广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初6970号原告：中山市圣都房地产开发有限公司，住所地广东省中山市南区***，统一社会信用代码914***************。法定代表人：周睿，总经理。委托诉讼代理人：郑丽霞，公司员工。委托诉讼代理人：李坤财，公司员工。被告：张汉基，男，1971年8月30日出生，汉族，身份证住址广东省中山市西区*****************，公民身份号码442******************。原告中山市圣都房地产开发有限公司（以下简称圣都房地产公司）与被告张汉基商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用普通程序，分别于2020年7月16日、2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告圣都房地产公司的委托诉讼代理人郑丽霞，被告张汉基到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告圣都房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方于2017年5月30日签订的《中山清华坊认购书》（碧桂园认购字第************号）；2.判令原告不予返还原告已付定金188574元。事实和理由：原告与被告于2017年5月30日签订了编号为碧桂园认购字第************号的《中山清华坊认购书》，由被告向原告认购位于中山****404房的商品房，房价款为942868元。根据认购书约定，被告应于收到原告通知之日起3日内与原告签订购买该商品房的买卖合同等文件，因被告原因导致未能签署购买该商品房的买卖合同等文件的，原告有权单方解除该认购书。原告已以快递方式致函通知被告，要求被告按认购书约定于3日内到原告销售中心签订购买该商品房的买卖合同，但被告未履行。原告认为被告构成违约，特提起诉讼。被告张汉基辩称，一、被告于2017年5月底与原告签订中山清华坊认购书，在支付完定金19万多元后，被告要求原告的经办人回复网签的时间和正式签订买卖合同的时间，原告的经办人一直坚持一定要支付完毕40%的费用后才可网签。被告从市政府的信息了解到涉案房屋网签的备案单价是12333.13元，此价格超过政府设定的认购价，故当时原告是不可能与客户签订任何的网签合同，原告欺骗了被告。二、原告在与被告签订认购书前，相关房产、土地都已经被查封，审理法院是四川省成都市中级人民法院。其中，（2017）川01执保144号裁定书查封原告中山市南区178套房产，（2017）川01执保233号裁定书查封原告位于其他地方的房产。即原告在出售涉案房屋给被告的时候已经是属于违约，涉案商品房的土地早就被法院查封了。三、请求法院驳回原告的全部诉讼请求，返还被告定金188574元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月30日，圣都房地产公司（甲方）与张汉基（乙方）签订《中山清华坊认购书》，约定：乙方向甲方认购位于中山市**************404房，建筑面积94.26平方米，建筑超标单价12333.13元/㎡，认购价942868元；付款方式为期楼洋房产品按揭一个月分期，定金1888574元须于签署本认购书时付清（定金在签署约定的合同文件时自动无息转作第一期楼款的一部分），第一期楼款282868元须于2017年6月2日前付清（含定金），如选择银行按揭付款方式，乙方须同时办妥按揭申请手续，第二期楼款660000元须于2017年7月2日前付清（银行按揭款）；鉴于中山市商品房销售网签须预约申报，申报流程由政府有关部门主导，所需时间甲方无法决定，甲乙双方一致同意：乙方应于收到甲方通知之日起3日内携带本认购书、身份证明及本认购书约定的第一期楼款到中山清华坊销售中心与甲方签署上述合同文件及办理相关手续；乙方在签署本认购书时已明确知悉国家及当地政府发布的关于住房限购以及信贷等相关房地产调控政策，并保证没有违反规定认购本认购书约定的物业，不会因违反政策规定导致双方无法签订本认购书约定的合同文件；因乙方未在本认购书约定的时间到中山清华坊销售中心与甲方签约，或因乙方违反本条任一约定、或因乙方其他任何原因导致上述合同文件在本认购书约定的签约时间届满前未能签署的，甲方不予返还乙方已付的定金，并有权不再另行通知乙方而将本认购书约定的认购物业另行出售，乙方对此已充分知悉并无异议。该认购书还约定了乙方的联系方式及通讯地址等其他内容。2020年3月17日，圣都房地产公司向张汉基认购书中约定的联系地址邮寄《通知书》，通知其认购的商品房需要完善相关网签手续，需携带首期款及相关住建资料于2020年3月20日之前到销售中心办理购买该商品房的相关手续。庭审中，圣都房地产公司述称，涉案商品房在2018年6月29日取得竣工验收备案登记证；确认张汉基已支付定金188574元；在具备正式网签条件下，圣都房地产公司多次通过微信、电话、发函等方式通知张汉基前来签约，但其未配合。张汉基称，涉案商品房所在土地已被查封；涉案商品房销售价格远高于政府指导价，导致无法网签，其曾多次向圣都房地产公司销售人员催问网签时间，待确定网签时间后才能付款；认购书关于网签的约定在文字表述上加重了购房者责任，属于格式条款，应属无效；圣都房地产公司之前有电话联系沟通，但在2017年9月28日最后一次催促后再没有人联系其；现在其不想再继续购买涉案商品房。张汉基为证明上述主张向本院提交了在网上下载的（2017）川01执保144号执行裁定书、中山市自然资源局对圣都房地产公司的行政处罚材料等证据，拟证明涉案商品房的土地已被四川省成都市中级人民法院查封。另查，涉案商品房所在楼栋已于2017年5月27日取得商品房预售许可证，该许可证显示项目土地使用权证号为中府国用（2005）第********号、中府国用（2002）字第********号。圣都房地产公司为证明涉案商品房符合预售条件，不存在被法院查封的事实，向本院提交了不动产登记资料查询结果、中山市房地产交易和资金监管平台系统截图。其中，不动产登记资料查询结果显示：截至2020年8月5日，不动产权号国（2005）********、国（2002）********的土地无抵押信息和查封信息；系统截图显示****10幢楼栋除涉案商品房外均已备案。本院认为,本案为商品房预约合同纠纷。张汉基与圣都房地产公司于2017年5月30日签订的《中山清华坊认购书》是出卖人与买受人约定为将来订立商品房买卖合同而签订的协议，乃商品房买卖合同的预约合同。该认购书是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同。本案争议焦点在于：张汉基应否承担违约责任。圣都房地产公司认为，张汉基未按照约定与其签订商品房买卖合同，构成违约，故其有权单方解除认购书，且按照约定没收定金。张汉基抗辩其是基于涉案商品房所在土地已被查封，且涉案商品房销售价格高于政府指导价，圣都房地产公司一直未能答复具体网签时间等原因，有权不继续履行认购书，不构成违约。对此，本院分析如下：首先，根据不动产登记资料查询结果显示，涉案商品房所在土地项下并无查封和抵押信息，且涉案商品房出售时已取得商品房预售许可证，即圣都房地产公司具备可以履行认购书的条件。由于张汉基向本院提交的（2017）川01执保144号执行裁定书、中山市自然资源局处罚决定等证据并非从中国裁判文书网的官方网站上下载，故本院无法核实该证据的真实性。而且，即使上述文书真实，但是从不动产登记资料查询结果显示上述法律文书并未引起涉案商品房被查封的后果。张汉基以此抗辩圣都房地产公司不能继续履行涉案认购书的主张，本院不予采信。其次，虽然认购书是圣都房地产公司提供给认购者签订的格式合同，但该认购书是双方当事人真实意思表示，约定的甲乙双方的权利义务并未存在免除出售方责任，加重认购方责任的情形，为合法有效的合同。张汉基应按照合同约定履行义务，即在认购书约定的时间到中山清华坊销售中心与其签约并支付相应的购房款。最后，张汉基在庭审中承认圣都房地产公司在2017年9月28日之前曾电话联系通知其签约，但其因对方未答复网签时间而拒绝继续履行合同，且此后再无联系。本院认为，在签订涉案认购书至本案起诉之日长达两年的时间内，圣都房地产公司在2017年9月28日后未通知张汉基履行签约义务，与常理不符。而张汉基作为购房者，在交纳定金后从未与圣都房地产公司联系，亦与常理不符。因此，张汉基在知道圣都房地产公司通知其履行签约义务后怠于履行，应属违约。退一步讲，即使张汉基是基于圣都房地产公司无法确定涉案商品房网签时间而拒绝签约，但在涉案商品房已具备网签备案手续条件后，张汉基仍然怠于履行义务，则构成违约。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，张汉基怠于履行签约义务，经催告后在合理期限内仍未履行，且张汉基在庭审中亦明确表示不想继续购买涉案商品房，故圣都房地产公司主张解除双方于2017年5月30日签订的《中山清华坊认购书》，本院予以支持。因张汉基违约造成涉案认购书解除后，按照双方在认购书的约定以及定金罚则，圣都房地产公司可不予返还张汉基已付定金188574元。综上所述，圣都房地产公司诉求合法有据，本院予以支持；张汉基抗辩理据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告中山市圣都房地产开发有限公司与被告张汉基于2017年5月30日签订的《中山清华坊认购书》（碧桂园认购字第************号）；二、原告中山市圣都房地产开发有限公司没收被告张汉基已付定金188574元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4071.48元，（原告中山市圣都房地产开发有限公司已预交），由被告张汉基负担（被告于本判决生效之日起七日内径付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  饶 琨人民陪审员  刘华民人民陪审员  熊国军二〇二〇年九月二十三日书 记 员  赵 会石丽娜