广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初8195号原告：苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司（反诉被告，以下简称原告），住所地：苏州工业园区民营工业区内，统一社会信用代码：91320000608285139H。法定代表人：王汉林，董事长。委托诉讼代理人：岳雷，系公司员工。委托诉讼代理人：唐曾，系公司员工。被告：深圳市航天高科物业管理有限公司（反诉原告，以下简称被告），住所地：深圳市南山区粤海街道海德三道**某广场****，统一社会信用代码：91440300342897700R。法定代表人：陈永杰，执行董事。委托诉讼代理人：黄树稳，广东深博律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄煊煊，广东深博律师事务所律师。原告苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司诉被告深圳市航天高科物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案受理后，被告深圳市航天高科物业管理有限公司在法定期限内提起反诉，本院予以受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司的委托诉讼代理人岳雷，被告深圳市航天高科物业管理有限公司的委托诉讼代理人黄树稳、黄煊煊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告返还原告两笔装修保证金共计502240.20元，并承担自2018年11月10日起计算至实际履行之日止的逾期付款利息。（暂计算至2020年2月14日止的逾期付款利息金额为28493.46元。其中479323.6元自2018年11月10日起，22916.6元自2019年6月11日起，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息标准计算至2019年8月19日,2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）（详见后附的逾期付款利息计算表）。2.本案全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、诉讼保全担保费、律师费）均由被告承担。庭审中，原告明确其明确第二项诉讼请求为诉讼费9107.34元，保全费3173.67元，担保费1500元，律师费无需承担。事实与理由：2018年1月22日，原告与被告及案外人恒大地产集团有限公司（以下简称恒大地产）就某广场A、B单元区域内的装修签订了《装饰装修管理服务协议》（以下简称装修协议）。2018年2月6日，原告与恒大地产签订了《施工合同》（以下简称施工合同一），约定将深圳某广场办公楼-1F、5F、25F、27F-28F、30F-34F装修及拆改工程（以下简称案涉工程一）承包给原告。2018年5月，原告与恒大地产公司又签订了另一份《施工合同》（以下简称施工合同二），约定将深圳某广场6层医疗美容诊所装修工程(以下简称案涉工程二）承包给原告。装修协议及两份施工合同签订后，原告依约进场进行施工，并于2018年1月22日和2018年5月11日分别向航天高科支付了装修保证金479323.6元和22916.6元，共计502240.20元。2018年11月10日，恒大地产公司向原告出具了《单位(子单位）竣工验收报告》，工程一正式竣工交付使用。2019年6月11日，恒大地产公司又向原告出具了《工程竣工验收表》，工程二也正式竣工交付使用。自此，原告已完成了两工程全部的施工任务。项目竣工后，原告多次向被告请求返还此前交付的两笔装修保证金502240.20元，但被告在无正当理由的情况下，一直拒绝返还原告装修保证金。原告认为，案涉工程已竣工验收合格，并交付业主使用。被告没有任何理由，恶意拖欠原告装修保证金502240.20元，已严重损害了原告的合法权益。综上，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告深圳市航天高科物业管理有限公司辩称：1.本案中原告承包的两个装修工程均没有通过被告的竣工查验合格，故仍不具备退还保证金的条件，保证金不应当予以退还。根据装修协议及附件《装修指南》可知，装修退场手续“竣工查验应报物业服务中心验收，物业服务中心验收合格后5个工作日内出具查验意见书，如查验不合格，须对不合格项继续整改直至复验合格。竣工查验合格后，客户/装修承建单位提交《装修保证金退还申请表》（到物业服务中心领取并填写）和相关收据原件。资料核对无误后，装修保证金在20个工作日内（如有给排水或防水设计的施工，则为60个工作日内）以转账形式无息退还。”装修保证金退还的条件之一是工程经物业服务中心竣工查验合格，但案涉两个工程均没有通过物业服务中心的竣工查验合格，两个工程均不具备保证金退还条件。原告装修责任区域至今仍遗留许多问题未整改，工程远远达不到的竣工验收标准。被告竣工初验时，发现原告暴力装修，造成1号、2号、35号电梯轿门刮花、电梯地坎磨损、电梯轿厢天花和轿壁划痕严重、A座26层幕墙玻璃受损、A座4层卷帘水浸故障等等装修问题，竣工初验结果为不合格。被告多次要原告整改、修复装修遗留的问题，原告均不予配合，拒不整改，导致工程迟迟无法通过最终验收。被告并无恶意拖欠装修保证金的主观意图，相反，是原告违反装修协议及《装修指南》的约定，暴力装修、破坏大厦办公环境又拒不按要求修复、整改，案涉工程无法通过最终竣工验收，保证金退还条件未成就的责任，应由原告自行承担。2.原告严重违反装修协议及《装修指南》的约定，多次错误操作、违规施工以及拒不整改、解决装修遗留的问题，严重影响大厦正常办公环境、正常运营管理，严重损坏被告的合法权益，原告应当承担赔偿损失责任。首先，施工期间多次造成漏水、跑水问题：包括造成A25F造成消防栓漏水跑水、A30F消防喷淋漏水、A5、S5楼漏水以及其他客户房间漏水，造成其他租户办公用品、电脑、保险柜、天花板、地、地板等因水浸损坏给被告造成人力和财力的重大损失。其次，在装修期间，原告多次未按施工规范施工，噪音、环境污染严重，遭到A29F、A24F、A23F、A8F、A7F、A3F、S6F、S4F、S3F、S-04-08商铺等客户投诉，严重影响其他租户的办公，也影响了被告对大厦日常办公营运和物业管理服务，更是影响了被告的品牌名声。对此原告应当承担全部赔偿责任。3.案涉两个工程因原告的原因均未达到保证金退还条件，且装饰装修管理服务协议也无逾期退还保证金利息的约定，原告请求被告承担逾期退还保证金的利息毫无事实与法律依据，应当予以驳回。4.原告主张的诉讼保全担保费用没有依据。综上，原告对被告的诉求没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。被告深圳市航天高科物业管理有限公司向本院提出反诉请求：1.请求判令原告向被告赔偿因施工造成的损失合计338767.37元（其中包括跑水造成的损失28737.16元、漏水造成的损失9021.76元、其他客户投诉造成的损失175533.25元、损坏公共设施设备114975.2元、违约违规处罚10500元）；2.请求判令原告向被告支付装修期水电费合计109507.84元；3.请求判令原告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2018年1月22日原告与被告、案外人恒大地产集团有限公司签订了《装饰装修管理服务协议》，由原告对恒大地产租赁的某广场的S-101-03、S5F、A25F、A27-28F、30-34F进行装修，并约定“装修承建单位如违法本大厦《装修指南》及《管理规约》等装修相关条款，甲方将按照《装修违约金标准》从装修保证金中扣除相应违约金”。原告于当日向被告出具装修施工承诺书，承诺严格遵守大厦《装修指南》及相关规定，并对施工人员装修行为负责，对施工所造成的损失及连带索赔等负一切责任。2018年7月10日，被告与原告、案外人深圳恒妍美容诊所签订了《装饰装修管理服务协议》，由原告对深圳恒妍医疗美容诊所租赁的恒天科技广场S0601/03单元进行装修，并约定“装修承建单位如违法本大厦《装修指南》及《管理规约》等装修相关条款，甲方将按照《装修违约金标准》从装修保证金中扣除相应违约金”。原告于2018年7月12日向被告出具装修施工承诺书，承诺严格遵守大厦《装修指南》及相关规定，并对施工人员装修行为负责，对施工所造成的损失及连带索赔等负一切责任。原告开始装修后并没有按施工规范要求施工，多次错误操作、违规施工，给航天科技大厦多家租户和被告造成严重损失。首先，多次造成漏水，包括A25F造成消防栓漏水跑水、A30F消防喷淋漏水、A5、S5楼漏水以及其他客户房间漏水，造成其他租户办公用品、电脑、保险柜、天花板、地、地板等因水浸损坏给被告造成人力和财力的重大损失。其次，在装修期间，原告多次未按施工规范施工，噪音、环境污染严重，遭到----商铺等客户投诉，严重影响其他租户的办公，也影响了被告对大厦日常办公运营和物业管理服务。再次，原告在装修期间造成电梯轿厢面板不同程度的划坏、损伤。装修过程中还造成公共区域存在不同程度的损坏也迟迟没有修复。综上所述，原告未按《装修协议》《装修指南》等规范施工，施工造成物业损坏至今也没有完全修复，没有达到规定的竣工验收条件，装修保证金退还条件未成就，且还应赔偿被告受到的损失。故依法反诉至法院，望判如所请，维护被告的合法权益。针对反诉请求，原告苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司答辩称：被告的反诉请求均无事实及法律依据，请求人民法院予以驳回。理由如下：1.被告主张的损失金额338767.37元，并非是因原告施工原因所造成，且其损失金额的计算标准显著过高，与事实情况不符，且根据合同约定其也不应向原告主张，法院不应支持。（1）跑水造成的损失28737.16元。跑水事故并非是因原告施工所导致，被告主张的损失无事实及法律依据。首先，被告提供的《A25F消火栓管漏水事件报告》为其公司内部文件，并无原告相关工作人员的签字确认，真实性无法确认；且其中描述的事件经过记录是否就是事实情况无从得知，其中也并未说明事故的原因，该报告无法作为证据予以认定。同时，消防堵头也并非是原告的施工范围，系消防单位的施工内容。因此，综上几点，仅根据被告提供《A25F消火栓管漏水事件报告》及几张照片就将该损失归于原告承担，缺乏事实及法律依据，法院不应支持。其次，退一步讲，即便报告的内容真实，该28737.16元损失的组成及金额也极其不合理。第一，水费16.17元/立方米明显高于市场价；第二，根据事故报告中所述4小时的抢险时间，按照400元/人支付人工费，也显著过高，是否实际有56人进行抢险也无从得知；第三，为减少损失，原告受被告委托，安排30多位工人协助被告进行抢险排水，其最终也未向原告支付任何费用，反而向原告主张人工费，实属倒打一耙；第四，水泵是否损坏，水泵的实际价值或维修成本也未可知，其主张的费用没有任何依据。（2）漏水造成的损失9021.76元无事实及法律依据，被告仅提供了一份《催款通知单》，无法证明与其损失有任何关联，原告不予认可。（3）客户投诉造成的损失175533.25元，其中包含了慰问花费3847元及房屋空置费171686.25元，原告认为上述费用与原告并无任何关联，不应由原告承担。首先，被告提供的若干份《关于购买水果慰问客户的请示》均为其公司内部文件，系其单方提供，并无原告或其他第三方确认，真实性无法保证，无法确定慰问客户情况是否真实存在，费用是否准确。退一步说，即便以上情况属实，该费用也是航天科技物业公司为维护客户关系所产生的正常费用，与原告并无关联。其次，被告所主张的房屋空置费171686.25元更是无从谈起。在所涉客户的《迁出申请》中，迁出原因记载的是“业务需求”，与原告并无关联，被告也并未证明该客户的迁出与原告的施工存在直接的因果关系，该费用不应由原告承担。（4）损坏公共设备设施114975.2元，其中包含电梯维修费用59275.2元和其他维修费用55700元，原告认为上述维修事项的真实性与维修费用的合理性都无法证明，原告不予认可。首先，航天高科物业提供的电梯查验问题汇总表中所描述的问题，未经原告工作人员签字确认，真实性无法核实，且上面签字人员的身份也无法证实。因整个办公楼有消防、空调、弱电、家具等多家施工单位进行施工，即使存在问题，被告无法证明是原告施工所导致的，要求原告承担上述维修费用，于法无据。此外，被告主张的金额，依据的是电梯公司所出具的报价单，而并非是合同，该金额是否为最终的维修金额也无法确认，原告不予认可。其次，关于航天高科物业所主张的其他修复费用，其中均非原告的施工范围，且维修问题的真实性也无法核实，费用合理性更无从得知，均是被告单方主张，法院不应当支持该请求。（5）装修施工违规罚款10500元，其中2018年7月4日的一笔2000元的扣款，《装修违章整改通知书》中无原告工作人员签字确认，该扣款不予认可。其余罚款，需核对原件确认是否为我司工作人员本人签字才能确认。（6）根据原告与被告所签订的装修协议第三条7.装修责任约定：“因装修造成他人及大厦财产损失，责任由该装饰单元客户负责赔偿。”退一万步说，即便被告以上所提到的损失能够成立，其也应该向该装修单元客户即恒大地产集团有限公司进行主张，而不应当向原告进行主张，其诉讼请求不符合合同约定。2.被告主张的109507.84元水电费，金额部分没有依据，原告已缴纳水电费45466.18元，应从其主张款项中扣除。原告在缴纳装修保证金的同时，已预缴了部分水电费，水费23966.18元，电费21500元，合计45466.18元。被告主张的深圳恒妍医疗美容诊所水费1145.83元，电费16260元未经原告确认，真实性无法核实。因被告未提供相应的证据证明，应承担举证不利的后果，该部分水电费法院不应支持。综上所述，原告与业主方恒大的装饰工程早已通过竣工验收，但被告却找了种种理由，夸大扣款金额，恶意拖延，拒不退款。被告反诉请求中的扣款基本均无依据，均是是拖延返还原告装修保证金的借口。为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的本诉请求，驳回原告的全部反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月22日，原告（丙方，装修承建单位）与被告（甲方，物业管理方）、案外人恒大地产集团有限公司（以下简称恒大地产）（乙方，客户）签订了《装饰装修管理服务协议》，约定为加强航天科技大厦装饰装修的管理和监督，有效制止违章装修行为，保障大厦的结构安全和外观统一，维护大厦环境整洁、美观、协调，保障客户的正常经营秩序及全体客户的合法权益，制定协议。（装修单元为A、B单元）乙方、丙方在施工前须仔细阅读大厦《装修指南》并按流程办理相关手续、购买相关保险及缴纳相关费用后方可开工。乙方、丙方必须遵守甲方制定的有关管理规定和大厦《装修指南》；严格按照甲方提出《装修图纸审图意见》的全部内容施工。乙、丙方在施工期间应严格遵守装修时间、装修施工人员管理、现场管理、装修材料及废料管理、装修车辆管理、违规处理等规定。因装修造成他人及大厦财产损失，责任由该装修单元客户负责赔偿。装修承建单位如违反本大厦《装修指南》及《管理规约》等装修相关条款，甲方将按照《装修违约金标准》从装修保证金中扣除相应的违约金。乙方完成装修后，应当经政府有关主管部门及甲方查验合格后方可使用。甲、乙、丙各方在自愿、平等、协商一致的基础上，同意签订本《装饰装修管理服务协议》，并承诺严格遵守《装修指南》及本协议约定，行使权利，履行义务。附件：《装修指南》《成品保护标准》《装修违约金标准》《收费标准汇总表》；及其他内容。《装修违约金标准》显示，（1）以下情况第一次作口头警告，自第二次起按如下标准收缴装修违约金：乱丢垃圾、烟头、纸屑、随地吐痰等行为，违约处理标准为100元/人/次；大厦内随地大小便，责令清理并收取违约金500元/人/次；大厦内吸烟的，违约处理标准为500元/次等；（2）下列情况第一次起按如下标准收缴装修违约金：公共区域放置装修材料等等。《装修授权委托书》显示，原告委托案外人朱建军对案涉装修工程一进行装修，原告承诺及监督有关施工人员严格遵守本大厦《装修指南》及被告发出的《装修图纸审图意见》，确保装修工程符合政府的有关法律法规要求等。《装修承建单位消防安全责任书》显示，原告及朱建军承诺遵守以下规定，装修承建单位必须严格遵守某广场《装修指南》及大厦消防相关规定。经物业管理方确认，装修承建单位在施工期间无违反本责任书及其他相关管理规定的行为且验收合格，物业管理方可如数退还装修保证金；如在施工期间，装修承建单位违反本责任书及其他相关管理规定，给物业管理方造成经济损失和不良影响的，物业管理方有权要求立即停止施工，并扣留部分或全部装修保证金作为违约金；因装修承建单位过失，造成重大责任事故，装修承建单位需承担法律责任，给物业管理方或第三方造成损失的，须赔偿物业管理方或第三方全部经济损失。《装修施工承诺书》显示，原告及朱建军承诺已经仔细阅读了被告提供的《装修指南》和相关施工管理规定，并保证遵守上述文件中的所有规定。2018年7月10日，原告（丙方，装修承建单位）与被告刘杰（甲方，物业管理方）、案外人深圳恒妍医疗美容诊所（以下简称恒妍医美）（乙方，客户）签订了《装饰装修管理服务协议》，约定为加强航天科技大厦装饰装修的管理和监督，有效制止违章装修行为，保障大厦的结构安全和外观统一，维护大厦环境整洁、美观、协调，保障客户的正常经营秩序及全体客户的合法权益，制定协议。（装修单元为B单元）乙方、丙方在施工前须仔细阅读大厦《装修指南》并按流程办理相关手续、购买相关保险及缴纳相关费用后方可开工。乙方、丙方必须遵守甲方制定的有关管理规定和大厦《装修指南》；严格按照甲方提出《装修图纸审图意见》的全部内容施工。乙、丙方在施工期间应严格遵守装修时间、装修施工人员管理、现场管理、装修材料及废料管理、装修车辆管理、违规处理等规定。因装修造成他人及大厦财产损失，责任由该装修单元客户负责赔偿。装修承建单位如违反本大厦《装修指南》及《管理规约》等装修相关条款，甲方将按照《装修违约金标准》从装修保证金中扣除相应的违约金。乙方完成装修后，应当经政府有关主管部门及甲方查验合格后方可使用。甲、乙、丙各方在自愿、平等、协商一致的基础上，同意签订本《装饰装修管理服务协议》，并承诺严格遵守《装修指南》及本协议约定，行使权利，履行义务。附件：《装修指南》《成品保护标准》《装修违约金标准》《收费标准汇总表》；及其他内容。《装修指南》显示，装修管理服务流程与费用包括装修申请准备-装修图纸审批-购买装修保险-缴纳装修相关费用-成品保护-证件办理-施工-竣工查验-装修退场手续等。其中，竣工查验包括报政府消防部门验收，报物业服务中心验收，物业服务中心查验合格后5个工作日内出具查验意见书，如查验不合格，须对不合格项继续整改直至复验合格。消防及竣工查验合格后，装修承建单位提交《装修保证金退还申请表》和相关收据原件。资料核对无误后，装修保证金在20个工作日内以转账形式无息退还；及其他内容。2018年2月6日，恒大地产（发包人，甲方）与原告（承包人，乙方）签订《深圳某广场办公楼-1F、5F、25F、27-28F、30-34F装修及拆改工程施工合同》，约定乙方负责深圳某广场办公楼-1F、5F、25F、27-28F、30-34F（以下简称案涉装修工程一）拆除、装修等的施工，施工范围包括装修部分包括就餐区、俱乐部、更衣室、办公室、厨房、仓库、卫生间、物业后勤用房、办公区域等的天花、地、地面面装修工程；拆除工程等。承包方式为包人工、包材料、包机械、包损耗、包工期、包质量、包安全、包文明施工、包市场风险、包验收合格、包税金的形式承包本项目。开工时间暂定为2018年1月10日，合同总工期111个日历天，竣工日期具体以甲方现场管理代表签发的开工令日期及合同总工期确定。在装修期间，乙方需遵守甲方与所装修地出租方及物业管理公司已签订的《租赁合同》中的《（商业）管理服务协议》《（写字楼）物业管理服务协议》以及《装修指南》等相关约定，乙方因违反上述约定应支付的违约金由乙方承担；及其他内容。2018年7月10日，深圳恒妍医疗美容诊所（发包人，甲方）与原告（承包人，乙方）签订《深圳某广场6层医疗美容诊所装修工程施工合同》，约定乙方负责按甲方确认的施工图纸及相关设计变更通知对深圳某广场6层医疗美容诊所装修工程（以下简称案涉装修工程二）施工，施工范围包括装修部分包括（除手术室之外）全部区域的天花、地、地面面装修工程；拆除、改造工程等。承包方式为包人工、包材料、包机械、包损耗、包工期、包质量、包安全、包文明施工、包市场风险、包验收合格、包税金的形式承包本项目。开工时间暂定为2018年3月15日，合同总工期70个日历天，竣工日期具体以甲方现场管理代表签发的开工令日期及合同总工期确定。在装修期间，乙方需遵守甲方与所装修地出租方及物业管理公司已签订的《租赁合同》中的《（商业）管理服务协议》《（写字楼）物业管理服务协议》以及《装修指南》等相关约定，乙方因违反上述约定应支付的违约金由乙方承担；及其他内容。《收款收据》显示，被告于2018年1月22日收到原告装修保证金479323.60元，于2018年5月11日收到原告装修保证金22916.60元。为证明原告在A25F装修过程中在消防水管改造后水管未按施工规范安装堵头，原告施工人员误操作将水阀打开导致跑水，给被告造成损失28737.16元，被告提供了《A25F消火栓管漏水事件报告》及图片、发票、《A25F跑水事件费用明细表》为证。原告对《A25F消火栓管漏水事件报告》不予认可，认为该报告为被告内部文件，系单方制作，未得到原告的确认，且记载内容与实际情况不符。对发票的三性不予认可。对《A25F跑水事件费用明细表》的三性不予认可，认为系被告单方制作，且该费用的组成也极不合理：（1）水费16.17元/立方米明显高于市场价；（2）根据事故报告中所述4小时的抢险时间，按照400元/人支付人工费，也显著过高，是否实际有56人进行抢险也无从得知；（3）为减少损失，原告受被告委托，安排30多位工人协助被告进行抢险排水，最终也未向原告支付任何费用，反而向原告主张人工费，实属倒打一耙；（4）水泵是否损坏，水泵的实际价值或维修成本也未可知，其主张的费用没有任何依据。为证明被告所认定的跑水原因与事实情况不符，被告应承担漏水主要责任，与原告无关，原告提供了恒大地产于2018年4月4日的函件《关于A25F消防水管跑水事件告知函的回复》为证。该函记载“贵司（即被告）在《关于A25F消防水管跑水事件告知函》中叙述的内容与实际情况不符，被告人员9点12分现场巡查发现水管未安装堵头且装修人员误操作将水阀打开，但我司人员在得到25层消防水管跑水情况后就马上电话告知了贵司工程人员，在9点15分左右到达现场就组织施工单位关闭25层临时用电总开关，并拿高梯关25层水阀，发现25层水阀对出水并未影响，且未发现贵司人员在现场，贵司人员经过40分钟左右才关闭水阀解决出水问题。”等内容。被告对此证据的真实性和合法性不予确认。为证明因原告违规施工、噪音、气味扰民，导致被告大量租客投诉，被告了为安慰租客情绪购买水果进行慰问花费3847元，被告提供了《关于购买水果篮慰问客户的请示》及发票、微信聊天记录及图片为证。为证明因原告违规施工、噪音、气味扰民，导致被告被A2901租客索赔及退租，造成被告该房屋空置，无法收取物业管理等损失171686.25元，被告提供了《A2901损失索赔函》《迁出申请》及微信聊天记录、A2901空置期间费用明细为证。为证明因原告装修施工损坏被告电梯，修复需要59275.2元，被告提供了《电梯整改报价单》《恒大装饰工程竣工Ａ大堂、电梯（1、2、4、5号）成品保护复原初次查验问题汇总表》《恒妍装饰工程竣工电梯（35号）成品保护复原初次查验问题汇总表》为证。为证明因原告装修施工给原告造成损害需整改修复，而原告拒不修复，被告修复需要花费55700元，其中案涉装修工程一修复需32200元，因案涉装修工程二修复需23500元，被告提供了会议签到及记录表，《关于恒大租区装修遗留问题整改的工作函》、微信聊天记录及报价单为证。被告对对上述证据的三性不予认可。为证明因原告装修施工违规，被告向原告罚款10500元，被告提供了《施工违规统计表》和《装修违章整改通知书》为证。原告对该些证据的真实性认可，但认为项目经理签字页仅为签收，并非对该处罚的认可，该处罚没有依据，且认为处罚金额不合理。根据双方合同附件装修违约金标准中约定的内容，该处罚金额与处罚事由均与该违约金标准相冲突。对于被告证据168页统计表上第1-3、5、7-9、14项均没有经过前置的警告程序就进行了惩罚，第6、10、13项，不属于装修违约标准中的约定事项，被告处罚没有依据。被告对此表示对于原告所述未经警告程序，因是口头警告，而非没有警告过。会议签到及记录表显示，2019年8月26日，原、被告及恒大总裁办、指挥部、物业服务中心等部门召开了恒大装修工程问题整改专题会，主要议题为客梯厅地面地灯不亮，水管接线不规范、系统未恢复、排水管问题、恒妍排风上放玻璃等问题。原告认为此证据只能证明原告公司工作人员参加了会议，不能证明案涉工程存在会议主要议题中说明的问题，更不能证明会议主要议题中的问题与原告有关。为证明原告因案涉装修工程一产生水电费92102.01元，其中水费23966.18元，电费68135.74元；原告因案涉装修工程二产生水电费17405.83元，其中水费1145.83元，电费16260元，被告提供了水电抄表确认书、客户用电抄表记录为证。被告对涉及案涉装修工程二的《客户单元水电抄表确认书》，因无原告员工签字确认，该金额真实性无法认可。为证明案涉装修工程一的施工区域范围内除原告外还有智能化、消防、空调等多家施工单位，原告提供了《会议纪要》为证。被告对此证据的真实性和合法性不予认可。原告为证明案涉装修工程一和二已竣工验收，提供了《单位（子单位）竣工验收报告》《工程竣工验收表》为证。《单位（子单位）竣工验收报告》显示案涉装修工程一验收日期为2018年11月10日，加盖了恒大地产和原告的公章及总监理工程师的签名。《工程竣工验收表》显示，对于案涉装修工程二验收人员及意见处物业公司意见为验收问题见附件。存在问题及整改时限中物业显示验收存在问题已整改完。复验结论为整改意见已完成。落款复验部门负责人处加盖了恒大地产深圳航天科技现场指挥部的公章，落款时间为2019年6月11日。被告对上述证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。为证明原、被告就装修保证退还召开过专题会的事实，原告没有履行修复、损失赔偿责任，退还保证金的条件不成就，被告提供了《会议签到及记录表》为证。原告对该证据的证明目的不予认可，认为该表系原告提起诉讼后，被告再次组织各方商谈保证金退还事宜，但仍无结果，其拒不退还。2019年9月27日，被告收到原告的《律师函》，原告要求被告于2019年9月30日前返还装修保证金。《发票》显示，原告保险服务、保费-诉讼保全责任保险费金额为1500元。庭审中，原、被告双方确认原告预缴了部分水电费45466.18元，水费23966.18元，电费21500元。本院认为，原告与被告签订的两份《装饰装修管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行合同义务。本案的争议焦点为被告退还装修保证金的条件是否已经成就。根据《装饰装修管理服务协议》，装修保证金主要目的在于制止违章装修行为，维护大厦安全和整洁等，在装修保证金中扣除的项目主要是违反《装修指南》及《管理规约》的相关行为。根据《单位（子单位）竣工验收报告》《工程竣工验收表》显示案涉工程一和案涉工程二已分别于2018年11月和2019年6月经业主竣工验收。虽《装饰装修管理服务协议》未约定装修保证金返还的条件，但《装修指南》中明确应由其查验合格并出具查验意见书，如查验不合格，应当继续整改直至复验合格。2019年8月26日，原、被告双方及恒大地产等公司召开了装修施工问题整改专题会，虽然原告对会议议题载明的装修存在的问题不予确认，但未能提供证据证明其不存在相关问题或已经整改，本院不予采信。被告主张《关于恒大租区装修遗留问题整改的工作函》中提到的该会议议题中未讨论的其他装修遗留问题亦应由原告负责，本院认为，该函并非向原告发出，且被告未能就电梯厅门或货梯厅门等存在的问题及该问题的损失由原告造成提供相应证据予以佐证，故本院不予采信。就装修施工问题整改专题会中所涉相关装修问题，本院酌定被告损失为20000元，被告有权从保证金中予以扣除。案涉工程一、二早已竣工验收，就装修存在的相关问题原告亦就部分问题进行整改，被告亦召开会议进行了讨论，虽部分问题原告尚未整改完毕，本院已认定被告有权从保证金中扣除，且为避免当事人的讼累，故认定装修保证金返还的条件已经成就，被告应当予以返还。关于被告主张原告应赔偿因施工造成的损失338767.37元，本院认为，（1）关于被告主张A25F层跑水事件造成的损失28737.16元，漏水造成的损失9021.76元，其他客户投诉造成的损失175533.25元，损坏公共设施设备114975.2元，本院认为，被告提供的主要证据系单方制作，原告不予认可，首先不足以证明跑水、漏水或其他客户投诉的事件发生的原因，其次无法证明相关事件发生造成的损失大小，再次不足以证明该次跑水事件由原告造成，故本院不予支持。退一步说，根据《装饰装修管理服务协议》的规定，因装修造成他人及大厦财产损失，责任由该装修单元客户负责赔偿。即便存在相关损失，被告亦不应向原告进行主张。（2）关于被告主张的因原告装修施工违规被告向原告罚款的10500元，对于除原告不认可的A座26楼避难层堆放大量杂物的违章行为之外的其他违章事项，因被告提供了《施工违规统计表》《装修违章整改通知书》等相关证据，原告亦确认公司经理签字的真实性，相关处罚标准在《装修装饰管理服务协议》《装修指南》《装修违约金标准》等中均有约定，本院予以支持。对于因未有原告经理签字故原告不认可的A座26楼避难层堆放大量杂物的违章行为，本院认为，被告针对该项违章行为出具的《装修违章整改通知书》记载格式及内容与原告认可的其他《装修违章整改通知书》高度相似且存在被告多名相关人员签名，并且被告提供了相关证据予以佐证，虽未有原告经理签字且本院仍予以采信。对于原告主张其未收到《装修指南》，但该《装修指南》在原告签订的多份文件中均有提及，本院不予采信。原告主张被告未经过前置警告程序即进行了惩罚，但未提供证据予以证明，本院不予采信。因此，被告有权从装修保证金中扣除相关罚款10500元。关于被告主张的案涉工程装修期间发生的水电费109507.84元，因案涉装修工程一产生的水电费92102.01元原告已确认，本院亦予以确认；因案涉装修工程二产生水电费17405.83元（水费1145.83元，电费16260元）为表格由被告单方制作且未提供其他证据予以佐证，原告不予确认，但双方认可装修期间存在使用水电情况，故本院酌定案涉装修工程二产生的水电费为6000元。此外，因双方确认原告预缴了部分水电费，故原告应当缴纳的装修期间水电费为52635.83元（92102.01元+6000元-45466.18元），原告认可在装修保证金中予以抵扣，为避免当事人的讼累，本院予以确认。综上，经计算，被告应当返还原告的两笔装修保证金应为419104.37元（479323.60元+22916.60元-20000元-10500元-52635.83元）。关于原告主张被告应支付逾期返还装修保证金的利息，本院认为，双方签订的《装饰装修管理服务协议》中未明确约定违约金，《装修指南》中已载明装修保证金无息返还，并且原告确存在需要整改问题，无证据证明被告存在恶意拖欠装修保证金的主观意图，故本院对此不予支持。关于原告主张的被告应承担为本案支出的保全费和担保费，本院认为，双方签订的《装饰装修管理服务协议》中对此未有约定，本院对此不予支持。综上，原、被告的主张均部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市航天高科物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司返还两笔装修保证金419104.37元；二、驳回原告苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告深圳市航天高科物业管理有限公司的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9107.33元,由原告负担1915.27元，被告负担7192.07元。反诉案件受理费4012.06元，由被告负担3267.82元，原告负担744.24元。保全费3173.67元，由原告负担667.42元，被告负担2506.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  钟 雯人民陪审员  李丹禾人民陪审员  况贤良二〇二〇年九月七日书 记 员  聂丹凤附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。