湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0281民初1443号原告:徐朝，男，汉族，住湖北省大冶市。委托诉讼代理人：周琼，湖北森生律师事务所律师。被告：彭军，男，汉族，住湖北省大冶市。原告徐朝与被告彭军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐朝及其委托诉讼代理人周琼、被告彭军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐朝向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年10月12日签订的《房屋买卖合同书》；2、判令原告不予退还购房定金20000元；3、判令被告向原告支付逾期付款违约金144000元、房产过户登记费用53000元，合计197000元（请求在被告已支付的购房款180000元中扣除，不足部分由被告另行支付）；4、判令被告向房屋买卖中介方支付中介费14800元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年10月12日，原告与被告彭军签订《房屋买卖合同书》，约定：原告（甲方）将位于大冶市××星城××楼××单元××室出售给被告（乙方）；房屋总价格720000元，签订合同之日支付购房定金20000元，2019年11月16日前办理房产过户登记手续支付180000元，余款520000元在被告办理公积金贷款之日一次性付清；如逾期不付清房款，视为不履行合同，甲方不同意解除合同的，每逾期一日，乙方按房款总额的万分之五向甲方支付违约金；甲方同意解除合同的，由乙方承担房屋转移过程中的相关费用，同时按房款总额的20%向甲方支付违约金；违约方向中介方支付全部中介费14800元；因乙方自行办理公积金按揭贷款，双方协商在2020年3月10日前，乙方一次性向甲方付清购房款520000元等。合同签订后，被告向原告支付定金20000元和首批房款180000元，余款520000元被告以疫情及雪情为借口不予支付。经原告向被告工作地住房公积金部门核实，该部门并未停办公积金贷款业务。原告多次催讨，被告以各种理由推脱，至今未付。被告的行为已构成根本违约，故原告诉至法院，请求判如所请。被告彭军辩称，1、不同意解除合同；2、不同意不退还购房定金；3、不存在违约。本院经审理认定事实如下：2019年10月12日，徐朝与彭军签订《房屋买卖合同书》，主要内容为：徐朝（甲方）将位于大冶市××街道××大道××号（金湖星城）6号楼2单元903室房屋一套卖给彭军（乙方），房屋建筑面积118.39平方米；房屋总价格720000元；甲方在收到乙方购房全款之日起三天内将该房屋交付给乙方使用，退房前的水、电、物业费等由甲方付清；乙方于2019年10月12日向甲方已付购房定金20000元，乙方应在2019年11月16日前（即甲乙双方到不动产登记中心办理过户签字之日）向甲方付购房款180000元，余款520000元待公积金按揭贷款发放之日，乙方一次性付清给甲方；办理不动产权证转让至乙方名下的一切税费由乙方承担，甲方必须配合乙方提供相关资料到有关部门办理产权相关手续；甲方按成交额的1%（即7200元）向中介方支付中介费，乙方按成交额的1%（即7200元）向中介方支付中介费，房屋交付乙方后产生的任何费用由乙方自行负责；甲方逾期不交付房屋给乙方，乙方不同意解除合同的，甲方每逾期一日，应按房款总额的万分之五向乙方支付违约金，乙方同意解除合同的，甲方应退还乙方所付全部房款，同时按房款总额的20%向乙方支付违约金；乙方逾期不付全部房款给甲方，视为不履行合同，甲方不同意解除合同的，每逾期一日，乙方应按房款总额的万分之五向甲方支付违约金，甲方同意解除合同的，由乙方承担房屋转移过程中的相关费用，同时按房款总额的20%向甲方支付违约金；违约方应向中介方支付甲乙双方足额的中介费14800元；如乙方需办理银行按揭贷款，甲方必须配合乙方办理银行按揭贷款手续及提供相关资料并办理银行卡，且在不动产权证办理至乙方名下之日起五天内，乙方必须配合居间方办理产权抵押手续；因乙方自行办理公积金按揭贷款，双方协商在2020年3月10日前，乙方一次性向甲方付清购房尾款520000元，如未按期履行，乙方按所欠房款的1.5%月息支付利息给甲方等。合同由原、被告双方签字，大冶儒房房地产经纪有限公司作为居间方盖章确认。合同签订后，彭军于当日支付徐朝购房定金20000元。2019年11月7日，双方在大冶市不动产登记中心办理了房屋变更登记手续，彭军领取了案涉房屋的不动产权证。2019年11月16日，彭军支付徐朝购房款180000元。之后，因彭军未办妥公积金贷款手续，未履行付款义务，故而成讼。上述事实，有《房屋买卖合同书》、情况说明、当事人的陈述等证明材料载卷为凭。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。就本案而言，原、被告通过中介公司的居间在协商一致基础上签订的《房屋买卖合同书》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院确认。本案的争议焦点为：1、原告解除案涉房屋买卖合同的主张是否成立。根据双方约定，原告享有单方解除案涉房屋买卖合同的权利。现原告要求解除合同，被告不同意解除合同并要求继续履行，从合同约定及履行看，案涉房屋已经办理产权变更手续，并交付被告，被告在2020年3月10日前既未办妥公积金贷款手续，也未支付剩余购房款是客观事实，被告迟延履行债务的行为是否影响合同的继续履行是合同应否解除的关键。《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，原、被告双方订立合同的目的是买卖房屋，合同目的能否实现的决定因素是原告是否向被告交付房屋，被告是否向原告支付购房款，现案涉房屋已经办理产权变更手续，并交付被告，而被告因疫情和西藏地区雪情导致公积金按揭贷款不能如期办理亦是被告所不能预料的，至原告起诉时，被告已具备办理按揭贷款的条件，案涉房屋买卖合同赋予双方的主要义务可以履行完毕，被告迟延给付剩余购房款的行为不构成根本违约，庭审中，被告明确表示同意支付剩余购房款，从维护交易的稳定以及双方履行情况来看，案涉房屋买卖合同已无解除的必要。故原告要求解除案涉房屋买卖合同的主张，本院不予支持。2、被告是否应向原告支付违约金。如前所述，被告存在逾期支付购房款的情况。现原告以被告逾期付款主张违约金，并选择适用解除合同时的违约金计算方式，但前述已认定案涉房屋买卖合同不应解除，故不应适用解除案涉房屋买卖合同情况下的违约金计算方法，而应按照逾期付款的违约金计算方式确认违约金金额。按照双方补充约定，被告应在2020年3月10日前一次性向原告付清购房尾款520000元，如未按期履行，被告按所欠房款以月息1.5%向原告支付利息，结合本案合同履行情况、双方当事人过错程度、原告损失等因素，被告应按月利率1.5%向原告支付逾期付款违约金。至于原、被告如果因居间费用产生纠纷，因中介方并非本案房屋买卖合同的权利义务人，原告可以另行主张权利，故原告要求被告向中介方支付中介费14800元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告彭军于本判决生效之日起二十日内偿付原告徐朝购房款520000元及逾期付款违约金（自2020年3月10日起至实际付清之日止，以520000元为本金，按月利率1.5%计算）；二、驳回原告徐朝的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4734元，由被告彭军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决确定的义务；逾期未履行的，权利人申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  郭刚二○二○年二○二○年九月二日书记员  柯林