福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终3627号 上诉人（原审被告）：邹柳凤，女，1951年1月13日出生，汉族，住福州市长乐区。 委托诉讼代理人：徐建彬（邹柳凤表弟），松溪县发展改革和科技局工作人员。 委托诉讼代理人：姚家雄，北京乾成（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林盛，男，1987年3月23日出生，汉族，住福州市长乐区。 委托诉讼代理人：蒋洮婷、池建伟，福建名仕律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：福州市长乐区首占美居房产中介服务所（个体工商户），经营场所福州市长乐区首占镇首占新区振铎路**，统一社会信用代码：92350182MA32UTTQ4P。 经营者：高清花，女，1990年12月10日出生，汉族，住福州市长乐区。 委托诉讼代理人：陈文强，该中介服务所职员。 原审被告：林敏，女，1978年9月3日出生，汉族，国内住址福州市长乐区，现居住于日本。 原审第三人：中国建设银行股份有限公司长乐支行，营业场所福州市长乐区航城街道爱心路291号，统一社会信用代码：9135018285486198XP。 负责人：邹建新，行长。 委托诉讼代理人：陈圣达、陈泽诚，该行职员。 上诉人邹柳凤因与被上诉人林盛、福州市长乐区首占美居房产中介服务所（下称“美居房产中介”）及原审被告林敏、原审第三人中国建设银行股份有限公司长乐支行（下称“建行长乐支行”）合同纠纷一案，不服福建省福州市长乐区人民法院（2020）闽0112民初205号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，适用第二审程序进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人邹柳凤上诉请求：1、撤销一审判决，2、依法判令驳回被上诉人林盛的全部诉讼请求，改判由美居房产中介承担赔偿责任；3、判令由林盛和美居房产中介承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审将简易程序转化为普通程序，未通知上诉人，亦未提交告知合议庭成员，程序违法。而且从被上诉人林盛的一审诉请看，第三人美居房产中介及建行长乐支行均是其诉请的主要义务人，故其诉讼地位并非第三人，而应当是被告，该程序亦违法。2、上诉人已七十岁高龄，在美居房产中介工作人员拿出一撂文件让其签署时，根本就不知晓签署了《产权人未到场声明》，该声明并非其真实意思表示。美居房产中介明知产权人林敏在日本，上诉人未取得授权，仍将该房屋挂牌交易，属于越权代理，存在明显过错。案涉房屋买卖合同仅约定被上诉人林盛交纳购房保证金2万元，而《产权人未到场声明》却要求上诉人赔偿30万元违约金，明显不公平。同时，两被上诉人知晓产权人林敏在日本，却要求上诉人在7日内提供授权确认函或公证委托书，显然也是不合理的。而且即使被上诉人林盛的诉请成立，违约金30万元亦过高。此外，被上诉人林盛在上诉人未于七天内提供授权确认函或公证委托书的情况下，仍向美居房产中介打款，也可视为其放弃了《产权人未到场声明》的条件限制。 被上诉人林盛答辩称：1、本案由于林敏拒绝追认邹柳凤的代理行为，根据《合同法》第四十八条的规定，邹柳凤属于无权代理，合同已无法履行。2、邹柳凤在未获得林敏书面授权的情况下，与林盛签订买卖合同及产权人未到场声明，应视为双方已就邹柳凤无法获得林敏追认导致合同无法履行的情况下邹柳凤所应承担的责任进行约定，该约定合法有效，其应依约支付30万元违约金并赔偿律师费损失。3、上诉人邹柳凤是产权人林敏的母亲，其于买卖合同签订之时还提供了房产的购房合同交由中介保管，林盛此后交纳了购房保证金15万元，邹柳凤于2019年8月2日与中介经营者高清花办理了房产的交易资金托管手续，该款项至今仍在银行托管，该资金托管手续的办理更加说明上诉人关于交易不是其真实意思表示的辩解并非客观事实。综上，请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人美居房产中介答辩称：上诉人所述与客观事实不符，同意被上诉人林盛的答辩意见。 原审被告林敏未作答辩。 原审第三人建行长乐支行答辩称：请求法院依法审理。 原审原告林盛向一审法院起诉请求：1．判令林敏、邹柳凤向其支付赔偿金30万元及赔偿律师费损失15000元；2．判令林敏、邹柳凤配合第三人经营者高清花至第三人建行长乐支行解除银行账户资金托管手续；3．诉讼费用由林敏、邹柳凤负担。 一审法院认定事实：2019年7月26日，邹柳凤以林敏代理人的名义（卖方）与林盛（买方）签订了《房屋买卖合同》，约定将案涉房屋（建筑面积159.52㎡），以368万元价格卖予林盛。该合同第九条违约责任，约定有“交易过程中，因一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付主张该违约责任所产生的费用（包括担不限于诉讼费、律师代理费等）”。同时，邹柳凤还以林敏代理人的名义与林盛、美居房产中介签订了《居间服务合同》《交易服务合同》，约定由美居房产中介为该房产交易提供居间、交易服务。 同日，邹柳凤出具了《产权人未到场声明》，载明“2019年7月26日，经居间方福州市长乐区美居房产中介店提供居间服务，本人代表产权人林敏真实意愿与买方林盛就买卖位于福州市长乐市签订《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》以及其他相关合同文件等。本人保证该房屋除上述产权人及配偶外无其他共有权人，并保证代理签订前述合同的行为已取得上述产权人口头授权，另保证上述产权人在前述合同签订后柒日内向交易服务方提供上述产权人委托本人签订前述合同的授权确认函或委托本人出售该房屋的公证委托书。因有其他共有权人对该房屋主张权利而导致前述合同被认定无效的，或因上述产权人在前述合同签订后七日内未向交易服务方提供上述产权人委托本人签订前述合同的授权确认函亦未向交易服务方提供上述产权人委托本人出售该房屋的公证委托书而导致前述合同被认定无效或被撤销的，本人应向买方支付赔偿金人民币叁拾万元整并应向居间方支付相当于在前述合同有效（或未被撤销）的情形下应付佣金同等金额的赔偿金人民币拾伍万贰仟圆整。特此声明！声明人：邹柳凤。2019年7月26日。”同时，林盛在《产权人未到场声明》上签署“买方已知悉上述声明内容表示接受，同意在前述合同签订后不进行任何撤销合同的行为，否则，撤销行为无效。买方：林盛。2019年7月26日。” 上述合同签订后，林盛根据合同约定于2019年7月26日、8月2日两次向美居房产中介交纳了购房保证金共计15万元（现已退回8万元）。2019年8月2日，美居房产中介的经营者高清花（甲方、付款方）与邹柳凤（乙方、收款方）在建行长乐支行（丙方）处办理了7万元的个人账户交易资金托管业务。后邹柳凤未在约定期限内取得林敏的授权确认函或公证委托书。美居房产中介先后于2019年8月26日、9月19日向林敏发出《履约通知函》《告知函》，催告其履行合同义务。2019年10月14日，林盛与福建名仕律师事务所签订《委托代理合同》，并支付律师费15000元。同年10月17日，蒋洮婷律师受林盛委托向林敏发出《律师函》，催告其对邹柳凤的代理行为进行追认，但邮件被退回。2020年1月9日，林盛诉至法院。 另查明，林敏于2017年4月12日与福建永硕房地产开发有限公司签订了编号为CL预售201705145号《商品房买卖合同（预售）》，购置得案涉房屋，至今未办理产权登记。 一审法院认为：邹柳凤在未取得林敏授权的情况下，以林敏的名义与林盛签订案涉《房屋买卖合同》，属无权代理，现林敏已明确拒绝追认，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，邹柳凤签订的相应合同对被代理人林敏不发生效力，应由邹柳凤承担责任，故林盛针对林敏的诉讼请求均应予以驳回。邹柳凤虽书面答辩称其系受到他人忽悠、惊吓之下才签订相应材料，相应材料均为无效，但未能提供相应证据予以佐证，不予采信。邹柳凤出具的《产权人未到场声明》，林盛亦在声明上签字确认，该声明应视为邹柳凤、林盛已就邹柳凤无法获得林敏追认导致合同无法履行的情形下邹柳凤应当承担的责任进行约定，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。现林敏拒绝追认，邹柳凤应按照《产权人未到场声明》的约定，承担相应法律责任，即向林盛支付赔偿金30万元。同时，《房屋买卖合同》第九条约定，守约方有权要求违约方支付主张该违约责任所产生的费用（包括担不限于诉讼费、律师代理费等），现林盛因本案纠纷产生律师费15000元，邹柳凤作为违约方应予以支付。但林盛并非高清花、邹柳凤、建行长乐支行之间形成的《中国建设银行个人账户交易资金托管协议》的相对人，其对三方之间所形成的交易资金托管关系并无诉权，故对其要求邹柳凤配合高清花向建行长乐支行解除资金托管的诉讼请求应予以驳回。邹柳凤经法院合法传唤，无正当理由不到庭应诉，依法可缺席审理与判决。 一审法院判决：一、邹柳凤应于本判决生效之日起十日内支付林盛赔偿金30万元及律师费1.5万元；二、驳回林盛的其他诉讼请求。案件受理费6025元，由邹柳凤负担。 二审中，双方均未提交新的证据。 根据本案现有证据，本院认定一审法院认定事实正确。 本院认为：上诉人邹柳凤以产权人林敏的名义与被上诉人林盛签订《房屋买卖合同》，但未取得林敏的授权或事后追认，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条关于“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”的规定，该合同对产权人林敏不发生法律效力，合同责任应由行为人邹柳凤承担。邹柳凤于同日出具的《产权人未到场声明》，对其若未取得授权的法律后果作出了明确约定，该内容未违反法律法规强制性规定，合法有效。邹柳凤称该《声明》并非其真实意思表示，但其无证据证明其签署该材料时存在被欺诈或胁迫的情形，而且从其签署一系列材料并于此后进一步办理资金托管手续的事实可见，邹柳凤代表其女儿林敏出售该房产，系其真实意思表示，本院对其该上诉理由不予采信。上诉人邹柳凤另称该《声明》显失公平，但其内容并不存在显失公平的情形，而且上诉人亦未在法定期限内请求撤销该《声明》，故其该上诉理由亦不成立。上诉人至今未按《声明》的约定取得产权人林敏的授权，故其依约应支付违约金30万元并赔偿被上诉人林盛因本案支出的律师费损失1.5万元。上诉人另称违约金30万元过高，但被上诉人确实遭受了资金占用损失及房屋差价损失，现并无证据证明该违约金过高，其该上诉理由亦不成立。 关于一审程序问题，一审法院在庭审中已明确告知合议庭组成人员以及本案适用普通程序进行审理，并未影响上诉人诉讼权利的行使，故一审程序并无违法。 综上，上诉人的上诉理由均不成立。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6025元，由上诉人邹柳凤负担。一审案件受理费的负担，按一审法院的决定执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 雷晓琴 审 判 员 薛闳引 审 判 员 田始凤 二〇二〇年九月八日 法官助理 蔡思婷 书 记 员 陈 林