广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初27773号原告：广州市道路养护中心，住所地广州市越秀区农林下路**。法定代表人：李朝文。委托诉讼代理人：郝志国，广东环球经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹知佚，广东环球经纬律师事务所律师。被告：广州长建物业管理有限公司，，住所地广州市越秀区寺右新马路**大院****法定代表人：刘保军。委托诉讼代理人：唐杰，广东黄上员律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷梅芳，该公司职员，通讯地址。原告广州市道路养护中心与被告广州长建物业管理有限公司物权保护纠纷一案，本院于2020年6月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郝志国、邹知佚，被告委托诉讼代理人唐杰、雷梅芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿物业被侵占的损失832000元（按照26个车位，每车位月租400元计，从2013年9月至2020年5月）；2.被告支付占用物业期间收取的停车费（即832000元）的利息（从2013年9月1日起算，每月停车费的利息从当月1日起计至实际付清之日止，2019年8月20日前按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日后按照银行间同业拆借中心公布的报价利率计算）；3.被告将先烈东横路xx号大院业主委员会签订的物业服务合同等文件原件移交原告，被告收取的车位租赁押金等款项退还租户，被告与租户由此产生的纠纷由被告自行解决。事实和理由：原告是先烈东横路xx号大院8号之一至8号之四地下室的所有权人。自2013年9月起，被告进驻先烈东横路xx号大院，为大院住户提供物业管理服务。被告进驻后，在未取得原告同意的情况下，将先烈东横路xx号大院8号之一至8号之四地下室的26个车位出租给他人停车使用，并收取租金。被告向他人收取的租金亦未交纳给原告。鉴于被告擅自占用原告的物业，并以此经营牟利，原告于2016年4月21日向被告发出《告知书》，明确要求被告立即停止侵权，交还该地下室并赔偿原告的相关损失。被告在签收《告知书》后，迟迟未按原告的要求交还物业。此后，原告多次到现场催促被告归还物业，遭到被告拒绝。2020年5月20日，原告委托律师向被告发出律师函，要求被告归还物业赔偿损失。被告于同年5月28日复函，表示将于2020年6月1日起不再管理涉案物业。原告于2020年5月31日晚接手并封闭涉案物业，但被告拒不配合交接其与业主签订的物业管理合同等书面文件，而且在弃置涉案物业后切断了物业的水电供应，导致原告不能正常使用该物业。原告是涉案地下室的所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分该不动产的权利。被告在未经原告允许的情况下，将原告的物业出租给他人并收取租金，严重侵害了原告的合法权益。因此，原告提起本案诉讼。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求，请求法院依法驳回。原告第1、2项诉讼请求的法律依据不足，无法证明其实际损失。第3项诉讼请求与本案无关，是原告提起的无理诉请，请求法院依法驳回。一、被告就涉案地下车库提供管理服务，收取停车费是经原告默许的。原告时隔7年提起本案诉讼，违背事实且证据不足，并缺乏诚信。（一）涉案物业是原广州市公路局职工宿舍，住户都是原广州市公路局的在职和退休职工，地下车库历史用，地下车库历史用途就是提供给公路局职工使用经原告组织成立的业主委员会授权，被告依据合同提供物业管理服务，收取停车费补贴管理费是经原告认可的。该大院业主委员会于2013年5月28日备案，业委会成员均为原广州市公路局职工。业委会与被告签订的《物业管理服务合同》约定管理费为每平方米0.55元/月，垃圾运输费每户5元/月。由于管理费标准过低，业委会考虑到被告企业管理困难，决定将车位管理费收益的85%用于补贴被告管理经费，并提取划线停车位为基数的15%车位管理费用作解决大院遗留的设备设施、房屋公共部位维修等的费用开支。因此，被告收取停车费是经过原告和原告选举的业委会认可的。因该大院住户都是原告单位职工，原告对此一直是知情并默许的，也一直未要求收回车库，直至2016年4月21日向被告发出《关于先烈东路xx号大院部分房产收回的告知书》。但被告在同年5月8日向原告作出《广州长建物业管理有限公司情况说明》回复后，原告领导又口头同意被告继续收费用于补贴和维护，否则不可能让被告继续使用补贴开支至2020年5月底。（三）即使原告权利存在，其主张每个车位按400元/月的标准计算损失至2020年5月也与事实不符。原告在2016年4月21日向被告发出《关于先烈东路xx号大院部分房产收回的告知书》之前，被告提供物业管理服务期间按0.55元/平方米/月收取管理费，路面车位车辆管理费按150元/月收取，地下车库在20，地下车库在2016年4月21日前按政府指导价400元/月收取x号大院月总收入不到6万元，以当时的物价水平还能勉强维持运转。原告发出收回告知书以后，直接导致xx号大院的地库车辆管理工作陷入混乱局面。很多业主不听被告工作人员劝阻，自行将车辆停入，被告根本无法有序管理地下车库，被告也因此没有按照400元/月收取地库停车费（因为业主知道单位要收回车库，不再愿意按此标准缴纳停车费），车辆均按照地面车位收费标准150元/月收取费用。因此，原告主张按每个地下车位400元/月的标准计算损失应承担详尽的举证责任。二、原告要求被告赔偿2017年6月25日前的损失的诉讼请求已经超过诉讼时效，应予驳回。原告起诉认为其权利受到损害的事实发生在2013年9月，也就是说原告此时明知自己权利受到侵害，但其在2016年4月21日才第一次向被告发出《关于先烈东路xx号大院部分房产收回的告知书》，但并未提起诉讼维权。第二次是于2020年5月20日向被告以律师函形式维权，6月24日提起诉讼。根据《民法总则》规定，原告要求被告支付损失的权利保护范围应当是原告起诉之日起向前推算三年，即2017年6月25日起。三、原告应承担被告就管理涉案车库支出的大量成本和费用。被告在管理涉案车库期间，投入大量人力物力：1.指派清洁工每天清扫车库及每季度定期冲洗车库；2.指派保安员每日巡查、定时执行水泵抽水工作；3.按原告要求购买各类消防器材；4.修补地库和天面的墙体脱落；5.更换老旧电气线路；6.加装监控等等。另外，由于xx号大院本身处于低洼地段，被告在每次大雨期间都准备各类防汛物资，安排全员落实防汛、抢险工作等，以免给被告单位职工财产造成损失。上述所有工作支出的成本都是被告承担的，原告不但没有体谅感恩以及承担任何管理、维护费用，反而在时隔7年后提起本案诉讼，没有公平、合理性可言。经审理查明，据穗房地证字第××号《广州市房地产证》记载，广州市先烈东横路xx号大院8号之一-8号之四地下室权属人为广州市公路局，权属来源为1998年建，总建筑面积1451.71平方米，用途为车库。2011年3月30日，广州市机构编制委员会作出穗编字[2011]xx号《关于设立广州市道路养护中心等问题的批复》，批复设立广州市道路养护中心为市交委管理的事业单位。同年10月17日，广州市财政局向市交委作出穗财资[2011]xx号《关于市公路管理局资产调拨问题的复函》，同意将原市公路管理局以中介机构出具的以2011年8月31日为时点核定的资产调拨至市交委后，由市交委划拨给广州市道路养护中心管理使用等。2013年9月18日，被告（乙方）与先烈东横路xx号大院业主委员会（甲方）共同签订《物业管理服务合同》。载明：根据2013年9月8日由甲方组织的先烈东横路xx号大院物业管理竞聘工作，经大院业主投票及沙河派出所见证、开箱唱票，确定乙方为中标物业管理公司。甲方将先烈东横路xx号大院委托给乙方实施物业管理，订立本合同。物业类型为住宅；总建筑面积43270平方米；主要设备设施有消防系统、供水系统、低压配电房等。委托期限为五年，从2013年9月28日起至2018年8月31日止……五、收费方式：经甲乙双方协商，乙方在保持现有管理水平与服务质量的前提下，管理费为0.55元/月·平方米以及垃圾运输费5元/月/户。六、根据《物权法》规定，小区共有部位的收益应归全体业主所有，但由于小区管理服务费用标准较低、加之遗留问题需要逐一解决，经双方协商，甲方同意将85%的车位管理费收益，用于补贴乙方管理经费不足，并提取以划线停车位为基数的15%车位管理费用作为解决小区遗留的设备设施、房屋公共部位维修等问题的费用开支，每月向全体业主公示使用、结余等情况……被告入驻后，先烈东横路xx号大院8号之一至8号之四地下室车库即由被告进行管理。2016年4月25日，原告向被告送达《关于先烈东路xx号大院部分房产收回的告知书》，告知如下：一、广州市道路养护中心（原广州市公路管理局）是先烈东横路xx号大院8号之一至8号之四首层及地下车库的所有权人。二、广州市道路养护中心与你公司从未签订过任何委托物业管理合同，双方不属于合同关系。三、依据《民法通则》第七十一条、《物权法》第三十九条，广州市道路养护中心现收回以上房产，并请你公司如涉及以上房产的商业行为，从即日起停止。四、在完成交接之前，如你公司仍未按要求停止涉及以上房产的商业行为所造成的一切责任由你公司全部承担。2016年5月8日，被告向原告书面复函称，被告自2013年9月进驻以来碰到一些困难：涉案xx号大院总户数547户，建筑面积35627平方米，每平方米收取管理费0.55元，垃圾费每户每月5元（很多住户不交），总收入近20500元。业主停车费每月150元，共150辆车，总收入22500元；8号楼地下车库每月400元，共26辆车，总收入10400元；士多店（商铺）1600元/月，发廊1800元/月，总收入3400元。这样的收入在2013年员工还比较好请，核算成本起来还过得去，但现在广州市的工资和物价都上涨了不少，唯独xx号大院的管理费和停车费一直停留在0.55元/月/平方米和停车费150元/月的费用。所以，我们公司现在连清洁工的工资2200元/月都很难请到，不要说保安了……在这样的情况下，我们公司很需要广州市道路养护中心的大力支持和帮助，解决我们公司在xx号大院小区管理上的困扰。请求养护中心领导不要收回xx号大院8号楼地下车库。我们在小区管理很需要这笔经费来维护xx号大院整体公共设施设备等。2020年5月26日，原告委托广东环球经纬律师事务所律师向被告寄出《律师函》，告知被告：一、自收到该函件之日起五日内将涉案地下室清理腾空并归还给原告，同时应一并做好车位租户的解释和稳定工作；二、自收到该函件之日起五日内向原告赔偿物业被侵占的损失832000元（按照每车位每月租400元计，自2013年9月暂计至2020年5月）；三、归还该物业前，该场地内所发生的一切治安、消防、水毁、水浸等安全责任均由被告承担；如因前述事故造成原告或他人损失的，被告应负责赔偿等。该函件于次日妥投。2020年5月28日，被告向原告复函称：一、涉案地下车库自然在被告的管理范围内，是xx号大院的配套设施，属于居住在此的单位职工福利，他们享有使用权，被告当时并不知悉车库产权归属，只是依约履行管理职能，并未向外出租车位。二、原告于2016年4月25日向被告送达《关于先烈东路xx号大院部分房产收回的告知书》，明确原告是产权人。被告获悉此情况后即派人前往洽谈相关事宜，原告负责人体谅该物业属于老旧小区等，同意停车费收取后用于补贴小区物业管理费用支出，并自愿放弃了收回地下停车场的主张……五、被告决定支持原告收回停车位，从2020年6月1起，被告不再管理涉案地下停车场，也不再收取任何费用等。2020年6月1日，原告收回了涉案地下停车场。关于诉讼时效问题，原告提交了其相关领导和工作人员2017年至2020年期间到涉案小区现场进行安全检查的照片、原告分别于2019年4月19日及同年4月30日在现场张贴的告知书作为证据，称其自2016年发现被告利用原告的物业经营时已提出过主张，此后每年检查物业时也会与被告沟通物业移交及费用移交的问题。被告对部分照片予以认可，对上述其他证据不予确认，并称原告工作人员前来检查并没有提出赔偿等权利主张，上述证据不能证明诉讼时效中断。被告在庭审时称，2013年9月至2016年4月期间涉案26个车位按照每个车位每月400元收取租金（停车费），2016年原告发函后虽然还有收取租金，但有的是收400元/月，有的收150元/月，也有部分不交的。此外，本案审理过程中，原告称从未承诺或同意被告以涉案车位租金收入来弥补被告的物业管理成本，并确认原告从未向被告支付过先烈东横路xx号大院8号之一至8号之四地下室的物业管理费。本院认为，原告因行政划拨取得涉案先烈东横路xx号大院8号之一至8号之四地下室使用权，依法对该部分地下车库享有占有、使用、收益的权利。被告未经原告同意将该地下车库出租收益侵犯了原告的使用、收益权，原告主张赔偿损失于法有据。被告虽辩称其出租及收益行为系经原告同意，但未能提交证据予以证明。至于默认，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第66条的规定，不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下才可以视为意思表示，而本案原被告并无约定，法律对此也无规定，故原告此前就损失赔偿未提出明确请求不能视为其同意被告使用涉案地下车库出租收益。此外，被告与涉案小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》第六条约定，“根据《物权法》规定，小区共有部位的收益应归全体业主所有……”，即该条款中的车位管理费收益指的是小区共有部位的收益，而涉案地下车库已取得权属证书，系建筑物专有部分，被告无权依据该合同条款主张其享有涉案地下车库收益权。关于赔偿的数额，被告在2016年5月8日向原告发出的复函中自述“8号楼地下车库每月400元，共26辆车，总收入10400元”，本案庭审中也陈述其在2013年9月至2016年4月期间涉案26个车位按照每个车位每月400元收取租金，再结合2016年4月以后广州市城区车位租金或机动车停车保管费呈上涨趋势的实际情况，原告主张自2013年9月至2020年5月均按照26个车位每个车位每月400元计算租金损失符合公平合理、等价有偿的原则，本院对于该标准予以采纳。但因原告直至2020年5月26日向被告发出《律师函》才第一次明确主张赔偿损失，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。原告2016年4月25日向被告发出的《关于先烈东路xx号大院部分房产收回的告知书》及2019年4月19日、同年4月30日在现场张贴的告知书中并无提出赔偿请求，其进行安全检查的照片也不足以证明原告向被告提出了赔偿主张，因此均不构成诉讼时效的中断。故原告在2017年5月26日以前的损害赔偿请求权已超过诉讼时效，本院不予支持。此外，原告以侵权损害赔偿为由提起本案诉讼，在此之前赔偿数额及期限均不明确，原告要求被告支付利息于法无据。被告系与先烈东横路xx号大院业主委员会签订的物业服务合同的当事人，持有合同原件是其合法权利，原告要求被告向移交该合同原件缺乏依据，本院不予支持。至于被告是否收取租户车位租赁押金、租金及是否存在相关纠纷均涉及案外人，与本案并非同一法律关系，本案不予调处。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第三十七条、第五十四条之规定，判决如下：一、被告广州长建物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内，一次性向原告广州市道路养护中心赔偿2017年5月26日起至2020年5月31日止的租金损失（每月按照400元×26=10400元计付）。二、驳回原告广州市道路养护中心的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取6836元，由原告广州市道路养护中心负担4244元、被告广州长建物业管理有限公司负担2592元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杜轶群二〇二〇年九月二十八日书记员  梁 涛唐嘉仪