中华人民共和国北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初7317号原告：刘世华，男，1963年1月4日出生，户籍台湾地区，北京东洋化工有限公司员工，住北京市丰台区。被告：陈东友，男，1964年6月16日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王训军，北京市法鸿律师事务所律师。原告刘世华与被告陈东友房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，因工作调整，承办人变更为祁广燕，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘世华，被告陈东友的委托诉讼代理人王训军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘世华向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令陈东友退还房屋租金43750元（7个月房租，每月6250元）、房屋押金5000元；3.判令陈东友支付装修损失64300元；4.判令陈东友支付违约金3750元（按年租金5%计算）；5.判令陈东友支付我搬家费用8000元；5.本案诉讼费由陈东友承担。事实和理由：2017年3月21日，双方签订《房屋租赁合同》约定：陈东友将位于大兴区北臧村镇大臧村村南共10间平房、1栋厂房，以年租金75000元的价格租给我用作库房，并一次性缴纳房屋押金5000元、该合同第十五条约定了违约金标准。合同生效后，我依约向陈东友缴纳了一年的房租及一次性房屋押金。为了实现库房功能，我对涉诉房屋进行了装修，一共花费装修费用64300元。2017年8月21日，陈东友单方面撕毁合同，在未与我商量、未征得我同意且不在场的情况下，雇佣他人强行将我存放的货物从诉争房屋中搬出，造成我直接财物损失2万余元。我去找陈东友理论未果。为了维护我的合法权益，故诉至法院。陈东友辩称：我同意双方签订《房屋租赁合同》无效，不同意刘世华的其他诉讼请求，具体理由如下：首先，我共收到刘世华支付的租金66100元，没有收到足额租金。其次，如果刘世华要对租赁房屋装修，需经过我的同意，我不清楚刘世华如何装修的，故不同意支付装修损失。再次，因2017年大兴区政府要求腾退房屋，我积极进行了协商，帮助刘世华将货物转移到其他仓库，又联系了周转场地一直使用到当年10月底，对腾房我不存在过错，不应承担违约责任。最后，我为了帮助刘世华搬家，也支付了17000余元搬家费，故搬家费与本案无关，不应由我承担。本院经审理认定的事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2017年3月21日，陈东友（出租方、甲方）与刘世华（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容如下：甲方房屋坐落于大兴区，位于北臧村镇大臧村村南，共10间平房，**厂房，建筑面积1500平方米（其中实际建筑面积1000平方米）；该房屋用途为库房；租赁期限至2017年3月12日至2022年3月11日；租金为75000元，乙方向甲方一次性缴纳房屋押金5000元，乙方应于本合同生效之日前交付款项，甲方与本合同生效之日将房屋交付给乙方；其中合同第十条关于装修和改变房屋结构的约定：乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用；合同第十五条违约责任：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金5%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的5%向乙方加收滞纳金。前述合同签订后，陈东友将前述房屋交付刘世华使用。刘世华于合同签订当日向陈东友支付租金46100元，于2017年7月1日向陈东友支付租金20000元，共支付租金66100元。因启动农村集体经营性建设用地（二期）拆除腾退工作，北臧村镇农村集体经营性建设用地拆除腾退工作指挥部于2017年8月24日张贴拆除腾退公告。该公告主要内容为：一、拆除腾退四至范围：东至北臧村镇东边界，西至左堤路，南至北臧村镇南边界，北至西大营村、桑马房村、八家村北边界。二、拆除腾退标的物：拆除腾退四至范围内集体土地上现状非住宅建筑物、构筑物等。三、前期清登调查时间：2017年8月24日至2017年9月30日。四、自本公告公布之日起，不得新建、改建、扩建、翻建房屋；不得改变房屋用途；不得抢栽、抢种花卉、树木等。如出现上述行为的，将追究相关人员法律责任。五、自本公告公布之日起，各村民委员会负责对本村相关生产经营单位进行清理清退。请各相关生产经营单位积极配合拆除腾退工作。涉案租赁房屋位于拆除腾退范围内。2017年8月下旬，陈东友派人将刘世华在涉案房屋内的物品搬至周转房屋内。后刘世华找人将周转房屋内物品搬走。另查，双方均表示涉案租赁房屋没有准建手续，也没有房本。涉案租赁房屋现已拆除。对于当事人双方存在争议的事实，刘世华提交施工单及收据，以证明对涉案承租房屋进行了装修，花费64300元。其中施工结账单上未有相关人员签字，收据上载明日期为2017年4月27日，收款人为董艳军。陈东友称施工单系自行打印的，收款人未出庭，也未提供相关身份信息，收据真实性无法核实，不认可证明目的，另外双方所签租赁合同对装修问题进行了约定。刘世华提交搬运费收条，以证明其支付运费8000元。陈东友不认可该收条真实性和证明目的，称搬家费都是自己付的。陈东友提交搬家费收条1张，以证明因涉案房屋必须腾退，刘世华东西特别多，由陈东友雇人搬家花了17500元；提交周建国的收条，称自己给刘世华找了一处周转地，免费为刘世华的物品存放了一个半月，自己为周转地支付了20000元。刘世华称陈东友确实找了工人强制将自己的东西搬走了，搬到隔壁的小房间，但没有经过其同意，东西都堆在一起有损坏的，对前述证据真实性无法判断。庭审中，刘世华称向陈东友支付了5000元现金作为房屋押金，未提交证据予以佐证，陈东友不予认可。经询问，刘世华称装修一事跟陈东友说了，支付装修款用的是现金。陈东友称不清楚刘世华是否对涉案房屋装修了，房屋交付刘世华时可以使用，刘世华未告知过自己要进行装修。刘世华称2017年8月21日陈东友派人将物品从涉案房屋内搬走，搬到周转房屋内，后自己又将物品搬走，于2017年9月10日左右搬完。陈东友称2017年8月20多号开始派人搬陈东友的物品，一直到9月中旬才搬完，在周转地刘世华使用了一个多月，刘世华将物品搬离周转地，是自己找的人负责上货，卸货是刘世华找的人，车也是刘世华找的。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案房屋未取得建设工程规划许可证，刘世华要求确认双方签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。刘世华作出承租方，负有对租赁物是否符合承租标准进行核查的义务；陈东友作为出租方，负有提供合格租赁物的义务；故双方对涉案租赁合同无效一事均存在过错，具体过错比例本院根据案件情况酌定为陈东友、刘世华按照6:4比例承担。该合同无效，关于违约金的约定亦属无效，故刘世华要求陈东友支付违约金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。双方均认可刘世华于2017年8月下旬将刘世华存放于涉案租赁房屋内物品搬离，后找了周转房用于过渡；双方对于物品具体搬离时间和在周转房存放时长主张不一，均未提出充分证据予以佐证；根据相关证据规则，关于在周转房存放时长属于积极事实，应由陈东友举证，陈东友未提交充分证据予以佐证，故本院对其所主张的存放时长不予采信。本院结合案件的具体情况，酌情确定陈东友应退还房屋租金33000元。刘世华主张已向陈东友支付押金5000元，但未提交相关证据予以佐证，陈东友对此事实不予认可，故刘世华要求退还押金的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。刘世华主张对涉案房屋进行了装修，其提交的施工单上未有相关人员签字，收据上仅有个人签字，不足以证明其对房屋进行了装修；另外，即使刘世华对涉案房屋有装修行为，因双方约定房屋装修需经陈东友书面同意，刘世华未提交相关证据以证明其装修行为经过了陈东友同意。综上，刘世华要求陈东友支付装修损失的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。陈东友虽对刘世华提交的搬家费收条不予认可，但认可物品搬离周转地时卸货人员为刘世华找的人，车也是刘世华找的，陈东友自称将物品搬离涉案租赁房屋花去搬家费17500元，故本院对刘世华称存在搬家费的事实予以认可，酌情认定搬家费为8000元。关于搬家费损失，双方应按各自过错比例承担，具体为陈东友承担4800元，刘世华承担3200元，刘世华所主张的搬家费超过前述数额部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认刘世华与陈东友于2017年3月21日签订的《房屋租赁合同》无效；二、于本判决生效后十日内，陈东友向刘世华退还房租33000元；三、于本判决生效后十日内，陈东友向刘世华赔偿搬家费4800元；四、驳回刘世华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由刘世华负担2555元（已交纳），由陈东友负担745元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  祁广燕人民陪审员  张立海人民陪审员  焦福银二〇二〇年九月二十七日法官 助理  章 平书 记 员  李 美