上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初14576号原告：上海澄兴动漫产业发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：周勇，总经理。委托诉讼代理人：顾玉红，上海市银星律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡海燕，上海市银星律师事务所律师。被告：上海南炻餐饮有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：朱南海，执行董事。原告上海澄兴动漫产业发展有限公司(以下简称“澄兴公司”)与被告上海南炻餐饮有限公司(以下简称“南炻公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员黄文颋独任审判，公开开庭进行了审理。原告澄兴公司的委托诉讼代理人顾玉红，被告南炻公司的法定代表人朱南海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告澄兴公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除澄兴公司与南炻公司就上海市宝山区沪太路XXX号XXX、XXX、XXX单元签订的房屋租赁合同，南炻公司清腾并返还上述房屋；2、判令南炻公司支付2019年10月-12月的欠租人民币84,699元(以下币种均为人民币)，及2020年1月1月起至上述房屋返还之日止的租金和房屋占有使用费(占有使用费参照租金标准)；3、判令南炻公司支付违约金20万元；4、判令南炻公司支付物业费53,344.8元，水电费32,272元；5、判令南炻公司支付律师费50,000元。事实和理由：2015年11月，澄兴公司与南炻公司签订房屋租赁合同，约定原告将位于上海市宝山区沪太路XXX号XXX、XXX、XXX单元房屋(以下简称“系争房屋”)出租给南炻公司用于餐饮经营，租赁期限为5年，自2015年11月21日起至2020年11月31日止；先付后用，租金每三个月一付，南炻公司应于当月25日前向澄兴公司支付下一期租金。然南炻公司自2019年10月起即欠付租金，亦未支付今年的物业费和水电费。澄兴公司认为，南炻公司的行为已构成违约，应承担相应违约责任，现向法院起诉，请求判如所请。被告南炻公司答辩称：租赁合同签订、租金、物业费、水电费支付情况如澄兴公司所述；其承租系争房屋用于开设饭店，目前经营困难无力支付租金；澄兴公司自2019年12月18日起即将饭店通向地铁站口的后门封闭，造成客流量减少；如法院支持澄兴公司违约金的请求，要求予以调低。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月，澄兴公司(出租方、甲方)和南炻公司(承租方、乙方)签订房屋租赁合同，约定甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积584.6平方米，房屋计租租赁期自2015年11月21日起至2020年11月31日。合同第四条主要约定，2018年12月1日至2019年11月31日月租金为83,040元，2019年12月1日至2020年11月31日为89,619元，付款方式为押二付三，先付后用，乙方应于当月25日前向甲方支付下一期的租金等。第五条主要约定，合同期间，使用房屋所发生的水、电、物业管理费等相关租赁费用由乙方承担，水电为二次供给，乙方应在规定时间按照指定方式支付费用；乙方支付的物业管理费为每天每建筑平方米0.5元，每月8,890.8元，乙方应每三个月支付一次物业管理费，支付时间为当期末月25日之前支付下期的物业管理费；若租赁关系终止时，在乙方办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续后且乙方所交还的房屋已恢复原状并为可租赁状态的前提下，甲方应在乙方按本合同约定归还该房屋并办妥上述手续之日起30内将房屋租赁保证金(扣除尚欠未付的租金、水、电费、物业管理费后)无息退还乙方等。第七条主要约定，如乙方在计租租赁期满之日或本合同解除等提前终止之日没有向甲方交还房屋，则甲方除有权向乙方收取占用使用费和物业管理费及其他费用外，特别约定：乙方同意自计租租赁期满之日或本合同解除等提前终止之日后第7日起，甲方可开启房屋的门锁并更换门锁，在任何时间以任何方式处置房屋内的所有财产(包括但不限于家具、设施、设备、装修和物品等)而不负任何责任，并将房屋腾空收回另行出租；如该房屋内有第三方财产而乙方未组织搬离的，其一切后果由乙方承担；同时甲方有权向乙方追偿拆除装修及设备的费用；甲方收回房屋的实际控制权之日停收占用使用费和物业管理费；甲方对因此而引起的损坏及乙方之损失概不负责等。第九条主要约定，除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在合同期内，未事先征得甲方的书面同意，不得将该房屋部分或全部转租给他人，也不得将该房屋转包、出借、抵押或设立留置权、与他人交换或共同使用或其它一切非乙方自用的行为(包括但不限于股东或关联企业之间本合同项下的权利义务的转让)等。第十条主要约定，甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违约方应向相对方按第一年月租金的三倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：…...(四)乙方逾期支付、未足额支付租金、物业管理费和其他费用累计超过十五日的，乙方不得以甲方可以用保证金冲抵而主张未拖欠租金等。第十一条主要约定，因一方违约行为，导致相对方向违约方主张权利的费用，包括公告、送达、鉴定费、调查取证费用、聘请律师费、诉讼(仲裁)费、差旅费、评估费、翻译费、公证费、拍卖费、财产保全费、强制执行费等，由违约方承担等。合同附件五另确定，电费1.4元/度，水费5.4元/吨。因南炻公司欠付租金、物业管理费等，澄兴公司数次发函催缴。澄兴公司与南炻公司在庭审中共同确认，南炻公司欠付2019年10月-12月的租金84,699元及2020年1月1日之后的租金，2020年1月-6月的物业费53,344.8元，2020年1-7月的水电费32,272元。澄兴公司表示，就物业管理费、水电费只主张上述金额，后续费用不在本案中主张；同意在本案中一并处理被告南炻公司另交付的188,092.6元租赁保证金，按合同约定抵扣欠租。另查明，因本案纠纷，澄兴公司另支出律师费用5万元。关于其他损失，澄兴公司表示无其他证据可以佐证。为证明己方主张，南炻公司向本院提交了照片，证明澄兴公司关闭后门的事实。澄兴公司对于照片的真实予以认可，表示系因疫情故于2020年1月关闭此门。本院认为，澄兴公司与南炻公司就系争房屋签订的租赁合同，是当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。南炻公司关于澄兴公司关闭后门造成其客流量减少的抗辩意见，未提供足够证据予以佐证，本院不予采信。根据已查明的事实，南炻公司未按租赁合同约定支付租金，已构成违约，澄兴公司诉请要求解除租赁合同，符合合同约定，本院予以准许。南炻公司在审理中对于欠付租金等金额不持异议，故其应向澄兴公司支付2019年10月之后的租金(其中2019年10月-12月欠付租金为84,699元)、物业费53,344.8元和水电费32,272元，南炻公司另交付的租赁保证金188,092.6元应在上述欠付款项中予以抵扣。租赁合同解除后，南炻公司应清腾并向澄兴公司返还系争房屋。逾期未返还的，应参照租赁合同约定的租金标准向澄兴公司支付房屋占有使用费。澄兴公司关于违约金的请求，符合合同约定，但合同约定的违约金标准明显过高，本院考虑到合同的履行情况、当事人的过错程度以及实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定南炻公司支付违约金10万元。关于律师费5万元的请求，符合约定合同，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告上海澄兴动漫产业发展有限公司与被告上海南炻餐饮有限公司就上海市宝山区沪太路XXX号XXX、XXX、XXX单元房屋签订的租赁合同；二、被告上海南炻餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内，清腾并向原告上海澄兴动漫产业发展有限公司返还上述房屋；三、被告上海南炻餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海澄兴动漫产业发展有限公司支付2019年10月-12月的欠租84,699元、物业费53,344.8元和水电费32,272元；并按每月89,619元为标准，向原告上海澄兴动漫产业发展有限公司支付自2020年1月1日起至上述房屋返还之日止的租金和房屋占有使用费(被告上海南炻餐饮有限公司交付的租赁保证金188,092.6元在上述欠款中需予抵扣)；四、被告上海南炻餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海澄兴动漫产业发展有限公司支付违约金10万元；五、被告上海南炻餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海澄兴动漫产业发展有限公司支付律师费5万元；六、驳回原告上海澄兴动漫产业发展有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费减半收取7,921元，由原告上海澄兴动漫产业发展有限公司负担646元，被告上海南炻餐饮有限公司负担7,275元。保全费5,000元，由被告上海南炻餐饮有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄文颋二〇二〇年九月二十一日书记员  鲍仲钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。