湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0203民初3921号原告：王晖，男，住湖南省株洲市荷塘区。原告：林明芳，女，住湖南省株洲市石峰区。委托诉讼代理人：张弦，湖南天桥律师事务所律师，代理权限：特别授权（代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为进行调解、和解，代为签收法律文书等）。委托诉讼代理人:郭华，湖南天桥律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：株洲市银基房地产有限公司，地址：湖南省株洲市芦淞区建宁大厦****。法定代表人:周立忠，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：袁小虎，男，湖南省株洲市人，住株洲市。代理权限：特别授权（代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为进行调解、和解，代为签收法律文书等）。原告王晖、林明芳与被告株洲市银基房地产有限公司（以下简称银基公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）湘0203民初3238号民事判决，向株洲市中级人民法院提出上诉，株洲市中级人民法院于2020年5月20日作出（2019）湘02民终2922号民事裁定，发回本院重审此案。本院依法另行组成合议庭，于2020年9月3日、9月18日公开开庭进行了审理。原告王晖（第二次开庭未到庭）及原告王晖、林明芳的委托诉讼代理人张弦，被告银基公司的委托诉讼代理人袁小虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王晖、林明芳向本院提出诉讼请求：被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金157559.62元（自2017年12月6日起暂计算至2019年6月30日，实际以总房款1414015.43元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至原告实际取得不动产权证之日止）；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2015年10月28日与被告签订一份《株洲市商品房（预）销售合同》，约定被告向原告出售芦淞区双银大厦2218、2219号房屋，根据合同第14条约定，被告于交房之日起360个工作日内由双方依法向株洲市房地产权属与市场管理处办理房屋所有权转移登记申请，办理该房屋的《房屋所有权证》（即不动产权证）。合同签订后，原告按合同约定已向被告按期全额支付了购房款，被告也于2016年6月30日向原告交付了房屋。但被告却未能按合同约定为原告办理不动产权证。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告银基公司辩称：首先，原告诉请的逾期办证违约金计算标准过高，且逾期办证并非银基公司的原因，而是政府职能调整导致；其次，办证应以取得首次不动产权属证书（总证）的时间即2019年8月19日作为起算点来确定转移登记（分户证）的时间；再次，即使逾期办证但并未影响原告对房屋的使用，现房产证已经办理完毕，银基公司同意出一部分违约金，请求法庭对原告诉请的违约金予以核减。本院经审理认定如下事实：被告银基公司系2002年7月18日成立，从事房地产开发等业务。2015年10月28日，被告银基公司（甲方）与原告王晖、林明芳（乙方）签订一份《株洲市商品房（预）销售合同》，合同约定：乙方向甲方购买芦淞区××路××号××大厦××室房屋，总房价款暂定为1414015.43元。乙方于签订合同之日付清首付款724015元，剩余690000元办理银行按揭；乙方若未按约定的时间付款，甲方有权按日万分之三收取违约金，逾期超过30天后，甲方有权要求乙方继续履行或者选择解除合同。甲方选择解除合同时，乙方应按违约金额的10%向甲方支付违约金。甲方定于2016年6月30日前将该房屋交付给乙方。甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起360个工作日内，由双方依法向株洲市房地产权属与市场管理处办理房屋所有权转移登记申请，办理该房屋的《房屋所有权证》。合同签订后，原告依约履行了支付房款义务。2016年7月17日，原告接收房屋，并签收了《接房手续书》。之后被告未按合同约定的办证期为原告办理不动产权证，酿成本案纠纷，诉至本院。另查明，案涉房屋所在的双银大厦于2016年3月27日通过了建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位的五方验收；2016年5月30日，株洲市人民政府发布了《关于在株洲市城区实施不动产统一登记的通告》，自2016年6月27日起，城区各类不动产登记业务统一由市不动产登记中心办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》；银基公司因未取得《建设工程规划许可证》建设案涉项目而被株洲市规划局立案查处的受理时间为2014年1月3日，2014年1月3日株洲市规划局向银基公司下达了株规罚字（2014）第2号行政处罚决定书，责令改正违法行为，限期补办相关手续，罚款219640元；后该案移送至株洲市城市管理和综合执法局进行处理，2019年5月5日，株洲市城市管理和综合执法局又将该案退回株洲市自然资源和规划局处理，2019年6月5日，株洲市规划局向银基公司下达了《缴纳违法建设罚款通知单》，银基公司于2019年6月13日缴纳了相应罚款，而案涉项目《建设工程规划许可证》取得时间为2014年1月15日；2018年11月6日，银基公司就双银大厦建设项目申请合并验收，经株洲市住房和城乡建设局组织相关联办单位对本建设工程进行资料审查和现场踏勘后，一致认为符合要求、验收合格，并于2019年6月27日颁发了湖南省株洲市建设工程合并验收合格证明。双方签订的《株洲市商品房预销售合同》第十条约定房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：即商品房经勘查单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五方会签；第十二条约定逾期交付的违约金按已支付的房价款的日万分之一计算，但该合同对取得《房屋所有权证》（总证）的时间未进行约定。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告的争议焦点为：被告延迟办证是否存在自身的违约情形，若违约，应支付多少违约金。本案中原、被告签订的《株洲市商品房（预）销售合同》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应为合法有效，各方均应按照合同的约定予以全面诚实地履行。合同第十四条规定在签署《房屋交接书》之日起360个工作日内，由双方依法向株洲市房地产权属与市场管理处办理房屋所有权转移登记申请，办理该房屋的《房屋所有权证》（分户证），而本案中，原告签署《接房手续书》的时间为2016年6月30日，应以此作为计算办证期限的起点，按照满360个工作日计算，最迟应在2017年12月11日前进行办理，但现合同约定的办证期已过，被告银基公司仍未能为原告办理不动产权证，故银基公司的该行为已构成违约，应承担相应的违约责任。银基公司提出以取得首次不动产权属证书（总证）的时间即2019年8月19日作为起算点来确定转移登记（分户证）的合理期限的主张，经查，诉讼双方并未就总证的取得进行明确约定；且无论从合同约定还是交易惯例，房屋的交付只会存在一次，签署一份房屋交接手续，而本案中的《接房手续书》即为合同约定的《房屋交接书》；另合同虽然对总证的办理期限未进行明确约定，但对分户证的办理期限则有明确约定，该办理分户证的期限应包含办理总证的期限，故银基公司该辩解理由与事实不符，应不予支持。关于逾期办证的违约责任应如何确定和承担的问题。被告银基公司的行为已构成逾期办证的违约行为，按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，因双方在合同中就逾期办证的违约行为的违约责任的承担未进行约定，且造成逾期办证的因素非系单一和一方所致，另合同中对逾期交房违约金的标准约定也仅为已付房屋价款的日万分之一，相比较而言，逾期办证的违约应相对逾期交房的违约较轻，一个是合同主义务的违反，一个是合同从义务或附随义务的违反，且诉争房屋也由原告实际接受使用，未能办证虽会对房屋的使用、处分和收益产生一定影响，但影响较小，故原告主张以房屋总价款为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金明显过高，与本案实际情况不符，应予调整。根据本案的实际情况，考虑上述因素，对本案中逾期办证的违约金，本院酌情确定应以房屋总价款为基数按日万分之零点一五乘以566天进行计算，即为12005元，对于超出部分，本院不予支持。综上，本院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告株洲市银基房地产有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告王晖、林明芳逾期办证违约金12005元（暂计算至2019年6月30日，之后的以1414015.43元为基数按日万分之零点一五的标准计算至不动产权证办理完毕之日止）；二、驳回原告王晖、林明芳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币3452元，财产保全费1370元，合计4822元，由被告株洲市银基房地产有限公司负担1633元，原告王晖、林明芳负担3189元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向华融湘江银行长沙分行营业部缴纳；汇款或转帐的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，帐号：8101********。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  欧蓉静人民陪审员  方 丹人民陪审员  谭秋良二〇二〇年九月十八日法官助理姜培书记员邹谊附判决书引用的法律条文的原文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。