内蒙古自治区高级人民法院民事判决书（2020）内民终227号上诉人(一审原告）：中太建设集团股份有限公司。法定代表人:邓池良，经理。委托诉讼代理人：张晓杰，内蒙古彩桥律师事务所律师。被上诉人(一审被告）：吴政利，住内蒙古自治区赤峰市。被上诉人(一审被告）：王学娟，住内蒙古自治区赤峰市。上述二被上诉人委托诉讼代理人：闫立军，内蒙古红城律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：赤峰惠久房地产开发有限公司。法定代表人:卢春光，总经理。委托诉讼代理人：郝英娣，该公司员工。上诉人中太建设集团股份有限公司（以下简称中太公司）因与被上诉人吴政利、王学娟、赤峰惠久房地产开发有限公司（以下简称惠久公司）执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区赤峰市中级人民法院（2019）内04民初92号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人中太公司的委托诉讼代理人张晓杰，被上诉人吴政利、王学娟的委托诉讼代理人闫立军，被上诉人惠久公司的委托诉讼代理人郝英娣，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中太公司上诉请求：1.依法撤销内蒙古自治区赤峰市中级人民法院（2019）内04民初92号民事判决，改判支持中太公司一审诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由吴政利、王学娟、惠久公司负担。事实和理由：（一）一审法院认定事实错误。1.吴政利、王学娟与惠久公司之间不存在房屋买卖关系。通过一审举证质证来看,案涉购房款只有惠久公司开具的白条收据,没有其他证据证明吴政利、王学娟实际支付购房款,即使有汇款凭证,也都汇入卢春光个人账户,依据正常的房屋买卖关系,购房款应汇入房产开发公司账户,不可能汇入个人账户，而事实上卢春光与吴政利、王学娟之间存在民间借贷关系，所以惠久公司和吴政利、王学娟之间没有房屋买卖关系,真正的债权债务关系是惠久公司的股东卢春光、郝英娣个人与吴政利、王学娟之间形成的普通债权关系,该普通债权关系中卢春光、郝英娣虽属于公司股东,但也无权使用公司财产抵顶个人债务,该行为违法公司法规定，损害公司利益和其他债权人合法利益。另外，上述普通债权关系无法对抗和排除中太公司对案涉房屋的执行。所以吴政利、王学娟与卢春光、郝英娣个人之间存在债权债务关系,吴政利、王学娟与惠久公司不存在房屋买卖关系,商厅买卖,都是卢春光、郝英娣和吴政利、王学娟恶意串通精心制造出来的,是虚假买卖。2.吴政利、王学娟与惠久公司之间签订的商厅认购合同系伪造。案涉商厅认购合同的签订时间并不属实,应该在中太公司查封案涉房产之后。该认购合同系惠久公司的股东卢春光、郝英娣为阻止中太公司拿到工程施工款,滥用股东权利,与吴政利、王学娟串通，以惠久公司名义为包括吴政利、王学娟在内的诸多债权人出具收款收据、签订商厅认购合同,故吴政利、王学娟等人所提执行异议之诉系虚假诉讼,不能排除中太公司的执行。3.案涉商厅认购合同属于无效合同。案涉工程在2012年7月进场施工,2014年8月份才组织招投标,该工程至今没有取得建设工程施工许可证和商品房预售许可证。在中太公司诉惠久公司建设工程施工合同纠纷一案中,惠久公司明确承认没有建设工程施工许可证和商品房预售许可证,各级法院均认定案涉工程不存在建设工程施工许可证和商品房预售许可证,依照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效”。所以惠久公司与吴政利、王学娟之间签订的商厅认购合同因违反法律规定应属无效。又依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,首先要符合的情形就是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。本案吴政利、王学娟与惠久公司之间签订的商厅认购合同因惠久公司未取得建设工程施工许可证和商品房预售许可证,属于无效合同,所以不具备排除执行最基本条件,吴政利、王学娟的执行异议应被驳回。（二）一审法院适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定驳回中太公司一审诉讼请求错误。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》2005年1月1日起施行,为规范民事执行中的查封、扣押、冻结措施而制定的,其主要目的是规范保全措施,而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是2014年12月29日通过并实施,是专门为法院处理执行异议和复议案件而制定。本案所涉事实完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。故一审法院应依据该条款进行审查案件事实，就本案事实:第一，案涉商厅认购合同违反法律强制性规定而无效,且签订时间虚假,系伪造;第二，该买卖合同所涉房屋属于商业用途,并非用于居住;第三，吴政利、王学娟并未支付相应购房款,所有款项往来均属惠久公司的股东卢春光、郝英娣与吴政利、王学娟之间的债权债务关系。因此，本案吴政利、王学娟提起的执行异议不能排除中太公司对房屋的执行。吴政利、王学娟辩称，（一）一审判决合法有效，应驳回中太公司诉请。2012年8月20日，吴政利、王学娟与惠久公司签订了《维多利地下通道商厅认购合同》，购买了惠久公司开发建设的位于赤峰市××区（使用面积为27㎡）。合同约定：商厅单价为56000元/㎡，总价款为151.2万元，吴政利、王学娟于2012年8月20日至2014年9月9日将全部购房款付清，有收据和付款凭证为证。同时，惠久公司于2014年9月9日前将所购商厅交付于吴政利、王学娟，且占有使用至今。（二）依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，吴政利、王学娟对案涉商厅占有、使用、收益符合法律规定，所提出的执行异议具备排除执行的条件。惠久公司辩称，吴政利、王学娟的权益应受法律保护。吴政利、王学娟与惠久公司签订了维多利地下通道商厅买卖合同且交清了房款。2014年9月8日前，惠久公司为吴政利、王学娟办理了交接手续，其对所购的商厅一直占有并使用至今。其中购买人提交合同、付款收据、提交的物业手续、交接手续完全真实合法，其占有、使用、收益权应受到法律保护。中太公司向一审法院起诉请求：1.依法撤销(2019)内04执异47号执行裁定书;2.判决继续对赤峰市红山区哈达街维多利地下广场2号通道东侧自北向南2号商厅的执行;3.判决吴政利、王学娟、惠久公司负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：中太公司从惠久公司处承包了维多利广场西侧一号地下通道商厅和东侧二号地下通道商厅的工程施工,因工程款给付问题,中太公司将惠久公司诉至赤峰市红山区人民法院,要求惠久公司支付尚欠工程款及利息,后因诉讼标的额超出赤峰市红山区人民法院受案范围,将案件移送到一审法院审理。该案经一、二审诉讼程序已由内蒙古自治区高级人民法院作出(2018)内民终333号民事判决,判令惠久公司支付中太公司尚欠的工程款及利息。赤峰市红山区人民法院审理期间,于2015年3月2日作出(2015)红民保字第125号民事裁定,查封了惠久公司开发的坐落于赤峰市××区内包括案涉商厅在内的房产27处。2018年3月2日，一审法院作出(2017)内04民初188号民事裁定,继续查封惠久公司的上述房产。因惠久公司未能履行生效判决确定的给付义务,中太公司向一审法院申请执行查封的房产。案外人吴政利、王学娟作为房屋实际占用人对执行案涉商厅的行为提出异议。2019年4月9日,一审法院作出(2019)内04执异47号执行裁定书,中止中太公司对赤峰市红山区哈达街维多利地下广场2号通道东侧自北向南2号商厅的执行。中太公司不服,向一审法院提起执行异议之诉。另查明,2012年8月20日,吴政利、王学娟与惠久公司签订维多利地下通道商厅认购合同,购买了由惠久公司开发的维多利2号地下通道东侧自北向南2号商厅,该合同约定商厅总价款1512000元,惠久公司的法定代表人卢春光在甲方处签字,并加盖了惠久公司公章,吴政利、王学娟在乙方处签字、摁手印予以确认。同日,吴政利通过银行汇款向惠久公司法定代表人卢春光账户打款80万元,惠久公司为吴政利出具金额为80万元的收据一枚。惠久公司又为王学娟出具了四枚收据,分别是2012年8月20日30万元、2012年8月29日20万元、2014年9月9日21200元,收据中均注明“维多利地下2号通道东侧自北向南2号商厅款”,并加盖惠久公司财务专用章,收款人处有惠久公司法定代表人卢春光之妻郝英娣签字。2014年9月11日,惠久公司作为甲方与吴政利、王学娟作为乙方签订了维多利广场地下通道商厅交接书,约定:依照2012年8月20日甲、乙双方签订的维多利地下通道商厅认购合同,现甲方将乙方认购的商厅交付给乙方,交付的标的物为维多利广场地下2号通道东侧自北向南2号商厅,使用面积27.18平方米,竣工时间2015年3月31日前,办理房屋产权证时间2015年4月20日开始办理。2015年2月13日,惠久公司为王学娟出具物业费和取暖费收据各一枚,2016年12月10日,惠久公司为吴政利、王学娟出具余热费收据一枚。又查明,惠久公司开发的维多利地下通道工程尚未取得建设工程施工许可证和商品房预售许可证。一审法院认为,关于吴政利、王学娟是否享有足以排除中太公司申请法院强制执行的民事权益问题,《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中,2012年8月20日,吴政利、王学娟与惠久公司签订了认购合同,购买了案涉商厅,约定合同价款为1512000元。认购合同签订后,吴政利、王学娟分别于2012年8月20日、2012年8月29日、2014年9月9日支付商厅款合计1512000元,惠久公司为其出具了加盖财务公章的收据四枚。该事实证明在人民法院查封案涉商厅之前,吴政利、王学娟与惠久公司已签订了认购合同,吴政利、王学娟支付了全部购房款,且已实际占有、使用该不动产,吴政利、王学娟对案涉商厅产生了合理信赖的物权期待权,其作为无过错的不动产买受人,亦非因买受人自身原因未办理过户登记,故吴政利、王学娟对案涉商厅享有的物权期待权足以排除中太公司申请的强制执行。综上所述,中太公司要求继续对赤峰市红山区哈达街维多利地下广场2号通道东侧自北向南2号商厅的执行的诉讼请求不能成立,一审法院予以驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、三百零一十条、三百一十一条、三百一十三条之规定,判决:驳回中太公司的诉讼请求。案件受理费100元,由中太公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点：吴政利、王学娟对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中,吴政利、王学娟与惠久公司签订的《商厅认购合同》系双方当事人真实意思表示，虽该合同系在惠久公司未取得商品房预售许可证的情况下签订的，但在合同中就当事人名称、房屋基本状况、房屋单价及总额、付款方式、争议解决、违约责任等进行了约定，双方就买卖商厅达成了一致的意思表示。吴政利、王学娟按照《商厅认购合同》的约定支付全部房款，惠久公司为吴政利、王学娟出具了收款收据。《商厅认购合同》是吴政利、王学娟与惠久公司在2012年8月20日签订，2014年9月11日双方就案涉商厅签订交接书，且吴政利、王学娟提供了惠久公司为其出具的交纳物业费和取暖费收据，因此案涉商厅是在法院查封前吴政利、王学娟已签订了《商厅认购合同》，并实际占有使用该不动产。案涉商厅至今未能办理过户登记并非吴政利、王学娟原因，吴政利、王学娟作为无过错的不动产买受人，对案涉商厅已产生合理信赖的物权期待权。故一审认定吴政利、王学娟对案涉商厅享有的物权期待权足以排除中太公司申请的强制执行，判决驳回中太公司的诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上，中太公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由中太建设集团股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 裴彪审判员 徐澎审判员 刘杨 二〇二〇年九月十四日书记员 胡爽