云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初8842号原告：云南耀兴物业管理有限公司。住所：昆明市官渡区关上镇日新社区苏凤村。法定代表人：李琼。委托诉讼代理人：夏颖，女，1997年12月5日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市宜良县，特别授权代理。委托诉讼代理人：魏智荣，女，1995年5月23日出生，汉族，身份证住址云南省昭通市鲁甸县，特别授权代理。被告：叶露晨，男，1987年9月9日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市官渡区。原告云南耀兴物业管理有限公司诉被告叶露晨物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法由审判员崔光远适用简易程序于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告云南耀兴物业管理有限公司的委托诉讼代理人魏智荣、夏颖，被告叶露晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云南耀兴物业管理有限公司诉称：耀兴枫丹白露小区于2014年1月16日交房，云南耀兴房地产开发经营（集团）有限公司选聘云南耀兴物业管理有限公司为枫丹白露小区提供物业服务，并与原告签订了《耀兴枫丹白露前期物业委托服务合同》。由原告为枫丹白露小区全体业主提供物业管理服务。双方对物业管理服务等相关费用进行了明确约定。原告于2015年4月1日交房时与被告签署了《耀兴枫丹白露花园物业服务协议》。原告已经按照约定提供了物业服务，履行了合同义务。该小区85%以上的业主均己经依法缴纳了物业服务费用等相关费用。被告交纳了2015年4月1日至2016年12月31日的物业服务费，认可双方签署的《耀兴枫丹白露花园物业服务协议》合法有效。后因个人原因未按物业服务协议约定时间缴纳自2017年1月1日至2019年12月31日止的物业管理服务费等相关费用。原告多次催收未果，被告的拖欠行为已经严重侵害了原告的合法权益及广大己经缴纳物业费业主的合法权益。故诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付拖欠的2017年1月1日至2017年12月31日的物业管理服务费、水二次加压费及电梯使用费等费用共计2067元，以及自2017年1月1日至2017年12月31日所产生的违约金6697元；2.被告向原告支付拖欠的2018年1月1日至2018年12月31日物业管理服务费、水二次加压费及电梯使用费等费用共计2067元，以及自2018年1月1日至2018年12月31日所产生的违约金4464元；3.被告向原告支付拖欠的2019年1月1日至2019年12月31日物业管理服务费、水二次加压费及电梯使用费等费用共计2067元，以及自2019年1月1日至2019年12月31日所产生的违约金2232元；4.被告承担本案全部诉讼费、律师费。庭审中，原告主张第1项诉讼请求中的违约金为6597.864元，计算的时间为2017年2月1日至2019年12月31日；第2项诉讼请求中的违约金为4334.99元，计算的时间为2018年2月1日至2019年12月31日；第3项诉讼请求中的违约金为2071.134元，计算时间为2019年2月1日至2019年12月31日；第4项诉讼请求中只有诉讼费。被告叶露晨辩称：1.原告没有履行物业的职责，属于不作为，对业主的人身及财产安全造成了损失；2.业主按时缴纳了物业费，但物业没有做到相应的安保措施，导致了业主的直接经济损失，且没有及时处理；3.小区地下车库的单元门，包括地上的单元门至今处于损坏停用状态，流动人员可以随意进出小区，门禁系统处于摆设，没有起到相应的作用。需要原告对被告的失窃案件作出相应的处理或者表态，被告才同意缴纳物业费。原告为证实其诉讼请求向本院提交下列证据：1.房屋备案表，欲证明被告是耀兴枫丹白露×栋×号房屋业主；2.入伙通知书、接房须知、交房手续书，欲证明被告接房时间、于何时开始缴纳物业费和缴纳的期限；3.物业合同，欲证明原告与被告之间存在物业服务合同关系及物业收费参照标准；4.缴费凭证，欲证明被告认可该物业合同真实有效，实际履行该合同；被告已缴2015年4月1日-2016年12月31日物业费，未缴2017年1月1日-2019年12月31日物业费；5.催缴证明，欲证明被告存在未缴物业费情况且原告已催缴。经质证，被告对原告提交的证据均无异议。被告针对其答辩主张向本院提交以下证据：接待报警案件三联单，欲证明2016年被告家中失窃后向公安机关报案，原告方没有尽到管理的职责，且至今原告一直没有对该件事情进行处理。经质证，原告对被告提交的证据的真实性无异议，但认为被告因此拒交物业费，原告不予认可。原告已经按照合同约定履行了安保义务，失窃案与缴纳物业服务费是不同的法律关系，服务费是基于服务合同关系产生的，失窃是由于治安或者刑事问题产生，应由公安机关作出结论后处理，不能以此对抗服务费的缴纳。本院认为，原告提交的证据形式、来源合法，被告对原告提交的证据均无异议，本院予以采信。被告提交的证据形式、来源合法，原告对其真实性予以认可，本院对其真实性予以确认。经审理，本院确认本案法律事实如下：被告叶露晨系昆明市经开区阿拉街道办事处小新村耀兴枫丹白露花园（地块二）高层8幢701号房屋的买受人，该房屋建筑面积81.03平方米。被告于2015年1月16日办理了案涉房屋的接房手续。同日，原告与被告签订《耀兴枫丹白露花园物业服务协议》一份，约定：原告为耀兴枫丹白露花园小区提供物业服务，物业服务费用：普通住宅1.35元/平方米/月（不含电梯年检维护费、电梯使用费及二次加压供水费用）；电梯使用费：2楼30元/月/户起，每递增一层，费用递增1元（例如：3楼31元/月/户；4楼32元/月/户）；二次供水水泵加压费（电费）和二次供水水箱清洗费：30元/户/月。业主于每年1月31日以前交清当年的物业服务费。业主违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求业主补交相关费用并从逾期之日起每天按年费用的3‰交纳违约金，逾期60天起原告有权停止服务，并采取必要的催缴措施。2015年1月16日，被告向原告交纳了2015年4月1日至2016年12月31日期间的物业服务费2316元、电梯费735元。二次加压费630元。2016年4月18日，被告报警称案涉房屋被盗，损失20,500元。现原告诉至本院，提出上述诉请。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告于2015年1月16日签订的《耀兴枫丹白露花园物业服务协议》属于物业服务合同，该协议系双方真实意思表示，协议内容不违反法律规定，该协议依法成立并生效，双方均应按照诚实信用原则予以履行。原告为被告提供了物业服务，被告应当按照协议约定支付物业管理服务费。《耀兴枫丹白露花园物业服务协议》约定被告每月需交纳的物业服务费为1.35元/平方米，二次供水水泵加压费（电费）和二次供水水箱清洗费为30元/户，电梯使用费为2楼30元/户起，每递增一层，费用递增1元，原告陈述因被告所购房屋特殊，四楼为住房一层，故被告每月应支付电梯使用费为32元。被告自2017年起未向原告交纳物业服务费、二次加压费、电梯使用费，故本院对原告要求被告支付2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费3938.1元、二次加压费1080元、电梯使用费1152元，共计6170.1元的主张予以支持。对于原告要求被告支付违约金的诉请，因原告在提供物业服务过程中存在物业服务不到位的现象，双方对相应费用的交纳一直存在争议，故对于该项主张，本院不予支持。对于被告主张原告提供的物业服务未尽到应尽的责任，导致被告案涉房屋失窃，因此不同意交纳物业管理费的答辩意见，现被告未提交证据证明失窃系因原告履行《耀兴枫丹白露花园物业服务协议》有重大违约所致，故本院对被告的该辩解意见不予采纳。综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告叶露晨于本判决生效之日起十日内支付原告云南耀兴物业管理有限公司2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费3938.1元、二次加压费1080元、电梯使用费1152元，共计6170.1元；二、驳回原告云南耀兴物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费145元，由被告叶露晨承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员  崔光远二〇二〇年九月二十四日书记员  邓义缤