福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终2990号 上诉人（原审被告、反诉原告）：福建省源香冷储物流有限公司，住所地厦门市集美区天马路**。 法定代表人：刘悦恩，董事长。 委托诉讼代理人：吴詹进，福建天翼律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：邱周平，男，1964年5月5日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：高标，男，1964年6月15日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上诉人福建省源香冷储物流有限公司（以下简称“源香公司”）因与被上诉人邱周平、高标房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2019）闽0211民初3529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 源香公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回邱周平、高标要求赔偿损失的全部诉讼请求。2、撤销一审判决第二项，并依法改判。事实和理由：一、本案诉讼涉及三个独立的法律关系，原判在认定损失和确定责任承担时未加以区分，法律关系混乱。原判认定：邱周平于2018年2月6日与源香公司签订《房屋租赁合同》（合同编号：201802061028），向上诉人承租位于源香XXX中心XXX栋XXX层的XXX号两间房屋；高标于2018年10月17日与上诉人签订房屋租赁合同，向源香公司承租位于源香XXX中心XXX栋XXX层的XXX号四间房屋。以上事实清楚地表明，邱周平、高标二人系各自分别与源香公司签订租赁合同且分别租赁不同的房屋，邱周平与源香公司之间的房屋租赁合同关系和高标与源香公司之间的房屋租赁合同关系分属两个独立的法律关系，根据合同相对性原则，基于该两份合同产生的纠纷应分开进行处理。但是，原判在争点分析部分却对分两份合同的承租主体不加以区分，以未经查证且缺乏证据支持的所谓的邱周平、高标合伙经营和高标作为法定代表人设立九九归公司等牵强理由，错误地认为邱、高二人为两份合同的适格权利主体，显然违背合同相对性原则。另外，原判还查明邱周平、高标二人共建冻库所使用的XXX房屋系私自占用，与源香公司不存在该房屋的租赁合同关系，因该房屋产生的诉讼争议属于侵权之诉，法律关系的主体和性质与上述两份租赁完全不同，不应在本案合同纠纷案件中并案审理。 二、原判就邱周平、高标所主张损失的发生地点界定含糊不清，责任分担的说理前后矛盾。关于本诉部分的损失，原判认为邱周平、高标的实际损失即为因存放于房屋内的鳗鱼等死亡造成的相关损失，原判同时还认为根据合同约定源香公司作为出租人有向邱周平、高标提供水电的义务，因源香公司断电导致被上诉人损失，故确定源香公司承担赔偿损失额50%的违约责任。源香公司认为，据邱周平、高标提供的公证书等证据材料显示，其二人所主张的损失系放置在C4-214房屋内的死亡鳗鱼造成的损失，该房屋是否属于租赁范围内房屋是确定损失承担责任的关键，原判含糊其辞地说表述为“存放于房屋内”，事实认定不清。同时，原判既已认定C4-214房屋系邱周平、高标私自占用，双方不存在租赁合同关系，则不存在源香公司应为冻库水电配套的义务，原判又以源香公司未履行供电合同义务为由判决源香公司承担违约责任，明显存在前后矛盾，法律关系混乱。 三、原判适用法律错误。如前所述，C4-214号房屋被邱周平、高标私自占用并违建冻库已构成侵权，源香公司为制止侵权采取停电的自力救济措施，双方因占用该房屋引起的损失赔偿纠纷实际上属于侵权之诉而非合同争议，因此原判根据合同法第六十条、第一百零七条之规定对本案作出处理，显然适用法律错误。 四、源香公司在制止侵权过程中不存在过错行为，无须承担赔偿损失。邱周平、高标私自占用C4-214号房屋违章建设冻库，该房屋位于二楼原设计功能为办公休息场所，根本不具备建设冻库的条件，建设冻库将必然造成整栋楼房的承重严重超负荷，冻库低温也可能冻裂楼层板面。而且，冻库的电路是从邱周平承租的一楼房屋私自违章搭接，已造成原用电线路严重超负荷，如不及时采取措施，极可能造成楼体破坏、坍塌或引发电线线路故障甚至造成火灾等重大事故，一旦事故发生后果将不堪设想。源香公司发现后即多次以口头或书面形式通知其二人停止侵权，要求其限期拆除、恢复房屋原状，否则将采用停水停电的自力救济措施。但是，邱周平、高标仍继续占用房屋并拒绝消除安全隐患，为此源香公司经提前通知后于2019年4月30日下午采取了临时断电措施。断电之后，邱周平、高标不但没有停止侵权行为，而且还放任损失产生和扩大。因此源香公司认为，即使邱周平、高标存在损失，该损失亦完全归责其二人，源香公司不存在过错行为无须承担赔偿责任，原判判定源香公司承担违约过错责任显然缺乏事实根据和法律依据。 五、原判判决源香公司恢复租赁房屋的供电，缺乏事实根据和法律依据，应予纠正。原判认为，根据租赁合同约定，源香公司有提供水电等配套设施的义务，故源香公司应当恢复租赁房屋的供电（源香公司不是供电经营单位，且实际已按合同为租赁房屋提供水电配套设施，故正确表述应为：停止断电措施）。源香公司认为，邱周平、高标私自从C4-124/126号房屋违章搭接电线到二楼冻库造成消防安全隐患且拒不整改，源香公司根据《房屋租赁合同》第九条第一项的约定，果断采取了相应的断电措施以消除安全隐患，源香公司的断电并无不当。在邱周平、高标的冻库和违章搭接电线未拆除前，如恢复通电必然重新带来消防安全隐患，一旦安全事故发生，相关的责任该如何承担？另外，鉴于邱周平、高标不履行安全责任且拒不整改以及拖欠租金等一系列违约行为，源香公司于2019年5月7日根据合同的约定，依法通知邱周平、高标解除租赁合同。租赁合同业已解除，邱周平、高标无权要求通电。因此，原判关于恢复供电的判决存在错误，应予纠正。 六、原判关于因源香公司断电造成邱周平、高标经济损失的认定缺乏有效证据，事实不清。原判认为，因源香公司断电导致邱周平、高标存放C4-214房屋内的鳗鱼死亡，造成相应经济损失。源香公司认为，原判未查清断电前冻库内是否存放了邱周平、高标所称的货物，亦无证据证明断电与鳗鱼死亡之间直接因果关系。在案的公证书仅能证明公证当时现场放置了死亡、腐烂的鳗鱼苗和鳗鱼的情况，无法证明这些物品在2019年4月30日断电前就已存放在冻库内且属于活体或新鲜状态。根据邱周平、高标在断电前后直至本案诉讼前从未提及C-214号冻库存放货物，以及活体鳗鱼苗、鳗鱼的适温范围为13-29℃，厦门4月份的常温完全符合该范围，活体鳗鱼苗根本不需要也不应当存放冻库，存放冻库反而会导致其冻死等情况，源香公司在原审中已就断电前冻库内是否存放活体鳗鱼苗、新鲜鳗鱼以及断电与鳗鱼死亡是否存在直接因果关系等提出合理质疑。但是原判未进行查实，仅凭公证书轻易加以认定，其认定存在事实不清、证据不足的问题。 邱周平、高标答辩称，不认可源香公司的意见，一审时被上诉人已举证证明在租214之前，源香公司给被上诉人办理了楼上4间的全部合同手续，当时是被上诉人装修好建好再签订的合同，后来被上诉人租赁214时，源香公司说与上一次手续一样，也是要先装修好建好再签合同。建造过程中，被上诉人有就建冷库的设计与源香公司沟通，建冷库时长有20多天，源香公司是明知的，而且源香公司的林经理还要求被上诉人提供设计图、平面图，在微信上双方有进行沟通，所以源香公司说被上诉人建冻库没有经过其同意不是事实。另外，源香公司断电之前一周跟被上诉人说，源香公司领导不同意建冻库，也在帮被上诉人找另外建冷库的地方，但是双方没有协商一致，所以被上诉人不同意搬走。然后源香公司就强行断电。源香公司断电时被上诉人已经告知源香公司库房中有鳗鱼苗，此有微信记录为证。源香公司断电时被上诉人有报警，但是因为断电，冷库门打不开，另外，源香公司说鳗鱼苗在常温下能存活，但是只能存活8个小时，只有在冻库中5度左右的温度下才能长期存活，而且被上诉人是集中打氧的，不是对方所谓的没有供氧。 邱周平、高标向一审法院提起诉讼，请求判令：1.源香公司赔偿邱周平、高标经济损失1056000元（包括：鳗鱼苗、冻野生花鳗、成鱼花鳗等损失约1030000元、证据保全费用8000元、现场清理费用18000元），立即恢复供电；2.本案的全部诉讼费用由源香公司承担。 源香公司向一审法院提起反诉，请求判令：1.邱周平、高标拆除位于集美区XXX路XXX号内C4-214号房屋内的违建冻库，并将该房屋恢复原状交还给源香公司；2.邱周平、高标向源香公司支付讼争的C4-214号房屋的占用费（自2018年11月1日起，计至实际交还之日）；3.本案的一切费用由邱周平、高标承担。 一审法院认定事实：2018年2月6日，源香公司（甲方）与邱周平（乙方）签订《房屋租赁合同书》（合同编号：201802061028）一份，约定：乙方向甲方承租的房屋位于厦门市集美区××路××号××栋××层，共贰间，房屋编号分别为Ｃ4-124／126，租赁面积共计118.56平方米；租赁用途为水产品物流，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变上述租赁物用途；租赁期自2018年1月1日起至2026年12月31日止，共9年；甲方向乙方提供自来水、电等配套服务，产生的相关费用由乙方全额承担；甲方负责租赁物的安全检查，发现安全隐患，乙方是整改主体，如乙方不履行安全责任或拒不整改的，甲方有权采取相应措施。 2018年10月17日，源香公司（甲方）与高标（乙方）签订《房屋租赁合同书》（合同编号：201810162044）一份，约定：乙方向甲方承租的租赁物标的的具体情况：租赁物的编号为C4-218/220/222/224/226，租赁面积为176.44平方米；乙方向甲方承诺，租赁该房屋的用途为办公及配套使用；租赁期为66个月，即自2018年11月1日起至2024年4月30日；甲方向乙方提供自来水、电、海水等配套服务，产生的相关费用由乙方全额承担。 2018年10月22日，以高标作为法定代表人设立九九归（厦门）进出口有限公司（以下简称“九九归公司”），注册地址为厦门市集美区××路××号××。 2018年12月30日，高标向源香公司招商部经理林建业发送微信称：“这是冻库设计图”，并附图纸文件。林建业回复称：“行，升降梯呢，主要是这个。” 2019年4月22日，源香公司向高标发送《关于限期拆除违建冻库的通知》，载明：我司工作人员在巡查的过程中发现你未经我司允许，私自在C4栋二楼建造冻库（C4-214），因冻库库存物品超重，严重威胁到一楼人员安全，且会对房屋结构造成破坏，存在严重安全隐患。现我司正式通知告知你，限你于2019年4月25日前自行拆除违建冻库，并把C4-214房屋恢复原状，逾期我司将对你在我司所承租的所有租赁物进行断水断电处理，且安排人员对冻库进行强行拆除，所产生的费用及造成的损失由你承担。高标确认于2019年4月22日收到该通知。 2019年4月29日，源香公司向邱周平、高标发送《关于拆除违建冻库的通知》，载明：我司于2019年4月25日给你发《关于限期拆除违建冻库的通知》，因冻库库存物品超重，严重威胁到一楼人员安全，且会对房屋结构造成破坏，存在严重安全隐患。要求你于2019年4月25日前拆除违建冻库（C4-214）。截止到现在，你未按照通知要求拆除冻库，现在再次发通知告知你，限你于2019年4月30日16点前自行拆除，并把C4-214房屋恢复原状，逾期我司将对你在我司所承租的所有租赁物进行断水断电处理，且安排人员对冻库进行强行拆除，所产生的费用从你已缴交的保证金内扣出，造成的其他损失由你承担。高标确认于2019年4月29日收到该通知。 2019年5月8日，邱周平向厦门市公证处申请对其承租的位于厦门市集美区××路××栋××商铺××商铺××栋××层冻库内的鳗鱼苗及冻野生花鳗进行称重、清点，并对部分鳗鱼苗封存以保全证据。邱周平并支出公证费8000元。邱周平另委托厦门绿洁嘉缘环卫园林技术有限公司对讼争场地进行清理，并支出清理费用18000元。 后因本案纠纷，厦门市公安局侨英派出所分别于2019年5月7日、2019年5月10日向高标作询问笔录；于2019年5月7日向源香公司法务经理柯欣作询问笔录；于2019年5月9日向源香公司招商经理林建业作询问笔录；于2019年5月21日向九九归公司文员谢凡作询问笔录；于2019年5月21日向源香公司客服中心副总监邓福作询问笔录。 在本案审理过程中，本院依邱周平、高标的申请对经公证的死亡、腐烂的鳗鱼苗、成年花鳗和冻鳗原有市场价值进行评估鉴定。厦门泰恒业资产评估土地房地产估价有限公司于2019年12月8日出具《资产评估报告》（厦泰恒业ZC【2019】11003号），认定经公证的死亡、腐烂的鳗鱼苗、成年花鳗及冻鳗原有市场价值最终评估结论为210429元。邱周平、高标因此支出鉴定费10000元。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于本案的争议焦点，本院分述如下： 一、邱周平、高标的起诉与源香公司的反诉是否应予受理。 关于原告的起诉是否符合起诉条件。本院认为，邱周平与高标合伙经营鳗鱼生意，双方因此分别与源香公司签订房屋租赁合同，并以高标作为法定代表人设立九九归公司，本案涉及的主要损失鳗鱼等亦以九九归公司的名义购买，该损失为二人共同损失，因此邱周平、高标作为原告起诉主体适格。故对源香公司主张应分案审理的抗辩本院不予采信。 关于源香公司的反诉是否应予受理。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条规定，反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。本案中，邱周平、高标主张与源香公司就C4-214号房屋存在房屋租赁合同关系；源香公司反诉请求邱周平、高标返还C4-214号房屋并支付占有使用费。本诉与反诉均基于邱周平、高标使用C4-214号房屋这一事实。另外，被告提出反诉的目的，是抵消或者吞并本诉的诉讼请求，或者使本诉的诉讼请求失去意义。源香公司反诉请求邱周平、高标返还C4-214号房屋即是否认双方就该房屋存在房屋租赁合同关系，以抵消其诉求。故源香公司的反诉符合条件，为减少诉讼成本，及时解决争议，反诉应予受理。 二、邱周平、高标与源香公司之间就C4-214号房屋是否存在房屋租赁合同关系。 本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。因此，邱周平、高标对双方存在房屋租赁合同关系负有举证责任。邱周平、高标虽向本院提供高标与源香公司员工林建业的微信聊天记录以证明双方存在房屋租赁合同关系，但根据聊天内容仅可体现双方沟通过程，无法证实邱周平、高标与源香公司就承租C4-214号房屋达成合意，也未体现房屋位置、面积、租金标准、租赁期限等房屋租赁合同关系的基本要素。同时，邱周平、高标从未就C4-214号房屋交纳过房屋租金，亦无其他证据证明双方存在事实上的租赁关系。故无法认定双方之间就C4-214号房屋存在房屋租赁合同关系。 三、本案中双方的实际损失。 本案中，邱周平、高标的实际损失即为因鳗鱼等死亡造成的一系列损失。经评估，死亡鳗鱼等的价值为210429元。邱周平、高标虽对评估结论中的单价存在异议，但庭审中明确表示放弃申请重新评估。源香公司虽对评估结论存在异议，但并未提供相反证据予以证明。本院对评估结论予以确认。另外，邱周平、高标支出公证费8000元，现场清理费18000元，评估费10000元，亦为合理支出。因此，邱周平、高标的损失共计246429元（210429元＋8000元＋18000元＋10000元）。同时，根据房屋租赁合同约定，源香公司有提供水电等配套设施的义务，故其应恢复租赁房屋（即Ｃ××6号）的供电。 源香公司的主要损失为C4-214号房屋占用损失。因双方均同意按计租面积33.93平方米，单价15元/平方米/月标准计算，即租金为508.95元/月，本院予以确认。源香公司主张自2018年11月1日起计算占用费，但其并未举证证明2018年11月1日起即存在占用事实。因邱周平、高标庭审中明确表示于C4-214号房屋内建设的冻库于2019年1月起建成并投入使用，故本院酌定自2019年1月1日起计算。 四、双方的责任如何分担。 关于本诉，本院认为，源香公司作为出租人，根据合同约定，有义务提供水电等，现因源香公司断电导致邱周平、高标存放于房屋内的鳗鱼等死亡，造成相应经济损失，源香公司应承担相应责任。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。源香公司于2019年4月22日已经通知高标于2019年4月25日拆除冻库，逾期将会进行断水断电处理。双方在派出所所作的笔录中均认可双方有协商另行寻找合适房屋建造冻库，但协商未果。至此，邱周平、高标有义务采取相应措施防止损失扩大。且其未经源香公司同意在C4-214号房屋内建设冻库，亦存在一定过错。故本院酌情认定双方各承担50%的责任。故源香公司应赔偿邱周平、高标因断电所造成的损失123214.5元（246429元×50%）。 关于反诉，本院认为，邱周平、高标未经源香公司同意占用C4-214号房屋，侵犯了源香公司的合法权益。故源香公司请求邱周平、高标恢复房屋原状，返还讼争房屋，并支付相应的占用费于法有据，本院予以支持。因源香公司未举证占用前房屋原状，邱周平、高标自认有建设冻库，故邱周平、高标应拆除冻库并返还C4-214号房屋。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款之规定，判决：一、福建省源香冷储物流有限公司应于本判决生效之日起十日内支付邱周平、高标损失123214.5元；二、福建省源香冷储物流有限公司应于本判决生效之日起恢复福建省厦门市集美区××路××号××号房屋的供电；三、邱周平、高标应于本判决生效之日起十日内拆除福建省厦门市集美区XXX路XXX号XXX号房屋内所建冻库，并将房屋返还福建省源香冷储物流有限公司；四、邱周平、高标应于本判决生效之日起十日内支付福建省源香冷储物流有限公司福建省厦门市集美区XXX路XXX号XXX号房屋占用费（按508.95元／月的标准，自2019年1月1日起计至实际返还房屋之日止）；五、驳回邱周平、高标的其他诉讼请求；六、驳回福建省源香冷储物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费14304元，减半收取7152元，由邱周平、高标负担6296元，福建省源香冷储物流有限公司负担856元。反诉案件受理费50元，减半收取25元，由邱周平、高标负担。 各方于二审中均未提交新证据。 二审中，双方对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。同时，源香公司认为一审判决遗漏查明：1、对冻库所在的C4-214的电路是被上诉人私自搭接的。2、两份租赁合同鉴于被上诉人违反合同约定，源香公司已经通知解除。该事实源香公司已举证证明。3、一审没有查明被上诉人所主张的货物损失发生地点为C4-214。邱周平、高标对源香公司的观点进行了说明：1、源香公司认为遗漏查明的第1点被上诉人不予认可。被上诉人承租216等四间房时，二楼的电都也是源香公司让被上诉人从楼下搭接的电线，且我们承租的所有房屋只提供一块电表，所以被上诉人不是私自搭接电路。2、被上诉人的鳗鱼死亡地点是在C4-214。3、解除合同是应该双方协商的，不是对方通知就可以解除的。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本院围绕源香公司的上诉请求进行审理。 首先，邱周平、高标虽是分别与源香公司先后签订了一层2间房屋和二层4间房屋的租赁合同，但使用过程中以上房屋共用一个电表。同时，C4-214系邱周平、高标共同建设的，且同样与前述6间房屋共用一个电表，因此，一审法院将以上一层2间房屋和二层4间房屋及C4-214的租赁关系一并于本案中审理，有利于查清事实，厘清双方权利义务，并无不妥。 其次，C4-214冷库建设未取得相关部门的批准，系违法建设而成的。但该冷库建造在源香公司出租管理的源香水产物流中心C4栋内，且建设周期不可能一天两天内完成，源香公司在该冷库建设过程中从未予以制止，且公司人员还与邱周平、高标就相关情况进行了沟通协商，因此，源香公司称其对冷库建设不知情且不同意，本院不予采信。之后，源香公司在管理过程中认为该冷库系违章建筑，且存在安全隐患，要求邱周平、高标予以拆除，并非不可。但因冷库之前系经源香公司同意后建造的，要如何拆除，何时拆除，源香公司应与邱周平、高标进行充分协商沟通，其采用发出通知强行要求拆除，否则断水断电的方式，且从发出通知到实施断水断电仅给予邱周平、高标十天左右的时间，过于简单粗暴，一定程度上损害了邱周平、高标的合法权益，一审判决源香公司承担由此给邱周平、高标造成的损失的50%，本院予以支持。邱周平、高标提供的证据可证明其损害事实的存在，源香公司不予认可，却亦未提供证据证明邱周平、高标系在其断水断电之前存放了死亡、腐烂的鳗鱼苗等，因此，源香公司辩称不存在损害事实且与其断水断电行为无因果关系等抗辩，本院不予采纳。 第三、前已述及，源香公司对讼争冷库建设知情且认可，对该冷库的拆除等双方应沟通协商，因此，源香公司以邱周平、高标未按其发出的通知整改拆除冷库为由通知邱周平、高标解除双方的租赁关系，不能成立，因此，一审判决源香公司应恢复对C4-124/126/218/220/222/224/226号的供电，本院予以支持。 综上，源香公司的上诉请求均缺乏事实和法律依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2764元，由源香公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  曾聆 二〇二〇年九月十四日 书记员  陈源 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》 第十八条第二审人民法院审理上诉案件应当组成合议庭审理。但事实清楚、法律适用明确的下列案件，可以由法官一人独任审理： （一）第一审适用简易程序审理结案的； （二）不服民事裁定的。