甘肃省山丹县人民法院民事判决书（2020）甘0725民初761号原告：苏某，住张掖市。公民身份号码×××，联系电话156XX****XX。委托诉讼代理人：王某1，甘肃朝蓬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张某，甘肃朝蓬律师事务所实习律师。被告：王某2，现下落不明。公民身份号码×××。联系电话180XX****XX。原告苏某诉被告王某2买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法使用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏某及其委托诉讼代理人王某1、张某到庭参加诉讼，被告王某2经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏某向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付剩余购房款38万元；2.请求依法判令被告支付违约金4.1万元；3、本案涉诉费用全部由被告承担。事实及理由：2015年12月11日，原、被告在平等自愿、协商一致的基础上签订《商品房预售合同》和《房屋转售协议书》，约定：乙方（被告）向甲方（原告）购买甲方商品房一套，总金额41万元，如乙方逾期付款承担房价总额10%的违约金。合同签订后，原告苏某如约履行，将所售房屋交付被告，但被告仅支付合同约定的第一期房款3万元，下剩房款经原告多次要求被告给付，被告均以各种理由推诿拒付。故原告提出如上诉请被告王某2经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未在庭前提交书面答辩状及证据，视为放弃答辩权、举证权、质证权、辩论权和最后陈述权。原告苏某提交如下证据证明自己的主张：1.2015年7月20日苏某顶房备忘录复印件一份，证明本案案涉房屋是山丹腾达房地产开发有限公司顶账给原告苏某的，原告苏某对该房屋有所有权。2.《商品房预售合同》原件一份、《房屋转售协议书》复印件一份，证明原告将其所有的的位××县的房屋以41万的价格出售给被告王某2，若逾期付款被告则承担10%的违约金。3.销售不动产统一发票（代开）复印件一张，证明案涉房屋的发票已经开具给被告王某2，该票据的原件在山丹县腾达房地产公司。原告申请法院向山丹腾达房地产开发有限公司调取原告将山丹腾达房地产开发有限公司抵顶给原告的案涉房屋转售给被告王某2的相关证据。经本院向山丹腾达房地产开发有限公司核实后（制作询问笔录一份），该公司对原告提交的苏某顶房备忘录复印件、《房屋转售协议书》复印件、销售不动产统一发票（代开）复印件的真实性无异议，并向本院陈述原告苏某给山丹腾达房地产开发有限公司修建16号楼，山丹腾达房地产开发有限公司用山丹县世博丽景楼房（其中包括案涉房屋5号楼二单元102室）给原告抵顶工程款，其中案涉房屋5号楼二单元102室由苏某转售给了王某2，山丹腾达房地产开发有限公司经原告同意将房屋的不动产统一发票开具给了王某2，并该房屋交付给王某2的事实。同时山丹腾达房地产开发有限公司向本院出具交房确认表、世博丽景小区赠品确认表、相关费用减免确认表及原、被告转售房屋时的《房屋转售协议》来印证上述事实。原告对本院制作的询问笔录及山丹腾达房地产开发有限公司出具的交房确认表、世博丽景小区赠品确认表、相关费用减免确认表及原、被告转售房屋时的《房屋转售协议》无异议。本院经审理认定事实如下：2015年7月20日，原告与山丹腾达房地产开发有限公司签订《苏某顶房备忘录》一份，约定山丹腾达房地产开发有限公司因修建工程抵顶给原告山丹县世博丽景的3套房屋，分别是5号楼二单元1101室、5号楼二单元102室、15号楼一单元901室。2015年12月11日，原告苏某与被告王某2经协商一致签订《商品房预售合同》一份，约定原告将山丹腾达房地产开发有限公司抵顶给原告的××县出售给被告王某2，房屋面积125.47平方米，房屋总价410000元，由被告分三次付款，第一期被告一次性交纳30000元，第二期交纳100000元，剩余房款于2016年5月1日前付清。同时，合同还约定“剩余款项在交付使用前，甲方（苏某）书面通知乙方（王某2）五日内一次性付清后，甲方才将房屋交付乙方使用；如逾期，乙方承担房价款总额10%的违约金，并且甲方可单方解除合同，还可将房屋出售他人，违约金从先前的房价款中直接扣除，余款三十日内从甲方处领取，逾期不领取，甲方不承担任何责任”。同日，原、被告还签订《房屋转售协议书》一份，约定：原告（甲方）将世博丽景小区5号楼二单元102室，建筑面积125.47平方米。房屋总价410000元（大写肆拾壹万元整，每平方米3269.5元）转售于被告（乙方），其中包括入住费用及地下室以财务计算数据为准由苏某（甲方）支付，世博丽景售房部给王某2（乙方）办理房产证及入住手续。2015年7月29日，被告王某2在山丹腾达房地产开发有限公司办理交房手续，山丹腾达房地产开发有限公司将案涉房屋交付被告王某2。2015年12月14日，山丹腾达房地产开发有限公司将山丹县世博丽景5号楼二单元102室的销售不动产统一发票（代开）出具在被告王某2名下。庭审中，原告认可被告王某2在与原告签订《商品房预售合同》是给付房款30000元。另查明，原告苏某于2020年3月5日向本院申请诉前财产保全，申请对被告王某2名下位于××县的商品房一套予以保全。经本院审查，于同日作出（2020）甘0725财保4号民事裁定书，查封了被告王某2名下位于××县的商品房一套，期限二年。本院认为，原、被告在平等自愿、协商一致的基础上，约定由原告将山丹腾达房地产开发有限公司抵顶给原告的××县的房屋以410000元的出售给被告，并签订了《商品房预售合同》、《房屋转售协议书》，上述行为不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，原、被告均应当按照双方签订的合同履行自己的义务。原告按照协议约定通过山丹腾达房地产开发有限公司将案涉房屋交付被告，被告也办理了入住手续，而且在2015年12月14日，山丹腾达房地产开发有限公司将原告出售给被告的××县的销售不动产统一发票（代开）出具在被告王某2名下，故被告应当按照合同约定承担给原告购房款410000元的义务，但应当扣除已给付的30000元。对原告主张的违约金41000元，根据原、被告签订的《商品房预售合同》、《房屋转售协议书》，双方在合同中不仅有“被告预订房屋付款次数为三次，第一期被告一次性交纳30000元，第二期交纳100000元，剩余款项在2016年5月1日前付清”的约定，同时还有“剩余款项在交付使用前甲方（苏某）书面通知乙方（王某2）五日内一次性付清后，甲方才将房屋交付乙方使用；如逾期乙方承担房价款总额10%的违约金，并且甲方可单方解除合同还可将房屋出售他人，违约金从先前的房价款中直接扣除，余款三十日内从甲方处领取，逾期不领取，甲方不承担任何责任”约定，故被告未按照约定将剩余房款给付原告已属违约，应按照合同约定承担相应的违约金，且原告主张的违约金未超出法律规定的标准，应予支持。被告王某2经本院公告送达开庭传票，未到庭应诉，未举证，未提交书面答辩状，系其自愿放弃自己民事权利的行为，应视为对原告诉请的默认。但今后被告若能提出足以推翻原告主张该权利的证据时，所产生之后果由原告承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王某2给付原告苏某购房款380000元，限于判决生效后三十日内付清；二、被告王某2承担逾期付款违约金41000元（总房款410000元×10%），限于判决生效后三十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7165元，由被告王某2负担，限于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审判长 肖金玉审判员 邵会琴人民陪审员 肖永春二〇二〇年九月二十日书记员 徐 蕊附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。申请执行事项告知：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。