河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫10民终1514号上诉人（一审原告）：梁金宝，男，汉族，1995年1月10日生，住河南省许昌县。委托诉讼代理人：岳春霞，河南颖昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亚磊，河南颖昌律师事务所律师。上诉人（一审被告）：许昌九洲鸿豫置业有限公司。住所地：许昌市东城区学院路八一路交叉口。法定代表人：张松洲，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李琳琳，河南禹曦律师事务所律师。上诉人梁金宝因与上诉人许昌九洲鸿豫置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服河南省许昌市魏都区人民法院（2020）豫1002民初9040号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了公开审理。本案现已审理终结。上诉人梁金宝的上诉请求：1.请求依法维持一审法院作出的（2019）豫1002民初9040号民事判决书第一项内容；2.请求依法在维持一审判决第二项内容的基础上,同时改判支持被上诉人许昌九州鸿豫置业有限公司赔偿上诉人梁金宝损失人民币43万元的诉求。3、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清,适用法律错误,应予纠正。一、一审判决认定涉案的基础法律关系错误,上诉人与被上诉人之间应系商品房买卖合同关系而非商品房预约合同关系,该商品房买卖合同关系成立且生效,对双方均具有约束力。本案中,一审法院业已查明涉案购房款系通过抵偿案外人河南冶金建设有限公司的工程款而来,但根据被上诉人给上诉人出具的收据明确记载了房屋的坐落位置、面积、楼层、房间号、单价及总的购房款,完全符合商品房买卖合同的核心主要内容,该合同系上诉人与被上诉人的真实意思表示,且未违反法律的禁止性规定,双方业已达成商品房买卖合同关系的合意,双方之间应系商品房买卖合同关系,而非预约合同关系。并且,被上诉人在涉案上诉状中也认可双方已达成商品房买卖合同关系的合意,构成自认。因此,上诉人与被上诉人之间的基础法律关系应系商品房买卖合同关系而非预约合同关系。二、在双方一致认可存在商品房买卖合同法律关系的基础上,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的相关规定,被上诉人除应向上诉人承担返还已付购房款及利息外,还应赔偿上诉人损失,并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。而一审法院在未查明事实的基础上草率驳回原告(上诉人)要求被告(被上诉人)承担43万元损失的诉求,显然对原告(上诉人)是极为不公平的,应予以纠正。第九条规定:出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。本案中,被上诉人在与上诉人订立商品房买卖合同时,被上诉人故意隐瞒涉案房屋没有取得商品房预售许可证明的事实(经查询,时至今日,涉案房屋未有任何备案信息,更不可能有预售许可证)以及隐瞒涉案房屋存在抵押的情形,骗取上诉人的信任,系存在恶意欺诈行为,给上诉人造成了严重的经济损失。此外,原审判决仅支持一审被告(被上诉人)返还一审原告(上诉人)购房款及利息,远远不足以遏制房产商(一审被告)的不法行为,对一审原告是不公平的。这种判决的实际功效无异于为房产商提供低息贷款,从一定程度上来讲解决了房产商的融资难问题。在这种赔偿机制下,房产商可以说是“进退自如”:房价大幅飙升时,可以任意地违反购房合同的约定,从容地独占房屋升值的利益,而购房者(一审原告)所支付的购房款完全可以作为融资成本记入账目,且利息甚至低于银行贷款;房价大幅下跌时,房产商则可以选择履行合同义务,并合法地占有购房者已实际支付的购房款及所产生的利息,这也与整个民法所追求的公平正义、诚实信用原则相背离。三、上诉人(一审原告)在原审中主张的损失人民币43万元,无论是从损失的计算依据上还是计算标准上,既于法有据,又符合房产市场行情以及现实客观情况,且该数额远远低于已付购房款(72万元)的一倍,合情、合法、合理,依法应当支持。综上所述,原审判决认定法律关系错误,适用法律不当,望贵院在查明本案事实的基础上,支持上诉人的上诉请求,以维护上诉人的合法权益。上诉人许昌九洲鸿豫置业有限公司辩称：本案法律关系请法院依法认定，双方是否存在商品房买卖合同关系，在没有定性之前他们引用的法条是不合适的，即便引用，我们也不存在赔偿一倍购房款的情形，赔偿责任也不应承担。上诉人取得房屋的权利系案外人转让债权而来，我们公司没有故意隐瞒的情形，也没有骗取上诉人信任的任何意思。另外，梁金宝并未向我公司支付购房款，何来损失和占用资金之说。上诉人许昌九洲鸿豫置业有限公司的上诉请求：1.依法撤销（2020）豫1002民初9040号民事判决书；2.依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；3.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误（一)原审判决认定上诉人与被上诉人之间的合同关系是阎品房预约合同关系而非商品房头卖合同关系,是对双方事实合同关系性质认定错误。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同,以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。对于当事人之间存在预约还是不约关系,不能仅孤立地以当事人之间签订的协议之约定为依据,而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关的履行行为等事实，从中探寻当事人真实意思,并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确界定。本案中,上诉人给被上诉人出具的收据明确载明了房屋的坐落,楼层，单价及总价。符合商品房买卖合同的基本要件，被上诉人与上诉人缔结合同均属真是意思表示,应依法认定双方存在真实的商品房买卖关系。因此,原审判决以收据未载明交付时间，违约条款为由,认定双方系预约合同,属于法律事实认定错误。(二)《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期,同时出卖人已经按照约定收受购房款的,就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件;反之,则应认定为预约合同。如果双方当事人在协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需重新签订商品房买卖合同的,该协议应认定为预约合同。从本案上诉人为被上诉人出具的收据看，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。原审判决据此认为上诉人与被上诉人之间属于预约合同,显然有悖法律立法初衷。(三)根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第五条,上诉人已经认可涉诉房屋的价格，位置，楼层,并载明收到放款(全款)72万。应依法认定双方存在真是的商品房买卖合同关系。(四)，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第八条,第九条规定，上诉人不存在将合同约定的房屋抵押,出售给第三人的情形，也没有隐瞒类似的客观事实。被上诉人依法不享有解除合同和请求赔偿的权力。同时,被上诉人在2018年8月提起诉讼,请求上诉人交付房屋,其行使解除合同的权力的期限应为3个月。逾期后,被上诉人已经丧失了请求解除的权利。其请求依法不能得到支持。(五),被上诉人的房款来源于债权转让，该债权是基于上诉人与案外人河南省冶金建设有限公司之间的建设工程合同，该合同明确约定,上诉人超给付案外人的工程款（32套房产价值18241568元),未进行网签登记。其生效条件是案外人按时完成其承包的所有工程。但是,案外人将债权转让给被上诉人后，未能履行完毕与上诉人的合同,至今s01#楼仍未完工，导致上诉人不能顺利办理各项手续并向业主交付。基于上述事实，虽然上诉人与被上诉人之间签订了商品房买卖合同，但由于房款的来源属于债权转让，而该债权本身带有一定的瑕疵，导致了上诉人与被上诉人在合同履行中关于交付时间上存在不同理解。而不能及时交付并非上诉人主观故意，而是由于案外人不能按时交工所致,案外人违约与上诉人不能及时实现其债权有着内在必然的联系，不能因其债权转让就将责任推给上诉人。被上诉人在受让债权时应该知道，该房产的交付是以案外人按时履约为前提的。因此，被上诉人据此上上诉人主张违约责任没有事实依据和法律依据。另外，商品房买卖合同签订后，对于没有明确约定的权利义务条款和违约责任约定,属于合同的漏洞,双方应本着有利于合同履行的原则协商解决。本案中,上诉人与被上诉人没有就商品房的交付时间,违约责任明确约定,因此,我公司不存在违约，依法不应承担违约责任。至于没有约定交付时间,并不意味着涉案房屋不能交付,双方可以就交房事项进行磋商。我公司愿意在基本解决与案外人的相关纠纷基础上,逐步解决被上诉人的问题。综上,原审判决认定事实错误,适用法律不当,判处结果有失公允，上诉人不存在违约,为此,上诉人特依据我国民事诉讼法的相关规定，向贵院提起上诉，希冀得到公正之裁判。上诉人梁金宝辩称：就本案的法律定性我们认为本案应系商品房买卖合同关系，一审法院已经查明涉案的购房款虽然是通过抵偿案外人冶金公司工程款但是被上诉人九州公司给上诉人梁金宝出具的有收据上面载明的房屋的坐落面积楼层房间号单价及总购房款这些内容已经完全符合商品房买卖合同的主要核心内容，这是双方的真实意思表示，也没有违反法律的禁止性规定，双方已形成合意，因此本案的法律关系应该定性为商品房买卖合同，九州公司在上诉状中也说双方构成商品房买卖合同关系。在双方已经构成商品房买卖合同关系合意情况下，通过一审法院查明的事实，涉案房屋并没有备案信息，九州公司也并未交付给上诉人梁金宝，且九州公司认可案涉房屋存在在建工程抵押的情况，涉案房屋并没有预售许可证，因此九州公司存在故意隐瞒骗取梁金宝的信任，存在恶意欺诈的行为，根据商品房买卖合同司法解释第久条的相关规定，九州公司的行为完全符合该解释，应该赔偿梁金宝的损失。梁金宝主张的损失43万元无论从其损失的计算依据还是计算标准均于法有据且完全符合房产市场行情以及显示的客观情况，因此我们认为九州公司除应当返还购房款72万元及利息之外还应当赔偿损失43万元，综上，望法庭在认定本案系商品房买卖合同的基础上支持梁金宝上诉请求。上诉人梁金宝向一审法院起诉请求：1.解除双方建立的商品房预约合同关系，判令被告退还原告支付的购房款72万元，并自2016年11月4日起按同期银行贷款利率标准支付原告资金使用费直至实际付清为止，暂计算起诉之日为105735元；2.判令被告赔偿原告损失43万元（损失计算方法为：按照该楼盘住宅2018年-2019年销售平均价，与原告购买价之间的差额计算，平均价暂按8000元/㎡计算），具体金额待原告到房管部门核实后经过司法评估后确定；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告梁金宝向案外人河南省冶金建设有限公司供应混凝土，因该公司未能足额支付原告货款，便将其对被告许昌九洲鸿豫置业有限公司的债权转让给原告梁金宝，被告许昌九洲鸿豫置业有限公司以房屋抵偿所欠款项。2016年11月4日，被告许昌九洲鸿豫置业有限公司向原告梁金宝出具收据一份，显示“兹收到梁金宝B18-2101交来房款143.99㎡×5000人民币（金额大写）柒拾贰万零仟零佰零拾零元720000元备注抵冶金18#19#工程款换原河南冶建公司”，并加盖被告公司财务专用章。因被告迟迟未交房于原告，原告起诉至法院，引起本案纠纷。另查明，涉案的九州溪雅苑小区B18号楼无备案信息，房屋并未交付原告，原告也未实际占有该房屋。被告称涉案房屋存在在建工程抵押情况以上事实，有收据一份、民事裁定书一份、另案庭审笔录三页、律师调查令回执一份及庭审笔录在卷为凭。一审法院认为：该案双方当事人之间除了收据，未签订任何书面合同，未按照《商品房预售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容作出明确约定。收据中记载原告购买被告商品房的位置、平米、单价、交付款项、收据的出具时间，但对商品房的交付时间、违约责任等直接影响双方权利义务的重要条款没有明确约定，仅能认定本案双方当事人对买卖房屋有关事宜达成初步意向，双方之间形成的是商品房预约关系。原告已履行了支付购房款的义务，但被告至今未能交付房屋，致使原告无法实现合同目的，被告已构成违约，原告有权解除合同。合同解除后，被告应返还购房款。且原告的购房款由被告长期占用必然给原告造成损失，故利息应从2016年11月5日开始计算。关于原告要求被告赔偿房屋差价损失的问题。该院认为，商品房的价格受市场因素所调整，价格的涨落属于不确定因素，原告以可得利益损失的法律规定要求被告赔偿现阶段房屋差价损失的主张理由不充分，证据不足，该院不予支持。被告辩解，理由不足证据不力，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决：一、解除原告梁金宝与被告许昌九洲鸿豫置业有限公司之间的商品预约合同关系；二、被告许昌九洲鸿豫置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告梁金宝购房款72万元并支付利息（利息自2016年11月5日起至2019年8月19日按照同期银行贷款利率标准支付，自2019年8月20日起至付清欠款之日止的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告梁金宝的其他诉讼请求。案件受理费16102元，由原告梁金宝负担5514元，被告许昌九洲鸿豫置业有限公司负担10588元。二审期间，许昌九洲鸿豫置业有限公司提供协议书一份，拟证明梁金宝所受让的债权存在瑕疵问题，许昌九洲鸿豫置业有限公司对协议书上的冶金公司的抗辩同样适用对梁金宝。梁金宝质证后认为：协议书是复印件，梁金宝不属于合同上的任何一方民事主体，不认可协议书的效力。协议书是21号楼，本案房屋是18号楼，与本案无关。本院经审查后认为，该协议书为复印件，无法核实其真实性，且与本案无关联性，本院不予采信。二审经查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案双方当事人之间除了一份收据，并未签订任何书面合同，收据中对商品房的交付时间、违约责任等重要条款亦没有明确约定，一审法院认定双方当事人之间为商品房预约法律关系并无不当。关于上诉人梁金宝要求赔偿房屋差价损失的主张,因双方当事人针对是否赔偿房屋差价损失问题未作明确约定,缺少合同依据,故一审法院对该项主张未予支持亦无不当。上诉人梁金宝已履行支付购房款的义务，被上诉人许昌九洲鸿豫置业有限公司一直未交付房屋，导致上诉人梁金宝合同目的落空，梁金宝有权解除合同。许昌九洲鸿豫置业有限公司提出的不应承担违约责任的主张，无事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，上诉人梁金宝和上诉人许昌九洲鸿豫置业有限公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人梁金宝和上诉人许昌九洲鸿豫置业有限公司分别预交的二审诉讼费16102元，由各自负担。本判决为终审判决。审判长  杨天兰审判员  尤 薇审判员  连红举二〇二〇年九月四无书记员  王沛文