北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初13131号原告：徐京莉，女，1969年4月19日出生，回族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王东明，北京市京兴律师事务所律师。被告：北京兴乐居房地产咨询有限公司，住所地北京市大兴区滨河街******。法定代表人：尚英杰，职务不详。原告徐京莉与被告北京兴乐居房地产咨询有限公司（以下简称兴乐居公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐京莉的委托诉讼代理人王东明到庭参加诉讼。被告兴乐居公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐京莉向本院提出诉讼请求：1．请求确认徐京莉与兴乐居公司2019年5月19日签订的房屋租赁合同于2020年6月6日解除；2．判决兴乐居公司将涉案房屋恢复原状（包括拆除所有隔断，维修客厅灯具、厕所马桶、卫生间水龙头及卫生间的浴霸灯）；3．判决兴乐居公司支付徐京莉逾期未付的2020年2月6日至2020年6月5日房屋租金20000元以及租金损失（租金损失以20000元为基数，按照24%年利率计算，自2020年2月6日计算至实际付清之日）；4．支付徐京莉水费1120元、电费510．65元、燃气费240．12元、开锁费及更换新锁钥费200元，共计2070．77元；5．支付徐京莉违约金10000元；6．诉讼费由兴乐居公司承担。事实和理由：2019年5月19日，徐京莉与兴乐居公司签订《房屋租赁合同》，约定兴乐居公司承租徐京莉名下位于北京市大兴区黄村镇XXX里XX-X-XXX号房屋（以下简称XXX室），并向徐京莉支付租金（租金为每月5000元，按季度支付），租期为2019年6月6日至2021年6月5日；徐京莉同意为兴乐居公司预留出60日免租期用于接洽承租；兴乐居公司若提前退租，需要赔偿徐京莉合同约定的两个月租金10000元为违约金；承租期内，兴乐居公司需承担水电、燃气费用以及房屋内设施因使用不当造成的损失。2019年6月6日，徐京莉依约向兴乐居公司交付房屋。徐京莉已经完全履行合同，兴乐居公司尚拖欠徐京莉在2020年4月6日至2020年6月5日以及在60日免租期的租金及租金损失共计20000元，拖欠水电、燃气费共计1870．77元（徐京莉已代缴）；另，徐京莉为收回房屋，委托开锁公司开锁及更换锁钥花费200元；案涉房屋的马桶、浴霸灯、水龙头遭到不当损坏。兴乐居公司应当支付徐京莉租金及租金损失20000元，并向徐京莉支付水电、燃气费用1870．77元、开锁及更换锁钥费用200元、违约金10000元，共计32070．77元，并将案涉房屋恢复原状。经徐京莉多次催要，兴乐居公司均拖延。徐京莉认为，根据合同约定，兴乐居公司该行为已经构成违约，应当依法承担相应的违约责任，故徐京莉为了维护自己的合法权益，依据法律规定，特向法院起诉，请人民法院依法支持徐京莉的诉讼请求。兴乐居公司未作答辩。本院经审理认定的事实如下：徐京莉为XXX室的所有权人。2019年5月19日，徐京莉（甲方、委托人）与兴乐居公司（乙方）就XXX室的租赁事宜签订房屋出租委托合同，约定：委托期限共计24个月，即2019年6月6日起至2021年6月5日止；合同签订后，甲方同意预留出60天不计算租金，作为乙方接洽承租的工作期，工作期后从2019年8月6日开始计算租金；房屋每月租金为5000元，房租按季度缴付，具体付款日期：第一次2019年6月6日20000元、第二次2019年12月6日15000元、第三次2020年3月6日15000元、第四次2020年6月6日15000元……；第五条双方的权利与义务约定有：房屋及附属设施、设备（含家电）因乙方及其代理客户使用不当或认为破坏而造成损坏的，乙方负责修复，双方如有异议，提交有关质量检验部门鉴定；第六条违约责任约定有：委托期内，乙方提前退租的，应赔偿甲方合同约定的两个月租金为违约金；第八条特别注意事项约定有：一、在委托期内甲方应负责的事项、费用：4、房屋内所留电器自然损坏需维修的；二、在委托期内乙方代理客户应负责的事项、费用：1、房内的门窗、玻璃、灯具、灶具等因使用不当发生损坏；2、合同期内发生的水、电、气费用。前述合同签订后，徐京莉向兴乐居公司交付了房屋。徐京莉提交的银行流水显示兴乐居公司于2019年6月3日支付20000元、2019年12月3日支付15000元、2020年4月20日支付5000元。徐京莉主张免租期亦应支付租金，故兴乐居公司交付房租至2020年2月5日，之后未再交纳租金。因兴乐居公司拖欠房租，徐京莉于2020年6月6日收回房屋。徐京莉提交的收据显示其于2020年6月6日向北京燕南宋记开锁服务有限公司支付XXX室换锁修锁费200元。徐京莉于2020年6月9日交纳电费510．65元、污水处理费274．72元、水费845．28元。徐京莉提交的北京市燃气集团有限责任公司于2020年6月22日开具的天然气费发票显示其交纳天然气费240．22元。徐京莉提交照片、租户的证人证言对兴乐居公司在涉案房屋内打隔断及房屋内浴霸灯、水龙头和马桶在出租期间损坏的情况予以证明。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，兴乐居公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃在庭审中答辩、质证、辩论等诉讼权利。徐京莉与兴乐居公司签订房屋出租委托合同，系双方真实意思表示，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。虽合同名字为出租委托合同，但合同对租金标准、租金支付方式等内容均作了约定，符合租赁合同的一般特征，故本院认定双方之间成立房屋租赁合同关系。双方应按前述合同行使权利、履行义务。现兴乐居公司未按期交纳租金，徐京莉于2020年6月6日收回涉案房屋，该日起涉案合同的目的已无法达成，故对徐京莉要求确认涉案房屋出租委托合同于2020年6月6日解除的诉讼请求，本院予以支持。现兴乐居公司共交纳8个月房租，之后未交纳租金。对徐京莉免租期两个月亦需交纳租金的主张，考虑本案的具体情况，本院对免租期酌情确认为一个月，故本院认定兴乐居公司交纳租金至2020年3月5日，对徐京莉主张的自2020年3月6日至2020年6月5日期间的租金，本院予以支持，经计算，金额为15000元。对徐京莉要求兴乐居公司支付超出部分的房租的诉讼请求，本院不予支持。对徐京莉主张的租金损失，于法无据，本院不予支持。对徐京莉要求兴乐居公司支付违约金的诉讼请求，虽兴乐居公司未明确表示提前退租，但其逾期多日未交纳租金，系用实际行动表示不再履行合同义务，故对徐京莉要求兴乐居公司给付违约金10000元的诉讼请求，根据合同约定，本院予以支持。对徐京莉主张的开锁费及更换新锁钥费200元，结合其提交的证据材料，本院予以支持。对徐京莉主张的水费、电费、燃气费，其所提交的缴费票据无法体现费用对应的具体时间段，结合其提交的证据材料及本案具体情况，本院酌情支持水费1100元、电费500元、燃气费200元。对徐京莉要求兴乐居公司将涉案房屋恢复原状（包括拆除所有隔断，维修客厅灯具、厕所马桶、卫生间水龙头及卫生间的浴霸灯）的诉讼请求，徐京莉提交的证据材料确实可以体现涉案房屋内有部分物品损坏的情况存在，但考虑本案系缺席审理，兴乐居公司未到庭发表意见，该项诉讼请求存在难以强制执行的客观情况，本院对徐京莉的该项诉讼请求不予处理，其可自行对房屋内的损害物品进行维修并将房屋恢复原状，待相关费用发生后另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、确认徐京莉与北京兴乐居房地产咨询有限公司于2019年5月19日签订的房屋出租委托合同于2020年6月6日解除；二、北京兴乐居房地产咨询有限公司于本判决生效之日起十日内给付徐京莉自2020年3月6日至2020年6月5日期间拖欠租金15000元；三、北京兴乐居房地产咨询有限公司于本判决生效之日起十日内给付徐京莉违约金10000元；四、北京兴乐居房地产咨询有限公司于本判决生效之日起十日内给付徐京莉开锁费及更换新锁钥费200元、水费1100元、电费500元、燃气费200元，共计2000元；五、驳回徐京莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费301元，由徐京莉负担63元（已交纳），由北京兴乐居房地产咨询有限公司负担238元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二〇年九月三十日法官助理 常欣月书 记 员 赵宝维