河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初1263号原告：河南兴业物联网管理科技有限公司，住所地郑州市管城区航海东路**正商国际广场**407。法定代表人：朱杰，董事长。委托诉讼代理人：葛琦林，男，该公司员工，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：张芙蓉，女，该公司员工，住河南省扶沟县。被告：邱梅，女，1970年7月10日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：齐成杰，河南律泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹占山，河南律泰律师事务所实习律师。原告河南兴业物联网管理科技有限公司与被告邱梅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月25日作出（2019）豫0104民初14665号民事判决书，被告邱梅不服该判决提起上诉，河南省郑州市中级人民法院于2020年2月27日作出（2019）豫01民终25890号民事裁定书，裁定撤销本院（2019）豫0104民初14665号民事判决，发回本院重审。本院于2020年4月1日依法立案后，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告河南兴业物联网管理科技有限公司的委托诉讼代理人葛琦林、被告邱梅的委托诉讼代理人齐成杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南兴业物联网管理科技有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告物业费52,892元及违约金10,578元；2．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年1月1日，河南兴业物业管理有限公司（后变更为原告河南兴业物联网管理科技有限公司）与河南建正房地产有限公司就建正东方中心的物业管理签订《前期物业服务合同》，原告为建正东方中心业主提供物业服务；被告必须及时支付物业费，逾期未支付的必须向原告每日支付应支付物业费总额1%的违约金。被告就正商建正东方中心1-1-1706室自2016年1月1日至2019年6月30日，持续拖欠物业费已累计52,892元，违约金酌情按本金的20%收取为10,578元。经原告多次催要，被告均以各种理由推脱。为维护原告的合法权益，故诉至法院。邱梅辩称：1．原告和河南建正房地产有限公司签订的前期物业服务合同对被告无约束力；2．原告未和被告签订过任何物业服务合同，原告向被告主张物业费及违约金缺乏合同依据；3．被告每月都在向原告缴纳费用，并非原告诉状中所称的一直拖欠。考虑到原告确实提供了部分物业服务，被告在没有合同依据的情况下每月向原告缴纳费用2,453元，被告认为上述费用完全能够匹配原告所提供的的物业服务，被告并未拖欠原告物业费；4．被告之所以至今未同原告签订物业服务合同，根本原因在于原告所提供之服务不能匹配其9.8元/平方米/月的价格，该案涉房屋定位为高端写字楼，被告在决意购买时将置业公司所宣传的新风系统作为重要考量因素，而且新风系统现已成为高端写字楼的标配。但现实情况是：案涉房屋所谓的新风系统实际上就是“抽风”系统，只是将室外空气吸入，但并不能进行净化处理，更有甚者，即使是这样的“抽风”系统也长期处于停运状态；5．本案存在原告利用其优势地位侵犯被告合法权益的情形，被告在建正东方中心购买有十多个车位，车位交付后，在未提前告知更未取得被告同意的情况下，物业公司私自在被告的四个车位上方加装油烟管道，其中两个车位上方的油烟管道长期漏油，根本无法使用。综上所述，原告的起诉缺乏事实、法律依据，请求法院在查明案情的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提供的证据材料和庭审陈述，本院认定以下案件事实：2016年1月1日，河南兴业物业管理有限公司（后更名为河南兴业物联网管理科技有限公司，即本案原告，乙方）与河南建正房地产有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，主要约定：1．甲方选聘乙方对建正东方中心的商业、办公楼提供前期物业管理服务；2．乙方提供的前期物业管理服务包括：物业共用部位、共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；3．物业服务费用采取包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为写字楼9.8元/平方米/月、商业11.8元/平方米/月，物业服务费每6个月缴纳一次，每年1月31日前缴纳上半年物业费，每年7月31日前缴纳下半年物业费；4．甲方、业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费用的，应按每日百分之一的标准向乙方支付滞纳金；5．本合同期限自2016年1月1日起至业主委员会成立止。该《前期物业服务合同》签订后于2016年1月13日在郑州市住房保障和房地产管理局直属分局物业管理科进行了备案。被告系建正东方中心1-1-17006室的业主，该房屋建筑面积128.5平方米，于2014年12月31日办理交付手续，自2016年1月至今该物业接受原告提供的物业服务。同时，被告作为河南律泰律师事务所的合伙人，将该物业交由河南律泰律师事务所使用。2015年12月31日，河南律泰律师事务所与河南建正房地产有限公司签订《车位使用协议书》，约定河南律泰律师事务所使用建正东方中心地下2层A区116号、119号两个车位，于2015年2月2日前交付，使用费共计320,000元，物业管理费收费标准为每个车位每月人民币80元。被告以案涉物业新风系统存在问题、其使用的案涉车位上方油烟管道漏油影响其正常使用为由，拒绝向原告交纳案涉物业2016年1月至2019年6月期间的物业服务费，经原告催要未果，引起争讼。另查明：1．被告方购买案涉116号、119号两个车位时车位上方没有油烟管道及相应设备，原告称其进驻案涉物业时油烟管道已存在，被告称原告进驻案涉物业后其车位上方才加装油烟管道，但双方均未提供证据加以证明。原告提供物业服务期间，案涉116号、119号两个车位上方油烟管道存在漏油现象，影响被告对两个案涉车位的正常使用，原告接报后在油烟管道下方加装隔板；2．案涉116号、119号两个车位上方的油烟管道已于2020年5月27日全部拆除；3．截至目前，建正东方中心的商业、办公楼物业尚未成立业主大会，亦未选举产生业主委员会；4．原告诉称的建正东方中心1-1-1706室与建正东方中心1-1-17006室系同一房屋。本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。业主在物业管理活动中，应当履行按时交纳物业服务费用的义务。本案中，在案涉物业所在的建正东方中心尚未成立业主大会，亦未选举产生业主委员会的情况下，建设单位与原告签订《前期物业服务合同》，符合法律规定，被告自2016年1月至今也接受了原告提供的物业服务，该《前期物业服务合同》对被告具有约束力，被告应当按照该《前期物业服务合同》约定的物业收费标准向原告交纳物业服务费。2016年1月至2019年6月期间被告应交纳的物业费为52,981元（128.5平方×9.8元×42个月），鉴于案涉车位上方加装油烟管道设备和隔板改变了车位的空间效果，油烟管道漏油影响了被告对该车位的正常使用，原告应当适当补偿被告由此而遭受的损失，综合考虑停车位环境的改变和车位上方管道存续的时间，本院酌定原告补偿被告3,000元，扣除该项补偿费用，被告应当向原告交纳2016年1月至2019年6月期间的物业服务费49,891元，原告请求超出部分，本院不予支持。原告请求被告支付违约金10,578元，鉴于原告在车位管理上也存在过错，本院不予支持。被告辩称，原告和河南建正房地产有限公司签订的前期物业服务合同对其无约束力，缺乏法律依据，本院不予采信；被告辩称，案涉物业新风系统存在问题且长期处于停运状态，未提供相应的证据，且该新风系统系开发商配套安装，即使存在功能性问题也应由开发商解决，本院不予采信；被告辩称，其未拖欠原告物业费，与本案查明的事实不符，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告邱梅于本判决生效后十日内支付原告河南兴业物联网管理科技有限公司2016年1月至2019年6月期间的物业费49,891元；二、驳回原告河南兴业物联网管理科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,387元，由原告河南兴业物联网管理科技有限公司负担297元，由被告邱梅负担1,090元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长  武慧鑫审判员  陈春阳审判员  王贯一二〇二〇年九月十七日书记员  孙君丽