北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初13871号原告：杨苏红，女，1966年12月7日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：郭庆，上海市汇业（北京）律师事务所律师。被告：北京昊坤嘉业房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇清源路**黄村镇政府东配楼**。法定代表人：邵家富，执行董事。委托诉讼代理人：袁兰娣，女，北京昊坤嘉业房地产开发有限公司员工。原告杨苏红与被告北京昊坤嘉业房地产开发有限公司（以下简称昊坤公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨苏红的委托诉讼代理人郭庆，被告昊坤公司的委托诉讼代理人袁兰娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨苏红向本院提出诉讼请求：1.昊坤公司支付逾期办理房屋不动产权证书违约金（以购房款5789260元为基数，自2016年11月17日起至裁判文书作出之日止，按照日万分之一标准计算）；2.本案诉讼费由昊坤公司承担。事实和理由：2012年8月3日，杨苏红与昊坤公司签订《北京市商品房预售合同》，约定杨苏红购买昊坤公司开发的位于大兴区新城北区22号地-1、2地块14#住宅楼2层2单元-201号房屋（以下简称案涉房屋)，总价款为5688337元，此后，杨苏红按照合同约定向昊坤公司支付了上述全部款项。2014年3月19日，杨苏红向昊坤公司预付了补交房款100923元。2014年9月24日，昊坤公司以案涉房屋实测面积大于预测面积为由，与杨苏红签订了《＜北京市商品房预售合同＞补充协议》，约定杨苏红向昊坤公司补交房价款100923元（总价款调整为5789260元），同时，案涉房屋坐落变更为“北京市大兴区兴泰街5号及5号院18号楼2单元201号”。同日，杨苏红向昊坤公司支付了契税、产权代办费、产权登记费及印花税、公共维修基金等费用。2014年11月17日，昊坤公司向杨苏红交付了案涉房屋。按照双方所签订的《北京市商品房预售合同》第二十二条第（二）款的约定,“（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理……（2）买受人同意委托出卖人或出卖人委托的单位向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元人民币（大写）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得不动产权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）……。买受人不退房的，自买受人应当取得不动产权证书的期限届满之次日起至实际取得不动产权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之壹的违约金。根据上述约定，昊坤公司最晚应当于2016年11月17日将案涉房屋的不动产权证书交付杨苏红，然而，时至今日，昊坤公司仍未履行该交付义务。因昊坤公司逾期办理不动产权证书，致使杨苏红在资金周转困难时期，无法通过抵押案涉房屋办理融资业务或直接出售案涉房屋变现的方式解决资金问题，同时也错失了房价处于高位时出售案涉房屋的机会，给杨苏红造成了巨大的经济损失。另外，约定违约金的作用旨在督促合同参与方及时履行合同义务，在本案商品房预售合同关系中，昊坤公司为杨苏红办理案涉房屋的所有权证书，系仅次于向杨苏红交付案涉房屋的主要合同义务，在某种意义上，对杨苏红的影响甚至超过案涉房屋的交付。而本案预售合同中，却约定昊坤公司在逾期办理不动产权证书的情况下,每日仅承担杨苏红全部已付款万分之一的违约金（年化3.65%还不及银行同期贷款基准利率），远不足以对昊坤公司产生约束作用。鉴于以上事实和理由，为维护杨苏红合法权益，特诉至法院。昊坤公司辩称，不同意杨苏红的诉讼请求。第一，杨苏红未能成功办理所有权证不是昊坤公司原因，昊坤公司不应承担违约责任：（1）双方签订商品房预售合同时，业主需要签订补充条款约定买受人同意出卖人将该项目地上规划车位变更为绿化与景观用地，非经该项目全体业主一致要求，买受人不得要求出卖人恢复地上车位，杨苏红在购房时明确表示同意变更规划，昊坤公司根据补充条款的约定，进行了绿化施工，取消了地上停车位，因此导致杨苏红所在楼栋规划验收不能通过，最终无法办理产权证，根据商品房预售合同第22条第二款第三项之约定，故本案昊坤公司未能按期办理所有权证书是杨苏红同意变更规划造成的，并非昊坤公司单方的原因；（2）昊坤公司为了尽快办理房屋所有权证书尽快取得验收规划批准文件，自2016年开始一直努力着手恢复小区停车位，但遭到了该小区几百名业主的集体抵制，业主通过上访、静坐、拉横幅的方式给昊坤公司和政府施加压力，并通过暴力手段妨碍施工，因此导致昊坤公司至今未恢复地上车位，进而导致昊坤公司无法办理规划验收，这是杨苏红所购房屋不能办理房屋权属转移登记的终极原因，但昊坤公司一直与业主和相关政府部门相协调。第二，杨苏红要求昊坤公司支付自2016年11月17日起逾期办理所有权证的违约金，部分已经过诉讼时效，且杨苏红在起诉前从未向昊坤公司主张过违约金，杨苏红的该项诉讼请求不应得到全部支持，根据民法总则第188条规定，杨苏红请求支付违约金作为债权请求权应当适用三年的诉讼时效，杨苏红如果未在诉讼时效期间内行使权力将丧失胜诉权，商品房预售合同第22条第二款第二项约定，涉案合同约定以日为单位累计计算违约金数额，违约金的数额随着违约行为的持续发生不断增长，对这一违约金的请求给付是一种继续性债权，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。昊坤公司于2014年11月17日将涉案房屋交付杨苏红使用，根据商品房预售合同第22条昊坤公司应当最迟于2016年11月17日将房屋所有权证书办理好交接给杨苏红，若法院审理后认为是昊坤公司违约导致杨苏红无法办理房屋所有权证书的，杨苏红应当于2016年11月17日就知道或者应当知道已经产生逾期办理所有权证的事实，但是2020年7月29日才提起诉讼，故杨苏红起诉支付2016年11月17日至2017年7月28日期间的逾期违约金已过诉讼时效，不应得到支持。第三，杨苏红主张的违约金过高，已明显高于给杨苏红造成的实际损失，该违约金标准违背公平原则，杨苏红所购标的为房屋，其主要价值体现在使用价值，昊坤公司已经交付了符合了使用条件的房屋，完成了合同主要义务，未办理房屋所有权证书对杨苏红收益处分等权利并无实质性的重大影响，根据合同法解释（二）规定，杨苏红所述给其造成的经济损失没有事实依据，杨苏红所购房屋增值数倍，逾期办理房屋所有权证书未给昊坤公司造成实际损失，其主张的标准没有实际依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月3日，昊坤公司（出卖人）与杨苏红（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定杨苏红购买坐落于大兴区新城北区22号地-1、2地块14#住宅楼2层2单元-201号房屋，总价款5688337元；出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房。第二十二条产权登记（二）转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意按照（2）种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人或出卖人委托的单位向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用为500元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得不动产权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当在退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得不动产权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。杨苏红与昊坤公司签订《补充条款》，其中规划、设计变更约定：1、出卖人根据绿化与景观需要，可对该项目的车行道与步行道规划进行变更、调整。2、买受人同意出卖人将该项目地上规划的车位变更为绿化与景观用地，非经该项目全体业主一致要求，买受人不得要求出卖人恢复地上车位。2014年9月24日，昊坤公司（甲方）与杨苏红（乙方）签订《北京市商品房预售合同＜补充协议＞》，约定：1、经公安行政管理部门核准，该商品房屋坐落变更为：北京市大兴区兴泰街5号及5号院18号楼2单元201号。2、根据商品房面积实测技术报告书，甲乙双方确认：该商品房实测建筑面积218.36平方米、其中，套内建筑面积197.33平方米，共用部位与共有房屋分摊建筑面积21.03平方米。三、鉴于该商品房实测套内建筑面积与预测套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%），甲乙双方应据实结算房价款，双方确认：该商品房价款调整为5789260元，本协议签订当日，乙方向甲方补交房价款100923元。2014年11月17日，昊坤公司将案涉房屋交付杨苏红。2014年9月，杨苏红向昊坤公司交纳产权代办费、契税、公共维修基金、产权登记费及印花税。庭审中，昊坤公司称因案涉房屋所在小区内原地上规划的车位用途改为绿化与景观用地，致使未通过相关部门的规划验收，导致案涉房屋所在楼栋至今未取得产权初始登记。本案杨苏红于2020年7月29日向本院提交诉讼材料。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，杨苏红与昊坤公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应当按照合同履行各自义务。该合同约定，因出卖人的责任，未能在商品房交付之日起730日内取得不动产权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得不动产权证书的期限届满之次日起至实际取得不动产权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。首先，案涉房屋的实际交付时间为2014年11月17日，昊坤公司作为开发商依照约定应在房屋交付之日起730日内办理不动产权证书，但因昊坤公司擅自变更规划用途，将原地上规划的停车位用途改为绿化与景观用地，导致案涉房屋未通过相关主管部门规划验收致使案涉房屋未取得初始登记至今未能为杨苏红办理案涉房屋的不动产权证书，昊坤公司已构成违约且不属于不可抗力情形，昊坤公司应支付杨苏红逾期办证违约金；其次，因杨苏红与昊坤公司签订的《补充条款》明确载明买受人同意出卖人将该项目地上规划的车位变更为绿化与景观用地，杨苏红应对其与昊坤公司签订《补充条款》导致的相关影响有所预期，故杨苏红亦应承担相应责任，故本院参考合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑，将违约金标准调整为每日按全部已付房款的万分之零点八的标准计算；第三，因违约金责任的承担系债权请求权，应当适用诉讼时效的规定。双方约定以每日为单位累计计算违约金金额，应以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。根据相关规定，如权利人主张已发生债权，在2018年10月1日之后起诉的，该权利保护范围为自权利人向人民法院起诉之日起向前推算三年，杨苏红自认在本次起诉前未向昊坤公司主张过逾期办证违约金，故昊坤公司辩称杨苏红要求支付2017年7月29日前的逾期违约金已过诉讼时效的意见，有事实及法律依据，综上，结合案涉房屋所在楼栋至今未取得初始产权登记证书的情况，本院确定昊坤公司每日按全部已付房款的万分之零点八的标准支付杨苏红自2017年7月29日起至本案宣判之日止的违约金。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、北京昊坤嘉业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付杨苏红位于北京市大兴区兴泰街5号及5号院18号楼2单元201号房屋逾期办证违约金（自2017年7月29日至2020年9月28日，每日按已付房款5789260元的万分之零点八计算,）；二、驳回杨苏红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理5990元，由杨苏红负担2060元（已交纳），北京昊坤嘉业房地产开发有限公司负担3930元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  蒋怡琴二〇二〇年九月二十八日书记员  黄冰瑶