包头市东河区人民法院民事判决书（2020）内0202民初1970号原告：保利（包头）物业服务有限公司。住所地：内蒙古自治区包头市青山区金阳道5号保利花园金蕊苑13号楼103、105、107号底店。统一社会信用代码：911502047901948145。法定代表人：彭景，系公司董事长。委托诉讼代理人：王某，系公司员工。被告：于龙，1988年4月2日出生，公民身份号码×××，现住包头市。委托诉讼代理人：于志刚，公民身份号码×××，现住包头市。原告保利（包头）物业服务有限公司诉被告于志刚物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王某、被告的委托诉讼代理人于志刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付原告拖欠物业管理服务费人民币16770.24元。2、请求依法判令被告支付原告截止到2020年5月31日的违约金23142.93元。3、请求依法判令被告支付原告自2020年6月1日至实际履行完毕拖欠物业管理服务费之日止的违约金。4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月19日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定：由原告向被告购买的坐落于包头市××区别墅的房屋提供物业管理服务。被告一直未按照《前期物业服务协议》的约定交纳2018年1月1日至2019年12月31日的物业管理服务费，经原告多次催促，被告仍拒不交纳。截至到2019年12月31日，被告共计拖欠原告物业管理服务费16770.24元。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告于龙辩称：我认可从2018年1月至今未交纳物业管理费，原因是：1、我2015年购买了××住房一套，并与原告签订了物业合同，交纳了至2018年1月之前的物业费13766元。2016年11月装修完毕后，经原告验收合格之后，我多次找物业退装修押金8000元和装修许可证及施工通行证押金100元，时至今日物业仍未给我退以上款项。2、我在2019年10月以前就没有得到应有的物业服务更谈不上管理，第一年买房时候环境不错，因为业主装修，物业管理不到位，草坪被破坏面积太大，去年物业也开始补种草、花，但是还没有恢复到以前。公共围墙几年失修，墙皮脱落，无人修补粉刷。我的房顶在2016年9月报物业维修，当时来了两个人修了半个小时后说解决完了，现在还在漏雨，今年5月报维修，物业说过了保修期，正在协调开发商。这本是保修期内没有修好的遗留问题。3、小区今年稍有好转，是地产商为了卖剩余的房子。4、C区路灯360个（含蚊灯27个），在2019年9月以前能照明的只有12个，27个电蚊灯到目前只有一个半有作用，按照物业协议路灯不得少于70%，去年9月才将路灯修复到了90%。5、小区安保设施设备严重不合格不到位，整个小区安保监控在2019年9月前形同虚设。6、冬季冰雪天道路没有及时除雪;小区路边的天然气警示牌到现在一直都是背面朝外。7、开发商欠账内容：可视门铃系统现在都没有安装；2019年下半年才装了几个健身器材和篮球场；原有的高尔夫球场过水河变成蚊虫滋生地；现在使用的网络价格比其他大公司贵几倍且经常有故障。8、小区内私搭乱建现象严重，物业不采取有效的办法制止，还能得到违建罚款收入。我的房子和隔壁是一个主体结构的建筑，××为了扩建，将主体结构梁拆断，造成我家主体结构受损，成了危房。我打物业的电话说邻居拆大梁，物业的人来了十个左右来制止，后来邻居又开始干活了，我就给城监队打电话，物业也上报过，我看到过物业张贴的告知书，我认为物业要进行制止工作，不光是张贴通知，现在我家到了两点多连采光都没有了。小区去年以前真正入住的就十户左右。今年年初，业主们联合起来成立业主委员会来维权。我要求物业退还原交的所有物业费，可以收取部分卫生费和垃圾收运费。物业费的收取采用后置交付。原告是开发商指派和聘用的，有责任和义务完成开发商对业主的欠账内容。本院经审理认定事实如下：被告于龙系包头市东河区××号业主，房屋建筑面积232.92平方米。2016年5月19日原、被告签订了《保利体育庄园前期物业服务协议》，约定物业管理服务费用标准按建筑面积每月3.2元/平方米（实际按每月3元/平方米）计算。物业管理费按年收取，首次物业管理费收取在办理入住同时缴纳，每年至少提前一个月交纳下一年度的物业管理费。如在约定交费年度最后一日止仍未缴纳物业管理费的，即构成逾期，每逾期一日原告将按欠缴金额的2‰收取滞纳金。原告依据与被告签订的《前期物业服务协议》为被告提供了物业服务。被告从2018年1月1日起至2019年12月31日止，欠付物业服务费16770.24元。本院认为：原、被告签订的《前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该协议合法有效。原告为被告提供了物业服务，被告于龙作为业主，理应履行交纳物业费的义务。被告辩称的装修押金的问题，由于双方未达成合意，与本案属不同的法律关系，双方可另行解决。关于被告辩称其邻居拆断主体结构梁导致其房屋主体结构受损的问题，根据《包头市物业管理条例》第四十八条“物业服务企业履行下列义务……（六）发现违反规划、治安、消防、环境保护、物业装修、绿化等方面法律、法规规定的行为，应当及时制止，并向有关行政管理部门报告…”的规定，针对××号业主的拆除行为，原告负有及时制止并报告行政管理部门的义务，原告称其及时制止过且上报包头市东河区城市管理行政执法分局，并向法庭提交了证据予以证明。被告辩称的房顶漏水问题属于房屋质量问题，根据《建设工程质量管理条例》第四十一条“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”的规定可知，在保修期内，房屋质量问题应由房屋建设单位承担维修责任。且被告亦认可就屋顶漏水问题报物业维修后，维修人员进行了修理。综上，被告于龙拒绝缴纳物业服务费的理由不能成立。被告未能依约缴纳相应物业服务费，系因对保利（包头）物业服务有限公司所提供的服务水平有异议，且客观上，该公司提供的物业服务确实存在一定程度的瑕疵，有待在后续物业服务中改进。故对原告要求被告给付违约金的主张不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《包头市物业管理条例》第四十八条之规定，判决如下：一、被告于龙于本判决生效后十日内给付原告保利（包头）物业服务有限公司2018年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费16770.24元。二、驳回原告保利（包头）物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费398.98元，由原告保利（包头）物业服务有限公司负担232.33元，由被告于龙负担166.65元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为二年。审判员 谭雪红 二〇二〇年九月二十四日书记员 杨岩昕附：部分法条《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《包头市物业管理条例》第四十八条物业服务企业履行下列义务：……（六）发现违反规划、治安、消防、环境保护、物业装修、绿化等方面法律、法规规定的行为，应当及时制止，并向有关行政管理部门报告。……《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。