海南省琼中黎族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9030民初130号 原告：张mm，女，1950年10月29日出生，汉族，现住海南省琼中黎族苗族自治县湾岭镇白鹭湖度假区，居民身份证号码为XXX。 委托诉讼代理人：刘金宝，男，1959年11月11日，汉族，现住海南省琼中县湾岭镇白鹭湖**楼**。 委托诉讼代理人：樊金才，男，1945年11月20日出生，汉族，现，现住海南省琼中县湾岭镇白鹭湖**楼**/div> 被告：海南台利旅业有限公司，住所地海南省琼中县湾岭镇。 法定代表人：潘吉云，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱斌，男，1975年6月24日出生，汉族，现住海，现住海南省海口市海甸岛五西路碧波花园**楼法务。 委托诉讼代理人：陈皓，男，1996年8月27日出生，汉族，现住海，现住海南省海口市海甸岛五西路碧波花园**楼法务。 原告张青玲与被告海南台利旅业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张青玲委托诉讼代理人刘金宝、樊金才，被告委托诉讼代理人陈皓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张青玲提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告支付原告逾期交房违约金12159元及利息3289.64元；2.请求法院依法判令被告支付原告逾期办理房屋权属证书违约金8106元及利息736.37元；3.请求法院依法判令被告返还原告委托被告办理房屋权属证书所收的工本费700元，电视开户费300元，并支付三倍赔偿金3000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月13日原告与被告签订房屋买卖合同（2号楼813室），并付清房款166942.85元。原告于2015年10月28日交房入住，并支付委托办理房屋权属证书工本费700元、有线电视开户费300元。原告于2019年1月25日拿到房产证。根据原、被告签订的房屋买卖合同第十五条之约定：“出卖人应当自房屋交付之日起540日内为买受人办理房屋权属证书......如因出卖人责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.2向买受人支付违约金”。原告于2015年10月28日收房至2019年1月25日取得不动产证，共计1185天减去540天，逾期办证为645天。据此，恳请法院支持原告的诉讼请求。 海南台利旅业有限公司辩称，一、原告已经实际使用占有涉案房屋，被告不应当承担逾期交房的违约责任。原告已于2015年或2016年签署了房屋验收交接登记表，另外，原告承认在被告没有出示房屋竣工验收合格凭证的情况下完成了房屋交接手续，已经构成了事实上的交付，同时也没有其他补充约定，也应视为原告同意变更交付条件的约定，即使该交付不能完全符合合同约定，也不能否定原告已经交房入住的事实，原告的主张没有法律依据。同时，原告已经入住并持续占有使用，没有出现任何问题，已获得房屋的利用价值，实现了商品房买卖合同的目的，被告未给原告带来实际损失。因此，在原告没有产生实际损失，也不妨碍其合同目的实现的情况下，其要求主张逾期交房违约金没有事实根据和法律依据，被告不应当承担逾期交房的违约责任。退一步讲，即使认为原告应该承担逾期交房的违约责任，也早已超过了诉讼时效，应依法予以驳回。二、逾期办证非因被告的原因的所致，被告不应当承担逾期办证的违约责任。1.2016年由于琼中县多规合一工作中在未告知被告的情况下调整白鹭湖用地性质致使土地建设面积减少，与原规划不符，及国家《土地利用现状分类》的更新，原土地用途无法办理申请不动产权证，从而导致办证延迟。2.合同第十五条约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的……出卖人自逾期之日起按每日已付房价款的万分之0.2向买受人支付违约金”，而根据“谁主张谁举证”的证据证明规则。原告作为房屋买受人，主张被告承担逾期办证的违约责任，其应按照合同规定对逾期取得房产证系出于被告自身的原因这个事实负有举证证明责任，但原告向法院提交的证据并未能证明系被告有意懈怠导致无法办证，被告未能办理办证，系被告自身以外原因所致，故被告不应承担逾期办证的违约责任。3.合同签订时的房产登记制度有别于现在的“二证合一”，其办理流程手续是不同的，申请的机构也不一样，这导致合同签订双方要履行的义务也发生了变化。而如今的“二证合一”是因政策原因所致，使得双方之间要履行新的义务，这种国家政策的变更是合同签订时无法预见的。对于该新义务的履行，应由双方重新协商确定新的履行方式，或按不动产登记制度由业主自己去申请办理。“二证合一”后，造成该房屋产权证没有及时办理的原因系被告无法预料和控制的原因所致，并非被告的过错，不应归责于被告。4.原告的最迟办证期限应当为交房之日后的540天，诉讼时效应当自办证履行期届满之日第二日开始起算，已经超过诉讼时效。三、关于办证工本费和有线电视开户费的问题。办证工本费实际上是代办费用，此项费用是被申请人与申请人经过协商确定的，双方均是自愿的。由于申请人办理房屋权属证书存在诸多不便，被申请人愿意为其提供相应的帮助，代办费是进行这项服务所需要的费用，该项费用已在被申请人为了帮助申请人办理房屋权属证书的途中实际消耗了，并非被申请人滥收费用。有线电视开户费被告已经明确告知了原告，在合同中也有相关约定，属于代收代支费用，被告已经如数缴纳给有线电视公司，原告是有线电视服务的受益者，此项费用应当由原告支付。上述两项费用并非被告违规收费，均是与原告协商一致收取的，应当由原告承担，不存在欺诈行为，原告主张适用法律错误，不应当得到支持。关于原告逾期交房和逾期办证违约金的利息问题。原告主张的上述两项费用的利息没有事实根据和法律依据，不应当得到支持。另外，原告认为逾期交房与逾期办证违约金与定购书中约定的违约责任相比显失公平，认为合同中关于逾期交房和逾期办证违约金的条款无效。定购书中购房款违约与逾期交房、逾期办证违约金没有任何可比性，购房款的迟延支付直接影响着被告财务成本的增加，原告已经实际交房，没有遭受实际损失，逾期办证亦没有影响原告对房屋的使用。原、被告双方签订的商品房买卖合同作为平等民事主体间的民事法律关系，更多强调的是意思自治优先。根据法律规定，合同内容由双方当事人自主决定，对于违约责任条款亦由双方自主决定，双方在签订合同时已经对合同内容条款进行了确认，因此合同约定的违约责任条款是有效的。原告主张合同违约责任的条款不足以弥补其损失，应当对自己的实际损失高于合同约定的违约金额承担举证责任，原告并无证据证明此项。综上所述，原告主张的诉讼请求没有事实根据和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。关于原告提交的资金往来专用凭证、销售不动产发票、契税发票、不动产登记中心收款缴款书、不动产权证书、被告提交的业主合同及备案表登记、本院依职权调取的公告，当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告提交的商品房买卖合同，拟证明被告违反合同的约定。被告对该份证据的真实性、合法性、关联性没有异议，但对证明内容有异议，不能证明被告违反合同约定。本院认为该组证据具有合法性、真实性、关联性，本院予以确认并采信同时在卷佐证。 2.被告提交的琼中国用（2008）第xx号土地证及地形图，拟证明白鹭湖项目的原规划土地使用权面积。原告对该组证据真实性及合法性均认可，关联性不予认可，认为与原告方无关。本院认为该组证据具有合法性、真实性、关联性，本院予以确认并采信同时在卷佐证。 4.被告提交的琼中规字﹝2017﹞134号文及地形图、琼中府函﹝2018﹞61号文、琼中不动产函﹝2018﹞7号文，拟证明由于琼中县多规合一工作中在未告知被告的情况下调整白鹭湖项目用地性质致使土地建设面积减少，与原项目已获批准的规划不符，及国家《土地利用现状分类》更新，原土地用途分类无法申请办理不动产权证，从而导致无法办理不动产权证。原告对该组证据真实性及合法性均认可，关联性不予认可，认为与原告方无关。本院认为，该组证据真实合法,但是无法证实该组证据与本案具有关联性，本院对该组证据不予采信。 5.被告提交的《关于第32地块分割等有关事项的复函-琼中规函﹝2018﹞139号》、《关于白鹭湖用地面积有关事项的复函-琼中规函﹝2018﹞57号》，拟证明因琼中县多规合一调整，白鹭湖项目仅落实部分建设用地指标，琼中县规划委于2018年3月21日才同意先行办理已落实建设用地的变更登记手续，于2018年3月22日才同意恢复原项目建设用地指标。原告对该组证据真实性及合法性均认可，关联性不予认可，认为与原告方无关。本院认为该组证据真实合法，至于该份证据的关联性和证明内容，本院将结合本案的其他案件事实在下文中予以论述。 6.被告提交的白鹭湖2号楼建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，拟证明白鹭湖2号楼已获建设施工许可。原告对该证据真实性无异议，但是证书上面表示，土地用途是旅游用地，而不是商品房开发用地。本院认为该组证据具有合法性、真实性、关联性，本院予以确认并采信同时在卷佐证。 7.被告提交的测绘费发票，拟证明被告花费100元委托专业公司测量房屋面积数据，此费用是办理不动产权所需必备费用，是代收代支费用，应当由原告支付。原告对该证据不予认可，测绘费发票是2018年开具的，且没有相关的法律依据，跟代收费用无关，而且商品房出卖人不得把初始登记的费用、测绘费转嫁给买受人。本院认为该份证据真实，但是被告未能证明与收取原告的700元办证工本费有联系，故对其关联性不予认可，本院不予采信。 8.被告提交的有线电视开户费发票，拟证明300元有线电视开户费是代收代支费用，应当由原告支付。原告对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，被告提交的发票是2020年才开具的。本院认为，被告向本院提交开票时间为2020年4月7日开户名为郭秀菊的电信服务基本收视费发票，与收取原告张青玲有线电视开户费的开户名、时间（2015年10月28日收取）、收费项目均不同，本院不予采信。 9.被告提交的房屋验收交接登记表，拟证明原告的交房时间。原告对该证据的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明内容有异议，只能证明交付钥匙的时间，并不能证明交房的时间。本院认为，该证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认并采信，至于该份证据的证明内容，本院将结合本案的其他案件事实在下文中予以论述。 10.关于原告于2020年7月14日提交的《琼中县不动产登记中心关于尽快申请办理琼中国用（2008）第032号地块土地分割的通知》，被告于2020年8月26日提交的琼中县自然资源和规划局不动产项目登记表，均已超过举证期限，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：原告张青玲与被告海南台利旅业有限公司签订《琼中县商品房买卖合同》，原告向被告购买了白鹭湖度假区2号楼813号房，合同约定原告购买的商品房为预售商品房及房屋的价款。原告按合同约定向被告支付了购房款166942.85元（以销售不动产统一发票为依据）。2015年10月28日被告将房屋交付原告入住。双方关于产权登记的约定是：“出卖人（被告）应当自房屋交付之日起540日内为买受人（原告）办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在0日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人向买受人代收办理权属登记所需的相关税费应当符合有关规定的标准。出卖人不得在相关税费标准之外以代办人之名向买受人收取额外费用。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.2向买受人支付违约金。逾期720日以上的，买受人有权单方解除合同”。2015年10月28日，原告应被告的要求，向被告缴纳了办证工本费700元、有线电视开户费300元。于2018年2月28日原告从被告处领走了办理房屋产权证相关材料，自行向不动产登记机关缴纳80元办证工本费后，于2019年1月21日取得不动产权证书。 另查明，琼中县人民政府自2016年8月24日起暂停受理土地房屋登记业务，自2016年8月31日起开始实施不动产统一登记政策，房屋产权证与土地使用权证两证合一，统一办理不动产权证。 本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，本案焦点问题为：1.被告是否逾期办证，是否逾期交房；是否构成违约，是否应承担违约责任；2.原告提出的逾期交房、逾期办证的诉求是否超过诉讼时效；3.原告的各项诉讼请求是否有事实根据和法律依据。 一、关于原告提出要求被告支付原告逾期交房违约金及利息。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，本案被告已于2015年10月28日将房屋交付原告，原告没有提出任何涉案房屋问题拒绝交付并已入住，已经形成事实交付，交房的时间应从2015年10月28日起计算，原告向法院提交诉讼材料的时间为2019年12月9日，明显已经超过三年诉讼时效且期间未发生诉讼时效中断的法定事由。被告以其在2015年10月28日已经交付房屋，原告要求支付逾期交房违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效为由进行抗辩，有事实根据和法律依据，证据充分，抗辩理由成立，本院予以采信。故本院对原告主张被告支付逾期交房违约金及利息的诉讼请求，不予支持。 二、关于原告请求被告支付原告逾期办理房屋权属证书违约金及办证违约金利息。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，明确了出卖人即被告应当自房屋交付之日起540日内为买受人（原告）办理房屋权属证书。被告将涉案房屋交付给原告的时间为2015年10月28日，原告已经将办理房屋产权证费用支付给被告。根据合同约定，被告应当在540日内即2017年4月20日前为原告办理房屋产权证书。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”被告应当在540日内即2017年4月20日前为原告办理房屋产权证书，原告提出逾期办证违约金的诉讼时效应当从2017年4月21日开始计算，即诉讼时效届满之日应为2020年4月20日。原告于2019年12月9日向法院提交诉讼材料。诉讼时效应当自原告向法院提交诉讼材料起计算，并未超过诉讼时效。被告以原告提出逾期办证违约金已经超过诉讼时效为由进行抗辩，理由不成立。关于被告辩称未能按时办证系琼中县政府“多规合一”工作中调整白鹭湖项目用地所致，在被告提交的证据琼中规字﹝2017﹞134号文件中在缩减建设用地规模中也并未提及调整用地与2号楼相关，且琼中规字﹝2017﹞134号文件、琼中不动函﹝2018﹞7号文件出文的时间分别为2017年7月5日、2018年3月12日；而被告早已于2015年10月28日向原告交房，按照双方签订的合同约定，从2015年10月28日开始应当去履行办理房屋产权证书的义务，而不是等到政府进行“多规合一”工作调整用地的时候才去履行办证的义务。关于被告当庭陈述其于2016年5月或是6月已向权属登记机关提交了办理房产证书相关材料，并已通过业主群、口头协商方式通知了原告，原告表示并未协商、通知，且被告未能提供任何证据予以证明这一事实的存在，被告对这一待证事实应负有举证不能的责任。据此，被告的抗辩理由不能成立，本院不予认可。被告未能履行合同约定的该项义务，应认定被告的行为构成违约，应当承担违约责任。关于逾期办证违约金，因原告是自行去办理的不动产权证书，逾期办证天数截止日期应当为原告从被告处领走办证材料的日期（即2018年2月28日），被告的逾期办证天数应为306日（自2017年4月21日到2018年2月28日为313日，因政府两证合议暂停受理业务，往后顺延7日）。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条第四款“如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.2向买受人支付违约金。”则逾期办证违约金=166942.82元×306日×万分之0.2=1021.69元，原告主张8749.32元的逾期办证违约金，超出部分不予支持。关于原告提出请求被告支付违约金利息736.37元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”原、被告已经在《商品房买卖合同》约定违约金及其计算方式，且原告已经向本院提出要求被告支付的是违约金。原告请求被告继续支付违约金所产生的利息没有事实根据和法律依据，本院对原告请求被告支付违约金利息736.37元不予支持。 三、关于原告主张被告返还原告委托被告办理房屋权属证书所收的工本费700元，电视开户费300元。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条第三款“出卖人向买受人代收办理权属登记所需的相关税费应当符合有关规定的标准。出卖人不得在相关税费标准之外以代办人之名向买受人收取额外费用。”的约定，被告向原告收取办证工本费700元，但最终被告将办证材料给了原告，让原告自行去不动产登记中心办理登记，原告系自行办理的不动产证并交纳的80元工本费，故被告应将80元办证工本费退还原告。从查证的事实看，被告未能证明办理不动产权证书需要支出其他合理费用，被告违反合同约定额外收取费用，应予以退回。故原告请求被告退还办证工本费700元，合理有据，本院应予支持。关于被告辩称收取的费用700元中包含测绘费100元，但被告向原告出具的资金往来专用凭证中明确700元为办证工本费，如若收费项目有变动，被告亦未出示证据证明曾与原告协商一致，综上，被告的抗辩理由不成立。关于有线电视开户费300元，被告称该笔费用系提前收费并转缴至中国有线电视网络有限公司琼中分公司（以下简称有线电视琼中分公司），但被告并未向法庭出示收取开户费后即转缴有线电视琼中分公司的凭证，应承担举证不能的后果。故原告主张退还有线电视开户费300元的主张，合理有据，本院予以支持。关于原告提出要求被告支付三倍违规收费赔偿金3000元。按照《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条之规定三倍返还不当收费的问题，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条的规定：“消费者为生活消费需要购买使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。”而本案中，原告请求返还的是办证工本费及有线电视开户费的收费问题，并不属于原告所陈述的《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的保护范畴，原告提出三倍返还办证工本费及有线电视开户费缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条，判决如下： 一、被告海南台利旅业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告张青玲逾期办理房屋权属证书的违约金1021.69元。 二、被告海南台利旅业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张青玲办理房屋权属证书代办费700元及有线电视开户费300元。 三、驳回原告张青玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费507元（原告已预交），由原告张青玲承担471元；由被告海南台利旅业有限公司承担36元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判长 叶 伟 审判员 刘慧静 审判员 文志娟 二〇二〇年九月二日 书记员 唐伟雄 书记员 黄嘉灵 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《中华人民共和国消费者权益保护法》 第二条消费者为生活消费需要购买使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。