贵州省德江县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0626民初1440号原告：杨承科，男，1977年4月9日出生，土家族，居民，住贵州省德江县。原告：陈艳，女，1979年9月27日出生，土家族，居民，住贵州省德江县，系原告杨承科之妻。二原告的委托诉讼代理人：覃健，贵州汇能辉律师事务所律师。二原告的委托诉讼代理人：肖万礼，贵州汇能辉律师事务所实习律师。代理权限：特别代理（含签收法律文书）。被告：贵州德江瑞泰置业有限公司，住所地：贵州省德江县青龙街道迎宾路。法定代表人：徐其华，系公司总经理。委托诉讼代理人：马金娥，贵州亿和律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄胜男，贵州亿和律师事务所实习律师。代理权限：一般代理（含签收法律文书）。原告杨承科、陈艳与被告贵州德江瑞泰置业有限公司（以下简称德江瑞泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨承科、陈艳及其委托诉讼代理人覃健、肖万礼、被告德江瑞泰公司的委托诉讼代理人马金娥、黄胜男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨承科、陈艳向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告德江瑞泰公司立即履行双方于2015年8月22日签订的《商品房买卖合同》，将德江温州商贸城第6幢第3层309-313号房屋所有权登记到二原告名下；2.依法判令被告向二原告支付逾期办理房屋转移登记违约金共计210143.2元，2020年8月28日，原告杨承科、陈艳向本院申请增加诉讼请求即判令被告德江瑞泰公司向二原告支付逾期办理房屋转移登记违约金变更为221195.40元（暂计至2020年8月31日），之后的违约金按已付购房款日万分之二的标准计算至实际办理产权登记到两原告名下之日止；3.依法判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告德江瑞泰公司承担。事实及理由：二原告系夫妻关系，于2015年8月22日与被告德江瑞泰公司签署了《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告德江瑞泰公司开发的德江温州商贸城第6幢第3层309-313号商品房一套。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。二原告于2015年8月22日共计付房款757000元，剩余房款30000元于办房产证时付清。二原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务，根据合同第二十二条约定，该商品房应于2016年8月30日前取得初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，但被告德江瑞泰公司至今仍没有办理商品房转移登记，导致二原告至今无法办理房产证，给二原告造成了诸多损失。被告德江瑞泰公司的行为已经构成了严重违约，按照合同第二十二条第三款之约定，被告德江瑞泰公司应当自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向二原告交付已支付房价款万分之二的违约金。综上所述，二原告为维护其合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《民事诉讼法》的规定，向人民法院提起诉讼，恳请人民法院依法判决支持二原告的全部诉讼请求。被告德江瑞泰公司辩称，一是被告德江瑞泰公司没有按约定办理产权转移登记，是政府部门近年来的工作重心在搞脱贫攻坚工作，其违约属于不可抗力的原因所致，按照合同约定，应当免除其违约责任，望贵院依法判决驳回原告杨承科、陈艳的诉讼请求。其理由：1.被告德江瑞泰公司按照合同约定的时间交付了商品房，商品房交付后原告杨承科、陈艳自行将商品房进行出租，没有及时办理产权证并没有给原告造成任何损失，原告杨承科、陈艳主张的违约金为210143.2元过高，被告德江瑞泰公司认为其主张于法无据，应予驳回。2.没有按时办理房物产权证是德江县各房开商的常态，可以说明德江县的房开商没有及时办理房屋初始登记不是房开商的责任，而是近几年政府部门以脱贫攻坚工作为重心，导致延期办证，因政府的原因也是一种不可抗力行为，根据《商品房买卖合同》第二十七约定，根据不可抗力的影响，应部分或全部免除责任。二是从被告德江瑞泰公司的历史渊源来看，被告德江瑞泰公司作为接管人是在挽回购买温州商贸城商铺业主的损失，被告德江瑞泰公司不应当承担违约责任。温州商贸城是由温州人开发的，温州的开发商为了利益最大化，将商铺出售后没有及时提交验收资料才造成今天的局面，温州的开发商在无钱修建拆迁回迁房后，政府为了尽快安置拆迁户，才找到贵州大众广播传媒集团接管贵州瑞泰置业有限公司，2018年才开始接管贵州德江瑞泰置业有限公司；在接管以前被告德江瑞泰公司管理混乱，温州籍开发商只顾收取卖房款，根本没有考虑到合同的具体履行问题，2016年已资不抵债，形成了楼盘烂尾，在贵州大众广播传媒有限公司接管后才开始慢慢地扭转局面，被告德江瑞泰公司能够使即将烂尾的楼盘办理了产权证，客观上对购房人挽回了最大的损失。因此，被告德江瑞泰公司不应当承担多因一果的违约责任。三是被告德江瑞泰公司并未给原告杨承科、陈艳造成任何损失，案涉房屋尚未整体验收，且原告杨承科、陈艳至今尚未完全交纳购房款，故被告德江瑞泰公司不应承担违约责任。因双方所签订的《商品房买卖合同》第八条第二款约定：“剩余房款共计三万元于办房产证时付清”，原告杨承科、陈艳至今尚未完全交纳购房款，已构成违约，故没有办理产权转移登记并非被告德江瑞泰公司所造成，但是案涉房屋已经交付给原告杨承科、陈艳使用，一直由原告杨承科、陈艳自行出租收取租金，且原告杨承科、陈艳从2020年5月7日起就没有交纳物业管理费，存在另一违约事实，故被告德江瑞泰公司并未给原告杨承科、陈艳造成任何损失，不应承担违约责任，另因房屋并未整体验收，故房屋产权转移登记手续应待原告杨承科、陈艳交纳全部房款、房屋整体验收合格后办理。综上所述，被告德江瑞泰公司没有按照合同约定办理房屋产权转移登记手续不是房开商的原因造成的，而是近年来国家的脱贫攻坚工作影响政府职能部门的及时验收工作以及原告杨承科、陈艳的违约行为所导致的，原告杨承科、陈艳存在未足额交纳购房款；加之被告德江瑞泰公司没有给原告造成任何损失，恳请人民法院从有利于德江目前房开市场的稳定出发，依法予以驳回原告杨承科、陈艳的全部诉讼请求。原告杨承科、陈艳围绕其诉讼请求向本院提交了下列证据：1.身份证。拟证明：原告杨承科、陈艳主体资格符合法律规定的事实。2.《商品房买卖合同》。拟证明：原、被告双方存在买卖合同关系，且被告德江瑞泰公司存在逾期交付办理商品房转移登记的有关文书资料的事实。3.《付款凭证》。拟证明：原告杨承科、陈艳已经按照前述《商品房买卖合同》的约定向被告德江瑞泰公司支付了购房款757000元的事实。被告德江瑞泰公司明确表示没有证据向法庭出示。对于原告杨承科、陈艳当庭所提交的1号-3号证据，本院依法组织到庭被告德江瑞泰公司进行了质证，其质证意见为：对1号-3号证据的真实性、合法性和关联性均表示无异议。本院对原告杨承科、陈艳当庭所提交的1号-3号证据的真实性、合法性和关联性予以确认。对当事人无争议的证据和案件事实，本院予以确认并在卷佐证。按照前述有效证据，并结合原、被告双方的到庭陈述，本院根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，本案经本院审理认定事实如下：原告杨承科与原告陈艳系合法夫妻关系。2015年8月22日，原告杨承科、陈艳与被告德江瑞泰公司在平等、自愿的基础上，经充分协商签订了《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告德江瑞泰公司开发的德江温州商贸城第6幢第3层309-313号商品房一套。该《商品房买卖合同》中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。二原告于2015年8月22日共计付房款757000元，剩余房款30000元于办房产证时付清。二原告依据该《商品房买卖合同》的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务，根据前述《商品房买卖合同》第二十二条的约定，起诉案涉商品房应于2016年8月30日前取得初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，但被告德江瑞泰公司至今仍没有办理商品房转移登记，导致二原告至今无法办理房产证，故诉至本院。本院认为，2015年8月22日，原告杨承科、陈艳与被告德江瑞泰公司在平等、自愿的基础上，经充分协商签订了《商品房买卖合同》。虽然该《商品房买卖合同》依法成立并有效；且合同案涉的房屋即由被告德江瑞泰公司开发的德江温州商贸城第6幢第3层309-313号商品房一套系现房，该《商品房买卖合同》签订后，原告杨承科、陈艳已按照合同的约定付清房屋价款，而被告德江瑞泰公司也按照合同的约定向原告杨承科、陈艳实际交付了前述房屋，已对外进行了出租使用。被告德江瑞泰公司只是未按照合同的约定向原告杨承科、陈艳履行将德江温州商贸城第6幢第3层309-313号房屋所有权登记到其名下的合同义务。但是，从庭审查明的情况来看，首先，被告德江瑞泰公司对前述德江温州商贸城第6幢第3层309-313号房屋办理所有权登记事宜确实进行了积极主动作为，从主观上也想尽快办理完毕；然而，办理房屋所有权转移登记并非被告德江瑞泰公司一己之力就能够完成之事，涉及多方面的因素。其次，被告德江瑞泰公司已将案涉房屋交付给原告杨承科、陈艳出租使用，客观上原告杨承科、陈艳的主观需求已得到了实质保障，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》之目的已基本得到实现，被告德江瑞泰公司逾期办理房屋产权证的行为并未对原告杨承科、陈艳造成太大的实际损失。其三，从2018年起，德江县为了搞好脱贫攻坚这一政治任务，将全县各部门全部安排到脱贫攻坚的一线开展工作，几乎人去楼空；不动产登记部门及其工作人员也不例外，客观上给被告德江瑞泰公司办理所有权登记带来了实际困难。其四，被告德江瑞泰公司在诉讼中提出原告杨承科、陈艳所主张的违约金为210143.2元过高之抗辩主张，其理由较充分；况且，原告杨承科、陈艳并未对其实际损失提供证据予以佐证。因此，本院对原告杨承科、陈艳要求被告德江瑞泰公司向其支付逾期办理房屋转移登记违约金共计221195.40元（暂计至2020年8月31日），之后的违约金按已付购房款日万分之二的标准计算至实际办理产权登记到原告杨承科、陈艳名下之日止的诉讼请求，本院不予全额支持。但是，本院结合前述《商品房买卖合同》的约定，按照公平原则，经综合考虑，酌情明确由被告德江瑞泰公司因逾期未向原告杨承科、陈艳办理房屋产权证而向原告杨承科、陈艳支付违约金10000元。对于原告杨承科、陈艳要求判决被告德江瑞泰公司立即履行双方于2015年8月22日签订的《商品房买卖合同》，将德江温州商贸城第6幢第3层309-313号房屋所有权登记到原告杨承科、陈艳名下的诉讼请求，因办理房屋所有权转移登记并非被告德江瑞泰公司一己之力就能够完成之事，涉及多方面的因素，不属于司法调整的范畴。但是，待办理房屋产权证的条件成就后，被告德江瑞泰公司理应依法积极将德江温州商贸城第6幢第3层309-313号房屋所有权登记到原告杨承科、陈艳名下。因此，本院对于原告杨承科、陈艳的该项诉讼请求依法不予支持，应予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一条、第一百七十六条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告贵州德江瑞泰置业有限公司于本判决生效之日起五日内因逾期未向原告杨承科、陈艳办理房屋产权证而向原告杨承科、陈艳支付违约金10000元；二、驳回原告杨承科、陈艳的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4452元，减半收取2226元，由被告贵州德江瑞泰置业有限公司负担1226元，由原告杨承科、陈艳共同负担1000元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。权利人可在二年内向本院或者向与本院同级的被执行人所在地人民法院申请强制执行。审判员  张月明二〇二〇年九月十九日法官助理何凤仙书记员刘琴