文书内容重庆市丰都县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0230民初2637号原告（反诉被告）：杨光平，男，1989年5月28日出生，汉族，农民，住重庆市丰都县。原告（反诉被告）：秦莲，女，1988年10月9日出生，汉族，农民，住重庆市丰都县。上列二原告共同委托诉讼代理人：冉泽槐，重庆市丰都县高镇法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：丰都县开元置业有限公司，住所地重庆市丰都县三合街道商业一路**，统一社会信用代码915002300891247036。法定代表人：蒲晓玲，董事长。委托诉讼代理人：李谊，重庆天宇三星律师事务所律师。原告（反诉被告）杨光平、秦莲与被告（反诉原告）丰都县开元置业有限公司（以下简称开元公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月15日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告杨光平、秦莲及其共同委托诉讼代理人冉泽槐，被告开元公司的委托诉讼代理人李谊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告杨光平、秦莲向本院提出诉讼请求：1．判决解除原告与被告的房屋买卖合同；2．判决被告退还原告购房本金236671元及利息14196元；3．判决被告支付原告逾期办证违约金（以236671元为基数，按日0.01%计算，从2018年8月10日暂计算至2020年8月4日为17277元，并计算至付清日止）；4．返还租金损失29100元（按50元每平方米计算）；5．律师费5000元，交通费2000元以及诉讼费用。事实和理由：2018年8月10日，原告与被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于丰都县XX新城XX国际X幢吊X-XXX商铺一间。原告于同日支付首付款221718元，包含大修基金、印花税、契税等14953元，其中236671元支付到被告指定账户。原告提供了办理房屋按揭资料给被告，被告负责办理房屋按揭银行贷款，但至今原告无法办理银行按揭贷款，不能享有房屋的权利，且原告未能合法入住并正常使用商铺。本诉被告开元公司辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。针对原告诉讼请求，第一项应予以驳回；第二项原告支付的购房款为221718元，并非236671元，应当驳回；第三项逾期办证违约金是因原告不配合提供身份证复印件，所有其余办证手续已经具备，因原告原因导致至今未办理房产证，同时原告未支付足额购房款，被告也不应当为其办理房产证；第四项房租问题，原告在主张解除合同，又在主张支付租金。被告已经将房屋交付给原告，租金损失不应得到支持，且被告愿意按照租赁合同继续履行；第五项律师费应由原告自行承担。事实和理由部分，对双方签订合同、支付首付款、大修基金等款项属实，但其诉称按揭贷款由被告负责办理不属实，被告并未欺诈原告。反诉原告开元公司诉称，请求判决被告支付原告购房款210000元及违约金（从2019年6月11日起按日万分之零点二计算至支付完毕时止）。事实和理由，2019年5月31日，原被告签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：1．乙方（杨光平、秦莲）购房甲方开元公司销售的丰都县XX街道XX大道XX号X幢吊X-XXX号房屋；2．商品房建筑面积24.25平方米；3．商品房总成交金额431718元，签订合同当日支付首付款221718元，剩余房款在七日内办理银行按揭贷款支付；4．逾期付款违约金，乙方逾期超过180日付款，甲方不解除合同，合同继续履行，乙方按日向甲方支付逾期付款之日起万分之零点二的违约金。二被告支付首付款221718元及大修基金等款项后，至今尚欠购房款210000元，二被告未支付也未办理银行按揭支付。反诉被告杨光平、秦莲辩称，请求判决驳回原告的反诉请求。1．开元公司称2019年5月31日签订合同与事实不符。双方在2018年8月10日已签订了买卖合同，2019年5月31日签订的合同是秦莲一人签了秦莲和杨光平的名字。且该合同系受开元公司促销人员诱导，由秦莲去签订的网签合同，该合同无效；2．关于房款交付问题，2018年8月10日签订合同当日支付首付款221718元，2019年5月31日支付大修基金1940元、契税12335元、印花税108元和权属调查费570元，但至今开元公司未开具房屋财税发票；3．关于剩余房款210000元及逾期违约金，杨光平、秦莲是建立在开元公司销售人员承诺能办理按揭才签订买卖合同，且该项也在合同中予以约定，但至今未接到按揭贷款办理通知，应属开元公司违约。本院经审理认定事实如下：2018年8月5日，杨光平为购买东麓国际商铺支付了开元公司300元。同月10日，开元公司给杨光平、秦莲出具房款221718元的收款收据。2019年5月31日，开元公司给杨光平、秦莲出具契税12335元、印花税108元、大修基金1940元、权属调查费570元共计14953元的收款收据。2018年8月10日，开元公司（甲方、卖方）与杨光平、秦莲（乙方、买方）在东麓国际营销中心签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号为DLGJ-S1-3-吊1-A04），约定有：1．本商品房的项目名称及土地状况，本商品房项目暂定名为开元·东麓国际；2．本商品房为现房；3．本商品房的基本情况，本商品房座落在重庆市丰都县XX新城XX国际X幢吊X-XXX，楼层共计4层，本商品房所在物理层为第1层，名义层为吊1层，建筑面积为24.25平方米，套内建筑面积为13.77平方米，分摊建筑面积为10.48平方米；4．购房价款：商品房为清水，总成交金额为431718元；5．付款方式及期限：本项目商品房预售资金监管银行为中国工商银行股份有限公司丰都支行，乙方按按揭付款方式按期付款。签订合同当日付首付款51.35%为221718元，剩余房款48.46%为210000元，乙方在接到甲方通知后七日内办理银行按揭贷款支付。办理按揭贷款违约责任：因甲方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议，乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房价款0.01%赔偿乙方。因乙方原因导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起30日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任，如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行；6．交房期限及交付条件，属现售商品房的，甲方应在X前，将商品房交付乙方使用；7．交房手续的办理，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备，双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，验收交接后，双方应签署房屋交接单。乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付；8．甲方逾期交房的违约金按逾期时间分别处理（不作累加），逾期超过180日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.2向乙方支付违约金；9．乙方逾期付款的违约责任（合同第十条），逾期超过180日后，甲方不解除合同，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之0.2的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金；10．甲方关于房屋产权状况的承诺，甲方保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，甲方如隐瞒本商品房已设定抵押的情况，乙方有权退房，甲方应于乙方提出退房要求之日起30日内，将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，乙方有权要求甲方支付不超过已付房价款一倍的赔偿金，为已付房价款0.2%；11．按揭贷款（补充协议第五条第三款第一项），乙方拟向甲方指定的贷款银行或公积金中心指定的合作银行申请按揭贷款，经贷款银行审查同意后，其贷款由贷款银行直接支付至甲方银行账户，作为乙方应支付房款的一部分。2018年11月1日，开元公司（乙方，受托方）与杨光平、秦莲（甲方，委托方）签订《委托经营管理合同》，约定甲方将前述商铺委托乙方进行经营管理，委托期限从2018年11月1日起至2021年10月31日，前三年由乙方支付甲方每年租金14550元。2018年10月1日，秦莲、杨光平给开元公司出具收条，载明：本人杨光平、秦莲已收到丰都县开元置业有限公司所缴纳的商铺X栋X区XX号铺面2018年11月1日至2019年10月31日租金14550元，已抵付购房款。2019年5月31日，开元公司与秦莲为本案房屋再次签订合同，该合同主要内容未更改，且由秦莲代杨光平在落款处签字，其更改内容有：1．剩余房款210000元在七日内办理银行按揭贷款支付；2．属现售商品房的，甲方应在2019年12月31日前将商品房交付乙方使用。2020年3月27日，丰都县规划和自然资源局查询显示前述房屋已网签在杨光平、秦莲名下，但未办产权证；2020年7月15日，丰都县规划和自然资源局查询显示前述房屋产权证正在办理之中。另查明，1．本案房屋为清水、未装修；2．本案房屋于2019年5月31日办理了网签；3．开元公司于2018年1月29日将丰都县三合街道久桓大道242号2幢、3幢、4幢、288号5幢、14幢办理抵押登记。2019年5月6日，开元公司将前述抵押物办理了解押；4．丰都县三合街道XX大道XXX号X幢在2020年3月24日办理了抵押登记。上述事实，有当事人陈述、东麓国际商铺保留单、收款收据、《重庆市商品房买卖合同》、收条、《委托经营管理合同》、个人住房信息查询证明、房屋照片、不动产登记受理通知单、截屏打印单等证据在案佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。本院认为，杨光平、秦莲向开元公司购买商铺，双方形成房屋买卖合同关系。双方于2018年8月10日签订的《重庆市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应按合同约定履行义务。该合同约定了具体房屋座落、房屋面积、价款及支付方式，且在合同签订当日杨光平、秦莲支付了合同约定的首付款，故该合同应作为双方权利义务的依据。2019年5月31日，开元公司与秦莲对本案房屋再次签订买卖合同并把房屋办理网签，因该合同并未变更双方之前合同的主要权利义务，本院认为该合同目的系为办理网签手续而签订。故双方权利义务的依据应以2018年8月10日签订的《重庆市商品房买卖合同》为准。双方在合同中约定付款方式为按揭付款，剩余房款杨光平、秦莲（乙方）在接到开元公司（甲方）通知后七日内办理银行按揭贷款支付。办理按揭贷款违约责任：因甲方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议，乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房价款0.01%赔偿乙方。开元公司未举证证明其通知过杨光平、秦莲办理按揭贷款，且其辩称办理相关手续仅差杨光平、秦莲的身份证复印件与常理和本案查明事实不符，故导致现未能办理按揭贷款的违约责任应归责于开元公司，杨光平、秦莲依约定有权解除合同并要求开元公司承担此项约定的违约责任。关于合同解除时间，本院认定为向开元公司依法送达诉状副本之日（2020年6月18日）为合同解除之日。从2020年6月18日起经过30日后，开元公司就应依约退还杨光平、秦莲已支付的房价款236671元（房款221718元和税费14953元）及利息（从2018年8月10日起至2019年5月30日以221718元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年5月31日起以236671元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，从2020年8月20日起以236671元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算付清日止）。至于该项责任下的其他违约责任，因杨光平、秦莲未主张，本院不予确认。另开元公司辩称本案房屋可办理抵押贷款，但按揭贷款与抵押贷款的后果对当事人权利影响较大，杨光平、秦莲不予接受且与双方合同约定不符，故开元公司该项辩称理由不能成立，本院不予确认。双方在合同中对房屋产权状况约定有，开元公司保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，开元公司如隐瞒本商品房已设定抵押的情况，杨光平、秦莲有权退房，开元公司应于杨光平、秦莲提出退房要求之日起30日内，将杨光平、秦莲已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给杨光平、秦莲，杨光平、秦莲有权要求开元公司支付不超过已付房价款一倍的赔偿金，为已付房价款0.2%。经查，本案商铺所在整栋建筑在2018年1月29日被开元公司办理抵押登记，于2019年5月6日办理解押，在2020年3月24日又办理了抵押登记。且2020年3月27日职能部门显示本案房屋未办产权证，在2020年7月15日显示产权证正在办理之中。开元公司未举证证明本案房屋排除在抵押物之外，故应认定开元公司所售本案房屋设定有抵押。据此开元公司存在违约，杨光平、秦莲可依约解除合同并有权要求退房，且由开元公司承担此项约定的违约责任。关于违约责任，退还已付房款和支付利息已在未能办理按揭事项中本院予以确认，故在开元公司此项违约中本院不再予以支持。至于此项的其余违约责任，因杨光平、秦莲对此并未主张，本院不予确认。关于本案房屋交付与否、逾期办证违约金和租金损失，因杨光平、秦莲与开元公司间的买卖合同已解除，杨光平、秦莲再依据房屋权属而主张权利已无事实依据和权利基础，其请求交付与否以及相应责任承担、逾期办证违约金和租金损失的请求不能成立，本院不予支持。关于律师费及交通费，系属诉讼成本，且双方对此负担无约定，故应由杨光平、秦莲自行负担。关于开元公司的反诉请求，本院在本案已对合同作解除处理，其请求已无事实和法律依据，应予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）杨光平、秦莲在2018年8月10日与被告（反诉原告）丰都县开元置业有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》于2020年6月18日解除；二、被告（反诉原告）丰都县开元置业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还原告（反诉被告）杨光平、秦莲房价款236671元（房款221718元和税费14953元）以及利息（从2018年8月10日起至2019年5月30日以221718元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年5月31日起以236671元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，从2020年8月20日起以236671元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算付清日止）；三、驳回原告（反诉被告）杨光平、秦莲的其余诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）丰都县开元置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5833.66元，减半收取2916.83元，反诉案件受理费2237元，由被告丰都县开元置业有限公司负担（其中已由原告垫付2916.83元，在兑现时一并由被告支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审判员  陈国胜二〇二〇年九月十一日书记员  何东伟