呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2020）内0105民初5911号原告:周丽芳,女,住呼和浩特市。被告:梁宏,男,住内蒙古包头市。委托诉讼代理人：冯婷，内蒙古庆胜律师事务所律师。被告:赵守亮,男,住呼和浩特市。委托诉讼代理人：冯婷，内蒙古庆胜律师事务所律师。原告周丽芳诉被告梁宏、赵守亮合同纠纷一案,本院于2020年7月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。周丽芳到庭参加了诉讼，被告梁宏、赵守亮及其委托诉讼代理人冯婷到庭参加诉讼。原告向本院提出诉讼请求:1、按照原告与被告梁宏,被告赵守亮于2018年2月2日签订的《承诺》内容,请求法院判决两被告归还承诺支付原告的50万元(500000元),判令两被告返还原告利息47500元,大写肆万柒仟伍佰元(以50万为本金,2018年8月2日起暂计算至2020年7月22日同期银行贷款利率4.75%)。以上共计547500元(伍拾肆万柒仟伍佰元)。2、二被告承担诉讼费用。事实与理由:原告经赵守亮介绍得知梁宏从内蒙古五鑫建筑有限责任公司处取得五套抵顶工程款的房屋。原告与梁宏于2009年8月15日签订了一份《购房协议》。双方约定梁宏将其取得的呼市××区南第一商铺(从南向北数第一套,从北向南数第十四套,北邻云德忠,南临路，面积95.39平米),以52万元价格出售给原告。同时约定于2010年7月份将该商铺及相关变更手续交付给原告。为了保证上述合同的履行,赵守亮以保证人身份提供担保。合同签订后,梁宏口头承诺“首付20万元,就给原告顶房协议及相关手续”。原告分别于2009年8月6日、9月15日、10月1日、10月8日分四次给付梁宏购房款31万元,剩余21万元待交付房屋及变更产权时付清。但直至2018年2月2日,在原告多次找梁宏办理交房手续的情况下，梁宏仍未交房。2018年2月2日,梁宏向原告出具承诺书,承诺一次性补偿原告500000元,于2018年8月2日前付清,如付不清,承诺人梁宏和担保人赵守亮担负一切后果,担保人赵守亮承诺款项未付清之前一直承担担保责任。截止目前,二被告仍未付钱。故诉至法院,请求法院判令二被告连带返还原告购房款及利息共547500元。梁宏辩称，对欠购房款的事实认可，金额不认可，被告只需退还购房款23万元，承诺书中的违约金19万约定过高，应依据实际损失进行适当减少,并2018年2月2日前还过原告84600元。赵守亮辩称我只是担保人，合同及承诺书未约定保证期间，原告在债务期满六个月内也并未要求保证人承担保证责任，所以应当免除保证责任。经审理查明事实如下:2009年8月15日，梁宏（甲方）与周丽芳（乙方）签订《购房协议》，梁宏将位于保全庄现代农贸物流中心十七栋南第一商铺出售给周丽芳，面积95.39平方米，每平米5500元，总价为52万元。该房款周丽芳先支付31万元，剩余款项于交付该房及该房产权时全部付清。该商铺是梁宏自内蒙古五鑫建筑有限责任公司取得的顶账房，交付时间为保全庄现代农贸物流中心交工时，待保全庄农贸物流中心交付房屋时，将该商铺的有关手续变更为周丽芳，并向其交付。如该商铺交付不了周丽芳，或手续变更不成周丽芳的，梁宏需将该房款全部退给周丽芳，并承担该房款一倍经济损失。梁宏、周丽芳及担保人赵守亮在该《购房协议》上签字并捺印。协议签订后，周丽芳共计向梁宏支付购房款31万元，梁宏一直未予交付房屋。2018年2月2日，梁宏向周丽芳出具《承诺》，载明：“因为2009年辛家营2项目部，收取购房人周丽芳（保全庄农贸市场底商）交梁宏购房款三十一万元整，后因五鑫公司欺诈底商一直没有成交，所以梁宏一直没有兑现，后梁宏和购房人周丽芳协商决定一次性补偿周丽芳人民币50万元整（其中19万元为多年的补偿），承诺于2018年2月2日至2018年8月2日之前必须将50万元付清。如付不清，承诺人梁宏和担保人赵守亮担负一切后果。担保人担保期间直至所有款项给付之日，担保责任方可解除。”赵守亮在担保人处签字并捺印。同日，周丽芳向梁宏出具《收条》，载明：“今收到梁宏还款8万元整。”经庭审核实，该《收条》所载8万元系2018年2月2日之前陆续返还，对此梁宏所提交一份《收条》，六份《银行回单》，分别为2015年3月25日，所出具的《收条》，载明：“收到梁宏退款54600元”，以及分别于2015年3月25日、2015年11月7日、2015年12月8日、2016年1月8日、2016年4月17日、2016年5月18日、2017年1月26日分别存入5000元，合计3万元。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。周丽芳与梁宏、赵守亮所签订《购房协议》，及梁宏、赵守亮所出具《承诺书》，均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，双方应按约定全面履行合同。周丽芳交付了相应购房款，梁宏未按约定交付商铺，亦未按承诺书履行返还购房款及补偿款的义务，构成违约。庭审中梁宏辩称违约金过高，要求适当减少，根据最高院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，案涉《购房协议》签订于2009年，31万元购房款亦于同年支付，时隔10多年的时间，梁宏未交付房屋亦未返还购房款，结合本市房地产市场近十年的价格变化，梁宏所做的一次性补偿50万元（违约金19万元）的承诺并不存在违约金过高的情形，故对于梁宏的该项抗辩，本院不予采信。对于梁宏已支付金额的问题，梁宏主张已支付84600元，并提交收条及银行回单予以证明。对于已付84600元，本院予以认定，但能否从50万元承诺款中予以扣除。本院认为，2018年2月2日，梁宏出具一次性补偿50万元的承诺，同日，周丽芳向梁宏出具收到8万元的《收条》，尽管该8万元系2018年之前归还，但是周丽芳在收到梁宏承诺的同日出具收到8万元收条的行为，本院有理由相信双方就该8万元涵盖在50万元之内形成了合意。此外，关于4600元差额部分，该金额系梁宏共计向周丽芳退款金额与《承诺》出具后所签《收据》的差额，《收据》并未载明该笔金额，庭审中周丽芳亦阐明梁宏有过对其上次诉讼进行补偿的承诺，故本院认为该4600元不应予以扣除。综上，本院认为梁宏尚欠周丽芳42万元购房款及补偿款。故对于周丽芳主张梁宏返还50万元的诉讼请求，本院对于42万元部分予以支持。对于周丽芳主张利息的诉讼请求，《承诺》约定的最后还款时间为2018年8月2日，梁宏未依约返还承诺款的行为，确属给周丽芳造成资金占用期间的损失，故对于2019年8月20日之前的利息，本院按照年利率4.35%予以支持，共计19133元。对于2019年8月20日之后的利息，本院按照全国银行业同业拆借中心公布的市场报价利率予以支持。对于赵守亮是否应当承担保证责任的问题，根据《担保法》第十九条的规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第三十二条规定，保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行届满之日起2年。《承诺书》约定的最后还款时间为2018年8月2日。因此，赵守亮应按照连带责任保证承担保证责任，赵守亮的保证期间为2018年8月3日至2020年8月3日。周丽芳于2020年7月22日向本院起诉，自此保证人开始计算诉讼时效。综上，赵守亮就案涉欠款的保证期间并未届满，周丽芳有权请求其承担保证责任。故周丽芳主张赵守亮承担连带还款责任的诉讼请求，符合法律规定及双方有效约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、梁宏于本判决生效之日起十五日向周丽芳支付购房款及补偿金42万元，并支付利息19133元（暂计至2019年8月20日，之后的利息以欠付本金为基准，按照全国银行业同业拆借中心公布的市场报价利率计付）；二、赵守亮对上述欠款承担连带清偿责任；三、驳回周丽芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9275元（原告已预交），由梁宏、赵守亮负担7772元，周丽芳负担1503元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 张俊青人民陪审员 武永梅人民陪审员 张永飞二〇二〇年九月二十七日书记员 刘 慧