黑龙江省兰西县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1222民初566号原告（反诉被告）:谭希民，男，1964年10月20日出生，汉族，住址兰西县。委托诉讼代理人：杜尚玉，黑龙江匡正律师事务所律师。被告（反诉原告）：贾恩峰，男，1971年9月5日出生，汉族，农民，住址山东省庆云县。委托诉讼代理人：谭丽秋，黑龙江权文律师事务所律师。原告（反诉被告）谭希民与被告（反诉原告）贾恩峰租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，谭希民及委托诉讼代理人杜尚玉、贾恩峰及委托诉讼代理人谭丽秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭希民向本院提出诉讼请求：一、要求解除合同；二、被告赔偿2020年租金60万元；三、被告交付的60万元履约保证金不予退还；四、案件受理费由被告承担。诉讼时，原告变更诉讼请求，要求被告给付违约金60万元，并承担案件受理费用。事实和理由：2018年1月1日，原、被告签订租赁经营协议书，原告将自己所有的坐落于兰西县远大镇双太村（安兰公路56.34公里东侧）的加油站，租给贾恩峰经营，当时约定租期10年，每年税后租金60万元，第一次先交2年租金120万元，交60万元履约合同保证金，如贾恩峰不能履行到期或不按时缴纳租金谭希民可以解除合同，并且保证金不退还，自2020年1月1日起每年在1月1日交税后租金60万元，当时还明确说每年1月1日为交齐当年租金的最后一日，在合同当中还约定如果贾恩峰给加油站造成营业执照作废，包赔谭希民1000万，如果谭希民在合同期五年内转卖或转让他人，赔偿贾恩峰500万元，贾恩峰在租期十年内如中途不履行合同，按剩余年度年租金60万元包赔谭希民。虽然我方原来起诉要求解除合同，履约保证金60万不返还，还有赔偿损失60万元，我方在明确诉讼请求时认为原、被告租赁协议第一条明确约定乙方不能履行到期或不按时缴纳租金，甲方有权解除合同并且保证金不退，并且合同第一条当中也约定了从2020年1月1日每年向谭希民交税后租金60万，被告直到2020年1月7日都没有交付60万的租金，并且还明确表示不交该租金，所以原告方有权解除合同并且不退还60万的履约保证金，原告也口头通知被告要解除合同，所以明确请求时我方没在继续提出该两项请求，只请求判定被告给付违约金60万元，该请求的依据是：1、经营协议书的第9条约定；2、我方后签订的8年的租赁合同租金损失是每年15万，8年租金损失共计120万，用履约保证金冲抵60万后还有损失60万，所以按照合同法的约定我方要求的违约金按照实际损失进行调整，我方要求对方支付违约金的金额是60万。3、起诉费用由被告承担。4、反诉方支付的反诉费用及鉴定费应该由反诉方自行承担。贾恩峰辩称，1、认为原告先行违约，且属于根本违约，原告在2020年1月2日开始不间断的到答辩人承包的加油站驱赶，阻碍答辩人经营，在2020年1月5日至7日期间，原告强行将加油站配电室的锁砸坏换掉，拉加油站的电闸，阻碍答辩人经营，在2020年1月8日贾恩峰收到人民法院的传票，得知原告已经起诉到法院，要求解除合同，答辩人迟延履行支付承包费并不属于根本性违约，未达到致使合同目的不能实现的程度，贾恩峰在2018年已经一次性交满三年租金，即使迟延几天缴纳下年的承包费，原告就单方强行解除承包合同，收回加油站承包权，存在严重违约行为，所以租赁经营协议书不是贾恩峰单方拒不履行合同义务，擅自退包导致，而是原告的驱逐恐吓行为导致。2、对于原告称不退还贾恩峰交付的60万履约保证金，在协议书中明确约定加油站的承包期限是2018年1月1日至2028年1月1日止，每年承包费60万元，第一年交前三年承包费180万元，答辩人已经交付了180万元，证明已经缴纳了第三年的承包费，那么在原告先行根本违约的情况下解除合同，原告是应返还答辩人第三年的承包费，所以答辩人不认为60万元是违约保证金的说法，答辩人认为不适用合同第一条中的违约条款，也不适用合同中第二页第九条的约定，因为并不是答辩人要解除合同，而是原告用驱赶，以及谭希民在起诉状中的自认，“原告通知其解除合同后，答辩人才自行把油库里的油（油属于答辩人所有）抽走，”通知解除了加油站的承包经营合同。贾恩峰向本院提出反诉请求：请求谭希民返还2020年加油站租金60万元，并承担反诉费。事实和理由：2017年12月1日，谭希民与贾恩峰签订租赁经营协议书，约定谭希民将自己所有的坐落于兰西县远大镇双太村（安兰公路56.34公里东侧）的加油站，租给贾恩峰经营，租赁期自2018年1月1日至2028年1月1日止，每年交税后租金60万元，第一次先交3年税后租金180万元，到2020年1月1日交第三年的租金60万元，抵押的60万元租金顶2027年的租金。2020年1月5日谭希民到贾恩峰经营的加油站强行将加油站配电室的锁砸坏换掉，拉加油站的电闸，阻碍贾恩峰经营，并找社会闲散人员闹事，在报警后，谭希民又多次威胁，加油站工作人员不敢在加油站工作，在2020年1月8日贾恩峰收到人民法院的传票，得知原告已经起诉到法院，要求解除合同，贾恩峰无奈在2020年1月9日将加油站所有员工撤离。贾恩峰只迟延2天交纳下年租金，谭希民就要求解除合同，按照合同法规定，承租人迟延支付租金的出租人可以要求承租人在合理期限内通知承租人支付租金，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。谭希民在自己先违约的情况下，拒绝退还贾恩峰多支付的一年承包费，恳请法院支持贾恩峰的诉讼请求。谭希民辩称，1、反诉原告称谭希民阻止贾恩峰经营不是事实，真正的事实是按照双方签订协议第一条约定贾恩峰2020年1月1日应交税后租金60万元，自1月1日起，谭希民和谭旭东就一直催要该60万元租金，直到1月3日贾恩峰才明确表示加油站赔钱不想继续经营了，并且和谭希民说想把加油站转租出去，谭希民明确答复你可以转租，但必须先把该交的60万元租金交上，转租如果超过60万，超过部分归贾恩峰，低于60万元由贾恩峰补齐，贾恩峰在1月3日还往油站圈报告平台打了广告，直到1月7日贾恩峰还未交付该60万元租金，所以谭旭东带张崇去要承包费，贾恩峰这时答复是不想经营了，也不想交承包费，想把剩余的油都卖完再撤，因为考虑到他库存油不知道多久可以卖完，所以谭旭东拉了加油站的闸，谭旭东和谭希民正常要承包费，而不是要阻止贾恩峰经营；2、反诉原告称一次交付了三年承包费不是事实，合同当中明确约定有60万元是履约保证金，不是第三年的承包费，反诉原告这种陈述和自己承认迟延支付2020年租金相互矛盾；3、贾恩峰没有按照约定交付租金，这明确反映出贾恩峰违约，并且合同中还约定了贾恩峰不按约定交付租金，谭希民可以解除合同，并且履约保证金不予退还，所以反诉原告要求退还60万元没有任何依据；4、因贾恩峰不履行合同义务导致合同不能履行，按照合同第九条约定贾恩峰应承担违约责任。反诉原告是交付了180万元，但该180万元只包括两年租金120万，其余60万是履约保证金。谭希民和谭旭东在2020年1月1日以后是向贾恩峰催要承包费，不是去无理取闹，更不是去阻止正常经营，贾恩峰在反诉状中就已经自认迟延缴纳了下年租金，反诉原告的这种自认能够反正原告方提交的合同是双方真正履行的合同，反诉原告提交法庭的合同和反诉被告提供的合同相互矛盾，另外反诉被告按照合同约定解除合同并且主张反诉原告给付违约金是有法律依据的，并且不受合同法第227条的限制，综上请求法院驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，双方当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证，被告贾恩峰对谭希民有异议的证据如下：证据一、租赁经营协议书一份，证实2018年1月1日，原、被告签订租赁加油站经营协议书，当时约定租期10年，每年租金税后租金60万元，第一次先交2年租金120万元，交60万元履约合同保证金，如贾恩峰不能履行到期或不按时缴纳租金，谭希民可以解除合同并且保证金不退还，自2020年1月1日起每年在1月1日交税后租金60万元，当时还明确说每年1月1日为交齐当年租金的最后一日，在合同当中还约定如果贾恩峰给加油站造成营业执照作废，包赔谭希民1000万，如果谭希民在合同期五年内转卖或转让他人，赔偿贾恩峰500万元，贾恩峰在租期十年内如中途不履行合同，按剩余年度年租金60万元包赔谭希民。贾恩峰对2018年1月1日租赁协议书第一页贾恩峰的指纹申请鉴定。经鉴定2018年1月1日租赁协议书第一页系贾恩峰的指纹，贾恩峰对鉴定意见书没有异议，但认为，这份合同书是一份拼凑的合同，理由如下：1、第一页与第二页的合同内容序号衔接不上，第二页与第三页序号也衔接不上；2、第一页、第二页最顶处有页眉设置，第三页最顶处无页眉设置，这与2020年7月8日谭希民笔录中所称：“第一页与第三页是一次性打印”，完全不符，证明谭希民陈述不是事实，如果第一页，第三页是一次打印，那么这两页应该要么都有页眉，要么都没有页眉；3、协议第二页用蓝色笔签字，第三页用黑色笔签字，在同一时间签订合同每页用不同颜色的笔签字明显不符合常规逻辑，违背常理；4、即使第一页是被告的手印，那么也无法证明被告按手印的第一页合同就是形成在2018年1月1日，也有可能形成在2017年12月份之前，所以这是一份拼凑的合同，是一份伪造的合同。证据二、谭希民申请证人张某出庭作证，要证实谭希民和贾恩峰在二年前到证人家某的打字社更改过合同，当时第一页是用扫描作图形式改的（理由是我们打字慢），第三页因为字太少，证人就用拼音打出来的，打印出来后他们向证人要印泥和笔，我提供给他们，当时是否签字没注意，电脑现在还存着改后的这两页，我用扫描文件，用PS平面设计更改的。贾恩峰对证人的证词有异议，第一时间不符，证人所称两年前是2018年6月份，也说不清是冬季还是夏季，签订2017年12月1日和2018年1月1日时间较近，是冬季；证人无法证实当时两人签订的就是这份原告所举的2018年1月1日的合同，只是提供了纸和印泥，证人所称第三页是打字上去的，直接看证人提供的这页纸明显是复印的，所以被告不认可证人所作的证人证言的真实性。证据三、谭希民申请王成娟出庭作证，王成娟证实在2019年8月份至2020年1月4日在加油站负责加油员工作，贾恩峰是老板，他负责开支，贾恩峰承包的加油站经营状况不好，听同事说贾恩峰到期后不想干了，在2020年1月4日加油站负责人刘朝峰给开最后一次工资，告诉第二天就不用来了。贾恩峰认为证人与本案当事人有利害关系，如不配合出庭作证可能会因此丢掉工作，加油员所述的内容为听说内容，不能作为证词。证据四、谭希民申请刘某1出庭作证，刘某1证实，其是加油站的加油员，受雇于贾恩峰，证实谭希民向贾恩峰要承包费，贾恩峰意思是不想干了，在2020年1月4日给我提前开的工资，我就管卖油，贾恩峰挣不挣钱我不知道。贾恩峰认为刘某1的证词无法证明是贾恩峰先行解除合同，只是听说贾恩峰不想干的想法，并且刘某1也是与本案当事人有利害关系。证据五、谭希民申请刘某2出庭作证，证实是加油站的加油员，受雇于贾恩峰，主要证实谭希民向贾恩峰要承包费，贾恩峰意思是不挣钱不想干了，1月4号提前开的工资，当时说第二天不用上班了。贾恩峰认为证人与本案当事人有利害关系，如不配合出庭作证可能会因此丢掉工作，加油员所述的内容为听说内容，不能作为证词。证据六、谭希民申请周宗正出庭作证，证实其是油站圈的会员，会员能看到油站圈推送的信息，2020年1月3-4号，在油站圈看到出租加油站的广告后，就来这里和谭总谈的承包加油站的事，承包费年租金要价70万，经过讲价最后确定年租金45万；是从2020年1月14号开始试运营的；一共交纳140万元，其中两年租金90万元，履约保证金50万元，都是转账缴纳的；在2020年2月1号签订了八年合同，每年租金45万。贾恩峰认为周宗正可以证实加油站信息圈登记的联系方式是谭希民，也证实与谭希民达成的租赁协议，其他证言与本案无关；证据七、谭希民申请张崇出庭作证，张崇证实2020年1月7日的上午，证人和其同学谭旭东一起去加油站找贾总要承包费，证人给录像，贾总说不挣钱，不想干了，谭旭东说不想干就撤出去，贾总说还有油没卖完，啥时候卖完啥时候走，谭旭东要求给个期限，贾总说定不下来，啥时候卖完就走，然后他们吵起来了，谭旭东把电闸拉了，贾总让工作人员报警了，后来派出所也来了，谭旭东去派出所做笔录，后来我去派出所已经完事了，我就走了。贾恩峰认为张崇的证言可以证实谭旭东有驱赶和阻碍加油站经营行为。证据八，油站圈报告广告一页，证实该广告是被告发出的，虽然其发出广告时留的是谭希民的手机号，但其发布对外出租广告的行为能够充分证实被告不想继续履行剩余的合同期限，并且被告留谭希民的手机号，能说明被告同意新承租者与谭希民联系协商。贾恩峰对该证据的真实性无异议，是贾恩峰发布的，但是所留的联系方式是谭希民的，就可以证明谭希民对于贾恩峰发布信息是知情的，以及谭希民与周宗正在2020年1月7日协商租赁费事宜可以得知，贾恩峰与谭希民协商如果对外转租价格超过60万，超过部分归贾恩峰如果低于60万责贾恩峰不同意转租。证据九、租赁经营协议书一份、银行流水两页、微信转账记录四页。要证实现在加油站由周宗正租赁经营，每年租金45万，签订合同时缴纳两年租金90万，保证金50万，租赁期限是从2020年2月1日至2028年2月1日，周宗正分几次转账交齐了该140万。贾恩峰对真实性没有异议，对证实的关联性有异议，谭希民在2020年1月2日以实际行动作出解除合同的行为，以及2020年1月8日向兰西县法院提起诉讼要求解除合同来看，已经表示出其要解除合同，所以在2020年1月7日与周宗正签订合同以及收取承包费与贾恩峰无关，并不能说明贾恩峰60万租金和周宗正45万租金的差价是谭希民的损失，只能说明加油站的租金价格只值45万，进一步说明贾恩峰与谭希民的合同存在显示公平的成分。谭希民向本院申请对修改合同的复印社进行现场勘查，法庭出示勘查笔录。谭希民对该勘查笔录无异议。贾恩峰对勘查笔录真实性无异议，但对证人证实的内容真实性有异议：1、通过代理人与证人发问及现场录像能够看出证人所出的合同形成在2017年12月18日，书面合同显示日期为2018年1月1日，说明合同显示日期并非实际签订日期，进一步说明这份拼凑的合同并不是形成在2018年1月1日；2、证人在第二次庭审中称第一页是扫描件，后一页是打字，但在今天的文档中显示的后一页不是打字也是扫描件，并且今天证人也认可在疫情期间有人改动，证明证人在上次庭审中所证实的内容不真实，在法院勘验时已经无法确认是否被人改动过。本院对谭希民提交的证据认证如下：对谭希民提交的证据一，合同首页系贾恩峰按印，第二页和第三页与贾恩峰提供的合同一致，且合同已实际履行，应认定合同有效。证据二、证人张某的出庭证词，证人陈述更改合同一、三页，并提供笔和印泥，被告贾恩峰虽不予认可，但未充分提出该证人证言不合理及假证的依据和证据，对该证人证言本院予以采信。证据三、四、五系证人王某、刘某1、刘某2的出庭证词，三位证人所证实的内容基本一致，且均于2020年1月1日前受雇于被告贾恩峰的加油站，被告虽提出异议，但未提供反驳证据，该三位证人证词应予采信。被告对原告提交的证据六、七、八、九的真实性无异议，本院予以采信。贾恩峰向本院提交证据如下：证据一：2017年12月1日租赁经营协议书，证实贾恩峰在2017年11月22日至2018年8月21日之间缴纳的180万元是三年的税后租金，而不是原告所称的120万元租金，60万元违约保证金；谭希民对2017年12月1日租赁经营协议书第一页，谭希民所按的指纹有异议，但未申请鉴定，谭希民认为，因贾恩峰提供的合同也约定了2020年1月1日前需缴纳60万的税后租金，所以无论贾恩峰提供的合同第一页谭希民的按印是否真实，都不影响贾恩峰违约事实的认定。证据二：中国邮政储蓄银行庆云县支行银行流水，证明贾恩峰支付三年承包费180万元（2017年11月22日10万元，2017年11月23日10万元，2017年11月25日50万元，2017年12月7日90万元，2018年8月21日20万元）。谭希民对贾恩峰提交对二组证据真实性无异议。证据三：视频光碟和远大乡派出所调取谭希民的儿子谭旭东还有贾恩峰的询问笔录，证实2020年1月3日，1月5日，1月7日，谭希民及其儿子和社会闲散人员到加油站大作打闹，换锁，拉电闸，阻碍加油站经营，在谭希民儿子的笔录中能看出拉闸不让贾恩峰继续经营。谭希民对贾恩峰提交第三组证据真实性没有异议，但对证实的问题有异议，被告没有按期交纳租金，直到2020年1月7日还不交纳租金，原告让被告停止加油，交上租金之后才能经营也合理合法。证据四：微信收款记录和邮政银行POS机对账单，证明截止2020年1月9日贾恩峰最后一天经营。谭希民对贾恩峰提交证据4没有异议，被告确实是在2020年1月9日离开加油站的。证据五：加油票据一张，证明从2020年1月10日谭希民将贾恩峰及工作人员赶走后，谭希民接手营业，至少是在2020年1月16日已经开始对外营业；另说明该协议书第二页手印是谭希民按的。谭希民对贾恩峰提交证据五真实性无异议，后一个租主确实于2020年1月16日开始在该加油站试运营，我方从2020年2月1日正式收取租金，正式签订合同。本院对贾恩峰提交的证据认定如下：证据一，该协议书与原告提交的协议书二、三页一致，第一页原告谭希民否认其按印，但该协议与原告持有的协议大致相同，应予认定。原告认为证据三是在被告逾期交租后，原告才阻止其经营，该证据与原告陈述相一致，应予采信。根据双方当事人无异议的证据、本院采信的证据及当事人的陈述，认定案件事实如下：2017年12月1日，谭希民与贾恩峰签订租赁经营协议书，该协议共十五条，主要条款为：第一条约定，谭希民将其所有的坐落安兰公路56.34公里东侧加油站租给贾恩峰经营十年，从2018年1月1日至2028年1月1日止，每年向谭希民交60万元税后租金，第一次先交三年税后租金180万元，到2020年1月1日交第三年的租金60万元，始终抵押贾恩峰每年的税后租金60万元，抵押的税后租金60万元顶2027年1月1日的承包费，在十年承包期内如贾恩峰不履行合同到期或不按时交纳租金，贾恩峰按剩余年限每年向谭希民包赔损失费60万元税后租金。第二条约定，从2020年1月1日每年向甲方交纳租金60万元，当年租金一直交到2027年1月1日共计十年，每年1月1日为交齐当年租金最后一日。第九条约定，如果贾恩峰给加油站造成营业执照作废，包赔谭希民1000万，如果谭希民在合同期五年内转卖或转让他人，赔偿贾恩峰违约金500万元，贾恩峰在租期十年内如中途不履行合同，按剩余年度年租金60万元包赔谭希民。2017年12月18日，原被告对2017年1月1日签订的租赁经营协议书第一页中的第一条和第二条进行了部分修改，（修改后合并为第一条）并重新签订了一份租赁经营协议书，即：第一条约定，谭希民将其所有的坐落安兰公路56.34公里东侧加油站租给贾恩峰经营十年，从2018年1月1日至2027年12月31日止，每年向谭希民交60万元税后租金，第一次先交两年税后租金120万元及60万元履行合同保证金，如贾恩峰不履行合同到期或不按时交纳租金，谭希民有权解除合同并且保证金不退，从2020年1月1日每年向谭希民交纳税后租金60万元，当年租金一直交到2027年1月1日共计十年，每年1月1日为交齐当年租金最后一日。该合同落款日期为2018年1月1日。双方签订合同后，进行了实际履行。2020年1月3日，贾恩峰在油站圈发布出租加油站广告，留的联系方式是谭希民手机号。2020年1月4日，贾恩峰委托刘朝峰给雇佣的三名加油员提前开工资，并告知明天就不用来上班了。2020年1月7日，谭希民的儿子谭旭东到加油站向贾恩峰索要2020年的承包费未果，双方产生争吵，谭旭东将配电室的锁砸掉并拉加油站电闸，2020年1月9日贾恩峰撤出该加油站。2020年1月4日周宗正看到油站圈发布出租加油站广告后，与谭希民洽谈承租加油站事宜，2020年1月14日，经过讲价最后确定年租金45万，周宗正以转账方式交纳140万元，其中两年租金90万元，履约保证金50万元，并开始试运营，2020年2月1号周宗正与谭希民签订承租该加油站合同，承包期为8年，每年租金45万。本院认为，双方当事人各举证一份合同，根据鉴定结论，原告提交的合同首页系乙方捺印，应认定为被告的真实意思表示。被告已经履行合同主要义务，将180万元支付给原告，原告接受，应认定该合同成立。被告提交的合同与原告提交的合同的内容除首页有表述不一致的条款外，其他条款皆一致，两份合同后页第十二条、第十三条后又出现第十二条的描述都一致，可见2018年的合同是在2017年合同基础上进行修改而签订的。因此，经双方签订且履行的合同应认定真实有效，双方应按照合同约定履行。贾恩峰提供的第一份2017年的合同首页中第一条中约定“抵押的税后租金60万顶2027年1月1日承包费”，第二条中约定“从2020年1月1日每年向甲方交税后租金60万元，当年租金一直交到2027年1月1日”，谭希民提供的第二份2018年合同第一条中约定“第一次先交两年租金120万元及60万元履行保证金”。从两份合同的内容可以看出两份合同都明确约定了以下同一意思表示，即2020年1月1日前需缴纳2020年的租金60万元；贾恩峰原来缴纳的60万元无论是2027年的租金还是履约保证金，都不是2020年的租金。所以该60万元无论是租金还是履约保证金都不影响被告贾恩峰违约事实的认定，双方当事人在2018年合同中首页约定合同解除条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告未按照合同约定按时缴纳租金，且无力经营下去，也未按期实际缴纳租金，影响合同目的的实现，原告依照合同约定可以行使解除权，应予支持。合同解除时，原告依据合同中规定的条款，要求被告给付违约金的请求应予支持，原告主张8年租金损失120万元，并主张扣除被告支付的履约保证金60万元后被告还应给付60万元的违约金，该主张符合法律规定，应予支持。被告虽反诉主张要求原告退还多支付的60万元租金，因该款已在原告主张中扣除，系被告方未按合同约定履行应赔偿原告方违约金，被告亦未举足够证据证明原告违约，故其请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第九十三条二款、第九十六条、第一百一十三、第一百一十四条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四规定，判决如下：一、贾恩峰给付谭希民违约金600,000.00元，此款于本判决书生效后二十日内一次性履行完毕。二、驳回贾恩峰反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,800.00元，由贾恩峰负担，反诉费4,900.00元及鉴定费5,800.00元，由贾恩峰自行负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绥化市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长  刘伟辉审 判 员  王国民人民陪审员  康俊文二〇二〇年九月十七日书 记 员  杨 光