江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终3248号上诉人（原审被告）：沭阳天成置业有限责任公司，统一社会信用代码9132132266270578XL，住所地江苏省沭阳县沭城街道无锡路(原二招)。法定代表人：王彪，该公司总经理。委托诉讼代理人：单泽鑫，江苏序阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王德威，男，1984年12月23日出生，住江苏省沭阳县。上诉人沭阳天成置业有限责任公司（以下简称天成公司）因与被上诉人王德威商品房销售合同纠纷一案，不服沭阳县人民法院（2020）苏1322民初3926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天成公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回王德威的一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由王德威负担。事实与理由：1.涉案商品房买卖合同第十五条约定，如出卖人存在逾期办证行为，只有买受人退房，出卖人才支付违约金。一审判决违反当事人约定判令天成公司支付逾期办证违约金，存在不当。2.双方当事人于2017年2月11日达成协议，就延期交房事宜已处理完毕，王德威无权另行主张逾期办证违约金。3.一审判决确定的违约金标准过高，王德威未举证证明其存在逾期办证损失，按照6%的年利率计算无法律依据。被上诉人王德威二审未发表答辩意见。王德威向一审法院起诉请求：1.判令天成公司给付逾期交房违约金16715.88元（以652964元为基数，自2016年5月31日起按日万分之一计算至2017年2月11日止）；2.判令天成公司给付逾期办证违约金84776.49元（以652964元为基数，自2017年5月13日起按年利率6%计算至2019年7月1日止）。一审法院认定事实：2015年6月20日，王德威、天成公司签订《商品房买卖合同》，约定王德威购买天成公司开发的沭阳县沭城一品小区8号楼1单元803室房屋，总价款为656491元，以沭阳县房产测绘队实测面积为准，多退少补。合同第八条约定交付期限，出卖人应当在2016年1月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定产权登记，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的／%向买受人支付违约金。2016年5月27日，沭阳县沭城一品8#楼通过单位（子单位）工程质量竣工验收。2017年2月11日，王德威、天成公司签订面积补充协议，天成公司应退还因面积差异产生的差价款3527元，案涉房屋总价款为652964元。同日，天成公司向王德威交付案涉房屋，王德威向天成公司出具提前拿房申请，载明：本人王德威购买沭城一品8-1-803室，现由于个人原因，申请提前拿房，此行为属于个人意愿，与天成公司无关，本人已知晓此房源交房条件，且对天成公司延期交付房屋违约金的赔付标准并无异议。同日，王德威（乙方）与天成公司（甲方）签订协议书，内容为：鉴于乙方所购买的由甲方开发的沭城一品商品房8-1-803室，因客观原因致使房屋交付延期，现经双方友好协商，达成如下协议：一、甲方同意支付乙方逾期交付的违约金，违约金计算时间从合同交房时间至2016年5月30日，并在2017年2月28日之前汇入客户指定账户；二、乙方对甲方延期交房行为予以谅解，承诺自本协议生效后，不再以任何事实及理由就甲方延期交房行为主张任何权利；三、本协议自双方签字或者盖章后生效，由甲方保管。2018年5月24日，沭阳县沭城一品小区1#-9#楼取得《建筑工程竣工验收备案表》。2018年12月24日，王德威在天成公司制作的沭城一品8#客户办证情况表上签字，领取案涉房屋全款发票。一审法院认为，双方当事人于2017年2月11日签订的协议书系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该协议书约定天成公司应于2017年2月28日前向王德威支付自2016年1月2日起按已付购房款日万分之一计算至2016年5月30日的逾期交房违约金。王德威主张该协议书中关于其对天成公司逾期交房行为予以谅解，不再以任何事实及理由就天成公司逾期交房行为主张任何权利的承诺无效，一审法院认为，王德威承诺的上述内容在性质上属于单方允诺行为，即表意人向相对人作出的为自己设定某种义务，使相对人取得某种权利的意思表示，根据诚实信用原则和意思自治原则，单方允诺行为是表意人以自己单方的意思表示任意处分自己财产权利的结果，只要该项允诺出于自愿，且不损害社会利益和他人利益，不违反法律的强制性规定，就应得到法律的承认，因此发生的权利义务也应得到法律的肯定和保护，表意人亦应当对其表意行为负责，否则将会对社会信用造成破坏。具体到本案，王德威自愿在协议书上签字，承诺对逾期交房行为予以谅解，不再以任何事实及理由就天成公司逾期交房行为主张任何权利，不存在损害社会利益、他人利益和违反法律强制性规定的情形，故应当认定为合法有效，且天成公司已按协议书的约定向王德威支付了逾期交房违约金，现王德威要求天成公司支付逾期交房违约金16715.88元（以652964元为基数，自2016年5月31日起按日万分之一计算至2017年2月11日止），无事实和法律依据，不予支持。关于天成公司应否向王德威支付逾期办证违约金。王德威、天成公司双方于2017年2月11日签订的协议书并没有涉及逾期办证违约金，天成公司未在案涉房屋交付使用后90日内将办理案涉房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故天成公司应按双方签订的《商品房买卖合同》约定，向王德威支付逾期办证违约金。关于逾期办证违约金的计算标准，因《商品房买卖合同》没有约定，故逾期办证违约金可参照年利率6%标准计算。关于逾期办证违约金计算的截止时间，因沭阳县沭城一品小区1#-9#楼于2018年5月24日取得《建筑工程竣工验收备案表》，王德威于2018年12月24日在天成公司制作的沭城一品8#客户办证情况表上签字，领取案涉房屋全款发票，应视为天成公司在2018年12月24日前已告知王德威案涉房屋具备办理不动产权属登记证书的条件，故逾期办证违约金应计算至2018年12月24日。按照上述计算方法，天成公司应向王德威支付逾期办证违约金64208.13元（以652964为基数，自2017年5月13日起按年利率6%计算至2018年12月24日）。王德威称天成公司未告知其案涉房屋具备办理不动产权属登记证书的条件，要求逾期办证违约金计算至2019年7月1日，与查明事实不符，对王德威主张的超出上述范围部分的诉讼请求不予支持。天成公司辩称双方于2017年2月11日签订的协议书已就逾期办证违约金达成协议并履行完毕，无事实和法律依据。天成公司辩称逾期办证违约金应按5元/天标准计算，无事实和法律依据。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、天成公司于判决发生法律效力之日起十日内向王德威支付逾期办证违约金64208.13元；二、驳回王德威的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2336元，减半收取1168元，由王德威负担465元，由天成公司负担703元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经二审审查，对一审判决认定的事实予以确认。本案二审争议焦点：1.天成公司是否应当负担逾期办证违约金；2.一审判决确定的逾期办证违约金标准是否合理。对于争议焦点1。本院认为，合同当事人应当按照合同约定全面、适当履行合同义务，违反合同约定不履行合同义务的，应当承担相应违约责任。天成公司作为涉案商品房的出卖方，应当按照合同约定的期限、条件转移房屋所有权，积极配合买受人办理产权登记手续。涉案商品房买卖合同约定，“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的／%向买受人支付违约金。”根据该约定，在因天成公司原因导致房屋产权登记无法按照合同约定办理时，买受人有权选择退房或者不退房并要求天成公司支付违约金。现双方当事人一致选择合同继续履行，则天成公司应当按照合同约定负担支付违约金的责任。天成公司主张，王德威只有在退房的情况下，才有权主张违约金，与上述合同约定不符。天成公司同时主张，根据双方在房屋交付时达成的协议，王德威就延期交房事宜，已经明确不再以任何理由主张任何权利。根据该协议约定，王德威放弃的是延期交房方面的权利主张，并未提起产权登记事宜，故天成公司以该协议约定对抗王德威提出的逾期办证违约金请求，于法无据。对于争议焦点2。本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，双方当事人选定的出卖人逾期办证的处理方案系第2项，即买受人不退房，由出卖人支付违约金，但双方当事人在合同签订过程中，并未对逾期办证违约金的计算标准予以明确。在双方当事人均未提供证据证明逾期办证所造成的损失的情况下，一审法院结合本案实际，确定参照年利率6%标准计算违约金，该标准与本地房地产交易同类标准基本相符，已考虑了对违约行为的惩罚以及因违约给可能给王德威造成的逾期利益损失，符合公平原则和诚实信用原则，并无明显不当。综上，上诉人天成公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2336元，由上诉人沭阳天成置业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 吴振环审 判 员 王冬冬二〇二〇年九月十七日法官助理 王桂禄书 记 员 李 洁附录相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。