四川省宜宾市南溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1503民初913号 原告：田元红，男，1983年6月22日出生，汉族，住四川省江安县。 原告：徐云香，女，1982年11月27日出生，汉族，住四川省江安县。 二原告共同委托诉讼代理人：涂建强，四川蜀南律师事务所律师。 被告：四川恒升泰和投资管理有限责任公司，住所地：宜宾罗龙工业集中区九龙工业园区。 法定代表人：张祥贵，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：江文，四川民志律师事务所律师。 原告田元红、徐云香与被告四川恒升泰和投资管理有限责任公司（以下简称：恒升泰和公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田元红，原告田元红、徐云香的委托诉讼代理人涂建强，被告恒升泰和公司的委托诉讼代理人江文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告田元红、徐云香向本院提出诉讼请求：1.判令被告恒升泰和公司立即向二原告交付“地标国际”小区4号楼1单元15层1-15-4号房屋所有权证书；2.判令被告恒升泰和公司赔偿二原告逾期办理产权证的的违约金（违约金暂计算至2020年5月31日止的金额为15979元，违约金给付到房屋所有权证书交付原告之日止）；3.本案诉讼费用由被告恒升泰和公司承担。事实和理由：2015年2月28日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：2015000821），约定：二原告购买被告恒升泰和公司在南溪区。合同对该房屋的房款、交房时间、办理房屋所有权证书时间、违约责任等均作了明确约定。现二原告已缴清全部房款，被告也向原告交付了房屋，但被告恒升泰和公司至今仍没有按照合同约定时间为二原告办理房屋所有权证书，已构成违约，故二原告为维护其合法权益，遂诉至本院，请求法院依法判决支持其诉讼请求。 被告恒升泰和公司辩称：1.根据原、被告双方所签订的商品房买卖合同约定，案涉房屋至今不具备交付条件，但客观上已经将案涉房屋交付给二原告。2.案涉房屋因未办理综合竣工验收而不能办理房屋初始登记，也就不能办理转移过户登记。产权登记是基于原、被告双方所订立的商品房买卖合同,因订立合同时双方均知悉客观障碍,所以在合同上对初始登记的时间是没确定的,由于初始登记时间没确定,所以转移登记时间的起算点也无法确定,因此，被告并没有违反合同的约定。3.结合原、被告双方所订立的商品房买卖合同的补充协议第六条的约定,基于该条约定可以免除双方因延期交房和延期办证的违约责任。4.被告恒升泰和公司会积极配合政府及相关职能部门,办理好案涉房屋的初始登记,并依照约定在初始登记办理完成后及时办理转移登记给二原告。综上，请求人民法院依法判决驳回二原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法核实后予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：原告田元红与原告徐云香系夫妻关系。2015年2月28日，原告田元红、徐云香作为买受人与被告恒升泰和公司作为出卖人签订了合同编号为：2015000821号的《商品房买卖合同》，约定：1.二原告购买被告恒升泰和公司开发的位于宜宾市南溪区；2.商品房的基本情况：该商品房暂定房号为4号楼1单元第15层1-15-4号，房屋建筑面积89.88平方米，套内建筑面积71.99平方米；3.计价方式与价款：按照套内面积计算，该商品房单价每平方米人民币3889.43元，总价款28万元；4.交付条件：出卖人应当在2016年2月8日前向买受人交付该商品房；5.产权登记：（一）初始登记：对于出卖人取得该商品房所在楼栋的权属证明的期限未作约定；（二）转移登记：商品房交付使用后，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起480日内取得房屋所有权证书的，自期满之次日起至实际取得房屋所有权之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分一的违约金……”。另《商品房买卖合同补充协议》第十二条第6项约定：“因政策及政府主管部门原因、工作程序造成不能如期接收出卖人所报送的资料和办理产权登记相关手续而造成买受人的权属证书逾期办理完毕的，出卖人不承担违约责任。” 合同签订后，二原告按照合同约定于2015年2月28日向被告恒升泰和公司支付了购房款28万元。二原告于2017年8月25日接房时向被告支付了预测绘与实测绘面积补差房款、契税费、印花税费、维修基金费、不动产登记费合计21499元,其中面积补差房款为2710元。即房款总金额为282710元。 现被告恒升泰和公司未办理案涉商品房的综合竣工验收，导致未办理案涉商品房所在楼栋权属的初始登记，从而未为二原告办理案涉商品房权属转移登记。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同真实、合法、有效，本院依法予以认定。 本案原、被告争议的焦点为：被告恒升泰和公司未为二原告办理案涉商品房的权属转移登记的行为是否构成违约及其是否应当向二原告支付逾期办理不动产权属证书的违约金。 针对上述争议焦点，本院认为，虽然原、被告对于出卖人取得该商品房所在楼栋的权属证明的初始登记的期限未作约定，但明确约定了转移登记的期限，即商品房交付使用后，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起480日内取得房屋所有权证书的，自期满之次日起至实际取得房屋所有权之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分一的违约金。二原告于2017年8月25日即接房，但被告恒升泰和公司未能在向原告交付商品房之日起480日内为原告办理案涉商品房的转移登记手续，客观上已构成违约，被告恒升泰和公司应当按照合同约定从2018年12月18日起向作为买受人的二原告支付全部已付房款万分一的违约金。办理房屋初始登记系被告恒升泰和公司应当履行的义务，现被告恒升泰和公司未办理案涉商品房所在楼栋的初始登记，故对其关于合同约定“因政策及政府主管部门原因、工作程序造成不能如期接收出卖人所报送的资料和办理产权登记相关手续而造成买受人的权属证书逾期办理完毕的，出卖人不承担违约责任”的抗辩主张，本院不予采纳。 对于二原告主张被告恒升泰和公司立即向其交付“地标国际”小区4号楼1单元15层1-15-4号房屋所有权证书的诉讼请求，因被告恒升泰和公司未办理案涉商品房的综合竣工验收，导致不能办理案涉商品房所在楼栋权属的初始登记，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”和《房屋登记办法》第三十条规定“合法建造房屋需要进行房屋所有权初始登记”，因而本案诉争房屋不具备办理权属转移登记的法定条件，故本院对二原告的该项诉讼请求，不予支持。但不影响被告恒升泰和公司积极履行合同义务，待条件具备时，双方自行办理相关手续或另诉解决。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条第一款第一项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告四川恒升泰和投资管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告田元红、徐云香支付逾期办理不动产权属证书的违约金（逾期办理不动产权属证书的违约金的计算方法为：以购房款总额282710元为基数，从2018年12月18日起至不动产权属证书办理完毕之日止，以日利率万分之一为标准进行计算）； 二、驳回原告田元红、徐云香的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费200元，减半收取计100元，由原告田元红、徐云香负担6元，被告四川恒升泰和投资管理有限责任公司负担94元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 员 陈德容 二〇二〇年九月二十九日 法官助理 张丽萍 书 记 员 周 瑜 附法律条文： 一、《中华人民共和国物权法》 第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。 国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。 二、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 三、《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十八条下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 五、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法律提示：申请执行的期间为二年。当事人应当在法律规定的期间内向人民法院申请强制执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。