广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初6312号原告：樊向华，男，1975年8月5日出生，汉族，住址：佛山市南海区。被告：曹伯扬，男，1964年6月2日出生，汉族，住址：广州市荔湾区。被告：黄肖如，女，1965年11月30日出生，汉族，住址：广州市荔湾区。两被告共同诉讼委托代理人：肖健，广东沁森律师事务所律师。原告樊向华诉被告曹伯扬、黄肖如房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案受理后，依法由审判员侯炜邦适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告樊向华，被告曹伯扬、黄肖如的共同委托代理人肖健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告樊向华诉称：被告曹伯扬、黄肖如为夫妻，曹伯扬为屋主，黄肖如为收租人，原告、被告于2019年12月27日、2020年1月1日签订了《房屋租约协议书》，原告支付了押金及租金，被告在荔湾区桥中街道重新发放的《非住宅物业租赁备案申请表》出租人栏不签名，致使原告无法完成租赁备案，无法合法注册公司，原告多次电话沟通无果，被告态度强硬不配合，并在电话、微信中明确表示房屋不再租给原告，因被告违约导致原告遭受了146318元损失。原告于2020年5月18日委托律师致函被告，被告为推卸责任，掩盖其违约事实，补办了签字，但仍不愿意配合原告完成租赁备案相关的其他手续，原告询问桥中街道办理租赁备案的工作人员后得知，被告的房屋存在违建、未做消防、税费未缴清等原因无法完成租赁备案，街道已将相关的申请材料退回被告，原药店申请的租赁备案也将在一年有效期后失效，如再重新申请也办理不了。被告明知道房屋存在诸多问题仍然出租给原告，属故意隐瞒欺诈行为，为保障合法公平的租赁行为，维护原告合法权益。请求判令：一、判决原、被告2019年12月27日、2020年1月1日签订的《房屋租约协议书》于起诉之日起解除；二、判决被告承担原告损失146318元及自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%向原告支付逾期付款利息直至实际全部清偿之日止；三、判决被告承担本案诉讼费用。被告曹伯扬、黄肖如共同答辩称：大铺的合同是在2019年12月27日签订，小铺的合同是在2020年4月15日签订，应该两个合同计算定金和押金。确认原告在5月份之前已经交齐租金，原告诉状陈述是因为被告不签字导致无法备案和经营不是事实，2020年1月原告已经以其公司名称办理租赁备案，小铺不能办理备案是因为原告要办理门诊，所以备案中心就不通过。关于装修问题，大铺装修在原告承租前原来也是药店，根本不存在原告所说的装修问题。装修合同也没有双方的签名和盖章，是打印件。原告所说执业医师的注册费与双方租赁合同没有关联性。原告在诉状中所陈述的被告房屋存在违建无法完成备案没有相关的事实依据。经审理查明：2019年12月13日原告向被告黄肖如支付商铺定金3500元。2019年12月27日被告曹伯扬（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《房屋租约协议书》，约定：甲方将广州市荔湾区河沙村桥中北路XX号一楼大铺（实用面积133㎡）出租给乙方，租赁期：为5年（2020年1月1日至2025年12月31日止）；其中2020年1月1日至2022年12月31日每月租金为7000元。在签定此协议书的同时，乙方必须向甲方缴纳保证金14000元。乙方须每月5日前向甲方缴交月租金、水费、电费、垃圾费。在第五条约定：…若乙方合同期满或需解除合同，均须提前一个月向甲方提出续租或不租，否则合同保证金不予返还，以作付违约金。第六条约定：…出租手续等应缴交的一切税费由乙方缴纳，甲方可协助办理。第十一条约定：合同已包括保证金14000元。如乙方遗失此合同，保证金不能退回。协议签订后，原告向被告曹伯扬缴纳14000元保证金，被告将商铺交原告使用。2020年1月14日广州市荔湾区人民政府桥中街道办事处出具编号：荔桥中2020013号《住所（经营场所）场地使用证明》。该证明记载内容为：广东柏恩医药连锁有限公司使用的广州市荔湾区桥中北路XX号102房，由曹伯扬出租的房屋，已经利害关系人同意，可临时作为生产（经营性）场所使用。2020年4月15日被告曹伯扬（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《房屋租约协议书》，约定：甲方将广州市荔湾区河沙村桥中北路XX号一楼（实用面积94㎡）出租给乙方，租赁期：自2020年4月15日至2025年12月31日止；其中2020年4月15日至2022年12月31日每月租金为3000元。在签定此协议的同时，乙方必须向甲方缴纳保证金6000元。乙方须每月5日前向甲方缴交月租金、水费、电费、垃圾费。在第五条约定：…若乙方合同期满或需解除合同，均须提前一个月向甲方提出续租或不租，否则合同保证金不予返还，以作付违约金。第六条约定：…出租手续等应缴交的一切税费由乙方缴纳，甲方可协助办理。第十一条约定：合同已包括保证金6000元。如乙方遗失此合同，保证金不能退回。协议签订后，原告向被告黄肖如缴纳19500元（包括小铺的保证金6000元和租金3000元、大铺的一个半月的租金10500元），被告将商铺交原告使用。2020年5月间原告与两被告就广州市荔湾区河沙村桥中北路XX号一楼，原告需要被告协助办理门诊租赁备案，通过微信进行沟通未能达成一致意见。原告遂向本院提起诉讼。在庭审中，原告还提供装修前图片、装修后图片、2019年1月10日柏恩医药樊总铺面装修报价单、2020年3月17日没有甲方（原告）盖章货品合同（收货地址：广州市荔湾区桥中北路XX号）、微信转账记录（转帐给万俊辉、邵诗婷）、律师函及送达手续（2020年5月20日他人代收）。两被告对上述证据不予确认，明确表示保留追究原告欠租的权利。两被告在庭审中确认为夫妻关系。两被告共同提供编号分别为穗郊字第NO：0001924号和穗郊字第NO：0002363号《农村（墟镇）宅基地使用证》（两宅基地四至面积分别为317.2平方米、94.38平方米），拟共同证明被告出租的房屋具有相关的使用登记。原告确认与租赁协议约定面积相同，原告当庭不能提供向被告承租的房屋属违法建筑的依据。2020年7月23日由于原告坚持一并解除与被告曹伯扬关于广州市荔湾区河沙村桥中北路XX号一楼大铺和广州市荔湾区河沙村桥中北路XX号一楼的《房屋租约协议书》，原、被告双方于当天将上述房屋办理了交接手续，被告已经收回上述房屋。本院认为：依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。原告虽然在起状中提出被告出租的两涉案房屋属于违法建筑，但未能提供证据予以证实。另原告在起诉状中诉请解除2020年1月1日的《房屋租约协议书》，原告未能提供签署时间为2020年1月1日的《房屋租约协议书》的证据，从原、被告签订租赁两涉案房屋的《房屋租约协议书》分析及原告所提供2020年4月15日签订的《房屋租约协议书》，原告所诉解除2020年1月1日的《房屋租约协议书》，实为解除2020年4月15日签订的《房屋租约协议书》。因此，根据两被告提供的两涉案房屋《农村（墟镇）宅基地使用证》，可证实两被告对两涉案房屋有合法使用权。故原告与被告曹伯扬分别于2019年12月27日和2020年4月15日就两涉案房屋签订的《房屋租约协议书》是合法有效。关于本案解除两涉案房屋的《房屋租约协议书》后的责任分担问题。本院作以下分析：根据原、被告双方的微信记录显示，原、被告双方是因为原告明确将承租的广州市荔湾区河沙村桥中北路XX号一楼作中医门诊使用告知被告，要求被告协助办理出租房屋备案登记，而被告不同意原告将涉案房屋作门诊用途产生纠纷。在2020年4月15日的《房屋租约协议书》中对广州市荔湾区河沙村桥中北路XX号一楼房屋原告使用用途没有明确约定。事后原、被告双方没有达成共识。因此，原、被告双方均存在过错。原告虽然提供律师函认为被告存在违约行为，被告不确认收到该律师函。鉴于原、被告双方已于2020年7月23日办理涉案房屋的交还接收手续，故本院确定2020年4月15日《房屋租约协议书》的解除时间为2020年7月23日。被告应退还2020年4月15日《房屋租约协议书》中约定的押金6000元给原告。同理原告所交纳涉案房屋的租金3000元，本院酌情确定被告退还1500元。原告要求被告支付逾期付款利息的诉讼请求，本院不予支持。由于原、被告双方已于2020年7月23日办理两涉案房屋的交还接收手续，同理本院确定2019年12月27日签订的《房屋租约协议书》的解除是基于原、被告双方协商一致解除，解除时间确定为2020年7月23日。被告应退还2019年12月27日《房屋租约协议书》中约定的押金14000元给原告。原告在2019年12月27日签订的《房屋租约协议书》可继续履行的情况下，坚持要求解除与被告签订的《房屋租约协议书》责任在于原告。故原告请求被告退还租金、赔偿装修费、货架定制费、执药师注册费以及支付逾期付款利息的诉讼请求，本院不予支持。由于被告在本案中未就租金部分提出主张，本院对此不作处理。被告可另循途径解决。关于被告黄肖如应否承责问题。被告黄肖如收取原告的定金及与原告协商租赁协议是否履行，是基于被告黄肖如与被告曹伯扬是夫妻关系，代被告曹伯扬履行一定的义务，不能据此认定被告黄肖如为《房屋租约协议书》的相对方。根据合同相对性原则，《房屋租约协议书》的相对方为原告与被告曹伯扬。故原告要求被告黄肖如共同承责的理据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告樊向华与被告曹伯扬分别于2019年12月27日签订的《房屋租约协议书》及2020年4月15日签订的《房屋租约协议书》于2020年7月23日解除。二、自本判决发生法律之日起十五日内，被告曹伯扬退还2020年4月15日签订的《房屋租约协议书》押金6000元及租金1500元给原告樊向华。三、自本判决发生法律之日起十五日内，被告曹伯扬退还2019年12月27日签订的《房屋租约协议书》押金14000元给原告樊向华。四、驳回原告樊向华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1613元，由被告曹伯扬负担200元，原告樊向华负担1413元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇二〇年九月八日书记员  谢绮雯黄嘉琪