北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初28577号原告：李栋，男，1981年7月15日出生，汉族，无业，住黑龙江省集贤县二九一农垦社区。被告：孙康，男，1977年9月15日出生，汉族，无业，住湖南省新邵县。委托诉讼代理人：王栿，北京市华城律师事务所律师。原告李栋与被告孙康房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李栋、被告孙康的委托诉讼代理人王栿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李栋向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除李栋与孙康之间于2018年12月11日签订的《房屋租赁合同》；2.孙康支付李栋拖欠的截至2019年7月14日的房屋租金10000元，并赔偿李栋6个月的租金损失150000元，减去孙康交纳的押金25000元，孙康还应给付李栋135000元；3.孙康协助将“北京万红隆宾馆”的法定代表人（负责人）变更到李栋或李栋所指定人员名下；4.孙康承担本案诉讼费。事实和理由：李栋、孙康于2018年12月11日签订房屋租赁合同1份，约定李栋将位于北京市大兴区旧宫镇小红门路136号136-6号房屋的1层门市和2层出租给孙康，由孙康用以经营宾馆、足疗、水疗、按摩等生意；租赁期限为5年，自2019年1月15日至2024年1月14日，租金为每月25000元，租金交纳方式为每3个月交纳1次，房屋押金为25000元；同时，为便于孙康经营，李栋同意将自己经营的“北京万鸿隆宾馆”营业执照的负责人（法定代表人）变更为孙康；合同补充条款第3条约定：“本协议期满或半途协议解除，双方不再续约的，乙方配合甲方办理法定代表人变更至甲方指定的人员名下”。合同签订后，李栋如约将租赁房屋交付给孙康，并免除了孙康2018年12月11日至2019年1月14日期间1个月零2日的房租；孙康承租后，先后向李栋交纳了两次房租合计140000元，截至2019年7月14日的房租尚拖欠10000元；合同履行至2019年6月，孙康未告知李栋，擅自跑路，中途违约，造成合同无法履行，给李栋造成房屋闲置损失；孙康经营期间造成消防设施损坏，由李栋出资进行了修缮；拖欠水费、卫生费由李栋缴付，物业费半年10000元；按合同补充条款第3条约定，孙康违约，应将“北京万鸿隆宾馆”的负责人（法定代表人）变更至李栋指定的人员名下。孙康拖欠李栋房租10000元，其中途违约给李栋造成了房屋闲置损失，按物业费及其他费用10000元，以6个月租金标准主张损失150000元，减去孙康预存在李栋处的房屋押金25000元，孙康尚应支付李栋135000元，并协助进行负责人（法定代表人）变更。为维护自身合法权益，李栋诉至法院，请求判如所请。孙康辩称，不同意李栋的全部诉讼请求；双方当事人之间的房屋租赁合同已经协议解除了，在2019年5月孙康搬离出租房屋的时候就已经交还了房屋钥匙，这也是经过李栋同意的，所以合同在当时就已经解除了，并且对之后的房屋租金也不应当由孙康承担；对于更换法定代表人一节，孙康现在无法联系到宾馆的法定代表人，孙康也在想办法解决这个问题，但通过电话联系，都无法联系上宾馆的法定代表人；合同正文之外的补充部分是由孙康的合伙人，也是宾馆的主要负责人，找一个律师手写的，孙康对补充合同存在重大误解，对于补充协议第三条的内容，其实孙康一方是做不到这一项的，因为当时的营业执照的法定代表人写的就不是孙康的名字，现在让孙康配合办理宾馆法定代表人的变更手续，确实无法变更；关于李栋所主张孙康欠付的10000元房屋租金，当时是在租赁房屋之后，双方协商孙康给李栋10000元的消费优惠券，代替该10000元房屋租金，当时李栋也是同意的，现在李栋反悔了，但事实上已经用消费优惠券抵消了那10000元房屋租金了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月11日，李栋（甲方、出租人）与孙康（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》；双方约定甲方将“大兴区旧宫镇小红门路136号136-6”约230平方米的1层门脸和2层房屋出租给孙康使用，租赁期限为5年，自2019年1月15日至2024年1月14日，押金为25000元，租金为每月25000元，租金支付方式为3个月一交，以收条为凭，房租每年递增10000元；关于装修改造，双方约定乙方如装修、增项、改造需甲方同意方可进行，费用自理，期满后一切不可移动的设施归甲方所有；关于费用负担，双方约定租赁期间，水电费、物业费、卫生费等均由乙方自行承担；关于房屋维护，双方约定合同期间，乙方对房屋有使用权，并负责维护、保养，房屋结构不能改变，如遇跑水、门窗损坏等均由乙方负责；关于违约责任，双方约定租金必须提前1个月之前交齐，如未及时交纳租金及其他应承担的费用，甲方有权收回房屋，由此造成的损失由乙方承担；关于客观履行障碍，双方约定租赁期间乙方对房屋有使用权，不允许转租给第三方，因不可抗力、国家拆迁征占等因素导致合同无法履行或者无法完全履行时，甲乙双方协商一致，可以变更或解除合同，如遇拆迁乙方应停止营业，并及时清场配合拆迁进程，不得阻碍拆迁，否则视为违约，项目拆迁所得（包括地上物及营业补偿等全部拆迁待遇）与乙方无关；在合同落款处，李栋、孙康均签字确认；同时双方手写补充：“1.甲方（以及原房东）同意乙方使用该租赁房屋用于经营足疗、水疗、按摩等生意，乙方自主经营，甲方不得干涉。2.甲方同意乙方使用甲方的营业执照（北京万鸿隆宾馆）经营前述生意，本协议签订后，双方应立即配合前往工商部门办理营业执照经营范围增项及法定代表人变更至乙方指定的人员名下。3.本协议期满或中途协议解除，双方不在续约的，乙方配合甲方办理法定代表人变更至甲方指定的人员名下。4.甲方收款账号：户名李栋，开户行建设银行，卡号××********”。合同签订后，李栋即向孙康交付租赁房屋，并由孙康在租赁房屋处经营北京万鸿隆宾馆；租赁房屋所在楼栋系“兴南大厦”，对租赁房屋“大兴区旧宫镇小红门路136号136-6”颁发有房屋所有权证；合同签订后，孙康依约定向李栋交付房屋押金25000元；对于2019年1月15日至2019年7月14日期间租金150000元，李栋主张孙康分2次交纳了其中的140000元，尚欠付10000元；孙康则主张对于上述期间租金，其除了向李栋交纳140000元外，还以消费优惠券的形式给付李栋10000元，故上述期间租金均已付清。关于合同解除一节，李栋主张合同未正常解除，故要求法院依法判决解决，孙康则主张合同在2019年5月协议解除。关于合同履行情况，孙康陈述称，租金已经交纳至2019年7月14日，但孙康在2019年5月就已经搬离租赁房屋了，对具体搬离日期记不清楚了，当时就告诉李栋不再租赁房屋了，房屋钥匙也在当时交给李栋了；李栋则陈述称，不认可孙康在2019年5月搬离租赁房屋，房屋钥匙是孙康先放在李栋那里，是当面给的房屋钥匙，孙康当时跟李栋说在两会期间不让开张，说过段时间看能不能再出租给别人或者做别的商业用途，但是对孙康什么时候搬走的李栋并不知道，孙康没有和李栋办理房屋交接，也没有协议解除合同，而且孙康那里还有其他的房屋钥匙，租赁房屋内的沙发还是孙康偷着搬走的，因为直到2019年7月都一直不交房屋租金，李栋才找孙康要求其变更营业执照的法定代表人，以便李栋能够继续经营宾馆，但是后续联系不上孙康了，营业执照也让孙康弄的经营异常了；李栋还陈述称，孙康把房屋钥匙给李栋之后，租赁房屋一直没有对外出租，一直到2020年8月份才出租给别人，孙康也一直没有跟李栋办理房屋交接，房屋不能出租，也不能经营，房屋的装修本来就是李栋的原有装修，不知道孙康什么时候搬走的，在2020年7月份李栋进场的时候看到现场留了些废品，对水电费孙康也没有交。对于合同解除后的押金返还事宜，庭审中，经询问，孙康陈述称，可以以押金25000元折抵相关费用，但孙康认为并不拖欠李栋房屋租金。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效；依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；承租人应当按照约定的期限支付租金；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，李栋与孙康所订立房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不存在法定无效情形，属合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。交还部分房屋钥匙，既不能等同于办理房屋交接手续，亦不能等同于返还房屋；对于经营性房屋，返还租赁房屋应当包括交还房屋钥匙，搬离承租人自有物品，结算水电费，查看房屋及附属设施损耗情况等各项事宜；作为承租人的孙康应就返还租赁房屋的事实负举证责任，虽然其主张在2019年5月即已交还租赁房屋并与李栋协议解除合同，但未提供充分证据证明，故对该项事实本院不予认定；据此，李栋主张孙康应付清2019年1月15日至2019年7月14日期间6个月租金并无不当；孙康主张租赁双方曾协商以10000元消费优惠券，但未提供证据证明，故本院不予采纳；李栋认可孙康已给付上述期间房屋租金150000元中的140000元，故对于剩余租金10000元，孙康应给付李栋。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”上文已述，孙康主张租赁双方在2019年5月协商解除合同，但未提供充分证据证明，故本院不予采纳；根据合同约定，租金每3个月一交，承租人应提前1个月交齐，如承租人未及时交纳租金及其他应承担的费用，则出租人有权收回房屋，并要求承租人赔偿所造成损失，即约定了出租人的单方解除权；因孙康逾期交纳租金，故对李栋要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持；承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务，具体损失数额应根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、承租人的过错程度等因素酌情确定；综合考虑本案具体情况，李栋要求按照6个月租金标准计算违约损失过高，本院酌情确定为按照3个月租金标准计算，即75000元；双方均同意以孙康所交纳押金25000抵扣租赁费用，对此本院不持异议。综上所述，本院判决诉争房屋租赁合同解除，孙康应给付李栋租金10000元并赔偿损失75000元，在抵扣押金25000元后，孙康还应给付60000元。李栋要求孙康协助将北京万红隆宾馆的法定代表人（负责人）变更到李栋或李栋所指定人员名下的诉讼请求，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条规定，判决如下：一、判决李栋与孙康在二〇一八年十二月十一日签订的《房屋租赁合同》解除；二、孙康于本判决生效后十日内给付李栋租金10000元并赔偿违约损失75000元，合计85000元（在抵扣孙康已交纳押金25000元后，孙康还应给付60000元）；三、驳回李栋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3000元，由李栋负担1667元（已交纳），由孙康负担1333元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 振人民陪审员  梁跃海人民陪审员  丰永志二〇二〇年九月二十五日法官 助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷