福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初21405号 原告：厦门市筼筜湖保护中心，住所地福建省厦门市思明区湖光路**。 法定代表人：魏道军，该中心主任。 委托诉讼代理人：王恩接，福建鼓浪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄培龙，福建鼓浪律师事务所律师。 被告：厦门市思明区味稻粥城，，住所地福建省厦门市思明区湖光路**南湖公园南门西侧 经营者：区又生。 被告：厦门味稻粥城文化艺术有限公司，住，住所地福建省厦门市思明区湖光路**之一/div> 法定代表人：陈梅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：洪宏波，福建金方正律师事务所律师。 原告厦门市筼筜湖保护中心（以下简称筼筜保护中心）与被告厦门市思明区味稻粥城（以下简称思明味稻粥城）、厦门味稻粥城文化艺术有限公司（以下简称味稻粥城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告筼筜保护中心的委托诉讼代理人王恩接、黄培龙，被告味稻粥城公司的委托诉讼代理人洪宏波均到庭参加诉讼；被告思明味稻粥城经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 筼筜保护中心向本院提出诉讼请求：1.解除筼筜保护中心与思明味稻粥城于2005年4月2日签订的《南湖公园“四宜书院”租赁经营合同》及2006年3月28日签订的《“四宜书院”租赁经营补充合同》；2.思明味稻粥城及味稻粥城公司将承租的位于厦门市南湖公园西侧的“四宜书院”房屋腾退归还给筼筜保护中心；3.思明味稻粥城向筼筜保护中心支付自2019年5月1日起至腾退房屋之日止的房屋租金（租金按每月110406.5元的标准计，暂计至2019年11月30日止的租金为772845.5元），味稻粥城公司对前述欠付租金承担连带责任；4.思明味稻粥城向筼筜保护中心支付违约金331219.5元，味稻粥城公司对前述违约金承担连带责任。事实和理由：2005年4月2日，厦门市南湖公园管理处（以下简称南湖管理处）与思明味稻粥城签订《南湖公园“四宜书院”租赁经营合同》，合同约定：南湖管理处将位于厦门市思明区南湖公园西侧的“四宜书院”出租给思明味稻粥城，租赁用途为从事具有特色餐饮、文化娱乐、休闲性质的与周边环境相协调的服务型行业；租赁经营期为八年，自2005年9月1日起至2013年8月31日止；租金每月收取一次。在每个月的上旬（10日前）缴纳当月的租金金额；若思明味稻粥城未按时缴纳租金，南湖管理处有权单方解除合同，思明味稻粥城应承担违约责任，违约金为三个月的租金金额。双方另于2006年3月28日签订《“四宜书院”租赁经营补充合同》，约定由思明味稻粥城对“四宜书院”进行扩建、加层和改造装修，租赁期限延长至2021年11月30日，租金标准相应调整，其中2017年12月1日至2021年11月30日期间的租金标准为每月110406.5元。前述合同签订后，思明味稻粥城依约支付了2005年9月1日至2014年9月30日期间的租金。味稻粥城公司于2014年9月12日成立后，即使用“四宜书院”用于经营“张雄艺术馆”，且自2014年10月1日至2019年4月30日期间的租金均由味稻粥城公司支付。但自2019年5月1日之后的租金，虽经多次催告，思明味稻粥城及味稻粥城公司均未支付。根据中共厦门市委机构编制委员会于2006年11月25日作出的《关于成立厦门市筼筜湖管理中心的批复》（厦委编【2006】83号文），厦门市筼筜湖管理处、南湖管理处、厦门市花卉生产处合并为厦门市筼筜湖管理中心。后根据中共厦门市委机构编制委员会办公室于2019年3月31日出具的厦委编办【2019】158号文，厦门市筼筜湖管理中心更名为厦门市筼筜湖保护中心。筼筜保护中心认为，南湖管理处被合并为厦门市筼筜湖管理中心后，南湖管理处所签讼争合同项下的债权债务依法由厦门市筼筜湖管理中心承接。厦门市筼筜湖管理中心更名为厦门市筼筜湖保护中心后，筼筜保护中心有权以自己的名义提起本案诉讼。讼争合同系当事人真实意思表示，合法有效。思明味稻粥城作为承租人，应当依约交纳当月租金，现其拖欠租金的行为，构成严重违约，筼筜保护中心有权依据租赁合同约定内容解除合同，且思明味稻粥城还应依约承担合同解除后的相关法律责任。另外，自2014年9月12日成立之日起，味稻粥城公司即为“四宜书院”的实际使用者，且味稻粥城公司自2014年10月之后即一直以自己名义向筼筜保护中心交纳租金，该行为构成债务加入，因此，味稻粥城公司应当承担腾退房屋的义务，且应对思明味稻粥城的欠付租金及违约责任承担连带责任。为维护自身合法权益，筼筜保护中心特提出如上诉讼请求。 思明味稻粥城未作答辩。 味稻粥城公司辩称，1.讼争租赁物存在严重的漏水现象，租金应当给予适当减少。味稻粥城公司实际承租租赁物以来，发现二楼阳台及三楼阳台多处漏水严重，并多次向称筼筜保护中心反映。该漏水问题直接影响味稻粥城公司内部装潢泡水，天花板掉落、墙纸发霉（痕迹至今尚在）。几年来，味稻粥城公司因漏水多次进行防水处理，将天花板重新更换装修，更换墙纸，内部重新装潢，花费共计14万元以上。这些费用一直未得到筼筜保护中心的回应和补偿，且多次协商未果，直接影响到味稻粥城公司按时交付租金的能力。鉴于此租赁物漏水严重，租金应当予以适当减少。同时，味稻粥城公司在承租过程中发现很多水管老化严重，且水管配件为早期配制（市面已无销售），每次维修均相当困难，给公司经营带来困扰。2.受新冠肺炎疫情影响，该租赁物应予以按2020年2月份租金全免，3-4月份租金减半的政策办理。2020年以来，受新冠肺炎疫情影响，厦门市政府有关部门出台相关文件，对2020年2月份租金全免，3-4月份租金减半的政策办理，支持企业共渡难关。该租赁物系国有资产，对味稻粥城公司的运营产生严重影响。根据文件精神，味稻粥城公司请求对讼争租赁物2020年2月份租金全免，3-4月份租金减半，以便使味稻粥城公司有履行租赁合同的能力。3.讼争租赁物配电房为味稻粥城公司投资，购置了相关机器设备，花费达100多万元。4.味稻粥城公司已付的经营保证金10万元，应予以抵扣欠付租金。5.近年来，味稻粥城公司对厦门文化产业品牌宣传及推广有很大正面作用，在结清前期未付租金后，味稻粥城公司对讼争租赁物在同等条件下有优先承租权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 南湖公园“四宜书院”系由南湖管理处获批建设，建设用地面积167317.8㎡，总建筑面积1203.13㎡。 2005年4月2日，南湖管理处（出租方、甲方）与思明味稻粥城（承租方、乙方）在南湖公园签订《南湖公园“四宜书院”租赁经营合同》一份，约定：租赁经营地点位于南湖公园西侧，总建筑面积约1203.13㎡，经营范围为具有特色餐饮、文化娱乐、休闲性质的与周围环境相协调的服务型行业；租赁经营期为八年，即2005年9月1日至2013年8月31日止；前五年租金金额即2005年9月1日至2010年8月31日止的租金为82000元/月，自2010年9月1日至2013年8月31日租金一次性递增5%，每月86100元，直至租约结束；租金按每个月收取一次，在每个月的上旬（10日前），乙方应向甲方上缴当月的租金金额，乙方未按时交纳租金，甲方有权单方面终止合同，并视为乙方违约，乙方负责承担全部违约责任；签订合同时，乙方须向甲方交纳一个月租金82000元作为履行本合同保证金，保证金在保证期间（即租赁经营期间）不计利息；租赁经营期满后，乙方满足本合同要求，并经甲方验收后，一个月内甲方一次性退还乙方保证金，乙方若要续租，在同等租金条件下，乙方享有优先续租的权利；甲乙双方应严格履行本合同，任何一方不得随意变更或解除本合同，一方违约，另一方可提出解约，并按要求索赔违约金，违约金为三个月的租金金额，在未签订终止合同书前，视为租赁期，乙方须按合同缴交租。 2006年3月28日，南湖管理处（甲方）与思明味稻粥城（乙方）另签订《“四宜书院”租赁经营补充合同》一份，就乙方对“四宜书院”进行扩建、夹层和改造装修补充约定如下：一、扩建、夹层、改造装修的可永久使用之不动产所需费用全部由乙方承担（经评估公司评估投资为510万元），合同到期后该建筑物归甲方所有，甲方不做任何补偿；二、在合同期内公园不改变土地使用用途，如遇国家建设需要拆迁，乙方建设部分赔偿归乙方所有；三、由于配电房建设资金由财政投资，并由采购办和招标公司公开招标，所需时间较长，导致乙方无法正常开业，经研究决定租赁经营期限从2005年12月1日开始计算，租金缴交时间顺延；……；六、原“四宜书院”扩建、夹层、改造后增加的面积之使用权在双方就“四宜书院”租赁经营合同（含补充合同）期限内归乙方所有（即2005年12月1日起至2020年11月30日止），甲方不再向乙方收取任何费用。乙方拥有扩建、夹层、改造后之现有建筑总面积的全部使用权，建筑总面积以北京中外建建筑设计有限公司的设计图纸所标注的总面积为依据；七、鉴于乙方投资金额大、回收期长，合同期满后建筑物全部归甲方所有，经研究决定在原合同期基础上再延长8年，即合同终止时间为2021年11月30日，延长期的租金每四年增加租金10%；八、根据以上综合因素，甲方向乙方收取的租金如下：2005年12月1日至2008年11月30日的租金为每月82000元，2008年12月1日至2010年11月30日的租金为每月86900元；2010年12月1日至2013年11月30日的租金为每月91245元，2013年12月1日至2017年11月30日的租金为每月100369.5元，2017年12月1日至2021年11月30日的租金为每月110406.5元；原合同第十条“甲方的权利、义务”中第3款以下内容取消：“所发生的相关费用先由乙方垫付，从乙方2005年和2006年缴纳的租金中逐月抵扣，直至全部抵扣完”；……。 前述合同签订后，双方依约履行，思明味稻粥城支付保证金10万元。自2015年1月起，讼争房屋由味稻粥城公司实际使用并按合同约定租金标准支付租金至2019年4月30日。味稻粥城公司自2019年5月1日起未再支付租金。 另查明，2006年，中共厦门市委机构编制委员会印发《关于成立厦门市筼筜湖管理中心的批复》（厦委编〔2006〕83号），同意南湖管理处等合并为厦门市筼筜湖管理中心，厦门市筼筜湖管理中心为全民事业单位，隶属于厦门市市政园林局管理。2019年，中共厦门市委机构编制委员会印发《关于调整规范市市政园林局所属部分事业单位名称和主要职责的通知》（厦委编〔2019〕158号），将“厦门市筼筜湖管理中心”更名为“厦门市筼筜湖保护中心”，主要职责调整为：承担筼筜湖湖区防洪排涝、水质管理及沿线公园、绿地生态保护等方面技术性、辅助性和事务性工作。 据工商登记信息记载，思明味稻粥城的经营范围为“大型餐馆”，于2006年3月23日注册登记，注册，注册地址即为讼争房屋所在处记状态“吊销、未注销”；味稻粥城公司的经营范围为“文化、艺术活动策划等”，于2014年9月12日登记成立，登记住所地亦为讼争房屋所在处。 还查明，根据厦门市思明区财政局于2020年2月7日向思明区各有关单位印发的《思明区财政局关于适当减免房租的通知》（厦思财〔2020〕29号）载明：“根据《厦门市人民政府关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关若干措施的通知（厦府规【2020】3号）文件，经研究，对承租区属政府性资产中经营用房的中小企业和个体工商户适当减免房租，具体为2020年2月份租金全免，3、4月份租金减半。国有企业出租的经营用房，可参照政府性经营用房做法并结合自身实际加以执行”。 审理中，筼筜保护中心确认讼争房屋属政府性资产，并认为味稻粥城公司使用讼争房屋并支付租金是三方协商由味稻粥城公司加入讼争合同、思明味稻粥城未免除合同债务的债务加入行为。味稻粥城公司主张系因资金周转不开而欠付租金，并认为讼争房屋系思明味稻粥城转租给其使用，书面转租合同已找不到，因其非讼争合同的当事人，故仅同意支付欠付租金，不同意承担支付违约金的责任。 思明味稻粥城、味稻粥城公司于2019年10月29日签收本院送达的应诉材料，味稻粥城公司在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院以本案属本院专属管辖为由驳回其异议；味稻粥城公司对裁定不服提起上诉，厦门市中级人民法院裁定驳回上诉、维持原裁定。 本院认为，南湖管理处与思明味稻粥城签订的《南湖公园“四宜书院”租赁经营合同》及补充合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，对双方均具有约束力。根据相关政府文件，南湖管理处与其他单位合并为厦门市筼筜湖管理中心，后又更名为厦门市筼筜湖保护中心，故讼争合同的相关权利义务由筼筜保护中心承继。 思明味稻粥城承租讼争房屋后，并自2015年1月起由味稻粥城公司实际使用。味稻粥城公司认为其使用讼争房屋系由思明味稻粥城转租，筼筜保护中心认为三方达成的协议属债务加入。思明味稻粥城直接支付租金给筼筜保护中心的行为与其陈述的转租行为相悖，亦未提交证据佐证。本院根据查明事实，结合合同履行情况，认定味稻粥城公司使用讼争房屋并向筼筜保护中心支付租金的行为构成“债务加入”，味稻粥城公司应与思明味稻粥城共同受讼争合同的约束，全面履行合同义务。 味稻粥城公司自2019年5月1日起因其自身资金周转原因欠付租金，且在收到筼筜保护中心的起诉状副本后，仍未采取积极措施履行合同义务，现筼筜保护中心依据讼争合同约定内容，行使单方解除权，符合合同约定和法律规定，本院对其关于解除讼争合同的诉请，予以支持。思明味稻粥城、味稻粥城公司于2019年10月29日签收本院送达的应诉材料，故讼争合同于该日解除。 讼争合同解除后，思明味稻粥城、味稻粥城公司应依约将讼争房屋腾空返还给筼筜保护中心，对该项诉请本院予以支持。思明味稻粥城、味稻粥城公司欠付租金，筼筜保护中心有权要求其支付欠付租金及合同解除后的房屋占用费。筼筜保护中心主张思明味稻粥城、味稻粥城公司应按合同约定的租金标准支付自2019年5月1日起至合同解除之日止的租金及合同解除之日起至实际腾房之日止的占用费，有合同和法律依据，本院予以支持。 味稻粥城公司抗辩因受新型冠状病毒的影响其经营收入，请求参照政府部门的政策减免相应租金。本院综合考虑讼争房屋的权属性质以及味稻粥城公司的违约程度、受新冠肺炎疫情影响的时间和程度等因素，结合相关司法解释的精神、政府有关租金减免的政策，酌定免除味稻粥城公司二个月的房屋占用费，即220813元。 讼争合同对承租人逾期支付租金应承担的违约责任进行了明确约定，即应支付对方三个月的租金金额的违约金，味稻粥城公司对约定的违约金标准无异议，思明味稻粥城未到庭抗辩。本院对筼筜保护中心的该项诉讼请求，予以支持。 为减轻当事人讼累，本院就思明味稻粥城已付保证金10万元在本案进行一并处理。考虑到筼筜保护中心已就思明味稻粥城、味稻粥城公司的违约行为主张违约金，结合保证金的款项性质，本院认定思明味稻粥城已支付的保证金可在前述认定款项中予以抵扣。 关于味稻粥城公司的其他抗辩事项，因其未提出相应诉讼请求，筼筜保护中心亦对其抗辩主张不予认可，本案对此不作审查，双方可另行处理。 综上所述，对筼筜保护中心的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、厦门市筼筜湖保护中心与厦门市思明区味稻粥城于2005年4月2日签订的《南湖公园“四宜书院”租赁经营合同》及2006年3月28日签订的《“四宜书院”租赁经营补充合同》于2019年10月29日解除； 二、厦门市思明区味稻粥城、厦门味稻粥城文化艺术有限公司于本判决生效之日起十日内将其承租的厦门市南湖公园西侧的“四宜书院”腾空返还厦门市筼筜湖保护中心； 三、厦门市思明区味稻粥城、厦门味稻粥城文化艺术有限公司于本判决生效之日起十日内支付厦门市筼筜湖保护中心2019年5月1日至2019年10月29日期间的租金及2019年10月29日起至实际腾退上述房屋之日止的房屋占用费（均按月110406.5元的标准计，期间免除支付220813元）； 四、厦门市思明区味稻粥城、厦门味稻粥城文化艺术有限公司于本判决生效之日起十日内支付厦门市筼筜湖保护中心违约金331219.5元； 五、厦门市思明区味稻粥城已付的保证金10万元在本判决第三项、第四项厦门市思明区味稻粥城、厦门味稻粥城文化艺术有限公司应付的款项中予以抵扣，厦门市筼筜湖保护中心可不予退还； 六、驳回厦门市筼筜湖保护中心的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15324元，由筼筜保护中心负担1855元，厦门市思明区味稻粥城、厦门味稻粥城文化艺术有限公司共同负担13469元；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 戴建平 二〇二〇年九月十日 法官助理 冯莉平 代书记员 杨耀荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。