贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初10271号 原告:毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司，住所地贵州省毕节市七星关区桂威路****，统一社会信用代码：91520502095476975B。 法定代表人：赵春元，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘正旭，公司员工。 委托诉讼代理人（一般授权）：刘婷婷，公司员工。 被告：鲍绪林，男，汉族，1963年3月14日出生，住贵州省毕节市七星关区，现住毕节市七星关区。 原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司（以下简称龙腾物业公司）与被告鲍绪林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙腾物业公司法定代表人赵春元及委托诉讼代理人刘正旭、被告鲍绪林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告龙腾物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告支付原告从2016年1月1日起至2020年3月31日的物业管理服务费用8,921.00元，水费2,250.00元，垃圾处理费230.00元，合计11,401.00元。2、根据中国人民银行同期贷款利率0.003的违约金支付原告（自2016年1月1日起计算，暂计2020年3月31日），3、本案诉讼费用及其它费用由被告负担。事实及理由：原告公司是经毕节市七星关区市场监督管理局于2014年3月6日注册登记成立的物业管理企业，经过三江花园业主委员会的公开招投标，原告公司在共计五家物业公司的竞标竞谈竞聘中中标，于2015年12月11日与三江花园业主委员会正式签订了物业服务合同，正式入驻三江花园，按照物业服务合同的内容约定，原告公司通过投入了大量的人力和资金，恢复小区各单元故障电梯运转，重新安装了百余个摄像头监控设备，加强了小区安保、保洁及绿化工作管控，对小区存有安全隐患的水电等基础设施作了大量的排查和解决，全面扭转了前期物业遗留的瘫痪和难以正常运作的局面，两年以来，通过公司全体员工的共同努力，小区保安、保洁及基础设施维护等工作的服务质量明显提升，工作也得到了小区百分之九十以上业主的认可，根据原告公司于2017年7月3日至7月31日对全体小区业主进行的“满意”度问卷调查显示，小区共有1373户业主，其中1040户业主对原告公司入驻以来的物业服务持“满意”结论，拒绝调查和“不满意”的有35户，未入住的业主60户，长期不在家未能联系参与的238户，“满意”结论占1075户有效问卷的96.74%，完全符合原告公司与三江花园业主委员会签订的物业管理服务合同要求和行业相关标准要求。小区业主按时缴纳相关物业管理费用，是物业公司对小区开展正常工作的保障，三江花园百分之九十以上的业主都是能够遵守规定按时交费的，对原告公司的管理服务工作都很支持和配合，也很满意原告公司的服务管理，但仍有极少数的业主在接受到原告公司的优质管理和服务后，一直拖欠原告公司的物管费和水费，经原告公司多次口头或电话及书面通知催缴，仍是拒不交纳，不但影响了原告公司的资金周转和小区物业服务工作的正常运转，而且在客观上侵害了原告公司合法权益及和利益，其中，被告就是这极少数业主中拖欠原告公司物管费及水费的一户，在原告公司多次催缴后拒不交纳，且无正当理由。综上所述，被告差欠原告公司的物业管理费用及水费的事实客观存在，被告无正当理由拒不交纳费用，损害了原告公司的合法权益，为此，依照我国《合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第六十四条及毕署办通[2002]字第26号《毕节地区城镇住宅区物业管理试行方法》第三十三条之规定，原告公司特具此状前来人民法院提起民事诉讼，请求贵院依法判如所请为谢! 被告鲍绪林辩称：一、原告公司称无正当理由拒交物业管理服务费，我住的三江花园小区，本单元于2012年交房，当年装修完毕，于2013年2月入住，2013年4月13日遭遇入室盗窃，被盗68,000.00元现金及首饰等物品(有公安出据证明)，报案后公安到物业管理处调取监控，因三江物业监控不完善，沒有任何C栋视频监控，至今案件未破，由于当时物管不到位，不能提供任何物业管理的服务，我与上届物管公司口头达成协议，未交物业管理服务费。这不是无正当理由拒交物业管理服务费。二、原告公司称多次口头或电话及书面通知催缴，原告公司于2016接管后，大约在当年十月份强行停我家的水。我到原告公司办公室进行交涉，告知我家被盗一事，本人答应缴纳水费及垃圾处理费，物业管理服务费要求原告公司减免，原告公司认为停水不对，立即恢复供水，但原告公司回答水费、垃级处理费及物业管理服务费须一并交齐，如只缴纳水费及垃圾处理费，物业拒绝收取。由于协商事宜产生分歧导致该交费一事至今未处理，请问原告公司经此事后有谁当面或电话等形式与我进行协商，我被盗虽是上届物管公司与我的争议，但现物管公司为什么不与上届物管公司协商，不与我业主协商，且一纸诉状告上。三、就现龙腾物业管理有限责任公司管理现状答辩，原告公司称恢复小区各单元故障电梯运转。但我住的三江花园C栋三单元三号电梯从2014年至今从未运转，本住房层高32楼，每层四户共128户，原住房设计****，由于缺少一台电梯，导致住户学生、成人上学上班拥挤拥堵，不得不提前出门。鲁迅先生说:无端的空耗别人时间，其实是无异于谋财害命。多年来本单元住户不得不早出门晚归家，现有照片证明，可请法庭调查。四，原告公司称对小区安全隐患的排查与管控到位。小区有电瓶摩托的充电桩，但是小区住户可从十二楼放电线为电瓶摩托车充电，请问管控到位了吗?有照片证明、小区楼层消防安全柜破烂，消防柜无水带水枪、摆放杂物，请问管控到位了吗?有照片证明、可请法庭调查。五、原告公司称对小区安保、保洁及绿化工作管控到位，三江花园小区有三个出入门，请问有几个出入门有保安坐值，小区人员通道的门可用石块档开、敞门入场，非小区住户可在小区花园跳舞、打牌、下棋、卖商品，有流浪狗在小区乱跑、乱拉。请问管控到位了吗?有照片证明，各单元在门头都有名称。比如某栋某单元，可我住的是C栋3元，没有单、还有某栋2单元、没有C，请问这是管理到位了吗?有照片证明，可请法庭调查。六、原告公司称工作得到小区百分之九十以上业主的认可，请问为什么三江花园小区要重新选举物业管理委员会并且是经市西办和平社区主管部门批准，已征得上千户小区业主的签名，现有照片证明。七，小区的花园、小区范围内的通道、各电梯和电梯等待层归小区业主共同拥有，请问在此地段投放的广告收入在哪，账目在哪。电梯间投放的广告有照片作证。综上所述，就龙腾物业管理有限责任公司管理三江花园小区出现的各种问题，特别是小区消防设施的配备，32层高层建筑，一但有火灾，特别是起火初期，有了完备的消防器材，才有可能快速控制，挽救生命、挽救财产。另外，我住的C栋3单元电梯至今有七年多没有运转(到是物业公司赚到电费大笔)物业公司提供的物业服务在哪?业主应享有的服务在哪?还有三江花园小区三个出入的门禁管理，应知晓并有效管控非小区住户的人员进出、跳异、下棋等。作为业主有权力和义务对物业公司提出要求并改进。并在改进完成前可拒交管理不到位的服务费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，对双方当事人无争议的原告所举证据：营业执照、法人身份证明、法人身份证（复印件）本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据，本院认定如下：一、对原告所举证据1：物业选聘告知书、三江花园业委会关于终止前期物管及选聘正式物业管理的说明、业主委员会备考表、物业管理服务合同、市西办事处证明、和平社区办事处证明各1份。证明目的：原告对案涉小区进行物业管理的合法性。被告质证意见：签字人员不合法。经本院审查认为，对告知书、说明，有业主委员会的签章，能代表业主委员会，对备案表、证明，能证实选举业主委员会的合法性；对物业合同，因有业主委员会和物业公司的签章，能代表双方当事人签订合同，约定双方当事人的权利义务，原告与被告等业主之间形成物业服务合同关系的事实，其证明力，本院予以确认。对原告所举证据2：三家花园电梯维保合同、缴费收据、年检收据、三江花园小区安装监控、道闸、车用蓝牙系统发票（收据）、水、电费代缴费发票（收据）、工资表、垃圾清运费收据、化粪池委托清运收据、小区物业基础设施维护购买材料发票、收据、原告公司为小区业主登记反映问题并解决问题原始记录本、电梯维修记录表、三家花园小区物业服务满意度调查结果报告、三江花园物业服务满意度调查问卷原件40份（每单元随机选取5份）、原告公司为小区服务的部分现场照片。证明目的：原告公司对案涉小区实施了合格的物业服务，小区业委会及绝大多数业主认可原告公司提供的服务。被告质证意见：对电梯维护，从我入住至今有一个电梯没运转。针对满意度调查表，该调查表属于原告单方制作其余无异议。经本院审查认为，该组证据能证实原告实施了相关物业服务、支出或收取了相关费用等事实，其证明力，本院予以确认。对原告所举证据4：被告欠费明细表、催缴物业费通知书。证明目的：原告尽到书面通知义务，被告拒绝缴纳物业服务费的义务。被告质证意见：无异议，对水费具体有多少，我不清楚。经本院审查认为，欠费明细表虽系原告单方制作，但催缴物业通知已载明被告应缴纳相应的费用金额，能证实原告以书面方式通知被告缴纳相应的物业费及水费的事实。二、对被告所举证据1：证明1份。证明目的：被告并非无理由拒交物业费，但与原告公司无关。原告质证意见：与本案无关。经本院审查认为，该证据与本案无关联性。对被告所举证据2：照片18张。证明目的：①被告居住的小区C栋3单元电梯一直无法使用，②原告公司管理不完善，③小区存在严重安全隐患，④小区管理混乱，⑤原来业委会管理出现了问题，现在要求成立新的业委会，⑥原告公司并未将小区内的广告费进行公示。原告质证意见：拍摄时间不清楚，看不清楚单元；不能成为被告不交物业费的理由；小区不是完全封闭的小区，在小区内跳舞是业主带入的，达不到被告的证明目的；广告费确由原告收取，有一部分是以投入小区基础设施的形式由广告公司进行抵扣；有的与本案无关联性。经本院审查认为，该组证据能证实原告未完全尽到物业服务的相关义务。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：毕节市三江花园业主委员会（甲方）与原告龙腾物业公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定：甲方选聘乙方为毕节市三江花园小区提供物业管理服务。物业服务内容：二、共用设施设备的日常维修，养护和管理，共用设施设备，包括共用的上下水管道，共用照明。三、共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理，公共区域、化粪池、泵房、电路、地下停、地下停车场等共区域的绿化养护与管理。五、公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所内的清洁卫生，垃圾的收集。六、维护公共秩序，包括门岗服务，物业区域内巡查。七、维护物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理。八消防管理服务，包括区域内消防设施设备的维护管理。九、电梯、水泵的运行和日常管理。十、房屋装饰装修管理服务。等，合同期限：本合同期限2年，自2015年12月11日起至2017年12月11日止，乙方入驻之日起至2016年3月11日期间，住户按每月每平方米建筑面积0.80元，2016年3月12日起按月每平方米1.00元收费，住改商按每月每平方米建筑面积2.00元收取，收费时间按季度收取。此外合同还约定物业服务的区域、甲方的权利义务、乙方的权利义务违约责任等其他事项。2017年11月29日，毕节市三江花园业主委员会（甲方）与原告龙腾物业公司（乙方）又签订《物业管理服务合同》，该合同约定物业服务的内容与上一份合同约定一致；合同期限为2年，自2017年12月11日起至2019年12月10日止，物业服务费用：住户按每月每平方米1.00元收费，住改商按每月每平方米建筑面积2.00元收取，收费时间按年或季度收取。此外合同还约定物业服务的区域、甲方的权利义务、乙方的权利义务违约责任等其他事项。双方签订合同后，原告履行合同义务过程中，于2017年6月21日与贵州博莱工程技术有限公司签订三江花园小区电梯日常维护保养合同等服务义务，支付相关费用，依合同的约定收取了小区部分业主的相关服务费用。于2018年5月15日与七星关区全方位监控设备经营部签订三江城市花园小区弱电维保合同，约定相关事项，并支付相关费用；2018年1月13日与快速清洁服务公司签订化粪池清理协议，约定相关事项，并支付相关费用；向贵州毕节水务公司支付了三江花园小区水费、特种用水污水费、垃圾处理费、居民用水污水费、非居民生活污水费等相关费用。同时，在原告履行物业管理服务义务过程中，其支付了其他垃圾清运费及其他费用，对电梯维护故障进行相关的记录，对环境卫生、外墙、水泵、管道等进行相应的管理服务维修等。合同期限届满后，双方虽未续签合同，但原告一直在该小区从事物业管理服务。原告不能举证证明其已完全按双方签订的《物业管理服务合同》约定的义务尽到管理服务。被告能举证证明原告在从事物业管理服务过程中管理不完全到位，存在瑕疵，诸如：有电梯一直无法使用，消防报警器受损未及时修复及无相关部分器件等情形。 另查明：被告系该小区C栋3单元20层4户业主，其从2016年1月1日起至2020年3月31日未交纳物业服务费，水费、垃圾处理费，其房屋建筑面积为174.92平方米。原告于2017年12月31日通知被告缴纳物业服务费，通知载明：被告还未缴纳2016年1月至2017年12月物业服务费4,198.00元,水费986.00元，共计5,184.00元；2019年5月10日，原告通知被告缴纳物业服务费，通知载明：被告还未缴纳2016年1月至2019年3月物业服务费6,822.00元,水费1,782.00元，共计8,604.00元；2020年8月8日，原告通知被告缴纳物业服务费，通知载明：被告还未缴纳2016年1月至2020年6月物业服务费9,446.00元,水费2,610.00元，共计12,056.00元； 本院认为，双方（毕节市三江花园业主委员会为甲方、龙腾物业公司为乙方）签订《物业管理服务合同》系合法有效合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定……”的规定，毕节市三江花园业主委员会与原告签订《物业管理服务合同》，对双方均有约束力，被告作为三江花园的业主之一，理应受该合同的约束。根据双方签订的《物业管理服务合同》的约定，原告在履行物业服务过程中，履行了相关主要义务。因此，原告虽然履行了相关物业服务的主要义务，但其未充分履行职责，未完全履行物业服务的相关义务。从原告与毕节市三江花园业主委员会签订《物业管理服务合同》后，原告与被告之间便依法形成物业服务合同关系，该物业服务合同对被告具有法律上拘束力。原、被告双方的权利义务明确，双方均应按合同的约定履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，综合全案考虑，既然原告履行了主要合同义务，被告就应支付相应的物业费，虽原告未完全履行合同义务，但从原告未履行的合同义务与已经履行的合同义务来看，未完全履行的相对较少，本院酌情认定原告公司承担20%的责任，被告应承担履行80%的物业服务费支付义务。根据《物业管理条例》和双方合同约定：被告应自2017年1月起至2020年3月31日期间，按每月每平方米建筑面积1.00元交纳物业管理费。原告要求被告支付原告物业费的期间为2016年1月1日至2020年3月31日期间（共51个月）的物业服务费、水费。物业服务费为：8,920.92元（1.00元×174.92×51=8,920.92元），按80%计算为7,136.74元（8,920.92元×80%=7,136.74元），水费（422吨-999吨）2,250.00元：垃圾处理费4.50元×51=229.50元，以上合计：9,616.24元（7,136.74元+2,250.00元+229.50元=9,616.24元）。原告主张11,401.00元，超过部分，本院不予以支持。对原告主张的违约金，因原、被告双方均未完全履行合同的约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定。因此，对原告主张的违约金，本院不予以支持。对被告以原告未改进服务不到位之前有权拒绝交纳物业服务费的抗辩意见，无事实依据和法律依据，本院不予以采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告鲍绪林于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司2016年1月1日至2020年3月31日共51个月的物业服务费、垃圾处理费、水费合计9,616.24元； 二、驳回原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费43.00元，由原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司负担7.00元，被告鲍绪林负担36.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇二〇年九月十四日 书记员 张朕一