北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初10830号原告：北京首万物业服务有限公司，住所地北京市东城区后永康胡同****楼****，统一社会信用代码91110116802596504P。法定代表人：邹明，总经理。委托诉讼代理人：张婷，女，1990年2月15日出生，汉族，北京首万物业服务有限公司员工。委托诉讼代理人：张敬，女，1979年8月4日出生，汉族，北京首万物业服务有限公司员工。被告：范春龙，男，1969年10月10日出生，汉族，户籍地甘肃省民乐县，公民身份号码×××。原告北京首万物业服务有限公司（以下简称首万物业）与被告范春龙物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告首万物业之委托诉讼代理人张婷、张敬，被告范春龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告首万物业向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告自2017年12月15日至2020年12月31日期间的物业服务费7064元及滞纳金1878.68元；2.请求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告拖欠自2017年12月15日至2020年12月31日的物业管理服务费，根据《物业管理条例》第二章第七条第五项的规定，按时交纳物业服务费用是业主的义务。原告认为，被告违反业主义务，妨害物业管理秩序，损害业主的共同利益。为维护原告的合法权益，请求法院依法判令被告支付物业服务费，赔偿违约金并承担本案诉讼费。被告范春龙辩称，认可房屋坐落，认可房屋面积，认可我是房屋产权人。我之前交过物业费，是按照每月每平米4.5元标准缴纳的。我认可2017年12月15日至2020年12月31日期间未缴纳物业费。我不同意缴纳的理由是：1、我方需要原告提供物业服务合同书；2、购房合同所附的物业合同是属于格式合同、强制合同，我没有选择的权利。如果我不交物业费，开发商就不给我房屋钥匙，这是不平等条约。3、按照物业费规定，物业有三年的有效期，之后应当与业主协商，我方也投诉过多次，我方认为4.5元每月每平米的标准太高了，原告提供的服务根本不值这个价格。4、自2017年我方入住，我家里被水淹了三次。第一次是消防栓管道爆裂了，当时原告承诺补偿我方500元。要求我方准备票据等资料，我都按照原告的要求提交了这些资料，但是原告没有履行承诺。后来原告同意这部分钱折抵成物业费。第二次水淹，也是消防栓的原因，第三次是因为我家楼上住户漏水所以我家又被淹了。我方找原告索要楼上业主的联系方式，因为我要起诉，但是原告拒绝配合。后来我将物业公司起诉了，在庭审上物业公司才将楼上业主的联系方式告知我方。经过法院协调，后来才把事情解决，前后耗费了我四个月的时间。5、我的车在小区里被刮了，原告不管，我也报警了，调取监控也没找到，小区监控少。6、自我方入住，该小区已经有三个跳楼的。物业公司各种不作为，业主们都不满意，只能用投诉、不交物业费等方式抗争。7、小区车位比正常的车位要窄，绿植栽种的也不合理。8、我方投诉12345过很多次，大概有50次。但是很多诉求没有解决。9、公共区域没有任何供暖，这个问题物业公司应当积极解决，但是没有人管。冬天走廊很冷，供暖也不热。10、水电费的问题，我们是通过物业公司购买水电，但是临时用电是不收费的。经我们索要，才把多收的费用要回来。现在不确定我们小区是否是正式用电。我们住户现在也在争取一户一电，因为现在无法核实我家到底买了多少电。买电也不是24小时的，非常不便。11、水质差，水里面有很多絮状物，很脏。这个问题我们也和原告反映过，原告认为管不了。12、网络垄断问题，小区信号很差。我们和原告沟通过多建几个基站，后来是我们自己联系了联通公司移动公司安装放大器。宽带只能安装联通的，直到去年年底才改变垄断情况。13、疫情期间，物业管理流于形式，无视国家政策。14、物业公司坚持不能泄露住户隐私，但是还在门口贴了催缴物业费的律师函，上面有住户信息。本院经审理认定事实如下：首万物业历史曾用名北京金网络物业管理有限公司（以下简称金网络公司）。范春龙系北京市顺义区×花园×号楼×室房屋的所有权人，房屋建筑面积42.95平方米。北京益凯优置业有限公司与金网络公司签订《×花园前期物业服务委托合同》，合同约定由金网络公司为×花园小区提供物业服务，第四条，物业服务内容：1.制定物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和临时管理规约的授权制订物业服务的有关制度；2.本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理。物业共用部位明细见附件；3.本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理。上述共用设施设备不包括延伸至业主房屋内部分。物业共用设施设备明细见附件。4.共有绿地、景观的养护和管理；5.清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集、外运等；6.协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作；7.业主装修时，与业主签订《房屋装饰装修管理服务合同》并对业主装修进行管理。第六条，物业服务费标准为：办公4.5元/平方米/月；商业物业5.91元/平方米/月。第八条，乙方直接向业主收取物业服务费及相关费用，物业服务费的收取时间为：在交房当日提前缴纳一年足额物业服务费用，以后业主每年交纳上述费用的时间为上一年度交费对应期间届满前10日内。第十条，业主或物业使用人未按时、足额交纳上述物业服务费及相关费用的，每逾期一日，应按欠费总金额的千分之三向乙方支付违约金，直到全部交清为止。该合同附件五为物业服务事项和标准，具体包括北京市物业服务等级标注（三级），共用部位及共用设施设备运行、维修养护，消防安全防范，绿化养护，环境卫生，公告秩序维护，装修管理等方面。庭审中，范春龙提交跑水情况说明及相关索赔材料、起诉书，证明房屋跑水情况以及起诉事实。提交投诉开发商及物业函，证明物业以及开发商各种不作为以及整改意见。提交视频光盘，证明房屋跑水后找物业沟通的过程事实。庭审中首万物业称，我方是替开发商代为收取电费，从我方接管涉诉小区到2018年9月都是临时用电。经过协商，后来开发商同意将电费退还业主。等小区配电与国家电网连接上后就是正式用电了。自2018年9月以后，我们每年春节前会给小区业主公示各种物业收支情况，其中包含为小区缴纳电费的事宜，也可以提供相应票据。针对房屋被淹的索赔材料，真实性认可。索赔内容为被告的误工费，交通费。当时确实赔偿了被告500元，但是是代表张敬个人，不是公司赔付的。因为户内没有损失，保险公司是不赔的。后来是张敬个人替被告缴纳了500元物业费的方式赔付的。针对房屋被淹的起诉材料，真实性认可。208室的阀门坏了把被告房屋淹了，我们也协调了208的业主，但是我们的服务范围不包含赔偿被告室内损失。被告要求我方提供208的个人业主信息，我们肯定是不能提供的。针对整改意见，函件我们转交给开发商了，也协调建委解决问题了。里面提到的很多问题是解决不了的，也不是我方的服务范围。针对视频，真实性认可。物业服务合同是否强制签订这是被告和开发商的事。对于物业服务合同到期的问题，业委会成立确定下一家物业公司之前，我方是一直持续服务的。对于跑水问题，消防栓是属于开发商的维保范围，也在质保期。包括绿化、车位，也都属于开发商的质保期。供暖不属于我们的服务范围。关于公共区域的供暖问题，这是原始设计问题。因为是办公用房性质，没有住宅的电表。我方接管的时候就是这样的。我方代收代缴电费，我方也一分钱没挣。针对水质问题，我们可以联系自来水公司，管线不归我们管，二层以下是自来水自供。水质检测我们每年也有公示。庭审中，范春龙对业主资料卡、入住通知书、前期物业服务协议、业主欠费明细的真实性认可，邮寄的律师函没有收到，季度服务报告真实性认可。对于工作照片，真实性认可，但是物业公司还销售东西；对于工作联系单，真实性不认可，这都是原告单方提供的，范春龙没看到过，范春龙只关心问题是否解决了；财务收支报表真实性不认可，开支明显不合理；更名通知真实性认可；收据真实性认可。上述事实，有原告首万物业提交的前期物业服务合同、业主资料卡、欠费明细、律师函、管理服务报告、财务收支公示、工作联系单、照片，被告范春龙提交的跑水情况说明及相关索赔材料、起诉书、投诉开发商及物业函、视频光盘及本院的庭审笔录等证据材料在案佐证。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”首万物业系涉诉小区的物业公司，为涉诉小区提供物业服务，而范春龙作为该服务的受益人理应及时履行交纳物业费。庭审中，范春龙称其签订购房合同附含的前期物业服务合同条款系不平等条款，但其认可真实性，故本院对该辩解意见不予采信。庭审中，范春龙指出首万物业服务存在各种问题，但该答辩意见不能成为其不缴纳物业服务费的理由。根据双方提交的证据及本院查明情况，首万物业在提供物业服务中，确实存在问题，故本院酌定范春龙应向首万物业交纳自2017年12月15日至2020年12月31日期间的物业服务费6350元。因范春龙并非恶意拖欠物业服务费，故对于首万物业要求范春龙支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。需要指出的是，针对本案诉讼过程中所反映出的相关物业服务问题，本院建议首万物业今后应加大服务意识，增强公共区域及设备的维护力度，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约缴纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业服务费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：一、被告范春龙支付原告北京首万物业服务有限公司自2017年12月15日至2020年12月31日期间的物业服务费6350元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告北京首万物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告范春龙未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告范春龙负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 高丽丽二〇二〇年九月二十八日法官助理 张若欣书 记 员 周禹行