江苏省灌云县人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）苏0723民初4890号 原告：江苏龙腾房地产开发有限公司，住所地，江苏省灌云县伊山镇伊山南路**，统一社会信用代码913207236709841335。 法定代表人：陈建灼，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱健，江苏苍梧律师事务所律师。 被告：胡家玉，男，汉族，1936年3月10日出生，，住灌云县 原告江苏龙腾房地产开发有限公司与被告胡家玉排除妨害纠纷一案，本院已立案受理。 原告江苏龙腾房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告将位于灌云县商贸城内座北朝北的职工宿舍房屋腾空并交付原告；2.被告向原告支付占有费用13000元并按1000元/月计算至实际交房之日；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告在2013年6月领取了灌房权证伊山字第××号房屋所有权证，依法取得涉案房屋的所有权，系合法所有权人。原告多次主张要求被告腾空房屋并交还，被告不仅不履行交还义务，反而提起不动产登记的行政诉讼。经连云港市经济技术开发区人民法院及连云港市中级人民法院审理分别作出一审、二审判决，驳回了被告的诉讼请求。现被告仍强行占有，并将原告房产对外出租获得收益，被告侵权行为严重损害了原告的合法权益。 本院经审查认为，2007年7月15日，原灌云县交通局委托江苏省拍卖总行有限公司连云港分公司对灌云县恒通运输有限公司商贸城（具体详情见拍卖情况说明）进行拍卖。 江苏省拍卖总行有限公司连云港分公司发出拍卖实施细则，载明拍卖标的：灌云县恒通运输有限公司商贸城，隶属于灌云县交通局，座落在灌云县，土地面积约7331.81平方米（以实地测量为准），属于商业划拨土地，房屋面积约3237.57平方米（以实地测量为准）。房屋具体格局为：商贸城大门南框架结构二层20间，门北9间临街门市及楼上8间，院内有营业门市83间，自有69间，其中1、座北朝南15间；2、座南朝北28间；3、西南角仓库5间；4、座西朝东17间；5、北侧综合楼4间（综合楼共有18间门市，出售14间，余4间为自有，其中1间为西山头简易房），钢架玻璃屋门市36间；另有商贸城附属房产及公用设施。说明：1、该标的以现状拍卖，实际房屋面积和土地面积以土地、房产部门实际丈量为准；2、租金在拍卖成交款到之日按实计退；3、办理过户过程中的费用处理以及有可能发生的其他费用处理由买受人负责；4、商贸城内座北朝北两层11家职工宿舍由买受人自行负责清场。 2007年10月10日，案外人陈金凤与原灌云县交通局签订《灌云县恒通运输有限公司商贸城资产出售协议书》中载明，根据县企业改制工作精神，经县企业改制集中扫尾工作指挥部批准，县恒通运输公司采取出售的改制形式，资产出售范围：土地面积约7331.81平方米（以实地测量为准），属于商业划拨土地，房屋面积约3237.57平方米（以实地测量为准）。房屋具体格局为：商贸城大门南框架结构两层20间，门北9间临街门市及楼上8间，院内有营业门市83间，自有69间，其中：1、座北朝南15间；2、座南朝北28间；3、西南角仓库5间；4、座西朝东17间；5、北侧综合楼4间，钢架玻璃屋门市36间，另有商贸城附属房产及公用设施。资产出售金额9000000元。 2008年7月22日，本院立案受理陈建灼、李某、江苏龙腾房地产开发有限公司与陈金凤合资、合作开发房地产合同纠纷一案，经调解作出（2008）灌民一初字第1093号民事调解书，调解陈金凤于2009年4月30日前协助陈建灼、李某、江苏龙腾房地产开发有限公司将以其名义于2007年7月24日在江苏省拍卖总行有限公司连云港分公司竞买所得的灌云县地块的房地产（明细与上述拍卖实施细则中房地产内容一致）过户至江苏龙腾房地产开发有限公司名下，双方当事人亦就过户所需税费承担进行了调解。 2010年8月17日，本院作出（2009）灌执字第0534-2号裁定书，裁定陈金凤于2007年7月24日在江苏省拍卖总行有限公司连云港分公司竞买所得的灌云县地块的房地产过户至江苏龙腾房地产开发有限公司名下，本院按照（2009）灌执字第0534-2号裁定书向原灌云县房产管理处送达协助执行通知书。在过户手续办理过程中，进行不动产测绘的连云港鸿宇测绘服务有限公司向原灌云县房地产管理处出具说明：“灌云县恒通运输有限公司房屋坐落于灌云县，原产权证号：灌房权证伊字第××号，经法院裁定，部分房屋需办理过户手续，我公司按当事人江苏龙腾房地产开发有限公司申请对现场重新进行测量。按测量结果，原1-4幢已拆除，商贸城大门南框架结构二层20间原产权证载明面积为909.44平方米，实际测量结果为850.53平方米；门北9间临街门市及楼上8间原产权证载明面积为535.09平方米，实际测量结果为495.28平方米；第七幢房屋原房产证载明面积为838.74平方米，实际测量结果为776.04平方米。与原产权证载明面积分别相差58.91平方米、39.81平方米、62.70平方米。北侧综合楼4间，其中最西头1间为简易房，原产权证没有记载，其余3间实际测量结果分别为43.82平方米、36.23平方米、30.84平方米。”灌云县恒通运输有限公司在该说明材料下方盖章。 2013年3月1日，灌云县恒通运输有限公司申请办理房屋所有权初始登记，在提交的房屋登记申请书中涉及1987年建成，建筑面积776.04㎡的混合结构住宅2层。 2013年3月4日，按照实际测量结果，原灌云县房地产管理处将相关房屋办理了房屋所有权证，房屋所有权人为灌云县恒通运输有限公司，涉及房屋所有权证号为灌房权证伊山字第××号（共2层、776.04㎡）、灌房权证伊山字第××号（共2层、495.28㎡）、灌房权证伊山字第××号（共5层、850.53㎡）、灌房权证伊山字第××号（共5层、43.82㎡）、灌房权证伊山字第××号（共5层、36.23㎡）、灌房权证伊山字第××号（共4层、30.84㎡）。 2013年5月2日，连云港市灌云地方税务局第一税务分局开具付款方为江苏龙腾房地产开发有限公司，收款方为灌云县恒通运输有限公司，销售不动产为灌云县，建筑面积为776.04㎡的售房款发票，售房款金额为2157282.55元。 2013年6月24日，登记为灌房权证伊山字第××号（共2层、776.04㎡）的房屋所有权人变更登记为江苏龙腾房地产开发有限公司。 企业改制过程中如果有政府主管部门的参与，政府的行为既会有经济方面的因素的考虑，但更多的则有其他社会方面因素的考虑，如产业政策的调整，经济布局的调整，企业职工的安置。本案中，灌云县恒通运输有限公司的企业改制系由原灌云县交通局主导进行，并经过县企业改制集中扫尾工作指挥部批准，在改制前应充分考虑并妥善解决企业职工的安置问题。灌云县恒通运输有限公司在行政诉讼案件庭审中认可灌房权证伊山字第××号登记房屋为被告等人投资建设，而在拍卖实施细则中却说明商贸城内座北朝北两层11家职工宿舍由买受人自行负责清场，并将商贸城附属房产及公用设施纳入资产出售范围中。且从既往的行政诉讼案件来看，在灌云县恒通运输有限公司企业改制前并未做好企业职工的安置工作，故而因此引发纠纷。按照《最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》，政府主管部门在对企业国有资产进行行政性调整、划转过程中发生的纠纷，当事人向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理。鉴于本案已被立案受理，故对原告起诉，依法应予驳回。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第二百零八条、《最高人民法院关于审理与企业改制相关民事纠纷案件若干问题的规定》第三条之规定，裁定如下： 驳回原告江苏龙腾房地产开发有限公司的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员 孙 静 二〇二〇年九月二十三日 书记员 孙金磊 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百二十四条：起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 《最高人民法院关于适用若干问题的意见》 第二百零八条：…… 立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。 《最高人民法院关于审理与企业改制相关民事纠纷案件若干问题的规定》 第三条：政府主管部门在对企业国有资产进行行政性调整、划转过程中发生的纠纷，当事人向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。