山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0687民初4059号原告：中国银行股份有限公司海阳支行，住所地海阳市海政路**。法定代表人：谭红红，行长。委托诉讼代理人：吴海斌，山东息相通律师事务所律师。被告：宋岩杰，女，1980年6月26日出生，汉族，住，住所地山东省青岛市即墨市/div>被告：海阳市华联房地产开发有限公司，住，住所地海阳市凤城镇窑上村/div>法定代表人：薛玉娥，该公司经理。被告：山东润成汽车销售担保有限公司，住，住所地济南市市中区七里山路****楼/div>法定代表人：汝鹏，总经理。原告中国银行股份有限公司海阳支行（以下简称中行海阳支行）与被告宋岩杰、海阳市华联房地产开发有限公司（以下简称华联房地产）、山东润成汽车销售担保有限公司（以下简称润成担保）金融借款合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴海斌到庭参加诉讼，被告宋岩杰、华联房地产、润成担保未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中行海阳支行向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原告与被告宋岩杰签订的《个人一手住房贷款合同》；2.请求判令被告宋岩杰偿还贷款本金294110.38元，利息15626.56元，罚息1420.64元，共计311157.58元。（计算至2020年7月16日）支付律师代理费18400元，共计329557.58元。并按原合同约定的利率给付自2020年7月16日起至本息付清之日的利息、罚息；3.海阳市华联房地产开发有限公司、山东润成汽车销售担保有限公司在合同约定的范围内承担连带还款责任；4.请求依法确认原告对被告所有的位于长安家园1号楼2单元2层203号住房享有抵押权和对被告房屋拍卖后的价值优先受偿权；5.请求本案的诉讼费、保全费由三被告承担。事实和理由：2013年9月18日，宋岩杰因长安家园1号楼2单元2层203号住房缺少资金，与原告签订了《个人一手住房贷款合同》，向原告贷款36万元，贷款期限为20年，自2013年9月18日起至2033年9月18日止，还款期数240期，被告向原告按月等额本息还款。被告以其购买的位于长安家园1号楼2单元2层203号住房为上述借款进行担保，被告海阳市华联房地产开发有限公司对本合同提供阶段性连带责任保证、被告山东润成汽车销售担保有限公司承担连带保证责任和保证金质押担保责任。合同签订后原告按约定向被告发放了贷款，截止到2020年7月16日被告偿还本金65889.62元，利息103787.68元，罚息11.24元，共计偿还169688.54元。本合同在履行过程中，被告拒绝偿还本息，被告的行为已严重违约，为维护原告合法权益，特诉至人民法院，请求依法判决。被告华联房地产提交答辩状辩称，1.被告宋岩杰在华联房地产开发的长安家园小区购买1号楼2单元203号房屋属实，通过庭前证据交换，对银行提供的相关证据没有异议。2.华联房地产为被告宋岩杰提供阶段性连带责任保证担保，承担保证责任，被告宋岩杰以其购买的房屋办理了预抵押手续，以该房屋对其借款提供物的抵押担保。根据《担保法》第二十八条“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”之规定，华联房地产对房屋价值不足以清偿的部分债务承担保证责任，3.长安家园小区的房屋早已达到交付条件，且被告宋岩杰已经领取房屋钥匙，华联房地产完成交付，但尚未办理产权登记手续。综上被告华联房地产对被告宋岩杰购房及在原告处办理贷款没有异议，华联房地产属于保证担保，仅对抵押物的价值不足以清偿的部分债务承担保证责任。被告润成担保、宋岩杰未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月22日，被告宋岩杰与被告华联房地产签订《商品房买卖合同》，购买华联房地产位于海阳市长安家园1号楼2单元2层203号房屋，约定签署本合同时支付现金111000元，余额259000元买受人于15内办理银行按揭贷款。2013年9月12日，被告宋岩杰作为借款人向原告出具《扣划款授权》，载明为确保借款合同的履行，借款人授权每月18日前在该账户内存有足够的金额，借款人授权每月18日还款日从该账户自动扣收每月需偿还的借款本息。2013年9月13日，被告宋岩杰向原告申请个人住房贷款，申请按揭贷款360000元，借款期限20年。后被告宋岩杰依约缴纳房屋首付款111000元。2013年9月18日，被告宋岩杰作为借款人、抵押人与原告作为贷款人、抵押权人、被告华联房地产作为保证人签订了《个人一手住房贷款合同》，约定被告宋岩杰向原告贷款360000元，贷款期限240个月，房屋地址长安家园1-2-203，贷款按月等额本息偿还，采用浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次，第一个浮动周期内，贷款月利率为5.46‰。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%，按罚息利率计收利息的，计息公式为：利息=（本金+应付未付利息）×实际天数×年罚息利率/360。贷款采取受托支付，借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商或售房单位的专用账户（账户名称：海阳市华联房地产开发有限公司；账号为：24×××82）。借款人以本合同项下贷款所购房屋（下称“抵押物”）向贷款人提供抵押担保，保证人华联房地产提供阶段性连带责任保证，由润成担保提供全程连带责任保证。担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。借款人未按期归还贷款本息时，贷款人有权要求借款人限期纠正其违约行为，宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同，要求保证人承担保证责任，行使其他担保物权等；保证人借款提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下的债务，以及该日之前发生借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任及保证责任。合同有被告宋岩杰签字捺印、保证人华联房地产盖章。同日，被告润成担保作为保证人，与原告签订《个人贷款保证合同》，本合同之主合同为债权人与借款人宋岩杰之间签署的《个人一手住房贷款合同》，主合同项下的债务构成本合同之主债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、公证费、执行费、律师费等）、因借款人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用。主合同项下的全部债务均构成本合同之主债务，保证人应对之承担全程连带责任保证。保证人未按本合同的规定及时履行保证责任构成违约。贷款人有权分别或同时采取下列措施：要求保证人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等；仅需事先或事后通知，将保证人在贷款人处或中国银行股份有限公司其他机构处开立的账户的款项扣划以清偿保证人对贷款人所负全部或部分债务。上述合同签订后，原告将贷款360000元本金发放给被告宋岩杰。被告润成担保作为出质人与原告作为质权人签订《个人贷款保证金质押合同》，本合同之主合同为质权人与借款人宋岩杰之间签署的《个人一手住房贷款合同》，主合同项下的债权构成本合同之主债权，包括本金、利息、违约金、赔偿金、质押物保管费用、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等），因借款人违约而给质权人造成的损失和其他所有应付费用。出质人在质权人处开立保证金专用账户，本合同项下出质人提供全程质押担保，主合同项下的全部债务均构成本合同之主债务，出质人以质押物对之承担担保责任。在担保责任发生后，质权人有权以保证金优先清偿其在主合同项下发生的费用，剩余部分用于清偿主债权，也可以将保证金直接用于对外支付。合同加盖润成担保公司印章。2013年9月18日，海阳市住房保障和交易中心对长安家园1号楼203号房屋办理预抵押登记，登记证号为海房预度假区字第××号，预告登记权利人为中行海阳支行，预告登记义务人为宋岩杰，预告登记业务种类为预告登记-预购商品房设定抵押权预告。截至2020年9月18日，被告宋岩杰偿还本金65889.62元，利息103787.68元，罚息11.24元；被告华联房地产在被告宋岩杰逾期还款后，未代偿过借款本息。原告依据《个人一手住房贷款合同》约定的借款人未按期归还贷款本息的规定请求解除其与被告宋岩杰签订的贷款合同，并依据合同约定的贷款月利率5.46‰、逾期利息5.46‰×1.5倍请求被告支付利息、逾期利息；按照山东省律师收费标准：1、基础服务费2500元；2、1万-10万部分按照6%计费为6000元；3、10万-100万部分按照5%计费为211157.58×5%=10557.8元合计：2500元+5400元+10557.8元=18457.8元取整按照18400收取律师费。另查，涉案房屋未办理产权登记手续。经审查，本院对原告提交的证据予以采信。本院根据原告的保全申请，依法查封了被告宋岩杰位于海阳市长安家园1号楼203号的房产。本院认为，被告宋岩杰与被告华联房地产签订的《商品房买卖合同》、被告宋岩杰及被告华联房地产与原告签订的《个人一手住房贷款合同》、被告润成担保与原告签订的《个人贷款保证合同》是各方当事人的真实意思表示,且不违反法律规定,本院确认合法有效,原、被告均应依约全面履行合同义务。贷款合同约定借款人未按期归还贷款本息，构成违约；贷款人有权分别或同时采取下列措施：宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；终止或解除本合同；要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等。原告依约发放借款，被告宋岩杰未能按照合同约定偿还原告借款本息、被告润成担保、华联房地产未依约履行保证责任，均属违约。原告中行海阳支行请求解除与被告宋岩杰签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，符合原、被告双方约定的解除条件，本院予以支持。原告请求被告宋岩杰偿还借款本金余额294110.38元、利息15626.56元、罚息1420.64元（截止2020年7月16日）及自2020年7月16日起至实际给付之日止的利息、罚息，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。因合同约定了借款人未按期还款，贷款人有权要求借款人赔偿给其造成的包括律师费在内的损失，原告请求被告宋岩杰承担律师费18400元，本院予以支持。贷款合同约定被告华联房地产作为保证人为被告宋岩杰上述债务提供阶段性连带责任保证。现贷款合同贷款所购房屋未办理抵押登记手续，根据贷款合同的约定，被告华联房地产仍需承担连带责任保证，故原告主张被告华联房地产对被告宋岩杰欠款本息、律师代理费等承担连带清偿责任，事实清楚,证据充分,本院予以支持。被告润成担保亦未按照保证合同的约定履行保证责任，构成违约，故原告请求被告润成担保对被告宋岩杰的上述债务承担连带还款责任，符合合同约定和法律规定，本院亦予以支持。因涉案抵押物只办理了预抵押登记,抵押权未设立,故原告请求对抵押物享有优先受偿权,于法无据,本院不予支持。综上依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百九十六条、第二百零一条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,缺席判决如下:一、解除原告中国银行股份有限公司海阳支行与被告宋岩杰签订的《个人一手住房贷款合同》;二、被告宋岩杰于本判决生效后十日内偿还原告中国银行股份有限公司海阳支行借款本金294110.38元、利息15626.56元、罚息1420.64元，合计311157.58元（截止2020年7月16日），自2020年7月16日起至被告实际给付之日止的利息仍按贷款合同的约定计付给原告中国银行股份有限公司海阳支行;三、被告宋岩杰于本判决生效后十日内支付原告中国银行股份有限公司海阳支行律师费18400元;四、被告海阳市华联房地产开发有限公司、山东润成汽车销售担保有限公司对本案判决第二、三项承担连带清偿责任;五、驳回原告中国银行股份有限公司海阳支行的其它诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3122元、保全费2170元,由被告宋岩杰、海阳市华联房地产开发有限公司、山东润成汽车销售担保有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并进行网上上诉立案，交纳上诉费，上诉于山东省烟台市中级人民法院，逾期不进行网上上诉立案，不交纳上诉费，视为放弃上诉权利。审判员  姜雪莲二〇二〇年九月二十三日书记员  潘秋余