上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初47319号原告：上海米勒克照明电器有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：王惠平，执行董事。委托诉讼代理人：朱以林，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘爱玲，上海汉盛律师事务所律师。被告：上海易佰健净化科技有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：张伟，执行董事。被告：上海永碧环境技术有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：QSHIANGFU，总经理。委托诉讼代理人：朱美芳，女。委托诉讼代理人：张伟，男。原告上海米勒克照明电器有限公司(以下简称米勒克公司)诉被告上海易佰健净化科技有限公司(以下简称易佰健公司)、上海永碧环境技术有限公司(以下简称永碧公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告米勒克公司的委托诉讼代理人刘爱玲，被告易佰健公司的法定代表人兼被告永碧公司的委托代理人张伟，被告永碧公司的委托诉讼代理人朱美芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告米勒克公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告的租赁合同；2、两被告支付2020年6月15日至2020年7月10日的租金人民币(以下币种同)48,299.86元；3、两被告赔偿房屋空置损失159,513.94元(相当于租赁期第三年的三个月租金，并扣除已支付的1万元违约金)。事实与理由：2018年6月，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将位于上海市浦东新区宣春路XXX号XXX幢房一、二层房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，租赁期自2018年6月15日起至2021年6月14日止，租金先付后用，每三个月一期。租赁期内，两被告屡次违反合同约定，逾期支付租金。后经催告，被告于2020年6月5日支付了租金115,517.38元、水电费7,375.18元及违约金。另租赁期间，在租赁地址注册了上海艾瑞恩水处理科技有限公司，2020年7月6日才办理工商变更登记。因被告违反合同约定，未提前三个月通知原告解除合同，且迟迟未办理注册地址工商变更，导致原告厂房一直未能正常出租，应赔偿原告损失，故原告提起本案诉讼。被告易佰健公司、永碧公司辩称，要求驳回原告诉请。一、2018年6月15日至2020年6月14日的租金、水电费被告已履行完毕。二、被告多次向原告提出经营困难，2020年4月13日明确表示将于2020年6月(14日)解除合同，原告未提出异议，合同解除时间为2020年6月14日。三、合同解除后，被告按约定在15天内将承租房屋返还，合同也未约定被告办理工商登记变更手续的义务，原告以此拒收钥匙属故意设置交房障碍，被告不应承担2020年6月15日之后的租金。四、被告办理工商登记变更属协助义务，按商业实践，工商注册登记不影响出租；2020年6月5日，被告主动提出退租给原告造成的损失额外支付1万元，原告未提出异议并如数收取，双方已就退租损失达成一致，原告提出赔偿无法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方确认真实性的证据，本院根据证据内容以及与本案关联性认定案件事实。现查明：2018年6月，原告作为出租方(甲方)与作为承租方的被告(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给被告使用，租赁期自2018年6月15日起至2021年6月14日止，承租期二年内租金无递增，第三年递增9%即年租金678,055.76元。其中合同第五条第1款约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同期满日15天内将承租房屋归还甲方，归还时应经甲方确认承租的全部财产为完整。第九条第1款约定，双方任何一方提出终止合同或变更本合同内容，需提前三个月以书面形式通知双方，否则违约方除赔偿另一方因此所造成的损失外，应同时支付违约金5万元。2020年4月3日，原告向被告发出律师函，催告被告支付2020年6月14日前的欠租。之后，双方就退租事宜通过微信协商沟通：2020年4月13日被告向原告表示于6月搬离。2020年6月5日，被告向原告发送了2020年3-6月押金冲抵后的应付租金数额，并表示愿意额外支付1万元作为违约金，原告回复“好的你尽快给我打过来”。2020年6月9日，被告向原告发送《终止合同申明》称，已于2020年6月5日结清房租和水电费。2020年6月15日，原告向被告发送《答复函》，要求被告交接日前完成办理工商变更，并支付租金至交接确认完成日，另支付违约金及赔偿损失。2020年6月23日，被告称搬迁结束。2020年7月6日，被告称营业执照已迁出。2020年7月10日，双方办理了房屋交接。经原、被告确认，被告支付租金至2020年6月14日，押金5万元已抵扣租金。2020年6月5日，被告转账支付原告退租违约金1万元。审理中，原告认可合同于2020年7月10日解除。本院认为，原、被告签订的租赁合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应全面履行。本案中，被告提前退租，显已构成根本违约。被告作为违约方，不享有单方解除合同的权利，微信沟通中原告对被告提出的退租意思表示、违约赔偿额未予明确回应或未作否认意思表示，不能视为原告认可被告的解除权或赔偿额，在案证据亦不能证明双方在房屋交接前已就合同解除及解除法律后果达成合意。被告认为合同于2020年6月14日解除及双方对违约赔偿金达成一致的意见，无必要事实依据，本院不予采信。原告认可合同于双方办理房屋交接时解除，经查并无不当，本院予以确认。合同解除后，租赁双方应按约结算租赁费用。原告要求被告支付解除前的租金，本院予以支持。本案合同因被告原因提前解除，且确认解除时间在被告工商变更登记办理完毕之后，被告以合同第五条第1款的约定以及主张原告以工商注册变更设置交房障碍为由拒付2020年6月15日之后的租金，无事实依据。合同解除后，系争房屋存在一定时间的空置，原告要求被告赔偿合理空置损失，具有客观性。考虑到原告亦负有防止损失扩大的义务，结合合同剩余租赁期限及实际履行情况，本院判决被告支付原告一个半月的房屋空置损失，被告已支付的1万元违约金可直接在损失中抵扣。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告上海米勒克照明电器有限公司与被告上海易佰健净化科技有限公司、上海永碧环境技术有限公司签订的《租赁合同》于2020年7月10日解除；二、被告上海易佰健净化科技有限公司、上海永碧环境技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海米勒克照明电器有限公司2020年6月15日至2020年7月10日的租金48,299.86元；三、被告上海易佰健净化科技有限公司、上海永碧环境技术有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海米勒克照明电器有限公司损失74,756.97元(已扣除被告支付的违约金1万元)；负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,417元，减半收取计2,208.50元，原告上海米勒克照明电器有限公司负担828元，被告上海易佰健净化科技有限公司、上海永碧环境技术有限公司负担1,380.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 黄 政二〇二〇年九月十七日书记员 朱晓晨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。