北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初20417号原告（反诉被告）：北京金紫银海鲜酒楼有限公司，住所地北京市海淀区新建宫门路**。法定代表人：宋林杨,执行董事。委托诉讼代理人：郭哲，北京市玄德律师事务所律师。委托诉讼代理人：林文海，男，汉族，北京金紫银海鲜酒楼有限公司员工。被告（反诉原告）：黄玉明，男，汉族，1966年12月25日出生，住北京市朝阳区，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：骆策，北京市信凯律师事务所律师。原告（反诉被告）北京金紫银海鲜酒楼有限公司（以下简称金紫银酒楼）与被告（反诉原告）黄玉明合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金紫银酒楼之委托诉讼代理人郭哲、被告（反诉原告）黄玉明之委托诉讼代理人骆策到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金紫银酒楼向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1、解除原双方于2018年11月12日签订的金紫银餐厅承包合作协议；2、黄玉明承担餐厅占用使用期间的费用731.5万元（按570万元/年计算，自2019年2月16日起算至2020年5月27日止为731.5万元）；3、黄玉明支付违约金45万元；4、黄玉明腾退占用的位于北京市海淀区新建宫门路1号大自然商厦的全部房屋，协助金紫银酒楼将上述房屋腾退给北京大自然物业管理有限责任公司；5、承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年11月12日，金紫银酒楼和黄玉明于北京市签订《金紫银餐厅承包合作协议》，根据协议黄玉明应当于2019年2月5日缴纳2019年2月16日至2019年5月15日期间承包金142.5万元，逾期缴纳10日金紫银酒楼享有单方解除权并可要求黄玉明承担由此产生的损失。现黄玉明己逾期缴纳承包金且无缴纳费用的意思表示，且在承包期间从事与经营范围无关的内容。故金紫银酒楼诉至法院。黄玉明辩称：不同意金紫银酒楼诉讼请求。双方签订的《金紫银餐厅承包合作协议》及《代付款协议》应属法定无效：金紫银酒楼对涉案房屋无权对外签订转租性质的合同，签署本案协议属于无权处分；原租赁合同对租赁场地交由第三方使用有明确的限制条款，故金紫银酒楼对租赁物交由黄玉明使用属于无权处分；金紫银酒楼与黄玉明之间的合同约定违背了原租赁物的约定使用用途，应属无效合同；金紫银酒楼与黄玉明签订合同时，涉案租赁房屋已涉诉，金紫银酒楼隐瞒该重要信息，欺骗黄玉明签订合同进场经营、骗取黄玉明钱款并且对正在审理中的诉讼案件设置障碍，合同应属无效；北京大自然物业管理有限责任公司（以下简称大自然公司）已于2016年提起诉讼，显然没有任何可能追认本案涉案合同的有效性；大自然公司于2018年11月16日向中科云网科技集团股份有限公司（以下简称中科云网公司）和黄玉明发出《告知函》，明确要求腾退房屋，并声明金紫银酒楼与任何单位和个人以任何方式进行的各类经营活动所造成的一切后果都由金紫银酒楼承担。关于金紫银酒楼主张的占用费，黄玉明在合同签订后，从未实现过合同目的，大自然公司对黄玉明断水断电，金紫银酒楼与大自然公司早有诉讼，金紫银酒楼也未提供营业执照等资质，致使黄玉明无法正常经营。此外，2020年1月疫情出现以来，涉案场地处于封闭状态，场地无法正常经营，金紫银酒楼无权要求黄玉明支付场地占用费。2019年7月大自然公司与金紫银酒楼的诉讼已经结束，已经进入执行阶段，在此期间也不存在占用费的问题，按照生效判决，场地应返还大自然公司。2020年6月2日，涉案房屋已被法院强制执行，将黄玉明的全部物品已经拉走，黄玉明此后就不再占有房屋。对于违约金的诉讼请求，在票据纠纷中的金额已经包含了另外的45万元。黄玉明提出反诉请求，请求依法判令：1、确认《金紫银餐厅承包合作协议》及《代付款协议》无效；2、金紫银酒楼向黄玉明退还押金95万元、暖气费20.37万元并赔偿黄玉明经济损失2895482.67元。事实与理由：涉案房屋系金紫银酒楼于2013年11月7日向元北京菁英湘鄂情餐饮管理有限公司（以下简称菁英湘鄂情公司）转租而来，租赁权属于金紫银（北京）餐饮有限公司（以下简称金紫银餐饮公司），涉案协议签订主体为金紫银酒楼，两家公司属独立法人，金紫银酒楼无权就涉案房屋对外签署转租性质的合同；原租赁合同对租赁场地交由第三方使用有明确限制条款，金紫银酒楼将租赁物交由黄玉明使用，属于无权处分；对于租赁物的使用用途，本案协议违背了原有合同对租赁物约定的使用用途；本案协议签订时，涉案房屋早已涉诉，大自然公司起诉中科云网公司、金紫银餐饮公司，要求腾退房屋；金紫银酒楼对涉诉纠纷完全知情，但隐瞒重要信息，欺骗黄玉明签订合同进场经营，给黄玉明造成重大损失，涉案协议主合同、从合同均应属无效。此外：2019年7月26日，北京市第一中级人民法院（以下简称一中院）作出了（2019）京01民终6881号判决书，认定2017年2月9日大自然公司与中科云网公司解除了合同关系；2020年因疫情原因，黄玉明实际上未开展经营，故不应支付占涉案场地占有使用费；房屋已处于腾退状态。针对黄玉明的反诉请求，金紫银酒楼辩称：不同意黄玉明的反诉请求。金紫银酒楼与黄玉明签订的是承包合作协议，该协议约定就金紫银酒楼原来经营的餐厅由黄玉明来承包，承包期限是2018年11月15日至2020年11月14日，该承包协议合法有效；承包协议中约定以租金的方式来支付承包费用，并不代表金紫银酒楼的转租行为，只是承包费用的缴纳方式；退一步，即使金紫银酒楼存在转租行为，金紫银酒楼是与菁英湘鄂情公司签订的租赁合同，金紫银酒楼对涉案的租赁标的进行使用，并没有违反法律规定，法院对大自然公司和中科云网公司案件的审理并没有否定金紫银酒楼对外承包的行为；双方签订合同后，黄玉明就已经实际进行经营，金紫银酒楼已经为消费者开具了发票、为黄玉明提供了经营便利，不存在无法实现经营合同目的情形；疫情期间的涉案场地，按照合同约定及现实情况，不存在不发生占用费的问题，只是占用费多少的问题；黄玉明方提出大自然公司与中科云网公司的案件是2019年发生的，而双方签订合同的时间是2018年11月，且合同签订前的债务由金紫银酒楼承担，案外人与金紫银酒楼的诉讼不影响黄玉明的正常经营；合同在履行过程中，黄玉明明确知道涉案场地的状态，协议第4条约定，约定了承包经营期间对水电费、暖气费等与原始合同相同，明确告知了黄玉明涉案场地存在原始租赁合同，所以不存在向黄玉明隐瞒真实情况的情形；对于黄玉明要求退还50万元违约金与事实不符，实际上黄玉明仅向金紫银酒楼支付了50万元，且票据诉讼尚未生效，与本案无关，不存在金紫银酒楼应当退还50万押金的情形；对于退还暖气费的主张，暖气费并非金紫银酒楼收取，没有事实依据。合同也没有约定赔偿经济损失的条款，故不认可黄玉明的反诉诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对相关证据和事实，本院认定如下：2018年11月12日，金紫银酒楼（甲方）与黄玉明（乙方）签署《金紫银餐厅承包合作协议》，约定：本餐厅承包经营合同书由上述各方于2018年11月12日在北京市签订；经甲乙双方友好协商，就乙方承包经营甲方餐厅事宜，达成如下条款双方共同遵照执行：第一条、合同标的物：1、甲方提供给乙方承包经营的餐厅位于北京市海淀区新建宫门路1号，面积共4850平方米；2、餐厅经营所需设施、设备、用具（见清单）；第二条、承包期限：乙方承包经营期限为：自2018年11月15日至2020年11月14日（早餐）（午餐）（晚餐）（宴会）；三、价金及支付：1、合同年租金为：￥5700000元（大写：伍佰柒拾万元整）；2、本合同签订之日起三天内乙方支付甲方押金人民币￥950000元（大写：玖拾伍万元整）；3、剩余应缴款项（首期租金1425000元、实际交接盘点作家货款、实际交接盘点水电费、2018年度暖气费203700元）应于2018年12月15日前付清；乙方应按期缴纳租金、水电气暖等各项费用；4、支付方式：押二付三；5、乙方应按期缴纳租金、水电气暖等各项费用，每笔租金缴纳期前10天交纳下期租金，如乙方逾期10天甲方有权直接到餐厅收取当期租金范围内的营业款予以折抵租金及各项费用，且甲方享有单方解除权；第四条、甲方的权利义务：1、甲方按约定提供餐厅给乙方经营餐饮，保证乙方独立自主经营；2、甲方提供现有的经营场所及餐饮设施，设备、用具等（另附清单）；3、甲方提供现有与经营相关的营业资质及手续，乙方在餐厅运营期间产生的所有费用由乙方负责；4、甲方按原始租赁合同约定范围内提供乙方经营所需的水、电、气、暖正常供应，水、电、气、暖空调费等计算交费方式与原合同一致；5、甲方保留现有装修、软硬件设施、家俬设备器皿、菜单（品）（包括主辅料、调料、花草、装饰、婚宴菜单明细）及人员（包括前厅服务人员，每人两桌、厨房工作人员、洗碗工、保洁员、传菜员等）；本合同签订之前产生的应收、应付账款、货款由乙方负责；第五条、乙方的权利义务：2、乙方采购物品货款及暖气费用应于本合同签订两周内付清；3、乙方经营内容可以有甘肃人家、西北手抓羊肉，有权调整经营内容；关于公章使用：乙方承诺在对外财产合同中不使用甲方公章；其他事由需要使用甲方公章的需提前三个工作日提出书面申请，甲方有权根据实际情况决定是否授权或给予公章使用；第七条、违约责任：1、在本合同履行期内，乙方逾期10天支付租金及各项费用，甲方有权直接到餐厅收取当期租金范围内的营业款予以折抵租金及各项费用、甲方并享有单方解除权，因此导致的合同解除，甲方对收取的押金作为违约金不予退还，且乙方需承担由此产生的损失；2、如甲方需提前收回本餐厅，需承担支付乙方双倍押金的违约金。合同还约定了其他内容。同日，金紫银酒楼（甲方）与黄玉明（乙方）、北京和顺兴泰餐饮有限公司（丙方，以下简称和顺公司）签署《代付款协议》，约定双方就金紫银餐厅承包合作协议的押金及首期租金等各项费用的支付方式，双方达成如下补充协议：1、合作协议签订之日，乙方支付人民币500000元（大写：伍拾万元整）押金或租金至甲方指定账户。乙方剩余应交款项由和顺公司作为支票出票人的转账支票代为支付。乙方、丙方保证该支票在2018年12月11日前承兑至甲方指定账户，如支票无法兑现则甲方有权追究和顺公司作为支票出票人给甲方造成的损失的责任，并追究乙方的连带责任；协议还约定其他内容。同日，黄玉明向金紫银酒楼汇款50万元作为协议押金。2018年11月15日，黄玉明向金紫银酒楼支付2018到2019年度暖气费20.37万元，金紫银酒楼称已经交给业主方大自然公司；双方均认可供暖季正常供暖。2018年11月20日，黄玉明向金紫银酒楼支付盘点费用101122元。2018年12月11日，和顺公司出具金额为187.5万元、收款人为金紫银餐饮公司顺义店的转账支票一张；2018年12月13日，该支票因存款不足被退票。双方均认可该支票记载的187.5万元包含三个月租金143.5万元及45万元押金。对于支票金额对应部分的合同义务，金紫银酒楼表示：因持票人金紫银餐饮公司顺义店已就和顺公司未履行出票人付款义务，对和顺公司另案主张票据权利，现该案正在二审中，故对于187.5万元票据对应的基础合同项下付款义务，金紫银酒楼不在本案中主张；经询，黄玉明认可金紫银酒楼未就该票据获得任何款项。现金紫银酒楼诉讼请求金额未包含票据部分，本院对此不持异议。2018年12月27日，金紫银酒楼人员向《金紫银餐厅承包合作协议》记载的黄玉明手机号以短信形式发送《解除承包合作协议告知函》电子版，载明：“截至本解除合同告知函发出之日（2018年12月27日），贵方于和顺公司尚未向我公司履行1875000（大写：壹佰捌拾柒万伍仟）元租金（含部分押金）的付款义务，我公司现正式书面告知贵方，鉴于贵方的违约行为，我公司根据与贵方承包协议第七条第1款约定，单方解除与贵方与2018年11月12日签订的《金紫银餐厅承包合作协议》，解除日期为2018年12月27日”；《告知函》还记载了其他内容。2019年5月8日，金紫银酒楼人员向《金紫银餐厅承包合作协议》记载的黄玉明手机号以短信方式发送《物品搬离通知书》，要求黄玉明在二日内将承包经营场所内所有物品搬离。对于涉案房屋使用权变更情况，在原告大自然公司与被告中科云网公司、金紫银餐饮公司、第三人金紫银酒楼房屋租赁合同纠纷一案中，北京市第一中级人民法院于2019年7月26日作出(2019)京01民终6881号民事判决书（已生效），认定以下事实：海淀区新建宫门路1号的大自然商厦系海淀区海淀乡人民政府建设，并全权委托大自然公司处理与其相关的一切事宜。2012年6月15日，出租方大自然公司（甲方）与承租方中科云网公司（乙方）签订了租赁合同，租赁海淀区新建宫门路1号的大自然商厦部分房屋，合同约定：甲方将房屋面积约4850平方米出租给乙方，房屋由乙方在有效营业执照业所规定的经营范围内经营“湘鄂情”品牌，做“餐饮及配套”用途使用；租赁期限自本合同生效之日起十年，即自2012年6月16日至2022年6月15日；合同还约定其他内容。合同签订后，大自然公司将房屋交付给中科云网公司，中科云网公司按规定支付了相应费用。2012年8月9日，由中科云网公司出资成立菁英湘鄂情公司；菁英湘鄂情公司支付了部分租赁费用。2013年10月28日，大自然公司向中科云网公司出具声明，表明本公司同意房屋开办的湘鄂情餐饮万泉河店，可在保持原合同其他条款内容不变的情况下，中科云网公司可采取转租、分租的经营模式以谋求长远发展。2013年11月7日，中科云网公司为菁英湘鄂情公司出具授权委托书，授权菁英湘鄂情公司全权办理万泉河店事宜。2013年11月7日，菁英湘鄂情公司作为出租方与承租方金紫银餐饮公司签订了《房屋租赁合同》，将本案诉争房屋转租给金紫银餐饮公司，乙方已明确知悉并认可该房屋现状，并愿意承租该房屋。租赁期限为2013年11月1日至2022年6月15日止。经营品牌为：金紫银海鲜。租金部分：1、2015年6月16日前，每日每平方米3元，每年5310750元，2015年6月16日后，第三年递增5%，分别为：1）2015年6月16日至2018年6月15日期间，租金为每日每平方米3.15元，每年5576287.5元；2）2018年6月16日至2021年6月15日间租金为5885101.88元；3）2021年6月16日至2022年6月15日间，租金为614756.97元。双方并约定，考虑到甲方系转租房屋，甲乙双方确认，乙方直接将上述房租支付给大自然公司，并由大自然公司向乙方开具正式租房税务发票。2013年12月2日，产权单位为金紫银酒楼工商注册，出具了《企业住所（经营场所）证明》，注明同意将房屋以出租方式提供给金紫银酒楼使用，使用期限9年，经营用途为商业。2014年4月，金紫银餐饮公司与杨东丽作为股东，成立了金紫银酒楼，将承租的房屋用于金紫银酒楼的经营。现承租房屋由金紫银酒楼使用。2014年12月31日，大自然公司与中科云网公司签订了《租赁合同》之补充协议，双方就降低租金事宜对原合同作出变更并补充相关内容，双方约定于2015年1月1日起执行，具体支付标准为：2015年1月1日到2015年6月15日的租金为2201927.08元；2015年6月16日至2018年6月15日的租金为5076287.5元/年；2018年6月16日至2021年6月15日的租金为5355101.88元/年；2021年6月16日至2022年6月15日的租金为5647856.97元。双方确认租赁房屋面积为4850平方米。房屋租金、物业配套设施及能源等费用等费用需要以房屋面积作为计算标准的，均以4850平方米为标准计算（不论实际面积大于或小于该面积，均以4850平方米为准）。原合同中以房屋租金为标准计算的押金、违约金、滞纳金等内容，均继续以原租金数额为标准，不作相应减少。2015年1月15日，菁英湘鄂情公司变更名称为北京天焱好景生物质能科技有限公司后与金紫银餐饮公司签订了《房屋租赁合同》之补充协议，对于房租数额亦相应降低，与大自然公司与中科云网公司签订的数额一致。在合同履行中，金紫银餐饮公司支付了部分租金，大自然公司多次发通知要求金紫银餐饮公司支付欠付的租金部分，2016年4月26日，金紫银餐饮公司将之前欠付的租金全部付清。此后，金紫银餐饮公司又支付了部分租金。2016年2月4日，大自然公司向中科云网公司发出《告知函》，主要内容为：双方租期至2022年6月15日。合同签订后，贵公司一直未能开展正常经营，2013年11月贵公司将所租赁房屋转租给金紫银餐饮公司，由该公司直接向我公司支付租金及其他相关费用。然而金紫银餐饮公司长期以来未能严格按照合同约定支付租金及相关费用，截止本函发出之日，金紫银餐饮公司累计拖欠费用近160万元。我公司多次向金紫银餐饮公司催缴均未果，而贵公司之前负责本次租赁事宜的人员也都无法正常联络。鉴于贵公司的行为已构成违约，请务必在收到本函之日起三日内支付欠缴租金及相关费用。如未能支付，我公司即解除上述《租赁合同》，《租赁合同》自贵公司签收本函之日起三日后终止。大自然公司提交了邮单，显示的签收人为张明亮；中科云网公司对此真实性认可，但称未收到此函件。2016年3月31日，大自然公司向金紫银酒楼发出《催款函》，主要内容为：贵司至今欠我司各项费用合计2584044.22元，请于2016年4月5日前支付。逾期将采取必要措施。在该回执中显示有酒楼店长卢伟签字。2016年4月25日，金紫银餐饮公司向大自然公司支付了2584044.22元房租、水、电制冷取暖等费用。2016年4月25日，大自然公司向中科云网公司发出《告知函》，主要内容为：双方签订的《租赁合同》，2013年贵公司将所租赁房屋转租给金紫银餐饮公司，由该公司直接向我公司支付租金及其他相关费用。由于金紫银餐饮公司长期以来未能严格按照合同约定支付租金及相关费用，给我公司造成巨大损失。2016年1月，我公司已正式函告贵公司解除双方签订的《租赁合同》，请贵公司协商解约后续事宜，否则自行承担责任。大自然公司向中科云网公司张明亮邮寄了告知函，并提交了邮单；中科云网公司对此真实性认可，但称未收到此函件。后大自然公司以提起诉讼的方式要求中科云网公司、金紫银餐饮公司腾退房屋，2017年2月9日，中科云网公司签收了起诉书及传票。金紫银餐饮公司于2016年向法院提出诉讼请求：1、判令大自然公司单方解除其与中科云网公司签订的《租赁合同》的行为不成立；2、要求大自然公司与中科云网公司间签订的《房屋租赁合同》继续履行；3、本案全部诉讼费用由大自然公司承担。法院审理后认为：大自然公司与中科云网公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。在合同履行过程中，中科云网公司经大自然同意将房屋转租，其公司委托由其成立的全资子公司菁英湘鄂情公司与金紫银餐饮公司签订的合同亦属有效。本案中双方系租赁合同关系，合同双方均可以提出解除合同，但合同能否解除亦需满足法定的条件。大自然公司通知要求解除与中科云网公司间租赁合同的行为，系其行使权利的行为，就此行为他人无权提出异议，但大自然公司与中科云网公司签订的房屋租赁合同是否解除、何时解除、存在何种法律后果尚存在争议，此争议尚未解决，且大自然公司业已提起诉讼，正在处理中，故金紫银餐饮公司提出诉讼请求无法律依据，法院不予支持。法院判决:驳回金紫银餐饮公司的诉讼请求。2016年5月1日，菁英湘鄂情公司向金紫银餐饮公司发函称：因菁英湘鄂情公司拖欠租金及各项费用，2016年4月26日，大自然公司又向我公司发函与其解决此事，要求金紫银餐饮公司积极处理。2012年9月10日，中科云网公司名称由“北京湘鄂情股份有限公司”变更为“北京湘鄂情集团股份有限公司”，2014年8月11日变更为现名称。根据以上查明事实，北京市第一中级人民法院作出如下判决：一、维持北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初26836号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项（一、被告中科云网公司于本判决生效后三十日内将其承租的北京市海淀区新建宫门路1号大自然商厦的全部房屋腾空后交还原告大自然公司；三、被告中科云网公司于本判决生效后十五日内向原告大自然公司支付拖欠房屋租金及空调费产生的违约金二十万元；四、被告金紫银餐饮公司、第三人金紫银酒楼协助被告中科云网公司履行本判决第一项义务；五、驳回原告大自然公司其他诉讼请求。）；二、变更北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初26836号民事判决第二项为：被告中科云网公司于本判决生效后十五日内向原告大自然公司支付拖欠至2017年1月31日止的房屋租金1692095.83元；并自2017年2月1日起按合同约定的标准（2015年6月16日至2018年6月15日的租金为5076287.5元／年；2018年6月16日至2021年6月15日的租金为5355101.88元／年；2021年6月16日至2022年6月15日的租金为5647856.97元）支付租金及房屋使用费至房屋实际腾退之日止。在原告中科云网公司与被告金紫银餐饮公司、金紫银酒楼房屋租赁合同纠纷一案中，本院于2019年11月29日作出(2019)京0108民初59487号民事判决书（已生效），作出如下判决：一、金紫银餐饮公司，于本判决生效后15日内，向中科云网科公司赔偿，（2019）京01民终6881号判决书中所判决的，该公司需向大自然公司支付的房屋租金1692095.83元；及按合同约定的标准（2015年6月16日至2018年6月15日的租金为5076287.5元/年；2018年6月16日至2021年6月15日的租金为5355101.88元/年；2021年6月16日至2022年6月15日的租金为5647856.97元），所产生的自2017年2月1日起至实际腾退之日止的租金及房屋使用费；二、金紫银餐饮公司，于本判决生效后15日内，向中科云网科公司赔偿，（2019）京01民终6881号判决书中所判决的，该公司需向大自然公司支付的违约金200000元；三、金紫银餐饮公司，于本判决生效后15日内，向中科云网公司赔偿，因(2016)京0108民初26836号民事判决书，所需负担的案件受理费16392元，及因（2019）京01民终6881号判决书，所需负担的案件受理费16392元；四、驳回中科云网公司其它诉讼请求。对于房屋状况：双方均认可房屋自2018年11月15日后交付黄玉明占有使用；2019年5月22日庭审中，黄玉明表示场地在对外经营；2020年5月27日庭审中，黄玉明表示场地由其实际占有但是处于封闭状态。2020年7月14日庭审中，黄玉明主张涉案房屋2020年6月2日已由法院执行部门依据上述判决书进行了腾退，本院当庭对上述腾退情况予以核实，双方均当庭认可本案不再涉及腾退房屋事宜。鉴于新冠肺炎疫情对经济社会产生的重大影响，庭审中，双方均同意自2020年1月24日至腾退之日认定为疫情期间。金紫银酒楼主张疫情期间房屋占用费由法院根据双方过错予以酌定；黄玉明主张疫情期间不应计算任何费用。另查，黄玉明提交了其自行制作的甘肃人家万泉河店自2018年11月至2019年10月期间费用表及2018年11月至2019年12月3日期间的票据、打款凭证、工资表等证据，涉及到包括人员工资、水电费、服务费、垃圾费、空调费、灭火器年检费等日常开支及鱼池换氧气泵、鱼缸购买及维护、空调维修费等个别事项开支。黄玉明提交了其中一部分开支对应的收据、发票原件用以证明费用已实际支出；金紫银酒楼认为该证据真实性无法核实。对于黄玉明提交的上述表格及收据、发票，提供加盖有其他公司公章、财务专用章收据、发票原件的，本院认可其真实性；提供收据、发票原件上未加盖其他公司公章、财务专用章的以及未提供原件的证据，本院不认可其真实性。根据黄玉明上述证据，大自然公司于2018年12月到2019年12月期间曾向黄玉明开具过多张购买人名称为金紫银酒楼的增值税专用发票，发票内容为水、电、空调费、服务费等，本院对该事实予以确认。另查，黄玉明提交了录音证据一份，时间不详。录音中，林紫银说：“不是我有所隐瞒，我不接受这个，没有义务告诉你，因为我是承包，我能保证你这两年，这是我的义务和责任。”黄玉明说：“你要告诉我的话你白给我也不要。”……黄玉明说：“你们都不交房租然后让我交？”杨女士（黄玉明称杨女士系林紫银爱人）说：“我能保证你两年运营就行，我们是有合作呀。”……黄玉明说：“我们做正常事正常说，不让我们投一毛钱在这啊，那房东不让我们投一毛钱。”杨女士说：“谁让你跟房东打听了，你跟房东有关系吗？”黄玉明说：“我为什么不能跟房东打听？”林紫银说：“问题是，停没停？”……黄玉明说：“您打两年官司欠人家那么多房租。”林紫银说：“对啊。”黄玉明说：“然后你包给我啊！”林紫银说：“那是你愿意包啊！”黄玉明说：“你告诉我，我就不包。”林紫银说：“我干嘛要告诉你呢，这是我的义务吗？”金紫银酒楼对该录音证据证明目的不予认可，但主张该录音内容反而能证明黄玉明存在拖欠行为。结合黄玉明提交的其他证据与金紫银酒楼上述质证意见，本院对录音中体现的金紫银酒楼人员曾经与黄玉明就涉案合同进行过交涉这一事实予以确认。庭审中，金紫银酒楼提交了在BTV科教频道播放的名为“法治进行时春节特别节目：与法同行——警惕高息理财陷阱”节目截图，截图体现出该节目中展示了名为“莆京国际-甘肃人家借款合同”字样，展示了本案房屋外景，场地挂牌为“甘肃人家”，展示了落款为和顺公司的《会员协议》，协议中落款处甲方加盖有和顺公司公章，乙方签字日期为2019年5月23日。金紫银酒楼据此主张黄玉明利用本案房屋从事非法活动，卷入莆京国际涉嫌刑事犯罪的案件中，被新闻栏目进行过报道。黄玉明对该证据真实性不认可。庭审中，本院当庭以“甘肃人家”为关键词，查询涉诉案件情况，发现存在多份生效的裁判文书，均为自然人起诉莆京国际投资有限公司（以下简称莆京国际）、黄玉明等主体，原告起诉的事实理由中存在出借人签署“莆京国际-甘肃人家”借款合同或者借款用于甘肃人家筹建的情节。如（2019）京0108民初52378号民事裁定书（被告为莆京国际、和顺公司、黄玉明及张掖市力创养殖有限责任公司）记载：原告主张其与莆京国际签署一份关于“莆京国际-甘肃人家，自2019年4月30日至2020年4月30日止，借款期限为12个月的借款合同”；法院认为案涉借款行为有经济犯罪嫌疑，故裁定驳回原告起诉。（2020）京0108民初13012号民事裁定书（被告为）记载：原告曾经参加顺兴甘肃人家连锁餐厅宣传会，此后签署借款合同，且原告曾于2019年11月到本案房屋所在地的顺兴甘肃人家连锁餐厅登记债权；法院认为案涉借款行为有经济犯罪嫌疑，故裁定驳回原告起诉。结合本院上述查明事实，本院对金紫银酒楼提交的节目截图真实性予以确认，对黄玉明曾在2019年将本案房屋作为处理莆京国际借款相关活动这一事实予以确认；对于金紫银酒楼关于黄玉明利用房屋从事非法活动的主张，因并无证据证明黄玉明提供场地系被定性为犯罪行为的一部分，故本院对此不予采信。本院认为：金紫银酒楼与黄玉明之间于2018年11月12日签署的《金紫银餐厅承包合作协议》系当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应严格履行合同义务。黄玉明主张金紫银酒楼缔约行为属无权处分故本案合同应属无效，本院认为，根据《金紫银餐厅承包合作协议》中双方权利义务主要内容，该协议性质上非租赁合同，而系金紫银酒楼同意授权黄玉明使用金紫银酒楼资质运营开办于涉案场地的餐饮机构，应属无名合同。金紫银餐饮公司根据其与菁英湘鄂情公司之间的《房屋租赁合同》依法取得本案协议承包期限内的涉案房产使用权，并将房屋交由金紫银酒楼使用，金紫银酒楼作为涉案房产合法使用权人，其授权黄玉明以其名义运营开办于涉案场地餐饮机构的行为合法有效，不存在法定无效情形亦不属于无权处分。故对于黄玉明要求确认本案协议及代付款协议无效的反诉请求，本院不予支持。本案审理焦点为：一、合同双方是否存在违约行为及对方是否享有单方解除权；二、合同解除后的赔偿责任认定。对于焦点一，合同双方是否存在违约行为及对方是否享有单方解除权。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。根据《金紫银餐厅承包合作协议》约定，黄玉明逾期10天支付租金的，金紫银酒楼享有单方解除权。黄玉明根据合同约定向金紫银酒楼交付的转账支票因存款不足于2018年12月13日被退票，故上述交付票据的行为不能视为黄玉明已履行支付租金的合同义务，其在支票退票后仍应承担付款义务。虽金紫银酒楼在本案中放弃票据对应部分付款义务的诉讼请求，但不影响本院对于黄玉明逾期十天未支付租金行为构成违约的认定，故金紫银酒楼享有单方解除权。黄玉明未能按照合同约定支付剩余押金及合同款，构成根本违约；金紫银酒楼以短信形式告知黄玉明要求解除协议，属依约行使单方解除权，故本案协议自通知到达黄玉明处即2018年12月27日解除。黄玉明辩称，金紫银酒楼在双方订立协议时明知本案房屋存在诉讼纠纷，隐瞒重要信息、欺骗黄玉明签订合同进场经营。本院认为，虽大自然公司在本案协议签订前就涉案房屋以房屋租赁合同纠纷为案由，将中科云网公司、金紫银餐饮公司诉至法院，但截至本案协议签订时，法院未作出生效裁判，对于涉案房屋权属及此后的处置尚无定论，故仅就涉案房屋存在债权诉讼这一事实，不足以认定金紫银酒楼对涉案房屋未享有合法使用权因而构成违约，亦不足以作为黄玉明违约行为的免责事由。且金紫银酒楼此后经生效判决书认定为涉案房屋的合法使用人，故其签署合同的行为不构成欺诈或无权处分。黄玉明未能提交证据证明涉案房屋在2020年6月2日腾退前因相关诉讼影响正常经营，故对于黄玉明上述辩称，本院不予采信。但对于黄玉明主张的未予披露相关诉讼的事实，本院将在确定赔偿责任时作为过错情节纳入考量。对于焦点二、合同解除后的赔偿责任认定。根据合同约定，“……因此导致的合同解除，甲方对收取的押金作为违约金不予退还，且乙方须承担由此产生的损失”。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。1、对于合同约定的95万元押金：黄玉明向金紫银酒楼支付50万元押金，以转账支票的方式支付剩余45万元押金但支票被退票。金紫银酒楼在本案中放弃票据对应部分付款义务的诉讼请求，故票据对应的45万元押金，本院在本案中不予处理。因金紫银酒楼指定的票据权利人已另案主张票据权利，故金紫银酒楼无权在本案中基于基础法律关系主张票据对应部分的付款责任；又因合同仅约定押金不予退还，未约定还需另外支付违约金，故对金紫银酒楼要求黄玉明支付45万元违约金的诉讼请求，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。对于已支付的50万元押金，合同解除时，一方依据合同中有关违约金、约定损害赔偿的计算方法、定金责任等违约责任条款的约定，请求另一方承担违约责任的，人民法院依法予以支持。本案中，合同约定，“甲方对收取的押金作为违约金不予退还”，故本案已收取的50万元押金应在金紫银酒楼行使单方解除权时自动转为违约金。虽金紫银酒楼未在诉讼请求中主张对于已收取的50万元押金应当作为违约金不予退还，但根据其关于不同意退还50万元违约金的反诉答辩意见，保留已收取的50万元押金作为违约金应属其诉讼请求的应有之意。本院认为，50万元违约金相比较因黄玉明违约给金紫银酒楼造成的损失并非明显过高，现合同约定的押金转为违约金条件已成就，故金紫银酒楼有权保留50万元押金作为违约金。关于黄玉明要求金紫银酒楼退还95万元押金的反诉请求，对于其实际支付押金50万元，因押金转为违约金的合同条件已成就，黄玉明未能提供证据证明金紫银酒楼存在违约行为致使退还押金合同条件成就，故黄玉明无权要求金紫银酒楼退还押金；对于因支票被退票而未予兑现的45万元，因黄玉明实际未完成剩余45万元押金的付款义务，故对于该项反诉请求，本院不予支持。对于黄玉明要求金紫银酒楼退还20.37万元暖气费、赔偿经济损失2895482.67元的反诉请求，本院认为，黄玉明未能提供证据证明金紫银酒楼存在违约行为，故即使黄玉明就本协议发生了实际损失，该损失也不应当由金紫银酒楼承担，故对于黄玉明上述反诉请求，证据不足，本院不予支持。2、关于房屋占用期间的费用损失。对于黄玉明以支票方式支付的三个月租金的143.5万元，因金紫银酒楼另案主张相关票据权利中，故对于自2018年11月15日起至2019年2月15日这三个月的租金，本院在本案中不予处理。对于自2019年2月16日之后的损失，应当根据合同履行过程中双方实际损失及过错程度认定赔偿责任。在金紫银公司与中科云网公司的诉讼中，法院判决金紫银公司应当按照5355101.88元/年的标准向其出租方中科云网科公司支付租金，本院认定该租金亦是金紫银酒楼使用本案房屋发生的实际成本；对于判决中金紫银公司应当赔偿的其他费用，因涉及金紫银公司与中科云网公司合同约定及双方在履行过程中的过错责任分配，故本院均不予考虑。虽本案合同约定年租金为570万元/年，但考虑到由于金紫银公司拖欠中科云网公司租金导致中科云网公司拖欠业主方大自然公司租金，继而导致使用人金紫银酒楼自2016年即卷入各方主体房屋租赁合同纠纷之中。虽在另案中违约主体为金紫银公司，但金紫银酒楼作为金紫银公司关联方和房屋使用人，在收到业主方大自然公司解除合同、腾退房屋的要求后，在签订本案合同时未将相关情况向黄玉明披露，将其置于房屋未来可能被腾退的风险之中，存在一定过错。庭审中，黄玉明主张其接手场地后，大自然公司曾对场地断水断电，黄玉明才知晓此前的租赁合同纠纷事宜。虽黄玉明未提交证据证明场地曾因拖欠租金发生过断水断电，但根据双方录音内容，本院认定金紫银酒楼在订立合同时确实未向黄玉明披露场地存在拖欠房租纠纷，黄玉明此后得知相关纠纷，因此向金紫银酒楼提出异议，双方协商未果。当事人不得因自己的错误行为而获利，虽黄玉明逾期支付合同款构成根本违约，在金紫银酒楼同样存在过错的情况下，本院认为其仅有权根据房屋实际使用成本获得赔偿。故对于自2019年2月16日起至2020年6月2日腾退发生的房屋占用损失，本院酌定按照5355101.88元/年的标准计算，得出该期间房屋占用损失为6924954元。对于黄玉明关于因相关诉讼导致房屋无法正常开展经营的辩称，因其未能提交证据证明房屋截至腾退前因涉诉而无法正常使用，影响黄玉明开展自主经营活动，亦未能提交证据证明金紫银酒楼在合同履行中存在任何违约行为，故对于该项辩称，证据不足，本院不予采信，黄玉明应按照成本价赔偿金紫银酒楼房屋该段期间的占用损失。对于自2020年1月24日至2020年6月1日疫情期间的房屋占用损失。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》要求：承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》要求：当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。本案中，房屋在疫情期间的占用损失是否应当按照上述意见要求根据公平原则进行酌定，取决于黄玉明是否因为受疫情或者疫情防控措施影响导致其对合同中民事义务部分或者全部不能履行。鉴于黄玉明于2019年将本案房屋作为莆京国际处理借贷事宜的场所，现相关借贷行为具有经济犯罪的嫌疑，故涉案场地被封场与上述涉嫌经济犯罪的借贷行为存在具有因果关系的可能。根据黄玉明提交的证据，其自2018年12月至2019年10月期间发生了人员工资开支及水电费，涉案场地处于运营状态，但是对于2019年10月后到2020年1月疫情爆发前场地是否正常经营未予以说明，亦未能提交证据予以反映。故涉案场地被系由于疫情爆发导致了封场，还是由于其他疫情以外的原因进行封场，本院根据现有证据无法查明。本院认为，黄玉明未能提交证据证明涉案房屋系受疫情或者疫情防控措施影响导致无法正常开展经营，故本案并不适用不可抗力部分或者全部免责。上述期间的房屋占用损失，应参照此前标准继续计算。3、对于金紫银酒楼要求黄玉明腾退房屋的诉讼请求，因庭审中双方均确认涉案房屋已经完成腾退，故本院对此并无处理必要。综上所述，对于金紫银酒楼要求确认解除合同、黄玉明赔偿房屋占用费的诉讼请求，于法有据，本院就其合理部分予以支持；对于金紫银酒楼要求黄玉明支付违约金以及黄玉明要求确认合同无效、金紫银酒楼退还押金并赔偿经济损失的反诉请求，缺乏事实基础和法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、金紫银酒楼与黄玉明于二Ｏ一八年十一月十二日签署的《金紫银餐厅承包合作协议》于二Ｏ一八年十二月二十七日解除；二、黄玉明于本判决生效后十日内向北京金紫银海鲜酒楼有限公司赔偿房屋占用损失6924954元；三、驳回北京金紫银海鲜酒楼有限公司其他诉讼请求；四、驳回黄玉明全部反诉请求。如果黄玉明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66120元（北京金紫银海鲜酒楼有限公司已预交），由北京金紫银海鲜酒楼有限公司负担5845元，由黄玉明负担60275元，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费39193元，由黄玉明，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  宋玉洁人民陪审员  刘长生人民陪审员  刘 民二〇二〇年九月十四日书 记 员  胡英骏