广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0402民初7938号原告（反诉被告）：珠海市众拓网络工程有限公司，住所地：珠海市香洲区******-1号商铺，统一社会信用代码：914************330。法定代表人：余某1。委托诉讼代理人：李兴国，广东亚太时代律师事务所律师。委托诉讼代理人：林洁琼，广东亚太时代律师事务所律师。被告（反诉原告）：黎桂南，男，汉族，*年*月*日出生，住广东省珠海市香洲区******************，公民身份号码：******************。委托诉讼代理人：李红伟，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。第三人：珠海市香洲东坑股份合作公司，住所地：珠海市香洲区******，统一社会信用代码：914***********407F。法定代表人：黎某1。原告（反诉被告）珠海市众拓网络工程有限公司与被告（反诉原告）黎桂南、第三人珠海市香洲东坑股份合作公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）珠海市众拓网络工程有限公司的委托诉讼代理人李兴国与被告（反诉原告）黎桂南的委托诉讼代理人李红伟到庭参加诉讼，第三人珠海市香洲东坑股份合作公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告珠海市众拓网络工程有限公司向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令被告向原告返还电费押金人民币5000元、租赁押金人民币24000元；2.请求判令被告向原告赔偿损失人民币420000元；3.请求判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年2月27日，原告向被告租赁位于珠海市香洲区*********土地，双方签订《合同书》约定：“租金为12000元/月；甲方按1.3元/度收取电费，甲方按乙方的计划用电量收取相当于一个月电费的押金；乙方在签订合同时向甲方缴纳押金人民币24000元整”。2019年3月4日，原告向被告支付电费押金5000元、地租押金24000元。原告另向被告支付了2019年3月至2019年5月份的租金共计36000元、电费617.52元。《合同书》签订后，原告对案涉租赁场地原有房屋投入装修，于2019年2月20日与装修公司中山市比欧比装饰工程有限公司签订《住宅（商铺》装饰装修合同》，并向中山市比欧比装饰工程有限公司支付装修工程款42万元。2019年5月，案涉租赁场地的所有权人东坑下杨村村委在案涉租赁场地粘贴《通知》，让原告及时将案涉租赁场地腾退返还给东坑下杨村村委。原告认为，案涉租赁场地的所有权人东坑下杨村村委已与被告解除案涉租赁场地，致使原、被告之间的租赁合同无法继续履行，被告已构成违约，需要向原告返还租赁押金、赔偿损失。被告违约后，原告多次与被告协商赔偿问题，被告均置之不理。综上，恳请人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。原告珠海市众拓网络工程有限公司提供了如下证据：1.合同书；2.被告出具的《收据》；3.住宅（商铺）装饰装修合同；4.中山市比欧比装饰工程有限公司出具的《收据》。被告黎桂南辩称，按照原、被告双方于2019年2月27日签订的《合同书》第二条之3的约定：“乙方在签订合同时向甲方缴纳押金人民币24000元整，合同期满后可无息退回乙方或冲减费用，如果乙方未征得甲方同意而提前终止本合同，不得要求退回押金”。原告向被告交纳5000元电费押金和租赁押金24000元，被告对此予以认可，但原告至今还欠被告的租金，同时，原告至今也没有撤离租赁场所，所以原告应当支付拖欠的租金。按照上述合同之约定应冲减所欠被告的租金，故原告的第一项诉讼请求不能成立。按照原、被告双方于2019年2月27日签订的《合同书》，双方对原告对该标的物的装修以及对装修后在合同期间内、违约、解除、合同终止等对装修如何处理并没有约定，因此，原告请求被告赔偿装修损失420000元缺乏法律依据和合同根据。从证据上看，原告仅向法庭提交《住宅（商铺）装饰装修合同》及收据，原告与被告签订租赁《合同书》的时间是2019年2月27日，原告与中山市比欧装饰工程有限公司签订《住宅（商铺）装饰装修合同》的时间是2019年2月20日、装修开工时间是2019年2月25日。从证据形成的时间来看，原告所谓《住宅（商铺）装饰装修合同》不真实，即原告还没有跟被告签订租赁《合同书》时就跟中山市比欧装饰工程有限公司签订《住宅（商铺）装饰装修合同》，因装修装饰应当对涉案房屋按照原告的意图进行设计、工程预算等，标的物都不存在何来的装修装饰。同时，原告向法庭提交的收据亦不符合法律规定，因此，从证据学上来看，原告是否产生了装修装饰不能成立。最高院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。原告所谓的装修装饰并未经过被告的同意，被告也根本不知道原告是否装修，因此，如果有所谓的装修也应由原告自行承担。另据被告了解到，原告近日已经取得了补偿款总计人民币287600元，也就是说，如果原告有损失，也得到了相应的补偿。综上所述，原告诉被告返还押金及赔偿装修损失一案，既没有法律依据，也没有合同根据，同时，缺乏充足证据支持。故请求人民法院查实后，依法驳回原告的全部诉讼请求，以维护国家法律的正确实施和被告的合法权益。被告黎桂南提出以下反诉请求：1.请求判令被反诉人向反诉人支付租金人民币15.6万元（暂计自2019年6月1日至2020年6月31日，1.2万×13个月，实际请求到搬离之日）；2.请求判令被反诉人向反诉人支付滞纳金人民币4.68万元（该合同约定每月30天×1.2万×3%=1.08万元×65个月，按照15.6万×30%计算）；3.请求判令被反诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年2月27日，反诉人与被反诉人签订了《合同书》，约定:反诉人将拥有的位于珠海市香洲区*********土地的有关使用权出租给被反诉人，租赁期限是五年，每月租金为人民币1.2万元，每月5号前向反诉人交纳当月租金，如有拖欠则按日息3%罚交滞纳金。合同还约定：被反诉人不得擅自更改土地的原貌，需要变动，必须书面通知反诉人，该用地如遇国家或集体征用，反诉人协助被反诉人与征用单位协商补偿，双方仅是租赁合同关系，除此以外的债权债务均与反诉人无关。租赁合同签订后，反诉人依约履行义务,向被反诉人交付了出租物，然而，被反诉人自2019年6月起，未向反诉人支付租金，一直持续至今。虽有国家征用的消息，但被反诉人一直占用使用租赁物，双方租赁合同关系没有解除。因当初被反诉人在租赁场地堆放物品原因导致反诉人有100多颗沉香树和黄皮树被砍伐，另外还有一个鱼塘被拆除，导致了反诉人的经济损失。反诉人曾多次向被反诉人主张自己的合法权益，但是，被反诉人均以不当理由给予回绝。综上，反诉人认为，被反诉人作为《合同书》合同的当事人，在使用租赁物的情形下，就应当遵守诚实信用原则，按照《合同法》相关规定，依约履行按时支付租金的义务。被反诉人拒绝支付租金的行为，已构成严重违约，为此，反诉人依法向贵院提出诉求，请求被反诉人向反诉人支付拖欠租金和违约金。望贵院依法支持反诉人的诉讼请求，依法保护反诉人的合法权益。被告黎桂南提供了如下证据：1.合同书；2.租地协议书和收据；3.梅溪水厂用地项目补助。对于被告黎桂南的反诉，原告珠海市众拓网络工程有限公司辩称，《合同书》签订后，原告对案涉租赁场地原有房屋投入装修，房屋刚装修好，原告还没有搬入使用，有关政府部门就到租赁场地张贴腾退通知，原告未曾有机会实际使用租赁场地。腾退通知下达后，各方一直在协调搬离的事宜，也从未发生原告占用场地的事实。被告请求2019年6月1日之后的租金及滞纳金，没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。第三人珠海市香洲东坑股份合作公司述称，第三人和原告不熟悉，也没有合同关系，本案与第三人无关。第三人与被告黎桂南存在租赁合同关系，目前也在履行。第三人知道被告转租给原告的事实，但第三人没有发过腾退通知，近期有政府相关部门的通知，第三人有配合政府的工作。综上所述，原告诉被告返还押金及赔偿装修损失一案，第三人不清楚具体情况，请求人民法院查实后，依法判决。经审理查明,2019年2月27日，原告珠海市众拓网络工程有限公司（乙方）与被告黎桂南（甲方）签订《合同书》，约定：乙方租用甲方位于珠海市香洲区*********土地；每月租金12000元，租赁期限为五年，自2019年3月1日至2024年3月1日止；甲方按1.3元每度收取电费，甲方收取相当于一个月电费的押金；乙方保证于每月5号前向甲方付清当月租金及各项费用，如有拖欠，则按日息3%罚交滞纳金，若乙方超过15天不足额交纳各项费用，甲方有权终止合同，收回土地，并有权向乙方追收所拖欠的费用及滞纳金，一切损失由乙方自负；乙方在签订合同时向甲方交纳押金24000元，合同期满后可无息退回乙方或冲抵费用，如果乙方未征得甲方同意而提前终止合同，不得要求退回租金；乙方在合同期间内，须爱护土地资源，土地的管理责任由乙方承担，乙方不得擅自更改土地的原貌，如确因生产需要变动更改，须征得甲方书面同意方可实施，相关一切费用由乙方支付；该用地如遇国家或集体征用，甲方协助乙方与征用单位协商补偿，甲乙双方仅是租赁合同关系，除此之外的债权债务均与甲方无关。该《合同书》附件约定：乙方租用珠海市香洲区*********土地使用时，如乙方在生产生活需要时砍伐果树或其他树木一定经得甲方同意后才能实施，如乙方未经得甲方同意，甲方有权向乙方追究赔偿，甲方要求乙方认真做好果园的一草一木维护者。上述合同签订后，被告依约将租赁场地交付给原告使用，原告向被告交纳了押金24000元、电费押金5000元，支付租金至2019年5月31日，并交纳了2019年3月份的电费252.22元及2019年4月份的电费365.3元。2019年2月20日，原告与中山市比欧比装饰工程有限公司签订《住宅（商铺）装饰装修合同》，约定原告委托中山市比欧比装饰工程有限公司对位于东坑下杨村办公室进行居室装潢，工程包干价款合计为42万元，如需要拆、改原建筑物结构或设备、管线，原告应向相关部门办理手续。2020年6月11日，原告与珠海市香洲区****办事处、珠海水务环境控股集团有限公司签订《梅溪水厂用地项目补助协议书》，约定珠海市香洲区****办事处对原告位于梅溪水厂用地项目范围内的通信设备、器材等补助搬迁费217600元，同时给予原告维稳费用70000元，上述费用由珠海水务环境控股集团有限公司于本协议生效之日起十五个工作日内支付给原告，原告在收到补偿款15日内搬迁完毕。原告称，租赁场地内有11处砖砌铁皮顶建筑物，均年久失修，原告承租后对部分损坏严重的房屋进行了重建，对损坏不严重的房屋进行了加固，对房屋地面进行了平整，另做了水电及排水排污管线，装修款42万元均是通过现金支付的；原告在装修前有征得被告同意，但没有告知过第三人，重建房屋也没有取得相关部门的许可；政府有关部门在2020年4月底对部分租赁场地及全部建筑物进行了强拆，原告同时搬离，目前仍有部分建筑物料在租赁场地内。被告称，被告移交给原告的租赁场地内有11处临时建筑物，原告装修没有征得被告的同意，被告也不认可存在装修的事实，原告至今未腾退租赁场地，也没有与被告办理交接手续。本院认为，原、被告双方签订的租赁合同为双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方均应按照合同约定履行。从原告与珠海市香洲区****办事处、珠海水务环境控股集团有限公司签订的《梅溪水厂用地项目补助协议书》中可以看出，在该协议书签订前，原告仍在占有使用案涉租赁场地，原告从事经营活动的设备、器材也没有搬迁，故在该协议书签订前，原告使用案涉租赁场地并未受到政府征收行为的影响，原、被告之间的租赁合同并不存在履行障碍，原告应按合同约定向被告支付租金等费用。原告称政府有关部门于2020年4月底进行了强拆，却没有提供相应证据，且与上述协议书中的约定不符，故本院对于原告的陈述意见不予采信。《梅溪水厂用地项目补助协议书》签订后，原告有义务配合政府的征收行为，依约完成物品搬迁，故在该协议书签订后，原告已无法正常使用租赁场地，原告自此无需再行向被告支付租金等费用。原告仅支付租金至2019年5月31日，对于2020年6月10日前产生的租金等费用，原告应向被告支付，故原告应向被告支付自2019年6月1日至2020年6月10日期间的租金148000元。对于原告交纳的合同押金24000元及电费押金5000元，其目的是为了保证原告能够按时交纳租金、电费等费用，现原告并未结清上述费用，故原告无权要求被告返还该两项押金。但鉴于被告同意以押金冲抵原告欠付的租金，故经折抵后，原告还应向被告支付欠付的租金119000元。案涉租赁合同中约定，原告应于每月5日前付清当月租金，逾期则按日息3%计收滞纳金，原告逾期交纳租金，应依约向被告支付滞纳金，但合同中约定的滞纳金的标准过高，且被告主动调整，要求按照全部欠付租金的30%计算，同时鉴于被告同意以押金折抵租金，故滞纳金应以折抵后的租金为基数进行计算，原告还应向被告支付逾期支付租金的滞纳金35700元。原告称其装修行为征得了被告的同意，却未提供相应证据，被告也予以否认，原告应承担举证不利的相应法律后果。租赁合同中约定原告更改土地原貌需征得被告的书面同意，租赁合同附件中约定原告砍伐树木也需征得被告的同意，原告在进行装修工程前已经知悉了工程造价费用，基于合同的约定以及装修的规模和费用，原告理应在装修前征得被告的同意，原告未征得被告同意应承担相应的法律后果。装修合同中约定如需拆改建筑物则由原告办理相关手续，原告在装修工程中对于部分房屋进行了拆除重建，既未通知第三人，也没有向有关部门办理相关手续，原告对此存在过错。原告仅提供了装修合同及收款收据，没有支付凭证及相关发票，原告作为有限责任公司，通过大额现金交易的同时却不索取发票的行为，不符合公司财务管理制度，原告不能证明装修费用有实际产生，故本院对于原告主张的装修费用不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）珠海市众拓网络工程有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向被告（反诉原告）黎桂南支付欠付的租金人民币119000元；二、原告（反诉被告）珠海市众拓网络工程有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向被告（反诉原告）黎桂南支付逾期支付租金的滞纳金人民币35700元；三、驳回原告（反诉被告）珠海市众拓网络工程有限公司全部诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）黎桂南的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取人民币4018元，由原告珠海市众拓网络工程有限公司负担；反诉案件受理费减半收取人民币2171元，由反诉原告黎桂南负担人民币515元，反诉被告珠海市众拓网络工程有限公司负担人民币1656元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 王 普二〇二〇年九月二十八日书记员 卢燕婷李洁仪