湖南省岳阳市君山区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0611民初704号原告李付，男，1991年12月20日出生，汉族，住湖南省岳阳市君山区。原告李彬，男，1988年9月12日出生，汉族，住湖南省华容县。二原告共同委托代理人李南翔，1966年7月20日出生，汉族，住湖南省岳阳市君山区，与二原告系父子关系。二原告共同委托代理人令狐昌云，岳阳市岳阳楼区求真法律服务所法律工作者。被告丁炎林，1972年8月10日出生，汉族，住湖南省益阳市大通湖区。原告李付、李彬与被告丁炎林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告李付、李彬的委托代理人李南翔、令狐昌云到庭参加了诉讼，被告丁炎林经依法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李付、李彬向本院提出如下诉讼请求：1.请求依法确认原告李付、李彬与被告丁炎林于2016年7月5日签订的《房屋买卖协议书》无效；2.判令被告返还二原告购房款165000元及利息（从2016年7月5日起至款项付清之日止，按月利率2%计算），暂计算至起诉之日止利息共计59400元；3.二原告为维护合法权益而支出的法律服务费3000元由被告承担；4.由被告承担本案的一切诉讼费用。事实与理由：原告李付、李彬系兄弟关系。2016年7月5日二原告与被告签订了《房屋买卖协议书》一份，约定被告将其经贵院（2014）君执字第252-3号执行裁定书，裁定其从债务人即案外人邓自新处以房抵债取得的“XX小区”（位于岳阳市君山区××镇××村××组）三号楼九套房产中的四楼东单元西套间（面积123.08平方米）和四楼西单元西套间（面积123.08平方米），两套房屋以总价165000元出卖给二原告；被告负责水电通，若能办理房产证时，被告及法院（即贵院）必须配合办理此房产证件（产权登记手续），费用由二原告承担。二原告一次性向被告付清了购房全款165000元，被告向二原告出具了收据，并将上述两套房屋交付二原告。后经原告了解得知，被告出卖给二原告的上述房屋未取得规划、国土等审批手续，该房屋建设用地仍属于岳阳市君山区XX镇XX店村的宅基地，被告的户口至今仍未迁入该村。原告认为，被告出卖房屋时隐瞒了未取得规划、国土等审批手续，建房用地属于农村宅基地的事实，且被告不是该村集体的成员，无法享有和处分该宅基地的使用权。故原、被告签订的《房屋买卖协议书》无效，请求予以确认，并支持原告的全部诉讼请求。原告李付、李彬向本院提交了如下证据：1.（2014）君执字第252-3号执行裁定书一份，拟证明被告经本院从其债务人即案外人邓自新处以房抵债取得了包括涉案房屋在内的房屋所有权，但属于违法建筑，存在权利瑕疵；2.原告李付、李彬和被告丁炎林的身份证复印件、《房屋买卖协议书》和收款收据各一份，拟证明原、被告户口均不在XX镇XX村，未取得该村集体组织成员资格，而涉案房屋建设在三分店村集体土地上，未取得合法的建筑规划手续，是违法建筑，原告购买了被告的权利瑕疵房屋，违反国家强制规定而无效；3.委托代理协议、收据各一份，拟证明原告聘请法律工作者为其提供法律服务，支出费用3000元，该费用的产生因被告的过错行为导致，应由被告承担。被告丁炎林未予答辩，亦未向法庭提交任何证据。本院组织原、被告双方对上述证据进行了质证。对原告李付、李彬提交的证据认定如下：对证据1为本院作出的已生效裁定，对其所确认的事实予以认定；对证据2，身份证复印件能够反映二原告与被告的户籍信息，协议书和收据能够反映原、被告之间签订了房屋买卖合同并交付了购房款的情况，予以采信；对证据3能够反映二原告委托岳阳市求真法律服务所代理涉案纠纷，并因此支出了法律服务费3000元的情况。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月15日，本院就丁炎林与邓自新建设工程施工合同纠纷一案作出（2013）君民初字第212号民事判决书，判决由邓自新支付丁炎林工程款1124702元。后该份判决生效，丁炎林就该案向本院申请强制执行，本院于2016年1月26日作出（2014）君执字第252-3号执行裁定书，裁定将邓自新所有的位于岳阳市君山区××镇××村××组××小区××号楼的住房九套作价75.42万元交付丁炎林，抵偿邓自新所负债务75.42万元，邓自新余下债务应当继续清偿；包含四楼东单元西套间、四楼西单元西套间在内的九套房屋所有权自该裁定送达丁炎林时转移。2016年7月5日，原告李付、李彬与被告丁炎林签订了一份《房屋买卖协议书》，双方约定：1.卖房人丁炎林即甲方将XX小区第三栋住宅楼的东、西单元四楼西套间出售给买房人李付、李彬即乙方，面积123.08平方米，总售价为两套共计165000元整，房款一次性付清；2.无房产证，若能办理房屋产权证，甲方和法院必须配合办理房产权证件，但费用由乙方承担负责，甲方将房屋卖给乙方，由乙方保管好自己的房屋产权，甲方不得一房多卖；3.甲乙双方任何一方终止合同违约，按总额的20%支付违约金。该份合同由原、被告双方当事人签字确认后生效。同日，二原告向被告支付了全部购房款165000元，其中13万元是由二原告的父亲李南翔在XX镇的中国农业银行直接将现金存入被告银行卡，另3.5万元由其以现金交付。在付清全部款项后，被告将钥匙交给了二原告的父亲，并出具了收据一份，载明：“交款单位三栋东、西四楼各西套间，人民币（大写）壹拾陆伍仟元，￥165000元，2016年7月5日，经手人丁炎林”。后二原告准备对涉案房屋进行装修时，发现门锁被人更换，其钥匙无法打开房门，涉案房屋至今未办理产权登记。原告称，案外人邓自新为涉案房屋的原所有人，在原告向被告购买涉案房屋之前，涉案房屋已由邓自新出售给了他人，但没有装修入住。二原告委托岳阳市求真法律服务所法律工作者就涉案纠纷担任其诉讼代理人，双方于2018年8月8日签订了一份《委托代理协议》，二原告同日向该服务所支付了3000元法律服务费。另查明，原告李付户籍所在地为湖南省岳阳市君山区××镇，原告李彬户籍所在地为湖南省华容县××镇，被告丁炎林户籍所在地为湖南省益阳市大通湖区××镇，本案当事人户口均不属于湖南省岳阳市君山区XX镇XX村，亦不是该村集体经济组织成员。本院认为，本案的争议焦点为：一是涉案合同的效力如何认定？二是涉案合同是否应继续履行？三是合同双方的责任如何确定？四是法律服务费由谁承担？关于争议焦点一。本案中原告提出因涉案房屋建设用地属于农村宅基地，而原、被告均不具有涉案房屋所在村集体经济组织成员的身份，从而主张原、被告签订的《房屋买卖协议书》无效，但原告向本院提交的证据不足以证明该份协议书无效，故对该项诉讼请求不予支持。涉案《房屋买卖协议书》系原、被告双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于争议焦点二。依法成立的合同，对当事人具有约束力，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。就涉案房屋买卖关系而言，买卖标的为不动产，出卖人转移标的物的所有权于买受人系出卖人的主要合同义务，本案中原告已按照约定履行了购房款的交付义务，被告虽将钥匙交付于原告，但钥匙无法打开房门，且涉案房屋涉及一房多卖，被告至今未就涉案房屋为原告办理产权过户手续，故原告实质上无法占有涉案房屋，亦未从形式上取得涉案房屋的所有权，其实质性利益受到损害，被告已构成根本性违约，致使合同目的无法实现，原告亦要求被告返还全部购房款，不愿继续履行该合同。故综合全案审理情况，原、被告之间签订的《房屋买卖协议书》宜予以解除。关于争议焦点三。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。就本案而言，被告未实际交付涉案房屋所有权，应当将购房款165000元向二原告全额返还。关于违约责任，原告主张以165000元为基数按照月利率2%计算利息无事实和法律依据，不予支持。但原、被告在合同中明确约定了违约责任承担的方式，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，故被告构成违约应当按照合同约定承担违约责任，即按总额165000元的20%向二原告支付违约金。关于争议焦点四。原告主张被告承担法律服务费3000元，因原、被告没有就法律服务费由谁负担作出约定，且法律服务费不是诉讼必然发生的费用，故该项主张缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告李付、李彬与被告丁炎林于2016年7月5日签订的《房屋买卖协议书》；二、由被告丁炎林于本判决生效之日起十日内向原告李付、李彬返还购房款165000元，并支付违约金33000元（165000元×20%=33000元）；三、驳回原告李付、李彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4711元，减半收取2355.5元，由被告丁炎林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。(此页无正文）审判员  唐秧二〇二〇年九月十四日法官助理魏婷书记员赵伟婷附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。