山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1091民初520号 原告：宋乳峰，男。 委托诉讼代理人：王晓倩，女。系原告之妻。 委托诉讼代理人：郭超，山东东方未来律师事务所律师。 被告：于洪蕾，女。 委托诉讼代理人：邹大勇，山东卫海北洋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周文胜，山东卫海北洋律师事务所律师。 第三人：孙丽丽，女。 第三人：威海市联邦房地产营销策划有限公司。 法定代表人：张宁，总经理。 委托诉讼代理人：张春影，该公司工作人员。 原告宋乳峰与被告于洪蕾、第三人孙丽丽、第三人威海市联邦房地产营销策划有限公司（以下简称“联邦公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋乳峰之委托诉讼代理人王晓倩、郭超，被告于洪蕾之委托诉讼代理人邹大勇、周文胜，第三人孙丽丽、第三人联邦公司之委托诉讼代理人张春影到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋乳峰向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2018年5月18日签订的《房屋买卖（转让）定房合同书》；2、请求判决被告双倍返还原告购房定金180000元整；3、请求判决被告赔偿原告评估费2950元、担保费600元；4、案件受理费、保全费由被告承担。事实和理由：2018年5月5日，被告委托威海市联邦房地产营销策划有限公司代理销售位于威海市环翠区滨海明珠4号-502室房屋。2018年5月18日，原、被告通过受托方签订《房屋买卖（转让）定房合同书》，约定被告将前述房屋出售给原告，于2018年6月28日办理过户手续。合同签订后，被告按合同约定支付了购房定金，但被告拒绝履行合同义务。原告认为，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，原告多次与被告协商未果，现诉至法院，请求依法裁决。 于洪蕾辩称，被告未与原告形成买卖合同关系，也未与第三人联邦公司、孙丽丽之间达成委托代理合同，被告与联邦公司之间仅限于居间合同关系，被告并未收到原告所支付的定金，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人孙丽丽述称，其于2018年5月5日与被告签订了《房产销售委托书》，涉案房产于2018年5月18日售出，并在被告同意的情况下签订了房屋买卖合同，被告提出用买方的首付款进行解押，之后双方去农业银行办理贷款，银行贷款在2018年6月22日批下来。当时说交2万元定金的时候，被告不同意，说可以按照房价的20%交，原告这时候又补交了定金，原告共计交纳了18万元的定金，定金在中介处保管，因被告不同意卖了，房屋最终也未解押。贷款下来后，孙丽丽告诉被告可以过户了，被告却说房子要涨价，多卖的钱可以补偿买方，孙丽丽说合同签了就有效，后双方多次协商，孙丽丽说明了违约责任，还去被告单位、家里协商，被告均不同意。孙丽丽所在的店是威海中正不动产，该店与联邦公司系加盟关系。 第三人联邦公司述称，联邦公司与孙丽丽所在的店是加盟关系，加盟店有自主经营权。联邦公司不清楚原、被告之间的房产买卖事宜。 本院经审理认定事实如下：2018年5月5日，被告与第三人孙丽丽签订《房产销售委托书》一份，该委托书为格式合同，其中委托方（甲方）为被告，受托方（乙方）为联邦公司。该委托书约定，甲方自愿将其拥有的位于滨海明珠-4号-502室房屋委托乙方代理销售，委托价格净收90万元，委托期限自2018年5月5日至2018年7月5日，甲方收取乙方2000元独家委托费。甲方委托乙方寻找适合购买该房产的购买方，并按政策办理相关过户手续；乙方可代为甲方收取购买该房产的买方定金；在委托销售期间，有关市场调查、广告刊登费用由乙方承担；超出委托销售价格部分作为佣金。该合同的落款处由甲方（被告）于洪蕾签名、捺印，乙方处由第三人孙丽丽签名（其中第三人孙丽丽处留存的未加盖联邦公司印章）。委托书签订后，孙丽丽向被告支付了独家委托费2000元。 2018年5月18日，孙丽丽代被告与原告签订《房屋买卖（转让）定房合同书》，约定房屋成交价93万元，原告交定金2万元由中介保管，房款交付时间为2018年6月28日前办理过户手续。合同第八条违约责任约定，若被告违约，双倍返还购房定金；因一方违约，违约方应承担对方为此支付的诉讼费、律师费、差旅费以及其他实现债权的费用。合同第十条补充约定“房屋过户之前补交定金16万元”。案外人宋旭升于当日转款2万元到第三人孙丽丽6212261614002249545账户。2018年6月29日，孙丽丽6212261614002249545账户转款2万元到宋旭升银行账户。 2018年5月25日，原告向宋旭升出具授权委托书，委事项为委托人欲购买位于威海市滨海明珠-4号-502室的一套不动产，因没有时间办理相关手续，故全权委托受托人作为代理人办理如下事项：1、代为签订买卖合同及与购房有关的相关文件，并支付房款；2、代为办理上述房屋的银行按揭贷款相关手续（包括签订银行借款合同、抵押合同、担保合同、开办银行还款账户以及其他与贷款有关的手续）；……….受托人在办理上述事项的过程中所签署的有关合同、文件，委托人均予以承认。委托期限自2018年5月25日起至2019年5月25日止。原告将该委托书在山东省威海市威海卫公证处进行了公证。 《房屋买卖（转让）定房合同书》签订后，双方开始办理银行抵押贷款手续，2018年6月22日银行审批通过后，原告就涉案房屋与中国农业银行股份有限公司签订威海市不动产登记申请书和个人购房担保借款合同，原告申请贷款50万元，借款用途为购买住房。邵淑明6236682230000113060账户于2018年6月22日分三次向宋旭升银行账户转款10万元。宋旭升于2018年6月22日向孙丽丽6212261614002249545账户转款16万元。同日，孙丽丽转款16万元到邵淑明6236682230000113060账户。同日，邵淑明6236682230000113060账户分二次转款6万元到宋旭升账户。后因被告不同意出售涉案房屋，原、被告未办理房屋过户手续。被告于2018年7月8日将从孙丽丽处收取的独家委托费2000元通过微信方式退还给孙丽丽。2018年9月13日，孙丽丽通过银行转账方式向宋旭升账户转款18万元。 关于原告主张的评估费、担保费，原告仅提交评估费单据2950元 在被告与第三人孙丽丽的微信聊天记录中，2018年6月23日，孙丽丽问“买房的首付款已经准备好了，银行也审批下来了，周一可以去银行解押，看看是当天是不能过户”，被告回复“等会儿手机屏坏了修手机，等会儿弄好了回复你”，6月26日，第三人向被告发送一份空白房屋买卖（转让）定房合同书，第三人接着问“于在吗？你看看我们就签的这份合同，今天6月28号了，合同最后一天，今天不过户你就违约了”，被告一直未回复。 庭审中，第三人孙丽丽提交录音资料，以证实是被告不卖才导致合同无法继续履行。经质证，原告认为第一、二段录音的形成时间是2018年6月26日，第三段录音的形成时间是2018年6月28日。2018年6月22日，被告曾到银行协助原告办理房屋贷款手续，手续办理完毕之后，被告通知原告及第三人孙丽丽不同意按93万元出售涉案房屋。在6月22日之后6月26日之前，原告及第三人孙丽丽曾一起到被告店里，再次将纸质合同出示给被告，劝说被告依照合同履行，并告知毁约的法律责任，但被告置若罔闻。三段录音可以证实被告授权孙丽丽代售案涉房屋且被告知道案涉房屋买卖合同的内容尤其是主要条款即房价和定金，而本案的纠纷完全是因为被告恶意毁约违反诚信原则，肆意提高房价所造成。被告在录音中非常明确的表示打官司肯定会输，说明被告很清楚其恶意毁约的法律后果。被告在录音中二次提到原告通过诉讼可能获得的利益，第一段录音中提到原告有可能获得10万元，第二段录音中提到房价当时103万元，一年后还会再涨10万元，房价上涨的这20多万足以赔付给原告，这些都说明被告非常清楚违约所产生的定金责任，因此，被告应双倍返还定金18万元；被告则认为，由于孙丽丽在本案庭审中没有说明该录音的证明内容，也没有提交该录音的纸质版，无法查明各方在录音当中的真实意思，所以该录音不应该作为证据出示。在孙丽丽与被告的谈话中，提到了其将售房合同发送给被告，但孙丽丽发给被告的合同系空白的格式合同，被告从未收到联邦公司发给被告的收到买房定金或和他人签订售房合同的书面材料或者微信、短信信息，原告在庭审中陈述孙丽丽可代被告收受定金系虚假陈述。 关于《房屋买卖（转让）定房合同书》的效力，被告主张孙丽丽在该案二审中明确表示，其与宋旭升在同一家公司，系同事，且孙丽丽的身份是中介而不是代理人。原告承认其只给孙丽丽缴纳了2万元的定金，另外的16万元并未实际交付，定金以实际交付为生效要件，原告在合同履行完毕的最终节点前可以决定是否缴纳该16万元定金，也就是说原告想对被告有定金约束力就有，不想有就没有，而被告对上述情况并不知晓。本案被告与第三人联邦公司之间系居间合同关系，孙丽丽如果能够作为联邦公司的代表人行使职务行为，其收取的定金也应如期缴纳给联邦公司。本案原告的买房代理人宋旭升与居间人孙丽丽系同事，从事的行为也是职务行为，系同一单位的行为，这就形成了联邦公司既收居间费，又代表原告去买房，宋旭升作为原告方的买房代理人，又作为出卖方被告方的代理人，形成了这份居间合同，即便是委托合同，也是无效的；原告则辩称，孙丽丽陈述其与宋旭升是同一个公司的，这句话不能作断章取义的理解，结合本次庭审中孙丽丽对自身职务身份的认知及陈述可知，其所谓与宋旭升是一个公司指的都是联邦公司的加盟店。退一万步讲，孙丽丽与宋旭升都是联邦公司的合同制员工，本案有可能存在双方代理的行为，但双方代理并不绝对无效，被代理人事后追认即可。从孙丽丽提交的2018年6月26日两段电话录音中可以看出，被告认可孙丽丽代为销售房屋，并对合同价款93万元完全知情，如果被告不认可孙丽丽代签的房屋买卖合同或不认可孙丽丽的代理权，是绝无可能在2018年6月22日与其丈夫到农业银行办理房屋贷款手续。房屋买卖合同虽约定16万元定金在房屋过户之前补交，但该16万元定金实际缴纳于2018年6月22日，定金合同系实践性合同，故16万元定金条款在6月22日发生效力，而6月22日当天只是原、被告双方到银行申请贷款，贷款审批通过且实际拨款还需要几天甚至十几天的时间，而原告在6月22日缴纳16万元定金主要的目的是应被告的要求，帮助被告解押案涉房屋，以便之后办理过户手续。由于贷款有可能审批不过，而被告办理解押手续有可能拖延或不办理，这些风险的存在并没有阻止原告在6月22日当天缴纳16万元定金，所以客观的讲，并不存在原告以16万元定金随时约束被告。即便2018年5月18日孙丽丽无权代签合同，但被告6月22日去银行办理贷款手续以及6月26日电话录音都非常清楚的表明其事后对孙丽丽代理权的追认，而且也非常清楚16万元定金一事，因为在6月26日第二段录音中，被告明确表示原告如果起诉可能获得10万元，如果她只知道2万元定金，不会以10万元举例，录音中孙丽丽继续提示其诉讼风险后，被告依旧表示官司可能拖一年两年，而房屋一年至少涨10万元，两年就是20万元，这20万元足以包住原告对其定金主张，所以没有任何理由认为被告不知道16万元定金一事。 关于18万元定金的支付，被告主张首先，原告及王晓倩根本就没有支付18万定金,所有的流水都是为了诉讼而人为形成的。其次,原告声称分别于5月18日、6月22日支付了2万、16万定金的事实是虚假的。一、关于2018年9月13日的假流水问题。9月11日前,孙丽丽账户不足以支付18万,余额仅几百块钱,为了完成所谓18万定金返还的证据,操作如下:1、王晓倩的账户资金不足。9月12日,通过于福和开设的鑫盛服装公司的POS机转入13.4万元(目前银行流水只能查到款项来源的票据机,13.4万的来源需要中国银联的交易系统方可查明);同日,宋旭升与王晓倩相互倒账5万元(宋旭升转账5万元给王晓倩,王晓倩又转回)，但是上述款项数额已足以达成18万定金流水转账的数额；2、9月13日,王晓倩转账给于福和13万,宋旭升转账5万,于福和在收到18万款项后,分四笔转账给孙丽丽；3、孙丽丽收到款项后,将18万又转账给宋旭升,该笔转账就形成了所谓收取18万定金以及返还的证据。宋旭升收到18万后又转给王晓倩13万,而差额的5万可能因为是宋旭升垫付的转账款而自留。上述18万的转账为何不直接支付给孙丽丽,而通过中间人于福和进行中转,显然是为查取流水痕迹制造障碍,同时与5月18日、6月22日原告已经支付18万定金的时间相互矛盾；二、2018年6月22日16万假定金流水的形成。王晓倩、宋乳峰夫妻俩与宋旭升没有资金往来。在6月21日,宋旭升账户有7万余元,向邵淑明借款10万元后,账户余额17万,后将16万所谓定金转给孙丽丽,孙丽丽收到定金后,将16万款项转给邵淑明,邵淑明收取上述款项后,又给宋旭升账户转入6万(10万借款,6万宋旭升自有)；三、根据第一条的分析,16万的定金及2万的定金的交付必然是假的,否则没有必要在9月13日在孙丽丽账户中存入18万。假设2万、16万其中有一笔定金是真实交付,那么在9月13日往孙丽丽账户转账的数额就不是18万,而是对应的16万或2万。2万假定金的形成如下:2018年5月18日,宋旭升转账给孙丽丽2万元,而孙丽丽在6月7日现金取款2万,定金账户余额为5000余元,2万定金不翼而飞。6月29日,孙丽丽转给宋旭升2万元,2万定金返还究竟是哪笔,不得而知。综上分析,为何大额定金到达孙丽丽账户后,瞬间转出到出借人的账户，可以看出转账人之间也缺乏相互之间信任,担心十几万款项在他人控制下出现意外。定金交付到指定账户,应当在约定期间沉淀,而不是倒来倒去。原告则辩称，王晓倩、于福和、宋旭升之间均有生意往来，从王晓倩个人银行流水可看出，2018年9月13日之后其和于福和、宋旭升有多笔资金往来，因时间太长，王晓倩个人也想不起来具体细节。需要补充的是，王晓倩及原告本人与宋旭升个人关系一直很好，否则也不会通过公证的方式授权委托宋旭升代为办理房屋买卖事宜，且在涉案房屋买卖合同签订后一日即2018年5月19日，原告及配偶王晓倩还委托宋旭升办理其自有房屋海天丽景1号楼706室的出售事宜，该房屋已经成功出售，至于孙丽丽、宋旭升和邵淑明之间的账户资金往来，原告并不清楚，且被告律师提交的银行流水情况分析有多处推测猜测，如果原告确系为了骗取被告18万元定金，又为何去农业银行办理贷款事宜呢？原告为了凑足相关房款，将自有房屋出售，在被告恶意毁约后，原告及孙丽丽特意上门与被告沟通，希望被告回心转意。以上事实均说明原告是真心想购买涉案房屋，电话录音也清楚表明系被告不讲诚信，肆意违约。在房屋买卖过程中，约定定金既是法律相关规定，也是实践中常见的操作方式，被告没有任何理由认为房屋买卖合同中不会有关于定金的约定。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。房产销售委托书虽注明乙方为联邦公司，但根据庭审查明的事实，被告委托孙丽丽代为销售涉案房屋，孙丽丽个人向被告支付独家委托费，孙丽丽为中介方，该委托书系格式合同，联邦公司并未实际参与该房屋买卖事宜。根据该房产销售委托书载明的委托权限，孙丽丽虽有权代为收取定金，但并未得到代被告签订购房合同的授权，故孙丽丽无权代被告签订房屋买卖合同，原、被告之间未形成房屋买卖合同关系。定金是指合同当事人一方以保证债务履行为目的，于合同成立时或未履行前，预先给付对方的一定数额的金钱的担保方式。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。关于18万元定金的支付，根据庭审查明的事实，孙丽丽、宋旭升同为房屋中介，宋旭升于定房合同书签订当日即2018年5月18日转款2万元到孙丽丽账户，原告主张该2万元系宋旭升代原告支付的定金，但根据公证授权委托书的时间，此时宋旭升尚未得到原告的买房授权，孙丽丽在2018年6月29日转款2万元到宋旭升银行账户。如果该2万元为原告支付的购房定金，孙丽丽为何要在2018年6月29日退还该宋旭升，该行为亦与原告主张的孙丽丽于2018年9月13日退还房屋定金18万元的行为相矛盾。宋旭升于2018年6月22日向孙丽丽账户转款16万元，在转款当日，先是邵淑明分三次向宋旭升账户转款10万元，之后宋旭升才向孙丽丽账户转款，孙丽丽于收款当日将该16万元转到邵淑明账户，同日，邵淑明分两次将其中的6万元到宋旭升账户。按照常理，孙丽丽收取定金后或在中介处保管，或交付给卖方，且孙丽丽陈述被告需用该定金解押涉案房屋，此时房屋买卖合同正在履行过程中，孙丽丽为何在收到16万元定金当日即将定金转到案外人处，其行为明显与常理不符，原告亦未提交其实际支付18万元定金的充分证据。故原告主张其实际支付18万元的证据不足，本院不予采纳。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、驳回原告宋乳峰要求解除原告宋乳峰与被告于洪蕾于2018年5月18日签订的《房屋买卖（转让）定房合同书》的诉讼请求； 二、驳回原告宋乳峰要求被告于洪蕾双倍返还购房定金18万元的诉讼请求； 三、驳回原告宋乳峰要求被告于洪蕾赔偿评估费2950元、担保费600元的诉讼请求。 案件受理费3971元、财产保全费1520元，，由原告宋乳峰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 长  徐玉超 人民陪审员  张 凯 人民陪审员  于云凯 二〇二〇年九月二十三日 书 记 员  丛珊珊