上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初12190号原告：上海凯德置地物业管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：钱亦奇，董事长。委托诉讼代理人：李玉祥，上海翰鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：有诗宇，上海翰鸿律师事务所律师。被告：徐进，男，1964年11月29日出生，汉族，住上海市长宁区。被告：李红，女，1966年7月1日出生，汉族，住上海市长宁区。第三人：上海陆家嘴物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区锦安东路****。法定代表人：徐而进，董事长。委托诉讼代理人：印书香，女。委托诉讼代理人：陆云燕，女。原告上海凯德置地物业管理有限公司与被告徐进、李红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月15日组织双方进行证据交换。审理中，本院依法追加上海陆家嘴物业管理有限公司为本案第三人。2020年9月15日，本院对本案公开开庭进行了审理，原告上海凯德置地物业管理有限公司的委托诉讼代理人李玉祥、有诗宇，被告徐进、李红，第三人上海陆家嘴物业管理有限公司的委托诉讼代理人印书香、陆云燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海凯德置地物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付拖欠的物业管理费、服务费共计15,117.22元；2.判令两被告支付因拖欠上述费用所产生的滞纳金，以每日千分之三为标准，计至实际付款之日止。事实和理由：原告系上海市长宁区水城路883弄天山河畔花园(以下简称涉讼小区)20号、21号楼的物业服务提供方之一，两被告为涉讼小区21号2801室的业主。根据原、被告所签订的《协议书》，原告自2009年10月13日为涉讼小区21号楼2801室的住户提供公寓式增值服务，并收取物业管理费、服务费。支付方式为每月第一日之前向原告支付下一月的费用。根据协议约定，两被告同意向原告支付的总费用中包含涉讼小区物业服务提供方之一的第三人收取的物业管理费，剩余部分为原告的服务费。2018年2月底前，20号、21号的物业管理服务费标准为5元/月/平方米，其中原告支付给第三人0.95元/月/平方米。2018年3月1日起，因涉讼小区总体物业管理服务标准提高，原告支付给第三人的物业管理服务费标准调整为1.72元/月/平方米，原告也将20号、21号的物业管理服务费标准调整为5.77元/月/平方米。2009年10月至2018年8月期间，原告为两被告提供了公寓式的增值服务，被告也按照《协议书》约定向原告缴付了部分费用。但自2018年1月起，两被告屡次拖欠物业管理费、服务费，期间原告多次电话、致信、发律师函向两被告催收相关费用。截至目前，两被告仍欠付物业管理费、服务费共计15,117.22元。另外根据涉讼小区《业主临时公约(房屋使用公约)》的约定内容，两被告需要就未缴付的款项，自规定的付款日起按每日千分之三的计算标准支付滞纳金至实际付款日止，截至2020年3月31日的滞纳金金额为31,949.02元。综上，由于两被告拖欠物业管理费、服务费的行为违反了双方的协议约定，为维护原告的合法权益向本院提起诉讼，请求判如所请。被告徐进、李红辩称，根据两被告与开发商签署的《上海市商品房出售合同》附件五中约定，涉讼小区的管理人是第三人，原告管理涉讼小区20号、21号楼违反了前期物业管理委托管理协议中管理人不得将其管理责任转让给第三方的约定，同时违反了《上海市物业管理条例》关于同一小区不能由两家物业管理公司同时分别管理的规定。《协议书》约定租期至2011年7月31日，实际租期至2010年7月31日，该协议已经终止，原告的服务期限至房屋租赁关系终止或解除之日止。《上海市商品房出售合同》约定的物业管理费标准是2.30元/月/平方米，原告以增值服务将物业管理费提高至5元/月/平方米，高于同小区其他楼栋的物业费标准一倍多，在服务质量上却未能达到相应的水平。由于原告管理不善，经常积水造成渗漏，两被告多次反映无果。第三人复函原告，表示有关20号、21号楼的分摊管理费调整事宜应由开发商出面先行协调解决，将决定权交于20号、21号楼全体业主或房屋使用人投票表决。2018年3月至8月期间的物业管理费由5元/月/平方米调整至5.77元/月/平方米未经过20号、21号楼业主的表决，对该标准不予认可。两被告收到的物业费发票未载明增值服务费或者部分费用支付给第三人。针对原告的诉请，两被告同意按照5元/月/平方米的标准向原告支付物业管理费，不同意支付滞纳金。第三人上海陆家嘴物业管理有限公司述称，第三人与本案没有经济利益关系。因历史原因，涉讼小区20号、21号楼由原告进行管理并收取物业费；就公共部位管理问题，陆家嘴公司与原告之间签订《天山河畔花园20#、21#楼专项管理服务协议》，约定原告向第三人支付公共部位管理费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。就原、被告对真实性未提出异议的《上海市不动产登记簿》、《协议书》、《工作联系函》、(2019)沪01民终14003号民事判决书、(2019)沪01民终13856号民事判决书、发票、《上海市商品房出售合同》、《回复函》、(2018)沪0105民初21377号卷宗材料中的《天山河畔花园20#、21#楼专项管理服务协议》、《物业服务合同》、《补充协议》等证据，本院依法予以确认并在卷佐证。本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定如下事实：被告徐进、李红及案外人徐某某系涉讼小区21号2801室房屋的业主，21号2801室建筑面积338.79平方米。2008年，原告作为甲方、第三人作为乙方签订《天山河畔花园20#、21#楼专项管理服务协议》，约定乙方为涉讼小区的受聘物业管理人，向小区委托管理服务的业主收取2.30元/月/平方米的物业管理费，甲方将此楼自营业开始(20号楼2007年5月起、21号楼2007年7月起)按0.95元/月/平方米的管理服务配合费支付于乙方，直至甲方或乙方在涉讼小区或20号、21号楼公寓内管理职责终止或管理费标准发生变化为止，届时再予另行协商。2009年，上海宁新房地产开发有限公司(已注销)作为甲方(出售方)、两被告作为乙方(购买方)、原告作为丙方(服务方)签订《协议书》，约定乙方拟购买甲方开发建设的涉讼小区21号2801室房屋，甲乙丙三方就该房屋此前的租赁关系转让及服务的有关事宜达成一致条款，其中，乙方聘任丙方提供公寓式的增值服务，乙方同意向丙方支付的总费用为5元/月/平方米，其中包含小区物业管理公司收取的物业管理费，剩余部分为丙方收取的服务费，乙方同意丙方代收物业管理费或从相应的租金中扣除后转交小区物业管理公司，上述费用按月支付，乙方应于每月第一日之前向丙方支付下一月的服务费。2011年3月，上海市长宁区天山河畔花园业主委员会作为甲方、第三人作为乙方，就涉讼小区的物业管理服务事宜签订《物业服务合同》，约定合同期限自2011年4月1日起至2014年3月31日止，高层物业服务费用为2.30元/月/平方米。2018年2月，上海市长宁区天山河畔花园业主大会作为甲方、第三人作为乙方，就涉讼小区的物业管理服务事宜签订《物业服务合同》，约定合同期限自2018年3月1日起至2022年2月28日止，高层物业服务费用为3.50元/月/平方米。2018年6月20日，第三人向原告出具《工作联系函》，告知原告：2017年12月在涉讼小区业主委员会组织安排下召开的业主大会决定自2018年3月起将本项目物业管理费从原来的2.30元/月/平方米上调至3.50元/月/平方米……20号、21号公寓楼所需分摊的公共部位管理费也将从0.95元/月/平方米上调至1.72元/月/平方米。2018年8月，原告作为甲方、第三人作为乙方签订《补充协议》，约定自2018年3月1日起20号、21号两幢公寓楼所承担的公共部位管理费从原先0.95元/月/平方米上调至1.72元/月/平方米。审理中，两被告确认，已向原告支付截止2017年12月31日的物业管理服务费，而未支付2018年1月至2018年8月的物业管理服务费。第三人确认，原告已向其结清2018年1月至8月期间的公共部位物业管理服务费，原告于2018年8月31日退出涉讼小区，第三人自2018年9月8日起接管涉讼小区20号、21号楼。因原、被告各执己见，致本案调解不成。本院认为，第三人系涉讼小区物业服务公司，其确认涉讼小区20号、21号楼实际由原告提供物业管理服务，直至2018年8月31日止，而两被告自购买涉讼小区21号2801室房屋后也一直向原告支付物业管理费，故可认定双方形成物业管理服务合同关系，两被告应向原告支付2018年1月至8月期间的物业管理服务费。关于物业管理服务费的支付标准，两被告仅同意按照5元/月/平方米的标准进行支付。对此，自2018年3月起，涉讼小区物业管理服务费的收费标准经涉讼小区业主授权的业主委员会确认而上调，上述新的收费标准对涉讼小区业主均应具有约束力，且原告也已依照新的收费标准向第三人支付了20号、21号楼所需分摊的公共部位管理费，故其可就上述实际支出的费用向两被告进行主张。经核算，两被告应向原告支付2018年1月至8月期间的物业管理费15,116.81元(338.79平方米*5元/月/平方米*2个月+338.79平方米*5.77元/月/平方米*6个月)。原告要求两被告承担逾期付款滞纳金的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告徐进、李红应于本判决生效之日起十日内向原告上海凯德置地物业管理有限公司支付上海市长宁区水城路XXX弄XXX号XXX室房屋2018年1月至2018年8月的物业管理服务费15,116.81元；二、驳回原告上海凯德置地物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费976.60元，因本案适用简易程序审理，减半收取计488.30元，由原告上海凯德置地物业管理有限公司负担399.34元，被告徐进、李红负担88.96元。如不服本判决，原告上海凯德置地物业管理有限公司、被告徐进、李红可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  臧佳俊二〇二〇年九月二十五日书记员  屠晓婷附：相关法律条文一、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。