广东省云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5302民初831号原告：云浮市嘉和物业服务有限公司。住所地：云浮市市区狮山路**蟠龙山水豪庭**首层**会所商铺。法定代表人：赵海玲。委托诉讼代理人：梁伟星，广东郎星律师事务所律师。委托诉讼代理人：萧仲贤，广东郎星律师事务所律师。被告：陈树华，男，汉族，1972年8月10日出生，住云浮市云安区。原告云浮市嘉和物业服务有限公司（以下简称“嘉和物业公司”）诉被告陈树华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月30日公开开庭进行了审理。原告嘉和物业公司的委托诉讼代理人梁伟星，被告陈树华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告给付2017年1月1日至2019年7月31日的物业管理费金额4646.9元以及违约金278.81元(278.81元=4646.9元×2‰×30天，暂从2019年7月31日起计至2019年8月31日，以后另计至付清欠款日止)，公摊电费420.6元，以上合计5346.31；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：依据原告与被告签订的《物业管理服务协议》，协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告应按照“住宅服务管理费为每月每平方米1.08元的标准”向原告缴纳其居住的D2栋建筑面积为138.77m²的404号房的物业管理费用(即每月149.9元)，被告应当月10日前缴纳，如逾期付款按每日加收欠缴金额2‰的违约金。合同生效后，原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告自2017年1月1日至2019年7月31日止，未依约向原告支付物业管理费，欠费总金额4646.9元以及违约金278.81元(278.81元=4646.9元×2‰×30天，暂从2019年7月31日起计至2019年8月31日，以后另计至付清欠款日止)，公摊电费420.6元，以上合计5346.31元。原告多次催缴，均无效果。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了双方签署的《物业管理服务协议》，严重侵害了原告以及其他业主的合法权益，根据《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理规约、业主大会议事规则；(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；(五)按时交纳物业服务费用；(六)法律、法规规定的其他义务”之规定，原告为维护自己的合法权益，特诉至法院并提出上述诉讼请求。被告陈树华辩称：一、从2016年5月1日至今，原、被告双方不存在合同关系，被告无需交纳物业管理费给原告。2016年4月30日，蟠龙山水豪庭业主委员会（以下简称“山水豪庭业委会”）根据全体业主大会决议，与广州市顺立物业管理有限公司（以下简称“顺立物业公司”）签订《蟠龙山水豪庭物业管理资格项目合同书》，约定顺立物业公司为蟠龙山水豪庭物业管理公司，合同期限从2016年5月1日至2021年4月30日，且时至今日，该合同主体还没有解除合同关系。2018年8月11日，嘉和物业公司与山水豪庭业委会物业服务合同纠纷一案，经云浮市中级人民法院作出（2018）粤53民终23号民事判决，认定山水豪庭业委会与顺立物业公司签订的《蟠龙山水豪庭物业管理资格项目合同书》合法、有效。根据《前期物业管理服务协议》第三条约定：合同期限从开发商公布入伙日起至业主委员会与物业管理公司签订物业管理合同生效时止。原告与业主签订的《前期物业管理服务协议》已于2016年4月30日终止。二、原告嘉和物业公司与星岩社区于2018年4月18日签订的物业服务合同无效，被告无需交纳物业管理费给原告。（2018）粤53民终23号民事判决书第21页载明：2018年3月15日至3月19日，山水豪庭业委会组织召开业主大会临时会议，同意授权业主委员会终止与顺立物业公司签订的物业服务合同并与嘉和物业公司签订物业服务合同。此次业主大会临时会议与2016年3月11日至16日期间召开的第二次业主大会同意业主委员会在社会上公开招聘号物业服务公司和签订物业服务合同的内容不尽相同，且相互独立。嘉和物业公司应先行移交相关资料给山水豪庭业委会、撤离蟠龙山水豪庭小区物业服务管理区域，待山水豪庭业委会解除与顺立物业公司签订的《蟠龙山水豪庭物业管理资格项目合同书》后，再履行2018年4月18日与嘉和物业公司签订的新《物业管理服务合同》。业主大会会议期间（3月18日）山水豪庭业主委员会全体委员因受到威胁、人身攻击而集体辞职。根据云浮市住建局要求，依据法规将公章等资料移交给了云城街道办星岩居委会，由居委会行使业委会职责。2018年4月18日，星岩居委会没有依据业主大会表决的议题内容，在未与顺立物业公司解除合同的情况下，直接与原告签订物业服务合同。但时至今日，原告没有履行移交相关资料给山水豪庭业委会、撤离蟠龙山水豪庭小区物业服务管理区域；且被告至今未见到星岩居委会解除与顺立物业公司签订的《蟠龙山水豪庭物业管理资格项目合同书》的公告，山水豪庭业委会至今还没有解除与顺立物业公司签订的合同。在此之前，业主不需要履行星岩社区2018年4月18日与嘉和物业公司签订的《物业管理服务合同》。综上所述，根据《最高人民法院关于审理物业纠纷的司法解释》第十条“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业管理合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”规定，应依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：位于云浮市云城区**的蟠龙山水豪庭小区由云浮市荣威房地产开发有限公司（以下简称“荣威房地产公司”）开发建设。2010年2月1日，原告嘉和物业公司（乙方，物业管理公司）和荣威房地产公司（甲方，物业建设单位）签订了一份《荣威·蟠龙山水豪庭物业管理合同》，约定原告为蟠龙山水豪庭小区提供前期物业服务。其中第三章物业服务费用约定如下：第九条第1款约定多层住宅按建筑面积每月每平方米0.5元收取；小高层住宅按建筑面积每月每平方米0.8元收取，商铺按建筑面积每月每平方米0.5元收取。第十条约定乙方应在签订本合同生效后开始实施物业服务工作，并从物业交付业主或非业主使用人之日起计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为当月5日前。第十一条第1款约定物业服务费收取标准在2013年前不作调整，第2款约定业主或非业主使用人逾期缴纳物业服务费用的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之二交纳滞纳金。第十二条约定车位管理费为摩托车15元/月，小型车辆60元/月。第四章双方责任约定如下：第十九条第二款第2项约定在合同期内，由物管负责分摊公共用水、用电及代办代缴各业主用水、用电费用，第10项约定本合同终止时，乙方必须向业主大会、业主委员会或甲方（指业主大会、业主委员会尚未成立时）移交各类物业管理用房及物业管理全部档案资料；清理与业主或非业主使用人发生的债权债务，与新的物业管理公司妥善交接，按时退出物业管理区域，业主或非业主使用人欠交物业服务费等费用的，乙方可依法追讨，但不得以此为理由不移交物业管理权和退出物业管理区域。第六章服务期限。第三十条约定业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。合同还对双方其他权利、义务进行了约定，荣威房地产公司与嘉和物业公司加盖公章予以确认。2010年3月20日，荣威房地产公司出具《证明》，告知蟠龙山水豪庭全体业主，涉案楼盘物业管理已由嘉和物业公司接管及办理一切物业管理方面事务。2012年2月10日，原告向荣威房地产公司提交申请书，申请提升物业管理费：商铺、步梯、电梯按原价统一提升0.2元/㎡，荣威公司于2012年2月13日回复：同意申请，具体操作和实施由物管同各业主协商解决。2015年6月8日，原告向云浮市云城区发展和改革局提交《物业服务收费备案表》申请备案，载明：实行政府指导价物业服务收费备案标准（元/平方米·月）：申请备案标准为高层住宅1.08元/㎡、普通多层0.70元/㎡、产权车位39元/月；公共区域水电费分摊为全体业主按户分摊，保安亭、物业服务办公区域水电费由服务企业交费，电梯电费一楼住户不分摊，二楼以上住户每高一层递增1%；以上执行时间均为2015年6月1日。2015年6月16日，云浮市云城区发展和改革局出具一份《备案回执》，告知原告其荣威·蟠龙山水豪庭小区实行政府指导价物业服务收费备案材料齐全，申请备案的收费标准符合政府指导价管理有关规定，同意备案。实行政府指导价的物业服务收费必须严格按备案标准执行，如需调整，应重新申请备案，未经备案，不得随意调整执行标准。2016年1月10日，蟠龙山水豪庭小区的业主举办了云浮市蟠龙山水豪庭小区全体业主大会，产生了业主委员会，11位业主成为了首届委员，并送云浮市住房和城乡建设局备案。2016年3月29日，山水豪庭业委会委托晓君招标公司公开招聘物业管理企业，2016年4月16日顺立物业公司中标。2016年4月30日，山水豪庭业委会（甲方、委托方）与顺立物管公司（乙方、受托方）签订了《蟠龙山水豪庭物业管理资格项目合同书》。约定：项目名称为蟠龙山水豪庭住宅小区服务管理。第一条、物业管理内容。1、物业基本情况：（1）物业类型：住宅；（2）座落位置：云浮市云城区狮山路81号；（3）占地面积：6.83万平方米；（4）建筑面积：18.03933万平方米。2、委托管理事项：（1）房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。（2）房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。……。第二条、委托物业管理形式。包干制，自负盈亏。第四条、物业管理期限。委托管理期限为5年，自2016年5月1日起到2021年4月30日。第十四条、本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖公章之日起生效。山水豪庭业委会、顺立物业公司分别在合同的甲、乙方处盖章，并由代表人分别签名确认。上述合同签订后，原告仍未向山水豪庭业委会办理移交手续，仍然对蟠龙山水豪庭小区提供物业管理服务。对于未能移交有原因，庭审中，原告称一直没有新的物业公司过来与原告进行交接，且业主亦对更换物业公司存在争议，无法完成交接，原告亦曾通知业主及山水豪庭业委会及时完成接洽交接手续，在没有新的物业公司接管之前，原告就继续对小区物业进行管理。为证明该事实，原告提供了证据，部分证据内容如下：1、原告于2016年4月26日自行出具的《通知》，载明通知各业主，至2016年4月25日上午止，并未有人通知新物业公司何时进场，亦没有人与嘉和公司洽谈过交接事项等事宜。2、原告于2016年4月27日自行出具的《关于退出蟠龙山水豪庭小区物业管理的告知函》，载明通知山水豪庭业委会、各业主，嘉和公司至今未接到物业交接函，请山水豪庭业委会在2016年4月28日至4月30日前，就小区物业移交的事项进行共同洽谈，并做好相关的交接事项等事宜。该告知函下方还注明：“抄送：云浮市星岩社区、云浮市住房和城乡建设局”。3、山水豪庭业委会于2016年4月29日出具的《通知》，载明通知各业主，因山水豪庭业委会成立及第二次业主大会的合法性受到荣威房地产公司的质疑，并已向云浮市住建局反映，因此新旧物业公司交接日期将稍作推迟，建议各位业主从2016年5月1日起的物业费暂时停交，以免造成不必要的经济损失。4、2016年8月4日，中国电信股份有限公司云浮云城区分局向山水豪庭业委会发出《关于蟠龙山水豪庭小区布放光纤的函》，山水豪庭业委会于同日在该函上盖章确认，并注明“同意进场安装，请嘉和物业公司配合”。5、2017年9月20日，云浮市云城区云城街道办事处向山水豪庭业委会、嘉和物业公司发出《关于开展“2017平安云浮演艺文化进小区”文艺汇演系列活动的函》，山水豪庭业委会、嘉和物业公司均于2017年9月21日在该函盖章确认，山水豪庭业委会并注明“欢迎进入小区表演，请物管公司配合”。6、原告分别于2017年8月23日、2018年2月8日、2018年2月12日自行出具《关于退出蟠龙山水豪庭小区物业管理的通知》，载明通知各业主、业委会，希望业委会协调与其签订了物业服务合同的顺立物业公司过来交接，处理后续事宜。该通知下方注明抄送云浮市住房和城乡建设局、云浮市云城区街道办等有关单位。另查明：2010年10月15日，原告嘉和物业公司（甲方，物业管理单位）和被告陈树华（乙方，购房方）签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定甲方为乙方蟠龙山水豪庭xx栋xxx号房提供物业服务，建筑面积为146.23平方米，服务期限从发展商公布入伙日起至业主委员会与物业管理公司签订物业管理合同生效时止；物业管理费计费时间从物业交付业主或费业主使用人之日起计收物业费；多层住宅按建筑面积每月每平方米0.5元收取，小高层住宅按建筑面积每月每平方米0.8元收取，商铺按建筑面积每月每平方米0.5元收取；业主（住户）未按时缴纳物业管理费的，按每日加收欠缴金额0.2％的滞纳金。合同还对双方其他权利义务进行了约定，原、被告均在合同上签名或盖章予以确认。又查明：2016年8月29日，山水豪庭业委会将嘉和物业公司起诉至本院，请求判令：“1、被告嘉和物业公司将蟠龙山水豪庭物业管理用房、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施，地下管，地下管网工程竣工图等资料移交给山水豪庭业委会小区物业服务管理区域。2、……。”本院于2017年8月29日作出（2016）粤5302民初1342号民事判决，判决：“一、限被告云浮市嘉和物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内撤离蟠龙山水豪庭小区的物业服务管理区域。二、限被告云浮市嘉和物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将蟠龙山水豪庭小区的各单元的竣工验收资料等资料（具体的移交资料为附件一的第一、二项）移交给原告蟠龙山水豪庭业主委员会。三、驳回原告蟠龙山水豪庭业主委员会的其他诉讼请求。”嘉和物业公司不服，向云浮市中级人民法院提出上诉。2018年3月15日至3月19日，山水豪庭业委会在云城街道办、云浮市住房和城乡建设局的指导、协调下，组织召开了蟠龙山水豪庭业主大会临时会议，对“是否同意授权业主委员会终止与广州顺立物业管理有限公司签订的物业合同并与云浮市嘉和物业服务有限公司签订物业服务合同”事项进行表决，表决内容同意票7802户，不同意票68户，弃权3户，无效票7户；持同意票的业主所有的专有部分建筑面积占建筑物总面积的53.73%。会议一致表决通过上述表决内容，云浮市云城区云城街星岩社区居民委员会作为监督单位在该表决结果上盖章确认。2018年4月18日，云浮市云城区云城街星岩社区居民委员会代表山水豪庭业委会与原告嘉和物业公司（乙方，物业管理公司）签订一份《云浮市蟠龙山水豪庭小区物业管理服务合同》，其中第三章物业服务费用第八条约定遵守云浮市物价部门的物业服务收费标准、并取得收费备案，步梯楼按建筑面积每平方0.70元，电梯楼按建筑面积每平方1.08元、车库小车位服务费每月每个39元，摩托车位每月每个10元（车位服务费含地下车库照明电费）；商铺按建筑面积每平方0.70元收取。管理服务费标准的调整按政府最新规定标准调整、经业主大会表决通过执行。业主（住户）须在每月20日前按时向乙方缴纳物业管理服务费及相关公共分摊费用。业主或非业主使用人逾期未缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费千分之二缴纳滞纳金。第六章第二十二条约定本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字盖章之日起生效。有效期为五年，自2018年4月18日至2023年4月17日止。其中甲方盖章处手写注明“因云浮市蟠龙山水豪庭业主委员会集体辞职，根据相关条例规定，现暂由云城街星岩社区居委会代签”。故云浮市云城区云城街星岩社区居民委员会在上述合同的代表人处加盖印章，乙方由原告嘉和物业公司加盖公章。2018年8月21日，云浮市中级人民法院作出（2018）粤53民终23号民事判决，该院认为嘉和物业公司是蟠龙山水豪庭小区开发商荣威房地产公司委托的前期物业服务企业。根据购房者与嘉和物业公司签订的《前期物业管理服务协议》，物业管理服务合同期限从发展商公布入伙日起至业委会与物业管理公司签订物业管理合同生效时止。2016年4月30日，山水豪庭业委会根据全体业主大会决议，与广州市顺立物业管理有限公司签订的《蟠龙山水豪庭物业管理资格项目合同书》合法、有效，该院予以确认。该合同书约定：委托管理期限为5年，自2016年5月1日起至2021年4月30日，合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖公章之日起生效。因此，2016年4月30日，《前期物业管理服务协议》约定的嘉和物业公司管理服务合同期限已届满，合同终止的条件已成就。故山水豪庭业委会要求嘉和物业公司移交相关资料及撤离蟠龙山水豪庭小区物业服务管理区域，符合法律规定，该院予以支持。嘉和物业公司应先行移交相关资料给山水豪庭业委会、撤离蟠龙山水豪庭小区物业服务管理区域，待山水豪庭业委会解除与顺立物业公司签订的《蟠龙山水豪庭物业管理资格项目合同书》后，再履行2018年4月18日与嘉和物业公司签订的新《物业管理服务合同》。该院遂判决：驳回上诉，维持原判。庭审中，被告确认其并未交纳2017年1月1日起至2019年7月31日期间的物业管理费，但主张2017年1月1日之前的物业费已经付清，原告对此予以确认。庭审中，原告称被告的房屋建筑面积为138.77平方米，按每月每平方米1.08元计算，每月为149.9元，原告要求被告支付从2017年1月1日起至2019年7月31日止共31个月物业管理费4646.9元。另外，原告主张被告尚欠公摊电费420.6元未支付，但并没有提供欠费的证据。原、被告均确认顺立物业公司并未进入涉案小区提供物业服务，涉案小区一直由原告嘉和物业公司提供物业服务。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。综合原、被告意见，本案争议的焦点为：一、原、被告签订的《前期物业管理服务协议》权利义务终止的时间；二、权利义务关系终止后，嘉和物业公司为蟠龙山水豪庭小区提供一定事实服务情况下，被告是否应缴纳相应的物业服务费；三、如果被告应缴纳相应的物业服务费，违约金应否支持；四、《蟠龙山水豪庭物业管理资格项目合同书》签订后的物业管理费以及违约金的计算问题。一、原、被告签订的《前期物业管理服务协议》权利义务终止的时间。嘉和物业公司是蟠龙山水豪庭小区开发商荣威房地产公司委托的前期物业服务企业，根据双方的协议对小区进行管理。被告与原告于2010年10月15日签订的《前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务合同期限从发展商公布入伙日起至业委会与物业管理公司签订物业管理合同生效时止。2016年4月30日，山水豪庭业委会与顺立物业公司签订《蟠龙山水豪庭物业管理资格项目合同书》，约定：委托管理期限为5年，自2016年5月1日起至2021年4月30日，合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖公章之日起生效。因此，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》约定的嘉和物业公司管理服务合同期限已于2016年4月30日届满，合同终止的条件已成就。故上述《前期物业管理服务协议》约定的期限已经届满，合同终止的条件已成就。二、对于2016年5月1日后至《蟠龙山水豪庭物业管理资格项目合同书》签订前的2018年4月17日，原告嘉和物业公司为蟠龙山水豪庭小区提供一定事实服务情况下，被告是否应缴纳相应的物业服务费的问题。涉案山水豪庭小区一直由原告嘉和物业公司提供物业服务，本院予以确认。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。本案中，原告举证的由山水豪庭业委会于2016年4月29日出具的《通知》，通知各业主新旧物业公司交接日期将稍作推迟，建议各位业主从2016年5月1日起的物业费暂时停交。另外，在2016年8月4日，电信公司进行布放光纤时，山水豪庭业委会在电信公司的函件上注明“同意进场安装，请嘉和物业公司配合”。在2017年9月20日，云浮市云城区云城街道办事处开展文艺汇演活动而发出的函件中，山水豪庭业委会注明“欢迎进入小区表演，请物管公司配合”。可见，在《前期物业管理服务协议》的权利义务终止后，原告仍然对小区进行物业管理，并经山水豪庭业委会的认可，根据本案现有证据，并不能证明在山水豪庭业委会与顺立物管公司签订《蟠龙山水豪庭物业管理资格项目合同书》后，立即提出了请求嘉和物业公司退出物业服务区域及移交相关物业资料。山水豪庭业委会于2016年8月29日向本院提起要求嘉和物业公司退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施等的诉讼请求，云浮市中级人民法院于2018年8月21日作出（2018）粤53民终23号民事判决，二审判决认定《前期物业管理服务协议》管理期限于2016年4月30日届满，合同终止的条件已成就，并判决原告嘉和物业公司退场和移交相关资料。即嘉和物业公司与山水豪庭业委会于2018年8月21日才最终确定其物业服务合同纠纷的处理结果，原告嘉和物业公司在判决生效后才依法需要退场并移交相关资料。故嘉和物业公司只有二审判决生效后，拒绝退出、移交，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院才不予支持。在2018年8月21日之前，原告提供了物业服务，主张被告支付物业服务费，没有违反法律规定，本院予以支持。因2015年6月8日，原告向云浮市云城区发展和改革局提交《物业服务收费备案表》申请备案，申请备案标准为高层住宅1.08元/㎡，属于政府指导价，本院予以确认。被告的房屋建筑面积为138.77平方米，按每月每平方米1.08元计算，每月物业管理费为149.9元。因云浮市云城区云城街星岩社区居民委员会代表山水豪庭业委会与原告嘉和物业公司于2018年4月18日签订一份《云浮市蟠龙山水豪庭小区物业管理服务合同》，从2017年1月1日起至2018年4月17日止（15.57个月），属于《前期物业管理服务协议》终止后至新合同签订之前的期间，如前所述，原告主张被告支付该期间的物业管理费合理合法，本院予以支持，该期间的物业管理费为2333.94元（149.9元/月×15.57个月）。三、对于被告应缴纳的2333.94元物业服务费，违约金应否支持的问题。本院认为，原告与涉案小区业主的物业服务合同权利义务关系已于2016年4月30日终止，被告现属于基于事实服务关系支付物业费给原告并非依据双方签订的《前期物业管理服务协议》，故原告依据原、被告签订的《前期物业管理服务协议》约定的违约金条款请求被告支付违约金的理据不足，本院不予支持。况且，原告举证的由山水豪庭业委会于2016年4月29日出具的《通知》，通知各业主新旧物业公司交接日期将稍作推迟，建议各位业主从2016年5月1日起的物业费暂时停交。而嘉和物业公司与山水豪庭业委会于2018年8月21日才最终确定其物业服务合同纠纷的处理结果。故在纠纷未解决之前，原告不交纳2017年1月1日起至2018年4月17日止的物业管理费不构成违约。综上，本院对原告要求被告支付上述期间违约金的请求不予支持。四、对于《蟠龙山水豪庭物业管理资格项目合同书》签订后的2018年4月18日至2019年7月31日期间的物业管理费以及违约金的计算问题。云浮市云城区云城街星岩社区居民委员会代表山水豪庭业委会于2018年4月18日与原告嘉和公司签订了一份《云浮市蟠龙山水豪庭小区物业管理服务合同》，该居委会盖章处手写注明“因云浮市蟠龙山水豪庭业主委员会集体辞职，根据相关条例规定，现暂由云城街星岩社区居委会代签”。本院认为，根据《业主大会业主委员会指导规则》第五十八条“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”之规定，上述物业管理服务合同签订主体符合法律规定，内容未违反法律法规禁止性规定，合法有效，对全体业主均具有法律约束力，被告作为小区业主应按上述物业服务合同履行其权利义务，支付2018年4月18日起的物业服务费给原告。又因《云浮市蟠龙山水豪庭小区物业管理服务合同》约定高层住宅按建筑面积每平方1.08元/㎡计收，故涉案房屋2018年4月18日至2019年7月31日期间物业服务费为2308.46元（149.9元/月×15.40个月）。对于该2308.46元的违约金问题。原告已按约定为被告提供了物业管理服务，但被告未按期支付管理费，已违反了合同约定，构成违约，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。根据《云浮市蟠龙山水豪庭小区物业管理服务合同》约定业主（住户）须在每月20日前按时向乙方缴纳物业管理服务费及相关公共分摊费用，业主或非业主使用人逾期未缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费千分之二缴纳滞纳金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成损失’”。原告并没有提供造成其损失的依据，本院认定其损失为利息损失，根据违约金高于损失30%即过分高于损失的规定，本院酌定认定违约金应按年利率7.8%[6%×（1+30%）]计算。因截至2019年7月31日，该笔物业管理费均已超过两份合同约定的交纳期限，原告主张违约金从2019年7月31日起算，合理合法，本院予以支持。综上，被告尚欠原告2016年7月1日至2019年7月31日的物业管理费合计为4642.40元（2333.94元＋2308.46元）。因原告没有提供被告尚欠公摊电费420.6元未支付的证据，应承担举证不能的后果，对该请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈树华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费4642.40元给原告云浮市嘉和物业服务有限公司。二、被告陈树华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期支付物业管理费的违约金（以2018年4月18日至2019年7月31日尚欠的物业管理费2308.46元为本金，从2019年7月31日起至付清该款日止按年利率7.8%计算）给原告云浮市嘉和物业服务有限公司。三、驳回原告云浮市嘉和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，适用简易程序审理，减半收取25元（该款原告已预交），由被告陈树华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  吴桂桃二〇二〇年八月五日书记员  黄雅欣附本判决相关适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条【迟延履行】被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。