广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初4604号原告:广州南沙围垦开发公司,住所地广东省广州市南沙区。法定代表人:钟惠彪，职务董事长。委托代理人：彭媛、黄秋源，均系北京大成（广州）律师事务所律师。被告：郭卫潮，男，汉族，住广东省广州市南沙区，第三人：邓少红，女，汉族，住广东省中山市**，第三人：黎汉潮，男，汉族，住广东省广州市番禺区，原告广州南沙围垦开发公司诉被告郭卫潮、第三人邓少红、第三人黎汉潮土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人彭媛、黄秋源，被告郭卫潮，第三人邓少红、黎汉潮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告签订《农用地租赁合同》，约定原告将位于沙××垦区××下间××田92.15亩土地出租给被告，租赁期限一年（2019年2月1日起至2020年1月31日止）。合同签订后，原告向被告交付了租赁土地，依约履行了合同约定的各项义务。然而，在合同期满后，被告却拒绝向原告归还土地，且对原告的多次催告均置之不理，至今仍占用土地拒不归还。第三人有使用租赁土地。被告的违约行为严重侵害了原告的权益，故起诉要求：1、判令被告及第三人立即将位于沙××垦区××下间××田92.15亩土地自行清场后归还给原告；2、判令被告向原告支付自2020年2月1日起至实际归还租赁土地之日止的场地占用费（按租赁合同所约定的租金标准的3倍计算为14.81元/亩/天，从2020年2月1日起暂计至2020年7月1日的土地占用费为206075.97元）；3、判令原告有权没收被告的履约保证金46000元；4、判令被告向原告支付因追究被告的违约责任而产生的律师费1414.30元；5、本案诉讼费由被告承担。被告郭卫潮辩称：2019年8月，原告曾向被告发出《通知》，称对被告租赁的农用土地在合同期满按规定实行公开招租。在合同快到期前，因碰上新冠××疫情，原告没有组织招投标，被告也未到原告处洽谈续租事宜，但双方均有继续合作意向。疫情缓解后，被告等多位租户派出代表与原告商谈续租事宜。原告代表答复土地可以继续租给被告，但被告需成立合作社或者挂靠合作社的方式进行续租，以方便原告对接管理。被告一直在积极准备、推进此事。后原告告知被告已谈得差不多，就等签合同。被告听闻此消息，加上农业部门当时也鼓励农户复工复产，被告便在原承租土地鱼塘上投放了种苗。后原告与被告因故未能签订书面租赁合同，其要求被告马上清场撤离，将土地归还。被告认为，其是基于双方能够续签合同的情况下投放了种苗，种苗收益有生产周期，一般需要一年左右的时间，如在生产周期届满前收回土地，会造成被告严重的损失，对被告极为不公平。因此，因新冠××疫情和双方进入新合同磋商，土地移交时间应视新情况而定，被告并不构成违约。且《农用地租赁合同》第11条约定了不可抗力因素，新冠××疫情属于不可抗力，双方均可以免责，被告也不构成违约。另外，被告同意交还土地，但交地时间需延至2020年12月31日。综上，被告不同意原告的全部诉讼请求。第三人黎汉潮辩称：1.其同意交还土地，但交地时间需延至2020年12月31日。2.疫情期间，其无法正常生产的，应免除该期间的土地占用费，其同意交纳现在起的租金。3.其他的答辩意见与被告郭卫潮的意见一致。第三人邓少红辩称：1.其不同意交还土地和交纳租金。2.其余意见与第三人黎汉潮的答辩意见一致。经审理查明：2019年1月28日，原告作为甲方（出租方）、被告作为乙方（承租方），共同签订《农用地租赁合同》，约定甲方将座落于沙××垦区××下间××田92.15亩土地(以下简称涉案土地)出租给乙方从事水产养殖；租赁期限1年（2019年2月1日至2020年1月31日）；乙方按承租报价1802元/亩/年向甲方支付租金，年总租金166054元；乙方在签订合同时须一次性向甲方缴交500元/亩履约保证金，共46000元。合同履行期满，乙方无违约行为，甲方无息退还给乙方；合同期满，甲方无须通知乙方，乙方须自行清地撤离。乙方逾期撤离的构成违约，甲方有权没收乙方所交履约保证金，处理乙方租赁地内剩余产品，清理构筑物、附着物，强制退场。同时乙方须按最后合同年租金标准的3倍，交纳土地占用费至甲方实际收回此地为止；甲、乙双方应自觉履行本合同，任何一方不能履行本合同约定的义务均属违约，守约方有权要求违约方赔偿损失，包括但不仅限于差旅费、合理的律师费、调查取证费用等。该合同第十一条“不可抗力”约定：任何一方由于不可抗力且自身无过错造成的不能履行本协议的义务，不视为违约；如果发生不可抗力事件，履行协议受阻的一方应以最便捷的方式毫无延误地通知对方，受到不可抗力影响的一方应当采取所有合理行为消除不可抗力的影响及减少不可抗力对各方造成的损失。原告为证明律师费，提交了《民事诉讼委托代理合同》、发票以及《情况说明》。《民事诉讼委托代理合同》和发票显示，因原告与刘广旭等70人（包含被告）土地租赁合同纠纷案件，广州南沙现代农业产业集团公司聘请北京大成（广州）律师事务所的律师作为原告的代理人，北京大成（广州）律师事务所委派律师彭媛、黄秋源为原告提供诉讼代理服务，律师费共99000元,且广州南沙现代农业产业集团公司已向北京大成（广州）律师事务所支付律师费99000元。《情况说明》载明：原告将被广州南沙现代农业产业集团公司吸收合并，原告资产已移交广州南沙现代农业产业集团公司管理，相关登记手续正在办理当中，故原告与被告等人土地租赁合同纠纷案件，由广州南沙现代农业产业集团公司与北京大成（广州）律师事务所签订《民事诉讼委托代理合同》，聘请北京大成（广州）律师事务所指派的律师作为原告的诉讼代理人，并由广州南沙现代农业产业集团公司以原告移交管理的资金，向北京大成（广州）律师事务所支付相应律师费。原告主张包含被告在内共70件案总律师费99000元，平均每件案的律师费为1414.30元。被告和第三人共同提交落款日期为2019年8月1日的《通知书》1份、2019年8月1日的《通知书》1份、《农用地招租公告》1份，以证明：1、原告在2019年8月1日向被告及第三人发出招租通知，但是原告没有履行通知内容，误导耕户在涉案土地投放鱼虾蟹种苗，因鱼虾蟹生长周期未到，导致无法交还土地给原告；2、原告有意向将涉案土地继续出租给被告。前述通知均系原告发出，其中《通知书》载明：“沙尾垦区18东围下间14号田东册承租户：我公司管理的沙尾垦区2019年底和2020年初合同期满的农用土地按规定实行公开招租，请您合理安排生产。有关土地公开招租事宜，我公司将另行公告。”另一份《通知书》载明：“沙尾垦区18东围下间3号田承租户：贵方承租我司的沙尾18东围下间3号田在2020年1月31日合同期满后不再发包，请您合理安排生产”庭审中，被告确认有交纳履约保证金46000元给原告。被告和第三人共同确认由被告与原告签订涉案土地的《农用地租赁合同》，实际由被告和第三人共同耕作使用涉案土地至今。第三人确认没有与原告就涉案土地签订租赁合同。另，原告提交《说明》，陈述其司鉴于2020年初新冠××疫情影响，根据上级有关文件精神，其司于2020年2月10日起复工复产。另查，根据广东省人民政府于2020年1月28日发布的《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》载明，广东省行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。本院认为：原、被告签订的《农用地租赁合同》是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定切实履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。双方合同已明确约定涉案土地的租赁期限，并明确约定在合同期满时，被告应依约自行清地撤离。且被告提交的《通知》亦可证明原告在合同期满后有催促被告交还土地。故，被告作为承租人，在2020年1月31日租赁期限届满后，负有自行清场并返还涉案土地给原告的义务。由于2020年初发生新冠××疫情，该疫情属于不可抗力，在疫情严控期间客观上虽然会影响被告履行清场交地的义务，但并不能免除被告的交地义务，被告可在疫情防控缓解后继续履行清场交地义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，法律另有规定的除外。综合国家和各省市的疫情防控措施，考虑疫情在本地的实际影响情况，本院酌定将被告的清场交地时间合理延长2个月至2020年3月31日，即被告最迟应在2020年3月31日前将涉案土地交回给原告，在此期间免除被告支付土地占用费的责任。应当指出，《农用地租赁合同》第十一条不可抗力条款已经明确约定如果发生不可抗力事件，履行协议受阻的一方应以最便捷的方式毫无延误地通知对方，故，若被告在新冠××疫情缓解后仍难以履行清场交地义务的，应通知原告并与之协商，但被告在本案并未提交相应证据证明其已按上述合同约定履行通知义务且与原告协商一致。如上所述，被告在新冠××疫情防控缓解后未履行交地义务，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。原告诉请要求被告交还涉案土地及支付相应的土地占用费且有权没收被告履约保证金的诉求，符合合同约定，本院予以支持，但合同约定按租金的3倍支付土地使用费的标准过高，在原告未能举证证明其因被告逾期交还涉案土地造成其他损失的情况下，本院从公平合理角度考虑，酌定土地占用费按合同约定的租金标准缴纳。另，合同已明确约定守约方有权要求违约方赔偿合理的律师费，原告基于被告逾期交地的违约行为而聘请律师提起本案诉讼，且由此支出本案的律师费合理，考虑原告支付的律师费99000元包含了被告在内的70人纠纷，合理平均分配后本院酌定被告应支付原告律师费1414元。第三人与原告不存在租赁合同关系，在原告明确要求第三人交还土地的情况下，第三人对被告的上述交地义务应予以配合。至于被告和第三人的抗辩理由，本院认为，原告于2019年8月1日发出的《通知书》只是告知被告涉案土地合同期满后将按规定实行公开招租，并未与被告达成续租合意，且被告亦答辩称新冠××疫情缓解后其有与原告工作人员商谈续租事宜，故，原、被告双方只是就涉案土地合同期满后是否继续建立新的租赁合同关系而进行磋商，该磋商并不能免除被告履行《农用地租赁合同》约定的清场交地义务，且原告是否对涉案土地进行公开招租，亦不能免除被告履行清场交地责任。新冠××疫情只会影响被告清场交地的合理时间，并不能免除被告清场交地的合同义务，在全国均已逐步全面复工复产的情况下，被告仍未履行清场交地义务，已构成违约。被告在未与原告就涉案土地达成续租协议的情况下，自行在涉案土地的鱼塘投放种苗养殖，显属不当。被告及第三人提供的《农用地招租公告》、《通知书》、疫情属不可抗力、商议续租记录等证据，并不能证实其不构成违约，故，被告抗辩无理，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：?一、被告郭卫潮应于本判决发生法律效力之日起十五日内，将位于广州市南沙区沙尾垦区18东围下间12号田92.15亩土地清场并交还给原告广州南沙围垦开发公司管业；第三人邓少红、第三人黎汉潮负有协助交还义务。二、被告郭卫潮应于本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告广州南沙围垦开发公司缴纳从2020年4月1日起至实际交还上述土地之日止的土地占用费（按年租金每亩1802元的标准计算）。三、被告郭卫潮应于本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告广州南沙围垦开发公司支付律师费1414元。四、被告郭卫潮已缴纳的履约保证金46000元归原告广州南沙围垦开发公司所有。五、驳回原告广州南沙围垦开发公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2551.18元，由原告广州南沙围垦开发公司负担278.18元，由被告郭卫潮负担2273元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  何炎辉二〇二〇年九月二十三日法官助理杨碧霞书记员张璐