广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初5817号原告：罗湛，男，1989年6月25日出生，汉族，现住广东省阳江市江城区************************。公民身份号码：441************010。被告：阳江丰怡房地产发展有限公司，住所地：阳江市******广场中源花园319房。统一社会信用代码：914***********836G。法定代表人：NicholasJamesGronow，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵雪婷，该公司员工。原告罗湛与被告阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗湛到庭参加了诉讼；被告丰怡房地产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。罗湛向本院提出诉讼请求：一、请求判决被告立即出具房产价款总金额为575386元的发票给原告。二、依法判令被告在十天内协助将位于阳江市江城区********************房屋不动产权证办理到原告的名下；三、依法判令被告支付逾期交房违约金87458.67元，自2018年12月31日起计至2019年11月01日止；四、依法判令被告支付逾期办理不动产权证违约金2876.93元；五、依法判令被告返还办证税费26596元及利息（利息从2017年8月21日起至该款项付清之日止）；六、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年8月21日签订了《广东省商品房买卖合同》，向被告购买位于阳江市江城区*********************产，建筑面积为116.31㎡，套内建筑面积为95.31㎡，单价为6037元/平方米，按套内建筑面积计算，原告当天支付办证税费26596元；原告已按约定付清了购房款575386元。原、被告在《广东省商品房买卖合同》第十一条约定，被告应当在2018年12月31日前将商品房交付原告使用，但被告于2019年11月1日才将该房屋交付给原告，涉案商品房尚未达到合同标准，未能按合同的约定将商品房交付给原告使用。在第十二条约定了逾期交房的违约责任，如被告逾期不超过60天，则按日向原告支付已支付房价款万分之三的违约金，逾期超过60天，则按日向原告支付已支付房价款万分之五的违约金，逾期交房违约金计至2019年11月1日止，即逾期交房违约金为87458.67元（575386元×0.5%×304天）。在第二十条约定，被告应当在商品房交付使用后90天内为原告完成办理房地产权属证书，如不能完成办理，则被告向原告支付按已付房价款的千分之五的违约金，即违约金为2876.93元（575386元×0.5%）。为维护原告的合法权益，现根据有关的法律规定特向人民法院提起诉讼，请判如所请。被告丰怡房产公司没有到庭，但向本院提供答辩状称，一、涉案商品房买卖合同及收款行为均发生在阳江丰怡公司前任法定代表人和董事非法控制期间，由于前法定代表人没有正确履行职责，造成公司建设的丰怡豪庭51-58幢住宅楼缺乏后续工程资金，延误施工，最终导致无法按照合同约定的时间交付楼房给业主使用。对此，被告表示歉意。二、被告新的法定代表人于2018年1月12日才完成法定代表人由何诚忠变更登记为江力行(NicholasJamesGronow)的手续。本着对公司及广大购房人认真负责的态度，新的法定代表人接任职务后，便着手研究及解决51-58幢住宅楼后续工程资金问题。就变更交付楼房的时间，被告在2018年12月15日前已经通知了全体业主。三、如今51-58幢住宅楼己完成工程竣工验收备案手续。阳江丰怡公司于2019年10月29日向业主发出了交付通知书，包括已经通知原告，通知业主们于2019年10月31日前来收楼。被告已经在2019年10月29日通过合同约定的送达地址向原告送达了《交付通知书》，原告因自己的原因直至2019年11月10日才前来办理收楼手续。按照合同约定，通知书送达原告后，即使原告没有按期前来办理收楼手续，视为出售人已经交房。四、根据原告提出的请求，被告意见如下：关于购房款发票，被告将在税务部门同意申领后向原告提供。2.关于原告要求被告支付逾期交付房屋违约金问题，虽然根据双方签订的《商品房买卖合同》，被告应在2018年12月31日前交付原告购买的丰怡豪庭57幢403号房。但，基于上述第一二条的原因，被告希望被原告能够谅解被告迟延交楼的客观原因。同时，虽然买卖合同对逾期交楼违约金有规定，但被告认为原告诉请的逾期交楼违约金标准过高，请求法院予以调低，便于今后共同经营管理好丰怡豪庭。对于逾期交楼，被告正在考虑相关经济补偿方案，并愿意与业主协商解决。3.由于2020年春节假期及受肺炎疫情影响和政府要求企业延迟开工等原因，被告暂时未能替原告办理不动产权证，但不应视为被告单方面违约。被告将在相关不可抗力因素消除后，尽快协助原告办理不动产权证。另外，如果原告要求被告协助办理不动产权证，就不应该提出要求答辩人退还其缴交的办证费及索要办证费利息。否则，被告同意退还办证费，由原告自行办理不动产权证。以上答辩意见，敬请法庭采纳。经审理查明：2017年8月12日，原告罗湛（买受人）与被告丰怡房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：被告将位于阳江市江城区*******************房出售给原告，合同约定建筑面积共116.31平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为575386元；付款方式为按揭贷款，买受人须于签署本合同当日支付173386元作为首付房款，余款402000元向出卖人指定的按揭银行申请按揭贷款。合同第十一条关于交付期限的约定：出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十二条约定逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之*的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之*的违约金。合同第二十条关于产权登记的约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。原告和被告均在合同上签名盖章予以确认。合同签订后，原告付清全部购房款共575386元给被告。2017年8月1日，原告向被告支付了代收代缴办证税费26218元；2017年8月12日，原告向被告支付了代收代缴办证税费378元，合计支付了26596元。涉案房屋已于2019年11月10日交付给原告使用。至此，原告认为被告侵犯其合法权益，遂向本院起诉，请求如诉称。经查，涉案房屋尚申领发票。另查明，涉案房屋已于2020年8月11日办理了不动产权证书【粤（2020）阳江市不动产权第0026093号】，权利人为丰怡房地产公司。在诉讼中，被告提交了涉案房屋的物业维修资金存折及发票，拟证明其代原告缴交了物业维修资金9334元。本院认为，原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。关于开具购房发票问题。《商品房买卖合同（预售）》签订后，原告已依约支付了全部购房款575386元给被告，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十六条“出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条“合同法第一百三十六条‘提取标的物单证以外的有关单证和资料’，主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。”之规定，被告在销售商品房后负有缴纳税款、开具发票的法定义务，被告未交付发票的行为违反了法律规定，原告请求被告出具房价款总金额575386元的发票符合法律规定，本院予以支持。关于原告请求被告协助办理不动产权证书。鉴于被告对涉案房屋已办理了初始登记，该房屋已具备办理产权转移手续的条件，现原告请求被告协助其办理不动产权证书，合法合理，本院予以支持。关于逾期交房违约金的问题。本案中，原告已付清全部购房款，被告应按合同约定在2018年12月31日前交付商品房给原告，被告现在出示已取得建设工程竣工验收备案证明文件，未能出示房屋测绘报告的商品房证明文件，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担。被告虽于2019年10月29日向原告邮寄送达《房屋交付通知书》，但未能举证证明涉案商品房已取得房屋测绘报告，应承担举证不能的法律后果。2019年11月10日，原告认为被告已具备交付房屋条件，同意接收房屋使用，应认定2019年11月10日为房屋交付时间，被告已构成逾期交房，被告逾期已超过60天，原告选择继续履行合同，被告应承担逾期交房的违约责任。合同约定逾期交房违约金按日万分之五计算，该约定明显过高，本院酌情调整为按日万分之二点五计算。被告逾期交房时间应从2019年1月1日起计算，计至交房日止，即被告应按合同约定支付2019年1月1日至2019年11月10日的违约金45167.8元（总额575386元×0.00025×314天）给原告。关于原告请求被告返还办证税费。原告共支付了办证税费共26596元给被告，本案扣减被告已支付的物业维修基金9334元，被告应返还剩余办证税费17262元（26596元-9334元）给原告。关于逾期办证违约金的问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的约定，被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。被告应在该交房期后90日内（即2020年2月11日前）将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。故被告应按已付房价款的0.5%向原告支付违约金，即2876.93元（575386元×0.5%）。被告丰怡房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，原告请求被告开具购买房款发票、协助办理不动产权证书、逾期办证违约金、返还办证税费，本院予以支持，但具体数额以本院核定的为准。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内出具购买房款金额575386元的发票给原告罗湛；二、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告罗湛到相关部门办理位于阳江市江城区*********************屋的不动产权证书；三、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金45167.8元给原告罗湛；四、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还剩余办证税费17262元给原告罗湛；五、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办理不动产权证违约金2876.93元给原告罗湛；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1319元（减半收取，原告已预交），由原告罗湛负担400元，被告阳江丰怡房地产发展有限公司负担919元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判员  陈剑华二〇二〇年九月二十七日书记员  黄东妮附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条合同法第一百三十六条规定的“提取标的物单证以外的有关单证和资料”，主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。