重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0110民初7247号原告：赵应龙，男，1972年8月4日出生，汉族，住重庆市綦江区，公民身份号码。原告：贺本英，女，1974年4月27日出生，汉族，住重庆市綦江区，公民身份号码。二原告共同委托诉讼代理人：刘小平，重庆君之合律师事务所律师。被告：重庆卓煜实业有限公司，住所地重庆市綦江区东溪镇水口寺**，现经营地重庆市綦江区通惠大道**附**，统一社会信用代码91500222070309548U。法定代表人：周毅，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：骆世和，重庆凯豪律师事务所律师。原告赵应龙、贺本英与被告重庆卓煜实业有限公司（以下简称：卓煜公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告赵应龙、贺本英及二原告共同委托诉讼代理人刘小平，被告卓煜公司的法定代表人周毅及委托诉讼代理人骆世和均到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告赵应龙、贺本英向本院提出诉讼请求：1.判令被告向二原告支付逾期交房违约金13000元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月24日，原、被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定被告将位于重庆市綦江区房屋一套出售给二原告，约定交房时间为2019年12月30日前，但被告直到2020年6月底才通知业主接房。被告已经构成违约，为了维护二原告合法权益，特提起诉讼，请法院依法判决。被告卓煜公司辩称，第一，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，双方应按照合同约定行使权利、承担义务。合同第九条约定逾期交房被告应承担的违约金计算标准为日万分之零点一，违约责任应按照合同约定确定。合同第十条约定逾期付款原告应当承担的违约金计算标准为日万分之零点一，可以看出双方权利义务对等，未显失公平，双方约定的违约责任均合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的，才能参照相关房租标准确定。本案中，原、被告约定的违约责任清晰明确，不存在争议。若二原告认为约定的违约金低于实际损失的，应举示实际损失的依据。本案应按合同约定计算标准判令被告支付违约金。第二，被告已经向二原告交付了满足交付条件的房屋，违约金计算应当截止到二原告应当接房的日期为止。第三，由于新冠疫情致案涉商品房延期交付的期限对应的逾期交房违约金应当予以免除，在2020年2月24日，被告接到建委通知才复工。第四，二原告已于2020年9月3日受领了违约金965.73元，双方在计算违约金时，逾期交房天数扣除了受新冠疫情影响停工的21天（2020年2月3日至2月24日期间）。经审理查明：2018年5月24日，被告卓煜公司（作为甲方）与原告赵应龙、贺本英（作为乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方“新都汇”项目的预售商品房一套，该套房屋坐落于重庆市綦江区。房屋用途为成套住宅，建筑面积110.15平方米，成交总金额596132元，原告用按揭付款方式购买，乙方于2018年5月24日签订合同时支付首付款180132元，剩余房款416000元向银行申请按揭支付。合同第七条约定了交房期限和交付条件：“……2、属预售商品房的，甲方应当在2019年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。”合同第九条约定甲方逾期交房的违约责任：“除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.1的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。”合同第十条约定乙方逾期付款的违约责任：“乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之0.1（该比率不大于第九条1款（1)项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日（与本条第1款（1）项约定的日期相同）后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款百分之0.1向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之0.1（该比率应不大于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。”上述合同签订后，被告本应按合同约定的交房条件在2019年12月30日前将前述房屋交付二原告，但被告未按期交房。被告向二原告邮寄了落款时间为2019年12月26日的《延期交房通知》，以需要责成施工单位进行整改完善为由，告知二原告，被告不能在合同约定时间交付商品房，预计在2020年2月至4月期间整改达到交房条件，具体交房时间另行通知。后被告又向原告邮寄了落款时间为2020年4月26日《新冠病毒疫情致交房延期告知函》，告知二原告，因疫情影响，原定复工、整改、交付计划被迫推迟，不能按预期时限达到交房条件，具体交房时间另行通知。被告于2020年6月23日制作了《接房通知》，通知“新都汇”业主于2020年6月30日至2020年7月3日办理接房手续。原告收到了被告送达的前述《延期交房通知》、《新冠病毒疫情致交房延期告知函》和《接房通知》。新都汇1-2#工程住宅部分于2020年6月28日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2020年9月3日，原告赵应龙办理了接房手续，同日，原告赵应龙收到被告支付的“延期交房违约金”965.73元。同时，赵应龙在《延期交付违约金收据》落款“业主签字”处签名确认。《延期交付违约金收据》上载明：“今收到重庆卓煜实业有限公司根据《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：）第九条约定支付（赵应龙、贺本英）号业主逾期交付商品房违约金，已交房款596132元、违约日利率0.00001，天数162天、违约金965.73元。该款已转账支付到收款人提供的账户，特出此据。收款人：赵应龙，收款账号，开户行邮政綦江支行。”现二原告认为合同约定的违约金过低，案涉房屋同地段房屋的租金高于合同约定的违约金，合同约定的违约金不足以弥补原告在同地段租赁房屋的损失或原告接房后将房屋出租的收益，对于差额应上调补足。原告为证明同地段房屋租金高于合同约定违约金，举示了原告在58同城、安居客等网络平台上下载的“新都汇”房屋租金情况截图打印件5份。被告认为房屋是否出租与预期收益是两回事，应按合同约定计算违约金，同时要求扣除2020年2月3日至2月24日受新冠疫情影响期间的违约金。庭审中，经本院释明，二原告明确其诉请的违约金13000元是按以下两种方式综合计算得来：1.按月租金2200元的标准计算6个月；2.以房屋总价为基数按年利率6%计算6个月。另查明，2020年2月24日，重庆市住房和城乡建设委员会出台《重庆市住房和城乡建设委员会关于全力做好疫情防控支持企业复产复工的通知》，通知要求相关单位全力做好疫情防控支持企业复产复工。上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市商品房预售许可证》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《延期交房通知》、《新冠病毒疫情致交房延期告知函》、《接房通知》、《延期交付违约金收据》、中国建设银行网上银行电子回执、《重庆市住房和城乡建设委员会关于全力做好疫情防控支持企业复产复工的通知》及双方当事人的陈述在卷为凭，经庭审质证及本院审查属实，足以认定。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。原、被告于2018年5月24日签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，双方应按该合同约定全面、诚信地履行自己的义务。双方在庭审中的争议焦点主要在约定逾期交房违约金是否过低和逾期天数。关于约定逾期交房违约金的问题。原告认为约定标准过低，案涉房屋同地段的房屋的租金高于合同约定每日万分之0.1的违约金，要求上调。本院分析评判如下：第一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”适用该条司法解释按照同地段同类房屋租金标准确定违约金的前提是双方当事人没有约定，而本案原、被告在合同中明确约定了逾期交房的违约金的计算方法。根据前述条款，在合同有约定的情况下，应按合同约定计算违约金。第二，当事人对自己陈述的事实负有举示证据的责任。原告以违约金过低为由请求调整，应当以违约造成的损失确定违约金数额，原告应举证证明其损失的大小。原告称其诉请的13000元违约金是综合考虑了两种计算方法或理由，一是按租金损失主张违约金，二是以房屋总价款为基数按年利率6%计算6个月违约金。原告举示的在58同城、安居客等网络平台上所载的“新都汇”房屋租金情况截图打印件，仅仅是其他出租人对其自己的房屋租金的一个期待值而不是真实的租金价格。另外，该出租信息所载出租房屋面积大小、出租时间与原告房屋不尽相同，故其租金价格不具有参照性。对于原告要求按年利率6%计算违约金的诉求，没有法律依据。原告并未举证证明其因被告逾期交房导致其租金损失的具体数额，对前述估算金额，本院不予采信。第三，在商品房买卖合同中，付款和交房系对等的合同义务，双方在合同中约定的原告逾期付款的违约责任计算标准是每日万分之0.1，被告逾期交房的违约责任亦是每日万分之0.1，可以看出双方的权利义务对等，未显失公平。第四，原告在提起本案诉讼之后，于2020年9月3日接房时，向被告提供了银行卡号，收到了被告按《重庆市商品房买卖合同》第九条约定的标准计算的162天的逾期交房违约金965.73元（596132元×162×0.00001），并在收据上签字确认。原告的接收和确认违约金的行为，应视为是对按合同约定逾期交房违约金计算标准的认可。故原告主张上调违约金标准的诉讼请求不能得到支持。关于逾期天数。合同约定被告应于2019年12月30日前交房，但被告卓煜公司未按照合同约定的交房时间履行交房义务，而是通知业主于2020年6月30日至2020年7月3日办理接房手续，被告应按合同约定承担逾期交房的违约责任。原告认可收到接房通知，则其最早可在2020年6月30日依约接房。原告没有及时办理接房手续，延迟的时间不应归责于被告。故被告的违约时间应从合同约定的交房时间的次日即2019年12月31日计算至被告实际最早可交房的日期2020年6月30日，逾期一共183天。被告在计算支付原告违约金的时候，扣除了因新冠疫情所致的停工天数21天。虽新冠疫情系不可抗力，但该不可抗力发生在被告违约之后，其风险和责任应由违约方承担。被告计付违约金时扣除疫情期间未取得原告明确的同意，该期间违约金应由被告依约计付原告，依约定方法计算为125.19元（596132元×21×0.00001）。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告重庆卓煜实业有限公司在本判决生效后十日内支付原告赵应龙、贺本英逾期交房违约金差额125.19元；二、驳回原告赵应龙、贺本英的其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费125元，减半收取62.5元，由原告赵应龙、贺本英负担37.5元，被告重庆卓煜实业有限公司负担25元（原告已交纳，被告负担部分在履行交述给付义务时一并支付原告）。本判决为终审判决。审 判 员  余 波二〇二〇年九月二十九日法官助理  李红梅书 记 员  胡 源