北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初7548号原告：游明均，男，1977年2月12日出生，汉族，中视希望教育科技（北京）有限公司员工，住重庆市江**。委托诉讼代理人：曹应贵，男，1977年7月21日出生，汉族，中视希望教育科技（北京）有限公司员工，住北京市昌平区。被告：蔡平，男，1955年6月5日出生，汉族，浙江乐清经济技术开发总公司退休职工，住北京市西城区。原告游明均诉被告蔡平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告游明均及其委托诉讼代理人曹应贵、被告蔡平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告游明均向本院提出诉讼请求：1、要求法院确认原、被告之间的房屋租赁合同于2019年8月29日解除；2、要求被告支付未按时交纳房租的违约金11520元（自2019年5月19日至2019年5月30日止，共12天，按日租金320元×300%计算）；3、要求被告支付未按时返还房屋的违约金（自2019年8月29日至实际返还房屋之日止，按日租金×300%计算）；4、要求被告支付因违约导致原告产生的差旅费5800元、误工费1200元、住宿费200元；5、诉讼费由被告负担。事实与理由：2019年2月18日，原被告签订租赁合同，约定被告承租原告名下房屋，租赁期限为一年，被告以银行转账方式每季度支付房屋租金。2019年8月19日，被告应当支付第三期房租，但经多次催收被告才交纳房租。根据合同约定，被告欠租达10日，原告可以解除合同。2019年8月29日，原告发短信告知被告解除合同。但被告一直占用涉案房屋拒不腾退。直至2020年8月18日被告才将涉案房屋返还给原告。原告为处理涉案房屋租赁事宜，产生差旅费5800元及误工费1200元。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，望判如所请。被告蔡平辩称，不同意原告诉讼请求。认可原告所述双方签订租赁合同的相关事实。但被告没有一直拖欠房租。被告多年来一直承租原告房屋，但原告14年未缴纳物业费，导致被告无法享受物业服务，无法正常停车，物业公司也经常来我家催缴物业费。因此2019年8月19日之前我已经给原告说过不愿再租赁涉案房屋。8月23日我与原告代理人曹应贵协商一致，如果我找不到房子，就再租三个月，如果交一个月房租就再租一个月。8月24日，我给原告打了一个月的房租，因此租赁期限应当到9月18日。但9月4日，原告来京自私换了涉案房屋的门锁，我们因此还去了派出所。9月15日，我收到了原告的起诉书，我又给原告打了2个月的房租。11月11日，我再次给原告打了2个月的房租，同时扣除了供暖费。2020年初，因为疫情的原因，我无法找房子，因此一直居住涉案房屋，我也每个月都给原告交纳房租，房租一直交纳到2020年7月18日，因我在被告处还有一个月租金数额的押金，可以抵扣一个月的租金，因此在被告同意的情况下，我使用涉案房屋至2020年8月18日。我认为原、被告之间的租赁关系一直存续，不认可原告主张的于2019年8月29日解除。不认可被告延迟支付租金，不同意支付延迟交纳租金的违约金。原告一直在收取我的租金，并未要求我腾房，因此不同意支付未按时腾房的违约金。合同约定的违约金过高，申请法院进行调整。不认可原告所述的误工费与差旅费，与本案无关，原告来京时租赁合同尚未到期。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月18日，原告游明均（出租人甲方）与被告蔡平（承租人乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定由被告承租原告名下的北京市西城区XXXXXX室房屋，房屋租赁期限自2019年2月19日至2020年2月18日，租金标准为9800元，租金支付方式为押壹个月付叁个月，各期租金支付日期为：2019年2月19日，2019年5月19日，2019年8月19日，以此类推。押金为9800元。同时合同第八条约定：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。……（四）乙方有下列情形的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达10日的。合同第九条约定：乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按日租金（月租金除以30）的200%乘以延期天数标准支付违约金。2019年8月25日，原告代理人曹应贵向被告发送微信告知被告，8月26日前被告付一个月房租，说明被告找好了房，一个月后搬家。如果付三个月房租，说明被告继续住半年。关于涉案房屋租金及费用交纳情况：2019年8月19日，被告未按时交纳房租。2019年8月24日，被告向原告代理人曹应贵通过微信转账支付9800元。2019年9月15日，被告通过银行转账方式向原告支付19600元。2019年11月11日，被告通过银行转账方式向原告支付26900元。2020年2月2日，被告通过银行转账方式向原告支付9800元。2020年4月16日，被告通过银行转账方式向原告支付6000元。2020年4月17日，被告通过微信向原告转账3600元。2020年6月17日，被告向原告支付9800元。2019年11月11日，被告为原告交纳涉案房屋2019年至2020年度采暖季采暖费2497.44元。审理中，经原、被告确认，均同意使用押金抵扣2020年7月19日至2020年8月18日的租金。原告亦认可截至2020年8月18日，被告未有欠付原告房屋租金。被告提交的其与原告微信聊天记录显示，2020年4月16日被告向原告转账支付6000元后，原告表示：“这个没有一个月的吧”，后被告表示：“我信息上说了明天再给你打三千六”。4月17日被告通过微信向原告转账3600元后，原告表示：“以后还是你打银行卡吧”。2019年8月29日，原告通过短信及微信向被告发出解除合同的通知，以被告未按合同约定支付房屋租金为由，要求解除租赁合同并收回涉案房屋。9月4日原告自重庆飞往北京，至涉案房屋处自行更换房屋门锁，被告报警后双方至派出所调解，后原告将涉案房屋钥匙交给被告。之后原告曾以房屋租赁合同纠纷为由起诉被告，但因原告未按时出庭，该案按原告自动撤诉结案。审理中，经原告同意，被告于2020年8月18日将涉案房屋腾空交还原告。审理中，原告提交证据显示：2019年9月4日原告自重庆乘飞机至北京，支付机票费840元；9月5日，原告自北京乘高铁至天津，支付车票费用54.5元，自天津乘飞机至重庆，支付机票费553元。9月4日当天，游明均向七天快捷酒店管理（北京）有限公司白纸坊店支付房费194元。同时，原告提交证据显示其2019年2月14日自重庆乘飞机至北京，发生机票费用878，2020年2月18日，自北京乘飞机至重庆，发生机票费用1092元。原告对于其主张的误工费损失未提交证据。本院认为：当事人协商一致，可以变更合同。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。根据2019年8月25日，原告代理人曹应贵与被告之间的微信通信记录，本院可以认定被告于2019年8月24日向原告支付一个月租金9800元，原告收到后，于2019年8月25日就合同期限、租金支付条款作了变更并通知被告，被告未表示异议且后续多次履行租金支付义务。故本院认定原、被告对房屋租赁合同进行了变更，变更后的租赁期限为一个月。根据变更后的合同，2019年8月29日之前被告并不存在延期未付租金的情况，未达到原告行使单方解除权的条件。故原告所称行使单方解除权于2019年8月29日解除合同的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。被告于2019年9月15日、2019年11月11日、2020年2月2日、2020年4月16日、2020年4月17日、2020年6月17日持续向原告支付租金，原告亦均未提出异议，故原、被告之间成立新的房屋租赁合同。双方虽未对租金支付时间作出明确约定，但被告均是在租赁期限届满前支付下一笔租金，故不存在延期支付租金的情形，原告要求被告支付未按时交纳房租的违约金的诉讼请求，本院不予支持。2020年8月18日，被告将涉案房屋退还原告，因此本院确认涉案房屋租赁合同于2020年8月18日解除。因此，2019年8月29日起至2020年8月18日期间均在房屋租赁合同履行期间内，被告不存在延期交还房屋的行为，故原告要求被告支付延期交还房屋的违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。原告未提交证据证明其2019年2月14日来京及2月18日返回重庆是否与处理涉案房屋租赁事宜有关，对误工费亦未提交证据予以证明，且原告未能举证证明被告存在违约行为，故原告发生的差旅费、住宿费、误工费，无法确认系因被告违约导致原告产生的损失。故本院对原告主张的差旅费、住宿费、误工费不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条、第二百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告游明均与被告蔡平之间关于北京市西城区XXXXXX室房屋的租赁合同于2020年8月18日解除。二、驳回原告游明均的其他诉讼请求。案件受理费333元，由原告游明均负担（已交纳）。如果被告蔡平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 方晓晨二〇二〇年九月二十日法官助理 彭 瑜书 记 员 戴 琪书 记 员 孙 萍