福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终4589号 上诉人（原审被告）：林见成，台湾地区居民，男，1950年12月16日出生，住台湾地区金门县。现住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陈泓兰，福建典格律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄丁福，男，1962年4月17日出生，汉族，住厦门市思明区。 被上诉人（原审原告）：林美娥，女，1964年10月10日出生，汉族，住厦门市思明区。 被上诉人（原审原告）：黄香梅，女，1986年6月13日出生，汉族，住厦门市思明区。 被上诉人（原审原告）：黄庆辉，男，1988年8月22日出生，汉族，住厦门市思明区。 上列被上诉人的委托诉讼代理人：叶海恭，福建平齐律师事务所律师。 上列被上诉人的委托诉讼代理人：马飘海，福建平齐律师事务所律师。 上诉人林见成因与被上诉人黄丁福、林美娥、黄香梅、黄庆辉（以下简称黄丁福等）房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2019）闽0205民初310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林见成上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，依法改判或发回重审。事实和理由：一、林见成在一审申请对案涉房屋占用宅基地界限的鉴定，一审法院认定没必要鉴定，属于程序违法。因为林见成与黄丁福买卖房屋已过二十几年，翻建至今也超过二十年，林见成与黄丁福等对于案涉房屋占用宅基地的界限都已经无法确认清楚。黄丁福等在一审质证时认可林见成有向林德元购买部分的土地，但购买的面积只有十几平方，购买的该地块用于建造北面的围墙及大部分铁皮，并没有用于房屋的主屋的建设，况且林见成与黄定于房屋买卖合同约定的占地面积远比案涉房屋的占地面积大，本案要求返还案涉房屋没有占用到林德元地块。这里面有两个问题：一是林见成向林德元购买的土地面积情况，黄丁福认为只有十几平方米，林见成及林德元认为是80平方米；二是林见成在一审时强调原审批用地面积为100平方米，东至林德元厝1.0m，但实际上是超面积建筑，主屋东边应该是有占用到林德元的地块，而黄丁福质证认为林见成向林德元购买部分的土地用于建造北面的围墙及大部分铁皮，林见成与黄丁福所论的占用地块的位置不同。黄丁福在一审庭审中，才明确要求只返还案涉房屋，不涉及其他围墙、铁皮、花园，林见成为了抗辩说明围墙、铁皮、花园所使用的地块是向林德元购买，而提供了林德元的证词。另外，林见成强调案涉房屋在超面积建筑时，因为东边临近林德元厝，当时应该是主屋东边占用了林德元的地块，但时间久远，现在宅基地界限已经模糊，故而申请鉴定。但一审法院认定没有鉴定必要，是不利于查清事实的。二、一审法院证据认定不足。林见成向黄丁福购买的牛棚，早已灭失，现在案涉房屋主体及其他小房间、花园、围墙均由林见成建设，且双方也约定了使用、收益归林见成，若遇到拆迁，则由林见成决定补偿与安置的条件选择。双方在2001年6月22日的《补充合同》中确认：双方签订的《房屋买卖合同》及本补充合同如因违法而产生纠纷，黄丁福愿承担赔偿及法律责任。根据合同法第五十七条规定“合同无效、被撤销或者终止的,不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”，即使买卖合同无效，但《补充合同》关于解决方式与责任承担的条款也是有效的，《补充合同》中约定现存房屋的所有权归林见成所有，且无论何时，只要政府允许办理产权过户，黄丁福应无条件、有义务提供相关的证明配合林见成办理产权过户手续。而且双方在2003年也对《委托书》进行公证，表明黄丁福确认案涉房屋拆迁时，林见成有权与拆迁单位谈判和办理相应手续，林见成有权对房屋进行管理和使用。黄丁福等的主张，没有充分的证据证实，因为现在无法理清案涉房屋是否占用到林德元的地块，另外黄丁福出卖的牛棚已经灭失，目前的房屋由林见成投资兴建，并在周边向林德元购买了一些地块建了小房间、花园、围墙等，已经无法与案涉房屋主体相分割，分割了林见成就失去了无法使用其他的小房间、花园、围墙的功能了。是否有必要返还，还有待商榷。三、一审判决事实不清。在证据不足的情况下，一审法院认定案涉主体房屋没有占用到林德元的地块，无法还原事实真相。因为时间久远，具体是否占用，这得看林德元、黄丁福等宅基地的界限认定，林见成提出了鉴定申请，但一审法院不予采纳，可能导致判决结果与事实不符。另外，林见成在此房屋买卖交易中，没有过错，其在黄丁福名下的宅基地上建造房屋，是经过黄丁福的多次确认且积极促进的，且双方约定了现存房屋的处理，现即使双方的买卖合同无效，黄丁福也无权要求腾退，但林见成有权选择是否拆除。而且该房屋并非不能拆除，在厦门市土地房产管理局的行政处罚决定书中也提到了该建筑有超面积，有违法建筑部分，林见成作为翻建者有权自行拆除，这也符合现如今的法律政策。林见成在一审过程中，多次表达其有权选择是否拆除，但一审法院却判决腾退。四、一审判决适用法律不恰当。本案黄丁福等因案涉房屋价值激增而出现道德危机。根据民法通则第四条规定“民事活动应当遵循自愿、平等、等价有偿、诚实信用的原则”、合同法第六条规定“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、民法总则第七条规定“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”等有关诚实信用原则的规定，案涉现存房屋已由林见成占有、使用、翻建23年，黄丁福在多次确认双方的买卖关系后又自行起诉要求确认无效，且要求腾退房屋，违反诚实信用原则，也是法律所不允许的。本案涉及的合同效力及是否必要返还两个问题。一审法院可以适用合同法第五十七条、第五十八条规定，根据双方约定案涉房屋归林见成所有，没有必要腾退，才符合公平、诚信原则。 黄丁福等辩称，林见成的上诉请求没有事实和法律依据，其所陈述的事实和理由不成立，请求驳回其上诉。一、林见成翻建的房屋并没有占用到林德元的土地，林见成该辩解不成立，一审法院认定没有必要鉴定是正确的。（一）根据黄丁福等一审提交的《公证书》、买卖合同书以及作为公证书附件的草图，可以看出，黄丁福和林美娥卖给林见成的面积是180.8平方米，而原来房屋产权面积为砖木一层263.24平方米，林见成翻建的房屋一层面积为105.48平方米，小于其向黄丁福购买的面积，即使其所称登记土地使用权面积129.35平方米，也小于180.8平方米。（二）从购买的时间来看，林见成向黄丁福购买的时间系1997年，取得翻建手续即系1998年5月11日，而其所称向林德元购买的时间是1998年5月30日，晚于其向黄丁福购买的时间。事实上，其向林德元购买的土地系用于搭建铁皮屋以及围墙，因此，林见成所称房屋主体建筑占用到林德元地块不符合案件事实。（三）从购买的价格来看，黄丁福系由于其儿子治病而急忙出售房子，单价是每平方米1200元，180.8平方米共计216400元。林德元并没有该紧急情况，而且购买时间晚于黄丁福，因此林见成向林德元购买的单价应当更高，其陈述购买总价款22000元，面积大约80平方米不符合常理，而根据黄丁福陈述林见成向林德元购买的房子大概10多平方米更符合当时交易的真实情况。况且，林德元没有出庭作证，其证言关于购买总价款的部分有林见成提供的收据可以采信，就购买面积不足采信，不能作为定案依据，应当采信黄丁福的陈述。（四）根据《土地违法案件行政处罚决定书》载明，“于一九九九年三月开始对位于黄厝村茂后原旧宅进行翻建”的陈述，可以证明林见成翻建并没有超出原旧宅。此外，林德元出具所谓证言也仅提到用于建设3间小房间以及花园、围墙，没有说明占用到房屋的主体建筑。（五）退一步讲，即使房屋主体有占用到所谓林德元地块，其系猪舍鸡舍及空地，并没有取得房屋所有权证，土地属于集体土地，不属于林德元所有，而林见成已经该房屋翻建，并取得权属手续，关于土地使用权的问题已经得到政府职能部门的确认，因此，不影响其返还房屋的义务。综上，一审法院认定林见成翻建的房屋并没有占用到林德元的土地且没有进行鉴定是正确的，不存在程序违法，林见成该上诉理由没有事实和法律依据。二、一审判决买卖合同因违反法律强制性规定而无效，而《房屋买卖合同书》并没有约定争议解决条款。一审法院根据黄丁福等的诉讼请求进行判决，而黄丁福等没有要求对《补充合同》的效力进行认定，况且《补充合同》的约定变相规避合同无效应当承担的法律后果，与合同法的规定相违背系无效的约定，一审法院没有对此予以认定系正确的。三、一审判决认定事实清楚，对判决结果适用法律正确。 黄丁福等向一审法院起诉请求：1.确认黄丁福、林美娥与林见成于1997年12月25日签订的《房屋买卖合同》无效；2.判令林见成向黄丁福等返还集体土地使用权证和农村房屋所有权证；3.判令林见成立即腾房搬离址于厦门市思明区××村××号房屋并交于黄丁福等；4.判令林见成向黄丁福等返还自1998年1月起至2020年1月1日的房屋占用费4239218元（币种：人民币，下同）；2020年1月起按每年238080元支付至实际腾房之日止。诉讼费用、评估费5387元等由林见成负担。 一审法院认定事实：1997年12月25日，黄丁福、林美娥（卖方）与林见成（买方）签订《房屋买卖合同书》，约定：一、卖方将坐落于厦门市思明区黄厝村茂后社属本人所有的房产，产权面积263.24㎡，由于历史原因造成本产权面积部份流失，买卖面积确定为现围墙内面积180.8平方米为准，流失部份，如果买方与第三方协调拥有，与卖方无关，卖方不加干涉；二、价款，付款方式及相关税费：1.该房产总成交价伍万柒仟捌佰伍拾陆元；2.合同签时，买方支付总价10%的定金；3.正式合同签订的10天内，支付总价的50%；4.翻建手续批准后10天内支付总价的80%；5.余款在产权过户手续办好后5天内全部付清；6.房产交易税，公证由卖方承担；7.办理翻建的所有费用等全部由买方承担；三、房屋的交付：在买卖双方办理合同签订的手续后，并按本合同第二款第三条的规定，款项付清后的二天内，卖方将房屋及产权证交给买方管理和使用；四、双方的权利、义务及违约责任：卖方必须无条件积极协助买方办理旧房翻建和提供相关手续。该《房屋买卖合同书》经厦门市思明区公证处于1998年1月14日予以公证。 合同签订后，林见成实际支付了216400元价款，黄丁福、林美娥将合同项下房屋及集体土地使用权证和房屋所有权证（市滨海字0××9号）交给林见成。1998年5月11日，林见成以黄丁福的名义申请翻建，厦门市土地房产管理局建设用地处出具《厦门市村镇个人建房用地临时凭据》予以批准建设，批准用地面积100㎡，建筑面积260㎡。后林见成于2000年建成案涉房屋，并于2001年4月17日取得《农村土地房屋权属登记卡》（编号×××53），该登记卡载明：集体土地使用人和农村房屋所有人均为黄丁福，占有份额100%；房地坐落于思明区滨海镇（街道办）黄厝村茂后社，集体土地使用权证号和农村房屋所有权证号均为市滨海字000549号；批准用地面积100㎡，实际超面积29.35㎡；总建筑面积374.34㎡，其中批准建筑面积3层260㎡，实际超面积114.34㎡，第一层面积105.48㎡、夹层面积76.74㎡、第二层面积109.86㎡、第三层面积82.26㎡。 2001年6月22日，黄丁福（甲方）与林见成（乙方）签订《补充合同》，载明：现登记在甲方名下编号市滨海字000549号的建筑物全部由乙方投资兴建，总投资额260万元，该所有权证属乙方；只要政府允许办理产权过户，甲方应无条件、有义务提供相关的证明配合乙方办理产权过户手续。案外人郑顺木作为见证人在该《补充合同》上签字。2003年5月29日，黄丁福出具《委托书》，载明黄丁福在案涉房屋权限范围内委托林见成代为办理拆迁安置补偿、对房屋进行管理使用等。此后，林见成将案涉房屋用于对外出租并收取出租收益至今。 一审法院另查明，一、2001年期间，因翻建地块及建筑物均超过批建面积，厦门市土地房产管理局向黄丁福作出行政处罚，决定追缴增容费等费用，林见成以黄丁福名义缴纳了相关费用。 二、林见成提供案外人林德元出具的《证人证言》，称林德元于1998年5月30日转让龙眼树一棵、猪舍、鸡舍、厕所及小部分空地合计大概80平方米给林见成，林见成及其配偶已经修建成位于思明区黄厝村茂后社52号房屋的3间小房间及花园、围墙。黄丁福等质证时认可林见成有向林德元购买部分的土地，但购买的面积只有十几平方米，购买的该地块用于建造北面的围墙及大部分的铁皮，并没有用于房屋的主屋的建设，况且林见成与黄丁福房屋买卖合同约定的占地面积远比案涉房屋的占地面积大，本案要求返还案涉房屋没有占用到林德元地块。 三、黄丁福与林美娥系夫妻关系，两人育有子女黄庆辉、黄香梅。 案件审理过程中，黄丁福、林美娥、黄香梅、黄庆辉申请对案涉房屋自1998年1月至今的租金进行鉴定，一审法院依法委托司法鉴定；厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司出具中利评房字（2019）第SF0065号《房地产估价报告》，估价结果为：确定估价对象在满足全部假设和限制条件下于2015年至2019年的年租金价值为2015年226176元、2016年226176元、2017年226176元、2018年238080元、2019年238080元。 一审法院认为，林见成系台湾地区居民，本案属厦门市中级人民法院指定由一审法院集中管辖的涉台案件，故一审法院对本案享有管辖权。 本案中，黄丁福等和林见成于1997年12月25日签订《房屋买卖合同》所涉标的是农村房屋，而农村房屋的买卖必然涉及农村宅基地使用权的转让，鉴于农村宅基地的身份属性、福利性，也涉及农村社会公共利益等特殊性，国家实行“一户一宅”政策并严格限制农村宅基地的用地及转让，对宅基地使用权的取得与受让，相关土地管理法律、地方法规、规章均设定了一定的条件，具备用地条件且须经政府土地主管部门审批才能取得。农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织，只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地，农村宅基地的使用权不允许通过房屋买卖的方式转让给本集体经济组织以外的民事主体。因林见成系台湾地区居民，不符合我国相关土地管理法律、地方法规、规章规定的取得与受让农村宅基地使用权的主体条件，双方签订的《房屋买卖合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。虽然林见成在购买后对原房屋进行了重新建设，但因案涉房屋坐落于农村宅基地上，鉴于该土地的特殊性，在确定买卖合同无效土地使用权必须返还的情况下，该土地上房屋亦应予以一并返还。现黄丁福等要求确认双方签订的《房屋买卖合同》无效并要求林见成将案涉房屋腾空、返还，该诉讼请求符合法律规定，予以支持，同时亦应一并返还案涉房屋所涉相关权属证书。关于林见成抗辩案涉房屋可能涉及其向案外人林德元购买的地块并申请勘验鉴定，首先，双方签订房屋买卖合同载明所涉面积180余平方米，远远超过目前案涉房屋的占地面积129.35平方米；其次，林见成进行翻建时经厦门市土地房产管理局建设用地处出具《厦门市村镇个人建房用地临时凭据》予以批准建设，林见成翻建之后也取得了《农村土地房屋权属登记卡》，明确载明了案涉房屋的坐落、四至等情况，由此可见，若建设地块占用了林德元的地块，相关行政部门不会予以批建、也不会进行权属登记；最后，林德元出具《证人证言》陈述的是“位于思明区××村××号××房××花园××围墙”，并未提及案涉房屋主体。因此，案涉房屋所占地块与林见成向林德元购买的地块无关，林见成的该项抗辩，没有依据，不予采信，也无必要进行鉴定。同时，考虑到林见成腾空、搬离房屋需要一定的准备时间，故在房屋腾空、返还的时间上，酌情给予六个月的期限。至于黄丁福等请求返还的林见成出租房屋获得的租金，属于黄丁福等在本判决生效前允许林见成对案涉房屋占有、使用并因而获得收益，对该请求不予支持。同理，关于租金的鉴定费用亦不应由林见成承担。此外，关于双方之间因合同无效所产生损失的其他请求权，林见成在本案中未提起反诉，可以另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第二条、第八条、第十条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认黄丁福、林美娥与林见成于1997年12月25日签订的《房屋买卖合同》无效；二、林见成于本判决生效之日起六个月内将位于厦门市思明区××村××号房屋腾空，并将房屋及所涉权属证书交付黄丁福、林美娥、黄香梅、黄庆辉；三、驳回黄丁福、林美娥、黄香梅、黄庆辉的其它诉讼请求。案件受理费41220元，减半收取20610元，由林见成负担277元，黄丁福、林美娥、黄香梅、黄庆辉负担20333元。 二审中，当事人没有提交新证据。 林见成向本院递交司法鉴定申请书，请求本院依法指定司法鉴定机构对案涉房屋占用宅基地界限的鉴定。 双方当事人均陈述对一审法院认定的事实无异议，本院予以确认。 本院认为，（一）根据合同相对性，本案当事人系黄丁福等与林见成，本案围绕黄丁福与林见成的合同关系进行审查处理，且黄丁福等诉求标的系合同项下案涉房屋，林德元并非本案当事人，不属本案审理范围，林见成要求鉴定没有必要，其二审申请鉴定依法不予准许。（二）合同法第七条规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。案涉房屋的集体土地使用人和农村房屋所有人仍登记在黄丁福名下，根据我国相关土地管理法律、法规，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。一审法院围绕当事人的诉求，根据合同法第五十八条对合同无效的法律后果的规定进行处理并无不当。林见成没有证据证明房屋权属部门允许其办理产权过户手续，或案涉房屋属被拆迁范围，因此，其上诉主张补充合同约定案涉房屋所有权归其所有，黄丁福应无条件、有义务配合办理产权过户手续，其有权对案涉房屋进行管理和使用等的理由不符合法律规定。 综上所述，林见成的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1346元，由林见成负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  江 伟 审 判 员  张水波 审 判 员  林巧玲 二〇二〇年九月二十七日 代书记员  张 菁 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。