文书内容山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1312民初3433号原告：王凡，男，1972年5月17出生，汉族，居民，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：孙**，山东铭星律师事务所律师。被告：山东荣盛富翔地产开发有限公司，地址，临沂市河东区九曲滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府41号楼。法定代表人：姚志强,总经理。委托诉讼代理人：杨帆，山东尧舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：张峰，山东尧舜律师事务所实习律师。原告王凡与被告山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王凡的委托诉讼代理人孙**、被告荣盛公司的委托诉讼代理人杨帆、张峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王凡向本院提出诉讼请求：1、请依法判令被告立即协助原告办理荣盛·香醍荣府46号楼2单元102室的房屋权属证书；2、请依法调解或者判决被告支付逾期办理房屋权属登记资料而给原告所造成的损失255953.8元（自2016年5月27日起至2019年12月31日止共计978天，按照总额1592078元、年利率6%计算），并实际计算至被告将办理权属登记所需的资料报登记机关备案之日止；3、本案的诉讼费、代理费、交通费等相关费用由被告承担。事实与理由：2013年9月25日，原、被告双方签订了合同编号为×××97的《商品房预售合同》，约定由被告将其开发的临沂市北城新区荣盛·香醍荣府46号楼2单元102室出售给原告，价格是1592078元，并约定交房期限为2015年5月30日前，办理权属登记的资料报产权登记机关备案的时间为商品房交付使用后365日内。原告按照约定及时足额的交付了购买房屋的款项后，被告于2015年5月27日将房屋交付给原告使用，但至今被告未能将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，致使原告至今不能办理权属登记，虽经和被告多次协商未果，为此，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《城市房地产开发经营管理条例》等相关法律法规和司法解释的规定，特向贵院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告荣盛公司辩称，1、被告开发的“荣盛香醍荣府”小区于2016年4月29日通过综合验收，竣工验收备案文件齐全。但因小区内业主擅自围护庭院、改扩建，致使与规划审批内容不符，被临沂市规划局及临沂市城市管理局责令整改。由于上述原因，致使涉案房产迟延登记，答辩人认为原告不能办理产权登记的原因是小区业主违法建设、改变规划导致，被告不应承担违约责任。2、原告购买时房屋的价值是159万元，现该小区同户型房源价款已超320万元。根据法律规定，承担违约责任基于合同约定或造成的实际损失。本案中，原告未提供证据证实其有实际损失。3、涉案房产所在小区业主按照合同约定于2015年5月30日左右进行收房，原告同时在小区购买两套房屋，分别为23号楼1单元302室及涉案房屋，因房屋闲置，原告拒不收房，于2020年1月6日才领取涉案房屋钥匙、资料。同时涉案房屋所在的46号楼，已于2019年3月13日完成首次登记，在原告进行收房前已取得不动产权证书。根据合同约定，被告已在房屋交付前，将备案所需资料报产权登记机关备案，已履行合同约定全部义务，不应再承担违约责任。4、根据原、被告签订的《商品房预售合同》关于房屋交付及权属登记的约定及《第八次全国法院民商事审判工作会议纪要》第18条第1款规定“买受人请求出卖人支付逾期办证违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”，原告主张的违约金起算时间自2016年5月31日，该时间节点已超诉讼时效。综上，针对原告的诉求被告认为，1、迟延办理权属证书的原因并不是因被告造成，且未给原告带来任何经济损失；2、原告主张违约金的期间已超法定诉讼时效并且被告已履行合同约定义务。请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告王凡提交的证据包括：1、商品房预售合同，证实双方的权利、义务及被告迟延办证的违约行为，其中第15条约定违约处理方式为协商；2、身份证，证实原告的主体资格；3、物业费收据一份，证实原告入住房屋的情况；4、购房发票，证实2018年10月19日仍未取得产权登记；5、交房通知书，证实房屋交付时间是2015年5月27日。被告荣盛公司提交的证据包括：1、香醍荣府46号楼不动产权证书，证明涉案房屋所在小区已经于2019年3月13日取得不动产权登记证书，涉案房屋具备产权转移登记条件。2、领取钥匙证明，证实被告在2020年1月6日收取钥匙。3、竣工工程验收备案表、临沂市自然资源局和规划局关于查处违法建设的函、违法建设认定函、证实存在业主私搭乱建的行为，导致无法备案。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月25日，王凡（买受人）与荣盛公司（出卖人）签订了《商品房预售合同》，合同编号为×××97。合同约定王凡购买荣盛公司开发建设的“荣盛·香醍荣府”小区46-2-102号房产。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1…2…3、买受人、出卖人双方协商执行”。在附件三第二条第13款，约定“本条中约定的“实际交房之日”是指出卖人根据本合同及补充协议的约定向买受人发出交房通知邮件或登报的当日”。2015年5月31日前，被告按照约定的房屋交付时间通知原告交房。2019年3月13日，被告荣盛公司取得鲁（2019）临沂市不动产权第0019691号权属证书。该证书载明“坐落：兰山区北城新区荣盛香醍荣府45号楼2-402等288处；不动产单元号371302004009ＧＢ00010Ｆ00100031等288个；权利类型：国有建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权；权利性质：出让／市场化商品房”。2019年2月25日临沂市自然资源和规划局对香醍荣府项目下发《违法建设认定函》。本院认为，原、被告双方所签订的《商品房预售合同》不违反法律和行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：1、被告是否应承担逾期办证的违约责任；2、原告主张被告支付逾期办理产权登记的违约金是否超过诉讼时效；如未超过诉讼时效，被告应如何承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同，约定了“出卖人应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用……出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，被告荣盛公司于2019年3月13日才取得不动产权属证书，因此被告未按合同约定时间，履行“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的合同义务，应承担违约责任。对于荣盛公司主张由于部分业主违法乱建造成无法规划审批的抗辩，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因此，荣盛公司的该项抗辩，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定”。据此，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项之规定，被告承担迟延办证违约责任起点时间为房屋交付使用之日后365日，该时间应自2015年5月30日合同约定的时间开始计算365天。根据不动产登记实践，商品房预售中房地产开发公司初始登记完成后，房屋买受人才能办理产权证书，因此房地产开发公司承担迟延办证违约责任的终点时间为初始登记时间2019年3月13日。因原告向本院提出被告承担责任的主张时间为2020年4月15日，故2017年4月16日之前的违约金主张超过诉讼时效，自2017年4月16日起至2019年3月13日的违约金本院予以支持。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条规定“合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。”《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年6%支付逾期占用期间利息的，人民法院应予支持”，本案由于被告未能及时备案，致使原告在房屋交付使用之日起365日届满未能取得房屋权属证书。原告主张违约金按购房款1592078元为基数按年利率6%计算，符合以上法律规定，依法应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告山东荣盛富翔地产开发有限公司协助原告王凡办理荣盛·香醍荣府46号楼2单元102室的房屋权属证书。二、被告山东荣盛富翔地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告违约金182151元。案件受理费2570元，由被告山东荣盛富翔地产开发有限公司承担1971.5元，由原告王凡承担598.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员 武 威二〇二〇年九月二十九日书记员 张腾飞