河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0502民初574号原告：安阳市文峰区御峰名苑小区业主委员会，住所地安阳市文峰区文明大道与朝阳路交叉口西北角御峰名苑小区院内。负责人：张雪燕，职务：主任。委托诉讼代理人：马晓雪，大沧海律师事务所律师。委托诉讼代理人:赵炳臣，男，1952年10月2日出生，汉族，系原告工作人员，住安阳市文峰区。被告：河南现城置业有限公司（原河南京成房地产开发有限公司），住所地：安阳市文峰区石家沟。法定代表人：王现成，职务：总经理。委托诉讼代理人：王庆军，河南上合律师事务所律师。被告：安阳好家物业管理有限责任公司，住所地：安阳市文峰区文明大道东段**御峰名苑**楼****。法定代表人：王丽英，职务：总经理。委托诉讼代理人：贾东江，河南商歌律师事务所律师。委托诉讼代理人：王中瑞，男，1951年10月10日出生，汉族，系该公司员工，住安阳市北关区。被告：安阳市文峰区御峰名苑幼儿园，住所地安，住所地安阳市文峰区文明大道与朝阳路交叉口西北角御峰名苑小区院内v>负责人：牛文红。被告：牛文红，女，1966年12月3日出生，汉族，住安阳市北关区。被安阳市文峰区御峰名苑幼儿园、牛文红共同委托诉讼代理人：姜珍光，河南观止律师事务所律师。原告安阳市文峰区御峰名苑小区业主委员会诉被告河南现城置业有限公司、安阳好家物业管理有限责任公司、安阳市文峰区御峰名苑幼儿园、牛文红业主共有权纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安阳市文峰区御峰名苑小区业主委员会委托诉讼代理人马晓雪、赵炳臣,被告河南现城置业有限公司委托诉讼代理人王庆军,被告安阳好家物业管理有限责任公司到委托诉讼代理人贾东江、王中瑞,被告安阳市文峰区御峰名苑幼儿园委托诉讼代理人姜珍光,被告牛文红及其委托诉讼代理人姜珍光庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安阳市文峰区御峰名苑小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1.依法确认被告河南现城置业有限公司、安阳好家物业管理有限责任公司与被告牛文红2010年10月16日签订的御峰名苑小区幼儿园租赁协议无效；2.请求法院判令四被告将所占用公共服务中心等公共房屋腾空，将房屋管理权交与原告；3.请求法院依法判令被告河南现城置业有限公司、安阳好家物业管理有限责任公司因出租上述房屋所得租金170万元返还给原告；4.依法判令被告牛文红、安阳市文峰区御峰名苑幼儿园连带支付原告2019年5月1日起至房屋腾清之日的租金，按日666元计算；5.依法判令被告牛文红、安阳市文峰区御峰名苑幼儿园对第二项诉讼请求承担连带责任；6.案件受理费由被告承担。事实和理由：。被告河南现城置业有限公司辩称，原告不是本案的适格诉讼主体，本案诉讼事项没有召开业主大会，也没有相关表决，应依法驳回原告起诉。被告河南现城置业有限公司不是本案涉案租赁协议的主体，原告第一项诉讼请求中涉及被告河南现城置业有限公司的部分不应支持。原告要求被河南现城置业有限公司将公共服务中心腾空移交并返还原告租金170万元没有事实和法律依据。在前期物业服务期间，被告河南现城置业有限公司将该小区的物业服务委托给被告安阳好家物业管理有限责任公司管理，之后将小区物业管理用房移交给被告安阳好家物业管理有限责任公司，之后物业用房在和被告河南现城置业有限公司无关，后续物业管理用房是否租赁以及租赁合同的主体，被告河南现城置业有限公司不清楚，所以原告的诉请不应支持。综上，请求驳回原告诉请。被告安阳好家物业管理有限责任公司辩称，根据物权法第76条及物业管理条例第11、12条规定，原告本次出庭主体不适格，无权主张诉讼请求。其本次提交的委托手续及授权不论是形式要件还是法律规定的实质要件均不符合法律规定。物业公司所收费用均用于全体业主及公共事务开支，支出的金额远远大于收入，不存在返还的情形。被告安阳市文峰区御峰名苑幼儿园、牛文红共同辩称，一、原告以业主对争议幼儿园建筑物享有所有权为由提起诉讼，本案实质为业主共有权纠纷，我方仅是幼儿园承租人，在经法定程序确权之前，原告不是幼儿园建筑物所有人或者管理人，我方与原告既不存在权属争议，也不存在租赁合同关系，原告起诉我方违反合同法第八条合同相对性原则，主体不适格，其对我方的起诉应予驳回。二、好家物业公司系幼儿园所在小区建设单位依法聘用的前期物业服务企业，在原告业主委员会成立前，好家物业公司和我方签订租赁合同系依法履行物业服务职责，租赁协议真实有效且没有违反法律的强制性规定，各方均应当按照协议的约定享有权利和承担义务，原告诉请确认合同无效并要求我方承担租金给付责任根本上没有事实和法律依据，该项诉请应予驳回。三、争议租赁协议系依法签订，对协议各方均具有法律约束力，原告因本次诉讼取得幼儿园建筑物管理权的，其也仅是租赁协议的继受权利人，原租赁协议由原告和我方继续履行，我方的承租权受法律保护，原告要求我方腾房的诉请应当驳回。四、我方暂停履行租金给付义务是因原告通知引起，且我方在接到通知后已经明确告知原告，幼儿园建筑物管理权一经法定程序确认，我方将随时按约支付租金，即便原告因本次诉讼取得幼儿园建筑物管理权，我方亦无过错，原告要求我方分担诉讼费于法无据，不应支持。五、牛文红做为幼儿园负责人与好家物业公司签订合同系履行职务行为，其行为的法律后果应当由幼儿园承担，原告要求牛文红承担合同责任没有事实和法律依据，应予驳回。综上，答辩人认为，原告对我方所诉各项请求均没有事实和法律依据，应当全部予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了如下证据，原告安阳市文峰区御峰名苑小区业主委员会提交：河南省业主大会业主委员会备案证书一份（编号：2018410502006）、业主签名表5份、表决票27页、安阳市房产管理局文峰分局文件一份【编号：安房文（2018）53号】、安阳市房产管理局文峰分局信访处理意见一份【编号：安房访字（2017）05号】、御峰名苑小区规划图纸一份、房屋租赁合同一份、收费票据九张、安阳市御峰名苑业主委员会通知一份（时间2018年9月30日）、照片两张、御峰名苑业主大会议事规则一份。被告安阳好家物业管理有限责任公司提交：业主基本情况登记表一份、民事裁定书一份、收入支出明细表一份。被告安阳市文峰区御峰名苑幼儿园、牛文红提交：租赁协议一份、票据九张、国办发（2019）3号文件、安政办（2019）25号文件。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：安阳市文峰区御峰名苑小区由被告河南现城置业有限公司开发建设，建筑总面积为53100平方米。御峰名苑小区建成后，该公共服务中心为三层楼房，建筑面积约为965平方米，院子面积约为400平方米。2010年10月16日，被告安阳好家物业管理有限责任公司与被告牛文红签订了房屋租赁合同一份，被告安阳好家物业管理有限责任公司将该公共服务中心的出租给了被告牛文红，租期为15年，从2011年5月1日起至2026年4月30日，租金缴费分四个阶段，第一个阶段为4年，2011年5月1日至2015年4月30日，每年租金20万元。第二阶段为3年，2015年5月1日至2018年4月30日，每年租金22万元。第三阶段为3年，2018年5月1日至2021年4月30日，每年租金24万元。第四阶段为5年，2021年5月1日至2026年4月30日，每年租金在上一年租金的基础上顺加2万元。每年的承租费于承租期的前两个月一次全额交情。被告牛文红已向安阳好家物业管理有限责任公司缴纳租金至2019年4月30日。2018年，原告经业主选举成立，并于2018年8月2日在安阳市××路街道办事处登记备案。原告成立后，被告安阳好家物业管理有限责任公司于2018年12月15日撤离御峰名苑小区，并将公共服务中心三层的两间房屋及院落移交原告。现该公共服务中心的由被告牛文红经营的安阳市文峰区御峰名苑幼儿园使用。本院认为，原告作为维护安阳市文峰区御峰名苑小区业主利益的自治管理组织，经依法成立并登记备案，具备相应的民事诉讼主体资格。根据安阳市文峰区御峰名苑小区的建设工程规划许可可知，该小区内的公共服务中心包含有文化活动站、物业管理用房及公厕，上述规划设施均属于小区内的公共服务配套设施，其性质属于公用设施，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定：“……建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，该公共服务中心依法应当归安阳市文峰区御峰名苑小区业主共有，即安阳市文峰区御峰名苑小区业主对该公共服务中心享有占有、使用和收益的权利，现被告安阳市文峰区御峰名苑幼儿园与被告牛文红占有该公共服务中心，已侵犯了御峰名苑小区全体业主的权利，故原告要求被告安阳市文峰区御峰名苑幼儿园与被告牛文红向其移交该公共服务中心的诉请，合法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付2019年5月1日之后租金的诉请，因被告安阳市文峰区御峰名苑幼儿园与被告牛文红占有、使用该公共服务中心，故被告安阳市文峰区御峰名苑幼儿园与被告牛文红应从2019年5月1日起按照每年24万元向原告支付租金实际交付之日止。关于原告要求四被告返还2019年5月1日之前租金的诉请，根据《物业管理条例》第十二条相关规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑面积总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，由于原告的该项请求属于第十一条规定的其他事项，但原告并未提供证据证明该项请求符合法定程序经过专有部分占建筑面积总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故对原告的该项请求，本院不予支持。关于原告要求确认被告安阳好家物业管理有限责任公司与被告牛文红于2010年10月16日签订的御峰名苑小区幼儿园租赁协议无效的诉请，由于该协议内容不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故原告的该项诉请，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、第七十三条、第七十五条第一百五十七条、第一百六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告安阳市文峰区御峰名苑幼儿园与被告牛文红于本判决生效之日起十日内共同将位于安阳市文峰区御峰名苑小区的公共服务中心交付给原告安阳市文峰区御峰名苑小区业主委员会；二、被告安阳市文峰区御峰名苑幼儿园与被告牛文红于本判决生效之日起十日内支付原告安阳市文峰区御峰名苑小区业主委员会占用公共服务中心期间的租金（租金从2019年5月1日起按照每年24万元计算至实际交付之日止）；三、驳回原告安阳市文峰区御峰名苑小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20100元，原告安阳市文峰区御峰名苑小区业主委员会负担13600元，被告安阳市文峰区御峰名苑幼儿园与被告牛文红共同负担6500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判长 常 波审判员 刘亚峰审判员 王 宁二〇二〇年九月二十三日书记员 程 巍