文书内容广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初15841号原告：中山市利和物业管理有限公司，住所地广东省中山市**中山三路**之三国际金融中心****，统一社会信用代码91442000557267546F。法定代表人：陈剑辉，总经理。委托诉讼代理人：欧阳艳君，广东中亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗春宝，广东中亿律师事务所律师。被告：吴洲宜，女，1986年11月4日出生，汉族，住广东省江门市江海区。原告中山市利和物业管理有限公司（以下简称利和物业公司）与被告吴洲宜物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案受理。诉讼中，因本案须以另案审理结果为依据，本院于2019年10月23日作出民事裁定，裁定本案中止诉讼。后中止情形消失，本案依法恢复诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告利和物业公司委托诉讼代理人欧阳艳君、罗春宝到庭参加诉讼，被告吴洲宜经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利和物业公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的中山国际金融中心写字楼物业管理服务相关约定（包括管理规约、物业管理服务协议）；2.被告向原告支付自2019年2月起至合同解除之日的物业费及逾期支付违约金（分段计算，以月物业管理费4970元为本金，按日千分之三计至实际支付之日止）；3.被告向原告支付自2019年2月17日起至合同解除之日的电费及逾期支付违约金（分段计算，以欠费为本金，按日千分之三计至实际支付之日止）；4.被告向原告支付2018年4月的装修垃圾清运费852元及逾期支付违约金（以欠费为本金，按日千分之三计算至实际支付之日止）；5.原告有权没收物业管理费保证金9940元；6.原告有权没收被告已交的水电周转金2130元；7.被告承担律师费1500元。诉讼中，利和物业公司撤回第4项诉讼请求；并明确第2项诉讼请求为：被告向原告支付自2019年2月起至同年5月31日的物业费19880元及违约金（分段计算，以月物业管理费4970元为基数，按日千分之三计至实际支付之日止）；变更第3项诉讼请求为：被告向原告支付2019年2月至2019年5月31日期间的电费985.08元及逾期违约金（以985.08元为基数，按照日千分之三从2019年6月2日计算至清偿之日止）。事实和理由：原、被告于2018年4月3日签署物业管理服务相关约定，内含管理规约、物业管理服务协议，约定原告为被告承租的位于中山国际金融中心商场二层201B商铺提供物业管理服务，每月物业管理费4970元，被告应于每月5日前缴交当月应付物业管理费，每逾期一日，按所欠费用总额3‰缴付违约金；电费以（实际用电量+实际用电量×8％电损费）×政府当时规定的单价标准计算，未缴付的款项自应付之日起至支付日的违约金以每日按应缴总额的3‰计算；因被告原因空置租赁单元的，被告仍需向原告足额支付每月的物业管理费等其他费用；被告在接收单元时，向原告缴纳水电周转金2130元、物业管理费保证金9940元；被告违反租赁合同约定，解除租赁合同的同时，本合同解除；协议履行期为2018年3月19日至2021年3月18日；双方均应履行协议，任何一方违约给对方造成损失的，应赔偿对方的全部损失；因被告违反协议致租赁合同终止，原告有权没收被告物业管理费保证金。原告在合同期内依约向被告提供物业管理服务，但被告并未履行付款义务。因被告另拖欠案外人中山市金汇置业有限公司租金等费用未付，中山市金汇置业有限公司已向贵院提起诉讼要求解除租赁合同及补充协议，案涉物业合同依合同约定解除。被告的行为已严重违反合同约定，应承担违约责任。被告吴洲宜未作答辩，亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院认定事实如下：1.中山市金汇置业有限公司（以下简称金汇公司）系中山市东区中山三路16号之一利和广场2层的所有权人［不动产权证号：粤（2016）中山市不动产权第××号］。2011年8月17日，金汇公司与利和物业公司（乙方）签订利和广场购物中心物业管理服务合同，约定：甲方选聘乙方对中山国际金融中心商场及地下停车场提供物业管理服务事宜；物业管理费由商户按其使用物业的建筑面积缴纳（不含租赁单元内照明能源费及维护费、水电费、通讯费等费用），具体标准为35元／㎡／月，其中物业服务费为15元／㎡／月，能源费20元／㎡／月（含公共区域电费、水费、电梯电费及中央空调费用）；乙方有权于每月5日前向商户收取当月物业管理费、上月水电等费用；甲方空置商铺的物业管理费，应按商铺建筑面积每月全额向乙方交纳；甲方或商户未能按时足额缴纳物业服务费或相关费用的，乙方有权另按欠款额每日3‰的标准收取违约金；本合同期限自2011年12月1日至2014年11月30日，本合同届满前三个月，甲方未依法另行选聘物业服务企业的，本合同继续履行至新的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止。合同还约定了其他事项。金汇公司、利和物业公司在合同落款处盖章确认。2.2018年3月19日，金汇公司与吴洲宜（承租人，乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方向乙方出租位于中山市东区商铺）作商业用途，建筑面积14689.53㎡，租赁面积142㎡，期限为2018年3月19日至2021年3月18日；房屋月租金为14200元，按月结算，由乙方在每月的第5日前支付给甲方；从租赁行为生效之日起，租赁期内，乙方使用的水电、燃气、物业管理服务等相关费用由乙方交纳。同日，双方签订中山市利和广场商铺租赁补充协议，约定：乙方同意于签订本协议时与物管公司签订物业管理服务协议，物业管理服务协议有效期不长于租赁合同的有效期，在租赁合同终止时自然终止；物业管理费按租赁单元的建筑面积算，每月每平方米35元由物管公司收取；乙方应于每月5日前向物管公司支付当月物业管理费、水电费及其他应付款项等；若乙方未按本补充协议约定按时交纳物业管理费、水电费及其他应付款项者，则物管公司自该月6日起计算违约金；乙方在甲方交付商铺时须向物管公司缴纳商铺内水电费的水电周转金合计2130元，水电周转金在本补充协议期满，乙方明确表示不再续租时或本补充协议终止时，乙方无任何拖欠水电气费的情况下，由物管公司在5个工作日内无息返还乙方；本补充协议签署当日，乙方应当向物管公司支付相当于两个月物业管理费的物业管理保证金9940元，合同终止后30日内，如乙方无拖欠甲方或物管公司任何应付未付款项并且付清物业管理费、水电费等一切费用时，履约保证金余额无息退还。合同还约定了其他事宜。金汇公司及吴洲宜在租赁合同及补充协议落款处签名盖章确认。2018年4月3日，利和物业公司作为甲方与吴洲宜作为乙方签订利和广场购物中心物业管理服务协议，约定：乙方已经与金汇公司订立了房屋租赁合同及补充协议，向出租方租赁使用利和广场购物中心编号为二层201B单元的商铺，根据出租方和乙方在租赁合同的约定，乙方自愿接受出租方所选聘的物业管理公司对其所承租物业的物业管理服务，并向甲方支付相应管理费用。物业管理费按每月每平方米35元收费（按承租单元的建筑面积计算）其中物业服务费每平方米每月15元，能源费（含公共区域电费、水费、电梯电费及中央空调费）每平方米每月20元，乙方承租单元建筑面积142平方米，每月应缴物业管理费4970元；甲方代收代缴电费按各单元计量读数加损耗费，电费损耗按8%计算；物业管理费按月结算，每月通过银行转账方式存入甲方指定账户，或以支票方式支付，该费用期限按自然月计算，其中计算期限不足一个月的，按计费天数除以当月实际天数再乘以当月费用计缴，乙方应于每月5日前缴纳；因乙方原因空置租赁单元，乙方仍需向甲方足额支付当月的物业管理费等其他应交费用；预收管理费保证金相当于两个月管理费，待乙方退租时无息退还,水电周转金2130元（15元/平方米×租赁单元建筑面积）在本协议期满并且乙方明确表示不再续约，或本协议终止时并且乙方无任何拖欠水电气费的情况下，由甲方在5个工作日内无息返还乙方；乙方需将垃圾、废物放置或遗弃于甲方指定的位置，若乙方未履行该义务，甲方有权在没有发出通知的情况下，清理及处置乙方留下或未处理好的任何纸箱、纸盒、垃圾或其他任何种类或性质的障碍物，甲方并不因此而须向乙方或其他任何人承担责任，且乙方必须向甲方支付因此发生的所有开支或费用；若乙方违反相关规定且令租赁合同及本协议终止，甲方将没收乙方物业管理费保证金，并追讨所欠的费用；如乙方逾期缴交物业管理费及其他应缴费用，甲方除有权追讨外，另从逾期之日起计算，每逾期一日，乙方需按所欠费用总额的3‰缴付违约金；本协议履行期限为2018年3月19日至2021年3月18日。同日，吴洲宜签订承诺书，确认已收到利和广场购物中心管理守则，明白并同意履行、遵守利和广场购物中心管理守则的规定。2018年4月，吴洲宜占有使用涉案商铺。上述合同签订后，吴洲宜已支付物业管理费保证金9940元、水电周转金2130元，从2018年4月至2019年1月期间的物业费。利和物业公司主张吴洲宜从2019年2月起未支付物业管理费、电费等费用，金汇公司已于2019年6月1日收回涉案商铺，因此利和物业公司诉至本院，主张上述实体权利。3.利和物业公司分别于2019年2月19日、同年3月18日、同年4月17日、同年5月16日缴纳电费1725215.23元、1672145.19元、1956778.91元、2190351.94元。庭审中，利和物业公司称吴洲宜分别于2019年2月、3月、5月欠缴电费591.46元、357.31元、36.31元，合计985.08元。4.金汇公司于2019年5月7日起诉至本院[案号：（2019）粤2071民初12175号]，其诉讼请求为：解除金汇公司与吴洲宜签订的合同编号为XB21-2017-00001801房屋租赁合同及中山市房屋租赁合同补充协议；吴洲宜向金汇公司支付自2019年2月至合同实际解除之日止的租金及违约金；吴洲宜向金汇公司支付2019年2月至合同实际解除之日止的宣传推广费及违约金；吴洲宜向金汇公司补交租赁期内已享受的租金折扣优惠9268.18元；金汇公司没收吴洲宜已交的租赁保证金28400元；金汇公司没收吴洲宜已交的宣传推广费保证金2840元；吴洲宜承担律师费2500元；吴洲宜向金汇公司支付登报广告费581元。本院经审理查明，金汇公司于2019年7月2日刊登报纸发表声明称于2019年6月1日解除与吴洲宜的租赁关系。本院于2020年1月5日作出（2019）粤2071民初12175号民事判决：解除金汇公司与吴洲宜于2018年3月19日签订的房屋租赁合同及中山市房屋租赁合同补充协议；吴洲宜于判决生效之日起七日内向金汇公司支付尚欠的租金58517.74元；吴洲宜于判决生效之日起七日内向金汇公司返还租金折扣优惠9268.18元；金汇公司已收取吴洲宜租赁保证金28400元、宣传推广费保证金2840元不予返还；驳回金汇公司的其他诉讼请求。该判决于2020年5月28日生效。庭审中，利和物业公司称，吴洲宜于2019年1月向涉案房屋产权人金汇公司主张提前解除租赁合同，金汇公司书面函复不同意，并要求继续履行合同，后因吴洲宜拖欠租金等费用，因此金汇公司于2019年7月2日登报声明双方于2019年6月1日解除租赁关系。基于上述，利和物业公司主张其与吴洲宜的物业服务合同关系于2019年6月1日解除；涉案房屋已于2019年6月1日由金汇公司收回。5.利和物业公司因本案纠纷委托广东中亿律师事务所代理，并产生律师费1500元。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。利和物业公司与吴洲宜签订的物业管理服务协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。利和物业公司主张吴洲宜自2019年2月1日起未支付物业管理费、电费及涉案租赁物已于2019年6月1日由产权人金汇公司收回的事实，因吴洲宜未到庭抗辩，亦未提交证据证明其已履行支付物业管理费、电费义务，现未存在其他影响利和物业公司证据证明力的情形，故本院采信利和物业公司的证据及陈述，确认吴洲宜尚欠2019年2月起至2019年5月31日止的物业服务费19880元（4970元/月×4个月）、电费985.08元的事实。利和物业公司为吴洲宜承租的物业提供了物业服务，吴洲宜未依约支付物业服务费、电费，其行为已构成违约，根据物业服务合同的约定及涉案房屋已经收回的事实，本院对于利和物业公司请求解除合同的诉求予以支持。关于违约金的问题。本院认定吴洲宜构成违约，合同明确约定了违约金，现利和物业公司主张吴洲宜支付违约金，本院予以支持，但合同约定的违约金及利和物业公司主张的违约金均过高，对比吴洲宜违约给利和物业公司造成的损失，本院确定违约金的计算标准为年利率6%为适当，违约金分月计算。关于保证金及水电周转金的问题。《最高人民法院关于适用〈中国人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条规定：“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”一般来说，保证金侧重于保证履约功能，用于担保义务人在合同履行期间履行义务、不拖欠应付费用等，但本案中，双方约定吴洲宜违约则利和物业公司没收保证金、周转金的内容，该约定系对吴洲宜违约行为的惩罚性规定，使保证金、周转金还具备了惩罚功能，性质上等同于针对吴洲宜违约行为的违约金，故在本院已支持利和物业公司违约金诉求的前提下，再行支持利和物业公司没收保证金、周转金，对比利和物业公司实际损失，显然导致双方利益显著失衡，故本院不支持利和物业公司要求没收的请求。为避免诉累，本院对该保证金、周转金在吴洲宜应支付物业服务费、电费中进行抵扣。根据先电费、后物业服务费及物业服务费到期先后顺序进行折抵的方法，经本院核算，吴洲宜尚欠2019年4月至同年5月的物业服务费8795.08元（其中4月物业服务费3825.08元，5月物业服务费4970元）。基于前述，本院确定违约金计算方法为：以3825.08元为基数，自2019年4月6日起，以4970元为基数，自2019年5月6日起；均按年利率6%计算至清偿之日止。关于律师费的问题。涉案合同并未明确约定律师费的负担，本院考虑到该项费用并非必然损失，故对利和物业公司该主张不予支持。吴洲宜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、解除原告中山市利和物业管理有限公司与被告吴洲宜于2018年4月3日签订的物业管理服务协议；二、被告吴洲宜于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司支付2019年4月至同年5月的物业服务费8795.08元及违约金（计算方法：以3825.08元为基数，自2019年4月6日起；以4970元为基数，自2019年5月6日起；均按年利率6%计算至清偿之日止）；三、驳回原告中山市利和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费498元（原告中山市利和物业管理有限公司已预交），由被告吴洲宜负担（该款被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。            审  判  长  李劲松      人民陪审员    袁炳中      人民陪审员    李美忠                                                                                            二〇二〇年九月十六日                                                     书  记  员   柯佩烨       谭嘉怡