山东省沂源县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0323民初1061号 原告：吕传奇，男，1986年9月27日出生，汉族，住沂源县。 原告：刘延玲，女，1986年6月25日出生，汉族，住沂源县。 委托诉讼代理人：李化传，沂源天行剑法律服务所法律工作者。 被告：山东坤正置业有限公司，住所地山东省淄博市沂源县城荆山路**，统一社会信用代码：91370323580419157B。 法定代表人：公方才，经理。 委托诉讼代理人：贾飞，山东盛强律师事务所律师。 原告吕传奇、刘延玲与被告山东坤正置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕传奇、刘延玲及其委托诉讼代理人李化传、被告山东坤正置业有限公司的委托诉讼代理人贾飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吕传奇、刘延玲向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付逾期交房违约金495000元。二、判令被告履行合同义务，给予办理涉案房产的不动产权属转移登记手续。三、判令被告赔偿逾期办证经济损失（以总房款1500000元为基数，按人民银行公布的同期同类贷款利率标准，自2019年9月30日支付至办证之日）。四、本案一切诉讼及保全费用由被告承担。事实与理由原告吕传奇、刘延玲在永华文博苑小区购买楼房一套，于2016年12月19日与被告山东坤正置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定该套楼房总价款为1500000元，被告应于2017年9月30日交房，如逾期交房应按日计算向原告支付全部房屋价款万分之五的违约金。合同签订后，原告按照合同约定履行了交付房款义务，但被告却直到2019年7月22日才向原告交付涉案房产，逾期达660天，原告要求继续履行合同，按照合同约定被告应承担逾期交房违约金495000元。同时按照合同约定，被告应于2019年9月30日前为原告办理该房产的不动产权属转移登记手续并使原告取得该套房产的不动产所有权证书，但被告至今未履行办证义务，亦应承担违约责任,除应当给予办理不动产权属转移登记手续外，还应赔偿经济损失。故为依法维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告山东坤正置业有限公司答辩如下: 一、原告要求495000元逾期交房违约金过高，请求法院依法予以减少。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”及第十七条规定，“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”故逾期交房违约金，应按逾期天数以原告所购买的房屋租金损失的130%予以计算，原告作为房屋买受人购买房屋的主要目的是对房屋行使占有、使用、收益、处分的权利，房屋出卖人延迟交房对买受人造成的权利妨碍是导致买受人对所购房屋的使用、收益权利无法正常行使，原告未能接收到房屋所造成的损失主要是实际使用房屋之利益，测算实际用房利益通常可按租金标准;因此，应当以讼争商品房租金损失认定为逾期交房造成原告的损失，也是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条按照按公允标准立法意图所在。 1、涉案房屋延期交付，主要原因是国家环保政策原因，被政府部门多次停工，导致延期交付，此原因不是被告的过错所致，属于情事变更，被告有相关文件证明的停工天数就达240天，此期间的天数应予以扣除，不应当由被告承担违约交房责任。 2、在与原告交房时，针对房屋延期交房的实际情况，被告给予原告其他优惠措施予以补偿，如增加院墙建设和大门等设施，准予原告使用未在购房合同范围内的其他使用面积等，对此原告认可。因此，双方对房屋交付没有纠纷。 3、原告至今为止没有提交任何证据证明其因被告逾期交房导致其有损失。 综上所述，法院应以原告实际损失为准，根据法律规定相应减少原告诉求违约金数额。 二、被告同意尽快协助为原告办理不动产权属证书。 1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。而原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十条（二）约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内（2019年9月30日之前）取得该商品房的房屋所有权证书的双方同意按照下列第2种方式处理：即由买卖双方协商解决。 因此，原告要求被告赔偿逾期办证经济损失以总房款1500000元为基数，按人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算自2019年9月30日支付至办证之日止的违约金数额缺乏事实与法律依据，请求法院予以驳回。 三、原告没有证据证实被告不承担或怠于承担违约责任，因此，原告的保全费支出不是原告因被告违约导致的必然损失，因此，被告不承担原告的保全费用。 以上事实与理由望贵院予以查明,公正审理,以维护被告的合法权益。 本院经审理认定事实如下：2016年12月19日，原告吕传奇、刘延玲与被告山东坤正置业有限公司签订商品房买卖合同一份。合同约定，买受人购买沂源县商品房，该房预测建筑面积274.66平方米，其中套内建筑面积245.49平方米，分摊共有建筑面积29.17平方米。房屋总价款1500000元，买受人应当于2016年12月19日前支付600000元，余款900000元，贷款支付。合同第八条规定，买受人未按照合同约定的时间付款的，逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，逾期超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。合同第九条规定，该商品房交付时，已取得建设工程竣工验收备案证明文件，已取得房屋测绘报告。合同第十一条规定，出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定的证明文件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条规定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给买受人的，逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。合同约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权的转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内（2019年9月30日之前）取得该商品房所有权证书的，双方同意协商解决。 2017年1月3日原告吕传奇、刘延玲支付房款600000元，2017年1月10日吕传奇、刘延玲支付剩余房款900000元。此900000元，系李永春、李化玲从中国银行股份有限公司沂源支行借款，利率为4.165%。2019年7月22日被告将案涉商品房交付原告。超过2017年9月30日达660天。 另2017年10月2日，淄博市人民政府办公厅下发关于做好2017-2018采暖季建设工地停工工作通知，停工时间2017年11月15日至2018年3月15日。 庭审中，被告提交书面申请，申请本院委托专业机构对沂源县永华文博苑小区2017年9月30日至2019年7月22日期间房租水平进行评估，以确定原告实际损失。被告主张原告的直接损失是原告购买被告楼房没有取得房屋时同地段、同类房屋的租金数额。本院准许其申请，2020年5月18日委托山东正言价格评估有限公司评估鉴定该项目。2020年7月13日，山东正言价格评估有限公司出具价格评估鉴定意见：沂源县永华文博苑小区2017年9月30日至2019年7月22日期间每日每平方米房租价格为捌角玖分（0.89元）。 诉讼中，原告撤回要求被告承担逾期办证违约金的诉讼请求。 以上事实，由原告提交的商品房买卖合同一份、首付款发票一份、个人住房借款合同一份，被告提交的淄博市人民政府办公厅电文一份，提交资金往来明细一份及双方当事人庭审陈述证实，均记录在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定、不违反公序良俗，是合法有效合同，双方应按照合同约定履行合同义务。被告逾期交房构成违约，应按照合同约定支付违约金。对被告关于合同约定的违约金过高的辩解，本院认为：1、从合同主体看，商品房买卖合同双方系房屋买受人和开发商，双方之间开发商在交涉能力上相较于房屋买受人处于优势地位。2、从合同约定的内容看，通常的商品房买卖合同，由开发商提供合同文本，合同条款采用通行合同范本的格式条款。本案合同中均约定：“买受人逾期支付房款，应按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；出卖人逾期交付房屋，应向买受人按日计算支付全部房价款万分之五的违约金”。本案件中商品房买卖合同双方当事人针对逾期交房和逾期付款责任的约定是对等的。3、从合同的履行情况看，房屋买受人履行了交付房款的付款义务，买受人的主要合同义务已经履行完毕，出卖人（开发商）在收取购房款后未按照约定向购房人交付房屋，即没有履行其交付房屋的主要合同义务，存在违约，出卖人应承担违约责任。在过错程度上，买受人没有过错，出卖人（开发商）在合同履行上存在过错。4、从预期利益看，逾期交房给买受人造成包括占有、使用、收益等各项权利损失。综上所述，本案按照双方签订的商品房买卖合同关于逾期交房违约金的约定标准对于违约责任进行认定更符合公平原则和诚实信用原则。故被告该辩解意见不成立，本院不予采纳。在履行合同期间因国家环保政策，淄博市人民政府通知要求建筑施工企业停止施工，被告执行政府的停工通知，政府通知的停工时间系冬季季节，沂源县建筑施工企业在冬季停止施工一段时间，该时间大约一个月左右。停止施工的一个月左右时间被告应予预见，不受政府通知的影响，因此本院酌情认定被告停工三个月不属于被告过错，该期间不计算违约金。被告辩解因国家环保政策，被政府部门多次要求停工，导致延期交付，此原因不是被告的过错所致，属于情事变更，对此被告除提交淄博市人民政府通知停工外，未提交其他证据证实，故其该辩解不成立，本院不予采纳。综上，被告逾期交房的时间认定为570天。原告要求办理房屋不动产权证，本院认为,合同约定双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权的转移登记，故原告的该诉讼请求合法，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告山东坤正置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告吕传奇、刘延玲违约金427500元（1500000元*0.0005元*570天）； 二、被告山东坤正置业有限公司于本判决生效后三个月内协助原告吕传奇、刘延玲办理沂源县商品房的不动产权证。 三、驳回原告吕传奇、刘延玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8725元，减半收取计4363元，由原告吕传奇、刘延玲负担595元，被告山东坤正置业有限公司负担3768元；保全费3370元，由原告吕传奇、刘延玲负担843元，被告山东坤正置业有限公司负担2527元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  黄现辉 二〇二〇年九月四日 书记员  何玉红