北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初12215号原告：韩某1，男，1981年8月20日出生，汉族，北京市顺义区居民。原告：韩某2，女，1979年5月17日出生，汉族，北京市顺义区居民。原告：吴某，女，1953年10月13日出生，汉族，北京市顺义区村民。三原告共同委托代理人：郝志成，北京京庆律师事务所律师。三原告共同委托代理人：黄卫超，北京京庆律师事务所实习律师。被告：张某，男，1981年3月8日出生，汉族，河北省邢台市宁晋县村民，住北京市朝阳区。委托代理人：苗玉亮，北京融显律师事务所律师。原告韩某1、韩某2、吴某与被告张某恢复原状纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩某1、韩某2、吴某共同委托代理人郝志成、黄卫超，被告张某及其委托代理人苗玉亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩某1、韩某2、吴某向本院提出诉讼请求：1.判令被告将位于北京市顺义区X镇X村X街X号宅院内的房屋及院墙恢复原状；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告吴某与韩某3系夫妻关系，婚后生育一女一子，即原告韩某2和原告韩某1。韩某3于2011年9月26日去世，生前未立遗嘱，其法定继承人为原告三人。韩某3与韩某4系同胞兄弟关系，且均为顺义区X镇X村村民韩某3生前于1999年7月22日购买韩某4位于顺义区X镇X村X街X号宅院内的五间瓦房，双方签订《买卖契约》一份，同时将登记使用权人为韩某4的《集体土地建设用地使用证》交予韩某3作为买卖凭证。2013年1月21日，原告韩某1因急需用钱，在未告知原告韩某2的情况下，擅自将X村南小街6号宅院内的五间瓦房卖被告，并与被告签订《农村房屋买卖合同书》一份。同时将登记使用权人为韩某4的《集体土地建设用地使用证》和韩某3与韩某4签订的《买卖契约》原件交子被告。被告取得宅基地及房屋后，未尽到管理责任，导致房屋坍塌。原告韩某2作为韩某3的法定继承人，得知这一情况后，遂以农村房屋买卖合同纠纷为由，将原告韩某1及被告诉至北京市顺义区人民法院，该院于2018年12月24日作出（2018）0113民初10503号民事判决书，确认原告韩某1与被告双方签订的《农村房屋买卖合同书》无效。该判决现已生效。判决生效后，被告擅自在涉案宅基地上建造院墙，继续非法占用涉案宅院，且拒绝将原有的地上房屋及院墙恢复原状。原告为维护其合法权益，特依法向贵院起诉，恳请支持原告的诉讼请求。被告张某辩称：2013年，被告购买原告房屋时，涉诉房屋已经是坍塌的状态，所以是不存在恢复原状。上一个案件中，法院仅判决双方签订的买卖协议无效，但是并没有对后续问题进行处理，没有要求被告恢复原状。此外，上一个案子中仅有一个原告韩某2，此案中原告是三人，在没有确定无效后宅基地归属的时候，三原告无权起诉被告要求恢复原状。经审理查明：本院（2018）京0113民初10503号原告韩某2与被告韩某1、张某农村房屋买卖合同纠纷一案中，原告韩某2向本院提出诉讼请求：1.判令确认二被告于2013年1月21日签订的《农村房屋买卖合同》无效；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告韩某1系姐弟关系。1999年，原告与被告韩某1的父亲韩某3与其三弟韩某4签订一份房屋买卖协议，约定将登记在韩某4名下的宅基地上的房屋（顺义区X镇X村X街X号）卖给了韩某3居住。韩某3于2011年9月26日去世。原告于近期与被告韩某1协商如何处置该房屋，被告韩某1始终支支吾吾，不愿提及房屋之事。后经原告多次强烈要求处置房屋，被告韩某1才告知原告，该房屋已于2013年1月21日被其出卖给了非X村村民的被告张某。原告认为，涉案房屋系韩某3的遗产，作为其法定继承人，原告拥有该房屋的合法份额。现被告韩某1在未取得共有人之一的原告的同意下，单独出卖共有财产，其与被告张某签订的买卖合同应属无效；被告张某为非X村的村民，且为城镇居民，无权购买该村房屋，买卖合同亦应属无效。为了维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求依法裁判，支持原告的诉讼请求。本院（2018）京0113民初10503号一案中，被告韩某1辩称：第一，被告韩某1与原告韩某2是姐弟关系，被告韩某1将位于顺义区X镇X村X街X号房屋出售给被告张某时并未告知韩某2，韩某2对此并不知情。第二，韩某1与张某签订农村房屋买卖协议书之后将涉案房屋的宅基地使用证及1999年所签订的买卖协议原件一并交付给了张某。第三，被告韩某1之所以出卖房屋是因为当时急需用钱，因自己法律意识淡薄，所以在未通知韩某2的情况下将涉案房屋进行处分，其行为是否违反法律的相关规定，最终由法院裁决。本院（2018）京0113民初10503号一案中，被告张某辩称：一、原告韩某2只是韩某3其中的一个继承人，其没有权利要求韩某1与张某之间买卖合同无效。二、韩某1将涉案房屋出卖给张某时，有韩某1母亲在场和证人杨某在场，张某有理由相信涉案房屋归韩某1所有，双方签订买卖合同后，一直由张某占用使用，因为农村房屋没法办理转移登记的客观事实，可以认定韩某1已经将涉案房屋交付给了张某，并且已经支付购房款15.5万元，所有双方签订的买卖合同有效并且张某已经取得涉案房屋所有权。三、原告起诉以韩某1无权处分涉案房屋为由确认合同是错误的，根据关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条规定，请法院依法驳回原告诉求。针对本院（2018）京0113民初10503号一案所涉及的纠纷，经审理查明：2013年1月21日，韩某1与张某签订《农村房屋买卖合同书》，约定张某以155000元购买位于顺义区X镇X村X街X号宅院内的房屋。中间人刘金山，街坊四邻赵学芝、张岐福、吴某、杨启发、杨某均在该合同书上签名并按手印。签订合同当日，张某给付韩某1155000元。涉诉房屋《集体土地建设用地使用证》登记使用权人为韩某4。双方共同确认，涉诉房屋系1999年7月22日由韩某4出售于韩某3。韩某1、韩某2表示，1999年7月22日签订房屋买卖协议时，韩某3夫妇均为X镇X村农业户口。张某对此不予认可。韩某3、吴某夫妇生育一女一子，分别为女儿韩某2、儿子韩某1。韩某2对此提交了派出所证明信复印件予以佐证。韩某1对此予以认可。张某不认可该派出所证明信复印件。韩某2、韩某1共同认可韩某3的继承人为妻子吴某、女儿韩某2、儿子韩某1；张某对此不予认可。宅院内现有房屋已经倒塌。张某表示，其寻找了相关设计单位进行设计，花费了设计费；若本案认定房屋买卖合同无效，将另案主张相关权利；房屋已经坍塌灭失，故只涉及宅基地使用权问题，因韩某2并非X村村民，没有涉诉宅基地使用权，故没有起诉资格。张某并非顺义区X镇X村农业户口。针对本院（2018）京0113民初10503号一案所涉及的纠纷，本院认为：本案系农村房屋买卖合同纠纷。韩某2、韩某1均为韩某3的继承人。韩某1出售了原属于韩某3遗产的房屋，韩某2作为继承人之一，可以主张权利。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，农村房屋买卖行为的合法性应以购房人可以享有宅基地使用权为基础。本案中，张某并非顺义区X镇X村集体经济组织成员，不具备购买顺义区X镇X村房屋的主体资格，故涉诉农村房屋买卖合同应属无效。对于合同无效的后果问题，双方均可另行起诉解决，故本案中不予处理。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：被告韩某1与被告张某于二〇一三年一月二十一日所签《农村房屋买卖合同书》无效。本院（2018）京0113民初10503号民事判决于2019年1月11日生效。2019年6月，张某在涉诉宅院内修建了院墙。张某表示，因村委会表示涉诉宅院影响村容村貌，故让其修建了院墙。现就韩某1与张某于二〇一三年一月二十一日所签《农村房屋买卖合同书》无效的后果问题，双方均未起诉要求解决。上述事实，有双方当事人陈述、派出所证明、集体土地建设用地使用证、房屋买卖契约、农村房屋买卖合同书、民事判决书及生效证明、照片、开庭笔录打印件等在案佐证。本院认为：双方均认可涉诉宅院原有房屋已经坍塌。涉诉房屋原系1999年7月22日由韩某4出售于韩某3。即使从韩某3购买涉诉房屋起算，已经二十余年，房屋坍塌应与年久失修相关。现有证据也不足以证明房屋坍塌应归责于张某，故张某不应承担将房屋恢复原状的法律责任。法院虽确认韩某1与张某于二〇一三年一月二十一日所签《农村房屋买卖合同书》无效，但对合同无效的后果并未作出处理。双方也均未向法院提起要求解决合同无效后果的相应诉讼。张某在占有涉诉宅院期间，修建了院墙及大门，该修建行为有利于提升涉诉宅院的使用价值，若判决拆除不符合经济原则，也不利于维护宅院安全。该种维护措施并未超出必要限度，本院酌情不再拆除。需要提醒的是，双方应尽快解决合同无效的相应法律后果，怠于行使权利可能会造成自身权益受损。鉴于涉诉合同已经被法院确认无效，张某应避免不必要的投入，否则将自行承担相应后果。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告韩某1、韩某2、吴某的全部诉讼请求。案件受理费三十五元，由原告韩某1、韩某2、吴某负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  宋万忠二〇二〇年九月二十五日书记员  韩 聪