北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初26535号原告：北京联东物业管理股份有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园通州园金桥科技产业基地景盛南四街**。法定代表人：刘荣辉，董事长。委托诉讼代理人：李夫彬，男，1987年3月25日出生，汉族，该公司员工。被告：北京特佳圣鹰地板有限公司，，住所地北京市北京经济技术开发区荣华中路********1102法定代表人：杜玉兰，董事长。委托诉讼代理人：叶锋，男，1971年6月18日出生，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：田昊，男，1982年5月16日出生，汉族，该公司员工。原告北京联东物业管理股份有限公司（以下简称联东物业）与被告北京特佳圣鹰地板有限公司（以下简称圣鹰公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案联东物业的委托诉讼代理人李夫彬、圣鹰公司的委托诉讼代理人叶锋、田昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。联东物业向本院提出诉讼请求：1.要求圣鹰公司给付物业费513351.53元（欠费期间2010年12月25日至2017年10月31日）；2.要求圣鹰公司支付物业费逾期缴费的违约金98464.31元（按应缴未缴物业费等费用的万分之一每日计算，暂计至2019年4月30日，实际计算至付款之日）；3.本案诉讼费由圣鹰公司承担。事实和理由：2010年6月11日，北京联东金桥置业有限责任公司（以下简称金桥公司）与圣鹰公司签订《厂房销售合同》，该合同约定，圣鹰公司购买金桥公司1577.65平方米的物业，联东物业对厂房进行物业管理，圣鹰公司按照合同约定支付物业费。联东物业按照合同约定履行了物业管理服务，圣鹰公司却拒绝交纳物业管理服务费，经联东物业多次催要未果，故诉至法院。圣鹰公司辩称，第一、联东物业与圣鹰公司于2017年10月签订《物业服务合同》，圣鹰公司在2017年11月底收房。圣鹰公司一直按照合同约定按时缴纳物业费，不欠付任何物业费，更不存在违约；第二、圣鹰公司于2014年2月17日与金桥公司签订购房合同（契约号为:×××）。联东物业提供的证据《厂房销售合同》是开发商已出具《证明》在2014年2月前已被注销作废的合同。2014年2月17日的合同是在房地产管理部门备案并进行了网签的合同，是联东物业与圣鹰公司共同履行的合同。联东物业依据该合同的面积收取物业费，开发商依据该合同收取房款。而联东物业提供的《厂房销售合同》建筑面积、套内面积、分摊面积、收房条件等均与该合同不符，因此联东物业依据无效合同提起的诉求无法成立；第三、联东物业在2014年2月起已对圣鹰公司构成了侵权！2014年2月11日，圣鹰公司通过北京国家环保产业园区管委会批准入住，但联东物业确要求我公司必须补交63万余元的物业费，否则不给钥匙不许入住。圣鹰公司为此多次与联东物业协商未果，不得已只好起诉了开发商。在诉讼期间经法官调解，联东物业才在2017年11月底将圣鹰公司的房产交付给圣鹰公司。而此时距圣鹰公司提出入住要求已过了三年半，这三年半不要说作为办公楼使用的经济效益，就是我们按仓库出租以最低租金每平米1.5元计算，三年多的仓库租金也达到了三百万余元。对联东物业恶意侵犯我司合法权益的行为，我司保留向法院提出追究的权利；第四，联东物业主张2010年12月25日到2017年10月30日期间的物业费早已经过了诉讼时效，索要物业费和违约金无事实根据，更严重与事实不符。综上，请求法院驳回联东物业的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2010年6月10日，金桥公司与圣鹰公司签订《厂房销售合同》（编号：×××），约定圣鹰公司购买金桥公司开发的通州区环科中路17号的联东U谷项目西区×楼×、×、×层，编号为×××），预测建筑面积1539.95平方米厂房，每平方米7350元，总价款11318633元，金桥公司应在2010年12月25日前向圣鹰公司交付该厂房，除不可抗力外，金桥公司如未按合同规定的期限将该房屋交付圣鹰公司使用，按逾期时间分别处理：（1）逾期在90日之内，自交付期限届满之日起至实际交付之日止，金桥公司按日计算向圣鹰公司支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该厂房实际交付之日起15日内向圣鹰公司支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，圣鹰公司有权退房。圣鹰公司要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，金桥公司按日计算向圣鹰公司支付全部已付款万分之五的违约金，并于该厂房实际交付之日起30日内向圣鹰公司支付违约金。厂房达到交付使用条件后，金桥公司应当书面通知圣鹰公司办理交付手续。双方进行验收交接，并签署房屋交接单。房屋交付入住后，因该房屋而发生的物业管理费、采暖费、水电费等相关费用和国家或政府规定的相关税费由圣鹰公司承担。由于圣鹰公司原因，未能按期交付的，视为金桥公司已按期向圣鹰公司交付房屋，自不能交付（属于圣鹰公司原因发生）之日圣鹰公司应承担与该房屋有关的风险毁损责任，并由圣鹰公司承担因该房屋而发生的物业管理费、采暖费、水电费等相关费用和国家或政府规定的相关税费。物业服务约定金桥公司依法选聘的物业管理企业为北京联东国际物业管理有限公司（联东物业的曾用名），物业管理期间，物业服务收费价格为0.13/天/平方米（建筑面积），物业管理企业按照半年收取物业服务费，买受人应当提前一个月缴费物业费用。物业服务的内容以圣鹰公司与物业管理公司签订的物业服务协议约定为准。圣鹰公司已详细阅读有关物业服务的全部内容和业主公约，同意由金桥公司依法选聘的物业管理企业提供物业服务，遵守业主公约。此外，该合同还约定了其他内容。合同签订后，圣鹰公司向金桥公司支付了全部购房款。2010年12月21日，金桥公司向圣鹰公司邮寄《入住交费清单》、《入住通知书》，收件人地址与《厂房销售合同》写明的圣鹰公司地址一致。依据金桥公司提交的快递查询单显示，圣鹰公司已于2010年12月25日签收。2017年7月，圣鹰公司在我院提起诉讼，要求金桥公司承担逾期交付房屋及逾期办理企业入住手续的违约损失7383402元、诉讼费和律师费。此案我院经审理认为，金桥公司已通过邮寄方式向圣鹰公司在《厂房销售合同》预留的地址送达《入住交费清单》、《入住通知书》，圣鹰公司虽对此不予认可，但其并未提供相反证据，故对于金桥公司提交的该证据予以采信。圣鹰公司未按合同约定及《入住交费清单》载明的时间办理入住手续，依据合同约定，应视为金桥公司已按期交付房屋，故对于圣鹰公司要求金桥公司承担逾期交房违约损失的诉讼请求，本院不予支持。关于逾期办理企业入住手续，双方对于企业入住手续的理解各不相同，合同亦未对此有详细约定，故对于圣鹰公司所称的逾期办理企业入住手续的经济损失，依据不足，本院不予支持，故我院于2017年11月24日出具（2017）京0112民初24959号民事判决书，判决驳回了圣鹰公司的诉讼请求。圣鹰公司不服提起上诉，北京市第三中级人民法院于2018年1月3日作出(2018)京03民终238号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。在该案的审理过程中，圣鹰公司与金桥公司对涉案厂房已进行实际交接，并于2017年10月26日北京联东物业管理股份有限公司北京第一分公司（甲方）与圣鹰公司（乙方）签订《物业服务合同书》，约定乙方将其购买的北京市通州区中关村科技园通州区金桥科技产业基地联东U谷西区×厂房（建筑面积1577.65平方米）委托甲方进行物业管理，物业管理服务费收取按《客户入住通知书》上告知的入住时间开始计收物业管理服务费。第一期物业管理服务费缴费区间自20_年月_日至20_年月_日，合计人民币_;乙方购买房屋厂房的，第一期物业管理服务费于20_年_月_日前缴纳，此后每半年度末前30天，预交下半年度管理费。乙方按购买建筑面积每天每平方米人民币0.13元缴纳物业费。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三缴纳违约金。此外，该合同还约定了其他事项。该份合同后有一条补充条款，写明：“因双方对交房时间存在分歧，具体时间参考销售合同（合同编号：×××）及法院判决，第四条第一款空置。”2017年11月7日，圣鹰公司交纳了2017年11月1日至2018年4月30日期间的物业费36917.01元。关于诉讼时效，圣鹰公司主张联东物业起诉已超过诉讼时效，联东物业则称其至少每年都会向所有欠费的业主催缴物业费，根据圣鹰公司的庭审自述可以看出，2014年2月份联东物业曾对圣鹰公司进行了催缴，2017年10月也进行过催缴。本院认为：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案的争议焦点系金桥公司向圣鹰公司交付房屋的时间如何确定。本院认为，根据已经生效的（2017）京0112民初24959号民事判决书认定，2010年12月21日，金桥公司向圣鹰公司邮寄《入住交费清单》、《入住通知书》，圣鹰公司已于2010年12月25日签收，圣鹰公司未按合同约定及《入住交费清单》载明的时间办理入住手续，依据合同约定，应视为金桥公司已按期交付房屋，故应视为2010年12月25日金桥公司已向圣鹰公司交付了房屋，圣鹰公司应自2010年12月25日起支付物业费。故对金桥公司要求圣鹰公司支付2010年12月25日至2017年10月31日期间的物业费513351.53元，证据充分，理由正当，本院予以支持。对圣鹰公司辩称联东物业主张的物业费已过诉讼时效，本院认为，根据圣鹰公司答辩意见所述可知，联东物业至少在2014年2月或3月和2017年向其主张过权利，鉴于双方对厂房交付的时间一直存在争议以及物业服务的连续性，联东公司亦主张一直采取各种方式催缴，本院认为诉讼时效适用不宜过苛，对圣鹰公司抗辩超过诉讼时效，本院不予采信。对联东物业要求圣鹰公司支付逾期违约金，本院认为对于2010年12月25日至2017年10月31日期间物业费的交纳，双方并未有书面合同关于违约金的约定，故该项请求依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决如下：一、被告北京特佳圣鹰地板有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京联东物业管理股份有限公司2010年12月25日至2017年10月31日期间的物业费513351.53元；二、驳回原告北京联东物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4959元，由原告北京联东物业管理股份有限公司负担492元（已交纳），由被告北京特佳圣鹰地板有限公司负担4467元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  周艳娟二〇二〇年九月三十日书记员  冯文倩