广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初12923号原告：王方雄，男，1949年10月23日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：丘俊平，广东国匠律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎清荣，广东国匠律师事务所律师。被告：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广州市黄埔区九龙镇金坑村山下澳洲山庄。法定代表人：胡耀智，该公司董事长。委托诉讼代理人：张华，男，该公司员工。原告王方雄与被告广州澳美房地产开发有限公司（以下简称“澳美公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月30日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王方雄的委托诉讼代理人丘俊平、黎清荣，被告澳美公司的委托诉讼代理人张华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王方雄向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办妥黄埔区九龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居D3-××房不动产权证予原告之日止的逾期办证违约金238323元（以238323元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，从2003年4月13日开始计算，暂计至2019年8月20日止为295066.88元，以238323元为限）；2.判令被告向原告支付垫付按揭利息9981.28元；3.判令被告负担本案全部诉讼费用。庭审时，王方雄变更第1项诉讼请求为：判令被告向原告支付黄埔区九龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居D3-××房逾期交房违约金238323元（以238323元为本金，按每日万分之五标准，从2001年10月12日开始计算，暂计至2019年8月20日止，以238323元为限）,当庭撤回第2项诉讼请求。事实和理由：一、购房的基本情况。（一）商品房买卖合同的签订与变更。1998年7月26日，原告与被告签订《房地产买卖契约》，约定：原告购买被告开发的当时位于增城区镇（九）××村澳洲山庄聚龙居EA092-××房。2001年10月24日，原告与被告签订《换房补充协议书》，约定：将原购单元EA092-301单元调换为D3-103单元，入伙费按18000元收取。2002年10月21日，原告与被告签订《补充协议》，同意核销1998年7月26日签订的契约。2002年10月24日，原告与被告重新签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于增城区××（现为黄埔区××村澳洲山庄聚龙居D3-××房，建筑面积为87.9平方米，合同总价款为238323元，付款方式为按揭后一次性付清银行款项；交房时间为2001年10月11日。第十五条还约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内办理产权登记手续。上述《房地产买卖契约》和《商品房买卖合同》均经过房管部门监证。在签约后，原告向被告支付完全部房价款。（二）按揭贷款及垫付利息。1999年7月7日，原告和被告签订《关于更改付款方式的补充协议》，将原付款方式十五年免息分期付款更改为十五年期银行按揭付款，由此产生的利息全部由被告负担，原告月供款额维持不变，即每月533元;被告支付方式为“应缴银行的月供款额（770元）与乙方供款额（533元）之差额，由甲方先行划入乙方供款账户，以保证银行从乙方账户扣收本金和利息”。1999年7月9日，原告、工商银行和被告签订《购房抵押借款合同》，向银行按揭贷款90000元，借款期限十五年，借款利息按月计付，月利率为5.175‰，借款利率在合同期内，如遇国家调整则按有关规定作相应调整；按月归还贷款本息，每月归还贷款本息供款额为人民币770元，还本付息日期为每月15日，原告若因存款余额不足未能在规定日期还本付息，则按供款额每日万分之二点一计收逾期罚息。在银行放款后，被告并未依约每月按期先行将利息划入原告供款账户，自2000年10月始停止付息。原告于2002年10月提前一次性还清本息。二、被告的违约情况，被告存在逾期交房行为，按照合同约定，被告应自2001年10月12日起支付逾期交房的违约金。综上，原告认为，被告在与原告签订商品房买卖合同并收受房屋价款后，逾期交付房屋，拖延支付由其承担的部分按揭利息款，且拖延办理房屋产权证至今，导致原告长达近二十年未能取得房屋产权证，属严重违约情形，侵害了原告的合法权益，因此,请求法院依法查明事实，判令支持原告的合法诉请。澳美公司辩称，一、未办理交楼，被告不存在办证义务，原告无权主张被告违约。二、关于利率，最高院规定是逾期贷款利率，原告在贷款利率上上浮30%没有依据；三、在起诉时超过三年的违约金请求已超过诉讼时效，不同意支付；四、只计算至起诉日三年内的违约金并至实际交房之日，总数不超过房款；五、若无证据显示已付齐购房款则承担违约责任，无权要求被告履行办证义务，并以此要求解除合同。本院经审理认定事实如下：1998年7月26日，王方雄（乙方、买方）与澳美公司（甲方、卖方）签订《房地产买卖契约》，约定：澳美公司将坐落在增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居EA092-××房出售给王方雄，房屋建筑面积70平方米，合同总价款为238323元，付款方式为十五年免息分期付款。合同第三条约定，双方同意于2000年7月26日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。合同第五条约定，乙方不能按期向甲方付清购房款；或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。合同附件9-3条约定，乙方选择最高十五年免息分期付款（共180期），签约首期56126元于1998年7月26日支付，分期付款每月应缴615元，于发出楼宇封顶通知书十二天内缴付总楼价的20%，于发出入伙通知书十二天内缴付总楼价的10%。1999年7月7日，王方雄（乙方、买方）与澳美公司（甲方、卖方）签订《关于更改付款方式的补充协议》，约定：一、乙方所购案涉房屋经双方协商同意将原付款方式十五年免息分期付款更改为十五年期银行按揭付款。由此产生的利息全部由甲方承担。其操作方法是提供按揭的银行依“按揭合同”规定从乙方账户每月扣收应缴银行月供款额770元，其中乙方月供款不变，即533元，而应缴银行的月供款额与乙方供款额之差额由甲方先行划入乙方供款账户，以保证乙方的账户每月能有足额的本金和利息向银行供款。二、乙方缴付于楼宇封顶通知书发出十二天内总楼价的20%，入伙通知书发出十二天总楼价的10%。1999年7月9日，王方雄（甲方）、中国工商银行广州分行第三支行（乙方，以下简称“工商银行”）、澳美公司（丙方）签订《购房抵押借款合同》，约定：由王方雄向工商银行贷款90000元购买增城镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居EA092-301房，抵押物为该房屋；贷款期限十五年；月利率为5.175‰，如遇国家调整则按有关规定作相应调整；甲方按月分180期偿还本金及贷款利息，每月供款金额为770元。2001年10月24日，王方雄（乙方）与澳美公司（甲方）签订《换房补充协议书》，约定：一、经协商，甲方同意将乙方原购单元EA092-××单元调换为D3-××单元，该单元一次性付款总楼价不变为人民币238323元。二、由于D3-××单元的产权手续需要延期办理，在未办产权转移的情况下甲方先行将D3-××单元交付乙方使用，而乙方保持原EA092-××单元的产权及义务（包括供楼）。但乙方不得以此追究甲方违反合同的所有责任，待D3-××单元的产权手续办妥后，同时取消EA092-××单元的产权。2002年10月24日，王方雄（买受人）与澳美公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：王方雄购买的商品房为预售商品房，该商品房为增城市镇龙镇金坑村澳洲山庄项目第D3幢1层××号房（以下简称“案涉房屋”），用途为住宅，建筑面积共87.90平方米。合同第四条“计价方式与价款”约定，该商品房按套出售，总价款为238323元。第六条“付款方式及期限”约定，买受人按揭后一次性付清银行款项。第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2001年10月11日前将商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因：除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点一的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人有权解除合同，出卖人退还全部已付款并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。合同附件补充协议约定：“王方雄先生于1998年7月26日购买了澳美公司建设的澳洲山庄聚龙居EA092-××房产。现我司同意业主要求将原购EA092-××的房产换至D3-××，并重新签订买卖契约及注销原双方于1998年7月26日签订的聚龙居EA092-××的契约”。双方确认王方雄于2001年10月12日支付最后一笔购房款，王方雄已付清全部购房款238323元。涉案D3-××单元房屋至今尚未交付，澳美公司称无法确定交付时间，亦无法交付。已生效的（2017）粤01民终10549号民事判决查明：广州市萝岗区人民法院于2013年5月24日致函广州开发区规划和国土资源管理局调查：1.澳洲山庄项目下各建筑物内的房屋办理房产证的情况；2.未办理房产证的房屋，将来是否能办理房产证。广州开发区规划和国土资源管理局在2013年6月28日作出的穗规开发【2013】741号《关于区法院调查澳洲山庄项目有关情况的复函》中明确：澳洲山庄项目在增城时期已按当时的政策要求取得了《预售许可证》，由于诸多问题，该项目不具备办理《房地产证》的条件。广州市萝岗区人民法院于2013年7月1日致函广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局调查：1.商品房办理房产证需要满足的条件；2.涉案房屋办理大确权或初始登记的情况。广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局于2013年7月30日出具的穗萝国房函【2013】624号《关于的复函》，说明如下问题：1.根据《广东省城镇房地产权登记条例》第八条第二款规定，新建的商品房屋，开发经营企业应当自房屋竣工验收合格之日起30日内申请确认产权，申请初始登记或大确权，领取房地产权属证明书，然后再根据买卖双方提供的商品房预售合同等交易材料到房屋登记部门办理房地产转移登记手续，领取房地产权证；2.澳洲山庄项目下的涉案房屋均未办理大确权或初始登记。广州市萝岗区人民法院于2013年7月1日致函增城市国土资源和房屋管理局调查涉案房屋办理大确权或初始登记的情况。增城市国土资源和房屋管理局于2013年8月1日作出的增国房复【2013】519号《关于澳洲山庄项目房屋有关情况的答复》，说明如下问题：增城市国土资源和房屋管理局房地产交易登记系统无来函所提及澳洲山庄项目房屋办理初始登记或大确权的信息记录。还查明，案涉物业所在楼盘项目的其他部分购房者曾于诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向广东省增城市人民法院起诉。此外，案涉项目的部分业主、业主代表亦有持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目迟延办证、交房等相关情况。截至本案庭审之日，澳美公司尚未向王方雄交付案涉房屋。上述事实有《房地产买卖契约》《关于更改付款方式的补充协议》《购房抵押借款合同》《换房补充协议书》《商品房买卖合同》《收据》《房地产登记簿查册表》及当事人陈述等证据予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，本院予以采信。本院认为，王方雄与澳美公司签订的《换房补充协议书》《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。关于逾期交楼违约金的问题。双方在《商品房买卖合同》第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2001年10月11日前将商品房交付买受人使用。但至庭审之日，澳美公司尚未将案涉房屋交付给王方雄，而未交付的原因在于澳美公司。澳美公司逾期向王方雄交付案涉房屋，系违约，应当承担违约责任。对于违约金的计算标准，《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。王方雄主张违约金以已付购房款238323元为本金，按每日万分之五的标准计算，与约定不符，违约金标准应调整为合同约定的万分之四，且考虑到王方雄于2001年10月12日方付清全款，故违约金应自2001年10月13日起算为宜。关于逾期交楼违约金是否超过诉讼时效。由于案涉物业的部分购房者曾在诉讼时效内就交楼及逾期交楼的违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成的诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。在前述纠纷判决已生效并一直处于执行阶段的情况下，结合案涉项目的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目情况的事实，说明案涉项目的购房者确实存在持续维权的事实，同时亦可反映案涉项目的开发商即澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约及购房人在持续主张相关权利。结合考虑案涉物业所在项目的其他部分购房者曾就王方雄主张的同类违约事实向澳美公司主张权利及众多购房者这一利益共同体所采取的向相关部门主张权利的行为在诉讼时效问题上产生的效力，本院对澳美公司关于逾期交楼违约金已过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，参照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、第十五条之规定，判决如下：被告广州澳美房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告王方雄支付逾期交楼违约金（违约金以238323元为本金，按每日万分之五计算，自2001年10月13日起计至实际交楼之日止，违约金总额以238323元为限）。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4875元，由被告广州澳美房地产开发有限公司负担。负担缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 刘 波人民陪审员 刘 英人民陪审员 李瑞卿二〇二〇年九月二十五日书 记 员 黄宝茵