广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初9907号原告：广州市德才房地产代理有限公司，住所广州市越秀区小北路三眼井上街****。法定代表人：宋炽平，职务总经理。委托诉讼代理人：杨笑君，女，系该公司职员。委托诉讼代理人：牛洪星，男，系该公司职员。被告：杨翼，女，1979年11月24日出生，汉族，身份证住址重庆市江**。第三人：刘帅，女，1976年10月15日出生，汉族，户籍住址广州市增城区。原告广州市德才房地产代理有限公司（以下简称德才公司）与被告杨翼居间合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用普通程序，于2020年2月14日公开开庭审理了本案，原告德才公司的委托诉讼代理人牛洪星，被告杨翼到庭参加诉讼。经审查，本案与刘帅有利害关系，为此本院依法追加刘帅为本案第三人参加诉讼。本院于2020年7月20日公开开庭审理了本案，原告德才公司的委托诉讼代理人牛洪星，被告杨翼到庭参加诉讼，第三人刘帅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告德才公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付中介服务费3万元及其违约金【自签约合同次日起（即2019年2月17日）计至实际付清之日止，以3万元为基数，按每日万分之五的标准，暂计至2019年7月25日止共158天】，共2370元。以上两项费用共计32370元，违约金以本金为限。2.判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告作为房地产中介方，长期为房屋买卖合同双方提供居间服务，2019年2月16日，在原告的协助下，被告杨翼成功与案外人刘乐签订《房屋买卖合同》，买卖双方就广州市番禺区南村镇兴南大道298号广州雅居乐花园XXXXX建立了房屋买卖法律关系，并约定涉案房屋价款为461万元。签订合同时，原告告知被告涉案房屋权属情况、查封情况、房屋交易买卖的政策信息等，已尽勤勉职责提供中介服务。随后，被告通过《中介服务三方协议》、《房屋买卖家合同》、《中介服务费确认书》确认原告已促成其与卖方签订房屋买卖合同，同意于合同签订当天向原告支付中介服务费3万元，否则每日按百分之一的标准计算违约金。上述房屋买卖合同签订后，被告还有3万元中介服务费未支付，经原告员工多次催收，被告依旧不履行其应当承担的义务。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条的内容规定，原告与被告系居间合同法律关系，被告逾期支付经纪代理服务费构成违约。综上所述，被告应当向原告支付经纪代理服务费3万元及其违约金。原告恳请贵院查明事实，判如所请，维护原告合法权益。被告杨翼辩称，2019年2月16日，我与买家在原告处签订买卖合同，在签订合同时我有明确告知买家及原告房屋在中国民生银行还贷款，我需要中介协助办理贷款事宜，基于此才签订三方协议。从3月15日办理网签，3月29日买方出银行同贷书，上述办理所有的资金监管、冲贷，都是我和买方自愿通过整个过程，但中介方在房管局才出现。基于原告提供的所有证据，我对经纪代理服务书有异议，此份证据来自于收齐楼款当天支付，因为我在网上也有找到有关的法律文书，当天签订服务书时并无收齐楼款这行字，我方认为是后补的。如后补的话为何我没有在这句话上签字，这属于伪造。我方是按照合同履行的，在签订合同24小时内按照中介工作人员要求转入刘帅的银行账户，该工作人员说再完善其他文件时再把收据给我，现在原告起诉我并未支付该款项，也指出该员工并非原告员工，这一点我存在疑虑。第三人刘帅未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院依法组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年2月16日，杨翼（甲方、卖方）与案外人刘乐（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》，双方就位于广州市番禺区南村镇兴南大道398号广州雅居乐花园XXXX房屋达成一致协议，签订买卖合同。同日，杨翼（甲方、业主）、案外人刘乐（乙方、客户）、德才公司（丙方、中介方）签订《中介服务三方协议（买卖）》，约定甲乙双方独家委托丙方就买卖上述房屋提供中介服务事宜，签订本协议，主要内容包括中介服务内容及收费标准：丙方向甲乙双方提供交易信息、市场行情咨询，协助察看物业，最终促成双方签署合同，甲乙双方需在签署合同当天支付经纪代理服务费及咨询服务费，需支付的服务费金额以其与丙方签订的《经纪代理服务费确认书》及《咨询服务费确认书》（如有）为准，如任何一方签署合同后违约，合同另一方的经纪代理服务费及咨询服务费须由违约方支付，另外，丙方可自甲方或乙方转交或代保管的款项中扣除相应金额用作支付经纪代理服务费及咨询服务费。丙方收取的经纪代理服务费及咨询服务费必须出具盖有丙方公司财务收款专用章的收款收据或符合税法规定的发票。一切不符合上述约定（例如任何个人签名的收据）等文件，均不能作为丙方收款的凭证。甲方或乙方通过转账形式向丙方支付款项的，须将款项存入下述账户：账户名称广州市德才房地产代理有限公司，开户银行中国银行广州方圆大厦支行，账号64×××45。如甲方或乙方没有按上述约定向丙方付款，由此引起的纠纷及损失均由甲方或乙方自行承担。基于丙方已提供中介服务并已促成甲乙双方签订本协议，协助甲乙双方签署合同建立法律关系，甲乙双方同意于本协议签订之日向中介方支付经纪代理服务费及咨询服务费，甲方或乙方逾期支付经纪代理服务费及咨询服务费的，从逾期之日起，按日向中介方支付应付费用百分之一的违约金，以本金为限。温馨提示：1.本公司开具的收据或发票必须加盖本公司财务专用章或发票专用章，任何人个人签字或无上述印章的收款行为本公司均不予确认。由此产生的后果由买卖双方自行承担。2.本公司不允许经纪人私自向客户索要任何财务或单独以个人名义接受委托代理，如客户对经纪人服务有任何意见或建议，欢迎监督投诉。同日，杨翼签署《经纪代理服务费确认书》，杨翼向德才公司公司确认该司提供了中介服务，成功促成其位于上述物业的买卖合同，为此，其同意支付人民币3万元给予该司作为经纪代理服务费，该确认书签署之日起生效。下方手写备注“收齐楼款当天支付”。温馨提醒：为保障甲乙双方利益，甲乙双方向中介方支付任何一笔款项时，中介方将根据款项内容开具盖有中介方财务印章的收据或发票。（如有中介方员工未经公司盖章授权而签字的文件或收款收据，请阁下拒绝接受，否则中介方对此均不予认可）。杨翼提交其与微信号为“LY-2217”用户的微信聊天记录，杨翼称该用户为第三人刘帅。2019年1月29日晚，“LY-2217”：“我是S.刘小姐”。2019年2月16日，“LY-2217”：“招商银行凤凰城支行，刘帅”，并发出一张招商银行一卡通的照片，卡号为62×××55。2019年2月17日，杨翼向刘帅的上述招商银行账户转入3万元。2019年2月17日，“LY-2217”：“杨小姐，三万已经收到。谢谢”。杨翼：“合作愉快”。“LY-2217”：“嗯，接下来的事情也会顺顺利利的办妥的。有什么疑虑随时联系”。2019年3月8日，“LY-2217”：“杨小姐，客户说他下周过完户就可以来签雅居乐的按揭合同，下周五左右，到时候提前联系你，你这边记得需要先去银行申请一下提前还款。你是需要同意贷款书才能申请到垫资款吗?大概签完按揭合同15天左右。因为我们以前只需要提供网签合同，垫资公司就能给款”。刘帅：“是的，需要同意贷款书”。2019年3月16日，“LY-2217”：“你好杨小姐，客户的房子今天他已经办理了过户，他说要一周才能腾出名额，大概22号左右才可以去办理雅居乐的按揭，到时提前一两天联系你”。2019年3月17日，“LY-2217”：“你好杨小姐，客户说预约你25号周一下午签网签和签按揭，麻烦你到时候腾一下时间”。2019年5月28日，“LY-2217”：“你好杨小姐，恭喜你已经收齐楼款，你看看什么时候方便把那三万中介费给我们，当时签的中介费确认书有我司的银行账号，或者你来我公司支付现金也可以，谢谢。还有我同事说车位过户手续，如果你把过户的资料弄好了就联系他，他发了信息给你，你可能没看到”。双方当事人庭审中确认，涉案房屋已完成交易，房产已过户交付，杨翼已收齐价款。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，德才公司、杨翼签订《中介服务三方协议（买卖）》、《经纪代理服务费确认书》，原、被告之间成立居间合同法律关系，德才公司是居间方。首先，德才公司向杨翼提供订立合同的媒介服务，促成了涉案房屋的买卖双方签订《房屋买卖合同》，双方亦确认上述房产的转移登记已完成，杨翼收到价款，故德才公司已完成合同义务，促成交易。其次，《经纪代理服务费确认书》记载了德才公司促成杨翼就案涉物业买卖合同成立的事实，杨翼亦签名确认，是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的规定，各方当事人应切实依约履行。综上，德才公司作为中介方在促成合同成立后，有权收取经纪代理费，杨翼应向居间人支付经纪代理费。故德才公司诉请杨翼支付经纪代理费人民币30000元的诉讼请求，本院予以支持。关于逾期付款违约金，《中介服务三方协议（买卖）》、《经纪代理服务费确认书》均明确“该服务费用的支付日期为签署该《房屋买卖合同》当天全部支付，逾期支付该费用，则按日向经纪支付相当于费用百分之一的迟延付款违约金，直到付清之日为止”。但是，《经纪代理服务费确认书》仍手写记载“收齐楼款当天支付”，且该手写内容是对杨翼付款日期的延展，对杨翼而言为受益行为，故相应的逾期付款违约金，从收到全部房款次日起算，结合杨翼提交其与刘帅的微信聊天记录，本院酌情从2019年5月29日起计算逾期付款违约金，德才公司自行调低违约金计算标准至每日万分之五，视为自行处分民事权利，该标准未超出法定范畴，本院予以支持。杨翼抗辩称其向2019年2月17日向第三人刘帅转账支付的3万元为本案中介费。本院认为，《中介服务三方协议（买卖）》中合同正文中明确记载“丙方（德才公司）收取的经纪代理服务费及咨询服务费必须出具盖有丙方公司财务收款专用章的收款收据或符合税法规定的发票。一切不符合上述约定（例如任何个人签名的收据）等文件，均不能作为丙方收款的凭证。甲方或乙方通过转账形式向丙方支付款项的，须将款项存入下述账户：账户名称广州市德才房地产代理有限公司。如甲方或乙方没有按上述约定向丙方付款，由此引起的纠纷及损失均由甲方或乙方自行承担”。协议签章处，又特别提示“本公司（德才公司）开具的收据或发票必须加盖本公司财务专用章或发票专用章，任何人个人签字或无上述印章的收款行为本公司均不予确认。由此产生的后果由买卖双方自行承担”，上述提示文字已加粗加黑。《经纪代理服务费确认书》仍有“如有中介方员工未经公司盖章授权而签字的文件或收款收据，请阁下拒绝接受，否则中介方对此均不予认可”字样。可见，德才公司已多次向杨翼提示中介费用应当转入德才公司账户名下且同时要求德才公司出具收据或发票，杨翼以其转入第三人刘帅账户的款项视为履行完毕中介费支付义务，不符合居间合同的约定，本院不予采纳。第三人刘帅经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告杨翼于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告广州市德才房地产代理有限公司中介服务费30000元及逾期付款违约金（以30000元为本金，按每日万分之五从2019年5月29日起计至付清之日止，违约金以不超过本金为限）；二、驳回原告广州市德才房地产代理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费609元（原告广州市德才房地产代理有限公司已预交），由被告杨翼负担609元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  姚 琳人民陪审员  黄智鸿人民陪审员  陈健林二〇二〇年九月三日书 记 员  叶嘉莹