上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初12097号原告：朱平贵，男，1990年11月14日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：徐兵，上海申拓律师事务所律师。被告：孙景云，女，1968年7月15日生，汉族，户籍地安徽省。原告朱平贵与被告孙景云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱平贵及其委托诉讼代理人徐兵、被告孙景云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱平贵向本院提出诉讼请求：1、判令双方签订的《租房协议》中超期转租部分无效。2、判令被告退还原告已交的租金24,150元、押金14,500元、装修补偿费15,534元、转让费11,096元，共计65,280元。事实和理由：2019年6月，原、被告双方签订《租房协议》，约定被告将上海市宝山区市一路XXX号东门一间商铺(以下简称系争商铺)出租给原告使用，租赁期限自2019年6月12日起至2020年6月12日止。之后原告按约支某了押金14,500元、一年租金54,000元以及转让费25,000元，并花费了装修费35,000元，装修完工后原告开设馄饨店营业。2019年12月大房东吴某某向原告提出该商铺是其出租给被告丈夫王某某的，租期是到2019年12月30日止，届时不再和被告丈夫续约，要收回房屋。后原告被迫搬离，故提出诉请如上。被告孙景云辩称，不同意原告全部诉讼请求。不存在超期转租情况，认可被告与大房东吴某某的租赁关系到2019年12月底到期，但是吴某某同意租期延续到原被告租赁合同到期日，吴某某没有关门也没有让原告不经营，实际上原告经营到现在，据被告了解，原告后来直接和吴某某重新签订了租赁合同。认可收到过1年的租金54,000元，因原告已实际使用到双方租赁期限终止日，不同意再返还租金。被告认可收取过原告押金1万元，因原告一直未向被告进行房屋交接，房屋内被告的装修及一部分家电也没有返还被告，故不同意返还押金。被告将系争商铺交给原告承租时已经装修好，对于原告是否再进行过装修被告不清楚。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2016年，案外人吴某某与案外人王某某(系孙景云丈夫)签订《租房合同》，将宝山区集贤路XXX弄XXX号房屋租给王某某(一楼两间、厨房一间用于经营饭店，二楼两间用于住宿)，租赁期限自2016年12月30日起至2019年12月30日止。2019年6月12日，孙景云(出租方，甲方)与朱平贵(承租方，乙方)签订《租房协议》，约定甲方将系争商铺租与乙方，租赁期间，乙方如需改动房屋的设置和结构需经过甲方同意后进行。合同第二条约定租赁期限自2019年6月12日起至2020年6月12日止。押金1万元，如乙方租用不到租期，甲方有权不退还押金。合同第三条另约定，每月租金4,500元，付1年押1个月。合同第十条约定，乙方如不按时交房租，押金不退还，算乙方自动放弃。2020年3月，吴某某曾起诉孙景云丈夫王某某【案号：(2020)沪0113民初5345号】，该案中吴某某诉称因王某某到期不返还房屋且未经其同意转租，故要求王某某立即返还房屋并支某房屋使用费及违约金。该案查明，王某某于2019年4月将承租的房屋中的一间转租给他人，期限1年。王某某又于2019年6月将承租的房屋中的另一间转租给他人，期限1年。王某某承认已收取了1年的租金。该案于2020年4月15日判决：王某某于判决生效之日起五日内腾空并交还房屋、按每月8,500元支某吴某某2020年1月1日至实际腾空并交还房屋时止的房屋使用费等。该案判决后，王某某提起上诉【案号：(2020)沪02民终5207号】，二审审理期间，双方自愿达成调解协议：一、王某某于2020年6月3日前腾空并交还上海市宝山区集贤路XXX弄XXX号房屋给吴某某(已履行)；二、王某某于2020年6月30日之前支某吴某某尚欠的房屋使用费人民币19,000元；三、吴某某返还王某某押金人民币4,000元，上述款项在王某某支某的房屋使用费中抵扣；四、若王某某未履行以上事项，双方同意按照一审判决内容履行。朱平贵为证明己方主张，另向本院提供了以下证据：1、装修合同、装修清单、收款单，证明朱平贵支某了装修费35,079元，装修款系现金支某。2、收据照片，证明朱平贵为承租系争商铺向上一手租客王畅支某了转让费25,000元；3、微信转账凭证，证明朱平贵于2019年6月12日签订合同当天通过微信向孙景云支某过押金11,400元，剩余部分押金支某给了上一手租客王畅。孙景云对上述证据的质证意见为：证据1、真实性不予认可，孙景云将系争商铺交给原告承租时已经装修好。证据2、真实性不予认可，合同约定不允许转让，即使原告付了转让费也不是付给被告的。证据3，真实性认可，认可该微信聊天记录的收款人是孙景云本人，但印象中只收取了1万元押金，朱平贵多给的可能是其他钱，具体什么钱孙景云记不清楚了。审理中，朱平贵称2020年2月大房东即吴某某曾拿着一审判决书当面告知朱平贵，孙景云没有转租权，朱平贵对此表示理解就决定歇业不做，之后开始陆续搬离系争商铺，因为孙景云不配合房屋交接，朱平贵在2020年2月直接将钥匙还给了吴某某，当时剩下了空调和两台冰箱未搬离，空调是孙景云的。两台冰箱朱平贵觉得自己留着也没有用，当时希望吴某某能将冰箱转卖给之后的租客。故直至2020年6月中旬，朱平贵才前往系争商铺将冰箱搬走。朱平贵确认吴某某并没有采取断水断电或者锁门等措施来限制朱平贵实际经营，但其也并未与吴某某重新订立过任何租赁合同。对此，孙景云表示朱平贵之前确实来找过她要办理房屋交接，但是孙景云告知朱平贵可以继续经营，如果大房东来锁门了是孙景云的责任，孙景云从其他租客处听说朱平贵在系争商铺内一直经营至今。审理中，吴某某到庭陈述，系争商铺系其父亲的私房，吴某某及父亲的户口均落在该房屋内，户口簿上的地址是宝山区集贤路****，但是水电费账单显示的该房屋地址是宝山区市一路XXX号，两个地址都是系争商铺的地址。吴某某称其最早在2020年1月通过电话告知朱平贵要求其尽快搬离，当时朱平贵表示想找孙景云要回房租后再搬。之后因吴某某起诉了王某某，朱平贵开始陆续搬离，但是并没有完全搬空，还剩下空调冰箱及一些零碎的杂物。直至2020年6月吴某某取得二审调解书后联系了朱平贵，其才将冰箱搬走。朱平贵在此之前未找过吴某某办理房屋交接手续，也从未归还过钥匙，吴某某和朱平贵之间也未签订过任何租赁合同。因系争商铺内一直有物品未清空，吴某某在二审调解书出具之前也未主动去收房。调解书中明确王某某在2020年6月3日前搬离房屋，但实际王某某当时尚未清腾房屋，王某某在二审调解时书面承诺系争商铺内所有留置物品其均放弃，均交由吴某某自行处置。之后吴某某前往系争商铺收房，确认收房时空调、装修等固定添附都还在，但据吴某某了解商铺是由朱平贵装修的。因王某某未在期限内履行调解协议，吴某某在2020年7月已向法院申请强制执行，要求王某某根据一审判决结果支某至实际返还之日止的房屋使用费，该案目前尚在执行中。对于吴某某的上述陈述，朱平贵表示均予以认可，孙景云表示吴某某是一直同意朱平贵使用系争商铺至2020年6月的，商铺也是由孙景云实际装修的，对吴某某陈述的其他内容予以认可。本院认为，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。吴某某与王某某约定的租赁期限至2019年12月30日届满，而王某某妻子孙景云将系争商铺转租至2020年6月12日止，且吴某某对孙景云的转租超期并未认可，故本院认定孙景云与朱平贵签订的《租房协议》中超过部分的约定当属无效。关于租金返还，朱平贵要求孙景云返还2019年12月31日之后的全部剩余租金，但根据朱平贵自述其从2020年2月才开始陆续搬离系争商铺，直至2020年6月才全部搬空，期间其未与孙景云办理过房屋交接，吴某某也未采取过任何措施限制朱平贵实际经营。另根据吴某某陈述，朱平贵亦未直接与吴某某办理过房屋交接事宜，也未向其返还过商铺钥匙。故本院认为朱平贵仍应当支某实际占用系争商铺期间的使用费。根据吴某某与王某某在前案调解书中确认的系争商铺交还时间，本院酌情确认孙景云应当返还租金1,350元。关于押金，孙景云辩称因朱平贵未与其办理房屋交接，系争商铺内有孙景云的装修及物品未返还，故不同意返还押金。但根据前案调解书，王某某确认已经将系争商铺腾空并交还给吴某某，吴某某亦确认其在收房时空调、装修等固定添附都还存在，系王某某书面承诺系争商铺内所有留置物品王某某均放弃，之后吴某某才进行的收房。故本院认为孙景云方已经放弃了系争商铺内所有留置物品的处置权，孙景云也未提供任何证据证明朱平贵有拿走孙景云方物品未返还的行为，故孙景云以此为由，拒不返还押金，缺乏依据，本院不予支持。关于押金的数额，朱平贵称押金为14,500元，但其仅向孙景云支某了11,400元，剩余钱款系向案外人支某。孙景云确认微信收款是11,400元，但仅认可押金是10,000元，对超出的1,400元孙景云无法说明用途，故本院根据实际转账金额，确认孙景云应向朱平贵返还押金11,400元。关于装修补偿费和转让费，朱平贵并未提供充分证据证明其实际装修花费情况，孙景云亦否认朱平贵存在装修，考虑到朱平贵最终搬离时间已接近合同约定的租赁期限，故对装修补偿费本院不予支持。转让费系朱平贵向案外人支某的费用，其要求孙景云返还，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第六十条第一款及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、确认原告朱平贵与被告孙景云于2019年6月12日签订的《租房协议》中租赁期间为2019年12月31日至2020年6月12日的部分无效；二、被告孙景云于本判决生效之日起十日内，向原告朱平贵返还租金1,350元；三、被告孙景云于本判决生效之日起十日内，向原告朱平贵返还押金11,400元；四、驳回原告朱平贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支某迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取716元，由原告朱平贵负担657元，被告孙景云负担59元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 郑霄含二〇二〇年九月一日法官助理 张紫嫣书 记 员 冯 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。