湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂13民终689号上诉人（原审被告）：杨小安，男，1963年1月9日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。委托诉讼代理人：杨莉（杨小安妹妹），住湖北省襄阳市襄城区。被上诉人（原审原告）：吴学山，男，1962年6月23日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。被上诉人（原审原告）：刘启华（吴学山之妻），女，1965年9月16日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：杨帆，湖北神农律师事务所律师。上诉人杨小安因与被上诉人吴学山、刘启华所有权确认纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院(2019)鄂1303民初1477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨小安的委托诉讼代理人杨莉，被上诉人吴学山、刘启华及其共同委托诉讼代理人杨帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨小安上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回吴学山、刘启华的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由吴学山、刘启华负担。事实和理由：1.一审判决载明的杨小安答辩意见与杨小安提交的书面答辩状不符。杨小安一审主要答辩意见为，吴学山、刘启华诉称杨小安将购房资格转让给吴学山、刘启华，其为涉案房屋的合法所有权人，房屋的实体权益属于吴学山、刘启华，不能成立，缺乏事实和法律依据。吴学山、刘启华主张杨小安从未提出任何异议，恶意购买涉案房屋20%产权企图获取不法利益，不能成立。2.一审判决未罗列吴学山、刘启华与杨小安提交的证据及质证意见，违反了判决书的制作规则。3.一审法院认定杨小安将房屋转让给吴学山、刘启华无事实和法律依据。4.一审法院认定双方之间存在房屋买卖合同关系，不能成立。杨小安只是自愿将房屋交付给吴学山、刘启华居住，吴学山、刘启华仅取得房屋居住权、使用权，未取得房屋所有权。杨小安与吴学山、刘启华之间没有签订房屋转让合同，杨小安也没有收到吴学山、刘启华的转让费6000元。双方之间没有合法的民事合同关系，不应受法律保护。案外人孙红静与杨小安在1992年已经离婚，本案与孙红静没有任何关系，孙红静出具的两张收条自相矛盾，与本案无关。5.一审判决认定吴学山、刘启华已取得涉案房屋的所有权，缺乏事实和法律依据。涉案房屋始终在杨小安名下，没有发生过变更或转让登记，不发生变更或转让的效力。6.一审判决适用法律错误。吴学山、刘启华辩称，请求驳回杨小安的上诉请求，维持原判。吴学山、刘启华坚持一审判决认定的事实、适用的法律。1.上诉状所称一审判决肆意篡改杨小安的辩称没有依据。2.上诉状通篇与本案无关或与事实无关的内容去掉后，唯一的理由就是房子登记在杨小安的名下，这不是正式登记，这只是铁路局发放的临时性住房证，住房证后期已通过签订购房合同、支付购房款，以及实际占有、使用、支配该房屋的形式确认所有权人为吴学山、刘启华。杨小安拿临时性旧证照作为唯一依据，显然不充分。3.上诉状中对随州市人民政府、一审法院以及吴学山、刘启华的指控全部是莫须有的，相反，杨小安在吴学山、刘启华占有、使用以及处置该房屋长达十几年的时间，没有任何异议，在政府拆迁补偿该房屋的时候才到处提出相应的意见，这才是一种不诚信、不尊重事实、投机取巧的行为。4.铁路局要求吴学山、刘启华购买20%的产权，但被杨小安抢先购买，导致吴学山、刘启华想买也买不成了。吴学山、刘启华向一审法院起诉请求：1.判决确认在被征收前（2018年6月15日之前），吴学山、刘启华是涉案房屋的合法所有权人；2.判决涉案房屋征收后获得国家补偿安置的权益归吴学山、刘启华所有；3.诉讼费用由杨小安负担。一审法院认定事实：杨小安是原襄樊铁路分局（简称铁路局）职工，随州市铁路××单元××号房屋（简称涉案房屋）是铁路局分配的公有住房，该房屋权利人原为杨小安。因铁路公有住房改造需签订购房合同并交纳购房款，2001年7月11日，杨小安将该房屋转让给吴学山、刘启华，约定转让款为6000元，同日，吴学山、刘启华向杨小安支付了6000元转让款，案外人孙红静代杨小安出具了两张收条，杨小安将房屋交付给吴学山、刘启华。2002年6月17日，吴学山以杨小安的名义与铁路局签订了《襄樊铁路分局职工购买公有住房合同书》，约定铁路局将涉案房屋（建筑面积为49.88平方米）出售给吴学山，房价为19427.5元，一次性付款优惠20%，优惠后金额为15542元。同日，吴学山以杨小安的名义交纳了15542元购房款和30元办证费，并取得上述《襄樊铁路分局职工购买公有住房合同书》原件、购房款专用收据原件和办证费收据原件。此后，涉案房屋一直由吴学山、刘启华居住。2018年随州市政府对铁路片区进行棚户区改造，同年6月15日，随州市保障性住房建设管理有限公司与吴学山、刘启华签订《随州市铁路片区棚户区改造房屋搬迁补偿安置协议（产权调换）》，对其进行安置补偿，补偿方式为产权调换。2018年6月26日，刘启华收到随州市保障性住房建设管理有限公司支付的安置补偿款53539元。2018年9月8日，杨小安与武汉铁路局住房交易所签订合同书，约定在原合同的基础上，由杨小安向武汉铁路局住房交易所补交标准价向成本价转换金额5196元。杨小安与案外人孙红静原为夫妻关系，二人于1992年经郧县人民法院调解离婚。一审法院认为，合法的所有权和民事合同关系受到法律保护。涉案房屋已经由政府依法征收，被征收之前涉案房屋的权利状态决定了国家征收补偿的对象。因此本案的争议焦点为：1.吴学山、刘启华与杨小安之间是否存在房屋买卖合同关系，是否已经履行；2.在2018年6月15日涉案房屋被征收之前，该房屋权利人是谁。关于第1个争议焦点。在2001年之前，涉案房屋由杨小安占有使用，且房屋的相关权利由杨小安享有，对此双方均无异议。2001年7月11日，杨小安及案外人孙红静收到吴学山、刘启华支付的6000元并将房屋交付给吴学山、刘启华，2002年6月17日，吴学山、刘启华与铁路局签订购房合同并交纳15542元房款。一审庭审中杨小安主张涉诉房屋的权利人一直是自己，当时将占有、使用权移交给吴学山、刘启华只是借住。但是，杨小安和案外人孙红静系自愿将房屋交付给吴学山、刘启华，孙红静出具的收条上写明“收到刘启华买房款6000元”，并且，由于涉案房屋属于专属于铁路职工的公有住房，吴学山、刘启华与铁路局签订合同、交纳购房款必须经过杨小安的同意和配合，否则，铁路局是不会与吴学山、刘启华签订购房合同。2001年杨小安将房屋交付给吴学山、刘启华后至2018年房屋征收之前，涉案房屋一直由吴学山、刘启华居住，双方未产生争议。因此，杨小安的主张与常理不合，不予支持，双方之间属于房屋买卖合同关系，且已经实际履行完毕。关于第2个争议焦点。基于房屋买卖合同关系，吴学山、刘启华已付清购房款，取得购房合同、住房凭证、收费票据原件，并自2001年占有、使用至今，可以认定吴学山、刘启华已取得涉案房屋的所有权。至于2018年9月8日，杨小安与武汉铁路局住房交易所签订合同，系另一民事法律关系，应另案主张其权利。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十一条、第七十二条，《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条规定，判决：一、位于随州市铁路××单元××号房屋所有权归吴学山、刘启华所有。二、驳回吴学山、刘启华的其他诉讼请求。案件受理费500元，由吴学山、刘启华与杨小安双方各负担一半。本院经依法核实确认的事实和一审认定的事实一致。另查明，吴学山、刘启华一审提交的《襄樊铁路分局职工购买公有住房合同书》中，合同首页购房人处载明杨小安（打印字体），合同尾部乙方签章处为吴学山手写签名。杨小安二审庭审中陈述铁路局存的合同原件中，合同尾部签章处系吴学山自己签名。2002年6月17日，吴学山、刘启华支付购房款15542元，襄樊铁路分局住房基金管理办公室出具襄樊铁路分局出售公有住房专用收据，内容为：今收到随州机务（站、段）杨小安同志购买公有住房款人民币15542元。同日，吴学山、刘启华支付办证费30元，襄樊铁路分局房地产经营管理中心出具收据，收据单位或姓名处载明“随机段杨小安”；襄樊铁路分局为涉案房屋办理住房证，其中户主姓名载明杨小安。上述《襄樊铁路分局职工购买公有住房合同书》、购房款专用收据、办证费用收据、住房证原件均由吴学山、刘启华持有。2018年6月15日，刘启华与随州市保障性住房建设管理有限公司签订《随州市铁路片区棚户区改造房屋搬迁补偿安置协议（产权调换）》后，将上述原件交给随州市保障性住房建设管理有限公司。2018年8月28日，杨小安与武汉铁路局住房交易所签订《武汉铁路局成本价住房买卖合同书》，杨小安向武汉铁路局住房交易所支付涉案房屋由标准价向成本价转换补交金额5196元。本院认为，2001年7月11日，孙红静先后出具两张收条，收条中对6000元分别表述为房子装饰费用6000元、买房款6000元。杨小安上诉认为孙红静与其1992年离婚，孙红静出具的两张收条与杨小安无关。吴学山、刘启华主张其支付杨小安6000元，购买杨小安的购房资格。本院认为，杨小安二审陈述“杨小安要跑车，孙红静就过来照顾孩子，外人看来他们是住在一起的，实际上没有住在一起”，据该陈述内容，吴学山、刘启华支付6000元时，无法得知孙红静与杨小安已经离婚，结合杨小安自愿将涉案房屋交付吴学山、刘启华居住的行为来看，孙红静出具6000元收条应当经过杨小安授权。即便按杨小安的主张，孙红静未取得杨小安的同意转让杨小安购房资格并收取吴学山、刘启华6000元。但杨小安将涉案房屋交付吴学山、刘启华居住，吴学山在襄樊铁路分局出售分配给杨小安的住房合同尾部签名及吴学山、刘启华向襄樊铁路分局支付涉案房屋标准价购房款、办证费用并取得、持有购房合同、购房款专用收据、办证费用收据、住房证原件的行为，应视为杨小安以后期行为追认孙红静转让其购房资格的处分行为，该处分行为有效。据此，本院认定吴学山、刘启华先支付涉案房屋购房资格转让款6000元，后借杨小安之名以标准价从襄樊铁路分局购买涉案房屋。即吴学山、刘启华与杨小安之间存在借名买房的事实。杨小安二审庭审中陈述“被上诉人在购买了80%以后，一直不购买20%，名字登记在杨小安名下，杨小安拥有100%产权以后，是可以过户的，但是被上诉人不同意过户，因为如果过户了，被上诉人必须把另一套福利房腾退出来”，该陈述内容也印证了吴学山、刘启华与杨小安之间存在借名买房的事实。杨小安上诉主张其将房屋交付吴学山、刘启华居住，系借住、租住，吴学山支付涉案房屋标准价购房款系借钱给杨小安买房，但该主张与孙红静出具的内容为收到买房款6000元的收条、吴学山在《襄樊铁路分局职工购买公有住房合同书》合同尾部签名等现有证据相悖。杨小安二审提交杨小安与何丹江签订的房屋买卖合同、收条及三段录音，其中房屋买卖合同无何丹江签名，真实性存疑，对房屋买卖合同及收条不予采信，杨小安提交的录音与本案处理无关，不予采信。杨小安未提交有效证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果，对其上述主张不予采信。故涉案房屋的住房证虽然办理在杨小安名下，但吴学山、刘启华因合法买卖而为房屋的实际权利人，并在房屋交付后入住，对房屋占有、使用、管理近十七年。经查明，涉案房屋属于棚户区改造范围，于2018年7月30日经随州市人民政府作出征收决定。杨小安在人民政府作出房屋征收决定后，与武汉铁路住房交易所签订涉案房屋买卖合同，补交房屋由标准价向成本价转换金额5196元。杨小安的后期交款行为既不能改变和影响其与吴学山、刘启华之间借名买房的事实，也不能导致房屋的真实权利主体发生变更。杨小安上诉主张其系涉案房屋的所有权人，无事实和法律依据，不予支持。杨小安支付的5196元，应由房屋实际权利人吴学山、刘启华承担，吴学山、刘启华有向杨小安支付上述5196元款项的义务，因杨小安在本案中未就此款项提出反诉，本院不予审查。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”，吴学山、刘启华支付购房款后，杨小安负有协助办理房屋产权变更登记的附随义务。现涉案房屋已被人民政府征收，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，吴学山、刘启华所购房屋之物权因人民政府的征收决定而消灭，事实上其已无法取得房屋产权。根据合同权利义务对等原则，吴学山、刘启华依法享有涉案房屋及土地灭失的对价即拆迁补偿利益，有权与随州市保障性住房建设管理有限公司签订《随州市铁路片区棚户区改造房屋搬迁补偿安置协议书（产权调换）》。该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。一审判决认定吴学山、刘启华已取得涉案房屋所有权，并判决涉案房屋所有权归吴学山、刘启华所有，论述不当，判决错误，本院予以纠正。杨小安申请中国铁路武汉局集团有限公司土地产部管理所作为本案第三人参与诉讼，本院认为中国铁路武汉局集团有限公司土地产部管理所与本案处理结果没有法律上的利害关系，对杨小安的申请，本院不予准许。综上所述，一审判决处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省随州市曾都区人民法院(2019)鄂1303民初1477号民事判决；二、位于随州市铁路片区******房屋的拆迁补偿利益（2018年6月15日，刘启华与随州市保障性住房建设管理有限公司签订的协议编号063的《随州市铁路片区棚户区改造房屋搬迁补偿安置协议书（产权调换）》约定之拆迁补偿利益）归吴学山、刘启华所有；三、驳回吴学山、刘启华的其他诉讼请求。一审案件受理费500元，由杨小安与吴学山、刘启华各负担一半；二审案件受理费285元，由杨小安负担。本判决为终审判决。审判长 周 鑫审判员 姚仁友审判员 李 超二〇二〇年九月三十日书记员 赵曼曼