广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初2448号原告：涂红亮，男，1968年9月21日出生，汉族，住湖南省南县。委托诉讼代理人：杨四平，女，1972年9月8日出生，汉族，住湖南省南县，与原告系夫妻关系。被告：周争见，男，1977年4月25日出生，汉族，住广东省广州市从化区。被告：谢小军，女，1980年2月29日出生，汉族，住广东省广州市从化区。两被告共同委托诉讼代理人：王志明，广东政衡律师事务所律师。第三人：涂家锐，男，1998年3月16日出生，汉族，住湖南省南县。第三人：广州鸿美房地产中介服务有限公司，住所地广州市从化区街口街观景路**自编之一，统一社会信用代码91440101MA5ALHTG1B。法定代表人：蒋新兵。原告涂红亮诉被告周争见、谢小军，第三人涂家锐、广州鸿美房地产中介服务有限公司（以下简称鸿美中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月26日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告涂红亮及其委托诉讼代理人杨四平，被告周争见、谢小军的共同委托诉讼代理人王志明，第三人鸿美中介的法定代表人蒋新兵到庭参加了诉讼，第三人涂家锐经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告涂红亮向本院提出以下诉讼请求：1、请求法院依法判决确认2019年12月29日原告与两个被告签订《解除购房合同》无效；2、判决两个被告连带返还15万元人民币违约金给原告；3、判决两个被告以15万元人民币为本金，从2019年12月29日起暂计算至2020年5月29日止按年利率24%计算利息3万元人民币给原告（注：利息应计算至返还清15万元人民币违约金之日止）；4、本案诉讼所需要的一切费用由两个被告连带负担。事实和理由：2019年10月27日原告作为买方，两被告作为卖方，鸿美中介作为经纪方，三方签订《房地产买卖合同》，约定由原告购买两被告位于广州市从化区江埔街灏景路2号7栋804房，建筑面积117.42平方米，总价259万元。合同最后约定两被告同意原告用其儿子涂家锐的名字进行网签，按揭过户等。合同签订后，原告依约于2019年10月27日、2019年11月27日分别支付5万元、10万元共计15万元定金给两被告，但两被告及第三人鸿美中介至今为止没有与第三人涂家锐到从化区房管部门办理涉案房产网签手续，没有委托评估部门对涉案804房进行价格评估，也没有到有关按揭银行递交804房涂家锐按揭的有关手续，严重违约，侵犯了涉案房屋实际购买人涂家锐的合法权益。双方于2019年12月29日签订《解除购房合同》未经过实际购房人涂家锐签名，涂家锐对该解除合同不知情，也未授权原告签订解除合同，也未对原告签订的解除合同进行追认，故，该《解除购房合同》属无效合同，被告应向原告返还财产。原告涂红亮为证明其主张，向本院提交以下证据：1、2019年12月29日《解除购房合同》；2、2019年10月27日《房地产买卖合同》和附件；3、房屋坐落于广州市从化区江埔街灏景路2号7栋804房的不动产权证；4、房地产发证产权情况表。被告周争见、谢小军答辩称：一、原、被告签订《解除购房合同》的前提是因原告不能履行双方之间《房地产买卖合同》。该合同是双方当事人真实意思表示，不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效情形，依法有效。二、2019年10月27日签订《房地产买卖合同》的双方分别是原、被告。根据合同相对性原则，原、被告是合同当事人，合同订立后的履行也是原、被告。原告称代理其儿子涂家锐购买房屋与事实不符。被告周争见、谢小军为证明其主张，向本院提交以下证据：1、《补充协议》；2、银行交易记录；3、“灏景园7-804沟通群”的聊天截图；4、被告谢小军与原告的微信聊天记录截图，5、《解除购房合同》。第三人鸿美中介述称：买卖合同主体是原告与两被告，在合同中同意以原告儿子名义办理按揭和过户，但在购房过程中，原告没有按时办理按揭，于是三方签订补充协议，将按揭手续顺延3天，期间我有在微信群中及时催促原告办理按揭。原被告解除合同也是在微信群中聊的，签订解除购房合同是在我店里签的，但是我到场的时候他们已经走了，所以我没有盖公司章，因为解除合同原因不是我方造成，我方已履行中介义务，原告应支付中介费给我，但其一致没有支付中介费给我。第三人鸿美中介未向本院提交证据。第三人涂家锐于庭前向本院提交书面意见，称其同意原告诉讼请求及事实理由，但并未向本院提交证据。经审理查明：坐落于广州市从化区江埔街灏景路******权属人为周争见、谢小军，面积为117.42平方米，房屋共有情况为共同共有。2019年10月27日，谢小军作为卖方、涂红亮作为买方、蒋新兵作为经纪方三方签订《房地产买卖合同》，买卖双方就位于广州市从化区江埔街灏景路2号7幢804房（以下简称804房）达成一致协议。804房套内面积117.42平方米，付租约，总价款为2590000元。房产证号为**××58。买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天，买卖双方应在收楼当天一并到现场勘验房屋。查验后双方签妥《物业交接确认书》，卖方将钥匙交付给买方即视为房屋转移占有的标志。卖方应在物业办理过户登记后2年内迁出户口。备注：2、卖方同意买方于2020年2月26日前办理过户手续。3、卖方同意买方用其儿子涂家锐的名字进行网签，按揭过户购买。《合同》附件约定买方已按揭方式购买房屋，定金5万元买方需在2019年10月27日前支付给卖方，定金余额10万元买方需在2019年11月27日前支付给卖方，首期楼款63万元卖方于递件成功当天支付卖方。买方应于2019年11月30日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付货款所需费用。卖方必须提供协助提供贷款所需资料。楼价余款在办过交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该银行指定开设的账户内。若因买方原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由买方于递件成功后与首期楼款一并支付给卖方。买方逾期支付的，属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同。周争见知晓涉案房屋签署《房地产买卖合同》事宜，并在2019年10月27日后在《房地产买卖合同》上补签名。2019年11月27日，涂红亮作为买方、周争见作为卖方双方签订《补充协议》，内容为：买方因资质周转原因，向卖方申请延期三天付款定金5万元，并在未来三天内办理好贷款按揭手续。于2019年11月30日前办理好按揭手续（包括按揭证件、收入证明、银行流水）。2019年12月29日，周争见、谢小军作为甲方，涂红亮作为乙方，双方签订《解除购房合同》，内容如下：2019年10月27日，双方签订《房地产买卖合同》（编号：NO.EA0000061）。因乙方原告不能按时办理按揭，本着实事求是的原因，双方于2019年12月29日对购房进程进行友好沟通，达成如下协议：1、双方同意《房地产买卖合同》（编号：NO.EA0000061）于2019年12月29日予以解除。2、按合同约定，乙方应赔偿甲方总房价的10%违约金（贰拾伍万玖仟元整），经协商决定：（1）乙方将定金十五万元整转为违约金赔偿甲方，（2）甲方自动放弃乙方所欠违约金十万零玖元整。3、自本协议之日起，甲乙双方都不得依据房地产产买卖合同（编号：NO.EA0000061）提出任何形式的违约或赔偿请求。庭审中，原、被告及第三人一致确认涂红亮于2019年10月27日通过中介支付5万元给谢小军，又于2019年11月30日向谢小军支付10万元。另，庭审中，本院问及原告与被告签订《解除购房合同》的原因时，原告自述如下：我签订买卖合同的时候没有与我儿子商量。因为我儿子不同意买这套房子，所以我就要求解除合同。银行按揭手续也没有办理过，因为网签我儿子都不同意办理。原本我是打算以涂家锐名义办理网签及按揭，由于他一直都不同意，导致后续手续无法进行。另查，涂红亮与杨四平于1996年1月15日登记结婚。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案主要涉及以下几个问题：一、关于《房地产买卖合同》及附件中买方主体问题。涂红亮称签订主体为其儿子涂家锐，但该意见与其庭审中称“其在签合同时未经其儿子同意”矛盾，且根据《房地产买卖合同》备注记载，周见争、谢小军同意涂红亮用其儿子涂家锐的名字进行网签、按揭过户，但并未明确约定买方为涂家锐。故，对涂红亮该意见本院不予采纳。《房地产买卖合同》首部卖方处名字为周见争、谢小军，买方处为涂红亮，经纪方为鸿美中介；尾部卖方处有谢小军、周争见签名捺印，买方处有涂红亮签名捺印，经纪方处有鸿美中介盖章及法定代表人签订，故，本院认定《房地产买卖合同》及附件中的签订主体为谢小军、周争见与涂红亮，涂红亮为买方。二、关于《解除购房合同》效力问题。涂红亮以其与周争见、谢小军签订的《房地产买卖合同》构成表见代理，该行为未经涂家锐追认为由，要求确认《解除购房合同》无效。本院认为，首先，民法上的代理制度指的是代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。涂红亮以自己名义而非涂家锐名义签订《房地产买卖合同》，故，涂红亮与涂家锐之间不符合代理的特征，其行为是否构成无权代理、越权代理或代理权终止后的代理等表见代理更无从谈起。涂红亮作为有民事行为能力的自然人与周争见、谢小军签订《房地产买卖合同》，该行为无需涂家锐进行追认。再者，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，周争见、谢小军作为甲方，涂红亮作为乙方，双方签订的《解除购房合同》，是在涂红亮无法按时办理按揭情形下，双方对涂红亮应承担的违约责任的约定，该约定是双方真实意思表示，未损害国家、集体或第三人利益及社会公共利益，不存在以合法形式掩盖非法目的，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。故，对涂红亮要求确认《解除购房合同》无效的诉求，本院不予支持。至于，涂红亮要求退还15万元款项、违约金及利息的诉求，因本院已确认《解除购房合同》有效，涂红亮以《解除购房合同》无效要求退还款项、支付违约金及利息的前提不存在，故，对该诉求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告涂红亮的全部诉讼请求。本案受理费13760元，由原告涂红亮负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  赵晓楠二〇二〇年九月一日书记员  陈振文