上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初41984号原告：倪彩军，男，1980年2月29日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：邱道勇，上海博茂律师事务所律师。被告：上海南园房地产有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：高幸奇，总经理。委托诉讼代理人：倪轶敏，上海市中天阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：王罗杰，上海市中天阳律师事务所律师。原告倪彩军与被告上海南园房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月20日公开开庭进行了审理。原告倪彩军的委托诉讼代理人邱道勇、被告上海南园房地产有限公司的委托诉讼代理人倪轶敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪彩军向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理小产证违约金人民币267,317.63元(以实际房价款3,364,660元为基数，自2018年8月1日起至小产证办出之日止按中国人民银行同期银行贷款利率4.75%上浮50%计算，暂计算至2019年9月12日止)；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年3月28日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)，约定原告向被告购买上海市浦东新区惠南镇人民东路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)；被告应于2018年7月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)。合同签订后，原告依约支付了全部房款3,364,660元。后经原告多次催告，原、被告于2019年9月12日办理了《房屋交接书》，但由于被告延误办理初始登记，导致原告无法办理小产证，故原告主张违约金计算至原告申报小产证之日止。综上，因被告违约逾期办理大产证，导致原告迟迟未能办理小产证，侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，要求判如所请。被告上海南园房地产有限公司辩称，由于系争房屋所在地块存在违法建筑，被告无法自行拆除，经政府部门协调才得以拆除，拖延了被告的开发进度，被告未能按时取得大产证并非被告的原因，不应由被告承担相应责任。原、被告签订的《预售合同》补充条款一中第六条(1)约定：“如该房屋未达到第十条约定交付条件，但乙方选择接收该房屋的，视为双方对该房屋交付条件的变更。”《预售合同》第十条的房屋交付条件中包括了被告办理大产证的期限，被告于2019年9月4日取得大产证，后双方共同签署了《房屋交接书》，应当视为原告认可了被告办理大产证的时间的变更，故原告的主张于法无据。《预售合同》补充条款非印刷稿，系可以协商改动的条款，其不违反法律、行政法规的强制性规定，故补充条款约定的内容不属于格式条款。即使被告应承担违约责任，原告主张的违约金起算时间及计算方式均有误。逾期办理大产证未对原告产生任何影响，原告也没有任何经济损失，原告的主张金额过高，应当予以调整。本院经审理认定事实如下：2016年3月28日，原告(乙方、买方)与被告(甲方、卖方)签订《预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为3,406,520元；甲方承诺于2018年7月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得大产证，乙方有权单方面解除合同；双方于甲方取得大产证后7日内签署《房屋交接书》，签署《房屋交接书》作为办理房屋过户手续的必备文件，双方在签署《房屋交接书》之日起90日内向上海市房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领小产证等等。《补充条款一》中第六条(1)约定：“如该房屋未达到第十条约定交付条件，但乙方选择接收该房屋的，视为双方对该房屋交付条件的变更。”2019年9月4日，被告取得大产证。后原、被告签署《房屋交接书》(载明日期为2019年9月12日)，确认系争房屋总房价款为3,364,660元，原告已付清全部购房款。2020年6月，原告诉至本院，要求判如所请。上述事实，由原、被告的当庭陈述及原告提供的《预售合同》、发票、《房屋交接书》、被告提供的《关于惠南东城区B5-5地块靖海苑二期项目开竣工时间情况的函》等证据予以佐证。本院认为，原、被告之间签订的《预售合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应遵照履行。根据上述合同约定，被告应于2018年7月31日前办出系争房屋的大产证，取得大产证后7日内双方签署《房屋交接书》，签署《房屋交接书》之日起90日内办理价格申报、过户申请手续、申请小产证等手续，即被告至迟应于2018年11月5日配合原告办理小产证，但被告实际至2019年9月4日方办出大产证，致原告办理小产证的时点晚于约定期限，被告对此构成违约，应当承担相应的违约责任，故违约损失应从2018年11月6日起算。另，庭审查明《房屋交接书》载明日期为2019年9月12日，原告主张违约损失截止日为小产证办出之日，无合同依据，本院不予采信。根据相关司法解释的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因央行自2019年8月20日起不再公布同期贷款利率，故该日期之后的计算标准按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，结合本案合同履行状况、当事人的过错程度等因素，本院酌情确定违约损失以实际房款3,364,660元为基数，2019年8月19日之前按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率的标准计算、2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算。对于被告辩称系有违章建筑致其无法按时办出产证的意见，因双方在订立合同时系争房屋所在的地块已存在违法建筑，被告应当预见可能导致逾期办证风险，但仍向原告承诺了办证期限，故不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：被告上海南园房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告倪彩军逾期办理小产证的违约损失(以3,364,660元为基数、自2018年11月6日起至2019年8月19日止、按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算；自2019年8月20日起至2019年9月12日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,309.50元，减半收取计2,654.75元，由原告倪彩军负担1,244.40元，由被告上海南园房地产有限公司负担1,410.35元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  龚燕敏二〇二〇年九月十五日书记员  杨燕霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。