四川省资阳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川20执复29号 复议申请人（案外人）：胡鹏，男，1992年5月1日出生，汉族，住四川省乐至县。 复议申请人（案外人）：陈月伦，男，1988年10月23日出生，汉族，住四川省安岳县。 申请执行人：中国邮政储蓄银行股份有限公司乐至县支行，住所地四川省乐至县天池镇乐安路**。 负责人：杨小刚，行长。 被执行人：梁池才，男，1955年3月23日出生，汉族，住四川省乐至县。 被执行人：周建琼，女，1956年1月30日出生，汉族，住四川省乐至县。 被执行人：乐至县豪盛饭店，住所地乐至县天池镇仲弘街**。 投资人：梁池才。 复议申请人胡鹏、陈月伦不服四川省乐至县人民法院（2020）川2022执异14号执行裁定，向本院申请复议。本院于2020年9月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。 胡鹏、陈月伦复议请求：1.请求撤销乐至县人民法院（2020）川2020执异14号执行裁定书；2.确认复议申请人与乐至县豪盛饭店投资人梁池才签订的“房屋及附属设施的租赁协议”在乐至县人民法院对复议被申请人所有的位于乐至县××镇××街××号的办公用房一处（不动产证号：乐房权证乐至县字第2××5号、第1××1号）进行拍卖后继续有效，并由新的业主向复议申请人继续履行该租赁协议;3.请求裁定复议被申请人支付复议申请人对拍卖标的物的装修款60万元。事实和理由：2015年7月30日，复议申请人胡鹏、陈月伦与乐至县豪盛饭店投资人梁池才签订“房屋及附属设施的租赁协议”。根据协议约定乐至县豪盛饭店投资人梁池才将其所有的位于乐至县××镇××街××号的乐至县豪盛饭店住宿的房屋和附属设施出租给复议申请人，租期为十年即2016年8月1日-2025年7月31日止，租金为242万元。双方签订协议后，复议申请人共计支付十年租金242万元。 2020年7月31日，乐至县人民法院向复议申请人送达（2020）川2022执208号通知书，要求复议申请人在2020年8月30日前搬出乐至县××镇××街××号的办公用房。根据乐至县人民法院（2019）川2022民初2249号民事判决书上法院载明的事实可知，梁池才、周建琼在2015年5月28日办理了抵押登记，但梁池才、周建琼的贷款主合同是2018年5月23日、5月24日、5月25日签订的，则2015年5月28日抵押登记的生效时间从为2018年5月23日开始。为此，复议申请人于2015年7月30日与乐至县豪盛饭店投资人梁池才签订的“房屋及附属设施的租赁协议”在该房屋设定抵押之前，现诉争的房屋仍在租赁期间内。根据《中华人民共和国合同法》229条之规定，复议申请人与乐至县豪盛饭店投资人梁池才签订的“房屋及附属设施的租赁协议”仍然有效。 同时，乐至县人民法院在对本案执行标的物进行执行时，已将执行标的物的附属设施（及该标的物的装修价值）一并进行了评估（标的物的装修价值评估为60万元）和拍卖，该标的物的装修价值的所有权人为复议申请人而非复议被申请人梁池才所有。为此，复议申请人对乐至县人民法院执行裁定书有异议。如乐至县人民法院将标的物进行了拍卖，则复议申请人所经营的酒店餐饮将不能经营，致复议申请人的酒店员工失业且酒店员工应得的补偿也无法得到落实，易引起群体上访事件，给国家和社会造成不稳定因素。同时复议申请人承租梁池才所有的房屋44间，而办案只执行32间，则剩下的12间房屋无法继续开展营业活动，致复议申请人及全体的酒店员工造成了巨大的经济损失。 一审法院认定事实：2019年12月18日，邮储乐至分行与梁池才、周建琼、豪盛饭店金融借款合同纠纷一案，本院作出（2019）川2002民初2249号民事判决书，载明2015年5月28日，邮政乐至支行与梁池才、周建琼签订《个人最高额综合授信合同》，授信人向受信人提供的最高综合授信限额为人民币518万元最高综合授信限额。同年，邮政乐至支行与梁池才、周建琼签订《个人额度借款合同》，内容为合同项下授信额度金额为人民币300万元整，在额度支用期内，甲方可以循环使用上述额度；额度存续期最长为58月，自2015年5月28日至2020年3月28日。同日，邮政乐至支行与梁池才、周建琼签订了《个人最高额抵押合同》，约定以梁池才、周建琼所有的位于乐至县××镇××街××号办公用房（房屋所有权证号：乐房权证乐至县字第2××5号，建筑面积为1191㎡）作为抵押物，担保上述主债务，担保范围为债务人在主合同项下综合授信限额有效期间，在主合同项下发生的各项信贷业务的本金、利息，于2015年5月28日办理房屋抵押登记（乐房他证乐至县字第20150026**）。担保债权确定期间为2015年5月28日起至2020年3月28日止。该判决书判决：梁池才、周建琼在判决生效30日内偿还邮储乐至分行借款本金300万元及利息、罚息；梁池才、周建琼在判决生效30日内给付邮储乐至分行聘请的律师费用4万元；豪盛饭店对债务承担连带清偿责任；邮储乐至分行对梁池才、周建琼共有的位于乐至县××镇××街××号的办公用房（乐房权证乐至县字第2××5号，建筑面积1191㎡）折价或者拍卖、变卖所得的价款在担保范围内享有优先受偿权。 2015年7月30日，异议人与梁池才签订《房屋及附属设施的租赁协议》，梁池才将豪盛饭店的住宿房屋和附属设施出租给异议人，租期十年，自2015年8月1日至2025年7月31日，租金242万元。异议人分几次给付梁池才租金242万元。2020年7月31日，本院作出的（2020）川2022执208号通知书，通知梁池才、周建琼、胡鹏、陈月伦，案涉房屋办理抵押登记后，梁池才于2015年7月30日将上述房屋及附属设施出租给异议人；依照民诉法第二百五十条第一款规定，责令被执行人梁池才、周建琼与承租人胡鹏、陈月伦在2020年8月30日前迁出上述房屋；到期不履行的，本院将依法强制执行。 一审法院认为，第一，异议人自述邮储乐至分行与梁池才签订案涉房屋借款合同后进行抵押登记的时间是2015年5月28日，异议人签订租赁合同的时间为同年7月30日，案涉房屋抵押登记的时间早于租赁合同签订的时间。第二，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，异议人与梁池才就案涉房屋的租赁合同订立在抵押物登记后，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。第三，《最高人民法院关于审理城镇房屋在租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设定抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的”。案涉房屋出租前已设定抵押权，不能支持。第四，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规，“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。案涉房屋拍卖成交后，异议人要求继续履行租赁合同不符合上述规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条规定，裁定:驳回异议人胡鹏、陈月伦的异议请求。 复议期间，当事人未提交新证据。 复议查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本复议案件争议焦点为承租人请求继续履行租赁合同是否应予支持？根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”和《最高人民法院关于审理城镇房屋在租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一项“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设定抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。”之规定，承租人的租赁权能够对抗抵押权的前提条件是租赁时间发生在抵押权之前。结合本案，涉案房屋的抵押登记的时间是2015年5月28日，而复议人签订租赁合同的时间为2015年7月30日，其租赁时间发生在抵押权设定时间之后，不符合上述法律规定的成立要件。因此，胡鹏、陈月伦主张租赁权对抗抵押权实现于法无据，本院不予支持。因案外人不服四川省乐至县人民法院作出的（2020)川2022执208号通知，故本案仅限于对四川省乐至县人民法院（2020)川2022执208号通知所涉执行行为进行审查，关于装修损失不是本执行异议审查范围。 综上，原一审法院裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一项之规定，裁定如下： 驳回胡鹏、陈月伦的复议申请，维持四川省乐至县人民法院（2020）川2022执异14号异议裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 王旭东 审 判 员 林用政 审 判 员 陈光彬 二〇二〇年九月二十七日 法官助理 谢 臻 书 记 员 张珵玮