贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初1535号原告兰贞烨，男，2001年6月8日生，汉族，住四川省富顺县。委托诉讼代理人陈培，贵州丰来律师事务所律师。委托诉讼代理人刘露，贵州丰来律师事务所实习律师。被告贵州庆隆达房地产开发有限公司，住所地：贵阳市云岩区扶风路**。法定代表人：霍仁碧。被告贵阳建力房地产开发有限公司，住所地：贵阳市云岩区飞山街**附**。法定代表人：何有庆，职务：执行董事兼总经理。二被告共同委托诉讼代理人楼育诚，国浩律师（贵阳）事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人吕江，国浩律师（贵阳）事务所实习律师。被告贵州缔澳晨商业管理有限责任公司，，地址：贵阳市云岩区勇烈路泰联大厦******法定代表人：向寅翼，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人汪新秀、郑婷婷，贵州纵贯律师事务所律师。原告兰贞烨诉被告贵州庆隆达房地产开发有限公司（以下简称庆隆达公司）、贵阳建力房地产开发有限公司（以下简称建力公司）、贵州缔澳晨商业管理有限责任公司（以下简称缔澳晨公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兰贞烨及其委托代理人陈培，被告庆隆达公司、建力公司的共同委托代理人楼育诚、吕江，被告缔澳晨公司委托代理人汪新秀、郑婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兰贞烨提出如下诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的房号为负2-395号《商品房买卖合同》；2、判令被告立即返还原告已支付的购房款351252元、团购服务费30000元及利息1612.38元（利息以中国人民银行同期贷款利率计算至上述款项全部返还完毕为止，暂计算至2019年11月6日）；3、判令被告向原告支付违约金1906.26元；4、判令被告赔偿原告支付的律师费13000元；5、判令被告按照原告所付购房款一倍赔偿381252元；6、诉讼费用等费用由被告承担。事实及理由：原告与被告于2018年7月24日签订《商品房买卖合同》，合同签订当日，原告已经依约支付全部购房款项。合同约定交付房屋期限为2019年9月30日，现交房期限已经届满，被告未按合同约定交付期限如期交付原告所购商品房，其违约行为导致原告的合同目的无法实现，严重损害原告的合法权益。现解除合同条件已经成就，原告为维护自身合法权益，特根据法律规定，提出如前诉请，请予支持。被告庆隆达公司、建力公司共同辩称，商品房买卖合同尚未签订，合同尚未成立，不存在解除合同一说，合同尚未成立，原告要求按照合同约定支付违约金无依据，应予以驳回。因合同尚未订立，被告需要把所出售的房屋进行抵押注销登记后才能达到合同签订的条件，因此现在合同尚未成立也未生效，原告主张一倍赔偿不应得到支持。被告缔澳晨公司辩称，我公司系被告庆隆达公司、建力公司销售代理，根据双方签订的销售委托代理合同，我公司不应承担退还购房款以及本案的纠纷款项，对于团购费3万元，因为取消购房是应当退还的，至于原告对我公司的其他诉请，请求驳回。本院经审理认定事实如下：2017年12月26日，被告庆隆达公司、建力公司共同作为甲方与被告缔澳晨公司作为乙方签订一份《万隆国际广场项目销售委托代理合同》，主要约定由甲方委托乙方对位于“贵阳市云岩区仙鹤路12号万隆国际广场项目”进行营销推广策划并销售代理。案外人兰启友、罗兴丽分别系原告兰贞烨父亲、母亲。2018年7月24日，案外人罗兴丽、兰启友与被告缔澳晨公司签订了一份《缔澳晨团购优惠服务说明书》，其中载明：参与团购活动购房优惠为“万隆国际缔澳晨TTMALL商铺，交30000元享总价减60000元的优惠”，意向房源为“意向楼层，意向面积：18.76平方米，预算购买总价为537324元”购房优惠服务金额及支付方式为“您确认在签署本说明书之时应向缔澳晨支付购房优惠服务费30000元。”特别说明：2、当您没有成功购房，或取消了购房计划，或因任何原因放弃购房，您可以随时联系缔澳晨，凭借《缔澳晨购房优惠服务说明书》、缔澳晨开具的收据及退款人的身份证复印件，三者缺一不可，缔澳晨审核资料无误以后，缔澳晨将在30个工作日内退还您已支付的服务费。同日，原告向被告庆隆达公司转账支付20000元。同月28日，原告兰贞烨通过案外人兰启珍向被告庆隆达公司转账支付11万元、向缔澳晨公司转账支付30000元；通过罗兴丽向庆隆达公司转账支付80000元，并向庆隆达公司转账支付141252元。同日，被告庆隆达公司向原告兰贞烨及罗兴丽出具一份《收款收据》，载明收到其购买商铺房款351252元；被告缔澳晨公司亦于同日向原告及兰启珍出具一份《收款收据》，载明收到二人团购费30000元。后因原告认为被告未按约定向其交付房屋，故诉至本院，提出如前诉请，并支付律师代理费13000元。另查，涉案“万隆·国际广场”地下室房屋于2020年1月17日已设立抵押登记，抵押权人分别为贵阳银行股份有限公司双龙航空港支行，抵押金额为42700万元，抵押方式为最高额抵押，抵押期限自2016年2月1日至2022年2月10日。庭审中，原告提交一份《商品房买卖合同》打印件，拟证明原被告双方于2018年7月24日已签订商品房买卖合同的事实，且合同中载明涉案房屋未设立抵押。其中载明出卖人为庆隆达公司、建力公司、贵阳“万隆国际商住小区”专项处置工作组，房屋坐落为“万隆国际商住小区”，房屋价款为351252元，付款方式为一次性付款，买受人应该在2018年7月28日前支付全部房价款，房屋交付时间为2019年9月30日前，交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测基数报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；第四条载明“该商品房占用范围内的土地使用权及在建工程均未设定抵押，”第十三条载明“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间：（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金。……买受人为兰贞烨，出卖人签章、买受人签章处均为空白。被告庆隆达公司、建力公司认为该合同无双方签字，对三性不予认可，对购房款认可，但是对证明目的有异议，仅仅以支付购房款不能得出商品房买卖合同成立，对于商品房买卖合同的要件并未提及，双方仅仅是房屋认购关系。被告缔澳晨公司表示与其无关。案件审理过程中，案外人罗兴丽表示其自愿放弃本案诉讼权利。上述事实，有原被告陈述及其提交的证据在卷佐证，并经庭审举证质证，足以认定。本院认为，原告兰贞烨因拟购买被告庆隆达公司开发建设的房屋，与缔澳晨公司签订《缔澳晨团购优惠服务说明书》，认购涉案房屋，并根据该说明书向庆隆达公司支付购房款351252元，向缔澳晨公司支付团购服务费30000元，庆隆达公司亦出具《收款收据》确认收到原告购房款351252元，原告与被告庆隆达公司之间形成商品房认购法律关系。对原告主张解除《商品房买卖合同》的诉请，因原告兰贞烨提交的《商品房买卖合同》中买卖双方未签章，根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。……”、《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”之规定，本案因原告提交的《商品房买卖合同》无原被告双方签章，而未发生法律效力，双方之间买卖合同未成立、也未生效，不符合合同解除条件，故对原告该诉请，于诉讼法律无据，本院不予支持。对原告主张被告庆隆达公司退还购房款321252元及资金占用损失的诉请，因原告拟购买房屋现已设立抵押登记，双方商品房认购合同客观不具备履行条件，被告庆隆达公司在合同订立过程中，有违诚实信用，应承担退还购房款321252元并赔偿资金占用损失的责任，因原告未举证证明其损失情况，本院酌情按中国人民银行同期贷款利率标准（2019年8月20日之后利率按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准）计至款项退还之日止。对原告主张被告缔澳晨公司退还购房款321252元、庆隆达公司退还团购费30000元的诉请，经查，根据庆隆达公司、建力公司与缔澳晨公司签订的《销售委托代理合同》内容，约定由庆隆达公司、建力公司委托缔澳晨公司销售涉案房屋，双方系居间服务合同关系。购房款321252元系原告向被告庆隆达公司支付的购房款，被告庆隆达公司亦出具《收款收据》确认款项性质，故根据合同相对性原则，该款321252元原告主张该款由被告缔澳晨公司退还，无事实法律依据，本院不予支持。对于团购费，该费系原告基于《缔澳晨团购优惠服务说明书》约定向被告缔澳晨公司支付，与庆隆达公司并无相关约定，根据合同相对性原则，现原告与庆隆达公司未能达成商品房买卖合同，被告缔澳晨公司居间介绍行为未完成，应退还原告该款30000元。对原告主张被告建力公司承担责任的诉请，被告建力公司并非合同相对方，原告也未举证证明被告建力公司应承担的责任，应承担举证不能后果。故对原告该诉请，于事实法律无据，本院不予支持。对原告主张违约金1906.26元，原告该主张系依据《商品房买卖合同》第十三条约定主张，但该《商品房买卖合同》系未成立合同，原告据此提出主张，于法无据，故本院不予支持。对原告主张律师费13000元的诉请，该费用双方未进行约定，且非诉讼必须费用，故本院不予支持。对原告主张一倍赔偿的诉请，经查，双方商品房买卖合同尚未成立，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；……”之规定，故对原告该诉请，于事实法律无据，本院不予支持。据此，依照《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十二条“当事人在订立合同过程中，有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（三）有其它违背诚实信用原则的行为。”第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、被告贵州庆隆达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性退还原告兰贞烨购房款351252元及资金占用利息（资金占用利息以欠付购房款为基数自2018年7月28日计至全部购房款退还完毕之日止，2019年8月19日之前按同期人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、被告贵州缔澳晨商业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性退还原告兰贞烨购房款30000元；三、驳回原告兰贞烨的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5645元（已减半收取），由原告负担2772元（已预交），由被告贵州庆隆达房地产开发有限公司承担2647元（原告已预交），由被告贵州缔澳晨商业管理有限责任公司负担226元（原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期未上诉，本判决即发生法律效力。审判员 黎 玲二〇二〇年九月二十四日书记员 李安涛