上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初3330号原告孙雅玲，女，1963年9月13日出生，汉族，住浙江省金华市。委托代理人章福阳，浙江金正大律师事务所律师。被告刘珏文，男，1974年10月14日出生，汉族，住上海市普陀区。原告孙雅玲与被告刘珏文房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙雅玲的委托代理人章福阳到庭参加诉讼，被告刘珏文经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告孙雅玲诉称，2004年12月27日，原被告就被告将上海市塘沽路XXX-XXX号商铺(以下简称涉案商铺)转让给原告签订了《房地产参建价转让协议》。约定，转让总房价为人民币(以下币种均为人民币)XXXXXXX元，转让面积为38*2平方米。协议签订后，原告共计向被告支付房款XXXXXXX元，同时支付中介费20000元。后被告协助原告与案外人上海万豪置业有限公司(以下简称万豪公司)签订了《参建协议书》，该协议显示参建商铺总价为XXXXXXX元，签订协议时支付总价的50%。2019年11月6日，原告起诉要求万豪公司返还参建款XXXXXXX元并支付利息、赔偿房屋差价。法院认定上述《参建协议书》为无效合同，同时判决万豪公司返还原告参建款617500元并赔偿损失。原告认为，因《参建协议书》被法院认定为无效合同，故原被告之间签订的《房地产参建价转让协议》已无法履行，被告应当返还已付的房价款。故原告向法院提起诉讼，请求法院依法判令：一、解除原被告于2004年12月27日签订的《房地产参建价转让协议》；二、被告向原告返还房款405300元；三、本案诉讼费由被告承担。被告刘珏文未到庭答辩。经审理查明，2004年12月27日，原被告签订《房地产参建价转让协议》，主要内容为：1、被告愿意将涉案商铺转让给原告；2、建筑面积38*2平方米，层次二楼；3、总房价XXXXXXX元；4、付款方式：定金5万元、2004年12月31日前支付770800元、2005年3月10日支付205200、签预售合同时支付XXXXXXX元。当日，原告向被告支付定金5万元及房款770800元，2005年3月9日，原告向被告支付202000元，以上共计支付XXXXXXX元。2004年12月28日，以万豪公司为甲方，原告为乙方签订《参建协议书》一份，约定，1、乙方自愿出资参建甲方所开发的上海市七浦路凯旋城87-2号地块房地产项目“凯旋城万豪公寓”二层商铺，参建面积为38*2平方米；2、总价为XXXXXXX元；3、本参建协议签订时，乙方支付给甲方参建总价的50%，计617500元；4、“凯旋城万豪公寓”的商场部分结构封顶并取得商场预售许可证后，乙方一次性付清余款；5、甲方承诺于2005年9月30日前取得预售许可证，如逾期10日，乙方可退出参建，甲方全额退还乙方已支付的参建款项并承担乙方已支付的参建款项的百分之二的违约金。2019年11月6日，原告与万豪公司就房屋买卖合同纠纷展开诉讼，该案审理查明的部分事实如下：“2004年12月28日，孙雅玲(乙方)与万豪公司(甲方)签订《参建协议书》……审理中，孙雅玲提供《房地产参建价转让协议》、中国银行存款回单、《中国银行境内汇款申请书》。其中，《房地产参建价转让协议》载明，卖出方(甲方)刘珏文、买进方(乙方)孙雅玲就房地产参建价转让订立本协议，甲方愿意将塘沽路XXX-XXX号商铺转让乙方，建筑面积(暂测)38×2平方米，层次二楼，参建转让单价27,000元，总房价2,052,000元；付款方式：第一次定金5万元，第二次2004年12月31日前支付770,800元，2005年3月10日前支付205,200元，第三次签预售合同时支付1,026,000元。存款回单载明户名刘珏文，存入金额770,800元。汇款申请书显示汇款申请人孙雅玲，收款人刘珏文，金额202,000元。孙雅玲表示，其向刘珏文支付了现金5万元，又于2004年12月27日支付770,800元，于2005年3月9日支付202,000元，共计1,022,800元。刘珏文为万豪公司股东，因此孙雅玲将参建款支付给刘珏文即是支付给万豪公司，故要求万豪公司一并返还剩余的405,300元。万豪公司对此表示，不清楚该协议，只确认孙雅玲支付了617,500元。刘珏文不是万豪公司的股东或员工，故不同意返还孙雅玲向刘珏文支付的405,300元。”该案中法院认为：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效……因此，双方所订《参建协议书》为无效合同……现万豪公司同意返还参建款617,500元，本院予以确认。至于孙雅玲主张万豪公司还应返还其向刘珏文支付的405,300元，本院认为，孙雅玲未能提供充足的证据证明系刘珏文代万豪公司收取的参建款，应当承担举证不能的责任，故孙雅玲该项诉请，本院不予支持。合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。万豪公司作为房地产开发企业对于《参建协议书》的无效显然应承担主要责任。孙雅玲在万豪公司尚未取得商品房预售许可证的情况下即签订协议、支付房款，亦有过错……孙雅玲主张的参建款利息及房屋差价的利息均属于因合同无效所致，本院认为万豪公司赔偿的房屋差价已经足以弥补孙雅玲的实际损失……”据此，法院作出如下判决：“一、原告孙雅玲与被告上海万豪置业有限公司于2004年12月28日签订的《参建协议书》为无效合同；二、被告上海万豪置业有限公司应于本判决生效之日起五日内返还原告孙雅玲参建款617,500元；三、被告上海万豪置业有限公司应于本判决生效之日起五日内赔偿原告孙雅玲损失897,750元；四、原告孙雅玲的其余诉讼请求不予支持。”上述判决现已生效。审理中，原告提供用地单位为上海万豪置业有限公司，用地项目名称为万豪公寓，用地位置为塘沽路XXX-XXX号，用地面积为4200平方米的《建设用地规划许可证》一份，用以证明涉案商铺位置即为原告与万豪公司签订的《参建协议书》上的商铺位置。2020年3月4日，原告向法院提起诉讼，请求法院依法判决如其诉请。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。根据查明的事实，原告与万豪公司就涉案商铺签订的《参建协议书》已被生效法律文书确认为无效合同，原被告之间签订的《房地产参建价转让协议》已无法继续履行，致合同目的无法实现，故对原告要求解除合同之诉请本院予以支持。解除之日以起诉状副本送达之日为准，即2020年7月13日。合同解除，房款理应返还，故对原告要求被告返还房款之诉请本院亦予以支持。被告刘珏文经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，不影响本院依法裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告孙雅玲与被告刘珏文于2004年12月27日签订的《房地产参建价转让协议》于2020年7月13日解除；二、被告刘珏文应于本判决生效之日起十日内返还原告孙雅玲房款人民币405300元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费人民币7379元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  蒋国红人民陪审员  蔡 萍人民陪审员  蒋金娣二〇二〇年九月二十八日法官 助理  缪茵渊书 记 员  陈文渊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。