内蒙古自治区高级人民法院民事判决书（2020）内民终281号上诉人（一审原告）：潘毅和，男，1964年8月8日出生，汉族，住辽宁省沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：孙洪文，辽宁开宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘杨飞，辽宁开宇律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：宋玉萍，女，1962年10月13日出生，汉族。委托诉讼代理人：侯文全，内蒙古木叶山律师事务所律师。一审第三人：赤峰京和房地产开发有限公司。法定代表人：冯海涛，执行董事。上诉人潘毅和因与被上诉人宋玉萍及一审第三人赤峰京和房地产开发有限公司（以下简称京和公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区赤峰市中级人民法院（2019）内04民初214号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人潘毅和的委托诉讼代理人孙洪文、刘杨飞，被上诉人宋玉萍的委托诉讼代理人侯文全到庭参加了诉讼。一审第三人京和公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。潘毅和上诉请求：1.请求撤销（2019）内04民初214号民事判决；2.请求判令准许对巴林左旗东至××路、西至××路、南至××里车库的执行；3.请求判令宋玉萍承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：宋玉萍所提异议不符合《最高人民法院执行异议复议规定》第28条规定的四大构成要件，且其权利不能够排除执行，一审法院认定事实不清，适用法律错误，具体如下：1、宋玉萍与京和公司之间签订的定房协议只是预约合同而非正式的商品房买卖合同，因为该定房协议第四条第二款明确约定，买受人需要另行签订正式的《商品房买卖合同》，否则视为自动放弃购买权，这说明该定房协议并未在宋玉萍和京和公司之间产生正式的买卖合同约束力，本案不存在合法有效的书面买卖合同；2、仅凭没有原件的物业费收据，宋玉萍无法证明在查封前己经合法占有不动产；3、宋玉萍没有提供转账凭证，仅凭京和公司出具的收据，无法证明其已经交纳全部款项；4、潘毅和曾向一审法院提交了一审法院执行局在巴林左旗不动产登记中心的调档材料，该材料显示在查封之时，案涉小区至少有39套不动产己经办理了正式的不动产登记手续，并己经取得不动产产权证书，这证明案涉小区已经具备办理不动产产权手续的条件。但宋玉萍至今未依法缴纳契税和维修基金，未着手办理不动产产权手续，对于案涉不动产未办理过户登记，宋玉萍明显存在过错。另，根据《九民纪要》第127条规定，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。但宋玉萍并未举证其有前述行为，因此应当认定宋玉萍对没有办理过户登记存在过错。综上，宋玉萍不具有足以排除强制执行的权益，请求贵院依法支持潘毅和的全部上诉请求。宋玉萍辩称，1.宋玉萍在人民法院查封之前就已经与京和公司签订了定房协议，该定房协议具备商品房买卖合同的主要条款，根据法律规定是合法有效的，该合同也没有被司法机关确认为无效或者被撤销，因此宋玉萍具有物权期待权。2.签订定房协议后宋玉萍已经实际占有、使用了该车库，是实际权利人，而且承担了相关物业等费用，一审法院也对宋玉萍实际占有等情况进行了现场勘查，能够证实宋玉萍实际占有、使用案涉车库。3.宋玉萍也已经实际履行了交纳房款的义务，对此京和公司也给宋玉萍出具收款收据，因京和公司债务缠身，不让往其公司账户打款只收取现金，所以宋玉萍是以现金的方式缴纳的。4.办理产权证书需要京和公司出具相关手续，宋玉萍也多次要求京和公司给予办理产权登记，由于京和公司债务缠身，涉及到车库被查封等情形，导致至今没有办理产权登记，这不是宋玉萍的过错。综上，潘毅和的上诉请求没有事实和法律依据，人民法院应当依法予以驳回。潘毅和向一审法院起诉请求：1、请求判令恢复对巴林左旗东至××路、西至××路、南至××里车库的执行。2、请求判令宋玉萍及京和公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：潘毅和与京和公司、冯秀全买卖合同纠纷案件，潘毅和于2018年7月4日提出保全申请，并提供安邦财产保险股份有限公司辽宁分公司出具的保函(保单号:××，保险赔偿限额60000000元)提供担保。一审法院于2018年7月5日作出的（2018）内04民初90号之一民事裁定，将京和公司、冯秀全名下银行账户内的资金予以冻结或将京和公司、冯秀全所有的其他等值财产予以查封、扣押。保全财产价值6000万元。一审法院于2018年7月30日作出（2018）内04民初90号之一协助执行通知书，查封京和公司的未做转移登记的、预告登记的、但已做买卖合同备案登记给第三人的房产合计380套。包含本案所涉车库在内。针对一审法院的查封措施，宋玉萍提出保全异议。一审法院于2019年8月6日作出（2019）内04执异207号执行裁定书，裁定中止对案涉车库的执行。潘毅和不服，提起本案执行异议之诉。宋玉萍提交其与京和公司于2017年9月23日签订的京和王府定房协议，约定购买巴林左旗东至××路、西至××路、南至××里车库，房款金额共计为115000元。提交2017年9月23日，京和公司针对上述房屋出具收款收据一枚，收据金额为115000元，加盖公司财务专用章。提交2017年11月30日，赤峰市和裕物业有限公司针对上述房屋出具物业费收据一枚，金额为200元，加盖公司财务专用章。上述事实有双方当事人提供的证据在卷佐证，可以认定。一审法院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，案件争议的实质是宋玉萍就案涉车库是否享有足以排除强制执行的实体权益。被执行人为房地产开发企业的，且执行标的物是登记在该房地产开发企业名下商品房时，如果案外人享有的实体民事权益参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条不足以排除执行，但参照该规定第二十八条足以排除执行的，人民法院可以参照第二十八条作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”一审法院认为，宋玉萍所购车库符合上述司法解释规定的情形，对案涉车库享有排除强制执行的实体权益。其理由如下：首先，关于潘毅和提出的案涉车库买卖合同仅为预约合同而非正式商品房合同的主张，一审法院认为，预约是当事人之间约定将来订立一定合同的合同，它是为订立本合同而签订的。在预约合同中，当事人的义务就是订立本合同，并不就主合同的相关条款进行具体约定。本案中案涉的定房协议就所购车库的坐落、价格、交付均作了详细约定，并非为了将来订立本约所订立的合同，其本身就是一种独立的房屋买卖合同。因此，宋玉萍与京和公司之间形成的系有效的商品房买卖合同。第二，根据赤峰市和裕物业有限公司出具的收款收据、照片可以证明宋玉萍已经在法院查封前占有案涉车库。第三，结合京和公司出具的收款收据，亦能够证明宋玉萍已经交付了车库款，潘毅和以宋玉萍无法提供汇款凭据认为尚未付款的主张不能成立。最后，虽然宋玉萍尚未办理不动产产权手续，但根据庭审调查，该小区房产因纠纷存在多个法院查封的情形，均未办理房产登记手续，宋玉萍未办理登记情形并非因买受人自身原因造成。综上所述，可以认定宋玉萍所购车库符合上述司法解释规定的情形，对车库享有排除强制执行的实体权益。一审法院对潘毅和诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回潘毅和的诉讼请求。案件受理费100元，由潘毅和承担。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。本案争议的焦点为：宋玉萍就案涉车库是否享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉车库在人民法院查封前，宋玉萍与京和公司之间签订的《定房协议》系双方当事人的真实意思表示，并就案涉车库的坐落、价格、交付均作了详细约定，且双方已经实际履行了定房协议，一审判决认定宋玉萍与京和公司之间形成的系有效商品房买卖合同并无不当。从赤峰市和裕物业有限公司出具的收款收据、照片等证据，能够证明宋玉萍已经在法院查封前实际占有案涉车库。京和公司给宋玉萍出具的收款收据，能够证明宋玉萍已经交付了车库款。另外，一审法院查明，案涉车库未办理不动产登记手续，非宋玉萍自身原因造成。据此，宋玉萍所购买案涉车库符合上述法律规定的情形，其对案涉车库享有排除强制执行的民事权益。综上，潘毅和的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由潘毅和负担。本判决为终审判决。审判长 徐澎审判员 裴彪审判员 刘杨二〇二〇年九月二十三日书记员 胡琨