广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初12918号原告：曾南燕，女，1951年10月26日出生，汉族，住广州市天河区。原告：张翼，男，1978年6月18日出生，汉族，住广州市天河区。两原告共同委托诉讼代理人：丘俊平，广东国匠律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：黎清荣，广东国匠律师事务所律师。被告：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广州市黄埔区九龙镇金坑村山下澳洲山庄。法定代表人：胡耀智，该公司董事长。委托诉讼代理人：张华，男，该公司员工。原告曾南燕、张翼与被告广州澳美房地产开发有限公司（以下简称“澳美公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月30日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告曾南燕、张翼的共同委托诉讼代理人丘俊平、黎清荣，被告澳美公司的委托诉讼代理人张华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾南燕、张翼向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办妥黄埔区九龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居A21-××房不动产权证予原告之日止的逾期办证违约金209280元（以房屋总价209280元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，从1999年6月30日开始计算，暂计至2019年8月20日止为319732.86元，以房屋总价209280元为限）；2.判令被告负担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、购房的基本情况。1996年7月20日，原告与被告签订《澳洲山庄房屋买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于增城区××（现为黄埔区××村澳洲山庄聚龙居A21-××房，建筑面积为65.32平方米，合同总价款为209280元，付款方式为二十年免息分期付款；交房时间为1997年3月31日。附加条款10-5条约定：“如卖方不能在交楼日起30天内提供资料供领取房产证所造成的买方经济损失，应由卖方承担”。二、被告的违约情况。原告于1999年5月30日办理交楼手续，根据合同约定，被告应在1999年6月29日办妥房产证，但直至现在仍未办妥，被告构成严重违约。合同未约定逾期办证违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应从1999年6月30日起按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准计算，向原告支付逾期办证违约金。综上，原告认为，被告在与原告签订商品房买卖合同并收受房屋价款后，拖延办理房屋产权证至今，导致原告长达近二十年未能取得房屋产权证，属严重违约情形，侵害了原告的合法权益，因此，请求法院依法查明事实，判令支持原告的合法诉请。澳美公司辩称，一、在起诉时超过三年的违约金请求已超过诉讼时效，并超过最长20年诉讼时效保护期，人民法院不予保护，不同意支付；二、若诉讼有效，只计算至起诉日三年内的违约金，总数不超过已付购房款；三、原告已缴首付款数额不详，后续支付的购房款不明，收据不全；四、若无证据显示已付齐购房款则承担违约责任，无权要求被告履行办证义务，并以此要求解除合同。本院经审理认定事实如下：1996年7月20日，张鑫焱、曾南燕、张翼（买方）与澳美公司（卖方）签订《澳洲山庄商品房买卖合同》，约定：澳美公司将坐落在增城市镇龙镇金坑村广汕公路旁澳洲山庄聚龙居A21座第4楼××号房（以下简称“案涉房屋”）出售给张鑫焱、曾南燕、张翼，房屋建筑面积为65.32平方米，合同总价款为209280元，付款方式为二十年240期免息分期付款，每期应缴款为713元，其中签约首期（含订金）38000元于1996年7月20日支付。合同第4-2条约定，房屋预定交付使用日为1997年3月31日，但有下列特殊原因时，交付期限允许合理延长：（1）不可抗力事件造成之延误。合同附加条款第7条约定，合同10-5条，如卖方不能在交楼日起30日内提供资料供领取房产证所造成的买方经济损失，应由卖方承担。1999年5月30日，澳美公司向曾南燕交付了案涉房屋，曾南燕签收了《收楼回执》。1996年7月20日，曾南燕向澳美公司支付38000元，截止1999年12月30日前，曾南燕合计已向澳美公司支付购房款及月供款62403元。1999年12月31日后，曾南燕陆续向澳美公司支付月供款，多为一月一付713元，部分款项为多月一付。2016年8月23日，曾南燕向澳美公司支付了2016年1月至2016年7月的供楼款4988元，澳美公司向曾南燕出具的《收据》备注部分载明：“截止2016年7月已全部供完楼款，总楼价为人民币209280元”。已生效的（2017）粤01民终10549号民事判决查明：广州市萝岗区人民法院于2013年5月24日致函广州开发区规划和国土资源管理局调查：1.澳洲山庄项目下各建筑物内的房屋办理房产证的情况；2.未办理房产证的房屋，将来是否能办理房产证。广州开发区规划和国土资源管理局在2013年6月28日作出的穗规开发【2013】741号《关于区法院调查澳洲山庄项目有关情况的复函》中明确：澳洲山庄项目在增城时期已按当时的政策要求取得了《预售许可证》，由于诸多问题，该项目不具备办理《房地产证》的条件。广州市萝岗区人民法院于2013年7月1日致函广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局调查：1.商品房办理房产证需要满足的条件；2.涉案房屋办理大确权或初始登记的情况。广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局于2013年7月30日出具的穗萝国房函【2013】624号《关于的复函》，说明如下问题：1.根据《广东省城镇房地产权登记条例》第八条第二款规定，新建的商品房屋，开发经营企业应当自房屋竣工验收合格之日起30日内申请确认产权，申请初始登记或大确权，领取房地产权属证明书，然后再根据买卖双方提供的商品房预售合同等交易材料到房屋登记部门办理房地产转移登记手续，领取房地产权证；2.澳洲山庄项目下的涉案房屋均未办理大确权或初始登记。广州市萝岗区人民法院于2013年7月1日致函增城市国土资源和房屋管理局调查涉案房屋办理大确权或初始登记的情况。增城市国土资源和房屋管理局于2013年8月1日作出的增国房复【2013】519号《关于澳洲山庄项目房屋有关情况的答复》，说明如下问题：增城市国土资源和房屋管理局房地产交易登记系统无来函所提及澳洲山庄项目房屋办理初始登记或大确权的信息记录。还查明，案涉物业所在楼盘项目的其他部分购房者曾于诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向广东省增城市人民法院起诉。此外，案涉项目的部分业主、业主代表亦有持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目迟延办证、交房等相关情况。广东省广州市南方公证处于2011年9月28日出具的（2011）南公证内字第41175号《公证书》载明：张鑫焱已于2011年8月26日死亡；未见其生前立遗嘱或与他人签订遗赠抚养协议；其配偶为曾南燕，有一个儿子为张翼，无收养子女，父母均先于其死亡。截至本案庭审之日，澳美公司尚未办理房产证至曾南燕、张翼名下。上述事实有《澳洲山庄商品房买卖合同》《收据》《收楼回执》《房地产查档登记表》、（2011）南公证内字第41175号《公证书》及当事人陈述等证据予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，本院予以采信。本院认为，澳美公司与张鑫焱、曾南燕、张翼签订的《澳洲山庄商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。张鑫焱已于2011年8月26日去世，故张鑫焱的合同权利应由其法定继承人曾南燕、张翼继承。关于逾期办证违约金是否超过诉讼时效。由于案涉物业的部分购房者曾在诉讼时效内就办证及逾期办证的违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成的诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。在前述纠纷判决已生效并一直处于执行阶段的情况下，结合案涉项目的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目情况的事实，说明案涉项目的购房者确实存在持续维权的事实，同时亦可反映案涉项目的开发商即澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约及购房人在持续主张相关权利。结合考虑案涉物业所在项目的其他部分购房者曾就曾南燕、张翼主张的同类违约事实向澳美公司主张权利及众多购房者这一利益共同体所采取的向相关部门主张权利的行为在诉讼时效问题上产生的效力，本院对澳美公司关于逾期办证违约金已过普通诉讼时效的抗辩理由不予采纳。但由于最长诉讼时效不适用中止、中断的规定，曾南燕、张翼至2019年12月30日才就本案提起诉讼，其诉请的1999年12月30日前的逾期办证违约金已超过20年的最长诉讼时效期限，而澳美公司对此提出诉讼时效抗辩，故本院对该部分逾期办证违约金不予支持。关于逾期办证违约金的数额。双方在《澳洲山庄商品房买卖合同》附加条款第7条中明确约定，如卖方不能在交楼日起30内提供资料供领取房产证所造成的买方经济损失，应由卖方承担。澳美公司于1999年5月30日将案涉房屋交付给曾南燕、张翼，按照该约定，澳美公司应于1999年6月29日前协助曾南燕、张翼办理房地产权证，但至庭审之日，案涉房屋权属证书仍未办理至曾南燕、张翼名下，而无法办证的原因在于澳美公司。澳美公司逾期未协助曾南燕、张翼办理房地产权证，系违约，应当承担违约责任。对于违约金的计算标准，双方未在合同中明确约定逾期办证的违约金，鉴于曾南燕在1999年12月30日前已向澳美公司支付购房款及月供62403元，在2016年8月23日支付完毕全部购房款209280元，基于公平及计算便利，本院酌定澳美公司在1999年12月30日至2016年8月23日期间应向曾南燕支付的违约金以135841.5元[（62403元+209280元）÷2]为基数，自2008年4月11日起（时间中点）至2016年8月23日止，参照中国人民银行制定的银行同期同类贷款基准利率的标准计算违约金。在2016年8月24日及之后，违约金以购房款总额209280元为基数，至2019年8月19日前参照中国人民银行制定的银行同期同类贷款基准利率的标准计算违约金，自2019年8月20日起至实际办证之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算违约金，上述期间累计违约金总额以不超过已付购房款为限。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、第十五条之规定，判决如下：一、被告广州澳美房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告曾南燕、张翼支付逾期办证违约金（1999年12月30日至2016年8月23日期间的违约金以135841.5元为基数，自2008年4月11日起至2016年8月23日止，参照中国人民银行制定的银行同期同类贷款基准利率的标准计算违约金。在2016年8月24日及之后，违约金以购房款总额209280元为基数，至2019年8月19日前参照中国人民银行制定的银行同期同类贷款基准利率的标准计算违约金，自2019年8月20日起至实际办证之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算违约金，上述期间累计违约金总额以不超过209280元为限）；二、驳回原告曾南燕、张翼其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4439元，由被告广州澳美房地产开发有限公司负担。负担缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 刘 波人民陪审员 刘 英人民陪审员 李瑞卿二〇二〇年九月二十五日书 记 员 黄宝茵