朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1302民初1068号原告（执行案外人）：段亚辉，女，1973年10月22日出生，蒙古族，个体工商户，住朝阳市双塔区。(未到庭)委托代理人：何明明，辽宁怡盛律师事务所律师。被告(申请执行人)：卢艳娟，女，1978年12月16日出生，汉族，个体工商户，住朝阳市双塔区。（未到庭）委托代理人：邹运，辽宁帅旗律师事务所律师。第三人（被执行人）：张九龙，男，1969年12月17日出生，个体工商户，住朝阳市双塔区。（未到庭）被告（被执行人）：喀左新区热力有限公司，住所地喀左县大城子镇大五家子村。法定代表人：张九来，经理。（未到庭）原告段亚辉与被告卢艳娟、第三人张九龙、喀左新区热力有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告段亚辉的委托代理人何明明、被告卢艳娟的委托代理人邹运到庭参加诉讼，第三人张九龙、喀左新区热力有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。段亚辉向本院提出诉讼请求：1、判决撤销（2020）辽1302执异10号执行裁定书，停止对位于东方御景小区第321C幢10层1101号房屋的执行；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：1、法院执行的位于东方御景小区第321C幢10层1101号房屋的实际产权人系原告，刘某只是涉案房屋的应名的购房者。该房屋的抵押贷款均由原告偿还，且房屋至始至终由原告实际占有使用至今。刘某是作为第三人张九龙的担保人用涉案房屋进行了担保，而原告与第三人张九龙系无利害关系的自然人，刘某无权用原告的财产为第三人张九龙担保。法院执行该房屋没有事实依据。2、涉案房屋评估程序违法，评估机构未考察房屋内居住情况，未对装修及家具进行评估作价，原告对房屋装修花费1，000,000元，评估机构未予评估装修等设施。卢艳娟辩称，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，不能排除法院对涉案房屋的执行，应驳回原告的诉讼请求。第三人张九龙、喀左新区热力有限公司均未到庭，均无答辩。原告段亚辉围绕诉讼请求依法提交了本院（2020）辽1302执异10号执行裁定书1份、《商品房买卖合同》1份、购房发票1份、《商品房预售备案书》1份、汇款凭证7份、（1997）双民初字第1217号民事调解书1份、朝阳城市供暖供热有限公司收据1份、水费、天然气费收据、电费通知单、证人刘某证言等证据；被告卢艳娟对自己的抗辩主张提交了本院（2016）辽1302民初2886号民事判决书1份、（2016）辽1302执2175号执行裁定书1份及协助执行通知书1份、刘某出具的担保书1份等证据。本院组织当事人进行了质证，双方当事人对本院（1997）双民初字第1217号民事调解书、（2020）辽1302执异10号执行裁定书、（2016）辽1302民初2886号民事判决书、（2016）辽1302执2175号执行裁定书及协助执行通知书等证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、证人刘某的当庭证言证明原告系涉案房屋的实际购买人，其只是应名者，其从未居住使用过涉案房屋，该房屋所有费用及房屋贷款均由原告支付、偿还；其因不知道原告与第三人张九龙离婚，未经过原告同意即用涉案房屋为第三人张九龙与被告卢艳娟（2016）辽1302执2175号民间借贷纠纷执行一案作了执行担保，出具了担保书。结合证人刘某与原告及第三人张九龙之间原来存在的雇员与雇主的关系、证人刘某的经济收入、购买能力、以及其住房现状与涉案房屋的面积之间的差距、价款等方面因素综合分析认定，刘某在2010年12月当时不具备购买涉案房屋的经济能力，且将大面积房屋闲置而再行贷款购买小面积房屋居住，不符合生活常理。故本院对证人刘某的证言所证明的内容予以采信。2、原告提交的《商品房买卖合同》、购房发票、《商品房预售备案书》、朝阳城市供暖供热有限公司收据、电费通知单、水费、煤气费收据等证据，被告对其真实性无异议，对原告欲证明上述费用为其所交纳、其为涉案房屋的实际所有权人的证明目的有异议，认为不足以证明原告为涉案房屋的实际所有权人。对上述证据的认定需结合证人刘某的当庭证言，其证明涉案房屋买卖合同虽然系其所签，但其未交纳购房款，该房屋其从未居住使用，涉及房屋的费用、贷款均不是他交纳。故虽然除朝阳城市供暖供热有限公司收据名头为原告外，其余收据客户栏名头均为刘某，但刘某已经证明上述费用不是其交纳，而原告主张其一直居住使用了涉案房屋并持有购房手续及其交费的收据，从其证据的所具有的较高盖然性可以分析认定涉案的房屋购房款、房屋使用期间的费用为原告所交纳。3、原告提交的付款人李欣向收款人刘某按月汇款8,800元的汇款凭证7份，证明其通过朋友李欣按月汇款给刘某用于偿还涉案房屋的贷款，被告予以否认。结合证人刘某的当庭证言分析，其证明涉案房屋买卖合同虽然系其所签，但其未交纳过购房款及房屋的贷款，涉案房屋的购房款、贷款均系原告交纳；其与李欣不相识，所汇款项为原告偿还涉案房屋的贷款所用。故原告提交的该证据及证明的事实，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告段亚辉与第三人张九龙原系夫妻关系，于1997年5月20日经本院（1997）双民初字第1217号民事调解书调解离婚。原告段亚辉于2010年12月6日以刘某名义购买了位于朝阳市双塔区房屋（产籍号××号），系涉案房屋，房屋面积为212.2平方米，价款为1,226,516元（含贷款），并出资装修使用至今。使用期间的购房贷款、自来水、天然气、取暖费等费用均由原告段亚辉缴纳。本院在执行申请执行人卢艳娟与被执行人张九龙、喀左新区热力有限公司民间借贷纠纷（2016）辽1302执2175号执行一案时，于2017年8月28日作出（2016）辽1302执2175号执行裁定书，查封了执行中刘某用于为被执行人张九龙、喀左新区热力有限公司担保的位于朝阳市双塔区房屋（产籍号××号），系涉案房屋。并于2019年4月1日作出（2016）辽1302执2175号执行裁定书，裁定评估拍卖该房屋。原告段亚辉为此作为案外人提出执行异议，请求中止对涉案房屋的执行。本院于2020年3月19日作出（2020）辽1302执异10号执行裁定书，裁定驳回了原告段亚辉的异议请求。原告段亚辉不服，诉至本院。本院认为，当事人双方争议的焦点是原告段亚辉是否为涉案的房屋的实际所有权人，其权利能否排除法院的执行。案外人执行异议之诉对被执行的财产的审查应遵循实质主义审查，在认定争议的被执行财产非被执行人的责任财产或者非符合法律规定的可供执行的财产之后，即可排除强制执行。《中华人民共和国物权法》第二条第三款规定：物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。同时第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。上述法律规定，规定了物权的含义、种类、不动产物权的登记及公示原则、所有权的权利内容等权利审查内容。本案中，案外人刘某虽然签订了涉案房屋《商品房买卖合同》，但合同效力并不能必然确定物权效力，其既未对涉案房屋依法进行物权即所有权登记，也未实际占有、使用涉案房屋，无论从所有权的形式及实质上审查，刘某都并非法律意义上的涉案房屋的所有权人；其在未取得涉案房屋的物权的时候将涉案房屋用于第三人张九龙与被告卢艳娟民间借贷纠纷一案的执行担保物，无事实及法律依据。本院执行中在未查明担保的房屋的所有权归属的情况下，即作出对涉案房屋的查封、拍卖的执行裁定，属于认定事实及适用法律错误。原告所提交的证据以及证人刘某的当庭证言能够证明原告实际出资购买并占有、使用涉案房屋至今的事实存在，其证据具有高度的盖然性，从涉案房屋所有权实质上应认定原告为涉案房屋的实际所有权人。第三人张九龙、喀左新区热力有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，是其对原告起诉的事实及诉讼请求抗辩权的放弃，其应承担因此产生的不利后果。综上所述，本案中本院执行的涉案房屋系原告实际出资购买并占有、使用至今，系实际所有权人，其享有的权益足以排除强制执行，故原告的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第六条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：不得执行位于朝阳市双塔区房屋。案件受理费15,839元，由被告卢艳娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于朝阳市中级人民法院。本院（2020）辽1302执异10号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  邓宏伟人民陪审员  黄艳苓人民陪审员  王少丽二〇二〇年九月二十八日书 记 员  李滨潇