贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民再133号再审申请人（一审被告）：贵州宏立城房地产开发有限公司，住所地:贵州省贵阳市南明区四方河路**。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘萍，贵州华顿律师事务所律师,执业证号：15201199611415666。被申请人（一审原告）：中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行，住所地：贵州省贵阳市花溪区小河黄河路**。负责人：申忱，该支行行长。委托诉讼代理人：秦元孝，男，该支行工作人员。委托诉讼代理人：王文林，男，该支行工作人员。被申请人（一审被告）：陈凤，女，1986年2月16日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。再审申请人贵州宏立城房地产开发有限公司（以下简称宏立城房开公司）因与被申请人中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行（以下简称农行小河支行）、陈凤金融借款合同纠纷一案，贵州省贵阳市花溪区人民法院于2017年8月14日作出（2017）黔0111民初3162号民事判决，该判决发生法律效力后，宏立城房开公司不服，向本院申请再审。本院于2018年12月28日作出（2018）黔01民申156号民事裁定，裁定本案由本院提审。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人宏立城房开公司的委托诉讼代理人刘萍，被申请人农行小河支行的委托诉讼代理人秦元孝、王文林到庭参加诉讼。陈凤经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。申请人宏立城房开公司申请再审称：原判决生效后，申请人向农行小河支行偿还了陈凤的全部欠款596381.55元，之后申请人准备向陈凤追偿，于2018年7月3日到贵阳市不动产交易中心查询时，发现涉案房屋已于2013年1月25日办理了产权证，并于2013年4月12日办理了他项权证，抵押权人为农行小河支行，故根据《个人购房担保借款合同》的约定，申请人的保证责任已告终结。原判决认定事实和适用法律错误。宏立城房开公司依据《民诉法》第二百条第一项“有新的证据，足以推翻原判决、裁定的”规定申请再审，并提交了《贵阳市住房情况查询记录》、《贵阳市住房抵押情况查询记录》、《贵阳市住房查封情况查询记录》等作为新的证据。被申请人农行小河支行辩称：1、宏立城房开公司申请再审已超过六个月的申请再审期限；2、一审中陈凤未作答辩，宏立城房开公司对原告的诉请无异议，只对优先受偿权有异议，其对承担担保责任无异议，未违反民事活动中的自愿原则。请求驳回宏立城房开公司的再审申请。被申请人陈凤未到庭，也未提供书面答辩。农行小河支行向一审法院起诉，请求：1、判决被告陈凤立即向原告偿还所欠贷款本金人民币558461.05元及所产生的欠息5810.34元（利息截止于2017年5月31日）并息随本清；2、被告贵州宏立城房地产开发有限公司对被告陈凤的上述债务承担连带清偿责任；3、依法判决预告抵押登记有效，在具备抵押登记条件时，原告优先办理抵押登记，对位于贵阳市南明区四方河路山水黔城七组团8栋2单元1层2号的抵押房屋享有优先受偿权；4、本案诉讼费用、保全费、公告费等原告为实现债权所支付的相关费用由被告共同承担。事实和理由：2008年10月23日，被告陈凤与被告宏立城房开公司签订《商品房买卖合同》，购买了贵阳市南明区四方河路山水黔城7组团8栋2单元1层2号的房屋一套，并且向原告申请了住房按揭贷款，经调查审核，原告于2008年12月4日与被告陈凤签订了《个人购房担保借款合同》。按此合同，原告向被告陈凤发放贷款人民币650000元，约定还款期限为30年，以按月等额本息方式还款。截止于2017年5月31日，被告陈凤已逾期93天未向原告偿还贷款本息，已构成违约，被告宏立城房开公司应承担连带责任。依法判决预告抵押登记有效，在具备抵押登记条件时，原告优先办理抵押登记，对位于贵阳市南明区四方河路山水黔城七组团8栋2单元1层2号的抵押房屋享有优先受偿权。为维护原告合法权益，特诉至法院，提出诉讼请求如前。被告陈凤未答辩。被告宏立城房开公司辩称:对原告的诉请第一、二、四项无异议，对第三项诉请的优先受偿权有异议，因只是预告登记并不是事实上的抵押，不能等同于抵押权，不能享有优先受偿权。一审法院认定事实：2008年10月23日，被告陈凤作为买受人，与作为出卖人的被告宏立城房开公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：宏房售3398），向该公司购买位于贵阳市南明区四方河路山水黔城七组团8栋2单元1层2号的房屋一套，房屋总价为人民币939082元，付款方式为首付款人民币289082元，余款人民币650000元以银行按揭贷款方式支付。为购买该套房屋，2008年12月4日，被告陈凤作为借款人及抵押人，被告宏立城房开公司作为保证人，与作为贷款人的原告农行小河支行签订了《个人购房担保借款合同》，由被告陈凤向原告借款。该合同约定：借款金额为人民币650000元；借款用途为购买房产；借款期限为2008年12月4日至2038年12月3日，借款期限为360个月；借款利率采用浮动利率方式，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率6.12%；还款方式为按月等额本息还款法；借款人未按约定期限归还借款的，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息，罚息利率在合同借款执行利率基础上上浮50%；对应付未付的利息（包括借款期限内产生的应付未付利息及借款逾期后产生的应付未付利息），贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人出现未足额偿还借款本息超过90天的违约事件时，贷款人有权提前收回已发放借款，有权宣布借款人与贷款人签订的借款合同项下的借款立即到期，有权行使担保权；被告宏立城房开公司作为借款人的保证人，为该笔借款提供连带责任保证担保，担保期限为自本合同签订之日起，到借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续；借款人陈凤同意以位于贵阳市南明区四方河路山水黔城七组团8栋2单元1层2号的房屋一套，为借款提供抵押担保，在该合同所附的房地产抵押清单中，对抵押房屋的情况进行了记载。同时，《个人购房担保借款合同》还对其他相关内容进行了约定。2008年12月5日，原告农行小河支行依约履行了人民币650000元的出借义务。被告陈凤从2009年1月开始，按照合同约定向原告农行小河支行偿还借款本息，截止至2017年5月31日，已有3期贷款未还，故原告向法院提起诉讼，请求如前。另查明，1、被告陈凤尚未取得本案借款抵押房产的房屋产权证书，该房屋仅办理了预购商品房抵押权预告登记，未办理以原告为抵押权人的房屋抵押登记手续。2、按照原、被告签订的《个人购房担保借款合同》之约定，截止于2017年5月31日，被告陈凤所欠借款本金为人民币558461.05元，欠息金额为人民币5810.34元（包括借款利息为人民币5801.32元、逾期还款罚息为人民币3.64元、对应付未付利息计收的复利为人民币5.38元）。3、截止至2017年7月26日被告宏立城房开公司为被告陈凤向原告代偿了15923.33元。以上事实，有当事人的陈述、原告营业执照、原告组织机构代码证、被告身份证、被告营业执照、商品房买卖合同、个人购房担保借款合同、个人借款凭证、不良贷款清单、被告宏立城房开公司提交的代偿清单等已经质证的与本案有关联的相关证据及庭审笔录予以佐证。一审法院认为，公民及法人在民事活动中应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。本案原告农行小河支行与被告陈凤及被告宏立城房开公司签订的《个人购房担保借款合同》系各方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，借款合同合法有效，签约各方均应全面履行。原告农行小河支行依约履行了出借义务，被告陈凤应按照合同约定，按月向原告偿还借款本息。被告陈凤未按时向原告偿还借款本息的行为，已构成违约，应承担相应法律责任。根据《个人购房担保借款合同》之约定，原告农行小河支行要求被告陈凤偿还所欠借款本金及支付欠息的诉请，依法予以支持。被告宏立城房开公司作为被告陈凤的保证人，按照《个人购房担保借款合同》之约定，为被告陈凤所欠债务承担阶段性连带保证担保责任，且尚在担保期限内。根据《中华人民共和国担保法》第十八条：“……连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”之规定，对原告要求被告宏立城房开公司对被告陈凤的债务承担连带清偿责任的诉讼请求，依法予以支持。同时，依据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”之规定，被告宏立城房开公司承担保证责任后，有权向被告陈凤进行追偿。抵押预告登记针对的是将来发生的不动产物权，属于预备登记，不具备终局的物权效力。抵押预告登记是未完成正式的转移登记之前进行一项具有临时性的登记，存在于物权变动条件具备权的时间内，待物权变动的条件具备后，尚需权利人积极行使物权登记的权利。抵押预告登记设立的原因在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因各种原因而导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方利益而设立该登记制度，抵押预告登记不产生抵押登记的法律效力。本案所涉房屋未办理房屋产权证书，故法院对原告的第三项诉讼请求依法不予支持。被告陈凤经法院合法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其放弃诉讼权利，不影响法院依据已查明的事实作出判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百九十七条、第一百九十八条、第二百零五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第三十四条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告陈凤于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行偿还贷款本金人民币558461.05元，支付所欠利息、罚息及复利人民币5810.34元（计至2017年5月31日），并从2017年6月1日起，按合同约定利率支付利息、罚息及复利至本判决履行期限到期之日止。二、被告贵州宏立城房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任，承担保证责任后，有权向被告陈凤进行追偿。三、驳回原告中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行的其他诉讼请求。案件受理费人民币4722元（已减半收取），由被告陈凤、被告贵州宏立城房地产开发有限公司负担。本院再审审理过程中，再审申请人宏立城房开公司提交在不动产登记部门查询到的产权和查封情况，欲证明陈凤已经取得他项权，其担保责任终结。农行小河支行对前述证据真实性无异议，对证明目的无异议。被申请人农行小河支行提交陈凤取得的他项权的证明。宏立城房开公司对该证据真实性及证明目的均无异议。陈凤未到庭，无质证意见。经再审审理查明，陈凤于2013年1月25日取得涉案房屋产权证，2013年4月12日办理了他项权证，房屋所有权人为陈凤，房屋他项权利人为农行小河支行。除上述事实外，其余事实与原判认定一致。本院认为，本案争议焦点是：1、宏立城房开公司是否应当承担连带担保还款责任；2、农行小河支行是否享有优先受偿权。关于焦点1：宏立城房开公司是否应当承担连带担保还款责任。宏立城房开公司、陈凤、农行小河支行三方签订的《个人购房担保借款合同》约定，宏立城房开公司系借款人的保证人，为该笔借款提供连带责任保证担保，担保期限为自本合同签订之日起，到借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续；借款人同意以位于贵阳市南明区四方河路山水黔城七组团8栋2单元1层2号房屋一套，为借款提供抵押担保，在该合同所附的房地产抵押清单中，对抵押房屋的情况进行了记载。根据目前查明的陈凤已取得涉案房屋产权证，并办妥了抵押权利人为农行小河支行的他项权证之事实，并结合三方所签订的合同约定，宏立城房开公司的担保期限已于2013年4月12日届满，故宏立城房开公司不应再为陈凤的该笔借款承担连带担保还款责任。宏立城房开公司再审理由成立，对其再审诉讼请求应予以支持。原判有误，本院予以纠正。但需指出，原审中，由于陈凤经合法传唤未到庭参加诉讼，也未提供诉讼时已有的涉案房屋产权证和他项权证，而农行小河支行虽到庭参加诉讼，由于其自身工作失误，其也未向法院提供，现宏立城房开公司在再审中提供新证据，导致本案改判，责任不在原审人民法院。关于焦点2：农行小河支行是否享有优先受偿权的问题。农行小河支行虽系本案被申请人，但关于优先受偿权的问题，其在原审中主张过，在再审辩论终结前又提出，从实事求是的原则出发，也为了减少当事人的诉累，本院对农行小河支行之主张在本案中一并予以处理。农行小河支行于2013年4月12月已取得涉案房屋他项权证，故对其享有优先受偿权之主张予以支持。至于陈凤与宏立城房开公司的《商品房屋买卖合同》，以及陈凤、宏立城房开公司与农行小河支行三方之间的《个人购房担保借款合同》，所涉及的法律关系及事实，原判已进行了详述，本院在此不再赘述。原判对该部分的处理正确，本院予以维持。由于原判第三项：驳回农行小河支行的其他诉讼请求的内容已发生实质性改变，本院对此予以撤销重判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市花溪区人民法院（2017）黔0111民初3162号民事判决第一项，即被告陈凤于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行偿还贷款本金人民币558461.05元，支付所欠利息、罚息及复利人民币5810.34元（计至2017年5月31日），并从2017年6月1日起，按合同约定利率支付利息、罚息及复利至本判决履行期限到期之日止。二、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2017）黔0111民初3162号民事判决第二项，即被告贵州宏立城房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任，承担保证责任后，有权向被告陈凤进行追偿；第三项，即驳回原告中国农行银行股份有限公司贵阳小河支行的其他诉讼请求。三、中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行对陈凤名下位于贵阳市南明区四方河路1号山水黔城七组团8栋2单元1层2号的房屋享有优先受偿权。四、驳回中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4722元（已减半收取），由陈凤承担。本判决为终审判决。审判长  陈红审判员  何艳审判员  刘梅二〇二〇年九月二十一日法官助理叶峤琦书记员廖芳