安徽省凤阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1126民初3420号 原告：朱珍，女，1972年6月16日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。 委托诉讼代理人：李宏亮，安徽禹风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王安南，安徽禹风律师事务所实习律师。 被告：安徽凤阳京都物流产业园有限公司。住所地安徽省滁州市凤阳县板桥镇硅工业园区。统一社会信用代码91341126060801563K。 法定代表人：陈灿妹，该公司执行董事兼总经理。 诉讼代表人：安徽知秋律师事务所，系安徽凤阳京都物流产业园有限公司管理人。 负责人：宫鉴，该管理人组长。 委托诉讼代理人：李俊成，安徽知秋（凤阳）律师事务所律师。 原告朱珍与被告安徽凤阳京都物流产业园有限公司（以下简称“京都物流公司”）与破产有关的纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告朱珍的委托诉讼代理人李宏亮、王安南、被告京都物流公司的委托诉讼代理人李俊成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱珍向本院提出诉讼请求：确认京都物流公司2020年7月8日向朱珍发出的解除合同通知书无效。事实和理由：2014年10月24日，京都物流公司因资金周转困难向朱珍借款，并与朱珍签订了借款合同，约定借款金额为300万元，借款期限为2014年10月24日到同年11月22日。朱珍当日将借款转入京都物流公司指定的银行帐户。之后因借款到期后京都物流公司无力偿还，经多次催要，双方协商一致，京都物流公司将其所有的位于凤阳县商品房抵付给朱珍。2017年5月4日，京都物流公司依约将上述房屋全部交付给朱珍，当日签署了房屋交付确认书，后双方于2017年6月17日签署完成商品房买卖合同，约定将上述房屋出卖给朱珍。2020年4月24日，凤阳县人民法院受理凤阳京都公司破产清算案，同日指定安徽知秋律师事务所担任凤阳京都公司管理人。2020年7月8日，管理人向朱珍发出解除合同通知书，要求解除朱珍与京都物流公司之间的商品房买卖合同。朱珍认为，双方签订的商品房买卖合同，系建立在真实、合法的借款关系上，在债务履行期限届满后，因京都物流公司无力偿还借款的情况下，双方将借款关系转变为房屋买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，从而实现双方的权利义务平衡的以物抵债协议。协议并未违反法律、行政法规的强制性规定，因此商品房买卖合同合法有效，且京都物流公司已经实际将全部商品房交付朱珍，合同已经履行完毕。因此，解除合同书应为无效。为维护自己的合法权益，特诉到法院。 京都物流公司管理人辩称，涉案财产系京都物流公司破产财产，朱珍与京都物流公司签订的房屋买卖合同并未实际交付，房款系以物抵债。根据企业破产法的规定，即使以房抵债协议有效，管理人仍然有权行使解除权。如果继续履行以物抵债协议，违反了破产法中个别清偿的相关规定，管理人有权解除合同，该解除合同合法有效。请求驳回朱珍的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织了质证，对无异议的证据本院经审查予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院将综合予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 京都物流公司成立于2013年1月，现法定代表人为陈灿妹，原法定代表人为连茂桃。该公司因资金困难，于2014年10月24日以连茂桃名义向朱珍借款300万元，经蚌埠市中小企业融资担保有限公司担保，三方签订了借款合同，同日朱珍将300万元借款转入连茂桃指定的薛斌的银行帐户。在约定的还款期限届满，京都物流公司无力偿还，双方达成以物抵债协议，京都物流公司将其开发的位于凤阳县连接线东侧编号为凤国（2013）第0026号地块上开发的商品房10套出卖给朱珍，以作为偿还所借债务之用。 2017年6月17日，双方签订了一份商品房买卖合同，约定主要内容如下：第一条项目建设依据第二条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为本协议第一条规定的项目中的第6幢房屋，房号和面积分别为11号房屋，建筑面积127.86平方米；12号房屋，建筑面积为127.86平方米；13号房屋，建筑面积为127.86平方米；14号房屋，建筑面积为127.86平方米；15号房屋，建筑面积为127.86平方米；16号房屋，建筑面积为127.86平方米；17号房屋，建筑面积为127.86平方米；18号房屋，建筑面积为127.86平方米；19号房屋，建筑面积为127.86平方米；20号房屋，建筑面积为127.86平方米。上述房屋建筑面积合计1278.60平方米，具体位置以规划的平面图为准。第三条计价方式与价款双方约定按建筑面积计算该商品房价款：该商品房单价为人民币每平方米2660元，总金额为340万元。第四条付款方式及期限1、买受人一次性付款，买受人一次支付出卖人购房款人民币叁佰万元，于本协议签订之日起付清。2、上述购房款买受人已于2014年10月24日支付给凤阳京都公司，出卖人指定的购房款收款人信息为薛斌，帐号为62×××73，开启行为徽商银行蚌埠光明支行，买受人委托的付款人为王跃翔，帐户为62×××87。出卖人确认买受人已经不欠其购房款。第五条面积确认及面积差异处理。第六条交付期限出卖人应当在2017年6月7日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格，并符合本协议约定的商品房支付买受人使用。第七条出卖人逾期交房的违约责任第八条交接第九条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。第十条其他第十一条生效。 在双方签订商品房买卖合同后，涉案的10套商品房买卖合同并未在不动产权登记机关备案，也未办理产权变更登记手续。 京都物流公司于2016年5月停止经营，因资不抵债，代红伍于2020年3月30日向凤阳县人民法院申请对京都物流公司进行破产清算，凤阳县人民法院于2020年4月24日作出（2020）皖1126破申1号之一民事裁定书，受理了代红伍对京都物流公司的破产清算申请。同日，凤阳县人民法院作出（2020）皖1126破1号决定书，指定安徽知秋律师事务所为京都物流公司的管理人。 京都物流公司管理人接管京都物流公司资产、帐目后，经审查，于2020年7月8日向朱珍发出解除合同通知书，通知书称“在京都公司破产清算案受理前，你单位（或你）于2017年6月17日与京都公司签订了商品房买卖合同，约定购买京都公司位于商品房，合同约定总金额为340万元。因双方未履行完毕，根据中华人民共和国企业破产法第十八条之规定，及京都公司的实际情况，管理人决定解除上述合同。如你单位（或你）对解除合同有异议，应在2020年7月20日前向法院提起诉讼，超过诉讼期限不起诉的，视为对解除合同无异议。”朱珍对京都物流公司管理人发出的解除合同通知书有异议，在规定的期限内向人民法院提起民事诉讼。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。朱珍与京都物流公司之间签订的房屋买卖合同，为双方当事人真实意思表示，合同成立，但该买卖的标的物为不动产，不动产物权的变更以登记为准，不登记不发生物权变更的法律后果，京都物流公司出卖的房屋未经变更登记，不发生物权变动的法律后果，朱珍与京都物流公司之间的房屋买卖合同未履行完毕。 《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。京都物流公司管理人对破产申请受理前成立的债务人和朱珍之间未履行完毕的合同有权决定解除，朱珍要求确认京都物流公司解除合同书无效的请求，无事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第五项、第九十六条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告朱珍的诉讼请求。 案件受理费30800元，减半收取15400元，由原告朱珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员 张 睿 二〇二〇年九月八日 书记员 张怀国 附一、证据目录 朱珍提交的证据及对方的质证意见： 1、连茂桃与朱珍之间的借款合同、网上银行个人转帐电子回单、京都物流公司法定代表人变更信息复印件各一份。证明目的：朱珍与京都物流公司之间存在合法借款合同关系，连茂桃为京都物流公司当时的法定代表人，以个人名义借款，京都物流公司和连茂桃应共同承担责任。京都物流公司质证：借款合同无公司盖章，是连茂桃个人借款。网上银行请法院核实，转帐凭证中的付款人与收款人与借款合同不符。对京都物流公司法定代表人变更无异议。 2、商品房买卖合同、房屋交付确认书各一份。证明目的：借款期限届满后，债务人无法偿还借款，京都物流公司将涉案房屋抵给朱珍。京都物流公司已将涉案房屋交付给朱珍。合同义务已履行完毕。京都物流公司解除合同应无效。京都物流公司质证：对买卖合同真实性无异议，但朱珍未实际支付价款，其系原有债务，以的抵债行为。交付确认书时间为2017年6月1日，合同在2017年6月17日，交付在合同之前，与常理不符。涉案的10套房屋，已经备案给张子昂，无法向买受人交付。 3、解除合同通知书一份。证明目的：京都物流公司于2020年7月8日依据企业破产法向朱珍发出通知书，要求解除与朱珍之间的房屋买卖合同，该通知书不符合企业破产法的规定，应无效。京都物流公司质证：真实性没有异议，根据企业破产法规定，双方均未履行完毕的合同，管理人有权解除。 附二、相关法律及司法解释条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国企业破产法》 第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。 管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。