还已收乙方的转让款且按年息24%的利率计付利息。2、因甲方隐瞒事实真相，出现第三人对本协议所指的土地使用权出现权力或其他甲方的原因，致使本协议不能履行，视甲方单方违约，甲方按本条第1款规定向乙方承担责任。3、甲方迟延履行本协议的规定义务未到到根本性违约，应按乙方已付转让款每日万分之二点一向乙方支付违约金。协议落款处甲方加盖郑州市三阳商贸有限公司公章，代理人杨戈签字，乙方李彩峰签字按印。协议签订当天，靳永军向杨戈的中国建设银行郑州市铁路支行账号（卡号62×××91）转账3000000元。庭审中，李彩峰提交新郑市自然资源和规划局出具的土地用地性质图纸一份，该图纸显示：依据《新郑市龙湖镇总体规划（2013-2030）》（2017修订），图中用地范围内用地性质规划为公园绿地和道路用地。拟证明李彩峰与三阳公司签订协议时，三阳公司隐瞒了重要事实，导致李彩峰无法实现签订合同的目的，三阳公司具有根本性违约的性质。三阳公司表示，杨戈曾是三阳公司的总经理，公司的公章曾由杨戈保管，杨戈代表三阳公司与李彩峰签订的《土地使用权转让协议》，三阳公司的法定代表人杨灿安并不知情，三阳公司也未收到靳永军的转账款项。该《土地使用权转让协议》违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》的相关规定，该协议无效，从土地使用权证记载的内容和现有证据来看，三阳公司没有隐瞒真相，三阳公司对于案涉土地的性质从居住用途变为绿化用地是不知情的，三阳公司同意退还土地款3000000元，并依据缔约过失责任来承担李彩峰的损失。另查明，1、靳永军与李彩峰系夫妻关系。2、杨戈系三阳公司法定代表人杨灿安之子。3、2006年6月1日新郑市人民政府颁发给三阳公司的新土国用（2006）第074号土地使用权证显示，座落：龙湖镇，龙湖新城内；地号；地号G15-2-；地类；地类（用途）使用权类型：出让；终止日期：2076.5；使用权面积：1999.63㎡。经新郑市不动产登记中心查询，现该土地使用权人仍为三阳公司，用途为居住，该宗地无查封，无抵押。本院于2020年9月14日向新郑市自然资源和规划局发征询函，以确认该地块的准确用途，新郑市自然资源和规划局于2020年9月18日向本院出具《关于人民法院征询函中新土国用（2006）第074号土地用地性质的情况说明》及《新郑市人民政府土地管理文件-新郑市人民政府关于同意向郑州市三阳商贸有限公司出让国有土地使用权的批复》（新政土〔2006〕52号），情况说明及政府土地管理文件主要内容为：2006年5月31日，新郑市人民政府出具文件，同意将位于龙湖镇龙湖新城内的国有土地33359.59平方米出让给三阳公司，用途为居住用地，出让期为70年；2020年9月18日，新郑市自然资源和规划局经对照龙湖镇现行总体规划《新郑龙湖镇总体规划（2013-2030）》（2017修改），涉案地块用地范围内的用地性质规划为道路用地和公园绿地。三阳公司对于新郑市不动产登记中心的查询结果及新郑市自然资源和规划局出具的情况说明表示，三阳公司合法取得案涉土地的土地使用权证，从不动产登记资料查询结果证明的内容来看，案涉土地还是居住性质，至于新郑市自然资源和规划局出具的情况说明显示案涉土地性质为道路用地和公园绿地，依据《中华人民共和国物权法》的规定，以产权证书登记的性质为准，故案涉土地性质依然是居住性质，所以李彩峰主张的合同目的不能实现的情形不存在，同时也证明了三阳公司没有欺诈。但三阳公司认为该土地转让行为违反了法律和行政法规的强制性规定，合同应为无效。以上事实，有当事人陈述、《土地使用权转让协议》、转账记录、土地用地性质图纸、新土国用（2006）第074号土地使用权证、不动产登记资料查询结果证明、《关于人民法院征询函中新土国用（2006）第074号土地用地性质的情况说明》、《新郑市人民政府土地管理文件-新郑市人民政府关于同意向郑州市三阳商贸有限公司出让国有土地使用权的批复》（新政土〔2006〕52号）及本案的庭审笔录等证据可以证实。本院认为，本案的争议焦点为原告李彩峰与被告三阳公司签订的《土地使用权转让协议》是否有效，如果该协议有效，是否应当解除，如果协议应当解除，被告三阳公司是否应当承担违约责任。双方在签订《土地使用权转让协议》时，被告三阳公司称杨戈曾是三阳公司的总经理，其任总经理期间，公章也由杨戈保管，故杨戈有权代表公司对外行使公司职权，其代表三阳公司与原告李彩峰签订《土地使用权转让协议》系双方当事人真实意思表示，且该协议内容不违反法律规定，应为有效协议。三阳公司依据《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定抗辩该协议应为无效协议，《中华人民共和国城市房地产管理法》关于出让土地转让的相关规定应为管理性规定，故对于三阳公司的抗辩意见本院不予支持。李彩峰与三阳公司签订《土地使用权转让协议》时，三阳公司向李彩峰交付的土地使用权证载明涉案土地用途为居住用地，但依据新郑市自然资源和规划局出具的情况说明，该地块在双方签订协议时规划已被调整为道路用地和公园绿地，因规划的土地用途与土地使用权证载明的用途不一致，导致双方签订合同的目的不能实现，故双方签订的《土地使用权转让协议》依法应予解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。李彩峰在协议签订后，即依照协议约定向三阳公司指定的账户支付转让款3000000元，因合同解除，李彩峰要求三阳公司返还转让款3000000元的诉讼请求本院予以支持；因土地规划系政府的行政行为，并非被告三阳公司行为所致，故三阳公司在履行合同过程中不存在违约行为，故李彩峰请求三阳公司承担违约责任的诉讼请求本院不予支持，但双方在合同中违约责任约定“在本协议生效后，甲方单方面解除本协议，或拖延履行本协议应尽义务超过三十个工作日，视甲方构成根本性违约，甲方应按总标的20%向乙方承担双倍返还定金的违约金，并退还已收乙方的转让款且按年息24%的利率计付利息”，虽然双方合同解除的原因非三阳公司行为所致，本院不予支持李彩峰要求三阳公司支付违约金的诉讼请求，但三阳公司在合同履行过程中占用李彩峰土地转让款势必给李彩峰造成利息损失，三阳公司对该损失应向李彩峰承担责任，双方对于退还转让款时的利息约定可视为双方对于资金占用期间的利率标准约定，该约定过高，本院调整双方资金占用期间的利率标准为：按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍自2017年2月16日起计算至2019年8月19日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率一年期的四倍自2019年8月20日起计算至转让款实际付清之日止。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、依法解除原告李彩峰与被告郑州市三阳商贸有限公司于2017年2月15日签订的《土地使用权转让协议》；二、被告郑州市三阳商贸有限公司应于本判决生效后十日内向原告李彩峰返还土地使用权转让款3000000元并支付资金占用期间的利息损失（利息以3000000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍自2017年2月16日起计算至2019年8月19日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率一年期的四倍自2019年8月20日起计算至转让款实际付清之日止）；三、驳回原告李彩峰的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30800元，减半收取15400元，由被告郑州市三阳商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证递交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  代蔚青二〇二〇年九月二十九日书记员  边秋霞