江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初3341号原告：吴鹏，女，1986年7月7日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：郭先明，江苏云台山律师事务所律师。被告：江苏尚荣房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区海宁西路**东方领秀售楼处。法定代表人：叶梓赋，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭中方、王广凤，江苏田湾律师事务所律师。原告吴鹏与被告江苏尚某房地产开发有限公司（以下简称尚某公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴鹏及其委托诉讼代理人郭先明、被告尚某公司的委托诉讼代理人王广凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴鹏向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告给付逾期交房、逾期办证违约金共计66640元（逾期交房违约金从2017.10.31-2017.12.13共计43天，实际按38天主张，551660元×0.1‰×38天为2096元；逾期办证违约金从2018.3.15-2020.5.30，本次主张24个月，按贷款年基准利率4.5%上浮30%计算，年利率为5.85%，为64544元）；2.请求判令被告限期将办理案涉房屋权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案；3.请求判令案件诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实与理由：2017年10月30日，原告母亲吴某与被告签订东方领秀二期辉腾新天地23幢2单元1802室房屋的商品房买卖合同，当天支付购房全款551660元，吴某将该房屋赠与原告并在连云港市不动产登记中心办理了预售房屋变更登记。依据合同约定，被告应在2017年10月31日前向原告交付房屋，并在交房后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告于2017年12月8日才通知原告交房，至今未将资料报产权登记机关备案，造成原告无法办理不动产登记，无法对外转让房屋。被告已构成违约，特诉至法院。被告尚某公司辩称，1、答辩人不存在逾期交房，原告主张逾期交房违约金无事实和法律依据。原告存在应付未付款项违约事实，答辩人有权不交付房屋而不承担延期交房责任。根据《住宅专项维修资金管理办法》第十三条规定“未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”，以及连云港市住房局相关文件规定，因业主未交存物业维修资金的，开发企业不得将房屋交付业主。原告直至2020年5月15日才交存维修资金，因原告未及时交存物业维修资金，答辩人不具有交房义务。2、原告主张逾期办证违约金数额无事实和法律依据。原告未及时交存物业维修资金，自身存在责任。根据合同第十五条约定“出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”，原告主张金额不符合双方约定，且未举证实际损失。3、原告第二项诉讼请求不成立，且不属于人民法院民事诉讼受案范围。涉案房屋于2020年1月13日竣工验收备案，答辩人已积极按产权登记机关要求提交相关资料，由于部分购房业主未及时交存物业维修资金，导致住房测绘部门不出面积测绘证明，非答辩人原因所致。综上，请求依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求提供证据：原告提交了商品房买卖合同、发票、不动产查询信息、通知函、维修基金专用收据，被告提交了商品房买卖合同、单位工程竣工验收证明书复印件、交房资料签收表、建筑工程竣工验收备案表、通知，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2017年10月30日，原告母亲吴某（买受人）与被告尚某公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的坐落于连云港市海州区新孔路东、海宁路北东方领秀小区第22#、23#楼2单元23#2-1802室房屋出卖给吴某，总价款551660元。合同第八条约定，出卖人应当在2017年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：5.该商品房竣工验收主体为设计单位、施工单位、监理单位、建设单位，经四方主体共同验收后出具工程竣工验收报告的。并按本合同附件四《合同补充协议》第二条约定执行。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2.因市政供水、供电、燃气、市政道路等配套，基础设施造成工期延误或遇其他特殊原因，出卖人不承担延期交房责任。3.买受人在买售过程中有违约行为的，出卖人有权迟延交房而不承担延期交房责任。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行。2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：按本合同附件四《合同补充协议》第三条约定执行。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同附件四补充协议第三条中第1条约定，如买受人未全额付清房款（含违约金），未全额付清应缴纳的物业管理费、装修管理费等，出卖人不承担交房义务和责任，买受人承担违约责任。第四条中第6条约定，买受人在购买房屋时同意按照政府部门规定的住房维修基金缴纳。合同签订当日，吴某（按照合同约定支付全部购房款551660元。被告于2017年12月13日将涉案房屋交付吴某。另查明，2017年9月2日，东方领秀二期（辉腾新天地）住宅小区22、23#楼工程经施工、监理、建设、设计四方竣工验收合格。2017年10月30日，吴某将涉案房屋过户至原告吴鹏名下。2020年1月13日，被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。2020年4月30日，被告向原告发出通知函，载明：在办理房屋不动产登记前，需要将所购物业专项维修资金交纳完毕。春节前2020年1月16日我公司已通知各位业主，且在2020年3月复工后电话联系、上门通知方式告知各位业主尽快交纳上述费用，但各栋楼的交纳数量不足半数。根据规定，每栋楼均需要全楼业主交清维修基金后，才能至房管部门领取分户图，请早日交清维修基金。2020年5月15日，原告交纳了涉案房屋住宅专项维修资金7213.6元。本院认为，《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。吴某已将涉案房屋过户给原告，合同的权利义务由原告承继。被告未能在约定期限内交付房屋构成违约，应承担逾期交房违约责任。关于逾期交房违约金，合同约定被告于2017年10月31日前交付房屋，而被告于2017年12月13日才交付房屋，逾期交房违约金应自2017年11月1日至2017年12月13日，计43天，原告按38天主张，本院予以支持，依据合同约定按日0.1‰计算，被告应给付原告逾期交房违约金2096.3元（551660×0.1‰×38）。被告抗辩原告未缴纳住宅维修资金，被告有权不交付房屋而不承担延期交房责任，但合同并未明确约定，且住宅专项资金管理办法关于此项的规定并非效力性强制性规定，故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。关于原告主张的逾期办证违约金，合同第十五条约定被告应在商品房交付使用后90日内将资料提交备案，被告于2017年12月13日交付房屋，但被告于2020年1月13日才将资料提交备案，超出合同约定的90日，被告应按合同约定给付原告逾期办证违约金551.66元（551660元×0.1%）。原告主张按银行同期贷款利率上浮30%计算，但其未提供证据证明其损失，不能证明合同约定的违约金过分低于其损失，故对原告的该主张，本院不予支持。关于原告主张被告限期将办理案涉房屋权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案的诉讼请求，被告已将资料提交备案，故本案无需处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告江苏尚荣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告吴鹏逾期交房违约金2096.3元、逾期办证违约金551.66元，合计2647.96元；二、驳回原告吴鹏的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1466元，由原告吴鹏负担1406元，被告江苏尚荣房地产开发有限公司负担60元（原告已预交，被告将此款与上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。审 判 员 刘兴超二〇二〇年九月十二日法官助理 唐静娴书 记 员 蒋晓茜法律条文和上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。（二）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。三、案款缴款账户开户银行：中国建设银行连云港海宁西路分理开户名称：连云港市海州区人民法院开户账号：32×××99-60931