广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初17113号原告（反诉被告）：麦智斌，男，1987年3月6日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，被告（反诉原告）：宁传惠，女，1984年12月6日出生，汉族，居住地址广州市越秀区，原告（反诉被告）麦智斌（以下简称原告）与被告（反诉原告）宁传惠（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告麦智斌与被告宁传惠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告麦智斌向本院提出诉讼请求：1、判令被告就拖欠2020年3月至5月的房屋租金7200元按每日3%的标准向原告支付滞纳金至清偿之日止；2、判令被告向原告支付拖欠的水电费380元；3、判令被告向原告支付单方解除合同的违约金7200元；4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与李滢芳于2018年10月15日签订《房屋租赁合同》合同，约定：原告将坐落在白云区云苑三街11号103房之一的房屋出租给李滢芳，租赁期限自2018年10月15日至2021年10月15日止;每月租金为3600元，租金按月结算，在每月的第14日前交付；李滢芳需按两个月租金的数额交纳房屋保证金，若单方提出解除合同，需向原告支付2个月的租金作为违约金等。2019年10月27日，原告、被告和李滢芳根据上述合同签订三方补充协议书，约定从2019年11月15日起，李滢芳所承担的责任改为由被告承担。被告从2019年11月15日起使用上述房屋，但未向原告缴付2020年3月和4月的租金共7200元，并于2020年5月18日用微信向原告告知其决定单方面解除合同。根据上述合同约定，被告应向原告支付单方面解除合同的违约金7200元。另外，被告未向原告支付租赁期间的水电费共380元，同意被告已交付的房屋租赁保证金抵扣所欠租金7200元，但该拖欠租金的滞纳金仍需支付。若法院认为滞纳金按每日3%计算的标准过高，可调整至法院保护的最高标准。特向法院起诉，请求判如所请。针对被告宁传惠的反诉，麦智斌辩称：1、根据原告与李滢芳签订的房屋租赁合同，原告将涉案房屋出租是没有约定具体用途的，既可以作为住宅、商铺、公寓，也可以作仓库使用，前提是合法使用。事实上，李滢芳承租时是居住在涉案房屋的，用作住宅。2、虽然原告出租的房屋性质是住宅，但可以作为住改商使用，前提是需要在有关部门备案。备案是需要原告本人携带房产证、身份证与被告一同前往办理的，基于此，原告当时是口头承诺应被告的要求，由被告通知原告携带资料协助被告办理证照、备案手续。但是被告从来没有通知过原告，也没有说明是哪天需要原告携带哪些资料去哪里协助被告办理。被告也从未用电话或者微信来催促原告提供办理的资料。被告是申请办理证照的主体，而原告只是协助被告，既然被告没有通知原告，原告是无法协助被告办理的。被告只有在2020年4月13日的聊天记录中第一次提到可否出具临商证明，原告积极回应，但被告没有告诉原告具体的办证时间和地点，因此，原告是有尽到积极协助被告办证义务的。3、被告与李滢芳关于美容院的转让情况，原告并不知情，也与原告无关。被告要求原告赔偿因该转让行为所造成的损失没有依据。原告不同意被告的反诉请求。被告宁传惠提出反诉称：2018年10月15日，原告与李滢芳签订《房屋租赁合同》，约定原告将案涉房屋出租给李滢芳。合同签订后，李滢芳向原告缴纳了租赁保证金7200元并开始使用案涉房屋。2019年10月27日，被告与李滢芳签订《转让协议合同》，约定李滢芳将经营中的店铺转租给被告，店铺转让费为40000元。同日，原、被告及李滢芳签订三方补充协议书，约定从2019年11月15日起，李滢芳所承担的责任均由被告承担。原告当时口头承诺会尽快提供并协助被告办理营业执照所需的材料。被告向李滢芳支付了店铺转让费40000元后取得了该店铺的使用权及相关权益。被告入驻该店铺后进行了试营业，积极办理营业执照，并一直催促原告提供办理营业执照的资料，但原告一直没有提供，令原告办不了证照，被卫生监督部门查处，不能再营业。根据原告提供的资料，被告才知道涉案房屋性质是住宅，不具备商业经营的用途。原告故意隐瞒房屋性质，造成合同根本无法履行，并导致被告经营损失（转让费）40000元。请求法院判令：1、原告向被告赔偿房屋不具备商业性质所导致的经济损失（入场费）40000元，2、本案诉讼费由原告承担。针对原告麦智斌的本诉，宁传惠辩称：同意将原告收取的保证金冲抵2020年3月15至5月15日的租金，确认欠原告水电费380元并同意支付。不同意向原告支付租金滞纳金和解除租赁合同的违约金，因为被告承租涉案房屋后，原告一直没有提供资料办理相关证照，导致被告经营不下去，并导致被告经济损失。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于广州市白云区云苑三街11号103房之一的房屋产权人为原告麦智斌，房屋用途为住宅。2018年10月15日，原告（甲方）与案外人李滢芳（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方同意将坐落在白云区云苑三街11号103房之一的房屋出租给乙方作【住宅】【商铺】【写字楼】【仓库】【车位】【公寓】使用，房产建筑面积为45㎡。二、租赁期限自2018年10月15日至2021年10月15日止，共36个月。三、上述物业月租金为3600元，租金按月结算，由乙方在每月的第14日前交付当期租金给甲方。四、租赁保证金相当于两个月租金即7200元。六、在租期内，乙方负责承担下列责任：1、依约按时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，须按应付租金的3%向甲方支付违约金。如果逾期15日，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，收回房屋。5、租赁期内，该物业的管理费、水电费、电话费、上网费、管道煤气费、有线电视等一切费用均由乙方负责。七、违约责任：1、签订本合同后，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，则视为违约，违约方应付给对方相当于2个月租金的金额作为违约金。2、如乙方于租赁期届满时仍拖欠该物业的管理费、水电费、电话费、管道煤气费、有线电视等一切费用及有关滞纳金，则甲方有权以租赁保证金做出相应抵扣，不足部分可继续向乙方追偿。十一、本合约未尽事宜，双方可另行议定，其补充议定协议书经双方签章后可作为本合约附件，与本合约具有同等法律效力。十三、双方协商同意每年递增200元整等。合同签订后，双方依约履行。李滢芳在涉案房屋开办美容院，但没有办理营业执照。2019年10月27日，原告（甲方）与被告、李滢芳（乙方）签订《补充协议书》，约定：根据原房屋租赁合同第十一条补充此协议：原乙方李滢芳将于2019年11月15日起，将原承租地址为白云区云苑三街11号103房之一的房屋转给被告。从2019年11月15日起原乙方承担的责任由被告承担。原房租每年部分的递增取消。此协议于2019年11月15日生效。同日，被告与李滢芳签订《协议合同》，约定李滢芳将涉案房屋（美容院）内的用品以40000元转让给被告等。2019年11月15日起，被告使用涉案房屋，并继续开办美容院，但没有办理营业执照。2020年3月8日，被告通过微信向原告提出，基于新冠病毒疫情防控的影响，要求1、解除租赁合同并退还保证金。2、请原告体谅和帮助减免租金，让其渡过难关。但原告没有应答。同年4月13日，被告在微信中问原告可否出具临商证明。因卫生监督所人员检查时称如果没有营业执照和卫生许可证是不能经营的。原告回答称申请营业执照和卫生许可证的主体是被告，如需其身份证复印件及房产证，办理时原告会带上。被告提出原告到街道办事处办理备案证明，原告同意并要求被告将具体地址和办理证明的时间发给原告，但之后被告没有回应，也没有发给原告。同年5月18日，被告微信告知原告：“麦生，前几天又有卫生监督所来查，如果没有营业执照就不能营业了，我见你这么久没有回复我能不能办，经过思前想后，我决定放弃这件铺了。锁匙放在花盘下面。”原告回称：“办理营业执照的主体是你，我只是提供资料而已。之前跟你讲过把办理地址和可办理证明时间发给我，之后你也没有下文。如果你想放弃，单方终止合同的话，严格来说是要按合同办事的。”庭审中，原、被告确认，被告在2020年3月15日至同年5月15日的租金7200元和水电费380元未支付给原告，并同意以被告支付的租赁保证金7200元抵扣上述租金。原告确认已于同年5月底收回案涉房屋。以上事实，有当事人提供的房屋租赁合同、补充协议书、不动产权证书、微信聊天记录及当事人的陈述等证据证实。本院认为，原、被告以及案外人李滢芳签订的《补充协议书》属于三方的真实意思表示，内容无违反法律法规强制性规定，合法有效，当事人应恪守履行。根据上述《补充协议书》约定，原告与案外人李滢芳签订的《房屋租赁合同》中的承租人由李滢芳变更为被告，被告从2019年11月15日起享有和承担上述《房屋租赁合同》约定的权利义务。虽涉案房屋的用途是住宅，但双方的租赁合同并未约定房屋的具体用途，也没有约定涉案房屋改作商用。被告承租前已明知涉案房屋用于经营美容院且未办理营业执照，其承租后同样是在没有办理营业执照、卫生许可证的情况下继续经营美容院，直到因证照不全而被相关部门查处时，才向原告提出要求其协助办理相关证照。从双方的微信聊天记录中可以证实，原告自始至终均愿意提供身份证、房产证等资料前往协助办理证照手续，只是被告未明确具体时间、地点而未办理，责任不在原告。相反，被告在双方未达成一致协议且拖欠两个月租金的情况下，于2020年5月18日单方解除租赁合同，其行为已构成违约。诉讼中，原、被告已用租赁保证金来抵扣欠付租金，故本院对租金问题不作处理。因原、被告均确认被告尚欠承租期间的水电费380元，故原告主张被告支付水电费380元的诉讼请求本院予以支持。关于逾期缴纳租金的滞纳金，被告确实存在逾期缴纳2020年3月、4月租金的行为，故原告依据合同约定要求被告支付逾期滞纳金合法合理，本院予以支持。被告抗辩滞纳金标准过高的意见，本院予以采纳。本院酌情将滞纳金调整为以当月租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期市场贷款报价利率，从当月应付租金之日（当月15日）计算至被告实际支付租金之日（即庭审前一日2020年8月5日）。关于违约金，基于被告的上述违约行为，原告按照《房屋租赁合同》：“签订本合同后，任何乙方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，则视为违约，违约方应付给对方相当于2个月租金的金额作为违约金”的约定，要求被告支付违约金7200元的诉讼请求合理合法，本院予以支持。因原告没有违约行为，也没有隐瞒房屋性质，被告反诉要求原告赔偿其因与李滢芳之间转让美容院设施设备的经济损失（入场费）40000元没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，被告宁传惠向原告麦智斌支付水电费380元；二、自本判决生效之日起五日内，被告宁传惠向原告麦智斌支付逾期支付租金的滞纳金（以2020年3月租金3600元为本金，自2020年3月15日起至2020年8月5日止；以2020年4月租金3600元为本金，自2020年4月15日起至2020年8月5日止，均按照全国银行间同业拆借中心公布的同期市场贷款报价利率的标准计算）；三、自本判决生效之日起五日内，被告宁传惠向原告麦智斌支付违约金7200元；四、驳回原告麦智斌的其他诉讼请求；五、驳回被告宁传惠的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费219元，由被告宁传惠负担并于本判决生效之日起五日内向原告麦智斌支付；本案反诉费490元，由被告宁传惠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  钟钜珍二〇二〇年九月二十四日书记员  郑萍军