广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初3951号 原告：北海嘉和房地产有限公司，住所地：广西北海市海城区冠岭路**嘉和商务综合楼，统一社会信用代码：91450500669728378H。 法定代表人：许广清，职务：董事长。 委托诉讼代理人：周诗然，男，汉族，1988年8月20日出生，住广西北海市海城区，系该公司工作人员。 被告：刘洋，男，1992年9月22日出生，汉族，住山西省隰县。 原告北海嘉和房地产有限公司（以下简称“嘉和公司”）诉被告刘洋商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉和公司的委托诉讼代理人周诗然到庭参加诉讼，被告刘洋经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告嘉和公司向本院提出诉讼请求,判令：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS00036189)，并按照合同约定支付10%的违约金，共计：78329.7元;2、被告偿还原告因被告拖欠月供贷款而承担阶段性还款担保责任，截止2020年7月15日，共计：11805.51元；3、被告协助原告撤销商品房合同备案手续。 事实和理由：2016年10月6日，被告购买了原告开发的位于北海市海城区，并于当日签订了《商品房买卖合同》，依据该合同第7条第2款的约定，被告在支付首期房款的30%之后，其余房款采取银行按揭的方式付款，并于银行签订了贷款协议，原告作为被告向银行贷款的阶段性连带责任担保人。协议签订后，银行如约发放了贷款，然而，被告却不依约向银行偿还月供款，导致银行按贷款协议约定要求原告承担阶段性连带担保责任，即直接从原告的保证金账户中抵扣，共计11805.51元。依据《商品房买卖合同》附件四第二条第8款的约定，被告未依约向银行偿还贷款本息导致银行向出卖人提出承担连带担保责任要求的，出卖人亦有权解除合同，收回房屋另行处理，买受人应按照合同总价的10%向出卖人支付违约金，总计：78329.7元；被告还应承担原告因其违约行为而产生的诉讼费用等相关费用。综上所述，被告无故拖欠月供款己损害了原告的合法利益，原告特诉至法院，请求判如所请。 被告刘洋未作书面答辩，未提交证据，亦未到庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和对本案证据进行质证的权利。 经审理查明：2016年10月6日，原告嘉和公司（出卖人）与被告刘洋（买受人）签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS00036189），主要约定：1、被告向原告购买嘉和冠山海房屋，建筑面积共计101.24平方米；2、房屋总价款783297元，付款方式为银行按揭，买受人应当于2016年10月6日前向出卖人支付合同总价款的30%即235297元作为首期付款，余款548000元由买受人向银行申请办理按揭贷款手续；3、该《商品房买卖合同》附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定中第8条约定：买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担阶段性还款担保责任代买受人还贷，买受人应在出卖人保证代偿行为之日起3日内向出卖人偿还代偿款项（包括本、息），如逾期，每逾期一日，还应向出卖人支付代偿款项万分之五的违约金，并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用。如因买受人拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人提出承担连带担保责任要求的，出卖人亦有权解除《商品房买卖合同》，收回该商品房另行处理，买受人应按合同总价款的20%向出卖人支付违约金，还应自合同解除之日起7日内完成撤销“商品房抵押权预告登记”、“商品房买卖合同登记备案”等全部手续。该合同还约定了其他内容。 另查明，2016年8月15日，案外人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行（甲方）与原告嘉和公司（乙方）签订《按揭贷款业务合作协议》一份，约定甲乙双方同意甲方作为“冠山海海德堡”项目的按揭贷款办理银行，甲方对购买该项目的借款人提供的单笔个人住房贷款最高额为2000万元，在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在甲方指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额3%的款项，作为履约保证金。如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后三日内履行还款义务；如乙方未主动履行上述还款义务，甲方有权从保证金账户中扣划相应款项，优先用于清偿乙方相关债务。 因被告未依约履行偿还贷款的义务，原告嘉和公司分别于2020年4月20日、2020年5月22日、2020年6月19日代被告向案外人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行清偿了贷款本息5856.61元、2980.04元、2968.86元，共计11805.51元。被告至今未向原告偿还该笔垫付的贷款本息。 还查明，原告嘉和公司于2020年5月21日向被告刘洋作出《催款通知》，载明：截止至2020年5月21日，因被告逾期未归还银行贷款本息，贷款银行已扣划原告银行账户内款项5947.39元用于归还被告欠付的银行贷款本息，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应当归还原告代被告偿还的前述贷款。请被告于收到该通知后五日内偿还原告前述代偿款项5947.39元。否则，原告将依法解除合同，并追究被告的违约责任，另原告为追索前述代偿款项而支出的诉讼费用、律师费及差旅费等相关费用由被告承担。根据中国邮政速递物流显示，该《催款通知》于2020年5月21日按合同约定地址交邮送出，于2020年5月29日被退回。 本院认为，原告嘉和公司与被告刘洋签订的《商品房买卖合同》及原告嘉和公司与案外人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行签订的《按揭贷款业务合作协议》均是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，均为合法有效的合同，各方当事人均应依约履行各自的权利和义务。被告未依约履行偿还贷款的义务，原告嘉和公司根据中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行的要求，代被告偿还了贷款本息共计11805.51元，本院对以上事实予以确认。故原告诉请被告偿还其代为清偿的贷款本息11805.51元，具有事实和法律依据，本院予以支持。 被告未按约履行偿还贷款义务导致原告承担阶段性还款担保责任，被告的行为违反了《商品房买卖合同》的约定，构成违约。但被告该违约行为尚不符合《商品房买卖合同》附件四第8条约定“如因买受人拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人提出承担连带担保责任要求的，出卖人亦有权解除《商品房买卖合同》”的情形，故原告依据该合同条款要求解除《商品房买卖合同》，没有依据；其次，被告拖欠银行贷款本息的行为虽构成违约，但违约程度轻微，不影响原告合同目的实现，不符合《中华人民共和国合同法》规定的可以法定解除的情形。因此，原告请求解除《商品房买卖合同》，并要求被告按合同总价款的10%支付违约金及协助原告注销商品房合同备案手续的诉讼请求，本院不予支持。 关于违约金，《商品房买卖合同》附件四第8条约定买受人逾期向出卖人偿还代偿款项的，应按日向出卖人支付代偿款项总额万分之五的违约金。对此本院认为，原告的损失实为其代为偿还的银行贷款本息在逾期归还期间的直接损失即利息损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，违约金若按合同约定的标准计算过高，应予调整。被告向原告支付的违约金，应以每期银行扣款数额为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准，分别从每期银行扣款之次日起计算至清偿之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告刘洋支付给原告北海嘉和房地产有限公司代为清偿的贷款本息11805.51元； 二、被告刘洋向原告北海嘉和房地产有限公司支付违约金（违约金分别以5856.61元、2980.04元、2968.86元为基数，自2020年4月21日、2020年5月23日、2020年6月20日起分段计算至清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计付）； 三、驳回原告北海嘉和房地产有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费12534元，减半收取6267元，由被告刘洋承担（该费用原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费12534元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 谭小凤 二〇二〇年九月十八日 法官助理 黄艳芝 代书记员 陈晓峰