苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0506民初2464号原告：苏州中润商业发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区宝带西路**。法定代表人：蔡祥贤，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘长伟、姚洁，江苏益友天元律师事务所律师。被告：杭州醇溪餐饮管理有限公司，住，住所地浙江省杭州市拱墅区莫干山路**********/div>法定代表人：陈凤仙。原告苏州中润商业发展有限公司（以下简称中润公司）与被告杭州醇溪餐饮管理有限公司（以下简称醇溪餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，因被告醇溪餐饮公司下落不明，本院依法向其公告送达，并依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十二条的规定，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告中润公司委托诉讼代理人刘长伟、姚洁到庭参加诉讼，被告醇溪餐饮公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告中润公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的租赁协议解除。2、判令被告支付原告经营区域租金217711.86元、场地管理费145141.24元、物业管理费386095.45元、办公区域租赁费80099元，共计829047.55元（自2018年11月19日起计算至2020年2月24日）,并支付以每月租金、场地管理费、物业管理费为基数，自2018年11月19日起按年利率24%计算至实际付款之日止的逾期付款违约金。审理中，原告将逾期付款违约金变更为：以本金818061.49元为基数，自合同解除次日即2020年2月19日起按年息24%计算至实际支付之日止。3、判令被告支付合同解除违约金162168元（三个月租赁费用和物业费用之和）。4、判令被告返还装修补贴款223404元。5、判令被告立即将房屋恢复原状（毛坯）后交还原告。事实与理由：2015年9月11日，原、被告签订《中润·苏州中心房屋租赁合同》，2018年9月5日签订了《补充协议一》、《补充协议二》，约定被告承租位于苏州市吴中区丽丰商业中心2幢四层420、421、422号房屋经营“春天里”餐厅，租赁期限自2018年10月1日至2023年9月30日止，免租装修期为80天，被告应在免租装修期届满的次日开始营业。双方还约定，原告补贴被告130万元装修款，原告已按约支付首期装修补贴款845000元，被告进场装修日为2018年11月19日，后无故停止装修至今。因被告逾期开业，经原告催告后仍未营业，原告根据合同约定于2020年2月15日向被告寄送《解除合同通知书》，根据《补充协议一》第十条约定，因被告原因导致合同提前解除的，已享有的优惠条件（包括但不限于免租期、租金折扣等）均自始无效，被告应补足差额。自2018年11月19日起至2020年2月24日止，被告拖欠原告租金、物业管理费、场地管理费共计829047.55元。另，根据《中润·苏州中心房屋租赁合同》约定，被告应向其支付逾期付款违约金及合同解除违约金，并将房屋恢复至毛坯后交还给原告，根据《补充协议二》约定，被告应将装修补贴按照2年剩余年限比例向其返还。经与被告协商未果，故诉至法院。被告醇溪餐饮公司未作答辩。经审理查明，2015年9月11日，原告中润公司（出租方、甲方）与被告醇溪餐饮公司（承租方、乙方）签订《中润·苏州中心房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于苏州市吴中区丽丰商业中心2幢（以下简称商场）四层420、421、422号（以下简称案涉商铺）出租给乙方用于经营“春天里”。甲乙双方同意，该房屋用于计算租金、物业管理费及其他以租赁面积为基数计算费用的租赁面积为505平方米。租赁期限为2015年10月1日起至2023年9月30日止，共计8年。甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起80天的免租装修期，即2015年10月1日至2015年12月19日，并对租金、场地管理费、设备租赁费、物业管理费作出了约定。合同第8.2条约定，甲、乙双方同意，如乙方超过本合同规定的时限十日以上未进场装修或未正常营业的，甲方有权书面通知乙方解除本合同，并有权按12.3款规定立刻收回租赁商铺并处置商铺内一切物品，在无需另行通知乙方的情况下将本合同内的租赁商铺另行租赁，并按本条9.2条追究乙方违约责任；9.2条约定，如甲方按本合同的规定解除本合同的，乙方已支付的所有租赁费用以及租赁保证金均不予退还，同时，乙方还须向甲方支付违约金，违约金为该房屋重新招商合理期间(三个月)的租赁费用和物业管理费的总和，同时，乙方应赔偿因其违约而造成的甲方的损失。9.3条约定，乙方逾期支付本合同租赁费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金；9.4条约定，乙方须在实际交房日次日进场装修，如乙方不能在2015年12月14日前完成装修工程，则甲方有权解除本合同（经甲方书面同意的情形除外）。9.5条约定，在租赁期内，乙方逾期支付装修押金、物业管理费等任何费用或任何应付的违约金、损害赔偿金、或逾期补交保证金的，每逾期一天，则应按逾期之款项的0.1%支付违约金。第12.2条约定，乙方向甲方交还房屋前应使该房屋处于完好且可出租状态，乙方应根据甲方的要求在租赁期满或本合同提前终止前将该房屋恢复原状，由此产生的费用由乙方承担，如甲方书面同意乙方无需将该房屋恢复原状的，甲方无任何义务就乙方对该房屋和/或其装修等作出任何补偿和/或赔偿。第12.3条约定如乙方在租赁期届满之日或本合同提前终止之日未向甲方交还该房屋，甲方有权在租赁期届满之日或本合同提前终止之日起七日后开启该房屋的门锁并更换门锁，将屋内的乙方物品搬出该房屋并制作物品清单，将房屋腾空收回。甲方对因此而引起的损坏及乙方损失概不负责。16.3条约定如果通过国内或国际快递方式邮寄，则在寄出后第三天被视作已送达，邮局给予甲方之邮寄凭证即为乙方之收悉证明。2018年9月5日，原告（甲方）、被告（乙方）就案涉商铺签订《补充协议一》一份，双方一致同意将原租赁合同中约定的租赁期限变更为：自2018年10月1日起至2023年9月30日止，共计5年，原告同意给予被告自该房屋交付之日起80天的免租装修期（2018年10月1日起至2018年12月19日）《补充协议一》第4条约定，经营区区域面积：461平方米的租赁费用按租赁面积计算。（1）租金：第一至三年的租金按照1.02元/天/平方米的标准计算，第四至五年的租金标准按照1.14元/天/平方米的标准计算；(2)场地管理费：第一至三年按照0.68元/天/平方米的标准计算，第四至五年的租金标准按照0.76元/天/平方米的标准计算；（3）物业管理费：乙方应于租赁期内向甲方或管理公司支付该房屋的物业管理费。目前，对该房屋物业管理费根据租赁面积按照人民币55元/月/平方米收取，甲方有权根据实际经营状况对物业管理费的收费标准进行调整。第5条约定，办公区域面积：173平方米的租赁费用（包含物业管理费）按租赁面积计算：第一、二、三年为1元/天/平方米，第四、五年为1.08元/天/平方米。租赁费用的支付方式为先付后用，每一个自然月为一期预付一次。乙方应于甲方将该房屋交付乙方的同时，向甲方预付该房屋首期一个月的租赁费用，其后每期应预付的租赁费用，应由乙方于该期第一个工作日或之前向甲方付清。第9条约定，如乙方未经甲方书面同意擅自停止营业30天以上，属于擅自逃场行为，视为乙方提前解除本协议，甲方有权按原租赁合同12.3款规定立刻收回租赁商铺并处置商铺内一切物品，在无需另行通知乙方的情况下将租赁合同内的租赁商铺另行租赁，并追究乙方违约责任。第10条约定，因乙方违反本协议导致甲方提前解除协议，或乙方提前解除协议撤场的，乙方已享有的优惠条件（包括但不限于免租期、租金折扣等）均自始无效，乙方应补足差额。乙方还特别承诺：因其违约导致协议解除或其单方面解除协议时，上述承租场地自本协议解除之日起视为由甲方自行收回，如乙方自本协议解除之日起十日内拒不履行付款义务，则乙方无条件不可撤销授权甲方自本协议解除之日起二十日满后自行处置商铺内甲方已占有的全部设施设备。原告（甲方）与被告（乙方）及杭州春汇装饰工程有限公司（丙方）还签订《补充协议二》一份，约定丙方为案涉商铺的装修单位，为乙方承租甲方商场的商铺进行装饰装修。三方约定，甲方同意给予乙方1300000元的装修补贴，作为乙方在甲方商场开设“春天里餐厅”的支持，甲方向丙方支付该装修补贴费用，即视为向乙方支付款项，乙方不得以任何理由再要求甲方支付装修补贴款。装修补贴款的支付方式为：每次付款前，丙方应提前2个工作日提出付款申请，并向甲方提供相应的发票。A、本协议生效之日起7个工作日内，甲方向丙方支付装修补贴款的65%，即845000元；B、丙方装修完成并经甲、乙两方签字验收合格后，于乙方正式营业后3个工作日内，甲方向丙方支付30%即390000元；C、于乙方持续营业3个月后3个工作日内，甲方向丙方支付5%，即65000元。若租赁期未满2年，乙方提前终止租赁合同，则乙方在承担租赁合同规定的违约责任外还应将装修补贴按照2年剩余年限比例向甲方返还，不得以甲方将装修款转给丙方的理由而拒绝返还补贴款，乙方租期超过2年或者因甲方原因提前终止租赁合同乙方不承担任何装修补贴返还金额。2018年9月20日、9月30日，苏州超卓物业管理有限公司向杭州春汇装饰工程有限公司各支付400000元、445000元，银行转账回执上均备注“代中润商业付春天里装修补贴”。原告称上述装修公司是被告自行洽谈，被告原法定代表人郝红军为该装修公司的股东，其是委托的苏州超卓物业管理有限公司进行付款。2019年1月28日，原告向被告邮寄催告函一份，催告函主要内容为：根据《补充协议一》第2条、租赁合同第2.3条约定，被告应于免租装修期届满之次日即2018年12月20日开始营业，如逾期开业，免租装修期不顺延，被告除应按照合同约定支付租金、管理费及其他费用外，另须每日向原告缴纳金额相当于《补充协议一》第4、5、6条约定收费两倍的违约金直至被告实际正式对外营业之日止。若被告逾期超过30日仍未营业，原告有权解除合同，被告应按照合同约定承担违约责任。截至今日，被告仍未正式对外营业，给原告造成严重经济损失，被告行为已严重违反租赁合同及《补充协议一》的约定，故其向被告催告，请于2019年1月20日前对外营业，如逾期仍未营业，由此产生的后果由被告承担。2020年2月15日，原告以快递形式向被告邮寄解除合同通知书一份，该份解除合同通知书的落款时间为2019年4月15日，主要内容为：原告曾向被告寄送《催告函》要求被告尽快营业，但截至本通知发出之日被告仍未对外营业，根据《租赁合同》第8.2条、9.4条规定，其解除与被告之间的《租赁合同》、《补充协议一》、《补充协议二》，并要求被告返还其垫付的装修费用等，赔偿经济损失。2020年2月26日，该快递退回至原告处。原告称，虽然显示邮寄派送不成功，但根据合同约定视为送达，故合同解除日为2020年2月18日。审理中，原告确认被告进场后交纳了60000元租赁保证金、5000元装修押金、6340元垃圾清运费。但认为根据合同约定，其无需再退还给原告。原告为证明入场装修时间为2018年11月19日，向本院提供了商业管理中心施工单（九）予以证明，该施工单显示，铺位号：421-422春天里，申请日期2018年11月19日至2018年12月30日，施工单位为杭州春港装饰工程有限公司。原告称，杭州春港装饰工程有限公司与杭州春汇装饰工程有限公司系关联公司，注册地址基本，注册地址基本一致为郝红军，股东也均为郝红军和郝红燕。另查，原告曾于2019年7月因案涉房屋租赁合同纠纷向本院起诉被告，要求被告支付租金、场地管理费、物业管理费、办公区域租赁费用等，其在该案起诉状中称于2019年4月28日向被告寄送了《解除合同通知书》，解除双方之间的租赁协议，后因被告下落不明，该案以公告方式送达副本等诉讼材料，2019年10月22日，在人民法院报刊登公告，明确载明自公告之日起经过60日即视为送达，即2019年12月21日为起诉状副本送达之日。2020年3月19日原告以另行补充证据为由撤回起诉，本院裁定予以准许。本案中，原告确认前案公告材料中包含解除通知书，并称因案涉租赁房屋当时装修至一半，其无法联系被告，且拆除费用较高，故未自行收回涉案房屋，现其仍要求租金、占有使用费等计算到2020年2月18日。以上事实，由原告提供的《中润·苏州中心房屋租赁合同》、《补充协议一》、《补充协议二》、银行网银回执、催告函、解除合同通知书、邮寄面单、投递记录及庭审笔录予以证实。本院认为，原、被告签订的《中润·苏州中心房屋租赁合同》、《补充协议一》、《补充协议二》，系双方真实意思表示且不违反法律强制性规定，应属合法有效。被告作为承租人，其理应按照合同约定履行义务，现原告以被告超过合同约定的时限十日以上未进场装修或未正常营业的，而主张解除合同，符合双方之约定，予以支持。关于合同解除日期，原告虽在本案中主张其于2020年2月15日向被告邮寄送达解除合同通知，按照合同约定合同解除日为2020年2月18日，但因原告在前案中诉称其已向被告送达解除合同通知书，且本院公告于2019年10月22日登报，原告也确认公告材料中包括解除合同通知，故案涉合同解除时间应以前案诉讼副本送达之日2019年12月21日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告要求恢复原状的诉请，因案涉《中润·苏州中心房屋租赁合同》约定，在被告违约导致合同提前解除的情况下，原告有权解除合同，且有权自主收回租赁商铺、处置商铺内一切物品、将房屋腾空收回并在无需通知被告的情况下将租赁商铺另行租赁，本案中，案涉商铺尚未完成装修，被告亦未实际控制经营租赁商铺，故原告可依约收回商铺并自行恢复原状，其要求被告将房屋恢复原状后交还原告事实上也不能履行，故原告要求被告恢复原状予以返还的诉讼请求，本院不予支持。关于经营区域租金、场地管理费，物业管理费、办公区域租赁费。原告认为被告未在规定时间内开业，故不再享有免租期，各项租金应从房屋交付之日即2018年11月19日计算至合同解除日即2020年2月18日符合双方之间约定，虽本案合同解除日期应为2019年12月21日，但鉴于被告并未将案涉房屋交还给原告，故原告仍然可以获得合同解除后的案涉房屋之占有使用费，故其要求计算至2020年2月18日之诉请，本院予以支持。经核算，经营区域租金及占有使用费共计214890.54元，办公区域租金及占有使用费共计79061元，场地管理费共计143260.36元，物业管理费共计380849元，合计818060.9元。关于逾期付款违约金，原告主张自2020年2月19日起、以总金额818061.49元为基数、按照年利率24%计算至实际付款之日止，对此，本院认为，因被告逾期付款导致原告损失，原告主张该项逾期付款违约金合法有据，但关于违约金标准，被告虽未到庭提出抗辩，但综合考虑原告的损失及合同中约定的被告需承担的各项违约责任，可以认定原告主张的逾期付款违约金畸高，原告也未能就违约金的合理性进行举证，因此本院依职权将该项违约金调整为以818060.9元为基数，自2020年2月19日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.95倍计算至实际付款之日。至于合同解除违约金，合同中虽约定因被告原因导致合同解除，被告应支付违约金为该房屋重新招商合理期间(三个月)的租赁费用和物业管理费的总和，但原告作为守约方，有防止损失扩大的义务，根据补充协议约定，被告应于2018年12月20日开始营业，但在该期限届满前案涉商铺尚未完成装修，故原告对于被告无法按期营业这一事实是明知的，其于2019年1月28日发函催告后被告仍无履约行为，由此可以确认被告已经不愿意继续履行合同，在此情况下原告完全可以及时解除合同收回房屋以避免损失扩大，然而原告直至2019年7月份才提起诉讼，又以补充提供证据为由撤回起诉，后提起本案诉讼又主张合同解除时间为2020年2月18日，其在本案中提供的解除合同通知书落款日期却是2019年4月15日，据此本院认定原告未尽到合理的止损义务，鉴于原告发出解约通知的时间距合同约定的被告开始营业日期已超过一年，且原告依据合同约定不予退还被告已支付的租赁保证金、装修押金等，故原告主张的该项因案涉商铺重新招商而相当于三个月租赁费用和物业费用之和的合同解除违约金之诉讼请求，本院不予支持。至于装修补贴款，原告主张223404元，因双方在补充协议二中明确对装修补贴款返还方式作出了约定，并约定不得以甲方将装修补贴款转给丙方的理由拒绝返还装修补贴款，故本院对原告该项诉请予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告苏州中润商业发展有限公司与杭州醇溪餐饮管理有限公司签订的《中润·苏州中心房屋租赁合同》、《补充协议一》、《补充协议二》于2019年12月21日解除。二、被告杭州醇溪餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州中润商业发展有限公司经营区域租金及占有使用费214890.54元、办公区域租金及占有使用费79061、元、场地管理费143260.36元、物业管理费380849元，合计人民币818060.9元，并以818060.9元为基数、自2020年2月19日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.95倍支付逾期付款违约金至实际付款之日止。三、被告杭州醇溪餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州中润商业发展有限公司装修补贴款223404元。四、驳回原告苏州中润商业发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取13970元，公告费600元，合计人民币14570元，由原告苏州中润商业发展有限公司负担6883元，被告杭州醇溪餐饮管理有限公司负担7687元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 员 肖仁刚二〇二〇年九月二十八日法官助理 王 亭书 记 员 朱 婷