北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初26294号原告：瑞航（北京）物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：宫兴禾，总经理。委托诉讼代理人：韩笑梅，女，1994年5月26日出生，汉族，该公司员工。被告：陈妮，女，1980年2月6日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：孙英哲（被告陈妮之夫），男，1969年11月19日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告瑞航（北京）物业管理有限公司（以下简称瑞航公司）与被告陈妮物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞航公司的委托诉讼代理人韩笑梅，被告陈妮的委托诉讼代理人孙英哲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。瑞航公司向本院提出诉讼请求：1.判令陈妮支付2009年6月1日至2019年12月31日的物业费44202.35元；2.判令陈妮支付2009年6月1日至2019年12月31日的垃圾消纳费317.5元；3.判令陈妮支付违约金11883.75元。事实和理由：瑞航公司为北京市朝阳区上京家园小区（以下简称涉案小区）的物业服务企业，陈妮为涉案小区304号楼某某号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人，涉案房屋面积为139.22平方米，双方签订了《物业管理服务协议》，物业费标准为2.5元每月每平方米，垃圾消纳费每户每年30元。瑞航公司按照约定为涉案房屋提供了物业服务，陈妮未交纳2009年6月1日至2019年12月31日期间的物业费、垃圾消纳费，经多次催要未果，故瑞航公司诉至本院。陈妮辩称：不同意支付物业费、垃圾消纳费和违约金。第一，双方签订的物业服务协议不合规不合法，物业管理条例明确规定协议应该由业委会和物业公司签订，我方是办理入住手续的时候，被迫与瑞航公司签订物业服务协议，不签订协议不给我办理入住，协议本身不是我的真实意思表达。签订协议时对于瑞航公司作为物业公司的资质和招投标手续是否合法合规不清楚，对于物业费价格的构成不清楚，是否能议价不清楚，违背了公平公正的原则。第二，作为对公共空间提供服务的企业，签订合同时应考虑双方的对等性，该协议责权不清，没有约定对物业公司违约的追责，我方不能依据与瑞航公司签订的物业服务协议对物业公司提起诉讼。第三、瑞航公司的股东、法人变更，是否还具有资质和能力提供物业服务不清楚，但提供的物业服务质量直线下降。第四、物业服务协议执行过程中，存在严重侵害业主利益的情况，2018年动用公共维修基金的过程中存在欺骗的行为，发起原因与动用维修基金的范围不符，征询业主意见时存在欺骗，获得业主的签名不合法，瑞航公司应提供证据证明其发起和使用公共维修基金符合相关的规定。第五，瑞航公司没有完整执行服务协议内容，存在违约情形和质量问题，涉案小区内有水池和水系景观带，我方入住后，瑞航公司没有进行注水和美化管理，且关闭了小区内的景观喷泉。第六，物业费构成中的安保费用明显过高，安保费用超出了小区服务的费用，瑞航公司需要对此进行举证。第七，瑞航公司自2012年起没有对我提供物业服务，2012年给瑞航公司打电话时，瑞航公司的员工明确告知我不再对我提供物业服务。2008年秋天，涉案房屋客厅出现渗漏水的情况，我找到开发商和瑞航公司，开发商和瑞航公司相互推诿，并暗示我自行维修抵扣物业费，延缓了我主张权利的时机，以欺骗手段应对业主的合法合理主张。瑞航公司自2005年服务开始，至今才向我主张物业费，据我了解，涉案小区内有很多户业主的房屋都存在质量问题。另外，小区2018年门禁系统升级，因为我未交纳物业费，瑞航公司拒绝为我办理门禁卡，后来我采取报警措施才解决。第八、瑞航公司存在乱作为的情况，私自出具证明同意接纳一家医院进驻小区附属商业部分，但是在大量业主不同意的情况下，该医院最终没有进驻。第九、关于公共收益，应归全体业主所有，停车费、广告费、商家促销活动收费等收入的入账情况与市场价格明显不符,瑞行公司存在虚报的嫌疑。第十，在小区出入口已经可以满足业主需要的情形下，瑞航公司擅自额外开通出入口，增加管理成本及管理风险，且保洁清洁不到位。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年6月3日，陈妮作为甲方与瑞辰（北京）物业管理有限公司作为乙方签订《物业管理服务协议》，约定由瑞辰（北京）物业管理有限公司为涉案房屋提供物业服务，本物业区物业管理服务费采取包干制按年收取，收费标准已在甲方与开发商所签《北京市商品房买卖合同》中明示，标准为每月每建筑平方米2.5元。甲方须每年按上次交纳物业费到期之日，提前一个月交纳下一年度物业管理费，具体时间以物业公司下发的《缴费通知单》为准。甲方违反协议，不按照本协议约定的费用标准和时间交纳有关费用，乙方有权要求甲方补齐，并从逾期之日起每天按应交金额的千分之三比例收取甲方滞纳金。2010年5月12日，瑞辰（北京）物业管理有限公司变更为现名称。庭审中，双方均认可陈妮为涉案房屋的房屋所有权人，房屋建筑面积为139.22平方米。经询，陈妮认可合同约定的物业费收费标准，但表示不清楚垃圾消纳费的收费标准，瑞航公司表示垃圾消纳费是按照《北京市物价局北京市财政局关于调整委托清运垃圾托运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》{京价（收）字[1999]第253号文件}（以下简称253号文）规定的标准收取，收费标准为每户每年30元。庭审中，陈妮表示瑞航公司在服务上存在其抗辩意见中主张的许多问题，并提交照片予以佐证。经询，瑞航公司不认可陈妮在抗辩意见中提到的问题，表示双方签订的物业服务合同是真实意思表示，并不存在胁迫等行为。对于各项物业服务，均正常进行。关于使用公共维修基金的问题，系按照相应的规定发起和使用。关于房屋质量问题，责任主体为开发商，应当找开发商解决。关于小区水系问题，系因开发商交付时防水没有做好，如果给水，会往地下车库渗水，一直在与开发商进行协商，日常的维护和管理正常进行。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。同时，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。瑞航公司与陈妮签订的《物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。瑞航公司按照合同约定为涉案房屋提供了物业服务，陈妮应支付物业费。关于陈妮主张的涉案房屋存在漏水等质量问题的抗辩意见，可以通过合法途径另行向相关责任主体主张权利，并非拒绝交纳物业费的法定理由。关于陈妮主张的物业服务存在其他诸多问题的抗辩意见，考虑到物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次、动态性的过程性服务，物业管理有一定的特殊性，其管理的效果应考虑整体服务情况、持续状态等确认。从陈妮提供的现有证据而言，难以证明瑞航公司在物业管理服务上出现了严重质量问题，虽然部分服务存有一定瑕疵，但不足以达到严重违约或物业管理存有严重问题导致业主使用房屋和居住环境严重受限并丧失了根本上的合同利益的情形，故对其抗辩意见，本院不予采信。现瑞航公司按照《物业管理服务协议》及253号文主张物业费、垃圾消纳费，并不违反法律规定，瑞航公司要求陈妮支付2009年6月1日至2019年12月31日期间的物业费44202.35元及垃圾消纳费317.5元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于瑞航公司主张的违约金，陈妮系因物业服务中发现的问题与瑞航公司进行沟通，并非恶意欠缴，故本院对该项诉讼请求不予支持。同时，需要说明的是，瑞航公司应当以善意、诚信的为业主提供有效的物业服务为原则，在服务过程中充分听取广大业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，充分获取业主的理解和配合。不断提高物业服务质量和标准，完善服务细节，最大限度的争取获得业主的满意和认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告陈妮于本判决生效之日起七日内支付原告瑞航（北京）物业管理有限公司2009年6月1日至2019年12月31日期间的物业服务费44202.35元；二、被告陈妮于本判决生效之日起七日内支付原告瑞航（北京）物业管理有限公司2009年6月1日至2019年12月31日期间的垃圾消纳费317.5元；三、驳回原告瑞航（北京）物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费605元，由原告瑞航（北京）物业管理有限公司负担127元（已交纳）；由被告陈妮负担478元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  谷培培二〇二〇年九月二十九日书记员  卢伟明