山东省巨野县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1724民初3414号 原告：杨留宽，男，1962年2月17日出生，汉族，居民，住山东省巨野县。 委托诉讼代理人：朱礼龙，泰和泰（济南）律师事务所律师。 被告：程广朝，男，1988年8月15日出生，汉族，居民，住山东省巨野县。 委托诉讼代理人：程秀坤，程广朝之父，1957年10月28日出生，汉族，居民，住山东省巨野县。 委托诉讼代理人：李安君，山东天地方圆律师事务所律师。 被告：杨飞，男，1984年10月23日出生，汉族，居民，住巨野县。 第三人：山东佳信置业有限公司，住所地：山东省巨野县。 法定代表人：蔡丽珍，该公司执行董事兼经理。 原告杨留宽与被告程广朝、杨飞、第三人山东佳信置业有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨留宽的委托诉讼代理人朱礼龙、被告程广朝的委托诉讼代理人程秀坤、李安君到达庭参加了诉讼。被告杨飞、第三人山东佳信置业有限公司经本院传票传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。 杨留宽向本院提出诉讼请求：诉讼请求:1、确认原坐落于巨野县××路××路××为：东至杨正柱宅基地，西至光明路，南至胡同，北至杨金柱）宅基地上的砖木居住用房自1990年至灭失前，砖混商用房自2008年至灭失前，砖混卫生间自2008年至灭失前的所有权归原告所有；2、请求贵院依法确认2××9年5月15日被告杨飞向第三人出具的将“佳信-铂金豪庭19-45”变更登记为被告程广朝的《回迁户变更承诺书》无效；3、请求贵院依法撤销被告杨飞的转移登记行为；4、判令被告杨飞、程广朝于本判决生效之日起十日内将巨野县铂金豪庭小区门面房19-45房屋（价值约130万元）产权恢复登记至原告杨留宽名下。5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告原系位于××路××路××观杨）两处宅基地（总面积为229.62平方米）的使用权人,并持有前述土地的集体土地建设用地使用证,1984年夏,原告在上述宅基地上建设居住房屋（砖木结构）一套,面积为92.50平所米。2008年夏,原告在上述宅基地上建设商用房屋（砖混结构）一套,面积为134.31平方米,又在该宅基地上建设卫生间（砖混结构）一套,面积为2.81平方米。2××9年5月,被告杨飞依据伪造的相同证号的集体土地建设用地使用权证向巨野县国土资源局申请对上述房屋登记,并于2××9年5月15日取得2××9字第Ｓ××8号房屋所有权证。2010年,上述房屋因征收被拆迁,被告杨飞根据其伪造的房产证取得回迁房（巨野县铂金豪庭小区门面房,回迁房号为19-45）。2015年10月21日,被告杨飞给第三人出具《回迁户变更承诺书》,要求将巨野县铂金豪庭小区门面房19-45号回迁房户名变更登记为程广朝,现涉案房产登记于被告程广朝名下。经查,山东省巨野县人民法院于2018年8月13日作出（2016）鲁1724行初16号《行政判决书》,确认被告巨野县国土资源局于2××9年5月15日向被告杨飞颁发的房权证2××9字第Ｓ××8号房屋所有权证违法。故被告杨飞通过拆迁取得的巨野县铂金豪庭小区门面房19-45号没有事实和法律依据,其后续将房产过户给被告程广朝的行为属于无权处分,其行为侵犯原告对上述回迁房屋所享有的权益,为维护原告的合法权益,特诉至法院,望判如所请。 程广朝辩称，一、涉案回迁房系杨飞于2015年10月21日抵偿债务转让给马星柱，同时马星柱转让给我父亲程秀坤，杨飞当时对该回迁房具有处分权，转让协议应当认定为有效合同。2011年11月21日至2012年6月17日杨飞陆续向马星柱借款130万元，该借款本金大部分款项系马星柱向我父亲程秀坤借款而来，2010年4月29日因南观杨村拆迁，杨飞与山东佳信置业有限公司签订了《房屋拆迁安置补偿协议》，2013年马星柱向巨野县人民法院提起民事诉讼，要求杨飞归还借款130万元及利息，巨野县人民法院作出(2013)巨民初字第348号民事判决书，判决杨飞归还马星柱借款本金130万元及利息，在该案执行过程中，杨飞、马星柱与我父亲程秀坤签订协议书，杨飞将该回迁房抵偿给马星柱，马星柱将该房产抵偿给我父亲程秀坤，杨飞将签署的《回迁房变更承诺书》递交给山东佳信置业有限公司，我父亲指定我作为受让人。因此，涉案回迁房系杨飞抵偿给马星柱，然后马星柱又抵偿转让给我父亲程秀坤，杨飞当时对涉案回迁房具有完全的处分权，杨飞签署回迁户变更承诺书是对其权利的合法处分，原告在要求确认该承诺书无效没有事实与法律依据，法庭应当驳回原告的这一诉讼请求。目前该房产已经由我父亲程秀坤转让给我姐姐程春华，并办理了房权证，涉案回迁房已经确权登记。二、原告诉称的拆迁前的房产与回迁房产不具有物权的关联性、延续性，原告以拆迁前的房产归其所有主张回迁房应当归其所有没有任何事实与法律依据。房屋拆迁，是政府部门将被拆迁户的土地使用权及房屋所有权征收，事实上是一种购买行为，先对被拆迁户的土地及房产进行价值评估，然后通过货币补偿或者回迁房补偿支付购买款，被拆迁户原有房产被政府购买，转化为金钱，拆迁后物权已经灭失。如果被拆迁户选择回迁，根据回迁政策计算原有房产和回迁房产的差价，多退少补，也就是被拆迁户用其原有房产的补偿价款购买开发商提供的回迁房。因此，原告诉称的原有房产与涉案回迁房系两个互相独立的物权。杨飞抵偿给马星柱的回迁房，事实上是用原有房产的价值购买开发商的房产，如果杨飞存在无权处分原有房产的补偿款的情形，因原告未与开发商签订房屋补偿安置协议，原告只能要求杨飞返还补偿款，而无权对回迁房主张任何权利。杨飞取得涉案回迁房的依据是其与山东佳信置业有限公司签订的房屋拆迁补偿安置协议，原告未主张撤销该协议或者确认无效的情形下，直接主张其签署的回迁房变更承诺书无效不能支持。三、原告要求撤销杨飞的转移房产行为已经超过了一年的除斥期间。原告主张在拆迁前的房屋内一直居住至2010年房产被拆迁前，本案回迁房于2015年已经交房，并且在2016年的行政诉讼中已经知道杨飞与山东佳信置业有限公司签订了拆迁补偿安置协议，自2010年房屋拆迁至本案诉讼前，原告从未向山东佳信置业有限公司主张过任何权利。原告对原有房屋拆迁是明知的，原告与杨飞系父子关系，理应对杨飞办理房屋拆迁补偿安置的的相关事宜知情，因此，原告主张撤销杨飞转移登记的民事行为已经超过了一年的除斥期间。需要着重提出的是，原告诉称的原有房产是住宅用房，杨飞通过办理房产证转变为商住用房，目的明显是提高拆迁补偿标准，这就能解释为什么杨飞把房产证办理到自己名下而原告一直未参与拆迁补偿事宜的的原因所在，从这一点上来说，原告肯定对杨飞办理房产证及拆迁补偿安置事宜明知认可。四、目前该房产已经由我父亲程秀坤转让给我姐姐程春华，并办理了房权证，涉案回迁房已经确权登记，原告要求将涉案回迁房转移登记至原告名下不能予以支持。综上所述，应当驳回原告要求对涉案回迁房主张权利的诉讼请求。 杨飞未作答辩。 山东佳信置业有限公司未向本院陈述意见。 原告杨留宽为证明其主张，提交以下证据： 证据1、南观杨居民委员会及村民出具的证明，土地登记申请书、土地登记审批表，集体土地建设用地使用证。上述证明材料确认的土地使用权及地上房屋属于杨留宽。 证据2，房权证2××9字第Ｓ××8号，证明被告杨飞用伪造的证据材料，取得证据2。 证据3、（2016）鲁1724行初16号民事判决书，证明证据1的真实性，证据2属于应当撤销的，但因为拆迁已经注销。同时，该判决书第7页确认了原告对证据1的房地产享有权益。第4页第1段已经载明杨庄氏的宅基地由杨留宽使用，第六页对于杨庄氏的宅基地由杨留宽使用进行了确认，第7页第3段法院虽未对宅基地的使用权以及案涉房屋的所有权进行确认，但已经明确杨留宽对拆迁之前的房屋享有权利，在此基础上撤销了杨飞持有的房产证2××9字第Ｓ××8号。 证据4、（2016）鲁1724行初16号民事判决书生效证明，证明证据3是合法有效的证据。 证据5、巨野县人民法院协助执行通知书，证明本案争议房产，曾被巨野县法院查封，涉案房产真实存在。 证据6、执行裁定书，证明巨野县人民法院对本案争议房产解封，不存在司法权力限制。 证据7、被告杨飞向被告程广朝在第三人处出具的“回迁户变更承诺书”，证明被告杨飞无权处分的情况，被告程广朝无合法理由占有房屋的情况。 程广朝质证意见： 对证据1，真实性由法院核实，证明内容与事实不符，原告主张的宅基地分为两块，一块是登记在其名下，一块是登记在其杨庄氏名下，村委会证明为一处与事实不符，对证明中原告及其家人在上述房屋居住至2010年4月30日拆迁前没有异议，根据村委会证明可以认定原告及其儿子杨飞在拆迁时，作为家庭成员在原有房产中共同居住；证据2，真实性无异议，对原告的证明目的有异议，原告主张该房产证系杨飞用伪造的证据取得不能成立，杨飞办理该房产证，目的是将原有的住宅用房变更为商用住房，提高拆迁补偿标准，因本案涉及的两块宅基地，有一处登记在杨庄氏名下，而拆迁时杨庄氏已经去世，宅基地是不能继承的，所以为办理房产证杨飞必须将该宅基地的使用权人进行变更，这才把两块宅基地合二为一从而办理了商住用房产证，否则杨飞也不可能取得本案涉案房产门市房的回迁；证据3、4，真实性无异议，该诉讼有虚假诉讼的嫌疑，该行政诉讼就是为了民事诉讼打基础，该判决书将杨飞的房产证予以撤销，并未重新确权，因此原告不能证明杨飞对涉案房产没有所有权及处分；证据5、6，真实性无异议，能够证明杨飞处分涉案房产是其真实意思表示；证据7，真实性无异议，杨飞在签署该承诺书时已于2010年4月29日与山东佳信置业有限公司签订了拆迁补偿安置协议，该协议是经县政府拆迁指挥部和开发商佳信公司共同审核确认杨飞为被拆迁人，并与其签订拆迁补偿安置协议，该补偿协议目前合法有效，杨飞对其回迁房的处分合法有效，至于原告与杨飞父子家庭财产分配的矛盾不影响对第三人处分财产的效力。 被告程广朝为反驳原告诉讼请求提交如下证据： 证据1,2015马星柱、程秀坤、杨飞签订的协议书一份、马星柱向程秀坤出具的借条6份； 证据2，山东省巨野县人民法院协助执行通知书两份； 证据3，验收合格顺序单，证明杨飞在2010年4月30日将原有房屋交付拆迁； 证据4，房产证复印件，证明涉案房产登记在程春华名下。 原告杨留宽质证意见： 对证据1真实性不予认可，假设马星柱与程秀坤之间有民间借贷关系，对于大额的民间借贷应该有转账凭证，没有同时期的取款凭证，无法证明资金来源，并且数张借据马星柱的签名不一致，对于该130万元借贷关系是否真实应进行审查。协议的三方是否有真实的借贷关系是考证案外人程秀坤是善意第三人的前提条件，而且本案被告程广朝受让涉案房屋没有支付对价； 对证据2，真实性无异议，其中手写的那份由法院依法核实； 对证据3，真实性认可，但是并不能证明两被告以及案外人程春华之间转移登记是善意且支付对价的； 对证据4，涉案房产登记在程春华名下不能够证明程春华与杨飞、程广朝之间转移登记是善意且支付对价的，未支付合理对价不是善意相对人。 根据双方当事人举证、质证和陈述，本院经审理对双方证据及案件事实认定以下： 原告杨留宽与被告杨飞系父子关系，杨庄氏系杨留宽的祖母，均是巨野县永丰街道办事处南观杨居委会的居民。1983年南观杨居委会分配给原告杨留宽和杨庄氏各一处宅基地，面积均为118.95平方米，其宅基地为相邻地块。杨庄氏去世后其宅基地由杨留宽使用。1984年原告杨留宽在两块宅基地上建设了面积为92.5平方的住房。2008年，在该宅基地上又建设了134.31平方的商用房及2.81平方的卫生间。1993年5月10日，巨野县人民政府审核准予给原告杨留宽登记颁发土地使用证。1994年1月25日，巨野县人民政府为杨庄氏颁发了巨集建（94）字第8635号集体土地建设用地使用证。后被告杨飞持与杨庄氏相同证号的集体土地建设用地使用证向巨野县房地产管理局（现该局不动产登记职责已整合到巨野县国土资源局）申请房屋登记，巨野县房地产管理局于2××9年5月15日向杨飞颁发了房权证2××9字第Ｓ××8号房屋所有权证，将商住用房共建筑面积为229.62平方米的房屋确权给杨飞所有。巨野县政府为公共利益的需要，实施旧城改造，其争议的房屋在征收范围内。2010年4月29日，杨飞与山东佳信置业有限公司签订了房屋拆迁补偿安置协议，获得回迁房之一为房号为19-45的商铺。杨飞持有的房权证2××9字第Ｓ××8号房屋所有权证因拆迁被注销。2015年10月21日，杨飞与马星柱、程秀坤签订协议书，杨飞将上述回迁房作价130万元抵偿给马星柱，马星柱将该房抵偿给程秀坤。同日，杨飞向山东佳信置业有限公司出具回迁户变更承诺书，将19-45号回迁房变更为程秀坤之子程广朝。2020年7月，该房屋取得不动产登记证书，登记户名为程秀坤之女程春华。 原告杨留宽于2016年9月9日以巨野县国土资源局为被告，杨飞为第三人向本院提起行政诉讼，请求依法撤销巨野县国土资源局为杨飞颁发的房屋所有权证。本院经审理，于2018年8月13日作出（2016）鲁1724行初16号行政判决书，认定第三人杨飞申请房屋登记时，提交的集体土地建设用地使用证与杨庄氏的集体土地建设用地使用证的证号相同，该土地使用证的土地面积包含了杨留宽和杨庄氏的土地面积，杨飞提供的该集体土地使用证隐瞒了客观事实，巨野县国土资源局颁发房屋所有权证时，未尽审慎注意义务，将原属于原告土地上的房屋确权给第三人杨飞，该颁证行为证据不足，违反了法定程序应予撤销。但涉案房屋被政府征收拆迁，房屋登记已注销，涉案行政行为已不具备可撤销内容，故应确认为第三人杨飞颁发房屋所有权证的行为违法。判决确认被告巨野县国土资源局于2××9年5月15日向第三人杨飞颁发的房权证2××9字第ｓ090228号房屋所有权证违法。 本院认为，原告杨留宽在巨野县××街道××地，杨留宽在两块宅基地上建设的居住用房屋及商用房屋，所有权当然为杨留宽所有。涉案房屋已拆迁，原告杨留宽请求确认拆迁前为其所有证据充分，符合法律规定，本院应予支持。杨留宽之子杨飞用伪造的土地使用权证，违法办理房屋所有权证书，并不能取得涉案房屋及相应土地使用权。在巨野县政府旧城改造、房屋拆迁活动中，拆迁回迁房虽由杨飞办理相关手续，但回迁房所有权仍应由杨留宽享有。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。杨飞因欠马星柱借款，与马星柱、程秀坤达成的用拆迁回迁房抵偿借款的协议，因杨飞并没有该回迁房的处分权，并且事后不能取得房屋权利人杨留宽的追认或授权，该协议属于无效合同，杨飞向山东佳信置业有限公司出具的将19-45号回迁房变更为程秀坤之子程广朝的转移登记承诺书也属于无处分权人作出的无效承诺。无效合同自始没有法律效力，无需法院撤销。关于原告杨留宽提出的判令被告杨飞、程广朝将巨野县铂金豪庭小区门面房19-45房屋产权恢复登记至原告杨留宽名下的诉讼请求，因不动产登记属政府不动产登记部门职权，并且案涉巨野县铂金豪庭小区门面房19-45房屋已登记在程秀坤之女儿程春华名下、颁发了相应房权证书，原告应另行提起行政诉讼予以解决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认土地使用权证为杨留宽、杨庄氏的集体土地上建造的房屋至2008年拆迁灭失前归原告杨留宽所有； 二、确认被告杨飞向第三人山东佳信置业有限公司出具的将铂金豪庭小区19-45号回迁房变更为程广朝的承诺书无效； 三、驳回原告杨留宽的其他诉讼请求 案件受理费16500元，由被告杨飞。程广朝负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。 审 判 长  王 庆 审 判 员  杨松青 人民陪审员  李东风 二〇二〇年九月十六日 书 记 员  田梦奇