四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川09民终929号 上诉人（原审原告）：陈俊，男，1966年8月16日出生，汉族，住四川省蓬溪县。 委托诉讼代理人（特别授权）：敬晓洪，四川清坤律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：敬景元，男，1969年8月22日出生，汉族，住四川遂宁市船山区。 委托诉讼代理人（特别授权）：谢保勇，四川斗城律师事务所律师。 上诉人陈俊因与被上诉人敬景元确认合同无效纠纷一案，不服四川省蓬溪县人民法院（2020）川0921民初1122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈俊及其委托诉讼代理人敬晓洪、被上诉人敬景元委托诉讼代理人谢保勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈俊上诉请求：1.撤销四川省蓬溪县人民法院（2020）川0921民初1122号民事判决；2.确认原、被告签订的《土地、房屋转让协议》无效；3.判决被告返还土地补偿款70万元；4.判决被告将四川省蓬溪县城南棉织厂（以下简称城南棉织厂）投资人恢复到原告名下；5.本案一、二审诉讼费由被告承担。事实和理由：一、一审判决认定本案不是土地转让，而是企业转让，系认定事实错误。1.本案基本事实。2000年12月8日，上诉人作为投资人设立了个人独资企业城南棉织厂。2010年6月10日，上诉人与被上诉人签订《土地、房屋转让协议》，上诉人将城南棉织厂的土地（划拨用地）、房屋转让给被上诉人进行商住开发，转让价格为130万元，外加两套往房、一间车库。协议约定上诉人特别授权被上诉人全权处理土地拍卖事务，如被上诉人未竞拍到棉织厂土地，则上诉人返还被上诉人130万元。应上诉人的要求，被上诉人在该转让协议后面签署了备注：“此协议为正本，其他协议无效”。2010年7月23日，在上诉人去外地工作的情况下，被上诉人独自违规办理了棉织厂投资人的变更登记。在被上诉人未竞拍到棉织厂土地，也未告知上诉人拍卖结果的情况下，2015年2月15日，被上诉人私自以城南棉织厂投资人的名义到蓬溪县国土局领取了土地补偿费200万元。2020年3月份，上诉人从外出工作回来后，才得知被上诉人私自领取了土地补偿费200万元的情况，于是向法院起诉，以维护自己的合法权益。2.一审法院认定事实错误。上诉人主张《土地、房屋转让协议》无效，是基于该协议转让对象是土地，而该土地为划拨土地，且未报政府批准，应当无效。从被上诉人答辩意见可以明确：被上诉人并未否认是土地转让，承认城南棉织厂过户只是土地转让最后一个环节，完成过户，就完成了土地全部转让事务。在被上诉人都未否认是土地转让的情况下，一审法院未对《土地、房屋转让协议》是否无效进行评判，而是简单地将作为工商登记备案所签的《蓬溪县城南棉织厂转让协议》混为一体，从后往前推，然后认定本案是企业转让，而不是土地转让。一审法院的认定明显错误，将一个无效合同，通过自己的证明，变成了有效合同。其认定完全就是被上诉人的另一份答辩意见。《蓬溪县城南棉织厂转让协议》是被上诉人从蓬溪县市场监督管理局查档的复印件，被上诉人称自己没有原件，而上诉人也没有该协议的原件，只有工商部门留存有一份，这己经证明该协议只是用于工商登记使用。且该协议不是双方真实意思的表示，并没有实际履行。《土地、房屋转让协议》第四条约定：城南棉织厂土地属于划拨用地，需要完善相关手续后才能过户到被上诉人名下，被上诉人在参加土地拍卖过程中，上诉人特别授权被上诉人全权处理拍卖事务，同时约定被上诉人未竞拍到土地，则上诉人退还被上诉人130万。根据该款约定，《土地、房屋转让协议》是附条件的转让协议，当上诉人未竞拍到土地，则上诉人退还被上诉人130万，这意为协议解除。既然约定被上诉人“特别授权”处理拍卖事务，那么在土地竞拍前，城南棉织厂所有权应该属于上诉人，即使是城南棉织厂转让，也应该是被上诉人竞拍到土地的前提下才能发生转让。如果是企业整体转让，该约定根本就是毫无必要的。这也证明《蓬溪县城南棉织厂转让协议》只是为工商登记备案所需而签订的。《土地、房屋转让协议》最后地方，上诉人要求被上诉人特别注明：“此协议为正本，其他协议无效”。本案只有《土地、房屋转让协议》和《蓬溪县城南棉织厂转让协议》两份协议，既然以《土地、房屋转让协议》为正本，就己经说明《蓬溪县城南棉织厂转让协议》是无效的，这同样证明《蓬溪县城南棉织厂转让协议》确为工商登记备案而签订的。在本案中，该备注是关键点，涉及到《蓬溪县城南棉织厂转让协议》真实与否，涉及到该协议是否有效的问题。但一审法院却视而不见，在判决书中根本未提及到该备注，也没有任何评判。3判断合同的效力，应该综合考虑双方签订合同目的、协议条款、履行顺序、协议的实际履行等情况。一审法院却长篇累牍论证两份协议的联系，竟称合同目的不影响合同效力，上诉人未主张《蓬溪县城南棉织厂转让协议》无效，就是主观上未否定协议效力。上诉人主张前面协议无效，难道后面的协议有效吗？协议不是当事人的真实意思表示，且未实际履行，难道协议还有效吗？上诉人不知道是哪里的法律规定？一审法院仅从当事人的签字、对被上诉人有利的协议条款，片面引用法律规定就认定本案是企业转让，而不是土地转让，其认定违背了基本事实及法律规则，显然是错误的。二、一审判决适用法律错误。1.一审法院认定不是土地转让，是企业转让，但认为企业转让主要的是土地，因土地是划拨土地，应当经人民政府批准。一审法院确认双方交易时未经人民政府批准，但认为2019年9月案涉土地经县人民政府批准变更了土地用途，并于2013年6月进行了挂牌出让，说明案涉土地取得了土地出让手续。一审法院引用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方签订合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效，但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地出让手续的，应当认定合同有效”。认为涉案土地进行了挂牌出让，就取得了土地出让手续，从而认定《土地、房屋转让协议》有效，还指责上诉人不应对司法解释条文截取部分加以适用。经庭审调查，一直到土地挂牌出让时，双方土地转让合同未报政府审批，土地使用权证也未办理更名手续，案涉土地一直在城南棉织厂名下，双方庭审时认可该事实。该条司法解释“办理土地出让手续”明显是指转让合同双方当事人办理了土地出让手续，而不是指土地对外挂牌出让时办理了出让手续。2.《土地、房屋转让协议》转让价格为130万元，外加两套往房、一间车库。而《蓬溪县城南棉织厂转让协议》只有转让费130万元，没有了往房和车库。一审法院认为不是减少了上诉人的权益，而是上诉人既是对两个转让协议的切割，也是对相关约定的误解。因为《土地、房屋转让协议》约定，被上诉人竞拍到城南棉织厂土地，则被上诉人补给两套往房、一间车库，如被上诉人未竞拍到城南棉织厂土地，则被上诉人不再补给两套往房、一间车库。还认为补给两套往房、一间车库是有条件的。因被上诉人未竞拍到城南棉织厂土地，根据约定，上诉人不应补给两套往房、一间车库。《土地、房屋转让协议》签订时间是2010年6月10日，《蓬溪县城南棉织厂转让协议》签订时间是2010年7月18日，而涉案土地竞拍时间是2013年6月。被上诉人能未卜先知？还是合同欺诈？因为《土地、房屋转让协议》第四条约定被上诉人未竞拍到土地，则上诉人退还被上诉人130万，意为协议解除。协议解除后，被上诉人当然不用补给两套往房、一间车库，这同样是有条件的。现协议未解除，上诉人却失去了房屋，而被上诉人两头得利，这公平吗？综上所述，一审判决事实认定错误，法律适用存在错误，理应纠正。上诉人根据法律规定，特上诉至贵院，请求依法予以改判。 敬景元答辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，陈俊的上诉无任何事实支撑和法律依据，纯属对法律的误读和对事实的歪曲，请求驳回上诉，维持原判决。一审法院对本案的事实和法律适用二个方面进行了大量、详细、客观的分析和评判，陈俊的上诉事实和理由已在一审判决就作出了充分客观的分析。双方签订的《四川省蓬溪县城南棉织厂转让协议》当天，陈俊向蓬溪县工商行政管理部门提出了变更申请，而不是敬景元违规办理登记。 陈俊向一审法院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《土地、房屋转让协议》无效；2.判决被告返还土地补偿款70万元；3.判决被告将城南棉织厂投资人恢复到原告名下；4.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：城南棉织厂于2000年12月8日登记为个人独资企业，投资人为陈俊。2010年6月10日，城南棉织厂作为甲方，敬景元作为乙方签订《土地、房屋转让协议》，主要载明了以下内容：甲方坐落在蓬溪县玉泉街（谭家沟）的二块土地及土地上的全部建筑物、附着物、水、电户口等财产一并转让给乙方。转让土地约4397.51㎡（具体以围墙内实占面积和土地证面积为准），土地使用权证为：蓬国用（1997）字第0××1号，面积2040㎡，蓬国用（1999）字第0××8号，面积2357.51㎡，土地性质为划拨，甲方用上述土地在蓬溪县信用联社和蓬溪县赤城镇信用社进行了抵押贷款，土地使用权证及房屋产权证原件在蓬溪县信用联社和蓬溪县赤城镇信用社。有房屋所有权证的房屋共计887.93㎡。转让土地及地上一切固定资产总价130万元，其中110万元用于归还蓬溪县赤城镇信用社的贷款本金及利息，另外20万元作为甲方补贴原职工集资款等开支，另无偿补给甲方住房两套（清水房两套，共计面积在190㎡至200㎡，超出部分甲方按市场价支付，不足部分乙方按市场价补给甲方，楼层3、4楼各一套，车库一间，约20㎡），房屋维修基金、天然气上户及安装费用由甲方负担。当乙方将110万元款项划入蓬溪县赤城镇信用社账户时，将从蓬溪县赤城镇信用社取出的房屋、土地产权证交给乙方，同时甲方应把原企业法人营业执照、税务登记证、组织机构代码证、公章等企业相关手续原件一并交给乙方，乙方将现金分两次补给甲方，第一次是乙方得到房屋产权证和土地使用权证后支付15万元，第二次是甲方在15日内迁出厂内人员后一次性付清余款。因转让土地为划拨土地，在从蓬溪县赤城镇信用社取出土地使用权证后，仍需完善相关手续才能过户到乙方名下，在乙方参加土地拍卖过程中，甲方特别授权乙方全权处理拍卖事务，由乙方向政府部门交纳土地出让费，拍卖后应由甲方所得的拍卖款，乙方无需向甲方支付（该款已经包含在乙方向甲方支付的130万元内），如乙方未竞买到上述地块，则替甲方支付的130万元，甲方应向乙方退还130万元。拍卖中的全部费用由乙方支付，除蓬溪县赤城镇信用社贷款110万元外的其它债务和遗留问题由甲方自己承担。乙方竞买土地成功后，无偿补给甲方两套住房，三年内交付房屋，产权证办在陈俊之女陈文俐名下，发生的税费由乙方承担，如乙方未竞买到甲方拍卖的土地，则不再补给甲方上述房屋及车库。如乙方竞买到土地后三年不搞商住开发，则应按市场价补偿甲方应得两套房屋及车库的价款。乙方从银行取得土地使用权证和房屋所有权证后，甲方全权协助乙方办理企业法人变更，变更费由乙方支付。任何一方违约，违约方向守约方承担违约金5万元。所签订的补充协议与本协议具有相同法律效力。上述协议由陈俊、敬景元签名，并加盖了城南棉织厂印章。协议签订后，被告代原告偿还了在蓬溪县信用联社和蓬溪县赤城镇信用社的贷款110万元，另向原告支付了20万元。2010年7月18日，原告作为甲方，被告作为乙方签订《四川省蓬溪县城南棉织厂转让协议》，主要载明以下事项：转让标的为城南棉织厂，转让价格为130万元，乙方应于本协议签订之日起十日内将转让款一次性付给甲方，双方签字确认后即生效，签署之日即视为权利发生转移之日，甲方有义务配合乙方共同完成工商变更登记手续。该协议签订当日，陈俊向原蓬溪县工商行政管理局递交申请，载明：兹有城南棉织厂法定代表人陈俊，自愿将个人独资企业有偿转让给敬景元，请办理相关手续。2010年7月23日，城南棉织厂投资人变更为敬景元。2012年9月13日，蓬溪县人民政府以蓬府阅【2012】22号《蓬溪县国有土地资产管理委员会第十二次会议纪要》同意玉泉街县城南织布厂土地改变用途，由政府公开拍卖，40%作为政府收益，60%用于补偿土地使用者。2013年6月14日，蓬溪县国土资源局以蓬国土资公【2013】8号文发出《蓬溪县国土资源局国有建设用地使用权拍卖出让公告》，其中包括城南棉织厂地块，载明土地使用权面积3748.63㎡.用途商住，起拍价560万元。2017年5月22日，蓬溪县国土资源局以蓬国土资【2017】58号文向县人民政府递交《关于解决原城南棉织厂土地补偿款的请示》，其中载明：2013年7月10日我局对该土地实施公开拍卖，拍卖总价款1804万元，竞得人为田瑜璇、陈竞，目前竞得人缴纳土地出让金626万元，其中用于补偿使用者60%计375.6万元，已于2015年拨付200万元，本次申请拨付175.6万元。2015年2月15日，敬景元获得补偿款200万元。1997年8月11日颁发的蓬国用（1997）字第0××1号国有土地使用证载明城南棉织厂名下土地使用权面积2040平方米；1998年5月18日颁发的蓬国用（1999）字第0××8号国有土地使用证载明城南棉织厂名下土地使用权面积2357.51平方米。一审法院认为，原告虽然提出了多项诉讼请求，但核心争议是合同效力问题。原告主张合同无效的理由为转让标的物是土地使用权，土地性质为划拨土地，转让协议既未报备，也未经政府审查批准，违反了法律、法规的强制性规定，即《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定。被告认为，转让协议无任何无效情形。对于合同效力，应当根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定进行审查判断。就本案而言，《土地、房屋转让协议》是否有效，可从事实和法律适用两个方面进行分析论证。首先，就案件事实而言，其中争议的重点在于：仅仅是企业土地的转让，还是企业的转让。2010年6月10日，城南棉织厂与被告签订了《土地、房屋转让协议》，2010年7月18日，原、被告签订了《四川省蓬溪县城南棉织厂转让协议》。该两份协议的真实性并无争议，应予确认。原告强调《四川省蓬溪县城南棉织厂转让协议》是为工商备案而为，不是其真实意思表示。理由是与前一个协议时间相差仅一个多月，不符合常理；协议内容减少了原告的权益，仅仅是转让费130万元，没有了住房和车库；被告未向原告支付过现金130万元，仅仅是向赤城信用社转账了130万元。对于《四川省蓬溪县城南棉织厂转让协议》的签订是否是其真实意思表示，应当有相应依据证实，而不应仅仅是诉讼中的辩解。协议的签字是真实的，并不存在欺诈、胁迫等情形；原告在本案诉讼中也未对该协议主张无效，表明其主观上并未否定其效力；从协议内容看，其并不违反法律、法规的规定；原告称协议签订的目的是为了办理工商备案登记，而合同目的通常并不影响合同效力，且该目的不违反法律规定；意思表示属于主观范畴，内心活动，外人无从知晓，只能通过外部行为来展现，行为的展现来自于内心的指引，其不仅签订了协议，还向相关部门递交了申请，原告行为并不能表明其行为不是真实意思。综上，原告主张签订《四川省蓬溪县城南棉织厂转让协议》不是其真实意思表示不能成立。原告将《四川省蓬溪县城南棉织厂转让协议》与《土地、房屋转让协议》做一个切割，似乎二者并无关联性，但从二者约定内容看，并不能做一个切割，他们具有客观关联性。表现在:《土地、房屋转让协议》第三条约定“甲方（四川省蓬溪县城南棉织厂）应把原企业法人营业执照、税务登记证、组织机构代码证、公章等企业相关手续原件一并交给乙方（被告）”，这些证件和手续的交接显然与企业的转让有关，而不仅仅是企业的土地；协议第五条约定“甲方除蓬溪县信用联社和蓬溪县赤城镇信用社共计110万元外的其它债务和遗留问题均由自己承担”，该条系对城南棉织厂债务处理的约定，如果仅仅是出让企业土地，企业债务与购买人无任何关系，无必要作上述约定；协议第八条约定“乙方从银行取得土地使用权证和房屋所有权证后，甲方全权协助乙方办理企业法人变更，变更费由乙方支付”，明确约定了要办理法人变更，如果仅仅是卖土地，无需进行法人变更。综上，两个转让协议的签订具有密切联系，这是双方自始至终的意思，签订《四川省蓬溪县城南棉织厂转让协议》的确是办理工商变更登记所需，但同时也是进行变更登记的基础和原因，其并不违背原告真实意思，正是实现双方真实意思的具体步骤和操作方式。《四川省蓬溪县城南棉织厂转让协议》第一句就开宗明义载明“甲乙双方经友好协商，就甲方出资设立的个人独资企业的转让事宜，达成如下协议”，显然不是原告所称仅仅存在土地转让，不存在企业的转让。当初签订《土地、房屋转让协议》系以城南棉织厂的名义签订，城南棉织厂系一方合同主体，但由于该企业系个人独资企业，原告作为投资人签字确认，实质是原告对城南棉织厂进行处置。《中华人民共和国个人独资企业法》第十七条规定，“个人独资企业投资人对本企业的财产依法享有所有权，其有关权利可以依法进行转让或继承”，因此，原告将企业财产及其权利进行转让并不违反法律规定。该法第十五条规定，“个人独资企业存续期间登记事项发生变更的，应当在作出变更决定之日起15日内依法向登记机关申请办理变更登记”，在双方签订两个转让协议，城南棉织厂的投资人已经变更的情况下，原告向相关部门提出申请办理相关手续，既是履行约定义务，也是履行法定义务。综上所述，本案不仅仅是企业土地的转让，而是城南棉织厂的转让。其次，关于法律适用。本案并非单纯的转让房地产，而是企业的转让，当然，当事人认为当时企业有价值的财产就是土地和房屋，特别是土地，但这并不妨碍转让企业交易的认定，只是企业转让中包含的土地性质为划拨土地。原告就合同无效的主张分别引用了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款的确规定了以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当报有批准权的人民政府批准；《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条明确了经市、县人民政府土地管理部门和房产部门批准，符合下列条件的划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；…；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明。本案土地使用者即为企业，且地上的房屋取得了合法的产权。由上可知，划拨土地使用权及地上建筑物经人民政府批准是可以转让的，而非禁止转让物。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地出让手续的，应当认定合同有效”。双方在交易时确未经人民政府批准，但2012年9月，案涉土地经县人民政府批准变更了土地用途，并于2013年6月进行了挂牌出让，说明案涉土地取得了土地出让手续，根据上述司法解释“起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地出让手续的，应当认定合同有效”的规定，案涉《土地、房屋转让协议》有效。原告不应仅对司法解释条文截取部分加以适用。由于合同合法有效，双方应当本着诚实信用原则，按照约定享有权利、履行义务。原告认为《四川省蓬溪县城南棉织厂转让协议》减少了其权利，既是对两个转让协议的切割，也是对相关约定的误解。《四川省蓬溪县城南棉织厂转让协议》确未约定被告要向原告补偿两套房屋，《土地、房屋转让协议》确有约定被告补给原告两套住房，但同时约定“如乙方没有竞买到甲方拍卖的土地，则就不再补给甲方上述房屋及车库”，由此，被告补给房屋是有条件的，《四川省蓬溪县城南棉织厂转让协议》并不是减少了其权利。被告未竞拍到案涉土地，根据约定，不应补给原告房屋。综上所述，双方签订的合同有效，且合同已经履行完毕，原告请求确认《土地、房屋转让协议》无效的诉讼请求不应支持。原告第二、三项诉讼请求系建立在第一项诉讼请求成立的基础之上，第一项诉讼请求未予支持，其余诉讼请求亦不应支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，判决：驳回原告陈俊的诉讼请求。本案受理费10800元，减半收取5400元，由被告陈俊负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对陈俊提交的工商变更登记申请书、登报申明、企业申请登记委托书，因与本案无关联性，无法达到上诉人证明目的，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点，陈俊与敬景元之间系土地转让还是企业转让，案涉《土地、房屋转让协议》是否无效。本案中，双方之间签订的《土地、房屋转让协议》虽看似仅转让土地和房屋，但在其付款方式中约定，陈俊还需将企业法人营业执照、税务登记证、组织机构代码证、公章等企业相关手续原件一并交给敬景元，而仅转让土地和房屋是不需要将上述证照、公章移交，由此可见，该协议并非单纯的土地和房屋转让，结合之后双方又签订《四川省蓬溪县城南棉织厂转让协议》，并由陈俊向蓬溪县工商行政管理局提出申请，将城南绵织厂转让给敬景元。因此，双方之间实质上是企业转让。陈俊虽认为当时转让土地和房屋时，土地使用性质为划拨用地，转让未经政府批准，违反法律规定，转让应当无效，本案中，案涉土地登记在城南棉织厂名下，陈俊与敬景元达成的系企业转让，并非土地和房屋转让，陈俊将城南棉织厂转让给敬景元，并在工商行政管理部门办理变更手续，城南棉织厂的负责人变更为敬景元，并不涉及案涉划拨土地需要办理变更登记过户的情况。因此，陈俊主张合同无效本院不予支持。 综上所述，陈俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10,800元，由陈俊负担。 本判决为终审判决。 审判长  文晓萍 审判员  蒋熠炜 审判员  刘尧志 二〇二〇年九月二十八日 书记员  肖 敏