广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初10834号原告：彭国兵，男，1970年11月9日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：祝胜满，广东海际明律师事务所律师。被告：陆煜森，男，1957年1月13日出生，汉族，住广州市黄埔区，委托诉讼代理人：汪少兵，广东格林律师事务所律师。被告：广州市黄埔区文冲街文冲第六股份经济合作社，住所地广州市黄埔区石化路**大院，统一社会信用代码N1440112C14911013N。负责人：陆镜洪，该社社长。原告彭国兵与被告陆煜森、广州市黄埔区文冲街文冲第六股份经济合作社（以下简称文冲六社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案受理后，依法适用普通程序于2019年11月7日公开开庭进行了审理。原告彭国兵及其委托诉讼代理人祝胜满，被告陆煜森的委托诉讼代理人汪少兵，文冲六社的负责人陆镜洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭国兵向本院提出诉讼请求：1.陆煜森、文冲六社向彭国兵返还押金11000元；2.陆煜森、文冲六社向彭国兵支付租赁房屋的搬迁费80000元、营业损失100000元、遣散员工费用57600元、装修损失40000元；3.陆煜森、文冲六社承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年11月25日，彭国兵与陆煜森签订《租赁协议书》，陆煜森将位于广州市黄埔区黄埔东路商铺两套出租给彭国兵作营业用地用途使用，建筑（或使用）面积80平方米，租赁期限为2018年1月1日至2020年12月30日。彭国兵承租房屋后，对房屋进行装修，聘请了员工，开展了正常生产经营。2019年7月18日，文冲六社发出《拆除通知》，要求将黄埔东路两侧地块的集体用地的违章物业进行整治，拆除沿线相关违章物业，要求承租户将租赁场地清空交回。彭国兵认为，案涉房屋属于文冲六社所有，文冲六社将建筑物出租给陆煜森，彭国兵承租后，对房屋进行了装修，添置了设备、设施，聘请了员工，开展生产经营。现因文冲六社单方面要求拆除彭国兵承租的房屋，陆煜森作为出租人应当与文冲六社共同向彭国兵赔偿搬迁费、营业损失、遣散员工费用、装修损失等相关的一切损失。被告陆煜森辩称，陆煜森在发送给彭国兵的《终止通知书》中已明确告知彭国兵，拿押金单的原件到陆煜森处退回押金。双方签订的《租赁协议书》的第10条约定，在租赁期如果遇到国家集体征用的或者生产社重新开发建筑的，彭国兵必须无条件退出，一切补偿费用与彭国兵无关。陆煜森退回押金，终止合同。在租赁期内，文冲街道办事处和文冲六社根据广州市政府的相关规定，对本案承租地块进行升级改造、重新开发。为此，文冲街道办和文冲六社都下发了相应的通知和文件。陆煜森根据文冲街道办和文冲六社的要求，于2019年4月29日向彭国兵发送了终止租赁合同的通知书，彭国兵收到以后，在3个月以内都没有提出异议。彭国兵要求陆煜森支付与拆迁有关的补偿款，不符合合同约定。合同还特别约定，彭国兵在铺位进行装修的，租赁期满不得拆除，归陆煜森所有。《租赁协议书》第9条也约定，如果陆煜森提前收回铺位，陆煜森除了退回彭国兵的押金以外，按照同等数额赔偿给彭国兵。所以彭国兵在承租该商铺的时候，也知道文冲在大范围的进行城中村改造，应该预见到承租该商铺的风险。另外，彭国兵与文冲六社没有租赁合同关系，要求彭国兵终止合同也是陆煜森根据《租赁协议书》的约定通知彭国兵的，与文冲六社无关。文冲六社述称，其与彭国兵没有租赁合同关系，也不认识彭国兵。经审理查明，陆煜森提交了《集体土地房产证》（穗集地证字第××号），载产权人广州市黄埔区大沙镇文冲村第六经济合作社，房地坐落黄埔区广深××××路段南，用地面积3675.3523平方米，建基面积2820.3859平方米，总建筑面积5863.1829平方米，备注记载其中第二层属违章建筑未处理。2017年11月25日，陆煜森与彭国兵签订了《租赁协议书》，约定陆煜森将黄埔区黄埔东路文冲段以南的铺位共两间，面积共计80平方米出租给彭国兵经营，租赁期限为2018年1月1日至2020年12月30日，每月租金5500元。彭国兵在合同签订时向陆煜森交纳11000元做按金，期满无违约时无息退还。第八条约定，如因不可抗力、法律政策变动，造成无法履行，本合同无条件终止。双方均不作违约，造成的损失双方各自承担。第十条约定，在租赁期内，如遇国家、集体征用的，或生产社重新开发建筑的，彭国兵必须无条件退出，一切补偿费用与彭国兵无关，陆煜森退回彭国兵所交按金，终止合同。协议签订后，彭国兵向陆煜森支付押金11000元。2019年4月12日，广州市黄埔区人民政府文冲街道办事处向陆煜森、彭国兵发出一份《通知》，该通知有以下内容：黄埔东路1082-1092号业主和各经营户，根据《广州市人民政府关于清理整顿重点河涌流域“散乱污”场所的通告》(穗府规［2017］12号)以及黄埔区政府关于《黄埔东路沿线低端物业升级改造工作方案》的要求，需对黄埔东路两侧及文涌流域散乱污场所进行清理整治和关停取缔，你们承租文冲社区第六经济社位于黄埔东路××号的商铺及附属物属于此次清理整治范围，故请你们于2019年5月15日前自行清理并对相关建筑物进行拆除，逾期不拆除，我街道办事处将会同区城管局进行依法拆除。彭国兵认为自其接到广州市黄埔区人民政府文冲街道办事处向其发出的该通知之日起需要2个月搬迁期限，其与陆煜森签订的《租赁协议书》于2019年5月30日解除。陆煜森主张《租赁协议书》于2019年4月30日解除，另外给了彭国兵一个月的搬迁免租期。2019年4月30日，陆煜森向彭国兵发出《终止〈租赁协议书〉通知书》，载，彭国兵与陆煜森签订了《租赁协议书》，承租了陆煜森位于广深公路文冲路段黄埔东路南侧，黄埔客运站东侧商铺，租赁合同期限届自2018年1月1日至2020年12月30日；由于政府原因，彭国兵与陆煜森签订的《租赁协议书》已实际上无法继续履行，现需要提前解除、终止《租赁协议书》；现陆煜森郑重通知彭国兵，解除、终止双方签订的《租赁协议书》，请彭国兵在收到本解除、终止通知后携带押（按）金单办理退回押金、终止合同手续，并请在30日内清空承租商铺并将承租商铺及其钥匙交还陆煜森。2020年1月10日（彭国兵主张是2020年1月20日收到），陆煜森、陆伟乐、陆炜然、文冲六社向彭国兵发出了《告知书》，载彭国兵承租的商铺产权人是文冲六社，文冲六社出租给陆伟乐、陆炜然后，陆伟乐、陆炜然转租给陆煜森。现陆煜森、陆伟乐、陆炜然、文冲六社之间的租赁合同已经解除，陆煜森决定将商铺交还给文冲六社，现告知彭国兵收到告知书之日起三日内清空商铺并将商铺及其钥匙交还陆煜森。三日后文冲六社将对商铺进行拆除，相关物品将做废弃物处理，统一搬迁至广州市黄埔区护林路公山1号拆解分类点存放。彭国兵确认，案涉商铺已于2020年2月16日拆除。彭国兵为证明其装修损失向本院提交了:1.日期为2017年12月19日的玻璃货款收据11800元。2.日期为2017年12月15日的维修卷闸门二档、换弹簧、封小门的收款收据1350元。3.日期为2017年12月28日的广告招牌、墙身广告的收款收据9500元。4.李伟出具的《证明》，载其负责装修，其中一楼打墙、粉刷4165元，二楼粉刷4800元；装电包工包料7680元；防盗网窗2436元。5.案涉商铺的现场照片。彭国兵为证明其主张的搬迁费向本院提交了广州市大众物流有限公司出具的《报价单》，载搬迁费用总计67200元。关于营业损失，彭国兵称大概每月营业收入4万元，计算了三个月，故其主张了10万元。关于遣散员工费用，彭国兵称其夫妻俩经营店铺，每人每月工资4800元，补偿六个月。庭审中彭国兵陈述其承租商铺是用于经营五金工具、机械用的刀具、打磨用的磨片和磨料、机床附件等，其一共承租了商铺两层。本院向彭国兵释明，如本院认定的合同效力与其所主张的合同效力不一致，其是否变更诉讼请求，彭国兵称坚持原来的诉讼请求不变更。以上事实有《租赁协议书》《通知》《告知书》《集体土地房产证》《终止〈租赁协议书〉通知书》、收据、照片等证据及当事人陈述予以证实。本院认为，根据陆煜森提交的《集体土地房产证》所载，商铺二楼为违章建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的《租赁协议书》中关于商铺二楼的约定无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，陆煜森应将《租赁协议书》无效部分所对应的押金返还彭国兵。彭国兵所承租的商铺一楼为取得合法产权的建筑物，《租赁协议书》关于商铺一楼的相关约定合法有效，双方均应恪守履行。2019年4月30日，陆煜森向彭国兵发出《终止通知书》，要求解除双方签订的《租赁协议书》，其中载明的原因为“政府原因”。本院认为，双方签署的《租赁协议书》约定的解除合同条件包括“不可抗力、法律政策变动，造成无法履行”以及“遇国家、集体征用的，或生产社重新开发建筑的”。虽然广州市黄埔区人民政府文冲街道办事处于2019年4月12日发出《通知》，但该通知中仅明确了是对“黄埔东路两侧及文涌流域散乱污场所进行清理整治和关停取缔”，陆煜森并未提交相关政府文件，或其与有关政府部门或上一手出租人就商铺拆除达成的协议等证据，以证明其提出解除合同所称的“政府原因”即为合同约定解除情形。故对于陆煜森抗辩其依据《租赁协议书》的约定解除权解除双方签署的《租赁协议书》，本院不予采信。陆煜森违约解除《租赁协议书》，应当承担违约责任。彭国兵要求陆煜森返还《租赁协议书》有效部分所对应的押金，本院予以支持。关于彭国兵主张的装修损失，因彭国兵承租商铺投入经营必然需对商铺进行装修，现因商铺已拆除，商铺装修状况已无法查实，但根据彭国兵提交的商铺照片，本院对彭国兵主张的相关装修项目予以采信。关于商铺二楼的装修损失，因双方对于《租赁协议书》中商铺二楼部分的约定无效均存在过错，本院根据双方过错程度、《租赁协议书》的剩余履行期限，参照彭国兵主张的商铺二楼的装修情况，酌情确认陆煜森赔偿彭国兵商铺二楼的装修损失1000元。关于商铺一楼的装修损失，本院参考《租赁协议书》的剩余履行期限，根据彭国兵所提交的收据、照片等，酌情确认商铺一楼的装修损失为10000元。综上，本院确认陆煜森应向彭国兵赔偿装修损失11000元。关于彭国兵主张的搬迁费，本院认为因陆煜森违约解除商铺一楼的《租赁协议书》，导致彭国兵需要另寻地址经营，必然涉及搬迁。同时彭国兵承租商铺用于经营五金器材，涉及的物品颇重，搬迁需耗费较大人力物力。但因彭国兵未能提交证据证明其搬迁商铺的实际支出，本院参照其提交的货品图片，参考其货物数量酌情确定其搬迁费为20000元。关于彭国兵主张的营业损失、遣散员工费用等，因该损失为间接损失，且彭国兵未能提交相关证据予以证实，本院不予支持。至于彭国兵要求文冲六社承担赔偿责任，本院认为本案为房屋租赁合同纠纷，文冲六社与彭国兵并无合同关系，彭国兵要求文冲六社承担合同责任无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陆煜森于本判决发生法律效力之日起十日内向原告彭国兵返还租赁押金11000元；二、被告陆煜森于本判决发生法律效力之日起十日内向原告彭国兵赔偿装修损失11000元、搬迁费20000元；三、驳回原告彭国兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5629元，由原告彭国兵负担4779元，被告陆煜森负担850元。该受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时向其迳付，本院不作退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李春辉人民陪审员  丁树祥人民陪审员  饶记平二〇二〇年九月十一日法官助理钟陈书记员姚春华