北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初17202号原告：第一太平融科物业管理（北京）有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：任鸿泉，董事长。委托诉讼代理人：洪道明，北京市安通律师事务所律师。被告：刘新平，男，1964年12月8日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：石爱萍，女，1966年2月28日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：刘拓，男，1992年4月26日出生，汉族，住北京市海淀区。上述三被告之委托诉讼代理人：寇爱国，男，北京市海淀区海淀街道法律服务所法律服务工作者，住单位宿舍。原告第一太平融科物业管理（北京）有限公司（以下简称融科物业公司）与被告刘新平、石爱萍、刘拓物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告融科物业公司之委托诉讼代理人洪道明及被告刘新平、石爱萍、刘拓之委托诉讼代理人寇爱国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。融科物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令刘新平、石爱萍、刘拓支付2015年7月1日至12月31日期间物业费3373.11元；2016年1月1日至12月31日期间的物业费11828.37元；2017年1月1日至2017年4月5日期间的物业费10752.73元；2、请求判令刘新平、石爱萍、刘拓支付恶意拖欠物业费违约金25954.21元；3、请求刘新平、石爱萍、刘拓承担本案全部诉讼费。事实和理由：2005年8月10日，我公司与北京兴荣基房地产开发有限公司签署了《清琴山庄前期物业管理服务合同》，为位于北京市海淀区四季青镇清琴路的清琴山庄小区提供物业服务。物业费标准每平方米每月6元。刘新平、石爱萍、刘拓系清琴山庄小区业主。2015年6月16日，我公司与北京市海淀区四季青镇清琴山庄业主委员会签署了清琴山庄《物业服务合同》。合同期限在2015年7月1日至2021年6月30日。物业费标准为，2015年7月1日至2015年12月31日物业费为每月每平方米7.5元；2016年1月1日至2016年12月31日物业费为每月每平方米8.63元；2017年1月1日至2021年6月30日物业费为每月每平方米9.06元。我公司经过合法程序，经与北京市海淀区四季青镇清琴山庄业主委员会协商一致，我公司于2017年4月5日退出清琴山庄小区物业服务，并和业主委员会及新聘选物业公司进行了交接。我公司退出清琴山庄小区物业服务后，与该小区业委会商议多次关于收缴在我公司提供物业服务期间拖欠物业费的事宜，业委会不履行催缴义务，我公司也在2017年10月份向拖欠物业费业主下发了律师函催缴物业费。但是至今，刘新平、石爱萍、刘拓仍不予支付其拖欠物业费。故我公司诉至法院，请求判如所请。刘新平、石爱萍、刘拓辩称，不同意融科物业公司的诉讼请求，对融科物业公司的收费标准有异议，我方只同意按照前期物业合同的约定每平米6元交纳物业管理费。我方认为，融科物业公司主张物业费标准依据的2015年6月16日的《物业服务合同》系无效合同，对我方不发生法律效力。该合同完全系融科物业公司自编自导的单方行为所构成，清琴山庄业委会没有经过合法的程序召开业主大会，且内容虚假，具体的违法违规的情况如下：一、启动程序违法，没有合法有效的业委会决议和20%业主的提议；二、投票过程虚假，众多业主在本人不知情的情况下“被投票”；三、没有依法告知四季青镇政府及社区居委会，逃避了法定的监督；四、关键的是，清琴山庄业委会没有依法在业主大会召开15日前，在小区显著位置公告相关情况；五、业主大会投票结果不真实，实际来看，根据清琴山庄业委会计算，投票没有达到人数、面积的双过半，而且票据统计结果中业主的签字是假的，我方提交的证据有业主声明并非其本人所签；六、业主大会的决议没有依法进行公示。所以，我方认为合同签约行为违反了相关法律法规的强制性规定，清琴山庄业委会不具备签约主体资格，故签约行为无效。我方不排除合理怀疑融科物业公司存在造假的机会，因为双方交接的时候，清琴山庄业委会的公章及票据都是从融科物业公司处获取，正常情况应当是清琴山庄业委会之间交接，融科物业公司实际控制了清琴山庄业委会的公章。而且合同上的签章和选票上不一致，并非同一人所签，包括主任的签字都不是同一人所签。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。刘新平、石爱萍、刘拓系海淀区清琴山庄二里甲x号楼-1至2层x号房屋（以下简称诉争房屋）业主，建筑面积514.12平方米。2005年8月10日，兴荣基公司与融科物业公司签订了《清琴山庄前期物业管理服务合同》，合同约定由融科物业公司为清琴山庄小区提供物业服务。物业收费标准为每平方米每月6元。委托期限自一期业主入住之日至2007年12月31日止，同时约定在本合同期满前2个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。合同签订后，融科物业公司为清琴山庄小区提供物业服务。2008年1月1日，兴荣基公司与融科物业公司签订补充协议，约定将前期物业中的服务期限延长至清琴山庄业主大会选聘物业服务企业与业委会签订新的《清琴山庄物业服务合同》止。2015年6月16日，清琴山庄业委会（甲方）与融科物业公司（乙方）签订了《物业服务合同》，合同约定融科物业公司为小区提供物业服务，物业服务期限自2015年7月1日至2021年6月30日，物业服务具体标准为：2015年7月1日至12月31日物业费为每平方米每月7.5元；2016年1月1日至2016年12月31日物业费为每平方米每月为8.63元；2017年1月1日至2021年6月30日物业费每平方米每月为9.06元。同时双方约定，业主/使用人未按时支付物业服务费用，乙方有权催缴，拒不缴纳的，乙方有权通过相关司法途径追讨。业主/使用人未按照规定支付物业服务费用的，应每日按未缴纳金额的千分之五向乙方支付违约金。合同签订后，融科物业公司为小区继续提供服务。2017年4月5日，甲方融科物业公司与乙方清琴山庄业委会、丙方保利物业管理（北京）有限公司签订了《物业管理交接协议书》，协议书中约定甲方退出乙方小区的物业服务，解除双方签署的《物业服务合同》，合同第二条约定，甲方于本协议签署之日前己按照法定程序向清琴山庄拖欠物业费业主下发了催缴函，截止本协议签订日，清琴山庄仍有大量业主未予支付物业费。融科物业公司主张于2017年10月20日以顺丰快递的方式向刘新平送达了物业费催缴律师函，并提交了律师函文本、快递单、顺丰快递向融科物业公司发送的电子邮件，电子邮件中附有融科物业公司向清琴山庄业主寄送物业费催缴律师函的快递详情表格。快递单上的邮寄地址为北京市海淀区清琴路清琴山庄八区甲x，收件人处有签名“刘新平”。律师函中写明刘新平拖欠2015年物业费3373.11元、2016年物业费11828.37元、2017年物业费10752.73元。刘新平、石爱萍、刘拓不认可收到该函件，对上述证据的真实性均不予认可，称刘新平每年都主动交纳物业费，2015年按照原每月6元的标准交纳了全年的物业费，当时融科物业公司也收取了该物业费并未提出异议，2016年刘新平发现涨价后就未交纳物业费。庭审中，融科物业公司主张按照诉争房屋地上面积374.79平方米计算物业费，刘新平、石爱萍、刘拓对此予以认可。该公司认可刘新平、石爱萍、刘拓已经按照每月6元的标准交纳了2015年及2016年的物业费，但2015年7月1日至12月31日物业费标准为每月7.5元，2016年1月1日至12月31日物业费标准为每月8.63元，故在本案中融科物业公司主张的2015年及2016年的物业费为刘新平、石爱萍、刘拓2015年和2016年度未交纳部分的物业费。刘新平、石爱萍、刘拓认可其欠付物业费的事实，但表示仅同意按照前期物业管理服务合同约定的每平方米每月6元的标准支付物业费。就违约金标准，融科物业公司表示系根据《物业服务合同》中第11.5条规定日千分之五计算，因数额过高，故按欠付数额30%主张；刘新平、石爱萍、刘拓表示违约金标准过高。刘新平、石爱萍、刘拓另主张2015年6月16日清琴山庄业主委员会（甲方）与融科物业公司（乙方）签订的《物业服务合同》系无效合同，主要依据有二：一、根据物权法中对于业主大会投票双过半的要求，实际上业主大会决议通过与原告签订物业合同及确定物业费标准并未达到双过半的要求；二、根据物业管理条例中规定，业主大会决议必须提前十五日公示，该规定属于效力性、强制性规定，业主大会决议违法，故根据合同法规定应认定为无效合同。刘新平、石爱萍、刘拓就此提供了清琴山庄业主大会议事规则、情况说明、选票、业主声明加以证明。融科物业公司对上述证据真实性均不予认可，其表示上述证据系刘新平、石爱萍、刘拓单方提供的证据，且与本案无关。诉讼过程中，刘新平、石爱萍、刘拓向本院提出中止审理请求，其表示清琴山庄业主刘新平以业主撤销权为由向清琴山庄业委会提起诉讼，要求依法确认2015年6月8日北京市海淀区四季青镇清琴山庄第二次业主大会决议无效并予以撤销。2020年9月11日，刘新平、石爱萍、刘拓再次向本院提出中止审理申请，表示业主刘新平已另案以清琴山庄业委会及融科物业公司为被告起诉了确认《物业服务合同》无效纠纷一案，该案审理结果对本案审理有重大影响，并提交了本院向其发放的诉讼服务告知书及另案起诉书。法庭辩论终结后，刘新平、石爱萍、刘拓向法庭提交《变更申请（代理意见）》，将答辩意见变更为仅主张《物业服务合同》中关于物业费涨价条款无效。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。融科物业公司作为小区的物业管理公司，为小区提供物业服务，刘新平、石爱萍、刘拓作为业主享受服务，负有支付相应物业费的义务。现融科物业公司要求刘新平、石爱萍、刘拓给付拖欠的物业费的主张，具有事实及法律依据，本院予以支持。融科物业公司提交的律师函文本、快递单、电子邮件可以证明其通过顺丰快递向刘新平寄送了物业费催缴律师函，刘新平也已签收该邮件，刘新平虽不认可，但该邮件的收件地址为诉争房屋，因此即便其未收到邮件，亦可视为其收到了融科物业公司的催缴通知，知晓了催缴物业费事宜。针对刘新平、石爱萍、刘拓答辩称《物业服务合同》系无效合同，后又主张《物业服务合同》中关于物业费涨价条款无效，并以存在清琴山庄小区业主起诉业委会主张业主撤销权纠纷及清琴山庄小区业主起诉业委会及融科物业公司主张合同无效纠纷为由申请本案中止审理，对此本院认为，依据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业委会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，本案中刘新平、石爱萍、刘拓不认可《物业服务合同》的效力，但其未提供充分证据加以证明，虽刘新平、石爱萍、刘拓表示存在相关业主起诉业主撤销权纠纷及确认合同无效纠纷的案件，但这并非刘新平、石爱萍、刘拓不支付拖欠物业费的理由，故对刘新平、石爱萍、刘拓该项辩称及相应中止审理的申请，本院不予采纳。对于违约金部分，因刘新平、石爱萍、刘拓对融科物业公司的收费标准存在争议，并非无故不交纳，故对于融科物业公司提出刘新平、石爱萍、刘拓交付违约金的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、刘新平、石爱萍、刘拓于本判决生效后七日内给付第一太平融科物业管理（北京）有限公司二〇一五年七月一日至二〇一七年四月五日期间的物业服务费二万五千九百五十四元二角一分；二、驳回第一太平融科物业管理（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五百四十九元，由第一太平融科物业管理（北京）有限公司负担三百二十四元，已交纳；由刘新平、石爱萍、刘拓负担二百二十五元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  董琳雪二〇二〇年九月二十九日书记员  董 玫