贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初1587号原告：姚豫胜，男，汉族，1992年6月3日生，住所地浙江省天台县。被告：孙焕军，男，汉族，1985年12月22日生，住所地贵州省贵阳市观山湖区。被告：杨飞，男，汉族，1992年8月21日生，住所地贵州省遵义县。原告姚豫胜与被告孙焕军、杨飞房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年3月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年5月9日公开开庭进行了审理。原告姚豫胜、被告孙焕军、杨飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姚豫胜向本院提出诉讼请求：1、解除房屋租赁合同及补充协议；2、被告负责将所剩租期内的房租以及押金退还给乙方，共计12,000元；3、被告赔偿原告违约金，其中包括装修费、误工费、迁移费等各项经济损失共计54,000元。事实与理由：原告姚豫胜于2018年6月5日承租了被告孙焕军、杨飞位于贵阳市观山湖区乾图中心广场X区裙楼单元负X层X号门面，并于当天签订房屋租赁合同。合同约定租赁期限从2018年6月4日至2018年12月6日止。租金方式为押一付三，每月租金6,000元，原告需按照合同约定支付被告6个月的租金36,000元整，并要求在2018年12月6日之前支付，逾期7日视为违约。现因被告与原房东李应会之间发生纠纷，导致原告无法正常经营生意，并被房东李应会勒令于2018年11月之前将门面腾空搬出。原告现根据合同法第94条法定解除条件之规定，要求解除合同，并要求被告承担违约责任，赔偿原告6万元。被告孙焕军辩称，第一，2017年11月21日，我与案涉房屋的房东李应会签订了房屋租赁合同，李应会将乾图中心广场裙楼单元负X层X号门面出租给我。租赁期限2017年11月21日至2022年12月6日，月租金5,000元，租金支付方式为押一付一，本人支付了一年的租金和押金共计65,000元。后来，本人将门面转租给杨飞，且与杨飞签订的合同内容与李应会合同内容一致。每月租金6,000元，押金也为6,000元。但杨飞还未与孙焕军签订协议的情况下，就决定不再租。本人经李应会同意，代李应会与姚豫胜签订了月租为6,000元的租赁协议。2018年6月5日，杨飞和我到君尚大酒店与姚豫胜签订租赁协议和补充协议，签订人为孙焕军、收款人为杨飞，杨飞按照原合同一字不漏打印，杨飞在收到姚豫胜转租款项将剩余租金转给孙焕军。孙焕军和杨飞口头约定月租为6,000元，这已经征得李应会同意，并且超出原合同的押金1,000元，本人已经转给李应会。第二，本人与李应会签订的合同存在第17条，内容大致为门面只能转租不能转让。原告有伪造合同的嫌疑。李应会到门面收取第二年的租金时，发现姚豫胜将门面转让，所以李应会就不要姚豫胜做了，强行收回了门面。第三，按照补充协议最后一条约定，本人并未收到原告一分，我认为合同无效。按照合同约定，若我方败诉，我愿按照合同约定赔偿18,000元给原告。被告杨飞辩称，2019年3月28日，本人才知道孙焕军与李应会约定的月租金为5,000元，本人从孙焕军处接手时，是以6,000元每月接手的。其余意见同孙焕军的答辩意见。本院经审理认定事实如下：2017年11月21日，案外人李应会与被告孙焕军签订了《门面租赁合同》（下称合同一），约定李应会将其名下位于贵阳市观山湖区乾图广场X区裙楼单元负X层X号门面出租给孙焕军使用，租赁期限从2017年11月22日起至2022年12月6日止。对于该合同中约定的月租金，原告姚豫胜提供的合同中所载为6,000元，年租金72,000元，押金6,000元，在原告提交的案涉房屋房产证复印件背面，手写有收条一张，该张收条载明的出具人为李应会，内容为收到孙焕军交来案涉房屋一年租金及押金合计78,000元，对于原告姚豫胜提交的该合同及房产证复印件等证据，原告表示系在其与被告孙焕军签约时由孙焕军向其提供。庭审中，孙焕军申请李应会作为证人出庭，李应会也当庭提供了该份合同，但合同上所载月租金为5,000元，年租金为6万元，押金5,000元，李应会表示其与孙焕军签合同后，孙焕军向其支付了一年的租金及押金共计65,000元，并未出具收条。李应会提供的该合同与姚豫胜提供的该合同对比，除租金及押金金额不同外，其余文本内容完全一致。此外，两份合同的条款均为十七条，编号时均误把第十七条写成了第十八条，条款中未约定有任何关于转租或转让方面的内容。鉴于该合同的签约双方即被告孙焕军与案外人李应会均认可合同约定的月租金为5,000元，押金也为5,000元，同时均认可孙焕军在签约后支付了一年租金及押金共计65,000元，故对于孙焕军与李应会签订的租赁合同，本院以李应会提供的该份为准予以确认。被告孙焕军承租前述门面经营了一段时间后，将门面转给了杨飞使用，双方未签订租赁合同，孙焕军当庭表示当时告知杨飞只能转租不能转让。孙焕军向李应会征求询欲将房屋转租，但李应会表示只能转租不能转让，且表明需重新签订合同。孙焕军和杨飞商定，除去孙焕军已支付租金中已实际使用门面期间的租金外，被告杨飞向孙焕军支付了其接手之后至2018年11月20日的租金26,000元，另外杨飞还向孙焕军支付了押金6,000元。2018年5月，杨飞也决定不再租用案涉房屋，原告姚豫胜决定接手。2018年6月5日，孙焕军与姚豫胜签订了《门面租赁合同》（下称合同二）和《补充协议》，孙焕军将案涉门面另行转租给姚豫胜，该合同约定租赁期限从2018年6月4日起至2018年12月6日止，月租金6,000元、押金6,000元。另外，合同还约定姚豫胜还需补偿装修补助12,000元。《补充协议》第2条、第3条分别载明“2、姚豫胜与孙焕军交付的租赁期为2018年12月6日止，孙焕军保证在遵从原协议（孙焕军和李应会所签订的门面租赁合同）的条款下，房东将门面继续租赁给姚豫胜肆年，如原房东不继续租赁给姚豫胜，一切损失由孙焕军承担。”、“3、姚豫胜将2018年12月6日内的租金以银行转账方式一次性支付到以下账户，收款人杨飞，账号62×××73”，其中第3条“收款人杨飞，账号62×××73”这部分被圈出，并在下方手写了孙焕军账号基本信息。同日，二被告孙焕军和杨飞之间还签订了《杨飞与孙焕军协议》，约定孙焕军与姚豫胜签订的合同二以及补充协议，其中有24,000元属于杨飞。次日，即2018年6月6日，杨飞向姚豫胜出具收条，载明其收到姚豫胜支付的转租费用54,000元（含押金6,000元），杨飞在收到该款项后付给孙焕军30,000元。上述合同二签订后，姚豫胜便接手案涉门面并开始经营。本院电话询问李应会，其表示当时孙焕军是转让不是转租，所以其并没有同意。2018年11月11日，李应会发现门面实际使用人姚豫胜张贴转让广告，其当即表示反对，并要求姚豫胜搬出，2018年11月15日，姚豫胜搬出门面，并与李应会完成交接。后原告便以遂述事实及理由诉至本院。本院认为，案涉房屋的房东李应会与孙焕军签订了月租为5,000元的合同一，孙焕军在经营了几个月之后便告知李应会其欲转租出，但李应会表示只能转租不能转让，且需与李应会从新签订合同，后孙焕军将房屋转给杨飞，双方未签订书面合同，但杨飞实际承租使用了案涉房屋，在杨飞决定退出后，其与孙焕军协商一致，新租客所付费用应当扣除杨飞已付租金中的剩余部分。从时间上来看，杨飞大约在2018年4、5月份承租，姚豫胜的房租则从2018年6月起算，后来事实上的确扣除了大概18,000元的租金，符合客观情况，说明杨飞并未在转给姚豫胜的过程中获得利益。在姚豫胜接手后，其共支付给杨飞54,000元，杨飞在扣除自己剩余租金和押金后一并转交给了孙焕军，这其中包含了12,000元装修补助，实际上就是房东认为的转让，孙焕军对房东一直强调的不能转让是清楚的，但其仍然将房屋转给了姚豫胜，且在此过程中，向原告提供了不真实的其与李应会签订的房屋租赁合同（月租6,000元）及李应会收到78,000元的收据，主观上存在恶意，现房东已将房屋收回，导致姚豫胜与孙焕军签订的合同二及补充协议事实上已无法履行，原告要求解除其与孙焕军签订的合同二及补充协议，本院予以支持。姚豫胜向孙焕军支付了截止至2018年12月6日的租金，而其在2018年11月15日被房东清退，孙焕军应当退还姚豫胜已付但未使能使用房屋期间的租金和押金共计10,000元。关于姚豫胜主张的违约赔偿问题，姚豫胜向孙焕军支付了12,000元的装修补助，因孙焕军违反其与李应会的约定擅自将门面转让给姚豫胜，导致门面被房东李应会收回，该款项应当退回给姚豫胜。关于姚豫胜主张的其他损失，姚豫胜并未向本院提交任何证据予以证实，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：一、解除原告姚豫胜与被告孙焕军于2018年6月5日签订的《门面租赁合同》及《补充协议》；二、被告孙焕军于本判决生效之日起三日内，退还原告姚豫胜租金、押金和装修补助款共计22,000元；三、驳回原告姚豫胜的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,450元减半收取725元（原告预交725元），由原告姚豫胜负担483元，被告孙焕军负担242元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员 李 丽二〇二〇年九月三日书记员 杨梦江