内蒙古自治区巴林左旗人民法院民事判决书（2019）内0422民初5680号原告：石凤英，女，1958年2月20日出生，汉族。原告：于龙孝，男，1955年5月2日出生，汉族，现住址同上。被告：刘明超，男，1981年12月31日出生，汉族，个体。委托诉讼代理人：吴国杰，内蒙古木叶山律师事务所律师。原告石凤英、于龙孝与被告刘明超之间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后作出了（2019）内0422民初2830号民事判决，原告石凤英、于龙孝不服，上诉至赤峰市中级人民法院。赤峰市中级人民法院以（2019）内04民终3401号民事裁定撤销一审判决，发回本院重审。本院另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告石凤英、于龙孝，被告刘明超及其委托诉讼代理人吴国杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石凤英、于龙孝向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决解除房屋租赁合同，并支付原告租金15000元；2、请求人民法依法判决被告支付房屋修缮费用暂定45000元；3、判令被告承担本案一切诉讼费用（诉讼中增加诉讼：要求被告赔偿违约金20000元）。事实与理由：原被告于2018年7月10日签订房屋租赁合同，租期5年，第一年房租为25000元，被告已经支付10000元房租。原被告约定被告租赁原告位于赤峰市××旗房屋用于汽车修理、钣金修理。被告将房屋破坏后搬离，另辟新地开修车厂，因为被告的破坏行为已经给原告造成巨大损失，初步预计修缮房屋费用需要45000元，二原告多次要求被告将房屋恢复原状并支付原告未支付的租金15000元，被告百般推诿，无奈之下诉至人民法院，望人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告刘明超辩称，一、由于原告的原因导致原告和答辩人的房屋租赁合同无法履行。原告和答辩人签订房屋租赁合同后，答辩人开始准备修改门面准备开业、营业。但是在答辩人对房屋进行了部分修改后向工商部门咨询办理营业手续时，才知道原告的房屋根本不能从事汽车修理、钣金修理。原因一是原告的房屋登记为住宅性质，不允许从事商业经营活动；二是在2018年4月26日，巴林左旗住房和城乡建设局就已经发函，对包括原告房屋在内的已经列入房屋征收范围内项目停止办理工商登记。基于以上两点原因，答辩人无法进行办理营业执照从事汽车修理、钣金修理营业，签订房屋租赁合同时原告承诺的答辩人能开办修理厂进行汽车修理、钣金修理的承诺无法兑现，导致答辩人签订房屋租赁合同的目的根本无法实现。就这样，一直到2019年4月份左右，答辩人才在现在汽车站附近租赁了符合条件的房屋开始汽车修理钣金修理。并不是一个所称的无故另辟新地开修车厂。原告明知自己的房屋不能用于开设修理厂用途却故意不告知答辩人，给答辩人造成了损失，导致答辩人在2019年4月份左右才找到新的经营场地。原告对房屋租赁合同无法履行应承担责任，同时对答辩人的损失亦应承担相应责任。答辩人不存在违约行为，是由于房屋登记性质以及相关部门停止办理工商登记导致被告无法继续履行合同，不是故意的违约，并且被告已经通知原告不再租赁，原告也是明知的。二、答辩人在征得原告同意情况下，只是对房屋地面（几十块地板砖）及窗户进行了部分处理，准备将一个窗户开通为门口，用于汽车钣金修理进出口，并不是所谓的破坏，但是由于原告房屋不能开办修理厂导致答辩人无法继续修改。现既然原告与答辩人的合同无法履行，可以为原告将房屋恢复原状或修缮。但是远远用不了原告所称的45000元。综上，是由于原告的房屋不符合承诺所称的使用条件，是原告的原因导致答辩人无法履行也不能履行合同，故答辩人不应当再支付租金，原告应承担相应的违约责任。原告为支持自己的诉讼主张向本院提交如下证据：1、房屋租赁合同一份。证明：原、被告于2018年7月10日签订房屋租赁合同，合同约定原告将位于赤峰市××旗房屋（包括大厅200平米，院落260平米及院内两间平方和机器设施一台）租赁给被告，用于汽车修理、钣金维修，租期为5年，第一年房租为25000元，按年交付。被告支付10000元房屋租，将房屋破坏后另辟新地开修理厂，不再支付剩余资金，且拒绝恢复原样，合同第二条第三款约定被告对涉案房屋能修理不能损坏，被告已经违反了合同约定并给原告造成损失；2、照片、室内损害物品清单。证实被告的破坏和未及时管理给原告造成损失。被告质证认为，对租赁合同的真实性没有异议，对原告的证明点有异议，该合同不能证实被告存在违约，也不能证实被告破坏原告的房屋，原告提供的证据恰恰能够证实原告明知道自己的房屋是住宅但是向被告承诺该房屋用途为汽车修理钣金修理，进一步证明原告故意隐瞒房屋性质而和被告签订租赁合同。导致被告无法开汽车修理钣金修理，合同目的无法实现。对照片的真实性、合法性、关联性均有异议，被告向代理人陈述只是对于地砖进行了部分的清理，还有窗户进行了改动，其他的被告都不知情。原告所提供的照片不能证实照片内的物品是否是原、被告签订合同后的本来样貌，也不能证实是被告将照片内的物品损坏。照片不知道是什么时间形成，也不知道具体地点。被告本人说是房屋地面及窗户进行了处理，别的地方都不是他处理的。被告为支持其答辩主张向本院提交如下证据：1、涉案房屋所有权证一份；关于2018年棚户区改造征收范围内暂停办理相关手续的函一份；收到条一份。证明原、被告签订租赁合同后被告支付了租金1万元，同时证实原告明知自己出租的房屋是住宅性质，不能从事汽车修理钣金修理，并且早在原、被告签订合同前，政府部门已经下发了相关文件，包括原告房屋在内不给办理商业经营手续。原告对此都是明知的，但是却不告知被告，并且承诺能进行商业修理，因此对于原、被告之间的租赁合同不能履行应该由原告承担责任。原告质证认为：房产证是我们的，没有异议。我们收了1万元的租金，没有异议。函我们没有接收过，我们的房子左右邻居都租出去了，就我们没有租出去。我们不认可这个文件，国家也没有相关规定不给办理相关营业执照。诉讼中原告申请人民法院委托相关机构对位于××旗房屋及屋内设施造成损害恢复原状所需费用进行评估。本院依法委托赤峰松正资产评估有限公司进行评估。2020年4月17日，赤峰松正资产评估有限公司退卷称，因评估专业人员对委托资产的原状无法确定，故无法确定其损失价值，特将该案退回。本院认证如下：对原告提交的租赁合同、被告提交的房产证、收到条，对方当事人对真实性无异议，本院对其证据效力予以确认。对于原告提交的照片及清单，被告虽不认可，但被告自认对案涉房屋具有改造行为，且原告起诉前房屋钥匙由被告实际控制，故对被告质证意见不予支持，对该证据效力予以确认。对于被告提交的关于2018年棚户区改造征收范围内暂停办理相关手续的函，系公文书证，对其证据效力予以确认。根据审查确认的证据以及当事人合理陈述，本院认定事实如下：二原告系夫妻关系。原告所有的的位××旗的房屋登记用途为住宅，该房屋在租赁给被告之前曾经开办饭店。2018年7月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同，被告租赁原告位于××旗的房屋（房屋现状包括大厅200㎡，院落260㎡及院内两间平房及机器设施一台）用于汽车修理、钣金修理，双方约定租期自2018年7月10日-2023年7月10日，共计5年。2018年-2021年，每年租金25000元，2021年-2023年，每年租金30000元。租金为一年一交。租赁期内与房屋有关的各项费用由乙方承担。合同签订时将房屋交付给乙方。租赁期满或合同解除后，乙方应返还房屋及附属设施水暖电照。对该房屋能修理，不能损坏。乙方由于各方面原因不能经营下去，想退换房屋，可提前180天通知甲方进行退换。合同签订后，第一年租金25000元，被告已经支付10000元，原告将房屋交付给被告。被告已经开始改造房屋准备用于经营，房屋的地面、窗户等已经被改变原样。2018年4月26日，巴林左旗住房和城乡建设局作出“关于2018年棚户区改造征收范围内暂停办理相关手续的函”，通知巴林左旗市场监管局，对列入2018年棚户区改造征收范围内住户暂停办理工商登记，暂停时间为2018年4月26日-2019年4月26日。由于原告的房屋被列入征收范围内，工商管理部门未给被告办理工商登记。被告未将该情况告知原告。2019年4月份，被告又另外租赁房屋开办修理场，原告得知后找被告协商，但原、被告未能就解除合同、赔偿损失达成协议，被告至原告起诉时未将钥匙退还原告。另查明，诉讼中原告申请本院委托相关机构对位于××旗房屋及屋内设施造成损害恢复原状所需费用进行评估。本院依法委托赤峰松正资产评估有限公司进行评估。2020年4月17日，赤峰松正资产评估有限公司退卷称，因评估专业人员对委托资产的原状无法确定，故无法确定其损失价值，特将该案退回。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。由于房屋列入2018年棚户区改造征收范围内，工商管理部门未给被告办理工商登记，被告又另外租赁房屋开办修理场，导致合同的目的不能实现，且双方均同意解除合同，故原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。被告在得知不能办理工商登记以后未及时通知原告，至诉讼中始终控制案涉房屋，其行为存在过错，应赔偿原告合理损失。其中至原告起诉之日（2018年7月10日至2019年5月22日，计10个月零12天），租金共计21663元，同时应赔偿原告对房屋进行维修并再次出租期间的租金，本院酌定为3个月的租金即6250元（25000÷12*3），扣减被告已支付的10000元租金后，还应赔偿原告租金17913元。对于原告主张的房屋修缮费用，因被告认可对房屋进行过改造且已经改变了房屋原状，原告要求给付修缮费用符合法律规定，对该部分损失根据房屋损失情况本院酌定为4000元，被告应予赔偿。综上，经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除原告石凤英、于龙孝与被告刘明超签订的房屋租赁合同；二、被告刘明超在本判决生效后立即赔偿原告石凤英、于龙孝租金损失17913元、房屋维修费4000元，合计21913元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元（原告预缴），由原告承担1300元，由被告承担500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判长 黄佳磊审判员 田 仓人民陪审员 夏志广 二○二○年九月二十八日书记员 王 乐