江苏省南京市雨花台区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0114民初2772号 原告：南京康益房地产开发有限公司，统一社会信用代码913201142496839198，住所地南京市雨花台区软件大道******。 法定代表人：陈刚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：彭其军，北京市炜衡(南京)律师事务所。 委托诉讼代理人：张世亮，北京市炜衡(南京)律师事务所。 被告：南京枫之叶咖啡有限公司，统一社会信用代码913201040802899232，住所地南，住所地南京市秦淮区淮海路**肯定广场**，实际经营地南京市雨花台区**v> 法定代表人：张玲玲。 被告：张玲玲，住南京市雨花台区。 两被告共同委托诉讼代理人：居志刚，江苏融悦律师事务所律师。 原告南京康益房地产开发有限公司（以下简称康益公司）与被告南京枫之叶咖啡有限公司、张玲玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康益公司的委托诉讼代理人彭其军、被告枫之叶公司和张玲玲的共同委托诉讼代理人居志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告康益公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告枫之叶公司签订的房屋租赁合同于2020年6月6日解除；2.判决被告枫之叶公司腾空并返还位于南京市雨花台区xx室的房屋；3.判决被告枫之叶公司向原告支付2020年3月1日至2020年6月6日期间的租金53331.2元，逾期付款违约金2104元(暂计算至2020年6月30日，以租金53331.2元为基数，按年利率24%，自2020年5月2日起计算至判决确定的给付之日止)；4.判决被告枫之叶公司向原告支付2020年6月7日至2020年6月13日期间的占有使用费3888.7元，逾期返还房屋的占有使用费28332.2元(暂计算至2020年6月30日，以49998元/月为标准，自2020年6月14日起计算至被告实际腾空返还房屋之日止)；5.判决被告枫之叶公司向原告支付违约金49998元，律师费15000元；6.判决被告张玲玲对上述被告枫之叶公司的债务承担连带清偿责任；7.本案诉讼保全费用由两被告承担。事实与理由：2020年4月13日，原告与被告枫之叶公司签订《房屋租赁合同》，将座落于南京市雨花台区xx室的铺位出租给枫之叶公司作为茶具、茶产品等经营使用，租赁期限为10个月，租金总额为166660元。合同约定，枫之叶公司应当在合同签订后5个工作日内支付保证金30000元和2020年3月1日至6月30日的租金66664元，枫之叶公司未按期足额向原告支付租金和相关费用超过45天，或经原告催告后仍未能在规定时间内支付的，非违约方可书面通知违约方解除租赁合同，违约方应按当年月租金的三倍支付违约金；双方另在合同第八条第五款、第六款、第九款等对违约方应当承担的责任进行了约定。合同签订后，因被告枫之叶公司未按合同约定支付履行保证金和首期租金，原告于2020年4月28日按合同约定的送达地址向被告枫之叶公司寄送了《房屋租金催收函》，要求其收函后3日内足额支付履约保证金和首期租金。被告枫之叶公司于2020年4月28日支付了保证金30000元。2020年5月9日，原告再次致函枫之叶公司要求其足额支付租金，枫之叶公司收到函件后仍未按期支付。2020年6月5日，原告向枫之叶公司发出《解除房屋租赁合同通知》，解除了双方之间的房屋租赁合同并要求枫之叶公司在收到通知后3日内腾空房屋、结清费用。枫之叶公司收到了解除通知，但至今未返还房屋、付清费用。据此，原告为维护自身的合法权益，诉至法院，请依法判如所请。 被告枫之叶公司辩称，1.即使被告存在房租未付的情况，也是由于不可抗力导致的，被告没有任何违约情况，案涉租赁合同不符合解除条件；2.原告主张的租金，被告已经克服困难于2020年7月支付给原告；3.原告要求的违约金已经超过法律最高限额，且被告并不存在违约的情况。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告张玲玲辩称，案涉租赁合同是由原告和被告枫之叶公司签订的，与张玲玲个人无关，原告起诉张玲玲无法律依据。 经审理查明：被告张玲玲系被告枫之叶公司的法定代表人，并持有被告枫之叶公司99%的股份。2020年4月13日，原告康益公司（出租方、甲方）与被告枫之叶公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将座落于南京市雨花台区xx室、141.32平方米的铺位出租给乙方使用，乙方租赁该房屋作为茶具、茶产品等经营。租赁期限10个月，自2020年3月1日起至2020年12月31日止，计收租金日期与租赁期限一致。在签订合同后5个工作日内，乙方向甲方支付合同履约保证金30000元，乙方不履行或者未全面履行本合同，甲方收取的保证金不予退还，乙方还应承担本合同约定的其他违约责任。租金总额166660元，采取先付后租方式，由乙方提前一个月按半年为周期支付，于合同签订后5个工作日内支付2020年3月1日至2020年6月30日的租金66664元，2020年6月20日前支付2020年7月1日至2020年12月31日的剩余半年租金99996元。乙方未按期或足额向甲方支付租金和相关费用超过45天的或经甲方催告后仍未能在规定时间内支付上述租金及相关费用的，一方（非违约方）可书面通知另一方（违约方）解除本合同；同时，违约方应向非违约方按当年月租金的叁倍支付违约金。乙方应在合同终止或者解除后7日内完全撤场并按甲方要求将房屋退还甲方，乙方逾期交还房屋的，按合同当月应付租金标准的三倍向甲方支付实际占有使用费至实际归还房屋时止，并承担其他违约责任。乙方未按期或足额向甲方支付租金的，经甲方催缴后每逾期一日，应当以应付未付的租金额为基数、按年利率24%的标准，向甲方支付逾期付款违约金。双方履行合同过程中，因发生争议提起诉讼的，违约方赔偿守约方一切直接经济损失、任何可预期的间接损失以及因诉讼产生的费用，包括但不限于律师费、诉讼费、差旅费等。根据本合同需要发出的文件资料、通知，均应以书面形式（包括专人递送、特快专递等）按照本合同列明的甲方和乙方的通讯地址发出，特快专递的交寄日以邮戳为准，合同当事人按本合同约定的通讯地址寄发相关书面资料、文件、通知、函件等，被拒收或被以“地址不详&r;地址不详”查无此人”等理由被退回的，该等资料、文件、通知、函件于发出之日视为已经送达对方。租赁合同另明确约定了甲、乙双方的通讯地址和联系方式。 合同签订后，因被告枫之叶公司未按约定支付履约保证金和首期租金，原告康益公司于2020年4月28日按《房屋租赁合同》载明的通讯地址、联系方式、以挂号信形式向被告枫之叶公司发出《房屋租金催收函》，要求被告枫之叶公司于该函送达之日起3日内支付履约保证金30000元和首期租金66664元，合计96664元，如被告枫之叶公司未按上述期限足额付款，原告将诉诸法律，按照《房屋租赁合同》的约定解除租赁合同并追究被告枫之叶公司的法律责任。被告枫之叶公司于2020年5月5日签收了《房屋租金催收函》。2020年4月28日，被告枫之叶公司向原告支付了履约保证金30000元，但未支付首期租金。2020年5月9日，原告向被告枫之叶公司发送《律师函》，明确被告枫之叶公司未按期支付首期租金已构成违约，要求其于收到律师函后3日内足额支付首期租金66664元，否则原告将提起诉讼。被告枫之叶公司于次日签收《律师函》但仍未在指定期限内支付租金。2020年5月21日，被告枫之叶公司作出《请求减免房租申请》，以受新冠疫情影响，2020年3月至4月处于闭店状态，5月虽然开业但销售惨淡为由，申请被告按照政府倡导的政策给予其相应的房租减免。原告康益公司明确回复被告按房屋租赁合同支付租金。 2020年6月5日，原告向被告发出《解除房屋租赁合同通知》，以被告枫之叶公司迟延支付租金，经催告后在合理期限内仍未支付为由，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条之规定，解除双方之间签订的《房屋租赁合同》，并要求被告枫之叶公司于收到通知后3日内腾空案涉房屋并结清相关费用。该EMS特快专递件最终因“收件人拒收”被退回。2020年7月1日，被告枫之叶公司制作《付款通知》，言明：根据房屋租赁合同，被告需要支付2020年3月1日至6月30日的房租费用，因新冠疫情的不可抗力因素，防止疫情扩散闭店多月，茶叶行业受损严重，原告迟迟未给出2020年3月、4月的房租减免政策，故定于2020年7月1日支付余下的房租33332元。原告康益公司已收到被告枫之叶公司支付的33332元租金， 另查明，原告康益公司因与被告枫之叶公司、张玲玲的房屋租赁合同一案，委托北京市炜衡（南京）律师事务所代理诉讼，并支付了律师费15000元。 以上事实，有房屋租赁合同、房屋租金催收函、国内挂号信函收据、邮件跟踪查询记录、中国建设银行网上银行电子回执、律师函及EMS特快专递单、EMS特快专递查询记录、解除房屋租赁合同通知及EMS特快专递单、EMS特快专递查询记录、委托协议、律师费发票、银行转账凭证、枫之叶公司工商信息、请求减免房租申请、付款通知、微信聊天记录截图、当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。 关于合同解除及房屋返还。根据《房屋租赁合同》的约定，被告枫之叶公司应当在合同签订后5个工作日内，即2020年4月20日前，支付2020年3月1日至2020年6月30日租金66664元，被告枫之叶公司未按期支付且在原告两次书面催告后仍未在指定期限内履行支付义务，被告枫之叶公司的行为已经构成根本违约。被告枫之叶公司辩称其迟延履行支付租金义务系受新冠疫情影响，原告迟迟未对减免租金事宜进行答复导致，但被告应当支付租金的时间系在新冠疫情之后，且原告曾明确告知其按照合同支付租金，故被告枫之叶公司的抗辩缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。被告枫之叶公司根本违约，原告康益公司有权根据《中华人民共和国合同法》规定和《房屋租赁合同》约定书面通知被告枫之叶公司解除《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》自解除通知到达被告枫之叶公司时解除。《房屋租赁合同》约定，合同当事人按合同约定的通讯地址寄发相关书面资料、文件、通知、函件等，被拒收等理由被退回的，该等资料、文件、通知、函件于发出之日视为已经送达对方。原告康益公司以EMS特快专递方式向《房屋租赁合同》载明的被告枫之叶公司的收件地址发送了《解除房屋租赁合同通知》，该EMS特快专递件因“收件人拒收”被退回，应当视为该通知于发出之日，即2020年6月5日送达了被告枫之叶公司。本院据此确认：原告康益公司与被告枫之叶公司之间的《房屋租赁合同》于2020年6月5日解除。原、被告之间的《房屋租赁合同》已经解除，原告康益公司要求被告枫之叶公司腾空并返还案涉房屋，具有事实和法律依据，本院予以支持。 关于租金及逾期付款违约金。原、被告签订的《房屋租赁合同》约定，首期2020年3月1日至6月30日（122天）租金66664元，因合同已于2020年6月5日解除，实际租期97天，故合同期限内的租金应计算至2020年6月5日，即53003.34元（66664元÷122天×97天），被告枫之叶公司已付33332元，还应支付剩余租金19671.34元（53003.34元-33332元）。因被告枫之叶公司未按合同约定在2020年4月20日前足额支付租金，经催告后仍未在指定期限内支付，已构成违约，原告要求其按照《房屋租赁合同》约定，以应付未付的租金金额为基数、按年利率24%的标准支付逾期付款违约金，于法有据，本院予以支持。被告枫之叶公司于2020年5月5日签收《房屋租金催收函》，应当于2020年5月8日前支付全部租金，但其仅于2020年7月1日支付租金33332元，故原告应当支付的逾期付款违约金为：自2020年5月9日起、以53003.34元为基数、按年利率24%支付逾期付款违约金至2020年6月30日；自2020年7月1日起、以19671.34元为基数、按年利率24%支付逾期付款违约金至实际支付之日止。 关于解除《房屋租赁合同》的违约金和律师费、诉讼费、保全费。原告康益公司与被告枫之叶公司在《房屋租赁合同》中约定，非违约方可书面通知违约方解除合同，违约方应向非违约方按当年月租金的三倍支付违约金，并赔偿非违约方因诉讼产生的费用，包括但不限于律师费、诉讼费、差旅费等。本案中，被告枫之叶公司违约导致合同解除，原告康益公司作为守约方要求被告枫之叶公司支付违约金49998元、律师费15000元，合计64998元，具有事实依据和合同依据，本院予以支持。因被告枫之叶公司已支付30000元保证金，上述费用扣除保证金30000元，被告还应向原告支付34998元。 关于房屋占有使用费。原、被告之间的房屋租赁合同已于2020年6月5日解除，原告康益公司要求被告枫之叶公司支付此后发生的占有使用费，依法应予支持，被告枫之叶公司应当自2020年6月6日起、按照546元/天（66664元÷122天）的标准向原告支付房屋占有使用费至实际返还之日止。原告康益公司另依据《房屋租赁合同》要求被告枫之叶公司按合同当月应付租金标准的三倍向支付实际占有使用费至实际归还房屋时止，但其未提交证据证明其因被告未按期返还房屋遭受的实际损失超过了《房屋租赁合同》确定的租金数额，且本院已经支持了原告的解除合同的违约金主张，故原告主张被告另外再支付两倍房屋占有使用费无事实和法律依据，本院不予支持。 关于连带责任。案涉《房屋租赁合同》系原告康益公司与被告枫之叶公司签订，原告康益公司要求被告张玲玲承担连带责任但未能提供证据证明被告张玲玲与本案的关联性，故本院对原告的该项诉讼请求，不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告南京康益房地产开发有限公司与被告南京枫之叶咖啡有限公司于2019年4月13日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月5日解除； 二、被告南京枫之叶咖啡有限公司于本判决生效之日起三十日内腾空并向原告南京康益房地产开发有限公司返还座落于南京市雨花台区xx室的房屋； 三、被告南京枫之叶咖啡有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京康益房地产开发有限公司支付剩余租金19671.34元并支付逾期支付的违约金（自2020年5月9日起，以53003.34元为基数，按年利率24%支付逾期付款违约金至2020年6月30日；自2020年7月1日起，以19671.34元为基数，按年利率24%支付逾期付款违约金至实际支付之日止）； 四、被告南京枫之叶咖啡有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告南京康益房地产开发有限公司支付自2020年6月6日起至房屋实际返还之日止的占有使用费（按546元/天计算）； 五、被告南京枫之叶咖啡有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京康益房地产开发有限公司支付解除合同违约金及律师费合计34998元； 六、驳回原告南京康益房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3500元减半收取1750元，保全费1520元，合计3270元，由被告南京枫之叶咖啡有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代理人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员 刘芳 二〇二〇年九月二十七日 法官助理 侯甜 书 记 员 毛娟