湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1103民初1990号原告：罗艳荣，女，1971年7月10日出生，汉族，户籍地湖南省江**瑶族自治县。委托诉讼代理人：罗学政，湖南瑶洲律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：李佩玲（曾用名：李云秀），女，1970年12月30日出生，汉族，户籍地永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：李云华（被告李佩玲之夫），男，1966年5月21日出生，汉族，户籍地永州市冷水滩区，代理权限为特别授权。第三人：江**瑶族自治县德昌房地产开发有限公司，住所地永州市江**瑶族自治县沱江镇春晓路90号。法定代表人：何金昌。第三人：何金昌，男，1963年6月14日出生，汉族，户籍地湖南省江**瑶族自治县。第三人：胡新军，女，1970年11月3日出生，汉族，户籍地湖南省江**瑶族自治县。委托诉讼代理人：何金昌（第三人胡新军之夫），男，1963年6月14日出生，汉族，户籍地湖南省江**瑶族自治县，代理权限为一般授权。第三人：刘伟，男，1963年12月2日出生，瑶族，户籍地湖南省江**瑶族自治县。第三人：王初霞，女，1963年9月10日出生，瑶族，户籍地湖南省江**瑶族自治县。原告罗艳荣与被告李佩玲、第三人江**瑶族自治县德昌房地产开发有限公司（以下简称德昌公司）、何金昌、胡新军、刘伟、王初霞案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用普通程序，不公开开庭进行了审理。原告罗艳荣的委托诉讼代理人罗学政、被告李佩玲的委托诉讼代理人李云华，第三人德昌公司、何金昌、胡新军的委托诉讼代理人何金昌到庭参加诉讼，第三人刘伟、王初霞经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗艳荣向本院提出诉讼请求：请求撤销冷水滩区人民法院（2020）湘1103执异51号《执行裁定书》，并终止执行冷水滩区人民法院（2019）湘1103执恢87号之六《执行裁定书》，解除位于江**瑶族自治县预售许可证号为江房售许字（2020）第0007号金都项目第二幢的1202号商品房的查封。事实和理由：2020年3月3日，贵院以（2019）湘1103执恢87号之六《执行裁定书》裁定查封原告罗艳荣所有的位于江**瑶族自治县预售许可证号为江房售许字（2020）第0007号金都项目第二幢的1202号商品房，该1202号商品房系原告罗艳荣于2018年2月10日与第三人德昌公司签订《德昌金都商品房认购协议书》，并于当日交纳购房款346797元；2020年1月20日，原告罗艳荣（以业主再借款方式支持第三人德昌公司对德昌金都项目复工复建）转账借款34680元到江**瑶族自治县人民法院指定专管账户。2020年3月4日，贵院执行局工作人员前往江**瑶族自治县不动产权登记中心下达（2019）湘1103执恢87号之六《协助执行通知书》，对原告所有的1202号商品房实施查封，严重侵害了原告的合法权益。2020年4月13日贵院以（2020）湘1103执异51号《执行裁定书》，裁定驳回原告罗艳荣的异议请求。为维护原告罗艳荣的合法权益，现请求贵院支持原告的诉请。被告李佩玲辩称，网签备案的房屋买受人不能排除对该房屋的强制执行；房屋备案登记非预告登记，不能产生物权效力；依法应当驳回原告的执行异议诉讼请求。第三人德昌公司、何金昌、胡新军述称，2018年2月10日德昌公司与原告签订德昌金都商品房认购协议书时，建了一栋综合楼，10楼以下取得了预售许可证，10楼以上未取得预售许可证。原告购买的房屋位于12楼，交纳了购房款，德昌公司出具了收据。后德昌公司因资金紧张房屋项目无法建成，就向已购房的业主自筹资金。2020年1月20日原告自筹资金34680元给德昌公司用于建房，将款项汇入德昌公司的专用账户。2020年1月份项目完工，2020年2月份左右10楼以上的房屋取得了预售许可证，因疫情没有给原告办理房产过户。2020年4月份准备要给原告办理房产过户时，房产就被查封了。德昌公司在困难时，原告自筹资金帮助德昌公司将房屋建起来，德昌公司愿意继续履行协议。第三人刘伟、王初霞未作陈述，亦未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月8日，原告罗艳荣与第三人德昌公司签订《短期投资协议》，约定罗艳荣向第三人德昌公司投资200000元用于德昌金都房地产项目，投资期限自2014年8月8日起至2015年8月7日止，投资回报率为月利率2.5%，按季支付，投资到期一次返还投资款。2015年1月19日，案外人左重生与第三人德昌公司签订《短期投资协议》，约定左重生向第三人德昌公司投资250000元用于德昌金都房地产项目，投资期限自2015年1月19日起至2015年7月19日止，投资回报率为月利率2.5%，按季支付，投资到期一次返还投资款。2016年1月1日，原告罗艳荣与第三人刘伟、何金昌签订《短期投资协议》，约定罗艳荣向第三人刘伟、何金昌原投资100000元，利息32203元转为本金，本次短期投资合计132203元用于江**德昌房地产项目开发，投资期限自2016年1月1日起至2017年9月30日止，投资回报率为月利率0.8%，按季支付，投资款从2016年10月1日起至2017年9月30日止分期分批偿还。第三人德昌公司在该《短期投资协议》中“担保单位”处盖章。同日，案外人罗艳萍与第三人刘伟、何金昌签订《短期投资协议》，约定罗艳萍向第三人刘伟、何金昌原投资50000元，利息16102元转为本金，本次短期投资合计66102元用于江**德昌房地产项目开发，投资期限自2016年1月1日起至2017年9月30日止，投资回报率为月利率0.8%，按季支付，投资款从2016年10月1日起至2017年9月30日止分期分批偿还。第三人德昌公司在该《短期投资协议》中“担保单位”处盖章。案外人傅周龙亦于当天与第三人刘伟、何金昌签订了《短期投资协议》，约定傅周龙向第三人刘伟、何金昌原投资50000元，利息16102元转为本金，本次短期投资合计66102元用于江**德昌房地产项目开发，投资期限自2016年1月1日起至2017年9月30日止，投资回报率为月利率0.8%，按季支付，投资款从2016年10月1日起至2017年9月30日止分期分批偿还。第三人德昌公司在该《短期投资协议》中“担保单位”处盖章。2018年2月10日，原告罗艳荣（乙方）与第三人德昌公司（甲方）签订《德昌金都商品房认购协议书》，约定乙方认购甲方开发的（德昌金都）商品房2栋1202号房，建筑面积为80.37平方米，房屋单价为每平方米4315元，总价款346797元，签订本认购协议时现金交款（总房款10%）34680元，接到甲方通知7天内签订《商品房买卖合同》时再补交总房价10%现金34679元，剩余总房款80%可以抵投资款，抵款金额为277437元，该套房屋总价定价的前提以双方协议的乙方投资款计息时间为2016年5月30日止，如乙方需要计算后续利息，则该套房屋总价按利息相应比例上浮，并另行签订《商品房认购协议》，该协议书还约定了其他的权利、义务。同日，第三人德昌公司向原告罗艳荣出具了一张收到其交来德昌金都2栋1202号房购房款312117元的《收据》，并在收据上注明“其中：2018.2现金10000.00元，刷卡2018.2.824680.00元，傅周龙退投资款68746.00元，罗艳荣退投资款及回报款137491.00元，罗艳萍退投资及回报款68746.00元，左重生退回报款2454.00元”。2020年1月11日，第三人德昌公司取得了德昌金都商业广场11-17层的商品房预售许可证。2020年1月20日，原告罗艳荣向第三人德昌公司转账借款34680元至江**瑶族自治县人民法院的银行专管账户，第三人德昌公司于当天向原告罗艳荣出具了《借据》：“今借到罗艳荣身份证号4329261971********，现金人民币大写：叁万肆仟陆佰捌拾元整（￥：34680元），此款用于德昌金都广场后期工程建设，月利率8‰，于2021年12月31日前还清本息”，并在借据上注明“此单借据于2020年1月20日抵扣德昌金都2栋1202号房购房欠款34680元，此单已结清原件收回德昌公司，房款已结清”。原告罗艳荣一直未与第三人德昌公司签订《商品房买卖合同》，亦未到房产管理部门办理网签和预告登记，也没有实际入住涉案房屋。另查明，本院在执行李佩玲与德昌公司、何金昌、胡新军、刘伟、王初霞民间借贷纠纷一案中，于2020年3月3日作出（2019）湘1103执恢87号之六执行裁定书，裁定查封德昌公司名下所有位于江**瑶族自治县预售许可证号为江房售许字（2020）第0007号金都项目第二幢二单元的1202号、1205号、1206号、1302号、1305号、1306号、1402号房屋，查封期限为三年，查封期间不得转让、赠予或设定抵押。2020年3月4日，江**瑶族自治县不动产登记中心协助本院查封了上述房产。2020年4月2日，罗艳荣以本院查封的上述房产中的1202号房屋系其所有为由，向本院提出书面异议。2020年4月13日，本院作出（2020）湘1103执异51号执行裁定书，裁定驳回罗艳荣的异议请求。罗艳荣对该裁定不服，遂向本院提起诉讼。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。原告罗艳荣提交的《德昌金都商品房认购协议书》虽由原告罗艳荣、第三人德昌公司双方签名盖章，系双方真实意思表示，但根据协议书所载明的内容以及第三人德昌公司开具的相关收据与借据可知，双方签订的《德昌金都商品房认购协议书》是为了使原告罗艳荣的债权得以实现，双方之间实际上是以房抵债。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，本案涉案标的为不动产，其物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记才能发生效力。而原告罗艳荣未提交证据予以证实其对涉案房屋依法办理了登记手续，因此本案所涉房屋的所有权在实际履行物权转移登记前，仍属于第三人德昌公司，故原告罗艳荣主张涉案房屋归其所有的理由不能成立。结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，原告罗艳荣没有提交证据证实其与第三人德昌公司签订了合法有效的书面房屋买卖合同，且没有对涉案房屋进行预告登记，不产生物权效力，亦未实际占有涉案房屋。因此原告罗艳荣对涉案房屋不享有排除执行的民事权益，不应当中止对涉案房屋的执行。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告罗艳荣的诉讼请求。案件受理费300元，由原告罗艳荣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  周湘荣人民陪审员  吴知音人民陪审员  肖立梅二〇二〇年九月二十五日法官助理龙金豆代理书记员  李 珍