上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初11051号原告(反诉被告)：仲雅斐，女，1953年3月3日生，汉族，住上海市宝山区。原告(反诉被告)：朗权利，男，1952年4月14日生，汉族，住上海市宝山区。两原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：徐启迪，上海市联合律师事务所律师。被告(反诉原告)：徐子枫，男，1983年12月29日生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：顾忠华，上海市金马律师事务所律师。原告仲雅斐、朗权利诉被告徐子枫以及反诉原告(以下统称“被告”)徐子枫诉反诉被告(以下统称“原告”)仲雅斐、朗权利房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。原告仲雅斐、朗权利及其共同委托诉讼代理人徐启迪、被告徐子枫的委托诉讼代理人顾忠华到庭参加第一、二次庭审，被告徐子枫到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。原告仲雅斐、朗权利向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令被告返还原告已支付的首期购房款120万元；3、判令被告赔偿原告首期购房款利息损失45,764.4元，自2019年5月16日起暂计至2020年3月31日，以被告实际返还全部首期购房款之日止，按同期中国人民银行贷款基准利率(4.35%/年)计算；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：两原告系夫妻关系。2019年5月16日，原、被告签署《上海市房地产买卖合同》一份，就原告购买被告持有的坐落于上海市嘉定区外钱公路XXX弄XXX号1_3层房屋(以下简称“系争房屋”)达成一致。合同约定系争房屋转让价为520万元，原告应支付首期房价120万元，待房地产所在地不动产登记事务中心出具《上海市不动产交易税收登记综合预收件单》后当日内，原告应直接支付被告全额第二期房价款390万元。合同签署后，原告依约向被告支付首期房价款120万元。但由于原告购买被告系争房屋是通过房屋置换形式，被告也对原告购房的情况了解并认可，以及受春节、疫情与房地产市场不景气等多种原因影响，置换房屋资金尚不能一时凑足。为此，原告与被告经过多次沟通、协商，于2020年3月14日确定第二期房价款在2020年3月底前支付。其后，原告也于2020年3月17日再次在微信中明确与被告确认款项已到位。但2020年3月19日，被告却突然将留存在中介处的房产证拿走并向原告发函要求解除房屋买卖合同，更要求原告支付总房价20%的违约金。原告再次与被告联系协商，被告已拒绝与原告沟通。无奈，原告于2020年3月25日向被告发函，要求被告返还首付款，但被告仍不置可否。原告依约于期限前准备完毕相关款项，被告理应继续履行房屋买卖合同，现被告单方解除房屋买卖合同不仅严重违约，更拒绝返还原告支付的首期购房款，给原告造成巨大损失。原告为维护自身权利，故诉至法院。被告徐子枫辩称，同意解除房屋买卖合同，但不同意返还购房款和支付利息。被告有诚意出售房屋，但原告多次延期支付房款。2020年3月，原告女儿告知被告剩余购房款原告付不出，系原告违约在先。原告根本违约后，被告发函要求解除合同并从中介处取回房产证。故被告反诉要求：1、判令原告支付被告违约金119万元；2、本案本诉、反诉诉讼费由原告承担。原告针对反诉辩称，不同意被告的诉讼请求。1、双方间房屋买卖合同无法继续履行实际系被告单方违约所致。原、被告经多次沟通后已经达成新的付款协议，原告为履行已积极通过多种途径筹集购房款并最终在2020年3月17日明确告知被告资金已落定，可以履行合同。但仅仅两天后，被告就单方面发函解除合同更拒绝与原告沟通。2、被告主张的违约金明显超过法律规定的范围，明显过高。被告目前房屋实际挂牌出售价格已高于卖给原告的价格，被告主张的损失不成立。由于被告迟迟不返还原告购房款，直接影响原告后续购房，原告保留向被告追偿损失的权利。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：徐子枫为系争房屋权利人。2019年3月10日，徐子枫(甲方，出售方)与仲雅斐(乙方，买受方)签订《房地产买卖合同》一份，其中约定，乙方向甲方购买系争房屋，房屋建筑面积224.29平方米，房屋总价款595万元。甲、乙双方确认，在2020年1月10日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。2019年5月16日，徐子枫(甲方，卖售人)与仲雅斐、朗权利(乙方，买受人)签订《上海市房地产买卖合同》一份，其中约定：乙方向甲方购买系争房屋，房屋建筑面积224.29平方米，总价款520万元。甲、乙双方确认，在2020年1月10日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。附件三付款协议约定：乙方应支付甲方首期房价款120万元整：乙方已在甲、乙双方签订本合同前通过居间方转付或直接支付甲方定金30万元，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款。乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后当日内通过居间方转付或直接支付甲方部分首期房价款90万元；乙方通过自筹资金方式支付，待房地产所在地不动产登记事务中心出具《上海市不动产交易税收登记综合预收件单》(登记种类：存量房地产买卖)后当日内，直接支付甲方全额第二期房价款390万元；乙方应支付甲方尾款10万元，不动产登记事务中心出具以乙方为权利人的房地产权证且甲方已收到除尾款外的其他款项后当日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方通过居间方转付或这街支付甲方全额尾款，相关费用的结算日期以交付之日为准。合同补充条款(一)约定：乙方发生下列情形的，均视为乙方根本性违约，甲方有权单方解除本合同。甲方应书面通知乙方，乙方应向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方可从乙方已支付的款项中先行扣除违约金后三个工作日内无息退还剩余款项；若已支付的款项不足以支付违约金，乙方应在接到通知之日起的三个工作日内予以支付。①乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；②乙方无正当理由单方面要求解除合同的。同日，徐子枫(甲方，卖售人)与仲雅斐、朗权利(乙方，买受人)另签订《协议书》一份，其中约定：甲乙双方确认系争房屋总价款为595万元。甲乙双方就系争房屋已签订《上海市房地产买卖合同》，买卖合同约定房价款为520万元，乙方依据买卖合同附件三之付款协议所约定的付款方式向甲方支付合同房价款，现乙方所需支付的合同房价款仍按照买卖合同附件三之付款协议所列方式支付给甲方。装修补偿款计75万元，乙方应于房地产所在地不动产登记事务中心出具《上海市不动产交易税收登记综合预收件单》(登记种类：存量房地产买卖)后当日内直接向甲方支付该款项。上述合同签订后，仲雅斐、朗权利按约支付徐子枫首期房价款120万元。后来，因仲雅斐、朗权利未凑齐剩余购房款，双方未能按约于2020年1月10日前办理过户手续。双方就后续房款支付事宜沟通未果。2020年3月19日，徐子枫向仲雅斐发送《通知》一份，要求解除双方签订的房屋买卖合同，并要求仲雅斐方支付总房价款20%的违约金。该《通知》于2020年3月24日送达仲雅斐、朗权利。2020年3月25日，仲雅斐、朗权利针对该《通知》向徐子枫复函，同意解除房屋买卖合同，但不同意支付总房价20%的违约金并要求徐子枫退还已付的120万元首付款。双方就退还房款及违约金事宜未协商一致，故涉诉。本院认为，徐子枫与仲雅斐、朗权利签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规，应属合法有效，双方均应恪守履行。因仲雅斐、朗权利未能凑齐剩余购房款致使双方未能按约于2020年1月10日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续，仲雅斐、朗权利已构成违约。仲雅斐、朗权利辩称双方已在后续沟通中重新达成协议，其应于2020年3月底支付300万，其也已积极筹备购房款且基本落定，系徐子枫单方解除合同致使合同无法继续履行，其并未违约。但房屋买卖如此重大事宜，双方若重新达成协议理应对后续房款支付时间、过户时间以及房屋交付等关键事项明确固定。本案中，仲雅斐、朗权利并未提供证据证明双方对过户时间、除300万外剩余175万房款支付时间以及房屋交付等进行明确约定。即使徐子枫同意仲雅斐、朗权利延期支付购房款，亦是给予仲雅斐、朗权利的付款宽限期，无法证明双方已就房屋买卖重新达成协议。故仲雅斐、朗权利该项抗辩意见，缺乏相关证据佐证，本院不予采信。因仲雅斐、朗权利构成违约，徐子枫有权按约定解除《上海市房地产买卖合同》并要求仲雅斐、朗权利承担违约责任。徐子枫的解除通知于2020年3月24日送达仲雅斐、朗权利，故双方签订的《上海市房地产买卖合同》于2020年3月24日解除。至于违约金，徐子枫主张按照协议约定为总房价款的20%即119万元。对此，仲雅斐、朗权利抗辩违约金过高。本院认为，合同对违约金的约定除符合缔约人的真实意思表示外，另应遵循违约金惩罚性和补偿性的基本原则，本院结合合同履行情况、违约程度、卖方损失等因素，酌情确定仲雅斐、朗权利支付徐子枫违约金45万元。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。仲雅斐、朗权利要求徐子枫返还购房款120万元的诉请，合法有据，本院予以支持。因仲雅斐、朗权利违约，其要求徐子枫赔偿首期购房款利息损失的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)仲雅斐、朗权利与被告(反诉原告)徐子枫于2019年5月16日就上海市嘉定区外钱公路XXX弄XXX号1_3层房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2020年3月24日解除；二、被告(反诉原告)徐子枫应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)仲雅斐、朗权利购房款人民币1,200,000元；三、原告(反诉被告)仲雅斐、朗权利应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)徐子枫违约金人民币450,000元；四、原告(反诉被告)仲雅斐、朗权利其余本诉诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费16,012元，减半收取8,006元，由原告(反诉被告)仲雅斐、朗权利负担294元，被告(反诉原告)徐子枫负担7,712元。反诉受理费15,510元，减半收取7,755元，由原告(反诉被告)仲雅斐、朗权利负担2,933元，被告(反诉原告)徐子枫负担4,822元。(双方负担之款应于本判决生效后七日内交付本院)如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 孙 倩二〇二〇年九月二十八日书记员 何吉珺附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。