北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0107民初1691号原告：李葛君，女，1988年5月6日出生，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：连久登（系原告李葛君之夫），男，1987年7月27日出生，住北京市门头沟区。被告：北京京汉嘉信置业有限公司，住所地北京市石景山区实兴东街**院**楼****。法定代表人：孙朝龙，经理。委托诉讼代理人：王**，女，1989年4月29日出生，北京京汉嘉信置业有限公司员工。委托诉讼代理人：韩文倩，女，1992年4月15日出生，北京京汉嘉信置业有限公司员工。原告李葛君与被告北京京汉嘉信置业有限公司（以下简称京汉嘉信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李葛君之委托诉讼代理人连久登、被告京汉嘉信公司之委托诉讼代理人王**、韩文倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李葛君向本院提出诉讼请求：1.判令京汉嘉信公司立即办理“石景山区八角第二水泥管厂1612-034地块地下车库及出入口-1层-1350商品房（用途：车位）的产权证书”；2.判令京汉嘉信公司立即按照合同第二十一条产权登记（二）转移登记约定，支付从依法应取得产权证日即2018年12月21日起，至李葛君实际取得房屋所有权证书日期止，按商品房总款250700元人民币，按每日计算万分之一的违约金给付李葛君赔偿；3.判令京汉嘉信公司按照合同第二十一条产权登记（一）初始登记约定，支付违约金2507元；4.判令京汉嘉信公司退还李葛君以房屋公共维修基金名义收取的6826元；5.诉讼费由京汉嘉信公司承担。事实及理由：李葛君于2016年10月29日与京汉嘉信公司签订了《商品房预售合同》（编号：Y1969642），购买京汉嘉信公司开发的石景山区八角第二水泥管厂1612-034地块地下车库及出入口1层-1350商品房（用途：车位）。李葛君按期支付京汉嘉信公司总车位款250700元。京汉嘉信公司于2017年01月07日将商品房（用途：车位）交付李葛君使用，并开始收取物业费（车位管理费）960元/年。李葛君所购买商品房所处楼栋（拾景名苑11号楼），京汉嘉信公司实际在2018年9月20日完成的初始产权登记。京汉嘉信公司至今未完成本商品房（用途：车位）的转移登记，未取得产权证书。至今，李葛君未收到过京汉嘉信公司受到不可抗力影响的口头及书面通知。李葛君所购车位，当前市场上有愿意出45万人民币的买家,因没有产权证书，导致无法交易，受到损失。京汉嘉信公司于2017年01月07日，以代收公共维修基金为名，收取李葛君6826元人民币，并提供了手写收据。按照《合同》第二十五条专项维修基金约定，京汉嘉信公司应该在受托之日即2017年01月07日起720日内即2018年12月28日，向买受人提交专项维修资金缴纳凭证。截至目前，李葛君前往北京市住宅专项维修资金管理中心-石景山中心查询，均没有本商品房（用途：车位）的公共维修缴纳记录，也未收到过专项维修资金缴纳凭证。二、理由1.京汉嘉信公司未能履行《合同》第二十一条产权登记（二）转移登记约定，因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。2.京汉嘉信公司未能履行《合同》第二十一条产权登记（一）初始登记约定，未能在2017年12月31日前，取得商品房所在楼栋的权属证明，需依照合同约定，由京汉嘉信公司按已付房价款的1％向李葛君支付违约金。3.京汉嘉信公司假借“代缴纳公共维维修基金”为名占用李葛君资金，主观上恶意侵占应该立即返还并进行赔偿。a)根据《北京市住宅专项维修资金管理办法》（十二条、十三条、十四条相关规定），京汉嘉信公司应该在交付商品房（用途：车位）时（2017年1月7日）、以及房屋初始登记（2018年9月20日）时，明确知晓本商品房不用缴纳公共维修基金，应该立即返还。b)京汉嘉信公司在多次应该知晓本商品房不需要缴纳公共维修基金的情况下，不主动退还，长期侵占资金用于生产经营。4.李葛君发起的诉讼行为是迫于京汉嘉信公司的侵害而实施，当由京汉嘉信公司承担诉讼费用。被告京汉嘉信公司辩称，一、京汉嘉信公司严格按照合同约定及开发程序办理产权登记手续,由于政府政策原因产生延误，根据民法总则，因不可抗力不能履行民事义务的不承担民事责任。根据双方合同约定,由于出卖人责任逾期办理产权登记的,需承担违约责任，京汉嘉信公司在产权办理过程中无过错，不应承担诉讼请求中的违约责任。二、京汉嘉信公司按期交付车位，没有影响李葛君使用，没有给其造成损失，违约责任过高，对京汉嘉信公司不公平。且由于政府原因导致逾期办理产权证，不是京汉嘉信公司原因造成，逾期天数短，没有造成实际损失。请求法院判决免于或减轻承担违约责任。三、公共维修基金6826元同意返还。京汉嘉信公司同意继续办理产权证，但需李葛君予以配合。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下：2016年10月29日，出卖人北京京汉邦信置业有限公司（以下简称“京汉邦信公司”）与买受人李葛君就“拾景名苑”项目签署《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y1969642），约定：该商品房房屋坐落为：石景山区八角第二水泥管厂1612-034地块地下车库及出入口-1层-1350（以下简称“涉案车位”），用途为车位，预测建筑面积共34.24平方米，套内面积12.72平方米，单价为每平方米19709.12元，总价款250700元。第十一条交付条件：出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房……第二十一条产权登记：（一）初始登记。出卖人应当在2017年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，如因买受人的原因未能按期办理的，责任由买受人承担。（二）转移登记。1、商品房交付使用后……（2）买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。同日，李葛君交纳250700元车位价款，京汉邦信公司出具增值税普通发票。庭审中，双方确认京汉邦信公司于2017年1月7日将涉案车位交付李葛君使用。同日，李葛君缴纳车位管理费960元、契税公维14347元，京汉邦信公司出具收据。2020年2月24日，京汉邦信公司经核准，名称变更为北京京汉嘉信置业有限公司。经询问，京汉嘉信公司认可于2018年9月20日完成了拾景名苑项目包括涉案车位在内的产权初始登记。京汉嘉信公司主张迟延办理初始登记的原因在于政府部门清查商改住行为暂停办证导致时间延迟，且一直与李葛君沟通办证事宜，但李葛君不予配合；李葛君则称其未能如期办理产权证系因京汉邦信公司将车位号与在建委备案的编号弄错导致，京汉邦信公司从未告知其因政策原因无法办理，故迟延办证系因京汉邦信公司导致。对此，京汉嘉信公司表示转移登记正在办理中，未办理转移登记的原因在于提供的备案合同的车位号与建委系统内的备案号不一致，需李葛君配合提交材料、换签合同才能办理，因李葛君一直未配合办理注销原合同并换签合同故导致时间延迟；李葛君表示从未收到京汉嘉信公司让其办理相关事项的通知，现为了取得权属登记证书可以配合，但违约金京汉嘉信公司必须支付。庭审中，李葛君认可未办理登记未影响其正常使用车位，但未取得产权证书无法处置车位，故要求京汉嘉信公司按照合同约定由支付违约金。京汉嘉信公司主张车位如期交付，未给李葛君造成损失，且约定的违约金过高，申请法院酌减。关于公共维修基金一节，经询问，京汉嘉信公司表示同意退还6826元公共维修资金。上述事实，有李葛君提交的《北京市商品房预售合同》、收据、增值税发票和当事人陈述意见在案佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。李葛君与京汉嘉信公司签订《北京市商品房预售合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，属有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于初始登记。双方在预售合同中明确约定了应当在2017年12月31日前取得所在楼栋的权属证明即完成初始登记，但实际办理的时间为2018年9月20日，京汉嘉信公司虽主张因政府原因导致未如期办理，但未能提供证据予以证明，故对其答辩意见不予采纳，根据合同约定：如因出卖方原因未按期取得的，买受人不退房的，出卖人按应已付房价款的1%向买受人支付违约金。故本院对李葛君要求京汉嘉信公司支付逾期办理初始登记违约金的诉求予以支持。关于转移登记。双方在预售合同亦约定买受人委托出卖人或其指定机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。现涉案车位买受人在约定期限届满后未能取得房屋权属证书，京汉嘉信公司提交的证据无法证明系因非“由于出卖人的原因”或涉案车位买受人自身的原因或登记机关原因所致，故本院对李葛君要求京汉嘉信公司支付逾期办理转移登记违约金的诉求予以支持。但李葛君自行计算的违约金起算日期有误，本院予以调整。对于京汉嘉信公司主张的违约金标准过高的意见，本院认为，合同约定的违约金标准系各方真实意思表示，且该标准不存在明显过高的情形，故本院对其该项抗辩意见不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告北京京汉嘉信置业有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告李葛君办理石景山区八角第二水泥管厂1612-034地块地下车库及出入口-1层-1350商品房（用途：车位）的产权证书，原告李葛君负有配合义务；二、被告北京京汉嘉信置业有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告李葛君迟延办理初始登记违约金2507元；三、被告北京京汉嘉信置业有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告李葛君迟延办理转移登记违约金（自2018年12月29日起至实际取得所有权证书之日止，以250700元为基数，按照日万分之一计算）；四、被告北京京汉嘉信置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告李葛君代收公共维修基金6826元；五、驳回原告李葛君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告李葛君已预交25元），由被告北京京汉嘉信置业有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 员  宋 颖二〇二〇年九月二十九日法官助理  张乃伦书 记 员  王晓蒙