绥中县人民法院 行 政 判 决 书 （2020）辽1421行初36号 原告颜红梅。 委托代理人王天赐。 被告建昌县自然资源局。 法定代表人马勇。 委托代理人王洪军。 委托代理人王亚利。 第三人李秀荣。 第三人葫芦岛君豪房地产开发有限公司。 法定代表人郑朝军。 原告颜红梅不服被告建昌县自然资源局、第三人李秀荣、第三人葫芦岛君豪房地产开发有限公司行政登记一案，于2020年7月1日向本院提起行政诉讼。本院当日受理后，于2020年7月8日以邮寄方式向被告送达了起诉状、应诉通知书及开庭传票。本院依法组成合议庭，于2020年8月19日公开开庭进行了审理。原告颜红梅及其委托代理人王天赐、被告委托代理人王亚利、王洪军到庭参加诉讼。第三人李秀荣、第三人葫芦岛君豪房地产开发有限公司经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 2017年5月27日，被告建昌县自然资源局将第三人葫芦岛君豪房地产开发有限公司开发的位于建昌县凌河西街水上公园南段西侧丽水春城一期的6号楼5单元1501室的楼房为第三人李秀荣办理了辽（2017）建昌县不动产证明第0000904号预购商品房预告登记，登记权利人为李秀荣，义务人为葫芦岛君豪房地产开发有限公司。 原告诉称，原告于2014年5月12日从第三人葫芦岛君豪房地产开发有限公司购买了位于建昌县××街××春城××楼××单元××室的楼房，面积97.88平方米，原告付全款266234元。原告于2014年5月12日与第三人葫芦岛君豪房地产开发有限公司售楼处领取了丽水春城项目认购书。楼房交付后原告已经装修改造，几年来，原告实际占有、使用、收益和管理该楼房，期间的水、电、气、物业、电梯、垃圾清运、供暖费以及装修保证金等原告均已缴纳。原告是原始的合法所有权人。2020年6月28日，原告到被告处咨询办理不动产物权初始登记时，被告以该楼房于2017年5月27日已经给第三人李秀荣办理了预购商品房预告登记为由不予办理。原告找第三人交涉，得知第三人之间有民间借贷关系，违规办理预购商品房预告登记，事实上第三人李秀荣从来没有看过原告购买居住的楼房，根本不了解楼房的具体自然状况，存在恶意的行为，其行为严重侵害原告的合法权益。原告认为被告及第三人的行为严重违法，违反了社会公平交易原则和公序良俗，严重侵害原告合法权益，原告请求：1、撤销被告于2017年5月27日给第三人李秀荣办理的辽（2017）建昌县不动产证明第0000904号预购商品房预告登记；2、被告及第三人承担诉讼费、邮寄费用。 原告向本院提交了以下证据：证据1、不动产登记信息证明，证明被诉客体；证据2、认购书、收款收据两张，证明原告于2014年5月12日从第三人葫芦岛君豪房地产开发有限公司购买了丽水春城小区的6号楼5单元1501号楼房，双方签订了认购书、商品房买卖合同，并缴纳了全部房款；证据3、装修楼房消费票据，证明原告对楼房进行了装修；证据4、收款收据、增值税发票，证明原告已装修楼房，占有、使用该楼房，原告系该楼房的所有权人。 被告建昌县自然资源局辩称，原告诉状所述不符合客观事实，其诉讼理由及诉讼请求不能成立。答辩人为第三人李秀荣颁发的预购商品房预告登记证明事实清楚，证据充足，不动产预告登记手续齐全，程序合法，适用法律正确，望人民法院依法维持答辩人为李秀荣办理的不动产预告登记证。一、第三人李秀荣与葫芦岛君豪房地产开发有限公司（简称君豪房地产开发公司）于2017年5月27日共同提出预告登记申请。经答辩人依法审查申请人提交的登记材料，有房屋买卖双方当事人共同签署的书面《预购商品房预告登记约定书》及2016年8月12日签订的《商品房买卖合同》及君豪房地产开发公司出具的（313216元）购房款收据，预告登记房屋与《商品房买卖合同》约定房屋相符，通过不动产权籍调查及房屋基本信息调查，预告登记房屋所有权人确系君豪房地产开发公司，已进行了初始登记，产权来源客观、真实、合法，权利人、义务人及代理人均提供了身份状况信息证明，真实准确，不动产预告登记手续齐全，符合法律规定要件。二、房屋等不动产经过预告登记后具有法律效力。根据《物权法》第20条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的不发生物权效力，预告登记制度的法律效力及价值取向，旨在保障债权人将来实现物权。预告登记所登记的虽然不是不动产物权，但登记权利人对于将来发生不动产物权变动的享有直接请求权，即依法享有不动产物权的取得权，所以预告登记的基础法律关系未经法定程序撤销或终止的情形下，人民法院依法不能直接判决撤销预告登记。三、关于原告诉称的第三人房屋预告登记之前，2014年5月12日其与君豪房地产开发公司签订丽水春城项目认购书及其占有使用房屋，及其诉称购房款来源是否存民间借贷关系等情形，经答辩人审查，进行预告登记时并不存在。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二条规定，不动产登记应当依照当事人的自愿申请原则和登记优先原则，即使原告在先认购房屋，未经登记依法不得对抗第三人，只要登记申请人双方已经签订商品房买卖合同，证明当事人已经具备商品房交易的真实性、合法性，至于购房款的来源是否属于借贷抵债并不影响商品房买卖合同及房屋预告登记的法律效力，更不属于答辩人进行预告登记的审查范围。原告依据其与君豪房地产公司签订的《丽水春城项目认购书》申请撤销李秀荣的不动产预告登记，于法无据。其所持有的《丽水春城项目认购书》不能作为否定李秀荣与君豪房地产开发公司之间《商品房屋买卖合同》的有效证据。关于原告持有的《丽水春城项目认购书》与李秀荣签订的《商品房屋买卖合同》的法律效力问题，应通过民事诉讼案件审查处理，不属于行政诉讼法的审查范围，原告也没有诉求对合同效力进行行政审查。四、答辩人为李秀荣进行的房屋预告登记符合法律规定。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条规定，有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：（一）商品房等不动产预售的；（二）不动产买卖、抵押的；（三）以预购商品房设定抵押的；（四）法律、行政法规规定的其他情形。该《实施细则》第86条规定，申请预告商品房的预告登记，应当提交下列材料：（一）已备案的商品房预售合同；（二）当事人关于预告登记的约定；（三）其他必要材料。上述法律规定证明当事人申请不动产预告登记并不存在法律法规限制或禁止性规定情形。五、答辩人为李秀荣办理的不动产预告登记程序合法。通过房屋买卖双方申请，对申请材料依法审查、受理，然后进行权籍调查，经初审、复审核定后，登记发证。根据《不动产登记暂行条例》第十九条规定，本案不属于实地查看的情形。综上，原告所诉事实理由不能成立，其诉讼请求不符合法律规定。答辩人作出的不动产预告登记手续齐全，程序合法，适用法律正确，望人民法院依法驳回诉讼请求，维持答辩人作出的预告登记行为。 被告向本院提交以下证据：证据1、不动产权利及其他事项登记信息，证明建昌县凌河西街水上公园南段西侧丽水春城一期6#5-1501的不动产法定预告登记信息状况；证据2、预告登记信息，证明被告为李秀荣位于建昌县凌河西街水上公园南段西侧丽水春城一期6#5-1501房屋预告登记信息内容及其事项符合法律规定；证据3、不动产登记申请审批表，证明被告对案涉房屋进行预告登记审批内容及审批程序符合法律规定；证据4、不动产登记受理凭证及收件单，证明李秀荣提交材料及手续齐全，符合法律规定形式要件，被告受理预告登记符合法律规定；证据5、预购商品房预告登记约定书，证明符合法律规定房屋预告登记实行当事人意思自治原则；证据6、不动产登记申请书，证明买卖双方共同提出不动产登记申请，符合法律规定；证据7、房屋登记预告申请书，证明房屋买卖双方书面约定并共同提出预购商品房预告登记申请，符合法律规定；证据8、身份证复印件，证明第三人身份信息状况与实际相符；9、不动产权籍调查表及房屋基本信息调查表，证明预告登记房屋产权来源合法；证据10、商品房买卖合同，证明预告登记手续符合法律规定；证据11、专用收款收据，证明房屋交易真实性；证据12、不动产权利及其他项登记信息，证明经登记机关审查核准对第三人李秀荣预告登记房屋进行预售商品房抵押权预告登记；证据13、不动产登记申请审批表及不动产登记申请书；证据14、房屋登记信息证明，证明第三人李秀荣为案涉房屋的预告登记权利人；15、收件单，证明抵押权预告登记手续齐全；证据16、预购商品房预告登记约定书，证明符合预告登记法律规定；证据17、委托书，证明于洪岩享有委托授权；证据18、办理抵押权预告登记各方当事人的身份证及委托授权，证明办理预售商品房抵押权预告登记当事人身份符合法律规定；证据19、不动产登记受理凭证及葫芦岛君豪房地产开发有限公司承诺书、李秀荣预告登记证，证明第三人提出的预售商品房抵押权预告登记申请，符法律规定，应依法受理；证据20、个人购房借款、担保合同，证明登记机关办理预售商品房抵押权预告登记基础合同依据；证据21、商品房买卖合同及相关法规，证明职权依据和法律依据。 第三人李秀荣未提交答辩状和证据。 第三人葫芦岛君豪房地产开发有限公司未提交答辩状和证据。 经开庭质证，本院对证据认证如下：原告提交的证据1是不动产登记信息证明，其中记载的辽（2017）建昌县不动产证明第0000904号预购商品房预告登记为本案审理客体；证据2是认购书、收款收据两张，证据3是装修楼房消费票据，证据4是收款收据、增值税发票，以上证据2-4，被告均对其持有异议，故本院要结合其他证据确认以上证据2-4的真实性、合法性、关联性。 被告提交的证据1是不动产权利及其他事项登记信息，证据2是预告登记信息，其中记载的辽（2017）建昌县不动产证明第0000904号预购商品房预告登记为本案审理客体；证据3是不动产登记申请审批表，为被告办理预告登记形成的程序性文件，证据4是不动产登记受理凭证及收件单，证据5是预购商品房预告登记约定书，证据6是不动产登记申请书，证据7是房屋登记预告申请书，证据8是身份证复印件，证据9是不动产权籍调查表及房屋基本信息调查表，证据10是商品房买卖合同，证据11是专用收款收据，证据12是不动产权利及其他项登记信息，证据13是不动产登记申请审批表及不动产登记申请书，证据14是房屋登记信息证明，证据15是收件单，证据16是预购商品房预告登记约定书，证据17是委托书，证据18是办理抵押权预告登记各方当事人的身份证及委托授权，证据19是不动产登记受理凭证及葫芦岛君豪房地产开发有限公司承诺书、李秀荣预告登记证，证据20是个人购房借款、担保合同，证据21是商品房买卖合同及法律依据，以上证据1-21中，原告对证据8无异议，本院采信证据8的真实性，对于其余证据原告均持有异议，故本院对证据8以外的其他证据要结合其他证据确认其真实性、合法性。 经审理查明，原告于2014年5月12日与第三人葫芦岛君豪房地产开发有限公司签订了建昌县凌河西街水上公园南段西侧丽水春城项目认购书，购买了葫芦岛君豪房地产开发有限公司（以下简称君豪公司）开发的位于建昌县××街××春城××楼××单元××室的楼房，后原告缴纳了全部购房款266234元，楼房交付后原告已经对楼房实际居住管理。2017年5月27日，被告建昌县自然资源局将第三人葫芦岛君豪房地产开发有限公司（以下简称君豪公司）开发的位于建昌县××街××春城××楼××单元××室的楼房为第三人李秀荣办理了辽（2017）建昌县不动产证明第0000904号预购商品房预告登记。2020年6月，原告到被告处办理不动产物权初始登记时，被告知该楼房已办理了预购商品房预告登记。原告认为自己已经交付了该楼房全部房款，被告为第三人李秀荣办理的预购商品房预告登记损害了原告合法权益，故诉至法院请求撤销该预告登记。 本院认为，根据《不动产登记暂行条例》第十六条规定“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责。”第三人君豪公司和李秀荣在向被告申请预告登记时提交的预购商品房预告登记约定书第三项约定：“甲乙双方保证向房屋登记机构提供办理预约登记所需材料真实、合法、有效、完备，否则由提供虚假材料方承担相应的法律责任。”作为本次预告登记的共同申请人之一的君豪公司，在向被告申请登记时，故意隐瞒了已将预告登记房屋售出给原告的重要事实，所以被告为第三人李秀荣作出的预告登记，主要证据不足。预告登记制度意在保护权利人的合法权益不受侵害，有效防止“一房二卖”现象的发生。从其法律宗旨出发，应阻止其被用以合法方式侵害他人合法权益的手段，以维护公序良俗和社会交易的安全。综上，为依法保护原告颜红梅作为房屋买受人的合法权益，原告请求撤销被诉预告登记的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条（一）项，判决如下： 撤销被告建昌县自然资源局于2017年5月27日为第三人李秀荣作出的预购商品房预告登记（登记证明号为辽（2017）建昌县不动产证明第0000904号）。 诉讼费50元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于葫芦岛市中级人民法院。 审 判 长  冯化成 人民陪审员  杨晓东 人民陪审员  杨 宇 二〇二〇年九月二十四日 书 记 员  王 雪 附：援引的相关法律规定 《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为： (一)主要证据不足的； (二)适用法律、法规错误的； (三)违反法定程序的； (四)超越职权的； (五)滥用职权的； (六)明显不当的。