广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初5193号原告：钟荣鹏，男，1979年4月13日生，汉族，户籍所在地：广东省阳江市江城区，现住阳江市江城区******************，确认的送达地址：阳江市江城区************，公民身份号码：441************739。原告：梁晓荣，女，1983年10月2日生，汉族，户籍所在地：广东省阳江市江城区**********************，确认的送达地址：阳江市江城区************，公民身份号码：440************541。被告：阳江丰怡房地产发展有限公司，住所：阳江市******，确认的送达地址：阳江市江城区*******。统一社会信用代码：914********6G。法定代表人：NicholasJamesGronow（江力行）,该公司总经理。委托诉讼代理人：赵雪婷，公民身份号码：441************749，该公司员工。原告钟荣鹏、梁晓荣与被告阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟荣鹏、梁晓荣到庭参加了诉讼，被告丰怡房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告钟荣鹏、梁晓荣向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告归还欠款11866.08元，并按中国人民银行公布的同期贷款利率标准支付原告自2018年3月1日至本案件判决生效之日止的利息，利息暂计至2020年4月30日，为1221.22元。以上费用合计13087.30元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:1、原告购买了被告开发的阳江市丰怡豪庭小区*******，双方签订了《广东省商品房买卖合同》，原告按期交清应支付的购房款。2、被告向原告收取代收代缴办证税费29783.00元，包含物业维修基金9581.00元、契税15152.00元、其他代办费用5051.00元。3、2018年2月13日，被告代原告办理好商品房不动产权证书。实际支出费用为物业维修基金9581.00元、契税7575.92元、其他代办费用760.00元，应退还原告11866.08元。被告一直未退还该欠款。被告丰怡房地产公司提供书面答辩状辩称：一、本案涉及的买卖合同及收款行为均发生在阳江丰怡公司由前任法定代表人和董事非法控制期间，相关买卖合同由前任法定代表人何诚忠签署。由于前法定代表人没有正确履行职责，将收取两原告的办证费用作他处。二、丰怡房地产公司新的法定代表人于2018年1月12日才完成法定代表人由何诚忠变更登记为江力行（NicholasJamesGronow)的手续。在此之前，新的法定代表人并不知道丰怡公司收取业主办证费及未为购买人办理不动产权证事情。三、就两原告提出的诉讼请求，丰怡房地产公司意见如下：根据商品房买卖合同，涉案商品房应在2016年2月28日前交付，在2016年5月28日前办理不动产权证。因此，两原告目前提起诉讼，距离应知道其权益受损害并应提出主张的时间己经超过四年时间，其提出要求退还办证费、支付办证费占用利息的诉讼请求已经超过法定诉讼时效，依法不应获得法院支持。经审理查明：2014年11月1日，原告（买受人）钟荣鹏、梁晓荣与被告（出卖人）丰怡房地产公司签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2014110032），合同主要约定：被告将位于阳江市江城区*******出售给原告，合同约定建筑面积共126.9平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为505062元；付款方式为按揭贷款，买受人须于签署本合同当日支付该商品房总房价款的30%¥152062元（其中含已付定金¥50000元）作为首付房款，余款¥353000元，向出卖人指定的按揭银行申请按揭贷款。合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。两原告和被告均在合同上签名盖章予以确认。签订合同当天，两原告支付了代收代缴办证税费共29783元给被告。此后两原告按合同约定付清了购房款共505062元给被告。至此，两原告认为被告未退还剩余的办证费用，已侵犯其合法权益，遂向本院起诉，请求如诉称。另查明，涉案房屋已于2018年2月13日办理了不动产权证书[粤（2018）阳江市不动产权第***号]，权利人为梁晓荣、钟荣鹏。在诉讼中，被告提交了涉案房屋的物业维修资金存折及发票等复印件，拟证明其代两原告缴交了房屋所有权登记费（初始登记费）80元、房屋所有权登记费-非住房房屋登记费分摊费用80元，不动产转移登记费90元、房产测绘费分摊费用160元、复印费50元、契税7575.92元、物业维修资金9581元，共17616.92元。庭审中，两原告认可被告共为其缴交了17616.92元，称被告还为其缴交了其他费用300元，现请求被告退还11866.08元。以上事实，有原、被告提供的身份证复印件、全国企业信用信息公示系统截图、商品房买卖合同、发票、收款收据、置业计划表、不动产权证书复印件、房屋所有权登记费（初始登记费）复印件、房屋所有权登记费-非住房房屋登记费分摊费用复印件，不动产转移登记费复印件、房产测绘费分摊费用复印件、复印费复印件、契税复印件、物业维修资金复印件等证据，结合本案诉讼中当事人陈述，经本院综合分析，予以认定。本院认为，两原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《广东省商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。双方应按合同约定全面履行各自的义务。关于两原告请求被告返还办证税费及利息。虽然原、被告就本案的办证事宜没有签订书面的委托合同，但双方都认可被告收取了原告的办证费用和物业维修基金，也存在被告为原告代缴了维修基金及部分办证费用的事实，双方之间已形成事实上的委托合同关系。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”的规定，未约定履行期限的合同，当事人可随时主张权利。本案中，原、被告对返还办证费用并没有约定期限，同时在原告提起诉讼前被告也未明确表示对剩余办证费拒绝偿还。现被告主张原告退还办证费的诉讼请求超过诉讼时效，根据上述司法解释的规定，被告应当承担进一步的举证责任，证明“债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务”至原告起诉时已超过诉讼时效。对此被告并未举证予以证实，因此按照《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，原告作为债权人可随时向被告主张权利。故原告退还办证费的诉讼请求未超过诉讼时效，应予支持。原告共支付了办证税费共29783元给被告，虽然原被告双方没有约定收取办证费及退还办证费需支付利息，但从实现合同目的以及公平原则考虑，被告占用该款项的合理期间为其依约履行合同义务的期间。合同第八条约定的交房日期为2016年2月28日，即约定的90天办证期限为2016年2月29日至2016年5月28日。被告自合同约定的办证期限届满后继续占有代收办证费没有依据，被告应自逾期办证之日，即2016年5月29日起向原告支付占用该款项的利息，庭审中，两原告请求利息从2018年3月1日起计至付清退款之日止，本院予以支持。庭审中两原告对被告已代其支付办证费用17616.92元（80元+80元+90元+160元+50元+7575.92元+9581元）没有异议，还主张被告为其缴交了其他费用300元，被告应返还剩余办证税费11866.08元（29783元-17616.92元-300元）给两原告，故被告应以11866.08元为基数，自2018年3月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息给原告。被告丰怡房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还办证费用11866.08元及利息（以11866.08元为基数，自2018年3月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告钟荣鹏、梁晓荣。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63元（已减半收取，原告已预交），由被告阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  姚水椋二〇二〇年九月十五日书记员  黄欣瑜附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院》第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。