天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0102民初2814号原告:天津津辆实业公司，住所地天津市河**六经路**。法定代表人:王荣太，总经理。委托诉讼代理人：孙波，男。委托诉讼代理人：闫增春，天津春腾律师事务所律师。被告：天津市河东区晟达汽车用品经营部，住所地天津市河**卫国道翰林园2-4-101。经营者：王军，男，1969年7月27日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：张凤霞，天津韬鼎律师事务所律师。原告天津津辆实业公司（以下简称津辆实业）与被告天津市河东区晟达汽车用品经营部（以下简称晟达汽车）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告津辆实业的委托诉讼代理人孙波、闫增春，被告晟达汽车的经营者王军及其委托诉讼代理人张凤霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。津辆实业向本院提出诉讼请求：1.判令晟达汽车将坐落于天津市河东区××道××号房屋腾空并恢复原状后腾退给津辆实业；2.判令晟达汽车向津辆实业支付2019年10月至12月的房屋租金共计32100元；3.判令晟达汽车自2020年1月1日起至实际交纳所欠租金之日止，每逾期一日，按所欠租金总金额的1%的标准向津辆实业支付违约金。截止至2020年5月10日，晟达汽车应向津辆实业支付违约金共计42051元；4.判令晟达汽车按照《商铺租赁合同》约定的租金标准向津辆实业支付自2020年1月1日起至实际将房屋腾退给津辆实业之日止的房屋占有使用费。截止至2020年5月10日，晟达汽车应支付房屋占有使用费共计46083.04元；5.判令晟达汽车按照《商铺租赁合同》约定的日租金标准的1倍向津辆实业支付逾期还房的违约金，直至晟达汽车将房屋腾退给津辆实业之日为止。自2020年1月1日至2020年5月10日止，晟达汽车应支付逾期还房违约金共计46083.04元；6.判令晟达汽车赔偿津辆实业律师费支出共计10000元；7.本案诉讼费由晟达汽车承担。后津辆实业因双方已办理完毕案涉房屋腾退交接事宜放弃了第1项诉讼请求。事实和理由：津辆实业与晟达汽车自2011年1月1日开始形成房屋租赁合同关系，晟达汽车承租津辆实业所有的坐落于天津市河东区××道××号房屋。期间双方多次续签租赁合同。2019年1月4日，双方再次续签租赁合同，租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日。合同期满前，原告曾对此以书面及电话方式，告知被告合同期满后，双方不再续签租赁合同。现租赁期限届满，但被告拒不将出租房屋腾退给原告，甚至还拖欠原告32100元租金每月给付。为维护权益，依据《民事诉讼法》第一百一十九条及《合同法》等法律之相关规定，原告诉至贵院，望判如所请。晟达汽车辩称，1.第一项诉讼请求，晟达汽车已经实际腾退完毕，后期无法与津辆实业取得联系，故钥匙仍在晟达汽车处；2.同意津辆实业的第二项诉讼请求；3.对于第三项至第七项诉讼请求不予认可，请求驳回。按照合同约定，晟达汽车不存在违约事项，故不应承担违约金。对于合同期外2020年租金问题，因该时期全国出现疫情，按照政策应减免，还有部分期限晟达汽车处于腾退房屋时间，故不产生租金，因此2020年1月后租金实际不产生且并无违约金，承担律师费不符合法律及双方约定，晟达汽车不应承担，诉讼费请依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据证据及当事人当庭陈述，本院经审理认定事实如下：津辆实业系坐落天津市河东区××道××号房屋（以下简称案涉房屋）所有权人。津辆实业与晟达汽车自2011年1月起就案涉房屋形成租赁关系。2019年1月4日，津辆实业作为甲方、晟达汽车作为乙方续签《商铺租赁合同》（以下简称案涉合同），约定甲方将案涉房屋（上下两层底商）出租给乙方。建筑面积176.38㎡，使用面积111.4㎡，租赁面积以实际面积为准。租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日，租金每日每平方米3.1578元，每季度32100元。乙方应在向甲方交付首次房租的同时，一次性交付10000元租赁保证金，甲方有权在乙方未缴纳相关费用时直接从其租赁保证金中相应扣除。乙方应于甲方扣除租赁保证金后10日内补齐本合同约定的租赁保证金。租赁期满后，乙方未发生任何违约情形且按期腾退承租商铺、结清所有费用后，甲方将租赁保证金退还乙方。租赁保证金不计息。合同第七条第（四）项约定，租赁期满，甲方有权收回出租商铺，乙方应连同商铺中所有固定装置、设备和附加物归还甲方，需搬离商铺并清空商铺内属于乙方一切物品和商铺内的装修装饰使商铺恢复至甲方规定的状况（“腾空并恢复原状”），将处于良好、清洁且适租状态的商铺交还甲方，除非甲方另有要求或本合同双方另有约定。合同第九条第（二）项第2条约定，在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的（包括但不限于商铺租金、物业管理费、电费等），每逾期一日，则应按上述逾期交纳费用总额的1%支付甲方违约金。第4条约定，租赁期满，乙方应如期腾退并归还商铺，乙方逾期归还，每逾期一日应向甲方支付原日租金1倍作为违约金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。第（三）项约定，乙方发生违约情形时，甲方主张权利所支出的费用均由乙方承担，该等费用包括但不限于诉讼费、律师费、交通费及其他相关费用。第十四条通知第（一）项约定，甲乙双方因履行本合同或与本合同有关的一切通知都应以书面形式送达对方，受送达方应即时签收。如由于受送达方的原因不能送达或受送达方拒绝签收的，送达方可采用挂号信或者邮政特快专递邮寄送达，邮件寄至本合同记载之地址时，即视为送达。合同对租金给付方式没有约定。合同签订后，晟达汽车陆续给付了2019年1月至9月的房屋租金，现仍拖欠2019年10月至12月房屋租金未给付。案涉合同期限届满后，双方未再续签租赁合同。2019年5月15日，津辆实业出具《房屋腾退告知书》，内容为：按照北京局集团公司工作要求，现天津津辆实业公司对全部房屋进行腾退收回。因此，请房屋使用人自接到此通知后，立即做好相关准备进行房屋的清理腾退，在天津津辆实业公司所要求的腾退期限内（2019年12月31日前）将房屋恢复原貌并交付天津津辆实业公司。在此期间，房屋使用人不得将房屋转租他人或允许他人使用，清理腾退过程中不得损坏房屋结构及原有基础设施（含墙内电线、水暖管路等），否则由此产生的后果及经济损失由房屋使用人全部承担，天津津辆实业公司将依法进行索赔。房屋使用人在清理腾退完毕、并完成房屋交接手续后，对于该房屋内所留存的一切物品，天津津辆实业公司将视为自身所有，并有权进行处置处理。落款房屋使用人签收处空白。最下方空白处手写内容为：“备注：2019年5月15日，公司综合部孙波前去递交本《告知书》，但对方拒绝签收，拒绝盖章。孙波2019.5.15。”2020年3月10日，津辆公司向晟达汽车出具《房屋腾退告知书》，内容为：我公司与你方所签订的《商铺租赁合同》已于2019年12月31日到期，双方已自动终止该商铺的租赁与承租关系，故你方须将该房屋腾退。鉴于我公司已于2019年6月份起，多次告知你方2020年不再续签合同，须进行房屋腾退并缴纳欠款。因此请你方接此告知后十个工作日内，将完成房屋腾退的预计期限及欠款缴纳等相关情况与我公司进行联系确认。同时，做好房屋内自有物品清理和房屋腾退准备。若逾期未与我公司联系确认腾退时间以及欠款缴纳等事宜，我方将依据合同第十五条规定，向天津铁路运输法院提起诉讼。自接到本告知书之日起，你方须尽快将水、电等相关费用自行结清，清理腾退过程中不得损坏房屋结构及原有基础设施（含墙内电线、水暖管路等），否则由此产生的后果及经济损失由你方承担。3月23日，津辆实业将此告知书邮寄给晟达汽车，晟达汽车于3月24日签收。晟达汽车承租案涉房屋后，将案涉房屋一层用于经营，二层用于办公。晟达汽车对案涉房屋进行过改造，即对一层地面及电力电压进行过改造，但并未涉及主体结构变化。津辆实业对此亦予以认可。另外，双方均认可晟达汽车已于2011年初将案涉合同约定的保证金10000元交至津辆实业。2020年4月17日，晟达汽车将其营业执照上的经营场所变更为天津市河东区卫国道翰林园2-4-101。2020年7月31日，津辆实业与晟达汽车就案涉房屋的腾退与交接工作已办理完毕。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本院认为，津辆实业与晟达汽车就案涉房屋所签的租赁合同系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行。现案涉合同约定的履行期限已经届满，津辆实业没有继续履行合同的意向，合同因到期终止，且双方已就案涉房屋腾退事宜办理完毕交接手续，故津辆实业放弃腾空案涉房屋并恢复原状的诉讼请求，不违反法律规定，本院依法照准。关于津辆实业要求晟达汽车给付2019年10月至12月房屋租金的主张，晟达汽车对此予以认可并同意给付，不违反法律规定，本院予以准许。本案的争议焦点为：一、晟达汽车是否存在违约行为。对于腾房问题，津辆实业提交2019年5月15日出具的房屋腾退告知书，证明津辆实业于2019年5月15日则以书面的形式向晟达汽车送达了房屋腾退告知书。且津辆实业提交的此告知书的空白处有津辆实业员工孙波备注的“对方拒绝签收、拒绝盖章”等内容，但津辆实业并未提供其他证据佐证。其提交的现有证据不足以证明津辆实业于2019年5月15日将房屋腾退告知书送达晟达汽车。晟达汽车抗辩称租赁期内津辆实业承诺合同到期后晟达汽车可以继续租赁房屋，但其并未提交证据证明，应当承担举证不能的法律后果。晟达汽车又抗辩称合同约定通知应以书面形式送达，故应以签收房屋腾退告知书之日即2020年3月24日双方租赁关系终止。对此本院认为，合同第九条违约责任第4条约定，租赁期满，晟达汽车应如期腾退并归还商铺。合同已于2019年12月31日到期，即使津辆实业在合同期限内未以书面形式通知晟达汽车腾房，但晟达汽车亦应按照合同约定在合同期限届满时将房屋腾退并返还津辆实业。庭审中晟达汽车自认2019年5月15日后双方沟通协商合同到期后不再续签合同的相关事宜。由此可以看出，此时津辆实业已不再有继续租赁案涉房屋的意向，晟达汽车不能仅以津辆实业未以书面形式通知而否认津辆实业对合同到期后晟达汽车继续承租的行为没有提出异议。津辆实业在合同期限届满前已向晟达汽车作出合同到期后不再续租的意思表示，双方租赁关系亦应于合同到期之日即2019年12月31日终止。而合同到期后晟达汽车仍占有使用案涉房屋，已构成违约。对于租金给付方式，合同对租金给付方式没有约定，晟达汽车抗辩称租金给付方式实际履行过程中都是迟延给付，但其并未提交证据予以证明，故此项抗辩理由本院不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。晟达汽车应在合同期限届满时给付租金。但其并未按时给付租金，已构成违约。二、晟达汽车是否应当给付2020年1月1日之后的房屋占用使用费。案涉合同已于2019年12月31日到期，租赁期限届满后，晟达汽车应当返还租赁房屋。晟达汽车未及时返还租赁房屋，应当承担占用房屋期间的使用费。至于给付房屋占用使用费的期间，鉴于双方已于2020年7月31日对案涉房屋办理了腾退及交接手续，故晟达汽车应给付房屋占用使用费的期间应为2020年1月1日至7月31日。晟达汽车抗辩所称的新冠肺炎疫情期间按照政策应予减免问题，虽然该期间处于疫情期间，新冠肺炎疫情属于不可抗力，但合同已于2019年12月31日终止，晟达汽车应于合同终止时将房屋腾空并返还，晟达汽车并未按时返还房屋系违约在先，后遇见不可抗力，则应由晟达汽车自行承担不利后果。因此，对于该部分费用，不应予以减免。津辆实业按照合同约定的租金标准主张房屋占用使用费，符合法律规定，本院予以准许。故晟达应给付津辆实业2020年1月1日至2020年7月31日期间的房屋占用使用费共计74900元。三、晟达汽车是否应当给付逾期交纳租金违约金及逾期腾房违约金。关于逾期给付租金的约金，合同对租金给付时间并未约定，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定,晟达汽车应于合同期限届满时将租金给付完毕，但晟达汽车未按期交纳拖欠租金，已构成违约。故津辆实业主张自2020年1月1日起至实际腾房之日止的违约金，符合法律规定。至于利率标准，津辆实业主张按照合同约定的违约金标准计算，晟达汽车则认为合同约定的违约金计算标准过高，应按照同期银行存款利率标准计算实际损失的违约金。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定‘过分高于造成的损失’”。晟达汽车对于违约金过高负有举证责任，但因津辆实业更了解违约给己方造成的损失情况，在其未举证证明实际损失的情况下，该项违约金的基础是金钱给付义务，故一般而言其损失就是其应得款项的利息损失。本案并非民间借贷纠纷，故不能以民间借贷的利息标准来衡量其利息损失。合同中约定的此项违约金数额显然远远超过其合理利息损失，故认定为合同约定违约金过高，本院依法予以调整，酌情以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为基础，参照逾期罚息利率标准（上浮50%）作为其实际损失，即按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算，给付津辆实业迟延履行违约金。津辆实业就2019年10月至12月的租金主张迟延履行违约金，从2020年1月1日开始主张至实际腾房之日，并未超出合理范围。关于逾期腾房违约金，津辆实业已就迟延给付租金主张违约金，如再主张逾期还房违约金，明显超出法律规定的范围，故本院不予准许。四、晟达汽车是否应当承担律师费。合同约定如晟达汽车发生违约情形时，需要承担的费用包括律师费等。现晟达汽车已经违约，津辆实业要求晟达汽车给付律师费，符合合同约定及法律规定，且津辆实业亦提交其已交纳律师费的增值税普通发票予以证明，故其该项主张，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、天津市河东区晟达汽车用品经营部于本判决发生法律效力之日起十日内给付天津津辆实业公司2019年10月至12月房屋租金32100元；二、天津市河东区晟达汽车用品经营部于本判决发生法律效力之日起十日内按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍给付天津津辆实业公司迟延履行违约金（以32100元为基数，自2020年1月1日起计算至2020年7月31日止）；三、天津市河东区晟达汽车用品经营部于本判决发生法律效力之日起十日内给付天津津辆实业公司2020年1月1日至2020年7月31日止房屋占用使用费74900元；四、天津市河东区晟达汽车用品经营部于本判决发生法律效力之日起十日内给付天津津辆实业公司律师费10000元；五、驳回天津津辆实业公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3826元，减半收取计1913元，由天津津辆实业公司负担593元，天津市河东区晟达汽车用品经营部负担1320元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  袁宝瑞二〇二〇年九月八日法官助理张欢书记员王萌附：一、证据清单天津津辆实业公司向本院提交证据如下：1.《商铺租赁合同》；2.天津市房地产产权证；3.房屋腾退告知书2份；4.企业征询函；5.律师费发票。天津市河东区晟达汽车用品经营部向本院提交证据如下：1.《房屋租赁合同》及2020年3月10日出具的腾房告知书；2.发改投资规[2020]734号文件及津政办发[2020]1号文件；3.天津市河东区晟达汽车用品经营部新的营业执照副本；4.与孙波的通话记录截屏打印件。(以上均为复印件)二、本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定‘过分高于造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。