广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0111民初1683号原告：黎柳提，女，1939年1月23日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：白洁，北京观韬中茂（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦嘉欣，北京观韬中茂（广州）律师事务所律师。被告：中国房地产开发广州公司，住所地广州市越秀区东风中路**交易广场****。法定代表人：韩志刚。本院受理原告黎柳提与被告中国房地产开发广州公司拆迁安置补偿合同纠纷一案后，本院于2020年1月9日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员刘笛独任审理。原告黎柳提的委托诉讼代理人白洁、麦嘉欣到庭参加了诉讼，被告中国房地产开发广州公司经本院公告传票传唤逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黎柳提向本院提出诉讼请求：1、确认坐落于广州市××502房和702房的房屋归我所有；2、被告协助我办理上述房屋的产权过户登记手续；3、被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：我的已故丈夫崔开为广州市解放北机巷**房屋的所有权人。1993年7月31日，崔开与被告签订《房屋拆迁补偿协议书》并于1993年8月6日在广州市公证处进行公证。该《房屋拆迁补偿协议书》约定被告以童心北路三元里商旅综合楼中梯5楼502房及7楼702-1房的房屋（现地址已变更为××502房和702房）作为拆除崔开原址房屋的产权调换。协议签订后，双方于1993年9月24日在广州市房地产管理局对该次拆迁补偿进行备案，且崔开已缴纳拆迁补偿所涉及的全部费用。《房屋拆迁补偿协议书》达成后，崔开及其家人一直居住在补偿房屋内。根据双方约定，补偿房屋的产权应当为崔开所有，被告应当协助崔开办理房屋的过户手续。现崔开已于2004年9月16日死亡，其父母均先于崔开死亡且崔开的子女三人均表示自愿放弃补偿房屋的继承权，故我作为崔开的配偶有权继承补偿房屋的全部产权。为解决广州市历史遗留办证难问题，广州市不动产登记中心于2019年3月11日发出公示，建议涉案房屋通过司法程序办理确权手续。根据广州市不动产登记中心的公示显示，补偿房屋的业主现登记为中国房地产开发广州公司拆迁办，由于中国房地产开发广州公司拆迁办没有主体资格，所以应由被告协助我办理产权过户登记手续。综上，为维护我的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告中国房地产开发广州公司无答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与案外人崔开为夫妻关系。广州市解放北路机巷8号房产的所有权人为崔开，建筑面积129.86平方米。1993年7月31日，崔开（乙方）与被告（甲方）签订《房屋拆迁补偿协议书》，该协议约定甲方安排乙方到童心北路三元里商旅综合楼中梯5楼502房及7楼702-1房定居。该套间是二厅三房及一厅一房，建筑面积共178.5673平方米，上述房屋面积作为甲方拆除乙方原址房屋的产权调换。在本协议签订后120天内，甲、乙双方到市房地产管理局签订正式产权交换协议书。因甲方补偿安置给乙方的房屋产权建筑面积比乙方原址房屋合法产权建筑面积大29.1514平方米，乙方愿意在超出10平方米内按800元/平方米向甲方购买，超出10平方米以上按4000元/平方米向甲方购买。乙方应共付84605.60元，该款在本协议公证时，乙方支付50%，余下的50%在产权交换时支付。上述协议于1993年8月6日经广州市公证处以（93）穗证内经字第54213号公证书进行公证。同年9月18日，崔开（乙方、业主）与被告（甲方、拆迁人）签订《广州市房屋拆迁补偿协议书》，约定乙方同意甲方拆除座落在越秀××××号，建筑面积129.8574平方米。甲方将自有的座落在天河区童心路三元里商旅综合楼第502房及702-1房（以下简称涉案房屋）建筑面积178.5673平方米的房屋划归乙方所有，作为拆除乙方原址房屋的产权调换，并于1994年1月1日交付给乙方。由于甲方补偿给乙方的房屋调换产权面积超过了48.7099平方米，乙方愿意付给甲方90661.78元并于1993年9月30日前付清。乙方回迁入补偿的房屋后，应向广州市房地产登记所办理房地产登记手续，甲方应给予协助，所需的登记费用由甲方负责支付。该协议书于同年9月24日在广州市房地产管理局办理了备案手续。1993年2月24日，被告出具《房屋产权交换协议补偿说明》，说明其同意按照原双方签订的并已办理公证的协议书为准，收取递增面积差价亦以公证书中的金额收取。同年8月3日，被告向崔开出具收到超面积款42300元的收据；1995年6月1日，被告向崔开出具收到超面积款42302.8元的收款收据。至此崔开依照协议书约定向被告付清全部面积差价84605.60元。2019年7月4日，广州市白云区景泰街政通社区居民委员会出具《证明》，内容为：兹有居民黎柳提，（女，身份证号：，户籍地址：广州市越秀区机巷****），黎柳提和其儿子、儿媳（崔振湘、陈惠英）居住在广州市白云区××**。同年7月5日，广州市公安局白云区分局景泰派出所出具《证明》，内容为：因为要办理房产证，兹有原《拆迁补偿协议》上地址广州市童心路三元里商旅框架综合楼地址现已变更门牌为××同属于一个地址。另查明，案外人崔振湘、崔顺莲及崔振飞均出具《放弃继承权申明书》，三人均表示放弃继承其父崔开死后遗有的《房屋拆迁补偿协议书》的协议权益。2019年11月26日，中华人民共和国广东省广州市白云区公证处出具《公证书》，证明被继承人崔开《房屋拆迁补偿协议书》的协议权益[标的：坐落在广州市童心北路三元里商旅综合楼中梯**第**、7楼702-1房的房屋，建筑面积：178.5673平方米，广州市公证处公证书编号：（93）穗证内经字第54213号]由其配偶黎柳提继承。继承后，黎柳提占有上述协议权益的全部份额。再查，本院于2020年8月5日向广州市不动产登记中心发函查询广州市××502房及702房的相关情况，该中心于同年9月10日复函，内容为：一、项目概况来函房产涉及项目为“依云塑景苑”。1989年，原市规划局以（89）城地批字第13号、原市房管局以（89）房地字2**批准三元里村委会使用三元里景太坑广源路南侧、白云铁路支线东侧地段，用地面积11528平方米；1992年，原市房管局与广东省信托房产开发公司（下称“省信托公司”）签订（92）穗国地出字第048号《国有土地使用权出让合同》，将该地块出让给省信托公司。该项目经原市规划局以（91）建字第535号《建筑审核书》同意三元里村委会三元里建达实业公司（下称“建达公司”）报建两栋综合楼（南楼7层、北楼4层），后以（92）建字第303号批准南楼加建2层、北楼加建1层，以（93）建字第191号批准南楼加建1层、北楼加建2层。1992年1月，建达公司与省信托公司合建该综合楼，省信托公司分得其中8000平方米建筑面积，该项目未办理规划条件核实手续，未办理预售证，整体未办理首次登记。部分购房业主通过解决历史遗留问题办证途径办理了不动产权证。二、来函房屋情况暂无来函地址“××502房、702房”或“童心北路三元里商旅综合楼中梯5楼502房、7楼702-1”的预告登记（合同备案）、查封、抵押和产权登记信息。另根据依云塑景苑业委会提供的《下塘西路636、638、640、642、644号单元清单》（下称《单元清单》，附件1）显示，××502房（合同地址南二梯502房）、702房（合同地址南二梯702之二房），业主为“中国房地产广州公司拆迁办”。三、处理建议（一）自2010年10月15日起，我市实行限定居民家庭购房套数的政策，建议你院审查购买人的购房事实，根椐购买房屋的时点与事实按相关法律法规处理。关于住宅用房限购政策问题建议你院征询广州市住房和城乡建设局意见。（二）来函房产未办理首次登记，房屋产权归属请你院核实。另《单元清单》显示来函房屋业主为“中国房地产广州公司拆迁办”，房屋可能涉及拆迁补偿。有关房屋征用补偿情况建议征询广州市住房和城乡建设局意见。（三）该项目曾以测：10CH88171108000031号实测出图。上述房产的四置情况，建议你院结合报建图（附件2）、房屋建筑面积实测层平面图（测：10CH88171108000031号，附件3）进行实勘核实。如有需要，建议再行实测。（四）根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第一点规定，人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。若房屋与规划用途一致，且不存在查封、抵押或其他限制转移的情形，你院可向我局送达过户协执文书，在符相关法律法规、政策，提交资料齐全的情况下，申请人可持协执回执等资料申请办理不动产登记。另根据广州市不动产登记中心复函中附件1记载，《下塘西路636、638、640、642、644号单元清单》为涉案房屋所在的依云塑景苑业委会提供，该清单中记载××502房、702房业主为“中国房地产广州公司拆迁办”，经核查，无“中国房地产广州公司拆迁办”的企业登记信息。××703房对应合同地址为南二梯702之一房，登记业主为“田敏”。诉讼中，原告向本院提交被告与广东省信托房产开发公司签订的《住宅商品房购售合同》复印件，拟证实被告向广东省信托房产开发公司购买了包括涉案房屋在内的部分房屋并将涉案房屋用于安置崔开及家人回迁居住。该合同记载被告向广东省信托房产开发公司购买了包含502、702之二、702之一（702之一约80㎡已转名）在内的房屋。本院认为：崔开与被告签订的《房屋拆迁补偿协议书》及《广州市房屋拆迁补偿协议书》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。上述协议签订后，崔开已依约向被告支付了协议约定的全部超面积房款84605.60元，被告亦将涉案房屋交付给崔开，其与原告及家人实际居住于广州市白云区××502房及702房。被告虽已交付房屋，但至今未协助原告办理该房屋的不动产权属登记手续，已构成违约，经核查，并无证据证实涉案房屋目前存在办证障碍。另，崔开已于2004年9月16日死亡，原告作为其继承人已通过继承公证取得涉案《房屋拆迁补偿协议书》[标的：坐：坐落在广州市童心北路三元里商旅综合楼中梯**第**楼702-1房的房屋，建筑面积：178.5673平方米，广州市公证处公证书编号：（93）穗证内经字第54213号]的协议权益。故原告要求被告依照上述协议约定协助原告办理上述房屋的不动产权证的主张合理合法，本院予以支持。原告另要求确认上述房屋的所有权归原告所有，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，故不动产物权的设立采用登记生效的原则，涉案房屋现未登记在原告名下，故原告要求确认其对涉案房屋享有所有权于法不合，本院不予支持。另，根据居委会提供的《证明》，证明原告实际居住在广州市白云区××502房及702房，上述房屋经测绘实测面积为131.8271平方米及50.5077平方米，与拆迁安置补偿协议书中约定的补偿面积基本一致。而拆迁安置补偿协议书中所载的702-1房实测面积为79.0660平方米，该房屋登记的使用人为案外人田敏，与《住宅商品房购售合同》复印件中载明的“702-1房面积约为80平方米，已转名”情况相符。故崔开与被告签订拆迁安置补偿协议中约定的房屋合同地址应存在笔误。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起30日内，被告中国房地产开发广州公司按国土房管部门关于办理不动产权证书相关法规政策的规定协助原告黎柳提办理广州市白云区下塘西路638号502房及广州市白云区下塘西路638号702房的不动产权证书；二、驳回原告黎柳提的其他诉讼请求。本案受理费13800元，由被告中国房地产开发广州公司负担并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 刘 笛二〇二〇年九月二十七日书记员 傅奎显