江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终1611号上诉人（原审被告）：泰兴市润泰房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321283793812868R，住所地泰兴市黄桥镇石桥中路**。法定代表人：张林生，董事长。委托诉讼代理人：廖卫根，江苏福坤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：戴建兵，男，1976年4月8日生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：张秀成，江苏博诚律师事务所律师。上诉人泰兴市润泰房地产开发有限公司（以下简称润泰公司）因与被上诉人戴建兵房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰兴市人民法院(2019)苏1283民初7476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。润泰公司上诉请求：1.依法改判或发回重审；2.戴建兵承担本案诉讼费。事实与理由：1.案涉合同无法履行的直接原因并非润泰公司采取停电、停水措施所致，戴建兵自身经营不善、亏损严重是案涉合同无法履行的另一直接原因。润泰公司采取的停电、停水措施是按照合同约定实施的自救行为，并非不当行为。2.一审直接援引（2018）苏1283民初956号判决书中内容作为本案判决的依据属于认定事实和适用法律错误。润泰公司按照合同约定收取租金并不能说明润泰公司放弃了自己的权利，双方并未对合同进行变更。3.一审认定除中央空调外的其他设施拆除后即失去使用价值，无事实依据。4.在戴建兵的违约行为已造成润泰公司巨大的经济损失的情况下，一审判决导致双方之间的利益严重失衡。戴建兵答辩称，1.一审认定事实清楚，适用法律正确，双方合同解除的原因系基于上诉人的违约行为所致，其过错明显在于上诉人,基于合同解除所造成的损失应当全部由润泰公司承担，而不应当由戴建兵承担如此高的损失比例。2.在（2018）苏1283民初956号案件中，两级法院均明确合同解除的过错在于润泰公司。润泰公司的上诉无事实和法律依据，请求驳回润泰公司的上诉请求。戴建兵向一审法院起诉请求：判令润泰公司赔偿戴建兵损失490000元。一审法院经审理认定事实如下：2013年11月10日，苏州尚一方餐饮管理有限公司（以下简称尚一方公司）作为甲方、戴建兵作为乙方签订《加盟合同书》和《商标使用许可合同》各一份，其中《加盟合同书》约定：甲方授权乙方使用甲方的公司经营技术资产、公司商标设立尚一方港式自助豆捞餐饮店，地，地址：江苏省泰州市泰兴黄桥永丰南路时对乙方进行开店辅导，并在本合同存续期间对乙方提供长期持续的技术支持等服务；为维护公司形象的统一性，乙方同意其店内之厨房设备、收银系统、财务软件、桌椅、餐具、员工服装、特色调料、浆料、菜品等原材料成品、本成品及其他开业货品向甲方或其指定之厂商采购；为维护店面共同形象，乙方店面应遵行甲方所规划的菜式、主食及其他食品至规定；乙方向甲方缴纳履约保证金5万元和加盟金10万元，自开业之日起乙方以其店面上个月单店营业额为基数按3%的比例提取金额每月向甲方支付特许权使用费和管理费；合同期限为五年，自2013年11月10日起至2018年11月11日止。合同还就违约责任等事项进行了明确确定。同年11月13日，润泰公司作为甲方、戴建兵作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方出租给乙方的房屋位于泰兴市黄桥商业中心大统华区域东北角，该房屋建筑面积双方约定确认为1665平方米；乙方向甲方承诺租赁房屋仅限用于经营尚一方自助餐厅，品牌“尚一方”。未征得甲方书面同意以及若按规定须经有关部门审批而未核准的，不擅自改变上述约定的经营业态或经营品牌；租赁期限自2014年2月1日起至2024年1月31日止；租金支付期和支付方式为月租金采取总营业额提成方式收取，即自2014年2月1日起至2015年1月31日止，月租金按月营业额的3%计算，自2015年2月1日起至2018年1月31日止，月租金按月营业额的6%计算，自2018年2月1日起至2021年1月31日止，月租金按月营业额的8%计算，自2021年2月1日起至2024年1月31日止，月租金按月营业额的9%计算；“尚一方”分层按月支付，乙方应于每个月的10号之前支付上个月的月租金，逾期或不足额支付租金的，则每逾期一天，乙方须按上个月租金的2%向甲方支付违约金；乙方同意于本合同签订同时支付给甲方人民币50000元作为乙方履行本合同义务的保证金；租赁期满或合同解除后，乙方须在3天内将添置的可拆动的动产部分自行拆除和搬离所有乙方物品并向甲方返还该房屋，返还的该房屋及其附属设施应当完好并符合日常使用状态，如有损坏应事先修复或给予甲方相应的经济赔偿。房屋返还甲方时，甲、乙双方应办理交接手续，经甲方验收认可。如有留置的任何物品（包括装修装潢、煤气的户名、表具管线及相关设计施工费用），在未取得甲方谅解的情况下，均视为乙方自动放弃，无偿地归还甲方所有/过户转让给甲方，任由甲方处置，乙方决无异议。逾期返还房屋的，则每逾期一日应向甲方支付相当于当年日租金标准2倍的房屋使用费和违约金；租赁期限内，甲、乙任何一方无法定或约定之理由解除本合同，甲方出现违约的，甲方应向乙方支付相当于当月租金3倍的违约金，并退回乙方已付押金（扣除乙方应付费用）和剩余租金，且须补偿装修添附部分的残值；乙方出现前述违约的，应向甲方支付相当于当月租金3倍的违约金，还须返还甲方给予乙方免租装修期的折算金额（以第一年日租金3倍计算），乙方的全部装修添附视作放弃（添置的可移动的动产设备除外），任由甲方处置无异议，同时甲方有权视届时情形按合同约定行使权利；乙方有下列情形之一的，甲方有权无条件切断水、电等能源供应或选择解除本合同，甲方解除本合同的，除可无条件切断水、电等能源供应外，甲方另有权自行迁出该房屋内所有物品代为保管、收回该房屋另行出租、保证金充当违约金不予退还，乙方承租房屋内装修装潢视作放弃归甲方所有，保证金不足抵付甲方损失的，乙方应予以赔偿…（2）未经甲方书面同意，擅自变更本合同第二条第1项第（1）款约定之经营业态或经营品牌的…。合同还就其他相关事项作出了明确约定。上述合同签订后，戴建兵即进行投入在承租房屋经营尚一方自助餐厅，并按约定向润泰公司支付租金。后因戴建兵经营管理不善，尚一方公司于2015年向戴建兵提出解除双方之间的加盟合同关系，并于2015年12月12日向润泰公司发出通知函，其主要内容为“黄桥商业广场：我公司与贵处签订的加盟书，因实际经营者在履行过程中未达到合同要求。按照我方与其签订的合同约定，现通知商业中心，在接到本通知后，立即停止使用尚一方品牌。否则我公司将追究贵公司的侵权责任！”嗣后，戴建兵以其设立的“泰兴市新阳光豆捞火锅店”字号的名义继续在承租房屋内从事经营活动，润泰公司亦参照双方所签订《房屋租赁合同》约定的月营业额比例继续收取相应的租金。由于戴建兵经营效益不佳，润泰公司收取的租金整体呈现下降趋势，其中2017年9月和10月收取的租金仅为2517元和3826元。双方遂产生争执。2017年11月25日，润泰公司对戴建兵经营场所采取停电并加封封条等措施，导致戴建兵无法继续经营。双方协商未果，润泰公司遂于2018年1月18日诉至一审法院，戴建兵亦提起反诉。一审法院于2019年3月8日作出（2018）苏1283民初956号民事判决，判决解除公司与戴建兵2013年11月13日签订的《房屋租赁合同》、戴建兵于判决生效之日起三十日内从位于泰兴市黄桥商业中心大统华区域东北角（部分1F＋部分B1）的租赁房屋内搬离、拆除其添置的物品，将租赁房屋返还给润泰公司。后该判决经二审维持。2019年8月7日，戴建兵诉至一审一要求润泰公司赔偿损失，并申请对位于泰兴市黄桥商业中心大统华区域东北角建筑面积约1665平方米的房屋内部装潢设施损失等进行证据保全及鉴定。2020年2月26日江苏立信慧源房地产土地资产评估有限公司出具估价报告书，确认上述装潢设施在估价时点2019年9月20日评估值为596874元。一审法院认为，一、关于戴建兵、润泰公司订立的《房屋租赁合同》，经已生效（2018）苏1283民初956号民事判决书确认已解除，并在判决书本院认为部分表述“对于戴建兵在租赁房屋中添置的能够移动、拆除的设施，由戴建兵自行收回。对于戴建兵添置的、不经毁损或变更其性质而不能分离的装修物的归属，则应当适用民法关于添附的规定加以解决，可留归润泰公司所有”、“由于润泰公司实施了上述不当行为，其损失应当自行承担，并应赔偿因此给戴建兵经营造成的合理损失”，并判令“戴建兵从位于泰兴市黄桥商业中心大统华区域东北角（部分1F＋部分B1）的租赁房屋内搬离、拆除其添置的物品，将租赁房屋返还给润泰公司”。现戴建兵要求赔偿其房屋内部装潢、设施损失属于合理损失，予以支持。二、关于合理损失的范围，根据估价报告书附件中“房屋内部装潢、设施评估明细表”分类进行审核认定。1、关于明细表中3-12、14、15项（尚一方餐台、椅子、圆桌、电磁炉等）、26兴都热风循环消毒柜、27保洁柜、30不锈钢货架、31不锈钢水池、32杜裕热水器、33切片机、34电炸炉、35不锈钢操作台、39弘雪冷柜、41华凌空调、42红外线电加热食品烤箱、43不锈钢水池、45杜裕热水器、46不锈钢货架、49不锈钢操作台、50不锈钢操作台、51货架、56不锈钢冷藏柜、57厨房冰箱、58不锈钢货架，属于能够移动的设施，戴建兵应按照（2018）苏1283民初956号生效民事判决书要求及时搬离。对戴建兵认为上述设施其系用于经营餐饮，部分有尚一方标识，润泰提前终止合同导致其上述物品无法再利用的意见，上述物品均属于可移动可再次利用物品，戴建兵要求润泰公司赔偿上述物品贬值损失并无合同约定或法律依据，不予支持。2、关于明细表中1地砖（入口）、22地砖、23造型顶、24马赛克墙面、36卫生间马赛克墙面、37面池、38软包、40集成吊顶、44吸顶灯、53水泥地砖、54造型墙、55墙砖、59电路改造系统、60防盗铝合金窗、62筒灯、63造型灯、64喷淋系统，上述设施均属于（2018）苏1283民初956号生效民事判决书认定的添附装修物，已确认归属润泰公司所有，评估价值共计229558.92元。3、关于明细表中3吧台、13尚一方双人固定人格沙发（无用）、16工作台（人造石台面）、17取菜台（镶不锈钢盆）（面砖）、18瓷砖台面、19冷藏系统、20瓷砖台面、21传菜梯、25铝合金隔断、28广告牌（铁管锈蚀）、29玻璃隔断、47复合板酒架、48冷藏库、52铝合金隔断、61摄像头、65中央空调系统，评估价值合计325064.82元。上述设施属于能够拆除的设施，戴建兵应按照（2018）苏1283民初956号生效民事判决书要求及时拆运，但上述设施中除中央空调主机可充分再次利用外，其他部分设施拆除后即失去使用价值。对冷藏库、冷藏系统，长期未使用且部分固定于装饰装修中，实际已无拆除意义，且该设备主要用于餐饮行业。考虑到设备长期未使用亦系润泰公司断电行为导致。故综合酌定上述设施贬损价值为260051.86元（325064.82元×80%）。上述戴建兵合计损失共计489610.78元（229558.92元+260051.86元）。综合考虑本案合同无法履行的直接原因系润泰公司对戴建兵进行停电停水的“不当行为”导致，但戴建兵在变更经营品牌时也确未按照双方订立的“房屋租赁合同”要求得到润泰公司的书面同意，对合同无法继续履行亦有过错。综合双方过错程度，故酌定由润泰公司赔偿戴建兵269285.93元（489610.78元×55%）。三、关于润泰公司辩称“戴建兵单方违约导致双方之间的租赁合同符合合同约定的解除条件，因为在合同中明确约定倘若原告擅自改变经营业态不使用尚一方品牌，则润泰公司有权采取断电断水的方式来维护自己的合法权益，同时可以解除双方之间的租赁合同”的意见。（2018）苏1283民初956号生效民事判决书认为“润泰公司在戴建兵持续缴纳租金的情况下，对戴建兵经营场所采取停电并加封封条等措施，导致戴建兵无法继续经营，其行为不当”，“由于润泰公司实施了上述不当行为，其损失应当自行承担，并应赔偿因此给戴建兵经营造成的合理损失”。润泰公司在戴建兵变更经营品牌后一年多时间“并没有提出异议，反而参照双方所签订《房屋租赁合同》约定的月营业额比例继续收取相应的租金，应视为润泰公司放弃了自己的权利”、“应当认定原、被告已对《房屋租赁合同》相关条款的约定进行了变更”。故对润泰公司该辩称意见，（2018）苏1283民初956号生效民事判决书认定了系润泰公司的不当行为导致了合同无法履行，在本案中已认定双方对合同无法继续履行均存在过错，在赔偿比例上已经予以了考虑。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、泰兴市润泰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付戴建兵269285.93元。二、驳回戴建兵的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8650元，鉴定费20000元，合计28650元，由戴建兵、泰兴市润泰房地产开发有限公司各半负担14325元（此款戴建兵已预缴，泰兴市润泰房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内给付戴建兵14325元）。二审期间，双方均未提交新的证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，根据双方各自的过错承担相应的责任。本案中，双方虽在租赁合同中对租赁房屋的经营品牌作了明确限定，但在戴建兵变更经营品牌后，润泰公司已明知的情况下非但未提出异议而是参照租赁合同的约定继续收取租金达一年多，应视为以默示的态度同意该行为。戴建兵的行为显然不属于双方合同约定的“擅自变更经营品牌”，润泰公司采用停电等措施存在明显不当，一审根据双方在履行合同中过错程度酌定润泰公司承担55%的责任，并无不当。综上所述，泰兴市润泰房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8650元，由泰兴市润泰房地产开发有限公司负担（已交）。本判决为终审判决。审判长 高 云审判员 李志霞审判员 李 霖二〇二〇年九月三十日书记员 于海涛