北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初6608号原告：刘帅，男，1985年11月24日出生，汉族，北京莲琪百合康体有限公司员工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：樊东华（原告用人单位推荐），男，1963年7月27日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：郑辉，男，1979年4月8日出生，汉族，住北京市东城区。原告刘帅与被告郑辉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘帅之委托诉讼代理人樊东华，被告郑辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘帅向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告退还2020年2月12日至2020年3月6日的房屋租金5213元及押金6700元；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年3月14日，经原、被告协商，被告将位于北京市东城区西花市南里东区XXX房屋（以下简称租赁房屋）租赁原告使用，租期为2019年3月7日至2020年3月6日，每月租金为6800元。根据双方合同约定，原告除按合同之约交付被告全部租金外，另向被告缴纳押金6700元。合同履期完毕后，双方于2020年2月12日办理房屋交付手续，双方就押金及剩余租金一事产生争议。被告违反合同约定，拒绝退还原告相关款项，故原告诉至法院，请求判如所请。被告郑辉辩称，1、原告2020年1月26日通过微信口头告知退租，双方租赁合同到期日为2020年3月6日，并约定“租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金100%向对方支付违约金”，原告行为构成违约，应支付因提前退租产生的违约金共计6800元。2、因原告提出退租时称不在北京，故双方于2020年2月12日进行交接，但此时原告主张从未离开北京，截至当日，原告未支付的生活费用包括：中水欠费340元、热水欠费332.9元、歌华有线收视费及点播费共欠274元。3、原告租房期间因使用不当导致下列设施丢失：棕床垫价值4000元、茶几价值299元。4、租赁期间原告未经被告书面同意，擅自改变房屋租赁用途，将居住变更为营利性质的民宿，该行为构成违约，应支付违约金6800元。5、被告于2020年2月27日向原告通过微信方式发送结算单，告知核算后原告还应向被告支付6870.3元，原告拒绝接受，至今未支付上述费用。综上，被告不同意原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方没有争议的事实，本院予以确认。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2018年3月9日，郑辉（甲方）与刘帅（乙方）、北京麦田房产经纪有限公司（丙方）订立《北京市房屋租赁合同（住宅租赁经纪版）》，约定租赁期限1年，自2018年3月14日至2019年3月13日；房屋坐落于崇文西花市南里东区XXX，租金标准为6700元/月；押金6700元；水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费由乙方承担；附件一《房屋交接清单》中显示有茶几1张，相关费用表中记载“热水表1起计底数：19m3”。该合同到期后，双方未就相关费用进行结算，并于2019年2月21日签订了《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，约定由刘帅继续租赁郑辉位于北京市东城区西花市南里东区XXX房屋，租赁期限自2019年3月7日至2020年3月6日止；租金调整为6800元/月，押金仍为6700元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费和室内设施维修费均由乙方承担；第九条违约责任约定“租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金”，附件一《房屋交割清单》中手写记载“见上一年度租房合同附件”。关于退租时间及原因，双方认可刘帅在合同到期前提出退租，双方于2020年2月12日办理了钥匙交接，房屋租赁合同于同日解除。刘帅主张其提出退租经郑辉同意后双方达成一致解除租赁合同，提供了录音光盘及文字整理资料，郑辉认可双方曾就退租一事进行沟通，但不认可该组证据真实性，主张录音未经过其同意，且存在删减不完整。郑辉主张合同因刘帅提前退租的违约行为而解除，刘帅应支付相当于1个月租金的违约金。录音显示，郑辉表示同意退还剩余租金，押金按合同约定执行。经本院释明，双方均同意本院在本案中就剩余租金、押金及违约金等事宜一并解决。关于剩余租金、押金及未结算费用等情况，郑辉认可尚有2020年2月12日至3月6日期间的剩余租金5213元及押金6700元未退还刘帅；刘帅认可欠付中水费295元、热水费33.29元，同意在押金中抵扣。双方认可刘帅租赁期间缴纳两次歌华有线费用共计221元；郑辉主张刘帅欠付歌华有线收视费及点播费274元，提交了歌华有线收费标准及充值记录，收费标准显示有线电视收费标准18元/月，点播费用81元，充值记录显示郑辉自2018年1月29日至2020年3月23日期间共计缴纳歌华有线费用430元，目前租赁房屋中无欠费；刘帅认可该组证据真实性，主张第一份租赁合同已履行完毕，不存在该份合同租赁期间欠缴费用。经本院询问，双方认可《北京市房屋租赁合同（住宅租赁经纪版）》履行完毕后未进行费用结算。关于物品损失，郑辉主张刘帅将屋内棕床垫丢失、茶几损坏，提供了照片等一组证据加以证明。刘帅主张因棕床垫已损坏故购置了新床垫替换；并提供了百度网盘截图及照片证明茶几于2018年4月5日已损坏，没有经济价值，同意赔偿玻璃茶几，但不同意抵扣损失。郑辉主张2018年4月5日刘帅已入住该房，不同意以物赔偿。郑辉主张刘帅改变租赁房屋用途为民宿，提供了照片、去哪儿网平台广告截图等一组证据，刘帅对此不予认可。上述证据未能显示广告中房屋系租赁房屋。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。郑辉与刘帅签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。本案中，双方认可系刘帅在合同到期前提出退租，合同于2020年2月12日解除，本院不持异议。虽刘帅主张退租得到郑辉同意，属于协商一致解除，且同意退还剩余房租和押金，并提交了与郑辉的通话录音，但郑辉主张该录音未经其本人同意，对内容不予认可；且录音中郑辉虽同意刘帅提前退租并同意按照剩余天数折算并退还租金，但就押金一项，郑辉表示根据合同约定执行，故刘帅的该项主张，本院不予采纳。郑辉的同意仅系对刘帅的提前退租行为及所产生的合同解除后果的认可，并非对刘帅提前退租行为不属于合同约定违约行为的确认，故刘帅的提前退租应属合同约定的违约行为，其应按照《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》约定的月租金6800元的100%向郑辉支付违约金，郑辉亦应退还相应租金及押金。关于租赁房屋欠付费用情况，刘帅认可欠付中水费295元、热水费33.29元未交纳，同意在押金中予以抵扣，本院不持异议；根据合同约定，刘帅应支付其使用租赁房屋期间的歌华有线电视费用及点播费用，刘帅主张《北京市房屋租赁合同（住宅租赁经纪版）》已履行完毕不存在未结清费用，但经本院询问，双方认可该份合同履行完毕后未进行费用结算，故刘帅应支付两份租赁合同履行期间的歌华有线费用，现刘帅已支付221元，应予抵扣；根据合同履行期限计算，刘帅还应支付郑辉歌华有线费用共计274元，应从押金中予以抵扣。关于郑辉主张的屋内物品损失，刘帅认可已将原有棕床垫替换为新床垫；双方租赁合同的房屋交割清单中记载有茶几1张，刘帅提供的照片显示2018年其入住后茶几发生损坏，故应对该损坏后果负责，现郑辉提供的证据不足以证明其经济损失金额，故本院将结合物品原价、使用及折旧等情况综合确定。郑辉提供的证据不足以证明刘帅改变租赁房屋用途用于民宿，故其该项抗辩意见，本院不予采纳。综上，为节省当事人诉累，且双方均同意本院在本案中就剩余租金、押金及违约金等事宜一并解决，本院综合本案全部案情核算，郑辉应退还刘帅的押金不足以抵扣未结费用及违约金，从应退还的剩余租金扣除剩余违约金后，郑辉仍应向刘帅退还房屋租金4460.71元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，郑辉退还刘帅剩余房屋租金4460.71元；二、驳回刘帅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49元，由刘帅负担31元（已交纳），由郑辉负担18元（自本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李燕二〇二〇年九月七日法官助理 王玫书 记 员 赵颖