广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0402民初6827号原告：珠海市华歌家具有限公司，住所地：珠海市吉大九洲大道东石花三巷******，统一社会信用代码：******************。法定代表人：向华兰，经理。委托诉讼代理人：刘小冬，系公司股东。被告：珠海市申和医疗科技有限公司，住所地：珠海市横琴新区***********（集中办公区），统一社会信用代码：91440400MA4UWK369A。法定代表人：钱庆彤，执行董事。委托诉讼代理人：高超，吉林群兴律师事务所律师。第三人：珠海汉胜科技股份有限公司，住所地：珠海市斗门区*******内，统一社会信用代码：******************。法定代表人：寿皓，总经理。委托诉讼代理人：周凯，广东德赛律师事务所律师。原告珠海市华歌家具有限公司与被告珠海市申和医疗科技有限公司、第三人珠海汉胜科技股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告珠海市华歌家具有限公司的委托诉讼代理人刘小冬、被告珠海市申和医疗科技有限公司的委托诉讼代理人高超、第三人珠海汉胜科技股份有限公司的委托诉讼代理人周凯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告珠海市华歌家具有限公司向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令被告赔偿原告损失240161元；2.请求判令被告退还原告厂房租赁押金17000元；3.请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月1日，第三人珠海汉胜科技股份有限公司将坐落于珠海市香洲区****************（约1152.3平方米）自有房产出租给被告珠海市申和医疗科技有限公司，租期从2016年12月1日至2026年12月31日止。2017年2月13日，被告与原告珠海市华歌家具有限公司签订厂房租赁合同，约定被告将其承租第三人的厂房其中576.15平方米转租于原告，租期从2017年2月13日至2026年11月31日止，2017年2月13日至2017年3月13日为免租期，2017年3月14日至2018年12月31日月租金为8642元，2019年1月1日至2020年12月31日月租金为9074元。2017年11月15日，被告与第三人签订补充协议，约定第三人同意被告将承租的厂房分租。根据合同法第二百二十四条的规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”，原告与被告签订的厂房租赁合同系双方自愿协商达成，不违反相关法律法规的规定，合法有效。原告租赁的上述厂房内无水电，无厕所，无隔间，无装修，，地面为半水泥地半瓷砖状态，破烂不堪，因厂房租赁期达9年8个月之久，所以原告对厂房进行了必要的装修，对576.15平方米的厂房进行了电路铺设，采用防火石膏板分割产品展示厅一间、办公室一间、会议室一间、财务室一间，并对上述房间进行了地板砖铺贴，重新铺设水管、水池、厕所蹲坑、防水隔板、吊顶等，厂房装修共计花费40855元。因租赁的厂房位于5楼，为方便使用租赁物，2018年9月，原告与被告共同出资修理了第三人停用了的电梯，原告出资修理费21078元。2020年5月11日，第三人向被告发出《关于终止的联系函》，要求按双方签订的合同约定收回租赁物，并在收到联系函之日起三个月内将所租赁的物业按约定条件归还给第三人。2020年5月13日，被告将第三人的《关于终止的联系函》交给原告，要求按第三人的通知内容及期限提前解除原告与被告之间的厂房租凭合同，原告当即表示不同意，要求被告与第三人协商解决，被告表示无法与第三人协商，且不会予以解约赔偿。当原告表示采取法律途径解决纠纷时，被告竟然说要动用社会关系，恐吓、威胁原告公司管理人员。原告认为，由于第三人与被告提前解除租赁合同，致使被告与原告的厂房租赁合同已经缺乏实现的基础，面临现实的违约。根据《合同法》第一百零八条的规定“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”，另据原告与被告签订的《厂房租赁合同》第九条第2点约定“租赁期内，如甲方需要提前终止合同，需提前三个月以书面形式通知乙方，需经乙方同意，未经同意视为违约”。被告的违约行为给原告造成的损失为：厂房装修费26947.53元、电梯修理费16606.98元、合同履行后最少可以减少的开支178606.5元、搬迁费5000元、搬迁期间停工停产费10000元、诉讼合理支出3000元，以上损失合计240161元。被告在厂房租赁有效期内未经原告同意即提前解除合同的行为，严重损害了原告的合法权益，理应承担违约责任。根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。原告为了维护自己的合法权益，现依法向贵院提起诉讼，恳请法院支持原告全部诉讼请求。原告珠海市华歌家具有限公司提供了如下证据：1.房产证；2.厂房租赁合同；3.补充协议；4.厂房租赁合同；5.终止厂房租赁合同的联系函；6.装修费票据；7.电梯维修合同、银行转账记录、微信转账记录；8.58同城网厂房租赁信息；9.营业收入证明；10.中国建设银行个人活期账户交易明细；11.微信聊天截图3张。被告珠海市申和医疗科技有限公司辩称，根据被告（甲方）与原告（乙方）2017年2月13日签订的《厂房租赁合同》第四条第6项，每月租金应在当月10日以前支付，由乙方汇至甲方指定收款账号，宽限期为三天，三天后，每逾期一天，则甲方有权按月租金的0.5%收取滞纳金，如超过10天，则视为乙方违约，甲方有权收回租赁物，并追究乙方违约责任。《厂房租赁合同》第十条规定，若乙方违约，则甲方有权从保证金中扣除17000元违约金。2020年6月的租金9074元原告应于2020年6月10日前支付给被告，但原告至今仍未支付，原告已构成违约。因此，被告有权收回租赁物，并追究原告的违约责任，即从保证金中扣除17000元违约金。根据《厂房租赁合同》第九条第4项，租赁期间，乙方有责任自行关注政府对租赁物的城市更新规划和进度，因政府实施城市更新等第三方原因需要终止合同，甲方解除本合同并不视为违约，乙方须在甲方规定的期限内搬离，且不得要求任何补偿。现租赁物所在地已被列入“城市之心南山区更新项目”的更新范围，因此甲方有权解除合同，乙方须在甲方规定的期限内搬离，且不得要求任何补偿。综上，原告提出的要求被告赔偿其损失及退还厂房押金的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，请求法院依法驳回。第三人珠海汉胜科技股份有限公司述称，本案的诉争标的物确实是第三人所有，但第三人仅出租给被告，与原告没有任何法律关系。根据第三人与被告所签订的租赁合同以及补充协议的约定，第三人虽然同意被告转租但被告有义务管理好转租方并承担因转租所产生的所有法律责任，故本案的诉争与第三人无关。被告珠海市申和医疗科技有限公司、第三人珠海汉胜科技股份有限公司均没有提供证据。经审理查明,2016年11月18日，第三人珠海汉胜科技股份有限公司（甲方）与被告珠海市申和医疗科技有限公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将位于珠海市香洲区******石花三巷五层全部出租给乙方使用，租赁期限自2016年12月1日至2026年12月31日止；甲方将租赁物按现状移交给乙方，乙方同意按现状接受移交，甲方不负责租赁物的任何维护、修缮及相关费用，相关事宜均由乙方负责；未经甲方同意，乙方不得将承租的房屋转租；租赁期内，如甲方需要提前终止合同，需提前三个月以书面形式通知乙方；租赁期内，乙方有责任自行关注政府对租赁物的城市更新规划和进度，因政府实施城市更新等第三方原因需要终止合同，甲方解除本合同并不视为违约，乙方需在甲方规定的期限内搬离，且不得要求任何补偿。2017年11月14日，第三人珠海汉胜科技股份有限公司（甲方）与被告珠海市申和医疗科技有限公司（乙方）签订《补充协议》，约定：甲方同意乙方将位于珠海市香洲区***************的厂房分租；在分租期间，租金及其他所有产生的费用由乙方承担，与甲方无关；乙方负责对分租方的管理，保证分租方按合同的约定合法使用租赁房屋，因分租产生的法律责任由乙方承担，因此造成甲方损失的，由乙方负责赔偿。2017年2月13日，被告珠海市申和医疗科技有限公司（甲方）与原告珠海市华歌家具有限公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将位于珠海市************第五层B区的厂房出租给乙方使用，租赁期限自2017年2月13日至2026年11月30日止；甲方将租赁物按现状移交给乙方，乙方同意按现状接受移交，甲方不负责租赁物的任何维护、修缮及相关费用，相关事宜均由乙方负责；2017年2月13日至2017年3月13日为免租期，2017年3月14日至2018年12月31日月租金为8642元，2019年1月1日至2020年12月31日月租金为9074元，2021年1月1日至2022年12月31日月租金为9527元，2023年1月1日至2024年12月31日月租金为10003元，2025年1月1日至2026年11月30日月租金为10503元；每月租金在当月10日前支付，宽限期为三天，三天后，每逾期一天则甲方有权按月租金的0.5%收取滞纳金，如超过10天，则视为乙方违约，甲方有权收回租赁物，并追究乙方违约责任；为确保租赁物及其所属设施之安全与完好及租赁期限内相关费用之如期结算，双方确定合同保证金为17000元，乙方应于本合同签订后三个工作日付清全额保证金；租赁期内，乙方实际使用的水电费、煤气费、通讯费及保安、保洁等各类费用均由乙方承担；未经甲方同意，乙方不得将承租的房屋转租；租赁期内，如甲方需要提前终止合同，需提前三个月以书面形式通知乙方，需经乙方同意，未经同意视为违约；租赁期内，乙方有责任自行关注政府对租赁物的城市更新规划和进度，因政府实施城市更新等第三方原因需要终止合同，甲方解除本合同并不视为违约，乙方需在甲方规定的期限内搬离，且不得要求任何补偿；任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止合同，则视为违约，违约金为17000元，若甲方违约，除退还给乙方的保证金外，还需支付给乙方上述金额的违约金，若乙方违约，则甲方有权从保证金中扣除上述金额的违约金，损失超过17000元的，双方另行协商。上述厂房租赁合同签订后，原告依约向被告交纳了保证金17000元，并交纳租金至2020年5月31日。在租赁期间，原告对租赁厂房进行了装修，支出装修费用41355元，原、被告共同对厂房电梯进行了维修，其中原告支出维修费和零配件费合计21078元。2020年5月11日，第三人向被告发出《关于终止的联系函》，称租赁地块拟依据珠海市相关规划进行更新改造，第三人决定根据《厂房租赁合同》中关于提前三个月通知解除合同的约定收回全部租赁物，望被告在收到本联系函之日起三个月内将所租赁的物业按约定条件交还第三人。被告于2020年5月11日收到上述联系函后，于2020年5月13日向原告转交了该联系函，原告收到该联系函后至今未停止营业，也未将租赁厂房交还给被告或第三人。原告称，计算至2020年5月31日，原告使用租赁厂房40个月，按照剩余租期占总租期的比例，被告应赔偿装修残值损失27276元，电梯可使用99个月，原告使用了21个月，被告应赔偿电梯维修残值损失16606元。被告称，因租赁厂房拟进行拆迁，且已经签署拆迁安置补偿协议，依据租赁合同的约定，因政府实施城市更新原因需要终止合同的，被告解除合同不视为违约，被告不应负担原告的损失。第三人称，第三人并未以城市更新为由要求解除合同，但租赁厂房已于2020年6月16日签署拆迁安置补偿协议，按照联系函的要求，被告应于2020年8月11日搬离，但被告至今未搬离，第三人拟通过法律途径收回租赁厂房。本院认为，原、被告签订的厂房租赁合同为双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方均应按照合同约定履行。城市更新是一个长期缓慢的过程，案涉租赁厂房目前并未因城市更新导致无法使用，第三人解除其与被告之间的租赁合同也不是依据城市更新的条款，故被告主张其有权依据城市更新条款解除其与原告之间的租赁合同没有依据，本院不予支持。原、被告之间的厂房租赁合同并未约定通知解除条款，被告无权同第三人一样提前三个月通知解除租赁合同，被告将第三人发出的联系函交给原告主张解除租赁合同没有依据，被告应承担相应的法律责任。第三人依据其与被告之间的租赁合同通知被告于2020年8月11日前交回租赁厂房，被告即有义务配合第三人完成收回租赁厂房的任务，因第三人收回租赁厂房导致原、被告之间租赁合同无法履行的后果应由被告承担。被告与第三人之间的租赁合同解除前，原、被告之间的租赁合同并无履行障碍，原告应依据合同约定向被告支付租金，原告未按时支付租金应承担相应的法律责任。按照第三人的通知，原、被告均负有在2020年8月11日前将租赁厂房返还给第三人的义务，原告继续占有使用案涉厂房应承担相应的法律责任。原告至今仍在占用租赁厂房从事经营活动，并未停业及搬迁，原告主张的搬迁费及停产停工费并未实际产生，故原告的该项诉请没有依据，本院不予支持。装修和电梯残值应按照原告未能使用租赁物的期限与合同约定的租赁期限的比例予以计算，但原告至今仍在使用租赁物，该残值现并未确定，故原告诉请被告赔偿装修和电梯残值损失没有依据，本院不予支持。关于原告主张的合同履行的预期收益，原告至今仍在使用租赁物，且原告并未提供证据证明该预期收益必然产生，故原告的该项诉请没有依据，本院不予支持。关于原告主张的诉讼合理支出，租赁合同中对此并无约定，原告也没有提供证据证明该费用有实际产生，故本院对于原告的该项诉请不予支持。按照租赁合同的约定，保证金用于保证租赁物及其所属设施的安全、完好以及相关费用的按时交纳，原告至今未将租赁厂房交还且对于2020年6月1日之后的租金等费用尚未结清，目前尚不满足退还保证金的相关条件，原告诉请被告退还保证金没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告珠海市华歌家具有限公司全部诉讼请求。案件受理费减半收取人民币2579元，由原告珠海市华歌家具有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 王 普二〇二〇年九月二十五日书记员 卢燕婷李洁仪