浙江省磐安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0727民初63号 原告：周观春，男，汉族，住磐安县。 原告：朱勤香，女，汉族，住磐安县。 两原告的共同委托代理人：吴鸿平，浙江九段（磐安）律师事务所律师。 被告：陈留德，男，汉族，住磐安县。 原告周观春、朱勤香与被告陈留德房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈益民适用简易程序于2020年5月7日、7月29日公开开庭进行了审理。两次庭审，两原告的共同委托代理人吴鸿平、被告陈留德到庭参加诉讼。本案在审理过程中当事人曾申请庭外和解二个月;此外被告陈留德因不服本院已生效的（2018）浙0727民初1580号民事判决，向本院申请再审，本院予以立案再审。因本案必须以该案再审的审理结果为依据，本院于2020年7月29日裁定本案中止审理，至2020年9月3日恢复审理。本案现已审理终结。 原告周观春、朱勤香诉称：2004年2月14日，原告周观春与被告陈留德签订了《套间房产及其土地使用权转让协议书》，约定将被告陈留德的金盆安置小区（农民之家东侧）第三、第四层套间房产及土地使用权转让给原告周观春、朱勤香。后原告周观春、朱勤香于2005年装修并入住至今。后因被告隐瞒该房产已转让的事实，擅自将该房屋抵押后无法还清银行贷款。涉案房地产已被法院依法拍卖。诉讼请求：1、被告向原告赔偿819000元并支付利息损失（从2018年9月18日起按年利率6%的标准计算至实际履行之日止）；2、诉讼费、保全费由被告承担。在审理过程中，原告变更诉讼请求，最终确定诉讼请求为：1、判令解除原、被告双方签订的套间房产及其土地使用权转让协议；2、被告返还原告转让款15万元；3、被告赔偿原告损失人民币77万元；4、诉讼费、保全费由被告承担。 被告陈留德辩称：一、朱勤香非合同当事人，其为诉讼主体不适格，应取消其原告资格。二、被告实际是向周观春借款132000元，转让协议只是为稳定双方的借贷关系，作为担保形式而签订，是假的协议书。周观春诉请要求返还转让款并赔偿损失共92万元，随意扩大诉请范围。理由：1、2003年10月，被告造房需要钱向周观春借款，双方约定利息为1分，周观春实际交付人民币132000元，被告出具借条一张欠周观春15万元整。后周观春怕被告还不起本金，双方签订了《套间房产及其土地使用权转让协议书》作担保。被告认为当时磐安最低房价为每平方米3660元，即周观春按公允价至少应支付585600元，完全属显失公平的协议，被告为减轻支付利息在不甘不愿情形签订了不平等协议。2006年周观春遇到办房产证已属不切实际事实情况，在被告不太情愿情况下又写了一份转让协议书，规定任何一方反悔需赔偿对方3万元损失。针对事实，恳求法院考虑由于（2019）浙0727执505号的民事裁定书导致周观春与被告之间的转让协议书无法继续履行下去的损失。2、根据我国《物权法》规定“不动产权的设立、变更、转让和消灭，需依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。不动产产权以房产管理部门登记为准，即登记在谁的名下，就认定该不动产的产权归谁所有。金盆安置小区（现壶厅四路39号）不动产产权证书自始至终都登记在被告名下，属被告单独所有。3、2019年4月8日前，周观春一直不服磐安县人民法院（2018）浙0727民初1372号民事判决，直至金华市中级人民法院作出（2019）浙07民终1031号民事裁定书止。导致周观春无法居住时间为2019年9月20日（依照磐安县人民法院腾房通知书），但最终时间为2019年12月25日由于拍卖成功，套间转让协议造成部分失效，协议无法履行，被告开始应承担协议有效部分即15万元的借款债务责任。对原告最终确定的诉讼请求第1项，被告认为房屋都已没有了，涉案转让协议已无需法院判决解除；第2项，被告的债务实际是欠原告借款，对借款15万元愿意承担返还；第3项，借款15万元的利息损失同意按月息1分计算给原告，计每年18000元，原告居住被告房屋的租费每年9000元应算给被告，两者抵扣后，被告愿承担原告损失每年9000元，从原告入住被告房屋之日起算，但期间有一年双方已结算过，应予扣除。第4项，被告仅承担该承担部分，由法院确定。 经审理查明：2004年2月14日，原告周观春与被告陈留德签订了《套间房产及其土地使用权转让协议书》，约定将被告陈留德的金盆安置小区（农民之家东侧）第三、第四层套间房产及土地使用权转让给原告周观春。转让价格为15万元，套间交付使用时间为2004年10月1日前。付款方式2004年2月16日付现金12万元，竣工后付清现金3万元。陈留德应提供周观春该套间的房产证和土地使用权证，周观春做过户手续时陈留德应予以配合，所需费用由周观春自负。后原告周观春、朱勤香于2005年入住。2016年7月5日，被告陈留德办理了涉案房地产的不动产登记证明，坐落于磐安县××街道××路××号，该房产权利人为陈留德，系其单独所有，权利性质为划拨。后被告陈留德以涉案房地产作最高额抵押向浙江民泰商业银行股份有限公司金华磐安小微企业专营支行（以下简称民泰银行磐安支行）借款100万元，但未能按约归还借款。2018年7月，民泰银行磐安支行向本院提起诉讼，请求被告陈留德归还借款100万元及利息，并请求对涉案房地产享有优先受偿权。周观春为第三人参与该案诉讼。2018年11月21日，本院作出（2018）浙0727民初1372号民事判决书，判决：被告陈留德于本判决生效之日起十日内归还借款本金100万元及利息；若被告陈留德未按时履行上述付款义务，民泰银行磐安支行有权就涉案房地产折价或者拍卖、变卖后的价款在185万元的限额内享有优先受偿权。该判决生效后，被告陈留德未履行判决义务，本院依法予以强制执行。执行中，经司法评估，涉案房地产市场价值为207万元。其中：1-2层及5层市场价值为115万元；3-4层市场价值为92万元。2019年12月，涉案房地产被依法拍卖。另查明，原告周观春、朱勤香于1999年8月23日登记结婚。两原告曾于2018年8月向本院提起诉讼，请求判令确认周观春与陈留德签订的《套间房产及其土地使用权转让协议书》有效，并继续履行；并请求判令磐安县××街道××路××号第三、第四层房屋产权为周观春、朱勤香共同所有。被告陈留德抗辩协议无效，一是被告签订该协议的真实意思并非转让房屋，而是向原告借款，且原告交付的金额仅有132000元。二是假使是房屋买卖，132000元的房价远远低于2004年磐安当时房子的市场价。本院经审理认为“被告未提交任何证据证明原告支付给被告的款项系借款，亦未提交证据证明签订涉案转让协议书违背双方真实意思表示。关于房屋的价值，被告出卖自己的房产系对自身财产的处分，价格由买卖双方自行协商决定，原告自2005年入住至今，被告从未提出任何异议，由此推定原告已履行了付款义务。故该协议不违反法律规定，应属有效”，于2018年9月18日作出（2018）浙0727民初1580号民事判决书，判决：一、原告周观春与被告陈留德签订的《套间房产及其土地使用权转让协议书》有效。二、驳回原告周观春、朱勤香的其他诉讼请求。判决后，双方当事人均未上诉，该判决已生效。在本案审理过程中，陈留德因不服本院（2018）浙0727民初1580号民事判决，向本院申请再审。经再审，本院于2020年8月31日作出（2020）浙0727民申2号民事裁定书，裁定：驳回陈留德的再审申请。 以上事实，有原、被告陈述，结婚证复印件、（2018）浙0727民初1580号民事判决书、房地产估价报告、（2018）浙0727民初1372号民事判决书、（2019）浙0727执505号之三执行裁定书、（2020）浙0727民申2号民事裁定书等证据在卷佐证。 本院认为，原告周观春与被告陈留德签订的《套间房产及其土地使用权转让协议书》，已经由生效的（2018）浙0727民初1580号民事判决确认有效，对双方当事人具有既判力，应作为处理本案的依据。涉案转让协议形成于原告周观春、朱勤香夫妻关系存续期间，两原告共同主张涉案转让协议的权利及义务，未违反相关法律规定，予以准许。原告周观春与被告签订涉案转让协议后，因被告的原因，协议所涉房地产被拍卖，致使两原告的合同目的无法实现，两原告有权要求解除合同，故对于两原告要求解除涉案转让协议的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求返还并有权要求赔偿损失。对于生效法律文书所认定的原告已支付的15万元转让款，被告应当予以返还。而对于两原告所主张的可得利益损失（协议所涉房地产增值部分的损失），由于相关损失系被告违约所造成，因此被告应当予以赔偿。本案转让协议若能正常履行，原告能够获得协议所涉房地产，故原告主张按照法院在拍卖时的司法评估市场价值即92万元确定协议所涉房地产的价值，合理、合法，应予支持，据此，结合本案实际，原告的可得利益损失为92万元扣减原告按照转让协议支付的转让款15万元计77万元，被告应予赔偿。综上，被告应返还两原告转让款并赔偿损失共92万元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告周观春与被告陈留德于2004年2月14日签订的《套间房产及其土地使用权转让协议书》。 二、被告陈留德于本判决生效之日起十日内返还原告周观春、朱勤香转让款并赔偿损失共92万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6500元（已减半收取），保全费2520元，合计9020元，由被告陈留德负担。限于本判决生效后七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  陈益民 二〇二〇年九月十日 书记员  胡舒晴