黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终1722号上诉人（原审原告）：王春生，男，1974年5月3日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市建华区。上诉人（原审被告）：齐齐哈尔润泰商业有限公司，住所地齐齐哈尔市建华区军校街**。法定代表人：恽鹏洲，该公司董事长。委托诉讼代理人：张延安，黑龙江嵩岩律师事务所律师。上诉人王春生因与上诉人齐齐哈尔润泰商业有限公司（以下简称润泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省齐齐哈尔市建华区人民法院（2019）黑0203民初2154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王春生上诉请求：1.润泰公司返还商铺，返还商铺的位置应符合买卖合同第10页商铺分布图所标注的实际位置，面积应符合买卖合同上的规定，返还时商铺的位置及面积应经王春生验收和认可；2.润泰公司赔偿王春生自2009年3月16日起至返还商铺之日止的损失350,128.00元（王春生通过租赁应得收益175,064.00元的2倍）；如润泰公司能说明上述赔偿方式不合理，则润泰公司赔偿王春生自2009年3月16日起至返还商铺之日止的损失230,467.00元（王春生通过租赁应得收益175,064.00元，加上自2009年3月16日起10余年的贷款利息55,412.00元）；3.一、二审诉讼费由润泰公司承担。事实和理由：一、王春生诉请润泰公司赔偿损失，从未要求过使用费。赔偿方式有两种，一种是使用费的2倍，另一种是使用费加上这些年的贷款利息。如果润泰公司不能推翻第一种赔偿方式的合理性，则要求按第一种方式进行赔偿。之所以请求润泰公司赔偿使用费的2倍，是因为润泰公司应按收益的多少进行赔偿，而收益至少是使用费或者租赁费的2倍，这也符合欺诈和合同欺诈中3倍惩罚性赔偿和2倍惩罚性赔偿的规定。二、润泰公司的行为符合法律规定的欺诈和合同欺诈。1.润泰公司出示的租赁合同第十九条约定，本合同由双方法定代表人或授权代表签字盖章后生效；合同须经齐齐哈尔公证处办理公证。但该租赁合同没有润泰公司、齐齐哈尔市华联房地产开发有限责任公司（以下简称华联公司）的法定代表人或授权代表签字，也没有公证处的公证证明，所以该租赁合同没有生效。2.润泰公司无法出示支付华联公司15年租金的发票，就是说润泰公司实际没有给华联公司支付租金，没有支付租金的合同是不生效的。3.该租赁合同签订的时间、地、地点为空白效的合同一定是在具体的时间、地、地点签订见该租赁合同是不生效的。4.该合同没有手写内容，均是电脑打字，显然该合同是从电脑打印出的样本合同，这样的合同是不生效的。在另一案件中，润泰公司出示了一份证明，证明润泰公司已于2009年3月16日将案涉商铺在内的整体楼房收购完毕，自收购之日起，华联公司与润泰公司的租赁合同也已作废。润泰公司称自己既租赁又收购，在租赁合同及收购合同均存在的情况下，拒不承认租赁合同无效的行为，符合法律规定的欺诈及合同欺诈，故王春生要求2倍的惩罚性赔偿是合理合法的。三、一审判决润泰公司返还商铺，又认定该租赁合同有效，互相矛盾。四、一审法院对赔偿时间段的判定有误。王春生请求润泰公司赔偿自2009年3月16日至返还商铺之日止的损失，但一审法院只判决润泰公司支付王春生2014年10月31日到2020年3月1日的使用费。因华联公司未支付王春生2008年10月至2014年10月期间的租金，王春生与华联公司的租赁合同解除，即使华联公司有权转租，华联公司与润泰公司签订的租赁合同也是不生效的，润泰公司从2009年3月16日开始侵占商铺，就应该从该日进行赔偿。五、一审法院将2009年的租赁价格作为2014年到2020年的租赁价格明显不公。因为10年后的房价和租赁价格比10年前有多倍的增长，2009年以后的租赁价格一定高于2009年的价格。一审法院要求王春生对同时期同地段同类商铺的租金价格申请鉴定，但未释明到底怎样鉴定。润泰公司不以坦白自己商铺的租赁价格的方式对王春生主张的租赁价格予以反驳，就说明王春生计算的租赁价格是合理的，法院就应该支持王春生关于租赁价格的主张。王春生用GDP增长率计算出来的结果是准确的，通过齐齐哈尔2010年至2019年国民经济和社会发展统计报告得出的每年的GDP增长率，就可以计算出2009年以后的价格，所以不需要鉴定。六、本案是因润泰公司出示的不生效的租赁合同引起，过错在润泰公司，所有的诉讼费都应由润泰公司承担。七、一审法院只判决润泰公司返还商铺，对确定商铺位置的请求未合并审理，对纠纷未能一并解决。八、开庭前，王春生已经递交了对华联公司的撤诉请求，一审法院应尊重王春生的撤诉请求，不应再对华联公司缺席判决。润泰公司辩称，本案属于合同纠纷，润泰公司与王春生没有合同关系。本案涉及华联公司一房二卖，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，王春生应向华联公司主张双倍赔偿，润泰公司不应该作为本案被告，应该驳回王春生对润泰公司的诉讼请求。润泰公司上诉请求：撤销一审判决，改判润泰公司不承担责任。一、二审诉讼费由王春生承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、王春生没有对润泰公司主张权利的主体资格。一审法院所列案由为房屋租赁合同纠纷，房屋租赁合同纠纷的前提是当事人间存在房屋租赁合同关系，但王春生与润泰公司自始不存在任何合同关系，王春生没有向润泰公司主张权利的合同基础。王春生与华联公司的纠纷应该通过正当途径处理，不应将案外人卷入其中。二、一审判决无视润泰公司对案涉商铺具有合法使用的依据和基础，属认定事实不清。润泰公司使用案涉商铺依据的是润泰公司与华联公司签订的房屋租赁合同，该房屋属于整体出租，当然包括案涉商铺在内。包括案涉商铺在内的整体商业用房是华联公司基于建设原始取得的，润泰公司从原始产权人处租赁房屋合法有效，而且润泰公司订立租赁合同时，王春生也未取得针对案涉商铺的任何生效法律文书，润泰公司对案涉商铺是否曾与他人订立过买卖合同并不知情。而且在租赁合同合法有效的前提下，即使租期内发生所有权流转，也不影响租赁合同在有效期内的效力。三、王春生属于重复起诉，违反一事不再理原则。王春生就案涉商铺曾在一审法院提起过民事诉讼，本案与（2012）建民商初字第73号案件中的诉讼请求、事实和理由、争议焦点重叠，属于重复诉讼。（2012）建民商初字第73号案件已经生效，如王春生不服，可通过审判监督程序解决。一审法院没有准确适用“民诉法”的规定，对重复起诉的案件又作出判决。王春生辩称，润泰公司出示的租赁合同未生效，润泰公司最初就是收购，而不是租赁，润泰公司出示租赁合同就是为了通过欺诈的手段，达到继续占有使用没有收购成功的商铺的目的。王春生向一审法院起诉请求：1.要求润泰公司返还商铺，返还的商铺位置应符合买卖合同第10页商铺分布图所标注的实际位置，面积应符合买卖合同上的规定，返还时商铺的位置及面积应经王春生验收和认可。2.判令润泰公司按照王春生的收益金额175,064.00元的2倍即350,128.00元进行赔偿支付。3.所有的起诉费和上诉费由润泰公司全部承担。一审法院认定事实：2006年9月25日王春生与华联公司签订商品房买卖合同，王春生从华联公司购买了鸿福大厦一层0001110号6.68平方米商铺。王春生支付合同价款后，同年9月28日合同双方签订了8年的商铺返租协议，租金每年5,000.00元，租期自2006年10月31日起至2014年10月30日止。返租合同履行期间华联公司将案涉商铺所属的齐齐哈尔市建华区军校街300号商业用房连同附属场地、设施等出租给润泰公司（租期20年），现王春生所购商铺由润泰公司使用，华联公司及润泰公司均未支付王春生2014年10月31日返租合同到期后占用商铺的使用费。另查明，一审法院（2009）建民初字第58号民事判决书认定王春生与华联公司在2006年9月25日签订的商品房买卖合同合法有效，判决华联公司协助王春生办理所购商铺的产权证照，案涉商铺在该合同中所标注的实际位置与实际经营商铺的位置不符。一审法院认为，该院作出的（2009）建民初字第58号民事判决书已发生法律效力，确认王春生与华联公司签订的案涉商铺买卖合同合法有效，但华联公司与润泰公司签订的20年的租赁合同，对属于王春生购买的商铺场地在2014年10月31日之后的处分没有征得王春生的同意，现王春生对该处分行为亦不认可，所以该合同中的部分内容无效，润泰公司应将其占有的商铺返还王春生,王春生要求确定商铺位置的主张，因其与本案并非同一法律关系，本案不予合并审理。王春生要求支付占用该面积期间内的使用费问题，一审法院向王春生释明后，王春生明确不同意对同时期同地段同类商铺的租金价格进行鉴定，对于王春生要求的赔偿金数额，其提交的证据不足，但考虑本案实际情况，对于赔偿金数额的计算标准，可比照其他商铺确定的租金标准每日3.98元／平方米支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、被告齐齐哈尔润泰商业有限公司于判决生效后十日内将其租用的齐齐哈尔市建华区军校街300号商业用房中原告所购的鸿福大厦一层0001110号6.68平方米商铺返还原告王春生；二、被告齐齐哈尔润泰商业有限公司于判决生效后十日内赔偿原告王春生2014年10月31日至2020年3月1日的商铺损失51,870.00元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,652.00元，由润泰公司负担1,097.00元、王春生负担5,555.00元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王春生为证明其上诉主张，向本院提供了案涉商铺的不动产权证书。证明案涉商铺的所有权归王春生，王春生请求润泰公司按照使用费的2倍进行赔偿合理。润泰公司质证称，对证据的真实性不认可，上面没有相关部门的附图，且案涉商铺在保全当中，办不了产权证照。本院认证认为，该证据系公文书证，润泰公司虽不予认可，但并未提供相反的证据予以推翻，故对证据的真实性本院予以确认，该证据能够证明王春生于2020年9月19日取得了案涉商铺的所有权。润泰公司为证实其上诉主张，向本院提供了齐齐哈尔市建华区人民政府于2010年1月29日出具的承诺函复印件。证明2009年3月16日，润泰公司以7600万收购华联公司的商业用房及配套设备设施，包括案涉商铺，区政府让润泰公司再增加1400万，润泰公司追加了1400万元，但并没有解决商铺迁出的问题。王春生质证称，该证据不具有关联性，该承诺函改变不了润泰公司通过合同欺诈手段无偿占有案涉商铺的事实。本院认证认为，该证据系无法与原件核对的复印件，无其他证据予以佐证，故本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2007年9月5日华联公司将其建造完毕的商业用房出租给润泰公司，租期为20年的事实，已经黑龙江省高级人民法院（2020）黑民再154号民事判决认定。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、润泰公司是否应返还案涉商铺；二、润泰公司是否应赔偿王春生损失；三、王春生提起本案诉讼是否构成重复起诉。一、关于润泰公司是否应返还案涉商铺问题。2006年9月25日，王春生与华联公司签订商品房买卖合同，华联公司将案涉商铺出售给王春生。但因王春生未能办理过户手续，2007年9月5日，华联公司又将其建造完毕的商业用房出租给润泰公司，租期为20年，该事实系人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，王春生虽不予认可，但并未提供相反的证据予以推翻，故对王春生关于该租赁合同未生效的上诉主张，本院不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。华联公司与润泰公司签订租赁合同时，王春生尚未取得案涉商铺的所有权，故依据“买卖不破租赁”的原则，王春生应承继华联公司与润泰公司之间的租赁关系。另，从案涉商铺使用情况看，自润泰公司承租以来一直被整体用于经营超市，润泰公司的使用面积不仅包括王春生所有的面积也涵盖其他业主的产权面积，虽然王春生提交的不动产权证书证明案涉商铺所有权归其所有，但该不动产权证书未记载商铺的四至界限，且根据王春生与华联公司签订的商品房买卖合同所附的商铺分布图显示，业主购买的商铺紧密相连，空间中无分割墙体，亦无明确的四至界限，王春生也未提交经房产部门确认的确切四至方位，因此王春生购买的面积难以与其他业主的权益相区分，故在目前情况下，案涉商铺无法实际分割，王春生要求润泰公司返还商铺的诉讼请求实际履行不能，故对王春生要求返还案涉商铺的诉讼请求，本院不予支持。一审判决润泰公司返还案涉商铺适用法律确有不当，本院予以纠正。二、关于润泰公司是否应赔偿王春生损失问题。自2007年9月5日华联公司将包括案涉商铺在内的商业用房出租给润泰公司后，根据“买卖不破租赁”原则，王春生须承继华联公司与润泰公司之间的租赁关系。润泰公司一直实际占有使用案涉商铺，可认定王春生与润泰公司已形成事实上的租赁关系，润泰公司作为使用人应支付王春生占有使用费。王春生诉请润泰公司赔偿损失，于法无据，一审法院未予支持并无不当。本院已经生效的（2014）齐商再终字第20号民事判决，根据市场交易价格确定了商铺占有使用费标准为每天每平方米3.98元，故一审法院据此标准判令润泰公司支付商铺占有使用费较为合理，王春生自行计算的租赁价格缺乏相应的依据，本院无法支持。王春生虽在提起本案诉讼前，向一审法院起诉请求解除其与华联公司签订的商铺返租协议，但一审法院未予支持，根据合同相对性原则，该返租期间的租金应由承租人华联公司支付，故一审判决润泰公司支付王春生自2014年10月31日起的占有使用费并无不当。三、关于王春生提起本案诉讼是否构成重复起诉的问题。王春生于2012年起诉华联公司、润泰公司房屋租赁合同纠纷一案[（2012）建民商初字第73号]时，王春生与华联公司签订的商铺返租协议尚在履行期内，而王春生提起本案诉讼时，该商铺返租协议已期满终止，即王春生提起本案诉讼是基于新的事实；且前后两诉的当事人、诉讼请求并不完全相同，并不符合《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条关于重复起诉的规定，故对润泰公司关于王春生提起本案诉讼构成重复起诉的上诉主张，本院不予采信。另，王春生在一审期间撤回对华联公司的起诉，是对自己民事权利及诉讼权利的处分，应予尊重，一审法院在王春生已经撤回对华联公司起诉的情况下，仍将华联公司列为本案被告并缺席判决，程序不当，应予纠正。综上所述，王春生、润泰公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持黑龙江省齐齐哈尔市建华区人民法院（2019）黑0203民初2154号民事判决第二项；二、撤销黑龙江省齐齐哈尔市建华区人民法院（2019）黑0203民初2154号民事判决第一项；三、驳回王春生的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费14,401.00元，由上诉人王春生负担11,110.00元，由上诉人齐齐哈尔润泰商业有限公司负担3,291.00元。本判决为终审判决。审判长 敖 镝审判员 周巍巍审判员 刘 璐二〇二〇年九月二十六日书记员 王 鹏