北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初8646号原告（反诉被告）：北京欧陆房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪地区榆阳路********楼**，统一社会信用代码911100006000469505。法定代表人：苏鑫，董事长。委托诉讼代理人：李怀祖，北京清律（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：江孟醒，女，1993年1月18日出生，汉族，北京清律律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：华联咖世家（北京）餐饮管理有限公司，住所地北，住所地北京市西城区层**信用代码9111000067055263X2。法定代表人：欧阳庆球，总经理。委托诉讼代理人：国超，男，1984年10月16日出生，汉族，华联咖世家（北京）餐饮管理有限公司职工，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：夏洋，北京市天元律师事务所律师。原告（反诉被告）北京欧陆房地产开发有限公司（以下简称“欧陆公司”）与被告（反诉原告）华联咖世家（北京）餐饮管理有限公司（以下简称“华联咖世家公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）欧陆公司的委托诉讼代理人李怀祖、江孟醒，被告（反诉原告）华联咖世家公司委托诉讼代理人国超、夏洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欧陆公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行原、被告于2010年2月20日签订的合同编号为L102-[002]的《租赁合同》、2016年3月17日签订的合同编号为L102-003【XZ】的《租赁合同续签协议》；2、判令被告向原告支付欠付的2020年3月1日至2020年6月30日期间的租金142344元、物业管理费31632元及滞纳金（暂计算至2020年5月22日的滞纳金为4783.16元）；3、判令被告向原告支付欠付的2020年3月1日至2020年4月30日期间的水费人民币54元；4、判令被告向原告支付擅自停止营业期间的违约金（自2020年4月30日起暂计算至2020年5月22日的违约金为26440.78元）；5、判令被告承担原告为本案支出的律师费，暂计60000元；6、判令被告承担本案全部诉讼费用。后变更诉讼请求为：1、判令解除原、被告双方于2010年2月20日签订的合同编号为L102-[002］的《租赁合同》、2016年3月17日签订的合同编号为L102-003【XZ】的《租赁合同续签协议》；2、判令被告向原告支付2020年3月1日起至实际清空、恢复腾退之日止的租金、占有使用费及滞纳金（租赁合同解除前租金标准为：2020年6月30日前为35586元/月，2020年7月1日起至2021年6月30日止为39540元/月；租赁合同解除后占有使用费标准为：2020年6月30日前为71172元/月，2020年7月1日起为79080元/月。暂计算至2020年8月14日的租金为142344元、滞纳金为11850.33元）；3、判令被告向原告支付2020年3月1日起至实际清空、恢复腾退之日止的物业管理费及滞纳金（暂计算至2020年8月14日的物业管理费为31632元、滞纳金为2596.63元）；4、判令被告已支付给原告的保证金125210.00元（其中履约保证金118620元，公共事业保证金6590元）不予退还；5、判令被告向原告支付相当于三个月租金的违约金118620元；6、判令被告向原告支付2020年3月1日至2020年4月30日期间的水费54元；7、判令被告自担费用将租赁房屋恢复至可租用及良好状态后交还原告；8、判令被告承担原告为本案支出的律师费60000元；9、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2010年2月20日，原告欧陆公司与被告华联咖世家公司签订了合同编号为L102-[002]的《租赁合同》，约定由华联咖世家公司承租欧陆公司位于北京市顺义区×路×号欧陆时尚购物中心（欧陪广场）L1层102单元房屋（下称“租赁房屋”），用于经营华联咖世家公司COSTA品牌之咖啡店业务，租赁面积为131.8平方米，租赁期限为2010年7月1日至2016年6月30日。2016年3月17日，欧陆公司与华联咖世家公司签订了合同编号为L102-003【XZ】的《租赁合同续签协议》，约定由华联咖世家公司继续承租租赁房屋，期限为2016年7月1日至2021年6月30日。其中《租赁合同续签协议》第4.1条约定：租赁房屋月租金以月基本租金和月总收入提成租金较高者计收，月基本租金标准为：第一、二个租约年（2016年7月1日至2018年6月30日）31632元，第三、四个租约年（2018年7月1日至2020年6月30日）35586元，第五个租约年（2020年7月1日至2021年6月30日）39540元。第4.3条约定：华联咖世家公司应于每个日历月8日之前向欧陆公司支付下月的基本租金。《租赁合同》签订后，欧陆公司按约交付租赁房屋，华联咖世家公司在租赁期限及续租期限内均已占有并正常使用租赁房屋。根据《租赁合同续签协议》约定，华联咖世家公司应于2020年2月8日前支付2020年3月的租金及物业管理费、2020年3月8日前支付2020年4月的租金及物业管理费、2020年4月8日前支付2020年5月的租金及物业管理费、2020年5月8日前支付2020年6月的租金及物业管理费。上述费用，华联咖世家公司至今仍未支付，并欠付2020年3月1日至2020年4月30日期间的水费。此外，2020年4月，华联咖世家公司向欧陆公司发送《关于COSTA店调整租金支付标准的沟通函》，沟通函告知：“从2020年4月起按照10%的扣点租金支付房租租金。......如果贵司无法接受前述租金支付标准的变更，基于现状我方将不得不考虑向贵司提出申请于5月20日终止营业，5月30日前处理完毕闭店相关事宜......”，并于2020年4月30日，在未经欧陆公司事先书面同意的情况下，擅自关闭店铺，停止经营。鉴于咖世家公司长期欠缴2020年3月1日至今的租金、物业管理费及2020年3月16日至2020年4月14日期间的水费，并于2020年4月30日擅自闭店停业至今，且明确表示不愿意继续履行《租赁合同》及《租赁合同续签协议》。根据《租赁合同》第9.3.6条、第9.3.8条、第9.3.10条等约定，华联咖世家公司的前述行为已构成根本违约，欧陆公司有权要求解除合同。请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。华联咖世家公司辩称：1、本案并无合同继续履行的事实和法律依据。首先，原、被告于2010年2月20日签订《租赁合同》，到期后于2016年2月22日续签合同（以下统称“合同”）约定：“12.2.3乙方开业后，每半年对营业额进行评估。如月均营业额不足15万，乙方有权选择退出，不算违约。”双方在实际履行合同过程中，亦遵照合同约定，由华联咖世家公司定期向欧陆公司提供营业额数据，根据上述数据来看，被告自2017年1月年起至今月营业额均没有超过15万元，一直处于亏损状态（原告对于2017年1月起至今被告营业额未超过15万元亦认可，见其代理意见第3页），根据双方在合同12.2.3条约定的单方解除权，被告完全有权利在条件达成时提出方解除合同且不应承担违约责任。其次，对于原告代理律师主张的“因被告构成根本违约，不享有解除权”及“因被告长达9年的租赁期限中仅有3个月月营业额超过15万元，但被告一直没有主张要求解除，所以视为放弃该解除权”，我们认为毫无法律依据，而且是对法律基础概念认识不清的低级错误。具体为：12.2.3条是原、被告双方基于公平自愿原则约定的附条件约定解除权。根据《合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。对于被告而言，解除合同的条件自2017年1月起至今起一直处于成就状态，被告有权随时使用该单方解除权。根据《合同法》第九十五条：“【解除权消灭】法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。本案中，双方没有约定解除权的行使期限，原告亦从未对被告适用该单方解除权进行过催告，故被告单方解除合同权没有消除的事实基础和法律依据，被告可以自行决定何时适用该权利维护己方利益。最后，解除权属于形成权。根据《合同法》第九十六条【解除权的行使】：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中，被告在与原告就变更合同租金多次协商未果的情况下，于2020年4月30日向原告送达了《关于COSTACOFFEE闭店通知函》告知其将于2020年4月30日单方解除合同且原告亦主张已于当日收悉。故双方合同已于2020年4月30日解除。综上，双方合同已经与2020年4月30日解除，不存在继续履行的事实和法律依据。2、关于原告诉求支付2020年3月1日至2020年6月30日期间的租金、物业管理费及滞纳金：如前所述，本案合同已于2020年4月30日解除，且2020年5月起，系原告自行在被告承租的房屋门上加锁导致被告无法腾退房屋，故被告应支付的房租租金应截至2020年4月30日，2020年4月30日之后的租金被告不应承担。合同约定的租金为35586元/月，物业费为7908元/月。被告2020年2月租金已经支付完毕。应支付的剩余租金金额应为（35586+7908）*2=86988元，但因双方在合同中约定：“10.3非本合同规定的情况乙方（即被告）擅自终止本合同的，甲方（原告）没收全部保证金”。故原告没有没收被告保证金的事实和法律理由，应在保证金中扣除被告拖欠租金、物业管理费后向被告返还保证金的剩余部分40222元（保证金缴纳了127210元）。3、水费支付。被告已经完成2020年4月份的水费支付。（见反诉证据7最后一页4月份支付记录）4、违约金支付。如前所述，被告系适用单方解除权有权解除，不应承担违约金。5、律师费支出。原告没有提交律师费发票，法院不应支持。华联咖世家公司向本院提出反诉请求：1、请求确认双方租赁合同关系已于2020年4月30日解除；2、请求判令被反诉人返还保证金127210元；3、请求判令被反诉人向反诉人支付自2020年4月30日起至实际支付之日止以应返还保证金127210元为本金，按年息24%计算的利息损失；4、请求判令由被反诉人承担本案律师费用4.24万元；5、请求判令由被反诉人承担本案诉讼费用。以上各项合计暂计为人民币：169610元。事实和理由：2010年2月20日，双方签订编号为L102-[002］号《租赁合同》（下称“主合同”），主合同到期后2016年2月22日双方续签编号为L102-003［XZ］《租赁合同续签协议》（下称“续签合同”）约定反诉人承租位于北京市顺义区×路×号欧陆时尚购物中心L1层102单元（下称“房屋”），租期自2016年7月1日至2021年6月30日，租金标准按照月基本租金与日历月承租人收入提成的18%孰高者支付，月基本租金如下：第1个租约年，月租金31632元，第2个租约年，月租金31632元，第3个租约年，月租金35586元，第4个租约年，月租金35585元，第5个租约年，月租金39540元，每个日历日8日前承租人支付下月的基本租金，每月第10个工作日内承租人提交上个日历月营业额。同时，双方约定承租人开业后，每半年对营业额进行评估，如半年内的月均营业额不足15万，承租人有权退出不算违约（主合同第12.2.3）。2019年1月起至今，承租人月均营业额均不足15万元。为了减小损失维持经营，承租人于2020年4月多次就调整租金事宜与出租人协商未果，后2020年4月30日承租人依据上述主合同第12.2.3条约定向出租方发出解除租赁合同关系函件，出租人已收悉但拒不认可，并于2020年5月22日向贵院起本诉要求继续履行租赁合同。基于上述事实和理由，反诉人特向法院提起反诉，请求法院依法维护反诉人的合法权益。欧陆公司针对反诉答辩称：不同意华联咖世家公司的全部反诉请求。2020年4月30日，欧陆公司收到华联咖世家公司的《关于COSTACOFFEE闭店通知函》，咖世家公司主张“由于新型冠状病毒疫情的爆发和蔓延，全国餐饮行业遭受重创，申请于2020年4月30日闭店”，并于同日擅自停止经营。现华联咖世家公司提起反诉要求解除双方租赁法律关系，于法无据，其诉讼请求不应得到支持。1、华联咖世家公司已构成根本违约，不享有解除权，无权要求解除其与欧陆公司之间的租赁法律关系。1.1、华联咖世家公司长期欠缴租金等费用且擅自停业，已构成根本违约。华联咖世家公司不享有合同约定或法定解除权，无权要求解除其与欧陆公司之间的租赁法律关系。2010年2月20日，欧陆公司与华联咖世家公司签订《租赁合同》，租赁面积为131.8平方米，租赁期限为2010年7月1日至2016年6月30日。2016年3月17日，双方签订《租赁合同续签协议》（与《租赁合同》统称为租赁合同），约定由华联咖世家公司继续承租租赁房屋，租赁期限为2016年7月1日至2021年6月30日。针对租赁费用支付一项。《租赁合同续签协议》第4.3条、第5.3条约定，华联咖世家公司应于每个日历月8日之前向甲方（欧陆公司，下同）支付下月的基本租金、物业管理费。履行过程中，自2020年2月3日起，欧陆公司陆续多次向华联咖世家公司发送《承租户收费通知单》，要求华联咖世家公司按照租赁合同约定支付2020年3月1日至2020年6月30日期间的租金142344元、物业管理费31632元、2020年3月16日至2020年4月14日期间的水费54元及相应滞纳金，但咖世家公司至今仍未支付。针对要求保证正常开业一项。《租赁合同》第9.3条约定，未经甲方事前书面同意，乙方擅自中断、停止其业务或放弃该房屋，乙方应当承担违约责任。2020年4月30日，华联咖世家公司在未经欧陆公司事先书面同意的情况下，擅自关闭店铺，停止经营。华联咖世家公司的欠缴租赁费用及擅自停业的行为严重违反租赁合同约定，属于根本违约。华联咖世家公司作为违约方，无权要求解除租赁法律关系。1.2华联咖世家公司无权以其月均营业额不足15万元为由要求解除租赁合同。第一，根据2020年4月30日咖世家公司发函，其主张因为新冠疫情影响，要求解除租赁合同，并已实际行动表示不再履行合同，已构成根本违约。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条“当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持”之规定，华联咖世家公司以疫情影响为由要求解除合同，没有法律依据。华联咖世家公司的违约行为已于2020年4月30日发生，现又寻找其他理由要求解除合同的，并不改变其违约行为已经发生的事实。第二，根据《租赁合同》第4.6条、第5.8.1条及《租赁合同续签协议》第4.4条的约定，在租赁期限内，华联咖世家公司应当于每个日历月第10个工作日前向欧陆公司提供所有与上个日历月营业额有关的资料，包括营业额记录等，以供欧陆公司对其经营状况进行评估。《租赁合同》第12.2.3条约定：“乙方开业后，每半年对营业额进行评估。如月均营业额不足15万，乙方有权选择退出，不算违约。”根据华联咖世家公司提供的营业额数据，除2012年和2013年全年的营业额达到月均人民币15万元的标准，自2011年1月起至今，在长达近9年的租赁期限中，咖世家公司仅有3个月的月营业额略微超过15万元，但华联咖世家公司从未主张要求依据该约定解除租赁合同，应视为华联咖世家公司以实际行为表明其已放弃该解除权。此外，根据欧陆公司销售数据显示，欧陆广场同时期在业经营的其他咖啡店月营业额远远高于15万元，可见欧陆广场客流量都能充分满足租赁合同订立时预设的营业额标准，但因华联咖世家公司自身怠于经营才导致业绩不佳。以2020年2月8日起为例，华联咖世家公司每日在店工作人员不超过2人，而同时期其他咖啡店工作人员一般为4至5人。华联咖世家公司应当自行承担不利后果。第三，华联咖世家公司拟行使该解除权的，也应在合理期限内作出。华联咖世家公司在长达9年的时间内都没有行使该解除权，应当认定作为形成权的解除权权利已经消灭。法律不应当对该等“权利沉睡者”予以保护，华联咖世家公司应自行承担不利后果。第四，华联咖世家公司租赁房屋位于商场一层重要位置，若该等铺位空置除了产生实际租赁损失，还严重影响商场的整体经营形象。华联咖世家公司该等解除权成立后，仍继续履行合同的行为，使得欧陆公司信赖华联咖世家公司会按照约定的期限履行合同进行了经营安排，而未就该位置准备其他经营备选方案。从保护信赖利益角度出发，华联咖世家公司亦无权再行使解除权。综上，华联咖世家公司选择继续履行合同，而主动放弃行使解除权，华联咖世家公司的解除权已经消灭。华联咖世家公司以此为由要求解除合同，严重违背法律的禁止反言、诚实信用等原则，不应得到支持。2、若华联咖世家公司执意要求解除租赁法律关系，则属于其擅自提前终止租赁合同，欧陆公司有权不予退还租赁合同项下华联咖世家公司已支付的全部保证金。如前论述，华联咖世家公司已构成根本违约，不享有合同约定或法定解除权。若华联咖世家公司执意要求解除租赁法律关系，根据租赁合同约定，属于其擅自提前终止租赁合同，欧陆公司有权不予退还华联咖世家公司已支付的全部保证金，并有权要求华联咖世家公司承担相应的违约责任。因此，无论从华联咖世家公司应当继续履行租赁合同，还是从其擅自提前终止租赁合同的角度来看，欧陆公司均有权不予退还租赁合同项下咖世家公司已支付的全部保证金。2.2、保证金作为华联咖世家公司履行租赁合同的保证，根据租赁合同约定，欧陆公司无须向华联咖世家公司支付保证金的利息。华联咖世家公司要求按照年息24%的标准支付利息损失，没有依据。综上，华联咖世家公司无权要求欧陆公司返还相应保证金，更无权要求欧陆公司支付未返还保证金的相应利息。华联咖世家公司在反诉请求中主张要求以年息24%计算保证金利息损失的请求，缺乏事实依据和法律依据。2.3、华联咖世家公司要求欧陆公司退还的保证金中，其中“场地保证金”2000元系华联咖世家公司租赁欧陆公司广告位所支付的场地押金，与基于租赁合同产生的租赁法律关系属于不同的法律关系，不应在本案中解决。2010年5月1日，欧陆公司与华联咖世家公司签订《欧陆广场场地租赁使用协议》（以下简称“《S1广告位协议》”），约定由华联咖世家公司承租欧陆公司S1南、项目南墙的广告位，租赁时间为2010年5月1日至2011年4月30日，场地押金为1000元（下称“S1广告位押金”）。2010年5月1日，欧陆公司与华联咖世家公司签订《欧陆广场场地租赁使用协议》，约定由咖世家公司承租欧陆公司位于楼体北侧N4的广告位，租赁时间为2010年5月1日至2011年4月30日，场地押金为1000元。2011年5月1日，欧陆公司与华联咖世家公司签订《欧陆广场场地租赁使用协议》，约定由华联咖世家公司继续承租欧陆公司位于楼体北侧N4的广告位，租赁时间为2011年5月1日至2012年4月30日，场地押金1000元标注为已交纳。2011年5月1日、2012年5月1日，欧陆公司与华联咖世家公司分别签订《欧陆广场场地租赁使用协议》，约定由咖世家公司承租欧陆公司楼体东侧E4的广告位，场地押金1000元（下称“E4广告位押金”）标注为已交纳。双方同意在《S1广告位协议》到期后，将S1广告位押金转为E4广告位押金，华联咖世家公司无须另行支付E4广告位押金。就上述三个广告位租赁使用事宜，华联咖世家公司共计应向欧陆公司支付押金2000元，华联咖世家公司已经支付该等款项，欧陆公司也已向华联咖世家公司开具相应收据。由于广告位租赁与房屋租赁系完全独立的两个法律关系，关于前述广告位租赁及押金退还等事宜，如双方产生争议，也应另案解决，不应在本案中解决。综上，欧陆公司要求华联咖世家公司继续履行租赁合同，无须退还相应保证金；若因华联咖世家公司不享有合同解除权而擅自解除合同的，欧陆公司有权没收相应保证金不予退还，且华联咖世家公司要求支付保证金相应利息缺乏事实依据和法律依据。华联咖世家公司要求退还的保证金中，部分保证金不属于本案受理范围，不应在本案中予以解决。3、华联咖世家公司要求欧陆公司承担其因本案支出的律师费，缺乏事实依据和法律依据。首先，华联咖世家公司的反诉请求均不应得到支持，因此华联咖世家公司就反诉支出的律师费用，应当由其自行承担；其次，租赁合同中没有约定欧陆公司应当承担华联咖世家公司支出律师费的任何适用条件，本案亦不属于法律规定应当由欧陆公司承担律师费的情形，故华联咖世家公司因本案支出的律师费应由其自行承担。综上所述，欧陆公司认为，华联咖世家公司存在根本违约行为，不享有合同约定或法定解除权，无权要求解除租赁法律关系，欧陆公司有权要求华联咖世家公司及时支付欠付费用、继续履行租赁合同，并不予退还保证金。华联咖世家公司以继续履行行为表明其已放弃了解除权，不得再以该理由要求解除租赁合同。华联咖世家公司因本案支出的律师费亦应由其自行承担。华联咖世家公司提出的所有反诉请求均缺乏事实依据和法律依据。因此，应依法驳回华联咖世家公司的全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：2010年2月20日，原告欧陆公司（出租人，合同简称甲方）与被告华联咖世家公司（承租人，合同简称乙方）就北京市顺义区天竺镇裕翔路99号欧陆时尚购物中心（欧陆广场）[L1]层[102]单元（合同中称“该房屋”），该房屋的租赁建筑面积合计为131.8平方米（合同中称“租赁面积”）。租赁面积即为计收租金、物业管理费及其它费用的面积依据。本合同附件二、四是该房屋的交房条件。附件二、四的内容已由甲乙双方确认同意，并作为甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还房屋的验收依据。该房屋作为经营咖世家[COSTA]品牌之咖啡店用途业务使用。该房屋的租金按月计收，月租金应以下列二者中较高者计收：1）月基本租金；2）月总收入提成（“提成租金”）（1）月基本租金为固定金额，按租赁面积计算。（2）月总收入提成是根据承租人由承租此场地获得的所有收入而计算出来的某一金额，即是：18%*承租人在该日历月总收入。保证金为83034元。关于房屋返还时的状态约定：7.1除双方同意续签本合同外，乙方应在本合同到期日或本合同根据第九条提前终止时，将该房屋连同其所有的附属物、装置和附加物，在与原状一致或者符合甲方书面认可的标准的可租用及良好的使用状态下，交还甲方（租赁期内的自然损耗除外）。返还时，应经甲方验收认可，乙方结清其应当承担的费用。乙方须将通向该物业及该房屋各部分的钥匙（如有）交还甲方。7.2若乙方未按约定的时间将该房屋返还予甲方，则乙方应赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括但不限于甲方因延迟向新租户交付该房屋而需承担的违约金、中介费、律师费等，及该房屋占用使用费，每逾期一日，按该房屋当时的日租金两倍计算。7.3若乙方未按第7.1条约定的状态将该房屋返还予甲方，在通知乙方而乙方未予以反馈的情况下甲方有权自行代表乙方对该房屋作出合适的修缮，因此而引起的一切开支及费用由乙方负担。7.4若乙方未按约定的时间将该房屋返还予甲方，甲方有权进入并收回对该房屋的占有，并有权决定是否移动该房屋内的物品，或将该房屋恢复至提供给乙方时的状况，乙方对此以及本合同第10.4.3条中的行动不得提出异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿。甲方有权向乙方追讨因清除、处理、挪动前述物品和将该房屋恢复至提供给乙方时的状况所产生的所有费用。甲方清理期间计入乙方未交还期间。7.5非甲方原因，无论乙方因为什么原因搬离该房屋，均不得要求甲方偿还共所付出的任何必要费用（包括装修、安装设备或设施等的费用），亦无权要求甲方支付搬离该房屋的搬迁费、腾退费等。合同9.3条约定：甲、乙双方同意，在发生下列情形之一时，守约方可终止本合同，本合同自守约方将终止合同通知书送达违约方之日或守约方在该通知书中规定的其他日期起即行终止。违约方应向守约方支付相当于[六（6）]个月租金的违约金；违约金不足抵付守约方实际损失的，违约方还应向守约方赔偿实际损失与违约金的差额部分。9.3.1甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的。9.3.2乙方未征得甲方事先书面同意改变该房屋用途。9.3.3乙方未能在开业日之前具备开业条件并开业的，甲方原因除外。9.3.4因乙方原因造成该房屋结构损坏的。9.3.5乙方未征得甲方事先书面同意擅自转租该房屋，或转让本合同的。9.3.6乙方未能按照本合同规定，在租金、物业管理费及其它费用到期支付日后的十四（14）天内支付该等费用。9.3.7在乙方接到甲方以保证金抵付乙方的任何欠款包括但不限于租金、物业管理费、滞纳金及其它费用的书面通知的十四（14）日内，乙方未能补足保证金的。9.3.8乙方违反本合同中乙方必须遵守或履行条款、义务及其他规定，并在甲方发出通知后十四（14）天内未予纠正。9.3.9乙方自愿或者依法进入破产或清算程序（经甲方事先书而同意因重组或合并原因进行清算者例外）。9.3.10未经甲方事先书面同意，乙方擅自中断、停止其业务或放弃该房屋。9.3.11未经甲方事先书面同意，乙方擅自改变其公司名称或字号时。9.3.12乙方违反了双方达成的任何其他协议。9.3.13乙方在该房屋内经营的业务被任何司法或者行政机关判定为非法。9.3.14该房屋的物品被任何司法或者行政机关查封或扣押且七（7）日内未能解除查封或扣押的。关于违约责任约定：10.1甲方在租赁期满前非根据本合同规定的情况擅自解除本合同、提前收回该房屋的，甲方应负责赔偿。10.2乙方未征得甲方事先书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状及赔偿损失。10.3非本合同规定的情况乙方擅自提前终止本合同的，甲方除有权没收全部保证金。10.4在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，在租赁期内：10.4.1若乙方违反本合同项下任何付款责任或在本合同终止而乙方未按本合同约定时间返还该房屋时，甲方经事先通知乙方后有权切断该房屋水、电供应或其他服务或者采取合法的其它措施、行动，直到乙方前述的违反得到改正，在此期间乙方照常支付租金和其他费用，并且承担因甲方采取的前述措施而产生的一切后果（包括但不限于由此造成乙方的或其他第三人的损害或其财产的损失）及所有因此而引起的费用（包括重新接驳水电供应的费用）均由乙方负责。10.4.2若乙方违反本合同项下乙方须履行的任何规定，则乙方同意甲方有权阻止乙方将该房屋内任何物品搬离该房屋直至乙方纠正其违约行为并令甲方满意为止。10.4.3若本合同终止或甲方根据本合同的规定提前终止本合同，乙方未能按照本合同规定或甲方的要求向甲方返还该房屋，则甲方有权进入该房屋并对该房屋内的物品做如下处理后将该房屋重新租予其他租户：A）该房屋内乙方遗留的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物归甲方所有，甲方可自行进行处置，且无需向乙方支付任何费用。B）对于该房屋内乙方遗留的其他物品及货品，甲方可请公证机关办理提存手续后，将该等物品及货品搬离该房屋并按照合理的方式予以储存，由此产生的一切费用，包括但不限于公证费、搬运费及仓储费等，均由乙方承担。甲方在保留其于本合同项下没收保证金的权利的同时，可将前述费用作为乙方的债务向乙方追偿。如自该等物品及货品向公证机关办理提存手续后一（1）个月内，乙方仍未提取该等物品及货品或未能向甲方支付前述费用，则甲方有权自行处置该等物品及货品，由此产生的一切费用，应由乙方承担。甲方在保留其于本合同项下没收保证金的权利的同时，可将该等费用作为乙方的债务向乙方追偿。10.4.4乙方未经甲方事先书面同意擅自停止营业或非正常营业的，甲方除可按照本合同第9.3条的规定提前终止本合同外，还有权于乙方不营业或者非正常营业的期间每日收取按日租金计算的违约金。10.4.5乙方未经双方协商一致单方面提前终止合同，或本合同因乙方违约依据本合同第9.3条提前终止，甲方不予退还乙方已付的保证金。A）因乙方未经甲方事先书面同意擅自改变该房屋结构，或损坏该房屋使甲方支出的全部修缮费用；B）因本合同根据第9.3条规定由于乙方违约而提前终止给甲方造成的其它损失和使甲方支出的合理费用；10.4.6如乙方或其代理人、雇佣人员违反本合同任何条款，乙方应在收到甲方书面通知后十四（14）天内予以纠正。如因此给甲方造成任何损失的，乙方应立即予以足额赔偿。合同11.2约定：除甲方重大过失或故意外，如果由于或关于乙方使用和/或占用房屋而引起任何索赔、租金和/或赔偿金损失、留置、判决、处罚、律师费和咨询费、开支和/或责任的，乙方应保护该房屋、甲方和其代理人、承包商或员工不受前述事件的影响，为其辩护并提供赔偿。如果甲方因前述任何事件受到起诉或诉讼，乙方应在收到通知后自行承担费用通过令甲方满意的律师为甲方辩护，甲方在此种辩护中应和乙方合作。甲方得到辩护或赔偿无须以其已支付任何此种辩护中应和乙方合作。甲方得到辩护或赔偿无须以其已支付任何此种索赔为前提。合同12.2.3约定：乙方开业后，每半年对营业额进行评估。如月均营业额不足15万，乙方有权选择退出，不算违约。合同还约定有其他条款。双方按约履行了上述合同。2016年2月22日，双方签订《租赁合同续签协议》，约定：《租赁合同》将于2016年6月30日到期，经双方友好协商，双方乙方（华联咖世家公司）继续续租该房屋，续租期限（下称“租赁期”）为伍年，即：2016年7月1日2021年6月30日。甲方（欧陆公司）有权于租赁到期收回该房屋，乙方应根据规定如期返述房屋。该房屋的月租金应以下列二者中较高者计收1）月基本租金：2）月总收入提成（“提成租金”），基本租金与提成租金之间两者取其高者为当月租金。1）月基本租金为固定金额，第一个租约年为31632元，第二个租约年为31632元，第三个租约年为35586元，第四个租约年为35586元，第五个租约年为39540元。月总收入提成是根据承租人由承租此场地获得的所有收入而计算出来的某一金额，计算公式为18%×该日历月总收入。在整个租赁期内，乙方应于每个日历月8日之前向甲方支付下月的基本租金，基本租金不包括物业管理费、公用事业费及其它费用。乙方应于本协议签署当日缴纳租赁期首月基本租金。所述日期恰逢法定休假日的，则应在该法定休假日前一天支付。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按月租金的[0.05%]支付滞纳金。甲乙双方约定，于签署本协议当日，乙方须按照相当于该房屋租赁期3个月的租金及物业管理费118620元向甲方存放保证金，以确保乙方遵守本合同项下的一切规定。在整个租赁期内保证金由甲方保管，甲方无须向乙方支付保证金的利息。甲方收取保证金后向乙方开具收据凭证。如甲方已持有乙方交纳的部分保证金，乙方须补足差额部分。合同还约定：除本协议另行补充及修订的内容外，原合同之权利义务仍适用于本协议甲乙双方）。本协议未尽事宜，甲乙双方按照编号为：L102-002的《租赁合同》执行。华联咖世家公司向欧陆公司支付了保证金后，继续租用涉案房屋。2020年4月，华联咖世家公司向欧陆公司发出关于COSTA店调整租金支付标准的沟通函，内容如下：感谢贵司一直以来对Costa品牌的支持和帮助！由于新型冠状病毒的爆发和蔓延，全国餐饮行业遭受重创，我司同样面临客流和销售的巨额下降，损失惨重。近期各地政府部门强调目前的疫情短期内无法消除，且疫情将会是一个常态化存在。加之疫情全球蔓延的发展趋势，确实在短期内无法恢复到疫情前的市场经营环境。基于此，恳请贵司从店铺的可持续经营，以及我司重资产装修投资及品牌运营负担重等因素予以考量，给予我司租金方面的扶持。即：从2020年4月起按照10%的扣点租金支付房租租金。在目前重大疫情形势下，迫不得已向贵司申请调整租金支付标准，是为了应对因疫情带来的巨大影响，从而保证我们能继续经营。如果贵司无法接受前述租金支付标准的变更，基于现状我方将不得不考虑向贵司提出申请于5月20日终止营业，5月30日前处理完毕闭店相关事宜，相应地，双方合同于5月30日终止，互不承担责任，贵司应退还我方租赁保证金以及已支付未发生的相关费用（如有），望贵司理解我方现在的困难，支持我司的方案。目前在营业期间全体Costa员工将一如既往做好经营，为顾客提供最好的产品和服务。再次感谢贵司在本次疫情中对我司的理解与帮助！欧陆公司于4月16日向华联咖世家公司回函：内容如下：2020年4月14日，我司收到贵司递送的《关于COSTA店调整租金支付标准的沟通函》，贵司以自身经营原因及受到疫情影响为由申请调整租金支付标准，若我司不接受，贵司要求提前解除《租赁合同》。现我司郑重回函如下：2010年2月20日，贵司与我司签署了合同编号为L102-002的《租赁合同》。2016年2月22日，贵司与我司签署了L102-003【XZ】《租赁合同续签协议》（上述合同合称“《租赁合同》”），承租我司位于欧陆时尚购物中心（欧陆广场）一层L102单元（下称“该房屋”），用于经营咖世家COSTA咖啡店业务，租赁面积为131.8平方米，租赁期限为2010年7月1日至2021年6月30日。根据《租赁合同》约定，贵司应于2020年2月8日前支付2020年3月的租金及物业管理费、2020年3月8日前支付2020年4月的租金及物业管理费、2020年4月8日前支付2020年5月的租金及物业管理费，贵司至今未交纳以上租赁期的房屋租金及物业管理费。截至本函发出之月，贵司逾期支付租金、物业管理费及其它费用已超过14日，贵司的行为已构成根本违约。因此，我司认为贵司提出的申请缺乏合同依据，特此函告如下：1、我司不同意贵司提出的贵司从2020年4月起按10%的扣点租金支付租金的方案，请贵司严格按照《租赁合同》的约定履行相应义务。2、贵司迟延履行《租赁合同》约定的租金等费用的支付义务，已构成根本违约，贵司不享有合同解除权，贵司无权提前终止《租赁合同》，贵司应当及时履行《租赁合同》约定的义务。3、贵司应向我司支付欠缴租金、物业管理费及滞纳金人民币110741.16元（以下简称“欠付款项”）。我司给予贵司3个自然日的宽限期，请贵司自收到本函之日起3个自然日内缴清欠付款项。欠付款项明细如下：（1）2020年3月1日至2020年5月31日租金88905.62元；（2）2020年3月1日至2020年5月31日物业管理费19770元；（3）根据《租赁合同》约定，贵司逾期支付的，每逾期一日应按未付款项的[0.05%]/日的标准向我司支付滞纳金，故贵司应向我司支付滞纳金2065.54元（暂计算至2020年4月15日，我司保留要求贵司支付至实际付款之日的权利）。4、若贵司未在上述期限内支付欠付款项，经本函发出通知贵司后，我司有权切断该房屋水、电供应或其他服务或者采取合法的其它措施、行动，直到贵司改正违约行为，在此期间贵司应当照常支付租金和其他费用，并承担因前述措施而产生的一切后果（包括但不限于由此造成贵司或第三人的损害或其财产损失）及因此而引起的费用（包括重新接驳水电供应的费用）。5、若贵司执意违约单方面提前终止《租赁合同》并解除租赁法律关系的，我司有权依据《租赁合同》约定解除合同，并要求贵司承担相应的违约责任，包括但不限于：（1）扣除贵司已付保证金118620元；（2）要求贵司向我司支付相当于6个月租金标准的违约金，即213516元；（3）要求贵司承担我司因此遭受的其他损失及我司为此支出的合理费用。6、本函的发出，不代表我司放弃要求贵司承担其他补偿或赔偿责任的权利。在此，我司愿意亦请贵司秉着友好协商、共同合作的态度，如约履行《租赁合同》。请贵司收到本函后3日内与我司沟通《租赁合同》继续履行事宜。华联咖世家公司于2020年4月30日向欧陆公司人员发出闭店函：表示由于新冠疫情的爆发和蔓延，全国餐饮行业受到重创，我司同样面临客流和销售的巨额下降，损失惨重。基于此不可抗力因素，我方经营极其困难，合同目的无法实现，无法继续履行剩余的合同，经双方多次沟通，在当前的市场环境与营业状态，难以支撑贵方给出的条件，特申请于2020年4月30日闭店，4月30日前处理完毕店相关事宜，双方签订的租赁合同将在2020年4月30日正式终止。鉴于双方合作建议无法保持一致，故我司特此再次告知贵司：我司店铺将于2020年4月30日营业终止后进行闭店工作，贵我双方签订的租赁合同也将于2020年4月30日终止。2020年5月8日，欧陆公司向华联咖世家公司发出《关于贵司已构成根本违约租赁合同予以解除事宜的函告》，向华联咖世家公司表明，华联咖世家公司根本违约，欧陆公司主张，双方签订的《租赁合同》（含《租赁合同续签协议》）自本函送达之日起解除，扣除保证金118620元后，华联咖世家公司应于2020年5月9日前向欧陆公司支付欠缴租金、物业管理费、其他费用及违约金305027.3元，并要求华联咖世家公司于2020年5月31日前，办理完毕工商执照变更或注销手续，逾期支付日基本租金2倍的违约金，并表示在履行完毕本函告的义务前，有权组织华联咖世家公司件涉诉房屋内任何物品搬离，并提出恢复原状等请求。华联咖世家公司2020年3月1日以后的租金物业费没有支付，并拖欠水费54元。华联咖世家公司于2020年4月30日闭店后，涉诉房屋内的物品没有搬离，欧陆公司在原有锁的基础上又自行上了一把锁。诉讼中，关于欧陆公司主张的恢复至可租用及良好状态的请求，欧陆公司表示费用为每平米600元左右。上述事实，有欧陆公司提交的《租赁合同》、《租赁合同续签协议》、《关于COSTA店调整租金支付标准的沟通函》、《回函》、照片等，华联咖世家公司提交的《租赁合同》、《租赁合同续签协议》、解约函件、《回函》、录音等在案佐证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为：欧陆公司与华联咖世家公司签订的《租赁合同》、《租赁合同续签协议》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照约定善意、全面履行合同约定的义务。在合同履行过程中，华联咖世家公司以疫情为由，要求解除合同，并自行搬离涉案房屋，本院经审查，华联咖世家公司提出的理由不构成解除理由，其没有合同解除权。诉讼中，华联咖世家公司又提出依据合同约定月营业额不足15万元，行使合同解除权。双方约定：华联咖世家公司开业后，每半年对营业额进行评估。如月均营业额不足15万，华联咖世家公司有权选择退出，不算违约。首先依照该约定，华联咖世家公司有相应的解除权。其次，该权利受到限制，并非任意解除，要符合合同约定。最后，华联咖世家公司在闭店时的理由是疫情影响，没有提出本条适用问题。而是在欧陆公司起诉后，其提出适用本条款，本院认为其不能据此享有解除权。欧陆公司于2020年5月9日提出解除后又要求继续履行，并最终明确解除合同，本院以欧陆公司最终明确的时间确定合同解除的时间。欧陆公司主张的2020年3月1日至实际清空、回复腾退之日的租金、占有使用费等请求，因2020年3月1日至4月30日期间，华联咖世家公司对涉案房屋进行了使用，而在此期间有疫情影响因素，本院对该段时间的租金予以适当酌减，华联咖世家公司闭店后的费用，表明其不愿继续履行租赁合同，租赁合同目的已无法实现，华联咖世家公司应当承担赔偿损失的违约责任，具体损失数额由本院根据合同的剩余租期、承租人的过错程度等因素予以酌定。同时，欧陆公司作为守约方，也负有减少损失扩大的义务。本院对欧陆公司主张的租金等相关请求，依照上述理由予以酌情确定。因华联咖世家公司违约，按照约定，保证金不予退还。欧陆公司主张的违约金及占有使用费，本院综合双方合同的履行情况、双方的过错程度，一并作为赔偿损失加以考虑并认定。欧陆公司主张的水费，本院予以支持。欧陆公司主张的将租赁房屋恢复至可租用状态的请求，因合同中有约定，本院予以支持。欧陆公司主张的律师费，虽其提供了合同依据条款，但本院认为其所述条款不能明确表明包括此种纠纷，同时亦未能提交证据，本院不予支持。华联咖世家公司提出的反诉请求，其中关于保证金，有2000元为其他合同所交，本院在本案中不予处理。其他保证金，因华联咖世家公司违约，本院对该部分请求，不予支持。华联咖世家公司提出的律师费，没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十九条、第二百一十二条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京欧陆房地产开发有限公司与被告（反诉原告）华联咖世家（北京）餐饮管理有限公司于二〇一〇年二月十日签订的《租赁合同》和二〇一六年签订的《租赁合同续签协议》于二〇二〇年八月三十一日解除；二、被告（反诉原告）华联咖世家（北京）餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京欧陆房地产开发有限公司租金五万六千九百三十元六角；三、被告（反诉原告）华联咖世家（北京）餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京欧陆房地产开发有限公司物业管理费一万五千八百一十六元；四、被告（反诉原告）华联咖世家（北京）餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）北京欧陆房地产开发有限公司损失（已含违约金）十五万零二百五十二元；五、被告（反诉原告）华联咖世家（北京）餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京欧陆房地产开发有限公司水费五十四元；六、被告（反诉原告）华联咖世家（北京）餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内将租赁房屋按照双方签订合同的约定恢复至可租用状态并将房屋清空腾退给原告（反诉被告）北京欧陆房地产开发有限公司（如在本判决生效前，双方自动履行，本判项按双方实际履行状况执行）；七、驳回原告（反诉被告）北京欧陆房地产开发有限公司其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）华联咖世家（北京）餐饮管理有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年修正）第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千六百三十九元，由被告（反诉原告）华联咖世家（北京）餐饮管理有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费一千八百四十六元，由被告（反诉原告）华联咖世家（北京）餐饮管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 商兴加二〇二〇年九月二十八日法官助理 曾庆贺书 记 员 高 翔