北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初20523号原告：卢宇波，女，1965年12月23日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：姜永松，北京雄志律师事务所律师。被告：北京泰跃房地产开发有限责任公司，住所地北京市海淀区温泉镇杨家庄村南山**112。法定代表人：罗迪烺，总经理。委托诉讼代理人：栾宇，北京市蓝鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：王嘉雪，女，北京市蓝鹏律师事务所实习律师。原告卢宇波与被告北京泰跃房地产开发有限责任公司（以下简称泰跃公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢宇波之委托诉讼代理人姜永松;被告泰跃公司之委托诉讼代理人栾宇、王嘉雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢宇波向本院提出诉讼请求：1．泰跃公司立即协助我向权属登记机关申请办理位于海淀区厢白旗住宅小区x号楼x单元x号房屋的权属转移登记手续；2、泰跃公司向我支付逾期办证违约金(暂计至2019年12月31日为277406．41元)；3．本案诉讼费用由泰跃公司承担。事实和理由：2007年9月21日，原告（买受人）同被告（出卖人）就海淀区厢白旗住宅小区x号楼x单元x号房屋（下称涉案房屋）签订《北京市商品房预售合同》，约定：被告应在2008年10月31日前向原告交付房屋。2008年1月2日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《褐石园商品房购房补充合同》，约定：产权转移登记因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，被告应每日向原告支付已付房款的万分之一的违约金。2010年7月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《北京市商品房预售合同补充合同》，明确：涉案房屋总价款为1900999元。2007年9月21日，原告向被告缴纳了首付款为950999元。合同约定了办理银行按揭贷款，但因被告的各种事耽误，至今没有办成。2010年7月16日，被告逾期向被告交付房屋。至起诉之日，被告仍未协助原告办理产权登记事宜。泰跃公司辩称，第一，我公司协助卢宇波办理x号楼x单元x号房屋所有权登记的客观条件尚不具备；第二，x号楼x单元x号房屋的所有权至今未能登记在卢宇波名下，系其自身原因导致，与我公司无关；第三，卢宇波未履行《北京市商品房预售合同》项下的在先义务，违约在先；第四，卢宇波主张债务抵消没有事实根据和法律依据，我公司保留要求卢宇波支付购买x号房屋二期款等相关款项的权利；第五，卢宇波应当先依约履行义务，足额支付购房款、契税以及按照国家有关规定办理房地产权属证件应由其缴纳的其他费用、委托我公司办理房地产权属证件所需的公证费用等全部款项后，再由我公司配合办理权属转移登记手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年9月21日，泰跃公司（出卖人）和卢宇波（买受人）签订《北京市商品房预售合同》,约定：房屋坐落为海淀区厢白旗住宅小区x号楼x单元x号。房屋总价1900999元。商品房交付使用后，双方同意共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。付款方式及期限为：首付款，买受人签订本合同时支付房款950999元。二期款，买受人在签署完毕本合同后七日内，向甲方指定的银行申请相关的银行贷款950000元，并以此笔贷款向出卖人支付本合同的剩余房款。本期款项应于签署完毕本合同后40日内划至出卖人指定的银行账号。由于买受人未能及时准确提交贷款材料或及时提出贷款申请的原因造成未能按本合同约定时间向出卖人付款的，买受人按本合同第十条承担违约责任。由于开发商的原因或其它非买受人个人原因造成的买受人未能按本合同约定时间完成贷款手续或及时付款的，经双方确认后不追究买受人的违约责任。买受人同意委托出卖人代交契税、按照国家有关规定办理房地产权属证件应由买受人缴纳的其他费用、委托出卖人办理房地产权属证件所需的公证费用。并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。当日，卢宇波向泰跃公司支付了首付款950999元。2008年1月2日，泰跃公司（甲方）与卢宇波（乙方）签订《褐石园商品房购房补充合同》，载明：甲方应在实际交房之日起12个月内，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如果因甲方的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，双方同意乙方不退房的，合同继续履行，自甲方应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明止，甲方应每日向乙方支付已付房款的万分之一的违约金，并于甲方实际取得权属证明之日起10日内由甲方向乙方一次性支付全额违约金。商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因甲方的责任，乙方未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，自乙方应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，甲方应每日向乙方支付已付房款的万分之一的违约金，并于乙方实际取得房屋所有权证书之日起10日内由甲方向乙方一次性支付全额违约金。泰跃公司通知卢宇波于2010年7月16日收房。当日，泰跃公司（甲方）与卢宇波（乙方）签订《北京市商品房预售合同补充合同》，载明：甲方预售的x号住宅，经北京市地名办批准核定为海淀区褐石园x号楼x单元x号。房屋结算总价款为1900999元。2017年，褐石园小区部分业主曾起诉泰跃公司，要求泰跃公司协助办理房屋所有权证，就涉案房屋是否符合办理首次登记条件，法院向北京市海淀区不动产登记事务中心发出征询函，北京市海淀区不动产登记事务中心核实发现，开发商并未将地价款缴纳齐备。经本院释明后，海淀区褐石园小区部分业主同意垫付上述地价款，并已将上述款项缴纳至法院账户。法院将上述垫付情况反馈至北京市海淀区不动产登记事务中心。2017年10月18日，北京市海淀区不动产登记事务中心向法院出具《关于核实海淀区褐石园小区办理首次登记情况的说明》（以下简称《说明》），内容如下：“2017年9月6日，我中心就核实涉诉的海淀区褐石园小区二期办理首次登记的相关情况函复贵院，其中关于地价款缴纳情况需更正予以说明。经查，海淀区褐石园小区二期住宅实测面积超出出让合同264．75平方米，按出让约定楼面毛地价430元/平方米，需补缴出让金113842．5元；二期地下仓储实测面积超出出让合同77．19平方米，可冲抵楼梯间、设备管井等共用部分，无需补缴土地出让金。经向市规土委土地利用事务中心及不动产登记处请示，上述补缴费用可由人民法院提存，待具备条件后转国家出让金缴纳账户。根据贵院反馈的情况，海淀区褐石园小区二期欠缴的113842．5元出让金已补齐提存。综上，该小区二期已具备初始登记条件。”至今，泰跃公司仍未能协助卢宇波办理房屋所有权登记手续。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，泰跃公司与卢宇波签订的《北京市商品房预售合同》、《褐石园商品房购房补充合同》、《北京市商品房预售合同补充合同》系当事人真实意思表示，内容与形式均不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应属有效，对当事人具有法律约束力。合同签订后，卢宇波依约履行合同，支付了首付款。就二期款950000元，庭审中，卢宇波同意变更付款方式，一次性支付该笔房款，泰跃公司同意受领，对此，本院不持异议。在卢宇波履行了全部付款义务的情况下，泰跃公司理应协助办理涉案房屋产权过户手续。就泰跃公司抗辩称卢宇波未向其支付各项税款及代办产权证所需费用，故办证客观条件尚不具备一节，根据法院查明事实，泰跃公司至2017年10月18日始终无法自行取得涉案房屋初始登记，根本不具备代缴税款及代办产权证的能力，进而无权要求卢宇波向其支付代办产权所需费用，卢宇波可自行办理契税纳税申报并向相关部门支付办证费用，该情形并不构成办证障碍，对泰跃公司的抗辩主张，本院不予采信。目前，泰跃公司协助卢宇波办理涉案房屋所有权登记的客观条件已经具备，应积极履行自己的该项合同义务。卢宇波要求泰跃公司协助其办理涉案房屋所有权登记手续之诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。关于卢宇波在本案中主张逾期办证违约金问题，泰跃公司抗辩称，涉案房屋产权至今未登记在卢宇波名下，系因卢宇波未向泰跃公司支付契税、委托办证相关费用及二期房款，首先，如前所述，卢宇波未向泰跃公司支付契税、委托办证相关费用并非其违约情形，此处不再赘述；其次，关于二期款支付问题，按照合同约定需通过贷款方式支付，就贷款最终未取得的原因，泰跃公司称因卢宇波个人原因，但未提供任何证据证明，也未提供任何证据证明向卢宇波说明其指定的贷款银行情况，同时考虑泰跃公司自签订合同至2010年7月16日将涉案房屋交付卢宇波使用乃至本案诉讼前，长达十多年的时间里，从未向卢宇波催要过二期款，如贷款确因卢宇波之原因无法办理，则该情况明显与常理不符，故本院对泰跃公司称贷款未办理系因卢宇波违约造成的主张不予采信，该情形仅为对逾期办证违约金是否应予酌减的因素，并非泰跃公司免除违约金的条件；最后，根据法院查明事实，无论本案卢宇波就涉案房屋的款项支付情况如何，泰跃公司始终无法自行取得涉案楼宇的初始登记进而逾期办理涉案房屋权属登记手续是客观事实，已构成违约，理应承担支付违约金的违约责任。就违约金计算标准，合同中约定逾期办证违约金的计付标准为已付房款的日万分之一，庭审中，泰跃公司主张违约金数额过高，要求法院酌减。本院认为，法律规定违约金性质主要是补偿性，兼具惩罚性。本案中泰跃公司违约，导致卢宇波未能及时取得房屋所有权证，但卢宇波未举证证明泰跃公司的违约行为给其造成的实际损失，而逾期办理房产证并不影响房屋价值或房屋的实际使用，故本院根据《合同法》第一百一十四条第二款之规定，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对泰跃公司应支付违约金的数额予以酌定。综上，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、卢宇波于本判决生效后十五日内向北京泰跃房地产开发有限责任公司支付剩余购房款950000元，北京泰跃房地产开发有限责任公司在卢宇波依约支付剩余购房款时，协助卢宇波将北京市海淀区褐石园x号楼x单元x号房屋的所有权登记至卢宇波名下,所有权登记相关费用由卢宇波承担；二、北京泰跃房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付卢宇波违约金50000元；三、驳回卢宇波其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34250元(已由卢宇波垫付)，由北京泰跃房地产开发有限责任公司负担，于本判决生效后七日内向卢宇波支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  李晓馨二〇二〇年九月三十日书记员  张立莉