北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初12793号原告：高恒，男，1989年9月16日出生，汉族，山东省长岛县居民，住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：蒋世民，男，1978年8月3日出生，汉族，北京市顺义区居民，住北京市顺义区。被告：王瑞提，女，1976年1月3日出生，汉族，河北省沧州市献县村民，住河北省沧州市献县，身份号码×××。原告高恒与被告王瑞提房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高恒之委托诉讼代理人蒋世民，被告王瑞提到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高恒向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方于2018年10月1日签订的《转让协议》无效；2.被告返还原告购房款200万元；3.被告赔偿原告经济损失364095.72元；4.案件受理费由被告负担。事实和理由：原、被告双方于2018年10月1日就顺义区×××镇×村大队石梗合家大院地上所有建筑物转让事宜签订《转让协议》一份。该协议约定：甲方（被告）将顺义区×××镇×村大队石梗合家大院地上所有建筑物一次性转让给乙方（原告）。转让费为250万元。合同签订后，原告向被告支付了转让费200万元。由于被告方迟迟未向原告方提供合法的建房审批手续，故剩余转让款50万元未向被告支付。签订协议后，原告对涉诉房屋作了大量投入。现经原告方了解，被告不是涉案场地的合法使用权人，在签订转让协议时被告方向原告方出示的是虚假的证明材料，使得原告相信被告并作出签约的合意。另经原告方了解，涉诉房屋占用的土地系顺义区×××镇×村的养殖地，不允许建设永久性建筑。原告方认为，首先被告为出售房屋向原告提供虚假证明材料主观上存在故意。其次被告在明知其建筑物没有合法审批手续的情况下仍将房屋出售给原告的行为，违反了诚实信用原则。被告的行为严重的侵害了原告方的合法权益，亦给原告造成了巨大经济损失。原告为维护合法权益，故提起诉讼，请求支持原告的全部诉讼请求。被告王瑞提辩称：原告当初找到我要购买房屋使用权，我已经把房屋性质和有可能被政府拆迁说的很明白，这是养殖地上的建筑物，也说明了转让后如遇政府拆迁（多补、少补、不补）都由原告自己承担。我是地上房屋合法使用权人，原告迟迟不支付剩余房屋转让款，违反了诚实信用原则，侵害了我的合法权益，原告应该继续支付我转让款并支付利息。本院经审理认定事实如下：2018年10月1日，甲方王瑞提与乙方高恒签订《转让协议》，约定：1.经甲乙双方友好协商，甲方将顺义区×××镇×村大队姜石梗合家大院地上所有建筑物一次性转让给乙方。转让费为贰佰伍拾万元整。2.此协议转让的是该土地以上建筑物，而不是土地。因为该土地（3.8亩）为六村养殖土地所有。在2005年9月1日我与于孝宝签订租地协议。按协议要求乙方2018年10月1日签字之日起履行每年（壹万肆仟元）缴纳租金的义务。3.转让后如遇政府拆迁，补偿款全部归乙方所有（多补、少补、不补都由乙方自行承担）。拆迁如需甲方协调关系，所产生的费用由乙方支付。4.甲乙双方协商签订协议后支付定金为叁拾万元整。合同生效8天内支付甲方第一笔款柒拾万元整。甲乙双方约定尾款在合同生效后四个月内，付清全部尾款壹佰伍拾万元整（总协议转让费为贰佰伍拾万元整）如乙方未按合同付款，甲方有权收回房屋。5.本协议附件：土地使用权租用合同复印件一份。6.本合同一式两份，自签字之日起生效，甲乙双方各持一份保存。甲方处有王瑞提签字按印，乙方处有高恒签字按印。王瑞提向高恒提供《土地使用权租用合同》一份载明，甲方为余孝宝，乙方为王瑞提，约定乙方因业务需要，租用甲方土地3.40亩用做机械、材料维修基地。地点：北京市×××镇×村大队姜石梗，租用时间：自2005年9月1日至2028年8月29日止，租用期23年，年租金14000元。补偿：合同形成后，如国家占用土地，土地补偿费归甲方所有，地面以上建筑物补偿费归乙方所有，围墙归甲方所有。合同期满后，乙方所建建筑物及设施归乙方所有，乙方有权自行拆除。高恒称该份《土地使用权租用合同》是虚假的，余孝宝向其提供了与张成峰签订的《土地使用权租用合同》，显示合同乙方为张成峰，其余合同内容与王瑞提给其的复印件一致。对此王瑞提表示张成峰系其前夫，所有建筑系双方婚姻关系存续期间所建，2004年开始陆续盖，2005年盖完的，盖了北房一排，八间左右，南房一排，共十几间，包括厨房、厕所、卧室、洗澡间，东边有一个大车间，整体建筑面积700、800平米左右。双方离婚时约定将涉诉房屋及合同履行权都归王瑞提享有，王瑞提提交了张成峰委托书一份。就此本院开庭过程中拨通了张成峰的电话，张成峰称委托书内容属实，具体离婚时间记不清了，当时约定这个院落的所有权益都归王瑞提，与其无关。后来其听王瑞提说过这个房屋卖给了高恒，但什么时间卖的，是离婚前还是离婚后卖的都不知道，卖的房款也没有给其，是其向王瑞提借了200万元，房子是二人出资建的，离婚时没有告诉过余孝宝，但后来其就不再管这块地的任何事，后期交租金等事宜都是王瑞提和余孝宝联系。高恒称涉诉房屋在签订合同后交付时有简易的装修，其承租后重新做的装修，有墙体、地面，之前地面是地瓷，后来更换了一部分地瓷，更换了一些木地板，铺了地胶，做了整体的中央空调，窗户和门没有动，改过电，水是重新整理过的，顶子没有重做，房屋装修后用于训练场馆，还有办公区域，宿舍，使用了一年多一点，故进行了折损40%。因房屋的门被撬了，其把设施设备搬到其他地方，装修和形成附合的没有动。王瑞提表示其房屋交付给原告时有简单装修，墙都是刮白，有大理石、木地板，做了吊顶，窗户、门都是塑钢的，还有防盗门、玻璃门、一个大铁门，家具家电都有，有空调、冰箱、洗衣机、床、沙发等，都留给原告了。原告就其主张的损失提交了收据、清单、证明、零售单、转账记录、合同等证据予以证实。经本院询问，王瑞提坚持认为合同属于有效合同，并当庭提出口头反诉，要求继续支付转让款50万元及利息。后王瑞提未按照要求交纳反诉费用。上述事实，有庭审笔录、双方当事人陈述、《转让协议》、《土地使用权租用合同》、发票、合同、转账记录等证据在案佐证。本院认为：根据双方合同约定可知涉诉土地为养殖地，养殖地属于农用地，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条之规定，严格限制农用地转为建设用地，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。该法第十四条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。王瑞提改变土地用途，在农用地建设房屋并出售，违反法律的强制性规定，据此签订的房屋转让协议应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故对于与高恒要求退还已交付转让费200万元的诉讼请求，本院予以支持。王瑞提将违法建设的房屋出售给高恒，对于合同无效负主要责任，高恒在明知涉诉土地属于养殖地且没有房屋产权手续情况下，未能尽到审慎的注意义务，对合同无效负次要责任。高恒在购买房屋后对房屋进行了装修和改造，因合同无效给其造成的合理损失，王瑞提应予赔偿，未形成附合的物品应由高恒自行拆除移走，已经形成附合的装饰装修及附属物，本院依据双方过错程度，综合考虑原告高恒损失情况，参考市场价格等因素对损失金额予以酌定。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告高恒与被告王瑞提于二〇一八年十月一日签订的《转让协议》无效；二、被告王瑞提于本判决生效之日起七日内退还原告高恒转让费二百万元；三、被告王瑞提于本判决生效之日起七日内支付原告高恒经济损失十八万元；四、驳回原告高恒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万二千八百五十六元，由原告高恒负担一千零一元（已交纳），由被告王瑞提负担一万一千八百五十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 张 蕾二〇二〇年九月二十七日书记员 孙建伟