北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0107民初1486号原告：眉州东坡餐饮管理（北京）有限公司阜石路分公司，住所地北京市石景山区。法定代表人：王**，经理、执行董事。委托诉讼代理人：杨林，北京市岳成律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋轩，北京市岳成（黑龙江）律师事务所律师。被告：北京市喜隆多购物中心有限公司，住所地北京市石景山区。法定代表人：刘东晖，董事长。被告：北京市喜隆多购物中心有限公司时尚奥莱分公司，住所地北京市石景山区。法定代表人：刘东晖，董事长。委托诉讼代理人：毕胜男，女，1987年7月9日出生，北京市喜隆多购物中心有限公司时尚奥莱分公司员工，住单位宿舍。共同委托诉讼代理人：侯琛娟，北京竞法律师事务所律师。原告眉州东坡餐饮管理（北京）有限公司阜石路分公司与被告北京市喜隆多购物中心有限公司、北京市喜隆多购物中心有限公司时尚奥莱分公司租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，由审判员蔡景光独任审理，依法公开开庭进行了审理。原告眉州东坡餐饮管理（北京）有限公司阜石路分公司的委托诉讼代理人杨林、宋轩到庭参加了诉讼，被告北京市喜隆多购物中心有限公司、北京市喜隆多购物中心有限公司时尚奥莱分公司的委托诉讼代理人毕胜男、侯琛娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告眉州东坡餐饮管理（北京）有限公司阜石路分公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的喜隆多新国际购物中心租赁合同；2.判令被告赔偿原告直接经济损失3427722.15元；3.判令被告北京市喜隆多购物中心有限公司时尚奥莱分公司退还原告各类押金156200元；4.判令被告北京市喜隆多购物中心有限公司时尚奥莱分公司赔偿原告预期经济损失，暂计六个月，共711275.74元；5.判令被告北京市喜隆多购物中心有限公司时尚奥莱分公司承担本案诉讼费用。事实及理由：2014年5月23日，眉州东坡餐饮管理（北京）有限公司（以下简称眉州东坡公司）与被告北京市喜隆多购物中心有限公司时尚奥莱分公司签订了喜隆多新国际购物中心租赁合同（以下简称租赁合同），约定眉州东坡公司承租喜隆多新国际购物中心四层X号商铺，租赁期限自2014年6月5日至2029年5月31日。租赁合同签订后，眉州东坡公司与原告及被告北京市喜隆多购物中心有限公司时尚奥莱分公司签订协议书，三方约定眉州东坡公司将租赁合同中的全部权利义务概括转移给原告。2019年7月18日，被告北京市喜隆多购物中心有限公司时尚奥莱分公司以原告未按时进行油烟管道整改为由，擅自对原告承租X号商铺予以封店处理。封店后，原告无法使用承租商铺，被迫停止经营活动，原告多次要求被告停止封店行为，但被告至今未停止封店行为。原告认为，被告长时间强行封店的行为构成根本违约。根据法律规定，被告北京市喜隆多购物中心有限公司时尚奥莱分公司的法律责任应由其总公司被告北京市喜隆多购物中心有限公司承担。为维护自身合法权益，原告特提起本诉，恳请贵院判如所请。被告北京市喜隆多购物中心有限公司、北京市喜隆多购物中心有限公司时尚奥莱分公司辩称，一、双方当事人签订了《租赁合同》及《补充协议》、《协议书》在合同履行期间，双方当事人就更换烟道事宜协商一致，达成合意上述约定系双方当事人真实意思表示，合法有效，不存在无效情形双方均应依约履行。二、诉讼中，双方当事人均同意解除合同本案诉求及另案北京市喜隆多购物中心有限公司时尚奥莱分公司诉眉州东坡餐饮管理(北京)有限公司阜石路分公司、眉州东坡餐饮管理(北京)有限公司的案件诉求均有解除合同，因此，双方当事人关于解除合同一节已达成合意。三、原告未按约履行合同义务，构成违约，导致租赁合同解除。(一)原告未按约向被告支付租金。自2019年8月至今，虽经被告多次催收，原告仍未按约定向原告支付租金，构成违约，被告行使约定解除权的条件成就。（二)原告无故停业。原告因烟道问题于2019年7月18日停止营业后，被告给原告发函要求被告于7月31日前整改完毕并恢复营业。原告收到函件后，未进行整改，亦未恢复营业，基于该合同约定的违约行为，被告有权解除合同。(三)原告未按约更换烟道，并以行为表示不欲继续履行合同。2018年10月，双方针对更换烟道事宜达成合意。随后，自2018年10月至2019年7月，被告多次口头和书面催告原告履行更换烟道的义务，原告亦多次书面口头承诺更换烟道，但原告未依约更换烟道。2019年7月被告又多次口头和书面催告并事先告知将采取封店措施，在此情况下，原告于合理期限内仍未更换烟道，基于双方约定，加之考虑整个商场安全，被告万不得已采取封店措施，该行为系被告合法行使合同履行抗辩权的行为，原告应当支付在此期间的租金并承担给被告带来的损失。在封店后，原告仍不积极解决烟道问题，其分批拿走店内物品，以行为表示不欲继续履行合同，依合同法第九十四条的规定，被告有权解除合同。(四)原告主张被告违约导致合同解除，与事实不符。庭审中，原告认可其承诺更换烟道，但又以其烟道符合安全规定为由，主张被告是因要涨物业费未果，所以借故实施封店行为，不向原告提供租赁物，以致原告不能实现租赁目的，该主张与事实不符。首先，原告无视合同约定义务，双方在合同履行期间针对烟道更换问题协商一致，原告多次承诺更换烟道，原告于诉讼中无视双方约定与其承诺，以其烟道一直在清洗为由对其怠于履行合同义务的行为避而不谈；其次，原告将物业费事宜与更换烟道问题混为一谈。物业费是向300多商户统一收取的费用，并非指向原告一个承租人，且烟道更换与物业费的管理分属被告不同部门管理，双方在诉前也是分别与被告不同管理人员协商，加之烟道更换自2018年10月双方早已达成一致，原告久拖不决引起本案纠纷，与物业费事宜并非混为一体，原告将二者混为一谈，意图混淆视听，掩盖其违约行为；再次，被告对安全问题高度重视，对所有商户提出的要求是同一的，与原告同期甚至比原告入驻晚一些的商户都已按约更换了烟道，目前，唯有原告对此置若罔闻；最后，被告在原告经催告长期不履行合同义务的情形导致其自身的损失，其主张的水电费、装修管理费等系一次性发生且不存在残值的费用，没有法律依据。另外，被告向原告支付过装修补贴，因此原告并无装修装饰的实际支出，无损失。关于押金，根据合同约定押金作为支付被告的违约金被告不应退还。关于预期损失，商业经营有风险，原告主张该部分损失没有事实依据，亦无法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月23日，北京市喜隆多购物中心有限公司时尚奥莱分公司（甲方）与眉州东坡餐饮管理（北京）有限公司（乙方）签订喜隆多新国际购物中心租赁合同，其中约定：第一条租赁位置甲方同意出租而乙方同意承租喜隆多新国际购物中心四层X号商铺，租赁面积为919平方米。第二条合同期限合同期限为十五年，合同起始日期即甲方交付商铺的日期为2014年6月5日，结束日期为2029年5月31日。自甲方交付商铺之日起180天为商铺装修免租期（180天为最长装修免租期限，如乙方提前装修完毕，则以乙方开业日起正式起租）。……第五条租金、物业管理费及押金5.1乙方应于本合同签订时，向甲方交纳押金、首月的租金，每月10日前，乙方须向甲方支付本月租金及补足上月的抽成租金差额。……5.2租金的起算日期为起租日，按日历月的实际租赁天数计算；租赁内的第一个月和最后一个月，租赁天数不足一个月的，乙方应按当月实际租赁天数支付租金和物业管理费。5.3租金：保底租金、抽成租金两者取其高保底租金：第一至五年：2.2元/天/平米第六至十年：2.5元/天/平米第十一至十五年：2.8元/天/平米抽成租金：第一至十五年：乙方销售额的4%。5.4押金：120000元。5.4.1在合同有效期内，乙方如有违反甲方管理规定的行为（详见附件3《运营管理规定》）及甲方制定的《装修管理手册》，或拖欠任何应付之租金或各项本合同中明示的费用，甲方均有权从押金中扣除全部或部分以抵付应付的款项，作为违约金及甲方因此所遭受的损失赔偿金，如押金不足，甲方有权要求乙方赔偿相关损失。……第六条装修、开业6.1乙方对商铺进行装修，应遵守《装修管理手册》的规定，且不得妨碍商铺、其他商铺所在区域以及公共区域照明、通风、消防等设施的正常运作。6.2乙方应事先向甲方提交装修施工图纸及方案，自行取得有关主管机关批准后，经甲方书面同意后方可进行施工。……6.4乙方装修完毕，须完成相关消防验收（含消防开业前检查），同时甲方对施工单位的装修质量验收。但此验收，对乙方的装修质量造成的损失及责任，甲方概不承担，由乙方全部承担。……第七条现场运营管理……7.3在运营活动中，甲乙双方均应严格遵守国家、地方法律法规和相关政策的规定；乙方须遵守甲方运营管理的各项规章制度，并自觉接受国家和北京市有关部门的监督、检查和管理。7.5在运营过程中，若经甲方检查发现，乙方在经营范围方面发生严重违约问题，甲方有权视情况依据甲方管理规定（详见附件3《运营管理规定》）进行处理；若因此而损害甲方信誉或造成经济损失时，甲方有权要求乙方加倍赔偿甲方的一切损失。7.9合同期内，如乙方装修存在安全隐患，经甲方书面通知，乙方应按照甲方要求进行整改，直至重新装修，如有商铺装修与周边商铺整体形象不匹配，甲方有权要求乙方予以完善。……第八条甲方权利和义务……8.2甲方有权委派工作人员进入乙方商铺进行检查、维修或改建工程，但应在事先通知并不影响乙方正常经营的情况下进行。在紧急情况下，甲方有权暂时中止乙方正在运行的任何设施，进行必要维修、维护和改造工作，上述中止的时间以48小时为限。甲方可酌情考虑适当减免乙方被中止运行时间内的租金。第十条违约责任……10.1.2由于甲方的过错造成乙方未能如期开业，甲方应视具体情况相应减免乙方的租金和物业管理费。甲方逾期达30日，乙方有权解除合同，由此给乙方造成的所有损失概由甲方承担。10.2.3在本合同履行期间，如乙方发生下列情况之一时，甲方有权单方面提前解除本合同。乙方已交纳的押金将作为违约金。……10.2.3.5未经甲方同意，无正当理由连续三天或累计擅自停业15天以上；10.2.3.6其他根本性违法本合同所约定的有关义务或责任的情形。合同还约定了其他事项。上述租赁合同签订后，双方再次签订补充协议，确定最终承租面积为936.1平方米。合同履行过程中，北京市喜隆多购物中心有限公司时尚奥莱分公司（甲方）、眉州东坡餐饮管理（北京）有限公司（乙方）与眉州东坡餐饮管理（北京）有限公司阜石路分公司（丙方）又就上述租赁合同签订协议书，其中约定：因经营管理需要，乙方将其于原租赁合同项下的权利义务概括转移给丙方。丙方同意按照原租赁合同的约定，全面履行原租赁合同项下之义务，并享有原租赁合同项下之权利。本协议生效前，根据原租赁合同约定已经发生的权利义务由乙方直接享有和承担。甲方已向乙方预收取的各种租金、押金及费用等无须向乙方退还，应直接变更至丙方名下，各方应积极配合办理相关票据、手续的变更移交事宜。2018年10月17日，喜隆多新国际购物中心向包括眉州东坡餐饮管理（北京）有限公司阜石路分公司在内的九户商家发出烟道更换商家清单并进行安全会议培训。2019年5月12日，喜隆多新国际购物中心向眉州东坡餐饮管理（北京）有限公司阜石路分公司作出火险隐患通知书，其中整改意见显示眉州东坡餐饮管理（北京）有限公司阜石路分公司未更换烟道，存在较大安全隐患。2019年7月10日及16日，喜隆多新国际购物中心（安保部）向眉州东坡喜隆多店分别发出“函告眉州东坡整改厨房油烟排烟系统事宜”及“函告眉州东坡停业整改事宜”。庭审中，眉州东坡餐饮管理（北京）有限公司阜石路分公司提交以下证据证明其主张：证据1、油烟管道清洗记录。证明2018年7月至2019年7月，原告按照相关法律、法规要求进行油烟管道的定期清理，原告租赁区域内油烟管道符合法律规定的相关要求，不存在安全隐患。证据2、执行执法检查（复检）记录。证据3、安全生产现场检查记录。证据4、电气防火检测报告。证据5、消防设施检测报告。证据2至证据5共同用于证明原告经营场所内排风、油烟管道等设备均符合相关法律规定，通过各项检查、检测，不存在安全隐患。证据6、钉钉记录，证明针对被告提及原告燃气阀门安全隐患一事，原告于发现隐患当日即进行整改，原告始终配合被告工作，现原告经营场所内排风、烟道等设备不存在安全隐患。证据7、租赁合同、协议书。证明原告与被告之间存在租赁合同关系，后将租赁合同项下的权利义务概括转移给原告，被告无权对原告进行强行封店，被告长时间的封店及控制租赁场所的行为构成根本违约。证据8、与喜隆多江欣微信记录，证明被告因增加物业费一事未与原告达成一致，于2019年7月18日以烟道改造为由对原告进行强行封店及租赁场所的接管。证据9、与喜隆多安保经理全满微信记录，证明原告在接到被告烟道改造通知后始终积极进行配合，2019年7月15日原告仍在就改造方案一事询问被告审批结果，改造方案需经被告审批通过方可实施。证据10、眉州喜隆多店更换排风情况说明，证明原告在接到烟道改造后始终积极进行配合，2019年7月12日原告仍在就改造方案一事向被告进行申报审批。证据11、改造方案。证明原告在接到烟道改造后始终积极进行配合，多次向被告提交改造方案，但均未予以获准，被告对改造方案具有审批权限。证据12、与夏舒平微信记录。证据13、与北京京诚富地厨房设备有限公司王洪峰微信记录。证据12及13用于共同证明原告在接到烟道改造后始终积极进行配合，多次向被告提交改造方案，但均未予以获准，被告对改造方案具有审批权限。证据14、停业整改函。证明2019年7月16日，被告收到原告原告提交的情况说明后，仍未予批准，并以原告未实际落实为由于2019年7月18日对原告租赁房屋进行强行封店，接管租赁房屋，被告的行为构成根本违约。证据15、照片。证明2019年7月18日，被告对原告租赁房屋进行强行封店，接管租赁房屋，租赁房屋由被告实际控制管理。证据16、协调单、出门条。证据17、与喜隆多金迪迪微信记录。证据16及17用于共同证明2019年7月18日，被告对原告租赁房屋进行强行封店，接管租赁房屋，租赁房屋由被告实际控制管理；被告强行封店且实际控制租赁房屋的行为给原告造成实际损失。证据18、食材损失照片。证明因被告强行封店、接管租赁房屋，对租赁房屋进行实际控制管理，据不准许原告出入，导致原告食材损失。证据19、律师函。证明2019年7月18日，被告对原告租赁房屋进行强行封店，租赁房屋由被告实际控制。证据20、解除租赁合同通知书。证明2019年8月4日，被告以原告连续停业为由向原告发送解除通知书。证据21、录音证据。证据22、视频证据。证据21及证据22共同证明自2019年7月18日被告对原告租赁房屋进行强行封店，接管租赁房屋，租赁房屋由被告实际控制管理，被告系属违约行为，给原告造成损失，应承担违约责任。此外，还提供了各类合同及自制的损失清单等补充证据。对此，北京市喜隆多购物中心有限公司、北京市喜隆多购物中心有限公司时尚奥莱分公司对证据1、证据2、证据3、证据4、证据5、证据6、证据10、证据11、证据12、证据13、证据15、证据17、证据18及补充证据的真实均不认可，对证据7、证据8、证据9、证据16、证据19、证据20、证据21、证据22的真实性认可，证明目的不认可，并向法院提交以下证据证明其主张：证据1、喜隆多国际购物中心租赁合同。证明喜隆多分公司与眉州东坡公司于2014年5月23日签订了租赁合同一份，约定喜隆多公司将涉案X号商铺租赁给眉州东坡公司。证据2、补充协议之一。证据3、补充协议之二。证据2及证据3共同用于证明喜隆多分公司与眉州东坡公司在租赁合同履行期间签订了补充协议。证据4、协议书。证明喜隆多分公司、眉州东坡公司及眉州东坡餐饮管理（北京）有限公司阜石路分公司签订了协议书，约定眉州东坡公司将租赁合同项下的权利义务概括移转予以眉州东坡公司阜石路分公司。证据5、烟道更换商户清单。证明2018年10月17日被告要求包括原告在内的九家商户更换油烟管道，原告签字认可，双方就烟道更换一事达成一致，原告承诺更换烟道。证据6、安全培训签到表及培训照片三张，证明2018年10月，原告参加了被告组织的关于更换烟道事宜的培训。证据7、关于眉州东坡喜隆多店燃气泄漏问题整改报告，证明原告2019年2月15日向被告出具整改报告，认可存在燃气泄漏问题及油烟管道应更换，并承诺2019年3月25日开始更换油烟管道。证据8、喜隆多购物中心火险隐患通知书，证明截止2019年4月12日原告未完成更换烟道，未配合商场安全管理，存在较大安全隐患，被告要求原告一周内回复具体更换时间，一个月内完成更换烟道事宜。原告的副店长冯珍玉当天签收该通知书。证据9、眉州东坡整改厨房油烟排烟系统事宜的函，证明2019年7月10日，被告向原告书面告知，原告仍未更换烟道，存在安全问题及环保问题，要求原告7月17日整改完毕。原告副店长刘桥和签收该函。证据10、停业整改事宜的函，证明因原告自2018年10月至2019年7月一直未进行任何实际整改，2019年7月16日被告函告原告停业整改事宜，通知原告停业对排烟问题进行实质整改。原告店长蒲丽珍签收该函。证据11、回复函，证明2019年7月22日被告给原告回函，要求其7月31日整改完毕并恢复营业。对此，眉州东坡餐饮管理（北京）有限公司阜石路分公司表示认可上述证据的真实性，但是不认可证明目的。经询问，眉州东坡餐饮管理（北京）有限公司阜石路分公司表示关于押金的退还合同中并没有明确的约定；预期经济损失停业主张按照停业前12个月的收入从停业日2019年7月17日起计算至2020年1月16日。北京市喜隆多购物中心有限公司时尚奥莱分公司、眉州东坡餐饮管理（北京）有限公司与眉州东坡餐饮管理（北京）有限公司阜石路分公司均表示同意解除合同，目前涉案房屋由北京市喜隆多购物中心有限公司、北京市喜隆多购物中心有限公司时尚奥莱分公司方控制管理。上述事实，有租赁合同、补充协议、协议书、油烟管道清洗记录、执行执法检查（复检）记录、安全生产现场检查记录、电气防火检测报告、消防设施检测报告、钉钉记录、微信聊天记录、停业整改函、录音、照片及视频、律师函、回复函及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己的主张有提供证据的义务，如未提供相应证据，应承担举证不能的后果。本案中，北京市喜隆多购物中心有限公司时尚奥莱分公司、眉州东坡餐饮管理（北京）有限公司与眉州东坡餐饮管理（北京）有限公司阜石路分公司就涉案房屋签订的租赁合同、补充协议及协议书系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制规定，合法有效，对各方当事人均有约束力。眉州东坡餐饮管理（北京）有限公司阜石路分公司概括接受眉州东坡餐饮管理（北京）有限公司转移的权利义务后，其作为承租人应当按照合同约定保证在经营期间的水、电、暖、消防系统等设备符合国家安全检查、验收的标准，严格执行国家有关消防安全的法律法规及市政府、市消防局、喜隆多购物中心有限公司的消防安全管理制度。现由于眉州东坡餐饮管理（北京）有限公司阜石路分公司在运营期间存在重大消防、安全隐患，严重影响居住环境安全，北京市喜隆多购物中心有限公司时尚奥莱分公司作为出租方多次要求其限期进行整改。但是眉州东坡餐饮管理（北京）有限公司阜石路分公司未能充分履行合同约定的维护消防系统的义务，故而北京市喜隆多购物中心有限公司时尚奥莱分公司对其进行相应的停业整改，造成其停业的责任应在其自身。因此眉州东坡餐饮管理（北京）有限公司阜石路分公司主张因停业要求按照停业前12个月的收入计算赔偿直接经济损失3427722.15元及预期经济损失711275.74元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于眉州东坡餐饮管理（北京）有限公司阜石路分公司主张退还押金156200元的问题，根据在案证据，双方仅在涉案合同“10.2乙方的违约责任中10.2.3条款”处进行了相应约定，即如果眉州东坡餐饮管理（北京）有限公司阜石路分公司存在合同约定违约情形之一，押金将作为违约金。现北京市喜隆多购物中心有限公司时尚奥莱分公司辩称因眉州东坡餐饮管理（北京）有限公司阜石路分公司“未经甲方同意，无正当理由连续三天或累计擅自停业15天以上”而不予退还押金的抗辩理由不符合眉州东坡餐饮管理（北京）有限公司阜石路分公司停业整改的实际情形，因此北京市喜隆多购物中心有限公司时尚奥莱分公司的抗辩理由，本案难以采纳。故眉州东坡餐饮管理（北京）有限公司阜石路分公司提交各类押金收据主张退还押金156200元的诉讼请求，本院予以支持。北京市喜隆多购物中心有限公司作为北京市喜隆多购物中心有限公司时尚奥莱分公司的总公司，对此应承担相应法律责任。而对于眉州东坡餐饮管理（北京）有限公司阜石路分公司要求与北京市喜隆多购物中心有限公司时尚奥莱分公司解除涉案房屋租赁合同的问题，眉州东坡餐饮管理（北京）有限公司阜石路分公司已经停止涉案商铺的经营，双方的租赁合同关系已实际解除，且双方均表示同意解除租赁合同，本院对此不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除眉州东坡餐饮管理（北京）有限公司阜石路分公司与北京市喜隆多购物中心有限公司时尚奥莱分公司签订的喜隆多新国际购物中心租赁合同；二、北京市喜隆多购物中心有限公司、北京市喜隆多购物中心有限公司时尚奥莱分公司于本判决生效之日起七日内退还眉州东坡餐饮管理（北京）有限公司阜石路分公司押金156200元；三、驳回眉州东坡餐饮管理（北京）有限公司阜石路分公司的其他诉讼请求。如果按本判决确定的指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费用20581元，由眉州东坡餐饮管理（北京）有限公司阜石路分公司负担18870元（已交纳)，由北京市喜隆多购物中心有限公司、北京市喜隆多购物中心有限公司时尚奥莱分公司负担1711元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 员 蔡景光二〇二〇年九月四日法官助理 刘 叶书 记 员 倪晓丽