安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1502民初4898号 原告：丁娟，女，汉族，1982年11月12日出生，住安徽省六安市金安区。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈功勇，安徽大森（六安）律师事务所律师。 被告：六安碧桂园和成房地产开发有限公司，住所地安徽省六安经济技术开发区经二路与纬三路交叉口，统一社会信用代码:91341500MA2NUJQL43。 法定代表人：孙继召，职务：执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：顾瑶瑶，该公司员工。 被告：安徽碧桂园房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市无为市比亚迪大道与杨巷路交叉口西北侧碧桂园翡翠湾综合楼，统一社会信用代码913401003580113299。 法定代表人：黄宇奘，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：孟冉君，该公司职员。 原告丁娟与被告六安碧桂园和成房地产开发有限公司（以下简称碧桂园和成公司）、安徽碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告丁娟向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令被告一返还原告房屋差额面积房价款56666元；二、请求法院依法判令被告二对被告一承担连带责任；三、请求法院依法判令本案的保全费、诉讼费以及其他费用由两被告共同承担。事实与理由：2018年10月6日，原告与被告一签署《商品房买卖合同（预售）》，约定将位于六安市经开区房屋出售给原告，同时合同约定该房屋预测建筑面积150.97平方米，其中套内建筑面积120.16平方米，每平方米单价为5407.44元。该房屋经市房地产测量部门测量，实测建筑面积为150.53平方米，实测套内建筑面积仅为113.12平方米，套内建筑面积减少7.042平方米，被告应当按照法律规定返还房屋差额面积房价款56666元。原告与被告多次协商，但被告却迟迟未将该房价款退还。原告认为，被告的行为损害了原告的合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特诉至贵院，望判如请。 被告碧桂园和成公司辩称，一、双方签订的《商品房买卖合同》、补充协议及附件附录真实有效、具有约束力，关于案涉房屋面积误差导致房屋价款调整双方应按照补充协议第七条约定处理。案涉房屋不存在合同约定的调整房屋价款的情形，原告主张按房屋套内面积差异调整房屋价款没有合同和法律依据，《商品房买卖合同》第六条已明确约定按建筑面积计算案涉房屋价款，并不是按套内面积计价。根据补充协议约定仅在产权登记面积（建筑面积）发生误差比超过±3%的才调整房屋价款，案涉房屋不存在合同约定的调整房屋价款情形。二、原告主张的案涉房屋存在套内面积误差，系因测绘公司预测、实测时将涉案房屋独占使用的顶楼室内楼梯面积归属不同导致，测绘公司预测时将该顶楼室内楼梯面积算入套内面积中，实测时将该顶楼室内楼梯面积算入公摊面积中。根据2017年12月12日出具的《房屋建筑面积测绘技术报告书》（ZY710055)显示，测绘公司将涉案房独占使用的屋顶楼梯计算入涉案房屋的套内面积中，根据2019年10月14日出具的《不动产测量报告》（六房测2019096007号）显示测绘公司将涉案房独占使用的屋顶楼梯计算入公摊面积中。实测报告与预测报告套内面积计算差异系测绘公司自身原因导致，被告不应承担任何责任。且测绘公司也是政府部门指定的单位，故原告不应向被告主张权利，应向政府部门主张相关权利。三、根据双方签订的《商品房买卖合同》附件一房屋平面图所述户型及空间结构，原告的真实意思表示即为购买附图所示的房屋，房屋套内实测面积与预测面积存在差异并未对原告造成损失；且被告已按合同约定建设并交付了案涉房屋，未进行过任何改动，被告不存在任何违约行为，原告主张被告行为损害了原告的合法权益没有事实和法律依据。根据《商品房买卖合同》附件一户型图所示，双方的真实意思表示即为购买附图所示户型、结构的房屋，从该户型图中可明显看出该户顶楼存在室内楼梯及顶楼楼梯间，原告对此系明知，实测套内面积及分摊面积数值与预测存在差异并未影响双方的真实意思表示。且无论该楼梯是计算入套内面积还是公摊面积，该部分仍为原告独占使用，对原告权益没有任何损害。故，原告之主张缺少事实及法律依据。四、案涉《商品房买卖合同》已明确约定按建筑面积计算房屋价款，公摊面积属于建筑面积的一部分，公摊面积的增加亦导致原告案涉房屋权益的相应增加，原告应承担相应对价。故原告无理由要求被告返还套内面积减少部分的房屋价款。其次，双方从未按照套内面积进行商品房销售，而是根据建筑面积计价的方式，套内面积与分摊面积均应计算房屋价款，原告起诉要求被告按照套内面积的计价方式补偿套内面积减少的房屋价款没有任何事实及法律依据，与合同约定的计价方式存在冲突，与双方真实意思表示不符，不应予以支持。最后，若根据原告诉请的逻辑，在约定建筑面积计价的情况下，仅因套内建筑面积缩减即由被告补偿套内面积减少的房屋价款，那公摊面积的增加，原告亦应补偿被告相应房屋价款。故不存在原告主张的按照室内面积调整房屋价款的情形，原告的主张无任何事实及法律依据，不应获得支持。综上，请求法院依法驳回原告诉请。 被告碧桂园房地产公司辩称，一、答辩人系六安碧桂园和成房地产开发有限公司（以下简称“和成公司”）的股东，实缴出资，且答辩人与和成公司的财产相互独立，并不混同。并不存在公司法中规定的“恶意逃避债务、出资不足、抽逃出资”等股东需要为公司承担连带责任的情形，故被答辩人要求答辩人承担连带责任无法律和事实依据。二、双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议、附件已明确约定建筑面积计算案涉房屋价款且产权登记面积（建筑面积）发生误差比超过±3%的才调整房屋价款，即排除了按套内建筑面积或按套计算房屋价款的计价方式及面积退补方式，且涉案房屋建筑面积误差小于±3%，故涉案房屋仅需按照合同约定的单价据实结算房价款，不存在被答辩人主张的按照套内面积退补差价的情形。三、涉案房屋存在套内面积误差，系因测绘公司预测、实测时将涉案房屋独占使用的顶楼室内楼梯面积归属不同导致。测绘报告为政府下属的测绘机构出具，故被答辩人应向政府有关部门主张权利，且无论该楼梯是计算入套内面积还是公摊面积，该部分仍为原告独占使用，对原告权益没有任何损害。四、根据《商品房买卖合同》附件中的户型图，被答辩人的真实意思表示即为购买附图所示的房屋，从该户型图中可明显看出该户顶楼存在室内楼梯及顶楼楼梯间。故，实测套内面积与预测存在差异并未影响双方的真实意思表示，且室内楼梯及顶楼楼梯间确为被答辩人独占使用，故，被答辩人之主张答辩人损害其利益并没有事实依据。 原告为支持其诉讼请求提交证据如下： 证据一、身份证、企业信息查询单，证明原被告主体适格； 证据二、商品房买卖合同(预售)，证明：1、原告购买被告处房屋的事实；2、该房屋套内建筑面积与合同约定相比减少了7.042平方米,被告应当返还房屋差额面积房价款56666元； 证据三、房屋面积对照表，证明经房产部门制定的测绘单位测量套内面积比实际面积少了7.042平方米。 被告碧桂园和成公司针对其辩解理由提交证据如下： 证据一、《商品房买卖合同》、附录十一补充协议，证明：1、该合同及附件附录经原被告签字/盖章确定，是双方真实意思的表示；2、《商品房买卖合同》第六条已明确约定按建筑面积计算案涉房屋价款，并不是按套内面积计价；3、根据附件十一补充协议第七条约定仅在产权登记面积（建筑面积）发生误差比超过±3%的才调整房屋价款，对于面积误差绝对值在3%以内，双方按照合同约定的单价据实结算房价款；4、附件一户型图所示，双方的真实意思表示即为购买附图所示户型、结构的房屋。原告交付的房屋与附图相一致。 证据二、涉案房屋面积预测报告、实测报告，证明目的：1、预测建筑面积与实测建筑面积差异并未超过合同约定的±3%；2、测绘公司预测时将该顶楼室内楼梯面积算入套内面积中，实测时将该顶楼楼梯面积算入公摊面积中。但无论该楼梯是计算入套内面积还是公摊面积，该部分仍为原告独占使用，对建筑面积并没有任何影响。 证据三、涉案房屋室内楼梯图图片、视频，证明：影响涉案房屋套内面积的室内楼梯为原告独占使用，仅因测绘部门对测绘方式的不同，不影响原告对该部分的独占使用，对原告权益没有任何损害。且案涉房屋的建筑面积差异并未超过合同约定的±3%。 被告碧桂园房地产公司针对其辩解理由提交证据如下： 证据营业执照，证明被告二对被告一公司是实缴出资，不存在抽逃出资。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据确认的证据，结合当事人当庭陈述，确认下述事实：2018年10月6日,原告与被告碧桂园和成公司签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》,约定将位于六安市经开区.44元／平方米、总价816361元出售给原告房。该房屋最终经市房地产测量部门测量，实测建筑面积为150.53平方米，实测套内建筑面积为113.12平方米，分摊共有建筑面积37.41平方米，套内建筑面积减少7.042平方米。而双方在《商品房买卖合同（预售）》中约定了该3301室的建筑面积建筑面积为150.97平方米、套内建筑面积为120.16平方米、分摊共有建筑面积为30.81平方米并约定按建筑面积计价。对交付房屋的建筑面积与套内建筑面积误差，该合同约定误差比绝对值均在3%以内的，根据实测面积结算房价款，有一项超过3%的买受人有权解除合同；买受人选择不解除合同，实测建筑面积大于预测面积，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有；实测建筑面积小于预测面积，超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。双方对套内建筑面积误差超出3%除约定原告可解除合同外未作其他约定。该3301室交付使用后，经六安市飞鹏房地产测绘有限责任公司测量,作出“六房测字（20190926008）号”《不动产测量报告》，实测该3301室建筑面积为151.31平方米、套内建筑面积为113.12平方米、分摊共有建筑面积为37.41平方米。该实测报告建筑面积比预测报告小0.44平方米，套内建筑面积比预测报告小7.042平方米、分摊共有建筑面积比预测报告大7.042平方米，该3301室原告登记的不动产权证书中上述各项面积与实测报告测绘结果一致。原告与被告多次协商该面积差争议未果，遂诉来本院请求判如所请。 另查明，被告碧桂园和成公司系2017年7月27日被告碧桂园房地产公司独资设立的有限责任公司。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告碧桂园和成公司签订的《商品房买卖合同(预售)》及《补充协议》均系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。本案争议的焦点是被告碧桂园和成公司交付房屋的套内建筑面积误差比超过3%，原告却未选择解除合同，而要求比照建筑面积误差结算房价款应否支持问题。本院认为，被告碧桂园和成公司交付房屋的实测套内建筑面积小于预测面积7.042平方米，误差比超出了3%，被告履行合同不符合合同约定虽非该被告主观原因造成，但该被告仍构成客观上的违约；又因双方约定以建筑面积计价致原告无权援引《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定主张权利，且合同并未对涉及套内面积违约行为约定除解除合同外的其他违约责任；而房屋买卖合同中作为买方的买受人，其所购房屋的套内面积部分系买受人独立使用、直接支配的独立空间，套内面积的大小将直接影响该房屋的交易价值和买受人预期使用效果，其构成了房屋买卖合同的重要组成部分。为平衡买卖双方利益，对该被告的该客观违约行为，本院酌定其按每平方1500元支付违约金。综上，民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。原告支付全额房款后，被告碧桂园和成公司即有按约定交付房屋的义务。被告碧桂园和成公司交付房屋的实测建筑面积小于预测面积0.44平方米，该误差比在3%以内，依约被告碧桂园和成公司应据实返还原告购房款2379元（5407.44元/平方米×0.44平方米）；被告碧桂园和成公司交付房屋的实测套内面积小于预测面积系违约行为，本院酌定该被告支付违约金10563元（7.042平方米×1500元/平方米）；被告碧桂园和成公司是被告碧桂园房地产公司独资设立的一人有限责任公司，被告碧桂园和成公司并未证明该公司财产独立于股东自己的财产，原告要求被告碧桂园房地产公司对被告碧桂园和成公司债务承担连带责任，依法本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，拟判决如下： 一、被告六安碧桂园和成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告丁娟房屋建筑面积差价款2379元； 二、被告六安碧桂园和成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告丁娟违约金10563元； 三、安徽碧桂园房地产开发有限公司对本判决第一、二项被告六安碧桂园和成房地产开发有限公司债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告丁娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件诉讼费1220元减半收取610元，由原告丁娟负担460元，由被告六安碧桂园和成房地产开发有限公司负担150元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  徐爱军 二〇二〇年九月三十日 书记员  王 琦 附：法律条文 一、《中华人民共和国民法总则》 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 二、《中华人民共和国公司法》 第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。 三、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 五、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。