北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初14099号原告（反诉被告）：北京市奥士凯商贸连锁经营公司，住所地北京市东城区青年湖东里**楼**楼及平房。法定代表人：宋跃进，总经理。委托诉讼代理人：靳晓晓，北京观韬中茂律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京圣卡诺商贸有限公司，住所，住所地北京市朝阳区大洋路农副产品市场****div>法定代表人：凌凯，总经理。委托诉讼代理人：张庆杰，男，北京圣卡诺商贸有限公司员工。被告：北京鹤山伟业物业管理有限公司，住所地，住所地北京市东城区永定门东滨河路****iv>法定代表人：李艳利，经理。委托诉讼代理人：李智，男，北京鹤山伟业物业管理有限公司员工。原告（反诉被告）北京市奥士凯商贸连锁经营公司（以下简称：奥士凯公司）与被告（反诉原告）北京圣卡诺商贸有限公司（以下简称：圣卡诺公司）、被告北京鹤山伟业物业管理有限公司（以下简称：鹤山公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）奥士凯公司之委托诉讼代理人靳晓晓，被告（反诉原告）圣卡诺公司之委托诉讼代理人张庆杰、被告鹤山公司之委托诉讼代理人李智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）奥士凯公司提起诉讼请求：1.解除原告和被告圣卡诺公司于2018年1月签订的《特许联营协议》及《补充协议》，合同保证金20万不予退还；2.被告圣卡诺公司于合同解除后立即向原告交还北京市东城区珠市口东大街173、175、177号房屋；3.被告圣卡诺公司支付拖欠的2018年2月10日至合同解除之日的租金（计至2019年11月10日为905021元）及合同解除后至实际腾退之日的房屋占用使用费（标准为每月57500元）；4.被告圣卡诺公司承担原告律师费；5.被告鹤山公司承担连带责任；6.诉讼费由二被告承担。事实与理由：2018年1月原告和被告圣卡诺公司签订《联营协议》，约定原告将北京市东城区珠市口东大街173、175、177号房屋提供给被告圣卡诺公司办超市，期限自2018年1月10日至2021年2月9日，从2018年2月10日起正式经营，计算租金。租金标准为69万元/年，支付方式为按月支付。2018年2月1日原被告签署《担保协议》，被告鹤山公司自愿为被告圣卡诺公司在经营中的债务承担连带保证责任。合同签订后，原告将房屋交付被告圣卡诺公司使用，但被告圣卡诺公司一直没有按照协议约定支付租金。故原告诉至法院。被告（反诉原告）圣卡诺公司辩称：不同意原告的诉讼请求。双方签订的联营协议实际条款都是租赁条款，故双方的合同应当是租赁合同。我方签订合同后向原告交了10万元的开业保证金，原告要求我们在2018年春节前开业，但因为原告没有帮助我们办理工商手续，导致我方的工商手续在八月份才办齐，故我方不应当支付八月份之前的租金。原告没有保证店内的电力供应，导致店内的空调等设施至今无法使用；我方开办的超市应有政府补贴，但原告也没有协助我方办理政府补贴，导致我方有损失。我方同意解除联营协议，但要求退还保证金20万元，且我方已经支付了部分租金，对原告主张的租金数额也不予认可，亦不同意支付原告的律师费。被告鹤山公司辩称：不同意承担连带责任。我方签订的担保合同中没有约定我方需要对圣卡诺公司拖欠租金这一项承担连带责任。被告（反诉原告）圣卡诺公司反诉请求：1.奥士凯公司退还圣卡诺公司保证金20万元；2.奥士凯公司退还圣卡诺公司租金42479元；3.奥士凯公司赔偿圣卡诺公司装修费用1053008元。原告（反诉被告）奥士凯公司辩称：对圣卡诺公司的全部反诉请求均不认可。由于圣卡诺公司欠付租金导致联营协议解除，奥士凯公司不应返还保证金。圣卡诺公司要求支付装修款没有事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法予以认定。本院经审理查明：2018年1月，奥士凯公司（甲方）与圣卡诺公司（乙方）签订《特许联营协议》，约定甲方为乙方提供位于北京市东城区珠市口东大街173、175、177号的店铺（建筑面积509平方米）以及“悠惠万家”品牌，由乙方用以经营连锁超市，合同期限自2018年1月10日至2021年2月9日，2018年1月10日至2018年2月9日为装修改造期，2018年2月10日开始为正式运营期。乙方应在合同签订后3个工作日内向甲方支付5-20万元的保证金。乙方需交付甲方年销售额1800万元以上。乙方需向甲方交纳全年租金69万元，交纳方式为按月支付，每月交纳租金5.75万元。如因乙方违约导致合同解除的，甲方不予返还保证金，并有权要求乙方赔偿甲方因此遭受的全部损失，包括但不限于损失赔偿、罚款、律师费、诉讼费等。2018年2月1日，奥士凯公司（甲方）、圣卡诺公司（乙方）、鹤山公司（丙方）签订担保协议，约定丙方自愿为乙方在经营过程中产生的债务承担连带担保责任。2018年2月4日，奥士凯公司（甲方）与圣卡诺公司（乙方）又签订《补充协议》，约定由乙方经营甲方设立的北京市奥士凯商贸连锁经营公司分支机构，乙方承诺独立承担经营该分支机构所产生的一切法律责任。上述合同签订后，圣卡诺公司向奥士凯公司支付20万保证金。奥士凯公司依约将店铺交由圣卡诺公司进行经营。2018年7月9日，北京市工商行政管理局东城分局核准成立北京市奥士凯商贸连锁经营公司东城区悠惠万家珠市口分店（以下简称为：奥士凯公司珠市口分店），负责人为圣卡诺公司法定代表人凌凯。2018年12月28日，奥士凯公司向圣卡诺公司发出催告函，要求圣卡诺公司支付2018年1月10日至2019年1月9日的租金69万元。但圣卡诺公司就上述分公司营业执照办理下来之前的租金存有异议，未按约定的金额向奥士凯公司交纳租金。圣卡诺公司自2018年9月4日至2019年5月20日期间通过支票和银行转账的方式先后交纳了共计302479元的租金。2020年1月20日，奥士凯公司和圣卡诺公司交接了涉案房屋，并认可双方之间的合同于当日解除。奥士凯公司因提起诉讼向北京观韬中茂律师事务所支付了律师费20000元。上述事实，有双方当事人提交的证据及双方当事人当庭陈述在案佐证。在本次诉讼期间，本院根据奥士凯公司的财产保全申请在71万元的额度内冻结了圣卡诺公司在北京农商银行商务中心区支行账号为×××的账户，实际冻结金额183.36元。本院认为，联营是指企业法人之间或企业法人与事业法人之间通过协议或者章程而进行经济联合的组织形式，当事人以此达成的协议称为联营合同，双方当事人应当共同出资、参与共同经营，共负盈亏。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的，承担连带责任。根据奥士凯公司和圣卡诺公司签订的《特许联营协议》及《补充协议》，奥士凯公司向圣卡诺公司提供“悠惠万家”品牌、经营用房以及新设分支机构即奥士凯公司珠市口分店，用以开办连锁超市，但不实际参与经营，圣卡诺公司负责实际经营超市、向奥士凯公司上缴销售额及房屋租金。故双方之间的合同关系并非共同出资、参与共同经营，共负盈亏的联营合同关系，其权利义务应按照有关法律对一般合同的规定及双方约定来确定。奥士凯公司和圣卡诺公司均认可双方之间的合同于2020年1月20日解除，本院不持异议。圣卡诺公司已经在合同解除之日将涉案房屋交还奥士凯公司，故奥士凯公司关于腾房的主张已经失去事实依据，本院不再支持。根据合同约定，圣卡诺公司应向奥士凯公司支付房租租金。圣卡诺公司以奥士凯公司未保障电力供应为由要求减少租金，并认为奥士凯公司珠市口分店成立前不应支付租金。但奥士凯公司并非供电单位，圣卡诺公司未提供证据证明奥士凯公司就房屋的供电问题存在过错；就分支机构的问题，双方签订《特许联营合同》中并未约定以成立分支机构为主合同生效的必要条件，且在分支机构成立前圣卡诺公司已经实际开展经营活动，故圣卡诺公司的上述主张本院不予采信，故奥士凯公司有权要求圣卡诺公司支付2018年2月10日至2020年1月20日的租金，但应扣除圣卡诺公司已经支付的302479元及保证金20万元，故圣卡诺公司要求奥士凯公司退还租金及担保金的反诉请求，本院不予支持。因圣卡诺公司拖欠奥士凯公司租金，故奥士凯公司有权要求圣卡诺公司按照合同约定承担相应的律师费，圣卡诺承担的金额比例本院酌定为10000元。鹤山公司在担保协议中约定为圣卡诺公司在经营过程中产生的债务承担连带担保责任，故奥士凯公司有权要求鹤山公司对圣卡诺公司上述债务承担连带责任。圣卡诺公司未提供证据证明其装修损失，且不要求进行评估，故其要求奥士凯公司赔偿装修费的主张缺乏依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：一、北京市奥士凯商贸连锁经营公司与北京圣卡诺商贸有限公司之间的《特许联营协议》及《补充协议》于2020年1月20日解除；二、北京圣卡诺商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京市奥士凯商贸连锁经营公司2018年2月10日至2020年1月20日的房屋租金差额839188元；三、北京圣卡诺商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京市奥士凯商贸连锁经营公司律师费10000元；四、北京鹤山伟业物业管理有限公司就本判决第二项的给付义务承担连带责任。五、驳回北京市奥士凯商贸连锁经营公司的其他诉讼请求；六、驳回北京圣卡诺商贸有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14745元，由北京市奥士凯商贸连锁经营公司负担2453元（已交纳），由北京圣卡诺商贸有限公司负担12292元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费16459元，由北京圣卡诺商贸有限公司负担（已交纳）；保全费4070元，由北京圣卡诺商贸有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 耿 侃人民陪审员 马 丽人民陪审员 刘艳普二〇二〇年九月二十七日书 记 员 赵馨梓