北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初10317号原告（反诉被告）：汤文靖，男，1969年1月10日出生，汉族，中央民族大学教师，住北京市海淀区。原告（反诉被告）：汤晓霞，女，1967年2月2日出生，汉族，住浙江省苍南县。委托诉讼代理人：汤文靖（汤晓霞之弟）。被告（反诉原告）：肖蕾，女，1979年8月20日出生，汉族，北京融城瑞达科技有限公司副总经理，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王**峰，河北冀隆律师事务所律师。原告（反诉被告）汤文靖、汤晓霞与被告（反诉原告）肖蕾租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）汤文靖，被告（反诉原告）肖蕾及其委托诉讼代理人王**峰参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）汤文靖、汤晓霞向本院提出诉讼请求：1．解除租赁合同；2．被告补交所欠的房租至其搬离为止，截至2020年8月9日共计61,500元；3．被告支付一年租金的利息按照6%计算共计3690元；4．被告支付违约金5000元，押金不退；5．本案诉讼费用由被告支付。事实和理由：原告汤文靖拥有位于北京市通州区新华联锦园房屋一套。2018年8月11日，汤文靖委托姐姐汤晓霞与被告订立房屋租赁合同，将该套房屋租给被告，双方约定每月5000元租金，以年付形式提前30天支付，租期一年。2019年6月13日，原被告签订合同续租一年，租期为2019年8月10日至2020年8月9日，双方约定年租金提高至61,500元，以年付形式提前30天支付，即2019年7月10日支付租金。到2019年7月10日后多次催要房租，被告均以各种借口拒绝交付，直到起诉之日，被告也没有交纳房租，已构成事实违约。同时，原告查明，被告在租住期间，对房屋里面的家具造成了一定的损毁。原告多次与被告联系协商解决均告失败，通知被告解约后，被告迟迟不肯搬离，无奈之下，只好诉诸法院。被告（反诉原告）肖蕾辩称：续租协议甲方是汤晓霞不是汤文靖，汤文靖没有诉讼主体资格；租赁合同可以解除；这一两天我们就搬走了；占用房屋的房租应该给汤晓霞，同意支付；违约金、利息不同意支付；家具没有任何破坏。被告（反诉原告）肖蕾提出反诉请求：1．依法解除反诉人与汤晓霞于2019年6月13日签订的续租协议；2．判令原告支付被告维修费1114元及利息（2019年7月17日起按中国人民银行同期贷款利率计算，直至给付之日止）、押金5000元、违约金5125元。事实和理由：反诉人与被反诉人于2018年8月11日签订了《房屋租赁协议书》，协议全部为打印字体，汤文靖与汤晓霞签字后将微信照片发给肖蕾，反诉人打印签字后再发给汤晓霞。反诉人2018年8月12日入住，交纳了一年的房租及押金到汤晓霞账户。反诉人在租赁期间老化无法使用的物品经汤晓霞同意后进行了更换，口头约定搬离房屋时将新家具留给被反诉人。反诉人一直与汤晓霞联系。租赁协议快到期后，被反诉人提前两个月找到反诉人将租赁协议续租1年，租金更改为一年61,500元，其他条款内容不变。双方签订续租协议后，上一租期时间未到，在2019年7月因被反诉人的房屋电源、马桶、卫生间洗漱破损等其他设施老化，造成反诉人无法正常使用，反诉人与汤晓霞多次沟通后，同意反诉人维修安装购买，花费由被反诉人承担。2019年7月汤晓霞以着急买房为由要求反诉人搬离，房租暂时不支付。2019年10月被反诉人与反诉人沟通，对反诉人维修事宜置之不理。因被反诉人多次说到着急买房事宜，不敢向被反诉人支付租金，被反诉人违约在先，双方因租金及维修费问题一直未达成意见。第一份租赁协议的签字与续租的签字明显不一样，合同签字存在虚假。房屋产权人不明。被反诉人提前两个月书写续租协议，协议签订后置之不理，导致反诉人租金一直无法支付，被反诉人多次提出房屋出卖，过错在先，造成反诉人至今居住的不安逸，无法将租金打入被反诉人的账户内。反诉人认为，被反诉人无故以各种理由推脱，给反诉人造成经济损失和精神困扰，故被反诉人应当赔偿反诉人的维修费及违约金，返还押金。综上提起反诉。原告（反诉被告）汤文靖、汤晓霞辩称：我们从来没有说要卖房，7月10日是该交房租的日子，7月20日汤晓霞要房租，被告说打过去了，汤晓霞查了很多次都没有，二人发生了争吵，汤晓霞就说不租给他了。汤文靖找了肖蕾，跟她说让她搬走汤文靖把押金还退给她，但是她一直不搬走。10月份汤文靖跟汤晓霞说这个房子让我们这么生气我们把它卖掉，在此之前从没提过卖房。房屋租赁中我方的义务是提供房屋，肖蕾的义务是缴纳租金，是肖蕾没有缴纳租金在前。违约方是肖蕾，是肖蕾没有履行缴纳房租的义务。汤晓霞是汤文靖的代理人的身份，此前沟通中汤晓霞已经允许被告在缴纳房租时扣除维修费用，即便没有报销维修费用，于房屋租赁合同而言也是从义务，不构成被告不缴纳房租的抗辩理由。汤晓霞对于肖蕾私自处分原有物品提出了异议，肖蕾并未取得汤晓霞的同意，肖蕾未征得同意私自处理相关物品侵犯了汤文靖的财产权。肖蕾事实上长期霸占我方房屋，应按照合同约定缴纳房租及占用费用，并支付利息。维修费用如果有发票，我方可以把钱给她。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月11日，汤文靖、汤晓霞（甲方）与肖蕾（乙方）签订《房屋租赁协议书》，主要约定内容为：甲方将坐落在通州新华联锦园房屋出租给乙方居住。租赁期为一年，甲方提前收房或者乙方提前退租都必须支付对方一个月的违约金（租金）。租金每月5000元，年付形式。押金5000元。乙方若有违约行为，甲方将无条件收回乙方租用的房屋，并且不退租金和押金。租赁期满双方验房交接时，屋内所有设施应完好无损，如有损坏，照价赔偿。如无特殊情况，应乙方要求，三年为一期。采取每一年签订一次租赁协议的形式，租用期满，如甲方的房屋仍可继续出租，在相同条件下乙方享有优先租用权。租用期满或协议解除，乙方应及时搬出自己的物品，并保证屋内干净整洁。3天后屋内仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。如若需要续约，租金提前一个月（30天）支付。《房屋租赁协议书》还约定了其他条款。2019年6月13日，汤晓霞与肖蕾签订书面协议，约定：今经甲乙双方商定2019年8月10日---2020年8月9日为期壹年续租。租金更改为61500/年，其他条款不变。2019年7月10日21时41分，汤晓霞向肖蕾发送微信：“肖蕾，房租未见消息，你或许忙于它事，暂时忘记了，再次提醒一下。”肖蕾回复：“嗯嗯，好的，不好意思啊，汤姐，这几天忙晕了，忘记看时间，我争取明后天清算一下。”2019年7月15日9时42分，汤晓霞向肖蕾发送微信：“合同约定的租金迟迟不见到账。你不住说一声。我房子自己住。”肖蕾回复：“我这两天确实比较忙，忘记了，今天就和你确认。马桶539，安装费390，物业维修费200，物业欠费1073．4含30照明费30垃圾费（物业费你需要尽快缴纳）你看看是不是就这些”汤晓霞回复：“你不用转账了，我卡这几次去银行查，丢了。我房子另有安排。”肖蕾问：“那怎么支付房款”，汤晓霞称：“你找个好房子。”肖蕾回复：“什么意思？那请律师吧。”“您确认不租了嘛？”2019年7月18日20时07分，肖蕾向汤晓霞发送微信：“请您尽快回复”，汤晓霞回复：“第一，你未经我的许可，扔掉了我次卧的床、柜子、床头柜、两张电脑桌等大量家具。违反合同中关于保持房屋及屋内物品原样的规定。第二，在我多次催促后，仍未交给我房租，违反合同中关于房租支付的规定。……”庭审中，肖蕾认可2019年8月10日至2020年8月9日的租金没有支付。案件审理过程中，汤文靖与肖蕾于2020年9月1日进行了交接。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行合同权利和义务。汤文靖、汤晓霞与肖蕾签订的房屋租赁合同不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方合同中约定如若需要续约，租金提前一个月支付。乙方若有违约行为，甲方将无条件收回乙方租用的房屋，并且不退租金和押金。肖蕾未按照合同约定期限支付续租期间的租金，汤文靖、汤晓霞依据合同约定要求解除合同，且肖蕾同意解除，本院对此不持异议。合同解除日期以汤晓霞通知肖蕾解除之日即2019年7月15日为准。合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于汤文靖、汤晓霞所提要求肖蕾支付房租至搬离为止的诉讼请求，本院予以支持，房屋使用费数额按照双方合同约定的租金标准计算至2020年9月1日即双方交接之日。关于汤文靖、汤晓霞所提要求肖蕾支付租金利息的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于汤文靖、汤晓霞所提要求肖蕾以押金支付违约金5000元的诉讼请求，鉴于双方合同约定乙方有违约行为则押金不退，本院予以支持，同时对肖蕾要求退还押金的反诉请求不予支持。关于肖蕾所提汤文靖、汤晓霞未支付其维修费用故其不支付房租的抗辩意见，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人不能以出租人未支付维修租赁物费用为由拒绝出租人的支付租金履行要求，故肖蕾的抗辩意见本院不予采纳。关于肖蕾要求汤文靖、汤晓霞支付维修费的反诉请求，出租人应当履行租赁物的维修义务，故本院予以支持，数额以肖蕾实际提交的票据进行核算。关于肖蕾要求汤文靖、汤晓霞支付维修费的利息并支付违约金的反诉请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）汤文靖、汤晓霞与被告（反诉原告）肖蕾就位于北京市通州区通州新华联锦园的房屋签订的《房屋租赁协议书》及续租协议自2019年7月15日解除；二、被告（反诉原告）肖蕾于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）汤文靖、汤晓霞房屋使用费65,206．85元；三、原告（反诉被告）汤文靖、汤晓霞于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）肖蕾支付维修费949元；四、驳回原告（反诉被告）汤文靖、汤晓霞的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）肖蕾的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1554．8元，减半收取计777．4元，由原告（反诉被告）汤文靖、汤晓霞负担62．4元（已交纳），由被告（反诉原告）肖蕾负担715元，于本判决生效之日起七日内执行清。反诉案件受理费81元，减半收取计40．5元，由被告（反诉原告）肖蕾负担15．5元（已交纳），由原告（反诉被告）汤文靖、汤晓霞负担25元，于本判决生效之日起七日内执行清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 员  卫 丹二〇二〇年九月二十七日法官助理  李 璠书 记 员  平安冉-8--9-