黑龙江省伊春市伊美区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑0702民初708号 原告：金李妹，女，1980年12月2日出生，汉族，住所地黑龙江省伊春市乌马河区。 委托诉讼代理人：陈学林，黑龙江泽瑞律师事务所律师。 被告：吴晶，女，1985年12月20日出生，汉族，住所地黑龙江省伊春市伊春区。 被告：敖立明，男，1972年1月31日出生，汉族，住所地黑龙江省伊春市伊春区。 二被告委托诉讼代理人：张庆伟，黑龙江中兴律师事务所律师。 被告：伊春市万润华城置业有限公司，统一社会信用代码9123070066900218X0。住所地黑龙江伊春市伊春区。 法定代表人：曹荣，职务总经理。 委托诉讼代理人：李玉华、蹇秀艳，黑龙江圣玉律师事务所律师。 原告金李妹与被告吴晶、敖立明、伊春市万润华城置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金李妹委托诉讼代理人陈学林、被告吴晶、被告敖立明委托诉讼代理人张庆伟、被告伊春市万润华城置业有限公司委托诉讼代理人李玉华、蹇秀艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金李妹向本院提出诉讼请求：1、确认原告与第一、二被告签订的房屋买卖合同有效。2、三被告协助原告办理房屋登记和过户手续。3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年12月24日，第三被告与第一被告签订了《商品房买卖合同》，房屋卖给第一被告，2016年6月30日，第一、二被告又与原告签订了房屋买卖协议，将上述房屋卖给原告。原告按照房屋买卖协议的约定履行付款义务，但在办理房屋过户时，第一被告未能按照合同约定履行协助原告办理房屋登记和过户手续的义务，第三被告也未能履行协助办理房屋登记和过户手续的义务。现原告起诉至贵院，请依法支持原告的诉讼请求。 吴晶、敖立明辩称，2017年我给原告打电话，原告的房子名字是我的，原告一直不交全款，自己不过户，该房屋有贷款，房子落在我的名下，由原告还贷款，原告和我有协议，原告还贷款有不良记录，房屋归我所有。 伊春市万润华城置业有限公司辩称，吴晶不是基于买卖事实与答辩人签订的买卖合同。答辩人是因为拖欠张永峰的工程款，将案涉房屋抵偿给张永峰。并按张永峰的要求将抵账房屋买卖合同和首付款发票开具给吴晶。事实上吴晶没有向答辩人支付任何购房款。吴晶只是购房合同和首付款发票上的名义人。但是答辩人为张永峰出具抵账房屋买卖合同和开具首付款发票后，双方以房抵账事实发生变化。经伊春区法院(2014)伊民初字第131号和伊春市中院(2015)伊中民终字第98号生效判决书确认，答辩人和张永峰以案涉房屋抵工程款的事实，因张永峰不承认房屋实际交付履行，两级人民法院对以房屋顶抵工程款570472.00元事实未予以认定，并判决抵帐房屋款从答辩人给付的工程款中予以扣除，判令答辩人另行给付张永峰抵账房屋的工程款，判决生效后。答辩人于2015年11月11日将尚欠的工程款1173398.50元以现金方式给付了张永峰，其中包括以房抵账的570472.00元。故从2015年6月4日中院98号民事判决书生效之日,答辩人与张永峰之间以案涉房屋抵偿工程款的事实就被生效的法律文书确认不成立。张永峰在收到答辩人另行给付的工程款，对抵账房屋就不再享有任何权益。吴晶对于抵账房屋自然也不再享有处分权，故吴晶与原告在2016年6月30日签订的房屋买卖合同，因吴晶对该房屋无处分权，根据《合同法》第52条的规定，双方签订的房屋买卖合同无效。另外，根据《房地产管理法》第三十八条规定（六）项未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，吴晶只持有合同，未取得产权证，而且因为整个工程未竣工验收，涉案房屋也暂时无法办理产权证，故吴晶与原告的房屋买卖合同违反法律强制性规定，亦属无效。二、原告请求法院确认答辩人与吴晶签订的买卖合同有效，并要求答辩人办理房屋登记和过户手续的诉求不能成立。答辩人以房抵账的事实被生效法律文书确认不成立后，张永峰及吴晶应将案涉房屋和房屋买卖合同、首付款发票等手续返还答辩人，并有义务协助答辩人办理房屋解除和更名手续，还需要将尚欠的银行贷款偿还完毕。而且工程没有竣工验收，房屋根本不符合交付和办理产权登记的法定条件。答辩人与吴晶的房屋买卖合同会因为法院的生效判决予以解除，吴晶都无法取得案涉房屋的所有权，答辩人有何义务为原告办理案涉房屋的登记和过户手续。而且答辩人已经另行起诉张永峰向其索要案涉房屋。如果答辩人将涉案房屋索回，吴晶必须将房屋和购房手续返还答辩人，原告与吴晶签订的买卖合同不管是否有效都无法履行。故原告的诉讼请求是否能够成立，必须等待另案的判决结果作为依据。故鉴于本案的实际情况，答辩人请求法院驳回原告诉讼请求或中止审理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告敖立明在诉讼中未向本院提交证据材料。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、原告提交的房屋买卖合同复印件一份（与原件核对一致），证明2012年12月14日涉案争议房屋的来源是万润华城卖给吴晶的，第一手来源以买卖形式交易的。该房屋的价款是325450.00元。二被告对该证据真实性无异议，但是该房不是我买的，也不是我卖的。不是买卖形式交易的，是开不出工资抵押的。但是合同的字是我签的。当时是我和张永峰合作，房子落在我名下，后来不合作了，房屋所有权归张永峰所有，贷款他还，后来张永峰把房给原告了。但是字是我签的。被告万润公司对合同真实性无异议，但是对原告证明的问题有异议，吴晶与万润没有买卖关系，该房屋是2012年作为工程款抵偿给张永峰的，现万润和张永峰之间的抵偿关系已经中止，房款已经给付张永峰，涉案房屋已经令诉张永峰进行返还。经审查认证,该证据具有真实性本院予以确认。 2、原告提交的房屋买卖协议复印件一份（与原件核对一致），证明付款方式是偿还银行贷款240000.00元。争议房屋最初由万润公司卖给吴晶，又由吴晶和敖立明卖给原告。价款是约240000.00元。合同表示原告应当具有该房屋的所有权。二被告质证认为，我给原告这个房子，是张永峰欠原告钱，原告也没给我钱。原告迟迟没还清欠款，协议约定原告不能给我造成不良记录。被告万润公司认为该买卖协议不能生效，吴晶不是该房屋的所有权人，无权处分该房屋，该房屋实际所有权人是万润公司，该买卖协议证明不了原告现已取得该房屋的所有权，协议内容可见该房屋并不是按照市场价格正常的买卖交易，故原告不是善意的购买人，其对于所有权人有争议的房屋与不具有处分权的吴晶的协议不能生效。经审查认证，该证据具有真实性，本院予以确认。 3、原告提交的吴晶农行卡、个人借款凭证和原告还款凭据复印件各一份，证明原告还款72310.00元，原告已还贷款的方式购买房屋后，按照合同约定进行付款（给银行还款），还款自合同签订起，一直在履行合同义务。二被告对该证据真实性无异议，但是只是名是我的，责任与我无关，房屋不属于我所有。被告万润公司认为真实性无异议，但与我公司无关。 4、原告提交的票据复印件六张（与原件核对一致），证明发票是首付款发票，房屋款大概320000.00元左右。抬头名字是吴晶，争议房屋已经缴纳各项税费，具备房屋过户的基本条件。二被告对该证据真实性无异议，但是是张永峰给原告的。被告万润公司对该证据真实性无异议，但是该房屋至今未竣工验收，故不符合交付条件，更无法办理产权登记，原告只是具备相关的条件而已。本院认为该证据具有真实性、合法性，但不能证明原告所要证明的内容。 5、原告提交的民事判决书一份和微信聊天记录复印件各一份，证明万润公司因为诉讼拒绝给原告办理过户手续。吴晶因为还贷款的原因，与原告发生了认识的分歧，也有拒绝配合原告办理过户意思的表示。二被告对该证据无异议，但是在原告不还贷款的情况下，如果没有不良记录，我积极配合。被告万润公司对真实性无异议，但是判决书的内容证明不了原告代理人的主张，但是却反能证明涉案房屋的来源，因张永峰不认可冲抵房款，经法院确认房屋仍属于万润公司。微信聊天记录与我公司无关。经审查认证，该证据具有真实性，本院予以确认。 6、被告吴晶提交的银行不良记录复印件一份，证明原告给我造成征信不良，违反协议。原告对该证据有异议，原告已经提交了全部的还款记录，每期都归还了。被告万润公司认为该组证据与我公司无关。经审查认证，该证据具有真实性，但无其他证据佐证不能证明所要证明的问题。 7、被告万润公司提交的记账凭证复印件一份和收据复印件两份和工程款审批表复印件一份，证明案涉房屋的来源是我公司抵偿给张永峰的工程款，实际权利人是张永峰，只是相关手续登记在吴晶名下。原告质证认为，是万润公司与张永峰的账目，与本案无关，第三被告说明通过诉讼已经把房屋抵押的事实已经解除与现在的事实不符。按照物权法的规定，不动产的登记人应当为所有人，被告吴晶应当是第一手取得房屋的所有人。如果不一致是违法行为。二被告质证认为房屋是顶给张永峰的无异议。本院经审查认证，该证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 8、被告万润公司提交的记账凭证复印件四页，证明银行抵押贷款应当由出售人万润所有，但是因为与张永峰之间以房抵工程款关系，所以银行贷款225000.00万元以另行退还给张永峰，张永峰没有获得对等的价格。原告对该证据真实性无异议，但是贷款人是吴晶，如果万润公司已经把银行贷款退还给张永峰，其中有72310.00元退还给原告，而不能都给张永峰。二被告对该证据无异议。经本院审查认证，该证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 9、被告万润公司提交的伊春区人民法院（2014）黑0702民初131号和伊春市中级人民法院（2015）黑0702民终98号民事判决书复印件各一份，证明经过生效法律文书查明万润公司与张永峰之间以案涉房屋抵偿工程款的事实未予采信，万润公司以房抵张永峰工程款的数额未在万润公司拨付工程款中予以扣除，法院另行判决万润公司给付张永峰以房抵账的工程款570000.00元，基于该事实登记在吴晶名下的房屋以房抵账的前提以不存在。张永峰和吴晶应当将房屋返还给万润公司，吴晶和张永峰的另售行为不具有法律效力。原告对该证据真实性无异议，但是该证据证明争议房屋与张永峰无关，万润公司把房屋卖给吴晶，吴晶又将房屋卖给金李妹合法有效，如果把房屋返还给万润公司，但是万润公司应当把原告支付的贷款返还给原告。二被告对该证据无异议。经审查认证，该证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 10、被告万润公司提交的记账凭证复印件6页，证明万润公司将抵账的工程款给付张永峰，故张永峰与吴晶需将房屋返还给被告。原告认为该证据与本案无关。二被告对该证据无异议。经审查认证，该证据具有真实性，本院予以确认。 11、被告万润公司提交的起诉书一份，证明我公司已另行起诉张永峰案涉房屋。本案原告与被告的买卖合同是否有效和得以履行，需待另案判决以后得以结论。原告对该证据真实性无异议，但是对证明内容有异议，起诉状没有涉及本案原告，起诉的事实又涉及到原告的利益，因此请法院审查是否合法。是否予以采纳。二被告对真实性无异议，但是对证明内容有异议，起诉状没有涉及本案原告，起诉的事实又涉及到原告的利益，因此请法院审查是否合法。是否予以采纳。经本院审查认证，该证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下： 2012年7月12日，伊春市建筑工程公司与被告伊春市万润华城置业有限公司签订了《建设工程施工合同》一份，被告万润公司将新里程小区部分建设工程发包给市建公司。张永峰为该项目的实际施工人。在向张永峰拨付工程款的过程中，被告万润公司将位于房屋折抵工程款。该两户房屋经张永峰要求由被告万润公司分别与被告吴晶、李丽颖签订了商品房买卖合同，并办理了发票。被告吴晶用其中位于房屋作为抵押向中国农业银行股份有限公司伊春区支行贷款225000.00元。2013年2月5日银行向被告吴晶发放了此笔贷款，被告万润公司收到该笔贷款后又将该笔款项支付给张永峰。2016年6月30日被告吴晶（甲方）与原告金李妹（乙方）签订了房屋买卖协议，载明因被告吴晶无力偿还坐落于，双方达成协议，该房屋贷款由原告金李妹负责偿还，无需再向被告吴晶支付任何款项。由于房屋目前不能办理产权登记手续，待开发商和政府部门能够办理登记手续时（在乙方贷款还清的基础上）甲方积极配合乙方办理房屋登记手续和房屋过户手续，费用由乙方承担。因甲方欠银行房屋贷款，在甲方和银行达成协议后，由乙方向银行支付房屋贷款。在乙方支付房屋贷款期间，如乙方发生违约不还款的行为，房屋产权将归甲方所有。协议签订当天，甲方将房屋相关手续及票据交付给乙方。此后一直由原告金李妹偿还该房屋贷款。另查明，因被告万润公司与伊春市建筑工程公司就万润新里程项目工程款发生纠纷，经伊春区人民法院（2014）伊民初字第131号民事判决书认定被告万润公司抵顶工程款的两户房屋，因未履行交付义务，该款项在确认的工程款中减除。（2015）伊中民终字第98号民事判决书维持了该判决。现原告诉至本院要求确认签订的房屋买卖合同有效，并由被告协助办理房屋登记和过户手续。 本院认为，根据《物权法》第15条规定当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第191条规定抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。原告金李妹与第一被告吴晶、第二被告敖立明签订了房屋买卖协议，系双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。原告要求被告协助办理房屋登记和过户手续，但原告金李妹在明知该房屋存在抵押权的情况下，尚未偿还完债务消灭抵押权，其要求的办理房屋登记和过户手续的诉讼请求损害抵押权人优先受偿权，该诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则法》第五条、《中华人民共和国合同法》第七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条的规定，判决如下： 原告金李妹与被告吴晶、敖立明于2016年6月30日签订的《房屋买卖协议》有效； 驳回原告金李妹的其他诉讼请求。 案件受理费50.00元，由被告吴晶负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省伊春市中级人民法院。 审 判 长  管宏晶 人民陪审员  李 倩 人民陪审员  徐福秋 二〇二〇年九月二日 书 记 员  王瑛娇