北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初12404号原告：韩运锋，男，1958年8月28日出生，汉族京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘艳丽，北京市金台律师事务所律师。被告：郑建利，男，1958年11月3日出生，汉族。委托诉讼代理人：许强强，北京市尚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：任芳霞，北京市尚公律师事务所律师。第三人：江培英，女，1974年9月15日出生，汉族京市北京经济技术开发区。委托诉讼代理人：付迎涛，北京凯联律师事务所律师。原告韩运锋与被告郑建利、第三人江培英债权人撤销权纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告韩运锋的委托诉讼代理人刘艳丽，被告郑建利的委托诉讼代理人许强强、任芳霞，第三人江培英的委托诉讼代理人付迎涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韩运锋向本院提出诉讼请求：1.请求判令撤销郑建利向江培英转让位于北京市北京经济技术开发区凉水河一街37号院38号楼2层甲单元202房屋的行为；2.请求判令郑建利及江培英协助将坐落于北京市北京经济技术开发区凉水河一街37号院38号楼2层甲单元202房屋的房产变更登记至郑建利名下；3.判令郑建利赔偿诉讼费用及行使撤销权的必要费用。事实与理由：2012年3月12日，郑建利向韩运锋借款200万元，2012年7月26日，郑建利向韩运锋借款240万元，均约定贷款期限60个月，月利率1.5％，按月结付利息。但从2015年4月开始，郑建利不能按照约定归还该两笔借款的利息和本金。2017年9月11日韩运锋就该两笔债权向北京市大兴区人民法院提起诉讼。法院依法判决郑建利偿还韩运锋借款本金440万元(以200万元为基数，自2015年4月12日起:以240万元为基数，自2015年4月26日起，按年利率18％计算至实际付清之日止)。后来，虽然郑建利提起上诉，2018年6月28日，北京市第二中级人民法院依法维持原判，生效后，因郑建利拒不履行生效法律文书确定的义务，韩运锋依法向北京市大兴区人民法院申请强制执行，案号为(2018)京0115执6425号。进入执行程序后，因未发现郑建利有可供执行的财产，2018年8月28日，北京市大兴区人民法院作出执行裁定书，裁定终结本次执行程序。为核实郑建利财产信息，北京市大兴区人民法院于2020年4月22日为原告的代理人开具调查令，其中一项调查事项是调取、复制北京经济技术开发区水河一街37号院38号楼2层甲单元202房屋(以下简称涉案房屋)产权档案的全部资料。2020年4月27日，韩运锋的代理人持调查令调取涉案房屋的资料时才调取出郑建利和江培英签订的落款日期为2016年11月14日的《存量房屋买卖合同》，才知道涉案房屋的成交价仅为383万元。而通过查询链家网站二手房成交信息得知，与涉案房屋位置相近、时间相近、面积相近的房屋在2016年11月前后单价应在3.2万元/平方米以上。涉案房屋的面积为275.90平方米，按照前述单价计算，涉案房屋当时的市场价应该在882万以上。而涉案房屋的实际成交价还不到市场价的43.43％，属于明显的不合理低价,郑建利作为身负债务不能归还的债务人，以明显不合理的低价转让涉案房屋，已对韩运锋债权的实现造成严重损害。据了解，涉案房屋其实在郑建利和张翠敏办理离婚手续之前就已经转让给江培英，但江培英却配合郑建利在离婚之后才办理房屋过户手续，明显是在帮助郑建利恶意逃避债务。综上所述，为维护自己的合法权益，特根据《中华人民共和国合同法》第七四条之规定，向贵院提起诉讼。被告郑建利辩称，一是本案已经超出了一年的除斥期间，涉案房屋的出售款项用来偿还韩运锋的债务，最迟韩运锋早在2019年3月就是知道房屋交易情况的；二是郑建利和江培英是正常的交易，双方没有侵害韩运锋的恶意和行为，恰恰相反，韩运锋从售房款里获得了偿还；第三，郑建利在和江培英交易的过程中，并没有告诉江培英自身债务的情况，购房人也属于善意的，并不存在恶意或明知的情况。第三人江培英称，江培英与郑建利之间的房屋买卖交易是正常的房屋买卖行为，对于郑建利和其他人之间的债权债务关系、婚姻状态江培英完全不知道，与房屋买卖不相关，也不需要知道，第三人是善意的第三人，双方网签合同的价格是符合政府指导价，网签合同的价格不是实际合同价格，实际价格是680万左右。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据本院予以确认。本院经审理认定事实如下：因韩运锋与郑建利民间借贷合同纠纷案，2018年1月5日，大兴区人民法院作出(2017)京0115民初18589号民事判决书，判决郑建利向韩运锋偿还借款本金440万元及利息。郑建利不服，上诉至北京市第二中级人民法院，2018年6月28日，二中院作出(2018)京02民终4833号民事判决书，维持原判。判决生效后，韩运锋向大兴区人民法院申请强制执行借款6310000元、案件受理费55970元、公告费560元，经执行，大兴区人民法院作出（2018）京0115执6425号裁定书，因郑建利无财产可供执行，裁定终结本次执行程序。另查，郑建利与张翠敏原为夫妻关系，双方于2007年1月29日结婚，2016年9月23日，双方协议离婚，离婚协议对于财产的分割如下：位于北京市北京经济技术开发区凉水河一街**院**楼****202（产权证号：X京房权证开字第**）房产，位于，位于**楼****储藏室证号：X京：X京房权证开字第**于38号楼-1层14号车库（产权证号：X京房权证：X京房权证开字第**利所有，其他所有房产归女方张翠敏所有。2016年11月14日，郑建利将北京市北京经济技术开发区凉水河一街37号院38号楼2层甲单元202房屋出售给了江培英，双方签署了一份《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定房屋总价为383万元，另双方签署了一份《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定房屋总价为6800000元。2016年6月29日，江培英向郑建利之子郑少波转账92万元房款，2016年7月7日，江培英向郑建利之子郑少波转账280万元房款，2016年9月7日，江培英的丈夫刘景峰向郑建利之子郑少波转账金额为177万元，2016年9月7日，江培英向郑建利之子郑少波转账93万元房款，以上江培英支付郑建利的购房款共计642万元，另江培英、郑建利均认可通过房屋中介机构支付购房款38万元，以上江培英支付郑建利的购房款共计680万元。庭审中，韩运锋主张涉案房屋交易价格低于市场价，其提交了北京链家网在2016年7月至2017年3月期间的交易成交记录，主张涉案房屋的市场交易价格应为882万元以上。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”就本案而言，争议的焦点问题在于郑建利是否以明显不合理的低价转让了财产，江培英与郑建利在案涉房屋买卖过程中是否存在主观恶意，本院论述如下：一、郑建利是否以明显不合理的低价转让了案涉房屋。关于案涉房屋的交易价格，江培英与郑建利均主张总价款为680万元。江培英提交了《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、银行转账流水，证明江培英在购买案涉房屋时案涉房屋后实际向郑建利支付购房款680万元，上述事实证明江培英与郑建利就案涉房屋真实的交易价格为680万元。韩运锋提交的网络查询记录显示，在交易之前以及之后的时间段内，案涉房屋相邻的四区房屋每平米的房屋成交均价为每平方米3.2万元，主张涉案房屋的市场价应为882万元，即使按照882万元计算，680万元的成交价格已超过市场价的70%。江培英与郑建利按照实际交易价格680万元进行交易，不构成以明显不合理的低价转让财产。韩运锋主张应当按照网签价格认定案涉房屋的交易价格，缺乏依据，对其该项意见，本院不予采纳。二、关于郑建利与江培英在涉案房屋买卖过程中是否存在恶意的问题，韩运锋并无有力证据佐证，其提出涉案房屋过户时间较晚问题与认定郑建利与江培英在涉案房屋买卖过程中是否存在恶意不能确认关联性。故本案不能认定江培英以明显低价受让案涉房屋，更无法推定江培英在受让案涉房屋时存在恶意。综上，韩运锋的诉请缺乏事实依据及法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条之规定，判决如下：驳回韩运锋的全部诉讼请求。案件受理费18720元，由韩运锋负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  成桂钦二〇二〇年九月二十九日书记员  李玉洁