北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初38936号原告（反诉被告）：北京天和兴盛投资管理有限公司，住所地北京市顺义区仁和镇林河南大街**。法定代表人：孙海军，执行董事、经理。委托诉讼代理人：张萌，男，1981年9月1日出生，北京天和兴盛投资管理有限公司办公室主任。委托诉讼代理人：徐刚，男，1978年4月2日出生，北京天和兴盛投资管理有限公司运营部经理。被告（反诉原告）：北京顺安投资担保有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇旧头路**楼****。法定代表人：郭伟，总经理。委托诉讼代理人：辛卫平，男，1957年4月1日出生，北京顺安投资担保有限公司法律顾问，住北京市西城区。委托诉讼代理人：孙继国，北京中南律师事务所律师。原告（反诉被告）北京天和兴盛投资管理有限公司（以下简称天和兴盛公司）与被告（反诉原告）北京顺安投资担保有限公司（以下简称顺安投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。天和兴盛公司的委托诉讼代理人张萌、徐刚，顺安投资公司的委托诉讼代理人辛卫平、孙继国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天和兴盛公司向本院提出诉讼请求：1.确认天和兴盛公司与顺安投资公司签订的《潞河名苑七号楼商业裙楼房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）于2018年9月11日解除；2.判决顺安投资公司将位于北京市通州区新华南路X号第4层及夹层腾退交还给我公司；3.判决顺安投资公司支付2018年8月15日起至2018年9月11日合同解除之日止的租金227729.5元，计算方式为1488375元除以183天乘以28天；4.判决顺安投资公司支付违约金（滞纳金），计算方式为欠付租金227729.5元乘以每年24%，自2018年8月15日计至实际支付之日；5.判决顺安投资公司支付房屋占用费，计算方式为每日12199.5元（日租金的计算方式为1488375元除以183天乘以150%），自合同解除之次日2018年9月12日起至实际返还房屋之日止；6.判决顺安投资公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2013年9月16日，我公司与顺安投资公司签订了《租赁合同》，约定租金支付方式为半年付，支付时间为每个租期起始日之前。顺安投资公司应于2018年8月15日之前支付该日起的下一租期租金。我公司于2018年8月7日向顺安投资公司送达催款函，顺安投资公司于2018年8月10日回函，拒绝支付下一期租金。我公司遂于2018年9月10日向顺安投资公司邮寄解除合同通知，顺安投资公司于2018年9月11日收到。我公司行使合同权利，已对租赁合同予以解除，现诉至法院，要求顺安投资公司承担违约责任。顺安投资公司辩称：不同意天和兴盛公司的全部诉讼请求。天和兴盛公司的违约行为直接导致合同目的不能实现，其应当对我公司的全部损失承担赔偿责任。事实理由如下：2013年9月16日，天和兴盛公司作为甲方与我公司作为乙方签订《租赁合同》，其中第一条约定：乙方承租的店面位于第4层及夹层（位置见附件平面图所示，一层左侧一部直梯的使用，定期维保、维修及电费和其他费用由乙方承担，因此直梯使用发生的责任由乙方承担）。乙方承租的四层店面面积为3701.23平方米，南侧大堂面积以现有实际测量面积为准，地下，地下**锅炉房面积以实际使用为准房本面积为准，即开发商出具每层面积函为准）。第四条约定：在乙方已按本合同约定时间全额缴纳应付款项的前提下，甲方应当在本合同生效之日起7日内将租赁店面交付给乙方使用，双方在交接时应对现状和设施情况列表说明并签收确认；如乙方因甲方不能按时交付店面而要求解除合同的，甲方应双倍返还乙方全部定金。2017年1月9日，天和兴盛公司（甲方）与我公司（乙方）签订《补充协议》：一、乙方在2015年—2016年12月30日前所提出异议的所有问题，甲、乙双方对其中发生的事宜互不追究，继续履行双方签订的原合同。二、乙方现欠甲方租金肆佰贰拾万元贰仟伍佰元证，租金截止日期为2015年8月15日至2017年8月14日。三、乙方需分三次向甲方付清，第一次于签订此协议三日内付贰佰万元。第二次于2017年2月28日前向甲方支付剩余租金壹佰壹拾万贰仟伍佰元整，第三次于2017年3月28日向甲方支付剩余的全部租金壹佰壹拾万元整。四、甲方在收到乙方第一笔租金后，现场给乙方供电。五、此协议履行后，恢复原合同执行。《补充协议》签订后，顺安投资公司按照约定支付了全部租金，但天和兴盛公司不仅不及时弥补改正其各种违约行为，还无视双方合同约定变本加厉。首先，天和兴盛公司至今没有将地下二层锅炉房交付给顺安投资公司，因涉案房屋不是集体供暖，合同约定冬季采暖所需热源由顺安投资公司自行解决，没有锅炉房酒店无法正常开业。其次，作为酒店接待的一层南侧大堂因其施工至今没有恢复，而该大厅不仅是酒店实力和品牌的展示以及接待客户的唯一窗口，更是酒店的中枢不可或缺，大厅不恢复酒店不可能开业正常经营。再次，合同约定一层左侧一部归顺安投资公司使用的直梯，在事前没有与顺安投资公司进行任何协商的情况下，天和兴盛公司擅自安排美家鲜超市进货使用，将来势必影响酒店的正常经营。除此之外，天和兴盛公司还有诸多违约行为，如不配合办理消防手续、施工现场停电等等。综上所述，天和兴盛公司的违约行为直接造成顺安投资公司在涉案场地设立的酒店无法开业经营，顺安投资公司损失惨重。天和兴盛公司没有按照《租赁合同》及《补充协议》约定将涉案场地全部交付给顺安投资公司，合同目的不能实现，顺安投资公司有权依据合同要求解除合同。天和兴盛公司应当赔偿顺安投资公司全部损失，包括但不限于退还租金、赔偿装修费用等。故此，恳请贵院查明事实，依法驳回顺安投资公司的全部诉讼请求。顺安投资公司向本院提出反诉请求：1.确认天和兴盛公司与顺安投资公司于2013年9月16日签订的《租赁合同》于2017年4月13日解除；2.判决天和兴盛公司返还所收租金940万元；3.判决天和兴盛公司赔偿顺安投资公司涉案房屋装修损失1500万元；4.判决天和兴盛公司承担本案全部诉讼费。事实和理由与答辩意见一致。天和兴盛公司针对反诉辩称：不同意顺安投资公司的全部反诉请求。对于我公司与顺安投资公司的租金问题，已有生效判决，因为考虑大厅和锅炉房的问题，生效文书判决顺安投资公司给付我公司276万元房租，锅炉房现在已经挪到4层了，不影响其经营；关于大厅的问题，我公司对顺安投资公司承诺可以在15天之内恢复；关于酒店无法经营的问题，由于顺安投资公司在四层增建了一层半，导致消防验收无法通过，所以一直无法营业。另我公司与顺安投资公司关于地下室的临时使用及事后恢复达成了《补充协议》。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月16日，天和兴盛公司（甲方）与顺安投资公司（乙方）签订《租赁合同》，其中第一条“租赁物的地址及面积”项下约定：乙方承租的店面位于北京市通州区新华南路X号第4层及夹层（位置见附件平面图所示，一层左侧一部直梯的使用，定期维保、维修及电费和其他费用由乙方承担，因此直梯使用发生的责任由乙方承担）。乙方承租的四层店面面积为3701.23平方米，南侧大堂面积以现有实际测量面积为准，地下，地下**锅炉房面积以实际使用为准本面积为准，即开发商出具每层面积函为准）。第二条“租赁用途”项下约定：甲方同意乙方租赁第4层及夹层作为酒店之经营场所，但甲方必须协助四层以下的消防楼梯24小时畅通并符合消防、安全等部门的要求，由于四层以下消防楼梯未开导致的与消防有关的责任由甲方负责。第三条“租赁期限”项下约定：本合同租赁期限为20年，自2013年9月16日起至2034年2月15日。第五条“租赁物的租金、付款方式及免租期”项下约定：甲、乙双方约定租赁店面租金前两年为人民币270万元/年，此租金包括第4层及夹层和一层南侧大堂及地下二层锅炉房面积。租金每两年递增5%。乙方在本合同签订时，向甲方支付首期租金（自2014年2月15日起至2014年8月14日1350000元）；以后每半年支付一次，在应付费租期起始日之前支付。付款方式为押二付六。免租期五个月，自2013年9月16日至2014年2月15日。第六条“定金、滞纳金”项下约定：乙方应当于本合同签订时向甲方缴纳定金30万元，乙方缴纳的定金在本合同正式履行后充抵租金。乙方同意依照本合同第五条及第六条的约定按时向甲方缴付店面租金、定金及其他费用。若迟延付款，乙方每日须承担相当于年度应付款总额5‰的滞纳金。第八条“房屋及附属设施的改造、维护”项下第8.3条约定：乙方如需对该项目进行改造装修，须提前通知甲方……租赁期届满或合同解除时，乙方进行的改造装修无偿归甲方所有（仅限于不动产装修），乙方不得毁损、拆除。第十一条“合同的终止或解除”项下11.2条约定：乙方拖欠店面租金或其他相关费用，经甲方书面催告后30日内仍拒绝缴付或拒绝全额缴付的，甲方有权单方解除合同，押金归甲方所有。第11.5条约定：本合同期限届满或中途终止或因乙方违约导致提前解除合同时，乙方不得要求甲方对该承租店面的装修作出补偿或赔偿。甲方有权选择要求乙方依现状交还店面。第11.6条约定：甲方要求依现状交付的，乙方应在本合同终止或解除之日起30天内将租赁店面交还甲方，属乙方所有的可拆除的设施、设备及乙方所有的物品，乙方可将之迁移，属甲方所有的设施、设备及租赁场所上的固定装修，乙方不得拆除、损坏，并使这些设备保持良好、清洁和适租状态。第11.8条约定：在租赁期限届满或本合同终止、解除后，乙方应按本合同约定将租赁店面交还甲方；未经甲方的书面同意继续占用租赁场所，其占用不能视为合同延期或合同续订，甲方有权随时要求乙方搬出该占用场所，在占用期间乙方需支付相当于本合同约定月租金的150%的占用费给甲方。第十二条“违约责任”项下第12.1条约定：甲、乙双方应按本合同约定全面、合理地履行义务，任何一方未按合同履行义务的，应按照法律的规定及本合同的约定承担违约责任，该等责任包括但不限于律师费、交通费、损害赔偿金、预期利益及其他一切可能发生的费用。合同还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，天和兴盛公司将除地下二层锅炉房以外的场地交付顺安投资公司。对于地下二层锅炉房，天和兴盛公司以其属人防工程无法建设任何设施为由未交付。其后，顺安投资公司对涉案场地进行了装修，并于2017年5月18日在该地址上注册成立北京王者归来酒店管理有限公司。2015年至2016年12月30日期间，顺安投资公司就天和兴盛公司未交付地下二层锅炉房等问题提出异议。2017年1月9日，天和兴盛公司（甲方）与顺安投资公司（乙方）签订《补充协议》：“一、乙方在2015年-2016年12月30日前所提出异议的所有问题，甲、乙双方对其中发生的事宜互不追究，继续履行双方签订的原合同。二、乙方现欠甲方房屋租金肆佰贰拾万贰仟伍佰元整，租金截止日期为2015年8月15日至2017年8月14日。……五、此协议履行后，恢复原合同执行。”此后，顺安投资公司于涉案场地五层自建锅炉房使用。双方均认可《补充协议》已履行完毕。但对于《补充协议》中“2015年-2016年12月30日前所提出异议的所有问题”，天和兴盛公司称主要指未交付锅炉房的问题，其提供了正常的水电燃气；顺安投资公司则称包括天和兴盛公司未交付锅炉房、未提供水电燃气接口、不配合消防验收等问题。对于该协议中“此协议履行后，恢复原合同执行”，天和兴盛公司称就未交付锅炉房的问题，双方达成一致协议，即由其给予顺安投资公司减免租金约140万元，锅炉房不再交付，其他按照原协议履行。顺安投资公司则主张天和兴盛公司减免的140万元系解决2015年-2016年12月30日前所提出的关于天和兴盛公司未交付锅炉房、未提供水电燃气接口、不配合消防验收的异议问题，天和兴盛公司仍需按照原合同约定向其交付锅炉房。2017年11月20日，天和兴盛公司向顺安投资公司出具《告知函》：因我司位于通州潞河名苑7号楼底商需对楼梯进行消防安全验收整改，需将南侧入口地上一层地面进行局部开洞施工，工期将自2017年11月21日起至2018年1月26日止，届时我司将施工处恢复至原状，望贵司予以配合。庭审中，双方确认《告知函》中“南侧入口地上一层”即是顺安投资公司承租的“南侧大堂”。截至本次诉讼，天和兴盛公司仍未将施工处恢复原状。2018年8月9日，天和兴盛公司向顺安投资公司出具《催告函》，载明“自2017年8月15日至今，贵方一直没有履行租金交纳义务，经我司多次催缴未果。为了维护我司权益，按合同第六条第四款规定‘租金若延期付款，乙方每日须承担相当于应付款总额的5‰的滞纳金’，按本合同第十一条第二款‘乙方拖欠店面租金或其他相关费用，经甲方书面催告后30日内仍拒绝缴付或拒绝全额缴付的，甲方有权单方解除合同，押金归甲方所有’。现我司郑重通知你方于2018年9月10日前将2017年8月15日至2018年8月14日租金2976750元，2018年8月15日至2019年2月14日租金1488375元一次性支付给我司。如逾期未支付，所产生的一切法律责任和经济损失由你方承担。”2018年8月10日，顺安投资公司向天和兴盛公司回函，载明：“贵公司寄来《催告函》已收讫，我公司表明如下立场，因贵方提起诉讼，已进入诉讼阶段且已开庭，一切争议应通过法院解决......我方认为应全面、整体解决合同履行中的全部争议及双方的合同有义务，不能片面强调我方义务。”2018年9月10日，天和兴盛公司向顺安投资公司发送《解除合同通知》，称顺安投资公司自2017年8月15日至今没有履行租金交纳义务，且天和兴盛公司于2018年8月9日向顺安投资公司发送催告函说明顺安投资公司应在收到催告函后30日内交付全额租金，否则天和兴盛公司有权单方面解除合同。现因已超过30天，故告知顺安投资公司双方签订的房屋租赁协议解除，押金不予退还，并追究因顺安投资公司未能履行合同约定而产生的一切法律责任和经济损失。2018年9月11日，顺安投资公司向天和兴盛公司出具《回函》，称原合同规定租金包括第4层及夹层、一层南侧大堂及地下二层锅炉房面积，但实际未提供地下二层锅炉房的使用，无法正常经营酒店，给其造成了严重的经济损失。天和兴盛公司与第三方签订协议协助办理消防验收手续，将顺安投资公司大厅吧台拆除，工期自2017年11月27日起至2018年1月26日止，并承诺将此次施工所改动的部分恢复原有样貌，但是天和兴盛公司未履行承诺，至今未还原样貌，致使顺安投资公司无法正常经营，前期投入大量资金无法收回。如天和兴盛公司解除租赁协议，需赔偿顺安投资公司不低于五千万元的损失。另查：2018年7月2日，天和兴盛公司以房屋租赁合同纠纷为由将顺安投资公司起诉至本院，要求顺安投资公司支付2017年8月15日至2018年8月14日的租金2905875元以及违约金（滞纳金）。2018年11月29日，本院作出（2018）京0112民初22711号民事判决书，判决顺安投资公司支付天和兴盛公司房屋租金2760581.25元，驳回天和兴盛公司的其他诉讼请求。顺安投资公司不服，上诉至北京市第三中级人民法院，该院于2019年2月22日作出（2019）京03民终368号判决书，法院判决驳回上诉，维持原判。顺安投资公司不服，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2019年8月29日作出（2019）京民申4280号民事裁定书，裁定驳回顺安投资公司的再审申请。后顺安投资公司向北京市人民检察院第三分院申请监督，该院于2020年3月12日作出京三分检民监[2020]118XXXXXXXX号不支持监督申请决定书，决定不支持顺安投资公司的监督申请。再查：涉案场地所有权人系案外人北京潞河房地产开发有限公司，该公司与天和兴盛公司于2013年4月25日签订房屋租赁合同，约定将包括涉案场地在内的、地下、地下**至地上**及夹层共计11507平方米的商业裙楼租赁给天和兴盛公司使用，租期自2013年4月25日至2033年4月24日，合同约定天和兴盛公司可根据经营需要将标的物及其附属项目进行自营、联营或转租，但不得将标的物及附属项目整体转租第三方。本案审理过程中，顺安投资公司坚持申请对北京市通州区新华南路64号第4层及夹层（包括一层南侧大堂）所有房屋剩余租赁期内装饰装修残值损失及四台锅炉因为需要拆除产生的价值减损进行评估。经本院报请北京市高级人民法院摇号确定由北京中必达资产评估有限责任公司（以下简称中必达评估公司）进行评估。中必达评估公司于2019年10月25日出具评估报告，评估结论为：截至评估基准日2019年7月22日，北京市通州区新华南路64号第4层及夹层（包括一层南侧大堂）所有房屋剩余租赁期内装饰装修残值及燃气热水器拆移减值总评估值为902.02万元，其中房屋改造及装饰装修工程残值为875.52万元，燃气热水器拆移减值为26.50万元。（各楼层资产评估结果详见评估结果明细表）。《评估报告》第7页第三部分“评估对象及评估范围”载明：“......原告、被告与评估人员共同对委托评估的可见装饰装修工程和燃气热水器进行现场勘查、测量和登记，原告、被告对勘查过程中记录的相关内容、数据签字确认。地下。地下室新建隔油池工程钢结构工程、上、下水工程、加固工程、保温防水工程、电路安装工程、电梯井工程（包含电梯设备）、基础装修工程、屋顶防雨工程、消防工程为隐蔽工程，现场无法勘查测量，评估中使用的内容和工程量数据由北京顺安投资担保有限公司提供，北京顺安投资担保有限公司书面承诺对此承担相应的法律责任。”天和兴盛公司对《评估报告》中的地下部分、一层及四层（除去本层的钢结构部分工程）评估结果无异议，但认为四层中的钢结构工程（评估价值54.74万元）以及四层以上的夹层部位（即五层、六层、七层，评估价值563.71万元）属于顺安投资公司违规建设，该部分评估结果与其无关。顺安投资公司对《评估报告》不予认可，并向本院递交了书面异议，称《评估报告》未对其公司“未签订施工合同，已经确认支付金额的工程费用、人工费用以及一楼大堂内的基础设施、游泳池等设施的拆除成本及费用”（以下简称评估遗漏项目）进行评估，并提出异议。中必达评估公司于2019年11月26日作出《对北京顺安投资担保有限公司提出的异议答复》，载明：“一、房屋改造及装饰装修工程分为可见装修工程和不可见隐蔽工程。可见装修工程的内容、数量为原被告双方和评估人员共同现场勘查、测量和登记，原告、被告对勘查过程中记录的相关内容、数据签字确认。地下。地下室新建隔油池工程钢结构工程、上、下水工程、加固工程、保温防水工程、电路安装工程、电梯井工程（包含电梯设备）、基础装修工程、屋顶防雨工程、消防工程为不可见隐蔽工程，现场无法勘查测量，评估中使用的内容和工程量数据全部由北京顺安投资担保有限公司提供。因此，纳入房屋改造及装饰装修工程评估范围的可见装修工程和不可见隐蔽工程全部经过北京顺安投资担保有限公司确认的，评估人员已将上述两部分全部纳入了评估范围。北京顺安投资担保有限公司提出仍有部分工程未纳入评估范围与评估机构无关。二、对于一楼大堂内的基础设施及游泳池等设施的拆除费用和成本。因拆除工程已完工，评估人员无法进行现场勘查，无法确定工程量、工程难度等数据，故无法对此进行评估作价。评估人员在现场时已对北京顺安投资担保有限公司相关人员进行了说明。北京顺安投资担保有限公司可以通过向法庭提交施工合同、付款凭证等方式举证，由案件承办法官酌定”。顺安投资公司支付评估费用65100元。顺安投资公司认为评估遗漏项目价值约600万元，并提交《委托拆除合同》《委托安装合同》《工程承包合同书》《建设工程设计合同》《酒店系列家具定制安装合同》《装饰装修工程施工合同》等证据予以证明，并申请证人顾某、郭某出庭作证，以证明一楼大厅游泳池的拆除费用及整个楼栋装修改造的费用（与评估报告有重合部分）。证人顾某陈述其于2015年元旦负责涉案场地汉庭酒店4-7层的装修、地下、地下室拆除及院子维修地下室拆除及院子维修共计花费10多万元；一层大厅装修花费10多万元；证人郭某陈述其以个人名义承包的涉案场地土建工程，工程价款300余万元，顺安投资公司未支付过工程款，其负责拆除原三层及地下一层装修的拆除，未负责游泳池拆除。天和兴盛公司对证人顾某、郭某的证人证言不予认可，称楼确实施工了，但没有合同无法确认是否为该二人施工；顺安投资公司认可证人证言，并认可存在反复拆除情形。2020年6月4日，本院对涉案场地进行了现场勘查。经勘查以及原被告双方确认，涉案场地原有的地上4层及夹层由顺安投资公司增建为4、5、6层及7层的半层，房屋装修用途为酒店，其中部分房间无窗户，现由顺安投资公司占有使用。经现场测量，涉案场地一层南侧大堂长约7.26米，宽约7.2米，南侧大堂中间所开洞口长约5.54米，宽约4.57米，有步行楼梯通往地下超市。地下。地下**锅炉房长约6米，宽约5.57米，顺安投资公司于地上五层自建的锅炉房长约7.2米，宽约4.8米。双方均认可通过涉案场地西门进入电梯进而到达涉案场地四层。庭审中，顺安投资公司称天和兴盛公司未按合同约定交付地下二层锅炉房及南侧大堂、未能配合其进行消防验收致使消防验收不合格，以及燃气接口、电梯无法正常使用，导致酒店无法正常营业，合同目的无法实现，故未给付租金。为此，顺安投资公司提交北京市规划委员会通州分局于2012年4月27日出具的《关于潞河名苑四员厅小区七号商住楼建设用途的说明》、北京天彩燃气工程有限责任公司的情况说明予以证明。天和兴盛公司对顺安投资公司的上述主张以及上述证据的证明目的均不予认可，称因租赁合同中所涉地下二层锅炉房属人防工程，故未能交付顺安投资公司，但双方对于地下二层锅炉房的异议已在《补充协议》中解决，其认可南侧大堂施工处未恢复，理由是因为顺安投资公司没有交纳租金在先。另表示已向顺安投资公司提供可正常使用的燃气接口及电梯，顺安投资公司未通过消防验收系因其在五层修建隔层构成违建，消防验收未通过导致其无法营业。经询问，顺安投资公司表示其未向消防部门申报消防验收，但其已向消防部门指定的北京国标筑图建筑设计咨询有限公司进行了审图，审图结果为合格；因天和兴盛公司未将南侧大堂恢复、未将涉案场地燃气和整栋楼燃气连接、亦未将消防进行联动，必然会导致消防验收不通过，故其未向消防部门申报消防验收。天和兴盛公司则称其未收到顺安投资公司要求连接燃气和进行消防联动的通知，其亦不存在不配合的情况。此外，顺安投资公司认为在其根据《补充协议》约定交纳完租金后7天内，天和兴盛公司未按原合同履行，属于以其行为表明不履行合同，故根据推算，双方的租赁合同于2017年4月13日解除，其未向天和兴盛公司发送解除合同通知。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，天和兴盛公司与顺安投资公司签订的《潞河名苑七号楼商业裙楼房屋租赁合同》及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为天和兴盛公司是否享有合同解除权及合同解除的时间、双方是否存在违约行为及相应违约责任的承担问题。（一）关于合同解除权及合同解除时间的问题。第一，关于顺安投资公司所主张租赁合同于2017年4月13日解除的主张是否成立的问题。根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。主张解除合同的当事人，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，在双方签订《补充协议》后，顺安投资公司主张天和兴盛公司未依据该协议交付锅炉房，属于以行为表明不履行合同，但根据法律规定，解除通知应当以明示的方式作出，此时天和兴盛公司未明确表示与顺安投资公司解除合同，顺安投资公司亦未作出解除合同的意思表示，双方的租赁合同在此时并未解除，故顺安投资公司的该主张无事实及法律依据，故本院不予采纳，对于其要求确认租赁合同于2017年4月13日解除的反诉请求不予支持。第二，关于顺安投资公司以天和兴盛公司未交付地下二层锅炉房及南侧大堂、未能配合其进行消防验收致使消防验收不合格，以及燃气接口、电梯无法正常使用的抗辩事由能否构成不交纳租金的正当理由。双方均确认地下二层锅炉房自始未交付，顺安投资公司曾于2015年至2016年间就此提出异议，双方协商通过减免2015年8月15日至2017年8月14日期间部分租金的方式解决，顺安投资公司亦通过在地上五层自建锅炉房的方式解决取暖问题，因此，锅炉房未交付并未阻碍合同的正常履行。关于天和兴盛公司在一层大堂开洞未恢复原状的问题，该处开洞施工始于2017年11月21日，顺安投资公司应于2017年8月15日前交纳2017年8月15日至2018年2月14日期间，换言之，顺安投资公司应履行交纳租金的义务在先，且此时天和兴盛公司在一层大堂开洞未恢复的行为尚未发生，顺安投资公司以此为由拒绝交纳租金不成立。退一步讲，一层大堂开洞未恢复确会对顺安投资公司的正常经营造成一定影响，但因其面积较整个租赁场地面积占比较小，并不必然导致顺安投资公司正常经营的合同目的不能实现，其以此为由拒付于法无据。顺安投资公司主张天和兴盛公司交付电梯无法使用，但依据双方签订的合同，该电梯维保、维修应由被告负责。因被告未能提供证据证明该电梯在天和兴盛公司交付时即无法使用，故本院对顺安投资公司的此项主张亦不予采信。对于顺安投资公司主张天和兴盛公司未能配合其进行消防验收致使消防验收不合格以及天燃气接口不能正常使用，因其未提供充分证据予以证明，本院亦不予采信。综上所述，顺安投资公司以天和兴盛公司未交付地下二层锅炉房及南侧大堂、未能配合其进行消防验收致使消防验收不合格，以及燃气接口、电梯无法正常使用的抗辩事由不能构成不交纳租金的法定理由。第三，天和兴盛公司有权单方解除合同。根据法律规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。根据双方租赁合同第5条约定，除首期租金外，租金支付方式为每半年支付一次，在应付费租期起始日之前支付；租赁合同第11.2条的约定，在顺安投资公司欠付租金或其他相关费用，经天和兴盛公司书面催告后30日内仍拒绝缴付或全额缴付的，天和兴盛公司有权单方解除合同，押金归天和兴盛公司所有。据此，顺安投资公司于2018年8月9日仍未向天和兴盛公司支付2017年8月15日至2018年8月14日期间的租金不符合合同约定，天和兴盛公司于2018年8月9日向顺安投资公司发送催告函，要求顺安投资公司于30日内交纳租金理由正当。如前所述，顺安投资公司未提供充分证据证明天和兴盛公司未配合其进行消防验收、未交付锅炉房以及未恢复一层南侧大堂开洞等导致其正常经营的目的无法实现，该抗辩意见并不构成其拒绝交纳租金的正当事由。对于顺安投资公司在收到《催告函》后回函称“一切争议应通过法院解决以及全面、整体解决合同履行中的全部争议及双方的合同义务”是否构成阻却违法事由，对此本院认为天和兴盛公司通过诉讼方式主张租金与依据合同约定催收租金并不矛盾，案件在诉讼过程中并不能构成顺安投资公司不交纳租金的法定理由。因此天和兴盛公司享有单方以书面方式通知顺安投资公司解除租赁合同的权利。2018年9月10日，天和兴盛公司向顺安投资公司发送《解除合同通知》告知解除双方的房屋租赁协议、不退还押金等，明确作出了解除租赁合同的意思表示，顺安投资公司于2018年9月11日收到解除函件后，并未在规定的时间内行使异议权。因此，该通知产生解除租赁合同的效力，租赁合同应于2018年9月11日解除。（二）关于双方是否存在违约行为以及违约责任的承担问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，天和兴盛公司作为出租方负有向承租方交付符合约定条件的租赁物的义务，顺安投资公司作为承租方负有依约向出租方交纳租金的义务。根据合同约定，天和兴盛公司应向顺安投资公司交付包括锅炉房、南侧大堂在内的涉案场地4层及夹层，天和兴盛公司未向顺安投资公司交付锅炉房，其交付行为未完全，此后在南侧大堂开洞未恢复，存在违约行为。但虽天和兴盛公司自始未交付锅炉房，双方并未就此解除合同，而是通过签订《补充协议》，就继续履行双方的租赁合同达成一致，天和兴盛公司通过给予顺安投资公司减免部分租金的方式予以弥补，顺安投资公司也已自建锅炉房解决供暖问题。天和兴盛公司在南侧大堂开洞未恢复，存在履行瑕疵，但南侧大堂面积占比较较小，虽有一定影响但并不能导致顺安投资公司无法经营。顺安投资公司所称正常经营的合同目的无法实现的意见，缺乏事实依据，其据此拒付租金不能成立。在生效判决顺安投资公司向天和兴盛公司支付租金后，顺安投资公司仍拖欠租金至今未付，已构成根本违约，天和兴盛据此解除合同并无不当。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，顺安投资公司应依约支付2018年8月15日至租赁合同解除之日，即2018年9月11日的租金。天和兴盛公司关于租金的主张，于法有据，本院予以支持。根据租赁合同第11.6条、第11.8的约定，顺安投资公司应于合同解除之日起30天内向天和兴盛公司返还租赁场地，还应当支付相当于合同约定月租金的150%的占用使用费。故天和兴盛公司要求顺安投资公司腾退房屋并支付2018年9月11日至实际腾退之日的房屋占有使用费的诉求，于法有据，本院予以支持。关于上述期间的租金及房屋占有使用费的具体数额，考虑到天和兴盛公司在上述租赁期内并未将地下二层锅炉房交付顺安投资公司，天和兴盛公司在顺安投资公司租赁的南侧大堂处开洞施工且未恢复原状等事实，天和兴盛公司应当适当减免顺安投资公司应付租金及占有使用费，具体减免数额由本院依据本案实际情况酌情确定。顺安投资公司要求返还租金940万元的反诉请求，于法无据，本院不予支持。鉴于双方在履行房屋租赁合同中确实存在一定争议，故本院对于天和兴盛公司要求顺安投资公司支付违约金的诉讼请求，不予支持。关于装修损失的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案系因顺安投资公司拒付租金构成根本违约致合同解除，但天和兴盛公司在履行合同过程中亦存在过错行为，故对于顺安投资公司的装修损失部分，天和兴盛公司应承担一定的赔偿责任。对于装修损失的具体数额，顺安投资公司认为评估机构遗漏了部分项目共价值约600万元，对此评估机构已作出说明，纳入房屋改造及装饰装修工程评估范围的可见装修工程和不可见隐蔽工程全部经过北京顺安投资担保有限公司确认的，故本院对其关于评估遗漏房屋改造及装修项目的主张不予采纳。对于一楼大堂内的基础设施及游泳池等设施的拆除费用和成本，顺安投资公司提供了部分协议及证人证言，未提供付款凭证，该部分数额由本院结合相关证据予以酌定。故天和兴盛公司的具体赔偿比例及数额由本院结合评估报告及双方证据，并根据双方过错程度及案件综合情况予以酌定。对于顺安投资公司的过高要求部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告北京天和兴盛投资管理有限公司与被告北京顺安投资担保有限公司签订的《潞河名苑七号楼商业裙楼房屋租赁合同》于2018年9月11日解除；二、被告北京顺安投资担保有限公司将位于北京市通州区新华南路X号第4层及夹层腾退交还给原告北京天和兴盛投资管理有限公司，于本判决生效后三十日内执行清；三、被告北京顺安投资担保有限公司支付原告北京天和兴盛投资管理有限公司2018年8月15日至2018年9月11日期间的房屋租金171600元，本判决生效后七日内执行清；四、被告北京顺安投资担保有限公司支付原告北京天和兴盛投资管理有限公司2018年9月11日至实际腾退之日止的房屋占有使用费（按照每月198000元计算），本判决生效后七日内执行清；五、原告北京天和兴盛投资管理有限公司支付被告北京顺安投资担保有限公司房屋装修损失2766060元，本判决生效后七日内执行清；六、驳回原告北京天和兴盛投资管理有限公司其他诉讼请求；七、驳回被告北京顺安投资担保有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费65100元，由原告北京天和兴盛投资管理有限公司负担19530元，于本判决生效之日起七日内交纳，由被告北京顺安投资担保有限公司负担45570元（已交纳）。案件受理费323950元，由原告北京天和兴盛投资管理有限公司负担64790元（已交纳），由被告北京顺安投资担保有限公司负担259160元，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费323950元，由原告北京天和兴盛投资管理有限公司负担97185元，于本判决生效之日起七日内交纳，由被告北京顺安投资担保有限公司负担226765元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 周 婷人民陪审员 罗 涛人民陪审员 陶正非二〇二〇年九月三十日书 记 员 刘青霞