广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初21200号原告：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市福田区福田街道深南大道与民田路交界西南新华保险大厦1902、1911，统一社会信用代码91440300785254915R。法定代表人：李耀智，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈远亮，男，1992年6月8日出生，汉族，住址广东省深圳市福田区。被告：深圳泛亚房地产开发有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区龙岗街道同乐社区中骏蓝湾翠岭花园****，统一社会信用代码914403007865726598。法定代表人：罗碧仪，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭丽岩，女，1990年5月5日出生，汉族，住址山东省禹城市。委托诉讼代理人：张天华，女，1993年8月20日出生，汉族，住址广东省五华县。上列当事人商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈远亮、被告委托诉讼代理人郭丽岩、张天华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1.被告向原告支付服务费用（含预留保证金）244000元；2.被告向原告支付以244000元为基数从2018年11月28日起至款项付清之日止按银行同期贷款利率计算的利息；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月17日，原、被告签订《深圳中骏四季阳光营销代理合同》，双方就位于深圳市龙岗区项目（以下简称涉案项目）达成了合作关系，并先后就延长项目合作期限、启动转介、转介范围、费率等事宜又签订了多份补充协议、联动代理合同和转介服务合同。合作期间，原告一直严格按照代理合同、服务合同及补充协议的约定开展销售工作，但被告未向原告付清服务费用（包括预留保证金）。为维护原告合法权益，特提出如上诉请。被告辩称：被告已向原告付清服务费用即佣金，原告提出的2名客户不属于转介成交客户，不符合支付服务费用的条件，被告未在转介确认单上签字，原告也未提供其他证据证明该2名客户为转介成交客户。经审理查明：2017年3月10日，被告向原告出具《关于中骏蓝湾翠岭花园项目住宅转介代理的确认函》，陈述经协商双方已就涉案项目启动转介合作的事宜达成一致，为保证能顺利地展开工作，特发此函与原告确认合作事项，后续完善相关手续，具体合作条款如下：一、启动形式。原告至少提前40分钟将客户姓名及电话前三后四以短信的形式发到被告项目指定联系电话确认，方为有效转介客户。原告员工转介客户成功购买中骏蓝湾翠岭花园住宅单位，经项目经理确认后均属转介成功。二、转介时间及房源。合作转介时间从2017年3月11日至2017年4月11日。合作转介房源为02地块住宅未售房源共计190套。三、相关费用及定义。由项目现场销售经理确认并成功签约的佣金提成为每成交一套佣金2.5%（含6000元现金奖）；佣金在客户签订房地产买卖合同后，根据客户实际回款按月结算，原告提供正规发票后方可结算佣金，佣金将由被告在收到发票后45个工作日内支付给原告。2017年3月17日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《深圳中骏四季阳光营销代理合同》，约定甲方委托乙方代理涉案项目的营销代理事宜，合同期限为2017年3月17日至2017年10月31日。上述合同第4条约定，甲方同意在合作期间按如下标准向乙方支付代理费：联动成交代理费为销售代理物业成交金额的0.5%，非联动成交代理费为销售代理物业成交金额的0.7%，乙方每月代理费的95%作为销售佣金按月支付，每月代理费的5%作为项目保证金按本合同第6条约定支付。成交以签订《商品房买卖合同》（包括所有附件，如为按揭客户，成交还应包括在签订《商品房买卖合同》前收齐经由甲方营销经理确认的完整按揭资料）为标准。合同第5条约定，代理费的95%部分作为销售佣金按月支付，乙方所销售物业完成《商品房买卖合同》签约手续、销售价格不低于甲方书面确认的底价，乙方可按甲方实际收到款项及对应的销售佣金比例向甲方申请佣金，以甲方实际收到款项的标准及时间为准；乙方须于每月5日前报送上月代理费申请表，甲方收到乙方报送的代理费申请表后须于5个工作日内确认或回复意见；乙方须于提交的代理费申请表经甲方确认之日起5个工作日内将符合税务规定的相应金额的发票送交甲方，乙方应自行承担收取代理费而产生的所有税费；甲方收到乙方提交的发票后的5个工作日内支付经确认的上月代理费。合同第6条约定，代理费的5%部分作为项目保证金，项目保证金的50%部分根据乙方完成各自季度销售任务及回款任务进行考核。如乙方在完成各自季度销售任务及回款任务，则甲方于次季度首月15日前向完成各自季度销售任务及回款任务的乙方支付上季度产生的保证金50%部分；剩余项目保证金在交房后一次性付清，但如出现甲方提前终止合同、乙方未能在2017年10月31日前完成自属的销售任务、回款任务等6项情形的，甲方有权不予发放剩余项目保证金。该份合同附件《销售任务书》显示，年度销售任务和回款任务为3亿元，推出住宅套数为191套。2017年11月1日，原、被告签订《2017年深圳中骏四季阳光营销代理合同补充协议》，约定将合同期限延长至2017年12月31日，延长期限内的总体销售任务为住宅19套、商业7套。2018年1月1日，双方又签订《2017年深圳中骏四季阳光营销代理合同补充协议02》，约定将合同期限再次延长至2018年4月30日，延长期限内的总体销售任务为住宅6套、商业3套。2017年4月，原告（乙方）与被告（甲方）签订《【中骏?四季阳光】联动代理合同》，约定甲方委托乙方为涉案项目之外围联动销售代理商，居间代理期限自2017年4月29日起至2017年6月30日止。上述合同第6条约定，成交确认后，甲方按照乙方成功推介的成交物业向乙方支付居间代理服务费：乙方推介的一次性付款客户签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》且完成付款，按揭客户签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》、支付首期房款并签署《银行按揭合同》后，甲方按当阶段确认函确认的代理费及结算方式支付乙方成功推介之物业的代理服务费；代理服务费点数：3%（佣金）＋10000元（现金奖）。合同第7条约定，乙方的销售代理服务费每月结算一次，甲方应在每月25日支付上月经甲方确认成交物业的销售代理服务费。该份合同附件一《对接人确认书》确认对接人为曾津津。合同附件三《经纪人联动标准流程》约定标准流程为报备→客户信息确认→陪同看房→客户认购→成交及确认报备→代理费结算，具体内容为：1.中骏四季阳光客户现场认定标准从联动认筹合作开始之日起生效。经纪人带看前必须至少提前60分钟短信报备，短信报备保护期当日有效，报备客户上门，报备经纪人必须陪同；2.填写客户确认资料。经纪人当天首次陪同客户到场，需先在案场根据报备短信登记客户信息，需填写《客户到访确认单》，确认单上的客户信息必须完整，须填写全名及手机号。认筹过的客户确认单需在客户离场前填写，并由经纪人签字后交由活动发起方现场工作人员处签字后方可生效；3.及时跟进、成交报备。保持跟进，成交后第一时间向甲方指定现场工作人员报备，及时向客户或驻场人员获取签约信息（姓名、房号、签约日期、面积、金额），填写成交确认单；4.佣金及现金奖结算。居间销售代理商应在规定的结算日内及时、正确地提交佣金明细及结佣报告，应按销售代理商确认的结算报告金额开具发票，开发商收到发票后向居间销售代理商指定账号支付款项，成交现金奖在佣金结算时一并发放给居间销售代理商。其后，双方签订《【中骏?四季阳光】联动代理合同补充协议》，将部分合同内容调整如下：2017年5月13日至5月31日期间每套成交佣金3.5%＋10000元现金奖，如认购达到20套及以上，所有成交房源佣金跳点至4%＋10000元现金奖，2017年6月1日至6月30日期间每套成交佣金3.5%＋10000元现金奖，如认购达到12套及以上，所有成交房源佣金跳点至4%＋10000元现金奖；项目对接人由曾津津变更为徐卿泉；甲方于2017年5月22日起启用明源云客系统，乙方至少提前30分钟将客户姓名及电话（前三后四）通过甲方明源云客系统进行报备，方为有效转介客户。本案中，原告提交了一份客户徐武祥、于静、王宇的《【中骏?四季阳光】转介确认单，该份确认单上注明3人于2017年3月21日认购了涉案项目18栋903房，客户“徐武祥、王宇”、联动经纪人“李娜”、代理公司“王文娜”、开发商“阳光”四方签名确认。经查，于静于2017年6月12日与被告签订房屋买卖合同，以2945726元的价格购买上述房产，该房产也于2018年10月11日登记至于静名下。另，原告提交了客户邓雪姝、王静秋的《客户到访确认单》和《【中骏?四季阳光】转介确认单》，其中《客户到访确认单》上注明2人于2017年5月24日到访涉案项目，该到访确认单上仅有中介“陈穗妍”、置业顾问“程燕仪”的签名，无销售主管/项目营销负责人、售后内控人员签名；《【中骏?四季阳光】转介确认单》上注明2人于2017年5月24日认购涉案项目的房产，该转介确认单上仅有客户“王静秋”的签名，无联动经纪人、代理公司、开发商的签字确认。经查，邓雪姝于2017年6月27日与被告签订房屋买卖合同，以3639370元的价格购买涉案项目23栋506房屋，该房产于2018年11月27日登记至邓雪姝名下。另，在原告出具的《中骏四季阳光三期项目2017年5月成交确认清单》上，被告加盖“深圳泛亚营销部”公章，并由徐卿泉签名确认客户于静、邓雪姝已经购房成交，2人均采用按揭方式付款。现原、被告对于于静、邓雪姝2人是否应按转介客户的标准计算佣金存在争议，原告据此诉至本院。另查明，被告提交的转介客户彭算妹的成交资料显示，原告于2017年5月1日先将该客户资料进行报备，随后带客户现场看房，《客户到访确认单》上有中介人员“艾和平”、置业顾问“曾根华”、销售主管/项目营销负责人“徐卿泉”、售后内控“阳光”的签名，《【中骏?四季阳光】转介确认单》上有客户“彭算妹”、联动经纪人“艾和平”、代理公司“刘辉祖”、开发商“阳光”签名，右下角“开发商确认”一栏有“徐卿泉”签名。再查明，涉案项目的《【中骏?四季阳光】转介确认单》为统一的格式文本，该确认单备注：“1、本确认单在客户首次来访时由客户、联动经纪人、代理公司、开发商共同签字确认生效。2、本确认单正本一式三联，由发展商营销部、财务部、经纪公司（经纪人）各持一份。3、本确认单是联动客户归属的最终确认证明，请妥善保管。”本院认为，原、被告分别签订的《深圳中骏四季阳光营销代理合同》及补充协议、《【中骏?四季阳光】联动代理合同》及补充协议均是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均予全面履行合同义务。同时，被告于2017年3月10日向原告出具《关于中骏蓝湾翠岭花园项目住宅转介代理的确认函》，对双方之间启动转介合作的具体条款进行说明，原告持有该份函件的原件且未对函件内容提出异议，表明该函件所涉条款系双方经协商后达成的合意，对双方也具有约束力。本案中原、被告对于被告应向原告支付的于静、邓雪姝2名客户的佣金计算比例存在争议，故本案关键问题在于认定于静、邓雪姝是否属于原告转介客户。首先，关于于静是否转介客户的认定问题。根据《关于中骏蓝湾翠岭花园项目住宅转介代理的确认函》的约定，在2017年3月11日至4月11日期间，转介成交客户的认定条件为原告提前将客户信息以短信方式发送至被告指定联系电话，并在客户成功购房后经过项目经理的确认。客户于静于2017年3月21日认购涉案项目18栋903房，被告工作人员阳光在该名客户的《【中骏?四季阳光】转介确认单》上签名确认，而被告提交的转介客户彭算妹的成交资料显示，阳光担任的职务为售后内控，其有权代表被告在转介确认单上签名，故阳光在于静的转介确认单上签名的行为足以证明其代表被告确认于静属于转介客户。原告主张依据双方约定的转介客户的佣金比例计算佣金，合法有理，本院予以支持，原告因转介客户于静应收取的佣金为88371.78元[2945726元×（0.5%＋2.5%）]。《关于中骏蓝湾翠岭花园项目住宅转介代理的确认函》约定，在客户签订房地产买卖合同后，双方根据实际回款按月结算，被告在收到原告提供的发票后45个工作日内支付佣金。于静于2017年6月12日签订房屋买卖合同购买涉案项目18栋903房，该房屋已于2018年10月11日登记至于静名下，按常理可知，于静应在签订合同后即付清购房款，原告虽尚未开具该笔佣金发票，但系因双方对佣金数额存在争议所致，不构成被告拒付佣金的正当理由，故被告拒绝支付该笔88371.78元的佣金，损害了原告的合法权益，原告诉请支付相应的利息损失，理据充分，本院予以支持。原告自愿从2018年11月28日开始计算利息，属于对其自身权利的处分，本院也予以支持。被告辩称该份《【中骏?四季阳光】转介确认单》右下角“开发商确认”一栏未有徐卿泉的签名，据此否认于静的转介客户身份。对于被告的该项辩解，本院不予采纳，理由如下：1、此时双方并未约定徐卿泉为被告指定的唯一有权认定转介客户的人员；2、转介确认单上备注“本确认单在客户首次来访时由客户、联动经纪人、代理公司、开发商共同签字确认生效”，该份确认单上已经客户“徐武祥、王宇”、联动经纪人“李娜”、代理公司“王文娜”、开发商“阳光”四方签名确认生效；3、根据转介确认单的格式设定，右下角“开发商确认”一栏仅是对该名客户“是否签约”这一事实的确认，并非对转介客户身份的确认，且徐卿泉已在随后原告提交的《中骏四季阳光三期项目2017年5月成交确认清单》中对于静成功购房事实进行了确认。其次，关于邓雪姝是否转介客户的认定问题。根据原、被告签订的《【中骏?四季阳光】联动代理合同》及其补充协议的约定，在2017年4月29日至2017年6月30日期间，转介客户的认定流程为原告提前短信报备客户信息、陪同客户到场并填写《客户到访确认单》、成交后及时向被告指定现场工作人员报备。原告提交的客户邓雪姝的《客户到访确认单》和《【中骏?四季阳光】转介确认单》上仅有客户和原告工作人员的签名，未有被告工作人员的签名确认，且原告也未提交证据证明其有按被告要求提前报备客户信息，故原告主张邓雪姝属于转介成交客户，依据不足，本院不予支持。故被告因该名客户仅须向原告支付代理佣金18196.85元（3639370元×0.5%），无须支付转介佣金。根据上述《【中骏?四季阳光】联动代理合同》的约定，按揭客户签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》、支付首期房款并签署《银行按揭合同》后，被告按当阶段确认函确认的代理费及结算方式支付原告成功推介之物业的代理服务费；原告的销售代理服务费每月结算一次，被告应在每月25日支付上月经确认成交物业的销售代理服务费。客户邓雪姝购买的房产已于2018年11月27日登记至其名下，按常理可推知此时其早已完成了签订买卖合同、支付首期款、签署按揭合同等行为，故被告支付佣金的条件已经成就，原告主张从2018年11月28日起计算代理佣金的利息损失，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告深圳泛亚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中原地产代理（深圳）有限公司支付佣金106568.63元及该款项从2018年11月28日起至实际付清之日止的利息（2019年8月20日前的利息按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，自2019年8月20日起利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告中原地产代理（深圳）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4960元（原告已预缴），原告负担2794元，被告负担2166元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  陈美华人民陪审员  张秀梅人民陪审员  刘元泽二〇二〇年九月九日书 记 员  张锦煌