北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初997号原告（反诉被告）：易伟中，男，1964年10月17日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：杨晓明，北京市嘉安律师事务所律师。被告（反诉原告）：尹尚利，男，1981年5月15日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张惠芳，北京平方律师事务所律师。原告易伟中与被告尹尚利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告易伟中及其委托诉讼代理人杨晓明，被告尹尚利及其委托诉讼代理人张惠芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。易伟中向本院提出如下诉讼请求：1.判令尹尚利给付欠缴租金35130元，并按照银行间市场同业拆借中心公布的利率标准支付2019年9月20日至实际支付之日止的利息损失；2.判令尹尚利补交房屋租赁期间2019年4月至2019年10月期间欠缴的税金7291.67元；3.判令尹尚利给付违约金63874元，并按照银行间市场同业拆借中心公布的利率标准支付2019年9月20日至实际支付之日止的利息损失；4.判令尹尚利给付房屋恢复原状损失50000元；5.判令尹尚利将在涉案房屋登记注册的公司信息在一个月内迁出；6.判令本案诉讼费由尹尚利承担。事实和理由：2018年3月9日，双方经友好协商签订了《北京市房屋租赁合同》。合同约定尹尚利租赁我所有的位于本市海淀区×2室196.41平方米的房屋用于办公使用；租赁期限自2018年4月1日至2023年3月31日，共计五年；2018年4月1日至2020年3月31日的月租金标准为每月31937元；租金付款方式为押二付三；合同第五条费用承担方式为：房屋租赁税费由乙方承担；第十条违约责任约定：乙方（即被告）由第九条第四款约定情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。我依约按时向尹尚利交付涉案房屋。2019年9月20日，我催促尹尚利交纳下期租金，尹尚利迟迟不予缴纳，于2019年11月3日声称不再租赁涉案房屋，并于同日将房屋钥匙一把及水电卡交予我。租赁合同系双方真实意思表示，应得到切实履行。尹尚利应立即给付我拖欠的租金、缴纳税款，房屋恢复原状损失并承担违约责任。尹尚利辩称，2018年3月9日，双方签订了《北京市房屋租赁合同》，约定将位于北京市海淀区×2室房屋用于办公使用；房屋租赁期间为2018年4月1日至2023年3月31日，共计五年。租金付款方式为押二付三，我承租后经易伟中同意对房屋整体投资30万进行了装修，同时向易伟中缴纳押金63874元。我因2019年国内经济形势不好这个众所周知的原因导致经济窘迫，资金周转困难，为了继续履行合同做了各种努力，我退租×1房屋，要求继续承租易伟中的房屋，但易伟中直接拒绝不租，要求收回房屋。我确实有欠缴租金，同意易伟中第一项诉请中欠缴租金，欠缴的税金我回去缴纳，也可以把钱给易伟中，但是我不知道确切的数字。我不同意支付违约金及利息、恢复原状损失，因为解除合同是易伟中要收回房屋违约，不是我违约，且房屋恢复原状损失我没有说是因为拆除房屋装修影响房屋正常使用，不存在这样的状况。如果法院认为我存在违约，我主张违约金过高，我请法院调整。另外我租房时缴纳了押金63874元，应当先从押金中抵扣欠缴的租金和税金。双方签订的《北京市房屋租赁合同》第十条第二款中约定，甲方需提前收回房屋的，应按月租金的200%支付违约金。我缴纳的押金63874元，扣除我应交的房租后剩余28744元应退还给我。故我反诉要求判令易伟中返还我28744元押金；判令易伟中支付违约金63874元；本案的诉讼费用由易伟中承担。易伟中针对尹尚利的反诉辩称，我不同意尹尚利的反诉请求，涉案合同是由于尹尚利拖欠房租导致解除，我不存在任何违约行为，反诉请求没有事实和法律依据，诉讼的产生是因为尹尚利拖延时间，故不同意其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2018年3月9日，易伟中（甲方）与尹尚利（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），主要约定：“房屋坐落于北京市海淀区×2室（以下简称×2室房屋），租赁用途：办公。房屋租赁期自2018年4月1日至2023年3月31日，共计五年，甲方应于2018年3月9日前将房屋按约定条件交付给乙方，其中从2018年3月9日到2018年3月31日为免租期，免租期内乙方无须支付房屋租金。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方继续承租的，应提前60日向甲方提出书面续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同；若不续租的或提前退租的，都需要提前60日通知甲方，并配合甲方带新租户看房。2018年4月1日-2020年3月31日的月租金标准：31937元／月，叁个月租金总计：95811元。2020年4月1日-2022年3月31日的月租金标准：33853元／月，叁个月租金总计：101559元。2022年4月1日-2023年3月31日的月租金标准：35884元／月，叁个月租金总计：107652元。付款方式：现金、银行汇款，押二付三。各期租金支付日期：乙方应当于每期租期开始前十日支付租金。以下为各期租金的支付日期：2018年6月20日，2018年9月20日，2018年12月20日，2019年3月20日，2019年6月20日，2019年9月20日，2019年12月20日，2020年3月20日，2020年6月20日，2020年9月20日，2020年12月20日，2021年3月20日，2021年6月20日，2021年9月20日，2021年12月20日，2022年3月20日，2022年6月20日，2022年9月20日，2022年12月20日。押金：63874元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分自退房之日起五日内应如数返还给乙方；若发生下列情形之一的，则从押金中抵扣：1.随房屋配租的设施设备发生损坏；2.房租未结清的；3.租赁期内发生应由乙方承担的费用为未结清的；4.乙方在房屋被收回时，乙方若因拆除该房屋的装修而影响房屋的正常使用功能和结构的，甲方有权要求乙方给予合理的补偿；5.注册在该房屋内的公司30天内未迁走的，合同期内房屋租赁税费未缴纳齐全。6.本合同终止时，乙方应退回房屋钥匙。未经甲方书面同意，乙方不得擅自对房屋进行装修。甲方同意并需按照物业装修要求装修的，装修费用由乙方自行承担，在该房屋收回时，乙方不得要求甲方给予装修补偿，同时甲方也不能要求乙方恢复原状。乙方的装修活动不得破坏公共设施、危害房屋主体结构，否则承担相应的赔偿责任和法律责任。乙方经物业批准的装修图纸以及最后竣工图纸应在被批准后／验收后立即交一份给甲方留存；因乙方装修部分产生的问题包括但不限于维修、安全、消防等由乙方负责。（第九条）合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达5日的。2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达5日的。2.欠缴各项费用达10000元的。3.擅自改变房屋用途的。4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7.擅自将房屋转租给第三人的。（五）其他法定的合同解除情形。（第十条）违约责任：（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前60日通知对方，并按月租金的200%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身，财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（四）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金标准的5%标准支付违约金。”此外，尹尚利在承租本案×2室房屋的同时，还承租了马红霞位于北京市海淀区×1室（以下简称×1室房屋）的同层打通房屋，与本案×2室房屋共同作为办公使用，租期亦相同。本案租赁合同签订后，易伟中履行了交付房屋义务，尹尚利支付了押金63874及部分租金，后未按合同约定于2019年9月20日前支付2019年10月1日至12月31日期间的租金。2019年11月3日，尹尚利向马红霞、易伟中分别腾退了×1、×2室房屋，双方签署了《交接单》，同时表示其余未结事项后议。庭审中，经本院询问，双方均确认本案租赁合同于2019年11月3日解除。另查，马红霞于本案前已另案就×1室房屋租赁合同纠纷起诉尹尚利，本案经审理并已作出判决，其中认定尹尚利迟延支付房屋租金构成违约。另经本院询问，尹尚利表示同意支付易伟中欠租35130元并从已付押金中扣除，及将其公司经营注册登记信息迁出×2室房屋，并承担相应租赁税金。对有争议的证据和事实，本院认定如下：现易伟中与尹尚利就合同解除的责任存在争议，互诉对方违约。易伟中主张尹尚利未按合同约定支付租金构成违约，尹尚利则反驳主张双方存在延期支付租金的惯例及易伟中同意延期支付的事实，但未得到易伟中的认可，尹尚利未就此主张向本院充分举证。尹尚利主张易伟中拒绝继续出租本案×2室房屋构成违约，易伟中对此亦予以否认。双方当事人就上述各自主张主要以往来微信聊天记录内容为依据，记录显示易伟中催要租金、尹尚利请求延期、易伟中表示收回房屋等反复协商的内容，其中尹尚利在2019年10月17日表示“如果我们租一半的话，你们考虑租吗？”，易伟中回复“我们收回吧”，2019年10月18日，尹尚利表示“哥哥我们撤”，后双方就撤出的时间进行了协商，最终于2019年11月3日办理了上述交接。易伟中一方面解释称尹尚利逾期支付租金构成根本违约，且系尹尚利主动提出撤出，另一方面强调×1与×2室房屋共同出租的事实，尹尚利未能就其关于易伟中违约之主张向本院充分举证。易伟中依据双方租赁合同违约责任条款内容约定，要求尹尚利将×2室房屋恢复原状，尹尚利则以其对房屋正常装修并未破坏房屋结构予以反驳，易伟中未能就其该项主张向本院提供充分的事实及合同依据。尹尚利主张易伟中的违约金标准过高，但其亦于本案中向易伟中以同样标准主张支付违约金，尹尚利未能就其主张此作出合理解释并提供相应证据。本院认为，合同是规范当事人权利义务关系的依据，依法成立的合同具有法律效力。本案中，易伟中与尹尚利自愿签订房屋租赁合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，双方均应遵照执行。其中，尹尚利在租赁易伟中×2室房屋同时，还租赁了同层打通的马红霞×1室房屋，共同作为办公使用。实际履行中，易伟中履行了房屋交付义务，尹尚利虽支付押金及部分租金，但自2019年9月起未按合同约定支付后续租金，几经易伟中催要，尹尚利均予以延迟，违反了双方租赁合同约定。因尹尚利自身经营原因，就×1室房屋亦存在拖欠租金的情形并另案涉诉。在双方协商中，尹尚利确曾提出仅保留租赁×2室房屋，易伟中亦提出收回房屋的协商意见，尹尚利并未对此提出进一步异议后即表示撤出，况且尹尚利拖欠租金已达到双方租赁合同约定的合同解除条件，易伟中此间行为并不构成违约，尹尚利应当承担相应违约责任。故现易伟中要求尹尚利支付欠租并赔偿违约金，符合双方合同约定，本院予以支持。相应，本院对尹尚利反诉要求易伟中支付违约金不予支持。易伟中另要求尹尚利迁出工商注册登记并承担租赁期间的税金，尹尚利表示同意，本院对此不持异议。关于易伟中要求尹尚利将×2室房屋恢复原状一节，从易伟中所依据的违约责任条款内容看，系分别针对欠租或擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的不同违约行为所约定供选择的不同的违约责任承担方式，且现无证据证明尹尚利存在拆改变动或损坏房屋主体结构的行为，故易伟中的该项主张缺乏事实及合同依据，本院对此不予支持。尹尚利主张易伟中请求的违约金标准过高，但其亦以相同标准要求易伟中支付违约金，其未就此主张作出合理解释并提供相应证据，本院对此不予支持。易伟中要求尹尚利支付违约金利息一节，双方合同中未就此作出约定，并结合双方均确认合同于交接时解除且其他事项另议的约定事实，易伟中此项主张缺乏事实、法律依据，本院对此不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、于本判决生效后七日内，尹尚利支付易伟中拖欠租金35130元（直接从尹尚利已付押金63874元中扣除），并按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付自2019年9月20日至实际支付之日止的利息损失；二、于本判决生效后七日内，尹尚利向税务机关交纳房屋租赁2019年4月至2019年10月期间的税金，若逾期交纳，由易伟中自行交纳，所支付税金由尹尚利承担；三、于本判决生效后三十日内，尹尚利将在北京市海淀×2室房屋注册登记的公司信息迁出；四、于本判决生效后七日内，尹尚利支付易伟中逾期付款违约金63874元；五、驳回易伟中的其他本诉请求；六、于本判决生效后七日内，易伟中返还尹尚利押金28744元；七、驳回尹尚利的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3280元，由易伟中负担1049元，已交纳；由尹尚利负担2231元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费1058元，由尹尚利负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 黎 健二〇二〇年九月三十日书记员 王晓华