广东省湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0891民初707号原告：梁志华，女，汉族，1978年12月10日，公民身份号码440************081，住址广东省雷州市*********之183。委托诉讼代理人：沈远鹊，广东国邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李春炎，广东国邦律师事务所实习律师。被告：湛江开发区荣发房地产开发有限公司，住所地广东省湛江开发区海滨大道**荣盛中央广场**楼****商铺。法定代表人：白海龙，总经理。委托诉讼代理人：谭海玲，广东冠方律师事务所律师。原告梁志华诉被告湛江开发区荣发房地产开发有限公司（以下简称荣发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月16日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人沈远鹊、李春炎及被告的委托诉讼代理人谭海玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》已经解除（合同总价款892738元）；2.被告返还原告已付的购房款892738元、契税25506.80元、印花税446.40元、权证费2000元、维修基金2126.36元，合计922817.56元；3.被告赔偿原告已付购房款的利息86837.72元（自2018年4月15日起按年利率5.6%暂计至2020年1月9日，实际计至退还全部款项之日止）；4.被告赔偿原告违约金8927.38元；5.被告赔偿原告支付的律师费40000元；第2项至第5项费用合计1058582.66元；6.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告拟购买被告开发的荣盛中央广场20号楼一层77号商铺，该商铺建筑面积31.27平方米，总价892738元。原告于2018年4月15日已付清全部购房款892738元，并于同日支付权证费2000元，并陆续于2018年6月7日支付维修基金2126.36元，2019年3月14日支付契税25506.80元、印花税446.40元，合计支付922817.56元。原、被告双方于2018年5月29日签订《商品房买卖合同》（合同编号：Y2018023799）,按照合同约定，被告应当于2018年7月30日前向买受人交付房屋。但被告迟至2019年10月才通知原告验房，且原告验房时发现该房没有排污管、给水管、水表及天然气，根本无法正常经营使用，亦不符合合同第四章第十条约定的交房条件。原告遂于2019年10月23日向被告发出《解除合同通知书》，要求被告于收到通知书之日起15日内退还已付全部款项922817.56元，并按合同约定承担违约责任。但被告未予理会。原告为维护自身合法权益聘请律师提起诉讼，望判如所请。被告辩称，一、被答辩人在2019年10月23日不享有涉案《商品房买卖合同》的解除权，应继续履行合同。1.关于被答辩人主张在2019年10月23日通过邮件《解除合同通知书》能否享有《商品房买卖合同》解除权的问题。首先，涉案《商品房买卖合同》及补充协议是原、被告双方平等签订，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方都应当按照合同履行。根据《商品房买卖合同》第九条“该商品房交付时应符合下列第1、2项所列的条件：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”及第十一条“出卖人应当在2018年7月30日前交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收”；本案中，涉案商品房在2016年12月22日已经取得建设工程竣工验收备案证明文件，在2017年11月10日已经取得房屋测绘报告。因此，在约定交房日期前，涉案商品房已经符合合同约定的交付时的证明文件，符合交付条件。根据合同约定，答辩人不存在逾期交房的行为。被答辩人主张商品房没有供排水及天然气，不符合《商品房买卖合同》第十条约定的交付标准，但第十条同时约定“如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照第（2）种方式处理：双方协商解决”。因此，被答辩人要求答辩人按照合同第十二条承担违约责任没有依据。再根据《商品房买卖合同》附件十一补充协议第二条第五点第二款出卖人交付使用的商品房具体标准以双方签署的书面合同和政府批准的规划文件为准。涉案商品房时商铺，政府批准规划的文件是没有供排水及天然气的，并且被答辩人购买商铺时是现房销售，被答辩人对商铺的现状是非常清楚的，商铺并非住宅，并且市面上大部分的上铺设计都是没有独立的供排水及天然气的，涉案商品房时荣盛中央广场购物商场的组成部分，商场设计有公共卫生间及茶水间等，涉案商铺并不需要独立的供排水系统，因此，被答辩人以设计商铺没有供排水及天然气要求解除合同没有依据。因此，原告在2019年10月23日没有涉案《商品房买卖合同》的解除权。其次，被答辩人仅提供其单方出具的《解除合同通知书》及快递单。该《解除合同通知书》是否送达给答辩人，由何人签收？签收时间为何等情况均无法反映，且被答辩人出示的证据证明了答辩人在2019年10月23日前已经通知其收楼，并且其已经前往验收房屋，但该《解除合同通知书》却称从来没有通知其本人收楼等，其主张的事实存在自相矛盾，而涉案商品房在2019年10月已经取得不动产权证书。被答辩人在商品房已经完成转移登记的情况下向答辩人主张解除合同没有依据。2.根据法律的规定及合同的约定，原告在2019年10月23日不享有合同解除权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。被答辩人既然主张答辩人未在2018年7月30日前交付，就已经构成逾期交房，根据被答辩人的该主张，结合法律的规定，那么被答辩人应当在2018年9月29日至2019年9月28日期间行使合同解除权，若在此期间未向答辩人行使解除权的，解除权消灭，则视为被答辩人继续履行合同。而被答辩人在2019年10月23日后才主张其要解除合同，此时，其合同解除权早于消灭，因此，即使根据被答辩人的主张，其在2019年9月28日后也没有合同的解除权。”3.涉案房屋在2019年10月已经完全交付给被答辩人，被答辩人在已经完全交付后再向答辩人提出解除合同不符合法律规定及合同约定。根据合同第十条约定“买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间”及附件十一第二条第一点（一）的约定“买受人应在本合同规定时间内到出卖人指定地点办理商品房交付手续”可知，被答辩人应在2018年7月30日到答辩人处办理收房手续，但被答辩人未在该约定时间到答辩人处办理收房手续已经违反了合同约定。并且涉案商铺在2019年9月10日已经到湛江市不动产登记部门办理一手商品房转移登记手续，并在2019年10月办理了不动产权证，涉案商品房在2019年10月已经登记在被答辩人名下，根据《物权法》第六条约定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”，应认定答辩人在2019年10月已经交商品房完全交付给了被答辩人，因此，被答辩人在2019年10月23日后再以答辩人逾期交房向答辩人提出解除合同没有依据。结合以上三点，被答辩人主张他们在2019年10月23日后与答辩人解除案涉《商品房买卖合同》没有法律及合同依据，依法不应得到支持。二、涉案商铺规划没有供排水及天然气并非答辩人原因造成，答辩人不应承担逾期交付的责任。答辩人交付的商铺符合规划、设计（有政府部门会审过的施工图纸可证实）。根据《商品房销售管理办法》第二十四条“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产企业不得擅自变更规划、设计”，涉案商铺在规划、设计、报建时确实是无燃气无供排水的商铺（有政府部门会审过的施工图纸可证实），无论是答辩人还是被答辩人都不能私自变更商铺的规划、设计。故答辩人支付的房屋符合合同约定的交付条件。综上所述，被答辩人的诉求于法无据，请法院驳回其诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月29日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号Y2018023799），约定：出卖人以有偿（出让）方式取得坐落于湛江经济技术开发区海滨大道北6号地块的建设用地使用权，在该地块上建设的商品房项目为荣盛中央广场；买受人向出卖人购买荣盛中央广场20号楼1层77号商铺，建筑面积为31.27平方米，总价款为892739元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元；买受人采取一次性付款的方式，应于2018年5月29日前支付该商品房全部价款；该商品房交付时应符合下列第1、2项条件，1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接，使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，于交付时同时接通；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，于交付时同时接通；4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，提供燃气接驳口；5.电话通信：交付时线路敷设到户；以上第1、2项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第4、5项需要买受人自行办理开通手续；如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方协商解决；出卖人应当在2018年7月30日前向买受人交付该商品房；该商品房达到上述约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；除不可抗力外，出卖人未按时将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.（1）逾期在60日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照5.6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金；等等。合同签订后，原告向被告支付了全部房款，被告于2018年11月25日向原告开具金额为892738元的购房款发票。2018年4月15日，原告向被告支付权证费2000元。2018年6月7日，原告缴交了住宅专项维修资金2126.36元。2019年3月14日，原告缴交了印花税446.40元、契税25506.80元，合计25953.20元。2019年9月10日，原告向湛江不动产登记中心申请办理涉案房屋的产权转移登记。2019年10月20日，被告制作《入住通知书》向原告发出，通知原告于2019年3月13日下午15时到荣盛中央广场交房现场接待处办理收楼，若逾期未办理收楼手续，将视为已收楼并按相关规定执行，因此造成的损失由业主自行承担。同日，原告方验房后在《业主验房表》中记录没有排污管、没有给水管、没有水表、无天然气，抓紧整改后收铺。涉案商铺于2019年9月12日已登记至原告名下。2019年10月23日，原告向被告邮寄《解除合同通知书》，因涉案商铺没有通水、没有天然气，未具备交付条件，又逾期交房超过60日，通知被告解除购房合同，返还购房款、权证费、专项维修基金、税费等合计922817.56元，并按照年利率5.6%计付利息至实际退款之日及赔偿总房款1%的违约金。庭审中，原告陈述涉案商铺仍未交付，被告陈述原告于2018年5月购买涉案商铺，签订合同时被告口头通知其于2018年7月30日可以来收楼，不再发书面通知，合同亦约定如果没有收到书面通知就在2018年7月30日来被告处进行收楼并表示要继续履行合同。再查明，荣盛中央广场20号楼工程于2016年12月22日取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，并于2017年11月10日取得《房产面积测绘成果（实测）报告书》。另查明，2020年1月10日，原告与广东国邦律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所代理其与被告房屋买卖合同纠纷一案，约定律师服务费为40000元。2020年5月6日，广东国邦律师事务所开具律师服务费发票40000元。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立且有效，各方应按约定全面履行各自的义务。任何一方不得擅自变更或解除合同，行使解除权必须符合合同约定的解除条件或出现法定解除事由，又或者双方达成解除合同的合意。关于确认合同已解除的主张。原告认为涉案的商铺没有供水、天然气，无法正常经营使用，不符合合同约定的交房条件，通知被告解除合同。被告抗辩原告不具有合同解除权，理由：1.根据合同约定，涉案商铺基础设施设备未达到交付条件，双方协商解决；2.原告购买涉案商铺时是现房销售，其清楚商铺现状，商铺并不需要独立的供排水系统；3.涉案商铺已登记在原告名下；4.解除权行使期限已过；5.没有供排水及天然气并非被告造成，涉案商铺在规划、涉及、报建时是无燃气无供水的商铺。本院认为，1.双方是否具有解除合同的合意。原告于2019年10月23日向被告邮寄《解除合同通知书》，被告直至庭审时仍表示要继续履行合同，即双方并未达成解除合同的合意。2.本案是否符合约定解除的情形。涉案商铺不具备供水、排水及天然气等基础设施设备，被告虽已构成违约，但在合同中约定该情形双方协商解决，并未约定此情况原告具有合同解除权，原告在本案主张解除合同并不符合约定解除的情形。3.本案是否符合法定解除的情形。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形”规定，涉案合同目的是原告向被告支付购房款，被告将商铺交付原告并登记至原告名下。原告认为涉案商铺并未交付，且因没有供水排水及天然气导致该商铺无法正常经营使用。从本案事实来看，首先，涉案商铺已于2019年9月变更登记至原告名下，原告对该商铺享有所有权，即原告已实际占有控制该商铺，故原告主张并未交付的意见，不予采纳，至此合同目的已经实现；其次，涉案商铺已于2016年12月取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，原告于2018年5月购买，2019年10月涉案商铺已登记至原告名下，即原告购买时，该商铺已竣工，属于现房销售。依常理，现房销售的情况下，原告在购买前至办理不动产变更登记期间，作为买受人应是到商铺查看过且对于商铺没有供排水及天然气的情形是明知的，原告在明知的情形下仍完成不动产变更登记，在合同主要权利义务履行完毕后又提出由于该情况导致商铺无法正常使用继而要求解除合同，对该主张，实难支持；再次，依常识经验判断，商铺没有供排水及天然气，一般并不会影响到商铺的正常使用，而至于没有上述设施是否影响了本案商铺的正常使用，原告也并未举证证明，应承担举证不利的后果。故原告在本案主张解除合同亦不符合法定解除的情形。综上，对原告的确认涉案合同已经解除的请求，本院不予支持。关于返还购房款及相应利息、权证费、税费、维修基金的主张。基于涉案合同并未解除，原告的上述请求，于法无据，本院不予支持。关于赔偿违约金的主张。涉案商铺没有供排水及天然气，不符合合同中关于基础设施设备的交付条件，被告构成违约，但双方并未就此约定被告应承担相应的违约责任，而约定协商解决，故对原告的该主张，亦不予支持。关于律师费的主张。基于双方对该费用没有约定，对该主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十三条、第九十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告梁志华的诉讼请求。案件受理费14327.24元，由原告梁志华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  陈 华人民陪审员  杨乐娇人民陪审员  周子淇二〇二〇年九月九日书 记 员  陈思贤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。