北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初73081号原告：薛晶晶，女，1985年8月25日出生，汉族，北京洪丰科技有限公司经理，住北京市朝阳区。原告：高董世，男，1982年9月28日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。二原告共同委托诉讼代理人：彭锐，北京京舟律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：祁乙麟，北京京舟律师事务所实习律师。被告：朱莉萍，女，1968年9月13日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：李艳华，内蒙古典和律师事务所律师。原告薛晶晶、高董世（以下一并提及时简称二原告，分别提及时简称姓名）与被告朱莉萍（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。薛晶晶及其委托诉讼代理人彭锐、祁乙麟，朱莉萍及其委托诉讼代理人李艳华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认二原告与朱莉萍之间于2018年1月29日签订的《北京城外诚家居市场有限公司场地租赁合同》无效；2.请求判令朱莉萍返还押金145,000元、租金290,000元；3.请求判令本案诉讼费用由朱莉萍承担。事实和理由：2017年年底，原告需要租赁房屋场地经营餐饮，于网络上看到了涉案房屋信息，通过网站显示的联系方式与朱莉萍取得了联系，双方进行了沟通协商，于2018年1月29日签订了《北京市城外诚家居市场有限公司场地租赁合同》。合同中明确约定北京城外诚家居市场有限公司授权朱莉萍出租房屋，且朱莉萍为二原告提供了城外城内部餐饮执照、经营许可证。签订合同后二原告对租赁房屋进行了装饰装修、添附了设施设备、于其中开展经营。2018年10月，小红门乡食药所等部门组织联合执法检查，原告才得知该房屋无建设工程规划许可证，故无法以该房屋作为生产经营地址注册营业执照，进而该房屋上也无法办理食品生产经营许可证。且该地于2017年已受过处罚，不得再行用于经营餐饮。因无法办理食品生产经营许可证，2019年3月8日北京市朝阳区小红门地区食品药品监督管理所出具《食品安全违法经营告知书》，勒令原告立即停止营业。此后二原告多次联系朱莉萍协商解决，朱莉萍均以各种理由推诿，现二原告长期停业至今，遭受了重大经济损失。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租方订立的合同无效”，薛晶晶与朱莉萍订立的房屋租赁合同应属无效合同。合同无效后因该合同取得的财产，应当返还；能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。朱莉萍明知涉案房屋无建设工程规划许可证等合法手续且先前曾受到处罚禁止再行营业，却选择隐瞒实情与薛晶晶签订租赁合同，朱莉萍主观上存在严重恶意，对薛晶晶造成了严重的经济损失。特诉至法院，望依法判决。朱莉萍辩称：不同意二原告的所有诉讼请求，请求驳回二原告的全部诉讼请求。理由如下：第一、二原告与朱莉萍在2018年1月29日签订场地租赁合同，该场地是朱莉萍转租给二原告的，租期为被告于2016年3月1日与北京城外诚家居有限公司签订的场地租赁合同的剩余租期。2019年2月28日，朱莉萍与北京城外诚家居有限公司签订了场地租赁合同终止协议。协议终止后原告不再给被告支付租金，直接给北京城外诚家居有限公司交纳租金，二原告与朱莉萍2018年1月29日签订的场地租赁合同终止。第二，薛晶晶主张合同无效无法律依据，我国合同法第五十二条规定了五种合同无效的情形，本案不属于合同无效的情形。第三，二原告、朱莉萍双方在场地租赁合同中对租赁物作了详细的描述，位于南广场鱼池旁边的两节火车车厢及一节集装箱，并不是出租的房屋，二原告依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》来认定合同无效，属于适用法律错误。第四，假如该场地租赁合同无效，也不影响二原告支付占有使用费，已经支付了使用费的，无权要求返还。因此二原告主张合同无效、请求返还租金无法律依据，请求驳回二原告的全部诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月29日，朱莉萍（作为出租人、甲方）与二原告（作为承租人、乙方）签订《北京城外诚家居市场有限公司场地租赁合同》，约定北京城外诚家居有限公司授权甲方出租给第三方使用坐落于北京市南广场鱼池旁边的两节火车车厢及一节集装厢出租给乙方，占地面积约500平方米（以下简称涉案标的），用途为餐饮服务行业，甲方提供乙方城外诚内部餐饮执照、营业许可证。租赁期限自2018年4月1日至2025年2月28日止。定金10万元，于进场装修时转为押金。房屋租赁期自2018年4月1日至2025年2月28日，该场地月租金标准为48,333元，年租金为580,000元，三个月租金额为押金。支付方式提前一周按季度支付于甲方。甲方在将房屋交付前，应保证不拖欠上述各项费用，本合同未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。经甲乙双方协商一致，如甲方违约的，甲方应将押金双倍返还乙方及剩余租金并赔付乙方装修及固定设施款。如乙方违约的，乙方押金作为违约金，甲方需退还乙方剩余租金。乙方不得损坏或拆除装修及固定设施，并负责清理干净。合同签订后，朱莉萍将涉案标的交付二原告。关于交付时间，朱莉萍主张为2018年2月底，二原告主张为2018年3月底。另，2019年5月7日，薛晶晶将涉案标的交还北京城外诚家居市场有限公司。薛晶晶于2018年1月29日支付定金10万元（入场装修后转为押金）、于2018年2月28日支付押金4.5万元、于2018年3月25日支付租金14.5万元（2018年4月1日至2018年6月30日期间的租金）、于2018年7月3日支付租金14.5万元（2018年7月1日至2018年9月30日期间的租金）。薛晶晶曾与朱莉萍进行通话并录音，其中朱莉萍于2018年10月27日的通话录音中称“律师说他们拿着一个没有房产证和没有任何资质的东西租给你们，他们本身就是违法的。如果追究，你打官司、他们所有的房子收你的租金，和那些拿不走的东西他都要退回给你”“我只知晓你们这个店是城外诚的，但是我不知晓他有没有房产证”。薛晶晶于2018年10月29日的通话记录中称“就是因为您之前的是被查封了的，就是命令禁止你不能干了。所以说如果就等于是谁违规了法律，你是查封的状态，您明白了吗？”朱莉萍回复称：“我知道啊，但是你也知道，之前我也不知道的这个事”。庭审中，薛晶晶提交涉案标的现场照片若干，现可以看出涉案标的为两节火车车厢以直角的形式相连接，连接处建设有门厅、门楣等建筑，且建有钢筋混凝土的结构，内部设有柜台、建有楼梯、回廊等。上述建设行为并未得到规划审批许可，亦无产权登记手续。朱莉萍认可该证据真实性。另查一，因薛晶晶涉嫌无证经营，北京市朝阳区市场监督管理局曾向薛晶晶下发“食品经营违法告知书”，督促其按照《中华人民共和国食品安全法》相关规定，立即停止违法经营行为，消除食品安全隐患。萍壹坊（北京）餐饮管理有限公司因无证经营问题，在2017年9月由小红门乡政府组织的联合执法中被依法取缔。另查二，关于涉案标的承租事宜，承租人萍壹坊（北京）餐饮管理有限公司（以下简称萍壹坊公司）与出租人北京城外诚家居市场有限公司（以下简称城外诚公司）签署协议如下：2016年3月1日，萍壹坊公司（作为乙方）与城外诚公司（作为甲方）签订《场地租赁合同》，约定甲方将位于南广场鱼池旁边的2节火车车厢出租给乙方（即本案涉案标的）。甲方以现状为标准交付场地，乙方同意接收。乙方确认已对租赁场地所占土地及场地的性质及产权事宜完全知悉，承诺不因此向甲方提出任何异议或要求。租赁期限自2015年3月1日至2025年2月28日。租赁场地仅限乙方经营餐饮项目使用。租赁场地内外的装修及相关附属设备设施的购置、搭建等费用均由乙方承担，装修方案需经过甲方书面同意方可实施。2015年3月1日至2017年2月28日期间，每年租金为25万元。2017年3月1日至2025年2月28日期间的租金标准为“租金每年在上一年基础上递增1万元”。乙方于合同签订之日向甲方支付保证金20,000元。朱莉萍在落款乙方委托代理人处签字。2018年3月12日，萍壹坊公司（作为乙方）与城外诚公司（作为甲方）签订《补充协议》，约定，甲方同意乙方将租赁场地转租给第三方，用途为餐饮。甲方无需向乙方或第三方提供办理经营证照所需材料，乙方自行解决。乙方与第三方签订的租赁合同期限，不得超过《场地租赁合同》约定租期。乙方需保证第三方具备相应的经营资质及能力，依法经营，服从甲方统一管理。如因第三方原因造成甲方经济、名誉损失的，乙方承担连带赔偿责任。朱莉萍在落款乙方代表人处签字。薛晶晶未认可该证据的真实性。另查三、2018年3月21日，朱莉萍（作为甲方）与薛某、薛晶晶（作为乙方）签署《补充协议》，约定因甲乙双方于2018年1月29日签订《城外诚场地租赁合同》作为乙方经营餐饮行业使用。甲方同意将萍壹坊公司全部份额转至乙方名下，供乙方在所签订场地经营餐饮行业使用，使用时间为甲乙双方城外诚场地租赁合同关系终止为止。甲方将股东权益无偿转给乙方。2018年3月22日，萍壹坊公司的法定代表人由朱莉萍变更为薛某，公司股东变更为薛晶晶、薛某。另查四、萍壹坊公司已向城外诚公司缴纳2019年3月1日至5月31日期间的房屋租金。本院认为：根据各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点有二：其一，双方签署的转租协议是否有效；其二，被告是否应承担退还租金及押金责任。关于争议焦点一，薛晶晶主张涉案标的为违法建筑，因而双方围绕涉案标的签署的租赁合同应属无效。本院认为，首先从外观上来看，涉案标的虽然称为火车车厢及场地，但车厢仅为涉案标的的一部分，车厢连接处设有大门、建有门廊等混凝土结构，且内部装有楼梯，设有柜台、回廊等，符合房屋结构特点。其次，无论从双方合同约定，还是实际情况而言，涉案标的用于餐饮经营，符合商业房屋的用途要件。最后，在朱莉萍与薛晶晶、高董世签订的《北京城外诚家居市场有限公司场地租赁合同》关于“定金于进场装修时转为押金”“与房屋有关的其他费用”等多处条款约定，可以说明双方租赁的为不动产。综合以上意见，本院认为涉案标的应认定为建筑物。鉴于涉案标的未取得建设审批手续，未获得产权登记手续，实为违法建筑物。双方因违法建筑物出租事宜而签署的《北京城外诚家居市场有限公司场地租赁合同》应属无效。关于争议焦点二、合同无效后，因该合同取得财产，应当返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，薛晶晶明知涉案标的用于餐饮，应当知晓经营餐饮行业所需手续，但在签署合同时未严格审查产权登记手续，具有一定过错。而朱莉萍作为出租人将违法建筑出租给薛晶晶，同样构成一定过错。综合本案审理情况，本院认定，对于合同无效双方的过错程度各为50%。但场地租赁合同虽然无效，但薛晶晶实际占用使用了涉案标的，故应支付其实际占有使用期间的部分费用。根据已查明事实可知，2019年3月1日之后的租金由萍壹坊公司缴纳，之前的租金由二原告给付朱莉萍。朱莉萍应退还二原告2018年4月1日至2019年2月28日期间的部分房屋使用费，具体数额由本院结合双方租赁合同中约定的租金标准、二原告使用房屋的期限、双方对于合同无效的过错程度等予以核定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、薛晶晶、高董世与朱莉萍于2018年1月29日签订的《北京城外诚家居市场有限公司场地租赁合同》无效；二、朱莉萍于本判决生效后七日内退还薛晶晶押金及使用费共计169,168.5元；三、驳回薛晶晶、高董世的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9650元，由薛晶晶、高董世负担5967元（已交纳），由朱莉萍负担3683元（薛晶晶、高董世已交纳，朱莉萍于本判决生效后七日内给付薛晶晶、高董世）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 王 乐二〇二〇年九月三十日书记员 贾宜臻