江苏省扬中市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1182民初2017号原告：张琦，男，1990年12月10日生，汉族，住江苏省扬中市。委托诉讼代理人：张大生（系原告父亲），男，1963年6月29日生，汉族，住江苏省扬中市。被告：江苏晶地置业有限公司，统一社会信用代码913211820566153382，住所地江苏省扬中市新坝镇联盟村。法定代表人：冷青松，该公司执行董事兼总经理。被告：扬中佳美物业服务有限公司，统一社会信用代码91321182MA1MMNY75C，住所地江苏省扬中市三茅街道扬子西路与新民南路交界处（行政中心斜对面）。法定代表人：冷松年，该公司执行董事。两被告共同委托诉讼代理人：杨军，江苏求尚律师事务所律师。原告张琦与被告江苏晶地置业有限公司（以下简称晶地公司）、扬中佳美物业服务有限公司（以下简称佳美公司）排除妨害纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告张琦的委托诉讼代理人张大生和被告晶地公司、佳美公司的共同委托诉讼代理人杨军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张琦向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即向原告交付扬子西路翡丽中央5幢1002号房屋的电梯门禁，并赔偿损失（以130万元为基数，自2019年3月4日起至实际交付门禁之日止按银行贷款利率标准计付）；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告通过网上拍卖竞买了由扬中市人民法院依法拍卖的位于扬子西路翡丽中央5幢1002号的房屋，并依法取得了房屋不动产权登记证书。原告曾于2019年3月1日前去看房，该房屋为一户一梯，每户都有门禁，原告多次向被告出示相关材料，告知被告原告已经依法取得该房屋不动产权登记证，成为合法的案涉房屋业主，要求被告提供该房屋的电梯门禁，但被告均不予理睬，甚至经法院工作人员上门对被告进行解释和劝阻仍置之不理，导致原告无法进入。原告购买该房屋手续合法，所有款项均已付清，原告有权享受房屋权益，但两被告至今不给原告门禁，其行为严重侵害了原告的合法权益，导致原告无法使用住房，给原告造成了经济损失，故原告提起了本案诉讼：1.由于门禁制作流程是晶地公司提交材料，佳美公司负责制作，且看房时佳美公司也要求原告与晶地公司联系，故原告要求两被告共同交付门禁；2.原告于2019年3月4日购买该房屋，拍卖价为127万元，加上手续费共计花费130万元。原告自2019年3月4日至今未能享受该房屋的权利，而原告自身还有商业贷款要还，故要求两被告以130万元为基数，自2019年3月4日起至实际交付门禁之日止按银行贷款利率标准向原告赔偿损失。被告晶地公司辩称：1.造成原告困境的责任在拍卖行或者是扬中市人民法院，原告取得翡丽中央5幢1002号房屋产权的行为不合规、不合法。截止目前，晶地公司未接到任何部门所转来的证明文件、未接到扬中市人民法院的协助执行通知书。就扬中市人民法院的拍卖裁定，晶地公司也将通过提起异议或者诉讼的方式来保护自身合法权益。2.原告向晶地公司索要电梯门禁于情于法皆相违背，若该房屋产权为晶地公司所有，则扬中市人民法院拍卖该房屋的行为是错误的，也就不存在晶地公司交付电梯门禁的行为；若按照扬中市人民法院认为的该房屋的产权归杜建、陈海英所有，那么电梯门禁自然也在该两人手中，原告也应该通过合法的手段向该两人或者拍卖行及扬中市人民法院索要门禁，与晶地公司无关。3.关于电梯门禁，晶地公司销售的房屋只有在正式交付后凭交付手续到佳美公司处，佳美公司才制作电梯门禁。被告佳美公司辩称：佳美公司只是根据晶地公司转来的房屋交付资料才制作电梯门禁，对于原告诉称的事实，佳美公司并不知情，也未收到晶地公司转来的房屋交付资料，更未收到相关部门要求协助处理的任何通知书，所以佳美公司不应承担责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了身份证、户口簿、不动产权证、往来结算票据、税收缴款书和不动产发票、函及邮寄回执、执行裁定书、照片等证据；晶地公司围绕抗辩提交了不动产权登记初始登记证明单、民事申诉状等证据；佳美公司未提供证据，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：晶地公司系扬中市扬子西路翡丽中央小区的开发商，案外人陈海英原系翡丽中央小区****房产的买受人。2017年11月10日，本院立案受理了段永平与杜建、陈海英民间借贷纠纷一案，该案审理中，本院于2017年11月22日作出（2017）苏1182民初3710号民事裁定书，（预）查封了陈海英位于翡丽中央小区5幢1002室的房产。2017年12月20日，本院作出（2017）苏1182民初3710号民事判决书，判决杜建、陈海英偿还段永平借款75万元及利息。该案判决生效后，段永平向本院申请强制执行，执行过程中，本院于2018年11月13日依法裁定拍卖陈海英购买的位于翡丽中央小区5幢1002室的房产。2019年1月5日，原告以最高价127万元竞得。2019年1月16日，本院作出（2018）苏1182执1759号执行裁定书，裁定：一、位于扬中市扬子西路翡丽中央小区****房地产所有权归买受人张琦所有，该房产所有权自本裁定送达买受人张琦时起转移；二、买受人张琦可持本裁定书到登记机构办理相关产权登记手续。2019年1月22日，本院向扬中市住建局发出（2018）苏1182执1759号协助执行通知书，要求解除对被执行人陈海英位于扬中市产的所有查封。2019年2月5日，税务部门向原告开具了金额为127万元的商品住房增值税普通发票。同日，原告缴纳了18142.85元的房屋买卖契税。2019年3月4日，原告办理了翡丽中央小区5幢1002室房产的不动产权证，该房屋登记为原告单独所有。翡丽中央小区需要持电梯门禁卡方能入住。本案审理中，原告陈述其第一次去晶地公司索要门禁是2019年3月5日。2019年9月26日，原告向晶地公司邮寄了一份《函》，要求晶地公司在收到《函》三日内交付翡丽中央小区5幢1002室房产的门禁。此后，因晶地公司未交付门禁，原告提起了本案诉讼。本案庭审中，晶地公司陈述翡丽中央小区的门禁制作过程为晶地公司向佳美公司提交所有交付资料，佳美公司按规定制作门禁并交付给业主，门禁由佳美公司制作和保管，在佳美公司客服中心领取。又查明，本院于2019年1月10日立案受理了原告江苏银行股份有限公司扬中支行（以下简称江苏银行）与被告陈海英、杜建、晶地公司金融借款合同纠纷一案，该案经审查查明：2015年9月10日，陈海英与晶地公司签订商品房买卖合同，购买扬中翡丽中央小区5幢10层1002室商品房。2015年10月13日，陈海英向江苏银行申请贷款80万元，担保方式为住房抵押（扬中翡丽中央小区5幢10层1002室）。同年10月15日，江苏银行作为贷款人、陈海英、杜建作为借款人、晶地公司作为担保人签订个人借款合同。2015年10月15日，陈海英、杜建为上述借款合同与江苏银行签订《抵押担保合同》，抵押物为扬中翡丽中央小区5幢10层1002室商品房。就上述抵押合同约定的房屋，陈海英未办理房屋产权证，亦未办理抵押登记。2019年3月14日，本院就该案作出（2019）苏1182民初391号民事判决书，认为“因抵押物未办理抵押登记，抵押权未设立，而江苏银行对此并不存在过错，晶地公司保证担保的保证期间尚未届满，故江苏银行要求晶地公司对本案债务承担连带清偿责任的诉讼请求，合法有据，依法应予支持”，判决：一、被告陈海英、杜建偿还江苏银行借款本金755266.59元及利息；二、晶地公司对上述债务承担连带清偿责任。一审判决作出后，晶地公司不服，上诉至镇江市中级人民法院。镇江市中级人民法院经审理于2019年8月15日作出（2019）苏11民终1832号民事判决，认为“虽然晶地公司提供证据证明其已经通知陈海英办理房产证，但已查明陈海英并未办理房产证及抵押权证。借款人陈海英未能办妥借款抵押登记手续，贷款人江苏银行亦因此未领取《房屋他项权利证书》等凭证，故担保人晶地公司对陈海英、杜建借款的保证期间并未超过，晶地公司应按合同约定的担保责任承担本案清偿债务的连带责任”，判决“驳回上诉，维持原判”。生效判决作出后，本院就申请执行人江苏银行与被执行人陈海英、杜建、晶地公司金融借款合同纠纷一案于2019年11月18日作出（2019）苏1182执2795号执行裁定书，裁定：划拨被执行人晶地公司银行存款人民币820468元（其中法院执行费10320元、案款810148元）。还查明，晶地公司不服本院（2019）苏1182民初391号民事判决书和镇江市中级人民法院（2019）苏11民终1832号民事判决书，认为该公司不应承担保证责任，这也是晶地公司认为本院拍卖翡丽中央小区5幢1002室房产不合法、不肯向原告交付门禁的原因。本院认为，原告通过司法拍卖程序竞得翡丽中央小区5幢1002室房产并依法办理了不动产权证，其系该房产的合法所有权人，有权行使对该房产的所有权。根据已查明的事实，案涉房产系一户一梯式，业主需持电梯门禁卡方能进入室内，但原告至今未能领取电梯门禁卡。而根据晶地公司的陈述，电梯门禁卡虽系佳美公司制作和保管，但佳美公司最终是根据晶地公司提供的材料和指示进行操作，而晶地公司本身就是翡丽中央小区的开发商，因此，向原告发放门禁卡的实际义务人为晶地公司而非佳美公司，故原告作为案涉房产的所有权人有权要求晶地公司向其交付案涉房产的电梯门禁卡。本案中，晶地公司对原告取得该房产的合法性有异议，对此，根据镇江市中级人民法院就江苏银行与陈海英、杜建、晶地公司金融借款合同纠纷一案作出的终审判决，就案涉房产，江苏银行与陈海英等虽签订了《抵押担保合同》，但并未办理借款抵押登记手续。因此，本院拍卖该房产并无不妥，晶地公司关于原告取得案涉房屋所有权手续不合法的抗辩不能成立。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求其他民事责任。本案中，一方面，原告作为案涉房产的所有权人，因晶地公司拒绝向其交付电梯门禁卡，致使其至今未能进入案涉房产，其对案涉房产占有、使用、收益和处分的权利受到了损害；另一方面，晶地公司明知原告系案涉房产的所有权人，在原告已通过书面函件的方式提出办理电梯门禁卡要求的情况下，因对法院拍卖案涉房产的行为不服，拒不向原告交付电梯门禁卡，主观故意明显，且其拒不交付门禁卡的行为与原告不能有效行使案涉房屋所有权的后果存在直接因果关系。因此，晶地公司应向原告承担损害赔偿责任。佳美公司并非向原告交付电梯门禁卡的义务人，其无需向原告承担损害赔偿责任。在具体赔偿范围方面，原告要求以130万元为基数，自2019年3月4日起至实际交付门禁之日止按银行贷款利率标准赔偿损失，考虑到本案的实际情况，原告即使第一时间取得门禁，也要装修且待装修后一段时间方能居住使用，故该赔偿应以1288142.85元（房款127万元+契税18142.85元）为基数，赔偿起算时间点应从2019年9月26日原告发函催告次日起计算，利率标准应为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、第三十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江苏晶地置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张琦交付扬中市扬子西路翡丽中央5幢1002号商品房的电梯门禁卡；二、被告江苏晶地置业有限公司限于本判决生效之日起十日内赔偿原告张琦损失（以1288142.85元为基数，自2019年9月27日起至实际赔付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；三、驳回原告张琦的其他诉讼请求。被告晶地公司如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，由被告江苏晶地置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  姚圣羽人民陪审员  奚 洁人民陪审员  王怀宝二〇二〇年九月二十七日法官 助理  王双磊书 记 员  张 迪