河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终3341号上诉人（原审原告）：林明淡，男，汉族，1973年11月4日出生，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：王治林、卞亚辉，上海段（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：金根山，男，汉族，1967年2月17日出生，现住新乡市。原审第三人：中国建设银行股份有限公司新乡分行，住址新乡市平原路东段**。负责人：杨中迅，行长。委托诉讼代理人：李艳玲，公司律师，特别授权。上诉人林明淡因与被上诉人金根山、原审第三人中国建设银行股份有限公司新乡分行（以下简称建行新乡分行）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省新乡市牧野区人民法院（2020）豫0711民初617号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人林明淡的委托诉讼代理人王治林、卞亚辉，被上诉人金根山，原审第三人建行新乡分行的委托诉讼代理人李艳玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。林明淡上诉请求：撤销一审判决，改判其一审诉讼请求；诉讼费用由金根山承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。一审仅认定门面房转让合同的内容系房屋租赁权的转让，金根山协助林明淡承租，事实错误。金根山的主要合同义务是永久长期取得案涉房屋的承租权，然后经建行新乡分行允许再将房屋转租给林明淡使用。金根山未经建行新乡分行同意，未能保证林明淡对案涉房屋享有长期承租权，导致林明淡租赁房屋的合同目的不能实现。现因建行新乡分行原因，林明淡不能使用房屋，金根山构成违约，林明淡有权解除合同。2、林明淡向金根山转账14万转让费四天后，建行新乡分行下发搬离通知，一审判决让林明淡承担金根山恶意明知第三人收回房屋的举证，明显不公。3、一审判决认定林明淡自行承担转让费、装修费的损失和风险，而金根山具有极大恶意，单方未受损确获取巨大利益，有违公平原则。4、我方提供一份租赁合同，房租1千元每月。证明双方系租赁合同关系。金根山辩称：应驳回上诉，维持原判。关于租赁协议：当时签合同后，林明淡提出是公司行为，要存档，要办理营业执照，需要协议，我说我们有合同，他说只办理存档，并不是真正的租赁关系。关于房屋永久转让，房屋永久使用和我无关了。我收14万转让费后仅起配合作用，我负责牵线。我转让的费用包括前期投入的装修、我从前手支付的转让费，货物处理产生的损失等，共计14万，该14万是林明淡主动提出，来过十几次，承诺一旦转让给他，他让我妻子但店里上班。涉案门面是14户中位置最好的。建行当时是先使用，后交房租，但建行不签合同，我已经口头向林明淡说过，建行可以随时解除合同。林明淡称办营业执照后先放我这，什么时候我收到14万，什么时候把营业执照给他。我之前有营业执照，我们就是把营业执照经营权人变更一下，就不需要与房屋所有人签订合同。建行新乡分行述称：诉讼房屋所有权归我方所有，无我方许可，任何人无权处分。林明淡、金根山所签协议，我方均没有参与，事后也未追认，因此，两份合同是否解除，以及是否支持林明淡请求，由法院依法裁判。林明淡向一审法院起诉请求：1、请求解除2019年4月12日签订的《门面房转让合同》；2、金根山退还林明淡门面房转让费140000元，并按照起诉之日起以140000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止；3、金根山赔偿林明淡门面房装修损失45983元；4、本案所有诉讼费用由金根山承担。一审法院认定事实：2019年4月12日，甲方金根山与乙方林明淡签订门面房转让使用合同一份，合同中约定，甲方同意将位于人民东路与文苑南路西南角使用中的晓鑫百货门面房永久性转让给乙方使用；甲方负责协助乙方办理工商经营许可证《营业执照》直到办理完毕为止，其它证照及相关事宜均由乙方自行办理解决；本合同签订生效后，所转让门面房及相关的一切事宜与金根山没有任何关系，所产生的一切事宜与甲方没有任何关系，所产生的一切和转让房屋相关的所有事宜均由乙方承担；帮助协调房屋装修前城市管理（城管）的相关手续，如需费用则由乙方承担；本合同签订生效后房屋的经营使用、维护保养、水电、转租、转让、装修等相关事宜都将由乙方负责承担；本合同签订生效后房屋的租赁费将由乙方按时自行缴纳房屋的所有人（甲方协助乙方牵线），然后房屋的所有事宜不再与乙方有任何关系。（甲方协助乙方处理好相应的人事关系）；本合同签订生效后，所转房屋相关的所有一切事宜将由乙方全权负责；房屋转让金140000元；付款方式为140000元在办理工商经营许可证《营业执照》30分钟内一次付清；本协议一式两份，甲乙双方各持一份，具有同等法律效力，签字画押后生效。协议签订后，林明淡于2019年4月14日将转让费140000元交付给了金根山，金根山将房屋交付给了林明淡，林明淡于次日起开始对案涉房屋进行装修，后房屋所有权人建行新乡分行于2019年4月19日下达通知一份，通知上载明：根据市行通知现将文苑小区门面房统一改造，现有租户请在2019年5月5日前将房间搬空。后林明淡被迫于2019年4月26日停止装修。林明淡主张其因装修产生损失42086元。另查明，案涉房屋是先使用后缴纳租赁费，一年一交。一审法院认为，根据金根山、林明淡签订的转让使用合同的内容，双方在合同中明确约定，合同生效后房屋的租赁费将由林明淡按时自行向房屋所有权人缴纳（金根山协助乙方牵线），然后房屋的所有事宜不再与金根山有任何关系（金根山协助林明淡处理好相应的人事关系），合同签订生效后，所转让房屋相关的所有一切事宜均由林明淡全权负责，由此可知，林明淡明知案涉房屋为金根山承租而得，案涉房屋并非金根山转租给林明淡，而是林明淡向金根山支付转让费，金根山放弃对案涉房屋的租赁，即金根山将其对案涉房屋的租赁权转让给林明淡，金根山协助林明淡承租案涉房屋，但由于市行决定将文苑小区门面房统一改造，建行新乡分行于2019年4月19日下达通知将所有出租的门面房收回，林明淡并无提交有效证据证明金根山明知建行新乡分行要收回案涉房屋而对林明淡进行了隐瞒，综上可知，是由于房屋所有权人自身的原因而并非原金根山的原因，建行新乡分行决定解除租赁合同并收回案涉租赁的房屋。而根据庭审陈述可知，金根山与第三人之间并未签订书面的租赁合同，林明淡对此应当是明知的，即案涉房屋为不定期租赁，房屋所有权人可以随时收回案涉房屋，故在林明淡与金根山签订转让协议而未与房屋所有人签订书面的租赁合同即接收房屋并进行装修，对于由此产生的风险并造成的损失，林明淡应当自担。综上，对于林明淡主张金根山违约导致合同目的不能实现，从而要求解除合同，对于林明淡主张返还转让费并赔偿装修损失，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十七条的规定，一审判决：驳回林明淡的诉讼请求。案件受理费4019元减半为2009.5元，由林明淡承担。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款规定：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案中，林明淡提出上诉，本院仅围绕林明淡的上诉请求进行审理。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，金根山、林明淡均未向出租方建设新乡分行说明房屋转租事宜，建行新乡分行事后未追认，相反要求限期搬离，故金根山、林明淡双方签订的门面房转让使用合同应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。结合本案，林明淡、金根山双方签订的门面房转让使用合同无效，金根山应将收取林明淡的转让费14万元予以退还。对于林明淡装修损失45983元，双方对于未经出租方同意转租的情况均明知，对于出租方通知搬离事宜的后果均有过错，本院认为该装修损失，应由林明淡负担为宜。因此，上诉人林明淡的上诉请求部分成立，本院支持。综上，一审判决认定事实清楚，但判决结果欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省新乡市牧野区人民法院（2020）豫0711民初617号民事判决；二、金根山于本判决生效后十五日向林明淡返还房屋转让费14万元及利息（利息以14万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2020年3月9日起诉之日起至该款还清之日止的欠款利息）；三、驳回林明淡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4019元，减半收取2009.5元，由林明淡负担1009.5元、金根山负担1000元；二审案件受理费4019元，林明淡负担2019元、金根山负担2000元。本判决为终审判决。审判长  赵明宪审判员  赵 斌审判员  付学堂二〇二〇年九月二十二日书记员  王 淼