北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初4267号原告：北京宾至嘉宁国际物业管理集团有限公司北京海淀物业管理分公司，住所地北京市海淀区首体南路******602。统一社会信用代码：91110108062815088H负责人：姜建新。委托诉讼代理人：王晓頔，北京衍胜律师事务所律师。被告：徐莉，女，1976年12月25日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号码：×××。委托诉讼代理人：童超，男，住北京市朝阳区。原告北京宾至嘉宁国际物业管理集团有限公司北京海淀物业管理分公司(以下简称物业公司)与被告徐莉物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司之委托诉讼代理人王晓頔与被告徐莉之委托诉讼代理人童超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令徐莉向我公司支付欠缴物业费18968.24元，并按照欠缴金额日万分之四的标准向我公司支付违约金，至全部欠缴费用清偿完毕之日止；2、诉讼费用由徐莉承担。事实与理由：山东宾至嘉宁物业投资发展有限公司（以下简称宾至嘉宁公司）于2012年12月12日与颐慧佳园业主大会（以下简称业主大会）签订物业服务合同，约定2012年12月15日起宾至嘉宁公司为颐慧佳园小区提供物业服务收取物业费，宾至嘉宁公司于2013年1月1日起正式向小区起算物业费，并于2013年2月19日注册成立现公司进行物业服务。徐莉系涉案小区业主，尚欠2014年1月1日至2018年10月10日的物业费18968.24元，为了维护我公司的合法权益，故诉至法院。徐莉辩称，根据京建发【2010】603号文件规定，建设单位、物业服务企业在办理交接撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费。我们认为这个时间就是2017年3月31日。2015年12年14日合同到期后物业公司是以事实服务来收取物业费的。我们认为收取物业费是应该的，2017年3月31日之前的物业费应该交纳，但物业公司服务不好，2016年12月31日终止了物业公司的事实服务，选聘了新的物业公司。2017年2月23日我方将办理交接事宜函用特快专递送到其公司，并抄送海淀房管局、房管一所、八里庄街道办事处。后召开四方会议达成一致意见确定2017年3月31日为通知终止日。上述事实，有相关判决支持。物业公司收取业委会委员的物业费也是收到2017年3月31日，说明他们认可这个截止日。2018年10月10日的交接协议只是作当日交接的形式协议，而非认定的物业缴费最终期限。物业公司提供的判决不能作为其他业主缴费日期的依据。根据最高法的司法解释，物业服务企业拒绝退出移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。我们同意交纳2017年3月31日前的物业费。本院经审理认定事实如下：宾至嘉宁物业投资发展有限公司北京海淀物业管理分公司于2020年7月23日经核准变更为现名称。徐莉系北京市海淀区彰化南路颐慧佳园小区x区x号楼x单元x号房屋（以下简称房屋）的业主，该房屋建筑面积x平方米。2012年12月12日，颐慧佳园小区业主大会（甲方）与宾至嘉宁公司（乙方）签订了《颐慧佳园小区物业服务合同》，该合同约定多层住宅的收费标准为2.36元/平方米·月，物业服务期限自2012年12月15日至2015年12月14日，第十四条约定乙方预收取物业管理费可按季度或年收取，每季度或年度业主自觉、自愿上交当期物业管理费，第二十七条约定业主违反本合同第十三条、第十四条、第十六条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额交纳物业服务费，应当按欠缴金额日万分之四的标准向乙方支付违约金。颐慧佳园业主大会虽与宾至嘉宁公司签订上述物业服务合同，但实际由物业公司进驻颐慧佳园小区提供物业服务。上述物业服务合同到期后因未有新的物业公司承接，颐慧佳园业委会曾将物业服务合同延期至2016年8月14日，之后，颐慧佳园业委会通过第二次临时业主大会会议决议终止物业公司在小区的物业服务，选聘新的物业公司为该小区提供物业服务。但双方因物业公司撤离小区发生争议，2017年7月，颐慧佳园业委会以物业服务合同纠纷为由，将宾至嘉宁公司与物业公司诉至本院，要求两被告10日内完成物业管理交接工作并撤离颐慧佳园小区。本院于2018年9月20日作出（2017）京0108民初35834号民事判决书，判决宾至嘉宁公司及物业公司于判决生效后10日内撤离颐慧佳园小区并办理物业管理交接工作。判决作出后，双方均未提起上诉。2018年10月10日，甲方颐慧佳园业委会与乙方物业公司签订了《颐慧佳园社区物业管理交接协议书》，协议第一、二条约定，物业交接日期为2018年10月10日，双方确认乙方物业服务期限至2018年10月10日截止，甲方积极配合乙方催收并号召业主主动交纳交接前的欠费。诉讼过程中，物业公司主张依据《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法》的规定，物业公司还应按照每年每户30元的标准收取业主生活垃圾清运费。徐莉对此不予认可，主张涉案房屋为商品房性质，并不适用该规定，且双方物业合同中并未对此作出约定，该垃圾清运费不应由业主个人承担。诉讼过程中，徐莉认可2014年1月1日至2018年10月10日期间未交纳物业费，亦认可应交纳2017年3月31日前的物业费，但主张2017年3月31日是物业撤离的交接起始日，2018年10月10日是交接终止日，在此期间的物业费根据京建发【2010】603号文件的规定，物业公司不得收取。本院认为，物业公司为徐莉所有的房屋所在小区提供了物业服务，徐莉作为该小区业主应当履行交纳物业费的义务。徐莉认可交纳2017年3月31日前的物业费，本院对此不持异议。对于欠费截止时间，本院认为，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。物业公司并不认可于2017年3月31日终止为颐慧佳园小区提供物业服务，且在相关诉讼中亦作出抗辩，本院作出的生效判决书（2017）京0108民初35834号即是对该争议进行的认定及裁判。此后，颐慧佳园业委会与物业公司在执行判决过程中，于2018年10月10日达成《交接协议书》，明确约定该日期为交接日期，物业服务期限至2018年10月10日止，并号召业主缴纳交接前的物业费。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同，现物业公司已完成交接工作，业主应按约定将物业费交纳至2018年10月10日。对于物业公司主张的垃圾清运费，双方在合同中并未进行约定，其主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。另外，徐莉系对拖欠物业费期间存在争议，并非出于主观恶意，故本院对物业公司主张的违约金，不予支持。双方当事人的其他诉辩意见，不影响本院依据前述认定和分析对本案依法作出判决，故本院在此不再赘述。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、徐莉于本判决生效后七日内向北京宾至嘉宁国际物业管理集团有限公司北京海淀物业管理分公司支付2014年1月1日至2018年10月10日的物业服务费18829.27元；二、驳回北京宾至嘉宁国际物业管理集团有限公司北京海淀物业管理分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费137元（北京宾至嘉宁国际物业管理集团有限公司北京海淀物业管理分公司已预交），由徐莉负担，于本判决生效后七日内交纳。本判决为终审判决。审判员 梁 珊二〇二〇年九月二十九日书记员 刘佩瑶