河北省保定市莲池区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0606民初1602号 原告（反诉被告）：郭妹，女，1983年9月29日出生，汉族，住河北省保定市高阳县。 委托诉讼代理人：冯亚楼，河北兴阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王御坤，河北兴阳律师事务所律师。 被告（反诉原告）：河北中恒房地产开发有限公司，住所地保定市莲池北大街******平房。 法定代表人：尹利荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨伟涛，河北元恒律师事务所律师。 原告（反诉被告）郭妹与被告（反诉原告）河北中恒房地产开发有限公司(以下简称中恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郭妹的委托诉讼代理人冯亚楼、王御坤，被告（反诉原告）中恒公司的委托诉讼代理人杨伟涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）郭妹向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原、被告双方2016年9月24日签订的购房协议书；2、依法判令被告立即返还郭妹购房款490472元、团购费26532元；3、依法判令被告立即向郭妹支付违约金14714.16元；4、依法判令被告以己交房款490472元为基数，自2018年7月1日起，按照日万分之0.5标准向郭妹支付滞纳金至全部退清房款之日；5、依法判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年9月23日郭妹从中恒公司订购房产一处，并向其交纳团购费26532元。双方于2016年9月24日签订购房协议书一份，协议约定郭妹购买中恒公司开发建设的位于保定市房屋一套，选购房屋建筑面积88.44平方米，单价13800元／平方米，总价1220472元，并约定中恒公司应于2018年6月30日前将房屋钥匙交付郭妹，且在签订协议时，郭妹应向中恒公司支付首期房款490472元。签订购房协议书后，郭妹按照约定向中恒公司支付首期房款490472元，但协议约定的交工日期到期后，郭妹购买的房屋中恒公司仍未建成。由于中恒公司不能如期交房违反合同约定，给郭妹造成了巨大损失，根据合同约定双方签订的购房协议书应予解除，中恒公司应立即返还郭妹购房款490472元和团购费26532元并承担违约责任，为此郭妹诉至本院。 被告（反诉原告）中恒公司辩称，不同意解除合同，中恒公司不构成违约，现在房屋已经是现房，2019年底已经符合交房的条件，部分业主已经入住，是因为郭妹没有正常的收房，另中恒公司没有收到团购费，如果法院判令解除合同，我方提起了反诉要求郭妹方赔偿我方的损失。 被告（反诉原告）中恒公司向本院提出反诉请求：1、请求判令郭妹向中恒公司赔偿因其解除合同给中恒公司造成的经济损失（房屋差价）共计人民币336072元（具体以评估鉴定价格为准）。2、请求判令本案诉讼费用由郭妹承担。事实与理由：原、被告双方于2016年9月24日签订了购房协议书，由郭妹购买中恒公司开发建设的位于保定市（该项目系棚户区改造项目，现已列入政府解遗项目）Ａ座2单元2203室房屋一套，建筑面积88.44平方米，单价13800元／平方米，总价1220472元。现郭妹要求解除合同，并退还认购款及损失共计538468.16元。但目前涉案房屋均价降为10000元／平方米（具体单价以评估鉴定价格为准），郭妹解除合同行为给中恒公司造成3800元／平方米的损失，其应当依法向中恒公司赔偿损失336072元。 原告（反诉被告）郭妹辩称，签订购房协议书后郭妹按照协议约定履行了合同，中恒公司违约未能按照合同约定交付房屋，郭妹起诉解除合同，合情合理。中恒公司主张郭妹赔偿损失没有任何法律和事实依据，其主张依法应予以驳回。 本院经审理认定事实如下：原、被告双方对以下问题存在争议：1、郭妹要求解除双方签订的购房协议书是否具有事实和法律依据；2、郭妹要求中恒公司返还购房款、团购费、利息及支付违约金的主张是否具有事实和法律依据；3、中恒公司要求郭妹赔偿其经济损失的主张是否具有事实和法律依据。原告（反诉被告）郭妹就此向本院提交如下证据：1、郭妹与中恒公司2016年9月24日签订购房协议书一份，证明原、被告签订购房协议，协议约定郭妹购买中恒公司开发的房屋，双方约定中恒公司应于2018年6月30日前将房屋钥匙交付郭妹，中恒公司逾期交付房屋须向郭妹支付滞纳金，逾期交房超过三个月，甲方可主张违约金、退房。2、2016年9月24日河北中恒房地产开发有限公司出具的收据一份，证明郭妹按合同约定向中恒公司缴纳购房款490472元。3、通联支付凭证一份，证明郭妹按合同约定向中恒公司缴纳购房款490472元。4、2016年9月23日团购费收据一份，证明郭妹向中恒公司支付团购费26532元。 中恒公司对郭妹提交的证据质证意见如下：对2016年9月24日购房协议书、2016年9月24日河北中恒房地产开发有限公司的收据、通联支付凭证，真实性认可，但是不认可证明目的，我公司并未违约，是由于郭妹没有进行收房，房屋在2019年底就已经符合交付条件了。对2016年9月23日的团购费收据，真实性不认可，没有加盖公司公章，公司未收到该笔款项。 被告（反诉原告）中恒公司向本院提交建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、工程质量验收记录，证明现在本案所涉房屋已经经过四方验收，具备了交付使用的条件，部分业主已经入住。 郭妹对中恒公司提交的证据请求法院依法核实，但认为中恒公司没有按照约定期限交付房屋钥匙也没有通知过可以交房，中恒公司属于违约。 郭妹提交的购房协议书、2016年9月24日河北中恒房地产开发有限公司的收据、通联支付凭证以及中恒公司提交的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、工程质量验收记录真实有效，与本案具有关联性，本院予以确认。郭妹提交的团购费收据无中恒公司的公章，郭妹亦未提交其将款项实际交付中恒公司的证据，对该证据本院不予认定。 根据上述有效证据及双方当事人当庭陈述，本院认定事实如下：2016年9月24日，中恒公司与郭妹签订购房协议书，约定郭妹自愿购买由中恒公司开发建设的坐落于莲池北大街美华国际青竹园A座2单元2203室，房屋建筑面积88.44㎡，单价为13800元/㎡，总价1220472元。合同约定中恒公司于2018年6月30日前将房屋钥匙交付郭妹，同时约定：“甲方如逾期交付房屋，须向乙方按已交房款每日万分之0.5支付滞纳金。逾期交房超过三个月，乙方可向甲方主张支付所交房款的3%违约金或退房。”合同签订后，郭妹依照合同约定于2016年9月24日向中恒公司支付首付款490472元。另查明，该房屋已完工，于2019年12月11日经过四个部门验收合格，但是未经过勘察、审图验收，未出具验收报告，亦无监督报告，没有政府备案。 本院认为，本案郭妹与中恒公司订立的购房协议书，就双方当事人名称、商品房基本状况、商品房销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等内容进行了约定，并且中恒公司已经按照约定收取郭妹购房款，故该协议应认定为商品房买卖合同。中恒公司未取得涉案房屋的商品房预售许可证，并且中恒公司未向本院证明涉案房屋在法庭辩论终结前，已经竣工验收并符合交付条件，故应认定该商品房预售合同无效。中恒公司因该协议书收取的郭妹的购房款490472元应予以返还。中恒公司实际占用郭妹资金，郭妹要求中恒公司以购房款490472元为基数按照每日万分之零点五的标准，自2018年7月1日起至退清全部房款之日止的利息，本院予以支持。另郭妹主张的团购费26532元，因其提交的证据不能证明郭妹将上述款项交付中恒公司，故中恒公司无向其发还的义务。因双方之间的预售合同无效，故郭妹根据合同约定要求中恒公司向其支付违约金的主张，无事实与法律依据，本院不予支持。中恒公司在本案中存在过错，其要求郭妹赔偿其经济损失的主张不具有事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）郭妹与被告（反诉原告）河北中恒房地产开发有限公司于2016年9月24日签订的购房协议书无效。 二、被告（反诉原告）河北中恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）郭妹购房款490472元及利息（以购房款490472元为基数，按照每日万分之零点五的标准，自2018年7月1日起至退清全部房款之日止）。 三、驳回原告（反诉被告）郭妹的其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）河北中恒房地产开发有限公司的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费9117元，反诉费3170.5元，共计12287.5元，原告（反诉被告）郭妹负担707元，被告（反诉原告）河北中恒房地产开发有限公司负担11580.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  梁小军 审 判 员  王文静 人民陪审员  梁 怡 二〇二〇年九月二十五日 书 记 员  张 薇