湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0105民初5362号原告李宜雄，男，汉族，1958年5月21日出生，住长沙市开福区。委托代理人唐招峰，上海兰迪（长沙）律师事务所律师。委托代理人李小凤（系原告妻子），女，1957年，6月16日出生，住长沙市开福区。被告吴柱，男，汉族，1982年8月11日出生，住长沙市开福区。被告长沙相逢酒店管理有限公司，住所地湖南省长沙市开福区通泰街街道湘江大道**欧陆经典****房。法定代表人卢宏配。委托代理人刘硕儒，湖南财瑞律师事务所律师。委托代理人吴烨娉，湖南财瑞律师事务所律师。被告湖南佳程物业管理有限公司，住所地湖，住所地湖南省长沙市芙蓉区韶山路**v>法定代表人田大春，该公司董事长。委托代理人宋兵，该公司员工。委托代理人陈杜杜，该公司员工。原告李宜雄诉被告吴柱、长沙相逢酒店管理有限公司（以下简称长沙相逢酒店）、湖南佳程物业管理有限公司（以下简称佳程物业公司）恢复原状纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李宜雄及其委托代理人唐招峰、李小凤，被告吴柱，被告长沙相逢酒店的法定代表人卢宏配、委托代理人刘硕儒、吴烨娉，被告佳程物业公司的委托代理人宋兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李宜雄向本院提出诉讼请求：1、判令被告吴柱、长沙相逢酒店、佳程物业立即停止在开福区的商业经营活动，恢复该套房屋的住宅性质；2、判令被告吴柱、长沙相逢酒店、佳程物业公司立即将开福区恢复原状，即拆除被告私自改建房屋内的隔断、卫生间、洗漱台盆，修复漏水管道；3、判令被告吴柱、长沙相逢酒店、佳程物业公司立即修复原告所有的开福区欧陆经典Ｂ座2211房因漏水导致被损坏的吊顶、墙壁、地板；4、请、地板被告吴柱、长沙相逢酒店、佳程物业公司赔偿原告损失人民币50000元；5、被告吴柱、长沙相逢酒店、佳程物业公司承担本案诉讼费用。事实与理由：长沙市开福区通泰街208号欧陆经典Ｂ座1911房（2211房）系原告李宜雄所有，2311号房（2011号房）系吴柱所有，该房屋现由长沙相逢酒店经营“相逢·朴舍”民宿。被告佳程物业公司系欧陆经典Ｂ座物业管理公司。2019年10月，原告发现其所有并居住的2211房楼上的2311号房正由被告长沙相逢酒店装修民宿。被告长沙相逢酒店装修民宿过程中对2311号房屋进行了改建：将房屋分隔成了七间房间对外出租，且每间房间单独设置了独立卫生间。被告长沙相逢酒店将2311号房装修完成后，即开始对外经营“相逢·朴舍”民宿。原告遂找到街道办事处要求执法，街道办事处限期被告吴柱、长沙相逢酒店于2020年4月29日之前拆除违章建筑、进行整改，在此之前不能营业，但被告均置之不理。2020年6月9日，原告发现2311号房开始漏水，漏水导致原告所有的2211房已经遭受水渍的严重侵蚀。原告发现了被告私自将住宅性质房屋改建后作经营使用，且在经营过程中造成漏水后，已经多次找被告沟通，要求被告恢复该套房屋的住宅性质，拆除改建房屋内的隔断、卫生间，修复漏水管道，但是被告均置之不理。自从被告将2311号房改建经营民宿后；原告宁静的生活从此被打破，正常休息、工作受到严重干扰。由于民宿系属于酒店行业，人来人外，彻夜不息，再加上漏水越来越严重，原告无奈不得不暂时搬离了2211房。综上所述，由于被告吴柱、长沙相逢酒店私自将2311号住宅性质房屋改建后作经营使用，且在经营过程中造成漏水，对原告的生活造成了严重的影响，被告佳程物业管理有限公司未履行物业管理责任，严重侵害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，现依法向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告吴柱辩称，房屋漏水原因有多种，原告没有证据证明系答辩人的2311房造成。2311号系答辩人所有，对房屋的使用及装修都是答辩人的权利，原告无权干涉。答辩人与被告长沙相逢酒店签订的租赁合同中明确约定了房屋是居住、合租使用，并未同意经营民宿，原告的主张与答辩人无关，请法庭驳回原告对答辩人的诉请。被告长沙相逢酒店辩称，一、涉案楼房的性质是商住楼，并未严格区分商业与住宅，答辩人作为承租人，对涉案房屋的具体性质不清楚，且该栋楼存在大量商业活动，答辩人在进场装修得到了物业公司的同意，并办理了相关的营业执照，答辩人依法经营，不存在违法违规，经营行为合法有效，不存在过错。原告在2019年10月已知道答辩人装修，当时并未提出任何异议，也未阻止我方装修，至今答辩人已投资近百万资金，而时间较短，没有盈利，现原告请求拆除会使答辩人损失巨大，且答辩人经营的是民宿，卫生状况良好，无扰民现象，邻居也未提出异议。二、本案漏水原因无法查明，原告无法证明漏水原因与答辩人经营和装修改造存在因果关系，原告无权要求答辩人赔偿损失和恢复原状。同时，原告主张的损失也无事实依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告佳程物业公司辩称，被告长沙相逢酒店对房屋装修时告知了答辩人属实，但答辩人未同意民宿经营，被告长沙相逢酒店经营民宿前小区业委会也未强制禁止民宿经营，小区业委会直至2019年11月15日才发函给答辩人禁止民宿经营，故答辩人不承担本案责任。原告的房屋在被告长沙相逢酒店经营之前就存在漏水，无证据证明是本次漏水系被告长沙相逢酒店造成的。小区土地规划用途为商住，因答辩人系第三任接手小区物业管理，只听说5楼以下是商用，因上一任物业公司未移交图纸，不清楚在房屋设计上如何区分商用和住宅性质。经审理查明：原告李宜雄、被告吴柱系长沙市开福区通泰街208号欧陆经典B座业主，其中欧陆经典B座1911房（2211房）系原告李宜雄所有，欧陆经典B座2311号房（2011号房）系吴柱所有，被告吴柱与原告李宜雄系上下相邻关系。欧陆经典B座系湖南联丰房地产开发有限公司开发建设，原告李宜雄与湖南联丰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第一条约定该房屋的土地规划用途为商住，但欧陆经典B座房屋至今未办理产权登记。2019年7月，被告吴柱将其所有的欧陆经典B座2311号房（2011号房）出租给被告长沙相逢酒店使用，该房屋原设计为4室2厅2卫1厨，被告长沙相逢酒店将该房屋装修改造后用于经营“相逢·朴舍”民宿，并作为其公司工商登记注册地址。此后原告因房屋漏水，与被告长沙相逢酒店就漏水修复、恢复房屋住宅性质等事项协商未成，遂向本院提起本案诉讼。庭审中，被告长沙相逢酒店称将涉案房屋装修改造后用于经营“相逢·朴舍”民宿没有经过其他利害关系的业主书面同意。本案在审理过程中，因原告的诉讼请求涉及业主共有权纠纷和相邻关系纠纷两个法律关系，经本院释明后，原告撤回了第三项“判令被告吴柱、长沙相逢酒店、佳程物业公司立即修复原告所有的开福区欧陆经典Ｂ座2211房因漏水导致被损坏的吊顶、墙壁、地板”的诉讼、地板”的诉讼请求另查明，欧陆经典Ｂ座业主方柏银等11人与欧陆经典Ｂ座3508房业主杨际虹等发生建筑物区分所有权纠纷并向本院起诉，该案在审理过程中，为查明欧陆经典Ｂ座房屋的设计用途及相关问题，本院于2010年3月2日向长沙市规划管理局发出《函件》一份，请求长沙市规划管理局就欧陆经典Ｂ座房屋的设计用途及相关问题进行说明，2010年3月11日，长沙市规划管理局向本院复函称：“一、欧陆经典Ｂ座房屋规划用途为商业用房和住宅，我局在报建图审批时注明了其使用性质。商住楼的概念是下部为商业用房与上部住宅组成的建筑，该栋定性为商住楼。二、商住楼下部商业用房只能作商业用途，上部住宅只能作住宅使用。经核查，该项目审批符合国家相差规范要求，且已核发《建设工程规划许可证》。本院作出的（2009）开民一重字第02958号民事判决判决结果为：“一、……；二、被告杨际虹、许冰、杨木羽之于本判决生效后立即停止长沙市开福区房屋的商业行为，恢复房屋的住宅性质（已履行）；……”。被告杨际虹、许冰、杨木羽之不服该判决，向长沙市中级人民法院提起了上诉，长沙市中级人民法院于2015年1月15日作出（2014）长中民三终字第3824号民事判决：驳回上诉，维持原判。以上事实，有《商品房买卖合同》、（2014）长中民三终字第3824号民事判决书、营业执照、相逢·朴舍在大众点评网页面截图等证据及各方当事人陈述在案佐证。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，被告吴柱所有的涉案房屋所在欧陆经典B座整栋未办理产权登记，但欧陆经典B座整栋规划设计用途为商住，根据长沙市规划管理局在涉及欧陆经典B座其他业主共有权纠纷案件中向本院复函的内容和涉及欧陆经典B座其他业主共有权纠纷案件的生效判决结果，结合被告吴柱的2311号房（2011号房）原设计为4室2厅2卫1厨的户型结构，应当认定被告吴柱的2311号房（2011号房）的性质为住宅，现被告吴柱将房屋出租给被告长沙相逢酒店，被告长沙相逢酒店将房屋装修改造用于经营“相逢·朴舍”民宿，改变了房屋的使用性质，且未征得原告同意，违反了上述规定，原告请求立即被告长沙相逢酒店停止在涉案房屋的商业经营活动，恢复该套房屋的住宅用途，本院予以支持。被告长沙相逢酒店对涉案房屋停止商业经营活动，恢复该套房屋的住宅用途后，其对涉案房进行的装修改造是否应予拆除的恢复房屋原样，系被告吴柱基于租赁合同的约定是否请求范围，涉及被告吴柱的权利处分，原告在本案中请求拆除，本院不予支持。本案系被告长沙相逢酒店承租后将涉案房屋改变用途，且原告及被告长沙相逢酒店没有举证证明被告吴柱同意将涉案房屋改变用途，故原告请求被告吴柱承担本案共同责任，本院不予支持。被告佳程物业公司作为小区物业服务企业，依照物业服务合同提供相应的物业服务，对小区住宅房屋改为商业用房使用的行为无法定的管理职责，对本案没有过错，原告请求被告佳程物业公司承担本案共同责任，本院亦不予支持。本案中，各方就原告房屋漏水是否为被告长沙相逢酒店的装修改造所造成的原因存在争议，且经本院释明后，原告已撤回了相关因房屋漏水相邻法律关系而提起的诉讼请求，故本院对此不予处理，原告可另案主张。原告虽主张损失赔偿50000元，但原告在庭审中称该损失包括因房屋漏水所造成的损失，但没有具体明确因房屋漏水和因本案所造成的损失金额，故本院对其就本案提出的赔偿损失请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十七条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条的规定，判决如下：一、被告长沙相逢酒店管理有限公司于本判决生效后十日内停止在长沙市开福区欧陆经典Ｂ座2311号（2011号房）房屋的商业经营行为（含停止“相逢·朴舍”民宿经营、变更公司登记住所），恢复该房屋住宅性质；二、驳回李宜雄的其他诉讼请求。本案受理费525元（已减半收取），由被告长沙相逢酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  陈辉伟二〇二〇年九月二十一日代理书记员  刘倩妮