北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初1253号原告：华润置地禄源（北京）房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区。法定代表人：凌晓洁，总经理。委托诉讼代理人：何溪滢，北京市中伦律师事务所律师。被告：北京万景源科技有限公司，住所地北京市朝阳区金盏乡皮村村**厂房（谷仓科技孵化器**）。法定代表人：张永，总经理。委托诉讼代理人：栗荆，北京乾同律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴甜甜，北京乾同律师事务所律师。华润置地禄源（北京）房地产开发有限公司（以下简称华润公司）与被告北京万景源科技有限公司（以下简称万景源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华润公司之委托诉讼代理人何溪滢，被告万景源公司法定代表人张永及其委托诉讼代理人栗荆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华润公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照双方签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》及《分期付款补充协议》的约定，支付欠付商品房价款2840000元；2.判令被告支付逾期支付上述款项的违约金【以欠付商品房价款810000元为基数，按照每日万分之4的比例计算，自2018年4月14日起计算至实际支付之日止；暂计至2020年1月5日（632天）为204768元；以欠付商品房价款1220000元为基数，按照每日万分之4的比例计算，自2018年8月14日起计算至实际支付之日止，暂计至2020年1月5日（510天）为248880元；以欠付商品房价款810000元为基数，按照每日万分之4的比例计算，自2018年12月14日起计算至实际支付之日；暂计至2020年1月5日（388天），为125712元，以上两项金额合计暂为3419360元（截至2020年1月5日）】；3.本案诉讼费由万景源公司承担。事实和理由：1.原被告双方签订合同，约定被告购买原告开发的商品房，并支付相应价款。2017年12月13日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y2069355，包含主合同以及十三个附件，以下简称《预售合同》及《分期付款补充协议》以下简称《补充协议》），其中约定：（1）被告购买原告开发的门头沟新城MC00-0017-6007地块1#商务办公、商业楼1层107号房屋（《预售合同》封面、主合同第二章第一条、第三条，该房屋以下简称“涉案房屋”）；（2）涉案房屋总价款为4084469元（《预售合同》主合同第三章第六条）；被告应于签署合同当日向原告支付1244469元，于2018年4月13日之前向原告支付810000元，于2018年8月13日之前向原告支付1220000元，于2018年12月13日之前向原告支付810000元（《补充协议》第一条）；（3）被告未按约定时间付款的，至约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，每日应支付欠付款项万分之四的违约金（《补充协议》第二条）。2.原告多次催促被告支付欠付款项2,840,000元，但被告至今仍未支付。《预售合同》签订后，被告支付了第一笔价款1244469元，仍欠付2840000元；其中810000元应于2018年4月13日之前支付，1220000元应于2018年8月13日之前支付，810000元应于2018年12月13日之前支付（《补充协议》第一条）。就被告欠付的2840000元款项，原告多次通过电话、微信等方式催收，分别于2019年10月31日、2019年11月18日通过EMS快递方式向被告发出《欠款催款函》，并委托北京市中伦律师事务所于2019年12月25日发出《律师函》，要求被告支付欠付款项。但截至原告起诉之日，被告仍未支付该笔款项，应予以支付。此外，按照《补充协议》第二条的约定，被告未按约定时间付款的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，每日应支付欠付款项万分之四的违约金。据此，被告还应向原告支付逾期付款的违约金【以欠付商品房价款810000元为基数，按照每日万分之四的比例计算，自2018年4月14日起计算至实际支付之日，暂计至2020年1月5日（632天）为204768元；以欠付商品房价款1220000元为基数，按照每日万分之四的比例计算，自2018年8月14日起计算至实际支付之日，暂计至2020年1月5日(510天)为248880元；以欠付商品房价款810000元为基数，按照每日万分之四的比例计算，自2018年12月14日起计算至实际支付之日，暂计至2020年1月5日(388天)为125712元】。综上，原告与被告签订的《预售合同》系双方真实意思表示，应予以保护。被告拒不履行合同项下付款义务的行为已经违约，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。被告万景源公司答辩称，不同意华润公司的诉讼请求，请求解除房屋买卖合同，同意赔偿原告因解除房屋买卖合同而遭受的合理损失。具体理由如下：1.被告万景源公司的成立即为购买涉诉房屋。2.被告成立后一直无经营收入，无财产继续履行房屋买卖合同；且，万景源公司注册资本为50万元，公司股东已全部实缴出资，股东再无义务为公司债务承担任何责任。3.继续履行合同对原、被告均会造成损失，对双方都不利。因被告无财产继续履行合同，继续履行合同会造成原告无法获得剩余的购房款，被告在巨大的债务压力下，亦可能走向破产。4.即使最终判决被告继续履行合同，被告无财产可供执行，最终导致判决无法履行。关于违约金，我方认为原告要求过高，请求降低违约金。当事人围绕本诉请求及反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月13日，华润公司（出卖人）与万景源公司（买受人）签订《预售合同》及附件，约定：出卖人华润公司；买受人万景源公司；第二条预售依据，预售许可证号：京房售证字（2016）52号；第三条商品房基本情况，预测建筑面积78.25平方米。第六条，房屋总价款4084469元；第八条，逾期付款责任：买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第（一）种方式处理：（一）按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1.逾期在九十（90）日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金。2.逾期超过九十（90）日（该期限应当与本条第1项中的期限相同），出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起六十（60）日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰（该比率不低于第1项中的比率）的违约金。2017年12月13日，就上述房屋房款支付问题，华润公司作为甲方与万景源公司作为乙方签订《分期付款补充协议》，约定：1.分期付款比例及付款期限：（1）乙方应于签署本合同当日向甲方交纳所购商品房总价款的30%（若有定金，则含定金人民币5万元），金额为人民币1244469元；（2）房款的20%，金额为810000元，乙方应自签署主合同之日起4个月（即2018年4月13日之前）划入甲方账户；（3）房款的30%，金额为1220000元，乙方应自签署主合同之日起8个月（即2018年8月13日之前）划入甲方账户；（4）房款的20%，金额为810000元，乙方应自签署主合同之日起12个月（即2018年12月13日之前）付清并划入甲方账户。2.将主合同第八条逾期付款责任变更如下：（1）逾期在三十（30）日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款万分之四的违约金，合同继续履行……本条所称逾期应付款应按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。3.乙方由于个人原因，征得甲方同意采用上述分期付款方式，因上述付款方式将延长房款支付周期，故乙方同意逾期付款违约金的比例按照本协议第二条的约定执行，主合同及补充协议关于甲方违约金的相关约定不变。4.乙方未能按约付款，则甲方有权依据本协议第二条和主合同及补充协议约定向乙方主张权利。《分期付款补充协议》签订后，万景源公司向华润公司支付了第一笔款项1244469元。因万景源公司未能按照《分期付款补充协议》约定的期限履行付款义务，华润公司于2019年10月31日、2019年11月18日、2019年12月25日向万景源公司发函催收欠款，万景源公司认可收到上述催收函。万景源公司主张其公司已无履约能力，要求解除《预售合同》，并提交：1.工商档案，证明万景源公司成立于2017年，注册资本50万元；2.财务报表、纳税申报表（2017年-2018年），证明万景源公司2017-2018年无利润；3.对账单、客户回单，证明2017年11月-2020年6月万景源公司账户情况，已付购房款系张永转入万景源公司。华润公司质证后认为：1.被告没有约定或法定的解除权，公司无钱不构成解除合同的理由；2.被告提交的证据不足以抗辩其付款义务，不能消除我方追索违约金。庭后，华润公司为证明万景源公司逾期付款致公司损失情况，向本院补充提交了：1.诉讼费收据，证明华润公司为防止被告转移财产，向法院申请诉讼保全，支出保全费用2500元；2.担保材料及发票，证明华润公司为进行上述保全行为，向保险公司支付保全担保费6154.85元；3.代理合同和发票，证明因进行本案，华润公司向律师事务所支付律师费190968元。就上述证明，万景源公司在审庭中表示，不再要求质证，请求法院予以核实。本院认为，华润公司与万景源公司签订的《预售合同》系当事人真是意思表示，合同内容不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，非因法定事由，不得擅自变更或解除。本案争议焦点：一是《预售合同》应否解除；二是《预售合同》约定的逾期付款违约金标准是否过高。关于争议焦点一，本院认为，通常情况下，房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有约定或符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定情形的除外。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。具体到本案，万景源公司要求解除《预售合同》的主要依据系其自身公司资金困难，无法继续支付剩余房款，该理由明显不属于上述法律规定的范畴。万景源公司以公司无经营性收入和财产状况恶劣，无力继续履行支付房款义务为由，请求解除合同，虽不构成恶意违约，但其所述事实及理由不构成全面否定“继续履行合同存在现实困难”的法定情形。因此，本院认定《预售合同》应当继续履行，华润公司要求万景源公司支付房款的2840000元的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以确认。关于争议焦点二。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条规定的过分高于造成的损失。”本案双方当事人约定的逾期付款违约金计算标准为应付房款的日万分之四。华润公司虽提交了诉讼费收据、担保材料及发票以及代理合同和发票等证据，但上述证据并非本案涉及的万景源公司逾期付款给华润公司造成的直接损失。在华润公司未提交其他证据的前提下，万景源公司的违约行为之于华润公司，其主要损失应当在于应付款期间利息损失。因此，双方对于逾期付款约定违约金为应付房款的日万分之四标准构成“过分高于造成的损失”情形，本院对万景源公司请求降低违约金标准的意见予以采信，并依法调整为日万分之二。对截止2020年1月5日的各笔应付房款违约金：就810000元部分，自2018年4月14日起计算违约金，经本院核对为102384元；就1220000元部分，自2018年8月14日起计算违约金，经本院核对为124440元；就810000元部分，至2018年12月14日起计算违约金，经本院核对为62856元，对2020年1月6日以后的违约金，本院确认万景源公司应当以2840000元为基数，按照日万分之二的标准计算至其实际支付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、北京万景源科技有限公司于判决生效后七日内给付华润置地禄源（北京）房地产开发有限公司购房款2840000元二、北京万景源科技有限公司于判决生效后七日内给付华润置地禄源（北京）房地产开发有限公司逾期付款违约金289680元及后续违约金（以2840000元为基数，按照日万分之二的标准，自2020年1月6日起计算至实际支付之日止）；三、驳回华润置地禄源（北京）房地产开发有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17077元，由华润置地发展（北京）有限公司负担1158元，已交纳；由北京万景源科技有限公司负担15919元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 周伟男二〇二〇年九月二十八日法官助理 苏 振书 记 员 郭 玥