云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终2509号上诉人（原审被告）：威信亿达商贸有限公司。住所地：威信县扎西镇麒麟社区扎西尚城**。法定代表人：李凌，系该公司负责人。上诉人（原审被告）：李东翠，女，1962年9月24日出生，汉族，云南省威信县人，住威信县。上诉人（原审被告）：郑涵丹，男，1988年4月28日出生，汉族，云南省威信县人，住四川省成都市锦江区。被上诉人（原审原告）：威信县天源物业管理有限公司。住所地：威信县扎西镇麒麟小区麒麟路**扎西尚城**。法定代表人：陶帮龙，系该公司执行董事。原审第三人：云南润红房地产开发有限责任公司威信分公司。住所地：威信县扎西镇麒麟新区麒麟路/div>负责人：李建华。原审第三人：云南润红房地产开发有限责任公司。住所地：昆明市度假区滇池路西贡码头**楼**/div>法定代表人：倪尉东，系该公司总经理。上诉人威信亿达商贸有限公司、李东翠、郑涵丹因与被上诉人威信县天源物业管理有限公司、原审第三人云南润红房地产开发有限责任公司威信分公司、云南润红房地产开发有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服云南省威信县人民法院（2020）云0629民初115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭，因各方当事人在二审中均未提交新的证据，也无新的事实和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人威信亿达商贸有限公司、李东翠、郑涵丹上诉请求：撤销云南省威信县人民法院作出的（2020）云0629民初115号民事判决或依法改判；一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决存在以下采信证据错误且违法的情形。涉诉合同未经云南润红房地产开发有限责任公司授权或者同意，合同未生效，属于无效合同；一审采信的工作联系函未核实签收人，其内容不能证明李东翠与郑涵丹已实际占用并使用小区一至四楼商铺，联系单单位一栏不清楚；被上诉人出示的第四组证据不能证明歌城于2018年开始使用商铺；一审判决对被上诉人出示的十组证据未完全作出认定，有证据遗漏情形。2.一审判决存在认定事实不清的情形。一审判决认定《前期物业服务合同》合法有效，属于认定事实不清；涉诉小区至今未将房屋和商铺交付业主的原因是原审第三人导致，原审第三人未在销售房产和商铺时告知过业主物业的使用、维护情况，上诉人使用商铺后不知道被上诉人属于小区物业的情况，未享受过被上诉人提供的物业服务，被上诉人不能举证证明其进入小区开始物业管理服务工作的时间及履行了物业服务事项；根据被上诉人与原审第三人签订的《前期物业服务合同》第19条约定，已竣工但未出售的物业以及甲方未交付给业主的物业，物业服务费由甲方全额交纳，结合原审第三人与被上诉人均认可涉诉小区全部房屋及商铺均未交付给业主的事实，物业管理费应由原审第三人承担。被上诉人威信县天源物业管理有限公司、原审第三人云南润红房地产开发有限责任公司威信分公司、云南润红房地产开发有限责任公司均未作二审书面答辩。威信县天源物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判决威信亿达商贸有限公司支付2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费用124221.00元、二次加压费18480.00元、水池清洗费4620.00元，共计147321.00元；2.判决威信亿达商贸有限公司按银行同期贷款利率支付自逾期交纳上述物业服务费用之日起至实际结清之日止的资金占用损失（其中截至2018年12月31日共计人民币8839.26元）；3.判决李东翠、郑涵丹对威信亿达商贸有限公司所欠交的费用以及应支付的资金占用损失承担连带责任；4.判决本案诉讼费等威信县天源物业管理有限公司实现债权的费用由威信亿达商贸有限公司、李东翠、郑涵丹承担。一审法院认定事实：云南润红房地产开发有限责任公司威信分公司与威信县天源物业管理有限公司于2017年6月30日签订了前期物业服务合同，约定威信县天源物业管理有限公司对威信县“扎西尚城”商住小区提供前期物业服务，管理期限为三年，即2017年4月1日起至2020年3月31日止，在此期间威信县天源物业管理有限公司为小区提供了二次加压、水池清洗等物业服务。2017年7月2日，威信县发展和改革局以威发改复〔2017〕75号《关于威信县扎西尚城小区物业服务收费标准的批复》文件，批复了该小区商铺物业服务费用每月每平方米2.50元（按建筑面积计算），自来水二次加压费每月每户20.00元，化粪池清掏和水池清洗每月每户5.00元。李东翠在2017年12月30日前已实际占有该小区商业部分1-4楼的部分商铺，并于2018年9月15日将1-2楼部分商铺出租给威信亿达商贸有限公司开设尚城购物广场，建筑面积共计4161.97平方米。威信亿达商贸有限公司在租赁的上述商铺中注册经营至今。李东翠、郑涵丹、威信亿达商贸有限公司未交2018年的物业服务费用，威信县天源物业管理有限公司在2018年期间曾多次以公告、通知等形式进行催收，但威信亿达商贸有限公司、李东翠、郑涵丹仍未向威信县天源物业管理有限公司支付物业服务费用。另查明，因云南润红房地产开发有限责任公司威信分公司差欠李东翠、郑涵丹的欠款，所以将涉案商铺抵押给李东翠、郑涵丹。一审法院认为，威信县天源物业管理有限公司、威信亿达商贸有限公司、李东翠、郑涵丹及云南润红房地产开发有限责任公司威信分公司之间系物业服务合同纠纷。威信县天源物业管理有限公司已为扎西尚城商住小区业主和物业占有人提供了物业服务，根据《物业管理条例》第四十一条的规定，应当按照政府价格主管部门批复的交费项目和标准向业主和物业占有人收取物业服务费用，根据《物业管理条例》第二十一条的规定，威信县天源物业管理有限公司与云南润红房地产开发有限责任公司威信分公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对李东翠、郑涵丹、威信亿达商贸有限公司认为其不是合同相对方，该合同无效的主张不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条的规定，李东翠、郑涵丹将占有的商铺出租给威信亿达商贸有限公司经营使用，李东翠、郑涵丹、威信亿达商贸有限公司接受了威信县天源物业管理有限公司的物业服务，应当支付物业服务费用，威信县天源物业管理有限公司请求李东翠、郑涵丹、威信亿达商贸有限公司承担连带支付责任，予以支持。威信县天源物业管理有限公司已按合同约定和相关规定提供服务，李东翠、郑涵丹、威信亿达商贸有限公司仅以威信县天源物业管理有限公司没有很好地尽到物业管理及服务职责，其未享受相关物业服务为由不支付物业服务费用，未举证予以证明，故对李东翠、郑涵丹、威信亿达商贸有限公司的该项反驳主张不予支持。根据双方的陈述，李东翠、郑涵丹认可威信亿达商贸有限公司租赁商铺并使用的时间是2018年9月15日，予以采信。对物业费的承担问题，因2018年1月1日至2018年9月15日的商铺实际占有使用人是李东翠、郑涵丹，物业服务费用应由李东翠、郑涵丹支付，2018年9月15日—2018年12月的商铺实际经营者和使用者是威信亿达商贸有限公司，物业服务费用应由李东翠、郑涵丹、威信亿达商贸有限公司承担连带支付责任。李东翠、郑涵丹、威信亿达商贸有限公司逾期未支付威信县天源物业管理有限公司物业服务费用，依法应当承担资金占用损失，根据威信县发展和改革局文件中关于物业服务费用等计算的批复，确认费用是按月计算，当月应交而未交的物业服务费用从次月的1日起视为逾期，综合计算确认2018年1月1日至2018年9月15日欠交的物业服务费用从2018年2月1日起按月依次累计计算资金占用损失，2018年9月15日至2018年12月31日的欠交物业服务费用从2018年10月1日起按月依次累计计算资金占用损失，关于威信县天源物业管理有限公司所述截至2018年12月31日的资金占用损失为8839.26元的请求，不予支持。威信县天源物业管理有限公司请求的2018年1月1日至2018年12月31日的物业服务费124221.00元、自来水二次加压费18480.00元、水池清洗费4620.00元，证据充分，请求合理，依法应予以支持，李东翠、郑涵丹应支付2018年1月1日至2018年9月15日的物业服务费87989.88元、自来水二次加压费13090.00元、水池清洗费3272.50元，合计104352.38元，及从2018年2月1日起至物业服务费用全部付清之日止的资金占用损失；李东翠、郑涵丹、威信亿达商贸有限公司应支付2018年9月15日至2018年12月31日的物业服务费36231.12元、自来水二次加压费5390.00元、水池清洗费1347.50，合计42968.62元，及从2018年10月1日起至物业服务费用全部付清之日止的资金占用损失。上述资金占用损失的计算方式为：2018年2月1日至2019年8月19日的按照中国人民银行贷款基准利率计算，2019年8月20日至物业服务费全部付清之日止的按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第一款之规定，判决：一、由李东翠、郑涵丹在判决生效十日内向威信县天源物业管理有限公司支付2018年1月1日至2018年9月15日的物业服务费87989.88元、自来水二次加压费13090.00元、水池清洗费3272.50元，合计104352.38元，及从2018年2月1日起至物业服务费用104352.38元全部付清之日止的资金占用损失。二、由李东翠、郑涵丹、威信亿达商贸有限公司在判决生效十日内向威信县天源物业管理有限公司支付2018年9月15日至2018年12月31日的物业服务费用36231.12元、自来水二次加压费5390.00元、水池清洗费1347.50元，合计42968.62元，及从2018年10月1日起至物业服务费用42968.62元全部付清之日止的资金占用损失。上述资金占用损失的计算方式为2018年2月1日至2019年8月19日的按照中国人民银行贷款基准利率计算；2019年8月20日至物业服务费用全部付清之日止的按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。三、驳回威信县天源物业管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费3420.00元，由威信县天源物业管理有限公司负担205.00元，由威信亿达商贸有限公司、李东翠、郑涵丹共同负担3215.00元。二审中，各方当事人均未提交新证据。上诉人除对被上诉人威信县天源物业管理有限公司提供物业服务的事实有异议外，对其余事实无异议，对当事人无异议的事实本院予以确认。归纳诉辩双方主张，本案的争议焦点是：1.本案《前期物业服务合同》是否无效；2.一审判决威信亿达商贸有限公司、李东翠支付物业服务费及资金占用费、二次加压费、水池清洗费是否恰当；3.郑涵丹是否应承担连带支付责任。针对争议焦点，本院评判如下：（一）关于本案《前期物业服务合同》是否无效的问题。本院认为，关于本案《前期物业服务合同》的合同效力问题，判断合同效力的依据为是否违反法律和行政法规的效力性强制规定。根据《物业管理条例》第二十四条第二款的规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业”。《物业管理条例》系管理性规定，是否经过招投标方式选聘物业管理企业，属于行政机关是否应进行行政处罚的范畴，不影响合同的效力。该《前期物业服务合同》已经被本院（2019）云06民终1619号民事判决书确认有效，云南润红房地产开发有限责任公司并未否认云南润红房地产开发有限责任公司威信分公司与被上诉人威信县天源物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》的事实，云南润红房地产开发有限责任公司威信分公司经营范围为房地产开发，云南润红房地产开发有限责任公司威信分公司在经营权限内与被上诉人威信县天源物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》合法、有效，该合同已经实际履行完毕，一审认定该《前期物业服务合同》有效，符合法律规定，本院予以支持。（二）关于一审判决威信亿达商贸有限公司、李东翠支付物业服务费及资金占用费、二次加压费、水池清洗费是否恰当的问题。本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条的规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。一审查明，李东翠在2017年12月30日前已实际占有商铺，2018年9月15日将其占有的建筑面积为4161.97平方米的1-2楼部分商铺出租给威信亿达商贸有限公司使用。无论李东翠是否系涉诉商铺实际产权人，其占有商铺并对商铺进行出租受益，对未出租之前（2018年1月1日至2018年9月15日）的商铺物业服务费用88441.86元（4161.97×2.5×8.5个月）应由李东翠承担，出租后（2018年9月16日至2018年12月31日）的商铺应由实际使用人威信亿达商贸有限公司承担物业服务费36417.24元（4161.97×2.5×3.5个月）的支付责任，李东翠对出租后的物业服务费36417.24元承担连带支付责任。一审对上述两笔费用计算错误，本院予以纠正。关于威信县天源物业管理有限公司主张的二次加压费、水池清洗费的问题。从《前期物业服务合同》第十八条的约定可以确定，商业部分的业主或物业使用人只需缴纳每月每平方米2.50元的物业服务费，无需缴纳二次加压费及水池清洗费，威信县天源物业管理有限公司一审提交的《二次供水设备表》、报修登记表仅能证实其对设备进行维护，不能证实双方约定商铺业主或使用者需承担二次加压费及水池清洗费，威信县发展和改革局的批复是针对威信县天源物业管理有限公司上报的《关于扎西尚城小区物业服务费申请》，商铺业主和使用人是否需要缴纳二次加压费及水池清洗费需以《前期物业服务合同》的约定为准，一审予以支持该笔费用，不符合本案客观实际及《前期物业服务合同》的约定，本院予以纠正。上诉人认为一审采信被上诉人威信县天源物业管理有限公司提交的工作联系函违法，被上诉人威信县天源物业管理有限公司实际未提供物业服务的上诉理由，经审查，工作联系函签收人姓名处有郑涵丹签名，郑涵丹系李东翠子女，其代母亲签收工作联系函符合常理。故一审综合全案，结合实际予以采信并无不当，该上诉理由，本院不予支持。本案中，因威信县天源物业管理有限公司未提供将催收欠付通知书送达给上诉人的证据，且双方对资金占用损失没有约定，一审法院支持资金占用损失不当，本院予以纠正。（三）关于郑涵丹是否应承担连带支付责任的问题。本案中，上诉人郑涵丹既不是业主，也不是商铺占有使用人，工作联系函中接收人为李东翠而非郑涵丹，郑涵丹基于与李东翠的母子关系代李东翠签收材料不等于其应对物业服务费承担连带支付责任。威信县天源物业管理有限公司未提供证据证实上诉人郑涵丹系商铺业主或实际使用人，一审判决上诉人郑涵丹承担连带支付责任，没有法律依据，本院予以纠正。综上所述，威信亿达商贸有限公司、李东翠、郑涵丹的上诉理由部分成立。一审认定事实不清，适用法律不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销威信县人民法院（2020）云0629民初115号民事判决；二、由李东翠在本判决发生法律效力之日起十日内向威信县天源物业管理有限公司支付2018年1月1日至2018年9月15日的物业服务费88441.86元；三、由威信亿达商贸有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向威信县天源物业管理有限公司支付2018年9月16日至2018年12月31日的物业服务费用36417.24元；四、李东翠对上述第三判项在36417.24元范围内承担连带支付责任；五、驳回威信县天源物业管理有限公司其余诉讼请求。一审案件受理费3420.00元，由威信县天源物业管理有限公司承担843.00元，由威信亿达商贸有限公司承担747.00元，由李东翠承担1830.00元；二审案件受理费3420.00元，由威信县天源物业管理有限公司承担843.00元，由威信亿达商贸有限公司承担747.00元，由李东翠承担1830.00元。本判决为终审判决。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向原审人民法院申请强制执行。审判长 王 荣 祥审判员 马  娜审判员 宋 明 涛二〇二〇年九月二十九日书记员 郭李子怡