上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初8842号原告：朱民根，男，1964年9月27日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：郭心悦，上海瀚品律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚雪，上海瀚品律师事务所律师。被告：祝正云，男，1962年8月7日出生，汉族，住上海市松江区。被告：祝玉秀，女，1986年11月30日出生，汉族，住上海市松江区。原告朱民根与被告祝正云、祝玉秀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序。本院于同年7月23日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人郭心悦到庭参加了诉讼。被告祝正云、祝玉秀经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱民根向本院提出诉讼请求：一、被告祝正云、祝玉秀协助将上海市松江区千新公路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)产权登记至原告朱民根名下；二、被告祝正云、祝玉秀向原告支付违约金628,488元(以602,000元为基数，按照每日千分之三计算，自二被告取得产权后60日即2019年7月18日起算至2020年6月30日)。事实和理由：2012年4月8日，原告与二被告，以及案外人上海仁心房地产经纪事务所共同签订《房屋买卖合同》一份，约定由原告向二被告购买系争房屋，总价款602,000元。因系争房屋属于配套商品房，在签订合同时不具备产权过户条件，故原告与二被告签订《补充条款》，约定在系争房屋具备产权登记及转让过户条件时，二被告及共有人、同住人同意在60天内无偿、无条件配合原告将系争房屋的完整产权转移登记至原告名下，每逾期一日，按合同价格的千分之三进行违约赔偿。合同签订后，原告于2012年4月8日支付定金20,000元，于同年4月30日支付502,000元，于同年6月30日支付80,000元，合计付款602,000元。2012年6月30日，原、被告交接了系争房屋，二被告同时将系争房屋的购房发票一并交付原告。2019年3月，二被告以办理房屋产权证明为由向原告索要购房发票，原告按照其要求交付购房发票，但之后二被告未再主动联系原告。嗣后，原告得知二被告已经取得系争房屋的产权证明，主动联系二被告要求办理过户登记，二被告承认已经取得产权证，但要求原告另行支付额外费用才同意配合办理过户。后双方多次交涉，因无法达成一致意见，二被告拒绝与原告进行沟通。2020年6月8日，原告委托律师向二被告发送律师函，要求二被告履行合同义务，函件被拒收。据此，原告诉至法院，请求判如所请。被告祝正云、祝玉秀未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据原告提供的证据和当事人的诉辩意见，本院认定事实如下：系争房屋系被告祝正云取得的动迁安置房，于2019年4月18日登记至被告祝正云、祝玉秀名下。又查明，2012年4月8日，二被告作为共同出售方(甲方)，原告作为买受方(乙方)，上海仁心房地产经纪事务所作为经纪方，三方共同签订《房地产买卖合同》一份，合同约定乙方受让系争房屋，房屋建筑面积为92.76平方米，房屋转让价款共计602,000元，乙方于2012年4月8日支付20,000元作为定金，待支付尾款时抵作房价款，于2012年4月20日前支付480,000元，于2012年5月8日前支付182,000元。合同签订当日，原、被告另签订《补充条款》一份，第2条约定：“因该房屋是配套商品房【房地产权证(大产证)编号：松字(2010)032624】，在订立本合同时尚不具备产权登记(办理小产证)的条件，甲、乙双方约定，如今后根据国家和本市相关法律法规和政策规定，可具备产权登记及转让过户条件时(甲方办理房地产权证及可以转让过户给乙方之日起)，甲方与其共有人、同住人同意在60天内无偿、无条件配合乙方(包括签订《上海市房地产买卖合同》及提供交易过户所需要的证件、资料等)将该房屋的完整产权转让过户给乙方止，每逾期一日，甲方同意按合同价格的千分之三进行违约赔偿，本合同继续履行”。《补充条款》第3条约定二被告办理小产证和转让系争房屋应交纳的全部税、费，及其他相关费用全部由原告予以补付和缴纳。《补充条款》第15条约定原、被告双方将各自有效的常住地址留给对方，双方在履行合同中发往对方该地址的文件、信件或通知，以有效的通讯、邮政部门的凭证视为接受方已经知悉并了解发送方的用意和要求，无论接受方采取不签收、不出面或者其他原因造成的无法签收，均视为接受方已经知悉并了解发送方的用意和要求。2012年4月8日，原告以现金方式支付20,000元定金；同年4月30日，原告已转账方式支付502,000元；同年6月30日，原告以现金方式支付80,000元。以上合计602,000元。2012年6月30日，原、被告签订《房屋交接书》一份。再查明，2020年6月9日、6月18日，原告2次委托律师以快递方式向二被告发出律师函，要求二被告在收到律师函后7日内无偿、无条件地配合办理房屋过户登记，将房屋所有权依法转移给原告。上述信函均未妥投，其中6月18日的信函中的邮寄地址即《补充条款》第15条中约定的地址。审理中，原告自愿调整违约金的计算方式为日千分之二。以上事实，主要有《房地产买卖合同》、《补充条款》、收条、《房屋交接书》、《房屋拆迁补偿安置协议》、《不动产登记簿》、律师函及特快专递邮件改退批条、邮件投递信息，以及当事人陈述等证据证实。本院认为：依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告提供的证据可以证明转让系争房屋并将系争房屋产权过户至原告名下，系原告与被告祝正云、祝玉秀的真实意思表示，该意思表示并未违反法律、法规的强制性规定，双方签订的《房地产买卖合同》、《补充条款》合法有效，相关条款对原、被告均具有约束力，现系争房屋已办理小产证，原告要求二被告协助其办理系争房屋过户的主张于法不悖，本院予以支持。根据《补充条款》的约定，办理过户的相关费用由原告承担。关于违约金的问题，本院认为，原告主张二被告承担违约责任，应当证明由于二被告的主观故意而导致存在违约事实，虽然系争房屋于2019年4月18日已登记至二被告名下，但在原告发出律师函前，双方未能办理过户的原因并不明确，而在原告按照《补充条款》约定的地址发送律师函(可视为送达)后，应当认为原告已经向二被告明示要求办理系争房屋的过户手续，二被告应当及时、有效地履行合同义务，二被告至今未能办理过户手续的，应当自原告给予的宽限期(7日)满后承担违约责任，原告自愿调整违约金的计算方式为2‰并无不当，本院予以采纳，据此确认违约金620元(以602,000元为本金，自2020年6月26日计算至6月30日计5日，按照2‰计算)。被告祝正云、祝玉秀未到庭参加诉讼，且未发表答辩意见，视为其放弃答辩权利，对此产生的法律后果，应由上述二被告自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第一款、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告祝正云、祝玉秀于本判决生效之日起十五日内协助原告朱民根办理上海市松江区千新公路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户登记手续，将该房屋所有权转移登记至原告朱民根名下；二、被告祝正云、祝玉秀于本判决生效之日起十五日内支付原告朱民根违约金620元。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,874元，减半收取计7,937元，由原告朱民根负担3,024元(已付)，由被告祝正云、祝玉秀负担4,913元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  朱 欢二〇二〇年九月二十三日法官助理  阮丽华书 记 员  阮丽华附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。