江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0602民初1394号原告：鹰潭誉峰物业有限公司，统一社会信用代码91360600071832357A，住所地江西省鹰潭市凯翔外滩国际********房。法定代表人：郑静，公司总经理。委托诉讼代理人：吕文娟，湖南怀治律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁想，男，汉族，1997年4月14日出生，系鹰潭誉峰物业有限公司法务。被告：程影，女，1978年10月1日出生，汉族，住江西省鹰潭市。原告鹰潭誉峰物业有限公司(以下简称原告)与被告程影（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁想到庭参加诉讼，被告经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、判令被告立即支付凯翔外滩国际XX室的物业管理费13563元，违约金1000元，共计14563元；2、判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告为凯翔外滩国际XX的业主。原告于2013年8月1日进驻凯翔外滩国际小区，先后与鹰潭凯翔房地产开发有限公司签订了三份《凯翔·外滩国际住宅小区前期物业服务合同》，并于2018年7月29日与开发公司签订了补充协议，约定原告的服务期限延长至2020年7月31日止。合同约定原告为凯翔外滩国际小区提供物业服务，约定高层住宅物业费单价为每月每平方米1.5元。被告的房屋建筑面积为143.44平方米。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理服务。但是，被告于2013年9月12日起停止缴纳物业费，截止至2019年9月30日，欠费72.64个月，每月金额为215.16元（143.44×1.5元），被告欠缴物业费共计15629元。另外，空置房优惠2066元（年费用2582×80%），同时，基于被告违约行为，原告主张被告承担违约金1000元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。被告拖欠物业费的行为严重影响了原告正常的管理服务工作。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉至法院，望判如所请。被告未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据:一、原告营业执照复印件、原告法定代表人身份证明及身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；二、《凯翔·外滩国际住宅小区前期物业服务合同》及补充协议，证明原、被告的合同关系、收费标准以及物业服务等内容；三、交房会签单，入住业主档案登记表，证明被告住房面积、是业主的事实；四、欠费明细表，证明被告欠缴物业费明细；五、催费函件照片，证明原告积极催被告缴纳物业费的事实以及被告明知仍拒交。被告未向本院提交证据。被告无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃对原告的诉讼请求进行答辩及对原告提供的证据进行质证的权利。经审查，原告提交的证据符合证据要求，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:原告系依法成立的有限责任公司，经营范围为物业管理、建筑清洁服务、家政服务、停车场服务等项目。2013年9月，原告与鹰潭凯翔房地产开发有限公司签订了《凯翔·外滩国际住宅小区前期物业服务合同》，合同约定：原告为凯翔·外滩国际住宅小区物业管理服务，在物业管理范围区域内，提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务等。物业服务费用收费标准为别墅1.9元/月平方米，高层住宅1.5元/月平方米，商铺物业2.0元/月平方米。电梯费和梯间公共照明费按政府规定收费标准收取，即按实际发生的电费和实用业主的产权面积分摊。装修垃圾清运费为3.5元/平方米。合同有效期为两年，在合同有效期内，若业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同，则业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同后，本合同自动提前终止等内容。合同到期后，原告与鹰潭凯翔房地产开发有限公司分别于2015年8月、2016年7月31日续签了二份《凯翔·外滩国际住宅小区前期物业服务合同》，由原告继续为凯翔·外滩国际住宅小区提供前期物业服务，委托服务期限至2018年7月31日止，合同约定的服务内容、收费标准与原合同约定一致。2018年7月29日，合同签订的委托服务期限将届满，但是凯翔·外滩国际住宅小区业主委员会尚未成立，原告与鹰潭凯翔房地产开发有限公司签订了《凯翔·外滩国际住宅小区前期物业服务合同》之补充协议，约定：原合同有效期延长两年（延长的有效期自2018年8月1日至2020年7月31日）；协议为原物业服务合同的组成部分，原合同的约定与本补充协议的约定不一致或存在冲突的均以本补充协议的约定为准。本补充协议未作规定事宜，均按原合同执行等内容。另查明，被告为鹰潭市沿江路66号凯翔·外滩国际xx室(面积为143.44平方米)房屋住户，2012年9月12日办理了入住手续。自2013年9月30日起，被告未按约缴纳物业管理费。截至2019年9月30日被告共欠原告物业管理费15629元(1.5元×143.44㎡×72.64个月)，原告向被告催收无果，特诉至本院，请求判如所请。本院认为，原告与鹰潭凯翔房地产开发有限公司签订的《凯翔·外滩国际住宅小区前期物业服务合同》、《凯翔·外滩国际住宅小区前期物业服务合同》之补充协议，其性质为前期物业服务合同，对鹰潭凯翔房地产开发有限公司所建设的凯翔·外滩国际住宅小区业主均有约束力。原告为凯翔·外滩国际住宅小区的物业服务企业，并实施了物业管理，有权向物业产权人、使用人收取物业管理费。截至2019年9月30日被告共欠原告物业管理费15629元，原告按优惠价诉请被告支付物业管理费13563元，本院予以支持。因原告与鹰潭凯翔房地产开发有限公司签订的合同未明确约定违约金，故原告向被告主张支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃了对原告主张事实和证据辩驳的权利，由此所产生的法律后果应由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第二十二条、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经合议庭评议，判决如下:一、被告程影应于本判决生效之日起五日内支付原告鹰潭誉峰物业有限公司截至2019年9月30日止的物业管理费13563元；二、驳回原告鹰潭誉峰物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费164元（原告鹰潭誉峰物业有限公司已垫付），由被告程影负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判长  杨庚林审判员  汪军太审判员  刘智勋二〇二〇年九月二十八日法官助理李雄凑书记员钱佳惠子附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2、《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规定应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。