上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初26923号原告：计玉霞，女，1977年1月18日出生，汉族，户籍地安徽省巢湖市，现住上海市闵行区。被告：上海沁珏物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：李锋，总经理。委托诉讼代理人：华茂良，上海利歌律师事务所律师。委托诉讼代理人：许文俊，上海利歌律师事务所律师。原告计玉霞与被告上海沁珏物业管理有限公司(以下简称沁珏公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告计玉霞，被告委托诉讼代理人许文俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告返还不当得利205,008元(人民币，下同)；2、被告赔偿(2019)沪0112民初21621号一案中由计玉霞负担的诉讼费、律师费及违约金合计90,220.35元；3、被告赔偿因不配合原告办理卫生许可证而导致原告的损失225,417元；4、被告赔偿原告自2019年2月13日至2月15日期间的停业损失7,037.5元；5、被告赔偿房屋维修费及相关营业损失44,200元(其中维修费6,200元，营业损失38,000元)；6、被告返还押金46,000元；事实与理由：2014年9月1日，原告与上海A汽车销售服务有限公司(以下简称A公司)签订租赁合同，承租上海市闵行区XX路XXX号XXX-XXX幢6间商铺。2016年6月20日，因产权人上海B(集团)有限公司(以下简称B集团)要求，原告与被告签订了租赁合同。租赁合同约定在两年租期届满后，如被告继续取得商铺承租权和转租权，则原告可以继租。2018年7月19日，被告经理王胜利以案外人上海C物业管理有限公司(以下简称“C物业”)的名义与原告签订了半年期租赁合同，但原告仍向被告支付租金，直至2019年12月底。2019年2月13日至15日，B集团领导到园区检查，该公司物业管理人员要求原告配合检查，暂停营业三天。2019年11月初，B集团张贴通知，告知包括原告在内的各租户称该公司已与被告于2016年4月30日解除了租赁合同。2018年5月，原告经营的公司因卫生许可证到期，需要重新申请，原告多次联系被告要求提供相关资料，但被告一再拖延，也不将其已与B集团租赁合同到期的事项告知原告。原告于2018年8月16日将涉案商铺转租给案外人杨1。杨1需要被告配合办理营业执照，但被告未予配合，导致杨1无法正常经营。2018年12月25日，由于原告无证经营，且卫生许可证过期，原告被食药监部门处以罚款5万元，停业整顿50天的处罚，造成重大损失。2019年初，原告多次向被告发现房屋顶部漏水，但被告未进行维修，原告只得自行花费6,200元进行维修，导致营业损失38,000元。案外人杨1因无经营证照，不能正常经营，于2019年6月向法院提起诉讼，最终法院判决要求原告赔偿杨159,400元，承担诉讼费2,820.35元，且原告承担了一审的律师代理费28,000元和二审的律师费8,000元。另外，原告向被告支付的自2018年5月起的租金，扣除B集团收取的租金，其余部分属于被告的不当得利，应当退还原告，共计应退205,008元。综上，向法院提起诉讼。被告辩称：2018年，B集团接到政府通知将拆迁，故该公司通知被告不能再以租赁方式出租包括涉案商铺在内的房屋，但默许被告继续进行管理。2018年年底租赁合同到期后，被告未再与原告签订租赁合同，而是由原告每月向被告支付使用费15,188元。2018年6月，被告向原告提供了办理卫生许可证的相关资料，但原告将相关资料交由中介去办理卫生许可证的过程中将材料遗失，责任在于原告自身。2018年12月租期届满后，被告无法再向原告提供相关办证资料。所谓的房屋漏水，系原告在安装空调时在墙体上打洞导致房屋渗水。为此被告要求原告进行整改，并免除了原告整改期间的使用费15,000元。2019年10月，B集团要求被告做好腾空房屋的工作。被告已尽到了通知义务，亦提供了人道补助。现同意退还原告押金46,000元，不同意其余诉讼请求。经审理查明：上海市闵行区XX路XXX号不动产权人为B集团。2013年8月，B集团与A公司签订《房屋租赁合同》，将包括涉案商铺在内的房屋出租给A公司，租期自2010年1月至2020年12月31日，A公司享有转租权。2014年9月，原告计玉霞与A公司签订《租赁合同》，计玉霞向该公司承租涉案房屋，租期自2014年10月1日至2019年9月30日。2015年5月26日，案外人包克礼作为法定代表人的上海智久餐饮有限公司取得以涉案商铺为经营地的餐饮服务许可证，该许可证的有效期限为2015年5月26日至2018年5月25日。原告在庭审中表示包克礼系其丈夫。2015年7月30日，计玉霞与案外人范某某签订《联营承包合同》，约定由计玉霞提供涉案房屋作为范某某的经营场所，联营期限自2015年8月15日至2019年9月30日。2016年4月30日，B集团与A公司解除了《房屋租赁合同》。2016年6月3日，B集团作为出租人，沁珏公司作为承租人，双方签订《房屋租赁合同》，B集团将包括涉案商铺在内的房屋出租给沁珏公司，租期自2016年5月1日至2018年4月30日。合同约定：租赁期满，B集团有权收回全部房屋。沁珏公司如要求续租，则必须在租赁期满前30天向B集团提出书面意向，双方再对租金、期限重新协商后，签订新合同(合同到期后，沁珏公司在履行合同无异议的情况下，同时该地块不动迁的情况下自动延长两年)。B集团同意沁珏公司转租。2016年6月20日，被告沁珏公司作为出租人(甲方)、原告计玉霞作为承租人(乙方)，双方签订《房屋租赁合同》。合同约定：甲方将XX路XXX号(XX路XXX号)第XX幢房屋出租给予乙方，建筑面积340平方米；租期两年，自2016年7月1日至2018年6月30日；租赁期满，如甲方从房屋产权人B集团继续获得承租权及转租权的，乙方自动延续2年经营权。自动延续经营2年后，乙方有优先续约权；每月租金41,670元，年租金50万元。年租金自第二年起每年递增5%；在本合同签订之日起5天内，乙方支付租赁押金46,000元。合同对于违约责任等到事项亦作了约定。原、被告签订上述租赁合同后，按约履行各自义务。计玉霞支付了46,000元租赁押金，沁珏公司开具了押金收据。2018年3月20日，B集团向沁珏公司发出不再续租的通知。2018年6月，沁珏公司与“C物业”签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给“C物业”，租期自2018年7月1日至2018年12月31日。“C物业”亦与计玉霞签订《房屋租赁合同》，约定的租期为2018年7月1日至2018年12月31日。2018年8月，案外人范某某向案外人杨1转让涉案房屋，杨1向范某某支付了转让费。2018年8月16日，计玉霞与案外人杨1签订《联营承包合同》，约定由计玉霞向杨1提供XX路XXX号10-7室，面积约48平方米，期限自2018年8月16日至2019年9月30日。2018年11月，杨1以微信方式向计玉霞发出解除合同的通知。2018年12月10日，B集团再次向沁珏公司发送通知，告知沁珏公司涉案房屋的租赁合同已于2018年4月30日到期，不再续约，要求即日起30日内，清空房屋内所有物品并交还房屋及设施。2019年1月1日，沁珏公司与计玉霞签订《房屋租赁合同》，由计玉霞继续承租涉案房屋，租期自2019年1月1日至2019年6月30日。2019年2月11日，上海市闵行区市场监督管理局对位于XX路XXX号XX幢X层的上海智久餐饮有限公司作出《行政处罚决定书》，内容是该局于2018年12月25日进行检查时，查见该餐饮公司的餐饮服务许可证已于2018年5月26日过期，无证经营，决定处予罚款5万元的决定。计玉霞是上海智久餐饮有限公司股东。2019年6月，杨1向本院提起诉讼，要求确认其与计玉霞签署的《联营承包合同》于2018年11月28日解除；要求退还保证金36,000元，要求偿付违约金392,040元。计玉霞提起反诉要求杨1支付使用费、水电费。在该案中，B集团、沁珏公司、“C物业”作为第三人参加诉讼。本院审理后，于2019年11月28日作出(2019)沪0112民初21621号民事判决书，判决：一、杨1与计玉霞于2018年8月16日签订的《联营承包合同》于2018年11月28日解除；二、杨1于本判决生效之日起十日内支付计玉霞自2018年11月16日起至2019年2月28日止的场地使用费67,862.47元；三、杨1于本判决生效之日起十日内支付计玉霞水费734.5元及电费3,131.8元；四、计玉霞于本判决生效之日起十日内返还杨1履约保证金36,000元；五、驳回杨1的其余诉讼请求。杨1不服上述判决，提起上诉。上海市第一中级人民法院受理上诉后进行了审理，于2020年6月8日作出(2020)沪01民终2683号民事判决书，判决：一、维持上海市闵行区人民法院(2019)沪0112民初21621号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；二、撤销上海市闵行区人民法院(2019)沪0112民初21621号民事判决第五项；三、被上诉人计玉霞应于本判决生效之日起十日内向上诉人杨1支付违约金人民币59,400元。一审本诉案件受理费减半收取计3,860.3元，由杨1负担3,000.3元，由计玉霞负担860元。反诉案件受理费减半收取计1,760.35元，由杨1负担784.02元，由计玉霞负担976.33元。二审案件受理费人民币8,256.53元，由杨1负担7,196.53元，由计玉霞负担1,060元。2019年3月1日，计玉霞签署一份《说明情况》，内容是：2019年3月1日本人计玉霞需办理相关证照需要，特需要与沁珏公司签订闵行区XX路XXX号XX幢相关房屋租赁合同，本人计玉霞承诺：该日期签订的房屋合同不作为双方真实愿意(上海沁珏物业管理有限公司已在2018年12月31日以后不在与计玉霞续签该房屋租赁合同)，仅作为办理相关证照需要，上海沁珏物业管理有限公司不承担、也不履行该份房屋租赁合同所有的权利和义务以及法律责任，一切法律后果由本人计玉霞自己承担，与上海沁珏物业管理有限公司无关。2019年7月1日，沁珏公司与计玉霞又续签《房屋租赁合同》，租期自2019年7月1日至2019年9月30日。2019年8月，计玉霞通过微信向沁珏公司负责人王胜利反映房屋漏水的问题。王胜利回复称会帮计玉霞联系维修事宜。2019年9月17日，王胜利回复原告计玉霞表示自9月起每月减2,000元使用费。计玉霞回复表示“那还是修吧”。原告计玉霞在本案庭审中表示被告沁珏公司最多仅减免了9月、10月两个月的使用费共计4,000元。2019年10月16日，被告沁珏公司通过微信向原告计玉霞发现通知，表示接到上级通知，本地块于2019年12月31日进行封门，12月当月不需要缴纳房屋(使用费)。2019年10月28日，B集团又向沁珏公司发出《告知函》，要求沁珏公司于11月30日前清场，做好腾空房屋、搬离现场、付清房屋使用期间租金及水电费等到工作。若逾期不搬出，B集团有权自行收回房屋，将采取断水断电等措施。2019年10月31日，计玉霞向沁珏公司出具一份承诺书，内容为：承诺于2019年12月31日之前搬离XX路XXX号10号(即XX路XXX号10)，减免2019年11月16日至2019年12月31日的房租，2019年11月1日至12月31日的水电煤费用正常支付。押金46,000元在房屋交接，相关费用付清后退还给计玉霞。另查，原告计玉霞向被告沁珏支付了截止至2019年10月的房屋使用费。再查，本院在审理(2019)沪0112民初21621号杨1与计玉霞房屋租赁合同纠纷一案中，沁珏公司出具一份《情况说明》，计玉霞将此《情况说明》作为其证据向本院提供。《情况说明》的内容为：沁珏物业负责人王某某应XX路XXX号X栋XX、XX租客要求，分别在2017年4月20日及2018年6月两次提供该租赁房屋的办证所需资料及盖章。以上说明属实。注：1、2017年4月20日提供给上海D餐饮管理有限公司XXXXXXXXXXX；2、2018年6月提供给范某某XXXXXXXXXXX；3、以上两次提供都由计玉霞电话协商。本案庭审后，被告沁珏公司表示自愿支付原告维修费6,200元。以上事实，由原告提供B集团与沁珏公司签订的《房屋租赁合同》、XX路XXX号房屋产权证、计玉霞与沁珏公司签订的《房屋租赁合同》、沁珏公司开具的押金收据、B公司发给沁珏公司的通知、告知函、计玉霞与“C物业”签订的《房屋租赁合同》、本院(2019)沪0112民初21621号民事判决书，上海市第一中级人民法院(2020)沪01民终2683号民事判决书、上海市闵行区市场监督管理局的《行政处罚决定书》、上海智久餐饮有限公司餐饮服务许可证、微信记录截屏等，被告沁珏公司提供的沁珏公司与计玉霞于2016年6月签订的《房屋租赁合同》、计玉霞签署的《说明情况》和承诺书、微信截屏等，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，原、被告于2016年6月就涉案房屋签订房屋租赁合同，双方建立了租赁合同关系，合法有效。虽然合同于2018年6月到期后，B集团作为房屋权利人通知被告不再续签租赁合同，但事实上，原告计玉霞仍占有使用涉案房屋，并未将房屋退还给被告沁珏公司。况且在2019年，原、被告又续签了短期的租赁合同。因此，根据原、被告约定的租金标准，被告向原告收取截止2020年10月的租金和使用费，并无不当。至于被告与B集团之间约定的租金和使用费标准以及被告向B集团实际支付的租金和使用费的金额，则与原告无关。现原告以不当得利为由要求被告退还租金和使用费差额的请求，缺乏法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿(2019)沪0112民初21621号一案的诉讼费、律师费及违约金计90,220.35元、要求被告赔偿因不配合办理卫生许可证而产生的损失225,417元，本院认为，原告于2019年3月1日签署的《说明情况》可以证明被告配合原告为办理经营证照而提供相关资料。另在(2019)沪0112民初21621号案件的审理中，计玉霞向法院提供了由沁珏公司出具的《情况说明》亦证明沁珏公司在计玉霞的要求下协助提供了为办理证照所需的相关资料。因此，现原告又以被告不配合提供办理经营证照所需资料，导致其承担了(2019)沪0112民初21621号案件的诉讼费、律师费，并向案外人承担违约金而要求被告沁珏公司赔偿的请求，本院不予支持。同理，原告以该理由要求被告赔偿相关损失225,417元的请求，缺乏依据，本院亦不予支持。关于原告主张要求被告赔偿2019年2月13日至2月15日期间为配合检查而停业的损失7,037.50元,本院认为,原告的此项请求,缺乏事实依据,且没有具体的损失计算依据。况且无证据证明系被告要求原告在该期间停业，因此原告的此项请求，本院不予支持。关于原告主张的房屋维修费6,200元，及相应的营业损失38,000元的诉讼请求，被告在庭审后表示自愿支付维修费6,200元，对此本院予以准许。关于营业损失38,000元，因缺乏证据证明该损失的存在，本院不予支持。关于原告要求退还押金46,000元，被告表示同意，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告上海沁珏物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告计玉霞租赁押金46,000元；二、被告上海沁珏物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告计玉霞维修费6,200元；三、驳回原告计玉霞其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9,978.83元，减半收取计4,989.41元，由原告计玉霞负担4,590.26元，被告上海沁珏物业管理有限公司负担399.15元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邹巧弟二〇二〇年九月二十三日书记员  周佳慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。