安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终7051号 上诉人（原审被告）：安徽万泓置业投资有限公司，住所地安徽省合肥市包河区繁华大道与北京路交叉口水丽坊商业街**商铺，实际经营地安徽省合肥市包河区繁华大道和北京路交叉口万泓中心**楼**。 法定代表人：谢晓敏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王凯，男，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：彭文，女，1968年11月30日出生，汉族，住安徽省阜阳市颖泉区。 委托诉讼代理人：吕永祥，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄达，安徽华人律师事务所律师。 上诉人安徽万泓置业投资有限公司（以下简称万泓公司）因与被上诉人彭文房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初1004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万泓公司上诉请求：1.撤销一审判决一、二项，并改判驳回彭文的全部诉请；2.本案一、二审诉讼费用由彭文承担。事实和理由：万泓公司与彭文签订《商品房买卖合同》后，按照合同的履行顺序，彭文应先行履行支付购房款的义务，万泓公司才能履行交付商品房的义务。本案完全是彭文存在逾期支付购房款，构成违约的情形，其根本不享有《商品房买卖合同》第九条约定的解除合同的权利。相反，按照《商品房买卖合同》第七条及补充协议第二条第4款、第三条第4款的约定，万泓公司有权不向彭文交房，也可据实顺延交房日期且无需承担违约责任，并可要求彭文继续履行合同及承担逾期付款违约责任。一审法院对本案的基本事实认定有误，从而错误判决解除案涉合同及要求万泓公司承担解除合同的违约责任和后果。 彭文辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，依法应当维持。万泓公司从未为彭文垫付过任何款项，不存在万泓公司以彭文未清偿欠款为由不向彭文交付房屋的说法。因按揭贷款的审批受银行与开发商的合作关系、银行按揭政策变化及银行审批时间等影响，合同未对支付剩余按揭款的时间作出约定，故不存在万泓公司所谓的未支付到期应付房款。万泓公司认为彭文未支付到期应付房款，要求顺延交房的理由明显不能成立。彭文支付了首付款，依约到肥东农商行园上园支行（以下简称肥东农商行）提交所有的按揭资料，符合按揭条件，签订了借款合同，并开通了按揭银行账户。后非因彭文个人原因导致按揭贷款未能批准下来，彭文不存在违约。根据合同约定，万泓公司应当在2018年9月30日前取得《建设工程规划许可证》并将验收合格的商品房交付给彭文。2018年10月份，已经超过交房时间，万泓公司一直逾期未能交房，彭文担心万泓公司存在无法履约的可能，为防止损失继续扩大，故没有及时到银行办理按揭手续。万泓公司至今未取得《建设工程规划许可证》，案涉房屋也没有通过竣工验收，万泓公司逾期交房远超过30日，严重违约。根据合同约定，彭文有权解除合同。 彭文向一审法院起诉请求：一、请求依法判令解除彭文和万泓公司于2017年11月24日签订的万泓中心5幢、6幢1层商1015室《商品房买卖合同》；二、依法判令万泓公司返还彭文购房首付款998704元，支付违约金49961元，并自2019年8月14日起，以998704元为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付利息至款清息止；三、本案诉讼费用由万泓公司承担。 一审法院认定事实：2017年11月24日，彭文与万泓公司签订《商品房买卖合同》，约定:彭文购买万泓公司开发的位于合肥市包河区的万泓中心第5、6幢（单元）1层商1015（室、号）房屋，总房款1978704元，首付款998704元应于合同签订之日付清，余款980000元办理按揭，向万泓公司指定的按揭银行提交符合按揭银行要求的完整资料及缴清相关费用，并在本合同签订后7日内签订《借款合同》；万泓公司应于2018年9月30日前将取得《建设工程规划许可证（正本）》的房屋交付给彭文，逾期超过30日，彭文有权解除合同，万泓公司应当自彭文解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按彭文累计已付款的3%支付违约金；因万泓公司逾期交房彭文解除合同的，应书面通知万泓公司，万泓公司收到该通知后应配合彭文办理解除合同的手续，并向彭文支付违约金且退还房款，逾期不配合应另行支付2万元违约金。附件四补充协议第2.2条约定：若因国家或相关银行有关按揭贷款政策发生变化，贷款银行要求买受人增加首付款或者拒绝买受人的按揭贷款申请等情形时，买受人应增加支付首付款以满足按揭贷款申请要求或采用一次性付款方式支付剩余房款或采取更换其他银行等双方协商一致的解决方案等。 合同签订后，彭文向万泓公司支付首付款998704元，同时向万泓公司指定的肥东农商行提交了办理按揭贷款所需的完整资料，并签订了《借款合同》，非因彭文原因，按揭贷款未获审批。2018年7月，彭文根据万泓公司工作人员的要求，再次向肥东农商行提交了截至2018年7月份的银行流水，因案涉房屋的单价超过每平方米60000元，彭文贷款申请未被批准。2018年10月，万泓公司要求彭文前往中国银行庐阳支行办理按揭贷款，彭文未予办理。2019年3月，中国银行庐阳支行停止了与万泓公司的贷款合作业务。 2019年7月13日，彭文向万泓公司寄发《关于解除商品房买卖合同的通知》，要求解除《商品房买卖合同》，万泓公司于当日签收。 另查明，万泓公司至今未取得案涉房屋《建设工程规划许可证（正本）》。 一审法院认为，彭文与万泓公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。本案争议焦点在于按揭贷款未能办理成功是否系彭文的原因、彭文是否享有合同解除权、万泓公司对逾期交房应否承担违约责任。 商品房买卖合同约定，彭文以按揭贷款方式支付购房余款。合同签订后，彭文依约向万泓公司指定的肥东农商行递交了办理按揭贷款所需的全部资料，并签订了借款合同。通过法庭调查，能够证实彭文提交的申请按揭贷款资料齐全，手续完备，符合按揭贷款条件，非因彭文个人原因按揭贷款未或批准，对此彭文不应承担违约责任。依据商品房买卖合同约定，万泓公司应于2018年9月30日前将取得《建设工程规划许可证（正本）》的房屋交付给彭文，但案涉房屋至今未能通过竣工验收，由于万泓公司逾期交房，彭文有理由认为万泓公司存在不能履约的可能，从自我利益保护角度出发，彭文有权在万泓公司要求其向中国银行庐阳支行递交按揭贷款所需资料时给予迟延递交或拒绝先支付完毕购房款，以防止损失可能继续扩大，但万泓公司仍应负有依据合同约定，继续履行交付房屋的义务，截至本案法庭辩论终结，万泓公司尚未取得案涉房屋《建设工程规划许可证（正本）》，故一审法院对万泓公司关于彭文未全额支付购房款，其可以不交付房屋的辩称不予采信。 由于万泓公司逾期交房超过30日，而使彭文具备了解除合同的权利基础。2019年7月13日，彭文向万泓公司邮寄送达了《关于解除商品房买卖合同的通知》，通知自到达万泓公司之日起，案涉合同解除。案涉合同约定，万泓公司应当在解除合同通知到达之日30日内退还彭文全部已付款，并向彭文支付累计已付款3%的违约金、配合办理解除合同手续，但万泓公司并未在2019年8月13日前退还彭文全部已付款、配合彭文办理解除合同手续，现彭文主张万泓公司退还全部已付款、支付已付款3%的违约金及逾期不配合违约金，符合合同约定，应予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第一百一十四条之规定，判决：一、确认彭文与安徽万泓置业投资有限公司签订的《商品房买卖合同》于2019年7月13日解除；二、安徽万泓置业投资有限公司于判决生效后的十日内返还彭文购房款998704元并支付违约金49961元；三、驳回彭文的其他诉讼请求。案件受理费减半收取7119元，由安徽万泓置业投资有限公司负担。 二审期间，彭文提交2020年9月8日案涉房屋所在楼盘万鸿中心现场的照片，证明案涉房屋依据合同约定应在2018年9月30日交房，但是逾期将到两年仍未完成，万泓公司应承担违约责任。万泓公司对证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议。认为周边在修地铁和高架，项目道路两边都是封闭状态，影响了项目的进展。对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。 本院认为，彭文与万泓公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。彭文按约支付了《商品房买卖合同》中约定的首付款，但案涉商品房至今未取得《建设工程规划许可证》正本，未达到《商品房买卖合同》约定的交付条件。根据彭文与万泓公司之间的合同约定，万泓公司已经构成根本违约并达到了彭文有权解除合同的条件。万泓公司主张彭文至今未办理按揭贷款存在违约，万泓公司有权在彭文未付清款项前不向彭文交房。但彭文有无办理按揭贷款并获批并不影响万泓公司应当履行的按照合同约定达到交房条件的合同义务。并且根据本案已经查明的事实，彭文已经按约提交了相应贷款资料且符合贷款资格，按揭贷款未获批准非彭文个人原因造成，不应由此认定彭文构成违约。在2018年9月30日之后，万泓公司已经逾期交房构成违约的情况下，彭文基于万泓公司存在履约不能的可能及避免损失扩大的考虑，未再按照万泓公司的要求变更贷款银行并提交贷款所需资料也不构成违约。据此，一审法院判决并无不当，本院予以维持。 综上，万泓公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14238元，由安徽万泓置业投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年九月二十一日 法官助理胡梦云 书记员曹丽梅 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。