云南省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）云执复309号复议申请人（申请执行人）：中建六局第三建筑工程有限公司。住所地：天津市滨海新区。法定代表人：孙显庆，董事长。被执行人：禄丰润都房地产开发有限公司。住所地：云南省楚雄州禄丰县金山镇。法定代表人：易世明，执行董事。复议申请人中建六局第三建筑工程有限公司（以下简称“中建第三公司”）不服云南省楚雄彝族自治州中级人民法院（以下简称“楚雄中院”）（2020）云23执异18号《执行裁定书》，向本院申请复议，本院受理后依法组成合议庭对案件进行了审查，现已审查终结。楚雄中院受理中建第三公司与禄丰润都房地产开发有限公司（以下简称“润都公司”）建设工程施工合同纠纷一案，被执行人润都公司对楚雄中院超标的查封提出书面异议称：2019年6月20日楚雄中院作出（2019）云23民初72号民事裁定书，查封了润都公司位于禄丰县城，证号为禄国用（2016）第××号、第XX号、第XX号、第XX号的四块土地，查封限额为93064329.03元，期限三年。楚雄中院依法审理后做出（2019）云23民初72号民事判决，现案件已经进入执行程序，执行案号为（2020）云23执22号。四块土地依法转入执行查封。异议人认为依据判决结果、已履行判决情况及查封后实际造成的严重后果，在执行阶段仍旧查封并拍卖四块土地严重侵害了异议人的合法权益。一、严重超标的查封。1、在诉讼阶段查封的四块土地查封限额为93064329.03元。经判决金额仅为39096680元（本金33146800元，利息5949880元），查封金额超过判决金额53967649.03元；2、判决后中建第三公司与异议人达成一致意见，异议人主动履行判决，通过债务转移的方式，已还款4463323.19元（本金），扣减后判决中本金欠款金额28683476.81元，但异议人被查封的金额并未减少；3、中建第三公司明知四块地上有三块土地已经进行开发建设，却不顾实情仍旧申请查封四块土地。四块土地项目分为四期开发，查封时项目一、二期已经完成建设，三期正在施工，四期正准备开工。2019年12月17日，经评估，四块土地及地上附着物总价值达35018.07万元。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条的规定，虽然中建第三公司只申请查封四块土地，查封限额为93064329.03元，但实际查封的金额却高达35018.07万元。因整个项目的土地被查封，已经实际造成整个项目的房屋均无法办理销售网签备案，查封前已经销售的房屋也因土地被查封而无法办理银行按揭贷款，其恶意严重超标的查封的事实非常明显。二、被查封的四块土地在执行中无法履行判决义务。1、四块土地分为四期已于2014年12月开始开工建设，一、二期从2017年12月30日起陆续交付使用，三期已经建设约50%，这三期项目对应的三块土地均已进行房地产开发建设，部分商品房及地下车位已经售出，被查封的土地明显无法进行拍卖变现。2、被查封的第四期土地虽然还未开工，但地勘，建筑设计、五通（路通、电通、通讯、通供水、通排水）已经完成，已经签订了建设工程施工合同、监理合同等，拍卖将给异议人增加巨额损失。3、四块土地开发虽然分为四期，但四块土地却是作为一个项目通过审批后统一取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》的，四块土地的城市规划指标（建筑密度、绿化率、容积率）均无法分开单独计算。如果拍卖还未开工的四期土地，按国家现行的城市规划规定，已经开发的前三期房产将不符合已审批发证的城市规划指标（建筑密度、绿化率、容积率），根本无法通过竣工验收，所有已完工的房屋均无法办理产权证，不仅会造成新的巨额经济损失，还会导致已购买房屋的业主爆发尖锐的社会矛盾。三、被查封的四块土地己给异议人造成了巨大的影响和损失。因整个项目建设用地被查封，导致查封后整个项目全部待售商品房无法办理销售网签备案，银行无法发放按揭贷款。整个项目在土地被查封后因资金无法回笼己出现烂尾的巨大风险，部分标段因无法回笼资金已被迫停工，导致各施工单位差欠巨额农民工工资及材料费未能支付，己存在引发较大规模社会矛盾的巨大风险。此问题己引起禄丰县人民政府高度重视，为此项目专门成立了协调工作领导小组来协调解决问题，化解社会风险，但土地不解封，银行无法发放贷款，己完工的商品房无法销售，被执行人润都公司根本无法履行判决确定的付款义务。四、四块土地上的建设项目属于禄丰县的重点建设项目，建设规模为21万平米，计划总投资65000万元，现已建设完成的物业货值高达31766.4万元，润都公司完全有能力履行判决义务。五、为保证案件的顺利执行，依法保障中建第三公司的合法权益，异议人依法向法院提供价值超过6799万元的优质财产作为执行担保，由法院根据案件需要选择查封，以确保案件顺利执行。六、建立监管账户，用售房款确保案件顺利执行。四块土地解除查封后，整个项目的商品房即可正常销售回款，所售房屋收回的房款均进入监管账户，除支付项目的必须费用外，余款用于支付执行欠款，能以现款的方式确保本案的顺利执行。七、如中建第三公司愿意以房抵款，双方可用在售房屋协商后作价冲抵所欠工程款。请求：1、依法解除对润都公司位于禄丰县证号为禄国用（2016）第××号、第XX号、第XX号、第XX号土地的查封；2、由异议人依法提供价值超过6799万元的优质财产作为执行担保供法院选择查封（详见执行担保财产清单）。楚雄中院查明：原告中建第三公司诉被告润都公司建设工程施工合同纠纷一案，中建第三公司于2019年6月17日向楚雄中院提出财产保全申请，要求对被保全人润都公司的财产予以查封，保全限额93064329.03元。楚雄中院于2019年6月20日作出（2019）云23民初72号民事裁定：对被保全人润都公司名下的位于云南省楚雄州禄丰县宗土地（面积：19357平方米，证号：禄国用（2016）第××号；面积：14866平方米，证号：禄国用（2016）第××号；面积：14097平方米，证号：禄国用（2016）第××号；面积：9473平方米，证号：禄国用（2016）第××号）予以查封。以上查封限额共计人民币93064329.03元，查封不动产的期限为三年。2020年1月10日，楚雄中院作出（2019）云23民初72号民事判决：由润都公司于判决生效后十日内支付中建第三公司工程款33146800元（含质保金3397400元）；由润都公司于判决生效后十日内支付中建第三公司利息5949880元，并继续支付从2020年1月1日起以33146800元为本金，按年利率10%的标准计算至工程款付清之日止的利息；中建第三公司就其承建工程的价款（不包括利息）就工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。2019年12月17日，经润都公司委托，楚雄华盛房地产评估有限公司作出华盛房估字[2019]第70号、71号、72号房地产估价报告、楚雄华振地价评估有限公司作出华振地价估字[2019]第8号土地估价报告。经评估，土地使用证编号为禄国用（2016）第××号的地上房屋一期的总建筑面积39315.36㎡，市场价值为人民币17436.81万元。编号为禄国用（2016）第××号的地上房屋二期的总建筑面积29127.28㎡，市场价值为人民币12487.65万元。编号为禄国用（2016）第××号的地上房屋三期的总建筑面积3566.14㎡，市场价值为人民币1841.94万元。编号为禄国用（2016）第××号的土地面积9473㎡，地价为人民币3251.67万元。2019年12月至2020年4月间，润都公司和中建第三公司通过与案外人四川蜀瑞防水工程有限公司等五家公司签订债务转移协议的方式，将中建第三公司4463323.19元的欠款转让由润都公司直接向五家公司支付。2020年4月7日，楚雄中院受理了中建第三公司的执行申请并向润都公司送达了执行通知书，润都公司遂向楚雄中院提出上述执行异议，并提出提供价值超过6799万元的优质财产作为执行担保，包含银行贷款保证金账户存款681.9万元，价值2500万元的500个可售地下车位，价值超过3682万元以上可销售的3682.66平米商铺（详见财产清单），请求解除对上述涉案四块土地的查封。楚雄中院认为，针对本案是否存在明显超标的查封的问题。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。”及第二十三条：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物。”的规定，本案中，楚雄中院（2019）云23民初72号民事判决确定的债权额为39266680元（工程款33146800元＋利息5949880元＋案件受理费170000元）以及从2020年1月1日起以33146800元为本金，按年利率10%的标准计算至工程款付清之日止的利息。此外，润都公司和中建第三公司与案外人签订的债务转移协议中约定的中建第三公司欠款转让由润都公司直接向案外人支付的4463323.19元也应从债权额中扣除。现楚雄华盛房地产评估有限公司和楚雄华振地价评估有限公司作出的估价报告能证明润都公司被查封的四块土地中，已完工的一期、二期、三期地上房屋和四期土地评估市场价值共计35018.07万元。本案存在超标的查封。异议人润都公司认为本院（2019）云23民初72号民事裁定存在明显超标查封的异议理由有事实和法律依据，楚雄中院应对超标的查封部分予以解除查封，但润都公司要求全案解除查封的异议请求无法律依据，楚雄中院不予支持。其提出的执行担保及建立监管账户的问题，可在下步执行程序中处理。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（三）项的规定，裁定：1、将楚雄中院（2019）云23民初72号民事裁定书中“对被保全人禄丰润都房地产开发有限公司名下的位于云南省楚雄州禄丰县宗土地【（面积：19357平方米，证号：禄国用（2016）第××号；面积：14866平方米，证号：禄国用（2016）第××号；面积：14097平方米，证号：禄国用（2016）第××号；面积：9473平方米，证号：禄国用（2016）第××号）】予以查封。以上查封限额共计人民币93064329.03元，查封不动产的期限为三年。”变更为：对被保全人禄丰润都房地产开发有限公司名下的位于云南省楚雄州禄丰县宗土地（面积：9473平方米，证号：禄国用（2016）第××号）予以查封。查封不动产的期限为三年。2、解除对被保全人禄丰润都房地产开发有限公司名下的位于云南省楚雄州禄丰县宗土地（面积：19357平方米，证号：禄国用（2016）第××号；面积：14866平方米，证号：禄国用（2016）第××号；面积：14097平方米，证号：禄国用（2016）第××号）的查封。申请执行人中建第三公司不服，向本院申请复议称：1、楚雄中院不存在超标的查封的情形，不应当裁定解除对三宗土地的保全措施。楚雄中院虽然查封了四宗土地，但由于润都公司开发的三宗土地上房产大多已经售卖，不属于被执行人的财产，润都公司对其开发的四宗土地估值3.5亿元，进行统一估值认为超标的查封缺乏事实和法律依据。2、楚雄中院裁定解除对润都公司三宗土地的保全措施，会使申请人面临债权无法实现的风险。生效判决认定申请人对被申请人债权额为39266680元及利息，根据禄丰县人民政府发布的自2020年4月1日起实施的禄丰县城规划区基准地价公告，禄丰县县城规划区一级商服用地的最高价格为1282元/平方米，9473平方米的土地价格至多只有1214.4386万，与被执行人润都公司估值的3251.67万相去甚远。即使按照被申请人的土地估值，显然也无法覆盖申请人的全部债权，因此，解除对被执行人三宗土地的查封，保留一宗土地的查封，无法保障申请人的债权。故请求撤销楚雄中院（2020）云23执18号执行裁定。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结”。本案中，被执行人润都公司名下的位于云南省楚雄州禄丰县禄国用（2016）第××号的土地面积9473㎡，价值为人民币3251.67万元，明显不能覆盖申请人的全部债权，执行部门也未对被执行人提供的担保财产采取查控措施，无法保障申请人的债权。因此，楚雄中院认定事实不清，异议裁定应予撤销。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（三）项规定，裁定如下：一、撤销云南省楚雄彝族自治州中级人民法院（2020）云23执异18号执行裁定；二、发回云南省楚雄彝族自治州中级人民法院重新审查。本裁定为终审裁定。审判长 冯 华审判员 闵 义审判员 马宝伦二〇二〇年九月十五日书记员 王 凡