辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽民终932号上诉人（原审被告、申请执行人）：高为田，男，1968年6月8日出生，汉族，住大连市甘井子区。上诉人（原审被告、申请执行人）：赵春南，女，1969年11月3日出生，汉族，住大连市甘井子区。二上诉人共同委托上诉代理人：关向阳，辽宁五寰律师事务所律师。被上诉人(原审原告、执行案外人)：梁龙生，男，1977年10月20日出生，汉族，住辽宁省庄河市。委托诉讼代理人：李敏，辽宁法磊律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：郑雁斌，男，1973年5月18日出生，汉族，住辽宁省庄河市。原审第三人：大连宸宇房地产开发有限公司，住所地：辽宁省庄河市城关街道水仙委景源名郡小区****。法定代表人：于长杰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张毅，男，该公司员工。上诉人高为田、赵春南与被上诉人梁龙生、原审第三人大连宸宇房地产开发有限公司（以下简称“宸宇公司”）、郑雁斌执行异议之诉一案，辽宁省大连市中级人民法院于2019年12月10日作出（2019）辽02民初947号民事判决，高为田、赵春南不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年7月20日公开审理了本案。上诉人高为田及高为田、赵春南的共同委托诉讼代理人关向阳，被上诉人梁龙生的委托诉讼代理人李敏、原审第三人郑雁斌及宸宇公司的委托诉讼代理人张毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高为田、赵春南上诉请求和理由：撤销一审判决，依法改判支持上诉人，驳回被上诉人的诉讼请求；被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。一审法院认定事实不清、错误，法律适用不当，判决错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人;(二)该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。上诉人认为本案中被上诉人出示第三人宸宇公司向其出具案涉房屋收款收据证明其是案涉房屋权利人，就算该房屋抵付工程款合意是真实的，该合意亦是以消灭第三人金钱债务为目的，不具有排除执行的法律效力。一审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条来审查被上诉人是否享有足以排除强制执行的民事权益，第二十八条规定，即金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。被上诉人认为审查必须同时满足上述所有条件。一审法院认可被上诉人在法院查封之前占有房屋，合同法及相关法律明确规定，建设工程竣工经验收合格后方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。竣工验收依法应是商品房交付使用前提条件。辰宇公司解释2015年11月22日签署房屋交接单时交付了案涉房屋，因当时房屋没有达到验收条件，只交接了房屋钥匙，此后在房屋达到交付条件后于2017年2月5日办理的正式交接手续，上诉人认为辰宇公司解释不符合常理，也不符合法律规定，且购房人也不可能接受达不到交付条件的房屋，因此，上诉人认为是辰宇公司与被上诉人串通交接单，且上诉人要求对2015年11月22日签署房屋交接单形成时间鉴定一审法院也未准许，所以上诉人认为一审法院认为被上诉人在法院查封之前占有房屋属于认定事实错误。一审法院认为不能认定被上诉人对房屋未办理过户登记手续存在过错，上诉人认为第三人郑彦斌在辰宇公司抵债138套房屋，包括涉案房屋，其中有70套已办理备案手续，辰宇公司认可2013年就可以办理房屋备案手续，且被上诉人没有证据证明其向辰宇公司主张办理产权过户手续，辰宇公司也未说过被上诉人要求办理产权手续，因此被上诉人是消极不行使登记权利，其自身有过错。综上所述，被上诉人未在法院查封之前签订合法有效的房产买卖合同，未在法院查封之前合法占有涉案房屋，未办理物权转让登记，自身有过错，不能排除人民法院执行，因此，上诉人请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人，驳回被上诉人的诉讼请求。梁龙生二审答辩，一审法院认定被上诉人系案涉房屋的权利人，不仅是根据宸宇公司出具的收款收据上载明的事实来确定被上诉人是查封标的物的权利人，还有被上诉人与宸于公司的房屋交接单、交电费凭证、交取暖费的凭证、照片等证据，均可以证明被上诉人取得并入住案涉房屋。这些证据不但能证明被上诉人与郑雁斌达成以案涉房屋抵顶工程款具有合意，既具有消灭债权的目的，更重要是被上诉人以自己居住为目的，即取得物权为目的。被上诉人对案涉房屋享有的是物权期待权，上诉人对案涉房屋主张的是债权期待权。被上诉人的物权期待权优于上诉人的债权期待权。一审法院认定被上诉人的对案涉房屋具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的条件，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的第十七条规定的不得查封的情形，是正确的。2015年11月22日宸宇公司将虽未不竣工验收，但已具备正常的居住条件案涉房屋交付给被上诉人，有当日的房屋交接单予以证明。《合同法》规定的未经竣工验收的房屋不得交付使用，意在保证建筑项目的建设质量，保证人民群众生命财产安全。案涉项目建设质量并不存在问题，只是宸宇公司欠政府的相关费用而未验收，并不是房屋存在建设上的质量原因达不到验收标准未验收。实践中，未竣工验收交付业主使用的工程项目比比皆是。《最高人民法院关于建设施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。”该规定，只是对未竣工验收的工程，发包人擅自使用后主张工程质量不符合约定的诉讼请求不予支持，但并未规定，发包人工程未经竣工验收而擅自使用的，必须将工程项目退还给承包人。该规定默认了工程未经验收交而付使用的事实。因此，不能以案涉工程项目未竣工验收来否定宸宇公司已将案涉房屋交付给被上诉人的事实。另外，《合同法》规定的未竣工验收不得交付使用规范的建设方与施工方的行为，并不是规范的建设方与购买方之间的行为。更不是规范房屋买卖人之间的行为。不能以此来否认被上诉人购买并已占有案涉房屋的事实。因宸宇公司将整个建设项目抵押给银行贷款，当向外出售房屋时，需要向银行偿还与出售房屋价款的首付款相同数额的贷款，银行才能对出售的房屋解除抵押，方能办理备案登记。当时只有需要按揭贷款购买抵债房屋购房人，向宸宇公司交付了首付款，宸宇公司将首付款偿还给银行，银行才解除了抵押，才能办理备案登记。而以抵债方式取得的郑雁斌抵债房屋的，因不需要交首付款，宸宇公司又没有能力向银行偿还首付款数额的贷款，所以，这些房屋银行未解除抵押，无法办理备案登记。才出现了没有办理备案的情形。没有备案责任并不在于被上诉人，也不能以此来否认被上诉人取得并占有案涉房屋的事实。故，一审法院认定被上诉人于法院查封之前与郑雁斌、宸宇公司在成抵债合意，且占有房屋的事实清楚，证据充分。被上诉人以对郑雁斌所享有的债权抵顶了案涉房屋的全部购房款，应视为已支付了全部购房款的购房人。在大连市中级人民法院查封案涉房屋之前，宸宇公司已将房屋交付给了被上诉人，且被上诉人在接受房屋后立即对房进行了装修并入住至今。因宸宇公司没有向政府部门交纳相关的费用，项目未能竣工验收，也不能办理产权登记。案涉房屋未办理产权登记，被上诉人没有过错。被上诉人对案涉房屋具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定的排除执行的条件，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的第十七条规定的不得查封的情形。一审法院适用《最高人民法院关于。人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，支持被上诉人的诉讼请求，适用法律正确。综上理由，恳二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。郑雁斌二审答辩：同意梁龙生意见。宸宇公司二审答辩：同意梁龙生意见。梁龙生向一审院提出诉讼请求：停止执行庄河市将军湖千韵坊住宅小区3#3-501房屋(以下简称案涉房屋)，解除对该房屋的查封。一审法院认定事实：高为田、赵春南与大连鸿建建筑工程有限公司(以下简称“鸿建公司”)、郑雁斌买卖合同纠纷一案，一审法院于2015年6月23日作出(2014)大民三初字第319号民事判决书，判决主要内容为：郑雁斌于判决生效之日起三十日内给付高为田、赵春南货款9174484.26元及利息。因郑雁斌未履行生效判决确定的义务，高为田、赵春南向一审法院申请强制执行。在执行过程中，一审法院于2015年12月10日作出(2015)大执字第251号民事裁定书，裁定冻结郑雁斌在银行的存款1500万元或查封其等值其他财产。同日，一审法院向宸宇公司送达协助执行通知书，查封郑雁斌从宸宇公司取得的包含案涉房屋在内的抵债房68套；查封期间不得为以上68套房产办理更名、商品房买卖合同、备案、登记、转让等，查封期限三年，自2015年12月10日至2018年12月9日。案涉房屋续封至今。梁龙生对查封案涉房屋提出书面异议，一审法院于2019年6月14日作出(2019)辽02执异310号执行裁定书，裁定驳回梁龙生的异议请求。梁龙生对该裁定不服，向一审法院提起本案案外人执行异议之诉。另查，2013年3月25日，宸宇公司与郑雁斌签订《千韵坊住宅小区工程补充协议》，约定宸宇公司将千韵坊住宅六标段工程发包给郑雁斌施工。宸宇公司出具案涉3#-3-501号房屋的收款收据中记载，付款人为孟令庆，“此楼转让给梁龙生，转让人郑雁斌，2014年1月22日”，金额为471431元，在领款人签章处有“此楼顶付工程款”的记载，交款人处有郑雁斌签字，在收据的右上角标注“此楼转让给郑雁斌，转让人孟令庆，2014年1月21日”。2014年1月22日，郑雁斌与梁龙生签署结算单，主要载明：“郑雁斌将承包的千韵坊小区六标段工程1-18号楼的部分回填土工程转包给梁龙生施工，并由梁龙生供应部分砂石料，现双方结算：回填土639100元，砂443650元，合计1082750元。郑雁斌以宸宇公司抵顶工程款的两套房屋(3#3-501面积73.09平方米×6450平方米=471431元、3#1-501面积77.21平方米×6450平方米=498005元的房屋，合计1082750元)抵顶给梁龙生，以抵顶郑雁斌欠梁龙生的全部款项1082750元。郑雁斌将宸宇公司关于该两套房屋的收款收据交付给梁龙生。郑雁斌、梁龙生债权债务关系全部了结。”2015年11月22日，宸宇公司与梁龙生签署房屋交接单，载明：因梁龙生急需住房，要求宸宇公司向其交付从郑雁斌处抵顶工程款的两套房屋(3#3-501、3#1-501)，以便尽早装修。现宸宇公司将两套房屋交付给梁龙生，梁龙生已收到该两套房屋的门钥匙。2017年2月5日，梁龙生与案涉小区物业人员签署3#-3-501房屋的《房屋交接记录表》，《宸宇.千韵坊缴费清单》及《千韵坊业主领取钥匙及物品清单》，物品清单中包含进户门装修钥匙2把、进户门正规钥匙5把、业主手册、业主(临时管理规约)、大连市前期物业管理服务协议及进户门猫眼1个。2017年2月5日，宸宇公司向梁龙生出具收款收据，载明“3#-3-501入住费”，金额为14286元。诉讼中，梁龙生提供用户名均为梁龙生的自2017年2月12日至2018年10月18日期间的电费缴费凭证、2018年-2019年度的供暖费收据。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，梁龙生主张排除对案涉房屋执行的法律依据是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《查封、扣押、冻结规定》)第十七条规定、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议和复议规定》)第二十八条规定。《查封、扣押、冻结规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据本案证据显示，郑雁斌承包施工宸宇公司开发的千韵坊住宅六标段工程，宸宇公司以案涉房屋抵顶欠付郑雁斌的工程款，后经宸宇公司盖章确认郑雁斌又将该房屋抵顶其欠付梁龙生的回填土和砂石料款，2015年11月22日宸宇公司向梁龙生交付了案涉房屋。由此可以认定，梁龙生在查封前便通过抵顶方式支付案涉房屋全部对价并实际控制案涉房屋。关于赵春南、高为田提出梁龙生没有提供转账记录和银行取款凭证，无法证实梁龙生实际履行了房款给付义务一节，一审法院认为，依据已查明的事实，梁龙生取得案涉房屋并非系与宸宇公司之间存在房屋买卖合同关系，而是以其对郑雁斌的债权抵付案涉房屋房款。即宸宇公司欠郑雁斌工程款，郑雁斌欠付梁龙生材料款，郑雁斌将宸宇公司抵顶工程款的案涉房屋用于抵顶欠付梁龙生的材料款，且从宸宇公司出具的案涉房屋收款收据上亦标注案涉房屋用于“顶付工程款”、“此楼转让给郑雁斌。.”.、“此楼转让给梁龙生。”.来看，宸宇公司、郑雁斌及梁龙生共同确认案涉房屋用于抵顶清偿彼此之间债权债务。据此分析，赵春南、高为田主张梁龙生未实际履行购房款的给付义务，依据不足，本院不予采纳。关于赵春南、高为田提出梁龙生没有在人民法院查封前合法占有案涉房屋一节，一审法院认为，法律上的实际占有并非限定于实际使用，只要案涉房屋处于权利人实际掌握之中即可。本案中，梁龙生与宸宇公司于2015年11月22日即已签署房屋交接单，梁龙生收到案涉房屋钥匙，应认定梁龙生此时已合法占有案涉房屋。至于梁龙生与宸宇公司于2017年2月5日就案涉房屋签署《房屋交接记录表》等材料，宸宇公司解释称此前双方已于2015年11月22日签署房屋交接单时交付了案涉房屋，因当时房屋没有达到验收条件，只是交接了房屋钥匙，此后在房屋达到交付条件后又于2017年2月5日办理的正式交接手续，故上述材料并不足以推翻此前双方签署的房屋交接单记载的内容，亦不能由此认定梁龙生未在人民法院查封前占有案涉房屋。故赵春南、高为田该项主张，不予采纳。关于梁龙生对未办理过户登记手续有无过错一节，案涉房屋的开发单位宸宇公司称案涉房屋所在项目至今没有办理竣工验收，直至2019年7月初才可以办理产权证。在此情况下，不能认定梁龙生对房屋未办理过户登记手续存在过错。根据以上分析，梁龙生在人民法院查封前以抵顶方式支付案涉房屋全部对价并实际掌控该房屋，其对未办理过户登记手续没有过错，其符合《查封、扣押、冻结规定》第十七条规定的“人民法院不得查封、扣押、冻结”有关情形以及《执行异议和复议规定》第二十八条规定。故梁龙生对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其要求不得执行案涉房屋并解除对该房屋查封的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行辽宁省庄河市将军湖千韵坊住宅小区3#3-501房屋；二、解除对辽宁省庄河市将军湖千韵坊住宅小区3#3-501房屋的查封。案件受理费8770元(梁龙生已预付，)由高为田、赵春南共同负担。本院经审理查明，原审认定事实基本属实。本院认为，梁龙生与宸宇公司于2015年11月22日即已签署房屋交接单，梁龙生收到案涉房屋钥匙，因当时房屋没有达到验收条件，只是交接了房屋钥匙，此后在房屋达到交付条件后又于2017年2月5日办理的正式交接手续，应认定梁龙生此时已合法占有案涉房屋。案涉房屋的开发单位宸宇公司称案涉房屋所在项目至今没有办理竣工验收，直至2019年7月初才可以办理产权证。在此情况下，不能认定梁龙生对房屋未办理过户登记手续存在过错。梁龙生在人民法院查封前以抵顶方式支付案涉房屋全部对价并实际掌控该房屋，其对未办理过户登记手续没有过错。故梁龙生对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其要求不得执行案涉房屋并解除对该房屋查封的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，高为田、赵春南诉请求不合理，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,770.00元，由高为田、赵春南共同负担。本判决为终审判决。审判长  孙维良审判员  黄海洋审判员  唐云涛二〇二〇年九月二十八日书记员  周明静