北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初24751号原告：丰崇岭，男，1962年9月12日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：冉艳梅，北京威诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：王飞，男，1984年10月17日出生，北京威诺律师事务所实习律师，现住北京市朝阳区。被告：杨凤芹，女，1962年4月3日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，公民身份号码：×××。被告：刘杨，女，1983年9月1日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，公民身份号码：×××。被告：刘鑫，男，1985年7月16日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，公民身份号码：×××。被告兼以上三被告之共同委托诉讼代理人：杨玉清，男，1973年10月4日出生，汉族，户籍所在地辽宁省朝阳市，住北京市顺义区，公民身份号码：×××。原告丰崇岭与被告杨凤芹、刘杨、刘鑫、杨玉清确认合同效力纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丰崇岭之委托诉讼代理人冉艳梅、王飞及被告兼被告杨凤芹、刘杨、刘鑫之共同委托诉讼代理人杨玉清依法参加诉讼。本案现已审理终结。原告丰崇岭向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与刘岩华之间的《房屋转让契约》不成立，原告与刘岩华之间不存在房屋买卖合同关系；2.请求确认杨玉清与刘岩华之间的房屋买卖合同无效。事实与理由：1994年8月21日，原告与北京市顺义区×镇×村村民刘岩华签订了《租用房屋协议》，由刘岩华承租原告所有的北京市顺义区×镇×村东路×号房屋宅院(以下简称：涉案房屋)，房屋租赁期限为长期(刘岩华系本案被告一配偶、被告二与被告三之父)。2017年一季度，原告得知刘岩华已于2017年1月份离世且房屋实际由刘岩华妻弟即被告杨玉清居住的事实，遂多次要求被告搬离房屋，均遭到被告杨玉清的无理拒绝。为保障原告合法权益及解决租赁纠纷，原告已提起过民事诉讼，具体如下：一、2017年4月，原告丰崇岭以杨玉清为被告以返还原物纠纷为由向北京市顺义区人民法院提起民事诉讼，要求被告杨玉清腾退并返还涉案房屋。诉讼过程中，杨玉清提出涉案房屋系其委托杨凤芹(杨玉清姐姐)从刘岩华处购买所得。2017年11月，北京市顺义区人民法院作出(2017)京0113民初7923号《民事裁定书》，裁定“原告丰崇岭要求被告(杨玉清)腾退宅院，应当首先解决涉诉房屋买卖合同效力的问题和相关事宜为前提”，并裁定驳回了原告丰崇岭的起诉。二、2018年1月，原告丰崇岭以杨凤琴、刘杨、刘鑫为被告以租赁合同纠纷为由向北京市顺义区人民法院提起民事诉讼，请求确认原告丰崇岭与刘岩华签订的房屋租赁合同有效期自1994年8月21日至2017年1月刘岩华离世日止。诉讼过程中，杨玉清亦提出涉案房屋系其委托杨凤琴(杨玉清姐姐)从刘岩华处购买所得。2018年12月，北京市顺义区人民法院作出(2018)京0113民初25040号《民事裁定书》，裁定“解决原告(丰崇岭)的诉求问题应当以首先解决该涉案房屋买卖合同效力问题和相关事宜为前提”，并裁定驳回了原告丰崇岭的起诉。上述二份民事裁定书(2017)京0113民初7923号与(2018)京0113民初25040号均裁定原告应当以首先解决该涉案房屋买卖合同效力问题和相关事宜为前提。原告认为，原告与刘岩华之间仅存在房屋租赁关系，不存在房屋买卖合同关系，各被告在以往诉讼过程中提交的由丰崇岭与刘岩华签署的《房屋转让契约》等为虚假合同，原告从未见过也未实际签署过，房屋买卖合同自始不成立。另外，被告杨玉清在以往诉讼中提出涉案房屋系其委托杨凤芹从刘岩华处购买所得,而刘岩华完全不是涉案房屋宅院的登记权人，仅作为承租人，无权处分原告房屋，且将农村宅基地上房屋宅院卖予外村人员，本身就是违反强制性法律规定的行为，显属无效。综上所述，为维护原告之合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，且根据北京市顺义区人民法院(2017)京0113民初7923号《民事裁定书》与(2018)京0113民初25040号《民事裁定书》之裁定要求，原告特向贵院提起本案诉讼,请求贵院依法支持原告的诉讼。被告杨玉清辩称：不同意原告的诉讼请求，房子是刘岩华从原告手里购买的，我又从刘岩华手里买的。1994年我花钱买的房子，我又花钱翻盖的，不存在合同无效的情形，现在红本和所有手续都在我手里。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：涉诉宅院位于北京市顺义区×镇×村东路×号院（集体土地建设用地使用证编号：顺-×-集建（证）字第×号）。该宅院的集体土地建设用地使用证登记在原告丰崇岭名下。刘岩华于2017年1月份去世。2005年11月24日，北京市顺义区人民法院在审理丰崇岭诉刘岩华租赁合同纠纷第一次开庭笔录中，丰崇岭提交了租赁协议，刘岩华认为该协议中的签字非其本人签字。刘岩华提交了房屋转让契约，丰崇岭认为该协议中的签字非其本人签字。2005年12月8日，北京市顺义区人民法院在审理丰崇岭诉刘岩华租赁合同关系第二次开庭笔录中写到：上次开庭本庭要求原、被告双方各自预交鉴定费5000元，原告已经预交5000元，被告在规定时间内没有向本庭预交鉴定费用，本庭依据证据规则作出如下证据判断：1、被告刘岩华向本庭提供的房屋转让契约不具有真实性；2、原告丰崇岭提供的长期租用房屋协议系刘岩华、丰崇岭双方所签订的。双方均表示听清了。在此次开庭中，经法院主持调解丰崇岭与刘岩华达成如下调解协议：1、涉诉房屋、附属物及房屋所在宅院的全部拆迁款，原、被告双方如下分配：原告丰崇岭享有二十三万元，其余拆迁款全部归被告刘岩华所有；于拆迁款到位后三日内执行。2、双方于2005年12月12日前，共同配合办理拆迁安置手续；如果涉诉房屋拆迁过程中有优惠购房政策，在丰崇岭名下的，由原告丰崇岭享有。当事人有争议的证据和事实情况如下：庭审中，原告就其所主张的事实主要提交如下证据：原告提交了顺义区×镇×村村委会《停工通知》，拟证明原告对涉案宅基地及房屋拥有产权，在2017年4月份仍得到村委会的认可。杨玉清认为该证据与原告无关。原告提交了《租用房屋协议》，1994年8月21日，原告与刘岩华签订租用房屋协议一份，双方约定由刘岩华租赁涉诉房屋，房屋租赁期限为长期，租赁费用为5000元，支付方式为一次性付清，证明原告与刘岩华之间存在房屋租赁关系。杨玉清不认可该证据的真实性，认为1994年房子确实卖给了刘岩华。原告提交了《房屋转让契约》以及2005年12月8日开庭笔录，拟证明刘岩华、被告等为达到霸占租赁房屋的目的，否认租赁事实，伪造涉案房屋买卖合同，房屋买卖关系不成立。原告提交了顺义区李桥镇英各庄村村委会的《证明》，内容为：“顺义区×镇×村东路×号（顺×集建自第×）号宅基地及房屋所有权人为丰崇岭，经丰崇岭本人提供的租赁证明证实丰崇岭与刘岩华房屋及宅院实际为租赁关系，双方未进行买卖。”上述事实，有宅基地登记卡、村委会通知、村委会证明、房屋转让契约、租用房屋协议、庭审笔录、民事裁定书、委托书及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条之规定，人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。具体在本案中，本案的争议焦点为《房屋租赁协议》、《房屋转让契约》的效力问题。即原告主张与刘岩华之间仅存在房屋租赁关系，不存在房屋买卖合同关系。原告提交了租用协议、庭审笔录和村委会的证明。本院将涉诉证据以及相关事实分析如下：一、租赁协议、转让契约中的签字是否真实。根据原告提交的庭审笔录中，刘岩华没有交纳笔迹鉴定费5000元，因此在庭审中做出了对其不利的判断。由于刘岩华已经去世，在当时为何没有交纳鉴定费用的原因无法知晓，刘岩华去世后现无法做笔迹鉴定，因此签字的真实性本院无法确认。二、关于租赁协议的效力分析。双方约定租期为长期使用，未约定具体期限，且租金一次性交纳5000元，使用期此房屋将来无论各级政府因规划建设而发生变化均由租用人刘岩华承担责任，丰崇岭不得干预，且5000元在当时足以购买诉争房屋，这些都有悖于正常的租赁协议，本院难以按照租赁协议进行认定。三、村委会证明的效力问题。村委会开出停工通知、停电通知可以证明杨玉清实际上在涉诉宅院中进行了房屋改建施工，村委会对其改造施工未登记备案手续且存在重大安全隐患等予以停工。杨玉清出资在1996年盖了东厢房三间，1997年盖了南倒座五间。在上述改建中，丰崇岭均未提交证据证明对杨玉清的改扩建提出异议，不符合租赁的习惯。综合上述分析，丰崇岭与刘岩华之间就涉诉达成了房屋买卖合同。且在2005年的诉讼中，双方经本院主持调解，就相关经济利益的分配达成了调解协议。现原告在本案中又提出请求确认原告与刘岩华之间的《房屋转让契约》不成立，原告与刘岩华之间不存在房屋买卖合同关系以及确认杨玉清与刘岩华之间的房屋买卖合同无效。原告在本案中提出的主张和诉讼请求，有违此前案件中双方所达成的调解协议以及查明的相关事实，本院对原告的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第十条、第三十二条、第四十四条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决如下：驳回原告丰崇岭的诉讼请求。案件受理费七十元，由原告丰崇岭负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  张鹏飞人民陪审员  杜文红人民陪审员  赵 硕二〇二〇年九月二十五日法官 助理  孙 鹏书 记 员  赵文鑫