湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1003民初770号 原告：黄某生，男，1957年12月13日出生，汉族，湖南省临武县人，住湖南省临武县。 委托诉讼代理人：李小平，湖南林邑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖晓克，湖南林邑律师事务所律师。 被告：郴州市侨能达投资有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区。 法定代表人：王某南（已去世）。 原告黄某生与被告郴州市侨能达投资有限公司（以下简称侨能达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄某生及其委托诉讼代理人肖晓克到庭参加诉讼，被告侨能达公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄某生请求本院判令：l、判令被告无条件配合原告在判决生效后60天内办理原告所购物业首层×××号商铺的不动产产权证；2、判令被告依合同向原告支付逾期交付商铺违约金28398.23元[计算期限天数：自1999年3月31日至补充协议签订之日2002年2月28日共计1065天；计算方式：根据双方合同第八条第一款约定：53330元×5／10000×1065天=28398.23元]；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：1998年2月12日，原告与被告签订了《购楼合约书》，双方约定原告购买统一合众市场（现称万原家居购物广场）首层×××号铺位，面积为21.792平方米，总价款5.333万元；双方约定1999年3月31日被告向原告交付商铺；原告依约向被告支付了全部房款及相关费用。2002年2月28日，被告又与原告签订了一份补充协议，约定原告委托被告为所购商铺招商招租，但被告却一直拒绝按双方合同第八条第一款约定向原告支付延迟交付商铺违约金。二十多年来，原告无数次找被告要求其配合办理房产证及支付延迟交付商铺违约金，被告均以荒唐的理由拖延、拒绝。被告荒唐的理由主要有两种，均与事实不符、与法律相违，不能成立：一是被告谎称，施工遇上了地下大溶洞等可以顺延工期的所谓合约合法事由而顺延工期期间又碰上了不可抗力8.13洪灾，所以才不能按期交付商铺。但这都是被告的谎言，被告用此谎言，在二十多年的多次诉讼中，欺骗受诉的两级法院。但，现有新的证据（以往诉讼中因未收集到而未曾提供给法院）显示，早在1998年8月，湖南省湘南工程勘察公司就出具了统一合众市场桩基部分等隐蔽工程验收合格的《竣工报告》，这距《购楼合约书》双方约定的商铺交付时间1999年3月31日还有七个月的时间，这七个月中根本就没有什么大溶洞等任何合约合法顺延工期的事由出现；再说，依据建筑法律法规，任何工程都必须做地质勘察设计，如果有溶洞就必须计算溶洞工期，那么，被告的交付时间就已经把溶洞工期计算进去了，所以，被告以溶洞问题延迟交付商铺的理由完全不能成立。而1999年的8.13洪灾发生在双方约定交付商铺时间的五个月之后，所以，8.13洪灾不能成为本案的不可抗力事由。综上，被告延迟交付商铺的违约起算时间，只能按双方合同约定的商铺交付时间1999年3月31日起算。二是被告声称的商铺交付或视为交付的理由不能成立。按合同约定（合同第八条第4款）是，被告在电视上公告商铺交付使用，买方应按期收房的公告，即完成交付或视为交付；被告声称其于2001年10月9日至11日三天，委托郴州广播电视信息频道发布了统一合众市场交付使用的广告，所以，所有外卖商铺从2001年10月9日即已交付或视为交付了。但这又是一大谎言。该谎言也在二十多年中，同样数度欺骗了两级受诉法院。同样有新的证据（亦因未收集到而未曾提交）显示，在被告通过电视发布商铺交付使用公告时，整个统一合众市场工程尚未竣工验收，根本不符合法定交付条件。该工程竣工验收日期是在被告电视公告交付时间的两个多月之后的2001年12月26日，而拿到《合格工程证书》的时间，更是在被告电视公告之后四个月的2002年2月4日。所以，被告的电视公告交付行为，依法应为无效。综上所述，被告的溶洞及不可抗力的顺延工期理由，依事实和法律是不能成立的；被告的电视公告交付物业的行为，依法是无效的。所以，被告延迟交付原告商铺的违约起算时间应为双方合同约定的商铺交付时间：即，1999年3月31日；截止时间为原告与被告签订补充协议之日：2002年2月28日），所以，根据双方合同第八条第1款约定，被告应支付原告的延迟交付商铺违约金为28398.23元（53330元×5／10000×1065天）。最后，原告请求人民法院，根据上述本案事实，依法作出公正判决，一如原告诉讼请求所请。 被告侨能达公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状，视为其放弃举证、质证的权利。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对原告提交的证据进行了审查。经本院审理查明案件事实如下： 被告侨能达公司原名称为湖南省郴州市侨能达实业发展公司。1998年2月12日，黄某生与侨能达公司签订《购楼合约书》约定：黄某生购买侨能达公司位于郴州市××市场××层××号商铺，面积为21.792平方米，单价为2539元／平方米，总价款为53330元。该合约书第六条规定，房屋交付时间为1999年3月31日。第八条第一款约定被告侨能达公司因不可抗力及施工因素除外，不能按时交房时，负责赔偿违约金，每逾期壹天按买卖总价款5／10000支付违约金；第八条第四款约定被告侨能达公司交付使用时在电视上公告，不按期收房的责任及费用由原告承担；第十二条约定被告侨能达公司协助原告黄某生办理房屋产权证，所需费用按国家房产部门有关规定执行。合约书同时还对其它事项进行了约定。黄某生按约定缴纳了全部房款及相关费用，侨能达公司向黄某生出具了收据。 同时查明，侨能达公司开发建设的郴州市××市场系省市重点工程。1998年5月28日，郴州市人民政府办公室以郴政办函（1998）72号文件批复统一合众市场速改除商场、住宅外，还包括公共停车场，市政规划道路速改等市政公用基础设施，需投资17000000元，全部由侨能达公司自筹。1998年8月12日以郴政办函（1998）108号文件对统一合众市场建设有关问题形成会议纪要，规划设置地下停车场、非机动车停车场、垃圾站、公厕、沿江道路、桔井东路扩宽和绿化带等市政府基础设施，郴州市规划局改变了原工程总体设计，部分规划设计于2000年10月才得以批复。1999年8月13日，郴州市遭受洪灾，统一合众市场受淹，苏仙桥被冲断，造成侨能达公司重大经济损失，统一合众市场在建工程返工，误工、间断性停工，大量的淤泥一直延至2000年2月底才扫尾清除，苏仙桥于2000年10月28日被修复通车。 湖南省郴州市中级人民法院（2000）郴民终字第384号生效民事判决书对因市政府基础设施建设，统一合众市场施工过程中出现的施工因素（桩基出现溶洞、土方塌方等）及郴州“8·13”洪灾造成的统一合众市场工期的延误均予以了认定，并认定侨能达公司在1999年3月31日至2000年7月31日期间，系因不可抗力因素而不能交付铺位。另，湖南省郴州市中级人民法院（2012）郴民一终字第164号生效民事判决书认定，2001年9月9日侨能达公司就统一合众市场的开业召开了业主动员大会，侨能达公司于2001年10月9日至2001年10月11日委托郴州广播电视信息频道发布了统一合众市场交付使用的广告。 另查明，2002年2月28日，黄某生与侨能达公司签订《补充协议书》，即委托招商协议。协议内容：黄某生委托侨能达公司全权代理其在统一合众市场购买的铺位招商、招租事宜。2011年起，侨能达公司将统一合众市场整体租赁给他人经营。 还查明，案涉工程统一合众市场于2001年12月26日竣工验收，于2002年2月4日由郴州市建设工程质量监督站颁发合格工程证书。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告双方签订的《购楼合约书》是双方当事人自愿签订，系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，且不具有法律规定的其他无效情形，属有效合同，双方均应恪守履行。依照合同关于产权登记的约定，被告侨能达公司应协助原告办理所购首层×××号商铺的不动产权登记。原告黄某生与被告侨能达公司签订的购楼合约书第六条规定，房屋交付时间为1999年3月31日。第八条第一款约定被告侨能达公司因不可抗力及施工因素除外，不能按时交房时，负责赔偿违约金，每逾期壹天按买卖总价款5/10000支付违约金。已生效的（2012）郴民一终字第164号民事判决书认定被告侨能达公司在2001年10月9日至2001年10月11日委托郴州广播电视信息频道发布了统一合众市场交付使用的广告，该交付方式符合合同约定，应视为被告侨能达公司已经履行了交付义务。至于被告违反有关法律法规的情况，行政部门可以施以行政处罚。双方合同虽约定交付时间是1999年3月31日，但已生效的（2000）郴民终字第384号民事判决书对因市政府基础设施建设、统一合众市场施工过程中出现的施工因素（桩基出现溶洞、土石塌方等）及郴州“8.13”洪灾造成统一合众市场工期延误均予以认定，故被告侨能达公司在1999年3月31日至2000年7月30日前因不可抗力因素不能交付铺位，根据双方合同约定，被告侨能达公司在该段时间不承担违约责任。因而，计算逾期交付商铺违约金起止时间应为2000年8月1日起至2001年10月9日止，故原告黄某生诉请的逾期交付商铺违约金本院依法核减为11572.61元[434天×53330×5/10000]。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告郴州市侨能达投资有限公司于本判决生效后六十日内完成原告黄某生购买的位于郴州市××市场（现万原家居购物广场）首层×××号商铺所属的该幢商品房的权属首次登记，将办理权属登记需由被告郴州市侨能达投资有限公司提供的资料报产权登记机关备案并通知原告黄某生； 二、被告郴州市侨能达投资有限公司于本判决生效后十日内向原告黄某生支付逾期交付商铺违约金11572.61元。 三、驳回原告黄某生的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费509.96元，原告黄某生承担109.96元，被告郴州市侨能达投资有限公司承担400元。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  李浩凌 人民陪审员  张春月 人民陪审员  刘国生 二〇二〇年九月二十五日 法官助理李凤 书记员何娟