北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初11651号原告（反诉被告）：北京水灵晶彩商贸有限公司，住所地北京市东城区崇文门外大街******G-57。法定代表人：卜宪凯，经理。委托诉讼代理人：郑春光，男，1981年2月6日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。被告（反诉原告）：唐蜜，女，1987年3月17日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘念（唐蜜之夫），男，1987年5月8日出生，汉族，住安徽省芜湖市无为县。委托诉讼代理人：郝西斌，北京市盈科律师事务所律师。原告（反诉被告）北京水灵晶彩商贸有限公司（以下简称水灵晶彩公司）与被告（反诉原告）唐蜜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）水灵晶彩公司的委托诉讼代理人郑春光，被告（反诉原告）唐蜜的委托诉讼代理人刘念、郝西斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）水灵晶彩公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除双方于2019年8月12日签订的《经营合作协议》，被告腾退北京市东城区崇文门外大街X号1幢G层G-57号商铺；2、要求被告按照月租金2.7万元的标准支付自2020年2月18日至合同解除之日的租金；3、要求被告按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，支付拖欠上述租金的利息，自2020年2月18日计算至实际给付之日。事实和理由：2019年8月12日，原、被告签订《经营合作协议》（以下简称涉案协议），约定原告同意被告使用“茶太良品”作为店面的形象及名称，取代位于东城区崇文门外大街X号1幢G层G-57（以下简称涉案商铺）的皇茶饮品的形象及名称。合作期限三年，自2019年9月18日至2022年9月17日，月租金2.7万元。自第二年起月租金递增5%，支付方式为押三付四，租金自2019年9月18日起算，之后租金支付日期为每期租期到期前1至15日支付。被告负责日常各项经营管理事务，原告负责被告经营中涉及的与国瑞城相关部门协调事务，保证被告正常经营。协议签订后，被告开始进行装修，2019年9月18日被告正式营业，并向原告交纳押金8.1万元及房租10.8万元。2020年1月17日，被告应当支付第二期租金10.8万元，但其仅支付了2.7万元，此后未再支付租金。为维护原告合法权益，故成此诉。被告（反诉原告）唐蜜辩称：涉案商铺系原告从国瑞城承租而来，原告与国瑞城的租赁合同中约定，原告不得转租。2019年7月，被告通过朋友介绍认识原告代理人郑春光，并承租涉案商铺使用原告营业执照对外经营。原告的租赁价格比市场租赁价格每月高出1万元，就是因为原告向被告一并出租了营业执照及食品药品经营许可证。原告所述的合同租赁期限、起租日、租金标准、支付方式及押金标准均属实。被告租金已支付至2020年2月17日，押金支付了8.1万元。不同意支付后期租金。合同中约定了借照经营，2019年12月，被告多次向原告提出要求为被告办理营业执照，但原告一直未予办理，后来原告因被人举报出借营业执照导致2020年7月10日工商局查封了涉案商铺。被告同意解除合同，但认为原告系根本违约，不同意支付租金及利息。被告（反诉原告）唐蜜向本院提出反诉请求：1、要求确认原、被告签订的经营合作协议于2020年7月10日解除；2、要求原告赔偿装修及其他费用30万元；3、要求原告返还2019年9月18日至2020年2月18日期间的租金13.5万元；4、要求被告返还押金8.1万元；5、要求被告返还装修保证金1万元。事实和理由：被告承租涉案商铺后，进行了装修，并向国瑞城商场交纳了1万元保证金。但装修完毕被告要求退还时，被商场告知原告证照不合法，不同意退还装修押金。2019年12月至2020年4月期间，被告多次要求原告为被告办理被告自己的营业执照，原告未予办理。2020年7月10日，东城区市场监督管理局以原告出租营业执照和被告没有营业执照为由查封涉案商铺，导致被告无法经营，涉案合同亦无法继续履行，原告给被告造成的损失应予赔偿，故提出反诉，诉如所请。原告（反诉被告）水灵晶彩公司辩称：关于营业执照的地址，确实与原告与国瑞城签订的合同中载明的涉案商铺地址不一致。国瑞城表示原告依约交纳租金后，可以变更合同地址，但被告拖欠原告租金，原告无法向国瑞城支付，期间原告也积极想办法给被告办理营业执照，但最终合同地址未变更成功。同意涉案合同于2020年7月10日解除，被告确实对涉案商铺进行了装修，但被告拖欠租金违约在先，不同意赔偿装修及其他费用。被告一直正常营业，并未因原告原因停止经营，故亦不同意退还租金；被告交纳的押金应予抵扣其拖欠租金，不同意返还。另，因原告与国瑞城之间尚有争议，国瑞城还未将装修押金返还原告，故该装修押金暂不同意返还被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年8月27日，北京国瑞兴业地产股份有限公司（甲方，以下简称国瑞地产公司）与水灵晶彩公司（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方位于北京市东城区崇文门外大街X号1幢G-57（1）号商铺，租赁面积23.5平方米。乙方承租该商铺所经营类别为饮品，经营品牌为茶太良品。租赁期限自2019年9月1日至2020年8月31日。租金按照固定租金和扣率租金两者取其高的方式收取。固定租金为每月14711元。扣率租金为乙方每公历月营业额的20%。乙方应支付装修指南中订明的装修押金和装修管理费。租赁期内，乙方不得转租、分租。2019年8月12日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《经营合作协议》，约定由乙方“茶太良品”作为店面形象及名称，取代之前的皇茶饮品名称，，地点为北京市东城区崇文门外大街******G-57该皇茶公司名称为：北京水灵晶彩商贸有限公司。乙方给甲方租金付款方式为押三付四，以乙方装修进场12天后起计租，之后房租支付为每次房租到期前1到15日支付给甲方。合同期限定于三年，从2019年至2022年，以实际开业时间为准，如到期能继续合作，可延长合作。甲方全权负责与国瑞城商管及其他部门事务，以保证乙方能够正常经营，如甲方与国瑞城的承租不能顺利进行，乙方的装修及其他费用30万元，由甲方全额赔付，如在三年合作期内，甲方未完成三年有效期，则乙方的装修及其他费用30万元，由甲方按照合作三年为准的比例赔付（以36个月计算，未能达成的月份由甲方赔付。如因乙方不遵守国瑞城管理制度或违反国家法律法规造成的停业等情况，由乙方承担全部责任）。甲方提供的证照需符合国家规定，须保证能上外卖平台。如遇甲方转租问题，商场干涉，乙方不能展开正常经营，经核实时甲方责任发生上述情况，由甲方负全责，经核实是乙方责任发生上述情况，乙方负全责。甲乙双方保证转租问题不能外漏。甲方须提供乙方一份国瑞合同扫描件。次年开始租金递增比例百分之五，房租27000元。乙方保证合法经营，如由于乙方经营不善，严重亏损无经济能力承担而导致不能继续合作，则乙方的装修与其他费用自己承担，且交于甲方的房租和押金不予退还。合作前乙方需交纳甲方2万元订金，合作成功后可纳入第一季度租金。甲乙双方合作期满，如乙方不再续约并无违约责任，甲方应全额无息退还押金。庭审中，原被告均认可涉案合同的租赁期间为2019年9月18日至2022年9月17日，租金自2019年9月18日起计，每月租金2.7万元，支付方式为押三付四。被告已交纳押金8.1万元，租金交纳至2020年2月17日，此后未再交纳。被告承租涉案商铺后，进行了装修，并以原告名义向北京国瑞兴业商业管理有限公司交纳装修押金1万元。庭审中，被告提交商/租户竣工验收单及二装押金退还申请表，验收单中营运部/物管部意见为证照变更中，被告以此证明因证照问题，未予退还被告押金。经质证，原告表示真实性无法核实，且不清楚为什么上述部门未签字，认可被告交纳的1万元押金未退还。关于双方所述证照变更一节，庭审中，原告表示，其自营期间与国瑞地产公司签订的租赁合同地址为东城区崇文门外大街X号1幢G层G-57，因此后将该地址商铺分别转租给被告及案外人刑宽，故在2019年8月与国瑞地产公司重新签订了两份租赁合同，将租赁地址分别改为G-57（1）及G-57（2），其中G-57（1）即涉案场地。但因原告营业执照上的地址仍为G-57，故产生了登记地址与实际承租地址不一致的问题，原告一直在积极与国瑞地产公司进行协调，后因疫情等因素影响，还未变更，就被举报出借营业执照一事。被告表示其于2019年9月18日即开始营业，当时国瑞城工作人员巡检时就告知被告尽快将工商注册地址变更为G-57（1），疫情从2020年1月开始，原告应该在2019年9月就向被告提供合法的证照，但直到被告退还押金时才了解到证照地址与实际地址不符之事。此后被告多次催促原告变更营业执照。针对上述陈述，被告提交其与原告代理人郑春光的微信聊天记录，显示被告至迟自2019年12月起多次催促原告变更营业执照地址，郑春光表示“我受着，跟你没关系”，“我明白，这理解，这跟你没关系，不是你的事”，被告询问“照的事怎么样了？今天该交租了，晚上回家我先给你转一个月吧”……经质证，原告对其真实性认可，但表示原告一直积极为被告办理地址变更，而且并未影响被告营业。原告提交其与“李岩-国瑞城”的微信聊天记录，显示2020年1月，原告即向其申请变更地址，至2020年6月，李岩表示公司回复要求原告把欠付先补齐。原告提交其与“马士杰国瑞城”的微信聊天记录，显示原告与其协商变更营业执照地址一事。经质证，被告对其真实性不予认可。另查，2020年7月10日，北京市东城区市场监督管理局向被告出具询问通知书，载明为调查了解你店涉嫌无照经营问题，请于2020年7月13日10时到北京市东城区市场监督管理局崇外街道所接受询问调查。2020年7月24日，东城区市场监督管理局对原告作出罚款1万元的行政处罚，处罚事由为伪造、涂改、出租、出借、转让营业执照。双方均认可2020年7月10日后被告未营业。原告表示系工商部门认定被告无照经营，责令停止营业；被告表示系因原告被举报出借营业执照，工商部门查封了涉案商铺。另，被告表示受新冠病毒疫情影响，疫情初期被告自行停业了几天，但因国瑞城要求各门店有工作人员留守，被告就恢复营业了，直到2020年7月10日，期间一直处于营业状态。但国瑞城给原告免了一个月租金，故原告亦应给被告免除一个月租金，对此原告不予认可，被告亦未提交证据予以佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，从原、被告签订的《经营合作协议》的内容及双方当事人陈述看，双方之间虽名为经营合作关系，实为房屋租赁合同关系。原被告签订的《经营合作协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当全面履行自己的义务。根据已查明事实，合同约定被告承租涉案商铺并使用原告的营业执照进行经营，现因工商部门查处原告出借营业执照及被告无照经营，涉案商铺于2020年7月10日停止营业，合同目的无法实现，故涉案合同应于该日解除。被告要求确认涉案合同于该日解除的反诉请求，于法有据，本院予以支持。合同解除前，被告仍实际占有使用涉案商铺进行经营，故合同解除前的租金被告应予支付，原告要求被告支付租金的诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告要求原告返还已交纳租金的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。被告交纳押金应予抵扣其应当支付的租金，故被告要求原告返还押金的反诉请求，本院亦不予支持。被告并未证明国瑞地产公司给原告减免一个月租金，原告亦不认可，且被告自认疫情期间除疫情初期自行停业几天外一直处于营业状态，故被告要求免除一个月租金的意见本院不予采信。另鉴于双方约定原告有提供符合国家规定的证照的义务，根据已查明事实，原告与国瑞地产公司就涉案场地签订的租赁合同中载明的地址与原告向被告提供的营业执照注册地址确不一致，双方就此多次沟通，被告并非故意拖欠租金，且合同并未就被告拖欠租金应支付利息作出约定，故原告要求被告支付欠付租金利息的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。合同解除后，被告继续占有使用涉案房屋没有依据，故原告要求被告腾退涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于被告要求原告赔偿装修及其他费用30万元一节，鉴于合同约定原告全权负责与国瑞城商管及其他部门事务，以保证被告能够正常经营，如原告与国瑞城的承租不能顺利进行，被告的装修及其他费用30万元，由原告全额赔付。根据已查明事实，虽然原告与国瑞地产公司就涉案商铺签订的租赁合同中载明的地址与原告向被告提供的营业执照注册地址确不一致，但涉案合同无法继续履行并非因为上述原因，而系因工商部门查处原告出借营业执照及被告无照经营，且工商部门查处原、被告上述违规行为时，原告与国瑞地产公司的租赁合同仍在实际履行中，不存在不能顺利进行的情况。而对于借照经营一事，涉案合同中作出了明确约定，可见双方对于借照经营均明知且系双方真实意思表示。现因工商部门查处原、被告违规行为导致涉案合同无法继续履行，原、被告双方均有过错，被告要求原告赔偿装修及其他费用等损失，本院将综合考虑合同履行情况、双方过错程度并结合相关证据予以酌定。关于被告要求原告返还装修保证金1万元一节，鉴于根据相关证据，被告上述装修保证金未退还系因证照变更一事，而证照变更系原告义务，故被告要求原告赔偿装修保证金的反诉请求，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京水灵晶彩商贸有限公司与被告（反诉原告）唐蜜签订的《经营合作协议》于2020年7月10日解除；二、被告（反诉原告）唐蜜于本判决生效后十五日内腾退北京市东城区崇文门外大街X号1幢G层G-57号商铺并返还原告（反诉被告）北京水灵晶彩商贸有限公司；三、被告（反诉原告）唐蜜于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京水灵晶彩商贸有限公司支付2020年2月18日至2020年7月10日的租金128700元（被告唐蜜已交纳的押金81000元予以抵扣，尚欠47700元应予支付）；四、原告（反诉被告）北京水灵晶彩商贸有限公司于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）唐蜜赔偿装修保证金10000元；五、原告（反诉被告）北京水灵晶彩商贸有限公司于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）唐蜜赔偿装修及其他费用150000元；六、驳回原告（反诉被告）北京水灵晶彩商贸有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）唐蜜的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2041元，由原告（反诉被告）北京水灵晶彩商贸有限公司负担1536（已交纳），由被告唐蜜负担505元（于本判决生效后7日内交纳）；反诉案件受理费4530元由被告（反诉原告）唐蜜负担3180元，由原告（反诉被告）北京水灵晶彩商贸有限公司负担1350元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李晓彤二〇二〇年九月二十八日法官助理 刘倩茹书 记 员 陈丽娟