山东省平度市人民法院民 事 裁 定 书（2019）鲁0283民初9375号原告（反诉被告）：山东省青岛市平度市经济开发区河头村民委员会，住所地：平度市经济开发区河头村**，统一社会信用代码:54370283005172792E。法定代表人：张家强，村主任。委托诉讼代理人：杨俊贤，山东现河律师事务所律师。被告（反诉原告）：初进海，男，1969年8月25日生，汉族，住平度市经济开发区。委托诉讼代理人：徐秀花，山东道本律师事务所律师。委托诉讼代理人：金延峰，山东道本律师事务所律师。原告（反诉被告）山东省青岛市平度市经济开发区河头村民委员会（以下简称“河头村委会”）与被告（反诉原告）初进海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）河头村委会的委托诉讼代理人杨俊贤、被告（反诉原告）初进海的委托诉讼代理人徐秀花及金延峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告河头村委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告交纳自2014年8月1日至2019年5月16日的房屋租赁费719229元（150100元÷12个月×57.5个月）；2.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年7月22日，原告以公开招标的方式，对位于青岛路115号的永顺大酒店及永顺大酒店楼下门头房进行公开对外招标租赁，底标150000元，被告以每年租赁费150100元中标，并于当年7月26日交清了第一年的租赁费150100元，但此后被告再未向原告交纳租赁费。2019年5月16日，被告向原告返还了永顺大酒店的房屋，但对永顺大酒店楼下的门头房至今没有返还，截止2019年5月15日累计欠原告租赁费600400元。被告答辩称，依法驳回原告诉讼请求，因为原告没有履行交付义务，被告要求反诉。反诉原告向本院提出反诉请求：1.依法确认2013年7月22日反诉原告与反诉被告签订的租赁合同已于2019年5月16日解除；2.反诉被告返还反诉原告租赁费150100元；3.反诉被告赔偿反诉原告经济损失327618元；4.反诉被告赔偿反诉原告经济损失9000元；5.反诉被告承担反诉费用。事实与理由：2013年7月22日，反诉被告以公开招标的方式，对位于青岛路115号的永顺大酒店及永顺大酒店楼下的门头房进行租赁，底标150000元，承租范围包括永顺大酒店室内部分及沿街门头房，反诉原告以每年租赁费150100元中标，并于当年7月26日交清了第一年的租赁费150100元，但双方未签订书面合同，反诉被告出尔反尔，一直未交付租赁物。2013年11月5日前后，原经营永顺大酒店的李玉军停止经营，反诉被告于2014年4月份向反诉原告交付了永顺大酒店部分房屋。反诉原告按照反诉被告的意见开始装修，仅对永顺大酒店室内部分进行交接和装修，准备加盟“尚客优旅馆”，花去装修费约20万元。2015年底，反诉原告将宾馆装修拆除，重新装修成“平度市午夜飞城网吧”，花去装修费10余万元。2016年2月4日、2017年1月3日、2018年2月8日，反诉原告被迫向强占房屋的张增伟支付房租9000元。反诉被告的行为构成根本违约，导致反诉原告的目的无法实现。反诉被告答辩称：第一，2019年5月16日只是解除了原永顺大酒店所占用房屋的租赁合同，其他除胜利法律服务所外的门头房仍然应向村委交接。第二，对于反诉原告要求返还租赁费150100元：1.该款属于初进海按照招标公告应该交清的第一年租赁费，双方未签订书面租赁合同，但已经存在着事实上的房屋租赁关系，初进海在反诉状中也认可存在着房屋租赁关系，所以此款是不能返还的。2.初进海说村委未向其交付房屋是不对的：按照招标公告说明中的第二条规定：“中标后自行清理所租赁的房屋，清理房屋期间发生的任何问题与河头村委无关，如走法律程序，村委出具证明”，这说明了针对当时招标房屋的现状，是由中标者先自行收回中标的房屋才能自己租赁使用的，而不是村委有义务将现成的房屋交给租赁者。而对于租赁房屋的主要组成部分永顺大酒店，就是初进海根据招标公告自行收回的。涉案房屋招标公告时间是2013年7月26日，初进海自行收回永顺大酒店房屋并和李玉军办理永顺大酒店的交接时间是2013年8月1日，有初进海和李玉军签订的永顺大酒店移交清单为证。至于除永顺大酒店房屋之外的其他房屋，也是应该由初进海自行收回的，是否能够收回与村委无关，但不影响其向村委应该交纳的租赁费。第三，初进海要求河头村委赔偿经济损失327618元。从其反诉状中看，他要的是2013年他准备加盟“尚客优旅馆”，在永顺大酒店花去装修费用20万元。2015年底初进海将装修拆除，重新装修成“平度市午夜飞城网吧”，花去装修费用10余万元，这两块装修费加起来应该就是他诉的327618元。正常情况下，这块装修投入是初进海为了自己搞经营而投入的费用，应该自己承担，与村委完全无关。其在反诉状中说“反诉原告初进海按照反诉被告河头村委的意见开始装修，仅对永顺大酒店室内部分进行交接和装修”，他说是按照村委的意见装修，初进海应该对这个问题进行举证，提出书面的村委意见等证据来证实，否则，村委不承担任何责任。第四，初进海要求村委赔偿经济损失9000元，这块他在诉状中说是16年、17年、18年被迫向强占房屋的张增伟支付房租9000元。这块应该与村委无关，也不是村委强行收回房屋，他应该单独另案处理。本院经审理认定事实如下，原告于2013年7月22日发布招标公告，招标时间为2013年7月26日，招标范围为永顺大酒店及永顺大酒店楼下的门头房，招标标的为年租金150000元，投标押金为100000元。招标公告中说明：1.中标后自叫标日起三日内到村委签订租赁合同，并按投标金额缴纳当年租赁费，过期视为自动放弃，村委另行招标，押金不退；2.中标后自行清理所租赁的房屋，清理房屋期间发生的任何问题与河头村委无关，如走法律程序，村委出具证明；3.永顺大酒店楼下门头房有三户与村委签订了租赁合同，年租金2000元，永顺大酒店中标承租者在村委和三户签订的合同期内，按村委与三户签订的合同收费，三户合同到期后，由永顺大酒店的承租者自行收缴。被告参与投标并中标，并于2013年7月26日向原告交纳了第一年的租赁费150100元，双方未按招标公告的约定签订书面租赁合同，但双方均认可招标时约定租赁期限为6年。涉案门头房在招标时已全部对外出租，其中有三户（王宗杰、张晓丽及谢美波）与原告签订了房屋租赁合同，其他租户均未签订书面合同。王宗杰的租赁合同到期日为2013年8月31日、张晓丽的租赁合同到期日为2016年6月30日、谢美波的租赁合同到期日为2015年3月31日。被告实际占有的房屋为原永顺大酒店一楼全部、二楼除新胜利法律服务所外的房屋及三楼全部，未交付的门头房房租由谁收取原被告均未提供证据证明。另，被告提供两份收条，证明其向案外人张增伟交纳了2016年、2017年纪2018年的房租共计9000元。被告称其于2014年4月才从案外人李玉军手中接手原永顺大酒店的房屋。被告于2015年12月对原永顺大酒店的全部房间进行了装修，并于2016年3月将酒店的一、二楼房间拆除改装为网吧。平度市人民法院委托青岛新业价格评估有限公司对被告2016年3月份的装修价值进行了评估，本次评估仅对现场可见的装修项目在价格基准日的市场价值进行评估，结论为装修价值304026元（详见装修项目及金额评估明细表）。被告称装修是经过原告同意的，为证明其主张被告提供了时任原告村主任张振新的书面证明一份，原告对此不认可，但未提供相应证据证明。庭审中，原告也明确表示不同意对被告装饰装修部分再利用。被告于2019年5月16日向原告返还了原永顺大酒店的房屋，其余涉案房屋仍在对外出租中。根据平度市不动产登记中心出具的涉案房屋房产档案记载，涉案房屋由案外人武国伟于2003年从案外人青岛新源房地产开发公司处购买，并办理了房屋产权证，且该房产目前由青岛市市南区人民法院查封。2020年9月6日，原告村委会主任张家强到平度市公安局泰山路派出所报警称平度市经济开发区胜利东路49号、69号机青岛路115号门头房属原告集体房产，该三处房产在不知情的情况下被人将房子过户到别人名下。平度市公安局泰山路派出所以立案受理，受案登记表文号为平公（泰）受案字（2020）651号。本院经审查认为，公民、法人和其他组织合法的民事权利依法受法律保护。政府颁发的房屋所有权证是权利人依法拥有房屋所有权，并对房屋行使占有、使用等权益的合法凭证。本案中，平度市不动产登记中心出具的涉案房产的档案材料显示涉案房产所有权登记在案外人武国伟名下，并非本案原告，故根据现有证据，原告并非涉案房产的所有权人，原告也未提交其他证据证明其对涉案房产有对外出租的权利，故原告起诉要求被告给付租赁费主体不适格，依法应驳回原告起诉。针对反诉原告的反诉请求，本院认为，反诉被告已就涉案房产在其不知情的情况下登记到其他人名下到平度市公安局泰山路派出所报案，公安机关已受理，受案登记表文号为平公（泰）受案字（2020）651号，本案反诉原告的反诉请求在涉案房产所有权归属存在争议的情况下，本院不便作出裁判。反诉案件应根据公安机关查明的事实进行审理，故本院依法驳回反诉原告的反诉。本案经本院审判委员会决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：一、驳回原告山东省平度经济开发区河头村民委员会的起诉；二、驳回反诉原告初进海的反诉。案件受理费10992元，退还给原告山东省平度经济开发区河头村民委员会，反诉费4300元，退还给反诉原告初进海。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  徐淑平二〇二〇年九月二十一日书记员  张 丽