天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初5123号原告:杜学功，男，1973年8月4日出生，汉族，个体工商户，住天津市宝坻区。被告：薛伶超，男，1988年8月14日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。被告：李某，女,1988年5月13日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。被告：薛某1，男，2010年12月27日出生，汉族，学生，住天津市宝坻区。法定代理人：李某（薛某1之母），同被告李某。被告：薛某2，男，2014年8月7日出生，汉族，学生，住天津市宝坻区。法定代理人：李某（薛某2之母），同被告李某。被告：王学会，女，1968年7月15日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。被告：李俊波，男，1968年6月28日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。被告：李淼淼，女，2001年6月22日出生，汉族，学生，住天津市宝坻区。原告杜学功与被告薛伶超、李某、薛某1、薛某2、王学会、李俊波、李淼淼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜学功，被告薛伶超、王学会、李俊波，被告李某暨被告薛某1、薛某2的法定代理人到庭参加诉讼。被告李淼淼经传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜学功向本院提出诉讼请求：1.确认杜学功与薛伶超、李某于2016年7月5日签订的两份《房屋买卖合同》有效；2.判令薛伶超、李某、薛某1、薛某2、王学会、李俊波、李淼淼履行2016年7月5日签订的《房屋买卖合同》；3.诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，经本院释明，杜学功变更诉讼请求为：1.解除杜学功与薛伶超、李某于2016年7月5日签订的两份《房屋买卖合同》；2.判令薛伶超、李某、薛某1、薛某2、王学会、李俊波、李淼淼返还杜学功购房款890000元并赔偿违约金267000元。事实和理由：薛伶超、李某、薛某1、薛某2、王学会、李俊波、李淼淼均是宝坻区钰华街道郝庄村人。薛伶超、李某系夫妻关系，薛某1、薛某2系双方之子。2016年郝庄村整体房屋拆迁，按照拆迁政策，薛伶超一家分得拆迁楼房4所。因薛伶超、李某需钱做生意，2016年7月5日，经当时的郝庄村书记薛红波、村主任杜秀云作为中证人，杜学功与薛伶超、李某协商一致签订两份《房屋买卖合同》。合同签订后，杜学功于当日将购房款890000元汇入薛伶超账户。其余被告对上述合同的签订均未提出异议。2020年7月，街道办事处通知郝庄村办理拆迁房确权手续，薛伶超以其母亲王学会不同意卖房为由拒不履行合同义务，故杜学功提起诉讼。薛伶超辩称，杜学功诉状所述薛伶超卖房是因做生意需要钱不属实，薛伶超是因玩牌缺钱才卖的房。2016年7月6日，经郝庄村主任杜秀云和村书记薛红波介绍，薛伶超将拆迁房出卖给杜学功。拆迁房还有其他被告的份额，现王学会、李俊波、李淼淼不同意继续出售涉案房屋，不配合办理相关手续，与薛伶超无关。同意解除两份《房屋买卖合同》，返还杜学功购房款890000元，30%的违约金267000元过高不同意给付，同意按照银行贷款利率赔偿损失。李某辩称，卖房的时候薛伶超并没有告知李某是卖房，而是告知是抵押房屋。李某与薛伶超现已离婚。不同意赔偿杜学功损失，因为李某没有拿到房款。王学会辩称，因其没有地方居住，卖房的时候不知情所以不同意继续出卖房屋，同意配合薛伶超慢慢还款。李俊波辩称，涉案房屋有其份额，卖房的时候李俊波不知情也不同意，要求驳回杜学功的诉讼请求。不同意赔偿杜学功损失，因为李俊波没有拿到房款。李淼淼未作答辩。本院经审理认定事实如下：2016年6月15日，天津市欣盛城市建设有限公司（以下简称欣盛公司）作为甲方（置换人），薛伶超作为乙方（被置换人）、天津市宝坻区钰华街道办事处（以下简称街道办事处）作为丙方，三方签订《宝坻新城郝庄村房屋置换协议书》（编号142）（以下简称《协议书》），约定，乙方被置换房屋天津市宝坻区钰华街道郝庄村北区3排15号房屋，房屋所有权证号宝农房（2001）第179-（1）更1号；乙方享受优惠购房人员7人；乙方选择置换房屋位于郝庄村置换楼20号楼1301室楼房；郝庄村置换楼20号楼702室楼房；郝庄村置换楼19号楼2101室楼房；郝庄村置换楼19号楼2103室楼房。甲方、丙方交付乙方置换楼房时间为2019年6月之前；协议尾部被置换人签名处为薛伶超签名捺印。2016年7月5日，杜学功作为乙方与甲方薛伶超、李某签订两份《房屋买卖合同》，两份合同约定乙方购买由政府统一安置分配给甲方在钰华街道郝庄村的房产，房屋分别位于××街道××村××楼××号楼××室××号楼××室。房屋面积分别为119.8平方米及54.3平方米。房屋价款分别为620000元及270000元。两份合同第八条均约定，若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起3日内除应将乙方已付款退回给乙方外，需另行支付已付房款的30%作为补偿给乙方。两份《房屋买卖合同》签订后，杜学功于当日将购房款890000元以银行转账的方式汇入薛伶超银行账户。薛伶超、李某与杜学功签订两份《房屋买卖合同》时，未征得王学会、李俊波的同意，王学会、李俊波对出售涉案房屋均不知情。庭审中王学会、李俊波亦明确表示不同意出售涉案房屋。本院认为，民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。依法成立的合同，自成立时生效。本案中薛伶超与欣盛公司、街道办事处签订的《协议书》记载乙方享受优惠购房人员7人，表明《协议书》项下置换楼房权益由七被告享有。虽然薛伶超作为被置换人在《协议书》上签名，但李某、薛某1、薛某2、王学会、李俊波、李淼淼对薛伶超在《协议书》上签名未提出异议，故本院确认薛伶超代表家庭成员与欣盛公司、街道办事处签订的《协议书》是全体家庭成员对自身拆迁置换权益的处分，其内容不违反有关法律规定，是合法有效的。薛伶超作为置换房屋所有人之一，以被置换人的名义签订《协议书》后，将《协议书》项下置换房屋出售给杜学功，李某作为薛伶超的妻子亦在两份《房屋买卖合同》上签名，杜学功作为购房人有理由相信薛伶超、李某为涉案房屋所有权人，有权利出售涉案房屋。且杜学功按照市场价格支付房屋对价，属于善意第三人，故杜学功与薛伶超、李某签订的两份《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，是合法、有效的。双方均应按照合同约定履行义务。王学会抗辩称合同无效，本院不予支持。本案的争议焦点是：杜学功与薛伶超、李某签订的两份《房屋买卖合同》能否继续履行。杜学功按照合同约定向薛伶超支付购房款890000元，薛伶超亦应按照合同约定履行交付房屋的义务。庭审中王学会、李俊波明确表示不同意出售涉案房屋，对薛伶超出售涉案房屋亦不知情，杜学功亦未提交王学会、李俊波知晓薛伶超出售涉案房屋的证据，故本院确认薛伶超、李某与杜学功在签订两份《房屋买卖合同》时未征得共有权人王学会、李俊波的同意。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，故对杜学功继续履行2016年7月5日《房屋买卖合同》的请求本院不予支持。经本院释明，杜学功请求解除双方于2016年7月5日签订的两份《房屋买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。关于违约责任的承担及违约金的赔偿问题。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。薛伶超、李某未征得其他共有权人的同意，将涉案房屋出售给杜学功，致使双方签订的两份《房屋买卖合同》不能继续履行，薛伶超、李某的行为构成违约，应承担违约责任。依据两份《房屋买卖合同》的约定，薛伶超、李某应按照已付房款890000元的30%赔偿杜学功违约金267000元。合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。虽然薛伶超称合同约定的违约金过高，但未提交相关证据予以证明，且根据本地区房屋市场行情，267000元的违约金并未高于杜学功的实际损失，故对薛伶超该抗辩意见，本院不予支持。薛伶超称其收到购房款后用于赌博，李某称其未实际得到购房款，但双方均未提交证据予以证实，故对李某不承担违约责任的抗辩意见，本院不予支持。李淼淼经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，是对其自身权利的放弃，应承担对其不利的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告杜学功与被告薛伶超、李某于2016年7月5日签订的两份《房屋买卖合同》；二、被告薛伶超、李某于判决生效后十日内返还原告杜学功购房款890000元；三、被告薛伶超、李某于判决生效后十日内赔偿原告杜学功违约金267000元；四、驳回原告杜学功其他诉讼请求。（上述款项可直接汇入本院账户，汇款时要注明案号及承办人姓名。户名：天津市宝坻区人民法院，开户行：天津市农商银行宝坻中心支行，账号：9052××××7636）如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15212元，减半收取计7606元（杜学功已预交），由被告薛伶超、李某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  郝志军二〇二〇年九月二十五日书记员  韩 璐附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。