北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初19798号原告：中国电子物资北京有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥北路北窑地4-1。法定代表人：张凤楠，总经理。委托诉讼代理人：于江，北京市高朋律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵丽，北京市高朋律师事务所律师。被告：刘德群，男，1963年9月3日出生，汉族，中国电子物资有限公司退休员工，户籍所在地北京市朝阳区，现住址北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨帆，北京太古律师事务所律师。委托诉讼代理人：张佳琳，女，1994年1月7日出生，北京太古律师事务所实习律师。被告：罗杨，女，1964年12月12日出生，退休人员，户籍所在地北京市朝阳区。现住址北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨帆，北京太古律师事务所律师。委托诉讼代理人：张佳琳，女，1994年1月7日出生，北京太古律师事务所实习律师。原告中国电子物资北京有限公司（以下简称原告）与被告刘德群、罗杨（以下同时表述时简称二被告，分别表述时简称各自姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人于江、赵丽，以及二被告之委托诉讼代理人杨帆、张佳琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令二被告腾退位于北京市朝阳区xx号的住房，并协助原告办理该住房的不动产权属变更登记手续。2．判令二被告共同支付逾期腾房违约金，违约金按照每日100元人民币的标准，自腾房之日起计算至房屋腾退完毕之日止（自2014年11月10日起暂计算至2019年12月31日，违约金187,800元人民币）。3．判令二被告支付自应腾房之日起至实际腾房之日止的实际占有使用费（2014年11月10日至2019年12月31日期间的占有使用费189,645元）。事实和理由：刘德群系原告上级主管单位中国电子物资有限公司（原中国电子物资总公司）（以下简称中电物资公司）职工。罗杨系刘德群之妻。刘德群曾自原告处购得政策性住房一套，位于北京市朝阳区**房屋（以下简称涉案房屋），并与罗杨长期占有、使用至今。根据国务院机关事务管理局的有关批复及重点五中工会委员会的相关决议，原告于2009年开始了“北京市朝阳区北窑地14号楼”新建职工住宅工作。2014年7月31日，原告与二被告共同签订了《原住房回购／回收协议》（以下简称《回购协议》）。《回购协议》约定，基于刘德群购买原告新建住宅一套而同意腾退原购买的政策性住房一套，由原告回收或回购，即二被告须将涉案房屋进行腾退，并由原告按经济适用房评估价进行回购。《回购协议》约定原住房腾退期限为二被告收到新建职工住宅钥匙的100天内。同时《回购协议》还约定，二被告逾期腾空交付原住房的、未按原告要求配合办理房产过户手续的，以及由于二被告原因造成办理住房过户手续延误的，每逾期一日，二被告向原告支付违约金100元。2014年7月31日，在二被告已经与原告签署《回购协议》的前提条件下，原告与刘德群签署了《中国电子物资北京公司职工住宅买卖合同》。该合同约定，刘德群购买原告位于北京市朝阳区x号房屋（以下简称x号房屋）。原告已于2014年8月1日向刘德群交付了x号房屋的钥匙，按照《回购协议》的约定，二被告应最迟于2014年11月9日前将涉案房屋进行腾退，但腾退期限届满后，经原告多次催告，二被告始终未能按照《回购协议》的约定腾退原住房，也未协助原告办理回购手续，并一直占有、使用原住房。原告与二被告签订的《回购协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，已依法成立并具有法律效力，该协议对原告及二被告均具有约束力。现二被告在无任何正当理由的情况下，拒绝腾退原住房，更未协助原告办理回购手续，其行为已构成严重违约，给国家和原告造成了重大经济损失和不利影响。为此原告依法将二被告诉至法院。二被告辩称：不同意原告的诉讼请求。该案属于单位内部分房引起的房地产纠纷，不属于人民法院工作主管的范围。原告建设的新住房不具备房屋买卖合同中约定的交付条件，且已经违反《中华人民共和国城市房地产管理法》中强制性规定，原告未如约履行交付新住房的合同义务，原告要求被告腾退原住房屋无合同依据。原告至今未履行办理新住房产权证的法定义务和合同义务，且其上级主管单位领导明确表示尽快办理新房产权证，新的住房产权证的办理关系到其所在园区的规划及相邻库房拆除的问题，在原告未处理上述问题的情况下，二被告有权暂时不腾退原住房。原告存在多次违约行为，二被告出于督促原告尽快办理新住房产权证的目的，有权暂时不腾退原住房房屋。原告提出的第二项和第三项诉讼请求系对违约金的重复计算，于法无据。此外，二被告认为即便需要支付违约金，原告主张的也认为太高了，要求大幅度降低和减少。原告就其主张向本院提交了如下证据：1．《原住房回购/回收协议》；2．《房屋买卖合同》（即《职工住宅买卖合同》）、入住通知单、入住交接单、2014年和2015年14号楼业主办理入住交费时间表。二被告对上述证据的质证意见如下：对证据1的真实性、合法性、关联性均予以认可，但对证明目的不认可，并称若二被告同时享有两处房屋将超标，是否超标应当以房产证登记的内容为准，如果新住房没有房产证则被告无需腾退原住房；对证据2的真实性、合法性、关联性均予以认可，但对证明目的不予认可，并称在新房屋未取得竣工验收备案表的情况下，不同意腾退房屋，原告没有履行房屋买卖合同约定的交付义务。二被告向本院提交了如下证据：1．《总部职工参加2009年集资建房办法》；2．《职工住宅认购单》；3．《职工住宅预售合同》；4．《原住房回购/回收协议》；5．《房屋买卖合同》；6．购房款收据；7．个人贷款支付凭证及担保费收据；8．《购房款及专项维修基金交纳确认单》；9．郭涵冰与未腾退原住房职工座谈会上的发言视频光盘；10．中国电子物资北京有限公司以及中国电子物资有限公司的工商登记信息表；11．中国瑞达投资发展集团有限公司工商信息表；12．中国瑞达投资发展集团有限公司微信公众号信息及其发布的《中国瑞达投资发展集团有限公司召开2019年工作会议》文章截图；13．原住房房屋所有权证。原告对上述二被告提交证据的质证意见如下：对证据1的真实性无法确认，没有印章，即便是真实的该规定中也规定了购买房屋的要求，要求先办理房屋的腾退手续，再办理新购房手续，故对被告的证明目的不认可；对证据2和证据3的真实性不认可，没有原件，且与本案无关，新的买卖合同是在2014年签署的，新合同已经取代了原合同；对证据4的真实性予以认可；对证据5的真实性认可；对证据6至证据8的真实性认可，但对证明目的和关联性不认可；对证据9的真实性予以认可，但与本案关联性不认可；对证据10至证据12的真实性认可，但对关联性和证明目的不予认可；对证据13的真实性以及证明目的均认可，但不能证明被告不退房的合理性。根据原告及二被告提交的证据本院依法可以确认如下事实：刘德群原系中电物资公司职工。原告原名称为中国电子物资北京公司，后更名为原告现名称。2014年7月31日，原告作为甲方与刘德群作为乙方、罗杨作为丙方签订《回购协议》1份，其中约定鉴于乙方曾取得过政策性住房，且乙方已购买甲方新建职工住宅一套，根据国管局相关规定，乙方同意腾退现拥有的原分配（购买）的政策性住房l套，由甲方回收或回购。乙方应腾退之原住房位于北京市朝阳区xx号（即涉案房屋）。乙方和丙方应于收到新建职工住宅钥匙的100天内，将原住房腾空并交付甲方或甲方指定的第三人。乙方或丙方逾期腾空交付原住房的（包括逾期未交回原住房腾空证明的）、未按甲方要求配合办理房产过户手续的，以及由于乙方和丙方的原因造成办理住房过户手续延误的，每逾期一日，乙方和丙方向甲方支付违约金100元。乙方和丙方同意，乙方和丙方应付之违约金、赔偿金及其它应支付费用，可与甲方应支付乙或丙方之收入和其他款项相抵销，甲方可在应付乙方收入和款项时不经通知行使相应抵销权。2014年7月31日，原告作为甲方与刘德群作为乙方签订了《职工住宅买卖合同》，约定乙方所购买的甲方职工住宅为x号房屋；2014年8月1日，二被告从原告处领取了x号房屋的钥匙。庭审中，原告就其诉讼请求所依据的约定表述为：根据《回购协议》第5．1条要求腾房以及第6．2条要求支付违约金。经本院释明，二被告认为其不构成违约，不同意支付违约金，并称如果法院认为二被告应该支付违约金，也认为违约金约定数额过高，请求法院予以酌减，同时表示不同意支付房屋占有使用费。原告对违约金的数额表示违约金和占有使用费均有合同约定，不同意减少。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，原告与二被告签订的《回购协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应当依法成立并具有法律效力，该协议对原告及二被告均具有约束力。根据原告与二被告签署的《回购协议》的约定二被告应于收到新建职工住宅钥匙的100天内，将原住房腾空并交付原告或原告指定的第三人，经查，刘德群已经在2014年8月1日取得了新购房屋的钥匙，因此，二被告应当至迟在2014年8月1日后的100日内将涉案房屋交付给原告或原告指定的第三人，但截止到本案庭审结束，二被告仍未依约将涉案房屋交付给原告，二被告已经构成了违约。现原告要求二被告腾退涉案房屋，并协助过户至原告名下的诉讼请求，因于法有据，故本院予以支持。关于原告要求二被告共同支付违约金的诉讼请求，因二被告未能依约履行腾房之义务，已经构成了违约，依据《回购协议》的约定，二被告应当向原告支付违约金，但庭审中，二被告主张违约金标准过高，本院认为，结合本案发生的原因以及各方的因素，根据协议约定的违约金标准所计算的金额确实存在过分高于可能给原告造成的实际损失之情形，且刘德群与原告之间就新购房屋的交付是否符合合同约定存在争议，并正在协商处理之中，也是导致双方矛盾始终未能解决的因素之一，故本院根据《回购协议》的签订、履行等情况，并结合诚实信用原则，在公平原则的基础上综合全案情况考虑，认定原告所主张的违约金标准确实过高，故本院将根据上述考量因素，对二被告向原告支付的违约金具体金额予以酌定。关于原告要求二被告支付房屋占有使用费的诉讼请求，因本院已经支持了原告的违约金主张，故本院不再支持原告的该项诉讼请求。关于二被告辩称该案属于单位内部分房引起的房地产纠纷，不属于人民法院工作主管的范围的主张，因原告与二被告签订有书面的合同，且该合同系双方当事人的真实意思表示，故该案所涉及的纠纷并非基于单位内部分房行为而发生，而是基于履行双方所签订之合同产生，故二被告该辩解依据不足，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第一条、第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决如下：一、被告刘德群、罗杨于本判决生效后三十日内协助原告中国电子物资北京有限公司办理位于北京市朝阳区xx号房屋的产权过户登记手续，并于本判决生效后六十日内自行将位于北京市朝阳区xx号房屋腾空，交付给原告中国电子物资北京有限公司；二、被告刘德群、罗杨于本判决生效后十日内给付原告中国电子物资北京有限公司违约金49,000元。三、驳回原告中国电子物资北京有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3481元，由原告中国电子物资北京有限公司负担2968元（已交纳）；由被告刘德群、罗杨负担513元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 史 震二〇二〇年九月三十日书记员 姚梦娜