河南省孟津县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0322民初1937号原告：刘艳丽，女，1979年6月6日出生，汉族，住孟津县。委托诉讼代理人：武亚果、张佳，河南万基律师事务所律师。被告：河南御境足浴服务有限责任公司，住所地：河南省洛阳市孟津县城关会盟西路**门面房。法定代表人：李锋雷，系该公司总经理。委托诉讼代理人：孙永辉，河南津翔律师事务所律师。原告刘艳丽与被告河南御境足浴服务有限责任公司（以下简称服务公司）相邻关系纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人，被告的法定代表人、委托诉讼代理人，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘艳丽向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告服务公司停止侵权、排除妨碍，立即拆除设立在孟津县会盟大道北侧职教中心教师公寓（康桥小镇）第13幢商117号、商217号外墙上（阳台外）写有“河南御境御足天尊足浴会所”的广告牌；2.请求法院判令被告服务公司赔偿原告自2019年6月1日起至实际拆除之日的租金损失（截止起诉之日暂计50000元）；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告购买洛阳御园置业有限公司（以下简称：御园公司）位于孟津县会盟大道北侧职教中心教师公寓（康桥小镇）第**商**、商**商铺（13幢商铺的第一、二层），该商铺第三层的所有权人为御园公司，御园公司将商铺第三层出租给被告服务公司。被告服务公司在该商铺外墙面擅自安装了大约宽4米，高9米的大型广告牌，正好遮挡了原告商铺二楼的窗户，严重影响了原告的采光、通风。同时因此造成原告商铺虽多人咨询但始终没能出租，原告因被告设立广告牌而导致商铺的租金损失应由被告承担。原告与被告多次协商拆除均遭到被告拒绝，现依据物权法及相关法律法规的规定提起诉讼维护原告合法权益。被告服务公司辩称，被告与御园公司签订房屋租赁协议，承租康桥小镇13号楼南段三层及一、二、三、四楼电步梯、候梯厅，租赁的主体房屋是第三层，租赁期限自2016年4月16日至2026年4月16日，用途为经营性租房足浴。原告所购买的117号及217号房，其中217号房所在位置有一部分为二楼候梯厅，在被告的承租范围内，且被告承租在先，门店店头设置也经相关部门批准，所以不应认定被告存在侵权行为；原告主张的租金损失，其未能出租的原因没有证据证明系因被告店头招牌造成，于法无据。审理查明，被告服务公司在御园公司开发建设的孟津县职教中心教师公寓（康桥小镇）一期商品房13幢楼南段三层从事足浴等经营，其于2015年11月左右进行店面装修，安装设置了室外玻璃幕墙广告展示店牌（楼体西墙面，店牌标注河南御境御足天尊足浴会所）。店牌形制为一层留圆形出入拱门，其他部分玻璃幕墙从一层至三层整体覆盖，一层处于此幢楼南侧的电、步梯候梯厅门口外墙体。2019年5月19日原告刘艳丽购买御园公司的该幢商品房两处房屋（商品房性质用途为商业用房，位置为第13幢商单元117号、217号房，房屋代码分别为502947、502966）。该房（未办理不动产物权转移登记）二楼217号房间在一楼117号房间的垂直正上部，二楼房屋面积较大（合同显示）。117号房屋在候梯厅紧邻北侧，候梯厅的电、步梯可直达217号房屋并上行到13幢楼的顶层，217号房屋系相对封闭独立空间，被告方的店面玻璃幕墙在二楼高度位置遮压在217号房屋西墙体窗户外部。上述事实，原告方提供洛阳市商品房买卖合同（已登记备案）、楼体局部照片、孟津县城市管理综合执法大队出具的情况说明等证据资料，本院亦组织双方到现场予以查看，被告方对证据无异议，本院予以确认。庭审中，就原、被告争执的有关事实问题，本院分析：被告安装的店面广告牌有无经过行政审批或许可。城管大队的说明中有“无法确认该店牌是否办理过审批手续”的表述，据此，不能理解为被告设立广告牌现已经过有关的合法行政程序；被告方提供该公司经营场所房屋租赁协议（出租方御园公司，承租方马某）一份，被告方称是马某代其公司签订协议。原告方对被告租赁协议的真实性不予认可。由于原、被告基相邻关系而引起纠纷，在事实认定上，被告服务公司目前一直占用协议上的房屋开展业务，对这一事实状态，双方无异议，至于协议本身，本院应考虑其与案件法律关系的关联性另行确认。本院认为，相邻关系是不动产相邻各方在对各自所有或占有的不动产行使所有或使用权益时，因相互间依法应给予方便或接受必要限制而产生的权利义务关系。相邻关系从权利上讲，又为相邻权。一、根据最高院关于审理建筑物区分所有权案件的相关司法解释“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”、“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”的规定，结合本案实际，御园公司虽未向原告转移所购房屋的所有权，但原告仍可以业主权利人的身份主张一定的相邻权利益；对被告方举交的房屋租赁合同，而无论该合同是御园公司与马某存在合同关系，还是直接与被告服务公司存在合同关系，按照此合同“乙方租赁甲方康桥小镇13#楼南段三层及一、二、三、四楼电步梯、候梯厅面积共计…平方米”的约定，显然建设单位御园公司将13幢楼的1-4层电步梯、候梯厅这一楼体公共通行部分（电步梯设备的服务范围，候梯厅、梯步间配置、设置功能）出租给了他人，由于建筑物区分所有权的权利体系结构有业主专有权、共有权和成员权构成，该情形可认定其侵害了有关业主等针对建筑物的共有使用、管理权。故御园公司建设的13幢商品房作为房产交易对象，应有诸多不特定的业主买受人及其他合法使用权人，御园公司通过租赁方式独自对外作出的该处分行为应认定不具备法律效力。二、从方便生活、公平合理等原则考虑，相邻关系就不动产使用、利用的调整，本质是一方有权要求他方接受一定限度内的容忍和限制的权利。被告服务公司事实上实际占用其租赁合同约定的房屋、处所，其因经营设置的店外门头广告牌就行政程序的合法性尚不能认定，该广告牌自上至下盖压了原告所购217号房的窗户，按照该牌的形制和安装方式，其显然影响了原告房屋的通风、采光。原告要求被告拆除商217号房（二楼）外墙部分广告牌的诉求，本院予以支持；建筑物的外墙不具有独立的物理构造，不是独立之物，外墙在法律上也只能与区分所有建筑物结合，并归属于建筑物区分所有权人。原告购买商117号房屋（一楼）与被告公司使用的电步梯候梯厅紧邻，而候梯厅的外墙应属该楼栋的公共部分，其利用也应由相关专有权人、业主和授权使用者以成员权的形式实现。因此被告服务公司设置的广告牌占用整个一楼候梯厅外墙空间，应属不当，其对相邻权人就建筑物共有部分的利用关系构成了行使障碍，可认定被告公司影响了原告业主在共有部分上的相邻利用权，其在该部分的广告牌亦应拆除；原告方租金损失未提供证据证明，本院不予支持。三、本院明确，尽管被告服务公司使用其有关房屋、场所早于原告购买房屋，但相邻权系法定权利，原告购买并占有房屋之前，只是被告公司在相邻关系上或存在其他相关权利主体，原告购得房产之后，原告的相邻权应随之享有；使用权可因租赁取得，但基于不动产租赁的占有、使用仍受制于相邻关系的必要规范；原告诉求被告拆除广告牌即系主张被告停止侵权、排除妨碍责任承担方式和行为负担的具体化，本院在诉求评判上只需考量被告应否负有拆除义务即可满足原告所提出的诉求目的。根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第八十四条、第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南御境足浴服务有限责任公司于本判决生效之日起10日内将其安装设置在孟津县职教中心教师公寓（康桥小镇）一期商品房13幢楼南段的室外玻璃幕墙广告展示店牌（楼体西墙面，店牌标注河南御境御足天尊足浴会所）处于楼体一、二层的部分予以拆除。二、驳回原告刘艳丽的其他诉讼请求。案件受理费减半收取525元，由原告刘艳丽承担125元，被告河南御境足浴服务有限责任公司承担400元（被告承担部分被告应于本判决生效之日起7日内向本院交纳，逾期将依法强制执行）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员  王景博二〇二〇年九月十一日书记员  何园园