上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初7245号原告：上海得财印务有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：陈铭胜，经理。委托诉讼代理人：王通宾，上海市大众律师事务所律师。被告：上海华周五金有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：周福根，总经理。委托诉讼代理人：钟楠，上海东申律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝国兴，上海东申律师事务所律师。第三人：青浦区华新镇华益村村民委员会，住所地上海市青浦区华新镇华纪路****。法定代表人：李忠良，村主任。委托诉讼代理人：曾晓洪，上海翊鸿律师事务所律师。第三人：上海市青浦区华新镇人民政府，住所地，住所地上海市青浦区华新镇华新街**iv>法定代表人：林峰，镇长。委托诉讼代理人：王依芸，上海东炬律师事务所律师。原告上海得财印务有限公司(下称“得财公司”)诉被告上海华周五金有限公司(下称“华周公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序进行了审理。审理中，经原告申请，本院依法追加青浦区华新镇华益村村民委员会(下称“华益村委会”)为本案第三人参加诉讼。本案于2020年6月4日第一次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王通宾、被告委托诉讼代理人钟楠、第三人华益村委会委托诉讼代理人曾晓洪到庭参加诉讼。为查明事实，经原告申请，本院依法追加上海市青浦区华新镇人民政府(下称“华新镇政府”)为本案第三人参加诉讼。2020年9月2日，本案第二次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王通宾、被告委托诉讼代理人钟楠、祝国兴、第三人华益村委会委托诉讼代理人曾晓洪、华新镇政府委托诉讼代理人王依芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海得财印务有限公司向本院提出诉讼请求如下：1、判令被告赔偿原告停产停业损失人民币(以下币种均为人民币)288,750元、配电增容费8万元、装饰装潢及附属设施等费用(包括无证房屋补偿)495,000元、设备搬迁及安装费用82,500元、无法恢复使用的行车费用5万元，共计996,250元；2、本案诉讼费由被告负担。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告赔偿原告停产停业损失132,099元、装饰装潢及附属设施等费用(包括无证房屋补偿)368,494元、设备搬迁及安装费用47,350元、无法恢复使用的行车费用42,500元、旧材料回购费11,615元；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2010年7月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将青浦区华新镇华纪路XXX号厂房出租给原告；租赁期限自2010年7月1日至2020年6月30日，租赁期为10年；租赁建筑面积约为725平方米(包括前办公楼二层116.5平方米，厂房一幢及大门两侧饭店608.5平方米)；厂房租赁价格年租金为10万元，押金6,570元。合同第六条第二项约定，租赁期间，如因市政动迁，所得的土地及厂房的赔偿归被告，所得的经营损失赔偿及原告投资损失赔偿归原告；第八条第二项约定，被告向原告提供80KVA的工业用电。协议签订后，原告按约支付租金，被告将厂房交给原告。原告在对厂房内外进行装饰装修，并在厂房内安装机器、行车等设备后开始生产经营。租赁期间，由于生产需求的扩大，原告在厂房外自建房屋100平方米。2019年10月份，厂房被拆迁，但被告在取得拆迁补偿后，未按协议约定将停产停业损失、设备搬迁等费用赔偿给原告。原告就拆迁赔偿事宜多次与被告沟通，被告始终拒绝赔偿。为维护自身合法权益，故诉诸法院，望判如所请。被告上海华周五金有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。1、案涉租赁合同签订时间为2009年7月，合同期为10年，到2019年6月止，原告提供的租赁合同存在篡改痕迹；2、2017年原告被列为产业结构调整淘汰企业，故于2018年被责令停止经营，原告向被告支付房租至2018年截至。故从合同期限及履行状况看，在动迁之前，双方的租赁关系已终止，被告不应向原告支付补偿款。第三人青浦区华新镇华益村村民委员会述称：对原被告之间的合同情况不清楚。第三人上海市青浦区华新镇人民政府述称：原、被告之间的纠纷与华新镇政府无关。经开庭审理查明：华周公司(甲方、出租人)与得财公司(乙方、承租人)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在华新镇华纪路XXX号包括前办公楼二层116.5平方米、厂房一幢及大门两侧饭店608.5平方米共计约为725平方米的厂房(下称“系争厂房”)出租给乙方，租赁期为10年；厂房租赁价格年租金为10万元；甲乙双方一旦签订合同，乙方应支付租赁房押金6,570元，由甲方出具收据，期内不计利息，合同到期或解除合同时，经双方结算清后由甲方全部归还乙方；租金应预付三个月2.5万元整，支付日期在支付月的前一个月底向甲方支付租金；租赁期间，房屋如果有不可抗力的自然灾害导致损毁，本合同自然终止，甲乙方均不承担责任；如因市政动迁，所得的土地及厂房的赔偿归甲方，所得的经营损失赔偿及乙方投资损失赔偿归乙方。合同另对其他内容进行了约定。2019年9月27日，华新镇政府下属华新镇建设用地减量化工作领导小组办公室(甲方)、华益村委会(乙方)与华周公司(丙方)签订《建设用地减量协议》，载明：经协商，丙方将位于华纪路XXX号的建设用地纳入乙方本年度土地减量计划，并达成如下一致意见：丙方用地位于华纪路XXX号的用地面积9.9亩，建筑面积7,746.90平方米；丙方自签订本协议之日起至2019年11月30日之前完成腾退搬迁工作(含地块内所有企业)；经协商，丙方获得协议地块土地减量总补偿(补贴)为1,404万元。协议另对其他内容进行了约定。审理中，得财公司出具了根据本院调查令自青浦区华新镇建设用地减量化工作办公室调取的评估报告，并表示评估报告房屋平面示意图中编号第18-22号、25号的一部分以及35号厂房属原告承租范围，被告对此予以确认。根据评估报告显示，18号厂房面积87.50平方米(旧材料收购价格4,375元)、19号厂房面积209.20平方米(旧材料收购价格41,840元)、20号厂房面积74.80平方米(旧材料收购价格3,740元)、21号厂房面积112.10平方米(旧材料收购价格5,605元)、22号厂房面积为229平方米(证载5号)，25号厂房面积为1,157平方米(证载4号)、35号厂房面积9.30平方米(旧材料收购价格465元)。以上查明的事实，由原、被告及第三人的陈述，减量化补偿协议、评估报告(厂房平面图及估价一览表)等予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后依法予以确认。审理中，原告主张：1、案涉房屋租赁合同签订日期为2010年7月1日，故租期应自2010年7月1日至2020年6月30日，当时被告落款时日期书写错误，原告落款日期是正确的，所以后来将租期进行了手写改动；2、由于租金一开始是通过现金支付的，后由于原告被列入淘汰关停企业名单，故2017年3月份原告将系争厂房转租给案外人上海晨溪包装有限公司，但原被告双方的租赁关系仍存在，直至系争厂房于2019年10月左右被拆除，且原告支付租金至2019年12月；3、2019年5月20日，被告以原告名义签收了拆迁告知书，载明了原告属被拆迁人，且被告将拆迁告知书发送给原告之后并与原告讨论了相应的拆迁费问题，说明原告理应得到拆迁补偿；4、系争房屋均为有证建筑，原告在合同履行过程中自建了100平方米的建筑，故相应补偿款的计算面积为725平方米；5、根据估价一览表中汇总表停产停业损失1,240,400元，除以总面积7,746.90元，乘以825平方米，得出原告应享有的停产停业损失为132,099元；装饰装修损失，根据评估报告房屋装修估价明细表中22号、25号房的装修金额之和，即368,494元；估价报告中的22号房、25号房中的设备搬迁及安装费用合计47,350元，应由原告享有；估价报告附件8中的行车为原告投资安装，故应由原告享有其对应的补偿；估价报告附件9中序号18、23-1、23-2均为原告搭建，故其对应的旧材料回购费应由原告享有。为此，原告提供房屋租赁合同、照片、银行转账凭证、原告法定代表人周福根与被告法定代表人之子周斌的微信聊天记录、转租合同等作为证据。被告对原告提供的房屋租赁合同中修改部分不予认可；对照片真实性无异议，对证明目的不予认可；对银行转账凭证的真实性认可，但对关联性不予认可，认为2019年1月份支付的4万元并非租金，且金额也不符合任何一期租金的金额，当时双方租赁关系已终止，原告支付上述款项也未告知被告；第二笔款项被告也不予认可，并认为原告之所以支付上述款项是为了制造双方租赁关系仍存在的假象；因周斌手机已丢失，故对聊天记录真实性无法核实，具体该证据的真实性由法院代为核实，但即使该证据是真实的，周斌也不参与被告公司经营，不能代表被告意见；对转租合同真实性、关联性均不予认可，且该合同的地址为华纪路XXX号，与案涉厂房所在地址不一致，案外人晨溪公司已经撤回对被告的起诉。第三人华益村委会及华新镇政府表示对上述证据不清楚，但华益村委会表示2017年至2019年期间华纪路XXX号系由被告公司经营。被告主张：原告于2009年7月迁入案涉厂房经营，并于2017年被列为淘汰企业，2017年至2018年期间关闭、搬迁，后被告引入其他企业进入场地进行经营。为此，被告提供华益村委会证明、青浦区环保违法违规建设项目现状明细表及厂房租赁合同书作为证据。2020年5月13日证明中载明原告被纳入华新镇2017年产业结构调整淘汰企业；明细表中载明华纪路XXX号厂房内有新企业，手续规范；华益村委会另证明华纪路XXX号原告于2009年7月迁入该地址经营，并于2017年至2018年间关闭、搬迁。原告对2020年5月13日的证明及明细表真实性无异议，但表示虽被列入产业结构调整淘汰企业，并不代表双方租赁合同终止，原告之后将系争厂房转租给晨溪公司使用，并继续向被告支付租金，故双方租赁关系仍存续；对华益村的另一份证明不予认可，无经手人及日期，对证明目的也不予认可；对厂房租赁合同书真实性不予认可。第三人华益村委会对两份证据的真实性均无异议，对厂房租赁合同书表示与其无关。第三人华新镇政府对2020年5月13日证明及明细表的真实性无异议，对另一份证明真实性由法院认定，对厂房租赁合同书表示与其无关。第三人华益村委会表示：被告提供的两份证明均系华益村委会出具，且原告与晨溪公司签订租赁合同所涉的华纪路XXX号房屋在2017-2019年期间由被告使用。第三人华新镇政府表示：1、案涉厂房减量化评估实地勘察日期为2019年1月5日，估价价值时点为2019年1月5日，估价作业期为2019年1月5日至2019年9月20日，评估报告出具日期为2019年9月20日，被告厂房于2019年年底被拆除；2、本次减量化工作中的停产停业损失系按照有证房屋面积乘以每平方米350元计算；对于无证建筑，旧材料回购单价在200元(含)以上的无证建筑按照每平方米250元计算综合补偿，回购单价在200元以下的按照每平方米100元计算综合补偿。根据庭审查明的事实，本院认为，评估报告载明22号及25号厂房属有证建筑，结合租赁合同约定承租面积及双方确认的承租范围，本院认定案涉《房屋租赁合同》原、被告真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。虽然合同中载明的租赁期限存在涂改痕迹，被告予以否认，并主张原告已经于2017年-2018年期间搬离，但从原告提供的付款凭证、与周斌的聊天记录可以看出，至2019年5月24日原告仍在使用系争厂房，且系争房屋所涉减量化评估的估价时点为2019年1月5日，故结合租赁合同第6.2条约定，本院认定原告有权就经营损失及投资损失向被告进行主张。因双方对原告承租范围无异议，且原告自始承租的厂房范围为有证建筑，结合第三人华新镇政府所述停产停业损失计算方式及原告庭审陈述，本院对原告主张的停产停业损失132,099元予以支持。原、被告均未就其对系争厂房进行装修提供依据，综合考量合同履行程度、承租时间等因素，本院酌定被告应支付原告装饰装修补偿10万元。原告所承租的为22号房及25号房北侧，故本院认定被告应补偿原告设备搬迁费24,700元。原告未就其主张的行车及自建房提供相应依据予以证明，故对其主张的行车损失及旧材料回收费本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海华周五金有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海得财印务有限公司停产停业损失132,099元、装饰装修损失10万元、设备搬迁及安装费用24,700元，合计256,799元；二、原告上海得财印务有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,820.60元，减半收取计4,910.30元，由原告负担2,334.30元，被告负担2,576元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  张 分二〇二〇年九月二十五日法官助理  杨 洁书 记 员  黄琛陶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。