四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川09民终1039号 上诉人（原审原告）：胡静，女，1996年8月26日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人（特别授权）：敬雯靖，四川宏申律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：遂宁市深建业华泰房地产开发有限公司，住所地遂宁市创新工业园南环路以**，统一社会信用代码915109005656793053。 法定代表人：雷家华，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘洋，四川斗城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨国武，四川斗城律师事务所律师。 上诉人胡静因与被上诉人遂宁市深建业华泰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2020）川0903民初965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，因当事人没有提出新的事实或理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 胡静上诉请求：1.撤销四川省遂宁市船山区人民法院（2020）川0903民初965号民事判决；2.改判支持上诉人的全部诉讼请求；3.本案二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：事实和理由：1.虽然相关法律法规并没有强制规定房屋交付必须取得《建设工程竣工验收备案证明文件》，但双方当事人在《商品房买卖合同（预售）》第十五条第（一）项对房屋交付作了特别约定，被上诉人华泰公司亦签字认可，应视为其对自身权利的自由处分，且案涉合同系双方当事人的真实意思表示，双方均应恪守合同约定按要求履行各自义务，但一审判决对合同约定过分干预，不合法理。2.一审判决认定的违约金过低，应当予以调整。按照合同约定，被上诉人华泰公司应于2017年10月30日向上诉人全少君、邓中秀交房，但被上诉人未在约定期限内履行交房义务，被上诉人华泰公司则应按总房价款万分之五支付违约金，一审判决的违约金过低，二审应予以调整。 华泰公司辩称，1.本案中的《竣工备案书》不是合同约定的“竣工备案证明文件”，不能将二者划等号。《竣工备案书》中所列举文件，包含有在交房时华泰公司不能单方面所能确定和提交的文件，且商品房买卖格式合同系由相关职能部门提供，具有较强的行政管理性质，该约定不能作为认定华泰公司违约的依据。2.上诉人在交房过程中不存在任何违约行为，案涉房屋交付是以通过公告、电话、信函等方式通知且案涉房屋质量合格，现仅因政策变化、行政机关效能、税费结清等诸多因素导致相关的纸质文件未能及时取得，但这也仅能认为是履行过程中的瑕疵问题，并不能作为判决华泰公司支付违约金的依据。3.上诉人没有接房是自己的原因，其不接房的行为导致了社会资源的浪费，被上诉人不应当被判处违约金。4.司法行为对社会、个人应有积极正确的引导价值，目前经济环境让类似被上诉人的中小企业步履维艰，二审法院应慎审判决。 胡静向一审法院提出诉讼请求：胡静与华泰公司之间的合同继续履行；2.华泰公司自2017年10月31日起至实际交付房屋之日止按日万分之五向胡静支付违约金，算至2019年11月5日约为137417.8元；3.诉讼费由华泰公司承担。诉讼过程中，胡静将第1项诉讼请求中的继续履行合同明确为要求华泰公司交付房屋，将第2项诉讼请求变更为违约金计算至2020年1月2日。 一审法院认定事实：2015年12月21日，胡静与华泰公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定胡静购买华泰公司开发的江南美邸12栋3单元4层404号房屋，房屋总价款为373926元，合同约定房屋预测建筑面积为77.05㎡，交房时间为2017年10月30日前，交房条件约定“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、建设工程竣工验收合格证明”。预期交房超过60日的，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。 案涉房屋所在楼栋的竣工验收合格报告由五方责任主体于2017年7月8日签署，报告中记载规划、公安消防、技术监督、环保等有关部门专项验收情况为验收合格。其中建设工程规划条件核实合格证颁发日期为2018年6月13日，建设工程消防验收意见书验收评定为合格，时间为2018年6月7日。华泰公司于2020年1月2日取得四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书。 竣工验收备案书要求的竣工验收备案文件包括：工程质量监督机构出具的四川省工程质量监督报告、工程竣工结算确认书、法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件等备案文件。 华泰公司于2017年10月30日前通过公告的方式要求胡静来接房，胡静知悉公告的内容。但胡静认为根据合同约定，华泰公司应当取得案涉楼盘的竣工验收备案书才符合商品房交付条件，2017年10月31日至2020年1月2日期间，因不具备符合合同约定的商品房交付条件，故胡静有权拒绝接房。 一审法院认为，商品房买卖合同（预售）系双方当事人的真实意思表示，双方应按照合同约定履行各自义务。根据合同约定，商品房交付时应取得建设工程竣工验收备案证明文件，对于该备案证明文件是竣工验收备案书还是竣工合格报告，双方对此各持己见。一审法院认为，商品房交付的条件，与房屋购买人相关的核心利益即商品房质量是否合格及办理房产证所需文件是否齐备。从竣工验收备案文件所需提交的文件内容来看，工程竣工结算书等内容与商品房质量并非实质相关，仅为取得验收备案书的必备文件，故验收备案书并非完全与商品房质量实质相关。根据现行法律要求，商品房质量是否合格主要以五方责任主体验收为依据，特殊工程需要公安消防进行验收。因此，结合本案实际，以消防实际验收合格之日为房屋质量实际合格的时间节点，即2018年6月7日。 从备案书取得的客观情况与商品房质量的实际关联来看，华泰公司可以交付合格商品房的时间应为2018年6月7日。根据双方合同约定，胡静作为商品房购买人有权要求华泰公司交付已经取得验收备案书的权利，故对于胡静拒绝接房并非胡静过错，因此造成的损失不应当由胡静承担。但从合同履行的情况来看，华泰公司多次要求胡静接收房屋，胡静拒不接收，致使房屋处于空置的状态，实际造成了社会资源的浪费。综上，华泰公司于2018年6月7日符合交付房屋的条件，华泰公司虽于2017年10月30日前通知接房，仍应当承担在此期间的违约责任。本院结合合同实际履行情况、华泰公司的过错、胡静的损失等情况，对违约金予以调低，调整为4100元。 对于胡静所主张的要求华泰公司交付房屋，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：遂宁市深建业华泰房地产开发有限公司遂宁市深建业华泰房地产开发有限公司于本判决生效后立即向胡静交付江南美邸第12栋3单元4层404号房屋；遂宁市深建业华泰房地产开发有限公司于本判决生效后三日内向胡静支付违约金4100元；驳回胡静的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1524元，由遂宁市深建业华泰房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交的从互联网下载的安居客租房以及58同城房产等发布案涉楼盘及周边房屋租赁价格的情况图片1份，拟证明因上诉人的逾期交房行为，给上诉人实际造成的房屋租金损失比一审判决认定的判决金额要高，二审应对违约金进行调整。被上诉人质证认为，该组证据的三性都不认可，通过几张截图，不能反映出其数据来源、截图时间等相关阐述，不符合网络电子数据的举证要求，不能达到上诉人的证明目的。本院经审查认为，对上诉人提交的该组证据的真实性、合法性予以确认，但房屋中介平台并非客观、权威的信息平台，其公布的租金价格不能作为认定案涉房屋租金市场价格的依据。故不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信。 二审经审理查明的基本事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案主要争议焦点为违约金标准应否进行调整。首先，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据双方当事人订立的《商品房买卖合同（预售）》第十五条以及第十八条，关于商品房交付条件、交付时间和交付手续的约定，华泰公司未在约定时间内向全少君、邓中秀交付满足合同约定交付条件的商品房，应当承担支付违约金的责任。其次，本案中被上诉人华泰公司通过公告、电话、信函等方式通知上诉人接收已经通过五大主体验收合格的案涉房屋，而上诉人以被上诉人未取得备案证书为由拒不接收，致使案涉房屋处于空置状态，其行为有违诚实信用原则，且上诉人并没有提供造成其实际损失的证据，因此一审法院结合合同履行情况、双方当事人的过错程度等情况综合衡量，判决被上诉人向上诉人支付违约金4100元并无不当，本院予以维持。 综上，胡静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3048元，由胡静负担。 本判决为终审判决。 审判长 赖 力 审判员 郑 艳 审判员 梁 燕 二〇二〇年九月二十八日 书记员 李诗璐