贵州省江口县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0621民初750号原告：杨琴，女。委托诉讼代理人：徐峰，贵州梵净山律师事务所律师。被告：贵州江口众邦房地产开发有限公司。法定代表人：石能智，该公司执行董事兼总经理。原告杨琴与被告贵州江口众邦房地产开发有限公司（以下简称众邦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序于2020年8月27日公开开庭进行了审理。原告杨琴及其委托诉讼代理人徐峰到庭参加诉讼，被告众邦公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的两份《商铺认购合同》（合同编号分别为2017-9-2-018、2017-9-2-019）及《商铺租赁合同》（合同编号分别为2017-9-2-018、2017-9-2-019）；2、依法判令被告退还原告购房款98,000元，并承担已付房款1倍即98,000元的赔偿责任；3、依法判令被告支付商铺返租租金12,000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年4月12日，原告与被告签订了两份《商铺认购合同》，合同约定于2017年6月30日前交付商铺。同时，原告与被告签订了两份《商铺租赁合同》，将商铺交给被告经营管理，由被告支付原告租金。原告按约定缴纳了所有购房资金，2019年7月，原告发现其购买的房屋已转卖给他人，并办理相关备案登记。原告就找到被告处讨要说法，被告却要求原告填写退房申请，被告便将租金及购房款退还原告，但原告填写退房申请后，被告并未如期退还原告的购房款及租金。综上所述，被告一房多卖及长期违约的行为严重侵害了原告的合法权益，为了维护当事人的合法权益，特根据《民事诉讼法》、《合同法》相关规定提起诉讼，恳请法院依法公正判决。被告辩称：2017年4月12日，我公司与原告就武陵兴城9#楼地上第二层的编号为9-2-018号、9-2-019号商铺签订了2份《商铺认购合同》每间商铺价款为49,000元，2间价款共计98,000元。2017年4月11日，原告向我公司提前支付了80,000元。2017年4月12日，原告向我公司支付了18,000元。根据原、被告签订的《商铺认购合同》第五条约定，我公司本应当在2017年6月30日前交付相关2间商铺，由于我公司已于2018年10月23日将2间商铺卖给了他人并在住建部门做了备案登记，由此导致2份《商铺认购合同》不能继续履行，我公司应当向原告退还购房款98,000元。至于原、被告签订的2份《商铺租赁合同》，由于违反了《商品房销售管理办法》中关于房产开发企业在销售商品房时不得采取返租形式的规定，2份《商铺租赁合同》应当被认定无效，因此原告不能以该《商铺租赁合同》而主张任何权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对当事人证据认定如下：原告提交的1号证原告的身份证，客观真实、来源合法、与本案具有关联，能够证实原告的身份信息，本院依法予以采信，2号证合同编号分别为2017-9-2-018、2017-9-2-019的两份商铺认购合同、两份商铺租赁合同，上述证据客观真实、来源合法、与本案具有关联，能够证实原、被告于2017年4月12日签订商铺认购合同、租赁合同的事实，本院依法予以采信，3号证收据，客观真实、来源合法、与本案具有关联，能够证实原告向被告支付认购款98,000元的事实，本院依法予以采信。根据当事人陈述及本院确认的证据，本院审理查明事实如下：2017年4月11日，原告向被告支付2017-9-2-018、2017-9-2-019两间商铺定金80,000元，被告向原告出具80,000元的收据。2017年4月12日，被告与原告签订商铺认购合同，合同约定：原告认购被告开发的梵净万象城9号楼2层18号房、19号房，房屋价格为49,000元/个，面积为10.83㎡/个，交房时间为2017年6月30日。合同签订当日原告向被告交付2017-9-2-018、2017-9-2-019两间商铺房款18,000元，被告向原告出具18,000元的收据。同日，原、被告签订两份商铺租赁合同，将原告购买的2017-9-2-018、2017-9-2-019号两间商铺从交付之日2017年6月30日起租赁给被告。合同交付期限届满至今，被告未将原告购买的2017-9-2-018、2017-9-2-019号商铺交付原告使用，并将原告认购的2017-9-2-018、2017-9-2-19号商铺出售他人并做备案登记。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的商铺认购合同是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方签订合同后，原告依约缴纳了购房款，被告未按照约定向原告交付涉案商铺，且该商铺已出售给第三人并办理备案登记，导致原、被告之间签订的合同已不能继续履行，被告已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，原、被告于2017年4月12日签订的两份商铺认购合同、两份商铺租赁合同已经无法实现合同目的，原告诉请解除原、被告于2017年4月12日签订的2017-9-2-018、2017-9-2-019号商铺认购合同以及2017-9-2-018、2017-9-2-019号商铺租赁合同于法有据，本院依法予以支持。因被告的违约行为造成合同目的不能实现理应退还购房款，且被告对退还购房款亦无异议，本院依法支持原告主张被告退还购房款98,000元的诉请。原告主张被告承担已付购房款1倍即98,000元违约赔付责任的诉请，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，原告主张被告承担已付房款一倍98,000元赔偿责任的请求符合法律规定，本院依法予以支持。原告主张被告支付商铺返租租金12,000元的诉请，因该合同无法实现购买与租赁的合同目的，且原告亦没有提供租金为12,000元依据的证据予以佐证，本院对该诉请依法不予支持。被告提出双方签订的2017-9-2-018、2017-9-2-019号商铺租赁合同由于违反《商品房销售管理办法》中关于房产开发企业在销售商品房时不得采取返租形式的规定，应当无效的辩称意见，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，该情形不属于合同无效的情形，对被告辩称意见依法不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告杨琴与被告贵州江口众邦房地产开发有限公司于2017年4月12日签订的合同编号为2017-9-2-018、2017-9-2-019号两份商铺认购合同和合同编号为2017-9-2-018、2017-9-2-019号两份商铺租赁合同。二、被告贵州江口众邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨琴购房款98,000元。三、被告贵州江口众邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔付原告杨琴已付购房款一倍的赔偿款98,000元。四、驳回原告杨琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,420元，减半收取2,210元，由原告杨琴负担100元，被告贵州江口众邦房地产开发有限公司负担2,110元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  严红二〇二〇年九月二十五日书记员  张千