河北省保定市莲池区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0606民初1092号 原告：常雷，男，1989年6月9日出生，汉族，北京天威诚信电子商务服务有限公司，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：陈刚，河北红安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张倬尧，河北红安律师事务所律师。 被告：保定市隆晟房地产开发有限公司，住所地保定市莲池区东二环**。 法定代表人：李铁山，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：尹玉平，河北润民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王铮。 原告常雷与被告保定市隆晟房地产开发有限公司为商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告常雷及其委托诉讼代理人陈刚、张倬尧、被告保定市隆晟房地产开发有限公司委托诉讼代理人尹玉平、王铮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 常雷向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告签订的《商街认购协议》解除；2、依法判令被告返还原告购房款414194元及自2019年2月1日至实际给付之日止的资金占用期间的利息（按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%，暂计算至起诉之日为18832元）；3、依法判令被告支付违约金24575.82元；本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系从事房地产开发销售的企业，原告与被告于2017年5月27日签订《商街认购协议》一份。约定原告购买被告开发的保定市莲池区双创基地（亨但丽创艺生活城）三层3158号房。总价款819194元，支付方式为首付房款414194元，余款按揭支付。原告于2017年5月27日支付首期房款246000元，2017年12月31日支付二期房款168194元，首付房款已按时支付完毕。原、被告双方约定交房时间为2018年10月31日，又约定被告延期三个月未交房视为被告单方终止协议，原告要求退房的，被告返还原告已交房款，并支付总房款3%的违约金，双方协议自动解除。合同签订至今，被告仍未交付上述房屋给原告，其行为已构成违约，侵犯了原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》、《最高人民法院关于审理商品房买买合|纷案件适用法律若干问题的解释》及相关法律法规，原告请求人民法院确认该《商街认购协议》已于2019年1月31日解除并要求被告承担违约责任。 保定市隆晟房地产开发有限公司辩称，答辩人按照约定全面履行了合同义务，原告要求解除《商街认购协议》等全部诉求没有事实和法律依据。首先，虽然双方在《商街认购协议》中约定的房屋交付时间为2018年10月31日，但根据政府大气污染环境整治要求，保定市莲池区人民政府办公室连续多次发文，要求建设施工企业停工，累计停工天数超过274天，直接导致施工企业不能按期交工，从而造成交房日期顺延。由于施工企业停工系政府命令所致属于不可抗力范畴，因此答辩人无需承担任何责任，且在协议约定交房时间前，答辩方己张贴告示，明确通知延期交房183天，并在此期限内将房屋交付给了其他购房业主，说明答辩人没有违约。其次，双方在签订《商街认购协议》的同时还与第三方即保定市亨侣丽物业管理有限公司(以下简称物业公司)签订了一份《商街委托经营协议》，约定原告所购房屋交付时，直接交给物业公司统一规划经营管理，为期三年。作为条件，答辩方每年按照总房款的8%向原告方支付经营收益，三年共计总房款的24%，这部分款项己在原告购房交付总款时冲抵。根据《商街委托经营协议》的约定，答辩人房屋建成后只需要告知其己经完工并将房屋转交物业公司统一经营即可，并不需要与原告交接房产。第三，答辩人所销商街己经于2019年5月完工并通知原告根据双方订立的《商街委托经营协议》的约定，房屋已经交付物业公司统一经营并自2019年5月3日起开始计算委托经营收益。因此，从法律层面上讲，2019年5月3日即为原告所购房屋实际交付日。在扣除政府强制停工所导致的工期顺延，答辩人并未延期交付房屋。第四，由于双方订立的《商街认购协议》中答辩人交房义务已经履行完毕，因此原告要求解除《商街认购协议》就没有事实依据，更不符合法律规定。至于物业公司能否统一经营，则是另一法律层面的事情，与本案无关。根据以上四点理由，可以确认答辩人按期履行了房屋交付义务，没有违约。因此，原告以答辩人逾期交房为由要求解除《商街认购协议》并要求答辩人承担违约责任，没有事实和法律依据。综上，原告诉请没有事实和法律依据，请人民法院查明事实依法驳回原告诉讼请求。 原被告双方对于以下问题存在争议：（1）原被告签订的商街认购协议是否已经解除；（2）原告要求被告返还购房款支付利息和违约金的请求应否支持。 为此，原告向本院提交以下证据：1、原告与被告于2017年5月27日商街认购协议，证明原告向被告购买商铺的事实，商铺位于客运中心南向正对面的保定莲池区双创基地（亨佰丽创艺生活城）3层3158号，协议第六条违约责任第二款约定了甲方逾期交房乙方有权要求退房，双方协议自动解除。2、票据7张，其中2张是被告给原告出具的收取房款的收据，证明原告的缴费情况，原告按照约定缴纳了首期房款和二期房款。3、2018年9月1日原告与被告营业员之间的录音，证明被告已经违约无法给原告房屋并要求原告换房。4、2020年8月6日原告代理人在涉案房屋所在地拍摄照片4张，证明被告所称的房屋施工尚未完成，没有达到双方约定的交房条件，没有竣工验收。 被告的质证意见为：1、1、对商街认购协议的真实性、关联性、合法性均无异议。2、票据7张，其中只有两张为被告开具的收款收据，剩余的票据与被告无关。3、2018年9月1日原告与被告营业员之间的录音，真实性有异议不认可，没有对方人员的姓名，无法核实。录音内容不能支持原告的主张，根据原告的录音表述是动员原告退房，说明双方并没有就是否退房达成协议，这种情况下原合同应该继续履行。4、2020年8月6日原告代理人在涉案房屋所在地拍摄照片4张，真实性无异议，是现状，照片表明房屋已经主体建设完成及配套已经完成，由于原被告定有委托经营协议，原告所够房产统一交由亨佰丽公司经营，至于亨佰丽公司如何利用、如何进行内装是亨佰丽公司的事情，与被告是否按期交房没有直接的关系，因此原告提交的照片不能支持原告提出的房屋尚未完工的主张。 被告向本院提交以下证据：1、商街认购协议、《商街委托经营协议》复印件。证明目的:1）原告首期房款系物业公司以原告三年的委托经营收益垫付:2）根据双方订立的两份协议书约定，案涉房产建成后直接交付后保定市亨佰丽物业管理有限公司委托经营，并自交付保定市亨佰丽物业管理有限公司之日起，即为房屋交付，被告没有违约。2、《关于做好应对重污染天气强化措施的紧急通知》及莲池区重污染天气应急响应办公室《关于启动重污染天气应急响应的通知等文件的复印件共计二十七份，七十五页，证明目的:因重污染天气被责令停工超过274天，因而导致工期延误的原因属于不可抗力，答辩人无需承担任何责任;3、预售许可证复印件，证明双方签订的商街认购协议已经具备销售资格。4、交房通知书，证明原告所购商街于2019年5月3日及具备交付条件并开始交付。 原告的质证意见为：1、对商街认购协议真实性无异议，该协议第四条约定了房屋交房标准，被告销售的房屋尚未达到协议约定的标准，协议中原告没有委托被告所称物业公司代为接收房屋的约定。2、对《商街委托经营协议》的真实性无异议，但与本案不具有关联性，原告没有委托物业公司收房，原告与案外人签订的租赁商铺合同尚未实际履行，该房屋尚未交付给物业公司，物业公司没有出租房屋，没有将租金折抵购房款。合法性有异议，该协议无效，因为，保定市亨佰丽小商品批发有限公司分别为本案被告及保定市亨佰丽物业管理有限公司的股东，被告与保定市亨佰丽物业管理有限公司具有关联公司的关系，该委托经营协议属于返租协议，违反了国家的强制规定，商品房销售管理办法第十一条的规定。3、对原告交付房款收据的真实性无异议。4、对《关于做好应对重污染天气强化措施的紧急通知》及莲池区重污染天气应急响应办公室《关于启动重污染天气应急响应的通知等文件的真实性、关联性均不认可，大部分文件是关于启动重污染天气二级应急响应措施停止土石方作业，本案原告与被告2017年5月签订认购协议时，被告开发的房屋的主体已经完工，只剩下内部的装修及施工，不影响被告的工期，重污染天气预警不属于不可抗力。5、预售许可证复印件共一份，真实性无异议。6、交房通知书一份，我方没有收到该通知书，商品房交付被告应该提交竣工验收报告及竣工验收合格证。被告没有证据证明原告收到通知书，被告没有出具房屋使用说明书。 原被告均向本院提交双方签订的《商街认购协议》、作为证据，被告对于原告所提交金额为246000元、168194元收款收据、照片4张的真实性没有异议，原告对于被告所提交对《商街委托经营协议》、预售许可证的真实性没有异议，上述证据其能够证明本案有关事实，本院均予以采信。原告未向本院证明其所提交其他票据与被告有关，本院不采信其证据效力。被告否认原告所提交谈话录音的真实性，被告未向本院证明录音中与原告谈话人员的身份，本院不采信其证据效力。原告否认被告所提交《关于做好应对重污染天气强化措施的紧急通知》及莲池区重污染天气应急响应办公室《关于启动重污染天气应急响应的通知等文件的真实性，上述文件均系政府发布，可在政府官网检索，本院认可其真实性，其与原被告争议具有关联性，本院予以采信。原告否认收到保定市亨佰丽物业管理有限公司的通知书，而且被告亦未向本院证明，案涉房屋已经竣工验收，但该通知书表明，与原告签订委托经营协议的保定市亨佰丽物业管理有限公司已经接收该房屋，本院采信该证据所记载事实。 根据以上有效证据，本院查明，原告与被告于2017年5月27日签订《商街认购协议》一份，约定原告购买被告开发的保定莲池区双创基地(亨佰丽创艺生活城)三层3158号房，建筑面积48.12平方米，总价款1046252元。总价款819194元，支付方式为首付房款414194元，余款按揭支付。原、被告双方约定交房时间为2018年10月31日，还约定被告延期三个月未交房视为被告单方终止协议，原告要求退房，被告返还原告己交房款，并支付总房款3%的违约金，双方协议自动解除。原告于2017年5月27日支付首期房款246000元，2017年12月31日支付二期房款168194元，首付房款已按时支付完毕。2017年9月4日，保定莲池区亨佰丽创艺生活城工程项目取得了商品房预售许可证明。2016年10月至2019年3月期间，被告在建设工程的过程中，为了保护空气质量，应对重污染天气，河北省大气办、保定市人民政府、保定市委办公厅、保定市政府办公厅、保定市大气办、莲池区政府办公室、莲池区住房和城乡建设局、莲池区重污天气应急响应办公室，发文多达37次，要求辖区内施工工地停止施工或者停止土石方作业。原告于2016年10月4日与保定市亨佰丽物业管理有限公司签订《商铺委托经营协议》，约定将所购买的商铺交由保定市亨佰丽物业管理有限公司统一出租经营。保定莲池区亨佰丽创艺生活城工程已经完工，2019年5月3日，保定市亨佰丽物业管理有限公司收到被告所交付的房屋，开始计算原告房屋委托经营期限。 本院认为，原被告所签订商街认购协议具备商品房买卖合同的主要条款，被告已经按照约定收取了部分购房款，应当认定为商品房买卖合同。被告向原告预售房屋，在原告起诉之前已经取得预售许可证明，应当认定双方订立的商品房预售合同有效。为了应对重污染天气，政府有关部门要求在建工程停工，被告应当服从，属于被告不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。被告因此延误工期而逾期交付房屋，原告不得以超过合同约定的交付房屋期限为由，主张合同解除。因此，对于原告要求确认房屋买卖合同已经解除的主张，本院不予支持。对于原告所要求退还购房款和利息，并按照合同约定支付违约金的请求，本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款、第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下： 驳回常雷的诉讼请求。 案件受理费8145元，由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 员  梁小军 人民陪审员  刘瑞川 人民陪审员  崔昕雨 二〇二〇年九月二十日 书 记 员  梁 怡