北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初20396号原告（反诉被告）：贾立锋，男，1973年1月8日出生，汉族，住山东省滨州市沾化区。原告（反诉被告）：李克泉，男，1973年4月23日出生，汉族，住山东省沾化县。二原告（反诉被告）之委托诉讼代理人：戚世雷，北京市亚东律师事务所律师。被告（反诉原告）：路兴江，男，1962年8月17日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：王继贤，北京市昌平区沙河镇法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）贾立锋、李克泉与被告（反诉原告）路兴江房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）贾立锋、李克泉及二原告（反诉被告）之委托诉讼代理人戚世雷，被告（反诉原告）路兴江及其委托诉讼代理人王继贤到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告贾立锋、李克泉向本院提出诉讼请求：1．确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2019年6月18日解除；2．被告退还原告2019年6月18日至2019年11月9日期间的房租47000元；3．被告返还原告房屋租赁押金7000元；4．被告赔偿原告营业经济损失735680元；5．被告赔偿原告租赁房屋内的热水器30个、空调6台、床30个、桌子30个、椅子30把、冰箱1台、衣柜10个等附属设施损失90000元；6．被告赔偿原告租赁房屋的防水施工款9000元；上述2-6项请求共计807680元；7．诉讼费由被告承担。事实与理由：原告一、原告二、被告系合同关系，于2018年11月9日签订了一份《房屋租赁合同》。约定：被告将位于北京市昌平区沙河镇南一村安济桥路×号房屋租赁给原告用于从事房屋租赁经营活动，合同约定的租赁期限为四年，自2018年11月9日至2022年11月8日。自租赁日期起前3年，每年租金为120000元人民币（大写：拾贰万元整）,半年一付，第四年整年递延10%，即壹拾叁万贰仟元整人民币。原告已支付被告租房押金柒仟元整人民币，并按照合同约定如期缴纳房屋租金120000元。2019年6月15日起，被告开始采取断水、断电、敲租户门、张贴通知等方式试图将原告从北京市昌平区沙河南一村×号楼赶出，原告多次报警亦无法得到解决。被告已强行入住并对外出租己经出租给原告的上述房屋，收回了原告房屋的钥匙。原告无奈，于2019年6月24日以房屋租赁合同纠纷将被告起诉至北京市昌平区人民法院，要求被告继续履行合同，经北京市昌平区人民法院2019年昌预民字第13854号进行审理,经审理查明该上述房屋已经被被告占有并已全部出租,原告认为该诉讼请求难以得到执行,不能彻底解决问题，原告变更诉讼请求，原告于2019年9月22日撤诉。因此，原告只能重新向法院提起诉讼，以维护原告的合法权益。因被告实施这些行为后，已经实际违约，给原告造成了严重的经济损失。被告与原告终止了履行房屋租赁合同,被告没有要求原告再支付房租的权利,原告也没有再向被告支付租金的义务,根据《合同法》的相关规定，原告可解除与被告签订的合同，要求被告退还已经支付的房租、押金，赔偿给原告造成的经营损失、家具、附属设施等所有损失。原告特向法院起诉，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。被告路兴江辩称：一、认可原告的第一项诉求，即双方签订的《房屋租赁合同》于2019年6月18日经双方同意已经解除。二、不同意原告第二项诉讼请求，合同于2019年6月18日已经解除，但原告占用被告房屋至2019年6月30日仍未腾退,部分住户未实际腾退,房租已由原告收取，30日之后部分房屋腾退,还有三户未腾退,至今原告还占用着一间，原告应当向被告支付2019年6月18日至2019年6月30日期间占用使用费（具体数额被告在反诉状中予以明确）,而且原告给被告房屋造成的损害即使经过修复,也无法恢复主体墙的承重作用,因为主体墙钢筋断开,这样整体房屋会存在着很大的危险性,这样大程度的损害,原告应当赔偿被告的房屋损失会远远超出4万元。故被告在原告未赔偿被告房屋损失之前,不同意退还租金,应当折抵赔偿被告部分损失数额。三、不同意退还原告押金7000元,押金7000元是作为一方违约或造成损害应当承担的违约责任约定的款项。在双方签订的房屋租赁合同第三条中做了明确的约定：房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任。因原告违反双方合同的约定,私自将被告楼房三个承重墙拆墙打洞,除应当承担赔偿责任外,还应当承担违约责任,7000元应当作为违约金支付给被告,故原告无权要求退还7000元押金。四、关于原告要求被告赔偿其家用电器、桌椅等损失,更是无理要求,被告出租给原告的房屋,房屋内一切配套设施均齐全,系被告购买,与原告无关,故不同意原告的该项请求。五、不同意原告要求被告支付其防水的费用9000元,原告是否做防水,被告并不知晓,所以不同意该项请求。六、原告请求赔偿其营业经济损失735680元,按照原告提交的计算方法：2019年6月18日至2022年11月9日期间的损失,也就是合同解除之后年限,首先,原告没有取得合法经营执照及提交收入的完税证明,不能证明原告损失的数额,再者,既然双方合同于2019年6月18日解除,合同不再履行,原告要求的合同解除后的损失缺乏法律依据。况且,是因原告违约导致合同解除,原告要求更是没有事实和法律依据。原告所陈述的房屋间数不是事实,实际被告房屋共计31间,原告称的41间中的10间不知从何而来。原告要求更是没有事实和法律依据。七、综上所述,原告起诉缺乏事实和法律依据,请求法庭查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告路兴江向本院提出诉讼请求：1．判令二被反诉人支付反诉人2019年6月18日至2019年6月28日期间的房屋占用使用费3300元；2．判令被反诉人支付反诉人自2019年6月18日至2019年11月18日第一层楼道北东数第一间房屋占用使用费4000元(按照每月800元计算,即4000元)；3．判令被反诉人支付反诉人上述1间东数房屋自2019年11月18日至实际腾退之日2019年12月31日的占用使用费800元；4．判令二被反诉人支付反诉人违约金7000元；5．判令二被反诉人赔偿反诉人房屋损失费100000元；6．本案的诉讼费由二被反诉人承担。事实与理由：2018年11月9日反诉人与被反诉人签订了《房屋租赁合同》,反诉人将坐落在昌平区沙河镇南一村安济桥路×号院内楼房三层,共32间,出租给二被反诉人使用,双方约定每年租金为12万元,租期为4年,即2018年11月9日至2022年11月8日止,合同还对双方的责任及合同解除的条件也做了明确的约定,合同签订后,反诉人将房屋交与二被反诉人使用。2019年6月反诉人发现被反诉人在未经反诉人同意,且反诉人不知情的情况下,私自在房屋主体三个承重墙处,将主体承重墙钢筋割断,在承重墙处打洞,利用该洞直接串通进入被反诉人承租的反诉人东西邻居的房屋。被反诉人的行为不但给反诉人房屋造成很大财产损害,同时也危及住在该房屋人员的人身安全。而且将反诉人房屋打通与邻居房屋相通,更是给反诉人及居住人员造成安全隐患,容易发生被盗和人身伤害的事故。被反诉人还将反诉人房屋原有的供暖管道设施私自进行了改造,使用的未达标材料也造成隐患,合同解除后,反诉人还需进行恢复,这样也给反诉人增加恢复维修成本,造成反诉人不必要的经济损失。被反诉人还在距反诉人房屋地基近两米处私自打了一口水井,经营洗车,这样时间长了也会给反诉人房屋地基造成下沉,危及房屋安全,被反诉人的行为已被昌平水务部门进行制止,并由水务局派员将井填埋。被反诉人还在反诉人院落前私搭乱建,将私自搭建的房屋用于出租,从反诉人家中接通水电设施,容易发生用水用电安全,2019年3月被责令拆除后,被反诉人又重新建房。2019年6月19日再次被沙河镇拆违办派员进行了拆除,被反诉人借助反诉人房屋的便利条件,不但多次进行违规违法行为,还违反双方签订的房屋租赁合同,故合同应当解除,因被反诉人违约给反诉人造成的损害被反诉人应当承担赔偿责任。因此反诉人找被反诉人协商,要求其对反诉人房屋造成的损害进行赔偿并要求解除合同,就赔偿事宜经多次协商未果。反诉人认为,依照双方签订《房屋租赁合同》第四条第5款的约定,被反诉人对给反诉人造成的房屋损害,应当承担赔偿责任。依照合同第五条第2、3款的约定,反诉人有权解除合同,并收回房屋。2019年6月18日被反诉人同意解除合同,但未实际腾退房屋交还反诉人,于2019年6月28日还有部分住户未搬出,租金已交与被反诉人,至今还有一间被反诉人自己占用着据不腾退,故被反诉人应当支付反诉人因合同解除后占用房屋期间的占用使用费。在双方协商过程中,被反诉人向法院提起诉讼提出无理请求,为维护反诉人的合法权益,故反诉人针对被反诉人本诉提起反诉,请求法院依法判决。反诉被告贾立锋、李克泉辩称，首先,原、被告之间签订的《房屋租赁合同》是基于双方的真实意思表示签署,该合同由于反诉人的强行进入、破门等方式收回,是反诉人违约,被反诉人没有任何责任。2015年4月被反诉人贾立锋、李克泉与反诉人签订《房屋租赁合同》,反诉人路兴江将自有宅基地三层楼房出租给被反诉人使用,反诉人出租房屋时承诺房屋具有审批手续,租赁期限至拆迁。后于2018年,反诉人因要求涨房租便以各种理由要求解除。被反诉人为继续使用房屋便与反诉人重新于2018年11月9日签订《房屋租赁合同》,约定租期至2022年11月8日,租金为12万元,租金半年支付一次,被反诉人租赁房屋为出租房屋。合同签订后被反诉人一直按时支付租金,一直按照合同及双方约定履行合同。被反诉人租赁的房屋只是房屋并未包含附属设施床、椅子、空调、热水器等,合同中并没有任何提及反诉人房屋的原有设施、设备。被反诉人租赁涉案房屋时是与反诉人东西相邻的两家即反诉人兄弟的房屋一起租赁的,因各方房屋均系相邻,经过反诉人的同意后将房屋原窗户改成门洞,使各房屋互通,便于管理,该改造行为在租赁之初便进行的,是反诉人允许的,否则不可能在租赁了如此长时间内,反诉人才提出该问题。对房屋改造反诉人是明知的。对于该改造，出租方是否明知应结合房屋类型以及房屋租赁合同中房屋租赁用途以及现状来综合判断。本案中根据被反诉人实际租赁房屋的状况应结合实际来判决,并且该租赁时间已经很长,反诉人多次到租赁房屋进行检查,多次对房屋外的违建进行举报,不可能不明知。其次,对于反诉人要求支付占有使用费一事没有任何依据。2019年6月18日,由于反诉人的无理行为,租户无法正常使用房屋。反诉人进行破门换锁,其已经收回房屋,其中部分未搬离租户也重新与其达成新的租赁合同,被反诉人已经完全退出,屋内的设备、设施均没有搬离。因此不存在占有使用的问题。关于楼道北侧一间房屋,被反诉人也已经于2019年6月18日腾退完毕,因该房屋系被反诉人原来的值班室,反诉人如何利用我方不得而知,已经退还给反诉人。关于违约金一项更没有任何事实和法律依据。涉案合同无法继续履行完全是因为反诉人的行为所致,并非被反诉人的原因。该房屋并非危房,系其自导自演的闹剧,村委会没有资质评定哪个是属于危房哪个不属于危房,该鉴定应由专门机构进行评定。从反诉人屡次举报违建来看,明显其存在恶意和不合常理,因其见继续涨房租没有成效便屡次进行各种行为导致被反诉人无法继续使用房屋,故该租赁合同无法继续履行。关于房屋损失一项,反诉人更没有任何的依据。被反诉人的破窗改造是反诉人允许的,现由于反诉人违约导致合同无法继续履行,责任应完全由其个人承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第二百一十八条规定：“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损耗的,不承担损害赔偿责任。”本案中被反诉人一直合理使用租赁物,房屋租赁中装修及其他装饰贬损或者老化是正常现象并非被反诉人故意而为,并且该租赁合同系反诉人违约，其应当承担责任,该违约责任既包括被反诉人的损失也包含其自身的损失。综上,反诉人的反诉没有任何事实依据和法律依据,本案所涉合同无法继续履行完全是由其自身违约导致,请求法庭依法驳回反诉人的反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：路兴江系北京市昌平区沙河镇南一村安济桥路×号院宅基地的土地使用者。路兴江（出租人）与贾立锋、李克泉（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于北京市昌平区沙河镇南一村安济桥路×号；甲方持有房屋所有权；房屋租赁有效日期为2018年11月9日至2022年11月8日；在自租赁日期起前三年，每年租金为120000元，租金支付半年60000元，租金给付方式为承租其中提前45天乙方付给甲方，半年一付，以此类推；合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给乙方；乙方付给甲方租房押金7000元。双方在合同第四条对双方责任约定如下：1．甲方将房屋租赁给乙方，乙方按双方约定时间和金额缴纳房租租赁费；2．甲方不得干涉乙方的正常合法经营，及无原因提前终止合同（拆迁除外）；3．乙方在租赁期内如遇拆迁、国家、政府、开发商给予的甲方拆迁土地、房屋、经营补偿的一切补偿归甲方所有，与乙方无关，甲方将退还乙方租金（按天计算），租金退后，乙方要无条件撤出房屋（30天内退出房屋），不得以任何理由要求甲方给予补偿；4．乙方在承租期内室内水电维护及修理，乙方自行解决，因处理不当造成的人员伤亡，乙方应承担全部责任，与甲方无关；5．乙方在租赁期内不得损毁甲方的建筑主体，如造成经济损失及安全，由乙方负责相关赔偿，造成的经济损失由乙方全部赔偿；6．乙方只能从事合法的房屋租赁，不得从事色情、赌博、传销等国家明文禁止的违法经营，如果发现甲方有权立即终止合同，所造成的损失由乙方负责；7．乙方在承租期内造成火灾及人员伤亡由乙方承担全部责任，与甲方无关；8．合同到期后，乙方在此租赁地上的固定建筑等设施归甲方所有，乙方不得拆改。该合同第五条约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并收回房屋，即：不按照约定支付租金的；擅自改变房屋用途的；擅自改动或损坏房屋主体结构的；擅自将房屋转租、转让融资或抵押给第三人的；利用房屋从事违法活动的；造成人员伤亡及发生火情的。双方在合同中还约定了其他内容。合同签订后，贾立锋、李克泉按约支付第一年度即2018年11月9日至2019年11月8日期间的租金120000元。贾立锋、李克泉主张因路兴江违反合同约定收回房屋，认为该合同已于2019年6月18日解除，路兴江认可合同已经于2019年6月18日解除，但合同解除的原因为贾立锋、李克泉破坏房屋主体结构，其行使合同解除权，后双方协商一致解除合同。贾立锋、李克泉称其于2019年6月18日实际搬离涉案房屋，路兴江对此不予认可，其称2019年6月18日贾立锋、李克泉仅腾退了部分房屋，至2019年6月28日其更换了除第一层楼房北侧东数第一间房屋以外的门锁。在本案审理过程中，路兴江称贾立锋、李克泉腾退第一层楼房北侧东数第一间房屋的时间为2019年12月31日，并要求贾立锋、李克泉按照每月800元的标准支付该间房屋的占有使用费。另查，贾立锋、李克泉与路兴江就涉案房屋于2015年建立租赁关系，后双方于2018年重新签订合同，即为本案所涉合同。房屋实际交付时间为2015年，贾立锋、李克泉于2015年交纳押金7000元。关于租金交付方式，路兴江称均为转账；贾立锋、李克泉称有部分转账和部分现金；但双方均未提供证据。庭审中，贾立锋、李克泉称其承租涉案房屋后对外出租收益，因其承租了包括路兴江房屋在内的共计三栋楼房，为管理方便，其于2015年将路兴江房屋一层的东、西两端的窗户和一层楼梯间的南侧窗户改为门洞用于通行。路兴江称一层东、西两端并无窗户，贾立锋、李克泉系在承重墙上开门洞；另，贾立锋、李克泉在路兴江房屋南侧自建房屋并私接电线，且在房屋两米处钻井洗车，系擅自改动或破坏房屋主体结构，并据此要求解除合同收回房屋，并由贾立锋、李克泉承担房屋加固的费用9070元。庭审中，贾立锋、李克泉称其为对外出租房屋，为涉案房屋购买了家具、家电等物品，并提交收据一张、证明两份佐证。其称现因路兴江收回房屋，故请求由路兴江赔偿家具家电损失9万元。路兴江对其陈述和提交的证据均不予认可，并称房屋内的家具、家电系由其提供，并非贾立锋、李克泉所购置。庭审中，贾立锋、李克泉称其承租房屋后对房屋进行了防水施工，并提供收据一张予以佐证，要求路兴江支付防水施工费9000元。路兴江对此不予认可。在本案审理过程中，本院对现场房屋进行了勘验，现场可见三层楼房一处，本案所涉房屋系三栋楼房的居中一栋，自东侧过道进入为一层的楼梯间，该楼梯间南侧可见窗户一扇，窗户东侧可见新建水泥墙痕迹，一层楼梯间东侧和房屋东西两端可见维修痕迹；楼梯间一层楼梯底为锅炉房；自楼梯上三层，从防盗门进入，南侧第二个门为客厅门，自客厅进入有东西两个卧室，现场可见卧室、客厅的门和门框均有不同程度的损坏，客厅的两个窗户和卧室的两个窗户的包口均有不同程度的损坏，客厅内有吊顶灯两个，其中东侧灯有灯泡、西侧吊灯已破损，客厅窗户上方的石膏线破损，客厅地砖有五块破损，东西侧卧室顶灯均为灯泡；自三层楼梯间防盗门进入，南侧第一间现有人居住，屋内墙面瓷砖掉落、窗户破损、地面瓷砖损坏；北侧第一间房为卫生间，卫生间设蹲便坑；现场可见楼梯间楼梯地砖有不同程度的破损；第三层西侧301室门口墙皮脱落，302室窗户外面的护栏破损；二层211室、202室门口墙皮脱落。双方当事人对勘验现状均予认可，路兴江请求由贾立锋、李克泉承担修复费用10万元；贾立锋、李克泉认为部分破损系自然损坏，并非人为破坏，且路兴江已收回房屋半年之久，即使有人为破坏亦非贾立锋、李克泉所致。经询问，双方当事人均表示对修复方案和修复费用不申请鉴定。经现场询问，路兴江所称贾立锋、李克泉在房屋南侧自建的房屋、私接的电线均已拆除，所钻水井已填平。经现场询问，贾立锋、李克泉称因一层锅炉房太小，无法同时为三栋楼房供暖，故其将涉案房屋的供暖管道接到东侧房屋的锅炉房，因路兴江收回房屋，故未将管道接回原处，如需接回管道，仅需将阀门接上即可；路兴江称因贾立锋、李克泉将供暖管道掐断，原有锅炉房现已无法使用，现其已重新修建锅炉房并重新铺设管道，故要求贾立锋、路兴江支付锅炉管道修复工料费3326元。上述事实，有集体土地建设用地使用证、房屋租赁合同、现场勘验笔录等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。贾立锋、李克泉与路兴江就路兴江建设的位于农村宅基地上房屋签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同属合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。路兴江主张因贾立锋、李克泉违反合同约定，故其行使合同解除权，贾立锋、李克泉主张合同已于2019年6月18日解除，路兴江对此合同日期予以认可，本院对此不持异议。关于合同解除的原因，路兴江称系因贾立锋、李克泉擅自破坏房屋主体结构违反合同约定。本院认为，贾立锋、李克泉早在2015年即承租了涉案房屋，在承租涉案房屋后其对房屋东西两侧墙面和楼梯间南侧窗户进行改造用于通行，而路兴江于2018年再次与贾立锋、李克泉签订房屋租赁合同，说明其对该项改造早已知悉，即使该改造系对房屋主体结构的改动，亦不算贾立锋、李克泉擅自所为。关于路兴江所称贾立锋、李克泉修建房屋、私拉电线、钻井洗车危害房屋安全一节，因该处现已修复，故亦无法判断是否属于擅自破坏房屋主体结构的行为。因此，路兴江并无权行使合同解除权，其收回房屋的行为应属违约。故路兴江主张贾立锋、李克泉支付违约金的请求，本院不予支持。路兴江主张的更换门锁工料费系其自行支出，并非必要支出，故对其该项诉讼请求不予支持。关于路兴江主张的锅炉管道修复费用、加固房屋费用、房屋损毁损失等请求，无事实及法律依据，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。贾立锋、李克泉交纳租金至2019年11月8日，合同解除后，路兴江应退还押金及房屋未使用期间的租金。关于本案房屋腾退的时间，因双方当事人争议较大，本庭根据双方陈述和证据认定房屋实际腾退时间为2019年6月28日，故路兴江应向贾立锋、李克泉退还2019年6月29日至2019年11月8日期间的租金。关于路兴江称贾立锋、李克泉占用一层其中一间房屋直至2019年12月31日，要求其支付该间房屋占有使用费的请求，因其未能提供证据，本院对此不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。路兴江违约收回房屋导致合同解除，应当承担相应的违约责任。贾立锋、李克泉主张其赔偿营业损失735680元的请求，因其未提供相应证据证明其损失数额，故本院酌情确定其损失的数额。关于贾立锋、李克泉主张路兴江赔偿其购买的家具家电损失的请求，因其未提供充分证据，本院对此不予支持。关于贾立锋、李克泉主张路兴江支付其进行防水施工的工程款的请求，因其未提供充分证据，本院对此不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、贾立锋、李克泉与路兴江之间的房屋租赁合同已于2019年6月18日解除；二、路兴江于本判决生效后十日内退还贾立锋、李克泉押金7000元及未使用房屋期间的租金43333元，共计50333元；三、路兴江于本判决生效后十日内赔偿贾立锋、李克泉各项损失20000元；四、驳回贾立锋、李克泉的其他诉讼请求；五、驳回路兴江的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5938元，由贾立锋、李克泉负担4880元（已交纳）；由路兴江负担1058元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费1444元，由路兴江负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 敏人民陪审员  张金华人民陪审员  阚欣颖二〇二〇年九月二十九日书 记 员  吕萍萍