广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0785民初1547号原告：吴劲峰，男，汉族，住广东省恩平市*******。公民身份号码：440************012。委托诉讼代理人：潘文培，系广东国晖（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺晓霞，系广东国晖（江门）律师事务所律师。被告：蔡松洲，男，汉族，住广东省汕头市**************。公民身份号码:440************931。原告吴劲峰诉被告蔡松洲共有纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告吴劲峰及其委托诉讼代理人潘文培、被告蔡松洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴劲峰向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付银行按揭贷款165094.11元及逾期付款利息8538.61元（按照中国人民银行同期同类贷款利率，以实际代付之日起，计至2019年8月20日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计至实际清偿完毕之日，暂计至2020年5月31日）；2、判令被告向原告支付代付的物业维修基金8947.7元、房产税20618.77元及逾期付款利息（以29566.47元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率从起诉之日起计至实际清偿完毕之日止）；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2016年12月1日共同购买位于恩平市****商铺，约定首期款为1426980元，剩余1410000元向银行贷款。2016年12月8日，原被告与中国银行股份有限公司签订《个人商业用房贷款合同》，贷款金额为1410000元，还款方式是等额本息，还款账户是原告名下的账户。从2017年1月份开始，银行每月从原告所有的银行卡直接扣款15225.47元，扣至2020年2月份，共从原告的还款账户扣款563575.21元。另，原被告双方于2017年1月1日与承租方恩平市美星装饰工程部、恩平市建拓建筑设计有限公司签订《商铺租赁合同》，合同约定2017年1月1日至2018年12月31日月租金为10245元。但该承租方恩平市美星装饰工程部、恩平市建拓建筑设计有限公司仅履约至2018年3月，后因经营不善开始停止交租。原被告约定该租金直接汇入原告的银行账户，用以偿还银行贷款，2017年1月至2018年3月，原告收到租金共计153675元。综上，被告自2017年1月份至2019年1月份应承担银行按揭贷款204950.105元。但截止至2018年5月被告仅支付了39856元。此后未再支付任何款项给原告，因此其仍应向原告支付银行按揭贷款165094.11元。另，原告在购买房屋时支付了物业维修基金17895.39元和房产税41237.54元，被告应承担29566.47元。原告提出将商铺重新出租，但被告不仅拒绝重新出租，而且拒绝支付其应该承担的供铺款，原告一人无法承受每月的银行按揭贷款，导致2019年2月份之后无力还款。现原告为了维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告蔡松洲辩称，2016年12月1日，原、被告与恩平市建安房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》约定购买位于恩平市****************商铺。原、被告通过向案外人陈晓燕借款方式支付首期房款，于2016年12月30日通过申请贷款方式支付余款。原、被告购买商铺时约定按份共有，每人各占50%。同时双方合作经营装饰装修业务，在该商铺成立了恩平市美星装饰工程部（经营者吴集群，为原告姐姐）及恩平市建拓建筑设计有限公司（被告占30%股权、原告占70%股权，原告为法定代表人），恩平市美星装饰工程部、恩平市建拓建筑设计有限公司的实际经营均由原告负责。涉案商铺自2017年1月1日起已租赁给装修公司，租赁期限至2026年12月31日。因装修公司财务资金均由原告控制，按照双方约定，原告应每月按时从装修公司账户支付租金至原告的中国银行还款账户用于偿还该商铺贷款，租金不足以偿还的部分，由原告与被告各自承担50%，双方一致按此履行。然而，装修公司运营期间，原告既未向被告公开运营情况及账目，又从未分配过收益，被告于2018年4月要求原告公开账目及分配收益，但原告谎称装修公司没有利润且不愿意配合提供装修公司全部账目给予双方核对，故此，被告才提出，自2018年5月起被告在银行按揭贷款中应承担的部分应从装修公司可分配利润中扣减，并要求原告尽快提供装修公司从成立开始的全部账目，以便尽快结算。但原告仍不配合提供资料结算。一、被告承担的按揭贷款应为：（每月银行按揭还款额-装修公司每月应付租金）×50%。原告在起诉状所述的装修公司因经营不善停止交租并非事实。实际上，装修公司一直运营情况良好，原告亦在朋友圈等多处地方表示其一直在经营装修公司，装修公司一直正常使用涉案商铺，原告亦向物业公司指定的账户支付该商铺产生的水电费。因装修公司的资金、账户均由原告操纵，支付租金仅需原告从装修公司转账至其本人的中国银行还款账户即可，原告不将租金转账至其还款账户引起的责任应由其自行承担。暂计至2020年7月31日，被告应承担的按揭贷款应为35209元。该款项应从装修公司利润中扣除。二、应原告一直拒绝公开装修公司资金账目情况且未及时分配利润才迫使被告暂停支付按揭贷款至今，因此，导致逾期付款利息损失应由一个自行承担。三、原告提出已代付物业维修基金和房产税缺乏依据。原告要求被告向其支付物业维修基金和房产税等，但没有提供支付凭证，应予驳回。本院经审理认定事实如下：2016年12月1日，原告和被告共同买了恩平市建安房地产开发有限公司开发的位于恩平市******************，约定于2016年12月30日前付首期款1426980元，余下1410000元房款通过银行按揭方式支付。2016年12月8日，原告和被告共同与中国银行股份有限公司江门恩平支行签订《个人商业用房贷款合同》，申请贷款1410000元用于购买恩平市******************，还款方式是等额本息，还款账户是原告名下的账号000***********988。2016年12月15日，中国银行股份有限公司江门恩平支行发放贷款。2017年1月1日，原告和被告共同与恩平市美星装饰工程部、恩平市建拓建筑设计有限公司签订《商铺租赁合同》，约定将位于恩平市******************出租给恩平市美星装饰工程部和恩平市建拓建筑设计有限公司，租赁期限为2017年1月1日起至2026年12月31日止，租赁费分别是2017年1月1日起至2018年12月31日止，每月租赁费是10245元，2019年1月1日起至2020年12月31日止，每月租赁费是10860元，此后租赁费每两年调整一次。原、被告口头约定，自2017年1月1日起至2018年12月31日止每月偿还贷款的方式是每月的贷款数额扣减每月的租赁费后，再由每人承担余下贷款的50%的，即2491元。故自2017年1月15日起，中国银行股份有限公司江门恩平支行通过扣划原告名下银行账号存款进行还款，其中，2017年1月至2018年3月的款项均分别由商铺租赁费10245元，原告支付2491元和被告支付2491元组成，原、被告对此前的还款情况均无异议。自2018年4月起，在原告的银行交易流水明细清单中没有出现商铺租赁费10245元的交易记录，被告也支付了2018年4月份2491元后，没有继续向原告的银行账号转账款项用于偿还贷款，但中国银行股份有限公司江门恩平支行继续通过扣划原告名下银行账号存款进行还款直至2020年2月。自2018年4月起至2020年2月止，中国银行股份有限公司江门恩平支行在原告名下银行账号共计扣划了334177.09元。另查，恩平市美星装饰工程部于2015年1月4日注册，经营者是原告，已于2017年5月31日注销，注销原因是转让他人经营；恩平市美星装饰工程部又于2017年6月5日注册，经营者是案外人吴集群，经营场所是涉案商铺所在地，但已于2017年12月27日注销。恩平市建拓建筑设计有限公司成立于2016年9月20日，法定代表人是原告，住所地是涉案商铺所在地，股东是原、被告两人。2019年6月4日，恩平市建拓建筑设计有限公司向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》，因经营不善提出提前退租，终止租赁合同，退租日期为2019年1月19日。2017年6月14日，案外人吴集群通过银行转账方式支付59132.93元给案外人陈晓燕。2020年6月17日，案外人吴集群出具一份《代付声明》，上述59132.93元是代原告支付的物业维修基金、房产税。原告在提起本案诉讼前，向本院递交财产保全申请书，要求查封被告名下位于恩平市******************的房屋，查封限额为173632.72元，并提供保证担保。本院于2020年3月26日作出（2020）粤0785财保47号《民事裁定书》，裁定：查封被告名下位于恩平市******************的房屋，查封限额为173632.72元，查封期限为三年。本院认为，原、被告共同向中国银行股份有限公司江门恩平支行申请贷款1410000元用于共同购买恩平市******************，原、被告负有共同偿还贷款的义务，故本案属共有纠纷。根据原告与被告的诉辩意见，本案的争议焦点如下：一、涉案商铺出租后，是否影响原、被告偿还贷款义务的问题。原告主张代被告偿还了其份额的贷款，被告辩称租赁费是用于偿还贷款款项之一，原告没有向其公示租赁费的收入情况，因此自2018年5月起没有继续支付款项给原告用于偿还贷款。本院认为，原、被告共有的商铺出租后，收取的租赁费是基于原、被告与租赁方之间的租赁合同关系获得的利益，而原、被告因共同的商铺申请的贷款是属于共有人承担的义务，两者不属于同一法律关系。被告辩称的没有知情租赁费的收入情况是其与原告的内部关系，在对外关系上，涉案商铺出租后，不影响原、被告因共有的商铺所产生的义务。根据《中华人民共和国物权法》第一百零二条“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿”的规定，涉案商铺出租后，原、被告仍负有偿还贷款义务。二、原告代被告偿还贷款数额的问题。原告主张2017年1月至2020年2月期间代被告偿还贷款165094.11元。被告辩称截至2020年7月31日其尚欠贷款为35209元。本院认为，原、被告口头约定，自2017年1月1日起至2018年12月31日止每月偿还贷款的方式是每月的贷款数额扣减每月的租赁费后，再由每人承担余下贷款的50%，即2491元，是原、被告双方内部关系的约定，且原、被告双方于2017年1月至2018年3月期间也按照约定方式偿还了贷款。根据《中国银行交易流水明细清单》显示，自2018年4月起，在原告的银行交易流水明细清单中没有出现商铺租赁费10245元的交易记录，被告认为原告故意隐瞒租赁费收入情况，在计算被告尚欠的贷款时应予扣减租赁费，但被告没有证据证明原告收取了自2018年4月起至2020年2月止的租赁费，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，被告的辩称理据不足，本院不予采纳。因本院确认商铺的出租不影响原、被告仍负有偿还贷款义务，且原、被告内部约定每人负担50%的贷款，故原、被告应对自2018年4月起至2020年2月止产生的贷款每月负担50%。经审查，原告支付了自2018年4月起至2020年2月止的贷款共计335190.58元，根据《中华人民共和国物权法》第一百零二条的规定，原告支付的款项已超过其应承担的份额，超过的份额为167595.29元。现原告请求被告支付代付的份额理据充分，本院予以支持。因被告已支付了2018年4月份的2491元，现被告仍需支付165104.29元给原告。原告请求被告支付165094.11元是其自由处分权，本院予以准许。三、被告是否应承担逾期付款利息的问题。本院认为，原、被告内部约定每人负担50%的贷款，虽然被告没有按照约定履行偿还贷款义务，但原告没有提供证据证明其在代为偿还贷款后及时向被告主张代付的款项，参照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，原告自2018年4月起至起诉时已超过适当的时期，原告请求被告按实际代付之日起，以实际代付的数额为基数计算逾期利息的理由不足，本院不予支持。现原告起诉要求被告支付款项，被告仍没有及时支付款项给原告，应赔偿原告代为支付款项自起诉之日（2020年7月16日）起的损失，故本院确认被告应支付自2020年7月16日起至本院确定还清款日止，以实际代付的数额为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场利率计算的利息给原告。四、被告是否应支付物业维修金8947.7元和房产税20618.77元的问题。原告主张代付了物业维修基金和房产税共计59132.93元。被告辩称原告没有提供支付凭证证明，不予认可。本院认为，原告在支付物业维修金和房产税后，理应及时要求收款方出具正式的发票或者收据，现原告仅提供案外人吴集群的银行转账记录和《代付声明》不能充分证明物业维修金和房产税共计是59132.93元，且代收方不属于涉案商铺的开放商和税收部门。故原告支付其已代被告支付物业维修金8947.7元和房产税20618.77元证据不足，本院不予支持。被告的抗辩理由充分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百零二条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告蔡松洲应在本判决生效之日起十日内支付165094.11元及利息（自2020年7月16日起至本院确定付清款日止，以实际代付的数额为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场利率计付）给原告吴劲峰；二、驳回原告吴劲峰的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1886.33元，诉前财产保全申请费1388.16元，合计3274.49元（原告吴劲峰已预交），由原告吴劲峰负担161.03元，由被告蔡松洲负担3113.46元。原告吴劲峰多预交的案件诉讼费3113.46元，本院予以退回；被告蔡松洲应向本院补缴案件诉讼费3113.46元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 梁日稳二〇二〇年九月二十九日法官助理 冯艳权书 记 员 吴敏仪