安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初4569号 原告（反诉被告）:安徽艾沃德文化投资有限公司，住所地安徽省合肥市南二环与宿松路交口绿地中心****，统一社会信用代码91340100322818550P（1-1）。 法定代表人:秦伟,执行董事。 委托诉讼代理人：王宇，北京大成（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张丽，北京大成（合肥）律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：唐锦松,男,汉族,1992年10月7日出生,住安徽省合肥市。 委托诉讼代理人：田灯亮，上海汇业（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾冰杰，上海汇业（合肥）律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）安徽艾沃德文化投资有限公司（以下简称艾沃德投资公司）与被告（反诉原告）唐锦松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案受理后，依法适用普通程序进行了审理。原告（反诉被告）艾沃德投资公司委托诉讼代理人王宇、张丽，被告（反诉原告）唐锦松及其委托诉讼代理人田灯亮、顾冰杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告艾沃德投资公司向本院提出的诉讼请求：1、判令解除原被告的租赁合同并由被告承担《租赁合同》解除后占用房屋的租金损失（以判决确认的解除日期为起点，计算至被告交付房屋日止）;2、判令被告支付原告租金185000元;3、判令被告支付原告物业费29376元;4、判令被告支付原告欠付租金物业费的违约金22938元(以214376元为基数,按日利率0.05%计算,从2019年6月1日暂计算至2020年1月1日,之后计算至本金结清时止);5、判令被告于《租赁合同》解除后15日内按《租赁合同》约定标准腾空房屋并返还原告；6、判令本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2017年7月5日,原告与被告签订了《租赁合同》。《租赁合同》主要约定:1、被告承租原告位于合肥市商铺用于被告“唐升记”餐饮的经营场所;2、租期自2017年7月1日起至2022年6月30日止;3、合同期内商铺前两年年租金45元／平米／月,第三年逐年递增;4、出租方给予承租方8个月免租期,分别是合同期内第一年3个月,第二年3个月,第三年2个月;5、物业费按每月6元／㎡与租金同期收取;6、租金按12个月为一个支付周期,每个付款期届满前一个月预付下一个付款期租金、物业费;7、合同约定服务保证金36720元,如承租方违反合同中任何条款,出租方有权扣除保证金抵消承租方违约造成的损失;8、承租方未按合同约定期限缴纳租金物业费超过15天,出租方有权书面通知承租方终止合同,收回租赁场地,并自欠款应缴之日起按日利率0.05%计算利息。《租赁合同》签订后,原告依约交付商铺于被告,但被告未及时履行支付租金及物业费义务。截止目前,被告方仅支付2019年7月1日至2020年6月30日期间的租金及物业费一共19000元。被告未能完全履行缴纳租金及物业费的义务,原告虽向被告多次沟通和催要上述欠款,但均未取得效果。 被告唐锦松辩称：1、不同意解除合同，原告请求解除合同无法律依据，因在租赁合同履行期间，原告提供的租赁物不符合合同约定，存在房屋漏水、物业管理混乱、车库无法正常使用，严重影响被告的正常经营，并且被告也就疫情期间无法正常经营的情况向原告多次沟通，请求减免待业期间的物业费，并非被告恶意拖欠；2、对诉状中陈述的缴纳的租金及物业费金额无异议。 反诉原告唐锦松反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告因其违约给反诉原告造成的经济损失30000元整；2、本案一切诉讼等费用由反诉被告承担。 反诉事实与理由：2017年7月5日,反诉原告与反诉被告签订了《租赁合同》。《租赁合同》主要约定:反诉原告承租反诉被告位于合肥市商铺用于反诉原告“唐升记”餐饮的经营场所；《租赁合同》第9条约定：被反诉人要确保租赁屋持续的、不间断的、能满足乙方正常运转要求的水、电、天然气等技术条件供应。但在租赁期间，反诉原告承租的房屋经常断电，反诉原告承租案涉房产是做餐饮的，经常性的断电无疑会造成反诉原告不能正常营业，给反诉原告造成重大经济损失；同时，该第9条同时规定，物业管理由反诉被告负责，但是从反诉原告承租之日起至今，租赁屋所在的物业管理混乱，地下，地下机械停车位故障不断出现反诉原告的一位顾客因停在机械车库的下层车位，上层车位跌落造成车身严重损坏的事件，给反诉原告的正常经营和业务推广造成重大损害。可时至今日，机械车位故障频发的问题至今没有解决，地下，地下机械停车位还是没有人敢停车车位严重紧张和乱停车情况。反诉被告在租赁屋水电供应及物业管理方面严重违反了双方《租赁合同》的约定，也必然给反诉人造成严重的经济损失。租赁物严重漏水将经营场所的天花板、墙面全部侵蚀，无法正常办公。 反诉被告艾沃德投资公司辩称：反诉原告诉请没有事实和法律依据，应当予以驳回。反诉原告及反诉被告于2017年7月1日签署租赁合同且办理了房屋的验收、交接手续，这是有书面的交接记录，按照合同法的规定，作为出租方的反诉被告已经履行了法律所规定的义务，也按照合同的条款给与反诉原告承租的各项承诺和便利。所以反诉原告主张的反诉请求是不成立的；反诉原告混淆了法律关系以及房屋的交付条件和交付房屋后的房屋管理责任，将其日常需要维护的责任转嫁给了反诉被告，并且以此作为其拖欠和减免租金的诉求，不符合客观事实，也无法律依据；反诉原告主张的损失数额缺少事实支撑，没有具体的计算依据，也不符合民事诉讼关于起诉的要求明确诉讼请求的基本要求。综上所述，反诉原告起诉反诉被告没有事实和法律依据，请求法庭予以驳回。 经审理查明：2015年9月30日，出租方安徽绿地商业管理有限公司与承租方艾沃德投资公司签订《租赁合同》，合同约定：租赁场地位于合肥市交口合肥金汇中心部分区域商铺，租赁期限为6年，租期自2017年7月1日起，在合同租赁期限内，承租方可根据招商情况将租赁场地部分对外转租，但未经出租方同意不得整体转租给第三方经营。 2017年7月5日，原告艾沃德投资公司（出租方、甲方）与被告唐锦松（承租方、乙方）签订《租赁合同》，租赁合同约定： 1、甲方将位于绿地中心春臺街项目一期9A2F05-08号商铺，该商铺的面积（含公摊）408平方米，公摊率为25%，该场地提供给乙方使用。2、乙方使用的场地用于经营“唐升纪”品牌餐营业态，未经甲方书面同意乙方不得随意改变场地内的经营范围和品牌，否则甲方将视同乙方违约，甲方有权制止或提前解除合同；在签订本合同前，乙方已充分考察租赁场地在商场的整体经营状况和环境，乙方自愿承担经营并承担所有与经营相关的责任和风险，不因经营亏损或其他任何理由不履行本合同约定的义务或向甲方提出本合同约定之外的要求。3、本合同期限自2017年7月1日起至2022年6月30日止;甲方给予乙方8个月免租期（包括装修免租期）,免租期计入合同租期内，免租期计算方式为合同期第一年给予3个月,第二年给予3个月,第三年给予2个月，第一年免租期自2017年7月1日起算;在免租期内，乙方无需交付租金，但此间发生的水电费、物业管理费及其他经营产生的各项费用均由乙方承担；5、甲乙双方约定合同期内首年租金为45元/平米/月；第一年2017年7月1日至2018年6月30日，免租期3个月，租金为45元/平米/月，月总计18360元，年度总计165240元；第二年2018年7月1日至2019年6月30日，免租期3个月，租金为45元/平米/月，月总计18360元，年度总计165240元；第三年2019年7月1日至2020年6月30日，免租期2个月，租金为50元/平米/月，月总计20400元，年度总计204000元；第四年2020年7月1日至2021年6月30日，租金为55元/平米/月，月总计22440元，年度总计269280元；第五年2021年7月1日至2022年6月30日，租金为60元/平米/月，月总计24480元，年度总计293760元。租金按12个月为一个支付周期，物业管理费与租金同步付款，乙方应于进场装修前向甲方支付第一个付款期应付租金，每个付款期届满前一个月预付下一个付款期租金、物业管理费。甲方收取乙方物业管理费主要提供公共区域卫生保洁、保安、公共设施维护保养、公共区域设施的正常使用等服务；物业管理费按照6元/㎡，未含在租金内，另行交付，月总计2448元，年度总计29376元，物业管理费交付方式按照租金规定支付相应年度租金同时支付相应年度物业费用。双方签字当日乙方向甲方支付履约保证金36720元。9、甲方应及时对房屋及其提供的设施进行电气维修保养，以保证房屋及设施以及公用部分的安全、清洁和正常使用，并达到国家标准。如租赁期内房屋及其设施非乙方使用原因出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，乙方有义务通知甲方，甲方应在接到乙方维修通知后12小时内维修；甲方确保租赁房屋具备持续的、不间断的、能满足乙方正常运转要求的水、电、天燃气等技术供应，如上述供应非因市政部门原因或不可抗力而因故中段，甲方在接到中断通知后正常营业时间5小时内，非正常营业12小时内回复，短时间内无法修复的重大损坏问题，双方协商修复时间。甲方有义务保障租赁场地水、电的供应和维修以保证租赁场地正常使用状态，因甲方原因导致乙方遭受实际损失的，应根据实际情况，综合考虑各项因素适当减少或免除乙方不能正常使用期间的部分或全部租金、物业管理费等。 合同第13条还约定：乙方必须保证在正常营业时间内开门营业，如一年内累计停业达3天以上，除甲方或市政部门原因外，视同乙方违约，甲方有权终止合同。合同第14条约定乙方有未征得甲方书面同意，擅自停业、歇业累计达三日；乙方拖欠甲方任何一项或多项费用达十五个工作日以上的等，甲方有权解除合同、收回场地，除乙方所交保证金和已交各种费用不予退还外，保证金不足于弥补乙方应赔付甲方的违约金和损失的，乙方应补齐赔付款项，乙方自行承担损失。合同15条约定自本合同解除或终止之日起15日内，乙方必须清理场地，原状返还甲方，搬走经营场地内所有由乙方安装的可移动设施设备及装修，乙方未在期限内恢复原状并交还场地的，每延迟一日须按照日租金3倍向甲方支付违约金。 合同第16条约定：如因乙方违反合同书中任何条款规定或乙方提前解约的，履约保证金不予退还，不可抵销乙方所欠甲方的租赁费用、水电费等；如乙方在合同规定的缴付租赁费、水、电或其他费用的期限过后内，仍未交清有关款项，甲方有权向乙方收取自该欠款应交之第一日始计至该款项全数交清之日止的利息作为赔偿，日利率按0.05%计算；乙方逾期交纳租金或管理费任何中一项超过20天，经甲方书面催告后10日内仍未缴纳的，或乙方逾期缴纳租金或管理费任何一项累计超过45天的，或在租赁期限内乙方累计3次预交租金、管理费、水电费及其他费用，甲方可单方面解除合同，履约保证金不予退还；乙方应赔偿因其违约行为给甲方所造成的实际损失，甲方有权没收履约保证。 2017年7月5日，原告艾沃德投资公司与被告唐锦松签署《商铺交付确认书》，该确认书记载：“甲乙双方就乙方租赁甲方位于绿地春薹街项目一期9A2F05-08号铺位，面积为408平方米场地签署《租赁合同》，根据约定甲乙双方于2017年7月1日对租赁场地进行了交接验收。双方经现场核实确认，甲方移交的租赁场地符合交付条件。自本交付确认书签署之日之日起即甲方开始计算租金及物业管理费”。 在租赁期间，2019年7月22日，原告艾沃德投资公司向被告唐锦松发出《预警通知单》，该通知单记载：“您在我司街区经营活动中，有违反双方签署的租赁合同行为，我司决定给予您正式预警，要求您在接本通知后于2019年7月23日15:00前完成相关欠费缴纳。存在问题：未按时缴清2019年7月1日2020年6月30日租金204000元及2019年7月1日2020年6月30日物业费29376元，共计233376元。处理意见：截止2019年7月23日15:00前交清欠费，逾期我司可能单方面解除与您的租赁合同”。预警通知后，2019年7月23日被告唐锦松向原告缴纳17000元，2019年9月11日缴纳2000元，合计19000元。至2020年6月30日，被告唐锦松欠原告艾沃德投资公司房租185000元，物业费29376元。 上述事实，有原告（反诉被告）艾沃德投资公司提供的与安徽绿地商业管理有限公司、被告唐锦松签订的《租赁合同》各一份，《商铺交付确认书》，《预警通知书》，收据二张；被告（反诉原告）唐锦松提供的与原告签订的《租赁合同》及原被告（反诉原被告）的陈述予以证实。 本院认为:依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人双方应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原告与被告签订的《租赁合同》，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应当合法有效，双方当事人均应当按照协议的约定，履行自己的义务。现被告欠原告2019年7月1至2020年6月30日租金185000元，物业费29376元，事实清楚，双方当事人均认可，原告要求被告给付上述款项，本院予以支持。根据双方签订租赁合同多项条款约定，被告未按照约定支付租金、物业费及经营，并经原告催要租金后仍未支付，原告享有合同解除权，现原告要求解除合同，本院予以支持。被告不同意解除合同意见，本院不予采纳。合同解除后，被告应于《租赁合同》解除后15日内按《租赁合同》约定标准腾空房屋并返还给原告，被告还应当支付2020年6月30日后租金即赔偿合同解除后被告占用房屋期间原告的损失，计算至被告实际交付房屋日止；原告要求被告支付原告按日利率0.05%计算欠付租金、物业费的违约损失，符合合同约定，应当予以支持。被告辩称原告提供的租赁物不符合合同约定，存在房屋漏水、物业管理混乱、车库无法正常使用，严重影响被告的正常经营，本院认为双方在交接房屋时，被告已经进行验收交接确认，现提出上述辩称意见及反诉要求反诉被告赔偿其经济损失30000元，证据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第九十三条、第九十四条，第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告安徽艾沃德文化投资有限公司与被告唐锦松于2017年7月5日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告唐锦松于本判决生效后十五日内将租赁的位于合肥市商铺，面积408平方米房屋返还给原告安徽艾沃德文化投资有限公司； 三、被告唐锦松支付原告安徽艾沃德文化投资有限公司2019年7月1日至2020年6月30日租金185000元，物业费29376元，合计214376元及利息损失（以214376元为基数,按日利率0.05%计算,从2019年6月1日计算至款清之日止)； 四、被告唐锦松于本判决生效后十五日内每月赔偿原告安徽艾沃德文化投资有限公司损失22440元(被告占有房屋损失从2020年7月1日起至返还房屋之日止）； 五、驳回反诉原告唐锦松的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4960元，减半收取2480元，反诉案件受理费550元，减半收取275元，合计2755元，由被告（反诉原告）唐锦松负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  李孝荣 人民陪审员  汪 胜 人民陪审员  向大海 二〇二〇年九月三十日 书 记 员  贾倩倩 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。