广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初2148号原告：广州创艺装饰工程有限公司，住所地广东省广州市番禺区南村镇南大路广州雅居乐花园公建**，统一社会信用代码91440101MA59M067XH。法定代表人：吴新平，职务总经理。委托诉讼代理人：薛志辉，该公司职员。原告：广州意浓实业有限公司，，住所地广东省广州市从化温泉镇宣星村00893自编201统一社会信用代码：914401017397192597。法定代表人：薛双有。委托诉讼代理人：林佳静，该公司职员。被告：王玲华，女，汉族，1988年4月1日出生，住江西省赣州市兴国县，原告广州创艺装饰工程有限公司（以下简称创艺公司）诉被告王玲华、第三人广州意浓实业有限公司（以下简称意浓公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，由审判员吴建依法适用简易程序独任审理。案件审理过程中，本院依原告创艺公司的申请，变更第三人意浓公司诉讼地位为共同原告，并于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告创艺公司委托诉讼代理人薛志辉、原告意浓公司委托诉讼代理人林佳静、被告王玲华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告创艺公司、意浓公司共同向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付到期装修款390146元；2.被告逾期支付装修款的违约金，违约金分段计算，第3期欠款金额30048元的每日违约金自2018年12月12日起按欠款金额的万分之五计算，第4期欠款金额30049元的每日违约金自2019年3月12日起按欠款金额的万分之五计算，第5期欠款金额30049元的每日违约金自2019年5月12日起按欠款金额的万分之五计算，第5期欠款金额75000元的每日违约金自2019年5月29日起按欠款金额的万分之五计算，贷款申请不获银行批准的300000元的每日违约金自2018年12月12日起按欠款金额的万分之五计算，直至被告全部付清装修款为止；3.被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告变更第2项诉讼请求为：被告逾期支付款项的违约金以390146元为本金，自起诉之日即2020年5月8日起至付清全部款项日止按日万分之五计算。事实与理由：意浓公司于2018年7月5日与被告签订了《景业荔都花园认购书》，约定向被告出售其位于广州市从化区景业荔都花园7号楼2005房，该商品房的毛坯房总价款为818297元、装修款为46682元。创艺公司于2018年7月5日与被告及意浓公司签订《房屋装修协议书》，第四条约定装修款的支付方式为：第1期装修款46688元于2018年6月18日前支付，第2期装修款30048元于2018年9月11日前支付，第3期装修款30048元于2018年12月11日前支付，第4期装修款30049元于2019年3月11日前支付，第5期装修款30049元于2019年5月11日前支付。创艺公司委托意浓公司代收前述款项，并由意浓公司代创意公司开具收据，由创艺公司与意浓公司另行结算。剩余装修款300000元被告于2018年6月18日前向银行申请办理贷款手续，若贷款申请获银行批准，该款直接划入原告账户；若贷款申请不获银行批准，被告应在接获原告通知后，分两期向乙方支付申请贷款总额，即（1）接到通知后十五日内付贷款申请额的50%；（2）接到通知后三个月内付剩余贷款申请额的50%。《房屋装修协议书》签订后，被告支付了第l-2期装修款76736元，从第3期起开始拖欠，至今拖欠到第5期，且被告接到其贷款申请不获银行批准的通知后，一直未按约定向原告支付相应款项，累计拖欠装修款共计390146元。创艺公司多次向被告催收，被告虽口头同意支付，但均一拖再拖。《房屋装修协议书》第五条约定：逾期付款的，每日按到期未支付款项金额的千分之一的标准支付违约金。现两原告根据实际情况，自愿将起诉的违约金标准调整为每日按到期未支付款项金额的万分之五的标准支付违约金。创艺公司与被告及意浓公司三方签订的《房屋装修协议书》合法有效，被告理应严格依照合同的约定按期付款。现被告逾期付款的行为已构成违约，严重侵犯了原告的合法权益。因此，向法院提起诉讼。原告创艺公司、意浓公司为证明其主张，向本院提交以下证据：《景业荔都花园认购书》、《广州市商品房买卖合同（预售）》、《房屋装修协议书》、《律师函》、邮寄单；庭后提交《涉案房屋内部装修照片》、《收款收据》。被告王玲华辩称，我认为装修合同无效，不存在违约金。装修协议中关于装修款项的约定应适用房屋买卖合同的条款。经审理查明，2018年7月5日，意浓公司（出售方）与被告（认购方）签订《景业荔都花园认购书》，约定：“认购物业：广东省广州市从化景业荔都花园二期7号楼2005号房间（以下简称“该物业”），建筑面积约为98.59平方米，其中套内建筑面积约为81.43平方米，该物业只能作住宅用途使用。该物业优惠折扣3万抵一口价×0.99。认购价为818297元。于2018年12月15日前交付使用。一、（购房款）付款办法：2.银行按揭付款：定金：30000元，于签订本《认购书》时付清。第1期楼款218297元，须于2018年6月18日前付清。同时即办理570000元的银行按揭贷款手续。二、认购方自愿委托创艺公司代为进行毛坯房收楼，及进行房屋的装修，装修总价为466882元，装修的交楼时间为2019年6月30日。装修标准以认购方与创艺公司、出售方签订的《房屋装修协议书》为准。装修款的支付方式具体如下：第1期装修款46688元须于2018年6月18日前付清。第2期装修款30048元须于2018年9月11日前付清。第3期装修款30048元须于2018年12月11日前付清。第4期装修款30049元须于2019年3月11日前付清。第5期装修款30049元须于2019年5月11日前付清。同时即办理300000元的银行贷款手续。四、认购方须于2018年6月18日前到售楼部签署《商品房买卖合同》及《房屋装修协议书》等有关文件”。另查，2018年7月5日，意浓公司（甲方、卖方）与被告（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：“第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条规定的项目中的景业荔都花园1、2、3、4、5、6、7、8号楼第自编7号楼幢20层2005号房（下称该商品房），房屋地址：从化区温泉镇宣星村地段二期（自编7号楼）2005房。该商品房合同约定建筑面积共98.59平方米，其中，套内建筑面积81.43平方米，共有分摊面积17.16平方米。第七条计价方式和价款甲方与乙方约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米10049.09元，总金额818297元。第八条付款方式甲方同意乙方按下述第3种方式按期付款：3.按揭贷款方式付款首期款：自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30.34%，金额248297元。除首期款外，剩余房款金额570000元，须于2018年6月18日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十条逾期付款的违约责任3、按揭付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将全部房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过30日乙方仍未按约支付的，甲方有权解除合同。第三十条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，按下列第2种方式解决：2.依法向人民法院起诉。第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力”。《商品房买卖合同》补充协议,约定：“五、双方同意《商品房买卖合同》第十条、第十一条补充约定：如乙方未能按照主合同第八条约定的支付期限将各期房价款支付至监控账户，从逾期之日起至实际支付之日止，乙方每日按到期未支付房价款的1‰的标准支付违约金”。同日,被告（甲方、业主）与创艺公司（乙方、装修公司）及意浓公司（丙方、房产商）签订《房屋装修协议书》，约定：“鉴于甲、丙双方已就甲方购买的广州市从化区景业荔都7栋2005号房事宜达成一致意见，现甲方委托乙方对该房屋进行装修，经友好协商，甲、乙、丙三方就该房屋装修事宜达成一致意见，签订本协议。第一条甲方委托乙方装修的该房屋的位置：广州市从化区景业荔都7栋2005号房。第三条房屋装修工程款：1.甲方对本协议约定的装修款进行了充分考量，鉴于乙方的品牌价值、技术、优化设计理念、改造装修难度等因素，甲方认为公平合理，甲方完全同意并自愿接受，各方同意装修款总金额为人民币466882元。2.上述装修款包括但不限于乙方为实施本协议所需的改造装修费、材料费、施工费、人工费、设计费、安全施工保障费、措施费等的部分或者全部费用。甲方、乙方同意前述费用一次性包干，本协议各方不再结算差额（即甲乙丙三方确认以《广州市商品房买卖合同》约定进行面积差额退补，本装修协议书不进行面积差额退补）。第四条付款方式：甲方按下列第1种方式支付第三条第1项所述的房屋装修工程款，但该合同第1种方式处为空白，而第2种方式处则显示内容为：2.银行贷款方式付款第1期装修款：于2018年6月18日前付46688元。第2期装修款：于2018年9月11日前付30048元。第3期装修款：于2018年12月11日前付30048元。第4期装修款：于2019年3月11日前付30049元。第5期装修款：于2019年5月11日前付30049元。剩余该款项金额300000元，须于2018年6月18日前申请办理银行贷款手续并向银行提供银行要求的所有真实有效的贷款申请资料，并按照贷款方式付款（三方一致同意，该款由贷款银行直接划入乙方账户，但由丙方代乙方向甲方开具收据（或发票），由乙方与丙方另行结算。如以后涉及退款，由乙方直接退款给甲方，丙方同意对此承担连带责任））。如选择银行贷款方式付款，贷款银行、贷款方式、贷款年限和贷款金额等以银行最终批复为准，乙方、丙方不作任何保证和承诺。如因甲方自身原因造成银行批准的贷款金额低于甲方申请贷款金额的或不获银行批准贷款的，按以下方式处理：（2）甲方贷款申请不获银行批准的，甲方接获乙方通知后，分二期向乙方支付申请贷款总额，即：①接乙方通知后十五日内付贷款申请额的50%；②于三个月内付贷款申请额的50%。第五条逾期付款的违约责任甲方未按照约定的时间支付本协议第三条约定的该款项的，从逾期之日起至实际交付之日止，甲方每日按到期未支付款项金额的1‰的标准支付违约金给乙方”。第六条房屋交付乙方承诺于2019年6月30日完成上述房屋的装修，并交付给甲方使用。甲方同意，如甲方未按本协议约定向乙方支付本协议约定的款项，乙方有权拒绝向甲方交付房屋（乙方享有留置权）。同日，被告（委托人、业主）签订《毛坯收楼、装修委托书》，载明：“广州创艺装饰工程有限公司：本人委托贵公司对本人购买的广东省广州市从化区景业荔都7号楼2005号房屋进行毛坯验楼收楼。同时，委托贵公司对该房屋进行装修，具体装修事项按《房屋装修协议书》的约定执行。”同日，被告（确认人/购买方）签订《确认书》，载明：“广州意浓实业有限公司、广州创艺装饰工程有限公司：1、本人购买广州市从化区景业荔都7栋2005号房屋为毛坯交楼，具体交楼标准等在《商品房买卖合同》及附件中约定清楚。2、为了省时省心、便利、环保，本人全权委托广州创艺装饰工程有限公司向广州意浓实业有限公司讲行毛坏收楼，同时委托广州创艺装饰工程有限公司按本人提交的设计方案、施工图进行装修。具体的装修标准、装修价款等以《房屋装修协议书》约定为准，均是本人的真实意思表示。3、本人清楚《商品房买卖合同》与《房屋装修协议书》是两个不同的合同，两个合同均是在平等自愿、协商一致的情况下签订的，不存在欺诈、显失公平等情况。《商品房买卖合同》与《房屋装修协议书》是不可分割，是互附终止、解除条件的合同，即其中一份合同终止或解除的，另一份合同亦同时终止或解除；如因我的原因，引致《商品房买卖合同》或《房屋装修协议书》任一合同终止或解除的，均视为我同时违反《商品房买卖合同》和《房屋装修协议书》约定，并按约定承担责任。4、本人特别承诺：本人清晰知晓装修总价款包含装修材料、人工等成本及进—步优化设计等价值，本人不以存在欺诈、显失公平为由要求解除《装修协议书》。同时，广州创艺装饰工程有限公司可根据需要再行聘请有相应资质的公司对上述房屋进行修改优化设计、装修。5、广州意浓实业有限公司的销售现场样板房只是装修展示，实际装修标准以《房屋装修协议书》约定的装修标准为准。6、《房屋装修协议书》的价款不因房屋的面积有差异进行退补。对于上述六条，本人清楚了解其含义，并在以下签名按手印予以确认”。被告（业主）签订《确认书》，载明：“本人（业主）就购买广州市从化区景业荔都7栋2005号房（以下简称该房屋）与广州意浓实业有限公司（卖方）签订《商品房预售合同》，并委托广州创艺装饰工程有限公司（装修公司）对该房屋进行装修，与其签订《房屋装修协议》，现在此作出如下确认：本人己仔细阅读并认可《商品房预售合同》和《房屋装修协议》的全部条款，自愿签订上述合同与协议，并确认如本人提出解除《房屋装修协议》，《商品房预售合同》也同时解除。反之，如本人提出解除《商品房预售合同》，《房屋装修协议》也同时解除。否则，由此所引起的一切法律责任均应由本人承担”。原告创艺公司、意浓公司于2019年6月20日通过广东海际明律师事务所吴金键律师向被告发律师函催收2018年12月11日、2019年3月11日、2019年5月11日的每期装修款30048元，共计90146元和一笔300000元装修款及截止2019年6月20日的违约金67276元，并于2019年6月通过从化速递邮寄。另查，被告分别于2018年7月5日、2018年9月17日支付46688元、30048元给原告意浓公司。以上合计76736元。庭审中，创艺公司确认以下事实：1.涉案房屋是带装修销售；2.装修款有一部分是购房款，商品房买卖合同与装修协议共同构成商品房买卖的全部内容；3.装修协议上的价格大部分为装修款，至于实际装修的价格无法从装修协议中的价格予以区分；4.涉案房屋未交付，因被告未付清款项；5.被告购房合同的款项已付清。庭审中，被告对上述第1项事实予以确认。被告称：1.还剩390146元没有付清；2.由于银行告知需要收楼才能申请装修贷款，故因为没有收楼所以无法办理装修贷款。本院认为，本案主要涉及以下问题：一、关于《房屋装修协议书》的效力及本案案由。《房屋装修协议书》并非单纯的装修协议书，涉案房屋的《房屋装修协议书》、《毛坯收楼、装修委托书》、《确认书》均为格式合同，且在同一天签订，其统一的装修标准并未体现一般装修合同的双方协商意志，并非家庭住宅装修行为，而是开发商应予完成的必要的商品房配套装修工程，装修成本构成商品房售价不可分割的一部分。同时结合两原告庭上自认，可见，涉案房屋实际上带装修出售，买卖合同的标的物实际上是带装修的商品房，两原告为规避房地产调控限价政策，有意将总房价拆分为购房款和装修款两部分，并人为地将一份房屋买卖合同拆分为一份房屋买卖合同和一份装修合同。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”《房屋装修协议书》为以虚假的意思表示实施的民事法律行为，因而无效。至于《房屋装修协议书》隐藏的房屋买卖的内容为商品房买卖合同的一部分，合法有效，与《广州市商品房买卖合同（预售）》构成完整的商品房买卖合同。因此，《房屋装修协议书》中约定的装修款实际为购房款的一部分，涉案带装修出售的房屋的总购房款应为：《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的购房价818297元+《房屋装修协议书》约定的装修款466882元=1285279元，未付款项为约定装修款466882元-已付装修款76736元＝390146元。据上，本案案由应为商品房预售合同纠纷，而非装饰装修合同纠纷。二、关于两原告诉讼请求支付违约金问题。由于《房屋装修协议书》第四条付款方式约定以第1种方式进行付款，而第1种方式处并无填写任何内容，却在第2种付款方式处列明了有关款项分期支付及银行贷款付款等信息，对于以何种方式作为各方约定的付款方式，本院认为，根据一般商品房销售买卖的通行做法及涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》和《房屋装修协议书》对于选择性条款的约定方式，结合被告向意浓公司支付涉案款项的时间和金额的事实以及被告并未对原告述称的涉案款项的支付方式即第2种方式提出异议还有各方在庭审中的陈述等，可以看出，各方在《房屋装修协议书》中第四条约定的涉案款项付款方式应为第2种即银行贷款方式付款。《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》、《房屋装修协议书》均对被告延迟支付款项违约金进行约定，因《房屋装修协议书》是《广州市商品房买卖合同（预售）》的一部分，现两原告主张按照《广州市商品房买卖合同（预售）》约定按日万分之五标准请求支付违约金，并无不当，本院予以支持，且《房屋装修协议书》明确约定各期款项支付时限，以及剩余款项300000元须向银行申请贷款若不获批准的需分期向被告创艺公司支付申请贷款总额，但被告在庭审中称由于银行告知需要收楼才能申请装修贷款，因而无法办理贷款，但未提供证据予以证明，由于原告已于2019年6月向被告发函催收款项390146元，且被告在庭审中亦自认还余上述款项未付清，被告的行为已构成违约，故两原告主张违约金起算时间从起诉之日即2020年5月8日起算，本院予以支持。故，本案违约金以390146元为本金，从起诉之日即2020年5月8日起按日万分之五标准计算至付清款项之日止。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王玲华自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州创艺装饰工程有限公司、广州意浓实业有限公司支付390146元；二、被告王玲华自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州创艺装饰工程有限公司、广州意浓实业有限公司支付违约金（违约金以390146元为本金，从2020年5月8日起按日万分之五标准计算至付清款项之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4244元（原告广州创艺装饰工程有限公司已预交），由被告王玲华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额,向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 吴 建二〇二〇年九月××日书记员 罗芳华