江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0412民初4072号原告：江苏新天地不夜城商业管理有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇紫金城**，统一社会信用代码913204126770178320。法定代表人：张哲成，系总经理。委托诉讼代理人：范子仪，江苏东晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：时伟良，江苏东晟律师事务所律师。被告：江苏创业房地产集团有限公司，住所地，住所地常州市武进高新技术产业开发区人民东路**会信用代码91320412K12056023L。法定代表人：王铮杰，系董事长。委托诉讼代理人：房明忠，江苏任尔律师事务所律师。委托诉讼代理人：王芬，江苏任尔律师事务所律师。原告江苏新天地不夜城商业管理有限公司（以下简称“新天地公司”）诉被告江苏创业房地产集团有限公司(以下简称“创业公司”)物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法先适用简易程序后转为普通程序，于2019年7月11日、2019年10月11日、2020年5月19日三次公开开庭进行了审理。原告新天地公司的委托诉讼代理人范子仪、时伟良，被告创业公司的委托诉讼代理人王芬三次均到庭参加诉讼，被告创业公司的委托诉讼代理人房明忠到庭参加前两次诉讼。本案现已审理终结。原告新天地公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付2017年度至2019年上半年的物业费共1852188.79元及从起诉日起至实际还清之日止的利息（暂算至2019年6月30日按每日万分之五计算，利息为34265元）；二、本案诉讼费由被告承担。第二次庭审后，原告新天地公司将第一项诉讼请求调整为：判令被告支付2017年度至2019年上半年的物业费共1633938.36元及从起诉日起至实际还清之日止的利息。事实与理由：被告系新天地不夜城商业街区开发商，为了确保街区繁荣，便于统一经营和管理，被告在销售时采用了“包租经营”的销售模式，返租了部分业主的商铺。原告系新天地不夜城商业街区物业管理服务公司。2010年，原告与被告及业主签署了《物业管理服务协议》，约定物业费的标准为干铺2.8元/平方米/月、湿铺3.2元/平方米/月。同时协议约定，业主将其物业出租给他人使用时，将本协议约定之权利义务一并转让交由物业使用人承担。被告作为部分返租商铺的实际使用人应向原告支付物业服务费用。合同签订后，原告按约定对新天地不夜城街区提供物业服务，但被告自2017年起至今未能缴纳物业费，导致原告经费困难，遭受重大损失。故原告诉至法院，请求支持诉讼请求。被告创业公司辩称：1、原、被告之间不存在物业服务合同关系，原告的诉请没有事实依据；2、案涉物业的物业费缴纳义务人应为最终实际使用人，而被告并非实际使用人，故原告诉请既无合同依据也无法律依据，请求驳回原告的诉请；3、即便原告的请求成立，按每日万分之五的标准计算违约金也明显过高，应按照中国人民银行同期贷款利率的标准予以计算。原告新天地公司围绕诉讼请求提交了《物业管理服务协议》261份、创业公司与常州市五星电器的租赁合同、创业公司与张家港市金港镇星光大道娱乐城的租赁合同、（2015）武民初字第1888号民事判决书、创业公司与陈刚的租赁合同、创业公司与单小军的租赁合同，创业公司与常州金梧桐教育咨询有限公司的租赁合同。被告对上述证据的真实性予以认可。被告创业公司围绕抗辩意见提交了（2018）常仲裁字第0472号仲裁裁决书、被告与业主间签订的《委托租赁经营协议》及原、被告签订《委托租赁经营合同》等证据，原告对上述证据的真实性予以认可。本院经审查予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告系常州市武进区湖塘镇新天地不夜城商业街区的商业开发公司，原告系新天地不夜城商业街区物业管理服务公司。被告创业公司在销售商铺时，对部分商铺采用了“包租经营”的销售模式。2009年，创业公司为出卖人、案外人王某、葛某为买受人的双方签订《商品房买卖合同》，该合同约定，创业公司将新天地不夜城二期施工编号为房屋出售给王某、葛某，建筑面积共52.6平方米。合同附件四《合同补充协议》第四条约定：案外人王某、葛某在签订本合同的同时，自愿与创业公司签订《委托租赁经营合同》，同意将所购买之物业自2011年1月1日起至2023年12月31日止共计13年期间，该物业占有权、使用权、收益权、管理权归创业公司所有。另，王某、葛某（甲方）与创业公司（乙方）又签订了一份《委托租赁经营合同》，合同第一条约定：本合同必须与创业公司签订的《商品房买卖合同》同时使用方为有效。甲方在购买“新天地不夜城”商铺铺位（建筑面积52.6㎡）时，已经同意乙方将该商铺由乙方自己经营使用或以乙方的名义对第三人出租，在此租赁期间该商铺的占有权、使用权、收益权、管理权归乙方所有，对外出租或经营所得归乙方所有，涉及到的租赁税等法律规定或双方约定由甲方承担的相关费用由甲方自行承担，该费用由乙方在支付甲方租金中先行扣除。第二条约定：甲方将该商铺出租给乙方的期限为13年，即自2011年1月1日起至2023年12月31日止。另，在（2018）常仲裁字第0472号仲裁案件中，原、被告双方一致认可，原、被告确认的8号楼、12号楼所有的业主都与创业公司签订了同样内容的《商品房买卖合同》的合同文本，以及与创业公司签订《商品房买卖合同》的同时，均签订了《委托租赁经营合同》。2010年，以新天地公司为甲方、花某为乙方、创业公司为丙方的三方就乙方所购房屋（，建筑面积为1660.64平方米的物业管理服务事宜达成《物业管理服务协议》，协议约定：第一条。在本[不夜城]业主大会选聘物业管理企业之前，由丙方委托甲方负责本区域的前期物业管理工作。第四条。物业管理公共服务费的标准为：干铺：2.8元/月·平方米（按建筑面积计算）；湿铺：3.2元/月·平方米。第五条。物业公共服务费用按季预缴，在每季度的每个月的10日前履行缴纳义务。第十六条。其他约定事项：3、乙方承诺将其物业出租给他人使用时，将本协议约定之权利义务一并转交物业使用人承担，乙方负连带责任。另，原、被告双方在（2018）常仲裁字第0472号仲裁案件中一致认可，在原告新天地公司物业管理范围内的8号楼、12号楼每个业主都与原、被告签订了上述内容的《物业管理服务协议》。合同签订后，原告按约定对新天地不夜城街区提供物业服务。又查明，房屋所有权人为被告创业公司。被告创业公司也确认除上述房产之外的其他物业均已全部出售并领取了房屋权属证书。2018年9月12日，原告已就被告享有所有权的自有物业部分的物业服务费（2017年度及2018年度1-6月期间）申请仲裁。现原告新天地公司就部分返租物业性质的物业服务费诉至本院，要求判如所请。还查明，2015年3月1日，以被告创业公司为甲方（委托方）、原告新天地公司为乙方（受托方）的双方就新天地不夜城部分返租商铺（附平面图）的委托租赁经营事宜达成《委托租赁经营合同》。双方约定：第一条。委托权限。甲方就该部分商铺的全部租赁经营管理权委托乙方，由乙方在法律规定的范围以乙方的名义对外招商租赁和经营管理。第五条。甲方的权利义务。3.在委托乙方租赁经营管理过程中不承担该部分商铺的物业管理以及经营管理费用。第六条。乙方的权利义务。6.乙方自接受甲方委托经营期间，承担该部分商铺物业管理及经营管理费用。原告在庭审中明确，被告已经将案涉返租物业转租给案外人（次承租人）的，则由案外人（次承租人）直接向原告支付物业费。另，被告对于原告诉争的物业费的计算金额没有异议。本案的争议焦点为被告是否有义务支付案涉返租物业的物业费。原告认为被告与业主签订了返租合同，且原、被告与业主三方又签订了《物业管理服务协议》，其中约定业主将其物业出租给他人使用时，将相应的权利义务一并转交由物业使用人来承担，故被告应当承担该物业费。被告认为，依照《物业管理服务协议》约定，物业费支付的义务人是业主或者实际使用人，在没有实际承租人的情况下，业主才是实际使用人。且在2015年后，被告与原告达成《委托租赁经营合同》，已将前述被告与业主之间的委托租赁经营合同项下的权利及义务概括性的委托给原告行使，明确约定被告不承担该部分商铺的物业管理费及经营管理费用。本院认为，被告应支付原告案涉返租物业的物业费。理由如下：一、原、被告与业主之间签订《物业服务管理协议》，该协议中明确业主将物业出租给他人使用时，将该协议约定的权利义务一并转交给由物业使用人承担。而根据被告与业主间签订的《商品房买卖合同》和《委托租赁经营合同》的约定，被告即享有对案涉返租物业的占有权、使用权、收益权、管理权。即被告为案涉返租物业的使用权人，为物业使用人，应当按约承担物业费用。二、被告与业主之间实际上已形成租赁关系，被告作为承租人实际享有案涉物业的占有权、使用权等权益，结合被告以自己的名义已将部分返租物业转租给案外人使用，并收取租金的事实，可以认定被告对案涉返租物业已实际占有使用并取得收益，根据《江苏省物业管理条例》第二十四条规定：物业出租、出借或者以其他方式由他人使用的，物业管理服务费可以由使用人交纳，业主负连带交纳责任。原告作为物业管理服务方，有权向被告创业公司收取物业管理服务费。三、对于被告辩称其与原告签订的《委托租赁经营合同》中已将其与业主间的权利义务概括转让给原告的意见。原告陈述该合同因未达到履行条件而未实际履行，并提交该合同签订后，转租商铺仍系以被告名义签订租赁合同的相关证据，结合该合同所涉返租商铺的实际情况，本院认定双方之间的该《委托租赁经营合同》未实际履行，即对被告该点意见不予采纳。本院认为，原告与被告及业主之间签订的《物业服务管理协议》、被告与业主之间签订的《商品房买卖合同》以及《委托租赁经营合同》系当事人真实意思表示，合同成立并有效，对当事人均具有约束力。原告作为物业服务企业按约提供了物业服务，被告作为物业使用人应当交纳物业管理费，故对原告要求被告交纳2017年度至2019年上半年的物业费的诉请，本院予以支持。对于利息方面，被告认为按照每日万分之五的标准计算利息即违约金属于明显过高，根据相关法律规定，本院调整其计算标准按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的120%计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：被告江苏创业房地产集团有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告江苏新天地不夜城商业管理有限公司2017年度至2019年上半年的物业费共1633938.36元及利息（自2019年5月28日起至款项实际还清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的120%计算）。如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21779元，由被告江苏创业房地产集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  陈少山人民陪审员  颜爱英人民陪审员  马浩杰二〇二〇年九月十三日法官 助理  王艳萍书 记 员  黄晓彤