贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2301民初6428号 原告：邓德祥，男，1954年4月19日生，汉族，户籍地贵州省兴义市，现住贵州省兴义市。 委托诉讼代理人：王时冬，贵州年成律师事务所律师，特别授权代理。 被告：张剑刚，男，1989年7月20日生，汉族，户籍地浙江省乐清市，现住贵州省兴义市。 委托诉讼代理人：陈来友，兴义市鲁屯镇法律服务所法律工作者，特别授权代理。 原告邓德祥与被告张剑刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓德祥及其委托诉讼代理人王时冬，被告张剑刚及其委托诉讼代理人陈来友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓德祥向本院提出诉讼请求：1．请求人民法院依法确认邓德祥与张剑刚于2017年7月14日签订的《房屋出租合同》有效，并责令张剑刚继续履行；2．请求人民法院依法判决张剑刚支付2020年7月15日至2021年7月14日年度第一期租金214,000元给邓德祥；3．请求人民法院依法判决张剑刚返还邓德祥垫付的税费6,606元，并支付违约金10万元给邓德祥；4．请求人民法院依法判决张剑刚赔偿邓德祥的实际损失8,000元；5．本案诉讼费、保全费等由张剑刚承担。 事实及理由：张剑刚因经营伊芙丽兴义店于2017年7月14日向邓德祥承租属邓德祥所有的位于兴义市金山角Ｂ区两个门面，双方签订一份《房屋出租合同》，合同约定：1．租期共五年，从2017年7月15日起至2022年7月14日止；2．合同期内五年租金保持不变，每年租金为人民币428000元，没有递增；3．租金支付方式：第一年租金2017年7月15日支付228000元，剩余租金尾款200000元在2017年11月14日止一次性付清。以后每年租金分两次支付，第一次在当年6月15日支付214000元，第二次在当年9月15日支付214000元。如有拖欠，甲方（邓德祥）有权在每年的6月14日收回门面，押金和所付租金不退；4．在租房期间乙方承担国家现在所征收的各项税、费以及若有新增的各项税、费和各种费用（甲方不承担任何费用）。……9．在乙方合同期内正常经营期间，若由于甲方的原因造成乙方无法经营或被迫暂停经营，给乙方造成的一切经济损失将由甲方一律承担赔偿人民币100000元，如果政府介入，产生不可抗力的因素，甲乙双方互相友好协商，或继续承租，或解除合同）。……12．在合同规定的五年期限内，甲乙双方都不能反悔以及违背合同所商定的条款。如有一方反悔或者违约，将承担另一方的一切经济损失……合同签订后，张剑刚也如约按期支付了3年租金，今年张剑刚因将“伊芙丽兴义店”搬迁至兴义市梦乐城，于2020年5月份向邓德祥提出解除上述租赁合同，邓德祥未同意。邓德祥认为双方在公平、自愿的原则且不违反法律规定的前提下签订的合同，双方应严格遵守并履行，张剑刚单方解除合同是不符合法律规定的。按合同约定张剑刚应于2020年6月15日支付2020年7月15日至2021年7月14日年度租金214000元给邓德祥，张剑刚至今未付，已逾期半月，按合同约定，张剑刚已构成根本性违约，根据双方签订合同第9条、第12条约定及《中华人民共和国合同法》规定的“公平对等原则”，张剑刚应支付违约金10万元人民币给邓德祥并赔偿邓德祥主张权利聘请律师费8000元（该款系被告违约给邓德祥造成的实际损失），且按合同约定租房期间税费应由张剑刚承担，2020年度税费张剑刚没有按约缴纳，在税务部门的催促下邓德祥于2020年5月12日向税务机关依法缴纳了6606元税款，该款按合同约定应由张剑刚承担，现邓德祥要求其返还于法有据。综上所述，张剑刚在未征得邓德祥同意的前提下，单方解除合同是违反法律规定的，张剑刚的这一行为已构成根本性违约，对此应承担违约责任，为维护邓德祥的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持邓德祥诉讼请求。 张剑刚辩称，1．请求人民法院依法确认本案租赁合同已解除；2．请求人民法院判令邓德祥退还张剑刚押金20,000.00元；3．请求人民法院判令邓德祥退还张剑刚未使用期间的租金36,600.00元；4．请求人民法院判令邓德祥退还张剑刚房屋租赁税3,303元；5．请求人民法院判令邓德祥退还张剑刚疫情期间租金73,200元；6．本案诉讼费，保全费由邓德祥承担。事实及理由：1.2017年7月14日，双方签订房屋租赁合同，并已按照约定交清了三年租金，押金2万元，张剑刚对该承租房进行了装修（三十万元），进行服装经营。两年多来，经营欠佳，特别是全国、全世界新冠病毒的暴发，国家依法防控，全国人民都积极响应，这是众所周知的国情，虽然张剑刚经营严重恶化，损失特别大，但这是关系到全民的生命安全，不能因个人得失而不遵守，在此严峻的状况下，2020年5月20日，张剑刚书面告知邓德祥解除合同，并提前交钥匙给了邓德祥，搬出承租房，并未给邓德祥造成任何经济损失。邓德祥不顾客观因素，不顾真实事实，强制张剑刚继续履行合同约定的支付租金义务，有悖于客观事实。2．关于退还押金的问题，交纳押金目的为了保证合同的履行，本案张剑刚已经支付了邓德祥三年的租金、水电费，并将案涉房屋返还邓德祥，已经全面履行租赁使用期间各项义务，理应予以返还。3．关于未使用期间及疫情期间房屋租金问题，疫情是不可抗力，无法抗拒，与双方当事人均无关，疫情期间的租金应当予以扣除，因邓德祥已实际交付，应当返还这个部分。自2020年5月20日案涉房屋钥匙交付邓德祥之日起张剑刚就未占用，处于邓德祥控制之下，且对外发布招租广告，张剑刚以自己的行为表示同意解除本案合同，因此张剑刚未使用期间的租金也应当由邓德祥退还。4．关于退还房屋租赁税的问题，根据税法相关规定，房屋租赁需向税务机关缴纳房屋租赁税，并按年征收，即2020年1月-12月，该税款已由张剑刚全部垫付缴纳，金额为6,606元，但实际租期半年（2020年1月-6月）所以邓德祥应退还半年的税款。5．关于疫情期间退房屋租金问题，根据政府要求疫情期间停工关门和复工复产的规定，即2020年1月1日-2月28日该门面处于关门停业状态，所以邓德祥应退还两个月的租金，每月租金36,600元，即两个月的租金为73,200元。6．根据本纠纷的客观事实，按照国家法律规定，张剑刚没有违约，不存在邓德祥违约之说，而是按照合理程序解除合同。我国法律没有规定，任何情况下都不准解除合同或修改合同条款，没有一个法条规定在任何情况下必须坚持租房的租期使用至合同约定的租期届满，没有一个法条规定，在任何情况下出租人强制履行租期，不租也要交完整个租期房款，在租房合同中有约定可以协商解除。《中华人民共和国合同法》第68条规定，经营严重恶化，当事人还可中止合同，第93条规定，约定解除，条件成熟时，解除权人可以解除合同和转租约定，第94条，法定解除，不可抗力，履行期届满之前，当事人明确表示不履行债务的等。第九次全国法院民商事审判工作会议纪要法（2019）254号有关规定，其中。第三、关于合同纠纷案件审理第42条、第48条规定：违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或免除。总之，邓德祥的诉请违反前述法律规定，不能以租期未满来强行捆绑承租人继续履行合同。综上所述，张剑刚的请求应得到法院的支持。 本院经审理认定事实如下：2017年3月31日，张剑刚向邓德祥交纳押金20000元，邓德祥向张剑刚出具《收条》，载明：“今收到张剑刚交盘江东路金三角Ｂ区3、4号门面押金贰万元整”。邓德祥作为出租方（甲方），张剑刚作为承租方（乙方）签订《房屋出租合同》，合同约定，甲方有位于盘江东路金三角Ｂ区门面两个（建筑面积为94平方米，包括前门面与后门面），出租给乙方使用，双方约定租期共五年，从2017年7月15日起至2022年7月14日止，五年内租金保持不变，每年租金为人民币428000元整。第一年租金2017年7月15日支付228000元整，剩余租金尾款200000元整在2017年11月14日止一次性付清。以后每年租金分为两次支付，第一次在当年6月15日支付214000元整，第二次在当年9月15日支付21400元整。如有拖欠，甲方有权在每年的6月14日收回门面，押金和所付租金不退。在租房期间乙方承担缴纳国家现在所征收的各项税、费，以及若有新增的各项税、费和各项费用，甲方不承担任何费用。乙方在承租期内可以将合同所签署的门面转租他人，但是要提前告知甲方，乙方在使用房屋期间不得有损坏，如有损坏，由乙方修复。甲方收取乙方租房租金20000元整，待租期届满，或甲、乙双方共同协商终止合同，乙方未有拖欠任何税、费及各项费用款项，甲方将退还乙方房租押金20000元整。乙方在租房的期间内不能超期，如有超期，按每天2000元支付甲方超期款，在乙方合同期内正常经营期间，若由于甲方的原因造成乙方无法经营或被迫暂停经营，给乙方造成的一切经济损失将由甲方一律承担赔偿10000元，如果政府介入，产生不可抗拒的因素，甲方双方互相友好协商，或继续承租，或解除合同。乙方若终止经营或者合同到期不再续约，乙方在撤场时，乙方有权拿会经营所投入的道具（衣架、货架、灯具）等。乙方在合同到期时，若乙方继续续约承租此门面，乙方将享有优先选择权。若乙方不再续约，将在合同到期前三个月告知甲方。在合同规定的五年期限内，甲、乙双方都不能反悔以及违背合同所商定的条款，如有乙方反悔或者违约，将承担另一方的一切经济损失（除发生双方都不可抗拒的事故外）。合同尾部出租人处邓德祥签字捺印，承租人处张剑刚签字捺印。合同签订后，张剑刚向邓德祥交纳了2017年7月15日至2018年7月14日、2018年7月15日至2019年7月14日、2019年7月15日至2020年7月14日三年的租金。 2020年5月20日，张剑刚向邓德祥发出《通知函》，载明：盘江东路金三角Ｂ区门面房东邓德祥先生：由于2020年全国上下发生××病毒疫情，经济受到严重冲击，属于不可抗力情形，导致我方承租的盘江东路金三角Ｂ区3号4号门店被迫在2月至3月份（两个月）暂停营业，后续尝试恢复营业，但生意依旧非常惨淡，连续亏损，实在无力继续经营，我方已在2020年5月5日——5月18号日期间，三次与您协商解除合约，同时您一再决定要提前一个月封店的决定，经我方再三考虑，决定在2020年6月15日将盘江东路金三角Ｂ区面交还给您，提前与您协商以及提前将房屋交还给您，是为减少双方的损失，以及方便您继续招租，门面交还给您后，将解除原有的合同。此次××病毒的冲击，导致了我方严重的经济损失，提前将房屋交还给您，也是为方便您继续招租，如给您带来不便，我深表歉意，感谢您的理解与支持。2020年5月22日，邓德祥作出《复函》，载明：张剑刚先生，你好，我方已经于2020年5月20日收到你方寄发的通知函件，针对你提出的要求，现我方回复如下：疫情无情，人有情。为了尽量降低你方经济损失我方与你方曾多次进行过协商，我方已经同意为你方延长租期并降低租金标准（合计为你方减免租金约113666元）已经为你方规避了因疫情所致的经济损失，所以，疫情影响并未导致你受有严重经济损失。你方不具备解除合同的法定条件，不能以此为借口要求单方解除租赁合同，至于你方自己经营不善而导致业绩下滑或受有经济损失的更不是你方单方恶意解除租赁合同的合理理由。我们双方的房屋租赁合同尚未经双方一致同意解除，所以我方不可能擅自提前收回房屋，在合同尚未经双方一致同意解除前，房屋依然是由你方管控并占有。房屋租赁合同系我们双方在平等，意思自治基础上，协商一致而达成，其内容条款既约束你方，同的也约束我方，请你严格按照合同约定按时支付租金。如你方违反合同约定执意要未经我方允许情况下单方解除租赁合同并不按时支付租金，则你方构成根本违约，我方将严格按照租赁合同的约定要求你方支付我方违约金100000元整，并承担我方一切经济损失。 2020年5月12日，邓德祥交纳税款共计6,606元，其中房产税（从租计征）4,320元、城镇土地使用税（城市）810元、印花税（经济合同）36元、个人所得税（财产租赁所得）1,440元。 2020年6月24日，贵州年成律师事务所向邓德祥开具了律师服务费为8,000元的《贵州增值税普通发票》。2020年6月28日，邓德祥作为甲方（委托人）与贵州年成律师事务所作为乙方（受托人）签订《民事委托代理合同》，合同约定：甲方因与张剑刚租赁合同纠纷一案，特委托乙方作为一审审理期间的诉讼代理人，乙方指派律师王时冬作为甲方的委托诉讼代理人。律师服务费按黔西南州律师服务收费标准本案代理费为8,000元，包括交通、食宿、文印、材料制作等费用，签订合同时一次性支付。后邓德祥诉至法院要求判决支持前述诉讼请求。 另查明，坐落于兴义市混合结构门面房屋所有权人为古登荣；古登荣与邓德祥于1982年5月12日登记结婚。 2018年9月12日，张剑刚作为承租方与贵州梦乐城商业经营管理有限责任公司作为出租方签订《房屋租赁合同》租赁贵州省兴义市金州体育城A4地块4区1楼房屋作为经营麦檬，租赁期为3年零4个月零15天，自2018年11月1日至2022年3月15日。2019年3月22日，张剑刚作为乙方与贵州梦乐城商业经营管理有限责任公司作为甲方签订《补充协议》，载明甲乙双方签订租赁合同用于经营麦檬女装，经甲方双方协商一致，乙方自2019年3月15日起，将经营品牌变更为伊芙丽女装，乙方须向甲方提供品牌授权书、质量检验合格书等相关文件，本合同为主合同的组成部分，与主合同具有同等法律效力。 上述法律事实，有当事人陈述，邓德祥提交的身份证、《房屋所有权证》、邓德祥与古登荣的结婚证、《房屋出租合同》、《通知函》、《复函》、《税收完税证明》、《贵州增值税普通发票》、《民事委托代理合同》、2020年6月14日邓德祥与张剑刚谈话录音资料，张剑刚提交的身份证、《通知函》、《收条》、张剑刚与邓德祥短信记录截屏、清空出租房屋后的照片、视听资料，张剑刚梦乐城店的《房屋租赁合同》、《补充协议》在卷佐证，故作认定。 本院认为，本案的争议焦点在于案涉租赁合同是应继续履行还是应予以解除。从案涉租赁合同中的约定内容“若产生不可抗拒的因素，甲方双方互相友好协商，或继续承租，或解除合同”来看，在案涉长期性的租赁合同中，双方约定了产生不可抗力的因素时可友好进行协商，或继续租赁，或解除合同，而从双方提交的证据来看，双方确实在全国发生大范围新冠病毒疫情期间就案涉租赁合同是否继续租赁或解除进行过协商，但均未达成一致意见，后张剑刚于2020年5月20日书面向邓德祥提出解除案涉租赁合同，邓德祥只愿意延长租期、减免疫情期间的租金，不同意解除合同，2020年6月14日张剑刚将案涉租赁门面打扫清理后将门面钥匙交还给了邓德祥，故而产生了本案诉讼。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，张剑刚作为承租人因全国发生大范围新冠病毒疫情导致不能实现合同目的有权向邓德祥提出解除合同，后又以自己的行为明确表示不再履行合同义务，邓德祥也有权向张剑刚主张解除合同，而邓德祥不同意解除合同要求张剑刚继续履行合同支付租金，双方形成合同僵局，张剑刚的解约行为主观上并无恶意，且是在无任何欠租的情况下提前向邓德祥提出的解约，邓德祥拒绝解除合同违反了诚实信用原则，案涉租赁合同应予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，案涉租赁合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质再予以考量。由于张剑刚搬离案涉租赁门面的时间还未到第四年房屋租金的交纳时间，可不再向邓德祥支付租金，但合同约定应由承租人张剑刚交纳的2020年的税费6,606元应由张剑刚承担，由于张剑刚在签订案涉租赁合同前向邓德祥交纳了押金20,000元，两者相抵后，应由邓德祥退还张剑刚押金13,394元，但张剑刚经本院释明后未予以反诉，本院不作处理。由于张剑刚不存在违约情形，本院对邓德祥的全部诉讼请求依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回邓德祥的全部诉讼请求。 案件受理费6,230元，减半收取3,115元，由邓德祥负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 员 罗云霞 二〇二〇年九月二十九日 法官助理 陈 坤 书 记 员 岑兴梅