北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初73302号原告：史泂文，女，1980年6月10日出生，回族，自由职业者，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：范丽艳，北京市广盛律师事务所律师。被告：北京荣创天恒环境工程技术有限公司，住所地北京市朝阳区劲松南路********内**。法定代表人：白龙江，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：赵军敏，北京市北方律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈玲，北京市北方律师事务所律师。被告：北京五环通用航空有限公司，住所，住所地北京市昌平区北七家镇南七家村北div>法定代表人：王斌喜，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘娟，北京恒都律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙鸣，北京恒都律师事务所律师。原告史泂文（以下简称姓名）与被告北京荣创天恒环境工程技术有限公司（以下简称荣创天恒公司）、被告北京五环通用航空有限公司（以下简称五环通用公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。史泂文的委托诉讼代理人范丽艳，荣创天恒公司的委托诉讼代理人赵军敏、陈玲，五环通用公司的委托诉讼代理人刘娟、孙鸣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。史泂文向本院提出诉讼请求：1.判决解除史泂文与荣创天恒公司签订的《五环国际体育文化产业区项目合同书》；2.判令荣创天恒公司返还史泂文支付的押金17830元、租金110000元；3.判令荣创天恒公司赔偿史泂文损失251415元（含装修费折旧后损失234640元及搬迁费16775元）；4.判令五环通用公司对上述第2、3项承担连带责任。事实和理由：史泂文自2016年起承租位于北京市朝阳区将台乡酒仙桥北路大环庄园西路1号第某1号工作室。五环通用公司获取该土地上建筑物及全部附属设施的使用权及物业管理权后，于2017年8月8日发文要求全体租户与其指定的物业管理单位（即荣创天恒公司）重新签署物业租赁和服务管理合同，进行全面接收和管理。后，史泂文根据五环通用公司的授权，与荣创天恒公司签订了《五环国际体育文化产业区项目合同书》，约定荣创天恒公司将上述某1号房屋出租给史泂文，建筑面积200平方米，租赁期限自2016年4月12日至2026年6月11日止，押金17500元，每半年支付一次租金。此后，史泂文依约支付租金，并于2019年5月21日预交了2019年6月12日至12月11日的租金110000元。2019年6月10日，史泂文突然接到北京市朝阳将台乡农工商总公司的《致全体商户的一封信》，告知涉案房屋所在地的项目不符合土地利用总体规划，被要求限期拆除，故通知各商户于3日内清理、腾空并搬离场地。史泂文不得已雇佣工人搬离涉案房屋，并实际支付搬迁费用。涉案房屋于2019年6月17日被拆除，《五环国际体育文化产业区项目合同书》不具备履行条件，租赁合同的目的已无法实现。因荣创天恒公司违反了合同约定的权利保障义务，导致合同无法履行，故史泂文要求解除合同，并要求荣创天恒公司按照合同约定赔偿装修损失及搬迁费用。由于五环通用公司向荣创天恒公司出具的《委托授权书》，二者形成委托代理关系，根据《民法总则》及《合同法》的相关规定，五环通用公司应承担连带责任。荣创天恒公司辩称，不同意史泂文的全部诉讼请求。《五环国际体育文化产业区项目合同书》应属无效合同。荣创天恒公司接受五环通用公司的委托，与实际承租人签订合同书。荣创天恒公司经手时，史泂文已在涉案房屋内经营，其押金及装修费用均与荣创天恒公司无关。而且，史泂文明确知晓，五环通用公司与荣创天恒公司系委托关系，相关责任应由五环通用公司承担。此外，史泂文主张的搬迁费用也与荣创天恒公司无关。五环通用公司辩称，不同意史泂文的全部诉讼请求，主要理由如下：1.五环通用公司并非本案适格被告，不是诉争合同签约主体及收款人。诉争合同约定起租日为2016年4月12日，应以该日期判断合同生效日。而五环通用公司与北京市朝阳区某2公司签订《房屋使用合同》的日期为2016年7月27日，与荣创天恒公司签订《管理、运作、经营合同》的日期为2017年7月底。因此，从合同日期看，无法确认合同是真实存在的合同。此外，史泂文诉称其要求返还的押金、租金均直接支付给了荣创天恒公司，五环通用公司未收取任何费用，也无法确认损失是否真实。2.五环通用公司从未与荣创天恒公司形成代理关系。2017年7月底，我公司与荣创天恒公司签订了《管理、经营、运作委托合同》，约定自2017年8月1日起，荣创天恒公司全面接手园区，承继五环通用公司于2016年7月27日与将台公司签订的《房屋使用合同》的全部权利义务，荣创天恒公司对园区有完全独立的经营管理权。此后，荣创天恒公司即独立经营、管理园区，与租户签订租赁合同并收取租金。3.五环通用公司并非涉案房屋拆除工作的行为主体，也不是涉案房屋搬迁、装修等相关交易的向对方，因此无法确认史泂文主张损失的真实性。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。史泂文（乙方）与荣创天恒公司（甲方）签订了《五环国际体育文化产业区项目合同书》（以下简称《项目合同书》），约定包括：甲方将自主经营的房产、物业等以租赁方式与乙方合作，供乙方开展经营活动，甲方向乙方收取房屋及相关场地使用的租赁费用。甲方同意将位于北京市朝阳区将台乡酒仙桥北路大环庄园西路1号第某1号工作室租给乙方，建筑面积总计200平方米，租赁期限自2016年4月12日至2026年6月11日，免租期为2个月至2016年6月11日。年租金210000元，自第4年开始递增，递增幅度为5%，2019年6月12日至2020年6月11日年租金为220500元，自前笔费用到期日起一个月前支付下一季度租金。乙方通过银行电汇/转账方式向荣创天恒公司名下的上海浦东发展银行尾号为0056的账户支付租金。本合同签订之日起第2个工作日内，乙方应一次性向甲方支付1个月的租金17500元作为押金，合同期满乙方在按约定交还承租房屋及交清所有款项及费用后5个工作日内，甲方将乙方交纳的全部押金一次性无息等额退还乙方。乙方在装修之前须将装饰、装修方案书面报备审核，待取得甲方书面批准后方可实施。租赁期内因不可抗力因素造成房屋损坏，协议自行终止，双方不负违约责任，所付租赁费用按实际发生结算，乙方给付的租金由甲方同额无息退还乙方。落款处无签署日期。后，史泂文（乙方）与荣创天恒公司（甲方）签订了《补充协议》，约定包括：甲方有保护乙方在园区内正常经营的义务，如乙方与“前物业”有合同纠纷，将由甲方来处理，如因“前物业”与乙方合同纠纷给乙方造成的实际损失将由甲方全额赔偿于乙方。甲方承诺给乙方提供的所有材料包括民事判决书、民事裁定书、《协议书》、《房屋使用合同》等。荣创天恒公司出具押金17500元、天然气卡押金100元、水卡押金100元、电卡押金100元的收据，并注明“并非我们收取而是代前物业收取”；另出具门禁卡30元收据1张；认可收取了2019年6月12日至2019年12月11日租金110000元。史泂文主张，2019年6月10日，北京市朝阳某2公司向涉案房屋所在场地范围内的各商户发出通知，告知涉案房屋所在地的项目不符合土地利用总体规划，被要求限期拆除，故通知各商户于3日内清理、腾空并办理场地；史泂文不得已雇佣工人搬离涉案房屋，并实际支付搬迁费用16775元；涉案房屋于2019年6月17日被拆除。为证明上述主张，史泂文提交了《致全体商户的一封信》、涉案房屋现状照片、搬迁费收据等证据，荣创天恒公司及五环通用公司仅认可《致全体商户的一封信》的真实性，但主张与本案无关；对其他证据的真实性提出异议，对证明目的亦不予认可。为证明装修损失，史泂文提交了与案外人李某3签订的《建筑装饰工程施工合同》、《装修清单》及工程款收据，约定了涉案房屋装修事宜，工期自2016年5月12日至2016年8月10日，并证明史泂文支出装修费335200元。荣创天恒公司、五环通用公司对上述证据的真实性、关联性及证明目的均不认可，亦主张不同意承担该部分费用。另查，2015年，北京市朝阳将台乡某2公司（以下简称某2公司）以合同纠纷将北京某4文化发展有限公司（以下简称某4公司）诉至本院，请求确认双方于2010年10月23日签订的《联营协议书》无效，并要求某4公司拆除违法建筑后交还土地、支付使用费等。本院经审理于2015年11月6日作出（2015）朝民初字第某5号民事判决，查明内容包括：2010年10月23日，某2公司（甲方）与某4公司（乙方）签订《联营协议书》，约定甲方将位于将台大环内现大山子仓储项目用地410亩，以租赁方式作为双方合作经营共同发展文化体育产业的投入，乙方文化体育产业发展所需资金作为投入，联营期限自2011年1月1日至2060年12月31日等；涉案土地为北京市朝阳区将台乡东八间房村集体所有的土地，土地规划用途为农业用地；在此基础上，本院判决确认某2公司与被告某4公司之间的《联营协议书》无效，一并判决了土地及地上物的拆除、返还及使用费。某4公司不服该判决，上诉至北京市第三中级人民法院，2016年2月17日某4公司申请撤回上诉，北京市第三中级人民法院于2016年3月7日作出（2016）京03民终某6号民事裁定，裁定“准许上诉人北京某4文化发展有限公司撤回上诉，双方均按一审判决执行”。2016年7月27日，五环通用公司（丙方）、某2公司（甲方）与某4公司（乙方）签订《协议书》，明确甲、乙、丙三方均认可甲、乙双方于2010年10月23日签订《联营协议书》经法院判决确认无效；本协议书签订之日，乙方将《联营协议书》项下所包含的土地、该土地上的所有的地上建筑物及所有设施、设备等全无条件移交甲方，由甲方无偿收回；丙方承诺自愿承担乙方使用费等相关款项支付义务，乙方需承担连带还款责任；丙方承诺在使用场地内未取得甲方及相关主管部门同意、未办理相关手续的情况下，不得进行改扩建工作等。同日，五环通用公司（乙方）与某2公司签订《房屋使用合同》，约定包括：甲方将位于北京市朝阳区酒仙桥大环内土地上的建筑物及全部建筑设施交付于乙方用于马球文化、艺术、体育等配套服务；乙方须依法经营管理和使用合同标的物，未经甲方书面同意，不擅自改变用途；所涉房屋所在的土地，经相关部门进行规划调整后，该土地的现规划用途为农业用地，乙方对此知悉并了解该事项。乙方应向甲方支付合同保证金100万元，第一年使用费1025万元，此后每3年递增5%。2017年7月，五环通用公司（甲方、委托方）与荣创天恒公司（乙方、委托方）签订了《管理、运作、经营委托合同》，约定：自2017年8月1日起，荣创天恒公司承继五环通用公司在上述《房屋使用合同》中享有的权利和义务，并同时一次性向某2总公司交纳《房屋使用合同》中约定的2017年8月1日至2018年7月31日的使用费1025万元，按约定支付此后的使用费。合同附件包含（2015）朝民初字第某5号民事判决书、《房屋使用合同》等。后，五环通用公司与荣创天恒公司签订《补充协议》，约定乙方于委托合同及补充协议签订当日，向甲方支付1000万元，第二笔1000万元于两年后的同月日由乙方向甲方支付；从2017年8月1日，甲方在下述带租面积（略）中5057平方米的房屋租金依三七开（甲方三、乙方七）获取租金收益。甲方经营期间建筑标的物全部租户应交、未交及拖欠的租金，其催取及收益权归乙方所有。另，庭审中，本院就合同效力问题向史泂文释明，史泂文坚持不变更诉讼请求，主张解除合同及违约赔偿。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据生效判决，涉案房屋所在土地为集体所有土地，现无证据显示涉案房屋经建设规划及工程审批，因此，史泂文与荣创天恒公司签订的《项目合同书》应属无效。经释明，史泂文坚持主张解除合同及违约赔偿，故对史泂文的全部诉讼请求，本院均不予支持。史泂文可基于合同无效另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告史泂文与被告北京荣创天恒环境工程技术有限公司签订的《五环国际体育文化产业区项目合同书》无效；二、驳回原告史泂文的全部诉讼请求。案件受理费10107元，由原告史泂文负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  陈 扬人民陪审员  丁苏会人民陪审员  金晓红二〇二〇年九月二十八日书 记 员  张 楠