广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初2991号原告：林海文，男，1985年5月3日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，委托代理人：李存珍、朱琪琪，分别系广东洛亚律师事务所律师、实习律师。被告：钟锦荣，男，1975年3月20日出生，汉族，住广东省广州市天河区，委托代理人：郭明，系广东九剑律师事务所律师。被告：何伟胜，男，1969年11月26日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，现羁押在惠州监狱。原告林海文诉被告钟锦荣、何伟胜房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2020年6月1日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李存珍与被告的委托代理人郭明到庭参加了诉讼。被告何伟胜羁押在广东省惠州监狱，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告林海文诉称：2011年6月，原告经满堂红（中国）置业有限公司广州分公司介绍，向两被告购买位于广州市海珠区聚德南路利和街10号705房房屋。两被告表示该房屋为两人共有财产，以被告钟锦荣名义登记，由于急需用钱，所以要求买方要一次性付款，并要承担全部的税费及中介费，房价可以低一些。原告就是为了投资而购买房屋，价格可以低一些当然更好，因此同意了被告钟锦荣的要求。经多番协商后，双方约定最终房价总额为75万元，并约定首期款为50万元，分别于签订合同当日支付定金10万元，另40万元于合同签订后3日内支付；支付该50万元首期款后办理房屋过户；余下的25万元房款，要3个月内支付完毕。原告与两被告按照约定的内容完成了涉案房屋的交易。但2013年，涉案房屋的原房主以其与被告钟锦荣签订的买卖合同无效要求返还房屋为由起诉，经过中院判定支持了原房主的诉讼请求。但对于原告而言，其是花了80万的真金白银购买的，现在却因为两被告的原因导致合同无效，需要原告将涉案房屋返还至原房主，对原告极为不公，因此原告申请再审、申请民事监督程序，但均未果。现由于原告与被告钟锦荣签订的房屋买卖合同已经被判决无效，原告为了维护自己的合法权益，向两被告发函要求其返还原告因购买涉案房屋所支付的全部房款及因此所遭受的损失。但两被告拒不退款，故向法院起诉，要求：1、判令两被告向原告返还购房款人民币750000元整；2、判令两被告向原告支付因购买涉案房屋所支付的款项共计人民币48460元；3、判令两被告按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自起算之日起至2019年8月19日的资金占用费和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起至实际履行之日止的资金占用费，暂计至2019年10月18日共计人民币368915.42元（其中750000元从2011年10月18日起算，另48460元从2013年4月26日起算）；4、判令两被告向原告支付律师费10000元；5、判令两被告承担本案诉讼费。被告钟锦荣辩称：被告钟锦荣只是帮助被告何伟胜出售涉案房屋，并不是房屋买卖合同的相对人。原告支付的75万元购房款中40万元用于被告钟锦荣办理房屋过户和办税开票手续，其余部分是原告直接支付给被告何伟胜，该部分应由被告何伟胜返还，与被告钟锦荣无关。原告在明知被告何伟胜不是涉案房屋的权属人，却与被告何伟胜直接交易，说明原告早已知晓被告钟锦荣不是房屋买卖合同的出卖方。被告何伟胜与被告钟锦荣间实际上是委托关系，被告钟锦荣在委托权限内的行为，应由被告何伟胜承担责任，被告何伟胜应向原告承担返还房款的责任。由中院的判决书可知，原告在明知涉案房屋出售价明显低于市场价情况下，仍然购买涉案房屋，原告自身对于上述合同无效，存在严重过错，原告主张购房税费、中介费、服务费、资金占用费、律师费等损失，均系其自身过错所致，应由原告自行承担。其次，中院于2015年4月16日判决撤销原告购房合同的效力，原告于2019年10月8日主张返还房款的请求，已超出主张权利的法定时效，故法院应驳回原告的诉讼请求。被告何伟胜辩称：原告所述属实，同意原告的诉讼请求。经审理查明：据广州市中级人民法院的(2014)穗中法民五终字第2255号民事判决书查明，位于海珠区聚德南路利和街****房屋原产权人是李杰亮、王盛梅、李铭（以下简称李杰亮等人）。李杰亮等人于2010年6月11日就上述房屋处分事项办理了公证委托书，受委托人李伟、翁宗豪、余智昆、赵志德。李杰亮等人与被告钟锦荣于2010年6月11日就上述房屋签订了《房屋买卖协议书》，转让价为400000元价格。李伟、翁宗豪、余智昆、赵志德于2011年5月30日办理了转委托的公证书，将李杰亮等人委托其对上述房屋处分权，转委托给周锦朝。周锦朝于2011年6月2日以卖方即李杰亮等人委托代理人的名义与被告钟锦荣签订了《存量房买卖合同》，约定将上述房屋以400000元价格转让给被告钟锦荣，被告钟锦荣应于2011年6月2日前向李杰亮等人支付购房款400000元。原告与被告钟锦荣签订《房屋买卖合约》（双方确认该合约的签订时间是2011年6月19日），约定被告钟锦荣以750000元价格将上述房屋转让给原告，原告在签署买卖合约时支付首期款500000元（含定金），余款在双方向银行申请转按手续成功后支付，该合约附有被告钟锦荣收到首期楼款金额500000元的《收条》。原告与被告钟锦荣于2011年6月21日再签订《存量房买卖合同》，约定被告钟锦荣以400000元价格将上述房屋转让给原告，原告在签订本合同时向被告钟锦荣支付100000元作为购房定金，在成功办理产权转移递件登记当天支付房款200000元，在成功完税当天支付房款200000元。原告与被告钟锦荣于2011年6月25日在房管部门办理上述房屋产权登记过户手续，原告已取得了上述房屋的《房地产权证》。被告钟锦荣向原告分别开出以下时间的《收款证明》，2011年6月19日定金10000元、定金90000元（没有填写日期）、2011年6月21日首付400000元、2011年7月25日金额20000元、2011年7月27日金额40000元、2011年10月17日楼款180000元。被告钟锦荣在该案庭审中表示将其收到原告的400000元购房款交给了周锦朝等人，周锦朝等人否认收到该款。广州市中级人民法院于2015年4月16日作出(2014)穗中法民五终字第2255号民事判决书认定原告与被告钟锦荣恶意串通签订《房屋买卖合约》、《广州市存量房买卖合同》行为无效，原告与被告钟锦荣签订的《房屋买卖合约》、《广州市存量房买卖合同》无效。原告不服判决，先后分别向广东省高级人民法院申请再审和广州市人民检察院申请抗诉，广东省高级人民法院于2016年12月12日作出（2015）粤高法民一申字第1894号民事裁定书，驳回原告的再审申请。广州市人民检察院于2019年7月12日作出穗检民（行）监［2019］44010000048号不支持监督申请决定书。原告于2019年10月18日函告被告钟锦荣，要求被告钟锦荣退还诉争款项。原告于2019年11月15日函告被告何伟胜，要求被告钟锦荣退还诉争款项。由于两被告没有退款，遂成本诉。诉讼中，原告主张向两被告支付了购房款750000元，并提供被告钟锦荣出具载明收到740000元的《收款收据》、汇款给被告钟锦荣400000元的汇款凭证、汇款给被告何伟胜180000元的汇款凭证及（2013）穗海法民三初字第1066号案件开庭笔录复印件（庭审中被告钟锦荣确认收到原告750000元购房款）予以证实。被告钟锦荣抗辩其代被告何伟胜出售上述房屋，故提供上述《收款收据》给被告何伟胜，但实际只收到400000元房款，该款也交回给被告何伟胜，被告何伟胜向被告钟锦荣支付了50000元好处费。另查，满堂红（中国）置业有限公司于2016年11月18日出具《情况说明》，证明原告与被告钟锦荣于2011年6月通过其达成购买上述房屋协议，原告支付了居间费10000元，并提供其出具的7500元收据和2500元发票。据上述房屋交易档案反映，原告支付上述房屋过户税费38460元。原告于2018年11月27日委托广东洛亚律师事务所代理其与被告钟锦荣等人房屋买卖合同纠纷一案，支付了10000元律师费。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原告与被告钟锦荣间就上述房屋买卖签订的《房屋买卖合约》、《广州市存量房买卖合同》，业经法院判决确定为无效合同，故原告要求合同相对人返还其已收取的购房款，并无不当，本院予以采纳。关于由谁承担退款义务问题。原告主张其与两被告共同协商上述房屋买卖事宜，两被告将上述房屋出售给原告，共同收取购房款，故应由两被告共同返还购房款，并提供《收款收据》、汇款凭证、开庭笔录等予以证明。首先，从签订合同方面，《房屋买卖合约》是由被告钟锦荣签订的，根据合同的相对性，被告钟锦荣为房屋买卖合同的相对人，故被告钟锦荣应承担返还购房款的责任。其次，从合同履行方面，合同签订后，原告先后以现金、汇款的形式向两被告支付了购房款750000元。再者，原告及被告钟锦荣均表示，从房屋合同商定、履行经过，都是由原告与两被告共同参与。被告钟锦荣表示其仅收到上述购房款中400000元，其余由被告何伟胜收取，且其已将自己收取的大部分购房款交给被告何伟胜，自己只得到50000元，并提供被告何伟胜收到上述房屋购房款700000元的收款收据，被告何伟胜虽然有异议，但在法定期限内未提供证据予以证实。由此可见，两被告对出售上述房屋，收取购房款存有共同合意，故原告要求两被告共同返还750000元购房款，并无不当，本院予以采纳。关于房屋交易税费问题。原告要求两被告支付因购买涉案房屋所支付的款项48460元，并提供相应的票证予以证明。广州市中级人民法院的(2014)穗中法民五终字第2255号民事判决书中，分别从合同的签订、合同的履行及原告过往的诉讼行为，说明原告与被告钟锦荣的房屋交易行为非正常交易行为，双方存在恶意串通的行为，故此原告对涉案合同被法院认定为无效合同，应当承担相应的法律责任，原告因房屋交易产生的交易税费损失应自负相应部分，根据本案案情，此项损失应由交易双方各负一半责任,两被告应赔偿原告24230元（48460元÷2）。关于房款资金占用费问题。原告主张两被告支付以购房款750000元为本金，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2011年10月18日起至2019年8月19日的资金占用费和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起至实际履行之日止的资金占用费。如前所述，无效合同各自返回，两被告没有及时将购房款返还给原告，故原告主张两被告支付购房款的资金占用费，并无不当，本院予以采纳。至于房屋交易税费的资金占用费问题，如前所述，两被告支付以房屋交易税费24230元为本金，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2013年4月26日起至2019年8月19日的资金占用费和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起至实际履行之日止的资金占用费。关于律师费问题。由于原告与两被告双方未对律师费承担问题进行约定，故原告主张两被告承担律师费10000元，于法无据，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、被告钟锦荣、何伟胜在本判决发生法律效力之日起7日内向原告返还购房款750000元，并以购房款750000元为本金，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2011年10月18日起至2019年8月19日的资金占用费和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起至实际履行之日止的资金占用费；二、被告钟锦荣、何伟胜在本判决发生法律效力之日起7日内向原告支付购房交易税费24230元，并以房屋交易税费24230元为本金，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2013年4月26日起至2019年8月19日的资金占用费和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起至实际履行之日止的资金占用费；三、驳回原告其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15396元，由原告负担448元，被告钟锦荣、何伟胜负担14948元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  朱志伟二〇二〇年九月三日书记员  李科慧钟绮雯