北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初9804号原告（反诉被告）：尚美，女，1978年5月30日出生，满族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：尚英，女，1969年6月8日出生，汉族，住辽宁省辽阳市。被告（反诉原告）：聂芳菲，女，1980年12月29日出生，汉族，住北京大学医学部家属区。委托诉讼代理人：王宁，北京知止律师事务所律师。原告尚美与被告聂芳菲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尚美之委托诉讼代理人尚英，被告聂芳菲之委托诉讼代理人王宁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尚美向本院提出如下诉讼请求：1.判令聂芳菲立即给付拖欠的房款83800元；2.判令聂芳菲给付违约金（以480万元为基数，按日万分之五的标准计算，自2019年12月14日起至实际支付之日止）；3.诉讼费由聂芳菲承担。事实和理由：我自有房屋一处，坐落于北京市海淀区×号。2019年6月11日，我与聂芳菲签订《北京市存量房买卖合同》。同日，双方另签订《补充协议》，约定：成交价格为480万元。甲乙双方同意在2019年12月11日共同办理房屋不动产转移登记手续。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存10万元整作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金。如该房屋无户口的，乙方应于过户前3个工作日自行划转至甲方。甲乙双方应当在交房当天自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存1万元作为物业交割保证金，该物业交割保证金可抵扣物业交割日前甲方所需负担的欠费及甲方未保持该房屋良好状况等情况造成的实际损失。该保证金应当在甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行划转至甲方。违约责任：甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。上述合同签订后，因客观原因，我通过居间人与聂芳菲协商将交付房屋时间变更为2019年12月17日，聂芳菲同意变更。我按变更后的协议约定日期将房屋交付给聂芳菲，并按约定协助其将房屋产权变更为其所有。聂芳菲接收房屋，但未按约定期限交付户口迁出保证金10万元及物业交割保证金1万元。聂芳菲提出我存在违约，并以此为由拒绝支付上述款项，其所称我违约没有事实根据。根据合同约定，户口迁出保证金、物业交割保证金均系特定用途保证金，除非合同约定事由出现，当事人无权以其他事由抵扣。上述保证金与违约交房属于两个不同的法律事实，聂芳菲无权在所谓我违约未被有权机关确认的情况下拒绝履行义务，其单方拒绝履行义务，构成违约，应当依法承担违约责任。聂芳菲辩称，双方在2019年6月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》第九条第（二）款约定：出卖人和买受人同意自本合同签订之日起180日内（即最迟于2019年12月8日前过户）共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续，且《补充协议》在第二条第5款也是把过户时间定在了180天后的第183天即2019年12月11日，给足了被答辩人半年多的准备时间，答辩人早已为此充分履行了过户前的义务，做好了充分的过户前的准备，尽管如此，被答辩人依然怠于履行配合过户义务，单方要求拖延至2019年12月17日正值答辩人有事走不开的时候办理过户（答辩人在尚美起诉后才得知其在2019年12月15日己回到国内），尽管如此，答辩人为了实现合同目的，依然克服困难迁就被答辩人，但这并不能否定被答辩人实际上构成违约的事实。该等违约纯属被答辩人一手造成的，被答辩人诉称就过户时间变更至2019年12月17日己达成协议的说法，纯属妄图逃避承担违约责任的行为。被答辩人须依约承担逾期过户违约金4800000元*0.0005/天*6天=14400元有明确的合同依据和法律依据，不容狡辩。根据《北京市存量房屋买卖合同》第六条房屋交付第（一）款：办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，出卖人于1个工作日内将该房屋交付给买受人。《补充协议》第二条第5款：不动产转移登记：甲乙双方同意，在2019年12月11日应共同办理不动产转移登记手续。结合被答辩人起诉状中关于房屋交付日期的诉称，可以确定在被答辩人守约的情况下应于2019年12月11日向答辩人交房，而事实上由于被答辩人的违约导致拖延至2020年1月5日才完成房屋交割。据此被答辩人须承担逾期交房违约金4800000元*0.0005/天*25天=60000元有明确的合同依据和法律依据，不容狡辩。被答辩人紧贴承重墙建墙，与承重墙结合在一起，且不告知答辩人真相，答辩人是难以发现的，何况在签合同前只是给予答辩人短暂的看房时间。为了降低履约成本，答辩人根据专业人士提供的咨询意见得出的7000元工料费及因7天施工周期产生的逾期违约金4800000元*0.0005/天*7天=16800元并非主观臆断，是有事实依据、合同依据和法律依据的。户口迁出保证金和物业交割保证金的实质均是购房款的一部分，答辩人本着经济效用、减少诉累、权利义务对等的原则，答辩人依据合同和法律规定将户口迁出保证金、物业交割保证金在2020年1月5日完成物业交割后多退少补并不属违约。综上，答辩人根据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》和相关法律规定，本着经济效用、减少诉累、权利义务对等的原则将未付款项冲抵违约金，多退少补亦属于履约行为，并无不当，还最大限度地降低了被答辩人更多违约金的支出。此外，被答辩人主张的违约金过高。答辩人在违约的基础上再行主张作为违约金被冲抵的房款己丧失了事实依据，请贵院驳回被答辩人的全部诉讼请求。同时，我向尚美提出反诉：1.确认尚美拖延至2019年12月17日过户，2020年1月5日完成物业交割，未告知我紧贴承重墙加建墙体真相构成违约；2.尚美向我承担逾期过户违约金14400元，物业逾期交割违约金60000元，墙体恢复工料费7000元及因施工导致延期使用房屋的违约金16800元，共计98200元。3.判令尚美承担本诉、反诉费用。尚美针对聂芳菲的反诉辩称，一、反诉答辩人因客观原因提出延长过户时间至2019年12月17日，反诉原告同意反诉答辩人意见，双方变更合同关于过户时间的协议成立。反诉原告称其同意办理过户时间延长至2019年12月17日，仍然视为反诉答辩人违约，反诉答辩人仍然应当承担违约责任，不符合法律规定。房屋买卖合同原约定过户日期为2019年12月11日，但因反诉答辩人本人在国外无法立即回国，遂通过居间人北京链家房地产经纪有限公司与反诉原告联系，想将过户期限延长至2019年12月17日，反诉原告聂芳菲表示同意将过户日期延长至2019年12月17日，反诉答辩人认为根据《合同法》规定，双方关于履行日期部分的约定已经变更，反诉答辩人按变更后的日期办理过户，不属于违约。《合同法》第十三条规定：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”第二十五条规定：“承诺生效时合同成立。”反诉答辩人提出变更房屋过户日期变更的要约，反诉原告同意变更，双方关于合同变更的协议成立。反诉答辩人按变更后的约定履行，符合合同约定和法律规定。反诉原告称其同意不表示其不追究违约责任，不符合法律规定。需要特殊说明的是，反诉原告并未因延长房屋过户6天而造成损失，并未实际影响其权益。反诉原告以其同意延期仍应当视为反诉答辩人违约的主张，不符合法律规定。二、反诉原告称反诉答辩人逾期交房与事实不符，反诉答辩人按约定交付房屋，反诉原告称反诉答辩人故意拖延至2020年1月5日完成房屋交割，与事实不符。反诉原告在反诉答辩人提出延期过户的要约后，反诉原告已经同意，且当时并未提出要求反诉答辩人承担违约责任，意味着反诉原告当时同意了反诉答辩人提出的延期过户的要约，双方关于过户日期的协议成立。反诉原告提交的证据显示其已经于2019年12月17日办理了房屋产权变更登记、房屋交付、物业重新签订了服务合同、重新设定了房门密码等，户口迁入了案涉房屋，完全实现了对房屋的控制、占有，房屋已经完成了交割。三、反诉原告提出反诉答辩人紧贴承重墙建墙，造成其损失工料费，应当由反诉答辩人赔偿其材料费及施工期违约金，没有合同依据、事实根据和法律依据。反诉答辩人出售房屋过程中，反诉原告反复实地查看，并未提异议。而且原告从被告看房时至实际交付房屋时从未对房屋进行改动。双方合同对是否存在结构性改造问题进行了约定，合同明确如果因反诉答辩人对房屋进行结构性改造造成无法办理过户登记，由反诉答辩人承担违约责任，但对装修风格、方式未进行约定，反诉原告实地查看后未提异议，表明其对反诉答辩人装修、装饰的房屋同意购买，既然其同意购买，就无权提出反诉答辩人违约。至于反诉原告所提反诉答辩人装饰装修存在安全风险等，更是无稽之谈。被告所谓存在安全风险没有依据。其所谓专业人士咨询称需要7000元工料费及7天施工周期，由于未提供所谓专业人士的资质证明，未提供通过法定程序委托的证据，其主张依据不足。四、反诉原告提出原合同约定的户口保证金于过户前3个工作日内支付不具有可操作性及其以该保证金、物业交割保证金抵顶违约金符合约定依据不足，不符合法律规定。1.既然双方合同已经明确约定户口保证金应当于房屋过户前3个工作日内交付，就应当完全按合同履行。反诉原告所谓过户前无法查询该房屋内有无户口，不是合同约定的给付户口迁出保证金的履行条件，反诉原告在合同之外设定其履行义务条件，不符合合同约定，属于违约行为。双方既然在合同中约定了户口迁出保证金，也约定了反诉答辩人未将户口迁出的违约责任，反诉原告未按约定给付保证金的违约责任，就应当严格按合同履行。反诉原告未提出违反该项关于户口迁出的规定，就应当按规定日期交付迁出户口迁出保证金。2.如果反诉原告认为合同条款中关于户口迁出保证金条款不合适，应当依法定程序解除、撤销，其未依法定程序解除、撤销该条款，就应当严格履行合同义务。3.反诉原告答辩中提出合同约定反诉原告违约，可以违约金抵顶，以此类推反诉答辩人违约，其也可以违约金抵顶，没有合同依据和法律依据。双方签订的《补充协议》第四条第3款的内容是反诉原告根本性违约，其交付的房款可以抵顶违约金。本案争议的户口保证金、物业交割保证金在合同中已经明确了特定用途，只有合同约定的条件出现时，方可拒绝支付，其它条件不能拒绝支付。反诉原告以根本性违约条款类推特殊条款，不符合合同约定，没有法律依据。五、反诉答辩人在国外工作，确因客观原因无法在原约定的日期回国，属于不可抗力，即使违约，也应当免除责任。根据法律规定，因不可抗力造成的无法履行合同，不承担法律责任。根据反诉原告陈述的事实也可以证明，反诉答辩人确实在国外，因客观原因无法回国按原约定日期办理相关手续，即使双方未达成协议，反诉答辩人也不需要承担法律责任。何况本案双方已达成了延长房屋过户期限的协议，其已经同意延期，再主张反诉答辩人违约，于情不合，于理不通，于法无据。六、反诉原告计算交房违约金时从2012年12月11日开始就计算，在计算物业交割违约时也是从2012年12月11日计算，属于重复计算违约金，即使反诉答辩人违约，也不能重复计算违约金。七、即使反诉答辩人延期交付违约，反诉原告主张每天按总价款的万分之五承担违约金，要求计算至2020年1月5日，过分高于其实际损失，不受法律保护。由于反诉答辩人已经于2019年12月17日交付房屋，办理房屋过户，房门密码进行了告知，反诉原告与物业公司签订了物业服务合同，其完全可以入住，反诉答辩人主合同义务已经履行完毕。且按总价款480万元的总价款万分之五计算损失，过分高于其实际损失，如果法院认定反诉答辩人违约，也应当减少违约金，不能超过法律规定的不能超过实际损失30%的最高限额。综上，反诉原告所谓反诉答辩人违约，其以户口保证金、物业交割保证金抵顶违约金等，没有事实根据和合同依据，不符合法律规定。反诉答辩人提出变更合同日期的要约后，反诉原告承诺，双方关于合同延长履行期限的变更协议成立，反诉原告要求给付违约金，没有事实根据和法律依据。反诉原告提出反诉证据不足，没有事实根据，法律依据不足。故恳请驳回反诉原告的反诉，维护反诉答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2019年6月11日，尚美（出卖人）与聂芳菲（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同），约定尚美将其坐落于海淀区×号的房屋（以下简称涉案房屋）出卖予聂芳菲。其中约定：“房屋的交付：出卖人应当办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于1个工作日内将该房屋交付给买受人。违约责任：逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1.逾期在15日内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付成交总价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。户籍迁出：该房屋现户籍情况为：无户籍登记。”同日，双方另签订《补充协议》，主要约定：“甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为4800000元。不动产转移登记：甲乙双方同意，在2019年12月11日，甲乙双方应共同办理房屋不动产转移登记手续。户口迁出保证金：甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币100000元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金，该保证金按照以下方式支付：如该房屋无户口的，乙方应于过户前3个工作日自行划转到甲方。物业交割：甲乙双方应当在交房当天自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币10000元作为物业交割保证金，该物业交割保证金可抵扣物业交割日前甲方所需负担的欠费及甲方未保持该房屋良好状况等情况造成的实际损失，该保证金按照以下方式支付：甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行划转至甲方。违约责任：甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。”合同及补充协议签订后，聂芳菲履行了主要付款义务，在双方办理房屋过户、交割前，聂芳菲尚留存户口迁出保证金100000元及物业交割保证金10000元未予支付。后因尚美人在国外，无法按时回国办理房屋产权过户事宜，尚美遂通过中介公司经纪人与聂芳菲协商将补充协议原约定的过户日期延期至2019年12月17日，聂芳菲表示同意，后双方于2019年12月17日共同办理了房屋过户手续，并于过户当日在中介公司经纪人陪同下办理物业交割手续，但在物业交割过程中，尚美提出聂芳菲支付户口迁出保证金，聂芳菲亦就房屋加建隔音墙及逾期过户违约金等问题提出异议，双方因无法形成一致意见，未能于当日顺利交割完毕，尚美留存电卡未予交付。2019年12月18日，双方虽在中介公司主持下就上述问题进行沟通、协商，但仍未能达成一致意见。2019年12月27日，聂芳菲向尚美发出函件，其中表示尚美存在逾期过户及逾期交房的违约行为，要求尚美对此承担相应违约责任。尚美则于2020年1月3日回复表示已完成房屋过户及交付义务且并不存在违约，相反主张聂芳菲拒绝支付保证金构成违约。2020年1月5日，双方终在中介公司陪同下再次办理交割，尚美向聂芳菲交付了电卡，双方共同签署了《物业查验交接单》。2020年1月7日，聂芳菲另向尚美发出“关于扣除违约金的声明”函件，决定扣除逾期过户、逾期交房违约金及拆除隔音墙费用共计83800元，后聂芳菲实际退还尚美保证金26200元。对有争议的证据和事实，本院认定如下：庭审中，尚美与聂芳菲互诉对方违约，均要求对方承担违约责任。其中，聂芳菲主张尚美存在逾期办理房屋过户手续的违约行为，尚美则以双方已协商一致对原办理房屋过户手续的时间进行变更及因客观原因无法回国办理属不可抗力予以反驳。其中，尚美未能述明无法回国办理的确切原因事实并提供相应证据。根据双方当事人陈述，聂芳菲在履行过程中，确亦未曾向尚美作出放弃追究逾期过户违约责任权利的意思表示。尚美未能就其上述免责主张向本院充分举证。聂芳菲另主张尚美未告知房屋装修隔音墙事实构成违约，尚美则反驳主张聂芳菲在此前看房中已对此确认并无异议。经本院询问，聂芳菲确认其曾事先看房的事实，却主张看房中并未发现房屋装修有隔音墙，其未能就此向本院作出合理解释并提供相应反证。聂芳菲还主张尚美存在逾期交付房屋的违约行为，现查明双方确曾于2019年12月17日配合办理交付房屋，但因就支付户口迁出保证金、拆除装修隔音墙及逾期办理过户违约等问题产生意见分歧而未果，聂芳菲未能就其该房屋于2019年12月17日之后交付未果应归责于尚美一方之主张向本院充分举证。尚美主张聂芳菲未按补充协议约定支付户口迁出保证金构成违约，聂芳菲反驳主张尚美违约在先，其有权以保证金抵扣违约金。双方补充协议约定保证金可用于抵扣与户口相关的违约金，聂芳菲未能就其免责主张向本院充分举证。庭审中，双方均要求对方就所谓上述违约行为承担支付违约金的责任，依据的均系双方补充协议约定的标准。现双方均主张对方主张的违约金标准过高，双方均未就各自主张向本院作出合理解释并提供相应证据。本院认为，合同是规范当事人权利义务关系的依据，依法成立的合同具有法律效力，双方均应遵照执行。本案中，尚美与聂芳菲就买卖涉案房屋自愿签订房屋买卖合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。实际履行中，聂芳菲履行了主要款项支付义务，但在支付户口迁出保证金、办理房屋过户及交付房屋问题上产生争议。根据双方当事人陈述及其他证据，可确定尚美因其自身原因，未按合同约定期限配合办理房屋过户手续，同时连带造成房屋交付亦相应延迟，双方通过协商虽推迟了房屋过户时间并已实际履行，但聂芳菲并未对追究尚美逾期过户、交房违约责任的权利作出放弃，尚美亦未就其关于因客观原因无法回国属不可抗力的主张，向本院充分述明并举证，本院对其免责主张不予采信，尚美应对其逾期办理过户的违约行为承担法律责任。聂芳菲另主张尚美未告知房屋装修有隔音墙构成违约，但本院查明，聂芳菲于购房前对涉案房屋进行了查验，对房屋所存在的装修应当知晓，其未能就所谓查验中未发现之主张向本院作出合理解释并提供相应证据，况且聂芳菲在后期交割中并未再就此问题提出异议，且现已实际进入使用涉案房屋，聂芳菲就此要求尚美承担违约责任，缺乏合同、法律依据。故现聂芳菲要求尚美就上述违约行为支付违约金，理由正当，本院予以支持。但鉴于双方补充协议约定房屋交付以房屋过户为前提，两者存在联动关系，而均系尚美逾期过户一项违约行为所触发，聂芳菲以同样标准同时主张两笔违约金属于重复主张，本院对其中房屋交付违约金不予支持。关于尚美主张聂芳菲逾期支付户口迁出违约金一节，现查明，双方于补充协议中约定的该项履行内容可独立于房屋过户及交付内容，且尚美本身无户口登记的事实已经双方此前确认，即使房屋过户延期，该项内容亦应相应作出延期履行，聂芳菲关于以此抵顶房屋过户逾期违约金之说，与双方补充协议约定内容不符，本院对此不予采信，本院对尚美要求聂芳菲支付逾期支付违约金的请求予以支持。另关于违约金调整一节，现双方均依据双方补充协议约定的标准要求对方支付违约金，却均主张对方违约金标准过高，双方均未就此向本院作出合理解释并提供相应证据，本院对此不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、于本判决生效后七日内，聂芳菲支付尚美户口迁出保证金73800元，并以4800000元为基数，按日万分之五标准计算支付自2019年12月14日起至该款付清时止的逾期付款违约金；于本判决生效后七日内，聂芳菲支付尚美物业交割保证金10000元，并以4800000元为基数，按日万分之五标准计算支付自2020年1月5日起至该款付清时止的逾期付款违约金；二、于本判决生效后七日内，尚美支付聂芳菲自2019年12月11日至2019年12月17日间的逾期过户及交房违约金14400元；三、驳回聂芳菲的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2976元（尚美已预交），由聂芳菲负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费1128元（聂芳菲已预交），由聂芳菲负担963元，已交纳；由尚美负担165元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 黎 健二〇二〇年九月三十日书记员 王晓华