广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终3356号 上诉人（原审被告）：周大昀，男，汉族，1972年11月27日出生，住广西壮族自治区柳州市。 上诉人（原审被告）：安慧，女，汉族，1970年2月24日出生，住广西壮族自治区柳州市。 委托诉讼代理人：周大昀，男，汉族，1972年11月27日出生，住广西壮族自治区柳州市，系安慧的丈夫。 被上诉人（原审原告）：柳州市泓福物业服务有限责任公司，住所地广西壮族自治区柳州市雅儒路西四巷**，统一社会信用代码：914502007087609028。 法定代表人林宇，总经理。 委托诉讼代理人：郭力祯，该公司员工。 委托诉讼代理人：冯绪红，广西弘邦律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：柳州市文博帅府业主委员会，住所地广西壮族自治区柳州市城中区海关路**。 上诉人周大昀、安慧因与被上诉人柳州市泓福物业服务有限责任公司（以下简称泓福物业）、柳州市文博帅府业主委员会（以下简称业委会）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2019）桂0202民初3374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人周大昀、被上诉人泓福物业的委托诉讼代理人郭力祯、冯绪红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周大昀、安慧上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判减半支付2016年8月至2019年9月泓福物业提供事实物业服务的物业服务费并驳回泓福物业要求支付2015年7月至2016年7月共13个月的物业服务费的诉讼请求；二、撤销一审判决第二项，改判驳回泓福物业要求支付电梯电费、庭院灯电费、梯间公摊电费的诉讼请求；三、撤销泓福物业2016年7月19日及2018年7月19日与业委会签订的两份物业服务合同；四、由泓福物业承担一审诉讼费。事实与理由：1.业委会在未召开业主大会选聘物业公司、未公示物业服务合同以及全体业主不知情的情况下与泓福物业签订两份物业服务合同，且原业委会主任张智已不是业主，不能担任业委会委员，不能代表业委会签订物业服务合同，因此，业委会与泓福物业签订的两份物业服务合同无效；2.泓福物业存在减少建筑面积和户数计算电梯电费、庭院灯电费、梯间电费等公摊电费的行为，且未提交证据证实其实际缴纳了上述费用，亦未提交全部的抄表数据，一审未核实计算上述公摊电费的基础数据，判决支持泓福物业电梯电费、庭院灯电费、梯间电费的诉讼请求有误；3.泓福物业未进行有效催收，且2015年7月至2016年7月的物业服务费已超过诉讼时效期间；4.泓福物业在服务时间、档案管理、财务管理、技防设施等方面存在违约行为。 泓福物业辩称，不同意周大昀、安慧的上诉请求、事实及理由。对于周大昀、安慧应缴纳的电梯电费、庭院灯电费、梯间电费，在《物业管理条例》中有规定，业委会与泓福物业所签订的物业服务合同中也进行了约定，这既是合同义务，也是法定义务。在一审庭审中，泓福物业已经出示了相关证据证明周大昀、安慧应缴纳的上述公摊电费，并经周大昀、安慧质证，一审判决据此确认该事实，现周大昀、安慧以法庭未核实作为理由提出上诉，与一审庭审事实完全不符，而且如果周大昀、安慧认为该费用有出入，其应当按照民事诉讼证据的相关规定向法庭举证。周大昀、安慧提出的驳回泓福物业2015年7月至2016年7月物业服务费的诉讼请求并减半收取2016年8月至2019年9月的物业服务费的上诉请求没有事实依据。其在一审中没有任何证据证实泓福物业所提供的物业服务存在质量问题，其唯一依据是周大昀对业委会的成立与运行不满。周大昀本人就是首届业委会的委员之一，从业主大会选举业委会，到业委会与泓福物业签订物业服务合同，再到周大昀负责对物业服务相关数据的核实，周大昀都参与并负责相关工作，现其提出对签订物业服务合同不知情，以物业服务合同违法的上诉理由是没有任何事实依据的。同时，根据《物业管理条例》的规定，周大昀作为业委会的成员应带头缴纳物业服务费用，并在缴足相关费用时才有担任业委会委员的资格。综上所述，周大昀、安慧的上诉请求和理由均不成立，请求二审法院维持一审判决。 业委会经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 泓福物业向一审法院起诉请求：一、周大昀、安慧立即支付物业费、电梯电费等合计8426.95元，其中：物业费及滞纳金等合计7419元（物业费5706.9元、违约金1712.1元），电梯电费257.5元、公摊庭院灯电费8.6元、梯间公摊电费101.2元、代收电梯维修费460.1元、变压器整改费123.5元、代垫资金57.05元；二、由周大昀、安慧承担本案诉讼费。 一审法院审理查明：2009年9月29日，泓福物业与柳州市银阳房地产开发有限公司（以下简称银阳房开）签订《文博帅府住宅小区前期物业服务合同》约定，由泓福物业对文博帅府住宅小区提供物业管理服务，合同期自2009年9月29日至2014年9月28日止，合同期满前60天，如小区业主大会未依法成立，且银阳房开及物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上业主，未以书面形式告知泓福物业终止本合同或修改本合同相关条款事宜进行协商的，视为本合同期限自动延长，直至本小区依法成立业主大会并选聘新的物业服务公司签订物业服务合同生效起，本合同自动终止。小高层、高层住宅物业管理费每月每平方米1元，物业的供配电、给排水、电梯、消防、水泵、公共卫生间、公共照明等公共设备运行所产生的电费、水费以及物业管理区域内的管漏、线损，没有列入物业服务成本，统一纳入代收代缴费用，由相关业主缴纳，泓福物业单独列帐，按实际支出费用和规定或约定的分摊方法合理分摊。 2016年7月19日，泓福物业与业委会签订《柳州市文博帅府小区物业服务合同》约定，由泓福物业对柳州市文博帅府小区提供物业管理服务，合同期二年，自2016年7月19日至2018年7月18日止；物业服务费住宅每月每平方米1元。楼道电费按照电力公司的发票金额和期限据实分摊和收取，庭院灯电费、电梯电费按照电表实际抄数据实分摊和收取，以上电费不得再将其进行额外摊派；；地下车库照明灯电费由泓福物业承担不得向业主分摊收取。。地下停车场位权属系业主的业主应按每个车位30元/月的标准向泓福业务缴纳停车管理服务费。业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，在泓福物业催缴纳12个月后，应按每日千分之三的标准向泓福物业支付违约金。合同还就服务质量、双方权利义务、物业管理等进行了约定。2018年7月19日，泓福物业与业委会续签了《柳州市文博帅府小区物业服务合同》，合同期限自2018年7月19日至2023年7月18日止。 周大昀、安慧认可其系文博帅府3栋1单元703号房的所有人，建筑面积111.87平方米。周大昀于2011年6月18日办理该房屋的交接手续。在泓福物业提供物业服务期间，周大昀、安慧拖欠相关费用，泓福物业陈述其通过当面向周大昀、安慧催缴物业费及在周大昀、安慧的物业门口张贴物业费催费通知、向周大昀、安慧邮寄物业费催收函的方式进行催缴，周大昀、安慧仍未缴纳，故诉至法院。 一审法院认为，建设单位有权选聘前期物业管理单位，银阳房开与泓福物业签订的《文博帅府住宅小区前期物业服务合同》合法有效，对物业服务区域内的业主有约束力，泓福物业有权自其提供物业服务之日起，收取相关物业费用。另业委会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。根据本案两份《柳州市文博帅府小区物业服务合同》上的记载，系柳州市文博帅府业主大会授权业委会委托泓福物业为文博帅府小区提供物业管理服务的，故业委会与泓福物业签订的《柳州市文博帅府小区物业服务合同》合法有效，对物业服务区域内的业主有约束力，泓福物业有权自其提供物业服务之日起，收取相关物业费用。周大昀、安慧并无证据证明泓福物业并非业主大会依法选聘的，故对周大昀、安慧主张该两份物业合同无效且对其无约束力，该院不予采信。 关于周大昀、安慧提出业委会的负责人张智并非小区业主，无权签订物业服务合同的意见。因《柳州市文博帅府小区物业服务合同》有业委会的印章，故签订《柳州市文博帅府小区物业服务合同》的主体系业委会而并非张智，在张智作为业委会的负责人身份未依法变更前，张智在合同上签字，并不影响合同效力，故对周大昀、安慧的该抗辩意见不予采信。根据泓福物业提供的证据及周大昀、安慧的陈述，对周大昀、安慧拖欠物业服务费的事实该院予以认定。 关于书面催交物业费，泓福物业称其已向周大昀、安慧当面催收过，且根据泓福物业提供的证据显示，泓福物业在周大昀、安慧居住的文博帅府3栋1单元703号房门粘贴了催交物业费通知书，并由业委会协助催缴，泓福物业亦从2017年11月30日开始至2019年9月23日四次通过EMS向周大昀、安慧邮寄催收函但遭到周大昀、安慧的拒收，综上，泓福物业已经完成书面催收的义务。 关于周大昀、安慧称泓福物业提供的物业服务不到位：泓福物业在合同约定的服务时间、档案管理、财务管理、技防设施等项目中未履职尽责，物业服务质量存在瑕疵，泓福物业2019年春节放假未安排人员周六、周日值班、泵房年久失修等抗辩意见。该院认为，作为业主，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但是不能以消极的拒缴纳物业费来对抗。 综上，该院综合考量后，认为应支持泓福物业要求周大昀、安慧支付文博帅府3栋1单元703号房产2015年7月至2019年9月30日的物业服务费5705.37元（111.87㎡×1元×51个月）的诉讼请求，但因周大昀、安慧不属于恶意违约，对泓福物业要求支付的违约金不予支持。泓福物业要求周大昀、安慧支付自2017年1月1日至2019年9月30日电梯电费257.5元、自2017年2月1日至2019年9月30日公摊庭院灯电费8.6元、自2016年2月1日至2019年9月30日梯间公摊电费101.2元的诉讼请求，有事实和法律依据，该院予以支持。周大昀、安慧称泓福物业没有按照实际户数及面积分摊公摊电费，并未提供有效的证据予以证明，该院不予采信。关于代收电梯维修费、变压器整改费。因泓福物业并未提供证据证明该项费用实际产生及数额，周大昀、安慧不认可曾发生过电梯维修及变压器整改的事实，故对泓福物业要求周大昀、安慧支付电梯维修费460.1元、变压器整改费123.5元的诉讼请求，该院不予支持。 关于周大昀、安慧称泓福物业主张前期物业服务合同期间的物业费及相关费用超过诉讼时效的意见。因泓福物业已经提供证据证明其从2016年已经向周大昀、安慧催收相关物业费，亦引起诉讼时效的中断，故泓福物业主张2015年7月份之后的相关物业费，并未超过诉讼时效，故对周大昀、安慧的该抗辩意见，该院不予采信。 关于泓福物业主张的代垫资金57.05元，因双方合同未有约定，且泓福物业亦无证据证实其何时垫付的相关费用，故该院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、周大昀、安慧向泓福物业支付物业服务费5705.37元；二、周大昀、安慧向泓福物业支付电梯电费257.5元、公摊庭院灯电费8.6元、梯间公摊电费101.2元；三、驳回泓福物业的其他诉讼请求。本案诉讼费50元（泓福物业已预交），由泓福物业负担14元，周大昀、安慧负担36元。 周大昀、安慧对一审查明事实中泓福物业对其进行催收有异议，认为泓福物业并未进行有效的催收，泓福物业提供的催收证据——四份EMS快递单不能证实泓福物业实际寄出催收函，且从时间上看，其对2015年7月至2016年7月期间欠缴的费用进行的催收已超过诉讼时效期间。泓福物业对一审查明事实没有异议。对周大昀有异议的事实，本院认为，泓福物业为证实其自2016年起就对周大昀、安慧欠缴的费用进行了催收，提供了在周大昀、安慧位于文博帅府3栋1单元703室门口张贴催费单的照片、短信截图、业委会出具的证明以及EMS快递单等证据，EMS快递单因收件人拒收，张贴了邮递部门的退件标识，可以认定泓福物业对周大昀、安慧进行了催收，且泓福物业的催收引起诉讼时效的中断，故周大昀、安慧提出的异议没有事实依据，本院不予采信。一审查明事实属实，本院予以确认。 二审期间，周大昀、安慧提供了如下证据： 1.2019年11月公摊电费表1张，拟证明小区总户数为498户，3栋1单元为56户，物业存在减少户数多收公摊费用的行为。根据分摊公式和公式内容中的相关数值，计算出的每户需要公摊的费用与公式中表格最后一列，公摊的金额不符； 2.物业构成明细的照片1张，拟证明文博帅府小区的建筑面积为72692平方米，总户数498户； 3.文博帅府小区物业多收业主各种公摊电费明细，拟证明物业公司在楼道灯、庭院灯、电梯电费公摊中，均多收取业主费用，仅按照2018年11月，2018年10月，2018年5月的数据测算，全年多收小区业主公摊费19000元； 4.文博帅府首届业委会是涉嫌违法违规的事项汇报，拟证明2020年9月3日，小区党支部由参会党员签名，决定用该事项汇报向有关部门反映文博帅府小区首届业委会在未举行业主大会公开选聘物业公司、业主对物业合同毫不知情的情况下签订物业服务合同，两份物业合同未得到小区业主的集体支持；张智卖房后，已不是小区业主，未公告业主知晓。上述行为违反了相关法律法规。 泓福物业和业委会二审期间未提交新的证据。 经质证，泓福物业认可证据1、2的真实性，但认为周大昀实际上对公示中的所有数值是没有异议的，只是对计算结果有异议。公示中的各单元入住户数的数值实际上是建筑户数而不是实际入住户数，且没有包含11个商铺，泓福物业是按实际入住户数计算公摊电费的，且由于11个商铺不在小区庭院中，也没有将商铺计入实际入住户数，故周大昀、安慧依据公示中的数值进行计算所得结果与表格中公摊列的数值不一致。周大昀对公摊电费的计算方式与双方的合同约定不相符。不认可证据3的真实性，该明细是周大昀自己汇总的，与实际情况不相符，理由与上述质证意见相同。不认可证据4的真实性，首先，该证据未加盖公章，花名册中序号9周大昀不是党支部的成员，花名册与汇报事项内容没有关联性，汇报事项与本案亦无关联。 本院认为，泓福物业对证据1的真实性予以认可，本院对其真实性予以确认，由于双方对文博帅府建筑面积为72692平方米、总户数为498户（含商铺11户）、3栋1单元的户数为56户均予以认可，本院对其证明目的予以采信。证据2在一审期间已经提交并经过质证，不属于新的证据。证据3为周大昀自行制作的公摊电费明细，该明细无法证实实际缴纳的相关费用，亦未全面反映欠费期间的所有明细，故本院对其不予采信。证据4与本案无关，本院不作认定。 二审另查明，柳州市文博帅府业主委员会（第一届）任期已于2020年4月届满，截至本案法庭辩论终结前，新一届业主委员会未依法成立。 综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.泓福物业与业委会签订的两份物业服务合同的效力应当如何认定；2.周大昀、安慧主张减免物业服务费是否有依据；3.梯间电费、庭院灯电费、电梯电费的公摊是否有依据。 关于争议焦点1，本院认为，根据《物业管理条例》第十一条第四项、第十二条第一项、第十五条第二项的规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，业委会只是业主大会的执行机构，只能按照业主大会的决定及授权，与业主大会选定的物业服务企业签订物业服务合同。泓福物业未提交证据证实业主大会选聘其为文博帅府小区提供物业服务，也未提供证据证实业委会在签订两份物业服务合同时获得业主大会授权，故两份物业服务合同的效力有待业主大会追认，未经业主大会追认，对业主不发生效力。合同被追认前，周大昀、安慧作为业主，有撤销的权利。由于周大昀、安慧二审才提出撤销两份物业服务合同的请求，经释明后，泓福物业不同意在本案合并审理，故本院在本案中不予审理。 关于争议焦点2，本院认为，泓福物业主张周大昀、安慧应缴纳的2015年7月至2016年7月的物业服务费，符合泓福物业与银阳房开签订的前期物业服务合同的约定，周大昀、安慧作为业主，应按约定缴纳该合同履行期间的物业服务费。周大昀、安慧主张泓福物业并未进行有效催收且2015年7月至2016年7月的物业服务费已超出诉讼时效期间与查明事实不符，本院不予支持。至于2016年8月至2019年9月，即泓福物业与业委会签订的两份物业服务合同履行期间的物业服务费，虽然泓福物业与业委会签订的两份物业服务合同未经业主大会的授权及追认，但泓福物业已经实际向业主提供了物业服务，业主也实际接受了物业服务，而物业服务在客观上无法返还，因此，周大昀、安慧应支付其欠缴的2016年8月至2019年9月的物业服务费。泓福物业主张物业服务费为1元/㎡，与其服务水平相适应且并未超出价格主管部门制定的收费标准。周大昀、安慧主张泓福物业在服务时间、档案管理、财务管理、技防设施等方面存在违约行为，但未提供证据证实，本院对此不予支持。综上所述，周大昀、安慧应支付的物业服务费为5705.37元（111.87㎡×1元×51个月）。 关于争议焦点3，泓福物业主张周大昀欠缴电梯电费的期间为2017年1月1日至2019年9月30日，欠缴公摊庭院灯电费的期间为2017年2月1日至2019年9月30日，欠缴梯间电费的期间为2016年2月1日至2019年9月30日。2016年7月19日以前的上述费用，泓福物业在与银阳房开签订的《文博帅府住宅小区前期物业服务合同》进行了约定，但泓福物业未提供2016年2月至2016年7月的梯间电费的抄表数据，亦未提供其缴纳了梯间电费的凭证。至于2016年7月19日以后的上述费用，虽然泓福物业与业委会签订的两份物业服务合同未经业主大会的授权及追认，但泓福物业实际提供了物业服务，对于由其实际支付的上述费用其有权向业主收取。但泓福物业未提供其实际向供电部门缴纳相关费用的证据，周大昀、安慧主张驳回泓福物业要求支付上述公摊电费的上诉请求有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，周大昀、安慧的上诉请求部分有理，本院予以支持；一审未审查泓福物业是否经业主大会选聘，导致直接认定泓福物业与业委会签订的两份物业服务合同有效欠妥，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2019）桂0202民初3374号民事判决第一项； 二、撤销广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2019）桂0202民初3374号民事判决第二项、第三项； 三、驳回被上诉人柳州市泓福物业服务有限责任公司其他诉讼请求； 四、驳回上诉人周大昀、安慧其他上诉请求。 上述应当履行的金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期间最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。 一审案件受理费50元（被上诉人柳州市泓福物业服务有限责任公司已预交），由上诉人周大昀、安慧负担36元，被上诉人柳州市泓福物业服务有限责任公司负担14元；二审案件受理费50元（上诉人周大昀、安慧已预交），由上诉人周大昀、安慧负担34元，被上诉人柳州市泓福物业服务有限责任公司负担16元。 本判决为终审判决。                                                                                                     审 判 长  王 岗 审 判 员  朱文泉 审 判 员  段 静 二〇二〇年九月三十日 法官助理  李 玲 代书记员  李红臻