江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0103民初6225号原告：万鑫，男，汉族，1983年6月29日生，住江西省南昌市青云谱区。原告：王红兰，女，汉族，1985年8月18日生，住江西省南昌市经济技术开发区。两原告共同委托诉讼代理人：董菲，北京市京师（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201911140710。被告：江西绿腾实业有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区子安路******。统一社会信用代码：91360100789746693E。法定代表人：舒国金，系该公司总经理。委托诉讼代理人：余泽浩，江西华邦律师事务所律师，执业证号：13601202010205896。委托诉讼代理人：王兰兰，江西华邦律师事务所律师，执业证号：13601201911135724。原告万鑫、王红兰与被告江西绿腾实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王红兰及其委托诉讼代理人董菲、被告江西绿腾实业有限公司委托诉讼代理人余泽浩、王兰兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万鑫、王红兰向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金94202.58元（以已付房款1632627元为基数，自2017年5月31日至2018年12月29日，共计逾期577天，按每日万分之一计算）；2、请求判令被告立即为原告办理不动产证，并向原告支付逾期办证违约金（以已付房款1632627元为基数，自2018年11月8日起按同期同类全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际办证之日止）；截止到2020年6月30日，暂计为103325.16元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告万鑫、王红兰与被告江西绿腾实业公司签订了《南昌市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的坐落于南昌市红谷滩新区房屋，建筑面积为118.65平方米，总金额为1630566元。该合同第八条“交付期限”约定：被告应当在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用；被告逾期交房的违约责任；逾期超过60日后，原告有权解除合同；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金。该合同第十五条“关于产权登记的约定”约定：被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房产权属证书的，双方同意按附件四——关于税费及产权登记的约定处理。该合同附件四第五条“对合同第十五条的补充约定”约定：合同第十五条关于产权登记条款约定的“商品房交付使用后360日内”所指起算时间是合同第八条约定的最后交付期限，同时“商品房交付使用后360日内”，为自合同第八条约定的最后交付期限起360个工作日。后被告向原告下发《入伙通知书》，通知原告前往绿腾幸福里小区销售接待中心办理物业交房手续。原告按通知规定前往办理收房手续，后原告发现，截至2018年12月29日，该房屋才取得竣工验收备案证书。根据相关法律规定，被告将尚未竣工验收的房屋交付给原告的行为并不能认定为已经履行合同约定的交房义务，应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。因合同约定每日万分之0.5的逾期交房违约金标准过低，原告要求调整至每日万分之一。同时，被告至今未按合同约定的时间办理产权登记，已严重违反法定及合同约定义务，应当按照法律规定承担逾期办证的违约责任。现原告为维护合法权益，依法提起诉讼，请求贵院查明事实，依法判如所请。原告万鑫、王红兰提交了如下证据：证据一、商品房买卖合同一份，证明1、原告与被告签订《南昌市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的坐落于南昌市红谷滩新区房屋，建筑面积为118.65平方米，总金额为1630566元；2、合同约定被告应当在2017年5月31日前，将经验收合同的商品房交付原告使用；3、被告逾期交房应按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金；4、合同约定被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，办理房屋权属登记；证据二、房款发票、维修基金交存凭证、契税完税证明、新力物业收据证明，证明1、原告已支付购房款1632627元；2、原告已于2019年11月5日交付办证材料；3、原告已支付物业费共计9112.32元；证据三、竣工验收备案表，证明该房屋于2018年12月29日才报送竣工验收备案；证据四、违约金计算方法，证明截至2020年6月30日，被告应支付逾期交房违约金94202.58元，逾期办证违约金103325.16元。被告江西绿腾实业有限公司辩称：1、被答辩人要求答辩人向其支付自2017年5月31日至2018年12月29日，共计577天的逾期交房违约金94202.58元，没有事实及法律依据，具体理由如下：首先，答辩人并未延期交房。答辩人与被答辩人签订的《南昌市商品房买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）中第八条已明确约定交房时间是2017年5月31日前，交房条件为“该商品房经验收合格”。而当时被答辩人购买的房屋属于现房，早在2016年11月30日时已经竣工验收合格，处于可以交付的状态。根据《中华人民共和国建筑法》第61条第二款：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用”之规定，涉案房屋在双方签订《南昌市商品房买卖合同》时，即已达到交付条件，答辩人也已交付合格房屋。故被答辩人仅以竣工验收备案上载明的2018年12月29日视作工程的竣工验收时间，系混淆了涉案房屋的备案时间和真正的竣工合格时间。更何况，双方在合同中并没有约定交房时必须提供《工程竣工验收备案表》，而且我国相关法律也未明确规定建设工程必须取得《工程竣工验收备案表》方可交付使用。《建筑工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15天内，报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”显然，该条例所称的“工程竣工验收合格”是指商品房有五大责任主体联合验收并确定合格，并非其他的验收合格。而工程竣工验收合格是备案的大前提，备案则是行政监督手段。据此，工程验收合格后，被告已在规定期限之内报请备案，至于行政主管部门何时审批，则另当别论。所以，竣工验收备案属于管理性法律规范，并非交房的必备条件，五大责任主体联合验收合格后，本案中即2016年11月30日，涉案房屋已可交付使用。况且《商品房买卖合同》约定的交房条件不违背法律规定，或低于法律规定的义务。另外，从程序上来说，根据住房城乡建设部建质[2013]171号印发《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》的有关规定，竣工验收合格的时间也应当是建设单位提出《工程竣工验收报告》之日，即2016年11月30日。退一步说，即使竣工验收备案是交房的必备条件，但只要开发商在交房时或在法院开庭之前取得备案证明，其效力也溯及到工程竣工验收合格之日。另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款规定：“当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已履行主要义务，对方接受的除外。”而本案中，原告已经实际接受并使用了房屋。根据相关证据，答辩人早已于2017年5月27日即邮寄了“入伙通知书”给被答辩人，通知被答辩人前来办理交房手续，被答辩人签收了答辩人邮寄的该“入伙通知书”，并按期前来办理相关手续。根据《绿腾幸福里小区业主入伙流程表》、《收费确认表》等证据可知，原告已于2017年6月4日确认收房。被答辩人在诉状中亦明确表示当时确实已经收到房屋，此时答辩人已经按照合同约定履行了交付房屋的主要合同义务，同时被答辩人以事实行为履行了其主要合同义务，即接收了涉案房屋并予以使用。即便由于政府原因，涉案房屋的《竣工验收备案表》时间较晚，但原告当时并未拒绝收房，而是在已经事实占用使用房屋的情况下，多年后又来主张所谓“逾期交房违约金”，是完全没有道理的。更何况，被告无法证明其因此遭受了任何损失，如何有权要求原告支付违约金？因此，被告的交房行为在法律上符合相关法律、法规及当事人约定的条件，原告以取得《工程竣工验收备案表》作为验收是否合格和交房条件的观点是错误的，不应采纳。其次，根据竣工验收备案表可知，九龙十一度11#住宅楼竣工日期为2017年7月10日，但政府直到2018年12月29日才完成备案表的填写，此系政府有关部分的延误行为，并非答辩人所能控制。根据双方签订的《房屋买卖合同》第八条之规定，“由于政府行政行为或与政府有关的足以影响按时交房的其他原因造成延期交房，出卖人可据实予以延期”及江西省高级人民法院发布的《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》（以下简称《指引》）第七条第四款：“开发商主张免除逾期交房、办证的全部或部分违约责任的，存在下列情形的，可予以支持：…（四）因不能预见、不能避免且不能克服的其他客观情况导致逾期交房或办证，或合同中约定的其他免责情形…”之规定，答辩人认为，涉案房屋早已于2016年11月30日就已经竣工合格，并已经达到交付标准。事实上，当时已经有多住户收房后就开始装修入住。但由于非答辩人所能预见或避免的政府拖延行为，导致竣工验收备案时间延后，这并非答辩人所能控制，更不是答辩人的过错，答辩人已经按时履行了合同义务。被答辩人以实际交付时间与竣工验收备案表上记载的时间不同为由主张违约金的行为，缺乏事实和法律依据。最后，被答辩人认为合同中的逾期违约金过低并要求调整，缺乏事实、合同和法律依据。根据双方签订的《南昌市商品房买卖合同》可以看到，合同中有多处约定双方是在平等、自愿、协商一致的基础上达成的协议，双方签订的商品房买卖合同及补充协议是双方当事人真实意思的表示，未违反法律规定，应属有效，双方均应当按照约定履行。被答辩人万鑫、王红兰作为完全民事行为能力人，其签署合同的行为应视为其对合同条款的完全同意，故其应对自己的意思表示承担相应的法律后果。且被答辩人虽提出上述主张，却没有提交充分的证据证明合同约定的违约金过低。因此，被答辩人提出合同约定每日万分之0.5的逾期交房违约金过低，要求调整到日万分之一的要求，没有事实和法律依据。综上，答辩人并未逾期交房，涉案房屋早在2016年11月30日就已经符合合同约定的交房条件，答辩人按照约定通知了被答辩人来办理交房手续，被答辩人也顺利收房并入住。因此答辩人并未违反合同约定，不存在逾期交房的情况，更不应当支付任何违约金。二、被答辩人要求答辩人按照同期LPR支付逾期办证违约金，没有任何事实和法律依据。如前述，双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，并依法有效。该合同第十五条明确约定，若出现未能在商品房交付使用后360天内办理权属登记，双方均同意按照合同附件四中《关于税费及产权登记的约定》处理。所有附件均是对上述《南昌市商品房买卖合同》的补充约定，双方均予以认可并签字盖章。而该约定中，并未对逾期办理房产证规定任何违约金，这一点在签订合同时被答辩人应当明知。因此，根据《合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”之规定，原被告双方均应当遵守合同的约定，履行自己相应的义务。现涉案合同的主要义务双方均已履行完毕，故被答辩人无权超出合同约定，要求所谓的“逾期办证违约金”。不仅如此，《关于税费及产权登记的约定》第四款中明确规定：在产权办理过程中，如政府相关部门办理产权登记的政策和程序发生变化，或因为买受人不能及时提供相关资料或缴纳费用等令出卖人无法在指定时间内办妥房地产权属登记的，出卖人不承担任何违约责任。众所周知，本次新冠疫情对我国造成了巨大的影响，政府部门亦曾停止办理权属证书等业务长达2-3个月之久。此非答辩人的过错，不得归责于答辩人。现答辩人已经在尽全力推动涉案房屋的房产证办理情况，被答辩人应当配合、支持答辩人的申请工作，而非试图通过诉讼，将没有事实、合法和法律依据的责任强加于答辩人。另，被答辩人未能提供任何事实、合同或法律依据，便要求按照同期LPR利率支付所谓“逾期办证违约金”，有滥用诉权之嫌。恳请贵院查明事实，作出公正的裁判。综上，被答辩人的全部诉讼请求均没有事实和法律依据，应予全部驳回。被告江西绿腾实业有限公司提交如下证据：证据一、工程竣工验收报告、南昌市建设工程规划条件核实合格意见单、南昌市建设工程竣工验收消防备案情况登记表、EMS快递回单1张、快递签收统计表、《绿腾幸福里小区业主入伙流程表》、《九龙十一度小区房屋验收表》、《收房确认表》、《南昌市商品房买卖合同》；证明1、被告未逾期交房，本案涉案房屋工程早在2016年11月30日就已经竣工验收合格，并完全符合原被告之前签订的《南昌市商品房买卖合同》第八条约定的交房条件，原告以竣工验收备案上载明的2018年12月29日算作工程的竣工验收时间，混淆了涉案房屋的备案时间和真正的竣工合格时间。2、被告于2016年12月30日就已经经南昌市城乡规划局核实“九龙十一度11#住宅楼”建设工程规划核实合格，也于2018年9月10日经南昌市消防支队评定工程验收合格，不可能直到2018年12月29日才竣工验收合格。可见，竣工验收备案表上的2018年12月29日仅仅是填表时间，并非真正的竣工验收时间，案涉房屋真正的竣工验收合格时间是2016年11月30日；3、被告早在2017年5月27日就邮寄了“入伙通知书”给原告，通知原告于2017年5月31日前来办理交房手续，原告签收了被告邮寄的该“入伙通知书”，并按照规定前来办理了收房手续，接受了房屋并进行了使用。此时，被告交付房屋的主要合同义务已经完成。4、原告已在2017年6月4日确认收房，并实际使用。此时，被告已经履行双方合同的主要义务，即交付房屋给原告。何况原告在实际使用合格房屋的情况下，并未产生任何损失，更无权要求任何所谓的“逾期交房违约金”；证据二、（2020）赣01民终772号南昌市中院民事判决书一份，证明本案类似情况已经东湖区人民法院（2019）赣0102民初6087号判决及南昌市中级人民法院（2020）赣01民终772号判决书宣判。在两份判决书中，法院均已做出对另案原告有利的解释，采信了竣工验收备案表中的竣工验收时间，即2017年7月10日。另案原告不服，但上诉已被中级人民法院驳回。但另案中，另案原告均拒绝收房，引发诉讼。本案中，原告系顺利收取了房屋并进行了使用，此时被告已经完成合同的主要义务，并未产生违约行为，更毋需支付任何违约金。经审理查明，2017年4月16日，原被告共同签订一份《南昌市商品房买卖合同》，合同约定：1、原告购买被告位于南昌市红谷滩新区，建筑面积118.65平方米，合同总金额为人民币壹佰陆拾叁万零伍佰陆拾陆元整；2、合同第八条约定，被告应当在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房经验收合格后，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；3、合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将商品房交付原告使用的，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金；4、合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房产权属证书的双方同意按附件四-关于税费及产权登记的约定处理；5、附件四第五条第4点约定，合同第十五条关于产权登记条款约定的“商品房交付使用后360日内”所指起算时间是合同第八条约定的最后交付期限，若被告提前交付房屋的，上述产权登记起算时间仍是合同第八条约定的最后交付期限，同时“商品房交付使用后360日内”为自合同第八条约定的最后交付期限起360个工作日内。合同签订后，原告按约向被告付清了房屋的总价款1632627元。2016年11月30日，工程竣工验收报告显示，案涉房屋九龙十一度11＃楼竣工验收时间为2016年11月30日。2016年12月30日，南昌市城乡规划局出具一份南昌市建设工程规划条件核实合格意见单，载明被告申报的“九龙十一度11＃住宅楼”经现状核实，该建设工程规划核实合格。2017年5月27日，被告向原告发出入伙通知书，通知原告前去收房，原告于6月4日确认收房。2018年9月10日，被告就案涉房屋完成了建设工程竣工验收消防备案登记。2018年12月29日，涉案房屋竣工验收备案，该南昌市建设工程竣工验收备案表上载明竣工日期为2017年7月10日。2019年11月，原告缴清了房屋维修基金16326.3元，房屋契税23323.24元。另查明，该涉案房屋截至审理之日止尚未办理产权登记手续。上述事实，有原被告提交的证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，原告与被告签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律的强制规定，故该商品房买卖合同合法有效。现原告主张被告按日万分之一的标准自约定交房日期起计算至2018年12月29日向原告支付逾期交房违约金。本院认为，根据江西省高级人民法院《关于印发开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引的通知》，开发商向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记。合同约定的交付条件高于该标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于该标准的，按该标准认定。故本案中案涉房屋的交房时间应以建设工程竣工验收备案登记的时间为准。现被告虽抗辩称原告已实际确认收房，但交房时未进行房屋竣工验收以及建设工程竣工验收备案登记，并不满足《关于印发开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引的通知》中规定的交房条件，应视为延期交房。按照双方的合同约定，被告应承担逾期交房的违约责任。根据江西省高级人民法院《关于印发开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引的通知》，合同约定的逾期交房违约金每日标准低于万分之一或高于万分之三的，当事人请求调整的，可酌情调整到日万分之一至万分之三的范围内。考虑原告已实际收房且房屋无明显瑕疵影响使用，本案酌定按日万分之一的标准计算逾期交房违约金。即被告应支付自2017年6月1日起至2018年12月29日止以原告已付房价款为基数按日万分之一的标准计算的违约金94202.58元。原告还主张被告立即为原告办理不动产证并支付逾期办证违约金，被告虽辩称受新冠疫情影响导致办证延迟。但本院认为，如被告根据合同约定及时办理房屋竣工验收备案及后续的产权登记手续，则早应在新冠疫情发生之前配合原告取得房产权属证书，迟延履行期内遭遇不可抗力，不能成为被告免责的理由，故本院对被告的答辩意见不予认可。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。现原告仍未取得房屋权属证书，被告应承担逾期办证的违约责任，故本院对原告要求被告立即为原告办理不动产证并支付逾期办证违约金的主张予以支持，办证过程中需向行政机关补缴的各类税费，由原、被告根据自身法定义务交纳。关于逾期办证违约金，因办证与房屋竣工验收间有着前后相继的必然联系，在被告已经承担逾期交房的违约责任的情况下，不应为其同一迟延行为承担双重违约责任。故对逾期办证违约金的日期起算时间应从本案认定的交房日期起360个工作日后的次日起算，即自2020年6月12日开始起算至原告取得房屋权属证书之日止，以原告已付购房款总额为基数，按照同期同类全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告江西绿腾实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告万鑫、王红兰支付逾期交房违约金94202.58元；二、被告江西绿腾实业有限公司于本判决生效之日起十日内配合原告万鑫、王红兰办理南昌市红谷滩新区屋的产权证书，办证过程中需向行政机关补缴的各类税费，由原、被告根据自身法定义务交纳；二、被告江西绿腾实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告万鑫、王红兰支付逾期办证违约金（自2020年6月12日起至原告万鑫、王红兰取得房屋权属证书之日止，以1632627元为基数，按照同期同类全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告预交的案件受理费4250元，减半收取2125元，由被告江西绿腾实业有限公司负担1125元，由原告万鑫、王红兰负担1000元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  黄迁二〇二〇年九月二十七日法官助理廖妍荔书记员章佩玉