河北省大厂回族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1028民初694号 原告（反诉被告）刘学文，男，1979年7月29日出生，住河北省三河市燕郊开发区。 委托诉讼代理人杨雪，河北释梵律师事务所律师。 委托诉讼代理人许振龙，北京市大嘉（德州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）刘发禄，男，1971年9月18日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。 委托诉讼代理人张宏刚，河北育明律师事务所律师。 第三人大厂回族自治县兴达房产经纪有限公司，地址：河北省廊坊市大厂回族自治县厂谭路东窝坨村段，统一社会信用代码：91131028MA07RBP0X8。 法定代表人葛占杰，总经理。 委托诉讼代理人赵健，1991年9月19日出生。 原告刘学文（反诉被告）与被告刘发禄（反诉原告）、第三人大厂回族自治县兴达房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，于2019年10月28日，我院作出（2019）冀1028民初2553号民事判决书。被告刘发禄不服该判决，上诉至廊坊市中级人民法院。廊坊市中级人民法院于2020年2月19日作出（2019）冀10民终6310号民事裁定书，裁定撤销我院（2019）冀1028民初2553号民事判决，发回我院予以重审。重审中被告刘发禄提起反诉。我院对该案依法适用普通程序，另行组成合议庭公开开庭进行了合并审理。原告刘学文及其委托诉讼代理人杨雪、许振龙，被告刘发禄及其委托诉讼代理人张宏刚到庭参加诉讼，第三人大厂回族自治县兴达房产经纪有限公司经合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法予以缺席审理，现已审理终结。 本诉原告刘学文诉称，2017年3月30日，原告与被告经第三人促成，签订了房屋买卖合同及居间服务合同、过户按揭代理合同等附件，原告将其名下自有的位于大厂回族自治县房屋出售给被告，房屋总价款1300000元，被告已给付首付款800000元，原告亦依约将房屋实际交付给被告使用。现涉案房屋的产权证已下发，具备办理房屋产权过户手续条件，但被告拒不配合办理过户手续，拒不向原告支付剩余房款500000元，其行为已构成违约。故原告诉请人民法院依法判令：1、依法判令被告履行办理房屋过户登记手续等合同义务，并向原告支付剩余购房款500000元；2、判令被告向原告支付被告延迟履行合同义务的违约金（自2019年9月1日至实际给付之日期间按照房款总额百分之一／日计算，每日13000元）；3、被告承担本案诉讼费用。 本诉被告刘发禄辩称，原、被告双方于2017年3月30日签订《房屋买卖合同》，约定原告以总房款1300000元的价格将案涉房屋出售给被告，被告于合同签订之日支付原告房屋首付款800000元，购房尾款500000元通过贷款支付。因双方签订合同时，涉案房屋未取得权属证书，双方约定待房本下发后办理贷款及过户手续。合同履行期间，2017年6月2日，廊坊市人民政府发布房地产市场调控意见通知，因原告不积极办理涉案房屋产权证书，现阶段银行批贷也是按市场价格评估，被告先期交付的800000元首付款已经超出现有房屋价值，银行无法放贷。并且被告名下已有一套房屋贷款，因限贷政策该房屋不能申请出贷款，并且被告本人自筹房屋尾款能力受限，综上，本案房屋买卖合同不能继续履行，应当予以解除。 反诉原告刘发禄诉称，反诉原告与反诉被告于2017年3月30日签订《房屋买卖合同》，约定反诉被告以总房款1300000元的价格将本案房屋出售给反诉原告，反诉原告于合同签订之日支付反诉被告房屋首付款800000元，购房尾款500000元通过贷款支付。因双方签订合同时，涉案房屋未取得权属证书，双方约定待房本下发后办理贷款及过户手续。合同履行期间，2017年6月2日，廊坊市人民政府发布房地产市场调控意见通知，因反诉被告不积极办理涉案房屋产权证书，现阶段银行批贷也是按市场价格评估，反诉原告先期交付的800000元首付款已经超出现有房屋价值，银行无法放贷。并且反诉原告名下已有一套房屋贷款，因限贷政策该房屋不能申请出贷款，并且反诉原告本人自筹房屋尾款能力受限，综上，反诉原告提出诉讼请求：1、请求法院判决解除反诉原告与反诉被告签订的房屋买卖合同并由反诉被告返还购房款800000元，本案诉讼费由反诉被告负担。 反诉被告刘学文辩称，不同意解除房屋买卖合同，涉案房屋买卖合同未达到约定及法定的解除条件，房屋尾款500000元以银行贷款方式支付，合同约定买受人未获得银行批贷时应继续申请其他银行贷款，至贷款批准下发期间已发生及要发生的各项费用均由买受人承担。同时双方在房屋产权证下发后对房款支付进行过协商变更，反诉原告认可自行筹集房款。因此涉案房屋买卖合同不属于合同法第九十三条相关规定，未达到解除条件。另，双方签订房屋买卖合同时间为2017年3月30日，在本地限购政策发布之前，不受限购政策影响。因此不属于合同法第九十四条之相关情形，反诉原告的诉讼请求没有事实及法律依据。 反诉被告并没有不积极办理涉案房屋的产权证，双方在签署房屋买卖合同时，双方均明知涉案房屋均未办理产权，因此在双方签订的房屋买卖合同中约定了办理房屋产权证之后办理过户手续。并且涉案房屋产权证书的办理取决于该房屋开发企业的配合，反诉被告在办理房本过程中并没有任何的拖延；需要更正本案房屋买卖合同及补充协议并未约定本案房屋贷款部分金额必须为500000元。综上，反诉原告的诉讼请求不应当得到支持。 第三人大厂回族自治县兴达房产经纪有限公司在原一审中述称，对原告的一、二、三项诉讼请求，不发表答辩意见。原、被告是通过第三人居间购买房屋，现在被告已经提供了征信，第三人给被告咨询银行和评估公司，暂定是可以做该笔业务的审批流程，但是具体能否审批下来500000元，还不清楚。只有买卖双方约定好了时间，我们才能配合银行做面签。现在他们没有和我们申请过哪天去做贷款。因为原被告还没有协商好，就是因为贷款有可能审批不下来的情况。房本下发后，第三人已经通知双方办理面签了。 第三人大厂回族自治县兴达房产经纪有限公司在本次审理中未发表陈述意见。 经审理查明，2017年3月30日，原、被告在第三人居间下签订了房屋买卖合同及居间服务合同，合同约定，由被告购买原告所有的位于大厂回族自治县房屋，房屋总价款为1300000元。合同同时约定，2017年3月30日，被告向原告支付购房定金200000元，2017年4月6日前被告给付原告600000元首付款，余款500000元被告以银行贷款方式给付原告。关于贷款的约定为“买受人向银行或公积金管理中心申办抵押贷款，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照第2种方式解决……（2）买受人继续申请其他银行贷款、至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担。”原告应在本合同签订之日起30日内向被告交付房屋，房屋的产权过户登记为买受人取得批贷许可证之日起10日内。双方还就合同其他条款作了相应约定。合同签订后，被告按照约定支付了首付款（含定金）共计800000元，原告亦将涉案房屋交付被告使用至今。 另查明，原告于2019年5月17日取得涉案房屋产权证书（冀20**大厂回族自治县不动产权第0010781号）。原告通知第三人及被告要求继续履行合同并支付房屋尾款，就向相关银行申请贷款事项，原、被告及第三人三方至今未能共同到银行履行面签事宜。 上述事实，有原告提交的房屋买卖合同、居间服务合同、过户按揭代理合同、物业交接单、补充协议、银行交易凭据、收条、不动产证书、被告提交的存量房买卖合同及补充协议、廊坊市市政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见、结婚证、房产证、录像光盘及原、被告的当庭陈述在案为凭。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。原告刘学文与被告刘发禄之间签订的房屋买卖合同及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同内容履行相应义务。本案中，被告已经向原告支付了房屋首付款（含定金）800000元，原告亦将房屋交付给被告使用。按照合同约定，在原告取得房屋不动产产权登记证书，具备办理产权变更登记手续的条件后，双方进行过户。目前涉案房屋已经下发不动产权属证书，被告主张其无法足额贷款或无法贷款。被告在购买原告的房屋时，应对自身的购买力有明确的认知。除此之外，基于房屋买卖合同，出卖人的主要合同义务为依约交付房屋，买受人的主要合同义务为支付房屋价款。故此对于原告要求被告履行办理房屋过户登记手续等合同义务并向原告支付剩余购房尾款500000元的主张，本院予以支持。对于被告主张其因自身原因即已经有一套住房贷款并且依据廊坊市的限贷政策已经不能贷款支付房屋尾款，从而不能履行合同，进而提出反诉要求解除双方签订的《房屋买卖合同》的反诉请求，本院认为，贷款支付尾款系支付方式的选择，不能因为该贷款额度受限而导致价款支付受限；关于贷款额度，与房屋价格的涨跌、贷款行的价值评估及房地产贷款政策的变化等均息息相关，被告方对此应当预见，这属于正常的市场商业风险。并不能因为该风险的存在免除或者无限期延缓履行付款义务，否则有违公平原则。原、被告双方只对尾款的支付进行沟通，并没有实际去相关银行做贷款面签，并且在商谈中反诉原告提出给其三个月时间自筹房款，但其并未积极筹措。故此对于反诉原告要求解除房屋买卖合同及返还购房款800000元的诉讼请求，理据不足，不予支持。关于原告请求被告给付违约金的诉讼请求，鉴于不动产证书下发后，双方未继续办理相关手续，而是对房屋买卖问题进行磋商，此期间双方均不构成违约，故对原告该主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下: 1、被告刘发禄于本判决生效之日起十日内给付原告刘学文购房款500000元，并于房款全部付清之日起十日内协助原告刘学文将位于大厂回族自治县房屋过户至被告名下。 2、驳回原告刘学文的其他诉讼请求。 3、驳回反诉原告刘发禄的全部诉讼请求。 本诉案件受理费8800元，由被告刘发禄负担，反诉案件受理费11800元，由反诉原告刘发禄负担，合计20600元。于本判决生效之日起七日内缴纳。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决书生效后，当事人在法律文书确定的期间内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期间为本判决书确定的履行期间最后一日起两年内。逾期将丧失申请执行权。 审 判 长  顾 崴 人民陪审员  黄志勇 人民陪审员  王 波 二〇二〇年九月十八日 书 记 员  李新培