安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终6997号 上诉人（原审被告）：合肥裕隆市场建设投资有限公司，住所地安徽省肥东县撮镇镇新安村。 法定代表人：潘春艳，董事。 委托诉讼代理人：王红超，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：李浩，安徽原声律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：罗元奎，男，1966年10月24日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：许鹏，上海段和段（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙顺理，上海段和段（合肥）律师事务所律师。 上诉人合肥裕隆市场建设投资有限公司（以下简称裕隆公司）因与被上诉人罗元奎租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2020）皖0122民初4092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 裕隆公司上诉请求：1．撤销一审判决第一项、第二项、第四项，改判裕隆公司不支付租金及占有使用费，不承担恢复原状的义务；2．一、二审诉讼费用由罗元奎承担。事实和理由：第一，罗元奎于2009年、2013年两次将案涉房屋出租给裕隆公司使用，并已收取租金。罗元奎通过签订补充协议（返租协议）、返租合同的方式对案涉房屋行使占有、使用和收益的权利，故罗元奎在2008年购买案涉房屋后，裕隆公司已经交付了房屋。一审法院以罗元奎购买房屋后，裕隆公司没有交付为由，判决裕隆公司将承租的房屋恢复到《商品房买卖合同》附件三平面图标准，明显没有事实和法律依据。根据双方2009年8月31日的补充协议（返租协议），罗元奎将案涉房屋出租给裕隆公司，租期三年，自2009年3月28日至2012年3月27日，并收取了租金。双方后来于2013年8月24日签订了返租合同，合同期限5年，自2013年8月24日至2018年8月23日，罗元奎也收取了相应的租金。罗元奎将案涉房屋出租的行为足以表明其已经占有该房产，裕隆公司作为卖方已经向买方交付了房屋，履行了交付义务。第二，罗元奎已经实际控制并占有案涉房屋，同时已经取得租金收益，充分说明了案涉房屋在签订《商品房买卖合同》后已经交付。根据一审判决认定的事实，案涉返租合同期满前后，裕隆公司已经通知罗元奎办理房屋交接，但罗元奎拒不履行交接义务。在签订《商品房买卖合同》后，房屋已经交付的情况下，一审判决以房屋与图纸不符为由，判决裕隆公司承担罗元奎拒收房屋后的占用费，没有事实和法律依据。第三，本案是房屋租赁合同纠纷，并非商品房买卖合同纠纷。即使罗元奎主张恢复原状，也只能恢复到2013年租赁时的状态。虽然案涉房屋的开发商、承租方是同一主体，但罗元奎已经实际控制占有房屋，取得租金收益，房屋已经交付。在此情况下，一审判决要求裕隆公司将案涉房屋恢复到《商品房买卖合同》附件三平面图标准，没有事实和法律依据。第四，罗元奎出租的房屋楼梯自始未建，一审判决要求恢复明显错误。根据裕隆公司提交的合肥裕隆市场工程结算报告（中磊基字2011第9066号）、裕隆公司原股东合肥供水公司的函件等证据材料，涉案房屋楼梯在建设施工时已经建设单位、监理单位及施工单位等部门同意已经取消（即自始未建），一审判决要求恢复自始没有建的楼梯，明显错误。即使需要补建，罗元奎也只能以《商品房买卖合同》主张权利。第五，裕隆公司100%股权已转让，新老股东各自承担转让前后的债务。根据裕隆公司提交的审计报告等证据材料，2013年裕隆公司全部股权已由原股东合肥供水公司通过公开招标的形式转让给安徽层峰公司，新老股东对转让前后的债务各自承担责任。第六，本案为租赁合同纠纷，但一审判决没有对2013年租赁时的房屋状况及涉案楼梯自始未建的事实进行查明。现裕隆公司请求对2013年房屋租赁时状况及涉案楼梯自始未建的事实予以现场调查核实。第七，租金合同约定由出租方承担税费，罗元奎让裕隆公司代交，现应在租金中扣除由裕隆公司代交的税金4894元。 罗元奎辩称，一审法院对相关事实已经予以查明，裕隆公司要求驳回并改判的诉请没有事实及法律依据，请求依法维持一审判决。第一，案涉房屋的楼梯以及隔墙问题，案涉房屋的出卖人以及承租人均为裕隆公司，裕隆公司一直未将案涉房屋交付给罗元奎，现租赁合同到期，其应该履行商品房买卖合同以及返租合同的约定履行其合同义务。裕隆公司在一审时一直表示案涉房屋没有隔墙以及楼梯，在本案的二审中又提出个别房屋中有隔墙、楼梯，其陈述自相矛盾，不能表明案涉房屋的客观情况，其应当按照一审法院所判决的内容将案涉房屋返还给罗元奎。 第二，关于股权转让的问题，双方的《商铺返租合同》均是裕隆公司与罗元奎签订的，裕隆公司股东之间的股权转让与本案纠纷没有关联性，承担责任的主体应为裕隆公司。 第三，关于税费问题，合同中显示税费应由罗元奎承担，不存在裕隆公司代为缴纳的事实。 罗元奎向一审法院起诉请求：1．裕隆公司向罗元奎支付租金6920元；2．裕隆公司向罗元奎支付房屋占用费用8292.61元（自2018年9月5日按照7.2元/㎡/月计算至实际返还房屋之日止，暂计算至2019年12月20日为8292.61元）；3．裕隆公司向罗元奎支付逾期给付租金违约金11568.01元（按照按照年利率24%，暂计算至2019年12月20日，实际计算至全部款项清偿之日）；4．裕隆公司履行合同约定的装修、装饰义务并向罗元奎交付房屋；5．裕隆公司承担本案全部诉讼费用。罗元奎当庭依法变更第四项诉讼请求为：裕隆公司将涉案房屋恢复原状（以双方签订的《商品房买卖合同》附件三、房地产平面图及竣工图为准）。 一审法院认定事实：罗元奎于2008年5月与裕隆公司签订《商品房买卖合同》，罗元奎购买裕隆公司位于肥东县商铺，2010年2月5日取得房地产权证（房地权证号为：房地权证肥东字第××号，建筑面积73.36㎡）。《商品房买卖合同》附件三载明，罗元奎购买的合肥裕隆农机·工程机械大市场Ａ3-5幢123号商铺有外墙、内墙、顶棚、地面、门窗及卫生间，外墙构造：保温砂浆上面贴砖，下面贴蘑菇石。内墙构造：混合砂浆为底，白水泥腻子批平。地面构造：水泥砂浆拉毛面层。门窗构造为：（1）进户门：无框地弹玻璃门；（2）外窗：塑钢中空玻璃门窗。卫生间构造为：（1）墙面：水泥砂浆拉毛面层；（2）顶棚：水泥砂浆为底，白水泥腻子批平；（3）地面：水泥砂浆拉毛面层；（4）水、点管线接口到位，无洁具。房地产平面图显示，合肥裕隆农机·工程机械大市场Ａ3-5幢123号商铺有隔断墙与其他商铺隔开。 2013年9月5日，罗元奎与裕隆公司签订《合肥裕隆农机·工程机械大市场商铺返租合同》（合同编号：2013080153）（下称“返租合同”），返租合同约定将裕隆农机·工程机械大市场内A3-5幢123号商铺返租给裕隆公司，合同于当日生效。合同约定返租期限为2013年9月5日至2018年9月4日，裕隆公司前三年按照每月6元/㎡、第四年按照6.6元/㎡、第五年按照7.2元/㎡的价格计算租金，裕隆公司应在合同签订后自第二年开始每年度的9月4日后五个工作日内向罗元奎支付上一年度的租金。在违约责任条款中，约定“乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，如逾期支付，每逾期一日乙方应按应付款的3‰向甲方支付违约金”。返租合同第九条对房屋交付及收回的验收作了约定：1、验收时双方共同参与，裕隆公司在返租前已经装修的设施、设备归裕隆公司所有。罗元奎如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当当场提出。2、裕隆公司交还罗元奎房屋应当保持房屋及设施的正常使用状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，罗元奎有权处置。合同第十三条约定：存在下列情形之一时，本合同自动解除，双方均不承担责任：2、合同有效期届满。 返租合同签订后，裕隆公司分别于2017年7月20日向罗元奎支付13074元、2018年9月27日向罗元奎支付5000元、于2018年9月29日向罗元奎支付3000元返租款。截止至罗元奎起诉之日，裕隆公司尚欠付罗元奎租金6920元。合同到期后，双方因案涉房屋及设施发生争议致诉。 一审法院认为，罗元奎与裕隆公司签订《商铺返租合同》合法有效，双方应遵照履行。本案的争议焦点如下：一、关于租金的支付问题；二、裕隆公司是否应该支付罗元奎房屋占有使用费；三、裕隆公司是否应该支付违约金；四、裕隆公司是否应承担恢复原状的义务。 第一，关于租金支付问题。罗元奎主张裕隆公司支付租金6920元；裕隆公司辩称，欠付租金是事实。双方签订的租赁关系合法有效，双方均应按照合同的约定履行相应的义务。现在罗元奎履行交付房屋的义务的前提下，裕隆公司应按时足额支持合同约定的租金，故对此项诉讼请求予以支持。 第二，关于房屋占有使用费的支付问题。返租合同于2018年9月4日有效期届满，双方签订的返租合同已于2018年8月15日有效期届满，届满后双方未再签订续租合同，却因交接产生分歧致讼。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁合同到期后，承租人仍然继续使用该房屋的，出租人没有异议的，构成不定期租赁合同，故本案不构成不定期租赁合同关系，应根据裕隆公司对涉案房产的实际占用情况支付占用使用费。裕隆公司辩称，罗元奎拒不接收房屋，存在故意，一审法院认为，租赁合同到期解除后，裕隆公司虽已通知罗元奎在房屋租赁期限届满后办理房屋交接，但鉴于双方当事人因案涉房屋的设施变更产生争议，罗元奎因房屋与图纸不符不愿接收涉案房产，而裕隆公司仍然实际继续占有案涉房屋，致罗元奎未能及时接收房屋获取收益，故裕隆公司应当支付房屋占有使用费。罗元奎请求参照返租合同中第五年按照7.2元/㎡的价格计算租金符合法律规定，故对此请求予以支持。 第二、关于违约金的支付问题。根据双方签订的返租合同约定，裕隆公司应在合同签订后自第二年开始每年度的9月4日后五个工作日内向罗元奎支付上一年度的租金，即裕隆公司应分别于2014年9月12日、2015年9月12日、2016年9月10日、2017年9月12日、2018年9月12日之前向罗元奎支付第一年度至第五年度的租金。现裕隆公司未按照返租合同约定，按时足额支付租金，存在违约行为，裕隆公司辩称，逾期支付租金是由罗元奎造成的，裕隆公司不应该承担违约责任。罗元奎主张的每日3‰的违约金明显过分高于实际损失，即使裕隆公司真的违约，违约金数额也应当予以减少。一审法院认为，合同约定的每逾期一日按应付款3‰支付违约金，明显过分高于造成损失的30%，根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，逾期支付租金的损失，一般指利息损失，本案酌定2019年8月20日之前按照同期同类银行贷款利率、2019年8月20日起按照按银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算利息至款清日止。根据裕隆公司支付租金的情况，以欠付租金为计算依据，依据具体欠付的时间，计算得出2014年9月12日至2020年6月30日期间，裕隆公司应支付的逾期支付租金违约金是2503.76元。 第三、关于恢复原状的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件三及房地产平面图可知，案涉房屋有卫生间，且案涉房屋有隔断墙与其他商铺隔开。双方签订的《商铺返租合同》也约定裕隆公司交还案涉房屋时，应当保持房屋及设施的正常使用状态。裕隆公司称涉案房屋租赁时已取消隔墙楼梯等，但该改变房屋结构的行为未取得业主同意，不能免除裕隆公司对罗元奎按照合同约定应承担的义务。裕隆公司辩称裕隆公司是系从他人处购买的，系裕隆公司与他人的关系，与本案无关。本案中，案涉房屋的开发商、承租方为同一主体即裕隆公司，罗元奎主张购买案涉房屋后双方并未办理房屋交接即将房屋直接出租给裕隆公司，裕隆公司也未举证其在房屋买卖合同签订后将案涉房屋直接交付给了罗元奎，且裕隆公司作为承租人在接收案涉房屋时并未提出异议，故一审法院对罗元奎的主张予以采信，即推定于2013年9月5日将案涉房屋出租给裕隆公司时，案涉房屋与双方《商品房买卖合同》附件三及房地产平面图上载明的房屋状况一致。现双方签订的《商铺返租合同》已于2018年9月4日解除，涉案房屋不符合《商品房买卖合同》附件三及房地产平面图和返租合同要求，罗元奎提出裕隆公司将涉案房屋恢复原状（以双方签订的《商品房买卖合同》附件三、房地产平面图为准）的诉讼请求，有事实与法律依据，一审法院予以支持。关于肥东县住建局城建档案信息管理中心提供的图纸，实为施工图，只能证明案涉商铺于2007年设计出图时的状态，与罗元奎主张的2013年出租时案涉房屋的建筑状态没有时间上的连续性，无法证明涉案房屋最后工程验收的状况，故对罗元奎要求以此图的标准恢复原状的诉请，一审法院不予以支持。 一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第（一）款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十三条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第（一）款之规定，判决：一、合肥裕隆市场建设投资有限公司支付罗元奎租金6920元；二、合肥裕隆市场建设投资有限公司自2018年9月5日起每月支付罗元奎房屋占用期间的使用费528.19元（73.36㎡×7.2元／ｍ²／月）直至房屋返还时止；三、合肥裕隆市场建设投资有限公司支付罗元奎2014年9月12日至2020年6月30日期间的逾期支付租金的违约金2503.76元，自2020年7月1日起，以欠付租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，款清息止；上述一、二、三项限判决生效后十日内付清。四、合肥裕隆市场建设投资有限公司于判决生效后三十日内将罗元奎购买的位于肥东县商铺恢复原状（以罗元奎与裕隆公司签订的《商品房买卖合同》附件三、房地产平面图为标准）；五、驳回罗元奎的其他诉讼请求。本案案件受理费470元，减半收取235元，由罗元奎负担38元，合肥裕隆市场建设投资有限公司负担197元。 二审期间，裕隆公司提交裕隆公司与罗元奎签订的《补充协议》一份。证明目的：罗元奎于2009年3月28日将案涉房屋出租给裕隆公司，租期三年，自2009年3月28日至2012年3月27日，罗元奎已经收取了全部租金。罗元奎已经通过签订《补充协议》的方式，行使了对案涉房屋的使用、收益的权利，而使用、收益均是对所购房屋有权占有为基础。罗元奎出租案涉房屋的行为足以表明罗元奎已经占有该房产，罗元奎所购房屋已交付。 罗元奎质证称，该协议并非是二审的新证据。在诉讼很久之前就有了该协议，从协议的内容看达不到证明目的。真实性还需核实。通过该协议的内容可以反映裕隆公司未将案涉房屋交付给罗元奎，因为是直接返租的，根本就没有将房屋交付给罗元奎，裕隆公司没有按照商品房买卖合同交付给罗元奎。 罗元奎提交安徽省合肥市中级人民法院（2019）皖01民终4856号民事判决书、安徽省高级人民法院（2020）皖民申2526号民事裁定书。证明目的：李向东的情况与案涉房屋的出租人情况是一样的，将房屋返租给了裕隆公司，然后生效判决已经支持了李向东的诉讼请求，现应当与本次案件的当事人同案同判。该生效判决经裕隆公司申请再审，安徽省高级人民法院予以驳回。 裕隆公司质证称，关联性和证明目的有异议，对该判决的事实及法律适用有异议，裕隆公司已经提出了抗诉申请，已被受理，处于审查状态。该判决书认定涉案房屋出租人两次将房屋出租给裕隆公司并收取租金，通过出租的方式，对涉案房屋行使占有使用和收益的权利，涉案房屋已交付，涉案房屋隔墙自始没有建，原判决要求恢复自始没有建的隔墙明显有错误。 本院认证意见：罗元奎对裕隆公司所举《补充协议》真实性不持异议，本院对该证据的真实性予以确认，证明目的不予确认。对罗元奎所举的民事判决书及民事裁定书的真实性、合法性、关联性予以确认，对证明效力本院将结合待证事实综合予以认定。 对一审查明而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件三及房地产平面图可知，案涉房屋有卫生间，且有隔断墙与其他商铺隔开等。双方签订的《商铺返租合同》也约定裕隆公司交还案涉房屋时，应当保持房屋及设施的正常使用状态。本案中，案涉房屋的开发商、承租方为同一主体即裕隆公司，罗元奎主张购买案涉房屋后双方并未办理房屋交接即将房屋直接出租给裕隆公司，裕隆公司也未举证其在房屋买卖合同签订后将案涉房屋直接交付给了罗元奎，且裕隆公司作为承租人在接收案涉房屋时并未提出异议，故本院对罗元奎的主张予以采信，即推定罗元奎将案涉房屋出租给裕隆公司时，案涉房屋与双方《商品房买卖合同》附件三及房地产平面图载明的房屋状况一致。根据罗元奎在审理中提交的证据可知，案涉房屋现与其他商铺之间并不存在上述隔断墙、楼梯等。裕隆公司上诉称案涉房屋自始未建楼梯，但其提交的证据不能体现案涉房屋竣工验收时的状态，本院不予采信。裕隆公司改变了案涉房屋及设施的正常使用状态，且未能举证证明案涉房屋现状与双方《商品房买卖合同》的约定一致。现因双方签订的《商铺返租合同》已于2018年9月4日终止，罗元奎主张裕隆公司将承租的房屋恢复原状交付给罗元奎，有事实与法律依据，本院予以支持。 关于房屋租金问题，因双方对欠付租金的事实均无异议，裕隆公司应当支付罗元奎欠付的租金。至于裕隆公司上诉称存在代缴税款的情形，主张该税款应从租金总额中扣除，但其未能举证证明该事实的存在，本院不予采信。 关于房屋占用期间的使用费。裕隆公司虽已通知罗元奎在房屋租赁期限届满后办理房屋交接，但鉴于双方当事人因案涉房屋及设施发生了变更产生争议，导致罗元奎未能及时接收房屋获取收益，一审判令裕隆公司自2019年9月5日起每月支付罗元奎房屋占用期间的使用费至房屋返还时止，并无不当。 法人与其股东在财产、责任、人格上均各自独立，法人以其全部财产对外独立承担民事责任。裕隆公司主张的合肥供水集团有限公司与安徽层峰置业投资有限公司的股权转让及债务负担约定，仅对合同相对方具有约束力，对外不产生约束力，裕隆公司的债权债务仍由裕隆公司享有和承担。故对于裕隆公司基于股权变更主张其在本案中不承担责任的意见，不予采信。 综上，裕隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费167元，由合肥裕隆市场建设投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年九月二十二日 法官助理丁玉洁 书记员胡天纯 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。