北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初1219号原告：北京维珍商业管理有限公司，住所地北京市海淀区西四环北路******，统一社会信用代码：91110108MA00EEDF7T。法定代表人：许君，执行董事。原告：北京荣科物业服务有限公司，住所地北京，住所地北京市海淀区北四环中路**海泰大厦**用代码：91110108760100688Q法定代表人：郭晓春，总经理。二原告之共同委托诉讼代理人：梁聪，北京市证信律师事务所律师。被告：北京汇众智达投资管理有限公司，住所地北京市海淀，住所地北京市海淀区中关村大街****AB2-99：91110108059292191L。法定代表人：袁磊，董事长。委托诉讼代理人：张斯丝，女，该公司法务。委托诉讼代理人：倪静，北京市世方永泰律师事务所律师。原告北京维珍商业管理有限公司（以下简称维珍公司）、北京荣科物业服务有限公司（以下简称荣科物业公司）与被告北京汇众智达投资管理有限公司（以下简称汇众智达公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告维珍公司、荣科物业公司之共同委托诉讼代理人梁聪与被告汇众智达公司之委托诉讼代理人张斯丝、倪静到庭应诉。本案现已审理终结。维珍公司、荣科物业公司向本院提出诉讼请求：1、确认维珍公司、荣科物业公司与汇众智达公司签订的《协议书》自2019年9月3日解除；2、汇众智达公司向维珍公司支付拖欠的2019年4月1日至2019年9月3日期间的租金1034375.16元；3、汇众智达公司将涉诉租赁场地腾退交还维珍公司，并向维珍公司支付自2019年9月14日至汇众智达公司清场撤离将租赁场地交还之日的占有使用费；4、汇众智达公司向维珍公司支付违约金16112382.3元；5、诉讼费由汇众智达公司承担。事实和理由：维珍公司将承租自荣科物业公司的位于北京市海淀区中关村西区地下综合管廊B2层三、四段管环廊面积为6630.61平方米的环廊场地（以下简称B2管环廊场地）出租给汇众智达公司，三方就此签订《协议书》。《协议书》约定，租期自2018年1月1日至2022年12月31日，租金标准为1元/平方米/天，每三个日历月为一个付款周期。汇众智达公司应于每个付款周期首月5日前向维珍公司支付该周期的租金。合同签订初期，汇众智达公司尚能如期履约，但自2019年4月1日至今，其无正当理由拒不缴纳租金，经维珍公司多次催缴无果。其行为已构成严重违约，对维珍公司造成了巨大经济损失，协议书现已无法继续履行。维珍公司依法向汇众智达公司发出《解除合同通知书》，并于2019年9月3日送达汇众智达公司，荣科物业公司对此知悉并同意。为维护自身合法权益，现特向法院提起诉讼。汇众智达公司公司辩称，协议书于2019年9月3日解除，但不同意其他诉求。我方并未实际接收诉争场地，且诉争场地不在我方实际管控之中。我方没有违约情形。这个场地现在的管理权和经营权都是我方的。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：北京市海淀区中关村西区地下二层的综合管廊属配套城市公共设施，主要为主、支管廊交接空间及小型商业用房。其开发单位为北京科技园建设股份有限公司[后更名为北京科技园建设（集团）股份有限公司]，承担该综合管廊的管理维护职能，该公司授权其控股子公司北京城科第一太平物业管理服务有限公司（后更名为荣科物业公司）承担对该处综合管廊的管理维护责任。2017年12月，荣科物业公司（甲方）、维珍公司（乙方）与汇众智达公司（丙方）签订《协议书》，该协议书约定：鉴于乙方承租了甲方B2管环廊场地并签署了相关协议，现甲方同意乙方将三、四段管环廊（租赁面积为6630.61平方米）出租给丙方使用。甲乙双方同意，丙方可自主选择经营业态，丙方亦可以自身名义进行转租或进行统一经营管理，无需再征得甲乙双方的事先同意。第二条租期自2018年1月1日至2022年12月31日止。第三条房屋的租金（含物业管理费）标准为1元/平方米/天。租赁期间，租金不得以任何理由调整。本合同租期起始日即为租金起付日。自本协议签署至租金起付日期间内，丙方无需向乙方支付租金。自租金起付日起，每3个日历月为一个付款周期。丙方应于租金起付日后5个工作日内向乙方支付第一个付款周期的租金（若租金起付日不是当月1日的，则第一个付款周期按日租金标准乘以实际天数计算租金）；自第四个日历月起，丙方应于每个付款周期首月5日前向乙方支付该周期的租金（日租金乘以该付款周期实际天数）；最后一个付款周期不足3个日历月的，按日租金标准乘以实际天数计算租金。在乙方向丙方提供税务部门认可的增值税发票且经丙方审核无误后，丙方始有向乙方支付租金的义务，否则，丙方有权拒绝支付租金，由此产生的一切责任及后果均由乙方承担。第四条乙方应在2018年1月1日交付租赁场地，交付当日双方签署《交接确认书》以确认本合同租期起始日。第六条在本合同期限内，甲方及乙方尊重丙方的经营权利，不得以任何理由及方式干涉丙方对该租赁场地的正当经营活动和管理。有关租赁场地的租赁、经营活动及对外签约等相关活动，由丙方全权负责。第七条非乙方及甲方原因，丙方无故不履行合同的，在乙方书面通知到达丙方后30日仍不履行合同，丙方应赔偿乙方损失，损失赔偿额的计算方式为剩余租期租金的两倍。第十条甲乙丙三方应在本合同的签署页中如实提供联系地址及联系方式。任何一方根据本合同发出的通知等文件可通过专人、快递服务或以传真发送至另一方在签署页所留联系方式。任何一方的联系方式发生变更的，应当及时通知对方，否则任何一方通知送达签署页所留地址，即视为被送达方收到，由此产生的一切不利后果由被送达人自行承担。若一方拒收，通知视为有效送达的日期按以下方法予以确定：快递送达的通知，公认的快递服务机构发出后第三（3）天视为送达。三方均在合同落款处加盖法人及公司印章并填写联系地址与电话。其中汇众智达公司联系地址为北京市海淀区中关村大街15号地下二层光耀东方办公区。经询问，当事人之间无其他租赁合同关系。签约后，三方并未签署《交接确认书》。维珍公司、荣科物业公司表示在协议书签订前B2管环廊场地已经交付，对此提交了以下证据：（1）2017年12月22日的《租区建筑设备接管交接单》，载明租区位置为三四段，租户单位签字确认处由“王×”签名；（2）库房A-138、133-3、A-141、A-146的房门照片，照片中的房门分别张贴有“珠荟啡”、“咖喱虎、小胖仔饭团”、“玲子家、密购商贸”、“大牌档”等纸张；（3）汇众智达公司关于食宝街一期商户“珠荟啡”（租赁场地Z157、Z158）、“咖喱虎”商户（租赁场地Z162）撤场事宜的工作联系单、撤场执行通知单，上述两商户撤场日期均系2019年12月23日；（4）汇众智达公司与北京联郡餐饮管理有限公司（店名南京大牌档）签订的租赁合同及补充协议（一），租期2016年11月10日至2022年11月9日；（5）汇众智达公司与林×（店名玲子家韩品生活馆）签订的租赁合同，租期自2016年11月16日至2018年11月15日；（6）汇众智达公司与马晓峰（店名咖喱虎）签订的租赁合同及补充协议（一）、（二）、（三），其中补充协议（三）的租期自2018年12月24日至2019年12月23日止。汇众智达公司不认可租区建筑设备接管交接单中王×为其职员，亦不认可该证据的关联性。同时，汇众智达公司认可照片、工作联系单、撤场执行通知单及租赁合同的真实性，但不认可照片中的库房系其出租，亦不认可工作联系单、撤场执行通知单及租赁合同与本案的关联性与证明目的。汇众智达公司称维珍公司并未向其实际交付案涉场地，称租区建筑设备接管交接单并非本案协议书之交接单，对此其提交了出租方分别系北京华信恒盛投资管理有限公司及北京天盛智达投资管理有限公司与荣科物业公司签订的三份《房屋租赁合同之终止协议》扫描打印件（以下简称终止协议），租赁标的物分别为北京市海淀区中关村大街15-11号地下二层B2-1、B2-2及中关村大街15-16号地下二层B2-1。维珍公司及荣科物业公司对上述证据的真实性、关联性、证明目的均不予认可。协议书签订后，汇众智达公司向维珍公司支付了2018年1月至2019年3月期间的租金。2019年3月14日，维珍公司就下一季度的租金向汇众智达公司开具增值税发票，但汇众智达公司一直未支付后续租金。汇众智达公司称案涉场地的管理和运营权现已于2019年5月26日移交至汇众智达公司，对此其提交了：(1)荣科物业公司于2019年向汇众智达公司、上海安依投资有限公司出具的《附件8：关于管环廊权益转移的确认函》（以下简称确认函）及北京城科第一太平物业管理服务公司股东协议书（以下简称股东协议书）。其中确认函载明：“就中关村时代购物广场项目地下综合空间管环廊的管理和运营权转移事宜，本公司不可撤销的向贵方确认如下内容：一、北京科技园建设（集团）股份有限公司与北京天佑万荣物业管理有限公司于2015年签署的《股东协议书》中所约定的地下综合空间中的3、4、5、6段的管理和运营权已概括转移至上海安依指定的汇众智达享有。自本确认函出具之日起，汇众智达有权独立及排他的行使对管环廊的管理和运营权，荣科物业公司及其他第三方均不再对管环廊享有管理和运营权或任何类似性质的权益，并确认北京荣科或其他第三方不向上海安依所指定的主体收取任何费用（维珍另议）。维珍公司及荣科物业公司认可股东协议书的真实性，但不认可确认函的真实性，同时对上述证据的关联性、证明目的均不予认可。维珍公司称其分别在2019年6月21日、6月24日、7月19日、7月30日向汇众智达公司邮寄了催款函及通知书，邮寄地址为北京市海淀区中关村大街15号地下二层光耀东方办公区。汇众智达公司对此不予认可，表示该公司发生了股东变更，维珍公司的上述函件邮寄地址为原股东地址，其并未收到上述催款函及通知书。2019年9月3日，汇众智达公司签收维珍公司向其出具的《解除合同通知书》（以下简称解约通知），该通知书载明：“按照合同约定，贵公司应于2019年4月5目前支付2019年4月1日至2019年6月30日的租金共计人民币603385.51元；于2019年7月5日前支付2019年7月1日至2019年9月30日的租金共计人民币610016.12元，但经我方多次书面催缴，贵公司仍未履行上述付款义务，已构成严重违约。贵公司的上述严重违约行为导致本合同已无法继续履行，…特通知贵公司如下：l、自本通知到达贵公司之日起，贵我双方及荣科物业公司签订的《协议书》正式解除；2、请贵公司于本通知到达贵公司之日起5日内，结清所欠租金，并按照《协议书》第7.1条的约定赔偿我司经济损失（损失金额为剩余租期租金的两倍）；3、请贵公司自本通知到达贵公司之日起10日内，自行拆除租赁场地内贵公司装修添附的应属贵公司所有的可以自然移动的设施、设备和器具，并保证我司原有的设施、设备运转正常，将租赁场地以正常可使用状态归还我司。若超过30日贵公司仍未拆除上述物品，视为贵公司放弃遗留物之所有权，我司将自行采取相关措施予以清场，由此发生的费用由贵公司予以支付。”汇众智达公司于2019年9月5日向维珍公司出具《关于的回函》（以下简称回函），载明：“我司不同意贵司关于解除贵我双方以及荣科物业公司的租赁合同关系的主张。因中关村广场购物中心项目产权人发生股权变更，本项目自2019年6月1日起一直处于各项工作交接阶段，目前交接工作尚未全部完成。我司在交接过程中发现，我司并未实际占有使用《协议书》中的租赁场地，交接过程期间亦未收到贵司来函中提及的向我司寄发的书面催缴欠缴租金函件。在收到贵司本次来函之前，我司并不了解具体情况，因而对《协议书》的履约造成了一定的影响。贵我双方以及荣科物业公司之间签署的《协议书》合法有效，我司亦希望继续与贵司保持友好的合作关系，正常履行《协议书》，为了不影响中关村广场购物中心的正常运营，最大利益维护贵我双方的权益，我司希望就贵司来函中提交的租金支付以及《协议书》正常履约等事宜与贵司当面沟通，共同协商具体的解决方案。”2019年9月18日，汇众智达公司向维珍公司出具《关于要求交付租赁场地的函》，载明：“l、贵我双方以及荣科物业公司签署的《协议书》合法有效，贵司应当按照《协议书》的约定向我司交付租赁场地；请贵司在接到本函后3日内，立即向我司交付租赁场地，协助我司清退强占场地人员并清理场地遗留物；2、场地租金应自贵司实际交付之日起计租；截止本函发出之日我司已向贵司缴纳租金共计3016927.55元，该笔租金自贵司按照本函第l条完成场地交付后开始抵扣。”审理过程中，汇众智达公司同意《协议书》于2019年9月3日解除，但认为其不应支付租金、占用使用费，亦无须腾退案涉场地。同时，汇众智达公司认为其不存在违约行为，不同意支付违约金，且违约金标准过高，请法院酌减。本院认为，协议书系当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案的争议焦点在于维珍公司、荣科物业公司是否向汇众智达公司交付案涉场地。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，协议书系租赁合同，出租人的主要合同义务为交付租赁物，承租人的主要合同义务系支付租金。根据《协议书》第三条、第四条的约定可知以下内容：（1）双方约定签订交接确认书的目的之一在于确定租期起始日；（2）案涉场地的交付日、合同租期起始日、租金起付日系同一日；（3）在协议签署至租金起付日期间，汇众智达公司无需向维珍公司支付租金。虽然协议书签订后，当事人之间并未就涉诉场地的交付事宜签订交接确认书。但根据双方的陈述及证据可知，确有汇众智达公司的部分租户在实际占有、使用案涉场地的部分房屋。结合协议书的约定、汇众智达公司向维珍公司交纳租金的情况，维珍公司已完成了关于其已交付案涉场地的基本证明责任。汇众智达公司应举证证明现占有使用案涉场地的汇众智达公司的租户，其租赁来源并非汇众智达公司。现其对此并未提交有效证据。关于其并未实际占有、使用、出租案涉场地的抗辩意见，本院不予采纳。本案中，在维珍公司向汇众智达公司提供了增值税发票后，汇众智达公司逾期支付租金的行为构成根本违约。维珍公司据此向汇众智达公司发送解约通知的行为有效。汇众智达公司收到了该解约通知，且同意解除协议书，对此本院不持异议。现维珍公司、荣科物业公司据此要求确认荣科物业公司、维珍公司与汇众智达公司签订的《协议书》于2019年9月3日解除，于法有据，本院予以支持。汇众智达公司称其于2019年5月6日取得案涉场地的运营管理权，并对此提交了荣科物业公司向其出具的确认函，但荣科物业公司、维珍公司对此不予认可。结合该确认函中关于“维珍另议”的表述及汇众智达公司收到维珍公司的解约函后分别于2019年9月5日、2019年9月18日出具的回函及《关于要求交付租赁场地的函》中均未提及案涉场地的运营管理权已转移至汇众智达公司事宜。综上，汇众智达公司关于案涉场地运营管理权已转移至汇众智达公司的抗辩意见，本院不予采纳。汇众智达公司应依约向维珍公司支付2019年4月1日至2019年9月3日的租金。维珍公司、荣科物业公司关于上述期间租金的主张，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，租赁合同解除后，汇众智达公司应返还案涉场地。荣科物业公司与维珍公司要求汇众智达公司腾退并交还案涉场地的主张，于法有据，本院予以支持。荣科物业公司、维珍公司参照租金标准主张2019年9月14日至实际腾退交还之日的占用使用费，于法有据，本院予以支持。汇众智达公司在维珍公司通知其缴纳租金后，超过30天仍未缴纳，符合《协议书》第七条约定的情形。维珍公司、荣科物业公司据此主张违约金，于法有据，本院予以支持。依照《协议书》第七条的约定，汇众智达公司应向维珍公司赔偿损失，损失赔偿标准为剩余租金的两倍。汇众智达公司主张违约金标准过高。考虑到本案中无法确认维珍公司因汇众智达公司违约带来的实际损失，故本院酌定以其欠付租金数额为基数，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以调整。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、北京荣科物业服务有限公司、北京维珍商业管理有限公司与北京汇众智达投资管理有限公司于2017年12月签订的《协议书》于2019年9月3日解除；二、北京汇众智达投资管理有限公司自本判决书生效之日起7日内将其承租的位于北京市海淀区中关村西区地下综合管廊B2层三、四段管环廊，租赁面积6630.61平方米的三、四段管环廊场地腾退并交还北京维珍商业管理有限公司；三、北京汇众智达投资管理有限公司自本判决书生效之日起7日内向北京维珍商业管理有限公司支付2019年4月1日至2019年9月3日期间的租金1034375.16元并按1元/平方米/天的标准支付自2019年9月14日至实际腾退交还之日的占用使用费；四、北京汇众智达投资管理有限公司自本判决书生效之日起7日内以1034375.16元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，向北京维珍商业管理有限公司支付自2019年9月14日至实际付清之日的违约金；五、驳回北京荣科物业服务有限公司、北京维珍商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62340元（北京维珍商业管理有限公司已预交），由北京维珍商业管理有限公司负担56106元，已交纳；由北京汇众智达投资管理有限公司负担6234元，于本判决书生效后7日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 周 红二〇二〇年九月二十四日书记员 张慧聪