上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初6814号反诉原告：张忠勇，男，1974年8月8日生，汉族，住湖北省随州市曾都区北郊办事处交通大道**，现住上海市松江区九亭镇沪亭路******。反诉原告：王朴艳，女，1975年11月30日生，汉族，住，住湖北省随州市曾都区东城办事处舜井大道**住上海市松江区九亭镇沪亭路XXX弄XXX号XXX室。以上二反诉原告共同委托诉讼代理人：李佳，上海市银都律师事务所律师。反诉被告：冯小景，女，1982年6月16日生，汉族，住河，住河南省方城县小史店镇刁庄村刁庄**div>委托诉讼代理人：沈翔，上海孚邦律师事务所律师。原告冯小景与被告张忠勇、王朴艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理后，依法适用简易程序。诉讼中，被告提出反诉，本院受理后决定与本诉合并审理，并于2020年7月17日公开开庭进行了审理。被告(反诉原告)张忠勇以及张忠勇、王朴艳的共同委托诉讼代理人李佳到庭参加诉讼。原告(反诉被告)冯小景及其委托诉讼代理人沈翔经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案本诉部分本院已另行裁定按原告冯小景撤诉处理，反诉部分本院依法缺席审理。本案现已审理终结。反诉原告张忠勇、王朴艳共同向本院明确诉讼请求如下：一、判令反诉被告协助反诉原告将上海市松江区九亭镇沪亭路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的权利转移登记至反诉原告名下，相应的税费由反诉原告承担；二、判令反诉被告向反诉原告支付赔偿金人民币(以下币种同)272,485元(其中，以150万元为基数，自2019年12月13日起至2020年5月7日止按照每日万分之五计算的赔偿金为110,250元；以457万元为基数，自2020年5月8日起至2020年7月17日止按照每日万分之五计算的赔偿金为162,235元)；三、本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告是系争房屋的产权人。2019年4月26日，反诉原、被告就系争房屋签署了一系列文件，包括《房地产买卖(含居间)合同》、《上海市房地产买卖合同》、《房屋装修补偿协议》。上述合同约定由反诉原告向反诉被告购买系争房屋，购房总价为4,570,000元，包括《上海市房地产买卖合同》约定的购房价款3,600,000元和《房屋装修补偿协议》约定的现有装饰装修补偿款970,000元。合同还约定了反诉原告支付房屋价款的时间节点，反诉被告办理系争房屋抵押权注销登记的时间点，反诉被告协助反诉原告办理产权变更登记手续的时间节点。上述合同签订后，反诉原告按约支付了前三笔购房款共计1,500,000元，反诉原告本应在2019年7月30日之前向反诉被告支付500,000元，但是反诉原告发现反诉被告并未按照《房地产买卖(含居间)合同》约定在2019年5月30日之前注销全部抵押权登记，也未按照《上海市房地产买卖合同》约定将反诉原告已支付的1,500,000元用于归还系争房屋上的贷款及注销抵押权登记，故反诉原告并未在2019年7月30日前向反诉被告支付500,000元购房款。经双方多次协商，反诉原、被告于2019年8月12日签署了《补偿协议》一份，该协议明确反诉被告应当先行履行注销抵押权的义务，同时该协议变更了《房地产买卖(含居间)合同》、《上海市房地产买卖合同》中约定的反诉原告应于2019年7月30日之前支付500,000元的付款时间节点，并对反诉被告未按合同约定将系争房屋权利转移给反诉原告时应承担的违约责任进行了约定。然而上述协议签署后，反诉被告仍然没有按照约定内容履行注销抵押权的义务，反诉原告为保障自身合法权益，暂时停止继续向反诉被告支付房款。虽经反诉原告多次催告，反诉被告并未继续履行合同，之后导致其被抵押权人申请强制执行，系争房屋也在2020年3月被法院司法查封。为了本案合同能够继续履行，经慎重考虑，反诉原告经和申请执行人重庆百度小额贷款有限公司(已更名为重庆度小满小额贷款有限公司)及反诉被告协商，由反诉原告代反诉被告向抵押权人重庆百度小额贷款有限公司(以下简称“重庆百度公司”)偿还2,200,000元贷款以解除查封措施并消灭抵押权。同时，由反诉原告代反诉被告向抵押权人中国民生银行股份有限公司上海分行(以下简称“民生银行上海分行”)偿还870,000元贷款以消灭抵押权。最终，反诉原告向反诉被告支付了全部4,570,000元的购房款，但反诉被告仍然未及时办理抵押权注销登记手续，未协助配合反诉原告办理产权过户手续，反而以诉讼的方式阻挠系争房屋的正常过户。反诉原告认为，目前系争房屋上的抵押权都已经注销，系争房屋过户不存在障碍，故反诉被告应当配合反诉原告办理过户登记，并按照约定向反诉原告支付逾期转移系争房屋权利的赔偿金。反诉被告冯小景辩称，同意将系争房屋产权过户至反诉原告名下，但不同意承担赔偿金，本案违约的是反诉原告，而非反诉被告。反诉原告所述的合同签订过程属实，在签订合同当天的2019年4月26日，反诉原告按合同约定向反诉被告支付了房款200,000元，在2019年4月30日支付了800,000元。合同约定2019年5月15日之前应支付500,000元，但反诉原告直到2019年5月16日才支付，已构成违约，应承担赔偿责任。同时，合同约定2019年5月31日反诉原告应支付970,000元，但反诉原告并未在这一天支付房款，也构成违约，应承担赔偿责任。反诉被告认为，反诉原告未能按照合同约定的付款期限支付房款，导致反诉被告不能及时清偿对重庆百度公司和民生银行上海分行所负的债务，令反诉被告多支付了将近300,000元的利息，这一切都是反诉原告引起，而且直到反诉被告起诉后的2020年5月7日，反诉原告才将剩余房款支付完毕。因此，在反诉原告逾期支付房款的情况下，反诉被告才会提起诉讼要求其按照日万分之五的标准向反诉被告支付逾期付款违约金。本院经审理认定事实如下：系争房屋登记在反诉被告名下。2019年4月26日的《上海市不动产登记簿》显示，系争房屋经登记信息系统查阅共有房屋、土地、房地产抵押、文件4类登记簿信息，其中房地产抵押状况信息显示，系争房屋上设某有两个抵押权，一个抵押权人为民生银行上海分行，担保的债权数额为1,110,000元，债务履行期限为2009年12月28日至2039年12月28日，另一个抵押权人为重庆百度公司，担保的债权数额为2,350,000元，债务履行期限为2017年12月28日至2018年12月27日。2019年4月26日，反诉被告作为甲方(出售方)与反诉原告作为乙方(买受方)、案外人上海太平洋房屋服务有限公司作为丙方(居间方)签订了《房地产买卖(含居间)合同》一份，约定由乙方向甲方购买系争房屋。该合同第1.2条权属情况中载明系争房屋设某抵押，甲方自行注销抵押，且甲方应于2019年5月30日之前办妥各项抵押的注销手续。该合同第2.1条交易总价显示，甲方同意将上述房地产以总价4,570,000元的价格转让于乙方(含车位(若有)转让价格)。2.3定金约定显示甲、乙双方约定定金总额为200,000元，乙方于签订本合同时支付给甲方。2.4付款方式载明：(1)乙方于甲、乙双方签订网络备案版《上海市房地产买卖合同》当日，支付甲方房款200,000元(含已支付的全部定金)；(2)乙方于2019年4月30日之前，支付房款800,000元；(3)乙方于2019年5月15日之前，支付房款500,000元；(4)乙方于2019年7月30日之前，支付房款500,000元；(5)乙方以银行发放贷款的形式支付甲方房款1,000,000元，直接由银行发放至甲方账户。2.6过户手续约定，甲、乙双方应于2019年12月12日前至房屋所在地房地产交易中心办理房屋过户手续。2.7房屋交接约定，甲方于2019年5月15日前将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)等费用进行结算。2.11网签约定：甲、乙双方授权丙方于签订本合同后依据交易条件拟定网络备案版《上海市房地产买卖合同》；且甲、乙双方应于2019年4月26日之前至丙方处签订网络备案版《上海市房地产买卖合同》。合同另对其他事项进行了约定。同日，反诉被告作为卖售人(甲方)与反诉原告作为买受人(乙方)签订了《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定由乙方向甲方购买系争房屋。该合同第二条约定，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计3,600,000元。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。第四条约定，甲、乙双方同意，甲方于2020年1月12日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交给乙方为房屋转移占有的标志。第六条约定，甲、乙双方确认，在2019年12月12日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理。(三)乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理，然而该第(三)款约定的内容和第九条第(三)款一致，并未对甲方违约时应承担的责任作出明确约定。另，该合同补充条款(一)第一条约定，签订本合同当日，《上海市不动产登记簿》显示该房屋存在抵押信息：(1)抵押权人为民生银行上海分行，债权数额为1,110,000元整，登记证明号：松XXXXXXXXXXXX；(2)抵押权人为重庆百度公司，债权数额为2,350,000元整，登记证明号：沪(2018)松字不动产证明第XXXXXXXX号。乙方对上述情况知晓且同意继续购买该房屋。甲方应于双方至房地产交易中心办理过户手续前，办理完毕所有还款手续及相关抵押登记注销手续。若甲方提前归还贷款，需要支付违约金，则该违约金由甲方自行承担。第二条约定，甲方保证甲方对该处房屋享有完全产权，并承诺在签订本合同时及整个产权转让过程中该房屋不存在除上述抵押情况外其他任何受限制情况(包括但不仅限于抵押信息、相邻关系、查封等)，而且无任何第三人对该房屋主张权利并保证该房屋在办理过户手续过程中没有任何起诉、查封等将导致该房屋无法正常交易的现实危险存在。第三条约定，甲、乙双方应于甲方办妥抵押注销手续且乙方办妥贷款审批手续后的15个工作日内，至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续。该合同附件三付款协议载明：1、乙方于签约当日，支付甲方房款200,000元整；2、乙方于2019年4月30日之前，支付甲方房款800,000元整；3、乙方于2019年5月15日之前，支付甲方房款500,000元整；4、乙方于2019年7月30日之前，支付甲方房款500,000元整；5、乙方于2019年11月12日之前，支付甲方房款600,000元整。注：上述1-5款项专项用于提前归还甲方尚欠的贷款及注销对该房地产设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意。甲、乙双方同意按照本买卖合同补充条款第1条约定的方式支付该笔款项；6、乙方以购房贷款的形式支付甲方房款1,000,000元整，该笔款项由贷款银行直接转入甲方账户。该合同另对其他事项进行了约定。同日，反诉被告作为出卖人(甲方)与反诉原告作为买受人(乙方)又签订了《补偿协议》一份，约定甲、乙双方签订关于上海市松江区九亭镇沪亭路XXX弄XXX号XXX室之房产的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)。实际成交价为4,570,000元，《上海市房地产买卖合同》约定的成交价为3,600,000元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备。现经双方友好协商，就此达成如下协议：1.乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方970,000元，并于2019年11月12日前支付给甲方。5.本协议为《上海市房地产买卖合同》的有效组成部分，双方保证本协议一经签订，即不可撤销。双方同意本协议的违约责任适用《上海市房地产买卖合同》有关规定(参照《上海市房地产买卖合同》的九、十条履行)。6.本协议经双方当事人签章当日成立并生效。本协议与《上海市房地产买卖合同》相冲突的条款以本协议约定为准。协议另对其他事项做了约定。上述各项协议签订后，反诉原告于2020年4月26日当天向反诉被告支付了系争房屋的第一笔购房款200,000元，于2020年4月30日向反诉被告支付了系争房屋第二笔购房款800,000元，并于2020年5月16日向反诉被告支付了系争房屋第三笔购房款500,000元，反诉被告均向反诉原告出具了相应的收据。2019年5月22日，反诉原告和反诉被告签署了《交房确认书》，反诉被告将系争房屋交付给反诉原告。因反诉被告未将上述三笔购房款用于归还其尚欠的贷款及注销相应的抵押权，反诉原告未在2019年7月30日之前向反诉被告支付购房款500,000元。经协商，反诉被告作为出卖人(甲方)与反诉原告作为买受人(乙方)于2019年8月12日另行签订了《补偿协议》一份，载明：甲、乙双方签订关于上海市松江区九亭镇沪亭路XXX弄XXX号XXX室之房产的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)。实际成交价为4,570,000元。现经双方友好协商，就此达成如下协议：1.甲方应于2019年8月30日前，办妥抵押权人为重庆百度公司的还款手续及相关抵押登记注销手续。2.甲方应于2019年8月16日之前与抵押权人(民生银行上海分行)申请预约还贷，并于还款当日自行还款至还款账户。如甲方提前归还贷款，需要支付违约金，则该违约金由甲方自行承担。甲方应于办妥还款手续后10个工作日内办理抵押登记注销手续。3.甲方承诺于2019年9月18日前提供最新版《上海市不动产登记簿》信息给乙方查阅，待甲方提供的《上海市不动产登记簿》上显示除民生银行抵押外无其他抵押后，乙方当日将合同约定：乙方于2019年7月30日之前，支付甲方房款500,000元整的该笔款项支付甲方，双方继续履行合同。6.甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任。甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项。7.本协议经双方当事人签章当日成立并生效。本协议与《上海市房地产买卖合同》相冲突的条款以本协议约定为准。协议另对其他事项做了约定。该份《补偿协议》签订后，反诉被告仍未在规定时间内偿还贷款并办理抵押登记注销手续，故反诉原告亦未向反诉被告支付第四笔500,000元的购房款。另查明，系争房屋抵押权人之一的重庆百度公司，于2019年4月24日进行了公司名称的变更登记，将重庆百度公司变更为重庆度小满小额贷款有限公司(以下简称“重庆度小满公司”)。2019年9月23日，本院受理了抵押权人重庆度小满公司为申请执行人，反诉被告冯小景及案外人陈某某为被执行人的申请执行公证债权文书纠纷一案，案号为(2019)沪0117执5402号。经申请执行人的申请，本院于2020年3月6日作出(2019)沪0117执5402号民事裁定书，裁定查封系争房屋。为消除系争房屋无法正常过户的现实危险，2020年4月27日，反诉原告张忠勇、被执行人冯小景、陈某某以及申请执行人重庆度小满公司一起前往本院执行局进行协商处理。后三方达成一致意见：(1)由被执行人向重庆度小满公司再支付2,200,000元了结纠纷，余款重庆度小满公司不再主张，待该公司收到上述款项后第一时间解除抵押并申请法院解除对被执行人的各项限制措施；(2)因系争房屋已经出售给张忠勇，故上述该2,200,000元由张忠勇直接支付给重庆度小满公司。待法院和申请执行人收到款项后，解除对被执行人房屋的查封以及各项限制措施。2020年5月6日，反诉原告通过银行转账方式向重庆度小满公司支付2,200,000元，转账附言为垫付冯小景抵押放款。同日，反诉被告向反诉原告出具收据一份，载明：今收取到张忠勇、王朴艳用于购买上海市松江区九亭镇沪亭路XXX弄XXX号XXX室房屋的房款，计3,070,000元(大写叁佰零柒万元整)。备注：1.垫付抵押贷款2,200,000元；2.垫付民生银行抵押贷款870,000元。以到账为准！限两天内付清。2020年5月7日，反诉原告向系争房屋另一抵押权人民生银行上海分行支付了870,000元。至此，反诉原告向反诉被告支付系争房屋全部购房款4,570,000元。2020年5月9日，本院作出执行裁定书，裁定解除对系争房屋的查封。再查明，2020年6月19日的《上海市不动产登记簿》信息显示，系争房屋经登记信息系统查阅共有房屋、土地、房地产抵押、权利限制、文件5类登记簿信息，其中民生银行上海分行和重庆百度公司的抵押权仍未注销。2020年7月2日的《上海市不动产登记簿》信息显示，系争房屋经登记信息系统查阅共有房屋、土地、权利限制、文件4类登记簿信息，民生银行上海分行和重庆百度公司的抵押权已经注销。目前，系争房屋除本案中本院根据反诉原告的申请，对系争房屋采取的诉讼保全措施外，没有其他权利限制信息。在本案庭审中，鉴于反诉被告愿意配合过户，本院询问反诉原告是否愿意在解除保全措施后与反诉被告自行前往不动产登记部门办理过户手续。反诉原告称，由于反诉被告在履约过程中出现的多种违约行为，反诉原告对其已经丧失信任，担心解除保全措施后会出现其他状况，故不同意自行和反诉被告去办理过户。基于此，反诉原告自愿将逾期过户的赔偿金计算至7月17日庭审当日，对后续的赔偿金不再主张。以上事实，有上海市房地产权证、上海市不动产登记簿、企业信用信息、房地产买卖(含居间)合同、上海市房地产买卖合同、补偿协议、收据、交房确认书、转账记录、业务受理单、(2019)沪0117执5402号执行裁定书和执行笔录及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，反诉原告和反诉被告签订的《房地产买卖(含居间)合同》、《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》是当事人真实的意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应恪守。本案的争议焦点在于系争房屋买卖过程中违约主体的确认。而确认违约主体需要明确本次交易中几个时间节点。由于双方签订多份协议，对于各份协议中不相冲突部分，均应适用，而对于规定不一致之处，除协议有明确约定适用条款或当事人另有约定外，应以最新的协议达成的意思表示内容为准。具体到本案中：(1)关于过户时间，无论是《房地产买卖(含居间)合同》第2.6条还是《上海市房地产买卖合同》的第六条均明确约定了过户时间，虽然《上海市房地产买卖合同》补充条款(一)第三条有提到在反诉被告办妥抵押注销手续且反诉原告办妥贷款审批手续后的15个工作日办理过户手续，但该条款的约定并未对《上海市房地产买卖合同》第六条规定的过户时间进行延期或变更，也未改变最晚过户时间的约定，两者并不冲突，从各份协议签订的整体逻辑看，该补充条款(一)第三条设某的目的在于敦促双方积极履行各自义务，以期尽快能够去办理过户手续。因此，最终的过户时间仍然应当以2019年12月12日为准。(2)关于抵押权注销的期限，2019年8月12日的《补偿协议》明确约定办妥重庆百度公司还款手续及相关抵押登记注销手续的截止时间是2019年8月30日；然而对偿还民生银行上海分行的贷款及注销抵押登记的时间，双方签订的各份协议并未明确规定。根据《上海市房地产买卖合同》补充条款(一)第一条之规定，反诉被告应在办理过户手续前，办理完毕所有还款手续及相关抵押登记注销手续。故可以推知，办理民生银行上海分行还款及抵押登记注销手续的截止时间应当是2019年12月12日。根据上述分析，结合全案查明事实、当事人提供的证据及当事人的陈述，本院认为，系争房屋买卖过程中的违约主体为反诉被告，反诉原告并不存在违约行为，详述如下：首先，反诉被告未按照约定归还欠款并涤除系争房屋为案外人设某的抵押权。在房屋买卖法律关系中，交付系争房屋并转移房屋所有权给买受人是出卖人承担的一项主要合同义务，在系争房屋存在为案外人设某的抵押权时，及时偿还债务并涂销抵押登记亦是出卖人应当承担的合同义务。在本案双方签订的多份协议中，并未有条款明确约定由买受人直接向出卖人的抵押权人直接支付房款的规定，故反诉被告理应在双方约定的最晚过户时间即2019年12月12日之前办妥还款及抵押登记注销手续。然而，反诉被告直至2020年5月7日才由反诉原告代为清偿抵押权人的全部贷款，在2020年6月19日之后才办理抵押登记的注销手续，显然违反了双方签订的协议；其次，反诉被告违反了系争房屋交易过程中的权利瑕疵担保责任。根据《上海市房地产买卖合同》补充条款(一)第二条之规定，反诉被告应保证在整个产权转让过程中系争房屋不存在除为重庆百度公司和民生银行上海分行设某的抵押权之外的其他权利受限制的情况并保证办理过户过程中没有任何起诉、查封等情形。然而因反诉被告不及时履行还款义务，抵押权人重庆度小满公司于2019年9月向本院提起针对反诉被告和案外人陈某某的申请执行公证债权文书纠纷的诉讼，并在此过程中将系争房屋查封，导致系争房屋存在无法正常交易的现实危险；最后，反诉被告未按约定期限将系争房屋产权过户至反诉原告名下。根据双方签订的各份协议的约定，2019年12月12日是最晚的过户期限，然而由于反诉被告不积极履行偿还贷款并办理抵押权注销手续，导致系争房屋至今未过户至反诉原告名下。综上，反诉被告在本次房屋交易过程中具有较明显且持续的违约行为。至于反诉被告提到的反诉原告存在未按约定期限支付房屋款的抗辩意见，本院认为，首先，反诉被告所称反诉原告2019年5月16日支付第三笔购房款的行为存在违约的说法不能成立，因为虽然《上海市房地产买卖合同》约定的付款期限中第三笔购房款应在2019年5月15日之前支付，但从反诉被告向反诉原告出具收据的行为看，双方对延迟付款达成一致意见，反诉被告亦收取该笔500,000元的购房款并出具收据，故反诉原告的付款行为不构成违约；其次，从双方签订的各份协议看，并无关于2019年5月31日反诉原告应支付970,000元购房款的约定，反诉被告亦未提出其他证据加以证明，在反诉原告不认可的情况下，反诉被告以反诉原告未在2019年5月31日支付970,000元来认定其违约，该抗辩意见本院不予采纳；最后，关于反诉被告提到反诉原告未按约定在2019年7月30日之前支付购房款500,000元的意见，由于2019年8月12日双方签署的《补偿协议》已经变更了《上海市房地产买卖合同》中关于该笔款项的付款时间节点，且在该《补偿协议》中明确了支付该笔500,000元先决条件是反诉被告在2019年8月30日前完成重庆百度公司贷款的偿还及注销抵押登记义务以及2019年9月18日前出示最新版《上海市不动产登记簿》且登记簿上只有民生银行的抵押信息。在反诉被告未履行上述先履行义务的情况下，反诉原告拒绝履行后付款义务并相应延迟支付剩余购房款，系在行使顺序履行抗辩权，并无不当。后，反诉原告为了消除系争房屋不能过户的现实危险，代反诉被告清偿抵押贷款，系因反诉被告未按约定履行还清贷款和注销抵押登记的义务，导致反诉原告对之前双方约定的付款期限和方式进行的调整，亦不存在违约的情况。综上，反诉原告在履约过程中并无不当，本院对反诉被告提出的反诉原告存在违约行为的抗辩意见，不予采纳。根据法律规定，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，在反诉被告有较明显违约行为的情况下，反诉原告并未行使单方解除权，而是要求继续履行合同并办理产权过户手续。现反诉原告已将全部购房款均支付完毕，且系争房屋除本案财产保全措施外没有其他权利限制措施，本次过户并不存在现实障碍，且反诉被告亦同意协助过户，故本院对于反诉原告要求将系争房屋产权过户至其名下的诉请予以支持，反诉原告自愿承担过户过程中产生的税费，本院予以确认。关于逾期过户的赔偿金，反诉原告依据2019年8月12日的《补偿协议》主张，依约有据，本院予以支持。反诉原告自愿将截止时间计算至本案庭审的2020年7月17日，系其对自身权利的处分，本院予以确认。根据本案系争房屋买卖的履行情况、违约方的过错程度以及反诉被告起诉时所依据的赔偿金的计算标准等因素，结合公平原则和诚信原则，反诉原告主张反诉被告支付272,485元赔偿金并无不当，本院予以支持。反诉被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃相应的诉讼权利，对此产生的法律后果，应由其自行承担。最后，本院应当指出的是，契约精神是社会主义市场经济体制下平等主体在缔约，履约过程中应当遵循的内在精神。尊重意思自治，诚信、全面地履行自己应尽的义务，在不履行或者不能完全履行义务时积极承担责任是契约精神的外在体现。在违约方违反合同约定的情况下，守约方未主动采取诉讼或仲裁方式主张权利，不代表其认可相对方的违约行为，也不表明其放弃追究相对方违约责任的权利。本案中，反诉被告的违约行为存在明显且持续的特性，尽管双方签订多份协议，其却均未按照协议履行，反诉原告为系争房屋顺利过户一再退让甚至妥协，不应成为反诉被告不承担违约责任的理由。纵观反诉被告的履约情况，既背离契约精神，又违反诚信原则，亦与社会主义核心价值观背道而驰，本院予以训诫，希反诉被告在今后从事民事活动时予以重视。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第三款、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、反诉被告冯小景于本判决生效之日起十日内协助反诉原告张忠勇、王朴艳将坐落于上海市松江区九亭镇沪亭路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利转移登记至反诉原告张忠勇、王朴艳名下，由此产生的相应税、费由反诉原告张忠勇、王朴艳负担；二、反诉被告冯小景于本判决生效之日起十日内支付反诉原告张忠勇、王朴艳赔偿金272,485元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。反诉案件受理费22,941.84元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费27,941.84元，由反诉被告冯小景负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  练 斌二〇二〇年九月十日法官助理  许惠堡书 记 员  蔡丽萍附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。