广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初12570号原告：广州市海珠区昌岗街联星新港经济合作社，住所地广州市海珠区新凤凰直街**。法定代表人：尹灼航。委托诉讼代理人：廖伟坚，广东五羊律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾恩柱，广东五羊律师事务所律师。被告：广州永瑞物业管理有限公司，住，住所地广州市海珠区江怡路**）九楼10单元之一。法定代表人：刘立花。委托诉讼代理人：郭贤勇，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玲，国信信扬律师事务所律师。原告广州市海珠区昌岗街联星新港经济合作社（以下简称新港社）诉被告广州永瑞物业管理有限公司（以下简称永瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员韩建文独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人廖伟坚、被告的委托诉讼代理人郭贤勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告的不定期租赁合同关系；2、被告向原告支付广州市海珠区江怡路333-343号首层、二层房屋（以下简称瀚林水岸）自2019年4月至2020年1月的租金847783元（按每月84778.3元计算）、滞纳金（按每月租金每天万分之六逐月分别计算至款项清偿之日止）；3、被告向原告支付广州市海珠区江怡路210-222号首层、二层房屋（以下简称凤凰楼）自2019年4月至2019年8月的租金347403.5元（按每月69480.7元计算）、滞纳金（按每月租金每天万分之六逐月分别计算至欠款全部清偿之日止）；4、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年12月1日，新港社与永瑞公司签订了《租赁合同》，由新港社将自有的瀚林水岸、凤凰楼出租给了永瑞公司使用。2018年7月31日租赁期限届满，但永瑞公司一直使用瀚林水岸至2020年1月底才自行搬离；使用凤凰楼，至2019年8月才向新港社交付返还，且尚欠租金及滞纳金。被告辩称，一、永瑞公司已发函解除与新港社的不定期租赁关系已经解除，故新港社要求解除双方不定期租赁合同关系无事实依据。二、自2019年1月起，由于新港社不出具转租证明，导致租赁物大量空置，即新港社对租赁物空置存在重大过错，故新港社无权主张不定期租赁关系存续期间凤凰楼空置单元(约占总面积的94%)和瀚林水岸空置单元（约占总面积的84%)的租金。三、瀚林水岸的不定期租赁关系解除后，在租赁物已具备交收条件且永瑞公司多次催促新港社交接后，新港社迟迟不履行交接义务。故新港社无权主张2019年11月9日至2020年1月期间（即不定期租赁关系解除后）空置单元（约占总面积的84%）的租金。四、双方的租赁合同并未约定滞纳金，新港社在双方来往的函件中亦从未要求永瑞公司支付滞纳金，故新港社无权要求永瑞公司支付滞纳金。故请驳回新港社的全部诉讼请求。经审理查明：2012年12月1日，永瑞公司（承租方、乙方）与新港社（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方出租的场地共两处，乙方必须整体一并承租。具体场地状况为：(1)广州市海珠区江怡路333-343（首二层）号（见附图），租赁面积（以建筑面积计算）：2600（首层600㎡，二层2000㎡）平方米。(2)广州市海珠区江怡路210-222（首二层）号（见附图），租赁面积（以建筑面积计算）：2533.6平方米；双方商定租赁期限为8年。具体租赁起始时间以甲方将场地交付给乙方使用之日为准；江怡路333-343号租金情况：2010年8月1日至2013年7月31日每月租金65000元……2017年8月1日至2018年7月31日每月租金82958.3元；江怡路210-222号首二层租金情况：2010年8月1日至2013年7月31日每月租金63340元……2017年8月1日至2018年7月31日每月租金80839.65元；租金按月结算，乙方必须在每月10日前支付当月租金给甲方；乙方在合同签订后当天向甲方交纳相当于三个月的租金385020元作为质押金；（第五条）3、甲方应向乙方提供可办理商业营业执照的场地证明和资料；（第六条）3、合同期满或者双方同意解除合同，在乙方交回所租房屋，缴清租金和其他费用时，甲方将质押金无息退还给乙方，但本合同另有规定的除外……；（第十一条）……在租赁期内，乙方如将该房屋进行转租、分租、借用或以联营、承包、合作等方式经营的，须征得甲方的同意，且乙方必须提供相关的资料及协议给甲方审查及备案；（第十二条）……2、乙方有以下行为之一者，视作严重违约：⑴逾期三十天未交租金……⑺未经得甲方同意，乙方单方变更承租人或者转让本合同，要求分拆场地进行承租或部分退租的……；3、违约的处理方式：……乙方违约：以下方式处理：⑴乙方缴付的质押金不予返还，视作违约金，归甲方所有。如不足以弥补甲方的损失，甲方有权继续向乙方追偿……；等。当天，永瑞公司（承租方、乙方）与新港社（出租方、甲方）签订《补充协议》，约定：……⑵广州市海珠区江怡路210-222（首二层）号，租赁面积（以建筑面积计算）：2177.6平方米。甲方同意将乙方已多支付的356平方米三个月的按金共计26700元（356㎡×25元/㎡/月×3个月-26700元）冲抵乙方首月租金……；等。2018年9月至2019年4月期间，永瑞公司多次向新港社发函说明涉案物业空置率高、永瑞公司经营困难、申请延期支付租金；等。2019年8月20日，永瑞公司向新港社作出《关于交还江怡路210-222号物业的函》，告知：立即解除与新港社就凤凰楼的租赁关系，现将凤凰楼物业移交新港社；等。2019年9月2日，新港社与永瑞公司签订了《江怡路210-222号物业移交清单》，确定：于2019年9月1日起交还凤凰楼；该物业现仅有两间物业出租（承租面积分别为63.9平方米、92平方米）；等。2019年11月8日，永瑞公司向新港社作出《关于交还江怡路333-343号首二层物业的通知》，告知：永瑞公司不再承租瀚林水岸物业；新港社在收到该函之日起10日内指派人员与永瑞公司共同办理该物业的交还手续；等。2019年11月28日及12月18日、2020年1月6日，永瑞公司又分别向新港社作出《关于再次要求交还江怡路333-343号首二层物业的通知》、《关于瀚林物业、凤凰楼物业及财智中心物业交收情况的复函》、《关于再次限期要求收回瀚林水岸及财智中心物业的通知》，告知：自2019年12月1日不再承租瀚林水岸物业；新港社办理瀚林物业的管理权的移交手续；等。本案于2020年8月4日开庭审理。庭审中：一、原告表示：原告在与被告租赁合同期满后还继续提供办理工商登记、出具同意转租说明等协助，在被告实际使用期间，若没有原告的配合，被告是不可能持续经营到涉案之前的。被告表示：原告在2019年1月前是配合的，但是之后就不配合了，该情况导致后面大量空置。二、对于何时实际接收瀚林水岸，原告表示：2020年1月31日，当时月初还在沟通，双方的交接也没有完善的手续；是整体接收，确认空置情况收的；何时空置原告并不知情，没有清楚的了解。被告表示：交付时间是2019年12月1日；原告收回瀚林水岸时还有三家商铺没有走。三、对于保证金，被告表示：若存在未付租金就进行抵扣，若没有欠租就另案处理。原告表示：按照合同约定也是被告违约，原告有权利不退还。原告为证明其主张还提交了以下证据：1、本院（2007）海民三初字第3664号民事判决、（2007）穗中法民五终字第536号民事判决（判决主文部分内容为广州健谊乒乓球运动中心等将位于海珠区怡乐路与凤凰直街相交地段江怡雅筑项目的建筑面积5800平方米回迁房交付给新港社等）以及广州健谊乒乓球运动中心出具的移交江怡路333号等物业的《证明》；2、穗集地证字第0137892号《集体土地房产证》，该证记载：海珠区江怡路212、216、218、220号，嘉轩街22、24、30号首层的权属人为广州市海珠区昌岗街联星经济联合社；建筑面积1217.1747平方米；穗集地证字第0137893号《集体土地房产证》，该证记载：海珠区江怡路210、222号2楼的权属人为广州市海珠区昌岗街联星经济联合社；建筑面积1949.2755平方米。被告对上述证据的真实性、合法性、关联性没有异议。被告为证明其主张还提交了以下证据：1、永瑞公司与江怡雅筑小区物业服务中心于2019年12月1日签订的《瀚林水岸水电确认表》；2、凤凰楼租金押金190020元及瀚林水岸租金押金195000（42500元+112500元+定金40000元）收据（其中注明：2010年8月26日已退江怡路212号首层二层押金26700元）及支付凭证；3、交款人为“广州富友投资管理有限公司”的装修押金5000元及电费周转金10000元收据。原告表示：证据1的真实性认可；押金问题庭后核实。庭审后，原告提交了情况说明：一、被告向原告承租的广州市海珠区江怡路333-343号首层、二层，实际缴纳的租赁押金为195000元；二、被告向原告承租的广州市海珠区江怡路210-222号物业首层、二层，实际缴纳的租赁押金为163320元。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。上述合同租赁期满后，原告继续收取租金、被告继续使用涉案物业，则双方存在不定期的租赁关系，当事人可随时主张解除合同关系。现原告明确表示要求解除合同且已收回涉案物业，且被告也主张合同关系已经解除，则本院对于上述合同关系已经解除的事实予以确认。从被告作出的函件及通知可见，被告因自身经营困难提出解除合同，即责任并非在于原告，则在实际交还涉案物业前仍应承担租金等费用。被告称原告自2019年1月起不出具转租证明，但此后仍有案外人在使用涉案房屋，可见转租证明与使用房屋之间并无对等关系，被告的该抗辩不足以免除其上述责任。《江怡路210-222号物业移交清单》中确定原、被告于2019年9月1日起交还凤凰楼，则凤凰楼的费用应计至2019年8月31日。被告还于2019年11月28日通知原告解除瀚林水岸的合同关系，但该物业内尚有基于被告转租而使用涉案物业的租户，且原告不愿在此情况下接收，则不应认定已交付涉案物业。被告并未举证证明涉案物业何时清空，故本院对于原告2020年1月31日收回该物业的主张予以采纳，瀚林水岸的费用也应计至此时。因此，原告按合同约定的租金标准要求被告支付瀚林水岸自2019年4月至2020年1月的租金847783元、凤凰楼自2019年4月至2019年8月的租金347403.5元（按不定期租赁关系开始前的租金的标准计算）的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。原、被告之间虽为不定期租赁关系，但仍受原合同条款的约束。被告未及时支付前述使用期间的租金，已构成违约，应当承担违约责任，但原告基于被告的同一违约行为一并主张没收具有违约金性质的保证金及支付迟延支付租金的滞纳金显失公平。综合本案情况，本院仅对原告主张没收租赁保证金的主张予以采纳，对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。需要说明的是，根据原、被告提交的证据、说明以及补充协议的约定，瀚林水岸租金的押金应为195000、凤凰楼租金的押金应为163320元。至于被告主张的装修押金、电费周转金，被告提供的证据不足以证明是其支付，原告也未确认，且与租金无对应关系，故本院在本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十七条、二百三十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告广州市海珠区昌岗街联星新港经济合作社与被告广州永瑞物业管理有限公司就广州市海珠区江怡路333-343号首、二层及广州市海珠区江怡路210-222号首、二层的租赁关系已经解除；二、被告于本判决发生法律效力之日起10日内向原告支付广州市海珠区江怡路333-343号首、二层2019年4月至2020年1月的租金847783元；三、被告于本判决发生法律效力之日起10日内向原告支付广州市海珠区江怡路210-222号首、二层2019年4月至2019年8月的租金347403.5元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费17907元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  韩建文二〇二〇年九月二十八日书记员  黄晓钧