广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤民申2015号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：李国栋，男，1961年10月10日出生，汉族，住广东省肇庆市大旺综合经济开发区。委托代理人：宁志勤，广东冠略律师事务所律师。委托代理人：冯剑锋，广东冠略律师事务所律师。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：何毓芸，女，1962年5月5日出生，汉族，住广东省肇庆市大旺综合经济开发区。委托代理人：宁志勤，广东冠略律师事务所律师。委托代理人：冯剑锋，广东冠略律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：古思项，男，1968年2月12日出生，汉族，住广东省五华县。委托代理人：黄秀清，广东但行律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：古纯香，女，1972年7月28日出生，汉族，住广东省五华县。委托代理人：黄秀清，广东但行律师事务所律师。第三人：肇庆高新区合利房地产信息咨询服务中心。住所地：广东省肇庆市大旺区实业发展公司**楼102商铺。经营者：刘付金华。再审申请人李国栋、何毓芸因与被申请人古思项、古纯香以及第三人肇庆高新区合利房地产信息咨询服务中心（以下简称合利咨询中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省肇庆市中级人民法院（2019）粤12民终1505号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。李国栋、何毓芸申请再审称：（一）合利咨询中心是没有从事房地产交易经纪资质的中介服务机构，相关从业人员也没有经纪人资格，其从事房地产买卖的中介服务是非法的，因此，在该中介服务机构中所签订的《房地产买卖合约》（以下简称《合约》），不能认定是买卖双方的真实意思表示，是议项性的行为，所签合同应认为是无效的和已失效的合同。在房屋买卖商谈时，合利咨询中心称市场房价还不很清楚，先以113万元签个《合约》作参考价，是议项性的约定，然后都去核实和明确实际的市场价后还可调整房价，按买卖双方确认的成交价再去房地产交易中心重新签订正式的合同并履行，故买卖双方及合利咨询中心签订了《合约》和补充条款。此后李国栋、何毓芸得知市场价与合利咨询中心推荐的房价相差太大，经合利咨询中心协商，古思项、古纯香同意以85万元的价格出卖，合利咨询中心要求买卖双方到大旺房地产交易中心重新签订购房合同。113万元的房价不是买卖双方的真实意思表示，是无效的。二审判决认定《合约》合法有效，与事实不符。（二）买卖双方在大旺房地产交易中心签订的《广东省房地产买卖合同》（简称《合同》）是双方真实意思表示的唯一合法有效合同，而不是为了偷税漏税而签订的虚假合同，更不是所谓“阴阳合同”中“阳合同”。合同重新明确了房价款为85万元，分两期付清，并约定2018年9月15日将房地产交付使用。《合同》签订后双方即向大旺不动产登记中心提交了该合同，并申请办理房屋产权过户手续。当日，古思项、古纯香鉴于房屋买卖合同已重新签订和修改了内容、改变了付款方式，就向合利咨询中心员工宋惠英提出“要李国栋、何毓芸能否先行提前再付最后一期中的部分房价款27万元（针对李国栋的公积金账户存款还有现金约30万元）,可以写出27万元的欠条并由案外人宋惠英作担保，其余房款可以再用公积金贷款给付”。何毓芸为了尽快履行合同，经李国栋同意后，按宋惠英与古思项、古纯香的意见并打印出《欠条》一式三份，宋惠英、古思项和何毓芸均在《欠条》上签字确认，后来也按房价85万元纳税并办理了产权过户手续。李国栋、何毓芸多次要求合利咨询中心员工和古思项、古纯香拿出已过户在李国栋、何毓芸名下的房产证到住房公积金管理部门领取李国栋的公积金存款和办理公积金贷款，但合利咨询中心及其员工以种种理由拒绝交出房产证，又以古思项、古纯香不承认《合同》、要以《合约》约定的房价113万元来履行。李国栋、何毓芸进行理论和探求调解遭拒，然而古思项、古纯香选择起诉。（三）古思项、古纯香与合利咨询中心恶意串通，混淆和偷换概念，违反诚信，企图谋取非法经济利益。古思项、古纯香以及合利咨询中心恶意串通，为实现其非法经济利益而提起诉讼和申请财产保全,并坚持认为李国栋、何毓芸为了偷税漏税损害国家利益而签订了虚假的《合同》，《合约》才是真实合同，实际履行的是《合约》，交易价格为113万元。一、二审法院除了判决驳回古思项、古纯香的全部诉讼请求外，认定的事实和判决理由基本上维持了古思项、古纯香的主张。由于二审法院不予准许证人出庭作证，致使案件的真相无法进一步查清。一、二审法院在当事人没有任何举证和佐证的证据情况下采信古思项、古纯香以及合利咨询中心的所谓陈述，认定《合同》是为了偷税漏税而签订的虚假合同，是没有事实和法律依据的错误断定。《合约》与《合同》的当事人不同，合同条款也不同，不具备“阴阳合同”的形式要件，买卖双方自愿公平调整房价应受到法律保护。古思项、古纯香和合利咨询中心以及一、二审法院主要根据《欠条》认为实际履行的是《合约》，是偷换概念和混淆视听。“第二笔首期”与“第二期首期”是完全不相同概念，《欠条》中的27万元是指《合同》最后一期（即第二期）51万元中的首期房款，而不是《合约》中的“第二笔首期购房款27万元”，证明实际履行的是《合同》而不是《合约》,也证实《合约》已被《合同》所替换，是无效合同，《合同》是双方的真实意思表示，也不存在为偷税漏税而签订了虚假合同。（四）在本案二审判决后古思项、古纯香又以同一事实提起诉讼，为了保护李国栋、何毓芸的合法权益不再受到更大的侵犯,李国栋、何毓芸已向古思项、古纯香和合利咨询中心以及相关部门发出了《解除通知书》，并均已收到，应认定和支持《合同》已被解除。（五）《合同》已解除，确认并支持李国栋、何毓芸要求古思项、古纯香归还购房款36.275万元和承担不超过年利率24%的利息以及因违约应承担的违约金10万元，平安保险佛山公司应承担诉讼担保赔偿的连带责任。（六）确认和支持何毓芸追回借给合利咨询中心员工宋惠英3.3万元以及给予的价值2550元实物和支助宋惠英1500元（共计3.705万元）,同时合利咨询中心应承担赔偿该借款不超过年利率24%的利息。（七）应当否定和撤销二审法院“可以任意毁灭证据和随意撤销已发生法律效力的执行裁定文书以及随便拒绝和剥夺了知情的证人出庭作证的权利”的错误释法说理论断。据此，请求再审。古思项、古纯香提交意见称：李国栋、何毓芸的再审申请无理，请求驳回李国栋、何毓芸的再审请求。本院经审查认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据李国栋、何毓芸的申请再审理由，本案应审查的问题是：案涉两份房屋转让合同的效力。本案中，案涉房屋的转让先后签订了《房地产买卖合约》和《广东省房地产买卖合同》。古思项、古纯香与何毓芸于2018年4月18日自愿签订的《合约》，并不违反法律、行政法规的强制性规定，二审判决认定《合约》合法有效，并无不当。中介服务机构及其从业人员是否具备房地产交易经纪资格，并不影响买卖双方所签合同的效力。李国栋、何毓芸主张《合约》无效，缺乏法律依据。《合约》约定的房屋售价为113万元，何毓芸已向古思项、古纯香支付购房定金12万元、第一笔首期购房款23万元，并在2018年5月30日古思项、古纯香与何毓芸、李国栋签订《合同》办理房产过户手续的同日，由何毓芸向古思项出具《欠条》,载明何毓芸购买案涉房屋欠业主古思项第二期首期房款27万元，该欠款须在2018年7月15日前支付。而最后一期购房款51万元则约定由何毓芸向银行申请按揭贷款支付。何毓芸已付款的时间以及出具《欠条》的时间和内容与《合约》的约定相符。李国栋、何毓芸主张《合约》约定的房价是议项性约定，缺乏事实依据。虽然2018年5月30日签订的《合同》约定交易总金额为85万元，但何毓芸已支付的款项和其出具的《欠条》内容明显与《合同》约定的付款时间和付款金额不相符。作为中介机构的合利咨询中心也认为双方约定的房屋真实交易价格为113万元。且《合约》中还约定，“甲乙双方所签订的《广东省房地产买卖合同》或《房地产买卖合同》中专利权款与本合约不一致时，以本合约为准”。李国栋、何毓芸主张古思项、古纯香与合利咨询中心恶意串通企图谋取非法经济利益，缺乏事实依据。因此，二审法院从二手房交易习惯以及双方的履行情况，认定《合约》是买卖双方实际履行的合同，《合同》是为了办理房产过户手续而向房管部门递交的格式合同，约定的85万元交易价格条款属于明显虚构价格以降低税费的行为损害国家税收利益和社会公共利益而为无效条款，案涉房屋买卖的真实交易价格应为113万元，并无不当。李国栋、何毓芸主张《合同》已替代《合约》，案涉房屋买卖的交易价格为85万元，理据不足，二审法院对此不予采纳，并无不当。本案是古思项、古纯香起诉请求确认合同已解除，并将房屋产权恢复登记至其名下。李国栋、何毓芸并未提出反诉，且在诉讼中明确表示古思项、古纯香无权要求将房屋产权恢复登记至其名下。二审法院已判决驳回了古思项、古纯香的全部诉讼请求。现李国栋、何毓芸主张在本案二审判决后其已通知解除合同，应认定合同已解除，并要求古思项、古纯香归还购房款和承担违约责任，以及要求宋惠英、合利咨询中心偿还借款及利息等，均不属于本案的审查范围。对于当事人申请证人出庭作证，法院有权决定是否予以准许，李国栋、何毓芸主张二审法院剥夺其申请证人出庭作证的权利，缺乏事实依据。综上所述，李国栋、何毓芸的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回李国栋、何毓芸的再审申请。审判长  余洪春审判员  陈志坚审判员  钟锦华二〇二〇年九月二十五日书记员  苏冰娜