四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终5618号 上诉人（原审原告）：王陶，男，1980年11月28日出生，汉族，住四川省攀枝花市**。 委托诉讼代理人：陈波，四川天授律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李俊娴，四川康悦律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：成都市东盛房屋开发有限责任公司。住所地：四川省成都市成华区新鸿路**。 法定代表人：姚明华，总经理。 委托诉讼代理人：钟伟，四川名声律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈庆，四川名声律师事务所律师。 原审第三人：成都盛邦展景资产管理有限责任公司。住。住所地：四川省成都高新区天府大道南段********/div> 法定代表人：王力平，董事兼总经理。 委托诉讼代理人：秦一超，四川名声律师事务所律师。 上诉人王陶、成都市东盛房屋开发有限责任公司（以下简称东盛公司）与原审第三人成都盛邦展景资产管理有限责任公司（以下简称盛邦公司）商品房预售合同纠纷一案，王陶、东盛公司不服成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初2901号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 王陶上诉请求：一、请求依法改判原审判决，由东盛公司在一审判决确定的违约金基础上增加支付违约金81060元（暂计为上诉日期2020年1月11日，要求违约金计算至东盛公司向王陶实际交付达到法定交付条件的房屋之日止）。二、由东盛公司承担二审诉讼费用。 事实和理由：原审判决存在事实认定错误，缩短了违约金计算时间，导致确认的违约金金额错误，理由如下：首先，东盛公司至今没有按照王陶与东盛公司签订的《商品房买卖合同》项下房屋交付给王陶，没有取得法定交付条件，因此，违约金计算时间应当从约定交房之曰计算至实际接收房屋之日。一审法院确定违约金的计算时间至2018年12月18日，理由是：东盛公司于2018年12月18日向王陶等邮寄发出《交付通知》，这一认定是错误的。双方在《商品房买卖合同》中并没有约定东盛公司向王陶发出《交付通知》就视为已经履行了交付房屋的义务。同时，王陶在收到《交付通知》后，严格按《交付通知》内容，前往被王陶处接收房屋，在实地踏勘及要求东盛公司出具相关交房所具备的文件遭到拒绝的情况下，双方为交房事宜发生纠纷，东盛公司没有将房屋如期交付给王陶，而并不是王陶无正当理由拒不接收房屋。另外，一审中最后一次庭审，经法庭现场询问东盛公司是否取得了“三书一证一表”，即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《竣工验收备案表》，被上诉人明确表示尚未取得，正在办理。三书一证一表是国家对于项目交房的强制性规定，缺少任何一个，都意味着项目的房屋质量没能得到国家认可，房屋的质量就无法完全保证，业主的权利也得不到保障，业主接房的前提条件就是必须取得三书一证一表。所以截至目前，开发商仍然没有达到法定交付条件。但一审判决对此一字未提。为此，王陶依法提起上诉，要求违约金计算至东盛公司向王陶实际交付符合约定及法定交付条件的房屋之日止。上诉请求中要求増加的违约金金额是暂时计算至2020年1月11日上诉日期，请求法院査明案件事实，依法改判，支持王陶的上诉请求。 二审中，王陶补充意见如下： 第一，王陶并没有拒绝接房，理由如下： 1.东盛公司仅仅只履行了登报通知义务，东盛公司从未履行交房义务，从未向王陶出示过任何法定和合同约定的应当出示的文件（例如，验收报告、备案登记、测绘报告等），东盛公司没有履行交房义务，没有做出交房的先行行为。 2.王陶接到通知后于2018年12月21日到达商品房所在地准备接房，并按照东盛公司的要求进行了签到。在验房的过程中，王陶发现房屋及其配套设施出现了很多质量问题，该商品房根本无法正常使用，不符合合同约定的交房条件，王陶提出要求让东盛公司进行整改，双方就整改问题当场进行了意见交换，东盛公司认可了王陶提出的问题，王陶也按照东盛公司的要求反馈了书面的整改意见，在2018年12月21日，双方就整改迗成一致后，东盛公司再也没有提出王陶接房的要求，也没有履行进一步的交房义务。从业主蒋臣军与东盛公司客服2019年5月左右的通话内容也可以得出，东盛公司因公司内部原因，一直不能确定何时能够把房交给业主。王陶14年购入该商品房，一直期盼能够早日收房，并用于家庭生意的经营，因此，王陶多次与东盛公司的工作人员联系，催促东盛公司早日交房，但，东盛公司一直推脱履行整改和交房的义务，至今都未将商品房交付给王陶。截止2019年12月5日（视频资料显示）案涉房屋还处于打围整改的状态，东盛公司明知房屋无法交付，因此也没有继续向王陶进行交房。 3.关于商品房质量问题，王陶认为商品房的这下述质量问题导致该商品房根本无法正常使用，没有达到王陶订立商品房买卖合同的根本目的： 首先，是地下水道的建设问题，王陶提交的证据可以看出，地面有很多的污水和臭水无法排出，导致路面有很多污水臭水的堆积，王陶购买的是商铺，外部环境对王陶自主经营有着重要影响。 其次，是商品房建设规划问题，王陶与东盛公司签订的《商品房买卖合同》中的规划与实际建设不相符，王陶是花高价购买的口岸铺面，可是由于与老街相通的巷子增加了梯道，巷口也处于封闭状态，根本就失去了商业价值。 第二，关于违约金的计算标准，东盛公司逾期交房给王陶造成的损失已远超过《商品房预售合同》关于违约金约定的标准，王陶请求的是东盛公司赔偿逾期交房给王陶造成的实际损失。王陶购买房屋是用来自主经营，因为东盛公司一直未交房，王陶只能另租商铺来经营生意，故东盛公司的违约行为给王陶造成直接损失，因此，根据《中华人民共和国合同》一百一十四条的规定，请求法院按照王陶实际损失判定违约金以已付购房款为基础，按每日万分之三为标准计算。关于违约金的计算时间，合同约定东盛公司应当在2015年12月31日前向王陶交付该商品房，但截止至2018年12月21日，东盛公司的交付条件并未成就，且东盛公司至今仍未向王陶实际交付房屋，因此，逾期交房的违约金应赔付至实际交房之日。 综上所述，王陶在交接房的过程中积极履行义务，而东盛公司一直怠于履行义务，致使王陶遭受严重损失，请法院公平裁判，支持王陶的上诉请求。 东盛公司答辩称，1.我方认为在本案中双方的合同主文对于房屋的验收条件明确约定。第一是只要有规划部门的规划验收许可，第二是有房屋的测绘报告，第三是要有五家的验收手续，在双方的补充协议中，明确约定了收房人不得因为房屋存在个别瑕疵而拒绝收房。因此我方认为是否达到了合同约定的标准，应当按照合同约定进行，我国现有法律没有任何一条法律规定除了双方合同约定的标准之外，还要达到另外一个标准，与之相反，房屋的验收从原来要进入审查，到现在房管部门只关备案，实际上就允许了五家验收作为一个验收依据，有省高院的相关案例予以了认可。因此对方所提出的要有竣工验收备案表作为合同的条件，这是在合同约定之外。 2.我方在本案中的确通知了上诉方收房，双方履行收房手续的时候，我方才可能展示合同第十条约定的文件出来，而当天业主看了房子之后提出很多问题，双方并没有对房屋进行交接，在这样的情况下，我方没有任何权利强制要求对方看房子，所以不能推断确定交房义务和通知义务。 3.关于规划核实的问题，规划核实以及规划核实的报告何时出具这是两个不同的概念。五家验收的时候房屋已经完工，已经报备给规划部门。我方最终拿出了经过规划部门核实的意见书，证明符合交房的条件。规划意见书一旦出具，是具有行政上的效力。 4.关于房屋存在质量的问题，到现在都还有业主不断打电话给开发商，反映需要调整的问题，但需要调整的问题不代表房屋没有达到交付条件。 5.关于逾期交房违约金标准的问题，要以损失存在为前提，在一审过程中，上诉方并没有提供有损失存在的依据。因此，对方要求万分之三的标准赔付违约金不符合约定。一审法院根据本案的实际情况，以万分之二的标准判定逾期交房违约金，符合相关法律规定和审判实践。王陶在上诉状中所提到的理由均不是法定理由和合同理由。所谓的交房义务从何时起算的问题，我方认为应当根据合同约定或法律明确规定进行计算，本案我方提交了相应的证据证明本案房屋达到交付条件，并通知了王陶，是王陶拒绝收房，在这种情况下，我方认为一审法院对违约金的计算时间也是正确的。 盛邦公司的陈述意见与东盛公司的答辩意见一致。 东盛公司上诉请求：1．撤销原审判决，该案发回重审或予以改判，判令东盛公司按双方《商品房买卖合同》约定的比例支付逾期交房违约金；2．由王陶等人承担本案的全部诉讼费用。 事实和理由：在原审法院受理本案之前，与王陶等人同样购买了东盛公司开发的商铺的买受人以其商铺延期交付为由，向成都市龙泉驿区人民法院起诉，该案一审判决后，上诉人提起上诉，成都市中级人民法院以（2018）川01民终18235号《民事裁定书》查明：张波、王宪梓在与东盛公司签订《商品房买卖合合同》的同时，还与第三人签订《委托经营协议》，该裁定书认定“《商品房买卖合同》、《委托经营协议》同时签订、内容关联，故商品房买卖合同约定的逾期交房违约金的标准是否应予以调整，应当根据案涉商品房的使用、房款抵扣以及对应租金是否给付等情况，结合张波、王宪梓的实际损失情况进行综合判断。故本院认为应对上述事实予以进一步查明后，对违约金的调整作出判定”，并裁定将该案发重审。 原审法院受理本案后，第三人根据上述中院的裁定书，申请参与本案的审理活动。 东盛公司认为，本案王陶等人与东盛公司签订《商品房买卖合同》的同时，还与第三人签订了《委托经营协议》，王陶等人在享受了东盛公司24%房价折扣的前提下，同意将其所购商铺交由第三人免费经营三年，因此该两份合同、协议的内容关联，在东盛公司逾期交房的违约金是否应予调整的问题上，应根据成都中院裁定的指示，对案涉商铺的使用房款抵扣以及对应租金是否给付等情况，结合王陶等人的实际损失情况进行综合判断。 然而令人遗憾的是，尽管原审法院通知第三人到庭应诉，但未按照中院裁定书的意见，综合考虑本案房屋的使用、房款抵扣、对应租金以及王陶等人的实际损失等情况，对逾期交房违约金予以合理调整，仍然判令东盛公司按照已收房款金额每日万分之二的比例计算，将合同约定的违约金计算比例整整提高了二十倍；并且在第三人提出独立请求的情况下，原审法院仅将其列为无独立请求权的第三人，通知其参与本案诉讼活动，并未在本案中将第三人与被上诉人的委托经营纠纷予以综合考虑，一并处理。 为维护东盛公司的合法权益，特提起上诉，请二审法院根据本案事实，依法支持东盛公司的上诉请求。 王陶等人辩称，东盛公司通知交房的时候，房屋不具备交付条件，东盛公司应当出示的交房资料也未提交；在交房的时候李明明等人没有拒绝收房，王陶等人是强烈地想早点接到房屋。业主多次到现场查看，催促开发商尽快整改，刚开始的时候还有人接待，但最后王陶等人根本找不到开发商一方的人员，所以不存在不接房的情况。东盛公司上诉理由不成立，希望法庭依法予以驳回。 盛邦公司述称，认可东盛公司上诉意见。盛邦公司认为原审法院剥夺了我方的起诉权，我方是要求以独立请求权的第三人参与诉讼，以及剥夺了我方的质证权，本案应该发回重审。 王陶等人向一审法院起诉请求：1．东盛公司自2016年1月1日起，以王陶已交房款为基数，按每日万分之二点五的标准向王陶支付逾期交房的违约金至实际交房时止；2．由东盛公司承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年、2015年期间，王陶等人（买受人）与东盛公司（出卖人）分别签订了预售合同，约定被告将在龙泉驿区××镇××街以东地块上开发的艺库项目中的房屋（购房情况见附表）出售给王陶等人，注明商品房的用途为商业，东盛公司在2015年12月31日前向买受人交付商品房。对于逾期交房双方约定，逾期超过90天的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金，并于商品房实际交付之日起90日内向买受人支付。合同签订后，王陶等人依约支付了全部购房款，但东盛公司至今未交付房屋。合同约定的房屋交付条件为：已取得规划验收合格证，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书，该商品房经设计单位、地勘单位、监理单位、施工单位和建设单位验收合格。 同时查明，王陶等人另与被告签订了《中国艺库商品房定购协议》，协议中对于其他优惠注明为：优惠24%，买受人自愿放弃三年的使用权与收益权等。另查明，东盛公司与第三人于2014年6月8日签订有《委托经营协议》，约定东盛公司通过给予王陶等人购房折扣的方式，说服王陶等人同意将所购商铺无偿交由第三人独家经营一段时间，具体时间由第三人与王陶等人签订委托经营协议约定。在签订预售合同的同时，王陶等人与第三人签订《委托经营协议》，约定王陶等人将商铺交由第三人全权经营。双方在《委托经营协议》中约定，经营期限为三年，其中肖群、李斌的《委托经营协议》中明确约定了每年的经营使用费；其余原告与第三人约定在三年期间内不向原告支付任何费用。《委托经营协议》中约定经营期限自王陶等人和开发商签订的预售合同约定的交房之日（如开发商延期交房，则按商铺实际交房之日）起算。 后，在诉讼期间，因案涉房屋在获得规划许可、竣工验收报告、房屋建筑面积测绘成果报告的情况下，东盛公司于2018年12月18日，向王陶等人邮寄发出《交付通知书》，要求王陶等人于2018年12月21日前办理交房手续，并同时在华西都市报登报通知上述事项。 至开庭之日，王陶等未与被告办理收房手续。 一审法院认定上述事实，有当事人的陈述，当事人提交的预售合同、委托经营协议、订购协议、邮寄单等证据在案佐证。 一审法院认为，王陶等人与东盛公司签订的预售合同不违反法律规定，属有效合同。当事人应按合同的约定全面履行义务。东盛公司逾期交房已违反合同的约定，应承担违约责任。 关于逾期交房的违约金计算标准问题。双方在合同中约定逾期交房以已付房款为标准，按每日万分之零点一的标准支付违约金，该标准与衡量王陶等人损失的房屋租金相较确属过低，应予以调增。一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，将违约金标准调整为以约定价款为基数按每日万分之二计算。 关于违约金计算期限问题。根据预售合同约定，违约金应计算至房屋交付之日止。东盛公司在符合预售合同约定的交付房屋条件下通知王陶等人办理交房手续，王陶等人以房屋存在质量问题为由至今拒绝收房。王陶等人对房屋质量问题提出异议，但没有提供证据证明房屋质量达到严重影响使用的程度。王陶等人在房屋符合双方约定交付条件的情况下，拒绝接收房屋，应由其自行承担此后房屋未交付的损失。故违约金应计算至东盛公司通知收房截止之日。有关房屋存在的一般质量问题，王陶等人可向东盛公司另行主张其承担维修义务。 关于委托经营协议的履行问题。一审法院认为，王陶等人在本案中以房屋买卖合同为其请求权基础，诉请东盛公司承担逾期交房的违约责任。因案涉房屋分别签订房屋买卖合同与委托经营合同，对于合同履行上可能存在的关联性，一审法院已充分予以关注，并在庭审中进行相关询问，至本案裁判时，王陶等人方未向法庭作出解除房屋买卖合同的相关意思表示。因案涉纠纷系属于因房屋买卖合同所产生的纠纷，王陶等人与相关当事人因委托经营所产生纠纷可另行依法解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）〉》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：东盛公司于本判决生效后十日内向王陶给付逾期交房违约金228060元。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行行期间的债务利息。一审案件受理费3813元，由东盛公司负担。 本院二审期间，王陶等人向本院提交了以下证据： 一、《租房合同》，内容为2016年4月4日王陶与案外人签订的商铺租赁协议。 证据一的证明目的为：王陶购买房屋是用来自主经营，因为东盛公司一直未交房，王陶只能另租商铺来经营生意，故东盛公司的违约行为给王陶造成直接损失。因此，东盛公司逾期交房给王陶造成的损失已远超过一审法院判决的标准，二审法院应当按照王陶请求的按每日万分之三为标准计算。 二、1．视频内容整理，内容为2019年5月14日，业主在看房中发现，有污水从还未交接的房屋中流出。 2.视频内容整理，内容为2018年12月21日，业主在看房中发现，房屋中地面有个大洞，地面有很多坑洼不平的地方。 证据二的证明目的为：王陶发现房屋及其配套设施出现了很多质量问题，该商品房根本无法正常使用。 本院对上述证据的认定意见在下文予以阐述。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，王陶等人与东盛公司、盛邦公司签订的系列合同，系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规定的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同履行各自的义务。王陶等人提出东盛公司对其进行了欺诈，但并未提交相应证据证明合同订立时东盛公司、盛邦公司对其隐瞒事实、捏造事实致王陶等人陷入错误认识，故本院对王陶等人的该项意见不予采纳。根据上诉人王陶等人、上诉人东盛公司的上诉请求以及原审第三人盛邦公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、案涉房屋是否符合约定或者法定的交付条件，如果符合，达到条件的时间应当如何认定；二、一审法院对于逾期交房违约金的计算期间和标准的确定是否正确。现就上述争议焦点的认定论述如下。 关于第一个争议焦点。王陶等人主张案涉房屋不符合法定交付条件，理由为案涉房屋未取得《竣工验收备案表》。本院认为，第一，王陶与东盛公司在双方签订的合同中并未将《竣工验收备案表》作为约定的交付条件之一，故意其主张《竣工验收备案表》应为房屋符合交付条件的理由缺乏合同依据。第二，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用”、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。由此可知现行法律、行政法规规定的商品房交付条件是竣工验收合格。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条规定的“商品住房使用条件应当包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案”，系建设行政主管部门为加强房地产市场管理、完备商品房预售制度而发布的指导性文件，并非人民法院认定商品房交付条件的强制性规范。故王陶等人主张《竣工验收备案表》未取得故不符合法定交付条件的理由不能成立，其提交的相应证据亦不能达到其证明目的，故本院对其该项上诉理由以及提交的证据不予采纳。 关于王陶等人提出案涉项目在规划验收合格之前进行竣工验收、施工单位印章不一致的问题。本院审查后认为，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料”之规定，竣工验收是否符合程序，应由相关行政主管部门予以审查和处理。现案涉工程的竣工验收已由行政主管部门备案，且本案中东盛公司已就施工单位印章变更进行了说明系施工单位因地址变更、名称变化，且王陶等人亦陈述其相关行政单位反映该情况，但在本案二审判决作出签，无行政机关对案涉竣工验收行为予以撤销或责令重新验收。故本院对王陶等人的该项上诉理由不予支持。 关于王陶等人提出案涉房屋存在质量问题。本院审查后认为，王陶等人提交的照片等证据，与各自所购房屋不能逐一对应，且部分整改情况发生在房屋之外的街道，照片等证据不能达到房屋存在严重质量问题导致不能使用的情况。如王陶等人所购商铺存在瑕疵，可以要求出卖人承担维修义务或自行维修后要求出卖人承担相应费用，但商铺在符合法定和约定的交付条件下，王陶等人以商铺瑕疵的存在拒绝收房，其理由不能成立，本院对其提交的证据和该上诉理由不予采纳。 关于第二个争议焦点。东盛公司上诉提出，一审调整违约金过高，应按照合同约定的计算标准予以判决。本院审查后认为，双方合同约定的逾期交房按照房款每日万分之零点一的标准计算，该标准相较于一般逾期交房违约金的标准的确过低，一审法院综合考虑以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情上调违约金并无不当，本院予以维持。东盛公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。在上文已经论述，因东盛公司存在逾期交房的情况，但在东盛公司向买受人发出交付通知时，案涉房屋已符合交付条件。在本案诉讼中，王陶等人提交的证据不足以证明房屋存在的瑕疵严重至房屋不能使用，故一审法院将违约金计算至东盛公司发出通知时符合客观情况，本院予以确认。王陶等人主张继续计算违约金缺乏事实依据，本院不予支持。 关于盛邦公司提出一审违反法定程序的问题。本院认为，盛邦公司与买受人之间的其他合同关系，其可另行依法解决。一审法院的处理未对盛邦公司的诉讼权利和实体权利造成影响，未违反法定程序，本院对盛邦公司的该项意见不予采纳。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费3813元，由王陶负担3813元，由成都市东盛房屋开发有限责任公司负担3813元。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 张卫敏 审判员 白福群 二〇二〇年九月二十四日 书记员 龙春光