广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终8028号上诉人（原审被告）：卓义绍，男，1993年2月8日出生，汉族，身份证住址广东省陆丰市。委托诉讼代理人：彭峥灵，广东鹏乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁婷婷，广东鹏乾律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：何家兵，男，1983年9月7日出生，汉族，身份证住址福建省顺昌县。委托诉讼代理人：吕国能，广东沁森律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林世顺，男，1945年10月10日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市濠江区。被上诉人（原审被告）：卢维周，男，1972年3月27日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：魏宏雄，北京市康达（深圳）律师事务所律师。上诉人卓义绍因与被上诉人何家兵、林世顺、卢维周房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院(2019)粤0303民初19909号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。卓义绍上诉请求：1.撤销深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初19909号民事判决；发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用均由何家兵、林世顺、卢维周承担。事实与理由：卓义绍认为原审认定部分事实不清、适用法律错误，现提出上诉。一审判决在房屋租赁纠纷案件审理转让关系属于适用法律错误，进而判决卓义绍返还转让费140000元、履约金15000元；判决其承担3135元案件受理费，有损卓义绍的合法利益。具体理由如下：一、卓义绍与何家兵系合法、有效的转让合同关系，并非本案审理的房屋租赁合同纠纷，卓义绍非本案的适格被告。卓义绍是店铺转让人，与本案何家兵之间系买卖转让行为，并非房屋租赁合同关系。本案案由为租赁合同纠纷，根据合同相对性原理，卓义绍的被告主体不适格，非本案的适格被告。卓义绍转让其承租的标的商铺，该行为是其真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定、未损害第三人利益，故其转让行为系合法、有效的转让行为。卓义绍与何家兵之间为转让合同关系，一审法院以房屋租赁合同纠纷来一并进行审理，是适用法律错误，这直接导致卓义绍被动的诉讼地位。何家兵与卓义绍之间的定金收款收据可以明确表明何家兵与卓义绍之间系转让合同关系，何家兵按照双方的转让合同约定将剩余的转让费支付给了卓义绍。何家兵与卢维周作为续签租赁合同的双方主体，根据合同的相对性原理，何家兵如认为卢维周存在不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定等情形，导致何家兵无法经营的，应向卢维周追偿损失。卓义绍作为中间介绍人对何家兵的损失并不存在任何过错，因此何家兵要求卓义绍承担其损失的主张没有法律和事实依据。二、本案房屋租赁合同关系与卓义绍无关，卓义绍与卢维周的《合同书》已于2018年12月30日终止，故早已脱离了该租赁关系。卓义绍与卢维周所签署的《合同书》约定租期为一年，即从2018年1月1日至2018年12月30日为止，故卓义绍与卢维周的承租关系早己到期。而后为了转让该商铺将何家兵引荐给卢维周，其起到的仅仅是引荐作用。后来的租赁合同签订等事宜系何家兵与卢维周双方之间进行的。何家兵系自愿与卢维周在原有的合同上进行的承租法律事实，且依约如期支付了商铺租金、租赁押金15000元给卢维周，这说明何家兵与卢维周之间早已成立了合法、有效的租赁合同关系。在此租赁关系中，卓义绍早己脱离。因此，其后产生的任何具体房屋承租方面的纠纷更与卓义绍无关，应当由出租人承担相应赔偿责任。三、卓义绍与何家兵经友好协商收取的140000元转让费合情合理，卓义绍并未因此获益，如退回转让费，卓义绍将遭受巨大的个人损失。根据一般市场惯例，转让店铺都存在有一定的转让费或称中介费，经双方沟通协商一致后，在转让商铺时收取一定的转让费，是合情合理，能被社会所认可、接受的。1.根据银行流水显示，2017年12月26日15:55:26，卓义绍在承租此商铺时，也同样是支付了60000元整的店铺转让费给前承租人王烨；2.根据卓义绍与承包方签订的室内装饰装修工程施工合同显示，在承租此商铺之初，卓义绍对这间商铺进行了装修，工程造价款为50000元整。转让时，卓义绍将之前购置的空调机、电磁炉等基本设施等都一并给了何家兵，其剩余价值双方默认是包含在转让费中，这均是双方共同协商的结果。卓义绍并未因为收取这140000元的转让费而因此有所获益，但如判决退回该笔转让费，卓义绍将遭受巨大的个人经济损失。四、卓义绍与卢维周的《合同书》已于2018年12月30日终止，卓义绍收到该15000元租赁押金合理有据。卓义绍与卢维周于2018年1月1日签订《合同书》，约定将甲方涉案房屋出租给乙方使用，租期为一年，月租金为7500元，从2018年1月1日至2018年12月30日。双方在签订合同时约定，“乙方（卓义绍）必须缴交租铺履约金人民币15000元，甲方（卢维周）应开具收据。如合同期满终止，在乙方迁出后且没有拖欠甲方任何费用，甲方应将履约金退回给乙方（无息）甲方收回收据。如乙方违约造成甲方经济损失，甲方有权从履约金中扣除”、“本铺属城中村范围又处路旁。假如政府需要征用改造时，乙方应无条件随时搬迁，甲方不做补偿，但甲方必须退还乙方履约金，合同就此终止。”卓义绍于合同终止后收回的该15000元款项是当时自己承租时缴交的租赁押金，卓义绍并未因收到该15000元而此受益，收回该笔款项系合情合理。本判决判令的履约金15000元应当由卢维周退还给何家兵。综上所述，卓义绍认为，原判认定部分事实不清，适用法律有误，判决不当，严重损害了卓义绍的合法权益。为了维护卓义绍的合法权益，特提起上诉，请求二审法院依法判决。何家兵、卢维周口头答辩如下：一审判决查明的事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法予以维持。林世顺二审未到庭，也未提交书面意见。何家兵一审起诉请求：1、确认落款时间为2018年12月27日的由何家兵与卓义绍、林世顺签署的《合同书》无效;2、判令卓义绍退还何家兵转让费140000元，林世顺和卢维周对此项诉讼请求承担连带责任;3、判令林世顺和卢维周共同向何家兵退还履约金15000元、租金8200元并赔偿何家兵损失85600元（店铺装修损失33400元、停业损失49200元、搬迁费3000元），卓义绍对此项诉讼请求承担连带责任；四、判令卓义绍、林世顺和卢维周承担本案所有诉讼费用。一审法院认定的事实：一、涉案的租赁房产为位于深圳市罗湖区房产，何家兵、卓义绍、林世顺、卢维周均未提交涉案房产的房地产权属证书、报建报批手续、建设工程规划许可证等。2017年11月1日，卢维周（承租方）与案外人深圳市蔡屋围物业管理有限公司（出租方）签订《房屋租赁合同》，约定将深圳市罗湖区房产，建筑面积为25.08平方米的房屋租给乙方作为商业使用，租期为12个月，从2017年11月1日至2018年10月31日，租金为每月5300元。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同到期后，双方未签订新的租赁合同，卢维周继续使用涉案房产，案外人亦未提出异议。卢维周向案外人深圳市蔡屋围物业管理有限公司支付了2019年5月份之前的租金、水电费，案外人出具发票。2019年4月8日，案外人深圳市蔡屋围物业管理有限公司向卢维周发出通知，载明由于蔡屋围城市更新项目即将启动，要求于2019年5月10日前将承租的物业交回。二、卢维周、林世顺陈述林世顺系卢维周的代理人处理涉案房屋租赁事项。2018年1月1日，卢维周（甲方）与卓义绍（乙方）签订《合同书》，约定将甲方涉案房屋出租给乙方使用，租期为一年，从2018年1月1日至2018年12月30日，月租金为7500元，乙方须缴交租铺履约金15000元，本铺属城中村范围又处路旁，假如政府需要征用改造时，乙方应无条件随时搬迁，甲方不做补偿，但甲方必须退还乙方履约金，合同就此终止；乙方在经营期间不得私自将铺面转租或承租给第三方使用，如因特殊原因必须与甲方磋商通过甲方同意方能进行，否则视为乙方违约。林世顺作为卢维周的代理人在甲方处签名。在合同第二页下方手写字样：经双方协商同意续签一年，即从2019年1月1日至2019年12月30日止，每月租金为8200元，其余合同条款不变，双方应共同执行。林世顺作为卢维周的代理人在甲方处签名，落款时间为2018年12月27日。2017年12月26日，卓义绍向林世顺的银行账户转账支付了房租订金5000元。2017年12月31日，卓义绍向林世顺的银行账户转账支付了房租押金15000元。卓义绍最后一期向林世顺的银行账户转账的时间为2019年1月9日，金额为8200元。三、后在《合同书》乙方处，何家兵添加了自己的名字。关于合同的签订过程，何家兵陈述：2019年3月15日，何家兵与卓义绍、林世顺在卓义绍的奶茶店里签订合同，卢维周是同意的，在合同中乙方处加上何家兵的名字。合同第2页卓义绍签名下面有“同意履行”的字样，是林世顺让我写，我说不会写，然后卓义绍写的。甲方处有个电话号码136××******是林世顺写的，让我有事打他的电话。卓义绍陈述：何家兵找到卓义绍说要承租涉案房屋，2018年12月27日，卢维周授权林世顺，由卓义绍带着何家兵在卓义绍经营的奶茶店通知了林世顺在原合同上面进行了签署。卢维周陈述：2018年12月27日，卢维周与卓义绍在原合同的基础上有对于续期的约定，当时的续期约定是没有何家兵一方的。在2019年3月份，卓义绍带何家兵来找卢维周，说已经把该商铺由卓义绍转租给何家兵，以后租金由何家兵直接支付给卢维周，但卢维周从未与何家兵签署过任何租赁合同。2019年3月10日，卓义绍出具收据，载明：今收到何家兵1万元定金，剩余13万元转让费签合同日结清。2019年3月15日，何家兵向卓义绍转账支付13万元。2019年3月15日，何家兵向林世顺转账支付15000元。卢维周陈述有收到该款项，但因只认可是将涉案商铺出租给卓义绍而不是何家兵，故在两天后将该款项退还给卓义绍。卓义绍陈述其收到了卢维周的款项，认为系自己承租时交给卢维周的租赁押金，并不是何家兵的押金。2019年4月1日，何家兵向林世顺微信转账支付8200元。四、何家兵已搬离涉案商铺，涉案商铺现已无法使用。何家兵陈述其于2019年6月15日搬离。一审法院认为，涉案商铺是建在村集体土地上的房屋，且当事人双方均未提交涉案房产的报建报批手续、建设工程规划许可证等，因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故涉案的租赁合同为无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。何家兵要求卓义绍退还何家兵转让费140000元，林世顺和卢维周对此项诉讼请求承担连带责任的诉讼请求，一审法院认为合同无效，卓义绍应将收取的款项返还给何家兵，何家兵要求林世顺和卢维周承担连带责任没有事实和法律依据，法院不予支持。何家兵要求林世顺和卢维周共同向何家兵退还履约金15000元、租金8200元并赔偿何家兵损失85600元(店铺装修损失334G0元、停业损失49200元、搬迁费3000元)，卓义绍对此项诉讼请求承担连带责任的诉讼请求。关于履约金15000元，林世顺已返还给卓义绍，应由卓义绍向何家兵退还。关于租金8200元，法院认为租赁合同无效，何家兵作为承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益。本案中何家兵已实际占有使用涉案房产，有权要求何家兵参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。故何家兵要求卓义绍、林世顺和卢维周返还已支付的租金的诉讼请求，法院不予支持。关于何家兵主张的店铺装修损失33400元、停业损失49200元、搬迁费3000元，法院认为卓义绍、林世顺和卢维周签订合同时对于涉案物业的产权状况均是清楚的，何家兵亦附有查清房产状况的义务，对于合同无效，双方都有过错，应当各自承担相应的责任，何家兵要求卓义绍、林世顺和卢维周支付损失没有事实和法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认何家兵、卓义绍、林世顺之间的《合同书》无效；二、卓义绍应于判决生效之日起十日内向何家兵返还转让费140000元、履约金15000元；三、驳回何家兵的其他诉讼请求。如果未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5032元，由何家兵负担1897元，由卓义绍负担3135元，何家兵已预交的人民币3135元，由法院予以退回。卓义绍应在判决生效之日起十日内向一审法院缴纳案件受理费人民币3135元，拒不缴纳的，法院依法强制执行。二审期间，双方均未提交新的证据，经本院二审认定，一审查明事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，二审争议的焦点为：一审判决卓义绍向何家兵返还转让费140000元、履约金15000元是否正确。何家兵所签的《房屋租赁合同》系在卓义绍与卢维周所签的《房屋租赁合同》上加签形成。何家兵、林世顺、卢维周主张先是由卓义绍与卢维周签订《房屋租赁合同》，后经大家同意，于2019年3月15日由卓义绍转租给何家兵，并在合同上加上了何家兵的名字。卓义绍则否认系其转租给何家兵，主张系卢维周、卓义绍与何家兵三方于2018年12月28日同时签订的合同书，系由卢维周出租给何家兵。经审查，根据《房屋租赁合同》上加签的协议，落款时间为2018年12月27日，上面明确写明系双方协商签订的协议，而落款的签名显示：甲方为林世顺（卢维周的代理人），乙方为卓义绍，何家兵虽在边上有加签名字，但协议明确写明系双方签订、并非三方签订，认定该协议所指的双方为卢维周与卓义绍更符合本案实际。结合何家兵提交的微信聊天记录显示：其承租涉案房屋的时间为2019年3月，卓义绍2019年3月10日出具收据载明：今收到何家兵1万元定金，剩余13万元转让费签合同日结清。结合卓义绍系于2019年3月15日收取何家兵押金15000元及剩余转让费13万元的事实，何家兵、林世顺、卢维周主张先是由卓义绍与卢维周签订《房屋租赁合同》，后经大家同意，于2019年3月15日由卓义绍转租给何家兵合符客观实际，本院予以采信。何家兵、卓义绍、林世顺、卢维周均未提交证据证明涉案房产有房地产权属证书、报建报批手续、建设工程规划许可证等，一审认定《房屋租赁合同》无效并无不当。涉案《房屋租赁合同》被认定无效后，卓义绍向何家兵收取的转让费140000元、履约金15000元应予返还。卓义绍以其不是转租人为由上诉主张不应向何家兵返还转让费140000元、履约金15000元理由不成立，本院不予采纳。卓义绍主张其承租涉案房屋时也有交纳过转让费、履约金属另一法律关系，应另循途径解决。卓义绍与何家兵在《房屋租赁合同》中约定合同期满后应及时迁出，把货物搬清。双方虽就转让费达成协议，将涉案房屋的装修等作价140000元转让给何家兵，但双方的转让费协议系以《房屋租赁合同》的有效成立为基础，并不能独立进行转让。卓义绍以转让费协议系独立的买卖关系为由上诉主张不予返还转让费理由不成立，本院不予采纳。综上所述，卓义绍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币5032元（卓义绍已预交），由卓义绍负担。本判决为终审判决。审判长 罗  映  清审判员 何  万  阳审判员 丁    婷二〇二〇年九月八日书记员 陈晓璇（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。