山西省寿阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋0725民初765号 原告（反诉被告）：张友德，男，汉族，1945年10月10日生，系山西医科大学第二附属医院退休干部。 委托诉讼代理人：要大政，晋中市司法工作者协会寿阳法律服务处法律工作者。 被告（反诉原告）：丁国宏，男，汉族，1966年4月20日生，山西省寿阳县人。 委托诉讼代理人：闫真田，寿阳县乡联法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：赵晨，山西君衡律师事务所律师。 原告张友德诉被告丁国宏返还原物纠纷一案，本院受理后，在审理过程中，被告丁国宏提起反诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告张友德及其委托诉讼代理人要大政、被告丁国宏及其委托诉讼代理人闫真田、赵晨到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告张友德诉称，位于寿阳县房屋为原告所有。2008年，原、被告签订了《售房协议书》，原告以26万元的价格将该房屋出卖给被告，之后原告曾多次催促被告办理产权变更登记手续，因被告不具有购房主体资格无法办理产权变更登记手续，原告多次与被告协商返还房屋事宜未果，后原告于2017年向寿阳县人民法院提起诉讼，请求人民法院确认原、被告签订的《售房协议书》无效。寿阳县人民法院于2018年7月20日作出（2018）晋0725民初176号民事判决书，判决原、被告签订的《售房协议书》无效，被告不服，提起上诉，晋中市中级人民法院于2018年12月6日作出（2018）晋07民终2532号民事判决，判决驳回上诉、维持原判，判决生效后，被告至今未返还原告房屋。为此，原告提起诉讼，请求人民法院判令被告返还原告位于寿阳县房屋。 被告丁国宏辩称，原、被告签订房屋买卖合同至现在已11年时间，造成房屋买卖合同无效的责任在原告，原告出卖的房屋，因建设用地审批手续及所有权证方面均存在违法，不能办理房产过户手续。原、被告在售房协议中明确载明，今后双方绝不产生纠纷，否则由单方负责，原告在11年后反悔，违反诚信原则，原告应当赔偿被告在11年期间对房屋进行翻修改造产生的添附价值9万余元以及11年期间由于同地段同户型的房屋价格差异给被告造成的信赖利益的全部损失。 被告丁国宏反诉称，2008年3月31日，被告与原告签订《售房协议书》，原告将位于寿阳县房屋出售给被告，价格为26万元，合同约定“协议双方一致同意并签字生效，具有法律效力，今后双方绝不产生纠纷，否则由单方负责”。合同签订当日，被告向原告一次性付清房款26万元，原告将所售房屋和《集体士地建设用地使用证》、《房屋所有权证》交付被告。因原告全家户口为太原市城市非农业人口，并非石板沟村或东杨家庄村本集体组织成员，其宅基地使用权取得属于非本集体组织成员无权取得或变相取得的情形，存在违法性，所售房屋的《集体土地建设用地使用证》和《房屋所有权证》上的地址是寿阳县朝阳，而房屋实际占用地址是寿阳县朝阳镇东杨家庄村，与实际不符，且两证所确四至亦与实际不符，因此原因不能办理产权变更登记。被告购买原告的房屋后，进行了全面翻修改造，添附价值共计90971.60元。被告购买原告的房屋己十一年，同地段同户型房屋价格已发生很大的差异，原告基于巨大利益否定原合同效力并主张被告返还房屋，必然给被告造成重大的经济损失，为此，被告请求人民法院判决原告主张腾房应赔偿被告对房屋已经翻建、改造等添附价值90971.60元、判决原告赔偿被告因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失，赔偿数额申请人民法院委托司法鉴定后予以确定。 原告张友德对被告丁国宏的反诉辩称，本案合同是因违反法律的强制性规定而被人民法院确认为无效合同的，无效的合同自始无效，造成合同无效的根源是被告的单方责任，不存在原告的过错问题。被告添附加值是为居住房屋支出的合理费用。被告于2008年购买房屋后，一直居住至今，期间也出租了部分房屋，出租费用也应按照市场价格计算。 经审理查明，原告张友德和被告丁国宏均为城镇户籍。原告张友德在寿阳县，寿阳县朝阳镇向阳村东杨家庄小组为寿阳县的城中村，该房屋的《集体土地建设用地使用证》和《房屋所有权证》记载的土地使用者和房屋所有权人均为原告张友德，记载的房屋坐落位置为寿阳县朝阳。被告丁国宏从2000年起租住原告的该房屋，2008年3月31日，原、被告双方经协商一致，签订《售房协议书》，原告以26万元的价格将该房屋出售给被告，被告向原告交付房款后一直居住于该房屋内，但未办理房屋转移登记手续。2018年，原告向本院提起诉讼，要求确认双方签订的《售房协议书》无效，本院经审理后作出（2018）晋0725民初176号民事判决书，判决原、被告签订的《售房协议书》无效，被告不服，提起上诉，晋中市中级人民法院以（2018）晋07民终2532号民事判决书维持了本院的一审判决。现原告向本院提起诉讼，要求被告返还其寿阳县的房屋，在审理过程中，被告提起反诉，要求原告赔偿其对诉争房屋的添附价值90971.60元以及因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失，被告并向本院申请对诉争房屋及院落的现行价格进行鉴定。晋中市中级人民法院通过山西省高级人民法院证据技术中心委托山西光明盛世房地产估价有限公司对诉争房院的市场价值做出晋光明评字［2020］第348号房地产司法鉴定估价报告，该鉴定估价报告确定诉争房院的现行房价为711833元。被告根据该鉴定估价提出，其要求原告赔偿的房屋翻修改造价值90971.60元已计算在鉴定估价中，被告要求原告按鉴定估价返还其711833元。 上述事实，有诉争房屋的《集体土地建设用地使用证》和《房屋所有权证》、原、被告签订的《售房协议书》、本院(2018)晋0725民初176号民事判决书、晋中市中级人民法院(2018)晋07民终2532号民事判决书、山西光明盛世房地产估价有限公司晋光明评字[2020]第348号房地产司法鉴定估价报告及双方当事人的陈述予以证明。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平、诚信原则，合理确定各方的权利义务，秉持诚实，恪守承诺，并不得违反法律。农村房屋和相应宅基地为限制流转物，国家法律和政策明确规定城镇居民不得买卖农村房屋，对此原告张友德和被告丁国宏作为诉争房屋的买卖双方当事人都知道或应当知道，现原、被告签订的《售房协议书》已经法院生效判决确认为无效合同，造成该合同无效，原、被告双方均有过错。原告作为房屋所有权人的出让者，在将房屋出售多年后，又以违法出售房屋为由主张合同无效，其应对合同无效承担主要责任；被告作为买受人，其购买房屋系为居住使用，主观上系善意，故被告应对合同无效应承担次要责任。现原告要求被告返还诉争房屋，理由正当，本院予以支持，同时，原告应退还被告购房款260000元。对该无效的买卖房屋行为给被告造成的损失，原告应对被告承担相应的过错赔偿责任，被告的经济损失为诉争房屋的现值和原购买价格的差异部分。山西光明盛世房地产估价有限公司晋光明评字[2020]第348号房地产司法鉴定估价报告客观、公正、公平，应予作为本案定案的依据，被告的经济损失本院确定为鉴定估价减去应当返还被告的购房款711833元-260000元＝451833元，该款本院酌情确定原告承担该损失的80％为361466元，被告自行承担该损失的20％为90367元。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第八条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，判决如下： 一、被告丁国宏在本判决生效后60日内返还原告张友德位于寿阳县的房屋。 二、原告张友德在本判决生效后60日内退还被告丁国宏购房款260000元并赔偿被告丁国宏361466元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5200元，由被告丁国宏负担，反诉案件受理费5459元，由原告张友德负担4749元，被告丁国宏负担710元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于晋中市中级人民法院。 审 判 长 王 晋 贤 人民陪审员 吴 鹏 燕 人民陪审员 姜 林 德 二〇二〇年九月二十八日 书 记 员 :王建新 （校对人：王建新）