福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终4664号 上诉人（原审第三人）：韩英，女，1970年9月27日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：李积忠，北京观韬中茂（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郑梅，女，1982年10月17日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：丁兆增，福建瑞权律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭思彬，福建瑞权律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李雄，男，1984年1月21日出生，汉族，住福建省平潭县。 被上诉人（原审被告）：林健雄，男，1978年3月16日出生，汉族，住福建省平潭县。 被上诉人（原审被告）：林发，男，1988年1月8日出生，汉族，住福建省平潭县。 上诉人韩英因与被上诉人郑梅、李雄、林健雄、林发房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2019）闽0128民初51号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 韩英上诉请求：撤销一审判决，改判驳回郑梅的诉讼请求；郑梅承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审程序中当事人地位认定混乱，不应追加韩英为无独立请求权第三人。本案基础法律关系应为郑梅与李雄之间因《套房转让合同》而产生的房屋买卖关系，其诉讼请求的请求权基础应是基于无效的不动产买卖关系而产生的原物返还请求权。为此，郑梅是适格原告；李雄应为适格被告；林健雄、林发是无独立请求权第三人，不是共同被告。韩英不应被列为无独立请求权第三人，郑梅应在解决完其与林健雄、林发、李雄之间的民事争议后，基于新确认后的法律关系对韩英另行起诉。二、一审认定以郑梅名义与李雄签订的《套房转让合同》无效，无足够证据支持，认定有误。1.郑梅通过公证将办理房屋买卖手续的有关权利转让给了林发。公证文书可以证明此次授权是郑梅真实自愿的意思表示。2.房屋转让是郑梅能够预见的事情，房屋转让系基于明知。郑梅与林健雄之间存在巨额金钱借贷关系，当存在巨额金钱借贷且自己授权将房产证件置于他人手上时，正常人都应预见到房屋转让是必然结果。3.郑梅与林健雄在2013年1月达成借款协议，第一次房屋买卖的产权证办理时间在2014年。林发对房产的处分符合林健雄与郑梅之间关于还款期限的要求。三、即使讼争房屋第一次买卖不合法，韩英对讼争房屋仍可构成善意取得。1.韩英在获得讼争房屋时已支付足额对价。韩英取得讼争房屋所有权支付的对价应以李厚海抵债数额及韩英实现债权成本计算，而不是以当时房屋评估价格计算。李厚海欠韩英的借款本金为110万元，对应利息为33.3万元，产权办理税费为21672元，诉讼费为8594.5元，买卖合同约定的房屋转让价为65万元（合理避税）。故韩英支付对价应为101.33万元（65+33.3+2.1672+0.85945）。2.第二次鉴定的启动无法律依据，且存在诸多不合理之处，不能作为否认韩英善意取得的依据。2016年韩英委托评估机构作出闽华泰房估（2016）岚字860002号房地产估价报告，郑梅无证据足以反驳该报告的价格鉴定意见，故不应同意郑梅重新鉴定的申请。基于错误决定和错误重新委托作出的闽财经评报字【2019】A1909175号估价报告不具有程序上的合法性，没有证据资格。且第二次鉴定搞错了鉴定标的房产建造年份、参照对象房产的交易性质、面积和交易时间均选择错误，鉴定意见依据错误，不能作为认定房屋价格的依据。3.韩英作为受让人是否知晓房屋被他人占用，不是不动产善意取得的构成要件，不能作为否定其善意取得的判决理由。4.李厚海基于合法授权转让房屋给韩英是正常民事交易，韩英既无必要也无可能去调查李厚海与李雄之间的法律关系。 郑梅辩称，一、本案处理结果与韩英具有法律上利害关系，韩英系适格无独立请求权第三人。林健雄、李雄、林发共同串通侵害了郑梅的房屋所有权，可以作为本案共同被告。二、一审法院认定以郑梅名义签订的《套房转让合同》无效，证据采信正确、事实认定清楚。1.林发在林健雄授意下以郑梅名义与李雄签订的《套房转让合同》，是以合法形式掩盖将非法目的，是为了规避抵押担保不得为流质约定的法律禁止性规定，该合同应认定无效。2.林发以郑梅的名义与李雄签订的《套房转让合同》乃是行为人与相对人以虚假意思表示实施的民事法律行为，也应认定无效。3.即便郑梅有授权林发处分讼争房屋，该授权是以“逾期不能偿还债务”为条件，而林发在债权期限尚未届满的情况下即与李雄签订《套房转让合同》非法处分讼争房屋，该合同无效。三、一审法院认定韩英非善意取得，证据采信正确、事实认定清楚。1.韩英受让讼争房屋并非善意，韩英对李厚海无权处分该房屋（即用委托人李雄的房屋来抵扣李厚海自己的债务）这一点是明知的。2.韩英未实地看房、在郑梅仍占用房屋的情况下，未尽到一般购房人的注意义务。韩英未见过卖房人李雄本人、未支付讼争房屋的购房款。3.依据本案法定程序确定的评估机构作出的估价意见，讼争房屋在第二个套房转让合同签订时的市场价值评估价格为115.4万元，而韩英受让价格仅为65万元，明显低于市场价格，不符合善意取得中“以合理的价格转让”要件。韩英是否支付合理价格转让应以合同标注的房价作为判断标准。韩英在一审也自述，李厚海将讼争房屋以65万元价格抵偿对韩英的等额债务而非全部债务，也证明了韩英上诉状所计算的101.33万元并非其支付的对价。四、一审法院启动房屋价格鉴定程序合法，房地产估价报告科学合法，可以作为否认韩英善意取得的证据。闽华泰房估（2016）岚字86002号房地产估价报告并非韩英在本案中提出的房屋价格鉴定，也并未提交本案作为证据，不存在所谓的申请重新鉴定情形。郑梅依法提出房屋价格鉴定申请，经合法程序由一审法院委托公开随机产生并具有资质的房产评估机构作出的房产评估报告（闽财经评报字[2019]A1909175号），在一审中经过质证，具有证据效力。综上，请求驳回上诉，维持原判。 郑梅向一审法院起诉请求：1.确认以郑梅名义与李雄签署的“套房转让合同”无效；2.李雄及韩英配合、协助把位于平潭县潭城镇万宝路北侧凯源花园1-A-1幢301室的房屋产权办理至郑梅名下；3.本案的诉讼费用由李雄、林健雄、林发、韩英共同承担。 一审法院认定事实：2013年1月7日，郑梅作为借款人，林健雄作为出借人签订《借款人与出借人抵押协议》，约定：1、借款人2014年01月07日止归还本息，出借人应归还借款人与出借人签订所有借款文件（借据1份、房屋买卖合同3份、确认书3份、借款合同1份、房屋所有权证原件1份、公证书5份）；2、借款人2014年01月07日止无法归还本息，出借人有权执行所有合同（可以提前15天协商签订借款合同）；3、借款人应配合出借人在银行抵押签字，出借人在银行债务与借款人无关。同日，郑梅收取借款并出具1张借据，内容载明：本人因急需向林健雄暂借人民币84.5万元。为期12个月（从2013年1月7日至2014年1月6日止），并将位于平潭县作为抵押物，逾期未能还清本息，每月愿支付违约金21125元或将抵押物处理偿还。另附《还款计划》，2013年1月7日至2013年12月7日每月还款16250元，2014年1月7日还款650000元。2013年1月7日至4月7日郑梅偿还4个月利息，每月16250元，并由林发在还款计划上备注已收。 2013年1月8日，郑梅在平潭县公证处办理（2013）闽岚证内经字第0015号公证书，对郑梅作为委托人将平潭县潭城镇xx路北侧xx花园1-A-xx幢xxx号房产的所有权转让事项委托林发为受托人出具的委托书进行公证，委托书载明：一、代为办理上述房产的申请还款手续，抵押注销受理手续，解押还款手续及领取上述房产抵押注销受理单、保单结清证明，打印余额证明，领取注销完结后的产权证等相关材料；二、代上述房产解押后，代为办理上述房产产权出售转让、交易过户、领取交易税单、网上签约、缴纳等相关事宜；三、代为签订上述房产的买卖合同；四、代为办理上述房产的《国有土地使用证》过户等相关手续；五、代为签订与出售上述房产相关的资金监管协议、有权向银行办理相关的资金监管协议；六、代为协助买方办理上述房产的公积金或银行商业按揭贷款手续、签订银行贷款合同，开卡、银行款项（包括二手房首付款等款项）冻结、解冻及划转手续；七、代为办理上述房产的水、电、管道煤气、有限电视（数字电视)、物业、公共维修基金等相关配套设施过户手续；八、代为办理上述房产相关资料的调档查册、登报申明及退补件等相关手续;九、代为办理上述房产户口查询、落实、迁移等相关手续；十、代为办理上述房产出售过程中的其他相关事宜。受托人在此范围内所签署的有关文件及应承担相应的法律责任，委托人均予以承认。受托人没有转委托权。委托期限：直至上述事项办结为止。 2013年12月27日，林发以甲方郑梅的名义与李雄为乙方签订一份《套房转让合同》，将讼争房屋转让李雄。并由林发作为受托人向房地产交易中心申请办理房产过户手续，李雄取得岚房产权证Ｌ字第××号房产证。 2014年6月16日、9月13日，韩英转账支付李海燕、李厚海夫妇借款30万元、80万元。韩英于2015年10月23日提起诉讼，一审法院于2015年12月16日作出（2015）岚民初字第3008号民事判决，判令李海燕、李厚海偿还韩英借款本金110万元及按月利率1.8%计算的相应利息。此后，李厚海得到李雄的公证授权委托，并于2016年1月7日与韩英签订一份《套房转让合同》，将李雄名下的讼争房屋以65万元转让韩英，韩英取得2016年1月19日所颁发岚房权证Ｌ字第××号房屋所有权证。 本案发回重审期间，郑梅申请对讼争房屋的市场价值进行评估，一审法院委托福建财经房地产估价有限公司对讼争房屋于2016年1月7日的市场价值进行评估，福建财经房地产估价有限公司于2019年9月20日出具闽财经评报字【2019】A1909175号估价报告，认定房屋于2016年1月7日的市场价值为1154000元，单价约为每平方米7060元。 一审法院认为，本案争议的主要焦点：第一，关于以郑梅名义与李雄之间签订的“套房转让合同”的效力问题。郑梅向林健雄借款同时以公证委托形式将房屋处置权交由林健雄指定的林发进行处置。2013年12月27日，在还款期限尚未届满且双方未进行结算的情况下，林健雄就授意林发以签订《套房转让合同》方式，将郑梅的房产转移至李雄名下。本案第一手买卖是从郑梅名下转移给李雄，第二手买卖是时过二年李雄转移给韩英，由此引发了讼争房屋两案的连环买卖。李雄到庭接受询问时，明确表示其与郑梅之间并不存在真正的房屋买卖关系更不存在民间借贷关系。但实际上案涉第一手房屋买卖是以房抵债，该份合同显然不是双方真实意思表示，其实质就是出借人与借款人在借款期限履行期届满前约定到期不能归还借款时，房产权利变相转移给出借人或出借人授意的相关人员，违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定。本案林发以郑梅的名义与李雄签订《套房转让合同》，将郑梅的房产转移至李雄名下，显然，这是以签订房屋买卖合同的合法形式掩盖将讼争房屋即抵押财产直接抵债的非法目的，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（三）以合法形式掩盖非法目的；……”，因此，以郑梅的名义与李雄签订《套房转让合同》应认定无效。第二，韩英取得讼争房屋是否构成善意取得。根据《物权法》第一百零六条规定，不动产善意取得需满足三个要件：受让人受让不动产时是善意的；以合理的价款转让；转让的不动产已经登记。首先，在郑梅仍占用该房屋的情况下，韩英没有尽到一般购房人需要注意的义务，未到讼争房屋进行现场查看，自始至终不知晓郑梅居住在讼争房屋显然不符合常理；其次，诉争房产登记在李雄名下，但韩英只对李厚海夫妇享有债权，并不针对李雄享有的债权，李厚海不是讼争房屋权利人，其仅是李雄委托授权人；第三，韩英与李雄之间的交易并非一般意义上的购房行为，系用讼争房屋抵偿李厚海债务的行为，据韩英陈述，李厚海将讼争房屋以65万元的价格抵偿其对韩英的等额债务而非全部债务。本案中，讼争房屋经委托评估于2016年1月7日市场价值为115万元，而李厚海将讼争房屋以65万元的价格抵偿其对韩英的等额债务，明显是不合理的低价。综上，韩英受让讼争房屋的行为不符合不动产善意取得的要件，依法不能产生取得产权的法律效果。据此，韩英主张善意取得讼争房屋的理由不能成立，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百八十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决： 一、以郑梅名义与李雄于2013年12月27日就坐落于福建省平潭县签订的《套房转让合同》无效；二、韩英应于本判决生效之日起三十日内配合、协助将坐落于平潭县潭城镇xx路北侧xx花园1-A-xx幢xxx号的房屋产权办理至郑梅名下；三、驳回郑梅的其他诉讼请求。案件受理费10300元，评估费4300元，均由韩英负担。 二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案处理结果与韩英具有法律上的利害关系，一审法院将韩英列为第三人，程序并无违法之处。一审法院依据郑梅的申请，依法委托福建财经房地产估价有限公司对讼争房屋于韩英受让时点2016年1月7日的市场价值进行评估，程序合法。韩英并无证据证明福建财经房地产估价有限公司作出的估价报告明显依据不足，故其关于该估价报告不能作为认定讼争房屋价格依据的上诉主张不能成立，本院不予采纳。 关于以郑梅名义与李雄签订的《套房转让合同》的效力问题。郑梅向林健雄借款，双方约定将讼争房屋作为抵押物；同时郑梅以公证委托形式将讼争房屋的处置权交由林健雄指定的林发。2013年12月27日，在还款期限尚未届满且双方未进行结算的情况下，林健雄即授意林发以签订《套房转让合同》方式将讼争房屋过户至李雄名下，其实质是以签订房屋买卖合同的合法形式掩盖将讼争房屋即抵押财产直接抵债的非法目的。为此，一审法院认定该合同无效，并无不当。 关于韩英能否善意取得讼争房屋的问题。首先，韩英只对李厚海夫妇享有债权，对李雄并未享有债权。而当时讼争房屋产权是登记在李雄名下，李厚海只是李雄的委托授权人。在这种情况下，李厚海与韩英签订《套房转让合同》，以讼争房屋抵偿李厚海欠韩英的债务，韩英也未实地看房、未与李雄核实相关事宜，难以认定韩英受让讼争房屋时是善意的。其次，韩英在原一审中自述，李厚海将讼争房屋以65万元的价格抵偿其对韩英的等额债务而非全部债务。而讼争房屋经一审法院委托评估，2016年1月7日市场价值为115万元。李厚海将讼争房屋以65万元的价格抵偿其对韩英的等额债务，不属于以合理的价款转让。综上，韩英受让讼争房屋的行为不符合不动产善意取得的要件，其不能合法取得讼争房屋的所有权。故一审法院判决韩英配合、协助将讼争房屋的产权办理至郑梅名下，并无不当。 综上，韩英的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10300元，由韩英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年九月十一日 法官助理 江丽丽 书 记 员 赵力锦