北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初36656号原告：王寅，男，汉族，1986年2月15日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：王璞，北京大成律师事务所律师。被告：郑锦，女，汉族，1978年10月15日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张忠启，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯春阳，北京市京师律师事务所实习律师。原告王寅（以下简称原告）与被告郑锦（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人王璞，被告之委托诉讼代理人张忠启、冯春阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年3月30日解除；2、请求判令被告支付原告违约金11000元；3、请求判令被告退还原告押金11000元；4、请求判令被告退还原告2020年1月1日至2020年3月31日止的租金33000元。事实和理由：2019年6月19日，原告与被告签订关于北京市朝阳区望京西园四区427号楼26层2601号房屋的《北京市房屋租赁合同》。合同签订后，原告向被告支付了租房押金11000元，2019年7月1日至2020年3月31日的房屋租金共计99000元，履行了合同的全部义务。2019年12月开始，租赁房屋漏水导致室内墙体多处水渍、发霉，入冬之后室内平均气温只有14、15度，不符合国家标准。因此租赁房屋不满足原告实际居住需求。出现上述问题后，原告多次与被告联系，要求被告对房屋进行维修，但被告对此置之不理，未尽到出租人的合同义务，构成违约。因此，原告在2020年3月向被告发出解除通知。根据合同第一条第一项，第四条第二款、第七条第二款约定，被告应当向原告支付违约金、返还押金，并返还2020年1月1日至2020年3月31日期间的租金。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，涉案的房屋不存在漏水的情况，出现发霉是因为原告不当使用造成的，原告不当使用导致房屋大面积发霉给被告造成损失，原告是违约方，所以不同意原告赔偿的主张，不存在被告赔偿原告违约金和返还押金的问题。本院经审理认定事实如下：2019年6月19日，原告作为承租人（乙方），被告作为出租人（甲方），双方经北京麦田房产经纪有限公司居间，签订《北京市房屋租赁合同》一份，约定原告承租被告位于北京市朝阳区望京西园四区427号楼26层2601室的房屋（以下简称涉案房屋），该房屋建筑面积110.02平方米。合同约定原告租赁用途为居住，租赁期限自2019年7月1日至2022年6月30日，租金标准为每月11000元，支付方式为押一付三，应于签约当日付齐押金，7月1号前付3个月租金，以后每期租金乙方应于期限届满前提前7日支付；押金11000元，租赁期满或合同解除后，除抵扣应由乙方承担的租金、费用及违约赔偿责任外，剩余部分无息返还给乙方。租赁期内，甲方承担供暖费、物业管理费，乙方承担水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、上网费、车位费等费用。合同第七条约定，租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全状态：1、该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后5日内予以维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。合同第九条第（三）款约定，甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达10日；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方健康、安全；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋。合同第十一条约定，甲方有第九条第三款约定的情形之一导致合同解除的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；租赁期内，乙方提前退租的，应提前30日通知甲方，并按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方有权将剩余租金及押金折抵违约金，剩余部分退还乙方。2019年6月19日，双方另签订《补充协议》一份，约定第一年租金为11000元/月，第二年及第三年的租金随着市场波动调整，双方认可此承诺。上述合同签订后，原告按照约定向被告交纳了押金11000元，分别在2019年6月30日、2019年10月1日、2019年12月31日支付了三期租金，租金付至2020年3月31日。原告称涉案房屋从2019年12月起室内两个卧室和两个阳台多处出现水渍和霉斑，冬季室内平均温度仅有14、15度，并称出现上述问题后，其多次联系被告要求维修，但被告均未予以维修。被告认可涉案房屋的两个卧室和阳台出现霉斑。并称房屋墙体发霉是因为冬天的时候原告觉得屋内冷，将所有窗户用胶条粘上，因为涉案房屋在顶层，室内外温差大，室内出现冷凝水并粘附在墙上，导致墙体发霉。原告认为墙体发霉是因为冬天下雪之后墙体发生渗水，原告之所以将房屋的窗户用胶条封上是因为涉案房屋位于顶层且窗户老化漏风，导致屋内暖气温度不够。2020年3月31日，原告从涉案房屋搬离，双方办理了交接手续。双方在交接现场对于是否退还押金以及赔偿损失的问题发生争议。2020年3月31日，原告向被告发出《解除房屋租赁合同函》，内容为涉案房屋2019年12月漏水，造成室内墙体多处水渍、发霉，原告要求被告进行维修，但被告置之不理，未尽出租人义务，且房屋平均温度为14、15度，无法正常居住，原告已搬出租赁房屋，通知被告租赁合同自被告收到本函件起正式解除，被告应当向原告支付违约金11000元，退还押金11000元，退还租金33000元，请被告收到函件5日内支付上述款项，逾期不支付的，原告将采取相关法律手段维护自身合法权益。2020年4月1日，原告委托代理人向被告发出“关于解除《北京市房屋租赁合同》的律师函”，内容与前述《解除房屋租赁合同函》基本相同。原告称上述律师函通过中国邮政EMS向涉案房屋寄出，后被退回。原告提交的EMS邮件封皮上的改退批条显示拒收。被告称其未收到过原告发出的上述《解除房屋租赁合同函》和律师函，并认为原告违约在先，原告无合同解除权。针对原告提出的其多次要求被告对房屋进行维修的问题，原告提交与被告出租房屋代理人朱晓辉之间在2020年3月20日和21日的微信聊天记录以证明其陈述。其中原告在2020年3月20日给朱晓辉发微信：“朱姐，打扰啦。关于房子的事我看一直没商量好，跟您沟通下哈。一直跟您沟通很愉快，具体遇到的困扰我就不说啦。总之呢，我们商量下打算搬走啦。之前和您定的是一年，总之现在还没到，避免您的困扰，押金您就别退了。但我现在搬家实在不是很方便，希望能延长一段时间（10天左右，最多不超过15天，也帮您收拾一下）。您看看这样安排可以吗？您也体谅下我哈。”朱晓辉回复：“你们最多住到月底吧，都体谅一下，否则我们的房子空的时间太久了，听中介说房子已经发毛了，必须重新装修才能出租。”之后双方对房屋发霉的原因产生争议。2020年3月21日，朱晓辉给原告发微信语音，认为原告提前退租应该提前一个月打招呼，要求原告在3月底将房屋腾空；原告认为是房子质量问题，被告出租的房屋不适合居住，是被告违约，要退房租和押金。朱晓辉在微信聊天中不同意原告4月15号才搬走，要求原告3月底就搬走，原告称如果月底搬走就要退房租。经询，原告称其2019年7月住进涉案房屋时未发现房屋存在漏水的情况。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告称涉案房屋自2019年12月起发生漏水并导致屋内墙体发霉，且室内温度低于国家标准，被告经其催告未对房屋进行维修，未尽到出租人应当提供适合居住房屋的义务，故其主张因被告违约，其行使合同解除权，双方租赁合同于2020年3月30日已经解除。本院对原告该项主张不予采信，理由如下：首先，涉案房屋虽然在2019年12月之后出现墙体发霉的情况，但原告并未提交充分的证据证明墙体发霉是因房屋漏水导致，且根据原告陈述其在2019年7月入住涉案房屋时并未发现该房屋存在漏水情形，根据一般生活常理推断，如果房屋存在外墙漏水的情况，因7月份为本市的雨季，理应比冬季更容易出现渗水的情况，但原告的意见与此相矛盾，故本院对其该项意见难以采信。其次，关于室内温度低于国家标准的问题，原告虽提交了一张显示室内空调温度为15.5度的照片佐证，但其举证不足以证明其关于房屋温度过低的事实实际存在。另外，原告的举证亦不足以证明被告经其多次催告仍不履行维修房屋的义务。故本院认为被告并不存在违约情形，原告无权主张解除合同。根据双方的微信聊天记录，双方对于原告搬离涉案房屋的时间达成了一致意见，原告实际在2020年3月31日搬离了涉案房屋，且双方于该日已办理了交接手续，故应当认定涉案房屋租赁合同于该日经双方协商一致解除，本院对此予以确认。但因被告不存在违约情形，本院对原告主张被告支付违约金的诉讼请求不予支持。根据双方合同约定，原告提前退租的，应提前30日通知被告，并按月租金100%支付违约金，被告有权将剩余租金及押金折抵违约金。原告在根据双方微信聊天记录，原告在合同未到期的情况下提出提前搬离涉案房屋，其要求被告退还押金没有依据，本院不予支持。关于2020年1月1日至2020年3月31日期间的租金，因原告在该段时间内实际使用了涉案房屋，其要求被告退还于法无据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七之规定，判决如下：驳回原告王寅的全部诉讼请求。案件受理费一千一百七十五元，由原告王寅负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  张帅宾二〇二〇年九月二十九日书记员  李 灏