北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初13366号原告：北京华港苏溧建筑材料有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇北二村工业园小李庄路**院。法定代表人：杨森林，总经理。原告：北京华港京隆商贸有限公司，住，住所地北京市昌平区沙河镇北二村/div>法定代表人：薛永花，总经理。被告：北京美万佳商贸有限公司，住，住所地北京市海淀区西北旺镇屯佃村南侧平房/div>法定代表人：阚宝辉，总经理。委托诉讼代理人：唐俊英，北京市当代律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡艳秋，女，1985年11月1日出生，汉族，住吉林省东丰县，系该公司员工。原告北京华港苏溧建筑材料有限公司（以下简称华港苏溧公司）、北京华港京隆商贸有限公司（以下简称华港京隆公司）与被告北京美万佳商贸有限公司（以下简称美万佳公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华港苏溧公司之法定代表人杨森林，原告华港京隆公司之法定代表人薛永花，被告美万佳公司之委托诉讼代理人唐俊英、胡艳秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华港苏溧公司、华港京隆公司向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告于2005年12月18日签订的《合作协议》及补充协议；2．判令被告支付自2018年9月14日起至《合作协议》及补充协议解除日的租金及协议解除日至实际腾退之日止的占用费（租金及占用费以每年1383480元计算）；3．判令被告支付违约金138348元；4．诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2005年12月18日签订了《合作协议》，约定原告将租赁北京市昌平区沙河镇北二村的土地中的部分出租给被告使用，《合作协议》约定了土地位置、面积、租金及交付、租赁期限、双方的权利义务及法律责任等。2007年8月25日，双方又签订《补充协议》，将租赁期限调整为自2007年9月14日至2027年9月13日,租金的交付日期也做了相应调整，每年的8月31日之前交付下一年度的租金。2017年8月,被告违反协议约定，开始拖欠原告租金。经原告多次追要，被告于2018年9月5日补交了2017年9月14日至2018年9月13日的租金。2018年9月14日起至2019年9月13日的租金1193480元被告应于2018年8月31日以前交纳,但被告一直未予支付,经原告多次追要，被告以种种理由推脱拒绝履行支付义务。根据《合作协议》第九条约定,被告的行为已经根本违约，故原告要求解除《合作协议》及《补充协议》。根据《合作协议》第九条约定,被告的违约行为造成了原告的损失，依约应该承担违约责任。由于被告不守信用，导致原告不得不通过法律途径解决纠纷。故原告诉至法院，请求判如所请。被告美万佳公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告诉讼请求不明确，案由不符合法律规定。原告第二项诉讼请求的给付租金及占用费,给付起始及结束时间没有明确说明，标准也模糊。本案争议的合同有效性，合同履行原告存在过错。我方无法认可原告诉讼请求、事实理由还有其陈述的观点。本案我方没有任何过错,积极配合腾退工作,原告存在恶意和过错，故我方不应当承担2018年11月份之后的任何费用。首先，政府政策有信息自2018年下半年便开始腾退我方这一块土地，正式公告是2018年11月23日。依据北京市及昌平区的相关政策,原告和被告都已经知晓涉及争议的土地，会涉及拆迁。并且当时村委会和拆迁公司已经开始和我方提前做了工作和要求配合的信息。拆迁公司也在2018年年中就选定。年底就开始到现场动员测量、评估工作。在此基础上2018年11月23日北二村村委会出示《北二村工业大院及周边腾退公告》要求2018年12月31日之前腾退完毕。内容是正式启动在2018年12月1日。据此完全可以认定，开始腾退之前的工作已经进行好几个月。第二，我方无条件积极配合政府拆迁工作，办理腾退所有工作。我方依据村委会出示的腾退公告,依法配合政府工作,动员下游商户开始腾退，但依据我方提供的证据,我方在2018年12月31日基本完成腾退工作。其后给付的两三家退押金款,也是腾退之后2019年1月初就全部退还完毕。期间就只有一家刘荣举,因为其表述和原告关系良好，要直接和原告协商。故此对刘荣举腾退时间我方不知情，也没有任何过错。现在原告起诉要求我方承担腾退之后的土地使用和占有费用没有任何依据。第三，双方合作前提条件，目的就是要作为市场出租经营使用。然截止2018年12月1日已经不存在。双方签订的《合作协议》，截止到2018年年中到2018年12月底因为政策不可抗力因素,双方都知道合作的目的无法实现，在此原告不应当再要求被告给付任何费用。第四，我方交纳到2019年11月份“租金”。原告要求2018年9月份到2019年9月份的费用。首先我方已经交纳19万费用。这部分费用，依据双方之间签订的合同租金应该是交纳到2018年11月份。请求法院注意，双方之间的租金可以抵扣。2007年2月1日双方签订的《租赁合同书》，2011年11月14日双方签订的《补充协议》最后一段都明确写明，原告反过来承租我方的场地西南角7．8亩的土地，应该交纳给我方的“租金”,可以在本案我方应该交纳的“租金”中抵扣。故此每月折抵32500元。实际上我方当事人每月应该交纳82790元(115290元-32500元=82790元)，我方实际交纳截止到2019年11月底19万元的“租金”。故此不存在被告恶意行为情节。第五，原告恶意混淆证据内容，曲解腾退的实际时间和腾退概念。事实上原告与村委会2019年3月份就已经签订腾退协议，其协议当然包含我方承租的所有土地。故此原告要求确认腾退日期在2019年5月8日，与事实存在冲突。同时原告向法院提交交纳租金的《收据》写明2019年5月8日“租金”与事实不符。我方和村委会了解，原告交纳的是腾退之前包含原告与村委会合作期间原告尚欠村委会其他时间段的租金。并不是说明交纳到2019年5月8日前的租金。故此本收据也和我方没有任何关系。再者,原告承租村委会的土地比较多,该《收据》完全可以是原告与被告的其他法律关系事宜，对我方不具有直接关联性。如果按照这个逻辑,那么原告大可按照这个标准,交纳再长的租金，因为其租金每亩3000元，而我方要去承担每亩近15000元租金，如此原告可以获取巨大不当利益。第六,因为原告原因，双方截止到2019年4月底左右才签订腾退解除等协议,其目的就是要独占腾退款，巧取豪夺被告的正当利益。依据相关法律和政策,原告应该积极配合政府腾退并与我方签订协议,然和我方签订。如此,被告既要配合政府拆迁部门履行腾退义务,又没有协议保障,同时还要交纳原告场地的“租金”或者“占有费”,这是对我方正当利益的巧取豪夺。另外,我方下游商户卓志雄、万晓生（北京闽盛广告设计有限公司、杨彬彬）2018年年底已经与村委会签订腾退协议。但并没有按时收到任何款项。因为原告坚持要市场内所有商户与原告签订协议,才能生效领到款项。原告恶意用此种理由拖延签订腾退协议,如何要求我方支付土地占有等费用。第七，因为原告已经和村委会签订腾退协议,依据物权原则,我方不能再行交纳2019年3月份之后的任何费用。开庭时,原告向法院陈述,还有二十亩左右的建筑物没有腾退。本案存在一个基本的物权逻辑,截至2019年3月份之后,原告在这块土地上其实没有任何权利,该地块的所有权、使用权、收益权全部归属北二村村委会。在此物权条件下,无法律依据要求我方再行交纳“占有费”“租金”等。事实上,该地块我方也配合政府拆迁部门腾退,然因为拆迁政策、不法行为存在等原因,我方数年来都无法要到一分租金。故此请求法院,对本地块的物权性质、腾退实际情况综合考虑,驳回原告的诉讼请求。第八，无效合同的处理,法律明文规定,各自的损失自行承担。本案涉及地块,原告向北二村村委会承租每亩每年租金3000元,无效合同只负担每亩3000元租金,没有其他损失。原告在没有规划证、土地证、建设许可证情况下,该地块被腾退。那么原告将一块坑坑洼洼的土地交付我方经营,我方投资通水通电通路等各种设备和条件,在2018年12月1日就已经无法经营情况下,赔偿原告损失无事实依据。我方认为,村委会出租给原告土地每亩3000元,我方以此支付赔偿标准都是只能赔偿到截止2018年12月31日。如有其他费用也只能依据此标准支付费用,包括现在土地上20亩的建筑物。第九，通过我方向法院提供的数张照片可知2018年年底涉案土地的腾退工作已经进行,该地块已经无法再经营。同时2019年春节期间,拆迁公司就已经拆除部分建筑物,我方场地实际也腾退完毕,没有任何经营活动。对此如有异议,请求法院向村委会、拆迁公司、镇政府了解。我方也对此向政府部门反映,为何没有签订协议、没有支付任何腾退款项,就无端拆除建筑物。综上，我方无法理解和接受这样一个事实：即我方积极配合政府腾退之后,却因为原告不与我方签订腾退协议,而要我方付出腾退清场之后土地的使用等费用。在现行政策环境下,我方不要求因为政府规划、政策等原因,应该如何照顾到被腾退人的商业利益,然而本案如果原告合理,那么说我方是不是也不用配合拆迁,同时向我方下游商户要求他们交纳“租金”直到腾退协议的签订,这明显与政策抵触。故此原告的诉讼请求和事实理由,扭曲了基础事实、违背了商业常识和常人逻辑,在法律和政策上根本行不通,故此恳请法院依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：2002年，北京市昌平区沙河镇北二村村民委员会（甲方）与华港苏溧公司（乙方）签订《合同书》，约定甲方将位于北二村京昌高速公路辅路西地块租给乙方使用，现有九十五亩地，乙方用于经营建材、建厂生产经营；租赁期为三十年，从2002年10月1日起至2032年9月30日止；租金及年补偿费合计三十万元。双方在该合同中还约定了其他内容。2005年12月18日，华港苏溧公司和北京华港京隆建材销售有限公司（甲方）与美万佳公司（乙方）签订《合作协议》，约定：甲方将享有使用权的仓储用土地交给乙方经营使用，土地坐落在北京市昌平区沙河镇北二村，土地面积95亩，乙方可以自行成立市场或公司等实体，名称、经营范围等由乙方确定，以工商注册为准；合作期限为20年，即2006年6月18日起至2026年6月18日止；收益及支付方式见补充协议；乙方有权根据生活生产的需要进行建设；乙方未按照约定的时间交纳甲方土地收益，经甲方两次书面通知仍未交纳的，乙方应按照当年租金5%支付甲方违约金；合同期内，如遇国家、政府或有关单位需要占用合同所涉及的土地房屋，双方均应服从，拆迁或占地的有关方面给付的地上物补偿费、经营损失补偿费、搬家费及安家费等全部归乙方所有，甲方无权主张，土地补偿款与乙方无关。双方在该协议中还约定了其他内容。2005年12月18日，华港苏溧公司和北京华港京隆建材销售有限公司（甲方）与美万佳公司（乙方）签订《补充协议》，约定：乙方按照每年每亩11000元的标准交付租金，共94．5亩，每年租金共计1039500元，乙方于2005年12月18日预付甲方70万元（其中包括租金20万元和甲方已建轻体房等地上物全部价款协商作价50万元整），甲方应于合同签订后45个工作日内开通京昌高速路辅路接口和修好明沟上过路桥12米后，完工合格当日乙方再给付当年剩余租金，以后每年6月18日付清下一年度的租金；合同内的土地今后的租金标准按照以下标准执行，即2009年6月18日后每亩每年的租金为12100元，2013年6月18日后每亩每年的租金为13310元，2017年6月18日后每亩每年的租金为14640元，2020年6月18日后每亩每年的租金为16100元。双方在该协议中还约定了其他内容。2006年7月18日，华港苏溧公司和北京华港京隆建材销售有限公司（甲方）与美万佳公司（乙方）再次签订《补充协议》，约定：2005年12月18日，甲乙双方达成了《合作协议》，乙方已按约定向甲方交纳了租金人民币70万元，但是甲方因场地内南端有5亩土地未能腾出，所以至今尚未将土地交给乙方经营……鉴于上述情况，三方友好协商达成如下协议，甲方必须将交给乙方使用的土地重新丈量，乙方按照实际丈量的亩数，每年每亩11000元的标准交纳土地使用费（即租金），递增遵循原《补充协议》约定。双方在该协议中还约定了其他内容。2007年8月25日，华港苏溧公司和北京华港京隆建材销售有限公司（甲方）与美万佳公司（乙方）再次签订《补充协议》，双方就合同履行的起算期限、租金执行标准及租金给付时间等内容另行进行了约定，其中约定2017年9月13日以后按照每年每亩14640元标准交纳。双方签订协议后，美万佳公司接收了前述场地。庭审中，美万佳公司称其前述场地实际由北京万佳迎奥建材市场有限公司经营管理。2014年11月28日，北京华港京隆建材销售有限公司名称变更为华港京隆公司。另查，2018年11月23日，北京市昌平区沙河镇北二村村民委员会发布《北二村工业大院及周边腾退公告》，载明：“为贯彻落实区政府疏解整治促提升、京藏高速沿线水源地周边地区环境保护的工作要求，北二村村委会经村民代表大会决议通过，北二村工业大院及周边自主腾退项目正式启动，腾退期限为2018年12月1日至2018年12月31日。”2018年12月15日，北京市昌平区沙河镇安全生产委员会、北京市昌平区沙河镇北二村村民委员会发布《腾退公告》，载明：“为贯彻落实上级疏解整治专项行动和环保督查对沙河镇北二村一级水源保护地周边拆迁腾退的要求，大力打击违法用地和违法建设，彻底消除安全生产隐患，确保人民群众生命和财产安全，经沙河镇北二村村民委员会村民代表表决，决定对本区域进行拆除腾退，解除土地租赁协议，请涉及的各单位和个人在2018年12月31日前尽快清理并腾退房屋。逾期不腾退的，按有关规定处理。”2019年4月28日，华港苏溧公司和华港京隆公司（甲方）与美万佳公司（乙方）签订《补偿款分配解约协议书》，约定：甲乙双方一致同意解除双方于2005年12月18日签订的《合作协议》和2005年12月18日签订的《补充协议》及2007年8月25日签订的《补充协议》及2006年7月18日《补充协议》全部解除。乙方投资建设的房屋建筑面积为3072．27平方米及院内的附属设施等（不包括院内公寓楼及文书院办公楼）,其中2010年以前建筑面积为2773．29平方米,2010年以后建筑面积为298．98平方米。甲乙双方经过友好协商,一致同意对乙方在该宗土地上投资所建房屋及附属设施的腾退补偿款进行如下分配……本协议签定后,于乙方及乙方的下游商户在收到第一笔70%腾退补偿款的同时,乙方及乙方的下游商户将地上的建筑物及附属设施等移交给北京市昌平区沙河镇北二村村民委员会进行拆除,乙方及乙方的下游商户对该宗土地（不包括院内公寓楼及文书院办公楼）的所有权利及义务自动解除,甲乙双方就乙方租赁甲方的94．5亩土地（不包括院内公寓楼及文书院办公楼）涉及的腾退补偿事项再无其他任何争议。经询问，华港苏溧公司和华港京隆公司称因其已就合同解除问题在该协议中进行了约定，故不再请求法院判决解除原、被告于2005年12月18日签订的《合作协议》及补充协议，故撤回其第一项诉讼请求。经核实，北京市昌平区沙河镇北二村村民委员会称其于2018年12月发布腾退公告后，该市场就不能继续经营，各商户即开始腾退，到2019年3月份第一拨商户腾退完毕，到2019年6月份，该处场地房屋被拆除。经询问，双方当事人均认可本案协议所涉地块中有20亩地（即前述《补偿款分配解约协议书》中载明的院内公寓楼及文书院办公楼）现由案外人实际控制，暂未腾退。经询问，美万佳公司称其已经收到前述《补偿款分配解约协议书》中载明的第一笔70%腾退补偿款。经询问，双方当事人均认可美万佳公司已经交清了2018年9月13日前的全部租金；美万佳公司共计交纳自2018年9月14日后的租金19万元。现华港苏溧公司和华港京隆公司要求美万佳公司交纳自2018年9月14日起至2019年5月13日止的租金922320元，在扣除已交纳的19万元后，余款732320元，并请求将其第二项诉讼请求金额变更为732320元。美万佳公司称，因涉案场地于2018年11月起即开始腾退，其无需再支付租金。再查，2007年2月1日，美万佳公司（甲方）与华港苏溧公司（乙方）签订《租赁合同书》，约定：甲方提供位于场地西南角场地7．8亩，有偿租给乙方使用；租赁使用时间自2007年2月1日至2027年1月31日止，房租费每年124800元，年付。双方在该合同中还约定了其他内容。2011年11月14日，美万佳公司（甲方）与华港苏溧公司（乙方）签订《补充协议》，约定：经双方领导协商同意，对乙方承租甲方的7．8亩地……今后的租金标准按照以下标准执行……2017年9月13日至2019年9月13日每亩每年的租金为50000元……此租金在每年的8月31日美万佳公司交给华港苏溧公司和华港京隆公司的租金中扣除。庭审时，美万佳公司称其历次交纳本案所涉场地租金时均将前述华港苏溧公司应当交纳的租金予以扣除；华港苏溧公司和华港京隆公司则称此协议与本案无关。另查，华港苏溧公司和华港京隆公司称其已于2019年4月与北京市昌平区沙河镇北二村村民委员会解除了租地合同，并向北京市昌平区沙河镇北二村交纳2018-2019一年半的土地使用费共计532500元。以上事实，有合同书、合作协议、补充协议、收据、补偿款分配解约协议书、腾退公告等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为：华港苏溧公司和华港京隆公司与美万佳公司签订《合作协议》及补充协议约定华港苏溧公司和华港京隆公司将涉案土地交给北京美万佳公司经营使用，该合同虽名为《合作协议》，但实际为租赁合同。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效。美万佳公司承租涉案土地后建设房屋用于经营钢材市场和对外出租，故《合作协议》及补充协议因违反法律禁止性规定而无效。因双方在该合同履行过程中已经就合同解除及地上物补偿达成了一致意见，本院对此不持异议。合同无效，占用人应当支付实际占用期间的占有使用费。具体占有使用费的数额，本院参照双方《合作协议》及补充协议所约定的租金予以确定。具体支付占有使用费期间，本院依照房屋实际占有使用情况予以确定。本案中，涉案地块所在村集体于2018年11月23日即发布腾退公告，并确定自2018年12月1日即开始腾退，故自2018年12月1日起，美万佳公司虽占用该地块，但是已经失去了能够继续经营使用的可能，美万佳公司或其他使用人必然需要对其使用的房屋进行腾退前的准备，即使其继续占用，亦已非正常生产经营之状态，故如仍依照双方《合作协议》及补充协议所约定的租金标准交纳占有使用费明显显失公平。华港苏溧公司和华港京隆公司与美万佳公司于2019年4月28日签订《补偿款分配解约协议书》，约定在美万佳公司收到该协议中载明的第一笔70%腾退补偿款后将地上的建筑物及附属设施等移交给北京市昌平区沙河镇北二村村民委员会进行拆除，说明美万佳公司交付涉案地块的时间应晚于2019年4月28日。因美万佳公司并未提交证据证明其交付涉案地块的具体时间，故本院综合考虑确定由美万佳公司支付涉案地块占用费至2019年5月13日，具体占有使用费给付标准在参照《合作协议》及补充协议约定的基础上，考虑腾退事实酌情予以确定。关于华港苏溧公司和华港京隆公司要求美万佳公司支付未按时交纳租金的违约金一节，因双方之间的租赁合同无效，故其主张违约金无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京华港苏溧建筑材料有限公司、北京华港京隆商贸有限公司与北京美万佳商贸有限公司于2005年12月18日签订的《合作协议》、于2005年12月18日签订的《补充协议》、于2006年7月18日签订的《补充协议》及于2007年8月25日签订的《补充协议》无效；二、北京美万佳商贸有限公司于本判决生效后十日内支付北京华港苏溧建筑材料有限公司、北京华港京隆商贸有限公司占有使用费156221元；三、驳回北京华港苏溧建筑材料有限公司、北京华港京隆商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12507元，由北京华港苏溧建筑材料有限公司、北京华港京隆商贸有限公司负担9083元（已交纳）；由北京美万佳商贸有限公司负担3424元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 刘 敏人民陪审员 王 磊人民陪审员 张金华二〇二〇年九月二十一日书 记 员 刘金帅