北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初24719号原告：冠耀东方城市生活商业管理（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：李英豪，经理。委托诉讼代理人：潘征，男，冠耀东方城市生活商业管理（北京）有限公司总经理。被告：北京新吉龙国华商贸有限公司，住所地北京市顺义区空港街道安华大街********。法定代表人：徐跃国。委托诉讼代理人：于殿怀，男，北京新吉龙国华商贸有限公司法务。原告冠耀东方城市生活商业管理（北京）有限公司（以下简称原告）与被告北京新吉龙国华商贸有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人潘征、被告委托诉讼代理人于殿怀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告于2019年12月26日签订的《商业房屋租赁合同》、《承包经营责任承诺书》于2020年1月10日解除；2、判令被告向原告支付违约金301125元；3、判令被告按照中国人民银行同期存款利率支付自2020年1月10日至违约金实际到达原告账户的利息；4、判令被告按照月租金150562．5元的标准向原告支付自2020年1月1日至被告将房屋返还之日止的房屋租金；5、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年12月25日，原告与被告签署《商业房租赁合作框架协议书（某B区东门社区便民菜市场1-2层）》（以下简称《框架协议书》），并于当日下午就与被告进行涉案房屋的物业交接。2019年12月26日，原告与被告在被告的实际经营地址北京市朝阳区某地4号楼一单元11层1#签署《商业房屋租赁合同》及其关联的《承包经营责任承诺书》，合同约定被告在合同生效后第三日即2019年12月28日向原告支付押金301125元，在2019年12月31日前向原告支付两个月的房屋租金301125元，在2020年1月19日前向原告再支付四个月房屋租金602250元。原告于2019年12月28日、2019年12月31日先后两次电话通知被告按照合同约定支付押金和两个月租金，被告在电话中口头承诺付款，但实际并未履行付款义务，随后就不再接原告电话，不回微信、短信。原告于2019年12月31日向被告发出《催款函》，要求被告尽快履约，但被告对原告《催款函》不予理会。原告于2020年1月1日向被告发出《物业交接告知函》，通知被告在本函发出后三日内与原告接洽补办《租赁物业交接清单》（因2019年12月26日签约时原告把《框架协议书》和《租赁物业交接清单》原件遗落在被告办公室），被告同样不予理会。原告于2020年1月3日向被告发出第二次《催款函》，分别发送到被告实际经营地址、工商注册地址和被告旗下吉龙一刻钟超市某店。此后，原告还请房屋所在的某物业公司领导出面协调，催促被告尽快履约，被告仍然置若罔闻。被告在收到原告三次《催款函》后为了推卸违约责任，于2020年1月8日向原告邮寄了《关于提前解除租赁合同的通知函》，无理提出单方面提前解约。原告无奈于2020年1月10日向被告发出《关于租赁合同提前解约的告知函》，明确告知被告，根据合同第10条违约责任、第十一条变更与解除的相关约定，被告严重违约，作为违约方无权单方面提前解约或暂停履约，要求被告根据合同第10．2．1款、第11．3．1款的约定，即日起由原告单方面与被告解除该房屋租赁合同，并向原告支付违约金301125元。原告在《关于租赁合同提前解约的告知函》中要求被告立即与原告办理物业返还交接手续，并同时向原告支付违约金，否则原告将向所在地法院起诉追偿，但被告继续无视原告合理诉求。被告辩称，原告提出于2020年1月10日解除合同，被告在2020年1月8日、2020年1月9日先后向原告发送了两个解除通知，被告也同意解除合同，不再继续履行。关于原告主张的违约金，不成立，因为双方签订合同后原告没有实际向被告交割房屋，没有交接手续，目前房屋在原告掌握中，室内设施都是原告物品。被告不是没有交割房屋，是原告没有交付房屋，合同没有履行，不存在违约金和利息的问题。既然合同解除，房屋没有交割，被告不同意承担租金，房屋一直在原告手中。原告称房屋已有一期消防验收报告书，但是原告提供的消防意见书尾部注明没有对房屋进行验收，不具备使用条件，根据消防法第10条、建筑消防管理规定，未进行验收或验收不合格的禁止投入使用，所以涉案房屋签订的合同应属无效合同，不具备使用条件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：涉案房屋系原告自北京某有限公司承租而来，租赁用途为社区民生配套商业。原告称涉案房屋是金盏乡农民定向安置房的配套商业，被告对此不清楚。2019年12月25日，原告与被告签订《框架协议书》，双方就涉案房屋达成合作的框架性条款。2019年12月26日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《商业房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定原告将位于北京市朝阳区金盏乡某B区东门社区便民菜市场（以下简称涉案房屋），一层南部餐饮区及二层整层，建筑面积900平方米出租给被告，《租赁合同》约定：“甲方作为出租房屋的有权出租主体，就本合同出租房屋事项已经获得房屋所有权人的授权，乙方确认该出租房屋符合乙方需求，双方商定该房屋租赁期限为8年零2个月，自2020年1月1日起至2028年2月29日止。2、基本情况：房屋所有权证号为：朝阳区金盏乡产权；土地使用权证号为：朝阳区金盏乡集体土地，房屋所有权证书及房屋所有权人的身份证明（或企业证照）作为本合同附件一。出租人身份证明（或企业证照）作为本合同附件二。3、租赁房屋用途：租赁房屋用途为社区餐厅。未征得甲方书面同意，乙方不得随意改变其用途。4、租赁期限：房屋租赁期限为8年零2个月，装修免租期为3个月，自2020年1月1日起至2020年3月31日止，正式租期自2020年4月1日开始至2028年2月29日止。5、租金、押金及结算日期：5．1自正式租期起始日起，首年租金合计1806750元（折合5．5元/日/㎡，首年的月租金为150562．5元），第3年的租金递增5%，第5年的租金递增8%，第7年的租金递增8%。首年租金付款日期为2019．12．31、2020．6．20。5．2租金支付方式：押二付六。5．3租房押金：押金数额按首年的两个月租金标准计301125元。本合同生效后的第三日内，即2019年12月28日之前，乙方向甲方支付租房押金。5．4首付租金：甲方同意乙方在2019年12月31日之前向甲方支付两个月租金301125元，在2020年1月19日之前向甲方再付四个月租金602250元。7、权利义务：7．2甲方义务。7．2．1本合同签订后3日内，向乙方交付房屋并制作《房屋交接清单》，甲乙双方代表应在交接清单上签字以确认交接事实和房屋现状、附属设施等情况。7．2．2甲方在房屋出租期间应协调物业管理公司，合理协助并维护乙方在该房屋装潢装修、水电燃气和消防改造工程以及门店营业期间经营行为的正常进行。7．2．3甲方保证该房屋建筑已通过第一次消防工程验收，已获得消防部门的竣工验收合格批文。7．4乙方义务：7．4．2依法办理《工商营业执照》、《食品经营许可证》、《食品卫生许可证》、《营业前消防安全检查合格证》，持证经营，守法经营。10、违约责任：10．2．1乙方每迟延一日交付租金，除应尽快如数补交外，每日按逾期金额的1‰向甲方支付违约金。乙方迟延交租超过15日的，甲方有权单方面解除合同，并要求乙方向甲方支付违约金以2个月租金计。”《租赁合同》附件一产权人身份证明或营业执照复印件（盖章/签字）；附件二出租人身份证明（或企业证照）；附件三《房屋交接清单》。合同附件中有《住所证明》一份，金盏乡人民政府在证明单位处盖章，证明涉案房屋产权人为北京市朝阳某公司，房屋用途为商业办公。被告对《住所证明》的真实性、关联性、证明目的不认可。原告提交京公（朝）消验字[2018]第0**6号《北京市朝阳区公安消防支队建设工程消防验收意见书》（以下简称《消防验收意见书》），主要内容有：“你单位向我支队申报的（新建）金盏乡某定向安置房二期项目新建工程消防验收[……配套菜市场，建筑层数：地上：地上**高度：9米，建筑面积：1290平方米……]。经资料审查、现场抽样检查及功能测试、子项验收检查评定、单项验收检查评定、综合评定，意见如下：综合评定消防验收结论为：合格。此结论仅对当日消防验收建筑所涉及的相关消防技术标准规范内容负责。该工程商业配套尚未进行内部装修，不具备使用条件。今后的扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应当依法向北京市朝阳区公安消防支队申请消防设计审核或备案。该工程其它部分投入使用时应当保证与装修施工部分进行严格的防火分隔，保证其各自的消防安全不受影响。该工程商业配套公建属于公众聚集场所，投入使用、营业前应向我支队申请消防安全检查；未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”用以证明涉案房屋通过第一次消防工程验收。原告称签订《租赁合同》时向被告提供了附件中北京市朝阳某公司营业执照、《住所证明》、原告的营业执照、暖的味道一号餐厅营业执照、开户许可证、《消防验收意见书》，被告才与原告签订了《租赁合同》，《租赁合同》中明确说明涉案房屋是毛坯房出租，根据《住所证明》和暖的味道**餐厅营业执照，工商局是许可办理餐厅经营的，但是需要承租人自己进行二次装修设计、消防改造、环境评估、办理食品经营许可证等，原告已经提供了第一次消防验收意见书，依据批文被告可以进行第二次装修改造、消防工程等。被告对《消防验收意见书》的真实性认可、关联性、证明目的不认可，称原告未将与北京纵贯乾通科技有限公司的租赁合同、房屋产权证、规划许可证、施工许可证、土地证、环境评估报告、消防验收许可证、卫生许可证等提供给被告。《租赁合同》签订后，被告未支付过任何款项。2019年12月26日，被告向原告出具一份《承包经营责任承诺书》，被告自愿承包经营原告暖的味道一号餐厅。原告称被告在承租涉案房屋期间是无偿使用原告的暖的味道一号餐厅的营业执照和银行账户，因此被告出具该份《承包经营责任承诺书》。2019年12月31日，原告向被告发送《催款函》，要求被告尽快支付押金和首期租金共计602250元。2020年1月1日，原告向被告发出《物业交接告知函》，内容为：“贵我双方于2019年12月25日签订了《商业租赁合作框架协议书》，签约当天双方对该出租房屋进行了物业交接，双方签署了《租赁物业交接清单》，但该清单不慎被我方遗失。2019年12月26日双方又签订了《商业房屋租赁合同》，根据该合同第七条7．2．1款约定，特通知贵方在本函发出后三日内速与我方接洽补办《租赁物业交接清单》，若贵方逾期补办，其责任自负，并视同该物业交接手续已补办完毕！”。原告称2020年12月25日双方签订《框架协议书》当天下午两点进行的物业交割，并签订了《租赁物业交接清单》（以下简称《交接清单》），2019年12月26日签订《租赁合同》时原告将《框架协议书》交还了被告，《交接清单》当时钉在《框架协议书》后忘记取出一并给被告了，所以原告找不到《交接清单》原件，才给被告发了这份《物业交接告知函》。被告称原告没有将涉案房屋交付给被告，双方未办理交接手续，《租赁合同》签完后原告没给被告《交接清单》，2020年1月1日被告收到了原告邮寄的一份《交接清单》，但是被告没有签字。后在2020年7月15日的庭审中，原告提交了2019年12月25日的《交接清单》原件，内容有：“房屋结构：可正常使用；门窗：毛坯；楼梯：毛坯，可正常使用；门锁：1套；动力电、上下水：使用状况正常；消防设施、空调、暖气、燃气、通讯、网络、有限电视：未安装。对于上述情况，承租方经过验收，认为符合2019年12月25日签订的房屋租赁合同规定的交付条件同意接收，本交接清单一式四份，租赁双方各执二份，自租赁双方签字之日时起生效。”原告称第一次庭审结束后原告方回去找到了《交接清单》原件，涉案房屋在2019年12月25日实际交付给被告，被告更换了门锁。被告对该份《交接清单》的真实性认可，关联性、证明目的不认可，称《交接清单》签订后原告拿走了，涉案房屋没有实际交接，原告也没有将钥匙给被告，原告说被告交钱才交房，所以涉案房屋一直是原告自己控制的。2020年1月3日，原告再次向被告发出《催款函》，要求被告尽快支付押金和首期租金共计602250元。2020年1月8日，原告再一次向被告发出《催款函》，催促被告尽快支付押金和首期租金共计602250元，并告知被告根据合同约定，至2020年1月10日止，如果被告仍无履约行为，原告有权单方解除合同，并向被告追索违约金301125元，要求被告在本函发出的3日内立即采取补救措施、按约履行合同、尽快支付合同款项，否则将正式下达《合同解约函》。2020年1月8日，被告向原告发出《关于提前解除租赁合同的通知函》（以下简称《通知函》），主要内容有：“感谢承租期间，贵公司为我司提供的服务。双方已经电话协商交款后延，但贵司却到物业公司与物业公司联合催款。现对贵公司不了解，不知贵公司对外欠多少账，所以暂停租赁。贵公司欠债结清以后，双方再协商签署补充协议。”原告称曾多次向被告催款，被告一直回复在等资金，被告就跟原告协商延期付款，原告回复三次付款时间可以延期，但是要先付一半，最后被告无力付款，才向原告发送了上述《通知函》，该函件中被告所称的“双方已经电话协商交款后延”是有期限的，不能超过半个月，但被告始终没有付过任何款项，而且经常不接电话、不回信息。被告称发出《通知函》后，原告通过微信等方式不断骚扰被告，还在被告经营的一刻钟超市门上张贴函件，导致供货商抢货，造成被告经营损失，原告属于恶意催款。2020年1月10日，原告向被告发出《关于租赁合同提前解约的告知函》（以下简称《告知函》），主要内容有：“我方分别于2019年12月31日、2020年1月1日、2020年1月3日、2020年1月8日先后四次向贵方发出催款函，但贵方始终没有履行合同付款义务，没有交纳应交款项，而一直找各种借口拖延付款时间，直到2020年1月9日却反向我方发出《提前解约通知函》。就此我方郑重申明：我方出租给贵方的房屋没有任何对外经济纠纷，完全有权自行出租。为维护我方的正当权益，现正式通知贵方：根据该合同第10条‘违约责任’之第10．2．1款、第11条‘变更与解除’之11．3．1款的约定，即日起我方单方面与贵方解除该房屋租赁合同，并向贵方追索合同违约金301125元。请贵方在本函发出的3日内，立即跟我方办理物业返还交接手续，并同时向我方支付合同违约金301125元。”原告称2020年5月24日曾到涉案房屋勘察现场状况，发现被告设置的门锁和铁链没有了，门开着。2020年6月10日，原告自行收回涉案房屋。2020年1月13日，原告向本院提起本案诉讼。被告称未付款的原因是涉案房屋存在诸多问题，其行使了不安抗辩权，具体理由如下：第一，原告承诺从出租方拿到所有的原始租赁合同、第一次消防工程验收材料、土地证、房产证、规划许可证、施工许可证、环评报告等，证明涉案房屋可以开餐厅，无上述手续不能经营餐厅，不符合消防安全管理规定，但原告都没给被告，不能说明涉案房屋的承租人是原告，被告不敢将款项支付给原告，如果原告欠租被告没有保障；第二，被告在周边听遛弯的老头老太太说涉案房屋存在纠纷，不知道诉讼是否结束，被告不知真假，所以不敢再承租涉案房屋，就向原告发了解除通知，解约《通知函》中的“交款后延”是为被告争取时间调查涉案房屋的情况。庭审中，被告称其从未向原告提出过不安抗辩，只是自己在暗中调查，对于被告所称的多次向原告索要原告与上手的租赁合同及房产证、第一次消防工程验收材料等文件，被告未提交证据。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行的一方未履行的，后履行的一方有权拒绝其履行要求。先履行的一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。本案中，原、被告签订的《租赁合同》约定原告应当在3日内（即2019年12月29日前）向被告交付房屋并制作《交接清单》，被告在第一次庭审中称原告没有将涉案房屋交付给被告，双方也没有办理交接手续。后原告找到《交接清单》原件，该《交接清单》中载明了物业及设施状况，且承租方经过验收符合交付条件同意接收，被告原法定代表人郭某签字确认。被告对该《交接清单》的真实性认可，但仍坚称原告没有交付涉案房屋。本院结合相关证据对原告主张予以采信，认定原告在2019年12月25日已经将涉案房屋交付给被告。被告作为本案当事人应当就案件事实作真实、完整的陈述，其故意作虚假陈述妨碍人民法院审理案件，行为极其恶劣。依据《租赁合同》的约定，被告应当在2019年12月28日前向原告支付押金301125元，于2019年12月31日支付两个月的租金301125元，但被告未付款。被告称其未付款的原因是原告没有提供原始租赁合同、第一次消防工程验收材料、土地证、房产证、规划许可证、施工许可证、环评报告、卫生许可等文件。双方签订的《租赁合同》中有以下约定“乙方确认该出租房屋符合乙方需求”、“房屋所有权证书及房屋所有权人的身份证明作为合同附件一”、“甲方确保该房屋建筑已通过第一次消防工程验收”，原告在庭审中提交了《租赁合同》附件一的北京市朝阳某公司的营业执照、《住所证明》及《消防验收意见书》，没有证据表明原告提供的涉案房屋的文件不符合合同约定。原告交付给被告的房屋状况基本为毛坯，消防设施、暖气、燃气等未安装，并给予了被告三个月的装修免租期，被告需自行对涉案房屋进行装修改造、办理经营所需的食品经营许可证、食品卫生许可证等证照，对此原告仅负有协助义务，被告没有提供任何证据证明原告未尽协助义务或涉案房屋存在瑕疵导致其无法办理相关证照影响使用。关于被告在庭审中所述因“不能确定原告是承租人，如果原告欠租被告没有保障”、“听遛弯的老头老太太说涉案房屋存在纠纷，不知道诉讼是否结束”，故行使不安抗辩权，首先，被告没有任何确切的证据表明原告存在足以行使不安抗辩的事由就中止履行合同的付款义务；其次，被告严重违反诚实信用原则，随意听信传言、对待合同，不履行己方主要义务。所以，被告提出的抗辩不能成立，其以发送《通知函》的形式明确表明不履行合同主要义务，构成根本违约，被告作为违约方无权解除合同。原告于2020年1月10日向被告发送《告知函》解除合同有事实和法律依据，本院对原告请求确认《租赁合同》于2020年1月10日解除的诉讼请求予以支持。关于原告主张的《承包经营责任承诺书》的解除，该承诺书是被告单方出具，并非双方合意达成的协议，原告要求解除被告的单方承诺没有依据，本院不予支持。关于违约金及利息，根据合同法的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案的《租赁合同》中仅约定了两种被告违约需承担相当于两个月租金的违约金的情形，一是被告迟延交租超过15日，一是被告迟延交纳水、电、燃气、通讯、网络、有限电视、小区车位等费用超过30日，而本案中被告虽然迟延交付押金、租金，但未超过15日，原告按照上述违约条款主张违约金及利息没有合同依据，本院不予支持。关于租金，2019年1月10日的《告知函》中，原告明确要求被告于3日内与原告办理物业返还交接手续，被告置之不理，双方当时就违约、解除合同事宜产生争议，原告于2020年1月13日提起本案诉讼，被告一直否认原告已交付房屋的事实、未及时将涉案房屋交还原告，在合同履行过程中有严重过错，对损失的扩大负有直接责任。合同虽约定被告有三个月免租期，但免租期系出租人在合同正常履行的情况下给予承租人的优惠，本案被告违约导致合同解除，造成出租人免租期内租金损失，免租期租金理应由被告承担，所以原告要求被告承担2020年1月1日至原告收回房屋之日（2020年6月10日）的租金有事实及法律依据，本院予以支持并核算为803000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第六十七条、第六十八条、第九十四条第一款第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条规定，判决如下：一、确认原告冠耀东方城市生活商业管理（北京）有限公司与被告北京新吉龙国华商贸有限公司于二〇一九年十二月二十六日签订的《商业房屋租赁合同》于二〇二〇年一月十日解除；二、被告北京新吉龙国华商贸有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告冠耀东方城市生活商业管理（北京）有限公司租金八十万零三千元；三、驳回原告冠耀东方城市生活商业管理（北京）有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14758元，由被告北京新吉龙国华商贸有限公司负担[原告冠耀东方城市生活商业管理（北京）有限公司已预交7379元，被告北京新吉龙国华商贸有限公司于本判决生效后七日内给付原告冠耀东方城市生活商业管理（北京）有限公司，剩余7379元被告北京新吉龙国华商贸有限公司于本判决生效后七日内交纳]。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  刘茵茵审判员  乔红星审判员  黎伟伟二〇二〇年九月二十五日书记员  孙 伟