吉林省梨树县人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0322民初1330号原告（反诉被告）：石大伟，男，1970年4月28日出生，汉族，现住梨树县。原告（反诉被告）：柳淑香，女，1968年11月1日出生，汉族，现住梨树县，与石大伟系夫妻关系。二原告委托代理人：陈希凤，吉林霍岩平律师事务所律师。被告（反诉原告）：温淑华，女，1977年7月17日出生，汉族，现住四平市。委托代理人：安玉宝，吉林辅民律师事务所律师。原告石大伟、柳淑香与被告温淑华排除妨害纠纷一案，本院依法适用简易程序于2020年7月7日立案，被告于2020年7月15日提起反诉，本院决定将反诉与本诉合并审理，于2020年8月20日公开开庭进行了审理。原告石大伟、柳淑香及二原告委托代理人陈希凤、被告委托代理人安玉宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）石大伟、柳淑香向本院提出诉讼请求：1.判令被告停止侵害、立即迁出并返还原告伟嘉养殖场（梨树镇大伟养殖场）全部房屋院落；2.判令被告赔偿侵占房屋、养殖圈舍期间造成的原告物质损失人民币300，740.00元；3.判令被告赔偿侵占房屋、养殖圈舍期间造成的原告租金损失人民币756，000.00元；4.本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：2013年7月24日，原、被告间签订借款抵押协议，约定原告以涉案伟嘉养殖场的房屋、养殖圈舍院落为自己的借贷68万元担保。同年8月24日，在被告的逼迫下与被告签订了《房屋买卖协议书》，约定将上诉房屋、圈舍院落以68万价格出售给被告。房屋买卖协议刚签订，被告便强行占有房屋，将原告一家人连同正处养殖生产生猪的承租户李春雷一并撵出，原告居住生活设施家具、衣物及养殖设施等全部霸占，价值人民币300，740.00元。被告强占原告养殖场院落致使原租赁合同终止，原告丧失租赁机会造成原告租金损失人民币756，000.00元。2014年原告对《房屋买卖协议书》提出合同效力确认之诉，经铁西区人民法院（2014）西郊民初字第6号民事判决书及四平市中级人民法院（2014）四民三终字第135号民事判决书确认，此《房屋买卖协议书》无效，两份判决生效后，原告据此要求被告腾迁房屋院落，退出养殖场，返还原物，但被告伙同其弟温志拒不退出。原告认为：被告虽系四平市铁**居民，但涉案房屋院落系不动产且坐落于梨树县境内，应适用不动产专属管辖，贵院享有管辖权；《房屋买卖协议书》被生效判决确认无效后，被告并未迁出房屋场地、返还原物，且置原告多次迁出催告乃至报警于不顾占有至今，构成侵权。同时，对毁坏物品、设施及侵占期间造成的经营损失，依法应予赔偿。故诉至法院，请求人民法院依法判决。被告温淑华辩称，一、在原、被告的民间借贷纠纷案中，梨树县人民法院依据被告的申请已经查封了案涉房屋，为保证答辩人债权的实现，对案涉房屋进行了财产保全。民间借贷案件判决已经生效，案涉房屋将进入评估拍卖程序，原告方不能根据自己的意志使用和处置案涉房屋，故此被告不能腾迁案涉房屋。二、原告没有损失，被告没有赔偿原告损失的义务。2013年8月19日，原告石大伟将案涉房屋作价680,000.00元抵偿给被告，但原告在2014年起诉确认买卖合同无效案件中，在诉讼请求和判项中，并没有要求被告腾迁房屋。判决生效后，原告从来没有要求过被告腾迁房屋，被告并没有腾迁房屋的义务。此后直到2020年，被告为保障自身合法权益，才在民间借贷案件中申请查封了房屋，被告占用房屋并非侵权行为，没有赔偿义务。另外，原告柳淑香不是本案适格的诉讼主体，经四平中院终审判决认定，柳淑香是否是案涉养殖场房屋等财产的共有人事实不清，柳淑香不是案涉财产的权利人，无权提起诉讼。被告（反诉原告）温淑华反诉称，2013年7月24日、8月19日，石大伟与温淑华就位于××镇的养猪场先后签订《协议书》《房屋买卖协议书》，石大伟将涉案养猪场先抵押、后出售给温淑华，此后温淑华对养猪场接收管理。为保证养猪场房屋安全及价值，自2013年至2014年底，温淑华先后安装46扇塑钢窗、三扇门、装修3.5间房屋、维修粉碎机一台、打深水井2眼、监控摄像头7个、电表一块，同时每年对房顶红瓦进行维护更换，雇佣人员对养猪场进行看管，上述投入共计300,250.00元。反诉人系根据双方买卖约定合法占有养猪场，不存在侵权行为，石大伟、柳淑香起诉要求温淑华返还养猪场的诉求如得到支持，则二人应当赔偿温淑华在猪场的投入。恳请贵院支持反诉人的诉求，判令被反诉人赔偿反诉人在案涉养殖场的投入300,250.00元，案件受理费由被反诉人承担。原告（反诉被告）石大伟、柳淑香对被告反诉答辩称，一、反诉的事实不成立，属于捏造事实、伪造证据；二、反诉的理由不成立，按照合同法规定，房屋买卖协议无效是具有溯及力的，溯及到合同签订之时，被告在签订房屋买卖协议后所进行的所谓修缮、投资都属于侵权行为；三、按照合同法规定，合同确认无效后，要恢复至合同签订时的状况，也就是本案被告必须返还房屋，被告并非合法占有。具体理由在质证和法庭辩论意见中加以详细说明。根据原告起诉、被告答辩及被告反诉以及原告对被告反诉的答辩，本院确定本案争执的焦点为：1.原告柳淑香是否是本案适格的原告；2.被告是否应从案涉房屋中迁出，将伟嘉养殖场（梨树镇大伟养殖场）全部房屋院落交付原告；3.原告损失是否存在，被告是否应赔偿原告损失；4.被告的反诉请求是否有事实及法律依据，依法是否应予以支持。本案在审理过程中，针对本诉双方当事人举证、质证如下：原告举证：证据一、石大伟、柳淑香的身份证复印件，证明原告主体身份信息。被告对此无异议。证据二、伟嘉养殖场的营业执照复印件，证明经营者是石大伟，侵占对象是伟嘉养殖场。被告质证称，伟嘉养殖场的经营者是石大伟，成立的时间是2009年。2009年二原告尚未复婚，处于离婚状态。所以案涉财产的所有权人是石大伟，柳淑香不是共有人，所以柳淑香在本案中不是适格的诉讼主体。证据三、四平市铁西区人民法院（2014）西郊民初字第6号民事判决书、四平市中级人民法院（2014）四民三终字第135号民事判决书，证明原、被告间签订的房屋（伟嘉养殖场）买卖合同被判决认定无效，同时铁西法院也已经查明养殖场建在两位原告承包的土地上，是夫妻同居期间共同建造。柳淑香是本案的适格原告，与本案具有法律上的利害关系。四平中院维持（2014）西郊民初字第6号民事判决书，确认原、被告间签订的房屋（伟嘉养殖场）买卖合同无效。被告质证称，对判决的真实性、合法性无异议，对证明的问题有异议。四平中院判决的第6页最后一个自然段中已经否定了铁西法院的认定，柳淑香是否是共有人事实不清。第6页第8、9行，石大伟自认的事实是2000年与柳淑香离婚，离婚后2003年开始建猪舍，共建了6年，2012年复婚。说明案涉房屋是在二人离婚之后、复婚之前的期间，由石大伟个人建造的，是石大伟复婚前的个人财产。证据四、铁西法院调取公安卷宗中的二份笔录（包括铁西法院卷宗光盘），柳淑香的笔录证明签订合同是非正常交付，原告所有家具、家电、衣物等生活设施都没有搬出来，被被告强占或毁损，当时原告猪场租赁给他人李春雷（贩猪的）使用，有租金收入；温志的笔录证明借温志钱的用途为生猪养殖，养殖设施存在。被告质证称，一、四平中院判决认定铁西法院判决认定的事实适用法律有误，原告依据铁西法院卷宗中的相关证据支持本次诉讼的观点，不应当采信。二、柳淑香的笔录足以证实二原告认同借款用于买猪及购买养殖场设施，结合石大伟所出具的2014年5月7日东平安村委会证明二人离婚没离房的事实，原告柳淑香应当对本案被告债权承担偿还义务。三、对温志笔录真实性及说明问题没有异议。四、上述证据均不能证实房屋交易时存在欺诈或胁迫行为，以房抵债是石大伟的真实意思表示。据代理人了解，原告曾经到派出所报案，派出所也到过现场。当时的房屋状况以及屋内设施是否存在，应当以派出所的出警记录作为依据。事实是签订房屋买卖协议以后，原告将全部设施已经拿走，仅留有一台不能使用的粉碎机。所以柳淑香所说的设施齐全不符合客观事实。证据五、报警回执、原告养殖场照片十张、光盘两张、腾迁告知函，证明两级法院判决房屋买卖合同无效后，原告回迁，遭被告阻碍后报警。原告的生活设施和生产设施均被被告出卖或销毁。原告养殖场室内空虚，原有生产设施被被告出卖。2020年5月2日原告到养殖场张贴告知函责令被告腾迁房屋，2020年5月18日原告回迁被告阻碍，侵占至今。光盘是5月2日张贴告知函以及2020年5月18日派出所出警的视频资料，证明孙某不是给被告看管猪场，而是被告将场地出租给孙某进行饲养；原告在被告阻碍回迁的情况下向泰安派出所报案，派出所出警防止矛盾激化。被告质证称，一、报警回执仅能证明石大伟的报警内容是温志将家门锁上，不让石大伟的父母回家。权利受损人不是石大伟，而是其父母以案外人的身份到已经被出售的养殖场。二、铁西法院和四平中院的判决判项是确认合同无效，并未判决被告腾迁房屋，所以腾迁不是被告的法律义务和约定义务。三、照片显示养殖场内没有养殖设施，这是原告交付养殖场时的原貌，不能证实被告搬走了养殖设施。腾迁告知函是石大伟本人张贴，而且制函人是石大伟，该告知函是否真实进行了张贴以及张贴时间均没有其他证据佐证，所以原告方的证明观点不能成立。关于孙某在录像中的说词是否真实，待孙某出庭时进行核对，应当以出庭证言为准。派出所虽有出警行为，但是并未认定双方中的任何一方存在违法行为，即双方到底谁存在过错不由公安机关进行处理，而是由法院进行认定。证据六、原告给高某出具的借据复印件，证明原告向高某借款时用养殖场保育床等抵押，被告强占时养猪设施存在。被告质证称，一、高某和二原告之间借贷关系是否真实存在不能认定，原告并未提交高某给二原告的付款凭证；二、借款时间是2013年4月22日，原告石大伟出卖房屋的时间是2013年8月19日，在房屋买卖协议中明确约定房屋内的生产设施、生活用品由石大伟自行搬迁，所以二原告所提交的该笔借款和本案原告诉求没有任何关联性。证据七、原告屋内物品清单、室外物品清单，证明被告出卖原告养殖场内衣物、日用品、生产设施的名称、数量及价值。被告质证称，在接收房屋时，没有看到二原告清单中所列的任何财产。证据八、郑德山、张某、李某、高某、田某、贾曦青、柳某、赵洪雷、张建国的证人证言以及梨树镇雅戈尔专卖店2020年8月8日出具的石大伟在商店购买衣物的证明，证明被告侵占的养殖场具有家庭生活和生猪养殖生产用途，生活设施、衣物等及养殖设施均由被告侵占、出卖，原告养殖场租金八万元，当时实际已租给李春雷，原告向高某借款时用生猪保育床抵押等。被告质证称，郑德山、贾曦青、赵洪雷、张建国均未出庭，证人证言是不是本人书写按印，内容是否是其真实意思表示均无从考证。雅戈尔专卖店的证明与此案件没有关联性，反倒说明了被告有钱去买高档衣服，却不偿还债权人的钱。证据九、申请证人到庭作证：证人张某到庭作证称，2013年春天到原告家收菜，当时看到原告家里有冰箱、彩电、洗衣机、家具、衣物等生活用品，猪场里暖气、粉碎机、搅拌机等设备。闲聊时，原告说欠被告钱，把房子租给李春雷了，一年租金90,000.00元。后来听说房屋内的物品都没有了，2017年到2018年左右听说物品被温志卖了。被告质证称，证人证言的内容，是传来证据和间接证据，而且其内容来源于原告方，所以该证人证言不足以证明所要证明的问题。证人李某到庭作证称，2012年年初通过朋友介绍说石大伟那有猪舍，当时跟石大伟谈了价格，约定每年8万元租金。后期等回家取钱再去找他时，石大伟已经将猪舍租给李春雷，说李春雷出的价格高，每年90,000.00元。石大伟是否收到李春雷的钱，我不清楚。当时在猪舍谈的，猪舍里设备齐全。石大伟居住的地方跟猪舍在一起，有一些家用电器。被告质证称，证人证言不真实。80,000.00元并不是小数目，应有取款记录或者出借人的证人证言和凭据来证明证人当时和石大伟是否有真实的租赁意向。从关联性角度，证人证明的是2012年初的事实，原、被告的买卖行为是在2013年8月份，这两个事件之间不具有关联性。证人高某到庭作证称，2013年石大伟夫妻用猪的保温床做抵押，在我这借了20,000.00块钱，期限一个月。后期他们还不上我钱了，我就找他们要钱。最开始他把猪舍租给李春雷了，当时李春雷说一天租金300.00元，一个月10,000.00来块钱。借款时我不知道猪舍已经租给李春雷了，我是后期去猪场找他们要钱，才知道的。我不认识温志，我最后一次要钱时，看见有一个人，后期听别人说石大伟欠他钱，给他房子什么的。温志是如何占有和使用房子的我不知道。设备被卖了我是听石大伟屯子里的人说的。我跟石大伟说设备已经抵押给我了，卖了是诈骗。石大伟说不是他卖的，是别人卖的。被告质证称，证人的出庭证言和庭前书写的证明内容不一致，证言不真实。证言的部分内容尤其是温志如何占有和使用房屋以及猪舍内的设备是否被温志卖掉，均是证人道听途说，不是亲眼所见。该类间接证据和传来证据根据法律规定，不能作为认定事实的依据。证人田某到庭作证称，我家离原告家不远，听说石大伟欠温淑华钱，温淑华就搬到石大伟家了，猪舍让温淑华占用了，什么时间占的不清楚，具体谁去住的不清楚。我没看见有人往猪舍里拉东西，以前猪舍里的设备都有，家里的家电都有。有一次我路过时，看见一辆半截子车把猪舍的设备都拉走了，时间记不清了，车上的司机我不认识，我就知道不是石大伟拉走的。被告质证称，首先证人出庭没有证明任何与案件相关的事实，代理人询问了书面证言的相关问题，证人都拒绝回答。所以书面证明中的相关内容，代理人有足够理由相信不是证人的真实意思表示，而是和本案具有利害关系的人，事先打印好以后才找到的证人，证人的签字是否本人书写，证人也拒绝回答，所以证人本次出庭是浪费司法资源的恶意行为。证人柳某到庭作证称，原告柳淑香是我姑，她家猪舍的电焊活我参加了，保温床、围栏、门子什么的都是我做的，从2003年到2007年所有的电焊活我都做了。2014年以后没有再去过猪舍。原告居住的房屋在干活时我去过，后期没再去过。2010年到2013年二原告具体是不是在一起过日子我不清楚。被告质证称，猪舍里具体有哪些生产设施，生产设施是被谁拉走及变卖的，证人并没有证明。被告举证如下：证据一、铁西法院和四平中院的判决、2013年8月19日原告石大伟和被告签订的房屋买卖协议书，证明案涉房屋是石大伟在2003年至2009年个人建筑开办的养殖场，二原告在2000年离婚、2012年复婚，所以案涉财产应是石大伟个人财产。买卖协议书第三、四条明确上述建筑是石大伟自有财产，石大伟前妻、子女及其他人不享有处分权利。这些足以说明柳淑香不具有诉权。原告质证称，对铁西法院和四平中院的判决真实性、客观性、关联性没有异议，对证明问题有异议。石大伟和柳淑香所建造的养殖场在两个人的承包土地上，对此铁西法院已有明确认定。被告在庭审中也自认双方是离婚没离房，仍处于同居状态。本案诉讼是发生在双方复婚之后，双方离婚时财产没有进行分割，仍然处于共有状态，因此柳淑香是本案的适格原告。买卖协议第三、四条记载建筑是石大伟自有财产这是广义的记载，包含了柳淑香的份额，指的不是他人财产。证据二、2013年8月19日房屋买卖协议书第三条、2013年9月2日梨树县价格认证中心的价格认定书以及申请法院调取的梨树县价格认证中心的卷宗，证明根据协议书约定，生产设施和生活用品由石大伟自行搬走，经梨树县价格认定中心鉴定，房屋价值是530,000.00余元，价格鉴定书中有房屋结构的相关细目和照片，照片中显示猪舍内并没有生产设施。本次开庭石大伟自认2017年被告出售了生产设备，其说法和行政机关鉴定时的照片内容不一致。根据合同约定可以认定生产设施和生活用品是由石大伟自行搬走的，所以被告没有赔偿义务。原告质证称，一、对房屋买卖协议的真实性和关联性没有异议，对合法性和证明问题有异议。1.该协议书被生效判决确认为无效，以此证明本案事实不具有证明力；2.协议中第三条只是约定房屋内生产设施、生活用品由石大伟自行搬迁，被告不负责搬迁费用，但不能证明原告受到被告阻碍而没有实际搬迁。同时证明被告搬迁的举证责任在被告方，而不在原告，这是诉讼法上消极方无法举证的规定。二、关于价格认定书，委托方是康平派出所，委托鉴定的范围仅指砖瓦房、猪舍、仓房，而没有包括生产生活设施和衣物等。同时，鉴定书形成的时间是2013年9月2日，远在被告强占原告养殖场之后几个月，此时屋内的原有生产生活设施、衣物等已被被告出卖或转移，因此没有在鉴定的范围内出现。综上，这组证据不能证明原告主张生产生活等物质损失请求不成立。证据三、（2020）吉0322民初914号民事判决和民事裁定，证明房屋买卖协议被确认无效以后，针对原告在2020年初往回要房的事实，被告在2020年以石大伟为被告以民间借贷纠纷为案由提起诉讼，法院判决石大伟偿还借款480,000.00元以及从2013年7月19日以后的利息。在诉讼过程中，根据被告申请查封了案涉养殖场，包括本案诉争的所有猪舍和房屋。如石大伟不能偿还借款，那么案涉财产面临着评估拍卖的事实。被告作为债权人，债权的实现依靠案涉房产的变现，所以被告占有和使用房屋是对房屋的增值和保值行为，未侵害原告的任何利益，不能立刻腾迁。原告质证称，对该两份文书真实性、合法性没有异议，对证明的问题和关联性有异议。这两份文书分属不同的法律事实和案由，而且查封裁定并没有直接指定被告是财产的保管人。依据物权法的规定，两位原告是案涉养殖场的实际所有人，所有人的物权效力是全方位的，效力层阶是最高的。两份文书不能改变房屋的所有权关系，更不能撼动合同法关于合同确认无效后，返还原物、恢复原状的效力和法定的义务。针对反诉双方当事人举证、质证如下：被告（反诉原告）温淑华举证如下：在案涉养猪场投入明细表、照片6张、票据5张、装潢公司明细表1张，证明被告购买房屋后更换了46扇塑钢窗、3扇门支出43,500.00元，装修了三间半房屋支出18,000.00元，维修了粉碎机一台支出1,000.00元，打深水井两眼支出10,000.00元，安装监控摄像头7个、电脑及配件、座机，价值1770元，安装电表一块价值1,000.00元，房顶红瓦每年的维修和更换费用，票据5张计17,580.00元，雇佣人员看管猪场工人工资每月2,000.00元，7年共计188,000.00元，买煤的取暖每年2,000.00元，7年共14,000.00元。上述八项费用加在一起是300,250.00元。原告（反诉被告）质证称，该组证据不具有真实性和合法性，不具有证明力。华联装潢处这份清单是2014年5月1日，按照法律规定合同无效具有溯及力，被告擅自更换反诉被告原有红松、落叶松的口料和扇料，也就是说更换门窗用于出卖获利侵害了原告的权利，属于侵权行为，不应当得到保护。被告提供的5张票据其中有4张盖有四平景顺装饰有限公司的印章，表明该公司在2013年、2014年、2015年对石大伟的养殖场进行了承建，据国家企业信息公开信息显示，该公司成立于2016年3月21日，该公司尚未成立却有了营运行为，并出具收据加盖公章以示真实性和负责任，显然是伪造证据，不具有真实性。同时，两张收据记载2015年到2018年、2019年到2020年5月8日，同样不具有真实性，公司成立时间问题外，今年从春节到现在一直是疫情防控期，收据时间恰在梨树县疫情严控期间，不允许进行生产，而且此期间原告多次找被告要求返回房屋，未见有任何房屋修缮行为。关于深水井，按照我国水法和2000年吉林省实施水法的办法第25条、27条规定，生产经营用水实行的是取水许可证制度，被告未经批准擅自打深水井属于违法行为，此项支出不受法律保护。关于摄像头、电脑等辅助设施，属于动产，系被告日常生活所需，可以迁走，不需原告赔偿。关于房屋看管费，原告在本诉中提供光盘已有相应证据，现在的看屋人孙某属于租赁场所进行经营。同时，合同被宣告无效后，被告应返还房屋，未予返还属于侵权行为，原告没有直接获得利益，不应予以赔偿。照片中反映出原养殖场具有居住的生活条件和设施，反映出木质地板、供暖暖气，包括鞋架等居住设施，印证了原告请求物质赔偿具有事实基础。门窗是已经换成塑钢窗的照片，不是原有的木质门窗，但该组照片反映不出有关门窗的毁坏情况和是否必须更换。证人温某到庭作证称，温淑华是我姐，2013年冬天开始我在养殖场看房子，每月工资2,000.00元，从今年过完年我就不在这干了。所挣工资用来偿还我以前的债务和日常花销了。我住在前院，看管期间房屋一直空着，我走之后，又找的别人去看的，剩余老母猪，之前有五六十头猪，是孙某养的。看房期间，温淑华换的窗户，每年换房顶的坏瓦。我住的屋在最前边，温淑华收拾了。最东北角的房屋也收拾了，铺的地板，最先是我妹妹暂住过一段。两个井都是温淑华打的。安装摄像头的事我知道。我去看房子时，猪舍里没有啥设备。我在猪舍里养过两茬猪，没挣着钱。原告质证称，证言证明了温某利用石大伟养殖场进行生产经营是真，庭审中所称看屋是假。而且反映出温淑华将房屋出租给孙某进行生猪养殖，给亲属提供租赁住处。由此可见，温某所称的看房是捏造的，看房费用不应支持。证人孙某到庭作证称，2019年温志找我看房子，同年5月4日我就去了，至今我和我爱人还在看房。温某是去年秋天走的，我刚去时他还没走，我俩住前后院。后来他走了，就剩我自己了。我去时，猪场没有人养猪也没有设备。我当时只有一头大猪就赶到猪场了，现在育有十多头小猪。看房每月给我2,000.00元，给过我两次，现在还欠我三个月工资。在我看屋期间，石大伟说房屋是他的，派出所民警来了，我不清楚具体是咋回事，就给东家打电话，东家就来人了，我当时没说是我租的养殖场。原告质证称，孙某的证言与温某的证言截然矛盾，温某证实孙某先前养了六七十头猪，另外孙某说看房的时间与温某相互重叠，与一个人看房是相互矛盾的。请求法庭对两份证言不予采纳，而且今天温淑华没有到庭，对于是否存在雇人看房和工资报酬的支付无法质证确认。原告石大伟（反诉被告）举证据如下：工商企业信息，来源于国家企业信息网和企信宝网截屏，证明被告所提交的修缮养殖场票据的承揽单位景顺公司是2016年3月31日成立，被告提供的票据虚假，不存在房屋修缮的支出费用。李树民的证人证言，证明原告养殖场在整个修建过程中，他本人是土建工程的大包和劳务清包，石大伟的门窗都用的是红松和落叶松，使用年限在三十年，性能比塑钢好，原告换掉优质材料，通过此手段获利。被告质证称，景顺公司原为个体工商户，负责人是吴景顺。该公司在2016年3月21日提级为有限公司，同样是自然人投资，所以景顺公司在没有提级以前对案涉房屋维修，在事后以公司名义出具票据，并无不妥。虽然存在瑕疵，但不能否认对房屋进行维修的事实。李树民本人没有出庭作证，证言内容真实性无法考证。而且证言形式是机打，不是本人书写，证据来源无从考证。原告没有提交和李树民的大包、清包合同，是否存在真实的承包关系不能认定。被告之所以更换塑钢窗，是因为原有的门窗窗框失修，不再具有利用价值，为保证房屋安全和价值，被告才进行的投入。综合当事人举证、质证，结合其在庭审调查中的陈述与辩解，本院查明：原告石大伟系梨树县梨树镇伟嘉养殖场的经营者，因从被告等处借款，于2013年7月24日，与被告签订抵押协议，约定以伟嘉养殖场的房屋、养殖圈舍院落为其借款68万元担保。同年8月24日，原告石大伟与被告温淑华签订了《房屋买卖协议书》，内容为“甲方石大伟现有养殖用房四栋（1162平方米），出售给乙方温淑华使用，经双方充分协商，达成如下协议：一、交易价格为68万元。二、甲方确保该房屋没有抵押、质押，也不与他人存在产权、土地所有权纠纷，如出现上述情况，甲方应作出赔偿。三、屋内生产设施、生活用品甲方自行搬迁，乙方不负责相关搬迁费用。四、该建筑系甲方自有财产，甲方前妻、子女及其他人不享有处分权利等”。协议签订后，被告接收了养殖场。2013年8月27日，原告柳淑香向公安机关报案称被告强占了猪场。公安机关出警后，委托梨树县价格认证中心对养殖场房舍价值进行了评估，认定案涉财产价值53万元，公安机关未作出实体处理。2014年二原告对《房屋买卖协议书》向四平市铁西区人民法院提起合同效力确认之诉，铁西区法院以城镇居民禁止在农村购置宅基地及原告石大伟处分夫妻共有财产未征得原告柳淑香同意为由判决书确认《房屋买卖协议书》无效。被告不服判决提起上诉，四平中院认为原告以其土地承包经营权抵偿债务无效，铁西法院判决认定事实、适用法律错误但结果正确，于2015年2月2日判决维持原判。2020年5月2日，原告在养殖场张贴《腾迁告知函》，通知被告于10日内腾迁完毕。2020年5月18日，原告石大伟向公安派出所报案称其朋友温志将其家门锁上了不让其老爸老妈回家，派出所未作出处理。被告温淑华等于2020年6月就原告借款向法院提起诉讼，法院判决原告石大伟偿还借款并按月利率1.2%支付自2013年7月19日开始至清偿之日的利息。在该案审理期间，被告申请法院对案涉养殖场财产进行了保全。根据本案事实，依据相关法律规定，针对本案争执焦点，本院综合评判如下：1.柳淑香不是本案适格的原告，其诉讼请求依法不应予以支持四平市中级人民法院生效的判决已确认案涉养殖场财产为原告石大伟个人财产，柳淑香未提供相反证据足以推翻该事实，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第六项关于已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实当事人无需举证证明的规定，本院认定案涉养殖场财产为原告石大伟个人财产。柳淑香无权以财产共有人的身份主张权利，其诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。2.被告温淑华应从案涉房屋中迁出，将伟嘉养殖场（梨树镇大伟养殖场）全部房屋院落交付原告石大伟原告石大伟与被告温淑华的《房屋买卖协议书》已被人民法院生效判决确认无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告温淑华已另案起诉原告石大伟偿还借款，被告温淑华继续占有合同约定财产无法律依据，其应将案涉财产返还给原告石大伟。因原、被告合同约定的养殖场用房就是伟嘉养殖场（梨树镇大伟养殖场）的房屋，故原告石大伟要求被告温淑华从案涉房屋中迁出，将伟嘉养殖场（梨树镇大伟养殖场）全部房屋院落交付原告石大伟的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。3.原告请求赔偿的损失证据不足，事实无法认定，依法不应予以支持本案系原告石大伟与被告发生的买卖行为，被告依据合同接收管理养殖场，原告柳淑香当年到公安机关报案及铁西、四平中院两审均未认定被告系强行侵占的养殖场，原告所提供的证据不足以证明其所列室内物品清单中的生活设施、家具、衣物等被被告占有、处分。2013年8月28日公安机关委托梨树县价格认证中心对养殖场房舍进行价格鉴定时，梨树县价格认证中心现场勘查时对原告养殖场的现状进行了拍照、登记，鉴定内容中并没有体现原告所列室内外物品清单中的生产生活设施，原告质证称此时原有生产生活设施、衣物等已被被告出卖或转移，因此没有在鉴定的范围内体现出来与其举证称相关物品于2017年左右被被告处置不符。原告主张被告强占其养殖场，室内外生产生活设施、衣物等被被告占有处分事实无法认定，对其要求被告赔偿该部分损失300，740.00元的诉讼请求由于缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原告石大伟虽主张养殖场交付被告之前正在出租，但未提交承租人本人关于确实存在租赁关系的证明，事实无法认定。原告虽主张被告曾将养殖场交由他人用过养殖，但未举证证明原告收取了租金及收取租金的数额，其亦未提交证据证明合同被确认无效后其有已将养殖场对外出租因被告原因租金未能收取或为养殖从他处另行租赁了养殖场自己支付了租金的事实，原告要求被告赔偿侵占房屋、养殖圈舍期间造成的租金损失756，000.00元的诉讼请求因缺乏事实及法律依据，本院不予支持。4.被告反诉请求的损失事实及法律依据不足，依法不应予以支持依据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还的规定，因被告系以被告应偿还的借款抵顶的买卖合同价款，故原、被告合同被确认无效后，被告应将合同约定的养殖场用房返还原告，然后另行向原告主张偿还借款。被告未及时返还养殖场用房，应自行履行看护责任并承担看护费用。故被告是否雇佣人员进行看护及是否支付看护费用，属于其应承担的义务，对被告反诉要求原告赔偿其看护费用损失的请求，本院不予支持。本案发生的根本原因系被告借款未还，以买卖养殖场用房的方式偿还借款，对买卖合同无效负有过错。被告为了借款能够得到清偿与原告签订养殖场用房使用权买卖合同，对导致合同无效不存在过错。故依据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失的规定，原告应对被告在合同被确认无效之前的投入损失予以适当赔偿。合同被确认无效后，被告未经原告同意再行投入，属于其自愿行为，除原告同意补偿外，其投入损失应由其自行承担。被告主张的接收养殖场后安装更换了门窗、装修了房屋、维修了机械、打了井、安装了监控设施、电表、对房舍进行了修缮维护等事实虽然存在，但被告提交的支付凭证均为非正规票据，真实性无法认定，据此及被告所举的其他证据均不能证明被告实际进行投入的具体时间即在合同被确认无效之前还是之后以及投入钱款的准确数额。被告该部分反诉请求事实及法律依据不足，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告温淑华从案涉房屋中迁出，将伟嘉养殖场（梨树镇大伟养殖场）全部房屋院落交付原告石大伟，于本判决生效后五日内履行完毕；二、驳回原告石大伟要求被告温淑华赔偿物质损失的诉讼请求；三、驳回原告石大伟要求被告温淑华赔偿租金损失的诉讼请求；四、驳回原告柳淑香全部诉讼请求；五、驳回被告温淑华要求原告赔偿投入损失的反诉请求。案件受理费7156.00元，由原告石大伟、柳淑香负担。反诉费1451.00元，由被告温淑华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审 判 员 陈洪伟二〇二〇年九月二十七日法官助理 （贾贺书 记 员 李 雪