四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川09民终826号 上诉人（原审被告）：遂宁市深建业华泰房地产开发有限公司，住所地四川省遂宁市创新工业园南环路以**，统一社会信用代码915109005656793053。 法定代表人：雷家华，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘洋，四川斗城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨国武，四川斗城律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：文杰，男，1975年11月18日出生，汉族，住四川省射洪县。 被上诉人（原审原告）：杨敏，女，1976年10月17日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 上列二被上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权）：敬雯婧，四川宏申律师事务所律师。 上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：许佳富，四川宏申律师事务所律师。 上诉人遂宁市深建业华泰房地产开发有限公司（以下简称华泰公司）因与被上诉人文杰、杨敏商品房预售合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2020）川0903民初460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，因当事人没有提出新的事实或理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 华泰公司上诉请求：1.撤销四川省遂宁市船山区人民法院（2020）川0903民初460号民事判决第一、第二项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决上诉人向被上诉人交房不合法，上诉人已通过公告、电话、信函等方式通知被上诉人接房，被上诉人亦清楚接房时间其长期不接房系自身原因造成与上诉人无关；2.上诉人在交房过程中不存在任何违约行为，案涉房屋交付是以通过公告、电话、信函等方式通知且案涉房屋质量合格，现仅因政策变化、行政机关效能、税费结清等诸多因素导致相关的纸质文件未能及时取得，但这也仅能认为是履行过程中的瑕疵问题，并不能作为认定上诉人违约的事实依据；3.一审判决的违约金过高应依法予以调整，且一审判决亦认为被上诉人长期未接房的行为系浪费社会资源其损失理应自行承担；4.一审案件受理费应由双方当事人按比例分担。 文杰、杨敏辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.2020年1月文杰、杨敏自行前往上诉人办公室欲办理交接房屋手续，但上诉人在实际交房过程中设置障碍以被上诉人未支付物业管理费不予办理，致使被上诉人至今无法接房；2.上诉人在上诉状中明确载明被上诉人接房时，有些相关的资质文件未能及时取得，其非法律规定的不可抗力，不能成为其免责的事由。法律规定了商品房应当进行竣工验收，应当进行备案，上诉人作为开发商应当按法律政策及时办理相关证件，未进行备案的责任在上诉人；3.一审法院根据案件情况调低了违约金，二审不应再调低；4.被上诉人系依据合同约定计算的违约金，上诉人的违约行为已造成被上诉人无法按时接房，一审案件受理费应当由上诉人全部承担。 文杰、杨敏向一审法院提出诉讼请求：1.文杰、杨敏与华泰公司之间的合同继续履行；2.华泰公司自2017年10月31日起至实际交付房屋之日止按日万分之五向文杰、杨敏支付违约金，算至2019年11月5日约为234016.3元；3.诉讼费由华泰公司承担。诉讼过程中，文杰、杨敏将第1项诉讼请求中的继续履行合同明确为要求华泰公司交付房屋，将第2项诉讼请求变更为：违约金计算至2020年1月2日。 一审法院认定事实：1.2016年6月20日，文杰、杨敏与华泰公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同约定房屋预测建筑面积为108.42㎡，交房时间为2017年10月30日前，交房条件约定“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、建设工程竣工验收合格证明”。预期交房超过60日的，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金，违约金比例不低于自买受人付款之日起按照同期贷款基准利率计算给付利息。2.华泰公司于2020年1月2日取得四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书。3.华泰公司于2017年10月30日前通过公告的方式要求文杰、杨敏来接房，文杰、杨敏知悉公告的内容。对于双方争议的事实，一审法院查明如下：1.案涉房屋所在楼栋的竣工验收合格报告由五方责任主体于2017年7月8日签署，报告中记载规划、公安消防、技术监督、环保等有关部门专项验收情况为验收合格。其中建设工程规划条件核实合格证颁发日期为2018年6月13日，建设工程消防验收意见书验收评定为合格，时间为2018年6月7日。2.竣工验收备案书要求的竣工验收备案文件包括：工程质量监督机构出具的四川省工程质量监督报告、工程竣工结算确认书、法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件等备案文件。3.文杰、杨敏陈述：合同所约定的建设工程竣工验收备案证明文件即是指竣工验收备案书，而竣工验收备案书未取得的过错在于华泰公司而非文杰、杨敏，因华泰公司直至2020年1月2日才取得竣工验收备案书，从而才符合合同约定的商品房交付条件，因此2017年10月31日至2020年1月2日期间，华泰公司因不具备符合合同约定的商品房交付条件而违约，文杰、杨敏虽然接到公告，但有权对拒绝接受房屋，华泰公司应当按照合同约定支付违约金。华泰公司陈述：合同并未明确约定建设工程竣工验收备案证明文件即是指竣工验收备案书，备案书需要的资料不齐就无法完成备案，而其中很多资料与房屋安全质量是无关的，因此，工程竣工验收合格即已符合商品房交付的条件，华泰公司已通知文杰、杨敏来接收房屋，文杰、杨敏拒不接房，华泰公司的行为不构成违约。 一审法院认为，商品房买卖合同（预售）系双方当事人的真实意思表示，双方应按照合同约定履行各自义务。根据合同约定，商品房交付时应取得建设工程竣工验收备案证明文件，对于该备案证明文件是竣工验收备案书还是竣工合格报告，双方对此各持己见。对此，一审法院认为，商品房交付的条件，与房屋购买人相关的核心利益即商品房质量是否合格及办理房产证所需文件是否齐备。从竣工验收备案文件所需提交的文件内容来看，工程竣工结算书等内容与商品房质量并非实质相关，但却是取得验收备案书的必备文件。因此，验收备案书并非完全与商品房质量实质相关。根据现行法律要求，商品房质量是否合格主要以五方责任主体验收为依据，特殊工程需要公安消防进行验收。因此，结合本案实际，竣工验收合格报告虽记载消防验收合格，但实质上当时并未取得消防验收合格意见，因此，消防验收应以实际验收合格之日为准，房屋质量实际合格的时间节点应为2018年6月7日。文杰、杨敏作为商品房购买人，严格按照合同约定要求华泰公司履行备案书提交义务，其恪守合同的行为值得提倡。但从备案书取得的客观情况与商品房质量的实际关联来看，华泰公司可以交付合格商品房的时间应为2018年6月7日。诚然，华泰公司迟迟未取得备案书并非文杰、杨敏的过错造成，由此造成的成本不应由文杰、杨敏承担，但从合同履行的情况来看，华泰公司多次要求文杰、杨敏接收房屋，文杰、杨敏拒不接收，致使房屋处于空置的状态，实际造成了社会资源的浪费。因此，华泰公司的行为系构成了违约，合同实际履行情况、华泰公司的过错、文杰、杨敏的损失等情况，对违约金予以调低，调整为8000元。对于文杰、杨敏所主张的要求华泰公司交付房屋，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。综上，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、遂宁市深建业华泰房地产开发有限公司于本判决生效后立即向文杰、杨敏交付江南美邸第13栋1单元1层101号房屋；二、遂宁市深建业华泰房地产开发有限公司于判决生效后三日内向文杰、杨敏支付违约金8000元；三、驳回文杰、杨敏的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2405元，由遂宁市深建业华泰房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交的从互联网下载的安居客、58同城以及链家房产等发布案涉楼盘及周边房屋租赁价格的情况图片1份，拟证明因上诉人的逾期交房行为，给被上诉人实际造成的房屋租金损失比一审判决认定的判决金额要高，二审不应再作调整。上诉人质证认为，该组证据的三性都不认可，通过几张截图，不能反映出其数据来源、截图时间等相关阐述，不符合网络电子数据的举证要求，不能达到上诉人的证明目的。本院经审查认为，对被上诉人提交的该组证据的真实性、合法性予以确认，但房屋中介平台并非客观、权威的信息平台，其公布的租金价格不能作为认定案涉房屋租金市场价格的依据。故不能达到被上诉人的证明目的，本院不予采信。二审经审理查明的基本事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案主要争议焦点为违约金标准应否进行调整。首先，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据双方当事人订立的《商品房买卖合同（预售）》第十九条关于逾期交房责任中违约金的约定，华泰公司未在约定时间内向文杰、杨敏交付满足合同约定交付条件的商品房，应当承担支付违约金的责任。上诉人华泰公司认为其未按约定提交相关的纸质文件仅是履行过程的瑕疵问题其行为不构成违约的上诉理由缺乏证据支撑，不予支持。其次，违约责任的主要功能以补偿性为主、惩罚性为辅。违约责任的认定一般在填补非违约方实际损失的基础上，根据个案情况对恶意违约方进行适当的惩罚。本案中，上诉人华泰公司通过公告、电话、信函等方式通知被上诉人接收已经通过五大主体验收合格的案涉房屋，而被上诉人以上诉人未取得备案证书为由拒不接收，致使案涉房屋处于空置状态，一审法院根据案涉合同的履行情况、当事人的过错程度等因素予以衡量，酌定判决上诉人华泰公司支付被上诉人文杰、杨敏8000元违约金并无不当，本院予以维持。上诉人华泰公司认为违约金应予调整的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。 另外，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。”的规定，本案系因上诉人华泰公司违约而引起的诉讼，本案诉讼费用是被上诉人杨敏、文杰在主张权利时必然产生的合理费用，亦系被上诉人杨敏、文杰损失的一部分，一审法院判令上诉人华泰公司担全部案件受理费并无不当，本院予以维持。 综上，遂宁市深建业华泰房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4810元，由遂宁市深建业华泰房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赖 力 审判员 郑 艳 审判员 梁 燕 二〇二〇年九月二十九日 书记员 李诗璐