福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 (2020)闽民申601号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：朱海瑞，男，1981年8月3日出生，汉族，住福建省平和县。 委托诉讼代理人：陈龙民，福建仁胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄雪玲，福建仁胜律师事务所实习律师。 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：杨凤瑞，女，1971年7月21日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 一审被告、二审上诉人：廖巧兰，女，1977年6月15日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 一审被告、二审上诉人：杨慧明，男，1973年9月19日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 一审被告：张荣，男，1970年6月18日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 一审第三人：赖梅英，女，1984年7月29日出生，汉族，住福建省平和县。 一审第三人：游连虾，女，1976年2月9日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 再审申请人朱海瑞因与再审申请人杨凤瑞及一审被告廖巧兰、杨慧明、张荣，一审第三人赖梅英、游连虾房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省漳州市中级人民法院（2019）闽06民终588号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 朱海瑞申请再审称：(一)二审法院将2016年12月15日确定为市场价值评估日错误。一审开庭时双方当事人同意以2018年2月11日作为评估基准日。法院委托鉴定机构以2018年2月11日作为评估基准日进行评估。二审将2016年12月16日作为评估之日无依据。朱海瑞2017年2月24日向一审法院起诉，要求继续履行合同，二审将杨凤瑞发出讼争房屋无法买卖的短信之时作为评估之日不合理。杨凤瑞在2016年12月15日告知讼争房屋无法买卖，不等于双方签订的房屋买卖合同就自动解除。杨凤瑞无正当理由拒不配合办理过户，其违约事实一直存在，朱海瑞遭受的房产差价损失的事实同样存在。2018年2月11日前，房屋买卖合同未正式解除，朱海瑞无另寻房源的义务。(二)杨凤瑞因房价大幅上涨而违约，应赔偿申请人遭受的经济损失。杨凤瑞属于违约方，其经催告后仍未按约履行，从合同签订日到评估基准日的一年半时间，房价强势上涨。合同违约金不足以弥补其损失。据此请求依法对本案进行再审。 杨凤瑞申请再审称：(一)一二审认定杨凤瑞有权代理杨慧明、廖巧兰签订《房地产买卖协议书》，协议书部分有效是缺乏证据证明。××房产与××房产是一个整体，一起出售才能保证房屋整体的使用功能和价格可以更高。杨凤瑞在未得到杨慧明和廖巧兰夫妻二人委托的情况下签订了《房地产买卖协议书》。一二审以公证书认定杨凤瑞有权代理杨慧明、廖巧兰签订《房地产买卖协议书》有效与事实不符。(二)杨凤瑞于2016年12月15日告知朱海瑞房屋无法买卖的事实，即以承担定金返还及支付违约金方式不再履行合同，即使合同有效，这种通知也带有解除合同效力。一审法院在双方有约定“中途违约”情形下，却支持朱海瑞的继续履行请求错误的，请求再审法院予以纠正。(三)诉争房屋虽然分成两本产权证，但基于现在房子的使用功能及房屋的价值、恢复原状产生的巨大成本考虑，判决继续部分履行《房地产买卖协议书》存在法律适用错误。××与××就是一个整体而购买、出售时也以同一整体考虑、根本无法分割。现法院要求申请恢复原状的难度和花费是“不接地气”不切实际的判决。(四)一二审对10万元违约金的认定与判决适用法律存在错误。1.10万元定金系解约定金性质，只有合同全部解除，才涉及返还定金并赔偿违约金人民币10万元之约定。而本案一审、二审法院只判决部分解除，却适用全部解约的1O万元违约金处罚，明显与合同约定不符。2.本案一二审判决杨凤瑞支付10万元违约金也明显过高于朱海瑞的损失。一二审法院均认为杨凤瑞于2016年12月15日及时明确告知朱海瑞案涉房屋无法买卖的事实，所以朱海瑞不存在房屋差价损失。现一二审法院判决履行××房屋的买卖合同继续履行，该面积为98.28平方米，占全部合同标的的72.8%，双方买卖合同大部分继续履行，只有不到三分之一的合同标的存在违约不能履行，而朱海瑞的实际损失也只为不到定金10万元的三分之一自2016年11月26日起产生的利息，现一二审法院判决杨凤瑞支付10万元的违约金，已远远超过朱海瑞实际损失的百分之三十。一二审法院未对违约金进行调整，适用法律错误。据此请求依法对本案进行再审。 本院经审查认为，(一)关于杨凤瑞是否有权代理杨慧明、廖巧兰签订《房地产买卖协议书》的问题。杨凤瑞与朱海瑞签订《房地产买卖协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效。案涉房屋漳州市芗城区××路×号××大厦××房屋(简称××)是杨慧明与廖巧兰夫妻共有的，产权人杨慧明和廖巧兰已委托杨凤瑞出售上述房屋，委托协议已经公证，杨凤瑞的代理出售××的行为合法有效。合同相对人朱海瑞亦在相信杨凤瑞有代理权限的情况下签订《房地产买卖协议书》，即使杨慧明、廖巧兰事后反悔，亦不能推翻杨凤瑞经杨慧明、廖巧兰授权与朱海瑞签订《房地产买卖协议书》的事实。故一二审法院认定杨凤瑞系有权代理出售××房屋并无不当。 (二)关于违约金损失的计算问题。杨凤瑞未经××房屋共有人同意出售房屋，合同无法履行。杨凤瑞应对此承担违约责任。杨凤瑞2016年12月15日告知朱海瑞案涉房屋无法买卖，杨凤瑞作为违约方，该行为不发生解除合同的效力，此行为只是作为酌情考虑违约金的情节。故杨凤瑞主张朱海瑞的损失远远小于10万元的理由不能成立。杨凤瑞2016年12月15日告知朱海瑞案涉房屋无法买卖，朱海瑞可以采取措施减少因杨凤瑞违约造成的损失风险，且朱海瑞仅交付定金10万元。朱海瑞主张鉴定机构应以2018年2月11日作为评估基准日，朱海瑞的违约损失远远高于10万元的理由不能成立。一二审法院依据合同约定、履行情况以及房价上涨情况酌情认定违约金数额为10万元并无不当。 (三)关于合同继续履行是否适当的问题。因案涉房屋××和××分属于不同结构的套房，可以分开出售。其中××房屋经所有权人授权，合同可以继续履行。××和××分开出售存在一定履行成本，但杨凤瑞主张履行成本过高亦无证据证实。二审法院判决杨凤瑞继续履行合同中××房屋部分，合法有据。 综上所述，朱海瑞、杨凤瑞的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回朱海瑞、杨凤瑞的再审申请。 审 判 长 林国新 审 判 员 陈乐思 审 判 员 陈志辉 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 齐传楠 书 记 员 钟晓琳 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； （六）原判决、裁定适用法律确有错误的； （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； （十）未经传票传唤，缺席判决的； （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。