河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1103民初1640号原告：王玉兰，女，1955年5月5日出生，汉族，住河南省漯河市郾城区。委托诉讼代理人：聂飞，男，1981年10月15日出生，汉族，住河南省漯河市郾城区，系原告王玉兰之子。委托诉讼代理人：晁伟，河南开瑞律师事务所律师。被告：赵全胡，男，1950年7月11日出生，汉族住河南省漯河市郾城区。委托诉讼代理人：姬广丽，河南孙东晓律师事务所律师。第三人：漯河锦华房地产开发有限公司，住所地：漯河市源汇区人民西路**，统一社会信用代码914111007270084848。法定代表人：李**飞，该公司总经理。原告王玉兰诉被告赵全胡、第三人漯河锦华房地产开发有限公司执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王玉兰及其委托诉讼代理人聂飞、晁伟、被告赵全胡及其委托诉讼代理人姬广丽到庭参加了诉讼，第三人漯河锦华房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告王玉兰向本院提出诉讼请求：一、判决撤销漯河市郾城区法院（2020）豫1103执异34号执行裁定书，依法支持原告的执行异议请求，排除郾城区法院对位于郾城区××财富广场××楼××号门面房（预售证号：20130066）的强制执行；二、依法确认位于郾城区××财富广场××楼××号门面房归原告所有，判决第三人协助原告办理房产过户手续。事实与理由：（2020）豫1103执异34号执行裁定书调查取证程序不严谨，认定基本事实不清，缺乏确实充分的证据证实，且对涉案的1××号门面房采取查封措施严重违法。1、作为执行依据的（2019）豫1103民初3313号民事判决书只是判决第三人在被告赵全胡原宅基地内提供给赵全胡不低于184.5平方米的门面房，但是该宅基地具体位置法院并没有查明，且被告赵全胡在庭审中也没有提供证据予以证实，原判决主文也没有显示，原告认为该判决虽有判决内容，但因内容不明确，无法强制执行。2、（2020）豫1103执异34号执行裁定书显示，2019年11月25日实地调查了赵全胡宅基地东面的邻居牛顺兴，证实赵全胡原宅基地就在牛顺兴现住房屋过道的西边。原告认为法院的调查取证程序有严重瑕疵，程序严重违法。仅凭牛顺兴一人证言不能认定涉案门面房就是建立在原赵全胡宅基地上的门面房。3、涉案门面房是原告已经支付全款并实际占用的房产，没有及时办理过户登记是由于第三人原因造成的，原告并无过错，根据法律规定，人民法院不应查封。4、（2020）豫1103执异34号执行裁定书在引用原告执行异议程序中提供的证据时，裁定书第3页第6行将日期“2010年11月18日”认定成“2016年11月18日”，认定事实出现严重错误。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求法院支持原告的诉请。被告赵全胡辩称：郾城区人民法院作出的执异34号执行裁定适用法律正确，2019年郾城区人民法院作出的2019-3313号民事判决书，锦华房地产公司向中院申请再审，漯河中院作出的2020民申98号裁定书驳回了再审申请，更能说明民事判决认定事实清楚，判决合理得当，在原来的庭审中原告提供的收款收据等一系列证据，均能证明答辩人履行了合同义务，第三人应当向答辩人交付房屋面积不少于184.15平方米，房屋位置位于郾城区舟山路新城财富广场3313号民事案件在庭审中已经告诉锦华房地产公司10日内提供房屋已出售的相关证据，但是其在庭审及再审审查中并未提供，足以说明3313号判决不侵犯他人合法权益。在执行过程中，答辩人提供了宅基地使用证原件，法院根据宅基地载明情况对现场进行了调查取证，在明确宅基证载明房屋位置后，采取相关措施，执行过程并无不当，原告的诉请不应当予以支持，原告在提出执行异议时未提交协议书原件，并且从协议书内容上来看，明显与客观事实不符，其内容实际为借款合同，在借款合同中又出现了以房抵债的内容，该内容不产生物权效力，我们认为这个协议是违法的充其量也只是债的担保，如原告想让发生物权效力，需向人民法院就借款合同所形成的诉权向法院起诉，通过执行程序来实现，因此，答辩人认为原告的诉请应当予以驳回。第三人漯河锦华房地产开发有限公司缺席未答辩。根据双方当事人举证质证及当庭陈述，本院查明如下事实：2019年7月4日，赵全胡以漯河锦华房地产开发有限公司为被告诉至本院，要求：1、依法判令被告履行2011年3月2日双方签订的《土地置换协议》，按其支付房款面积将在原告土地上开发的门面房判归被告所有，并协助办理房屋登记及其他相关手续。2、依法判令被告支付迟延履行交房义务违约金32万元。3、依法判令被告返还多收房款5825元。4、本案的诉讼费由被告承担。该案经本院审理后，查明事实如下：原告赵全胡在漯河市郾城区××路北段××村购有一处宅基地，宅基地使用证号为郾政宅字NO012145。2011年3月2日，原告赵全胡（乙方）与被告漯河锦华房地产开发有限公司（甲方）签订了一份《土地置换协议》，约定：“1、甲方需要征用乙方位于舟山路北段的土地，土地证号：NO0121**，面积167.75㎡，原土地所有人：刘亚玲（该土地使用权已转移给赵全胡）。2、甲方用位于该土地上将要建设的门面房两间（楼上楼下各两间，共四间）作为对乙方该土地的置换。置换门面房面积为61平方米（陆拾壹平方米），门面房面积以房产登记面积为准，多出面积乙方以4500元每平方米的价格在接到甲方通知10日内预付甲方多出房款的50%，剩余房款乙方在签订正式合同时付清，否则甲方有权处置该房产。3、甲方置换给乙方的门面房在办理物产权证时的相关费用由乙方自己负责，甲方必须把办证所需手续无条件提供给乙方……。”2015年10月1日，原告赵全胡向被告漯河锦华房地产开发有限公司交付超出置换补偿面积的门面房房款56万元，被告漯河锦华房地产开发有限公司向原告赵全胡出具收据一份，内容为：“收据，今收到赵全胡07B1交来门面房款人民币（大写）伍拾陆万元，￥：560000”。该收据中注明原告赵全胡门面房的位置为舟山路门面房07-B1108号。后因被告漯河锦华房地产开发有限公司未在房管部门为该门面房办理备案等手续，造成该房屋后被本院执行给了案外人。另查明，庭审中原告赵全胡提供的门面房平面图，显示被告漯河锦华房地产开发有限公司补偿给原告赵全胡的门面房面积为184.15平方米，房号为07-B1108号。该门面房的位置不在双方合同约定的原告赵全胡原宅基地上。被告漯河锦华房地产开发有限公司庭审中称原告赵全胡宅基地上的门面房已经出售给他人。但原告赵全胡并不认可，被告漯河锦华房地产开发有限公司也没有提供销售合同、备案手续等相关证据予以印证。2019年7月29日，本院作出（2019）豫1103民初3313号民事判决书，判决：“一、被告漯河锦华房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向原告赵全胡提供《土地置换协议》中约定的门面房两间（楼上楼下各两间，共四间），具体位置为原告赵全胡原宅基地内，面积不少于184.15平方米，待该商品房可以办理房产证时，被告漯河锦华房地产开发有限公司须配合原告赵全胡办理。二、如果置换房屋的面积超过184.15平方米，则原告赵全胡应当按照《土地置换协议》约定的4500元/平方米的价格对超过184.15平方米的部分向被告漯河锦华房地产开发有限公司补足差价。如果置换房屋面积为184.15平方米，被告漯河锦华房地产开发有限公司应返还原告赵全胡多收房款5825元。三、驳回原告赵全胡的其他诉讼请求。”该判决生效后，赵全胡申请强制执行。在执行过程中，本院在漯河市不动产登记中心查询，位于漯河市郾城区××路北段新城财富广场××楼××房产（预售证号：20130066）登记在被执行人漯河锦华房地产开发有限公司名下，本院于2019年12月9日作出（2019）豫1103执2658之二号执行裁定书及协助执行通知书，要求漯河市自然资源确权登记交易服务中心协助执行以下事项：“将登记在被执行人漯河锦华房地产开发有限公司名下的位于漯河市郾城区××路北段新城财富广场××楼××房产（预售证号：20130066）一套备案至申请执行人赵全胡名下。待该商品房可以办理不动产权证时，申请执行人赵全胡可持本裁定及协助执行通知书办理不动产权登记证手续。”因该房屋尚不具备办理房产证的条件，2019年12月10日，漯河市自然资源确权登记交易服务中心予以协助执行，将上述房产备案至赵全胡名下。2019年12月12日，案外人王玉兰提出执行异议，本院经审查后作出（2019）豫1103执异90号执行裁定书，认为执行案件已于2019年12月10日执行终结，王玉兰应当在执行标的执行终结前提出执行异议，裁定：不予受理案外人王玉兰的执行异议。王玉兰不服该执行裁定，向漯河市中级人民法院申请复议，经审查，漯河市中级人民法院作出（2020）豫11执复2号执行裁定书，裁定：一、撤销漯河市郾城区人民法院（2019）豫1103执异90号执行裁定书；二、指令漯河市郾城区人民法院对王玉兰的异议进行审查。本院经审查后，于2020年5月6日作出（2020）豫1103执异34号执行裁定书，裁定驳回王玉兰的执行异议。王玉兰不服该执行裁定，遂提出执行异议之诉。2020年4月24日，漯河锦华房地产开发有限公司对本院（2019）豫1103民初3313号民事判决书申请再审，该案经漯河市中级人民法院审查后，于2020年6月30日作出（2020）豫11民申98号民事裁定书，裁定驳回漯河锦华房地产开发有限公司的再审申请。另查，郾政宅字NO012145号宅基地使用证登记的户主为刘亚玲，该证记载的东邻安口兴，西邻单大勋，南临荒地，北邻道路，东西长度为11米，南北长度为15.25米，面积为二分五厘。在赵全胡诉漯河锦华房地产开发公司（2019）豫1103民初3313号案件庭审中，主审法官问：“按照你方提供的房屋平面设计图，你方置换的房屋应该是几号？”赵全胡回答：“我方提供的平面图上第9到13号”。赵全胡提供新城财富广场临街楼图纸一份，该图纸中加盖有漯河锦华房地产开发有限公司印章，该平面图纸显示9到13号在平面图中标注的房号依次为106号、105号、1××号。该平面图显示自北向南的房号依次为101--112号，其中108号房门面房东西长度为11.5米，南北长度为8米，图纸中手写备注内容为“已补…赵全胡”；107号门面房东西长度为11.5米，分为两间门面房，南边的一间南北长度为3.3米，图纸中手写备注内容为“已补…补齐…张柱＊”，北边的一间南北长度为3.7米，图纸中手写备注内容为“大伟…下欠25…王明伟…钱已补”；106号门面房东西长度为11.5米，南北长度为3.3米；105号门面房东西长度为11.5米，南北长度为7米，图纸中手写备注内容为“钱已补…孙会＊”；1××号门面房东西长度为11.5米，南北长度为10米，图纸中手写备注内容为“已补…＊＊（因残缺不全看不出名字全称）兰”。另查，在赵全胡申请强制执行漯河锦华房地产开发有限公司一案的执行过程中，本院执行人员向案外人牛顺兴进行了调查询问，工作人员问：“你现在住的房子路西锦华房地产开发有限公司开发的新城财富广场07B1号楼1××号房产，也就是你房子相对应的路西，原来是谁的房子或者谁的宅基地？”牛顺兴称：“原来我的房子西边没有路，直接是赵全胡的宅基地，其中东西着这个路占了赵全胡3.5米，占了我的1米5，南北着占了赵全胡15米。”执行人员问：“……你看一下这个郾政宅字012145号宅基地使用证，记载为户主刘亚玲，她的四邻为东临安国兴、西临……，你看一下安国兴这个地方是不是你现在居住的地方？”牛顺兴回答：“我现在住的是原来刘亚玲的房子，安国兴不清楚怎么回事。”执行人员问：“赵全胡是不是也是刘亚玲的房子？”牛顺兴回答：“那我就不知道了，我来这的时候，赵全胡已经在这了。”执行人员问：“你东边的邻居是不是安国兴或安口兴？”牛顺兴回答：“我不清楚，原来东边是空地。”另，本案在审理过程中，本院调查询问了石槽赵村民赵四顺，工作人员问：“赵全胡经你的手买过房子没有？”赵四顺回答：“很多年以前我介绍赵全胡买过亚玲在石槽赵的宅子，宅子的面积大概是长15米，宽11米，位置就在舟山路路，原来东边是鸡场，后来划成宅子分给各户了，我原来在石槽赵生产队当会计。”工作人员问：“当时买宅子的时间是否去看过？”赵四顺回答：“买的时候我和亚玲、赵全胡都去看了宅子。”工作人员问：“当时宅子四邻都是谁？”赵四顺回答：“当时宅子的南边是空地，西边和北边是路，东边是谁家的我记不住了。”工作人员问：“后来赵全胡家拆迁你是否知道？”赵四顺回答：“我知道。当时辽河路和舟山路的老房子同时被拆。”工作人员问：“当时赵全胡东边那一家是否拆？”赵四顺回答：“当时没有完全拆完，拆到东户那××处，当时拆迁也是为了扩舟山路，盖的临街房的名字叫新城财富广场。”工作人员问：“刘亚玲是不是石槽赵的村民？赵全胡买她的宅基地原来的是谁的地？”赵四顺回答：“不是我们村的村民，当时我们村对外卖宅子，两万块钱一处，刘亚玲就买了一处，我与刘亚玲认识，具体赵全胡买的多少钱，时间长我记不住了。”工作人员问：“你认识牛顺兴吗？”赵四顺回答：“不是俺村的，见面了认识，不熟悉。我只知道他也在石槽赵村买的宅子。”2020年9月2日，本院组织原、被告双方、赵四顺到郾城区××路北段新城财富广场项目进行了现场勘验，该项目为南北走向的临街楼，临街楼以东有南北过道，该临街楼的楼道入口处均从该南北过道进入。该南北过道以东，是石槽赵村未被拆迁的村民的住宅，住宅结构均为独家院（有现场拍摄照片）。本案争议的1××号房屋为“冻龄分肌管理中心”，现正常营业，该门面房南侧门面房经营的是“百姓领购网络生活超市”。在现场勘验过程中，赵四顺指认，从“冻龄分肌管理中心”的门面房（即1××号房）的东邻房屋北山墙向南15米、“冻龄分肌管理中心”门面房东山墙以西11米，就是赵全胡被拆迁的宅基地的位置。再查，2016年1月27日，张华诉漯河锦华房地产开发有限公司房屋拆迁纠纷一案，经本院审理后作出（2016）豫1103民初434号民事判决书，判决：“被告漯河锦华房地产开发有限公司于本判决生效后15日内向原告张华提供《土地置换协议》中约定的门面房，具体位置是漯河市郾城区舟山路新城财富广场07B号楼北半楼南段边界从南向北数的两套（4间）门面房，面积不少于110平方米，不得改变房屋原有结构，具体房号由双方另行协商，协商不成时由原告张华选择任一套门面房作为置换房屋，被告须与配合，待该商品房可以办理房产证时，被告须配合原告办理。二、如果置换房屋的面积超过110平方米，则原告张华应当按照《土地置换协议》约定的4500元/平方米的价格对超过110平方米的部分向被告漯河锦华房地产开发有限公司补足差价。”判决生效后，张华申请郾城区人民法院强制执行，经法院强制执行，漯河市产权交易中心于2016年8月11日将位于漯河市郾城区××路北段新城财富广场07B号楼北半楼南段边界从南向北数的两套（4间）门面房（图丘幢：180-502-112207B1，房号：108）备案至张华名下。2016年8月23日，赵全胡提出执行异议，要求中止对上述108号房产的执行，并将该房产返还异议人赵全胡。该执行异议经郾城区人民法院审查后裁定对不予受理其执行异议，赵全胡申请复议，漯河市中级人民法院经审查后裁定驳回了其复议申请。2017年1月23日，赵全胡向本院提出执行异议之诉，该案经本院审理后，作出（2017）豫1103民初478号民事裁定书，裁定驳回赵全胡的起诉。2010年9月13日，原告王玉兰、姚会杰与漯河锦华房地产开发有限公司签订《协议书》一份，该协议书的主要内容为：“甲方：漯河锦华房地产开发有限公司，乙方：王玉兰、姚会杰，甲方2010年9月13日借乙方现金柒拾万元整。该笔借款有甲方用位于市舟山路在建项目第13、12号门面房约440平方米抵账，该门面房按每平米叁仟捌佰元计算，不足部分有乙方在2010年11月15日前补齐。如不补齐过期门面房按新调整价格计算，甲方所借乙方的柒拾万元人民币按每平方米4500元冲抵部分房款。本协议有效期至2010年12月30日终止。甲方签字：李天佑（加盖漯河锦华房地产开发有限公司印章），乙方签字：王玉兰姚会杰。”同日，漯河锦华房地产开发有限公司向王玉兰、姚会杰出具70万元的收据一份。2010年11月4日，漯河锦华房地产开发有限公司向王玉兰、姚会杰出具50万元的收据一份。漯河锦华房地产开发有限公司李天佑在上述《协议书》空白处备注如下：“王玉兰、姚会杰已于2010年11月4日第二次交款。因施工进度原因，本协议继续有效。李天佑（加盖漯河锦华房地产开发有限公司印章）2010年11月18日。”原告王玉兰提供孙留根（漯河锦华房地产开发有限公司原法定代表人）在上述《协议书》复印件上备注一份，证明2015年10月21日漯河锦华房地产开发有限公司原法定代表人在《协议书》复印件上签字，确认原告购买门面房的房款按100万元计算，孙留根备注的内容为“按壹佰万元计算。孙留根2015.10.21”。庭审中，原告王玉兰提供漯河锦华房地产开发有限公司于2017年12月14日出具的证明一份，证明锦华公司将涉案的门面房销售给王玉兰，其是该门面房的购买人和产权人。原告提供李天佑身份证复印件及出具的证明一份，证明原告从锦华房地产公司购买房屋的事实。原告提供姚会杰身份证复印件及出具的证明一份，证明姚会杰与王玉兰共同购买锦华房地产公司开发的门面房的事实，姚会杰愿意将涉案的门面房的所有权益转给原告，由原告行使一切权利，因姚会杰不再购买，锦华房地产公司尚欠姚会杰20万元房款未退还。经本院向姚会杰本人询问，对上述证明中的内容，其予以认可，并保证陈述真实不虚假。原告提供水电费票据若干份、1××号门面房租赁合同，证明锦华房地产公司在2015年10月5日向原告交付1××号门面房，原告一直占有该房屋并对外出租至今。另，原告王玉兰提供预售许可证复印件一份，证明锦华房地产公司在2013年5月取得新城财富广场项目的预售许可证。本案经审委会研究认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。”本案中，原告王玉兰主张其购买了漯河锦华房地产有限公司开发的新城财富广场1××号门面房，其系该房屋的所有权人，但在执行过程中，该房屋仍登记在锦华房地产公司名下，且该房屋的性质系营业房而非居住用房；其次，赵全胡与锦华房地产开发公司之间系土地拆迁置换补偿纠纷，具有物权的属性，并非是普通的合同之债，即使原告王玉兰与锦华房地产公司存在商品房买卖合同，确实购买了涉案的1××号门面房，但其并未办理产权登记，王玉兰并不是完全的产权人，且根据物权优于债权的民法原则，在1××号房屋仍登记备案在锦华房地产公司名下的情况下，其权利不能对抗被告赵全胡基于拆迁置换而享有的权利。另根据本院对牛顺兴的调查，证实赵全胡的宅基地就在牛顺兴现住房西边过道的西邻，即涉案的1××号门面房处，故此，本院在执行过程中查封涉案房产，将1××号房备案登记在赵全胡名下并无不当。综上，原告王玉兰对涉案执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，原告的异议不能成立，对其诉讼请求，本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条第一款，《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告王玉兰的诉讼请求。案件受理费13800元，由原告王玉兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审 判 长  张义敏审 判 员  刘迎鸽人民陪审员  陈素霞二〇二〇年九月二十二日书 记 员  张美美