北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初22149号原告：李敬东，男，1966年12月19日出生，汉族，北京京西汽车教练场承包人，住北京市丰台区。原告：王明月，女，1982年2月9日出生，汉族，北京京西汽车教练场承包人。委托诉讼代理人：唐飚，北京识广律师事务所律师。被告：安福强，男，1970年11月8日出生，汉族，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：程伟，北京市京师律师事务所律师。第三人：安福军，男，1973年8月5日出生，汉族，户籍地北京市西城区。第三人：尹家齐，男，1972年11月15日出生，汉族，户籍地北京市石景山区。原告李敬东、王明月与被告安福强、第三人安福军、尹家齐房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王明月及二原告委托诉讼代理人唐飚，被告安福强的委托诉讼代理人程伟，到庭参加诉讼。第三人安福军、尹家齐经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李敬东、王明月向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认李敬东、王明月与安福强于2015年6月11日签订的关于北京市丰台区长青路89号院15号楼2层201号（以下简称201号）房屋的存量房屋买卖合同无效，此房屋所有权仍归李敬东、王明月所有；2.请求判令安福强在解除201号房屋抵押手续后配合李敬东、王明月办理房屋过户手续，且有关过户费用由安福强负担；3.诉讼费、财产保全费、公告费由安福强承担。事实和理由：二原告系夫妻关系，201号房屋原系登记在李敬东名下的夫妻共同财产。2013年，因原告经营的京西驾校急需资金周转，经人介绍向第三人安福军借款160万元，期限2-3个月，每月利息3.5%，后安福军在借款本金中扣除利息把本金转账给了原告，并将201号房屋抵押给了安福军公司的员工忻兵。期满后，原告未能还清高利贷，经协商安福军同意原告延期至2016年归还。2014年11月，安福军称忻兵已不是自己公司的员工，欺骗原告与第三人尹家齐重新签订了一份280万元没有实际履行的“借款合同”，并让原告给安福军出具了办理此房屋有关手续的公证委托书，还对此合同做了有执行效力的公证书。此后，原告一直在归还高利贷本息。2018年底，原告才知道安福军已在2015年6月擅自把201号房屋以165万元低价出售给了其堂兄安福强，原告未参与卖房过户，也始终不认可安福军和安福强侵占房屋的违法买卖行为。房本变更为安福强后，安福强把此房屋抵押给神灯公司贷款300余万元，后安福强无法按期归还贷款，现神灯公司已申请法院执行安福强所欠贷款，原告至今仍居住的房屋将面临被拍卖执行。原告坚决要求安福强和安福军归还房屋，其二人表示同意，但提出了苛刻的条件，双方难以协商。此房屋买卖行为因违法系无效合同，安福强等人应依法承担民事责任。综上，为维护原告合法权益，诉至法院。安福强辩称：本案所涉房屋已经进入执行程序，在执行异议期间不应起诉，原告提起的是确权之诉，应当驳回起诉。第三人未陈述意见。李敬东、王明月围绕诉讼请求提交结婚证、房屋所有权证、借款合同、存量房屋买卖合同、存量房交易结算资金自行划转声明、北京市国有土地房屋所有权转移登记申请书、微信聊天记录、说明、居住证明、公证书；安福强提交执行通知书、通知、税收缴款书、购房发票、房屋所有权证、公证书、承诺书、借记卡账户历史明细清单。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李敬东与王明月于2007年9月29日登记结婚。2009年12月27日，201号房屋的所有权登记在李敬东名下。李敬东和王明月分别于2014年11月13日和2014年11月15日至北京市中信公证处在《委托书》上签名、按指印，该《委托书》载明：委托人李敬东、王明月，受托人安福军，委托事项：委托人系夫妻关系，委托人李敬东名下201号（房屋所有权证号：X京房权证丰字第**）房产一套，是委托人的夫妻共同财产。现委托安福军为委托人的代理人，在符合法律规定的条件下，代理本人办理上述房产的如下手续：一、办理该房产的查档及领取相关资料；二、代为办理该房产注销抵押登记手续，签署有关文件，领取房产证等相关资料；三、确定公平合理的市场价格并签订房屋买卖合同（包括办理网签手续及网签注销手续）；四、代办房屋产权的核验手续；五、办理产权过户登记手续；六、代缴相关税费；七、代收房价款；八、协助买方办理银行贷款；九、办理物业交割手续；十、其他与上述房产出售有关的一切事宜。代理人在其权限范围内及代理期限内签署的一切有关合法文件及行为，本人均予以承认，并由本人承担一切法律责任。受托有权转委托。委托期限为自本委托书签署之日起两年。2015年6月11日，安福军以李敬东（出卖人）名义与安福强（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，约定：李敬东将201号房屋出售给安福强，房屋建筑面积为149.20平方米，成交价格为1650000元。合同中付款方式、房屋交付、违约责任、税费负担、权属转移登记等内容均未作出约定。同日，安福军以李敬东名义与安福强签订《存量房交易结算资金自行划转声明》，并提交北京市国有土地房屋所有权转移登记申请书。同日，安福强获得201号房屋的购房发票，购房款为1650000元。2015年6月12日201号房屋的所有权转移登记至安福强名下，共有情况为房屋单独所有。2015年7月8日，安福强向安福军转账1600000元，庭审中，安福强主张该1600000元系201号房屋的购房款。2017年5月26日，安福强与中航信托股份有限公司签订《信托贷款合同》，约定安福强从中航信托股份有限公司处贷款330万元，借款期限为自实际放款日之日起12个月，贷款利率为年利率7.8%。同日，安福强与中航信托福分有限公司签订《房产抵押合同》，约定安福强以其名下位于北京市丰台区长青路89号院15号楼2层201房屋对上述《信托贷款合同》项下的借款向中航信托股份有限公司提供抵押担保。2017年7月19日，北京市中信公证分别作出（2017）京中信内经证字71645号公证书及（2017）京中信内经证字71646号公证书，分别对上述《信托贷款合同》和《房产抵押合同》进行公证，并赋予其强制执行效力。2018年11月15日，北京市中信公证处作出（2018）京中信执字01637号执行证书，载明：2018年3月15日，中航信托股份有限公司与北京蜜蜂汇金科技有限公司签订了编号为AVICTC2017ZMFHJ-ZQZR的《债权转让总协议》，约定中航信托股份有限公司将上述《信托贷款合同》项下的债权、《房产抵押合同》项下的抵押权转让给北京蜜蜂汇金科技有限公司。该执行证书确定：申请执行人北京蜜蜂汇金科技有限公司，被执行人安福强，执行标的为1、借款本金人民币3330000元。2、2018年5月1日至2018年6月1日期间的利息人民币21645元。3、自2018年6月2日起至全部债务实际偿还之日止的违约金（以借款本金为基数，按照每日千分之一计算）。4、公证费人民币3300元。2019年2月12日，北京蜜蜂汇金科技有限公司向本院申请强制执行，本院依法受理，执行案号为（2019）京0106执3083号。另查，2019年3月7日，本院查封201号房屋，查封期限3年，自2019年3月7日至2022年3月6日。2019年4月17日，李敬东就本院执行安福强名下201号房屋提出书面异议。本院认为，在案外人异议审查过程中，对于已经登记的不动产，应按照不动产登记簿判断所有权人。本案中，涉案房屋登记在安福强名下，应当视安福强为所有权人。李敬东、王明月关于涉案房屋为其所有的异议请求，在案外人异议审查程序中不能成立，本院不予支持。2019年5月22日，本院作出（2019）京0106执异544号执行裁定书，裁定驳回李敬东、王明月的异议请求。2019年5月20日，201号房屋的物业管理单位北京南宫恒业物业管理有限公司出具《居住证明》1份，载明：兹有201号房屋，李敬东自2006年7月购买此处房屋一直居住至今。本案诉讼过程中，经本院询问，安福强陈述购房时并未进入201号房屋看房。李敬东、王明月还提交荣信亿庭（北京）投资管理有限公司出具的《说明》1份，载明：荣信亿庭（北京）投资管理有限公司从2007年1月1号到现在一直主要经营二手房买卖业务。就2015年6月份北京市丰台区长青路89号院二手房单价分析，2015年北京市房价比较平稳。根据2015年5月到2015年10月已成交的案例分析丰台区长青路89号院的二手房实际可成交的单价应该在20000元至22000元之间。如果楼层装修好一些的话可能还能高一些估计可以卖到单价23000左右。安福强对此不予认可。庭审中，李敬东、王明月主张安福军系安福强的堂弟，安福强对此予以认可。庭审中，安福强提交承诺书2份，分别为：1.2014年7月25日落款承诺人为王明月且附有王明月身份证的承诺书，载明：经双方协商本人王明月郑重承诺本人王明月于2014.7.25日前和爱人李敬东与安福军共同前往北京市中信公证处办理抵押借款及委托公证手续，金额为300万元。如未按承诺履行，王明月同意由我安福军指定的人入住201号房屋，对债权行使保全措施，同时配合安福军办理以上房屋的过户手续，并协商确定还款方案，从7月25日起每月还款最低金额30万元整。2.2017年4月29日落款承诺人为李敬东的承诺书，载明：本人李敬东承诺于2017年4月29日24时前将房屋归还给产权所有人一事的协商结果告知产权所有人及其授权代理人，逾期不予告知，本人同意在2017年5月6日前腾空房屋并归还给房屋产权所有人，如上系本人在无任何外部压力下做出的承诺。安福强据此主张二原告对201号房屋的交易情况已经知悉。王明月表示2014年的承诺书看着像是其本人签字，但当时比较相信安福军，安福军让怎么写就怎么写，承诺书里的300万元借款没有实际发生，不清楚2017年的承诺书是否为李敬东所签。庭审中，李敬东、王明月提交其于2014年11月13日与尹家齐签订的《借款合同》，并称该借款合同系与委托安福军出售201号的公证委托书一起办理的，借款未实际履行安福军没有权利私自违法侵害原告权益，当时原告着急借款，安福军让签的，李敬东当时表示一定不能卖房。另查，201号房上设有抵押，抵押权人为中航信托股份有限公司，登记时间为2017年6月2日。本院认为，当事人恶意串通，损害第三人利益订立的合同无效。本案中，安福军以李敬东名义与安福强签订《存量房屋买卖合同》中对于付款方式、房屋交付、违约责任、税费负担、权属转移登记等房屋买卖合同中的关键内容均未作出约定，且安福强在购买房屋前并未进入201号房屋看房，以上情况明显与正常的房屋交易过程不符。另，安福军作为代理人，在未经过李敬东和王明月同意的情况下以明显低于市场价格的价格将201号房屋出售给其堂哥安福强，且安福强主张的购房款晚于过户日期支付。综上，安福军以李敬东的名义与安福强签订《存量房屋买卖合同》，将案涉房屋转移登记至安福强名下，存在串通的故意，亦损害了李敬东、王明月的利益，属于恶意串通，损害第三人利益情形，李敬东、王明月要求确认案涉合同无效的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。因201号房屋已被本院查封，故李敬东、王明月要求确权的诉讼请求，本案不予处理。李敬东、王明月关于解除抵押后协助办理房屋过户手续及过户费负担的诉讼请求，因201号房屋的抵押权人并非本案当事人，待抵押权事项处理完毕后，原告可另行主张，本院于本案中不予处理。关于安福强主张的在执行异议期间不应提起确权之诉一节，本案系房屋买卖合同纠纷，原告的诉求为确认合同无效，并非确权之诉，故本院对安福强的辩解理由不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：一、安福军代理李敬东与安福强于二〇一五年六月十一日签订的关于北京市丰台区长青路89号院15号楼2层201号房屋的《存量房屋买卖合同》无效；二、驳回李敬东、王明月的其他诉讼请求。案件受理费19650元，由安福强负担（于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由安福强负担（于本判决生效后七日内向李敬东、王明月支付）。公告费560元，由安福军负担（于本判决生效后七日内向李敬东、王明月支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 郑 娟人民陪审员 管 怡人民陪审员 张 晖二〇二〇年九月十八日书 记 员 姜名朔高桐