北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初2862号原告（反诉被告）：北京顺旅酒店管理有限公司，住所地北京市顺义区杨镇鲜花港南路**，统一社会信用代码91110113MA00GT812X。法定代表人：刘跃，经理职务。委托诉讼代理人：单伟鸣，北京允宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志鹏，北京允宏律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京卧龙港六号码头餐饮服务有限公司，住所地北京市顺义区前景路**院**楼****，统一社会信用代码91110113MA019DK0XD.法定代表人：王**，经理职务。委托诉讼代理人：安桐楠，女，1988年7月19日出生，汉族，河北省人，该公司员工。委托诉讼代理人：孙金良，男，1981年7月19日出生，汉族，北京市人，该公司员工。原告（反诉被告）北京顺旅酒店管理有限公司（以下简称顺旅酒店）与被告（反诉原告）北京卧龙港六号码头餐饮服务有限公司（以下简称餐饮公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。双方当事人或其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顺旅酒店向本院提出诉讼请求：1．判令双方签订的《水上公园集装箱小镇10S3、10S4及10S5号商铺及场地租赁合同》及《之补充协议书》于2019年9月30日解除；2．依法判令被告限期腾退涉案商铺及场地；3．被告给付原告租金165600元、物业费4320元、水费21861元、电费106921．64元、违约金237030．79元；4．案件受理费由被告负担。事实和理由：2018年5月18日，原、被告双方签订《水上公园集装箱小镇10S3、10S4及10S5号商铺及场地租赁合同》，约定原告将位于顺义区水上公园集装箱小镇10S3、10S4及10S5号商铺及场地租给被告。2018年9月24日，原被告双方签订《之补充协议书》，协商变更了部分条款。合同签订后原告依约将商铺及场地交付被告使用,但被告未按约定支付租金及相关费用，并在租赁商铺及场地外私搭乱建，经原告多次要求，被告均拒绝履行合同义务。2019年10月1日起，水上公园集装箱小镇全部店铺停止营业，但被告拒不腾退涉案店铺及场地，故诉至法院。被告餐饮公司答辩称：我方不同意原告的诉讼请求。因为原告是突然让我方停业的，而且原告租给我们的地方是水源地，没有资质，所以责任应该在原告方。反诉原告餐饮公司向本院提出诉讼请求：1．双方签订的《水上公园集装箱小镇10S3、10S4及10S5号商铺及场地租赁合同》及《之补充协议书》无效；2．反诉被告向反诉原告返还租赁保证金10000元、返还已交租赁租金165600元及物业费、供暖、制冷费109440元；3．依法判令原告隐瞒事实造成损失120000元；4．案件受理费由被反诉人承担。事实和理由：2018年5月18日双方签订《水上公园集装箱小镇10S3、10S4及10S5号商铺及场地租赁合同》及《之补充协议书》，约定我方按上述经营范围经营。合同签订后，我方依照合同缴纳相应的费用，合同期限为3年。对方应配合及协助办理营业执照及食品经营许可证。我方依合同以三个项目开始进行装修并投资经营。但在2019年9月10日我方突然收到对方发布的《关于水上公园集装箱小镇10S3、10S4及10S5号商铺停止经营的通知书》，我方收到通知书后与对方沟通协商，但对方态度强硬，拒绝协商。根据停止经营的通知书中北京市顺义区生态环境局于2019年7月1日下发的《关于整治顺义区奥林匹克水上公园未堂小镇项目的相关要求》于2020年1月9日向顺义生态环境局申请信息公开，了解到对方将国家饮用水水源二级保护区内的建筑租赁给我方经营的行业是国家禁止的行业。故导致我方遭受损失。我方在不知情的情况下在2019年7月1日至2019年9月10日期间追加投资三十余万元，此部分损失本可避免。故诉至法院，以维护我方合法权益。反诉被告顺旅酒店辩称：不同意反诉原告的全部诉讼请求。经审理查明：顺旅酒店与餐饮公司于2018年5月18日签订《水上公园集装箱小镇10S3、10S4及10S5号商铺及场地租赁合同》（以下简称涉诉租赁合同），约定顺旅酒店将位于顺义区水上公园集装箱小镇10S3、10S4及10S5号商铺及场地租给餐饮公司，而且餐饮公司只能从事顺旅酒店所允许的经营范围即食品销售餐饮服务。2018年8月7日，餐饮公司开始营业，商铺名称分别为阿卡故事、无贰粉库和大鱼海堂。后双方签订了《之补充协议书》（以下简称涉诉补充协议）。后餐饮公司支付2019年4月1日至2019年6月30日的租金163800元，并支付了保证金1万元、物业服务费51840元、供暖制冷费57600元、垃圾清运费6000元（顺旅酒店后又将该6000元垃圾清运费退还餐饮公司）。2019年9月10日，顺旅酒店以通知书形式告知餐饮公司须于9月15日开始停止经营，于9月30日前完全关闭。现双方就合同效力、租金费用、损失等诉至本院。审理中，本院进行了现场勘验。就停止营业时间，双方存在分歧。顺旅酒店称餐饮公司在9月30日停止营业，餐饮公司则称其在9月15日已经停止经营，从对方抄电表时间可以看出。就合同效力，双方有不同的理解。顺旅酒店称：合同是双方真实意思表示而签订的，不存在合同法第52条规定的合同无效的情形，对方所称的隐瞒情形并不存在，我方也是在接到生态环境局的通知之后才了解的这个事情，在合同订立时并不存在隐瞒、欺诈的情形，同时隐瞒欺诈、重大误解也不是合同无效的法定情形。餐饮公司对此称：依据我方提交的证据那个北京市顺义区生态环境局的回复文件，饮用水水源二级保护区里是禁止进行餐饮经营的，所以我方认为双方签订的合同是无效的。该地在2016年时就被划为水源保护地，是不准进行餐饮经营的，原告在跟我方签订合同的时候隐瞒了这个事实。住所证明是证明原告这边配合我们办照，一般是办不了的。为此提交登记回执、住所证明及答复告知书以证明。顺旅酒店对此称：真实性都认可，证明目的不认可。被告所称的隐瞒事实并不存在，并非合同法第52条规定的合同无效的请求，原告也是在收到生态环境局的通知之后也才知道相关的规定，之后才整顿的。就腾退商铺及场地一项，顺旅酒店称腾退的范围包括店铺内所有未形成附合的动产，如桌椅板凳、厨房设备、电器，至于墙面、地、地面绿化装饰方认为形成了附合，还有室外的铁质物品，这些不要求对方腾退。同意由法院酌定腾退时间。餐饮公司同意腾退，但需要1个月的时间，同意由法院酌定腾退时间。就未付租金、未付物业费两项，顺旅酒店称：未付租金的租期自2019年7月1日到2019年9月30日，按照合同约定，计算公式为2．5元/平米×92天×720平方米=165600元。未付物业费期间是2019年9月1日到2019年9月30日，计算公式为6元每月每平米×720平米×1个月。对此，餐饮公司称：我方认可面积和单价。9月份有15天我方已经没有经营了，应当扣除一半租金和物业费。就未付水费、未付电费两项，顺旅酒店称：依据北京顺旅水上公园投资发展有限公司盖章签字认可的小镇商户用水统计上载明的单价计算，计算公式为（1134+987+308）吨×9元/吨=21861元。根据现场勘验的结果，用电量为89101．37度，单价是1．2元/度，总金额是106921．64元。涉诉店铺自被告入驻至今只有被告使用过，所以电表示数就是被告的使用量。为此顺旅酒店提交小镇商户用水用电统计表、水表统计表以证明。对此水费和电费两项，餐饮公司称：单价均认可。我们结束经营的日期是2019年9月15日。所以这个日期至今产生的电费我们都不认可，我们没有经营就没有用电。我方确实的第一家入住的，之前没有别的人入驻过。阿卡故事商铺有2块水表，在深井下，并不是及时对其进行登记的，而且每次都是隔远看的，我方有异议的地方是这两块表是不是有一个不是我方店里使用的，因为这个使用量超过了正常使用的范围。阿卡故事一个月的用水量是180吨，每天平均5、6吨，但是在四月的时候，阿卡故事生意很少，还有一个半月也是关店的状态，但是照他的计算平均每天在10到20吨的用水量，这个不实际。顺旅酒店回应称：阿卡故事店铺面积比较大，安装的时候为了便于使用就装了两块水表，餐饮公司对这个事实是知情的，他们一直知情。抄表的时候，被告也是进行过确认的。就违约金一项，顺旅酒店称：违约金依照合同第8条第2项第一款的约定计算，由两部分构成，第一部分，逾期交纳租金的违约金197100元；第二部分，逾期交纳其他费用的违约金、物业费4320元、水费21861元及电费106921．64元之和，乘以30%。这两部分金额之和即为我变更后主张的金额。餐饮公司称：违约金我方不认可，原告方说多次向我方催缴租金，但是我们没有收到通知，我方不存在违约不交租金的情形。反诉中，就餐饮公司要求的返还租赁保证金10000元、返还已交租赁租金165600元及物109440元物业费和供暖制冷费，餐饮公司称：租金我方只交了一次的租金，2018年9月26日到2019年1月春节后，我并没有经营，对此情况我公司无法举证，不利后果我方自行承担。对这些费用的计算时间我方不清楚。对此，顺旅酒店称：不同意该项诉讼请求。反诉原告仅支付保证金1万元，租金163800元，我方不存在违约情形，反诉原告的诉讼请求没有依据。在反诉原告已享受相关利益的情形下，前述费用不应退还，我方主张保证金应抵扣这些费用。数额我方认可。反诉原告确实向我方交纳了相应的物业费，但是不同意退还，该项为57600元供暖制冷费（计算时间是2018冬季和2019年夏季，整2个季度）及物业费51840元（计算时间是：2018年9月1日到2019年8月31日，共计12个月，每月每平米6元，共计720平米），相应的服务反诉原告已经享受了，而且合同不存在无效的情形，且在合同履行中反诉被告没有违约的情形，综上反诉原告主张的物业费我方不同意退还。就餐饮公司要求顺旅酒店赔偿因其隐瞒事实造成反诉原告损失120000元，餐饮公司称：因对方隐瞒了水源保护地的事实，租赁方在给员工租宿舍建冷库，所以这部分费用应由原告负担。顺旅酒店则称：不同意该项诉讼请求，我方未隐瞒事实。我方也是收到通知后才知道相关事项。且根据合同条款的相关约定，解除合同的情况，解除合同应属被告方的投资风险，不应由我方承担。审理中，餐饮公司曾要求顺旅酒店赔偿各项经济损失共计2846234．2元，包括反诉原告涉案场地装修损失、原告物品损失、原告工人工资损失、其他损失等，后餐饮公司撤回该项诉讼请求，并声明保留权利。上述事实，有双方当事人的陈述、租赁合同、补充协议、统计表、通知书、现场勘验笔录、照片、询问笔录和本院庭审笔录等在案佐证。本院认为：餐饮公司撤回部分诉讼请求，系其真实意思表示，不违反法律规定，对此本院予以准许。本案焦点在于涉诉租赁合同和补充协议的效力。就涉诉租赁合同和补充协议的效力，根据双方当事人陈述及本案现有证据，本案合同签订之时不存在《合同法》规定的无效之情形，故双方签订的涉诉《水上公园集装箱小镇10S3、10S4及10S5号商铺及场地租赁合同》及《之补充协议书》应属有效。根据合同法的相关规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，这里的强制性规定是指效力性强制性规定。而被告所提交证据未能证明属于该情形，其认为合同无效，本院不予采信。原告于2019年9月10日向被告发送通知书要求其最晚于2019年9月30日停止经营活动，该行为即可视为原告方提前解除涉诉合同的意思表示。被告于2019年9月30日停止经营，此行为可视为双方就合同解除达成合意，根据涉诉合同第六条第1、2项之约定，故可视为涉诉合同于2019年9月30日自此解除。且根据涉诉合同第六条之约定，本案中合同解除事由并非一方违约所致，而是合同履行过程中出现了致使双方不能正常履行合同义务的事项，是双方协商一致的结果，故不存在违约情节。双方均同意腾退商铺及场地内桌椅板凳、厨房设备、电器等未形成附合的动产，对此本院予以确认。考虑场地面积等因素，本院酌定餐饮公司须在本判决生效之日起二十日内腾退完毕。对顺旅酒店主张的未付租金和未付物业费，其虽然主张计算到9月30日，但根据其停业通知单、水电抄表时间和餐饮公司的陈述，本院认为餐饮公司要求减免9月当月的一半费用是合理要求，对餐饮公司该意见本院予以采纳。对顺旅酒店主张的水、电费，餐饮公司虽然提出异议，但就此异议未能充分举证，同时本院结合顺旅酒店提交的统计表、现场勘验情况，认为餐饮公司的异议不能成立。故对顺旅酒店主张的水、电费金额予以确认。对顺旅酒店主张的违约金，于法无据，本院不予支持。对餐饮公司要求的退还1万元保证金的请求，符合法律规定，本院予以支持。对餐饮公司主张的第二、三项中其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京顺旅酒店管理有限公司与被告（反诉原告）北京卧龙港六号码头餐饮服务有限公司签订的《水上公园集装箱小镇10S3、10S4及10S5号商铺及场地租赁合同》及《之补充协议书》于二〇一九年九月三十日解除；二、被告（反诉原告）北京卧龙港六号码头餐饮服务有限公司于本判决生效之日起二十日内将水上公园集装箱小镇10S3、10S4及10S5号商铺及场地内桌椅板凳、厨房设备、电器等未形成附合的动产予以腾退出涉诉场地；三、被告（反诉原告）北京卧龙港六号码头餐饮服务有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京顺旅酒店管理有限公司租金十三万八千六百元、物业费二千一百六十元、水费二万一千八百六十一元、电费十万六千九百二十一元六角四分，共计二十六万九千五百四十二元六角四分；四、原告（反诉被告）北京顺旅酒店管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还被告（反诉原告）北京卧龙港六号码头餐饮服务有限公司保证金一万元；五、驳回双方其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9157元（原告北京顺旅酒店管理有限公司已全部预交），由原告北京顺旅酒店管理有限公司负担4157元（已交纳），由被告北京卧龙港六号码头餐饮服务有限公司负担5000元，于本判决生效之日起七日内直付原告北京顺旅酒店管理有限公司。反诉案件受理费3688元（反诉原告北京卧龙港六号码头餐饮服务有限公司已全部预交），由反诉原告北京卧龙港六号码头餐饮服务有限公司负担3000元（已交纳）；由反诉被告北京顺旅酒店管理有限公司负担688元，于本判决生效之日起七日内直付反诉原告北京卧龙港六号码头餐饮服务有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  刘飞虎人民陪审员  高 倩人民陪审员  杨学林二〇二〇年九月二十三日书 记 员  荣 幸