贵州省金沙县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0523民初4048号 原告：赵长琴，女，1974年7月6日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。 原告：金傅明，男，1975年9月20日出生，汉族，四川省合江县人，住贵州省金沙县。 委托诉讼代理人（特别授权）：赵长琴,系金傅明之妻。 被告：贵州建安房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91520523080696799F。住所：贵州省毕节市金沙县产业园区岩孔镇光明村烂田沟组。 法定代表人：袁安国。 委托诉讼代理人（特别授权）：谢朝洲，系公司员工。 委托诉讼代理人（一般授权）：宋伦阔，系公司员工。 原告赵长琴、金傅明诉被告贵州建安房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称建安公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵长琴、原告金傅明委托诉讼代理人赵长琴、被告建安公司的委托诉讼代理人谢朝洲、宋伦阔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵长琴、金傅明向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决被告履行与原告签订的商品房买卖合同，及时为原告办理商品房转移登记相关手续；2.判令被告支付逾期办理商品房转移登记手续的违约金给原告，现暂计算至起诉之日的违约金为人民币23363.00元（违约金计算标准为：从2018年6月30日起，按日支付已支付房款305004.00元的万分之一计算，支付至被告实际办理商品房转移登记相关文书止）；3、本案诉讼费用全部由被告负担。事实与理由：2016年2月26日，原告与被告贵州建安房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告以总价款305004.00元的价格购买被告开发的金沙县鼓场街道建安壹号小区第3栋8层1号商品房，房号为3-8-1。商品房买卖合同约定被告应于2018年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书交付给原告，如果被告不能在规定的期限内完成合同约定的义务，逾期30日按照已付房款的万分之一承担违约责任，逾期30日后，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止。合同签订前，原告于2016年1月29日向被告支付首付款105004.00元，又于2016年2月19日向被告支付首付款50000.00元，共计支付给被告首付款155004.00元。并依照约定办理银行按揭贷款，银行已于2016年3月23日将150000.00元按揭款全部支付给被告，且原告已向被告交付了办理不动产权的费用及代办理资料。至此，原告已按照合同履行全部义务。但是，至起诉之日被告仍未依照合同约定完成房屋所有权初始登记，未办理相关的转移登记。被告的行为已经严重违反合同的约定，侵害原告的合法权利，依法应当承担违约责任并赔偿原告损失。原告所在小区业主委员会代表业主多次向被告协商违约金事宜，但被告明确告知业委会通过诉讼途径解决，让涉案合同当事人向人民法院提起诉讼。为此，为维护原告的合法权益，依照相关法律之规定，特具文起诉，请求人民法院依法判决。 被告建安公司辩称：自己并无主观、恶意违约，不应承担违约责任。即便应该承担违约责任，也应根据法律规定，按照实际损失承担违约责任。本案原、被告之间的商品房销售合同约定的购房款支付办法是首付加按揭贷款，双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第十二条6款约定：“买受人采取按揭贷款付款方式的，买受人同意出卖人办理完毕房屋所有权证书后，可直接交于贷款机构办理抵押登记手续……”。由此可见，即便是房屋所有权证按时办理，依据双方的约定，该商品房所有权证也是移交给贷款银行作为抵押保管，原告也不能直接拿到该商品房所有权证。因此无论什么时候办理该商品房所有权证，都没有给原告造成实际损失，原告的实际损失为零。即便是自己应承担违约责任，每日万分之一也远远大于原告实际损失的130%，因此原告的诉请不应得到法院的支持，恳请人民法院驳回原告的诉请。 原告为证明自己主张，提供了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《维修基金发票》、《代收费收据》、《首付款收据》、《办证费用票据》、《银行贷款票据》、《购房合同签订确认表》证据予以证明，这些举证符合证据三性要求，具有证明效力，可作为定案依据。 被告没有证据举证。 另本院依职权向金沙县不动产登记中心发函，金沙县不动产登记中心回函“现因贵州建安房地产开发有限公司不能够提供《金沙县不动产登记办事指南》所需的相关资料，所以，‘建安壹号’建设项目暂不能办理不动产登记”。 本院经审理认定事实如下：2016年1月27日，被告建安公司取得金沙县黎明社区建安壹号商品房预售许可证。2016年9月30日，被告取得了建安壹号土地使用权证，使用面积为13631.00平方米。2016年2月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定买受人（原告）向出卖人（被告）购买建安壹号第3栋8层1号商品房，建筑面积96.64m2，房屋总价款305004.00元。原告于2016年1月29日向被告支付首付款105004.00元，又于2016年2月19日向被告支付首付款50000.00元，共计支付给被告首付款155004.00元。并依照约定办理银行按揭贷款，银行已于2016年3月23日将150000.00元按揭款全部支付给被告，且原告已向被告交付了办理不动产权的费用及代办理资料。2016年12月28日前交房。《商品房买卖合同》第二十二条还约定：出卖人承诺于2018年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。后双方又签订了《补充协议》，12-3条约定“买受人同意：出卖人在该商品房所有权证办理完毕之日起720个工作日内代买受人办理该商品房的分户国有土地使用权证”。合同签订前于2016年1月29日向被告支付首付款105004.00元，又于2016年2月19日向被告支付首付款50000.00元，共计支付给被告首付款155004.00元，并依照约定办理银行按揭贷款，银行已于2016年3月23日将150000.00元按揭款全部支付给被告，且原告已向被告交付了办理不动产权的费用及代办理资料。因被告至今未依照合同约定完成房屋所有权初始登记，未办理相关所有权转移登记。原告遂以前述诉讼请求向本院提起诉讼。 本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷。原、被告双方订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的相关规定，合法有效，应受法律保护，双方应按照合同约定全面履行各自义务。原告按合同约定支付完毕购房款后，被告亦应按合同约定向原告交付办理的商品房转移登记相关文书，以便于原告办理不动产登记证，但被告至今未向原告交付相关文书已构成违约，其应按合同约定承担相应的违约责任。 基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，且经合法登记的不动产能得到更完善的保护，在房屋交易时更加便捷安全，避免发生权属纠纷，对被告称已向原告交付房屋，何时办理产权证不损害原告任何利益的答辩意见不予采纳。但根据金沙县不动产登记中心向本院回函“现因贵州建安房地产开发有限公司不能够提供《金沙县不动产登记办事指南》所需的相关资料，所以，‘建安壹号’建设项目暂不能办理不动产登记”可知，被告至今仍不具备为案涉房屋办理产权转移登记的法定条件，被告负有的交付办理房屋产权转移登记有关文书的合同义务事实上不能履行，该项合同义务亦不能采取其它方式替代履行，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”的规定，对原告要求被告为其办理不动产登记证事实上履行不能，本院不予支持。 关于被告是否违约的问题，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2018年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。在被告因自身原因导致其至今未能办理房屋转移登记有关文书的情形下，被告已经违约。对此，被告以自己并无主观、恶意违约，不应承担违约责任，理由是该商品房所有权证及时办理也是移交给贷款银行作为抵押保管，原告也不能直接拿到该商品房所有权证。因此无论什么时候办理该商品房所有权证，都没有给原告造成实际损失，原告的实际损失为零。即便是自己应承担违约责任，每日万分之一也远远大于原告实际损失的130%，因此原告的诉请不应得到法院的支持。合同是双方约束行为的准则，既然原、被告双方已经约定了被告应在2018年5月31日前取得原告所购买商品房所有权初始登记，就应按照合同约定履行自己的义务，怎么能以未办理初始登记不给原告带来损失为由抗辩?况且原告买房子是为了安心居住，如果辛辛苦苦挣来的钱所购买的房屋未在自己名下，根据不动产物权变动在我国采取登记生效主义，原告怎能心安？故对被告主张未对原告造成实际损失的意见，本院不予采信。 关于被告违约后如何向原告承担违约责任的问题，现原告要被告承担违约责任，只能依照合同约定。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，本案被告应向原告支付违约金，违约金以已付购房款总额305004.00元为基数，按双方购房合同约定的万分之一支付违约金。对被告认为支付违约金过高的主张，无法律依据，不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告贵州建安房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告赵长琴、金傅明违约金，以购房款305004.00元为基数，按日万分之一的标准从2018年6月30日起计算至被告向原告交付办理商品房转移登记有关文书之日止。 二、驳回原告赵长琴、金傅明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取人民币200元，由被告贵州建安房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力，当事人可在二年内向本院申请强制执行。 审判员  周发欢 二〇二〇年九月二日 法官助理陈超 书记员祝淦淦