广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初4923号原告：杨锦兰，女，1971年12月20日生，汉族，户籍地址及确认的送达地址：广东省阳江市江城区************，公民身份号码：441************746。原告：许兆华，男，1967年12月25日生，汉族，户籍地址及确认的送达地址：广东省阳江市江城区************，公民身份号码：440************210。两原告共同委托代理人：谭英迪，广东众君法律师事务所律师。两原告共同委托代理人：岑红英，广东众君法律师事务所实习律师。被告：阳江丰怡房地产发展有限公司，住所：阳江市******，确认的送达地址：阳江市江城区*******。统一社会信用代码：914********968836G。法定代表人：NicholasJamesGronow（江力行）,该公司总经理。委托诉讼代理人：赵雪婷，公民身份号码：441************749，该公司员工。原告杨锦兰、许兆华与被告阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨锦兰、许兆华共同的委托代理人谭英迪、岑红英到庭参加了诉讼。被告丰怡房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告杨锦兰、许兆华向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即退还已收取原告的办证费11765.44元及利息（利息从2014年10月16日起按银行同期同类贷款利率计算至被告退还全部办证税费之日止）给原告；二、判令被告支付逾期办证的违约金共3151.39元给原告；三、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2014年10月16日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2**5），由原告向被告购买商品房，房屋总价款为630278元，原告已按合同约定支付了购房款630278元，并于2014年10月16日支付给被告代办代缴办证税费36874元。此外，经原告多次要求被告履行办证义务，被告直至2018年12月10日才办理房产的权属登记到原告名下，被告代缴相关费用后余下的费用11765.44元至今未退还给原告，被告应将该款项退还给原告，并支付占用该款项期间的利息给原告。根据《商品房买卖合同》第十五条关于“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”的约定及法律规定，被告未按合同约定为原告办理完成权属登记，已构成违约，应按原告已付房价款的0.5%向原告支付违约金。综上，原告为维护自身合法权益，特依法向法院提起诉讼，请求判决如诉请。被告丰怡房地产公司提供书面答辩状辩称：一、本案涉及的买卖合同及收款行为均发生在阳江丰怡公司由前任法定代表人和董事非法控制期间，相关买卖合同由前任法定代表人何诚忠签署。由于前法定代表人没有正确履行职责，将收取原告的办证费用作他处。二、丰怡房地产公司新的法定代表人于2018年1月12日才完成法定代表人由何诚忠变更登记为江力行（NicholasJamesGronow)的手续。在此之前，新的法定代表人并不知道丰怡公司收取业主办证费及未为购买人办理不动产权证事情。三、就原告提出的诉讼请求，丰怡房地产公司意见如下：1、关于退还办证费及支付办证费占用期间利息的问题，由于收取办证费是丰怡房地产公司为了统一办证，并没有任何协议约定逾期办证需要支付办证费利息。因此，丰怡房地产公司同意退还剩余的办证费，但原告诉请利息的请求因缺乏合同依据，法院应予驳回。2、根据商品房买卖合同，涉案商品房应在2016年2月28日前交付，在2016年5月28日前办理不动产权证。因此，自2016年5月29日起原告应知道其权益受损害，但其目前提起诉讼要求支付违约金，距离应知道其权益受损害并应提出主张的时间己经超过四年时间。现其提出要求支付逾期办证违约金的诉讼请求已经超过法定诉讼时效，依法不应获得法院支持。以上答辩意见，希望得到合议庭支持。经审理查明：2014年10月16日，原告（买受人）杨锦兰、许兆华与被告（出卖人）丰怡房地产公司签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2**5），合同主要约定：被告将位于阳江市江城区*******出售给原告，合同约定建筑面积共154.48平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为630278元；付款方式为按揭贷款，买受人须于签署本合同当日支付该商品房总房价款的30%¥189278元（其中含已付定金¥50000元）作为首付房款，余款¥441000元，向出卖人指定的按揭银行申请按揭贷款。合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。两原告和被告均在合同上签名盖章予以确认。签订合同当天，两原告支付了代收代缴办证税费共36874元给被告。此后两原告按合同约定付清了购房款共630278元给被告。原告杨锦兰、许兆华与被告于2016年12月21日分别签订了《房屋交接确认书》，其中均载明：自2016年3月1日起，原告开始承担该房屋的一切损毁、灭失的风险。至此，两原告认为被告逾期办证，已侵犯其合法权益，遂向本院起诉，请求如诉称。另查明，涉案房屋已于2018年12月10日分别办理了权利人为杨锦兰的不动产权证书[粤（2018）阳江市不动产权第**号]、权利人为许兆华的不动产权证书[粤（2018）阳江市不动产权第**]。在诉讼中，被告提交了涉案房屋的物业维修资金存折及发票等复印件，拟证明其代两原告缴交了房屋所有权登记费（初始登记费）80元、银行抵押登记费80元，不动产转移登记费90元、不动产登记费（住宅类）分摊费用80元、房产测绘费分摊费用160元、契税12605.56元、物业维修资金11663元，共24758.56元。庭审中，两原告主张对上述费用没有异议，被告还为两原告缴交了阳江市同德土地房地产评估经纪有限公司300元、中介机构50元的费用，被告共为两原告缴交了25108.56元，尚欠办证费用11765.44元未退还给原告。以上事实，有原、被告提供的身份证复印件、全国企业信用信息公示系统截图、商品房买卖合同、购房发票、收款收据、代收代缴款结算书、不动产权证书、房屋所有权登记费（初始登记费）复印件、银行抵押登记费复印件、不动产转移登记费复印件、不动产登记费（住宅类）复印件、房产测绘费复印件、契税复印件、物业维修资金存折复印件、不动产权证书复印件等证据，结合本案诉讼中当事人陈述，经本院综合分析，予以认定。本院认为，两原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《广东省商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。双方应按合同约定全面履行各自的义务。关于原告请求被告返还办证税费及利息。虽然原、被告就本案的办证事宜没有签订书面的委托合同，但双方都认可被告收取了原告的办证费用和物业维修基金，也存在被告为原告代缴了维修基金及部分办证费用的事实，双方之间已形成事实上的委托合同关系。本案中，原告共支付了办证费用36874元给被告，由于被告逾期办证，构成违约，现原告主张被告退还办证费，应予准许。被告主张已代原告支付办证费用24758.56元（80元+80元+90元+80元+160元+12605.56元+11663元），庭审中，两原告主张被告还为其缴交了阳江市**土地房地产评估经纪有限公司300元、中介机构50元的费用，共缴交了25108.56元。本案扣减被告已支付的必要合理费用，被告应返还剩余办证费用11765.44元（36874元-25108.56元）给原告。故两原告主张被告退还办证费用11765.44元，本院予以支持。对于该款的利息，虽然双方在合同中未约定逾期履行协助办证义务需要支付代收办证费的利息，但被告未在约定的期限履行上述义务，其继续占有该款项没有合法依据，从公平原则和诚实信用原则来考虑，被告代收办证费的免息期应限于其依约履行合同义务的期间内。本案中，合同约定商品房最迟交付时间是2016年2月28日，双方于2016年12月21日签订《房屋交接确认书》，原告在庭审中确认被告于2016年12月21日实际交付房屋，可以认定涉案商品房的交付时间为2016年12月21日，按合同约定，被告应在该交房期后90日内（即2016年5月28日前）将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。故被告应从合同约定的逾期办证之日（即2016年5月29日）起计算利息给原告。因此，被告应以11765.44元为基数，自2016年5月29日至2019年8月19日按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息给原告。关于两原告请求被告支付逾期办证违约金。根据原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。本案中，原告主张于2016年12月21日实际交付房屋，按合同约定，被告实际应在该交房期后90日内（即2017年3月21日前）将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”及第二百零六条规定“本法自2017年10月1日起施行”，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。根据上述法律规定，原告请求被告支付逾期办证违约金的诉讼时效期间应为三年，原告于2020年6月17日向本院起诉，且未能提供诉讼时效中止或中断的证据，被告辩称原告请求逾期办证违约金已超过诉讼时效，本院予以采纳，故原告请求被告丰怡房地产公司支付逾期办证违约金已超过诉讼时效期间，本院不予支持。综上所述，原告请求被告支付逾期办证违约金，本院不予支持；原告请求被告返还办证税费及利息，本院予以支持，但具体数额以本院核定的为准。被告丰怡房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还办证费用11765.44元及利息（以11765.44元为基数，自2016年5月29日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告杨锦兰、许兆华；二、驳回原告杨锦兰、许兆华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费86元（已减半收取，原告已预交），由原告杨锦兰、许兆华负担18元，被告阳江丰怡房地产发展有限公司负担68元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。（本页无正文）审判员  姚水椋二〇二〇年七月三十一日书记员  黄欣瑜附相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第二百零六条本法自2017年10月1日起施行。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。