贵州省水城县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0221民初2961号原告：杨二群，女，1973年12月20日出生，汉族，住贵州省水城县。一般授权委托诉讼代理人：王龙棋（系原告之子），男，1998年09月03日出生，汉族，住贵州省水城县。被告：王晋，男，1971年01月16日出生，汉族，住贵州省水城县。特别授权委托诉讼代理人：杨远俊，系贵州勤维律师事务所律师。执业证号：15202201510843320。被告：刘波，男，1991年03月07日出生，汉族，住贵州省水城县。原告杨二群与被告王晋、刘波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年07月09日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨二群的委托代理人王龙棋，被告王晋及其委托代理人杨远俊、被告刘波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨二群向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的购买乌蒙大道路A栋三单元701号房屋买卖合同；2.判令被告王晋返还原告购买乌蒙大道路A栋三单元701号住宅首付款93800元；3.判令被告支付原告违约金111900元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2019年04月12日，被告委托其公司职工刘波与原告签订房屋买卖合同，该房屋位于乌蒙大道路A栋三单元701室，房屋总价款为223800元，首付款为93800元，原、被告双方对付款方式作了特别约定，原告支付了首付款，二期款定于2019年07月30日前支付70000元，余下尾款定于该栋楼交房之日付清全部购房款。双方合同约定违约方承担总房价50%的违约金给履约方。因被告不能按照合同履行，应承担违约责任支付原告违约金111900元。被告不能如期交房的行为已经构成根本违约，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告王晋辩称，我方认为原告请求解除合同没有法律依据。本案中，涉案房屋从修建至今没有取得权属登记，没有取得行政部门的建设规划许可、施工许可等。2019年水城县自然资源局已经下令被告停止施工，涉案房屋现属于两危建筑。根据《城市房地产管理法》第三十八条第六项规定，没有取得权属证书的房屋依法不得转让。同时，根据《合同法》第五十二条的规定，双方合同属于无效合同。原告要求解除合同的前提是买卖合同合法有效，因涉案合同无效，不符合解除合同的法律要件。即使本案买卖合同有效，原告要求解除合同的请求也没有事实根据。虽然双方合同约定2020年03月01日建筑主体完工，但合同没有明确约定交付房屋的具体时间。而合同约定如果因政府主管部门文件强制被迫停工的除外情形。因此，被告没有违约情形，虽然工程没有及时完工，但系由于水城县自然资源局要求被告停工。而且合同没有规定如果被告没有按时完工原告可以解除合同的情形。本案合同不符合约定解除和法定解除的条件。即使本案合同符合解除条件，原告诉请违约金111900元同样没有法律依据，远远高于合同法的相关规定。根据相关司法解释规定，当事人约定的违约责任超过损失的30%视为约定过高。本案原告交付的首期购房款93800元，在合同解除的前提下其损失仅仅是利息损失。因此，原告诉请违约金没有法律依据。没有按时交房并不是被告主观上客意不交付或卖给第三方，而是由于政府的行为导致工程暂时停工，被告不存在违约。综上，请求依法驳回原告诉请。被告刘波辩称，与王晋答辩意见一致。本院经审理认定事实如下：2019年04月12日，原告杨二群与被告王晋、刘波签订《房地产买卖合同》一份，双方合同约定二被告将位于乌蒙大道路A栋三单元701号住房出让给原告，该房屋面积约110平方米，属砖混结构住宅，双方约定房屋总价款为223800元。该协议对付款方式、产权证及开户办理、完工期限、双方权利义务、违约责任及其他约定事项等进行了相关约定。其中，合同第五条约定被告方定于2020年03月01日将整栋楼的建筑主体全部完工；第六条第9项约定违约方承担总房价50%的违约金。合同签订当日，原告向被告王晋支付了购房首期款93800元。之后，被告王晋修建房屋因未获相关部门的规划审批及施工许可，水城县自然资源局于2019年07月13日以未经规划批准擅自建房为由，向包含本案被告修建房屋在内的相关单位及个人发送了接受调查通知书，施工现场亦被责令停工至今。后原、被告双方经协商退还购房事宜未能达成一致，原告遂诉至本院。上述事实，有原告提交的房地产买卖合同、收款收据，被告提交的接受调查通知书、照片，以及当事人庭审陈述等相关证据在卷佐证。本案争议的焦点是：原、被告之间的房屋买卖合同是否有效，原告主张要求解除合同，并返还购房款及赔偿违约金的诉请应否支持。本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定。本案中，原、被告双方签订协议约定对在建房屋进行买卖，且被告修建房屋至今未获规划批准，但双方合同只影响其履行问题，而不影响合同的效力问题。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定未取得权属证书的房地产不得转让，但该规定并非效力性强制性规定。故本案原、被告签订的《房地产买卖合同》应为有效。对原告主张要求解除合同的诉请。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于当事人可以解除合同的规定，由于被告所建房屋未经规划批准及施工许可，其在与原告签订买卖合同时系明知，且被告在庭审答辩中亦明确表示涉案房屋系两危建筑，致使原告合同目的至今不具备实现可能性，故原告请求解除双方签订的《房地产买卖合同》，本院予以支持。关于返还购房款及违约金诉请。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条的规定，因原告在购房过程中对本案房屋并无权属证书及建房手续系明知，未尽到基本的审慎义务，其在本案房屋买卖中所遭受的实际损失只是同期银行贷款利息损失。结合被告关于双方违约金过高的抗辩，本院认为以原告已支付金额93800元为基数，按年利率4.75%计算损失再加上该损失的30%较为适宜，故本院予以支持2019年04月12日至2020年07月09日的违约金7240元。综上，结合原告诉请及关于被告刘波系王晋员工的陈述，以及庭审中被告王晋明确表示刘波系为其办事的人员，故本院予以支持由被告王晋返还原告杨二群购房款93800元，赔偿违约金7240元。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告杨二群与被告王晋、刘波于2019年04月12日签订的《房地产买卖合同》。二、被告王晋于本判决生效后十日内返还原告杨二群购房款93800元、违约金7240元，合计人民币101040元。三、驳回原告杨二群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4386元，因适用简易程序减半收取2193元，由被告王晋负担（原告已预交，由被告连同上述款项一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不上诉，本判决将发生法律效力，原告杨二群可在本判决指定的履行期间届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员 林 峰二〇二〇年九月二十五日书记员 王烈峰