湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书（2020)鄂0281民初1578号原告(反诉被告):大冶市欧蓓莎商业管理有限公司，住所地：湖北省大冶市罗家桥大道**。法定代表人：阳汉宜,该公司执行董事。委托诉讼代理人：王建军，男，1976年9月8日出生,汉族,住江苏省大丰市经济技术开发区。系公司职工。委托权限：一般代理。委托诉讼代理人：刘太平，湖北鸣伸(武汉)律师事务所律师。委托权限：一般代理。被告(反诉原告)：李幺贵，女，1982年2月4日出生，汉族，住湖北省大冶市。委托诉讼代理人胡青峰，男，1979年9月29日出生，汉族，住湖北省大冶市。系李幺贵丈夫。委托权限：特别授权。委托诉讼代理人覃铭，湖北华徽律师事务所律师。委托权限：特别授权。原告（反诉被告）大冶市欧蓓莎商业管理有限公司（以下简称欧蓓莎公司）与被告（反诉原告）李幺贵租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理，李幺贵于2020年7月15日提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。欧蓓莎公司的委托诉讼代理人王建军、刘太平，李幺贵的委托诉讼代理人胡青峰、覃铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）欧蓓莎公司诉称,2016年1月28日,欧蓓莎公司与李幺贵签订《商铺租赁合同》，约定：李幺贵租赁欧蓓莎公司15间商铺作为卡诺亚衣柜品牌经营使用，租赁期四年（2016年1月1日至2019年12月30日止），一次性交纳租金36641元，交纳租金日期为2016年1月28日；租赁期限届满或合同无论因任何原因解除、终止后，欧蓓莎公司有权自行决定要求李幺贵在租赁期满当日或解除、终止通知后10日内，将租赁区域恢复原状并清理干净，保证租赁区域及全部附属设施以完好无损（正常耗损除外），以良好的可以正常使用的状态交还欧蓓莎公司，并办理有关交接手续。从2019年下半年开始，欧蓓莎公司与各租户进行沟通并发出通告，对于愿意继续在商城经营的租户，接受商城的统一安排在指定场馆集中经营并与之签订新的合同，对于不愿意继续留在商城的租户，按原合同约定退出并限期搬离，后因欧蓓莎公司与李幺贵未能达成一致意见，《商铺租赁合同》于2019年12月31日正式到期。经多次催告及沟通，李幺贵至今未依约腾退相关商铺。与此同时，欧蓓莎公司仍须按此前大冶市政府协调确定的商铺实际购买价每年5.2%的标准向业主返还收益，李幺贵逾期不退的行为给欧蓓莎公司造成极大损失。为维护欧蓓莎公司的合法权益，请求法院：1.判令李幺贵立即腾退位于欧蓓莎商城的共15间商铺；2.判令李幺贵支付自2020年1月1日起至实际腾退之日止的房屋占用使用费（参照政府协调确定的业主返租标准，商铺实际购买价格5.2%每年，每月计7180.43元，暂时计算至2020年4月30日共28721.72元）；3.承担本案诉讼费用。欧蓓莎公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据材料：1.商铺租赁合同，证实签订合同目的、用途，租赁期限，租金费用、租金支付方式及违约责任等；2.委托经营管理协议（业主、置业公司），证实商铺业主、商城开发企业全权委托欧蓓莎公司处理相关事宜；3.（2018）鄂02民终1799号民事判决书，证实经湖北省黄石市中级人民法院生效判决书确认，欧蓓莎公司与李幺贵签订合同租赁期为4年；4.通知书、限期腾退通知书、现场照片，证实欧蓓莎公司多次通知李幺贵于租赁期届满后限期离场，李幺贵未予理睬，继续占有商铺，未履行腾退义务；5.商铺租赁合同会签单、备忘录、房屋占有使用费标准明细、返租凭证，证实欧蓓莎公司与李幺贵约定月租金为4580.1元；李幺贵占用商铺期间，欧蓓莎公司仍须按市政府协调标准即每年按商铺实际销售价5.2%向业主支付收益。被告（反诉原告）李幺贵辩称，2016年1月28日,欧蓓莎公司与李幺贵签订《商铺租赁合同》，约定：李幺贵租赁欧蓓莎公司15间商铺作为卡诺亚衣柜品牌经营使用，租赁期为两期，第一期为2016年10月8日至2019年12月30日止，一次性交纳租金36641元（合同签订之日已交纳），第二期为2020年1月1日至2020年12月30日，年租金为60457元，附件1为第二期租金的组成明细表，租赁商铺交付状态为毛坯。李幺贵入驻后花费58万元进行装修，后于2019年花费18万元再装修。第一期租赁期到期后，欧蓓莎公司对第二期租赁单方面大幅度涨租，后不顾李幺贵的抗议为追求利益最大化和第三方万达公司签订租约意向，拒绝履行第二期的租赁合同，并采取停水停电、锁门的方式阻止李幺贵继续经营，逼迫李幺贵搬离。我方认为欧蓓莎公司违反诚实信用原则，利用其签约优势地位严重侵害的弱势一方李幺贵的合法权益，给李幺贵造成严重经济损失，为维护李幺贵的合法权益，特提出反诉请求：1.判令欧蓓莎公司承担违约责任，赔偿违约金39424元（参照条款13-7），并赔偿停业损失40000元；2.判令欧蓓莎公司赔偿装修残值损失152000元（入场装修花费58万元，2019年重装花18万元，共计76万元，装修残值按五分之一计算）；3.欧蓓莎公司承担本案诉讼费。李幺贵为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据材料：1.大冶市欧蓓莎公司工商信息，证实诉讼主体资格；2.商铺租赁合同、商铺管理合同，证实合同约定租赁最后期限为2020年12月30日；3.大冶市建材协会与欧蓓莎管理层洽谈过程说明、证明，证实2019年4月份，欧蓓莎商户成立商户委员会，商户委员会于2019年6月份关于2020年续租后租金、物业管理等相关问题以书面形式提交大冶市建材商会审议，建材商会将此件交给欧蓓莎商管会；4.欧蓓莎公司公告，证实李幺贵按照合同约定申请续租，欧蓓莎公司却违反合同约定单方面大幅度涨租。5.大冶市政府领导留言板、大门被锁图片、欧蓓莎商户要求复工复产微信文章、报警记录、电费卡余额，证实2020年李幺贵要求复工复产，欧蓓莎公司不同意，限电、锁门，导致李幺贵无法经营；6.搜狐新闻、美篇新闻、黄石市场监督管理局公示、湖北省大冶市人民法院（2019）鄂0281民初2943号民事判决书，证实欧蓓莎公司违反诚信，经营管理不善，虚假宣传与业主发生矛盾冲突、遭受市场监管局罚款，导致商城名声日益降低，经营环境恶劣。7.2019年同期营业收入、入驻装修票据，证实李幺贵的损失情况。经审理查明，2016年1月28日,欧蓓莎公司与李幺贵签订《商铺租赁合同》，约定：李幺贵租赁欧蓓莎公司15间商铺作为卡诺亚衣柜品牌经营使用；第三条租赁期限：3-1.租赁期四年，2016年1月1日至2019年12月30日止；3-2.第五年租金按原有租金单价基础上涨幅10%；3-4.李幺贵如欲续约，应在租赁期限届满3个月前向欧蓓莎公司提出书面申请，若欧蓓莎公司同意续约，双方签订书面续约协议，若李幺贵未在前述期限内向欧蓓莎公司提出书面申请，或李幺贵申请续约未获得欧蓓莎公司同意，或双方就续约条件无法达成一致的，则本合同在租赁期限届满时自动终止，李幺贵应在租赁期限届满后立即无条件将租赁区域按欧蓓莎公司的要求恢复原状并按交付使用时状态交还；第四条租金费用：4-3.一次性交纳租金36641元，交纳期为2016年1月28日；4-5.2020年1月1日至2020年12月30日租金从2020年1月1日开始支付，年租金为60457元，详见附件1；第十三条违约责任：13-2.若李幺贵拖欠或未补足履约保证金、租金、物业管理费等各项费用其中任何一项或几项的，欧蓓莎公司有权采取停电、停水或采取其他必要措施中止李幺贵租赁区域经营；13-7.因李幺贵违约导致本合同解除或终止的，李幺贵交纳的租金、物业管理费、履约保证金等相关费用无须退还并归欧蓓莎公司所有，且欧蓓莎公司可视情况要求李幺贵支付相当于6个月租金的违约金；第十四条场地返还：14-1.本合同租赁期限届满或无论因任何原因解除、终止后，欧蓓莎公司有权自行决定要求李幺贵在租赁期满当日或解除、终止通知后10日内，将租赁区域恢复原状并清理干净，保证租赁区域及全部附属设施以完好无损（正常耗损除外），以良好的可以正常使用的状态交还给欧蓓莎公司，并办理有关交接手续。附件一：第五年租金规定。合同签订后，欧蓓莎公司将15间商铺交付给李幺贵经营，李幺贵一次性交纳租金36641元。2019年初，李幺贵与欧蓓莎公司商谈续租、租金事宜未果；2019年9月30日，欧蓓莎公司发布公告：第一期过度的租赁合同将陆续到期，为做好商城运营工作，决定将新一轮各层续签的平均价公告(一层38元/平方米、二层32元/平方米、三层28元/平方米、四层20元/平方米)。李幺贵认为欧蓓莎公司的涨租公告违反了双方签订《商铺租赁合同》对续租租金涨幅的约定，未与欧蓓莎公司续签租赁合同。2019年10月29日，欧蓓莎公司向李幺贵发出通知，要求李幺贵在2019年11月20日前作出是否续签的书面回复，否则按合同约定在2020年1月10日前撤出商城。此后，欧蓓莎公司与李幺贵未能达成一致意见，2020年4月24日，欧蓓莎公司向李幺贵发出限期腾退通知。李幺贵认为租赁合同未到期，不予理睬。故而成讼。另查明，欧蓓莎公司按此前协调确定的商铺实际购买价每年5.2%的标准向业主返还收益。本院认为，欧蓓莎公司与李幺贵签订《商铺租赁合同》是双方真实意思的表示，未违反法律、法规禁止性规定，合法有效，对于合同的约定，双方均应遵守并履行各自的义务。关于《商铺租赁合同》中约定的租赁期限。本院认为，《商铺租赁合同》的3-1条款明确约定了租赁期为四年，即2016年1月1日至2019年12月30日，租赁期届满后如若续租，合同的3-4条款明确约定双方续约的条件及要求；而合同中3-2、4-5条款及附件1的约定是建立在双方续约续租的前提下关于租金的约定，不能理解为租赁期的约定，即欧蓓莎公司与李幺贵签订的《商铺租赁合同》约定的租赁期限应为四年。租赁期限届满前，欧蓓莎公司向李幺贵发出续约续租通知，租赁期届满后，欧蓓莎公司亦向李幺贵发出限期搬离的通知，李幺贵拒不搬离的行为违反了合同的约定，故欧蓓莎公司要求李幺贵立即腾退15间商铺的诉讼请求，予以支持。而李幺贵提出《商铺租赁合同》约定的租赁最后期限为2020年12月30日的辩论意见及反诉要求欧蓓莎公司承担违约责任、赔偿停业损失，均无事实依据，不符合法律规定，不予支持。因欧蓓莎公司与李幺贵签订的租赁合同已经届满，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条的规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定的除外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除；承租人经出租人同意装饰装修的，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。故李幺贵反诉要求欧蓓莎公司赔偿装修损失的诉讼请求，亦不予支持。关于李幺贵占用商铺应支付的使用费标准。本院认为，租赁期届满后，李幺贵继续占用商铺从事经营活动，应向欧蓓莎公司给付占用使用费，占用使用费标准应参照《商铺租赁合同》中关于租金约定每日25.10元计算，至于欧蓓莎公司提出应比照其公司向业主给付收益的标准给付占用使用费，无法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李幺贵应于本判决生效之日起十日内腾退位于欧蓓莎商城的15间商铺（1-4-178、1-4-179、1-4-180、1-4-181、1-4-182、1-4-209、1-4-210、1-4-211、1-4-212、1-4-213、1-4-236、1-4-237、1-4-238、1-4-239、1-4-240）；二、被告（反诉原告）李幺贵应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）大冶市欧蓓莎商业管理有限公司支付商铺占用使用费（以每日25.10元的标准，从2020年1月1日起计算至李幺贵实际腾退之日止）；三、驳回原告（反诉被告）大冶市欧蓓莎商业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李幺贵的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费520元，由原告（反诉被告）大冶市欧蓓莎商业管理有限公司负担200元、被告（反诉原告）李幺贵负担320元；反诉诉讼费4772元，由被告（反诉原告）李幺贵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  李长青人民陪审员  吴玉珍人民陪审员  金立琼二〇二〇年九月二十日书 记 员  赵 锐