北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初10924号原告（反诉被告）：北京驿厨食品有限公司，住所地北京市大兴区魏永路天堂河段**院**平房**。法定代表人：刘先锋，经理。被告（反诉原告）：王森，男，1984年4月4日出生，汉族，北京九州一轨环境科技股份有限公司销售部经理,住北京市海淀区。原告（反诉被告）北京驿厨食品有限公司（以下简称：驿厨食品公司）与被告（反诉原告）王森租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）驿厨食品公司的法定代表人刘先锋、被告（反诉原告）王森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。驿厨食品公司向本院提出诉讼请求：1.要求判令王森支付租金35000元；2.诉讼费用由王森承担。事实与理由：2019年8月10日，双方签订的仓库租赁合同约定驿厨食品公司将位于大兴区工业开发区科苑路18号华商创意中心3号楼A5楼二楼东户的部分仓库租赁给王森使用，租赁面积为134平方米；本租赁物的功能为存放食品，如需转变使用功能，须经驿厨食品公司书面同意后方可执行。本租赁物采取包租方式，由承租方自行管理。租赁期限暂定从2019年8月15日起至2020年2月15日止，租赁期满后，驿厨食品公司应保证王森继续续租并保证乙方冻库能够继续使用。如因驿厨食品公司原因不能续租，需赔偿王森27500元。租赁费用：库房租金按每月6500，押一付三。仓库租赁合同的解除：在租赁期内，若遇王森欠交租金或其他费用超过3天，驿厨食品公司以邮箱、微信、电话或口头等方式通知王森，如王森拒不支付租金超过3天，驿厨食品公司有权提前解除本合同，本合同自行终止。王森确需提前解约，须提前1个月通知驿厨食品公司，并交清承租期的租金。合同终止：本合同提前终止或有效期届满，双方未达成续租协议的，王森应于终止之日迁离租赁物。王森逾期不迁离或不返还租赁物的，应向驿厨食品公司支付租金及违约金等合同内容。该库房租赁合同到期后，驿厨食品公司和其上家产权人北京泛博化学股份有限公司（以下简称：北京泛博公司）续签了房屋租赁协议。该租赁协议约定租赁的房间用途仅供乙方批发预包装食品使用，租赁标的续租期间为3个月，自2020年2月15日起至2020年5月15日止。租赁标的3个月租金为25000元，该费用包含物业费，不包括电话费、电费、水费等能源费用。租赁期限届满，本合同终止，甲方有权收回租赁物的使用权。乙方已支付押金18000元，乙方退租后，双方按实地检查、场地没有损坏，应返还押金，若双方有异议再按照实际情况协商返还金额等合同内容。在与王森履行合同过程中，驿厨食品公司自始至终履行了相应的合同义务。2020年2月15日是王森给付下一笔房租的时间，可其却以种种理由搪塞，在多次协商和催要无果下的情况下，驿厨食品公司为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。王森辩称，双方之间的租赁合同已经到期了，之前的房租王森已经支付。2020年2月15日至6月15日之间，双方之间没有签订任何合同。双方最初签订合同时，驿厨食品公司有隐瞒欺诈诱导行为。合同还涉及到一个冻库的买卖，冻库当初王森可以租也可以买，驿厨食品公司承诺的是租的冷库可以长期使用，他们与房东签的是三年的合同，以后也可以长期续签。所以王森买了冻库，想的是可以长期使用。但是王森与驿厨食品公司双方只签订8个月合同，合同到期后房主不继续出租房屋了，而且要求把冻库拆走。合同到期后，王森能继续使用一段时间涉案房屋，是因为疫情原因，房主让继续使用一段时间周转。从驿厨食品公司多次与房主签订合同及王森与房主的通话录音，也可以看出是房主让王森临时周转使用涉案房屋。因为房主之前跟驿厨食品公司说过到期后房主可能要自用，其刻意隐瞒事实，与王森签订合同，王森认为驿厨食品公司有欺诈行为，合同应该无效，现在王森主张按照合同约定，驿厨食品公司应该退还王森押金6500元，及27500元违约金。2020年5月15日至2020年7月30日之间的房租，王森已经直接支付给房东，有付款凭证。2020年2月15日至2020年5月15日之间的房租，疫情原因，房主给驿厨食品公司减租，驿厨食品公司应该给王森减租。王森此期间在使用涉案房屋，没有支付租金，可以用驿厨食品公司应该退还王森的钱进行相抵扣。王森与驿厨食品公司签订的合同中不包括恢复原状条款，房主扣除驿厨食品公司的押金与王森无关。王森提出反诉请求，1.要求判令驿厨食品公司支付王森违约金27500元；2.要求判令驿厨食品公司退还王森押金6500元；3.诉讼费用由驿厨食品公司承担。事实与理由：驿厨食品公司与北京泛博公司签订租赁合同，租赁面积472平方米，租赁价格每半年110000元（18333.33元/月），租赁期限从2019年8月15日起至2020年2月15日止。驿厨食品公司隐瞒可能不能续租的事实诱导甚至欺诈王森，2019年8月10日将上述租赁物其中一部分分租给王森使用，双方签订《仓库租赁合同》，租赁面积为134平方米，租赁物的功能是存放食品，租赁期自2019年8月10日至2020年2月15日止，租金6500元每月，押一付三。合同第四条约定租赁到期，房租按照驿厨食品公司与房主签订的价格比例续租（例6500/新的年租金/220000）。租赁合同第八条约定驿厨食品公司将冻库出售给王森作价55000元，租赁合同第二条约定驿厨食品公司应保证王森2020年2月15日到期后继续续租，且王森能够继续使用冻库，如果因为驿厨食品公司的原因不能续租，驿厨食品公司应该赔偿王森违约金27500元。2020年1月北京泛博公司提前一个月通知驿厨食品公司，2020年2月14日双方之间的合同到期后，不再续租，要求驿厨食品公司搬走并拆除冻库及办公隔断等恢复租赁前原貌，否则扣除其押金。驿厨食品公司接到消息后，也通知王森租赁合同无法继续，要求王森2020年2月14日前搬走，最晚不能晚于2020年3月14日。王森与驿厨食品公司之间的合同到期后，驿厨食品公司没有保证王森能够继续按照原合同约定的价格及分租形式等条款继续与其签订续租协议，其已经违约故应该支付合同约定赔偿王森27500元冻库买卖款。王森与驿厨食品公司合同到期后，王森继续使用冻库一段时间，但王森继续使用冻库最主要的因素是因疫情不可抗力因素导致的。2020年2月15日之后，王森能够继续使用冻库的时间取决于疫情什么时候结束。疫情好转之后，房主要继续使用房屋，王森就不能继续使用。王森使用冻库是与房主沟通的结果，王森使用冻库的价格与王森与驿厨食品公司达成的6500元（随其租金涨跌）有出入，王森实付租金每月8000元左右。王森使用冻库是自己与房主达成口头协议的结果，不是从驿厨食品公司处分租的，这与之前的分租合同有着本质不同。王森继续使用冻库不属于与驿厨食品公司续租，驿厨食品公司已经违约，故应该按照合同约定赔偿王森27500元冻库买卖款。王森与驿厨食品公司合同期满且驿厨食品公司违约后，驿厨食品公司多次以续租一天也是续租来搪塞、狡辩拒绝支付违约金。驿厨食品公司与房主续签合同在价格、租赁面积、租赁期限与原合同有冲突有矛盾，是虚假合同。王森与驿厨食品公司在租赁价格、租赁面积、租赁期限方面没有达成一致没有签订有效合同，双方之间续租条件不成立。双方之间合同期满，驿厨食品公司应该返还押金6500元。综上所述，王森依据法律规定向法院提起诉讼，请法院支持王森的诉讼请求。驿厨食品公司辩称，如果合同到期不能续租，同意赔偿王森违约金，但是现在是可以续租了。2020年2月15合同到期后，驿厨食品公司又跟房主续签合同，延长租期，所以不存在违约行为，不同意支付违约金。驿厨食品公司不同意退还押金，理由是王森搬走没有将涉案房屋恢复原状，将房屋恢复原状合同中没有体现，但是王森搬走的时候，我方反复强调过，当时王森的店长说第二天过来清理，但是第二天没有过来清理。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月22日，驿厨食品公司（乙方）与北京泛博公司（甲方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方向乙方出租位于大兴区工业开发区科苑路18号A5楼二层房间，租赁标的总建筑面积472平方米。标的物的续租期限为半年，自2019年8月15日起至2020年2月14日止。2019年8月10日，甲方（出租方）驿厨食品公司与乙方（承租方）王森签订《仓库租赁合同》，约定甲方将位于科苑路18号华商创意中心3号楼A5二楼东户的部分仓库（以下简称租赁物）租赁给乙方使用，租赁面积为134平方米，租赁物的功能为存放食品包租给乙方使用。如乙方需转变使用功能，须经甲方书面同意后方可执行，本租赁物采取包租方式，由承租方自行管理。租赁期限暂定从2019年8月15日至2020年2月15日止，租赁期满后甲方应保证乙方继续续租并保证乙方冻库能够继续使用，如因甲方原因不能续租，甲方需赔偿乙方违约金27500元。库房租金按每月6500元，押一付三，库房的电费按每度1.6元（租约到期后，房租按照甲方与房屋所有者签订的价格按比例继续承租）。如6500*新的年租金/22万元/年。房租按季交付，乙方应于交付5号之前向甲方支付当月租金。首次打款租金加押金共26000元，加冻库费用55000元。租金于8月15日前付清，冻库费用于8月20日之前付清。甲方将冻库（包括压缩机、冻库板及冻库门）出售给乙方并保证冻库能正常使用，冻库费用作价55000元，乙方一次性付清，甲方负责将冻库单独安装电表以便正常计费。本合同提前终止或有效期届满，甲乙双方未达成续租协议的，乙方应该于终止之日迁离租赁物。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方原价支付租金。2020年2月29日，驿厨食品公司（乙方）与北京泛博公司（甲方）签订《房屋租赁协议》，约定租赁标的位于大兴区工业开发区科苑路18号A5楼二层部分房间（冻库占地部分）。租赁标的续租期为3个月，自2020年2月15日起至2020年5月15日止。三个月租金费用总计25000元，此费用包含物业费，但不包括乙方自租赁标的过程中实际发生的能源费用。租金需合同签订后一次性付清，乙方已支付押金18000元。乙方退租后，甲乙双方按实地检查，场地没有任何损坏，应返还押金，若双方有异议再按照实际情况协商返还金额。甲方在收到乙方支付的租金后，当月应向乙方开具收据。后北京泛博公司于2020年5月份为驿厨食品公司出具收据2张，一张载明“今收到驿厨食品公司交来中心实验室2层租金5000元”，一张载明“今收到驿厨食品公司交来中心实验室2层租金（2020年2月15日至2020年5月15日）20000元”。2020年2月15日之前的租金及押金王森已经支付给驿厨食品公司，2020年2月15日之后双方未续签合同，王森亦未支付2020年2月15日至2020年5月15日之间的租金。2020年5月15日至2020年7月31日期间的租金，王森直接支付给房主。驿厨食品公司于2020年2月20日左右搬离涉案房屋，王森于7月份搬离涉案房屋。对于有争议的事实，双方提交了证据。驿厨食品公司提交与王森的《仓库租赁合同》及与北京泛博公司之间的《房屋租赁协议》，证明与王森之间是租赁关系，驿厨食品公司于2020年2月15日至2020年7月31日之间连续签订《房屋租赁协议》，继续承租房屋，王森可以继续使用涉案房屋；王森称与驿厨食品公司之间的仓库租赁合同已经到期，其主张的25000元租金不在合同之中，王森对租金的数额有异议。驿厨食品公司与北京泛博公司签订的租房协议有欺诈行为，王森能继续使用涉案房屋是因为王森直接向北京泛博公司支付租金。王森向法庭提交银行转账电子回单3张及电话录音，证明2020年5月15日至2020年7月31日之间的租金，王森已经直接支付给北京泛博公司，王森与驿厨食品公司签订合同时，对方有欺诈诱导行为，诱导王森签订冻库买卖合同和租赁协议。驿厨食品公司对银行转账电子回单认可，称其向王森主张的是2020年2月15日至5月15日之间的租金25000元及10000元赔偿费用，并没有向王森主张2020年5月15日之后的租金，赔偿费是因为王森搬走时没有将房子恢复原状，北京泛博公司扣了驿厨食品公司10000元押金，该费用应该由王森赔偿。驿厨食品公司没有诱导欺诈行为，当初在网上发帖内容为出租冻库，王森主动要求购买冻库，签订合同时北京泛博公司说房子应该可以续租，所以才将冻库出卖。本院认为：驿厨食品公司与王森之间签订的《仓库租赁合同》是双方真实意思表示，且不具备法律规定的无效合同的情形，属合法有效。双方均应按照前述协议行使权利、履行义务。本案中，驿厨食品公司将其承租北京泛博公司房屋中的部分转租给王森，北京泛博公司要求合同到期后收回房屋，合同到期后驿厨食品公司搬离涉案房屋。虽然驿厨食品公司后续就冻库部分与北京泛博公司继续签订多份短期租赁合同，王森实际使用房屋至2020年7月份，但考虑到后期的租金系王森直接向北京泛博公司支付，且王森最终亦拆除冻库，搬离涉案房屋，本院认为驿厨食品公司实际未能按合同约定确保王森续租并继续使用冻库，其行为已经违约，故对王森主张驿厨食品公司赔偿违约金27500元的反讼请求，本院予以支持；因2020年2月15日至5月15日之间的租金驿厨食品公司已经支付给北京泛博公司，王森亦认可此期间的租金未支付，该期间的租金王森应向驿厨食品公司支付，虽然王森对租金数额有异议，但综合考虑《房屋租赁协议》的内容、王森后续向北京泛博公司支付租金标准及驿厨食品公司已经搬离涉案房屋的事实，本院对驿厨食品公司主张王森支付租金的数额25000元，予以支持；现双方均搬离涉案房屋，双方之间的合同关系已经实际解除，驿厨食品公司继续持有王森的押金6500元，没有法律依据，故对王森主张驿厨食品公司退还押金的反讼请求，本院予以支持；驿厨食品公司主张王森腾退时未将房屋恢复原状，应赔偿10000元，无合同及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、王森自本判决生效之日起十日内，支付北京驿厨食品有限公司租金25000元；二、北京驿厨食品有限公司自本判决生效之日起十日内，支付王森违约金27500元；三、北京驿厨食品有限公司自本判决生效之日起十日内，退还王森押金6500元；四、驳回北京驿厨食品有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费663元（其中诉讼费338元，反诉费325元），由北京驿厨食品有限公司负担429元（已交纳338元，剩余91元于本判决生效后七日内交纳），由王森负担234元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 静二〇二〇年九月二十九日法官助理  赵新兰法官助理  刘 微书 记 员  张海利