四川省旺苍县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0821执异33号 案外人：陈根建，男，汉族，生于1966年2月3日，住四川省旺苍县。 案外人：黄桂兰，女，汉族，生于1968年5月10日，住四川省旺苍县。 案外人：陈诚，男，汉族，生于1989年8月26日，住四川省旺苍县。 申请执行人：重庆新一兴建设工程有限公司，住所地：重庆市涪陵区高笋塘路**。 法定代表人：刘一，总经理。 委托代理人：陈猛，重庆睿诚律师事务所律师。 被执行人：四川年年鑫投资有限公司，住所地：四川省旺苍县东河镇百丈村**。 法定代表人：陈弟勇，执行董事。 本院接受广元市中级人民法院指令，受理执行重庆新一兴建设工程有限公司与四川年年鑫投资有限公司建设工程施工合同纠纷一案，广元市中级人民法院于2018年5月3日作出（2018）川08民初32号民事裁定书，裁定对被执行人四川年年鑫投资有限公司位于旺苍县××镇××座价值3500万元的房产予以查封（含Ｃ-1-1604号、Ｂ-1-1504号住宅用房在内的24套住宅用房）。案外人陈根建、黄桂兰、陈诚对广元市中级人民法院（2018）川08民初32号民事裁定书裁定查封旺苍县××镇××座××号××号××房不服，于2020年9月8日提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人陈根建、黄桂兰、陈诚称，请求解除（2018）川08民初32号民事裁定书对旺苍县××镇××座××号××号××房的查封。事实和理由：1、人民法院查封的凤凰首座Ｃ-1-1604号、Ｂ-1-1504号住宅用房，系被执行人四川年年鑫投资有限公司提供给案外人的拆迁还建房，且案外人已实际装修入住；2、（2018）川08民初32号民事裁定书程序错误，未按照规定到实地张贴查封公告，也未对该不动产到现场查封，至2020年5月底才张贴该公告。 申请执行人重庆新一兴建设工程有限公司辩称，请求驳回案外人的异议请求。事实和理由：1、拆迁人与被拆迁人签订的拆迁协议，应当根据商品房管理相应规定在房管局登记备案，同时根据《物权法》的相关规定，案外人不是涉案房屋的所有权人；2、人民法院根据房管局的备案登记查封涉案房屋，如果案外人是真实的拆迁户，那么案外人与被执行人签订的合同产生的是一般债权。 被执行人四川年年鑫投资有限公司辩称，案外人属于拆迁户，拆迁安置房屋已向房屋局报备，案外人对查封的房产享有所有权利，故请求支持案外人的异议请求，解除对凤凰首座B-1-1604号、B-1-1504号住宅用房的查封。 案外人陈根建、黄桂兰、陈诚提供了旺苍县房地产事务中心的证明（复印件）、四川年年鑫投资有限公司凤凰首座棚户区改造项目还建户房源核定说明（复印件）、协议（复印件）、还建房屋选房确认书（复印件）各一份及本院（2020）川0821民初27号民事判决书。申请执行人重庆新一兴建设工程有限公司提供了凤凰首座C栋、B栋竣工验收报告（复印件）各一份。 对各方提交的证据，合议庭在审查证据材料后综合予以认定。 本院查明，重庆新一兴建设工程有限公司与四川年年鑫投资有限公司建设工程施工合同纠纷一案，广元市中级人民法院于2018年5月3日作出（2018）川08民初32号民事裁定书，裁定：对被申请人四川年年鑫投资有限公司位于旺苍县××座价值3500万元的房产予以查封。并于2018年5月4日向旺苍县不动产登记中心送达上述民事裁定书及协助执行通知书，对被申请人四川年年鑫投资有限公司开发的旺苍县××座24套（含Ｃ-1-1604号、Ｂ-1-1504号在内）住宅用房予以查封。经审理，广元市中级人民法院于2019年8月13日作出（2018）川08民初32号民事判决书，判决：一、被告四川年年鑫投资有限公司在本判决生效后三十日内支付原告重庆新一兴建设工程有限公司欠付的工程进度款4604530.42元及利息（利息计算方式：以4604530.42元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，自2017年12月15日起计算至付清之日止）。对欠付的工程进度款4604530.42元，原告对除符合法律规定被告已出售的商品房等外的其余工程享有折价、拍卖价款优先受偿的权利；二、被告四川年年鑫投资有限公司在本判决生效后三十日内返还原告重庆新一兴建设工程有限公司履约保证金2600000元，并承担资金占用利息（利息计算方式：以2600000.00元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算，自2017年12月23日起计算至付清之日止）;三、驳回原告重庆新一兴建设工程有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告四川年年鑫投资有限公司的反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费216331.00元，保全费5000.00元，合计221331.00元，由原告重庆新一兴建设工程有限公司承担100000.00元，被告四川年年鑫投资有限公司承担121331.00元；反诉费9800.00元，由被告四川年年鑫投资有限公司负担。判决生效后，被执行人四川年年鑫投资有限公司未按照生效判决书履行义务，申请执行人重庆新一兴建设工程有限公司向广元市中级人民法院申请执行，执行案号为（2020）川08执141号。2020年4月13日，广元市中级人民法院作出（2020）川08执141号执行裁定书，裁定：四川省广元市中级人民法院作出的（2018）川08民初32号民事判决书由四川省旺苍县人民法院执行。本院接受指定，于2020年4月29日立案执行，执行案号为（2020）川0821执484号。 另查明，被执行人四川年年鑫投资有限公司与案外人陈根建、黄桂兰、陈诚于2014年10月12日签订《协议》，约定“甲方陈根建、黄桂兰、陈诚自愿将其位于旺苍县××镇××路××号的房屋交于乙方（四川年年鑫投资有限公司）进行棚户区改造”、“甲方享有新建房屋五套清水房（砖混结构），其楼层和面积在新房基础完工后，由甲方在现住处自选”以及“甲方同时享有人民币90万元的房屋补偿费”。案外人陈根建、黄桂兰、陈诚分别于2018年1月6日、3月22日在“还建房屋选房确认书”签字确认，选定的还建房屋为凤凰首座Ｃ栋1单元1802号、Ｃ栋1单元1702号，Ｂ栋1单元1504号、Ｂ栋1单元1604号。2018年9月3日，被执行人四川年年鑫投资有限公司向旺苍县房地产管理局提交《凤凰首座棚户区改造项目还建户房源核定说明》，请求确认凤凰首座含Ｂ-1-1304号、Ｂ-1-1704号住宅用房在内的44套房产属于还建房。 本案争议的焦点问题是：案外人陈根建、黄桂兰、陈诚对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以安置补偿，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”被执行人四川年年鑫投资有限公司于2014年10月12日与案外人陈根建、黄桂兰、陈诚签订《协议》，约定被执行人对案外人所有的房屋进行拆迁，约定以产权调换的方式为案外人安置住宅用房，并约定了拆迁补偿等费用。协议内容均指向为拆迁安置补偿协议，并约定了安置补偿内容。案外人签订《还建房屋选房确认书》，选定案涉房屋为安置房，并说明最终面积以旺苍县房管局备案面积为准，该确认书是对双方签订的协议的补充说明，明确了补偿安置房屋的具体位置、性质，能够指向特定标的，具有商品房买卖合同的效力。故参照上述规定，案外人对案涉房屋依法享有的拆迁安置补偿权利具有物权排他属性，能够依法排除申请执行人所申请实现的债权。根据该上述规定可以看出，被拆迁人有权依照拆迁安置补偿协议的约定优先于第三人获得房屋的产权，并以此对抗第三人。另，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案外人与被执行人签订《协议》的时间为2013年12月1日，涉案房屋查封时间为2018年5月4日，应视为在查封之前案外人与被执行人已就涉案房屋签订用于安置被拆迁人冯珠先、陈根平的合同；案外人用其所有的被拆迁房屋按《协议》产权调换办法置换涉案房屋，应视为对涉案房屋已支付全部价款，且案外人至今未能办理涉案房屋过户登记手续，系被执行人未对涉案房屋办理备案手续，非案外人自身的原因造成，故参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人对案涉房屋享有的权利能够排除执行。案外人冯珠先、陈根平作为拆迁安置户，以牺牲其对原房屋的居住权为代价来满足城市建设等社会公共利益的需要，其对作为涉案安置房屋享有的拆迁利益关系到其作为中华人民共和国公民的基本生存权利，依法应当予以保护。综上，案外人的异议理由成立，对其异议主张本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下： 中止对位于四川省旺苍县××镇××巷××座小区××号××号××房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定有错误的，依照审判监督程序处理。与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  张益良 审 判 员  杨 涛 人民陪审员  青 琼 二〇二〇年九月二十一日 书 记 员  吕思秋