北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初11804号原告：北京西马坡物业服务中心，住所地北京市顺义区马坡镇西马坡村正街**，统一社会信用代码91110113699601618F。法定代表人：陈广利，总经理。委托诉讼代理人：王晓玉，北京市王晓玉律师事务所律师。被告：张炎，男，1965年12月9日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：李金平，女，1968年6月24日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告北京西马坡物业服务中心（以下简称西马坡物业）与被告张炎物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告西马坡物业的委托诉讼代理人王晓玉、被告张炎的委托诉讼代理人李金平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西马坡物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2014年11月8日至2019年12月31日期间的物业费和生活垃圾清运费21372.8元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：被告为顺义区×室的业主，2013年11月8日原告与被告就顺义区×室签订佳和宜园前期物业服务合同（住宅）。合同约定由原告向被告提供物业服务，物业服务费为2.5元/月/平方米，并每年收取垃圾清运费30元。后被告入住并交纳了首期一年的物业费。现被告2014年11月8日至2019年12月31日期间的物业和垃圾清运费共计21372.8元未交纳。经原告多次催要，被告总是推脱，故此原告特向贵院起诉，请求法院依法裁判。被告张炎辩称，1.原告未按合同履行职责。合同中六、第六日条：乙方（物业）提供的前期物业管理应达到约定的质量标准。而乙方备案的是执行京建物【2007】1209号文件《住宅物业服务等级规范（一级）（执行）》的服务标准，且至今一直执行此合同。经2020年8月16日顺义区物业科工作人员与本小区业主代表答疑见面会上证实，在当时法律法规不健全情况下，物业自行制定此合同价格，且是当时一级标准中的最高价，在相关部门备案。原告未按照合同约定履行职责，我们业主在交物业费问题中有同时履行抗辩权。小区脏乱不堪，成为顺义区最著名的问题小区。到至今小区私搭乱建，破烂废品每栋楼下到处可见，因为没有非机动车棚，楼下到处堆放自行车、电动车、三轮车等，那些长期不动的车辆成了一个个垃圾房车，有的还占据车位；电线随意拉下来，电动车就在破烂堆中充电，不怕引起火灾吗？存在很大安全隐患。小区绿化维护太差。没有达到面积标准，住户随意种菜（2017年之前），后稍有改进，但养的是死树、杂草吗？或杂草丛生、或地皮裸露、或有居民在可怜的小绿地自行种植一些花、草、瓜、菜；小区建10年之久，楼间应该是可怜的幼苗吗？小区路灯、路面、建筑物外皮破损严重；小区南门、北门2015、2016年期间均没有门卫，疫情之前没有门禁，即使现在夜间东大门经常没人；消防通道长期被堵；外部车辆无法识别；疫情期间开始安装电子杆，但内外车辆仍无法识别；卫生清理不及时，死角多，14号楼北面尚未使用的地下车库通道内垃圾桶、沙土、垃圾、粪便狼藉一片竟有数月至今，臭气熏天，如果物业巡查会看不到？如果卫生清扫到位会这样？北侧底商超市撤出一年多了，那破烂的宣传牌依然在，若有巡查能看不见吗？这样的例子举不胜举！只要在小区走一下看看，这样的环境、服务连马坡一区0.5元每平米的标准都达不到！楼房设备设施损坏严重，物业没有尽到巡查及时维修的义务；楼道内小广告无人清理、胡乱张贴；14号楼一楼为几个村委会办公区，门禁经常敞开，失去门禁功效，存在安全隐患！地下车库10多年了，仍未开始使用；物业打扫卫生长期从地下水井中抽取；没有业主委员会，小区事情业主不知道。14、11号楼后面绿化改水泥地面，业主不知道，也没有物业科备案。小区物业支出明细2019年之前没有。2.定价依据是什么？合同中称执行京建物【2007】1209号文件《住宅物业服务等级规范（一级）（执行）》的服务标准，且至今一直执行此合同。合同是制约双方的，不是只针对业主！认定的服务一级的最高标准，物业没有达到，差距太远。3.同小区物业收费标准不同。住在同一个小区，服务标准、环境设施等均相同，为什么收费不同，拆迁住户多层0.5元每平米每个月，高层1.2元每平米（费用由各大队支付）；其他商购住户；多层1.5元每平米，高层2.5元每平米。强烈要求收费相同。4.强烈要求物业质量和价格相匹配、重新签订合同，制订与小区服务质量相匹配的价格。马坡周边当时香悦四季也不到2.5元，看看人家的物业服务和环境。金宝花园1.65元，小区人车分流、服务水平、环境设施远远高于本小区、马坡花园0.5元也比本小区强多了，就更不要比县城的物业。本院经审理认定事实如下：张炎系北京市顺义区×室业主，该房屋建筑面积为137.41平方米。2013年11月8日，甲方张炎与乙方西马坡物业签订《前期物业服务合同》，服务期限为从甲方接到建筑单位开出的《准住证明》之日起至业主大会委托业主委员会与乙方签订《物业服务合同》时止。该合同约定由西马坡物业为张炎提供物业服务，物业服务的主要内容为：1.物业共用部位、共用设施设备的运行、维护、养护和管理；2.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运；3.公共绿地的养护和管理；4.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；5.消防管理服务；6.装饰装修管理服务；7.物业档案资料管理。该协议约定的物业服务费用标准为乙方按2.5元/建筑平方米/月向甲方收取，本物业建筑面积为137.41平方米，物业管理服务费总额为4122.3元/年。涉诉房屋物业费收费标准为2.5元/平方米/月，垃圾清运费30元/年，现张炎未缴纳2014年11月8日至2019年12月31日期间的物业服务费和垃圾清运费，共计21372.8元。庭审中，张炎提交录像和照片，证明西马坡物业提供的物业服务严重不到位。西马坡物业主张只有个别照片及影像资料可以看出是×小区，但小区面积364000多平方米，住户3600多户，是有极个别处存在杂物堆放状况，但物业正在积极协调处理，不认可证明目的。其他小区的照片，与本案无关。2016年北青社区报顺义版的报道情况属实，2016年10月物业公司、马坡镇政府、马坡派出所、城管、居委会、四个村的村民委员会联合执法，对小区进行了大规模的清理，环境得到显著改善。2020年8月21日北青社区报顺义版的报道楼道内有人养鱼的情况属实，物业公司已于2020年8月26日清理完毕。上述事实，有原告西马坡物业提交的前期物业服务合同、收费明细单，被告张炎提交的录像和照片及本院庭审笔录等在案佐证。本院认为：依法成立并生效的合同对双方当事人皆具法律约束力，双方须按合同约定行使自己的权利并履行自己的义务。张炎与西马坡物业签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方俱应遵守合同约定。张炎作为该小区业主，应当受到该合同的约束。西马坡物业为涉案小区提供了物业服务，张炎作为该服务的受益人理应及时履行交纳物业费的义务。张炎主张西马坡物业提供的物业服务不符合要求，因物业服务是一个持续不断的过程，不能以一时的状态作为衡量物业服务的标准，且综合涉案小区的物业收费标准以及张炎提交的相关证据，本院对张炎的辩解不予采信。西马坡物业的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。应当指出的是，物业公司与业主应是相互配合而非相互对立的两个主体，物业公司需依合同约定提供相应的物业服务，并不断改进和提高物业服务质量，业主也需对物业服务工作给予必要的理解和支持。就本案而言，本院建议西马坡物业进一步提高在保洁、消防、安保、绿化等方面的服务水平和管理水平，加大公共设施的维修力度，及时、积极回应业主的合理需求。业主应及时交纳物业费用，遇到问题与物业公司积极沟通，形成物业与业主良性互动的局面，共同营造小区良好的生活环境和运转秩序。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：被告张炎给付原告北京西马坡物业服务中心2014年11月8日至2019年12月31日期间物业管理费及生活垃圾清运费21372.8元，于本判决生效之日起七日内执行。如果被告张炎未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费167元，由被告张炎负担，于本判决生效之日起七日内交纳。本判决为终审判决。审 判 员 刘蓉蓉二〇二〇年九月二十一日法官助理 白 云书 记 员 李 琛