广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初5635号原告（反诉被告）：广州青桦养老服务有限公司，住所地广州市天河区黄村北路******（部位：2054）,统一社会信用代码91440101MA5B6YY67E。法定代表人：罗丹,该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李论，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：吴剑锋，国浩律师（南京）事务所律师。被告（反诉原告）：毕国驹，男，1968年12月28日出生，汉族，住广州市海珠区，被告（反诉原告）：曾丽玲，女，1971年7月17日出生，汉族，住广州市花都区，被告（反诉原告）：毕兴可，女，1950年8月2日出生，汉族，住广州市花都区，被告（反诉原告）：曾昭钐，男，1973年2月26日出生，汉族，住广州市花都区，被告（反诉原告）：曾昭鑫，男，1975年7月29日出生，汉族，住广州市花都区，共同委托诉讼代理人：廖俊莲，广东诺臣律师事务所律师。第三人：南京朗诗常青藤养老服务有限公司，，住所地南京市秦淮区建邺路****统一社会信用代码913201043023847246。法定代表人：周勤，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李论，国浩律师（南京）事务所律师。原告广州青桦养老服务有限公司（以下简称青桦公司）与被告毕国驹、曾丽玲、毕兴可、曾昭钐、曾昭鑫，第三人南京朗诗常青藤养老服务有限公司（以下简称朗诗公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，被告毕国驹、曾丽玲、毕兴可、曾昭钐、曾昭鑫在答辩期内提起反诉，经审查，本院将本诉和反诉合并进行审理。本院依法适用简易程序，由审判员王璇于2019年6月28日公开开庭进行了审理。因案件复杂，本案另行组成合议庭适用普通程序于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告青桦公司、第三人朗诗公司的共同委托诉讼代理人李论，被告毕国驹、曾丽玲、毕兴可、曾昭钐、曾昭鑫的共同委托诉讼代理人廖俊莲及被告毕国驹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青桦公司向本院提出诉讼请求：1．确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》及其《补充协议》均已于原告将解除通知送达被告之日起即2019年1月29日解除；2．被告向原告双倍返还已付履约保证金计人民币100万元；3．被告向原告赔偿勘测费用人民币4.2万元；4．被告承担本案的一切诉讼费用。事实与理由：2018年9月21日，原告与被告签订了《毕国驹、毕兴可、曾丽玲、曾昭钐及曾昭鑫与广州青桦养老服务有限公司物业租赁合同》，约定被告将其位于广州市花都区建设北路85号物业及附属设施、附属场地出租给原告，租赁用途为养老及其配套服务等用途，租赁物业性质为商业，租赁期限为10年，免租期4个月，自实际交付之日起计算，租金标准为含税人民币150000元/月，履约保证金为50万元。《物业租赁合同》生效后，原告已按照合同约定向被告支付履约保证金50万元，但被告一直未按照租赁合同约定向被告提供租赁物业设计图纸、消防结构图纸等，租赁物业设计图纸及消防结构图系原告办理施工许可证的必要文件，无法办理施工许可证导致原告无法开展装修及施工改造工作，严重影响施工工期。被告亦未能按约取得租赁物业抵押权人出具的相关文件，使得原告在租赁物业开展经营或有风险增加。同时，经原告聘请的专业勘察设计机构评估，租赁物业的自身结构安全性低及抗震等级较低，皆不符合租赁物业用于养老及其配套服务的要求，致使原告无法实现合同根本目的。被告拒不配合提供租赁物业相关资料、违反相关承诺及隐瞒租赁物业不符合租赁用途等行为已经严重违约，给原告带来较大损失。根据合同约定，原告向被告发送书面解除通知，要求解除《物业租赁合同》、返还相关款项并收回租赁物业，解除通知已于2019年1月29日送达被告，但被告至今亦未能履行前述义务。被告的违约行为已经给原告造成了巨大的损失，为了维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求，维护原告的合法权益！被告毕国驹、曾丽玲、毕兴可、曾昭钐、曾昭鑫辩称，原告的起诉没有事实及法律依据，请法庭全部驳回，理由如下：一、《租赁合同》约定第一期租金支付的时间为2018年12月15日，青桦公司未依约支付租金，构成根本违约；二、毕国驹等出租人已依约交付租赁场地，不存在违约行为，青桦公司主张出租人违约的理由均不能成立。（一）租赁合同并未为出租人设置“提供租赁物业结构图纸”等义务，且青桦公司装修过程中，出租人已经以最大的善意配合承租人提供各类文件及材料，并未影响承租人施工进度；（二）青桦公司主张租赁物业不符合经营养老服务对物业抗震要求的意见，缺乏合同及法律依据。首先，青桦公司作为经营养老服务机构的一方，更清楚的知道养老服务设施的抗震要求，但青桦公司在整个合同商洽及履行过程中从未提及抗震要求，合同也未特别约定租赁物业需达到的抗震要求。在合同没有特别约定的情况下，租赁物业作为已取得合法产权、使用多年的房屋，已符合法定及合同约定的房屋使用的要求。其次，青桦公司未提交任何证据证明租赁物业不符合经营养老服务对物业抗震的法定要求，在青桦公司装修期间，也从未向出租方提出此意见。（三）合同约定“出租人承诺于免租期结束前取得抵押权人出具的同意出租人将本物业租赁给承租人作养老用途且抵押权人在行使抵押权时不影响租赁权的证明函件”，青桦公司发函解除合同时免租期才开始不久，尚未到合同约定的履行期限，且出租人曾联络青桦公司员工要求确认证明函件的内容，青桦公司一直未予回复。三、无论是基于合同法的规定，还是租赁合同的约定，广州青桦养老服务有限公司作为违约方，无权单方解除《物业租赁合同》，其发出的解除合同通知不发生合同解除的法律效力；同时，青桦公司也无权要求出租人返还租赁保证金并赔偿违约金。相反，原告应赔偿被告的全部经营损失。第三人朗诗公司同意原告青桦公司的诉讼请求及事实与理由。被告毕国驹、曾丽玲、毕兴可、曾昭钐、曾昭鑫提出反诉请求：1．解除五被告与原告广州青桦养老服务有限公司、第三人南京朗诗常青藤养老服务有限公司签订的《物业租赁合同》；2．原告广州青桦养老服务有限公司向五被告赔偿租赁物业恢复原状修复费用500000元；3．原告广州青桦养老服务有限公司向五被告支付从2018年12月1日起至交还场地之日即2020年3月13日止的租金（或场地占用费）（按每月租金15万元计算），为2325000元；4．原告广州青桦养老服务有限公司赔偿五被告再招租期间的空置损失费900000元（以六个月租金计）；5．原告广州青桦养老服务有限公司赔偿五被告其他损失425800元；6．五被告无需向原告广州青桦养老服务有限公司返还租赁保证金500000元；7．第三人南京朗诗常青藤养老服务有限公司对原告广州青桦养老服务有限公司的上述债务承担连带责任。8．诉讼费由原告及第三人负担。事实与理由：2018年9月30日，原告毕国驹、毕兴可、曾丽玲、曾昭钐、曾昭鑫与广州青桦养老服务有限公司、南京朗诗常青藤养老服务有限公司签订《物业租赁合同》（下称《租赁合同》），约定五被告将广州市花都区建设北路85号物业及其附属设施、附属场地出租给青桦公司，租赁物业面积为4216.08平米，租赁期限为10年，免租期为3个月，自实际交付之日起计算；租金标准为150000元/月（含税，增值税税率5%），履约保证金为50万元，租赁物业交付日期为2018年11月1日，租金支付方式为预付，每三个月为一个支付期，第一期租金支付日期为2018年11月15日等。朗诗公司对《租赁合同》承担连带担保责任，担保期限至装修完毕之日。2018年11月30日，五被告与青桦公司签订《补充协议》，明确交付日期为2018年12月1日，装修期变更为4个月，原合同中与交付日相关的日期，期限均相应顺延。合同签订后，青桦公司向五被告支付了履约保证金50万元，双方于2018年12月1日办理了租赁物业的交接手续，青桦公司进场装修，将涉案物业多处柱体、地面、顶、地面。经五被告多次催促，广州青桦公司迟迟不支付租金，反而于2019年1月25日发函无理强行要求解除《租赁合同》。五被告于2019年1月31日回函，明确表示青桦公司无权单方解除《租赁合同》，要求青桦公司继续履行合同，支付租金。此后，五被告多次催告要求青桦公司继续履行合同，或者双方协商解除租赁合同并赔偿出五被告经济损失，但青桦公司既不同意继续履行合同，也不与五被告协商解除租赁合同并赔偿经济损失，反而黑白颠倒，对五被告提起诉讼，要求五被告承担违约责任。青桦公司的行为已构成根本违约，五被告有权解除《租赁合同》，要求青桦公司将租赁物业恢复原状并支付租金、赔偿损失等。涉案《租赁合同》约定的免租期，是以双方依约履行10年租赁合同为前提，属于附条件的赠予。因青桦公司尚未支付第一期租金就违约，五被告无法获得预期的10年的租金收益，不符合免租期的条件，广州青桦公司应当支付免租期内的租金。五被告与青桦公司签订《租赁合同》前，租赁物业原分租给多个承租人且合同尚未到期。考虑到双方的租赁合同约定整体出租，租赁面积大，租期长，为了履行《租赁合同》，五被告将原有租户全部清场，向原有租户支付了提前解除租赁合同的违约金195000元；为腾空租赁物业，处理了租赁物业内原有的设施、设备，导致损失230800元；另租赁物业为整栋楼，面积大，短期内难以全部出租，再出租的空置期至少半年，租金损失至少900000元。朗诗公司作为青桦公司的连带保证人，应当对青桦公司的违约行为承担连带担保责任。为维护原告的合法权益，恳请法院支持原告的诉讼请求。原告青桦公司辩称，一、原告认为被告存在违约行为，致使原告合同目的无法根本实现，双方签订的《物业租赁合同》已经于我公司函件送达被告处之日解除。如我公司在本诉中所述，被告并未按照《物业租赁合同》第2.4条的约定协助出租人完成相关承诺，包括“协助承租人将装修工程消防设计图纸审核通过”、“取得广州市农村商业银行股份有限公司花都支行出具的同意出租人将本物业租赁给承租人做养老用途且抵押权人在行使抵押权时不影响承租人租赁权的证明函件”，前述两项义务的不履行都会导致我公司的根本目的无法实现，我公司有权依照合同约定及法律规定单方解除合同:首先，从合同形式上，该两项义务在被告方向法庭提供的《租赁意向书》中及双方签订的正式协议中均作为单独条款均进行了约定和明确，对于该两项义务的多次强调，可见被告履行该两项义务对于原告实现合同目的重要性，也可以体现出原告在签订合同时对于被告履行该两项义务的能力存在的担忧。其次，从原告实现合同根本目的的角度，即在租赁期限内在案涉房屋上持续经营养老服务，被告对于该两项义务的履行与否，直接关系到原告是否能够实现合同的根本目的，理由如下：第一，根据我国《消防法》（2008修订）、《建设工程消防监督管理》、《广东省实施的办法》等相关规定（见下附关联法条一、二、三），建设单位在申领施工许可、开展相关施工工作前，应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。根据广东省政务网服务网的办事指南要求，原建设工程消防资料是办理建设工程室内装修审计审核的必备文件，而且，案涉工程原有的总平面施工图、消防总图也是原告聘请第三方起草案涉房屋装修所涉及的消防设计图的必备文件之一。原告现场项目人员从房屋交接之日12月1日起即多次向本案被告索取案涉房屋原建设工程的消防资料，但是直至合同解除时被告都未能向原告提供相关资料，案涉物业交付时亦远无法达到可用于原告养老用途的状态，被告曾将案涉房屋出租给宾馆，应明知提供案涉物业原消防设计文件是为原告取得施工许可、进行工程施工、实现租赁用途的根本性前提，被告的违约行为以致原告无法实现合同目的，原告具备法定解除的条件。另外，案涉物业原消防设计文件理应在房屋交付时一并交付给原告，但被告一直未能交付，该违约行为直至原告解除合同之日（远超三十日）都未能改正，根据合同约定原告亦有权单方解除合同；第二，根据《物业租赁合同》的约定，合同约定租赁期限长达10年，案涉物业上设立的抵押权所对应的主债务履行届满期限远低于合同期限，且租赁合同的签订时间亦晚于抵押权的设立时间，根据我国物权法的规定，“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”原告在租赁物业后，拟开展养老用途，在租赁期限内持续经营，并将投入大量资金对案涉房屋进行装修和改造，一旦被告无法偿还案涉物业所担保的到期债务，将会使得原告丧失案涉物业的承租权利，承担巨大的损失，同时租赁房屋、持续经营的根据目的也会丧失，而被告一直未能按照合同承诺的内容取得放弃抵押权人的相关证明函件，但被告一直未提供给原告，构成根本性违约。最后，案涉房屋亦存在诸多问题，案涉房屋在经原告聘请的第三方勘测机构勘测，房屋确实存在混凝土强度较差、部分钢筋锈蚀严重、原始建筑图纸部分丢失、现有图纸与案涉物业不服、抗震等级不够等情况。案涉物业系用于养老用途，房屋任何的质量问题都有可能造成巨大的危害。且该些房屋内部结构及质量问题，原告方只有在案涉物业交付后通过聘请专业的第三方检测机构进场勘测后发现，并不能通过前期简单的外观观察作出判断。综上，原告依照法律和合同约定皆有权解除合同，解除通知已于2018年1月29日送达被告，根据法律规定，合同自解除通知送达被告时解除。二、因被告未履行上述义务，且《物业租赁合同》已于免租期内解除，原告有权利拒绝向被告履行支付租金义务。首先，我们认为因案涉物业的延期交付，被告第一期租金的付款时点也应当相应顺延；其次，因被告一直未履行“协助承租人将装修工程消防设计图纸审核通过”的义务，被告履行该义务在前，并且该义务的履行为原告实现根本目的前提，根据合同法的相关规定，在被告未履行合同约定的前述义务前，原告有权拒绝被告要求支付租金的请求，我方是在履行先履行的抗辩权；再次，被告所称的“关于免租期系附条件的赠与”《物业租赁合同》中并无相关约定，亦无法律依据。从补充协议中可以看出，免租期与案涉物业的装修期限有关联与租赁期限并无直接关系。最后，合同已经于合同约定的免租内解除，被告要求原告支付合同解除后的租金无事实和法律依据。即便原告应当承担占有案涉房屋期间的租金，也只应从合同约定的计收租金之日2019年4月1日起计算至2019年4月26日原告寄还钥匙归还房屋之日。三、原告已经于2019年4月26日将案涉物业按交付时现状交还被告，被告不存在再次交还物业的可能性。首先、2019年4月3日，就发函要求被告收房并确认是否需对原告勘测造成部分进行恢复，但被告一直未予回复；其次、2019年4月26日，因被告既不与原告方确认是否对原告勘测造成部分进行恢复，亦不与被告办理房屋交接，原告被迫将案涉物业全部钥匙通过邮寄送达的方式寄送给被告，并明确告知房屋已经空置可自行处置。最后、案涉物业现已经处于被告方的实际控制和占有的状态下，原告无需也不能将案涉物业交还被告。原告同意对因原告房屋勘测改变的部分进行恢复，但因房屋实际已经由被告占有，前述恢复需要被告给予配合。四、原告不应承担相应的空置费用，且该空置时间及空置费用明显超出合理范围。《物业租赁合同》系因被告违约解除，房屋空置费用不应由原告承担；同时，我公司认为原告已于2019年4月26日交还房屋并明确告知房屋处于空置可处置的状态，因被告怠于处置案涉物业造成的损失扩大责任应由被告承担。五、被告按合同约定双倍返还我公司已经支付的履行保证金，被告主张的其他损失部分我公司均不予以认可。综上，请求法院依法驳回被告的诉讼请求。第三人朗诗公司辩称，同意原告的答辩意见，并补充，我方不应承担相应的连带责任，各方签订的物业租赁合同中已经明确显示第三人承担的担保期限是至装修期限2019年3月31日，在此期间，被告从未向第三人主张承担相应的担保义务，根据担保法的相关规定，相关担保权利应当灭失。综上，请求法庭驳回第三人承担连带的诉请。本院经审理认定事实如下：位于广州市花都区建设北路**之**东面（建筑面积739.2平方米，于1991年12月22日竣工，登记在曾丽玲名下，抵押给广州农村商业银行花都支行）、前座西面（建筑面积1105.5平方米，于1991年12月22日竣工，登记在毕兴可、曾丽玲、曾昭钐、曾昭鑫名下）、后座东面（建筑面积807.41平方米，于1999年11月1日竣工，登记在毕国驹名下，抵押给广州农村商业银行花都支行）、后座西面（建筑面积1563.97平方米，于1999年11月1日竣工，登记在毕兴可、曾丽玲、曾昭钐、曾昭鑫名下），上述房产建筑结构为钢筋混凝土结构，用途为商业。2018年9月11日，五被告（甲方）与青桦公司（乙方）签订《租赁意向书》。甲方代表曾丽玲、乙方授权代表张某在合同尾部签字确认。2018年9月21日，五被告（出租人）与青桦公司（承租认）签订《物业租赁合同》，约定五被告将位于广州市花都区建设北路85号的4216.08平方米物业及附属设施、附属场地出租给青桦公司用于养老及其配套服务等用途；租赁期限为10年，自交付之日起算；交付日为2018年11月1日前，交付日延期且最长不超过30天，则相关期限均予以顺延，如交付日延期超过30天，承租人有权解除本合同，出租人需退还承租人已支付的包括首期租金、履约保证金在内的全部款项，且需承担并支付承租人已发生的前期成本，金额为三个月租金，出租人于本合同约定的交付日将租赁物业按现状交付给承租人，在交付日前，双方授权代表应当共同对租赁物业验收，验收通过后，双方应当签署一式两份的《房屋交接书》（见附件三），双方各持一份，自交付日起，承租人拥有租赁物业设施设备及构筑物的使用权；自交付日起3个月为装修期，即2018年11月1日至2019年1月31日为装修期，装修期内出租人免收承租人租金，承租人自实际交付之日起，须承担租赁物业实际发生的水、电、燃气、物业管理费等费用；履约保证金50万元，双方同意如承租人未按规定支付本合同项下应付的费用（包括但不限于租金、物业管理费、水电费等），出租人有权直接从履约保证金中扣划相关费用及其违约金；首年每月租金为含税人民币15万元/月，签订合同开始计算租赁年，每满3年在前一年租金标准递增10%；租赁物业租金支付方式为预付，每3个月为一个支付期。承租人应在本合同签订、房屋交付后且收到出租人开具的合法有效的增值税专发票后10个工作日内支付首期租金，以后租金均在收到合法有效增值税专用发票且每支付期前10个工作日内支付，承租人逾期支付租金，每逾期一日，则承租人须按应付未付租金金额每天万分之五的标准向出租人支付违约金，承租人应将本合同项下的应付履约保证金及租金按时支付到出租人指定的银行账户上，收款人曾丽玲，收款账户43×××05，开户行建行广州花都钻石商务大厦支行；因部分物业竣工日期为1999年11月1日但未取得建设工程竣工验收合格意见书，故出租人承诺协助承租人将装修工程消防设计图纸审核通过，若消防设计图纸审核通过，出租人承诺尽力协助承租人于装修工程完工后3个月内获取装修工程消防竣工验收审核通过的正式批文；因本物业部分设定抵押，出租人承诺于免租期结束前取得抵押权人广州农村商业银行股份有限公司花都支行出具的同意出租人将本物业租赁给承租人作养老用途且抵押权人在行使抵押权时不影响承租人租赁权的证明函件；承租人有权对租赁物业房屋内部装饰及设备设施进行合理合法的装修与改造，但装修与改造方案需经出租人同意；如承租人因使用不当故意或过失行为造成房屋或其他设施设备损坏的，承租人应立即负责修复，承租人未履行维修责任的，出租人有权自行或委托他人进行维修，承租人应承担出租人因该等维修而发生的所有费用；出租人承诺协助承租人取得租赁物业所在地消防、卫生、民政、建设等部门出具的租赁物业以承租人或承租人指定公司名义报审的用途为养老等的消防设计审核（备案）受理通知书、消防验收合格意见书及公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、施工许可证、环评和卫生验收合格意见书、养老机构许可证等，相关费用由承租人自行承担；承租人应当在本合同终止或解除后十五个工作日内交还租赁物业。承租人有权拆除及取回承租人增设的设施或者设备，但承租人不得故意损害或拆除建筑物本身的结构（经出租人同意且通过合法手续予以改变的除外），对于承租人在上述期限内未拆除或者取回的物品，出租人应当书面催告承租人拆除或者取回，经出租人催告（租赁物业张贴）后的五个工作日内承租人仍未及时拆除或者取回的，则视为承租人放弃遗留物之所有权，悉归出租人所有，任其处理；承租人发生下列情况，出租人有权单方解除本合同，没收履约保证金，并追究承租人的违约责任：(1)承租人中途擅自退租的（2）拖欠租金达60日(3)连续三个月未结清物业管理费、水电费及其他费用，经催告后在15日内仍未结清的(4)利用租赁物业进行违法活动的；出租人发生下列情况，承租人有权单方解除本合同，并追究出租人的违约责任：（1)出租人无正当理由擅自提前收回租赁物业的（2）交付日迟延超过30日的（3）出租人非法干涉承租人正常经营，经承租人催告后三十日内仍不改正的（4）出租人违反本合同其他约定导致本合同无法履行，经承租人催告后三十日内仍不改正的（5）租赁物业任何部分或全部被采取查封、拍卖或其他形式的强制措施，导致承租人不能继续使用租赁物业（6）出租人未能真实、准确、完整向承租人披露的其已知悉租赁物业以及其自身情况致使承租人无法继续履行本合同的（7）因出租方不提供协助义务导致无法办理工商、消防、环评、卫生等部门的相应证照，致使承租人无法继续履行本合同的；双方应严格履行合同项下的责任义务，任何一方不履约或不完全履约，违约方需赔偿守约方全部损失；如因承租人违约，导致出租人解除本合同的，出租人有权没收承租人支付的履约保证金；因出租人违约，导致承租人解除本合同的，出租人应在接到承租人解除通知后3日内双倍返还承租人已支付的履约保证金，并应向承租人退还承租人已经支付的所有费用（包括但不限于租金、物业管理费、水费、电费、中央空调使用费（如有）、公共能耗费等），同时，出租人应赔偿承租人的全部直接损失，包括但不限于：承租人在承租物业及其附属设施上所投入装修款、安装的所有设备设施施款、招商费用等费用；本合同自双方盖章并经授权代表签字后生效，本合同所有附件连同本合同正文共同构成双方对租赁事宜的全部约定，具有完整的效力；朗诗公司对本合同承担连带担保责任，担保期限至装修完毕之日。双方还约定了其他事项。五被告及青桦公司代表张某签字确认，青桦公司及担保方朗诗公司盖章确认。附件一为租金支付表，该表显示2019年2月1日至4月30日第1期租金45万元应于2018年11月15日支付；2019年5月1日至7月31日第2期租金45万元于2019年5月15日支付……。2018年10月10日，五被告收到青桦公司支付的履约保证金50万元。2018年11月30日，五被告与青桦公司签订《补充协议》，约定交付日变更为2018年12月1日；自交付日起4个月为装修期，如若承租人于实际交付日后2个月内装修施工完毕并开业的，则装修期调整为自交付日起2个月，装修期内出租人免收承租人租金。2018年12月1日，双方就租赁物业按现状进行交接，并签署《房屋交接书》，双方对水、电表的读数进行核对确认。甲方有曾丽玲及毕国驹签名确认，乙方由陈祖棋、陈敏燕签名确认。关于房屋现状，五被告陈述租赁物业交接时水、电能正常使用，天花及门窗都是完整的，并申请证人青桦公司员工张某出庭作证，张某陈述租赁物业进行交接时水、电是正常的，天花板、门窗较完善，没有发现明显破损，整体结构都是正常的，并没有出现评估报告中拍摄图片的情况。五被告提交青桦公司员工陈敏燕的证人证言及毕国驹同陈敏燕的微信聊天记录，拟证明租赁物业进行交接时水、电是正常的，天花板、门窗较完整。青桦公司对陈敏燕的证人证言及毕国驹与陈敏燕的微信聊天记录不予确认，确认交接时有通电，但认为交接之后有被告的人员来搬物品，电不是其损坏。房屋交接后，青桦公司委托上海勘察设计研究院（集团）有限公司（以下简称上堪院公司）对涉案租赁物业进行房屋质量检测，双方签订《技术服务合同》，约定自本合同签订后10天内提交房屋质量检测报告初稿，收到后续装修方案后10天内提交正式检测报告，本合同的履行方式为提供房屋质量检测报告及建筑测绘图纸。本合同项目报酬4.2万元（该笔款项已于2019年7月25日支付）。上堪院公司对租赁物业进行现场基础开挖、混凝土取芯、钢筋扫描、梁板钢筋开凿等。青桦公司提交的其工作人员与上堪院公司工作人员微信聊天记录，拟证明涉案租赁物业经第三方勘测人员勘测，发现房屋主体质量差，被告方已经提供的部分涉案房屋图纸与房屋实际情况不符。其中上堪院公司员工陈述：“钢筋强度与混凝土强度可以作为参考”，青桦公司员工陈述：“今天配合勘察院：1、检测完成项目现场梁柱结构布置排查。2、初步发现前部柱混凝土强度较差，部分钢筋锈蚀较为严重。3、该项目建造时间为1991年原始建筑图纸部分丢失。4、现有图纸与勘察院在现场核对，发现图纸与项目现场不符合。只有钢筋强度与混凝土强度可以作为检测参考。”五被告对该微信聊天记录不予确认。2019年1月25日，青桦公司通过EMS向五被告发送《解除函》，载明：“租赁合同生效后，我方已按照原合同约定向贵方支付履约保证金50万元，但贵方未按照租赁合同约定提供租赁物业设计图纸、消防结构图纸等致使我方无法办理施工许可证，无法判断该租赁物业的结构安全性，导致我方只能暂缓装修及施工改造工作，严重影响施工工期。据原合同约定：贵方应保障租赁物业的结构安全、保证该租赁物业可用于养老服务用途，但根据《建筑抗震设计规范》及《养老机构设立许可办法》、养老机构消防许可相关规范等法律法规要求，该租赁物业已无法满足我方经营养老服务用途，无法实现我方租赁合同的目的。基于此，我方现根据《合同法》相关规定及租赁合同相关约定，向贵方函告如下：(1)我方决定即行解除租赁合同，租赁合同自本函到达贵方时即解除。（2)请贵方在本函到达贵方之日起3日内，向我方返还我方前期已支付款项。”该函件于2019年1月29日投递并签收。2019年1月31日，毕国驹通过EMS向青桦公司发出《关于继续履行的通知函》，该函载明：“合同签订后，贵司向出租人支付了履约保证金50万元，双方于2018年12月1日办理了租赁物业的交接手续，但贵司至今未支付第一期租金，已构成根本违约……出租人认为，双方签订的租赁合同合法有效，出租人已依约贵司交付了租赁物业，其合同义务已履行完毕，贵司至今未依约支付第一期租金，已构成根本违约，而并非如贵司所称的出租人构成违约。第一，合同2.4.2条明确约定的部分物业之外，租赁物业经合法规划报建、施工建设、工程验收并取得房地产权证，且使用多年，其中花城灯饰厂、润发酒店等承租人曾为租赁物业办理过二次消防手续，该租赁物业完全具备交付使用条件。第二，在双方签订合同前，出租人已如实向贵司批露租赁彻业状况并出示产权资料，贵司员工至少十多次到现场察看、测量、评估，也去过相关职能部门了解情况，贵司已充分了解并接受租赁物业现状。合同第1.4条明确约定“出租人于本合同约定的交付日将租赁物业按现状交付给承租人，在交付日前，双方授权代表应当共同对租赁物业验收，验收通过后，双方应当签署一式两份的《房屋交接书》”。双方于2018年12月1日办理了房屋交接并签署了《房屋交接书》，出租人的交付义务已完成。第三，合同并未为出租人设置“提供租赁物业设计图纸、消防结构图纸”等义务。合同2.4.2条约定，“出租人承诺协助承租人将装修工程消防设计图纸审核通过。若消防设计图纸审核通过，出租人承诺尽力协助承租人于装修工程完成后3个月内获取装修工程消防竣工验收审核通过的正式批文”。合同生效后，出租人已积极配合贵司提交相关材料，贵司所称“出租人未按照租赁合同约定提供租赁物业设计图纸、消防结构图纸等”的说法纯属无中生有。综上所述，出租人已履行了全部合同义务，没有任何违约行为。相反，贵司拒不支付租金的行为已构成根本违约。根据《合同法》的相关规定，贵司作为违约方，无权单方解除租赁合同，出租人坚决不同意贵司解除合同的要求。为履行本租赁合同，出租人承担了巨额的损失，包括但不限：1.与租赁物业之前的承租人提前解除租赁合同并赔偿了损失；2.低价处理了租赁物业原有的大量设施设备；3．破坏了租赁物业原有的装修装饰。出租人作为守约方，为履行本租赁合同已投入大量资金，有权依据合同约定取得预期利益，在此郑重要求：贵司继续履行合同，立即向出租人支付租金及逾期付款的违约金等，出租人愿意以最大善意在合同约定的范围内全力配合解决承租人在使用场地中遇到的各类问题。”青桦公司于2019年2月2日收到该函件。2019年4月3日，青桦公司通过EMS向五被告发出《催告函》，载明：租赁合同签订后，我司在贵方同意情况下对租赁物业进行了部分装修。但因贵方至今仍未提供结构图纸，且我司在装修过程中发现贵方结构为简易板材结构，不符合我司经营养老服务对租赁物业抗震等级之要求，故我司向贵方主张解除原合同并要求贵方限期收房。我司分别于2019年1月25日向贵方发送《解除函》、于2019年2月19日向贵方发送《关于继续履行的通知函复函及收房催告函》，但贵方在收到我司前述函件后始终怠于收房，并拒绝履行房屋交还手续。现我司再次函告如下：请贵方在收到本函件之日起7日内就是否需要我司就装修部分进行恢复作出明确书面回复。如贵方在上述期限内未书面要求我司就装修部分进行恢复，视为贵方认可房屋以现状交还，贵司自行承担由此产生的全部损失。毕国驹于2019年4月9日签收该函件。2019年4月15日，毕国驹通过EMS向青桦公司发送《关于的回复函》，载明：经出租人多次电话催告，且书面发函催告，贵司仍拒不支付租金，已构成根本违约。现出租人再次致函郑重告知贵司：一、贵司作为违约方，无权单方解除《物业租赁合同》，故贵司发出的解除合同的通知不发生合同解除的法律效力。（一）合同并未为出租人设置“提供租赁物业结构图纸”等义务，且贵司装修过程中，出租人已经以最大的善意配合承租人提供各类文件及材料，出租人并不存在任何违约之处。（二）双方签订合同前，出租方已提交房屋产权证经双方查验，产权登记上明确记载租赁物业为“钢筋混凝土结构”，贵司发函称租赁物业为简易板材结构明显不符合客观事实。（三）关于贵司提出的租赁物业不符合经营养老服务对物业抗震要求的意见，纯属贵司为单方违约且逃避违约责任编造的借口，缺乏事实及法律依据。首先，贵司作为经营养老服务机构的一方，更清楚的知道养服务设施的抗震要求，但贵司在整个合同商洽及履行过程中从未提及抗震要求，合同也并未特别约定租赁物业需达到的抗震要求，因此在合同没有特别约定的情况下，租赁物业作为已取得合法产权，已符合法定及合同约定的房屋使用的要求。其次，现无证据证明租赁物业不符合经营养老服务对物业抗震的法定要求，在贵司装修期间，也从未向出租方提出此意见。最后，如若贵司根据自身经营需要希望提高租赁物业的抗震等级，技术上可以通过加固措施等提高物业的抗震等级，并非合同不能继续履行的理由。二、贵司作为违约方。如若希望协商解除《物业租赁合同》，依法应当赔偿出租方的全部损失，包括但不限于：（一）自合同签订后拖欠至今的租金；（二）为履行本合同，出租人与租赁物业之前的承租人提前解除租赁合同并赔偿的损失；（三）为履行本合同，出租人低价处理了租赁物业原有的大量设施设备，由此产生的经济损失；（四）因贵司装修，破坏了租赁物业原有的装修装饰，租赁物业恢复原状的费用。出租人作为守约方，为履行本租赁合同已投入了大量资金，如若贵司不愿意赔偿出租方的全部经济损失，出租方有权依据合同约定取得预期利益，即要求贵司继续履行合同，立即向出租人支付租金及逾期付款的违约金等。该函件于2019年4月17日被青桦公司签收。2019年4月18日，毕国驹通过EMS向朗诗公司、青桦公司发出《关于要求支付租金、违约金等的催告函》，该函件重申了《关于的回复函》的内容，并主张朗诗公司作为担保人，应对青桦公司就本案租赁合同需承担的全部责任承担连带责任，故出租人要求贵司立即代青桦公司支付租金、违约金并赔偿出租人的其他损失等，并主张如若青桦公司继续履行合同，立即向出租人支付租金及逾期付款的违约金等，出租人愿意以最大善意在合同约定的范围内全力配合解决承租人在使用场地中遇到的各类问题。该函件于2019年4月19日被朗诗公司及青桦公司签收。2019年4月26日，青桦公司作出《关于的回复函》的复函，该函件载明：1、我方已经向贵方发送《解除函》，解除双方签订的《物业租赁合同》；2、我方已向贵方发送[关于继续履行物业租赁合同>的通知函复函及收房催告函]，已明确告知贵方存在的违约情形（包括但不限于：未收到贵方开具的合法有效增值税专用发票、未提供整套建筑结构图纸及消防结构图纸、未采取相关措施使得租赁物业满足合同约定的使用用途、未取得广州农村商业银行股份有限公司花都支行的相关证明函件）及我方合法按约享有的单方面解除《物业租赁合同》的权利；3、同时，我方已经在[关于继续履行物业租赁合同>的通知函》复函及收房催告函]中告知贵方在接到前述函件后三个工作日内办理租赁物业收房手续、退还我方前期支付全部款项，但自本函件出具之日贵方依然未向我方返还相应款项;4、我方不存在贵方在《催告函复函》中描述的所谓的我方违约情形，《物业赁合同》早已因贵方违约行为解除，我方不应向贵方支付租金及所谓的违约金。为保证双方合法权益，防止因贵方违约行为损失进一步扩大，现我公司再次函告贵司：1、《物业租赁合同》已于2019年1月29日解除；2、贵方应于接函后三日内向我方返还全部履约保证金50万元及资金占用利息；3、目前《物业租赁合同》所约租赁物业处于空置状态，我方在租赁物业无任何遗留物品，我方随本函件向贵司送达租赁物业的全部钥匙（共8把）。租赁物业钥匙寄送之日，视为贵方完成对租赁物业的收房，贵方可自行处置租赁物业，后续产生的全部损失由贵方自行承担。2019年5月5日，青桦公司以公证形式通过EMS将该函件邮寄给曾丽玲、毕国驹。2019年5月6日，曾丽玲、毕国驹收到该函件。2019年5月5日，毕国驹通过EMS向青桦公司发出《关于要求将租赁场地恢复原状的通知函》，载明：经出租人多次电话催告，且书面发函催告，贵司仍拒不支付租金，已构成根本违约。贵司违约后，出租人多次发函要求贵司继续履行合同，或双方协商解除租赁合同并赔偿出租人经济损失，但贵司既不同意继续履行合同，也不与出租人协商解除租赁合同并赔偿经济损失，反而黑白颠倒，要求出租人承担违约责任。贵司的上述做法不仅严重违反合同约定，而且违反诚实信用的交易原则。出租人再次致函郑重告知贵司：一、贵司作为违约方，无权单方解除《物业租赁合同》，故贵司发出的解除合同的通知不发生合同解除的法律效力。二、因贵司装修破坏了租赁物业原有设施及结构，导致该租赁物业无法正常使用，若贵司执意解除《物业租赁合同》，应当首先将租赁场地恢复至原状，再交回给出租方，双方的租赁合同关系才有可能解除。请贵司在收到本函件后5日内就租赁场地恢复原状事宜书面回复出租人，逾期不回复或者贵司不同意恢复原状，视为贵司拒绝恢复原状及交还场地，出租人有权持续计算租金至场地恢复原状并实际交还之日止。三、在贵司将场地恢复原状并与出租方办妥交接手续后，方可停止计算租金，但出租方将依法追究贵司违约责任。2019年5月6日，青桦公司收到该函件。2019年5月20日，毕国驹通过EMS向青桦公司发出《关于要求对租赁场地恢复原状所需费用委托第三方评估的通知函》，该函件重申2019年5月5日《关于要求将租赁场地恢复原状的通知函》内容，并主张：贵司至今未回复出租人，视为不同意将租赁场地恢复原状，导致出租人无法正常使用租赁场地。为避免损失的继续扩大，现出租人再次致函郑重告知贵司：请贵司在收到本函件后5日内，就是否同意双方共同委托有资质的第三方评估机构对租赁场地恢复原状所需费用及时间进行评估事宜书面回复出租人，逾期不回复或者贵司不同意委托评估的，视为贵司拒绝恢复原状及交还场地，出租人有权持续计算租金至场地恢复原状并实际交还之日止。若贵司同意委托评估，在书面复函的同时，请与出租人联络双方共同确定评估机构（如双方对评估机构达不成一致意见的，各指定两家评估机构再抽签决定）；如若贵司不与出租人联络确定评估机构的，视为贵司不配合委托评估，出租人有权就本案争议向法院起诉，要求法院对租赁场地恢复原状所需费用及时间委托第三方机构评估。因此导致的扩大的租金损失，由贵司承担。青桦公司于2019年5月22日收到该函件。2019年5月21日，青桦公司就毕国驹发出的《关于要求对租赁场地恢复原状所需费用委托第三方评估的通知函》进行复函，载明：1、我方已经于2019年4月3日向贵方发送《催告函》，要求贵方于7日内确认是否需要我方对部分装修部分进行恢复原状，但贵方一直未给予我方明确答复，我方不应按贵方《评估通知函》要求对房屋进行恢复原状。2、我方已经于2019年4月28日向贵方书当面送达《关于的回复函复函》，告知合同解除、租赁物业处于空置可转租状态，并于2019年5月5日向贵方邮寄送达物业钥匙，租赁物业已经交还给贵方，我方也不具备按贵方《评估通知函》要求对房屋进行恢复原状的条件。3、我方在占有租赁物业期间仅做了初步的房屋检测，恢复原状费用有限，贵司单方委托评估发生的费用及因评估扩大的损失均因贵方承担。为保证双方合法权益，防止因贵方违约行为损失进一步扩大，现我公司再次函告贵司：1、我方不同意关于《评估通知函》的委托评估要求；2、就双方所争议之事项，我方愿意和贵方友好协商解决。青桦公司提交被告需要提供的案涉房屋相关资料清单、青桦现场人员与毕国驹微信聊天记录截图、青桦为履行合同聘请的第三方设计人员微信信息及个人名片拟证明其多次要求被告提交租赁物业的基本材料用于办理房屋装修设计、消防备案、施工许可证等，但被告一直未能提供。其中毕国驹与青桦公司员工微信聊天记录中毕国驹于2018年11月29日陈述：“陈工：我已经叫朋友下午亲自到设计院沟通，有回复再联系你。谢谢啦！02036835131这个是花都设计院一楼资料室电话，她说没有找到95年的图纸，只有91年的图，你如果要晒图补图就过去找她。门口第一排的小女孩。”2019年1月3日毕国驹陈述：“我这边未收到第一期租金，昨天见过小张，他表示他只能追主任，但罗丹一直未签名，也无任何表示，你说我追谁好。消防图纸，昨天小张同我说了。我问了消防科林科长，在落实。”上海朗诗规划建筑设计有限公司员工高绪波与青桦公司员工的微信聊天记录显示，高绪波：“如果这里的消防设施满足我们项目需求最好，如果不满足的话，还要在我们项目的一层解决的我自己的消防的问题，那样会对平面布局产生很大影响。为了推进项目的进行，希望您这边提供相关资料，非常感谢！消防的图纸找到了吧”青桦公司员工：“现在广州的前期同事去消防大队的档案室都没有找。现在只能找原润发宾馆的老板要来宾馆的消防图纸。”五被告对于材料清单不予确认，并主张不清楚该材料来源，原告从未发送给被告，也不是合同中约定的需要被告提交的文件；对于毕国驹的相关微信聊天记录真实性予以确认，关联性不确认，并认为通过聊天记录恰恰可以反映被告一直在积极配合原告落实办理相关手续，同时反映被告催促原告要求其支付租金；对于上海朗诗规划建筑设计有限公司员工高绪波与青桦公司员工的微信聊天记录不予确认。青桦公司庭后补充提交《建筑设计协议》拟证明其为了在涉案物业开展合同约定的用途，聘请了专业第三方机构上海朗诗规划建筑设计有限公司作为设计方；提交其向第三方发送的公函以及复函，拟证明被告有义务提交涉案租赁物业的原始建设工程资料，如果缺失将无法满足拟进行装修改造图纸的送审工作。其中第三方《公函》显示：未取得租赁物业的原始资料，无法明确否有消防泵房和消防水池为本物业消防供水，无法判定消防系统是否满足改造后的业态使用要求，影响消防系统的设计工作，同时也无法满足送审图纸的要求。根据项目经验判断，原物业的消防资料提供方，应该为物所有人，资料存放地方为物业所有人自己资料室或者城市档案馆，通常由物业所有人负责收集后提供给设计方作为设计依据。现场查勘发现现场消火栓设施和喷淋设施无法正常使用。被告对于上述证据均不予确认，主张青桦公司与第三方为关联公司，《建筑设计协议》未有签署日期，为事后炮制，双方之间的公函也并非第三方中立机构出具，无权对消防问题作出答复。五被告提交租赁物业房屋产权证，拟证明五被告是合法产权人，租赁物业是商业用途，钢筋混凝土结构，可满足青桦公司用于养老等要求；提交赁物业现状照片，拟证明租赁物业因青桦公司装修被严重破坏，无法正常使用；提交租赁物业原有设施设备损失清单及提前解除合同赔偿清单，拟证明五被告将原有租户全部清场，向原有租户支付了提前解除租赁合同的违约金195000元，为腾空租赁物业，处理了租赁物业内原有的设施设备，导致损失230800元，两项共计425800元。青桦公司及朗诗公司对于房屋产权证真实性合法性予以确认，但认为不能证明该物业满足养老用途；对于物业现状照片真实性予以确认，仅确认勘测部分损坏，地面、天，地面坏不予确认；对于租赁物业原有设施设备损失清单及提前解除合同赔偿清单不予确认。五被告提交《力丰桌球承包协议》、付款凭证（用途为力丰桌球解除承包协议补偿金），拟证明毕国驹提前解除与原有租户的《承包协议》，向原有租户支付了解除承包协议补偿金130000元，并免除了65000元的承包费；提交《实物交接清单》，拟证明毕国驹为履行涉案租赁合同，处理了原有的设施设备，导致损失230800元；提交力丰桌球现场状况网上截图，拟证明涉案租赁物业2015年6月重新装修开业时场地状况，距2018年12月1日才三年多，该场地装修仍有较大的价值。青桦公司及朗诗公司对于上述证据均不予认可，并认为《力丰桌球承包协议》的签订主体为毕国驹和徐婉华，实物交接清单主体为曾丽玲与“胡××”，付款凭证主体为曾丽玲与杨銮昌；如果协议及付款凭证真实，付款行为系单方行为，用途为自行填写，用途不一定真实，且承包协议并未对提前解除相关费用作出约定，130000元单纯作为违约金明显过高，且并不能反映免除所谓的承包费65000元，也不排除该款项为毕国驹购买承包协议相对方在承包经营期间所购置物品的款项；交接清单签署日期为2017年12月16日，并不能反映承包协议解除时的交接状态，且清单中物品并未灭失，系由毕国驹自行处置不存损失，即便存在处置价格与实际价值不符的情形，与青桦公司也无关。关于租赁物业消防办理情况，五被告提交广州市公安局花都区分局于2015年7月20日进行消防监督检查的记录，拟证明涉案租赁物业前座房产于1991年竣工，属于1998年9月1日之前已投入使用的房产，依据相关规定，该部分场地仅凭房屋产权证即可办理二次消防手续；提交《广州市公安局花都区分局建筑工程消防设计的审核意见书》[穗（花）公消（建修）字（2007）第0051号]，该意见书为关于对花都区润发酒店建筑内部装修设计的消防审核意见，《广州市公安局花都区分局建筑工程消防验收的意见书》[穗（花）公消（建验）字（2007）第0147号]，该意见书为关于对广州市花都区新华润发旅店建筑内部装修及自动消防系统工程的消防验收合格的意见，拟证明涉案租赁物业后座房产于1999年竣工，结合广州市花都区润发酒店申报二次消防的事实，可以说明该租赁场地此前已通过一次消防验收，且该租赁场地能够办理二次消防验收，并认为青桦公司并未提交证据证明涉案租赁物业不能办理二次消防手续，合同不能继续履行的根本原因在于青桦公司已经单方面终止涉案项目，与消防问题无关，更非被告责任。青桦公司及朗诗公司认为涉案租赁物业取得产权证不等同于取得一次消防验收，之前取得二次消防验收不能推导出此前通过一次消防验收，能够或曾经办理二次消防手续。本院就涉案租赁物业消防事宜分别致函广州市公安局消防支队花都区大队、广州市花都区住房和城乡建设局，广州市公安局消防支队花都区大队复函称：“一、位、位于花都区新华街建设北路**之二的租赁商业楼西面部分（共**首层局部和第二至第四层具有消防手续。二、2019年5月1日前，根据《广东省公安消防监督执法实务指南规定》（2015年修订），扩建、改建工程消防设计（含室内装修、用途变更）申请需提供如下材料……”。广州市花都区住房和城乡建设局复函称：“一、关于建筑二次消防的办理问题，根据《建设工程消防监督管理规定》及现执行的《广东省公安消防监督执法实务指南》等相关规定，建设单位提供所在建设工程（场所）已经消防设计审核和消防验收合格的《建设工程消防设计审核意见书》和《建设工程消防验收意见书》或提供可证明所在建筑物属1998年9月1日前已竣工投入使用的房屋产权证明材料的，可申请办理室内装修（二次消防）工程消防审计审查、验收或竣工验收备案手续。二、建设单位办理室内装修（二次消防）工程消防手续所需申报材料及图纸清单详见附件（1、2）。”青桦公司及朗诗公司认为“该函明确首层的局部及第二到四层有消防手续，就是说明涉案租赁物的消防手续并不完整。而我方是整体承租涉案租赁物用于养老用途，应当整体消防过关。该函第三项明确2019年5月1日之后的消防手续应当在住建部门办理，而本案的租赁合同签订、消防手续办理都是发生在2019年5月1日之前，原始的消防资料应当在消防大队保管。回函第二条第八款明确要求需要提供原建设工程原消防资料，关于被告陈述的润发酒店仅仅是部分租赁涉案租赁物，而不是全部，润发酒店能够通过二次消防并不代表我方承租的整个租赁物能通过二次消防。关于住建局回函意见：该回函明确是对2019年5月1日之后消防手续提交的材料，不适用于本案。”五被告认为“对回函的三性予以确认。对住建局的回函证实了被告的观点98年9月1日之前建成，按照规定，仅提供房产证就可以办理二次消防，而剩余的部分98年9月1日之后建成的润发酒店已经办理过二次消防，因此整个租赁物是可以办理二次消防的。回函中首层局部的意思是该租赁物部分是出租给他人进行小商铺，这些商铺是不需要办理二次消防，但是与其他部位是同一个房产证，是能够办理消防手续。”庭审中，青桦公司主张在办理消防手续之前，需要取得一次消防的相关资料，曾经与毕国驹沟通，但是毕国驹并不能提供，向消防大队等相关部门调取我方也无法调取到，在没有第一次消防的资料的情况下，我方才没有正式向相关部门办理二次消防手续。关于被告有无办理涉案租赁物业抵押权人出具同意出租人将本物业租赁给承租人作养老用途且抵押权人在行使抵押权时不影响承租人租赁权的证明函件问题，青桦公司提交了毕国驹向青桦公司工作人员张某发送的《协议书》，拟证明毕国驹提交的《协议书》多处空白，不属于具备法律效力的文件，不是双方合同约定的证明函件，且协议书加重了青桦公司的责任。被告确实该《协议书》的真实性，不确认关联性，主张毕国驹曾将银行提供的同意出租的格式电子版文本发给青桦公司征求意见，拟根据各方意见再协商确认最终的文本，但青桦公司一直未回复意见，对此并非毕国驹的责任，且青桦公司收到场地后未支付第一期租金已构成违约的情况下，单方发函解除合同，明显与此无关。本院依据被告申请，摇珠选定广东高迪评估咨询有限公司对涉案租赁物业及其附属设施、附属场地恢复原状所需要的费用（同时确定是否损坏物业原有结构）及时间进行鉴定，该公司于2019年9月2日出具《无法评估函》，以自己不具备确定房屋结构损坏的资质为由退回委托。后于2019年10月17日重新摇珠选定广东合正建筑物鉴定检测有限公司就涉案租赁物业损坏部位的修复方案及修复时间进行鉴定，该鉴定公司就损坏问题及修复方案于2020年1月14日出具合正鉴字[2020]0057号《房屋完损性鉴定报告》，关于修复时间，该公司意见为应由具体施工单位评估。青桦公司及朗诗公司对该鉴定报告真实性合法性无异议，但主张1.除靠近柱、梁、板1.2米×1.2米范围内天花是其检测拆除，其余部位或超出部分天花不是青桦公司或朗诗公司导致；2.电线已全部拆除，并非青桦公司或朗诗公司所为；3.个别防盗网有被截断现象应系被告或原承租人为了安装空调外机所为。被告对该鉴定报告无异议，并为此支付鉴定费用35000元。因广东合正建筑物鉴定检测有限公司并无修复费用评估资质，依据被告申请，本院摇珠选定广州市华盟价格事务所有限公司对涉案租赁物业及附属设施、附属场地装修被损坏部位的修复费用进行评估，该公司于2020年3月13日勘察现场，并于2020年5月28日出具穗华价估[2020]159号评估报告书，确定无争议部分修缮费用为12937元、争议部分修缮费用价格为204001元（具体项目详见评估报告）；并于2020年6月15日就涉案租赁物业用电设施部分修复费用确定为252965元。上述修复费用总计为469903元。青桦公司及朗诗公司认为修复费用部分明显过高，争议部分不是其导致，并认为评估报告确定的修复费用与涉案租赁物业空置损失相差巨大，故空置损失不应由其承担。被告认为评估报告仅按照损坏部分计算，没有考虑修复时不可能仅修复损坏部分而不修复周边部分，修复部分面积小，数量大，价格必然高，评估报告过于机械，修复费用偏低，不能弥补实际损失。关于用电部分修复费用，仅按照一般用电要求进行评估，但桌球室和酒店的标准要比一般标准高。我方庭前就修复事宜向原告发函，但原告明确不同意，租赁物在返还时要符合合同约定或法律规定，原告在寄送钥匙之前也可以恢复原状，但是一直没有采取修复措施，为了避免我方自行恢复原状造成争议，我方才迫不得已申请鉴定。被告为此支出评估费用30000元。经本院释明后，被告确定在2020年3月13日广州市华盟价格事务所有限公司现场勘察之日收回涉案租赁物业。本院认为，青桦公司与五被告签订的《物业租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。经过审理，本院确定本案争议焦点为：一、青桦公司主张被告违约的理由能否成立？二、违约方如何确定及双方租赁合同于何时解除？三、合同解除后各方的损失如何确定及如何负担？四、朗诗公司是否应对被告的损失承担连带赔偿责任？关于焦点一，根据双方签订的《物业租赁合同》，被告的合同义务为“出租人承诺协助承租人将装修工程消防设计图纸审核通过，若消防设计图纸审核通过，出租人承诺尽力协助承租人于装修工程完工后3个月内获取装修工程消防竣工验收审核通过的正式批文；因本物业部分设定抵押，出租人承诺于免租期结束前取得抵押权人广州农村商业银行股份有限公司花都支行出具的同意出租人将本物业租赁给承租人作养老用途且抵押权人在行使抵押权时不影响承租人租赁权的证明函件；出租人承诺协助承租人取得租赁物业所在地消防、卫生、民政、建设等部门出具的租赁物业以承租人或承租人指定公司名义报审的用途为养老等的消防设计审核（备案）受理通知书、消防验收合格意见书及公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、施工许可证、环评和卫生验收合格意见书、养老机构许可证等，相关费用由承租人自行承担。”故被告的义务仅为协助义务，根据青桦公司工作人员与毕国驹的微信聊天记录，可知毕国驹也是一直在配合青桦公司提供或帮助查找青桦公司需要的相关资料，且被告提供的证据可知涉案租赁物业曾经办理过消防手续。在青桦公司并未向相关行政部门办理涉案租赁物业消防手续的情况下，其以被告拒不配合为由主张违约，不能成立。被告承诺于免租期结束前取得抵押权人广州农村商业银行股份有限公司花都支行出具的同意出租人将本物业租赁给承租人作养老用途且抵押权人在行使抵押权时不影响承租人租赁权的证明函件，根据青桦公司提交的证据可知被告已经在协调抵押权人办理相关手续，并将相关协议书发送给青桦公司发表意见，虽然青桦公司主张该证明函件被告单方办理即可，无需其发表意见，但根据协议书抵押权人在保障承租人权利的同时要求承租人以租金抵偿被告债务的行为并无不妥，青桦公司对该协议书部分内容有异议，其应当提出自己的意见并要求进行修改，但因青桦公司并未予以回应，且其在被告履行该项义务截止时间之前已经发函被告解除合同，故青桦公司以此为由解除合同不能成立。双方合同并未有关于涉案租赁物业抗震等级的约定，且青桦公司并未提交证据证明该物业自身结构不安全或存在安全隐患导致不能实现合同目的，青桦公司以涉案租赁物业自身结构不安全、抗震等级低为由解除合同不能成立。关于焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”如上所述，因被告并未违反合同约定，故青桦公司无权主张解除合同。青桦公司并未按照合同约定支付租金，且以自己的行为表明不再履行双方签订的《物业租赁合同》，故本案的违约方为青桦公司。被告于2019年6月28日当庭提起反诉要求解除双方签订的《物业租赁合同》合理合法，故解除合同的时间应为2019年6月28日。关于焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”该法第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”，双方合同约定“任何一方不履约或不完全履约，违约方需赔偿守约方全部损失；如因承租人违约，导致出租人解除本合同的，出租人有权没收承租人支付的履约保证金。”本案的违约方为青桦公司，其自身因解除合同导致的损失由其自身负担。被告有权没收青桦公司交纳的保证金50万元及要求其赔偿损失。根据被告主张，其损失为：涉案租赁物业恢复原状的费用；自2018年12月1日起至交还场地之日即2020年3月13日止的租金（或场地占用费）；再招租期间的空置损失费900000元（以六个月租金计）；解约赔偿金、低价处理涉案租赁物业相关设施设备的财产损失425800元。一、关于恢复原状费用，被告提交《房屋交接书》、青桦公司员工的证人证言，足以证明被告在将涉案租赁物业交付给青桦公司时水、电能够正常使用，天花是完整没有损坏的，故评估报告中争议部分及无争议部分、用电部分的修复费用均应当由青桦公司负担。关于修复费用是否存在过高或过低问题，广州市华盟价格事务所已经对此答复，本院认为评估报告确定的修复费用合理，予以采信，修复费用共计469903元由青桦公司负担。二、关于2018年12月1日起至交还场地之日即2020年3月13日止的租金（或场地占用费）。双方补充协议约定装修期免收租金，并确定了四个月装修期，本院认为四个月免租期是基于双方十年的租赁期限来确定的，双方合同于2019年6月28日解除，实际履行6个月28天约为6.93个月。故本院按照比例计算免租时间约为7天[6.93月×（4月÷120月）×30天]，即合同解除之前的租金应为1005000元[15万元×6月+15万元÷30天×（28天-7天）]。2019年6月29日至2020年3月13日期间（8个月13天），为评估鉴定修复方案及修复费用期间，关于该期间的租金损失如何负担，本院分析如下：青桦公司曾经于2019年4月3日就涉案租赁物业损坏部分向被告发函是否需要进行恢复（双方对修复范围有争议）；青桦公司于2019年4月26日将涉案租赁物业的钥匙邮寄给被告；被告也曾经于2019年5月20日就恢复原状所需费用等事宜发函青桦公司共同委托有资质的评估公司进行评估，但因青桦公司的拒绝而未果；涉案租赁物业因其它原因导致办理消防手续存在一定障碍或不能顺利办理因素。综合考虑如上情形，本院认为此期间的损失应按照合同约定每月租金标准的80%计算为宜，经计算此期间的费用为1012000元[（15万×8月+15万÷30天×13天）×80%]。三、关于被告主张的再招租期间的空置损失以及解约赔偿金、低价处理涉案租赁物业相关设施设备的财产损失。再招租期间的空置损失存在不确定性，且被告虽然提交了相关证据证明其曾经低价处理了相关设施设备及解约赔偿金等，但证据存在瑕疵，并不充分。本院认为青桦公司所交纳的保证金已经足以弥补被告主张的该部分损失，不再另行支持。关于焦点四，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条规定：“保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。”本案中，《物业租赁合同》约定朗诗公司对本合同承担连带担保责任，担保期限至装修完毕之日。保证期间早于青桦公司履行债务期限，而本案中青桦公司是否应当支付租金以及赔偿被告损失并不确定，朗诗公司的担保责任应自生效判决确定时开始计算，故本院认为朗诗公司应对青桦公司的债务承担连带赔偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、被告毕国驹、曾丽玲、毕兴可、曾昭钐、曾昭鑫与原告广州青桦养老服务有限公司、第三人南京朗诗常青藤养老服务有限公司签订的《物业租赁合同》以及被告毕国驹、曾丽玲、毕兴可、曾昭钐、曾昭鑫与原告广州青桦养老服务有限公司签订的《补充协议》于2019年6月28日解除；二、原告广州青桦养老服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告毕国驹、曾丽玲、毕兴可、曾昭钐、曾昭鑫支付修复费用469903元；三、原告广州青桦养老服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告毕国驹、曾丽玲、毕兴可、曾昭钐、曾昭鑫支付2018年12月1日起至2020年3月13日止的租金及占用费损失2017000元；四、被告毕国驹、曾丽玲、毕兴可、曾昭钐、曾昭鑫无需向原告广州青桦养老服务有限公司返还保证金500000元；五、第三人南京朗诗常青藤养老服务有限公司对原告广州青桦养老服务有限公司的上述债务承担连带清偿责任；六、驳回原告广州青桦养老服务有限公司的全部诉讼请求；七、驳回被告毕国驹、曾丽玲、毕兴可、曾昭钐、曾昭鑫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费143360元已由原告广州青桦养老服务有限公司预缴,由原告广州青桦养老服务有限公司负担。反诉案件受理费74889元已由被告毕国驹、曾丽玲、毕兴可、曾昭钐、曾昭鑫预缴，由原告广州青桦养老服务有限公司负担59911元，由被告毕国驹、曾丽玲、毕兴可、曾昭钐、曾昭鑫负担14978元。评估鉴定费用共计65000元已由被告毕国驹、曾丽玲、毕兴可、曾昭钐、曾昭鑫支付给评估鉴定机构，由原告广州青桦养老服务有限公司负担52000元，由被告毕国驹、曾丽玲、毕兴可、曾昭钐、曾昭鑫负担13000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王大亮人民陪审员  曾雪云人民陪审员  徐伟欣二〇二〇年九月二十四日书 记 员  曾佩仪方琢华