河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1303民初4638号原告（执行案外人）：张中阁，男，汉族，1975年4月11日出生，住所地河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：姚建林，河南宛龙律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告（申请执行人）：王永品，女，汉族，1975年11月18日出生，住所地河南省社旗县。委托诉讼代理人：张瑞，河南大统律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：姬吉平，河南大统律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。第三人（被申请执行人）：赵德欣，男，汉族，1967年4月4日出生，住所地南阳市卧龙区。原告张中阁诉被告王永品、第三人赵德欣案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人、第三人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、依法判决确认卧龙区车站南路225号水电小区1号楼2单元502号房屋为原告所有，并停止对该财产的执行；二、依法判决本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年07月02日，原告(案外人)收到卧龙区人民法院送达的(2020)豫1303执异81号《执行裁定书》，该裁定书驳回了原告的执行异议。原告认为该裁定事实认定错误。理由如下：2014年10月1日原告与第三人赵德欣签订房屋买卖协议，标的为卧龙区车站南路225号水电小区1号楼2单元502号房屋，交易价格为334260元。当日，原告即通过银行转账向第三人赵德欣支付150000元;2014年10月26日，原告再次向赵德欣支付184000元，结清全部房款。赵德欣向原告出具收条，并注明“房款已结”，并正式将房屋交付给原告，原告占有使用案涉房产至今。1、2014年10月1日原告向赵徳欣转账的凭证，及2014年10月26日赵德欣出具的收条，足以证实原告已经支付了全部购房款。原告认为法院不应当因为本案只有一张收条和一次转账记录就否认了原告以现金支付剩余购房款的事实。原告认为支付购房款的方式方法符合市场交易习惯:因为双方在买卖协议中已经明确约定一个月内付清房款，且第一次支付150000元系银行转账，赵德欣出具有收据:原告支付的尾款184000元系现金支付，且房款已经全部结清，买卖双方清算后，出具收条并交付房屋。2、上述房屋正式交付后由原告长期对外出租，原告作为房东行使出租权，恰恰证明了原告已经合法占有上述房屋(已提交租赁协议书)。涉案房产2020年6月15日的电费缴费人显示，案涉房产的用户名为赵德欣，只能证明该房屋的交接手续尚未办理完全。原告认为法院不能仅凭这一点推断査封前原告未占有使用案涉房产。综上所述，执行裁定书驳回了原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的规定》的相关规定，以及《民事诉讼法》第二百零四条规定提起诉讼，原告依法在收到《执行裁定书》后十五日内起诉，请法院支持原告的诉求。被告辩称，卧龙区人民法院(2020)豫1303执异裁定书认定事实清楚，案涉车站南路225号水电小区1号楼2单元502号房屋为赵德欣所有，应继续对该房屋执行，本案诉讼费由原告承担，理由如下:一、原告和赵德欣签订的房屋买卖合同为无效合同。赵德欣与张中阁是亲戚关系，张中阁系赵德欣的亲妹夫。张中阁另有房产一处，在法院依法查封赵德欣的房屋之后，为逃避债务，赵德欣与张中阁串通，双方签订虚假的房屋买卖合同，赵德欣将其名下的案涉房屋卖给张中阁。虽合同签订日期法院查封之前，但实为赵德欣避免其房屋被强制执行，进行的虚假交易，损害了王永品的合法权益。根据《合同法》第五十二条规定：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，合同无效。”因此张中阁与赵德欣所签案涉的该房屋买卖合同无效。二、原告并未实际占有该房屋。即便张中阁与赵德欣2014年10月1日签订的合同是真实的，但至今，张中阁并未实际占有使用该房屋。答辩人提供有该房屋的现场录像及电费和燃气费的交费单据，证明赵德欣因欠杨琴的钱，该房屋由杨琴及其家人居住，电费和燃气费交纳人为赵德欣及张玉华，案涉房屋与张中阁没有任何关系。三、现有证据并不能证明张中阁已支付完全部房款。张中阁提供的房屋买卖合同，虽约定交易金额及付款方式，但其转帐给赵德欣的15万元，并不能证明该款为购房款，也可以是其它用途的资金往来。另外一张184000元的收据，做为孤证，没有其它证据印证张中阁确实已经将购房款实际支付给赵德欣，因此不能认定张中阁已支付全部房款。四、时至今日，该房仍未过户到张中阁名下。原告声称，赵德欣已将该房卖给了自己，但是，如果是真实的房屋买卖，自原告与赵德欣2014年签订合同至今，原告为什么不将房屋过户到自己名下?根据《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”房屋买卖应办理过户登记，否则不发生物权变动的效果。案涉房屋虽张中阁和原被执行人赵德欣签订了房屋买卖合同，但因双方没有办理过户登记，张中阁就不能取得该房屋的所有权，赵德欣仍为该房屋的所有权人。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，赵德欣为避免案涉房屋被执行，与张中阁签订虚假买卖合同，作为买受人的张中阁并未占有该房屋，也没有确切证据证明其真实支付了全部购房款，亦未将该房屋过户到自己名下。因此该案涉房屋仍为赵德欣所有，基于上述理由答辩人请求法院依法驳回原告诉请，维护答辩人的合法权益。第三人述称，这个事是事实的，我当时是个做工程的，需要钱，才给这个房子卖了。当事人围绕诉讼请求依法提交了如下证据：原告提交的1、裁定书；2、买卖合同；3、收条；4、十月一日收条；5、供用电合同；6、租房协议；7、杨琴证言；8、宽带发票，；9、水费；10、燃气费、电费微信记录；11、借记卡、银行流水；12、证人证言；13、转款凭证等证据；被告提交录像通话内容等证据。本院已将原被告双方提交的证据入卷予以质证。本院经审理认定如下事实：位于卧龙区车站南路225号水电小区1号楼2单元502号房屋系南阳市水利水电工程公司开发，第三人赵德欣于2006年左右购买，价格十万余元(未见原始票据)，该房屋为小产权房，一直未办理房产证。原告张中阁系第三人赵德欣的亲妹夫。2014年10月1日，原告张中阁作为乙(买)方，第三人赵德欣作为甲(卖)方，就涉案房产签订《房产买卖合同》一份，约定一、甲方自愿将其座落于卧龙区车站南路225号水电小区1号楼2单元502号，建筑面积92.85平方米，砖混结构房屋出售给乙方。乙方已对该房地产作了充分了解并同意购买。二、甲乙双方议定上述房地产成交价格为人民币￥334260.00元（大写：叁拾叁万肆仟贰佰陆拾元），乙方于本合同签订之日付房款15万元剩余房款30日内一次性支付完给甲方。甲乙双方共同办理过户手续，甲乙双方应予以积极协助。···五、房屋及土地过户：（一）本合同签订时，该房屋为小产权房，暂时不具备过户条件，但本合同未甲乙双方平等协商自愿达成财产及财产权交易之协议，并未违反相关法律法规。……同日，原告张中阁向第三人赵德欣银行账户转款150000元。原告张中阁称2014年10月26日支付第三人赵德欣现金184000元，并出示第三人赵德欣收条一份。原告张中阁提交一份租赁协议书，显示2015年3月26原告张中阁将该房屋租给张士轩居住,房租每月600元。后张士轩一直以第三人赵德欣名义交纳电费和燃气费。原告张中阁于2020年7月23日将供用气合同改为自已名字。本院在审理王永品与赵德欣、牛云来民间借贷纠纷一案，于2018年7月16日作出（2018）豫1303民初1376号民事判决书，判决如下：一、自本判决生效后十日内被告赵德欣偿还原告王永品借款本金170000元，并自2018年3月6日按照年利率6％支付利息至款还清之日止。二、被告牛云来对上述借款本金中50000元借款承担连带清偿责任。在执行过程中，本院作出（2018）豫1303执3107号执行裁定书，于2019年3月12日查封了南阳市卧龙区车站南路225号水电公司家属院一号楼二单元五楼北户。案外人以“案涉房产的所有权归其所有”为由，请求解除对案涉房产的查封。本院审查后作出（2019）豫1303执异49号执行裁定书，裁定：驳回张中阁的异议请求。张中阁依法提起本案诉讼。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本院认为：原告张中阁对人民法院查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的权利，必须满足上述法律规定的四个要件。本案中，原告张中阁提交了在查封前签订的房屋买卖合同、银行转账凭证和收条，能够证明原告张中阁在签订合同的当日转给赵德欣150000元。原告张中阁提交的另外一张10月26日的收条显示当日赵德欣收到原告张中阁购房款184000元，根据原告张中阁自述184000元购房款分两次支付，因双方约定一个月内付清，所以第一次没有打收条。同时，原告张中阁自述184000元购房款系现金支付，但并没有提供取款凭证予以印证，不足以证明原告张中阁已按照合同约定支付了全部房款。其次，原告张中阁称房屋购买后长期出租，但原告张中阁仅提供了2015年3月6日签订的手写租赁协议书。同时，根据案涉房产2020年6月15日的电费缴费收据显示，案涉房产的用户名为赵德欣。不足以证明在本院查封前原告张中阁已经占有使用案涉房产。关于原告就未办理过户是否存在过错的问题。原告和第三人双方签订买卖合同后应当到相关部门办理产权变更手续，但至今原告未能提供非因买受人自身的原因未办理过户登记的相关证据。涉案房屋为小产权房，原告在明知无法办理产权过户登记的情况下，购买涉案房产，其本身存在过错，应承担由此产生的交易风险。综上所述，原告张中阁的异议理由不足以阻却人民法院的执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，裁定如下：驳回原告张中阁的诉讼请求。案件受理费6314元，由原告张中阁负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南阳市中级人民法院。审 判 长  孙小乐审 判 员  刘 路人民陪审员  余 飞二〇二〇年九月二十七日书 记 员  郭凌硕