上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初10074号原告：杨红梅，女，1973年2月23日生，汉族，住上海市金山区。委托诉讼代理人：邵涵菁，上海市群成律师事务所律师。被告：侣行(上海)企业发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：左广宇，总经理。被告：傅强，男，1981年10月13日生，汉族，住上海市。前述两被告共同委托诉讼代理人：李文臻，上海卓沪律师事务所律师。原告杨红梅诉被告侣行(上海)企业发展有限公司(下称第一被告)、傅强(下称第二被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年7月31日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人、两被告共同委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告与第一被告签订的《房屋出租委托合同》于2020年5月22日解除并归还房屋钥匙；2、判令第一被告搬离位于本区龙皓路XXX号XXX室的房屋；3、判令第一被告支付2020年1月1日至2020年5月22日的租金6919.35元及违约金2000元；4、判令第二被告对2020年3月12日前的债务4491.31元承担连带责任；5、判令第一被告按照2000元/月的标准支付2020年5月23日至其实际搬离日止的占有使用费；6、判令第一被告退还服务费6000元；7、判令被告支付律师费1000元。事实和理由：2016年，原告与第一被告签订《房屋出租委托合同》，约定：原告委托第一被告对位于本区龙皓路XXX号XXX室的房屋进行出租并收取租金，租赁期限为2017年4月1日至2022年3月31日，第一被告每月向原告支付上月租金，第一年租金2650元/月，每两年上涨5%。2019年底，原、被告签订补充协议，租金降至2000元/月。自2020年1月起，第一被告未能全额支付租金，经催告仍未足额支付。2020年3月12日前，第一被告为一人有限责任公司，第二被告系其一人股东。第一被告曾向其收取服务费，但未提供任何服务。原告催讨无果遂涉诉。两被告当庭辩称，原告与第一被告间并非租赁关系而是委托关系，案涉合同已于2020年1月解除，被告没有占有原告的房屋，是租客占有使用。案涉合同因新冠疫情这一不可抗力的原因解除后，被告对案涉房屋构成无因管理。被告没有违约、没有占有房屋，所以不应支付违约金、占有使用费及律师费。后两被告又书面辩称，合同应继续履行。本院以两被告后提交的书面意见作为其对案涉合同的最终答辩意见。经审理查明：2016年，原告与第一被告签订《房屋出租委托合同》，约定：原告委托第一被告对位于本区龙皓路XXX号XXX室的房屋进行出租并收取租金，租赁期限为2017年4月1日至2022年3月31日，第一被告每月向原告支付上月租金，第一年租金2650元/月，每两年上涨5%。合同履行期间，第一被告每月向原告支付租金2000元，至2019年12月31日。2020年1月至6月的租金，第一被告未全额支付，仅支付了500元/月。2020年3月12日前，第一被告为一人有限责任公司，第二被告系其一人股东。第一被告将案涉房屋进行了转租，但经本院释明，原告明确表示不申请追加次承租人参加诉讼。以上事实由原告提供的《房屋出租委托合同》、产权证明、转账凭证等证据及本院制作的庭审笔录所证实。本院认为，原告与第一被告签订的合同虽名为《房屋出租委托合同》，但从合同约定的租金及支付、租期、房屋交付、费用承担、维修义务承担、优先续租等内容来看，原告与第一被告间实为房屋租赁关系，而非委托关系。该合同系双方自愿协商签订，亦无法律法规规定的无效情形，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面诚信履行。第一被告未能足额支付2020年1月起的租金，构成对租赁合同主要义务的违反，经原告催告后在合理期限内仍未履行，原告有权解除合同。第一被告在庭后提交的书面意见中表达了公司因新冠疫情原因经营困难，但有意愿继续履行。本院向其释明，若有履行意愿应将疫情防控等级下调后的租金及时支付，被告表示目前无力支付。结合原告未足额支付的第一期租金是疫情发生之前的租金、疫情逐渐缓解后的租金被告仍未足额支付等情节，本院认为，原告享有解除权，案涉合同的解除日期应确定为第一被告签收原告起诉状之日，即2020年7月15日。租赁合同解除后，第一被告作为承租人应向被告返还租赁房屋。原告接受租赁房屋现状返还，本院予以准许。经本院释明，在已知租赁房屋由第一被告转租给次承租人占有使用的情况下，原告不申请追加次承租人。被告亦明确表示租赁房屋内没有其物品。故本院认为，第一被告无需搬离腾退，但负有返还租赁物的义务。案涉房屋由原告出资、第一被告进行了装修并对外转租，故第一被告在返还房屋时应将房屋钥匙、门卡或密码交付或告知原告。合同解除前未足额支付的租金，第一被告应予支付。合同解除后，租赁房屋返还前的占有使用费，第一被告应按照租金标准予以支付。原告主张第一被告按照合同约定支付一个月的租金2000元作为违约金，符合合同约定，本院予以准许。第二被告原系第一被告唯一的自然人股东，但被告提交了第一被告历年的审计报告，报告明确载明：未发现公司财产与股东财产混同。在被告提交了前述证据的情况下，原告未提出反证或申请司法审计，故本院对原告要求第二被告承担连带责任的诉请不予支持。原告要求第一被告退还的服务费与本案的租赁关系不属于同一法律关系，本院在本案中不予处理，原告可另案主张。原告诉请第一被告承担律师代理费损失1000元，符合合同约定，本院结合原告提交的证据酌情予以支持。因新冠疫情原因，被告的经营确实受到影响。本案系群体性案件之一，经本院释明后大部分出租人对被告的经营困难予以理解和体谅，并同意减免租金。本院认为，大部分出租人的意见体现了面临重大突发公共卫生事件时各方共担风险、共克时艰、分担损失的良好社会价值取向，本院予以肯定，结合原告意愿及多数出租人的意见，酌情统一减免1个月租金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第三项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告与被告侣行(上海)企业发展有限公司签订的《房屋出租委托合同》于2020年7月15日解除；二、被告侣行(上海)企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告返还位于上海市金山区龙皓路XXX号XXX室的房屋；三、被告侣行(上海)企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告支付未足额支付的房屋租金8000元；四、被告侣行(上海)企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告支付房屋占有使用费(占有使用费的计算方式为：按照2000元/月的标准，自2020年7月16日计算至被告侣行(上海)企业发展有限公司实际返还房屋之日止，其间被告支付的款项应于扣除)；五、被告侣行(上海)企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告支付违约金2000元；六、被告侣行(上海)企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告支付律师费1000元；七、驳回原告的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币99元，由原告负担36元，被告侣行(上海)企业发展有限公司负担63元。被告所负之款于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 赵宪章二〇二〇年九月二十九日法官助理 庄玲燕书 记 员 孙匆匆附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。