安徽省霍邱县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1522民初4533号 原告：李萍，女，1965年11月12日出生，汉族，安徽省合肥市人，退休职工，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：樊超,安徽霍达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩冰洁,安徽霍达律师事务所律师。 被告：张国文，男，1968年2月12日出生，汉族，安徽省霍邱县人，城关居民，住安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人：庞漂漂，安徽星阑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱传庆，男，1982年4月29日出生，汉族，安徽省霍邱县人，安徽沝淼法律咨询服务有限公司经理，住安徽省霍邱县。 原告李萍与被告张国文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李萍及委托诉讼代理人樊超、韩冰洁，被告张国文及委托诉讼代理人庞漂漂、朱传庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李萍向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的房屋租赁协议。2、判令被告立即腾空承租的房屋，并将房屋返还给原告。3、判令被告按照房屋租赁协议约定的租金标准向原告支付拖欠的房屋租金27万元暂计算至2020年9月17日，并继续计算房屋租金至实际交房之日止。4、判令被告向原告支付违约金11万元。5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年8月18日，原告与被告签订房屋租赁协议，约定原告将位于霍邱县城关镇光明大道与双湖路交叉口东南角的一座经营楼门面房七间一到五层，其中有两间为四层出租给被告，租赁期限为十年，从2010年9月18日起至2020年9月17日止，前三年房屋租金为41万元/年，从第四年起，租金在41万元的基础上每年递增2万元，且在协议签订周期到来之前两个月内付清下一年次的全部租金;房屋租赁协议同时约定了违约责任等与房屋租赁相关的其他事宜。按照协议约定，被告本应在2019年7月18日至2019年9月18日期间，付清2019年9月18日至2020年9月17日的全部租金55万元，但被告并未如约履行足额支付租金的义务，在原告多次催要下，被告仅向原告支付租金28万元，余下27万元租金至今未付;被告之行为已经构成违约，依法应向原告支付拖欠的房屋租金27万元，并依约支付违约金28万元;根据协议的约定，原告有权单方终止该协议，并收回房屋等。综上，为维护原告合法权益，特具状起诉，请求判如所请。 张国文辩称：一、根据最高院关于依法审理涉案新冠疫情的案件，疫情期间承租房屋用于经营，因为疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金明显不公平，我方请求延长租赁期限，并适当减免租金；二、原告起诉的2019年9月18日至2020年9月17日的房租我方实际付款37万元，并非原告说的支付28万元；三、我方已经通过口头协议方式与李萍达成房屋年租金为48万元约定，每月支付4万元房租；四、我方承租房屋存在严重漏水现象，原告一直未进行维修，对我方造成设备损失以及我方支付维修费应当折抵部分房租；五、原告主张违约金过高，原告主张房屋年租金应当为48万元，其要求支付违约金11万元过高，请求法院予以酌减。 经审理查明：2010年8月18日，原告李萍与被告张国文签订房屋租赁协议，约定原告将位于霍邱县城关镇光明大道与双湖路交叉口东南角的一座经营楼门面房七间一到五层，其中有两间为四层出租给被告，租赁期限为十年，从2010年9月18日起至2020年9月17日止，前三年房屋租金为41万元每年，从第四年起，租金在41万元每年的基础上每年递增2万元，且在协议签订周期到来之前两个月内付清下一年次的全部租金;被告若逾期支付租金，原告则按日额外加收每天1000元的滞纳金，若被告逾期15日仍不能如数缴纳房屋租金，原告有权单方面终止该协议，并收回该房屋。2020年2月1日，原告在催要租金时告知被告已同意按一个月4万元租金支付，后因疫情影响被告拖欠部分租金，双方经协商未果。原告遂诉讼来院要求判如所请。 另查明：被告以承租房屋经营星光一号公馆，从事歌舞娱乐（KTV）活动，营业时间至夜12点。按照合同约定，在原房屋租金为41万元/年基础上,从第四年起每年递增2万元计算，自2019年9月18日到2020年9月17日年度租金为55万元。自2017年以来，租金从几个月一交，改为一个月一交。被告自2019年8月18日到2020年9月17日实际支付共计37万元。霍邱疫情防控应急指挥部于2020年1月25日下发了暂停营业通告（第2号），载明：取消全县一切群体性集会活动；全县所有娱乐场所等公共场所暂停营业。于2020年2月28日下发关于个体工商户复工复业的通告（第8号）载明：坚持分区分级管控原则，支持个体工商户有序安全复工复业；正在实施封闭管理地区个体工商户复工复业工作暂缓；本通告适用于疫情防控期间县内个体工商户复工复业工作。于2020年3月13日下发了关于推进餐饮业复工复产的通告（第10号），该通告载明恢复餐饮企业堂食经营，做好开业前口罩、酒精、消毒液、测温枪等防护物资的准备；不得承接宴会等聚集性活动；提倡分餐、保持间距、不在餐厅闲聊、打牌等。 在庭审中，原告陈述被告租金交到2020年5月底，从6月份未再继续履行合同。被告陈述2020年1月24日因疫情关门至2020年5月18日开门经营。 以上事实有原、被告提供的身份证、户籍信息、房屋租赁协议、转账记录、录音、照片及霍邱疫情防控指挥部通告、庭审笔录等在卷佐证。 本院认为：原告李萍与被告张国文签订的房屋租赁合同真实、合法、有效，对双方均具有法律约束力，双方均应依法履行。根据疫情前被告交纳租金的情况，被告有未按合同或者双方协商交付租金的方式交纳租金的现象，疫情后期也有拖欠租金的情况，据此被告构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于合同约定租赁期限已届满，故被告应限期搬出、返还租赁房屋。由于受疫情影响导致政府对娱乐行业的管控，致使被告后期拖欠租金，可对被告承担的违约金作适当调整。原告对被告辩称的2019年9月18日至2020年9月17日最后一年房租实际付款37万元提出异议认为包含上年拖欠租金而认可28万元，但原告在庭审中陈述被告租金交到2020年5月底6月份未交，因此拖欠租金应从2020年6月开始计算。被告在与原告协商租金的过程中，原告同意按每月4万元租金支付，且亦按此实际履行，视为对原约定的变更，未交付的租金应以此计算。被告辩称因疫情防控措施导致承租人无营业收入或收入明显减少而请求适当减免租金，因双方已协商变更依法不再考虑。被告辩称承租房屋因严重漏水而原告一直未维修造成设备损失及支付维修费用应折抵部分房租，因被告未能举证证明漏水原因及维修费、设备等损失数额，可待收集相关证据后另行起诉。被告另提出的电梯问题也另案处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第一百一十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告张国文于判决生效后五日内向原告李萍退还所租赁房屋（位于霍邱县城关镇光明大道与双湖路交叉口东南角的**经营楼门面房七间一到**，其中有两间为**）。 二、被告张国文支付原告李萍租金及逾期交付房屋的损失（自2020年6月1日起至实际交付房屋之日止，按40000元/月租金计算），于判决生效后十日内付清。 三、被告张国文支付原告李萍违约金60000元，于判决生效后十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7000元，原告李萍负担3000元，被告张国文负担4000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  潘同合 二０二０年九月二十日 书记员  刘 浩 附：本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。