广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初4491号原告：陈天雷，男，汉族，户籍地广东省深圳市宝安区。被告：惠州富茂房地产开发有限公司，住所地惠东县稔山镇大埔屯富力湾会所**。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：何翠珊、吴秋霞，均系该公司员工。原告陈天雷与被告惠州富茂房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈天雷、被告惠州富茂房地产开发有限公司的委托诉讼代理人何翠珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈天雷向本院提出诉讼请求：一、被告支付逾期办理房产证583天的违约金23033.5元；二、被告支付办理房产证产生的公证费340元；三、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年7月21日，原告与被告签订商品买卖合同，由原告购买由被告开发的富茂xx栋xx层xx号商品房一套，合同约定该商品房总价为395086元。并由被告于2015年6月9日交付给原告。同时被告应当在2015年9月10日交房之日起360天至2016年9月4日为原告办理不动产权证书。然而被告并未按照合同约定旅行义务，在原告多次催促下，直到2018年4月11日才办理成功。按照合同约定被告应自逾期之日起次日即2016年9月5日每日按支付房价款的0.01%违约金，逾期583天，共计23033.5元。另外，原告曾承诺承担办理房产证产生的公证费，至今未退回给原告，多次索要均已各种理由推脱。基于上述事实，为维护原告合法权利，特提起诉讼，请人民法院判如所请。被告惠州富茂房地产开发有限公司辩称：一、原告主张的逾期办理不动产权证的违约金已超过诉讼时效。按照双方签订的《广东省商品房买卖合同》附件四第十一条的约定，答辩人应该在商品房交付使用后360日内，即2016年12月25日前将须由答辩人提供的资料报产权登记机关备案，2016年12月26日答辩人仍未履行办证义务，原告此时应当知道自己的权利被侵害，根据《民法总则》第一百八十八条：“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”之规定，诉讼时效已经开始计算。截止至原告立案之日，已超过了三年的诉讼时效。原告怠于履行自己的权利，理应不再受法律的保护。二、答辩人承担因答辩人原因导致逾期办证的责任。1、答辩人仅承担协助办理产权证书的义务，仅在因为答辩人原因导致逾期逾期办证时，才应承担逾期办证的违约责任。首先，附件十一补充协议第十条已明确约定：“360日”仅指出卖人负责将办理该商品房项目资料报产权登记机关的时间，而非办妥房产证的时间。且约定出卖人对买受人的办理权属登记的义务为协助买受人办理该商品房权属登记的附随义务，在该商品房具备办理权属登记条件的时候，出卖人能够为买受人提供办理商品房所有权证书的必要资料，即可认定是出卖人的义务已经完成。其次根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条规定，答辩人只因自身原因导致的逾期办证才需要承担违约责任，换言之，如果因原告、政府办证部门、政策调整等原因导致逾期办证的，均不应到苛责答辩人。答辩人仅能控制自己在收齐办证资料的情况下在合理的时间内向政府部门提交办证资料，而无法控制原告的交资料时间或政府出证的时间。2、被答辩人同样作为办理产权证书的义务主体，根据证据规则应对自己的主张承担举证责任。《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条规定了“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应对以下内容进行查验，而第（四）款为法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全”。该部分材料是需要原告配合提供的。另根据“谁主张，谁举证”原则，原告应举证证明原告已经将相关办证的资料递交给被告，并举证递交材料的时间是符合办证的时间。如因原告自身原因而延迟交付契税或者办理面签手续导致的逾期办证的责任不应由答辩人买单，理应扣除上述期限。3、涉案商品房在办理权属证书时遇到政策调整，从而导致办证期限延长，应依法扣减。2017年年中惠东县开始实施不动产登记制度改革，商品房的产权登记机构、申请办证流程、权属证明等方面都发生了重大的变化。首先登记机构由房产管理部门更改为国土资源管理部门（现改为自然资源管理部门）；其次，登记手续增加了“权籍调查”等环节，增加了工作内容。2017年10月21日《关于县不动产统一登记工作协调会议的纪要》（惠东府纪[2017]149号）文件强调：不动产权籍调查时不动产登记的前置工作，其办理时限不应纳入计算在不动产登记时效内。另根据《不动产登记暂行条例》第20条规定：“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作内办结不动产登记手续”。最后，在机构改革期间，办证部门停止相关办证业务，并对答辩人提交的办证材料均不予以收件，因此恳请法院根据实际情况予以扣减非答辩人原因造成的违约责任。三、被答辩人适用法律错误，逾期违约金应当按照《补充协议》第十条的约定执行。1、双方已在《补充协议》中对《商品房买卖合同》的部分条款进行了修改，且实际履行亦是按《补充协议》来执行，因此应当按《补充协议》第十条的约定来确定逾期办证违约金。2、被答辩人未提供证据证明其存在损失的事实，无权要求调整违约金。合同法第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，双方已经在补充协议中约定了违约金的计算方法，而且被答辩人也并没有提供其损失存在的事实证据，更无法证明约定的违约金高于造成的损失，因此无权要求人民法院调整违约金。四、《补充协议》为双方协商一致后制定，是示范合同，并非格式合同，退一步讲，即使构成格式合同，其第十条的约定也未免除出卖人的责任，不构成该条款无效情形。根据合同法第三十九条的规定，“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”答辩人与被答辩人签订的《补充协议》，在第二十二条特别声明，该合同是在双方协商一致后制订的，并非由答辩人提供的格式合同，双方在制订此补充协议时是经过充分的协商的，比如在付款条款上经过了被答辩人的同意，因此该合同不符合法律规定上的格式合同的定义。退一步讲，即使构成格式合同，根据合同法第四十条规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”而补充协议第十一条的规定，只是限制和减轻了答辩人的违约责任，但并未免除，而该条款亦不存在违反合同法第五十二条和五十三条的规定，因此并不构成该条款无效情形。综上所述，答辩人认为，原告的诉讼权利已经超过了诉讼时效，不应再受到法律的保护。退一步说，倘若部分权利未超过诉讼时效，无论是按照原、被告双方签订的商品房买卖合同还是按照相关法律规定，答辩人只承担因答辩人原因导致逾期办证的责任。逾期办证的违约责任应当适用《补充协议》第十条的约定来执行，即最高不超过被答辩人已付房款的1%，被答辩人并未举证逾期办证给其造成的损失存在的事实证据，无权要求调整违约金，请法院根据双方的约定计算违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的证据和事实，本院认定如下：原告陈天雷（买受人）与被告惠州富茂房地产开发有限公司（出卖人）于2015年6月9日签订了编号为HTxxxxxxxx的《商品房买卖合同》，合同约定标的房屋为惠东县稔山镇大埔屯富茂xx栋xx层xx号房，约定交付日期为2015年12月30日前，总楼款为395086元。商品房买卖合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、双方同意按附件四补充协议第十一条执行”。附件四补充协议第十一条约定“双方同意将《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记变更为：如因出卖人的责任，不能在该商品房交付使用后360日内将需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案且不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人应自逾期之日的次日每日按买受人已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。如因出卖人原因造成延期办证，出卖人承担违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的1%。”。被告确认原告已经支付完毕楼款。原告主张于2015年9月10日接收了案涉房屋，提交了由广州天力物业发展有限公司惠东分公司盖章出具的《收款收据》，该收据记载的日期为2015年9月10日，项目为“富茂xx栋xxxx房管理费（2015年9-11月）；被告对其真实性予以认可，但主张交付的日期应系合同约定的交付日期即2015年12月30日。庭审后，本院依法到广州天力物业发展有限公司惠东分公司调取案涉房屋的交付材料，其中由被告盖章出具的《商品房使用说明书》及《商品房质量保证书》记载的填发日期均为2015年9月10日，由被告盖章出具的《楼宇交付使用通知书》及《致物业管理处的收楼通知》的落款日期均为2015年11月30日。另查明，惠东县人民政府于2016年6月28日作出《惠东县人民政府关于启动不动产统一登记工作的通告》，记载县不动产登记局自2016年6月30日正式颁发不动产权证书和证明。诉讼过程中，本院就本案的办证节点向惠东县自然资源局调查取证，惠东县自然资源局于2020年8月26日函复本院，内容为“一、根据《不动产登记操作规范》（试行）第1条第4点规定，申请不动产首次登记（确权）前，需办理权籍调查。申请不动产转移登记时，不动产界址未发生变化的，无需办理权籍调查，我局测绘部门利用早期完成的权籍调查出具相应的权籍成果即可。二、涉案房屋办理权籍调查、产权登记情况详见附表。”附表记载涉案房屋初始登记阶段不动产权籍调查受理时间为2016年12月8日，初始登记阶段不动产权籍调查完成时间为2016年12月15日，转移登记阶段批量申请出具权籍调查成果时间为2017年3月20日，转移登记阶段批量出具权籍调查成果完成时间为2017年4月21日，申请办理初始登记时间为2017年1月18日，办理完毕初始登记时间为2017年1月20日，预收房屋转移登记资料时间为2018年1月31日，办理不动产转移登记时间为2018年3月28日，办理完毕不动产转移登记时间为2018年4月11日，并备注“1、不动产统一登记实施前已完成初始登记的，无受理相关信息；2、批量送件业务先预收材料，待材料齐全后办理。”另，原告于2017年5月10日委托案外人戴某某、冯某某办理案涉房屋的办证事宜，并向广东省深圳市宝安公证处申请公证，由此发生公证费340元。2020年6月12日，原告以被告未能按约履行办证义务为由通过网上立案的方式向本院提起诉讼，提出了上述诉讼请求。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同依法成立并生效，双方均应遵守。本案的争议焦点系，一、补充协议中关于办证义务及逾期办证违约金条款效力问题；二、办证期限的起始日期即交付日期如何认定；三、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效；四、是否存在政策原因影响权属转移登记进程；五、原告的诉请应作如何处理。关于第一个焦点，关于被告惠州富茂房地产开发有限公司的办证义务问题，商品房买卖合同约定被告惠州富茂房地产开发有限公司应当在规定期限内取得涉案房屋的所有权属证书并交付原告，但开发商办理完毕房屋初始登记后，能否按时取得房屋所有权属证书，既需要业主配合提供资料也有赖于政府部门的及时办理，故出卖人没有掌控何时能够取得权属证书的能力；补充协议约定被告惠州富茂房地产开发有限公司的办证义务系提供该商品房项目资料报产权登记机关备案，既符合惯例，也符合公平原则,是合法有效的，至于“商品房项目资料”应当理解为，开发商为办理转移登记所需应当由开发企业提供的有效的、齐全的资料，具体应当以产权登记部门的要求为准，判断开发企业是否有效、齐全提交资料的依据，也应当以产权登记部门最终出具的收件单为准，根据惠东县自然资源局作出的回复函可知递交案涉房屋齐全的办证材料日期为2018年3月28日。关于被告惠州富茂房地产开发有限公司逾期办证违约金条款问题，补充协议约定被告逾期办证而应承担的违约责任总金额最高不超过买受人已付房款的1%，该条款大幅度减轻了出卖人逾期办证的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”该限制违约金总额的条款为无效条款。关于第二个焦点，合同第十五条约定起算办证期限的日期为房屋交付使用日，而被告主张的系合同约定的交付截止日，并非系实际交付日，根据原告所提交的物业费缴费收据及本院向管理案涉房屋的物业公司所调取的《商品房使用说明书》及《商品房质量保证书》所记载的落款日期均为2015年9月10日，且该物业费缴费收据记载的所收取的系2015年9月至11月的物业费，故对原告称系于2015年9月10日接收案涉房屋的主张，本院予以采信。关于第三个焦点，案涉合同所约定的系按日计算逾期办证违约金，故应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间，即每日的违约金属单个债权。根据《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国民法总则》，以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，对于2017年10月1日之前已超过两年诉讼时效期间的，不再适用三年诉讼时效期间，对于2017年10月1日尚未超过二年诉讼时效期间的，适用三年诉讼时效期间。本案中，案涉房屋于2015年9月10日交付，办证期限的截止日期为2016年9月4日，逾期办证违约金的起算日期为2016年9月5日，根据上述法律规定，本案所涉的每个债权的诉讼时效期间均系按三年计算，而原告提起诉讼的日期为2020年6月12日，经核算，案涉逾期办证违约金在2017年6月12日（不含当日）之前的债权已超过诉讼时效。关于第四个焦点，中华人民共和国国土资源部2016年1月1日公布并实施的《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。”可见，《不动产登记暂行条例实施细则》施行后，不动产登记变化较大的系增加了权籍调查，惠东县人民政府于2016年6月28日发布关于启动不动产统一登记工作的通告，被告履行办证义务的截止时间点为房屋实际交付之日起的360日内即2016年9月4日前，该时间在当地政府部门实际启动不动产登记时间之后，实施不动产登记后，不动产首次登记及转移登记申请前均需要办理权籍调查，该政策确实对办理权属登记存在一定的影响，扣除初始登记、转移登记权籍调查时间更符合公平原则，故本院对初始登记、转移登记权籍调查时间在逾期办理权属证明中的时间中予以扣除，即扣除2016年12月8日至2016年12月15日计7天的初始登记权籍调查时间和2017年3月20日至2017年4月21日计32天的转移登记权籍调查时间。关于第五个焦点，结合以上分析可知，案涉房屋的逾期办证违约金应从2017年6月12日起计算至2018年3月28日，在扣除上述初始登记、转移登记权籍调查时间共39天，即为250天，再以总楼款395086元为基数按每日万分之一计付，经核算，金额为9877.15元。关于原告诉请的公证费，合同中并未约定该公证事项，也未约定该公证费的承担主体，且原告亦未举证证明被告承诺承担该项费用，故对原告要求被告支付该项费用，依据不足，本院不予支持。另，关于被告辩称因原告自身的原因导致迟延办证，但未提交证据予以证明，故对被告该项辩称，本院不予采信。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告惠州富茂房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向原告陈天雷支付逾期办理不动产权证的违约金9877.15元。二、驳回原告陈天雷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费384元，由原告陈天雷负担222元，由被告惠州富茂房地产开发有限公司负担162元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  林耀驰人民陪审员  刘国清人民陪审员  钟海雄二〇二〇年九月十日法官 助理  陈丹茹书 记 员  陈俊彬