北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初10035号原告：北京金米粒餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区五里桥二街**院**楼**0223。法定代表人：郭晖，总经理。委托诉讼代理人：郑长柱，男，该公司店长。委托诉讼代理人：韩墨，北京华标律师事务所律师。被告：北京福满格物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街怡景园北里**楼**A6。法定代表人：马青强，董事长。委托诉讼代理人：吴昆，男，该公司职员。委托诉讼代理人：王一梵，女，该公司职员。原告北京金米粒餐饮管理有限公司（以下简称金米粒公司）诉被告北京福满格物业管理有限公司（以下简称福满格公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金米粒公司之委托诉讼代理人郑长柱、韩墨，被告福满格公司之委托诉讼代理人吴昆、王一梵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金米粒公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付原告违约金21.9万元；2、请求被告退还原告租金3.6万元；3、请求被告支付原告装修费用121950元；4、请求被告退还原告履约保证金7.3万元；5、请求被告承担诉讼费用。事实和理由：2018年11月14日，原告联系被告洽谈房屋租赁事宜。当日，原告以微信转账的方式向被告负责人支付5万元意向金。2018年11月19日，原告再次以微信转账的方式向被告负责人支付2.3万元，与前期意向金共计7.3万元，一起转为定金。2018年12月7日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告将坐落于北京市王府井大街176号丹耀大厦3层房屋（以下简称涉案房屋）出租给原告使用，建筑面积50平方米。租赁期限为三年，即自2019年1月1日至2021年12月31日止（含免租期）。租金每6个月支付一次，第一年的首期租金为21.9万元，履约保证金为7.3万元。合同签订后，原告按约向被告支付首期租金、8个月物业费及施工工程款共计321100元。装修结束验收后，被告退还原告3万元装修保证金。2019年2月14日，被告才将涉案房屋交付原告进行装修、使用。2019年2月28日，原告与案外人北京中联天盛建筑工程有限公司签订施工合同，委托该公司对涉案房屋进行装修施工，花费8.9万元。原告还委托案外人北京闵扬馨飞商贸有限公司进行室内装修，花费32950元。此后，原、被告达成口头协议，约定自原告取得食品经营许可证之日起，开始计算租金。2019年7月30日，原告取得食品经营许可证，开始对外经营。2019年9月，被告组织原告等旗下商户召开会议，会上被告要求收回原告承租的一半面积（25平方米），同时允诺原告将前期超额支付的租金等费用冲抵当年的二期租金。2020年5月8日，被告通知原告已与案外人达成租赁合意，要求提前解除与原告的租赁合同，原告拒绝。原告认为被告提前解除租赁合同，违反了合同约定，属于根本违约，应承担违约责任。涉案房屋自2020年5月23日起由被告实际控制，故合同于该日解除，被告应退还2020年5月30日至7月30日的房屋租金共计3.6万元。原告本可以使用涉案房屋三年，仅使用了一年，故要求退还装修款，但仅要求退回另行找案外人装修的款项，不向被告主张排烟系统、消防系统等的装修费。故其诉至法院，诉如所请。被告福满格公司辩称：不同意原告的诉讼请求。因被告于该时间收回涉案房屋，故认可原告所称合同于2020年5月23日解除。但原告所述其于2019年7月30日取得食品经营许可证，开始经营，与事实不符。原告最初取得食品经营许可证的时间是2019年6月24日。原告所述2019年9月被告召开商户会议要求收回其25平方米租赁面积，与事实不符。事实为原告取得食品经营许可证后，经营不善，找到被告要求协助将一半面积转租，但直至原告交纳的首期租金使用完毕，也没有转租成功。原告所述被告于2020年5月8日通知原告已与案外人达成租赁合议，要求提前解除与原告的租赁合同，与事实不符。被告于2020年5月9日向原告发送催款通知函，告知原告逾期交纳租金已达167日，要求原告将欠付的租金、物业费、违约金交至被告，逾期仍不交付，被告有权解除合同、收回房屋，同时追究违约责任。根据合同约定，被告交纳的履约保证金不予退还。2020年5月12日，被告发出合同解除通知书，告知原告逾期已达170日，合同解除，要求原告1日内限期结清租金、物业、水电、违约金等相关费用，1日内搬离涉案房屋等。截至原告提起诉讼，原告未向被告支付任何所欠款项，被告有权解除合同。综上，请求法院依法驳回原告的各项诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年12月7日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，建筑面积50平方米。乙方租赁出租物业的用途是烤冷面。租赁期限三年，自2019年1月1日至2021年12月31日止（含免租期），甲方于2019年1月1日至2019年2月28日为乙方提供装修免租期，装修期内免除房租。交付日期：从实际交房日期起计算免租期（租赁期限顺延，以交房确认单为准）。第一年租金为43.8万元，不含税租金。第一年首期租金21.9万元。租金支付时间从合同约定的租金支付起始日开始，以该日为基准日，每6个月支付一次。合同签订当日内，乙方向甲方支付履约保证金7.3万元，及首期6个月的房屋租金，共计29.2万元。如由于乙方不履行本合同约定的义务致使本合同提前终止时，乙方已交的保证金不予退还，全部归甲方所有。乙方未按本合同约定支付租金的，每迟延一日，应当向甲方支付2000元迟延履行违约金。迟延超过15日的，甲方有权单方解除本合同并有权收取违约金21.9万元（按6个月的租金为标准），同时对乙方所交纳的履约保证金不予退还。除法定或约定解除本合同条件出现时，任何一方不得无故解除本合同，在租赁期限内若甲方无故解除本合同，应赔偿乙方6个月租金的违约金，并赔偿因此给乙方造成的直接损失；并退还乙方交纳的履约保证金；在租赁期限届满前若乙方无故解除本合同，应赔偿甲方6个月租金的违约金，并赔偿因此给甲方造成的直接损失，乙方所交纳的履约保证金甲方不予退还。履约保证金是指乙方依据本合同向甲方交付相当于2个月承租的房屋租金，该保证金不是乙方预付的租金或管理费，仅作为乙方履行本合同约定义务的保证金。起租日指乙方应支付租金的起始日期。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《项目工程改造委托协议》，约定乙方承租甲方的涉案房屋，乙方委托甲方提前代为施工，厨房烟道、新风系统、消防系统、燃气管道等工程的项目改造，包括营业证照的办理，以及乙方自行装修过程的监督管理等服务，以满足乙方的租赁需求。委托项目及收费为营业执照、食品经营许可证2万元，排烟1万元，消防改造1.75万元，装修管理费5000元，空调、水冷5000元，装修安全保证金3万元。装修安全保证金于施工结束验收合格后退还乙方。合同签订后，原告向被告支付租金、物业费等款项。被告于2019年2月14日向原告交付涉案房屋，双方签署交房确认单，载明面积50平方米。被告认可原告已向被告支付租金21.9万元、履约保证金7.3万元、物业费1.46万元、装修改造费用5.75万元。庭审中，原告提交：1.其与案外人北京中联天盛建筑工程有限公司的施工合同及收据，证明原告委托案外人施工及采购设备共计花费121950元。对此，被告表示是原告与第三方签订，真实性无法核实，证明目的不认可；2.“丹耀鸿豪食街商户群”微信聊天截图，发消息人员署名“王伟”，消息内容为“各位商户大家好：现就大家关心的事情沟通如下：目前，项目由我和万总负责现场的工作，有事找我和万总都可以。另外，与项目相关的几件事转告大家：1、项目三层已引进品牌餐饮海底捞，本月即将进场装修；2、经与大物业沟通，隔壁儿童用品商店即将升级改造为大悦城，对提升项目周边客流起到促进作用；3、对于按期、正常经营的商户，公司将安排减免疫情期间3个月的租金。以上信息望周知项目管理部5月8日”，证明被告为引进海底捞，把三层的其他一部分档口给占用了，其中就包括原告的档口，被告承诺减免疫情期间3个月的租金。对此，被告真实性认可，不认可证明目的，因现在三层还有很多档口在营业，引进海底捞与原告无关，而且三层也可以调换到二层，位置更好。该消息中并没有“要求提前解除与原告的租赁合同”的内容。3.核发日期为2019年7月30日的食品经营许可证，证明经营许可证于2019年7月30日取得。对此，被告认可真实性，不认可证明目的，其提交核发日期为2019年6月24日的食品经营许可证，证明发证日期为2019年6月24日，有效期五年至2024年6月23日。原告表示2019年6月24日经营许可证真实性认可，因被告漏报经营项目，导致无法满足原告的正常经营需求；4.证人王某及证人石某的证人证言，证人王某未到庭，书面证言载有“福满格物业曾在2019年9月份在鸿豪商业中心为丹耀大厦鸿豪食街召开会议，在会上明确了将郑大烤冷面另一半25平方米收回，多交的房租及押金拆成房租，等于郑大烤冷面交付了一年的房租。孙川总经理也在鸿豪食街亲口说过将郑大烤冷面另一半25平方米收回折成一年的房租”。证人石某到庭作证，石某为同一商场另一商户余雯雨的丈夫，书面证言同证人王某，其到庭称被告存在虚假宣传，进场时承诺有大品牌进场、名称为王府食街，但都没有做到。原告做烤冷面，地方面，地方面积大导孙川说商场收回一半，把多收的租金抵后半年的租金。在9月份朝阳门会上，原告提出地方过大和减房租，当时鸿豪食界的老板老马说原告的地方鸿豪食界给招租出去，没几天后经理孙川又找原告说那半部分公司收回了，已交房租可以抵后半年的租金。开会后，原告的25平方米地方一直没有用，只是放了冰箱，被告答应该25平方米收回，但一直没收，这是被告的责任。对证人证言，原告认可，被告表示因王某未出庭，对王某的证人证言不认可，因石某与被告有案外诉讼，系利害关系人，且石某仅是听闻并非见到，故不认可石某证人证言。被告提交：1.2020年5月9日催款通知函，载明：原、被告于2018年12月7日就坐落于北京市王府井大街176号丹耀大厦三层房屋签订租赁合同，原告于2019年6月24日取得食品经营许可证，已交付的首期6个月租金21.9万元已经于2019年12月23日使用完毕。原告应于2019年11月24日前交付（2019年12月24日至2020年6月24日）6个月租金21.9万元，应于2019年11月24日前交付（2019年12月24日至2020年6月24日）6个月物业费10950元。但原告至今未交付，逾期已达167日。根据租赁合同第6.5条规定，“乙方迟延支付租金，按每延期1日需向甲方支付2000元的违约金。逾期交纳租金达十五天，甲方有权采取停水、停电等强制措施，并对乙方造成的损失不承担任何责任；同时甲方有权单方终止合同，对于乙方交纳的履约保证金不予退还。”现特函告原告：请收到本通知函后2日内将欠付的租金21.9万元、欠付的物业费10950元、违约金等交至被告。逾期仍不交付，则被告将按照合同约定采取措施，并有权解除合同，收回房屋，并追究你方违约责任。被告表示原件已向原告送达，即便原告拒收，也视为送达。对此证据，原告表示没有原件，真实性无法核实，即便是真实的，被告多次强调付款期限，据被告称原告已经逾期167日，这是不合常理的，恰恰能证明原、被告达成承租面积变更的口头约定；2.2020年5月12日合同解除通知函及5月15日拍摄照片，证明截至2020年5月15日，原告仍占用涉案房屋，原告应付21.9万元租金且已逾期170日，依据合同约定，原告应承担违约金、被告有权单方终止合同并扣除履约保证金，要求原告1日内结清房租、物业费及违约金，并撤离所有物品、撤销或迁址证照。对此证据，原告表示根据照片显示的拍摄时间是2020年5月15日，相关文件张贴在门店，照片反映的内容是真实的，但是照片拍摄时原告档口没有开业，也没有工作人员，当日原告也到了档口，并未看到该通知。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。原、被告均认可合同已于2020年5月23日解除，对此，本院不持异议。原告主张双方口头达成被告将涉案房屋中25平方米收回、原告所交纳前期租金冲抵第二期租金的一致意见，但未提供充分证据证明，且被告不认可，故原告的该主张，本院不予采纳。原告使用涉案房屋进行经营，理应支付相应租金。原、被告均认可双方口头达成一致意见，将起租日定为原告取得食品经营许可证之日。原告主张2019年6月24日取得的食品经营许可证由于被告漏报许可事项致原告无法正常经营，主张依据2019年7月30日取得食品经营许可证作为起租日，但未提供充分证据证明，本院亦不予采纳。现被告亦自认起租日为原告2019年6月24日取得食品经营许可证之日，即首期租金使用期限至2019年12月23日，故被告抗辩称原告应于2019年11月24日前支付相应租金，原告逾期支付租金构成违约，原告所交的履约保证金不予退还的意见，理由正当，本院予以采信。故原告要求被告支付违约金、退还租金、退还履约保证金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。另，因原告欠付租金构成违约，并导致合同解除，且双方对合同提前解除后装修费用的负担并无约定，故原告要求被告支付装修费用的诉讼请求，无事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告北京金米粒餐饮管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费4025元，由原告北京金米粒餐饮管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 范欠歌二〇二〇年九月二十八日法官助理 黄碧珍书 记 员 蒋彤彤