北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初13015号原告北京博雅教服国际教育科技有限公司，住所地北京市顺义区。法定代表人王云桃，总经理。委托代理人王军，男，1986年11月2日出生，土家族，该公司职员。委托代理人王春桃，女，1972年6月8日出生，土家族，该公司职员。被告北京窦店三仁商城有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人庞雪峰，总经理。委托代理人刘平，北京市汉和律师事务所律师。原告北京博雅教服国际教育科技有限公司（以下简称博雅公司）与被告北京窦店三仁商城有限公司（以下简称三仁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员辛崇增担任审判长，与人民陪审员赵连杰、祁向东组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告博雅公司的法定代表人王云桃及委托代理人王军、王春桃，被告三仁公司的委托代理人刘平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告博雅公司诉称：2016年9月23日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》（合同编号SR-SY-2016-001），约定原告承租被告位于北京市房山区窦店镇于庄村北长周路南侧28米的商业房屋，租期自2017年2月1日起至2027年1月31日止，租赁用途为教育培训类、学前教育类，租金前五年每年30万元。合同签订当日，原告依约向被告支付了第一年租金30万元及履约保证金1万元，共计31万元。但被告以各种理由拒绝向原告提供房屋所有权人证明，导致原告无法办理办学许可、营业执照等经营教育培训机构所需证照。原告多次与被告协商该事宜，被告于2018年4月2日出具函件一份，承诺在30日内向原告提供由村级或以上行政单位出具的该房屋所有权证明，并承诺在30日内协助原告完成营业执照的办理。但时至今日，被告仍拒绝提供涉案房屋所有权人证明，并导致原告至今未办理营业执照。因被告的违约行为，导致本合同无法继续履行，无奈之下，诉至贵院，请求依法判决。诉讼请求：1、确认双方于2016年9月23日签订的《房屋租赁合同》（合同编号SR-SY-2016-001）于2018年11月30日解除；2、判令被告返还原告2018年支付的租金30万元；3、判令被告返还履约保证金1万元；4、判令被告赔偿原告对涉案房屋及场地的装修费用1503545．39元；5、判令被告承担鉴定费及诉讼费。被告三仁公司辩称：双方签订了房屋租赁合同的事实认可。1、我方认为双方的合同系无效合同，无效合同的原因是基于至起诉之日止，被告承租的房屋都没有取得合法建设的审批手续。据此，原告要求解除合同是没有法律依据的。2、原告要求返还租金30万元，我方认为虽然是无效合同，但应该算为原告占有涉案场地的占用费。3、履约保证金我方已收到，但不同意返还，因原告系由于自身经营原因无法办理相关的经营手续，与被告无关。4、由于原告撤离场地后，被告已将涉案场地出租给案外人，案外人也对场地进行了装修，根据评估报告所载，装修基本为案外人进行的，所以也不同意赔偿。5、鉴定费、诉讼费由法院依法处理。经审理查明：2016年9月23日，北京金凯路国际教育科技有限公司（乙方）与三仁公司（甲方）签订《房屋租赁合同》（合同编号SR-SY-2016-001），内容为：根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，为明确双方权利义务关系，在平等协商的基础上达成如下协议。一、租赁位置、面积。乙方租赁甲方位于北京市房山区窦店镇于庄村北长周路南侧28米（面积2100平方米）（面积以实际建筑物为准）的商业房屋，用房编号为：SR-SY-2016-001。二、租赁期限、租金及缴纳方式、履约保证金。1、租赁期限为10年，到期后乙方有续租10年优先权，自2017年2月1日至2027年1月31日；2、租金：第一个五年：每年30万元，第二个五年：35万元，如承租方要开租金等相关费用发票，发票税点由承租方支付；3、租金缴纳方式：本合同签约之日缴纳第一年年度房屋租金和履约保证金1万元。在本合同终止时，乙方将所租场地与甲方交接完毕之前，乙方不得用履约保证金抵消租金或其他债务。租金缴纳方式为年度预付制，每年提前30天缴纳下年度的房屋租金。逾期滞纳金为每日本期应缴纳金额的千分之五，逾期一个月视为乙方违约，本合同自动解除。乙方将房租款项打到甲方以下对公账户中：户名北京窦店三仁商城有限公司，账号：×××，开户行中国建设银行股份有限公司北京窦店支行。4、本合同签订时，乙方支付给甲方履约保证金10000元，乙方完全履行本合同条款并结清全部费用后，不再续租，甲方将此保证金退还给乙方（不计利息）；履约保证金不冲抵房租、水、电费等其他任何费用；如果乙方根本违约导致合同无法履行，则保证金不退还。三、乙方在此房屋的用途为教育培训类、学前教育类用途，如果乙方变更用途应事先征得甲方书面同意。四、甲方的权利和义务。1、甲方保证拥有该房屋的合法出租权，并辅助乙方办理营业执照。2、甲方按照国家标准收取乙方的水费、电费。水费8．6元/吨，电费1．2元/度，根据政府的收费标准变动。水费、电费以实际用量计算，于每月甲方人员抄表计数当时交纳，乙方自行管理物业，不收取物业费。乙方逾期交纳上述费用一个月视为根本违约，本合同解除。3、允许乙方在甲方规定的屋顶位置设立符合政府规划的广告牌，申请手续和费用由乙方自理。4、甲方同意辅助乙方第一年招生工作，为乙方在甲方的商场免费提供展示位、咨询位，具体提供方式由乙方提出申请甲方负责安排，若由于乙方因素导致不能提供的，与甲方无关。5、甲方同意辅助乙方开展校外活动，为其提供免费活动场地（只限免费场地，其他费用由乙方自理），甲方在梨园区内为乙方提供一亩地的幼儿园种植基地（在不影响甲方生产经营活动的基础上，按甲方的种植要求统一规划，只限于农业种植使用），种植基地的押金为5000元，租金为2000元／年，地面上1亩地的种植基梨品归乙方所有。6、甲方负责辅助协调房山区各种关系为乙方办理办学许可、工商许可等合法经营手续。包括该房屋的治安、消防、卫生等各项事务。五、乙方的权利和义务。1．乙方对租赁的房屋享有合法使用权，从事正常经营活动不受甲方影响。2．本合同期间允许乙方转让租赁权，但是应由甲方直接与第三方签订租赁合同，甲方收取乙方手续费50000元。3．乙方有权合理使用房屋及附属设施，如果改变房屋结构应事先征得甲方书面同意，否则甲方有权随时要求乙方恢复原状并承担赔偿责任。4．乙方负责租赁房屋内的治安、消防、卫生等工作，妥善处理发生的各项事务。5．本合同期间，乙方造成房屋及其附属设施损害的应立即恢复原状，否则甲方有权要求赔偿。6．因非甲方原因，在乙方租赁范围内发生灾害或者法律事件，造或甲乙双方或者第三方人身或财产损害的，由乙方承担责任。7．因不可抗力造成的停水停电给乙方造成财产损害的，甲方不承担责任。8．租赁期满，乙方有优先续租权，但需期满前三个月提出，具体租金根据市场价格商议。六、合同变更和终止。1．在协商一致的基础上，可以变更本合同条款或者协商解除本合同。2．甲方有下述情况之一的，乙方有权解除合同：(1)甲方未能按时提供租赁物；(2)未经乙方同意，甲方将房屋转租第三人的；(3)甲方有重大违约致使本合同无法履行的。3．乙方有下述情况之一的，甲方有权解除合同：(1)乙方在租赁房屋从事非法活动的；(2)乙方擅自转租、分租、转借，或者转让本合同权利义务，或者以承包经营、合作等形式改变第三人为房屋的实际使用人的；(3)乙方对房屋造成重大损害严重影响到房屋结构或正常使用；(4)乙方拖欠本合同项下的任何费用达到30天的；(5)乙方有偷水、偷电行为；(6)乙方有重大违约致使本合同无法履行的。七、因为乙方原因造成合同终止或者租赁期满乙方不再续租，乙方向甲方交回实用性能完好的房屋，其中不得拆除的装修或者拆除会严重影响房屋的结构、美观等的部分不得拆除；乙方可以转移属于自己的动产。八、因不可抗力造成本合同无法履行的，双方互不承担责任。九、本合同期间房屋如果被政府征用、拆迁、改建等情况致使本合同无法继续履行的，本合同自行解除，双方互不承担责任；房屋补偿款归甲方所有。十、合同终止或者解除后，如果乙方不能配合交接，甲方有权以任何方式进入并收回该房屋，房屋内的动产由甲方和两名甲方聘请的证人负责清点，甲方代为保管15天，从第16天起，视为乙方放弃上述财产的所有权给甲方。十一、无论任何一方违约造成合同无法继续履行，则赔偿守约方该年度租金的300%。十二、本合同未尽事宜，双方应友好协商解决；如遇纠纷，双方均有权向房山区法院起诉。十三、本协议一式两份，甲乙双方各一份，经双方签字后生效。2016年10月24日，北京金凯路国际教育科技有限公司经工商核准变更为博雅公司。合同签订后，双方进行了交接。2016年9月9日，博雅公司交纳了2017年2月1日至2018年1月31日的租金30万元，同时交纳了履约保证金1万元。接手后，博雅公司对涉案房屋进行了装修。对装修，三仁公司未提反对意见。2018年4月2日，博雅公司交纳了2018年2月1日至2019年1月31日的租金30万元。2018年11月30日，王春桃作为博雅公司的代表，李楠作为三仁公司的代表对涉案场地、房屋及房屋钥匙进行了交接，博雅公司撤场。三仁公司将涉案房屋及场地另行出租案外人。三仁公司称，案外人（即现承租人）对涉案场地、房屋也进行了装修。诉讼中，博雅公司申请对涉案装修费用进行评估。在评估机构现场勘验时，双方当事人及现承租人均到场参与勘验活动。2020年8月18日，北京典方建设工程咨询有限公司出具鉴定意见书，载明：确定部分工程造价为363236．39元、争议部分工程造价1140309．98元（含已拆除部分）。该鉴定意见书同时载明：被告方对电气工程、给排水工程、采暖工程有争议，此部分我公司按现场勘验记录结合常规做法计算工程量及工程计价，将此部分列为争议部分，请法院裁定；装修工程中的墙面乳胶漆、顶面乳胶漆、房屋外立面保温及喷涂、广场水泥硬化、窗户、楼梯扶手、矿棉板吊顶，被告方主张前述项目为中铁二局施工，我公司将此部分列为装饰工程争议部分，请法院裁定；现场勘验时，现房屋承租方对部分房间进行了二次装修改造，原告方施工的装修工程现场已被拆除或覆盖，无法勘查。我公司依据原告方描述记录工程量，将此部分列为争议部分（现场已拆除），请法院裁定。评估公司对争议部分进行了详尽分类说明，其中，争议部分（现场已拆除）的费用134141．52元。博雅公司支付评估费33000元。经三仁公司查询，涉案房屋未取得建设工程规划许可手续。经询，双方同意用所交“租金”折抵占用费。上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、鉴定意见书、评估费发票、平安银行收付款业务回单、华夏银行网上银行交易电子凭证、登记回执、答复告知书、物品交接单、博雅公司给王春桃的授权委托书、三仁公司给李楠的授权委托书、微信聊天记录等证据，经庭审质证，可以作为认定事实的依据。本院认为：依据本案所查明的事实，涉案房屋未取得建设工程规划许可手续，故针对涉案房屋的《房屋租赁合同》应属无效。基于合同无效，本院对博雅公司的诉讼请求评析如下：一、博雅公司要求确认涉案合同于2018年11月30日解除，在合同无效的情况下，不存在涉案合同的解除问题。故，博雅公司要求确认合同解除的诉讼请求，本院不予支持。二、合同无效，不产生租金，但产生相应的占有使用费，占有使用费标准参考双方约定的“租金”标准。结合博雅公司交纳费用的具体情况及实际占用涉案房屋场地的时间予以核算。博雅公司于2018年4月2日交纳了2018年2月1日至2019年1月31日的租金30万元，后博雅公司于2018年11月30日撤场，因此，就2018年4月2日所交租金30万元，在扣除2018年2月1日至2018年11月30日所产生的占有使用费后，剩余的5万元应由三仁公司退还博雅公司。三、在合同有效情况下，履约保证金具有保证合同履行的性质，因本案合同无效，三仁公司应将所收取的1万元履约保证金退还博雅公司。四、关于装修损失赔偿问题。对于装修，依据本案事实，应视为三仁公司同意博雅公司装修。就分责而言，一方面，涉案房屋未取得规划许可手续，三仁公司对合同无效存在过错，其应对博雅公司的装修损失承担相应的赔偿责任。另一方面，博雅公司在租赁涉案房屋时未对涉案房屋的产权信息及房屋性质进行查证，迳行装修，其亦应对涉案的装修损失承担相应的责任。依照本案实际情况，对于装修损失本院酌定由博雅公司自行承担40%的责任，由三仁公司承担60%的赔偿责任。就赔偿范围而言，鉴定意见书所载装修的确定部分，由三仁公司按60%的责任比例赔偿博雅公司即217942元（取整）。因涉案场地及房屋在博雅公司撤场后又另租案外人，且三仁公司陈述案外人又进行了二次装修，故双方争议的装修部分（未拆除）可能涉及案外人利益，应另行解决；对于争议部分（已拆除），博雅公司未能提供充分证据证明该部分装修的存在，故本院对已拆除部分的装修不予认定，对博雅公司主张的该部分装修损失不予支持。综上所述，对博雅公司诉讼请求中合理的部分予以支持，不合理的部分不予支持；三仁公司的答辩意见中合理部分予以采纳，不合理部分不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告北京博雅教服国际教育科技有限公司与被告北京窦店三仁商城有限公司于2016年9月23日所签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告北京窦店三仁商城有限公司于本判决生效后30日内退还原告北京博雅教服国际教育科技有限公司50000元；三、被告北京窦店三仁商城有限公司于本判决生效后30日内退还原告北京博雅教服国际教育科技有限公司履约保证金10000元；四、被告北京窦店三仁商城有限公司于本判决生效后30日内赔偿原告北京博雅教服国际教育科技有限公司装修损失217942元；五、驳回原告北京博雅教服国际教育科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21122元，由原告北京博雅教服国际教育科技有限公司负担10000元（已交纳），由被告北京窦店三仁商城有限公司负担11122元（于本判决生效后7日内交纳）；评估费33000元，由原告北京博雅教服国际教育科技有限公司负担20000元（已交纳），由被告北京窦店三仁商城有限公司负担13000元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  辛崇增人民陪审员  赵连杰人民陪审员  祁向东二〇二〇年九月二十八日书 记 员  李 静书 记 员  陈翠微