湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初3468号原告：谈宏波，男，生于1989年2月19日，土家族，湖北省咸丰县人，住湖北省咸丰县，委托诉讼代理人：张华，湖北震邦华广律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：李丽，湖北震邦华广律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：恩施华龙村置业有限公司，住所地：湖北省恩施市东风大道**。统一社会信用代码：91422800798790186L。法定代表人：唐雪琴，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵龙，男，生于1958年6月4日，汉族，湖北省恩施市人，恩施华龙村置业有限公司法务部主任，现住恩施市。代理权限：特别授权。原告谈宏波与被告恩施华龙村置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李丽、被告恩施华龙村置业有限公司的委托诉讼代理人赵龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即履行合同义务，将办理位于恩施市××花园××单元××1803的房屋权属登记所需的全部资料交付产权登记机关备案并协助原告取得产权证书。2、判令被告从2016年1月11日起至实际取得房屋竣工验收合格证之日止，以已付房价款为基数按年利率24%的标准支付原告逾期交房违约金。3、判令被告从2016年7月10日起至实际交付产权登记机关办理房屋登记资料之日止，以已付房价款为基数按照中国人民银行同期贷款利率支付原告逾期协助办证违约金。4、本案诉讼费由被告承担。其事实与理由：原告购买了被告开发建设的恩施市××花园××单元××房，该商品房建筑面积共110.38平方米，总价款416151.00元，双方于2014年2月16日签订《商品房买卖合同》，合同约定：出卖人于2016年1月10日前向买受人交付经验收合格的商品房，逾期交房，出卖人按日向买受人支付已交付房价款千分之五的违约金。并应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。被告在交付原告房屋时没有向原告出示《房屋竣工验收合格证》，且被告至今未取得交付房屋的竣工验收合格证，应当认定被告违约，被告应当承担未按照合同约定完成合格交付义务的违约责任。但依据合同约定标准计算违约金数额明显过高，为体现违约金具有补偿性和惩罚性的双重性质，根据《中华人民共和国合同法》之规定以及在原被告双方约定的基础上应当予以调整，以已付房价款为基数按年利率24%的标准支付原告逾期交房违约金为宜。被告未按照合同约定将办理位于恩施市××花园××单元××房的房屋权属登记所需的全部资料交付产权登记机关备案并协助原告取得产权证书。被告应当承担迟延履行办证义务的违约责任，原被告双方约定了违约金计算的比例，但没有约定计算的方法，如按总额计算显然过低，如按迟延天数计算确又过高，应予调整，依据公平责任原则，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应当以购房款总额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付原告迟延办证的违约金。为了维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》的相关规定，特此依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法查明事实，判如所请。原告提交了《商品房买卖合同》、购房发票等证据（均提交复印件）。被告辩称，第一、逾期交房不存在，违约交房不存在。第二、逾期办证客观存在。被告提交了西湖花园验收报告及登报收房公告（均提交复印件）。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。本院对当事人提交的证据，结合本案案情予以采信。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月16日，原、被告签订合同编号为ES1401058号的《商品房买卖合同》，原告为买受人，被告为出卖人。合同第一条项目建设依据、第三条买受人所购买商品房的基本情况和第五条面积确认及面积差异处理约定被告购买原告开发建设的位于恩施市××办事处书院社区××井河××单元××号住房一套，建筑面积为110.34平方米；房屋面积以恩施市房地产管理局最终的产权登记面积为准，双方按本合同约定单价结算总房款，多退少补。第四条计价方式及价款和第六条付款方式及期限约定单价3770.11元/平方米，总价款为416000元，以上价格包含水、电、气的立户费：不包含买受人按国家政策法规规定应缴纳的契税、维修基金及办理两证所产生的各项费用；按揭贷款方式，签约时支付按合同约定面积计算的房价款的35%以上，计136000元，余款280000元办理银行按揭，在房屋交付时按产权登记面积结算，实行多退少补。第八条交付期限约定出卖人应当在2016年1月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未在本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理，按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款千分之五的违约金，合同继续履行；第十五条关于产权登记约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他相关事项。附件四《合同补充协议》第八条约定：买受人保证本合同所签署的买受人地址及联系电话的真实性、有效性。若出卖人按本合同所签署的买受人地址及联系电话不能有效履行通知义务，买受人须承担由此产生的全部责任。出卖人利用报纸、电视等公众媒体对买受人进行重大事项告知的，视同书面告知买受人。合同签订后，原告按约定支付首付款，办理按揭，付清所购房屋的购房款。2016年1月8日，被告开发建设的位于恩施市××办事处书院社区高井河××楼经建设单位、设计单位、勘查单位、施工单位、监理单位验收合格。2016年1月11日，恩施日报刊载公告，内容为：“尊敬的西湖花园各位业主：由我公司开发的西湖花园一期项目，已竣工验收合格，敬请各位业主前来西湖花园售楼部售房，特此公告”。2016年4月24日，原告接收购买的房屋。上述房屋于2020年办理了产权登记，房屋实际面积为110.38平方米，房屋总价款为416151元。审理中，原告以被告未提供证据证明其开发建设的房屋经消防验收合格等为由，认为不符合交房条件，主张被告属逾期交房。本院认为，本案属合同纠纷，则应审查合同的效力以及合同双方履行合同义务是否符合约定。对此，本院评析如下：一、《商品房买卖合同》的效力。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。二、合同双方履行合同义务是否符合约定。《商品房买卖合同》签订后，原告按约定全面履行了交付购房款416151元等义务，其履行合同义务符合合同约定。被告是否也按合同约定履行按期交付商品房、办理产权登记的义务。其一，《商品房买卖合同》第八条交付期限约定“出卖人应当在2016年1月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。合同约定的“该商品房经验收合格”系指该商品房经建设单位、设计单位、勘查单位、施工单位、监理单位验收合格。被告开发建设的案涉5号楼商品房竣工后，于2016年1月8日经上述五单位验收合格，符合合同约定的交房条件。被告于2016年1月11日采用公告形式通知包含原告在内的业主接收房屋，其通知方式符合双方约定。原告在被告通知后未及时接收房屋，不能足以证明被告开发建设的房屋不符合合同约定交付条件。故对原告的“被告开发建设的房屋不符合交房条件”的主张本院不予支持。双方约定被告于2016年1月10日前交付房屋，被告于2016年1月11日发出交房通知，与约定的交房时间逾期一天，应属违约，被告依法应承担违约责任，即支付违约金。双方约定逾期交房的违约责任即“逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款千分之五的违约金，合同继续履行”，该约定逾期交房违约金过高，应调整为按日以交付房价款万分之五支付违约金，其违约金数额按房屋总价款416151元的日万分之五计算为208.08元，由被告向原告支付。其二、关于逾期办理产权登记。原告已于2020年办理了产权登记，取得了房屋产权证，其第一项诉讼请求已实现。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”。原告均未在上述约定和法律规定的时间内取得房屋权属证书，应属被告违约，被告对此无异议。被告应按约定向原告支付违约金，其数额按房屋总价款416151元的0.1%计算为416.15元。以上被告应向原告支付的违约金合计为624.23元。原告以被告未提供证据证明其开发建设的房屋经消防验收合格等，不符合交房条件为由，主张被告属逾期交房。原告所主张的理由在《商品房买卖合同》中并无约定，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告恩施华龙村置业有限公司于本判决生效之日向原告谈宏波支付违约金624.23元。二、驳回原告谈宏波的其他诉讼请求。本院执行标的款账户开户行：恩施市农业银行营业部，收款单位：恩施市人民法院，账号：17×××44。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起进行计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费100元，被告恩施华龙村置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  向 云人民陪审员  王清国人民陪审员  张友新二〇二〇年九月二十四日书 记 员  陈邵阳