广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终7212号上诉人（原审原告）:谢金花，女，1988年2月6日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。被上诉人（原审被告）：王志远，男，1988年6月25日出生，汉族，住广东省阳江市阳春市。被上诉人（原审被告）：严灵思，女，1983年2月3日出生，汉族，住广东省阳江市阳春市。被上诉人（原审被告）：张铭廉，男，1988年9月11日出生，汉族，住广东省廉江市。委托诉讼代理人：陈海斌，广东赛力律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈爱萍，广东赛力律师事务所律师。上诉人谢金花因与被上诉人王志远、严灵思、张铭廉债权人撤销权纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初13404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。谢金花上诉请求：1.撤销一审判决，改判撤销严灵思、王志远将位于肇庆市**************203房屋（以下简称203房）低价转让给张铭廉的行为；2.改判王志远、严灵思、张铭廉共同将涉案房屋恢复登记在严灵思名下，恢复登记的所产生的一切费用由王志远、严灵思、张铭廉承担；3.一、二审诉讼费、保全费由王志远、严灵思、张铭廉承担。事实与理由：一、严灵思以58.5万元的价格转让价值84.94万元的房产，已低于市场价的70%，一审法院认定严灵思转让涉案203房的价格合理，毫无事实和法律依据。首先，张铭廉于2018年8月9日购买了同一小区的702房（建筑面积70.63平方米），抵押债权数额为43万元，可推定该房子毛坯价值614286元，故当时星湖名郡的房子毛坯价约8697元/平方米。其次，严灵思将涉案203房过户给张铭廉后，张铭廉立即将该房抵押给广州快氪在线小额贷款有限公司，担保债权金额为84.94万元，可推断涉案203房在当时价值至少84.94万元（约8672元/平方米）。即使张铭廉支付了58.5万元对价，在未考虑203房内装潢价值的情况下，该交易价格也低于203房价值的70%即594580元。再次，经查询安居客APP得知，星湖名郡在2018年9月的毛坯价是9400元/平方米；经审查房天下APP得知,星湖名郡在2018年9月的毛坯价是8497/平方米。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十九条的规定，转让价格达不到交易时交易地的市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。即使张铭廉支付了58.5万元，严灵思亦属于以明显不合理的低价转让涉案203房。一审法院在未认定203房价格的情况下，无视《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条关于低于百分之七十即视为明显不合理的低价的规定，认为严灵思以相对低的价格转让亦属合理，属认定事实错误。二、张铭廉明知203房的价格低于市场价的70%，即符合“受让人知道该情况”，一审法院以谢金花起诉主张债权在涉案203房转让之后即认为张铭廉不符合“受让人知道该情况”,属适用法律错误。（一）从立法本意、最高人民法院及司法实践的观点来看，只要受让人明知属于低价，债权人即可申请撤销。关于《中华人民共和国合同法》第七十四条规定的“受让人知道该情形的”的“知道”，并不是张铭廉一定要知道谢金花对王志远、严灵思的债权，亦不要求张铭廉知道严灵思、王志远究竟有多少债务，而是张铭廉明知严灵思、王志远以明显不合理的低价转让房屋。而严灵思的转让203房的行为必然会造成严灵思、王志远财产的减损。（二）张铭廉于2018年8月在同一小区购买了房产，张铭廉明知该小区房产的价格，明知58.5万元的对价属于不合理的低价。203房是严灵思、王志远于2017年5月以544950元购买的，而张铭廉在2018年8月在同一小区购买了702房（8697元/平方米）。而203房建筑面积为97.95平方米，且已经装修，张铭廉作为完全民事行为能力人，没理由不知道严灵思、王志远严重缺钱、拖欠债务、为了逃避债务而出让房屋。在此情况下，张铭廉明知涉案交易属于不合理的低价，涉案非正常的交易必然导致严灵思、王志远财产的减少。（三）从涉案交易的过程可以看出，张铭廉不仅明知不合理低价，还存在帮助王志远、严灵思逃避债务的故意，具有主观恶意。张铭廉在2018年8月在同一小区购买的702房是银行贷款，在不到一个月时间里，张铭廉再次购买203房却是全额付款，在刚过户后又马上向小额贷款公司贷款84.94万元，可见，张铭廉资金并不充裕，但还是全额向严灵思支付房款，这一系列行为不符合一般常理。由此可以推定，张铭廉是明知王志远、严灵思欠下很多外债、急需用钱，为帮助严灵思、王志远逃避债务，迅速转移203房。在一审第一次庭审中，张铭廉的代理人称张铭廉是做汽车抵押相关工作，且因涉嫌诈骗罪被逮捕，当谢金花举证证明王志远也是做二手车买卖时，张铭廉的代理人在一审第二次庭审中又称张铭廉是做抵押贷款工作，没有做汽车相关工作，前后陈述矛盾，故意隐瞒张铭廉与王志远认识的事实。由此可以看出，张铭廉与王志远实际上是认识的，张铭廉与王志远、严灵思恶意串通，帮助严灵思、王志远逃避债务，低价受让房产并全款支付房款。三、谢金花已尽举证责任,一审法院认为谢金花提供的证据不足，毫无事实依据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（法释〔2001〕33*）第七条的规定，在法律没有具体规定，依本规定及其他司法解释无法确定举证责任承担时，人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则，综合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担。谢金花已举证证明203房的价值至少是84.94万元，王志远、严灵思以58.5万元转让该房产属于明显不合理的低价情形，对谢金花的债权造成损害，张铭廉明知道该情况。张铭廉无提供相反证据证明其不知道203房的价格，不知道严灵思、王志远低价转让房屋的行为会对其财产减损，有害于债权人的利益。四、一审法院认为严灵思在欠债的情况下转让203房合理，纵容王志远、严灵思、张铭廉恶意逃避债务，无视债权人的合法权益，显失公平，应予撤销。《中华人民共和国合同法》第七十四条的立法本意就是保护债权人的利益。一审法院认为严灵思在欠债的情况下以低于市场价的70%转让房产是相对低的价格亦属合理，忽视张铭廉明知该情况，并认为谢金花在房产转让后才起诉主张债权从而认定张铭廉不知道该情况，一味地偏向保护买受人的权益，加大了债权人的证明责任，严重显失公平。张铭廉辩称：谢金花主张涉案203房的转让价格不合理，没有事实与法律依据。一、谢金花仅以张铭廉与广州快客在线公司的最高额抵押推定203房的价格为84.94万元，没有事实依据。相关价格仅是张铭廉与贷款公司之间的最高额抵押数额，并非房屋的实际价值。谢金花没有证据证明203房当时的实际交易价格或市场价格。在没有经过专业评估公司予以评估的情况下，仅以最高额抵押数额及安居客、房天下APP反映的价格推定203房的价值，属于主观推定，没有事实及证据支撑。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条的规定，谢金花没有举证证明203房的市场交易价格，且结合王志远、严灵思本身负债累累、急于还款的情况下，涉案价格交易是符合常理的，并不属于明显不合理低价的范围。法院应综合考量案件的实际因素，并非单纯以谢金花提供的最高额抵押数额作为认定标准。二、谢金花认为张铭廉明知有关情形纯属个人推断，没有事实依据。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条关于可以行使撤销权的第二种情形，必须符合三个条件：（1）明显不合理低价；（2）对债权人造成损失；（3）受让人知道有关情况。对于受让人知道有关情况，应是指对明显不合理低价及对债权人造成损害的情形是明知的。根据一审的证据可知，严灵思、张铭廉在2018年9月签订房地产买卖合同，并于2018年10月10日进行过户登记，而谢金花于2018年10月29日才起诉主张其债权，相关判决亦于2019年5月24日作出。由此可见，涉案转让行为在先，债权经法院确认在后，故张铭廉不存在明知的故意。张铭廉只是203房的买受人，其根本不可能知道王志远与谢金花存在的债务关系及王志远本身的债务情况，张铭廉不存在与王志远、严灵思恶意串通的故意。张铭廉、严灵思签订的房地产买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，且张铭廉已支付合理的对价。谢金花将其对王志远、严灵思等人的债权无法实现的责任苛刻地推至张铭廉身上，不符合常理，且损害张铭廉作为善意第三人的合法权益。三、张铭廉通过合法途径购买涉案203房，对该房屋享有所有权。谢金花对严灵思、王志远的债权属于一般债权，谢金花对203房也没有抵押权，其债权不足以对抗张铭廉对房屋的所有权。同时，张铭廉取得203房的所有权后已办理抵押登记、交付物业费、水电费等并居住使用，已形成稳定的社会关系。如法院仅根据谢金花缺乏事实和法律依据的诉请支持谢金花的上诉请求，不仅损害张铭廉对203房的合法所有权，还对同类交易行为产生严重影响，不利于正常的社会交易。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。王志远、严灵思在二审期间未发表意见。谢金花向一审法院起诉请求：1.撤销严灵思、王志远将203房低价转让给张铭廉的行为；2.判令王志远、严灵思、张铭廉共同将涉案房屋恢复登记在严灵思名下，恢复登记所产生的一切费用由王志远、严灵思、张铭廉承担；3.本案诉讼费、评估费等相关费用由王志远、严灵思、张铭廉承担。一审法院认定事实：严灵思与张铭廉于2018年9月14日签订不动产买卖合同，约定以59万元价格买卖203房（建筑面积97.95平方米）；在张铭廉依约付款并缴纳相应税费后，双方于2018年10月10日就前述房产办理完毕过户。张铭廉于2018年10月24日在前述房产上登记设定了最高额抵押权，登记债权数额为84.94万元，登记抵押权人为广州快氪在线小额贷款有限公司。2018年10月29日，谢金花以民间借贷纠纷向法院提起诉讼，起诉严灵思、王志远清偿借款，案号为（2018）粤0605民初21793号（该案判决书已于2019年8月17日生效）；以及另案起诉严灵思、王志远、梁伟锋、麦鲜花清偿借款，案号为（2018）粤0605民初21778号（该案判决书已于2019年8月17日生效）。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”谢金花以债权人撤销权纠纷起诉本案，主张王志远、严灵思、张铭廉之间房产交易属明显不合理低价转让并诉请撤销；根据前述法律明确规定，应当向法院举证证实王志远、严灵思、张铭廉之间转让存在明显不合理的低价以及受让人知道该情形。但结合本案当事人的诉辩、举证、陈述，首先，谢金花并未能够举示充分、有效的证据证实张铭廉作为受让人与严灵思签订买卖合同约定的价格属于明显不合理的低价，结合王志远、严灵思、张铭廉所举案涉房产的售价等情形和谢金花所述严灵思购房价格等，考虑到严灵思负债的情况以及一般社会常理，如严灵思作为涉诉多件案件的债务人希望较快时间内将房产变现而与张铭廉约定转让案涉房产，以相对低的价格出售亦属合理；即根据谢金花的主张及举证，尚不能证实案涉房产交易构成法律规定的“明显不合理的低价”。此外，谢金花亦未向一审法院举证证实受让人也即张铭廉存在“受让人知道该情形”的情况。相反地，张铭廉的答辩、举证，较为完整的陈述了房产签约、付款、缴纳税费、过户以及过户后抵押的情况符合普通人交易房产的一般特征，具有可信性，其作为买受人的合法权益应予保护。结合谢金花在涉案房产已经完成全部交易并办理过户完毕的一段时间后，才向法院提起诉讼主张对王志远、严灵思的债权等情节。综上，谢金花诉请及主张欠缺证据支持，与法律规定不符，一审法院不予支持。严灵思、王志远经一审法院依法传唤没有正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席判决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条的规定，判决：驳回谢金花的全部诉讼请求。一审案件受理费10800元、财产保全费2628.42元，合共13428.42元（谢金花已预交），由谢金花负担。二审中，各方当事人均没有向本院提交新的证据。经审查，本院对一审判决查明的事实予以确认。另查明，严灵思与张铭廉于2018年9月25日签订房地产买卖合同，约定以50万元价格交易203房，该房地产买卖合同已经不动产登记部门备案。同日，国家税务总局肇庆市端州区税务局出具存量房交易计税价格核定通知书（端州税房核[2018]853号），该通知书载明，经存量房交易计税基准价系统审核，确认203房核定计税单价为6019.05元/平方米，转移面积为97.95平方米，计税总价为589565.95元。开票日期为2018年9月25日的广东增值税普通发票反映203房的交易价格为589565.95元、税额29478.3元。本院认为，本案为债权人撤销权纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院围绕谢金花的上诉请求进行审理。综合当事人的诉辩意见，本案的二审争议焦点在于：本案应否撤销严灵思、张铭廉就涉案203房的交易行为。对此，本院分析如下：《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。”根据本案的具体情况，本案需要审查是否满足“债务人以明显不合理的低价转让财产”“对债权人造成损害”“受让人知道该情形”的条件。关于涉案房产交易是否属于明显不合理低价转让的情形。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定：“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。”上述司法解释规定转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价70%的，“一般可以视为明显不合理的低价”，而依据“一般”“可以”的文义可知，上述70%并非刚性约束，故考虑是否属于明显不合理低价应视案件具体情形而定。首先，根据谢金花的上诉主张，其认为安居客APP反映星湖名郡在2018年9月的毛坯价为9400元/平方米，房天下APP反映星湖名郡在2018年9月的毛坯价是8497/平方米，由此可见，上述两房地产APP反映的星湖名郡的交易价格存在较大差异，且根据日常生活经验可知，相关APP反映的房地产价格为相关楼盘的交易均价，也并不必然仅反映交易房产的毛坯价，故参考相关APP反映的价格不能得出203房当时的交易价格是否属于明显不合理低价。其次，即便按照谢金花的上诉主张确定203房当时的价值为84.94万元，结合相关不动产买卖合同反映的交易价格为59万元或谢金花金所主张的203房的实际交易价格仅为58.5万元核算，203房的交易价格亦仅稍低于谢金花所主张的房产价值的70%，由此亦不能必然得出涉案交易属于明显不合理低价情形的结论。最后，经不动产登记部门备案的房地产买卖合同反映203房的交易价格为50万元，后经税务部门根据存量房交易计税基准价系统审核，确认203房核定计税单价为6019.05元/平方米，按面积97.95平方米计算计税总价为589565.95元，即在严灵思、张铭廉以较低价格备案交易203房时，税务部门已根据存量房数据调整确定203房的合理计税价值为589565.95元。由此可见，即便按照谢金花所主张的203房当时的实际交易价格仅为58.5万元计算，涉案交易价格与税务部门确定的计税依据基本一致，涉案交易显然不属于明显不合理低价的情形。综上，谢金花上诉主张王志远、严灵思以明显不合理的低价转让203房，缺乏依据，本院不予支持。至于张铭廉是否知道有关情形的判断问题。在有偿转让交易中，受让人或者转让人取得财产或者转让财产，均付出了一定的代价，转让或者收购行为被撤销，其财产利益要受到一定程度的积极损害，故考虑受让人是否知道有关情形，则应当从严把握以保护交易安全。因此，在债务人、受让人以有偿方式转让财产时，应以债务人和受让人明知其转让行为对债权人具有损害为限，并应从交易价格等客观方面及债务人、受让人的主观方面进行综合判断。具体到本案，张铭廉对于涉案203房的交易经过及交易后203房的居住使用情况作出了详细陈述，并提供了电梯运行费用的收款收据、燃气收据、用电申请表、物业管理费支出票据等证据以证明其对涉案交易不存在主观恶意。实际上，张铭廉、严灵思交易203房时，谢金花并未提起相关诉讼，张铭廉作为203房的交易相对方确实难以判断王志远、严灵思的负债情况，而张铭廉述称其是基于王志远、严灵思急于出售203房而认为相关交易价格属于其接受的范围继而买受该房屋，亦符合日常生活经验。因此，结合上文关于203房的交易价格分析，谢金花主张涉案交易属于明显不合理低价转让，对谢金花造成损害，且张铭廉知道有关情形，缺乏理据，本院亦不予支持。综上所述，谢金花诉请撤销涉案交易的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由上诉人谢金花负担。本判决为终审判决。审判长  梁绮云审判员  袁秋华审判员  莫志恒二〇二〇年九月二十一日书记员  陈倩晴