黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民再55号上诉人（原审被告、再审被申请人）：王淑霞，女，1974年4月28日出生，汉族，个体，住黑龙江省龙江县。被上诉人（原审原告、再审申请人）：龙江中天市场管理有限公司，住所地黑龙江省龙江县龙江镇翰沃建材城**楼****。法定代表人：李欢欢，该公司总经理。委托诉讼代理人：于海洋，该公司员工。委托诉讼代理人：姜海洋，该公司员工。上诉人王淑霞与被上诉人龙江中天市场管理有限公司（以下简称中天公司）租赁合同纠纷一案，龙江县人民法院于2018年11月13日作出（2018）黑0221民初3576号民事判决，已经发生法律效力。中天公司不服，于2019年7月15日向该院申请再审，经该院审判委员会讨论决定，于2019年11月19日作出（2019）黑0221民监45号民事裁定，再审本案。于2020年6月18日作出（2020）黑0221民再2号民事判决。判后，王淑霞不服向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了此案，上诉人王淑霞、被上诉人中天公司的委托诉讼代理人于海洋、姜海洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王淑霞上诉请求：（一）依法撤销原审判决，改判或驳回被上诉人关于违约金及物业费请求（违约金9,923.56元，物业费3,305.41元，共计：13,228.97元）；（二）二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：（一）原审法院判决上诉人支付违约金9,923.56元没有依据。上诉人不存在违约情况，上诉人虽未按期支付租金但事出有因，上诉人是在取得被上诉人公司王经理同意缓交租赁费前提下才缓交（原一审及再审代理人对此表示认可，且有庭审笔录可以证实），被上诉人同意上诉人于2018年9月缴纳租金，上诉人携款5万元按约定到被上诉人处缴纳租金，被上诉人以未按期交纳租金，应付3倍违约金为由拒收租金，晚交租金这一事实责任应归属被上诉人，故原审法院判处上诉人给付违约金错误。（二）即便有违约金存在但原审法院判处违约金数额过高。就其案件违约事实来看，上诉人没有给被上诉人造成实际损失这是其一，其二原审法院判决30%违约金过高（法律设定最高限），既然没有造成实际损失故而在衡量违约金应当给予适当考虑。（三）原审法院判决上诉人支付物业费没有依据。上诉人在签订续租合同时被上诉人承诺免收3年物业费，且在签订合同前，市场曾广播多次播放鼓励业户续租，免收物业费。上诉人是因被上诉人免收物业费才续租。再审审理中被上诉人代理人对此解释为，因上诉人4月1日之后拖欠租金，才未享受优惠政策，但4月1日前因上诉人交过租金，也未收物业费，由此可以证明，被上诉人是有此承诺。且因上诉人未违约，所以应当继续享受免3年物业费的政策，故原审法院判决给付物业费没有依据。（四）原审判决在认定事实错误基础上适用法律错误。请二审法院予以纠正。中天公司辩称，与上诉人签订的租赁合同中第八条第二小条明确规定：“乙方需要按照本合同约定时间按时交纳房租，如乙方延迟交纳房租，每延迟一天需按照甲乙双方约定的租金标准三倍承担违约责任”。这就说明合同中已经认定了延迟一天需要交纳3倍违约金。上诉人所述的王经理答应延迟交纳房租，因被上诉人市场房子比较多，有的商户因进货或各种需求资金紧张，会有延迟交纳房租的情况，公司也会答应商户晚交几天，但被上诉人答应上诉人晚交几天后也去过上诉人的店，并通知上诉人交纳房租，因上诉人迟迟未交纳房租，所以被上诉人才向法院起诉。关于免收物业费情况，公司在2017年12月31日房租到期后以公告的形式通知续租的优惠政策，内容为：“成功续约的商户在不拖欠租赁期间任何费用的情况下给予减免物业费”，但上诉人在2018年3月末之后拖欠房屋租金，所以之后不享受此政策。被上诉人在一审诉讼中也未向上诉人结算拖欠房租之前的物业费。中天公司向一审法院起诉请求：一、要求王淑霞给付四套房屋租赁费33，077.52元；二、要求给付物业费3，305.41元；三、要求给付四套房屋租赁违约金99，232.56元；四、要求王淑霞三日内结清全部款项135,615.49元；五、诉讼费由王淑霞承担。龙江县人民法院原一审认定事实：2018年1月1日，中天公司与王淑霞签订租赁合同，王淑霞租赁了中天公司在龙江县××城市综合××中心××商铺（84.12平方米）、4-2-107号商铺（84.12平方米）、4-2-115号商铺（82.82平方米）、4-2-116号商铺（82.82平方米）。租赁期间自2018年1月1日至2020年12月31日;王淑霞从2018年1月到2018年9月6日没有缴纳房租,王淑霞有20,000元抵押金在中天公司处。龙江县人民法院原一审认为，王淑霞租赁中天公司商铺，虽未缴纳房租，但其在中天公司处缴纳抵押金，可以抵消租金，故中天公司要求王淑霞支付合同到期后的房屋租赁费用的请求，原审不予支持。关于中天公司请求违约金问题，在租赁期内，上述款项可以抵扣房屋租赁费，故王淑霞不构成违约，本院对中天公司的诉讼请求不予支持。关于中天公司请求的物业费的问题，其提供的证据不能证明自己为王淑霞提供了物业服务，即不是本案的直接利害关系人，故本院对中天公司的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回龙江中天市场管理有限公司的诉讼请求。龙江县人民法院再审认定事实：2018年1月1日，中天公司与王淑霞签订租赁合同，王淑霞租赁了中天公司在龙江县××综合××中心××商铺（84.12平方米）、4-2-107号商铺（84.12平方米）、4-2-115号商铺（82.82平方米）、4-2-116号商铺（82.82平方米）。租赁期间自2018年1月1日至2020年12月31日。合同约定了租赁用途、租赁期限、租金标准及支付方式、违约责任及其他事项等合同条款。王淑霞从2018年4月至今没有缴纳房租,共欠付房屋租赁费用33,077.52元。同时龙江翰光物业管理有限公司委托中天公司收取物业费，王淑霞应缴纳物业费3,305.41元。王淑霞曾向中天公司缴纳房屋保证金20,000元。另查实，王淑霞曾因房屋漏雨事宜找中天公司进行过维修。现王淑霞仍在案涉房屋内从事经营活动。龙江县人民法院再审认为，本案争议的焦点在于：一、王淑霞应给付中天公司各项费用的数额及是否应当给付违约金；二、王淑霞所欠付的费用是否能与其在中天公司的保证金互相抵顶。根据相关法律规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定期限支付租金。承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。本案中，中天公司与王淑霞平等自愿签订房屋租赁合同，中天公司履行了将商铺交付王淑霞的义务后，享有收取租金的权利。王淑霞对商铺享有使用收益权利同时，应履行支付租金的义务。承租人在所租赁商铺需要维修时，可要求出租人进行维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，费用由出租人负担。庭审时，王淑霞提交了八张照片用以证明其承租的房屋漏水问题，中天公司对此证据不予认可，其亦未举出有效证据证实该房屋影响其使用,亦未在原审提起反诉，故不属于再审范围，本院不予处理，如王淑霞因房屋漏雨造成损失，其可待证据充分后另案告诉,此主张不能成为其不交租赁费的理由。中天公司举证证实翰光物业委托其收缴物业费，王淑霞称中天公司曾用广播通知2018年1月1日前签续租手续的商户，免收三年物业费，并提交了证人证言(证言人未到庭)，且不认可中天公司瀚沃一期续租相应优惠政策取消的通知，中天公司辩称，他公司的通知仅针对签过免物业费协议的，他公司未与王淑霞签订过此协议，故她不需要得到公司的通知。经核实，申请人确未与被申请人签订过免交物业费协议，故应缴纳此费用。对中天公司主张按合同约定给付3倍违约金的请求，双方在合同中虽有约定，但根据《最高人民法院关于审理〈买卖合同纠纷案件适用法律法律问题〉的解释》第二十九条二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中,双方约定的违约金给付标准过高，且违反法律的强制性规定，结合中天公司的实际损失，本院认为此违约金的给付比例为30%比较适宜。双方当事人签订合同时约定，到2020年12月31租赁期限届满，如到期还拖欠相关费用可予以抵扣。因租赁期限未到，不符合退还或抵扣保证金的条件，且双方对此未达成合议，故再审认为，原审将此二者相抵扣的行为不恰当，因中天公司再审提交了新证据,其请求将原审判决予以撤销的行为应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条第一款规定：人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行，当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理。符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。故对中天市场管理有限公司在再审中增加的请求，因违反再审范围有限原则本院不予审理。本院仅能支持原审请求的合理数额房屋租赁费33，077.52元、物业费3，305.41元、违约金9,923.56元，共计46,306.49元。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第二款、第二百二十一条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理〈买卖合同纠纷案件适用法律法律问题〉的解释》第二十九条二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条一款、第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、依法撤销（2018）黑0221民初3576号民事判决；二、被申请人王淑霞于本判决生效之日起三日内给付申请人龙江中天市场管理有限公司房屋租赁费用33,077.52元；三、被申请人王淑霞于本判决生效之日起三日内给付申请人龙江中天市场管理有限公司违约金9,923.56元（33,077.52元×30%）；四、被申请人王淑霞于本判决生效之日起三日内给付申请人龙江中天市场管理有限公司物业费3,305.47元；五、驳回申请人的其他原审请求。案件受理费1,506元，由再审申请人承担992元，被申请人承担514元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对原审法院再审查明的事实予以确认。本院认为，王淑霞上诉称其晚交租金是在公司原王经理同意的情况下，且其后期携款去交公司拒收，故其没有违约；即便存在违约一审判定违约金过高。公司原王经理答应租金可晚交是在王淑霞没有按合同约定交付租金的前提下，王淑霞虽在2018年9月携款去公司交付租金未成的事实存在，但王淑霞并没有按照合同约定履行交付租金义务，其违约事实存在，其上诉称没有违约的理由不成立；考虑到其晚交租金的上述情节，一审判定其承担30％违约金过高，本院予以适当调整，王淑霞该上诉理由本院予以支持；王淑霞上诉称其在签订续租合同时中天公司承诺免收三年物业费，一审法院判决给付物业费没有依据；中天公司辩称业户享受免收三年物业费的优惠政策是业户遵守市场管理规定，及时交纳各种费用的前提下，王淑霞没有及时交费，不应享受该政策。双方均没有提交相关证据予以证实，本院对此均不予认定。但中天公司在没有龙江翰光物业管理有限公司授权下，一审判决王淑霞将物业费给付中天公司没有法律依据，本院依法应予改判。综上所述，王淑霞的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律有误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持龙江县人民法院（2020）黑0221民再2号民事判决第一项、第二项、第五项；二、撤销龙江县人民法院（2020）黑0221民再2号民事判决第四项；三、变更龙江县人民法院（2020）黑0221民再2号民事判决第三项为“王淑霞于本判决生效之日起10日内给付中天公司违约金4,961.78元”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费131.00元，由王淑霞负担51.00元，由龙江中天市场管理有限公司负担80.00元。本判决为终审判决。审判长  梁丽娜审判员  赵广平审判员  唐婧婷二〇二〇年九月十六日书记员  郭 磊