盘锦市大洼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽1104民初1931号 原告：范士龙，男，1974年5月28日出生，汉族，住大连市中山区。 委托诉讼代理人：刘宝君，辽宁新世纪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张钰涵，辽宁新世纪律师事务所律师。 被告：张春艳，女，1967年9月14日出生，汉族，无职业，住盘锦市大洼区。 委托诉讼代理人：金勇虎，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。 被告：大连寰宇房地产开发有限公司，住所地大连市沙河口区。 法定代表人：甘露，公司经理。 委托诉讼代理人：杨兴权，北京市弘嘉律师事务所律师。 被告：甘露，男，1983年4月4日出生，汉族，户籍地辽宁省盘锦市兴隆台区，住大连市沙河口区。 原告范士龙诉被告张春艳案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用普通程序，追加大连寰宇房地产开发有限公司（以下简称“寰宇公司”）、甘露为本案被告，公开开庭进行了审理。原告范士龙的委托诉讼代理人刘宝君、张钰涵，被告张春艳的委托诉讼代理人金勇虎，被告寰宇公司的委托诉讼代理人杨兴权到庭参加诉讼。被告甘露经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告范士龙诉称：盘锦市大洼区人民法院受理的被告张春艳与甘露、寰宇公司借款合同纠纷一案，现该案已经进入执行阶段，案号为（2020）辽1104执935号。盘锦市大洼区人民法院于2020年5月22日，对位于大连市沙河口区项目X#楼X单元-X层X号、X#楼X单元X-X层X号、X#楼X单元X层X号、X#X单元X层X号、X#楼X单元-X层X号、X#楼X单元X-X层X号房产采取查封措施。 2020年5月27日，原告向盘锦市大洼区人民法院提出执行异议申请，请求中止对于以上房产的强制执行。 2020年6月5日，盘锦市大洼区人民法院作出（2020）辽1104执异25号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求，原告不服该裁定，依法提起执行异议之诉。 诉讼请求为：1、请求确认原告对于以下房产拥有所有权：大连市沙河口区项目X#楼X单元-X层X号、X#楼X单元X-X层X号、X#楼X单元X层X号、X#X单元X层X号房产；X、请求终结对以上房产的强制执行；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年1月11日，原告与寰宇公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买寰宇公司开发的位于大连市沙河口区，包含盘锦市大洼区人民法院查封的房产，在原告购买以上房产时，经原告确认以上房产均未设定抵押权。 同日，双方在签订《商品房买卖合同》的基础上，又签订《商品房买卖合同之补充协议》，寰宇公司承诺，原告购买的房产除在签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同之补充协议》时已经告知的纠纷和抵押外，不存在其他纠纷和抵押；寰宇公司还承诺，自《商品房买卖合同》签订之日起一年内，原告所购房产不存在任何可能影响办理房地产产权证的障碍，保证办理原告所购房产的房地产产权证的手续齐备。 以上合同签订后，寰宇公司向原告交付了以上房产；原告依据双方合同的约定支付了购房款900万元；原告对以上房产进行装修改造后，用于4S经营至今。 2016年8月23日，寰宇公司在大连市沙河口区人民法院提起诉讼，要求确认双方签订的以上合同无效；2017年6月1日，大连市中级人民法院终审判决驳回寰宇公司的诉讼请求，认定双方签订的以上合同合法有效，同时，大连市中级人民法院经审理查明原告购买的房产均无抵押登记信息。 2017年7月12日，原告在大连市沙河口区人民法院提起诉讼，要求寰宇公司支付200万元，该案经大连市沙河口区人民法院判决，判令寰宇公司支付原告违约金200万元，现判决已经生效。 综上所诉，原告为购买以上房产与寰宇公司签订了《商品房买卖合同》，依据合同约定履行了支付购房款的义务；寰宇公司已经向原告交付了以上房产；原告已经实际占有及使用以上房屋，系以上房产的所有权人，故以上房产不属于寰宇公司可供执行的财产范围，不应成为涉案执行标的物。为维护原告的财产权益，特诉至法院。 被告张春艳辩称：一、原告主张确认其对案涉房屋拥有所有权的诉讼请求没有法律依据。具体理由如下： 1、原告以房屋买卖协议主张其对案涉房屋拥有所有权的诉讼请求没有法律依据。 根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。再根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案案涉房屋在未依照房屋买卖合同相关约定办理不动产所有权登记前原告不享受所有权。 2、原告混淆了债权法意义上的房屋买卖合同纠纷与物权法意义上的确权纠纷，导致第一项诉讼请求严重错误。 债权法意义上的房屋买卖合同纠纷是指当事人之间因订立、履行、变更、终止商品房买卖合同发生的权利义务纠纷。而物权法意义上的所有权确认纠纷是指当事人之间因标的物的所有权的设立、内容及归属产生的民事纠纷。结合到本案，案涉房屋并不存在权属纠纷，答辩人对其享有抵押权，原告只能基于其与大连寰宇房地产开发有限公司签订的房屋买卖协议主张协助办理登记、转移所有权的债权主张或因大连寰宇房地产开发有限公司无法协助办理转移所有权登记手续时向其主张不能履行房屋买卖协议约定义务的违约责任的债权主张。因此，原告的第一项诉讼请求严重错误。 二、原告请求终结对案涉房产的强制执行的诉讼请求没有法律依据。 1.根据《中华人民共和国物权法》第一百七十条之规定，担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。即答辩人作为涉案房屋抵押权人依法享有优先受偿权。 2、根据《执行复议和异议规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的相关规定以及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条之相关司法观点，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但，应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。 结合到本案，原告所购包括案涉房屋在内的十套商品房，根据商品房买卖合同中的记载内容，商品房的用途均为公建，案涉房屋办理的在建工程抵押登记证明的在建工程抵押登记清册规划用途中记载的内容为非住宅。因此，原告购买的包括案涉房屋在内的十套房屋属于投资经营性非住宅不动产，原告在起诉状中也自认购买涉案房屋后用于4S点的经营。因此，原告购买投资经营性非住宅的行为不能对抗答辩人的抵押权，原告请求终结对案涉房产强制执行的诉讼请求没有法律依据。 综上所述，原告的两项诉讼请求均没有法律依据，恳请合议庭依法判决驳回原告的所有诉讼请求。 被告寰宇公司庭审中辩称：一、同意被告张春艳的答辩意见；二、原告诉状错误，根据原告与寰宇公司签订的《商品房买卖合同之补充协议》，原告知道购买的房屋已抵押，合同中亦有约定，大连市中级人民法院仅凭窗口查询记录未查询到抵押登记，实际上抵押登记已完成。根据《中华人民共和国物权法》，抵押存在，受让方必须偿还抵押权人，交易行为才受法律保护；三、原告在购买房屋时有欺诈行为，原告以明显低于市场价格购买是因为原告承诺将相邻的5000多平方米房屋一并投资经营，但原告并未履行承诺。 被告甘露未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩状。 原告为支持其诉讼请求，提供了如下证据： 第一组证据：原告与寰宇公司签订的《商品房买卖合同》10份，欲证明2016年1月11日，原告与寰宇公司签订的合同包括本案涉及的4户房产为原告购买。 第二组证据：《商品房买卖合同之补充协议》，欲证明寰宇公司曾以原告所购房产作为抵押进行贷款，现尚欠贷款未还，约定的900万元购房首付款，用于寰宇公司支付银行所涉房产的抵押并解除抵押，原告经查询，案涉房屋未设定抵押权。 第三组证据：《专用收款收据》4份，欲证明原告支付包括案涉房屋在内的首付款900万元，因寰宇公司未按合同约定履行义务，原告未支付剩余的购房款。 第四组证据：大连市沙河口区人民法院（2016）辽0204民初3983号民事判决书、大连市中级人民法院（2017）辽02民终3408号民事判决书，欲证明寰宇公司请求法院确认其与原告签订的10份《商品房买卖合同》无效，大连市中级人民法院认为，从已查明的事实看，案涉房屋未在登记机关查询到设定抵押的相关信息，即使进行了抵押，改无效主张也不应予支持，因此驳回了寰宇公司的诉讼请求。 第五组证据：大连市沙河口区人民法院（2018）辽0204民初4633号民事判决书，欲证明因寰宇公司未履行与原告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，该院判决寰宇公司向原告支付违约金200万元。 第六组证据：大连华菱联合吉普车业有限公司营业执照，欲证明原告已实际占有使用案涉房屋用于经营4S店。 针对原告提供的证据，二被告质证意见如下：对上述六组证据的真实性均无异议，但对所要证明的目的及与本案的关联性均有异议。 对第一组证据，二被告质证意见认为：该组证据系预售商品房买卖合同，用途为公建（区别于住宅），该证据可以证明原告与被告寰宇公司间为商品房买卖合同债权意义上的纠纷，不能确认原告的所有权，不能对抗被告张春艳的优先受偿权。 对第二组证据，二被告质证意见认为：该协议可以证明原告购买案涉房屋时已经知晓该房屋设置了抵押权。 对第三组证据，二被告质证意见认为：4份《专用收款收据》收款事由记载为往来款，不能证明该款为案涉房款。 对第四组证据，二被告质证意见认为：该组证据证明原告与寰宇公司为商品房买卖合同纠纷，不存在物权法所有权纠纷，案涉房屋尚未登记原告名下前，原告不享有房屋所有权，原告提交的补充协议记载案涉房屋已设立抵押权，大连市中级人民法院认定事实不能客观真实反映案涉房屋存在抵押权，大连市中级人民法院仅凭窗口查询而未到档案部门查询，所以没有查到抵押的真实情况。 对第五组证据，二被告质证意见认为：原告在该案件中主张违约金是寰宇公司未在一年内为其办理案涉房屋证件，因此原告在本案中的第一项诉请没有事实及法律依据，原告与寰宇公司为债权债务关系，不是物权关系，不能抵抗抵押权。 对第六组证据，二被告质证意见认为：该证据反映不出原告与营业执照的关系，经营内容与原告无关。案涉房屋非住宅，原告不能对抗被告张春艳的优先受偿权。 对原告提交的证据，本院结合庭审认证如下： 对第一组证据，可以确认原告与被告寰宇公司签订了案涉房屋的买卖合同，原告与被告寰宇公司因房屋买卖合同形成了债权，不能确认原告取得了案涉房屋的物权。 对第二组证据，被告寰宇公司已向原告说明案涉房屋进行了抵押，该证据内容真实，来源合法，与本案有关联，确认为有效证据。 对第三、四、五、六组证据，本院认为与本案无关联，不予以确认。 被告张春艳为支持其主张，向本院提供如下证据： 证据1：《在建工程抵押登记证明》（附清册），欲证明案涉房产于2013年9月6日办理了抵押登记，案涉房产非住宅。 证据2：盘锦市大洼区人民法院（2019）辽1104民初1782号民事判决书，欲证明被告张春艳对被告寰宇公司抵押的案涉房屋享有优先受偿权。 针对被告张春艳提交的证据，原告质证意见如下：《在建工程抵押登记证明》真实性无异议，但原告在购买案涉房屋时，房屋已建成，而非在建，并查明案涉房屋不存在抵押登记，该抵押不能影响原告的权利。对于所附清册的真实性、合法性、关联性，因无印章，有异议。 对证据2盘锦市大洼区人民法院（2019）辽1104民初1782号民事判决书的真实性、合法性、关联性均无异议，该判决仅确定被告张春艳对案涉房屋因抵押登记享有优先受偿权，但该在建房屋不能排除原告享有的所有权。 对被告张春艳提交的证据，被告寰宇公司质证意见如下：对证据1的真实性、合法性、关联性均无异议。案涉房屋现在也没有进行竣工登记，也没有办理产权证，现在还是在建工程，并非原告所说已经建完。 对证据2无异议，该判决生效后，被告张春艳享有优先受偿权。 对被告张春艳提交的证据，本院结合庭审认证如下： 对《在建工程抵押登记证明》及盘锦市大洼区人民法院（2019）辽1104民初1782号民事判决书，其内容真实、来源合法，与本案有关联，本院予以确认。 对无印章的《在建工程抵押登记清册》，因《在建工程抵押登记证明》中“在建工程坐落”栏内标注“抵押物为飞扬LOFT项目X、X号楼部分房屋，详见抵押登记清册。”，案涉大连市沙河口区项目X#楼X单元-X层X号、X#楼X单元X-X层X号、X#楼X单元X层X号、X#X单元X层X号房产，四户房产在抵押登记清册之中，抵押权人为大洼恒丰村镇银行股份有限公司，该证据内容真实、来源合法，与本案有关联，确认为有效证据。 被告寰宇公司、被告甘露未向法院提供证据。 根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年8月12日，张春艳委托大洼恒丰村镇银行股份有限公司（以下简称“恒丰银行”）向甘露发放贷款人民币30000000.00元，同年8月27日，恒丰银行与寰宇公司签订抵押合同，寰宇公司用飞扬LOFT项目在建工程X#楼X单元-X层X号、X#楼X单元X-X层X号、X#楼X单元X层X号、X#X单元X层X号、X#楼X单元-X层X号、X#楼X单元X-X层X号作为抵押，为甘露30000000.00元的借款担保，并于2013年9月6日在大连市国土资源和房屋局、大连市房地产登记发证中心，办理了《中华人民共和国在建工程抵押登记证明》，该抵押登记至今未撤销。 2016年1月11日，范士龙与寰宇公司签订包括案涉房屋在内的10份《商品房买卖合同》，同时签订了《商品房买卖合同之补充协议》，该协议第一条约定：“甲方（寰宇公司）再次承诺，除甲方在签订《商品房买卖合同》及本协议时已告知的关于乙方（范士龙）所购房产存在的纠纷和抵押外，甲方对乙方所购房产拥有所有权……注：签订《商品房买卖合同》及本协议时，甲方向乙方告知了乙方所购房产上存在以下纠纷和抵押：（1）甲方曾以乙方所购房产作为抵押进行贷款，现尚欠银行贷款未偿还。”协议第二条约定：“……注：双方约定的900万元购房首付款，也是用于甲方支付有关银行本协议所涉房产的抵押贷款，解除本协议所涉房产的抵押。”但寰宇公司未办理案涉抵押房产的解除。 2019年5月30日，本院受理了张春艳诉甘露、寰宇公司借款合同纠纷一案，并于2019年7月18日判决：“一、甘露于本判决生效后10日内返还张春艳借款本金30000000.00元，并从2013年8月12日起至本判决确定给付日止，按《个人借款合同》的约定支付利息、罚息；二、张春艳对寰宇公司的抵押房屋（飞扬LOFT项目在建工程X#楼X单元-X层X号、X#楼X单元X-X层X号、X#楼X单元X层X号、X#X单元X层X号、X#楼X单元-X层X号、X#楼X单元X-X层X号）在上述借款本息范围内享有优先受偿权。”，该判决已发生法律效力。 本院在执行张春艳与甘露、寰宇公司借款合同纠纷一案中，范士龙对执行标的，即飞扬LOFT项目X#楼X单元-X层X号、X#楼X单元X-X层X号、X#楼X单元X层X号、X#X单元X层X号房产，提出书面异议，本院于2020年6月5日驳回了范士龙的异议请求，因此范士龙诉至法院。 本院认为：一、关于原告范士龙请求确认大连市沙河口区项目X#楼X单元-X层X号、X#楼X单元X-X层X号、X#楼X单元X层X号、X#X单元X层X号四处房产所有权的问题，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，原告范士龙与被告寰宇公司签订案涉四处房屋买卖合同，因原告范士龙并未将该四处房屋物权办理至其名下，故没有证据证明原告范士龙取得了该四处房屋的所有权，只是取得了物权期待权，原告范士龙与被告寰宇公司所签订的《商品房买卖合同》，只能证明双方因房屋买卖合同形成债权，依照《中华人民共和国合同法》相关规定，原告范士龙可以要求被告寰宇公司承担违约责任。 二、关于案涉房产，恒丰银行与寰宇公司于2013年9月6日在大连市国土资源和房屋局办理了大房建沙有限字第XXXXXXXXXX号《中华人民共和国在建工程抵押登记证明》，抵押权人为恒丰银行，抵押人为寰宇公司。 2016年1月11日，在原告范士龙与被告寰宇公司签订的《商品房买卖合同之补充协议》中，被告寰宇公司亦明确告知原告范士龙其所购买的房屋作为抵押进行贷款，尚欠贷款未偿还，因此本院作出被告张春艳对被告寰宇公司抵押的房屋在借款本息范围内享有优先受偿权。 因此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，原告请求终结对案涉房产的强制执行，无事实和法律依据，对原告范士龙的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，原告范士龙就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，判决如下： 驳回原告范士龙的诉讼请求。 案件受理费44563.00元，由原告范士龙负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于盘锦市中级人民法院。 审 判 员  王承军 人民陪审员  李会新 人民陪审员  房云龙 二〇二〇年九月二十七日 书 记 员  马恩慈 附法律条文： 《中华人民共和国物权法》 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： 案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； 案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求； 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。