黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1004民初557号 原告：郭双丽，女，1968年10月09日出生，住黑龙江省牡丹江市东安区。 被告：牡丹江银邦房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市爱民区怡美佳园**楼****。 法定代表人：李成斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王金城，男，该公司员工。 第三人：牛强，男，1974年9月25日出生，住广东省深圳市福田区。 原告郭双丽与被告牡丹江银邦房地产开发有限公司（以下简称银邦公司）、第三人牛强商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月10日、8月20日公开开庭审理了本案。原告郭双丽、被告银邦公司的委托诉讼代理人王金城、第三人牛强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭双丽向本院提出诉讼请求：1.要求确认原告与被告于2012年8月28日签订的认购书（位于牡丹江市爱民区X小区****、建筑面积65.92平方米的门市）合法有效；2．请求判令被告继续履行认购书中出卖人的义务，协助原告办理牡丹江市爱民区X小区X号X号、建筑面积65.92平方米门市（以下简称诉争房屋）的产权转移的产权转移登记；3．请求判令被告银邦公司与牛强签订的商品房买卖合同无效（原告郭双丽于庭后撤回该项诉讼请求）；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：银邦公司用诉争房屋抵顶袁某消防通风工程的工程款，持有人袁某，由袁某转让给郭双丽，诉争房屋的价格是袁某与郭双丽共同协商确定，总价530000元，2012年8月28日，郭双丽与银邦公司签订认购书，郭双丽按约定缴纳了全部购房款。银邦公司于2012年9月3日向郭双丽交付诉争房屋，装修入住，并交纳诉争房屋的物业费等费用。郭双丽多次要求银邦公司配合办理诉争房屋的产权转移登记，2018年郭双丽得知诉争房屋已由银邦公司与牛强签订商品房买卖合同并备案登记在牛强名下，银邦公司称与牛强签订的商品房买卖合同系因借款进行的抵押担保。郭双丽认为认购书已具备商品房买卖合同的主要条款，银邦公司已向其实际履行合同，交付诉争房屋，双方为合法的商品房买卖关系，银邦公司应当按照认购书的约定履行出卖人的义务，协助产权转移登记，故原告诉至法院，请求如上。 银邦公司辩称，认购书是合法有效的，诉争房屋是郭双丽购买的，同意协助郭双丽办理产权登记手续。因银邦公司与第三人牛强是借贷担保关系，所以第三人牛强的买卖合同无效， 牛强述称，对郭双的全部诉讼请求不予认可，牛强与银邦公司就诉争房屋是买卖合同关系，没有借贷关系，原告对诉争房屋主张的不具有法律效力。 本案的争议焦点：原告与被告签订的认购书是否合法有效，被告银邦公司是否应继续履行认购书的义务，协助原告办理涉案房屋产权转移登记手续。 当事人围绕本案争议焦点举示证据，本院组织各方当事人对证据进行质证。各方当事人对本院依职权调取的商品房买卖合同复印件一份无异议，本院予以确认，并佐证在卷。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.郭双丽举示证据一、物业费票据复印件五张、取暖费票据复印件2张、认购书复印件一份、收据复印件一份、银行流水单复印件4份（均与原件核对无异）。本院认为，该组证据与原件核对无异，来源合法，故本院对该组证据的形式要件予以确认。结合庭审调查能够证明2011年9月19日，银邦公司与袁某签订认购书一份，怡美嘉园XX号楼XX号门市抵顶袁某的通风工程的工程款，郭双丽通过袁某购买怡美嘉园XX号楼XX号门市，分期交付购房款48万元，交付使用后发现XX号楼XX号门市漏水，要求袁某、银邦公司调换房屋，后银邦公司同意调换房屋，但因怡美嘉X号楼X号门市比XX号门市面积大，需要补面积差价款。后袁某于2012年8月28日将诉争房屋转卖给原告郭双丽，郭双丽补交购房款5万元，银邦公司出具收据一份。银邦公司认可袁某转卖的事实将由银邦公司工作人员在认购书第三条中袁某在X小区承建通风工程项目，银邦公司做为工程抵给袁某，未经银邦公司同意袁某不得擅自将此房屋转让他人，如需转让必须征得银邦公司同意并将第四条款填写完整，银邦公司、袁某签字盖章后方可生效。转让后，此房屋仍做为银邦公司与袁某的结算依据，银邦公司不承担袁某与第三者的任何债务关系。第四条2011年9月19日，袁某将该房屋转让给郭双丽，身份证号码2310271968********，联系电话13514******、转让原因出卖，第六条补充条款，此房调换X号楼X室。物业费票据、取暖费票据能够证实郭双丽2012年交纳诉争房屋物业费1187元、垃圾清运费105元、2016年至2018年每年交纳物业费1187元、交纳2016年至2017年取暖费2515.50元、2019年交纳诉争取暖费2515.51元。中国邮政储蓄银行股份账户交易明细可以证实郭春丽于2011年9月19日取款14.49999万元、9月23日取款11.9999万元、2011年11月3日取款4.9999万元，牡丹江市城郊农村信用合作联社明细账查询单可以证实郭双丽于2011年9月21日取款3万元、2011年10月16日取款9.4万元，2012年9月2日取款3万元、9月7日取款1万元。对以上事实，本院予以确认。 2.银邦公司未举示证据。 3.牛强未举示证据。 4.本院依职权到牡丹江市公安局爱民分局经济侦查大队调取的笔录两份（盖有牡丹江市公安局爱民分局经济犯罪侦查大队印章）。本院认为，该份证据系本院依职权调取，来源合法，故本院对该份证据的形式要件予以确认。该份证据能够证实银邦公司通过马福华向牛强借款，并用诉争房屋作为借款担保的事实，对此本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2007年2月12日，银邦公司成立，法定代表人李成斌。银邦公司开发建设位于牡丹江市爱民区新华路东、圣林街北的X小区。袁某施工X小区X号楼的防水通风工程。袁某施工完毕后，银邦公司提供包括X小区X号楼XXX号门市、XX号楼XX号门市在内的房屋抵项袁某施工的工程款。2011年7月在怡美嘉园XX号楼XX号门市上看到售房广告，郭双丽找电话给袁某，袁某称XX号楼XX号门市是工程款抵账的房屋民，商定XX号楼XX号门市售价48元，袁某要求支付现金。2011年9月19日袁某领着郭双丽到银邦公司，签订认购书。同日，袁某将XX号楼XX号门市交付郭双丽。郭春丽于2011年9月19日在中国邮政储蓄银行取款14.4999万元、9月23日取款11.9999万元、2011年9月21日在牡丹江市城郊农村信用合作联取款3万元、2011年10月16日取款9.4万元、2011年11月3日在中国邮政储蓄银行取款4.9999万元，上述款项合计418997元，郭双丽称差额部分是家中现金。郭双丽以现金方式交付给袁某48万元购房款。2011年11月郭双丽发现X小区XX号楼XX号门市反水，找到物业公司进行疏通，疏通后不久，XX号楼XX号门市再次反水，房屋租不出去。2012年7月怡美嘉园XX号楼XX号门市开始漏水，郭双丽找到银邦公司，要求调换房屋，如不能调换房屋就退房。银邦公司同意调换房屋，并要求郭双丽补交房屋面积差价款，郭双丽同意。 2012年8月银邦公司提供怡美嘉园小X号楼XXX门市作为调换房屋，银邦公司告知郭双丽X小区X号楼XXX门市，袁某的抵账房，但需郭双丽将房屋面积差价款5万元补交给袁某。2011年8月28日，银邦公司与案外人袁某签订认购书一份，主要内容：第一条：甲（银邦公司）乙（袁某）双方在正式签订《商品房买卖合同》（预售）之前乙方对所够房屋充分了解，特自愿签订本协议。第二条：乙方（袁某）所选房屋为怡美嘉园X号楼000XXX号门市，建筑面积65.92平方米，单价为人民币12000元／平方米，总金额人民币柒拾玖万壹仟零佰肆拾元整（小写：791040元）。第三条：乙方在X小区承建通风工程项目，甲方将此房屋作为工程款抵给乙方，未经甲方同意，乙方不得擅自将此房屋转让他人，如需转让必须征得甲方同意并将第四条款填写完整，甲乙双方签字盖章后方可生效。转让后，此房屋仍作为甲方与乙方的结算依据，甲方不承担乙方与第三者的任何债务关系。第四条：2011年9月19日，乙方将该房屋转让给郭双丽身份证号码231027XXXX********，联系电话13514****XX，转让原因出卖。截止以上内容认购书主文第一页结尾，页尾甲方签字处盖有银邦公司合同专用章，银邦公司称系2012年8月28日加盖，乙方签字处有袁某签字。认购书主文第二页主要内容为：第五条：注意事项，本协议签订后，甲方不得擅自将此房另售他人。乙方应严格遵守《施工承包合同》，如因乙方违反《施工合同》给甲方造成重大损失，甲方有权将此房屋收回。此房实际面积以产权测绘部门核准的建筑面积为准房款多退少补。第六条：补充条款，此房调换7#000XXX室。此协议一式三分，甲方二份，乙方一份。合同落款处甲方盖有银邦公司合同专用章及李成斌名章，日期2011年8月28日，乙方处有袁某、郭双丽签字。同日，银邦公司盖章予以确认并给郭双丽出具了收据，收据内容为“交款单位郭双丽，人民币柒拾玖万壹仟零佰肆拾元整￥791040元，上款系7﹟000XXX门市，面积65.92㎡，每平方12000元、袁某工程款”，收据上加盖有银邦公司财务专用章。签订X小区X号楼认购书后，郭双丽将X小区X号楼XXX门市的认购书和收据还给银邦公司。2012年9月2日郭双丽在牡丹江市城效信用联社取款3万元、9月7日取款1万元，郭双丽称银行取款3万元和家中现金共4万，分别于9月2日向袁某补交房屋面积差价款3万元、9月7日向袁某补交房屋面积差价款2万元。庭审中，银邦公司对袁某以530000元的价格转卖X小区X号楼XXX号门市给郭双丽予以认可。 郭双丽称2012年9月3日到X小区的物业公司办理入户手续，由物业公司交付诉争房屋的钥匙，因在签订认购书时银邦公司称未交完税，等交完税统一出具正式的商品房买卖合同进行备案。2012年9月装修完就入住了，诉争房屋由郭双丽占有使用至今。2012年郭双丽交纳诉争房屋物业费1187元、垃圾清运费105元、交纳2016年至2018年物业费，每年1187元、交纳2016年至2017年取暖费，每年2515.50元、2019年交纳诉争取暖费2515.51元。 另查，2009年9月24日，第三人牛强与银邦公司签订商品房买卖合同一份，合同编号2009024EA1BFD16XXXX，该合同已于当日在牡丹江市房地产产权市场管理处登记备案，合同备案编号：2009092431A14817XXXX。 经查，诉争房屋产权现登记在银邦公司名下，房产图号400-470-4/3-7-000XXX，可以办理产权证照。 本院认为：关于郭双丽与银邦公司签订的认购书效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，案外人袁某承建X小区7号楼防水通风工程，施工完成后，银邦公司无力支付工程款，提供X小区X号楼XXX号门市、XX号楼XX号门市抵顶欠付案外人袁某的工程款。郭双丽于2011年9月19日购买怡美嘉园XX号楼XX号门市，银邦公司同意袁某转卖，并与郭双丽签订认购书，交付房屋。郭双丽在签订认购书后，向袁某支付全部购房款48万元。郭双丽在使用怡美嘉园XX号楼XX号门市过程中，发现房屋下水反水，2012年8月发现房屋漏水，郭双丽要求银邦公司将房屋进行调换。银邦公司于2012年8月同意调换房屋。案外人袁某与银邦公司2012年8月28日签订的认购书是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。袁某于2012年8月28日将诉争房屋转卖给郭双丽，银邦公司予以认可并同意向郭双丽履行出卖人义务，而后郭双丽自2012年实际占有使用房屋至今。以上事实足以说明三方协商一致变更了合同的主体，诉争房屋在2012年8月28日以后，买卖合同的相对方变更为郭双丽与银邦公司，郭双丽与银邦公司之间的买卖合同是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。另，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。银邦公司作为商品房出卖人负有协助买受人办理商品房产权登记的义务，现涉案房屋登记在银邦公司名下，已经具备办理产权证的条件，银邦公司应继续履行合同义务，协助郭双丽办理产权变更手续。综上，对郭双丽请求银邦公司协助其办理产权转移登记的诉讼请求，本院予以支持，对其他诉讼请求本院不予支持。 牛强主张其与银邦公司系买卖合同关系，但未举示证据证实。牛强与银邦公司签订的备案商品房买卖合同，未办理预告登记、未实际占有使用诉争房屋，亦未举示交付购房款的证据，且银邦公司不予认可。另，牛强亦未举示证据证实其交给马福华70万用来购买诉争房屋，未与银帮公司就购买诉争房屋的价格进行协商，对于房屋建成时间不清楚，亦未向银邦公司要求交付房屋，只是在庭审中陈述找马福华，要求马福华还钱或给付房屋，且在诉争房屋具备办照条件后，亦没有要求办理房照，因此牛强应承担举证不能的法律后果。 综上，2012年8月28日银邦公司与郭双丽签订的认购书合法有效；银邦公司继续履行合同义务，协助郭双丽办理案涉房屋产权登记。对郭双丽的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决如下： 一、原告郭双丽与被告牡丹江银邦房地产开发有限公司于2012年8月28日形成的《认购书》合法有效； 二、被告牡丹江银邦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告郭双丽办理X小区X号楼000XXX号、建筑面积65.92平方米商服的产权转移登记； 三、驳回原告郭双丽的其他诉讼请求。 案件受理费11710元，减半收取计5855元，由被告牡丹江银邦房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员 汪 淯 二〇二〇年九月二十九日 书记员 李稳桥