湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0302民初1007号原告（反诉被告）：十堰林信物资贸易有限公司。住所地：湖北省十堰市张湾区。法定代表人：周明林，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋石磊，湖北金卫（十堰）律师事务所律师。代理权限：特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解、调解，签收法律文书等。委托诉讼代理人：王波，男，该公司员工。代理权限：起诉、应诉，代为和解、调解，签收法律文书等。被告（反诉原告）：李世刚，男，1987年11月29日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：石伟，十堰市茅箭区武当路街道法律服务所法律工作者。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解、调解，签收法律文书等。原告（反诉被告）十堰林信物资贸易有限公司（以下简称林信公司）与被告（反诉原告）李世刚房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。林信公司的委托诉讼代理人宋石磊和王波、李世刚及其委托诉讼代理人石伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林信公司向本院提出诉讼请求：1.判令李世刚继续履行《房屋租赁合同》，并向林信公司支付已拖欠的租金237500元；2.判令李世刚向林信公司支付物业费64812元（暂计算至2020年3月31日，自2020年4月1日起仍按每月5401元计算至偿清之日止）；3.判令李世刚向林信公司支付违约金90750元；4.判令本案各项诉讼费用均由李世刚承担。事实与理由：2019年3月28日，林信公司与李世刚签订了《房屋租赁合同》。合同约定：林信公司将位于十堰市××箭区××街办xxx路××套房屋（982.12平方米）租赁给李世刚使用，租期自2019年3月30日至2022年3月30日，第一年租金为24.75万元（分三期支付，其中第一期租金12万元在合同签订后3日内支付，第二期租金6.75万元在2019年9月30日前支付，第三期租金6万元在2019年12月30日前支付）；第二年租金为33万元，同样分三期支付，第一期租金11万元须在2020年3月30日前支付。合同另约定，租赁期间的物业费由承租人负担；承租人未按约定逾期20日仍未支付房租的，应向出租人支付合同总租金10%的违约金。合同签订后，林信公司按照约定将具备条件的7套房屋悉数交给李世刚使用，考虑到李世刚招商需要时间，还主动给予了李世刚三个月的免租期。同时，林信公司积极履行了各项合同义务，但李世刚仅仅支付了第一年的第一期租金12万元后，便一直以各种事由拖欠租金。截止起诉日，李世刚共拖欠租金23.75万元（其中第一年的第二期租金6.75万元、第三期租金6万元以及第二年的第一期租金11万元）。此外，李世刚自租赁房屋以来，一直拖欠物业费，截止2020年3月30日，已累计欠缴64812元。综上，李世刚的种种违约行为已然侵犯了林信公司作为出租人的合法权益。李世刚辩称：1.林信公司和李世刚之间的房屋租赁关系已于2020年1月20日协商终止，不存在继续履行问题，且李世刚已将案涉房屋实际退还给林信公司。李世刚租赁期间的费用已按合同约定支付完毕。2.林信公司主张物业费没有任何依据。3.因李世刚没有违约行为，林信公司主张违约金没有事实依据。综上，请求驳回林信公司诉讼请求。李世刚向本院提出反诉请求：1.判令解除李世刚和林信公司签订的《房屋租赁合同》；2.判令林信公司赔偿李世刚装修损失84416元，赔偿李世刚经营损失143557元；3.本案诉讼费用由林信公司承担。事实和理由：李世刚是十堰若轩教育科技有限公司法定代表人。2019年3月28日，李世刚与林信公司签订《房屋租赁合同》，租赁林信公司位于十堰市××箭区××街办xxx路××套房屋用于教育培训及办公使用。合同约定第一年的前三个月为招商培训期，不计房租。合同签订后，李世刚依约向林信公司交纳了第一年第一期租金12万元。因教育培训场地对于安全疏散通道的硬性要求条件，《房屋租赁合同》明确约定安全通道林信公司于2019年6月30日（培育期）前协调到位。合同签订后，李世刚遂投资对租赁房屋进行装饰装修，并同步进行招商工作。合同约定的培训期内，李世刚与山东钉子体育文化发展有限公司达成“梦东方乒乓球”项目合作协议，与郭雪莲达成“托管班”经营协议，李世刚本人和妻子杨娟自己经营书画、美术培训。李世刚进入正常经营后，因林信公司承诺的安全通道迟迟未打通，经营场地存在严重安全隐患。同时，因租赁场地房顶漏水，严重影响李世刚正常经营。李世刚多次就上述两个问题与林信公司沟通，但林信公司一直未予整改、维修。李世刚遂于2019年11月8日向林信公司递交了退租报告，要求终止合同，经多次协商、沟通，最终于2019年12月31日达成一致，李世刚于2020年1月20日将房屋交还林信公司。但对于李世刚的装修投入及经营损失，至今未达成一致。林信公司针对李世刚的反诉辩称：一、李世刚的反诉与事实不符。其一，对于安全通道的开通，双方约定的是林信公司仅有协调义务。因该安全通道的背后系十堰市司法局的行政办公区域，林信公司已经多次向十堰市司法局和湖北启恒物业管理有限公司提出建议开通，但并未得到有效答复。林信公司已经履行了协调义务并将结果告知了李世刚，且该安全通道开通与否，并不影响李世刚的正常营业。其二，李世刚提及的房顶漏水问题，事实上是房屋外墙渗水，对此，林信公司已委托他人维修，因李世刚妻子杨娟与维修工人沟通不畅导致当时未能解决，但现已解决。其三，双方并没有在2019年12月31日就终止合同达成一致意见。李世刚至今也没有将案涉房屋交付给林信公司，次承租人郭雪莲等仍然在使用案涉房屋，该行为意味着李世刚仍然在履行与林信公司的租赁合同。另外，李世刚将房屋加价转租给郭雪莲等人，郭雪莲等人按时将租金交给李世刚，但李世刚在正常经营的情况下拒付林信公司租金属于违约行为。二、李世刚的反诉请求没有法律依据。林信公司不存在违约行为，而李世刚长期拖延支付租金已构成严重违约，其主张解除合同、赔偿损失的诉讼请求没有合同约定和法律依据。但如果李世刚同意支付已拖欠的租金、物业费并承担违约责任，则林信公司同意与其解除租赁合同。请求驳回李世刚的各项反诉请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：林信公司将其所有的位于十堰市××箭区××街办xxx路××套房(建筑结构982.12平方米)出租给李世刚使用，双方于2019年3月28日签订《房屋租赁合同》。该《房屋租赁合同》约定：出租房屋面积共982.12平方米，安全通道林信公司于2019年6月30日（培育期）前协调开通，由李世刚负责施工安装门等设备；该房屋租赁期共36个月，自2019年3月30日起至2022年3月30日止（其中第一年前3个月为招商培育期，不计房租）；李世刚向林信公司承诺，租赁该房屋仅作为教育培训及办公使用，若李世刚经营特种行业须办理特种行业许可证合法经营；为支持李世刚招租，房屋租金优惠后为28元／平方米，每月租金为27500元，若市场房屋租金发生变化，价格相应随行就市调整；第一年租金247500元，李世刚应在本合同签订后3日内将第一期租金12万元支付到林信公司指定账户，第二期租金在9月30日前支付6.75万元，第三期租金在12月30日前支付6万元；第二年租金33万元，分三期支付，每期支付11万元，第一期租金2020年3月30日前支付，第二期租金2020年7月30日前支付，第三期租金2020年11月30日前支付；第三年租金33万元，分三期支付，每期支付11万元，第一期租金2021年3月30日前支付，第二期租金2021年7月30日前支付，第三期租金2021年11月30日前支付；租赁期间，租赁房屋的物业费由李世刚负担（物业费用由林信公司出面配合李世刚协调），李世刚应按时交纳自行负担的费用；李世刚使用租赁房屋过程中所产生的各项费用（包括但不限于水电费、供暖费、燃气费、通信费、广电收视费等）由李世刚承担并交纳，租赁税费由李世刚承担；在租赁期内，林信公司应保证出租房屋的使用安全，所有安全责任由李世刚全权负责承担，该房屋的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由林信公司负责（李世刚使用不当除外）；林信公司提出进行维修时，李世刚应积极协助配合，李世刚向林信公司提出维修请求后，林信公司应及时提供维修服务，对李世刚的装修装饰部分林信公司不负有修缮的义务；租赁期满后或因李世刚责任导致退租的，除双方另有约定外，林信公司有权选择以下权利中的一种：1.依附于房屋的装修归林信公司所有，2.要求李世刚恢复原状，3.向李世刚收取恢复工程实际发生的费用；租赁期间，李世刚有未经林信公司书面同意，将房屋转租、转借给其他行业或未按约定逾期20日仍未支付房租等行为的，林信公司有权终止合同，收回该房屋，李世刚应按照合同总租金的10%向林信公司支付违约金，若支付的违约金不足弥补林信公司损失的，李世刚还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；在租赁期内，李世刚逾期交纳本合同约定应由李世刚负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的10%支付林信公司滞纳金；因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，双方互不承担责任等。合同签订后，林信公司将案涉房屋交付给李世刚使用。李世刚分别于2019年4月2日、2019年4月10日向林信公司交纳房屋租金5万元、7万元，合计12万元。此后，李世刚未再向林信公司支付房屋租金。李世刚对案涉房屋进行了装修，并于2019年4月9日向湖北启恒物业管理有限公司交纳案涉房屋装修管理费1000元、装修保证金3000元。案涉房屋被李世刚用于教育培训（书画、美术、乒乓球培训）及办公使用。由于案涉房屋的安全通道位于十堰市司法局的办公区域，林信公司于2019年5月分别向十堰市司法局和湖北启恒物业管理有限公司发函，请求配合开通案涉房屋的安全通道，但未获同意。2019年11月，林信公司针对李世刚作出《告知函》，告知李世刚对于案涉房屋安全通道该公司暂时不能配合打开，要求李世刚按约定及时支付房租。李世刚于2019年12月23日签收了该《告知函》。李世刚曾于2019年11月8日向林信公司递交退租报告，林信公司未予同意。林信公司认为该公司已积极履行了各项合同义务，要求李世刚按照合同约定支付拖欠的房屋租金及物业费。李世刚认为林信公司未能按照合同约定协调开通案涉房屋的安全通道，对案涉房屋房顶漏水未能整改维修，物业费收取标准过高，并认为其已于2020年1月20日将案涉房屋交还给林信公司。林信公司与李世刚各执一词，双方协商未果，引起诉讼。另查明：李世刚将案涉房屋中的223平方米转租给了郭雪莲，并于2019年8月25日以十堰若轩教育科技有限公司（法定代表人李世刚）名义与郭雪莲签订了《房屋租赁合同》。郭雪莲租赁该房屋用于开办托管班。2020年1月9日，十堰若轩教育科技有限公司和郭雪莲签订《解除合同协议》，约定解除双方于2019年8月25日签订的《房屋租赁合同》，十堰若轩教育科技有限公司另行向郭雪莲支付补偿款4万元等。郭雪莲于2020年1月9日出具收条，载明收到了4万元补偿款。李世刚将案涉房屋的一部分用于开办“梦东方”乒乓球培训项目，购置了相应器材，并于2019年6月29日与山东钉子体育文化发展有限公司签订了合作服务协议。本院认为：林信公司与李世刚于2019年3月28日签订的《房屋租赁合同》，属于当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效，双方均应自觉履行。林信公司应当将符合合同约定使用条件的案涉房屋交付给李世刚，李世刚应当按照合同约定向林信公司支付租金。根据上述《房屋租赁合同》约定，林信公司负有于2019年6月30日前协调开通案涉房屋安全通道的义务。虽然林信公司做了相关协调工作，但最终并未能开通案涉房屋安全通道，林信公司未能完成合同约定的该项义务。案涉房屋安全通道未能开通，客观上对李世刚使用案涉房屋造成了一定影响。案涉房屋交付给李世刚使用后，李世刚在未经林信公司书面同意的情况下，将案涉房屋的一部分转租给郭雪莲，且其未能按照合同约定向林信公司支付房屋租金。李世刚的上述行为违反了合同约定，其主张解除上述《房屋租赁合同》的理由和事实依据并不充分。但鉴于案涉房屋的安全通道不能开通，李世刚和林信公司就案涉房屋退还事宜多次协商未果，上述《房屋租赁合同》继续履行已缺乏信任基础和可能。基于此，解除案涉已成僵局的合同不失为一种为避免双方因僵持不下而导致相关损失继续产生和扩大的可行方法。故上述《房屋租赁合同》应予判决解除。李世刚认为上述《房屋租赁合同》已经于2020年1月20日解除，对此，林信公司不予认可，李世刚提交的证据不能够证明双方于2020年1月20日就解除上述《房屋租赁合同》形成了一致意见。故对于李世刚的该项主张，本院不予采信。按照上述《房屋租赁合同》约定，除李世刚已向林信公司支付的12万元房租之外，李世刚还应当向林信公司支付2020年3月30日之前的房屋租金共计237500元（6.75万＋6万＋11万）。新冠××疫情发生后，客观上对上述《房屋租赁合同》的履行造成了一定影响，依法适用不可抗力的规定。由此造成的损失，应由双方当事人合理分担。参照湖北省政府国资委印发的《关于疫情防控期间减免中小微企业房租有关事项的通知》，结合本案案情和林信公司的诉讼主张，本院酌定对林信公司主张李世刚支付的2020年2月1日至2020年3月30日之间的房屋租金55000元（27500×2）予以免除。结合上文分析及本案案情，李世刚对上述《房屋租赁合同》的解除应承担主要过错责任，该责任比例以70%为宜。林信公司对上述《房屋租赁合同》的解除应承担次要过错责任，该责任比例以30%为宜。对于林信公司主张的房屋租金，在扣减上述55000元租金后，剩余部分应当结合上述责任比例由双方分担。故李世刚还应当向林信公司支付2020年3月30日之前的房租租金127750元【（237500－55000）×70%】。物业费应当由有关物业公司收取。合同约定物业费由林信公司出面配合李世刚协调，但并未约定李世刚将物业费直接支付给林信公司。林信公司主张李世刚直接向该公司支付物业费，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。由于林信公司未能按约完成于2019年6月30日前协调开通案涉房屋安全通道的义务，李世刚未向林信公司支付合同约定的后续租金，并不属恶意违约。林信公司主张李世刚支付违约金，本院不予支持。上述《房屋租赁合同》解除后，涉及到案涉房屋的返还问题，由于林信公司未提出相关诉讼请求，本院对此不作处理。林信公司对此可另行主张相关权利。李世刚主张林信公司赔偿其装修损失84416元和经营损失143557元，上述损失系李世刚依据其单方提交的材料得出，在林信公司不予认可的情况下，李世刚的上述损失金额不足以被采信。但考虑到上述《房屋租赁合同》解除后，确实会对李世刚造成一定损失，且林信公司对上述合同的解除亦存在一定过错，结合本案案情，本院酌定林信公司赔偿李世刚损失30000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条、第一百一十七条、第一百二十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：一、解除十堰林信物资贸易有限公司和李世刚于2019年3月28日签订的《房屋租赁合同》；二、李世刚支付十堰林信物资贸易有限公司房屋租金127750元；三、十堰林信物资贸易有限公司赔偿李世刚损失30000元；四、驳回十堰林信物资贸易有限公司的其他诉讼请求；五、驳回李世刚的其他反诉请求。以上应付款项应于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7196元，减半收取计3598元，由十堰林信物资贸易有限公司负担2429元，由李世刚负担1169元。反诉案件受理费2360元，由十堰林信物资贸易有限公司负担311元，由李世刚负担2049元。如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：湖北省十堰市张湾区浙江路**。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从指定履行期间的最后一日起计算。审判员 陈 双二〇二〇年九月四日书记员 陈方芳