苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0591民初1882号原告：苏州圆融发展集团有限公司，住所地江苏省苏州工业园区万盛街**圆融大厦**。法定代表人：亢越，总裁。委托诉讼代理人：陈军杰，上海市协力（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩秋予，上海市协力（苏州）律师事务所实习律师。被告：上海翱鸶贸易有限公司苏州第三分公司，住所地，住所地江苏省苏州工业园区加城花园金鸡湖路**幢****iv>负责人：陈峰。被告：上海翱鸶贸易有限公司，住所地上海市，住所地上海市青浦区徐泾镇盈港东路******法定代表人：唐文忠。原告苏州圆融发展集团有限公司（以下简称圆融集团）与被告上海翱鸶贸易有限公司苏州第三分公司（以下简称翱鸶公司苏州第三分公司）、上海翱鸶贸易有限公司（以下简称翱鸶公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用简易程序审理。因案情复杂，本案转为适用普通程序独任制公开开庭进行了审理。原告圆融集团的委托诉讼代理人陈军杰、韩秋予到庭参加诉讼，被告翱鸶公司苏州第三分公司、翱鸶公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告圆融集团的诉讼请求为：1.翱鸶公司苏州第三分公司支付欠缴租金76249.32元、物业管理费134059.68元（计算至2019年10月10日）及逾期付款利息11933.48元（以所欠款项每日万分之五为标准，自应付款之日起暂计至2019年11月30日，应计算至实际付款之日）；2.翱鸶公司苏州第三分公司立即将涉案房屋内可移动物品清除后返还原告，并支付迟延返还期间的房屋占有使用费87534.83元（按照2018年度月平均提成租金标准，自2019年10月18日起暂计算至2019年11月30日，应计算至实际返还之日）；3.翱鸶公司苏州第三分公司支付违约金244951.52元（4个月的租金、物业管理费之和444951.52元，已抵扣履约保证金200000元）；4.翱鸶公司对翱鸶公司苏州第三分公司上述付款义务承担连带责任；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年8月，原告与翱鸶公司签订《苏州星座商务广场租赁合同》，将苏州星座商务广场一、二层1440、1450、1460、1470、2360、2370、2380号商铺出租给翱鸶公司，计租面积为888.88平方米，租赁期共计8年，自2013年8月15日起至2021年9月27日止。租赁合同对租金、物业管理费、推广费、公用事业费(水、电费用)的计算标准、支付时间和方式、违约责任等事项均作了约定。2016年12月，原告与翱鸶公司、翱鸶公司苏州第三分公司签订《三方协议》，约定自2016年12月14日起将由翱鸶公司苏州第三分公司作为承租方代替翱鸶公司享有租赁合同权利并承担租赁合同义务，且翱鸶公司作为保证方对于翱鸶公司苏州第三分公司履行租赁合同的义务承担连带责任。自2019年6月起，翱鸶公司苏州第三分公司开始拖欠租金、物业管理费等款项，经原告多次催告，翱鸶公司苏州第三分公司仍未按租赁合同约定履行付款义务。翱鸶公司苏州第三分公司的行为严重违反了租赁合同约定，解除条件已成就，故原告于2019年10月9日向翱鸶公司苏州第三分公司发送《租赁合同解除函》并于2019年10月10日解除租赁合同。租赁合同解除后，翱鸶公司苏州第三分公司至今仍未支付拖欠款项，翱鸶公司亦未按《三方协议》约定承担连带责任。被告翱鸶公司苏州第三分公司、翱鸶公司未作答辩。经审理查明，2013年，圆融集团（甲方、出租方）与翱鸶公司（乙方、承租方）签订《苏州星座商务广场租赁合同》，主要内容如下：甲方将苏州星座商务广场一、二层1440、1450、1460、1470、2360、2370、2380号商铺出租给乙方。承租面积为888.88平方米，租金、物业管理费、空调使用费、推广费、保证金、装修管理费、装修管理押金、水费、电费等公用事业费押金及其他费用以此为计算依据。该房屋只限于用作经营零售店铺的用途，乙方须以“ASOBIO”之商业名称经营前述业务。租赁期为交付日(2013年8月15日或依据合同调整的日期)开始至2021年9月27日止，共计8年。乙方在合同签署后7个工作日内支付履约保证金（系乙方履行本合同的全部保证金）200000元。租金按营业额提成计算，营业额提成计算标准为：2013年8月15日至2015年9月27日，为营业额的10%；2015年9月28日至2017年9月27日，为营业额的12%；2017年9月28日至2019年9月27日，为营业额的14%；2019年9月28日至2021年9月27日，为营业额的15%。其中营业额指乙方在该房屋内开展业务经营活动过程中所开出的账单、发票上列明的全部金额之和或所收到的全部钱款总额，包括但不限于在该房屋内出售各类物品和/或饮品和/或提供的服务，在该房屋内或使用该房屋提供任何性质的服务及货物所开出的账单、发票上列明的全部金额或所收到的全部钱款金额以及其它来源于或与该房屋有关的一切业务收入，并不进行任何扣除。物业管理费，2013年9月28日至2013年12月27日为26666.4元/月，2013年12月28日至2016年9月27日为39999.6元/月，2016年9月28日至2021年9月27日为51555.04元/月,采用先付后用的原则支付，乙方应于每月20日或之前向甲方支付下月的物业管理费。在租赁期内该单元所发生的水、电费用由乙方按照管理单位出具的账单支付。因使用公用设施所引起的一切费用均由乙方承担。乙方于每月10日或之前按照管理单位通知账单支付上月水费和电费给甲方。乙方同意在乙方拖欠本合同约定的租金且经甲方催讨后5日内不支付的，或者拖欠支付物业管理费、推广费、水、电费等公用事业费及其他应缴费用中任何一项费用或未及时补足公用事业押金(如适用)超过30日的，在不影响甲方行使其它权利的前提下，乙方应按所欠款项每日万分之五标准向甲方支付违约金。乙方应在本合同租赁期满的7日或提前终止7日内将该房屋以使用后的正常损耗状态交还给甲方，但乙方应将可移动物品自行清除。若乙方未按前款规定办理返还手续，则甲方有权在交还期满后的任何时间内进入并收回该房屋，乙方放置于该房屋内的一切设施设备包括装修等物品将被视为放弃物，由甲方自由处置，甲方无须为此给予乙方任何补偿。同时甲方有权自行完成恢复原状、拆除、搬出和补修工作，所产生之费用由乙方承担。下列行为属于甲方可以解除合同的乙方实质性违约行为：（1）乙方逾期不支付租金、物业管理费、空调使用费、推广费、公共事业费及应由乙方承担的其它有关费用之任何一项连续迟延达到60日或以上的；（2）乙方中途擅自退租的……（7）未事先征得甲方的同意且经管理单位证明，乙方未在开业日正式全面开业，或者乙方一年内连续5日或累计达到15日或以上未营业的，或者乙方一年内违反营业时间约定超过5次的……乙方在此明确同意及声明：在发现乙方有上述实质性违约行为之一或者本合同约定及法律规定的甲方可以解除合同的其他乙方违约行为之一后的任何时间，甲方有权书面通知乙方解除本合同，提前收回该房屋，且乙方应同时向甲方承担如下违约责任：(1)逾期应付款项的应按照每日万分之五的标准向甲方支付逾期利息；(2)向甲方支付相当于未履行租期内剩余的但最多不超过4个月的租金、推广费和物业管理费之和的金额的违约金……（4）甲方有权不予返还乙方交付的保证金作为其违约的处罚……2016年，圆融集团（甲方、出租方）、翱鸶公司（乙方、原承租方）、翱鸶公司苏州第三分公司（丙方、新承租方）签订《三方协议》，约定自2016年12月14日起将由翱鸶公司苏州第三分公司作为承租方代替翱鸶公司享有租赁合同权利并承担租赁合同义务，且翱鸶公司作为保证方对于翱鸶公司苏州第三分公司履行租赁合同的义务承担连带保证责任。2019年7月6日，圆融集团制作《结算通知单》，反映翱鸶公司苏州第三分公司2019年6月份营业额224852元，应付提成租金31479.28元，要求在20日前支付。该单由翱鸶公司苏州第三分公司书面委托签收人衡新江签收。2019年7月11日，案涉房屋物业服务企业苏州工业园区圆融商业物业管理有限公司（以下简称圆融物业）制作《结算通知单》，反映翱鸶公司苏州第三分公司2019年8月份物业费51555.04元，要求在20日前支付。该单由衡新江签收。2019年7月22日，圆融集团制作《催款函》，向翱鸶公司苏州第三分公司催讨2019年6月份提成租金31479.28元。该单由衡新江签收。2019年7月23日，圆融物业制作《催款函》，向翱鸶公司苏州第三分公司催讨2019年6月份、7月份、8月份物业管理费各51555.04元及滞纳金。该单由衡新江签收。2019年8月8日，圆融集团制作《结算通知单》，反映翱鸶公司苏州第三分公司2019年7月份营业额207532元，应付提成租金29054.48元，要求在20日前支付。该单由衡新江签收。2019年8月8日，圆融物业制作《结算通知单》，反映翱鸶公司苏州第三分公司2019年9月份物业费51555.04元，要求在20日前支付。该单由衡新江签收。2019年10月9日，圆融集团向翱鸶公司苏州第三分公司寄送《租赁合同解除函》，主要内容为：“……现贵方于2019年08月19日擅自关闭店面、停止业务，并拖欠租金等费用且经律师函催缴拒不支付。我们向贵司明确：贵司的行为已严重违反租赁合同约定，已构成了实质性违约行为，鉴于此，我司现正式通知贵司如下：双方之间的租赁合同关系于2019年10月10日(即解除日)解除；二、贵司应于2019年10月17日向我司支付拖欠的租金及物业管理费210309元。三、按照租赁合同约定，贵方应向我司支付违约金1792844.16(按贵司未履行租期内即2019年10月11日至2021年9月27日剩余的租金、推广费和物业管理费之和金额的标准计算)，已支付的履约保证金我司也将按照租赁合同约定予以没收。四、请贵方最迟在19年10月20日将租赁房屋内的物品迁出并将房屋恢复原状后归还给我司，否则我司将依据租赁合同约定向贵方收取房屋占用费并保留追究贵方违约责任以及给我司造成损失的权利，同时贵方遗留于该房屋内的一切设施设备包括装修等物品将被视为放弃物，由我司自由处置，且我司无须为此向贵方支付任何补偿。五、请贵方于19年10月20办理完水、电、通讯(如有)、网络(如有)、煤气(如有)、营业执照迁出或注销等手续，如逾期未办理的，则贵方应按照租赁合同约定，按原租金2倍的标准向我司支付违约金。特此通知!”该函寄给翱鸶公司苏州第三分公司业务对接人员管恩曦，于2019年10月10日被签收。另查明，翱鸶公司苏州第三分公司向圆融集团提供2019年8月份营业额数据为112254元，圆融集团据此按约核定该月度提成租金15715.56元。诉讼中，圆融集团说明：2019年8月底左右，翱鸶公司苏州第三分公司离场停业，故2019年9月份、10月份的提成租金无法计算，而翱鸶公司苏州第三分公司在诉讼中又未提供2019年8月份的营业额数据，因此，2019年8月份、9月份、10月份的提成租金，圆融集团仅合计主张15715.56元，已远低于翱鸶公司苏州第三分公司正常营业状态的标准，应予支持。诉讼中，就物业管理费的支付情况，圆融集团说明：经其催讨，2019年7月底以前的物业管理费翱鸶公司苏州第三分公司尚余14000元未付；2019年8月份、9月份的物业管理费各51555.04元及2019年10月份10天的物业管理费16949.60元，翱鸶公司苏州第三分公司分文未付。因为催讨时的数据未必准确，且催讨后又收到了部分款项，所以之前催讨的金额与诉讼中陈述的数额不一致的，以诉讼中的陈述为准。诉讼中，就月平均提成租金的确定，圆融集团提交2018年翱鸶公司苏州第三分公司支付提成租金对应的发票，并说明：其以2018年度的月平均提成租金额确定，2018年翱鸶公司苏州第三分公司全年支付提成租金总额716194.09元，故月平均提成租金为59682.84元。诉讼中，圆融集团另说明：案涉房屋至今仍由翱鸶公司苏州第三分公司占用，屋内可移动物品至今尚未清除。以上事实，由苏州星座商务广场租赁合同、三方协议、公共区域授权委托书、结算通知单、催款函、代为签收函件委托书、租赁合同解除函、邮寄凭证及查询记录、微信聊天记录、月度销售额明细单、提成租金明细表、提成租金发票、照片等证据及庭审笔录予以证实，本院予以确认。本院认为，圆融集团与翱鸶公司签订的《苏州星座商务广场租赁合同》，以及圆融集团、翱鸶公司、翱鸶公司苏州第三分公司签订的《三方协议》系各方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效，双方均应诚信履行。翱鸶公司苏州第三分公司系承租人，圆融集团系出租人。圆融集团诉请翱鸶公司苏州第三分公司支付计算至2019年10月10日的欠缴租金76249.32元、物业管理费134059.68元，翱鸶公司苏州第三分公司未举证证明其支付过相关费用，且经本院核算无误，有事实和法律依据，本院予以支持。圆融集团诉请翱鸶公司苏州第三分公司支付以所欠款项每日万分之五为标准计算至实际付款之日的逾期付款利息，虽有合同约定为据，但违约金过高，宜作相应调整，本院酌情调低至年利率11.7%，结合逾期金额、逾期时点情况，酌定翱鸶公司苏州第三分公司支付逾期付款利息（分别以14000元为基数自2019年6月21日起，以83034.32元为基数自2019年7月21日起，以80609.52元为基数自2019年8月21日起，以32665.16元为基数自2019年9月21日起，均按年利率11.7%计算至实际付款之日止）。翱鸶公司苏州第三分公司未按约支付相关费用，且满足圆融集团单方解除合同的条件，圆融集团致函表达租赁合同于2019年10月10日解除之意，合法有据，发生合同解除的效力。圆融集团既已知晓翱鸶公司苏州第三分公司已于2019年8月离场停业，又于2019年10月致函解除合同，因此在翱鸶公司苏州第三分公司不清场、不退房的情况下，圆融集团自身亦有止损义务，适时清场并及时寻租，而不是放任租赁房屋原状空关。因此，圆融集团诉请翱鸶公司苏州第三分公司支付自2019年10月18日起计算至实际返还之日的迟延返还期间的房屋占有使用费，本院视情酌定支持5个月，圆融集团诉请按照2018年度月平均提成租金59682.84元/月标准计算迟延返还期间的房屋占有使用费，经核算比较，已属合理，予以采纳。据此，本院酌定翱鸶公司苏州第三分公司支付圆融集团房屋占有使用费298414.20元。翱鸶公司苏州第三分公司另应及时取走遗留在涉案房屋内的可移动物品。圆融集团诉请翱鸶公司苏州第三分公司支付按4个月的租金、物业管理费之和计算的违约金，有合同明确约定为据，结合圆融集团实际损失等因素，未见存在法律规定的违约金过分高于实际损失的情形，应予支持，其中的租金按照2018年度月平均提成租金59682.84元/月标准计算亦属合理，经核算，圆融集团主张的违约金444951.52元计算无误，圆融集团主动将履约保证金200000元予以抵扣，据此诉请翱鸶公司苏州第三分公司支付违约金244951.52元，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，翱鸶公司苏州第三分公司应赔付圆融集团租金、物业管理费、房屋占有使用费、违约金合计753674.72元及逾期付款利息（分别以14000元为基数自2019年6月21日起，以83034.32元为基数自2019年7月21日起，以80609.52元为基数自2019年8月21日起，以32665.16元为基数自2019年9月21日起，均按年利率11.7%计算至实际付款之日止）。翱鸶公司苏州第三分公司本为翱鸶公司的分支机构，但《三方协议》中明确翱鸶公司为翱鸶公司苏州第三分公司履行租赁合同的义务承担连带保证责任，故圆融集团诉请翱鸶公司对翱鸶公司苏州第三分公司上述付款义务承担连带责任，有事实和法律依据，本院予以支持。翱鸶公司苏州第三分公司、翱鸶公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃相应抗辩权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告上海翱鸶贸易有限公司苏州第三分公司于本判决生效之日起五日内向原告苏州圆融发展集团有限公司赔付租金、物业管理费、房屋占有使用费、违约金合计753674.72元及逾期付款利息（分别以14000元为基数自2019年6月21日起，以83034.32元为基数自2019年7月21日起，以80609.52元为基数自2019年8月21日起，以32665.16元为基数自2019年9月21日起，均按年利率11.7%计算至实际付款之日止），被告上海翱鸶贸易有限公司对此负连带清偿责任；二、被告上海翱鸶贸易有限公司苏州第三分公司于本判决生效之日起五日内自原告苏州圆融发展集团有限公司处取走遗留在案涉租赁场所的可移动物品；三、驳回原告苏州圆融发展集团有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17792元、公告费600元，合计18392元，由被告上海翱鸶贸易有限公司苏州第三分公司、上海翱鸶贸易有限公司负担。此款原告苏州圆融发展集团有限公司已预交，本院退还其17792元，由被告上海翱鸶贸易有限公司苏州第三分公司、上海翱鸶贸易有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告苏州圆融发展集团有限公司600元并向本院交纳17792元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定预交上诉案件受理费至如下账户：户名，江苏省苏州市中级人民法院；开户行，中国农业银行苏州苏福路支行；账号，10555301040017676。审判员  刘洋二〇二〇年九月十八日书记员  孟杰拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。