福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0581民初3303号 原告：石狮市利豪服饰发展有限公司，住所地福建省泉州市石狮市凤里街道镇中路**利豪工业大厦，统一社会信用代码91350581611583604U。 法定代表人：何清河，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨火灼，福建厦宇律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈幼清，福建厦宇律师事务所实习律师。 被告：石狮市利豪温洲大酒店有限公司，住，住所地福建省石狮市凤里街道镇中路**一社会信用代码：913505815747415961。 法定代表人：周扬重，该公司执行董事兼总经理。 原告石狮市利豪服饰发展有限公司（下称利豪服饰公司）与被告石狮市利豪温洲大酒店有限公司(下称温洲大酒店)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。利豪服饰公司的委托诉讼代理人杨火灼、陈幼清，温洲大酒店的法定代表人周扬重到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 利豪服饰公司向本院提出诉讼请求：1.判令温洲大酒店立即向利豪服饰公司支付2020年1月1日至2020年12月31日的剩余租金415264元；2.判令温洲大酒店向利豪服饰公司支付违约金（以剩余租金415264元为基数，按照每月2%的标准，自2019年11月1日起计算至款项付清之日止，暂计算至起诉之日为63950元）；3.本案案件受理费由温洲大酒店承担。事实与理由：本案双方于2016年12月31日签订《房屋租赁合同》，约定由温洲大酒店承租利豪服饰公司位于福建省石狮市镇中路利豪商业中心的房产用于经营酒店，建筑面积（包括地下室）约6200平方米，租赁期限从2017年1月1日起至2020年12月31日止。该合同第五条第2款约定：2020年1月1日至2020年12月31日的租金为人民币925132元，支付时间为2019年10月31号；第九条“乙方的违约责任”约定：如乙方（承租方）逾期交付租金，每逾期一日，甲方（出租方）按天以年租金金额的3‰的标准向乙方加收违约金，该违约金在支付上述逾期租金时一并支付。温洲大酒店未按照合同的约定向利豪服饰公司支付租金，长期拖欠租金。经多次催讨，截止至起诉之日，温洲大酒店仅陆续向利豪服饰公司支付租金合计509868元，仍拖欠租金415264元。利豪服饰公司多次催促温洲大酒店付清剩余租金，但温洲大酒店均以各种理由拒不支付。 温洲大酒店辩称，首先，本案《房屋租赁合同》不是答辩人与利豪服饰公司签订，而是周扬团与利豪服饰公司签订的，可以说对答辩人没有约束力；利豪服饰公司按原合同起诉答辩人显然是错误的。事情的缘由为：2018年9月份，由于周扬团对该酒店管理、经营不善，导致一直亏本，拖欠利豪服饰公司租金40多万元无法支付，在这危难关头，利豪服饰公司找到答辩人商谈希望答辩人能接手酒店的经营管理，答辩人经过考虑接受了利豪服饰公司的请求，当时双方谈判达成的一致意见为：答辩人替周扬团支付拖欠的租金40多万元，答辩人接受酒店的经营管理，重新签订租期6年租赁合同，每年租金按原合同2018年的年租金856604元支付，半年一交。答辩人要求利豪服饰公司按双方谈好的意见尽快签订合同，利豪服饰公司说已经通知公司财务准备合同文本。之后答辩人就按双方谈好的意见向利豪服饰公司支付了2019年上半年的租金；到2019年5/6月份将下半年的租金付清，同时要求利豪服饰公司把原来谈好的合同签了，利豪服饰公司以公司财务还在准备合同为由拖延未签。到2019年10月份，答辩人再找利豪服饰公司签合同，利豪服饰公司就耍赖说：合同不签了，按老合同办，完全推翻了原来双方谈判达成的意见；对利豪服饰公司如此不诚信的作为，答辩人肯定是不同意的。利豪服饰公司于是就以答辩人拖欠租金为由将答辩人给告了，之后双方经过再次谈判，达成一致意见：年租金按89万支付，约定租金半年一交，可以分期支付，答辩人要补齐2019年的租金33396元（已付856604元）。2019年11月4日答辩人将33396元付给利豪服饰公司。同时要求利豪服饰公司尽快签订合同，利豪服饰公司说会通知公司财务准备。利豪服饰公司撤诉。由于利豪服饰公司一直以种种不正当理由拒签合同，双方达成的一致意见只能是双方的口头承诺，但事实摆在那，利豪服饰公司耍赖违背了诚信的原则，显然不可取，应不予采信。其次，答辩人于2019年11月5日向利豪服饰公司支付2020年租金10万元，2019年12月15日支付30万元，2019年12月20日支付4.5万元，2020年5月15日支付113760元（其中13760元是电费），合计已支付租金54.5万元（有支付凭证）。另，根据答辩人与利豪服饰公司的微信聊天记录，2020年因疫情原因，利豪服饰公司同意减免答辩人一个月租金就是74167元，按上面双方谈好的年租金89万元计，答辩人尚欠利豪服饰公司租金是270833元（890000元-545000元-74167元=270833元）。利豪服饰公司在起诉状里要求答辩人支付剩余租金415264元是错误的，也不知他是怎么计算出来的。三、答辩人没有违约，也就不存在支付违约金的事。利豪服饰公司要求答辩人支付违约金是捏造事实，请求法院依法驳回利豪服饰公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人提供的证据的真实性、合法性，双方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。以于双方当事人提供的证据的关联性及对待证事实的证明力，本院将结合争议焦点进行分析。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 案涉房屋址于福建省石狮市凤里香江路北侧五星段，系利豪服饰公司所有，房屋所有权证号为狮建房权证凤里字第0××0号。2016年12月31日，温洲大酒店作为承租方（乙方）、利豪服饰公司作为出租方（甲方）签订《房屋租赁合同书》，约定：“乙方承租甲方上述房屋除一楼七间店面外的整栋楼［以下简称案涉房屋］；租赁期共4年，从2017年1月1日起至2020年12月31日止。该房屋年租金及支付时间为：1.2016年10月31日支付2017年1月1日至2017年12月31日的租金856604元；2.2017年10月31日支付2018年1月1日至2018年12月31日的租金856604元；3.2018年10月31日支付2019年1月1日至2019年12月31日的租金925132元；4.2019年10月31日支付2020年1月1日至2020年12月31日的租金925132元。如乙方逾期交付租金，每逾期一日，甲方按天以年租金金额的3‰的标准向乙方加收违约金，该违约金在支付上述逾期租金时一并支付。若乙方未全额支付租金预期超过30日，甲方有权单方面解除合同，已收的租金及履约保证金不予退还且不予赔偿乙方装修费用”等内容。诉讼过程中，经法庭询问，利豪服饰公司、温洲大酒店共同确认：1.温洲大酒店已付清案涉房屋2016年度、2017年度的全部租金；2.温洲大酒店已支付案涉房屋2019年度、2020年度的租金共计1435000元。另查明，温洲大酒店于2011年5月26日成立，法定代表人为吴全苗；2016年12月16日，法定代表人由吴全苗变更为周扬团；2017年11月17日，法定代表人由周扬团变更为蔡春梅；2018年8月15日，法定代表人由蔡春梅变更为周朝卓；2019年10月8日，法定代表人由周朝卓变更为周扬重。 本案的争议焦点为：本案利豪服饰公司、温洲大酒店是否重新达成了房屋租赁协议；案涉房屋在2019年度、2020年度的年租金数额是否发生变更。 本院经审查认为，温洲大酒店主张其酒店与利豪服饰公司重新达成房屋租赁协议，利豪服饰公司予以否认；且温洲大酒店当庭提供的《微信聊天记录》系利豪服饰公司的法定代表人何清河向温洲大酒店的法定代表人周扬重催讨房租的相关对话内容，不足以证明温洲大酒店与利豪服饰公司重新达成了房屋租赁协议，故温洲大酒店的该项主张，依据不足，本院不予采纳。基于前述分析，温洲大酒店主张案涉房屋在2019年、2020年度的年租金已由925132元/年变更为89万元/年的主张，亦依据不足，本院亦不予采纳。 综上所述，本院认为，案涉合同的承租人为温洲大酒店，利豪服饰公司与温洲大酒店于2016年12月31日签订的《房屋租赁合同》，是双方真实的意思表示，未违反法律的强制性效力性规定，应认定合法有效。双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务，利豪服饰公司依约将案涉房屋交付给温洲大酒店使用，已经履行了合同约定的义务，温洲大酒店亦应按照合同约定的期限和金额支付租金。现温洲大酒店未按约定于2019年10月31日前足额支付2020年1月1日至2020年12月31日的租金，至今尚欠利豪服饰公司租金415264元（925132元/年×2年-已付1435000元），已构成违约。诉讼中，温洲大酒店主张因疫情原因利豪服饰公司同意减免一个月租金，利豪服饰公司不持异议，予以照准。扣除一个月租金77094元（925132元/年÷12个月）后，温洲大酒店还应支付利豪服饰公司租金338170元（415264元-77094元）。根据合同约定,逾期支付租金,每逾期一日,温洲大酒店应按天以年租金金额3‰的标准向利豪服饰公司支付违约金,现利豪服饰公司主张温洲大酒店按月利率2%支付自逾期之日即2019年11月1日起至实际支付租金之日止的违约金，系对自己权利的处分,且未违反法律规定,本院予以照准。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下： 一、石狮市利豪温洲大酒店有限公司应于本判决生效后十日内支付石狮市利豪服饰发展有限公司租金338170元，并按月利率2%支付自2019年11月1日起至实际支付租金之日止的违约金； 二、驳回石狮市利豪服饰发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8488元，减半收取计4244元，由石狮市利豪服饰发展有限公司负担1249元，由石狮市利豪温洲大酒店有限公司负担2995元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  邱长途 二〇二〇年九月十五日 书记员  杨少娜 附：本案适用的主要法律条文及申请执提示 一、本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或 者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。