海南省琼中黎族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9030民初131号 原告：兰某某，女，1955年1月19日出生，汉族，现住海南省琼中黎族苗族自治县湾岭镇白鹭湖度假区，居民身份证号码为XXX。 委托诉讼代理人：董元华，男，1947年8月25日出生，汉族，现住海南省琼中县湾岭镇白鹭湖度假区。 委托诉讼代理人：孙湖锦，男，1960年10月17日出生，汉族，现住海南省琼中县湾岭镇白鹭湖度假区。 被告：海南台利旅业有限公司，住所地海南省琼中县湾岭镇。 法定代表人：潘吉云，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱斌，男，1975年6月24日出生，汉族，现住海南省海口市海甸岛五西路碧波花园**楼。该公司法务。 委托诉讼代理人：陈皓，男，1996年8月27日出生，汉族，现住海南省海口市万恒路**金手指大公馆会所**。系该公司法务。 原告兰秀芹与被告海南台利旅业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人董元华、孙湖锦、被告委托诉讼代理人陈皓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兰秀芹提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告逾期办理房屋权属证书赔偿金1752.8元；2.返还原告委托被告办理房屋所属权证书代办费700元；3.本案诉讼费50元，由被告负担；4.返还有线电视开户费300元。事实和理由：2013年11月25日原告与被告签订房屋合同，全额付清房款156861元。于2015年11月15日交房入住。当日被告收取办证工本费700元。2018年初琼中县不动产登记中心接受办理房屋权属证书，被告只收钱不办事。原告被迫无奈奔走于相关部门，终于在2018年12月4日拿到房屋权属证书。根据原、被告签订的房屋买卖合同第十五条之规定：“出卖人应当自房屋交付之日起540日内为买受人办理权属证书。逾期每日按万分之0.2向买受人支付违约金”。原告于2015年11月15日入住后的540日为2017年5月15日。赔付日期为2017年5月15日至2018年12月4日，届时逾期为560日。据此，恳请法院支持原告的诉讼请求。 海南台利旅业有限公司辩称，原告主张被告承担违约逾期办证违约金没有事实依据，办证违约金，逾期办证系政府总规划调整和土地利用现状分类调整导致。原告陈述的逾期办证时间计算错误。第二关于办证工本费系被告为原告办理代办产权属证书时所实际支出的费用，应当由原告来承担。第三关于电视开户费，被告系属于代收代缴范畴原告作为有线电视服务受益人，应当承担该费用。第四点，诉讼时效应从办证期限届满第二日起算，原告的主张已经超过诉讼时效。请求对原告的诉求予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的以下证据，本院予以确认并在卷佐证：原告提交的商品房买卖合同、购房发票、代办权属证费用、被告提交的业主合同及备案表登记、本院依职权调取的公告，当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告提交的不动产证，拟证明办理不动产发票；被告对该证据的三性没有异议，对证明内容有异议，不能证明办理不动产发票。本院认为，该证据的真实性、合法性、关联性予以采信。 2.被告提交的琼中国用（2008）第32号土地证及地形图，拟证明白鹭湖项目的原规划土地使用权面积。原告对该证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，与本案无关，这是被告与政府之间的关系。本院认为，该组证据具有合法性、真实性、关联性，本院予以确认并采信同时在卷佐证。 3.被告提交的《关于白鹭湖项目用地等有关情况的报告-琼中规字﹝2017﹞134号》及地形图、《关于同意办理不动产权证书有关事项的批复-琼中府函﹝2018﹞61号》、《关于白鹭湖项目分割等有关事项的函-琼中不动产函﹝2018﹞7号》，拟证明由于琼中县多规合一工作中在未告知被告的情况下调整白鹭湖项目用地性质致使土地建设面积减少，与原项目已获批准的规划不符，及国家《土地利用现状分类》更新，原土地用途分类无法申请办理不动产权证，从而导致无法办理不动产权证。原告对该组证据的真实性、合法性、关联性均不清楚，不予质证。本院认为，该组证据真实合法,但无法确认该组证据与本案具有关联性，本院对该组证据不予采信。 4.被告提交的《关于第32地块分割等有关事项的复函-琼中规函﹝2018﹞139号》、《关于白鹭湖用地面积有关事项的复函-琼中规函﹝2018﹞57号》，拟证明琼中县规划委于2018年3月21日才同意先行办理变更登记手续，3月22日同意恢复原土地建设用地指标。《关于白鹭湖用地面积有关事项的复函-琼中规函﹝2018﹞57号》证明了2016年琼中县进行了多规合一整体规划的调整，将本案案涉项目的部分旅游用地调整到其他地方。原告对该组证据的真实性、合法性、关联性均不清楚，不予质证。本院认为该组证据真实性合法，至于该份证据的关联性和证明内容，本院将结合本案的其他案件事实在下文中予以论述。 5.被告提交的白鹭湖2号楼建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，拟证明白鹭湖2号楼已获建设施工许可。原告对该组证据的真实性、合法性、关联性均不清楚，不予质证。本院认为，该组证据具有合法性、真实性、关联性，本院予以确认并采信同时在卷佐证。 6.被告提交的测绘费发票，拟证明被告花费100元委托专业公司测量房屋面积数据，系办理不动产权证所需，此费用应由原告支付。原告对该组证据的质证意见是到了庭审的当天才了解到，合同上没有体现收费条款上也没有提，在此之前没有收到相关发票收据，与原告方无关。本院认为，该份证据真实，但是被告未能证明与收取原告的700元办证工本费有联系，故对其关联性不予认可，本院不予采信。 7.被告提交的有线电视开户费发票，拟证明300元有线电视开户费是代收代支费用，此费用应由原告承担。原告对该证据的意见是没有有线电视的授权委托书，是被告乱收费。本院认为，被告向本院提交的发票系姓名郭秀菊、开票时间为2020年4月7日的电信服务基本收视费，备注为金手指白鹭湖3号楼，与本案原告兰秀芹不存在关联性，且与收取原告兰秀芹电视开户费的时间（2015年11月14日收取）、收费项目均不同，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：原告兰秀芹与被告海南台利旅业有限公司于2013年12月3日签订《琼中县商品房买卖合同》，原告向被告购买了白鹭湖度假区2号楼215室，合同约定原告购买的商品房为预售商品房及房屋的价款。原告按合同约定向被告支付了购房款156861元。2015年11月14日被告将房屋交付原告入住。双方关于产权登记的约定是：“出卖人（被告）应当自房屋交付之日起540日内为买受人（原告）办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在0日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人向买受人代收办理权属登记所需的相关税费应当符合有关规定的标准。出卖人不得在相关税费标准之外以代办人之名向买受人收取额外费用。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.2向买受人支付违约金。逾期720日以上的，买受人有权单方解除合同。”原告于2015年11月14日应被告的要求，向被告缴纳了办证工本费700元、有线电视开户费300元，但被告并没有为原告开通有线电视，而原告是自行开通了有线电视并交纳了开户费。原告于2018年1月24日到被告处领走办证材料，自行到不动产登记机关办理权属证书并缴纳了80元工本费后，于2018年10月15日取得不动产权证书。 另查明，琼中县人民政府自2016年8月24日起暂停受理土地房屋登记业务，自2016年8月31日起开始实施不动产统一登记政策，房屋产权证与土地使用权证两证合一，统一办理不动产权证。 本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，本案焦点问题为：1.被告是否逾期办证，是否构成违约，是否应承担违约责任；2.原告的各项诉讼请求是否有事实根据和法律依据；3.原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。 关于争议焦点一：原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，明确了出卖人即被告应当自房屋交付之日起540日内为买受人（原告）办理房屋权属证书。被告将涉案房屋交付给原告的时间为2015年11月14日，原告于当日将办理房屋产权证费用支付给被告。根据合同约定，被告应当在540日内即2017年5月7日前为原告办理房屋产权证书。关于被告辩称未能按时办证系琼中县政府“多规合一”工作中调整白鹭湖项目用地所致，在被告提交的证据琼中规字﹝2017﹞134号文件中在缩减建设用地规模中也并未提及调整用地与2号楼相关，且琼中规字﹝2017﹞134号文件、琼中不动函﹝2017﹞7号文件出文的时间分别为2017年7月5日、2018年3月12日；而被告早已于2015年11月14日向原告交房，按照双方签订的合同约定，从2015年11月14日开始应当去履行办理房屋产权证书的义务，而不是等到政府进行“多规合一”工作调整用地的时候才去履行办证的义务。关于被告当庭陈述其于2016年5月或是6月向权属登记机关提交了登记材料，并已通过业主群、口头协商方式通知了原告，但未能提供任何证据予以证明这一事实的存在。被告对这一待证事实应负有举证责任。据此，被告的辩解理由不能成立，本院不予采信。被告未能履行合同约定的该项义务，应认定被告的行为构成违约，应当承担违约责任。 关于争议焦点二：1.逾期办证违约金，因原告是自行去办理不动产权证书，逾期办证天数截止日期应当为原告从被告处领走办证材料的日期（即2018年1月24日），被告的逾期办证天数应为254日（自2017年5月8日到2018年1月24日为261日，因政府两证合议暂停受理业务，往后顺延7日）。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条第四款：“如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.2向买受人支付违约金。”则逾期办证违约金=156861元×254日×万分之0.2=796.85元，原告主张1752.8元的逾期办证违约金，超出部分不予支持。2.房屋权属证书代办费，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条第三款“出卖人向买受人代收办理权属登记所需的相关税费应当符合有关规定的标准。出卖人不得在相关税费标准之外以代办人之名向买受人收取额外费用。”的约定，被告向原告收取办证工本费700元，但最终被告将办证材料给了原告，让原告自行去不动产登记中心办理登记，原告自行办理的不动产证并缴纳了80元办证工本费，故被告应将收取的80元办证工本费退还原告。从查证的事实看，被告未能证明办理不动产权证书需要支出其他合理费用，被告违反合同约定额外收取费用，应予以退回。故原告请求被告返还办证代办费700元，合理有据，本院应予支持。关于被告辩称收取的费用700元中包含测绘费100元，但被告向原告出具的资金往来凭证中明确700元为办证工本费，如若收费项目有变动，被告亦未出示证据证明曾与原告协商一致，综上，被告的抗辩理由不成立。3.有线电视开户费300元，被告称该笔费用系提前收费并转缴至中国有线电视网络有限公司琼中分公司（以下简称有线电视琼中分公司），但被告并未向法庭出示收取开户费后即转缴有线电视琼中分公司的凭证，应承担举证不能的责任。且本案原告系自行开通并使用的中国电信，故原告主张退还有线电视开户费300元的主张，合理有据，本院予以支持。 关于争议焦点三：诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案原告是2015年11月14日收房，根据合同约定被告应自房屋交付之日起540日内为原告办理房屋权属证书，如在期限内不能为原告办理房屋权属证书，被告即违约并承担违约责任，即于2017年5月8日起计算两年的诉讼时效，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日开始实施，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的两年，该诉讼时效应当适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定，即诉讼时效届满之日应为2020年5月7日。故对被告辩称原告的诉讼请求超过诉讼时效的意见，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百十九条之规定，判决如下： 一、被告海南台利旅业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告兰秀芹逾期办证违约金796.85元； 二、被告海南台利旅业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告兰秀芹办理房屋权属证书代办费700元及有线电视开户费300元。 三、驳回原告兰秀芹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元（原告已预交）,由被告海南台利旅业有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判长 叶 伟 审判员 文志娟 陪审员 吴 颜 二〇二〇年九月二日 书记员 唐伟雄 书记员 黄嘉灵 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。