南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1302民初6093号 原告：中国工商银行股份有限公司南充分行，住所地南充市顺庆区丝绸路**，统一信用代码：915113009094512333。 负责人：刘天勇，行长。 委托诉讼代理人：黄真树，四川英特信（南充）律师事务所律师。 委托代理权限：一般代理。 被告：晏德江，男，汉族，生于1967年7月28日，住南充市嘉陵区。 被告：南充兴业房地产开发有限公司，，住所地南充市嘉陵区香槟尚城******统一社会信用代码：9151130222094541771。 法定代表人：唐密，执行董事。 委托诉讼代理人：杨俊清，四川由真律师事务所律师。 委托代理权限：特别授权。 原告中国工商银行股份有限公司南充分行（以下简称工商银行南充分行）与被告晏德江、南充兴业房地产开发有限公司（以下简称兴业房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告工商银行南充分行委托诉讼代理人黄真树、李攀，被告南充兴业房地产开发有限公司委托诉讼代理人杨俊清到庭参加了诉讼，被告晏德江经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告提出了如下诉讼请求：1、判令原告与二被告签订的《个人购房借款／担保合同》所涉未到期的贷款立即到期；2、判令二被告立即向原告偿还全部贷款余额151601.57元、利息（含复息、罚息）5763.3元，共计157364.87元（截至2020年6月21日），并自2020年6月22日起至实际还清之日止按《个人购房借款／担保合同》约定的标准计算利息、罚息、复利、违约金、补偿金等；3、判令原告对案涉抵押物，即被告一位于南充市嘉陵区××路××段××号××幢××号房屋的拍卖、变卖或折价款享有优先受偿权；4、判令被告二南充兴业房地产开发有限公司对第2项诉讼请求中被告一的全部偿付义务承担连带清偿责任；5、判令二被告全额承担原告为实现债权、担保权所产生的包括诉讼费、公告费、保全费、评估费、拍卖费及律师费等所有费用。事实与理由：2012年2月3日，被告一因购买南充市嘉陵区××路××段××号××幢××号房屋，向原告申请个人住房贷款25万元，期限15年，被告一以所购买房屋提供抵押担保，并办理了预抵押登记；被告二为被告一提供偿还全部贷款本息等费用的阶段性连带责任保证，并为此签订了《个人购房借款／担保合同》（以下简称合同）。2012年2月3日，原告依约向被告一发放了贷款25万元并划转给被告一指定单位。但被告一从2015年2月起便未按约偿还相应贷款及利息，后经原告多次进行催收后，被告仍置之不理，保证人被告二亦未履行担保义务。综上所述，原告认为：原告与二被告签订的合同是双方真实意思表示，该合同依法成立并生效；被告一多次未按照合同约定还款已经构成违约，原告有权依据合同约定宣布全部未到期的贷款立即到期，并要求被告一告清偿因此所产生的全部款项。同时，保证人被告二按照合同约定，应当对被告一前述义务承担连带清偿责任。故，原告为维护其合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。 被告晏德江未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。 被告兴业房产公司辩称，公司代还了2015年至2016年被告晏德江的欠款24435.6元，此款应从原告诉请金额中扣除，兴业房产公司只应在晏德江房屋拍卖价款不足清偿的范围内承担连带清偿义务，不应对所有欠款承担连带责任。 经审理查明:2012年2月3日，被告晏德江因购买南充市嘉陵区××路××段××号××幢××号房屋，向原告申请个人住房贷款25万元，期限15年，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期档次贷款利率为基准利率，还款方式为按月等额本息还款法；借款人未按照合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在约定的利率基础上加收50%确定；被告晏德江以所购买的位于南充市嘉陵区××路××段××号××幢××号房屋提供抵押担保，并办理预抵押登记；被告兴业房产公司自愿为被告晏德江偿还全部贷款本息等费用，在被告晏德江未将所购买的案涉房屋给原告办理完毕正式抵押手续且原告未收到涉案房屋的房屋他项权证书前提供阶段性连带责任保证，为此原告与被告晏德江、兴业房产公司签订了《个人购房借款／担保合同》。同时原告与被告兴业房产公司签订了《按揭贷款业务合作协议》，约定：南充兴业房地产开发有限公司为购买“香槟尚城”的购房户提供单笔个人住房贷款最高限额为160万元，最高贷款成数70%，最长贷款期限为20年，贷款用途只能用于借款人购买该项目住房。2012年2月3日，原告依约向被告晏德江发放了贷款25万元并划转给被告晏德江指定的兴业房产公司。被告晏德江从2015年2月起便未按约偿还相应贷款及利息。被告兴业房产公司分别于2015年6月25日、2015年9月28日、2015年12月17日、2016年3月24日代被告晏德江偿还了按揭贷款4424.32元、6789.48元、6767.27元、6454.53元，共计24435.6元。后经原告多次进行催收后，被告仍置之不理，保证人被告兴业房产公司亦未再履行担保义务。截至2020年6月21日被告晏德江尚欠原告借款本金151601.57元、利息（含复息、罚息）5763.3元，共计157364.87元。 本院认为:被告晏德江、兴业房产公司与原告工商银行南充分行签订的《个人购房借款/担保合同》是三方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效。原告向被告晏德江发放贷款后，被告晏德江应当按照合同约定及时归还贷款，现被告晏德江未按约向原告偿还借款构成违约，根据合同约定，原告有权据此宣布贷款提前到期，并要求被告立即偿还借款本息，截至2020年6月21日被告晏德江尚欠原告借款本金151601.57元、利息（含复息、罚息）5763.3元，共计157364.87元。对原告的第一、二项诉讼请求本院予以支持。 原告请求本院确认对案涉抵押物位于南充市嘉陵区××路××段××号××幢××号房屋房屋享有优先受偿权，但该房未办理正式抵押登记手续，依据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或其他不动产权的协议，为保障将来实现物权，可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记“失效”之规定，抵押预告登记并非已实现的抵押权，而是以将来发生抵押权登记的请求权，该请求权具有排他性，原告作为预告登记的权利人，在未办理房屋抵押登记前，享有抵押登记条件成就或约定期限届满对房屋抵押权登记的请求权，并可对抗他人针对抵押房屋的处分，但抵押预告登记并非对抵押房屋享有现实的抵押权。鉴于原告尚未对上述房屋获得抵押权，作为抵押权预告登记，自不存在行使抵押权的问题，当本案被告怠于履行归还剩余贷款的义务时，原告可拒绝办理上述房屋设定的抵押权预告登记涤除手续，以保障原告的债权得以实现，故对原告的上述请求，本院不予支持。 对被告兴业房产公司承担连带担保责任的问题，原告与被告晏德江、兴业房产公司签订的《个人购房借款/担保合同》和原告与被告兴业房产公司签订的《按揭贷款业务合作协议》中，均对担保范围、金额、期限等均明确约定，被告晏德江在原告处的贷款均在合同和合作协议约定的范围内，被告兴业房产公司应当对被告晏德江在原告处的贷款承担连带担保责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百一十四条“当事人可约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、第二百零四条“办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定”、第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息”、第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下: 一、原告中国工商银行股份有限公司南充分行与被告晏德江、南充兴业房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》所涉未到期的贷款立即到期； 二、被告晏德江于本判决生效后三十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司南充分行贷款本金151601.57元、利息（含复息、罚息）5763.3元，共计157364.87元（截止2020年6月21日）；并从2020年6月22日起至全部贷款清偿之日止按双方签订的《个人购房借款/担保合同》约定内容计算利息、罚息、复利； 三、被告南充兴业房地产开发有限公司对上述第二项的判决内容承担连带责任给付； 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司南充分行的其他诉讼请求。 如未按本判决确定的期限给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1724元，原告已预付，由被告晏德江、南充兴业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告给付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员 任 钊 二〇二〇年九月二十八日 书记员 文诗懿