河北省张家口市宣化区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0705民初328号 原告：王宝建，男，1981年1月2日出生，汉族，户籍地为河南省商水县。 委托诉讼代理人：李罡，北京市法硕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李杨，北京市法硕律师事务所律师。 被告：张家口博众房地产开发有限公司，住所地，张家口市宣化区解放路**院**。 法定代表人：王玉东，总经理。 委托诉讼代理人：武阳，河北郭建新律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘二磊，河北同仁和律师事务所律师。 被告：李根旺，男，1967年2月15日出生，汉族，住张家口市桥**。 原告王宝建与被告张家口博众房地产开发有限公司（以下简称博众房地产公司）、被告李根旺合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序于2020年6月13日在网上公开开庭审理。庭审过程中，原告追加李根旺为本案被告，后本院于2020年9月16日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王宝建委托诉讼代理人李罡、李杨两次庭审均到庭参加诉讼。被告博众房地产公司委托诉讼代理人武阳参加了2020年6月13日的庭审活动。被告博众房地产公司法定代表人王玉东、委托诉讼代理人刘二磊，被告李根旺参加了2020年9月16日的庭审活动。本案现已审理终结。 原告王宝建向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原被告双方签订的《预选房登记单》2份；2、依法判令被告博众房地产公司返还原告选房诚意金及选房费共计24万元整，被告李根旺承担连带退还责任；3、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2017年4月11日原告与被告博众房地产公司签署了《预选房登记单》2份，预选了观澜小镇项目商品房1套，每套房屋面积均为85.49平方米，同日向被告博众房地产公司支付了选房诚意金及选房费共计12万元整，被告博众房地产公司向原告开具了《诚意金收据》及《选房费收据》。双方于《预选房登记单》中第4项约定“客户如不在本项目选房，自提出申请7日内返还全部诚意金”。但之后，被告从未通知过原告进行选房事宜。后经原告询问，才得知观澜小镇房产项目已变更为政府保障性住房项目，其已无购房资格，导致无法实现合同目的。因房屋已不能购买，原告便多次以电话和面告方式催促被告博众房地产公司尽快退还选房诚意金及选房费，但被告博众房地产公司均不予理会。2019年11月13日，原告正式向被告博众房地产公司邮寄《律师函》要求被告尽快退还选房诚意金及选房费，但被告博众房地产公司签收上述《律师函》后，至今仍无任何回复。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。因被告李根旺为被告博众房地产公司的大股东及实际控制人，且由其代收原告的款项，因此要求李根旺承担连带清偿责任。 被告博众房地产公司辩称，首先原告所述与事实不符，博众房地产公司从未开发原告诉状中称的观澜小镇项目，也未与原告签订《预选房登记单》，亦没有向其收取任何款项，本案与博众房地产公司无任何法律关系，博众房地产公司不应承担退款责任，应驳回原告的诉讼请求。 被告李根旺辩称，原告所述内容大致属实，答辩人愿意承担连带退还责任。答辩人于2013年成为博众房地产公司的股东，答辩人投资200万元占公司40%股份，王玉东投资300万元占公司60%股份。2016年因为项目需要，我向高纪东借款300万元，高纪东要求用答辩人股份提供担保，因答辩人股金价值不足300万元，王玉东将公司20%股份一起提供担保，因此2016年9月2日至2017年11月1日期间公司股东为高纪东60%股份，王玉东占40%股份。2017年答辩人归还了高纪东借款，从2017年11月1日开始，答辩人又成为博众房地产公司的股东。原告签订合同时答辩人虽然不是博众房地产公司的登记股东，但仍是公司的实际股东和经理，且一直在运作观澜小镇项目。预选房登记单是公司出具的，公司的销售专章和现金收讫章是公司的，博众房地产公司原来也使用过上述两枚章，不是答辩人私刻。当时的销售部经理吴光华交还到公司由办公室保管，保管人员是博众房地产公司办公室内勤刘智伟，所有博众房地产公司不管是认购还是销售用的都是这两枚章。原告付的钱是答辩人收取的，这笔钱用于还了公司小额贷款还款和给了拆迁款，答辩人自己没有使用。 被告博众房地产公司法定代表人王玉东对李根旺向高纪东借款300万元，用李根旺40%股份和自己20%股份提供质押担保无异议，且承认李根旺在2016年9月2日至2017年12月1日期间仍在公司上班并运作观澜小镇项目。 本院经审理查明，2017年4月11日原告王宝建通过朋友赵某介绍与博众房地产公司签订《预选房登记单》2份，原告向被告博众房地产公司购买其开发的“观澜小镇”房屋2套，面积均为85.49平方米。合同同时约定，预选人选定房源面积，缴纳选房诚意金50000元。在交纳诚意金之日起，可享受楼盘开盘优惠。诚意金可直接冲抵房款，预选人交纳的诚意金可自由支配，一旦预选人取回诚意金，则不再享受开盘优惠价。双方签订预选房登记单的同时，预选人应一次性将诚意金全部支付给张家口博众房地产开发有限公司。客户如不再本项目选房，自提出申请7日内返还全部诚意金。《预选房登记单》上加盖“张家口博众房地产开发有限公司销售专章”并由刘智伟签字。2017年4月13日，原告王宝建通过赵某妻子韦富杰向李根旺银行账户转款24万元。博众房地产公司向王宝建出具收据4张，收据上均加盖“张家口博众房地产开发有限公司现金收讫”章，收款人为刘智伟。合同签订后，博众房地产公司一直未通知王宝建选房，后王宝建得知自己购买的观澜小镇项目已变更为政府保障性住房，自己已无购房资格，截止起诉前，被告博众房地产公司尚未返还王宝建选房诚意金及选房费12万元。 另查明，博众房地产公司成立于2011年5月18日。法定代表人为王玉东。该公司股东王玉东60%股份，李根旺40%股份。因李根旺向高纪东借款300万元，为给高纪东借款提供担保，经与王玉东协商，将李根旺40%股份和王玉东公司20%股份向高纪东提供质押担保，2016年9月2日将公司股份结构变更为高纪东60%股份，王玉东40%股份。2017年11月1日，李根旺归还高纪东借款，博众房地产公司的股份变更为李根旺出资300万元占60%股份，王玉东出资200万元占40%的股份。2016年9月2日至2017年11月1日期间李根旺一直在该公司工作并继续运作观澜小镇项目。为开发“观澜小镇”项目，博众房地产公司与廊坊市创荣房地产开发有限公司注册成立张家口博创房地产开发有限公司，博众房地产公司占40%股份，廊坊市创荣房地产开发有限公司占60%股份。宣化区“观澜小镇”项目现已完工，但作为政府保障住房，外区居民无权购买。 再查明，本院依法审结的（2018）冀0705民初2879号案件为张X潮起诉博众房地产公司房屋买卖合同纠纷一案，在该案中，张X潮2015年3月5日与博众房地产公司签订的“预选房登记单”加盖的公章名称为“张家口博众房地产开发有限公司销售专章”，代表公司签字人为刘智伟，给张X潮出具的收据也加盖“张家口博众房地产开发有限公司现金收讫”章。该案以双方履行合同调解结案。 以上事实由原告提交的《预选房登记单》2份、收据4份、张家口博众房地产开发有限公司工商信息、银行转账凭证、证人赵某证言，法院提取的（2018）冀0705民初2879号案件材料（调解书、预选房登记单、收据、协议书）、及当事人陈述所证实。 本院认为，原告王宝建与博众房地产公司签订的《预选房登记单》为双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应严格遵守。由于政策原因导致原告失去购房资格，属于因不可抗力原因导致不能实现合同目的情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十四的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的当事人可以解除合同。王宝建要求解除其与博众房地产公司签订的2份《预选房登记单》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，应终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失”。王宝建在解除合同后，有权要求博众房地产公司退还购房款24万元。（2018）冀0705民初2879号案件中博众房地产公司与张X潮签订的“预选房登记单”及给张X潮出具的收据显示，博众房地产公司于2015年3月已使用“张家口博众房地产开发有限公司销售专章”及“张家口博众房地产开发有限公司现金收讫”章，在该案中，博众房地产公司对上述两枚公章的真实性并未提出异议且以调解方式结案。因此，博众房地产公司主张以上两枚公章系他人私刻本院不予采信。李根旺虽然在2016年9月2日至2017年11月1日期间不是博众房地产公司在工商登记的股东，但博众房地产公司承认李根旺在此期间一直在公司上班并继续运作观澜小镇项目，因此，原告王宝建有理由相信与李根旺及刘智伟签订《预选房登记单》系博众房地产公司公司行为。因此，原告要求博众房地产公司退还选房诚意金及选房费24万元符合法律规定，本院予以支持。原告王宝建将24万元购房款转入李根旺账户，李根旺自愿承担连带退款责任不违反法律规定，本院予以准许。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除王宝建与张家口博众房地产开发有限公司签订的《预选房登记单》2份； 二、张家口博众房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还王宝建选房诚意金及选房费共计240000元； 三、李根旺对上述款项承担连带给付责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4900元，由张家口博众房地产开发有限公司负担，李根旺承担连带责任。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审 判 长  杨 溯 人民陪审员  魏淑贞 人民陪审员  王文宏 二〇二〇年九月二十五日 书 记 员  张素洁 判决所依据的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第九十四条第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的的； （二）履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。