广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初16995号原告：刘海燕，男，1958年10月1日出生，汉族，住广东省大埔县。委托代理人：张艺，广东佰仕杰律师事务所律师。被告：余子东，男，1957年7月9日出生，汉族，住广东省大埔县。委托代理人：邓伟明，广东安仁律师事务所律师。原告刘海燕诉被告余子东农村合资、合作建房合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘海燕的委托代理人张艺，被告余子东的委托代理人邓伟明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘海燕诉称：原告于2000年至2002年间共出资249305元，与被告合资兴建位于广州市天河区*14号（现门牌号××）的房屋一栋，房屋高六层，一层为两间铺面，二至五层为套房，每层一套一房一厅及一套二房一厅，六层为一个大单间及天棚。房屋建成后，原、被告通过抽签的方式分别获得五楼整层与四楼整层的套房，其余未抽签的套房与铺面由双方共同所有，各占50%份额，并约定由被告统一对外出租，所获租金收益扣除费用后与原告平分。之后，房屋一楼两个铺面，二楼两间套房、三楼两间套房均对外出租，被告不定期与原告对账，并支付租金收益给原告。但自2015年1月1日起，被告独自占有所有租金收益，拒不与原告平分，原告多次与被告沟通，均无法解决问题。被告的行为严重损害了原告的合法权益，已构成根本违约，原告有权要求被告立即支付拖欠的租金收益，并赔偿占用原告租金收益期间的利息损失。为此，原告根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特提起诉讼，请求法院判令：一、被告向原告支付2015年1月1日至2018年12月31日期间出租位于广州市天河区*14号（现门牌号××）房屋的租金收益242400元；二、被告向原告赔偿逾期支付租金收益的利息（其中2016年1月1日至2016年12月31日期间以60600元为本金，2017年1月1日至2017年12月31日期间以121200元为本金，2018年1月1日至2018年12月31日期间以181800元为本金，2019年1月1日起至实际清偿之日止以242400元为本金，均按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算）；三、本案诉讼费由被告承担。被告余子东辩称：原、被告双方不存在合作建房关系，广州市天河区*14号（现门牌号××）房屋的所有权属于被告所有，原、被告之间是存在借款关系，所以请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：刘海燕主张其与余子东是朋友关系，余子东购买了*14号（下简称案涉房屋）的宅基地使用权后邀请刘海燕合作建房，双方未签订合作建房协议书，只是口头及事后行为可以说明双方之间是合作建房关系；购买宅基地使用权及建房的费用共497052.18元，双方各出资一半，刘海燕已出资；房屋建好后，双方进行抽签，刘海燕抽得5楼全层用于自住，余子东抽得4楼全层用于自住，双方本来约定剩余1至3楼及6楼进行第二次抽签，但其后双方并未进行二次抽签，而是口头约定统一由余子东管理出租，出租所得租金收益双方各占一半；2015年起，余子东未向其支付租金收益，其发出多份通知以维权。为予证明，刘海燕提交了《建房协议》、3张电汇凭证、收款明细、房屋完工结算单（2页）、《抽签》、房租结数、4份《通知》等证据。余子东对《建房协议》的真实性不予确认；余子东对3张电汇凭证的真实性予以确认，确认已收到刘海燕支付的33000元、55500元，但认为该证据不能证明双方存在合作建房关系；余子东对收款明细的真实性不予确认，认为需要刘海燕提供银行详细的流水予以证明，即使存在上述资金往来，也不能证明双方存在合作建房关系，双方只是借款关系；余子东认为房屋完工结算单（2页）没有双方签名，对其真实性不予确认；余子东对《抽签》的真实性予以确认，但认为由于双方存在借款关系，余子东提供5楼房屋给刘海燕居住作为借款担保，抽签并非分房协议书；余子东对房租结数的真实性无异议，确认是其手写，但认为双方不存在合作建房关系，而是其通过租金收益偿还刘海燕的借款，其已经通过将案涉房屋（除刘海燕居住的5楼全层及其居住的4楼全层外，剩余出租为1、2、3层及6层，6层有一个套间，其余为在天面搭建的临时建筑物，但也用于出租）在2002年至2014年期间收取的全部租金收益的一半支付给刘海燕的方式偿还了借款本息，所以自2015年1月1日起其没有向刘海燕支付租金收益；余子东对4份《通知》的真实性予以确认，确认刘海燕在案涉房屋的门口多次张贴《通知》阻挠其出租，赶走租户，对其造成一定损失，上述《通知》不能证明案涉房屋的产权情况，而是刘海燕的个人行为，不能作为案涉房屋属于刘海燕的产权证明。另，《建房协议》的落款处有余子东的签名，收款明细中也有多个余子东的签名，余子东的委托代理人在庭审中表示暂不能确认真实性，需要向余子东核实，并表示于庭后5天内书面回复法院。本院告知余子东的委托代理人，若其否认上述签名的真实性，其应于书面回复时一并提交反驳证据或申请对上述签名的真伪进行鉴定，否则将依法自行承担举证不能的法律责任及相应的诉讼风险。后余子东并未向法院回复上述问题、未提交反驳证据或申请对上述签名的真伪进行鉴定。余子东主张案涉房屋是其所建，案涉房屋是以其名义办理供水供电手续，证明了案涉房屋属于其所有。为予证明，余子东提交了《建筑工程许可证》、出租屋税费的《税收缴款书》及《税收通用完税证》、电费发票、《黄村水费收款单》《账户交易明细查询清单》、电费通知单作为证据。刘海燕对上述证据的真实性予以确认，但认为双方就案涉房屋进行过约定，由余子东统一出租、管理，上述证据不能证明案涉房屋属于余子东一人所有。余子东主张其与刘海燕之间为借款关系，并非合作建房关系，但双方没有签订借款合同，也没有约定具体的借款利率，其将2002年至2014年期间全部租金收益的一半支付给刘海燕，该款项已超过240000元本金，且其多年来一直将案涉房屋第5层给刘海燕使用，足以支付借款产生的利息。对此，刘海燕表示余子东的上述陈述不属实，双方之间不存在任何借贷合意，没有借贷关系，双方只存在合作建房关系；案涉房屋早期租金非常低廉，每个月的租金收益仅为几百元，即使到了2012年整年的租金收益也仅为7000多元，按照该金额计算，即使双方存在借贷关系，余子东所支付的租金收益也远远未达到刘海燕所支出的240000多元；余子东向刘海燕支付了2002年至2014年期间全部租金收益的一半，但具体金额无法确认。刘海燕与余子东均确认案涉房屋的现门牌号为××，案涉房屋及其所占宅基地所有权均未取得权属登记；双方当事人均不是黄村村民，案涉房屋所占的宅基地使用权为余子东所购买，《建设工程许可证》是为建设案涉房屋所取得的许可证。另，刘海燕申请对案涉房屋一楼铺面、二至三楼套房自2015年1月1日至2018年12月31日的租金市场价进行评估，本院依法委托广州上德行土地房地产与资产评估咨询有限公司（下简称上德行公司）进行评估。后上德行公司作出上德行评字（2019）*号《房地产估价报告》，评估结果为案涉房屋一楼铺面、二至三楼套房自2015年1月1日至2018年12月31日的合理市场租金合计为456400元；其中，2015年1月1日至2015年12月31日期间的市场租金为107500元，2016年1月1日至2016年12月31日期间的市场租金为110700元，2017年1月1日至2017年12月31日期间的市场租金为116200元，2018年1月1日至2018年12月31日期间的市场租金为122000元。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第一百零五条规定，“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”本案中，刘海燕主张其与余子东合作建设案涉房屋，双方约定案涉房屋的一楼、二楼、三楼由余子东出租管理，所得租金收益双方各分一半。余子东则抗辩称双方为借款关系而非合作建房关系，其以案涉房屋的租金收益清偿所欠刘海燕的款项。对于上述争议，本院综合双方当事人的陈述及提交的证据，作如下分析：一、对于其主张，刘海燕提交了《建房协议》、3张电汇凭证、收款明细以证明其与余子东共同建设案涉房屋，且向余子东支付了相应款项；刘海燕提交了《抽签》以证明其与余子东曾对案涉房屋的分割使用问题进行了抽签分配；刘海燕提交的房租结数，以及双方当事人均确认的事实，可证明余子东将2002年至2014年期间的全部租金收益的一半支付给刘海燕。另，虽然余子东的委托代理人在庭审中表示对《建房协议》及收款明细中余子东的签名的真实性暂不予确认，但其经本院告知后在期限内不予回复，亦未提供反驳证据或申请对上述签名的真伪进行鉴定，故本院依法对上述证据的真实性予以采信。二、余子东主张其与刘海燕存在借贷关系，其以案涉房屋的租金收益清偿所欠刘海燕的款项。但余子东对其主张的借款关系未提供证据予以证明，其依法应自行承担举证不能的法律责任。而且，余子东所主张的上述借款本金高达20多万元，余子东表示双方未签订借款合同、未约定利息等，上述陈述显然与日常生活常理不符。综上，本院对余子东的主张不予采信。三、根据刘海燕提交的《抽签》显示，刘海燕与余子东曾对案涉房屋的分割使用问题进行了抽签分配，该事实显然与刘海燕所述其与余子东合作建设案涉房屋的主张相符，而与余子东所述双方存在借贷关系的主张相悖。综上，刘海燕所述其与余子东合作建设案涉房屋，案涉房屋的一楼、二楼、三楼由余子东出租管理，所得租金收益双方各占一半，该主张更为合理可信，本院予以采信。由于余子东自2015年1月1日起没有向刘海燕支付租金收益，故现刘海燕要求余子东向其支付2015年1月1日至2018年12月31日期间的租金收益的诉讼请求合法有理，本院予以支持。对于上述期间的租金收益金额，余子东作为出租人理应能提供证据予以证明，但其并未提供证据；相反，刘海燕已申请对上述期间的租金收益进行评估，本院依法委托的上德行公司亦作出了相应的《房地产估价报告》。因此，本院对于上述《房地产估价报告》的评估结果予以采信。根据上述《房地产估价报告》显示，案涉房屋一楼铺面、二至三楼套房自2015年1月1日至2018年12月31日的合理市场租金合计为456400元，故余子东应向刘海燕支付上述期间的租金收益的一半即228200元（456400元÷2）。另，虽然现有证据并未显示刘海燕与余子东约定了租金收益的支付期限，但余子东多年未向刘海燕支付租金的行为确实给刘海燕造成利息损失，现刘海燕要求余子东支付以每年应付租金为本金、自次年1月1日起计至清偿之日止的利息的诉讼请求合理有据，本院予以支持，但每年应付租金额应以《房地产估价报告》所确定的每年市场租金的一半作为本金。因此，余子东应向刘海燕支付的利息为以53750元（107500元÷2）为本金、自2016年1月1日起算，以55350元（110700元÷2）为本金、自2017年1月1日起算，以58100元（116200元÷2）为本金、自2018年1月1日起算，以61000元（122000元÷2）为本金、自2019年1月1日起算；上述利息均计算至清偿之日止，其中，自起算之日至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，自2019年8月20日至实际清偿之日期间的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。另，本案中仅对刘海燕与余子东之间关于案涉房屋的租金分配纠纷进行审处，对于双方之间的合作建房关系本案中不作审处认定。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告余子东向原告刘海燕支付2015年1月1日至2018年12月31日期间的租金收益228200元；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告余子东向原告刘海燕支付逾期支付租金收益的利息（以53750元为本金、自2016年1月1日起算，以55350元为本金、自2017年1月1日起算，以58100元为本金、自2018年1月1日起算，以61000元为本金、自2019年1月1日起算；上述利息均计算至清偿之日止，其中，自起算之日至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，自2019年8月20日至实际清偿之日期间的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告刘海燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5200元，由原告刘海燕负担480元、被告余子东负担4720元；评估费8000元，由被告余子东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  谢 明人民陪审员  金静洁二〇二〇年九月二十一日书 记 员  何靖文黄谱兰卢倩怡