北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初18446号原告：王亚奇，女，1989年8月1日出生，汉族，住北京市通州区。被告：北京龙源顺景房地产开发有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地环科中路**。法定代表人：朱思昊，董事长。委托诉讼代理人：云亮，男，1988年9月4日出生，汉族，系该公司员工。原告王亚奇与被告北京龙源顺景房地产开发有限公司（以下简称龙源地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告王亚奇、被告龙源地产公司的委托诉讼代理人云亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王亚奇向本院提出诉讼请求：1.判令被告龙源地产公司退赔侵占面积所收取的费用20819.01元；2.判令被告龙源地产公司赔偿原告王亚奇被侵占面积1.1平米所付款项的贷款利息（以20819.01元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，自2013年10月1日起至房款退还之日止）；3.判令被告龙源地产公司赔偿房产证逾期交付1年的违约金11066.25元（购房款1106625元*0.01）；4.被告龙源地产公司承担本案诉讼费用。事实和理由：双方于2013年10月23日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1545934）。合同中约定，我方在对方处购买一套商品房，房屋坐落在北京市通州区马驹桥镇金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目7#商业办公楼8层804，预测建筑面积58.47平米，其中本层分摊的公共卫生间区域计11.4平米，前室共计15.72平米，总计27.12平米，均分到每单元27户，每户平均为1.1平米。2014年10月31日收房手续后发现合同中约定的涉诉房屋所在的本楼层的公摊卫生间及卫生间前室没有。另外，被告逾期办理房产证所有权证书，应当承担违约责任。龙源地产公司在2014年10月31日交房时强制本人缴纳33198.75元契税，直至2018年6月5日才缴纳到税务单位，应当支付该期间的利息。被告龙源地产公司辩称，一、王亚奇的第一项诉求的面积计算方式及金额有误，我方认为是公摊卫生间面积除以该房屋所在楼层的套内面积乘以房屋的套内面积等于王亚奇享有公摊的卫生间面积，应当按照这种方式计算退赔金额；二、贷款利息的计算基数我方不认可，应该按照我方所述的以王亚奇应当享有公摊卫生间面积为计算标准；三、双方都认可购房合同中22条约定的内容，2017年10月17日已经交付房产证，我方不同意支付逾期交房产证的违约金。本院经审理认定的事实如下：2013年10月23日，王亚奇（买受人）与龙源地产公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，购买坐落于通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目7#商业办公楼8层804号房屋；预测建筑面积58.47平方米，其中，套内建筑面积45.43平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积13.04平方米；按照套内面积计算，该商品房单价每平方米24407.26元，总价1108822元。该合同第二十二条“产权登记”中约定：（二）转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照第2种处理方式处理：（2）买受人提出退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照中国人民银行同期存款利率付给利息；买受人不退房的，每满一年，出卖人向买受人支付已付房价款1%的违约金，此违约金不得与初始登记的违约金累加处理。后王亚奇实际向龙源地产公司交纳房款1106625元，2014年9月10日通过按揭方式交纳房款55万元，于2014年11月1日交纳房款556625元，龙源地产公司向王亚奇开具了该部分款项的发票。龙源地产公司于2014年11月1日向王亚奇交付涉诉房屋。2017年10月17日，龙源地产公司办理完毕涉诉房屋的不动产权证书（京（2017）通不动产权第0055667号）。涉诉房屋的所在的原7号楼现已变更为6号楼，涉诉房屋的实际建筑面积58.53平方米，套内建筑面积为45.34平方米。涉诉房屋所在楼层实测套内总面积共计1176.61平方米；卫生间、两个走道实测建筑面积共计24.39平方米。王亚奇收房后发现，合同所约定的公共卫生间、卫生间西侧的走道均被占用，无法正常使用。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己的主张，有责任提供证据。根据本案双方当事人所签订的《北京市商品房预售合同》之约定，涉诉房屋所在楼层应当有两个公共卫生间、两条通往公共卫生间的走道。龙源地产公司实际上将涉诉房屋所在楼层的公共卫生间、通往公共卫生间的走道进行了封闭，然后将该部分封闭空间作为边户的一部分。据此可见，龙源地产公司违反合同约定，将本应由业主公摊的卫生间和部分走道建成边户的一部分，对于王亚奇来说其被占用的公摊面积应为0.9平方米（24.39平方米/1176.61平方米*45.34平方米≈0.9平方米），因此龙源地产公司应当将该部分所对应的房款退还给王亚奇。虽然《北京市商品房预售合同》约定的系按照套内建筑面积计算房屋价款，但不能据此免除龙源地产公司退还房款的责任。结合涉诉房屋的总房款及建筑面积可以推断出王亚奇被占用的0.9平方米对应房款为17016元（1106625元/58.53平方米×0.9平方米≈17016元）。因龙源地产公司实际上多收了王亚奇房款17016元，本院按照该核算金额予以支持。龙源地产公司多收取王亚奇的房款，必然造成王亚奇的利息损失，根据王亚奇提交的按揭款发票显示，该部分款项龙源地产公司于2014年11月1日向其开具发票，王亚奇未提供证据证明该部分款项的支付时间早于开票时间，故以开票日期作为其支付该部分款项的时间。故龙源地产公司应自2014年11月1日起至被侵占面积所对应房款实际退还之日，以17016元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付王亚奇相应利息，对于利息损失，本院按照王亚奇主张的合理部分予以分段支持。关于逾期办证违约金，龙源地产公司于2014年11月1日将涉诉房屋交付给王亚奇，应当按照约定在2016年10月21日前办理完毕涉诉房屋所有权证书，但龙源地产公司直至2017年10月17日才办理，已经逾期361天，其应当按照合同约定承担违约责任。对于龙源地产公司关于合同当中约定逾期每满一年才需支付违约金的答辩意见，本院认为，一方面，龙源地产公司并未向本院提交证据证明其已采取合理方式提请王亚奇对该条款予以注意；另一方面，从该条款的上下文及条款本身的文义做通常理解，应为龙源地产公司只要违约，就应承担违约责任，而且合同范本系龙源地产公司提供，对此条款的解释应做不利于龙源地产公司一方的解释，即按日计算违约金，据此，本院对龙源地产公司的该项答辩意见不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内返还原告王亚奇房款17016元，并赔偿原告王亚奇自2014年11月1日起至2019年8月19日的利息4026.22元及自2019年8月20日起至实际付清之日止的利息（以17016元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；二、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内支付原告王亚奇违约金10945元；三、驳回原告王亚奇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费299元，由原告王亚奇负担37元（已交纳），由被告北京龙源顺景房地产开发有限公司负担262元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审判员  佘亚妮二〇二〇年九月二十八日书记员  杨 宇