广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初17677号原告：深圳市乐有家房产交易有限公司，住所地广东省深圳市福田区，统一社会信用代码914403。法定代表人：杜艳花，总经理。委托代理人：张翔宇，男，汉族，1994年12月26日出生，住址广东省深圳市罗湖区。委托代理人：赵晓凤，女，汉族，1996年2月10日出生，住址山东省青岛市城阳区。被告：广州市言成房地产有限公司，住所地广东省广州市海珠区，统一社会信用代码914401。法定代表人：秦志武。原告深圳市乐有家房产交易有限公司与被告广州市言成房地产有限公司委托合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序于2020年9月3日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张翔宇到庭参加诉讼，被告广州市言成房地产有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付代理服务费540045.24元；2、判令被告立即向原告支付违约金47523.90元（按拖欠金额为基数，自催佣函退回次月开始计算，即2019年9月20日计至2019年12月17日，共88天，540045.24×0.001×88=47523.90元）；3、判令被告承担本案全部案件受理费、保全费、担保费、执行费。事实和理由如下：原告与被告基于双方真实意思表示签订了“山湖海庄园项目”项目联动代理合同，代理时间为2017年11月1日起至2018年1月31日止，合同明确约定原告为被告所代理的“山湖海庄园项目”楼盘项目提供商品房代理销售服务，代理服务费按成交价6%/套计算。同时被告通过附件《对接人确认书》约定其授权对接人为刘家庆、陈德心、杨国球，经其签字确认的《客户联动确认单》可视为原告代理工作完成，可作为结算佣金凭证。上述合作期限内，原告严格履行合同约定义务并促成大量客户购买被告房产，理应获得合同约定之服务费报酬，但经原告多次催告，被告均未按照合同约定及时履行对账和付款义务。据此，原告认为，被告的行为已严重违反了合同法等价有偿的原则，违背了双方约定。综上，为维护原告合法权益，原告起诉至法院，望判如所请。被告未到庭，亦未举证。经审理查明：被告作为委托人（甲方）与原告作为受托人（乙方）于2017年11月1日签订《联动代理合同》一份，约定，甲方为“山湖海庄园”楼盘项目之销售统筹方，委托乙方为该项目之外围联动销售代理人。第一条委托之项目约定，项目名称：山湖海庄园项目，推广名称：国瑞山湖海；项目位置：位于鹤山市共和镇共和大道共和生态公园旁，甲方委托乙方代理的项目范围为别墅，共计153套，乙方代理楼盘数量以实际成交为准。第二条约定代理期限为自2017年11月1日起至2018年1月31日止，合同期满，双方无异议的，本合同自动延续。第三条双方权利和责任3.1.8约定，甲方对接人员须及时与乙方确认代理服务费明细，如乙方寄出代理服务费明细表后10日内未回复的，视为甲方对该文件内容予以确认。第五条代理服务费及奖金约定，乙方转介服务费=成交单位总金额（即《商品房买卖合同》所载的购房价）×佣金费率，别墅产品成交套数小于或等于20套时，佣金费率为6%；成交套数的认定标准为客户缴纳首期款，签署《商品房买卖合同》。1、乙方转介服务费结算条件：乙方客户交付定金后，一次性付款/分期付款的客户交齐首期款并签署《商品房买卖合同》，经甲方确认无误后次月结算40%的佣金，剩余60%佣金于客户交齐全款后次月结算；按揭客户需交齐首期并签署《商品房买卖合同》，经甲方确认无误后7个工作日内结算40%的佣金，剩余60%佣金于银行放款后次月结算；3、该转介服务费按月结算，乙方每月将上月符合结算条件的结算单提交给甲方审核，经甲方确认无误，乙方开具相应服务费发票给甲方，甲方在收到发票后7个工作日内将确认的服务费支付给乙方。第八条违约责任8.4约定，甲方若逾期支付乙方代理服务费，每逾期一日应按拖欠金额1‰的标准向乙方支付违约金，如逾期超过30天甲方仍未付清所有款项，乙方可单方解除合同，并赔偿乙方因追索佣金所产生的一切费用，包括但不限于律师费、查档费、诉讼费等。附件一《对接人确认书》载明：被告确认下列人员为其公司对接人：1、刘家庆；2、陈德心；3、杨国球。同日，原告与被告签订《关于之续签协议》一份，双方约定增加合作期限为项目首次开盘后一个月止（2018年11月1日到2018年2月28日止）其他所有条款和原合同不变，项目跳点任务也是从2018年11月1日到2018年2月28日止。被告作为委托人（甲方）与原告作为受托人（乙方）于2018年3月1日又签订《联动代理合同》一份，第二条约定代理期限自2018年3月1日起至2018年4月30日止；第五条代理服务费及奖金约定，乙方转介服务费=成交单位总金额（即《商品房买卖合同》所载的购房价）×佣金费率，别墅产品成交套数小于或等于60套时，佣金费率为5.4%；合同其余条款与2017年11月1日签订的《联动代理合同》基本相同。附件一《对接人确认书》仍载明：被告确认下列人员为其公司对接人：1、刘家庆；2、陈德心；3、杨国球。原告提交乐有家集团客户成交确认单、客户联动确认单8套，显示原告于2018年1月27日、29日、2月3日、7日、4月8日代理销售国瑞山湖海房产8套，客户名称分别为欧阳某某、韦某某、赵某、卢某某、刘某某和覃某某、邓某某、梁某某、谌某某，成交总价分别为1613993元、1613993元、2325333元、1477010元、3071840元、1690931元、1670152元、1538000元。上述客户成交确认单、客户联动确认单均由刘家庆签名确认，其中购房客户为谌某的客户成交确认单和客户联动确认单原告庭审时称由刘家庆的助理代签，并非刘家庆本人签署。谌某所购物业位置为7栋04。原告当庭提交广东省江门市中级人民法院（2020）粤07民终3163、3164号调解笔录复印件一份，显示本案被告与案外人江门映晖湾房地产有限公司就商品房委托代理销售合同纠纷一案达成调解，案外人江门映晖湾房地产有限公司应向本案被告支付推介服务费，所涉物业包括7栋04等物业，原告当庭称案外人江门映晖湾房地产有限公司已向本案被告足额支付服务费。原告还提交《催佣函》《江门共和山湖海庄园二期项目代理服务费明细表》及EMS快递单各一份，显示原告于2019年8月20日向被告发函要求被告支付案涉8套成交物业的代理服务费共计540045.24元；代理服务费以成交物业的签约价为基数按6%的佣金点数计算，被告应结代理服务费总额为900075.12元，已结代理服务费360029.88元，未结代理代理费540045.24元。EMS快递单显示未妥投。另查，原告于2020年1月20日提起本案诉讼。本院认为，本案系委托合同纠纷。原告与被告签订的《联动代理合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定行使权利、履行义务。原告提交的乐有家集团客户成交确认单、客户联动确认单证明原告依约代理销售了案涉物业8套，被告应依约支付代理服务费。关于客户谌某所购7栋04套物业，虽然成交确认单及联动确认单上并非被告指定人员刘家庆所签署，但结合原告提交的广东省江门市中级人民法院（2020）粤07民终3163、3164号调解笔录，可以确认该套物业已真实成交，被告未到庭应诉应视为其放弃举证及抗辩的权利，本院对原告的主张予以支持。根据合同约定，2018年1月27日、29日、2月3日、7日所成交的7套物业代理服务费以成交物业的签约价为基数按6%的佣金点数计算，2018年4月8日所成交的1套物业代理服务费以成交物业的签约价为基数按5.4%的佣金点数计算，原告主张代理服务费均按6%计算有误，本院予以纠正。被告应向原告支付的代理服务费总额为890847.12元【（1613993+1613993+2325333+1477010+3071840+1690931+1670152）×6%+1538000×5.4%】，原告自认被告已支付佣金360029.88元，本院予以确认。据此，被告应向原告支付尚欠代理服务费530817.24元（890847.12-360029.88）。关于原告主张的违约金，原告于2019年8月向被告发送了《催佣函》及代理服务费明细表，但邮件未妥投，未有证据显示原告所邮寄的地址为被告指定的地址，亦未有证据显示双方约定在邮件未妥投时视为已送达被告，因此原告向被告邮寄《催佣函》及代理服务费明细表的时间不能视为其要求被告支付佣金的时间。原告未提交其他证据证明其在提起本案诉讼前向被告主张过尚欠的佣金，据此，本院以原告提起本案诉讼之日即2020年1月20日为其向被告要求支付尚欠佣金之日。原告主张违约金按每日1‰的标准计算过高，本院调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍的标准计算。据此，被告应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍的标准向原告支付违约金，以尚欠代理服务费530817.24元为基数，自2020年1月20日起计至清偿之日止。对原告过高部分诉求，本院不予支持。关于原告主张的担保费、执行费，因未实际发生，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告广州市言成房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市乐有家房产交易有限公司支付代理服务费530817.24元并支付违约金（违约金以530817.24元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍的标准，自2020年1月20日起计至清偿之日止）；二、驳回原告深圳市乐有家房产交易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9675.69元、财产保全费3457.85元（均已由原告预交），由原告负担1268.54元，被告负担11865元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  何春梅人民陪审员  陈桂蕊人民陪审员  傅少敏二〇二〇年九月三十日书 记 员  刘 青