江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0507民初1417号原告：江芳，女，1975年10月14日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：刘佳庆、徐黎宏，上海正源（苏州）律师事务所律师。被告：许晓东，男，1985年11月8日出生，汉族，住安徽省合肥市庐江县。委托诉讼代理人：徐启迪，上海市联合律师事务所律师。第三人：上海天德建设（集团）有限公司，住所地上海市崇明区工业园区秀山路**。法定代表人：戴腊生，董事长。委托诉讼代理人：韩环环，上海兰迪律师事务所律师。第三人：苏州灏溢房地产开发有限公司，，住所地江苏省苏州市相城区经济开发区永昌泾大道**漕湖大厦**法定代表人：林尾英,董事长。委托诉讼代理人：纪敏、金腾飞，系公司员工。原告江芳与被告许晓东、第三人上海天德建设（集团）有限公司（以下简称天德建设集团）、第三人苏州灏溢房地产开发有限公司（以下简称灏溢房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月7日受理，适用简易程序，分别于2020年5月21日和9月16日两次公开开庭进行了审理。原告江芳及其委托诉讼代理人刘佳庆、徐黎宏，被告许晓东的委托诉讼代理人徐启迪，第三人天德建设集团的委托诉讼代理人韩环环，第三人灏溢房产公司的委托诉讼代理人金腾飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江芳向本院提出诉讼，请求判令：1、原告与被告、第三人之间的《房屋买卖合同》解除；2、被告向原告返还已付款项450000元；3、被告向原告支付违约金145000元；4、两第三人对上述金额承担连带赔偿责任；5、本案诉讼费、律师费、保全费由被告及两第三人承担。事实与理由：被告告知原告其在第三人天德建设集团处有一套房屋，系其通过以工程款抵房的形式从灏溢房产公司处取得。2019年11月2日，原告经向天德建设集团确认房屋存在后，与被告签订《房屋买卖合同》，双方约定：由原告购买被告位于苏州市相城区的房屋，成交金额为145万元整。协议签订后当日，原告依约支付了定金2万元整。2019年11月6日，第三人天德建设集团配合原告向灏溢房产公司发出《更名申请》，要求灏溢房产公司将购房人变更为原告，灏溢房产公司于2019年11月7日表示收到。2019年11月8日，原告在确认更名程序启动后，在被告要求下支付43万元房款。然近期，第三人天德建设集团通知原告，房屋已被被告出售给他人，天德建设集团、灏溢房产公司无法将房屋变更给申请人。原告多次联系被告，但被告拒不接听，为维护原告的合法利益，无奈诉至法院，请法院依法支持原告的诉讼请求。被告许晓东辩称，被告不同意原告的全部诉讼请求，请求依法予以驳回。理由如下：一、原被告签署的房屋买卖合同真实合法有效，原、被告也为达成房屋购买交易做了相应的履行行为；二、目前该房屋尚未过户到原告的名下，并非由被告原因导致，那么该房屋实际系由灏溢房产公司通过工程款抵扣的形式，将权利交付天德建设集团，并以相同的工程款抵扣形式将房屋的相关权利交给被告。被告在签署该房屋买卖合同时依法享有对该房屋的相应的处置权利。后由于灏溢房产公司与天德建设集团之间发生纠纷，导致被告无法将原告房屋变更权利过户给原告并非被告的过错；三，原告在签署该份房屋买卖合同时明确知晓该房屋的权利现状，同时根据该房屋买卖合同第四条第三款约定也未明确该房屋实际过户的相应的时间。目前被告也在积极的与第三人之间沟通协调履行将系争房屋变更给原告，因此被告对原告的全部诉讼请求不予认可。第三人天德建设集团述称，我方并未参与到原、被告双方签订的房屋买卖合同中，并不是房屋买卖合同的相对方，也并不知情双方买卖合同中约定的事项以及江芳向许晓东交付房款的情形。我方是在江芳后期找到我方协调解决购房事项时，才知情许晓东收取原告45万元，许晓东并未将收取的款项交付给我方，所以原、被告之间的房屋买卖合同与我方没有法律关系，不应该承担任何责任。第三人灏溢房产公司述称，第一，原告与被告之间的商品房买卖合同系他们之间的独立关系，灏溢房产公司没有在上面签章，对该事项也不知情，与我方并无任何法律关系。同时，我方也没有与原告签署任何商品房买卖协议，不存在将商品房出售给原告的行为。第二，涉案房屋系通过工程款抵房的形式抵给第三人天德建设集团，我方仅与天德建设集团签署了相关的备忘录，对于后续房屋如何处理给许晓东或者是原告，我方均不知情，也不参与相关的事务。我方依据抵房的备忘录已经履行了相关义务，依据天德建设集团最终确认的申请，将该房屋出售给了案外人王攀，并签署了房屋认购书。经审理查明，第三人天德建设集团承包了灏溢房产公司开发的位于苏州市相城区桥拾鲤花园项目的部分工程，在建设过程中，又有部分由被告许晓东组织人进行施工。俩第三人在2019年签订《关于苏州相城北桥拾鲤花园工抵房的备忘录》，其中载明：“根据双方共同协商确定，天德建设集团（乙方）所得工程款中约合同价10%用于购买灏溢房产公司（甲方）开发的拾鲤花园相应房源，甲方于2019年9月30日提前支付后期工程结算款110万元给乙方，乙方承诺该款专项用于购买拾鲤花园19幢1502室，建筑面积101.77平方米，总价1515383元，首付110万元”等内容。其后，天德建设集团曾因欠付许晓东工程款而将该房屋抵给许晓东，并告知灏溢房产公司。2019年11月2日，被告许晓东（售房人、甲方）与原告江芳（购房人、乙方）在中介公司的居间下签订《房屋买卖合同》，约定：甲方根据依法取得的北桥拾鲤花园19-1502室以总价145万元出售给乙方，当天交付定金2万元等内容。根据该中介格式合同第六条违约责任中约定，1、甲方对该房屋权属证件的真实性、合法性及有效性负全责，甲方需保证该房屋权属无争议，且甲方有权处理该房屋，若发生与甲方有关的权属纠纷、债务纠纷或其他影响办理该房屋正常交易过户的纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任，甲方保证该房屋符合国家及苏州市房屋上市交易的有关规定及政策法规，否则引起的法律和经济责任由甲方承担；7、甲乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生上述条款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定该房屋成交价格的10%作为违约金，实际损失超过违约金的总额的，责任方应据实赔偿。双方在第八条其他约定事宜中，还以手写添加的方式明确载明：经约定，甲乙双方同意拾鲤花园19-1502室房屋成交价145万元整，甲方承诺与乙方办理好申请更名、产证过户，一切后果甲方承担，如中途有不能办理过户，甲方退乙方定金，乙方申请更名付甲方43万元，交契税时付100万元。原、被告双方及中介公司分别签字、捺印、盖章。当场，原告江芳向被告许晓东转账支付定金2万元。至2019年11月6日，第三人天德建设集团向灏溢房产公司出具《更名申请》一份，载明：我司在工程款抵房中购买的“禹洲招商拾鲤花园”项目商品房19栋1502室，原购房人许晓东因购房资质达不到要求，自愿放弃购买该房屋，现我司申请该套房屋更名为江芳。灏溢房产公司一方相关人员也签收了该份材料。11月8日，原告江芳再次向被告许晓东转账支付房款43万元。至2020年1月8日，第三人天德建设集团向灏溢房产公司申请更名至案外人王攀、韩冰名下。当天，案外人王攀与灏溢房产公司签订《楼宇认购书》，由王攀和韩冰作为卖方以1515383元认购该19幢1502室。因协商未果，原告江芳现起诉至本院。上述事实，由当事人举证的《关于苏州相城北桥拾鲤花园工抵房的备忘录》、《房屋买卖合同》、银行转账记录、《更名申请》、《楼宇认购书》以及当事人陈述为证，本院予以确认。庭审中，第三人天德建设集团还述称，由于许晓东之前拿到工程款后挪作他用，没有足额支付农民工工资和材料款等，导致2019年12月份开始，许晓东施工的部分陆续有农民工和材料商找到天德建设集团讨要款项，天德建设集团没办法只得再次为其垫付，因此原欲折款的房子也不可能再给他。被告许晓东对此不予认可。本院认为，本案系涉及“工抵房”的交易问题，原告江芳与被告许晓东签订的《房屋买卖合同》，应系双方真实意思表示，根据天德建设集团出具给灏溢房产公司的《更名申请》的记载，可以证明签约当时许晓东是有权享有并处分该房屋的，且该房屋也并未曾签订过正式的《商品房买卖合同》，因此《房屋买卖合同》并未违反法律强制性禁止性规定，应认定该合同合法有效。现因为许晓东和天德建设集团之间的工程款结算存在争议，许晓东被天德建设集团取消了享有涉案“工抵房”的权利，导致许晓东与江芳的《房屋买卖合同》也无法继续履行，故原告江芳现要求解除《房屋买卖合同》，符合法律规定，应予准许。合同解除后，未履行的应予返还。故被告许晓东应返还原告江芳预付购房款43万元。对于违约责任的承担，本院认为原告江芳主张按照合同约定总购房款10%计算，结合从2019年底至今房价的态势来看，该标准明显过高，应予调整，因此本院对于违约责任酌情认定如下，首先被告许晓东应返还江芳定金2万元，并按照年利率11.7%标准（该标准系以年利率6%的1.95倍罚息标准）分别支付该45万元从实际支付之日起至实际返还之日止的资金占有使用费用，同时根据违约赔偿可预见原则，违约赔偿不得超过违约一方订立合同时可以预见到因违反合同可能造成的损失，故该资金占有使用费用不得超过145000元。对于原告要求两第三人对上述返还款项及支付违约金承担连带清偿责任，本院认为，《房屋买卖合同》中约定更名事宜，实际系双方约定由第三人天德建设集团、灏溢房产公司向原告江芳履行办理购房手续、交房等义务，现因第三人不履行债务，应由债务人向债权人承担违约责任，因此原告该项请求缺乏法律依据，本院碍难支持。对于原告主张律师费由被告方承担，但对此并未举证证明存在合同约定，因此该项请求也不予支持。“工抵房”的买卖存在相当大的交易风险，原告在签订《房屋买卖合同》时应当知晓该交易的性质和由此带来的不良后果，应当引以为戒。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十五条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条等规定，判决如下：一、原告江芳与被告许晓东签订的《房屋买卖合同》解除；二、被告许晓东于本判决生效之日起十日内返还原告江芳房屋价款人民币450000元，并支付该款的资金占有使用费（分别以2万元为基数从2019年11月2日起，以43万元为基数从2019年11月8日起，均按照年利率11.7%标准计算至被告实际付款之日止，总额以145000元为限）（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户或本院如下账户，户名：苏州市相城区人民法院，开户行：中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，账号：32201997436050630022022733）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告江芳的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取人民币8925元，保全费3495元，合计12420元，由被告许晓东负担（此款原告已垫付，本院予以退还，被告在本判决生效后十日内直接支付至本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 员 乔宁宁二〇二〇年九月三十日法官助理 唐若娴书 记 员 杨 剑