上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初57789号原告：刘璇，女，1973年11月21日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：倪清，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李聃冉，上海汉盛律师事务所律师。被告：李惠敏，女，1979年5月13日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：马云，上海浦汇律师事务所律师。原告刘璇与被告李惠敏房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘璇及其委托诉讼代理人倪清、李聃冉，被告李惠敏的委托诉讼代理人马云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘璇向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的房地产买卖合同；2、被告退还原告已付定金人民币(以下币种同)5万元；3、被告向原告支付违约金52万元；4、被告承担本案诉讼费用。2020年4月18日，原告经中介介绍与被告签订《房地产买卖合同》，约定被告将位于上海市浦东新区年家浜路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)以总价260万元出售给原告，原告于合同签订后1日内向被告支付定金，不晚于2020年5月15日向被告支付部分房价款15万元，双方换签《上海市房地产买卖合同》后进行网签等。合同签订当日，原告依约支付定金5万元。2020年5月1日下午5点30分，被告告知原告因个人原因不想出售系争房屋，后经原告了解，同地段同类型房屋价格已明显上涨。2020年5月2日上午10点30分，原告向被告明确表示继续履行合同。2020年5月4日，被告向原告反诉解除合同通知。2020年5月5日，在中介安排下，原、被告至中介处，期望通过协商解决问题。但被告在未告知原告情况下，带了不明身份第三方介入，并进行录影录像，故双方终止共同，原告要求中介进行协调解约及赔偿事宜。5月5日，原告发函给被告表示同意解除合同，要求返还定金并要求被告赔偿，但被告未有回复。之后原告通过中介要求被告立即返还定金，并就赔偿事宜另行协商，但被告依然不予理睬。综上，原告认为双方签订的合同对双方均有约束力，被告无故擅自单方解除合同，有违诚信，给原告造成损失，故原告起诉。被告李惠敏辩称：同意原告的第一项诉请，同意解除原被告之间的房地产买卖合同。同意第二项诉请，同意退还已付定金5万元。请求驳回第三项诉讼请求，不同意支付违约金52万元。根据双方的房地产买卖合同，若双方根本性违约，以房价总价款的20%支付违约金。但是双方至今尚未签订标准的示范文本的买卖合同。原告以总房价20%主张违约金的请求不符合合同的约定。双方的买卖合同第7页已经明确约定，双方同意自签订上海市房地产买卖合同示范文本即网上备案以后才可以进行预告登记。结合合同第10页，甲方违约责任，若双方已签署示范文本，则根本违约的标准为房价的20%。所以至今双方仅签订了一个定金合同，并非上述合同中所约定的示范文本的合同。双方签订合同以后，5月1日被告已经发解约通知，原告收到通知后也同意解约，但是原告要求合同并未约定的违约金52万元，向法院诉讼，导致本案诉讼费用，该费用不应由被告承担。本院经审理认定事实如下：系争房屋登记在被告名下。2020年4月18日，原、被告签订《房地产买卖合同》，约定原告向被告购买系争房屋，房屋转让价款共计260万元。合同补充条款(一)第十条约定，若被告收取定金后(含授权保管的定金)，未能依照本合同约定继续履行的，则被告应按已收取的定金(含授权保管的定金)数额向原告双倍返还定金；若原告支付定金后(含授权保管的定金)，未能依照本合同约定继续履行的，则原告已支付被告的定金(含授权保管的定金)，被告有权不予返还。第十一条第二款约定，被告若发生下列情形的，均视为被告根本性违约，原告有权单方解除本合同。原告应书面通知被告，被告应在接到通知之日起的三个工作日内无息退还已收到的全部房价款并支付总房价款20%的违约金。若双方已签署《上海市房地产买卖合同》示范文本的，则根本性违约责任的标准为总房价的20%：1)被告未按照本合同及各项附件约定到履行的，逾期超过十个工作日的；2)被告签订本合同后又将该房地产转卖、租赁给第三方的；3)该房地产被查封或限制转让，导致原告无法取得该房地产所有权的；4)被告无正当理由单方要求解除本合同的。合同附件三第二条约定，原告须于本合同签订后1日内自行或通过居间方支付被告部分定金5万元。第四条约定，原告须于收房签订《上海市房地产买卖合同》示范文本并申请办理公证手续(若需)后1日内自行或通过居间方支付被告部分房价款15万元。第七条约定，原告须于双方办理不动产登记手续当日，自行或通过居间方支付被告部分房价款计239万元。第十条约定，原告应于当日自行或通过居间方支付被告尾款1万元，相关费用的结算日期以交接之日为准。同日，双方签订协议书，对税费负担等进行约定。合同及协议书签订当日，原告向被告支付5万元定金。2020年5月3日，被告通过微信向原告发送《解除合同通知书》，表示由于被告急需用钱，而原告前期付款比例过低过慢，双方于5月1日及2日进行协商，原告提出(降低房价后可以较快支付房款)和签约时口头约定(尽快支付付款)不符，故考虑到被告自身实际情况和交易风险考虑等，被告按照定金合同补充条款(一)第十条定金责任的约定解除合同。后双方于2020年5月5日至中介处商谈，但未达成一致意见；同日，原告发出《关于李惠敏女士房屋买卖合同单方面违约事项的通知函》，表示被告单方发出的解约通知所述理由与事实严重不符，原告认为被告单方面解除合同的行为无法定及合同约定，构成根本性违约，故要求被告即刻返还定金并支付违约金30万元。另查明，2020年5月7日，被告与案外人陈丹其、顾林洁就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定房屋转让价款共计229万元。审理中，原、被告同意双方于2020年4月18日的协议书亦予以解除。上述事实，有房地产买卖合同、解除合同通知书、关于李惠敏女士房屋买卖合同单方面违约事项的通知函、上海市房地产权证、收款收据、上海市房地产买卖合同等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的房地产买卖合同及协议书，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。现双方一致同意解除上述房地产买卖合同及协议书，本院予以准许。原告要求被告退还已收取的定金，被告亦同意返还，本院予以准许。原告主张违约金，双方对合同第十一条第二款中约定“被告应在接到通知之日起的三个工作日内无息退还已收到的全部房价款并支付总房价款20%的违约金”中总房价款理解产生争议，被告认为该总房价款应为被告已经支付的总房价款，原告认为该总房价款为双方合同约定房屋总价。本院认为，该条款中对于被告已收房款明确表述为“已收到的全部房价款”，对于之后的总房价款并未使用相同意思的修饰性词语，被告也没有其他证据证明该总房价款为被告已收取的房款，故对于该条中总房价款的理解本院采信原告陈述。现双方在履行买卖合同过程中，被告要求变更合同约定付款方式，在未与原告达成一致的情况下，被告理应按照双方约定履行，但被告却以其自身情况、交易风险等为由提出解除合同，并将房屋另售他人，显然被告行为有违诚信，构成违约，故原告要求被告依据双方合同约定承担违约责任并无不当；对于违约金金额，本院参照被告违约程度、原告已支付钱款情况，酌情确定为8万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘璇与被告李惠敏于2020年4月18日签订的《房地产买卖合同》及《协议书》；二、被告李惠敏于本判决生效之日起十日内返还原告刘璇定金5万元；三、被告李惠敏于本判决生效之日起十日内支付原告刘璇违约金8万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费9,500元，减半收取计4,750元，由被告李惠敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 婉二〇二〇年九月二十七日书记员 陶佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》1、第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。