广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终2288号上诉人（原审被告）：吴川市东和房地产开发有限公司。住所地：广东省吴川市********（原大山江土产仓库），统一社会信用代码：914***********337Y。法定代表人：谭某1。委托诉讼代理人：卓琳琳，广东彼德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳霞，广东彼德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李华寿，男，汉族，1970年10月19日出生，住广东省吴川市**********，公民身份证号码440************032。被上诉人（原审原告）：孙亚妹，女，汉族，1969年12月2日出生，住广东省吴川市**********，公民身份证号码440************062。以上两被上诉人共同的委托诉讼代理人：杜晓珊，广东朝胜律师事务所律师。上诉人吴川市东和房地产开发有限公司（以下简称为“东和公司”）因与被上诉人李华寿、孙亚妹商品房预售合同纠纷一案，不服广东省吴川市人民法院（2019）粤0883民初462号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人东和公司的委托诉讼代理人卓琳琳，被上诉人李华寿、孙亚妹的委托诉讼代理人杜晓珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东和公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判驳回李华寿、孙亚妹的诉讼请求；三、判决案件诉讼费由李华寿、孙亚妹负担。事实与理由：李华寿、孙亚妹答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当。请求二审法院：驳回上诉，维持原判。李华寿、孙亚妹向一审法院起诉请求：一、判决东和公司向李华寿、孙亚妹支付B905房的逾期办证违约金71135.11元。（逾期办证违约金：以已付房价款384168元为基数，年利率6%计算，自2016年1月1日起暂计至2019年1月15日，顺延至东和公司为李华寿、孙亚妹办理到B905房的房地产权属证书之曰止）；二、判令东和公司向李华寿、孙亚妹退还多收取的办证费用11435.48元。以上一、二项合计82570.59元；三、判决东和公司为李华寿、孙亚妹办理位于吴川市********财富名门商住楼B905房的房地产权属证书；四、判决本案诉讼费用由东和公司负担。一审法院查明事实：李华寿、孙亚妹与东和公司签订《广东省商品房买卖合同》一份（合同编号：B905号）,约定李华寿、孙亚妹向东和公司购买东和公司开发的位于吴川市********财富名门商住楼B905房，建筑面积为117.01㎡,价款384168元。合同签订后，李华寿、孙亚妹已按照约定向东和公司支付房价款。《广东省商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、因国家政策的约束或属政府有关部门行为的原因延误商品房的分部验收或整体验收；因技术上需要更改图纸；因不可抗拒的自然灾害等原因，出卖人应提供合理证据”。补充合同第五条关于商品房的交付：“1、在合同约定的商品房交付时间之前，出卖人应以短信发送/电话通知/登报其中一种方式通知买受人办理交付手续。以发送短信或登报形式通知买受人的，通知的送达的时间为短信发送之日或登报之日。出卖人以电话通知的。通知送达的时间为电话接通时间，双方在房屋交付现场补签交付通知书。届时，买受人未收到交付通知的，以本合同约定的时间为交付时间，以房屋所在地为交付地点……”。《广东省商品房买卖合同》第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：“出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过玖拾日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行……2、如逾期超过玖拾日，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，直计至出卖人将该房交给买受人之日止”。合同第十一条约定交接方式：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双房同意按下列第3项处理：……3、房地产权属证书由出卖人代为办理，所需费用和相关资料按国家有关政策、收费标准及地方政府有关规定由买受人自行负担。如因买受人原因造成房地产权属证书未能按时办理的，出卖人无需承担任何责任，若办理银行按揭或公积金贷款方式的，还应按银行相关规定执行”。2013年10月14日，东和公司将涉案的B905商品房实际交付给李华寿、孙亚妹使用。2017年5月5日，东和公司取得涉案商品房竣工验收登记备案。2018年9月5日，东和公司在涉案商品房楼盘张贴办理不动产权证书通知，通知载明：吴川市房管局与不动产登记中心于2018年9月8日派员到涉案商品房楼盘D栋首层为业主办理权属登记证书，业主需携带相关资料前往办理，并附上业主名单，李华寿、孙亚妹在该业主名单内。一审法院审理认为：李华寿、孙亚妹与东和公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有理。根据李华寿、孙亚妹的诉讼请求及东和公司的答辩理由，本案的争议焦点是：一、李华寿、孙亚妹本案请求的逾期办证违约金是否一事不再理原则；二、李华寿、孙亚妹请求逾期办证违约金应否支持，如需支付应如何计算；三、李华寿、孙亚妹请求东和公司返还多收取办房产证的费用以及办理权属登记应否支持。关于焦点一。东和公司主张李华寿、孙亚妹请求的逾期办证逾期金违反一事不再理原则，其理由是：李华寿、孙亚妹曾于2016年向法院起诉请求东和公司赔付自2014年8月10日起计至2015年12月31日止的涉案商品房逾期办证违约金，并非截止到东和公司实际办到证之日，是其对自己权利的放弃。李华寿、孙亚妹则认为东和公司的逾期办证违约行为是延续至今，以李华寿、孙亚妹第一次起诉未能请求顺延至东和公司实际为李华寿、孙亚妹办到证之日为由，剥夺了李华寿、孙亚妹的诉权，同时东和公司于已于2017年5月5日通过综合验收，与第一次起诉认定的事实不一样，因此东和公司的抗辩意见不应采纳。一审法院认为，“一事不再理”原则中的“一事”应为相同当事人、同一案件事实、同一诉讼标的。本案中，李华寿、孙亚妹请求东和公司赔付的逾期办证违约金自2016年1月1日起计至办理涉案商品房权属证书之日止，而李华寿、孙亚妹第一次请求东和公司赔付逾期办证违约金自2014年8月10日起计至2015年12月31日止，由此可见，本案与李华寿、孙亚妹第一次起诉虽然同属商品房预售合同纠纷，但是具体事实（逾期办证的期间）以及诉讼标的均不同，故李华寿、孙亚妹并不违反“一事不再理”原则。关于焦点二。李华寿、孙亚妹请求东和公司按年利率6%支付从2016年1月1日起计至东和公司为李华寿、孙亚妹办理房地产权属证书之日止的逾期办证违约金。东和公司则认为其没有任何证据证明是由于东和公司的原因导致延迟办证，并且逾期办证对李华寿、孙亚妹没有造成任何损失，即使承担逾期办证违约责任，也只需承担除赔偿以外的责任，例如继续履行、采取补救措施等。一审法院认为，造成涉案商品房权属证书延期办理，非可归责于李华寿、孙亚妹，且东和公司主张是政府未接通市政污水管道导致逾期办证，是东和公司与李华寿、孙亚妹签订商品房买卖合同时已经知晓和应当预见的商业风险，故东和公司该抗辩理由，不予采信。其次，东和公司逾期办证导致李华寿、孙亚妹未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使对涉案商品房的处分受到严重限制，而根据日常生活经验可知，涉案商品房是否具有房产证与产权人户籍之迁入及子女入学等事宜所具有密切联系，李华寿、孙亚妹因东和公司的违约受到的损失显而易见。因此，不论东和公司逾期办证的行为再延续多久，东和公司均只承担涉案商品房的继续履行、采取补救等违约责任，显然有违公平的原则，也与李华寿、孙亚妹支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。本案中，涉案商品房的交付使用时间是2013年10月14日，双方签订的商品房买卖合同第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”的规定，故东和公司应于2014年8月10日（即2013年10月14日起算至300日）前办理相关备案手续，而东和公司直至2018年9月5日才通知李华寿、孙亚妹于2018年9月8日携带相关资料前往涉案商品房楼盘D栋首层，由吴川市房管局与不动产登记中心派员办理，故东和公司应承担逾期办证违约责任。李华寿、孙亚妹起诉时主张从2016年1月1日开始计算逾期办证违约金，故从2016年1月1日起开始计算至2018年9月7日（东和公司通知李华寿、孙亚妹办证前一天），逾期天数为980天。虽然双方签订的商品房预售合同未对逾期办证的违约金支付方式进行约定，但不能因此视为违约一方不承担违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，东和公司应按照该条规定向李华寿、孙亚妹支付相应的违约金。由于近年来中囯人民银行不再公布贷款基准利率，导致该法条的适用失去参照的基准的依据。考虑到商品房预售实际上是开发商融资的手段和途径，买受人交付相应的购房款后，出卖人在没有完成办理所有权变更登记的合同义务的情况下，承担占用购房款期间的利息，符合公平原则，对此可以参照民间借贷中关于逾期利息的相应规定。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定，东和公司应按照年利率6%支付占用购房款期间的利息。故逾期办证违约金以总房款384168元为基数、延期天数980天，按年利率6%的标准计算，合计61887.89元（384168元×6%÷365天×980天）。关于焦点三。李华寿、孙亚妹主张东和公司退还多收取的办证费用11435.48元，因办理不动产权证的收费应以不动产管理部门开具的收费发票为准，至目前为止，不动产管理部门尚未开具实际收费的发票，是否有退还，退还多少，尚未得知，故本案不作处理。此外，李华寿、孙亚妹请求东和公司为其办理不动产权证，因东和公司已通知李华寿、孙亚妹提交办理权属登记相关资料由其报产权登记机关备案，故李华寿、孙亚妹该诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第二款之规定，判决：一、限吴川市东和房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内向李华寿、孙亚妹支付逾期办证违约金61887.89元；二、驳回李华寿、孙亚妹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1864.26元，由李华寿、孙亚妹负担517.07元，东和公司吴川市东和房地产开发有限公司负担1347.19元。李华寿、孙亚妹已预交。本案二审中，双方当事人均未向本院提供证据。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。另查明：再查明：本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据东和公司的上诉理由和李华寿、孙亚妹的答辩意见，本案当事人二审争议以下问题：一、二、三、四、综上所述，东和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1864.26元，由吴川市东和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  郑玉莲审 判 员  陈小红二〇二〇年九月××日法官助理  陈菁菁书 记 员  何骁腾附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。