江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终7237号上诉人（原审被告）：王振宇。委托诉讼代理人：夏白云，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：昆山佰诚房地产开发有限公司，住所地昆山市千灯镇黄浦江路东侧、琼花二路南侧。法定代表人：蔡风佳，该公司总经理。委托诉讼代理人：汤锦明，系该公司员工。委托诉讼代理人：赵舒卿，系该公司员工。上诉人王振宇因与被上诉人昆山佰诚房地产开发有限公司（以下简称佰诚公司）返还原物纠纷一案，不服昆山市人民法院(2019)苏0583民初6449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王振宇上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判；2、一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：2016年6月份，负责昆山市千灯镇晶蓝上城花园的物业经理沈卫民找到王振宇，说佰诚公司有套尾盘委托其出售，王振宇在沈卫民的安排下看中了位于晶蓝上城花园13号楼1707室房屋，并交付了19万元购房款，办理了交房手续。王振宇签订了加盖佰诚公司合同专用章的《商品房买卖合同》，以及协助上诉人办理天燃气开通等手续。王振宇认为沈卫民可以代表佰诚公司，且存在物业公司代为销售的行为。沈卫民在与上诉人签订购房合同过程中，沈卫民的行为构成表见代理。因此，不能以沈卫民的个人行为构成合同诈骗罪，就推定王振宇的购房合同无效，认定王振宇无权占有案涉房屋。沈卫民事件发生后，佰诚公司也多次与王振宇沟通，其从未否认过合同效力，并一直保证会将该房屋继续出售给王振宇。一审法院以沈卫民符合刑事合同诈骗罪立案标准，认定王振宇属无权占有不动产，并将房屋返还，对王振宇不公平。因佰诚公司存在管理问题，造成王振宇相信了沈卫民拥有出售涉案房屋的代理权限，佰诚公司主张房屋占有使用费不合理，且同一情形的另一案件佰诚公司诉崔某返还原物一案，并未判决占有使用费，故本案也不应支持房屋占有使用费。佰诚公司辩称：一、一审法院认定事实正确。首先，佰诚公司与王振宇并未签订过房屋买卖合同，佰诚公司没有收到过王振宇的款项，王振宇占有该房屋属于无权占有。其次，沈卫民出售房屋不构成表见代理，合同相对人王振宇主张构成表见代理的应当承担举证责任，应当证明表见代理行为存在诸如合同、公章、印鉴等有代理权限的客观表现，但本案中王振宇与佰诚公司并未签订过任何房屋买卖合同。表见代理的构成要件，需要无权代理人以被代理人的名义进行。沈卫民自称代表的张洪涛进行销售房屋，而并非以佰诚公司名义出售，因此不能认为是对佰诚公司的表见代理。表见代理要求相对方是出于善意，对方有过错的情况下，表见代理不应得到适用。王振宇购买房屋过程中没有核查房屋有效的产权证件，没有签订买卖合同，片面听信沈卫民的虚假承诺，将钱款交付到了沈卫民的个人账户，没有尽到正常交易方审慎的注意义务，即自身存在过错。沈卫民出售房屋给王振宇的行为属于合同诈骗，在昆山市人民法院（2018）苏0583刑初1970号刑事判决书已经确认沈卫民在担任小区物业经理的任职期间虚构房产是第三方张洪涛委托其出售的事实，以签订虚假合同的方式卖给王振宇，并收取相关的定金及房款。因此沈卫民的行为在法律上已经被认定构成合同诈骗，其出售给上诉人王振宇的行为并非表见代理。第二、佰诚公司与王振宇沟通房屋买卖的事宜，系佰诚公司出于人道关怀主义与王振宇进行了调解，但佰诚公司并未认可与王振宇有签署过任何商品房买卖合同。佰诚公司被案外人沈卫民私自非法处分房屋，同样属于刑事判决书中所说的被害人，但王振宇并未考虑其自身过错，反而将全部的过错推给佰诚公司。第三、王振宇的行为在事实上已经属于无权占有佰诚公司合理财产，理应得到法院支持房屋使用占用费，一审法院的认定合乎情理。第四、王振宇认为另一案件崔某返还原物一案法院判决不同，两案实质上是相似但不完全相同的。崔绍新的案件是沈卫民窃取佰诚公司合同进行伪造并与其进行签署完成的诈骗，但是本案王振宇并未与沈卫民签署过任何买卖合同或者协议，仅单凭其口头的欺诈便将全部款项交付沈卫民个人账户。王振宇并未尽到任何审慎的注意义务，并非善意的第三方，应当对其事实非法占有房屋的行为支付房屋占有使用费。佰诚公司向一审法院起诉请求：1.判令王振宇于限定期限内将昆山市的房屋恢复成毛坯状态并交还给佰诚公司；2.本案诉讼费及其他费用由王振宇承担。3.判令王振宇支付房屋占有使用费(从2016年6月至王振宇实际返还房屋之日，暂计算至开庭之日为36个月*1100元每月=39600元)。一审法院经审理查明：位于昆山市房屋的初始登记在佰诚公司名下，登记时间为2011年3月7日。据王振宇自称：2016年6月，沈卫民持加盖有佰诚公司名称合同专用章的空白合同与其签订了《昆山市商品房购销合同》，由其购买涉案房屋，但王振宇并未提供上述购房合同。王振宇还自称已为上述房屋支付给沈卫民计人民币190000元。此后王振宇居住使用上述房屋至本案诉讼发生。2018年1月5日，刘伟向昆山市公安局报案，昆山市公安局经审查，认为符合刑事立案条件，决定对沈卫民以涉嫌合同诈骗罪立案。虽然王振宇自称与案外人沈卫民签订了《昆山市商品房购销合同》，且该合同上加盖有佰诚公司合同专用章，其已为上述房屋支付了购房款190000元。但王振宇既未提供所称的购销合同，亦未提供支付19万元的有效证据。佰诚公司向一审法院提供了安居客app上晶蓝上城花园房租信息，每月租金1300元至1800元不等。一审法院认为，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可请求承担民事责任。本案王振宇自称通过沈卫民购买涉案房屋并支付了部分购房款，但由于沈卫民并未经过佰诚公司授权，佰诚公司亦不认可该出售行为，王振宇甚至无法提供合同原件，故王振宇以其向佰诚公司购买为由占有涉案房屋依据不足，一审法院不予支持，一审法院对佰诚公司诉请王振宇交还涉案房屋并将房屋恢复至毛坯状态予以支持。关于佰诚公司要求王振宇支付占有使用费的诉讼请求，综合本案，因王振宇并未强行占有，二是在佰诚公司在对销售房产管理方面存在过错的前提下占有房屋，对该部分损失，佰诚公司存在过错，应当予以酌情减少，佰诚公司主张按照1100元/月计算占有使用费，一审法院酌情支持70%计770元每月，从2016年6月开始计算至王振宇实际返还房屋之日。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，判决：一、王振宇于判决生效后十日内返还佰诚公司位于昆山市房屋并将房屋恢复至毛坯状态。二、王振宇于判决生效后十日内支付佰诚公司占有使用费（以770元/月为标准从2016年6月开始计算至王振宇实际返还之日）。案件受理费830元，由王振宇王振宇负担。二审中，王振宇提交：证据1、（2019）苏0583民初4294判决书一份，证明沈卫民将小区的两套房屋交付出售给崔绍新与王振宇，崔绍新案件的一审法院认为佰诚公司在销售房产管理方面亦存在过错，因此对于佰诚公司要求王振宇支付的占有使用费的诉讼请求不予支持。王振宇的损失比崔绍新更大，崔绍新在事发后已经从沈卫民处讨回大部分购房款，但是王振宇至今所付的购房款分文未讨回。证据2、照片一张，证明涉案物业公司目前还在接受佰诚公司的委托进行小区的房屋销售。佰诚公司质证意见为：对于证据1真实性予以认可但关联性不予认可。两起案件在细节上存在差异，属于相似但不相同的案件。崔绍新案是因案外人沈卫民窃取了佰诚公司与其他人签署的商品房买卖合同进行涂鸦修改，从而被沈卫民成功诈骗，但本案王振宇并未与沈卫民签署过任何商品房买卖合同，沈卫民也没有再从佰诚公司合同保管处窃取到其他的合同进行诈骗。因此王振宇在购买重大商品的过程中，没有尽到审慎的注意义务，其自身存在过错，应当承担使用费，另外一审判决并未生效目前正在二审审理过程中。对证据2不予认可，该照片并未显示其拍摄时间，也没有显示拍摄的地点就是案涉小区，同样照片上也没有显示过佰诚公司的任何字眼，佰诚公司并未委托小区物业进行房屋租赁或者买卖。二审中查明，（2018）苏0583刑初1970号刑事判决书列明，“一、合同诈骗罪。1、2016年2月左右至2017年11月左右，被告人沈卫民在担任广州市宁骏物业管理有限公司苏州分公司旗下的昆山千灯镇晶蓝上城小区物业经理期间，虚构晶蓝上城小区13栋1707室房产系地产公司抵押给第三方张红涛，受张红涛委托将该套房准备出售的事实，以签订虚假合同的方式卖给被害人王振宇，并以收取购房定金、房款为由，骗得被害人王振宇人民币19万元。案发前，被告人沈卫民归还被害人王振宇人民币0.5万元。2、2016年2月左右至2017年11月左右，被告人沈卫民在担任广州市宁骏物业管理有限公司苏州分公司旗下的昆山千灯镇晶蓝上城小区物业经理期间，虚构晶蓝上城小区13栋708室房产系地产公司抵押给第三方张红涛，受张红涛委托将该套房准备出售的事实，以签订虚假合同的方式卖给被害人崔某，并以收取购房定金、房款为由，骗得被害人崔某人民币24万元。案发前，被告人沈卫民归还崔某人民币22.8万元。”判决“责令被告人沈卫民退赔被害人王振宇人民币十八万五千元、退赔被害人崔某人民币一万二千元。”二审经审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，王振宇主张其通过沈卫民与佰诚公司之间就晶蓝上城花园13号楼1707室房屋订立买卖合同关系，但王振宇未能提供充分证据证明沈卫民系有权代理或构成表见代理，且（2018）苏0583刑初1970号刑事判决中认定沈卫民收取王振宇19万元构成诈骗，并责令沈卫民向王振宇退赔，故王振宇主张合同有效不能成立，一审法院认定王振宇占有涉案房屋依据不足并无不当，应予维持。沈卫民虽不是佰诚公司工作人员，本案也不构成表见代理，但沈卫民与佰诚公司之间存在利害关系，佰诚公司在房产销售及管理方面亦存在过错，故佰诚公司向王振宇主张占有费用费不应予以支持。综上，上诉人王振宇上诉请求中关于占有使用费部分成立，一审判决的其他内容应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持昆山市人民法院(2019)苏0583民初6449号民事判决第一项。二、撤销昆山市人民法院(2019)苏0583民初6449号民事判决第二项。三、驳回昆山佰诚房地产开发有限公司其他诉讼请求。一审本诉案件受理费830元由王振宇承担50元，昆山佰诚房地产开发有限公司承担780元。二审案件受理费830元，由上诉人王振宇负担50元，被上诉人昆山佰诚房地产开发有限公司负担780元。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  卞干国二〇二〇年九月二十八日书记员  徐馨岚法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。