上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初13254号原告：汪义震，男，1972年11月20日生，汉族，住福建省。委托诉讼代理人：孙峰，上海众华律师事务所律师。被告：上海昌灼实业有限公司，住。法定代表人：潘兴灼，总经理。被告：潘兴灼，男，1968年11月28日生，汉族，住福建省。被告：潘斌，男，1990年2月7日生，汉族，住福建省。三被告共同委托诉讼代理人：曹宇佳，上海达尊律师事务所律师。原告汪义震诉被告上海昌灼实业有限公司(简称昌灼公司)、潘兴灼、潘斌居间合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，并于2020年8月12日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人孙峰、被告昌灼公司的法定代表人潘兴灼暨被告潘兴灼、三被告共同委托诉讼代理人曹宇佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪义震向本院提出诉讼请求：1、判令被告昌灼公司立即支付原告剩余的居间服务费100万元；2、判令被告昌灼公司支付原告违约金500万元；3、判令被告潘兴灼、潘斌对上述第一、第二项款项承担连带保证责任；4、本案诉讼费、保全费由三被告承担。事实与理由：2020年1月15日被告昌灼公司委托原告就位于XX物业提供居间服务，原告为促成被告昌灼公司与上海民峰实业有限公司(以下简称民峰公司)厂房租赁项目事宜提供相应服务，被告潘兴灼、潘斌为被告昌灼公司的担保人，四方为此签订《居间服务协议》一份，协议对居间成功条件、居间服务费结算、支付和违约责任等均作了明确约定。履行中，经原告几经交涉，被告昌灼公司与民峰公司于2020年2月18日签订正租赁合同，即意味着原告完成了居间服务，原告为被告昌灼公司争取到免租期12个月，按《居间服务协议》第二条第一款约定，被告昌灼公司应支付原告居间服务费500万元。履行至今原告仅收到居间服务费400万元，尚有100万元经原告多次催收被告仍拖延未付，被告已违反《居间服务协议》第三条第一款约定，须向原告支付违约金。为此原告诉至法院。被告上海昌灼实业有限公司、潘兴灼、潘斌共同辩称，不同意原告全部诉请。第一，被告支付居间费的进度符合合同和双方约定。承诺书中约定由原告促成交付厂房是当时双方真实意思表示。根据原告出具的承诺书，居间费应当在2020年8月30日前将涉案厂房全部交接后再支付，但是至今7号楼全部未交付，8号楼的102、103未交付，所以支付剩余居间费的条件未成就。第二，被告不存在违约，不应当支付违约金，且原告主张的违约金没有依据。第三、本案居间费用的金额不应为500万元。居间合同中约定物业建筑面积为45,000平方米，实际租赁面积为44,000平方米，缺少了1,000平方米。合同中还约定争取到免租期12个月，居间费才能达到500万元，但是本案物业至今尚未全部交付，4号楼在2020年7月1日才交付，7号和8号楼至今未全部交付，导致实际免租期未能达到12个月，甚至也没有达到十个月。被告已经支付了400万元，故对于多支付的居间费，原告理应返还。第四，关于原告未履行承诺书造成被告的损失，被告会另行主张。本院经审理认定事实如下：2020年1月15日，被告昌灼公司(甲方)、原告(乙方)、被告潘兴灼(丙方)、被告潘斌(丁方)签订《居间服务协议》，约定：甲、乙、丙、丁就上海市松江区XX物业居间服务相关事项签订本协议。协议第一条服务事项约定：乙方就促成甲方与民峰公司厂房租赁项目事宜提供资源及前期运作，项目地址位于上海市松江区泗泾镇望东北路XXX号物业(据乙方阐述该物业产证面积为32,181平方米、产证外12,819平方米及附属设施(不包括3号楼2楼整层部分面积约800平方米),土地面积约62,077平方米)。居间成功是指：促成甲方以不低于如下条件与民峰公司签订《租赁框架协议书》和正式租赁合同：1、该物业建筑面积为约45,000平方米,土地面积约62,077平方米,具体以框架协议约定为准;2、该物业首期租金为1元/平方米/天及以下；3、免租期不低于8个月；4、合同年限不低于12年。协议第二条居间服务费约定：1、居间服务费以相当于该物业的两个月的租金向乙方支付,费用为300万元。如乙方为甲方争取到免租期10个月,则居间服务费为人民币400万元；如乙方为甲方争取到免租期12个月,则居间服务费为500万元。2、支付方式：①待乙方促成甲方与民峰公司完成该物业框架租赁合同签订当日支付部分居间服务费50万元；②甲方在签订正式合同次日向乙方支付剩余居间费的50%；剩余居间费部分待签定正式合同之日起一个月内付清。协议第三条违约责任约定：1、本协议附甲方与民峰公司双方已确认的房屋租赁框架协议。甲方确认前述《租赁框架协议》签订即意味着乙方已履行本协议中部分服务项目,完成甲方确认前述《租赁框架协议》转签定正式租赁合同止，即意味着完成了居间服务。甲方必须按本协议约定及时足额支付居间服务费，否则视为违约，违约金按协议总价两倍支付给乙方。……协议第四条约定：丙方、丁方对本协议中甲方义务的履行承担连带保证责任，保证期间3年。2020年2月8日，案外人民峰公司(甲方)、被告昌灼公司(乙方)签订《租赁合同》，约定：基于双方2020年1月15日签订的《租赁框架协议书》及同日签订的《框架租赁协议》补充协议，双方在平等自愿公平和诚信的基础上，就松江区XXX号的场地(土地性质为工业用地)、建筑物、构筑物及附属设备相关租赁事项进行了充分交流，并达成以下协议：一、地址、期限A1、甲方拟出租标的物由其持有和管理的民峰公司的场地(该土地的性质为工业用地)，位于松江区**，土地面积62,077平方米及其地上建筑物约44,000平方米(其中产证面积为32,181平方米)及附属设施(不包括3号楼产证部分面积)。A2、租赁期限为15年(从2021年3月1日至2036年2月29日止)，合同期满后，经甲、乙双方共同协商,如租赁物没有遇到政府征收，乙方在承租期没有违约行为，在同等条件下乙方为第一续租人承租，续租期限不低于5年。二、租金、保证金的支付方式及其他费用B1、实行先付租金后使用原则，租金实行按季度支付，基准年租金为1,500万元,在免租期之后以每三年5%递增，租赁期内房产税、土地税由乙方承担，本租赁期内如遇政府对该物业无产证部分的厂房进行拆除等行为，租金以厂房实际使用面积计算。B2、甲方同意在租赁合同生效后给予乙方12个月免租期(从2020年3月1日至2021年2月28日止)。免租期内乙方无需承担租金，但于此期间发生的乙方实耗水、电、气等费用及其他政府性费用由乙方承担。B3、乙方已按照框架协议及补充协议之约定于2020年1月16日向甲方支付保证金200万元，2020年2月3日支付300万元，本协议签订后双方确认乙方先行支付的200万元无息转化为首季度租金，2020年2月3日支付的300万元转化为保证金，租赁期满，如果乙方不存在违约情况，甲方应于一个月内无息退还乙方保证金300万元。B4、租金以转账方式支付，首期租金乙方已于2020年1月16日支付200万元甲方，剩余175万元应于免租期到期前15个工作日内支付，其后每期租金应于每季度首日前15个工作日内支付，如果乙方逾期支付租金则按照日息万分之五支付违约金。三、双方责任C6、本协议签订前，乙方已详细了解该物业出租信息并同意按照该物业的现状承租。……十、本协议为正式租赁合同，覆盖双方于2020年1月15日签订的《租赁框架协议书》及《框架租赁协议》补充协议，如约定不一致，以本租赁合同为准。该《租赁合同》履行过程中，被告昌灼公司未及时交接获得部分租赁厂房，经与原告协商，2020年4月8日由原告出具被告《承诺书》，该承诺书载明：本人汪义震与上海昌灼实业有限公司就松江区望东北路XXX号园区的租赁居间费用作出如下承诺：因居间服务完成部分，居间费用尚有170万元未支付，请潘总先支付50万元至闫道理指定账户。因为民峰公司物业还有三家租赁户(4号楼、7号楼、8号楼)仍未处理清楚，本人承诺于2020年8月30日内由闫道理和我本人处理好三家租赁户，处理完成后上海昌灼实业有限公司再将剩余120万元居间费支付给我，若无法在2020年8月30日内完成处理，给上海昌灼实业有限公司造成的损失，在剩余的居间费中扣除。2020年5月26日，案外人上海合生生物技术有限公司(甲方)、常远士(乙方)签订《租赁合同之补充协议》，约定：双方同意于本协议签订之日起解除2019年11月12日签订的《租赁合同》；乙方继续使用所承租的厂房至2020年8月31日止，乙方承诺在2020年8月31日前腾空厂房转交于甲方。该《租赁合同之补充协议》以及2019年11月12日签订的《租赁合同》涉及的厂房是本案涉案租赁厂房中7号楼部分。2020年5月27日，被告昌灼公司(甲方)与案外人上海合生生物技术有限公司(乙方)、上海朋珏实业有限公司(丙方)签订《协议书》，约定：乙方和丙方解除《租赁合同》，丙方继续履行《租赁合同》到2020年6月30日，本协议签订后丙方所租厂房转交给甲方，原承租的4号厂房租赁户的租赁合同自本协议签订后由甲方履行，本协议签订后甲方负责收取丙方至2020年6月30日未收取的租赁收入等。该协议书涉及的厂房是本案涉案租赁厂房中4号楼部分。2020年6月19日，被告昌灼公司(甲方)、案外人上海甪森健康咨询事务所(乙方)、上海诗岸电子商务有限公司(丙方)签订《协议书》，约定：根据丙方向乙方租赁的8号楼部分面积厂房合同约定，乙方、丙方租赁合同于2020年9月30日解除；自2020年10月1日起，丙方需要继续租的，需向甲方提出续租申请，丙方放弃继续租赁的，丙方应于2020年9月30日前无条件搬离；乙方承诺于2020年6月30日前搬离8号厂房，自乙方搬离日起至2020年9月30日止，丙方生产所需的水电等费用由甲方收取等。2020年6月19日，被告昌灼公司(甲方)、案外人上海甪森健康咨询事务所(乙方)、上海言礼供应链管理有限公司(丙方)签订《协议书》，约定：根据丙方向乙方租赁的8号楼部分面积厂房合同约定，乙方、丙方租赁合同于2020年9月30日解除；自2020年10月1日起，丙方需要继续租的，需向甲方提出续租申请，丙方放弃继续租赁的，丙方应于2020年9月30日前无条件搬离；乙方承诺于2020年6月30日前搬离8号厂房，自乙方搬离日起至2020年9月30日止，丙方生产所需的水电等费用由甲方收取等。2020年6月19日，被告昌灼公司(甲方)、案外人上海甪森健康咨询事务所(乙方)、上海龙滨实业有限公司(丙方)签订《协议书》，约定：根据丙方向乙方租赁的8号楼部分面积厂房合同约定，乙方、丙方租赁合同于2020年9月30日解除；自2020年10月1日起，丙方需要继续租的，需向甲方提出续租申请，丙方放弃继续租赁的，丙方应于2020年9月30日前无条件搬离；乙方承诺于2020年6月30日前搬离8号厂房，自乙方搬离日起至2020年9月30日止，丙方生产所需的水电等费用由甲方收取等。以上2020年6月19日签订的三份协议书涉及的厂房是本案涉案租赁厂房中8号楼部分。被告方至今已经支付原告居间费400万元，其中2020年4月9日支付50万元，2020年5月27日支付20万元。以上事实，由原告提供的居间服务协议、租赁合同、居间费支付凭证、2020年5月26日租赁合同之补充协议、2020年5月27日协议书、2020年6月19日协议书(三份)，以及被告提供的承诺书、2019年11月12日租赁合同、2020年5月26日租赁合同之补充协议、2020年6月19日协议书(两份)等证据证明。本院认为，本案双方为居间合同关系，双方签订的《居间服务协议》依法成立，合法有效，双方应当按约全面履行。本案双方争议焦点主要有三：第一，双方约定的、在原告出具给被告的《承诺书》上的“于2020年8月30日内由闫道理和我本人处理好三家租赁户”中“处理好”实际是什么含义。原告主张“处理好”是指经原告协调由4号楼、7号楼、8号楼的租赁相关方达成相关处理协议，即为完成居间义务，被告即应支付剩余居间费；被告主张“处理好”是指促成4号楼、7号楼、8号楼租赁户搬离，交付厂房于被告，原告才完成居间义务，被告才能支付剩余居间费。本院认为，1、双方在《居间服务协议》中，对原告居间义务完成的意思有明确约定，即该协议第一条中的约定。该条约定的原告居间义务，只是指促成租赁关系双方签订租赁合同，并没有特指原告促成租赁关系双方对租赁合同的按约履行；2、承诺书中也没有特别约定原告必须促成租赁关系相关方交付租赁厂房；3、从法律规定来讲，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。可见，原告没有法律义务和合同义务促成订立合同的被告与相对方履行他们的合同，所以本院采纳原告的主张。第二，原、被告《居间服务协议》第一条约定居间成功的条件之一为租赁建筑面积约45,000平方米，而被告与民峰公司签订的《租赁合同》约定的租赁建筑面积为44,000平方米，实际到现在为止部分面积未交付被告，原告的居间义务是否完成。本院认为，1、居间协议约定建筑面积约45,000平方米，并不是固定必须为45,000平方米；2、承诺书确定剩余居间费170万元，先付50万元，处理完成后被告支付剩余120万元，在承诺书出具后的第二天，被告即按该承诺书约定将50万元居间费支付给原告，之后于2020年5月27日再支付20万元居间费，可见被告对居间服务费500万元并未提出异议；3、剩余4号楼、7号楼、8号楼部分厂房的及时交付，并不是原告居间服务范围；4、《居间服务协议》违约责任条款中还约定，完成签订正式租赁合同，即意味着完成了居间服务。综上几点，本院认为被告主张的建筑面积不足，以及目前交付不足，构成居间义务未完成的理由不成立。第三，4号楼、7号楼、8号楼厂房未按期交付被告，是否导致免租期缩短低于12个月，从而居间服务费不应当按照500万元计算。本院认为，上述已经阐述了原告居间义务完成的含义，而被告与民峰公司是否按约履行租赁合同，并不是原告的居间义务，被告与民峰公司签订的租赁合同明确约定免租期为12个月，按照原被告《居间服务协议》第二条约定，原告争取到免租期12个月，居间费为500万元，所以双方的居间服务费应当按照500万元确定。如果民峰公司或其他相关人未按约履行合同，导致免租期缩短，被告可以追究他们的违约责任，而不是追究原告的责任。另外，被告在与民峰公司签订的租赁合同中还明确约定其“已详细了解该物业出租信息并同意按照该物业的现状承租”，可见被告已经对租赁面积、交付情况、相关后果等问题有足够的重视和预判。综上，本院认为，原告完成居间服务义务，被告应当支付原告剩余居间服务费100万元。双方在《居间服务协议》第二条中约定，签定正式租赁合同之日起一个月内付清全部居间服务费，在第三条中约定，被告未按“本协议约定”及时足额支付居间服务费属违约，违约金按照总价两倍支付，但是之后在承诺书中，双方对付款时间作了变更，在“处理好”4号楼、7号楼、8号楼租赁户问题之后再将剩余居间服务费支付原告，所以针对《居间服务协议》约定的违约金不能再适用，原告根据《居间服务协议》诉请支付违约金不能支持。在《居间服务协议》中约定，被告潘兴灼、潘斌对被告昌灼公司的义务承担连带保证责任。根据相关法律规定，连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。本案《居间服务协议》中保证条款合法有效，被告潘兴灼、潘斌对涉案剩余居间服务费承担连带保证责任。此外，三被告在法庭辩论结束并庭审程序结束后的2020年8月31日提交反诉状，要求原告赔偿租金损失、面积不足的损失等，本院认为，反诉应在法庭辩论结束前提出，所以本院对三被告的反诉不予受理，三被告可另案主张。综上所述，原告的部分诉讼请求于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定，判决如下：一、被告上海昌灼实业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告汪义震剩余居间服务费100万元；二、被告潘兴灼、潘斌对上列第一项判决中被告上海昌灼实业有限公司的债务承担连带保证责任。被告潘兴灼、潘斌承担保证责任后，有权向被告上海昌灼实业有限公司追偿；三、对原告汪义震的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53,800元，减半收取计26,900元，保全费5,000元，由原告汪义震负担22,500元，被告上海昌灼实业有限公司、潘兴灼、潘斌共同负担9,400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  唐祖峰二〇二〇年九月二十八日书记员  夏 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。