四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川09民终1212号 上诉人（原审被告）：遂宁市海琪房地产开发有限公司，住所地四川省遂宁市船山区凯旋中路**。 法定代表人：李廷轩，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：余帝兵，四川斗城律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：唐双全，男，1962年8月18日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 被上诉人（原审原告）：唐玉明，男，1961年5月22日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 二被上诉人的共同委托诉讼代理人（特别授权）：张翼，四川斗城律师事务所律师。 上诉人遂宁市海琪房地产开发有限公司（以下简称海琪公司）因与被上诉人唐双全、唐玉明房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2019）川0903民初1612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人海琪公司的委托诉讼代理人余帝兵，被上诉人唐玉明及其与唐双全的共同委托诉讼代理人张翼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海琪公司上诉请求：1.撤销四川省遂宁市船山区人民法院作出的（2019）川0903民初1612号民事判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费及鉴定费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决适用法律错误。首先，《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施时间为2011年1月21日，施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目继续沿用原有的规定办理。本案涉案项目的拆迁许可取得时间在该条例实施之前，应当继续沿用原有规定办理。四川省《国有土地上房屋征收与补偿条例》的制定依据是《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城市房地产管理法》和国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》，因此该项目不应适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》，也不应当适用四川省《国有土地上房屋征收与补偿条例》。其次，即便适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》及四川省《国有土地上房屋征收与补偿条例》，也不应适用四川省《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十八条的规定，该条例第三十五条规定“过渡期限超过约定的，逾期临时安置补偿费、停产停业损失补偿费按下列标准分段计算，及时发放：（二）征收非住宅的，超过过渡期限一年以内的，本逾期时间内停产停业经济损失补助费按规定标准的1.5倍发放；超过过渡期限一年以上的，本逾期时间内停产停业经济损失补助费按规定标准的二倍发放”，该规定与遂宁市人民政府遂府法（2004）45号文第36条第三款的规定原则上是一致的，没有任何法律适用的冲突。在实施房屋拆迁补偿过程中发生纠纷时，有约定的应当适用第三十五条的规定，双方所签《房屋拆迁安置补偿协议书》合法有效，双方对补偿标准的约定应予适用。再次，虽然上诉人交房时间较长，但双方对停车停业损失有明确约定，且已包含了房屋租金损失在内的被拆迁人的全部损失，一审判决存在重复计算，遂宁市人民政府遂府法（2004）45号文第36条第三款的规定包含了1年及1年以上直至实际安置之日止的全部期限，当然也包含超出2年以后的期限。2.一审判决不应采信四川信合资产评估公司出具的评估报告。首先，该评估报告不具可参照性，鉴定报告书说明其采用假设性鉴定，需满足全部条件方可成立，根据设定的假设条件，结论明显不能成立。其次，评估报告采用2020年的租金标准进行评估，显然不合理，且该租金标准的来源并无证据支撑，系个人判断得出的结论，不具可信性。再次，一审法院委托鉴定的时间是2020年3月23日，而其中一名评估师的初次执业登记日期为2020年4月30日，在接受委托时不具有评估资格，该评估报告形式上不合法，应属无效。 唐双全、唐玉明辩称，1.上诉人在该拆迁项目中追求不当利益，超规划建设，违建率达到43%，其违法行为已被行政机关处罚，正是其违法行为导致该项目至今不能通过消防验收、整体验收，市政水电设施不能如期接通到户，导致双方发生纠纷的过错完全在于上诉人，上诉人应当为其过错行为承担相应责任；2.一审认定了上诉人延期交房长达9年时间，原约定的损失计算标准对被上诉人明显不公平，该约定不能约束被上诉人，且上诉人所建设的项目至今未通过验收，按照租金市场价值赔偿上诉人损失才能够平衡双方利益；3.《国有土地上房屋征收与补偿条例》及四川省《国有土地上房屋征收与补偿条例》的实施时间均在双方发生纠纷之后，且该两部法规均以公平原则为立法基础，符合社会价值取向，应当适用；4.评估报告是有资质的评估机构通过合法程序作出的专业意见，被上诉人认为评估的价值仍然低于租金的市场价值，因相对合理才表示接受。 唐双全、唐玉明向一审法院起诉请求：1.（1）按原告与被告签定的《房屋拆迁安置补偿协议书》赔偿原告从2009年3月27日至2011年3月26日（过渡期）停产、停业经济损失补助费及利息，计算标准为：一层53元/㎡×56.36㎡×18个月＋53元/㎡×56.36㎡×6个月×1.5；二层3元/㎡×75.478㎡×18个月＋3元/㎡×75.478㎡×6个月×1.5；（2）赔偿原告从2011年3月27日起至安置房交付之日止的停产、停业经济损失补助费及利息，计算标准以双方共同选定或者人民法院指定的鉴定机构按市场价格鉴定出的价值为依据，以上（1）、（2）两项利息计算标准以人民银行公布的同期、同档贷款基准利率标准计算。2.赔偿原告因被告超规划建设而导致原告房产价值贬损所导致的损失，其计算标准为：被告超规划建设的房产面积与规划建设面积之比乘以原告拟安置房产鉴定评估价值。3.由被告承担本案的诉讼费、评估费、鉴定费。由被告支付以上1、2、3项给付金额，减去船山区法院生效判决所确定支付金额，即原告在本案中诉讼请求所主张的由被告实际支付金额。审理中，原告明确诉讼请求：1.判令被告按照鉴定机构评估租金损失2029700元赔偿原告的停产停业经济补助费；2.赔偿原告因被告超规划建设导致原告房产价值贬损损失100000元。 一审法院认定事实：2008年6月，遂宁市规划和建设局与被告签订了《遂宁市大东街电力公司至小南街片拆迁改造项目合同协议书》，由被告对涉及原告的大东街房屋进行拆迁、安置及商品房开发。2009年3月27日，原告与被告签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》，双方对适用文件、安置位置、面积、过渡期限、补偿标准等进行了约定。协议签订后，原告进行了搬迁，被告亦进行了拆迁修建。2013年4月15日，遂宁市广惠房产测绘有限公司对被告修建的房屋进行了测绘，检定结论为合格。2014年2月27日，由于被告未按规划审批内容进行建设，遂宁市城市管理行政执法局对被告作出行政执法处罚决定，对被告罚款150058元。2015年1月22日，遂宁市城乡规划管理局向被告发出《关于“大东街裙房卡口拆迁安置房”项目补缴土地出让金的函》，确认被告竣工建筑面积超出《建设工程规划许可证》676.17m，要求被告缴纳土地出让金，另外该楼的变压器安装位置不符合安全规范，导致该楼至今无法验收交付。原告于2015年4月向一审法院提起诉讼，请求判决被告按市场价值赔偿原告逾期交付房屋的停产停业经济损失补助费及利息。一审法院于2016年11月4日作出民事判决，认为逾期交付房产的过错在被告，判决按市场价值赔偿原告的停产停业经济损失补助费，对原告的诉讼请求部分予以支持。原告不服，向遂宁市中级人民法院提出上诉，请求按市场价值赔偿原告的逾期交房损失，赔偿时间从逾期之日起至交付之日止。该院于2016年12月29日作出民事裁定，以原审计算赔偿的起止时间不当为由，发回重审。一审法院重审后于2017年8月16日作出民事判决书，判决：一、被告遂宁市海琪房地产开发有限公司于本判决生效五日内向原告唐双全、唐玉明赔偿停业停产经济损失补助费473479.14元（计算至2017年8月15日）、2017年8月16日至安置房屋交付时止的停业停产经济损失补助费（逐月给付）及利息（停业停产经济损失补助费的计算方法为：一层79.5元/㎡·月×56.36㎡、二层4.5元/㎡·月×75.478㎡，分别从2011年3月27日计算至2012年3月26日；一层106元/㎡·月×56.36㎡、二层6元/㎡·月×75.478㎡，分别从2011年3月27日起计算至安置房屋交付时止。利息计算方法为：以上述停业停产经济损失补助费逐月计算的金额为基础，按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率为标准计算至付清之日；二、驳回原告的其他诉讼请求。原告仍不服，提起上诉。遂宁市中级人民法院于2018年2月13日终审判决，驳回上诉，维持原判。但对于原告主张海琪公司逾期交房的租金损失，认为“上诉人在一审、二审中未提供合法有效的证据，证实其实际损失与停产停业经济补助费之间存在差额及差额大小事实，上诉人要求的房屋租金损失可在有充分证据后另行予以主张。”原告不服该判决，向省高院申请再审。省高院认为，“二审法院根据双方约定的参照标准确定海琪公司因逾期交房导致原告遭受停产停业经济补助费计算标准并无不当，至于唐双全、唐玉明要求的房屋租金损失可在有充分证据后另行予以主张。”2018年5月12日，海琪公司申请竣工验收备案。同年6月5日，遂宁市住房和城乡建设局出具意见：该工程未组织竣工验收，由建设单位委托有房屋质量鉴定资质的机构进行鉴定，并出具了工程质量鉴定报告，报告结果为：该工程地基与基础、主体结构部分工程质量为合格；该工程属遗留问题，基本具备竣工验收备案条件。2018年7月24日，海琪公司发出通知，要求安置户于7月31日前到公司办理接房结算手续，逾期不接房，公司于2018年8月1日起不再计算及支付各拆迁户的过渡费。该通知在安置房所在地进行张贴并在遂宁日报予以公告。2018年9月，海琪公司按生效判决履行了给付补偿款及利息的义务，唐双全、唐玉明共领取617014.48元（计算时间为2011年3月27日至2018年3月31日）。2018年9月16日，二原告接收了安置房屋。2019年4月15日原告再次起诉来院，并向一审法院申请对其房屋租金损失进行司法鉴定。2020年6月18日，信合评估公司出具鉴定意见：唐双全、唐玉明位于大东街裙房卡口拆迁安置房一层大东街70号、二层4号测绘面积分别为65.24㎡、80㎡（以下简称评估对象）在评估基础日（2020年5月19日）满足本报告假设与限制条件下的评估价值为人民币2029700元；租金及利息评估自2011年3月27日起至2020年12月31日止；一层大东街70号房屋2020年单位月租金为245元/㎡·月、二层4号为50元/㎡·月。2019年评估标的月租金为231元/㎡·月、47元/㎡·月。2018年为206元/㎡·月、42元/㎡·月。 一审法院认为，归纳诉辩双方的意见，本案争议焦点为：一、原生效判决依据双方约定的遂宁市人民政府文件（遂府发〔2004〕45号文件）进行补偿，原告有证据证明其实际损失远大于文件补偿金额，主张按照实际损失赔偿停产停业损失费，应否得到支持；二、未经竣工验收的安置房屋，开发商发出接房通知的效力；三、原告的损失如何计算；四、因被告违规超建导致被安置房屋的贬值损失应否支持。关于争议焦点一，本案原告房屋自2009年4月交付被告拆迁，约定的过渡期从签订拆迁安置补偿协议时起，至房屋竣工通知结算之日止，至原告接房的2018年9月16日止，期间长达9年5个月之久。而如果依据〔2004〕45号文件，该文件只规定了2年的过渡期限，超出2年以后的补偿费标准，文件没有规定。如允许拆迁人无限延期交房，而补偿标准不变，显然对被拆迁人不公平，且给拆迁人可乘之机，不是该文件的应有之意。因此，2011年1月21日国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行后，对国有土地上房屋征收与补偿采取市场化补偿原则。该条例第二十三条规定：“对应征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”四川省《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十八条规定：“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，补偿金额由当事人协商选择下列方式之一确定：……（四）按被征收房屋租金收益计算；（五）市、县级人民政府制定的其他补偿办法。协商不成的，可以委托具有相应资质的评估机构通过评估确定。”第三十九条规定：“停产停业期限的确定：（一）采用产权调换方式补偿的，从签订征收补偿协议并交付被征收房屋之日起，到安置房屋交付的次月止。”国务院、四川省的上述法规施行后，在遂宁市人民政府未制定相应的补偿办法的前提下，应当按照法律、法规的规定执行。原告主张按照租金的实际损失计算停产停业损失，市法院、省高院均明确表示被拆迁人的“房屋租金损失可在有充分证据后另行予以主张”。故对原告主张其停业损失按照租金的市场价值计算，予以支持。关于争议焦点二，海琪公司实施拆迁并开发的大东街裙房卡口安置房，虽向主管部门申请竣工验收备案，但海琪公司未提供该安置房分项验收和综合验收合格的证明资料，故认定该安置房未经竣工验收合格，海琪公司发出交付通知后，原告自愿接房，本着不告不理、风险自担的原则，在此不作评判。关于争议焦点三，原告主张的停产停业损失为本次租金评估损失减去海琪公司按生效判决履行的金额，至安置房交付之日止。根据评估报告，结合原告的诉讼主张，其计算方式为：2029700-617014.48=1412685.52元，该金额计算至2020年12月31日。由于唐双全、唐玉明在2018年9月接房，相应扣减：（一层）2018年9月17日至2020年12月31日期间的租金206×65.24×3.5＋231×65.24×12＋245×65.24×12=419688.92元；（二层）42×80×3.5＋47×80×12＋50×80×12=104880元。一、二层合计扣减524568.92元，故唐双全、唐玉明自2011年3月27日至2018年9月16日租金及利息888116.6元。对此予以支持。关于争议焦点四，原告主张被告违规超建导致其安置房价值贬损，虽申请鉴定，但鉴定机构无法出具鉴定意见。按照民事诉讼法第六十四条的规定，应认定为原告举证不能，对其主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条、第二十三条，四川省《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十八条、第三十九条规定，判决：一、遂宁市海琪房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内赔偿唐双全、唐玉明2011年3月27日至2018年9月16日期间的停产停业租金及利息损失共计888116.6元；二、驳回唐双全、唐玉明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币18400元（已预交1150元）,由遂宁市海琪房地产开发有限公司负担11050元，唐双全、唐玉明负担7350元；鉴定费52900元，由遂宁市海琪房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，综合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：一是按照房屋租金收益计算停产停业损失是否正确。首先，双方所签拆迁安置补偿协议约定“过渡期限暂定从2009年3月27日起至房屋竣工通知结算之日止”，但并未明确约定安置房的交房期限，且协议中对临时安置补助费的标准也仅约定2年内的计算标准，而自被上诉人于2009年4月将其被拆迁房屋交予上诉人拆迁，至上诉人向被上诉人发出接房通知并由被上诉人接收房屋时，已长达9年5个月，该期限已远远超出被拆迁人可预计的合理过渡期限。因经济发展、物价上涨等因素，如仍然按照拆迁安置补偿协议中约定的补偿标准显然已不能弥补被拆迁人因未取得安置房而遭受的实际损失，且将直接影响被拆迁人的居住条件及生活水平。其次，被上诉人主张按照租金收益计算停产停业损失，在双方的房屋拆迁安置补偿协议中并无明确约定，该主张实质是因主张对方当事人违约并要求违约方赔偿损失。本案中，案涉安置房长期未进行交付的原因系上诉人违规超建所致，且至今尚未经竣工验收合格，上诉人对此存在过错，应在超出合理过渡期限后对被上诉人产生的损失承担赔偿责任。再次，国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》对国有土地上房屋的征收与补偿采取市场化补偿原则，补偿范围包括搬迁、临时安置的补偿及停产停业损失的补偿。以市场价格作为补偿标准，保障被征收人的基本利益，使被征收人的居住条件有改善、原有生活水平不降低是该条例的价值取向，在此情形下，若仍然参照遂府发（2004）45号文件规定的标准认定损失金额已经明显滞后，亦有悖《国有土地上房屋征收与补偿条例》确定的补偿原则。结合四川省《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，对因征收房屋造成停产停业损失的，补偿金额可由当事人协商选择按被征收房屋租金收益计算，在协商不成的情况下，可以委托具有相应资质的评估机构通过评估确定。一审据此依据评估机构对租金收益作出的鉴定意见确定损失金额，并无不当。二是信合评估公司出具的鉴定意见是否应予采信。本次鉴定系由人民法院在诉讼中委托，上诉人虽对鉴定意见的合理性提出质疑，但并未提交证据予以反驳。鉴定人员在出具鉴定意见前均已取得鉴定资格，鉴定程序并不违法，对该鉴定意见应予采信。 综上所述，海琪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18400元，由上诉人遂宁市海琪房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  任红兵 审判员  周 歧 审判员  杨怡伶 二〇二〇年九月三十日 书记员  唐 芸