新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初7645号 原告：赵菊英，女，1962年7月27日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：唐亚萍，新疆安隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雅，新疆安隆律师事务所律师。被告：孔小刚，男，1958年9月12日出生，汉族，新疆第九汽车运输公司职工医院退休职工，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。原告赵菊英与被告孔小刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月28日公开开庭进行了审理。原告赵菊英的委托诉讼代理人唐亚萍、被告孔小刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵菊英向本院提出诉讼请求：1．判令孔小刚协助将乌鲁木齐市新市区迎宾北二路九运司安置小区1号楼1单元402室及地下室的不动产权登记过户至赵菊英名下；2．判令孔小刚支付违约金109,050元；3．判令孔小刚承担本案诉讼费。赵菊英撤回第一项诉讼请求中主张孔小刚协助将地下室不动产权登记至赵菊英名下。事实与理由：2010年，孔小刚位于乌鲁木齐市迎宾路九运司住宅因棚改回迁安置。2011年12月2日，赵菊英与孔小刚签订《房屋转让合同》，将迎宾北二路九运司安置楼1号楼1单元402室及地下室出售给赵菊英。赵菊英支付了全款218,100元后入住该房至今。合同约定孔小刚须协助赵菊英办理过户手续，过户费由赵菊英承担，入住前费用由孔小刚承担，入住后费用由赵菊英承担。任何一方违约，须按总房款200%赔偿给对方。孔小刚于2019年4月10日取得该房不动产证后，拒绝配合赵菊英办理房产过户手续。为维护赵菊英合法权益，特诉至法院，请求依法支持赵菊英诉请。被告孔小刚辩称，1．孔小刚无法为赵菊英办理过户手续，2011年12月2日，双方签订的房屋转让合同无效。涉案房屋是政府批准建设的集资建房，属于经济适用房的范畴，在取得所有权的5年内不得上市交易。2019年孔小刚才取得涉案房屋的产权证，双方转让行为违反了我国关于购买经济适用房的相关规定，客观也损害了公共利益，故该合同无效。2．即便合同有效，也不发生物权效力。由于涉案房屋原属孔小刚父母所有，在其父母去世后，该房屋依法由孔小刚与其哥哥孔泉生共有。孔小刚无权处分的情况下将房屋出售给赵菊英，事后房屋共有人孔泉生未对孔小刚买卖房屋的行为进行追认，且至今孔小刚未完全取得涉案房屋的所有权。虽不影响房屋买卖合同的效力，但也不发生物权变动，不能强制过户。3．孔小刚无需向赵菊英支付违约金。合同无效后，孔小刚只要承担向赵菊英返还购房款的责任。退一步说，即便合同有效，不发生物权效力，孔小刚只需按照合同约定向赵菊英返还购房款及支付同期银行利息。赵菊英要求孔小刚承担高额的违约金无法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定如下事实：2011年12月2日，赵菊英（乙方）与孔小刚（甲方）签订《房屋转让合同》，约定：经甲乙双方协商，现甲方将自己位于××路及地下室一次性转让给乙方，房屋面积70.42平米。乙方在签订本合同时一次性支付给甲方购买此房屋的房款为贰拾壹万捌仟壹佰元整。乙方办理该房屋的过户手续时，过户费由乙方承担，甲方必须协助乙方办理过户手续，如不能办理过户手续，甲方将购房款贰拾壹万捌仟壹佰元整及银行同等利息一次性归还给乙方。此房屋乙方入住后的一切费用由乙方承担，乙方入住前的一切费用由甲方承担。此合同自甲乙双方签字后任何一方不得违约，如违约，违约方必须按总房款的200%赔偿给对方。合同签订后，赵菊英向孔小刚支付总房款218,100元，孔小刚将房屋交付赵菊英使用至今。该房不动产权登记日期为2017年10月31日，权利人为孔小刚，共有情况：单独所有，坐落：乌鲁木齐市新市区迎宾北二路127号九运司职工安置房1栋4层1单元402室，房产证号为新（2017）乌鲁木齐市不动产权第XX**。另，2019年5月28日，案外人孔泉生因继承纠纷将孔小刚诉至本院，要求确认案涉房屋归孔泉生与孔小刚按份共有，各占50%产权。本院作出（2019）新0104民初5916号民事调解书，确认位于乌鲁木齐市××区房屋归孔泉生与孔小刚共有，双方各占50%的产权。2019年10月29日，赵菊英对本院作出的（2019）新0104民初5916号民事调解书提出第三人撤销之诉，本院作出（2019）新0104民初11626号民事判决。该案查明：孔小刚与孔泉生的父亲孔繁堃（已于1997年7月去世）、母亲刘希芬（已于2005年3月15日去世）婚后共生育五个子女，即孔祥魏、孔晓琴、孔泉生、孔小刚和孔小丰（已于2006年2月28日去世）。孔小刚及其父母孔繁堃与刘希芬均系新疆第九汽车运输公司退休职工。孔小刚自1998年随母亲一直居住在坐落于乌鲁木齐市××区号新疆第九汽车运输公司公房。2010年11月10日，孔小刚（乙方）与新疆万财投资有限公司（甲方）签订《拆迁补偿安置协议书》一份，主要内容为：根据《乌鲁木齐市城市房屋拆迁管理办法》的有关规定精神，新疆万财投资有限公司对位于乌鲁木齐市××区原九运司管辖区域的危旧房进行拆迁改造。现经甲乙双方协商达成如下协议，1．乙方同意甲方拆除乙方居住在乌鲁木齐市××区公房。2．乙方同意甲方在原九运司管辖区域的安置区内（具体位置以规划部门划定的建筑红线为准）给乙方安置一套建筑面积约为70㎡的住宅（以实际面积为准）。3．乙方同意按800元/㎡标准购买所安置的楼房。4．在本协议签订之日起，由乙方自行搬迁，搬迁费发放基本标准为：300元/户。5．由乙方自行过渡，在过渡期间甲方按《实施方案》中每月800元/户给乙方发放过渡费。该判决撤销了本院作出的（2019）新0104民初5916号民事调解书。孔泉生不服该判决提出上诉，乌鲁木齐市中级人民法院作出（2020）新01民终1705号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院认为，本案赵菊英与孔小刚签订的《房屋转让合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。孔小刚辩称合同无效的意见，本院不予采信。孔小刚又辩称案涉房屋为孔小刚与孔泉生共有，孔小刚无权处分，孔泉生与孔小刚因继承纠纷达成的确认案涉房屋为双方按份共有，双方各占50%产权的（2019）新0104民初5916号民事调解书已经生效判决予以撤销，案涉房屋登记在孔小刚名下，孔小刚享有处分权。对孔小刚的该辩解意见，本院亦不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。赵菊英已经履行了给付房款义务，孔小刚也向赵菊英交付了房屋，且2017年10月31日该房不动产权登记在孔小刚名下，现赵菊英诉请协助办理该房屋不动产权过户于法有据，本院予以支持。赵菊英主张孔小刚支付违约金109,050元，合同约定“此合同自甲乙双方签字后任何一方不得违约，如违约，违约方必须按总房款的200%赔偿给对方”，孔小刚拒绝协助赵菊英办理过户手续构成恶意违约，赵菊英按总房款的50%即109,050元主张孔小刚承担违约金的请求于法有据，本院予以支持。赵菊英撤回要求孔小刚协助将地下室不动产权登记至其名下的请求，不违反法律规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告孔小刚于本判决生效后十日内协助原告赵菊英将位于乌鲁木齐市××区不动产权过户登记至原告赵菊英名下；二、被告孔小刚于本判决生效后十日内支付原告赵菊英违约金109,050元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1,240.50元，由孔小刚负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   刘萌二 〇 二 〇 年 九 月 二 十 八 日书  记  员   任唯