福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0181民初980号 原告：福清市聚龙商业管理有限公司，住所地福建省福州市福清市音西街道福塘路音西农贸市场**，统一社会信用代码91350181MA2YD8HU8C。 法定代表人：吴茂德，董事长。 委托诉讼代理人：张树华，公司员工。 被告：王文平，男，1968年4月4日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：何秀梅，福建宇凡律师事务所执业律师。 原告福清市聚龙商业管理有限公司（以下简称聚龙公司）与王文平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案受理后，依法适用普通程序独任审理，并公开开庭进行了审理。原告聚龙公司的委托诉讼代理人张树华，被告王文平及其委托诉讼代理人何秀梅、证人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 聚龙公司向本院提出诉讼请求：1.判决王文平立即支付2019年9月1日至2020年8月31日一年度应付而未付的租金293904元及逾期违约金（违约金以602880元为基数，按日1‰从2019年8月15日起计至2019年9月7日为13866元；以293904元为基数，按日1‰从2019年9月8日暂计至2020年1月5日为35298元，此后违约金计至租金实际还清之日止）；2.判决王文平支付2019年9月1日至2020年2月29日半年度物业费7536元及逾期违约金（以7536元为基数，按日1‰从2019年8月21日暂计至2020年1月5日为1032元，此后违约金计至实际还清之日止）；3.由王文平承担本案诉讼费。事实和理由：2017年7月20日，聚龙公司与王文平签订《商铺租赁合同》一份，约定将位于福清市商铺出租给王文平，供王文平开设娱乐场使用，合同同时约定：租赁期限5年，从2017年9月1日起至2022年8月31日止；租金从2017年9月1日至2020年8月31日每月50240元，从2020年9月1日至2021年8月31日每月52752元，从2021年9月1日至2022年8月31日每月55390元；支付租金方式为每一年度即从2017年9月1日起算12个月为一个交租期，以此类推，每一年度的8月15日前应支付下一个年度的租金；逾期交付租金，应按未支付租金的日3‰承担违约金。合同还约定了其他事项。同日，双方还签订了《物业管理协议》，约定物业服务费为每月1256元，按半年度收取，王文平应在每期到期日前10日足额缴纳，如未能缴纳，应按未缴纳物业费的日3‰承担违约金。上述合同、协议签订后，聚龙公司依约履行并交付该商铺，但王文平未尽履行合同义务。根据上述合同约定，王文平应当于2019年8月15日前支付下一年度租金602880元，于2019年8月20日前支付下半年物业费7536元。但王文平未能按期支付，构成违约。之后，聚龙公司多次以电话或其他方式向王文平主张权利，王文平仅在2019年9月8日支付租金308976元，至今仍拖欠聚龙公司租金293904元及半年物业费7536元。由于王文平上述违约行为已经给聚龙公司造成损失，依约定王文平理应向聚龙公司支付逾期违约金，聚龙公司自愿将前述违约金计算标准均调整为日1‰计算，请求判如所诉。 王文平辩称，一、涉案商铺实际经营者为福清市翔悦娱乐城，是个人独资企业，投资人为王华建，住，住所地即涉案商铺坐落于福清市文平并非实际经营者，不是本案适格的被告。依法应当驳回聚龙公司的起诉。二、聚龙公司向王文平交付的商铺面积不符合合同约定，系聚龙公司违约在先。双方确于2017年7月20日签订《商铺租赁合同》，合同约定了承租面积、承租用途、租赁期限、租金、支付租金方式及违约责任，合同还对其他事项作了约定。同日，双方还签订《物业管理协议》。签订合同及协议后，聚龙公司将商铺交付王文平，王文平两年来按照合同载明的面积1256平方米计算租金并依约向聚龙公司支付租金。直至2019年6月，王文平发现聚龙公司交付的商铺使用面积并未达到1256平方米且存在漏水的情形。2020年4月14日，王文平委托福建省利东建设工程服务有限公司对涉案商铺进行面积测量。测量报告显示商铺总面积仅为1129.05平方米，扣除违规搭建面积303.43平方米，实际上所承租的商铺面积仅为825.62平方米，与合同载明的面积不相符。三、王文平是在征得聚龙公司同意后先行支付308976元，并未违反合同的约定。因聚龙公司交付的商铺面积与合同载明的1256平方米不相符，王文平遂与聚龙公司协商退还2017年7月至2019年7月间多收取的租金及物业费，后聚龙公司同意王文平在2019年9月8日先行支付租金308976元，尚欠的租金与多收取的租金及物业费进行抵扣。四、聚龙公司主张的违约责任不应采纳，王文平认为合同约定的违约金以及聚龙公司主张按日千分之一计算租金及物业费的违约金过高，王文平属于微小企业，因疫情原因营业受限，仍未收到复工通知。从2020年1月底至今营业受到重大影响，请求对该项主张不予支持，并依据法律相关规定、公平原则等减免五个月的租金。五、聚龙公司交付的商铺存在违规搭建行为，导致商铺漏水，严重影响承租人正常经营。违章建筑未取得消防许可，存在巨大安全隐患。聚龙公司收取王文平等承租人的租金后，拒绝出具正式发票，且在合同中载明的收款人是个人，其行为涉嫌偷税漏税。聚龙公司的行为已经违反了合同法的相关规定及合同的相关约定。综上，因聚龙公司先履行债务不符合约定，王文平有权不支付租金，即王文平享有先履行抗辩权。但王文平在2019年9月8日仍向聚龙支付租金及物业费308976元，足以说明王文平并未违反合同法及合同相关规定。聚龙公司无权要求解除合同及要求王文平承担违约责任，反而应减免王文平五个月租金或者延长五个月租期，且在合同期届满时全额退还王文平履约保证金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据与事实，本院分析、认定如下：对于聚龙公司提交的催告函、邮件交寄单、邮件投递跟踪单、证人证言，王文平认为对其三性有异议，但又认可有签收快递，根据邮件交寄单显示邮件内为催告函1张，故该组证据相互印证，可以证明聚龙公司向王文平送达催告函的事实。聚龙公司对王文平提供的照片的三性不予认可，且双方签订的《商铺租赁合同》中约定租赁期间商铺发生漏水，包括但不限于水管损坏、老化、漏水以及墙体渗水等，均由王文平自行维修，费用由王文平承担，故无论涉案商铺是否存在漏水，都不能证明王文平所要证明的对象。违法行为受理回执、实名联名举报信与本案缺乏关联性。房屋面积测量成果报告书、营业执照、资质证明等，系案外人福清市翔悦娱乐城单方委托，聚龙公司不予认可，且仅测量实际使用面积，并未包含公摊等面积。故本院对上述证据均不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2017年7月20日，聚龙公司（甲方）与王文平（乙方）签订《商铺租赁合同》、《物业管理协议》。《商铺租赁合同》约定将位于福清市商铺出租给王文平；面积约1256平方米；租期为五年，自2017年9月1日起至2022年8月31日止；甲方同意2017年9月1日（下称“进场日”）前将该商铺按届时现状移交给乙方，乙方同意在进场日开始对该商铺进行装修和开业筹备，届时双方签署交接确认书（鉴于原租户已经实际占有该区域合同签订即视为完成移交）；商铺租金2017年9月1日至2020年8月31日每月为50240元，2020年9月1日起至2021年8月31日每月为52752元，2021年9月1日至2022年8月31日每月为55390元；支付租金方式为每一年度即从2017年9月1日起算12个月为一个交租期。乙方应于2017年8月15日前应支付第一个交租期租金，同时支付本合同第五条规定的履约保证金。之后应在每个交租期届满前即每年度8月15日前支付下一个交租期租金；作为乙方按期足额交纳租金、履行承租人义务的担保，乙方应在本合同约定时间向甲方交纳相当于三个月租金的履约保证金计人民币150720元；如乙方逾期交纳租金、物业服务费、能源费等费用，每逾期一日，应向甲方或物业服务公司支付应付未付金额0.3%的迟延履行违约金；租赁期间商铺发生漏水，包括但不限于水管损坏、老化、漏水以及墙体渗水等，均由王文平自行维修，费用由王文平承担；因乙方原因导致合同解约的，甲方有权不返还履约保证金及乙方交纳的其他款项；乙方迟延支付租金、物业服务费、能源费等费用超过15天的，视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除合同。《物业管理协议》约定物业服务费为每月1256元，按半年度收取，乙方应在每期到期日前10日向甲方足额缴纳；超过规定期限加收滞纳金（3‰日）。按照合同约定，王文平应当于2019年8月15日前支付2019年9月1日至2020年8月31日租金602880元，于2019年8月20日前支付下半年物业费7536元，但王文平未按约定如期支付租金，而是于2019年9月8日向聚龙公司支付租金308976元，尚欠租金293904元及物业7536元。2019年11月18日，聚龙公司向王文平邮寄送达催告函，主张上述欠付的租金及物业费，并告知有权依约解除合同并要求王文平承担违约责任。邮件跟踪单显示于次日由“本人签收”。王文平至今仍未支付上述欠付租金及物业费。 另查明，涉案商铺位于福清市农贸市场，该农贸市场登记为福清市音西街道音西村民委员会集体所有。聚龙公司自该村委会处承租了该农贸市场，双方于2017年5月25日签订《音西村农贸综合市场租赁合同》，约定音西村委会出租给聚龙公司的农贸综合市场位于福清市音西街道福塘路音西农贸综合市场，第一、二层所有出租房和商铺（具体位置、范围以融房权证Ｒ字第9800626号和融房权证Ｒ字第××号房屋所有权证登记为准，但不含消防通道、天井、人行踏步层），建筑面积约9900平方米。聚龙公司自该村委会处承租了该农贸市场后，分租给王文平等商户经营。融房权证Ｒ字第××号房屋所有权证登记的建筑面积为10892.64平方米。 本院认为，聚龙公司与王文平签订的《商铺租赁合同》、《物业管理协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，聚龙公司自商铺所有权人处承租整个农贸市场后将其中的一个商铺转租给王文平，因原租赁合同对于分租作了相应约定且出租人并未提出异议，故本案的商铺租赁合同依法成立并生效，王文平作为合同的相对方，是本案的适格被告，原、被告均应依约全面履行各自的义务。聚龙公司依约向王文平交付了涉案商铺，但王文平未按约定时间于2018年8月15日前支付下一付租周期的租金，于2019年8月20日前支付下半年物业费，仅于2019年9月8日向聚龙公司支付租金308976元，尚欠租金293904元及物业7536元。虽上述付租周期包含当前新冠××疫情期间在内，但王文平系在迟延履行之后遭遇疫情，故不得就其至疫情发生前的迟延履行行为主张免责。 关于王文平主张涉案商铺实际面积少于合同约定的面积，聚龙公司违约在先的问题。双方对租赁物面积进行了明确约定，且王文平亦按照合同约定的租赁面积计算缴纳两年租金。聚龙公司主张涉案商铺的面积系实际面积加上10%的公摊面积计算，该主张更加符合租赁行业的实际情况。据此，王文平的上述主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 在王文平支付租金并承担相应的违约责任后，其依约有权正常使用商铺。涉案商铺因经营娱乐业而被禁止营业，王文平无法正常经营该商铺虽非聚龙公司直接行为所致，但聚龙公司作为出租人，依约负有在租赁期间保持租赁物符合约定用途之义务，涉案商铺属于农贸市场，约定用途为经营娱乐业，商铺因防控疫情需要而被限制营业构成了对商铺约定用途的限制，故基于租赁合同作为双务合同之等价有偿原则，应由出租人聚龙公司承担商铺因疫情防控致用途瑕疵期间的相应损失，结合本市疫情防控情况及本案实际情况，本院依法酌定涉案商铺四个月的租金及相应的违约金依法应予以扣除，王文平无需支付。 综上，王文平应继续履行合同即支付聚龙公司2019年9月至2020年8月期间逾期支付租金308976元的违约金以及欠付的租金92944元、物业费2512元并承担相应的违约责任，聚龙公司现将合同约定的逾期付款违约金标准调低为每日1‰，综合考虑聚龙公司未提交相应证据证明其损失情况以及资金使用成本等因素，本院依法酌定按月利率2%计付逾期付款违约金，对聚龙公司超过部分的诉讼请求，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、王文平于本判决生效之日起十日内支付福清市聚龙商业管理有限公司涉案商铺于2019年9月1日至2020年8月31日间的租金92944元及逾期付款违约金（按月利率2%自2019年8月16日起计至实际付清款项之日止）； 二、王文平于本判决生效之日起十日内支付福清市聚龙商业管理有限公司涉案商铺逾期支付租金308976元按月利率2%自2019年8月16日起计至2019年9月7日止的违约金18126.59元； 三、王文平于本判决生效之日起十日内支付福清市聚龙商业管理有限公司涉案商铺于2019年9月1日至2020年2月29日间的物业费2512元及逾期付款违约金（按月利率2%自2019年8月21日起计至实际付清款项之日止）； 四、驳回福清市聚龙商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费6574元，由福清市聚龙商业管理有限公司负担3814元（已交纳），王文平负担2760元，限本判决生效之日起向七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 林爱华 二〇二〇年九月十六日 法官助理 张瑜丹 书 记 员 许承锋