北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初2065号原告：北京电力自动化设备有限公司，住所地北京市海淀区西直门外北下关净土寺32号法定代表人：王贵海，总经理。委托诉讼代理人：刘志宝，北京市致宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：王红杨，北京市致宏律师事务所实习律师。被告：中质标（北京）标准化技术研究中心，住所地北京市海淀区。法定代表人：唐妮娜，执行董事。委托诉讼代理人：马龙哲，北京市营建律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟繁贵，北京市营建律师事务所实习律师。原告北京电力自动化设备有限公司（以下简称北电公司）与被告中质标（北京）标准化技术研究中心（以下简称中质标中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北电公司之委托诉讼代理人王志红（后变更为刘志宝）、王红杨，被告中质标中心之委托诉讼代理人马龙哲、孟繁贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北电公司向本院提出诉讼请求：1、请求中质标中心按照年租金2917883元的标准，自2019年10月15日起支付房屋占有使用费，共计507233元；2、要求中质标中心支付供暖费2018-2019年度供暖费67151.28元以及水费21593.5元；事实和理由：北电公司曾将坐落于北京市海淀区四道口路净土寺xx号东区的房屋出租给中质标研究中心使用，双方约定租赁期限至2019年10月14日。合同期满后，中质标研究中心未按合同约定履行腾退义务，故诉至法院。被告中质标中心辩称：2017年7月，北电公司与我方口头协商租赁诉争房屋，当时口头商定的租赁期限为3年，租金3年内不递增，但在签订书面合同时，北电公司提供的格式合同，我方未仔细阅读即签署，但合同中记载的租赁期间是14个月，协商时北电公司称每年会继续签署合同，但是在杨玉美承租期间发生拖欠租金、擅自转租及违法行为，北电公司因此表示合同于2019年10月14日期满后不再续租，并向我方发通知，要求我方与杨玉美解除合同关系，我方核实后按照北电公司要求，于2019年10月17日向杨玉美送达了解除合同通知，要求实际占有人杨玉美和北电公司交接，所以我方于2019年10月17日就退出了房屋租赁关系，双方租金已经结清，我方也将杨玉美向我方支付的保证金转给原告。故房屋占用费与我方无关，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，北电公司应向房屋实际占用人主张房屋占用使用费及水电费、供暖费。不同意北电公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、北电公司提交的证据5，欠费通知书、缴费业务回单和自来水公司送达的缴费通知单，该证据中仅记载了欠费情况，并不能反映相关费用系中质标中心使用涉案房屋时发生，且该证据经中质标中心对关联性不予认可，故本院对该证据不予确认。2、北电公司提交的证据6，供暖交费通知单和增值税发票，该证据虽经中质标中心质证对关联性不予认可，但发票中记载的供暖地点为涉案房屋地址，面积亦能够与涉案房屋相对应，故本院对该证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月，北电公司（甲方）与中质标中心（乙方）签订房屋租赁合同，约定北电公司将位于海淀区四道口路净土寺xx号东区xx号楼（以下简称涉案房屋）出租给中质标中心，建筑面积为1598.84平方米，租赁期限为2017年8月1日至2018年9月30日，租金按年度支付，租金标准为每年2917883元，租赁期间产生的供暖费、水费和电费均由中质标中心负担，租赁期满或合同解除后，中质标中心应返还该房屋及其附属设施。上述合同签订后，中质标中心将涉案房屋转租给案外人杨玉美，租赁期限为2017年9月10日至2020年11月9日。2018年5月21日，中质标中心向北电公司支付243157元，北电公司出具的收据中未记载该款项性质，对此，中质标中心主张系次承租人杨玉美支付的押金，中质标中心为确保合同履行，所以转给北电公司；北电公司称该款项系中质标中心支付的履约保证金。2018年8月，北电公司与中质标中心再次签订房屋租赁合同，约定北电公司将涉案房屋继续出租给中质标中心，租赁期限为2018年10月15日至2019年10月14日，租金标准和其他条款与双方于2018年8月签订的房屋租赁合同一致。2019年8月12日，北电公司书面通知中质标中心，房屋租赁合同到期后将不再续租，同年9月12日，北电公司向次承租人杨玉美发出通知，告知北电公司与中质标中心就涉案房屋签订的合同履行期限于2019年10月14日届满后将不再续租，并要求杨玉美到期腾退房屋。2019年10月17日，中质标中心向杨玉美发出通知书，要求杨玉美于2019年10月21日前腾退房屋。另查，北京市热力集团有限公司海淀分公司于2020年9月23日向北电公司发出供暖交费通知单，要求北电公司交纳2018-2019年度供暖费67151.28元，后北电公司交纳了该款项，北京市热力集团有限责任公司向北电公司开具了相应金额的发票，发票中记载的供暖面积为1598.84平方米，供暖地点为“北京市海淀区交大东路xx号东区（原四道口路净土寺xx号东区）xx号楼”。庭审中，中质标中心称房屋租赁合同履行期限届满后，其通知次承租人杨玉美于北电公司进行交接，并于2019年10月17日将涉案房屋交还北电公司，北电公司对此不予认可，中质标中心未提交双方实际交接房屋的证据。北电公司自认其于2019年11月1日至2020年2月18日期间陆续收回了房屋，并按照年租金标准和实际收回房屋的时间，向中质标中心主张房屋占有使用费。以上事实有当事人陈述、房屋租赁合同、通知书、收据等证据材料在案佐证。本院认为：北电公司与中质标中心先后签订的两份房屋租赁合同均系双方真实意思表示，且内容与形式未违反国家法律法规强制性规定，应属有效，双方应按照约定完全履行合同义务。中质标中心作为承租人，在合同履行期限届满双方不再续租的情况下，应负有将涉案房屋如期返还出租人北电公司的义务，故中质标中心应就其实际返还了涉案房屋承担举证责任。本案中，中质标中心提交了其向次承租人杨玉美发出的通知书，以及将其所称杨玉美交纳的押金243157元支付给北电公司的收据，用以证明其腾退并交付了房屋，但通知书仅能证明其告知杨玉美腾退房屋，并不足以证明其实际向北电公司返还了房屋，而关于其支付给北电公司的243157元，双方就该款项性质存有争议，且该收据亦不能证明房屋交付的事实，故本院认定中质标中心提交的证据不足以证明其在租赁期限届满后履行了返还涉案房屋的合同义务，中质标中心存在迟延返还涉案房屋的违约行为，其应按照房屋租赁合同中约定的租金标准，向北电公司支付相应房屋占有使用费。关于中质标中心迟延返还涉案房屋的面积及实际返还的时间，因中质标中心未提交证据对此予以证明，故本院对北电公司自认的返还时间和面积予以确认。北电公司根据合同约定的年租金标准，按照其自认的返还时间和面积，向中质标中心主张房屋占有使用费507233元的诉讼请求具有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于北电公司主张的供暖费和水费，因双方在合同中明确约定涉案房屋租赁期间的供暖费和水费应由承租人负担，北电公司提交的供暖费票据能够与涉案房屋的坐落和面积相印证，且能够证明北电公司已经实际支付了67151.28元供暖费，故本院对其主张的供暖费67151.28元予以支持，北电公司提交的证据不足以证明其主张的水费系中质标中心在租赁期间发生，故本院对其主张水费的诉讼请求依法不予支持。中质标中心辩称北电公司应向次承租人杨玉美主张权利一节，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。该规定赋予了出租人基于物权向次承租人主张逾期腾房占有使用费的权利，但并不影响出租人选择基于租赁合同选择向承租人主张房屋占有使用费的权利，换言之，出租人对于主张权利的对象具有选择权，本案中，北电公司基于房屋租赁合同向中质标中心主张权利具有事实和法律依据，中质标中心承担责任后可以再向次承租人主张权利，故本院对中质标中心的此节辩称依法不予采信。关于中质标中心给付北电公司的243157元，因双方对该款项性质尚存有争议，故本院在本案中不予处理，双方当事人可另案解决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告中质标（北京）标准化技术研究中心于本判决生效后十日内给付原告北京电力自动化设备有限公司房屋占有使用费507233元和供暖费67151.28元；二、驳回原告北京电力自动化设备有限公司其他诉讼请求。如果被告中质标（北京）标准化技术研究中心未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9760元，原告北京电力自动化设备有限公司已预交，由原告北京电力自动化设备有限公司负担760元（已交纳），由被告中质标（北京）标准化技术研究中心负担9000元，于本判决生效后十日内给付原告北京电力自动化设备有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  叶舜尧人民陪审员  陆友才人民陪审员  段福奎二〇二〇年九月三十日书 记 员  李 燕