上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初17286号原告：王润润，男，1978年1月5日出生，汉族，住上海市宝山区菊联路****。被告：陶红兰，女，1991年5月10日出生，汉族，住上海市嘉定区南苑二村**601。委托诉讼代理人：王荣臻，上海申浩律师事务所律师。原告王润润与被告陶红兰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告王润润、被告陶红兰及其委托诉讼代理人王荣臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王润润向本院提出诉讼请求：1、判令解除王润润与陶红兰签订的《房屋租赁合同》。2、判令陶红兰支付2020年5月1日至2020年7月31日期间的免租期租金损失人民币36,000元(以下币种均为人民币)、2020年4月1日至2020年12月31日期间的物业管理费16,000元。3、判令陶红兰支付解约违约金24,000元、赔偿6个月的房屋空置损失72,000元。事实和理由：2020年3月22日，王润润与陶红兰签订《房屋租赁合同》，王润润将宝山区陆翔路XXX弄XXX号龙湖北城天街铂金岛商业中心199.82平方米的房屋(以下简称系争房屋)出租给陶红兰，租期自2020年4月1日至2022年9月30日，2020年4月至12月每月租金12,000元，2021年1月至2022年9月每月租金14,000元，租金先付后用，租期内的物业管理费由陶红兰承担。合同还约定陶红兰逾期支付租金经催告后15日仍不支付的、合同期满前无正当理由提前解约的，王润润可以解除合同，陶红兰应当支付两个月租金的违约金。合同签订后，陶红兰仅支付了一个月租金12,000元，及押金24,000元，未支付其他租金及物业管理费。2020年6月21日晚，王润润与陶红兰在中介公司进行协商，陶红兰提出自身经营理念出现问题不想继续履行合同，要求解约，王润润未予同意，但陶红兰在离开时将系争房屋钥匙丢在王润润包内。目前他人有意向租赁系争房屋，待11月份签订正式合同。被告陶红兰辩称，2020年6月21日，陶红兰将系争房屋钥匙返还给了王润润，双方已经于当日解除了《房屋租赁合同》。合同第14条约定，若陶红兰退租仅需提前一个月通知王润润，王润润退还相当于一个月租金的押金，还有相当于一个月租金的押金可由王润润没收。陶红兰已经提前通知王润润解除合同，根据上述约定，陶红兰系无责解约，不应承担违约责任及赔偿任何损失。2020年5月1日至2020年7月31日为免租期，陶红兰不应支付租金，且陶红兰不违约，不应当支付免租期租金损失。陶红兰同意承担2020年4月1日至2020年6月21日期间的物业管理费。经审理查明，系争房屋权利人登记为王润润、朱宏艳。2020年3月22日，王润润(甲方)与陶红兰(乙方)经中介公司居间签订了《房屋租赁合同》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方，租期从2020年4月1日起至2022年9月30日止，每月租金为12,000元；租金按一个月为一期支付，第一期租金乙方应于2020年3月22日前付清，以后每期租金乙方应提前7日支付甲方；乙方支付甲方租赁保证金(押金)24,000元；租赁期限内的水电费、煤气费、物业管理费等由乙方承担；合同第10条违约责任：若乙方有下列情形之一，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应当向甲方支付数额相当于两个月租金的违约金，支付的违约金不足以抵付一方损失的，还应赔偿损失于违约金的差额部分，1、乙方逾期支付租金经甲方催告后15日内仍不支付的，……，5、乙方在合同期限届满前，无正当免责理由提前解除合同的；合同第14条其他约定：经甲乙双方协商一致，甲方给乙方六个月装修空置期，2021年1月1日起每月租金为14,000元，若乙方在合同期内退租，应提前一个月通知甲方，甲方退还乙方一个月押金，乙方需把房屋恢复原样，甲方同意乙方可以转租。合同签订后，陶红兰支付了王润润租金12,000元，押金24,000元。2020年6月21日，陶红兰在中介公司处将系争房屋钥匙留在王润润包内，并通过微信告知了王润润。另查明，王润润向物业公司每月缴纳物业管理费1,998.20元。审理中，陶红兰提供2020年6月17日与王润润的微信聊天记录，证明陶红兰于当日提出解约。王润润对该证据的真实性无异议。审理过程中，王润润表示，《房屋租赁合同》第14条仅针对陶红兰退租时押金如何处理，并非针对陶红兰的违约责任作出约定；王润润要求没收押金12,000元，其余押金12,000元可以退还给陶红兰。以上事实，有王润润提供的《房屋租赁合同》、房地产权证，陶红兰提供的微信聊天记录，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，王润润与陶红兰签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同第14条约定，陶红兰在合同期内退租，应提前一个月通知王润润，王润润退还一个月押金。根据陶红兰提供的证据显示，其于2020年6月17日通知王润润解约，但2020年6月21日即将系争房屋返还给了王润润，未提前一个月通知。陶红兰提前解约的情形不适用合同第14条约定。陶红兰主张其构成无责解约，本院不予采纳。从陶红兰提供的微信内容及其返还系争房屋钥匙的方式来看，陶红兰与王润润于2020年6月21日就合同解除未达成一致。此时陶红兰不享有合同解除权，陶红兰主张合同于当日解除，本院不予采纳。合同第10条违约责任条款约定，陶红兰逾期支付租金经催告后15日内仍不付，及在合同期限届满前无正当理由提前解除合同的，王润润可书面通知解约，陶红兰应当向王润润支付相当于两个月租金的违约金。王润润起诉要求解除合同、陶红兰支付违约金24,000元，符合约定，本院予以准许。合同约定王润润给予陶红兰六个月的装修免租期。该免租期系陶红兰正常履约的情况下享有的权利，但陶红兰在免租期内即要求解约，给王润润造成损失。此外，陶红兰解约后王润润另行出租也需要时间，此段时间存在房屋空置损失。王润润要求陶红兰赔偿上述损失，可以准许。同时，考虑到王润润已经主张两个月租金的违约金，陶红兰也支付过1个月租金，本院酌情再确定陶红兰赔偿王润润上述损失共计36,000元。同理，本院酌情确定陶红兰支付王润润物业管理费11,989.20元。王润润已收押金24,000元应返还给陶红兰。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二项、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告王润润与被告陶红兰签订的《房屋租赁合同》；二、被告陶红兰于本判决生效之日起十日内，支付原告王润润违约金24,000元、物业管理费11,989.20元，并赔偿损失36,000元；三、原告王润润于本判决生效之日起十日内，返还被告陶红兰押金24,000元；四、驳回原告王润润的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1,630元，由原告王润润负担830元，被告陶红兰负担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 杨利民二〇二〇年九月九日法官助理 鲍仲钰书 记 员 王春燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。