河北省永清县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1023民初1570号 原告：廊坊东领房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市永清县工业园百合路东侧东壮村北侧。 法定代表人：赵建涛，总经理。 委托诉讼代理人：范琼，河北李景玉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张静丽，河北李景玉律师事务所律师。 被告：罗超，男，1983年7月11日出生，汉族，司机，北京市东城区人，现住北京市昌平区。 委托诉讼代理人：罗婷敏（系罗超姑姑），女，1964年2月7日出生，汉族，公司经理，北京市海淀区人，现住北京市顺义区。 原告廊坊东领房地产开发有限公司（以下简称廊坊东领公司）与被告罗超商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廊坊东领公司的委托诉讼代理人范琼、张静丽、被告罗超的委托诉讼代理人罗婷敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 廊坊东领公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2.请求依法判令被告罗超向原告支付违约金75768元；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年8月30日原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告购买原告开发的紫竹苑二期15-2-103号房屋，房屋总价款为757680元。根据双方签订的补充协议确定的内容，被告向原告承诺其具备购房资格及条件，由于被告的虚假承诺导致案涉合同无法继续履行，被告对此存在重大过错，现原告根据协议约定行使合同解除权，同时要求被告向原告支付房款总额10%的违约金。为维护原告的合法权益，提起诉讼，望判如所请。 诉讼中，原告明确表示合同解除后被告已交付的购房款47680元予以退还，主张的违约金要求被告另行支付。 罗超辩称，案涉房子是通过华运地产资讯有限公司卖给被告的，当时受到宣传和培训已经知道房屋的限购政策，被告没有购房资格，但后来开发商和中介说交纳个人所得税及社保之后就具备购房资格，在此情况下签订的购房合同，当时交付首付款后另交付100000元电商费，电商费不是荣盛公司开具的发票，当时宣传说100000元抵顶150000元房款，但是最终也没有抵顶，被告方手中现并无购房合同等文件，合同只有双方签字盖章才具有法律效力。按照合同约定该房屋应在2019年11月30日前交付，但至今一直没有交房，被告购买的是准现房，现在变成期房，被告可以要求退房。因为被告是北京市户口，不具备购房资格，原告虚假宣传、违规操作，所以不同意支付房款总额10%的违约金。原告延迟交付房屋，至今没有通知延期交房的任何情况，存在较大的商业风险，且房屋价格也已下降，同意解除购房合同及补充协议，要求退回房款147680元，不同意支付违约金。 本院经审理认定事实如下：2019年8月30日，原告廊坊东领公司（出卖人）与被告罗超（买受人）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告购买原告开发的永清县房屋，该商品房建筑面积为82.81平方米，单价为每平方米9149.62元，总价款757680元；付款方式为买受人于2019年8月30日前支付首付款387680元，按揭贷款370000元。《补充协议》第十五条第3款约定，出卖人未授权任何人员和单位对合同房屋进行不符合实际的宣传和描述，未授权任何人员和单位对买受人作出合同及补充协议约定事项外的承诺和保证，未经出卖人盖章确认的材料文件不作为双方履行合同义务的依据；第10款约定，本合同项下房屋交易过程中，出卖人及其工作人员或聘用代理机构的人员对购房政策、贷款政策、税收政策、房屋价值预判等所提供的意见仅供参考，最终以政府管理部门发布的政策和买受人自行调研结论为准，买受人对此予以认可并接受。第十六条第5款约定，买受人已充分知悉近期不断出台的房地产相关政策和规定，并经对照自身情况，确认仍具备购买该房屋之资格。如出卖人发现，买受人不具备购买该房屋的资格，出卖人有权解除合同及本补充协议，买受人应向出卖人支付房款总额的10%的违约金；在合同履行过程中买受人以因限购政策不具备购房资格为由，提出解除《商品房买卖合同》和本协议的，买受人应向出卖人支付房款总额10%的违约金。补充协议附件应交款须知注明首付款分期交付时间为：第一次应交款金额151000元，应交时间为2019年11月29日；第二次应交款金额189000元，应交时间为2020年2月29日。 双方在签订《商品房买卖合同》及《补充协议》的同时，原告向被告出具了《客户购房告知函》，告知函第四项温馨提示第6条中明确载明：“您在购房时可能会受到‘限购’、‘限贷’等政策限制，请您务必对照国家和地方政策核实自身户籍、社保、婚否、征信等关键信息，因此造成的不利后果由购买人承担。”被告亦亲自签字确认，并写明我已阅读并同意以上内容。 合同签订当日，被告向廊坊市优房网络科技有限公司交付购房服务费75000元，向西藏意家信息科技有限公司交付购房服务费25000元，向原告支付购房首付款首期47680元，廊坊市优房网络科技有限公司、西藏意家信息科技有限公司和原告廊坊东领公司分别向被告出具收款收据。后因被告未按约定交付第二、三期购房首付款，双方由此引发纷争，原告遂向本院提起诉讼。 另查，原告自述案涉商品房所在项目于2018年6月7日取得商品房预售许可证，因大气污染治理及新冠疫情等原因尚未交房。 上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》及补充协议、《客户购房告知函》、应交款须知、被告提交的收款收据、POS签购单和当事人当庭陈述予以证实。 本院认为，原、被告双方于2019年8月30日签订的《商品房买卖合同》及补充协议的目的是购买房屋，在缔结合同之时被告对当地限购政策是明知的，其自愿通过在当地缴纳社会保险或纳税等方式达到购房资格要求，促成合同的履行，不违反限购政策的规定，双方之间的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格遵守，不得擅自变更和解除。现被告明确其因系北京市户籍不符合当地购房资格要求，同意解除《商品房买卖合同》及补充协议，本院尊重双方当事人的意愿，对原告请求解除《商品房买卖合同》及补充协议的诉讼主张，本院予以支持。 案涉补充协议中对购房过程中可能受到“限购”、“限贷”等政策导致合同履行受阻并由此引发的法律后果等关键条款内容均进行了约定，并以黑体加粗提醒，被告知晓并在补充协议及告知函等文件上签字认可，原告已经尽到了合理的提示和说明义务。被告主张原告销售人员虚假宣传、口头承诺为其办理购房资格的抗辩意见，与补充协议第十五条第3款“未授权任何人员和单位对买受人作出合同及本补充协议约定事项外的承诺和保证，未经出卖人盖章确认的材料文件不作为双方履行合同义务的依据”及第10款“购房政策最终以政府管理部门发布的政策和买受人自行调研结论为准”的约定内容不符，被告作为具有完全民事行为能力的成年人，在进行房屋买卖交易时应仔细审核合同内容，认真阅读合同文本，在自身充分清楚、理解双方权利义务的前提下审慎签字。被告的该抗辩主张有悖于商品房买卖交易常理，且未提供有效证据予以证实，故对被告的该抗辩意见本院不予采信。被告签署合同后的消极懈怠行为导致案涉《商品房买卖合同》无法继续履行，合同目的不能实现，被告的行为已构成根本违约，应按约向原告承担违约责任，原告要求被告按房屋总价款10%给付违约金75768元的诉讼主张，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，被告交付的购房款47680元，原告应予以退还。被告所交纳的团购服务费并非为原告所收取，被告主张退还的抗辩理由相对于原告的诉讼请求具有独立性，对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除原告廊坊东领房地产开发有限公司与被告罗超签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》； 二、原告廊坊东领房地产开发有限公司退还被告罗超交付的购房首付款47680元； 三、被告罗超向原告廊坊东领房地产开发有限公司支付违约金75768元； 以上第二、三项相抵顶，被告罗超应给付原告廊坊东领房地产开发有限公司28088元，于本判决生效后十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1694元，减半收取计847元，由被告罗超负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  徐勇 二〇二〇年九月二十八日 书记员  袁娜