山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民初61号 原告（申请执行人）：青岛晨鸣东方投资有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区金沙滩路**鲁信随珠花园内****。 法定代表人：李海晖，该公司董事长。 委托诉讼代理人：范围，山东乾恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙润熙，山东乾恒律师事务所实习律师。 被告（案外人）：李建利，男，1950年8月3日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：李光彩，山东惠强律师事务所律师。 被告（被执行人）：青岛全统旅游育乐有限公司，住所地山东省青，住所地山东省青岛市崂山风景区石老人国家旅游度假区 法定代表人：宋学，该公司董事长。 第三人（被执行人）：青岛威乃达投资有限公司，住所地山东省青，住所地山东省青岛市市**延安二路**** 法定代表人：宋学，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴清洲，山东华赛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：渠帅，山东华赛律师事务所律师。 第三人（被执行人）：山东赛赛集团有限公司，住所地山东省青岛市，住所地山东省青岛市崂山区香港东路**弄海园**楼**iv style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人：韩宜笑，该公司董事长。 原告青岛晨鸣东方投资有限公司（以下简称晨鸣公司）与被告李建利、青岛全统旅游育乐有限公司（以下简称全统公司），第三人青岛威乃达投资有限公司（以下简称威乃达公司）、山东赛赛集团有限公司（以下简称赛赛公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告晨鸣公司的委托诉讼代理人范围、孙润熙到庭参加诉讼。被告李建利经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，但其于2020年8月18日向本院提交了答辩及质证意见。被告全统公司，第三人威乃达公司、赛赛公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 晨鸣公司向本院提出诉讼请求：1.继续执行全统公司名下位于山东省青岛市崂山区××路××号××号楼××号××号房屋；2.案件受理费等全部诉讼费用由李建利、全统公司负担。事实和理由：李建利对涉案房屋不享有实体权利，提起的执行异议没有事实和法律依据。一、涉案房屋登记在全统公司名下，法院依法查封了属于全统公司的涉案房屋，符合事实与法律规定，应当依法判决准许执行。二、李建利对涉案房屋不享有实体权利，无权提起执行异议，不能排除对涉案房屋的执行。（一）李建利未就涉案房屋签订合法有效的房屋买卖合同。1.李建利提供的《房屋买卖合同》标的为店面Ａ栋，层次贰层，编号分别为Ａ拾贰、Ａ拾陆，建筑面积、公设面积、阁楼可使用面积均为34.17平方米、8.99平方米、15.9平方米，合计为59.06平方米。而涉案房屋登记的坐落位置为崂山区香港××路××号××号楼××号××号，所在实际层为1层，套内面积、分摊面积均为50.4平方米、9.57平方米，建筑面积均为59.97平方米，涉案房屋位于一层，不可能享有阁楼的使用面积。《房屋买卖合同》约定的两处房屋在坐落、所在楼层、面积等内容与涉案房屋不一致，因此，李建利提供的房屋买卖合同与涉案房屋无关，李建利与全统公司未就涉案房屋签订《房屋买卖合同》。2.李建利提供的《房屋买卖合同》记载李建利为全统公司的法定代表人，全统公司财产转移给李建利，双方并非真实房屋买卖合同关系。（二）李建利在法院查封前未合法占有涉案房屋。李建利提供的物业费、水电收据没有加盖任何单位的公章，所记载的内容也与涉案房屋无关。（三）李建利没有支付涉案房屋购房款。李建利提供的发票（编号×××74）记载的房款为人民币723400元，备注为店面Ａ12、Ａ16，发票记载款项与涉案房屋没有关联。《房屋买卖合同》约定涉案房屋的房款为82208美元，并在《房屋买卖合同》第3页约定了全统公司的收款账号，李建利没有提供证据证明履行了支付82208美元付款义务。（四）李建利对涉案房屋没有过户存在过错。李建利主张在3月18日获准申请不动产登记，而李建利提供的《一层平面图》证明弄海园4号楼1层16户（合同编号Ａ14）房屋早已为李建利办理了过户登记，涉案房屋也早已具备过户登记条件。李建利提供的《房屋买卖合同》记载的签订日期为1998年4月10日，即使《房屋买卖合同》标的与涉案房屋为同一处房屋，涉案房屋于2017年7月3日才被人民法院查封，如果李建利真实购买了涉案房屋，在长达近20年的时间没有要求全统公司为其办理过户登记，李建利有重大过错。综上所述，李建利对涉案房屋不享有实体权利，其无权对本案查封提起执行异议，不能排除对涉案房屋的执行；法院对涉案房屋进行查封于法有据，依法应予以许可执行。 李建利辩称，晨鸣公司之诉并无事实与法律依据，应当驳回其诉讼请求。1998年4月10日，李建利已与全统公司签订了《房屋买卖合同》，并按照合同约定交纳了购房款，购买房屋后即实际占有使用至今，但是由于全统公司高管、股东、法人、场所等频繁变更和财务交接、以及公司法人长期不在国内等事宜导致该公司没有办理该两处房产的过户登记。本案情形完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。（2019）鲁执异852号执行裁定书裁定中止对涉案房屋的强制执行，认定事实和适用法律正确，李建利对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。 全统公司未提交答辩意见。 威乃达公司、赛赛公司未提交陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、本案诉讼形成过程 青岛海尔零部件采购有限公司（以下简称海尔公司）因与赛赛公司、全统公司、威乃达公司借款合同纠纷，起诉至本院，案号为（2015）鲁商初字第89号。2015年12月25日，本院作出（2015）鲁商初字第89号民事裁定书，裁定：冻结赛赛公司、全统公司银行存款35000万元或查封、扣押其相应价值的其他财产（包含涉案房产），并于2015年12月28日查封了涉案财产。2016年12月14日，本院作出（2015）鲁商初字第89号民事判决书，判决：赛赛公司、全统公司、威乃达公司于判决生效之日起十日内共同偿还海尔公司欠款317115086.31元及利息（以317115086.31元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%，自2015年12月23日起算至实际给付之日）。赛赛公司、全统公司、威乃达公司不服该判决，提出上诉，最高人民法院于2017年9月30日作出（2017）最高法民终189号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 上海睿银盛嘉资产管理有限公司（以下简称睿银公司）从海尔公司处受让了本案债权，依睿银公司申请，本院以（2018）鲁执51号立案执行。2018年9月25日，本院作出（2018）鲁执51号之二执行裁定书，裁定：将本案指定青岛中院执行，执行案号为（2018）鲁02执859号。在案件执行过程中，晨鸣公司以从睿银公司处受让本案债权为由，向青岛中院申请变更其为申请执行人。2019年3月11日，青岛中院作出（2019）鲁02执异57号执行裁定书，裁定：变更晨鸣公司为（2018）鲁02执859号案件的申请执行人。赛赛公司、全统公司、威乃达公司不服（2019）鲁02执异57号执行裁定，向本院提出复议。本院于2019年5月31日作出（2019）鲁执复163号执行裁定书，裁定：驳回赛赛公司、全统公司、威乃达公司的复议申请，维持青岛中院（2019）鲁02执异57号执行裁定。2019年9月4日，青岛中院作出（2018）鲁02执859号之三执行裁定，裁定：对被执行人全统公司名下的包括涉案房产在内的39套房产进行拍卖。 2019年11月12日，李建利向本院提出执行异议，请求中止对涉案房产的执行，并解除查封。本院于2020年4月7日作出（2019）鲁执异852号执行裁定书，认为：李建利作为买受人，在本院查封涉案房产之前，已与全统公司签订了书面房产买卖合同，从其提供的全统公司发票及物业公司收取水电费等证据看，李建利支付了合同约定的全部购房款，并已于查封前占有涉案房产，且没有证据证明涉案房产未办理过户登记系因李建利自身原因所致，因此李建利提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，遂裁定中止对全统公司名下位于青岛市市南区××路××号××号楼××号××号房产的执行。晨鸣公司不服该裁定，向本院提起执行异议之诉，形成本案。 二、涉案房屋买卖情况 1998年4月10日，李建利与全统公司签订合同编号为“93青全统合字第6-035号”的《房产买卖合同》，约定李建利购买全统公司位于青岛市××工业园弄××中的Ａ栋Ａ12、Ａ16号房产（即本院执行异议裁定中认定的涉案房产），房产面积均为59.06平方米，总价82208美元（人民币723400元）。1998年4月27日，全统公司开具“青岛市外商投资企业和外国企业服务业统一发票”一张，载明客户名称为李建利，项目为房款，金额为723400元，备注“店面Ａ12、Ａ16”，该发票加盖全统公司发票专用章。李建利提交物业公司结账通知、水电费单据等证据，证明全统公司已将房产交付其占有使用。 本院认为，本案争议的焦点问题为：李建利对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，李建利与全统公司于1998年4月10日签订《房产买卖合同》，约定李建利购买全统公司开发的涉案房产，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该商品房买卖合同的签订时间早于涉案房产被查封的时间，应认定李建利在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，李建利提交购房款发票及物业公司结账通知、水电费单据等，晨鸣公司虽然提出异议，但未提交反驳证据，李建利提交的证据能够互相印证，证明其已支付全部购房款并占有使用涉案房产的事实。再次，本案现有证据不能证明涉案房产未办理过户登记系因买受人李建利所致。综上，李建利提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其就涉案房产享有的民事权益依法可以排除强制执行。 综上所述，青岛晨鸣东方投资有限公司的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条、第三百一十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回青岛晨鸣东方投资有限公司的诉讼请求。 案件受理费11034元，由原告青岛晨鸣东方投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。 审 判 长  陈 浩 审 判 员  陈东强 审 判 员  娄勇军 二〇二〇年九月二十七日 法官助理  刘小玉 书 记 员  马抒祺