江西省吉安市青原区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0803民初537号原告：王长彪，男，1964年6月30日出生，汉族，住吉安市青原区。委托诉讼代理人：朱为荣，江西庐陵律师事务的律师。被告：周龙，男,1989年9月23日出生，汉族，住吉安市吉州区。原告王长彪与被告周龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王长彪及其委托诉讼代理人朱为荣到庭参加诉讼，被告周龙经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王长彪向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租金、水电费、财产损失合计65335元（其中未付租金54168元、水电费7767元、财产损失3400元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年1月9日，原、被告签订了《房屋租赁协议》，协议约定被告租赁原告位于青原区门面用于经营二手车销售业务，租赁期叁年，自2017年3月1日起至2020年2月28日止，年租金46000元等事项。原告将房屋交付被告使用后，被告亦陆续支付了部分租金。2019年12月，被告提前解除《房屋租赁协议》，尚拖欠原告租金、水电费、财产损失合计65335元至今未付，原告多次催收未果。周龙未作答辩。原告王长彪围绕诉讼请求依法提交了原告身份证、房产证、《房屋租赁协议》、银行交易明细、微信转账记录、微信聊天记录、收款收据、照片等证据，被告周龙未予质证，经法庭审查原告提供的身份证、房产证、《房屋租赁协议》、银行交易明细、微信转账记录、微信聊天记录等证据可以与2018年10月14日原告出具的两份收款收据相互印证被告共租赁原告地下室、一楼、二楼、三楼，已付部分租金，尚欠原告部分租金未付的事实，本院予以确认并在卷佐证。原告提供的其单方制作的2019年1月11日、2019年3月1日、2019年8月5日收款收据用于证明被告拖欠水电费的金额。本院认为，该收款收据系原告单方出具，没有被告的签字确认，原告亦未提供其他证据印证被告对上述收款收据载明的水电费金额予以确认或被告实际拖欠收款收据载明的水电费，无法达到原告的证明目的，对该组证据本院不予采信。原告提供的洗衣机的照片用于证明被告损坏了洗衣机，被告应赔偿的事实。本院认为该照片没有拍摄时间及地点，缺乏真实性，无法达到原告的证明目的，对该照片本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月9日，原告王长彪（甲方）与被告周龙（乙方）签订了《房屋租赁协议》，合同约定：1、甲方位于青原区河东街道夏家村105国道旁6层地下室和壹楼门面（建筑面积300m2左右）出租给乙方使用；2、租赁期限：叁年，从2017年3月1日起至2020年2月28日止，第三年开始，按每年的租金10%递增；3、租金标准及缴交办法：年租金46000元，按每季缴交一次，到期前10日内缴交，即每三个月交11500元；4、租赁房屋保证金：乙方向甲方缴交租赁保证金5000元整（甲方开具收据），协议到期，乙方无违约责任，双方办理移交手续后甲方不计息返给乙方；5、水、电等费用的缴交：甲方按政府及有关部门规定价格依据计量表数每壹个月与乙方结算一次。有线电视费由乙方自行负责缴交；6、租赁期间乙方应按有关规定正确使用房内设备，注意安全，不得有窃电等违约行为，否则一切后果自行负责；7、违约责任：以上条款甲、乙双方应共同遵守，如乙方违约，甲方有权没收乙方保证金，如甲方违约，则保证金甲方双倍返还乙方等内容，原、被告均在合同上签了字。合同签订时，原、被告还另外口头约定原告将案涉租赁房屋的二楼和三楼出租给被告，每层楼年租金为15000元。此后，原告按约提供房屋给被告用于经营二手车销售业务，被告按约支付了5000元保证金，租赁期间被告亦陆续支付了部分租金。2018年10月14日，被告向原告支付了2018年10月至12月31日含地下室在内四层楼的租金合计19000元（其中地下室及一楼的租金为11500元，二楼及三楼的租金为7500元）以及水电费5505元（2018年7月至2018年10月14日，其中水电费三个半月计5385元，修电热水器120元），两项共计24505元。2019年5月，被告在未告知原告的情况下从租赁的房屋搬出，但尚有部分物品存放在地下室。2019年8月5日，被告同意搬走存放在租赁房屋地下室的物品。2019年8月16日，原、被告通过微信协商同意终止双方签订的《房屋租赁协议》。原告遂将案涉房屋的一楼、二楼、三楼对外出租给其他租户。租赁期间，被告仅支付了地下室、一楼截止2018年12月31日和二楼、三楼截止2019年4月15日的租金，以及全部租赁房屋截止2018年10月14日的水电费，原告还主张被告在租赁期间损坏了原告提供的洗衣机一台，并且还搬走了租赁房屋内的床和席梦思床垫。此后，原告多次催被告支付剩余租金、水电费并赔偿财产损失未果，故诉至法院。本院认为，原告王长彪与被告周龙于2017年1月9日签订关于租赁案涉房屋地下室和一楼门面的《房屋租赁协议》，双方形成房屋租赁合同关系，另外原告向被告交付案涉房屋的二楼和三楼给被告使用，被告按照每层楼年租金15000元的标准向原告交纳租金至2019年4月16日，双方之间亦存在事实上的房屋租赁合同关系，该房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示并且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，原、被告应按照合同约定履行各自的义务。现被告周龙尚欠原告王长彪租金的事实清楚，证据充分，被告拖欠原告租金不付属违约行为，该行为违反了民事活动中的诚实信用原则，故原告要求被告支付所欠房屋租金的诉请合理合法，本院核实后予以支持。一、关于原告主张协议期间内的房屋租金。鉴于被告在租赁期间仅支付了地下室、一楼截止2018年12月31日和二楼、三楼截止2019年4月16日的租金以及全部租赁房屋截止2018年10月14日的水电费，并且双方在2019年8月16日均同意终止《房屋租赁协议》，故被告尚欠租金具体计算如下：1、被告在租赁期间尚欠地下室、一楼8.5个月（2019年1月1日起至2019年8月16日止）的租金未付，根据合同约定：地下室、一楼的年租金为46000元及租赁第三年即2019年3月1日起按每年的租金10%递增，实际需递增租金的月份为6.5个月（2019年3月1日起至2019年8月16日止），故被告所欠租赁期间地下室及一楼租金为35075元[（46000元/年÷12个月×8.5个月）+（46000元/年÷12个月×10%×6.5个月）]；2、鉴于二楼及三楼的年租金共计30000元，被告拖欠了四个月的租金（2019年4月17日起至2019年8月16日止）未付，并且原告未提供证据证明双方约定了二楼、三楼的租金亦从第三年开始进行递增，故二楼及三楼的租金共计10000元（30000元/年÷12个月×4个月）。综上，被告拖欠的全部房屋租金为45075元（35075元+10000元）。二、关于原告主张协议终止后的地下室租金。因原、被告双方同意签订的《房屋租赁协议》于2019年8月16日终止，现被告仍有部分物品存放在原告房屋的地下室内，被告应支付占有使用费，原告主张按10000元计算地下室年租金至2019年4月15日止合情合理，故协议终止即2019年8月16日起至2020年4月15日止的地下室占有使用费为7333.33元[（10000元/年÷12个月×8个月）×（1+10%）]，现原告仅主张地下室的占有使用费为7330元，本院予以准许。三、关于原告主张的水电费和财产损失。因原告所举证据不能充分证明其主张，原告可待收集充分证据后再另行主张权利。四、关于履约保证金的问题。因被告未按约支付租金，根据双方协议约定，原告已经收取的5000元履约保证金可不予退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告周龙支付原告王长彪房屋租金45075元；二、被告周龙支付原告王长彪房屋占有使用费7330元；三、驳回原告王长彪的其他诉讼请求。上述给付款项，限被告在本判决生效后10日内付清。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1440元，原告王长彪负担330元，被告周龙负担1110元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长  罗 芳人民陪审员  罗宛青人民陪审员  罗梅兰二〇二〇年九月三日法官助理郭骏书记员孙晴附:本判决生效后,权利人可以申请执行,申请执行的期间为2年。