北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初6638号原告：姚毅，男，1981年1月4日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：琼伟格，辽宁新霁律师事务所律师。被告：北京首创融资担保有限公司，住所地北京市西城区闹市口大街**院长安兴融中心**楼**03B-03G。法定代表人：黄自权，董事长。委托诉讼代理人：吕坚，男，该公司职员。委托诉讼代理人：郑恬，女，该公司职员。第三人：郭伟冬，男，1971年11月1日出生，汉族，现羁押于北京市东城区看守所，户籍地北京市东城区。原告姚毅与被告北京首创融资担保有限公司（以下简称首创担保公司）、第三人郭伟冬案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姚毅之委托诉讼代理人琼伟格，被告首创担保公司之委托诉讼代理人吕坚、郑恬到庭参加诉讼，第三人郭伟冬经本院以在线视频谈话方式征询了意见，后经传票传唤未到庭参加庭审，本案现已审理终结。原告姚毅向本院提出诉讼请求：1.停止执行位于北京市丰台区X园X号楼X层X单元X号房产；2.停止移交位于北京市丰台区X园X号楼X层X单元X号房产。事实和理由：首创担保公司依据北京市中信公证处作出（2017）京中信内经证字第47360-47363号《公证书》、（2018）京中信执字00996号《执行证书》向西城法院申请执行。2018年7月11日，西城法院以（2018）京0102执7173号案件立案执行。执行期间，西城法院轮候查封案涉房产。姚毅对执行标的提出书面异议，西城法院于2019年11月7日作出（2019）京0102执异400号执行异议裁定，驳回案外人姚毅的执行异议请求。姚毅与郭伟冬就案涉房产存在租赁关系，首创担保公司对案涉房产申请执行查封严重影响了姚毅的居住人权，在权利产生冲突时应优先保障人民的生存基本权利。买卖不破租赁就是其他权利和当事人的基本人权产生冲突时，其他权利应让位于基本人权的依据，故原告起诉至法院。被告首创担保公司辩称，原告陈述的不是事实，我方认为原告和郭伟冬不具备真实的租赁关系，所谓的租赁合同是在债务清偿过程中的一种补救的虚假协议。原告和郭伟冬签署合同不合常理，因案涉房产登记的产权人是何洋。根据原告提交的转账凭证，只能证明双方之间有资金往来，不能证明系租金的交付。租赁期限19年，房租150万元，且为一次性支付不符合常理。原告的诉讼请求不能成立，请求法院予以驳回。第三人郭伟冬述称：同意姚毅的诉讼请求。丰台的房产是在2002年买的，购房款是自己积攒的储蓄资金，再加上一部分银行贷款，当时是向建设银行贷款。东城的房产购置于2009至2010年，购房款是自己的储蓄，现在两套房产登记在何洋名下。我与何洋已经在2018年2月份左右离婚了，离婚后房产登记状态没有变化。离婚协议上约定丰台的房产归我，东城的房产归何洋。我们是在北京市平谷区办理的离婚登记。丰台的房产是2017年左右租给姚毅的，租的时间挺长的，大概十年，租金当时是分两三笔支付给我的，是通过现金的方式支付的。租赁合同上承租人有姚毅，有没有其他人不清楚，如果有的话应该是刘义军。我和姚毅之前是朋友关系，没有亲戚关系。当时我们公司运营需要资金，姚毅手上有资金，他有老人和孩子需要住房，所以租了我的房产，他当时和我说租房的用途是住宿用。我将两套房产实际出租后，我在朝阳区东四环租了一套房产，具体从谁处租赁的记不清了，是我的合伙人帮我租赁的。案涉房产登记产权人为何洋，但以我的名义出租是因为是夫妻共同财产，她当时也同意。我把两套房产出租的时候何洋在澳大利亚陪孩子读书，中间回国何洋住在她父母家平谷。将两套房产抵押给首创担保公司时间大概是16、17年，原因是让首创担保公司帮我作担保，想向北京银行建国支行贷款。原告姚毅围绕诉讼请求向本院提交了证据，被告首创担保公司及第三人郭伟冬未向本院提交证据，本院依法组织了证据交换和质证。经审理本院查明事实如下：北京市丰台区X号X园X号楼X层X单元X号房产登记所有权人为何洋，建筑面积为115.12平方米，产权证号为京房权证丰私字第X号。2017年5月27日，何洋就上述房产向首创担保公司提供抵押反担保并办理抵押登记，不动产登记证明编号为京（2017）丰不动产证明第X号，抵押权种类为最高额抵押，被担保债权数额为1500万元。北京市中信公证处作出（2017）京中信内经证字第47360-47363号《公证书》、（2018）京中信执字00996号《执行证书》，内容为:“一、被执行人：北京阅微观宏文化传媒有限公司、郭伟冬、何洋；二、执行标的：1、代偿款本金：人民币壹仟伍佰万元整（15000000元）。2、资金占用费：自代偿之日（2018年6月15日）起至清偿之日止，按照中国人民银行有关规定计算。3、违约金：按担保金额的15%计算。4、违约金：按照《主债权及不动产最高额抵押合同之补充协议》第七条第三项的约定计算；三、责任范围：1、阅微观宏公司作为借款人，应就第1项、第2项、第3项执行标的，向首创担保公司承担清偿责任。2、郭伟冬、何洋作为保证反担保人，应就第1项、第2项、第3项执行标的，向首创担保公司承担连带保证反担保责任。3、何洋作为抵押反担保人，应以其提供并办理完抵押登记手续的房产，就第1项、第2项、第3项执行标的，向首创担保公司承担抵押担保责任。4、何洋作为抵押反担保人，应就第4项执行标的，向首创担保公司承担清偿责任。申请执行人首创担保公司应在本执行证书出具之日起二年内，持原公证书及本执行证书，向被执行人住所地或被执行人的财产所在地人民法院申请执行。申请执行时效适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。”首创担保公司依据上述公证债权文书向本院申请执行。2018年7月11日，本院以（2018）京0102执7173号案件立案执行。执行期间，本院轮候查封何洋名下位于北京市丰台区X号X园X号楼X层X单元X号房产。2019年4月30日，北京市大兴区人民法院将涉案财产处置权移送本院执行。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，因此本院将本案争议焦点归纳为姚毅对案涉房产是否享有足以排除强制执行的合法权益。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，首创担保公司于2017年5月27日就案涉房产办理抵押登记并取得不动产登记证明，其对案涉房产享有的抵押权已于该日依法设立。姚毅以其对案涉房产享有租赁权要求停止执行、停止移交案涉房产，应举证证明案涉房产在办理抵押登记之前其已签订合法有效的租赁合同并实际履行。姚毅提交的《房屋租赁合同》显示姚毅与郭伟冬就案涉房屋签订租赁合同的日期为2017年12月5日。首创担保称该合同与姚毅在执行异议案件中提交的《房屋租赁合同》签订时间不一致，并出具了执行异议案件中姚毅提交的《房屋租赁合同》供本院比对，并认为此合同系虚假合同。姚毅主张支付案涉房产租金的转账凭证记载转账的发生日期为2017年12月6日和2017年12月9日，短短数天内转账支付150万元，虽然与合同项下全部租金的金额一致，但与合同第四条约定的付款方式中租金按年交结算的约定不相符合。姚毅主张自己交纳了涉案房产的相关费用，并提供了若干缴费凭证。首创担保公司称姚毅提交的缴费凭证发生日期系在案涉房产抵押登记后，且无法证明系姚毅支付以及用于了案涉房产。首创担保公司称姚毅提交的租户出入证、业主证未记载日期，因此无法证明姚毅的证明目的。本院认定姚毅所举证据，尚无法证明案涉房产在办理抵押登记之前姚毅已签订合法有效的租赁合同并实际履行，姚毅对此应当承担举证不能的法律后果，其提出的对案涉房屋排除执行的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零四条、第一百零五条、第一百零八条，第三百零七条、第三百一十条，第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，判决如下：驳回原告姚毅的全部诉讼请求。案件受理费70元，由原告姚毅负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 杨晓龙审 判 员 张佳丽审 判 员 张 洁二〇二〇年九月二十一日法官助理 康燕婷书 记 员 董鑫月书 记 员 周 瑶