广东省汕头市金平区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0511民初1041号原告：庄名广，男，汉族，1973年10月18日出生，住汕头市金平区*************，公民身份号码：440************714。委托诉讼代理人：郑灼武，广东盈信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨冬，广东盈信律师事务所律师。被告：陈邦林，男，汉族，1982年2月23日出生，住汕头市金平区*********************，公民身份号码：445************911。原告庄名广与被告陈邦林租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告庄名广委托诉讼代理人杨冬到庭参加诉讼，被告陈邦林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告庄名广向本院提出诉讼请求：1、判令被告将位于潮汕路岐山北工业区的两处厂房及空地（一处为厂房2200平方米及空地930平方米，另一处为厂房1200平方米）腾空后返还原告；2、判令被告向原告支付上述厂房及空地的占用费人民币467820元（自2019年9月1日暂计至2020年3月31日，应计至实际交换厂房及空地之日）；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2009年5月5日，原告共三人作为租赁方与出租方金平区岐山街道沟湖经济联合社签订《临时用地租赁合同》，约定出租方将岐山北工业街坊潮州路西侧土地（面积为5333平方米）出租给原告等三人使用，租赁期为十五年整，自2009年7月1日起至2024年6月30日止。此后，原告分别将位于上述土地中的两处厂房和一处空地出租给被告使用，具体如下：原告于2009年8月5日与被告签订《厂房租赁合同》，约定将坐落于潮汕路岐山北工业区厂房2200平方米及空地930平方米出租给被告使用，租期自2009年9月1日起至2019年8月31日止，租金为厂房每月每平方米8元，空地每月每平方米4元，月合计2万元；最后五年租金厂房每月每平方米9元，空地每月每平方米4.5元；被告每季向出租人交当季的租金，并于第一个月的10日前缴交；如超过一个月仍未缴交，滞纳金按日3%计罚。原告与被告于2015年3月18日签订《厂房租赁合同》，约定将坐落于潮汕路岐山北工业区厂房1200平方米出租给被告使用，租期自2015年3月1日至2019年8月31日，每月租金15000元；被告每季向出租人交当季的租金，并于第一个月的10日前缴交；如超过一个月仍未缴交，滞纳金按日3%计罚。上述两份合同签订后，原告依约将租赁标的物交付被告，供被告作为广东鑫丰利印务有限公司场地经营使用。自2017年3月起，被告拖欠租金1150000元未还，经原告多次催讨，被告均以资金困难为由予以搪塞。2019年8月31日租期届满后，原告多次要求被告将尚存设备及一切物品搬离租赁场地，被告仍坚持占用租赁场地至今不予腾空返还。2019年10月29日原告与张伟群签订了《债权转让协议》，将其对被告所享有的自2017年3月至2019年8月场地出租租金收益合计115万元及转让标的有关的全部从权利均转让给张伟群，并通知了被告。综上，被告租期届满拒不腾空返还租赁场地的行为严重损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，提起诉讼。被告陈邦林没有答辩和举证，无正当理由拒不到庭，放弃其抗辩权。被告该行为应视为对原告的举证无异议。本院对原告的证据予以采信。本院经审理认定如下：2009年5月5日，庄名广共三人与汕头市金平区****沟湖经济联合社签订《临时用地租赁合同》租赁位于岐山北工业街坊潮州路西侧土地8亩，面积为5333平方米，租赁期为十五年整，自2009年7月1日起至2024年6月30日止，每月租金为15000元。2009年8月5日，庄名广与陈邦林签订《厂房租赁合同书》，约定庄名广将位于潮汕路岐山北工业区的厂房2200平方米及空地930平方米出租给陈邦林使用，租赁期限自2009年9月1日起至2019年8月31日止，简易厂房每平方米每月8元，空地每月4元合计每月租金20000元。该合同手写备注：“本合同最后伍年厂房租金每平方米玖元整，空地每平方米租金肆点伍元。”2015年3月18日，庄名广与陈邦林签订《厂房租赁合同书》，约定庄名广将位于潮汕路岐山北工业区的厂房1200平方米出租给陈邦林使用，租赁期限自2015年3月1日起至2019年8月31日止，租金每月15000元。汕头市金平区****沟湖经济联合社出具《证明》证实上述事实。另查明，2017年3月至2019年3月期间，陈邦林通过银行转账的方式共转账215000元至庄名广账户。再查，2019年10月24日，庄名广与张伟群签订《债权转让协议书》，约定庄名广将其与陈邦林于2009年8月5日及2015年3月18日签订《厂房租赁合同》所享有的自2017年3月至2019年8月所结欠的场地出租金收益合计1150000元，以350000元转让给张伟群。2019年10月31日，庄名广在《羊城晚报》A10版面刊登《债权转让通知》，告知陈邦林根据庄名广与张伟群达成的债权转让协议，庄名广已将享有对陈邦林的全部权利依法转让给张伟群，上述转让的债权特指庄名广与债务人陈邦林于2009年8月5日、2015年3月18日签订《厂房租赁合同》所享有的自2017年3月至2019年8月所欠的场地出租租金收益。2020年5月8日，庄名广向本院申请先予执行，请求先予将位于潮汕路岐山北工业区的两处厂房及空地，一处为厂房2200平方米及空地930平方米，另一处为厂房1200平方米，租后作为广东鑫丰利印务有限公司位于汕头市金平区潮汕路岐山北工业区****厂区返还庄名广，本院于2020年5月9日作出《民事裁定书》同意庄名广上述申请，庄名广于2020年6月19日收回上述场地。另查明，庄名广于庭审过程中主张将诉讼请求二中占用费重新确定为350865元。本院认为，庄名广与陈邦林分别于2009年8月5日及2015年3月18日签订《厂房租赁合同书》虽是双方当事人的真实意思表示，但涉案租赁物在一审庭审辩论终结前并未取得建设工程规划许可证或已经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。故本案2009年8月5日及2015年3月18日签订《厂房租赁合同书》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应予以返还，故陈邦林应将涉案场地（位于潮汕路岐山北工业区的两处厂房及空地，一处为厂房2200平方米及空地930平方米，另一处为厂房1200平方米，租后作为广东鑫丰利印务有限公司位于汕头市金平区潮汕路岐山北工业区****厂区）返还庄名广。虽涉案合同无效，但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予支持。”原告主张根据《厂房租赁合同书》备注该合同最后五年厂房租金每平方米9元，空地每平方米4.5元，按上述条款计算，陈邦林总欠金额为350865元，但上述合同内该备注为手写，该备注条款并无当事人签名确认，无法证明庄名广与陈邦林双方均认可该条款，故对原告上述主张，本院不予采纳。根据涉案两份《厂房租赁合同书》中关于租金的约定进行计算，陈邦林应向庄名广支付自2019年9月1日起至2020年6月18日止场地占用费334822元，原告主张超过上述金额的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈邦林应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于潮汕路岐山北工业区的两处厂房及空地（一处为厂房2200平方米及空地930平方米，另一处为厂房1200平方米，租后作为广东鑫丰利印务有限公司位于汕头市金平区潮汕路岐山北工业区****厂区）返还原告庄名广管业使用（上述判项已先予执行）。二、被告陈邦林应于本判决发生法律效力之日起十日内付还原告庄名广自2019年9月1日起至2020年6月18日止的场地占用费334822元。三、驳回原告庄名广其他诉讼请求。案件受理费8318元，由原告负担2496元、被告陈邦林负担5822元。公告费690元由被告陈邦林负担。原告已预交的部分案件受理费，本院予以退回。被告陈邦林应负担的案件受理费，应在本判决发生法律效力之日起10日内向本院交纳；拒不交纳的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式六份，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长  王华敏审 判 员  李树文人民陪审员  石晓阳二〇二〇年八月二十五日法官 助理  张泽臣书 记 员  林燕虹