河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫12民终990号上诉人（原审被告）：刘飞，男，1971年8月9日生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。上诉人（原审被告）：高燕，女，1975年6月4日生，汉族，住址同上，系刘飞之妻。委托诉讼代理人：康凯，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：三门峡金帝置业有限公司。住所地：三门峡市崤山路开发区段建材市场。法定代表人：刘四虎，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张华，河南恒翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：何柳，河南恒翔律师事务所律师。上诉人刘飞、高燕与被上诉人三门峡金帝置业有限公司（以下简称金帝公司）租赁合同纠纷一案，不服三门峡市湖滨区人民法院（2020）豫1202民初831号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。刘飞，高燕及其委托诉讼代理人康凯，金帝公司的委托诉讼代理人张华、何柳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘飞上诉请求：撤销原判，改判驳回金帝公司的诉讼请求或裁定将本案发回重审。事实和理由如下：本案的庭审实质上是在2020年5月8日进行的，但这次开庭并没有向其送达传票就进行缺席审理，并判决其承担不利后果，侵害了其的合法诉讼权利。原判严重违背法定程序，应当撤销。高燕上诉请求：撤销原判，改判驳回金帝公司的诉讼请求或裁定将本案发回重审。事实和理由如下：1.金帝公司在2019年7月15日发布解除合同通知时，已经有了政府拆迁项目，在此情况下，金帝公司要求解除合同，是对社会资源及司法资源的浪费。金帝公司要求解除合同，交还房屋，真实目的就是侵占商户在拆迁中应当获得的各项拆迁补偿，如搬迁费、停产停业损失、周转费、装修损失等拆迁权益，是典型的以合法形式掩盖非法目的的行为。况且其的拆迁权益无法通过民事反诉程序在本案中解决，因为民事程序无法处理依据行政法规则产生的拆迁补偿权益，本案中关于交还房屋的诉讼请求应当通过行政程序解决；2.2017年由于扩大经营，其把东大门一二三层一起承租下来，由于二三楼不好经营，并且是一起租了，所以其要求金帝公司把一楼215平方米租金降到和其他商户一样价格。2018年9月中旬至12月底，崤山路修路围挡又挡了三个半月，严重影响了经营，所以和金帝公司协商租金减免问题。其2018年12月12日给金帝公司转款86338元，开票据170000元，约定冲抵2019年2个月房租。2018年12月12日、2019年6月17日金帝公司开具的票据均可以看出没有约定房租日期，所以其2019年6月30日前的租金已经交清；3.关于2019年7月15日以后的租金损失。2019年7月15日以后，金帝公司收回房屋的目的是为了拆除，并不是为了继续出租挣租金，租金损失从何而来？原审判令其继续无限期支付租金，就是为了逼迫其尽快搬走，有失公正；4.本案的庭审笔录与庭审中的实际表述大面积不符。其提交了数个调查取证申请书，但原审未进行调查，属于严重的程序违法。金帝公司答辩请求：驳回上诉，维持原判。事实和理由如下：1.本案不是政府拆迁项目，至今没有任何政府单位下发关于建材市场的征收公告或文件，更没有任何政府部门制定征收补偿方案，拆除建材市场地上附着物系公司行为。其系涉案房屋的所有权人，有权通过民事诉讼要求刘飞、高燕交回租赁房屋，本案根本不涉及任何行政诉讼。高燕称她应获得搬迁费、停产停业损失、周转费等无事实和法律依据；2.其在2019年7月15日下发搬迁公告时，建材市场处于正常经营状态。关于2019年6月30日前的租金问题，刘飞、高燕共计交款183198元，按照每日租金1499元的标准，经核算二人交纳的租金计算至2019年4月10日。截至2019年6月30日，二人欠付租金、卫生费等89478元。高燕称公司给她免除部分修路期间的房租，但没有提交任何证据证明；3.关于2019年6月30日后的租金问题。2019年6月30日至7月15日，刘飞、高燕继续使用租赁房屋，且双方租赁合同尚未解除，故应支付该期间的房租。在双方合同解除之后，刘飞、高燕本应返还房屋，但他们拒不返还，仍占用租赁房屋并使用、受益，故二人应当支付2019年10月16日之后的租金损失；4.原审庭前已向高燕依法送达开庭传票等，刘飞和高燕系夫妻关系，刘飞不可能不知道开庭时间。在2020年5月7日本案开庭审理时，刘飞未到庭，后因时间关系，双方交换证据，定于2020年5月8日继续开庭审理，刘飞自己未到庭应视为他自己放弃权利。本案的庭审笔录已由双方当事人认真校对并签字确认。刘飞、高燕未在举证期限届满前提出调取证据申请，且二人申请调取的证据材料主要证明本案根本不存在的政府拆迁，法院未予调取符合法律规定。金帝公司原审诉讼请求：1.依法确认双方的租赁合同已于2019年7月15日解除，并判令刘飞、高燕立即返还金帝公司位于三门峡市崤山路西段建材市场北门东侧的一、二、三层商铺；2.依法判令刘飞、高燕立即支付拖欠金帝公司的租金共计89478元及房屋腾空为止的租金（计算方式为：从2019年7月1日起每天按1514元计算至房屋腾空之日止）；3.刘飞、高燕承担本案诉讼费用。原审法院查明：刘飞与高燕系夫妻关系。2015年左右，刘飞、高燕开始承租金帝公司商铺用于家具经营。后因刘飞、高燕扩大经营规模，南存平将从金帝公司承租的商铺转租给二人，后金帝公司（甲方）与刘飞代南存平（乙方）于2018年7月12日就转租的东办排2号的一间房屋签订《房屋租赁协议书》一份，主要载明：出租房屋坐落在该市场内东办排2号，共1间，房屋建筑面积为862平方米，房屋门窗完好，水电供应正常，租用期限为壹年，自2018年4月1日至2018年9月30日，共计184872元。金帝公司在甲方处加盖公章，乙方处显示：刘飞代南存平。后双方按照协议履行。合同到期后，双方未再续签合同，但刘飞仍继续承租涉案房屋，并按协议约定租金交纳至2019年，且金帝公司为其开具收款收据，其中2019年3月12日收款收据显示：客户名称：刘飞东办；房租：2019.元.1-2019.3.30，42500元。2019年3月12日收款收据显示：客户名称：刘飞，房租7500元；2019年6月17日收款收据显示：客户名称：东办3#刘飞（尚品）；房租：2019.4.1-2019.6.30，42500元。2019年6月17日收款收据显示：客户名称：刘飞，房租73198元。2019年6月17日收款收据显示：客户名称：刘飞东办，房租7500元。以上共计交纳173198元。2019年7月15日，金帝公司张贴搬迁公告，主要载明：各商户：三门峡金帝建材市场于1998年建成投入使用，经过二十年运营，市场存在基础设施薄弱等诸多问题，严重影响城市形象，制约了经济发展和民生改善，为完善城市规划，提升城市形象和品位。根据三门峡市人民政府城市发展总体要求，决定即日起启动金帝建材市场搬迁改造项目。为配合政府对建材市场拆迁搬迁的改造工作，我公司决定于2019年7月15日解除与所有商户的房屋租赁合同，请各商户于2019年8月15日前腾空并交回房屋（7月15日-8月15日不再收取房屋租金）。感谢多年来广大商户对金帝建材市场的支持，对按期搬离的商户我公司将提供搬迁帮助。2019年8月16日，金帝公司张贴延期公告，主要记载：各商户：我公司于2019年7月15日向商户下发了搬迁公告，务请各商户于2019年8月15日前腾空房屋并交回我公司。搬迁公告下发后，大部分商户因时间较短等因素暂未搬离，现应各商户要求，经与政府部门协商，决定将搬迁时间延长至2019年10月15日，即所有商户应在2019年10月15日前进行搬迁并交回房屋。为了答谢各商户在此多年经营期间对我公司的支持，我公司将不再收取此期间商铺的房租，但各商户应自行承担搬迁之前的水电费用。再次感谢多年来广大商户对金帝建材市场的支持！2019年10月16日，金帝公司发出通知，主要载明：建材市场各商户：根据三门峡市城市发展整体规划，政府已确定金帝建材市场拆迁改造的详细工作方案。原应广大商户要求搬迁时间已顺延至2019年10月15日，在此期间部分商户已顺利搬迁。故公司按时间进度要求决定一周后建材市场将停止一切经营活动，所有市场服务人员（包括安保、卫生、管理等人员）于2019年10月23日全部撤场，并全面停水停电，商户逾期未撤场的由此造成的一切损失自行承担。后金帝公司于2019年10月23日开始停水停电，现刘飞未搬离承租商铺，故金帝公司诉至法院，要求其返还房屋并支付租金。审理中，金帝公司与高燕均认可东办1#与东办2#（1层-2层、3层）与北门东侧的一二三层商铺系同一位置。双方均认可刘飞、高燕从南存平处转租的东办2#商铺的房屋，一直由刘飞与金帝公司签订租赁合同，且实际上系刘飞、高燕履行租赁合同。均认可东办1#商铺，面积为215平方米，每平方米每月100元，因双方没有签订书面合同，双方协商约定每半年房租为85000元。但高燕称后来租赁面积多，曾与金帝公司协商一年降低房租8、9万元，但未提供证据证明。关于2019年交纳租金，双方均认可除了上述收据中的173198元，另给付过10000元现金，共计支付183198元。高燕称该183198元系一、二、三层商铺至2019年6月30日的房租，另该183198元中含金帝公司免除其2018年中三个月修路期间影响营业的租金，免除部分应计算到2019年租金里面。金帝公司不认可，称高燕房租系交纳至2019年4月10日，对于主张免除部分修路期间房租的意见，因未提交证据，不予认可。原审法院认为：金帝公司与刘飞、高燕之间的租赁关系，由双方签订的租赁协议等证据予以证实，且双方予以认可，应予以确认。对于刘飞承租的东办2#，因双方签订的合同租赁期限届满日为2018年9月30日，到期后，刘飞、高燕虽继续承租涉案房屋并交纳租金，但双方未再签订书面合同。另刘飞、高燕承租的东办1#，双方亦没有签订书面租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。故金帝公司与刘飞、高燕之间形成不定期租赁关系，依照法律规定，金帝公司有权随时要求解除合同。现金帝公司在2019年7月15日向租户张贴搬迁公告，告知于2019年7月15日解除与所有商户的房屋租赁协议并给予一个月搬离期限，故金帝公司要求确认双方之间的租赁合同已于2019年7月15日解除，并要求刘飞、高燕返还位于三门峡市崤山路西段建材市场北门东侧的一、二、三层商铺的诉请，有事实及法律依据，应予以支持。关于租金，因刘飞、高燕承租的东办1#租金为每半年85000元，东办2#每半年租金为184872元，故刘飞、高燕承租的商铺每半年租金为269872元，即每日1499元，现双方均认可2019年交纳租金183198元，现金帝公司主张刘飞、高燕系将租金支付至2019年4月10日，符合双方约定，应予以认定。因金帝公司在公告中给予租户3个月搬离期限，故不再收取2019年7月15日至2019年10月15日之间房屋租金，并于2019年10月23日对商户停水停电，另刘飞、高燕租金交纳至2019年4月10日，故金帝公司主张的租金应从2019年4月11日开始按照每日1499元计算至合同解除之日即2019年7月15日。合同解除之后，因刘飞、高燕未及时返还房屋，金帝公司可以主张相应损失，故从2019年10月16日开始可参照租金即每日1499元计算至2019年10月22日止。后因承租商铺从2019年10月23日开始停水停电，影响刘飞、高燕承租商铺正常使用，故从2019年10月23日开始可参照日租金的80%即每日1199元计算。高燕称金帝公司为其免除2018年部分修路期间租金，未提供证据证实，且金帝公司不予认可，应不予采信。高燕辩称金帝公司要求其搬迁系因金帝公司自拆自建、政府拆迁等行为，与本案不属同一法律关系，故其辩称意见，应不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、金帝公司与刘飞、高燕之间的房屋租赁合同于2019年7月15日解除。二、刘飞、高燕返还金帝公司位于三门峡市崤山路建材市场北门东侧的一、二、三层商铺。三、刘飞、高燕支付金帝公司租金损失（从2019年4月11日开始按照每日1499元计算至2019年7月15日；从2019年10月16日开始参照租金即每日1499元计算至2019年10月22日止；从2019年10月23日开始参照日租金的80%即每日1199元计算至本判决确定的返还房屋之日止）。上述二、三项，限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。案件受理费1070元（已减半），由刘飞、高燕共同负担。二审查明：2020年8月31日，金帝公司提交情况说明一份，载明：关于金帝公司与高燕、刘飞租赁合同纠纷一案，高燕、刘飞已于2020年7月将涉案租赁的房屋腾空并交回金帝公司。我公司自愿将涉案房屋租金损失计算至2020年7月1日止。高燕质证时称：2020年7月31日金帝公司已将租赁房屋拆除。其他事实与原审法院查明的事实相同。本院认为：在本案中，刘飞、高燕承租的金帝公司东办2#的租期届满后，双方未再续签书面合同，刘飞、高燕继续承租涉案房屋并交纳租金；刘飞、高燕承租的金帝公司东办1#，双方亦没有签订书面租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，金帝公司与刘飞、高燕之间形成不定期租赁关系，金帝公司有权随时要求解除合同。关于高燕提出金帝公司要求解除租赁合同系因政府拆迁建材市场引起，其享有相应的拆迁补偿权益的上诉理由。经查，高燕不能提交相关证据证明该主张，在卷证据亦不能证明建材市场由政府拆迁，该上诉理由不能成立，应不予支持。关于高燕提出因崤山路修路，其与金帝公司协商租金减免问题，2019年6月30日前的租金已经交清的上诉理由。经查，刘飞、高燕承租的东办1#租金为每半年85000元、东办2#租金为每半年184872元，合计269872元，即日租金为1499元。而刘飞、高燕向金帝公司交纳的2019年度租金为183198元，经核算，租金仅付至2019年4月10日，故原审判令二人支付从2019年4月11日起至2019年7月15日止的租金适当。刘飞、高燕不能提交证据证明金帝公司认可免除修路期间的房租，该上诉理由不能成立，应不予支持。关于高燕提出其不应承担2019年7月15日以后的租金损失的上诉理由。经查，金帝公司在2019年7月15日向租户张贴搬迁公告，告知于当日解除与所有商户的房屋租赁协议并给予一个月搬离期限，故双方的租赁合同已于2019年7月15日解除，刘飞、高燕应在限定期限内返还金帝公司涉案租赁房屋，但刘飞、高燕一直占有涉案租赁房屋，客观上给金帝公司造成了经济损失，故原审判令刘飞、高燕支付金帝公司相应的租金损失适当。高燕的上诉理由不能成立，应不予支持。鉴于涉案房屋已于2020年7月拆除，应视为刘飞、高燕已返还租赁房屋，对于金帝公司2019年10月23日起的租金损失应在执行程序计算至2020年7月1日止。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4280，由上诉人刘飞、高燕承担。本判决为终审判决。审判长  李福恒审判员  赵 曜审判员  郭丽莎二〇二〇年九月二十二日法官助理刘艳红书记员张润博书记员宋震