四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终8714号 上诉人（原审被告，反诉原告）：四川省川瑞发展投资有限公司。住所地：成都市锦江区创意产业商务区毕昇路**锦江创意科技大厦**。 法定代表人：何东，董事长。 委托诉讼代理人：袁渝寒，北京德恒（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐婷，北京德恒（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：张友明，男，汉族，1989年9月17日出生，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：侯志强，上海段和段（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：郭黎丽，女，汉族，1989年10月10日出生，住四川省宣汉县。 委托诉讼代理人：侯志强，上海段和段（成都）律师事务所律师。 上诉人四川省川瑞发展投资有限公司（以下简称川瑞公司）因与被上诉人张友明、郭黎丽房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2019）川0115民初5271号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定适用普通程序进行独任审理本案。川瑞公司的委托诉讼代理人徐婷，张友明、郭黎丽的委托诉讼代理人侯志强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 川瑞公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张友明、郭黎丽一审诉讼请求并支持川瑞公司一审反诉请求。事实及理由：一、一审判决认定事实不清。1.川瑞公司不应承担逾期交房责任。双方于2017年3月27日签订案涉合同补充协议，一审查明，2018年3月21日张友明、郭黎丽缴纳契税、印花税、登记费、证书工本费、专项维修基金等费用，故川瑞公司根据补充协议第九条第6款约定，相应推迟案涉房屋交付时间，并在2018年3月21日前向其交付房屋则无需承担延迟交付责任。2.川瑞公司没有逾期办证，不应承担违约责任。张友明、郭黎丽一审中认可其提交办证所需资料的时间为2019年5月2日，结合补充协议第十一条第4款约定，川瑞公司仅能在张友明、郭黎丽缴齐全部资料及费用，并办理委托的情况下，在365个工作日内代张友明、郭黎丽向相关部门缴纳相关资料费用，故其提交办证所需资料时间为2019年5月2日，川瑞公司应在2020年11月2日前向该不动产登记中心缴纳相关资料费用，用于办证，不应承担违约责任。3.张友明、郭黎丽未按约定办理贷款，应当承担违约责任。一审中，关于张友明、郭黎丽向银行贷款所提交的资料的时间证据，有张友明、郭黎丽提交的录音证据及川瑞公司提交的中信银行股份有限公司成都分行营业部的《情况说明》，一审对川瑞公司提交证据不予采信而采信张友明、郭黎丽提交的录音证据，系违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》。张友明、郭黎丽未按补充协议约定时间提交贷款所需资料，根据补充协议15页商品房买卖合同附件四内容，张友明、郭黎丽应当承担因逾期提交贷款资料导致银行放款时间晚于约定时间的责任，应向川瑞公司支付未付放款总额百分之十的违约金。4.在商品房达到交付条件后，张友明、郭黎丽应当向川瑞公司出具相关契税、印花税的缴费凭证，但其未在房屋交付前，甚至在交付时均未向川瑞公司缴纳任何费用，直至2018年3月21日才缴纳，双方签订买卖合同当日及通知交房时，对该项义务均有提示。 张友明、郭黎丽辩称，1.关于川瑞公司认为其不应承担逾期交房责任的问题，张友明、郭黎丽认可一审查明事实并认为补充协议第九条约定的前提系案涉房屋达到交付条件后，如张友明、郭黎丽未按照川瑞公司要求提交相关材料及缴纳相关费用时，川瑞公司可行使的一项权利。而实际上川瑞公司应在2017年5月31日向张友明、郭黎丽交付房屋，而川瑞公司是在2017年9月1日交付房屋，故其没有行使补充协议第9条约定的权利，张友明、郭黎丽缴纳相关费用和资料均是在川瑞公司通知的情况下及时缴纳的，没有违约行为，且根据交房时间，可知系川瑞公司逾期交房，导致通知张友明、郭黎丽缴纳相关费用和材料时而推迟了。2.关于川瑞公司认为其未逾期办证，不应承担逾期办证违约责任的问题，张友明、郭黎丽认为，川瑞公司提出该主张的依据系案涉补充协议第十一条，应当视为没有约定。温江区2016年8月已经取消了房屋产权证及国有土地分户权证的办理，将二证合并为房屋不动产权证，而张友明、郭黎丽与川瑞公司于2017年3月27日签订的商品房买卖合同，对于商品房买卖合同这类格式合同，在文义分歧时，应作有利于买房人的解释，应按照商品房买卖合同第十八条、第二十七条及第二十八条规定，川瑞公司应当在合同约定的交房日期2017年5月31日起550日内，即2018年12月2日前办理完案涉房屋所有权转移登记，但川瑞公司实际上在2019年11月20日才完成案涉房屋权属证书登记，故川瑞公司应当承担违约责任。3.关于川瑞公司认为张友明、郭黎丽未按约定办理贷款，应承担违约责任的问题，张友明、郭黎丽认为银行放贷的时间，双方并未明确约定，根据川瑞公司提到的双方签署的补充协议内容，其中仅约定了要求张友明、郭黎丽更具银行的通知要求，在一定的时限内向银行提交相关资料，张友明、郭黎丽并未违约。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。 张友明、郭黎丽向一审法院起诉请求：1.判令川瑞公司向张友明、郭黎丽支付逾期交房违约金10820.87元（房子全款581767×逾期天数93天×0.0002）；2.判令川瑞公司向张友明、郭黎丽支付自2018年12月2日起至实际完成房屋所有权登记之日止逾期办理房屋所有权转移登记的违约金；3.判令本案诉讼费用由川瑞公司承担。 川瑞公司向一审法院反诉请求：1.判令张友明、郭黎丽向川瑞公司支付违约金34000元；2.本案诉讼费用由张友明、郭黎丽承担。 一审法院认定事实：2017年3月27日，张友明、郭黎丽与川瑞公司签订了《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，约定张友明、郭黎丽购买川瑞公司位于成都市温江区××镇××社区××组××号××栋××单元××层××号商品房，房屋总价581767元，张友明、郭黎丽已支付完毕全部购房款。《商品房买卖合同》第十八条约定：“出卖人应当在2017年5月31日前向买受人交付该商品房”。该商品房交付应符合以下条件：1、取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、取得房屋面积实测报告书；3、取得规划验收合格证。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。 同时查明，川瑞公司于2017年9月1日向张友明、郭黎丽交付了房屋，张友明、郭黎丽与川瑞公司约定在2017年5月31日后550日内为张友明、郭黎丽办理房屋产权证书，川瑞公司于2019年11月20日为张友明、郭黎丽办理了房屋不动产权证书。《商品房买卖合同》第十九条约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金”。《商品房买卖合同》第二十八条约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起550日内取得该商品房的房屋所有权证书的，不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金”。 一审法院认为，张友明、郭黎丽与川瑞公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》真实、合法有效，双方应按照约定履行义务，张友明、郭黎丽按照约定履行了全部义务，川瑞公司未按照约定交付房屋及办理房屋所有权转移登记。 关于川瑞公司认为张友明、郭黎丽主张川瑞公司支付逾期办理房屋所有权转移登记违约金按日万分之五计算是否过高的问题。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案中，川瑞公司违反合同的约定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定应当承担支付违约金的违约责任。川瑞公司认为违约金标准过高，请求法院予以调低的理由成立，故一审法院酌情将违约金的计算标准由“每日按预付款总额的万分之五的标准”调整为“每日按预付款总额的万分之一的标准”，即川瑞公司按每日万分之一的标准向张友明、郭黎丽支付逾期办理房屋所有权登记的违约金。 一审法院认为，川瑞公司逾期交房及逾期办理房屋所有权转移登记的事实客观存在，川瑞公司理应承担违约责任，故张友明、郭黎丽主张川瑞公司支付逾期交房违约金10704.51元（581767元×92天×0.0002计算）及逾期办理房屋所有权转移登记违约金19869.43元（581767元×342天×0.0001计算）的诉讼请求符合法律规定，一审法院依法予以支持。 关于川瑞公司反诉张友明、郭黎丽按照未付房款总额340000元的10%支付川瑞公司违约金34000元是否成立的问题。川瑞公司未按照双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》在法定期限内向张友明、郭黎丽交付房屋及办理房屋所有权转移登记，川瑞公司的反诉主张理由不成立，缺乏事实和法律依据，故对其反诉主张不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、川瑞公司于判决生效之日起十日内向张友明、郭黎丽支付逾期交房违约金10704.51元。二、川瑞公司于判决生效之日起十日内向张友明、郭黎丽支付逾期办理房屋产权转移登记违约金19869.43元。三、驳回川瑞公司对张友明、郭黎丽的诉讼请求。本诉案件受理费1218元，由张友明、郭黎丽负担300元，由川瑞公司负担918元。反诉案件受理费325元，依法减半收取162.50元，由川瑞公司负担。 二审中，双方均未提交新证据。 本院二审对一审法院审理查明事实予以确认。 二审另查明：案涉《商品房买卖合同（预售）》第二十七条房屋所有权转移登记约定：买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起550日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按照规定承担各自应缴纳的税费。第二十八条第（一）款中房屋所有权转移登记违约责任约定：1.因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起550日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：（一）买受人有权解除合同。不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。《商品房买卖合同补充协议》第十一条第三款约定：买受人委托出卖人办理房屋所有权证的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，并向出卖人缴齐办理房屋所有权证所需的各项资料及费用（包括但不限于契税、专项维修基金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向有关部门缴纳。出卖人自买受人缴齐全部资料、费用，并办理完委托手续后的365个工作日内，代买受人向有关部门缴纳相关资料、费用，出卖人在上述期限内领到买受人名下的房屋所有权证的，视为出卖人完成合同第二十七条、第二十八条约定的代为办理和取得房屋所有权证的义务，而不论买受人是否实际领走；出卖人有义务代为保管该权证，并通知买受人领证。如买受人未完整提供全部资料和费用的，出卖人有权相应推迟该房屋产权证的办理时间而无需承担延迟办证的责任。上述涉及资料、费用为出卖人代收代缴，最终所需的资料及费用由政府相关部门规定为准。《商品房买卖合同补充协议》第十一条第四款约定：“买受人应在出卖人通知办理分户国有土地使用权证手续的期间内，提供书面委托，缴齐各项资料和费用，出卖人在买受人缴齐分户国有土地使用权证书的所有资料和费用后的365个工作日内，代买受人向相关部门缴纳相关资料、费用，出卖人在上述期限内领到买受人名下的分户国有土地使用权证的，视为川瑞公司完成合同第二十七、二十八条约定的代为办理和取得分户国有土地使用权证的义务。如买受人未完整提供全部资料和费用的，出卖人有权相应推迟该房屋产权证的办理时间而无需承担延迟办证的责任。上述涉及资料、费用为川瑞公司代收代缴，最终所需的资料及费用由政府相关部门规定为准”。 又查明：2018年3月21日，张友明、郭黎丽向川瑞公司交纳了契税、专项维修基金、办证手续费、登记费等相关费用，合计13827.81元。2019年5月4日，张友明、郭黎丽向川瑞公司再次补缴相关办证资料。2019年11月20日，案涉房屋办理了不动产权证书。 本院认为，根据川瑞公司的上诉请求和张友明、郭黎丽的答辩意见，本院将二审争议焦点分述如下： 关于逾期交房违约金的认定问题。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，本案中，案涉合同约定川瑞公司应于2017年5月31日向张友明、郭黎丽交付了房屋，而实际交房之日为2017年9月1日，故张友明、郭黎丽主张川瑞公司支付逾期交房违约金10820.87元（581767元×93天×0.0002）符合合同约定，本院依法予以支持。川瑞公司并未举证证明其于2017年5月31日按约定按期通知了张友明、郭黎丽交房系因张友明、郭黎丽未按缴纳相关资料导致逾期交房，故本院对川瑞公司不承担逾期交房违约金的上诉理由不予采纳。 关于张友明、郭黎丽主张川瑞公司逾期办理不动产权证书违约金的诉讼请求是否成立的问题。双方在《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》虽未约定办理不动产权证书的相关内容，但在双方签订合同时，案涉房屋所在区域已经实施不动产权登记制度，根据国家政策调整，房屋所有权证已与国有土地使用权证“二证合一”，故川瑞公司协助张友明、郭黎丽办理案涉房屋不动产权证的期限应结合双方对于办理房屋所有权证与国有土地使用权证的期限予以确认。庭审已查明，案涉《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》中约定办理房屋所有权证及国有土地使用权证的期限均为张友明、郭黎丽缴齐全部资料、费用，并办理完委托手续后的365个工作日内，基于此，本院认为，首先，根据双方约定，张友明、郭黎丽负有将相关材料、税费交给川瑞公司的先履行的合同义务，而川瑞公司负有将该资料、税费及公司应提交的资料一并交由行政部门代购房者申请颁发房屋不动产权证书的义务，张友明、郭黎丽向川瑞公司交齐办证所需由买受人提交的资料及各项税费，川瑞公司承担的协助办证义务履行期限应自此时起算。故川瑞公司应协助张友明、郭黎丽办理不动产权证的期限为张友明、郭黎丽缴齐全部资料、费用并办理完委托手续后的365个工作日内。张友明、郭黎丽于2018年3月21日向川瑞公司交齐办证所需由买受人提交的资料和各项税费，则川瑞公司应于2019年8月22日前完成协助办理不动产权证书的义务，但张友明、郭黎丽实际于2019年11月20日取得不动产权证书，川瑞公司协助办证义务存在逾期事实，应自2019年8月22日承担逾期办证的违约责任，一审法院认定违约金起算之日不合理，本院依法予以纠正。其次，一审法院酌情调整了违约金标准，张友明、郭黎丽并未提起上诉，故本院对一审认定的违约金标准予以维持。逾期办理房屋不动产权转移登记违约金5235.9元（581767元×90天×0.0001）。第三，根据双方签订的案涉合同及补充协议对办理房屋权属登记时间约定的格式条款，并不存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的免除川瑞公司责任、加重张友明、郭黎丽责任及排除张友明、郭黎丽主要权利的内容，张友明、郭黎丽认为不适用该办证条款约定的上诉理由不成立，本院不予采纳。 川瑞公司上诉主张，办证期限应从张友明、郭黎丽补交全部资料完毕之日起算或相应顺延。其在约定时间内履行了提交办证资料及垫支各项费用的协助办证义务，至于行政管理部门何时办理房屋产权登记，并非川瑞公司能够决定。对此，本院认为，首先，《商品房买卖合同补充协议》第十一条第3项中明确约定：“买受人委托出卖人代为办理房屋所有权证的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，并向出卖人缴齐办理房屋所有权证所需的各项资料及费用，由出卖人代买受人向相关部门缴纳。出卖人自买受人缴齐全部资料及费用，并办理完委托手续后的365个工作日内，代买受人向相关部门缴纳相关资料、费用，出卖人在上述期限内领到买受人名下的房屋所有权证的，视为出卖人完成合同第二十七条和第二十八条约定的代为办理和取得房屋所有权证书的义务，而不论买受人是否已实际领走；出卖人有义务代为保管该权证，并通知买受人领证。”根据上述内容，川瑞公司代为办证的约定义务并非以其向行政管理部门递交资料作为履行完毕的节点，而是以其在约定期限内协助张友明、郭黎丽取得案涉房屋权属证明才视为义务履行完毕。川瑞公司的该项上诉意见不成立，本院不予支持。其次，张友明、郭黎丽于2018年3月21日向川瑞公司交齐所需由买受人提交的资料交齐资料和各项税费。当政策调整时需要补交资料的，川瑞公司应当及时告知张友明、郭黎丽进行补交，但川瑞公司并无证据证明其就补交事宜及时告知张友明、郭黎丽而买受人拒绝及时提供。故，川瑞公司的该项抗辩意见，本院不予采纳。 关于川瑞公司主张张友明、郭黎丽给付川瑞公司违约金34000元的诉讼请求是否成立的问题。本院认为，川瑞公司主张张友明、郭黎丽给付违约金系依据补充协议中关于张友明、郭黎丽未按银行通知要求于10个工作日提交贷款资料，或未在收到银行电话或者书面通知之日起10日内向银行补充资料导致川瑞公司未能在买卖合同生效之日起3个月内收到全部房款应当承担违约责任的约定，主张张友明、郭黎丽未按期提交银行贷款的资料导致贷款逾期到账应当承担的违约责任。该约定系张友明、郭黎丽因自身原因未按银行通知按时提交资料的情形之下应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”、第一百零八条关于“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在”之规定，川瑞公司举示的证明不能证明张友明、郭黎丽在银行通知后存在逾期提交资料的行为，而张友明、郭黎丽一审提交的公证文书、录音资料等能佐证其按通知要求及时提交了资料，故本院对川瑞公司主张违约金的诉讼请求依法不予支持。 对于诉讼费用的分担。本案纠纷系因川瑞公司逾期交房及逾期办证引发且考虑一审法院对违约金标准进行了酌减，故本院对一审法院根据纠纷引发的因素、当事人责任等综合确定分担的诉讼费用予以维持，并由川瑞公司承担二审案件受理费。 综上，川瑞公司的上诉请求部分成立，本院依法予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销成都市温江区人民法院（2019）川0115民初5271号民事判决； 二、四川省川瑞发展投资有限公司于本判决生效之日起十日内向张友明、郭黎丽支付逾期交房违约金10820.87元； 三、四川省川瑞发展投资有限公司于本判决生效之日起十日内向张友明、郭黎丽支付逾期办理房屋不动产权转移登记的违约金5235.9元； 四、驳回张友明、郭黎丽的其他诉讼请求； 五、驳回四川省川瑞发展投资有限公司的全部反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费2761元，由四川省川瑞发展投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 冯 璐 二〇二〇年九月二十四日 书记员 何佳林