广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初4346号 原告：柳州东城置地发展有限公司，住所地：柳州市新柳大道**企业总部大楼商务写字楼******，统一社会信用代码：91450200065432939T（8-1）。 法定代表人：李会军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：覃荣相，广西仁清律师事务所律师。 被告：张淋霞，女，1979年6月4日生，壮族，住广西来宾市兴宾区。 原告柳州东城置地发展有限公司（以下简称“东城置地公司”）与被告张淋霞租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月1日公开开庭进行了审理。原告东城置地公司的委托诉讼代理人覃荣相到庭参加诉讼。被告张淋霞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告东城置地公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告 -2- 支付欠付租金合计22397.45元；2.判令被告向原告支付违约金9716元（违约金按照合同约定以未付款总额的每日万分之六标准计算，自2018年3月16日起计算至2019年12月24日，之后的违约金以实际未付款总额为基数乘以实际拖欠时间，按照每日万分之六标准计算至实际清偿之日止）；3.判令被告向原告支付律师代理费3000元；4.诉讼费由被告承担。 事实和理由：2017年2月20日原告与被告签订了《房屋租赁合同》（承租柳州市柳东新区博园大道东侧园博园生活配套服务网点5#11房屋，租赁用途为销售/杂货），合同约定的主要内容为：1、《合同》约定租赁期限为36个月，自2017年3月1日起至2020年2月29日止，免租期为6个月，自2017年3月1日至2017年8月31日，扣除《合同》约定的6个月免租期后，被告应当自上述合同签订之日起五个工作日内向原告预交第一年度首期（自2107年9月1日起至2017年12月31日止）应付租金。2、《合同》约定采取先付款后使用的租赁原则，除第一年度首期租金外，租金按季度交纳，第二期租金应在上一期最后一个月30号之前支付，并以此类推。合同每月租金均为1238.9元。3、《合同》约定被告向原告缴纳保证金额为3717元，并且保证金不冲抵租金。4、《合同》第九条第2款第（4）项约定“逾期支付租金超过30日的”，原告可以单方解除合同。5、双方还约定了违约责任，“乙方应当按本合同约定的时间支付租金，否则，乙方应当自逾期之日起至实际支付之日止， -3- 按照未付款总额的每日万分之六标准向甲方支付违约金。”6、双方还约定了合同送达条款，“以挂号邮件或快递发出的，在发出之后三个工作日视为送达对方。”7、双方还约定了违约方应当承担守约方为诉讼而支出的所有费用，包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费及财产保全担保保险费用等。 在双方签订《房屋租赁合同》之前，被告于2016年12月20日缴纳人民币10000元（其中包含保证金3717.00元）、2017年2月17日又缴纳了3000元给原告。随后，被告一直以各种理由拖欠其按照合同约定应当向原告缴纳的租金，直到2019年5月30日，被告以经营状况不佳为由，向原告提出退租申请，原告不同意被告退租并要求其清缴原告租金，被告于是就向原告于2019年7月5日交纳了3000元，除此之外被告未再向原告缴纳租金。 鉴于，被告拖欠原告商铺租金数额较大，事实上也给原告造成较大商业利益损失，原告于2019年12月20日向被告张淋霞发去解除合同通知书（邮件发出后被退回），解除合同通知书中明确提出：一、解除你与我公司签订的《合同》；二、自接到本通知之日起10日内将房屋腾空后交回我公司，并付清因《合同》产生的所有欠付费用（包括但不限于租金、水电费、燃气费、电话费、违约金、滞纳金）。根据《合同法》及双方合同约定，合同自通知到达对方时解除，故《房屋租赁合同》应于2019年12月23日解除。 依法履行合同约定的义务，是对合同当事人的基本要求。被 -4- 告不履行《合同》约定支付租金，已经构成违约，严重损害了原告的利益。原告为维护自身合法权益，特诉至人民法院，请求依法判如所请。 被告张淋霞未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见及证据。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 原告系柳州市柳东新区博园大道东侧园博园生活配套服务网点的建设单位。2017年2月20日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》一份，主要内容为：1、被告向原告承租柳州市柳东新区博园大道东侧园博园生活配套服务网点5#11房屋，建筑面积47.65平方米，租赁用途为农产品销售/杂货；2、租赁期限为36个月，自2017年3月1日起至2020年2月29日止，月租金为1238.9元，免租期为6个月，自2017年3月1日至2017年8月31日，被告应当自合同签订之日起五个工作日内向原告预交第一年度首期（自2107年9月1日起至2017年12月31日止）应付租金；3、租金按季度交纳，采取先付款后使用的租赁原则，每三个月作为一期支付租金一次，每期租金在上一期最后一个月30号之前支付；4、被告应于合同签订时向原告缴纳保证金3717元，保证金不冲抵租金，合同期满被告无违约的保证金无息全额退还，被告在合同履行期间违约的，不予退还保证金；5、被告应当按合同约定的时间支付租金，否则，应当自逾期之日起至实际支付之日止，按照未付款总额的每日万分之 -5- 六标准向原告支付违约金，逾期支付租金超过30日的，原告可以单方解除合同；6、以挂号信或者快递发出与合同有关的任何通知，发出之后三个工作日视为送达；7、违约方应当承担守约方为诉讼而支出的所有费用，包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费及财产保全担保保险费用等。合同还就双方之间的其他权利义务作了约定。 另查明，双方签订《房屋租赁合同》前，被告于2016年12月20日向原告支付10000元，于2017年2月17日向原告支付3000元。2019年5月30日，被告以经营状况不佳为由向原告提出退租申请，原告不同意被告退租并要求其清缴拖欠租金，被告于2019年7月5日向原告支付了3000元。2019年10月15日，原告得知被告已停止经营，但被告并未向其交还案涉房屋，其后原告于2019年12月20日按照合同约定的送达地址以快递方式向被告发出解约通知，邮件未妥投被退回。原告因本案诉讼支出律师代理费3000元。 本案审理过程中，原告主张双方的租赁合同已于2019年12月23日解除，租金计算至该日。至本案法庭辩论终结前，案涉房屋无房屋所有权证，亦未取得建设工程规划许可证。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》虽系双方真实意思表示，但根据审理查明的事实，案涉房屋至本案法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 -6- 二条之规定，原告将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给被告，双方之间的合同应属于无效合同。房屋租赁合同虽然无效，但被告一直使用原告的房屋，故应参照合同约定的租金标准向原告支付占有使用房屋期间的占有使用费，因被告并未向原告交还租赁房屋，原告主张租金计算至2019年12月23日符合法律规定，本院予以支持，被告应向原告支付的2017年9月1日至2019年12月23日期间占有使用费34370.3元（1238.9元/月×27个月+1238.9元÷31天×23天）。扣除被告已支付的16000元，被告还应向原告支付房屋占有使用费18370.3元，对原告诉请超出的部分，本院不予支持。关于原告诉请的违约金及律师代理费，因合同已被认定无效，故不予支持。被告张淋霞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本院可缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下： 被告张淋霞应于本判决生效之日起十日内向原告柳州东城置地发展有限公司支付房屋占有使用费18370.3元。 案件受理费678元（原告柳州东城置地发展有限公司已预交），减半收取339元，由原告柳州东城置地发展有限公司负担162元， -7- 被告张淋霞负担177元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照双方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审判员  谢兰兰 二〇二〇年九月八日 书记员  李剑玲 -8- 附：相关法律条文 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失的，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。