湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终8312号上诉人（原审原告）：彭启舟，男，1956年6月2日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：林盈，湖南天润人合律师事务所律师。委托诉讼代理人：向贝蓓，湖南天润人合律师事务所律师。上诉人（原审被告）：欧阳振辉，男，1984年12月21日，汉族，住湖南省宁远县。委托诉讼代理人：杨福文，湖南天地人律师事务所律师。原审被告：文清波，男，1987年10月3日出生，汉族，住湖南省衡东县。委托诉讼代理人：杨福文，湖南天地人律师事务所律师。彭启舟与文清波、欧阳振辉租赁合同纠纷一案,不服湖南省长沙市天心区人民法院（以下称一审法院）(2019)湘0103民初11265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。上诉人彭启舟及其委托诉讼代理人林盈，上诉人欧阳振辉及欧阳振辉、文清波的共同委托诉讼代理人杨福文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人彭启舟上诉请求：1、撤销长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初11265号民事判决第一项；2、判令文清波、欧阳振辉连带赔偿其就租赁房屋给彭启舟造成的装饰装修等相关损失75730元；3、本案诉讼费由文清波、欧阳振辉承担。事实和理由：一审法院认定租赁房屋损失费用过低，显著低于房屋实际修复费用。欧阳振辉、文清波辩称：一、彭启舟所主张的房屋损失费用没有事实和法律依据，不应得到支持。根据谁主张谁举证原则，彭启舟一审时并未向法院提交房屋受损的相应证据，也没有提交证据证明房屋损失是欧阳振辉、文清波造成；二、二审彭启舟提交证据证明其房屋装修所花费的金额，但该证据与房屋受损没有直接关系；三、欧阳振辉、文清波在2019年6月与彭启舟解除了租赁合同关系，彭启舟对此知情，彭启舟直到租赁期限届满的次日才开始进行装修，明显是故意放任损失的扩大。上诉人欧阳振辉上诉请求：1、撤销长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初11265号民事判决，并依法改判；2、本案诉讼费由彭启舟承担。事实与理由：一、彭启舟提交的房屋损失照片不符合证据三性要求，亦无法反映该损失由欧阳振辉、文清波造成，一审法院据此判令欧阳振辉、文清波承担赔偿责任，属于事实认定不清。二、案涉《房屋租赁合同》已经解除，彭启舟不应再要求欧阳振辉、文清波支付租金，即使欧阳振辉、文清波应当支付租金，也应当考虑承租人未实际使用房屋的情形及疫情防控相关政策对租金予以调减。三、一审法院适用程序错误，超出审限。彭启舟辩称：一、一审法院认定事实正确，一审提交的房屋受损照片能够清晰反映房屋受损情况，且欧阳振辉一审庭审中承认该房屋损坏系其使用过程中管理不当所致，其愿承担责任，该事实亦有证人出庭作证证实。一审法院在未同意彭启舟对房屋损失进行鉴定的情况下，酌定房屋损失为两万元，显失公平。根据彭启舟房屋装修支出费用票据，该房屋实际修复费用合计66068元。二、一审法院认定《房屋租赁合同》未实际解除并无不当，欧阳振辉、文清波应当承担后续租金。根据合同约定，该房屋租赁期限为2017年7月7日至2020年7月6日，欧阳振辉、文清波自行搬离房屋，未取得彭启舟同意，合同并未解除。疫情期间，彭启舟并未限制欧阳振辉、文清波使用房屋，其主张减免租金，没有依据。三、一审法院适用程序没有错误。彭启舟向一审法院提出如下诉讼请求：1、判令文清波、欧阳振辉连带赔偿其给彭启舟就波波天下城3栋601室房屋（以下简称“租赁房产”）造成的装饰装修、房屋设施、家具家电等财产毁损经济损失及原损毁设施拆除、其他修复、垃圾清理等费用合计75730元；2、判令文清波、欧阳振辉连带向彭启舟支付承租期间拖欠的水费300元及2019年6月物业管理费180.70元；3、判令文清波、欧阳振辉连带向彭启舟支付租赁房产自2019年7月至本案审结止的租金（月租金为3000元）；4、判令文清波、欧阳振辉连带向彭启舟支付租赁房产自2019年7月至本案审结止的物业管理费（每月物业管理费为180.70元）；5、判令本案鉴定费全部由文清波、欧阳振辉承担；6、判令本案诉讼费全部由文清波、欧阳振辉承担。一审法院认定事实：彭启舟系长沙市天心区芙蓉南路一段368号波波天下城3栋601房（以下简称601房）的所有权人。彭启舟、席莎莎系夫妻。2017年7月7日，经湖南新环境房地产经纪连锁有限公司居间，彭启舟(即甲方、出租方)与文清波（即乙方、承租方）订立《房屋租赁合同》。双方在该合同中约定，彭启舟将601房租赁给文清波；第二条约定，租赁期限2017年7月7日至2020年7月6日；第三条约定，租金为每月3000元，含使用家电、家具、设备、设施（详情见交房确认书）。支付方式季付。房屋在租赁期间产生的电话费、宽带费、水费、电费、燃气费、物业管理费、卫生费和电梯费及有线电视费等费用由文清波承担，其余由彭启舟承担；第七条约定，文清波承担租赁期内的该房屋的实际使用费及使用不当所造成的房屋及其相关设备的损失和维修费用。双方还约定了其他事项。601房的物业服务费为每月180.70元。订立该《房屋租赁合同》后，彭启舟即将601房交付给文清波。文清波将该房用于学生宿舍。欧阳振辉自2017年7月10日至2019年6月11日期间经银行转账向席莎莎共计24个月的房租72000元。文清波、欧阳振辉已支付彭启舟截至2019年7月6日止的租金。文清波、欧阳振辉已向物业服务公司支付601房截至2019年7月6日止的物业服务费。2019年7月1日，因换到其他地方住，文清波遂自行搬离601房。后彭启舟进入601房，发现该房的木地板已损坏、水管渗水致墙壁损坏、家具起霉、损坏等。因房屋受损，自2019年7月1日起至今，彭启舟未能将601房租出。2019年11月7日，彭启舟交纳601房水费300元。在庭审过程中，欧阳振辉表示愿意承担文清波与彭启舟订立的《房屋租赁合同》中的承租人的责任。一审法院认为：彭启舟与文清波、欧阳振辉订立的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且于法不悖，故为有效合同。该合同是确定双方当事人权利、义务的依据。双方当事人应按照该合同约定，全面履行自己的义务。文清波、欧阳振辉在未与彭启舟协商一致的情况下，自行搬离601房，系违约行为。由于文清波、欧阳振辉在租赁601房期间已损坏该房的木地板、墙壁、家具，故应赔偿彭启舟损失。关于赔偿损失的金额，根据木地板、墙壁、家具损坏程度，一审法院酌定为20000元。关于水费，因自来水的使用均为先向水卡充值、再使用，故彭启舟于文清波、欧阳振辉搬离后的2019年11月7日交纳的水费，不应由文清波、欧阳振辉承担。由于彭启舟未提交物业费发票的原件，故一审法院对彭启舟要求文清波、欧阳振辉支付物业服务费180.70元的诉讼请求，不予支持。依《房屋租赁合同》，租赁期限于2020年7月6日届满，故自2019年7月7日起，文清波、欧阳振辉仍应按每月3000元的标准支付彭启舟租金并支付物业服务费。关于文清波的其与彭启舟订立《房屋租赁合同》系职务行为的抗辩，因其未提交证据予以证明，故一审法院不予采信。关于欧阳振辉的“欧阳振辉已于2019年7月1日从涉案房屋搬离，双方的租赁合同已解除”的抗辩，因欧阳振辉未提交其与彭启舟协商解除《房屋租赁合同》的证据，故一审法院对欧阳振辉的该抗辩，不予支持。关于欧阳振辉的“彭启舟主张的后续租金及物业管理费属于扩大的损失，应由彭启舟自行承担”的抗辩，由于文清波、欧阳振辉在房屋租赁期间，已损坏601房，彭启舟至今无法将该房出租，彭启舟主张的后续租金及物业管理费不属于扩大的损失，故一审法院对欧阳振辉的该抗辩，不予支持。一审法院判决:一、文清波、欧阳振辉于本判决生效后十日内共同赔偿彭启舟损失20000元；二、文清波、欧阳振辉于本判决生效后十日内共同支付彭启舟租金（按每月3000元的标准，自2019年7月7日起至本案审结之日止，但不超过2020年7月6日）；三、文清波、欧阳振辉于本判决生效后十日内共同支付彭启舟物业服务费（按每月180.70元的标准，自2019年7月7日起至本案审结之日止，但不超过2020年7月6日）；四、驳回彭启舟的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。彭启舟提交的装修申报表、装修许可证、装修施工承诺书、装修管理费发票，真实、合法，能够证明彭启舟委托第三方对案涉房屋进行装修的事实，本院予以采信；自来水费发票，一审中已经提交，本院不再重复认定；物业管理费发票，真实，合法，与待证事实相关，本院予以采信；装修用工工资发放表、收据，未提交相应支付凭证以证实实际发生金额，本院不予采信。本院二审查明，彭启舟于2020年7月7日向中航物业BOBO天下城管理处申报装修，装修期限为2020年7月7日至2020年8月22日，装修内容包括涉案房屋的地板翻新、墙壁翻新、卫生间防水贴砖。为此，彭启舟向物业公司支付了装修管理费、工本费共计140元。彭启舟向物业公司支付了2020年1月1日至2020年6月30日的物业费1301.04元。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，结合一审判决与上诉人上诉事实和理由，本案二审争议焦点为：一、案涉租赁是否解除；二、房屋装修损失金额认定及责任承担；三、一审审理过程中是否存在程序违法。一、案涉租赁是否解除。欧阳振辉上诉主张在2019年6月与彭启舟解除了租赁合同关系，其无需继续支付租金。本案中，彭启舟与文清波于2017年7月7日签署了《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为2017年7月7日至2020年7月6日。租赁期限内，由欧阳振辉支付租金，且在一审庭审中欧阳振辉同意作为承租人共同承担责任。虽然欧阳振辉、文清波于2019年7月搬离案涉房屋，但其解除合同的要求并未得到出租人彭启舟同意,双方并未协商一致解除合同，亦不存在其他法定解除的情形，故欧阳振辉、文清波无权解除案涉租赁合同。一审法院认定欧阳振辉、文清波继续支付租金、物业服务费至案件审结之日（但不超过2020年7月6日）并无不当。本院予以维持。二、房屋装修损失金额认定及责任承担。彭启舟上诉称一审认定损失过低，欧阳振辉上诉称房屋损失与其并无因果关系，其无需赔偿损失。本案中,根据彭启舟一审提交的证据，租赁期限内,案涉房屋地板、墙面、家具均有损坏，在欧阳振辉、文清波未提交相反证据的情况下，本院认为，租赁期限内由欧阳振辉、文清波实际占有、使用案涉房屋，因其租赁行为造成的该等损坏应当由其承担赔偿责任。关于赔偿金额，因彭启舟提交的证据无法反映其维修产生的实际金额，一审法院酌定损失20000元并无不当，本院依法予以维持。三、一审审理过程中是否存在程序违法。欧阳振辉上诉主张一审适用简易程序审理超过3个月的审限，构成程序违法。经查，一审法院于2019年11月11日立案，于2020年2月10日结案，并未超出审限，对欧阳振辉主张一审审理程序违法的上诉请求，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4258元，由上诉人彭启舟承担2194元，由欧阳振辉承担2064元。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  潘 威审判员  孙一中二〇二〇年九月二十九日法官助理何叶书记员刘妙附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。