河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终3223号上诉人（一审原告）：信阳市浉河区农村信用合作联社（下称农村信用社）。法定代表人：刘勇，该联社主任。委托诉讼代理人：彭玉霞，河南法正律师事务所律师（代理权限为特别授权）。被上诉人（一审被告）：赵胜利，男，汉族，1976年11月7日出生，住信阳市平桥区。上诉人农村信用社因与被上诉人赵胜利执行异议之诉一案，不服信阳市浉河区人民法院（2019）豫1502民初7860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日受理后，依法组成合议庭，于2020年8月31日公开开庭进行了审理。上诉人农村信用社的委托代理人彭玉霞，被上诉人赵胜利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农村信用社上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求，一二审诉讼费由被上诉人承担；事实与理由：一审认定被上诉人“以物抵债”的行为能排除法院的强制执行是错误的。一审已经查明被告的房屋是以房抵债的，上诉人认为对于以房抵债的房屋不能排除法院的强制执行，以房抵债的当事人就不是《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第28条、29条规定的房屋买受人，房屋买卖合同的买受人买受人基于的是物权请求权，而以房抵债的当事人基于的债权请求权，根据《物权法》，房屋所有权的转移是以办理不动产登记为转移条件，在被上诉人没有办理不动产登记前，那么被上诉人对信阳正大置业有限公司拥有的只是普通债权请求权，是不能排除法院的强制执行的。赵胜利辩称，一、本人原来是金程投资公司的投资客户，2015年初发现被骗后到羊山新区公安分局案件侦办大队报案，并向金程投资公司追要本金，由于金程公司将部分非法集资款借给了信阳正大置业有限公司用于“正大丽景小区的住宅建设项目。金程公司向信阳正大置业有限公司追要借款时，该公司便提出了以房抵债的方案，经公安机关、金程公司、信阳正大置业有限公司法定代表人何淼协商，达成了以房抵债方案。本人2015年7月1日同信阳正大置业有限公司签订了“商品房认购协议书”，该公司同时向本人出具现金收款收据，根据公安部门要求，本人将相关的购房协议书、收款收据复印件交给了公安机关备案，警方将购房款等额从投资总额中扣除。这样我便由原来金程公司的客户变成了正大丽景小区的业主。并于2017年10月13日与信阳正大丽景有限公司签订了商品房买卖合同，并在信阳市房产局网签备案。上述过程平桥区人民法院刑事判决书(2017)豫1503号刑146号一文中有详细叙述；二、业主与开发商签订合同后，并没有按期住上房子，导致目前这种状况的主要原因并非是业主的责任，而是开发商经营不善、与多名债主的经济纠纷使楼房不能正常施工交付使用。楼房施工经常停工。处于乱尾后，业主们走向了漫长的上访之路，也得到了市政府主要领导的重视，责成南湾管理局成立了【问题楼盘处理小组】，领导小组的主要领导召集开发商、建筑商及业主代表制定了业主自救的措施办法，成立了业主自救小组，每户业主根据房屋现状分别交纳自助金1万元或2万元，三方并签订了楼盘自救协议。目前3号楼已基本达到了入住条件(临时水、电)，目前已装修入住。三、答辩人在得知其住房被查封后，于2019年12月向河区人民法院提交了执行异议申请，并递交了信阳市房产局出具的证明:当事人赵胜利、配偶黄素苇。截止2018年12月17日9时，经微机查询，当事人于2017年10月13日网上签约取得正大丽景3号楼311号住宅一套，面积60.65平方米，除此未发现上述人员在我处有其他房屋登记记录。四、答辩人与信阳正大置业有限公司签订的商品房认购协议书、购房收据、【商品房买卖合同】、装修押金收据交纳了燃气户头费收据、网络户头费收据及信阳正大置业有限公司交给业主的房门钥匙等就是购房的有效证据。根据以上事实，被答辩人所列理由与事实不符，请贵院予以驳回被答辩人的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。农村信用社向一审法院起诉请求：1、判令撤销（2019）豫1502执异86号裁定书。2、判令准予原告执行位于信阳市××风景区××山村××大道××小区××楼××单元××号房屋。3、被告承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明，本院在审理原告信阳市浉河区农村信用合作联社诉被告何淼、何钦、章涛、信阳正大置业有限公司金融借款纠纷一案中，作出（2018）豫1502民初4123-1号民事裁定书，对被告信阳正大置业有限公司名下位于信阳市南湾湖风景区贤山村湖东大道正大丽景小区1号楼、2号楼、3号楼所有房屋（预售许可证号：信房预字第2016112）及相应的土地使用权（土地使用权证号：信市国用（2014）第50007）予以查封。其中含3号楼3单元311号房屋。案外人赵胜利知晓后，遂提出书面异议。另查明，2015年7月1日，被告赵胜利与信阳正大置业有限公司签订商品房认购协议一份，约定：被告认购该公司位于信阳市××风景区××山村××大道××小区××楼××单元××311户，用途为住宅。建筑面积65.83平方米，单价每平方米4264.04元，房屋总价格为280702元。2015年7月1日，信阳正大置业有限公司向赵胜利出具280702元的收据，该收据注明“投资有限公司抵付”。2017年10月13日，被告赵胜利与信阳正大置业有限公司签订《商品房买卖合同》。当日，被告向信阳正大置业有限公司交纳燃气安装费和有线电视安装费3260元。2018年12月16日，被告向信阳正大置业有限公司交纳装修押金10000月。被告赵胜利及其妻子名下无其它房屋。对被告赵胜利提出的执行异议，本院作出（2019）豫1502执异86号执行裁定书本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定的总价款的百分之五十。本案中，赵胜利与信阳正大置业有限公司签订《商品房买卖合同》及出具收据的时间均在本院查封房屋之前，赵胜利也提供了其名下没有其他房屋登记的记录，其对该房屋所拥有的权利可以排除对该房屋的查封执行。综上，案外人赵胜利的异议理由成立，本院予以支持。因此裁定中止对位于信阳市××风景区××山村××大道××小区××楼××单元××号房屋的执行。后原告提起执行异议之诉。一审法院认为，被告赵胜利与信阳正大置业有限公司签订《商品房买卖合同》、购房款虽然是通过以房抵债方式支付，但被告赵胜利及妻名下无其他房屋，因此被告赵胜利应当认定为商品房消费者。本案中，人民法院查封前被告与信阳正大置业有限公司签订了合法有效的书面买卖合同；被告赵胜利也通过以房抵债支付了全部购房款，同时又有其名下没有其他房屋的证明。原告系实现其金钱债权，被告购买房屋系满足其居住需要，因此，被告对该房屋所拥有的权利可以排除信阳市浉河区农村信用合作联社对该房屋的执行（见九民纪要第125条相关规定）。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，参照《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第三百一十三条第二项的规定，判决如下：驳回原告信阳市浉河区农村信用合作联社的诉讼请求。本案受理费4300元，由原告信阳市浉河区农村信用合作联社负担。本院二审期间，双方均无新证据向法庭提交。二审查明的事实与一审查明的事实基本相同。本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷。经当事人确认，本案二审争议焦点为：以物抵债的房屋能否排除法院强制执行。首先，赵胜利、金程公司、正大公司三方达成的由正大公司用房屋清偿金程公司对赵胜利所负的债务，即以房抵债方案，是在公安机关的协调下达成的；其次，被上诉人赵胜利2015年7月1日同信阳正大置业公司签订了“商品房认购协议书”，正大公司出具了现金款收据。2017年10月13日被上诉人赵胜利与正大公司签订了商品房买卖合同，该合同已经在信阳市房管部门网签备案，具备了对社会公示的效果。该房产已经具备了过户条件，未办理产权转让登记系非可归责于被上诉人赵胜利的原因造成，正大公司有义务协助赵胜利办理过户手续；再次，被上诉人赵胜利对正大丽景3号楼311号房屋已经装修入住，对该房产已经实际占有控制，现赵胜利夫妇名下无其他房产，正大丽景3号楼311号房屋系其唯一居所，对其基本生活居住权应当予以保障。上述情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定的，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议且其权利能够排除执行的条件。故被上诉人赵胜利对该房屋所拥有的权利可以排除信阳市浉河区农村信用合作联社对该房屋的执行。综上所述，信阳市浉河区农村信用合作联社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人信阳市浉河区农村信用合作联社负担。本判决为终审判决。审判长  刘友成审判员  吴 斌审判员  张 伟二〇二〇年九月七日法官助理柴夏夏书记员熊霄宇