湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初7475号原告：黄豆花，女，1979年8月21日出生，汉族，住江西省德兴市。委托诉讼代理人：陈雷，湖南天地人律师事务所律师。被告：湖南橘郡城镇置业有限公司，住所地长沙市天心区暮云街道北塘路**。法定代表人：张波。委托诉讼代理人：陈龙，男，1988年9月30日出生，汉族，住长沙市天心区。原告黄豆花与被告湖南橘郡城镇置业有限公司（以下简称被告橘郡公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月28日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄豆花委托诉讼代理人陈雷，被告橘郡公司委托诉讼代理人陈龙，均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告黄豆花请求本院判令：一、判令被告橘郡公司以每日163元为标准，向原告黄豆花支付自2014年11月30日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金；二、判令本案诉讼费用由被告橘郡公司承担。被告橘郡公司辩称，一、被告橘郡公司于2014年12月30日用邮政EMS快递的形式向原告黄豆花寄发入伙通知书，通知原告黄豆花于2014年12月31日之前前来办理房屋交付手续，已经履行了通知收房的义务，故逾期交房的截止日期应为2014年12月31日。原告黄豆花至今才向人民法院提起诉讼，也未提交任何证据证明诉讼时效、中止、中断或延长的情形，故已经过了诉讼时效，应该予以驳回。二、若人民法院认定被告橘郡公司存在逾期交房行为，但根据被告橘郡公司与原告黄豆花签订的商品房买卖合同《补充协议》第五条第九款的约定，被告橘郡公司逾期交房的，如原告黄豆花不解除合同，逾期交楼违约金上限为合同约定房款总价的2%，该约定是双方真实的意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。即便认定被告橘郡公司逾期交房，但原告黄豆花可以选择解除商品房买卖合同，以维护其利益，原告黄豆花在选择不解除合同的情况下，应当受该约定的约束。三、即便认定被告橘郡公司逾期交房，但向被告橘郡公司主张逾期交房违约金不是合同约定的原告黄豆花权利的唯一救济途径，原告黄豆花还可以选择与被告橘郡公司解除《商品房买卖合同》以维护其权利，原告黄豆花享有选择的权利。现原告黄豆花未选择解除《商品房买卖合同》，而是选择向被告橘郡公司主张逾期交房违约金的形式来维权，应当按照合同约定，受逾期交房违约金上限的限制。原告黄豆花要求被告橘郡公司支付高额违约金，脱离了合同约定，忽视了还可以通过其他途径行使权利，对被告橘郡公司不公平，也是不合理的，请求人民法院予以酌情降低。四、开庭时，被告橘郡公司提交了五方验收等符合涉案房屋《商品房买卖合同》合同约定房屋交付条件的证明材料，且明确告知原告黄豆花随时可以收房。若人民法院仍然认定被告橘郡公司逾期交房，应以一审开庭时间为逾期交房的截止时间。经审理查明，2014年9月25日，被告橘郡公司（出卖人）与原告黄豆花（买受人），签订了一份合同编号为20130046403的《长沙县商品房买卖合同》，约定：黄豆花购买被告橘郡公司开发建设的位于长沙市天心区暮云街道（原长沙县暮云镇）西湖村8号橘郡礼顿山小区项目第C12b幢4层403号房，房屋建筑面积190.26平方米，房屋总价1630000元，买受人于合同签订之日支付490000元，余款1140000元向银行申请贷款。出卖人应当在2014年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合竣工验收合格条件的商品房交付使用（即通过了设计、勘察、施工、监理和建设单位的五方验收）。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在交付日前7日内书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起7天内办理交接手续。买受人在约定的交房之日，既不提出书面整改要求又不接收房屋的，视为出卖人已依约按期交付符合约定标准的房屋。买受人在接收该标的房屋时，如发现房屋有不影响使用功能的装修问题，而非主体问题，属质量保修问题的，买受人应予收楼，出卖人依约进行保修。由于出卖人原因，逾期交付房屋的，逾期超过360日的，买受人选择不退房的，可以与出卖人协商继续履行合同，自本合同约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起，出卖人应于90日内向长沙县房屋登记机构办理合同备案。从标的商品房交付使用后365日内，出卖人向房产主管部门申请初始产权登记，办妥初始登记后180日内，双方共同配合到房产主管部门申请办理房屋产权分户登记手续（即个人的房产证），房屋产权分户登记手续办妥之后365日内，双方共同配合到土地主管部门办理业主个人的土地使用证。如因被告橘郡公司的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，如买受人不解除合同，自合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，每逾期一天，被告橘郡公司按已付房款的万分之一支付违约金。出卖人逾期交付房屋的，如买受人不解除合同，逾期交楼违约金上限为合同约定房款总价的2%。随后，黄豆花向被告橘郡公司支付了房款1630000元，支付物业维修基金20928元。2014年12月17日，涉案C2区C12b栋经五方验收合格。被告橘郡公司提供一份EMS邮寄单，显示其向原告黄豆花邮寄邮件，该邮单未填写具体邮寄日期，未有回执或者查询单证明原告豆花已收到该邮件。被告橘郡公司陈述其于2014年12月30日向黄豆花通知交付房屋。原告黄豆花予以否认，称其未收到该邮件。被告橘郡公司提供一份《业主资料移交单》、《交付手续书》，显示案外人徐康辉作为业主于2018年10月9日实际办理C12b栋403房的交房手续。2018年12月11日，徐康辉起诉本案被告橘郡公司、原告黄豆花及董文房屋买卖合同纠纷一案，经本院审理并作出(2018)湘0103民初7746号民事判决书，查明2018年9月4日，原告黄豆花与徐康辉签订一份《转让协议》，将橘郡小区C12b栋403房转让给徐康辉，并认定徐康辉确系该房合同受让人，但不享有房屋所有权。上述事实，有双方身份信息、《长沙县商品房买卖合同》及附件、发票、收据、当事人陈述等予以证实，足以认定。本院认为，《长沙县商品房买卖合同》及附件系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告黄豆花依约支付购房款、税费等相应款项后，被告橘郡公司应依约在2014年11月30日前交付房屋。被告橘郡公司陈述其已经于2014年12月30日通知黄豆花交付房屋，原告黄豆花不予认可。被告橘郡公司提供的发送通知交房的EMS邮寄单，既未填写详细日期，又无回执或查询单证明原告黄豆花是否签收。故本院不予采信。但案外人徐康辉确于2018年10月9日实际收房，徐康辉虽不是该房物权登记所有人，但另案判决查明原告黄豆花于2018年9月4日签订《转让协议》将涉案房屋转让给徐康辉。虽涉案房屋尚未变更登记为徐康辉，徐康辉依此实际收房，并无不妥。故本院认定原告黄豆花实际收房日期为2018年10月9日。涉案房屋所在楼栋确于2014年12月17日经五方验收，但是其《长沙县商品房买卖合同》明确约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在交付日前7日内书面通知买受人办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件。故其通知交房应履行一定的手续，五方验收是其可以交付房屋的前提条件，并不能因出示五方验收证据代替履行房屋交付行为。被告橘郡公司未依约在2014年11月30日前交付房屋，应依约承担违约金。第一，关于违约金的计算标准。双方约定逾期交房违约金按已付房款从逾期之日至实际履行之日按日万分之一计算违约损失，该约定系双方当事人真实意思表示；合同补充协议又约定“出卖人逾期交付房屋的，如买受人不解除合同，逾期交房违约金上限为合同约定房款总价的2%”违约金计算方式。双方签订的《补充协议》系双方真实意思表示、合法有效,故该补充协议对双方均产生约束力。考虑到以双方约定的违约金上限计算出的违约金金额尚不足以完全填补当事人的实际损失,综合本案合同履行情况、违约情况、违约原因、过错程度,结合当事人的实际损失,根据公平合理原则，本院酌情支持以已付房款（1630000元）按万分之零点五每日计算违约金。第二，关于违约金计算的起点。普通民事诉讼诉讼时效为三年。被告橘郡公司未依约交付房屋，属继续性法律行为，违约金应从本院收到原告黄豆花起诉材料之日倒推三年（2016年9月1日）计算诉讼时效。原告黄豆花未提出证据证明其直接向被告橘郡公司进行了主张。本院认定原告黄豆花未能有效提供关于诉讼时效中断的证据，故诉讼时效未中断，应从2016年9月1日计算时效。综上，被告橘郡公司应向原告黄豆花支付逾期交房违约金（以已付购房款1630000元为基数、按万分之零点五每日标准计算自2016年9月1日至2018年10月9日止）。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、限被告湖南橘郡城镇置业有限公司在本判决生效后十日内向原告黄豆花支付逾期交房违约金62592元（以已付购房款1630000元为基数、按万分之零点五每日标准自2016年9月1日计算至2018年10月9日止）；二、驳回原告黄豆花其他诉讼请求。案件受理费5616元，减半收取2808元，由原告黄豆花负担1966元，被告橘郡公司负担842元（该费用系原告黄豆花预交，由被告湖南橘郡城镇置业有限公司直接支付给原告黄豆花）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  黎阳二〇二〇年九月二十三日法官助理于孝宁书记员甘甜附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。