广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终1540号上诉人（原审被告)：惠州东江湾房地产开发有限公司，住所地：惠州市惠城区*********金世界花园。法定代表人：郑某1。委托诉讼代理人：周某某、周某1，均系公司法务。被上诉人（原审原告）：曾某某，女，汉族，1990年1月23日出生，公民身份号码：441************960，住址：惠州市惠城区*************************。委托诉讼代理人：黄文科、朱梓华，均系广东海略律师事务所律师。原审第三人：上海浦东发展银行股份有限公司惠州分行，住所地：惠州市******德威大厦首层101、二层201号房、十七层1702、1706、1707号房。负责人：周某。上诉人惠州东江湾房地产开发有限公司因与被上诉人曾某某、原审第三人上海浦东发展银行股份有限公司惠州分行商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初10050号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人惠州东江湾房地产开发有限公司向本院提出上诉请求：1、撤销(2019)粤1302民初10050号民事判决书；2、改判驳回被上诉人全部诉讼请求或将本案发回重审；3、判令上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定上诉人因逾期交房违约，属于认定事实不清，适用法律错误。一、因涉案楼盘为问题楼盘，问题众多复杂，并非由上诉人恶意违约逾期交房。涉案房产实际交房时间与合同签约交房时间不一致，并非上诉人在合同履行过程中恶意违约，末按合同约定交房，因房屋所涉楼盘原为问题楼盘，其中存在繁多复杂的情况，另复建工作需要大量的人力物力，我方在签约时未准确预估到交房时间，但我方亦及时和被上诉人沟通，希望得到被上诉人的谅解。一审法院应结合涉案房产事实情况予以裁决。二、涉案楼盘从开建至完全复工跨度15年之久，期间因规划验收新旧政策更换，导致涉案楼盘虽在事实上允许交楼，但在程序上未取得竣工验收等相关资料文件。另该涉案房屋在具备交房条件后，我方已于第一时间向被上诉人送达了收房通知，我方在克服上述困难后，依然积极采取措施，继续履行合同义务。一审法院未考虑到涉案楼盘的特殊性，即判决双方解除合同，上诉人向被上诉人赔偿损失。综上所述，上诉人虽未按合同约定及时交付涉案房产，但根据《商品房买卖合同》第八条第二款约定：由于对规划验收新旧政策的不可预估等不可抗力因素，上诉人不存在违约责任，不符合解除合同条件。上诉人不同意解除《商品房买卖合同》，被上诉人的诉讼请求无事实依据和法律依据，依法应于驳回，请求贵院依法予以撤销并改判驳回其全部诉讼请求，或将本案发回重审。被上诉人曾某某发表答辩意见：第一点，上诉人作为专业的开发商，对整个楼盘所涉的问题应当清楚的认知，对合同约定的房屋交付时间，也是有专业的判断预估，不存在上诉人所称问题楼盘在签约时未能准确预估交房时间的说法，同时上诉人提出的所谓项目跨度年限长，规划验收新旧政策更替，不属于法律规定的不可抗力因素，对交付时间并没有影响。上诉人提出的上诉理由不成立。第二点，按照合同约定的交付时间，上诉人应于2018年10月1日前交付房屋，在上诉人逾期交付之后，是被上诉人一直在主动多次询问上诉人，却得到上诉人含糊其辞地推脱辩解。其后，被上诉人在失望之时，向上诉人提出了解除合同。在整个沟通过程中，均是被上诉人在主动的沟通，而上诉人却在明知被上诉人是采取银行按揭贷款支付的情况下故意拖延，极其不配合被上诉人办理解除手续，造成被上诉人利息损失持续扩大，主观恶意明显。一审判决解除合同，由上诉人承担违约责任及利息损失是认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。原审原告曾某某向一审法院起诉请求：1、判决解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》[合同编号：惠州(2018)10014725]。2、判决被告向原告返还首期房款426118元、专项维修基金4636元、律师见证费900元，合计431654元并支付利息（利息以431654元为基数，按银行同期贷款利率自起诉日计至付清日止）。3、判决被告向原告支付违约金52305.9元。4、判决被告向原告支付原告向第三人偿还的贷款本息47989.71元(暂计至2019年5月10日）。5、判决解除原告与被告、第三人签订的《个人购房担保借款合同》(编号:400********712130301)。6、判决被告向第三人退还贷款本金余额604500.02元（暂计至2019年5月10日）及利息（按《个人购房担保借款合同》约定计算)。7、判决被告协助配合办理解除《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》所涉的解除预告登记备案手续。8、判令被告承担本案诉讼费用。增加诉讼请求：律师费8000元及原告与深圳市世联松塔装饰科技有限责任公司装饰装修合同纠纷一案的诉讼费1615元由被告承担。一审法院认定事实：2018年5月18日，原告与被告惠州东江湾房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》［合同编号：惠州（2018）10014725］，约定原告购买被告开发的位于惠州市***********************屋，建筑面积77.27平方米，总房价1046118元，第五条约定原告应当于2018年4月10日前支付首期房价款人民币426118元，余款620000元向银行贷款。合同签订后，原告支付了住宅专项维修基金4636元。合同第八条约定被告应当在2018年10月1日前，商品房竣工经验收合格交付给原告使用。第九条约定被告逾期交房的违约责任，按照一种方式处理：1、逾期不超过45日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过45日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。第十五条关于产权登记的约定，约定被告应当在商品房交付使用后360日内，根据原告提供办理房地产权证的所有资料和税费等，申办房地产权证的有关手续，若因被告的责任不能在期限内办妥房地产权证的，被告按已付房款的0.5%向原告支付违约金。2018年8月2日，原告作为借款人、被告作为保证人与第三人上海浦东发展银行股份有限公司惠州分行作为贷款人签订了《个人购房担保借款合同》（编号：400********712130301），约定原告向第三人贷款620000元购买涉案房屋，贷款期限为30年，预计自2018年8月2日起至2048年8月2日止。合同约定贷款利率按贷款实际发放日中国人民银行公布的与合同约定的贷款期限同期同档次的贷款基准利率的基础上上浮40%计算，并按年调整，分段计息，即从中国人民银行调整利率的次公历年的1月1日起调整。广东衡仁律师事务所律师苏光品见证《个人购房担保借款合同》的签订，原告为此次见证支付了律师见证费900元。当日，原告与第三人还签订了《补充协议》，约定了通知及送达、争议的解决及管辖。第三人已发放贷款。原告于2018年9月开始还款，截止至2019年8月，原告向第三人偿还了部分贷款本息共计63494.01元，剩余未还本金余额599333.36元。2019年5月13日，原告通过EMS快递向被告发出解除合同通知书。2019年5月14日，快递物流显示被告退回邮件。当日，原告通过EMS快递向被告发出终止合同通知书。2019年5月15日，被告签收邮件。被告称涉案房产于2019年5月12日符合交付条件，并已通知原告收楼，但原告拒绝收楼。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》［合同编号：惠州（2018）10014725］及原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》（编号：400********712130301），均是具有完全民事行为能力的双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。第三人依约向原告放款，并将贷款直接发放给被告，履行了贷款合同的付款义务，原告已将购房款支付给被告，原告及第三人已按各自的合同履行各自义务，被告未按合同约定时间将合格的房屋交付给原告使用，逾期交付时间超过半年，且未出现不可抗力及其正当理由的情形，被告的行为已构成违约，应按照合同约定承担违约责任。故原告诉请解除合同、返还首期房款、支付违约金，于法有据，一审法院予以支持。对于违约金的计算标准和方式问题，合同约定按买受人已付款的5%计付违约金。故，被告应支付原告违约金为52305.9元。关于贷款合同的解除问题。在原、被告双方签订的商品房买卖合同解除的情况下，贷款合同的目的无法实现，不应再让贷款合同的当事人受拘束，故原告主张解除《个人购房担保借款合同》，一审法院予以支持。在商品房买卖合同解除情况下，被告应向第三人支付退还贷款本金余额599333.36元及利息（按《个人购房担保借款合同》约定计算），退还原告向第三人偿还的贷款本息63494.01元。对于原告因本次办理贷款而产生了律师见证费900元，因合同已解除，被告应返还该款项给原告。专项维修基金已上缴有关部门，被告未实际占有，此类费用待合同解除后由原告按规定向有关部门申请退回，原告主张返还该费用，一审法院不予支持。原告主张本案的律师费8000元，缺乏依据，不予支持。关于原告主张关于另案（2019）粤1302民初10078号案件的诉讼费由本案被告承担，缺乏依据，不予支持。原告的其他诉讼请求，缺乏依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告曾某某与被告惠州东江湾房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》［合同编号：惠州（2018）10014725］。二、解除原告曾某某与被告惠州东江湾房地产开发有限公司、第三人上海浦东发展银行股份有限公司惠州分行签订的《个人担保购房担保借款合同》（编号：400********712130301）。三、被告惠州东江湾房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告曾某某返还已偿还的贷款本息63494.01元及首期房款426118元，合计489612.01元。四、被告惠州东江湾房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告曾某某支付违约金52305.9元。五、被告惠州东江湾房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告曾某某支付律师见证费900元。六、被告惠州东江湾房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向第三人退还贷款本金余额599333.36元及利息（按编号：400********712130301《个人购房担保借款合同》约定计算）。七、被告惠州东江湾房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内协助原告曾某某办理解除《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》所涉的解除预告登记备案手续。八、驳回原告曾某某的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明：一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：涉案合同能否予以解除，本院对此分析如下：根据《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定，上诉人应当在2018年10月1日前将验收合格的房屋交付给曾某某使用；如遇不可抗力，则应当在发生之日起90日内告知曾某某；逾期超过45日后，曾某某有权解除合同。本案中上诉人逾期交房已超45天，合同约定的解除条件成就。上诉人抗辩延期交房系因规划验收新旧政策变更等不可抗力造成，缺乏充分的法律依据。既便以上理由属实，上诉人也未在约定的时间内向曾某某告知相关情况、征得其同意。因此一审法院判决解除房屋买卖合同，并无不当，本院予以维持。房屋买卖合同解除后，曾某某为购买涉案房屋而与银行签订的《个人购房担保借款合同》也应当一并解除。该借款合同解除后，上诉人依据《商品房买卖合同》取得的首付款、购房贷款，也应当分别向曾某某和上海浦东发展银行股份有限公司惠州分行偿还。由于在本案诉讼过程中，曾某某还在继续偿还按揭贷款，其已经偿还的贷款本金和利息金额还在不断变化中。因此，上诉人应当向曾某某归还的其已经支付的按揭贷款本金及利息，以及应当向上海浦东发展银行股份有限公司惠州分行归还的剩余按揭贷款本金，应当在本案执行时由上海浦东发展银行股份有限公司惠州分行、曾某某及上诉人进行对账后，在一审法院判决确定的基数基础之上根据实际金额进行处理。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费15028元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审判长  饶来新审判员  胡 江审判员  曾 莹二〇二〇年八月二十七日书记员  叶秀婷