福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0103民初504号 原告：福州御华物业管理有限公司，住所地福建省福州市台江区台江路**综合大楼**，统一社会信用代码9135010308160362XN。 法定代表人：廖家陵，总经理。 委托诉讼代理人：黄晓锋、罗瑞芳，上海锦天城（福州）律师事务所执业律师。 被告：福建华辰房地产有限公司，住，住所地福建省福州市台江区台江路**华联商厦**一社会信用代码91350100759375916U。 法定代表人：田英，董事长。 委托诉讼代理人：马悦，系被告公司职员。 委托诉讼代理人：许俊成，福建世好律师事务所执业律师。 原告福州御华物业管理有限公司（以下简称御华物业公司）与被告福建华辰房地产有限公司（以下简称福建华辰公司）合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告御华物业公司委托诉讼代理人黄晓锋、罗瑞芳，被告福建华辰公司许俊成，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 御华物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付计算至2019年12月30日为止拖欠的物业费2250823.13元；2、本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：2014年4月9日原被告就XX项目9＃地块（以下简称王府城项目）的物业管理服务事宜签订了《XX项目9＃地块物业服务合同》（合同编号：WY20140401），约定：原告为该集住宅、办公、商业为一体的综合体项目提供物业管理服务，合同期限自合同签订之日起至2024年4月8日止。同时，自合同生效之日起至物业出售并交付物业买受人之前发生的物业服务费均由被告承担。后被告为推广王府城项目2＃、3＃楼房源，2015年8月27日原被告签署了《补充协议》（合同编号：WY20150827）约定：原告配合被告开展“老带新免两年物业费”的活动，截止2015年8月25日止共计40户客户参与该活动，应收取的物业费合计419129.09元。被告同意就上述活动以现金转账方式对原告进行等额补偿。对于享受减免两年物业费的业主，由原被告共同开具《王府城物业费抵用确认单》，被告应在抵用单生效之日起三个月内支付补偿款。当月，双方共同给40户业主开具了《王府城物业费抵用确认单》。2016年1月13日，原告为进一步配合被告王府城项目促销需要，增补一套住宅进行物业费优惠服务，双方又签署了《补充协议》（合同编号：WY20150827补1）并约定：该业主享受“自交房之日起减免一年物业费”的优惠，该一年物业费合计5579.95元亦应由被告在双方共同开具的《王府城物业费抵用确认单》生效之日起三个月内向原告支付。2017年6月28日双方又签订了《君XX项目9＃地块物业服务合同》（合同编号：WY20170628）及补充协议（合同编号：WY20170628补），约定在《XX项目9＃地块物业服务合同》（合同编号：WY20140401）的基础上仅将合同期限及承包范围做了调整。2017年12月18日原被告签署《补充协议》（合同编号：WY20170628补2），约定将合同编号为WY20170628合同中约定的原告服务范围调整为XX项目1＃、2＃、3＃楼，并将合同第31条中“本合同为二十年，自合同签订之日起至2037年6月30日止”修改为只要该项目业委会未成立，原被告双方的委托关系始终有效。2018年1月15日原被告签订《前期物业服务合同》，约定合同期限自2018年1月15日至小区业主委员会成立并由业委会代表全体业主与物业服务企业重新签订物业服务合同之日止，物业费收费标准为高层住宅每月2.8元／平方米，办公楼每月4元／平方米。后原告将此合同提交台江区住房保障和房产管理局备案。合同签订后，原告依约进场并开始提供物业服务。2018年7月6日，双方就逾期交房违约金抵扣物业费事宜签订《补充协议》（合同编号：WY20170628补3），约定被告因王XX项目1＃－3＃主楼逾期交房需支付给业主的违约金，直接以现金形式补偿原告，以抵扣业主需向原告支付的物业费。对于享受减免物业费的业主，由原被告共同开具《王府城物业费抵用确认单》，该确认单经双方盖章即生效。后双方依约共同给业主出具了《尊邸园物业费抵用确认单》。目前，被告均未支付上述任何一项费用。截止至2019年12月30日，被告尚拖欠原告物业费合计2250823.13元，具体包括：“老带新”促销房源抵扣的物业费223270.83元，逾期交房违约金抵扣的物业费109911.56元，1＃楼空置房物业费447044.73元，2＃楼空置房物业费795335.36元，3＃楼空置房物业费675260.66元。虽原告多次催讨，被告均以种种理由拖延拒付。被告的行为已经严重损害了原告的合法权益。根据合同约定，若双方发生争议，有权向项目所在地人民法院提起诉讼。原告为了维护自身的合法权益，提起诉讼，请求人民法院依法判如所请。 福建华辰公司辩称：一、原告关于对“老带新”促销房源优惠抵物业费的主张已过诉讼时效，依法不应予以支持。根据原告提供的证据3《补充协议》第5条的约定可以得知，抵用单一经甲乙双方共同盖章便视为生效，甲方（即被告）应在抵用单生效之日起3个月内，将补偿款汇至乙方（即原告）指定账户。该《补充协议》的签订时间为2015年8月27日，后续所有的《王府城物业费抵用确认单》的出具时间也是2015年8月，并且《王府城物业费抵用确认单》也有关于“该确认单由华辰公司、御华物业公司盖章生效”的备注说明，因此原告关于对“老带新”促销房源优惠抵物业费的主张的诉讼时效应从2015年11月底前起算，截止至2018年11月底期满，即原告提起本案诉讼时该部分诉请已过诉讼时效，依法不应予以支持。二、原告现有证据并不足以证明“老带新”促销房源优惠抵物业费以及地产逾期交房违约金抵物业费的实际抵用情况，因此产生的举证不能的不利法律后果，应由原告自行承担。从原告证据4、6、13中可以看出，所有的抵用确认单中均有明确备注该确认单仅对确认单中的产权人有效，若产权人发生变更，该确认单作废。因此，原告还需提供该确认单的产权人入住的交房材料，二者结合才能证明最终的实际抵用情况。另外，原告证据4中还表明若该确认单中的产权人所推荐的亲友发生退房行为，所获得的物业费用作废，因此该部分费用原告还需提供相应推荐亲友入住的交房材料。显然，原告现有证据并不足以证明“老带新”促销房源优惠抵物业费以及地产逾期交房违约金抵物业费的实际抵用情况，因此产生的举证不能的不利法律后果，应由原告自行承担。三、原告现有证据并不足以证明XX园1#、2#、3#空置房的空置费用，并且根据原被告双方的约定，其中2#、3#空置房的空置费用应由原告自行承担。首先，原告关于XX园1#、2#、3#空置房的空置费用的主张，除了物业服务合同外，仅在诉状后附上1#、2#、3#业主的《空置房登记表》，而且还不是以证据的形式提供。由于该部分表格为原告单方制作，不足以证明XX园1#、2#、3#空置房的空置费用明细，若原告无法提供具体的相应证据，应承担举证不能的不利法律后果。另外，原被告双方曾以《移交通知函》的形式约定，王府城2#、3#空置房的空置费用是由原告自行承担，因此该部分费用原告无权要求被告承担。四、原告在提供案涉物业服务过程中向业主收取的用电电费以及向被告借支用于公司运营的款项，均应返还给被告，恳请贵院合并审理。首先，原告在提供案涉物业服务过程中，曾利用其为物业服务提供者的身份向1#楼的业主收取业主用电的电费，但相关电费实际是由原告向电业局缴纳，从2018年10月至2020年2月的电费合计为151963.75元，因此原告有义务将前述收取的相关电费返还给被告。另外，由于原告原本是被告集团下属公司，管理案涉物业项目，在提供案涉物业服务过程中，原告经常以借支款的方式向被告借支相关费用用于公司的运营。从2014年起至2017年，原告累计向被告借支的费用达441556.27元。现，被告有权要求原告返还前述借支费用，即原告有义务返还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年4月9日，以福建华辰公司为甲方（物业建设单位），御华物业公司为乙方（物业管理方），双方签订一份《君临盛世茶亭项目9＃地块物业服务合同》（WY20140401号），约定：乙方为物业管理区域的业主、物业使用人提供物业管理服务。合同为期十年，自合同签订之日起至2024年4月8日止。本合同生效之日起至物业出售并交付物业买受人之前发生的物业服务费由甲方承担；自物业交付物业买受人之日起至合同终止之日止发生的物业服务费由物业买受人承担。自物业建成并正式移交乙方管理前，所产生的物业管理成本由甲方全部承担。 2015年8月27日，福建华辰公司（甲方）与御华物业公司（乙方）签订《补充协议》（WY20150827）一份，内容为，乙方为配合甲方销售王府城项目2#、3#楼进行如下约定：1.甲方于4月18日起加推2#、3#楼房源，以老带新免两年物业费作为推广活动。根据甲方统计，甲方8月25日提供统计，已享受活动优惠的客户累计达40户，产权面积共计6237.04平方米，应收物业费合计419129.09元（2.8元/平方米.月×6237.04平方米×24个月）。2.考虑到乙方唯有王府城一个服务项目，无其它收入来源，为保证楼盘物业服务质量，甲方同意就上述活动对乙方进行等额补偿。补偿方式首先以现金转账进行补偿，若甲方确实因资金紧张无法以现金补偿，经双方协商一致同意将补偿款抵王府城住宅或办公楼购房款。3.参与抵款的住宅或办公房，必须由乙方选择确认，且按市场价7折优惠后的价格进行抵扣。4.本协议经对甲方提供后附明细表内的40户业主有效，若后附40户物业产权人发生变更，则新业主不适用此优惠活动，应按乙方收费标准按时缴纳物业费。5.对于享受减免2年物业费的业主，由甲乙双方共同开具《王府城物业费抵用确认单》，该抵用单不可转让或折现使用。该抵用单一经甲乙双方共同盖章便视为生效。甲方应在抵用单生效之日起3个月内，将补偿款汇至乙方指定账户（或将房产备案至乙方指定名下）。6.甲方应立即停止后续诸如此类减免物业费的促销推广活动，若未经乙方商量继续推广此类活动，导致享受该活动优惠的客户超出本协议后附明细清单的不适用本协议约定，且乙方有权拒绝配合办理相关手续。附件：1.《王府城免两年物业费客户名单》；2.《王府城物业抵用确认单》。 2016年1月13日，福建华辰公司（甲方）与御华物业公司（乙方）签订《补充协议》（WY20150827补1）一份，内容为，增补一套2#1601单元的林旭红业主，该业主将享受“自交房之日起减免一年物业费”的优惠。……该业主优惠的一年物业费合计5579.95元。……本协议仅对2#1601林旭红业主有效，若有产权人发生变更，则新业主不再适用此优惠活动。 2017年6月28日，福建华辰公司（甲方）与御华物业公司（乙方）签订《君临盛世茶亭项目9＃地块（王府城）物业服务合同》（合同编号：WY20170628），本合同为20年，自合同签订之日起至2037年6月30日止。本合同期限未满，若业主委员会代表业主与业主大会依法选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效的，本合同自动终止。同日，双方还签订《补充协议》（合同编号：WY20170628补），明确约定：WY20150628号合同系在WY20140401号合同基础上仅对承包范围和服务期限做了调整，双方原签订的合同编号为WY20140401补1、WY20150827合同仍然有效。 2017年12月18日，福建华辰公司（甲方）与御华物业公司（乙方）签订《补充协议》（合同编号：WY20170628补2），约定：WY20170628号合同约定的乙方服务范围调整为“王府城项目1＃、2＃、3＃楼”，该项目的商业物业由甲方租赁给福建顺康商业管理有限公司，由福建顺康商业管理有限公司自行管理。WY20170628号合同第三十一条约定“本合同为二十年，自合同签订之日起至2037年6月30日止”修改为只要该项目业委会未成立，甲乙双方的委托关系始终有效，甲方不得以任何原因或借口终止合同并委托（或授权）除乙方外的任何一家公司为该项目提供物业服务……将WY20170628号合同第八条第1款“物业交付买受人后，物业管理区域内相关配套设施设备尚未完备的，物业买受人交纳的物业服务费可按本合同第七条约定的标准降低10%，差额部分由甲方承担”删除。 2018年1月15日，以福建华辰公司为甲方（物业建设单位），御华物业公司为乙方（物业管理方），双方签订一份《前期物业服务合同》，约定委托物业项目王府城，合同期限自2018年1月15日至小区业主委员会成立并由业委会代表全体业主与物业服务企业重新签订物业服务合同之日止。物业费收费标准为高层住宅每月2.8元／平方米，办公楼每月4元／平方米。该合同第四条甲方权利义务第（九）约定，按照省物价局、省住房和城乡建设厅《福建省物业服务收费管理办法》（闽价服[2010]267号）规定，全额支付已竣工但尚未出售或尚未交给购房人物业的物业服务费。合同第六条第（四）项第3点约定，“本合同生效之日起至出售房屋交付之日的当月期间发生的物业费由甲方承担；已竣工未出售房屋的物业服务费由甲方承担；出售房屋交付之日后的次月至本合同终止之日的当月发生的物业费服务费，由物业买受人按照房屋买卖合同约定的前期物业服务收费标准承担；甲方售房时承诺减免物业费的，所减免的物业费由甲方承担”。该合同于2018年2月26日在台江区住房保障和房产管理局备案。 2018年7月6日，福建华辰公司（甲方）与御华物业公司（乙方）签订《补充协议》，内容为乙方为配合甲方王府城项目（XX地块）1＃－3＃主楼交房违约金赔偿方案进行如下约定：1.乙方同意配合甲方给予业主本人物业费优惠，具体优惠金额以双方盖章确认的物业费抵用单为准。2.甲方同意就上述优惠对乙方进行等额补偿。补偿方式首先以现金转账进行补偿，若甲方确实资金紧张无法以现金补偿，经双方协商一致可将补偿款抵购房款。3.参与抵款的房屋，须经乙方确认同意，且按市场价7折优惠后的价格进行抵扣。4.本协议优惠仅对确认单上产权人生效，若产权人发生变更或有退房，出售现象，则优惠作废。5.……6.该费用不得转让或折现使用。在不影响交房的前提下，该费用可由乙方与客户协商办理交房手续之日起满12个月后使用。7.对于享受减免物业费的业主，由甲乙双方共同开具《王府城物业费抵用确认单》（详见附后），该抵用单一经甲乙双方共同盖章便视为生效。后双方依约共同给业主出具了《尊邸园物业费抵用确认单》。 2020年3月11日，御华物业公司向本院提出财产保全的申请，请求查封冻结坐落于福州市台江区北侧交叉处XX地块九2＃203单元以及2＃3901单元房产，以价值合计2250823元为限，并提供中国人民财产保险股份有限公司福州市分公司出具的保单保函作为本次财产保全的担保。2020年3月12日，本院作出（2020）闽0103民初504号民事裁定，冻结了坐落于福州市台江区北侧交叉处XX地块九2＃203单元和2＃3901单元两套房产，冻结上述两处房产以价值合计2250823元为限。 另，根据福建华辰公司向本院提供的三份竣工验收报告，君临盛世茶亭地块九1#楼五层以上竣工日期为2018年9月11日；君临盛世茶亭地块九2#楼及3#楼的竣工日期均为2017年12月27日； 诉讼中，御华物业公司向本院提交了费用汇总表以说明其本案主张的各项费用，并根据庭审要求，向本院补充提供了案涉王府城三栋楼的业主交房单作为证据，证明案涉房产的交房情况。本院已将证据副本交付被告质证，因向业主交房亦是开发商的合同义务，故本院要求福建华辰公司对御华物业公司提供的交房单予以核实，若有需要核查原件的应当向本院提出。被告收到材料后向本院提供了书面的质证意见，但并未向本院提出交房单中存在错漏或者需要专门核查原件的要求。 御华物业公司还提供了原被告之间就XX园（王府城）1#楼房屋盖章确认的移交单三份，证明1#楼相应楼层房屋移交情况。福建华辰公司质证对于该证据真实性和证明对象无异议，但认为御华物业公司无法提供2#、3#楼的移交单，是因为在福建华辰公司提交的OA系统取证的证据中，案涉王府城2#楼、3#楼的移交通知在办公OA系统中已经体现双方约定，即王府城2#楼、3#楼“空置、维保”依约由御华物业公司承担，故而认为御华物业公司无权主张2#楼、3#楼的物业费。 福建华辰公司向本院提供了(2020)闽证经字第70号、71号公证书，证明御华物业公司实际控制人、负责人林芬曾为福建华辰公司高管，负责管理御华物业公司和顺康商业管理公司，并在福建华辰公司内部OA系统有专属账户，日常管理相关批报均通过OA系统上传汇报，根据(2020)闽证经字第70号公证书中体现，公证员在福建华辰OA系统输入选择用户名“linfen”，并输入密码后，后提取到第七页“移交通知函”，内容为“福建御华物业管理有限公司：根据目前XX城2#、3#楼以具备交房，贵公司已经进驻的事实，自本函发出之日起，上述两栋楼移交贵公司管理，涉及未交房的空置、维保等，均由贵公司负责。二〇一八年四月十八日”。系统中，显示处理人意见：“林芬同意2018-04-1916:50”。福建华辰公司认为，御华物业公司没有提供2#、3#楼的移交单，是因为在福建华辰OA系统中，已由双方关于王府城2#楼、3#楼的《移交通知函》，并且该函约定由御华物业公司承担王府城2#楼、3#楼的空置房物业费，御华物业公司法人林芬已经表示同意，故御华物业公司现无权主张2#楼、3#楼的物业费。同时，福建华辰公司还补充提交了调取自福州市公安局后洲派出所的权利义务告知书、询问笔录，证明福建华辰公司在另案诉讼中申请调查令查到林芬在2019年10月29日在派出所做询问笔录时，自认其担任总裁办主任，以推翻御华物业公司提供的《离职证明》和养老保险历年缴费明细，印证其他证据的真实性。 御华物业公司质证认对上述证据真实性无异议，但认为：(2020)闽证经字第70号、71号公证书证明的是对福建华辰公司内部系统进行公证，但内部系统可以随意篡改，林芬已经于2015年从福建公司离职，该移交通知书函是被告单方制作的，物业公司在管理过程中有对空置房进行管理和维保，但不代表对空置房的管理和维保不需要收费。该函反而能证明御华物业公司已经提供了相应的物业服务。对于派出所的笔录，应华辰公司管理出现问题，新老管理团队冲突，当时要求前来做笔录的是华辰公司的人，林芬当时受其配偶魏传瑞董事长委托前去调查，只是说自己曾经的身份是总裁办主任，纯粹是为了报案，并非实际身份。林芬在2015年离职后，福建华辰公司除了补发原先拖欠的工资外，没有再付过工资。 另，御华物业公司陈述，应福建华辰公司逾期交房，其与福建华辰公司签订多份合同，但实际于2018年1月15日开始提供物业服务。御华物业公司确认其主张的所有费用均截至2019年12月31日，并提供了费用清单（2020年8月27日修改），说明其主张的费用情况为：1.老带新免两年物业费业主共41户，其中未交房两户，实际享受优惠39户，华辰公司应当支付补偿款为223270.83元。2.因开发商逾期交房违约金抵扣物业费业主共44户，华辰应支付补偿款109911.56元。3.案涉1#2#、3#楼空置房物业费分别为394975.66元、856906.64元和753947.08元。御华物业公司认为，双方合同约定，案涉房屋交付业主前的物业费由福建华辰公司承担，由于尊邸园（指君临盛世茶亭地块九“王府城”）1#楼是陆续移交御华物业公司管理，其自行从移交之日开始计算空置房物业费，是降低了收费标准；XX园2#、3#楼则是依约从2018年1月15日（签约并提供物业管理之日）起计算至业主收房之日。 本院认为，福建华辰公司（甲方）与御华物业公司（乙方）签订的一系列物业服务合同和补充协议，均系合同双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。 对于“老带新”免收的物业费问题。根据双方于2015年8月27日签订的《补充协议》（WY20150827）和2016年1月13日《补充协议》（WY20150827补1）的约定，乙方为配合甲方销售王府城项目2#、3#楼41户免收“老带新”业主两年（有一户为一年）的物业费，并由甲方对上述活动的物业费进行等额补偿。现御华物业公司已提供了其免收“老带新”物业费的清单和业主收房会签单，对免收物业费的房产及业主情况予以说明，福建华辰公司虽表示不认可清单内容，但其作为商品房销售者对于售房、交房情况应是十分清楚，其并未具体提出异议内容，故本院在本案中对于御华物业公司“老带新”免收物业费情况予以采纳。经计算，福建华辰公司依约应向御华物业公司支付“老带新”免收业主物业费的补偿款222650元。诉讼中，福建华辰公司就御华物业公司的该项请求提出了时效抗辩，认为该款依约应在双方共同开具《王府城物业费抵用确认单》之日（2015年8月）起3个月内支付，而原告迟至2020年1月提起本案诉讼，主张该款，已超过诉讼时效。对此，本院认为，案涉楼盘存在逾期交房的情况，享受“老带新”免收物业费优惠的业主迟延至2018年才办理交房手续，故免予缴纳物业费的情况至2018年才实际发生，御华物业公司自业主实际交房后才发生其提供物业服务而未获补偿的情况，因此，御华物业公司于2020年1月主张该补偿款，未超过三年诉讼时效，本院对福建华辰公司的上述时效抗辩，本院不予采纳。 对于逾期交房违约金抵扣物业费的问题。根据福建华辰公司（甲方）与御华物业公司（乙方）2018年7月6日签订的《补充协议》约定，由乙方配合甲方给予逾期交房业主物业费优惠，优惠金额由福建华辰公司予以补偿。现御华物业公司已提供了业主逾期交房违约金抵扣物业费的清单和业主交房会签单，对逾期交房业主减免物业费情况予以了具体说明。福建华辰公司虽陈述其不认可清单内容，但其作为商品房销售者对于售房、交房情况应是十分清楚，鉴于其未具体提出异议内容，未说明业主变更产权人而不能享受该优惠的实际情况，故本院在本案中对于御华物业公司主张的违约金抵扣物业费的情况予以采纳。经计算，御华物业公司合计减免物业费数额为99916元，福建华辰公司对此应予以等额补偿。 对于空置房的物业费问题。根据福建华辰公司（甲方）与御华物业公司（乙方）于2018年1月15日签订的《前期物业服务合同》的约定，御华物业公司作为前期物业公司在案涉楼盘提供物业服务。该楼盘已竣工但尚未出售或尚未交给购房人物业的物业服务费应由福建华辰公司全额支付。《物业管理条例》第四十一条第二款亦规定，“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。本案中，案涉的“XX地块九”2#楼、3#楼已于2017年12月27日竣工，1#楼五层以上已于2018年9月11日竣工。现御华物业公司诉请福建华辰公司支付已经竣工但未出售、未交付业主期间的空置房物业费，具有法律和合同有据。福建华辰公司抗辩称，原告法人林芬已在华辰公司OA系统中“同意”XX城2#、3#楼的“空置、维保等”，均由御华物业公司负责，故认为应当驳回原告有关2#、3#楼空置房物业费的诉讼请求。对此，本院认为，福建华辰公司提供的该证据是源于福建华辰公司自身的公司内部系统，该系统是由福建华辰公司全权管理和维护，完全受福建华辰公司控制，无法排除福建华辰公司自行操作该系统的可能，因此，仅从系统展示的内容，尚无法确认系统上的“林芬”账户是否是原御华物业公司法定代表人林芬本人操作系统并作出该意思表示，无法确认该意思表示的真实性，而福建华辰公司未提供其他书面证据证明御华物业公司已经同意免除福建华辰公司2#、3#楼空置房的物业费，福建华辰公司提出御华物业公司无权向其主张XX城2#、3#楼的空置房物业费，依据不足，本院不予采纳。 对于空置房的情况，原告向本院提交了三栋楼相关业主的交房单，并据以制作计算表、说明计算方法，福建华辰公司虽陈述其不认可清单内容，但如前所述，并未提出具体的异议内容。因此，本院在本案中对于御华物业公司主张的空置房情况予以采纳。御华物业公司主张XX城1#楼物业费按照福建华辰公司向其移交房产时间起算空置房物业费，未损害被告权益，本院予以照准。1#楼7至10层的空置房物业费从2018年10月21日起算，1#楼11至16层空置房物业费从2018年11月28日起算。御华物业公司主张2#楼、3#楼空置房的物业费自物业服务合同生效时起计算，本院亦予采纳。原告确认其本案主张的所有金额均计算至2019年12月31日止，本院对此予以照准。现御华物业公司已提供表格说明了房屋空置的起止时间及相关业主的交房会签单，对空置房物业费的计算予以了具体说明。福建华辰公司对空置房的情况未提出具体的异议，故本院在本案中对御华物业公司主张的房屋空置情况和费用计算方式予以采纳。经计算，截至2019年12月31日，福建华辰公司应向御华物业公司支付1号楼空置房物业费374976元、2#楼空置房物业费860927元、3#楼空置房物业费747584元，三幢合计1983487元。 综上，福建华辰公司应向御华物业公司支付“老带新”免收物业费补偿款222650元、违约金抵扣物业费补偿款99916元、空置房物业费1983487元，共计2306053元。御华物业公司本案起诉主张的金额仅为2250823元，故本院对于御华物业公司的诉请予以照准。福建华辰公司提出的御华物业公司应向其返还借支的电费以及运营费用等，可另行处理，本案不予涉及。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第四十一条第二款《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第一款规定,判决如下: 福建华辰房地产有限公司应于本判决生效之日起十五日内向福州御华物业管理有限公司支付“老带新”免收物业费补偿款、违约金抵扣物业费补偿款以及空置房物业费共计2250823元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24806元，由福建华辰房地产有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林 铃 人民陪审员  刘行秀 人民陪审员  时湘闽 二〇二〇年九月二十五日 法官 助理  江紫沫 书 记 员  江 梨 附：一、本判决书所适用的主要法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》 第九十条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。