河南省新乡市牧野区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0711民初2627号原告：刘红卫，男，汉族，1968年12月15日出生，住河南省。委托代理人：仵浙江，河南国川律师事务所律师，特别授权。被告：曹敬波，男，汉族，1989年1月10日出生，住河南省新乡县。原告刘红卫与被告曹敬波租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告刘红卫的委托理人仵浙江、被告曹敬波到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告刘红卫向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告双方2019年5月1日签订的《租赁合同》，被告将案涉房屋归还给原告并恢复至原状，被告将租赁房屋使用期间产生的水电费、垃圾清运费等结清；2、请求判令被告将拖欠原告的房屋租金、物业费支付给原告，从2019年11月1日起按照房屋租金为1029.96元/月、物业费为114.44元/月计算至2020年5月31日为8010.8元；其后房屋租金、物业费自2020年6月1日起按照租金为1029.96元/月、物业费为114.44元/月计算至被告从案涉房屋实际搬离之日止；3、请求判令被告向原告支付逾期支付房屋租金、物业费的违约金为三个月的房屋租金为人民币3089.88元。事实与理由：2019年5月1日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将其所有的位于新乡市××区高铁站××与××东路交叉口东北角的房屋（房屋建筑面积为57.22平方米）出租给被告使用，租赁期限为10年，自2019年5月1日起至2029年5月1日止，双方约定从2019年8月1日开始计算租金，月费用为每平每月18元整，房租费用递增，前两年不递增，后面每两年递增一次，分别为10%-10%-15%-15%。具体为2019.8.1-2021.4.30，租金价格为18元/平方/月；2021.5.1-2023.4.30日，租金价格为19.8元/平方/月；2023.5.1-2025.4.30日，租金价格为21.78元/平方/月；2025.5.1-2027.4.30日，租金价格为25.05元/平方/月；2027.5.1-2029.4.30日，租金价格为28.8元/平方/月。合同还约定水、电、物业费由被告承担，物业费为2元/平方/月，共计每月为114.44元，租金为按季度结算，第一季度期满前5日付清下一季度租金。上述协议签订后，原告将涉案房屋交付给被告使用。但被告仅交付了三个月的房屋祖金、物业费为人民币3433.2元，自2019年11月1日起就没有再交付租金、物业费，截止到2020年5月31日共欠付房屋租金、物业费为人民币8010.8元。经原被告多次协商未果，无奈之下，为了维护原告的合法权益，特起诉至法院（合同约定管辖权法院），望判令如诉请。被告曹敬波辩称，我当时签订租赁合同是以经营酒店为目的，但是现在没有水电，合同目的不能实现，我没办法继续履行合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。经审理查明：刘红卫（甲方）与曹敬波（乙方）于2019年5月1日签订租赁合同1份，合同约定甲方将其所有的位于新乡市高铁站润华金地广场5号楼5层505号，建筑面积为57.22平方米的房屋出租给乙方经营宾馆住宿业务使用，租赁期限为10年，自2019年5月1日起至2029年5月1日止。双方约定从2019年8月1日开始计算租金，月费用为每平方米每月18元，前两年不递增，后面每两年递增一次，分别为10%-10%-15%-15%，水、电、物业费由被告承担，租金为按季度结算，第一季度期满前5日付清下一季度租金。合同终止或解除后，乙方在房屋内的装修及安装的设备、物品，应在20个工作日内将其办理，否则甲方有权按照遗弃物处理。无法拆除的装修部分，归甲方所有，甲方无需对乙方进行返还或支付相应对价。关于违约责任，双方约定“2、乙方迟延交纳房屋租金，每延迟交纳一天，按未交纳租金总额的10%支付违约金；6、本合同乙方违反合同约定的义务，合同已对违约责任作出明确约定的，乙方按合同约定承担相应违约责任；合同未对违约责任作出明确约定的，乙方应继续严格履行合同约定的义务，并赔偿给甲方3个月租金为标准的违约金”。合同还约定了其他权利与义务。上述合同签订后，刘红卫将涉案房屋交付给曹敬波开始装修，双方协商免交2019年5-7月份租金，曹敬波实际支付了2019年8-10月份共三个月的房屋租金、物业费。后因曹敬波在对案涉房屋装修过程中物业公司停水停电，装修被叫停。原被告双方协商处理未果，故涉诉。另查明，刘红卫与新乡市润华金地置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，其中第三条载明该商品房的规划用途为非居住用房；其中第二十一条关于前期物业管理条款规定物业费为2元／平方／月。刘红卫房屋面积为57.22平方米，即每月物业费为114.44元。本案审理中，本院就案涉房屋装修过程中停水停电相关事宜向河南格瑞斯物业服务有限公司做了调查，该公司于2020年9月2日出具情况说明，内容为：“该公司于2019年7月接管润华·金地广场物业服务项目，发现5号楼5层的装修存在未经审批自行改变房屋设计和结构，通过将5楼地面打孔并在4楼天花板顶部增加了下水管道，直接影响4楼物业所有权人权益，公司根据与业主所签订的《前期物业服务协议》中的约定，要求其停止施工并将违规装修的部位恢复原状。但因5号楼5层的相关物业使用人迟迟未将违规装修部分恢复，5号楼4楼业主就此事与房屋销售部和我公司交涉要求给予处理，为防止5号楼5层的相关物业使用人继续违规装修，于2019年7月30日将在该层电井房张贴封条并暂停其购水、购电，待其整改恢复原状后通知我公司，查验后为其恢复正常购水、购电。但我公司至今没有收到5号楼5层的相关物业使用人的相关通知，在2019年7月30日至今，也未有5号楼5层的相关物业使用人前往公司办理购水、购电充值业务。通过公司巡查5层地面穿孔已恢复，下水管道已拆除，现充值后可以正常使用水电”。本院认为，原、被告系房屋租赁合同法律关系，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。本案中，原告刘红卫已按照合同约定向被告交付了房屋，履行了合同的义务。被告曹敬波的装修行为被物业叫停，依据河南格瑞斯物业服务有限公司出具的情况说明，是因其按经营宾馆住宿业务装修改造租赁房屋影响了4层所有权人权益，进而不能实现其租赁房屋使用目的，但这与原告刘红卫出租房屋行为无直接关联。被告曹敬波就出现的履约情势变更不积极采取主动与原告刘红卫协商或有效终止合同，而停止了交纳租赁费等，该行为属于违约，应承担违约责任。但结合本案具体情况，被告曹敬波在停工之后以实际行为表示已不履行合同主要债务，且也未实际控制所租赁的房屋，原告刘红卫亦应对涉案出租房屋及时处置，故本院酌情支持自2019年11月1日被告曹敬波停止支付租赁费和物业费起6个月的租赁费和物业费，即（租赁费1029.96元／月＋物业费114.44元／月）×6个月为6866.4元，之后的租赁费和物业费本院不予支持。另被告曹敬波应支付原告刘红卫违约金，但双方租赁合同约定的“乙方迟延交纳房屋租金，每延迟交纳一天，按未交纳租金总额的10%支付违约金”过高，本院予以调减，违约金按一个月租金数额计算。关于被告曹敬波因装修案涉房屋造成的投资损失，按照原、被告签订的《租赁合同》约定，被告曹敬波存在违约行为，且被告曹敬波未对出租房屋完成实用性的装修，故据情其损失其自行承担。另，本院据情确认原、被告签订的《租赁合同》已实际解除，因涉案出租房屋系毛坯房，且系商务用房，被告曹敬波已进行的装修不必然对原告刘红卫今后的使用产生影响，故原告要求恢复原状等其他诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十七条规定，判决如下：一、原告刘红卫与被告曹敬波2019年5月1日签订的《租赁合同》解除；二、被告曹敬波于本判决生效后五日内支付原告刘红卫租赁费、物业费6866.4元及违约金1029.96元；三、驳回原告刘红卫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取38.5元，由被告曹敬波承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判员 ：赵彦春二〇二〇年九月二十八日书记员 ： 杨 柳