广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初6243号原告（反诉被告）：叶耀华，男，1986年1月11日出生，汉族，住福建省平和县。委托诉讼代理人：叶振鑫，广东宏安信律师事务所律师。被告（反诉原告）：李刚成，男，1979年9月11日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。委托诉讼代理人：范少平，广东平英律师事务所。原告（反诉被告）叶耀华诉被告（反诉原告）李刚成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告叶耀华及其委托诉讼代理人叶振鑫，被告李刚成及其委托诉讼代理人范少平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告叶耀华向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除原被告签订的《租赁合同》，被告立即搬出广州市番禺区南村镇旧市新路7号3楼；2.没收被告的租赁保证金人民币（币种下同）30000元；3.被告向原告支付房屋占用费66000元（自2019年10月10日开始暂计至2020年4月10日）；4.本案全部诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1.解除原被告签订的《租赁合同》；2.没收被告的租赁保证金30000元；3.被告向原告支付房屋占用费101000元（自2019年10月10日起计至2020年7月26日，以11000元每月计算）；3.被告向原告支付2019年9月的电费7155元、水费420元、管理费及卫生费600元；2019年10月至今的水电费未抄表核算。事实与理由：2017年8月3日，原被告签订《租赁合同》，约定原告从2019年10月10日至2022年8月9日将位于广州市番禺区南村镇旧市新路7号3楼出租给被告使用，每个月租金11000元，每月5日前支付租金。合同签订后，原告如约履行合同。然而从2019年10月起，被告由于经营场所变更，将其原用于经营的机器设备及各种家具堆放在上述租赁房屋，并且以各种理由拒绝支付房租及水电费。原告发现此种情况后，多次通过微信及电话告知被告及时缴纳房租或协商解除合同，但被告均提出无理要求予以拒绝。2019年12月11日，原告向被告发出《关于支付房租的告知函》，又于2019年12月18日发信息催告其尽快履行义务，被告仍找借口不予正面回应。原告为维护其合法权益，遂诉至法院，望判如所请。被告李刚成答辩称：因原告提供的租赁物不符合政府规划而被停水停电将近50天，导致被告不能正常使用租赁房屋造成巨大损失。2019年11月25日，原被告就租赁情况进行协商，已经达成一致解除涉案租赁合同，协商过错中原告愿意退还押金，但拒绝赔偿被告的装修和营业损失，并且在被告提出将搬离机器设备时，原告不予同意，所以涉案合同的解除过错在于原告，原告的诉请没有依据，请求法院全部驳回原告的诉讼请求。被告并针对原告的本诉请求，提起反诉，请求判令：1.确认双方签订的《租赁合同》于2019年11月25日已经解除；2.原告双倍退还押金60000元给被告，并赔偿被告进场装修费用130000元，2019年10月9日至2019年11月25日期间因停电造成的营业损失40万；3.本案全部诉讼费用由原告承担。诉讼中，被告将反诉请求的第一项变更为确认双方之间签订的《租赁合同》无效。事实与理由：原被告于2017年8月3日签订《租赁合同》，被告租用原告位于番禺区南村镇××楼厂房用于经营服装业。2019年9月，广州市番禺区南村镇政府进行整治河涌活动，因涉案租赁物位于河涌6米之内，属于整治范围之内，不能作为生产工厂使用。但原告得知上述情况后故意隐瞒及拖延告知被告相关政府信息，导致2019年10月9日被告被政府部门毫无征兆的停电，并于2019年10月11日贴上封条，后在被告不停的追问下原告才告知真相。此突发性事件导致被告的工厂处于瘫痪状态达50天之久，最终导致工厂倒闭。期间被告多次致电原告要求退还押金，赔偿损失，但原告均以各种理由拒绝，直至2019年11月25日原告才同意与被告面谈，并确认合同已经解除，原告同时也同意退还押金，但拒不赔偿被告的各种损失。被告认为，因原告的过错导致合同目的不能实现，涉案合同解除，原告应退还被告已经缴纳的保证金，并赔偿被告的各种损失，遂向法院提起反诉，望判如所愿。针对被告李刚成的反诉请求，原告答辩称：第一，涉案合同因停电导致无法继续履行，并非原告过错造成，早在2019年5月政府相关部门已将相关整改通知送至被告，而且从原告与马锡东之间的案件查明的事实可以看出，被告在2019年5月应知涉案租赁物已被政府部门通知进行整改，并非像被告所称的在2019年10月9日毫无征兆的情况下停电。第二，被告诉请原告双倍退还保证金，但该租赁合同无法履行并非原告原因造成，原告无法承担责任。第三，被告关于装修和经营损失的诉请，没有相关证据证明上述损失的实际发生，因此被告的诉请没有事实和法律依据，请求法院依法全部驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：涉案房屋位于本区××村镇××市××号（不动产权证号粤20**广州市不动产权第07267396号），规划用途为商铺，共两层，原告叶耀华为承租人，从案外人广州市乔荣贸易有限公司处承租涉案房屋。原被告确认双方租赁的是涉案房屋的三楼，并确认涉案房屋的三楼没有办理报建手续。2017年8月3日，叶耀华（作为出租人、甲方）与李刚成（作为承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于广州市番禺区南村镇旧市新路7号3楼商业房产租赁给乙方使用，每月租金11000元、第2年起每年递增3%、当月5日前支付租金，租期5年（2017年8月10日至2022年8月9日）；乙方于签订合同当日支付保证金30000元；租赁期间乙方有下列情况之一，作违约处理，甲方可以终止合约，收回该物业，乙方所交押金不得退回：……2.乙方拖欠场地使用费累计达15日的；……；租赁期间甲方中途无故收回该物业或解除合同作违约处理，双倍返还押金给乙方，其他装修费用及初期的进场费另行商议赔偿。乙方自行装修费用，如水电需要增容、自行向供电部门申报，所以费用由乙方支付，期间该租赁场地所产生的水、电费根据实际用、价格按国家供水、供电的收费为准收费。租赁期间，乙方一切经营风险、债权债务、工人工资及工伤、火灾等事故责任由乙方负责，经营产生的各项税费由乙方负责。租赁期满或者提前解除合同，除能用螺丝拆卸的器具、乙方可自行拆走外，所有入墙入地的固定装修和水电设施以及消防设施均属甲方所有，乙方如有损坏负责维修及赔偿责任。未依时迁出的装修、设备设施、物品，视为乙方放弃所有权，甲方可任意处置。被告承租涉案租赁物用于服装生产加工，在租赁前已经查看过租赁物，但并未在涉案房屋地址办理工商登记，原告也知晓被告的租赁目的。合同签订后，被告向原告支付了30000元保证金。庭审中，双方均确认被告李刚成涉案商铺的租金交至2019年9月。另原告叶耀华主张被告李刚成还欠缴2019年的9月的电费7155元、水费420元、管理费及卫生费600元合计8175元，被告李刚成确认欠缴上述费用。被告称涉案商铺于2019年10月9日被相关政府部门停电，2019年10月11日，广州市番禺区南村镇联勤执法队对涉案房屋贴上停电封条。原被告均确认停电事实，停电系因广州市番禺区南村镇进行河涌整治活动，涉案房屋位于河涌六米范围之内不能在民宅内进行生产加工，故被相关部门采取停电整改措施，涉案房屋已于2019年11月25日恢复用电。被告主张因涉案房屋被停电，且停电前被告毫不知情，原告在得知涉案房屋处于河涌整治范围内需要被整改情况下故意隐瞒被告，导致其无法进行生产加工，租赁合同目的无法实现，故没有继续向原告支付租金，并已于2019年11月25日与原告协商一致解除合同，但因原告对涉案房屋一楼的大门进行上锁，其无法搬离涉案房屋。同时，被告也自认涉案房屋被停电后，其自行用柴油发电机进行了发电，但只发了几天的电，其后在涉案房屋恢复用电前已经全面停止生产。为此被告提供了双方谈话的录音材料拟证明，其中原告问被告“你还回不回来继续做工厂”，被告说“如果是停电10天8天就挺过去了，如果停电50天以上，我们怎么挺也挺不过去，是你停电50天，我才到外面去买厂，今天是最后一次协商，这合同现在不确定谁违约，法律说了算”，原告说“对，你没有违约”，被告回应“我如果确定不能做，你至少要提前半个月告知我，在停电的第三天，我们俩发生了争执，你才告诉我不能搞了，这样就搞得我们措手不及”。原告认为其并不存在故意隐瞒被告涉案房屋存在被整改的情况，并称被告应于2019年5月涉案租赁物其他楼层承租人经营的商铺被发出整改通知书后知道政府整改的活动，而且涉案房屋被停电后原告一直积极与被告协商解决，也确认上述录音谈话的内容，但认为双方一直未有协商一致，并未在2019年11月25日协商一致解除涉案租赁合同，原告也有联系被告将涉案房屋里面的设备搬离，但是被告不予搬离。因此原告主张其在2019年12月11日通过微信向被告发送《关于支付房租的告知函》，要求被告支付2019年10月至12月的租金，否则原告将行使合同单方解除权解除涉案租赁合同，并没收保证金，要求被告搬离涉案房租并支付房屋占用费。诉讼中，双方均确认涉案房屋已于2020年7月26日进行交接，被告将涉案房屋交回原告管业。本院为查清本案事实，于2020年7月10日到广州市番禺区南村镇环境保护监督检查中队进行调查，该中队工作人员确认被告经营的成峰服装厂存在“散乱污”的情况故于2019年9月2日向成峰服装厂出具环境问题限期整改通知书，载明检查情况是河涌6米范围内进行加工生产，整改意见是立即停止生产，停止产生污染物的有关生产或经营活动；限期在2019年10月8日前清理搬迁完毕。2019年10月11日，广州市番禺区南村镇环境保护监督检查中队委托广州市番禺区南村镇联勤执法队对涉案房屋贴上停电封条。2019年11月13日，广州市番禺区南村镇环境保护监督检查中队要求原告叶耀华出具承诺书，保证涉案房屋今后只出租给合法合规者做经营使用，不再进行生产加工。被告李刚成主张承租涉案房屋后经原告同意对涉案商铺进行了装修，包括通电、墙面、空调、洗手间等，故要求原告赔偿装修损失130000元，但由于时间久远，无法提供相关装修票据予以证实。原告自认被告经其同意对涉案房屋进行了简易装修，但表示被告的装修附合形成的很少，大多可以拆卸，被告可自行拆卸搬走，其也不同意将装修残留物收归自用。双方在2020年7月26日交接后，被告确认已将涉案房屋可以拆卸的部分自行拆卸搬离。关于经营损失。被告李刚成认为涉案租赁合同无法继续履行的过错在于原告，故原告应赔偿其因涉案房屋停电50多天的经营损失40万元。为此被告提供了八份其和广州市新奈丝服饰有限公司签订的《生产合同》以及其2019年9月、10月的银行流水明细，拟证明其2019年8月、9月的实际经营损失。原告对于该八份《生产合同》的真实性和合法性表示质疑，且认为其中三份合同是在停电后签订的，同时合同金额的累加并不能证明被告的实际损失，该合同是否实际履行、被告是否有在其他地方进行生产均不确定，无法证明被告存在有实际经营损失；对于银行流水，原告认为不能证明被告的营业收入情况，更不能反应被告的实际损失，且被告根据上述《生产合同》主张2019年10月和11月份没有订单，损失严重，但银行流水显示被告在2019年10月均有进账，且数额高达30多万元，且多笔进账均是上述《生产合同》中的相对方名字，所以被告提供的证据之间相互矛盾，无法证明其存在营业损失。本院认为，涉案房屋产权证明显示房屋楼层为二层，叶耀华与李刚成于2017年8月3日签订的《租赁合同》租赁的是涉案房屋的三楼，现双方均无提供涉案房屋三楼的合法报建手续，且双方均确认三楼没有进行报建，故双方之间签订的《租赁合同》系无效合同，原告叶耀华诉请解除该合同无事实和法律依据，本院不予支持。被告李刚成反诉要求确认合同无效，本院予以支持。根据合同无效后的相互返还原则，叶耀华应将收取的合同保证金30000元返还给李刚成。同时被告也应当将涉案的商铺交还原告管业，现因原被告在诉讼期间已于2020年7月26日办理了涉案房屋的交接手续，故本院对于租赁合同无效后涉案房屋交还的问题不再作处理。关于原告李刚成主张的房屋占用费问题。虽然案涉租赁合同无效，但被告李刚成已经实际占有并使用该租赁物，现双方确认被告已经缴纳至2019年10月10日前的房屋租金，涉案房屋于2020年7月26日完成交接。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，现原告主张按照双方合同约定11000元每月的标准收取房屋占用费符合法律规定。由于涉案房屋于2019年10月11日被贴上停电封条停电，被告李刚成主张2019年11月25日恢复用电，原告叶耀华未提出异议，且叶耀华在关联案件（2020）粤0113民初6047号案件的庭审中也确认涉案房屋于2019年11月25日恢复用电，本院予以确认停电时间为45天。被告李刚成抗辩称停电期间租赁物无法使用，故不应支付停电期间的房屋占用费。对此，本院认为，第一，涉案合同的无效双方均存在过错，原告明知涉案房屋的三楼没有办理报建手续仍然出租给被告，被告在实物查看了涉案房屋后签订合同的过程中没有尽到合理审查合同的义务，所以双方对于合同无效均有过错；第二，广州市番禺区南村镇环境保护监督检查中队2019年9月27日向李刚成发出整改通知书，要求李刚成限期搬离涉案房屋是因为涉案房屋与河涌的距离少于6米，李刚成在河涌6米范围内进行生产加工，李刚成使用涉案房屋需要接受行政管理部门的管理，其不规范的生产加工行为是导致环保部门要求整改的重要原因，对于因此造成的停电后果应承担责任；第三，涉案房屋的性质是商铺，不可用于生产加工，原告叶耀华明知被告李刚成的租赁目的是生产加工还进行租赁，租赁后也没有对被告的生产加工行为进行必要的规范和管理，导致涉案房屋最终被环保部门整改停电，也存在一定过错，本院综合考虑涉案房屋停电期间原被告双方的过错程度，认定双方应对停电造成的房屋占用费各承担50%的责任，故被告李刚成应支付停电期间涉案房屋一半的房屋占用费，停电时间为45天，合计一个半月的房屋占用费16500元，李刚成应支付的金额为8250元。之后的房屋占用费由于双方均确认涉案房屋于2020年7月26日进行交接，被告李刚成应支付自2019年11月26日至2020年7月26日的房屋占用费88000元（11000/月×8个月），综上，被告李刚成应支付的房屋占用费为96250元（8250元+88000元）。关于原告主张的2019年9月电费7155元、水费420元、管理费及卫生费600元的问题，被告李刚成确认欠缴上述费用并愿意支付，故本院对原告该项诉请予以支持。2019年9月以后的水电费、管理费、卫生费由于原告未进行举证，本院不予支持。关于被告主张的装修损失问题。原被告之间签订的《租赁合同》因租赁物无合法报建手续而无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”的规定，现被告叶刚成在诉讼中确认在房屋交接时已经将可拆除的物件进行拆卸搬离，且被告也无提供证据证明其装修损失的产生费用，应承担举证不能的责任，故对于被告主张的装修损失费用本院不予支持。关于被告主张的经营损失问题。被告提供了八份《生产合同》拟证明其实际经营损失，经本院通过国家企业信用信息公示系统查询，与被告签订合同的相对方广州市新奈丝服饰有限公司并未进行工商登记，且该八份合同其中有三份签订于涉案房屋停电之后，被告明知涉案房屋被停电仍签订合同相关经营风险应由其自行承担；其次，被告单凭提供的生产合同并不能证明其实际损失的存在，该合同是否实际履行，履行过程中是否存在问题，被告的生产是否存在其他问题均是不确定因素；被告提供的银行流水也显示其于2019年10月有营业收入，凭据银行流水也不能反映被告平时的收入情况；再者，涉案房屋被环保部门要求整改的主要原因在于被告经营的成峰服装厂违反规定进行生产加工，被告李刚成存在过错，因此被告以此要求原告赔偿其经营损失缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）叶耀华与被告（反诉原告）李刚成于2017年8月3日签订的《租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）李刚成应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）叶耀华支付房屋占有使用费96250元；三、被告（反诉原告）李刚成应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）叶耀华支付2019年9月电费7155元、水费420元、管理费及卫生费600元；四、原告（反诉被告）叶耀华应在本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）李刚成退还保证金30000元；驳回原告（反诉被告）叶耀华的其余诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）李刚成的其余诉讼请求。本案本诉受理费3763元，由原告（反诉被告）叶耀华负担1000元，由被告（反诉原告）李刚成负担2763元；反诉受理费6145元，由原告（反诉被告）叶耀华负担300元，由被告（反诉原告）李刚成负担5845元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  麦绮云二〇二〇年九月八日书记员  李紫鑫