广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5321民初1471号原告：广东国安物业经营服务有限公司。住所地：佛山市南海区************************。法定代表人：周卫国，职务：董事长。委托诉讼代理人：杨波，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈荣溢，广东禅都律师事务所律师助理。被告：陆国醒，男，1972年3月21日出生，汉族，居民，住云浮市新兴县**************。被告：谭枝喜（系被告陆国醒的妻子），女，1974年5月8日出生，汉族，居民，住云浮市新兴县**************。原告广东国安物业经营服务有限公司（下称国安物业公司）与被告陆国醒、谭枝喜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨波、陈荣溢到庭参加诉讼，被告陆国醒、谭枝喜经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令两被告向原告支付拖欠的物业管理费用241.25元（自2019年1月起暂计至2019年1月）、水电公摊费118.29元（自2018年7月计至2019年1月）；二、判令两被告向原告支付违约金（以物业管理费241.25元为本金自2019年1月起计至清偿之日止，暂计至2020年4月为72.38元）；三、判令两被告向原告支付利息（利息以物业管理费241.25元为基数按中国人民银行同期商业贷款利率按月计算，从2019年1月起计至清偿之日止，暂计至2020年4月为13.12元）；四、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确违约金的计算标准为月利率2%。事实和理由：2016年1月21日，原告与新兴县万富投资有限公司签订《前期物业服务委托合同》，为新城市广场小区提供物业服务。之后，两被告又签订了《物业临时管理规约》，其中规定业主（即两被告）将位于云浮市新兴县****************************交由原告进行管理、提供物业服务。该房屋建筑面积为150.78平方米，业主按照建筑面积每月每平方1.6元缴纳住宅物业管理服务费，如业主逾期缴纳的，原告有权要求业主补交并从逾期之日起按每天欠费总额的3‰交纳违约金；业主所缴纳的物业服务费不包含本项目共用水电费分摊，公共水电费根据实际发生费用不分入住与否每月按照所在楼宇户数共同合理分摊，电梯电费不分楼层按本梯总户数共同分摊，分摊费用由业主或物业使用人每月10日前向物业管理公司交付上月公用水电分摊。原告已依照约定提供物业服务，但两被告拖欠原告2019年1月的物业管理费以及自2018年7月至2019年1月止的公摊水电费。原告经多次追讨无果，特向法院提起诉讼并提出上述诉讼请求。被告陆国醒、谭枝喜均无答辩，在举证期限内亦无提供相关证据到庭质证。本院经审理认定事实如下：原告国安物业公司于2006年11月3日成立，经营范围为物业管理、房地产中介及咨询服务等。2016年1月21日，新兴县万富投资有限公司作为甲方、原告作为乙方，双方签订了一份《前期物业服务委托合同》，合同主要约定：第六条、本物业管理区域物业服务收费采用包干制。物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，包干使用，盈余或亏损均由乙方享有或承担，具体标准如下：住宅：1.80元/月/平方米……业主所缴交的物业服务费不包含本项目公用水电费分摊，公共水电费根据实际发生费用不分入住与否每月按照所在楼宇户数共同合理分摊，电梯电费不分楼层按本梯总户数共同分摊，分摊费用由业主或物业使用人每月10号前向乙方交付上月公用水电费分摊。第七条、物业服务费用（物业服务资金）按月度交纳，业主或承租人应在每月10号前交纳。第三十三条、本合同期限为叁年，自2016年1月20日起至2019年1月19日止。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。第三十四条、本物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业……业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。第三十六条、甲方与买受人签订的物业买卖合同，应当将本合同作为附件。此外，合同还约定了双方其他权利义务。上述合同签订后，原告成立了广东国安物业经营服务有限公司新兴分公司，由该公司进驻新城市广场小区进行物业服务管理。2017年3月31日，两被告与新兴县万富投资有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017032236），两被告购买位于云浮市新兴县****************************（建筑面积为150.78㎡）。被告谭枝喜在《新城市广场物业临时管理规约》所载承诺书上签字并按捺指模，确认已阅读并理解《新城市广场业主临时规约》的内容，同意履行、遵守本规约，承担违反本规约的相应责任。该临时管理规约主要条款约定：第二条、建设单位应当在物业销售前将本临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时对本临时管理规约予以的书面承诺，表示对本临时管理规约内容的认可。第三条、本临时管理规约作为《商品房买卖合同》的附件，并随售房合同一并生效。对建设单位、业主和物业使用人均有约束力。第三十一条、本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式。业主应按照前期物业服务协议的约定按时足额交纳物业服务费用。……对未按时交纳物业管理服务费、水电费等应交费用的，物业服务公司有权每日按欠费额的千分之三（3‰）收取逾期违约金。2017年10月31日，新兴县万富投资有限公司出具收楼通知书给两被告，将案涉房屋交付给两被告。两被告自2019年1月起拖欠物业管理费，并拖欠自2018年7月1日起的公摊水电费。原告于2019年4月3日通过EMS向被告邮寄《催款函》，要求被告按约定交纳物业管理服务费和公摊水电费。但被告一直未能交纳，原告为维护其合法权益，特于2020年7月20日向法院提出前述诉讼请求。诉讼中，原告认为其提供物业服务至2019年1月31日，但并无提供证据予以证实。庭审中，原告明确违约金计算方法为以尚欠物业管理费为基数，按月利率2%自2019年2月1日起计付；利息则以尚欠物业管理费为基数，按中国人民银行一年期贷款利率4.35%自2019年2月1日起计付。以上事实，有原告提供的营业执照、两被告人口信息查询资料、前期物业服务委托合同复印件、物业临时管理规约复印件、商品房买卖合同（预售）复印件、收楼通知书复印件、水电费明细（含发票光盘）、催款函及本院庭审笔录、询问笔录等证据予以证实。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，依法成立的合同受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。原告与新兴县万富投资有限公司签订的《前期物业服务委托合同》是合同双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律规定，应为有效合同。两被告作为新城市广场小区的业主，其所在小区的建设单位与原告签订的前期物业管理合同，依法对两被告具有约束力，两被告应依法履行涉案前期物业服务委托合同约定的义务。本案中，原告提供了相应的物业服务，两被告应按时缴交物业管理费。但两被告从2019年1月1日起拖欠物业管理费，责任在于被告，现原告请求两被告支付拖欠的物业管理费，理据充分，本院予以支持。至于被告应缴纳的物业管理费用金额，本院认为，根据案涉《前期物业服务委托合同》第六条约定：“物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳……住宅：1.80元/月/平方米”，现原告请求以“1.6元/月/平方米”计付物业费，属原告自行处分其民事权利，本院对此不持异议。根据合同约定，原告提供物业服务期限至2019年1月19日止，原告认为其实际提供物业服务的时间至2019年1月31日，但并无提供证据予以证实，故对原告该意见，本院不予采纳。原告提供的物业服务应按合同约定的时间为准。根据该服务时间，结合原告提供的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017032236）记载案涉房屋建筑面积为150.78平方米，经核算，案涉房屋2019年1月1日至2019年1月19日期间物业管理费为147.86元（1.6元/月/平方×150.78平方米÷31×19天），故两被告依法应向原告清偿的物业管理费为147.86元。对原告诉求超出部分，本院不予支持。对于原告请求的水电公摊费，案涉《前期物业服务委托合同》第六条约定“公共水电费根据实际发生费用不分入住与否每月按照所在楼宇户数共同合理分摊，电梯电费不分楼层按本梯总户数共同分摊”，据原告提交的相关发票及水电公摊费明细，原告已代缴了计至2019年2月1日止的公共水电费，现原告请求两被告支付2018年7月至2019年1月的水电公摊费118.29元，理据充分，本院予以支持。关于原告提出的违约金问题，案涉《物业临时管理规约》约定：“对未按时交纳物业管理服务费、水电费等应交费用的，物业服务公司有权每日按欠费额的千分之三（3‰）收取逾期违约金”，现原告请求以尚欠物业管理费为基数，按月利率2%自2019年2月1日起计付，属原告自行处分其民事权利，本院不持异议。被告拒绝交纳物业费的行为，客观上造成原告预期收益无法实现，故对原告该诉求，本院予以支持，但违约金计付应以物业管理费147.86元为基数。至于原告请求两被告以尚欠物业管理费为基数按中国人民银行一年期同期商业贷款利率从2019年1月起支付利息至清偿之日止，案涉的《前期物业服务委托合同》以及《物业临时管理规约》均没有约定利息，故对原告该请求，理据不足，本院不予支持。被告陆国醒、谭枝喜经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的答辩、质证、抗辩的权利，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《中华人民共和国物权法》第八十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告陆国醒、谭枝喜应于本判决发生法律效力之日起五日内共同清偿2019年1月1日起至2019年1月19日止的物业管理费147.86元、水电公摊费118.29元及逾期付款违约金（违约金自2019年2月1日起，以物业管理费147.86元为基数按月利率2%计算至付清款项日止）给原告广东国安物业经营服务有限公司。二、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告陆国醒、谭枝喜负担。本判决为终审判决。审判员  陈芝芝二〇二〇年九月十五日书记员  彭莹琳附：相关法律法规《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国物权法》第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。