湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初4944号原告：宁乡县老俵建材厂，经营场所宁乡市历经铺乡南太湖村**。经营者：胡友明。特别授权委托诉讼代理人：欧阳亮，长沙市望城区黄金法律服务所法律工作者。被告：长沙华良商贸有限公司，住所地宁乡市城郊街道新康路**。法定代表人：赵宇，董事长。特别授权委托诉讼代理人：蒋国民，男，1969年8月10日出生，汉族，住长沙市开福区。原告宁乡县老俵建材厂诉被告长沙华良商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法由审判员张伟托适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理，原告宁乡县老俵建材厂经营者胡友明及委托诉讼代理人欧阳亮、被告长沙华良商贸有限公司委托诉讼代理人蒋国民到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告宁乡县老俵建材厂向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告返还原告承租面积91平方共5年厂房租赁金65520元；2、判令被告支付原告多付5年租金65520元利息：从2015年7月25日起到2020年6月25日止，利息11793.6元；3、判由被告双倍返还原告定金3万元；4、退还原告已付租金（3个月）17676元；5、赔偿原告搬迁费38000元；以上共计：162989.6元。6、判由被告支付本案诉讼费。事实与理由：2015年7月25日，原告与被告签订租用厂房生产建材，双方签订了《租赁合同》，之后又于2018年7月25日与被告续签《房屋租赁合同》，期限至2021年7月24日，在双方签订合同中均约定了相关条款：1、合同履行期限。2、原告向被告支付合同定金1.5万元。3、实测租用厂房面积为431.34平方米（经原告丈量少91平方）。4、其它面积为配套用面积及场地面积。5、合同其它约定。6、合同遇国家征收等不可抗力致使合同不能实现可终止合同。7、造成损失承担所有经济赔偿（合同第十二条第二项）。8、其它生效免责条件等。依据上述条件，原告忠实履行了合同，双方无争议。2020年3月25日，原告突然收到被告发出的《关于解除房屋租赁合同函》该函：1、该函通知解除租赁关系，都提到租赁房屋面积431.34平方米，引起原告警觉，逐对实际厂房面积进行实地丈量，结果少面积91平方（原告已交付5年没有实际平方的租金）。2、91平方米已交了五年冤枉钱给被告，91平方米X12元/平方X12个月X5年，被告多收原告房屋租赁金65520元，依法应予返还给原告。3、5年多收房屋租金，从2015年7月25日收第一个91平方米租金到2020年7月25日止，计算五年各年租金利息为11793.6元。4、由于被告的出租房屋并未实际征收，被告以产权征收而解除合同理由不能成立，故依法双倍返还原告定金3万元。5、由于被告违法解除原告租赁合同，依据双方合同条款，应由被告支付原告厂房搬迁费38000元（可评估）。6、原告依合同交付被告租金到2020年7月24日租金35352半年租金，被告2020年3月25日通知解除房屋租赁合同，期限是2020年4月25日止，因此被告应退还原告多付房屋租金17676元。以上共计：162989.6元。综上：原告起诉有理、有据、有法可依，请求法院判如所请。被告长沙华良商贸有限公司辩称，第一、原告诉求答辩人返还多收的91平方米房屋租金及租金所产生的利息不成立。1、原告与答辩人在2015年7月13日签订房屋租赁协议，协议第一条第二款就租赁房屋面积有明确约定，实测房屋租用面积合计431.74平方米，答辩人有房屋产权证予以证明（房屋产权证号为：宁房权证历经铺字第**），签订租赁合同时原告对房屋产权面积明知且认可。2、原告与答辩人在首次签订的租赁合同于2018年7月24日到期后，于2018年7月24日续签了租赁合同，签订租赁合同时，原告对房屋产权面积明知且认可。3、原告按现状实测的面积与房屋产权证面积91平方米的面积差是因该房屋出租时有夹层，原告生产机器对高度有特殊性，遂要求答辩人拆除夹层，承租面积按房屋产权证面积计算。故答辩人是按租赁合同约定的面积收取房租，不存在多收取原告91平方米房租，更不存在多收房租的利息问题。第二、原告诉求双倍返还定金不成立。1、双方在租赁合同未约定定金条款，租赁合同的第三条第二款中约定为：乙方应向甲方（答辩人）支付水电费保证金15000元。原告约定的是保证金而不是定金。2、定金条款适用的前提是当事人根本违约，《担保法解释》第120条规定：因当事人一方延迟履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。答辩人完全按合同履行出租人义务，已将租赁房屋交原告使用5年，此时原告请求法院判令答辩人双倍返还定金完全没有任何法律依据。3、水电费保证金待原告办理完退租手续，签订结算协议后，扣除原告应缴未缴水电费4798.01元后剩余部分可以返还。第三、原告于2020年6月16日搬离租赁房屋，房租已交至2020年7月24日，答辩人应退还房屋租金8052元。因原告一直未能办理相关退租手续，待原告办理完退租手续后，该款项可予以退还。第四、原告诉求搬迁费和设备损失费完全没有理由。1、双方签订的房屋租赁合同第十二条第四款明确约定：任何一方因自身原因在合同到期前需提前解除合同的，须提前30天书面通知对方，并根据书面通知的合同解除日计算结清计租日至合同解除日应交未交租金后，合同无条件终止，主动提出解除合同方无需承担任何违约责任，也不需要向对方支付任何补偿金。原告在起诉状里确认收到《关于解除房屋租赁合同函》日期为2020年3月25日，原告实际搬离房屋的时间为2020年6月16日。已超过30天的提前告知日。因此答辩人根本无需承担所谓搬迁费和设备损失费。综上，答辩人按照双方签订的房屋租赁协议完全履行了全部义务，没有任何违约行为，望法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告宁乡县老俵建材厂系个体工商户，经营者胡友明。2015年7月13日，原告宁乡县老俵建材厂经营者胡友明（乙方）与被告长沙华良商贸有限公司（甲方）签订《房屋租赁合同》（合同格式由被告提供），约定，房屋位置宁乡县历经铺乡南太湖村十组，房屋面积实测租用面积合计431.34平方米。租赁期为36个月，自2015年7月25日至2018年7月24日止。租赁该房屋作为工厂厂房使用。租金为每平方米12元。乙方向甲方支付水电费保证金15000元。乙方应付租金与税金按先交后用的原则，每个半年支付一次。第一期租金为31056.48元，乙方应于合同签订当日一次性付清第一期租金及水电费保证金共计46056.48元。第二期及以后各期房租，必须在离上期租金到期1月前足额向甲方支付。租赁期间，如发生政府有关部门征收事项，在租赁范围内发生的搬迁、清理等相关费用，由乙方承担。租赁范围内的水电费由乙方以华良商贸综合计价为标准自实际承租日起计算，按时向甲方缴纳。甲方以房屋的现有条件与状态出租给乙方。合同终止约定，双方通过书面协定解除本合同，如遇国家征收或不可抗力致使合同目的不能实现的等。违约责任条款约定，任何一方因自身原因在合同到期前需提前解除合同的，须提前30天书面通知对方，并根据书面通知的合同解除日，计算结清计租日至合同解除日应交未交租金后，合同无条件终止，主动提出解除合同方无需承担任何违约责任，也不需向对方支付任何补偿金。如未提前30天书面通知对方，则须向对方支付一个月的租金作为违约金。合同签订后，双方依约履行了合同，原告支付了被告租金。到期后，2018年7月24日，原被告重新签订《房屋租赁合同》，约定，租期自2018年7月25日起至2021年7月21日止，另租宿舍5间，按每间100元/月计算，场地54㎡，按4元/㎡/月计算。第一期租金35352.48元于合同签订当日付清。双方并约定了其他条款相同的内容。合同上加盖了宁乡县老俵建材厂公章。合同签订后，原被告均确认原告又交了二年的租金给被告，即141409.92元（35352.48×2×2）。2020年3月25日，被告向原告下达《关于解除房屋租赁合同函》，载明，宁乡县老俵建材厂，贵单位与长沙华良商贸有限公司于2018年7月24日签订房屋租赁协议，协议约定，租赁房屋面积为431.34平方米，场地面积54平方米，租赁期限为2018年7月25日至2021年7月24日。现宁乡市政府因城市建设需要将长沙华良商贸有限公司用地和房屋全面征收，故我公司与贵单位签订的房屋租赁合同至本函送达之日起解除。请贵单位于2020年4月25日前将所承租的场地清理完毕并腾空，经我公司验收后，双方结清债权债务并另行签订结算协议。由此给贵单位生产经营活动造成影响，我公司深表歉意。原告收到被告的函后，于2020年6月16日将其设备搬离被告公司。原告经营期间，水电费由被告先垫付，后再由原告支付给被告。现原告欠被告水电费4798元。诉讼中，原、被告均表示同意解除合同。本院认为，1、原、被告签订的二个《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律规定，系合法有效的合同。2018年7月24日双方签订的《房屋租赁合同》在履行中，被告以因征收向原告送达解除房屋租赁合同的函后，原告未提出异议，未提起诉讼，且在不久即将设备搬走，双方实为协商一致解除合同，符合合同第十条第二点、第三点合同终止的情形。现原、被告均同意解除合同，本院予以准许。2、原告欠被告水电费4798元，故被告应返还原告水电费保证金10202元（15000-4798）。原告于2020年6月16日搬迁，已支付租金至2020年7月24日，多支付38天的租金被告应予返还，为7463元（35352.48÷6÷30×38）。被告答辩状中应退还租金计算错误。3、《房屋租赁合同》载明的租赁房屋面积与被告房屋权证上载明的面积一致，原告诉称被告多收取原告91平方米房屋的租金，没有提供证据，本院不予采信。原告请求被告支付多收取租金的利息亦不予支持。合同上约定原告交付的15000元，系水电费保证金，非定金，双方的合同已实际履行，因此，原告要求被告双倍返还定金的请求，没有事实依据，本院不予支持。原告要求被告赔偿搬迁费38000元，没有证据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第一百一十五条之规定，判决如下：一、被告长沙华良商贸有限公司返还原告宁乡县老俵建材厂水电费保证金10202元；二、被告长沙华良商贸有限公司返还原告宁乡县老俵建材厂租金7463元；三、驳回原告宁乡县老俵建材厂的其他诉讼请求。上述应付款限被告长沙华良商贸有限公司在本判决生效后10日内履行。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3560元，减半收取1780元，由原告宁乡县老俵建材厂负担1700元，被告长沙华良商贸有限公司负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张伟托二〇二〇年九月二十三日书记员  董 爽附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。