上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初19574号原告(反诉被告)：上海家陈实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：田明建，执行董事。委托诉讼代理人：张艳玲，上海市志致远律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梅，上海市志致远律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海中致酒业有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：孙丽清，总经理。委托诉讼代理人：黄顺宝，上海市天目律师事务所。委托诉讼代理人：傅佳俊，上海市天目律师事务所。原告上海家陈实业有限公司(以下简称家陈公司)与被告上海中致酒业有限公司(以下简称中致公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理，依法适用简易程序，由审判员章国栋独任审判。诉讼中，被告中致公司提起反诉，本院依法受理后与本诉合并，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张艳玲、被告的委托诉讼代理人黄顺宝到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告家陈公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》因被告违约行为于2019年7月12日解除；2、判令被告返还原告多支付的自2019年7月12日至7月29日的租金550,020元(916,700元/30天*18天)；3、判令被告返还原告房屋保证金2,750,000元；4、判令被告返还原告电费押金150,000元；5、判令被告支付原告违约金1,000,000元；6、判令被告支付原告装修费损失(以评估结果为准)。事实和理由：原、被告于2016年6月22日签订《房屋租赁合同》一份，约定原告向被告承租位于上海市闵行区沪青平公路XXX号一楼(含四周门面房)。合同签订后，原告投入大量资金用于承租商铺的装修，但被告却在合同正常存续的情况下于2019年7月12日强行收回涉案房屋，收回水电及消防管理权，将原告赶出涉案房屋。在多次发函协商未果的情况下，原告无奈于2019年8月5日向被告发出《合同解除通知函》，告知被告双方签订的《房屋租赁合同》因被告的违约行为于2019年7月12日解除。被告的行为严重损害了原告的合法利益，现向法院提起诉讼，请求判如所请。被告中致公司辩称：原、被告于2016年6月22日签订《房屋租赁合同》，合同约定原告向被告承租位于上海市闵行区沪青平公路XXX号一楼房屋，年租金人民币11,000,000元，租期自2016年9月30日起至2036年9月29日止，共20年。原告应于每月25日之前支付下月租金，每逾期一日应当承担年租金千分之一的违约金。反诉被告二陈某某为原告的履行承担连带保证责任。合同生效后，因原告多次违约逾期支付租金，原、被告双方及第三方上海晨莲物业管理有限公司共同签订了《补充合同》。约定若原告逾期支付租金超过15日，被告有权收回物业管理权；逾期支付租金超过30日，则被告有权单方面解除《房屋租赁合同》，并要求原告承担一切损失。原告未在2019年6月25日前支付7月份租金，被告于同年7月1日发函催收并要求原告支付逾期违约金。同年7月12日，因原告逾期支付租金超过15日，被告根据《补充合同》的约定收回了原告的物业管理权。同年7月24日，原告仅支付了7月份房租，被告再次发函要求原告支付逾期违约金，未果。同年7月25日，原告再次未按约支付8月份租金。同年8月15日，被告发函告知原告如逾期支付租金连续超过30天，被告将按照《房屋租赁合同》的约定单方面解除合同。鉴于原告再次违约，逾期支付租金超过30天，同年8月26日，被告书面通知原告双方的《房屋租赁合同》解除。原告的上述行为已构成根本违约，严重损害被告的合法权利。现提起反诉，要求：1、请求法院确认原、被告签订的《房屋租赁合同》因原告的违约行为于2019年8月26日解除；2、判令原告支付被告自2019年7月30日起至2019年8月26日止的房屋租金人民币827,987元(按照月租金916,700/31天*28天)；3、判令原告偿付被告自2016年9月起至2019年8月期间逾期支付租金的违约金人民币1,276,000元(以年租金1,100万的千分之一*逾期天数116天)；4、判令原告赔偿被告截止2020年5月30日止的预计营收损失(租金损失)人民币4,514,842.5元(详见证据《租金损失计算表》)；5、判令原告偿付被告违约金1,000,000元；6、判令原告承担租赁房屋恢复原状的费用(以评估结果为准)；7、判令反诉被告二陈某某对上述金钱给付义务承担连带保证责任。庭审中，中致公司撤回对陈某某的反诉和第六、七项反诉诉讼请求，并将第三项反诉诉请中逾期付款违约金的起算时间调整为2017年6月30日。针对被告的反诉，原告家陈公司辩称：房屋租赁合同解除的原因在于被告，被告于2019年7月12日强行收回物业管理权，使得原告无法继续使用、管理和经营涉案房屋。在原告7月24日履行支付租金义务之后，被告也没有归还原告的物业管理权。故合同解除的原因在于被告，被告应当退还原告租赁保证金并赔偿原告的装修损失，不同意被告的反诉请求。经审理查明：上海市闵行区沪青平公路XXX号房屋的产权人为上海世贸家具装饰有限公司，被告中致公司获得该房屋的转租权。2016年6月22日，被告作为出租人(甲方)，案外人陈某某代表原告作为承租人(乙方)，双方签订房屋租赁合同一份，合同约定：甲方将沪青平公路XXX号一楼面积约12,000平方米(含四周门面房)出租给乙方(其中不包含已租赁的二楼建筑面积约600平方米，另租赁面积还不包括配电房及临时员工住宿大楼)，员工宿舍2楼留5间给乙方使用。租期自2016年9月30日起至2036年9月29日止，共20年。房屋交接日期为2016年9月30日，免租期为2016年9月30日至2017年3月30日。在租赁期内，乙方拥有租赁范围内物业、场地、附属设施及屋顶的部分使用和经营管理权，并包含一楼产证外约6亩的空地停车场的使用及收租权。该房屋的年租金为人民币11,000,000元，租金前三年不变，以后每三年环比递增3%。租金每月支付一次，先付后用，支付时间为每月25日之前预支下月房租。甲方提供平安银行账号XXXXXX********作为收款账号。甲方在收取租金时，应先交付乙方相应的合法有效的租金发票，否则乙方有权暂缓支付租金。合同还约定，乙方租赁上述标的用于开办超市(不含农贸市场)、娱乐、办公、独立有证经营的商业系统、宾馆、酒店配套类项目，并在工商行政管理部门核准的经营范围内合法经营。乙方有权在承租期内有部分房屋转租权，但必须向甲方进行书面备案。如发生转租纠纷，造成转租户经济损失的由乙方承担，与甲方无关。合同亦约定，如乙方未按规定日期支付租金，每逾期一日，乙方须向甲方支付年租金的1‰作为违约金。如乙方逾期支付租金超过30日，则甲方有权单方面终止合同，停止一切水电煤的供应，责令乙方15天内搬离沪青平公路XXX号，未搬离的物品由甲方自行处理，对乙方不做任何赔偿。除合同另有约定外，任何一方不得擅自解除合同，否则违约方应支付守约方违约金1,000,000元并承担履约方的一切包括但不限于装修、预计营收等损失。如另一方实际损失超过该等违约金，违约方应就超过部分承担补足责任。该合同还对其他内容作了约定，原被告在合同签章处分别加盖各自公章。原告依约向被告支付水电费押金150,000元和租赁保证金2,750,000元。2018年8月26日，被告中致公司作为甲方、原告家陈公司和案外人陈某某作为乙方、上海晨莲物业管理有限公司(以下简称晨莲物业)作为丙方，三方签订《沪青平公路XXX号一楼租赁合同之补充合同》(以下简称补充合同)。合同约定：因乙方屡次拖欠房租，已达到逾期30天，根据原租赁合同，甲方有权单方面终止合同，但本着互利互惠原则，三方签订如下补充条款：1、每月租金的支付日期为当月的25日之前支付下期房租，如乙方连续超过15天支付租金，丙方则无条件收回沪青平公路XXX号物业管理权。如乙方连续超过30天仍未支付租金，则甲方有权单方面终止合同。……5、因乙方违约造成的甲方损失，乙方所支付的合同保证金(押金)不足以抵充甲方的损失，甲方有权保留继续追诉乙方因违约给甲方造成的经济损失。……7、特别约定：双方友好协商，甲方同意乙方2018年8月30日至2018年9月29日房租，甲方于2018年9月7日开具租赁发票，乙方于2018年9月10日支付全部租金(916,700元)至甲方指定账户(户名：上海中致酒业有限公司；账号：XXXXXX********；开户行：平安银行上海大宁支行)。如乙方按时付款，此次逾期不作为违约。甲、乙、丙三方均在合同签章处加盖公章。2019年7月1日，被告向原告寄发《告知函》催收2019年7月份租金及违约金，并告知原告若逾期支付租金超过15天，被告有权收回涉案房屋的物业管理权，若逾期支付租金超过30天，被告有权解除合同。原告于2019年7月3日收到该《告知函》。2019年7月12日，被告以原告逾期支付2019年7月份租金超过15天为由，收回了原告对涉案房屋的物业管理权，包括水电、消防管理权及商场停车场的收费权。2019年7月24日，原告向被告支付了2019年7月份租金916,700元。同日，被告再次向原告发出《告知函》，要求原告支付逾期支付上述租金的违约金。该《告知函》原告没有签收，但庭审中原告表示认可。2019年7月29日，原告向被告寄发《告知函》，要求被告归还涉案房屋的物业管理权。被告于2019年7月31日签收该函件。2019年8月15日，被告向原告寄发《告知函》，要求原告支付2019年8月份租金及其违约金，并再次告知违约责任，强调若逾期支付租金超过30日，被告有权单方解除租赁合同。该函件由原告法定代表人田明建于当日签收。2019年8月26日，被告向原告发出《终止告知函》，告知因原告逾期支付租金超过30天，现被告单方面解除双方就沪青平公路XXX号一楼房屋签订的房屋租赁合同。原告已付的租赁保证金2,750,000元用于抵扣所欠租金和逾期付款违约金以及提前解除合同的违约金。原告及其对外出租的商户须于2019年9月10日之前返还房屋及其附属设施，未搬离的物品由被告自行处理，对原告不做任何赔偿。原告尚欠上海晨莲物业管理有限公司2019年6月水电费139,260.3元，从原告已交的水电费押金中扣除。对于该份《告知函》，原告在庭审中表示并未收到，而是从其他案件中得知其前任股东收到过该《告知函》。2019年9月23日，原告向被告寄发《合同解除通知函》，称双方的房屋租赁合同因被告强行收回涉案房屋而于2019年7月12日解除，要求被告返还多支付的租金，支付违约金并赔偿损失。被告于2019年9月25日签收该函件。本院于2020年7月21日至上海市闵行区沪青平公路XXX号涉案房屋处查看，涉案房屋坐北朝南，房屋南北两面各有一个停车场，北面停车场入口及出口处皆设有“家陈生活广场”指示牌。商场一楼仅有个别商铺在经营，其余店铺或停业，或已搬空。商场南面空地(停车场)上堆放有少量建筑垃圾，商场内部装修及大部分隔断已被拆除，地面为水泥地面，积灰严重且部分地面被铲除，有大量建筑垃圾堆积在内，顶部管道裸露，保留了中央空调等硬件设施。以上事实，由原告家陈公司提供的房屋租赁合同、水电费押金收据、房屋保证金收据、告知函、现场照片等，被告中致公司提供的房屋租赁合同及补充合同、收付款业务回单、告知函、增值税专用发票、现场照片等证据以及双方当事人陈述和法庭调查笔录所证实。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规中的强制性效力规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。向承租人提供符合约定的房屋是被告中致公司的主要合同义务，而向出租人按时支付租金等费用则是原告家陈公司的主要合同义务。然而，原告家陈公司自2017年开始便屡次违约，未按合同约定时间支付房租，故原、被告及案外人晨莲物业于2018年8月26日签订补充合同，再次明确租金的支付时间为每月25日之前支付下月租金，并对违约责任做了更严格的约定，即若原告连续超过15天未支付租金，被告及物业公司可无条件收回涉案房屋的物业管理权；若原告连续超过30天仍未支付租金，则被告有权单方面终止合同。补充合同系对原、被告之间签订的房屋租赁合同的进一步确认和补充，系双方的真实意思表示，双方亦应遵守。本案争议焦点有三：一是房屋租赁合同解除的原因及解除时间；二是合同解除后，违约责任的负担及违约金数额的确定；三是装修损失的负担。关于争议焦点一，原告主张房屋租赁合同解除的原因在于被告于2019年7月12日强行收回涉案房屋的物业管理权，从而导致原告失去对涉案房屋的使用和管理权，致使合同目的无法实现，故房屋租赁合同应于该日解除。对此，本院认为，首先根据补充合同，若原告逾期支付租金超过15天，被告则有权收回物业管理权。原告本应于2019年6月25日之前支付7月份租金，但未支付，截至2019年7月12日已逾期17天，被告收回物业管理权系其依照合同约定行使自身权利，合法合理。其次，原告租赁涉案房屋后主要用于转租，并不实际占有和使用涉案房屋。因此即使被告于2019年7月12日收回物业管理权，也只是将涉案房屋的水电、消防等的管理权转交物业公司，并不影响原告的转租权和对次承租人的收租权。故被告收回物业管理权的行为并不当然导致房屋租赁合同解除，本院对原告的该项主张不予认可。2019年7月12日被告收回物业管理权后，原告应继续履行合同，及时支付7月份租金及其违约金，但原告直到2019年7月24日才支付了7月份租金，且未按照合同约定支付逾期违约金。原告本应于2019年7月25日之前支付8月份租金，但直到2019年8月26日仍未支付，此时已逾期支付租金达32天，达到了房屋租赁合同及补充合同约定的单方解除合同的条件。被告于2019年8月26日行使合同解除权，向原告发出《终止告知函》，于法有据。庭后被告称该告知函系当日由被告直接张贴于租赁场地，结合房屋租赁合同中披露的原告家陈公司的文书送达地址为“上海市闵行区沪青平公路XXX号”即涉案房屋，本院推定上述《终止告知函》于2019年8月26日送达原告，原、被告之间签订的房屋租赁合同及其补充合同于该日解除。合同解除后，原告应支付被告自2019年7月30日起至2019年8月26日止的房屋租金，即月租金916,700元÷31天×28天=827,987元。关于争议焦点二，基于上述，本案房屋租赁合同解除的原因在于原告逾期支付租金，故违约责任承担的主体应为原告家陈公司。庭审中，原告认为原、被告已经通过补充合同就逾期付款违约金的问题重新达成一致，不予追究，原告不应支付逾期付款违约金。对此，本院认为，双方的补充合同约定：“7、特别约定：双方友好协商，甲方同意乙方2018年8月30日至2018年9月29日房租，甲方于2018年9月7日开具租赁发票，乙方于2018年9月10日支付全部租金(91.67万)至甲方指定账户……如乙方按时付款，此次逾期不作为违约。”此条约定仅针对2018年8月30日至2018年9月29日租金的支付情况，如原告按照该约定支付租金，则被告可免除原告的此次违约责任，但并不当然免除其他时候的违约责任。故被告主张逾期违约金，于法有据，本院予以支持。至于原告逾期天数，被告主张自2017年6月30日至2019年8月31日期间原告逾期支付租金的天数，分别是2017年7月份逾期8日、8月份逾期6日、2018年5月份逾期7日、7月份逾期19日、8月份逾期32日、12月份逾期15日、2019年7月份逾期29日，总计116日。该主张由被告提供的收付款业务回单予以证明，本院予以确认。至于逾期违约金的计算标准，被告主张按照房屋租赁合同约定，即每逾期一日，原告需向被告支付年租金的1‰作为违约金。庭审中，原告认为该违约金计算标准过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定逾期付款违约金为年租金的日万分之五。故原告应向被告支付的逾期违约金为11,000,000×0.5‰×116＝638,000元。至于原告本诉诉请及被告反诉诉请均主张的1,000,000元违约金，本院认为，该笔违约金的性质属于解约违约金，系为了弥补守约方因合同解除所遭受的损失。本院考虑到被告已主张其他违约金及原告已缴纳租赁押金的事实，酌定原告应向被告支付解约违约金500,000元。关于争议焦点三，本院认为，首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)项之规定，因承租人违约导致房屋租赁合同解除，承租人请求出租人赔偿装饰装修残值损失的，应不予支持。本案中原告逾期支付租金系房屋租赁合同解除的根本原因，即使原告对涉案房屋投入巨大资金进行装修，该装修损失也不应由没有过错的被告承担。其次，根据本院的现场调查，涉案场地现处于装修停工状态，原有的装修已基本被破坏，可利用的剩余价值不大，从现场难以看出原告对租赁物的装修投入。而且租赁物的现状系原告为实现经营目的自行改建而造成的，与被告无关。故原告对涉案房屋的装修损失应自行承担。关于原告要求被告返还水电费押金150,000元的请求，被告在本诉答辩中提交了水电费发票，证明2019年6月的水费13,237.52元及电费126,022.78元均由被告垫付，原告对此亦表示认可，故上述水电费金额总计139,260.30元应从原告已付的水电费押金中扣除，被告须返还原告10,739.70元。关于被告反诉要求原告赔偿截至2020年5月30日的预计营收损失的请求，本院认为，预计营收多少本身就具有诸多不确定因素，虽然因原告违约导致原房屋租赁合同解除是客观事实，但被告已经及时收回涉案房屋，并已与多个租户重新签订房屋租赁合同，已最大限度地减少了自身损失。况且事发时间正值新冠肺炎疫情流行之时，在整个社会经济下行的背景下，房租收入减少实属正常现象。在此基础上，若按照被告主张由原告承担高达450多万元的租金差额，显失公平。同时，被告已主张解约违约金，该违约金兼具补损与惩罚功能。故对于被告的该项反诉请求，本院不予支持。另外，因原告已支付被告租赁押金2,750,000元，庭审中，原、被告均同意相关费用先行从押金中抵扣。故房屋租赁合同解除后，原告应支付被告的租金827,987元、逾期违约金638,000元、解约违约金500,000元均应先行从租赁押金中抵扣，抵扣后，被告应返还原告784,013元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第一百零七条、第一百一十四条、一百一十九条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海家陈实业有限公司与被告(反诉原告)上海中致酒业有限公司之间就上海市闵行区沪青平公路XXX号一楼房屋签订的房屋租赁合同及其补充合同于2019年8月26日解除；二、原告(反诉被告)上海家陈实业有限公司于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海中致酒业有限公司支付自2019年7月30日起至2019年8月26日止的房屋租金人民币827,987元；三、原告(反诉被告)上海家陈实业有限公司于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海中致酒业有限公司支付解约违约金人民币500,000元；四、原告(反诉被告)上海家陈实业有限公司向被告(反诉原告)上海中致酒业有限公司于本判决生效之日起十日内支付自2017年6月30日至2019年8月26日期间的逾期付款违约金人民币638,000元；五、被告(反诉原告)上海中致酒业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海家陈实业有限公司返还租赁押金人民币2,750,000元〔该租赁押金人民币2,750,000元先行抵扣前述第二、三、四项判决主文中原告(反诉被告)上海家陈实业有限公司应当向被告(反诉原告)上海中致酒业有限公司支付的款项〕；六、被告(反诉原告)上海中致酒业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海家陈实业有限公司房屋水电费押金人民币10,739.70元；七、驳回原告(反诉被告)上海家陈实业有限公司其余诉讼请求；八、驳回被告(反诉原告)上海中致酒业有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币42,400.16元,减半收取计人民币21,200.08元，由原告(反诉被告)上海家陈实业有限公司负担人民币17,413.85元，被告(反诉原告)上海中致酒业有限公司负担人民币3,786.23元；反诉案件受理费人民币65,131.81元，减半收取计人民币32,565.91元，由原告(反诉被告)上海家陈实业有限公司负担人民币8,403.41元，被告(反诉原告)上海中致酒业有限公司负担人民币24,162.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 章国栋二〇二〇年九月十五日法官助理 王 群书 记 员 王 群附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。