海南省海口市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼01民终2492号   上诉人（原审原告、反诉被告）：许丽生，男，汉族，1940年9月6日出生，住海南省海口市龙华区，公民身份号码XXX。   被上诉人（原审被告、反诉原告）：王和美，女，汉族，1950年8月15日出生，住海南省海口市龙华区，公民身份号码XXX。   委托诉讼代理人：李霖，男，汉族，1987年12月21日出生，住海南省海口市龙华区。系王和美的儿子。   上诉人许丽生因与被上诉人王和美合同纠纷一案，不服海南省海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初8259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。   许丽生上诉请求：1.许丽生与王和美于2018年9月10日签订的协议有效；2.撤销判决第三项，限许丽生支付2018年3月至2019年6月的租金16000元。事实与理由：1.当时因王和美与许丽生购房款是245000元，但房产过户时王和美为偷漏税只写145000元，从银行过账证据证明时过账到银行许丽生账户是245000元。2.从海南日报获悉，虚报个税被取消购房资格。3.许丽生将以上两证据将王和美起诉取消王和美购房资格，将起诉状出示给王和美看，王和美怕被取消购房资格，就要求与现在许丽生签订2018年9月10日协议书，所以证明2018年9月10日的协议是有效。   王和美辩称，一、许丽生在此之前从未起诉王和美，却以莫须有的撤诉为由胁迫王和美与其订立该份协议（2018.9.10），明显属于欺诈行为，况且协议内容严重显失公平，剥夺了王和美作为房屋出租人收取租金的唯一权利，故王和美已提起反诉，请求撤销该份协议。首先，根据双方于2018年9月10日签订的协议可知，该协议的前提背景是：许丽生将王和美作为被告告上了法庭，要求取消房屋过户交易，且以撤诉为条件威胁王和美免收其2018年3月至2021年10月的租金（总共租期才4年，要求免租金3年零8个月），并补贴1800年现金购买冰箱，从条款内容来看，明显显失公平：王和美作为房屋出租人，与许丽生订立房屋租赁合同，最主要的权利就是收取租金，但该份协议剥夺了王和美收取租金的主要权利，同时还附加了向许丽生补贴1800元购买冰箱的义务，很显然，双方的权利义务是不对等的。其次，王和美之所以签订了该份协议，也是因为害怕许丽生将其告上法庭后自己会去“坐牢”，也不知道就算起诉也有败诉情况，才对许丽生撤诉的条件作出了免收其3年零8个月租金并补贴1800元的不真实意思表示，再加上自己年老多病，没有看清楚条款的情况下签订了协议，但直至2019年6月12日，王和美在海口市龙华区人民法院领取了本案的诉讼材料后才知道许丽生从未起诉王和美，其起诉海口市国土资源局与王和美并无任何关系。所以，2018年9月10日签订的该份协议的前提条件是根本不存在的，许丽生以将王和美告上法庭并同意撤诉为由欺骗王和美与之订立该份严重不平等的协议，严重损害了王和美的合法权益。故，根据《合同法》第五十四条第（二）项的规定，无论从显失公平的角度，还是许丽生实施欺诈、胁迫的手段使王和美在违背真实意思的情况下与之签订该份协议的角度，王和美均有权撤销该份协议，并已在本案中提起了反诉。二、即便认定该份协议继续有效，王和美没有任何违约行为，无须向许丽生支付违约金5万元：况且5万元的违约金过分高于许丽生的损失，应当予以减少。首先，双方于2018年9月10日签订的协议第2条约定王和美补贴1800元给许丽生购买新冰箱，但并未约定履行期限，况且尚在合同租赁期限内，故王和美不存在任何的违约行为，无须向许丽生支付违约金。其次，虽然该份协议第3条约定了违约金5万元，但该数额过分高于许丽生的损失。第一，王和美目前未补贴1800元给许丽生购买新冰箱并没有给许丽生造成任何的损失，显然5万元的违约金过高。第二，如果以1800元来计算许丽生的损失的话，其30%也仅仅为540元，虽然5万元的违约金也是过分高于许丽生的损失。第三，王和美至今仅收取3700元的房屋租金，5万元违约金虽然过分高于王和美已取得的合同利益，对于王和美而言更是不公平的。故，即便认定该份协议继续有效且王和美目前未补贴1800元给许丽生购买新冰箱的行为属于违约行为，那么根据《合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十七条：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”和第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，违约金5万元过分高于许丽生的损失，应当予以减少。三、许丽生还在2019年9月20日二次起诉王和美，其理由竟然是因为王和美在本案一审中聘请律师辩护，泄露其房屋交易信息，要求王和美赔付其20000元。首先，涉及的合同为此房屋的第一张租赁合同（2017.10.11）。其条款中有：“当房屋买卖时约定，买方不可告知本房产已交易。”王和美签订时认为这一条款是基于房屋买卖时的协定，现已经过户两年，具有法律的公示效力，要履行这一条款是不切实际的。其次，在房屋过户完后，房屋的所有权、使用权，以及知情权应归王和美所有，房屋对于许丽生除了约定租赁外已经没有任何的关系。而且，许丽生起草的这份合同是为房屋租赁合同，此条款内容与租赁完全无关，而且还附有巨额违约金，其目的令人深思。故，若说透露房屋买卖信息，也是许丽生首先提起的诉讼，将买卖内容公之于众，而许丽生觉得为了维护自身的合法权益，聘请律师为其辩护是公民的权利，并且律师对委托内容也是享有知情权的，许丽生却以此作为违约理由是没有法律依据的。所以，在许丽生的第二次诉讼案中，海口市龙华区人民法院和海口市中级人民法院都驳回了其无理要求。综上所述，王和美基于诚信、公平、信任将房屋出租给许丽生。许丽生却以欺诈、胁迫的方式要求王和美与之订立免收租金（总共租期为4年，要求免租金3年零8个月共计44000元）的严重不公平的协议，又以莫须有的违约理由多次要求王和美支付巨额违约金（此案的50000元还有另案的20000元），这是没有任何事实与法律依据所支持的，且已然损害了王和美的合法权益。故，恳请人民法院依法撤销双方2018年9月10日签订的协议，驳回许丽生许丽生的全部诉讼请求，并限其支付王和美2018年3月直2019年6月的租金共16000元，恢复王和美合法收取租金的权利。   许丽生向一审法院起诉请求：1.赔偿违约伍万元；2.本案诉讼费由王和美承担。   王和美向一审法院反诉请求：1.请求判令撤销王和美与许丽生于2018年9月10日签订的协议；2.请求判令许丽生继续履行王和美与许丽生于2017年10月11日签订的《房屋租赁合同》；3.请求判令许丽生向王和美补缴2018年3月至今的房屋租金共计人民币16000元（暂按1000元/月计算至2019年6月，应计算至实际支付之日）；4.本案的案件受理费由许丽生承担。   一审法院认定事实：王和美于2017年向许丽生购买位于海口市大同路30号1606房（以下简称涉案房屋），并于2017年10月11日取得涉案房屋的不动权证书【证号：（2017）海口市不动产权第0097202号】。2017年10月11日，许丽生、王和美双方签订的《房屋的租赁合同》，约定王和美将涉案房屋出租给许丽生居住使用，许丽生退租时将许丽生现有电视、冰箱、电热器、空调送给王和美，租期内若有损坏家电器按许丽生更换发票抵每月租金；租期从本房产买卖过户到王和美名下算起四年时间，租金每月1000元不更改；本房产买时约定，买方不可告知本房产已交易；以上合同约定违约方支付给另一方贰万元，10天内支付，滞纳金2%月利，本合同从房产过户到王和美名下日期算起10天后生效。许丽生、王和美双方签名摁手印。合同签订后，许丽生继续居住使用涉案房屋，并于房租于2017年12月26日支付1000元房租，于2018年1月28日支付了1000元房租，于2018年3月2日支付了700元房租，王和美共收到许丽生租金3700元。2018年9月10日，许丽生、王和美签订协议，约定涉案房屋因当时许丽生、王和美双方有发生矛盾，导致许丽生将王和美告上法庭，取消涉案房屋买卖过户交易，后经双方同意调解如下：1.许丽生同意撤销2018年5月28日提起的诉讼；2.王和美同意从2018年3月份起至2021年10月份免收许丽生每月1000元租金，并补贴1800元现金购买新冰箱，退租时送王和美；3.以上如违约应赔偿对方5万元，10日内支付，过期月利息2%。许丽生、王和美签名并摁手印。之后许丽生未再支付租金，许丽生因为王和美未给许丽生1800元买新冰箱而诉至一审法院。另查，许丽生于2017年10月16日购买了电水壶花费169元，于2017年12月13日购买了电磁炉花费299元，许丽生于2017年11月27日转账1000元但由于账号写错，该款未入王和美账户。再查，许丽生于2018年向一审法院起诉海口市国土局，案号：（2018）琼0106行初122号，后许丽生于2018年10月15日申请撤回起诉。   一审法院认为，许丽生于2018年9月10日签订的“协议”是否应予撤销的问题。该“协议”签订的原因看，许丽生、王和美是在许丽生将王和美告上法庭之后许丽生同意撤诉的情况下双方才签订的协议。但事实上许丽生告的是国土局并非王和美，对此许丽生存在欺骗行为。从该协议签订的内容看，许丽生免交3年多的租金计44000元，还要支付1800元给许丽生买冰箱。这样许丽生不仅3年多免费使用王和美的房屋，王和美还要付钱给许丽生买冰箱，明显不合理，显失公平。因此对许丽生、王和美签订该协议，应予以撤销。则许丽生、王和美双方签订的《房屋租赁合同》继续履行，许丽生应向王和美支付租金，许丽生所交租金3700元，为2018年3月之前租金，2018年3月之后许丽生未再付租金，自2018年3月起至2019年6月的租金共16000元，许丽生应向王和美支付。由于许丽生、王和美于2018年9月10日签订的协议应予撤销，则许丽生请求王和美支付5万元违约金，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、撤销许丽生与王和美于2018年9月10日签订的协议；二、许丽生与王和美于2017年10月11日签订的《房屋租赁合同》继续履行；三、限许丽生于本判决生效之日起十日内向王和美支付2018年3月至2019年6月的租金共16000元；四、驳回许丽生的诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉的受理费525元，反诉的受理费100元，均由许丽生负担。   二审期间，许丽生未向本院提交新证据。王和美向本院提交两份证据：1.许丽生二次起诉王和美的案件判决书，案号：（2019）琼0106民初14072号，证明：本诉王和美多次被许丽生起诉，因其提供的证据和理由都没有法律支持，海口市龙华区人民法院已经判决王和美胜诉，驳回许丽生请求。2.许丽生败诉后上诉的案件判决书，案号：（2020）琼01民终87号，证明：许丽生在2019年11月5日败诉后提出了上诉，因其提供的证据和理由都没有法律支持。海口市中级人民法院最终判决王和美胜诉，驳回许丽生请求。   许丽生质证称，许丽生认为该两份判决不公道，所以才上诉的，签订的合同是真实的。   本院经审查，对王和美提供的两份证据的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认。   二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。   本院认为，许丽生与王和美于2018年9月10日签订的协议，双方是基于许丽生将王和美起诉至法院之后许丽生同意撤诉的情况下签订的，但实际上许丽生并非起诉王和美，同时，双方签订的协议约定王和美免除许丽生3年8个月的租金及向许丽生支付1800元购买冰箱。因此，一审法院认定双方签订协议时许丽生存在欺骗行为且该协议显失公平并予以撤销，并无不当。许丽生上诉主张协议真实有效，没有事实和法律依据，本院不予支持。许丽生与王和美于2017年10月11日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同，双方应继续履行。2018年3月之后，许丽生未再向王和美支付租金，因此，王和美主张许丽生支付2018年3月至2019年6月的租金16000元，符合合同约定。许丽生上诉主张不应支付租金，无事实和法律依据，本院不予支持。双方签订的协议由于存在欺骗情形及显失公平应予以撤销，因此，许丽生基于该协议上诉主张王和美支付5万元违约金于法无据，本院不予支持。   综上所述，许丽生的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费100元，由许丽生负担。   本判决为终审判决。   审判长 廖端明   审判员 王小杰   审判员 刘思其      二〇二〇年九月十一日   书记员 谭文姬   速录员 符雪梅   附相关法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。