北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0107民初7915号原告：陈秋玲，女，1956年8月12日出生，住北京市石景山区。（身份证号：×××）委托诉讼代理人：马文佳，北京泓聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：武秋月，北京浩勤律师事务所律师。被告：张华林，男，1958年7月12日出生，住北京市石景山区。（身份证号：×××）原告陈秋玲与被告张华林房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈秋玲之委托诉讼代理人马文佳、被告张华林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈秋玲向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告于2017年2月15日签订的《北京市房屋租赁合同》已于2020年2月28日终止；2.判令被告立即从北京市石景山区古城南路X号房屋内搬出，并在保持该房屋完好的状态下尽快交还给原告；3.判令被告向原告支付自2020年2月29日至其实际腾退之日的房屋占有使用费（以3700元/月为基数计算）；4.判令被告向原告支付自2020年2月29日至被告实际腾退之日期间的违约金（以3700元/月为基数,按日租金200%计算）；5.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告、被告、北京我爱我家房地产经纪有限公司三方于2017年2月15日签订了《北京市房屋租赁合同》，约定由被告租赁原告位于北京市石景山区古城南路X号房屋，租赁期限为2017年3月1日至2020年2月28日，月租金3700元，支付方式为押一付十二。此后，原告按约向被告交付了房屋，并于租赁期间承担了相应的维修义务。根据合同约定，截至2020年2月28日，租赁合同已到期。原告于2020年2月28日和29日通知被告协商续租事宜，但被告均未理睬。被告既未支付房屋租金，亦未从租赁房屋中搬出，故原告诉至法院。被告张华林辩称，2019年，被告告知原告可能要搬走。2020年1月，被告致电原告，原告未接听。被告后再次致电原告告知可能搬不走，房屋有漏水的问题。2020年2月18日，被告接到原告电话，让在家等原告。被告称疫情期间，有事最好电话沟通。之后，原告和一男士到了被告租住的房屋处。该男士摘下了口罩，并跟被告发生口角。被告身体不好，让他们离开。2020年2月29日，被告让原告解决房屋跑水的问题。2020年3月2日，原告在涉案房屋处不走，警察也来了房屋处。被告不同意腾房。租金交至2020年2月28日。2018年1月14日，房屋有跑水情况，下水道往上返粪水，当时让原告赔。2020年7月2日，房屋也有跑水。原告违约在先，应赔偿被告损失。本院经审理认定事实如下：2017年2月15日，甲方陈秋玲、乙方张华林在北京我爱我家房地产经纪有限公司的居间下签订《北京市房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方所有的坐落于北京市石景山区古城南路X号房屋（以下简称：涉案房屋），租赁用途居住，居住人数2人。租赁期限自2017年3月1日至2020年2月28日。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。乙方继续承租的，应提前三十日向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。租金标准及支付方式为每月3700元，支付方式为押一付十二。各期租金支付日期为2017、2018、2019年的3月1日。押金3700元，租赁期满或合同解除后，除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态。对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。乙方不按照约定支付租金达7日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按每逾期一日，按日租金的200%标准支付违约金。2017年2月25日，张华林对涉案房屋进行验收，需支付陈秋玲电费和歌华电视费1012.5元。张华林于2017年2月26日向陈秋玲支付押金3700元、年租金44400元以及费用1012.5元，共计49112.5元；于2018年2月25日支付租金44000元；于2019年2月22日支付租金44400元。对于2020年2月28日前租期内的租金，张华林已支付完毕。2020年2月28日，陈秋玲向张华林微信告知租赁合同已到期，如需续租，需要签订租房合同，如不续租，应于次日办理房屋交接。张华林于2020年2月29日将租赁合同的相关条款发送给陈秋玲，并要求陈秋玲认真看甲方的违约责任，表示陈秋玲应尊重跑水等相关事实，支付半年租金（2.2万元）作为赔偿并道歉，在解决好以上问题后谈是否续约，根据疫情情况再共同商讨。2020年2月29日，陈秋玲回复张华林租赁合同已到期，如续租，需重新协商租赁事宜并签订租房合同，违约赔偿问题与租约到期后续租无法律关联，要求就房屋续租事宜给予明确答复。张华林提交聊天记录和视频，欲证明涉案房屋的燃气灶、管线出现问题，存在卫生间跑水、顶棚漏水等，陈秋玲未履行合同义务，应负违约责任。聊天记录显示：2017年2月27日告知陈秋玲卫生间排风扇是坏的，陈秋玲回复排风扇是好的。2017年8月23日告知陈秋玲大雨造成封堵的风道房顶漏水比较严重，无其他损失。陈秋玲回复谢谢告知，过两天过去。2017年10月10告知陈秋玲厨房的主水管渗漏，询问找哪个部门。陈秋玲回复房管所。2017年10月27日，张华林告知不是房管所管理，物业维修人员称需要约楼上64号业主一起施工看现场，若楼上没包装封堵就换新管。2017年12月20日、21日告知水流小的问题未解决。2018年1月6日，告知上水未修好、下水不通、卫生间房顶漏水，并于1月9日让陈秋玲联系物业。陈秋玲于1月9日回复已联系维修人员。2018年1月11日张华林告知地下水又上翻，污渍没清理。张华林另提交视频，欲证明涉案房屋于2018年1月14日和2020年7月2日均有跑水问题，陈秋玲应赔偿损失。陈秋玲主张对于2017年聊天记录中张华林提出的问题，其已履行了维修义务；虽涉案房屋于2018年1月发生过跑水，但系突发事件，当时双方已进行沟通和互相谅解，陈华林直至2020年2月不再续租才提出赔偿；不认可涉案房屋于2020年7月发生过跑水，张华林没有通知过陈秋玲。对于陈秋玲主张的违约金，张华林认为陈秋玲违约在先，不同意支付违约金，若法院认为其应支付违约金，则陈秋玲主张的违约金过高，申请法院予以酌减。上述事实，有《北京市房屋租赁合同》、银行明细清单、聊天记录、当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，陈秋玲与张华林签订的《北京市房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效，双方应按约定履行各自义务。租赁合同期满后，双方并未就续租事宜协商一致，故房屋租赁合同于2020年2月28日终止，张华林应将涉案房屋返还。张华林主张的租赁房屋存在跑水等问题并不构成不予返还房屋的理由，故在房屋租赁合同约定的租赁期间届满而其又未与陈秋玲就续租事宜协商一致的情况下，其继续占有使用涉案房屋，于法无据，应支付陈秋玲房屋占有使用费。陈秋玲依据租金标准要求张华林支付房屋占有使用费，具有事实和法律依据，本院予以支持。对于张华林向陈秋玲支付的押金3700元，因房屋租赁合同约定押金可以抵扣张华林应承担的费用、租金、违约赔偿金等，故本院将押金从张华林应支付的房屋占有使用费中扣除。因张华林实际支付租金至2020年2月28日，押金抵扣一个月的房屋占有使用费后，张华林应自2020年4月1日起支付房屋占有使用费。依据房屋租赁合同约定，张华林未按约定时间返还房屋的，应按每逾期一日，按日租金的200%标准支付违约金，故张华林应支付陈秋玲违约金。对于违约金的数额，因陈秋玲并未举证证明张华林未按时返还房屋造成其损失的情况，且张华林认为陈秋玲主张的违约金数额过高并申请法院予以酌减，故本院结合双方的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以酌定。对于张华林主张的涉案房屋存在跑水等问题故陈秋玲应赔偿其损失一节，张华林可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百三十五条规定，判决如下：一、确认陈秋玲与张华林于2017年2月15日签订的《北京市房屋租赁合同》已于2020年2月28日终止；二、张华林于本判决生效后七日内将北京市石景山区古城南路X号房屋返还给陈秋玲；三、张华林于本判决生效后七日内按照每月3700元的标准向陈秋玲支付自2020年4月1日至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；四、张华林于本判决生效后七日内按照每月100元的标准向陈秋玲支付自2020年3月1日至实际返还房屋之日止的违约金；五、驳回陈秋玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费871元，由陈秋玲负担614元（已交纳），由张华林负担257元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 孙莉二〇二〇年九月二十五日法官助理 田晔书 记 员 袁帅