广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初3801号原告：广州市共诚房地产中介服务有限公司，住所地：广州市番禺区市桥街西丽南路**之二。法定代表人：区炳昌，总经理。委托诉讼代理人：霍文杰，广东道怡律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔少乐，广东道怡律师事务所律师。被告：关志枫，男，1989年8月18日出生，汉族，住广州市番禺区。原告广州市共诚房地产中介服务有限公司（以下简称共诚公司）诉被告关志枫居间合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用独任制普通程序公开开庭进行审理。原告共诚公司的委托诉讼代理人霍文杰，被告关志枫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告共诚公司向本院提出如下诉讼请求：1.请求被告向原告支付中介服务费21000元及滞纳金（以21000元为基数，按照每日1%的标准计算，从2017年6月20日起算至全部清偿之日止，暂计为20000元；2.被告承担本案的诉讼费及原告为本案支出的律师费3000元。事实和理由：2017年6月20日，原告作为房地产中介促成了三方签订了《房屋买卖合约》，即由被告购买案外人钟宁位于广州市番禺区钟村镇××号楼××座××的房屋。《房屋买卖合约》中第五条第3款约定买卖双方同意在本合约签订当日向经纪方支付中介代理费，但因案外人钟宁签订合同后拒不按照约定配合被告办理房屋过户手续，买卖双方均未支付中介费用。后被告起诉至广州市番禺区法院，法院作出(2017)粤0113民初9778号的生效《民事判决书》，判决为“钟宁继续履行《房屋买卖合约》，于本判决生效之日起三十日内协助办理将广州市番禺区钟××号楼××座××的产权变更登记至关志枫名下”。又因《房屋买卖合约》中第六条第2款中约定中介代理费由违约方承担，故原告起诉钟宁要求支付中介代理费，广州市番禺区人民法院作出(2019)粤0113民初10464号《民事判决书》，该判决书已经生效，其中综合约定条款的语义及公平合理原则的考虑，法院认为被告“要求钟宁协助办理涉讼房屋过户登记手续的诉请已经得到法院支持，被告取得涉讼房屋的所有权的合同目的已经通过诉讼方式实现”，中介服务费不应当由卖方钟宁承担。原告认为，原告作为中介促成了被告与钟宁签订《房屋买卖合约》，有权按照合同约定要求买卖双方支付中介代理费，(2019)粤0113民初10464号《民事判决书》认为被告要求钟宁协助办理涉讼房屋过户登记手续的诉请已经得到法院支持，被告要求继续履行合同则不应当适用《房屋买卖合约》中第六条第2款、第4款约定。综上，原告认为该中介代理费应当由被告承担，请求法院查明事实，判如所请。被告关志枫辩称：不同意原告的诉讼请求，此前我和原告曾口头协商一致，房屋成交过户后我才支付中介费，当时原告是答应了，所以对原告主张的中介费金额不同意。我对滞纳金的起算时间有异议。双方当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：位于广州市番禺区钟村镇××号楼××座××的房屋（以下简称涉讼房屋）的原登记权属人为案外人钟宁和林雨，该房屋为两人的夫妻共同财产。2017年6月20日，钟宁作为卖方，关志枫作为买方与共诚公司作为经纪方共同签订了《房屋买卖合约》，约定卖方以700000元的成交价向买方出售涉讼房屋；买卖双方同意授权委托经纪方协助买卖双方进行有关的该物业交易事宜；基于经纪方已促成本合约成立，买卖双方同意在本合约签订当日向经纪方支付中介代理费，其中买方应向经纪方支付中介代理费21000元；买卖双方或其中任一方逾期支付上述中介代理费的，每逾期一天则按应付费用的1%向经纪方支付滞纳金，直至上述中介代理费全部支付完毕之日止，如经纪方追讨违约方中介代理费的，因追究违约责任而发生的诉讼费用和律师费以及一切费用由违约方承担赔偿。该合约第六条“违约责任”约定：1.本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约，届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金罚则或相当于成交价10%作出赔偿：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买该物业；（3）任何一方隐瞒或所提供的资料不真实/不完整/不合法/不准确等情形，从而导致本合约的目的不能实现；（4）在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天仍不履行本合约之条款时；（5）违反有关合约的其他补充协议的；（6）其他不履约或不完全不履约之情形。2.若买卖双方任何一方出现本条第1款的违约行为时，违约方除应即时向经纪方支付应付而未付的中介代理费外，还应即时赔偿因其违约给经纪方造成的损失，赔偿损失的范围包括经纪方所应收而未收的买卖双方中介代理费，守约方已支付中介代理费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方。3.……。4.一方违约时，因追究违约责任而发生的诉讼费用和律师费以及一切费用由违约方承担赔偿。2017年11月21日，关志枫以钟宁未按《房屋买卖合约》约定协助其办理涉讼房屋的过户手续为由提诉至本院，案号为（2017）粤0113民初9778号。2018年11月1日，本院作出该案民事判决，认定：在签订《房屋买卖合约》时买卖双方已约定涉讼房屋的实际售价为700000元，付款方式为按揭付款，现关志枫已向钟宁支付了购房定金20000元，并已将剩余房价款680000元提存至本院代管款账户，同时关志枫亦已举证证明其具备广州市住房限购区域内住房购买资格，故合同的履行事实上不存在障碍，因此对关志枫主张钟宁继续履行《房屋买卖合约》，并将涉讼房屋过户至其名下的诉请予以支持。就关志枫主张律师费30000元及担保费1500元的诉请，关志枫提供了《民事委托代理合同》、中国工商银行电子银行回单、《诉讼保全委托担保合同》、广东增值税普通发票2张予以证明该费用已实际发生，根据《房屋买卖合约》“一方违约的，因追究违约责任而发生的诉讼费用和律师费以及一切费用由违约方承担赔偿”的约定，现钟宁拒不履行《房屋买卖合约》构成违约而引起本案纠纷，故上述费用理应由钟宁承担，故本院对该诉请亦予以支持。因此判决钟宁继续履行《房屋买卖合约》协助办理将涉讼房屋的产权变更登记至关志枫名下的手续，并向关志枫支付律师费30000元及担保费1500元。该民事判决已发生法律效力。2019年8月19日，共诚公司以钟宁作为涉讼买卖交易的违约方未按合同约定支付中介代理费为由提诉至本院，本院以（2019）粤0113民初10464号案立案审理。2019年12月20日，本院作出该案民事判决，认定共诚公司依据其对《房屋买卖合约》第六条第2、4款的理解主张钟宁直接向其支付中介代理费的诉请，理据不成立，驳回了共诚公司的全部诉讼请求。该判决已经发生法律效力。2020年3月13日，共诚公司以关志枫未按合同约定支付中介代理费为由提诉至本院，引致本案纠纷。本案庭审中，双方当事人均确认按照《房屋买卖合约》约定买方应在签订合同当日向共诚公司支付中介代理费21000元。但关志枫主张在签订合同当日与共诚公司的中介人员协商一致同意等房屋过户成功后再支付该费用；共诚公司则表示工作人员记不清楚了，认为应按合同约定履行。关于共诚公司收取中介服务费对应应提供的居间服务内容问题。共诚公司称其方作为涉讼房屋交易的居间方，主要提供的协助办理申请银行贷款、协助办理过户、履行合同过程中为买卖双方进行沟通等服务，在签订《房屋买卖合约》之前，其方已经提供了房屋信息等服务，促成买卖双方签订合同，签订合同后，由于卖方在履行过程中违约，因此其方没有机会提供协助办理贷款、过户的服务，其方没有违反合同的行为，因此关志枫应按照合同约定向其方支付中介代理费21000元。关志枫确认共诚公司陈述的其应提供的居间服务内容，但认为实际上共诚公司没有履行协助贷款、过户的义务，其方是自行向法院申请强制执行得以过户的，且违约方是钟宁，应由钟宁承担该中介代理费。本院认为：共诚公司、关志枫与案外人钟宁因涉讼房屋买卖签订的《房屋买卖合约》包含关志枫与钟宁之间的买卖合同法律关系以及共诚公司与关志枫的居间合同法律关系，其中本案就共诚公司的主张审查共诚公司与关志枫之间的居间合同法律关系。关志枫签署《房屋买卖合约》中同意并确认共诚公司已促成合同成立，关志枫应向共诚公司支付相应的中介代理费。根据二手房交易惯例，房地产中介服务机构应当提供的服务项目，不仅包括促成买卖双方签订房屋买卖合同，一般还需协助查册、办理按揭手续、缴纳税费、办理过户手续等等，现共诚公司主张卖方在履行过程中违约，共诚公司并未实际提供办理按揭手续、缴纳税费、办理过户等后续服务内容，共诚公司因此减少了服务项目。共诚公司在庭审中亦承认其居间服务内容还包括协助办理贷款和协助过户等。故，结合涉讼合同履行程度，共诚公司在涉讼房屋买卖交易过程中所提供的服务与其主张收取中介服务费21000元不对等，因此本院不予采纳共诚公司的主张。本院酌情支持共诚公司收取中介服务费15000元。因关志枫存在逾期付款的行为，理应依约向共诚公司支付滞纳金。关志枫虽然抗辩称在签订合同当日与共诚公司的中介人员协商一致同意等房屋过户成功后再支付中介代理费，但共诚公司对此未予确认，关志枫对此未能提供相关证据予以证实，本院不予采纳。虽然《房屋买卖合约》明确约定滞纳金的计算标准，但该滞纳金的计算标准明显过高，本院酌情调整为以15000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2017年6月21日起计算至2019年8月19日；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止；滞纳金总额以本金为限。至于关志枫主张中介代理费应由钟宁承担的问题，属于关志枫与钟宁之间就涉讼房屋买卖合同关系应否承担违约责任的问题，关志枫如需主张权利，应另寻法律途径解决。至于律师费，鉴于聘请律师并非本案纠纷所必须产生的费用，故对于共诚公司的该诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告关志枫于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市共诚房地产中介服务有限公司支付中介代理费15000元及滞纳金（以15000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2017年6月21日起计算至2019年8月19日；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止；滞纳金总额以本金为限）；二、驳回原告广州市共诚房地产中介服务有限公司的其余诉讼请求。如果被告关志枫未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元，由原告广州市共诚房地产中介服务有限公司负担350元，被告关志枫负担550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  蔡淑慧二〇二〇年九月十一日书记员  徐倩雯