黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院民 事 判 决 书(2019)黑0104民初7589号原告：哈尔滨谊居房地产开发有限责任公司，住所地哈尔滨市道里区新阳路**。法定代表人：孔亮，职务董事长。委托诉讼代理人：曹然，黑龙江五洲律师事务所律师。被告：付艳红，女，汉族，1970年9月29日出生住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：刘世斌，男，汉族，1970年5月30日出生住哈尔滨市南岗区，系付艳红配偶。原告哈尔滨谊居房地产开发有限责任公司（以下简称谊居公司）诉被告付艳红房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谊居公司的委托诉讼代理人曹然，被告付艳红的委托诉讼代理人刘世斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谊居公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告立即支付拖欠原告2018年10月16日止2018年10月31日房屋租金52009元，2018年11月1日止2019年10月31日房屋租金1313474.4元，合计1365483.40；2.请求法院判令被告支付原告逾期租金的违约金（其中租金52009元的违约金自2018年9月25日其计算至全部清偿之日止，按照年利率24%暂计算至2019年7月25日为10396.1元；其中租金1313474.4元的违约金自2018年10月25日其计算至全部清偿之日止，按照年利率24%暂计算至2019年7月25日为236641.61元；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：原、被告经协商，于2014年5月5日签订了合同编号为BLK-20140505的《房屋租赁合同》。约定由被告租赁坐落于哈尔滨市“老道外”中华巴洛克历史文化保护街区D24、D26、D27、D28栋建筑，该房屋建筑面积为4284平方米，用于经营主题宾馆品类（业态），经营会华宫品牌，租赁期限为8年，原告应于2014年11月1日交房，该房屋免租装修期为6个月，免租经营期18个月，分三年减免，自交付日起算。根据合同第四条第一款，租金计算标准为:第一个租约年的租金为人民币0.77元/平米/天，合计602009元每年（第一年给予乙方6个月免租期）。第二个租约年的租金为人民币0.77元/平米/天，合计602009元（第二年给予乙方6个月免租期），第三个租约年的租金为人民币0.77元/平米/天，合计602009元（第三年给予乙方3个月免租期），第四、五个租约年的租金为人民币0.84元/平米/天，每年合计1313474元，第六、七、八个租约年的租金为人民币0.91元/平米/天，每年合计1422931元。合同签订后，原告依约交付了该房屋，被告应于每个付费期间开始前一个月的25日前向原告一次性足额支付下个租期租金，但被告自2018年10月16日起一直拖欠租金，经原告多次催缴，被告均拒不交付。被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，原告无奈，诉至法院。根据我国《合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中合同约定的租金数额和期限清楚，被告均拒不履行，原告有权要求被告支付租金。根据我国《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中双方租赁合同第四条第3款约定了违约金计算标准，即乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按应付未付租金的3%支付违约金。该约定的计算标准过高，故原告参照最高院关于民间借贷司法解释的规定，要求按照年利率24%的标准计算。为维护原告合法权益，现诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。付艳红辩称，不同意诉讼请求，一、原告无法提供符合消防要求的房屋，答辩人接受房屋后自建消防体系无法正常使用房屋，答辩人的租金应自2015年9月28日起计收，答辩人不欠原告2018年租金。根据消防法规定建筑在未经过消防验收或验收不合格不得投入使用，本案租赁物所在的街区的D区消防在2016年才陆续通过验收，部分商家2019年才通过消防验收，街区所有消防体系2015年8月通过验收（验收面积8707.48平方米，按照消防规定，建筑物消防验收必须是整栋建筑物，所以其中包括了不在承租面积之内的消防设施审批和建设面积423.48平方米），而后答辩人在进一步装修租赁物，直到2015年9月28日才正式开业，租赁房屋装修期的延长是原告未提供符合消防要求的房屋所致，故原告应自2015年9月28日起收取答辩人租金，晚开业给答辩人造成的直接收入减少100余万元。二、答辩人支付的155.3万元建消防体系的费用应从租金中扣减，答辩人不欠原告2019年租金。2014年5月5日答辩人与原告签订了房屋租赁合同，原告交付房屋时答辩人发现消防设施没有经过消防部门审核验收，答辩人经和巴洛克总经理盖晓壮、招商经理王金龙协商，由答辩人自行建立独立的消防体系，单独申报承租的房屋。就单独向消防部门报批，答辩人建消防体系的费用从后期的租金中减免。答辩人自建消防体系共支出155.3万元，其中宾馆内95万元，庭院内挖地下消防泵房和水池，土方近300立方和沿四合院周边墙角的管线挖沟回填，并进行钢筋水泥砌墙做防水，，地下消防水池水泥钢筋混凝土棚盖等工程总计投入50余万元，购置消防水箱10.3万元。答辩人完成消防系统后，每年到交租时都要求扣减租金，巴洛克领导总以还在报批为由迟迟未予解决，后来领导又重新说给上报，答辩人多次通过上报请求和当面汇报申请对于自建消防体系发生相关费用给予减免（包括王珂柱总经理和现在运营的徐建忠总经理），但是至今未与答辩人落实，答辩人的消防支出从租金中扣减的方案。三、原告无法按招商时承诺的让街区繁荣起来，应调整租金继续减半计收年度租金，以扶持宾馆在街区商业繁荣前维持经营。答辩人当年租用原告的房屋，是因为中华巴洛克历史文化街区招商要建设打造四大主体街区，时尚休闲商业主体街区、传统餐饮文化服务主体街区、新文化创意产业主体街区、商住文化体验主体街区。答辩人当年相信了招商时描绘的繁荣景象才投资了1500万元打造最高端的院落式主体酒店，结果近5年街区商业一直没有发展，70%左右商铺闲置，整个街区冷清，到了晚上连游客都没有，游客少住店也少消费更少。二道街餐饮一条街三年内已经从街区搬走或关店百年老字号和道外名小吃有老仁义饭店等。由于街区招商力度不足，没有形成商业氛围，经营效益不佳，很多行业受到严重影响无法继续经营。如此恶性循环，答辩人收取的收入仅能维持日常开销跟员工工资，根本没有收益交如此贵的房租。2018年开始街区更不景气，答辩人宾馆的房价从2016年的288元期到现在的148元起，2018年到2019年间，淡季入住率低至10%-20%，全年入住率不足百分之50%，年收入减少150万元以上，这都与街区商业业态配套跟不上相关。而且由于巴洛克街区基础设施主要是消防和供暖以及供水管线的改造验收，自2016年以来连续三年都在答辩人酒店门前的地面进行挖掘，并且都是在每年的五一、十一和夏季旅游旺季进行改造，每次都在一个月足有，造成游客流失，损失严重。四、原告主张的违约也金过高。综上答辩人不欠原告任何租金，更不存在违约，望全部驳回原告的全部诉讼请求，同时由于地铁封道和目前整个街区要有三年的预期才能实现规划商业氛围实际情况，答辩人申请延长承租期，并在近三年内给予减免租金的优惠政策，打造良好的营商环境，以扶持先期进入街区的答辩人损失得到补偿和能够经营存活下去收回投资。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.谊居公司举示的证据四，系规划图纸，不能证明消防工程是否验收合格，故对该证据的证明效力不予采信；2.谊居公司举示的证据五为复印件，故对该证据的证明效力不予采信；3.谊居公司举示的证据六，能够证明通过完成消防备案的时间，故对该证据的证明效力予以采信；4.付艳红举示的证据一，结合谊居公司举示的证据六，能够证明2012涉案工程进行消防设计审核，故对该证据的证明效力予以采信；5.付艳红举示的证据二，能够证明付艳红向消防部分办理消防备案，但不能证明消防系统是付艳红自建，故对该证据的证明效力予以部分采信；6.付艳红举示的证据三，为打印件，无法确认该证据的真实性，故对该证据的证明效力不予采信；7.付艳红举示的证据四，能够证明涉案房产在2015年8月24日取得消防合格证；8.付艳红举示的证据五，能够证明付艳红进行消防建设，故对该证据的证明效力予以采信；9.付艳红举示的证据六，不能证明因原告原因导致付艳红经营不善，故对该证据的证明效力不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋位于哈尔滨市“老道外”中华巴洛克历史文化保护街区D24、D26、D27、D28栋建筑，建筑面积4284平方米。2014年5月5日谊居公司与付艳红签订《房屋租赁合同》，双方约定，租赁期为8年。谊居公司于2014年11月1日交房，免租装修期为6个月，免租经营期18个月（分三年减免），自交付日起开始计算。免租装修期届满的次日为计租日。租金标准为：第一个租约年的租金为0.77元/平米/天，合计602009元（第一年享有6个月免租期），第二个租约年的租金为0.77元/平米/天，合计602009元（第二年享有6个月免租期），第三个租约年的租金为0.77元/平米/天，合计602009元（第三年享有6个月免租期），第四、第五个租约年的租金均为0.84/平米/天，每年合计1313474元，第六、第七、第八个租约年的租金为0.91/平米/天，每年合计1422931元。双方确认，先付后用原则按每6个月一个付费期间预付房屋租金。逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按应付未付租金的3%支付。合同签订后，谊居公司将房屋交付付艳红，付艳红自2018年10月16日拖欠租金。2012年5月7日，哈尔滨市住房保障和房产管理局出具《产权证明》，证明中华巴洛克（二期）历史文化保护街区项目D-2区土地证哈国用（2012）第04002096号证载范围内的26栋房屋，建筑面积21402.89平方米的产权为哈尔滨谊居房地产开发有限责任公司所有。涉案房产2016年6月28日完成消防验收备案。付艳红租赁房屋用于经营哈尔滨道外区会华宫主题宾馆，付艳红进行消防工程施工，该宾馆于2015年8月24日取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。本院认为，原告谊居公司与被告付艳红签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，该租赁合同的签订，不违反法律禁止性规定，该租赁合同合法有效，本院予以确认。合同签订后，原告谊居公司依约向被告付艳红交付案涉房屋，被告付艳红亦按期向原告谊居公司缴纳租金。根据合同约定，付艳红应当向谊居公司支付2018年10月16日至2018年10月31日房屋租金52009元，2018年11月1日至2019年10月31日房屋租金1313474元。付艳红在合同签订后支付了至2019年10月31日的租金合计1365483元。因涉案房屋于2016年才消防验收合格，付艳红为经营自行进行消防建设，谊居公司应对付艳红进行补偿。付艳红主张折抵，但无法确定其施工消防工程中哪部分属于房屋出租人应负担的范围，故对于付艳红主张的消防工程费用本院不采纳，付艳红可另行主张。因中华巴洛克历史文化保护街区存在道路维修、商户减少等客观原因，确实给付艳红实际经营造成了一定的损害,根据公平和对等原则,付艳红抗辩因招商问题造成其不能正常经营应减少租金数额的理由符合实际应予合理支持。就谊居公司主张的租金1，365，483元，酌情判定由付艳红承担80%，即1092386元。关于逾期支付房屋租金的违约金，因谊居公司在合同履行中未完全履行合同义务，故付艳红未按期交付租金理由合理，对该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定之规定，判决如下：一、本判决发生法律效力后十日内，被告付艳红给付原告哈尔滨谊居房地产开发有限责任公司2018年10月16日至2019年10月31日房屋租金1，092，386元；二、驳回原告哈尔滨谊居房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费19313元（原告谊居公司已预付30208元,减少收取），由被告付艳红负担16354元，由谊居公司2599负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  袁 红审 判 员  盖雪莲人民陪审员  沈显文二〇二〇年九月十日书 记 员  张俊楠