广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终2431号上诉人（原审原告）：马平，男，1956年6月26日出生，汉族，公民身份号码440************810，住广东省湛江市赤坎区************。委托诉讼代理人：林日成，广东粤海律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴莹，广东粤海律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：于某1，男，1980年11月25日出生，汉族，公民身份号码210************938，住辽宁省大连市甘井子区********-3。上诉人（原审被告）：湛江市致青春艺术培训有限公司，住所地：湛江市赤坎区*****华盛新城二期住宅小区P-4、P-5幢二层01号商铺。法定代表人：于某1。以上两上诉人共同的委托诉讼代理人：黄泽华，广东大展律师事务所律师。上诉人马平与上诉人于某1、湛江市致青春艺术培训有限公司（以下简称“致青春公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2020）粤0802民初458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人马平的委托诉讼代理人林日成，上诉人于某1及其与致青春公司共同的委托诉讼代理人黄泽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人马平上诉请求：1.依法撤销(2020)粤0802民初458号民事判决第一项，改判于某1、致青春公司支付2018年12月10日至2020年2月9日的租金470272元，并从立案之日起至付清租金之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率以470272元为基数计付利息给马平。2.由于某1、致青春公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决不支持涉案商铺2018年12月10日至2019年8月9日的租金，理据不足且显失公平。首先，因马平与他人的民间借贷纠纷案件被广东省遂溪县人民法院（以下简称“遂溪法院”）执行，于某1、致青春公司所承租的第一层05号商铺被拍卖，才导致该商铺的产权转移他人，并非于某1、致青春公司所述的产权存在纠纷。虽然遂溪法院于2018年10月23日裁定涉案第一层05号商铺归他人所有，但是第一层05号商铺权属的变更并没有影响到于某1、致青春公司使用涉案第二层商铺。因为第二层商铺才是舞蹈培训的场所，第一层商铺只是作为出入通道使用，而且，第一层05号商铺的买受人取得该商铺所有权后，只是跟马平及于某1、致青春公司协商如何处理今后的租赁事宜，并没有禁止于某1、致青春公司通过第一层商铺上到第二层。再者，即使第一层商铺被封死，第二楼商铺仍有后门可以自由出入，并没有影响到致青春公司的经营。关于涉案商铺经营受影响的天数只有于某1、致青春公司单方的陈述，并没有其他证据予以证实，一审法院仅凭于某1、致青春公司单方面的陈述，就认定第二层商铺经营受到影响，理据不足。其次，即使第一层05号商铺的权属变更影响到第二层商铺的使用，这种影响也是不大的，因为第二层商铺一直在正常经营使用。一审判决按第二层商铺关闭不能营业的标准来认定于某1、致青春公司可以少交租金的天数，明显有失公平。于某1、致青春公司租赁第二层商铺是用来经营舞蹈培训的，与经营饮食、服装等行业不同，舞蹈培训的经营模式是先收费后提供培训服务，即使第一层商铺的权属变更，影响到第二层商铺的使用，只要学员认为对其参加培训的影响不大，不申请退回学费，那于某1、致青春公司就没有经营损失是。因此，于某1、致青春公司在一审时辩称学员纷纷退学，但是在其没能提供证据证实其收入减少的情况下，不能认定于某1、致青春公司培训办学受到影响。二、需要说明的是，马平是请求于某1、致青春公司支付2018年12月10日至2020年2月9日的租金470272元，该数额是按不同时期不同租金标准计算出来的，另外，第一层和第二层商铺是按照不同的标准计算租金的，但是合同里面没有分开计算，请求二审法院依法作出处理。综上，一审判决认定事实错误，判决不公，恳请二审法院依法改判，维护马平的合法权益。上诉人于某1、致青春公司上诉请求：撤销(2020)粤0802民初458号民事判决，依法改判驳回马平的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院没有查清事实，致青春公司的经营持续受到影响，并没有得到解决。于某1于2015年7月15日与马平签订《商铺租赁合同》，约定于某1租赁马平位于广东省湛江市赤坎区*********************商铺联带对称二楼，总计1060平方米(含公摊面积)，其中第二层1000平方米，第一层60平方米。于某1、致青春公司一直按照合同约定按时向马平支付租金，直到2018年12月份之后，于某1、致青春公司才知道第一层05号商铺的权属人是林振亮。林振亮要求于某1、致青春公司尽快把第一层05号商铺腾空，并把通往第二层商铺的楼梯拆除，否则就强行封门。林振亮还向于某1、致青春公司出示了广东正信拍卖行2016年11月26日的《拍卖公告》、广东省遂溪县人民法院(2018)粤0823执恢152-1号《协助执行通知书》、广东省遂溪县人民法院(2018)粤0823执恢152-1号《执行裁定书》、广东省遂溪县人民法院(2014)湛遂法执字第41恢字1-3号《执行裁定书》以及粤(2019)湛江市不动产权第0008565号《权属证书》。于是，于某1与马平的女儿马文婷沟通，但马平及其女儿马文婷一直不愿意出面帮于某1、致青春公司解决该问题。后来，林振亮向于某1、致青春公司发出了《告知函》，限期撤场归还物业。因为主要通道被封锁，致青春公司无法正常营业，学员纷纷退学。依照涉案《商铺租赁合同》第五条第1款“甲方保证对商铺拥有所有权并承诺没有产权纠纷。如有因产权造成的纠纷影响乙方不能正常使用营业，甲方对其影响的天数免除租金”以及第四条第1、2款关于在第一、二楼之间加装楼梯作为必要通道的约定，马平应当解决上述问题，但该问题至今没有解决，致青春公司的经营持续受到影响。当初于某1、致青春公司租赁涉案商铺是因为其大门对着整个商业街，具有商业价值，现在该第一层商铺存在产权纠纷而导致大门被封，除持续影响致青春公司的正常经营外，还不能实现于某1、致青春公司当初订立合同的目的。二、一审法院认定于某1、致青春公司于2019年8月向新业主租赁第一层05号商铺开始经营，属认定事实错误。第一层05号商铺的权属人现在是罗曾智，而与其签订房屋(商铺)租赁合同的当事人是卜桂英，并非于某1、致青春公司，他们签订的租赁合同的期限是六年(自2019年8月1日至2025年7月31日)。现新承租人也没有和于某1、致青春公司签订任何转租协议或使用协议，经营场所也一直处于非正常营业状态。一审法院错误认为于某1、致青春公司就是新的承租者明显错误。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，驳回马平的全部诉讼请求。马平起诉请求：1.判令于某1、致青春公司支付2018年12月10日至2020年2月9日的租金470272元,并从立案之日起至付清租金之日止以470272元为基数按月利率2%以支付利息给马平；2.本案诉讼费用由于某1、致青春公司负担。一审法院查明事实：2015年7月15日，马平委托蒙玉芳与于某1签订《商铺租赁合同》，将位于湛江市赤坎区*****华盛新城二期住宅小区P4P5幢一层05号商铺联带对称二楼商铺租赁给于某1。商铺建筑面积总计1060平方米（含公摊面积），其中二楼1000平方米，P4、P5幢一层05号商铺60平方米。租赁期共十年，自2015年9月10日至2025年9月9日止。租金按季度为一期结算支付，每到期前15日内支付下期租金。第一、二年每月租金31600元（2015年9月10日至2017年9月9日），第三年每月租金34128元（2017年9月10日至2018年9月9日），第四年每月租金36858元（2018年9月10日至2019年9月9日），第五年每月租金39806元（2019年9月10日至2020年9月9日）。合同约定商铺一、二楼的楼面加装楼梯需按符合消防要求设计达标的楼梯，建设楼梯的费用由于某1负责，商铺归还时不得拆迁。马平需在交楼前打开一、二楼之间楼梯洞口。马平保证对该商铺拥有所有权并承诺没有产权纠纷，如有因产权造成的纠纷影响于某1不能正常使用营业，马平对其影响的天数免除租金。签订合同后，马平将商铺交付给于某1使用，于某1用于经营致青春公司，主要开办舞蹈培训。另查明，致青春公司于2015年8月27日成立，类型为自然人独资有限责任公司，法定代表人为于某1，亦为自然人股东。华盛新城二期住宅小区P4P5幢一层05号商铺建筑面积150平方米，于某1承租05号商铺其中的60平方米及二楼1000平方米商铺。致青春公司以承租一楼05号商铺的60平方米作为铺面，打通楼层一个通口，在一楼加建楼梯，作为一楼通往二楼的通道。再查明，遂溪法院在执行申请执行人许辉与被执行人马平、马文婷、张少琼、马观梅民间借贷纠纷一案中，遂溪法院于2018年10月23日作出（2018）粤0823执恢152-1号《执行裁定书》，裁定：一、被执行人马平所有的位于湛江市赤坎区*****华盛新城二期住宅小区P4、P5幢一层05号商铺的所有权归买受人林振亮所有。上述被拍卖成交的一层05号商铺的财产权自裁定送达买受人林振亮时转移。二、买受人林振亮可持裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。同日，遂溪法院向湛江市国土资源局作出（2018）粤0823执恢152-1号《协助执行通知书》，协助执行如下事项：一、解除对被执行人马平所有的位于湛江市赤坎区*****华盛新城二期住宅小区P4、P5幢一层05号商铺的所有权的查封。二、将被执行人马平所有的位于湛江市赤坎区*****华盛新城二期住宅小区P4、P5幢一层05号商铺的所有权过户给买受人林振亮。涉案第一层05号商铺被拍卖后，影响到致青春公司经营舞蹈培训班，为此，致青春公司与马平就一楼商铺使用问题多次进行协商，由于双方协商未果，于某1、致青春公司支付2018年12月的租金后，就不再支付租金，马平遂向一审法院提起本案诉讼。又查明：庭审中，于某1确认从2019年8月向新业主租赁一层05号商铺，开始正常经营舞蹈培训班。马平请求的租金均为按二楼商铺1000平方米计算。一审法院认为：马平与于某1于2015年7月15日签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应当遵照履行。于某1于2015年7月15日签订的《商铺租赁合同》承租涉案商铺，于2015年8月27日成立致青春公司，使用涉案商铺开办经营舞蹈培训班，故应视为于某1为设立法人从事的民事活动。根据《中华人民共和国民法总则》第七十五条“设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务”的规定，致青春公司应当承担在履行租赁合同中产生的民事责任。关于致青春公司应否支付2018年12月10日至2020年2月9日的租金470272元的问题。于某1、致青春公司承租涉案商铺主要从事举办舞蹈培训班，从两层商铺结构看，通往二楼的楼梯设置在一楼商铺里面，为通往二楼的必经通道，两层商铺作为一个整体进行使用。同时一楼商铺的面积虽只有60平方米，但作为一个经营场所，一楼商铺的对外宣传、广告效应等商业价值是非常重要的。由于马平在涉及其他案件中，导致华盛新城二期住宅小区P4、P5幢一层05号商铺被拍卖，遂溪法院于2018年10月23日作出（2018）粤0823执恢152-1号《执行裁定书》，裁定该商铺产权归买受人林振亮所有。从而影响到致青春公司正常经营，经致青春公司与马平多次协商均未能有效解决一楼商铺的使用问题，直至于某1、致青春公司于2019年8月向新业主租赁一层05号商铺后才正常经营舞蹈培训班。根据合同“甲方保证对该商铺拥有所有权并承诺没有产权纠纷，如有因产权造成的纠纷影响乙方不能正常使用营业，甲方对其影响的天数免除租金”的约定，以及《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，应当免除致青春公司从2018年12月10日至2019年8月9日期间的租金。致青春公司于2019年8月已正常使用二楼商铺，但没有支付2019年8月之后的租金，显属违约，应依法承担相应的违约民事责任。根据《中华人民共和国合同法》一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，马平请求致青春公司按二楼商铺1000平方米计付2019年8月10日至2020年2月9日的租金及利息损失合法有据，予以支持。根据合同对租金的约定，致青春公司应当支付2019年8月10日至2020年2月9日的租金222535.85元（36858元÷1060平方米×1000平方米+39806元÷1060平方米×1000平方米×5个月），以及以222535.85元为基数，自2020年2月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息给马平。马平主张按月利率2%计付利息缺乏依据，不予支持。致青春公司为自然人独资有限责任公司，于某1作为该公司自然人股东，没有提供证据证明公司财产独立于自己财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十四条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，于某1应当对致青春公司的上述债务承担连带清偿责任。致青春公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权。本案依法作缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、湛江市致青春艺术培训有限公司须在判决生效之日起十日内支付拖欠租金222535.85元，以及以222535.85元为基数自2020年2月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息给马平。二、于某1对湛江市致青春艺术培训有限公司上述付款义务承担连带清偿责任。三、驳回马平的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4177.04元，由马平负担2214.04元，湛江市致青春艺术培训有限公司、于某1负担1963元。二审期间，马平向本院提交十四张《收据》，用以证明于某1、致青春公司在租赁使用涉案商铺期间支付2018年8月至2019年9月的水电费情况，通过对比可知，2018年12月10日至2019年8月9日期间的水电费与其他月份相差不大，有的月份甚至比其他月份还高。因此，第二层商铺在该段时间是正常经营使用的。于某1、致青春公司向本院提交《房屋（商铺）租赁合同》、不动产权属证明、图片，用以证明第一层05号商铺新权属人于2019年8月1日与他人签订租赁合同，并封闭通往二楼经营场所的大门，持续影响致青春公司的经营。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于马平提交的证据，于某1、致青春公司质证认为：对马平提交的证据所证明的问题有异议，致青春公司在正常经营的情况下水电费每个月是2000元左右。疫情期间，培训中心受到教育部门严格把控，停工复工也有具体时间安排，致青春公司并没有违规复工。停业期间，致青春公司抱着想在此经营场所继续经营的目的，照常对经营场所进行清洁，对相关设备进行检测检修，并开启空调对整个经营场所进行通风，但这并不代表在正常经营。对于于某1、致青春公司提交的证据，马平质证认为：一、因于某1、致青春公司并未提供租赁合同和产权证明的原件，故对其真实性和合法性不予认可；二、图片是最近拍摄的，马平向于某1、致青春公司发出终止租赁通知之后，于某1、致青春公司在2020年7月份就搬走了。本院认证认为：一、马平在二审提交的《收据》对本案的事实认定有重要影响，故本院予以采纳。二、因于某1、致青春公司在一审庭审（2020年3月25日）中自认其于2019年8月与新业主签订使用第一层商铺的合同，并经营至庭审之日，故于某1、致青春公司在二审提交的租赁合同和产权证明对本案的事实认定没有影响，本院不予采纳。三、本案处理的是2018年12月10日至2020年2月9日的租金，而于某1、致青春公司二审所提交的图片所证明的事实与上述期间无关，故本院不予采纳。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明：二审庭审中，于某1承认以下事实：1.竞买取得涉案第一层05号商铺所有权的林振亮于2019年3月29日向于某1、致青春公司发出告知函，通知于某1、致青春公司在一个星期内关闭第一层05号商铺通往二楼的通道，致青春公司在2019年4月初不能正常经营。2.除了第一层05号商铺内的通道外，小区内还有后门可进入涉案第二层商铺。又查明：致青春公司在涉案租赁场地经营期间，从2018年8月至2019年9月的水电费缴纳情况如下：2018年8月电费1080元、水费57.2元，2018年9月电费780元、水费74.8元，2018年10月电费660元、水费44元，2018年11月电费540元、水费39.6元，2018年12月电费660元、水费61.6元，2019年1月电费600元、水费57.2元，2019年2月电费420元、水费8.8元，2019年3月电费600元、水费26.4元，2019年4月电费600元、水费22元，2019年5月电费660元、水费17.6元，2019年6月电费900元、水费26.4元，2019年7月电费960元、水费22元，2019年8月的电费840元、水费30.8元，2019年9月电费660元、水费22元。还查明：根据马平一审提交的《租金计算清单》，其主张2018年12月10日至2019年9月9日的租金按1000平方米、每平方米32.658元计算，2019年9月10日至2020年2月9日的租金按1000平方米、每平方米35.27元计算。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对马平及于某1、致青春公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人马平及上诉人于某1、致青春公司的上诉请求和理由，本案当事人二审争议的焦点问题是：于某1、致青春公司应否支付2018年12月10日至2020年2月9日的租金给马平。涉案《商铺租赁合同》是马平、于某1的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，故马平、于某1均应按照该合同的约定履行相应的义务。根据于某1在二审庭审中的陈述，涉案第一层05号商铺通往第二层商铺的通道在2019年4月初才被关闭，在此之前，并不存在因通道被关闭而影响涉案商铺经营使用的问题，故于某1、致青春公司应根据《商铺租赁合同》的约定向马平支付上述期间的租金。虽然涉案第一、二层商铺之间的主要通道在2019年4月初被关闭，但因涉案第二层商铺还有其他出入口，再结合2019年4月至2019年9月期间致青春公司缴纳涉案租赁场地水电费的情况来看，上述期间水电费用相较于往年同时期的水电费用虽有减少，但明显高于停业状态下水电费的支出。由此可见，从2019年4月初开始，致青春公司的经营虽然受到了一定的影响，但并未停业。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”及第二百二十八条第一款“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”的规定，本院酌情认定上述经营受到影响期间的租金按应付租金的50%收取。一审认定涉案商铺在2018年12月10日至2019年8月9日期间不能正常经营，并认定致青春公司无需支付上述期间的租金不当，本院予以纠正。因于某1在一审庭审中已明确表示其与新业主于2019年8月签订使用第一层05号商铺的合同后一直经营至庭审当日（一审庭审时间为2020年3月25日），故于某1、致青春公司关于其在2019年8月之后仍不能正常经营的上诉主张与其在一审庭审中的陈述自相矛盾，本院不予采信。综上，于某1、致青春公司应按合同约定支付2018年12月10日至2019年4月9日、2019年8月10日至2020年2月9日的租金，及减半支付2019年4月10日至2019年8月9日的租金。根据涉案《商铺租赁合同》的约定，涉案商铺2018年9月10日至2019年9月9日的租金为36858元/月，2019年9月10日至2020年9月9日的租金为39806元/月，而马平请求2018年12月10日至2019年9月9日的租金按每平方米32.658元计算，2019年9月10日至2020年2月9日的租金按每平方米35.27元计算，低于按涉案合同约定的月租金除以租赁面积得出的平均租金标准（36858元÷1060平方米=34.77元/平方米，39806元÷1060平方米=37.55元/平方米），属于对其民事权利的处分，故本院予以照准。故于某1、致青春公司应支付从2018年12月10日至2020年2月9日期间的租金404956元（1000平方米×32.658元×5个月+1000平方米×32.658元×4个月×50%+1000平方米×35.27元×5个月=404956元）给马平。综上所述，马平的上诉请求部分成立，有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十八条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省湛江市赤坎区人民法院（2020）粤0802民初458号民事判决第二、三项；二、变更广东省湛江市赤坎区人民法院（2020）粤0802民初458号民事判决第一项为：限湛江市致青春艺术培训有限公司于本判决生效之日起十日内支付拖欠的租金404956元，并以404956元为基数自2020年2月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息给马平；三、于某1对湛江市致青春艺术培训有限公司的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回马平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4177.04元，由马平负担489.87元，湛江市致青春艺术培训有限公司、于某1负担3687.17元；二审案件受理费4177.04元，由马平负担489.87元，湛江市致青春艺术培训有限公司、于某1负担3687.17元。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二〇年九月二十八日法官助理 莫晶莹书 记 员 李 欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。