海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2020）琼97民终1491号   上诉人（原审被告）：徐某，现住海南省海口市。   委托诉讼代理人：蔡某，海南奥派律师事务所律师。   被上诉人(原审原告）：海南浦琼实业发展有限公司。   法定代表人：钱某1。   委托诉讼代理人：张某，广东循则律师事务所律师。   原审第三人：儋州西联投资有限公司。   法定代表人：苏某。   委托诉讼代理人：谢某。   上诉人徐某因与被上诉人海南浦琼实业发展有限公司（以下简称浦琼公司）、原审第三人儋州西联投资有限公司（以下简称西联公司）确认合同无效纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2020)琼9003民初659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   徐某上诉请求：1.请求撤销海南省儋州市人民法院作出的一审民事判决，改判确认案涉《商品房买卖合同》合法有效，并驳回浦琼公司的起诉；2.本案一审、二审的诉讼费由浦琼公司承担。事实和理由：一、浦琼公司要求确认案涉房屋买卖合同无效的诉讼属于《中华人民共和国民事诉讼法》解释第247条规定的重复起诉。浦琼公司提起本案诉讼的案件当事人和诉讼标的均与一审法院受理的前诉[即案件（2018）琼9003民初5325号等37案，以下简称“原37案”]完全一致，原37案的生效民事判决已就双方签订的案涉《商品房买卖合同》的法律关系性质及法律效力做出认定，浦琼公司本案的诉讼请求实质上是在否定原37案的判决结果，构成重复起诉。二、一审判决认定徐某与浦琼公司、西联公司签订的《商品房买卖合同》无效属事实认定错误。1.案涉合同系各方真实意思表示，《商品房买卖合同》附件四的内容说明双方在签订买卖合同前已就案涉房屋的价格进行了充分的协商、确认，合同约定的房屋单价是浦琼公司、西联公司的意思自治及完全真实的意思表示。且案涉项目实际的建安均价为1335.5元/平方米，浦琼公司2012年12月以2000元/平方米的价格出售给徐某37套商品房，并非不合常理的低价。2.因浦琼公司、西联公司未按约定向徐某交付案涉房屋，徐某2014年7月31日向西联公司、浦琼公司送达《法律事务函》。2016年11月3日，浦琼公司与徐某签订《补偿协议》，由于浦琼公司未按约交房，徐某于2018年7月13日向一审法院起诉，要求判令西联公司、浦琼公司继续履行《商品房买卖合同》，这些均能说明徐某一直关注案涉房屋能否交房。三、一审判决认定徐某与浦琼公司之间系借款合同法律关系，无事实与法律依据。1.一审法院仅凭浦琼公司分别于2019年1月两次还款和案外人钱某2与徐某之间不完整的谈话录音即认定徐某与浦琼公司是借贷关系，并认定2019年1月收到的179352.6元为利息，借款月息为3.5%，均没有事实与法律依据。2.《补偿协议》第四条的约定系浦琼公司一方面为避免其未出售的房屋价格受影响而限制徐某对外转售案涉房屋价格的手段，另一方面也是希望由徐某委托其对外进行销售来减损。3.《委托代销房屋框架协议书》中一审判决所称的“抵押房源”字眼中的“抵押”是被划去并经签字按手印确认，是不属于本合同的内容。   浦琼公司辩称，一、本案不属于重复起诉：1.前诉与本诉的种类不同；2.前诉与本诉诉讼请求不同，前诉要求履行合同，本诉要求确认合同无效；3.前诉与本诉的诉讼标的不同，前诉标的是合同履行问题，本诉标的是效力问题，两者不属于同一法律事实；4.本诉的判决结果并未否定前诉的判决结果。二、一审法院认定双方是以虚假意思表示签署的名为买卖合同实为借贷担保合同并以此认定合同无效是正确的。1.双方实际上是借贷关系，案涉房产是借贷的担保物，徐某是高利贷放贷者，曾于2009年在万宁兴隆项目与浦琼公司发生过借贷业务。本案中，浦琼公司也向徐某支付过一个月利息，根据双方的还息及电话录音，双方就借款归还及利息支付问题进行了充分协商，“委托协议书”注明案涉房产是抵押房源，也印证了案涉的买卖合同其实是借款担保合同；2.双方交易违背常理习惯，徐某的购房价格低于案涉房产开发建筑成本，低于同期销售给其他业主的市场价格，双方签订合同及办理合同备案预告登记也与商品房买卖的交易习惯相违背；3.徐某并不具有实际占有房产的目的，徐某多次出具委托文件委托浦琼公司出售案涉房产并收取了浦琼公司863184元售房款，在支付“购房款”后，徐某从未索取过发票，签订的买卖合同约定的交房条件对徐某极为不利，但徐某并不关心房产的交付问题，委托销售房产的文件也能说明徐某只关心收回借款和本息，并不关心房产的占有问题。因此，请求二审法院驳回徐某上诉请求，维持原判。   西联公司述称，西联公司对一审判决无异议。   浦琼公司向一审法院起诉请求：1.确认浦琼公司、西联公司与徐某签订关于西联豪廷花园第1幢2单元17B房产的《商品房买卖合同》（合同编号：DXL000053）无效；2.判令徐某协助浦琼公司解除位于北部湾大道西联农场办公楼右侧的西联豪廷花园第1幢2单元17B房产的预告登记；3.判令徐某承担本案诉讼费。   一审法院认定事实：2012年12月9日，徐某（买受人）与西联公司、浦琼公司（出卖人）分别签订了37份《商品房买卖合同》，西联公司、浦琼公司预售西联豪廷花园37套商品房给徐某。总面积2562.21㎡，单价为2000元/㎡，总金额5124420元。其中，当日签订的案涉合同，编号为DXL000053。合同约定，买受人购买的商品房为西联豪廷花园预售商品房，房号为第1幢2单元17B房，该商品房的用途为住宅；建筑面积81.44㎡，单价为2000元/㎡，总金额162880元；第六条付款方式及期限约定：买受人一次性付款，但没有约定付款时间；第七条约定了买受人逾期付款的违约责任；第八条约定的交付期限为:出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅使用批准文件；5.交房日期以报纸公告为准。第九条约定的出卖人逾期交房的违约责任为：按逾期时间分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。在合同末页第二十四条后面以较小字体备注：该房地产项目是由浦琼公司和西联公司合作开发，本项目中，浦琼公司所分得的房产，与商品房买卖合同中的法律责任和经济责任由浦琼公司承担。   2012年12月27日，儋州市住房和城乡建设局为徐某办理了包括案涉合同在内的37份《商品房买卖合同》备案登记和包括案涉房屋在内的37套房屋预告登记。   2012年12月28日，徐某通过银行转账方式向浦琼公司与西联公司设立的银行共管账户转款5124420元。但至今，徐某未能提供西联公司、浦琼公司开具的购房款发票。   2013年1月18日，浦琼公司通过其关联公司幸福雅园公司向徐某支付首月部分利息153732.6元。2013年1月29日，浦琼公司又向徐某支付首月剩余利息25620元。当月浦琼公司共向徐某支付首月利息179352.6元。   因浦琼公司未能在合同约定的期限内（2013年12月30日前）向徐某交付包括案涉房屋在内的37套房屋,徐某（乙方)与浦琼公司（甲方)于2016年11月3日签订《补偿协议》，就乙方向甲方购买的37套小户型商品房(面积2562.21㎡）甲方违约事宜进行了约定。主要内容为：1.除乙方之前购买的西联豪廷2562.21㎡外，甲方将西联豪廷1300㎡商品房作违约金补偿给乙方。2.本协议签订的补偿方式为一次性的特定物补偿，即仅以西联豪廷1300㎡的特定房产补偿。甲方除配合完善房屋销售手续外，乙方不得要求甲方以1300㎡的特定房产之外的其他方式补偿。3.上述所有房屋必须在2016年12月29日前交房(交房标准:交钥匙、通水电、可装修施工入住、2017年12月29日前完成主体验收），2019年12月29日前办理好房产证。4.如乙方需对所购房屋及补偿房屋进行销售的，乙方须以不低于底价3800元/㎡，三层以上每层加50元/㎡的价格对外联系销售。甲方配合乙方办理销售的相关手续，乙方同意不低于3800元/㎡价格另行委托甲方代理进行销售。5.乙方委托甲方销售的房屋中，交房日期和办理房产证日期由甲方和买受方调整。6.乙方所有的房屋在甲方尚有房源在售时不能销售给新疆户籍的购房者。7.在一个月内甲乙双方配合完善补偿房屋的购房合同，签订上述购房合同须有西联公司的盖章。8.本协议为解决甲乙双方有关商品房买卖的最终协议，本协议生效后，除本协议约定的补偿相关义务外，乙方不得以任何理由要求甲方承担其他任何违约责任。9.本协议自双方签字盖章后生效。2016年12月29日，徐某又与浦琼公司签订《补充协议》，明确了2016年11月3日《补偿协议》约定的30套抵债房屋房号、面积、单价及总价。   2016年11月23日，徐某出具委托书，委托浦琼公司将《补偿协议》中的550㎡商品房的产权手续办理至匡鹏程名下。   2016年12月29日，就《补偿协议》项下的1300㎡的房屋，浦琼公司分别与徐某签订17份《商品房买卖合同》，与匡鹏程签订13份《商品房买卖合同》。西联公司未在合同上盖章，30份《商品房买卖合同》均未办理备案手续。至今，徐某、匡鹏程均未能提供其购买上述30套房屋的购房款发票。   2017年9月14日，徐某（甲方、委托人）与海口二十六世纪度假服务有限公司（乙方、受托人）、浦琼公司（丙方、单位）、钱某2（丁方、担保人）签订《委托代销房屋框架协议书》，就徐某委托海口二十六世纪度假服务有限公司销售徐某有权处置的房屋作了约定。委托销售范围为：2016年徐某签订的17套房屋，如本协议顺利实施，则徐某可另行书面委托乙方代销2012年签订的37套。委托销售价格：徐某税后实际收入不少于3200元/㎡，超出3200元/㎡部分由丙方纳税后作为乙、丙方收入。委托销售期限：1.委托期限自本协议生效之日起90天，即至2017年12月14日止。在本协议有效时间内成交量达到委托销售总套数的30%以上的，此协议自动续期2个月，在续期的2个月内成交量达到委托销售总套数的60%以上的，此协议自动续期3个月，在这3个月内成交量达到第一批抵押房源的100%，则此协议自动续期3个月，由乙方继续代销第二批抵押房源的100%。在第二个“抵押房源”处，有钱某2和徐某的签名捺印，将“抵押”二字涂黑遮住。2.在委托期限内，徐某有权自行销售。销售款结算条款约定了徐某接收销售款的账户，另外约定，本协议履行期间，如浦琼公司一次性或分次将徐某委托销售的房屋的价款提前清偿完毕的，则本协议自动终止，即尚未销售的剩余房产浦琼公司可自行处理，销售款与徐某无关。该协议还约定了其他一些条款。   至今，包括案涉房屋在内的上述67套房屋均未向徐某、匡鹏程交付，亦未将钥匙交由徐某、匡鹏程。浦琼公司已将67套房屋中63套另行对外销售给其他购房者，并已将钥匙交给其他购房者，由其入住多年。   另查明:2012年5月7日，西联公司与浦琼公司签订《西联豪廷花园项目房屋分配协议》，协议约定了：西联豪廷花园项目由西联公司提供项目建设用地、浦琼公司出资共同开发建设；西联豪廷花园房屋的分配方案及双方在销售各自所分配的房屋时所产生的法律纠纷自行承担法律责任，双方不承担任何连带责任。包括案涉房屋在内的37套房屋及抵债的30套房屋均属于分配给浦琼公司的房产。   还查明，2018年7月13日，徐某就包括案涉合同在内的2012年与浦琼公司、西联公司签订的37份《商品房买卖合同》，起诉浦琼公司、西联公司，要求西联公司、浦琼公司继续履行《商品房买卖合同》约定内容，将符合法定条件的房屋交付给徐某，并支付逾期交房违约金。一审法院经审理判决驳回徐某的诉讼请求。   一审法院认为，从审理情况及本案各方当事人的诉辩主张看，本案争议焦点主要为（一）本案是否属于重复起诉问题；（二）案涉合同效力及案涉房屋预告登记应否解除问题。   关于本案是否属于重复起诉问题。一审法院认为，认定是否构成重复起诉，应根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条的规定“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果”来判断。但本案诉的种类及诉讼请求与前诉不同，前诉为给付之诉，请求继续履行合同，后诉为确认之诉，请求确认合同无效；前诉的裁判结果是驳回徐某的诉讼请求，若支持本案诉讼请求，确认合同无效，并未否定前诉裁判结果。综上，一审法院认为本案不构成重复起诉。   关于案涉合同效力及案涉房屋预告登记应否解除问题。一审法院认为，法律关系性质的界定，不应受制于当事人之间签订合同的外观和名称，而应由当事人的真实意思和合同的实质内容来决定；认定当事人之间是否存在债权债务关系，书面合同亦并非不可缺少的要件，只要确认双方当事人就借贷问题达成了合意，且出借方已经实际将款项交付给借款方，借款方实际支付了利息，即可认定借贷关系成立。根据本案认定的证据及查明的事实，一审法院认为，浦琼公司与徐某之间实质上是借贷法律关系，并不存在真实的房屋买卖法律关系，双方于2012年签订的37份《商品房买卖合同》及2016年签订的《补偿协议》、17份《商品房买卖合同》并非当事人的真实意思表示，而是为浦琼公司向徐某借款5124420元提供房屋担保。根据《民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，包括案涉合同在内的徐某签订的54份《商品房买卖合同》均应认定为无效合同。根据无效合同办理的房屋预告登记亦应解除。主要理由有以下几点：   首先，从浦琼公司提供的证据来看。浦琼公司虽然不能提供能直接证明借贷关系的借款合同，但根据其提交的第二组证据，在徐某向西联投资公司项目共管账户转款5124420元后的第一个月即2013年1月份，浦琼公司分两次按月利率3.5%的计息标准共向徐某支付了首月的利息179352.6元。因此一审法院认为徐某和浦琼公司双方之间存在真实5124420元借贷关系，与浦琼公司签订的包括案涉合同在内的54份《商品房买卖合同》只是为5124420元借款提供房屋担保。   其次，从房屋价格、商品房买卖交易流程、惯例等方面来看，浦琼公司与徐某之间的商品房买卖行为不符合常理：1.徐某签订的合同单价远远低于正常价格，不符合常理。2012年，西联豪廷房屋均价3000元以上，而徐某仅以2000元的价格购买，即使一次性付款，量大，正常情况下开发商亦不会给出如此优惠的价格。2.交易流程不符合常理。正常商品房买卖流程是先签订合同，购房人付款，开发商开发票，办理合同备案、房屋预告登记，最后开发商交房，办证。但徐某的37套房是签订合同后就办理合同备案、房屋预告登记，然后付款。且至今未开具购房款发票，未交房亦未交钥匙给徐某让其占有使用房屋。   再次，从房屋买卖合同法律关系与借款合同法律关系的特征来看。房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权给买受人，买受人支付价款的合同。借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。房屋买卖合同的买受人以取得标的物所有权为目的，而借款合同的出借人以到期收回本金并获取利息为目的。作为正常购房者，不管是消费购房者还是投资购房者都非常关注房屋质量，即房屋的交付条件。但包括案涉合同在内的2012年签订的37份《商品房买卖合同》约定的交付条件极为简单，条款是这样约定的“出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅使用批准文件；5.交房日期以报纸公告为准”。可以看出，开发商只要登报而不管是否验收合格就可以完成交付，这对真正的购房者来说是极为不利。显然，徐某对房屋的交付条件不关心，这与其主张是房产投资者的身份极为不符。另外，在浦琼公司未能按约交付房屋的情况下，徐某不是积极主张浦琼公司交付房屋，甚至未像其他真正的购房人一样积极主张浦琼公司交钥匙以便占有使用37套房屋。而是在2016年11月3日，与浦琼公司签订《补偿协议》，要求浦琼公司提供更多的房产来保证本息的安全。并且作了如下约定：“如乙方需对所购房屋及补偿房屋进行销售的，乙方须以不低于底价3800元/㎡，三层以上每层加50元/㎡的价格对外联系销售。甲方配合乙方办理销售的相关手续，乙方同意不低于3800元/㎡价格另行委托甲方代理进行销售”。这也反映出徐某只关心收回借款本息，并不是为了获得房屋。还有，购房款的发票既是办理不动产权属登记的凭证，又是商品房买卖真实发生的证明。直到现在徐某也未要求浦琼公司开具发票，不关心将来办理权属登记所必须的发票，但没有发票就办不了产权证，无法取得房屋的权属凭证。这明显不符合理性买受人及时行使权利、保护自身利益的惯常做法。   最后，从2017年9月14日签订的《委托代销房屋框架协议书》来看，该协议第三条第1项中出现了两次用“抵押房源”的字眼来表述浦琼公司与徐某签订的《商品房买卖合同》项下的房屋。这也反映出双方签订54份《商品房买卖合同》的真实意思就是为借款提供房屋担保。同时该协议书还约定“本协议履行期间，如浦琼公司一次性或分次将徐某委托销售的房屋的价款提前清偿完毕的，则本协议自动终止，即尚未销售的剩余房产浦琼公司可自行处理，销售款与徐某无关”。这反映出徐某只关心尽快收回借款本息，而并非要取得该批房屋的所有权。   故一审法院综合本案的全部证据，有的是浦琼公司在原37案中未提交的证据，认定浦琼公司与徐某之间存在5124420元借款事实，双方之间并不存在真实的商品房买卖合同关系，双方以虚假的意思表示签订的54份《商品房买卖合同》均为无效。   综上所述，浦琼公司的诉请有事实和法律依据，一审法院予以支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，判决：一、确认海南浦琼实业发展有限公司、儋州西联投资有限公司与徐某签订的关于西联豪廷花园第1幢2单元17B房产的《商品房买卖合同》（合同编号：DXL000053)无效；二、徐某于判决生效后10日内协助海南浦琼实业发展有限公司、儋州西联投资有限公司解除位于北部湾大道西联农场办公楼右侧的西联豪廷花园第1幢2单元17B房产的预告登记。案件受理费100元（海南浦琼实业发展有限公司已预缴），由徐某负担。   二审期间，徐某提交如下证据：1.《儋州市商品房买卖合同》，拟证明双方签订合同的真实意思是买卖商品房；2.《儋州市商品房买卖合同备案申请表》，3.《儋州市房屋预告登记证明》，拟共同证明住建局为案涉合同进行了备案登记及房屋预告登记；4.《交通银行个人电汇回单》，5.《收款收据》，6.《说明》，拟共同证明双方是真实的买卖关系；7.《法律事务函》，拟证明徐某委托法律事务所向浦琼公司及西联公司催告要求履行交付房屋及承担相应违约责任；8.《补偿协议》，9.《收款收据》，10.《委托代销房屋框架协议书》，拟共同证明浦琼公司以房折抵逾期交房违约金，为将违约金变现，徐某委托代销，但代销方从未按约定要求徐某出具授权委托书；11.《儋州市建设工程规划临时许可证》，12.《儋州市建设工程施工许可证》，13.《商品房预售许可证》，拟共同证明浦琼公司不存在低于建设成本销售房屋的情形。浦琼公司对证据1-6的真实性予以认可，关联性及证明力不予认可，认为该《商品房买卖合同》附件四可以证明双方是先办理合同备案后付款的交易顺序，该约定与实际形成的先付先办理合同预告备案登记后付款的情形相符，《商品房买卖合同》附件四关于2013年12月30日交房的约定是违背常理的，当时楼盘已是烂尾项目，该约定只是作为担保；对证据7的真实性，关联性，证明力不予认可；对证据8-13的真实性予以认可，关联性及证明力不认可。西联公司对证据7的真实性，关联性，证明力不予认可，对其他证据不发表质证意见。   浦琼公司提交如下证据：1.《公证书》，2.《借款合同》，3.《担保函》，拟共同证明徐某与浦琼公司早在2009年9月万宁兴隆林海温泉花园项目就有合作，徐某为浦琼公司提供2300万元的借款担保；4.《中国建设银行单位客户专用回单》，5.《中国银行交易流水明细清单》，拟共同证明徐某收取了浦琼公司的863184元的售房款；6.《商品房买卖合同》，拟证明37套房产签订购房合同的同期，浦琼公司销售给其他业主的价格远高于徐某的“购买”价格；7.《商品房买卖合同》，拟证明17套房产签订购房合同的同期，浦琼公司销售给其他业主的价格远高于徐某的“购买”价格。徐某对证据1、2、3的三性无异议，对其证明内容有异议，徐某为钱某2的借款作担保但并不是实际的出借人；对证据4、5的真实性认可，关联性与证明内容不认可，徐某收取的863184元属于其他经济往来款，不是售房款；浦琼公司从未按照委托代销协议要求徐某出具授权委托书，不认可同意浦琼公司进行过房屋的销售，双方不存在借款关系；对证据6、7的真实性、合法性不予认可，与本案也无关联性，对其证明力不予认可。西联公司认为浦琼公司提交的证据与西联公司无关。   西联公司未提交新证据。   本院认证意见：对徐某提交的所有证据的真实性予以确认，对其关联性及证明力不予确认；对浦琼公司提交的所有证据的真实性予以确认，关联性及证明力均不予确认。   本案二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。   本院认为，本案争议焦点为：一、本案是否构成重复起诉；二、案涉合同的性质及效力如何认定，案涉房屋预告登记是否应予解除。   关于争议焦点一。徐某认为本案纠纷已经生效的民事判决书作出认定及处理即原37案的判决书已认定双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，浦琼公司本次起诉构成重复起诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条的规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。本院认为，构成重复起诉的要件需同时满足以下三个条件，即：前诉和后诉的当事人、诉讼标的、诉讼请求相同,或后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。虽前诉和后诉当事人相同，但是本案中浦琼公司要求确认与徐某签订的《商品房买卖合同》无效，为确认之诉，与前诉中徐某要求浦琼公司交付房屋，支付违约金的给付之诉属于不同的诉讼请求；且前诉裁判结果为驳回徐某的诉讼请求，与本案中确认合同是否有效并无实质上否定的关系。综上，本案不构成重复诉讼，一审法院受理本案不违反一事不再理原则。   关于争议焦点二。徐某主张双方之间是买卖合同关系，《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，该合同有效；浦琼公司则主张双方之间是以房屋担保贷款的借贷关系，《商品房买卖合同》不是双方当事人的真实意思表示，该合同无效。根据查明的事实，双方先于2012年12月9日签订37份《商品房买卖合同》，并于同年12月27日将该37份《商品房买卖合同》备案登记及进行房屋预告登记后，徐某才向浦琼公司和西联公司共管账户转款5124420元，而且在浦琼公司未为其开具购房款发票及在《商品房买卖合同》违约条件未成立的情况下，浦琼公司却向徐某支付179352.6元，上述交易顺序与正常的商品房买卖合同交易顺序不相符。而且根据《儋州西联豪廷花园施工承包协议书》可知本项目的房产成本价为2880元/㎡，而徐某与浦琼公司签订的37份《商品房买卖合同》约定单价为2000元/㎡，远低于房屋造价成本，不符合商品房买卖常理。另外，双方2016年11月3日签订的《补偿协议》虽然约定将包括另案17套在内的30套商品房作为之前37份《商品房买卖合同》违约金补偿给徐某，但双方并未就之前的债务及违约金进行结算也未明确该17套房屋补偿的违约金数额，浦琼公司亦未向徐某开具该17套房屋的购房发票。综合上述事实，本院认为徐某与浦琼公司在本案中系借贷法律关系，双方签订54份《商品房买卖合同》系浦琼公司向徐某借款5124420元的担保，并非真实的买卖合同关系，故该54份《商品房买卖合同》无效。徐某上诉称浦琼公司向其支付的179352.6元是双方其他经济往来款不是本案借款利息，但其未能提供证据予以证明，本院不予采纳。合同无效后，双方权利义务终止，因该合同取得的财产，应当予以返还。故浦琼公司要求解除案涉37套房屋的预告登记于法有据，应予支持。   综上所述，徐某的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费100元，由徐某负担。   本判决为终审判决。   审判长 廖长荣   审判员 万晓霞   审判员 叶玉华      二○二○年九月二十四日   法官助理 涂盼盼   书记员 王慧琳   书记员 唐欣凌   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。