广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初17067号原告：东莞市福威房地产开发有限公司，住所：广东省东莞市南城区********福威大厦一楼，统一社会信用代码914***********053A。法定代表人：古志勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：何婷、李庆祥，该公司员工。被告：深圳市霸菱投资发展有限公司，住所：广东省深圳市龙华区民治街道龙塘社区**********，统一社会信用代码91440300MA5DD4B0XU。法定代表人：李某1。原告东莞市福威房地产开发有限公司（以下简称“福威公司”）诉被告深圳市霸菱投资发展有限公司（以下简称“霸菱公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李少娟适用简易程序，于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何婷、李庆祥，被告法定代表人李某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福威公司诉称，原告是福威大厦709单元（以下简称“案涉物业”）的业主。原、被告于2018年5月1日签订《福威大厦租赁合同书》，约定被告承租案涉物业，租期自2018年5月1日至2021年6月30日，被告应于每月5日或该日之前向原告支付当月租金、物业管理费、水电费；合同还约定，无论是否已得到原告通知，被告拖欠租金一个月以上的，原告有权解除合同，收回租赁物并不予退还保证金，保证金作为违约金的一部分，被告还应支付相当于3个月租金标准的违约金。在合同履行过程中，被告经多次催告仍然欠费（包括租金、管理费）达到7个月（2019年11月至2020年5月）。原告多次通过电话、微信催收，被告均置之不理，且将案涉物业闲置，其行为已构成根本性违约。为此，原告诉至法院，请求法院依法判决：一、解除原、被告于2018年5月1日签订的《福威大厦租赁合同书》并归还案涉物业；二、被告向原告支付拖欠的租金，租金从2019年11月起，按9809元/月的标准计至被告实际归还案涉物业之日止，暂计至2020年5月31日租金共计68663元；三、被告向原告支付拖欠的物业管理费，管理费从2019年11月起，按837元/月的标准计至被告实际归还案涉物业之日止，暂计至2020年5月31日管理费共计5859元；四、被告向原告支付拖欠的电费，电费从2019年11月起计至被告实际归还案涉物业之日止，暂计至2020年5月31日为3492元；五、被告向原告支付滞纳金，从2019年11月起以每月拖欠的租金及物业管理费之和为本金，按日1%的标准计至实际清偿之日止，暂计至2020年5月31日为80326.5元；六、被告向原告支付解除合同违约金29427元；七、由被告承担本案诉讼费。被告霸菱公司辩称，一、被告已于2019年12月22日搬离案涉租赁物，于2020年1月16日通过微信和口头方式告知原告不再承租。被告当时的负责人曾凡达当时因身体原因住院未与原告办理书面解除合同的手续；二、案涉租赁合同第3.6条约定，如被告逾期交租金超过15日的，原告就可以直接解约。因此原告是可以在被告不缴纳租金后15天就直接解约，而不是等到5月份才起诉被告，还要被告承担高额违约金；三、被告签订合同时缴纳了三个月的租金作为押金，因此被告认为该押金可以覆盖原告损失的；四、疫情期间原告曾联系被告的负责人去办理解除合同的手续，但是被告的负责人因身体原因无法到场办理，原告当时就可以解除合同，不需要等到5月份才起诉；五、原告诉请的费用被告无能力支付。经审理查明，原告福威公司系福威大厦的开发商，持有该大厦的《建设工程规划许可证》和《商品房屋产权权属证明书》。2018年4月12日，福威公司与被告霸菱公司签订《福威大厦租赁合同书》，约定原告将位于南城区宏图路88号福威大厦709单元的物业出租给被告用于金融经营用途；租赁期自2018年5月1日起至2021年6月30日；租金为2018年5月1日至2018年6月30日的租金为9086元/月、2018年7月1日至2020年6月30日的租金为9809元/月、2020年7月1日至2021年6月30日的租金为10790元/月；租赁期间物业管理费按建筑面积239平方米、写字楼3.5元/平方米计算，即应付管理费837元/月，当月的租金和物业管理费应于每月5日前支付；被告拖欠租金等相关费用须向原告支付违约金，违约金具体标准为每日按应付租金的1%计算；被告拖欠租金、管理费、水电费等费用5日以上的，原告有权停止被告使用租赁物的有关设施，由此造成的一切损失（包括但不限于财产或者经营损失）由被告全部承担；逾期交租金超过15日的，原告有权单方面解除合同、收回租赁物，租赁保证金作为违约金归属原告所有，……；签订合同时，被告向原告交纳租赁保证金27258元（首月租金的三倍）；合同约定，无论是否已得到原告通知，被告拖欠租金一个月以上的，原告有权解除合同、收回租赁物并不予退还保证金，保证金作为违约金的一部分，被告还应支付相当于3个月租金标准的违约金。原告提交的《欠费明细》显示，被告从2019年11月开始拖欠租金、管理费以及电费，截止至2020年5月份，拖欠租金68663元、管理费5859元、电费3492元；该《欠费明细》显示被告从2020年2月份开始电费均为0元。原告于2020年7月6日诉至法院，本院于2020年8月6日向被告送达起诉状副本及应诉材料。庭审中，被告同意解除案涉租赁合同，但表示其于2019年12月22日已搬离案涉租赁物，并于2020年1月16日通过微信和口头方式告知原告不再承租，因被告的负责人住院治疗导致未与原告办理书面解除合同的手续。为此，被告提交了曾凡达的住院证明以及曾凡达与原告公司负责物管的李先生之间的微信聊天记录作为佐证。上述事实，有原告提交的《福威大厦租赁合同书》、《欠费明细》、商品房屋产权权属证明书、建设工程规划许可证、电费发票，被告提交的住院证明、微信聊天记录以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，原、被告签订的《福威大厦租赁合同书》合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。被告从2019年11月份开始拖欠租金、管理费和电费，已经违反了合同中关于按时支付相关费用的约定，原告据此要求解除合同，符合合同的约定，也符合法律规定。原告向本院提起诉讼后，本院于2020年8月6日向被告送达起诉状副本及应诉材料，应视为原告要求解除合同的通知于该日到达被告，且被告在庭审中亦明确表示同意解除合同，故本院确认双方之间的《福威大厦租赁合同书》于2020年8月6日解除。关于租金、管理费、电费计算的起止日期。被告从2019年11月开始拖欠租金、管理费和电费，其应当予以补缴。被告主张其于2019年12月22日已搬离案涉租赁物，并于2020年1月16日通过微信和口头方式告知原告不再承租，但未能提供相应的证据予以证明，且截至法庭辩论终结之日，被告尚未与原告办理案涉物业的交接手续。对于计算租金、管理费、电费的截止日期，本院从两方面进行考虑：第一，被告虽然没有证据证明其已搬离、不再承租，但从《欠费明细》显示案涉租赁物从2020年2月开始亦未再产生电费，考虑电费一般都是第二个月抄表支付的惯例，可以认定被告从2020年1月开始已未实际使用租赁物业；且从微信聊天记录亦可以显示，曾凡达于2020年3月20日已明确向原告工作人员提出不再承租的意思表示；第二，被告未能及时办理租赁物的交接手续，给原告造成一定的经济损失。考虑到被告自称已搬离、未给案涉租赁物采取锁门措施，且已于2020年3月20日明确表示不再承租，原告可以自行收回案涉租赁物，避免损失扩大化。因此，本院认为，原告可以自行收回案涉租赁物，相应的租金、管理费、电费计算至合同解除之日，即2020年8月6日较为合理。故截至2020年8月6日，租金为9809×8+10790×（1+6/31）=91312.1元，管理费为837×（9+6/31）=7692.03元，电费为3492元。关于违约金、滞纳金。因被告存在违约行为导致合同解除，故原告诉请要求被告承担解除合同的违约责任，符合法律规定，《福威大厦租赁合同书》约定：拖欠租金一个月以上的，有权解除合同收回租赁物并不予退还保证金，保证金作为违约金的一部分，且还应当支付相当于3个月标准的租金，故原告诉请按3个月租金标准支付违约金29427元，本院予以支持。虽然《福威大厦租赁合同书》中还约定拖欠租金等相关费用须按每日以应付租金的1%支付违约金（即原告诉请的滞纳金），该条款属于逾期付款违约金的约定，由于原告已经诉请因逾期付款导致合同解除的违约责任，对其再诉请逾期付款违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市福威房地产开发有限公司与被告深圳市霸菱投资发展有限公司签订的关于东莞市南城区********福威大厦709单元的《福威大厦租赁合同书》于2020年8月6日解除。二、被告深圳市霸菱投资发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市福威房地产开发有限公司支付拖欠的租金91312.1元，管理费7692.03元，电费3492元。三、被告深圳市霸菱投资发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市福威房地产开发有限公司支付解除合同违约金29427元。四、驳回原告东莞市福威房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2027.68元（原告已预缴），由被告负担1419.38元，由原告负担608.3元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  李少娟二〇二〇年九月十一日书记员  陈慧敏