北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初2023号原告：徐艳杰，男，1977年2月27日出生，汉族，北京安瑞家苑酒店管理有限公司经理，住北京市通州区。原告：王建勋，男，1980年1月1日出生，汉族，北京安瑞家苑酒店管理有限公司经理，住北京市通州区。原告：冯长民，男，1974年8月29日出生，汉族，北京安瑞家苑酒店管理有限公司经理，住北京市通州区。三原告共同委托诉讼代理人：刘瑞庭，北京茂行律师事务所律师。被告：王淑青，女，1969年12月30日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王月永，北京市诚汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：董培，北京市诚汇律师事务所实习律师。原告徐艳杰、冯长民、王建勋与王淑青房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告徐艳杰，原告徐艳杰、冯长民、王建勋的委托诉讼代理人刘瑞庭，被告王淑青的委托诉讼代理人王月永、董培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐艳杰、冯长民、王建勋向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法判令解除原告徐艳杰、冯长民、王建勋和被告王淑青于2015年3月12日签订《房屋租赁合同》，退还从2019年9月30日到2019年12月31日三个月租金42万元；2.请求贵院依法判令被告王淑青赔偿原告徐艳杰、冯长民、王建勋装修工程、安装工程、消费工程、智能安防工程及附属物品损失3719270元；3.请求贵院依法判令被告王淑青给付原告徐艳杰、冯长民、王建勋鉴定费50000元；4.诉讼费由被告王淑青承担。事实与理由：原告和被告于2015年3月12日签订《房屋租赁合同》，租赁物位于北京市通州区北苑南路，该合同约定了租期、租金等内容，合同签订后，原告在租赁屋内经营酒店业务。原告在经营过程中得知该租赁物系违建，需要强制拆除。综上，为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，望贵院依法裁判。被告王淑青辩称，一、原告主体不适格。被告系与北京安瑞家苑酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》，承租方应为该公司而并非原告，原告只不过作为公司代表人与被告履行了签约手续。安瑞家苑酒店公司成立于2013年3月份，承租房屋后在此经营酒店住宿。而且，虽然被告对原告自己提供的资产评估报告以及开具评估费发票不认可，但毕竟两份材料均显示接受北京安瑞家苑酒店管理有限公司的委托。二、原告对于房屋的具体情况是完全知情。1、在被告自农印厂租赁地块后，原告王建勋就准备着成立公司，打算租赁房屋搞酒店，王建勋参与了房屋建设的整个过程，所以对于房屋建设的整个背景了如指掌；2、本案承租方系安瑞家苑酒店公司，公司成立于2013年3月份，原告因为知道房屋的具体情况，所以在办理工商登记提供了一份农印厂院内其他房屋的产权证书，说明原告对于以公司名义租赁的房屋具体情况是知情的；3、《建筑工程施工许可管理办法》第二条规定，在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门（以下简称发证机关）申请领取施工许可证。安瑞家苑公司装修属于非住宅房屋类装修，在装修时应该办理施工许可，其未办理施工许可造成的损失是其自身过错造成的，与被告无关；三、关于安瑞家苑的委托评估。安瑞家苑公司自行单独委托作出的评估程序违法，评估后的结果难保客观真实，而且与安瑞家苑公司装修实际支出存在巨大的差异；四、安瑞家苑变卖了部分财产。安瑞家苑公司租赁房屋时就有塑钢窗，这是被告安装的，但是房屋被拆除之前，安瑞家苑公司不但将原有的塑钢窗拆除变卖，同时将门套、电线、消防设施、管线、空调、床等进行变卖。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理确认事实如下：2015年3月12日，王淑青（出租房、甲方）与北京安瑞家苑酒店管理有限公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同第一条“租赁房屋及用途”约定，甲方同意将坐落于北京市通州区北苑南路出租给乙方用于商业用房。第二条“租赁期限”约定，本合同租赁期限为15年：从2014年1月1日至2029年12月30日。第三条“租金标准及支付方式”约定，1、租金计算：自签订合同之日起前五年每年按人民币160万元整，每满五年房费递增5%，至合同终止。2、租金的支付方式：乙方向甲方支付租金为预付租金每半年支付一次，提前2个月交下次租金，甲方收到租金后向乙方开具收据。3、房屋租金中不包括水、电、排污、电话、有线电视及其他因乙方使用而产生的全部费用。4、水、排污、暖气等费用，按北京市规定的收费标准每月收取。电费按每度1.09元收取。（以后国家上调时也相应上调）。第四条“双方责任”约定，1、在租赁期内甲方不得无故收回房屋，同时，甲方保证提供的房屋标准为毛坯房具备正常经营所需上、下水、电（达到正常经营）和暖气供应（毛坯房无任何设施，甲方只负责上水、下水、电、暖气进户）。第六条“关于房屋改善与装修”约定，2、乙方对该房屋改造与装修，应符合职能部门的要求，协调好与周边的关系，如因政府部门干预或处罚应由乙方负责。4、租赁期限届满时，该改造加建部分产权归甲方，乙方不得擅自拆除，乙方对改建和装修后的房屋不动产在租赁期间享有使用权，产权归甲方所有，不得恶意拆除或损坏。5、如遇拆迁占地等情况原有不动产面积补偿归甲方所有，经营损失及装修损失归乙方所有。第七条“违约责任”约定，1、乙方不能按时如数支付租金，逾期一日，每日按应交付租金的0.5%向甲方交付滞纳金。2、双方均不得自行终止合同，如任何一方有违反合同的行为，给对方造成经济损失应进行赔偿，如属双方过失，应据情况双方分担违约责任。《房屋租赁合同》还对双方其他权利义务作出约定。王淑青和冯长民、王建勋、徐艳杰分别在落款处签字。2019年7月13日，北京市通州区城市管理综合行政执法局、北京市规划和自然资源委员会通州分局、北京市通州区市场监督管理局、北京市通州区北苑街道办事处出具《告知书》载明，中国农业出版社印刷厂在通州区北苑南路建设的商业楼、公寓楼等建筑，已构成违法建设，并由城乡规划主管部门依法责令限期拆除。但中国农业出版社印刷厂逾期未履行拆除义务，现政府已依法责成由城管执法部门对涉案违法建设强制拆除；市场监管部门依法加强对经营主体宣传引导，配合城管等相关执法部门做好违法建设拆除工作。上述建设存在重大安全隐患，一旦发生火灾等事故，将严重威胁您的人身和财产安全。请在该违法建设内租住的人员及时腾退房屋，自行清理存放在房屋内的财务，有续租或拟承租意愿的，请您注意相关部门设置的公告提示，不要在此租住，以减少经济损失，确保您的合法权益不受侵害。庭审过程中，三原告提交了首信（北京）国际资产评估有限公司作出的《关于北京市通州区北苑南路格林豪泰酒店装修工程、安装工程、消防工程、智能安防工程及附属物品现价值资产评估报告（首信评报字〔2020〕第1001号）》（以下简称《资产评估报告》）。现场勘查结果为：酒店为5层砖混结构楼房，1至5层（无“4”标号楼层）为住宿区，包括大堂、餐区厨房、配电室、办公室、布草间、公共卫生间等区域，房型为标间（双床房）、大床房、家庭房三种，共103间客房。6层为办公区域，结构为彩钢板房。评估结论为：经运用成本法、市场法，评估对象北京市通州区北苑南路16号34幢格林豪泰酒店装修工程、安装工程、消防工程、智能安防工程及附属物品现价值，在评估基准日2019年11月23日的评估价值为：人民币叁佰柒拾壹万玖仟贰佰柒拾元整（??3719270.00元），其中物品设备评估价值220626元。对于《资产评估报告》，王淑青认为委托鉴定程序不合法，应该委托公证处做证据保全，鉴定报告是三原告单方委托肯定不行，报告中提到的使用人都是北京安瑞家苑酒店管理有限公司，项目建设方是北京安瑞家苑酒店管理有限公司，而非三原告，报告是对工程造价进行鉴定，由造价的公司进行鉴定，不属于资产评估鉴定范围。三原告称单方委托鉴定是因为王淑青多次表示租赁物不会被强拆，所以导致三原告拖至2019年10月份立案，立案后通过司法鉴定程序时间来不及了，为了保护合法权益，才单方委托对现有财产进行鉴定，该鉴定机构在北京高院司法鉴定机构名录中，并且在涉及农印厂相关案件中，该鉴定机构被法院摇号选中，也参与相关鉴定内容，所以说该鉴定机构鉴定结果合法有效。关于涉案建筑楼层问题，王淑青称《资产评估报告》中酒店是五层的结构，六层是办公区域，而我方租给原告的是四层，报告中的项目与实际情况不符。三原告称酒店没有四层，所以没有第五层，第六层是电梯井，没有六层。关于建筑物规划手续问题，王淑青称没有建设工程规划许可证，但有国土通州分局下发给农印厂的建设项目规划条件的意见，农印厂是同意其建设房屋，三原告主动提出建什么样的房子，并提出要租用涉案房屋。原告称租房时没有查看过建设工程规划许可证，王淑青解决农印厂的困难，所以农印厂才给王淑青使用，王淑青说租赁物是非常安全的。王淑青申请证人张某出庭作证，张某称其是施工队搞建筑的，从王淑青接手到整个土建工程完工都是其做的，三原告知道涉案房屋的情况，从2012年开始建到完事，三原告一直在，在施工中城管、公安、规划也经常去，对房的真实情况，三原告应该比其还清楚，合同签订到审批都是三原告弄的。关于房屋装修，三原告称是其装修的，当时花了700多万，找个人装修的，柜子、消防管道都是无法拆卸的，强拆的时候就撤场了，鉴定公司把现有的东西都做了评估。关于租金问题，三原告称租金系三人支付的，已交付到2019年12月31日，并提交了《中国建设银行卡客户交易明细清单》证明交付租金84万元，分别是2019年3月25日转账500000元，2019年4月30日转账300000元，2019年5月17日转账40000元，对方户名为王淑青。王淑青称并非是支付2019年租金，三原告应至少提供2014年以后交付租金的流水记录。关于涉案房屋，原告政府下发通知书后，就无法正常使用了，后来就清空了，2019年12月初就被强制拆除了。关于鉴定费用，三原告称鉴定费是通过公司账目，公司同意三原告来主张，并提交了《北京增值税专用发票》作为证据，发票载明，购买方：北京安瑞家苑酒店管理有限公司，货物或应税劳服务名称：鉴证咨询服务，销售方：首信（北京）国际资产评估有限公司，价税合计（大写）伍万圆整。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据查明的事实，三原告与王淑青签订的《房屋租赁合同》涉及房屋缺乏相应的建设工程规划许可手续，被认定为违章建筑，双方签订的《房屋租赁合同》应属无效合同，故对于原告要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，于法无据，本院对此不予支持。对于王淑青认为其与北京安瑞家苑酒店管理有限公司签订合同的抗辩，鉴于《房屋租赁合同》落款处系冯长民、王建勋、徐艳杰签字，且实际租金亦由其三人支付，应认定为三原告为合同主体，故对该抗辩意见，本院不予采纳。对于三原告要求退还2019年9月30日至12月31日租金42万元的诉讼请求，结合政府拆违情况以及三原告对房屋的实际使用情况，本院认为三原告该主张并无不当，故对其该主张本院予以支持。对于王淑青认为银行流水并不能证明三原告支付的是2019年租金的抗辩意见，根据《房屋租赁合同》，房屋租金每满五年房费递增5%，2019年半年租金确为84万元，符合银行流水记录，且王淑青并未提供相关证据证明其意见，故对该抗辩意见，本院不予采纳。对于三原告要求赔偿装修工程、安装工程及附属物品损失的诉讼请求，从《房屋租赁合同》的订立过程中来看，双方对房屋缺乏建设工程规划许可手续均系明知的，因此双方对于合同无效均有过错，本院认为双方各自承担50%的责任为宜，对于三原告主张的装修工程、安装工程的残值损失，本院参照《资产评估报告》确定的金额酌情确定，对于附属物品，属于可自行拆除移走的范围，对该部分损失，本院不予支持。对于王淑青称单方委托鉴定无效的抗辩意见，首先，首信（北京）国际资产评估有限公司是北京市高级人民法院司法鉴定机构名录中指定的鉴定机构，其次，在房屋面临立即被拆除的风险来不及申请司法鉴定的情况下，单方委托鉴定可以有效保全证据，故对该抗辩意见，本院不予采纳。对于三原告要求赔偿鉴定费损失的诉讼请求，并无不当，本院结合双方的过错程度予以确定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、原告徐艳杰、冯长民、王建勋与被告王淑青于2015年3月12日签订《房屋租赁合同》无效；二、被告王淑青于本判决生效之日起七日内退还原告徐艳杰、冯长民、王建勋自2019年9月30日至2019年12月31日期间的租金42万元；三、被告王淑青于本判决生效之日起七日内赔偿原告徐艳杰、冯长民、王建勋装修等损失174万元；四、被告王淑青于本判决生效之日起七日内赔偿原告徐艳杰、冯长民、王建勋鉴定费用损失2.5万元；五、驳回原告徐艳杰、冯长民、王建勋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3476元，由原告徐艳杰、冯长民、王建勋负担1738元（已交纳），被告王淑青负担1738元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 徐宪龙二〇二〇年九月三十日法官助理 李熹明书 记 员 张博森