北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0117民初3824号原告：商春兰，女，1964年2月6日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张鑫鹏，山西隆诚（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张景寓，山西隆诚（北京）律师事务所实习律师。被告：北京弘轩鼎成房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇马各庄南街**。法定代表人：何礼萍，总经理。委托诉讼代理人：郎敬禹，男，北京弘轩鼎成房地产开发有限公司职员。第三人：中国工商银行股份有限公司北京平谷支行，营业场所北京市平谷区平谷镇府前西街14号。负责人：马刚，行长。委托诉讼代理人：李民峰，男，中国工商银行股份有限公司北京市分行公司律师。委托诉讼代理人：司玉松，男，中国工商银行股份有限公司北京市分行公司律师。原告商春兰与被告北京弘轩鼎成房地产开发有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司北京平谷支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告商春兰的委托诉讼代理人张鑫鹏、张景寓，被告北京弘轩鼎成房地产开发有限公司（以下简称弘轩公司）的委托诉讼代理人郎敬禹，第三人中国工商银行股份有限公司北京平谷支行（以下简称平谷支行）的委托诉讼代理人李民峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。商春兰向本院提出诉讼请求：1．判令第三人解除北京市平谷区夏各庄镇5-19地块XXX房屋的在建工程抵押及相应份额的土地使用权抵押；2．判令被告在上述抵押解除后，协助原告办理房屋不动产权证；3．诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年5月，被告将原告房屋所在的平谷区夏各庄地块及在建工程抵押给第三人，不动产证明号为京(2016)平谷区不动产证明第0000015号。2016年7月，经第三人同意，被告与原告签订了商品房销售合同，约定原告购买上述房屋，原告如约支付了全部房款。后，被告向原告交付了房屋，现该房屋由原告使用。双方合同约定，被告应于交房后730日内为原告办理房屋不动产权证。由于被告与第三人之间存在债务纠纷，致使原告房屋及相应的土地使用权一直处于抵押状态中，被告以未解除抵押、无法办理初始登记为由，殆于履行合同约定的办理房产证的义务，已构成事实上的违约。原告认为原、被告之间的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，应受到法律保护，被告逾期未办理房产登记手续，其行为已经构成违约，应当承担违约责任。另一方面，第三人已通过单方允诺放弃了房产及相应土地份额的合法权利，有义务协助清除抵押权给原、被告之间合同的履行所造成的障碍。原告的物权亦未对被告与第三人之间的债务产生消极影响，故第三人不应妨害原、被告之间合同的履行。综上所述，被告未履行合同约定的义务，应承担违约责任，第三人亦有义务保证原、被告之间合同的顺利履行，故诉至法院。本案审理过程中，原告撤回了第二项诉讼请求，仅要求解除涉案房屋的在建工程抵押及相应份额的土地使用权抵押、诉讼费由被告负担。弘轩公司辩称，我方同意在抵押解除后为原告办理涉案房屋的权属转移登记。平谷支行辩称，不同意解除涉案房屋的在建工程抵押及相应份额的土地使用权抵押。理由为：1．原、被告签订购房合同前我方就已经设立了抵押并进行了登记，该抵押权应当得到优先保护；2．我方同意涉案房屋销售并不等于放弃相应抵押权或同意进行解除抵押登记；3．我方同意在自身债权得到清偿的情况下进行解封。本院经审理查明：一、有关涉案房屋抵押事宜2016年5月16日，平谷支行（贷款人）与弘轩公司（借款人）签订了编号为2016（平谷）字0049号《房地产借款合同》，借款金额为14亿元。弘轩公司以坐落于北京市平谷区夏各庄镇5-19等地块的土地使用权及在建工程、北京中弘弘庆房地产开发有限公司以坐落于北京市平谷区夏各庄新城多个地块的土地使用权提供最高额抵押担保。2016年5月26日，平谷支行取得了京(2016)平谷区不动产证明第0000015号等不动产登记证明，涉案房屋的在建工程及其分摊土地使用权在“5-19地块抵押物清单”范围内。中弘控股股份有限公司亦对平谷支行在上述《房地产借款合同》中所享有的债权提供连带责任保证。后，平谷支行向弘轩公司发放贷款共计14亿元。二、有关涉案房屋销售事宜2016年6月16日，平谷支行向北京市平谷区住房和城乡建设委员会出具《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，同意涉案房屋销售。2016年7月10日，原告与弘轩公司签订《北京市商品房预售合同》（合同编号XXX），约定原告购买坐落于北京市平谷区夏各庄镇5-19地块XXX房屋。合同第四条载明：涉案房屋所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为平谷支行，抵押登记日期为2016年5月26日，涉案房屋在建工程已经设定抵押，抵押权人为平谷支行，抵押登记日期为2016年5月26日。工商银行的上述同意销售证明亦是合同附件之一。合同签订后，双方办理了涉案房屋的网签手续。原告已向弘轩公司支付全部购房款。后，弘轩公司向原告交付涉案房屋，该房屋现由原告使用。三、有关涉案房屋查封事宜因弘轩公司未按约定还款，平谷支行向北京市高级人民法院（以下简称北京市高院）起诉弘轩公司、北京中弘弘庆房地产开发有限公司、中弘控股股份有限公司金融借款合同纠纷一案。在该案审理过程中，依据平谷支行提出的财产保全申请，北京市高院于2018年5月18日作出(2018)京民初30号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结弘轩公司、北京中弘弘庆房地产开发有限公司、中弘控股股份有限公司名下6．3亿元银行存款或其他等值财产。2018年5月21日，北京市高院向北京市规划和国土资源管理委员会送达该裁定书与相应协助执行通知书，查封了弘轩公司名下5-19等地块的土地使用权。2018年9月14日，北京市高院作出(2018)京民初30号民事判决书。弘轩公司不服提出上诉，最高人民法院于2019年3月18日作出(2018)最高法民终1358号民事判决书，驳回上诉，维持原判。后，平谷支行向北京市高院申请执行，北京市高院指定北京市第三中级人民法院（以下简称北京三中院）执行。在执行过程中，依据平谷支行的申请，北京三中院于2019年9月27日作出(2019)京03执695号之三执行裁定书，裁定解除5-19等地块上已售房产（住宅部分）对应土地使用权的查封。2019年9月29日，北京三中院向北京市规划和国土资源管理委员会送达该裁定书与相应协助执行通知书，将5-19等地块上已售房产（住宅部分）对应土地使用权解除查封。经北京市规划和自然资源委员会平谷分局核实，涉案房屋对应的土地使用权属于北京三中院(2019)京03执695号之三执行裁定书所解除查封的“已售房产（住宅部分）对应土地使用权”范围内，目前涉案房屋及其对应的土地使用权不存在查封登记。另查，弘轩公司已经办理涉案房屋的初始登记。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，我国法律并不禁止抵押物的转让行为。在抵押权人同意的情况下，抵押人可以转让抵押物，此时抵押权人通过同意抵押物提前变现的方式，将其支配权的客体从抵押物转移到变现价金上，抵押物的受让人则获得无抵押负担的完整权利。本案中，涉案房屋虽设立了在建工程抵押，但平谷支行同意弘轩公司进行销售，原告购买该房屋并支付价金后，平谷支行抵押权的支配效力仅及于转让价金，原告作为抵押物的受让人应获得无抵押负担的所有权。平谷支行作为抵押权人，应配合解除涉案房屋的在建工程抵押及相应份额的土地使用权抵押，故对原告的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十二条、第一百九十一条规定，判决如下：中国工商银行股份有限公司北京平谷支行于本判决生效后七日内解除北京市平谷区夏各庄镇5-19地块XXX房屋的在建工程抵押及相应份额的土地使用权抵押。案件受理费35元，由商春兰负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  熊仕明二〇二〇年九月二十八日书记员  雷明华