广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初15677号原告：赵大春，男，1964年1月20日出生，汉族，住湖南省衡阳县。委托诉讼代理人：刘耀东，广东保得利律师事务所律师。被告：佛山市顺德区国佳农产品有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇莘村一环东侧，统一社会信用代码9144060667139873734U。法定代表人：陈敬谦。委托诉讼代理人：马耀林，广东仲马律师事务所律师。原告赵大春与被告佛山市顺德区国佳农产品有限公司（以下简称国佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案受理，依法适用简易程序，于2020年8月3日公开开庭进行了审理，双方当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵大春向本院提出诉讼请求：一、被告返还合同押金32400元；二、被告向原告赔偿场地占用费损失（2018年7月至8月）43901.3元；三、被告向原告赔偿场地占用费差价损失（2018年9月至2020年1月）85749.7元；四、被告向原告赔偿人工劳务损失130720元；五、被告向原告赔偿装修损失180000元；六本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告分别于2014年11月1日、2016年5月1日、2017年3月1日、2017年5月1日签订了四份《租赁合同》，合同中明确约定被告分别将位于佛山市顺德区*****************************共20间（除312外）房间、国佳市场宿舍楼1号铺位、国佳市场物流区2-3区段以及物流区73号段出租给原告作为杂货铺、招待所、办公室、百货店经营使用。合同签订后，原告依约按时向被告支付了相应的履约保证金、场地租金。但是，在2018年原告与被告履行合同过程中，佛山市顺德区沃运贸易有限公司（以下简称沃运公司）称被告租赁给原告的上述经营场地上的建筑物权属归其所有，并以恶劣的态度驱离原告。不但如此，还对整个市场的其他商户采用同样的方式进行驱离。原告对沃运公司的说辞持怀疑态度，并多次质问被告。被告辩称沃运公司只是取得了地上附着物的所有权，并未获得土地使用权，因此要求原告坚持经营，不用理会，并继续收取原告的租金。面对这种情况，整个市场的租户几乎都怨声载道。后来，被告为了稳定租户，向整个市场发出《给国佳果蔬批发市场各租户的一份信》，该份书面材料中再一次明确了被告认为其继续租赁的正当性及要求大家安心经营。后来，沃运公司的工作人员一面采用恶劣的暴力手段对市场的租户经营场地进行打砸，一面对市场的租户向法院起诉，旨在达到让租户搬离的目的及索要租金。原告的经营场地在该事件中由于沃运公司的打杂遭到了毁灭性的损失，且家人受到沃运公司实施打杂的人员的暴力袭击。尽管原告因此报案，公安机关对涉案人员进行抓捕，但是至今原告家人所遭受的伤害还未获得赔偿。（2018）粤0606民初18597号案件中，法院判决原告向沃运公司支付数十万的场地占用使用费及判决原告向沃运公司返还案涉的经营场地。该判决已经发生法律效力，原告因为被告的过错遭受了重大损失。被告国佳公司辩称，原告请求被告赔偿场地占用费损失、场地使用费差价损失没有事实及法律依据。原告在2018年7月至2020年1月期间，一直在占有使用案涉房屋，原告向权属人支付占有使用费有事实及法律依据。原告所谓的人工劳务损失及装修损失并非被告造成，被告对原告的损失没有责任并不应当赔偿。原告在（2018）粤0606民初18597号案中确认“沃运公司实施了停水、停电及打砸等妨害行为，至原告无法正常使用租赁房产，严重损害了原告的合法权益……沃运公司将原告店铺大门封闭，阻挠经营并实施打砸，造成店内商品及装饰装修被损坏等重大损失，致使原告无法正常使用租赁房产”。造成原告人工劳务损失及装修损失的原因，是沃运公司的停水、停电及打砸等妨害行为，被告并没有对原告实施任何损害行为，对其损失不负任何责任。导致原告未能继续履行双方原租赁合同的责任在于原告与沃运公司，责任不在被告，属于非被告责任导致的提前解除合同，按照合同约定，履约保证金不予退还。综上，请求驳回原告的诉讼请求。诉讼中，原告向本院提交原告身份证复印件、被告企业查询信息、租赁合同4份、收据4张、“给国佳市场各住户的一封信”、（2018）粤0606民初18597号民事判决书等证据证明自己的主张。对于原告提供的证据中被告质证对其真实性无异议，本院对其真实性均予以采信。被告在诉讼中没有证据提交。经审理查明，被告国佳公司作为“甲方（出租方）”与原告赵大春作为“乙方（承租方）”就原告承租佛山市顺德区***********侧国佳市场物流区2-3事宜签订一份《租赁合同》（落款日期空白），约定：租赁面积144平方米，每月租金单价30元/平方米，合计租金4320元/月；合同期限从2017年5月1日起至2020年4月30日止，收租期从2017年6月1日起，合同签订同时，乙方须向甲方交纳2个月租金10000元作为合同履约保证金及预付1个月的租金……。被告作为“甲方（出租方）”与原告作为“乙方（承租方）”就原告承租佛山市顺德区***********侧物流区***事宜签订一份《租赁合同》（落款日期空白），约定：租赁面积91平方米，每月租金单价20元/平方米，管理费0.5元/平方米，合计租金、管理费1866元/月；租金从2017年11月1日起，以上*年度租金为基数递增15%，每隔三年按此比例递增一次；合同期限从2014年11月1日起至2019年10月31日止，收租期从2014年11月1日起，合同签订同时，乙方须向甲方交纳2个月租金的租赁定金3640元，用于确保乙方在租赁合同期间内，足额向甲方缴交租金……国佳公司作为“甲方（出租方）”与赵大春作为“乙方（承租方）”就赵大春承租佛山市顺德区***********侧国佳市场宿舍楼1号铺位事宜签订一份《租赁合同》（落款日期空白），约定：租赁面积32平方米，每月租金1200元；合同期限从2017年3月1日起至2019年2月28日止，收租期从2017年4月1日起，合同签订同时，乙方须向甲方交纳2个月租金2400元作为合同履约保证金及预付1个月的租金……国佳公司作为“甲方（出租方）”与赵大春作为“乙方（承租方）”就赵大春承租佛山市顺德区***********侧国佳市场宿舍楼A座3楼301-321共20间（312除外）事宜签订一份《租赁合同》（落款日期空白），约定：租赁面积20间，每月收费单价400元/间，每月租金8000元；合同期限从2016年5月1日起至2021年4月30日止，合同期的第1年至第3年租金不变，从第4年起租金递增15%；收租期从2016年5月1日起，合同签订同时，乙方须向甲方交纳2个月租金16000元作为合同履约保证金及预付1个月的租金……。合同签订后，原告共向被告支付了押金合计32400元。原告向被告缴纳租金至2018年6月1日前。2012年5月16日，国佳公司、陈永章向本院提起案号为（2012）佛顺法民二初字第1516号的确认合同无效纠纷，被告为佛山市顺德区*****股份合作社（下简称*村股份社）、佛山市星亚物业发展有限公司（下简称星亚物业）、佛山市星亚世纪花博发展有限公司（下简称星亚花博），第三人为梁志昭、陈铭波、彭文乐、钟泽林、潘秋用，被告星亚物业、星亚花博提起反诉，本院遂将本诉与反诉合并审理，并于2012年10月31日作出民事判决书，判决：1.驳回国佳公司、陈永章本诉的全部诉讼请求；2.国佳公司、陈永章向星亚物业、星亚花博支付土地使用费至搬出案涉土地日为止，计付方式如下：截止至2012年6月20日的土地使用费14504161元在本判决生效后10天内支付；从2012年6月21日至2012年10月31日的土地使用费在本判决生效后20天内支付；之后的土地使用费在每月10日前支付当月的土地使用费；土地使用费的计算按每亩每年25200元计付；3.驳回星亚物业、星亚花博的其他反诉请求。国佳公司、陈永章不服一审判决，向佛山市中级人民法院提起上诉，佛山市中级人民法院2013年5月27日作出（2013）佛中法民一终字第371号民事判决书，判决：1.维持（2012）佛顺法民二初字第1516号民事判决第一、三项；2.变更（2012）佛顺法民二初字第1516号民事判决第二项为上诉人国佳公司、陈永章向被上诉人星亚物业、星亚花博支付土地使用费至搬出案涉土地日为止，计付方式如下：截止至2012年6月20日的土地使用费2617359.25元在本判决生效后10天内支付；从2012年6月21日至2013年5月28日的土地使用费在本判决生效后20天内支付；之后的土地使用费的标准、支付时间和递增期限及递增幅度参照被上诉人星亚物业与被上诉人*村股份社的合同履行。星亚物业不服二审判决，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院2015年12月14日作出（2014）粤高法民一提字第68号民事判决书，判决：1.撤销广东省佛山市中级人民法院（2013）佛中法民一终字第371号民事判决；2.维持广东省佛山市顺德区人民法院（2012）佛顺法民二初字第1516号民事判决。（2014）粤高法民一提字第68号民事判决书“本院认为”部分载明：“花博园公司与*村股份社之间土地承包关系的存在是花博园公司占有、使用涉案1930亩土地的合法依据，也是国佳公司、陈永章占有、使用涉案408.7亩土地的基础，但在本案纠纷发生时，花博园公司与*村股份社的承包合同已因花博园公司未依约支付承包款而解除，在此情况下，陈永章与花博园公司的土地租赁关系因失去基础而归于消灭，国佳公司、陈永章占有、使用涉案408.7亩土地的合法依据亦不复存在。但鉴于星亚物业公司未就一、二审法院认定国佳公司、陈永章可继续使用涉案408.7亩土地提出异议，故本案的争议焦点仅为国佳公司、陈永章应以什么标准向星亚物业公司支付土地使用费……”（2014）粤高法民一提字第68号民事判决书已于2015年12月28日生效。2016年5月16日，本院发出（2016）粤0606执931号公告，载明：“广东省高级人民法院作出的（2014）粤高法民一提字第68号民事判决书已经发生法律效力。因被执行人拒不履行该法律文书确定的义务，本院查封了被执行人佛山市顺德区国佳农产品有限公司所有的建设于广东省佛山市顺德区******环东侧土地上的建筑物。为便于本案的执行,本院采用公开摇珠的方式选定评估机构，在淘宝网广东省佛山市顺德区人民法院司法拍卖（变卖）网络平台（网址：http：//sf.taobao.com/0757/01，户名：佛山市顺德区人民法院）依法拍卖或变卖上述财产以清偿债务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款的规定，本院责令被执行人佛山市顺德区国佳农产品有限公司、陈永章及其他居住人员于2016年6月20日前搬迁出该房屋。到期仍不履行的,本院将依法强制执行。”2018年4月23日，本院作出（2016）粤0606执931号之三执行裁定书，裁定：1.解除本院对被执行人佛山市顺德区国佳农产品有限公司所有的位于佛山市顺德区北*镇一环东侧的地上建筑物的查封：2.上述财产的所有权转移给买受人佛山市顺德区沃运贸易有限公司(统一社会信用代码91440606MA4W7FRC2U)所有。2018年6月3日，星亚物业作为“甲方”与沃运公司作为“乙方”签订一份《土地租用合同书》，鉴于星亚物业于2010年12月24日与莘村股份社签订《农业用地承包合同》，合同约定由星亚物业向莘村股份社承包位于佛山市一**莘**以东的佛山市一环东1号地，用地面积800亩，承包期限自2011年1月1日起至2021年6月30日止，承包土地用途为农业用途，星亚物业可以依法流转土地承包经营权，采取出租方式进行流转的，应当与第三方签订书面合同，并按照《农村土地承包法》相关规定办理备案。前述合同双方于2012年1月13日签订《农业用地承办合同补充协议》，约定将《农业用地承包合图》承包期限变更为自2011年1月1日至2026年6月30日；沃运公司于2018年4月13日通过竞买方式成功购得佛山市顺德区人民法院依法拍卖的位于佛山市顺德区北滘镇“佛山一环”莘村路段东侧顺德莘村花卉城区域内的原国佳公司、陈永章使用土地上的构建物；现经甲、乙双方充分友好协商，在平等互利的原则上就乙方租用甲方土地用于按现状进行自主经营的相关事宜达成如下协议：1.乙方租用甲方位于佛山市顺德区北滘镇“佛山一环”莘村路段东侧顺德莘村花卉城区域内原国佳公司、陈永章使用土地，面积408.7亩（土地的具体位置及范围详见本合同附件《租地红线图》）。2、土地用途：本合同项下土地用于乙方按现状进行合法自主经营；租用期限：自2018年5月1日起至2026年6月30日止……。2018年6月23日，国佳公司向原告等租用佛山市顺德区***************的商铺的租户发出《给国佳果蔬批发市场各租户的一封信》，称今日由于国佳公司与沃运公司之间移交地上建筑物的矛盾牵连到原告等人的经营。并认为沃运公司仅买受了国佳公司的地上建筑物，沃运公司随时可以拆除及搬走，但国佳公司有权使用408.7亩土地的情况不受拍卖的任何影响，国佳公司与原告等各租户之间的租赁关系也不受拍卖的任何影响。国佳公司在该信中称沃运公司与佛山市星亚物业发展有限公司签订的租赁合同无效，批发市场主体仍是国佳公司；并称已经要求沃运公司将地上建筑物拆除及搬走，在搬走地上建筑物后将对批发市场进行升级改造，尽快恢复租户的生产经营，让各位租户安心继续经营。2018年9月21日，沃运公司以赵大春为被告、国佳公司为第三人向本院提起排除妨害纠纷诉讼，本院依法受理，案号为（2018）粤0606民初18597号。2019年8月12日，本院作出（2018）粤0606民初18597号民事判决书，该判决书查明案涉地上建筑物无产权证和建设工程规划报建许可证。本院认为部分确认，关于案涉建筑物的权属问题。星亚物业与莘村股份社签订《农业用地承包合同》获得土地承包经营权后，原告（沃运公司）与星亚物业签订《土地租用合同书》，原告已获得案涉建筑物土地的使用权。（2016）粤0606执931号之三执行裁定书亦已将第三人国佳公司所有的位于佛山市顺德区北滘镇一环东侧的地上建筑物的所有权转移给买受人沃运公司，原告沃运公司已于2018年4月23日取得案涉建筑物的所有权。且（2014）粤高法民一提字第68号民事判决书“本院认为”部分亦载明：“花博园公司与莘村股份社的承包合同已因花博园公司未依约支付承包款而解除，在此情况下，陈永章与花博园公司的土地租赁关系因失去基础而归于消灭，国佳公司、陈永章占有、使用涉案408.7亩土地的合法依据亦不复存在……，第三人国佳公司在（2017）粤06民初6号案中也要求法院确认莘村股份社与星亚物业于2010年12月24日签订的《农业用地承包合同》无效，法院亦已驳回第三人的该项诉讼请求。综上，原告对案涉建筑物享有出租、使用、收益的权利”，并判令：“一、被告赵大春应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区沃运贸易有限公司返还位于佛山市顺德区*滘镇一***侧北滘果蔬综合批发市场D区2-3号、Al号商铺和宿舍区A座首层1号、A座3层301-311、313-321号建筑物；二、被告赵大春应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区沃运贸易有限公司支付2018年6月1日至2018年8月31日的占有使用费65852元（2018年9月1日后的占有使用费按以下标准支付至交还之日止：D区2-3号铺的占有使用费为4896元/月、Al号铺的占有使用费为3094元/月、宿舍区A座首层1号的占有使用费为1056元/月、A座3层301-311、313-321号的占有使用费为11520元/月）……”。该判决已经生效。本院认为，本案的争议焦点在于原告及被告双方之间的法律关系的认定及原告主张被告赔偿有无依据的认定。第一，关于双方法律关系的认定。双方之间签订了四份租赁合同，由被告出租相应的建筑物共原告使用，但是根据已生效法律文书查明的事实，被告出租的建筑物并无办理建设工程规划报建许可证，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，因此原告与被告签订的案涉租赁合同均为无效合同。第二，关于原告主张被告返还押金及赔偿损失的认定。由于合同无效，故合同条款自始无效，被告应当将收取的押金32400元退还给原告。关于原告主张的赔偿场地占用费损失的认定，原告主张要求被告支付2018年7月1日至8月31日期间的占用费及2018年9月1日至2020年1月期间的占用费差价。对此，本院分析认为，生效法律文书判令原告赵大春向案外人沃运公司支付的2018年6月1日至8月31日的占有使用费为65852元，则7月1日至8月31日的占用费为43901.3元。根据生效法律文书认定，该费用是由于赵大春无正当理由占用沃运公司所有的建筑物所产生的费用，该费用并非支付给被告。且本院在房产拍卖前应张贴拍卖搬迁公告，原告对于案涉物业需要拍卖及搬迁的情况理应知晓，且根据庭审查明的情况，原告在2018年6月已经知晓案涉建筑物由沃运公司拍卖所得的事实，但是仍然占有使用相应的建筑物，费用是由于原告自行使用产生，应当由其自行承担。但是考虑到被告在2018年6月在国佳市场内向原告等租户发出通知，称租户可以继续安心经营，对于原告存在明显的误导作用，亦是导致原告继续占有使用案涉建筑物的原因之一，故被告对于原告继续占用案涉建筑物负有过错，应当就原告的该部分损失承担责任。考虑到案涉建筑物被告在没有办理建设工程规划许可证建成，其对于合同无效存在明显过错，且在建筑物已经拍卖成交的情况下仍然对原告发出错误信息导致原告继续占有使用案涉的建筑物，故酌情对原告主张的2018年7月1日至8月31日期间的占有使用费43901.3元的请求予以支持。关于原告主张的2018年9月至2020年1月的占用费差价损失，本院已经支持被告因过错造成原告的损失，而原告自身对于合同无效亦未尽到必要的审查义务，即合同无效原告亦负有一定的责任。而原告在本院拍卖成交相应的建筑物后，沃运公司多次与其协商无果后，轻信被告的单方告知，仍然占用相应的建筑物，是其自身原因导致后续占用费的产生，该费用应当由原告自行承担，故此后的占用费差价部分本院不予支持。关于原告主张的人工劳务损失及装修损失，原告作为主张一方，应当提供相应的证据予以佐证。但是原告在诉讼中并未提交证据证明上述两项费用的支出，由于原告未能举证证明损失的存在及损失的数额，故对于该两项损失本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告佛山市顺德区国佳农产品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵大春退还保证金32400元；二、被告佛山市顺德区国佳农产品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵大春支付赔偿款43901.3元；三、驳回原告赵大春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取4195.79元（原告已预交），由原告赵大春负担3000元，被告佛山市顺德区国佳农产品有限公司负担1195.79元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  王成春二〇二〇年九月一日书记员  林 勇