北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初3996号原告：赵红，女，1967年12月14日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：梁广，北京市鼎鉴律师事务所律师。被告：杨艳，女，1977年9月20日出生，汉族，住址河南省固始县。被告：张杰，男，1968年9月16日出生，汉族，住址北京市丰台区。原告赵红与被告杨艳、张杰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵红及其委托诉讼代理人梁广到庭参加了诉讼。被告杨艳、张杰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。赵红向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付第二年（2018年3月15日-2019年3月14日）拖欠的租金20000元及利息1900元（按照年利率4.75%计算，起算期间2018年3月15日暂计算至2020年3月15日共24个月，实际计算至法院判决日为止），合计21900元；2.被告向原告支付第三年租金60000元及利息2610元（按照年利率4.35%计算，起算期间2019年3月15日暂计算至2020年3月15日共12个月，实际计算至法院判决日为止），合计62610元；3.被告支付原告2017年的供暖费等费用682.40元及利息83.74元（按照年利率4.75%计算，起算期间2017年8月19日暂计算至2020年3月15日共31个月），2018年供暖费等费用682.40元及利息48.62元（按照年利率4.75%计算，起算期间2018年9月16日暂计算至2020年3月15日共18个月），2019年供暖费682.40元，合计2179.56元；4.被告支付原告违约金105000元（每月违约金为月租金的80%，自2018年6月7日暂计算至2020年3月15日共21个月），以上共计191689.56元；5.被告在租赁合同到期后注销北京馨燚轩餐饮有限公司营业执照；6.被告承担公告费520元及本案的诉讼费用。事实与理由：赵红与杨艳于2017年3月1日签订了《北京市房屋租赁合同》，赵红将位于北京市昌平区××小区30号楼1A门及31号楼地下室出租给杨艳，租期三年自2017年3月15日至2020年3月15日止，每年租金为60000元，租金一年一付，于每年的3月15日支付，供暖费等由承租人承担。此外，合同第七条约定“除甲乙双方另有约定外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任”，并且，第九条第一款约定“乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的80%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失”。张杰、杨艳在租赁房屋上注册了北京馨燚轩餐饮有限公司，二人均为公司股东，并在租赁房屋上悬挂字号“李鼎峰馅饼店”牌匾进行经营。张杰支付了押金5000元，杨艳支付了第一年房租，但是第二年租金仅支付了40000元，尚欠20000元未支付，第三年租金更是分文未付，赵红为其代缴的供暖费也未支付。赵红向其主张欠付租金和供暖费时，张杰、杨艳竟然以断绝联系的方式拒付租金和供暖费。更为恶劣的是，张杰在既未取得赵红书面同意，也未通知赵红的情况下，擅自将房屋转租他人，在2018年6月7日以每月6500元的租金与他人签订了同样形式的《北京市房屋租赁合同》，将向他人收取的78000元据为己有。据此，张杰、杨艳的擅自转租和拖欠租金的行为严重违反合同约定，给赵红造成了损失，赵红有权按照合同约定请求判令二人支付拖欠的租金及供暖费，支付违约金。杨艳、张杰未出庭，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2017年3月1日，赵红（出租人、甲方）与杨艳（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定赵红将坐落于北京市昌平区××小区30号楼1A门的房屋出租给杨艳，租赁用途为商用；房屋租赁期自2017年3月15日至2020年3月15日，共计三年；租金支付标准为60000元/年，各期租金支付日期为2017年3月15日、2018年3月15日、2019年3月15日；押金为5000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内的供暖费由乙方承担。双方在合同第七条转租部分约定“除甲乙双方另有约定外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任”。第八条合同解除部分约定“……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达7日的；2.欠缴各项费用达￥2000.00元的……7.擅自将房屋转租给第三人的”。第九条违约责任部分约定“……乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的80%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失……”。第十一条其他约定事项部分约定“……（二）本合同失效后（除续租外），乙方必须解除、注销与租赁房屋相关的所有证书（包括且不限于：工商营业执照、卫生许可证等）……”。2017年2月24日，张杰向赵红交纳涉案房屋租房订金5000元。2018年6月5日，杨艳向赵红转账20000元。经法庭询问，赵红表示涉案房屋的租金支付到2018年3月15日、订金5000元已经转为押金；第一年房租已经支付完毕，第二年房租支付了40000元，还差20000元，第三年房租没有支付；房屋租金均是通过杨艳账户转账。2019年4月13日，赵红向北京天阳供暖有限公司（以下简称天阳公司）交纳涉案房屋2018-2019供暖费682.4元。2019年8月22日，赵红向天阳公司交纳涉案房屋2019-2020供暖费682.4元。诉讼过程中，赵红提交加盖有天阳公司发票专用章的发票复印件，该材料载明开票时间为2017年8月19日，金额为682.4，名称为××小区30-1A-1-1，该名称处原为6-2-10-2，后用笔划掉并手写为30-1A-1-1并加盖天阳公司发票专用章；赵红表示该发票的原件现在找不到，是物业公司出具了复印件。2019年5月24日，赵红在涉案房屋大门处张贴《尽快补交租金及清理转租户的紧急通知》，内容为“杨艳女士（413026********724X）：我与你2017年3月1日签订的《北京市房屋租赁合同》，将我的昌平区××小区30号楼1A门房屋（含31号楼地下室）出租给你。但你不讲诚信，一边背着我将我的房子租给别人，将不应该属于你的租金占为己有，另一边又拖欠着我的租金，长达6个多月。现我通知你立即补交拖欠的租金，并且在7日内清理转租户。如你逾期未补交租金和清理转租户，我将腾空变卖屋内财物，一切后果由你自负。通知人：赵红。联系方式：139XX****XX。2019年5月24日”。另查，北京馨燚轩餐饮有限公司的注册地为涉案房屋，该公司的股东为杨艳、张杰及刘晓彤。该公司于2020年4月17日因无正当理由开业后自行停业连续6个月以上的违法行为被吊销营业执照；在相关行政处罚决定书中载明“当事人未在登记住所开展经营活动，也未在国家企业信用信息公示系统中对其信息对外公示，且已查无下落”。涉案房屋登记的房屋所有权人为赵红。庭审中，赵红表示自己在2018年8月知道涉案房屋被转租，在2018年10月或11月和一个姓宋的人一起给涉案房屋上了两把锁，单一方面进不去；涉案房屋现在空着，屋内有物品，张杰说物品是自己的，姓宋的也说物品是自己的；2020年5月姓宋的把钥匙给了自己，说屋内物品不要了，现在房屋还是维持原状。上述事实，有《北京市房屋租赁合同》、房屋所有权证、发票、收条、存款金融交易明细查询（含对手信息）、企业基本信息以及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为：依法订立的合同具有法律效力。本案中，赵红与杨艳签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当根据合同约定履行各自的义务。关于本案的主体问题。本院认为涉案房屋的租赁合同关系的主体为赵红与杨艳。首先，赵红与杨艳在《北京市房屋租赁合同》上签字，该合同的承租人处仅签有杨艳的名字，且赵红表示签订合同时张杰在场，但其并未签字。其次，赵红表示杨艳与张杰是合伙关系，但其并未提交证据予以证明。最后，虽然张杰交纳了涉案房屋的租房订金5000元，但之后的租金交付是由杨艳向赵红转账支付。因此，本院对赵红在本案中将张杰作为被告，并要求张杰承担连带责任的诉讼请求不予支持。关于赵红主张的第二年、第三年租金及相关利息问题。本院认为赵红与杨艳就涉案房屋签订有租赁合同，现该合同已经到期，而杨艳理应支付其使用房屋期间的租金。根据查明的事实，赵红自认其在2018年10月或11月左右将涉案房屋上锁，该行为导致了杨艳无法继续使用涉案房屋，故本院对于赵红要求的涉案房屋上锁之后租金不再予以支持。现杨艳已经支付了第二年租金40000元，根据双方对涉案房屋租金的约定，该款项已经将涉案房屋的租金交纳至2018年11月15日。因此，本院对于赵红的该部分诉讼请求不予支持。关于赵红主张的供暖费及利息问题。本院认为《北京市房屋租赁合同》约定涉案房屋的供暖费由杨艳负担，但根据赵红对涉案房屋的上锁时间，其上锁后杨艳无法使用涉案房屋，故相应的供暖费亦不应再要求杨艳负担。对于赵红主张2017年供暖费及相关利息的诉讼请求，本院不予支持。首先，赵红并未提供其主张的该部分供暖费发票原件。其次，赵红提交的复印件虽然加盖有天阳公司的发票专用章，但“名称”处有涂改，且该份复印件中的“名称”与其提交的2018-2019供暖费发票和2019-2020供暖费发票“名称”存在差异。关于违约金问题。本院认为杨艳未按双方之间合同向赵红支付涉案房屋的租金，已经构成违约，故对于赵红要求其支付违约金的诉讼请求本院予以支持。但是，赵红主张的每月违约金为月租金的80%，缺乏事实和法律依据，本院认定双方之间合同约定的违约金应为月租金的80%，即4000元。关于营业执照问题。根据法律规定，公司营业执照的注销涉及行政行为，不属于人民法院民事案件审理范围，故本院对赵红的该部分诉讼请求不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条之规定，判决如下：一、杨艳于本判决生效后七日内支付赵红违约金4000元。二、驳回赵红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4134元，由杨艳负担，于本判决生效后七日内交纳。公告费（含开庭公告费和送达本判决的公告费，以实际票据为准），由杨艳负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判长 张 俊审判员 王丽媛审判员 孙 颖二〇二〇年九月三十日书记员 李 杰