广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1925号上诉人（原审被告、反诉原告）：古世英，男，1975年3月5日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区*******。委托诉讼代理人：曾一尘，上海何正大律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄樱云，女，1996年9月11日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县*************。委托诉讼代理人：刘山山，广东盈进（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑晓恩，广东盈进（中山）律师事务所实习律师。原审被告：陈小艳，女，1978年5月4日出生，汉族，住江西省井冈山市************。委托诉讼代理人：曾一尘，上海何正大律师事务所律师。原审第三人：中山市港联房地产服务有限公司沙溪分公司，住所地广东省中山市**********，统一社会信用代码914*******。主要负责人：阮海周，该分公司经理。委托诉讼代理人：钟宏进，男，该分公司员工。上诉人古世英因与被上诉人黄樱云，原审被告陈小艳，原审第三人中山市港联房地产服务有限公司沙溪分公司（以下简称港联沙溪分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初18276、20215号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。古世英上诉请求：撤销一审判决，改判黄樱云继续履行《房地产买卖合同》。事实和理由：一、一审遗漏重要事实，认定错误。本案可分为三个阶段：1.2018年11月28日双方签订合同后至2019年4月是第一阶段，此阶段双方配合，积极争取房贷促成房屋交易，而并非一审所认定的“古世英未能办清房屋解除抵押手续”。在此阶段，中介和黄樱云从未要求古世英先行向银行赎楼解押房子，而是要求古世英提供个人资料配合黄樱云申请贷款，而古世英已按中介要求提供了全部资料。但因银行贷款政策变动、黄樱云未婚夫吴旋自认“银行流水不够”等原因，黄樱云未能取得贷款，也无法借钱给古世英还贷赎楼，导致交易无法进行。2.2019年4月第一个星期至6月24日是第二阶段，双方产生争议。中介为解决贷款而引导买卖双方向第三方赎楼公司（良策公司）现金贷款53万元赎楼，良策公司要求收取3个月共3.3万元利息，但因黄樱云拒绝，未能落实借款。后古世英提出黄樱云向他人借款给古世英赎楼，未获回应。中介、黄樱云反过来向古世英提出，由古世英自行筹款53万元赎楼，但称无论赎楼时间长短黄樱云总共只同意承担4万元赎楼费用。由于赎楼时间一般超过3个月，黄樱云同意承担4万元赎楼费用显然低于市场上资金借款利息，故古世英要求黄樱云超过3个月不能还款时还需要按月继续支付利息。双方没有取得一致意见产生纠纷。3.2019年6月25日后是第三阶段。此时黄樱云聘请律师于6月25日发函要求古世英在收函后7日内完成抵押登记解除手续否则解除合同。古世英出于促成交易的愿望向朋友借款赎楼，但古世英并未认可上述律师函全部请求，一系收函后7日内不可能完成抵押登记解除手续，因银行与国土局的工作时间最少都超过10个工作日，二系赎楼费用（借款利息）如何负担问题。古世英在赎楼前、后均通知了黄樱云办理过户手续并要求其承担赎楼费用，但黄樱云拒绝承担费用及办理过户手续，纠纷由此产生。上述事实清楚表明，黄樱云未按合同备注第3款约定，在贷款受阻情况下筹款解决赎楼问题。古世英接到对方律师函后自筹资金赎楼系善意履约行为，该律师函可理解为新的要约，也可理解为旧约的变更、修改。古世英已努力完成了函告的主要要求即赎楼，故应支持继续履行合同。二、一审未认定黄樱云未能向古世英支付赎楼费用，是导致房屋未能解除抵押手续的原因。黄樱云直到6月25日也没有向古世英支付赎楼款，导致古世英不能赎楼解押房子。交易过程中古世英两次准备向机构或者个人借款53万元赎楼，黄樱云均拒绝按市场规律的要求按月支付赎楼利息费用。三、一审错误认定古世英要求黄樱云支付赎楼费用8万元没有事实依据。古世英已向一审法院提交向自然人陈丽娟贷款53万元用于赎楼并支付8万元利息的全部单据，包括借款合同、收据、银行转账单等。黄樱云一审对此也质证认可。故古世英向陈丽娟贷款53万元并向陈丽娟支付8万元利息的事实是客观存在的，且因古世英与陈丽娟贷款合同尚未完成，2020年1月8日古世英继续向陈丽娟支付了1月利息1.35万元。四、古世英履行了黄樱云一方发出律师函中的主要条件、期限，且黄樱云是认可的。7月10日黄樱云短信回复认可古世英赎楼行为，可以延期2天至7月12日共同去赎楼，但表示8万元费用不合理，拒绝支付。五、一审错误认定古世英不能提供赎楼合同及费用发票。古世英在7月10日通过短信向黄樱云提供了合同，而向自然人借款并无发票，只有收据，收据已向一审法院提交。六、一审错误认定合同最终没有履行的原因是双方就赎楼费用未协商一致。黄樱云7月1日向古世英发送的短信中称会承担古世英在合法合理范围内付出的赎楼费用，根据商业贸易中“不合理但同意成交”规则及民事法庭调解中“不合理但同意调解”规则，证明黄樱云在该时间节点没有不同意、拒绝支付古世英8万元费用。而双方交易过程认可赎楼费用最少为4万元，双方差异在于黄樱云最多只支付4万元，而古世英最少收3个月4万元。11月25日一审法院调解阶段，古世英已同意按黄樱云条件只收4万元赎楼费用，但黄樱云并没有接受。七、一审错误认定双方对合同解除均不负违约责任。6月25日黄樱云发出律师函、古世英7月1日回复律师函，双方成立新合同。6月25日后，古世英继续履行了新合同的条款，而黄樱云没有履行新合同条款，应承担违约责任。黄樱云辩称，双方签订的合同已于2019年7月15日解除，黄樱云不同意继续履行合同。双方约定的是两年办理过户，接近两年的时候中国银行赎楼公司撤出，无法进行赎楼，后在中介组织下找了建设银行办理按揭及赎楼，双方也同意。但因为古世英负债较高不符合要求，最终批下来的是现金赎楼。黄樱云取得了同贷书，当时建设银行借款额度有变化，古世英又不符合条件，无奈选择良策公司赎楼。但古世英不配合赎楼公司提供其与陈小艳的离婚法律文书，导致赎楼公司最终没有批准。之后良策公司推荐了联银公司，黄樱云同意支付4万元赎楼利息，谈妥后古世英又反悔，担心签订借款合同黄樱云不支付利息，黄樱云多次找联银公司的工作人员询问进展，回复是古世英不予配合，没办法进行批准，有微信聊天记录为证。在此之后古世英觉得麻烦就自行找第三方赎楼公司，黄樱云为了尽快赎楼同意支付4万元，并于2019年6月25日将4万元支付至中介账户，但古世英又反悔不同意办理过户并要求黄樱云支付8万元的赎楼利息。根据双方签订合同约定可知，赎楼解押是古世英的义务，黄樱云仅是配合义务，黄樱云一直同意支付赎楼利息并多次自行与赎楼公司沟通支付利息的问题，作为买方已经完全尽到合同义务。综上，涉案房产交易前后找了五个赎楼公司，每次古世英均找理由推脱，担心房屋卖出的价格低，要求黄樱云支付不合理的8万元赎楼利息和长达6个月的借款利息。后二手房房价跌落古世英又想与黄樱云继续交易，其行为违反诚实守信原则。陈小艳述称，黄樱云的答辩并不符合事实。双方在合同中没有约定过多的要求，陈小艳一方只是想出售房屋。古世英主动配合履行合同，也实现了黄樱云的要求。换了多家赎楼公司或银行是由于原因条件越来越苛刻导致的，并非陈小艳一方过错。黄樱云提出过由古世英进行赎楼，赎楼义务按照合同约定应是黄樱云承担，赎楼主体是古世英，但赎楼责任在于黄樱云，赎楼资金应由黄樱云支付。双方通过微信多次沟通赎楼的问题，古世英根据当时赎楼的情形提出了8万元的赎楼费用。2019年5月黄樱云出具了律师函，提出要求古世英在约定时间完成赎楼，实际上是对原合同做出的修改。双方向银行借款不成功后又以民间借贷的方式进行赎楼，古世英微信中也同意支付2-3个月的利息。同意古世英的上诉意见。港联沙溪分公司述称，签订合同后港联沙溪分公司与双方一起办理赎楼手续，签署合同时古世英没有提交相关的征信资料导致港联沙溪分公司对赎楼的利息产生错误的预估，找了几家赎楼公司后最终找到联银公司，赎楼利息是32000元。联银公司要求古世英提供陈小艳的离婚文件，但古世英以各种理由没有提供，导致联银公司虽然已经审批通过了该笔借款但是最终没有放款。古世英觉得事情比较繁琐，与港联沙溪分公司商量让黄樱云支付4万元的赎楼利息，古世英自行找朋友借款赎楼。4万元的赎楼利息已经超出签约时各方预期。港联沙溪分公司与黄樱云积极沟通，最终黄樱云同意支付4万元作为古世英赎楼的利息，并已经支付到港联沙溪分公司账号。但古世英不同意，要求黄樱云支付8万元，最终导致交易不成功。同意黄樱云的答辩意见。古世英的上诉没有事实和法律依据，尊重一审判决结果。黄樱云于2019年7月12日向一审法院起诉请求：1.确认黄樱云、古世英、陈小艳、港联沙溪分公司于2018年11月28日签订的《房地产买卖合同》已解除；2.判令古世英、陈小艳双倍返还定金40万元；3.判令古世英、陈小艳返还黄樱云已向港联沙溪分公司支付的中介代理费26000元、律师费1550元；4.判令古世英、陈小艳承担本案的诉讼费、财产保全保函费；5.判令陈小艳对上述债务承担连带责任；以上合计：427550元。古世英于一审期间向一审法院提出反诉请求：1.判令黄樱云继续履行合同，在立即支付完毕赎楼款53万元后安排房产过户事宜，黄樱云应在房产过户前依合同第二条第2款、第十三条第3款之规定，立即支付已经发生的赎楼费用8万元；2.判令黄樱云向古世英支付律师费2万元。一审法院认定事实如下：2018年11月28日，古世英（卖方）、陈小艳（卖方代理人）与黄樱云（买方）、港联沙溪分公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》一份，合同约定：黄樱云购买古世英、陈小艳名下位于中山市西区*****************，成交价110万元，定金20万元为第一部分房款，第二部分房款90万元买方申请银行按揭贷款；黄樱云向经纪方支付中介代理服务费26000元。合同第二条第2点约定：“该房地产处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起__个工作日内还清贷款，办妥解除抵押登记手续。”合同备注载明：1.该房产日期满两年后一个星期内办理过户手续；2.如买方在银行里申请贷款因征信问题不给贷款，买方用第三人申请银行贷款，不影响交易；3.该房产的赎楼所产生的费用由买方黄樱云支付。合同还约定了其他事项。合同签订当日，黄樱云依约向古世英支付了定金20万元，向港联沙溪分公司支付了中介费26000元，向凯行律师事务所支付了律师费1550元；黄樱云于2019年5月15日收到建设银行中山市分行的《贷款通知书》，建行同意其为购买涉案房屋贷款90万元。由于古世英未能办清房屋解除抵押手续，黄樱云于2019年6月25日委托律师向古世英发出一份《律师函》，要求古世英在收函后七日内完成解除抵押登记手续，十五日内与黄樱云办理涉案房屋的转让登记手续，否则，视为古世英不愿意继续履行合同，解除合同。2019年7月3日，古世英结清在平安银行的涉案房屋的贷款。古世英要求黄樱云支付8万元的赎楼费用（但不能提供赎楼合同和费用发票），被黄樱云拒绝。2019年7月1日，古世英又委托律师向黄樱云发出一份《律师函》，通知黄樱云于2019年7月10日前与古世英一起去办理赎楼，费用8万元由黄樱云支付，若在当月10日前不协助赎楼并支付赎楼费用，则视为黄樱云违约，古世英将于当月15日前向中介方收回房产证，双方合同解除。涉案房屋的不动产权证载明：粤（2017）中山市不动产权第******号，权利人古世英，单独所有，坐落中山市西区*****************，不动产单元号44200*******。黄樱云为本案支出了诉讼保全保险费1500元；古世英为本案支出了律师费2万元。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案合同系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。就合同履行问题，双方均向对方发送律师函，均提出了继续履行合同的条件、期限，而双方均没有按照对方之条件、期限履行，均已达到了各方在《律师函》中确定的解除合同之条件。据此，一审法院确认双方签订的合同已于古世英通知的最终期限即2019年7月15日解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(四)当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的;……”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”关于本案的违约责任，一审法院考虑三点：1.依约定,卖方完成赎楼、买方取得银行贷款，方能完成交易，而两者谁先谁后并无约定；2.合同最终没有履行的原因是古世英主张的8万元赎楼费用要黄樱云支付，但黄樱云对此金额无法接受，而赎楼费用的具体金额双方在合同中也没有约定；3.虽然古世英迟延履行了赎楼义务，但最终其表示愿意继续履行，不属于“当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的”的情况，不构成根本违约。鉴此，一审法院认定合同解除的主要原因在于约定不明，双方当事人均不负违约责任。合同解除后，古世英应退回黄樱云已付定金20万元及利息；黄樱云已付的中介费26000元、律师费1550元属于损失，由古世英负担一半为宜，即（26000元+1550元）×1/2＝13775元。陈小艳为古世英签订合同的委托代理人，黄樱云要求其对古世英的本案债务承担连带责任没有依据，一审法院不予支持。古世英要求黄樱云支付赎楼费8万元没有事实依据，要求支付律师费2万元缺乏合同依据，故对其反诉请求一审法院均不予支持。综上所述，黄樱云所诉，部分有理，一审法院部分支持；古世英之反诉，全部无理，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认黄樱云、古世英、中山市港联房地产服务有限公司沙溪分公司于2018年11月28日签订的《房产买卖合同》已解除；二、古世英于一审判决生效之日起七日向黄樱云返还定金200000元，并支付利息（以200000元为基数，自2018年11月28日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；三、古世英于一审判决生效之日起七日向黄樱云支付中介费、律师费共13775元；四、驳回黄樱云的其他诉讼请求；五、驳回古世英的反诉请求。如果未按照一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费7714元，保全费2695元，合计10409元（黄樱云已预交），由黄樱云负担4409元，古世英负担6000元（此款由古世英于一审判决生效之日起七日内迳付黄樱云，一审法院不另行收退）；反诉费900元（古世英已预交），由古世英负担。本院二审期间，古世英提交如下证据：1.离婚协议，拟证实古世英按良策公司的要求提交离婚协议，港联沙溪分公司称古世英拒绝提供离婚协议导致良策公司不发放赎楼款不属实；2.古世英与黄樱云7月10日手机短信记录，拟证实黄樱云7月10日是认可古世英按时完成赎楼解押的，且愿意进一步进行过户交易；3.2020年1至4月陈小艳向陈丽娟银行转账单（赎楼借款利息），拟证实古世英、陈小艳向陈丽娟借款事实，黄樱云拒绝支付赎楼产生的费用，拒绝支付购楼款，导致古世英无法归还陈丽娟53万元本金，且必须每月支付1.35万元利息。黄樱云对上述证据质证如下：古世英提交的证据不属于新证据，法院不予采纳，不能作为定案依据。1.对证据1真实性、合法性、关联性不确认，涉案房屋交易双方是古世英与黄樱云，而非陈小艳，根据图片显示可知陈小艳仅提供离婚协议图片，而良策公司要求古世英提供离婚协议原件时古世英拒不提供。2.对证据2真实性、合法性、关联性确认，但证明内容不确认，此证据反证古世英在约定时间内不去办理赎楼手续，反而要求支付不合理的8万元赎楼利息且长达6个月的借款利息，正常情况下不超过3个月，古世英根本没有进行交易的诚信。3.对证据3真实性、合法性、关联性不确认，此借款是陈小艳与陈丽娟贷款，陈小艳不是本案交易对象，只是证明该两人之间存在民间借贷，与本案没有关联性。且借款合同中时间、出借人、身份信息及借款经过不符合常理，利息已经高出法律规定合法范围，故不能作为定案依据。陈小艳、港联沙溪分公司未针对上述证据发表质证意见。黄樱云、陈小艳、港联沙溪分公司二审未向本院提交新证据。一审查明认定的基本事实清楚，本院予以确认。本院另查明：对于涉案《房地产买卖合同》备注条款“该房产的赎楼所产生的费用由买方黄樱云支付”中的“赎楼所产生的费用”，黄樱云、港联沙溪分公司二审期间称此处仅系指赎楼款利息，而古世英对此则称除赎楼款利息外还包含第三方赎楼公司收取的手续费。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。古世英与黄樱云、港联沙溪分公司于2018年11月28日签订的《房地产买卖合同》系三方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。上述合同约定，卖方古世英负有还清银行按揭贷款、办妥解除抵押登记手续的赎楼义务，而买方黄樱云则负有通过向银行申请按揭贷款方式向卖方支付购房款、并承担卖方赎楼所产生相关费用（主要指赎楼利息）义务。首先，对于本案中争议的卖方赎楼期限、买方银行按揭贷款申请期限以及买方应负担的赎楼利息金额问题，涉案《房地产买卖合同》中并未作明确约定，属于合同约定不明的情形。对此古世英与黄樱云虽然均确认在签约后、合同履行过程中双方一直有就赎楼、银行按揭贷款、赎楼利息等事宜进行补充协商，但经查，古世英在收到黄樱云6月25日《律师函》后，其亦委托律师于7月1日向黄樱云发《律师函》，于该函件中明确对黄樱云提出的七日赎楼期限表示异议；而黄樱云收到古世英7月1日《律师函》后，也通过手机短信方式，明确向古世英表示后者要求承担的8万元赎楼利息不合理；后黄樱云即于2019年7月12日提起本案起诉，而古世英也于2019年8月7日提起本案反诉。上述事实足以反映，古世英与黄樱云在合同履行期限一直未能就前述合同中约定不明的内容补充达成一致协议。因此，鉴于古世英、黄樱云均未按对方《律师函》内所载的通知期限及条件办妥赎楼手续以及支付赎楼利息，故一审法院认定古世英与黄樱云均已达到了对方在《律师函》中确定的解除合同之条件，确认涉案《房地产买卖合同》已于古世英通知的最终期限即2019年7月15日解除，并无不妥，本院予以维持。古世英要求继续履行合同的上诉请求理据不充分，本院不予支持。其次，如前所述，涉案《房地产买卖合同》中未明确约定卖方赎楼期限、买方银行按揭贷款申请期限以及买方应负担的赎楼利息等费用金额，故古世英未按黄樱云《律师函》通知的七天期限办妥赎楼手续的行为并不足以当然认定构成违约，而黄樱云至2019年5月15日才收到银行同意为涉案房屋贷款90万元的《贷款通知书》以及不同意古世英支付8万元赎楼利息的要求的行为也不足以认定违反合同约定。故一审法院认定古世英、黄樱云对涉案《房地产买卖合同》的解除均不负违约责任，并判决古世英向黄樱云返还定金20万元及相应利息，相应分担黄樱云中介费、律师费损失的50%合计13775元，并无不妥，本院可予维持。古世英以黄樱云根本为约为由要求没收黄樱云支付的20万元定金以及要求黄樱云支付律师费2万元，理据不充分，一审法院不予支持处理亦并无不妥，本院也予以维持。至于本案各方没有提出上诉的部分，本院不予审查。综上所述，上诉人古世英的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4507元（古世英已预交），由古世英负担。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  吴合波二〇二〇年九月二十五日书记员  易嘉璇