北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初35711号原告（反诉被告）：曾伟建，男，1975年1月2日出生，汉族，住河北省廊坊市香河县双兴南路**京津花园**。委托诉讼代理人：刘向东，北京通美律师事务所律师。被告(反诉原告)：周月明，男，1965年11月13日出生，汉族，，住北京市通州区委托诉讼代理人（周月明之妻）：杜月兰,女，1964年10月20日出生，汉族，，住北京市通州区被告（反诉原告）：杜月兰，女，1964年10月20日出生，汉族，，住北京市通州区第三人：北京市通州区张家湾镇人民政府，住所地北京市通州区张家湾镇。负责人：张硕，镇长。委托诉讼代理人：彭圣洁，北京市隆安律师事务所律师。原告（反诉被告）曾伟建与被告(反诉原告)周月明、被告（反诉原告）杜月兰及第三人北京市通州区张家湾镇人民政府（以下简称张家湾镇政府）租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月20日作出(2018)京0112民初38252号民事裁定书，后北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终10651号民事裁定书，将案件发回重审，本案于2019年10月25日立案后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。曾伟建及其委托诉讼代理人刘向东，杜月兰及其作为周月明的委托诉讼代理人，第三人张家湾镇政府委托诉讼代理人彭圣洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾伟建向本院提出如下诉讼请求：1.判令双方签订的《厂房租赁合同》及《补充协议》无效；2.被告周月明、杜月兰向原告退还2018年7月27日至2018年11月5日期间多交的租金36949.48元及利息（利息从2017年10月5日起按照人民银行同期贷款利率计算）；3.判令被告周月明、杜月兰给付原告拆迁补偿款7933825元并支付利息（利息从签订拆迁补偿协议之日即2018年10月21日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；4.被告周月明、杜月兰向原告支付机井补助费3825元。5.被告周月明、杜月兰向原告支付案件保全费5000元及保险费7523元；6.本案诉讼费由被告周月明、杜月兰负担。事实与理由：原告与被告于2007年12月1日签订了《厂房租赁合同》，约定被告将位于通州区张家湾镇里二泗村101号东区的13亩地出租给原告使用，租赁期自2003年11月6日至2023年11月5日止，租金每年递增。2010年10月13日，原告与周月明、周文柱签订《厂房租赁合同》补充协议，补充协议明确约定本补充协议与《厂房租赁合同》具有同等法律效力，以及租金从2011年开始变更为130000元/年，并确认曾伟建对现有厂房的改造、扩建系经其同意，属于合法有效行为。2018年7月，因国家政策原因，该租赁场所已不能继续使用，原告于2018年7月26日从该租赁场所腾退，但被告拒绝退还2018年7月27日至2018年11月5日期间多交的租金36949.48元，亦拒绝向原告支付拆迁补偿利益。现原告为了维护自身合法权益，向法院提起诉讼，请求法院判如所请。周月明、杜月兰答辩并反诉称：1、我方认可合同无效；2、涉案场地租金是按年付，并未约定剩余几个月需要返还，而且我们租地的费用也是按年支付，也没有退还我方，所以租金不同意返还；3、不同意给付原告拆迁补偿款和机井钱，因为地上建筑物是周文柱所建，机井是周月明、杜月兰的；4、关于保全费和保险费，我方不予认可，不同意支付；5、诉讼费用不同意承担。同时我方提出反诉请求：曾伟建支付杜月兰、周月明代缴的综合服务费、水费、滞纳金等共计30340元，并承担本案反诉费用。事实与理由：曾建伟在租赁里二泗村工业区101号院期间，欠2016年至2018年上半年综合服务费27500元（含滞纳金10%），以及2016年全年水费2840元（含滞纳金200元）。以上款项共计30340元，直至拆迁一直联系不上曾伟建，拆迁公司需提供不欠费证明，因此杜月兰代缴以上费用，曾伟建应当支付。故提出反诉。针对周月明、杜月兰的反诉，曾伟建辩称：不同意反诉请求。我方跟村委会之间没有任何合同约定，没有法律义务，跟反诉人之间没有约定综合服务费等由我方承担。第三人张家湾镇政府述称：1、原被告之间因为租赁合同引发的纠纷，与我方无关，我方尊重法院裁决结果；2、我方作为腾退主体，已经将涉案补偿款80%发放给被腾退人周月明，金额为9868515元，剩余20%款项尚未发放，且上述20%的款项将由通州区园林绿化局直接发放到周月明名下。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年11月5日杜月兰（出租方、甲方）与曾伟建（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》。2007年12月1日周月明（出租方、甲方）曾伟建（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》约定：第一条，甲方为乙方提供生产、办公用房约2200平方米，占地面积约13亩，提供生产生活用电80KW，将线路直接接至车间并提供给生产、生活用上下水；第二条，合同有效期为20年，自2003年11月6日至2023年11月5日止；第三条，租金：第一年支付租金为80000元，第二年开始每年支付人民币100000元，支付时间：每年的11月5日前交付全年水电、土地租金人民币72000元，厂房租金人民币28000元；第八条，遇国家及政府规划用土地时，甲方原有建筑赔偿归甲方，乙方扩建建筑的赔偿归乙方。此外，该合同还约定了其他内容。2007年9月27日，曾伟建向杜月兰发出《催告函》载明：“杜月兰女士：我和您于2003年11月5日签订了《厂房租赁合同》，现周文柱向我主张，该协议项下的土地和厂房是由周文柱从里二泗村委会承包而来，地上的建筑物也均是其投资建造的，并向我出示了相关的证据资料。为了维护我的合法权益不受损失，同时维护合同的有效性，根据法律的有关规定，请您在接到函件三日内将该协议项下的土地承包协议和厂房建造手续提交给我，以证明您对本协议项下的土地和厂房享有处分权、所有权等相关权利。如您在上述期间未给提供上述材料，我将视为您对本协议项下的土地和厂房无权处分，我们将解除2003年11月5日签订的租赁合同，并与真正的对土地和厂房享有所有权或处分权的人员签订合同。由此，造成的一切损失均由您承担。”2007年9月28日，杜月兰向曾伟建出具《回复函》载明：“您于2007年9月27日给我的催告函已经收悉，现正式回复如下：我与周文柱之子周月明是夫妻关系，周文柱是我的公公。周文柱向您提出异议，实际上是我们家庭内部纠纷。我与您在2003年11月5日签订租赁合同，租给您的厂房土地，是我以我丈夫的名义于2002年10月1日向里二泗村委会承包下来的。土地承包经营权系我夫妻共同财产，任何一方无权单独处置。虽周文柱向您出示了所谓承包合同改名证明，但是，第一，承包土地变更承包人必须经我们夫妻一致表示同意；第二，周文柱称地上建筑物系其一人投资，村委会无权证明和同意此事，投资人实为我们一家和我表妹刘伟。因此周文柱向您主张承包土地为其一人所有，不能成立。周文柱如有异议，应当通过我们家庭内部沟通协商解决，或是通过法律途径起诉我与周月明，与您无关。三、我与您签订的《厂房租赁合同》已经正常履行近四年，期间双方没有任何争议。您希望我给您提供的相关证明材料，我会尽力向您提供。但是在我与周文柱处理承包土地经营权期间，希望您继续履行双方已经签订的合同，我愿意承担因此产生的一切法律责任。如您仍要解除合同，我认为只能通过法律途径解决，是否能够解除由人民法院裁决。”2007年11月18日，周文柱、魏宗敏与周月明、杜月兰签订《证明》载明：1、关于房屋租金一事，周月明、杜月兰愿让父亲（周文柱）、母亲（魏宗敏）管理，在二老百年后由周月明、杜月兰掌管。2、关于奥格家具厂产权归属问题，在父亲（周文柱）母亲（魏宗敏）百年后由周月明、杜月兰行使一切权力。”2008年3月26日，里二泗村委会出具《房产证明》载明：“杜月兰，女，位于通州区张家湾镇里二泗工业区**院内其承租的土地上建厂房约2200平方米，租给北京奥格家具制造有限公司，产权归杜月兰所有。特此证明。2007年12月21日、2009年10月28日，张家湾镇政府两次向原告曾伟建下发《通知书》，要求其停止正在进行的没有取得规划许可的建设，并立即办理相关手续或腾退土地恢复原地貌。2010年10月13日，周文柱、周月明（甲方）与曾伟建（乙方）签订《补充协议》约定：1.原《厂房租赁合同》中第三条租金及租金支付时间变更为：从2011年开始每年支付人民币130000元；2.甲方确认乙方已经在现有厂房进行的改造、扩建均是经过其同意的，属于合法有效行为，甲方不得进行干预。此外，该协议还约定了其他内容。庭审过程中，周月明、杜月兰对上述《补充协议》不予认可，并申请对《补充协议》上“周月明”字样的签字及捺印的真实性进行司法鉴定。经询问，二被告称《补偿协议》应该系周文柱所经手，同时二被告认可自2011年起租金实际按照每年13万元收取。本院认为综合本案现有证据已经能够对上述《补充协议》作出相关认定或对案件进行实体裁决，故本着节约司法资源的原则和减少当事人诉累的原则，本院对上述申请未予准许。另查，从2013年至2018年，里二泗村工业区101号院租金由杜月兰收取。曾伟建交纳租金至2018年11月5日。再查一，2018年7月，张家湾镇政府发布《腾退公告》要求：项目区域内所有集体土地上房屋及地上物需要整体腾退，2018年7月31日前，请到村委会与服务公司办理腾退事宜，相关补偿将按照通州集体土地上非住宅地上物腾退补偿标准执行。如拒不配合或未按期腾退的，对没有合法手续的将按照违法占地、违章建筑依法予以无偿拆除。2018年7月26日，曾伟建与张家湾镇人民政府、北京润安房屋拆迁有限公司签署《交房单》，《交房单》载明：经北京润安房屋拆迁有限公司核实，周月明位于北京市通州区张家湾镇里二泗村建筑物系其名下所有，根据测绘结果，现状面积共8484.83平方米。再查二，2018年10月21日，张家湾镇政府（甲方、腾退人）与周月明（乙方、被腾退人）签订《张家湾公园建设工程（一期）及2018年“留白增绿”项目集体土地上非住宅房屋、青苗及地上附着物腾退补偿协议》载明：第一条，依据五方工作小组的认定结果，乙方非住宅占地面积为8279.56平方米，因历史原因形成的无相关批建手续房屋的建筑面积在2008年1月1日（不含）之前建成的6865.80平方米、在2008年1月1日（含）至2013年3月28日（含）至2017年1月1日（不含）新建及翻改扩建增加的45.23平方米。第二条，因历史原因形成的无相关批建手续的被腾退房屋，乙方在奖励期内签约并按时腾房的，拆除配合费为12178819元，变压器及机井补偿费156825元，补偿款共计12335644元。再查三，2019年6月25日里二泗村委会出具《村委会证明》载明：里二泗村工业区101号院，奥格家具公司法人曾伟健。2016年至2018年上半年综合服务费27500元（含滞纳金10%），以及2016年全年水费2840元（含滞纳金200元）以上款项共计30340元，直至拆迁一直联系不上曾伟建，拆迁公司需提供不欠款证明，因此周月明代交以上款项。2019年6月27日，里二泗村委会出具《证明》载明：里二泗村工业区101号院，院内自2003年村委会租给周月明13亩土地，土地内有机井一眼归周月明使用。2019年6月27日，里二泗村委会出具《村委会证明》载明：“兹证明里二泗村工业区101号院，奥格家具，公司法人曾伟建。2016年以前所有的服务费都是奥格家具的租户所交”。再查四，涉案场地上建筑物均未取得规划审批手续。庭审过程中，曾伟建提交了张家湾镇里二泗101号东院房屋明细表、测绘成果表（照片打印）及补偿明细截屏，用以证明其改建扩建的建筑物面积为6155.56平米，对应的补偿款数额为7933825元。根据张家湾镇里二泗101号东院房屋明细表显示，周月明所建房屋面积为2329.27平米，对应的建筑物分别为：1号建筑1386.18平米、11-1号建筑492平米、19号建筑249.17平米和21号建筑201.92平米。经过与张家湾镇政府提交的涉案场院的评估测绘资料比对核实，上述建筑物均为B类房屋（2008年1月1日之前已建成的房屋建筑面积），对应的拆除配合费为4244994元；15-1、15-2、16、17和30号建筑，均为D类房屋（2013年3月28日之后新建房屋建筑面积及经翻建、改建、扩建增加的建筑面积），共计45.23平米，上述D类房屋，按照腾退政策，每平米240元拆除配合费；其余建筑物对应的拆除配合费共计7922970元。上述事实，有各方提交的证据等及当事人陈述等在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。同时规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照该解释处理。因涉案租赁物系未取得建设工程规划许可证的建筑物，故双方签署的《厂房租赁合同》及《补充协议》应为无效。现曾伟建关于确认上述协议无效的请求合理，本院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。根据查明的事实，曾伟建于2018年7月26日签署《交房单》，其后不再实际使用涉案场地，而其实际交纳租金至2018年11月5日，周月明、杜月兰理应将2018年7月27日至2018年11月5日期间的租金退还曾伟建。对照合同约定的标准，上述期间对应的费用为36444元，故对于曾伟建要求退还租金36949.48元的请求，本院支持其中的36444元，其余数额，依据不足，本院不予支持。曾伟建关于租金利息的请求，依据不足，本院不予支持。周月明、杜月兰提出其租地的费用也是按年支付且未退还的抗辩意见，系其与上手之间的合同关系，不能成为其拒绝退还曾伟建租金的理由。涉案租赁合同及补充协议虽然无效，但双方对原告承租涉案场地过程中，如遇国家及政府规划用土地时建筑物赔偿的利益归属进行了约定，该约定系双方真实意思表示，且不受合同效力的影响。根据该约定，遇国家及政府规划用土地时，甲方原有建筑赔偿归甲方，乙方扩建建筑的赔偿归乙方。根据查明的事实，除1号、11-1号、19号和21号建筑外，其余建筑均系曾伟建在承租场地期间投资所建，故相应补偿理应归其所有。故曾伟建要求周月明、杜月兰支支付补偿款7933825元的请求合理，本院予以支持。鉴于截至目前仅发放80%的补偿款，故其余20%的补偿款待周月明、杜月兰实际收到后七日内向曾伟建支付为宜。曾伟建关于利息的请求，依据不足，本院不予支持。周月明、杜月兰称争议场地内的建筑物系周文柱所建，但未能提交充分有效的证据予以证明，且双方已经在合同中就租赁建筑物面积进行了明确约定，故对其上述抗辩意见，本院不予采信。曾伟建关于机井补助的诉求，证据不足，本院不予支持。曾伟建关于保全费5000元的诉求合理，鉴于该费用系类似案件受理费等司法程序性费用，本院将不在具体判项中表述。曾伟建关于保险费7523元的诉求，依据不足，本院不予支持。周月明、杜月兰的反诉请求合理，证据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）曾伟建与被告（反诉原告）杜月兰于二〇〇三年十一月五日签订《厂房租赁合同》、原告（反诉被告）曾伟建与被告（反诉原告）周月明于二〇〇七年十二月一日签订的《厂房租赁合同》、原告（反诉被告）曾伟建与被告（反诉原告）周月明于二〇一〇年十月十三日达成的《补充协议》无效；二、被告（反诉原告）杜月兰、被告（反诉原告）周月明返还原告（反诉被告）曾伟建二〇一八年七月二十七日至二〇一八年十一月五日期间的租金36444元，于本判决生效之日起七日内付清；三、被告（反诉原告）杜月兰、被告（反诉原告）周月明支付原告（反诉被告）曾伟建补偿款6428790元，于本判决生效之日起七日内付清；四、被告（反诉原告）杜月兰、被告（反诉原告）周月明在收到剩余20%补偿款七日内，向原告（反诉被告）曾伟建支付补偿款1505035元；五、原告（反诉被告）曾伟建向被告（反诉原告）杜月兰、被告（反诉原告）周月明支付代缴的综合服务费、水费、滞纳金等共计30340元，于本判决生效之日起七日内付清；六、驳回原告（反诉被告）曾伟建其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元，由被告（反诉原告）杜月兰、被告（反诉原告）周月明负担，于本判决生效之日起七日内交纳。本诉案件受理费67622元，由原告（反诉被告）曾伟建负担285元（已交纳），由被告（反诉原告）杜月兰、被告（反诉原告）周月明负担67337元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费858元，由被告（反诉原告）杜月兰、被告（反诉原告）周月明负担299元（已交纳），由原告（反诉被告）曾伟建负担559元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  许多清人民陪审员  卫 谦人民陪审员  耿秀娟二〇二〇年九月三十日书 记 员  张媛媛