广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0781民初1593号原告：台山市恒瑞源房地产开发有限公司。住所地：广东省台山市台城龙山路**（员工宿舍楼2、餐厅）首层东侧****。统一社会信用代码：91440781MA4WWT1E83。法定代表人：康立冰，该公司的执行董事。委托诉讼代理人：王浩权，该公司员工。委托诉讼代理人：张哲源，该公司员工。被告：段丽华，女，1976年8月4日出生，汉族，住湖南省资兴市。原告台山市恒瑞源房地产开发有限公司（以下称“恒瑞源开发公司”）与被告段丽华商品房预售合同纠纷一案。本院于2020年4月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒瑞源开发公司的委托诉讼代理人王浩权到庭参加诉讼，被告段丽华经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒瑞源开发公司向本院超出诉讼请求：1.请求判令确认恒瑞源开发公司与段丽华已解除双方签订的《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》（下称“《商品房买卖合同》”）（总房款735856元）；2.请求判令段丽华向恒瑞源开发公司支付解除合同违约金18369.5元；3.请求判令段丽华向恒瑞源开发公司支付逾期付款违约金3870.62元（暂计算至2020年3月25日，实际应当计算至合同解除之日）；4.请求由段丽华承担全部诉讼费用。在诉讼过程中，恒瑞源开发公司变更第一项诉讼请求为：1.请求判令解除恒瑞源开发公司与段丽华签署的《商品房买卖合同》。事实和理由：段丽华购买恒瑞源开发公司所有的位于台山市************************。双方签订了《商品房买卖合同》《恒大名都商品房认购书》，约定总房款为735856元，以分期付款的形式付款，即2019年5月5日支付36793元，2019年7月1日支付73586元，2019年10月1日支付73586元，2020年1月1日支付73586元，2020年4月1日支付73586元，于2020年7月1日支付73586元，于2020年7月25日支付331133元。后，段丽华依约支付首期款36793元。因段丽华一直未支付第二期购房款，恒瑞源开发公司于2019年7月24日向段丽华发函要求支付73586元。但截止至起诉之日，段丽华仍未支付，并拖欠第二、第三、第四笔购房款，即将第五笔购房款亦将到期。根据双方签署的《商品房买卖合同》附件四第四条第2款约定，“如买受人分期付款，……每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算。买受人逾期90天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，并按已付款的50%向出卖人支付违约金……”，故恒瑞源开发公司依据合同法及民事诉讼法的相关规定，特向人民法院提起诉讼，请求判决解除双方签订的《商品房买卖合同》，以维护恒瑞源开发公司的合法权益。段丽华未作答辩。恒瑞源开发公司围绕诉讼请求提交了证据，段丽华经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。下列证据经查证属实，本院予以确认并在卷佐证：恒瑞源开发公司提交的证据1.《商品房买卖合同》一份；2.《恒大名都商品房认购书》一份；3.中国建设银行电子回单两份、收款收据一份；4.还款提示函、EMS快递单、快递送达明细各一份。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月1日，段丽华作为买受人与作为出卖人的恒瑞源开发公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2019-003654）（内含合同附件五份）一份，合同约定：出卖人将其开发的位于台山市***********************商品房出售给买受人。房屋建筑面积为107.12平方米，房屋总金额为735856元。买受人的付款方式为分期付款，即2019年5月5日前支付36793元，2019年7月1日前支付73586元，2019年10月1日前支付73586元，2020年1月1日前支付73586元，2020年4月1日前支付73586元，于2020年7月1日前支付73586元，于2020年7月25日前支付331133元。合同还约定了买受人逾期付款的违约责任以及合同附件与本合同具有同等法律效力等内容。合同签订后，段丽华支付首期购房款36793元（含定金20000元）。恒瑞源开发公司于2019年5月27日在台山市房地产交易服务中心办理了网签合同备案手续。截至2019年7月1日，因段丽华没有依约缴交第二期购房款73586元。恒瑞源开发公司遂于2019年7月24日以邮寄方式向段丽华发送还款提示函，要求其于2019年8月1日前支付已经到期的第二期房款73586元。期满后，段丽华仍未支付第二期房款。2020年4月13日，按合同约定已经到期的第二、三、四、五期共四期房款总计294344元，因段丽华均没有支付，且其中第二、三、四期的房款逾期支付已经超过90天，恒瑞源开发公司遂向本院起诉并提出上述诉讼请求。另查明，对于买受人逾期付款的违约责任，双方所签订《商品房买卖合同》第七条约定“买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：(1)逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日此，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第(1)项中的比率）的违约金……”。在合同附件四（合同补充协议）第四条内容约定为“双方同意本合同第七条补充如下：1、本合同第七条适用于银行按揭付款方式和一次性付款方式，不适用于分期付款。2、如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期90天仍未按约定全颁支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买受人承担……”。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。段丽华与恒瑞源开发公司之间签订的《商品房买卖合同》及附件系双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，内容没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格按照合同约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，本案中，双方签订的合同附件四（合同补充协议）第四条第2款约定“……买受人逾期90天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》……”，现段丽华已连续四期未按约定支付到期购房款，且每期的逾期付款时间至今均已经超过90天期限。段丽华的行为已经构成违约，解除合同的条件业已成就，恒瑞源开发公司有权解除合同，故对恒瑞源开发公司主张要求解除双方于2019年5月1日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的问题。根据双方签订的合同附件四（合同补充协议）第四条第2款约定“如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖入支付违约金。买受人逾期90天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金……”，该约定同时约定了买受人逾期支付房款的迟延履行违约金以及买受人违约导致解除合同的违约金。本案是因段丽华未按合同约定支付到期购房款且超过90天期限的违约行为，而被恒瑞源开发公司请求解除合同，故恒瑞源开发公司要求段丽华按照合同约定向其按已付款36793元的50%支付违约金即18369.5元，符合合同约定及法律规定，依法予以支持。因恒瑞源开发公司未提交充分证据证明其因解除合同导致的损失超过18369.5元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，违约金的性质是“以补偿为主、以惩罚为辅”，对恒瑞源开发公司再要求段丽华支付逾期付款的违约金3870.62元的理由不充分，本院依法不予支持。段丽华经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法予以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告台山市恒瑞源房地产开发有限公司与被告段丽华于2019年5月1日签订的《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》（合同编号：2019-003654）；二、被告段丽华应于本判决生效之日起十日内向原告台山市恒瑞源房地产开发有限公司支付违约金18369.5元；三、驳回原告台山市恒瑞源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11380.96元（已由原告台山市恒瑞源房地产开发有限公司预交），由原告原告台山市恒瑞源房地产开发有限公司负担113.81元，被告段丽华负担11267.15元。原告台山市恒瑞源房地产开发有限公司多预交的一审案件诉讼费用11267.15元，经其同意，由被告段丽华直接付回给原告台山市恒瑞源房地产开发有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  伍启韬人民陪审员  周晓宁人民陪审员  梁静文二〇二〇年九月二十四日书 记 员  刘雯瑜