北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初2181号原告：王长友，男，1959年9月2日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，公民身份号码×××。委托代理人：王征（王长友之子），男，1985年2月7日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托代理人：彭金城，北京市玖典律师事务所律师。被告：陈建国，男，1972年3月12日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托代理人：马丽娟，北京市京师律师事务所律师。委托代理人：杨梦霞，女，1988年4月6日出生，北京市京师律师事务所实习律师，公民身份号码×××。原告王长友与被告陈建国农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王长友之委托代理人彭金城、王征，被告陈建国及其委托代理人马丽娟、杨梦霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王长友向本院提出诉讼请求：一、要求确认2004年2月13日原被告签订的房款为一万五千元的《买卖房产立字单》有效；二、诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告系本村村民，均为农业户口，2004年2月13日经本村人刘尚荣说合，被告自愿将×号院内北正房五间西厢房五间以40000元人民币卖给原告王长友长期使用,购房款一次性付清，并且原、被告于2004年2月13日签定了房屋买卖协议,此协议签定后,原告要求被告配合过户手续，但被告拒绝，无奈原告为维护自己的合法权益，将被告诉至法院。被告陈建国辩称，我方认为原告提供的买卖协议并没有有效成立，既然没有成立，亦不存在效力问题，协议上没有被告签字，因为少了被告方的签字，我方认为协议并不成立。另外被告当时喝了酒，喝酒之后在王长友家，不记得签过这份协议的事宜，许多事情记不清了，从协议本身内容看，协议上也写了要把涉案房屋卖给原告方长期使用，我方认为是一份长期租赁合同，并不是买卖合同，合同上使用了长期使用的字眼。被告本人的意思也是要把涉案的十间房租赁给王长友使用。我方认为涉案的十间房是被告与其妻子的共同财产，陈建国把涉案房屋租赁给王长友，也并未争得其妻子的同意，所以租赁合同也是无效的。王长友名下有一块宅基地，其进行买卖的话，违反一户一宅的强制规定，应属无效。本院经审理认定事实如下：王长友系顺义区×村村民。位于顺义区×号（以下简称涉诉宅院）的集体土地建设用地使用证登记的土地使用者为陈建国。陈建国于2002年9月27日与张海清结婚，于2005年7月8日离婚。王长友提交《买卖房产立字单》一份，该原件纸张存在破损，内容亦有缺失，大概能看到的内容如下：我村村民陈建国，王长友，经双方自愿，中间人说合，双方达成买卖房产协议，陈建国将现有正房伍间、厢房伍间卖给王长友长期使用，房价共计40000元正，一次性付……院内四至尺寸以土地使用证为……据，立字为证，空口无凭，不得返悔。证明人：王志德、张福林、赵金武，立字人：王长有，陈建国，中间人：刘尚荣，在场人：段俊清、王长富。此单一式两份，日期为2004年2月13日。其中，房价40000元处有更改的痕迹，并加盖有顺义区×村村民委员会的公章，在证明人后亦加盖有顺义区×村村民委员会的公章。在2020年4月15日庭审中，陈建国称其系将涉诉宅院内的房屋长期租赁给了王长友，是否写了书面的东西其记不清。陈建国对上述《买卖房产立字单》真实性不认可，称未见过，虽然签名像其签名，但不认可系其签名。王长友提交收条一张，内容：“王长友付给陈建国卖房钱肆万元正，04年.2.16日，陈建国”，证明陈建国收到了购房款4万元。陈建国称签名像其字迹，但是不认可其系所签，其确收到了4万元，该款系一次性长期租赁的租金。陈建国申请对上述《买卖房产立字单》及收条上其的签名进行笔迹鉴定。王长友申请证人赵金武、刘尚荣、张福林出庭作证。证人赵金武称，大概在2004年，王长友买陈建国的房，其当时属于两委干部，王长友和陈建国找村委会干部写协议，《买卖房产立字单》的内容由其代写，当时村委会书记王志德、村长张福林、介绍人刘尚荣均在场，好像在王长友家里写的，下面的签名系各自所签，其不帮忙写名字，在签完《买卖房产立字单》后陈建国就不在涉诉宅院居住了，是由王长友儿子涉诉宅院居住，当时卖房款为4万元，签约时陈建国的爱人未在场，其写了两份《买卖房产立字单》，上边的房款均是4万元。在询问证人的过程中，陈建国通过系统提交其持有的《买卖房产立字单》一份，内容：“我村村民陈建国，王长友，经双方自愿，中间人说合，双方达成买卖房产协议，陈建国将现有正房伍间、厢房伍间卖给王长友长期使用，房价共计：15000元正，一次性付给对方，院内四至尺寸以土地使用证为依据，以上规定双方共同遵守，服从集体规划，立字为证，空口无凭，不得返悔。立字人：王长有陈建国，中间人：刘尚荣，证明人：王志德、张福林、赵金武，在场人：段俊清、王长富。此单一式两份，日期为2004年2月13日。”对于陈建国提交的《买卖房产立字单》，赵金武称亦系其所写，房款写成1.5万元系为了少缴税，但实际价款为4万元，王长友提交的《买卖房产立字单》上面房款4万元有改动，具体什么时间更改其不清楚，加盖村委会公章证明并非陈建国和王长友私自改动，由于其并未照抄，且在场人签名的顺序存在先后，故陈建国和王长友提交的《买卖房产立字单》下方的签名格式和顺序不太一样，当天王长友特地叫的人，签完协议后，村干部以及陈建国都在王长友家吃饭喝酒了。证人刘尚荣称，其与陈建国、王长友均系邻居，不存在亲属关系，陈建国提到要卖房，王长友有需求，所以其找的王长友，当时说的房款为4万元，好像是2004年2月的事，在王长友家里签的协议，当时村委会书记王志德、村长张福林、支委赵金武都在场，好像是赵金武写的协议，别人也都签名了，估计得有两份，因为陈建国担心有假币，最终其与王长友、陈建国一起到沙岭银行存的钱，其称陈建国和王长友提交的《买卖房产立字单》均系当时写的，房款为4万元的《买卖房产立字单》是什么时候改的，其不清楚，为了少缴税，协议上写的应该不是4万元，其和王长友均未让陈建国出具收条。证人张福林称，其当时系×村村长，大概2004年2月王长友买陈建国的房，村委会给出了证明，证明双方买卖房屋成交，当时在场人还有村委会书记王志德、管生产的赵金武、介绍人刘尚荣、陈建国、王长友以及两家的家人，协议内容系赵金武写的，村委会也在协议上加盖公章了，当时商定的房款为4万元，协议上写多少其不清楚，村委会公章系其加盖的，正常每份协议上加盖一个村委会公章，其在签协议时系村长，公章由其保管，在2004年3月份其就当了书记，此后不保管公章，4万元改动处的公章当时肯定未加盖，也没有改成4万元，应该是后续他人改的，其盖章的两份《买卖房产立字单》房款均是4万元，不清楚有没有写过房款为1.5万元的《买卖房产立字单》。对于上述三位证人证言，王长友的意见为：可能是打收条的时候刘尚荣没有在场，所以刘尚荣说陈建国未打收条。张福林说两份都是4万元可能是时间长记错了。张福林认可村委会加盖了公章，也签字了，所以这两份协议都是真实的，证人赵金武也说了，当时为了少上税，把金额少写一点，对三位证人的其他证言均认可。陈建国的意见为：不认可赵金武的证人证言，赵金武的陈述具有反复性，一会说协议是4万元，一会说是1.5万元，一会说没写1.5万元的协议，在看完陈建国提交的《买卖房产立字单》后，赵金武才说写了房款1.5万元的协议，赵金武与王长友系同村村民，不排除与王长友串通的可能。对于刘尚荣的证人证言，除了对刘尚荣所述系在王长友家里给现金不认可，其余认可。不认可张福林的证人证言，陈建国与张福林存在过节，不排除张福林与王长友存在串通的可能。在证人退庭后，王长友称其手头亦持有房款为1.5万元的《买卖房产立字单》，可在庭后提交。庭后王长友提交了房款为1.5万元的《买卖房产立字单》，该《买卖房产立字单》与陈建国提交的《买卖房产立字单》内容完全相同，王长友解释其提交的房款为1.5万元的《买卖房产立字单》与陈建国提交的《买卖房产立字单》系用复写纸写的，一式两份，其持有的为上联，陈建国持有的为下联，且从其提交的房款为1.5万元的《买卖房产立字单》的背面可看出系复写的。陈建国称起初其是要将房屋卖给王长友，故签了其提交的《买卖房产立字单》，其提交的《买卖房产立字单》系原件，并非复写件，签完当天其就觉得不想卖了，觉得还是出租合适，故其告诉王长友不卖了而是要租给王长友，没有签订租赁协议，收了4万元租金，说的是长期让王长友使用，没说具体租多久，其想使用时收回来。王长友称其有两个儿子，故才需要买房，不可能去租房，而且陈建国所述系租赁关系、陈建国需要就可收回也不客观不现实。王长友称其提交的两份《买卖房产立字单》均系当天所写，每份均为一式两份，双方各持一份，其之所以在立案时仅仅提交了房款为4万元的《买卖房产立字单》，是认为其实际花费4万元买房，房款为1.5万元的《买卖房产立字单》系为了避税，所以当时未提交房款为1.5万元的《买卖房产立字单》，但两份都是真实的，既然陈建国认可房款为1.5万元的《买卖房产立字单》，其就明确诉讼请求为：一、要求确认2004年2月13日原被告签订的房款为一万五千元的《买卖房产立字单》有效；二、诉讼费由被告负担。王长友起诉时的诉讼请求为：1.判令原、被告农村房屋买卖合同有效；2.判令本案诉讼费由被告承担。陈建国认为王长友当庭变更诉讼请求，应该重新立案，因为其立案时提交的是房款为4万元的《买卖房产立字单》。陈建国解释因为其持有的《买卖房产立字单》已经作废了，没有履行，王长友一直说的是4万元的《买卖房产立字单》，其提交《买卖房产立字单》就是为了比对其签名的真实性。经询问，陈建国坚持对房款为4万元的《买卖房产立字单》以及王长友提交的收条上其的签名进行字迹鉴定。王长友不同意鉴定，称双方对于房款为4万元的《买卖房产立字单》均认可，没有必要进行鉴定。王长友持有涉诉宅院的集体土地建设用地使用证原件，陈建国解释煤改电需要使用集体土地建设用地使用证原件，其就将原件在十年或者八年之前给了王长友。王长友称煤改电是2018年的事。双方确认最初涉诉宅院内有北正房五间、西厢房五间。王长友称其购买后对上述房屋进行了较大的装修改动，重新做了房梁、隔断，在宅园南侧新建了三间南倒座房屋，在老北房后建了四间北正房。陈建国称自从出租后就未再去过涉诉宅院，其知道王长友在原北正房北侧新建四间北正房，但是对于南倒座房其不清楚，其仅收了4万元租金，之后未再收取过租金。王长友提交×村村民委员会证明，证明由王长友之子王征长期在涉诉宅院内居住。双方确认《买卖房产立字单》上的“王长有”与王长友系同一人。上述事实，有庭审笔录、结婚证、双方提交的《买卖房产立字单》、户口簿、集体土地建设用地使用证、村民委员会证明等证据在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人订立合同应遵守法律法规，不得违反国家法律或行政法规的强制性规定，不得损害社会公共利益。我国土地管理法明确规定，农村宅基地属于农村集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的农民身份相联系，禁止非法转让。本案中，双方均持有房款为1.5万元的《买卖房产立字单》，内容完全一样，陈建国认可起初其要出售涉诉宅院的房屋，陈建国虽称其在当日即告知王长友不再出售涉诉宅院内的房屋而改为出租，但王长友对此不予认可，且三位证人均陈述双方之间系房屋买卖关系，也提到之所以将房款写成1.5万元系为了少缴税，而实际房款为4万元，陈建国关于4万元系其长期出租收取的一次性租金的陈述亦不符常理，且王长友对涉诉宅院内房屋进行装修并在涉诉宅院内新建房屋，王长友持有涉诉宅院的集体土地使用证原件，综合本案查明的事实，本院认定双方之间系房屋买卖关系，对于陈建国关于双方系房屋租赁合同关系的辩称意见不予采信。购房时王长友系本村农业户口，符合购买该村宅基地上房屋的条件，王长友已实际支付4万元房款，双方已实际履行多年，故本院认为房款为1.5万元的《买卖房产立字单》系双方的真实意思表示，并未违反国家法律或者行政法规的强制性规定，也未损害社会公共利益，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故对王长友的诉讼请求予以支持。根据法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，不予支持，故陈建国以该理由认为涉诉的《买卖房产立字单》无效缺乏事实和法律依据，本院不予采信。农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定属于管理性强制规定，并非效力性强制规定，违反该规定并不能导致合同无效，故陈建国关于因违反“一户一宅”原则而无效的辩称意见，法院不予采信。实际履行价款与协议上约定价款不一致仅是协议履行问题，并不因此导致协议无效。综上，本院认为王长友所提鉴定申请对证明本案待证事实无意义，故对其所提鉴定申请不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百二十一条之规定，判决如下：确认原告王长友与被告陈建国于二〇〇四年二月十三日签订的房款为一万五千元的《买卖房产立字单》有效。案件受理费三十五元，由被告陈建国负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  陶小超二〇二〇年九月二十六日书记员  石 在