北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0119民初3713号原告：孟书彬，男，1968年8月19日出生，住北京市延庆区。原告兼孟书彬的委托诉讼代理人：贾永红（孟书彬之妻），女，1970年10月5日出生，住北京市延庆区。被告：北京鼎盛巨龙种植专业合作社，住所地北京市延庆区沈家营镇下花园村西北150米处。法定代表人：穆双德，理事长。被告：雷昊，男，1982年8月21日出生，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：王富聪，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐伟斌，北京市中闻律师事务所律师。原告孟书彬、贾永红与被告北京鼎盛巨龙种植专业合作社（以下简称种植合作社）、雷昊房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兼孟书彬的委托诉讼代理人贾永红，被告种植合作社的法定代表人穆双德，被告雷昊的委托诉讼代理人王富聪、徐伟斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孟书彬、贾永红向本院提出诉讼请求：1.要求确认孟书彬与种植合作社于2016年12月30日签订的《房屋租赁合同》无效；2.要求雷昊、种植合作社退还购房款1500000元；3.要求雷昊、种植合作社赔偿房屋装修损失231057元。事实与理由：孟书彬与贾永红系夫妻关系。种植合作社开发建设的位于北京市延庆区沈家营镇下花园村北鼎盛巨龙宾馆院内的餐厅、宾馆及联排楼房，其中宾馆、餐厅项目由雷昊承建。2016年该项目完工后，因为种植合作社拖欠雷昊工程款，故将该工程的联排楼房中的5号院楼房等抵顶欠雷昊的工程款，抵顶的楼房归雷昊所有。后我们与雷昊达成口头房屋买卖协议，雷昊将抵账取得的5号楼房出售给我们，价款为1500000元。我们于2016年11月至次年1月间分三次将购房款支付给雷昊，后雷昊将楼房钥匙交给我们。2018年初我们对该楼房进行装修，同年7月入住。装修时支出装修费385095元，折旧后现装修价值为231057元。2020年3月23日，延庆区沈家营镇政府向我们送达了《关于物品腾清通知书》，该通知书认定上述楼房系违法建筑，需限期腾清。后该楼房于2020年4月16日被拆除，故我们诉至法院，提出上述诉讼请求。种植合作社辩称，孟书彬、贾永红与雷昊协商购房事宜我社不清楚，孟书彬的购房款我社也不清楚是谁收的，我社大股东房某让我社办理购房手续时才知道该楼房卖给了孟书彬。鼎盛巨龙宾馆的部分房屋确实是雷昊承建，至于雷昊的工程款有没有结清我社不清楚。但孟书彬与我社签订的《房屋租赁合同》属实，我社也给孟书彬出具了购房款收条。我社认可孟书彬对所购楼房进行了装修，但对装修时间和装修费用不清楚。我社同意《房屋租赁合同》无效，不同意退还购房款。雷昊辩称，鼎盛巨龙宾馆的宾馆和餐厅是我承建，我也收到了贾永红转给我的购房款1500000元。但我并非是该楼的出卖方，当时我和种植合作社达成协议，孟书彬给付我的购房款折抵了种植合作社欠我的工程款。另外，我认可孟书彬对所购楼房进行了装修，但装修时间和装修费用不清楚。我认为《房屋租赁合同》有效，种植合作社在法律上已经收到孟书彬的购房款，购房款应当由种植合作社退还。本院经审理认定事实如下：孟书彬与贾永红系夫妻关系。北京市延庆区沈家营镇下花园村股份经济合作社（以下简称下花园村经济合作社）于2014年11月17日与房某签订《荒地租赁合同》，合同约定：下花园村经济合作社将位于沈家营镇下花园村北150米处的6亩荒地租赁给房某使用，地上物8间房屋同时转让给房某所有；四至为：东至下花园村机井、南至林地、西至延龙路、北至耕地；租赁期限自2015年1月1日至2034年12月31日止，租期为20年，租金为500元/亩/年，计3000元/年；房某于签订合同之日一次性支付租金60000元。2015年4月16日，房某与王某、曹某、马某、穆双德共同出资设立种植合作社，设立伊始，房某任该合作社理事长，是该合作社的法定代表人。2015年9月30日北京市延庆区沈家营镇人民政府（以下简称沈家营镇政府）向房某送达延沈镇限拆字〔2015〕第3号《限期拆除决定书》，决定书载明房某于2015年7月在延庆区沈家营镇下花园村北建设的三座楼房属于违法建筑，限7日内拆除。2017年6月26日，种植合作社召开成员大会，决定同意曹某退出，并吸收张某成为新的成员，该决议经全体成员一致通过。2017年6月28日，种植合作社法定代表人由房某变更为穆双德。2016年11月13日和同年12月21日贾永红分两次转入雷昊账户购房款1000000元。2016年12月30日，孟书彬与种植合作社签订《房屋租赁合同》，合同载明，种植合作社将位于北京市延庆区沈家营镇下花园村北鼎盛巨龙宾馆院内北排5号院,建筑面积为249平方米的毛坯房出租给孟书彬、送楼房前后花园约30平方米；租赁期限自2016年12月30日至2036年12月30日止，期满后该楼房归孟书彬所有；租赁费共计1500000元；具备为孟书彬办理房屋产权证的情况下，种植合作社协助办理，发生的费用由孟书彬承担。同时种植合作社给孟书彬出具1500000元的购房款收条1张。2017年1月20日贾永红又转入雷昊账户购房款500000元。2018年初孟书彬、贾永红对该楼房进行装修，同年7月入住。2020年3月23日沈家营镇政府在鼎盛巨龙农家院（鼎盛巨龙宾馆）张贴《关于物品腾清通知书》责令鼎盛巨龙农家院于2020年4月13日下午5点前，将违法建筑内的物品腾清。2020年4月10日，沈家营镇政府向房某送达延沈镇强拆字〔2020〕第01号《强制拆除决定书》，该决定书载明，“房某于2015年8月在沈家营镇下花园村擅自建设砖混结构楼房的行为违反了……的规定，属于违法建设行为。2015年9月30日，沈家营镇政府依法对房某送达了《限期拆除决定书》（延沈镇限拆字〔2015〕第3号），你应于2015年10月6日前自行拆除上述违法建筑，但逾期未履行上述义务。本行政机关于2016年1月28日向你送达了《催告通知书》（延沈镇催字〔2016〕）第3号），催告你在10日内履行上述义务，经催告你均未按照规定自行拆除相关建设。该处建设共有楼房5栋，实测建筑面积共计6121.09平方米。依据……之规定，本行政机关决定于本决定书下达之日起5日后对该违法建设予以强制拆除。……。”2020年4月16日，案涉房屋被强制拆除。2020年5月8日，孟书彬、贾永红诉至法院，要求：1.确认孟书彬与种植合作社于2016年12月30日签订的《房屋租赁合同》无效；2.要求种植合作社、雷昊退还购房款1500000元；3.要求种植合作社、雷昊赔偿房屋装修损失231057元。本案在审理过程中，种植合作社提出其社没有收到贾永红的购房款，至于雷昊的工程款有没有结清我社不清楚。雷昊提出收取贾永红的购房款折抵了种植合作社所欠的工程款，自己没有出售该楼房的行为，对此孟书彬、贾永红不予认可，雷昊亦未能提出足够的证据予以证实。种植合作社、雷昊均承认孟书彬、贾永红对购买的楼房进行了装修，但表示不清楚装修时间及装修费用。对此孟书彬、贾永红提供了《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》及装修建材的票据，证明其装修具体花费，经质证，种植合作社及雷昊均不予认可。上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、购房款收据、转款明细、《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》、装修款收据、《关于物品腾退通知书》、《荒地租赁合同》、《限期拆除决定书》、《强制拆除决定书》、工商登记信息、照片等证据在案佐证。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》及其相关规定，通谋虚伪意思表示中，合同双方当事人虚假意思表示订立的合同当然无效，真实意思表示订立的合同依照相关规定处理。本案中，孟书彬与种植合作社订立的《房租租赁合同》约定租赁期限二十年，租期届满时房屋归承租人孟书彬所有。该合同内容名为租赁合同，实则双方当事人意欲订立房屋买卖合同，因此对该房屋买卖合同的效力需按照相应的法律规定处理。首先，孟书彬与种植合作社签订的名为《房屋租赁合同》实则房屋买卖合同系双方真实意思表示，且均具有缔约能力，不因合同意思表示不真实而无效。但是，该《房屋租赁合同》意欲出卖的楼房已被沈家营镇政府认定为违法建设，双方订立的合同内容存在违反法律法规强制性规定的情形。此外，案涉楼房位于北京市延庆区沈家营镇下花园村，楼房依附的土地系该村集体所有，孟书彬并非该集体经济组织成员，且该地块亦不是建设用地。因此，孟书彬与种植合作社于2016年12月30日签订的《房屋租赁合同》无效。另外，因孟书彬与种植合作社签订的名为租赁实为买卖的合同无效，因该合同取得的利益应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因贾永红将购房款转入了雷昊账户，雷昊并未将该购房款交付种植合作社，雷昊存在售房行为，为该楼房的实际出卖人。该楼房系种植合作社开发，虽然种植合作社并未收到该楼房的购房款，但其为孟书彬办理了房屋买卖手续，是该楼房的名义出卖人。故本院视为雷昊与种植合作社为该楼房的共同出卖人。因该楼房系违法建筑，已经被拆除，过错在种植合作社，又因雷昊收取了该楼房的购房款，且孟书彬、贾永红系夫妻关系，故孟书彬、贾永红要求种植合作社、雷昊返还购房款的诉讼请求，符合法律规定，本院应当支持。雷昊提出收取贾永红的购房款折抵了种植合作社所欠工程款的抗辩，系雷昊与种植合作社之间的法律关系，本案不做评论。关于雷昊提出的自己没有出售该楼房行为的抗辩，因证据不足，本院不予认定。庭审中，孟书彬、贾永红提出的装修损失231057元的主张，因证据不足，本院亦不予认定。但种植合作社、雷昊均承认孟书彬、贾永红对该楼房进行了装修，确实存在装修损失。本院考虑到该楼房已经拆除的事实，结合本地区房屋装修价格、该楼房的建筑面积以及房屋入住折旧损失，酌情确定装修损失为150000元。因孟书彬、贾永红在购房过程中，对种植合作社、雷昊是否有售房资质，房屋是否违法等相关情况怠于审查，对房屋买卖合同无效亦存在过错，故对该项损失应承担一定责任，本院酌定50%为宜。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一.确认孟书彬与北京鼎盛巨龙种植专业合作社于2016年12月30日签订的《房屋租赁合同》无效。二.北京鼎盛巨龙种植专业合作社、雷昊返还孟书彬、贾永红购房款1500000元（于本判决生效后7日内履行）。三、北京鼎盛巨龙种植专业合作社、雷昊赔偿孟书彬、贾永红装修损失75000元（于本判决生效后7日内履行）。四、驳回孟书彬、贾永红的其他诉讼请求。如未按照本判决所指定的期间履行给付金钱义务，则应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20380元，由孟书彬、贾永红负担1405元（已交纳）；由北京鼎盛巨龙种植专业合作社、雷昊负担18975元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。审 判 员 贾敏利二〇二〇年九月二十九日法官助理 吴 欢书 记 员 孟德军