甘肃省山丹县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0725民初841号 原告：赵某某，男，汉族，民乐县居民。 委托诉讼代理人：汤某某，民乐县洪水镇法律服务所法律工作者。 被告：顾某某,女，汉族，山丹县清泉镇居民。 委托诉讼代理人：钱某某，甘肃焉支律师事务所律师。 原告赵某某诉被告顾某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵某某的委托诉讼代理人汤某某，被告顾某某及其委托诉讼代理人钱某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵某某向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即给付原告购房款425270元（435270元，扣除被告货款10000元），承担利息59302.16元，诉讼费用10933元（一审3495元、二审7438元），合计495505.16元；2.要求被告承担其中房款314045元的利息11305.62元（自2019年10月8日至2020年4月7日，按年利率6%计算），息随本清；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年3月29日，原告与山丹县南祥嘉苑、张永善签订《石材干挂施工合同》，原告按约履行合同，完成施工任务。根据《石材干挂施工合同》第四条约定的工程款支付方式：高层楼房顶付，价格和售房部价格一致，从签合同之日起乙方就有权对房屋进行销售。2016年1月7日，原告与山丹县南祥嘉苑办理手续，抵顶楼房一套为10号楼1单元1003室（此房原告顶账给案外人张合录）。后经原告和山丹县南祥嘉苑就石材干挂工程量及工程款结算，除抵顶楼房款440864元外，山丹县南祥嘉苑张永善还欠原告工程款101225元。原告为了能够从山丹南祥嘉苑张永善处把所欠的工程款顶清，与当时有意购买南祥嘉苑楼房的被告协商约定，以被告名义购买楼房一套，将南祥嘉苑张永善欠原告的工程款101225元用于抵顶被告所购房款。2016年2月1日，原告和被告共同到山丹南祥嘉苑，由原告出面与南祥嘉苑订立了《山丹县“南祥嘉苑”B区商品住宅楼预售房协议》一份，根据协议约定，定购南祥嘉苑B区10号楼2单元1003室，房屋价款为435270元，并与当日交付了购房款20000元。后南祥嘉苑将该楼房交付被告装修入住使用至今，被告所欠房款既不给原告偿还，又不给南祥嘉苑张永善、陈斌支付。山丹南祥嘉苑张永善、陈斌为索要房款，与原告引起诉讼，案经一审、二审判决由原告向山丹南祥嘉苑张永善、陈斌偿付房款并承担逾期付款的利息，且息随本清。如上所述，被告实际购买占有、居住使用房屋，却不履行偿付房款的义务，已经损害了原告的权益。故原告提起本案诉讼。 被告顾某某辩称：一、原、被告之间无房屋买卖关系，原告诉讼主体不适格，请求法庭依法驳回原告的起诉。1.被告现在所居住的涉案楼房，系在案外人王云处购买，与原告无关。且该楼房的房款已全部付清，不存在欠原告房款的事实。被告顾某某于2011年起在山丹县山红公路经营家乐家超市。2015年4月起，当时修建山丹县南祥嘉苑石材外挂工程的承包人王云及工地的负责人赵某某、施工队队长等几人多次到被告经营的超市赊购货物。2016年年初，被告向王云索要货款时，王云告诉被告他在南祥嘉苑有套楼房预出售。经双方协商，王云以30万元的价格出售给被告。2016年4月，被告顾某某在向开发商交纳了房屋装修押金及太阳能押金等费用后，于2016年3月底拿到钥匙后，开始装修并入住至今。2017年1月，经双方清算，被告已通过抵顶王云所欠的货款及现金方式，将30万元购房款全部付清。在被告的整个购房过程中，被告只与王云及开发商协商过买房、交钱的事宜，与原告赵某某从未说过房屋的任何事项，该房屋买卖关系的主体是案外人王云与被告顾某某，原告不具有适格的主体资格。山丹县人民法院审理的甘（0725）民初第2466号原告张永善、陈斌诉被告赵某某房屋买卖合同纠纷一案一、二审的庭审笔录中，赵某某一直认可其是王云的施工队长，且证人田海、王福景、王东华等人也证实，赵某某不是该工程的承包人，张永善和陈斌开发的山丹县南祥嘉苑的外挂实际的施工人是王云，赵某某是下面施工人员。涉案房屋是南祥嘉苑抵顶给王云的。被告所购买的房屋也是从王云处购买的。2017年1月，被告与王云进行清算，购房款已全部抵清。至于赵某某、王云与山丹县南祥嘉苑工程款与房款抵顶的纠纷与被告无关，属两个不同的法律关系。2.原告赵某某起诉要求被告偿还房款425270元及利息59302元是无法律依据及事实依据的。原告与被告无房屋买卖合同关系。现原告依据山丹县南祥嘉苑开发商张永善、陈斌起诉的金额来确定被告从王云处购买来的房屋的价格，是不客观的。市场经济价格以双方当事人约定的价格为主，从被告提供的证据证实，王云是以30万元的价格将此套楼房出售给被告的。且赵某某和王云及工地上的负责人陆续从被告处所赊货物不是原告起诉状上所列的10000元，而是近30万元。由于房款已全部付清，故不存在利息。 二、原告的起诉已超过诉讼时效，请求法庭依法驳回原告的起诉。被告自2016年1月从王云处购买该楼房后，于2016年4月向山丹县南祥嘉苑项目部交纳了装修垃圾处理费及太阳能押金后，就开始装修并居住使用至今。山丹县南祥嘉苑的开发商也明知这房屋是当时承包外墙石材的老板王云出售给被告。原告赵某某是王云的施工队长。赵某某无权给别人出售抵顶房屋。且自2016年4月至今已长达4年之久，原告赵某某从未向被告主张过此房款，山丹南祥嘉苑作为开发商也从未向被告主张过房款。原告的诉讼时效已严重超期。综上，请求法庭在依法查明案件事实的基础上，驳回原告的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据举证、质证情况如下： 原告为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1.提交《石材干挂施工合同》一份，证明原告赵某某是这个工程的实际承包人，合同中对工程款付款方式做了约定，用楼房抵顶工程款； 2.提交《山丹县南祥家苑B区商品住宅楼预售房协议》一份，该协议上明确记载购房人是赵某某，括号备注顾某某，也就说明赵某某将该套房子出售给了顾某某； 3.提交收款收据一张，证明在签订住宅楼预售房协议当天，赵某某和顾某某共同向售房部即南祥嘉苑交纳2万元购房款，此款系赵某某实际支付，但由于房屋实际是要出售给顾某某的，所以在收据上也备注了顾某某的名字及身份证号。 4.提交（2019）甘0725民初2466号民事判决书一份、张掖中院（2020）甘07民终146号民事判决书一份，证明原告和被告之间争议的房屋是南祥家苑通过工程款抵顶给赵某某，赵某某又把房子卖给被告的事实，上述事实已经上述两份判决确认。 上述证据经被告质证，对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该份合同在陈斌、张永善诉原告赵某某买卖合同案件中，陈斌已经出示，证明的目的是南祥家苑和赵某某之间签订了石材干挂施工合同，因此陈斌、张永善起诉赵某某主体适格，但是通过阅卷，原告赵某某对该份合同的答辩意见中，明确认可该份合同是由实际承包人王云授权赵某某和陈斌、张永善签订的，实际老板是王云，我们现在也认可赵某某答辩的事实，另一案没有采信赵某某的答辩主要是因为合同的相对性。所以该证据和本案无关联。2.对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，该协议在陈斌、张永善诉原告赵某某买卖合同案件中，陈斌已经出示，证明的目的是陈斌、张永善将房屋出售给了赵某某，虽有顾某某的身份信息，但是在乙方签章处，顾某某并没有签字，该协议的合同主体应是张永善、陈斌和赵某某，另说明在上一案中，赵某某在一审期间申请追加顾某某和王云，认为他仅是王云的施工队长，该房屋的出卖方是王云，实际使用人是顾某某；3.对证据真实性、合法性、关联性均有异议，在上一案中，赵某某对2万元的陈述是顾某某交给南祥家苑，现在原告又陈述是原告自己交纳的。4.对证据4的真实性、合法性、关联性均无异议，但需说明，两份判决之所以认定赵某某应该承担给付购房款的义务是基于赵某某和张永善、陈斌签订了石材干挂合同及房屋预售协议，针对两份合同的相对性做出的认定。合同关系不同于其他民事法律关系，其特点在于主体、内容和责任的相对，该案中两份判决之所以没有采信原告赵某某的答辩和质证意见，是因为张永善、陈斌不认可原告赵某某的答辩意见，原告没有继续完成答辩的举证责任，在本案中，原告提交两份判决认为判决确定由赵某某承担给付购房款的义务，则认为其有权处置该房屋。对于赵某某在该案中的陈述、答辩和自认的事实，被告顾某某在本案中没有异议，认为其陈述的均是客观事实，故本案的诉讼主体应该是王云而不是赵某某，所以原告不具有诉讼主体资格。 (二）被告针对其反驳原告主张或理由，向本院提交了以下证据： 1.提交2016年4月13日，由山丹县南祥嘉苑给被告出具的收款收据两张，证明被告购买该房屋入住后，交纳了垃圾费、太阳能等费用后由山丹县南祥嘉苑出具了该收据，同时证明原告的诉讼时效已超过三年期限； 2.提交2016年9月11日，由案外人王云雇佣的员工赵安全出具的欠条一张，证明因王云不能给付赵安全工人工资，故到山丹县鑫弘泰电器销售部赊购电视、洗衣机共价值10600元，给赵安全抵顶工资。王云和顾某某达成购房协议后，顾某某在2016年12月25日，替王云付清了该笔欠款并抽回欠条，主要证明涉案房屋是案外人王云卖给被告顾某某的，顾某某替王云偿还债务以抵顶购房款； 3.提交由山丹县鑫弘泰电器销售部出具的证明一份，证明顾某某替王云偿还债务以抵顶购房款的事实； 4.提交126份销货清单，证明王云和原告赵某某及其王云雇佣的员工王科选、柴国义、尚登伟、马良、黄腾飞、刘虎、纪东海、刘健康先后到被告经营的家乐家超市赊购货物共计297570元的事实，其中赵某某赊购货物价值为36218元。经王云与顾某某协商，赊购货物的款项抵顶了王云出售给顾某某楼房的购房款。 上述证据经原告质证，1.对证据1无异议；2.对证据2、3有异议，赵安全是何人及他和赵某某是什么关系，被告没有证据证明；3.证据4中，根据赵某某签名确认，赵某某赊购的货物价值仅为24483元，我们同意在被告欠我们的房款中直接扣除，其他人的赊购货物没法确定其真实性，且与本案没有关系，现在不认可。 (三)经被告申请，本院调取的（2019）甘0725民初2466号原告张永善、陈斌诉被告赵某某买卖合同纠纷一案中的相关材料：1.赵某某书写的追加被告申请书一份；2.（2019）甘0725民初2466号民事裁定书一份；3.证人出庭作证申请书一份；4.庭审笔录一份；5.答辩状一份；6.（2019）甘0725民初2466号民事判决书及张掖中院（2020）甘07民终146号民事判决书各一份。 上述证据经双方当事人质证，原告对证据1、2、3均无异议，但该追加被告申请书、证人出庭作证申请书在（2019）甘0725民初2466号案件中均没有获准，所以在本案中不能作为认定事实的证据使用；对证据4、5均无异议，但原告的陈述及答辩意见没有得到法庭的采信，客观事实没有成为法律事实，所以也不能作为证据使用；对证据6认定的事实无异议。请求法庭对判决认定的事实予以采信。 被告对上述证据均无异议。被告申请调取的主要目的是在上一案中，无论是原告赵某某及其代理人的答辩意见、质证意见及其申请追加被告申请书，以及庭审中的辩论意见，均明确自认赵某某是王云的员工，其签订干挂施工合同和商铺住宅楼预售协议都是受老板王云的授权，实际承包人是王云，且在笔录中，原告明确自认涉案房屋已由承包人王云抵顶出售给了被告顾某某。根据相关规定，当事人自认的行为，应该直接作为定案的事实依据予以认定，且在本案中，被告顾某某对上一案中原告自认的事实无意见，所以以上证据足以说明原告自认涉案房屋是老板王云抵顶给了被告，故原告赵某某作为诉讼主体不适格。 （四）为查明案件事实，本院依法调取的证据 1.2020年6月4日本院与山丹县南祥嘉苑B区售房部工作人员袁鹤嘉的询问笔录一份，该工作人员陈述，南祥嘉苑B区住宅楼2016年在房管局的报备价格为3680元/平方米，只有一楼和顶楼的价格稍微低一点，对于八层以上的楼房在2019年以前都是按照3680元/平方米销售的。 2.2016年4月8日山丹县房地产开发公司与住户刘加平签订的商品房屋买卖合同1份，该合同中山丹县房地产开发公司以3580元/平方米的价格将山丹县南祥嘉苑B区6号楼1单元503室出售给了刘加平; 3.2016年6月5日山丹县房地产开发公司与住户王强签订的商品房屋买卖合同1份，该合同中山丹县房地产开发公司以3680元/平方米的价格将山丹县南祥嘉苑B区10号楼1单元1003室出售给了王强; 4.山丹县房地产管理局出具的回执一份、房屋价格表一份，注明涉案房屋的预售价格为3680元/平方米。经质证，原告对以上证据无异议。被告对以上证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为以上价格均是在2016年售房部售给他人或在房管局备案登记的价格，此价格虽在原告和陈斌、张永善的房屋买卖合同纠纷案件中得到确认，但该价格不能作为原告和被告之间就涉案房屋的价格。 根据以上当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月29日，山丹县南祥嘉苑作为甲方、原告赵某某以高台县金利建筑有限责任公司的名义作为乙方签订《石材干挂施工合同》一份，约定将张永善、陈斌开发的山丹县南祥嘉苑B区住宅楼的外墙石材干挂工程采用大包的方式承包给赵某某施工。合同第四条明确约定了“工程款支付方式：高层楼房顶付，价格与售房部价格一致。从签合同之日起乙方就有权对房屋进行出售。”合同下方，甲方山丹县南祥嘉苑加盖印章并由张永善作为代表人签字，乙方由赵某某作为代表人签字，未加盖公司印章。2016年1月7日，赵某某向张永善、陈斌出具内容为“欠条今欠到南祥嘉园房子一套，现金肆拾肆万零捌佰陆拾肆元正（￥440864.00元）备注：（10#-1单元-1003室）119.8平方×3680元=440864.00元外墙干挂石抵（B区5号楼、9号楼）（张合录）欠款人：赵某某2016.1.7”的欠条一张。1月31日，张永善、陈斌的工作人员魏光虎出具证明(复印件)一份，证明赵某某完成张永善、陈斌楼房开发石材干挂工程款为227170元。2月1日，山丹县南祥嘉苑、张永善、陈斌作为甲方，赵某某作为乙方签订《山丹县“南祥嘉苑”B区商品住宅楼预售房协议》一份，约定赵某某购买山丹县南祥嘉苑B区10号楼2单元1003室一套，建筑面积118.28平方米、每平方米3680元，楼房价款为435270元；甲方加盖印章并由张永善、陈斌签字，乙方由赵某某签字，但在赵某某姓名后加括号备注“顾某某”字样。同日，山丹县南祥嘉苑出具收到赵某某（顾某某）购房款20000元整的收条一张。2017年7月22日，张永善、陈斌下属的工作人员王占礼出具证明（复印件）一份，证明赵某某完成石材干挂工程款为223129元。同时注明：赵某某向山丹县南祥嘉苑购买楼房2套，总价款是876134元；张永善、陈斌应支付赵某某完成石材干挂的工程款是542089元；相抵后，赵某某应给付张永善、陈斌购房款334045元。经双方协商解决未果，2019年10月12日，张永善、陈斌作为原告将赵某某诉至本院，要求：1.赵某某偿付购房款334045元；2.赵某某承担欠款利息75159元，自2019年10月8日起按年利率6%承担利息，并息随本清。案经本院审理认为赵某某主张是受案外人王云的委托与张永善、陈斌签订合同、出具欠条，但未能提供证据证明，故赵某某主张其不是适格的主体没有事实依据，赵某某主张《山丹县“南祥嘉苑”商品住宅楼预售房协议》是张永善、陈斌与案外人顾某某签订的，但未提交相交证据证明，且与庭审中赵某某的答辩意见及陈述相矛盾，故赵某某的主张没有事实依据，于法无据，不予支持。赵某某是该案的适格主体，遂于2019年12月2日作出（2019）甘0725民初2466号民事判决，由赵某某偿付张永善、陈斌购房款314045元，并承担自2016年8月31日起至2019年10月7日止的利息59302.16元（314045元×6%÷12个月÷30天×1133天），合计373347.16元并息随本清，限于本判决生效后三十日内付清。案件受理费7438元，减半收取3719元，由张永善、陈斌负担224元（已交纳），赵某某负担3495元。宣判后，赵某某对该判决不服提起上诉，案经张掖市中级人民法院审理认为，赵某某认为其在协议中谈判、履行过程中，均是受案外人王云的委托，房屋的实际居住人也是因与王云有债权债务关系而被王云抵顶，故应由王云承担责任，对此陈述，赵某某未提供王云的授权委托书等证明自己身份信息的书面材料，其口头陈述不足以推翻书面证据的内容，故赵某某认为其不是适格主体的理由不能成立，遂作出（2020）甘07民终146号民事判决，驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7438元，由上诉人赵某某负担。现原告认为（2019）甘0725民初2466号民事判决、（2020）甘07民终146号民事判决中已经认定赵某某在《石材干挂施工合同》、《山丹县“南祥嘉苑”B区售房协议》上作为合同一方当事人签字确认，根据合同的相对性，赵某某应承担合同责任向张永善、陈斌支付购房款。被告顾某某现实际居住该房屋，是该房屋的买受人，就应当向原告支付该房屋的价款,故提起本案诉讼。 本院认为，本案争议的主要焦点问题是原告赵某某与被告顾某某之间是否存在房屋买卖合同关系。对该焦点问题,应结合现有证据作出认定。依据（2019）甘0725民初2466号民事判决及（2020）甘07民终146号民事判决所认定的事实，可以确定涉案房屋系原告赵某某依据其与案外人张永善、陈斌协商签订的《石材干挂施工合同》、《山丹县“南祥嘉苑”B区商品住宅楼预售房协议》而取得，赵某某依约应向张永善、陈斌支付该房屋的购房款，但原、被告之间就该房屋是否存有房屋买卖合同关系，原、被告各持己见，原告赵某某主张其与被告顾某某之间存在房屋买卖合同关系,对此被告顾某某不认可，并辩解涉案房屋系案外人王云以30万元的价款出售给被告,被告未与原告签订过任何购买房屋协议,原、被告之间未建立房屋买卖合同关系。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释法规标题最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 制定机关最高人民法院效力等级司法解释 公布日期2015.01.30时效性现行有效 》第九十条、第九十一条的规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”“主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任”。依据该法律规定,原告主张双方存有房屋买卖合同关系,理应对合同关系的成立及生效承担充分的举证责任,而原告提交的证据，仅能证明其与山丹县南祥嘉苑之间就涉案房屋存有买卖关系，不能证明原、被告之间就涉案房屋存有房屋买卖合同关系，其应承担举证不能的法律后果，故其基于双方之间存在房屋买卖合同关系而要求被告支付购房款的诉讼请求不能成立，至于被告顾某某现在实际占有、使用该房屋是否构成侵权或其他法律关系，应由原告另行协商或诉讼解决。 综上所述，本院为保护权益人的合法利益，维护正常的社会经济秩序，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释法规标题最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 制定机关最高人民法院效力等级司法解释 公布日期2015.01.30时效性现行有效 》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 驳回原告赵某某的诉讼请求。 案件受理费8868元，由原告赵某某负担（已交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审 判 长  卢殿宏 审 判 员  马晓丽 人民陪审员  王文生 二〇二〇年九月十四日 书 记 员  朱丽娟 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释法规标题最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 制定机关最高人民法院效力等级司法解释 公布日期2015.01.30时效性现行有效 》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。