北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0111民初6796号原告：谢芳，女，1977年10月4日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：陈思行，北京市太行律师事务所律师。被告：北京首佳顺兴科技发展有限公司，住所地北京市房山区房山燕房路****419。法定代表人：庄雄英，总经理。委托诉讼代理人：于彦春，男，1991年1月10日出生，北京首佳顺兴科技发展有限公司员工。被告：北京嘉亿房地产经纪有限公司，，住所地北京市房山区卓秀北街**院**楼**1123法定代表人：由强，董事长。委托诉讼代理人：王艺明，女，1994年5月19日出生，北京嘉亿房地产经纪有限公司行政专员。原告谢芳与被告北京首佳顺兴科技发展有限公司（以下简称首佳科技公司）、北京嘉亿房地产经纪有限公司（以下简称嘉亿公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢芳及其委托诉讼代理人陈思行，被告首佳科技公司的委托诉讼代理人于彦春、被告嘉亿公司的委托诉讼代理人王艺明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢芳向本院提出诉讼请求：1.判令首佳科技公司返还谢芳购房款174808元、手续费300元，嘉亿公司对上述款项承担连带赔偿责任；2.判令首佳科技公司对谢芳已付房款174808元，按照年利率6%赔偿损失即36709元；3.判令首佳科技公司赔偿谢芳已付购房款一倍的损失即174808元。事实与理由：首佳科技公司在琉璃河镇X村开发了X项目，嘉亿公司负责该项目的销售。2016年12月18日，在琉璃河镇X项目售楼处，嘉亿公司的业务员向谢芳介绍该项目手续齐备，优惠力度大。谢芳看中了X号楼2单元705室，总价款35万余元，团购则享受交4万顶10万，即可以在签约时按照优惠10万元幅度确定总价款，但4万元团购金不体现在合同中。当日谢芳通过嘉亿公司业务员交付预付款1万元、团购金4万元、手续费260元。其中首佳科技公司出具了1万元收款收据，嘉亿公司出具了团购金4万元和手续费260元的收据。2016年12月24日，谢芳与首佳科技公司签署书面的房屋买卖合同，约定谢芳购买该项目X号楼2单元705室，面积35.39平方米，总价款254808元。谢芳于当日交付房款124808元，手续费60元，首佳科技公司出具了收据。合同还约定了交房期限为2018年5月1日。但约定的购房期限届满，开发商没有交付房屋，谢芳多次要求二被告返还购房款未果，故提起诉讼。首佳科技公司辩称，同意在2020年11月之前退还首佳科技公司收取谢芳的购房款134808元，同意按照银行同期利率给付利息，不同意谢芳的其他诉讼请求。嘉亿公司辩称，同意在首佳科技公司退还购房款后15日内退还谢芳电商款4万元，不同意谢芳的其他诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京首佳顺兴投资发展有限公司（以下简称首佳投资公司）是位于北京市房山区琉璃河镇X村“X”项目的开发商，嘉亿公司为上述项目的代理销售商。依据首佳投资公司与嘉亿公司签订的《“X”项目代理销售合同》（以下简称《代理销售合同》）显示，甲方委托乙方代理“首佳悦城”项目中全部可以以租代售住宅，此项目为一级工业建设用地，代理价格为6000元/平方米，甲方支付乙方的代理佣金为房屋销售的溢价部分，由乙方自行制定最有利于去化房源的电商优惠方式，电商费用作为乙方的运营成本由乙方收取，全程营销代理期限为2016年10月29日至2017年10月30日。2016年12月18日，谢芳在涉案项目售楼处，向嘉亿公司交纳“X电商团购金”4万元，并向首佳投资公司交纳“X-2-705房定金”1万元。两笔交易的付款方式均为信用卡支付，嘉亿公司、首佳投资公司另以信用卡pos机手续费的名义，分别向谢芳收取240元及60元。首佳科技公司与嘉亿公司一致认可“X”项目即为《代理销售合同》中载明的“X”项目。2016年12月24日，谢芳（买受人，乙方）与首佳投资公司（出卖人，甲方）签订《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》约定：乙方购买坐落于北京市房山区琉璃河镇X村X项目内X号楼2单元705室（以下简称705号房屋），建筑面积35.39平方米，每平方米7200元，房屋总价款为254808元；买受人于2016年12月24日向甲方支付购买房屋房款134808元，剩余房款12万元于2017年6月1日前一次性付清；出卖人应当在2018年5月1日前向买受人交付该房屋；乙方购买的房屋可作办公或居住使用。《房屋买卖合同》第十一条“产权约定”载明：乙方购买房屋产权年限起止时间为2013年1月1日至2052年12月31日，乙方对房屋具有买卖、赠与、继承的权利，如遇市政规划拆迁，按国家“谁拆迁，谁受益，谁补偿”的政策执行，因拆迁所得此房屋的补偿款由乙方所有，在交房后若国家出台相应政策，本项目可做产权变更，开发商应协助办理，相关办理产权证的税费由乙方按照国家相关的政策规定缴纳。《房屋买卖合同》还对其他权利义务作出约定。谢芳于2016年12月24日向首佳投资公司交纳705房号房屋首付款124808元。另查明，2019年10月9日，北京首家顺兴投资发展有限公司的工商注册登记名称变更为北京首佳顺兴科技发展有限公司。目前涉案项目停建。首佳科技公司自认称，涉案项目的土地性质是工业用地，至今未取得商品房预售许可。本院认为，首佳投资公司的工商注册登记名称虽变更为首佳科技公司，但二者在主体上具有同一性，首佳投资公司所为法律行为的后果现应由首家科技公司承担。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。依据查明的事实，首佳科技公司未取得商品房预售许可，与谢芳签订的《房屋买卖合同》因违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。首佳科技公司共收取谢芳购房款134808元，应当予以返还。嘉亿公司受首佳科技公司的委托销售涉案项目房屋，其在知道或者应当知道首佳科技公司未取得商品房预售许可的情形下，仍然实施代理销售行为，具有过错，嘉亿公司应当就上述购房款的返还与首佳科技公司承担连带责任。嘉亿公司以电商团购费名义向谢芳收取4万元，谢芳主张该4万元属于购房款，应由首佳科技公司与嘉亿公司共同退还。谢芳未提供证据证明该4万元已作为购房款的一部分由首佳科技公司实际收取，其要求首佳科技公司予以返还的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。嘉亿公司以向首佳科技公司收取佣金作为对价代理首佳科技公司销售商品房，嘉亿公司向谢芳收取电商团购费，违反了《商品房销售管理办理》第二十八条关于“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用”的规定，且嘉亿公司同意向谢芳返还电商团购费4万元，本院不持异议。嘉亿公司、首佳科技公司以信用卡pos机手续费的名义，分别向谢芳收取240元及60元，缺乏法律依据，应当分别予以返还,谢芳关于首家科技公司与嘉亿公司对此应当承担连带责任的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。关于谢芳要求首佳科技公司赔偿损失36709元的诉讼请求，因首佳科技公司未取得商品房预售许可证，致使双方签订的《房屋买卖合同》被认定为无效，首佳科技公司存在过错。但谢芳在《房屋买卖合同》对产权年限以及办理产权变更的约定与一般商品房买卖存在明显区别的情况下，未实际查看涉案房屋预售许可证，未尽到审慎注意义务，双方对于合同的无效均有过错。本院结合双方过错程度和合同履行情况，酌情确定谢芳的损失数额。关于谢芳要求首佳科技公司赔偿其已付购房款一倍的损失174808元，谢芳未能提供充足、有效的证据证明首佳科技公司存在故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》九十条，《商品房销售管理办理》第二十八条规定，判决如下：一、北京首佳顺兴科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还谢芳购房款134808元，北京嘉亿房地产经纪有限公司对上述返还义务承担连带责任；二、北京首佳顺兴科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还谢芳手续费60元；三、北京嘉亿房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还谢芳电商团购费4万元及手续费240元；四、北京首佳顺兴科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿谢芳25000元；五、驳回谢芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3550元，由谢芳负担1398元（已交纳），由北京首佳顺兴科技发展有限公司负担1749元（于本判决生效后七日内交纳），由北京嘉亿房地产经纪有限公司负担403元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  马艳佳二〇二〇年九月三十日书记员  张雨琪