江西省吉安市吉州区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0802民初3303号原告（反诉被告）：吉安聚源实业发展有限公司，住所江西省吉安市吉州区工业园聚源公馆内，统一社会信用代码913608027511255170。法定代表人：万义国，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王铁平，江西文修律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭海华，江西文修律师事务所律师。被告（反诉原告）：盛志钢，男，1969年2月4日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区，联系。被告（反诉原告）：贺军，男，1968年10月10日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区，联系。两被告共同委托诉讼代理人：罗敏，江西共创律师事务所律师。原告吉安聚源实业发展有限公司（以下除判决主文外均简称“聚源公司”）与被告盛志钢、贺军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，分别于2019年9月16日、2020年7月21日公开开庭进行了审理。原告聚源公司的法定代表人万义国、委托诉讼代理人王铁平、被告盛志钢、贺军及其二人的委托诉讼代理人罗敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告聚源公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除双方的买卖合同关系，并判令被告即刻搬离原告所属的35间店铺及物业用房4间（共计39间）；2.依法判令被告支付从2013年6月至2019年6月的侵占费共计1286935.2元（后续侵占费按总面积1789.41平方米，每月10元／平方米，每年214489.2元结算至被告实际搬离之日止）；3.依法判令被告赔偿因其没有付清购房款造成原告向江西安福农村商业银行股份有限公司贷款800万元所拖欠的银行本金及利息损失3562000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年11月，原告因运营困难将聚源公馆74-75栋合计1514.63平方米的35个店铺作为抵押担保为案外人万某向江西安福农村商业银行股份有限公司贷款800万元，万某将该笔贷款全部转用于原告方生产经营。被告盛志钢与原告公司法定代表人万义国系好友。2013年1月份，被告盛志钢表示愿意购买上述店铺以帮助原告偿还贷款。双方议定被告盛志钢以每平方米5728元的价格购买聚源公馆74-75栋合计1514.63平方米的35个店铺，合计总购房款867.7万元。被告盛志钢陆续通过以物及转款的形式向原告方支付了164万元购房预付款，仍欠36万元。2013年5月21日，被告盛志钢向原告出具36万元的欠条一张。2013年5月22日，原告向被告盛志钢出具200万元购房预付款收据一张，收据上注明开票200万，实收164万，尚欠36万元。付款后，被告盛志钢就联同被告贺军对35间的店铺共计面积1516.63平方米和另外4间物业用房共计面积272.78平方米进行自用以及对外出租，经营古玩市场。因被告一直未付后续购房款，导致原告无法归还江西安福农村商业银行股份有限公司800万元；2014年12月，该笔贷款又转给曾小华，曾小华为借款人。因被告未付后续购房款导致原告仍无能力偿还贷款本金及利息，2016年6月，江西安福农村商业银行股份有限公司在安福县法院提起民事诉讼，法院判决曾小华偿还江西安福农村商业银行股份有限公司贷款及利息8593532.18元，江西安福农村商业银行股份有限公司对上述店铺有优先受偿权。该判决生效后，曾小华未能履行判决，江西安福农村商业银行股份有限公司向安福县人民法院申请强制执行，要求拍卖上述店铺，但两被告依然不支付后续购房款，还继续强行占用上述店铺，导致原告未能通过拍卖店铺及时偿还江西安福农村商业银行股份有限公司的本金及利息，由此原告需承担的不予履行的延期利息及罚息总数大大增加，损失3562000元。期间，原告数次找到被告盛志钢和贺军，要求两被告按现有市场价支付剩余购房款和6年来的店铺侵占费用于原告偿还江西安福农村商业银行股份有限公司的贷款及利息，但是两被告置之不理，也不予配合法院执行。原告认为，被告盛志钢仅只支付164万元购房预付款，没有办理店铺过户手续，上述店铺仍归属于原告所有，被告盛志钢和贺军一直占用原告的店铺经营至今，侵犯了原告的合法财产权益，理应支付原告侵占费。因被告未能支付后续购房款，导致原告无法偿还江西安福农村商业银行股份有限公司的贷款及利息，损失几百万元，理应由被告盛志钢和贺军承担。为此，原告特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告盛志钢、贺军共同辩称，一、两被告是合伙出资购买本案诉争房产的关系，并合伙出资建设门面基础配套设施。2012年10月，盛志钢和贺军在聚源一期后面看到一排废弃的店面。因为地处偏僻又不通车通路，两人准备合伙投资购买。盛志钢和贺军在2012年11月开始完善基础设施的施工前，本案诉争的35间店面及4间物业用房前面全是高4米的黄土山坡，无路可走，当时让人用来养鸡养鸭，只有靠近双秀路头上的两间出租给一个修汽车轮胎的，其余全废弃或成为乞丐避宿之地。二、2012年底，原告公司的法定代表人万义国要求将本案诉争房产卖给盛志钢，两人议定所有房产以3000元每平方的单价全部卖给被告，由被告出首付款200万元，其余房款由银行按揭贷款支付给原告。2013年5月22日，被告支付了200万元预付门面款给原告，双方合同关系成立。由于之前被告盛志钢、贺军两人均不认识万义国，所以盛志钢通过当时旅居在阿联酋的宁某和布珂嫚，于2012年10月中旬当面与原告公司的法定代表人万义国协商，地点就在万义国当时在马路边的**井冈山内。双方前后谈了3次，每次都是万义国、盛志钢、宁某、布珂嫚四人在场。最后，万义国与盛志钢议定以3000元每平方米的价格通过按揭的方式购买该公司位于吉州区多平方米的35间店铺及物业用房。原告诉称盛志钢愿意于2013年花867.7万元买这些店面，加上基建的开支260多万，合计1127.7万元，平均要花7500元每平方的单价，按这个价当时可以买井冈山大道邮电局附近的店铺了，这明显是说假话。该门面当时双方议定的实际价格可以从2012年万义国在安福农商行贷款800万元用了多少抵押物就能反映出来。原告当时将37间店面、4栋连体别墅、3套复式楼全部抵押给了银行才借款800万元。这也说明当时的此地段的门面购买价格是2000多元每平方米。2012年至2013年，吉安市人民经济能力不够，基本没有人有能力一次性付清款项购买1500多平方米的店面。再加上当时的经济环境是去库存，政府鼓励买房，政策是免契税，银行提供低息按揭贷款，商品房市场极其低迷。还有该诉争门面当时是无水、无电、无路的养鸡养鸭的偏僻店面，还需完善水电、修路、绿化等等。所以，当时双方议定3000元每平方米的价格，对原告来说，已经是非常好的卖价了。原告在诉状中称当时双方议定以每平方米5728元的价格购买是不属实的，5728元每平方米的价格当时高出了市场价格两倍。三、本案诉争的35间店面及物业用房4间（共计39间）在2012年的时候就由原告自动交付给了被告。被告在收到原告交付的39间店面以后，自己出资做了门面的基础配套设施、周边路面的填土、水泥路面硬化、绿化等工程，花费了260多万元工程款。原告公司法定代表人万义国为了尽快促成双方买卖交易，于2012年11月将本案诉争店铺交付给了被告盛志钢和贺军。2012年12月20日，盛志钢和贺军交了第一笔74栋路面工程款的10万元给万义国聚源公司的工程队。2012年12月至2013年5月近半年期间，盛志钢和贺军均是雇请原告的法定代表人万义国公司的工程人员做诉争店铺的附属基础工程：1.高4至5米，长200余米的余土清理（均有当时的照片为证）；2.钢筋混泥土浇筑长300余米，宽12米的路面；3.诉争店面中的水、电安装和路面绿化；4.160余米的围墙安保消防设施投入，均有原始票据为证，并且全部是由负责管理的李洪涛（公民身份号码3624011974********，手机号132××××****）经手将被告的款项支付给了原告的公司人员，共花费260余万的工程款才施工完毕。2013年3月，被告盛志钢、贺军和45家商家陆续签订房屋租赁合同后入驻该门面经营至今。2012年10月至2013年5月，盛志钢陆续支付给万义国164万，已经达到了本案诉争店面总金额的30%以上了，可以办理银行按揭。2013年5月22日，万义国出具收到被告盛志钢支付74＃楼门面的预付房款200万元的财务收据一份，说明其已收到两被告共同支付的房款。另外，盛志钢个人还支付了：1.2013年8月6日，原告的法定代表人万义国在被告处购买了一个清代的带着套链的翡翠瓶，价格是16万元，折抵购房款；2.2014年3月，被告花10万元从峡江东阳房地产公司王志维手中购买战国青铜剑给了万义国，约定万义国应支付10万元给被告，折抵购房款；3.2013年8月9日，被告盛志钢通过自己父亲盛庭安名下的万国艺术品投资公司用支票支付了现金56000元给万义国，折抵购房款；4.被告盛志钢代原告的法定代表人万义国归还陈某的借款5万元，折抵购房款；5.2015年9月，万义国在广东吸毒被抓，要求被告寄2万元给他，被告转了2万元给万义国，折抵购房款；6.2016年底（春节前夕），万义国购买青铜器、名人字画、翡翠戒面和项链，被告盛志钢帮万义国垫付了3万余元，折抵购房款，以上合计支付原告41.6万元购房款。四、本案的过错责任在于原告，被告没有过错。本案诉争门面交付后，被告出巨资予以完善周边基础配套设施。之后被告催促原告办理银行按揭贷款手续，原告迟迟不予配合，致使本案门面款未付清。后安福县人民法院对本案门面采取强制执行措施，被告才知道是原告在出卖门面之前，就将门面抵押给了银行，致使该批门面无法办理按揭手续，也无法办理过户手续。从2013年5月开始，被告盛志钢多次要求万义国与被告签订正式的购房合同并办理店面的银行按揭手续，因为当时的银行政策规定支付清了全部购房款的30%就可办理银行按揭。万义国表面答应，却一直拖着不给办银行按揭手续。现在被告才知道万义国不是不签买卖合同，而是根本就签不了合同，因为当时就已经将所有店面抵押给银行了。直到2017年上半年，安福农商行起诉万义国及聚源公司，被告才知道万义国早在2012年11月就将卖给被告的35间店铺和其它4套别墅、4套复式楼、2个临街旺铺瞒着被告偷偷地抵押给安福农商行贷款800万元，因为无力偿还而被法院于2017年3月查封拍卖。2017年10月，安福法院在执行万义国还贷800万元所涉不动产时，被告贺军已作为单独的民事主体向安福法院提出了执行异议书，提出被告购房在先，35间店面抵押在后，万义国涉嫌诈骗以及安福农商行抵押考察评估失职。安福法院第一次放弃了对35套店铺的拍卖执行，只对其它抵押物4套别墅、3套复式楼及临街2间旺铺执行拍卖得款800余万元，扣除费用和利息已归还本金800余万元。2017年后，经被告前往吉州房屋交易所查证当年的抵押手续，才知道800万元的贷款根本不是2012年12月26日第一次起贷的，而是2009年就开始贷款了，被告受骗上当了。五、原告自动将门面交付给被告使用，无理由让被告搬离。被告使用自己的门面，不需要支付使用费用。原告公司的法定代表人隐瞒该诉争房产已经被抵押贷款的事实，骗被告购买该诉争门面，应该先由原告还清银行的贷款，再按当时约定的3000元每平方米的价格，给被告办理银行按揭贷款手续。有一个问题足以说明被告是被骗了，那就是2012至2013年，是国家号召房产去库存的时期，鼓励国民当然包括公务员去购房去投资。盛志钢作为一位普通民警，去投资买房应不属违纪也不违法，但有哪个民警与人合伙投入400多万元的现金买不动产却办不了过户手续？这说明从一开始被告就被骗了。本案中，万义国已在2012年10月交付了39间店面。2012年12月22日，被告盛志钢、贺军支付万义国聚源公馆工程部74栋楼后面道路硬化工程款10万元，预备了一二个月时间，附属工程项目自2012年12月22日大规模启动，2013年5月完工，6月招租45户商户入住。五年期满后，第二个5年的合同也在2018年6月续签，6年的期间内没有任何人到市场上告诉被告是非法侵占，到了今天，被告才知道被骗了。可是，原告却信口雌黄地说被告非法侵占，这是颠倒黑白。综上，请法庭驳回原告的诉讼请求，判决原告继续履行双方的房屋买卖合同。双方没有约定付款时间，迟迟未付清购买门面款项是原告的过错，与被告无关。六、退一步讲，如果一定要解除双方的房屋买卖合同，则原告必须退回被告缴纳的200多万元房屋预付款，并承担此款从2013年5月22日至归还之日止月息2分的利息损失，还应赔偿被告出资建设的门面附属基础配套设施、周边路面的填土、水泥路面硬化、绿化、水电安装等工程计260多万元工程款损失。诉讼过程中，被告（反诉原告）盛志钢、贺军向本院提出反诉请求：1.解除双方房屋买卖合同；2.判决反诉被告返还反诉原告已付购房款200万元，并且支付此款从2013年5月22日至归还之日止的利息（按ＬＰＲ计算）；3.请求法院判决反诉被告赔偿反诉原告出资建设的门面装修、门面附属基础配套设施、周边路面的填土、水泥路面硬化、绿化、水电安装等工程款项1113828.28元；4.本案诉讼费及财产保全费由反诉被告承担。事实和理由：2012年10月，反诉原告盛志钢和贺军在地处偏僻又不通车、通路的聚源一期后看到有一排废弃的店面后准备合伙投资购买。当时反诉原告盛志钢、贺军均不认识反诉被告的法定代表人万义国，所以盛志钢通过当时旅居在阿联酋的宁某和其合伙人布珂嫚的介绍，于2012年10月中旬与反诉被告的法定代表人万义国协商，地点在万义国马路边的**井冈山内，前后谈了3次，每次均有万义国、盛志钢、宁某、布珂嫚四人在场。最后，万义国与盛志钢议定以3000元每平方米的价格通过按揭的方式购买该公司位于吉州区多平方米的35间店铺及物业用房。反诉被告的法定代表人万义国为了尽快促成双方买卖交易，自觉将店铺于2012年11月交付给了盛志钢和贺军。2012年12月至2013年5月近半年的时间内，盛志钢和贺军均是雇请反诉被告法定代表人万义国公司的工程人员做诉争店铺的附属基础工程及装修，反诉原告花费280多万元才让该门面可以使用。2013年3月后，盛志钢、贺军和45家商家陆续签订房屋租赁合同后入驻该门面开始经营。2012年11月至2013年5月，反诉原告陆续支付了购房款。2013年5月22日，反诉被告的法定代表人万义国出具了收到盛志钢支付74＃楼门面预付房款200万元的财务收据一份给盛志钢。另盛志钢个人支付了部分购房款，合计共支付反诉被告购房款242.6万元。2017年10月后，因安福法院执行反诉被告800万元欠款所涉不动产，大部分租户都搬离了店铺，现诉争门面闲置。综上所述，反诉被告偷偷将卖给反诉原告的房屋抵押给银行，致使合同目的无法实现，应承担违约过错责任，返还反诉原告已经支付的房款，并承担赔偿责任。原告（反诉被告）聚源公司对被告（反诉原告）盛志钢、贺军的反诉辩称，1.同意解除双方买卖合同，因为被告只支付了164万元购房款，这164万元基本上没有支付现金，需要被告提供相关凭证，有部分钱和物我方认可一共价值164万元；2.对于被告已经支付的164万元购房款，由于被告长期占用原告的店面进行自营和对外转租，按照我方提出的诉讼请求，合计占用面积是1789.41平方米，按每月10元/平方米自2013年6月起，应冲抵被告的购房款，不足部分，被告应继续支付占用费直至搬离店面之日止；3.本案系房屋买卖合同纠纷，被告所说的路和临时建筑是政府早就有规划的，路是通往朱家村唯一的一条道路，政府早晚会修，被告修路是为了自己经营而修建，被告提出的鉴定等涉及的一系列鉴定内容，原告认为与本案无关，不应支持；4.应予驳回被告的反诉请求，不应支持诉讼费、保全费等相关费用由原告支付的请求。本院经审理认定事实如下：一、原告聚源公司系一家经营基础设施建设、房地产开发销售、建筑材料销售等业务的企业。2012年5月7日，聚源公司作为房屋所有权人取得位于吉州区间商铺的房屋所有权证（吉房权证吉州字第0**51277号-××号），建筑面积共计1514.63平方米。根据聚源公司提交的房屋所有权证显示，上述35间商铺于2012年12月4日办理房屋抵押登记，于2014年12月26日办理抵押注销登记，并于当日再次办理房屋抵押登记。二、2012年10月，被告盛志钢欲购买上述35间店铺用于经营古玩街，遂通过朋友找到聚源公司法定代表人万义国，双方就上述商铺出售事宜进行了协商。不久，万义国即将35间商铺及4间物业用房（建筑面积共计272.78平方米）交付给盛志钢实际占有和使用。同年，盛志钢、贺军开始就上述商铺周边的道路及基础设施共同进行施工和完善。2013年3月，盛志钢、贺军陆续以江西万国艺术品投资有限公司的名义与案外人签订《商铺租赁合同书》，将上述商铺分别出租给案外人经营艺术品、老物件、古玩等销售业务。根据聚源公司提交的六份《商铺租赁合同书》显示，江西万国艺术品投资有限公司于2013年、2018年分别与案外人肖疆民、周小青、兰小马签订两份租赁合同，租赁期限均为5年，分别为2013年至2018年、2018年至2023年。其中2013年签订的三份租赁合同书约定的租金分别为4元/月/平方米、7元/月/平方米、7元/月/平方米，并约定第四年起每年递增1元/月/平方米；2018年签订的三份租赁合同书约定的租金均为9元/月/平方米。三、2013年5月21日，盛志钢向聚源公司出具一份《欠条》，载明：“今欠到吉安聚源实业发展有限公司购房款（用于购74＃门面款）叁拾陆万元整（￥360000）。此据。”次日，聚源公司向盛志钢出具一张金额为200万元的收据，收款方式为转账，收款事由为预付74＃楼门面款。后因盛志钢代聚源公司向案外人陈某清偿了5万元债务，双方约定该5万元用于抵扣盛志钢所欠聚源公司购房款。四、经查明，2012年12月4日，聚源公司以上述35间商铺等房产为案外人万某向江西安福农村商业银行股份有限公司贷款800万元提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。2014年12月，上述贷款800万元转由聚源公司法定代表人万义国的妻子曾小华负担。同年12月26日，曾小华与江西安福农村商业银行股份有限公司签订《个人借款合同》，约定曾小华向江西安福农村商业银行股份有限公司借款800万元，借款期限24个月。聚源公司以其名下所有的位于吉州区店面（包含案涉35间商铺）和7套房产（产权证号为吉房权证吉州字第××、00×**1、00××73、00××76、00151277-××9、00151300-××号）为该笔借款提供最高额抵押担保，并办理了抵押登记手续。案外人王某为该笔借款提供最高额连带保证担保。后因曾小华未按时偿还借款，江西安福农村商业银行股份有限公司将曾小华、聚源公司、王某起诉至安福县人民法院。后安福县人民法院作出（2016）赣0829民初1084号民事判决，判决曾小华偿还借款本金及利息共计8593532.18元（利息已算至2016年6月6日，之后的利息以尚未归还的本金为基数，按照双方合同约定的利率计算），王某对上述款项承担连带清偿责任，江西安福农村商业银行股份有限公司对聚源公司提供的抵押物房产在上述款项及实现债权的费用范围内享有优先受偿权。因案涉商铺被查封，2016年期间，曾小华、王某、盛志钢就剩余购房款的支付问题进行协商，后因数额存在分歧未达成一致。五、因曾小华未按上述判决确定的内容履行还款义务，江西安福农村商业银行股份有限公司向安福县人民法院申请强制执行。该案执行过程中，贺军向安福县人民法院提出书面执行异议，称：“贺军已于2012年10月和聚源公司协商以4,000元/平方米的价格购买聚源公馆74-75栋1500平方米商铺，并于2013年1月15日向聚源公司法定代表人万义国转账支付2,679,591.46元，聚源公司于2013年5月22日向贺军出具收到200万元购房款的收条。付款后，贺军投资近200万元对商铺基础设施进行施工，并招租45户商家。期间贺军多次要求聚源公司签订正式购房合同，但聚源公司表面答应却一直不办。直至安福县人民法院对商铺进行评估拍卖，贺军才知道聚源公司于2013年11月将商铺作为抵押贷款。贺军认为，购房合同在前，抵押在后，前述商铺属于贺军所有，故请求法院撤销拍卖裁定。”后安福县人民法院作出（2017）赣0829执异16号民事裁定，认为异议人贺军与聚源公司之间的买卖合同关系不能对抗已办理登记的抵押权，故裁定驳回贺军的异议请求。六、本案诉讼过程中，盛志钢、贺军于2019年9月25日共同向本院申请对案涉35间商铺及物业用房的门面装修、门面附属基础配套设施、周边路面的填土、水泥路面硬化、绿化、水电安装等工程的工程款进行鉴定。经原、被告双方认可，江西天剑司法鉴定中心接受本院委托对上述事项进行鉴定，并于2020年6月12日出具赣天剑司鉴[2019]建鉴字第（201）号《建设工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为：“经过认真核算，吉州区聚源公馆住宅小区74-75栋一楼1500平方米的35间店铺及物业用房的门面装修，门面附属基础配套设施，周边路面的填土，水泥路面硬化、绿化、水电安装等工程的工程款鉴定总价款为1,113,828.28元。大写：壹佰壹拾壹万叁仟捌佰贰拾捌元贰角捌分。”鉴定意见书后附：1.现场勘查照片；2.司法鉴定机构许可证（复印件）和司法鉴定人执业证（复印件）；3.对甲乙双方反馈意见的回复；4.工程结算书。盛志钢、贺军为此支付工程造价鉴定费30,000元。七、另查明，盛志钢与贺军就案涉商铺合伙共同出资购买及经营。以上事实，有原告（反诉被告）聚源公司提交的营业执照、房屋所有权证三十五张、《商铺租赁合同书》六份、《欠条》《收据》、通话录音（刻录于光盘）、（2016）赣0829民初1084号民事判决书、（2017）赣0829执异16号民事裁定书、执行异议书、证人证言（王某、万某、袁某），被告（反诉原告）盛志钢、贺军提交的现场照片十四张、抵押物清单、赣天剑司鉴［2019］建鉴字第（201）号《建设工程造价鉴定意见书》及鉴定费发票、证人证言（宁某）、证明材料（陈某）、双方当事人、委托诉讼代理人陈述及本院开庭审理笔录（两次）在卷佐证，可以认定。本院认为，本案双方当事人的争议焦点为1.案涉房屋买卖合同的成立及解除问题；2.聚源公司诉请盛志钢、贺军支付房屋占用费以及盛志钢、贺军反诉请求聚源公司返还已付购房款200万元并支付利息是否合法有据的问题；3.盛志钢、贺军反诉请求聚源公司赔偿因门面装修、基础配套设施完善等产生的工程款1,113,828.28元是否合法有据的问题。关于案涉房屋买卖合同的成立及解除问题。经审理查明，两被告系合伙关系，2012年10月，聚源公司与盛志钢协商一致，约定聚源公司将其名下位于吉州区间物业用房出售给盛志钢。原、被告双方均认可未就上述房屋买卖签订书面合同。但聚源公司已于同年向盛志钢、贺军交付了房屋，盛志钢、贺军亦支付了部分购房款，并对房屋及周边基础设施进行装修完善。基于以上事实，可以认定原、被告已就该35间商铺和4间物业用房形成了事实上的房屋买卖合同关系，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。现原、被告均通过诉讼的方式主张解除案涉房屋买卖合同，应视为双方就合同的解除协商一致，该诉请不违反法律规定，本院予以支持。关于聚源公司诉请盛志钢、贺军支付房屋占用费以及盛志钢、贺军反诉请求聚源公司返还已付购房款200万元并支付利息是否合法有据的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”依照上述法律规定，原、被告之间的房屋买卖合同关系解除后，聚源公司依法有权请求盛志钢、贺军返还案涉商铺及物业用房。对于聚源公司主张的房屋占用费，盛志钢、贺军辩称案涉房屋系聚源公司法人亲自交付给其二人并非强占，故其二人无义务支付占用费。本院认为，聚源公司系基于双方达成的房屋买卖约定故而履行房屋交付义务，其主要目的在于通过履行合同取得向买受人主张房屋价款的权利，而非无偿将房屋交由买受人使用。本案合同履行期间，案涉房屋一直由盛志钢、贺军实际使用，现合同解除，聚源公司对于合同履行期间案涉房屋的使用利益应认定为其损失。因此，盛志钢、贺军以房屋系聚源公司主动交付为由抗辩聚源公司房屋使用利益损失的承担缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。聚源公司主张房屋使用利益损失应按照每月10元/平方米的标准计算至盛志钢、贺军实际搬离房屋之日止。本院认为，综合考虑盛志钢、贺军将案涉房屋出租给案外人约定的租金价格、案涉房屋买卖合同履行期限、双方违约情形以及房屋出租前盛志钢、贺军已对房屋及基础设施予以完善的事实等因素，聚源公司就该项损失主张的计算标准过高，应予调整，在盛志钢、贺军未对聚源公司主张的计算标准提出具体异议的情况下，本院酌定按照6元/月/平方米的标准，自2013年6月起计算聚源公司房屋使用利益损失至两被告实际搬离之日止。对于聚源公司房屋使用利益损失如何承担，则涉及到案涉房屋买卖合同履行过程中双方是否存在违约行为的认定问题。对此，原、被告各执一词，均认为对方存在违约行为，即聚源公司认为盛志钢、贺军对房屋已抵押的事实系明知，其已按照双方约定交付房屋，盛志钢、贺军至今未支付剩余购房款已构成违约；盛志钢、贺军则认为，其已足额支付符合办理按揭贷款条件的首付购房款，只是因为聚源公司隐瞒房屋已被抵押的事实，且不配合办理房屋按揭手续才致使其二人无法办理房屋产权变更手续，最终无法支付剩余购房款，聚源公司的行为已构成违约。根据已查明的事实，2012年10月，原、被告协商一致出售案涉商铺及物业用房。同年12月，聚源公司将上述房屋作为借款担保抵押给银行，并办理抵押登记。根据聚源公司提交的现场录音（时间：2016年6月21日；在场人：曾小华、王某、盛志钢）可知，盛志钢对双方约定购房款后其尚欠聚源公司购房款的事实不持异议，且表示先前已提出希望将案涉商铺的贷款转至其名下，但双方未达成一致协议。本院认为，一方面，聚源公司提交的证据虽不足以证明案涉房屋办理抵押登记时盛志钢知晓此事，但可以认定盛志钢知晓该抵押事实后既未主张解除合同，亦未在有证据证明双方约定购房款在案涉房屋办理按揭后予以支付的情形下付清剩余购房款，故应认定被告拖欠购房款的行为已构成违约；另一方面，经审理查明，聚源公司于2012年10月与盛志钢达成购房约定后，于2012年12月将案涉房屋抵押给第三人，于2014年12月办理抵押注销登记后，又于同日再次办理抵押登记，而现有证据无法证明其在房屋抵押登记前将此事告知了盛志钢或贺军，致使盛志钢、贺军无法实现商铺过户的合同目的，故聚源公司亦存在违约行为。综上，案涉房屋买卖合同履行过程中，原、被告均存在违约行为，应当各自承担相应的责任。综合考虑合同实际履行情况、双方违约情形以及双方一致同意解除合同等因素，本院酌定本案中因合同解除产生的相关损失，由原、被告各半分担。案涉房屋买卖合同解除后，盛志钢、贺军有权请求聚源公司返还其二人已支付的购房款。盛志钢、贺军主张其已支付购房款200万元，但根据本案现有证据，仅可认定其已支付购房款169万元，盛志钢辩称其个人通过向万义国出售古玩等方式抵扣了案涉购房款36.6万元，但既未举证证明相关交易的实际发生，亦未举证证明相应款项双方约定了抵扣案涉购房款，故其该项主张缺乏事实依据，本院不予支持。因此，聚源公司应返还盛志钢、贺军购房款169万元。鉴于原、被告均存在违约行为，故盛志钢、贺军诉请聚源公司赔偿已付购房款169万元对应的利息损失于法有据，应予支持，但该利息损失的计算方式应调整为以购房款169万元为基数，按照盛志钢、贺军提出书面反诉请求时实行的一年期贷款市场报价利率4.2%的标准，自2013年5月22日起计算至该款项实际清偿之日止。聚源公司应当就上述利息损失按照其自身违约责任比例50%赔偿给两被告。关于盛志钢、贺军反诉请求聚源公司赔偿因门面装修、基础配套设施完善等产生的工程款1,113,828.28元是否合法有据的问题。聚源公司辩称案涉房屋装修及基础设施安装工程系盛志钢、贺军为了自身经营所投资，与本案无关，故不应支持其该项诉请。本院认为，因上述工程已与案涉房屋及周边环境形成附合不宜拆除，且系与案涉商铺相关联的基础性工程，盛志钢、贺军将案涉房屋及其装修、附属基础配套设施返还给聚源公司后，上述工程的实际利益将由聚源公司继续享有，鉴于原、被告均存在违约行为，故从权利义务相一致原则以及公平原则出发，聚源公司应按照前述认定的违约责任比例50%在盛志钢、贺军为案涉房屋装修、门面附属基础配套设施、周边路面的填土、水泥路面硬化、绿化、水电安装等所支出的工程款1,113,828.28元的范围内予以赔偿。本案鉴定过程中，原、被告虽对江西天剑司法鉴定中心出具的建设工程造价鉴定意见（初稿）提出异议，但该鉴定中心已在正式的鉴定意见书中分别对上述异议予以回复，故在原、被告未提供充分的证据否认该鉴定结论的情形下，本院对江西天剑司法鉴定中心就案涉工程造价出具的赣天剑司鉴[2019]建鉴字第（201）号《司法鉴定意见书》作出的上述鉴定结论予以采信。至于聚源公司以盛志钢、贺军未按时付清购房款导致其无法按时足额偿还银行借款本金及利息为由，诉请其二人赔偿利息损失3,562,000元，根据本案现有证据，无法认定该笔利息的产生可归责于盛志钢、贺军，故聚源公司的该项诉请缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，本院对原、被告就出售案涉35间商铺及4间物业用房所形成的房屋买卖合同关系申请解除予以支持。原告聚源公司基于合同解除诉请被告盛志钢、贺军返还上述房屋并赔偿房屋使用利益有事实及法律依据，本院予以支持，但房屋使用利益的计算方式应调整为按照6元/月/平方米的标准及双方违约责任比例，自2013年6月起计算至两被告实际搬离之日止。反诉原告盛志钢、贺军基于合同解除反诉请求聚源公司返还购房款169万元并赔偿利息和工程款损失于法有据，应予支持，但利息损失的计算方式应调整为以购房款169万元为基数，按照年利率4.2%的标准及双方违约责任比例，自2013年5月22日起计算至该款项实际清偿之日止。聚源公司应赔偿的工程款损失数额为556,914.14元（1,113,828.28元×50%）。聚源公司诉请盛志钢、贺军赔偿其利息损失3,562,000元缺乏事实依据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第一款，《诉讼费用交纳办法》第十八条、第二十九条之规定，判决如下：一、解除原、被告双方就位于吉州区间物业用房所形成的房屋买卖合同关系；二、被告盛志钢、贺军搬离上述商铺及物业用房，并将上述商铺及物业用房及其房屋装修、附属基础配套设施一并返还给原告吉安聚源实业发展有限公司，限本判决生效之日起30日内履行完毕；三、被告盛志钢、贺军赔偿原告吉安聚源实业发展有限公司房屋使用利益损失的50%（房屋使用利益损失按照6元/月/平方米的标准，自2013年6月起计算至被告盛志钢、贺军实际搬离之日止），限本判决生效之日起30日内履行完毕；四、原告（反诉被告）吉安聚源实业发展有限公司返还被告（反诉原告）盛志钢、贺军购房款169万元，并赔偿利息损失的50%（利息损失以已付购房款169万元为基数，按照年利率4.2%的标准，自2013年5月22日起计算至该款项实际清偿之日止），限本判决生效之日起30日内履行完毕；五、原告（反诉被告）吉安聚源实业发展有限公司赔偿被告（反诉原告）盛志钢、贺军工程款损失556,914.14元，限本判决生效之日起30日内履行完毕；六、驳回原告（反诉被告）吉安聚源实业发展有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）盛志钢、贺军的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费45,591元，保全费5,000元，合计50,591元（聚源公司已预交），由聚源公司负担46,563元，盛志钢、贺军共同负担4,028元；反诉案件受理费（减半收取）17,988元，保全费5,000元，合计22,988元（盛志钢、贺军已预交），由聚源公司负担15,583元，盛志钢、贺军共同负担7,405元；鉴定费30,000元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。本判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起两年内向本院申请强制执行。审 判 长  孙晓斌人民陪审员  程 坚人民陪审员  周发明二〇二〇年九月二十五日法官助理万玥书记员凌赟赟附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条第一款对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。《诉讼费用交纳办法》第十八条被告提起反诉、有独立请求权的第三人提出与本案有关的诉讼请求，人民法院决定合并审理的，分别减半交纳案件受理费。第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。