北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初616号原告（反诉被告）：徐伟，男，1965年5月2日出生，汉族，住北京市房山区**院**501。委托诉讼代理人：张俊庭，北京隗有宝律师事务所律师。被告（反诉原告）：贾晓靖，女，1988年2月3日出生，汉族，住北，住北京市房山区div>委托诉讼代理人：李京南，男，1983年12月25日出生，汉族，住址，住址同上div>原告（反诉被告）徐伟与被告（反诉原告）贾晓靖房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐伟及其委托诉讼代理人张俊庭，被告（反诉原告）贾晓靖及其委托诉讼代理人李京南到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）徐伟向本院提出诉讼请求：1、判令原告（反诉被告）与被告（反诉原告）2015年9月16日签订的北京市房屋租赁合同于2019年11月30日解除；2、判令被告支付原告（反诉被告）2019年10月1日至2019年11月29日应付租金25904元（155000÷365×61）；3、判令被告支付原告（反诉被告）2019年11月30日至实际腾退之日房屋占有使用费（按日租金424.66元乘以实际占有天数，暂计算至起诉之日为424.66×7=2972.62元）；4、判令被告(反诉原告)立即搬出租赁房屋，交还水卡、电卡，并支付拖欠的物业费、取暖费、水费、电费（没有具体数额，按实际支出计算）；5、判令被告(反诉原告)按合同约定支付违约金，违约金支付期限为：2019年10月1日起至被告实际腾退房屋之日止（暂计算至起诉之日为424.66×67=28452.22元）；6、判令被告(反诉原告)立即腾退返还租赁房屋，迁走在租赁房屋注册的营业执照；7、本案诉讼费用由被告(反诉原告)承担。被告（反诉原告）贾晓靖辩称，对于第1项诉讼请求，不同意2019年11月30日解除合同，现在同意尽快解除合同。我们是5年的合同，前4年一直如期交纳房租，第5年没有交是因为原告（反诉被告）迟迟不给我们开具发票；对于第2项诉讼请求，开具发票才同意给付租金；对于第3条诉讼请求，不同意，根据北京市房屋租赁合同的规定，不应该是原告（反诉被告）主张的数额；对第4条诉讼请求，不同意；对第5条诉讼请求，我们不存在违约，是原告（反诉被告）违约；对第6条诉讼请求，不同意，因为原告（反诉被告）没有退房租；不同意原告（反诉被告）的诉讼费由我们承担。被告（反诉原告）贾晓靖向本院提出反诉请求：：1.请求被反诉人徐伟返还反诉人额外支付的租金102767.3元；2.反诉诉讼费用由被反诉人承担；3.判令被反诉人给反诉人开具575000元的发票；4.判令被反诉人返还反诉人额外支付的租金122727.9元：被反诉人未给反诉人使用地下室31.5平方米的已付五年租金，共计约人民币122727.9元；5.按照疫情期间国家扶持中小微企业的规定，判令被反诉人减免反诉人疫情期间2、3、4月的房租，合计人民币38750元；6、判令反诉人在租用期间可将租赁房屋的经营权转让，被反诉人必须无条件配合反诉人办理相关手续；7.判令如果反诉人在房屋租赁合同到期后不再续租，被反诉人退还房屋押金15000元整。原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）贾晓靖的反诉答辩称，对第1条，不同意，因为没有事实理由。被反诉人并没有超出合同之外收取反诉人的费用；对第2条，不同意；对第3条开具发票的请求，双方在签订的合同中没有约定，另外，如果反诉人把所欠的租金交纳的话，发票可以开；对第4条，没有任何道理，因为双方签订合同时，是实际看了场地签订的，不是看了房产证签订的，在合同签订后15天左右，又看了房产证。关于地下室问题，没有水电，反诉人看了后说没法用，他们提出不用。另外，我们的房屋除了房产证标记的外，另外还有两间平房是和房产证的房屋相通的，反诉人也是看了的。地下室是含在房产证的，两间平房是不含在内的，所以我们不同意反诉人的主张；第5条，不同意,和我们没关系，被告应该按照实际使用的时间支付租金；第6条；不同意；第7条，不同意。9月1日到期后，反诉人迟迟不交，构成违约，应当承担违约责任。另外，双方明确约定，合同第三页第八条第六项，合同到期或解除后，反诉人应该把注册的营业执照迁出。如果不及时迁出，不退还押金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理认定如下：2015年9月16日徐伟作为出租人甲方与作为承租人乙方的贾晓靖签订北京市房屋租赁合同，徐伟将坐落于北京市房山区良乡西潞南大街小区34号楼一层03号的商业用房出租给贾晓靖，租期自2015年10月1日至2020年9月30日（共计5年），租金标准及支付方式约定：第一年（2015年10月1日至2016年9月30日）：年租金总计人民币140000元；第二年（2016年10月1日至2017年9月30日）：年租金总计人民币140000元。以后每年逐年递增5000元。年付一次性付清。房屋押金15000元。下一年提前一个月支付房屋租金：9月1日。合同第四条约定，乙方承担物业费、取暖费、水费、电费、电视收视费、上网费等其他费用。合同第五条约定：（一）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照《房屋交割清单》返还房屋及其附属物品、设备设施。......(四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。1、不按照约定时间支付租金的。2、......（略)。合同第六条违约责任约定：（一）乙方有上述约定两条情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）乙方未按约定时间返还房屋的，应按租金100%标准支付违约金。2019年9月因贾晓靖未按照合同约定交纳租金，徐伟称于2019年11月19日向对方发出租金催缴函，根据其提交的邮件查询记录显示已签收。徐伟称于2019年11月28日向贾晓靖发出解除合同通知书，邮件查询记录显示2019年11月29日已签收，贾晓靖对此不认可。关于贾晓靖未能按约交纳租金的原因，徐伟称“当时没有交的原因被告也说不清楚，后来说要开发票，我们同意开，但是交完租金才能开”，“2019年6月17日因为贾晓靖要转租，不让我们参与，我们不同意转租，所以双方产生了争议，之前没有矛盾”，贾晓靖称“对方口头承诺给我们开发票，对方说过给钱就开发票，我们前四年房租给了，对方不给开发票”。另查明，该涉案房屋有地下室使用面积为18.61平方米，双方均认可贾晓靖未使用地下室。贾晓靖以其未使用地下室为由要求徐伟返还这部分租金。再查，该涉案房屋南侧建有平房，房屋未登记在房屋产权证上，在该房屋产权证的房地平面图中绘有该部分。诉讼中贾晓靖称该部分为违章建筑，徐伟应返还这部分租金。本院认为，徐伟与贾晓靖签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，双方均应按合同的约定享有权利、承担义务。双方在租赁合同中对租金数额作出明确约定，承租人作为负有付款义务的一方，应按照合同约定全面履行自身义务，按照租赁合同约定之付款期限与数额履行付款义务。现承租人未能按照合同及时、足额履行付款义务，已经构成违约，应就其未能按照合同全面履行义务之行为承担违约责任。贾晓靖未如约支付徐伟租金，已构成违约，依合同约定原告享有合同解除权，徐伟亦已向贾晓靖送达了解除合同通知，自其收到解除合同通知，双方合同解除。现原告要求确认《房屋租赁合同》已解除，本院予以支持，根据原告提交的证据的情况，本院确认合同解除时间为2019年11月29日。贾晓靖因未按合同约定支付租金，徐伟请求其支付自2019年10月1日至2019年11月29日的租金，符合有关法律规定，本院予以支持，按日租金424.66元计算，应为25479.6元。房屋租赁合同被解除，出租人请求负有腾房义务的承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，房屋租赁合同解除后，被告（反诉原告）贾晓靖依然占用涉案房屋，应当向原告（反诉被告）徐伟支付房屋占有使用费，占有使用费的标准参照日租金的标准进行计算。徐伟要求贾晓靖支付自2019年11月30日至实际腾退之日的房屋占有使用费，亦符合有关法律规定，本院予以支持。徐伟要求贾晓靖立即搬出租赁房屋即要求其腾退租赁房屋，本院予以支持，但其请求交还水卡、电卡及支付拖欠物业费、取暖费、水费、电费等，因房屋尚未腾退亦未能提交相关证据，本院不予支持。徐伟要求贾晓靖按合同约定支付违约金，其违约金数额请求过高，本院根据实际情况依法予以调整。徐伟请求贾晓靖迁走在租赁房屋注册的营业执照一节，非法院管辖范围，本院不予支持。关于贾晓靖辩称因徐伟未给其开具发票所以没有支付租金一节，本院不予采信。关于贾晓靖反诉要求徐伟返还其额外支付的租金即房屋产权证未登记的平房的租金及地下室的租金一节，本院认为，实践中租赁房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，出租人依约交付该特定房屋，承租人在合理期限内未提出异议，现贾晓靖以合同约定面积与实际面积不符为由提出上述主张，本院不予支持；贾晓靖所诉要求徐伟给其开具发票一节，非法院民事案件的受理范围，本院不予处理。贾晓靖所诉要求按照疫情期间国家扶持中小微企业的规定减免租金一节，于法无据，本院不予支持；贾晓靖请求在租用期间可将租赁房屋的经营权转让，被反诉人须无条件配合其办理相关手续一节，本院亦不予支持；关于贾晓靖要求在房屋租赁合同到期后不再续租，退还房屋押金15000元一节，因房屋尚未腾退，本院不予支持，可待房屋腾退后另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）徐伟与被告（反诉原告）贾晓靖于2015年9月16日签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年11月29日解除；二、被告（反诉原告）贾晓靖于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）徐伟2019年10月1日至2019年11月29日的租金25479.6元；三、被告（反诉原告）贾晓靖于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）徐伟房屋占有使用费（自2019年11月30日起至房屋腾退日止，按每日使用费424.66元计算）；四、被告（反诉原告）贾晓靖于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）徐伟违约金12917元；五、被告（反诉原告）贾晓靖于本判决生效之日起七日内将位于北京市房山区良乡西潞南大街小区34号楼一层03号的房屋腾空并交付给原告（反诉被告）徐伟；六、驳回原告（反诉被告）徐伟其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）贾晓靖的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费224元，由被告（反诉原告）贾晓靖负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费2341元,由被告（反诉原告）贾晓靖负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数原告提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  王爱东二〇二〇年九月二十二日书记员  王 琪