北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初17484号原告：褚佳，男，1981年10月17日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：北京龙源顺景房地产开发有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地环科中路**。法定代表人：朱思昊，董事长。委托诉讼代理人：云亮，男，1988年9月4日出生原告褚佳诉被告北京龙源顺景房地产开发有限公司（以下简称龙源地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告褚佳、被告龙源地产公司的委托诉讼代理人云亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。褚佳向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付我逾期办证违约金17377.4元；2.判令被告支付我契税占用的利息8955.68元（按照同年贷款利率计算从2014年8月31日计算至2017年9月27日）；3.判令被告退赔我侵占面积所收取的费用34890.94元；4.判令被告赔偿我因被侵占面积所付款项的贷款利息15469.05元（按照同年期贷款利率自2014年5月7日计算至本案一审判决作出之日）；5.判令被告赔偿我因被侵占面积所缴纳的采暖费580元、物业费414元；6.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：我与被告2013年11月15日签订了《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）（合同编号：xxx），合同约定，我在被告处购买一套商品房，房屋坐落在北京市通州区马驹桥镇金桥科技产业园xxx、xxx地块和住宅项目x#商业办公楼，建筑面积60.21平方米。我依约向被告交纳了房屋权属登记费、契税、产权代办费等，按照合同第而十二条中的约定，被告应当自交付房屋之日即2014年8月31日起720日为我办理房屋权属证明，但直到2017年12月4日才为我办理下来，其已经逾期471天，应当承担违约责任。我于2014年8月31日交房时向被告交纳契税40399.68元，被告应当及时将契税交给税务部门。但被告2017年9月27日才实际将契税交至税务部门入库，显然被告占用该款项确已给我造成相应利息损失。双方签订的《预售合同》约定，涉诉房屋所在楼层应当有两个公共卫生间、两条通往公共卫生间及西边户的走道，该部分均为公摊，但实际被告将其封闭，作为西边户房屋的一部分出售。被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，原告多次向被告要求履行义务未果。被占用的公摊面积应为1.56平方，因此龙源地产公司应当将该部分所对应的房款及对应的利益退还给我。小区物业费每月每平方米3.16元，被告应返还被占用部分2014年8月至今的物业费和取暖费。综上，为了维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请法院判如所请。龙源地产公司辩称：不同意原告的诉讼请求。一、根据双方合同约定，交房之日起720天内办理房产证，超过720天满一年按照已付房款的1%计算违约金，未满1年的不予支付违约金，我方认为应当按照双方约定以及被告实际违约的情况核算；二、双方约定原告将契税交给被告代为缴纳，没有约定具体交给行政部门的时间，被告已经按照合同约定缴纳了契税，没有给原告造成损失，原告将契税给被告代交的行为默认被告合理占用。退一步讲，即便要求被告支付占用的利息，也应当按照存款利息计算，原告主张贷款利息的标准计算没有法律依据；三、关于原告的第三项诉讼请求，应当按照原告享有的公摊部分的面积具体核算应当退赔的金额；四、针对原告的第四项诉讼请求，应当按照其应当享有并退还给原告的房款予以核算；五、针对第五项诉讼请求，应当按照原告实际上交纳的费用计算。本院经审理认定的事实如下：2013年11月15日，褚佳（买受人）与龙源地产公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》。《北京市商品房预售合同》第三条“基本情况”约定：“该商品房房屋坐落为：通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金桥科技产业基地xxx、xxx地块公建和住宅项目x#商业办公楼xx层x单元xxxx……该房号为暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准，其房屋平面图及在整个楼栋中的位置见附件一。该商品房的用途为办公……其预测面积为60.02平方米，其中套内建筑面积为45.22平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积14.8平方米。有关共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二。”；第五条“计价方式与价款”约定：“出卖人与买受人约定按照下列第1种方式计算该商品房价款。……1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米29577.33，总价1337487元。……所称套内建筑面积，是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。”；第六条“付款方式及期限”约定：“买受人采取商业贷款方式付款，买受人首期支付购房总价款的50.65%，其余价款可以向渤海银行借款支付。”；第九条“规划变更”约定：“出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应给予相应的补偿。”；第十二条“交付条件”约定：“（一）出卖人应当在2014年8月31日前向买受人交付该商品房……”；第二十二条“产权登记”约定：“（一）初始登记。出卖人应当在商品房交付之日起720日内，取得该商品房所在楼栋的权属证明……（二）转移登记。1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；（2）买受人同意委托出卖人指定的中介机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用壹仟元人民币（大写）。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列的2种方式处理：……（2）买受人提出退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行活期存款利率给付利息；买受人不退房，自逾期之日起，每满一年，出卖人向买受人支付已付房价款1%的违约金，此违约金不得与初始登记的违约金累加处理。3.如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。”；第二十五条“前期物业服务”中约定：前期物业管理期间，物业服务费收费价格为3.16元/月??平方米（建筑面积）；附件一“房屋平面图及在整个楼栋中的位置图（应标明方位）”显示，通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目6#商业办公楼1单元12层1202（以下简称“涉诉房屋”）所在的楼层共有三个单元，每单元西侧有两个公共卫生间，每个公共卫生间西侧均留有一条通往该卫生间及最西侧户型房屋（以下简称“西边户”）的走道；“6#商业办公楼共有共用部分建筑面积分摊说明”载明，二至十二层办公本层分摊的共有部分为卫生间、走道；“本楼（功能区）共有共用建筑面积分层汇总表（表3）”载明12层办公分摊的共有共用面积包括卫生间34.83平方米、走道358.46平方米；附件五“付款方式及期限的约定”中约定：买受人于2013年11月16日前与出卖人签订商品房预售合同并同时向出卖人缴付总房款的50.65％作为首期房款，即677487元（含定金10000元）……其余房款660000元由买受人向银行申请商品房担保贷款的方式支付。此外，双方还约定了其他内容。上述合同签订后，褚佳实际共向龙源地产公司支付了涉诉房屋房款1346656元。最后一笔房款于2014年5月8日转账至龙源地产公司的账户。褚佳于2014年8月31日向龙源地产公司支付契税40399.68元，龙源地产公司于2017年9月27日将上述契税缴纳税务部门入库。涉诉房屋所在原6号楼现已变更为x号楼。涉诉房屋的实际建筑面积为60.21平方米、套内建筑面积为45.53平方米。涉诉房屋所在的楼层共有三个单元69套房屋，69套房屋实测套内建筑面积共计3010.65平方米，六个公共卫生间及六条通往公共卫生间及西边户的走道实测建筑面积共计73.19平方米。根据褚佳所提交票据，截至目前，其已根据其涉诉房屋的建筑面积向有关单位支付了供暖费18901.98元、物业费4564.8元。在本案之前，涉诉房屋所在小区“合生世界花园”的业主李纯、陶忠喜、董海霞等曾将龙源地产公司诉至本院，要求龙源地产公司恢复公厕。上述案件经本院审理后查明，龙源地产公司将公共卫生间售予了他人，本院判令龙源地产公司限期恢复公共卫生间，龙源地产公司对一审判决不服，提起上诉，二审维持原判，业主申请强制执行，但在执行阶段，由于公共卫生间被他人占用、不具有执行条件，本院裁定“终结本次执行程序”。本案审理过程中，龙源地产公司表示其对于被封闭的走道及公共卫生间不能予以恢复原状，并对原告所提供的被占用公摊面积的计算方式没有异议，但主张应当按照卫生间的面积与12层整层的套内面积之商乘以涉诉房屋的套内面积的方式计算。上述事实，有不动产权证书、《北京市商品房预售合同》、契税收据、契税税收完税证明、房款发票、物业费票据、供暖费票据、房屋面积测算技术报告书及双方当事人的陈述等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己的主张，有责任提供证据。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，褚佳与龙源地产公司签订的《预售合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。褚佳于2014年8月31日办理入住手续，龙源地产公司直至2017年12月4日才为褚佳办理完毕涉案房屋所有权证书，存在逾期，应赔偿违约金，关于违约金，虽然《预售合同》约定了每满一年的违约金计算方法，但一方面，龙源地产公司并未向本院提交证据证明其已采取合理方式提请褚佳对该条款予以注意；另一方面，从该条款的上下文及条款本身的文义做通常理解，应为龙源地产公司只要逾期，就应承担违约责任，而且合同范本系龙源地产公司提供，对此条款的解释应做不利于龙源地产公司一方的解释，即按照褚佳实际已付房款的1%为一年的标准，按日计算违约金。龙源地产公司违反合同约定，将本应由业主公摊的卫生间和部分走道建成西边户的一部分，对于褚佳来说其被占用的公摊面积应为1.11平方米（73.19平方米/3010.65平方米×45.53平方米），因此龙源地产公司应当将该部分所对应的房款退还给褚佳。虽然双方约定按照套内建筑面积计算房屋价款，但不能据此免除龙源地产公司退还房款的责任。结合涉诉房屋的总房款及建筑面积可以推断出褚佳被占用的1.11平方米对应房款为24826.24元（1346656元/60.21平方米×1.11平方米）。对于褚佳主张的退赔的房款中超出本院计算数额的部分，本院不予支持。因龙源地产公司实际上多收了褚佳房款24826.24元并占用多年，并且褚佳就涉诉房屋存在按揭贷款的情况，因此在该部分房款被退还之前，必然造成褚佳相应的利息损失，龙源地产应予以赔偿。褚佳主张计算至本案一审判决作出之日的利息，本院不持异议，对于利息的起算日期本院予以调整，鉴于自2019年8月20日起中国人民银行已授权全国银行业同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故相应的利息损失，本院予以分段计算。褚佳主张的利息中的过高部分，本院不予支持。对于褚佳主张的契税利息，龙源地产公司占用该笔钱款确已给褚佳造成相应利息损失，故其主张利息，理由正当，本院予以支持，对褚佳主张的利息超过上述数额的部分，本院不予支持。因龙源地产公司将褚佳所应分摊的公共卫生间及走道作为西边户的一部分，而褚佳并未享受到相应的公摊面积却已交付了相应的供暖费、物业费，故龙源地产公司应当予以赔偿，赔偿数额本院根据褚佳已交费数额进行计算。对于褚佳主张多于上述数额的尚无证据证明确已交纳的物业费、供暖费，本院不予支持，其可待确定产生后另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、北京龙源顺景房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿褚佳迟延办理房屋所有权证书违约金17377.40元；二、北京龙源顺景房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还褚佳房款24826.24元并赔偿原告褚佳相应利息7993.02元；三、北京龙源顺景房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付褚佳契税占用利息6353.04元；四、北京龙源顺景房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿褚佳供暖费348.47元及物业费84.15元；五、驳回褚佳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费871元，由褚佳负担259元（已交纳）；由北京龙源顺景房地产开发有限公司负担612元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  姚玮东二〇二〇年九月三十日书记员  田小雨