黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0624民初147号原告：李庆禄，男，1963年4月5日出生，汉族，住齐齐哈尔市龙沙区。委托诉讼代理人：胡洋，黑龙江天地人和律师事务所律师。被告：黑龙江宏亿信房地产开发有限公司，住所地：黑龙江省大庆市林甸镇花园街南一道街路东。法定代表人：王双，职务：总经理。委托诉讼代理人：林宝昌，黑龙江灵泉律师事务所律师。被告：陈辉，男，1972年10月15日出生，汉族，住黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县。委托诉讼代理人：陆海波，黑龙江远东律师集团齐齐哈尔事务所。第三人：董波，男，1965年3月5日出生，蒙古族，个体工商户，住杜尔伯特蒙古族自治县。委托诉讼代理人：孙成山，黑龙江金诺（大庆）律师事务所律师。原告李庆禄与被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司、陈辉、第三人董波商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月26日作出（2018）黑0624民初1708号民事判决。第三人董波不服该判决，提起上诉，大庆市中级人民法院于2019年11月25日作出（2019）黑06民终3107号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）黑0624民初1708号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李庆禄委托诉讼代理人胡洋、被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司委托诉讼代理人林宝昌、被告陈辉委托诉讼代理人陆海波、第三人董波及其委托诉讼代理人孙成山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李庆禄向本院提出诉讼请求：一、请求判决确认原告与二被告于2014年5月6日签订的原告购买泰康镇湖滨家园小区第A栋6单元整体1-6层的《商品房买卖合同》合法有效；二、请求判决二被告协助原告办理泰康镇湖滨家园小区第A栋6单元整体1-6层房屋过户手续；三、请求判决二被告将上述房屋交付给原告；四、请求判决本案的诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2014年5月6日，原告购买被告陈辉以被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司名义开发建设的泰康镇湖滨家园小区第A栋6单元整体1-6层，双方签订了《商品房买卖合同》，约定该房屋的全部价款为3715500元。2014年5月7日，杜尔伯特县房地产管理处办理了该房屋的预售备案手续并出具《备案证明》，证明内容是：“以上房屋除李庆禄以外不能登记到别人名下”。原告交付了全部3715500元购房款。现原告购买房屋已经超过4年，但是被告迟迟未协助原告办理房屋过户手续也未能将房屋交付给原告，故原告将二被告诉至法院，请求法院依法判决。被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司辩称，我方认为本案诉讼与我公司不具有关联性，被告陈辉因私自刻我公司公章开发涉案工程而犯罪，被杜蒙县法院判刑一年六个月，证明涉案工程的开发与我公司不具有关联性，原告将我公司列为被告进行诉讼不具有合法性，陈辉是涉案工程的实际开发人，他如何处置自己开发的房屋是他的权利，故我公司不承担任何责任。被告陈辉辩称，一、关于两份房屋买卖合同的问题。虽然针对争议房屋，李庆禄和董波都分别签订了《房屋买卖合同》，但是这并非属于一房两卖，陈辉没有对李庆禄或者董波一方存在有欺诈行为。因为签订了房屋买卖合同并不等同于真正出卖房屋。二、关于购房问题，王福生通过农业银行汇款给王春江500万元汇款是陈辉要求的，连同其它汇款、现金，李庆禄交付了全部购房款；而吴某签名的收据陈辉不认可，相关房款没有收到。既然没有收到两份购房款所以房屋根本不存在一房两卖。三、关于房屋交付的问题。房屋没有交付给董波，是董波自行占据。既然房屋没有交付所以房屋也不存在一房两卖。综上，答辩人认为不能以形式上的的两份房屋买卖合同来认定所谓的一房两卖，而是要澄清事实，不能认定答辩人存在所谓的欺诈。第三人董波辩称，针对原告诉被告一案，对所争议的诉讼标的，第三人享有合法的所有权，原被告之间的房屋买卖合同并不成立，而是原告向被告借款，被告以房屋抵押的形式签订的房屋合同，其办理的抵押登记也不符合相关的法律规定，因为本案第二被告并不承认陈辉与其存在真实的挂靠关系，因此其登记是不合法的，所以请求法院查明事实，根据最高院审理民间借贷的相关司法解释24条的规定，当事人签订买卖合同作为民间借贷合同担保出借人请求履行合同的，人民法院应当按照民间借贷审理，并向当事人释明并变更诉讼请求，那么本案争议的诉讼标的的房屋已经由第三人合法取得所有，而且第三人有书面证据足以证明被告陈辉向原告借款，用房屋进行抵押，而且第三人已经对该房屋占有使用，所以请求法院依法查明事实支持第三人的独立诉讼请求。第三人董波向本院提出参加诉讼申请如下：1.请求人民法院依法判令泰康镇湖滨家园小区第A栋6单元整体1-6层房屋归申请人所有；2.请求法院依法判令第一被申请人、第二被申请人协助申请人办理泰康镇湖滨家园小区第A栋6单元整体1-6层房屋产权登记手续；3.请求法院依法判令第一被申请人、第二被申请人因逾期办理产权登记已经构成违约，应承担因违约给申请人造成的损失30000元；4.被申请人承担本案的诉讼费用。事实与理由：申请人于2013年9月19日、2015年9月7日两次同第二被申请人签订协议书，因为该栋楼房是以第一被告的资质进行开发的，第二被申请人是实际开发人。两份房屋买卖协议书约定将涉案泰康镇湖滨家园小区第A栋6单元整体1-6层房屋卖给申请人所有，并在2015年9月签订的协议书中明确自认自己在2014年6月份将房屋抵押给本案第三被申请人的行为已经构成违约的事实。同时保证不会将上述房屋再次抵押给他人，而且第一被申请人也为申请人出具了正式的商品房买卖合同。该案的涉案房屋是按照申请人的要求设计施工的，用途是为了开设宾馆。而且申请人还购买了涉案房屋以外的房屋用于宾馆经营，在该栋楼房整体完工后第二被申请人就将房屋交给申请人装修使用。申请人于2015年办理了宾馆的营业执照，并一直经营至今。在此期间被申请人没有提出任何异议，主张过任何权利。在2018年6月26日，第三申请人向法院提出诉讼，请求主张对该涉案房屋的买卖合同有效，并要求办理产权过户手续的虚假诉讼。在该案中法院将申请人追加为独立请求权的第三人，做出了（2018）黑0624民初1708号的错误民事判决书，严重侵害了申请人的合法权益。申请人通过上诉维权，上级人民法院于2019年作出了（2019）黑06民终3107号民事裁定书，该裁定书依法确认了我方应当享有独立请求权的第三人地位，所以我方依法提出以上诉讼请求以维护我方的合法权益。本案事实非常清楚，对于申请人依法先占房屋的事实被申请人是认可的，而且关于该房屋并没有真实卖给第三被申请人的事实，第二被申请人已经认可为抵押行为。而且在原一审和二审的诉讼过程中第二被申请人本人并未出庭，其代理人对相关事实也回答不清楚，只是附和原审原告的观点，明显是一种恶意串通行为。所以请求法院依法查明事实，支持申请人的诉讼请求。被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司辩称，被告陈辉是涉案工程的实际开发人，他如何处置自己开发的房屋是他的权利，与我公司无关。被告陈辉辩称，要求驳回第三人的诉讼请求。首先，签订的2013年9月19日这份合同虽然说字是陈辉签的，但不是陈辉的真实意思表示，并且这份合同也没有实际履行；第二份2015年9月7日这份合同是陈辉在看守所羁押期间限制人身自由，是受胁迫签订的，不具有真实意思表示，不具有法律效力，并且第三人也没有支付相应的款项，而是自行占有该房屋至今，我方保留向第三方主张房屋租金的权利。原告李庆禄辩称，针对第三人的诉讼请求：一、本案的房屋并非合法交付，而是第三人强占；二、第三人并没有交付购房款；三、相关的协议也是第三人胁迫陈辉签订的，因此应当驳回第三人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提交的⑴本案争议房屋的房屋买卖合同一份、二被告出具的收据1张（来源于杜蒙法院应我方申请从杜蒙县房产管理处调取的备案合同和收据）；⑵原告购买其它12户房屋的房屋买卖合同12份、相应收据12份（来源于杜蒙法院应我方申请从杜蒙县房产管理处调取的备案合同和收据）；⑶农业银行业务回单4张合计7079990元（原件存于原审卷宗）。欲证明：2014年5月6日，原告与二被告签订房屋买卖合同约定将被告开发建设的泰康镇湖滨家园小区第A栋6单元整体1-6层出售给原告，该房屋全部价款为3715500元。连同本案争议的房屋共13户房屋总价值为7052280元，原告通过汇款及现金形式在签订合同的两天内将包括本案争议的房屋在内的全部13户房屋价款支付完毕，其中685万元是汇款，其余的是陈辉要求的现金，我们多提了大约2万元，是用于个人其他用途。此外，房屋并非是用于居住而是用于经营，是把12户小房与本案争议的1-6层房屋打通用于整体经营。12栋小房屋是现实存在的，已经与被告进行了调解，杜蒙法院有调解书。被告陈辉质证称，对合同和票据真实性和证明的问题均无异议。被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司质证称，因为陈辉是涉案工程的实际开发人，我方认可他的质证意见。第三人质证称，我方对真实性和证明的问题均有异议。（以上质证意见详见庭审笔录）。本院认为，该组证据⑴主要条款确定了原告李庆禄与被告陈辉就案涉房屋的买卖达成合意，故本院对该证据的真实性和证明的问题予以确认，对证据⑶的真实性予以确认，对其证明的问题需结合其他证据予以认定。证据⑵与本案无关，本院对其关联性不予认定。二、原告提交的原审庭审笔录第8、9、10、11页及证人刘某与另一汇款人王福生的结婚证复印件一份（结婚证出示原件提交复印件）。欲证明：前面提交的四张银行票据是刘某、王福生夫妇为原告支付的全部房款，即全部购房款已经付清。被告陈辉和黑龙江宏亿信房地产开发有限公司质证称，对该组证据无异议。第三人质证称，对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。（以上质证意见详见庭审笔录）。本院对该组证据的真实性予以确认，对其证明的问题将结合其他证据予以认定。三、原告提交的杜蒙县房地产管理处出具的备案证明（2014年5月7日）一份（复印件）,2018年7月13日由杜蒙县法院调取、由杜蒙县房地产管理处开具的证明一份（见原审判决第7页倒数第10行）。欲证明：包括本案争议的房屋共13户，二被告已经出售给原告，杜蒙县房地产管理处对此房屋买卖合同进行了备案，这些房屋除了李庆禄外不能登记到别人名下。办理房屋买卖登记需要提供开发商的营业执照资质证明法人身份等原件，出示给房产管理处，房产管理处复印件留存，因此在被告公司未出借资质给陈辉开发争议楼盘的情况下根本不可能将相关的房产买卖合同进行备案，即借用资质开发是确真无疑的。被告陈辉质证称，对该组证据无异议。被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司质证称，陈辉自己开发的房屋如何处置是他自己的民事权利，与我公司无关。第三人质证称，对备案证明有异议。（以上质证意见详见庭审笔录）。因本案系由杜蒙县房地产管理处出具，结合我院依职权调取的相关备案材料，本院对该组证据的真实性和证明的问题予以确认。四、原告提交的被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司给被告陈辉出具的授权委托书复印件一份。欲证明：黑龙江宏亿信房地产开发有限公司委托陈辉开发房地产业务。被告陈辉质证称，对该证据无异议。被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司质证称，对这份授权委托书的真实性无异议，对证明的问题有异议。第三人质证称，因为该授权委托书是复印件，无原件，且被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司不予以认可，不具备证据效力。因二被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认，由此对该证据证明黑龙江宏亿信房地产开发有限公司委托陈辉开发房地产业务的事实亦予以确认。五、原告提交的陈辉手下的员工受伤的照片1张(复印于原审提交的彩色照片)，欲证明：第三人是通过殴打、驱赶陈辉员工强占争议房屋的。被告陈辉和被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司质证称，对该证据无异议。第三人质证称，对照片真实性无异议，是吴某本人，但该证据不能证明其伤是由第三人形成的，也不能证明是为了所谓的强占房屋引发的争议，因为该案当时已经报案，经过公安机关处理，如果是强占房屋，那么将构成犯罪了。所以该证据不能作为单独定案证据，除非他出庭作证。本院对该证据的真实性予以确认，对其关联性不予确认。六、原告提交的（2015）杜刑初字第157号刑事判决书一份，欲证明：（一）检察院认为部分及本院认为部分，均对陈辉借用被告公司资质开发房地产予以了确认；（二）陈辉私刻公章并非是在整个借用资质开发房地产过程中私刻的，而是为了办理农行的特定业务而私刻的（见第三页上数第三行），陈辉私刻公章的原因是被告公司授权陈辉开发房地产但没有把公章放在陈辉处，而放在另一个借用资质人张跃军工地（张跃军开发杜蒙另一处楼盘），每次陈辉盖章都需要找张跃军协调，因为办理农行业务需要持章到银行且一天内无法完成，陈辉认为既然借用资质了，那么自己刻公章办理开发楼盘的业务也是不违法的，所以就办理了特定业务私刻了公章；（三）我方的收据及合同是在2014年5月而陈辉私刻公章的时间是2014年6月，即陈辉私刻的公章并未用在与我方的业务上；（四）第三人董波在原审庭审时提交了2015年9月6日、9月7日这两天其与陈辉签订的两份《协议书》，而该判决书明确“2015年6月25日经杜尔伯特县人民检察院批准逮捕”、“被告人陈辉犯伪造公司印章罪，判处有期徒刑一年零六个月，羁押一日折抵刑期一日，即从2015年6月13日至2016年12月12日止”；此外，第三人在原审庭审笔录中陈述这两份协议签订于看守所（见原审庭审笔录），该陈述被记入原审庭审时笔录，原审判决第7页“证据10”第4行也明确“该两份协议是在看守所签订的”。第三人答辩时称，其进看守所是与孙增法官一起进入办理诉讼业务，然而该所谓的案件无任何判决及调解书，如果撤诉也应当提供交付立案票据及法院撤诉裁定，任何材料第三人都提供不了，那么孙增法官不可能进入看守所，该两份协议是第三人非法进入看守所，签订两份协议的时候陈辉因刑事犯罪被关押于看守所，而第三人董波既非律师也非公检法人员且也无所谓的孙增法官陪同，当天也未在看守所开庭，其为了达到威胁陈辉签订协议的目的利用不法手段连续两天进入看守所，而陈辉本身人在看守所就很恐惧，面临董波突然闯入和逼迫陈辉更加恐惧，因此签订的这两份《协议书》不是其真实意愿。此外，一个普通公民非法进入看守所与在押人员签订协议书，这本身就是非法的，协议书当然也是非法的，无效的。被告陈辉质证称，无异议。被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司质证称，对真实性无异议，但对证明的问题中关于称陈辉是经我公司认可借用资质用于开发涉案工程的说法有异议。第三人质证称，对判决书无异议，对证明的问题有异议。（以上质证意见详见庭审笔录）。本院对该证据的真实性予以确认，结合证据四，对被告陈辉借用被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司资质进行房地产开发的事实予以确认，陈辉因刑事犯罪被羁押期间并未丧失民事权利和义务，原告及二被告也未提交相关证据证明在看守所签订协议系“非法”的证据，因此，本院对该证明问题不予确认。七、第三人提交的房屋买卖协议书一份（2013年9月19日签订），协议书（2015年9月6日、7日签订）两份，与被告公司签订的正规房屋买卖合同（2013年9月27日签订）共8份。欲证明：申请人与陈辉签订买卖合同的过程，而且前三份协议有见证人，以及陈辉的委托代理人吴某的签字，足以证明该合同是真实合法有效的，且在2015年9月7日签订的合同陈辉对将申请人购买的涉案房屋抵押给他人这一事实，也进行了自认，所以通过该组证据可以证明申请人与陈辉签订的买卖合同合法有效，同时也证明本案的原告与被告签订的所谓买卖合同实际为民间借贷的抵押行为。原告和二被告均质证称有异议。本院认为，通过两份协议和2013年9月27日签订的《商品房买卖合同》的主要条款约定，均确定了第三人董波与被告陈辉就案涉房屋的买卖达成合意，故本院对该证据的真实性和证明的问题予以确认。而购房价格是否有违交易习惯还需结合其他证据予以认定。八、第三人提交的各种收据欠据欠条等15张，共计262.3万元，证明：被告陈辉在开发楼房期间向第三人的各种借款以及由第三人帮助偿还的债务，还有工时费等由当时陈辉及其会计吴某签字的，以上证明第三人向其支付的大部分购楼款。原告质证称，对证据的真实性和证明的问题均有异议。被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司质证称，对第三人提供的证据所要证明的问题有异议。被告陈辉质证称，下面落款有吴某的签字的7张收条借据等，我方不认可，这是吴某的个人行为，陈辉也没收到钱。（以上质证意见详见庭审笔录）。本院经审查，该组证据中，有5份收据上注明了购买6单元款;有3份收据上注明是收购房款；另外还有3份借据和3份欠据。其中有5份收据上明确标注为购买6单元款项，因此，本院对该5份收据的真实性、合法性、关联性予以确认。对其他证据的真实性和关联性需结合其他证据予以认定。九、第三人提交的票据4张，其中黑龙江省单位来往资金结算票据一张，供热费收据两张，电费票据一张。4张票据能够证明当时由第三人代实际楼房开发人陈辉缴纳了电费供热费入网费电力安装费共计垫付239736.68元。原告质证称，第三人无法证实这些费用是第三人交付的，退一步说即使第三人交付了电费供热费，那也只能证明陈辉对第三人有欠款，双方没有形成任何电费和供热费抵顶房款的相关协议。被告陈辉质证称，第三人提交的这些票据，我方不清楚。被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司质证称，对这组证据证明的问题有异议，证据只能证明陈辉与第三人之间有资金往来关系，与本案诉争的房屋买卖关系不具有关联性。本院认为，该组证据显示了供热、供电及电力安装公司收取了湖滨家园的相关费用，但并不能直接证明董波是否与陈辉、宏亿信公司存在买卖合同关系及交付房款的事实，其欲证明的问题需结合其他证据综合认定。十、第三人提交的电力工程安装合同一份，鹤翔门业订购合同一份，消防测绘费收据一份，电脑监控收据一份，电梯维修费4份收据，物业费两张，供热取暖费收据三张，网络闭路费发票1张，纳税票据1张，增值税申报表1张，水费4张票据，宾馆电话的电信发票2017年5张，2018年3张，2017年的另一个电话4张，电费2018年7张交款凭证，2019年6张，2020年1张，2019年3张，2018年4张，2017年电费7张，2016年电费1张，2014年电费1张，营业执照一份，宾馆照片4张，光碟一张（用手机拍摄），欲证明：第三人占有使用房屋所产生的各种费用，也能够证明第三人已经取得房屋所有权，并且经营宾馆从2015年至今，从以上证据足以证明第三人以合法占有和使用该涉案房屋。以及第三人对房屋装修和电力、电信闭路安装等辅助设施，而且照片证据足以证明当时被告陈辉是按照第三人的要求对房屋进行的设计改造，并安装了宾馆配套使用的电梯，另外照片也反应了该栋楼房的外貌以及宾馆内的相关设施情况，而且宾馆一直经营至今是众所周知的事实。原告质证称，对营业执照真实性没有异议，对对方想要证明的其占有房屋没有异议，但是这个占有是通过强占占有的。（以上质证意见详见庭审笔录）。被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司质证称，因我方不是涉案工程的开发主体，故对诉争房屋的占有和使用情况毫不知情，所以对该组证据不发表质证意见。被告陈辉质证称，本案是房屋买卖合同，而对方提供的这些证据与房屋买卖合同无关，并且董波也没有交付全部房款，故此陈辉不可能将该房屋交付其占有，也就是说董波占有是非法占有，强制占有，所产生的费用与我方无关，并且我方要求董波按市场价格支付占有期间的房屋租金。本院认为，该组证据可以证明第三人自2015年以来使用案涉房屋经营宾馆至今的事实，本院对该组证据的真实性、关联性予以认定。十一、第三人申请证人吴某出庭作证，欲证明：证明第三人向陈辉交付房款的事实，以及其与第三人发生争执并非第三人强占房屋发生的争执，而且证明还能够证明他以代理人的身份共同与陈辉签署2015年9月7日签订协议书的行为。因为该协议书上有代理人的签字。原告和被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司、陈辉质证称，证人的出庭是违法的,另外对证人证言也有异议。第三人质证称，证人证言说的是公正客观的，至于证人出庭是否程序合法，应由法院作出决定。（以上质证意见详见庭审笔录）。本院认为，证人证言不能单独作为定案的依据，且该证人证言并不是本案能够直接证明案件事实的直接和唯一的证据，即使不予采信也不影响对本案事实的最终认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案案涉房屋为杜尔伯特蒙古族自治县杜尔伯特镇（原泰康镇）湖滨家园A栋6单元1-6层，双方当事人争议房屋为同一房屋。2014年5月6日，原告李庆禄与二被告签订了商品房买卖合同，合同约定二被告将第A[幢][座]六单元整体出售给李庆禄，建筑面积为1238.5平方米，房屋总价款为3715500元。此外，李庆禄还购买了该小区的其他12处房屋。连同本案争议的房屋共13户房屋总价值为7052280元。原告述称其付款方式为王福生（已故）出资以原告名义购买：2014年5月6日、5月7日，通过王福生及其爱人刘某帐户，先后向王春江账户汇款500万元，向陈辉账户汇款185万元，王福生、刘某现金取款199990元、30000元，另原告提交了2014年5月5日购楼款3715500元的收据，以此证明付清购买案涉房屋的全部款项。2013年9月19日，第三人董波与被告陈辉签订了房屋买卖协议，该协议约定：“甲方（陈辉）将湖滨家园1号楼6单元房屋出售给乙方（董波），房屋面积1100平方米，房屋总价款为2200000元。”2013年9月27日，二被告与第三人董波签订了商品房买卖合同，合同约定二被告将第1[幢][座]6单元1-6层出售给董波，建筑面积为665.93平方米，房屋总价款1731418元。2015年9月6日和9月7日，第三人董波与被告陈辉又两次签订了协议书，9月7日协议约定：“甲方（陈辉）于2013年9月将湖滨家园的一号楼6单元1至6层商服及3单元、4单元、5单元每个单元的6楼出售给乙方（董波），房屋总价款是275万元，乙方已交付200万元，剩余房款75万元尚未付清，甲方已将上述房屋交付乙方使用。因甲方于2014年6月份将上述房屋抵押给他人，并在建设局房产处作了网签登记手续，甲方的行为已构成违约。甲乙双方经过协商，自愿达成以下协议：1.甲方保证撤销在建设局房产处作的网签登记。2.甲方保证不得将上述房屋再次抵押给他人。3.乙方于2015年9月15日前将上述房屋的剩余房款75万元陆续付清。4.乙方对上述协议内容予以认可，之前债权债务均不追究，乙方撤销对甲方的诉讼，再不向甲方主张任何权利。”第三人董波自2014年开始对案涉房屋进行了装修并于2015年开始用于经营宾馆至今。本院依职权调取了案涉楼房工程的相关审批手续。经查，案涉工程预售房屋办理了黑龙江省房地产开发项目许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证及商品房预售许可证。案涉楼房工程项目名称为“湖滨家园住宅楼工程“，建设单位为黑龙江宏亿信房地产开发有限公司，土地使用权人为陈辉。本院认为，首先关于合同效力问题，出卖人就同一房屋分别与原告和第三人签订两份买卖合同，不存在法定的无效情形，双方当事人也未提供证据证明对方合同无效，因此，本院认定两份合同均为有效合同；其次关于被告主体资格问题。被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司辩解称“该公司并未与陈辉形成委托关系，被告陈辉是涉案工程的实际开发人，他如何处置自己开发的房屋是他的权利，与我公司无关…，且陈辉因为伪造公章被追究刑事责任，所以所有的合同不具有真实性”。本院认为，原告和第三人提交的商品房买卖合同均加盖了“黑龙江宏亿信房地产开发有限公司”印章，被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司明示不对印章进行真伪鉴定，且杜蒙县房产处依据相关审批手续和合同对原告合同进行了备案登记，据此可以认定合同相对方系被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司和实际开发人陈辉，因此将黑龙江宏亿信房地产开发有限公司和陈辉列为本案被告，被告主体资格适格，对被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司的辩解本院不予采信；第三，关于合同优先履行的问题。参照第八次《全国法院民事商事审判工作会议纪要》第15条“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间已经其他证据确定”的规定，本案诉争房屋并未完成所有权变更登记，故应当以在先占有作为优先履行的条件。本案中，各方当事人对第三人已占有案涉房屋经营宾馆均不持异议。2015年9月7日被告陈辉与董波签订的协议书中，被告陈辉作为甲方确认将案涉房屋及3、4、5单元的6楼出售并已交付给乙方董波。被告陈辉对协议中的签字为本人签字未予否认，认为该协议的取得手段违法但并未提供有效证据加以证明，因此本院依法认定该协议合法有效。第三人自2014年起就对诉争房屋进行装修随后用于经营宾馆至今已五年之久，符合先占情形，依《中华人民共和国合同法》第六十条关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定，二被告应继续履行己方未尽合同义务，即根据其与第三人所签合同约定，按照法律规定为第三人办理房屋产权登记手续。原告虽于2014年5月7日在房产处进行了备案登记，但被告陈辉在2015年9月7日与第三人签订的协议中已自认该备案登记行为对第三人已构成违约，因此该备案登记行为当属无效。即使假设该备案登记行为有效，商品房预售合同备案登记也仅仅是一种行政管理行为，不同于载于不动产登记薄上的预告登记，不具有物权法要求的公示效力。与之相反，占有所具有的所有权推定特性决定了占有为《中华人民共和国物权法》所认可的公示效力。因此，第三人请求办理房屋产权登记的请求依法应予支持。原告与二被告签订的商品房买卖合同因第三人占有在先无论在法律上还是客观事实上都属于不能继续履行的合同，因此，原告可以二被告违约为由另行主张损害赔偿，但无权要求其继续履行办理房屋产权过户手续等义务；针对第三人提出的第一项诉讼请求要求将案涉房屋归其所有，本院认为，不动产物权的变动除交付外，尚需办理登记手续，故第三人请求确认其享有案涉房屋所有权，缺乏法律依据，本院不予支持；关于第三人第三项诉讼请求要求二被告给付因逾期办理产权登记构成违约造成的损失30000元，在双方签订的合同中并无相关约定，也无其他证据予以证明，因此本院对该诉请也不予支持；针对原告提出的第三人占有案涉房屋属“强占”行为且没有实际交付购房款的抗辩意见，我院认为，1.“强占”之说并无法律和事实依据，本院不予采信；2.根据第三人提交的证据足以证明原告李庆禄与二被告签订商品房买卖合同签订前，被告陈辉就已与第三人董波签订了房屋买卖协议，并向第三人借款，以及之后第三人为被告陈辉多次垫付材料款、工程款等事实。之后被告陈辉和第三人经重新协商并对账，将借款及垫付款转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务重新作出了约定。本案中，被告陈辉和第三人经协商一致终止借款合同关系形成房屋买卖合同关系，系对原买卖协议的进一步补充和完善，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是在借款人难以清偿债务时，通过将二被告所有的商品房出售给第三人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。因此，对原告提出的第三人并没有交付购房款的抗辩，本院亦不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条之规定，判决如下：一、原告李庆禄与被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司、陈辉于2014年5月6日签订的原告购买杜尔伯特蒙古族自治县杜尔伯特镇（原泰康镇）湖滨家园A栋6单元1-6层的《商品房买卖合同》合法有效；二、第三人董波与被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司、陈辉于2013年9月27日签订的第三人购买杜尔伯特蒙古族自治县杜尔伯特镇（原泰康镇）湖滨家园A栋6单元1-6层的《商品房买卖合同》合法有效；三、被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司、陈辉于本判决生效之日起30日内协助第三人董波办理杜尔伯特蒙古族自治县杜尔伯特镇（原泰康镇）湖滨家园小区A栋6单元1-6层房屋产权登记手续；四、驳回原告李庆禄的第二、第三、第四项诉讼请求；五、驳回第三人董波的第一、第三项诉讼请求。案件受理费650元，由原告李庆禄负担100元，由第三人董波负担550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判长 白 玫审判员 白玉学审判员 刘大文二〇二〇年九月七日书记员 田 欣附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。2.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。3.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。4.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。5.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。6.《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。7.《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。8.《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。