广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终2051号上诉人（原审原告）：刘宽,男,1962年7月3日出生,汉族,公民身份号码440************414,住湛江市赤坎区************。上诉人（原审原告）：黄宝珍,女,1948年7月11日出生,汉族,公民身份号码440************722,住湛江市赤坎区*********。委托诉讼代理人:刘宽，系黄宝珍的继子，基本情况同上。被上诉人（原审被告）:陈土荣,男,1965年6月30日出生,汉族，公民身份号码440************410,住湛江市赤坎区*******。委托诉讼代理人：陈伟雄，男，1989年2月21日出生，汉族，公民身份号码440************416，住湛江市赤坎区*******，系陈土荣的侄子。委托诉讼代理人：陈土富，男，1957年11月18日出生，汉族，公民身份号码440************433，住湛江市赤坎区*******，系陈土荣的哥哥。被上诉人（原审被告）:黄耀珍,女,1970年1月7日出生,汉族，公民身份号码440************428,住深圳市宝安区洪浪******。委托诉讼代理人：陈土荣,系黄耀珍的丈夫，基本情况同上。原审第三人:湛江市创基房地产代理有限公司,住所地:湛江开发区人民大道中**祺祥大厦**。法定代表人:陈世挺,总经理。委托诉讼代理人:吴晓燕，女，该公司员工。上诉人刘宽、黄宝珍因与被上诉人陈土荣、黄耀珍及原审第三人湛江市创基房地产代理有限公司（以下简称“创基公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2020）粤0802民初36号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘宽（亦是黄宝珍的委托诉讼代理人），被上诉人陈土荣（亦是黄耀珍的委托诉讼代理人）及其委托诉讼代理人陈伟雄、陈土富，原审第三人创基公司的委托诉讼代理人吴晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘宽、黄宝珍上诉请求：1.撤销（2020）粤0802民初36号民事判决;2.认定刘宽、黄宝珍没有收到创基公司员工吴晓燕收取的2000元;3.认定陈土荣、黄耀珍已付30000元定金不能抵作房屋价款;4.陈土荣、黄耀珍支付尚欠的购房款31999.35元;5.创基公司对陈土荣、黄耀珍尚欠的购房款31999.35元负连带清偿责任;6.判决创基公司返还8300元(20000元办证押金扣除11700元中介费)给刘宽、黄宝珍;7.陈土荣、黄耀珍及创基公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、关于创基公司员工吴晓燕收取陈土荣、黄耀珍2000元,应如何认定的问题。1、陈土荣、黄耀珍单方变更合同的行为违法、无效。2009年12月4日，陈土荣、黄耀珍按照《房地产买卖合同》第二十一条约定，分别将188000元和3000元共191000元汇入合同约定帐户，刘宽、黄宝珍出具191000元《房款收据》。刘宽、黄宝珍既未授权也未追认创基公司员工吴晓燕收取陈土荣、黄耀珍2000元，根据《合同法》第七十七条的规定,应认定刘宽、黄宝珍没有收到该2000元。2、创基公司收取2000元属于不当得利。合同没有约定创基公司有权收取购房款，且合同第九条第二款约定“经纪方是否收到甲方水电押金，以经纪方出示收据为准”，但创基公司除于2019年8月31日开出一张20000元办证费押金收据外，没有向刘宽、黄宝珍开具过水电押金收据。创基公司在本应退还部分“办证费”给刘宽、黄宝珍的前提下，擅自收取陈土荣、黄耀珍2000元，属于《民法总则》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不当利益”的不当得利情形。3、陈土荣、黄耀珍没有完全履行付款义务。刘宽、黄宝珍除没有收齐第一期92000元购房款外，第二期应收购房款193000元，也只收到191000元，故陈土荣、黄耀珍属于不完全履行付款义务。二、陈土荣、黄耀珍已付30000元定金不能抵作购房款。1、2019年8月31日(签订合同当天)，陈土荣、黄耀珍支付现金30000元给创基公司员工林秀薇，林秀薇扣下20000元办证费押金后实际只支付10000元给刘宽、黄宝珍。刘宽、黄宝珍在林秀薇开出的30000元定金收据上签名后，收到20000元办证费押金收据。因此，刘宽、黄宝珍已经收到30000元定金。2、30000元定金不能抵作购房款。在陈土荣、黄耀珍不完全履行合同约定付款义务后，按照合同法第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”的规定，陈土荣、黄耀珍已付30000元定金不能抵作购房款。三、刘宽、黄宝珍已收取了购房款（含代缴税金）共361000.65元。1、2019年10月24日,陈土荣、黄耀珍代付39276.65元(1402.52元+2804.66元+35069.47元)交易契税，按照合同第七条约定应折抵陈土荣、黄耀珍应付购房款39276.65元。2、2019年10月24日，陈土荣、黄耀珍按约定向刘宽、黄宝珍账户转入130724元首期购房款。3、2019年12月3日，刘宽、黄宝珍收到陈土荣、黄耀珍两次汇款，分别是188000元和3000元，共191000元。上述三项合计为361000.65元。四、陈土荣、黄耀珍尚欠购房款31999.35元。合同第二条第一款约定购房款为393000元，合同第二十一条第一款约定“本合同第二条第一款约定的全部购房款乙方将汇入甲方名下的银行账户”，扣除刘宽、黄宝珍已收购房款361000.65元后，陈土荣、黄耀珍须支付尚欠购房款31999.35元给刘宽、黄宝珍。五、创基公司应对陈土荣、黄耀珍尚欠的31999.35元债务承担连带清偿责任。1、创基公司依约无权收取购房款，且创基公司至今仍未与刘宽、黄宝珍结算办证押金，而结算余款足以支付水电费。2、合同第三条第一款约定“在双方签该物业产权交割手续当日一次性付清房款余额合计人民币壹拾政万参任元（￥193000元）给甲方”，但创基公司明知刘宽、黄宝珍尚未收齐房款且在没有书面办理物业产权交割手续的前提下，将新的不动产权证交给陈土荣、黄耀珍。3、刘宽、黄宝珍尚未收齐合同约定购房款的事实客观存在，创基公司恶意串通陈土荣、黄耀珍找借口拒付2000元购房款存在明显的主观过错，与刘宽、黄宝珍31999.35元财产损失之间存在必然的因果关系。六、创基公司应返还8300元（20000元办证押金扣除11700元）给刘宽、黄宝珍。根据合同第七条第二款和创基公司开出的20000元收据，该押金用途仅限于办证，但鉴于办证费用只支出了11700元，创基公司应退还余款8300元给刘宽、黄宝珍。七、一审判决隐瞒及篡改《房地产买卖合同》条款内容。1、部分篡改《房地产买卖合同》第二十一条第一款；2、隐瞒《房地产买卖合同》第二条第二款；3、隐瞒《房地产买卖合同》第二十一条第三款;4、部分删除《房地产买卖合同》第九条第二款内容;5、一审判决认定林秀薇将收到30000元定金后用支付宝转给刘宽与事实不符。八、一审法院违法之处。1、一审判决认定陈土荣、黄耀珍已付清购房款违反合同法第一百一十五条;2、一审判决认定涉案2000元属于陈土荣、黄耀珍交付的购房款违反物权法第二十三条;3、一审判决错误适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条;4、一审判决剥夺刘宽、黄宝珍依据合同法第六十七条享有的先履行抗辩权;5、一审认证违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条。综上，请求二审法院依法支持刘宽、黄宝珍的上诉请求。被上诉人陈土荣、黄耀珍答辩称：请求二审法院依法维持一审判决。原审第三人创基公司陈述称：请求二审法院依法维持一审判决。刘宽、黄宝珍起诉请求：1.确认陈土荣、黄耀珍无权要求返还定金。2.陈土荣、黄耀珍支付尚欠刘宽、黄宝珍的房屋购房款款31999.35元。3.创基公司对陈土荣、黄耀珍尚欠的31999.35元购房款负连带清偿责任。4.陈土荣、黄耀珍承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明事实：位于湛江市赤坎区***********的原权属人为刘经型。刘经型已死亡，黄宝珍系刘经型的妻子，刘宽系刘经型的儿子，黄宝珍系刘宽的继母。陈土荣、黄耀珍系夫妻关系。2019年8月31日，刘宽、黄宝珍以刘经型的名义（甲方）与黄耀珍（乙方）、创基公司（经纪方）签订了《房地产买卖合同》，刘宽、黄宝珍在该合同最后落款处“甲方代理人”处签名。该合同约定：一、甲方将自有的位于湛江市赤坎区***********出售给乙方。二、房屋成交价为393000元。三、为保证合同顺利履行，乙方于签署合同当天交付定金30000元。乙方所支付的定金由甲方收取。四、甲乙双方在湛江市国土资源局不动产登记中心签交易合同当日乙方支付首期房款（包含定金在内）合计200000元,在甲乙双方签该物业产权交割手续当日一次性付清房款余额193000元给甲方。五、本次交易及产权过户按政府规定所产生税金、过户、办证以及按揭等费用由甲方负责支付双方费用，由经纪方办理缴纳手续。如委托经纪方代缴办证费，甲方于2019年8月30日前预付办证费共20000元给经纪方。六、甲方承诺交付该物业的日期为收齐房款当天。甲方在交付该物业时必须结清与该物业有关的包括水电费、煤气费、物业管理费、电话费、网络费、有线电视费等杂费。甲方同意交付3000元作为押金给经纪方代管，保证清偿所欠上述费用，在确知甲方付清上述各项费用后再由经纪方将押金退还给甲方（经纪方是否收到甲方水电押金，以经纪方出示收据为准）。七、合同第二十条约定：（打印内容）“合同经三方签字或盖章后生效。”（手写内容）“乙方将叁万元定金汇入甲方指定帐户之日起生效。”八、合同第二十一条约定（手写内容）：1、合同约定的全部成交价乙方将汇入甲方名下的银行帐户（开户名称：刘宽，银行帐号：623*************641）。2、在甲乙双方签产权交割手续余额193000元在乙方领到该物业房产证当天交付。3、中介方代收定金30000元。《房地产买卖合同》是创基公司提供的格式合同。合同签订后,黄耀珍于2019年8月31日支付了购房定金30000元，该款由创基公司的员工林秀薇代收，并出具了收据。当日，林秀薇通过支付宝将该定金转账给刘宽，刘宽出具了收据，收据载明：刘宽收到黄耀珍承购湛江市赤坎区***********的定金30000元。2019年10月24日，黄耀珍又支付购房款170000元给刘宽，刘宽出具了收据，该收据注明：按照《房地产买卖合同》第三条第1款约定，已扣除30000元定金。2019年12月4日，黄耀珍又支付购房款191000元给刘宽，刘宽出具了收据。另，黄耀珍还支付了2000元给创基公司的员工吴晓燕，创基公司主张该款作为刘宽、黄宝珍办理房屋水电手续过户给陈土荣、黄耀珍的押金。吴晓燕已通过微信将该情况告知刘宽。在庭审中，创基公司表示，待刘宽、黄宝珍将房屋水电手续过户至陈土荣、黄耀珍名下后，其便将该押金2000元转给刘宽、黄宝珍。刘宽、黄宝珍确认其实际收到购房款共391000.65元及上述房屋原系单位宿舍，刘宽、黄宝珍至今尚未与单位对其使用房屋期间的水电费进行结算。另查明，刘宽、黄宝珍于2019年12月3日已将上述房屋交付给陈土荣、黄耀珍，现房屋已办理产权过户至陈土荣、黄耀珍名下。房屋的水电手续至今尚未过户给陈土荣、黄耀珍。一审法院认为，关于刘宽、黄宝珍、陈土荣、黄耀珍与创基公司签订的《房地产买卖合同》的效力问题。该合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定。关于该合同的生效条件，该合同既约定“合同经三方签字或盖章后生效”,又约定“乙方将叁万元定金汇入甲方指定帐户之日起生效”,该合同是创基公司提供的格式合同，“合同经三方签字或盖章后生效”是合同的打印内容，而“乙方将叁万元定金汇入甲方指定帐户之日起生效”是合同的手写内容，显然，该手写内容是刘宽、黄宝珍、陈土荣、黄耀珍与创基公司经协商后对合同的生效条件所作出的重新约定，故合同手写的内容应优于合同打印的内容，因此，该合同的生效条件应适用“乙方将叁万元定金汇入甲方指定帐户之日起生效”的约定。关于定金的支付方式，合同既约定“乙方将叁万元定金汇入甲方指定帐户”,又约定“中介方代收定金30000元”,根据合同条款的排列顺序来看，“乙方将叁万元定金汇入甲方指定帐户”的约定在前（合同第二十条），“中介方代收定金30000元”的约定在后（合同第二十一条），根据签订合同的原则，后约定的条款应优于前约定的条款，故一审法院认定定金的支付方式应为“中介方代收定金30000元”。而黄耀珍已支付定金30000元给创基公司的员工林秀薇，林秀薇亦已将该定金支付给刘宽，符合了合同约定的合同生效条件，故认定刘宽、黄宝珍、陈土荣、黄耀珍与创基公司签订的《房地产买卖合同》合法有效，各方应遵照履行。本案的争议焦点是：陈土荣、黄耀珍是否已付清全部购房款。根据《房地产买卖合同》约定，涉案房屋的成交价为393000元，黄耀珍于签署合同当天交付定金30000元。在庭审中，刘宽、黄宝珍主张合同约定的房屋成交价393000元不包括定金30000元，房屋总成交价应为423000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，黄耀珍已实际支付购房款393000.65元（含定金30000元），其中支付给刘宽、黄宝珍391000.65元，支付给创基公司押金2000元，显然，黄耀珍已付清全部购房款，黄耀珍所支付的30000元定金应抵作购房款。因此，刘宽、黄宝珍的上述主张缺乏事实依据，不予采信。关于创基公司收取黄耀珍支付的押金2000元的问题。创基公司主张该押金是刘宽、黄宝珍将房屋水电手续过户至陈土荣、黄耀珍名下的押金，根据涉案合同关于“刘宽、黄宝珍在交付该物业时必须结清与该物业有关的包括水电费、煤气费、物业管理费、电话费、网络费、有线电视费等杂费。同意交付3000元作为押金给经纪方代管，保证清偿所欠上述费用，在确知刘宽、黄宝珍付清上述各项费用后再由经纪方将押金退还给刘宽、黄宝珍”的约定，创基公司收取押金2000元，符合合同约定，并无不当。但该押金应为刘宽、黄宝珍结清其使用涉案房屋期间的水电费、煤气费、物业管理费、电话费、网络费、有线电视费等杂费的押金，而并非创基公司所主张的刘宽、黄宝珍将房屋水电手续过户至陈土荣、黄耀珍名下的押金。因刘宽、黄宝珍至今未与单位结清其使用涉案房屋期间的水电费，故创基公司至今未将该2000元支付给刘宽、黄宝珍，并无不当。创基公司应在刘宽、黄宝珍付清其使用涉案房屋期间的水电费、煤气费、物业管理费、电话费、网络费、有线电视费等杂费后将该2000元支付给刘宽、黄宝珍。综上，刘宽、黄宝珍请求确认陈土荣、黄耀珍无权要求返还定金、陈土荣、黄耀珍支付购房款31999.35元及创基公司对该款承担连带清偿责任的诉求，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回刘宽、黄宝珍的全部诉讼请求。案件受理费减半收取674.99元（刘宽、黄宝珍已预交），由刘宽、黄宝珍负担。二审期间，刘宽、黄宝珍向本院提交《收据》及转账凭证，用以证明3万元定金中实际只有1万元是支付给刘宽、黄宝珍，剩余的2万元是作为办证费用由创基公司收取，一审判决认定刘宽、黄宝珍直接收取3万元不当，上述2万元办证费用尚未结算，在办证费用明显有剩余的情况下，创基公司无权再收取2000元水电押金。创基公司向本院提交《收据》，用以证明创基公司员工吴晓燕代创基公司收取陈土荣、黄耀珍2000元，作为刘宽、黄宝珍应支付的水电押金。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于刘宽、黄宝珍提交的证据，陈土荣、黄耀珍质证认为：陈土荣、黄耀珍一次性交了3万定金给创基公司，刘宽、黄宝珍也出具了收据，至于创基公司和刘宽、黄宝珍之间有什么约定，与陈土荣、黄耀珍无关。创基公司质证认为：陈土荣、黄耀珍是交了3万元定金给创基公司，因为刘宽、黄宝珍要向创基公司预交2万元办证费用，所以创基公司实际支付1万元给刘宽、黄宝珍，并出具了收到2万元办证费用的收据给刘宽、黄宝珍，刘宽、黄宝珍也出具了一份收到3万元定金的收据。对于创基公司提交的证据，刘宽、黄宝珍质证认为：一、对《收据》的真实性有异议，因为黄耀珍的代理人陈土荣已于2019年12月3日在字据中说明是由乙方扣款，而不是创基公司扣款，而且该款已经由黄耀珍扣下，其扣款之后再将该2000元支付给谁的行为不能改变涉案合同第二十一条第一款的约定。而且吴晓燕在其收据中也说明是其个人收款而并非创基公司收取该2000元。二、该2000元《收据》是顾客联，如果该收据已开出就应交给刘宽、黄宝珍，而不应在创基公司手上，所以该收据没有证明力，不能认定已经入了创基公司的账户。另外，创基公司提交该《收据》已经超过法定的举证期限。三、创基公司现在提交2000元《收据》的行为本身就证明了黄耀珍违反涉案合同第二十一条第三款的规定，没有足额将193000元转入指定账户，而创基公司在黄耀珍没有按约付清款项的情况下与其单方交接办理交割手续，明显违反合同第二十一条第三款的规定，故创基公司对本案纠纷的产生负有不可推卸的责任。四、该2000元《收据》写明是收到刘宽交来的2000元，这与创基公司承认是收取黄耀珍的2000元的事实不相符，所以该收据的真实性存疑。根据物权法第二十三条及涉案合同第二十一条的约定，2000元没有交付给刘宽，所以不存在刘宽支付2000元给创基公司，创基公司再开收据给刘宽的事实，所以这张收据不符合客观事实。综上，该2000元《收据》不能证明刘宽支付2000元水电押金。陈土荣、黄耀珍质证认为：对《收据》没有异议，刘宽、黄宝珍与创基公司之间的纠纷，与陈土荣、黄耀珍无关。本院认证认为：刘宽、黄宝珍及创基公司二审提交的证据均不属于新证据，且对本案事实的认定没有重要影响，故本院不予采纳。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明：因刘宽、黄宝珍提出的第二、三、六项上诉请求均超出其一审提出的起诉请求，经本院二审庭审释明，刘宽明确表示撤回第二、三项上诉请求，但坚持第六项上诉请求。又查明：陈土富代陈土荣向刘宽出具一份字据，字据载明“乙方当天回款给甲方房屋交易款共拾玖万壹仟元正，还欠贰仟元正，作为房屋水电过户的压（押）金，甲方配合乙方水电过户给乙方名下，交付之前所有水电费、物管费后，乙方退还甲方贰仟元正。”该字据由刘宽作为证据在一审时提交。再查明：二审庭审中，创基公司明确承认黄耀珍支付给其公司员工吴晓燕的2000元实际是由其公司收取的。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对刘宽、黄宝珍上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人刘宽、黄宝珍的上诉请求和理由，被上诉人陈土荣、黄耀珍的答辩意见，及原审第三人创基公司的陈述意见，本案当事人二审争议的焦点问题是：陈土荣、黄耀珍是否已付清了涉案房屋的购房款。根据本案查明的事实，涉案房屋的成交价为393000元，陈土荣、黄耀珍已向刘宽、黄宝珍支付了391000.65元（含代缴的税金及3万元定金），及向创基公司支付了2000元。刘宽、黄宝珍上诉主张创基公司员工吴晓燕收取黄耀珍的2000元不能认定为是陈土荣、黄耀珍向刘宽、黄宝珍支付的购房款，故陈土荣、黄耀珍存在未按约定支付购房款的违约行为。因涉案《房地产买卖合同》已明确约定刘宽、黄宝珍在交付涉案房屋时必须结清涉案房屋的水电费、煤气费、物业管理费、电话费、网络费、有线电视费等杂费，刘宽、黄宝珍应向创基公司支付3000元作为结清上述费用的押金。而刘宽、黄宝珍至今未结清其使用涉案房屋期间的水电费，也未向创基公司支付上述押金，故在陈土荣、黄耀珍已向刘宽、黄宝珍出具字据明确表示剩余的2000元购房款作为水电押金，且创基公司承认其收到陈土荣、黄耀珍2000元，并承认该2000元属于刘宽、黄宝珍向创基公司支付的水电费押金的情况下，上述2000元应认定为陈土荣、黄耀珍向刘宽、黄宝珍支付的购房款。刘宽、黄宝珍关于陈土荣、黄耀珍尚欠购房款2000元的上诉理由明显不能成立，本院不予采纳。因陈土荣、黄耀珍已付清了涉案房屋的全部购房款，故刘宽、黄宝珍上诉主张陈土荣、黄耀珍还应支付31999.35元购房款没有事实和法律依据，本院不予支持。至于刘宽、黄宝珍上诉主张创基公司应退还8300元办证费的问题，因上述上诉请求已超出刘宽、黄宝珍的起诉请求，故本案不予处理，刘宽、黄宝珍可另行主张权利。综上所述，刘宽、黄宝珍的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1349.98元，由刘宽、黄宝珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二〇年八月二十六日法官助理 莫晶莹书 记 员 李 欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。