广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0118民初4023号原告：陈健伟，男，1990年7月6日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：阮泳娴、蔡鑫宏，广东金日律师事务所律师、实习律师。被告：广州赢高企业管理有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇荔新十二路******。法定代表人：夏元青。被告：夏元青，女，1975年12月25日出生，汉族，住湖南省安乡县。两被告共同委托诉讼代理人：罗放清、张斌，广东唯杰律师事务所律师。原告陈健伟诉被告广州赢高企业管理有限公司（以下简称赢高公司）、夏元青房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈健伟及其委托诉讼代理人阮泳娴，被告赢高公司、夏元青的共同委托诉讼代理人罗放清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈健伟向本院提出诉讼请求：一、两被告向原告支付厂房占用使用费606666元。二、两被告向原告支付厂房水电费81617.26元。三本案的诉讼费用由两被告承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为两被告向原告支付厂房占用使用费693332.67元。事实和理由：2019年9月9日，原告与两被告签订《租赁合同》，由被告赢高公司承租位于增城区××村镇××村巷头围边的厂房，双方同意2018年3月10日至2023年3月9日月租金金额为65000元，被告夏元青自愿在合同上签字承担担保责任。2020年3月6日，广州市增城区人民法院作出（2019）粵0118民初391号民事判决书，确认原告与两被告签订的《租赁合同》无效，因合同无效，从2018年3月9日到2018年12月31日被告赢高公司实际上使用了涉案厂房，期间原告也曾承担了被告赢高公司使用厂房时的水、电费，所以被告需支付相应的厂房占用使用费及原告支付过的水、电费。之后与被告多次联系，但被告拒绝承担相应的责任。为了维护原告的合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告赢高公司、夏元青共同辩称：请求法院依法驳回原告的诉讼请求。1、被告赢高公司已经支付2018年9月9日至2018年10月8日的房屋占有使用费65000元，实际转账是61500元，其中的3500当时原告房屋内有一些废旧的材料需要搬迁和清空，原告找不到工人处理，被告赢高公司代其找到工人后发生了搬运的费用3500元作为抵扣租金的一部分。2、2018年10月8日到2018年11月20日租金合计是91000元，在2018年7月7日支付了30000元的租金，因此被告赢高公司只需支付61000元的租金。3、被告赢高公司交付厂房的时间是2018年11月20日，不存在原告陈述的直到2018年12月30日交房。4、租赁合同在（2019）粤0118民初391号案被增城法院一审确认为无效合同。租赁合同无效对免租期的约定对双方是没有约束力的。5、被告赢高公司在2018年5月12日支付了原告3800元的电费，是属于2018年4月1日至4月31日期间使用期间发生的电费。6、被告夏元青对被告赢高公司不承担连带责任，被告赢高公司财务管理规范，公司财产和个人财产并没有发生混同的情形。因此被告夏元青不用承担连带责任。经审理查明：2018年3月9日，原告（甲方）与被告赢高公司（乙方）签订《租赁合同》，载明“……第一条租赁物概况1、土地使用权：位于增城区××村镇××村巷头围边（土名）又名白面洲的厂房空地，面积约30亩，土地所有权人：增城区仙村镇蓝山村经济合作社。2、土地现由甲方建有一层厂房，厂房面积约6500平方米，结构为简易的水泥铁皮瓦结构……第二条租赁期自本合同签订之日起至2029年12月30日止。第三条租金及其缴付的约定：1、双方同意，租金按如下方式支付：自2018年3月10日至2023年3月9日期间，每月租金为65000元；……第四条租赁物的交付乙方支付租金及保证金之日起，甲方将租赁物交付给乙方使用，乙方有180天的免租期，在甲方交付租赁物后即日起计算。……第六条水、电、排污等……2、水费、电费按供应部门价格计算，由乙方自行向供应部门缴付，免租期内变压器基本电费由甲方支付。……”在合同的甲方落款处有原告的签名捺印；乙方法人代表处有被告夏元青的签名捺印。担保人处有被告夏元青的签名捺印，并有手写体“担保人自愿对合同项下乙方应承担的全部义务提供连带担保责任”。2018年11月20日，被告赢高公司向原告发出《厂房交还告知函》，载明“……目前我司的承租客户除广州牧星饲料有限公司外，其他客户均已经撤离清场。至本告知函发出之日止，广州牧星饲料有限公司的饲料原料基本清走，目前只占用了700平方米左右的厂房。……我司发函告知阁下，从发函之日起，我司已经将上述位置的厂房交还给阁下。……”。2019年1月7日，赢高公司起诉陈健伟，案号为（2019）粤0118民初391号，诉讼请求为：一、判令赢高公司、陈健伟于2018年3月9日签订的《租赁合同》无效；二、陈健伟向赢高公司返还保证金147900元；三、陈健伟赔偿赢高公司装修损失521848.7元；四、陈健伟向赢高公司支付2018年4月至9月的基本电费36225元；五、陈健伟承担本案的全部诉讼费用。经审理，本院于2020年3月6日作出（2019）粤0118民初391号民事判决书，经审理查明如下事实：庭审中：赢高公司、陈健伟确认赢高公司于2018年11月20日将涉案租赁物交回给陈健伟；每月的基本电费为7245元，计入供电部门应收取的电费中。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，因陈健伟提供的证据不足以证明涉案厂房已取得建设工程规划许可证，故赢高公司与陈健伟签订的《租赁合同》为无效合同。判决如下：一、确认赢高公司与陈健伟于2018年3月9日签订的《租赁合同》无效；二、陈健伟于本判决发生法律效力之日起十日向赢高公司退回保证金147900元；三、陈健伟于本判决发生法律效力之日起十日向赢高公司支付装修损失200000元；四、驳回赢高公司的其他诉讼请求。判后，赢高公司不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院经审理后，于2020年8月10日作出（2020）粤01民终10570号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。审理中，一、原告主张其缴纳了水费及电费，为此提交了：1、2018年4月、5月、11月、12月的污水处理费的票据，金额分别为194.6元、239.4元、849.8元、259元；2、2018年4月、5月、11月、12月的水费收据，金额分别为325.26元、400.14元、1704.46元、432.9元；3、2018年3月、4月、5月、11月的电费发票，金额分别为16009.61元、15890.44元、14830.65元、14812.93元；以及2018年12月13日的缴纳电费的截图一张，金额15668.07元。二、原告提交了（2020）粤0118民初3829号案中赢高公司提交给法院的民事起诉状，其中事实与理由部分载明：广州牧星饲料有限公司直到2018年12月31日才全部清空场地，交还承租厂房。三、被告赢高公司主张其缴纳了2018年4月1日至30日期间的电费3800元，并提供微信转账图片。四、被告赢高公司主张其于2018年4月12日向原告支付租金（占用费）61500元，于2018年7月7日向原告支付租金（占用费）30000元，并提交中国农业银行的对账单。审理中，一、原告陈述以下内容：1、原告第一项诉讼请求中的占用费的期间是2018年3月10日至2018年12月31日，按每月65000元的标准计算。2、原告第二项诉讼请求中的电费是2018年3月、4月、5月、11月、12月的，水费和污水处理费是2018年3月、4月、10月、11月的。每个月的具体金额与发票、收据一致。虽然合同没有约定，但是因为涉案房屋是工业用水，所以污水处理费也是包含在水费中的。3、原告主张的电费中已经包含基本电费，基本电费每月是7245元。不确认被告缴纳了2018年4月的电费3800元。4、确认被告赢高公司已支付租金（占用费）91500元。5、不确认被告赢高公司主张的3500元搬迁费抵扣租金。6、签订合同后即交付涉案场地给被告。二、被告陈述以下内容：1、被告赢高公司于2018年11月20日发出的《厂房交还告知函》就是场地交接手续。2、水、电费都是当月交上月的费用，按常理当月20几号是交不了当月的费用。3、2018年5月至9月期间的电费含基本电费已由被告赢高公司缴纳，2018年10月、11月、12月期间的电费由被告赢高公司承担，5月之前免租期的基本电费由原告承担，其余的电费由被告赢高公司承担。基本电费每月是7245元。4、关于3500元的搬迁费是现场协商的。5、是2018年3月底才完全交付的，没有交接手续。本院认为：根据已经发生法律效力的（2019）粤0118民初391号民事判决书，已判决确认被告赢高公司与原告于2018年3月9日签订的《租赁合同》无效。而合同无效，原告、被告赢高公司均有过错，应各自对自己的过错承担相应的责任。根据双方提交的证据及庭审陈述，被告赢高公司确对涉案房屋进行了使用，故其应承担相应的占用费。关于占用费的起止时间，被告赢高公司主张2018年3月底才交付涉案房屋，并未提交相应的证据予以佐证，本院对此不予采信。因《租赁合同》无效，而被告自认合同无效对免租期的约定对双方是没有约束力的，视为其同意支付免租期的占用费，故原告主张占用费从2018年3月10日起算，本院予以支持,但本院综合考量原、被告双方在合同无效中各自负担的过错，以及从公平角度出发，本院酌定被告负担50%免租期的占用费金额，较为适宜。关于占用费的截止时间，根据禁止反言原则，原告及被告赢高公司均在（2019）粤0118民初391号案件中确认被告赢高公司于2018年11月20日将涉案租赁物交回给原告，其在本案要求被告赢高公司支付2018年11月20日之后的占用费，本院不予支持。故占用费应计算至2018年11月20日。现被告已经支付了91500元，应予扣减。关于被告辩称3500元的搬迁费应抵扣租金，原告对此不予确认，被告亦未提交证据予以证明，故对该辩称，本院不予采信。经核算，2018年3月10日至2018年11月20日被告仍应支付的占用费为255167元（65000元/月×8月+65000元/月÷30天×10天-91500元-65000元/月÷30天×180天÷2=255167元）。原告主张超过上述金额部分，本院不予支持。关于原告主张被告支付水电费的请求。关于电费，原告主张被告支付2018年3月、4月、5月、11月的电费，并提交了相应的电费发票，本院予以支持。关于被告辩称已于2018年5月12日转账的3800元是缴纳2018年4月的电费，对此原告不予确认，被告亦未提供其他证据予以佐证，本院不予采信。经核算，2018年3月、4月、5月、11月的电费为61543.63元。如上文论述，对于原告主张2018年12月的电费，本院不予支持。关于水费及污水处理费，原告主张被告支付2018年3月、4月、10月、11月的水费及污水处理费，并提交了相应的票据及收据，本院予以支持。经核算，2018年3月、4月、10月、11月的水费及污水处理费为4405.56元。关于原告要求被告夏元青对上述金额承担担保责任的请求。根据被告夏元青在涉案《租赁合同》担保人处签名，以及合同中“担保人自愿对合同项下乙方应承担的全部义务提供连带担保责任”的约定，故原告主张被告夏元青对上述金额承担担保责任，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州赢高企业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈健伟支付2018年3月10日至2018年11月20日的占用费255167元；二、被告广州赢高企业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈健伟支付2018年3月、4月、5月、11月的电费61543.63元；三、被告广州赢高企业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈健伟支付2018年3月、4月、10月、11月的水费及污水处理费4405.56元；四、被告夏元青对上述债务承担连带清偿责任；五、驳回原告陈健伟的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5775元，由原告陈健伟负担3382元，由被告广州赢高企业管理有限公司、夏元青负担2393元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  顾丽娟二〇二〇年九月十六日书记员  卢品仪赖蓝婷