陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕07民终930号上诉人（原审第三人）：黄煜宝，又名黄玉宝，男，汉族，生于1948年12月11日，住汉中市汉台区华阳路****楼****。被上诉人（原审原告）：李宣祥，男，汉族，生于1975年7月，住洋县洋州，住洋县洋州街道办青年北路教师二小区****>委托诉讼代理人：左志桥，陕西若定律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李茂更，男，汉族，生于1964年7月，住洋县洋州，住洋县洋州街道办北城路**>上诉人黄煜宝因与被上诉人李宣祥、李茂更房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省洋县人民法院（2020）陕0723民初571号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。黄煜宝上诉请求：1.撤销陕西省洋县人民法院（2020）陕0723民初571号民事判决；2.责令李茂更返还黄煜宝购买教师小区住房的交款收据；3.责令李茂更、李宣祥返还黄煜宝洋城字9220号房屋所有权证书；4.撤销李茂更欺诈梁彦娥所签订的《房屋转让合同》；5.责令李茂更赔偿黄煜宝因侵占9220号住宅的经济损失72000元，责令李宣祥赔偿黄煜宝经济损失14400元；5.责令李宣祥搬出9220号套房，由黄煜宝接收管理权。事实和理由：1.黄煜宝没有与李茂更签订过任何文书，一审确认黄煜宝与李茂更所签《房屋转让合同》合法有效错误，黄煜宝没有协助李茂更办理产权变更的义务；2.李茂更等人多方串通，围困梁彦娥，乘人之危，以欺诈和强抢的手段，有意避开黄煜宝，炮制了一个合同，黄煜宝和梁彦娥并未交给李茂更钥匙，钥匙是李茂更从门房骗取的；3.李茂更等人以欺诈行为与梁彦娥签订的《房屋转让合同》违法无效，李茂更强占9220号房产18年，应向黄煜宝赔偿经济损失。李宣祥辩称，一审判决认定事实清楚，判决公正，请求二审法院依法维持原判。黄煜宝在二审中提出的反诉，李宣祥不予认可。李茂更辩称，一审判决事实清楚，程序合法，请求二审法院维持原判。李茂更与黄煜宝的妻子梁彦娥代表黄煜宝在中间人陈陈昌枝的见证下签订的《房屋转让合同》，该合同是当事双方真实意思表示。虽然黄煜宝未与受让人李茂更签订合同，但梁彦娥作为黄煜宝的妻子，有权对夫妻共同所有的财产进行处理，况且签订《房屋转让合同》至今长达18年之久，期间黄煜宝和梁彦娥从未对合同效力提出异议，因此李茂更有理由相信此卖房行为是黄煜宝、梁彦娥夫妻双方共同意思表示。且在一审中黄煜宝承认事后其妻梁彦娥向其告知了房屋出售的事实，黄煜宝在知情后十八年间未向李茂更提出任何撤销《房屋转让合同》的意思表示，故李茂更与黄煜宝的妻子梁彦娥代表黄煜宝所签订的《房屋转让合同》是有效的。黄煜宝的上诉请求均不能成立，应当驳回。李宣祥向一审法院起诉请求：1.依法判令黄煜宝协助李茂更办理位于洋县洋州街道办青年北路教师二小区南楼三单元三楼西户（房屋所有权证号：洋城房字第92**）的房屋所有权变更登记手续，将此房屋变更登记到李茂更名下；2.依法判令李茂更继续履行合同并协助李宣祥办理位于洋县洋州街道办青年北路教师二小区南楼三单元三楼西户（房屋所有权证证号：洋城房字第92**的房屋所有权变更登记手续，将此房屋变更登记到李宣祥名下；3.诉讼费由李茂更承担。一审法院认定事实：涉案房屋位于洋县洋州街道办青年北路教师二小区南楼三单元三楼西户，其房屋最初产权人为黄煜宝。2002年9月21日，黄煜宝妻子梁彦娥以黄煜宝的名义与李茂更签订了一份《房屋转让合同》，约定：将甲方（黄煜宝）在洋县青年北路教师二小区南楼三单元三楼西户商品房（实用面积69.6㎡）及柴房一套转让乙方（李茂更）。双方约定房价为37500元，甲方负责将其房产证及相关手续办妥，办妥后通知乙方。交房时甲方将房屋及柴火房钥匙及房产证交付乙方，乙方将37000元办成活折交付甲方，交付时房款两清。订立合同时，乙方向甲方交订金500元，合同即生效。合同生效后，甲方不得再转让第三方，否则，甲方返还乙方所交订金1.5倍的毁约金。乙方毁约的，甲方不予返还乙方订金。交房时间约定为2002年10月20日前。该合同由陈昌枝作为中证人签字，李茂更在乙方处签字，黄煜宝妻子梁彦娥在甲方处签字。合同签订后，李茂更向黄煜宝妻子梁彦娥交清了房款37500元，梁彦娥并向李茂更出具了收据。因当时该房屋黄煜宝尚未将房产证办至自己名下，故该房未能过户，李茂更遂入住该房屋。2005年4月21日，该房屋房产证已办至黄煜宝名下，李茂更妻子张小兰便与中证人陈昌枝一同到房管局将涉案房屋房产证（房屋所有权证号证号：洋城房字第92**回。2016年3月19日，李茂更又与李宣祥签订了《二手房转让合同》，将涉案房产又出售给李宣祥。双方约定成交价格为149000元（不包括房产证过户价格）。乙方（李宣祥）于本合同签订之日支付甲方（李茂更）50%的购房款74500元，剩余50%的房款即74500元由乙方在房产证、房屋钥匙交付之日支付给甲方，甲方收款时应向乙方出具收据。双方还约定甲、乙双方达成一致意见，双方交易所涉所有税、费等全部由乙方负责。该合同签订后，李宣祥向李茂更交清了全部房款149000元，李茂更向李宣祥腾清交付了房屋，并将洋城房洋城房字第92**也一并交给李宣祥。双方还口头约定由李茂更协助李宣祥完成房产过户。后因李茂更一直未能将房产证办至自己名下，造成一直未能向李宣祥办理过户登记。诉讼中，洋县不动产登记管理局向法院书面函告，明确涉案房产具备过户登记条件，且不涉及土地出让金补交问题。另外诉讼中李茂更表示自愿承担其与黄煜宝房屋买卖合同过户环节中的所有税费。一审法院认为，本案的争议焦点是黄煜宝妻子梁彦娥以黄煜宝名义与李茂更签订房屋买卖合同是否有效，及李宣祥直接起诉李茂更、黄煜宝依次办理过户登记能否予以支持。针对第一个争议焦点。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条：“婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”从本案涉案房屋取得时间来看，属于黄煜宝夫妻关系存续期间取得，黄煜宝夫妻双方均有处分权利。2002年9月21日梁彦娥以黄煜宝名义与李茂更签订房屋买卖合同时，黄煜宝虽未出面，但梁彦娥与黄煜宝作为夫妻且夫妻关系正常，且该房屋买卖合同签订至今已近18年之久，期间黄煜宝及妻子梁彦娥对合同效力并未提出异议；庭审中合同中证人陈昌枝证明2005年其与李茂更妻子张小兰一同去房管局领取房产证前也是梁彦娥通知其领取的。基于此，李茂更有理由相信卖房行为系夫妻双方共同意思表示的结果。退一步讲，即使梁彦娥未经黄煜宝同意处分该房屋，黄煜宝知情后也应该及时撤销该合同，庭审中按照黄煜宝自己的陈述事后梁彦娥向其告知了该房屋被出售的事实，但黄煜宝在知情后未向李茂更提出任何撤销合同的意思表示，明显超过了合同法规定的最长一年的撤销期限。故应认定梁彦娥代黄煜宝与李茂更所签订的房屋买卖合同有效，黄煜宝应当履行房屋买卖合同内容，不得以不知情或不同意为由进行对抗。针对第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”黄煜宝作为出卖人应当依法协助买受人李茂更办理房产变更登记手续，同时李茂更作为出卖人应当依法协助买受人李宣祥办理房产变更登记手续。《合同法》第七十三条：“因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。”涉案房屋两个买卖环节，双方均未实际过户登记，在李茂更不向黄煜宝提起诉讼的情况下，李宣祥以自己的名义代位行使李茂更的请求权要求黄煜宝向李茂更履行过户登记义务，该形式符合合同法代位诉讼的立法精神，故予以支持。由黄煜宝和李茂更在两次买卖合同中分别依次履行各自的协助过户义务。对于两个买卖合同过户环节的税费承担问题。2002年9月21日黄煜宝与李茂更之间的买卖合同中双方虽无约定办理过户登记手续环节税、费的承担主体，但诉讼中李茂更表示自愿承担该过户环节中的所有税费，该意思表示不违反法律禁止性规定予以准许，故该买卖过户环节所产生的税费由李茂更承担。对于2016年3月19日李茂更与李宣祥所签订的买卖合同中已明确约定双方交易所涉所有税费等由李宣祥负责，该约定不违反法律禁止性规定，故该过户环节过程中所产生的税费由李宣祥承担。一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第七十三条、第一百三十五条之规定判决：一、确认2002年9月21日黄煜宝与李茂更所签订的《房屋转让合同》合法有效；确认2016年3月19日李茂更与李宣祥签订的《二手房转让合同》合法有效；二、黄煜宝于判决生效后十日内协助李茂更办理位于洋县洋州街道办青年北路教师二小区南楼三单元三楼西户（房屋所有权证号：洋证号：洋城房字第92**所有权变更登记手续，将此房屋变更登记至李茂更名下，该环节所产生的税费由李茂更承担；三、李茂更于上述房屋所有权变更登记手续办理完毕十日内协助李宣祥办理房屋所有权变更登记手续，将此房屋变更登记至李宣祥名下，该环节所产生的税费由李宣祥承担。案件受理费500元，由李茂更承担。本院二审期间，黄煜宝提交梁红敏证明称：黄煜宝的房产证不是黄煜宝或梁彦娥交给李茂更的。李茂更及李宣祥对该证明不予认可。本院认为，证人应当出庭作证，该证明的出具人梁红敏未出庭作证，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条第三款规定，对证明人身份及证明内容的真实性均无法核实，且该证据本应该在一审中提交，二审中才提交，也不属于新的证据，故对该份证明不予采信。本院二审查明的案件事实与一审法院认定的案件事实一致，本院依法予以确认。本院认为，根据最高人民法院关于婚姻法司法解释相关规定，李茂更与梁彦娥以黄煜宝名义签订的《房屋转让合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属有效合同。黄煜宝提出其未与李茂更签订《房屋转让合同》，李茂更以欺诈、强抢及乘人之危的手段与梁彦娥签订的合同无效，应予撤销。经查，黄煜宝并未提交该方面的相关证据，且其在一审中也并没有提出相关反诉主张；再者上述《房屋转让合同》签订已达18年之久，按照常理黄煜宝不可能不知情，至今也已远远超过行使撤销权的一年除斥期间，故对黄煜宝请求撤销上述《房屋转让合同》的上诉请求，本院依法不予支持。关于黄煜宝提出的其他上诉请求，因其在一审中并未提出相关反诉请求，其在上诉中才提出，不符合民事诉讼法相关程序规定，故本院在二审中不予审查。综上，黄煜宝的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人黄煜宝负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 平审 判 员  张 杪审 判 员  岳 媛二〇二〇年九月二十四日法官助理  张菊红书 记 员  李 洋1