上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初10678号原告：芮春，男，1968年4月18日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：黄晓筱，北京安博(上海)律师事务所律师。被告：上海青浦煤气管理所，住所地上海市青浦区。法定代表人：高军，所长。委托诉讼代理人：高雪林，上海市珠玑律师事务所律师。被告：上海东兴置业(集团)有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：唐雪明，董事长。委托诉讼代理人：杨钢强，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。第三人：上海农村商业银行股份有限公司青浦支行，住所地上海市青浦区公园路**。法定代表人：占玲灵，行长。委托诉讼代理人：吴静，上海汇臻律师事务所律师。原告芮春诉被告上海青浦煤气管理所(以下简称煤气管理所)、上海东兴置业(集团)有限公司(以下简称东兴公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理，依法适用简易程序公开审理。原告申请财产保全，本院依法采取保全措施。审理中，本院依法通知上海农村商业银行股份有限公司青浦支行(以下简称农商银行青浦支行)作为第三人参加诉讼。本案于2020年6月17日和2020年8月14日两次公开开庭进行了审理，原告芮春的代理人黄晓筱、被告煤气管理所的代理人高雪林、被告东兴公司的代理人杨钢强、第三人农商银行青浦支行的代理人吴静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告芮春向本院提出诉讼请求：1.原告与被告煤气管理所签订的房屋买卖合同有效；2.两被告共同协助原告完成房屋过户手续。审理中，原告撤回第2项诉讼请求。事实和理由：2000年3月22日东兴公司与煤气管理所签订购房合同，约定东兴公司将青浦区舜浦大厦10、11层房屋以人民币800万元出售给煤气管理所。2005年3月8日，煤气管理所与原告签订购房合同，约定煤气管理所将舜浦大厦10层房屋以400万元出售给原告，交付日期为2005年3月10日。原告依约支付了房款，煤气管理所出具收据并将房屋交付原告。原告占有使用至今，但因房屋上有抵押和查封未办理过户手续。东兴公司认为原告非法占有房屋要求原告搬离，为维护原告合法权益，原告起诉至法院。被告上海青浦煤气管理所辩称，同意原告的第1项诉讼请求，对原告陈述的事实与理由予以认可。系争房屋因为存在司法限制，无法过户。被告上海东兴置业(集团)有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告与煤气管理所之间的买卖合同东兴公司不清楚。东兴公司未查到与煤气管理所之间的买卖合同，也未查到煤气管理所支付房款或者工程款抵扣的相关材料。2020年1月，东兴公司发函要求原告腾退。第三人上海农村商业银行股份有限公司青浦支行述称，原告与煤气管理所之间的买卖合同未经过登记备案，真实性无法确认。1999年9月农商银行青浦支行已经办理了抵押权登记，原告对此应当早已知晓，抵押物未经抵押权人同意不得转让，原告非善意第三人。东兴公司还欠农商银行青浦支行2500余万元，房屋抵押登记仍存在。本院经审理认定事实如下：系争房屋位于上海市青浦区公园路XXX号舜浦大厦10层，1999年9月上海市青浦县农村信用合作社联合社(后变更为农商银行青浦支行)在系争房屋上设立了抵押权登记。目前房屋上存在司法查封。2000年3月22日，东兴公司与煤气管理所签订购房合同，约定东兴公司将舜浦大厦10层、11层房屋出售给煤气管理所，价格800万元。2005年3月8日，煤气管理所与原告签订购房合同，约定煤气管理所将舜浦大厦10层出售给原告，价格400万元。房屋交付日期为2005年3月10日。2005年3月，由上海三灵市政建设工程有限公司代原告向煤气管理所支付了房款400万元，煤气管理所出具收据。2005年3月22日，煤气管理所向上海仁杰河滨房地产有限公司出具函件，表示上海仁杰河滨房地产有限公司向煤气管理所租赁的舜浦大厦10层已转让给芮春，自2005年4月1日起10层产权归芮春所有。2005年4月起系争房屋由原告占有使用和收益至今。2005年上海长信会计师事务所向上海市青浦区国有资产监督管理委员会出具审计报告(长信财审【2005】220号)，报告中记载：上海双鹏置业有限公司(以下简称双鹏公司)系由煤气管理所和青浦建筑总公司第五公司共同出资组建。双鹏公司应收账款中，应收东兴公司为1997年发生的债权，经过历年变化1999年底的账面债权余额为10,706,700元。2000年双鹏公司收回存款50,000元。同年东兴公司与煤气管理所签订购房合同，东兴公司将舜浦大厦10、11层转让给煤气管理所。2004年，上述房产11层以双鹏公司名义作价400万元转让给上海青浦资产经营有限公司，双鹏公司冲减对东兴公司的400万元债权。2005年3月，双鹏公司收到煤气管理所400万元，同时冲减对东兴公司的400万元债权。2020年1月14日，东兴公司委托律师向原告发函，表示东兴公司为合法产权人，原告非法占有房屋，要求腾退。该函件被退信。另查明，2003年，农商银行青浦支行就借款合同纠纷起诉东兴公司与上海东兴国际游艇俱乐部有限公司，案号：(2003)沪二中民三(商)初字第200、201、202号。上述案件判决东兴公司归还借款并支付利息，若东兴公司未履行付款义务，农商银行青浦支行有权就青浦区公园路XXX号舜浦大厦3、4、6、8、9、10、11、12、13层抵押物折价、拍卖、变卖等所有价款优先受偿。以上查明的事实，由原告、被告和第三人的陈述，购房合同、收据、支票、上海市不动产登记簿、函、律师函、邮寄凭证、房地产其他权利证明、批复、民事判决书、审计报告等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告为证明系争房屋自2005年4月1日起由原告占有使用和收益，提供了水电费发票、物业费发票、房屋租赁情况说明、房租租赁合同、租金发票。煤气管理所对上述证据予以认可，东兴公司和农商银行青浦支行均表示无法确认。煤气管理所表示：双鹏公司由煤气管理所和青浦建筑总公司第五公司共同出资组建，双鹏公司与东兴公司合作开发了青浦区蓬莱山庄4、5、6、9、10、11、12号房屋，因东兴公司欠双鹏公司钱款，故约定东兴公司将舜浦大厦10层和11层房屋给煤气管理所用于抵偿债务，双方签订了购房合同。双鹏公司早已不经营，关于合作建房的协议和抵偿债务的材料目前无法完整提供，除了煤气管理所与东兴公司签订的购房合同原件和青浦国资委的审价报告外，仅能提供1997年6月16日的记账凭证和发票记账联。东兴公司对记账凭证、发票均表示真实性无法确认，无法证明抵债的事实。东兴公司表示：东兴公司近20年来经营管理混乱，大量房屋被人占用。煤气管理所尽管提供了购房合同，但是未提供合作建房和抵扣工程款的相关材料。东兴公司对涉蓬莱山庄的相关材料进行了梳理也未找到合作建房和工程款抵扣的材料。煤气管理所未提供证据证明支付对价的情况下，没有权利将房屋出售给原告。根据庭审查明的事实，本院认为，原告与煤气管理所一致认可双方于2005年3月8日就系争房屋签订了购房合同，并提供了购房合同原件以及付款凭证，原告也提供证据证明系争房屋自2005年4月1日起由原告占有使用和收益，故原告与煤气管理所签订的购房合同系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。煤气管理所提供了2000年与东兴公司签订的购房合同原件，东兴公司认可该合同真实性，但是否认煤气管理所履行了付款义务，对此本院认为无论煤气管理所是否履行了付款义务，均不影响原告与煤气管理所签订的购房合同的效力，煤气管理所的付款情况不在本案审查范围。因系争房屋上存在抵押和司法查封无法办理过户手续，原告在诉讼过程中撤回了要求过户的请求，煤气管理所并未否认合同的效力，也未阻止原告使用房屋，故本案的诉讼费和保全费由原告自行承担。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：原告芮春与被告上海青浦煤气管理所于2005年3月8日签订的购房合同有效。本案受理费38,800元，减半收取计19,400元，财产保全费5,000元，均由原告芮春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇二〇年九月二十五日书记员 谭泓洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。