广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初1091号原告：佛山市高明区华航物业管理有限公司，住所佛山市高明区*******************第一卡，统一社会信用代码91440608MA4UTFGC00。法定代表人：邓某1。委托诉讼代理人：谢琪，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：王珍，女，系该公司员工。被告：刘来音，女，1977年12月28日出生，汉族，住湖南省临武县******，公民身份号码432***************。原告佛山市高明区华航物业管理有限公司与被告刘来音物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用简易程序后于2020年5月18日转为普通程序，于2020年8月12日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人谢琪、王珍到庭参加了诉讼，被告刘来音经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付锦绣花苑物业管理费1996.09元（2019年1月至2020年1月，共12个月物业管理费149.89元/月×12个月=1798.68元，其中2019年1月份所需扣管理费金额为59.01元；2019年上半年公共用电分摊64.25元，2019年下半年公共用电分摊74.15元，即149.89×12+59.01+64.25+74.15=1996.09元）；2.本案诉讼费用由被告承担。原告于2020年5月8日变更诉讼请求如下：1.被告支付锦绣花苑物业管理费2445.76元（2019年1月至2020年4月，共15个月物业管理费149.89元/月×15个月=2248.35元，其中2019年1月份所需扣管理费金额为59.01元；2019年上半年公共水电分摊64.25元，2019年下半年公共水电分摊74.15元，即149.89×15+59.01+64.25+74.15=2445.76元）；2.被告承担本案诉讼费及公告费；3.被告支付物业服务合同违约金3000元（被告已经连续多个月未缴物管费，属于多次违约行为）。事实和理由：被告已欠缴物管费15个月，经多次电话、短信和发通知催缴但被告仍未缴纳。被告刘来音未提出答辩意见和提交证据，经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利。经审查，原告提供的证据，内容真实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：被告向佛山市高明区达隆房地产有限公司购买佛山市高明区**********，该房建筑面积为88.04平方米。原、被告于2017年6月29日签订《佛山市高明区锦绣花苑物业服务协议》，协议约定：由原告为被告提供物业服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积按月交纳，住宅标准为1.70元/平方米/月，每次交纳费用时间为当月5日之前，按月度或季度缴费，付款办法为现金交纳或银行账户划账；被告违反本合同约定，导致原告未能完成服务内容的，原告有权要求被告限期解决，逾期未解决的，原告可要求被告支付违约金3000元，造成损失的，原告可要求被告承担相应的赔偿。2017年6月29日，被告签收《锦绣花苑签收确认书》《委托银行扣收物业服务费协议书》，完成了收楼手续。2018年8月3日，涉案房屋办理了产权登记，登记在被告名下。2019年1月起，被告开始拖欠物业服务费。原告垫付了案涉小区用电计费时段为2018年12月1日至2019年11月30日的共用电费44069.78元、用水计费时段为2018年11月30日至2019年11月26日的共用水费1466.4元，原告明确其请求的2019年公摊水电费为上述计费时段的相关费用。原告催告被告交纳物业服务费无果，遂向本院提起诉讼。截至本次诉讼庭审辩论终结时止，被告仍未向原告交纳2019年1月部分的物业服务费59.01元，2019年2月至2020年4月的物业服务费，用电计费时段为2018年12月1日至2019年11月30日的公摊电费、用水计费时段为2018年11月30日至2019年11月26日的公摊水费。另查明，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率已经取消。本院认为，原、被告之间属于物业服务合同关系。原、被告签订的《佛山市高明区锦绣花苑物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。被告应按照合同约定的标准缴纳对应的物业服务费和公摊水电费。经核算，被告应向原告支付2019年1月部分的物业服务费59.01元和2019年2月至2020年4月的物业服务费，合计2304.03元（59.01元+88.04㎡×1.7元/月×15个月）。对于原告请求被告支付用电计费时段为2018年12月1日至2019年11月30日的公摊电费、用水计费时段为2018年11月30日至2019年11月26日的公摊水费合共138.4元。经核算，用电计费时段为2018年12月1日至2019年11月30日的公摊电费为133.95元(44069.78元÷329户)、用水计费时段为2018年11月30日至2019年11月26日的公摊水费为4.46元(1466.4元÷329户)，公摊水电费合共138.41元，原告现请求138.4元，系其对自身权利的自由处分，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，原告因被告连续多个月未缴纳物业服务费属于多次违约行为，请求被告支付物业服务合同违约金3000元明显过分高于其损失，本院酌定以中国人民银行同期同类贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍作为计算违约金标准。按照双方签订的物业服务协议约定，被告应于每月5日之前支付当月的物业服务费，因此，2019年1月起至2019年8月被告拖欠的物业服务费违约金，应以当月欠缴的物业服务费为本金，从当月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍计算至实际付清之日止；2019年9月至2020年4月被告拖欠的物业服务费违约金，应以当月欠缴的物业服务费为本金，从当月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍计算至实际付清之日止。原告请求超出本院核定部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告刘来音应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市高明区华航物业管理有限公司支付2019年1月至2020年4月的物业服务费2304.03元及违约金[2019年1月起至2019年8月被告拖欠的物业服务费违约金，应以当月欠缴的物业服务费为本金，从当月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍计算至实际付清之日止；2019年9月至2020年4月被告拖欠的物业服务费违约金，应以当月欠缴的物业服务费为本金，从当月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍计算至实际付清之日止]；二、被告刘来音应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市高明区华航物业管理有限公司支付2019年的公摊水电费即用电计费时段为2018年12月1日至2019年11月30日的公摊电费、用水计费时段为2018年11月30日至2019年11月26日的公摊水费合共138.4元；三、驳回原告佛山市高明区华航物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费260元，共310元，由被告刘来音负担。原告佛山市高明区华航物业管理有限公司多预交的受理费50元，由原告佛山市高明区华航物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起向本院申请退回。被告刘来音负担的受理费50元，由被告刘来音在本判决发生法律效力之日起7日内向本院缴纳。公告费260元由被告刘来音在本判决发生法律效力之日十日内向原告佛山市高明区华航物业管理有限公司支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  彭智聪人民陪审员  杜伟汉人民陪审员  江剑斌二〇二〇年九月十五日法官 助理  区君萍书 记 员  陈欣琪