青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2020）青0102民初1658号原告：马君积，男，回族，1966年9月23日出生，百得投资发展公司经理，住西宁市。委托诉讼代理人：刘君芳，西宁城中天圆法律服务所法律工作者。被告：周维海，男,回族，1982年6月20日出生，青海伊征投资发展有限公司经理，住西宁市。委托诉讼代理人：郭宗军，青海佳一律师事务所律师。第三人：周玉祥,男,回族,1972年3月16日出生,个体工商户，住西宁市。原告马君积与被告周维海、第三人周玉祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告马君积、委托诉讼代理人刘君芳、被告周维海、委托诉讼代理人郭宗军、第三人周玉祥均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于2015年8月23日签订的西宁市房地产买卖合同有效；2、判令被告负责协助原告办理位于西宁市××区房屋的青(2018)西宁市不动产权第XXXX号不动产权变更登记手续；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告持有西宁市城东区大众街74号1号楼74-2室不动产权证，证号为青(2018)西宁市不动产权第XXXX号，建筑面积1112.3平方米。2015年8月23日，被告将其与案外人周玉祥共同所有的（被告与周玉祥产权各半）位于上述位置登记在被告名下的房屋，以被告名义出售给原告，双方签订了《西宁市房地产买卖合同》，面积1112平方米，转让价共计2060万元。原告向被告周维海支付1060万元，此款为先前原告欠付被告的账款抵账，向周玉祥支付1000万元。被告于2015年8月份即将上述房屋交付原告，此后上述房屋被告取得了不动产权证，被告亦将该证交付原告。原告从2015年8月份至今占有并出租此房屋。原告与被告及案外人周玉祥对上述转让行为无异议。被告取得该房屋不动产权证后，至今未协助原告办理不动产登记变更手续，为此，特依法起诉，诉求如前所述。被告周维海辩称，2015年8月23日，答辩人与被答辩人签订了《西宁市房地产买卖合同》，将西宁市城**大众街****楼**的556㎡出售给被答辩人，被答辩人提出，在买房之前双方存在其他经济往来，答辩人欠其1060万元抵做房款，纯属虚构。双方之间的其他经济往来，与本案的房屋买卖不是同一法律关系，不应当混同。在本案房屋交易之日即2015年8月23日之前，双方确实存在多笔经济往来，其中，自2013年11月12日至2015年4月17日，答辩人分12次给被答辩人转款737.3万元。2014年6月9日，答辩人出售给被答辩人六套房屋，总价为5566666元。2014年9月8日，答辩人出售给被答辩人价值900万元的二套商铺。答辩人给付被答辩人转账、房屋等合计21939666元（不包括答辩人给被答辩人金条、抵账、刷信用卡等上百万元）。而被答辩人在2015年8月23日前给答辩人的转账并未达到21939666元，也就是说，截止到2015年8月23日，被答辩人不但没有多给答辩人钱款，反而欠答辩人的钱，不存在剩余的钱转为本案的房款。并且，上述的21939666元既包括多次资金往来，又包括二次房屋买卖，包括多个合同关系，错综复杂，不宜与本案合并处理。《西宁市房地产买卖合同》第二条规定：商铺面款4000000元，现金660万元一次性付清。如果被答辩人所说的在签约之前答辩人欠其1060万元，就不应当做上述约定。按《西宁市房地产买卖合同》第三条规定：甲方配合提供一切手续过户给乙方，第六条规定：乙方付清甲方1060万元后，甲方交给乙方一切手续。这两条是附条件的约定：即被答辩人先付清房款，答辩人再给被答辩人办理过户。如果被答辩人在签约当日交清了房款，则合同中没有必要再做附条件的约定，同时，自签约至今接近五年时间答辩人没有给被答辩人办理过户手续，正是因为被答辩人没有交纳房款。按《西宁市房地产买卖合同》第七条约定：若双方违约，违约金30万元人民币。如果被答辩人在签约当日付清了房款，则没有必要作此约定，只需约定出卖人不办理过户手续的违约责任即可。自2015年8月23日之后，双方又有多次经济往来，自2017年2月22日至2018年8月28日，答辩人分五次给被答辩人转款488万元，被答辩人也给答辩人转过款，但这是双方其他的经济往来，与本案不是同一法律关系，不应当混淆在一起，把简单问题复杂化。答辩人认为，合同具有相对性和独立性，本案是房屋买卖合同纠纷，争议的关键问题是2015年8月23日之后被答辩人是否付清了房款1060万元，如果按照被答辩人的思路，把2013年至今七年来双方所有的经济交往搅在一起，那将会错综复杂，本案无法解决。被答辩人的诉求是确认2015年8月23日的房地产买卖合同有效，但其事实与理由中又陈述房屋的另一半其已经向周玉祥付清房款，其是否向周玉祥付清房款与本案无关，不属于本案调查的范围。综上所述，被答辩人对拖欠房款1060万元的事实只字不提，反而将多个不同的法律关系混淆在一起，要求答辩人配合过户，于法相悖，于理不合，请法庭驳回被答辩人的诉讼请求。第三人周玉祥述称，涉案房屋是其与被告于2013年共同购买的，后来被告的一半卖给了原告，经被告介绍，其将另一半以1000万元的价格卖给了原告。原告提交了以下证据：证据一：《西宁市房地产买卖合同》，证明方向：原被告于2015年8月23日签订房屋买卖合同，被告将其坐落于西宁市××街面积为1112平方米，价值2060万元的房屋出售给原告的事实。当时合同中划掉的钱数是因为后来加入了第三人的金额；证据二：证明一份，证明方向：被告出售给原告的位于西宁市××街的面积为1112平方米的房屋是被告和第三人周玉祥共同共有的房屋；证据三：同意交房说明及证明一份，证明方向：第三人自愿将自己所有的西宁市××街面积为1112平方米房屋的一半产权转让给原告，且同意交房的事实；证据四：民事起诉状一份，证明方向：被告于2019年7月30日向法院提起诉讼要求原告给付房款的诉讼中，被告自认原被告之间达成的就位于西宁市××街面积为1112平方米的房屋买卖总价为2060万元，其中被告的房款数额为1060万元，1060万当中400万元是原告用一套商铺抵给被告的事实；证据五：借条两份，证明方向：被告于2013年12月及2014年9月共向原告借款计570万元的事实；证据六：银行部分转账凭证（2013-2015.8.23日之前），总金额1359万元，证明方向：被告共欠付原告1359万元，进行抵债，里面包含欠条的款项，原告应支付被告的660万元房款从以上款项中已扣除，原告已向被告付清房款；证据七：《房屋产权证》，证明方向：被告及第三人出售给原告的西宁市××街的房屋登记在被告名下的事实。证据八：证人马×1出庭作证，证人证明其系涉案房屋的承租人，周维海将涉案房屋以抵账的方式卖给了原告马君积，证人向马君积交纳房租；证据九：证人马×2麦出庭作证，证人证明其系涉案房屋的承租人，周维海将涉案房屋以抵账的方式卖给了原告马君积。被告对于证据一的真实性不认可，理由是双方签订了买卖合同，但是原告为了本案诉讼，对合同中的面积价款进行了篡改，将1060万元改成了2060万元，将原本百分之五十的面积，改成了全部，原告提交的合同和被告持有的不一致，原告单方进行了修改，被告不认可。对证明二、三不认可，理由是此证据证明原告和第三人存在联合串通的行为。对证据四的真实性认可。对证据五的真实性认可，对证明方向不认可，理由是，因被告急需用钱，向原告借款500万元，原告同意借给被告500万元，被告就先向原告出具了借条，但实际上，原告并未向被告支付该笔款项。对70万元借款的事实，被告予以认可，但被告认为70万元的借款发生在2013年，2014年双方已经进行了结算，原告欠被告475万元。对证据六中2015年8月23日原告转款150万元认可。对2015年6月18日原告转款30万元认可。对2015年10月15日转款70万元被告认可，这三笔合计250万元，但这250万元的性质不是房款，是其他经济往来。原告提交的其他书证，只有原告账户，看不出收款人，不能证明是针对被告的转款，故被告对此不认可。本案合同是2015年8月23日签订的，房产交易发生之前的付款，不能充抵房款。2015年8月23日之前被告给原告付款723.7万元。对证据七的真实性认可。对证据八、证据九不予认可。第三人周玉祥对证据二、三、七的真实性认可，对其他证据不发表质证意见，理由是与其无关。被告提交了以下证据：证据一:2014年7月5日前周维海给马君积的银行转款回单，证明方向：周维海给马君积的银行转款情况如下：1、2013年11月12日转款50万元；2、2013年11月15日转账50万元；3、2014年3月17日转账10万元；4、2014年3月17日转账100万元；5、2014年3月17日转账90万元；6、2014年3月17日转账217.3万元；7、2014年6月20日转账50万元；8、2014年6月20日转账50万元；合计617.3万元；证据二：房屋更名情况说明，证明方向：2014年6月9日，原告购买了被告的六套房屋，房屋位于永腾小区，原告应当支付房款5566666元，房间号为8号楼1041、1042、1043、1061、1062、1063，其中1061号过户到原告妻子马秀芹名下，1062号过户到原告儿子马超名下，1043号由原告卖给了雷志钦;证据三：欠条，证明方向：2014年7月5日，经双方结算，马君积认可欠周维海475万元并书写欠条；证据四：2014年7月5日后至2015年8月23日前周维海给马君积的银行转款回单，证明方向：双方存在别的往来款项，第九笔：2015年1月7日转款50万元；第十笔：2015年1月19日转款30万元；第十一笔：2015年1月24日转款20万元；第十二笔：2015年4月17日转款20万元；4笔合计120万元，自原告出具欠条后，周维海还向原告转款120万元；证据五：《出售协议》,证明方向：2014年9月8日，原告购买了被告的两间商铺，应付款为900万元；证据六：2015年8月23日至2018年8月28日周维海给马君积的银行转款回单，证明方向：涉案房屋签约后，被告给原告转款合计488万元，分别是2017年2月22日转款55万元；2017年4月14日转款10万元；2018年4月19日转款100万元；2018年4月26日转款93万元；2018年8月28日转款230万元；证据七：2015年8月23日，原被告签订的西宁市房地产买卖合同，证明方向：1、双方约定房屋价格为1060万元。2、付款方式为商铺抵款400万元，余款660万元以现金方式一次性付清。3、过户费由买方承担。4、买方付清房款后，卖方交付一切手续。5、违约方承担违约金30万元。原告欠被告的款项：被告向原告转款12253000元、原告欠被告六套房屋款5566666元、原告欠被告二间商铺款9000000元、原告欠被告涉案商铺款10600000元，原告欠被告合计37419666元。原告对证据一予以认可,对证据二中房屋买卖的事实认可，但提出被告付清了6套房款。对证据三的真实性认可，对证明方向不认可，理由是欠条说明是欠付的商铺款，并不是其他的欠款。对证据四中2015年11月19日支付的30万元不认可，理由是显示的账户不是原告的，对其他的转账事实认可。本案结算日期为2015年8月23日之前，此后的账目原告都没有算，对此日期之后的账目不认可。对证据五的真实性认可，但是被告并未将房屋交付给原告，其中400万元充抵了房款。对证据六的真实性予以确认，但是其中2018年8月28日的230万元系原告先支付给被告的，然后被告又退还给了原告。原告只是计算到2015年8月23日之前的款项，2015年8月23日之后的款项原告没有计算在内。对证据七的真实性无异议。第三人周玉祥对被告提交的所有证据不发表质证意见。经审查，本院对原被告均认可证据的真实性予以确认。经审理查明，位于本市××区商铺（面积1112.23平米）属于被告周维海、第三人周玉祥共有，产权登记在被告周维海名下。2015年8月23日，原被告签订了一份《西宁市房地产买卖合同》，被告将其所有的556平米的房屋以1060万元出售给原告，合同约定的付款方式为：商铺款4000000元，现金陆佰陆拾万元，合计10600000元，一次性付清。乙方付清甲方10600000元后，甲方交给乙方一切手续。如双方违约，违约金300000元。合同签订的当日，被告将房屋及产权证交付给了原告，原告于当日向被告支付了1500000元。本院认为，原被告于2015年8月23日签订的《西宁市房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，应当认定为有效合同。合同约定的付款方式为：原告以商铺充抵4000000元房款，剩余6600000元以现金方式支付，合同中并未约定用先前被告对原告的欠款充抵房款的内容，则原告应当按照合同约定支付6600000元，但原告只支付了1500000元，应当认定为原告未按照合同约定足额支付房款，据此，原告要求被告负责协助原告办理位于西宁市××区房屋不动产权变更登记手续的诉求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告马君积与被告周维海签订的《西宁市房地产买卖合同》有效；二、驳回原告马君积的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告周维海负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判长 王 媛人民陪审员 杨东清人民陪审员 王 倩 二〇二〇年九月九日法官助理 徐 倩书记员 孙胜菊附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。