上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初10797号原告：张金良。原告：李金英。原告：张海敏。上列三原告共同委托诉讼代理人：胡晓光，上海九泽律师事务所律师。被告：黄**花。委托诉讼代理人：王东华。原告张金良、李金英、张海敏诉被告黄**花确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月4日公开开庭进行了审理。原告张金良及三原告共同委托诉讼代理人胡晓光，被告黄**花及其委托诉讼代理人王东华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告双方2011年10月8日签订的《房屋转让协议书》无效；2.请求判令被告返还所有的《宅基地使用证》；3.本案诉讼费、律师费由被告负担。事实和理由：2011年10月8日，原告与被告签订《房屋转让协议书》，约定原告将其位于上海市金山区亭林镇周栅村荡新9组1029号宅基地上房屋转让给被告。但被告购买后不久，因个人原因就自行搬离原告所有的宅基地房屋，现该房屋由于常年无人居住，年久失修，已经荒废破烂，亟待原告重新修缮翻新。原告认为，农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系紧密联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。农村宅基地使用权的取得和转让不得违反《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款及第六十二条等法律的禁止性规定。被告非上海市金山区亭林镇周栅村集体经济组织成员，其与原告签订的《房屋转让协议书》因违反《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定应归于无效。故原告为维护其合法利益，向法院提出诉讼。被告黄**花当庭辩称，不同意原告的诉讼请求，双方签订的《房屋转让协议书》有效。被告已经在上海居住了30年，在亭林镇周栅村也居住了二十五到二十六年了。之前，被告一直住在周栅村荡新8组的一个仓库里，周栅村的书记得知原告要出售宅基地，就告诉被告可以买下来。当时谈的方案是用100,000元买宅基地上房屋，但是原告急需用钱，便要求被告将宅基地和房屋边的三棵树一起买下来，宅基地作价80,000元，三棵树作价8800元。在交易完成后，被告方才得知购买的宅基地原来是一片坟地，由于被告长期一人居住比较害怕，便又住回了被告原来居住的仓库，被告购买的目的本来就是居住，并不是投资，农村宅基地并不具有投资价值。被告会定期回到购买的宅基地打扫卫生及维护种植的自留地，并不存在原告所说的年久失修的情况，并且在购买后对房屋做过整修，换过部分设施设备。被告认为距离合同签订已经过去将近十年，原告如今想要主张合同无效，是为了潜在的动拆迁利益。三原告当庭补充陈述，原告现在主张合同无效，是由于年事已高，家住**，腿脚不便，而且孙辈已经到了适婚年龄，需要婚房，故现在没有和子女同住的条件了，迫于无奈，只能回祖宅居住。当时卖宅基地是因为原告治病需要钱，无处借款，当时村委书记联系了原告，原告也同意将宅基地卖了来看病。三原告庭后补充陈述：1.朱瑞良和村委会盖章是虚假的，退一步说，即使是真实的，亦不能成为被告获得涉案宅基地使用权及房屋的依据。2.被告黄**花并未在涉案农村宅基地房屋实际居住过，从未持续占有和使用，并未形成长久稳定状态。3.因《房屋转让协议书》根本及核心条款违反法律法规的强行性规定，应该全部归于无效。三原告围绕自己的诉讼请求依法提交了以下证据：1.户口簿，证明三原告系亭林镇松隐荡新村集体经济组织成员。2.农村土地承包经营权证，证明原告张金良系亭林镇周栅村土地承包经营权方，原告李金英、张海敏为承包方土地承包权共有人。3.农村宅基地使用权审核表，证明亭林镇松隐荡新村9组宅基地使用权者为原告张金良。4.农村宅基地调查出席指界通知书，证明2017年时原告张金良仍是宅基地使用权者。5.《房屋转让协议书》，证明三原告将房屋出卖给被告。6.照片，证明涉案房屋现状，被告早已搬离涉案房屋，房屋长期无人居住，年久失修。7.同组村民证言15份，证明被告购买宅基地后几乎没有居住。被告黄**花对上述证据发表如下质证意见：对户口簿、农村土地承包经营权证、农村宅基地使用权审核表、农村宅基地调查出席指界通知书、《房屋转让协议书》真实性没有异议。对照片，认为被告会定期去打扫和整理，原告拍摄的是没有打扫和整理的时候。对村民证言，真实性不确定，证明的形式不规范，对证言内容不认可，认为被告是居住过涉案房屋的。被告黄**花向本院提交了以下证据：1.《房屋转让协议书》，证明签订协议书是经当时村委书记和村委会同意的，上面有村委会盖章和书记的签字确认。2.收条，证明2011年10月10日已经付清了协议款项。三原告对上述证据发表如下质证意见：1.《房屋转让协议书》，认为盖章和签字是后补的，原告的协议是没有盖章和签字的，原告对盖章和签字一事从不知情。协议是一式两份，应该完全相同方为有效。即使盖章和签字是真实的，也不能成为被告获得宅基地使用权和房屋的根据，而且被告也没有经过法定转让程序获得宅基地。村委会和村委会书记并不是有权批准机关，也未履行法定程序，不能成为被告获得宅基地的依据。2.收条真实性不认可,认为不是原告张金良写的。对当事人无异议的户口簿、农村土地承包经营权证、农村宅基地使用权审核表、农村宅基地调查出席指界通知书、《房屋转让协议书》（原告提交）、照片，本院予以认定并在卷佐证。对当事人有异议的同组村民证言、《房屋转让协议书》（被告提交）、收条，本院认定如下：1.证人证言，因证人未到庭作证，原告亦未提交证人相关身份证明，本院对其真实性无法核实，故对该份证据不予认定。2.《房屋转让协议书》（被告提交），原告虽对该份证据有异议，但未提交相反证据予以反驳，本院对原告的辩解意见不予采纳，本院对该份证据予以采信。3.收条，原告对收条的真实性不认可，但未说明理由，亦未申请笔迹鉴定，本院对原告的辩解意见不予采纳，本院对该份证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月8日，三原告和被告签订《房屋转让协议书》，约定将本区亭林镇周栅村荡新9组1029号住房、厢房、宅基地及三棵杉树全部归被告所有，总价188,800元，自留地不作转让范围。协议还约定，2011年10月8日付款之日起，出让方把钥匙交给承接方以及宅基使用证。另查明，2011年10月10日，原告张金良向被告出具收条一份，载明“今收到黄**花购房（座落在周栅村荡新****）款壹拾捌万捌仟捌佰元（其中房款壹拾万，宅基地补偿费捌万捌仟捌佰元）。具收人：张金良，2011年10月10日”。同日，当时周栅村村委会书记朱瑞良在被告所持的《房屋转让协议书》上签字并加盖上海市金山区亭林镇周栅村民委员会公章。再查明，涉案宅基地登记的使用权人为张金良、李金英、张海敏。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、诚实信用原则。三原告将系争房屋出售给被告，双方就此签订的《房屋转让协议书》系双方真实意思表示，该协议业已履行完毕近10年，且该协议已经得到相关组织的批准。现三原告再以被上诉人并非本集体经济组织成员为由，主张买卖合同无效，并要求被告返还房屋，违反了诚实信用的原则，本院不予支持。交付涉案房屋的《宅基地使用证》系《房屋转让协议书》中约定的义务，故三原告主张返还于法无据，本院不予支持。关于律师费，被告并不存在法律或合同上的义务承担三原告的律师费，对该项诉请，本院亦不支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：驳回原告全部诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2038元，由原告张金良、李金英、张海敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王文二〇二〇年九月十四日书记员  陆影附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。……