广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初1717号原告:黄劭东，男，1970年2月21日出生，住址广州市越秀区，委托代理人：凌文珍，系广东大洲律师事务所律师。被告：果叔生态农业（广州）有限公司，住所广州市白云区岗贝路**首层自编**。法定代表人：任梓萍。原告黄劭东诉被告果叔生态农业（广州）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定适用独任制普通程序，由审判员龚锋独任审理，公开开庭进行了审理。原告黄劭东以及其委托代理人凌文珍到庭参加了诉讼,被告果叔生态农业（广州）有限公司下落不明，本院依法公告送达了起诉状副本、开庭传票等，限期其参加诉讼，现期限届满被告没有到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2018年8月28日，原被告双方签订《商铺租赁合同》，原告将名下位于广州市海珠区上渡路171-4商铺（即原下渡路12号中信乐涛苑F栋首层18号商铺）（商铺房产证号：穗字**50266413）出租给被告用于农产品的专营销售。租期自2018年10月1日至2023年9月31日止共计60个月，其中，2018年10月至2019年9月每月租金为15600元，每个月的5日前交纳当月租金。双方按照合同履约至2019年3月份，被告从4月份开始拖欠租金，5月份突然给原告发信息称不租了，要求提前解约，原告要求被告带齐有关的文件资料协商有关提前解约的事宜，但是被告没有任何行动，直至9月底原告到商铺查看，才发现被告人去楼空。为减少损失，原告用自存的钥匙打开商铺清理，并出租给现在的承租人。原告认为，被告未经原告的同意和双方协商处理，就自行撤离所承租商铺，是严重的违约行为，应当继续支付欠付的租金及承担违约责任，故起诉要求：1、确认原被告之间的《商铺租赁合同》于2019年9月30日终止（原告当庭明确为解除该合同），判令被告支付2019年4月至9月租金共计93600元及各月分别按照欠缴月数以月息2分计付滞纳金(暂计至2019年10月份的滞纳金共计8424元);2、判令被告支付2019年4月至9月物业管理费1500元及滞纳金150元；3、判决原告无需退还被告履约保证金31200元；4、由被告承担本案诉讼费用。被告果叔生态农业（广州）有限公司提出答辩意见以及提交证据。经审理查明：据粤房地权证穗字第**《房地产权证》记载：广州市海珠区上渡路171之4号首层的房地产权属人为黄劭东，单独所有，建筑面积50.65平方米，套内建筑面积49.8平方米。2018年8月28日，原告黄劭东（出租方、甲方）与被告果叔生态农业（广州）有限公司（承租方、乙方）签订了《商铺租赁合同》，主要约定：甲方出租给乙方的商铺位于广州市海珠区上渡路171-4商铺（即：原下渡路12号中信乐涛苑F栋首层18号商铺），出租商铺面积50.65平方米，房产证编号：穗字第**；租赁期限自2018年10月1日起至2023年9月31日止；2018年10月1日起至2019年9月31日止的租金每月15600元，乙方应在每月的5日前将当月的租金存入甲方指定的银行账号；双方在签订本《商铺租赁合同》的同时，必须缴纳齐31200元的合同履约保证金，首期合同租金15600元，以及一次性70000元的商场进场费到甲方本合同指定账户，本合同方为生效；乙方在租赁期限内应自行按时交纳有关的小区管理费、卫生费等相关费用；在租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同，没收押金、收回所出租的商铺：…（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成损失的。（7）拖欠租金累计达三十天的…；在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的10%支付甲方滞纳金；在租赁期限内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，甲方有权没收全部的押金作为违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应该承担赔偿责任；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按当月租金的5%计算支付滞纳金；原告陈述被告在2019年5月下旬左右通过电话通知原告不再承租涉案商铺，原告于2019年9月中下旬（在20至25日之间，具体时间不记得，也没有提供证据证明收回商铺的具体时间，但提供了收回商铺后的照片为证拟证明已经收回商铺）用备用钥匙自行收回了涉案商铺并于2019年9月28日将涉案商铺另行出租，在收回商铺过程中没有物业管理处、居委会、派出所等单位进行见证。原告主张涉案租赁合同的解除时间为新租约签订之日即2019年9月28日。原告另陈述其居住在越秀区，距离涉案商铺开车大概20分钟，其工作很忙，故没有时间经常关注涉案商铺。另查明，原告陈述所主张的滞纳金的性质为租金占用的利息，按照月利息2%的标准计算，合同有约定每日5%的标准，因为约定太高，其主动予以调整。原告另陈述，按约定，被告需缴纳2019年4月至9月的物业管理费共计1500元，因被告没有支付，其代为缴纳，并提供了《收据》及《发票》为证，显示商铺2019年4-9月的物业管理费为1500元。本院认为：双方签订的《商铺租赁合同》内容没有违反法律、法规的强制性规定，没有损害第三人的合法权益，合法有效，双方应该切实履行。本案中，原告主张被告拖欠租金等超过30天并在未经其同意的情况下提前退租，被告没有到庭提出反驳意见，不利后果应该由被告承担，故对原告主张的事实，本院予以采信。被告逾期支付租金及物业管理费，并自行无理退租，构成违约，原告主张解除合同，合理有据，本院予以支持。原告陈述被告于2019年5月下旬左右通过电话通知原告不再承租涉案商铺，但双方并未协商一致，原告不清楚被告具体的搬离时间。在本案现有证据的情况下，未发现被告享有法定的合同解除权和约定合同解除权，而合同的解除权从其性质上讲，属于形成权。由于形成权的法律性质，意味着权利相对人必须接受权利主体行使形成权行为的而产生的后果，所以，从保护相对人免受不公平结果损害的角度出发，保证交易关系免受轻易消灭，应对该合同的解除加以严格限制。虽然被告电话通知了原告解除合同，但双方未协商一致且未进行涉案商铺的交接，被告在未通知原告的情况下自行搬离，极其缺乏诚实信用，同时也严重损害原告的合法权益，故关于合同解除的时间，在没有相反证据的情况下，本院认为以原告实际收回涉案商铺的时间为准，原告陈述在2019年9月中下旬（20-25日之间）收回涉案商铺，故本院认定原告在2019年9月20日收回涉案商铺，合同解除时间为2019年9月20日。关于租金，原告主张被告从4月开始拖欠租金，被告未提出反驳意见，不利风险由被告承担，故被告应支付2019年4月至2019年9月20日之间的租金，共计88400元。关于滞纳金，原告虽然陈述为租金的占用利息，但根据双方的合同约定，实际为违约金。根据合同约定，乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按当月租金的5%计算支付滞纳金，现原告自行将该标准调整为月利率2%，合理有据，本院予以支持，该违约金应以本金为限。关于物业管理费，根据双方合同约定，被告应自行支付租赁期限内的物业管理费，现被告逾期未支付，原告已经代为支付，被告应予返还，但在2019年9月20日之后的物业管理费不应由被告承担，经核算，被告应该承担的2019年4月1日至2019年9月20日的物业管理费为1416.6元。关于原告主张该物业管理费的滞纳金，原告没有提供证据证明已经支付该滞纳金，该主张缺乏依据，本院不予支持。关于保证金31200元，如前文论述，被告构成违约，根据合同约定，原告有权没收该保证金，故原告主张无需退还该保证金合法有理，本院予以支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告黄劭东与被告果叔生态农业（广州）有限公司于2018年8月28日签订的《商铺租赁合同》于2019年9月20日解除。二、被告果叔生态农业（广州）有限公司在本判决生效之日起十日内向原告黄劭东支付2019年4月1日至2019年9月20日的租金88400元及违约金（违约金以每月欠付的租金为基数，从逾期之日起按照月利率2%的标准支付，计算至实际付清租金之日止，但该违约金以本金为限）。三、被告果叔生态农业（广州）有限公司在本判决生效之日起十日内向原告黄劭东支付2019年4月1日至2019年9月20日的物业管理费1416.6元。四、原告黄劭东无需退还履约保证金31200元给被告果叔生态农业（广州）有限公司。五、驳回原告黄劭东其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2994元，由被告果叔生态农业（广州）有限公司负担2877元，原告黄劭东负担117元，上述受理费已经由原告黄劭东预付，原告同意由被告在履行义务时将被告应负担部分直接向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 龚 锋二〇二〇年九月二日书记员 马智妍庄婷婷