河南省襄城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1025民初2033号原告：余松伟，男，1974年5月10日生，汉族，住襄城县。原告：刘军锋，女，1978年10月4日生，汉族，住襄城县。二原告委托诉讼代理人：赵姗，河南前行律师事务所律师。被告：襄城县同盛置业有限公司，住所地：襄城县凤凰路**，统一社会信用代码：914110255948600741。法定代表人：曹红寿。委托诉讼代理人：史建功，江苏琴海律师事务所律师。委托诉讼代理人：凡杰，男，1986年12月10日生，汉族，住江苏省泰兴市，系公司员工。原告余松伟、刘军锋与被告襄城县同盛置业有限公司（以下简称“同盛公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告余松伟及余松伟、刘军锋的委托诉讼代理人赵姗，被告同盛公司的委托诉讼代理人史建功、凡杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。余松伟、刘军锋的诉讼请求：1.判令同盛公司赔偿二原告房屋损失共计167457元；2.由同盛公司承担本案诉讼费。事实与理由：被告同盛公司(以下简称同盛公司)在襄城县东环路与××大道交汇处(襄城公园南侧)投资开发了一处万龙国际商贸城项目，该项目致力打造家居建材、五金装潢、商住办公、仓储物流等一站式家居建材主体市场，同盛公司的销售人员在对外售楼宣传时，明确说明所售门面房层高为5.8米，购房人在使用时可根据自己的需要将房屋隔成两层使用，一层顶两层。二原告基于对同盛公司的信任，在2016年1月7日与同盛公司签订了三份《商品房买卖合同》，约定购买万汇龙国际商贸城第21层154号、155号、156号房屋，面积共计108.51平方米，合同中明确表明房屋层高为5.8米，付款方式为按期付款。合同签订后，二原告即于合同签订当日支付了全部购房款。二原告购买上述房屋时，该项目尚未建设完工，在同盛公司将房屋建设完毕交付给二原告时，二原告发现被告交付的房屋内存在两条横、竖交叉呈直角状的消防主管道，其中横向消防管道安装在距离屋顶大约1米左右的位置，该消防管道的存在，直接导致二原告购买的房屋套内实际使用面积减少，并导致二原告无法对房屋进行套内改造，无法将房屋隔层后作为两层使用，同盛公司交付房屋不符合约定的行为，给二原告造成了巨大的经济损失。故此，特诉至贵院。同盛公司辩称：1.涉案房屋于2015年6月24日竣工验收，2015年7月2日备案，双方签订合同是2016年1月7日，故不存在同盛公司交付房屋时，二原告未发现案涉房屋内有消防主管道存在的情况，二原告2016年1月7日接受案涉房屋，其2019年6月5日才向贵院递交民事起诉状，二原告如若认为其接受房屋不符合合同约定，其应在2019年1月17日前依法向同盛公司主张权利，故二原告起诉超过了法定的诉讼时效；2.二原告诉称同盛公司工作人员对外售楼宣传时，说明所售门面房层高是5.8米，购房人在使用时可根据个人需要把房屋隔成两层使用，同盛公司的工作人员是否进行过上述宣传，与二原告签署合同，履行彼此之间权利义务，不产生任何实质性影响，且二原告实际接收了案涉房屋三年多，并未向被告提出任何异议，双方合同附件4补充协议第三条明确约定，出卖人的一切对外宣传资料等均以政府有关部分核对为准，买受人不得以任何理由要求修改等，故二原告以上述情形为由向同盛公司主张权利有违诚实信用；3.同盛公司交付给二原告的房屋符合合同约定，且系现房交付，二原告实际使用三年以上，同盛公司向二原告出售的房屋是以房屋建筑面积为依据的，且先行的法律法规及测量规范也未有规定以空间面积作为计算房屋面积的依据，也未有消防主管道部位可以不计算房屋面积的规定。综上，二原告的诉求已超过法定诉讼时效，且其主张无依据，应依法驳回。余松伟、刘军锋为支持其主张，向法庭提交下列证据：第一组证据：《商品房买卖合同》三份,销售不动产统一发票三份,房屋维修基金票据三份,房屋产权证三份,《商铺委托租赁协议》三份。证明：二原告从被告同盛公司购买了涉案房屋，合同约定房屋层高为5.8米；已经向同盛公司支付了全部购房款，并交纳了相应的房屋维修基金，其对涉案房屋享有所有权；涉案房屋交由襄城县万汇龙物业管理有限公司统一托管经营，襄城县万汇龙物业管理有限公司向二原告支付固定的租金；第二组证据：宣传彩页照片四张；杨某调查笔录一份；调查现场照片一份；证据2.3王亮业调查笔录一份；调查现场照片一份；王亮业房屋产权证一份。证明：1.同盛公司在宣传万汇龙国际装饰城的商铺时，其着重宣传内容即为“房屋层高5.8米，一层变两层”，购买一层房屋可以对房屋进行两层的面积使用；2.王亮业所有的房屋与争议房屋一样均是由同盛公司开发的万汇龙国际商贸城内的商铺，其可以证实同盛公司在售卖万汇龙商贸城内房屋时，对外宣传的房屋优势就是“房屋层高5.8米，一层变两层”，且其购买的商铺可以隔成两层使用，此外，其表明由于万汇龙国际商贸城的房屋层高较高可以隔成两层使用，售卖价格也较其他商铺高；3.同盛公司对外宣传的“房屋层高5.8米，一层变两层”的内容，是对售卖房屋的具体事项说明和允诺，对购房人的购房决定及售房价格均有重大影响，视为合同要约内容，其应按照约定内容交付房屋；4.同盛公司向二原告交付的房屋因存在消防管道，根本无法将房屋隔成两层使用，同盛公司交付房屋不符合合同约定标准，系违约行为，对于二原告所购买房屋使用价值受损的事实，应承担赔偿责任。第三组证据：房屋内部照片八张；陈仁伟证言一份。证明：1.二原告的房屋内存在消防管道的现状，根本无法隔成两层使用；2.因涉案房屋无法改造成两层，导致二原告在自用及出租房屋的过程中，房屋可使用空间体积减少，均存在经济损失。第四组证据：涉案房屋现场测量视频一份；涉案房屋空间损失详细计算明细一份。证明：涉案房屋内存在消防主管道严重影响了二原告对涉案房屋空间体积的利用率，涉案房屋事实上存在空间使用体积的减少，二原告主张空间损失167457元，有相关的事实依据。第五组证据：通话录音一份；刘某证言一份；杨某证言一份；2020年4月17日庭审笔录一份；证明：二原告在得知自己所购房屋内存在消防管道这一障碍后，一直不间断地找到同盛公司工作人员协商解决办法，处理涉案房屋内存在消防主管道一事，本案中二原告诉请同盛公司赔偿因其交付房屋不符合合同约定给二原告造成的房屋空间损失，并未超过诉讼时效。同盛公司为支持其主张，向本院提交如下证据：第一组证据：《商品房买卖合同》证明原被、告的双方购买案涉房屋的相关事实，合同当中的第20条有明约定，未尽事宜双方签订补充协议（附件4）。合同附件4，对于双方的未尽事宜进行了约定，补充协议第三条约定相关的同盛公司对外的宣传彩页的最终均由政府部门的核定为准。第二组证据：《万汇龙国际装饰城商铺委托管理协议》、余松伟接收房屋声明。证明二原告于2016年1月7日接受了案涉房屋，并授权委托万汇龙物业管理公司经营二原告所接受的房屋，如不符合合同约定其应其从接受房屋之日起在法定诉讼时效内依法主张权利，二原告诉求超出了诉讼时效。第三组证据：《河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》、《建设工程消防验收意见书》、《河南省建筑工程设计文件审查合格书》、《2-11轴—2-22轴一层给排水平面图（水施02，水施14）》。证明同盛公司向二原告所销售的房屋通过消防验收，相关的消防管道是根据消防部门的要求及施工图的设计要求所承建的。包括案涉房屋整个项目均通过了施工图设计文件的审查，本案案涉房屋所涉及到相关配套设施包括给排水也通过施工了图审查，施工图均加盖了施工图印章审查。第四组证据：照片5张，证明跟二原告相邻的其他业主户内消防主管道的情况与原告的消防管道设置是一致的，而且相关管道是紧贴大梁，不能再有提升，消防管道设置安装完全按照消防部分审核通关的设计图纸施工，该消防管道贯穿该栋楼，这是案涉房屋作为商业用房所应依法配置的公共消防通道，是消防部门的强制要求。经庭审，结合当事人提供的有效证据，本院认定如下案件事实：二原告于2016年1月7日与同盛公司签订《商品房买卖合同》三份，约定购买万汇龙国际商贸城第2幢1层154号、155号、156号房屋，面价共计108.51平方米，合同中明确表明房屋层高为5.8米，付款方式为按期付款。合同签订后，二原告于合同签订当日按约支付了全部购房款。同日，双方签订《万汇龙国际装饰城商铺委托经营管理协议》。同盛置业在案涉房产宣传彩页中明确标显示“一层挑高5.8米，一层变两层，充分满足经营产品展示、现场办公、小规模仓储的经营需求”。经现场勘验，案涉房产为自东向西的北向房屋3间，消防主管道自东侧房屋距东墙墙面3.9米，距北侧墙面0.25米处起始向上垂直延伸至距离顶部0.95米处，转向南延伸至距离南侧墙柱中心点0.45米处，转向西延伸至相邻房屋。中间房屋距离北墙内侧1.08米另有一处自下而上延伸的消防管道。另查明，经国家企业信用信息公示系统查询，同盛公司与襄城县万汇龙物业管理有限公司2017年5月19日前登记地址均为襄城县凤凰路1249号，襄城县万汇龙物业管理有限公司2018年8月31日前的投资人且是负责人的凡杰，系本案中以同盛公司员工的身份的委托诉讼代理人。本院认为，同盛公司应当承担赔偿铺设消防管道给二原告造成的损失，理由如下：第一，同盛公司开发商告知买受人房屋中铺设有消防管道设施是应尽的义务，房屋中铺设消防管道不仅在视觉上会有影响，在消防管道使用过程中产生的噪音及对管道修理、维护等，在房屋实际使用空间上，亦会给买受人造成一定的影响；第二，不能以房屋买卖合同中没有管道内容的约定为由，免除开发商的赔偿责任，《中华人民共和国合同法》第六条规定了从事民事经济商业活动应当遵循诚实信用原则。诚实信用意味着善意诚信的交易道德。在民事活动中，讲求真诚，恪守信用，不得有虚假和欺诈行为，是人们在商业活动中应当遵循的法律义务。在合同的订立、履行、变更、解除的各个阶段，当事人都应当依据诚实信用的原则行使权利和履行义务。在双方当事人发生纠纷时，亦应依照诚实信用原则妥善处理争议，避免给当事人造成不必要的损失。第三，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传材料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立，以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为合同内容，当事人违反的，应承担违约责任。”同盛公司售房时制作的宣传彩页对一楼商铺“一层变两层”的表述内容明确，符合上述司法解释第三条规定的要约形式，同盛公司应按照上述约定的标准交付房屋。故房屋内铺设消防管道实际上导致二原告的房屋使用价值减损，应对二原告的损失承担赔偿责任。关于赔偿数额的确定，三间房屋原房价共计1062468元，结合房屋总面积、层高、消防主管道位置、高度及走向等因素，本院酌定损失为7万元。关于二原告诉请同盛公司承担违约赔偿责任是否超过诉讼时效的问题。二原告与同盛公司签订《房屋买卖合同》后，按照同盛公司的要求，与襄城县万汇龙物业管理有限公司签订了《商铺租赁委托协议》，协议签订后，涉案房屋交付给襄城县万汇龙物业管理有限公司，二原告在得知涉案房屋内存在消防主管道后，余松伟即多次找同盛公司协商解决，要求同盛公司拆除消防管道，证人刘某、杨某均出庭接受询问证实其二人分别于2017年、2018年间陪同余松伟到同盛公司要求解决房屋内消防管道事宜。庭审中，同盛公司认为二原告所称的相关工作人员“徐经理”、“王经理”均无权对余松伟进行任何承诺，本院认为，同盛公司的该辩称依法不能成立，就涉案房屋内消防管道这一纠纷，无论“徐经理”、“王经理”是否有权向二原告作出相应的承诺，足以证实二原告在知道自身权益受损后，一直不间断地积极主张，要求同盛公司对其房屋问题予以解决，且同盛置业公司在二原告第一次起诉开庭中认为二原告将被告开发商与物业管理的襄城县万汇龙物业管理有限公司混淆，但二公司注册地址相同、人员混同，故本院认定二原告的诉请并未超过诉讼时效。关于《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》的效力问题。该补充协议系同盛公司单方提供的格式合同条款，该合同条款第三条系免除同盛公司贵任的格式条款，为无效条款，同盛公司以该条约定内容，主张不承担交房不符的违约责任，不能成立。《中华人民共和国合同法》第四十条规定:“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款二方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条无效。”。涉案《商品房买卖合同》及附件合同内容均是由同盛公司提供的格式合同，其中附件四补充协议第三条的约定，显然系免除同盛公司主要合同义务责任，排除购房人主要合同权利的约定内容，属于格式条款中免除其责任的条款，在同盛公司没有提供证据证明其就免责条款向二原告履行了明确告知义务的情况下，该免责条款不发生法律效力，同盛公司也不能据此主张不承担交房不符的违约责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告襄城县同盛置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告余松伟、刘军锋损失7万元；二、驳回原告余松伟、刘军锋的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3650元，减半收取1825元，有原告余松伟、刘军锋负担825元，由被告襄城县同盛置业有限公司负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  葛梦阳二〇二〇年九月二十五日书记员  王一博