广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初4234号 原告：柳州市雅士物业服务有限责任公司，住所地：广西壮族自治区柳州市水南路****楼，统一社会信用代码：914502037512361107。 法定代表人：吕军华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李万先，广西桂中天律师事务所律师。 被告：梁任龙，男，1950年2月14日生，壮族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：梁炳其，男，1961年6月30日生，壮族，住广西壮族自治区武宣县，系被告梁任龙的兄弟。 原告柳州市雅士物业服务有限责任公司（以下简称雅士物业公司）与被告梁任龙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案，依法适用简易（小额诉讼）程序，于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告雅士物业公司的委托诉讼代理人李万先，被告梁任龙的委托诉讼代理人梁炳其到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 -2- 原告雅士物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业服务费362.4元，路灯费6.8元，停车费188元；2.判令被告支付违约金111.44元（557.2元×20%）；3.判令被告支付律师费1000元；4.判令被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：被告是柳州市鱼峰区柳东路***，原告系该小区的物业服务公司。从2018年9月1日至2020年3月31日止，被告在柳东小区内停放桂Ｂ×××××汽车，无故拖欠原告物业服务费、垃圾费、停车费（详见收费通知单）。由于被告的违约，依照合同约定应当向原告支付违约金、律师费、诉讼费等费用。为此，原告在小区门口及公示栏中公告告示，并多次上门向被告进行口头和书面催收，但是被告却以种种理由一拖再拖，拒交费用。为了维护小区业主的整体利益，特向法院提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。 被告梁任龙辩称，一、根据《物权法》规定，原告雅士物业公司有义务按照国家法律及双方在合同中的约定提供物业服务，但自原告和被告所在小区签订物业服务合同后，对小区疏于管理，脏、乱、差特别严重，小区多数业主对原告的服务极为不满意，多次向有关部门投诉，并要求其进行整改，但均不凑效。二、依据三棉业主委员会与柳州市鱼峰区窑埠社区委员会《移交手续》，物业合同于2019年9月3日实际已经终止，此后被告有权拒交相关费用。三、涉案小区的业主委员会成立不合法，且该物业公司的股东李清是业委会的成员之一，所以存在恶意串通，损害业主利益的嫌疑，被告有权拒交其不合理的收费行为。四、原告利用涉 -3- 案小区业主共有的土地收取停车费，违反了合同法、物权法的规定，所收取的停车费用应归全体业主共有。原告收取这些费用后，并未向业主公开。因此，被告可以拒交停车费。退一步说，即使原告拥有涉案小区车位的主体资格，其所收取的停车费用也归全体业主所有。 本院经审理认定事实如下：被告梁任龙系位于广西壮族自治区柳州市鱼峰区房屋业主，该房屋建筑面积为100.79平方米。原告雅士物业公司系2003年7月17日依法成立、经营范围包括物业服务的企业法人，2008年3月6日，柳州市雅士物业管理有限责任公司变更为柳州市雅士物业服务有限责任公司，于2008年3月12日取得柳州市建设委员会物业管理企业资质等级证书。2004年11月25日，柳州市雅士物业管理有限责任公司（以下简称雅士物业管理公司）与柳州市第三棉纺织厂签订《生活区公建物、铺面经营管理、使用权转让协议》，该协议主要约定由柳州市第三棉纺织厂提供土地，雅士物业管理公司投资建设生活区内所有公建项目、生活区内所有铺面等项目；以上项目建成后产权归柳州市第三棉纺织厂，雅士物业管理公司从项目建成验收日算起，无偿享有所建物的经营管理、使用权25年；在雅士物业管理公司经营使用期间，雅士物业管理公司对投资造建部分必须承担维护、维修义务，在法律政策允许范围内可适当向业主收取费用。 2009年3月19日，2014年3月20日，2019年3月20日，原告分别与柳东生活区业主委员会签订《柳东生活区物业服务合同》，合同 -4- 主要约定由原告为柳东小区提供物业服务；合同期限分别自2009年3月20日至2014年3月20日止、2014年3月21日至2019年3月20日止、2019年3月21日至2024年3月20日止。物业服务范围：雅士物业公司服务柳东生活小区物业项目区域内的公用部位、停车场地、物业公用设施设备及物业区域内环境（包括通道、公共环境、消防及公共秩序协助维护服务）；车辆交通管理：原告在不影响物业项目的的交通秩序情况下，在项目内利用空旷场地设置停车场，所收取的停车费服务费归原告所有；物业服务费收取标准为按住宅建筑面积0.2元至0.5元/平方米，月；车辆场地停放使用费按下列标准收取：停车场(汽车包含露天停放)停放使用费按小汽车70元至100元/月·辆，小轿车100元至150元/月·辆。车辆场地停放使用费由原告按雅士物业服务收费公示牌标准收取。临时车辆场地停放使用费按雅士物业服务收费公示牌标准收取。车辆场地停放使用费由原告收取，归雅士物业公司所有，所得主要用于小区的公建改造和建设，弥补物业服务费不足部分开支；业主或物业使用人应按本合同规定交纳物业服务费，逾期每日按拖欠金额的千分之三加收违约金；如原告与业主或物业使用人因本合同规定的事宜发生法律纠纷，所产生的律师费用、法律诉讼费用及其他费用均由败诉方承担。等等。 2005年1月25日，柳州市物价局出具的柳价字[2005]18号文件《关于重新核定柳东路220号等生活区物业服务收费标准的批复》及《柳州市物业服务收费公示牌》均载明原三棉厂职工宿舍区（柳东路220号）物业服务费（按建筑面积计）：住宅、商铺、自有车 -5- 库0.25元／月、平方米；车辆停放保管费（露天）：月票，小轿车100元／辆、月（露天）。2014年7月22日，柳州市物价局印发的柳价格〔2014〕101号文件《关于印发〈柳州市住宅小区车辆停车收费指导标准〉的通知》，载明车辆停车收费标准：月票，小车70元-150元／位、车（露天）。同时，雅士物业公司出具的《柳州市柳东物业服务收费公示牌》显示，物业服务费（按建筑面积）：住宅为0.3元／㎡，月；汽车停放停放费：露天停放小轿车按130元／每月（辆），露天停放面包车按100元（七座以下）／每月（辆）；临时停放车辆收费（汽车）：1小时内不收费，2小时收费3元／次辆，3小时收费4元／次辆，4小时～12小时收费5元／次辆，13小时收费6元／次辆，14小时收费7元／次辆，15小时收费8元／次辆，16小时～24小时收费9元／次辆；代收垃圾费，按环卫处收费标准代收；公共水电（实际使用分摊）数，按供水、供电部门收费标准收费，损耗按比例分摊。自2019年1月1日起至2019年12月31日止，被告共拖欠物业服务费362.84元（12个月×0.3元／平方米×100.79平方米）、路灯费6.8元；自2019年8月9日起至2020年4月2日止，被告将桂Ｂ×××××汽车临时停放在涉案小区内，共拖欠停车费188元。期间，原告通过书面的方式向被告发出催收通知，但因被告仍拒绝缴纳上述费用，原告因此诉至本院，提出前述请求。 本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中原告雅士物业公司与柳东生活区业主委员会签订的物业服务合同合法有效,对全体业主均有约束力,原、被告均应按约履行。原告雅士物业公司为被告等 -6- 业主提供物业服务,被告系柳州市鱼峰区柳东路220号1栋2单元3-2号房屋业主,应受上述合同的约束,依约应履行交纳物业服务费的义务。故原告要求被告支付拖欠的物业服务费362.4元、路灯费6.8元、停车费188元的诉请，有事实和法律依据,本院予以支持。 关于被告认为涉案小区的业主委员会成立不合法，且该物业公司的股东李清是业委会的成员之一，上述《柳东生活区物业服务合同》存在恶意串通的问题。根据原告提交的《柳东生活区物业服务合同》显示,作为合同一方的柳东生活区业主委员会均有相关人员的签名确认。即使如被告所述涉案小区业主委员会成立过程不合法,也是该小区内部程序问题,与作为物业公司的原告方无关。原告经业主委员会依法选聘,其与小区业主委员会签订的物业服务合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第二条规定无效情形,对业主具有约束力;原告作为涉案小区的物业服务公司,有义务根据物业服务合同提供相应的物业服务,亦有权利根据合同收取相关物业服务费用。原告已提供物业服务,被告应当交纳相应物业费用,故本院对被告的该抗辩意见不予采纳。关于被告认为原告没有提供相应的管理服务，但所提供的证据未能证实，故被告抗辩的理由不足以作为其减免物业服务费的理由，本院亦不予采纳。需要说明的是,交纳物业服务费既是业主的约定义务,也是业主的法定义务,拒不支付物业服务费的行为不但侵害了物业公司的合法权益,也侵害了其他已交费业主的合法权益,所以业主应当积极履行交费义务。 -7- 关于原告诉请的违约金。被告认为小区内的管理不到位的问题。本院认为，虽然根据上述物业服务合同的约定，被告逾期未交纳物业服务费，每日按拖欠金额的千分之三加收违约金，但综合本院处理该小区同类案件业主的一致陈述，结合当事人所提交的相关证据等情况,可以说明原告在履行合同义务时,存在垃圾清扫不及时，车辆停放不规范等瑕疵,对业主所反映的物业服务方面存在的问题未能妥善解决或有效沟通。鉴于原告在提供物业管理服务时存在瑕疵,故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求,本院不予支持。 关于律师费的问题。本案中，原告仅提交了《委托代理合同》和白条式的收据,并没有提交正式的增值税发票，虽然上述物业服务合同约定，如原告与业主或物业使用人因本合同规定的事宜发生法律纠纷，所产生的律师费用、法律诉讼费用及其他费用均由败诉方承担。但因原告未能提交相关的律师费发票予以佐证,故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告梁任龙于本判决生效之日起十日内支付原告柳州市雅士物业服务有限责任公司物业服务费362.4元、路灯费6.8元、停车费188元； -8- 二、驳回原告柳州市雅士物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元（原告柳州市雅士物业服务有限责任公司已预交），减半收取25元，由被告梁任龙负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判员  覃汉云 二〇二〇年九月二十三日 书记员  吴心雨 -9- 参考相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务 -10- 合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。