北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初20731号原告：中国电子物资北京有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥北路北窑地4-1。法定代表人：张凤楠，总经理。委托诉讼代理人：于江，北京市高朋律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵丽，北京市高朋律师事务所律师。被告：郑家云，男，1961年8月31日出生，汉族，中国电子物资北京有限公司职工，户籍所在地北京市海淀区，现住北京市朝阳区。被告：杜兰芳，女，1963年1月12日出生，北京衬衫厂退休职工，户籍所在地北京市朝阳区，现住址北京市朝阳区。原告中国电子物资北京有限公司（以下简称原告）与被告郑家云、杜兰芳（以下同时表述时简称二被告，分别表述时简称各自姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，依法简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人于江、赵丽，以及二被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令二被告腾退位于北京市朝阳区x号的住房，并协助原告办理该住房的不动产权属变更登记手续。2．判令二被告共同支付逾期腾房违约金，违约金按照每日100元人民币的标准，自腾房之日起计算至房屋腾退完毕之日止（自2014年8月9日起暂计算至2019年12月31日，违约金197100元人民币）。3．判令二被告支付自应腾房之日起至实际腾房之日止的实际占有使用费（2014年8月9日至2019年12月31日期间的占有使用费248398元）。事实和理由：郑家云系原告上级主管单位中国电子物资有限公司（原中国电子物资总公司）（以下简称中电物资公司）职工。杜兰芳系郑家云之妻。郑家云曾自原告处购得政策性住房一套，位于北京市朝阳区**房屋（以下简称涉案房屋），并与杜兰芳长期占有、使用至今。根据国务院机关事务管理局的有关批复及重点五中工会委员会的相关决议，原告于2009年开始了“北京市朝阳区x号楼”新建职工住宅工作。2014年4月29日，原告与二被告共同签订了《原住房回购／回收协议》（以下简称《回购协议》）。《回购协议》约定，基于郑家云购买原告新建住宅一套而同意腾退原购买的政策性住房一套，由原告回收或回购，即二被告须将涉案房屋进行腾退，并由原告按经济适用房评估价进行回购。《回购协议》约定原住房腾退期限为二被告收到新建职工住宅钥匙的100天内。同时《回购协议》还约定，二被告逾期腾空交付原住房的、未按原告要求配合办理房产过户手续的，以及由于二被告原因造成办理住房过户手续延误的，每逾期一日，二被告向原告支付违约金100元。2014年4月29日，在二被告已经与原告签署《回购协议》的前提条件下，原告与郑家云签署了《中国电子物资北京公司职工住宅买卖合同》。该合同约定，郑家云购买原告位于北京市朝阳区xx号房屋（以下简称xx号房屋）。原告已于2014年4月30日向郑家云交付了xx号房屋的钥匙，按照《回购协议》的约定，二被告应最迟于2014年8月8日前将涉案房屋进行腾退，但腾退期限届满后，经原告多次催告，二被告始终未能按照《回购协议》的约定腾退原住房，也未协助原告办理回购手续，并一直占有、使用原住房。原告与二被告签订的《回购协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，已依法成立并具有法律效力，该协议对原告及二被告均具有约束力。现二被告在无任何正当理由的情况下，拒绝腾退原住房，更未协助原告办理回购手续，其行为已构成严重违约，给国家和原告造成了重大经济损失和不利影响。为此原告依法将二被告诉至法院。二被告辩称：不同意原告的诉讼请求，根据签署的合同尚不具备腾退条件。入住房屋后，房屋尚未办理房屋的产权证。原告称是因为政策原因要收回原来的房屋，大伙儿同意的情况下，房屋应当属于有房产证的房子。大家认为应当是有房产证的，当时签订有预售合同。关于原告主张的违约金是因为原告没有按照约定办理新房屋的房产证，故不存在支付违约金的情况，是原告在违约。占有使用费也不同意支付。原告一次催告都没有过，我们都是按照公司的要求去做的。我们认为即便需要支付违约金我们也认为太高了，要求大幅度降低和减少。原告就其主张向本院提交了如下证据：1．《原住房回购/回收协议》；2．《房屋买卖合同》（即《职工住宅买卖合同》）、入住通知单、入住交接单、2014年和2015年14号楼业主办理入住交费时间表。二被告对上述证据的真实性均认可，但对证明目的不予认可。二被告向本院提交了如下证据：1．总部职工参加二〇〇九年集资建房办法；2．《中国电子物资北京公司职工住宅预售合同》；3．购房款及专项维修基金缴纳确认单明细及购房款收据；4．视频光盘；5．北京银行个人账户对账单；6．社会保险个人缴费信息对账单；7．住房公积金个人业务明细。原告对上述二被告提交证据的质证意见如下：对证据1的真实性无法确认，没有印章，关联性和证明目的也不认可；对证据2的真实性不认可，没有原件，对于关联性以及证明目的不予认可，即便该证据真实，双方也在后面签署了新的房屋买卖合同；对证据3的真实性认可，但对关联性和证明目的不认可，新房屋的购房款与本案无关；对证据4的真实性认可，但与本案无关；对证据5至证据7的真实性认可，但对关联性以及证明目的不予认可，如果被告认为原告违反了劳动法的规定应当另案主张。根据原告及二被告提交的证据本院依法可以确认如下事实：郑家云原系中电物资公司职工。原告原名称为中国电子物资北京公司，后更名为原告现名称。2014年4月29日，原告作为甲方与郑家云作为乙方、杜兰芳作为丙方签订《回购协议》1份，其中约定鉴于乙方曾取得过政策性住房，且乙方已购买甲方新建职工住宅一套，根据国管局相关规定，乙方同意腾退现拥有的原分配（购买）的政策性住房l套，由甲方回收或回购。乙方应腾退之原住房位于北京市朝阳区x号（即涉案房屋）。乙方和丙方应于收到新建职工住宅钥匙的100天内，将原住房腾空并交付甲方或甲方指定的第三人。乙方或丙方逾期腾空交付原住房的（包括逾期未交回原住房腾空证明的）、未按甲方要求配合办理房产过户手续的，以及由于乙方和丙方的原因造成办理住房过户手续延误的，每逾期一日，乙方和丙方向甲方支付违约金100元。乙方和丙方同意，乙方和丙方应付之违约金、赔偿金及其它应支付费用，可与甲方应支付乙或丙方之收入和其他款项相抵销，甲方可在应付乙方收入和款项时不经通知行使相应抵销权。2014年4月29日，原告作为甲方与郑家云作为乙方签订了《职工住宅买卖合同》，约定乙方所购买的甲方职工住宅为xx号房屋；2014年4月30日，二被告办理了xx号房屋的交接手续。庭审中，原告就其诉讼请求所依据的约定表述为：根据《回购协议》第5．1条要求腾房以及第6．2条要求支付违约金。经本院释明，二被告认为其不构成违约，不同意支付违约金，并称如果法院认为二被告应该交纳违约金，也认为违约金约定数额过高，请求法院予以酌减，同时表示不同意支付房屋占有使用费。原告对违约金的数额表示违约金和占有使用费均有合同约定，不同意减少。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，原告与二被告签订的《回购协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应当依法成立并具有法律效力，该协议对原告及二被告均具有约束力。根据原告与二被告签署的《回购协议》的约定二被告应于收到新建职工住宅钥匙的100天内，将原住房腾空并交付原告或原告指定的第三人，经查，郑家云已经在2014年4月30日取得了新购房屋的钥匙，因此，二被告应当至迟在2014年4月30日后的100日内将涉案房屋交付给原告或原告指定的第三人，但截止到本案庭审结束，二被告仍未依约将涉案房屋交付给原告，二被告已经构成了违约。现原告要求二被告腾退涉案房屋，并协助过户至原告名下的诉讼请求，因于法有据，故本院予以支持。关于原告要求二被告共同支付违约金的诉讼请求，因二被告未能依约履行腾房之义务，已经构成了违约，依据《回购协议》的约定，二被告应当向原告支付违约金，但庭审中，二被告主张违约金标准过高，本院认为，结合本案发生的原因以及各方的因素，根据协议约定的违约金标准所计算的金额确实存在过分高于可能给原告造成的实际损失之情形，且郑家云与原告之间就新购房屋的交付是否符合合同约定存在争议，并正在协商处理之中，也是导致双方矛盾始终未能解决的因素之一，故本院根据《回购协议》的签订、履行等情况，并结合诚实信用原则，在公平原则的基础上综合全案情况考虑，认定原告所主张的违约金标准确实过高，故本院将根据上述考量因素，对二被告向原告支付的违约金具体金额予以酌定。关于原告要求二被告支付房屋占有使用费的诉讼请求，因本院已经支持了原告的违约金主张，故本院不再支持原告的该项诉讼请求。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决如下：一、被告郑家云、杜兰芳于本判决生效后三十日内协助原告中国电子物资北京有限公司办理位于北京市朝阳区x号房屋的产权过户登记手续，并于本判决生效后六十日内自行将位于北京市朝阳区x号房屋腾空，交付给原告中国电子物资北京有限公司；二、被告郑家云、杜兰芳于本判决生效后十日内给付原告中国电子物资北京有限公司违约金52000元。三、驳回原告中国电子物资北京有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3991元，由原告中国电子物资北京有限公司负担3441元（已交纳）；由被告郑家云、杜兰芳负担550元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 史 震二〇二〇年九月三十日书记员 姚梦娜