山东省东营市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁05执异122号 案外人：李敬祺，男，1959年11月23日出生，汉族，住北京市朝阳区。 案外人：李燕懿，女，1989年3月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。 以上两案外人委托诉讼代理人：沈常勇。 以上两案外人委托诉讼代理人：芦星。 申请执行人：王伟华，男，1976年11月13日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：谢树光，山东鲁北律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭永军，山东鲁北律师事务所律师。 被执行人：张天明，男，1992年6月18日出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区。 被执行人：张洪良，男，1968年7月21日出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区。 被执行人：佟薇，女，1972年3月26日出生，汉族，住辽宁省沈阳市沈河区。 被执行人：王德强，男，1965年11月12日出生，汉族，住河北省石家庄市桥**。 被执行人：北京华野投资管理有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇文化北街**，统一社会信用代码91110117802940360W。 法定代表人：佟月光。 被执行人：光彩（北京）实业投资管理有限公司，，住所地北京市丰台区草桥欣园****楼B段**商业2统一社会信用代码911100003063208751。 法定代表人：张洪良。 本院在执行申请执行人王伟华与被执行人张天明、张洪良、佟薇、王德强、北京华野投资管理有限公司（以下简称华野公司）、光彩（北京）实业投资管理有限公司民间借贷纠纷一案中，于2019年5月8日作出（2019）鲁05执保79号执行裁定书，于2020年8月11日作出公告，现案外人李敬祺、李燕懿向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人李敬祺、李燕懿异议请求：中止贵院（2019）鲁05执保79号执行裁定书对华野公司名下房产（不动产权证：京（2019）朝不动产权第0××3号）中位于北京朝阳区××号楼××号房屋的查封等强制执行行为。事实和理由：2002年9月28日，案外人与华野公司签订《商品房买卖合同》，购买北京朝阳区××号楼××号房屋，合同签订后，案外人支付了全部房款。后华野公司将涉案房屋交付案外人，自房屋交付时起，案外人一直占有、使用涉案房屋。案外人曾多次要求华野公司协助办理涉案房产的过户，但其一直拒不履行。2020年8月，案外人接到涉案房屋大厦物业通知，了解到贵院张贴了公告，将对案外人的涉案房产进行询价、拍卖。案外人系本案所涉商品房消费者，在贵院查封前已与华野公司签订合法有效的《商品房买卖合同》并支付全部房款，案外人占有、控制、使用涉案房屋多年，且该房屋是案外人在北京的唯一一套住房，综上，案外人认为对涉案房屋享有足以排除执行的权益。 申请执行人王伟华辩称：案外人的申请与事实不符且没有法律依据，请求依法驳回其异议。一、申请执行人与华野公司签订抵押合同并在北京市规划和国土资源管理委员会进行了登记取得了物权，案外人虽与华野公司签订《商品房买卖合同》但未办理登记，依法不产生物权效力，不能对抗申请执行人具有物权效力的抵押行为。二、案外人提交的《商品房买卖合同》不能证明涉案房产是唯一住房。三、涉案小区开发的14栋996户，几乎全办理了房产证，案外人购房后至今近二十年未办理房产证，应认定为个人原因。涉案房产用途实际是办公性质的写字楼，不属于住宅用途。 经审查查明，本院在审理张燕辉与张天明、张洪良、佟薇、王德强、华野公司、光彩（北京）实业投资管理有限公司、刘存豹民间借贷纠纷一案中，张燕辉向本院提出保全申请，本院于2019年5月8日作出（2019）鲁05执保79号执行裁定书，裁定冻结张天明、张洪良、佟薇、王德强、华野公司、光彩（北京）实业投资管理有限公司、刘存豹21010274元银行存款或查封同等价值的其他财产。本院于2019年5月13日依据上述裁定作出（2019）鲁05执保79协助执行通知书，要求北京市朝阳区不动产登记中心查封华野公司名下位于朝阳区南朗家园18号楼-3层-02、-031、-032、808、915、1009、1603、1708、1806、1909、2015、2010、2111、2215、2308、2507、01、02、03、19套房产，不动产证号为：京（2019）朝不动产权第0××3号。本院于2019年8月19日作出（2019）鲁05民初339号民事判决书，认定“2019年1月27日，张燕辉作为抵押权人，华野公司作为抵押人，签订《最高额抵押合同》……2019年1月28日，双方到北京市规划和国土资源管理委员会办理了京（2019）朝不动产证明第0003431号《不动产登记证明》，载明：证明权利为抵押权，权利人为张燕辉，义务人为华野公司，坐落为朝阳区南朗家园18号楼-3层-031等［19］套，抵押权种类为最高额抵押，最高债权额人民币2000万元，债权确定期间自2019-1-28日至2019-7-29止”，判决：一、张天明、张洪良、佟薇、王德强、华野公司、光彩（北京）实业投资管理有限公司于判决生效之日起十日内偿还张燕辉借款本金2000万元及利息（具体计算方式：以借款本金2000万元为基数，自2019年4月1日起至实际还清之日止，按年利率24%计算）……三、张燕辉对华野公司所有的位于北京市朝阳区××号楼××层××］套房产〔不动产权证号：京（2019）朝不动产权第0××3号〕的依法处置所得价款享有优先受偿权。2020年1月2日，张燕辉与申请执行人王伟华达成债权转让协议，将上述债权转让给了申请执行人王伟华，后经申请执行人王伟华申请，本院于2020年2月27日对上述民事判决书立案执行，执行案号为（2020）鲁05执102号。本院于2020年8月11日作出公告，告知华野公司将对北京市朝阳区南朗家园18号楼-3层-031等19套房产〔不动产权证号：京（2019）朝不动产权第0××3号〕进行询价、拍卖。 另查明，案外人李敬祺、李燕懿提交的《商品房买卖合同》记载签订时间为2002年9月28日，该合同约定“第三条买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第18幢25层2507号房……第四条1.按建筑面积计算……总金额人民币玖拾捌万伍仟陆佰陆拾元整”。案外人李敬祺于2002年10月18日与中国建设银行北京西单支行签订《个人住房贷款借款合同》，该合同约定“第四十六条本借款用于购买华野公司634所18#住宅及配套商业（恋日国际嘉园）18-25-2507号。第四十七条乙方向甲方提供人民币贷款（大写）柒拾捌万元整。”，上述贷款于2002年10月18日汇至华野公司账户，案外人李敬祺于2007年8月2日还清上述贷款。自2003年7月1日，案外人李敬祺、李燕懿便缴纳了涉案房屋的物业费用。北京市朝阳区人民法院（2008）朝民初字第22533号民事判决认定:被告华野公司迟至2007年3月23日才完成涉案房屋（即朝阳区南朗家园18号楼）所在楼宇的初始登记……被告应承担迟延办证的违约责任。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，被执行人华野公司与张燕辉就涉案房产办理了抵押登记，申请执行人王伟华受让了张燕辉的涉案债权，也应认定其对涉案房产享有抵押权,故作为抵押权利人的王伟华可以就涉案抵押物行使抵押权。因此，案外人李敬祺、李燕懿请求终止对涉案房产执行的主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七之规定，裁定如下： 驳回案外人李敬祺、李燕懿的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 董庆忠 审 判 员 张洪江 审 判 员 宋 婷 二〇二〇年九月十四日 法官助理 李诗佳 书 记 员 陈丽颖