福建省罗源县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0123民初1689号 原告:福建省升元建筑工程有限公司，住所地福建省罗源县凤山镇北大路**大楼。 法定代表人：黄新武，职务：董事长。 委托代理人：王宝荣，男。 被告：郑永水，男，汉族，1979年12月21日生，住福建省罗源县。 被告：林燕平，女，汉族，1989年6月6日出生，住福建省罗源县，现住福建省罗源县。 原告福建省升元建筑工程有限公司与被告郑永水、林燕平租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告福建省升元建筑工程有限公司（以下简称升元建筑公司）的委托诉讼代理人王宝荣、被告林燕平到庭参加诉讼，被告郑永水经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 升元建筑公司向本院提出诉讼请求：1、判令郑永水、林燕平立即支付2020年3月到5月份的租金21000元（7000元／月×3个月）；2、判令郑永水、林燕平支付拖欠的电费366.00元；3、判令郑永水、林燕平从2020年3月1日起到付清拖欠租金之日止的逾期违约金（按月利率2%计算，每月420元，暂从3月1日计算到7月1日合计1680元）。事实与理由：升元建筑公司于2018年4月将位于罗源县××镇××路××号大楼××层西侧两间店面的五年租赁使用权进行公开拍卖，4月20日郑永水竞拍取得诉争房屋的五年租赁权，双方于2018年4月28日签订《租赁合同》。按照租赁合同第三条约定，租赁期限从2018年5月1日到2023年4月30日止。第四条约定，第一年到第三年的每月租赁7000元，第四年后每年的月租金按上一年租金递增5%。合同签约时，租赁方应当支付3个月租金做为履约保证金。租金按季支付，应于每个季度的第1个月5日前支付，若逾期支付，每日按月租金的2％支付违约金。租赁合同第九条约定，连续拖欠租金达30天以上的，出租方有权解除合同，没收履约保证金。无故单方面擅自解除合同的，违约方应当按本合同总租金总额的5％向守约方支付违约金。合同签约后，双方依约履行合同，郑永水缴交了21000元履约保证金。此后，大约从2019年1月份开始，林燕平声称其与郑永水共同经营，代郑永水向升元建筑公司缴交租金、水电费。2020年2月底止，郑永水、林燕平停止缴交租金，经升元建筑公司催告无果，到2020年5月底，林燕平将店面钥匙交还升元建筑公司，单方面解除了诉争租赁合同。郑永水、林燕平中途单方面提前解除合同，违反租赁合同的约定，应承担违约赔偿责任，除了合同履约保证金不能退还外，还应当支付拖欠三个月租金及因延迟支付租金产生的违约金，鉴于合同约定的延迟履行违约金较高，升元建筑公司自愿按月利率2%的标准计算。 郑永水未作答辩。 林燕平辩称：1、因2020年1月底新冠疫情爆发，导致答辩人无法营业，每月7000元的房租令答辩人倍感压力，期间已与升元建筑公司协商免租两个月，但协商未果，因升元建筑公司不执行国家免租政策，才导致答辩人无法继续经营；2、合同第十条约定如遇到不可抗逆因素导致合同终止的，双方将不负任何责任。合同签订之际，答辩人已交押金21000元，水电押金3000元，在双方协商未果退还押金的背景下，升元建筑公司在4月27日将诉争房屋的总电闸关闭，导致答辩人无法营业；3、要求将履行保证金及水电押金用于抵扣未缴租金，若不能抵扣则要求返还履约保证金；4、答辩人已在今年5月初将诉争房屋的钥匙交给升元建筑公司。 本院认定事实如下：2018年4月28日，升元建筑公司通过公开竞标的方式将自有名下位于罗源县××镇××路××号××层西侧两间结构店面及设施出租给郑永水使用，用于一般经营。租期五年，自2018年5月1日至2023年4月30日，前三年月租金7000元，第四年即由2021年5月1日起月租金涨至7350元，第五年即由2022年5月1日起月租金涨至7718元，租金按季度结算，于每季度第一个月的5日前付清。合同对违约责任的约定如下：（1）因一方单方行为导致本合同无法履行，或无故单方面擅自解除合同，违约方应按本合同总租金总额的5%向守约方支付违约金；（2）乙方逾期缴纳租金达30日的，每日按月租金的2%支付违约金，逾期30日以上的，甲方有权解除合同；（3）乙方支付月租金3倍的金额即21000元作为履约保证金，合同期满，乙方不存在欠缴租金、水电卫生费等各项费用，无其他违约行为并清理好租赁物的卫生后，经甲方验收后，甲方30日内无息退还该保证金。合同签订后，郑永水将21000元履约保证金和3000元水电费周转金交付给升元建筑公司。2020年1月份，新冠疫情爆发，林燕平主张免租2个月，升元建筑公司允许免租半个月，双方协商未果。2020年3月26日林燕平缴纳了7000元的房租，剩余租金至今未付。2020年5月10日，林燕平将清空的诉争房屋钥匙交还给升元建筑公司，升元建筑公司表示接受，双方确认租赁合同就此解除。另查，林燕平与郑永水之间构成转租，转租后由转租后的承租人林燕平以郑永水的名义向升元建筑公司支付租金，并向郑永水支付了履约保证金和水电费周转金合计24000元。升元建筑公司对转租事实知情并默许。 本院认为，升元建筑公司与郑永水签订租赁合同，系双方真实意思表示，双方均应全面履行合同义务。郑永水虽未经升元建筑公司同意转租诉争房屋，但依据升元建筑公司陈述可知，其对此知情且未提异议，此后更持续推动转租后的合同履行，可以视为升元建筑公司对郑永水与林燕平之间的转租行为构成默示认可，故升元建筑公司与郑永水之间的租赁合同、郑永水与林燕平之间的转租合同均合法有效，对本合同的当事人具有约束力。 关于责任主体。承租人郑永水与次承租人林燕平之间的转租行为虽受到出租人认可，但出租人对转租行为的认可影响的是次承租人租赁权的实现，而非将次承租人纳入租赁合同关系，且各方均未对转租后的责任承担进行特别约定，故诉争纠纷应当严守合同相对性，即升元建筑公司与郑永水之间的权利义务依托于双方的租赁合同，而郑永水与林燕平则依托于双方的转租约定。本案异议在于逾期支付租金以及因此产生的违约责任的认定，对于升元建筑公司而言，基于合同相对性，该诉请应当以其与郑永水之间的租赁合同为依据，故本案的责任主体为租赁合同的相对人郑永水，而非转租合同的相对人林燕平。升元建筑公司以林燕平为共同责任主体主张其承担租金支付义务及对应违约责任，缺乏法律及合同依据，本院不予支持。 关于转租人林燕平的行为对本案的影响。诉争房屋实际由转租人林燕平实际占有使用，也是因林燕平原因导致逾期支付租金，对于该行为，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决。因此，对于林燕平的法律地位，于升元建筑公司而言，应当将其界定为该条规定的“第三人”，产生类似债务履行辅助人的法律后果，承租人郑永水因租赁合同之外的转租人林燕平的违约行为，导致其违反与升元建筑公司之间的违约责任，故而郑永水应当对升元建筑公司承担违约责任。至于郑永水与林燕平之间的责任认定，应当依据双方之间的转租合同另案认定，不属于本案认定事实。 关于合同解除。次承租人林燕平于2020年5月10日将钥匙退还给出租人升元建筑公司，可认为林燕平径直向出租人提出了解除合同。基于合同相对性，原则上次承租人的解除意思表示应当向转租合同的相对人郑永水作出，但基于升元建筑公司对转租行为的认可，以及林燕平始终以郑永水名义向出租人支付租金的事实，且郑永水对租赁解除始终未提异议等，本院认可次承租人林燕平的解除意思系经承租人郑永水认可，在这一层面上林燕平可视为郑永水的合同履行辅助人，代郑永水作出解除意思表示，故林燕平向出租人升元建筑公司发出的解除意思表示效力及于郑永水。基于林燕平已搬离诉争房屋、升元建筑公司接受钥匙并事后再行出租诉争房屋等事实，本院认定升元建筑公司与郑永水之间的租赁合同于2020年5月10日解除。 但合同解除不影响合同原有债务的继续履行以及债务不履行的责任负担。关于租金支付问题，林燕平主张是租金计算周期为当月16日至次月16日为一个周期，但升元建筑公司主张按自然月计算租金。根据《租赁合同》中第四条第1点租金约定的起算时间为每月1日，结合租金收条等，升元建筑公司的主张更符合租赁交易习惯，因此，林燕平3月27日支付的租金为2020年2月1日至2月29日的租金，本院予以确认。按照约定的7000元月租金标准，折算后日租金为233.3元，但诉争房屋的租金仅支付至2020年2月29日，履行辅助人林燕平以新冠疫情为由主张两个月的免租利益。对此，基于疫情防控期，结合升元建筑公司的意思表示，秉持公平原则与利益平衡原则，本院酌定免租期为一个月，故郑永水应当向升元建筑公司支付自2020年4月1至合同解除期2020年5月10日期间的租金合计9332元（233.3元/天×40天）。因租赁合同另约定出租人逾期支付租金的，应当另行支付逾期履行违约金，升元建筑公司以月利率2%的标准计算逾期履行违约金的主张低于双方约定，且尚处于法定许可范围内，故郑永水应向升元建筑公司支付自2020年4月1日起至实际还清之日止的逾期履行违约金。 关于履约保证金21000元，因不在诉请范围内，故不再予以赘述，但基于履约保证金的性质，系用于担保债务的履行，本案诉争违约行为已发生，故升元建筑公司可将该保证金予以折抵。此外，合同租赁期间，尚余有应付未付的电费366元，郑永水应当予以支付，但鉴于郑永水已先行向升元建筑公司支付3000元水电费周转金用于担保合同关系终止后的水电费清理，故可予以折抵。履约保证金和水电费周转金虽未在诉请之中，本案也不存在反诉，但该项费用与本案密切相关，为避免二次诉讼引发的当事人诉累，基于诉讼经济原则，本院对此进行一并处理，升元建筑公司在折抵郑永水上述应付费用后，余下部分应予以返还。被告郑永水经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条，第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、判令郑永水向福建省升元建筑工程有限公司支付租金9332元及逾期履行违约金（自2020年4月1日起至实际付清款项之日止，按年利率2%计算）； 二、判令郑永水向福建省升元建筑工程有限公司支付代缴电费366元； 三、上述第一、二项费用可从郑永水支付的履约保证金和水电费周转金中予以折抵，若有盈余则由福建省升元建筑工程有限公司向郑永水返还。 四、驳回福建省升元建筑工程有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费376元，减半收取计188元，由福建省升元建筑工程有限公司负担103元，由郑永水负担85元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 员 郭茹洁 二〇二〇年九月十七日 法官助理 郑思清 书 记 员 陈 培 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。 次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。