北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初8678号原告：黄文秀，女，1988年3月1日出生，汉族，住上海市青浦区**。被告：北京城上伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市东城区天坛东里****迤****房间。法定代表人：刘振亚，经理。原告黄文秀与被告北京城上伟业房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄文秀到庭参加了诉讼，被告北京城上伟业房地产经纪有限公司经本院合法传唤未申明理由未到庭参加2020年9月22日的庭审，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告黄文秀向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2019年7月10日签订的《北京市房屋租赁合同》；2、判令被告向原告返还押金3100元，退还多支付的一个月房租3100元，退还未发生的卫生费210元、未发生的网费420元，支付违约金6200元，赔偿因被告违约所产生的律师费6000元。事实和理由：原、被告于2019年7月10日签订《北京市房屋租赁合同》，约定被告将坐落于北京市东城区安化北里18号院××二层西卧（以下简称涉案房屋）出租给原告，合同约定的租赁期限为2019年7月11日至2020年7月10日。押金为3100元，租金每月3100元，支付时间分别为2019年7月10日、2019年9月10日、2019年12月10日、2020年3月10日。合同签订后，原告支付13485元，包括1个月押金和3个月房租，以及720元网费和365元的卫生费。2019年9月11日，原告支付3个月房租9300元。2019年12月初，由于业主与被告发生纠纷，业主报警要求强制换锁，每日敲门并在12月10日前张贴通知，要求原告等几位租客17日前限期搬离，原告等租客的门禁卡也被物业注销无法使用，原告担心涉案房屋无法居住而未在12月10日前缴纳后三个月的房租。2019年12月13日，龙潭街道平安办、龙潭派出所流管办向原告等几位租户发出《限期整改告知单》，确认涉案房屋为隔断房、正规卧室居住超2人、人均居住面积不足5平方米的问题，认定涉案房屋属于违法群租房治理范畴，要求2019年12月17日前将以上问题整改。2019年12月17日，涉案房屋无法再居住，所有租客都搬出，由于被告的原因导致租赁合同无法继续履行。经与被告协商，被告拒绝承担责任，为维护原告合法权益，故成此诉。被告北京城上伟业房地产经纪有限公司在2020年8月14日的庭前谈话中辩称：原告所述双方合同签署情况、涉案房屋具体位置、原告交纳费用情况均属实。原告于2019年12月10日之前即已搬离涉案房屋，原告于2019年12月10日之前就通知我方不再承租，并告知被告其已搬离。被告认为是原告违约，原告也同意被告自行开锁收房，被告就于12月10日将房屋自行收回了。对原告的诉讼请求，同意解除《北京市房屋租赁合同》，因原告违约在先，而违约责任是两倍的房租，故不同意向原告返还押金3100元和一个月的租金3100元，也不同意向原告支付违约金6200元。同意退还未发生的卫生费210元。对于未发生的网费420元，因为网费一交交一年，网费已经交给通讯公司了，通讯公司无法向被告退还，被告也就无法向原告退还。不同意向原告支付律师费6000元，律师费与被告无关。经审理本院认定事实如下：2019年7月10日，原告（承租人、乙方）与被告（租赁代理机构、甲方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方委托代理出租房屋的房地产经纪机构（即租赁代理机构）和乙方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议。房屋坐落于北京市东城区北京上舍××二层西卧。租赁用途为居住，居住人数为1人，最多不超过2人。房屋租赁期自2019年7月11日至2020年7月10日。租金每月3100元，押一付三，提前一个月支付下次租金。租金支付时间为：第一次付款时间2019年7月10日，第二次付款时间2019年9月10日，第三次付款时间2019年12月10日，第四次付款时间3月10日。押金3100元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分甲方应于7个工作日后15个工作日内退还乙方。租赁期内的集中供暖费、物业管理费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、自供暖、燃气费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、室内设施维修费、因居住发生的费用（含公共电费等）费用由乙方承担。本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。第九条合同解除（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力（包括拆迁及政府行为）导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同的：1、迟延交付房屋达三日的，2、交付的房屋严重不符合合同约定的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达三日的，甲方有权开启门锁并寻找新的客户入住，屋内物品视为乙方自动放弃是；2、欠缴各项费用在接到甲方或相关部门通知后，达到五日仍不交款的；3、擅自改变房屋用途的，擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，擅自将房屋转租给第三人的；4、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；5、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨害他人正常工作、生活的；6、超过规定居住人数的、扰民经劝导拒不改正的、在房屋放置有害物及危险物品的；7、到期后三日内未和甲方办理退房手续的。甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金200%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。合同签订后，原告向被告支付相关费用，被告向原告交付涉案房屋。庭审中，关于原告搬离涉案房屋的时间，被告认为原告于2019年12月10日之前就通知被告不再继续承租房屋，并告知被告已经搬离。对此，原告称，2019年12月10日，原告尚未从涉案房屋中搬走，屋内还有冰箱，被告当日还崔原告交纳房屋租金；之前原告因为出差上海，给被告说过不打算继续租住涉案房屋，但2019年12月10日晚上7点，原告又跟被告说同学过来居住，需要接着租，被告也同意；2019年12月12日，因涉案房屋的业主要求原告腾退房屋，同学就不敢来住了，原告才提出来退租；业主贴了告示，要求2019年12月17日前搬走，原告于2019年12月16日托同学将屋内物品紧急搬走，搬走时没有跟被告交接。原告提交：1．业务收据，内容有租赁押金3100元，房租9300元（房租期限2019年7月11日至2019年10月10日），网费720元，卫生费365元，合计13485元；2．收款方为龙阳，银行摘要为龙阳9199上舍308房租、黄文秀，日期为2019年9月11日，金额为9300元的转账交易详情截屏，以及收款方为龙阳，备注为上舍308房租、黄文秀，日期为2019年9月11日，转账汇款金额为9300元的电子回单查询截屏。用以证明原告在合同签订后，支付了一个月押金3100元，3个月房租9300元，720元网费和365元卫生费，共计13485元，并于2019年9月11日支付3个月房租9300元。对以上两组证据，被告表示认可；3．合租群关于业主要求腾房的聊天记录、业主腾房通知、限期整改告知单，对此组证据，被告表示聊天记录真实性认可，限期整改告知单真实性认可，收到整改通知书后，被告就将一楼的隔断给拆除了，业主腾房通知书发布时间需要核实，但截止至最后一次庭审结束前被告仍未将核实结果提交本院；4．律师费付款证明、发票，证明原告为了维权，支付了6000元律师费，被告作为违约方，应当承担该损失。对此，被告表示与其无关，不认可。被告邮寄提交证据：1．微信聊天记录。对此，原告表示被告提交的聊天记录不完整，还有后续内容，原告也提交了相应的聊天记录内容，即原告证据第十三页；2．原、被告之间的房屋租赁合同、被告与业主的租赁合同及被告与业主的银行转账记录。对此组证据，原告均认可真实性，但认为被告和业主出了问题，不清楚出了什么矛盾，即便有转账记录也不能证明他们之间没有矛盾，他们之间的矛盾导致所有人都搬离涉案房屋。本院认为，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告经本院合法传唤，未到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。原、被告签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方均认可合同已解除，对此本院不持异议。关于合同解除的原因，原告主张系被告将涉案房屋打隔断、违法群租被主管部门治理、业主要求腾房，导致合同无法继续履行，并提供相应证据予以证明，原告的该主张理由充分，本院予以采纳。故原、被告之间的租赁合同解除，系因被告的原因所导致，被告构成违约，应当承担相应的违约责任。关于原告搬离涉案房屋的时间，被告认为原告于2019年12月10日搬离涉案房屋，但未提供充实的证据，本院不予采信。本院以原告自认搬离时间2019年12月16日为实际搬离涉案房屋的日期，并据此计算剩余房屋租金。原告要求被告退回押金及剩余的租金，理由正当，本院予以支持。原告于2019年9月11日交纳3个月租金9300元，该笔租金使用期至2020年1月10日，故被告应将剩余租金2584元退回原告。原告要求退回未发生的卫生费210元，被告同意退还，本院不持异议。原告要求退回未发生的网费，被告辩称网费交给通讯公司，通讯公司无法返还被告，被告亦无法返还原告，该意见理由正当，本院予以采纳。原告要求被告支付律师费，依据不足，本院不予支持。关于原告主张的违约金，法院根据合同履行情况、当事人当庭陈述依法酌定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告黄文秀与被告北京城上伟业房地产经纪有限公司于2019年7月10日签订的《北京市房屋租赁合同》；二、被告北京城上伟业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内退还原告黄文秀房屋租金2584元、押金3100元、卫生费210元；三、被告北京城上伟业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内支付原告黄文秀违约金500元；四、驳回原告黄文秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费138元，由原告黄文秀负担30元（已交纳），由被告北京城上伟业房地产经纪有限公司负担108元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 范欠歌二〇二〇年九月二十八日法官助理 黄碧珍书 记 员 蒋彤彤