江西省吉安市青原区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0803民初1078号原告：胡智錞，男，1963年1月17日出生，汉族，个体户，身份证住址吉安市青原区，现住吉安市青原区。委托诉讼代理人：肖运平、王晓阳，江西庐陵律师事务所律师。被告：吉安市青原区河东街道芫下社区居民委员会，住所地吉安市青原区河东街道正气路**。法定代表人：郭世俭，主任。委托诉讼代理人：廖信伟，吉安市青原区河东街道芫下社区居民委员会民兵连长。原告胡智錞与被告吉安市青原区河东街道芫下社区居民委员会（以下简称芫下社区居委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月3日公开开庭进行了审理。原告胡智錞及其委托诉讼代理人肖运平到庭参加诉讼。被告芫下社区居委会经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。2020年9月22日本院继续对该案公开开庭进行了审理。原告胡智錞及其委托诉讼代理人王晓阳、被告芫下社区居委会的委托诉讼代理人廖信伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡智錞向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.请求依法判决被告向原告返还租金50000元及利息损失（利息从2020年5月19日起按年利率6%计算至实际归还之日）；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告系在青原区三尖路经营蛋类鲜货的个体户，由于得知该路段需要封路改造，封路时间在2020年6月至2020年12月底，原告经营仓库将无法使用，需另行租用房屋做仓库过渡，故在2020年5月18日与被告法定代表人郭世俭电话联系仓库租赁事宜，在被告确认其出租方路段不存在封路情况后，双方约定在2020年5月19日进行面谈，经双方协商，于2020年5月19日签订了《房屋租赁合同》，该合同约定，原告租赁被告临时党群服务中心（3-7号）五间房屋用于仓库使用，租赁期为壹年，即自2020年6月1日至2021年5月31日止，租金50000元/年。双方还就其他事宜进行了约定。合同签订后，原告于当日向被告支付租金50000元，但是在原告尚未正式使用前即2020年5月31日被告出租房屋路段因道路改造被封，位于该路段内的仓库无法进入货运车辆，导致原告无法使用承租的房屋，被告的违约行为导致原告无法实现合同目的，便向被告提出解除合同，要求其返还已收租金，但遭被告拒绝，被告的行为已严重损害了原告的合法利益。为此特向法院提起诉讼，望判如所请。被告芫下社区居委会辩称，2020年5月份社区面向社会公开招租（临时党群服务中心5间），在5月16-18日，当时有意向者要租2-3间开物流公司，在社区新党群服务中心初步商量好以每间1万元/年承租，19日上午签订协议，另有租户租1间做食品加工（饼干），也初步商量好19日签订协议。2020年5月19日早上6:30分左右胡智錞到社区找到郭世俭书记谈租房，一次性要求租5间（3、4、5、6、7号用房），因为之前已经说好了3、4间准备签订协议。所以电话通知社区工作人员到社区商谈（报账员李冬秀在场），胡智錞当场就决定要全部租这5间，并商谈好以1万元/间，总共5万元/年，并从6月1日开始算租金（2020年6月1日-2021年5月31日）。5月19日上午10:00左右交了租金以后，原告与其员工5人到现场观看，并要求退回之前所交的租房押金2000元。5月19日下午经社区班子成员会议研究，为了让租户尽快进场，社区聘请搬运工6名，工资200元/天清理2、3、4、5、6号门面，请水电工装水表、电表，耗资1300元，同时还请广告公司揭下制度牌重新组装到另一个地点，至今未结账。社区全力以赴腾空5间门面给胡智錞使用，5月21日租户胡智錞就把货物堆放所租门面并正常使用。总之，不同意原告的诉讼请求。原告胡智錞围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.原告身份证复印件1份，证明原告的身份信息及诉讼主体资格;2.《房屋租赁合同》1份，证明原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同》，双方存在房屋租赁合同法律关系，双方在合同中约定租期1年，原告在2020年5月19日向被告支付租金50000元；3.银行交易凭证及被告出具的收款收据各1份，证明原告已向被告支付租金50000元的事实；4.照片8张，证明本案所涉出租房屋进出道路因道路建设而被封阻，原告无法正常使用所承租的房屋，致使原告签订房屋租赁合同的目的无法实现；5.电话录音光盘和笔录各1份，证明被告在双方签订房屋租赁合同时，已承诺出租房屋所处路段不存在封路施工的情况，不会影响原告对出租房屋的使用。被告芫下社区居委会对原告的证据未提出质证意见，也未提供任何证据。本院经审查后对原告提交的证据均予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：原告胡智錞系在吉安市青原区三尖路经营蛋类鲜货的个体户，因得知所处路段需要封路改造，封路时间为2020年6月至2020年12月底，原告经营仓库将无法使用，需另行租用房屋做仓库过渡。2020年5月18日原告与被告法定代表人郭世俭电话联系仓库租赁事宜，双方约定在2020年5月19日进行面谈，经双方协商，在被告确认其出租房屋路段不存在封路改造情况后，5月19日原告（乙方）与被告（甲方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定的主要内容有：乙方租用甲方临时党群服务中心（3号、4号、5号、6号、7号）五间房屋用于仓库使用，租赁期为壹年，从2020年6月1日至2021年5月31日止，租金50000元/年，网费、卫生费、水费、电费等由乙方自行负责，租金签订合同之日起一次性付清。双方还就房屋租赁其他事宜进行了约定。原告胡智錞与被告芫下社区居委会法定代表人郭世俭在合同上签字，被告还在合同上加盖公章，该合同落款时间为2020年6月1日。合同签订当日原告即向被告转账支付租金50000元，被告向原告出具了租金收据。之后被告芫下社区居委会为了让租户尽快进场，自己请人对出租场地进行了清理和打扫，整理了水电设施，还请广告公司揭下出租房屋里的一些制度牌重新组装到另一个办公场所，为此支出了一些费用。2020年5月28日原告胡智錞搬了一些物品到承租房屋，2020年5月29日当其得知承租房屋因道路改造也要封路时，当日就把所放物品搬出。2020年6月1日原告即找被告，向被告提出因出租房路段道路改造被封，位于该路段内的仓库无法进入货运车辆，导致原告无法使用承租的房屋，无法实现合同目的，便向被告提出解除合同，要求其返还已收租金，但遭被告拒绝。原告见催款无着，遂诉至法院。另查明，被告芫下社区居委会在庭审中认可涉案房屋没有办理产权证，但不清楚是否取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。为此法庭向被告释明，要其在指定期限内向法庭提交涉案房屋产权证，或者该房屋的建设工程规划许可证，或者涉案房屋经主管部门批准建设的相关手续，但被告一直未提交。诉讼中本院曾多次征询原、被告调解意见，双方因意见相差较大，未能达成一致协议。本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中原告胡智錞与被告芫下社区居委会签订的《房屋租赁合同》，因被告未提交涉案租赁房屋的建设规划许可证、房屋产权证等相关证件，应承担举证不能的责任，应视为没有该证件。故原、被告双方签订的《房屋租赁合同》在内容上违反法律、行政法规的规定，应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因原、被告签订的《房屋租赁合同》是约定从2020年6月1日开始履行，而2020年6月1日原告即向被告提出解除合同，返还已付租金，双方并未实际履行该合同。现涉案《房屋租赁合同》被认定无效后，被告应当依法全部返还所收取的租金50000元。关于原告诉请被告承担租金50000元从2020年5月19日起按年利率6%计算至实际归还之日的利息损失问题，因被告芫下社区居委会作为出租方将未取得建设工程规划许可证的房屋出租，而原告胡智錞也疏于审查涉案房屋的合法手续，双方对涉案《房屋租赁合同》的无效后果均有过错。虽然原告有利息损失是事实，但被告为腾空出租房屋也支出了一些费用，根据法律规定因双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，双方的损失应由各自承担，故本院对原告要求被告支付其利息损失的诉请不予支持，予以驳回。因上述已认定涉案《房屋租赁合同》无效，故对原告以被告出租房所处路段道路改造，无法进入货运车辆，原告无法使用承租的房屋，其合同目的无法实现，向被告提出解除合同，要求返还已付租金的诉讼理由，本院不予评判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告吉安市青原区河东街道芫下社区居民委员会返还原告胡智錞房屋租金50000元，限被告在本判决生效后7日内付清；二、驳回原告胡智錞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，减半收取计575元，由被告吉安市青原区河东街道芫下社区居民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  肖明华二〇二〇年九月二十八日法官助理刘影书记员刘琳附：本判决书生效后，权利人可以申请执行，申请执行期间为二年。