北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初6937号原告：张岱，女，1947年7月30日出生，汉族，退休职工，住北京市通州区。被告：李根，男，1990年4月1日出生，汉族，北京众局物业管理有限公司职员，住北京市通州区。原告张岱与被告李根房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告张岱，被告李根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张岱向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告给付原告违约金11200元；2.请求法院判令被告赔付其赌锁眼、经公安局鉴定更换锁芯费用150元；3.请求法院判令被告赔付其租房期间所欠水费1400元；4.请求法院判令被告赔付原告购买安装吊灯费用1961元；5.请求法院依法判令被告赔付原告客厅恢复原状费用8518元；6.请求法院判令被告赔付客厅拆除隔断，恢复原状而造成的原告房屋空置的租金6000元；7.请求法院判令被告返还防盗门钥匙两把、门禁卡2个、电卡、燃气卡各一个，如不返还，应赔付丢钥匙需更换门锁费用100元，门禁卡100元，补办燃气卡23元。事实与理由：原告与被告签订2018年4月22日至2019年4月21日为期一年的《房屋租赁合同》（以下简称《合同》），将北京市通州区西富河园5号院xxx室（以下简称xxx室）出租给李根、赵美燕（李根说是他妻子）、钱金库（李根说是他小舅子）三人居住，每月租金为5600元。被告谎称他在通州区万达后广场经营一家名为《爱烧屋》的烧烤店（后经证实此店是子虚乌有）。原告拿到被告的身份证复印件后，坚持要求被告提供《爱烧屋》烧烤店营业执照复印件，他说过几天复印了再给，当时就把赵、钱二人身份证照片和他的汽车照片发给了原告。事实上是被告在2018年4月22日拿到xxx室钥匙后，就把客厅打了隔断，客厅的白漆墙面上贴满了壁纸，客厅原有款式相同、配对的大、小吊灯各一个，现大吊灯被卸掉已不知去向。2018年4月28日被告把主卧转租给了冯鹏飞。在一年的时间里，被告曾先后把xxx室隔断后的各个房间转租给多人牟利。直至2019年2月15日，《合同》即将期满，被告竟还与陈雪涛签订了为期6个月的《北京市房屋租赁合同》。在租赁期间，原告多次向被告提出要到xxx室看一下，均被其以各种理由、借口予以拒绝。《合同》租期将满，被告提出找个地方续签《合同》，原告坚持一定要到xxx室看看后再续签。被告从3月21日一再推迟续签的时间，直至2019年3月30日（证据8、9第4页），被告才同意在当天下午见面，当原告走进232室，看到的是客厅已被打了隔断、房屋面目全非的场景。由于被告严重违约、失信，原告决定收回房屋，用被告的租房押金和剩余20天的租金折抵客厅恢复原状相应损失的赔偿费用。此时被告说需要和他哥们儿商量，又谎称屋内手机信号不好，借机一走了之。3月30日下午，原告曾多次电话联系被告解决问题未果。面对被告对原告的威胁，为防止发生意外，原告3月31日16时45分56秒拨打了永顺派出所电话6955****报警，并和值班警官确认原告有权更换门锁。根据租户述说，原告看到卧室壁柜、北卧室门、南卧室窗损坏，餐厅和厨房灯具全部损坏，客厅空调柜机和两个卧室空调挂机都已不能制冷，原告现已重新购置并安装了三套空调和两套灯具。被告掩盖其租房用以转租牟利的真实目的，以家庭居住为名骗租房屋后，擅自改变房屋结构、偷打隔断，转租他人，拖欠水费1400元。《合同》第九条第（四）款中明确约定，“乙方有下列情况之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.（略）；2.欠缴各项费用达500元的；3.擅自改变房屋用途的；4.擅自拆改或损坏房屋主体结构的：5.（略）；6.（略）；7.擅自将房屋转租给第三人的。”依据《合同》第十条第（一）款“乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。”的约定，3月31日原告正式通知被告搬出、腾空房屋，4月2日更换新的门锁，收回房屋。之后，被告先后用不同的手机号打电话恶意举报xxx室的隔断，企图销毁证据。同时232室曾多次遭到破坏。4月16日，防盗门锁眼被堵；4月18日，楼道的墙壁、防盗门上都粘贴了诽谤、诬蔑性的大字报，新整修粉刷的楼道一片狼藉；5月16日，防盗门锁眼再次被堵。以上情况，永顺派出所警官出警时都已拍照、记录在案。被告的不法行为扰乱了住户的正常生活秩序。5月21日，被告因寻衅滋事被查获，通州公安分局依法将其拘留。被告解除拘留后，非但不认识自己的错误、不接受教训，反而报复原告，打电话侮辱谩骂、威胁恐吓原告。被告对原告的人格名誉侵权、精神损害的赔偿，原告将依据《民事诉讼法》等相关法规，另案主张权利。被告李根辩称，不同意原告的诉讼请求，剩余的房租和押金我都不要了，违约金要求的有点多，按国家规定应该是一个月，不是两个月，没赌过锁眼，水费我认可，吊灯我认为费用过高，灯都已经十多年了，当时我说给她恢复原状，但是原告不同意，自己花了8000元多修的，我认为即使修复，也花不了这么多钱，1000元都花不了，当时里面还住着人，原告不同意我拆除隔断，现在房子里还有人，里面的住户都没走，还住着房子，剩余的租金有意见，应该剩余一个月的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理确认事实如下：2018年4月8日，张岱（出租人、甲方）与李根、钱金库（承租人、乙方）及北京我爱我家房地产经纪有限公司（居间人、丙方）签订《北京市房屋租赁合同》（以下称《租赁合同》）（合同编号JZL0184134ZY），李根承租了位于北京市通州区西富河园5号14号楼xxx号房屋，合同第二条“房屋租赁情况及登记备案”约定，（一）租赁用途：居住；如租赁用途为居住的，居住人数为3人，最多不超过4人。第三条“租赁期限”约定，（一）房屋租赁期自2018年4月22日至2019年4月21日。共计1年，甲方应于2018年4月22日晚前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及水卡、电卡、燃气卡后视为交付完成。（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方继续承租的，应提前三十日向甲方提出书面续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。第四条“租金及押金”约定：（一）租金标准及支付方式：5600元/月，年租金共计67200元整；（二）押金：5600元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。合同第五条“其他相关费用的承担方式”约定，水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、卫生得、上网费、车位费、室内设施维修费由乙方承担。第七条“房屋维护及维修”约定，因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。第八条“转租”约定，除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。第九条“合同解除”约定，（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。7、擅自将房屋转租给第三人的。第十条“违约责任”约定，（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付未约定；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。《租赁合同》另就双方的其他权利义务等事项进行了约定。张岱在《租赁合同》落款出租人（甲方）处签字，李根、钱金库在《租赁合同》落款承租人（乙方）处签字。2018年4月22日，张岱（甲方）与李根、钱金库（乙方）签订《房屋租赁补充协议》（以下简称《补充协议》），第一条约定，甲方应不定期检查房屋建筑、消防、治安、卫生、安全和房屋使用情况，甲方每次去检查前，需事先通知乙方，乙方应积极配合。第七条约定，乙方交房时，家具、加点和装修情况以房屋交割情况和照片为准。第八条约定，交房时，乙方负责把各房间、卫生间、厨房打扫干净。《补充协议》另就双方的其他权利义务等事项进行了约定。张岱、李根和钱金库分别在《补充协议》落款处签字。《房屋交割清单》载明，房屋附属家具、电器、装修及其他设备设施包括防盗门钥匙2把，门禁卡2个，电卡1张，燃气卡1张。《房屋交割清单》下方手写内容：乙方须提供居住三人的身份证复印件和爱烧屋营业执照副本复印件没有交。张岱、李根和钱金库分别在《房屋交割清单》落款处签字。自来水缴费通知单载明，用户编号：136438170，用户名称：韩，用户地址：天赐西三期西富河园5#院xxx，综合水费合计1400元。2019年5月21日，北京市公安局通州分局行政处罚决定书载明，现查明2019年4月16日14时许，李根在北京市通州区西富河园5号院xxx室以堵锁眼的方式寻衅滋事，后被查获。经鉴定锁芯价值人民币150元。以上事实有接报案经过、到案经过、本人陈述、事主陈述、证人证言、鉴定结论等证据证实。根据《中华人民共和国治安管理处罚法》第二十六条第四项之规定，现决定给与李根行政拘留五日的处罚。《开修锁服务专用登记单》载明，时间：2019年4月2日20时30分，服务地点：通州区物资学院西富河园xxx室，服务项目：换锁芯，金额（人民币）大写壹佰伍拾元。《北京市燃气集团有限责任公司专用收据》载明，时间：2019年4月26日，付款单位：富河园xxx，项目内容：补卡，合计人民币（大写）贰拾元，收款人：李，北京市燃气集团有限责任公司第三分公司在收据上加盖公章。庭审过程中，关于转租问题，张岱认为李根把房子擅自租给别人，并提交了两份《北京市房屋租赁合同》，出租人均为北京辉腾众行房地产经纪有限公司，承租人分别为冯鹏飞和陈雪涛。冯鹏飞的合同载明，房屋坐落于北京市通州区西富河5号院主卧，房屋租赁期自2018年4月28日至2019年4月27日，李根在出租人（甲方）处签字。陈雪涛的合同载明，房屋坐落于北京市通州区西富河5号院次卧，房屋租赁期自2019年2月15日至2019年8月14日，李根在出租人（甲方）处签字。李根对此表示认可。关于收回房屋日期，张岱认为收回房屋日期为2019年4月2日，并提交了两份判决书，（2019）京0112民初16993号民事判决书载明，“2019年4月2日，张岱与冯鹏飞签订《房屋租赁合同》，将232房屋主卧出租给冯鹏飞。”（2019）京0112民初16994号民事判决书载明，“2019年4月2日，张岱与陈雪涛签订《房屋租赁合同》，将232房屋次卧出租给陈雪涛。”李根对此不认可，称张岱后来把锁互换了，收回房屋日期是2019年3月21日。关于房屋隔断和吊灯，张岱称房屋租给李根后打了隔断，贴了壁纸，电路也改了，大吊灯被卸掉已不知去向，并提供网查吊灯价格、装饰工程报价表、照片作为证据。网查吊灯价格合计1961元，四份装饰工程报价表载明，最低价格为8518.6元。李根对此不予认可，称签完合同之后就没有吊灯，吊灯都十几年了价钱太高，签了合同之后房子打的隔断，并提供照片作为证据。关于更换门锁费用和自来水费用，双方均认可李根堵了一个锁眼150元及自来水缴费通知单上的金额1400元。关于门禁卡、电卡和燃气卡，张岱称李根应返还防盗门钥匙两把、门禁卡2个、电卡、燃气卡各一个，如不返还，应赔付丢钥匙需更换门锁费用100元，门禁卡100元，补办燃气卡23元。李根对此不予认可，称租房时张岱没有给门禁卡、电卡和燃气卡。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据查明的事实，李根与张岱签订的《租赁合同》系双方自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当依约履行。根据《租赁合同》第九条，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。7、擅自将房屋转租给第三人的。《租赁合同》约定房屋用途为居住，李根擅自转租房屋且将自行打隔断变更房屋主体结构，已构成违约，张岱有权单方解除合同，根据（2019）京0112民初16993号民事判决书和（2019）京0112民初16994号民事判决书确认，张岱于2019年4月2日收回房屋，《租赁合同》于2019年4月2日解除。根据《租赁合同》第十条，乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失，故对张岱要求李根给付违约金11200元的诉讼请求，本院予以支持，对于李根认为过高的主张，结合租赁合同的实际履行及李根的违约情况来看，该主张本院难以采纳。合同解除后，已经履行的，根据履行状况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故对于张岱要求李根赔付购买安装吊灯费用和客厅恢复原状费用的诉讼请求，本院予以支持，鉴于吊灯及客厅居住使用时间较长，具体金额由本院酌定。对于张岱要求李根赔付更换锁芯费用和租房期间所欠水费的诉讼请求，鉴于李根对此认可，本院予以支持。关于返还防盗门钥匙两把、门禁卡2个、电卡和燃气卡，鉴于《房屋交割清单》中有明确记载，对李根称租房时张岱没有给门禁卡、电卡和燃气卡的抗辩，本院不予认可，对于张岱要求李根返还防盗门钥匙两把、门禁卡2个、电卡和燃气卡各一个的诉讼请求，已无法实现，故对其要求赔偿相应损失的诉讼请求，本院予以支持。鉴于张岱在收回房屋后，又自行与房客签订了房屋租赁合同，虽可能有拆除客厅隔断的情形，但尚未实际发生，故对于张岱要求李根赔付房屋空置租金损失的诉讼请求，本院不予支持。关于押金和应返还的租金，双方均同意予以折抵，关于应退还的租金，以2019年4月2日至2019年4月21日期间的为准，具体数额为3733元，加上押金5600元，共计9333元，双方可在判决的履行期内或执行过程中直接予以折抵。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李根给付原告张岱违约金11200元，于本判决生效之日起七日内付清；二、被告李根给付原告张岱更换锁芯费用150元，于本判决生效之日起七日内付清；三、被告李根给付原告张岱租房期间所欠水费1400元，于本判决生效之日起七日内付清；四、被告李根赔偿原告张岱购买吊灯费用1000元，于本判决生效之日起七日内执行清；五、被告李根赔偿原告张岱客厅恢复原状费用5000元，于本判决生效之日起七日内执行清；六、被告李根赔偿原告张岱更换门锁费用100元、补办门禁卡费用100元、补办燃气卡费用20元，于本判决生效之日起七日内执行清；七、驳回原告张岱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费265元，由被告李根负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 徐宪龙二〇二〇年九月二十七日法官助理 李熹明书 记 员 陈坤钰-12--1-