中华人民共和国北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初37857号原告：WANGHAOMU（中文名：王浩牧），男，1946年10月17日出生，加拿大国籍，住加拿大魁北克省St-Laurent市。原告：王锡安，女，1945年9月23日出生，汉族，住河南省洛阳市涧**。二原告共同委托诉讼代理人：周琼，北京市嘉昊律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：陈伟，北京市东卫律师事务所律师。被告：范竹萍，女，1951年4月14日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：胡啸，北京市长安律师事务所律师。委托诉讼代理人：李一凡，北京市长安律师事务所律师。被告：范竹虹，女，1961年6月16日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：胡啸，北京市长安律师事务所律师。委托诉讼代理人：李一凡，北京市长安律师事务所律师。被告：陈通，男，1988年12月30日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：胡啸，北京市长安律师事务所律师。委托诉讼代理人：李一凡，北京市长安律师事务所律师。被告：冯东生，男，1952年11月1日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：冯彬莉（冯东生之女），即本案被告冯彬莉，住北京市西城区。被告：冯彬莉，女，1975年1月9日出生，汉族，住北京市西城区。被告：冯彬洋，女，1977年5月16日出生，汉族，住北京市西城区。被告：范竹凤，女，1964年11月3日出生，汉族，户籍地北京市西城区。原告WANGHAOMU（中文名：王浩牧）、王锡安与被告范竹萍、范竹虹、陈通、冯东生、冯彬莉、冯彬洋、范竹凤（以下并称“七被告”）物权保护纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王浩牧、王锡安的委托诉讼代理人周琼、陈伟，被告范竹萍、陈通及其与范竹虹的共同委托诉讼代理人胡啸、李一凡，冯东生的委托诉讼代理人亦即被告冯彬莉，冯彬洋到庭参加诉讼，范竹凤经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王浩牧、王锡安向本院提出诉讼请求：1.判令七被告将王浩牧、王锡安所有的位于北京市西城区大茶叶胡同×号1幢北房东数1至4间、2幢东房北数第1间腾空，同时拆除自建房并恢复原状后交还王浩牧、王锡安；2.判令七被告给付王浩牧、王锡安自2003年12月起至实际腾房之日止的房屋占用费，每月按1603元计算（每月每平方米35元，按照45.8平方米计算）；3.七被告承担本案诉讼费。事实和理由：王浩牧、王锡安系同胞姐弟关系。坐落于西城区大茶叶胡同×号院内******共11间房屋是由北京市西城区房屋土地管理局福绥境房管所接管的标准租私房，1984年落实私房政策，上述房屋带租户发还产权给王浩牧、王锡安的父母即王镜清、邹积瑷夫妇，二人分别于1991年和2012年去世，该房屋由王浩牧、王锡安继承，并于2018年取得房屋所有权证。2003年，北京市政府为彻底解决标准租私房这一历史遗留问题，相继出台了一系列政策文件，其核心是通过向承租人提供政府资助的方式解除私房租赁关系。除七被告外的另外两家租户都顺利腾退，七被告因对补偿利益分配自身未达成一致，不与西城区政府私房政策落实办公室达成腾退协议，至今占用涉案房屋5间。涉案房屋的原承租人是范德涵（已故），本案七被告是其女儿、女婿、外孙。本案房屋落实政策后，原承租人范德涵一直居住于此直至去世（2002年之前）。范德涵去世后，原承租关系应自动终止，但七被告却将户口迁入房屋并拒不交房，占用涉案房屋数十年。自1992年起至今未缴纳房屋租金。2003年落实私房腾退政策时，针对七被告的情况，政府当时给予五十余万元的补贴动员腾退，但七被告均不予配合。多年来，七被告并未在涉案房屋实际居住，却长期占据房屋，王浩牧、王锡安不断与其交涉腾退问题，均未能解决争议。综上所述，王浩牧、王锡安认为，原承租人去世后，七被告对涉案房屋已经没有合法的占有使用权，其拒不腾退涉案房屋，既未实际居住，也未缴纳过占用费，严重侵犯了王浩牧、王锡安的合法权益。范竹萍、范竹虹、陈通辩称，不同意王浩牧、王锡安的诉讼请求。涉案房屋是标准组私房，根据《北京市人民政府关于落实“文革”中接管的私房政策的若干规定》第二条第二款、《北京市人民政府办公厅关于推进本市标准租私房工作的通知》第二条，王浩牧、王锡安无权要求腾退。范家原有114间私房，但是至今没有发还，根据1980年代北京市的私房落实政策，范家曾申请返还，2007年北京市建委做出信访答复称，涉案5间房屋作为自留房给予范家居住并进行货币补偿，但是至今未发放货币补偿。上述信访答复是在物权法颁布之前，故范家对涉案房屋有居住权，强行腾退违反政策且不利于问题解决。关于租金的问题，双方有租用关系，因此王浩牧、王锡安主张占用费不成立。王浩牧、王锡安于2018年取得涉案房屋的产权证，起诉时已过超过诉讼时效。范家在居住时为了缴纳费用打听房东的信息及联系方式，直到2017年房东才出现，故超过时效的请求不应受到保护。范家对涉案房屋多次进行维修，费用应抵扣占用费。关于租金的计算标准，根据上述政府的通知，每月每平米应为20元，因此不同意王浩牧、王锡安主张的租金标准。冯东生、冯彬莉辩称，同范竹萍、范竹虹、陈通的答辩意见。冯彬洋辩称，同范竹萍、范竹虹、陈通的答辩意见。范竹凤未到庭参加诉讼，亦未发表答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王浩牧、王锡安围绕其起诉请求向本院提交如下证据：1.常住人口信息打印表，证明七被告将户口迁入涉案房屋，占用涉案房屋数十年。证据2.1984年9月5日颁发的房产所有证，产权人为王浩牧、王锡安的母亲邹积瑷，证明1984年涉案房屋已发还给原产权人，涉案房屋面积为45.8平方米。证据3.公证书、共有协议、不动产权证书，证明王浩牧、王锡安于2018年取得涉案房屋所有权。证据4.催缴函复印件及邮单，证明七被告自1993年至今未缴纳房屋占有使用费；七被告知悉吴用为王浩牧、王锡安在北京的房屋代管人。证据5.委托书，证明2018年王浩牧、王锡安委托吴用办理涉案房屋所有事项。证据6.私房租金表，证明王浩牧、王锡安认可的原承租人只有范德涵。证据7.照片，证明七被告多年来未在涉案房屋内实际居住，七被告装修实际是为了自己住的更舒服，七被告在砍树的位置修建了自建房，不认可七被告提出的装修费的事实。证据8.2019年9月26日吴用与落私办的录音及文字材料，证明2004年前后政府给予七被告50余万元的腾退动员补贴，至今在落私办的账户，但七被告拒绝领取；现50余万元随时可以领取，涉案房屋具备腾退的客观条件。证据9.委托书，证明1996年邹积瑷给吴用出具的委托书和公证书，委托管理房屋。范竹萍、范竹虹、陈通对上述证据发表如下质证意见：对证据1，真实性认可，证明目的不认可。对证据2、证据3，真实性由法院核实，证明目的不认可。2002年被告与房管局签订的契约登记产权人与王浩牧、王锡安出示的产权证的产权人不一致，因此王浩牧、王锡安的继承也是有问题的，权利是有瑕疵的。对证据4，真实性不认可，实际上没有收到过该催缴函，显示快递收件人为范德涵，但是范德涵早已去世，因此王浩牧、王锡安不了解涉案房屋，也从未对涉案房屋进行管理。对证据5、证据9，真实性不予认可，因为委托人王浩牧是外国国籍，根据公证法第29条的规定，关于不动产的委托事项，应向不动产所在地部门提出，且2018年的委托书没有提交公证手续。对证据6，真实性不予认可，承租人签章部分，刘海通有划改情况，因此不予认可，也证明王浩牧、王锡安没有对涉案房屋进行管理。对证据7，对2019年1月31日的照片真实性和关联性不予认可；对砍树装修违建的照片，证明目的不予认可。伐树是在2019年取得了园林局的许可证后进行的，也是为了修复涉案房屋，相应费用应抵扣租金。对证据8，真实性、合法性、证明目的均不予认可，王主任的身份无法核实；2007年建委答复，有私房补偿及货币补偿，50余万元应该是该货币补偿，而不是腾退补贴。冯东生、冯彬莉对上述证据发表如下质证意见：对证据1，真实性认可，是在涉案房屋内居住数十年。对其他证据的质证意见同范竹萍、范竹虹、陈通的意见。王主任和吴用对落私办的情况都不了解，没有与落私办达成协议，七被告的居住合理合法。冯彬洋对上述证据发表如下质证意见：同范竹萍、范竹虹、陈通、冯东生、冯彬莉的质证意见。范竹萍、范竹虹、陈通围绕其答辩意见向本院提交如下证据：第一组证据：证据1.（2020）54号户籍证明信，证明范竹萍、范竹虹等是范德涵之女，范德涵的配偶及八个子女均在涉案房屋内居住；证据2.（2020）55号户籍证明信，证明范德涵曾用名范康海，于1988年去世，1989年注销户口；证据3.历年租赁契约，范德涵自1953年起长期承租涉案房屋，范德涵去世后由其生前共同居住的子女范竹凤作为代表，继续签订租赁契约，承租涉案房屋。第二组证据：证据4.北京市档案馆调取的范家原有114间房屋契约，证明范德涵拥有位于崇内大街152号、153号、154号、157号的114间房屋；证据5.2007年3月26日北京市建委信访答复，证明范家原有114间私房利益应受保护，范家符合给予自留房补偿的共11人，北京市建委将涉案房屋作为自留房补偿给范家居住，其余无法解决的自留房拟以货币进行补偿（目前尚未达成补偿协议）。第三组证据：证据6.北京市政府办公厅关于推进本市标准租私房工作的通知，证明根据该规定第二条，月租金不得高于每使用平米20元；证据7.历年维修费抵扣租金的收据，证明范家承租涉案房屋期间，存在多次以维修费抵扣租金的惯例；证据8.1994年修房时寻找房主的信函，证明1994年修缮涉案房屋时，无法联系到房主，房主多年怠于行使权利；证据9.1994年支付房屋修缮费票据、委托书及修缮通知，证明范家出资1万元，所在单位出资28670元，于1994年对涉案房屋进行修缮，修缮费用应抵扣租金；证据10.2019年支付房屋修缮费票据，证明2019年范家出资16.31万元，修缮费用应抵扣租金。王浩牧、王锡安对上述证据发表如下质证意见：对证据1，真实性、合法性认可，关联性不认可，认可证据载明的身份情况，但不认可被告均在涉案房屋内居住，七被告是占用控制但是并未实际使用。对证据2，真实性、合法性认可，证明目的认可。对证据3，第一份租赁契约（214号）的真实性、合法性认可，证明目的不认可；第二份契约（起租时间为1984年5月1日的私房租赁契约）的真实性、合法性均不认可，证明目的不认可。第三份私房租赁契约（70号）真实性、合法性均不认可，证明目的不认可。第四份《私房租金调整情况》，真实性、合法性均不认可，证明目的不认可。第五份私房租金表二份，真实性、合法性均认可，证明目的不认可，该租金补贴表不代表王浩牧、王锡安认可七被告继续居住，只是为了配合办理腾房手续。对证据4，真实性、合法性认可，关联性和证明目的不认可。对证据5，真实性、合法性认可，证明目的不认可，该答复并未明确五间自留房就是涉案房屋，且涉案房屋于1984年已经发还原房主，北京市建委并无向标准租私房承租人分配房屋的行政职能，北京市建委不能做出处理私房的决策。对证据6，真实性、合法性认可，证明目的不认可，2003年还发布了一个文件，即1020号文件，应以此为准。对证据7，真实性、合法性、证明目的均不认可。对证据8，真实性、合法性、证明目的均不认可。对证据9，真实性、合法性、证明目的均不认可。对证据10，真实性、合法性、证明目的均不认可。冯东生、冯彬莉对上述证据发表如下质证意见：均认可。冯彬洋对上述证据发表如下质证意见：均认可。冯东生、冯彬莉围绕其答辩意见向本院提交如下证据：证据1.居委会证明。证据2.范竹林签字的私房租金表，证明原承租人去世后是范竹林一直与房管所接洽。证据3.维修收据三张。证据4.房管局下达的危房修缮通知。证据5.房屋租赁契约。证据3至证据5共同证明冯东生、冯彬莉、冯彬洋从未见过房东，都是和房管所接洽。证据6.户口本。证据1与证据6共同证明冯东生、冯彬莉、冯彬洋长期居住在涉案房屋。王浩牧、王锡安对上述证据发表如下质证意见：对证据1，真实性认可，证明目的不认可。对证据2，真实性认可，证明目的不认可。对证据3，真实性、合法性、证明目的均不认可。对证据4，真实性认可，关联性和证明目的不认可。对证据5，真实性认可，证明目的不认可。对证据6，真实性认可，证明目的不认可。范竹萍、范竹虹、陈通对上述证据发表如下质证意见：真实性均认可。冯彬洋对上述证据发表如下质证意见：真实性均认可。冯彬洋、范竹凤未提交证据。本院经审理认定事实如下：北京市国立公证处于2018年3月15日作出（2018）京国立内民证字第291号公证书，载明申请人为王锡安、HAOMUWANG（中文名：王浩牧，加拿大护照号码：××××），被继承人为王镜清、邹积瑷，公证事项为房屋继承。该公证书载明查明如下事实：“一、被继承人王镜清于1991年5月20日因病在河南省洛阳市死亡，被继承人邹积瑷于2012年6月22日因病在河南省洛阳市死亡。二、申请人王锡安、王浩牧向本处申请继承在被继承人邹积瑷名下的房产，该房产位于北京市西城区大茶叶胡同×号（房产所有权证：西城字第××××号，平房间数合计：壹拾壹间，其中北瓦房柒间、东灰房贰间、西灰房贰间，建筑面积合计127.1平方米）。该房产依法属于邹积瑷与王镜清的夫妻共有财产。三、据申请人称，被继承人王镜清、邹积瑷生前均无遗嘱，亦未与他人签订遗赠扶养协议。申请人对被继承人生前无遗嘱及遗赠扶养协议无争议，截至本公证书出具之日亦未有他人向本处提出异议。四、被继承人王镜清、邹积瑷各自的父母均先于他们死亡；王镜清、邹积瑷是原配夫妻，仅这一次婚姻；王镜清、邹积瑷共有子女二人，分别为女儿王锡安、儿子王浩牧。五、现王锡安、王浩牧均表示要求继承被继承人遗留的上述房产。综上所述，……被继承人王镜清、邹积瑷的上述遗产应由他们的子女王锡安、王浩牧共同继承。”2018年6月27日，王锡安、王浩牧签署《共有协议》，约定西城区大茶叶胡同×号1幢1层；2幢1层；3幢1层不动产归王锡安、王浩牧共同共有。2018年7月2日，北京市规划和国土资源管理委员会核发京（2018）西不动产权第××××号不动产权证书，载明西城区大茶叶胡同×号1幢1层；2幢1层；3幢1层由王锡安、王浩牧共同共有，其中，1幢1层建筑面积92.1平方米，2幢1层建筑面积16.3平方米，3幢1层建筑面积18.7平方米。范德涵原名范康海，范竹萍、范竹虹、范竹凤、范竹林系范德涵之女。冯东生系范竹林配偶，冯彬莉、冯彬洋系二人之女。陈通系范竹虹之子。范德涵为大茶叶胡同×号院内5间平房的承租人，承租房屋使用面积45.8平方米。范竹萍、范竹虹、陈通称：范德涵自1953年起承租涉案房屋，与配偶及八个子女、家人共同居住在此。1988年范德涵去世后，范竹凤、范竹虹、陈通、范竹萍继续在此长期居住。1994年范竹林退休后回到涉案房屋居住，其女冯彬洋、冯彬莉分别于1992年、1993年回京并长期居住至各自结婚。2013年范竹林去世后，范竹凤、范竹萍、范竹虹、陈通、冯东生长期在此居住。2015年范竹春离婚后无住处回到涉案房屋长期居住。冯东生、冯彬莉、冯彬洋称，冯东生自1994年知青回京后居住在涉案房屋，冯彬莉于1993年回京居住在涉案房屋，冯彬洋于1992年开始在涉案房屋内居住，2019年涉案房屋维修后冯东生、冯彬莉、冯彬洋因不掌握房屋钥匙故无法回到涉案房屋居住，但其物品仍然存放在涉案房屋内。王浩牧、王锡安主张七被告长期控制涉案房屋，但目前不在涉案房屋内居住。经询，各当事人均无法区分七被告占用涉案房屋的面积。经询，王浩牧、王锡安不追加其他主体参加诉讼。本案审理中，本院依法前往北京市西城区房屋管理局落实私房政策办公室了解涉案西城区大茶叶胡同×号房屋的相关情况。北京市西城区房屋管理局落实私房政策办公室表示该房屋系在册标准租私房，腾退户承租人是范德涵，现已去世。现腾退政策为，只有货币补偿，补偿标准政策执行2001年37号文。王浩牧、王锡安对本院调查的情况真实性认可。范竹萍、范竹虹、陈通对本院调查的情况真实性认可，不认可执行2001年37号文，因为涉案房屋是政府给范家的自留房。冯彬洋对本院调查的情况真实性认可。冯东生、冯彬莉的意见同冯彬洋。上述事实，有（2018）京国立内民证字第291号公证书、《共有协议》、不动产权证书、户籍证明信、租赁契约及当事人陈述等在案佐证。本院认为，王浩牧为加拿大国籍，故本案为涉外民事案件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十九条的规定，本案适用中华人民共和国民事诉讼程序审理。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，不动产物权，适用不动产所在地法律。本案为物权保护纠纷，故应适用中华人民共和国领域内的法律作为准据法。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十一条的规定，法定继承，适用被继承人死亡时经常居所地法律，但不动产法定继承，适用不动产所在地法律。本案中关于涉案房屋法定继承的认定，应适用中华人民共和国领域内的法律作为准据法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十九条的规定，经过法定程序公证证明的法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻公证证明的除外。现七被告提交的证据均不足以推翻（2018）京国立内民证字第291号公证书证明的事实，本院依法采纳（2018）京国立内民证字第291号公证书证明的事实。根据该公证书，涉案房屋系王镜清、邹积瑷的夫妻共同财产，王镜清于1991年5月20日死亡，邹积瑷于2012年6月22日死亡，二人父母均先于其死亡，二人仅有子女王浩牧、王锡安，无证据证明王镜清、邹积瑷生前立有遗嘱或与他人签订有遗赠扶养协议。依照《中华人民共和国继承法》第二条的规定，继承从被继承人死亡时开始。依照《中华人民共和国继承法》第十条的规定，配偶、子女、父母为第一顺序继承人。依照《中华人民共和国物权法》第二十九条的规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。根据查明的事实，王镜清于1991年死亡时，邹积瑷、王浩牧、王锡安作为第一顺序继承人因继承对涉案房屋共同共有。2012年邹积瑷死亡时，王浩牧、王锡安作为第一顺序继承人因继承对涉案房屋共同共有。王浩牧、王锡安因继承取得涉案房屋的所有权，依法享有对涉案房屋的占有、使用、收益、处分权。王浩牧、王锡安以原承租人范德涵去世后七被告继续占用涉案房屋系无权占有为由，要求七被告腾空涉案房屋并拆除自建房恢复原状。本院认为，王镜清、邹积瑷因落实私房政策取得了涉案房屋的所有权，但由于历史原因及当时的政策，涉案房屋一直由范德涵一家居住，范德涵去世后，范德涵的亲属继续占有使用涉案房屋，至今未能腾退。对于落实私房腾退问题，不同于一般的房屋租赁，应由落实私房政策的主管部门解决，不属于民事案件受理范围，故本院对王浩牧、王锡安要求七被告腾空涉案房屋同时拆除自建房并恢复原状后返还王浩牧、王锡安的诉讼请求不予处理。现王浩牧、王锡安作为房屋产权人因房屋多年不能腾退，不能实现所有权权能，所有权人的合法权益应得到法律的保护，在腾退涉案房屋前，房屋占用人应向房屋的产权人支付一定的房屋占用费。关于房屋占用费的计算时间，结合王浩牧、王锡安的诉讼请求，本院酌情支持自2003年12月起至本案法庭辩论终结时的房屋占用费，即2003年12月至2020年7月期间的房屋占用费，之后的房屋占用费王浩牧、王锡安可另行主张。根据被告的陈述，在此期间，七被告占用涉案房屋，且各方当事人均无法明确区分占用面积，故七被告应共同承担涉案房屋使用面积45.8平方米的房屋占用费。至于房屋占用费的标准，综合考虑落实私房政策的历史因素、承租人和房屋占用人多年来对房屋维护的事实，以及房屋占用费计算的起止时间，本院认为王浩牧、王锡安按照每月每平方米35元主张并不过高，本院予以支持。故七被告应当共同支付王浩牧、王锡安2003年12月至2020年7月期间，按照每月每平方米35元标准，计算45.8平方米的房屋占用费共计320600元。范竹萍、范竹虹、陈通、冯东生、冯彬莉、冯彬洋主张应当以多年来维护房屋的花费抵扣房屋占用费的意见，本院认为，七被告提供的证据不足以证明2003年之后邹积瑷、王浩牧、王锡安与其达成了以维护涉案房屋的花费抵扣房屋租金或房屋占用费的一致意见，且本院确定七被告支付的房屋占用费时已综合考虑了承租人和房屋占用人多年来对房屋维护的事实，故本院对其该项意见不予支持。范竹萍、范竹虹、陈通、冯东生、冯彬莉、冯彬洋主张王浩牧、王锡安的起诉已经超过诉讼时效，故不应得到支持。本院认为，王浩牧、王锡安因其所有权权能无法实现提起本案诉讼，不适用诉讼时效的规定，故本院对范竹萍、范竹虹、陈通、冯东生、冯彬莉、冯彬洋的该项意见不予支持。范竹凤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院依据查明的事实依法作出判决。综上所述，王浩牧、王锡安的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国继承法》第二条、第十条、《中华人民共和国物权法》第二十九条、第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十一条、第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十九条、第一百一十九条第四项、第一百四十四条、第二百五十九条规定，判决如下：一、范竹萍、范竹虹、陈通、冯东生、冯彬莉、冯彬洋、范竹凤于本判决生效之日起十日内，向WANGHAOMU（中文名：王浩牧）、王锡安共同支付2003年12月至2020年7月的房屋占用费人民币320600元。二、驳回WANGHAOMU（中文名：王浩牧）、王锡安的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6109元，由范竹萍、范竹虹、陈通、冯东生、冯彬莉、冯彬洋、范竹凤负担（于本判决生效后七日内交纳）。涉外公告费2340元，由范竹凤负担，于本判决生效后七日内给付WANGHAOMU（中文名：王浩牧）、王锡安。如不服本判决，WANGHAOMU（中文名：王浩牧）可以在判决书送达之日起三十日内，王锡安、范竹萍、范竹虹、陈通、冯东生、冯彬莉、冯彬洋、范竹凤可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国北京市第二中级人民法院。审 判 长  赵 凯审 判 员  袁 佳审 判 员  万人瑞二〇二〇年九月三十日法官助理  甘雯稳书 记 员  张晓奕