广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初12928号原告：马云翔，女，1954年8月15日出生，汉族，住广东省湛江市市辖区。原告：廖天铭，男，1979年11月8日出生，汉族，住广东省湛江市市辖区。两原告共同委托诉讼代理人：丘俊平，广东国匠律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：黎清荣，广东国匠律师事务所律师。被告：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广州市黄埔区九龙镇金坑村山下澳洲山庄。法定代表人：胡耀智，该公司董事长。委托诉讼代理人：张华，男，该公司员工。原告马云翔、廖天铭与被告广州澳美房地产开发有限公司（以下简称“澳美公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月30日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告马云翔、廖天铭的共同委托诉讼代理人丘俊平、黎清荣，被告澳美公司的委托诉讼代理人张华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马云翔、廖天铭向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付黄埔区九龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居D29-××房的逾期交楼违约金241206元（违约金按每日万分之五的标准，自2000年6月14日起计至交房之日止，暂计至2019年8月20日为844844.62元，以241206元为本金，违约金以房价款总额241206元为限）；2.判令被告负担本案诉讼费。事实和理由：一、购房的基本情况。1998年6月13日，原告与被告签订《房地产买卖契约》，约定：原告购买被告开发的位于增城区镇（九）××村澳洲山庄聚龙居D29-××房，建筑面积为92.47平方米，合同总价款为241206元，付款方式为一次性付款；交房时间为2000年6月13日。在签约后，原告向被告支付完房价款，被告开具收据。二、被告的违约情况。被告存在逾期交楼行为，至今未向原告交楼，已构成违约，《房地产买卖契约》第五条约定：“乙方不能按期向甲方付清购房款；或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金”。原告同意按每日万分之五的标准主张违约金，自2000年6月14日起计至交房之日止，违约金总金额以房价款总额为限。综上，原告认为，被告在与原告签订商品房买卖合同并收受房屋价款后，逾期交付房屋至今，导致原告长达近二十年未能取得房屋，属严重违约情形，侵害了原告的合法权益，因此，请求法院依法查明事实，判令支持原告的合法诉请。澳美公司辩称，一、关于利率，最高院规定是逾期贷款利率，原告在贷款利率上上浮30%没有依据；二、超过三年的违约金请求已超过诉讼时效，不予认可；三、只计算至起诉日三年内的违约金并至实际交房之日，总数不超过房款。本院经审理认定事实如下：1998年6月13日，马云翔、廖天铭（乙方、买方）与澳美公司（甲方、卖方）签订《房地产买卖契约》，约定：澳美公司将坐落在增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居D29-××房（以下简称“案涉房屋”）出售给马云翔、廖天铭，房屋建筑面积92.47平方米，合同总价款为241206元，付款方式为一次性付款。合同第三条约定，双方同意于2000年6月13日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。第五条约定，乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。合同附件第二条“房屋交付状况”2-5条约定，甲方应于2000年6月13日前将该房地产建成并正式交付乙方使用。如遇下列特殊原因，甲方可将房地产根据实际影响的时间予以延期交付乙方使用，特殊原因包括：1）不可抗力的自然灾害；2）不可抗力的社会原因。上述原因必须经政府有关部门出具的证明文件为依据方能延期。如遇前述特殊情况，本契约第九条规定乙方尚未到期支付的该房地产成交价余款的缴款期限亦按实际影响的时间相应延期。第六条“合同终止与违约责任”6-2条约定，除本契约第二条规定的原因外，如甲方不能按规定的日期向乙方交付使用该房地产，以逾期交付使用之日起到实际交付日止，甲方须向乙方支付违约金，违约金以乙方实际已付的房价款总额每日千分之一计算。如逾期超过六个月，甲方仍未能将该房地产交付使用时，乙方有权以书面通知解除本契约，并报增城市房地产交易所备案。甲方应在收到乙方发出解除通知书之日起三十天内，将乙方已付的全部房价款、利息（按当时银行贷款利率计算）、违约金退还乙方。第九条“购买价款与支付方式”9-1条约定，乙方同意按一次性支付价款，订金8000元于1998年5月10日支付，尾款233206元于1998年6月13日支付。1998年9月30日，马云翔、廖天铭向澳美公司支付了购房款241206元，澳美公司向马云翔、廖天铭出具了相关《收款收据》。已生效的（2017）粤01民终10549号民事判决查明：广州市萝岗区人民法院于2013年5月24日致函广州开发区规划和国土资源管理局调查：1.澳洲山庄项目下各建筑物内的房屋办理房产证的情况；2.未办理房产证的房屋，将来是否能办理房产证。广州开发区规划和国土资源管理局在2013年6月28日作出的穗规开发【2013】741号《关于区法院调查澳洲山庄项目有关情况的复函》中明确：澳洲山庄项目在增城时期已按当时的政策要求取得了《预售许可证》，由于诸多问题，该项目不具备办理《房地产证》的条件。广州市萝岗区人民法院于2013年7月1日致函广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局调查：1.商品房办理房产证需要满足的条件；2.涉案房屋办理大确权或初始登记的情况。广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局于2013年7月30日出具的穗萝国房函【2013】624号《关于的复函》，说明如下问题：1.根据《广东省城镇房地产权登记条例》第八条第二款规定，新建的商品房屋，开发经营企业应当自房屋竣工验收合格之日起30日内申请确认产权，申请初始登记或大确权，领取房地产权属证明书，然后再根据买卖双方提供的商品房预售合同等交易材料到房屋登记部门办理房地产转移登记手续，领取房地产权证；2.澳洲山庄项目下的涉案房屋均未办理大确权或初始登记。广州市萝岗区人民法院于2013年7月1日致函增城市国土资源和房屋管理局调查涉案房屋办理大确权或初始登记的情况。增城市国土资源和房屋管理局于2013年8月1日作出的增国房复【2013】519号《关于澳洲山庄项目房屋有关情况的答复》，说明如下问题：增城市国土资源和房屋管理局房地产交易登记系统无来函所提及澳洲山庄项目房屋办理初始登记或大确权的信息记录。还查明，案涉物业所在楼盘项目的其他部分购房者曾于诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向广东省增城市人民法院起诉。此外，案涉项目的部分业主、业主代表亦有持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目迟延办证、交房等相关情况。截至本案庭审之日，澳美公司尚未向马云翔、廖天铭交付案涉房屋。上述事实有《房地产买卖契约》《收据》《房地产登记簿查册表》及当事人陈述等证据予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，本院予以采信。本院认为，马云翔、廖天铭与澳美公司签订的《房地产买卖契约》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。关于逾期交楼违约金的问题。双方在《房地产买卖契约》第三条及附件第二条2-5条约定，澳美公司应于2000年6月13日前将案涉房屋交付马云翔、廖天铭使用。但至庭审之日，澳美公司尚未向马云翔、廖天铭交付房屋，而未交付的原因在于澳美公司。澳美公司逾期向马云翔、廖天铭交付房屋，系违约，应当承担违约责任。对于违约金的计算标准，《房地产买卖契约》第五条及附件第六条6-2条约定，违约金自逾期之日起以乙方实际已付的房价款总额每日千分之一的标准计算。本案中，马云翔、廖天铭主张违约金以已付房价款241206元为本金，自2000年6月14日起按每日万分之五的标准计算，以已付房价款241206元为限，并未超出合同约定，且未明显过高，本院予以采纳。关于逾期交楼违约金是否超过诉讼时效。由于案涉物业的部分购房者曾在诉讼时效内就交楼及逾期交楼的违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成的诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。在前述纠纷判决已生效并一直处于执行阶段的情况下，结合案涉项目的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目情况的事实，说明案涉项目的购房者确实存在持续维权的事实，同时亦可反映案涉项目的开发商即澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约及购房人在持续主张相关权利。结合考虑案涉物业所在项目的其他部分购房者曾就马云翔、廖天铭主张的同类违约事实向澳美公司主张权利及众多购房者这一利益共同体所采取的向相关部门主张权利的行为在诉讼时效问题上产生的效力，本院对澳美公司关于逾期交楼违约金已过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，参照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、第十五条之规定，判决如下：被告广州澳美房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告马云翔、廖天铭支付逾期交楼违约金（违约金以241206元为本金，自2000年6月14日起按每日万分之五的标准计算至实际交房之日止，累计违约金总额以不超过241206元为限）。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4918元，由被告广州澳美房地产开发有限公司负担。负担缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 刘 波人民陪审员 刘 英人民陪审员 李瑞卿二〇二〇年九月二十五日书 记 员 黄宝茵