广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初15820号原告：东莞市石龙镇新维股份经济联合社，地址：广东省东莞市******，组织机构代码：72652064-6。负责人：叶惠新，主任。委托诉讼代理人：利汉威，广东砝码律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘相虹，广东砝码律师事务所律师助理。被告：黄启练，男，1983年1月20日出生，汉族，住广东省连平县******委会塘背，公民身份号码：441************337。原告东莞市石龙镇新维股份经济联合社与被告黄启练租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东莞市石龙镇新维股份经济联合社的委托诉讼代理人利汉威、刘相虹到庭参加诉讼，被告黄启练经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市石龙镇新维股份经济联合社向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告的《厂房租赁合同书》于2019年1月1日终止;2.被告支付拖欠2018年7月至2018年12月期间的租金共计24000元;3.被告支付2018年6月至2018年12月期间的电费共计3874元;4.被告支付违约金12000元（3个月×4000元）;5.被告按全国银行同业拆借利率从立案之日起至清偿之日止向原告支付利息;6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年5月15日订立了《厂房租赁合同书》。约定原告位于东莞市************厂第4层的租赁物出租给被告使用，租赁物面积共488平方米，租赁期从2017年5月16日起至2018年5月15日止。订立合同时原告收取了被告12000元的按金。每月租金为4000元，被告须每月25日前向原告支付租金，若被告不按时支付租金或水电费的，原告有权每天加收1%的滞纳金，并有权终止合同，收回物业。被告却从2018年6月开始一直拖欠原告的租金及电费，原告多次协调追讨都被被告以各种借口拒之门外，无奈之下原告于2019年11月13日委托广东砝码律师事务所向被告发出《律师函》，要求被告在收到《律师函》的五天内联系原告，并支付拖欠的费用，但被告至今不予处理，原告因此提起本案诉讼。被告黄启练经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状及任何证据。经审理查明，2017年5月15日，原、被告双方签订《厂房租赁合同书》，约定原告将位于东莞市************厂第4层的租赁物出租给被告使用，租赁期从2017年5月16日起至2018年5月15日止。每月租金为4000元，被告须每月25日前向原告支付当月租金。如被告不按时缴交租金或水电费的，按应缴金额每日加收1%的滞纳金，原告并有权采取没收定金、收回物业等措施。订立合同时，原告收取了被告12000元的按金。原告主张，《厂房租赁合同书》到期后，双方没有签订新的租赁合同，但被告一直实际使用租赁物至2018年12月31日。被告搬离租赁物时，尚拖欠原告2018年7月-2018年12月的租金24000元及电费3874元未付。原告因追偿无果，遂委托广东砝码律师事务所于2019年11月13日向被告邮寄《律师函》，要求被告支付上述租金及电费，该《律师函》于2019年11月23日由被告本人签收。另查，案涉租赁物未取得建设规划许可证，原告也无提交证据证明租赁物的土地产权情况，但原告提供了东莞市*******民委员会出具的《证明》一份，用以证明案涉租赁物归原告所有。以上事实，有原告提交的《厂房租赁合同书》、《证明》、《律师函》、快递单、快递查询截图以及本案的庭审笔录附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷。被告黄启练经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有向本院提交书面答辩状及证据，视为其放弃抗辩和质证的权利。虽然原告与被告签订的《厂房租赁合同》是双方的真实意思表示，但由于案涉物业未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告签订的《厂房租赁合同》属于无效合同。因合同自始无效，原告终止合同的诉请没有事实基础，本院不予支持。合同经确认无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原告基于《厂房租赁合同》向被告收取的12000元按金，应予返还。原告庭审时确认，若租赁合同无效，则请求被告参照租金标准向原告支付房屋占有使用费，该诉请符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，本院予以支持。原告主张被告尚欠2018年7月-2018年12月的占有使用费24000元（4000元/月×6）及电费3874元未付，并提交了《律师函》为证，事实清楚，本院予以确认，被告应向原告清偿上述费用。因原告与被告互负金钱给付义务，本院一并处理，将原告需返还的12000元按金从被告尚欠的占有使用费中予以扣减，即被告仍需向原告支付占有使用费12000元及电费3874元。至于损害赔偿金。原告主张按照《厂房租赁合同》中约定的违约金标准计算损害赔偿金，但没有举证证明其因被告迟延支付行为有导致其他损失，考虑到被告拖欠占有使用费及电费的行为必然导致原告利息损失，故被告应以15874元（12000+3874）为本金，从本案立案之日即2020年7月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）向原告支付利息至实际清偿之日止。对于原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告黄启练应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市石龙镇新维股份经济联合社支付拖欠的场地占有使用费12000元；二、被告黄启练应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市石龙镇新维股份经济联合社支付拖欠的2018年7月-2018年12月电费3874元；三、被告黄启练应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市石龙镇新维股份经济联合社支付损害赔偿金[以15874元为本金，从2020年7月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）向原告支付利息至实际清偿之日止]；四、驳回原告东莞市石龙镇新维股份经济联合社其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费398.43元（原告已预交），由原告东莞市石龙镇新维股份经济联合社负担119.91元，被告黄启练负担278.52元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  张翼飞二〇二〇年九月二十五日书记员  林建松附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。