北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初40711号原告：彭敏，女，1967年2月7日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：李雁北，北京市理盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉琳，北京市理盈律师事务所实习律师。被告：北方融和房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区东三环北路**。法定代表人：陈根晓。委托诉讼代理人：姜明举，男，1964年4月4日出生，汉族，北方融和房地产开发有限公司经理。原告彭敏与被告北方融和房地产开发有限公司（以下称北方融和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。彭敏的委托诉讼代理人李雁北、张玉琳，北方融和公司的委托诉讼代理人姜明举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭敏向本院提出诉讼请求：1、要求北方融和公司向彭敏支付2020年2月1日至2020年3月31日的租金15万元；2、要求北方融和公司向彭敏支付违约金15万元。事实和理由：2019年7月19日，在北京某1家园房地产经纪有限公司（以下称某1公司）的居间下，彭敏与北方融和公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定彭敏将位于北京市朝阳区霄云路8号院6号楼某层某单元某号房屋（以下称涉诉房屋）出租给北方融和公司用于居住和办公；租期为3年，自2019年8月1日起至2022年7月31日止；租金为75000元/月，支付方式为押二付六，支付日期分别为签约交接当天、2020年1月25日、2020年7月25日、2021年1月25日、2021年7月25日、2022年1月25日，北方融和公司应于每期届满前提前7天支付下期租金；北方融和公司不按照约定支付租金达10日的，彭敏有权单方解除合同，收回涉诉房屋，北方融和公司有前款情形的，应按月租金的200%向彭敏支付违约金，彭敏并可要求北方融和公司将涉诉房屋恢复原状或赔偿相应损失。合同签订后，彭敏依约向某1公司支付了居间服务费10万元，北方融和公司支付了首期租金和15万元押金。自2020年1月25日起，北方融和公司未支付2020年2月1日至2020年7月31日的租金。经多次催要未果后，彭敏根据合同约定提出解除合同，经协商，北方融和公司于2020年4月1日腾退涉诉房屋，双方于当日签订协议，北方融和公司承诺如果2020年4月10日前未能交清欠款，则彭敏可以通过诉讼方式追索租金和违约金。现北方融和公司尚欠两个月租金未支付，其交纳的押金应用于折抵租金，同时应支付违约金。北方融和公司辩称，不同意彭敏的全部诉讼请求。彭敏和北方融和公司确实存在房屋租赁合同关系，合同约定每半年支付一次租金。北方融和公司向彭敏支付了2019年8月1日至2020年1月31日的租金45万元和押金15万元，后北方融和公司于2020年1月25日前通过某1公司向彭敏告知因自身原因不再继续承租涉诉房屋，彭敏也表示同意。北方融和公司于2020年1月25日就从涉诉房屋腾退，并不存在违约行为，也不拖欠租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉诉房屋登记在彭敏名下，建筑面积为439.68平方米。2019年7月19日，在某1公司的居间下，彭敏作为出租方（甲方）与北方融和公司作为承租方（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定乙方承租涉诉房屋用于居住和办公；租期自2019年8月1日至2022年7月31日，共三年；租金标准为75000元/月，支付方式为押二付六，乙方应于每期届满前提前7日支付下期租金，支付日期分别为第一笔租金支付日期签约交接当天、2020年1月25日、2020年7月25日、2021年1月25日、2021年7月25日、2022年1月25日；押金15万元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；甲方应于本合同成立时，向某1公司支付居间服务费10万元；乙方有不按照约定支付租金达10日、欠缴各项费用达7500元、擅自改变房屋用途等情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。北方融和公司在合同尾部盖章，同时甘流洋作为北方融和公司的委托代理人在合同尾部签字。合同的附件一为房屋交割清单，甘流洋作为北方融和公司的委托代理人在清单上签字确认收房。北方融和公司向彭敏支付了2019年8月1日至2020年1月31日的租金45万元和押金15万元。庭审中，彭敏提交协议，用以证明北方融和公司于2020年4月1日将涉诉房屋交还给彭敏，并承诺于2020年4月10日前支付拖欠的租金，协议内容为：根据出租方彭敏与承租方北方融和公司签订的租赁合同第四条、第九条、第十条等相关约定，出租方于2020年4月1日收回房屋，在2020年4月10日前承租方交清合同约定的欠款，此合同可继续执行，如果4月10日未能交清，出租方保留法律起诉追缴相关房租及违约金的权利。协议尾部的出租方处由彭敏的代理人徐东坡签字，承租方处由甘流洋签字。北方融和公司对协议的真实性不持异议，但表示协议上没有北方融和公司的盖章，甘流洋也不是其员工，该协议与其无关。关于甘流洋的身份，彭敏表示甘流洋系北方融和公司签订房屋租赁合同的代理人。北方融和公司表示甘流洋是介绍北方融和公司与重庆某2房地产开发有限公司（以下称某2公司）合作的中间人，其代表北方融和公司与彭敏签订房屋租赁合同，承租涉诉房屋用于北方融和公司与某2公司共同办公使用，但其无权代表北方融和公司与彭敏签订退房协议。关于涉诉房屋的腾退情况，彭敏表示2020年4月1日其与甘流洋办理了交接并签订协议，甘流洋将涉诉房屋钥匙交还给彭敏，并表示涉诉房屋内的家具不要了；北方融和公司表示2020年1月25日北方融和公司和某2公司的员工就从涉诉房屋内搬出，但北方融和公司的家具至今还在涉诉房屋内，搬出涉诉房屋前，其通过某1公司向彭敏告知不再承租涉诉房屋，但彭敏不到涉诉房屋验收，故其搬出涉诉房屋时未与彭敏办理交接手续。彭敏表示北方融和公司的违约行为导致其遭受中介费损失10万元及房屋空置损失，就此彭敏提交中国工商银行业务回单，用以证明彭敏通过北京富达顺意物业管理有限公司向某1公司支付了中介费10万元。北方融和公司对该证据不持异议。关于押金，双方均表示押金15万元尚未退还给北方融和公司，彭敏要求将押金用于折抵北方融和公司拖欠的租金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，彭敏与北方融和公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。甘流洋作为北方融和公司的代理人与彭敏签订了《北京市房屋租赁合同》并确认收房，彭敏有理由相信甘流洋有权代表北方融和公司与其办理退房手续并签订协议，故甘流洋与彭敏于2020年4月1日签订的协议对北方融和公司具有约束力。北方融和公司于2020年4月1日将房屋返还给彭敏，其租金仅支付至2020年1月31日，故北方融和公司应向彭敏支付2020年2月1日至2020年3月31日的租金15万元。北方融和公司主张其于2020年1月25日即搬离涉诉房屋，但未能就此进行举证，且其自认家具至今尚未搬出，故应以协议载明的2020年4月1日确定北方融和公司的腾房时间。彭敏要求用押金15万元折抵北方融和公司拖欠的租金具有合同依据，本院予以支持，折抵后，北方融和公司无须另行向彭敏支付租金。关于违约金，北方融和公司因自身原因不再继续承租涉诉房屋导致合同提前解除，其行为构成违约，根据合同约定，北方融和公司应按月租金的200%向彭敏支付违约金，该违约金数额并未超出合理限度，本院对彭敏的该项请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告北方融和房地产开发有限公司向原告彭敏支付二○二○年二月一日至二○二○年三月三十一日的租金15万元（用押金15万元进行折抵，折抵后被告北方融和房地产开发有限公司无须另行向原告彭敏支付租金）；二、被告北方融和房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向原告彭敏支付违约金15万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由被告北方融和房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 柯 岩二〇二〇年九月二十七日书记员 王贺情