陕西省石泉县人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0922民初54号原告：温秀良，男，汉族，1962年4月13日出生，陕西省石泉县人。特别授权委托代理人：尹立波，陕西奇声律师事务所律师。特别授权委托代理人：刘平，陕西森云律师事务所律师。被告：陕西天汇明远房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91610000552159968U。法定代表人：彭强，公司经理。被告：陕西天汇明远房地产开发有限责任公司石泉县分公司，统一社会信用代码：9161092258077890XJ。负责人：彭强，公司经理。被告委托代理人：张东，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。原告温秀良与被告陕西天汇明远房地产开发有限责任公司（以下简称天汇明远公司）、陕西天汇明远房地产开发有限责任公司石泉县分公司（以下简称天汇明远公司石泉县分公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年1月3日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告及其诉讼委托代理人，被告诉讼委托代理人到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议、本院审判委员会讨论，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即交付符合合同要求的置换住房一套8号楼（603）室及门面房一间（自西向东数第一间），同时对毁损的室内墙体恢复原状（将封闭的进户门打开、两个卧室墙体和三个窗户恢复原状、厨房开的门恢复原状即窗户安装完整）；2、给付2019年7月16日至2020年7月15日的安置费10000元；3、承担自2015年7月16日至交付之日止门店租赁费每年30000元；4、赔偿材料损失河沙1600元、水泥1512元、材料搬运费1000元、合计4112元；5、承担本案全部诉讼费用3820元（包含案件受理费100元、保全费2120元、购买保险费1600元）。事实及理由：2012年7月17日，原告与被告签订《房屋拆迁产权置换协议》，原告将自己91平面米的房屋及土地使用权交由被告进行商品房屋开发，置换给原告门面一间及住房一套。协议签订后，原告将置换房屋交给被告开发，被告于2019年10月底开始对拆迁户进行交付，但被告却以置换给原告的房屋已出售为由，拒绝向原告交房，经原告多次交涉未果，遂起诉，请求依法判处。被告辩称，一、原告诉请要求交付符合合同要求的置换住房（603）室及门面一间的请求不成立。1、原被告签订的《县城西关棚户区改造〈江城世家〉项目房屋拆迁产权置换协议书》（以下简称房屋拆迁置换协议），约定置换给原告的住房为F幢6层F东户，被告在开发〈江城世家〉现为水岸郡城项目时，根据石泉县城乡规划委员会的文件要求，水岸郡城项目的楼号最终均是以阿拉伯数字对楼幢号进行了命名，未同意用英文字母对楼幢号进行命名，故被告开发的水岸郡城项目中实际并无F幢楼。2、根据政府规划部门要求调整后的小区楼幢号规划，结合双方签订的《房屋拆迁置换协议》的约定，可以确认协议中F幢楼为目前水岸郡城项目建设中的7号楼。事实上，被告已与多家被拆迁户达成补充协议，均约定将F幢调整安置到7号楼，也足以证明F幢就是7号楼。3、截止原告提起诉讼，目前水岸郡城项目7号楼仍在建设施工当中，尚未达到竣工验收条件。我国《建筑法》第61条第2款规定:建筑工程未经验收的或验收不合格，不得交付使用。故原告主张的按合同要求交付房屋，目前尚在修建中，无法交付。4、根据原告申请保全的材料，其认为被告应当向其交付8号楼603室的主张也不能成立。第一、根据政府调整后的规划，F幢对应的是7号楼而不是8号楼；第二、8号楼603室已于2018年10月23日出售他人，并签订了《商品房买卖合同（预售）》，原被告并未就F幢F2东协议调整至8号楼603室，原告主张被告交付8号楼603室没有合同和事实依据。同样一楼门面房也尚在修建中，也不具备交付条件，原告该项请求也应驳回。二、原告要求承担延期交房的违约金不能成立。1、合同中对延期交房，被告承担的违约责任明确约定为按原标准继续支付给原告临时安置补助费每年10000元。2、原告在本次诉讼中已根据该违约条款的约定作为第二项请求提主张，又在第三项请求中主张延期交房违约金属重复诉请。综上，原告的第一、第三、第五项主张均不成立，请依法予以驳回。原告为证明诉讼主张，向本院提供了以下证据：证据一、房屋拆迁置换协议，证明原告所置换房屋位置位于F幢，第六层F2东号和第一层一个门面（即现在的8号楼603室及自西向东数第一间门面房一间，长23米，宽4.2米），交房时间为2015年7月16日之前，否则承担逾期交房临时安置费每年10000元（只是住房的安置，不包括门店的损失）。证据二、交房补充协议2份，张新菊、牟方述、陈乾斌、阮仕琴书面证明材料，证明F栋就是8号楼。证据三、与天汇公司工作人员交涉交房录音及录音文字整理。证明F栋就是8号楼。证据四、照片12张及被告公司工作人员记载原告的装修材料清单（该清单少记了20袋水泥）。证明原告对房屋的装修情况和邓斌对房屋装修情况，证明邓斌对房屋装修时，损毁房屋的情况。证据五、诉讼费、保全费、缴纳购买诉讼保全保险票据。证明造成原告的损失。证据六、租赁合同，证明延期交房租赁费损失。证据七、石泉县人民法院（2017）陕0922民初533号民事判决书、安康市中级人民法院（2018）陕09号终234号民事判决书，证明刘汉贤为被告开发项目被拆迁安置户，已生效的民事判决书，判令被告交付刘汉贤B幢楼安置住房4套，以判决书所载B幢楼为参照物，县城西关棚户区改造《江城世家》项目F幢楼就是该项目沿滨江大道自西向东第二幢楼即被告所称8号楼。证据八、房屋拆迁置换协议（聂胜青夫妇与被告签订），证明该协议中对F楼的位置进行了约定，即汉江大桥桥头自西向东50米，正负不超过10米为协议的F楼。证据九、施工图纸，证明置换给原告门面房的位置在汉江大桥头自西向东第一间门面房（即被告所称9号楼自西向东第一间门面房）。被告对原告提供的证据一、证据二真实性无异议，但提出房屋拆迁置换协议只能证明置换房屋的位置在F幢，不能证明原告所主张的8号楼603室及原告所称的门面房在自西向东第一间，交房补充协议只能证明被告将原安置给张兴菊、张红霞F幢的房屋通过补充协议的方式安置在8号楼，不能证明F幢楼就是8号楼。对证据三电话录音及录音整理资料不予认可，认为该录音对象是否为费健（被告公司人员）不能确定，录音文字整理资料看不出对话是谁说的，即便是费健的对话也不能证明费健经公司授权与原告协商此事，与原告协商过程的讲话内容，不能达到原告的证明目的。对证据四的真实性不予认可，原告没有证据证明8号楼603室是其置换房屋，所以该房屋中的材料不能认定为原告所有。对证据五的真实性无异议，不能认定为原告的损失，对证据六不予认可，该协议并非温秀良所签，与原告无关。对证据七、证据八无异议，但与本案无关联，不能以此判决推定8号楼就是F楼，证据八该置换协议中只有F楼约定，并没有提到8号楼，协议关于汉江大桥向东50米，正负不超过10米，指的是门面房而非住房，不能证明F楼就是8号楼。证据九对图纸的真实性未发表意见。被告为证明其辩称事由，向本院提供了以下证据：证据一、石泉县规划委员会文件，水岸郡城7号楼预售许可证，证明政府部门正式批复的规划文件中，《水岸郡城》项目中实际并无F幢楼，只有以阿拉伯数字命名的楼幢号。证据二、上报县规划部门《水岸郡城》项目总平面图及立面图，证明调整规划审批后的7号楼对应审批前的F楼，即B为2、C为3、D为5、E为6、F为7号楼。证据三、四份补充协议，证明原F楼就是规划调整后的7号楼，被告始终积极与被拆迁人保持沟通，解决前期拆迁遗留问题。证据四、房屋拆迁置换协议，证明1、与原告的协议中并未约定为原告安置的住宅为8号楼6层603室，也未约定为603室；2、依协议，可安置原告的F幢，按照政府调整后的规划文件，对应为7号楼，具体序号，需要以补充协商方式解决。证据五、水岸郡城项目7号楼在建实景图，尚未竣工验收证明，证明1、未竣工验收合格的不得交付，目前F楼作为调整后的7号楼，尚未达到交付条件，故原告要求交付的诉请不成立。2、由于原协议所约定的一层门面房尚在建设中，故原协议中关于一层门面房亦达不到交付条件。证据六、商品房买卖合同（预售），证明1、邓清静已购买8号楼1单元6层03号房，而原被告之间并无交付8号楼603室的合同约定义务。2、截至本次诉讼，被告并未与原告就置换8号楼1单元6层03号签订补充协议或达成商品房置换（买卖）合同，原告不享有该房的交付请求权。证据七、石住建函（2019）200号关于拆迁安置房屋相关问题的告知函，证明8号楼603不是拆迁安置用房。证据八、建筑户型图，证明原被告在签订房屋置换协议时出具的户型图，原告所签F2东住房是在F楼的北面不属临江住房，现8号楼的603室是临江住房，二者不是同一住房，也不是同一位置。原告对被告提供的证据一真实性无异议，但提供该文件下发在双方所签订的房屋置换协议之后，对本案涉及的房屋置换协议不产生约束力，《水岸郡城》7号楼预售许可证与本案无关。对证据二、证据三的真实性未发表意见，认为不能达到被告所称7号楼就是F幢楼的证明目的。对证据四、证据五中的水岸郡城项目7号楼在建实景图的真实性无异议，同样该证据不能达到被告所称7号楼就是F幢楼的证明目的。证据五中的尚未竣工验收证明没有出具证明单位负责人或经办人的签字，不具备证据的形式要件。对证据六的真实性不予认可，被告存在提供伪证的嫌疑。对证据七真实性无异议，但该文件是根据被告上报资料作出，该函件对原告不具有约束力，同时，按被告提供的规划手册中明确记载，8、9号楼已验收。对证据八真实性无异议。为查明案件事实本院当庭出示，1、2020年7月9日到涉案楼房进行了现场勘验丈量制作了现场勘验笔录及现场丈量勘验平面图，2、被拆迁户向本院提供户型图，3、石泉县城关镇西关尾子棚户区改造项目规划设计方案，第五章规划区功能定位和规模（照片）经质证，原告对本院所调查的上述材料均无异议，被告对本院出示的上述证据真实性无异议，但提出规划设计方案中关于8、9号楼已验收是被告单方陈述，工程竣工验收应备案，目前实际并未竣工验收。对上述双方当事人无异议的事实及证据，本院予以确认并在卷佐证。结合双方提供的证据及当庭陈述，本院经审理认定事实如下：2012年7月17日，被告天汇明远石泉县分公司（拆迁人、合同甲方）与原告温秀良夫妇（被拆迁人、合同乙方）签订《房屋拆迁置换协议》，协议相关条款载明其中：第二条、乙方房屋坐落于城关镇西街商住楼一楼西，国有土地面积为/平方米，其中：天井，院场面积/平面米，国有土地证号无；房屋建筑面积91平面米，二层及二层以上面积为零平面米，因房产证原件丢失，如今后出现该户房产证视为无效，以此面积作为置换依据。第三条、产权置换房屋1、甲方给于产权置换房屋为期房，一、二、三层为商业用房（其中：一层为单间门店），四层以上为住宅，内设电梯，全框架全现浇结构。2、该安置房约定位置及补偿面积：门店位置在大桥头第一层第一个门面，其规格为长23米、宽4.2米，建筑面积（含公摊面积）96.6平面米；住宅套房在******，建筑面积（含公摊面积）97.92平面米。并保证通风采光良好，超出或低于约定面积，按每平面米2600元互补差价。在同等条件下，如有临江房乙方有优先调换房屋的优先权。3、所置换的门店房和住宅套房建筑面积，与安置面积对等部分，按建筑面积直接置换房屋。超过（或者不足）门店房建筑面积部分为/平面米，按照成本价计算补差金额（说明：市场价以甲方正式公布的销售价格为准，成本价是市场价的九折，以下同）。乙方（或甲方）需向对方补差价，依据确定的成本价计算出最终补差金额。4、本协议约定的建筑面积与房管部门确定产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。房屋交付时，产权登记面积与协议约定面积发生差异的部分，双方同意据实计算，多退少补。5、规划、设计变更的约定。因规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，造成安置房建筑面积增加或减少的，在有关部门批准同意之日起15日内，甲方需书面通知乙方。甲乙双方应当充分协商，就面积变化引起的互补问题，另行签订补充协议。第六条、乙方在接到甲方搬迁通知后7日内搬迁腾空房屋，经甲方确认，旧房由甲方拆除。第七条、产权置换房屋的交付，1、甲方在2015年7月16日前将产权置换房屋交付给乙方。2、甲方负责统一办理安置房的房屋所有权证、土地使用权证，费用由甲方负担。在办理安置房房屋所有权、土地使用权证件过程中，乙方应当积极协助甲方，如因乙方的原因，导致不能或延迟取得房屋、土地权属证书的，责任由乙方自负。3、乙方在接到甲方的交房通知后，30日内应到甲方办理交接房手续，并结清应交付给甲方的房价款，逾期不办理接房手续的视为乙方违约，甲方有权力另行处理该房产。4、安置房竣工后，周边的空地、院场归甲方所有，乙方不得以任何借口占用或乱搭乱建。第八条过渡方式及过渡费，乙方自行解决过渡用房，36个月由乙方负责。第九条违约责任，因甲方的责任延长过渡期限的，乙方自行解决的过渡用房自逾期之月起，甲方按照原标准继续支付给乙方临时安置补助费每年壹万元整。但不可抗力原因除外。《房屋拆迁置换协议》签订后，原告按照协议约定将自己房屋交由被告拆除，被告按照协议给付原告房屋拆迁安置补助费至2019年7月。2014年4月1日，石泉县城乡规划委员会办公室石规办发（2014）4号文件《关于人民大厦等建设项目规划设计方案调整的评审意见》，其中“四、水岸郡城商住小区方案调整，调整意见：（一）1号楼建筑层数降至16层，2号、6号、7号楼建筑层数仍为16层，3号楼建筑层数调整至19层，5号楼建筑层数调整至22层，8号楼建筑层数仍为19层，9号楼建筑层数仍为21层；（二）应按6层以上建筑高度的0.1倍退让道路红线，并与东侧西关一期棚户区改造工程建筑退让道路红线保持一致，底部应设置裙房；（三）严格按要求配置停车位、公厕、垃圾房等市政公共设施，必须负责将该区域的污水管接入滨江大道主排水管道，严禁直排汉江。”2018年10月23日，被告天汇明远公司石泉县分公司与邓清静签订《商品房买卖合同（预售）》将8号楼临江房603室出售给邓清静。2019年，原告得知其他相邻被拆迁户部分返迁，就要求被告返还所置换的房屋8号楼603室，被告告知原告8号楼603室已出售，此后双方就安置住房返迁协商未果，原告遂诉至本院。审理中，原告于2020年3月11日向本院申请诉讼保全，本院经审查，于2020年3月13日作出（2020）陕0922民初54号民事裁定书，裁定查封被告修建的位于石泉县城关镇西街社区《水岸郡城》8号楼6层603室，查封期限三年至2023年3月12日。另查，被告开发的《水岸郡城》项目共计建设7幢楼，自东向西至石泉县城西关汉江大桥北桥头分别为2号楼、3号楼、5号楼、6号楼、7号楼、8号楼、9号楼，其中3、5号楼已建成交付使用，8、9号楼已验收。其中2、6号楼尚未修建，8号楼部分房屋已出售并交付。本院已生效执行的（2017）陕0922民初533号民事判决书判决“一、陕西天汇明远房地产开发有限责任公司、陕西天汇明远房地产开发有限责任公司石泉县分公司于本判决生效后三十日内将其所修建的，位于石泉县县城西关沿滨江大道《江城世家》住宅**住房（分别为第********、第******、第******、第******BI）交付刘汉贤所有。”其中B幢楼对应的是被告所建3号楼。原告所主张的门面房位置在石泉县汉江大桥北桥头自西向东第一间门面房（即被告所称9号楼一层）。另，2013年12月，被告天汇明远公司石泉分公司（拆迁人、甲方）与聂胜青、白家秀（被拆迁人、乙方）签订了《县城西关棚户区改造〈江城世家〉项目房屋拆迁产权置换协议》（以下简称房屋拆迁置换协议）及《补充协议》，聂胜青、白家秀均已去世，其子聂军因房屋置换协议履行起诉被告天汇明远公司石泉分公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案本院已审理终结。聂胜青夫妇与天汇明远公司石泉分公司所签订的《房屋拆迁置换协议》第三条(3)载明“一楼门店位置：按原居住顺序就近安置，正面宽4米×长18米=72㎡。二楼商业用房在F幢建筑面积607.82㎡，交房前按乙方要求进行隔断。住。住房置换位置在****F3东筑面积（含公摊面积）112.8㎡”。《补充协议》第一条载明“一楼门店正面宽由4米调整为4.4米，其具体位置在以大桥基础东面向东延伸50米原则上东西差异不得超10米，二楼商业性用房以此为基础。”2020年7月9日，本院对双方争诉涉案楼房的位置进行了现场勘验，通过现场勘察：1、双方所争诉(原告所称F楼、被告所称8号楼)建设位置，位于石泉县县城，位于石泉县县城西关滨江大道内侧桥北桥头基础东墙面向东46.8米至82.5米处，一楼门面房共6间，该楼主体完工，楼上部分住房已进行装修。被告所称7号楼位于8号楼同侧以石泉县大桥南桥头基础东墙面向东82.5米至114.7米处该楼主体尚未完工。2、通过与拆迁户可以确定其所签《房屋拆迁置换协议》中置换住房标注F3、F1为临江住房，标注F2为非临江住房。本院认为，被告天汇明远公司石泉分公司与原告温秀良夫妇于2012年7月17日所签订的《房屋拆迁安置协议》系合同双方真实意思表示，该协议约定的产权调换的实质，是原告以其所有的产权房屋与被告天汇明远公司所建造的产权房屋进行调换互易合同，未违反法律及行政法规强制性规定应为有效，合同双方应严格履行。关于《房屋拆迁安置协议》中F楼对应的被告所称7号楼还是8号楼的问题，从石规办发（2014）4号文件对水岸郡城商住小区调整意见可以看出，该文件的调整仅是对各号楼的楼层数进行了调整，并未明确如被告所称，将F楼按7号楼进行调整命名。被告开发的《水岸郡城》共7幢楼自东向西至汉江大桥北桥头分别命名为2号楼、3号楼、5号楼、6号楼、7号楼、8号楼、9号楼，其中2、6号楼至今尚未修建，3号楼、5号楼已交付使用。被告称调整规划审批后的7号楼对应审批前的F楼，即B为2、C为3、D为5、E为6、F为7号楼，而本院已生效的（2017）陕0922民初533号民事判决书判决被告返还刘汉贤B号楼的房屋已执行，交付刘汉贤B号楼安置房屋对应的位置为被告所建已交付的3号楼，因此被告称调整规划审批后的2号楼对应审批前的B楼不符合客观事实，按照被告所称调整规划审批前后对应楼号排列顺序方式，其所开发的7幢楼自东向西应分别为：A为2、B为3、C为5、D为6、E为7、F为8号楼。同时，本院在审理聂军与被告房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案中，聂胜青夫妇与被告所签订的《房屋拆迁安置协议》及《补充协议》中对拆迁后F楼的位置作了明确约定，通过本院现场勘察丈量，被告所称的8号楼的修建位置与聂胜青协议所载F楼位置一致，因此，被告辩称7号楼为原告《房屋拆迁安置协议》F幢楼与事实不符，《房屋拆迁安置协议》F幢楼与8号楼为同一幢楼符合客观事实。原、被告所签订的《房屋拆迁安置协议》约定“住宅套房在F幢六层F2东号，建筑面积（含公摊面积）97.92平面米。”通过与双方所确认的户型图对比，F幢六层F2东号住房应为8号楼北面属非临江房，而8号楼的603室为临江房并非协议所约定的F幢六层F2东号住房，虽双方约定“在同等条件下，如有临江房乙方有优先调换房屋的优先权。”但该约定并未明确优先调换临江房的范围及具体位置，且双方并未就8号楼603室达成调换协议或意向，因此原告坚持要求被告返还8号楼603室的诉讼请求无合同依据，本院不予支持。原告要求被告赔偿其因装修8号楼603室所造成的损失并恢复603室原状的请求，本院不予支持。《房屋拆迁安置协议》约定被告应于2015年7月16日前交付产权置换房屋，被告未按约定交付置换房屋构成违约，协议“第九条违约责任，因甲方的责任延长过渡期限的，乙方自行解决的过渡用房自逾期之月起，甲方按照原标准继续支付给乙方临时安置补助费每年壹万元整。”原告要求被告给付2019年7月16日至2020年7月15日的安置费10000元符合合同约定，本院应予支持。我国《合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据约定情况向对方支付一定数额违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”该条法律表明，虽然违约金的适用不以造成实际损失为前提，但合同双方关于最终违约金的确定是以造成的实际损失为参考标准，是对违约所造成损害赔偿总额的预定，因此当事人不能因一方违约主张违约金同时主张赔偿损失，当事人认为所约定的违约金低于实际损失的，可申请人民法院予以调整增加，而不是同时主张赔偿损失。本案《房屋拆迁安置协议》明确约定了被告应承担的违约责任，原告在主张被告逾期交房违约金同时又要求被告赔偿逾期交付门面房损失的请求与法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：一、陕西天汇明远房地产开发有限责任公司、陕西天汇明远房地产开发有限责任公司石泉县分公司于本判决生效之日起三十日内将其所修建的，位于石泉县县城，位于石泉县县城西关汉江大桥北桥头沿滨江大道自西向东《水岸郡城》**楼第**第一间门面房〔长23米筑面积（含公摊面积）96.6平面米〕交付温秀良所有。二、陕西天汇明远房地产开发有限责任公司、陕西天汇明远房地产开发有限责任公司石泉县分公司于本判决生效之日起三十日内一次性支付温秀良（2019年7月16日至2020年7月15日）安置补助费人民币10000元。三、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费100元，保全申请费2120元，合计2220元，由陕西天汇明远房地产开发有限责任公司、陕西天汇明远房地产开发有限责任公司石泉县分公司负担100元，原告负担2120元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。审 判 长  罗金忠审 判 员  王 萍人民陪审员  刘世元二〇二〇年九月七日书 记 员  周和巧