苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初1965号 原告：卢佳宏，男，1971年10月21日出生，汉族，住苏州工业园区。 委托诉讼代理人：范桂香（系原告配偶），女，1972年10月12日出生，汉族，住苏州。 被告：世茂物业管理有限公司苏州沧浪分公司，住所地苏州市宝带西路****4F。 负责人：周一飞，总经理。 委托诉讼代理人：朱俪琳，公司员工。 第三人：苏州世茂投资发展有限公司，住所，住所地苏州市姑苏区宝带西路******div> 法定代表人：刘赛飞，董事长。 委托诉讼代理人：贾芸彤，公司员工。 原告卢佳宏与被告世茂物业管理有限公司苏州沧浪分公司（以下简称世茂物业沧浪分公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月13日公开开庭进行了审理，后为查明案件事实本院依法追加苏州世茂投资发展有限公司（以下简称世茂投资公司）为本案第三人参加诉讼，并于2020年8月24日再次公开开庭进行了审理；原告卢佳宏及其委托诉讼代理人范桂香，被告世茂物业沧浪分公司的委托诉讼代理人朱俪琳两次庭审均到庭参加，第三人世茂投资公司的委托诉讼代理人贾芸彤到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告卢佳宏向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告自2018年11月3日至2019年11月3日期间致使原告无法使用房屋的损失8万元；2.判令被告退还原告不应承担的物业费5954.94元（2018年10月4日至2019年11月3日期间）；3.判令被告赔偿上述赔偿款及物业费退费的利息损失（按照年息4%，自2019年12月25日计算至被告实际履行之日止）；4.判令被告向原告交付房屋验收合格证、房屋使用说明书和住房质量保证书以及2019年11月4日双方签订的物业服务合同。审理中，卢佳宏撤回第四项诉讼请求。事实与理由：原告在2018年10月4日通过司法变卖取得苏州市姑苏区太湖西路1188号7幢109室不动产权，司法变卖中法院告知原告自行至开发商处接收房屋。原告嗣后要求接收房屋，因房屋实际由开发商委托被告进行管理，房屋钥匙由被告控制，被告要求原告补足此前业主结欠的物业管理费方交付房屋钥匙并办理水电卡，在原告拒绝支付该物业管理费的情形下，被告拒绝交付房屋，致使原告在取得房屋产权后无法使用房屋，给原告造成损失。原告在2019年11月将房屋出租给他人，年租金80000元左右，且直至2019年11月原告补交了2018年10月起的物业管理费方得以办理房屋电费卡；原告认为被告拒绝交付房屋、办理水电卡的行为侵害了原告的权益致使原告损失租金收益；另，案涉房屋一直没有交付原告使用，实际应认定仍在开发商处，故不应当由原告承担2018年10月至2019年11月期间的物业管理费，被告应当退还该费用。为维护原告合法权益，请求法院判如所请。 被告世茂物业沧浪分公司辩称：一方面，原告自2018年10月4日取得案涉房屋不动产权属，理应自此向被告交付物业管理费用，我方不应当退还物业管理费。另一方面，原告未能获得租金收益的损失系其自身原因造成，与我方无关；我方也不可能因为业主不缴纳物业管理费拒绝办理水电卡等手续。 第三人世茂投资公司述称：我方已经将案涉房屋交付给原产权人高美娅，理由为：1、高美娅在2014年5月15日确认收到交房通知并明确在6月15日收房，如不能及时收房视为房屋已经交付，且物业费等费用由其承担；2、案涉房屋实际是现房出售，高美娅在签订商品房买卖合同当日即付清购房款和维修基金等费用，此时其已经可以收房并签收了交房通知书，嗣后房屋登记至高美娅名下；综上，我方已经完成了交房手续，本案不符合物业管理条例规定的由建设单位承担物业管理费的情形。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织质证，根据卢佳宏提交的变卖成交确认书、执行裁定书、不动产权证、物业费发票、通知函、场地租赁合同，世茂物业沧浪分公司提交的业主信息情况登记表、房屋交接签收书、前期物业服务协议、临时管理规约，世茂投资公司提交的商品房买卖合同、房屋交付通知书、结合当事人庭审陈述，本院认定事实如下： 苏州市姑苏区太湖西路1188号7幢109室不动产（建筑面积87.34平方米）原系案外人高美娅、林崇景通过在2014年5月15日与世茂投资公司签订《商品房买卖合同》购买，商品房买卖合同签订当日，高美娅签署房屋交付通知书（其中载明在6月15日前办理交房手续，逾期未办理视为房屋已经交付使用），上述房屋在同年5月19日登记至高美娅、林崇景名下；2014年7月21日，高美娅与世茂物业沧浪分公司签订《前期物业服务协议》，约定由世茂物业沧浪分公司提供物业管理服务。庭审中，世茂投资公司称高美娅签收的交付使用通知书载明房屋已经视为交付使用；案涉不动产钥匙此前一直由世茂物业沧浪分公司控制，世茂投资公司未向原产权人高美娅交付房屋钥匙亦未办理房屋水电卡。 另查明，因高美娅、林崇景与案外人之间的金融借款纠纷，案涉不动产被本院依法进行司法变卖（司法变卖公告中载明房屋物业管理费由买受人自行查证处理、承担），卢佳宏在2018年10月4日竞得该不动产权属，本院在同年10月11日出具执行裁定书确认上述不动产权属在裁定书送达卢佳宏之日起转移至卢佳宏处。当日，本院向卢佳宏送达变卖成交确认书，案涉不动产权属在同年10月26日转移登记至卢佳宏及其配偶范桂香名下。 审理中，卢佳宏陈述：其在竞得房产后至世茂投资公司处收房，被告知直接去世茂物业沧浪分公司处收房即可，但世茂物业沧浪分公司要求其缴纳2018年10月以前高美娅欠付的物业管理费，因其拒绝未能交房成功，但未提供证据证实；卢佳宏还主张即便变卖公告载明由买受人承担物业管理费，该公告也并非法律规定；世茂物业沧浪分公司辩称卢佳宏未举证证明其曾以物业费问题拒绝办理房屋交接手续，且公司当时的工作人员已经离职故无法查实，另案涉房屋所在地区在2018年至2019年期间处于地铁三号线施工区域，商铺大量空置，卢佳宏所谓的租金收益损失没有依据也不应当由其赔偿。 再查明，2019年10月29日，卢佳宏与案外人签订场地租赁合同，约定其将案涉房屋出租给案外人使用，年租金89262元；同年11月3日，卢佳宏至世茂物业沧浪分公司办理房屋交接手续，并支付2018年10月4日至2019年11月3日期间的物业管理费5954.94元（其中载明卢佳宏同意支付2018年10月1日起的物业管理费）。12月18日，卢佳宏向世茂物业沧浪分公司发出“通知函”一份，告知其在2018年10月4日后要求办理房屋交接手续时，世茂物业沧浪分公司以其未缴纳前期物业费为由拒不交付房屋；2019年11月其无奈缴纳了2018年10月4日至2019年11月3日期间的物业费；其认为世茂物业沧浪分公司的行为导致其无法使用房屋，故要求世茂物业沧浪分公司在收函后7日内赔偿损失并退还物业费。 审理中，卢佳宏陈述其购买房屋的目的即为出租获益，因为房屋要出租存在租客看房需求，其在2018年10月后三四个月左右自行撬锁控制房屋，2019年8月左右开始挂租案涉房屋，2019年11月实际出租（合同约定年租金80000余元），此后因承租人变更年租金调整为62000元；此前因不知道没有接通水电如何挂租就一直空关，世茂物业沧浪分公司拒绝交付房屋、办理电费预付卡的行为致使其未能获得租金收益，故要求赔偿。 本院认为，财产权受到损害的，当事人可以要求侵权人予以赔偿，财产损害赔偿的范围包括其因侵权行为实际减少的财产以及本应取得而因侵权行为没有实际得到的财产。本案中卢佳宏通过司法拍卖取得案涉房屋财产权，如他人妨碍其行使权利致使其产生损失的，其有权要求赔偿；卢佳宏主张世茂物业沧浪分公司未能向其交付房屋致使其未能取得租金收益，然其并未举证证明世茂物业沧浪分公司曾拒绝交付房屋，且租金收益的取得有赖于房屋实际出租或者已经建立租赁关系，卢佳宏在2019年10月之前并未与案外人订立租赁关系，且其自认撬锁控制房屋并实际将房屋挂租，世茂物业沧浪分公司亦未破坏其可能取得租金收益的租赁关系，故对卢佳宏要求世茂物业沧浪分公司赔偿可能损失的租金收益的诉讼请求，本院难以支持。 关于卢佳宏要求退还物业管理费的诉讼请求。2018年10月4日至2019年11月3日期间，双方虽未订立物业服务合同，但案涉房屋所在物业确实由世茂物业沧浪分公司提供物业服务，原产权人高美娅也签订了前期物业服务合同，卢佳宏作为房屋买受人，依据物业管理条例应自其取得房屋产权时即2018年10月11日起承担房屋物业管理费。另，变卖公告明确买受人自行查证、承担此前物业管理费，卢佳宏参与变卖并在2019年11月3日房屋交接时确认自2018年10月1日起承担物业管理费，同时实际支付了2018年10月4日起的物业管理费，应当认定为其接受相应制约，现其起诉要求退还物业管理费并无法律依据，本院难以支持。卢佳宏主张世茂物业沧浪分公司拒绝交付房屋致使其未能利用房屋故要求退还物业管理费，但其未能举证证明，且其作为房屋产权人完全可以自行控制利用房屋（电费充值卡亦可以申请供电部门办理），结合其后续实际撬锁控制房屋、物业费支付时间在其主张的世茂物业公司拒绝交付房屋之后的事实，本院对其以此要求退还物业管理费的诉讼请求难以支持。 卢佳宏还主张世茂投资公司并未实际向高美娅交付案涉房屋，故在其实际与世茂物业沧浪分公司办理交接手续前，相应物业管理费应当由世茂投资公司负担。本院认为，法律确实规定尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳，但该规定适用于因建设单位原因导致房屋未能交付的情形，在房屋已经进入司法变卖程序、高美娅未对交房提出异议的情况下，不应加重或扩大世茂投资公司的责任，且高美娅与世茂投资公司之间物业管理费的负担问题与本案无涉，故本院对卢佳宏该主张亦不予支持。 综上，依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第二十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第二款之规定，判决如下： 驳回原告卢佳宏全部诉讼请求。 案件受理费1969元，减半收取985元，由原告卢佳宏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。 审判员  衡晓晴 二〇二〇年九月一日 书记员  李艳婷