福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0583民初2667号 原告：杨明珠，女，1984年11月9日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：陈志强（系杨明珠丈夫），住福建省莆田市涵江区。 委托诉讼代理人：林水向，福建重宇合众律师事务所执业律师。 被告：福建兆鑫置业有限公司，住所地福建省南安市水头镇世纪大道西锦村委会综合楼。 法定代表人：林向琴,该公司董事长。 委托诉讼代理人：林柏冬，福建八闽律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：林俊靖，福建八闽律师事务所执业律师。 原告杨明珠与被告福建兆鑫置业有限公司（以下简称“兆鑫公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨明珠的委托诉讼代理人陈志强、林水向，被告兆鑫公司的委托诉讼代理人林柏冬、林俊靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨明珠向本院提出诉讼请求：1.自起诉之日起解除杨明珠与兆鑫公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.兆鑫公司向杨明珠退还购房款695000元；3.兆鑫公司向杨明珠支付违约金139000元。事实和理由：2018年12月20日，杨明珠与兆鑫公司签订了一份编号为的《商品房买卖合同（预售）》，约定杨明珠向兆鑫公司购买坐落于南安市××镇××幢××号商品房。合同签订后，杨明珠依约向兆鑫公司支付了全部购房款695000元整。合同约定兆鑫公司应于2018年12月30日前将符合约定的商品房交付给杨明珠。然而，兆鑫公司没有法定和约定之理由拖延交房，截至2020年4月10日，仍未向杨明珠交房。为此，杨明珠提起本案诉讼。 兆鑫公司辩称，第一，双方已对交房相关事宜进行明确约定，杨明珠的起诉不符合起诉条件，请求法院依法驳回。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件中明确对商品房基本状况、价款、交付条件、逾期交房违约金、退房解约条件等进行具体约定。其中附件十一《补充协议》第九、第十条约定，杨明珠应当以书面方式向兆鑫公司提出退房或解约，逾期则丧失权利，杨明珠不得绕过合同约定径行起诉，其起诉不符合起诉条件，根本不能成立，依法予以驳回。第二，涉案商品房已取得测绘成果，并已通过竣工、消防和人防验收，符合约定及法定交房条件，兆鑫公司已依约通知交房，杨明珠的诉讼请求缺乏事实和法律依据。1、涉案商品房符合法定及双方约定的交房条件。根据《商品房销售管理办法》第三十四条和双方合同约定，涉案商品房交付时应当符合“已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告”这两项条件。本案兆鑫公司已在合同中提供房屋测绘报告，同时涉案商品房分别于2018年11月16日取得了《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，于2018年11月30日和12月6日通过消防验收和人防验收，完全符合法定和双方约定的交房条件。2、兆鑫公司已经依约提前书面通知杨明珠收房。根据双方合同约定，涉案商品房达到交房条件后，兆鑫公司应在2018年12月30日前交付涉案商品房，并书面通知杨明珠。2018年12月20日签订《商品房买卖合同（预售)》当日，兆鑫公司将《收楼通知书》送达杨明珠，杨明珠一并办理收房手续。第三，杨明珠收房后已装修入住，其又起诉认为兆鑫公司尚未交房，自相矛盾，且明显缺乏事实和法律依据，请求法院驳回杨明珠的起诉。1、杨明珠于2018年12月31日到兆鑫公司办理收房和房屋交接手续，当场缴纳契税、预存电费等，并在《滨海御景城房屋交接流转表》、《房产验收确认书》等文件上签字确认收房，也领取《业主手册》、装修钥匙、门禁卡等房屋配套物品，已完成收房手续，根本不存在未交房事实。2、杨明珠收房后已经装修入住，且其与小区物业企业签订《前期物业管理服务合同》，享受小区物业服务，杨明珠不能一边收房入住一边主张尚未交房，请求法院驳回杨明珠的起诉。综上，案涉房屋已取得测绘成果，也早已通过竣工、消防和人防验收，符合法定及约定交房条件，杨明珠也已收房入住并办理书面收房交接手续，但其却在无根据的情况下，无视合同约定的书面解除程序，直接径行起诉，仍主张未交房，严重违反合同约定，亦与事实完全相反，请求法院依法驳回杨明珠的起诉。 本院经审查认定事实如下：兆鑫公司系依法注册成立的从事房地产开发、投资、销售等业务的有限责任公司，并取得南安市××镇××地块滨海御景城**楼的商品房预售许可证。2018年12月20日，杨明珠与兆鑫公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，该合同包含附件十一《补充协议》。本案合同约定，杨明珠购买兆鑫公司开发的址在南安市××镇××号楼××单元，预测建筑面积90.52平方米，总价款695000元。签订合同前，买受人已向出卖人支付定金695000元，该定金抵作商品房价款。第八条约定，逾期付款责任除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.详见合同附件四。第九条约定，商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定，交付时间和手续（一）出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理……第十二条约定，逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。（2）逾期超过×日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照×％计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的×％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之×的违约金。第二十八条约定，补充协议对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件十一《补充协议》第一条约定，关于合同第十一条“交付时间和手续”的补充约定。买受人应在接到出卖人入伙通知之日起七日内到指定地点办理该房屋交接手续，逾期超过30日未办理房产交接手续，视同已接收房屋，该商品房的风险即转买受人承担，同时买受人应支付自交付或视同交付之日起的物业管理费用及按政府新出台由买受人承担的相关费用。双方同意：买卖合同约定的验收是指买受人检查核实所购房屋坐落位置、平面形状、房屋附属设施设备是否与本合同约定相符，以及相关文件是否齐全。验收过程中买受人所提出的房屋质量异议及出卖人对异议的处理，属于出卖人履行保修责任的范畴，不构成出卖人违约或买受人拒绝接收房屋理由。一、该商品房经建设单位依法组织勘查、设计、施工、监理等单位竣工验收合格；如果在规定日期内未达到上述条件，买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。如竣工验收合格买受人不得以其它理由拒绝交接。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期……第九条约定，买受人根据合同约定提出退房或解约要求应在退房或解约事由发生之日起30日内或出卖人催告时起15日内以书面方式向出卖人提出，逾期丧失退房或解约权利。出卖人向买受人发出的关于退房或解约事由发生的通知视为出卖人催告。当日，本案商品房买卖合同还办理了备案登记。杨明珠在合同签订前一次性向兆鑫公司支付了全部购房款。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.杨明珠提供的《西安凯威实业有限公司、苏琦商品房预售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》，来源于中国裁判文书网中最高人民法院公布的民事裁定书，故对其真实性，予以认定；该案例可作为人民法院处理类案的参考。2.杨明珠提供的《信访事项受理情况告知单》、《信访事项处理答复意见书》，兆鑫公司对其表面真实性没有意见，故对该证据的真实性，予以认定；该证据可以证明陈志强等业主于2019年5月16日向南安市信访局反映他们所购买的水头镇海联滨海御景城三期的商品房，合同约定2018年12月30日交房，开发商兆鑫公司在未具备交房条件的情况下于2018年12月30日通知所有业主收房，目前水电等配套设施尚未到位，要求尽快按照合同进行验收交房。南安市信访局收到材料后转送到南安市住房和城乡建设局，该局于2019年6月28日回复陈志强等业主：针对滨海御景城三期开发商在未具备交房条件就通知交房的问题，他们局于2019年4月26日约谈开发企业和物业企业负责人，责令开发企业停止交房，并尽快完善配套设施，完成相关验收备案手续，按照商品房买卖合同约定和相关法律法规交付房屋。关于南安市××房××房，本院于2020年7月6日向南安市住房和城乡建设局发出调查函，该局于2020年7月21日回复称，根据住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局关于印发《商品房买卖合同示范文本》的通知（建房【2014】53号）：《商品房买卖合同（预售）示范文本》（ＧＦ-2014-0171）第九条该商品房交付时应取得建设工程竣工验收备案证明文件。经核查，截至2019年4月26日，兆鑫公司所开发的位于南安市××镇××;地块滨海御景城****15-17＃楼未取得建设工程竣工验收备案证明文件。至于涉案商品房是否具备交房条件，待下面分析认定。3.杨明珠提供的兆鑫公司在天眼查ＡＰＰ上的信息截图，系兆鑫公司因违法建设被行政机关处罚的相关文书，对于兆鑫公司是否具备交房条件，应看其是否符合合同约定和法律规定的条件，与兆鑫公司是否被行政机关处罚没有直接关联性，故该证据与本案缺乏直接关联性，不予认定。4.兆鑫公司提供的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，盖有建设、勘察、设计、监理、施工等五个单位的公章，确认工程质量综合评定为合格，同意验收交付使用，故对其真实性，予以认定；兆鑫公司提供的《建设工程消防验收意见书》，盖有泉州市公安消防支队审批专用章，确认消防验收合格，故对其真实性，予以认定；兆鑫公司提供的《人防工程防护专项质量监督报告》，盖有泉州市人防工程质量检验站的公章，确认合格，故对其真实性，予以认定；上述证据可以证明本案工程于2018年11月16日经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格，于2018年11月30日经消防验收合格，于2018年12月6日由泉州市人防工程质量检验站出具工程竣工验收监督意见，结论为合格。至于本案商品房是否完全具备交房条件，待下面一同分析认定。5.兆鑫公司提供的《收楼通知书》、《滨海御景城房屋交接流转表》、《收款收据》、《房产验收确认书》、《物品／资料领取签收单》、《业主（住户）家庭情况登记表》、《承诺书》、《消防安全责任书》、《前期物业管理服务合同》，杨明珠对其表面真实性无异议，故对其真实性，予以认定；该组证据可以证明兆鑫公司于2018年12月31日将本案商品房交付给杨明珠。6.兆鑫公司提供的《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《南安市建设工程竣工验收备案证明书》，盖有南安市住房和城乡建设局的公章，确认竣工验收备案文件收讫，故对其真实性，予以认定；该证据可以证明本案工程于2020年7月7日取得《建设工程竣工验收备案证明书》。7.兆鑫公司提供的《房产测绘成果报告书》，系第三方测绘公司所出具的，故对其真实性，予以认定；该证据可以证明本案商品房于2018年7月2日取得房屋测绘报告。 本院认为，兆鑫公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，杨明珠向兆鑫公司购买址在南安市××镇××号楼××单元商品房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，杨明珠与兆鑫公司签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。关于本案商品房交房条件问题，杨明珠认为根据本案《商品房买卖合同》第九条约定，本案商品房交付应符合下列两项条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；兆鑫公司认为双方签订的附件十一《补充协议》第一条已经对主合同第九条交付条件进行了变更约定，根据《补充协议》第一条约定，本案商品房经建设单位依法组织勘查、设计、施工、监理等单位竣工验收合格即符合交房条件。对此，本院认为，兆鑫公司与杨明珠签订的《商品房买卖合同》适用的版本是住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局制定的示范文本（ＧＦ-2014-0171），该文本与福建省建设厅、福建省工商行政管理局制定的ＭＦ-2007-01文本相比较而言，该文本的交房条件更为严苛，要求交房条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和已取得房屋测绘报告，而福建省建设厅、福建省工商行政管理局制定的ＭＦ-2007-01文本要求的交房条件为该商品房经建设单位依法组织勘查、设计、施工、监理等单位竣工验收合格以及经消防验收合格，商品房买卖合同示范文本的变更体现国家行政机关加强对开发商交房条件的行政监管，现兆鑫公司与杨明珠所签订的《补充协议》将主合同约定的交房条件变更为该商品房经建设单位依法组织勘查、设计、施工、监理等单位竣工验收合格，显然是在规避行政监管，故该补充协议所约定的交房条件无效，关于本案商品房的交房条件应适用主合同第九条所约定的条件。本案商品房于2018年7月2日取得房屋测绘报告，于2020年7月7日取得《建设工程竣工验收备案证明书》，因此，本案商品房于2020年7月7日才符合合同约定和法律规定的交房条件。但杨明珠已于2018年12月31日接收了本案商品房，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外……”的规定，该交房行为有效，现杨明珠又以拖延交房为由要求解除购房合同，理由不能成立，不予支持。同样，杨明珠请求兆鑫公司退还购房款695000元，并支付违约金139000元，缺乏法律依据，本院予以驳回。南安市住房和城乡建设局、南安市城市管理局与本案无直接利害关系，且本院已向南安市住房和城乡建设局发函调查其责令兆鑫公司停止交房的原因，并得到回复，故对于杨明珠申请追加其为本案第三人的请求不予支持。 综上所述，本院对杨明珠的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回杨明珠的诉讼请求。 案件受理费12140元，减半收取计6070元，由杨明珠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  高燕玲 二〇二〇年九月二日 书记员  尤海棠 附本案引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。