北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初120号原告（反诉被告）：北京市顺义区后沙峪镇铁匠营村经济合作社，住所地北京市顺义区后沙峪镇铁匠营村铁兴西街**，统一社会信用代码N2110113778638128E。法定代表人：王学文，社长。委托诉讼代理人：朱鸣翔，北京顺腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：张旭征，北京顺腾律师事务所律师。被告（反诉原告）：张国栋，男，1969年1月22日出生，汉族，北京市朝阳区村民，住北京市朝阳区，身份号码×××。被告（反诉原告）：张国忠，男，1972年6月11日出生，汉族，北京市朝阳区村民，住北京市朝阳区，身份号码×××。共同委托诉讼代理人：王大利，北京兴昉律师事务所律师。原告（反诉被告）北京市顺义区后沙峪镇铁匠营村经济合作社（以下简称铁匠营经济合作社）与被告（反诉原告）张国栋、张国忠房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制公开开庭进行了审理。铁匠营经济合作社之委托诉讼代理人朱鸣翔，张国栋、张国忠之共同委托诉讼代理人王大利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告铁匠营经济合作社向本院提出诉讼请求：1．判令确认原、被告之间签订的《租赁合同》无效；2．被告支付原告2018年1月1日至实际腾退之日的占有使用费（参照租金标准计算）；3．被告支付违约金6万元；4．被告支付电费61441．80元；5．被告将涉诉场地恢复原状；6．案件受理费由被告承担。事实和理由：原被告于2017年1月5日签订《租赁合同》，协议约定被告承租原告院落用于经营。自合同签订后至2018年1月1日应当由北京万隆伟业商贸有限公司（以下简称万隆公司）支付下一年度租金。万隆公司负责人失联，该院落由其他第三人占有使用。后原告多次履行通知腾退事宜均无法联系到万隆公司。后经查询万隆公司已经于2019年6月3日在朝阳区工商局注销。该公司清算责任人即二被告。由于二被告在注销万隆公司时并未向原告提交书面注销通知及履行应付债务。现原告无奈诉至法院，要求二被告承担万隆公司应当支付的占用费。为了维护原告的合法权益，特起诉至法院请求依法裁决。被告张国栋、张国忠共同辩称，万隆公司确实已经注销，同意支付2019年6月3日之前的占有使用费，但公司注销的钱没有那么多，请求法院依法判决。公司注销之后没有实际使用房屋，故不同意支付占有使用费，也不同意支付违约金和电费。万隆公司租赁土地上2000平方米房屋是上手转的，支付了对价200-300万元，原告应支付损失，不同意恢复原状。反诉原告张国栋、张国忠向本院提出反诉请求：1．反诉被告赔偿反诉原告损失2049169．69元；2．反诉案件受理费及鉴定费由反诉被告承担。事实和理由：本案第一次开庭后，法官要求反诉被告在7日内提供涉诉房屋的合法手续，由于反诉被告无法提供出租给万隆公司房屋的合法手续，该房屋属于违法建设，导致《租赁合同》无效。2016年12月29日，反诉被告、万隆公司及北京金通名佳玻璃制品有限公司（以下简称金通名佳公司）签订三方协议，该协议第三条约定，万隆公司及金通名佳公司协商一致，金通名佳公司在《承包协议》履行期间投资形成的全部财产，包括但不限于房屋、设施及其他用品等全部归万隆公司，万隆公司支付给金通名佳公司300万元转让费。2019年6月3日，万隆公司注销。反诉原告作为万隆公司的股东，有权向反诉被告主张权利要求赔偿损失。反诉被告铁匠营经济合作社辩称，万隆公司已经注销，相关权利义务已经灭失，反诉原告无权主张损失，房屋没有合法手续，应由反诉原告恢复原状，不同意反诉原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的《租赁合同》、集体土地建设用地使用证、协议书、承包协议、企业登记信息材料查询单，被告提交的鉴定意见书、发票，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：铁匠营经济合作社（甲方）与金通水族用品厂（乙方）签订了《承包协议》，约定乙方向甲方承包下属于甲方的厂房物业，，地点位于××公路101国道）空港开发B区路口东侧，具体位置、面积、建筑详见平面图。乙方向甲方承包上述物业由2001年5月1日起至2011年4月30日止共为期10年。乙方向甲方上交承包费（税后利润）第一年至第三年为每年十万元，第四年至第十年为每年十三万元。乙方可根据生产需要，在院内增设棚厦等临时性建筑，不得破坏建筑物结构影响房屋使用寿命，合同终止时，乙方应根据甲方要求将地上建筑物无偿归甲方所有。2004年3月1日，金通水族用品厂改为金通名佳水族用品厂，此协议继续有效。2011年4月8日，本承包协议经乙方北京金通名佳水族用品厂申请铁匠营村民委员会同意变更为金通名佳公司，承包协议的各项条款不变继续有效。此承包协议经乙方申请，铁匠营村民委员会经研究同意该承包协议从2011年5月11日起延期到2016年4月30日共计五年，每年上交税后利润14万元整，其他条款不变，继续有效。铁匠营经济合作社表示后与金通名佳公司（乙方）、铁匠营经济合作社（甲方）、万隆公司（丙方）签订了《协议书》，就相关权利义务变更进行了约定，协议书内容为：根据甲、乙双方签订的《承包协议》，乙方承包甲方位于京密路（101国道）空港开发B区路口东侧的厂房物业，该《承包协议》已于2016年4月30日期满。现甲、乙、丙三方就该协议终止相关事宜经协商一致，签订本协议。1．《承包协议》于2016年4月30日期满终止。2．2016年5月1日起至2016年12月31日期间，因乙方未返还厂房物业，应向甲方支付该期间的使用费共计6万元，乙方于2016年12月31日前将该费用支付至甲方。3．经乙方与丙方（即现承租方）协商一致，乙方在承包协议履行期间投资形成的全部财产，包括但不限于房屋、设施及其他物品等，全部归丙方所有。乙方与丙方自行就上述财产进行交接，并自行承担安全、质量责任，具体承担方式由乙丙双方自行约定，与甲方无关。4．甲方不需就乙方《承包协议》履行期间的投资向乙方支付任何补偿，就上述房屋、设施及物品等全部财产也不承担任何安全、质量维修等责任。金通名佳公司处签有日期2016年12月29日。二被告称万隆公司与金通名佳公司签订了关于财产承继的相关协议，但已经找不到了，大概转让金额为两三百万元。对此铁匠营经济合作社表示合同约定终止后厂房归原告，故原告出租给万隆公司的厂房是指厂房加院落内的一切地上物。2017年1月15日，出租方（甲方）铁匠营经济合作社与承租方（乙方）万隆公司签订《租赁合同》，约定：租赁物地址北京市顺义区×××镇×××村，××路（101国道）空港开发B区路口东侧。租赁范围：厂房及所在院落位置详见本合同附件一。3．厂房面积、结构：长___米，宽___米，高___米，___结构；使用面积___平米，实际面积以测量为准（详见附件一）。院落面积：___亩。租赁期限为10年，自2017年1月1日起至2026年12月31日止。租赁期限内，第一年租金20万元，此后按照每5年增加10%的方式递增，具体租金为：2017年1月1日起至2021年12月31日，年租金20万元；2022年1月1日起至2026年12月31日，年租金22万元。租金支付方式：租金每年支付一次，乙方应于本合同签订之日起7日内支付第一笔租金20万元；此后乙方应于每年12月15日前将下一年度租金支付给甲方。租赁期内，乙方不得擅自改建、翻建、新建房屋、建筑物或其他附属设施；不得擅自改变房屋内部结构、装修；如因乙方经营需要确需进行改、翻、新建或装修的，须先向甲方提出书面申请及具体方案，经甲方审查同意，并依法自行办理规划、建设等相关审批手续后，方可进行。如乙方违反上述约定擅自建设、装修，甲方有权要求乙方限期无偿拆除，乙方逾期未拆除的，甲方可予以拆除并要求乙方承担相关费用。若乙方拒绝拆除，甲方有权解除本合同，损失由乙方承担。租赁期间，如遇国家政策性征占土地或各级政府公共市政设施建设，场地及甲方原库房补偿款归甲方所有，与乙方无关；此前租赁期间乙方自行出资修建的房屋、设施等的相关补偿由双方协商确定；本合同租赁期间，乙方无任何审批手续擅自修建的房屋、设施等，不予以任何补偿。甲方负责提供生活用水、电，乙方须每月向甲方支付水、电费。合同还约定了其他权利义务。附件一显示了原美术厂院落平面图，记载厂房316m2，其他房屋位于院落南侧面积分别为20、40、20……40m2不等的房屋共11间。双方一致认可附图上所有房屋均为铁匠营经济合作社原有房屋及厂房。签订合同后万隆公司缴纳了2017年12月31日之前的全部租金。北京市工商行政管理局企业登记信息材料查询单显示万隆公司向工商登记部门申请注销登记，清算组成员为张国栋、张国忠，注销原因为决议解散，股东会议决议记载全体股东张国栋、张国忠一致确认清算报告内容，一致确认注销公司，注销后的未尽事宜由全体股东承担。2019年6月3日北京市工商行政管理局核准准许万隆公司注销。在本案审理过程中，张国栋、张国忠申请对其承继的房屋现值进行鉴定，我院依法委托北京恒乐工程管理有限公司进行鉴定。该鉴定机构出具司法鉴定意见书，鉴定说明：原告明确陈述不认可万隆公司经营期间自建或继受的房产仍具备所有权，因此本次鉴定金额全部计入“不确定性工程造价中”供法院参考。鉴定意见：不确定性工程造价现值鉴定金额2049169．69元。张国栋、张国忠支付鉴定费40300元。铁匠营经济合作社表示因权属主体有问题，故不认可鉴定结论的关联性和合法性。经双方同意，在本院主持下对涉诉院落及房屋于2020年1月8日进行了交接。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立租赁合同无效。铁匠营经济合作社出租给万隆公司的房屋及厂房系未取得规划审批手续的建筑物，双方签订的《租赁合同》应属无效。鉴于万隆公司已经注销，所有权利义务由张国栋、张国忠承继，故张国栋、张国忠系本案中适格当事人。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。铁匠营经济合作社将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给万隆公司，对于合同无效的后果负有主要责任，万隆公司在承租涉诉房屋时，未尽到审查义务，对于合同无效负有次要责任。鉴于双方并未办理房屋及场地交接手续，虽然万隆公司在2019年6月3日注销，但无证据证实其或承继权利的人员并未占用使用房屋，故铁匠营经济合作社要求张国栋、张国忠支付2018年1月1日至2020年1月8日的占有使用费有事实及法律依据，本院参照租金标准予以核算。鉴于双方签订的合同为无效合同，故铁匠营经济合作社依据合同主张的违约金，无法律依据，本院不予支持。原告要求支付电费61441．80元，但提交的证据并不充分，宜待证据完备后再行主张，本案中不予支持。从双方当事人陈述及《租赁合同》、三方签订的《协议书》综合来看，金通名佳公司投入了资金对房屋进行新建，该房屋并未无偿归属于铁匠营经济合作社所有，而是经铁匠营经济合作社同意，金通名佳公司将其投资形成的全部财产有偿转让给万隆公司，万隆公司在支付了相应的转让费用后获得了租赁涉诉房屋的权利，在涉诉租赁合同被确认无效情形下，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，房屋建造费用由双方按照过错分担，故对于张国栋、张国忠主张的经济损失，本院考虑双方过错程度按照现值进行赔偿，具体金额本院根据评估报告及本案情况酌情确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京市顺义区后沙峪镇铁匠营村经济合作社与被告（反诉原告）张国栋、张国忠于二〇一七年一月五日签订的《租赁合同》无效；二、被告张国栋、张国忠支付原告北京市顺义区后沙峪镇铁匠营村经济合作社二〇一八年一月一日至二〇二〇年一月八日期间的占有使用费四十万四千三百八十三元五角六分，于本判决生效后七日内执行；三、反诉被告北京市顺义区后沙峪镇铁匠营村经济合作社赔偿反诉原告张国栋、张国忠经济损失一百四十三万元，于本判决生效后七日内执行；四、驳回原告北京市顺义区后沙峪镇铁匠营村经济合作社的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告张国栋、张国忠的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费七千三百九十七元，由被告张国栋、张国忠负担，于本判决生效后七日内交纳；反诉案件受理费一万一千五百九十七元，由反诉原告张国栋、张国忠负担三千五百零四元（已交纳），由反诉被告北京市顺义区后沙峪镇铁匠营村经济合作社负担八千零九十三元，于本判决生效后七日内交纳。鉴定费四万零三百元，由反诉原告张国栋、张国忠负担一万二千元（已交纳），由反诉被告北京市顺义区后沙峪镇铁匠营村经济合作社负担二万八千三百元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 张 蕾二〇二〇年九月二十七日书记员 王赛楠