广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初9083号原告祝福良，男，汉族，1989年2月8日出生，住址：江西省抚州市崇仁县***********，公民身份号码：362************939。委托代理人黄海平，系广东跨越律师事务所律师。被告占芳芳，女，汉族，1986年4月5日出生，住址：江西省景德镇市昌江区*************，公民身份号码：360************043。委托代理人林志晖、黄丽珊，系北京市盈科（惠州）律师事务所律师、实习律师。第三人惠州市华城兄弟置业有限公司，住所：惠州市*********************。法定代表人：钟某1。原告祝福良诉被告占芳芳及第三人惠州市华城兄弟置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈希希适用简易程序独任审判，于2020年7月20日公开开庭进行了审理。原告祝福良及其委托代理人黄海平，被告占芳芳的代理人林志晖、黄丽珊到庭参加诉讼；第三人惠州市华城兄弟置业有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告祝福良起诉称，原告系惠州市惠城区*******方直星耀国际花园15号楼27层02号房（以下简称该房屋）权利人，欲出售该房屋。原告、被告经第三人惠州市华城兄弟置业有限公司提供该房屋买卖居间服务。2019年12月12日，被告占芳芳丈夫谢维杰代被告与原告、第三人在第三人住所处签订了一份由第三人提供的《惠州市*******服务合同》，该合同约定该房屋转让价款为234.8万元，付款方式约定买方采用银行按揭方式给付定金、保证金以外房屋款的人民币228.8万元。此外，该合同又约定违约方承担律师费。上述合同签订完毕后，被告占芳芳随即依约向原告支付了6万元购房定金，但此后被告占芳芳并没有按《惠州市*******服务合同》之约定办理完毕银行按揭，导致原告迟迟不能收到房屋款项。原告为此多次与被告及第三人沟通，请第三人催促或直接催促被告依约办理完毕银行按揭并支付房屋款项，但被告均置之不理。原告认为，被告上述不履行合同主要义务的行为，已构成合同根本违约。为维护原告的合法权益，原告特此起诉，请求人民法院支持原告的诉讼请求。1.判令解除原告、被告及第三人惠州市华城兄弟置业有限公司三方所签订的关于原告转让惠州市惠城区*******方直星耀国际花园15号楼27层02号房给被告的《惠州市*******服务合同》；2.判令原告所收60000元定金不予退还被告；3.判令被告承担原告一审律师费5000元；4.判令被告承担与本案相关的诉讼费用。被告占芳芳辩称，被告方不存在违约情形，被告方一直是在三方的沟通交流群当中积极配合办理银行按揭贷款手续，并且在疫情从广东省一级响应变更为二级响应当日即到中国建设银行按揭贷款手续，且被告方的征信良好，不存在瑕疵，在三方的微信交流群中可以体现，资料交齐之后，被告被告知按揭贷款手续未通过，也告知了原告，具体未通过的理由不清楚，但是我方申请将房款的给付方式变更为两年付清，但是原告方要求一次性付清，由于被告没有能力一次性付款，后来是原被告之间由于购房款的事情产生本案诉讼。我方是不存在违约和刻意阻挠支付房款的事宜。第三人惠州市华城兄弟置业有限公司书面辩称，一、答辩人已合理履行居间合同义务。为促成买卖双方进行合同交易，协助办理房地产交接事宜，答辩人作为居间人已为原被告双方建立名为“星耀15-2702过户交流群”的微信群组，并于群内提供房屋买卖所需资料、流程等有效信息。同时在交易过程中我方一直与买卖双方保持密切联系，为双方咨询提供极回应，也为双方房屋买卖提供所需的相应其他服务，因而我方已合理履行合同义务。二、被告方未产生违约行为。在磋商购房事宜过程中：双方在签署《惠州市*******服务合同》第八条付款方式第三款银行按揭，双方约定：2020年02月28日之前买方向银行提交申请资料：买方其它原因导致无法贷款，买方在征得卖方同意的情况下分期付款，双方另行签署协议。被告在2019年12月多次经答辩人通知原告，多次催促原告夫妇配偶办理按揭贷款，2020年春节后答辩人一直积极督促原告方与被告方积极向贷款银行“中国建设银行（文昌路支行）”递交资料，但因受新形冠状病毒疫情影响，直至2020年2月24日，广东省决定省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应后中国建设银行才开放网点营业办理业务，原、被告双方亦于2020年2月24日配合到“中国建设银行（文昌路支行）”递交了按揭贷款申报材料。另根据被告方个人信用报告显示，其不存在信用问题，符合办理条件。最终未能办理成功不可归责于被告方，被告方不存在违约行为。答辩人已合理履行居间合同义务，而在履行本案合同过程中，被告一直配合我方办理涉案房产贷款相关事宜。2020年2月26口，答辩人的工作人员协同原、被告以及赎楼公司的工作人员前往中国建设银行文昌路支行办理贷款申请，在银行业务办理处答辩人的工作人员按银行工作人员（客户经理李凤仙）的要求向其提交了涉案房产的贷款申请材料。经银行工作人员审核后告知还缺初评材料，答辩人积极配合评估公司上门看房评估服务，评估公司己按银行要求补充提交了初评材料。直到2020年5月9口，中国建设银行的工作人员告知答辩人，由于被告占芳芳提供的流水不足，涉案房产的贷款申请未能审核通过。而原告却于2020年5月8日在“星耀15-2702过户交流群”的微信群里告知答辩人其己正式委托律师就涉案房产的交易事宜安排走法律程序，至此原告将被告和答辩入诉至贵院，原告无意继续履行涉案合同的意图明显，请贵院在查明事实后，驳回原告的诉讼请求。本院查明的案件事实经审理查明，2020年1月22日，原被告及第三人签订一份《惠州市*******服务合同》，约定：1、买方（即被告）向卖方（即原告）购买坐落于惠州市惠城区*******方直星耀国际花园15号楼27层02号房；2、该房产处于抵押状态，卖方承诺于买方贷款审批通过之日起30日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续，买家负责帮卖家还清银行贷款，买家贷款额度最终以银行审批为准；3、该房产转让总价款为234.8万元，本合同签订时，买方向卖方支付定金6万元，双方自愿将上述定金暂交居间方托管，待查验该物业产权清晰（或虽不具备前述条件，但在买方同意的情况下），再由居间方将定金转付予卖方；4、买方须于2020年2月28日之前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准，买方须于卖方还清银行贷款之前，支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款70万元至买卖双方约定的银行第三方监管账户或存量房资金监管专用账户，银行承诺发放贷款不足以支付房款余额或因买方信誉不良或买方其他原因导致无法贷款的，双方约定“买方在征得卖方同意的情况下分期付款，双方另行签署协议”；5、如买方或卖方不按期履行合同约定义务的，或虽合同未明确约定履行期限，守约方或居间方发出催告通知七天后仍不履行的，守约方、居间方为追索违约金、服务佣金所需支付的一切费用（包括但不限于律师代理费等费用）均由违约方承担。合同签订后，被告支付了6万元定金给原告。2020年2月26日，原被告及第三人共同前往中国建设银行文昌路支行办理贷款手续，银行接收了贷款资料并要求补交房屋初评报告。补交初评报告后，银行于2020年5月告知第三人“由于被告提供的银行流水不足，涉案房产的贷款申请未能审核通过”，同时银行将贷款资料退还给第三人，第三人随即将银行贷款审批不通过的情况告知了本案原被告。根据被告提交的个人征信报告显示，其不存在信用问题，名下无房贷。原告的委托代理人于2020年8月5日提交一份《代理词》，载明：本案第三人声称被告银行流水不足导致无法通过银行贷款，就武断认为被告没有违约，原告不予认同。被告于2020年8月10日提交一份《回复函》，载明：本人对第三人所陈述的事实予以认可，近日本人经询问本案负责办理贷款手续的第三人惠州市华城兄弟置业有限公司的工作人员，被告知因我方提供的银行流水不足，故涉案房产的贷款申请未能审核通过。庭审时，原被告均表示同意解除合同。裁判理由和结果本院认为，本案属于房屋买卖合同价纠纷，《惠州市*******服务合同》是在各方平等自愿、协商一致的基础上签订的，合同的内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，对其合法性，本院予以确认，各方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。《惠州市*******服务合同》约定：买方须于卖方还清银行贷款之前，支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款70万元至买卖双方约定的银行第三方监管账户或存量房资金监管专用账户，银行承诺发放贷款不足以支付房款余额或因买方信誉不良或买方其他原因导致无法贷款的，双方约定“买方在征得卖方同意的情况下分期付款，双方另行签署协议”。本案中，原被告及第三人均认可已向中国建设银行文昌路支行提交了按揭资料，同时，第三人惠州市华城兄弟置业有限公司也证实了因被告提供银行流水不足，银行审批按揭贷款没有通过。原告主张银行不同意发放款可能另有原因，但是由于本案纠纷发生已经半年有余，相关银行并未发放接收申请贷款材料的回执，故而本院无法根据当事人的姓名这一唯一线索向银行调查，由此产生的举证不能的结果应当由原告承担。本院认为，《惠州市*******服务合同》并未约定因买方原因导致银行按揭无法办理时买方应承担的责任，只是约定如银行不同意贷款，买方在征得卖方同意的情况下分期付款，双方另行签署协议。截止到一审法庭辩论终结前，本案的原被告对于分期付款仍然无法达成一致意见，双方没有另行签署协议，且原被告双方均明确表示同意解除合同，故本院支持原告关于解除合同的诉讼请求。因被告提供流水不足导致银行无法发放贷款客观上并不属于被告的违约行为，故被告无需负担原告的律师费。但考虑到原告在向被告出售涉案房产时也付出了相应的人力、物力，同时，银行按揭未顺利办妥客观上影响了涉案房屋及时出售，也对原告产生一定的影响，故本院酌定原告向被告返还已收取的部分定金，返还金额为35000元。第三人惠州市华城兄弟置业有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案正常审理，以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告祝福良、被告占芳芳及第三人惠州市华城兄弟置业有限公司于2020年1月22日签订的《惠州市*******服务合同》。二、原告祝福良应在本判决生效之日起十日内向被告占芳芳退还购房定金35000元。三、驳回原告祝福良的其他诉讼请求。本案受理费712.5元（原告已预交），由原告祝福良负担500元，由被告占芳芳负担212.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 陈希希二〇二〇年八月三十一日法官助理 孙志诚书 记 员 林嘉敏