河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终6307号上诉人（原审原告）：河南三建建筑工程有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区九如路****楼****。法定代表人：位东，该公司总经理。委托诉讼代理人：申幸伟，河南金稻律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张铁道，男，汉族，1968年1月25日出生，住河南省洛阳市伊川县。原审被告：河南龙来置业有限公司，住所，住所地河南省洛阳市伊川县城关镇商都路西段div>法定代表人：冯航飞。委托诉讼代理人：陶延彬，该公司职工。上诉人河南三建建筑工程有限公司（以下简称三建公司）与被上诉人张铁道、原审被告河南龙来置业有限公司（以下简称龙来公司）执行异议之诉一案，不服河南省伊川县人民法院（2020）豫0329民初198号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年8月20日对当事人进行了询问。上诉人三建公司的委托诉讼代理人申幸伟，被上诉人张铁道，原审被告龙来公司的委托诉讼代理人陶延彬到庭参加了询问。本案现已审理终结。三建公司上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，改判继续执行伊川县人民××路北段××西区6-1-801号房产或发回重审；2.一、二审诉讼费由张铁道承担。事实与理由：一、一审法院认定的事实不清。1.一审法院认定张铁道分4次向龙来公司支付293942.6元房款，这不是事实，不予认可。首先，购房款就没有交付给龙来公司，根据张铁道提供的证据来看，只有4张收据，其中有两张是一个案外人（玉端公司）给张铁道出具的收据，与本案没有任何关系。其次，数额巨大的购房款，根据一般的交易习惯，不可能都是现金交付，本案中，张铁道根本没有一次支付房款的转账记录，甚至连其支付房款来源的依据都没有。第三，购房发票是办理不动产手续的主要材料，张铁道在支付房款后，应当向龙来公司索要购房发票，本案中根本没有一张购房发票，只有案外人出具的收据。所以，一审法院只根据几张收据，就认定张铁道将293942.6元房款支付给龙来公司的事实，明显是不正确的。2.一审法院认定龙来公司将该房产钥匙交付给张铁道，现在是由于三建公司原因导致其不能居住，不是事实，该房产是龙来公司将该房产抵工程款，并在房管局备案登记了，龙来公司根本就没有将钥匙交给张铁道。3.一审法院认定张铁道没有办理产权证，是由于龙来公司的行为造成的，张铁道不存在过错。这不是事实，在三建公司给龙来公司施工的过程中，由于龙来公司不支付工程款，迫使三建公司停止施工，导致部分人上访，伊川县政府为解决上访问题，于2016年2月2日在伊川县城建局办公室里，三建公司、龙来公司和城建局领导达成以房抵工程款的协议，龙来公司愿意用17套房产作为支付工程款的保证（其中该案房产也在其中），同时在伊川县不动产局备案登记并公示。该备案登记被洛宁县人民法院认定为，不具有外部效力。但是，三建公司在与龙来公司之间工程款诉讼前，就向伊川县人民法院提出诉前保全，伊川县法院保全后，又出具裁定书，认为在伊川县不动产局的备案登记有效，不需要诉前保全，予以解封，从这可以看出，该备案登记是有效的。所以，张铁道没有办理不动产证，是由于房管局的以房抵款协议备案原因，导致其不能备案登记及办理房产证。4.一审法院认定张铁道享有物权期待权，三建公司是享有普通债权，明显是错误的。本案中，从张铁道提供的证据看，根本不能证明其享有物权期待权。而三建公司是建设施工的工程款应当享有优先权。二、本案中张铁道与龙来公司之间明显存在虚假诉讼、恶意串通转移财产，抗拒执行的行为。1.龙来公司作为一个法人，有自己独立的专用的账户，张铁道支付房款时没有转入龙来公司的账户内，张铁道与龙来公司的这种行为，不仅侵犯了三建公司的利益，也侵犯了国家的税收、管理等方面的利益。2.张铁道与龙来公司为了使房屋买卖合同有效和成功转移财产，于2019在伊川县法院达成调解，调解张铁道与龙来公司之间合同有效，这些行为都是张铁道和龙来公司串通好的。通过以上可以看出张铁道与龙来公司之间虚假诉讼、恶意串通转移财产。三、本案中，张铁道购买龙来公司的不动产已有几年之久，至今没有进行登记、备案，依据物权法第九条、第十四条之规定，该物权不发生效力，所有权仍然是龙来公司，所以，应当继续执行涉案房产。综上，张铁道提供的证据根本不能证明，已经购买了龙来公司的房产，不能取得预期的物权。相反，根据物权法的规定，三建公司执行龙来公司名下的房产合情合法，请求二审法院查明事实，予以改判或发回重审。张铁道辩称，一、关于“一审法院认定事实不清”的答辩意见。1.三建公司认为的一审法院认定张铁道分四次向龙来公司支付购房款的事实不存在是错误的。三建公司用龙来公司出具的是收据而不是购房发票，推断张铁道并未实际支付，显然是主观臆测。事实上，先收据后发票，或直接开具收据，是行业销售的常见现象，由此推断张铁道并未实际缴纳购房款是错误的，且购房款采用现金缴纳的方式是符合常理的。2.涉案房产是否是毛坯房，有无人员居住，是合法拥有房产者的正常处分权益，不是界定房产权属的刚性条件，持有钥匙更不是表明拥有房产的佐证。张铁道对涉案房产享有实际的所有权和处分权，且对涉案房产长期支配。3.三建公司与龙来公司之间的以房抵债，是由于其双方的纠纷影响和错误查封，才导致了张铁道深陷诉累，为维护自己的合法权益，才数次提出执行异议，并得到法院认可。张铁道多次向龙来公司当面要求办理房产证，也在法庭明确表达办理房产证的合法诉求。涉案房产未能办理房产证，张铁道不存在过错。4.三建公司认为，房屋买卖合同没有备案登记，合同应该作废。张铁道认为，造成房屋买卖合同无法登记的情形是多样的，并不意味着合同注定作废，这是以偏概全，不视具体情况的表述，只是选择性使用单方对自己有利的结果，根本不符合交易事实，也不符合法律规定。二、关于“张铁道与龙来公司存在明显虚假诉讼，恶意串通转移财产，抗拒执行行为”的答辩意见。1.龙来公司是否采用专用账户接收房款，以及由此产生的法律责任，与张铁道无关。2.三建公司以房产现状推定张铁道与龙来公司串通，是为了逃避债务，抗拒执行，存在恶意串通的行为，是对张铁道的诽谤和诬陷，没有事实依据。三、对“未经依法登记的物权不发生效力，所有权人仍然是龙来公司，应予继续执行”的答辩意见。个人依法购置的房产虽未经依法登记，主要是由于龙来公司原因和其与三建公司的纠纷造成的，张铁道依法拥有在诉讼权益实现时完成依法登记的正当权利。张铁道对涉案房产享有的所有权符合《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，应得到依法保护。三建公司依法享有的合法权益不能建立在侵害张铁道合法权益的基础之上。综上，三建公司的上诉无事实理由和法律依据，请求二审法院驳回其诉求请求，依法保护张铁道的合法权益。龙来公司辩称，我公司的房屋已经卖给张铁道了，他们对房屋拥有权利。三建公司向一审法院起诉请求：1．准许执行龙来公司名下位于伊川县人民××路北段××西区（实为博雅西苑小区）6-1-801号房产价值293,942.6元；2。诉讼费由张铁道、龙来公司承担。一审法院认定事实：2018年7月5日，该院依据申请人恒宇公司的财产保全申请，作出（2018）豫0329财保87号民事裁定：将被申请人龙来公司名下位于伊川县人民西路北段博雅西苑住宅小区的6-2201、6-2001、6-1901、6-1501、6-1301、6-3201、6-801、6-501、6-1202、6-1502、6-1702、6-3203、6-2203、6-1704、6-104、6-904、6-603等17套房产予以查封，期限三年，保全金额529万元。2018年7月23日，该院根据复议申请人党天水、相长群、刘运涛、杜卫平、韦祥玮、苗纪敏的申请，作出（2018）豫0329财保87号之一民事裁定：撤销该院（2018）豫0329财保87号民事裁定。2018年11月8日，该院就河南省恒宇建筑工程有限公司（以下简称恒宇公司）与龙来公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2018）豫0329民初2747号民事判决：一、龙来公司于判决生效之日起十日内支付恒宇公司工程款5,290,000元及逾期利息（按中国人民银行同期贷款利率支付，自2018年7月25日起至判决确定的履行期限届满之日止）；二、驳回恒宇公司的其他诉讼请求。后恒宇公司申请执行，2019年3月20日，该院作出（2019）豫0329执203号执行裁定：一、冻结、划拨被执行人龙来公司在银行、信用社或其他有储蓄业务的单位存款5,290,000元及利息、其他费用以实际产生为准。二、采取上述措施不足部分，则查封、扣押、冻结、评估、拍卖、变卖相应价值的财产。2019年4月8日，该院发出（2019）豫0329执203号执行通知书：查封龙来公司名下所有的位于人民××路××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、6-603。查封期间允许使用，但不得办理过户、转让、变卖、抵押等手续。查封期限为三年，自2019年4月8日至2022年4月7日。张铁道不服，提出书面异议，2019年12月26日，该院作出（2019）豫0329执异73号执行裁定：解除对龙来公司名下位于人民西路北段博雅西苑小区6-1-801号房产的查封。恒宇公司不服，提起诉讼。另查明：2011年1月27日，玉端公司向张铁道出具《收据》一张，载明：收据2011年元月27日，今收到张铁道订金拾万元正￥100000，东大套8楼1号收款人代长坡（加盖玉端公司财务章）。（收据左上角有晋建坡、李敏签名）。2011年12月27日，玉端公司向张铁道出具《收据》一张，载明：收据2011年12月27日今收到张铁道人民币柒仟贰佰叁拾捌元整，系付801购房30%首付尾款（加盖玉端公司公章）收款人郑伊卫。2013年，张铁道与亚日公司签订《商品房买卖合同》，出卖人：亚日公司，买受人：张铁道，合同第一条项目建设依据，出卖人以出让方式取得伊川县城人民西路北侧编号为伊政国用（2012）第YDJ2012-10号地块的土地使用权。面积3613.9㎡，使用年限2012年10月26日至2082年10月26日。第二条商品房销售依据买受人购买的商品房为预售商品房，批准机关为伊川县房地产管理所，商品房预售许可证为伊房商预字2013-004号。第三条买受人所购商品房的基本情况。第6幢1单元8层801号房。该商品房用途为住宅，层高2.9米，建筑层数地上33层，地下，地下**157.83平方米。第四条计价方式及价款。按建筑面积计算，每平方米1,862.4元，总金额293942.6人民币，贰拾玖万叁千玖佰肆拾叁元整。第六条付款方式及期限1．一次性付款。第八条交付期限2013年12月31日前。第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2．买受人不退房，出卖人按已付房款0.1%向买受人支付违约金。第二十二条本合同一式三份，有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人1份，买受人1份，房地产管理部门1份。第二十三条本合同自双方签订之日起生效。第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向房地产管理部门申请登记备案。出卖人（签章）（亚日公司加盖合同章），法定代表人：（晋亚丹加盖私章），买受人（签章）：（张铁道签名按手印），落款处填写时间为：2011年1月27日。2013年2月27日，亚日公司向张铁道出具《收据》一张，载明：今收到张铁道交来购房款80,000元整，收款人相（加盖亚日公司公章）。2013年4月16日，亚日公司向张铁道出具《收据》一张，载明：今收到张铁道交来全款106505（全款已交完）人民币（大写）拾万陆仟伍佰零伍，￥106505.00，收款人李兵锋（加盖亚日公司公章）（收据编号0056253）。之后，张铁道收到玉端公司《收据》一张，载明：今收到张铁道交来办证费用1200，人民币（大写）壹仟贰佰元整，￥1200，收款人李兵锋（加盖玉端公司公章）。2016年2月2日，经伊川住建局协调，三建公司与亚日公司涉案房产共18套龙来公司名下的房屋达成一致：“此批房源作为亚日置业对恒宇公司的支付保证暂予冻结，工程竣工，双方决算后，按决算余款按房抵款。保证金部分，待保质期按合同到期是以房抵款，予以支付。房屋拨付时由建设局出具手续。同意：李敏（签名）、晋建坡（签名）、康卫国（签名）、李武举（签名）、张建伟（签名）、张珂（签名）、姜涛（签名）”。2017年，张铁道收到亚日公司的房屋钥匙，但因三建公司因素，至今未进入该套房屋。2019年4月19日，该院就张铁道与龙来公司确认合同效力纠纷一案作出（2019）豫0329民初818号民事判决：确认张铁道与龙来公司于2011年1月27日签订的6幢1单元8层801号《商品房买卖合同》有效。还查明，龙来公司前身为亚日公司。恒宇公司成立于2005年1月20日，2020年1月20日更名为三建公司。一审法院认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，张铁道与龙来公司在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同，已支付了全部房款，其本人自认，经该院核实，张铁道名下在伊川县城区有一套面积110平方米的职工集资房，其全家4口人，其儿子张泽培26岁、女儿张雅倩19岁，均已成年。其购买博雅西苑的房屋打算作儿子婚房，目的是为适当改善居住条件。张铁道享有的是物权期待权，三建公司享有的是普通债权，故张铁道的权利能够排除强制执行。三建公司关于准许执行龙来公司名下位于伊川县人民××路北段××小区××房产价值293942.6元的诉讼请求于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条第一项的规定，判决：驳回河南三建建筑工程有限公司的诉讼请求。案件受理费5,709元，由河南三建建筑工程有限公司负担。本院二审期间，当事人均未提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案外人提起执行异议之诉，能够证明其对执行标的享有足以排除执行的民事权益的，应当判令停止执行。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”2019年4月19日，一审法院就张铁道与龙来公司确认合同效力纠纷一案作出（2019）豫0329民初818号民事判决：确认张铁道与龙来公司于2011年1月27日签订的6幢1单元8层801号《商品房买卖合同》有效。本案中，张铁道提交了购房款收据、办理房产证费用的收据及银行交易明细，虽然2011年的两份收据上加盖的并非亚日公司的印章，但2013年的加盖亚日公司印章的收据上专门标注全款已交完。结合龙来公司的陈述及交付张铁道钥匙的情况，可以认定张铁道在法院查封涉案房产之前已购买并实际交纳房款的事实。张铁道名下虽然还有一套房产，但其儿子、女儿均已成年。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条的规定，“买受人名下无其他用于居住的房屋”可以理解为在案涉房屋同一设区的市或县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有一套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。综上，一审判决认为张铁道所提异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，对涉案房产享有物权期待权，对涉案房产享有足以排除执行的民事权益，并判决驳回三建公司的诉讼请求，处理并无不当。三建公司提交的证实涉案房产已由龙来公司承诺作为支付工程款担保物的房源表，没有加盖龙来公司或河南亚日置业有限公司的公章，且龙来公司的单方承诺亦不能否定张铁道作为善意购房人对房产所享有的物权期待权；三建公司关于张铁道没有支付购房款，是与龙来公司串通规避执行等上诉理由没有事实依据，本院不予采信。综上所述，三建公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5709元，由河南三建建筑工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇二〇年九月三日书记员 荣向珂