北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初17805号原告：北京市兴地房地产经营开发公司，住所地北京市西城区西安门大街**。法定代表人：郑忠华，总经理。委托诉讼代理人：蒋凯旋，北京市齐致律师事务所律师。被告：雪松世纪（北京）商贸有限公司，，住所地北京市西城区法定代表人：李立国，经理。被告：北京顺泽雪松商店（个体），，住所地北京市西城区宏汇园**楼**经营者：李立国，男，1966年2月4日出生，汉族，住安徽省巢湖市无为县十里墩乡镇河行政村杏村自然村**。二被告共同委托诉讼代理人：黄雪静，北京志霖律师事务所律师。原告北京市兴地房地产经营开发公司（以下简称兴地公司）与被告雪松世纪（北京）商贸有限公司（以下简称雪松商贸公司）、北京顺泽雪松商店（以下简称雪松商店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴地公司的委托诉讼代理人蒋凯旋、被告雪松商贸公司、雪松商店的共同委托诉讼代理人黄雪静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。兴地公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即将位于北京市西城区宏汇园xx号楼xx层北厅的房屋（面积180平方米）返还给原告；2、判令二被告向原告支付自2020年1月1日起至实际腾退房屋之日止的占用费，该占用费按原租赁合同约定的租金（每年25万）为标准计算，现暂计算至2020年5月18日为人民币95,662.1元。3、判令二被告承担原告律师代理费人民币10,000元整。4、诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告是北京市西城区宏汇园xx号楼（以下简称涉案房屋）的所有权人。2018年9月，原告与被告雪松商贸公司签订了《租赁合同》，约定由被告雪松商贸公司承租涉案房屋一层北厅的房屋，租赁面积180平米，租期自2018年10月1日起至2019年9月30日止，租赁和用途为经营超市，租金为每年25万元。合同履行期届满前，原告多次告知被告雪松商贸公司合同到期后不再续租，且在2019年8月15日还书面告知被告不再续租的事实，要求在合同到期日即2019年9月30日将该租赁房屋腾退给原告，但被告雪松商贸公司却未如期交还房屋。此后，原告采取送达律师函等形式多次要求被告雪松商贸公司履行腾房义务，但被告雪松商贸公司至今未将房屋交还。鉴于被告雪松商贸公司的上述行为已经严重违反了合同的约定，给原告造成了重大经济损失，且被告雪松商店至今占用房屋，因此二被告不仅应支付租赁合同到期后的房屋使用费，还应赔偿给原告造成的损失，包括支付原告的本案律师费。原告为了维护自身合法权益，特起诉至法院，望准所请。雪松商贸公司、雪松商店辩称，首先第一点，租赁合同到期后，双方虽然没有再签订书面的租赁合同，但被告雪松商贸公司已分别于2020年5月11日和2020年7月3日向原告支付2020年1月1日至2020年12月31日的整年租金共计25万元。双方已经形成事实上的租赁关系。另外一个就是被告雪松商店在当地经营数十年一直使用涉案房屋至今，无论是人力、物力、财力还都有巨大的投入，同时，由于受2019年12月爆发的疫情影响，被告雪松商店今年的经营尤其困难短时间内很难找到一个合适的、能够合理安置相关人员和物品的场地。原告要求二被告立即搬离，不仅会给二被告造成巨大的损失，导致相关人员失业、而且会严重影响当地居民的正常生活。另外，也可能导致被告雪松商店经营的超市倒闭。第二点，因为被告雪松商贸公司已经向原告支付了租金，所以不存在这个占用租金的情况。第三点，不同意支付律师费和诉讼费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告兴地公司向本院提交了以下证据：1、房屋所有权证，证明原告是涉案房屋产权人，有权出租房屋。二被告认可该证据；2、租赁合同（2018年9月30日），证明合同约定涉案房屋租金为每年25万元，租期自2018年10月1日起至2019年9月30日止，到期被告雪松商贸公司应返还房屋，但其违反合同约定逾期未交还房屋，不仅应返还房屋，还应承担赔偿原告损失的违约责任。二被告认可该证据的真实性，但证明目的不认可，并称租赁合同到期后，双方虽然没有再签订书面的租赁合同，但被告雪松商贸公司已经支付了2020年1月1日到2020年12月31日的租金共计25万元，双方已经形成事实上的租赁关系不存在违约情况；3、告知函，证明2019年8月15日，原告已经书面告知被告雪松商贸公司租赁合同到期不再续租，要求2019年9月30日返还房屋。二被告认可该证据真实性，但证明目的不认可，并称被告雪松商贸公司收到函以后一直在和原告的相关人员沟通协商续租的事情。并且被告雪松商贸公司水电费用缴纳截止到2019年11月1日；4、律师函、签收单，证明2019年11月19日，原告向被告雪松商贸公司送达律师函，其已经收到，我们要求被告雪松商贸公司立即腾退房屋。二被告认可该证据真实性，但证明目的不认可，并称我们支付水电费到2019年11月1日，证明我们存在事实租赁合同关系；5、委托代理合同、律师费发票，证明原告已经支付本案律师费1万元，根据租赁合同第12条第5款的约定，被告雪松商贸公司作为违约方应当承担原告产生的律师费。二被告认可该证据真实性，但证明目的不认可，并称双方一直在协商。对方有义务减少或避免不必要的损失。如有相关损失由对方承担，并且我方已如数缴纳租金，并未给对方造成损失。被告雪松商贸公司、雪松商店向本院提交了以下证据：1、雪松世纪超市照片、营业执照，证明被告雪松商店经营超市数十年，投入巨大人力、物力、财力，并且经营的超市规模大，货物多，搬迁会导致顾客资源丧失、货物处理、员工就业等一系列问题，可能面临倒闭。原告认可该证据真实性，但称与本案无关；2、2020年被告雪松商贸公司向原告支付整年租金250000转账记录，证明被告雪松商贸公司已经支付2020年1月1日至2020年12月31日的整年租金250,000元。原告认可该证据的真实性，但证明目的不认可，并称明细上看出，首先转账时间上是在2020年5月份，我方已经是早就在2019年8月15日双方告知函不再续租，这个也转账的时候也没有任何的附言，用途上都没写这是被告单方的意思表示。就是因为我方已经明确提出了不再租赁，这只是被告的单方意思表示，不构成不定期租赁；3、2019年被告雪松商贸公司向原告支付租金125,000元转账记录，证明被告向原告支付租金的账户为原告常用的收租金账户，原告对被告支付2020年整年租金事宜知情。原告认可该证据真实性，但证明目的不认可，并称当时这笔钱虽然是个人打的，但是这里被告雪松商贸公司已经持这个转账的记录要求我们开具发票。在此情况下，我们才知道，被告这笔钱是125000。是支付的7月份到2009年12月份的。我们开具了相应的发票，但是实际上，这笔钱当时也有超期的。他就是合同约定的时间，应该到2019年9月30日。从2019年10月1日之后，双方不存在租赁关系。我方在律师函中已经明确告知他要结清相应费用，如果他是按照告知函的内容和律师函的内容支付相应费用的话，我们就把2019年10月份到12月31号的钱退掉。因为被告雪松商贸公司一直占用着我们房屋，所以多收的三个月费用我们不退了；4、2019年11月1日水电费交费记录，证明被告雪松商贸公司的水电费交到2019年11月1日，原告默认被告雪松商贸公司可以继续承租，双方形成事实上的租赁关系。原告认可该证据真实性，但证明目的不认可，并称水电费是否交付与我们无关；5、北京市人民政府办公厅关于应对疫情促进中小微企业发展的若干措施、北京国资委关于落实减免中小微企业房租的通知、国资委办公厅关于支持中小微企业和个体户发展积极减免经营用房租金的通知、市国资委关于减免中小微企业3、4月房租的实施细则，证明被告符合减免政策，应当享受减免租金的优惠。原告认可该证据真实性，但证明目的不认可，并称疫情发生期间双方不存在租赁关系，没有减免租金相应内容；6、原告企业信息，证明原告法人股东为北京德源兴业投资管理的公司，持股100%。北京德源兴业投资管理有限公司的法人股东为西城区国资委，原告属于减免房租的实施主体。原告认可该证据的真实性，但证明目的不认可，并称实际我方是区属国企，文件里所陈述的是市属国有企业，不包括区属国企，与本案无关；7、房屋租赁费发票2张，证明被告雪松商贸公司向原告预付租金125,000元，付至合同到期后3个月，即2019年12月31日，被告雪松商贸公司有足够的诚意和意向继续租赁涉案房屋。原告知晓被告雪松商贸公司预付租金的事宜，双方形成事实上的租赁关系。原告认可该证据真实性，但证明目的不认可，并称12.5万元是被告雪松商贸公司7月初一次性支付的，之后没有找到我们沟通租赁事宜，而是直接找到我方财务。我方财务不清楚租赁事宜，直接开的发票。该笔费用应当视为占有使用费，而不是租金，因为我方之前已经发出不再续租通知，因此不能据此证明是缴纳的续租租金；8、照片及视频，证明被告雪松商贸公司一直在努力和原告沟通续签事宜，直至2020年7月22日，被告雪松商贸公司仍在和原告沟通续租的事宜。原告不认可该证据真实性，并称只能看到一个人进入我们公司，不能证明是被告雪松商贸公司与我公司沟通了续签事宜。2020年7月22日已经是我方提起本案诉讼之后了。2020年8月31日，本院至涉案房屋现场进行勘验，现场制作了笔录和拍摄照片。在勘验现场，原告与被告雪松商贸公司一致确认涉案房屋现为超市，由雪松商店经营使用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告兴地公司系北京市西城区宏汇园17.18.19号楼院的所有权人，建筑面积2170.04平方米（产权证号：：京房权证西国字第**。2018年9月30日，原告兴地公司（出租人、甲方）与被告雪松商贸公司（承租人、乙方）签订《租赁合同》。合同主要内容为：“根据《中国人民共和国合同法》及相关规定，为明确甲乙双方的权利义务，本着自愿、公平和诚信原则，经甲乙双方平等友好协商，特签订本租赁合同。一、租赁标的物，租赁标的物：宏汇园小区xx号楼xx层北厅，位于北京市西城区宏汇园**，双方约定租赁面积180平方米（甲乙双方共同确认，若实测面积与约定面积不符，以约定面积为准）。甲方提供的设施设备以设备清单为准。双方应在设备清单（附件1）上盖章确认。二、租赁物概况，本合同租赁物为框架结构。三、租赁用途及注意事项，1、乙方暂定房屋使用用途为：超市。如乙方增加或变更使用用途应取得甲方书面同意，经营项目应报工商部门办理相关审批手续并取得相关批准文件……四、租赁期限，1、甲乙双方一致同意首次租赁期为壹年，自2018年10月1日起至2019年9月30日止。2、甲方在收到乙方交纳保证金及首期租金后按照合同约定条件将房屋交付给乙方。3、本合同租赁期届满日为2019年9月30日。4、租赁期届满日为本合同终止日。乙方如需要继续租用的，应当在租赁期限届满前三个月向甲方提出书面申请，并就租金等事宜在本协议的基础上进行协商，重新签订租赁合同。逾期未提出的或双方未就续租相关事宜达成一致的，本合同到期终止。5、租赁期限届满，如双方未达成续租协议，则甲方有权收回全部出租房屋，乙方应当在本合同终止之日前将租赁物腾空，并于合同终止日的次日将其交还给甲方。不可移动的装修物无偿归甲方所有，能移动拆除的物品乙方可搬走。合同终止后7日内仍遗留有箱柜等物品，则视为乙方放弃所有权，甲方有权自行雇人清理并予以处理，清理费用及相关损失由乙方承担。五、租金及其他费用，1、2018年10月1日至2019年9月30日，年租金为人民币25万元（贰拾伍万元整）。2、租金按照六个月支付一次，每期租金应于该租金交纳周期的第一个月5日之前支付。3、乙方应于签订本合同之日起三日内向甲方交纳保证金2万元（贰万元整），同时支付首期租金人民币12.5万元（壹拾贰万伍仟元整）。4、在租赁期内，水、电以及其它能源费用由乙方自行缴付。5、乙方所用电话按电信局收费标准，按实际用量每月结算，按单自行缴付。6、甲方收到租金后向乙方提供正式发票……”。《租赁合同》签订后，原告兴地公司与被告雪松商贸公司均依约履行，合同期间被告雪松商贸公司并未拖欠房屋租金。合同约定的承租标的位于北京市西城区宏汇园xx号一层北厅，即本案涉案房屋。被告雪松商贸公司的住所地和雪松商店的经营地均为涉案房屋，雪松商贸公司的法人与雪松商店的经营者均系同一人李立国。经本院现场勘验，二被告认可涉案房屋由被告雪松商贸公司承租，并由法人李立国注册雪松商店在涉案房屋中经营超市，超市名称为雪松世纪超市。2019年8月15日，原告兴地公司向被告雪松商贸公司发送《告知函》，内容为：“贵公司与我公司于2018年10月1日签订的（地址（地址为区宏汇园xx号楼一层北厅）《房屋租赁合同》即将到期，因我公司对房屋进行经营调整，合同到期后将不再与贵公司续租，望贵公司在2019年9月30日合同到期日将该租赁房屋腾空交还于我公司。特此通知。此致。”被告雪松商贸公司称收到函以后一直在和原告的相关人员沟通协商续租的事情。但原告对此不予认可，并称直到今年7月份，雪松商贸公司才找我们单位领导沟通，但是我们没有沟通，我们就告知他们已经起诉了。2019年11月15日，北京市齐致律师事务所接受原告兴地公司委托，向被告雪松商贸公司发出《律师函》，该函内容为：“雪松世纪（北京）商贸有限公司：北京市齐致律师事务所是依据中华人民共和国法律成立且依法存续的律师执业机构，受北京市兴地房地产经营开发公司（下称：兴地公司）之委托，就贵公司逾期腾退租赁房屋之事实，正式向贵公司发出本律师函，要求贵公司立即履行腾房义务。2018年兴地公司与贵公司签订了《租赁合同》，约定由贵公司承租北京市西城区宏汇园xx号楼一层北厅，租赁面积180平米，租期自2018年10月1日期至2019年9月30日止。合同第四条第5款明确约定‘租赁期届满，如双方未达成续租协议，则甲方有权收回全部出租房屋，乙方应当在本合同终止之日前将租赁物腾空，并于合同终止后7日内仍遗留有箱柜等物品，则视为乙方放弃所有权，甲方有权自行雇人清理并予以处理，清理费用及相关损失由乙方承担。’2019年8月15日，兴地公司已经书面通知贵公司租赁合同到期后不再续租，要求贵公司在2019年9月30日合同到期日将该租赁房屋腾空并交还，之后兴地公司也多次要求贵公司履行腾房义务，但让兴地公司无法接受的是，贵公司至今未将房屋交还，给兴地公司造成了严重的经济损失。鉴于上述事实，本律师正式向贵公司函告：贵公司逾期腾退房屋行为已属严重违约，贵公司应于收到本函之日起三日内将北京市西城区宏汇园xx号楼一层北厅腾空并完好无损的交还给兴地公司，同时结清欠付的全部费用。否则，兴地公司将即时采取诉讼等法律手段追究贵公司的责任。届时贵公司不仅要腾退房屋，还要承担赔偿兴地公司损失、支付违约金、承担诉讼费用等不利后果。望贵公司慎重考虑上述不利后果，按照本律师函要求积极履行腾房义务。”2019年11月19日，被告雪松商贸公司签收了该《律师函》。2020年5月15日，原告兴地公司与北京市齐致律师事务所签订《委托代理合同》，就本案诉讼委托北京市齐致律师事务所律师处理。当日，原告兴地公司支付律师代理费10,000元。2019年7月2日，被告雪松商贸公司法人李立国通过个人账户以手机银行网络转账的方式向原告兴地公司转账125,000元。当日，原告兴地公司为被告雪松商贸公司开具名称为*经营租赁*房租发票二张，金额均为62,500元。在编号为092259031的发票备注上载明：“宏汇园xx号楼一层北厅，2019.7-9”。在编号为09259032的发票备注上载明：“宏汇园xx号楼一层北厅，2019.10-12”。2020年5月11日、7月3日，被告雪松商贸公司法人李立国分两次向原告兴地公司共计转账250,000元。原告兴地公司认可收到了该两笔款项。庭审中，原告兴地公司称没有退款给被告雪松商贸公司，因为不清楚这两笔是什么钱。暂时也不打算退款，因为我方已经主张房屋占有使用费了，将来用这笔钱来冲抵房屋占有使用费。原告兴地公司与被告雪松商贸公司均认可合同到期后，双方并未签订新的租赁合同。二被告对原告兴地公司主张按照原合同约定的租金标准计算房屋占有使用费不持异议。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，按照原告兴地公司与被告雪松商贸公司签订的《租赁合同》内容，该合同应于2019年9月30日到期。事实上，被告雪松商贸公司至今仍未返还涉案房屋，仍由被告雪松商贸公司法人李立国经营的雪松商店使用。根据二被告提交的证据显示，被告雪松商贸公司于2019年7月2日向原告兴地公司支付125,000元。同时，原告兴地公司亦向被告雪松商贸公司开具相应发票。且发票记载的款项名称及备注内容综合显示被告雪松商贸公司支付2019年7月至12月的涉案房屋租金。所以，原告兴地公司与被告雪松商贸有限公司共同以实际行为表示同意将原《租赁合同》的租期延长至2019年12月底。虽然之后原告兴地公司于2019年8月15日和2019年11月19日向被告雪松商贸公司发出了《告知函》《律师函》，明确表示不再与被告雪松商贸公司续签租赁合同，并要求被告雪松商贸公司腾退房屋，但其并未将被告雪松商贸公司支付的超出原《租赁合同》约定租期的租金予以退还。并且原告兴地公司收取租金在前，发送《告知函》《律师函》在后，其行为应当视为在《租赁合同》延长履行期内提出解除合同。但根据本院查明的涉案房屋仍由被告雪松商贸公司法人李立国经营的雪松商店占有使用的事实，本院认定原告兴地公司与被告雪松商贸公司之间的租赁法律关系并未解除，原告兴地公司同意被告雪松商贸公司继续承租涉案房屋至2019年年底。故原告主张“被告一直占用着我们房屋，所以多收的三个月费用我们不退了”以及“财务收到钱后，应对方要求在不知情的情况下开具发票，但是如果正常按照告知函和律师函结清相应的费用，我们就把多余的钱退掉”的意见，与事实不符，本院不予采信。原告兴地公司与被告雪松商贸公司之间签订的《租赁合同》实际于2019年12月31日到期。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原告兴地公司与被告雪松商贸公司在《租赁合同》到期后，未签订书面续租合同或新的书面租赁合同。涉案房屋继续由被告雪松商贸公司使用，由其法人李立国经营超市至今。且原告兴地公司于2020年起至本案起诉之日未再提出异议。故原告兴地公司与被告雪松商贸公司之间存在不定期租赁合同关系，原告主张的双方之间不存在租赁关系的主张与事实不符，本院不予采信。虽然被告雪松商贸公司又按照原《租赁合同》约定的租金标准先后分两笔向原告兴地公司转账共计250,000元，用以作为2020年整年的租金。但在不定期租赁关系中，原告兴地公司可以随时解除合同。现原告兴地公司向本院提起诉讼，根据其提出要求返还涉案房屋的诉讼请求，可以看出其实际是向被告雪松商贸公司提出解除不定期租赁关系，因此本院将本案起诉材料送达被告雪松商贸公司之日即2020年7月4日视为双方不定期租赁关系解除之日。不定期租赁关系解除后，被告雪松商贸公司应当返还涉案房屋，现涉案房屋由被告雪松商贸公司法人李立国经营的雪松商店使用，故被告雪松商店亦应承担返还涉案房屋的义务。原告主张二被告立即将位于北京市西城区宏汇园xx号楼一层北厅的房屋返还的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告兴地公司与被告雪松商贸公司的租赁合同关系由本院认定于2020年7月4日解除，故合同解除后，被告雪松商贸公司、雪松商店继续使用涉案房屋，损害了作为涉案房屋所有权人的权利，应当向其支付房屋占有使用费，故本院对原告兴地公司主张支付房屋占有使用费的诉讼请求予以支持。但被告雪松商贸公司已经按照原合同租金标准支付了2020年度的房屋使用费25万元。若二被告于2020年12月31日前将涉案房屋交还原告，则二被告不用再按照原《租赁合同》约定的租金标准支付房屋占有使用费。若二被告在2020年12月31日后未将涉案房屋交还原告，则二被告还应当向原告按照原租金标准另行支付房屋占有使用费。另外，不定期租赁关系存续期间，原租赁合同继续有效。原告兴地公司在不定期租赁期间要求解除合同，被告雪松商贸公司应当在合同解除之后，在合理的期限内将涉案房屋腾空交还。现雪松商贸公司尚未将涉案房屋交还，故其存在违约行为。按照原《租赁合同》约定，如因违约方违反合同约定致使守约方发生任何其他支出，包括但不限于律师费和差旅费等，违约方应就此向守约方进行全额赔偿，并保障守约方不受任何其他损害。故原告要求承担本案律师代理费1万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。由于被告雪松商店与原告兴地公司不存在合同关系，故该笔律师费应当由被告雪松商贸公司承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告雪松世纪（北京）商贸有限公司、北京顺泽雪松商店于本判决生效之日起二十日内，将位于北京市西城区宏汇园小区xx号楼一层北厅的房屋腾空交还原告北京市兴地房地产经营开发公司自用；二、若被告雪松世纪（北京）商贸有限公司、北京顺泽雪松商店未在二〇二〇年十二月三十一日之前履行完毕本判决第一项内容，则向原告北京市兴地房地产经营开发公司支付自二〇二一年一月一日至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费（标准为25万/年）；三、被告雪松世纪（北京）商贸有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京市兴地房地产经营开发公司律师代理费一万元；四、驳回原告北京市兴地房地产经营开发公司的其他诉讼请求。如果被告雪松世纪（北京）商贸有限公司、北京顺泽雪松商店未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千二百零七元，由原告北京市兴地房地产经营开发公司负担一千一百七十二元（已交纳），由被告雪松世纪（北京）商贸有限公司、北京顺泽雪松商店负担三十五元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  马德天二〇二〇年九月二十七日书记员  田茂盛