福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0205民初3900号 原告：林清洁，男，1959年7月13日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：卓水坤，厦门市银海法律服务所法律工作者。 被告：颜进发，男，1945年3月4日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 被告:颜进忠，男，1950年4月15日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 上述二被告共同委托诉讼代理人：杨建辉，福建明鼎律师事务所律师。 上述二被告共同委托诉讼代理人：游彩月，福建明鼎律师事务所律师。 原告林清洁与被告颜进发、颜进忠合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林清洁及其委托诉讼代理人卓水坤，被告颜进发、颜进忠及其委托诉讼代理人杨建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林清洁向本院提出如下诉讼请求：1.依法确认杏集建（97）字第17017号、杏集建（97）字第17018号项下房屋拆迁调换的房屋其中的81.9平方米安置房归原告所有；2.依法判令颜进发、颜进忠立即向林清洁交付81.9平方米安置房，并配合林清洁办理房产产权登记手续，直至房产登记在林清洁名下为止；3.本案诉讼费由颜进发、颜进忠承担。事实和理由：2004年3月，林清洁作为乙方与颜进发、颜进忠作为甲方签订《合作建房协议》，协议约定：甲方在海沧镇××依法××宅基地81.9平方米（证号：005103021-1，地号）。为解决和改善住房条件，发挥土地资源效益，甲方经与乙方协商，双方同意在互惠互利的原则下共同利用该处宅基地合作建房，并达成如下协议：一、甲、乙双方共同利用该宅基地合作建造二层共163平方米的一般砖混结构屋，甲方出地，乙方出资，建成后该房屋归双方共同所有，各占一半（即各拥有41平方米），具体安排另行商定。二.甲方负责按时腾地和处理相关事宜，乙方负责按计划自行组织施工，并负责施工安全。双方应密切配合，共同克服困难建好该房屋。具体腾地和开工时间另定。三、该房屋建成后该何使用，应经甲、乙双方同意。如有收益，双方各分一半。如遇国家建设需要拆迁，甲、乙双方可协商一致选择货币补偿方式，补偿安置总费用各分一半，也可按本协议第一条所约定各自拥有的房屋面积份额选择补偿安置方式，补偿安置费用各自拥有，所有拆迁补偿费用双方各分一半。如国家未拆迁之前，未经双方同意任何一方都不能随意转卖房屋。四、本协议自甲、乙双方签订之日起生效，甲、乙双方应严格遵守，不得违约，否则违约方应赔偿对方一切经济损失。其他末尽事宜双方另行商定。五、本协议一式三份，甲、乙双方各执壹份，必要时可经见证或公证，费用各付一半。上述协议签订后，林清洁随即投入人力物力财力在上述协议项下的宅基地上进行建房。2004年3月23日，林清洁在建房过程中，因厦门市城市建设管理监察支队到建房现场进行调查，向林清洁送达了厦城监海沧（2004）字第41165号《行政执法通知书》，要求颜进忠（雍厝15＃）到海沧××××大队接受询问检查。之后，上述宅基地上的房屋如期建成，建成后二层房屋173.8平方米由两颜进发、颜进忠使用至被国家拆迁之日。经了解，大约2015年，上述林清洁投资建成的房屋被国家拆迁，颜进发、颜进忠选择产权调换安置方式，但未将其被安置调换的房产交付给林清洁。根据双方所签订的《合作建房协议》，林清洁有权取得81.9平方米房屋。林清洁与颜进发、颜进忠多次协商未果。 被告颜进发、颜进忠辩称，一、原告主体发生错误，请求法院裁定驳回起诉。林清洁提交的《合作建房协议》中落款处乙方签字为“林清吉”，但本案却是以“林清洁”作为原告起诉，故原告主体发生错误，请求法院裁定驳回起诉。二、双方签订的《合作建房协议》应认定为无效合同。1、案涉宅基地属颜进发、颜进忠家庭共有，涉及宅基地相关权益的处分也应由共有人一致同意，而本协议仅有颜进发、颜进忠一人签字，未经其他共有人同意或追认，本身不具法律效力，且对其他共有人不发生法律效力。2、本案《合作建房协议》签订时间为2004年3月，双方就二层房屋建设达成的协议，违反了法律法规的强制性规定，依法应当认定为无效。《土地管理法》第五十九条规定，农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。《城乡规划法》第六十五条规定，在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。《村庄和集镇规划建设管理条例（国务院令第116号）》第三十七条规定，在村庄、集镇规划区内，未按照审批程序批准或者违反规划的规定进行建设，严重影响村庄、集镇规划的，由县级人民政府建设行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违反建筑物、构筑物和其他设施；农村居民未经批准或者违反规划的规定建住宅的，乡级人民政府可以依照前款规定处罚。根据前述规定及杏集建（97）字第17017号和17018号集体土地建设用地使用证显示的层数单层的内容，以及拆迁协议中确认批建一层的内容，可共同证实，本案案涉房屋加建第二层，违反了上述法律法规的强制性规定，双方合意进行建设的合同应属无效。同时，对于没有取得合法建设手续的房屋，人民法院也不应对其权属予以确权认定，故第二层房屋的权属认定，不属于法院受理案件范围。在没有认定第二层房屋权属归属的前提下，林清洁主张第二层房屋的安置房，人民法院也不应予以受理。3、退一步而言，双方属于不同集体经济组织成员，双方约定“房屋建成后归双方共同所有”，也是无效的。三、拆迁人赔偿增加认定的面积不是对案涉合同所约定的二层违法建设的补偿，而是根据相关拆迁政策给予增加认定产权面积，不能视为对双方合建建筑的补偿。 根据拆迁政策，即使二层房屋没有建设，但不影响被告产权面积的认定，也不会影响被告取得的相应安置房屋。海沧区政府【2008】1号专题会议纪要第一条第二款规定，有用地手续但无建设审批手续的，与红线内实际建成的房屋确认至两层，并给与认定产权。根据该规定，即使没有扩建两层，案涉房屋原有一层，颜进发、颜进忠根据该规定同样可以获得第二层追加认定产权面积。换句话说，颜进发、颜进忠取得二层房屋的补偿，并非基于本案合同，而是基于颜进发、颜进忠被拆迁人的特殊身份及颜进发、颜进忠所有的用地手续。同时，前已述及，林清洁的加建行为不合法，二层房屋也属违章建设，并不能取得合法补偿。四、双方签订的协议并没有改变宅基地使用权人，颜进发、颜进忠依然是宅基地使用权人以及合建房屋的所有权人。1、颜进发、颜进忠无权转让宅基地所有权。在我国，土地属于国家或集体所有，农民申请的宅基地是用益物权而不是所有权，宅基地使用权人对宅基地无处分权能。如果认定双方对合建房屋共有的话，则实际上变相转移了宅基地使用权。2、林清洁作为非颜进发、颜进忠本村村民无法获得被告所在村集体的宅基地使用权和双方合资建房的所有权。根据我国相关法律的规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，不予登记。因此，即使双方签订的协议存在宅基地使用权和双方合资建房所有权的约定，也应认定为无效。3、即使最终人民法院认定协议有效，林清洁也无权取得安置房。双方签订协议载明，如遇国家建设需要拆迁，甲乙双方可协商一致选择货币补偿方式，补偿安置总费用各分一半，也可按本协议第一条所约定各自拥有的房屋面积份额选择补偿安置方式，补偿安置费用各自拥有，所有拆迁补偿费用双方各分一半。该条款通篇都是对补偿安置费的约定，因此，从该约定的性质上来看，实质是对房屋收益权的分配进行约定，不是对宅基地使用权和合资建房的所有权进行约定。另外，案涉房屋被拆迁后，林清洁主动上门与颜进发、颜进忠结算拆迁补偿款并亲笔写下结算单，从未要求交付安置房，从这一点也能印证当时双方签订的协议真实意思是对房屋收益权分配进行的约定。同时，安置房系原有房屋被拆迁，拆迁人给予颜进发、颜进忠一家安置的房屋，除具有补偿性质之外，还兼有安置的作用。林清洁并未取得原有房屋的物权，相应也不能取得安置房的物权。五、退一步讲，即使法院认定协议有效，林清洁仅享有四分之一的房屋收益权。1、在双方签订的协议已明确约定，甲乙共同建造二层共163平方米的房屋，建成后各占一半（即各拥有41平方米）。首先，该约定是建立在原有一层房屋的基础上，双方仅是加建了第二层，所以原有第一层的权属不变，第二层面积82平方米，双方各占41平方米。2、同时，从林清洁亲笔书写的结算单中所协商的比例也能进一步印证林清洁仅占四分之一收益分配份额的约定。在该结算单中，林清洁先按照约定建成的面积两层163平方米，每平米参照被告签订的拆迁协议安置房市场评估价为4200元，以其四分之一的份额来计算补偿款。后双方又协商以颜进发、颜进忠所在地当时第一批拆迁的每平米3000元的标准来计算补偿款，但是仍然是按照41平方米即四分之一的份额来计算。综上所述，林清洁主张要求将81.9平方米的安置房归其所有，以及要求交付该安置房并配合办理产权登记手续缺乏事实和法律依据，恳请贵院驳回林清洁的诉讼请求。 经审理查明，林清结与颜进发、颜进忠均系厦门市海沧区囷瑶村村民。1997年12月25日，原厦门市土地房屋管理局杏林土地分局核准颜进忠、颜进发的宅基地申请，分别颁发杏集建（97）字第17017号、杏集建（97）字第17018号集体土地建设用地使用证给颜进发、颜进忠。案涉宅基地使用权面积81.9平方米，位于囷瑶村雍厝社，由颜进发、颜进忠共有使用。层数为单层，分摊面积为41平方米。在2004年之前，颜进发、颜进忠在上述宅基地上建筑了一层房屋。2004年3月，林清洁作为乙方与颜进发、颜进忠（甲方）签订一份《合作建房协议》，协议约定：甲方在海沧镇××依法××宅基地81.9平方米（证号：005103021-1，地号）。为解决和改善住房条件，发挥土地资源效益，甲方经与乙方协商，双方同意在互惠互利的原则下共同利用该处宅基地合作建房，并达成如下协议：一、甲、乙双方共同利用该宅基地合作建造二层共163平方米的一般砖混结构屋，甲方出地，乙方出资，建成后该房屋归双方共同所有，各占一半（即各拥有41平方米），具体安排另行商定。二、甲方负责按时腾地和处理相关事宜，乙方负责按计划自行组织施工，并负责施工安全。双方应密切配合，共同克服困难建好该房屋。具体腾地和开工时间另定。三、该房屋建成后该何使用，应经甲、乙双方同意。如有收益，双方各分一半。如遇国家建设需要拆迁，甲、乙双方可协商一致选择货币补偿方式，补偿安置总费用各分一半，也可按本协议第一条所约定各自拥有的房屋面积份额选择补偿安置方式，补偿安置费用各自拥有，所有拆迁补偿费用双方各分一半。如国家未拆迁之前，未经双方同意任何一方都不能随意转卖房屋。四、本协议自甲、乙双方签订之日起生效，甲、乙双方应严格遵守，不得违约，否则违约方应赔偿对方一切经济损失。其他末尽事宜双方另行商定。五、本协议一式三份，甲、乙双方各执壹份，必要时可经见证或公证，费用各付一半。协议签订后，林清洁随即出资在原一层房屋上加建一层，建成二层楼房。 其后，因建设用地需要，案涉房屋被征收。2016年3月28日、3月29日，颜进发、颜进忠作为被拆迁人分别与拆迁人厦门海沧土地开发公司及受托拆迁人、拆迁实施单位等签订厦拆通【2006】18-046号《厦门海沧区“海沧南部工业区二区”开放建设用地（雍厝社）集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》（以下简称046号拆迁协议）、厦拆通【2006】18-043号《厦门海沧区“海沧南部工业区二区”开放建设用地（雍厝社）集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》（以下043号拆迁协议）。046号拆迁协议约定被拆迁房屋总建筑面积86.9平方米，一层43.45平方米、二层43.45平方米，认定产权面积82平方米。全部产权82平方米实行产权调换，给予安置面积为97.44平方米房屋一套。安置房位于兴港花园五期2103室，超面积安置15.44平方米。此外，颜进忠还获得包括装修补偿费等在内的各项补偿款98693.32元；043号拆迁协议约定被拆迁房屋总建筑面积86.9平方米，一层43.45平方米、二层43.45平方米，认定产权面积82平方米。全部产权82平方米实行产权调换，安置面积为144.19平方米房屋一套，安置房位于兴港××××室，超面积安置62.19平方米。此外，颜进发还获得包括装修补偿费等在内的各项补偿款81527.79元。2019年6月4日，林清洁诉至厦门市湖里区人民法院。其后，厦门市湖里区人民法院裁定移送本院管辖，本院于2019年10月25日立案。 另查明：046号拆迁协议项下的安置房已交付，043号拆迁协议项下安置房尚未交付。上述安置房均尚未取得权属证书。 本院认为，本案系合同纠纷。林清结与颜进发、颜进忠均系厦门市海沧区囷瑶村村民，属于同一集体经济组织成员，双方签订的《合作建房协议》并不违反法律强制性规定，应认定合法有效。本案中，杏集建（97）字第17017号、杏集建（97）字第17018号集体土地建设用地使用证备注为单层，其后，林清洁根据双方的合意在原一层房屋上进行的加层扩建，未取得规划行政主管机关的许可，该扩建行为不应受到法律保护。鉴于颜进发、颜进忠作为被拆迁人已依照建成房屋的现状，获得相应的安置补偿，林清洁有权依照《合作建房协议》的约定分享相关安置利益。但安置房系房屋被依法征收，因被拆迁人家庭的居住需要，由拆迁人给予被拆迁人家庭安置的房屋，具有特定的人身属性。林清洁并非被拆迁人，且安置房屋并未全部交付、尚未取得权属证书，其诉请确认对安置房屋享有所有权、交付安置房屋并将安置房屋权利过户至其名下的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告林清洁的诉讼请求。 本案案件受理费7197元，减半收取3598.5元，由原告林清洁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 郑松青 二〇二〇年九月二十一日 法官助理 王 欣 书 记 员 卢 琳 附：本判决所适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。