甘肃省张掖市甘州区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0702民初6682号原告：张某，甘肃省张掖市人，住甘州，现住甘州。被告：张掖市红顶地产置业有限公司。统一社会信用代码：91620702660000938L。法定代表人：祁某。被告：张掖市有红物业管理有限责任公司。统一社会信用代码：916207027896185878。法定代表人：陈某。原告张某与被告张掖市红顶地产置业有限公司（以下简称“红顶置业公司”）不当得利纠纷一案，本院于2020年8月5日立案。2020年8月8日，原告张某向本院递交追加被告申请书一份，申请追加张掖市有红物业管理有限责任公司（以下简称“有红物业公司”）为本案的被告参加诉讼。本院经审查后，准许追加有红物业公司作为本案被告参加诉讼。2020年8月31日，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某到庭参加诉讼，被告红顶置业公司、有红物业公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告张某向本院提出诉讼请求：1、要求被告返还多收取费用9000元，并要求支付资金占用期间的利息5160.7元（2014年农村信用社年利率9.84%计算至2020年6月15日），合计14160.7元；2、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告补充陈述，要求被告红顶置公司退还产权办理费7500元、可视对讲费用1000元及承担利息5160.7元，要求被告有红物业公司退还电梯电费500元。事实和理由：2014年8月，原告购买了被告开发的的位××区房屋一套，2014年8月18日，被告以收取产权办理费用为由收取原告7500元，以收取可视对讲门为由收取1000元，电梯费500元，总计9000元。2018年1月5日，甘州区地方税务局作出“关于亲水港湾小区业主举报张掖市红顶地产置业有限公司收取契税的调查处理情况答复”，税务机关经调查认为被告向原告等业主收取的代办产权费用中包含了契税部分，限期被告于2017年8月8日前向亲水港湾小区业主退还收取的产权费用中的契税。2018年4月25日，甘州区房地产管理局作出甘房管信字（2018）10号“信访事项答复意见书”，房管部门经调查认定原告与被告签订的《商品房买卖合同》中约定了单元门为“高级钢制单元门”，如小区居民统一要求不安装可视对讲门系统，小区物业公司可将已收取居民的可视对讲门系统费用进行清退。甘州区税务局、甘州区房地产管理局作出上述答复意见后，原告要求被告返还已多收取的费用，被告推诿拒付。在交纳物业费后，被告强行收取500元不合理的电梯电费，应由被告有红物业管理公司返还。原告认为，被告无合法依据收取原告财务的行为构成不当得利，经相关部门调查后拒不向原告返还财务的行为损害了原告合法权益，被告应负返还非法占用资金的义务，被告非法占用资金期间给原告造成了损失，被告应当承担占有资金期间的利息损失。现原告为维护其合法权益，特提起诉讼。被告红顶置业公司、有红物业公司经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。原告张某围绕诉讼请求依法提供以下证据及陈述：1、原告张某的当庭陈述；2、《商品房买卖合同》复印件一份；3、被告红顶置业公司向原告出具的收款收据各二份；4、被告有红物业公司向原告出具的收款收据一份；5、甘州区地方税务局管理六分局出具的《关于亲水港湾小区业主举报张掖市红顶地产置业有限公司收取契税的调查处理情况答复》、甘州区房地产管理局出具的《信访事项答复意见书》各一份；6、甘州区人民法院（2019）甘0702民初9130号民事判决书、张掖市中级人民法院（2020）甘07民终272号民事判决书各一份。本院审理认定事实如下：2014年5月8日，原告张某与被告红顶置业公司签订《商品房买卖合同》一份，购买被告红顶置业公司开发的的位××区房屋一套，合同对房屋价款、付款方式、交付期限等均有约定，同时约定出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，若出卖人提高建筑标准可不另行通知买受人，但出卖人不得因此向买受人增加任何费用，买受人也不得因此向出卖人主张违约金；双方在附件三中明确了门窗标准为铝合金阻热中空玻璃窗、高级品牌钢制分户门（无内门）高级钢制智能单元门。合同签订后，被告按约向原告交付了房屋。2014年8月18日，原告张某向被告红顶置业公司交纳7500元，由被告红顶置业公司出具收款收据一份，备注事由为产权办理费用（多退少补），原告又向被告红顶置业公司交纳可视对讲单元门款1000元，并由被告红顶置业公司出具收款收据一份。同日，原告还向被告有红物业公司交纳电梯电费500元，并由被告有红物业公司出具收款收据一份。2015年7月9日，被告红顶置业公司及被告有红物业公司向亲水港湾小区业主发布公告，主要内容为：亲水港湾小区入住率已达80%，有业主尚在装修中，为避免装修过程中对公共设施造成损坏，公司决定待业主装修基本结束后统一安装可视对讲门，如全体业主统一要求不安装可视对讲门，公司可将已收取业主的可视对讲门费用进行清退。2018年1月25日，甘州区地方税务局管理六分局向亲水港湾小区业主出具《关于亲水港湾小区业主举报张掖市红顶地产置业有限公司收取契税的调查处理情况答复》一份，主要内容为：2017年7月13日，甘州区地方税务局管理六分局接到亲水港湾小区业主代表的举报，经核查企业相关财务记录，该局认为张掖市红顶地产置业有限公司向业主收取的代办产权费用中包含了契税部分，而该局并未与张掖市红顶地产置业有限公司签订委托代征契税协议，故依据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条、《中华人民共和国税收征收管理法》第七十八条之规定，甘州区地方税务局管理六分局于2017年8月1日向张掖市红顶地产置业有限公司下达责令限期改正通知书，限期于2017年8月8日前向亲水港湾小区业主退还收取的办理产权费用中的契税部分，并按照税务机关要求提供有关资料。2018年4月25日，甘州区房地产管理局出具《信访事项答复意见书》一份，主要内容载明：经查，亲水港湾小区自2014年建成后，居民陆续开始装修入住，红顶置业公司与买受人签订的《商品房买卖合同》附件三中约定单元门为“高级钢制智能单元门”，另根据红顶置业公司与有红物业公司提供的“亲水港湾可视对讲系统安装确认征求意见明细表”显示，红顶置业公司与有红物业公司对384户住宅业主和商铺业主进行了登记确认，同意改造意见的居民通过率达85%，还有部分居民未征求到意见。本院认为：本案主要的争议焦点为：一、原告要求被告红顶置业公司退还产权办理费7500元、可视对讲系统费用1000元，并承担利息5160.7元有无事实及法律依据；二、原告要求被告有红物业公司退还电梯电费500元有无事实及法律依据。关于原告要求被告红顶置业公司退还产权办理费用7500元的诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定：“因他人没有法律依据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”本案原告向被告交纳产权办理费7500元，有被告红顶置业公司向原告出具收款收据予以佐证，本院予以确认。根据《商品房买卖合同》第五条约定，产权登记面积以房管部门实测为准。现涉案房屋的合同面积与实际面积存有争议，继而存在面积差价款如何承担的问题，故办理房屋产权证尚有阻碍，在尚无法办理产权证的现实条件下，被告占有原告交纳的产权证办理费，明显不当，亦无事实及法律依据。同时，根据税务局出具的《关于亲水港湾小区业主举报张掖市红顶地产置业有限公司收取契税的调查处理情况答复》，被告红顶置业公司收取的产权办理费中包含了契税，在税务机关未与被告签订委托代征契税协议情况下，被告收取该项费用的行为违反《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条规定，被告红顶置业公司对该项费用应予退还。另外，被告红顶置业公司实际已向小区部分业主退还了7500元的产权办理费。本院认为，原、被告之间对于房屋面积差价款的补交问题与本案产权办理费的清退问题并非同一争议，在双方并未达成一致意思表示情况下，被告不能擅自以产权办理费抵顶房屋面积差价款。综上，被告红顶置业公司应向原告退还产权办理费。关于原告要求被告红顶置业公司退还可视对讲系统费用1000元的诉讼请求。本院认为，根据《商品房买卖合同》第十三条约定，出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应符合附件三的约定标准，其中单元门标准为钢制智能单元门。该标准属合同内容，其相应价值亦包含在房屋价款之中，被告红顶置业公司作为出卖人负有保证单元门的设置符合该项标准的义务，故被告安装的智能单元门无需额外收费。同时，虽双方对可视对讲系统是否属于钢制智能单元门存有争议，但《商品房买卖合同》第十三条约定，若出卖人提高建筑标准可不另行通知买受人，但出卖人不得因此向买受人增加任何费用，故根据该项约定，即使对讲系统系独立于智能单元门之外的项目，被告对其提高建筑标准的该项费用亦应当自负。现被告红顶置业公司对此费用应予退还。关于原告要求被告红顶置业公司承担利息5160.7元的诉讼请求。庭审中，原告陈述其主张的利息系被告占用产权办理费7500元和可视对讲系统费用1000元期间的利息，并以9000元为基数，按照年利率9.84%，自款项收取之日计算至2020年6月15日。本院认为，被告红顶置业公司在收取产权办理费时违法收取相关契税，并在尚无法办理产权证情况下占有该项费用，其行为客观上给原告造成了一定的经济损失，故本院以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准，酌情认定应由被告红顶置业公司按年利率6%向原告支付资金占用期间的利息。经核算，原告的利息损失为2975元（8500元×6%÷12个月×70个月）。关于原告要求被告有红物业公司退还电梯电费500元的诉讼请求。本院认为，《物业服务收费管理办法》第十一条规定：“实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。”根据以上规定，物业服务费中包含公共设施设备的运行维护费，即电梯电费和电梯维护费等。本案被告有红物业公司向原告收取500元装修期间使用电梯费的行为既未经过小区业主集体同意,也没有经当地物价部门批准同意,被告有红物业公司亦未提交证据证明其申报的物业费中具体所含的项目类别，故本院依法认定被告有红物业公司在业主装修使用电梯期间额外收取费用,属于重复收费的行为,损害了原告的合法权益,应由被告有红物业公司向原告退还装修期间使用电梯电费。被告红顶置业公司、有红物业公司经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对法律赋予的在诉讼活动中享有的相关权利的主动放弃，应承担由此引起的相应法律后果。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《物业服务收费管理办法》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告张掖市红顶地产置业有限公司退还原告张某产权办理费7500元；二、被告张掖市红顶地产置业有限公司退还原告张某可视对讲系统费用1000元；三、被告张掖市红顶地产置业有限公司支付原告张某利息2975元；四、被告张掖市有红物业管理有限责任公司退还原告张某电梯电费500元；上述一、二、三、四项均于本判决书生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费154元，减半收取77元，由原告张某负担12元，被告张掖市红顶地产置业有限公司负担62元、被告张掖市有红物业管理有限责任公司负担3元。原告已交纳，被告负担的案件受理费由被告直接给付原告，本院退还原告案件受理费77元。如不服本判决，可在判决书送达之日后十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审判员  孙秀芳二〇二〇年九月一日书记员  李彩霞