北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初2319号原告：徐青，女，1973年10月27日出生，汉族，自由职业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王正军，北京市博儒（南宁）律师事务所律师。被告：北京绿城中交房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区永定镇政府办公楼****。法定代表人：徐云冲，董事长。委托诉讼代理人：王国鹏，北京泓聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：沙苗苗，北京泓聚律师事务所实习律师。原告徐青诉被告北京绿城中交房地产开发有限公司（以下简称绿城中交公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月24日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐青及其委托诉讼代理人王正军、被告绿城中交公司的委托诉讼代理人王国鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐青提出诉讼请求：1．依法确认原被告双方签订的《北京市商品房预售合同》附件十二《补充协议》第五条第六款、第八款，第九条，第十六条与2019年11月19日签订的《备忘录》第二条、第三条、第五条无效；2．判决被告支付逾期交房违约金9．54117万元（以合同约定购房款900．1103万元为基数，按照日万分之二为标准，自2019年11月21日至2020年1月11日，合计53天）；3．请求判决被告支付因被告所有房屋（原告楼上房屋）漏水并同时逾期交房违约导致原告的损失31．503855万元（自2020年1月12日至2020年7月14日，合计175天，根据合同约定按购房款900．1103万元为基数，日万分之二违约金计算）；4．请求判决被告支付原告已付物业费损失3746元（2020年2月15日2020年至7月4日，合计4个月20天，全年物业费为9710．52元）；5．请求判决被告支付原告已付取暖费损失4748．41元（2019年度和2020年度）；以上合计41．894466万元；6．由被告承担本案件的案件受理费等全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2018年10月24日签订购房协议，约定原告购买被告开发的西山燕庐家园2号楼24层2单元2***号房屋，被告应于2019年10月20日之前完成房屋交付手续。2019年10月9日，被告发出“致西山燕庐家人书”，告知调整房屋交付时间且将按照预售合同约定承担相应责任。2019年11月6日，被告通知原告于11月19日交房，在11月19日交接验收前，被告要求购房人签订供热采暖合同与备忘录，并缴纳取暖费、物业费、车位费、公共维修基金后才能进行初次房屋交接验收。初次房屋交接验收时，房屋燃气没有开通、没有正式供电、窗户无法关闭、大理石开裂等几十处严重缺陷。之后，原告就处于疲于奔波和漫长的等待之中，联系小区管家进行更换和修理。在被告处理房屋装修问题中，发现房屋北侧房间感烟器处开始滴水，后持续滴水，小区管家找来工程部人员查看，结论是由于楼上地暖漏水引起的，因此时处于春节前后并未修理，导致门厅、厨房、前室、走廊及北侧房屋内已经开始大面积流水、吊顶已经全部开裂、表面涂料掉落一地、踢脚线泡水发黑发霉，导致人员无法进入屋内。直至2020年7月初，房屋才修复并保洁完毕。预售合同附件十二补充协议第五条第六款、第八款，第九条，第十六条，备忘录第二条、第三条、第五条都属于格式条款，应属无效。预售合同第十一条约定自查验之日起在房屋交接单明确修复时间内负责修复并承担修复费用，修复后再次交付，被告到现在也没有再次交付。被告至今仅向原告支付了2019年10月20日至2019年11月19日期间的违约金，后续违约金并未支付，楼上房屋漏水造成的损失也没有向原告赔偿。漏水导致原告无法居住使用所购房屋，被告应返还此期间已交纳的物业费和取暖费，故诉至法院。被告绿城中交公司辩称：一、绿城中交公司不存在违约情形，不应支付逾期违约金：2019年11月20日之前，绿城中交公司确实逾期交付，但案涉商品房已于2019年11月13日前取得全部相关核验文件，具备了合同约定的交付条件，如法院认为绿城中交公司违约，我公司认为合同约定违约金过高，应调整为零；2019年11月19日，绿城中交公司通知徐青办理交房手续，其未及时办理，根据房屋预售合同第十二条应视为该商品房已经交付，故2019年11月20日至2020年3月22日期间，我公司不存在违约。二、关于供电问题，绿城中交公司施工中遇两会和七十周年等活动，均要求停工，属于不可抗力，绿城中交公司的违约责任应当免除，且根据行业管理，绿城中交公司只能委托北京市供用电建设承发包有限公司进行项目管理，对承包人北京华电瑞通电力工程技术有限公司没有直接约束力，不能直接掌控相关进程，法院应考虑此些因素，将被告绿城中交公司违约责任调整为零。三、原告徐青已经实际接收商品房再主张逾期交付违约金，应不予支持，临时供电并未给徐青造成损失，应将绿城中交公司的违约责任调整为零。四、支付物业费、供暖费缺乏依据。徐青已经于2019年11月19日实际接收商品房，徐青按照物业公司及供暖公司的要求支付物业费、供暖费，是其本身应当承担的义务，原告徐青要求被告绿城中交公司支付物业费、供暖费，没有任何合同依据或者法律依据。五、双方已经完成交付，无需再次交付。预售合同第十一条第三款第二项的约定已经被预售合同附件十二补充协议第五条第六款变更，应当以预售合同附件十二补充协议第五条第六款约定为准，绿城中交公司无需再次交付。而且，从双方的实践来看，原告徐青已经对漏水导致的商品房装修损毁所进行的更换、修复等表示认可，双方并未再次办理交付手续。综上，请求法院驳回原告徐青的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对各方无争议的事实，本院确认如下：2018年10月24日，绿城中交公司（出卖人）与徐青（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y2124379），约定徐青购买绿城中交公司开发建设的门头沟区永定镇MC00-0017-6020地块6020-2#住宅及居住公共服务设施楼第24层2单元-2***号（以下简称2***号）房屋，商品房所属项目核准名称为西山燕庐家园，商品房规划性质为普通住宅，预测建筑面积为171．43平方米，房屋总价款为9001103元。第七条付款方式和期限：该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四。预售合同附件四约定，买受人应于签署《北京市商品房预售合同》当日向出卖人支付商品房总价款的80%首付款，计人民币7201103元，其余房价款计人民币180万元，占总价款的20%以按揭贷款方式支付。第九条商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1．该商品房已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；2．该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；3．满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件。第十条商品房相关设施设备交付条件：（一）基础设施设备：1．供水、排水：交付时供水排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网相连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2．供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3．供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；4．燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应……以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用，第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续并承担因开通、使用所产生的费用，如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件的，双方同意按照逾期交付责任执行；以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。第十一条交付时间和手续：（一）出卖人应当于2019年10月20日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当于交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋：1．在办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费（住宅专项维修资金除外）或签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件；2．买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起在房屋交接单明确的修复时间内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付：（1）屋面、墙面、地、地面渗漏或者开裂等2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。3．该商品房查验合格后，双方应当签署商品房交接单。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第（一）、（二）种方式处理：（一）按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1．逾期在30日之内（该期限不得多于第八条第（一）1项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。2．逾期超过30日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知书送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金。附件十二《补充协议》第五条房屋交付：对预售合同房屋交付相关条款补充如下：1……买受人应当承担合同约定房屋交付日开始至房屋实际交付期间的风险和物业管理等费用；2．买受人须于办理该商品房交付手续时与出卖人或者出卖人指定的物业管理公司共同签署物业管理公约及其他物业管理文件，交纳有关的物业管理费用及其他费用。不办理上述手续或缴纳相关费用的，视为该商品房已经交付且买受人应当承担合同约定房屋交付日开始至房屋实际交付期间的风险和物业管理费等费用。合同中约定的保修时间自本合同约定的交付之日起执行。6．买受人办理房屋收房手续时，若出卖人交付的房屋已符合预售合同约定的交付条件，买受人应签署房屋交接文件。若该商品房存在瑕疵需修复，则出卖人应当按照规定予以保修或整改，但该保修或整改不影响出卖人向买受人交付房屋，出卖人亦无须向买受人支付补偿或赔偿。买受人不按出卖人通知办理收房手续或不签署收房文件的，则视为房屋已自动交付，该商品房相关风险和费用自约定的交付日或出卖人通知的交房期限届满日起由买受人承担。8．除不可抗力外，为遵守、配合政府的法规、规章、政策或因政府部门、机构的行为而导致的延误，出卖人可据实予以延期，并无需因此承担因此逾期交房、或市政基础设施、或其他设施不能如约达到使用条件的违约责任。第九条商品房质量、装饰、设备标准的约定：双方确认：该商品房有关室内的使用性、美观性等因素及情况下不属于房屋质量问题，买受人不能以此为由要求赔偿或者拒绝收房。第十六条专属条款：1．环境告知：（1）出卖人与买受人一致确认：买受人在购买该房屋并签订《预售合同》之日前，已经对该房屋的周边环境进行过审慎考察。同时，买受人已明确知晓项目不利情况并经慎重考虑后仍自愿购买该房屋。由于项目所在地周边环境影响因素（包括但不限于声、光、水、气等环境）属于出卖人不可控因素，未来项目所在地周边环境检测值可能会超出《预售合同》签订前实测的检测值，对此事宜，出卖人已明确告知，买受人经慎重考虑后仍自愿购买该房屋。（2）出卖人与买受人一致协商同意，《预售合同》附件九第1条所列的该房屋室内允许噪声级的数值标准，应以该房屋门窗关闭情况下的噪声值为准，且项目预售时所实际测量的同类可比房屋室内噪声值符合《预售合同》附件九第1条所列的标准，买受人对此无异议。双方并确认鉴于项目所在地声环境影响因素属于出卖人不可控因素，因此在买受人后续房屋使用过程中，如由于项目所在地声环境状况原因导致该房屋室内噪声值等相关环境指标超出《预售合同》附件九约定或国家规范或国家标准的，出卖人不承担任何责任，不负责解决相关问题，买受人对此无异议，买受人并确认在购买该房屋后，不再因该问题向出卖人主张任何形式的赔偿或补偿。2．买受人知悉：（1）本小区配有中水管道及中水泵房，因市政条件尚未具备使用中水条件，初期暂使用市政自来水（马桶处已预留中水管道）作冲厕使用，此阶段自来水价格按政府相关标准收取，直至市政中水开通，具体开通时间以政府为准。（2）本小区部分花草树木出现枯死现象是花草树木等植物对季节的正常性反应。买受人认可：在交房时小区实际园林景观可能会与沙盘宣传不符，出卖人有权根据季节自主更换花草树木等植物，以上内容买受人承诺：均对此知悉无异议，且不会反悔以此为理由拒绝接收房屋。3．出卖人为使买受人详细了解该房屋所在项目内部及地区周边情况，特制作“项目内外部不利因素公示牌”，并在接待中心进行公示，买受人在此确认，已经对周边情况进行详细了解，出卖人已经尽到详细告知义务：买受人承诺项目环境因所在地周边公共交通等非出卖人造成的不利影响由买受人自己承担，不向出卖人主张任何权益。后，徐青依约交纳了购房款。2019年10月9日，绿城中交公司向业主出具《致西山燕庐家人书》，告知：由于综合因素影响，项目施工进度发生变化，为了确保产品品质和交付景观呈现，我们经过审慎研究，本着对全体业主负责、对产品负责、对品牌负责的态度，决定按照工程节点，调整房屋交付时间。具体交付安排以我司寄发的《入伙通知书》为准。因此给您带来不便，我们深表歉意。我司将按照《北京市商品房预售合同》约定承担相应的责任。2019年11月19日，绿城中交公司向徐青交付了2***号房屋的钥匙，徐青查验房屋后签署《房屋交接验收单》。同日，双方签订《补充协议》，约定：经测绘机构实测后，房屋最终实测面积为172．54平方米，实测总房款为9038536元。同时，绿城中交公司（出卖人、甲方）与徐青（买受人、乙方）签署《备忘录》，约定：乙方与甲方签署了预售合同购买2***号房屋，并于2019年1月23日签署了预售合同购买6020地块-1079、-1***车位。甲乙双方经协商一致，现就甲方向乙方延迟交付该房屋、该车位事宜达成如下备忘录：一、甲方作为负责任的房地产开发企业，同意一次性给予乙方57367元作为综合补偿款，乙方对此表示认可并接受；二、甲乙双方一致同意，甲方依据本备忘录支付上述综合补偿款后，乙方将不再就该房屋、该车位延期交付问题向甲方主张任何款项（包括但不限于违约金）或主张任何责任（包括但不限于主张解除预售合同、主张退房或要求甲方进行其他赔偿等），双方就该房屋、该车位延期交付问题争议即告一次性解决，就本备忘录所述问题双方均不再向对方主张其他权利或提出任何异议；三、甲乙双方确认，本备忘录项下的处理方式为最终决议，双方签订备忘录即告完结；五、本备忘录签署后，乙方同意在乙方后续应支付给甲方的款项中等额抵扣上述综合补助款，抵扣完后即视为甲方已经按照本备忘录完成补偿款支付，甲方无须再支付乙方任何款项。徐青在落款“乙方”处手书签名确认。综合补偿款57367元与应补交购房款均已结算完毕。同日，徐青向京西弘益新能源科技（北京）有限责任公司交纳2019-2020采暖季采暖费4748．41元，向北京绿城物业管理有限公司交纳物业费9710．52元。2020年1月12日，2***号房屋出现漏水现象。后，门厅、厨房、卧室出现大面积漏水。经绿城中交公司检测，系2***号楼上房屋地暖损坏所致。2020年6月27日，2***号房屋修复完毕。2020年7月4日，2***号房屋保洁完毕。另查，绿城中交公司就2401号房屋所在楼栋于2019年9月29日取得北京市规划和自然资源委员会《建设工程规划核验意见》，载明6020-2#住宅及居住公共服务设施楼符合《建设工程规划许可证》（2016规（门）建字0020号）批准的内容；于2019年11月13日取得《工程竣工验收备案表》；于2019年11月12日取得《房屋面积测算技术报告书》。绿城中交公司另提供北京市自来水集团有限责任公司门头沟分公司出具的《证明》，载明6020地块R2二类居住用地项目工程自来水管已施工完毕具备正式供水条件，生活用水已纳入城乡自来水管网。双方对徐青是否已收房存在争议。徐青主张，2019年11月19日仅仅是初次验收，当日签署的是《房屋交接验收单》，并非预售合同第十一条约定的“交接单”，绿城中交公司对《房屋交接验收单》所载质量问题修复后应再行交付，再行交付的时间才是最终交付的时间。双方就漏水导致污损修复事宜签订了《备忘录》，约定由被告对原告房屋重新装修、保洁并达到购房合同约定的房屋标准，虽然2***号房屋于2020年7月4日保洁完毕，但绿城中交公司至今尚未交付2***号房屋。为证明该主张，徐青提交：1．其与绿城中交公司于2019年4月24日签订的《备忘录》，载明：“西山燕庐东区2号楼2单元2502号地暖漏水致使楼下2***受损，经协商后就修复事项做如下备忘：1．具体受损部位修复方案如下，未尽处需尽快恢复到购房合同中约定的房屋交付标准：……m）修复后，对室内进行保洁，尤其是前室被污损的玻璃和窗套保证干净整洁……”；2．房屋装修过程中的照片和视频；3．7月3日徐青与绿城中交公司工程师焦晓磊约定7月4日给2***号房屋打扫卫生保洁事宜的通话录音；4．徐青与焦晓磊沟通保洁事宜的微信聊天记录；5．绿城中交公司7月4日对2***号进行保洁的视频。经质证，绿城中交公司对证据1的真实性不予认可，对证据2、证据3、证据4和证据5的真实性予以认可，亦认可2***号房屋于2020年7月4日完成保洁事宜。另主张，徐青于2019年11月19日查验房屋后签署《房屋交接验收单》，绿城中交公司同日向其交付了房屋钥匙，符合预售合同第十一条约定的交付手续，双方已于2019年11月19日办理了收房手续。对上述争议的证据和事实，本院认定如下：徐青提交《备忘录》落款处盖有绿城中交公司的公章，且与证据2、证据3、证据4和证据5形成完整的证据链，绿城中交公司不认可其真实性，未提出充分反对理由，亦未提供相反证据，故本院确认2020年4月24日所签署《备忘录》的真实性。根据预售合同第十一条“交付时间和手续”的约定，办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验；经查验，对除地基基础和主体结构以外的其他质量问题由出卖人自查验次日起进行修复，修复后再行交付；查验合格后，双方应当签署商品房交接单。徐青认可其于2019年11月19日查验房屋后签署了《房屋交接验收单》，该《房屋交接验收单》的性质实为合同约定的“交接单”，即查验房屋后签署《房屋交接验收单》的行为符合预售合同第十一条约定的交付房屋时应予办理的全部交付手续。绿城中交公司对质量问题修复后的再行交付以及2020年4月24日《备忘录》约定的“恢复到合同约定的房屋交付标准”，均不能产生追溯并消除2019年11月19日已办理房屋交接手续这一事实的法律效力，故本院认定徐青于2019年11月19日办理了房屋交付手续。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。预售合同系本案双方当事人真实意思表示，当属有效。双方均应按照合同约定履行。关于《北京市商品房预售合同》附件十二《补充协议》第五条第六款、第八款，第九条，第十六条和《备忘录》第二条、第三条、第五条是否为格式条款及其效力。《合同法》第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。根据已经查明的案件事实可以确认，《北京市商品房预售合同》附件十二《补充协议》系绿城中交公司提供的示范文本，第五条第六款、第八款，第九条，第十六条系绿城中交公司为了重复使用而预先拟定的，并在订立合同时未与徐青协商的条款，应属于《合同法》第三十九条第二款规定的格式条款。但该条款并不存在免除绿城中交公司责任、加重徐青责任、排除徐青主要权利的情形，应属合法有效。关于2019年11月19日所签《备忘录》，落款“乙方”处有徐青手书签名确认，其中，第二条、第三条、第五条系以第一条为基础而签订，此些条款紧密关联，即在应付购房款中抵扣57367元综合补偿款后，双方就延期交付事宜一次性解决。现徐青认为第一条所载内容合法有效，在其与绿城中交公司就综合补偿款实际结算完毕后，再主张《备忘录》第二条、第三条、第五条为未经双方协商而签署的无效格式条款，无事实和法律依据，本院不予支持。关于逾期交房违约金。徐青主张，绿城中交公司应向其支付自2019年11月21日至2020年1月11日的违约金。本院认为，徐青作为买受人，明知案涉房屋不具备合同约定的交付条件，仍在2019年11月19日同意接收房屋，且徐青并未提供有效证据证明绿城中交公司承诺在徐青收房后继续支付逾期交房违约金，现徐青在接收房屋后又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于逾期交房造成的损失。徐青主张，因2***号房屋漏水的同时逾期交房导致其延期交房损失31．503855万元。庭审中，经询问，徐青坚持其主张的损失指的就是此期间逾期交房的违约金损失。因徐青于2019年11月19日在明知不具备合同约定交付条件的情况下接收案涉房屋，其无权主张2019年11月20日之后的违约金，故徐青主张自2020年1月12日至2020年7月14日期间的违约金损失并无事实和法律基础，本院不予支持。关于物业费和取暖费损失。根据查明的事实，徐青于2019年11月19日接收案涉房屋，2020年1月，案涉房屋开始出现漏水，后门厅、厨房、卧室出现大面积漏水，直至2020年7月4日，涉案房屋修复并保洁完毕。房屋漏水和修复必然导致徐青居住使用房屋的不便利，本院酌定绿城中交公司赔偿徐青取暖费损失2000元、物业费损失1500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、北京绿城中交房地产开发有限公司于本判决生效之日起支付徐青取暖费损失2000元、物业费损失1500元；二、驳回徐青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3793元，由徐青负担3768元，已交纳；由北京绿城中交房地产开发有限公司负担25元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 梁朝宝二〇二〇年九月二十七日法官助理 王睿涵书 记 员 沈 彤