广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初7340号原告：汤妙玲，女，1974年8月27日出生，汉族，住广东省广州市花都区，委托诉讼代理人：罗月薇，广东合誉律师事务所律师。被告：广州市瑰丽酒店有限公司，住所地广东省广州市花都区新华街龙珠路**凤凰广场****（部位**），统一社会信用代码91440114MA59BYGN7U。法定代表人：徐广钏，总经理。委托诉讼代理人：许彩儿，广东伟通律师事务所律师。委托诉讼代理人：江诗语，广东伟通律师事务所律师。原告汤妙玲与被告广州市瑰丽酒店有限公司（以下简称瑰丽酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案，立案时适用小额诉讼程序，经审理发现有不宜适用小额诉讼程序的情形，裁定转为简易程序公开开庭进行审理，原告汤妙玲及其委托诉讼代理人罗月薇、被告瑰丽酒店公司的委托诉讼代理人许彩儿、江诗语到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤妙玲向本院提出诉讼请求：1.汤妙玲、瑰丽酒店公司双方于2019年4月11日签订的《房屋租赁合同》继续履行；2.瑰丽酒店公司向汤妙玲支付2020年3月至付清之日止的拖欠租金，暂计至起诉之日金额为6600元及对应滞纳金，滞纳金以欠付租金总额为计算基数，按照全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率计算至瑰丽酒店公司付清全部拖欠租金之日；3.诉讼费由瑰丽酒店公司承担。诉讼中，汤妙玲变更第二项诉讼请求为：瑰丽酒店公司向汤妙玲支付2020年2月至付清之日止的拖欠租金，暂计至2020年6月，金额为9900元及对应滞纳金，滞纳金按照应付当月租金日万分之二计算至瑰丽酒店公司付清全部拖欠租金之日。事实和理由：汤妙玲、瑰丽酒店公司于2019年4月11日签订《房屋租赁合同》，由瑰丽酒店公司向汤妙玲承租位于广州市花都区××凤凰广场××区××房。双方在合同中约定租赁期限为2019年5月12日至2022年5月11日，租赁期内租金为每月2200元，乙方即瑰丽酒店公司在每月10日前将当月租金支付给乙方。在合同中还约定了双方的其他权利义务以及违约责任。双方签订了《房屋租赁合同》后，汤妙玲按照合同约定向瑰丽酒店公司交付了适租的租赁房屋，并且一直由瑰丽酒店公司使用占有至今。但是在2020年2月底，瑰丽酒店公司向汤妙玲寄送了《解除租赁合同的函》，在汤妙玲没有任何违约行为的前提下，单方提出解除租赁合同，并且拒绝向汤妙玲支付租金。瑰丽酒店公司单方要求解除合同的行为，没有任何法律和合同依据，汤妙玲作为守约方，要求瑰丽酒店公司继续履行双方之间的《房屋租赁合同》并且向汤妙玲按照合同约定支付租金的要求合理合法。经过汤妙玲多次催促要求瑰丽酒店公司支付拖欠租金，瑰丽酒店公司均不予理会，并在未经汤妙玲同意的前提下清空房屋内物品，导致汤妙玲自有物品丢失。为维护汤妙玲合法权益特起诉至人民法院，请求法院依法判决汤妙玲所请。补充事实和理由：涉案场地一直由瑰丽酒店公司占有使用，双方并未办理房屋交接手续，另，瑰丽酒店公司于2020年6月向汤妙玲以EMS快递形式，在未征得汤妙玲同意的情况下，向汤妙玲寄回涉案房屋房卡两张，由此可见，瑰丽酒店公司陈述在3月已将案涉房屋腾空并交还汤妙玲，并不属实。被告瑰丽酒店公司辩称，一、案涉房屋的租赁合同无法继续履行。（一）汤妙玲与瑰丽酒店公司所签订的合同是无效合同，该合同自始无效。1、案涉房屋没有权属证书或者办理报建手续，案涉房屋的租赁合同无效。汤妙玲提交合同编号为10#05号《房屋租赁合同》显示，案涉房屋是汤妙玲向广州市花都区新华街田美村村民委员会、邓家满、杜文彪承租，案涉物业位于花都区××凤凰广场××区××房，该物业没有相关权属证书或办理报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，因案涉无权属房屋而签订的租赁合同是无效合同，该合同自始无效。2、瑰丽酒店公司无法实现合同目的，在缴清占有使用费后，可以随时停止租赁案涉房屋。根据瑰丽酒店公司与汤妙玲《房屋租赁合同》第五条“本房产的使用用途为商业等用途”、“乙方可将本房产进行任何合法的商业行为”的约定，瑰丽酒店公司承租案涉房屋是用于经营酒店，但是案涉物业没有权属证书，汤妙玲交付给瑰丽酒店公司使用的案涉房屋根本不是适租房屋，瑰丽酒店公司无法实现该合同目的，在缴清了占有使用期间的租金后不再租赁案涉房屋符合法律规定，汤妙玲要求瑰丽酒店公司继续履行合同没有法律依据。（二）退一步说，即使房屋租赁合同有效，瑰丽酒店公司受新冠疫情影响无法正常经营，单方解除租赁合同符合合同约定及法律规定。1、受新冠疫情影响，因不可抗力导致合同目的无法实现，瑰丽酒店公司有权单方解除房屋租赁合同。自2019年12月新冠××出现，到2020年1月新冠疫情蔓延至全国，政府采取了相应的疫情防控措施，各行各业均受到不同程度影响，瑰丽酒店公司的酒店行业遭遇经营困难，2020年2月是疫情最严峻时期，瑰丽酒店公司酒店几乎无人入住，无法正常经营，瑰丽酒店公司承租案涉房屋是为了经营酒店盈利，但疫情影响酒店经营，合同目的已经无法实现，根据《合同法》第94条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”的规定，瑰丽酒店公司有权单方解除房屋租赁合同。而且，2020年2月瑰丽酒店公司与汤妙玲在内的六个出租方解除租赁合同，除汤妙玲外，其余五个出租方均已按照解除函记载时间取回了物业房卡并接收房屋。2、按照双方租赁合同约定，如因不可抗力因素导致合同终止，合同双方互免责任。根据双方《房屋租赁合同》第11条“本房产如因遇到火灾或其他不可抗拒的因素（包括天灾、地震、战争、、地震等）、政府责令关停、不符合开业条件等，导致本合同无法继续履行或乙方无法正常经营而造成双方损失的，甲乙双方不承担赔偿责任。因此而导致合同终止的，已支付租金按乙方实际的租用时间计算，多退少补”的约定，新冠疫情导致瑰丽酒店公司酒店入住人数大幅度减少，该疫情导致瑰丽酒店公司无法正常经营，瑰丽酒店公司与汤妙玲解除租赁合同，符合双方约定，双方应互免责任，汤妙玲要求瑰丽酒店公司继续履行租赁合同不符合合同约定。二、瑰丽酒店公司无需支付2020年3月后租金及滞纳金。（一）租赁合同无效，应按照实际占有使用期间计算租金。瑰丽酒店公司实际占有使用案涉物业至2020年2月23日，在该日期后瑰丽酒店公司没有再使用过案涉物业，瑰丽酒店公司实际向汤妙玲支付租金至2020年2月26日，合计支付1100元，瑰丽酒店公司已经向汤妙玲支付了合理的占有使用费，汤妙玲要求瑰丽酒店公司继续支付2020年3月后租金及滞纳金没有事实与法律依据。（二）假如租赁合同有效，瑰丽酒店公司也已于2020年2月23日向汤妙玲寄出解除租赁合同的函，自2月26日该邮件到达汤妙玲处双方租赁合同已经解除，且寄出解除函当日，瑰丽酒店公司已经腾空案涉房屋范围内瑰丽酒店公司物品，并将汤妙玲物品归放原位，瑰丽酒店公司没有再使用案涉房屋，租金应计算至解除合同日。2020年2月23日，瑰丽酒店公司通过EMS向汤妙玲邮寄了《解除租赁合同的函》，当天又通过手机短信向汤妙玲发送通知，告知了汤妙玲解除合同原因，并通知汤妙玲收到解除函之日起三日内办理交接手续，且EMS物流信息显示汤妙玲已于2月26日签收邮件。瑰丽酒店公司实际使用案涉房屋至2020年2月23日，而且该使用期间的租金瑰丽酒店公司均已支付完毕，2020年3月后瑰丽酒店公司已经没有再使用案涉房屋，不应继续支付2020年3月后租金。（三）瑰丽酒店公司寄出解除函后，多次通知汤妙玲接收案涉房屋，汤妙玲均拒绝接收，拒收房屋的经济损失应由其自行承担。2020年2月26日，汤妙玲收到解除函后，其并未按通知时间办理交接手续，瑰丽酒店公司多次通知其接收房屋，汤妙玲均拒绝处理，放任其损失扩大，该部分损失应由其自行承担，汤妙玲拒收房屋造成的损失要求瑰丽酒店公司承担没有事实与法律根据。综上，案涉房屋的租赁合同无效，且瑰丽酒店公司已经支付了占有使用期间的全部租金，汤妙玲要求瑰丽酒店公司继续履行合同及交纳租金、滞纳金没有事实与法律依据，请求法院驳回汤妙玲的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年4月11日，汤妙玲（出租方、甲方）与瑰丽酒店公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将坐落于广州市花都区××凤凰广场××区××房的房屋出租给乙方使用，双方约定本房产的租赁期为三年，自2019年5月12日起到2022年5月11日止，其中前一月为免租期。承租时按房屋及设施设备的现状交接，租赁结束后按房屋及设施设备的现状经正常使用折旧、损耗后的状况交接。甲乙双方约定租赁期内该房产的租金合计为每月2200元，租金每月结算一次，先租后用，下月的租金甲方在月末前向乙方提示付款，乙方在每月10日前（含10日）把当月租金支付给甲方，否则租金支付时间顺延。本房产的使用用途为商业等用途。若乙方不按时支付租金，每延迟一天乙方须向甲方支付相当于月租金的万分之二滞纳金。合同并对其他权利义务进行了约定。合同签订后，汤妙玲将租赁物交付瑰丽酒店公司使用，瑰丽酒店公司陈述其用于经营酒店。瑰丽酒店公司付清了2020年2月11日之前的租金，2020年2月份的租金瑰丽酒店公司支付了1100元。2020年2月23日，瑰丽酒店公司通过其工作人员卢惠燕向汤妙玲发送短信：“您好，汤小姐，由于疫情严重，对我们的经营造成了严重的影响，现状需提前与您解除租赁合同，房间已腾空，相关解除函会寄给您本人，谢谢！”瑰丽酒店公司陈述其于2020年2月23日向汤妙玲通过EMS寄送了《解除租赁合同的函》，并提交EMS物流查询记录，显示邮件被拒收。汤妙玲陈述其于2020年3月份前往物业公司自行领取了解除合同函，但明确告知瑰丽酒店公司其不同意解除合同。《解除合同的函》载明，瑰丽酒店公司告知汤妙玲，因我司经营发展的调整，决定自即日起，提前解除与阁下的房屋租赁合同，阁下物业范围内我司物品已经腾空，请阁下自收到本通知之日起3日内，与我司办理交接手续，否则因迟延交接造成的损失将全部由阁下承担，该函的落款日期为2020年2月23日。关于涉案租赁物的交接情况，汤妙玲认为双方一直没有办理交接手续，汤妙玲于2020年6月16日接收了涉案房屋的房卡。瑰丽酒店公司认为其在2020年2月23日已告知汤妙玲房屋腾空、解除合同，在解除合同的函件发出之日已经没有继续使用房屋，在2020年6月16日通过EMS将房卡快递给汤妙玲，因瑰丽酒店公司租赁房屋用于经营酒店，故瑰丽酒店公司将房屋原来的门锁变为电子门锁，涉案房屋已经没有钥匙，房卡就是钥匙，汤妙玲对更换门锁知情且同意。诉讼中，本院发函向广州市规划和自然资源局询问涉案租赁物的规划报建情况，该局向本院复函称，经查，广州市花都区新华街田美村村民委员会于2009年11月11日取得来函所述建筑的《建设工程规划许可证》（穗规建证[2009]xx号）。另查，广东省卫生健康委员会于2020年1月23日发布《广东省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应》，载明，根据《广东省突发卫生事件应急预案》，结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。广东省卫生健康委员会于2020年2月24日发布《广东省决定省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应》，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。广州市人民政府于2020年3月2日发布《广州市新型冠状病毒××疫情防控指挥部关于进一步加强疫情防控工作的通告（第4号）》，其中第六条为，严格商业服务区防控，……酒吧、舞厅、电影院、电子游戏厅、KTV、网吧、演出场所（馆）、洗浴中心、拍卖场所、大型会展所等人员密集区域暂缓开放；商场暂停母婴室、儿童游乐场、室内娱乐场所服务。本院认为，汤妙玲与瑰丽酒店公司签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合同成立有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点在于涉案合同是否应当继续履行、瑰丽酒店公司是否应当向汤妙玲支付租金、滞纳金及其金额如何。关于涉案合同是否应当继续履行，瑰丽酒店公司已经将涉案租赁物的房卡交还给汤妙玲，汤妙玲虽不同意解除合同，但双方已形成合同僵局，合同事实上已经无法继续履行，故汤妙玲请求继续履行合同，本院不予支持。关于瑰丽酒店公司是否应当向汤妙玲支付租金、滞纳金及其金额问题，本案瑰丽酒店公司以受新冠××疫情影响为由要求解除合同，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》规定，三、依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持……瑰丽酒店公司虽于2020年2月23日向汤妙玲发送了解除合同通知，但从瑰丽酒店公司的答辩及举证可看出，瑰丽酒店公司认为疫情期间因客流减少等原因造成其营业收益下降而要求解除合同，依照上述规定的精神，此种情形属于合同履行困难，瑰丽酒店公司并不当然享有合同解除权。瑰丽酒店公司亦未与汤妙玲进行房屋交接，瑰丽酒店公司认为其更换了门锁，并未向汤妙玲交付钥匙，因此，瑰丽酒店公司仍应支付其占有使用房屋期间的租金，至于租金交付的截止期限，汤妙玲虽认为双方并未办理交接手续，但汤妙玲已于2020年6月16日接收了房屋的房卡，且瑰丽酒店公司租赁房屋用于经营酒店，汤妙玲应明知房卡即为房屋的钥匙，故本院认定瑰丽酒店公司支付租金的截止日期为2020年6月16日。关于租金的标准，合同自由是意思自治原则的具体体现，当事人本应当接受其自由创设的民事权利义务关系的约束，但我国发生新型冠状病毒感染××疫情这一突发公共卫生事件是当事人在订立合同之时无法预知的情况，故结合瑰丽酒店公司使用涉案租赁物经营的业态、广东省疫情实际情况、合同履行程度、各方过错等，本着共担风险、共渡难关，兼顾公平原则考虑，现将2020年2月份、2020年3月份期间的租金标准调整为合同约定标准的一半，2020年2月份的租金瑰丽酒店公司已经支付了一半，故瑰丽酒店公司应当向汤妙玲支付2020年3月份至2020年6月16日期间的租金，双方的计租期间为每月12日至次月11日，瑰丽酒店公司应当支付2020年3月12日至2020年6月16日期间的租金，经核算，瑰丽酒店公司应当支付的租金数额为5866.67元（1100元+2200元×2个月+2200元/月÷30天×5天），瑰丽酒店公司逾期支付租金，应当按照合同约定的标准向汤妙玲支付滞纳金，滞纳金以当月应当支付的租金为限。因此，汤妙玲诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州市瑰丽酒店有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告汤妙玲支付租金5866.67元；二、被告广州市瑰丽酒店有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告汤妙玲支付欠付租金的滞纳金，其中2020年3月12日至2020年4月11日期间的滞纳金以当月欠费金额1100元为基数，2020年4月12日至2020年6月11日期间的滞纳金以当月欠费金额2200元为基数，2020年6月12日至2020年6月16日期间的滞纳金以当月欠费金额366.67元为基数，按照每日万分之二的标准，自欠费当月的11日起计至付清款日止，上述各月的违约金总额以不超过该月应交的租金为限；三、驳回原告汤妙玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告广州市瑰丽酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇二〇年九月二十一日书记员  曹国阳孙诗韵李诗琪