广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初5514号原告（反诉被告）：林立伟，男，1985年4月10日出生，汉族，住广东省惠来县。委托诉讼代理人：贾建明，广东红方律师事务所律师。被告（反诉原告）：姚嘉键，男，1995年6月22日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：陈健培，广东乐信律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗锡辉，广东乐信律师事务所实习人员。原告（反诉被告）林立伟诉被告（反诉原告）姚嘉键房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林立伟及其委托诉讼代理人贾建明，被告（反诉原告）姚嘉键的委托诉讼代理人陈建培、罗锡辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）林立伟向本院提出诉讼请求，一、判决解除林立伟、姚嘉键签订的《房屋租赁合同》；二、判决姚嘉键给付林立伟违约金16800元；三、判决姚嘉键返还林立伟租赁保证金7000元；四、判决姚嘉键赔偿林立伟损失98000元及利息（按同期银行贷款利率计算自2019年8月1日起算至实际支付之日止）；；五、诉讼费用由姚嘉键承担。事实和理由：2018年11月30日，林立伟在支付完案外人林立耿138000元店铺转让费后，经案外人介绍与姚嘉键签订《房屋租赁合同》，约定林立伟租用姚嘉键所有的广州市增城区新塘镇新康花苑11栋C201房，建筑面积为135平方米，花园面积为100平方米，月租金3500元。同时，姚嘉键必须保证该房屋的权属清楚，若发生与姚嘉键有关的产权纠纷或债务，一概由姚嘉键负责，因此给林立伟造成的一切经济损失由姚嘉键赔偿，除有权要求赔偿损失外，还有权按存续期内租赁金额百分之十收取违约金。合同签订后，林立伟依约履行合同向姚嘉键交付了租赁保证金7000元及租金管理费等，林立伟承租涉案房屋用于开办生鲜超市，2019年4月25日涉案房屋部分因违建被拆除，同时姚嘉键在未征得林立伟同意的情况下，将林立伟所有设备搬离又将涉案房产另租他人，给林立伟造成了巨大损失。林立伟认为，涉案房屋由于违建问题部分被拆除，致使租赁合同无法继续履行，根据合同约定，姚嘉键应向林立伟承担违约责任并赔偿因此给林立伟造成的一切损失。被告（反诉原告）姚嘉键辩称：一、因林立伟自2019年5月已不支付租金，并表示不再承租，房产租赁合同已于2019年7月底解除。二、姚嘉键并不存在违约行为。涉案房屋在租赁期间并未产生过产权纠纷，产权清晰，林立伟诉称与事实不符。关于涉案房产有违法建设被拆除的问题，涉案房屋的违建是在40平方米的花园上加建了天花和围蔽，林立伟自己也清楚该部分属于违建，且房屋租赁合同中并未明确约定花园必须有天花和围蔽，违建部分不是合同约定的内容，被拆除也不构成对合同的违约。此外，依据法律规定，违建本不应是合同内容，对违建的出租行为无效，姚嘉键不可能存在违约。姚嘉键在将涉案房屋另租他人前，姚嘉键与林立伟的房屋租赁合同已经解除，故另租他人也不构成违约。三、对于保证金问题，因林立伟一直拖延未交租，也未结算水电费，系违约方，姚嘉键有权没收保证金不予退还。四、对于林立伟主张的98000元的损失，属于林立伟商业经营的决策所造成的损失，并非姚嘉键导致，姚嘉键并无违约，该费用不应由姚嘉键承担。反诉原告姚嘉键向本院提起反诉请求：一、判令林立伟腾退涉案租赁房产，立即将仍放置在涉案租赁房屋的所有物品搬离；二、判令林立伟支付物品搬运费1450元；三、判令林立伟支付拖欠的水电费2080元；四、判令林立伟支付占用费10866.67元（占用费以1000元/月为基数，自2019年9月1日起，暂计至2020年7月23日为10866.67元）；五、判令姚嘉键有权没收林立伟支付的保证金7000元；六、本诉及反诉受理费由林立伟承担。后姚嘉键申请增加一项诉讼请求为：判令林立伟支付2019年5月至7月的租金10500元。事实与理由：2018年11月30日，姚嘉键与林立伟签订了《房屋租赁合同》，合同约定租金应在每月第30日前缴付，若林立伟拖欠租金超过15天，保证金不予退还。自2019年5月，林立伟已再未支付租金，至2019年8月仍未支付，其行为构成违约，姚嘉键有权没收保证金。并且自2019年5月开始，林立伟已再无使用涉案租赁房屋，还将货架、大型冰柜等物品随处摆放在小区的公共区域，姚嘉键因此聘请搬运人员将上述物品搬回涉案房屋，随后告知其尽快搬离，但至今仍未搬离。反诉被告林立伟辩称：姚嘉键的反诉请求没有事实和法律依据。一、针对姚嘉键提出的要求林立伟支付2019年5月至7月的租金的诉请，根据合同法231条的规定，租赁房屋是因为姚嘉键的原因而被强拆，林立伟可以不再向姚嘉键支付租金，且事实上在该房屋被强拆后，林立伟已经向姚嘉键表示不再租赁涉案房屋。房屋被强拆后，林立伟告知姚嘉键要求解除租赁合同，合同已在2019年5月解除，所以不存在林立伟再向姚嘉键支付租金的问题。二、关于反诉状中提出的要求将涉案物品搬离的诉请，因为是姚嘉键在未经林立伟同意的情况下，为了将租赁物继续承租给他人，所以强行将物品搬离租赁场地，放在花园外面风吹雨打，致使相关物品毁损严重，在未解决相关物品的赔偿责任的前提下，姚嘉键无权要求林立伟将物品搬离。三、关于姚嘉键要求支付搬运费、水电费的诉请，该诉求没有证据证明，不应受到保护。四、关于要求支付占用费的诉请。林立伟认为相关涉案物品是姚嘉键未征得林立伟同意私自搬离，且在搬离之前没有向林立伟说明需支付相关占用费用，林立伟没有义务向姚嘉键支付占有费用，同时姚嘉键所要求的10866.67元的占用费也没有相关的证据予以证明，该占用费用不应受到法律的保护。五、关于没收保证金7000元的诉请，根据合同法231条的规定，林立伟在租赁物被强拆后，有权利不向姚嘉键支付租金，同时双方的租赁合同，林立伟也表达了解除的要求，姚嘉键要求没收林立伟的保证金，不应受到法律的保护。本院经审理认定事实如下：位于广州市增城区新塘镇白江村新康花园新乐苑**楼复式**的产权人为姚嘉键，上述房屋建筑面积132.15平方米，房产登记号为14登记00070763，房屋用途为居住用房。2018年11月30日，湛伟宜以姚嘉键代理人的身份（出租方、甲方）与林立伟（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定以下内容：甲方将坐落于广东省增城区新塘镇新康花苑11栋C201房第一层（建筑面积135平方米，花园面积100平方米）的房屋出租给乙方使用，乙方租用该物业的期限自2018年11月30日至2022年11月29日止，共4年，甲方应于2018年11月30日前将该物业交付乙方；甲乙双方议定上述房屋租金为3500元，租金按30天结算，由乙方在每月的第30日前交付租金给甲方；在甲方交付物业时向甲方支付7000元保证金；租赁期间，甲方负责支付管理费，乙方负责支付该物业的水电费、卫生费、房屋（大厦）管理费、电话费、有线电视费、宽带费；在租赁期内，甲方必须保证该房屋的权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务，一概由甲方负责，因此，给乙方造成的一切经济损失由甲方赔偿；任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家、省、市有关房地产租赁管理规定的，另一方有权提前解除契约，造成的损失由责任的一方承担;等等。同日，林立伟向姚嘉键支付了保证金7000元。2019年6月10日，姚嘉键的母亲与林立伟通过微信沟通如下：“不影响我房子出租的前提下可以，但是你现在严重影响出租出售了”“是不可以的”；林立伟回复“那三年七个月的合同，还有搬迁费、物质损失，你要赔偿”；姚嘉键母亲“不是我不租给你，是你自己不租的，你现在也可以租来做的”，林立伟回复“档口拆成这样，你还好意思叫我租”等。2019年8月30日，林立伟起诉林立耿要求赔偿转让费138000元及利息，姚嘉键作为第三人参与诉讼，案号为（2019）粤0118民初7286号。2020年3月20日，本院就上述案件出具民事判决书，该判决书查明事实如下：一、林立耿于2018年12月1日将位于新康花园新乐苑11栋C座201店铺转让给林立伟，收取林立伟138000元，转让内容包括商铺内的货架、冰柜、冰箱、灯具、物品以及销售的商品（包含烟、酒、饮料、食用油、调料等）。双方签署《收据》予以确认，后林立伟向林立耿支付全部转让费。二、广州市城市管理综合执法局增城区分局向本院回函，内容为：“……2018年11月，我局新塘镇执法队于新康花园进行巡查，发现该小区新乐苑11号楼复式C201房存在违法建设行为，为一层建筑物，面积约40平方米。由于当事人无法出示该处建筑物的报建审批手续，我局新塘镇执法队多次前往现场与其沟通，并口头责令其自行拆除该违法建设，未发出书面执法文书。2019年4月27日，在当事人的配合下，我局新塘镇执法队对该处违法建设进行拆除，目前已拆除完毕”。三、上述违建拆除之后，林立伟没有继续在上述房屋中经营，姚嘉键于2019年8月将上述房屋出租给了他人经营使用。四、在该案庭审中，姚嘉键陈述，扩建的部分主要是在花园，扩建面积约90平方米左右，扩建部分是在五、六年前建成的，整个小区都存在扩建问题；林立伟支付了2019年5月份之前的租金，尚有2019年4月的水电费未付，由于林立伟称不再承租，故姚嘉键在2019年8月另行出租他人使用。该判决书根据查明的事实以及公平原则，结合双方的实际履约情况，酌定林立耿向林立伟返还转让费40000元并支付利息。上述判决已生效。上述证据有林立伟、姚嘉键提交的《房屋租赁合同》，林立伟提交的微信转账记录、民事判决书、微信聊天记录等证据予以证明，双方对上述证据的真实性无异议，本院对此予以确认。为证明其诉求，姚嘉键另举证如下：2019年1月份的进销存帐单，拟证明林立伟仍欠交2019年4月的水电费、管理费2080元；收款收据4张，拟证明姚嘉键因放置林立伟摆放在公共区域的物品支出搬运费1450元；涉案房屋现场照片，拟证明林立伟的物品仍存放在花园，仍在占用涉案房屋。林立伟对上述证据均不予认可。庭询中，关于案件事实，双方当事人做如下陈述：一、关于违建情况。林立伟称，其承租涉案房屋时不清楚违建的情况，其是看到房屋的现状及原承租人的经营情况才决定承租的；违建部分有90平方，城管执法单中所说的40平方只是建筑面积，实际是包含了天花何围蔽，使封闭的花园变更为露天花园，林立伟无法经营超市；姚嘉键称，（2019）粤0118民初7286号案中所陈述的90平方米的扩建是包含了40平方米的违建和大门口50平方米的顶棚，40平方米的违建是做了水泥墙和水泥天花，50平方米的顶棚并没有被认定为违建和拆除；林立伟在承租涉案房屋时应当清楚加建部分是花园面积内的，一般而言，花园是露天的，因此，林立伟应已经知道涉案房屋存在部分违建；姚嘉键是基于林立伟上一手承租人签署的租赁合同，姚嘉键已告知上一手承租人且其已知情，林立伟是接手了上一手的全部物品及商铺租赁使用权，姚嘉键只是为了保证林立伟的利益而和其补签的涉案租赁合同。二、涉案房屋的使用情况。林立伟称，其承租涉案房屋用于经营生鲜超市，自2018年12月1日接手，使用至2019年5月，违建拆除后林立伟无法经营，就退场了；因撤场需要时间，其部分物品还在室内存放，但姚嘉键擅自搬至花园，导致物品损毁，现已不能使用，所以林立伟也不要了就没有搬走；林立伟也与姚嘉键协商过赔偿事宜，但其不予理会。姚嘉键称，涉案房屋属于复式，包含一、二楼，共132.15平方米，二楼和一楼的约10平方米的厨房为姚嘉键自用的部分，其余部分租给林立伟做生鲜超市，出租给林立伟之前也是生鲜超市；2019年5月林立伟口头称不再承租并将其货架、冰柜等随便放置在小区公共区域，后被小区其他业主投诉，姚嘉键即请人将物品搬至花园，姚嘉键一直要求林立伟搬走，但其一直不搬；林立伟确认与姚嘉键协商过物品赔偿事宜，但姚嘉键认为并非己方责任。三、关于合同解除情况。双方确认合同已解除，但林立伟主张合同于2019年4月30日涉案房屋违建被强拆后即解除；姚嘉键认为涉案合同解除的原因是林立伟不支付租金，故双方确认于2019年7月底解除。本院认为，根据本案查明的事实可知，涉案租赁物为位于广州市增城区新塘镇新康花园11栋C201房的一层及花园，花园部分未有产权登记，且林立伟与姚嘉键签订《房屋租赁合同》时，花园中存在40平方米部分已经被广州市城市管理综合执法局增城区分局认定属于违法建筑物需拆除。故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，该物业部分面积因属于违法建筑而导致相应的租赁内容无效，但不影响其他具有合法产权登记部分面积的租赁内容的效力。林立伟与姚嘉键签署的《房屋租赁合同》应为部分无效。现双方确认林立伟已在2019年5月时向姚嘉键提出过解除合同，且涉案房屋已经另租他人，即涉案《房屋租赁合同》实际已经协议解除，林立伟主张判决解除合同已无实质意义。本案经诉辩，争议焦点为涉案合同无法继续履行的责任问题。对此，林立伟主张，涉案合同无法履行是因为违建，而违建的责任在于姚嘉键；姚嘉键认为无法履行的原因是林立伟逾期支付租金，因即使违建被拆除，涉案租赁合同仍可以继续履行。对此，本院认为，首先，根据合同约定，涉案租赁物为涉案房屋一层以及100平方米的花园，承租时的情况为花园部分被水泥墙及水泥天花围蔽。从广州市城市管理综合执法局增城区分局的复函可知，2018年11月即发现违建并口头责令相关人员拆除，而姚嘉键与林立伟的合同签订时间即2018年11月30日，即姚嘉键对涉案房屋的违建存在过错明显。而另一方面，林立伟作为完全民事行为能力人，亦应清楚租赁合同中约定的“花园”与实际使用的“花园”的差别。其次，如上文所述，涉案租赁物为涉案房屋一层及100平米的花园，涉案房屋系复式，共计面积132.15平方，且一层约10平方米的厨房亦为姚嘉键自行使用，故林立伟实际承租的具有合法产权部分的面积约50平方米左右。且林立伟是基于涉案房屋上一手承租人林立耿的使用现状，受让并承租涉案房屋用于经营生鲜超市，虽花园的围蔽为违建，但若无花园部分的围蔽，必然影响其部分合同目的的实现。最后，涉案租赁合同中约定了“甲方必须保证该房屋的权属清楚”和“任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家、省、市有关房地产租赁管理规定的，另一方有权提前解除契约，造成的损失由责任的一方承担”，虽合同部分无效，但仍可参照适用。林立伟与姚嘉键针对无产权登记的花园及违建签订租赁合同，已经违反了相关法律法规的规定。综上，涉案房屋租赁合同无法继续履行或者导致合同无效，林立伟与姚嘉键均存在过错，且姚嘉键过错程度较大。因此，本院基于上述分析综合处理双方当事人的诉讼请求。因现《房屋租赁合同》部分无效且已解除，故林立伟要求姚嘉键承担违约责任以及赔偿转让费损失等，本院不予支持；林立伟要求姚嘉键退还保证金7000元，本院予以支持。对于姚嘉键的反诉请求。双方当事人确认林立伟物品仍放置于花园中，姚嘉键要求林立伟搬离物品并腾空，本院予以支持。至于姚嘉键要求姚嘉键支付搬运费及水电费，证据不足，本院不予支持。如上文所述，姚嘉键要求没收保证金，本院不予支持。对于姚嘉键主张要求林立伟按照每月1000元的标准自2019年9月1日其支付占用费问题。因双方确因物品毁损问题的赔偿协商过，且涉案房屋也已经另行出租，姚嘉键也未举证证明1000元占用费标准的依据。因此，对姚嘉键要求支付占用费的反诉请求，本院不予支持。对于姚嘉键要求林立伟支付2019年5月至7月的租金问题，因涉案合同已认定部分无效，姚嘉键也未有证据证明林立伟在上述期间仍使用涉案房屋，故对姚嘉键的上述请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）姚嘉键于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）林立伟退还保证金7000元；二、原告（反诉被告）林立伟于本判决发生法律效力之日起十五日内腾空、搬离位于广州市增城区新塘镇新康花园11栋C201房及花园；三、驳回原告（反诉被告）林立伟的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）姚嘉键的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2823元，由原告（反诉被告）林立伟负担1937元，被告（反诉原告）姚嘉键负担886元；反诉受理费261元，由原告（反诉被告）林立伟负担50元，被告（反诉原告）姚嘉键负担211元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余蓓蓓二〇二〇年九月十日书记员  李慧芳