贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0302民初7117号原告：遵义市红花岗区市场发展服务中心。住所地贵州省遵义市红花岗区中华南路苟家井综合楼**。统一社会信用代码915203022147962437。法定代表人：卢勇，中心主任。委托诉讼代理人：陈桂斌，贵州上善律师事务所律师。委托诉讼代理人：万力，贵州上善律师事务所律师。被告：王润兰，女，1963年1月25日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。原告遵义市红花岗区市场发展服务中心与被告王润兰合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告遵义市红花岗区市场发展服务中心委托诉讼代理人万力、被告王润兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告遵义市红花岗区市场发展服务中心向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2015年10月1日至2020年5月31日的租金109600及服务费、卫生费15563.2元（合计125163.2元，已扣除两个月疫情影响期间的租金及服务费、卫生费），并从2020年6月1日起至实际付清之日止分别以109600元为基数按月利率2%支付违约金，以15563.2为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告于2015年1月签订《遵义市红花岗区市场发展服务中心门面租赁合同》，原告将位于遵义市红花岗区门面（面积为13㎡）出租给被告使用，租赁期限至2015年12月31日，租金24000元／年、服务费142元／月、卫生费142元／月。租赁合同期满，双方未续订租赁合同，一直履行至2020年。依据合同法之规定，双方形成不定期租赁合同关系。原告于2020年3月提前通知被告将于2020年5月31日解除租赁合同关系，要求被告在解除日腾空房屋返还租赁物，并一次性付清其所欠的2015年10月1日至2020年5月31日的租金及服务费、卫生费。但被告于2020年5月31日返还租赁物后，至今未支付拖欠的费用。原告为了维护合法权益，故提起诉讼。被告王润兰辩称，一、合同于2015年已经没有签了，我与原告不存在租赁合同关系；合同是一年一签，从2016年开始就没有签过合同，也没有收租金。二、2015年最后一季度的租金是原告说不收，也不续签合同，因为市场要拆迁，我们去找原告交租，原告口头告知我们说的政府不收租金，他们也不敢收；三、2015年以后市场拆迁的风声导致经营环境恶化，市场管理大不如从前，应降低租金及管理费。四、4、5月是原告给的冲货时间太短，我申请延长两个月原告不同意。五、我转门面的时候交了5万元的改造费给原告，应该用来抵扣租金。转让门面花了20万元的转让费，其中就包括5万元的改造费，当时去找了原告，原告说保留好单据可以退这笔费用。六、违约金没有任何合同约定，不应当承担。庭审中，原告为证明其主张，提供了如下证据：《遵义市红花岗区市场发展服务中心门面租赁合同》、发票、收款收据、图片、《遵义市红花岗区市场服务中心关于解除租赁合同关系的通知》、《承诺书》、常务会议纪要；被告提交了如下证据：续租申请、复查申请、改造费收款收据、门面转让费收据、门面保证金收据、门面消防保证金收据、协议书、复查意见书、诉求书。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并再卷佐证。对当事人提交的对方有争议的证据，本院认定如下：对原告遵义市红花岗区市场发展服务中心提交的所有证据的真实性、合法性、关联性予以认可，对被告提交的门面保证金收据、门面消防保证金收据的真实性、合法性、关联性予以认可，对改造费收款收据、门面转让费收据、续租申请、复查申请、协议书、复查意见书、诉求书的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告遵义市红花岗区市场发展服务中心系遵义市红花岗区中华路苟家井市场综合大楼**的所有权人。2003年6月16日，案外人娄国平向原告交纳了改造费50,000元。2008年1月8日，案外人谢亚弟向原告交纳了A1号门面保证金1,000元、消防保证金300元。2008年3月5日，案外人谢亚弟向原告交纳了A1号门面转让费6,000元。2008年3月6日，案外人谢亚弟与被告签订《协议》一份，载明“新大厅A-1号门面是谢亚弟和王润兰交涉，转让费20万元，谢亚弟已把合同、门面交给王润兰，此后门面一切与谢亚弟无关。”，协议左下部有案外人谢亚弟和被告王润兰签名。案外人谢亚弟按将案涉门面转让给被告，被告自此开始使用案涉门面。经查明，案涉门面是由娄国平转让给谢亚弟，再由谢亚弟转给了被告王润兰。2015年1月22日，原告遵义市红花岗区市场发展服务中心与被告王润兰签订《门面租赁合同》，合同约定，原告将位于苟家井综合大楼A-1#门面，面积13㎡出租给被告做零售使用，租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止，租金每年按24,000元/年计算，每季度1-5日前缴纳租金，逾期一日应缴纳租金总额的0.3%支付滞纳金，服务费142元/月，卫生费142元/月，承租方需转让或转租门面，必须经出租方书面同意，并向出租方缴纳20,000元变更手续费，办理完相关手续方可；凡因承租方违约导致合同解除，或租赁合同期满等合同终止情形，租赁房屋的装饰装修无偿归出租方所有，承租方不得毁损。合同签订后，被告向原告缴纳租金、服务费、卫生费至2015年9月30日，之后未再缴纳过租金及服务费、卫生费。租赁期满后后，双方未续签租赁合同，但被告仍继续使用租赁门面。2020年3月26日，原告作出《遵义市红花岗区市场服务中心关于解除租赁合同关系的通知》，内容如下：尊敬的租赁户，你与原遵义市红花岗区市场发展服务中心（现遵义市红花岗区市场服务中心）签订租赁合同，租赁了位于遵义市红花岗区。鉴于租赁期满后双方未再续签租赁合同，但仍继续履行租赁合同的事实，双方之间成立不定期租赁合同关系。加之你于2015年10月起欠交租金、管理费（以下合称费用）。经研究决定，我中心特依法提前通知你：双方的租赁合同关系于2020年5月31日解除，请你于解除日之前返还租赁物，腾空房屋内全部物品并一次性付清所欠费用。为感谢你的支持，特提供以下优惠条件（仅能选择享受一种优惠，不可重复享受）：一、对选择停止经营或搬迁到红花岗区外开展经营活动的租赁户，按2015年租金标准下调20%作为年租金核定标准追缴。二、对选择在红花岗区范围（非遵义国际商贸城）内继续开展经营活动的租赁户，按2015年租金标准下调40%作为年租金核定标准追缴，并免收其2016年租金。三、对选择在遵义国际商贸城继续开展经营活动的租赁户，按2015年租金标准下调60%作为年租金核定标准追缴，并免收其2016年租金。四、对经营权未到期的租赁户，依法测算其剩余经营期限，按原经营权购买标准计算具体金额，在应缴纳租金中进行抵扣。对未在规定时限内缴纳费用的租赁户，遵义市红花岗区市场服务中心将依法追缴其所欠费用，同时不再享受上述所有优惠条件。2020年4月1日，被告签收原告下发的《遵义市红花岗区市场服务中心关于解除租赁合同关系的通知》。同日，被告向原告出具《承诺书》，载明：本人承租苟家井国有市场综合大楼的A-1商铺，现贵单位已决定解除双方的租赁合同关系，因搬迁过程中处理存货，寻找新的经营场所需要一定的时间，为此申请在2020年6月1日前继续使用租赁物，并承诺，一、本人自愿解除双方的租赁合同关系。二、无论是否在2020年6月1日前处理完库存货物或寻找到新的经营场所，且不再进新的货物，本人最迟于2020年6月1日返还租赁物并按中心通知中的优惠方案，前来结清欠付的租金和管理费。逾期，中心有权收回租赁物，届时遗留在租赁物内的物品视为本人放弃所有权，中心有权处置等内容。另查明，遵义市红花岗区中华路苟家井市场已于2020年5月31日关停，被告已于2020年5月31日前返还了案涉门面，但未缴纳费用，故酿成诉讼。本院认为，本案的争执焦点在于一、原被告双方之间是否存在租赁合同关系；二、改造费、转让费、保证金的问题；三、市场拆迁收不收租金的问题；四、是否还能享受优惠政策及租金计算问题；五、违约金问题。首先，被告自2008年开始使用案涉门面，原、被告双方在2015年签订了《门面租赁合同》，租赁期满后双方未再续签租赁合同，但被告一直使用涉案门面，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”、第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，原、被告之间自2016年1月1日起，形成不定期租赁合同关系。关于改造费、转让费、保证金的问题。庭审中查明，案涉门面由娄国平转让给谢亚弟、谢亚弟再转让给被告王润兰，被告提交了娄国平缴纳50,000元改造费的收款收据、谢亚弟缴纳门面保证金1,000元、消防保证金300元的收款收据，以及被告与谢亚弟关于转让的协议书。根据被告提交的证据，可以认定被告通过转让取得了案涉门面，谢亚弟已将案涉门面的权利义务一并转让给了被告王润兰，故对谢亚弟缴纳的门面保证金1,000元、消防保证金300元本院予以认可。虽然被告支付了20万元的转让费，但是对于转让费的构成并没有详细说明，证据中更无法体现关于娄国平缴纳的50,000元改造费的相关情况；同时，被告亦未举证证明该笔改造费可退还或者抵扣租金。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，故对被告辩称应抵扣50,000元改造费的意见，本院依法不予采纳。关于案外人谢亚弟向原告缴纳的6,000元转让费，参照原、被告租赁合同中关于转让事宜需向出租方缴纳手续费的约定，本院认定该笔费用应属于谢亚弟从娄国平手中转让时按约向出租方缴纳的转让手续费，故对被告所持该笔转让费也应扣除的辩论意见，本院不予采纳。关于市场拆迁收不收租金的问题。被告在庭审中辩称2015年因市场要拆迁，原告便不再续签租赁合同并且免收租金，租户主动交租原告都不收取，但被告未举证证明。故对被告所持因市场拆迁原告已不再收取租金的辩解，本院不予采纳。关于是否还能享受优惠政策及租金计算的问题。原告在《遵义市红花岗区市场服务中心关于解除租赁合同关系的通知》中已经明确说明“对未在规定时限内缴纳费用的租赁户，遵义市红花岗区市场服务中心将依法追缴其所欠费用，同时不再享受上述所有优惠条件。”，因被告未在2020年6月1日前缴纳费用，故被告已经不具备享受优惠政策的前提条件。对于租金计算，按照租赁合同约定为24,000元/年，故每月租金为24,000元/12个月=2,000元，从2015年10月1日至2020年5月31日共计56个月，扣除两个月疫情影响期间，按照54个月计算，被告共计差欠原告租金2000×54=108,000元，扣减缴纳的门面保证金1,000元、消防保证金300元，被告尚需支付原告租金108,000元-1,000元-300元=106,700元。另有服务费142元/月、卫生费142元/月，故每月管理费用共计为142＋142=284元。同理，被告共计差欠原告管理费用284×54=15,336元。关于原告主张的从2020年6月1日起至实际付清之日止分别以欠付租金为基数按月利率2%支付违约金，以欠付服务费、卫生费为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金的诉请。因被告未向原告交纳租金，构成违约，该违约给原告造成了一定的经济损失，而该损失实际为拖欠款项的利息损失，结合原、被告签订的合同中约定的违约金过分高于原告的实际损失的事实，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本院酌情判令被告从2020年6月1日起至实际付清之日止以欠付租金为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金。原被告双方在租赁合同中对逾期支付服务费、卫生费并没有相关约定，故对原告要求支付服务费、卫生费违约金的诉请，本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、由被告王润兰在本判决生效后十五日内向原告遵义市红花岗区市场发展服务中心支付2015年10月1日至2020年5月31日的租金106,700元，服务费、卫生费15,336元，并从2020年6月1日起至实际付清之日止以106,700元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金；二、驳回原告遵义市红花岗区市场发展服务中心的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费1,425元，由被告王润兰承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。审判员  周莉二〇二〇年九月二十五日法官助理何小飞书记员任雅旭