北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初10071号原告（反诉被告）：陈**。委托诉讼代理人：杨成，北京水波纹律师事务所律师。被告（反诉原告）：施静。委托诉讼代理人：张雪，贵州鸿志律师事务所律师。原告（反诉被告）陈**与被告（反诉原告）施静租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈**，被告（反诉原告）施静及其委托诉讼代理人张雪到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。陈**向本院提出诉讼请求：1．判令被告退还租赁房屋的押金5万元整;2．判令被告退还原告已缴纳但未履行的房屋占有使用费，即断电之日2017年9月6日起至2018年5月8日，共计22万元整;3．依法判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与被告的父亲施万林于2011年4月9日签订了《房屋及土地租赁合同》，租赁位于北京市昌平区崔村镇棉山村南的施林山庄，合同租赁期限为7年，押金5万元，租金为第一年27万元，第二至第五年28万元。双方又于2014年6月20日签订《房屋及土地租赁合同补充合同》，双方将合同的租赁期限延长到施林山庄的土地承包期限止，即从2016年4月9日起至2030年7月11日止，合同每五年租金递增5万元。2017年9月6日，原告在正常使用施林山庄时，施林山庄由于被告的原因无故断电。因被告无法恢复供电，导致原告无法正常使用，双方多次交涉未果，原告于2017年9月23日将被告起诉，要求恢复电力设施并继续履行合同。后经昌平法院及北京市第一中级法院判决认定双方签订的《房屋及土地租赁合同》为无效合同，判决的理由是该租赁房屋没有报建手续，并且没有经相关部门审批，属违章建筑，认定合同无效。基于上述事实，原告认为法院依法判决双方签订的《房屋及土地租赁合同》为无效合同，在此前提下，被告退还原告已交纳的自2017年5月9日至2018年5月8日的房屋租金33万元整中自2017年9月6日断电之日起未履行部分的房租22万元整，被告退还双方签订的《房屋及土地租赁合同》中原告交纳的5万元押金。施静辩称：不同意原告的诉讼请求。原告在使用租赁房屋期间造成房屋内设备及物品丢失，原告应赔偿，在原告与被告签订的合同第三条第二项有明确约定，押金用于租赁期间内所有设备及物品丢失损坏，可以从押金扣除，我们认为原告的第一项诉讼请求不成立。原告于7月18日及20日转账两次33万元，原告向被告交纳了2017年4月9日至2018年4月8日期间的租金，之后再未交纳任何租金，但原告继续占有使用该房屋。因此，原告的第二项诉讼请求不成立。在诉讼过程中，施静提出反诉请求：1．判令被反诉人支付反诉人自2018年4月9日至2019年9月9日期间的占有使用费495000元；2．判令被反诉人赔偿反诉人151000元；3．依法判令全部诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人的父亲施万林与被反诉人于2011年4月9日签订了《房屋及土地租赁合同》，租赁房屋及土地位于北京市昌平区崔村镇棉山村南施林山庄，合同租赁期限为7年，押金5万元，租金为第一年27万元，第二至第五年28万元。双方又于2014年6月20日签订《房屋及土地租赁合同补充合同》，双方将合同的租赁期限延长至2030年7月11日止，合同每五年租金递增5万元。2017年7月份被反诉人支付了自2017年4月9日至2018年4月9日期间的反诉人土地及房屋所产生的使用费共计330000元，自2018年4月至2019年9月份，被反诉人未支付过反诉人任何的费用，在被反诉人使用反诉人的租赁物的过程中，因被反诉人使用期间造成房屋及相关设备损失费用若干。陈**针对施静的反诉请求辩称：不同意反诉请求。一、2018年9月26日被告施静已经实际在未进行交接的前提下强行收回了施林山庄，反诉请求第一项提出的自2018年4月至2019年9月的使用费不成立。基于以前法院认定的棉山村村委会证明，自2017年10月开始原告已无法并不再使用施林山庄，更加证明反诉状请求第一项提出的“自2018年4月至2019年9月的使用费”不成立。自2018年4月至2018年9月26日被告收回施林山庄前这段时间，正处于我方与被告施静的诉讼期间，我方的核心诉讼请求是恢复供电正常使用，在法院的判决结果未出来前自然不会涉及房屋交接事宜。在2018年9月12日收到北京一中院终审判决结果后的第十天我方正式向被告提出交接房屋。特别强调，施林山庄自2017年9月6日因断电进而断水断暖以来无法正常使用这一大前提，在这一大前提下任何使用费都是不成立的。即便是我方与被告的前次诉讼结果法院判决合同有效，被告恢复供电以便我方继续使用房屋的情况下，因被告原因断电致使房屋不能正常使用期间的房租亦应免除。如果被告在2018年4月前恢复施林山庄供电后，我方得以正常使用施林山庄的情况下，反诉人如果提出的是我方“支付自2018年4月至2018年9月26日的使用费”多少还有点情有可原。综上，不认可第一项反诉请求。二、被告为了回避正常交接房屋过程中必须涉及的五万元押金，在没有经正常交接程序就收回施林山庄的前提下提出赔偿房屋及设备损失费的诉讼请求，不论多少均不成立。所以我不认可第二项反诉请求。经审理查明：2011年4月9日，原告陈**（乙方）与被告施静之父施万林（甲方）签订《房屋及土地租赁合同》,约定甲方将其享有使用权的位于北京市昌平区崔村镇棉山村南施林山庄出租给乙方使用。房屋用途：该院落及房屋等乙方用于教学培训、教学实践、办公、住宿、餐饮、储物、户外生产活动等，乙方有权按以上用途分配各个房间的使用功能及用途。租赁期限为七年，从2011年4月9日至2018年5月8日止，到期经甲乙双方协商中止或继续租用。房屋及土地租金第一年为二十七万元，第二至第五年每年租金二十八万元，押金五万元。合同签订后，甲乙双方各自履行合同义务。2014年6月20日，施万林（甲方）与陈**（乙方）签订《房屋及土地租赁补充合同》，约定由乙方对部分设施设备进行更新、更换、维修，并延长租赁期限至2030年7月11日。租金支付方式为，2016年4月9日至2021年4月9日，每年租金三十三万元；2021年4月9日至2026年4月9日，每年租金为三十八万元；2026年4月9日至2030年7月11日，每年租金为四十三万元。2016年11月8日，施万林死亡。2017年7月，施静向陈**出具《关于施万林先生谢世后施林山庄租赁合同相关事宜》，表明施万林与陈**就施林山庄所签租赁合同继续有效，租金更改为支付给施静。之后，陈**即向施静交纳租金。2017年9月5日，施林山庄的供电线路被案外人崔民破坏，陈**就断电一事与施静协商未果，后诉至法院，要求施静继续履行陈**与施万林签订的《房屋及土地租赁合同》，恢复租赁房屋正常供电，并有其他诉讼请求。（2018）京0114民初5285号民事判决书确认《房屋及土地租赁合同》及《房屋及土地租赁补充合同》无效，在陈**仍然坚持要求施静继续履行合同的前提下，判决驳回陈**的全部诉讼请求。陈**不服提起上诉，（2018）京01民终7344号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。2018年3月26日，北京市昌平区崔村镇棉山村村民委员会出具《证明》，写明我村辖区内的施林山庄租户陈**多次来我村委会反映，其租赁的施林山庄供电线路被人为破坏，导致无法正常使用的情况。我村委会亦多次协调包括房主施万林继承人施静女士在内的各方进行解决，至今未果，施林山庄因无法正常供电于2017年10月，陈**将使用施林山庄的所有人员从施林山庄搬走。2020年8月21日，北京市公安局昌平分局崔村派出所出具《工作说明》，写明2018年3月29日12时31分，崔村派出所接施明秀110报警称：在绵山村路兴鱼池对面房客不给开门发生纠纷，接报后我所民警立即赶到现场开展，经了解施静与对方因租房发生纠纷，后双方现场自行解决。2017年7月18日及2017年7月20日，陈**共支付施静自2017年4月9日至2018年4月8日期间的占有使用费33万元。双方的微信聊天记录显示，陈**于2018年9月22日向施静发微信称，我基于2018年9月12日收到的北京市第一中级人民法院终审判决结果，我已于近日将施林山庄腾退完毕，你可随时退还租房押金五万元并接收施林山庄。施静称，（2018年9月25日）周二我去收山庄。后双方当事人因为押金是否应退问题未能达成一致。2018年9月26日，施静微信称陈先生，我们已经到达山庄大门口，今天验收山庄，如你现在5分钟之内不来，不回复，我们就视为你同意交接完成，我们就进山庄啦。陈**回复称，施林山庄内还有我方财物，如你未按交接程序进行交接，擅自强行闯入，损失及一切后果由施静承担。2020年9月12日，北京市公安局昌平分局崔村派出所出具《接报案工作记录》，写明2018年9月26日12时许，我所接施静电话向派出所反映在昌平区崔村镇棉山村南出租的施林山庄内的物品丢了，崔村派出所民警到现场后了解施林山庄是施静父亲（已去世）出租给陈**的，因陈**欠房租等原因将施林山庄收回，现法院已判决施静胜诉，施静称施林山庄与租赁人员陈**未履行交接手续，施林山庄的大门是锁上的，是其趴在墙头上发现房子的空调室外机等物品都被拆走了故报警向民警反映情况，民警到达现场发现施林山庄院门是锁上的，但发现院内有一老人在院内，院门打开后，民警到院里查看一周，发现室内外杂乱无章，房屋有不同程度的损坏，没有发现空调外机等，民警当场向租赁施林山庄的陈**打电话询问丢失的物品是不是陈**拆走了，陈**没有正面回答问题，鉴于此种情况民警现场告知当事人施静如在交接时发现物品清单上的物品损坏或丢失，应依法维护自己的合法权益，施静表示同意。关于施静收回房屋时间的问题。陈**述称2018年9月26日，施静已实际控制了施林山庄并换了门锁。而施静对收回房屋的数次陈述均不一致，2019年9月3日庭审时述称“我是在2019年8月28日换的锁”。2019年10月23日询问时述称“2019年8月29日收回的，没办理交接。当时有人想租山庄，所以被告才到山庄把锁撬开进去的”。2020年9月17日询问时则述称“我方收回房屋实际上是2019年8月30日，在收到了本案传票后。”上述事实，有《房屋及土地租赁合同》、《房屋及土地租赁补充合同》、（2018）京0114民初5285号民事判决书、（2018）京01民终7344号民事判决书、工商银行转账明细、《证明》、微信聊天记录、照片、《工作说明》、《接报案工作记录》及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，施万林与陈**之间《房屋及土地租赁合同》及《房屋及土地租赁补充合同》已经生效判决确认为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于陈**提出的要求施静退还押金5万元的诉讼请求。根据上述法律规定，施静应予返还。该项诉讼请求，本院予以支持。对于陈**提出的要求施静退还占有使用费的诉讼请求及施静提出的要求陈**支付占有使用费的反诉请求。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《房屋及土地租赁合同》及《房屋及土地租赁补充合同》中约定，2016年4月9日至2021年4月9日期间年租金标准为33万元，2017年9月5日，施林山庄的供电线路被案外人破坏导致断电，陈**已无法正常使用施林山庄，但陈**并未腾退施林山庄并将山庄交付施静，2017年9月5日之后，陈**应付占有使用费应酌情减少，本院酌定为按租金标准的一半计算。合同被确认无效后，陈**应向施静返还施林山庄。关于返还施林山庄的时间。陈**述称是在2018年9月26日。而施静则认为是在2019年8月份。返还施林山庄系陈**之义务，现陈**提交的证据不足以证明其于2018年9月26日将施林山庄返还施静。本院以施静自认的收回施林山庄的时间为准，施静多次表述不一致，本院以在先时间2019年8月28日为准。2017年9月5日至2019年8月28日期间，陈**应支付施静此期间的占有使用费326836元，扣除陈**已支付的此期间的占有使用费195288元，陈**还应支付施静131548元。对于陈**提出的要求施静退还占有使用费的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。对于施静提出的要求陈**支付占有使用费的反诉请求，本院在131548元范围内予以支持，超出部分，本院不予支持。对于施静提出的要求陈**赔偿损失的诉讼请求。施静自认其为撬开门锁接管了施林山庄，其提交的证据材料不足以证明其在接管施林山庄时，施林山庄内物品的丢失情况。故对于施静提出的该部分诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）施静于本判决生效之日起7日内向原告（反诉被告）陈**退还押金5万元；二、原告（反诉被告）陈**于本判决生效之日起7日内支付被告（反诉原告）施静占有使用费131548元；三、驳回原告（反诉被告）陈**的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）施静的其他诉讼请求。如果原告（反诉被告）陈**、被告（反诉原告）施静未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5350元，由原告（反诉被告）陈**负担4359元，已交纳；由被告（反诉原告）施静负担991元，于本判决生效之日起7日内交纳。反诉案件受理费5130元，由原告（反诉被告）陈**负担1045元，于本判决生效之日起7日内交纳；由被告（反诉原告）施静负担4085元，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后7日内未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判长 孙 颖审判员 张 俊审判员 王丽媛二〇二〇年九月三十日书记员 姜 帆