文书内容广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0309民初9647号原告：深圳市龙华区政府物业管理中心，住所地：深圳市龙华区观澜街道观澜广场沿河路10号，统一社会信用代码：12440300MB2C47188C。法定代表人：谭钢锋。委托诉讼代理人：张瑞利，广东巨通律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘国兵，广东巨通律师事务所律师。被告：深圳市大信实业股份有限公司，住所地：深圳市福田区八卦二路526栋6楼西侧，统一社会信用代码：914403001921761140。法定代表人：许业明。委托诉讼代理人：唐平山，广东金桥百信律师事务所律师。原告深圳市龙华区政府物业管理中心诉被告深圳市大信实业股份有限公司建设用地使用权纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张瑞利、刘国兵，被告委托诉讼代理人唐平山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.被告依法向原告移交位于深圳市龙华区附属公益工程配套房产（包括：幼儿园（独栋）、11栋二单元101、102房、11栋三单元101、102、103、104房、7栋102房产），并责令被告协助将上述房产登记在原告名下，完成产权过户手续（以上物业总造价为2469223.16元，详见造价表）；2.被告向原告返还占有上述房产期间擅自出租幼儿园（独栋）所得租金，暂计至2020年5月31日为人民币5197500元（详见《租金及利息明细表》），继续计算至被告返还之日；3.被告按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍标准，向原告支付因占有幼儿园租金期间的利息至全部租金返还给原告之日止，暂计至2020年5月31日为人民币2202842.17元（详见《租金及利息明细表》）；4.被告向原告支付“大信花园”11栋二单元101、102房、11栋三单元101、102、103、104房以及7栋102房占有期间的房屋使用费，自2015年9月1日起按照当年度深圳市房屋租赁指导租金标准计付至将上述房产移交给原告之日止，暂计至2020年5月31日为人民币1465254元（详见《费用计算表》）；5.被告按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍标准，向原告支付房屋使用费的利息至全部房屋实际移交给原告之日止，暂计至2020年5月31日为人民币509508.51元（详见《利息明细表》）；6.被告承担本案全部诉讼费用。原告起诉的事实与理由：1998年12月30日，深圳市规划国土局与被告签订《深圳市土地使用权出让合同书》，被告以出让方式取得位于深圳市龙华新区平方米建设用地使用权。《深圳市土地使用权出让合同书》约定，被告负责建设附属公益工程配套项目，建成后产权归政府所有。附属公益工程配套项目包括:幼托（建筑面积约2200㎡,占地面积约2700㎡）、文化活动站（建筑面积约200㎡）、居委会（建筑面积约100㎡）及书店（建筑面积约200㎡）。合同签订后，被告开始在上述A823-14号地块开发建设“大信花园”项目，并于2005年9月份完成竣工验收。根据上述合同约定，“大信花园”项目完成竣工验收之日，涉案房产的所有权即归政府所有。“大信花园”项目完成竣工验收后，深圳市各级机关代表人民政府多次召开相关会议，要求被告返还涉案房产，并保留追究被告擅自出租幼儿园、违法使用居委会、文化活动站、书店责任的权利，但均被被告以各种理由拒绝。截至原告起诉之日，被告仍继续将其中的幼儿园擅自出租并收取租金；同时，被告擅自将居委会（11栋三单元103、104)用作小区物业管理处，将文化活动站（11栋三单元101、102及二单元102房）及书店的一部分（11栋二单元101房）用作物业员工宿舍，将书店的另一部分(7栋102房）用作配电室。综上所述，为保障国家利益、公共利益免受不法侵害，防止国有资产流失，根据相关规定，原告特依法提出上述诉讼请求。被告深圳市大信实业股份有限公司答辩称：我方认为应驳回原告的起诉，原告不是本案的适格主体，无权提起本案诉讼，既不是本案的合同相对人，也与被告之间没有其他的法律关系，本案已在已生效的多项法律文书当中有了明确的认定和生效的判决，同样适用于本案的状况，应驳回原告的诉讼请求。经审理查明如下事实：一、1998年12月30日，深圳市规划国土局作为甲方，被告深圳市大信实业股份有限公司作为乙方签订了《深圳市土地使用权出让合同书》，约定将地块编号为A823-14，土地面积约为34625平方米的土地出让给乙方使用；使用年期为七十年，从1991年12月18日至2061年12月17日；本块土地用途为商住用地；主体建筑物性质包括商品住宅59322平方米、商业4040平方米、幼托2200平方米、文化活动站100平方米、书店200平方米；乙方向甲方给付人民币18488414元地价取得上述土地使用权；本合同规定的土地出让年限届满，甲方有权无偿收回出让地块的土地使用权，本地块上的建筑物及其他附着物也由甲方无偿取得，乙方应在年期届满之日起十日内办理房地产权注销登记手续；乙方如需继续使用本地块，可在期满前六个月内申请续期，并在确定了新的土地使用权出让年限和地价款及其他条件后，与甲方重新签订土地使用权出让合同，支付地价款，并办理土地使用权登记手续；土地由乙方自行开发配套；该项目为商品房项目。在合同附表中，附属公益工程配套项目表（附表二）明确记载幼托2200平方米、文化活动站200平方米、居委会100平方米、书店200平方米，合计2700平方米附属公益工程配套项目建成后免费提供使用，产权归政府所有。合同签订后，被告对涉案土地进行了开发，并于2005年9月完成竣工验收。《建设工程竣工验收报告》载明大信花园的工程地址位于龙华镇中环路。二、2004年7月15日，被告向深圳市规划和国土资源局宝安分局发出《承诺函》，载明由于“大信花园”项目第11栋一层书店建筑面积比土地使用权出让合同书规定少，现被告承诺把“大信花园”第7栋102房住宅改为公共配套书店用，以补充原书店不足面积。被告承诺将不再销售此套住宅，由此引起的一切责任，均由被告承担。就上述内容被告还向深圳市规划和国土资源局宝安分局发出《报告》，并明确了7栋102房建筑面积为74.48平方米。2005年5月8日，被告（甲方）与案外人深圳市福田区东方幼儿园（乙方）签订《大信花园幼儿园租赁合同》，约定将大信花园幼儿园的房地产出租给乙方使用，租赁面积共计2200平方米，建筑物总层数为4层；租赁物用途为幼儿园；第一年、第二年年租金为30万元，第三年年租金为31万元，第四年年租金为33万元，第五年年租金为35万元，第六年年租金为36万元，第七年年租金为37万元，第八、九、十年年租金为37万元，第十一年起租金以第十年租金为基数上浮递增，具体递增比例双方另行约定；乙方按月向甲方交纳租金；租赁期限自2005年9月1日起至2020年止。合同签订后，深圳市福田区东方幼儿园实际占有使用了涉案幼儿园。三、2006年10月21日，深圳市人民政府办公厅印发深府办[2006]189号《关于社区配套和公共服务用房清理移交工作下阶段安排的通知》，通知明确除供电、邮政、消防、交通等配套设施及用房需由相关部门接受使用外，其余配套设施及用房全部向各区政府移交。文件附件《社区配套和公共服务用房接收单位对照表》中明确居委会、街道办事处、电影院、青少年活动中心、文化活动站由各所属街道办事处接收；中学、小学由各区教育局接收；商铺、储蓄所、新华书店等其他配套用房由各区指定的公共物业管理部门接收；有公共物业管理局的区，接收单位可以为一个部门，区政府认为有必要并具备条件的，也可以指定一家公共物业管理部门为该区全部配套用房的接收单位。2007年6月21日，深圳市国土资源和房产管理局宝安分局就大信花园的有关问题召开了协调会，深国房宝纪[2007]13号《会议纪要》记载关于该项目产权归政府的公共设施移交问题，会议要求大信公司尽快与区公共物业管理局沟通，按土地出让合同约定明确待移交项目的具体位置、面积等，尽快办理移交手续。该会议有被告工作人员马小君出席。2008年10月30日，深圳市宝安区人民政府召开《房地产登记历史遗留问题个案协调会议》，深宝府会纪[2008]285号《会议纪要》记载关于幼儿园、居委会、书店、文化活动中心等公共配套设施未移交的问题，由于被告与施工单位存在工程款纠纷，导致施工单位部分人员强行占住上述房产，会议要求被告在11月15日前与区公共物业管理局签订移交意向协议，明确该部分公共物业将按合同约定进行移交，实物移交在工程款纠纷仲裁结果下达后两个月内办理。2008年12月15日，深圳市宝安区公共物业管理局（甲方）与被告（乙方）签订《社区配套和公共服务用房移交意向协议书》，约定无偿移交大信花园已建的11栋内居委会171.56平方米，11栋内书店93.96平方米，活动中心264.32平方米，幼儿园2035.35平方米。计划移交时间为大信花园工程款纠纷仲裁结果下达后两个月内。并约定仲裁结果下达后，乙方应及时通知甲方，并在该仲裁结果下达两个月内办理上述政府物业的实物移交手续。因幼儿园于2005年9月已通过相关验收后由乙方擅自出租并收取租金，甲方作为该幼儿园产权所有人将保留追收乙方出租幼儿园所得租金的权利。2013年10月11日，深圳市宝安区公共物业管理局与深圳市龙华新区城市建设局签订《政府物业资产产权及实物交接书》，将位于龙华新区处公配物业共160处及附属设备移交给深圳市龙华新区城市建设局。该160处公配物业中并不包含本案争议的幼儿园、书店、居委会和文化活动中心。2015年10月，深圳市龙华新区城市建设局委托律师向被告发出《律师函》，要求被告归还涉案物业并支付占有使用费。2016年12月30日，深圳市龙华区机构编制委员会印发《深圳市龙华区政府物业管理中心职能配置、内设机构和人员编制规定》的通知，明确深圳市龙华区政府物业管理中心的主要职能包括负责全区政府物业的清理移交，代表区政府统一接收、购置政府物业并进行管理；负责全区政府物业的产权产籍管理，具体负责账务管理、清产核资、产权界定及产权登记等；负责全区政府物业的分类管理，包括统一调配、委托管理、直接管理和经营管理工作等。四、深圳市龙华区住房和建设局起诉本案被告建设用地使用权出让合同纠纷一案，深圳市宝安区人民法院于2020年5月26日作出已生效的（2019）粤0306民再20号《民事裁定书》，以深圳市龙华区住房和建设局主体不适格为由裁定撤销原审判决，驳回深圳市龙华区住房和建设局的起诉。五、原告向深圳市不动产登记中心查档的宗地号为Ａ823-××4，建筑名称为大信花园的分户汇总表显示：幼儿园独栋建筑面积2035.35平方米，书店位于11栋2单元2101，建筑面积93.96平方米；活动中心位于11栋2单元2102、11栋3单元3101、3102，建筑面积合计264.32平方米；居委会位于11栋3单元3103、3104，建筑面积合计171.56平方米。上述物业备注均为“产权归政府”。庭审中原告关于不动产登记信息与其诉请房号为何不一致解释为2102实际就是2单元102。另外，原告向深圳市不动产登记中心查档的大信花园7栋住宅01层房屋建筑面积分套汇总表显示0102号房套内建筑面积为71.66平方米。以上事实，有《深圳市土地使用权出让合同书》、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、消防设计审核意见书、多份竣工验收报告、深圳市宝安区房屋建筑项目竣工验收备案回执、《大信花园幼儿园租赁合同》、房租收款收据和银行转账凭证、《大信花园有关问题协调会议纪要》、《房地产登记历史遗留问题个案协调会议纪要》、《深圳市人民政府办公厅关于社区配套和公共服务用房清理移交工作下阶段安排的通知》、《深圳市龙华区政府物业管理中心职能配置、内设机构和人员编制规定》、分户汇总表等证据及庭审笔录证实，并经庭审质证，足以认定。本院认为，本案为建设用地使用权出让合同纠纷。深圳市规划国土局与被告签订的《深圳市土地使用权出让合同书》合法有效，各方均应依约履行。该合同明确约定幼托2200平方米、文化活动站200平方米、居委会100平方米、书店200平方米，合计2700平方米附属公益工程配套项目建成后免费提供使用，产权归政府所有。现大信花园已于2005年竣工验收，被告依约应将政府产权物业移交政府。本案争议焦点一是原告的当事人身份是否适格；争议焦点二是本案是否超过诉讼时效；争议焦点三是在被告应向原告移交涉案物业情况下，移交的物业花园如何确定；争议焦点四是被告应向原告移交涉案物业情况下，占有使用费如何认定的问题。现就本案争议焦点评判如下：关于争议焦点一，2006年10月21日，深圳市人民政府办公厅印发深府办[2006]189号《关于社区配套和公共服务用房清理移交工作下阶段安排的通知》，明确除供电、邮政、消防、交通等配套设施及用房需由相关部门接收使用外，其余配套设施及用房全部向各区政府移交。经过深圳市国土资源和房产管理局宝安分局及深圳市宝安区人民政府的多次协调，2008年12月15日，深圳市宝安区公共物业管理局与被告签订《社区配套和公共服务用房移交意向协议书》，约定被告在大信花园工程款纠纷仲裁结果下达后在两个月内办理涉案政府物业的实物移交手续。之后，深圳市龙华区成立，涉案物业所在位置由宝安区变更至龙华区，根据《深圳市龙华区政府物业管理中心职能配置、内设机构和人员编制规定》，原告的职能包括负责全区政府物业的清理移交，代表区政府统一接收、购置政府物业并进行管理。因此，涉案物业作为龙华区政府产权的物业，与原告有利害关系，原告有权提起本案诉讼。关于争议焦点二，庭审中被告提出本案已过诉讼时效，本院认为，首先，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第（二）项的规定，不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产，不适用诉讼时效的规定。因此原告诉请被告移交涉案物业不适用诉讼时效的规定。其次，2008年12月15日，深圳市宝安区公共物业管理局与被告签订《社区配套和公共服务用房移交意向协议书》，约定被告在大信花园工程款纠纷仲裁结果下达后应及时通知，并在该仲裁结果下达两个月内办理上述政府物业的实物移交手续。但被告未能提供证据证明其曾经向相关单位通知过上述案件仲裁结果。再次，深圳市各级政府部门一直有向被告要求履行合同、返还涉案政府产权物业。因此，原告诉请被告支付占有使用费的诉请因诉讼时效中断而重新计算，被告关于本案已过诉讼时效的抗辩理由，本院不予采信。关于争议焦点三，基于前文所述理由，被告应向原告返还大信花园附属公益工程配套项目。关于该配套项目具体位置，应以不动产登记中心登记的信息为准。原告提交的不动产登记中心备案的大信花园分户汇总表显示幼儿园独栋建筑面积2035.35平方米；书店位于11栋2单元2101，建筑面积93.96平方米；活动中心位于11栋2单元2102、11栋3单元3101、3102，建筑面积合计264.32平方米；居委会位于11栋3单元3103、3104，建筑面积合计171.56平方米。加上被告2004年7月向深圳市规划与国土资源局宝安分局承诺将7栋102号房（建筑面积71.66平方米）改为书店，以补充书店不足面积。因此，被告应将上述物业向原告移交，除独栋幼儿园之外的其他物业建筑面积合计171.56+264.32+93.96+71.66=601.5平方米。关于争议焦点四，经本院询问，被告未能提供证据证明其曾向相关政府部门交付过租金。对于被告占有使用涉案物业期间应向原告支付的费用，本院认定如下：第一，关于幼儿园的租金。2008年12月15日，深圳市宝安区公共物业管理局与被告签订的《社区配套和公共服务用房移交意向协议书》，载明因幼儿园于2005年9月已通过相关验收后由被告擅自出租并收取租金，深圳市宝安区公共物业管理局作为该幼儿园产权所有人将保留追收被告出租幼儿园所得租金的权利。被告未能提供其与幼儿园签订的租赁合同，而原告提供了《大信东方幼儿园租赁合同》原件，起租时间与上述意向协议书的时间亦能对应，本院对该证据予以采信。原告诉请根据《大信东方幼儿园租赁合同》约定的租金标准自2005年10月1日起进行计算，2015年10月之后未约定租金标准的，原告主张参照第十年租金进行计算，有法律和事实依据，本院予以支持。截至2020年5月31日，被告就涉案幼儿园应向原告返还租金5197500元。原告诉请被告支付占有幼儿园租金期间的利息，因双方对此没有明确约定，故参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，本院酌定按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息。为便于计算，自合同签订后每一年租期的最后一期开始计算利息，截至2020年5月31日利息为1832768.27元。计算详见附表1。第二，关于其他公共配套建筑物业的占有使用费，首先，大信花园除幼儿园之外的政府产权物业建筑面积共计601.5平方米。其次，参照宝安区2005-2011年房屋租赁指导租金以及龙华新区2012-2016年房屋租赁指导租金的标准确定每平方米租金价格。再次，2017-2020年政府未出台指导租金，原告主张按18元每平方米计算，结合市场租金情况，本院对此予以支持。故本院认定被告应向原告支付截至2020年5月31日占有使用费1465254元，计算详见附表2，之后的占有使用费按18元每平方米的标准，计至实际返还涉案物业之日止。该部分物业被告虽然占有使用，但未有证据显示被告利用该部分物业盈利，且基本是按照约定的公益用途使用，故对原告要求支付占有使用费利息的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第（二）项，《中华人民共和国物权法》第一百四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告深圳市大信实业股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市龙华区政府物业管理中心移交位于深圳市龙华区附属公益工程配套项目：包括独栋幼儿园，11栋二单元2101、2102号房，11栋三单元3101、3102、3103、3104号房，7栋102号房。并配合将上述房产过户登记至原告深圳市龙华区政府物业管理中心名下；二、被告深圳市大信实业股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市龙华区政府物业管理中心返还出租幼儿园所得租金5197500元（2020年5月31日后的租金按每年37万元标准计至实际移交幼儿园之日止），并支付利息（利息截至2020年5月31日为1832768.27元，之后的利息以尚欠租金为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿之日止）；三、被告深圳市大信实业股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市龙华区政府物业管理中心支付占有使用大信花园11栋二单元2101、2102号房，11栋三单元3101、3102、3103、3104号房，7栋102号房的费用1465254元，2020年5月31日后的占有使用费按建筑面积601.5平方米、月租金18元每平方米计至实际移交上述物业之日止。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币92866元，由被告深圳市大信实业股份有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 朱  嘉  蹊二〇二〇年九月二十五日书记员 黄  梦  蕾书记员 毛帅雄（兼）                  附表1：大信花园幼儿园租金及利息明细表                                                               2019年8月19日之前利息              2019年8月20日-2020年5月31日的利息                  年份              收租年月              合同约定租金(元)              利息起算时间              截止时间              逾期天数（天）              利率              利息1              利息起算时间              截止时间              逾期天数              利率              利息2                  第1年              2005年10月-2006年2月              125000              2006年3月1日              2019年8月19日              4919              中国人民银行同期贷款利率              89156.88              2019年8月20日              2020年5月31日              285              全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率            即年利率3.85%              144318.85                  第2年              2006年3月-2007年2月              300000              2007年3月1日              4554              211761                  第3年              2007年3月-2008年2月              310000              2008年3月1日              4188              236936.1                  第4年              2008年3月-2009年2月              330000              2009年3月1日              3823              170314.65                  第5年              2009年3月-2010年2月              350000              2010年3月1日              3458              163390.5                  第6年              2010年3月-2011年2月              360000              2011年3月1日              3093              173208                  第7年              2011年3月-2012年2月              370000              2012年3月1日              2727              170967.75                  第8年              2012年3月-2013年2月              370000              2013年3月1日              2362              135946.22                  第9年              2013年3月-2014年2月              370000              2014年3月1日              1997              114938.44                  第10年              2014年3月-2015年2月              370000              2015年3月1日              1632              89737.33                  第11年              2015年3月-2016年2月              370000              2016年3月1日              1266              56600.75                  第12年              2016年3月-2017年2月              370000              2017年3月1日              901              40282.21                  第13年              2017年3月-2018年2月              370000              2018年3月1日              536              23963.67                  第14年              2018年3月-2019年2月              370000              2019年3月1日              171              7645.13                  第15年              2019年3月-2020年2月              370000                                                                          0              2020年3月1日              2020年5月31日              91              3.85%              3600.82                  第16年              2020年3月-5月              92500                                                                         0                                           0              0              0                                 租金              5197500                                                                          1684848.6                                                                          147919.67                  综上：截止2020年5月31日，租金共计5197500元，利息共计1832768.27元                  附表2 被告占用居委会、文化活动站、书店费用计算表                      年份              指导租金标准（元/㎡/月）              11栋三单元103、104（居委会）              11栋二单元102、11栋三单元101、102（文化活动中心）              11栋二单元101、7栋102（书店）              总计（元）                  面积（㎡）              占用费（元）              面积（㎡）              占用费（元）              面积（㎡）              占用费（元）                                 2005（10-12月）              10              171.56              5146.8              264.32              7929.6              165.62              4968.6              18045                  2006              11              22645.92              34890.24              21861.84              79398                  2007              9              18528.48              28546.56              17886.96              64962                  2008              10              20587.2              31718.4              19874.4              72180                  2009              9              18528.48              28546.56              17886.96              64962                  2010              11              22645.92              34890.24              21861.84              79398                  2011              12              24704.64              38062.08              23849.28              86616                  2012              15              30880.8              47577.6              29811.6              108270                  2013              15              30880.8              47577.6              29811.6              108270                  2014              15              30880.8              47577.6              29811.6              108270                  2015              15              30880.8              47577.6              29811.6              108270                  2016              17              34998.24              53921.28              33786.48              122706                  2017              18              37056.96              57093.12              35773.92              129924                  2018              18              37056.96              57093.12              35773.92              129924                  2019              18              37056.96              57093.12              35773.92              129924                  2020 （1-5月）              18              15440.4              23788.8              14905.8              54135                  合计：              1465254