安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终3902号 上诉人（原审原告）：张坤，男，1988年7月29日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：朱君，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘磊，安徽华人律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：胡昌磊，男，1983年10月28日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：赵云辉，安徽皋陶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方正杨，安徽皋陶律师事务所律师。 上诉人张坤因与被上诉人胡昌磊房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初7549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张坤上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持张坤一审全部诉讼请求，或发回重审；本案一、二审诉讼费用由胡昌磊承担。事实和理由：一、张坤与胡昌磊之间签订的《租赁协议》合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。首先，案涉合同签订后，胡昌磊与案外人之间签订合伙协议，共同经营蒂玛国际美容美发连锁店，案涉房屋系胡昌磊经营蒂玛国际美容美发连锁店使用。胡昌磊与案外人之间签订的合伙协议或股权转让协议等行为并不能影响原有租赁合同关系法律效力，更不能免除案涉房屋租赁合同相对人的权利义务。一审法院以张坤收取了案外人2个月租赁费为由，认为张坤以默认的行为对案外人李阳租用案涉商铺事实，系明显适用法律错误。其次，就合同履行而言，张坤收取案外人李阳、朱文凭等人房屋租金并不能认定张坤已于其他人存在事实租赁关系。张坤作为房屋的出租方，只需收取租金，无需审查租金的支付是否经过胡昌磊的授权，且案涉房屋租金仅有2个月系案外人支付，其中仅有1个月系案外人李阳支付。另2019年2月3日，胡昌磊以微信的方式单方面向张坤通知于2019年3月1日解除租赁合同关系，可以充分证明双方之间房屋租赁行为一直延续。二、案涉《租赁协议》合法有效，胡昌磊在合同期限内单方解除合同，存在违约，且胡昌磊租赁期间存在拖欠租金及物业、水电等费用的情形，依据合同第九条的约定，应支付违约金10万元。三、案涉《租赁协议》第十二条附加条款第3款明确约定，张坤现持三楼产生的物业水电费用由胡昌磊承担。虽案涉房屋三楼由张坤自用，但双方已明确约定三楼的水电、物业费由胡昌磊承担。一审张坤已充分举证证明其代胡昌磊垫付的水电及物业费的具体金额。在此情况下，一审法院未予支持，系认定事实不清，适用法律错误。 胡昌磊辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回张坤的上诉请求，维持原判。 张坤向一审法院起诉请求：一、解除张坤与胡昌磊于2018年3月31日签订的《租赁协议》；二、胡昌磊立即清偿欠付张坤的租金2万元（截止至2019年4月1日，后计算至合同解除之日，合同解除后，参照租金标准计算至商铺实际腾空之日，支付案涉商铺的占用费）；三、胡昌磊立即返还张坤为其垫付的水电及物业费合计31612元（期间为2018年12月12日至2019年4月12日）；四、胡昌磊立即向张坤支付违约金10万元；五、胡昌磊立即腾空位于瑶海区蓝岸雅居4幢商铺约270平米商铺并结清水电及物业费（该费用自2019年4月12日至胡昌磊腾空之日止）；六、胡昌磊承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年3月15日，张坤与案外人张宏（案涉商铺所有权人）签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）一份，合同约定：张宏将其合法拥有的坐落于瑶海区蓝岸雅居4幢商202、商104、商302室（建筑面积748.74平方米）出租给张坤作为经营使用，租赁期限自2017年3月16日起至2024年3月16日止，每月租金27000元，张宏同意张坤转让及收取转让费用。 2018年3月31日，张坤又与胡昌磊签订《租赁协议》（以下简称协议）一份，协议约定张坤将其从张宏处承租的商铺中约270平方米转租给胡昌磊使用，租期从2018年3月31日至2023年4月1日，租金第一年24万元，第二年24万元，第三年25.2万元，第四年26.46万元，第五年27.78万元。胡昌磊必须按照约定向张坤缴纳租金，到期不交租金视同违约，违约金10万元。承租区域内，由胡昌磊向张坤或第三方物业管理者支付水电费以及其他产生的直接费用。在此份协议签订后，胡昌磊又先后与姚军等其他案外人订立合伙协议，共同经营蒂玛国际美容美发连锁店。在后来，姚军再与案外人李阳于2018年9月26日就案涉门店签订蒂玛国际股份转让协议一份，协议约定的主要内容是姚军将门店的70%股份以8万元转让给李阳经营和管理。姚军继续保留30%股份，转让后的房租合同由李阳与房东签订。之后，李阳于2018年11月26日在工商部门注册登记成立合肥市瑶海区李阳美发店，但经营不久便关门走人，引起众多消费者投诉。现张坤诉至一审法院，请求判如所请。 一审另查明：2019年2月3日下午，胡昌磊在微信中通知张坤说：“张坤房东，我胡昌磊因为生意不好，经营不下去了，位于明光路与和平路蓝岸雅居**202的蒂玛国际美容美发店门面房在2019年3月1日不租了，提前一个月通知你，和你解除租房合同”。审理中，胡昌磊同意与张坤解除租赁合同。 一审再查明：2019年1月21日，张坤收到李阳支付房租20000元；另还收到案外人朱文凭支付明光路蒂玛国际美容美发店门面房租金20000元。 一审法院认为，张坤与胡昌磊签订的《租赁协议》系当事人真实意思表示，内容合法，应属有效。张坤要求与胡昌磊解除租赁协议，胡昌磊表示同意，不违反法律规定，故该院对张坤诉求解除其与胡昌磊于2018年3月21日签订的《租赁协议》的主张，依法予以支持。本案当事人争议的焦点有： 一、张坤与胡昌磊解除合同的时间如何界定。首先，胡昌磊在与张坤签订租赁协议之后不久，胡昌磊又先后与姚军等其他案外人订立合伙协议，共同经营蒂玛国际美容美发连锁店，后来姚军又与李阳签订转让协议，由李阳在此注册成立合肥市瑶海区李阳美发店；其次，张坤在2019年1月21日收到李阳支付租金20000元，另外还收到案外人朱文凭支付租金20000元，通过该节事实可以看出，张坤对李阳租用商铺的事实未提出过异议，对李阳租用商铺的事实是默许的，也是知晓的；再次，结合胡昌磊于2019年2月3日下午通过微信告知张坤，其于2019年3月1日起不租房的通知内容，该院认为租赁协议的解除时间宜界定为2019年3月1日。故张坤诉求胡昌磊支付租金20000元的主张及违约金100000元的主张，事实依据不足，依法不予支持。 二、关于张坤诉求胡昌磊返还其为胡昌磊垫付的水电费及物业费的主张如何界定。双方虽然在租赁协议中对该费用的负担约定由胡昌磊承担，但由于胡昌磊承租的面积为约270平方米，至于每平方米物业费为多少以及胡昌磊在承租期间使用了发生了多少水电费，张坤未提供有效证据加以证明。另外，物业公司出具的有关收据上载明的是4#商202、302，二楼、三楼等位置，审理中，双方均认可三楼为张坤自用，胡昌磊使用的是一楼和二楼。因此，张坤此项主张，所举证据并不确实充分，不能足以证明其主张成立，依法不予支持。 三、关于张坤诉求胡昌磊立即腾空案涉商铺并结清水电及物业费的主张如何界定。首先，张坤于2019年1月21日已收到李阳支付租金20000元，另外还收到朱文凭支付的租金20000元；其次，从现已查明的案件事实看，案涉商铺的最后实际使用人为李阳，张坤对此事实理应知晓，故张坤此项主张，亦事实依据不足，依法不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张坤与胡昌磊于2018年3月31日签订的《租赁协议》于2019年3月1日起解除；二、驳回张坤的其他诉讼请求。案件受理费3470元，由张坤负担。 本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，张坤与胡昌磊签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同履行各自的义务。在合同履行期限内，胡昌磊承租以经营困难为由，在2019年2月3日微信通知张坤案涉商铺于2019年3月1日不再租用，且停止支付后期租金，属于在租赁期限届满无故提前终止合同，且不履行合同主要义务，胡昌磊的行为已构成违约。2019年6月18日张坤起诉法院要求解除案涉《租赁协议》，胡昌磊于2019年6月26日签收了诉讼材料，故本院确定双方签订的租赁合同于2019年6月26日解除。因此，胡昌磊应支付张坤租金如下：自2019年4月1日起按每月20000元支付至2019年6月26日为57333.33元（20000元/月×2个月+20000元/月÷30天×26天）。案涉合同解除后，胡昌磊有义务腾空商铺并予以返还，胡昌磊未返还商铺，应按租金标准支付占有使用费。但在本案租赁合同解除后，胡昌磊未及时返还商铺的情形下，张坤亦未及时通过有效途径解决纠纷，造成损失扩大。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故本院根据本案合同的实际履行情况酌定胡昌磊支付张坤三个月的商铺占有使用费60000元（20000元/月×3个月）。 对于张坤主张的违约金问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。具体到本案，胡昌磊未按约支付租金给张坤造成的损失主要为欠付租金资金占用利息损失及房屋空置损失。鉴于本院已酌情支持张坤三个月的房屋占有使用费作为对其损失的赔偿，故对于张坤该项诉请本院酌定违约金标准按照57333.33元为基数，自2019年6月18日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清之日止。 关于胡昌磊是否应支付张坤的水电费及物业费问题。张坤主张胡昌磊返还其垫付的水电及物业费合计31612元，并提供了物业公司出具的收据、收条等证据予以证明。胡昌磊二审对该收据的真实性无异议，且根据双方签订的《租赁协议》第十二条附加条款第3项的约定，案涉商铺三楼的物业、水电费用应由胡昌磊承担。故对于张坤的此项上诉请求本院予以支持。对于张坤主张的超出部分的水电及物业费，本院不再予以支持。 综上所述，张坤的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初7549号民事判决； 二、张坤与胡昌磊于2018年3月31日签订的《租赁协议》于2019年6月26日解除； 三、胡昌磊于本判决生效之日起十日内支付张坤房屋租金57333.33元及违约金（以57333.33元为基数，自2019年6月18日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清之日止）； 四、胡昌磊于本判决生效之日起十日内支付张坤占有使用费60000元； 五、胡昌磊于本判决生效之日起十日内支付张坤水电及物业费合计31612元； 六、驳回张坤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3470元，由张坤负担1470元，胡昌磊负担2000元；二审案件受理费3470元，由张坤负担1470元，胡昌磊负担2000元。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年九月十五日 法官助理李颖 书记员李丽莎 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。