北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初4587号原告：国华能源投资有限公司，住所地北京市东城区东直门南大街**楼。法定代表人：刘小奇，董事长。委托诉讼代理人：崔丽涵，北京市时代九和律师事务所律师。被告：北京集华兴业煤炭有限公司，住所地北京市通州区经济开发区**创业园胜利路**。法定代表人：李西君，董事长。委托诉讼代理人：张燕，女，1984年9月24日出生，汉族，北京集华兴业煤炭有限公司法务，住陕西省神木县。委托诉讼代理人：王霞，女，1984年12月26日出生，汉族，北京集华兴业煤炭有限公司法务，住西安市雁塔区。第三人：李东明，男，1969年4月30日出生，满族，北京国华电力有限公司广东分公司职工，住北京市西城区。原告国华能源投资有限公司（以下简称国华公司）与被告北京集华兴业煤炭有限公司（以下简称集华公司）、第三人李东明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告国华公司委托诉讼代理人崔丽涵，被告集华公司委托诉讼代理人张燕、王霞，第三人李东明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国华公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告与第三人交还北京市丰台区莲香园小区9号楼2单元602号公寓房屋使用权，并由被告及第三人将上述房屋腾退给原告；2.判令被告向原告支付房屋租赁费用88275元，上述费用自2010年1月1日计算至2018年6月5日（其中不含2012年，2012年被告已经支付了租金）；3.判令被告向原告支付物业费9981.3元，供暖费33579元，以上费用均自2010年1月1日计算至2018年9月30日，实际应计算至被告及第三人向原告交涉案房屋之日止；4.判令被告及第三人向原告支付房屋使用费32583元，上述费用自2018年6月6日暂计算至2018年9月30日，实际应计算至被告及第三人实际向原告交还涉案房屋之日止，上述费用共计164418.3元；5.案件受理费由被告承担。事实与理由：2001年11月至2009年12月31日，国华公司与集华公司就丰台区莲香园小区9号楼2单元602号公寓（以下简称602号房屋）签订租赁合同约定，月租金为990元，集华公司承担物业费及供暖费用，集华公司在租赁期间实际使用租赁房屋，并按照约定支付了租金及相关费用。2009年12月31日，合同到期后，国华公司与集华公司未续签租赁合同，但集华公司实际使用房屋至今，并在2012年向国华公司支付一年期租金后未交纳其他费用。2018年6月5日，国华公司向集华公司发函要求解除租赁关系，支付欠缴费用并腾退602号房屋。集华公司表示该房屋自2001年起由其员工李东明居住至今无法腾退，故诉至法院。被告集华公司辩称，不同意国华公司的诉讼请求。集华公司与国华公司在2009年租赁合同期满后，双方未续签租赁合同，而涉案602号房屋实际由第三人李东明使用，2009年合同到期之后李东明早已不是本单位员工，我方不应支付2009年合同到期之后的租金及相关费用。李东明并非我方员工，涉案602号房屋由李东明实际居住使用，国华公司要求我方支付2018年6月5日之后的占有房屋使用费及腾退房屋的请求，无事实和法律依据。第三人李东明辩称，不同意国华公司的诉讼请求。我是集华公司的员工，希望能够按照福利分房政策购买涉案房屋，纠纷应通过公司内部解决。集华公司若不能将涉案房屋分配给我，我要求集华公司将之前置换涉案房屋时收回的我的房屋归还给我。原告国华公司围绕其诉讼请求提交了房屋所有权证、租赁合同、发票等证据，根据当事人陈述和经审查认定证据，本院认定事实如下：国华公司系北京市丰台区莲香园小区**楼****房屋的所有权人，产别为国有（自管房）。2001年11月15日，国华公司（甲方）与集华公司（乙方）签订《莲香园住宅小区公有住宅楼租赁合同》约定，甲方同意将莲香园公寓9#楼2单元602号公寓及相关设施租赁给乙方使用，建筑面积为124.05㎡，使用面积99㎡；租赁期限为1年，自2001年11月13日至2002年11月12日止，租赁期满后，在同等条件下乙方有优先续租权，但需于期满前一个月书面通知甲方，租金由双方重新协商，乙方同意支付甲方月租金990元，于合同生效三日内首付六个月租金计5940元，再次付款于合同生效第六个月的首日支付，依此类推；除甲方书面许可，乙方不得改变室内任何装修，如经甲方同意后，改装的所有固定设施，租赁期满时无条件归甲方所有；乙方租用公寓期间不可放置机器设备，不可用作厂房、仓库，不可在门口加装其他锁，不得私自转借、转租他人使用；乙方负责交纳小区物业管理费、供暖费，按使用量上交水费、电费等。该合同到期后，国华公司与集华公司分别在2003年、2005年、2007年就涉案602号房屋续签租赁合同。2012年11月27日，集华公司向国华公司支付房租23760元，国华公司提供收款单位为北京瑞思特物业管理有限公司的发票联证明602号房屋的物业费、供暖费由其交纳。庭审中，李东明称自1996年入职集华公司，2003年从集华公司调至北京国华电力有限责任公司广东分公司（以下简称国华电力广东分公司）工作至今。工商登记信息显示，国华电力广东分公司为北京国华电力有限责任公司（以下简称国华电力公司）的分支机构，李东明现为国华电力广东分公司的负责人。1999年3月11日，国华公司与北京三吉利能源公司出资设立国华电力公司，2000年3月6日，国华公司将其所持有的国华电力公司的80%股权转让给神华集团有限责任公司（2017年11月22日，神华集团有限责任公司更名为国家能源投资集团有限责任公司）。李东明提供的其2015年签订的《劳动合同》显示其工作单位为中国神华能源股份有限公司国华电力分公司。2002年12月25日，集华公司集华办字[2002]第21号《关于聘任李东明同志为总经理助理的通知》载明：根据工作需要，决定聘任李东明同志为北京集华兴业煤炭有限公司总经理助理（不再担任广东集华风能有限公司副总经理职务），协助总经理分管北京集华兴业煤炭有限公司项目部工作。李东明认可自2001年起其居住在涉案602号房屋至今，并称该房屋是其在集华公司工作期间，为奖励其长期在广东出差，将国华公司分配给其居住使用的西城区阜成门外南露园小区一居室收回后，将涉案的602号房屋分配给其居住使用。关于换房一事，李东明未提供证据予以证明，国华公司亦称未查询到换房的相关文件资料。集华公司称该房屋分配给李东明居住一事发生在国华公司管理集华公司期间，对涉案602号房屋分配给李东明居住一事集华公司并不知情，实际是国华公司作出的决定。李东明在集华公司的入职及离职情况，集华公司表示查询不到相关信息。2018年6月5日，国华公司向集华公司送达《关于缴纳拖欠费用等相关事宜的函》载明：你公司自2001年起承租我公司名下房产2套（北京市丰台区莲香园小区9号楼2单元601、602号），当时双方签订了租赁合同（合同约定：2套房屋年费用合计33716.64元，其中租金23760元、供热费7675.2元、物业费2281.44元）。2007年合同到期后你公司一直不与我公司续签合同，但直至现在继续占用该房屋，且自2010年后未缴纳房屋租金及供热费、物业费。现我公司发函至你公司，请你公司接到本函后10个工作日内缴纳拖欠费用及归还房屋使用权。2018年11月21日，北京瑞思特物业管理有限公司出具《情况说明》载明：经查询，丰台区莲香园小区9号楼2单元602室自2010年1月1日至2018年12月31日每年物业费其中的1140.72元，自2010年11月15日供暖季至2019年3月15日每供暖季供暖费3837.6元，已均由国华公司支付。2010年1月1日至2018年12月31日，物业费总计10266.48元，2010年11月15日至2019年3月15日，供暖费共计34538.4元。另查，国华公司系集华公司股东，国华公司认可2009年之前集华公司接受国华公司管理，但国华公司认为双方为独立法人，双方所签订的租赁合同属于平等主体之间的合同，具有约束力。集华公司称2012年之前其接受国华公司管理，2012年1月15日起，集华公司划归神华神东煤炭集团有限责任公司管理，现国华公司仍为集华公司股东，所持股权比例为15%。本院认为，本案争议焦点为本案是否属于人民法院主管范围。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》的规定：“因在单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”其中，因单位内部建房引起的占房、腾房纠纷应指因单位自行建设房屋需拆除职工居住的单位自管公房的情形，因单位内部分房引起的占房、腾房纠纷应指职工对分房方案不服而引起的占房、腾房纠纷。对于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》所述情况应严格予以适用，不应扩大解释，其中属于侵权或违约情形应当适用物权法或合同法的相关规定，人民法院应当予以受理。本案中，国华公司就其所有的自管房屋与集华公司签订租赁合同，集华公司承租涉案602号房屋。关于李东明如何取得涉案602号房屋居住使用权均各执一词，李东明称该房屋是其在集华公司任职期间的福利分房，因国华公司与集华公司系管理与被管理关系，国华公司将分配给其居住的南露园小区一居室收回后，将涉案的602号房屋分配给其居住使用，对该主张李东明未提供证据予以证明，国华公司对换房及分房主张亦不予认可，故本院认为，涉案602号房屋虽为国华公司单位自管公房，但国华公司与李东明之间不属于自管公房的分配关系，国华公司与集华公司之间签订的《莲香园住宅小区公有住宅租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行。租赁合同约定的租赁期间届满后，国华公司与集华公司未续签书面租赁合同，集华公司继续使用租赁物，国华公司亦未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁关系当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同的，应当在合理期限之前通知承租人。具体到本案中，国华公司作为出租人，在2018年6月5日已经发送《关于缴纳拖欠费用等相关事宜的函》要求集华公司缴纳拖欠费用及归还房屋使用权，集华公司亦认可收到该函件，故国华公司已经履行了通知义务，本院确定国华公司与集华公司就丰台区莲香园小区9楼2单元602号房屋签订的《莲香园住宅小区公有住宅楼租赁合同》已经于通知之日起满30日时即2018年7月5日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。国华公司与集华公司签订的不定期租赁合同解除后，集华公司应当将丰台区莲香园小区9楼2单元602号房屋腾退并交还国华公司，现李东明为涉案房屋的实际使用人，故国华公司要求集华公司、李东明腾退并交还602号房屋的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。集华公司未按照合同约定期限支付房屋租金及相关费用，经核算自2010年1月1日起至2018年7月5日止（扣除2012年度已付租金），集华公司应向国华公司支付房屋租金88275元。合同解除后，集华公司应及时将涉案602号房屋腾退并交还国华公司，但集华公司至今尚未交付涉案房屋，故集华公司应当自2018年7月6日起至实际交付之日止，按照月租金990元/月标准向国华公司支付房屋占用使用费。双方签订的租赁合同中约定，集华公司负责交纳涉案房屋的物业费、供暖费等，现集华公司未按照约定向国华公司支付涉案房屋使用期间的物业费、供暖费，故国华公司要求集华公司支付物业费、供暖费的诉讼请求，本院对国华公司实际代为支付的部分予以支持。对国华公司主张的尚未实际发生的物业费、供暖费，本院不予支持，待实际发生后另行主张。国华公司的其他诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、北京集华兴业煤炭有限公司、李东明于本判决生效之日起六个月内将北京市丰台区莲香园小区9号楼2单元602号房屋腾空并交付给国华能源投资有限公司。二、北京集华兴业煤炭有限公司于本判决生效之日起十日内给付国华能源投资有限公司房屋租金88275元，及按照每月990元的标准，给付国华能源投资有限公司自二〇一八年七月六日起至实际腾退并交付房屋之日止的房屋占有使用费。三、北京集华兴业煤炭有限公司于本判决生效之日起十日内给付国华能源投资有限公司物业费10266.48元、供暖费34538.4元。四、驳回国华能源投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3500元，由被告北京集华兴业煤炭有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  徐全影人民陪审员  崔燕春人民陪审员  李学猛二〇二〇年九月二十七日书 记 员  张燕玲