广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初3747号 原告：广西标丰物业服务有限公司，住所：广西壮族自治区柳州市潭中西路******8-4，统一社会信用代码：91450204061700211B。 法定代表人：黄**标，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韦海团，广西八海律师事务所律师。 被告：陆师，男，1987年9月12日出生，壮族，住，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区/div> 原告广西标丰物业服务有限公司（以下简称标丰物业）与被告陆师物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），于2020年8月19日公开开庭进行了审理。原告标丰物业的委托诉讼代理人韦海团、被告陆师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告标丰物业向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付所拖欠的物业费2268元及逾期滞纳金（欠费时间：2017年1月1日至2019年12月31日，共计欠费36个月；滞纳金以2268元为基数，从2020年3月15日起按照每天3‰计算至被告付清止）；2、判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年12月20日，原告与被告小区业主委员会签订《龙擎苑物业服务合同》，由原告为小区提供物业服务并收取物业费。小区物业费为0.5元/月•平方米。被告系小区十二区5栋1单元601室业主，房屋建筑面积：126平方米。从2017年1月1日起，被告拒交物业费。现原告为维护自己的合法权益，向法院提起诉讼，请求人民法院依法判如所请。 被告陆师辩称:一、原告诉称被告需支付拖欠的物业费2268元，欠费时间2017年1月1日至2019年12月31日，共计欠费36个月。原告提供的《龙擎苑物业服务合同》复印件（未包括附件－物业服务标准），签订时间是2016年12月20日，有效期至2018年12月31日。根据合同有效期原告未提供续签合同及相关证据，被告认为欠费时间应计算到2018年12月31日，共24个月。二、原告未按《龙擎苑物业服务合同》的约定履行合同，执行合同条款。原告提供的物业服务质量不达标。根据合同约定，原告应按照物业二级标准提供二至三级物业服务，但原告连物业服务的一级标准尚不达到。综上，小区存在非常严重的脏乱差情况，原告没有认真履行合同，请贵院在查清事实的基础上，驳回原告的全部诉讼请求，以维护被告的合法权益。 本院经审理认定事实如下：原告系2013年1月11日依法成立具备物业服务资质的企业法人。被告系柳州市鸡喇路16号十二区5栋6－1号房屋业主，该房屋建筑面积为125.99平方米。2016年12月20日，柳州市龙擎苑业主委员会作为甲方（委托方）、原告作为乙方（受托方），双方签订《龙擎苑物业服务合同》一份,该合同第一条约定，根据有关法律、法规及规章的规定，经甲方业主大会投票表决，决定聘请乙方作甲方的物业服务企事业。第三条约定，本合同的物业受益人是本物业的业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。第七条约定，物业服务合同期限自2016年12月20日至2018年12月31日止，合同期满，如双方无异议，本合同自动顺延两年，即至2020年12月31日止。第八条约定，物业服务费的收费方式为包干制，物业服务费由业主（或物业使用人）按其拥有物业的建筑面积交纳，其住宅物业费（含空置房）的收费标准为0.5元/平方米/月。第九条约定，业主或收益单位应及时交纳物业服务费，如业主逾期缴纳，由乙方按服务标准收取，并按日3‰加收滞纳金。第十八条约定，本合同终止前，甲方决定不再聘用乙方的，应在期满前2个月书面通知乙方；乙方决定不再续约的，应在期满前2个月书面通知甲方。合同还对双方的其他权利义务作了约定。合同还对双方的其他权利义务作了约定。原告与龙擎苑业主委员会签订物业服务合同后进驻龙擎苑小区，自2016年12月20日至今为该小区提供物业服务。原告认为被告未交纳2017年1月1日至2019年12月31日的物业服务费，原告通过书面方式向被告催收，被告仍未交纳，故酿成本案纠纷。 庭审中，被告陈述其在2018年8月前在柳州五菱柳机动力有限责任公司上班，其单位有物业补贴，至于按何标准补贴被告表示不清楚。原告亦表示不清楚被告是否有物业补贴。 另查明，原告在为龙擎苑小区提供物业服务时，存在综合管理服务不到位，公共区域秩序维护服务瑕疵的情况。 本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案原告与柳州市龙擎苑业主委员会签订的《龙擎苑物业服务合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。该合同第七条约定，物业服务合同期限自2016年12月20日至2018年12月31日止，合同期满，如双方无异议，本合同自动顺延两年，即至2020年12月31日止。在合同期满前2个月双方均未书面通知对方是否续约，应视为双方对合同履行无异议。在2018年12月31日之后，涉诉小区的业主大会或业主委员会没有明确表示是否与原告继续签订合同，也没有明确要求原告退出或办理相关移交手续，而原告又继续为涉诉小区提供物业服务，可认定双方之间形成事实上的物业合同关系，原物业服务合同仍然有效。合同签订后，原告依约为二被告所在小区提供了物业服务，二被告作为该小区的业主，亦应受该合同约束，履行交费义务。考虑原告虽然履行了一定的物业服务义务，但并未严格按约履行，根据实际情况，可适当减少被告应当缴纳的物业服务费用，减少比例本院酌情认定为10%。因被告未能提供原单位有物业补贴的证据，故其称在2018年8月前原单位有物业补贴本院不予采纳。故被告应向原告支付2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费2041.04元（125.99平方米×0.5元/平方米/月×36个月×90%）.原告主张超出部分，本院不予支持。关于滞纳金，合同虽约定如业主逾期缴纳要交滞纳金，但因原告对该小区进行的物业服务确有不足，故对于原告该项请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条,《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款,最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下： 被告陆师应向原告广西标丰物业服务有限公司支付物业服务费2041.04元； 驳回原告广西标丰物业服务有限公司其他诉讼请求。 案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告陆师负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决书送达之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审判员  叶荣军 二〇二〇年九月二日 书记员  吴 微 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。