安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖10民终451号 上诉人（一审被告、反诉原告）:黄山市九盛房地产开发有限责任公司，住所地安徽省休宁县。 法定代表人:陈晨，执行董事。 委托诉讼代理人：周凯，安徽景旺律师事务所律师。 被上诉人（一审原告、反诉被告）:吴振宇,男,1985年11月1日出生,汉族,住安徽省休宁县。 委托诉讼代理人：汪学军，安徽萝宁律师事务所律师。 上诉人黄山市九盛房地产开发有限责任公司（以下简称九盛公司）因与被上诉人吴振宇房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省休宁县人民法院（2020）皖1022民初333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭，于2020年8月19日对本案进行了询问。双方当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 九盛公司上诉请求：1.依法撤销安徽省休宁县人民法院（2020）皖1022民初333号民事判决，发回重审，或改判驳回吴振宇的全部诉讼请求并支持九盛公司的全部反诉请求;2.一、二审案件受理费由吴振宇承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，案涉认购书应当继续履行。㈠案涉房屋的查封已在2020年5月8日解除，所以房屋具备签约备案的条件，案涉认购书的合同目的可以实现。一审法院未查明案涉房屋已在2020年5月8日解除查封而可以签约备案的事实，认为案涉合同目的无法实现存在错误。㈡案涉认购书不存在解除的事实和条件。案涉认购书系依法生效的合同，该认购书未约定解除合同的情形，双方也未协商一致解除；吴振宇认为可以解除合同，其既未催告，也未给予合理期限，故不适用法定解除的规定。一审法院认为合同目的无法实现而可以解除错误。㈢吴振宇在2019年11月至2020年1月期间未按九盛公司通知及时签约备案，违约在先。2019年11月13日案涉房屋解除抵押，已具备签约备案条件，2019年11月14日开始，九盛公司多次通知吴振宇签订《商品房买卖合同》，但其以需要增加首付款为由拖延，至2020年1月9日案涉房屋被法院查封。故，吴振宇应承担违约责任，九盛公司有权其继续履行合同或不予退还定金。㈣即便案涉认购书解除，九盛公司也仅需按《补充协议》承担违约金，无需双倍返还定金。按照《补充协议》第一条约定，吴振宇选择退房，九盛公司只是承担违约金。该约定是对原认购书中违约责任的变更，一审法院以定金条款认定违约责任错误。二、一审法院适用法律错误，案涉认购书不符合解除合同的法律规定。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院主持九盛公司的上诉请求。 吴振宇辩称，根据案涉认购书及补充协议约定，购房人可以选择购房或退房，导致2020年3月25日无法按照认购书约定签订正式的商品房买卖合同，违约方是九盛公司。补充协议签订时，双方对之前违约的问题没有形成一致意见，任何一方都有权通过诉讼解决。 吴振宇向一审法院起诉请求：1.九盛公司退还购房款372万元；2.九盛公司因违约双倍返还定金35万元；3.九盛公司承担利息损失，自2020年3月26日起按本金372万元、年利率10%计算利息至清偿时止，截至2020年4月6日止的利息为10333元；4.诉讼费用由九盛公司承担。 九盛公司向一审法院反诉请求：1.判令吴振宇继续履行合同；2.判令九盛公司不予返还吴振宇的35万元定金；3.诉讼费用由吴振宇承担。 一审法院认定事实：2019年9月26日，吴振宇与九盛公司签订《商品房认购书》，吴振宇认购九盛公司开发建造的位于休宁县萝宁街86号的休宁新天地项目（注册名为九盛新天地）商品房，购买物业为1幢25号商铺，建筑面积190.61平米，约定房屋单价为32500元/平方米，房屋总价为6194825元，当日支付购房定金35万元整。之后依据认购书约定于2019年10月8日支付房款337万元整,合计支付372万元整。认购书约定于2020年3月25日前双方办理《商品房买卖合同》签约手续,2020年元月2日涉案房屋被黄山市中级人民法院查封，2020年元月3日被休宁县人民法院二次查封，至2020年3月25日止涉案房屋处于查封状态。因涉案房产被法院查封,双方无法签订合同到不动产登记中心完成备案登记手续，2020年3月25日吴振宇与九盛公司搁置争议又签订了一份《补充协议》，约定双方同意将签约手续期限延期至2020年5月10日，若吴振宇选择退房，九盛公司承担违约金。 一审法院认为，双方签订的《商品房认购书》系双方当事人的真实意思表示且内容未违反法律法规禁止性规定,合法有效。双方均应严格依约履行合同义务。本案中，九盛公司因自身原因，涉案房产被查封，致使双方在认购书确定的期限内，合同目的无法实现,九盛公司构成违约。之后，双方虽然签订《补充协议》将签约手续期限延期至2020年5月10日，但并未约定吴振宇不能退房，而且《补充协议》未免除九盛公司违约双倍返还定金的责任。现吴振宇要求解除双方签订的《房屋认购书》，九盛公司退还购房款372万元（含定金35万元），双倍返还定金，法院予以支持。吴振宇要求九盛公司承担利息损失的请求，因定金已弥补了吴振宇的利息损失，该请求法院不予支持。九盛公司要求判令吴振宇继续履行合同、不需要返还35万元定金的反诉请求，法院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十五条之规定，判决：一、被告（反诉原告）黄山市九盛房地产开发有限责任公司于判决书生效之日起十五日内退还原告（反诉被告）吴振宇购房款337万元（不含定金35万元）；二、被告（反诉原告）黄山市九盛房地产开发有限责任公司于判决书生效之日起十五日内双倍返还原告（反诉被告）吴振宇定金70万元；三、驳回原告（反诉被告）吴振宇其他诉讼请求；四、驳回反诉原告（被告）黄山市九盛房地产开发有限责任公司反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费39443元，反诉受理费3325元，共计42768元，由被告（反诉原告）黄山市九盛房地产开发有限责任公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明：吴振宇与九盛公司签订的《商品房认购书》约定：吴振宇认购房屋总价为6194825元，缴付定金为35万元；吴振宇须于签订《商品房认购书》后，于2019年10月8日前缴足60%首付款372万元（含定金），并于2020年3月25日前携带本认购书、产权登记名义人的身份证及其他相关证件至售楼处办理《商品房买卖合同》签约手续，具体签约期限由九盛公司另行通知；吴振宇逾期办理《商品房买卖合同》签约手续，将视同吴振宇违约，九盛公司有权取消吴振宇购房资格，并可在不告知的情况下将该物业另行处理，同时吴振宇无权请求返还定金；吴振宇交付定金后，在任何情况下不得以任何理由要求退回等。吴振宇所购商铺于2020年1月9日被黄山市中级人民法院查封，于2020年1月13日被休宁县人民法院办理了轮候查封。2020年3月25日，吴振宇到九盛公司要求办理《商品房买卖合同》签约手续，因吴振宇所购商铺处于被人民法院查封状态未予签订。同日，九盛公司与吴振宇签订一份《补充协议》，主要内容为：双方就对方的违约责任存在争议，双方现搁置争议，友好协商如下：1.双方同意办理《商品房买卖合同》签约手续期限延期至2020年5月10日，2020年5月10日前，九盛公司消除影响签约因素后，吴振宇应及时配合办理签约手续，九盛公司同意将房屋总价折扣15万元，若吴振宇选择退房，九盛公司承担违约金，违约金以实交房款372万元、按年化利率10%自2020年3月26日计算至实际退还房款之日；2.若因九盛公司原因至2020年5月10日仍不符合签约条件，吴振宇可选择退房或继续购房；3.若九盛公司、吴振宇双方选择诉讼、仲裁等非协商方式解决合同争议，则上述第1条和第2条补充约定无效。二审中，吴振宇表示其不再购买案涉商铺。 二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议的主要焦点为：一审判决九盛公司退还购房款、双倍返还定金是否符合法律规定；九盛公司要求继续履行合同、不予返还定金是否应予支持。 案涉《补充协议》合法有效。根据《补充协议》第3条约定，因吴振宇提起本案诉讼解决双方之间的合同争议，该协议第1条和第2条约定无效。双方签订的《商品房认购书》中约定“吴振宇交付定金后，在任何情况下不得以任何理由要求退回”，因该条款违反法律强制性规定，属无效条款，但《商品房认购书》约定的其他条款合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，《商品房认购书》中约定的定金，应视为违约定金，且吴振宇已实际交付；案涉《商品房认购书》约定吴振宇于2020年3月25日前携带本认购书、产权登记名义人的身份证及其他相关证件至售楼处办理《商品房买卖合同》签约手续，故吴振宇于2020年3月25日到九盛公司要求办理签约符合上述约定，九盛公司因出售的商铺处于被查封状态未与吴振宇签订《商品房买卖合同》构成违约，且属非不可归责于九盛公司的事由造成。因此，一审判决九盛公司双倍返还吴振宇定金符合法律规定。在吴振宇选择解除买卖合同关系、表示不再购买案涉商铺的情况下，九盛公司应当退还购房款。九盛公司上诉主张继续履行合同、不予返还定金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，九盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费42768元，由上诉人黄山市九盛房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  郑卫东 审判员  余淑媛 审判员  刘 晨 二〇二〇年九月十六日 法官助理汪玲 书记员应超秀