北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初4625号原告：王帅，男，2001年12月18日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：任怀英（系王帅之母），1964年1月14日出生，汉族，住北京市西城区。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区兴盛南路**院**楼**-81。法定代表人：潘伟，董事长。被告：北京睿天下新媒体信息技术有限公司，住，住所地北京市昌平区小汤山镇英才北三街**院**楼301/div>法定代表人：潘伟，董事长。以上二被告共同委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。以上二被告共同委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。原告王帅与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）、被告北京睿天下新媒体信息技术有限公司（以下简称睿天下公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王帅及其委托诉讼代理人任怀英，被告绿地京纬公司与被告睿天下公司共同委托诉讼代理人李伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王帅向本院提出诉讼请求：1.判令绿地京纬公司、睿天下公司返还其购房款374131元，并赔偿利息损失（利息以374131元为基数，自2016年4月5日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；2.诉讼费由绿地京纬公司、睿天下公司承担。事实和理由：绿地京纬公司是密云区绿地朗山国际健康产业园开发商，对外宣传在产业园建Loft公寓进行销售，宣称城市公寓属于稀缺性产品，该项目公寓优势还在于层高可达4.2米（一般建筑层高为2.7米），可夹层增加使用面积，并双层设置有卫生间、厨房及上下水，“双轻轨、双机场、双高速、双城、双园、双河流、双层空间”，“小公寓大生活一切乘双”，宣传定位为住宅用途。2016年4月4日，王帅前往绿地朗山售楼处，与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山定购协议》，协议约定王帅购买绿地京纬公司开发的北京市密云商务区绿地朗山项目中的XX-XXX号房屋一套。王帅分别于2016年4月4日和4月7日向绿地京纬公司及睿天下公司累计付款374131元，绿地京纬公司及睿天下公司分别向王帅出具了收据。2017年5月，绿地京纬公司因违规售房受到行政机关处罚，王帅方知绿地京纬公司出售给自己的房屋未取得商品房预售许可证、销售许可证。王帅认为绿地京纬公司在未取得商品房预售许可证、销售许可证的情况下，与其签订房屋定购协议，绿地京纬公司、睿天下公司应当返还其已付全部房款并赔偿损失，包含已支付的服务费。故王帅诉至法院。绿地京纬公司辩称：1.我公司在解除双方商品房预约合同关系的前提下，同意退还王帅已付款324131元，不同意支付利息；2.双方签订的选房确认单系双方真实意思表示，合法有效，属于商品房预约合同，我公司未隐瞒相关事实；3.双方合同无法继续履行是由于北京市相关政策导致的，双方均无过错，利息应从合同解除之日的次日起算；4.我公司不同意退还王帅5万元服务费，选房确认单显示不产生5万元抵8万元效果，该5万元不属于购房款，不是由绿地京纬公司收取的。睿天下公司辩称：我公司不同意退还王帅服务费，我公司在王帅购房过程中为其提供了居间服务，服务费系王帅购房的合理支出，并非购房款。本院经审理认定事实如下：2016年4月4日，王帅通过POS机刷卡向绿地京纬公司交纳了5万元，绿地京纬公司为王帅出具收据一张。2016年4月7日，王帅通过POS机刷卡分两次向绿地京纬公司分别交纳了132000元和142131元，共计274131元，绿地京纬公司为王帅出具收据一张；当日，王帅向睿天下公司转账支付了5万元，睿天下公司为王帅出具了收据一张，内容为：今收到王帅交来服务费5万元。2016年4月7日绿地京纬公司为王帅出具的收据与睿天下公司为王帅出具的收据，收款人处显示为同一人。王帅为证明其主张，另向本院提交了王帅于2016年4月4日与绿地京纬公司签订的《绿地密云朗山定购协议》复印件一份，该确认单载明买受人王帅，销售房号XX-XXX，建筑面积66.14平方米，原总房价1247779元，成交单价16335.56元每平方米，成交总价1080434元，享受折扣一口价；绿地控股集团有限公司于2016年4月7日出具的房款交款确认单复印件二份，显示王帅为绿地朗山项目房号为XX-XXX的房屋交纳房款5万元和324131元。房款交款确认单、定购协议与刷卡小票上显示的数额一致。绿地京纬公司对房款交款确认单以未加盖公章为由不予认可，对上述其他事实均予认可；睿天下公司对上述事实予以认可。另查，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵静、李蕾等人反映绿地朗山违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于密云县（区）水源路南侧的绿地朗山产业园项目由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（2017）5号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截止2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取了744套房屋的预付款，总金额17370.6854万元，涉及楼栋号包括一期1#-2#商业办公楼、3#-8#商业楼、9#-11#商业办公楼、12#-14#商业楼、18#-20#商业楼、23#商业楼、26#-28#商业楼；二期6#商业楼（含配套公建），13#商业办公楼，17#办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068.54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地朗山产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处已收取的预付款1%的罚款177863.84元。再查，绿地京纬公司在关于绿地朗山项目的宣传单中存在如下内容：“46-64平方米建筑面积，密云生态商务区宜居典范，17#18#”，在该宣传单上面，印有房屋内部效果图，该效果图显示房屋内存在上下楼、卫生间、餐厅、客厅等居住设施。而绿地朗山项目的商业办公类房屋的规划设计中，房屋用途为商业办公，而非居住，且房屋内不能设计上下水，不能设立单独卫生间。绿地京纬公司负责开发的绿地朗山项目引发众多诉讼，众多起诉业主在开庭中均称在绿地京纬公司售楼处所看的样板间存在上下水、卫生间等。绿地京纬公司制定并实行了向电商交纳5万元可以抵顶8万元房款的定购房屋方案。上述事实，有当事人陈述、《绿地密云朗山定购协议》、绿地京纬公司出具的收据、睿天下公司出具的收据、刷卡单据、房款交款确认单等证据材料在案佐证。本院认为：王帅与绿地京纬公司签订的定购协议系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因3.26购房政策，王帅丧失购买涉案房屋的资格，王帅与绿地京纬公司之间的协议不能履行，应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故本院对王帅要求绿地京纬公司返还购房款并赔偿利息损失的诉求，予以支持。关于本案中王帅所交纳的5万元服务费如何定性及定购协议解除后该5万元服务费如何处理的问题。王帅提交的定购协议中载明的原总房价与成交总价的关系，结合王帅陈述符合绿地京纬公司推出的交纳5万元电商费可以抵顶8万元房款的定购房屋优惠方案的销售政策，能够体现出在原总房价打93折后减去8万元即为成交总价，结合王帅在绿地京纬公司售楼处交纳款项等事实，王帅有理由相信睿天下公司所收取的5万元系涉案房屋的房款，睿天下公司与绿地京纬公司之间就该5万元购房款的收取构成表见代理关系，睿天下公司收取该5万元的法律后果，应由绿地京纬公司承担，该5万元应认定为王帅所交纳的定购涉案房屋的房款，由绿地京纬公司返还。故王帅要求绿地京纬公司返还购房款374131元并支付利息的诉讼请求，理由正当充分，本院予以支持，利息起算本院结合王帅实际支付购房款时间及诉求分段计算。另因自2019年8月20日起，中国人民银行同期贷款利率调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故本院相应予以调整。王帅要求睿天下公司退还房款并赔偿利息损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十一条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告王帅购房款三十七万四千一百三十一元并支付利息（1.利息以五万元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率，自二〇一六年四月五日起计算至二〇一九年八月十九日；2.利息以三十二万四千一百三十一元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率，自二〇一六年四月七日起计算至二〇一九年八月十九日；3.利息以三十七万四千一百三十一元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自二〇一九年八月二十日起计算至实际给付之日止）。二、驳回原告王帅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千四百五十六元（系原告王帅预交），由被告绿地集团北京京纬置业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  陈 乐二〇二〇年九月二十四日法官助理  马小涵书 记 员  孙艳秋