北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初51083号原告：吴丽霞，女，1970年7月2日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：詹敏，北京市中咨律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文娟，北京市中咨律师事务所律师。被告：北京丰奥投资咨询有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外郎家园****楼**168。法定代表人：张金，经理。委托诉讼代理人：李培枝，女，北京丰奥投资咨询有限公司行政经理。原告吴丽霞（以下简称原告）与被告北京丰奥投资咨询有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人詹敏、刘文娟，被告委托诉讼代理人李培枝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求于2020年4月25日解除原、被告于2017年10月29日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告退还原告租金799206元；3、判令被告赔偿原告逾期交付房屋的违约金162238．8元。事实和理由：2017年10月29日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告将位于北京市朝阳区平房乡某房屋（以下简称涉案房屋）出租给原告。双方约定房屋交付日期为2019年5月30日，租赁期限20年，自房屋交付之日时起算，租金总价799206元，需在房屋交付前一次性付清。合同签订后，原告于2017年10月29日向被告支付租金399603元，于2018年11月17日支付剩余租金399603元。交付期限届满后，被告以自己与案外人存在诉讼争议为由，未能如约将涉案房屋交付给原告。经过原告多次催要，被告始终未能交付房屋，被告已经构成根本违约。按照《房屋租赁合同》第8．2条的约定，若被告延期交房，经原告催告后7日内仍不能改正的，被告应自原告催告之日起每日向原告支付相当于本合同项下约定的租金总额万分之一的违约金；若被告自原告催告之日起30日内仍不能改正，原告有权解除合同，被告应向原告支付相当于本合同项下约定的租金总额20%的违约金。据此，鉴于被告不能交付房屋，其已构成根本违约，原告要求解除合同，由被告赔偿原告违约金。被告辩称，同意《房屋租赁合同》于2020年4月25日解除，同意退还原告租金799206元。涉案房屋不能交付不是被告能控制的，违约金应当从原告发出催告通知开始起算，被告无力支付这么多违约金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月29日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定被告将涉案房屋，建筑面积32．7平方米出租给原告，租赁期限二十年，自租赁房屋交付之日起至第二十年对应日期之前一日止，租赁期限的总金额为799206元。该合同第四条第一款约定：“甲（被告）、乙（原告）双方确认，租赁房屋系在建工程。甲方承诺于2019年5月30日前，将经竣工验收合格且符合本合同附件二约定的交房标准的租赁房屋交付乙方使用。如本合同附件二中所列的装修材料供应短缺或因其他原因以致甲方未能采用附件二所列的材料，乙方同意为保证按时完成工程，甲方可采用同等质量的其他材料代替。”该合同第八条第二款约定：“若甲方逾期交房或者乙方逾期支付租金或违反本合同第6．2条约定的，经相对方催告后7日内仍不能改正的，该违约方应自相对方催告之日起每日向相对方支付相当于合同项下约定的租金总额万分之一的逾期违约金；若该违约方自相对方催告之日起30日内仍不能改正，相对方有权解除本合同，该违约方并应向相对方支付相当于本合同项下约定的租金总额20％的违约金，若违约金不足以弥补损失的，还应当承担弥补损失的责任。若本合同因甲方逾期交房而解除的，甲方应于合同解除后10日内退还乙方已收取的全部租金；若本合同因乙方原因而解除的，甲方有权不予退还已收取的全部租金。”同日，原告向被告提交了一份《续租申请单》，申请在租期届满后续租，被告在同日给原告出具了一份《回复函》，同意续租期限自2039年5月29日起至2054年12月31日，续租期间免收租金，上述《续租申请单》和《回复函》构成合同的补充条款。2017年10月29日，原告向被告支付租金399603元；2018年11月17日，原告向被告支付租金399603元。被告开具《收据》两张。被告称其与案外人北京某投资有限公司（以下简称某公司）就涉案房屋的项目是合作关系，某公司是涉案房屋的开发建设主体，因涉案房屋至今没有建造完成，导致被告无法向原告交房。双方当事人均认可涉案房屋有建设工程规划许可证。原告称其2019年5月30日通过微信催促被告交房，被告称因为雾霾天气等原因让原告再等半年，到2019年8、9月份时原告又与被告沟通，被告承诺2019年12月底一定能交房，到12月份时被告又说他们与某公司正在诉讼，关于催告一节，原告提交其与被告工作人员李某的微信记录，显示2019年5月5日原告向李某发送过五段语音（内容已无法播放），李某回复：“因为不可抗力因素，赶上国家大事儿，实在是没有办法。这不是我们能决定的。望您理解。”2019年10月30日，原告询问李某：“某的房子什么时候交付。”2019年10月31日，原告询问李某：“那不按期交付的损失给我们怎么算呢？”被告对原告与李某微信记录的真实性、关联性、证明目的认可。2020年4月25日，原告向被告送交《催告通知书》，内容为：“本人吴丽霞系贵公司开发的某项目的租户。本人与贵公司于2017年10月29日签署了《房屋租赁合同》，并分两次给贵公司交齐了合同中约定的某（某公园）的全部租金，共合计799206元整。合同中约定贵公司应于2019年5月30日向本人交付某项目A座二层A213A号房屋使用，截至2020年4月25日，贵公司仍未完成某项目建设并交付本人使用。本人正式要求贵公司向本人交付达到合同中约定标准的房屋及逾期交付房屋的赔偿违约金。”原告称送交《催告通知书》时向被告口头提出了解除合同。被告对《催告通知书》的真实性、关联性、证明目的认可，认可收到该通知书，原告当时口头提出解除合同。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，原、被告双方应当按照合同的约定履行各自的义务。被告违反合同约定，逾期向原告交付房屋，按照合同约定，原告享有解除权。原、被告均认可2020年4月25日原告向被告送交《催告通知书》时口头提出解除合同，该解除通知到达被告时合同解除，故本院对原告请求确认《房屋租赁合同》于2020年4月25日解除的诉讼请求予以支持。在合同解除后，原告要求被告退还租金的诉讼请求，具有合同及法律依据，且被告同意该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金，有合同依据，但被告提出合同约定违约金标准过高，请求适当减少，在原告未举证证明其实际损失的前提下，被告的该项意见具有合理性，本院对违约金数额予以调整为95000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、原告吴丽霞与被告北京丰奥投资咨询有限公司于二〇一七年十月二十九日签订的《房屋租赁合同》于二〇二〇年四月二十五日解除；二、被告北京丰奥投资咨询有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告吴丽霞租金七十九万九千二百零六元；三、被告北京丰奥投资咨询有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告吴丽霞违约金九万五千元；四、驳回原告吴丽霞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6707元，由原告吴丽霞负担336元（已交纳），由被告北京丰奥投资咨询有限公司负担6371元（原告吴丽霞已预交，被告北京丰奥投资咨询有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告吴丽霞）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  刘茵茵二〇二〇年九月二十五日书记员  孙 伟