河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0702民初1591号原告：丁佳，女，汉族，1985年8月20日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：常建忠、朱晨辉，河南简同律师事务所律师。被告：任小芳，女，汉族，1986年7月14日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：尚玲，河南瀛汉律师事务所律师。原告丁佳诉被告任小芳商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丁佳及其委托诉讼代理人常建忠、朱晨辉，被告任小芳及其委托诉讼代理人尚玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁佳向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行房屋买卖合同，将房产证件办理至原告名下；2、判令被告支付原告违约金12.8万元；3、判令被告赔偿因迟延过户给原告造成的租房损失每月1300元至被告将房屋交付日止（租期暂计算至2020年6月3日，共计6500元）；4、本案诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：原告通过新乡市合家房产经纪服务有限公司（以下简称：合家房产经纪公司）购买被告位于翡翠城5号楼1单元2127号的房屋一套，并于2020年1月3日签订了房屋买卖合同，合同约定房屋总价款640000元整，付款方式为：银行按揭，合同签订当日原告支付中介服务定金人民币10000元整。并且合同第七条第五项约定：“如甲、乙任何一方拒绝履行本合同或者解除本合同，或承诺保证失实…均由违约方向另一方支付按本合同第二条确定的房屋实际成交价的20%作为房屋买卖违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿”。2020年2月26日原告办理了网签手续，27号房屋首付款根据流程也已交第三方监管，银行按揭贷款办理后，银行贷款也于2020年3月9日转至监管账户，但是被告不交纳因房产存在无偿转让亲戚和继承过程中产生的相关税款，导致该房产证件迟迟不能办理到原告名下，原告也为此一直在外租房居住。经过多次协商无果，无奈诉至法院，请求依法判决。被告任小芳辩称：1、根据买卖合同约定，其不存在任何违约行为，原告未按合同约定交纳过户所需税费，已构成违约。2020年1月3日，原、被告通过合家房产经纪公司签订《房屋买卖暨中介合同书》，合同签订后其积极配合原告办理网签、过户等手续。但是过户时，房产部门明确告知案涉房屋需要交纳继承相关税费，原告以费用不应该由其交纳为由拒绝办理过户。根据《房屋买卖暨中介合同书》第二条规定：“…该房屋产权过户的相关费用由乙方承担…”。因此，其认为原告拒绝支付房屋过户所需税费，已构成事实违约。其保留向原告追究违约责任的权利；2、原告主张违约金与租房费用的损失没有法律与事实依据，且合同中约定违约金比例过高。其与原告于2020年1月3日签订房屋买卖合同，3月13日到房管部门办理房产过户。当日因原告不愿意支付相关房产交易税导致合同未能继续履行。在未协商解决纠纷的情况下，原告于2020年3月27日向法院提起诉讼。其自始至终未表示不再履行合同。原告于2020年3月1日与他人签订租房协议，协议约定租期十个月，该协议即使是真实的，也并非基于本案房屋买卖行为产生的损失，该费用要求其承担没有事实与法律依据。房屋买卖合同系中介方提供的格式合同，其与原告仅协商过价款以及付款方式，其他均由中介方提供的格式条款，并非其真实意思表示。原告的损失并非其违约造成，依照20%的房款要求其承担违约金，该比例已远远超过了其实际损失；3、合家房产经纪公司在合同签订过程中未履行尽职义务，应当作为本案被告参加诉讼，承担合同不能履行的违约责任。其并未委托合家房产经纪公司出售案涉房屋，合家房产经纪公司通过他人了解其需要出售房屋，与其电话联系后即带人看房。2020年1月3日合家房产经纪公司的工作人员带丁佳进行实地看房，期间合家房产经纪公司询问其案涉房屋是不是单独所有，其如实告知，并告知房产证当天下午可以取到，要求房产证拿到后再签订合同。但是原告与合家房产经纪公司均表示不用看证，当即在案涉房屋内签订了合家房产经纪公司提供的格式合同。期间其向中介询问需要承担哪些费用，合家房产经纪公司工作人员明确表示其仅需要承担中介费用，无需承担其他。面签当日其将案涉房屋材料交给合家房产经纪公司，该公司工作人员告知其房子属于老证。产生纠纷后，合家房产经纪公司并未积极妥善解决其与原告之间的纠纷，而是采取哄骗方式引导被告继续履行合同，才造成了合同最终无法履行以及原告损失的扩大。其认为签订合同当日，合家房产经纪公司告知其不需要承担任何税费，在产生税费如何承担纠纷后，直至合同过户之前，也未告知双方具体承担的税种及明细。合家房产经纪公司对房屋买卖有关的政策法规以及交易手续具有专业优势，其职责不仅仅是促成合同签订，更应保障合同履行的可行性。正因为合家房产经纪公司未尽到必要的合同交易安全保障义务，才导致交易最终无法完成。合同不能正常履行，合家房产经纪公司具有明显过错，其认为合家房产经纪公司应当作为本案的被告参加诉讼，依法承担合同不能履行的违约责任及赔偿责任。综上，原告要求其承担违约责任并赔偿损失，于法无据，与事实不符，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2020年1月3日，原告丁佳(买方、乙方)被告任小芳(卖方、甲方)及合家房产经纪公司（中介方、丙方）签订《房屋买卖暨中介合同书》，约定：甲方自愿将翡翠城5号楼1单元2127室的房屋出售给乙方，乙方对该房屋已做了充分了解并实施看房,对该房现状无异议，愿意购买该房屋；该房屋建筑面积为64.38平方米；双方协商后的实际成交价格为640000元，该房屋产权过户的相关费用由乙方承担（该房屋产权过户费用的计算依据房管部门指定评估机构对该房屋的评估价格以及相关机构证件办理当日所执行资费为标准）；签订合同时乙方应当缴纳购房暨中介服务定金10000元整，甲、乙同意该定金由丙方代收，此定金并优先支付本次交易发生的中介信息服务费、按揭服务费、物业服务费、电费、水费等相关费用，结算后定金余款自动转为部分房款，到支付房款时一并支付给甲方；付款方式为银行按揭付款，甲、乙均同意由丙方指定银行或者公司办理手续，甲、乙双方并根据银行要求提供合法手续，如任何一方不按约定配合办理手续，导致贷款延期或者贷款未批准，视其违约。合同签手续，首先甲、乙双方必须7个工作日内准备齐银行按揭手续并到银行签订房屋按揭申请手续，银行审批通过后7个工作日内共同到房管局办理过户手续；违约责任：1、甲方须保证该房屋权属无争议，未被司法机关查封，或明知被限制过户而不告知的，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任…5、如甲、乙任何一方拒绝履行本合同或解除本合同，或承诺保证失实，或发生违反本条上述1、2、3项违约责任和违约行为的，均由违约方向另一方支付按合同第二条确定的房屋实际成交价的20%作为房屋买卖违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。合同签订后，丁佳于2020年1月3日向新乡市筑家房产服务有限公司支付按揭费6400元、评估费3040元，后办理了网签手续。2020年2月27日丁佳向新乡市房地产交易中心监管账户支付首付款160000元，460000元贷款审批下来后，于2020年3月9日支付至新乡市房地产交易中心监管账户。后在过户的过程中，因发现案涉房屋之前存在亲属间转让及继承等情况，需要缴纳较高的税款，过户没有完成，丁佳诉至本院。另查明，丁佳于2020年4月22日开始偿还按揭贷款。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告丁佳与被告任小芳签订的《房屋买卖暨中介合同书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故依法成立有效。丁佳已按照合同约定支付了案涉房屋的首付款、并办理了贷款，履行了大部分支付义务，故任小芳应当协助丁佳办理房屋过户手续。任小芳作为房屋出售方，在出售房屋时应将其房屋具体情况进行明确告知说明，尤其是当房屋存在特殊情形影响权利义务负担时，而本案中，因任小芳对相关情况未予以明确告知，致使在税费负担上产生争议，房屋过户未完成，故任小芳已构成违约，故本院对丁佳要求任小芳继续履行房屋买卖合同，协助其办理过户的诉讼请求予以支持。丁佳还主张任小芳支付房屋实际成交价的20%即128000元的违约金，任小芳辩称约定过高，因违约金主要以弥补损失为主，惩罚为辅，而丁佳也未举证证明其实际损失，故本院综合考量过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，对违约金数额调整为20000元。关于丁佳主张的因任小芳延迟过户造成的租房损失，因该损失并非基于本案房屋买卖而产生的直接损失，其主张证据及依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、任小芳继续履行房屋买卖合同，协助丁佳办理新乡市翡翠城5号楼1单元2127室房屋的过户手续；二、任小芳于本判决生效之日起十日内支付丁佳违约金20000元；三、驳回丁佳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11545元，由丁佳负担1707元，由任小芳负担9838元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判长  张敬美审判员  张习坤审判员  高 飞二〇二〇年九月二十八日书记员  王 慈