文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终3225号上诉人（原审被告）：江苏仑山湖发展有限公司，住所地句容市边城镇仑山湖国际度假村。法定代表人：杨慎勇，系该公司董事长。委托诉讼代理人：高侠，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊炎，江苏法德东恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：解镇远，男，1990年9月24日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：解晋，男，1961年6月1日出生，汉族，住南京市鼓楼区，系解镇远父亲。委托诉讼代理人：吴恒勇，江苏宾至律师事务所律师。上诉人江苏仑山湖发展有限公司（以下简称仑山湖公司）因与被上诉人解镇远商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省句容市人民法院（2019）苏1183民初1686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。仑山湖公司上诉请求：撤销原判第二项，依法改判驳回解镇远的第2、3、4项诉讼请求，并承担本案诉讼费及保全费，判令评估机构返还评估费用。事实和理由：1.解镇远的诉讼请求内在逻辑及法律关系为合同有效，其诉请与案涉房屋等价值的货币赔偿，请求权基础为侵权责任法，解镇远从未主张因合同无效而仑山湖公司缔约过失，其存在损失，损失与过失之间存在因果关系，故一审判决超裁超判，属法律程序错误。2.一审法院适用法律错误，合同无效的情况下，应当是合同双方各自承担返还义务。因缔约过失导致了损害赔偿，包括至少三个责任构成要件，即过错方、具体损失，以及过错与损失之间的因果关系。因此，即使案涉房屋存在价值，也是买受人因合同无效而应返还给出卖人的。更何况，一审法院认定案涉房屋为违法建筑，已不存在价值。至于案涉合同是否有效，请求二审法院依法审判。3.关于案涉房屋是建设在通过公开招开挂取得的合法土地上，并取得的建设工程施工许可证，销售许可证，并合法竣工，并取得初始登记相关手续，合同签订时符合生效的要件。因解镇远未及时根据交房通知来办理收房、补充面积差价款，领取两书，故案涉房屋在被行政主管部门要求拆除前，仍登记在仑山湖公司名下。如解镇远按约收房，房屋已登记在其名下，因此本案解镇远也存在过错。4.涉案评估报告形式和内容均不合法，评估报告仅有结论，无评估依据、评估方法、评估过程和影响房屋价格的因素等详细组成，且评估人未当庭接受质询，故评估报告不能作为判决的依据，评估机构应当返还评估费用。被上诉人解镇远辩称：1.一审判决仑山湖公司赔偿解镇远经济损失是基于解镇远一审诉讼请求第二项即要求仑山湖公司赔偿经济损失1500万元，故一审法院部分支持了其诉请，并没有超出诉讼请求作出判决，程序并不违法。解镇远提交了大量的证据证明仑山湖公司将合同约定的应当出售给解镇远的房屋故意毁损灭失导致合同约定的房屋不能交付，一审法院就合同约定的房屋按市场价判决赔偿损失是合法合理的。2.双方签订的商品房销售合同无论是有效还是无效，仑山湖公司故意将违法建筑出售或者故意将房屋毁损，均属于故意违约，构成对解镇远的欺诈，其应当承担赔偿责任。解镇远未收房的原因是涉案房屋不通水电，本案中其不存在任何过错。一审法院判决合同无效，认定仑山湖公司承担全责，并无不当，仑山湖公司就应当赔偿解镇远的全部经济损失。3.一审法院根据双方认可的评估机构、评估方式，做出的评估结论是合法的，具有参照价值。一审法院据此做出判决，是符合法律规定的。且一审法院支持的损失数额客观上少于解镇远的实际损失。综上，一审法院认定案件事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。解镇远向一审法院起诉请求：1.判令确认位于句容市边城镇湖西居住小区（溪山丽苑）J39幢房屋归解镇远所有。2.判令仑山湖公司赔偿其经济损失1500万元。3.判令仑山湖公司赔偿其银行按揭购房款的利息（利息按同期银行贷款利率计算自2019年3月4日起计算至解镇远付清全部款项止）。4.判令本案诉讼费由仑山湖公司负担。一审法院认定事实：仑山湖公司系位于句容市居住小区（溪山丽苑）开发商，其取得句房预字第2010038号商品房预售许可证，句规镇20060020建设工程规划许可证，句土国用（2004）第04114号土地使用权证。2016年5月8日，本案双方签订《商品房销售合同》一份，双方约定：仑山湖将其开发的溪山丽苑J39幢0101号房屋出售给解镇远，房屋建筑面积512.36平方米，套内面积495.95平方米，单价每平方米13271.92元，总金额为680万元整；付款方式为：于签署购房合同时支付购房首期款人民币贰佰柒拾贰万元整（含定金）；于2016年6月30日前支付贷款肆佰零捌万元整；交房期限：2016年12月31日前；买受人在出卖人书面交付通知后20天内无正当理由不验收房屋的，该房屋视同交付并验收合格，该房屋损毁、灭失的责任由买受人承担。买受人同时按总房款万分之一每天向出卖人支付房屋保管费。双方还对其他事项进行了约定。本案双方与江苏银行股份有限公司句容支行签订《个人借款合同》一份，由解镇远向江苏银行股份有限公司句容支行按揭贷款408万元，年利率4.655%，仑山湖公司为担保人。后解镇远付清购房款。2016年12月15日，仑山湖公司通知解镇远收房，解镇远未收房。2018年8月20日，江苏边城发展集团、江苏边城物业管理有限公司再次通知解镇远收房。解镇远仍未收房。2019年1月24日，仑山湖公司发函给解镇远，要求与解镇远解除合同，内容为：“双方于2016年5月8日签订《商品房买卖合同》，解镇远购买了溪山丽苑项目J39幢101室商品房。现根据《江苏省水库管理条例》第十三条第二款及第四十一条等条例规定的，依据县级以上地方人民政府及水利行政主管部门指令，为抗洪防震等安全需要，拟解除双方签署的《商品房买卖合同》。解镇远收到函告5个日历日内到指定地点协商后续事宜，以免扩大各方经济损失。”后经解镇远家人与仑山湖公司协商，未能达成一致。2019年3月，仑山湖公司拆除涉案房屋。解镇远遂于2019年3月4日向一审法院起诉，要求判令1.仑山湖公司立即停止实施对句容边城镇湖西居住小区（溪山丽苑）J39幢房屋的破坏行为；2.判令仑山湖公司向解镇远提供句容市边城镇湖西居住小区（溪山丽苑）J39幢房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；3.判令本案诉讼费由仑山湖公司负担。2019年3月16日，解镇远变更诉请，要求1.判令确认位于句容市边城镇湖西居住小区（溪山丽苑）J39幢房屋归解镇远所有；2.判令仑山湖公司赔偿解镇远经济损失1500万元整；3.判令本案诉讼费由仑山湖公司负担。一审中，解镇远申请对溪山丽苑J01幢房屋市场单价进行评估，仑山湖公司申请对溪山丽苑J03幢房屋市场单价进行评估。一审法院依法委托江苏苏地行土地房产评估有限公司进行评估，2019年11月15日，江苏苏地行房地产评估有限公司作出评估结论为J01幢房屋于2019年3月4日单价为每平方米17176元，J03幢房屋于2019年3月4日市场单价为每平方米18292元。另查明，涉案溪山丽苑J39幢房屋实际为四层，其中一、二层合同约定面积为512.36平方米，层顶为斜面，阁楼高度不一，负一层及阁楼为赠送。仑山湖公司申请评估的溪山丽苑J03幢房屋为二层。该两幢房屋均临湖，而解镇远申请评估的溪山丽苑J01幢房屋不临湖。还查明，仑山湖公司开发建设的位于仑山湖校核洪水线以下别墅包含涉案别墅。一审法院认为：本案双方签订的《商品房买卖合同》所涉房屋，因房屋位于水库校核洪水位线以下，根据《江苏省水库管理条例》第十三条规定，该水位线以下禁止房地产开发。该房屋属违法建筑，因此双方签订的《商品房买卖合同》违反上述规定，属无效。因双方签订商品房买卖合同无效，且涉案房屋已被拆除，故解镇远要求确认位于句容市边城镇湖西居住小区（溪山丽苑）J39幢房屋归其所有的诉请，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。”解镇远在仑山湖公司取得涉案房屋预售许可证、建设工程规划许可证等文件后与仑山湖公司签订《商品房买卖合同》，其无过错。仑山湖公司作为开发商应当知晓相关法律规定，故导致合同无效的责任在于仑山湖公司。解镇远要求赔偿损失的请求，一审法院予以支持。现涉案房屋已被拆除，解镇远的损失应为该房屋的现行市场价。涉案房屋相邻近且临湖的房屋溪山丽苑J03幢的市场价为18292元，涉案房屋合同约定一、二层建筑面积为512.36平方米，故解镇远损失为9372089.12元。涉案房屋负一层，不计入产权证，一审法院根据单层面积256.18平方米（512.36平方米÷2）×单价18292元的30%计算价值为1405813.37元。涉案房屋楼阁高度不一，且属赠送不计入产权证，一审法院根据计入产权证的单层价值计算20%，阁楼价值为937208.9元，以上合计11715111.4元，解镇远要求仑山湖公司赔偿购房款的银行按揭贷款利息（自2019年3月4日至实际给付之日止）的请求，因仑山湖公司拆除涉案房屋至今未将购房款返还给解镇远，故该请求一审法院予以支持。鉴定费用由本案双方各自承担其缴纳的费用。一审法院判决：一、驳回解镇远要求确认位于句容市边城镇湖西居住小区（溪山丽苑）J39幢房屋归解镇远所有的诉讼请求。二、仑山湖公司赔偿解镇远损失11715111.4元，并承担购房款总额680万元的银行利息（自2019年3月4日起至实际给付之日止，以江苏银行股份有限公司句容支公司贷款年利率4.655%计付）。二审中，当事人均未提交新证据。另查明，结合双方当事人在二审中的陈述，以及涉案小区平面示意图显示，涉案的J39幢房屋以及一审中评估的J01幢房屋、J03幢房屋均系临湖别墅。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为：人民法院在审理合同纠纷案件过程中，要依职权审查合同是否存在无效的情形。《中华人民共和国水法》第三十七条第二款规定，禁止在河道管理范围内建设妨碍行洪的建筑物、构筑物以及从事影响河势稳定、危害河岸堤防安全和其他妨碍河道行洪的活动。《江苏省水库管理条例》第十三条规定，水库管理范围内禁止进行房地产开发。而本案双方于2016年5月8日签订的《商品房销售合同》中所涉房屋位于仑山湖校核洪水线以下，属于水库管理范围内，依法属于禁止进行房地产开发的区域。因此，涉案合同违反了上述法律、法规的禁止性规定，应当认定为无效。仑山湖公司作为专业的房地产开发企业，应当知晓上述规定，其违法进行房地产开发，导致合同无效，应对此承担相应的责任。解镇远作为购房人在仑山湖公司具备相应房屋建设、销售手续的情况下与其签订房屋买卖合同，已经尽到了应有的审查义务，故一审法院认定解镇远对于合同无效不存在过错，并无不当。本案中，涉案房屋在交付解镇远之前，已由仑山湖公司自行拆除，故不存在房屋返还问题。一审法院驳回解镇远要求确认涉案房屋归其所有的诉请，并无不当。关于损失赔偿的问题，仑山湖公司主张解镇远一审提出的损失赔偿是基于合同有效的侵权损害赔偿，一审法院在认定合同无效的情况下予以支持，超出其诉讼请求范围。本院认为，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。涉案合同的效力已由人民法院依法认定，合同无效后的法律后果理应一并处理。本案中，解镇远的诉请中也包含了要求仑山湖公司赔偿经济损失1500万元的内容。故一审法院关于合同无效后支持解镇远损失赔偿的诉请，并不超出其诉讼请求范围，亦符合定纷止争、节约司法资源的原则。合同无效时，仅返还财产或折价补偿不足以弥补损失，一方可以向有过错的另一方请求损害赔偿。本案中，解镇远已按照合同约定付清了全部房款680万元，其对于合同无效并无过错。根据当事人的过错、双方订立合同的目的，以及涉案房屋已灭失等综合情况，一审法院以涉案房屋灭失时的市场价作为解镇远的损失参考，较为客观合理。一审中，双方当事人分别申请对同小区的J01幢房屋、J03幢房屋的市场单价进行评估。二审中，双方虽对J01幢房屋、J03幢房屋、涉案J39幢房屋分别是临仑山湖主湖还是临内湖人工湖的事实存在争议，但对于上述三幢房屋均系临湖房屋没有异议。一审中，仑山湖公司自认J03幢房屋与涉案J39幢房屋户型上一致，且均为毛坯房，在J39幢房屋的重置成本方面有参照价值；并主张解镇远申请评估的J01幢房屋无论在户型、位置、占地、使用等方面，均无可参照性，对J39幢房屋价值评估方面，无任何可参考价值，并已装修投入使用约5年。故仑山湖公司申请对J03幢房屋市场单价进行评估。经一审法院依法委托，江苏苏地行房地产评估有限公司对J01幢房屋、J03幢房屋的市场单价分别做出了评估结果。该评估报告系经人民法院委托，由专业机构作出的司法鉴定结论，依法可以作为本案的定案依据。仑山湖公司主张评估报告的形式和内容均不合法，但未能提供充分证据予以证明，其以评估人员未当庭接受质询为由，主张评估结论不应采纳，亦缺乏事实和法律依据。根据涉案小区平面图显示，J03幢房屋与涉案J39幢房屋的位置更为相近。且J03幢房屋不含负一层，J39幢房屋产权面积不含负一层和阁楼，而J01幢房屋的产权面积包含负一层部分。结合上述房屋的综合情况和当事人的陈述，一审法院以J03幢房屋的市场价18292元作为认定涉案J39幢房屋市场价值的依据，并无不当，本院予以支持。同时，J39幢房屋的负一层与阁楼面积虽不计入产权证，但其客观上具有使用功能，并对房屋的实际价值产生影响，故一审法院以单层面积的30%和20%分别计算负一层和阁楼的价值，并得出涉案房屋总体市场价值为11715111.4元的结论，较为公平合理。故一审法院判令仑山湖公司赔偿解镇远损失11715111.4元，本院予以支持。至于解镇远诉请的银行按揭贷款利息的请求。本院认为，该按揭贷款利息属于买房人为履行合同、取得房屋所支出的必要成本，且该利息的支付系基于其与江苏银行股份有限公司的合同约定，与仑山湖公司并无必然关联。解镇远作为买房人的合同目的实现后可以获得的利益已经体现在涉案房屋评估的市场价中，一审法院支持其房屋价值部分的赔偿数额，已足以填补其因涉案合同无效所造成的损失。一审法院另行支持解镇远的银行按揭贷款利息损失，有所不当，本院予以纠正。故本院对解镇远主张的贷款利息损失，不予支持。综上所述，仑山湖公司的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省句容市人民法院（2019）苏1183民初1686号民事判决；二、江苏仑山湖发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿解镇远损失11715111.4元；三、驳回解镇远的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费111800元，由江苏仑山湖发展有限公司负担87317元，由解镇远负担24483元；二审案件受理费95691元，由江苏仑山湖发展有限公司负担91029元，由解镇远负担4662元。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 甘可平审判员 田 原二〇二〇年九月十八日书记员 柳婷婷