北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初50562号原告（反诉被告）：李旭。委托诉讼代理人：侯正。委托诉讼代理人：丁玉铭。被告（反诉原告）：张雍。被告（反诉原告）：张海科。二被告之委托诉讼代理人：郭军。原告（反诉被告）李旭与被告（反诉原告）张雍、张海科房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李旭的委托诉讼代理人侯正、丁玉铭；张海科及其与张雍的委托诉讼代理人郭军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李旭向本院提出诉讼请求：1.解除我与张雍、张海科于2020年5月2日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.张雍、张海科退还我已付购房款200万元；3.张雍、张海科以200万元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，向我支付资金占有使用费。事实及理由：2020年5月2日，双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定李旭购买张雍、张海科位于北京市朝阳区广渠门外大街*号院**号楼2层D12202房屋，房屋价格及家具、家电、装饰装修及配套设施设备共计人民币1350万元。合同签订后，李旭积极履行合同义务，依约向张雍、张海科支付购房定金人民币50万元及第一期购房款人民币150万元。合同履行过程中，李旭名下中国建设银行账户被公安机关以协助调查名义冻结，李旭发现后一方面与公安机关沟通，要求尽快解冻；另一方面，及时向张雍、张海科通知，希望延长第二期购房款的支付时间，被拒绝。由于公安机关迟迟未能提供解冻的具体时间，导致李旭丧失支付第二期购房款的能力，因此，李旭于2020年6月2日向被告发出《解约通知书》，要求协商解约事宜，张雍、张海科同意解约，但双方就违约金数额未能达成一致。2020年6月14日，李旭再次向张雍、张海科发出《解约通知书》，要求正式解除双方于2020年5月2日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并于发出之日起三日内退还李旭已支付的购房款人民币200万元。合同签订后的客观情况已发生了原告在签订合同时无法预见的重大变化，继续履行合同对于原告明显不可能。故，根据相关法律规定，特向贵院提起诉讼。张雍、张海科答辩并反诉称：2020年5月2日，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定张雍、张海科将位于北京市朝阳区广渠门外大街*号院**号楼2层D12202号房屋出售给李旭，房屋及屋内家具、家电、装饰装修及配套设施1350万元。合同约定2020年5月2日李旭支付50万元定金，2020年5月9日前支付第一笔首付款150万元；2020年6月2日前支付第二笔首付款350万元；房屋转移登记前3日支付第三笔首付款675万元；剩余部分通过贷款支付；逾期支付款项超过15日，张雍、张海科有权解除合同并要求李旭按照房屋总价款的20%支付违约金。合同签订后，李旭应于2020年6月2日前向张雍、张海科支付第二笔首付款350万元，但其未按约定时间支付，反而在2020年6月2日、2020年6月14日向张雍、张海科发送《解约通知书》，明确表示解除合同并不再履行双方签订的房屋买卖合同。契约精神系法治社会基本行为准则，李旭应重合同守信用，不应任意撕毁协议，其行为已构成严重违约，故提出反诉，请求判令李旭向张雍、张海科支付违约金270万元。李旭针对反诉辩称：不同意张雍、张海科的反诉请求。李旭于2020年5月14日前发现其建设银行账户被冻结，经询方知该账户系被湖北省**县公安局经侦大队以协助调查的名义予以冻结，李旭为此分别于2020年5月15日、5月17日、5月29日多次通过与**县经侦大队取得联系，并于2020年5月21日前往**县了解情况，得知该账户以协助调查为由被冻结，且解冻时间无法确定，直接导致李旭无法支付剩余购房款。自发现账户被冻结后，李旭多次与房屋中介联系协商解决，亦与张海科取得进行过沟通，协商能否延长付款期限。该事由系李旭本人无法预料的，也非李旭原因导致，签约时亦无法对该事由产生预期，并非李旭主动违约，类似于合同法中的情势变更之情形，解除合同并非李旭主观意愿。双方就涉案合同解除已达成一致，但就已付购房款的返还无法达成一致。发现账户被冻结后，李旭及时通知了张雍及张海科，并于2020年6月2日、6月14日发送解约通知。根据查询，涉案房屋的市场价格在此期间波动不大，甚至有小幅度上涨，因此未给张雍及张海科造成实际损失，如果按合同约定支付购房款金额的20%作为违约金，标准过高，及时认定李旭存在违约行为，也应对违约金进行酌减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京市朝阳区广渠门外大街*号院**号楼2层D12202房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人登记在张雍、张海科名下。2020年5月2日，张雍、张海科（出卖方、甲方）与李旭（买受方、乙方）经北京链家置地房地产经纪有限公司居间介绍签订编号为100005519594号的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。约定：出卖人出售涉案房屋，房屋建筑面积137.21平方米；房屋成交价455万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为895万元；定金50万元，签约当日通过自行划转方式支付10万元，通过理房通支付方式支付40万元；该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国平安财产保险股份有限公司、北京银行股份有限公司天坛支行，甲方应于2020年5月6日前向该房屋的抵押权人一次性还清剩余贷款向的申请，且最迟应于2020年6月12日前办理完毕解除抵押登记手续，甲方解押所需资金来源为：乙方第1、2笔定金用于甲方还款解押；乙方于2020年5月9日前（含当日）将第一笔首付款150万元以第三方担保支付的方式支付甲方，于2020年6月2日前将第二笔首付款350万元以第三方担保支付的方式支付甲方，于完成不动产转移登记前3日将第三笔首付款675万元以理房通支付方式支付甲方；乙方从本协议约定的房屋成交总价款中留存20万元作为户口迁出保证金，留存5万元作为物业交割保证金，乙方拟贷款金额100万元，甲乙双方应于2020年6月15日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续；2020年8月1日前共同办理房屋不动产转移登记手续；买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人全部已付款（含已付贷款部分）。合同签订后，李旭于2020年5月2日支付张雍、张海科50万元、于2020年5月7日支付张雍、张海科150万元。审理中，李旭主张其用于支付购房款的尾号为6498的建设银行卡于2020年5月12日因被协助调查司法冻结10,715,305.02元，直接导致其客观上丧失了支付剩余购房款的能力，并主张其于发现付款账户被冻结后，多次与公安机关、中介机构及张海科进行沟通，协调解除司法冻结及延期付款事宜，后双方就延期付款事宜未能达成一致，为此，李旭向本院提交了其与银行客服、公安机关的电话录音及其与中介机构的微信聊天记录。张雍、张海科对此不予认可。李旭分别于2020年6月2日、2020年6月13日向张雍、张海科发送《解约通知书》，表明其名下账户因被司法冻结无法于2020年6月2日前支付第二笔首付款350万元，故要求解除双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，张雍、张海科返还其已付购房款200万元。张雍、张海科主张，李旭未能提交司法机关出具的相关文件，无法证明其账户系被司法冻结，且即使系被司法冻结也是因李旭个人原因导致其无法继续履行合同，构成根本违约。其二人出售涉案房屋的目的系为子女另行购买学区房及生意回款，现因合同未能继续履行，导致其无法另行购买学区房，且生意资金链断缺。另查，张雍、张海科已向李旭发送了解约通知，李旭主张其于2020年6月18日收到该解约通知。本院认为，李旭与张雍、张海科之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行合同义务，不得擅自变更或解除合同。但现因李旭无法继续支付剩余购房款导致合同无法继续履行，已构成根本违约，李旭主张不能继续履行合同系因其账户由于其无法预料的原因被司法冻结，但因第三人原因造成违约的，应当承担违约责任，现因李旭无法支付剩余购房款导致合同无法继续履行，李旭应对此承担违约责任。因张雍、张海科已向李旭发送了解约通知，李旭亦认可其于2020年6月18日收到该解约通知，故双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》中双方权利义务已经解除，故对于李旭要求解除房屋买卖合同及补充协议的诉讼请求本院不予支持。现张雍、张海科提出反诉要求李旭支付违约金，但双方约定的违约金过分高于给张雍、张海科造成的损失，故其主张违约金数额过高，本院综合考虑合同的履行情况酌定违约金为100万元。鉴于李旭已向张雍、张海科支付购房款200万元，李旭无需另行向张雍、张海科支付违约金，张雍、张海科应在已收到的200万元购房款中扣减李旭应支付的违约金100万元，剩余100万元应退还李旭。对于李旭要求张雍、张海科支付资金占有使用费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张雍、张海科于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）李旭购房款一百万元；二、驳回原告（反诉被告）李旭的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）张雍、张海科的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22,800元，减半收取计11,400元由原告（反诉被告）李旭负担（已交纳）。反诉案件受理费14,200元，由原告（反诉被告）李旭负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至北京市第三中级人民法院。审判员  石海朝二〇二〇年九月二十八日书记员  杨 琳