北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初12514号原告：北京城承物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区丹棱街**海兴大厦**616，统一社会信用代码9111010810118841XL。法定代表人：罗周，董事长。委托诉讼代理人：陈昆，女，1982年8月4日出生，汉族，北京城承物业管理有限责任公司员工。被告：管文波，男，1972年9月13日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，公民身份号码×××。原告北京城承物业管理有限责任公司（以下简称城承物业）与被告管文波物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告城承物业之委托诉讼代理人陈昆，被告管文波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告城承物业向本院提出诉讼请求:1.被告向原告支付2016年4月1日至2020年12月31日的物业费11502.6元，滞纳金1875元，共计13377.70元；2.诉讼费由被告负担。事实与理由：被告于2014年12月26日入住北京市顺义区×××室。该小区入住时原告与北京城建兴华地产有限公司（开发建设单位）签订了《前期物业委托合同》。但被告自2016年4月1日至2020年12月31日没有交纳物业费，故诉至法院。被告管文波辩称：我是顺义区×××室的业主，房屋面积是76.73平方米。我没交物业费的原因是2016年8月，我的出租车停在14号楼，我的车被撞了，报警后警察调取监控，由于只有14号楼1单元门口一个摄像头，监控看不到3单元，我找不到肇事车辆，物业表示不管，我修车花了9天支付了修车费，我的车辆是出租车，还有营运损失，我之前报警都有备案。2017年4月，还是我这辆出租车的车内财物在凌晨被盗，车内1662元现金，还有两卷600元的发票，共2262元损失，警察调取监控看不清楚小偷所在车辆的车牌号，到现在也没找到小偷；4天之后，我车上的140元又被盗了，我换车锁花了2400元。由于物业未能尽到安全保障义务，一共导致我损失10752元。我与物业沟通，要求物业在14号楼3单元安装摄像头，物业不安装，物业的服务不达标，无法保障我们的人身和财产安全。经审理查明：管文波系北京市顺义区×××室（以下简称“涉案房屋”）业主，该房屋建筑面积为76.73平方米。2014年5月19日，北京城建兴华地产有限公司（甲方）与城承物业（乙方）签订《×××前期物业委托合同》，双方约定由北京城建兴华地产有限公司委托城承物业对×××提供前期物业服务。第三条，业主入住后的服务。1、制订物业服务工作计划并组织实施；根据法律、法规、规章和《前期物业服务合同》、《临时管理规约》的授权制定物业服务的各项制度。2、房屋共用部位的日常维修、养护和管理。3、共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。4、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。包括道路、化粪池、泵房、自行车棚、停车场（库）、水系、护栏及围墙等。5、公共绿地、景观的养护。6、清洁服务，包括房屋共用部位、公共场所的清洁卫生，垃圾的收集等。7、维护车辆秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理。8、协助做好安全防范工作。发生安全事故，应当及时向有关部门报告，采取相应措施，协助公安和政府等部门做好救助工作。9、协助消防部门做好消防安全工作，包括公共区域消防设施的维护，建立消防预防机制。10、电梯的运行和日常维护。11、负责编制物业服务范围内的设施设备、绿化的年度维修养护方案并组织实施。12、负责处理入住业主的日常投诉及相关问题的解答工作，并将投诉进行分类汇总，每月以书面形式通报甲方。13、按照法律、法规、规章、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》的有关规定对房屋装修进行管理。本项目交用后，业主或物业使用人申请装修时，乙方应当告知相关的限制性规定和注意事项，与其订立书面的装修管理协议，明确双方的权利义务，收取装修押金5000元/户，装修管理费5元/平方米（包括施工人员管理费、门卡工本费、开工证费、管线图费等任何与装修有关的费用）装修垃圾清运费8元/平方米，业主或物业使用人把装修垃圾运到乙方指定的区域和位置，乙方负责清运。14、发现物业区域内违反有关治安、环保、物业装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应及时制止、劝阻，并向有关部门报告。15、制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容。16、设立服务监督电话，并在物业区域公告栏等醒目位置公示。第七条，物业服务收费标准为住宅2.63元/平方米/月，商业5.05元/平方米/月。涉案房屋的建筑面积为76.73平方米，物业服务费总额为2421.60元/年。经庭审核实，管文波所有的房屋，物业服务费的收费标准为2.63元/平方米/月，现管文波未缴纳2016年4月1日至2020年12月31日期间的物业服务费。庭审中，管文波认可其未缴纳2016年4月1日至2020年12月31日期间的物业服务费。但并不认可城承物业主张的每年物业服务费缴纳时间为当年的1月1日。城承物业称前期物业委托合同中并没有约定物业服务费的缴费时间，但是都是按照每年1月1日收取当年的。管文波主张城承物业未能尽到安全保障义务，导致其财产的损失。城承物业称管文波所述车辆被盗的问题，由责任方来承担被告的损失，而不是物业公司。小区的物业服务标准是三级标准，对保安的巡逻是有标准的。物业服务费并不包括保护业主的财产损失，车被盗的应该是责任人来承担。上述事实，有入住通知书、前期物业委托合同、公示及本院庭审笔录等证据在案佐证。本院认为：管文波系顺义区×××业主，城承物业向该小区提供了物业服务，双方已经形成了事实上的物业服务合同关系，管文波作为享受服务一方，应负有向城承物业缴纳物业服务费的义务。管文波主张城承物业提供的物业服务不符合要求，未尽到安全保护义务，造成其财产的损失。就此其并未提交证据予以证实，且前期物业委托合同约定城承物业的服务内容为协助做好安全防范工作。发生安全事故，应当及时向有关部门报告，采取相应措施，协助公安和政府等部门做好救助工作。故对于管文波的财产损失，管文波可以向相关赔偿义务人主张权利。城承物业主张的每年物业服务费缴纳时间为当年的1月1日，但前期物业委托合同中并未明确约定，现城承物业主张管文波物业服务费缴纳至2020年12月31日的依据不足，本院结合城承物业的物业服务情况，综合确定管文波将物业费缴纳至2020年8月31日为宜。因管文波并非恶意拖欠缴纳物业服务费，故本院对于城承物业主张的滞纳金不予支持。应当指出的是，物业公司与业主应是相互配合而非相互对立的两个主体，物业公司需依合同约定提供相应的物业服务，并不断改进和提高物业服务质量，业主也需对物业服务工作给予必要的理解和支持。就本案而言，本院建议城承物业进一步提高在保洁、消防、安保、绿化等方面的服务水平和管理水平，加大公共设施的维修力度，及时、积极回应业主的合理需求。业主应及时交纳物业费用，遇到问题与物业公司积极沟通，形成物业与业主良性互动的局面，共同营造小区良好的生活环境和运转秩序。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决如下：一、被告管文波给付原告北京城承物业管理有限责任公司2016年4月1日至2020年8月31日期间的物业服务费10695.39元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告北京城承物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68元（已全部由原告北京城承物业管理有限责任公司预先交纳），由原告北京城承物业管理有限责任公司负担34元（已交纳），由被告管文波负担34元，于本判决生效之日起七日内交纳。本判决为终审判决。审 判 员 朱建娜二〇二〇年九月二十一日法官助理 梁 栋书 记 员 朱学佳