福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0302民初3219号 原告：中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行，住所地:莆田市城厢区文献西路**,统一社会信用代码：91350302855345629P。 负责人：曾夏涵，行长。 委托诉讼代理人：彭劲达（一般代理），福建大雄律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢雄（一般代理），福建大雄律师事务所律师。 被告：黄玲玲，女，1989年6月5日出生,汉族，住莆田市城厢区。 被告：李农辉，男，1983年7月24日出生，汉族，住莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：游素玉（特别代理），福建湄海律师事务所律师。 被告：莆田市中亿房地产开发有限公司，住所，住所地：莆田市城厢区荔城中大道****社会信用代码：913503007845017265。 法定代表人：黄春金。 原告中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行（以下简称：工行城厢支行）与被告黄玲玲、李农辉、莆田市中亿房地产开发有限公司（以下简称：中亿房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行城厢支行的委托诉讼代理人彭劲达、被告李农辉及其委托诉讼代理人游素玉到庭参加诉讼，被告黄玲玲、中亿房地产公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工行城厢支行向本院提出诉讼请求：1.判令黄玲玲、李农辉立即向工行城厢支行偿还借款本金858666.32元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利自2019年8月28日起按照《个人购房借款／担保合同》约定的标准计收，计至实际还清之日止，暂计至2020年6月21日的利息为32694.0元），以上请求款项暂合计人民币891360.32元。2.判令工行城厢支行对被告黄玲玲提供的抵押物的房产拍卖、变卖或折价所得价款享有优先受偿权。3.判令中亿房地产公司对本案全部债务承担连带清偿责任。4.本案诉讼费用（包括但不限于案件受理费、诉讼保全费、公告费）由黄玲玲、李农辉、中亿房地产公司承担。事实和理由：2014年2月26日，黄玲玲、中亿房地产公司与工行城厢支行签订《个人购房借款／担保合同》向工行城厢支行申请借款940000元。李农辉向工行城厢支行出具《共同还款确认书》，自愿为该笔借款承担共同还款责任。合同主要内容：合同第一、三条约定，黄玲玲向工行城厢支行借款940000元，借款期限为30年；第四条约定，本案贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款利率，每年调整一次；合同第六条约定，黄玲玲还款方式为按月等额本息还款法；合同第十条约定，中亿房地产公司为本案提供阶段性担保：中亿房地产公司担保期限至本案的抵押房产办理正式抵押登记手续，且工行城厢支行收到记载上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书为止，中亿房地产公司对工行城厢支行收到本案房屋他项权证书之前黄玲玲的全部债务承担连带责任保证；合同第十四条约定，若黄玲玲连续三个月或累积六次未按时足额偿还贷款本息的，工行城厢支行有权宣布本合同和工行城厢支行与黄玲玲之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求黄玲玲立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；合同第十八条约定，黄玲玲提供其名下位于城厢区的房产向工行城厢支行提供抵押担保，抵押担保的范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、工行城厢支行实现债权的费用和黄玲玲所有其他应付费用，并为抵押物办理了相应的房地产抵押登记证明；合同第二十条约定，在黄玲玲获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人（工行城厢支行）要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续，并将房屋他项权利证书原件交由工行城厢支行保管；合同第十一条约定履行合同履行过程中所发生纠纷，向原告住所地有管辖权的法院提起诉讼；合同另对其他内容进行约定。上述合同签订后，黄玲玲于2014年2月28日为本案抵押房产办理商品房抵押预告登记，工行城厢支行于2014年2月28日按照约定发放了940000元的贷款本金，但黄玲玲自2014年8月28日起便未按照合同约定支付本息，已构成违约。同时本案正式抵押手续尚未办理，被告中亿房地产公司应对本案全部债务承担连带保证责任。综上所述，黄玲玲、李农辉、中亿房地产公司经工行城厢支行催告后仍拒不还款的行为已严重损害工行城厢支行的合法权益，故提起诉讼。 李农辉辩称：一、李农辉、黄玲玲与中亿房地产公司的《商品房买卖合同》已经由法院生效判决认定解除，房产也由李农辉、黄玲玲返还给中亿房地产公司，且工行城厢支行支付的借款本金940000元也全部是支付给中亿房地产公司，应当由中亿房地产公司承担义务。如果本案判决由李农辉、黄玲玲向工行城厢支行支付贷款，那么李农辉、黄玲玲此后还需另行起诉中亿房地产公司返还款项，会增加当事人讼累。二、李农辉对涉案的房产进行装修花费将近200000元，现法院生效判决解除商品房买卖合同，但没有判决中亿房地产公司返还首付款、装修款以及办证费用给李农辉，造成讼累，请求明确由中亿房地产公司直接将贷款返还给工行城厢支行。三、李农辉同意工行城厢支行对涉案房产享有优先受偿权。法院生效判决认定商品房买卖合同解除，即案涉房产应当归还中亿房地产公司，但中亿房地产公司并未将商品房买卖合同的备案信息注销。李农辉希望能够尽快处理房产将银行的贷款还清。 黄玲玲、中亿房地产公司未作答辩。 在本院审理过程中，工行城厢支行在本院指定的举证期限内对其主张提供以下证据： 一、《个人购房借款/担保合同》复印件一份，欲证明《个人购房借款/担保合同》中约定黄玲玲向工行城厢支行申请借款940000元，并对借款利率、逾期罚息、违约责任等其他内容进行约定。 二、共同偿还贷款确认书复印件一份，欲证明李农辉愿意对黄玲玲向工行城厢支行申请的个人购置住房贷款承担共同偿还责任。 三、预告登记证明复印件一份，欲证明黄玲玲自愿为本案债务提供抵押担保，且为本案抵押物办理了相应的抵押登记手续，应对本案债务承担相应的担保责任。 四、《个人借款凭证》复印件一份，欲证明工行城厢支行按照黄玲玲的申请将贷款本金划入其指定的账户中，工行城厢支行已按约定向黄玲玲提供940000元贷款。 五、交易流水一份，欲证明黄玲玲尚欠工行城厢支行贷款余额858666.32元及相应利息。 六、被告基本信息一份，欲证明被告为本案适格的被告。 对工行城厢支行提供的证据，李农辉质证认为，对证据一到六的真实性、合法性没异议；可以证实本案的借款合同是一个特殊的合同，工行城厢支行已将全部贷款汇入中亿房地产公司的账户，现中亿房地产公司已将涉案的房产回收，根据权利义务相一致的原则，请求由中亿房地产公司向工行城厢支行返还贷款。 本院审查认为，因黄玲玲、中亿房地产公司未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自动放弃诉讼权利。李农辉对工行城厢支行提供的证据一至六的真实性、合法性均无异议，本院予以确认。 李农辉在本院指定的举证期限内对其主张提供以下证据： 一、莆田市城厢区人民法院（2018）闽0302民初5135号民事判决书复印件一份，欲证明莆田市城厢区人民法院的生效判决已经认定解除中亿房地产公司与李农辉、黄玲玲签订的《商品房买卖合同》等事项，故工行城厢支行诉求的款项应当由中亿房地产公司直接偿还给工行城厢支行。 二、代扣代缴清单复印件一份，欲证明2013年11月14日李农辉、黄玲玲便将涉案房产的办证费用全部交给中亿房地产公司，是中亿房地产公司逾期办证，因此中亿房地产公司对涉案房地产应承担连带还款责任，且涉案房产的商品房买卖合同已经解除，因此应当由中亿房地产公司直接将银行贷款还给工行城厢支行。 对李农辉提供的证据，工行城厢支行质证认为，对证据一的真实性没异议，证明对象有异议，该判决是处理商品房买卖合同法律关系，与本案处理借款合同法律关系是两个不同的法律关系，该判决在本院认为部分也明确工行城厢支行有另行主张贷款本息的权利，且该判决仅解除了商品房买卖合同，并不影响工行城厢支行对李农辉、黄玲玲、中亿房地产公司权利的主张。证据二的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据与本案无关。 本院审查认为，因黄玲玲、中亿房地产公司未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自动放弃诉讼权利。工行城厢支行对李农辉提供的证据一的真实性没有异议，本院予以确认。李农辉未能提供证据二的原件核对，本院不予确认。 经庭审举证、质证、认证，本院认定本案事实如下： 李农辉、黄玲玲于2011年8月8日办理结婚登记手续。 2014年2月20日，李农辉向工行城厢支行出具《共同还款确认书》，确认借款人黄玲玲的房地产作为抵押物，向工行城厢支行借款，李农辉与借款人是夫妻关系，此借款系李农辉与借款人的共同债务，今后此债务及工行城厢支行实现有关债权的全部费用由李农辉和借款人共同承担连带偿还。 2014年2月26日，工行城厢支行作为贷款人与黄玲玲作为借款人，中亿房地产公司作为保证人签订《个人购房借款／担保合同》，合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款940000元，用于购买建筑面积153.1平方米的房屋，担保方式为抵押、保证。贷款期限为360个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，据此确定的利率以借款凭证记载为准；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。借款人授权贷款人将贷款一次性划入中亿房地产公司的账户。借款人的还款方式为按月等额本息还款法（按月计息）。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率按在约定的利率基础上加收50%确定。保证人提供阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成借款人违约，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，解除本合同。贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。《抵押物清单》载明抵押物房。上述抵押房产于2014年2月28日办理了预购商品房抵押权预告登记，但至今未办理正式抵押登记。2014年12月10日，工行城厢支行依约通过受托支付的方式将贷款940000元直接汇入中亿房地产公司的账户。《个人借款凭证》载明贷款到期日为2044年2月28日，执行利率6.55%。黄玲玲累计已超过六次未按时足额偿还贷款本息。截至2020年6月21日，黄玲玲尚欠工行城厢支行借款本金858666.32元，利息、罚息、复利32694元。 中亿房地产公司于2018年10月11日向本院提起诉讼，本院于2019年1月23日作出（2018）闽0302民初5135号民事判决，判决：一、解除中亿房地产公司与李农辉、黄玲玲于2014年1月22日签订的《商品房买卖合同》；二、李农辉、黄玲玲应于判决生效之日起十日内偿还中亿房地产公司代偿款220094.01元，并支付该款自2018年10月11日起至还清之日止按中国人民银行发布的银行同期贷款利率计算的利息；三、李农辉、黄玲玲应于判决生效之日起十日内协助中亿房地产公司办理注销《商品房买卖合同》的备案登记手续；四、驳回中亿房地产公司的其他诉讼请求。 综上所述，本院认为，工行城厢支行与黄玲玲、李农辉、中亿房地产公司签订的《个人购房借款/担保合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，各方当事人均应按照合同约定全面履行义务。黄玲玲与中亿房地产公司签订的《商品房买卖合同》虽已被判决解除，但工行城厢支行、黄玲玲、中亿房地产公司均未主张解除《个人购房借款/担保合同》，故《个人购房借款/担保合同》仍然有效。工行城厢支行与黄玲玲、中亿房地产公司仍是《个人购房借款/担保合同》的主体。黄玲玲累计超过六次未按时足额偿还贷款本息，已构成违约，按照《个人购房借款/担保合同》的约定，工行城厢支行有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息和其他费用。工行城厢支行主张黄玲玲偿还尚欠的借款本金858666.32元及相应的利息、罚息、复利，有事实和法律依据，本院予以支持。李农辉于2014年2月20日向工行城厢支行出具《共同还款确认书》，确认本案借款系其与黄玲玲的共同债务，故工行城厢支行主张李农辉与黄玲玲共同偿还上述借款本息，本院予以支持。工行城厢支行主张对黄玲玲提供的抵押物折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权利，因抵押物并未办理正式抵押登记手续，故该主张缺乏依据，本院不予支持。中亿房地产公司为黄玲玲的上述债务提供阶段性连带责任保证，本案抵押房地产并未办理正式抵押登记手续，中亿房地产公司仍应承担保证责任，故工行城厢支行主张中亿房地产公司对本案债务承担连带偿还责任，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、黄玲玲、李农辉应于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行借款本金858666.32元及该款的利息、罚息、复利（截至2020年6月21日的利息、罚息、复利为32694元，自2020年6月22日起至还清之日止的利息、罚息、复利按照合同约定计算）； 二、莆田市中亿房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任; 三、驳回中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费12813.6元，减半收取计6406.8元，由原告中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行负担50元，被告黄玲玲、李农辉、莆田市中亿房地产开发有限公司负担6356.8元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员 林 怡 二〇二〇年九月二十一日 书记员 阮奕清 附：本案相关的法律法规： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》 第三条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。