苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0509民初7682号 原告：刘小芳，女，汉族，1988年10月17日生，住江苏省苏州市吴江区。 委托诉讼代理人：罗世群，江苏东大舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱秋瑶，江苏东大舟律师事务所律师。 被告：唐帆，男，汉族，1987年6月7日生，住河南省桐柏县。 原告刘小芳与被告唐帆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月18日公开开庭进行了审理，原告刘小芳及其委托诉讼代理人钱秋瑶、被告唐帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘小芳向本院提出的诉讼请求为：1.唐帆支付房屋租金12万元；2.唐帆支付违约金37800元(以3万元为基数，自2017年4月1日起暂计至2020年6月30日，按年利率18%，为17550元；以3万元为基数，自2018年4月1日起暂计至2020年6月30日，按年利率18%，为12150元；以3万元为基数，自2019年4月1日起暂计至2020年6月30日，按年利率18%，为6750元；以3万元为基数，自2020年4月1日起暂计至2020年6月30日，按年利率18%，为1350元)；3.唐帆支付水费1404.80元；4.诉讼费用由唐帆承担。 事实和理由：2016年3月28日，唐帆与刘小芳的受托人刘来根签订《租赁协议》，承租位于苏州市吴江区后院整栋三层及院落（除楼梯间和二楼梯口房间），双方对房屋租期、租金支付方式及拖欠租金的违约责任等进行了约定。合同签订后，刘小芳依约交付了房屋；唐帆按约支付了第一年度租金。2017年3月起，唐帆开始违约拖欠租金。为此，刘小芳的受托人曾向唐帆催要，但截止目前唐帆再未支付任何租金。 被告唐帆辩称：1.对房屋租金12万元没有异议。2.对违约金有异议，每年到期支付租金时，唐帆主动联系刘小芳的父亲刘来根来收租金，刘来根以各种理由拒绝见面协商，所以唐帆不应当承担违约金。3.水费是由于房屋老化造成水管漏水所致，与唐帆无关，不应由其承担责任。 经审理查明：刘来根系刘小芳的父亲、谢春凤系刘小芳的母亲；徐培瑞系唐帆的配偶。刘小芳系坐落于苏州市吴江区松陵镇老吴同路口北别墅的所有权人。 2016年3月28日，刘来根（出租人、甲方）与唐帆（承租人、乙方）签订租房协议。协议约定，甲方将案涉房屋出租给乙方使用，租赁期限从2016年4月1日起至2021年3月31日止；年租金3万元，乙方于每年3月份一次性付清当年租金。关于违约责任，协议第五条约定，乙方必须依约交付租金，如有拖欠，按拖欠额每日支付0.5‰的违约金。关于水电费，协议第七条约定，甲方提供水、电供应，水、电费按月按表由乙方负责代缴。合同签订后，唐帆使用案涉房屋至今，支付了第一年度租金，其余年度租金尚未支付。 刘小芳提供了落款日期为“2016年1月5日”的授权委托书，委托书载明：刘小芳委托刘来根全权负责案涉房屋的出租签约及收款等所有一切事项。庭审中，刘小芳陈述，签订案涉租房协议时，其口头委托了刘来根处理房屋出租及收款事宜，该授权委托书系事后形成。 2017年5月13日，刘来根支付水费1404.80元。庭审中，刘小芳、唐帆均同意由唐帆承担该金额的三分之一。 另查明：1.2020年5月11日，本院受理徐培瑞与吴江市江鑫建材有限公司民间借贷纠纷一案，案号为（2020）苏0509民初5212号。因吴江市江鑫建材有限公司注销，徐培瑞申请变更刘来根、谢春凤为被告。该案经调解，当事人达成如下协议：刘来根、谢春凤确认结欠徐培瑞借款本金128000元，并欠利息（以本金128000元为基数按年利率18%从2017年1月27日计算至实际清偿之日），于2020年10月15日之前直接给付徐培瑞；案件受理费减半收取2585元，由刘来根、谢春凤承担，于2020年10月15日给付徐培瑞。截至2020年8月18日，刘来根、谢春凤尚未履行上述调解书。 2.徐培瑞通过短信向刘来根催讨借款，2019年12月10日刘来根回复“我在朝鲜，春节前回来，把钱结清”。徐培瑞与刘来根通过微信房租、借款事宜进行沟通，刘来根称“2017年4月1日，算起至2020年4月1日，至今未付肆年租金”，徐培瑞回复“是我不付款吗？你来呀我算清”、“我从2017年几乎至今2020年4月1日我一直催你来算租金，你来呀不来，房东你借我15万从2016年4月1日至今2020年4月2日，至今本金利息未付我”。 以上事实，有房屋所有权证书、租房协议、授权委托书、吴江 华衍水务有限公司水费销售通用机打发票、（2020）苏0509民初5212号民事调解书、微信聊天记录截屏、短信聊天记录截屏以及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，案涉房屋的所有权人为刘小芳，刘来根受刘小芳委托，以自己的名义与唐帆签订了案涉租赁合同，但签订合同时唐帆并不知道刘小芳与刘来根之间的委托代理关系，故案涉租赁合同的相对人仍为刘来根和唐帆。因唐帆未向刘来根支付2017年4月1日之后的租金，根据法律规定，刘小芳作为委托人，有权行使刘来根对唐帆的权利。 关于租金，租赁合同约定，唐帆应当于每年3月支付当年租金，唐帆目前仅支付了第一年度的租金3万元，其余年度的租金均已届清偿期，刘小芳要求唐帆支付租金12万元，本院予以支持。 对于逾期付款违约金，因租赁合同对租金支付时间、金额以及逾期付款的违约责任已有明确约定，唐帆未按约支付租金，应当承担违约金。唐帆的配偶徐培瑞对吴江市江鑫建材有限公司享有借款债权，但当事人与本案并非同一法律主体，且徐培瑞也在另案中要求刘来根、谢春凤归还借款本息，本案唐帆的租金债务并未被抵销，唐帆仍应承担逾期付款违约金。但合同约定的违约金标准过高，本院酌情调整按每日万分之三计算。 关于水费，刘小芳提供的票据金额为1404.80元，双方一致同意由唐帆承担三分之一，故唐帆应支付468.27元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第四百零二条、第四百零三条之规定，判决如下： 一、被告唐帆支付原告刘小芳租金12万元，于本判决生效后十日内履行。 二、被告唐帆支付原告刘小芳违约金（以3万元为基数，自2017年4月1日起按每日万分之三，计算至实际给付之日止；以3万元为基数，自2018年4月1日起按每日万分之三，计算至实际给付之日止；以3万元为基数，自2019年4月1日起按每日万分之三，计算至实际给付之日止；以3万元为基数，自2020年4月1日起按每日万分之三，计算至实际给付之日止），于本判决生效后十日内履行。 三、被告唐帆支付原告刘小芳水费468.27元，于本判决生效后十日内履行。 当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的加倍债务利息。 案件受理费减半收取1742元、保全费1316元，合计3058元，由原告刘小芳承担125元；由被告唐帆负担2933元，于本判决生效之日起十日内交至法院（户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户银行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××60）。原告刘小芳预交的诉讼费用2933元，本院于本判决生效后十五日内退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将缴纳上诉费的凭证提交本院。 审判员  陆菊文 二〇二〇年九月二十四日 书记员  李 薇 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。 当事人依法可以委托代理人订立合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。 第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。 受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。 委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。