湖南省长沙市天心区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0103民初7707号 原告:周承园，男，1966年9月21日出生，汉族，住湖南省道县。 委托诉讼代理人：彭小芳，湖南泽伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李庆，湖南泽伦律师事务所律师。 被告:长沙名食汇餐饮管理有限公司，住所地长沙市天心区黄兴南路******。 法定代表人：张炳文。 委托诉讼代理人：何世胜，男，1995年9月1日出生，汉族，住湖南省安仁县。 委托诉讼代理人：肖**，湖南鑫昊成律师事务所律师。 第三人：黄子琦，男，1977年5月23日出生，汉族，住南京市鼓楼区。 原告周承园与被告长沙名食汇餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序于2020年8月26日、9月18日公开开庭进行了审理。原告周承园及其委托诉讼代理人彭小芳、李庆，被告长沙名食汇餐饮管理有限公司之委托诉讼代理人何世胜、肖**，第三人黄子琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周承园向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告向原告返还租金139333元；2.被告向原告返还建设费200000元；3.被告向原告返还履约保证金228000元；4.原告返还电力燃气征集费10000元；5.被告向原告返还水电表押金500元；6.被告向原告返还2020年3月18日至2020年5月20日的水电公摊费2541.6元；7.被告向原告返还2020年3月18日至2020年5月20日的物业费2101元；8.被告赔偿原告装修损失93800元；9.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：位于黄兴路步行街**第壹层**商铺属于中国农业银行股份有限公司湖南省分行所有，由湖南百幸鞋业有限公司自2016年11月1日至2019年10月31日总体租赁经营，湖南百幸鞋业有限公司将该物业交给被告负责统一管理。2017年2月12日被告与第三人黄子琦签订了庙街·旅游美食广场《合作使用协议》约定了相关的权利义务。2019年3月19日，原告与黄子琦签订《转让合同》，合同约定黄子琦将其承租的该商铺转让给原告，原告向黄子琦支付230000元转让费。同日原告、被告、黄子琦三方签订《“庙街·旅游美食广场”步行街的合作使用协议》中的权利义务转让给原告。合同签订后，原告应被告与第三人黄子琦的要求于2019年3月19日向被告、黄子琦指定的名为“长沙市天心区烧肉与酒小吃店”账户支付了572000元。2019年5月12日原告与案外人汤某签订《装修合同》，委托汤某进行店铺装修。2019年5月22日，原告以上述租赁商铺为经营场所注册成立了“长沙市天心区西宝金园小吃店”进行营业。2020年1月13日，中国农业银行股份有限湖南省分行向黄兴南路216号商场各商户发布了《关于租赁防务到期的公告》,要求原告有序撤离等。2020年3月18日原告将Ａ-9号商铺腾退给被告。被告应当将免租月份的租金、剩余期限的租金、剩余的水电公摊费、剩余的物业费、电力燃气征集费、防虫害费以及履约保证金、建设费、水电表押金等费用退还给原告，并赔偿原告装修损失。但被告拒绝支付，原告催讨无果后诉至法院。 被告长沙名食汇餐饮管理有限公司辩称：一、原告受让黄子琦转让的商铺属实，原告对于受让的商铺产权、租赁、管理情况均是明知的；二、原告在合同到期前退场的行为违反合同约定，本案系原告违约，应当由原告承担相应违约责任；三、原告的诉讼请求没有依据：1.原告主张的退还租金、水电公摊费、物业费没有依据，本案因原告违约造成，双方没有办理交接手续，上述费用在合同期内实际发生，原告主张退还没有依据。2.被告没有收取原告22.8万元违约保证金，原告在被告处履约保证金为11.4万元，本案因原告违约造成，原告可以不退还履约保证金。3.根据被告与第三人黄子琦签订的《合作使用协议》已经明确收取费用的用途，其中建设费用于美食城建设及维护，电力、燃气征集费用于燃气、电力改造和增容，该两笔费用均是作为美食城建设和维护使用，不属于双方约可退还的费用。其次，从黄子琦与原告签订的《转让合同》来看，转让费23万元包括现有装修、装饰设备，但不包括租金和押金。原、被告、第三人签订的三方《合同权利义务转让协议》中约定，黄子琦已付款项包括保证金、建设费、电力燃气费、水电表押金视为原告支付给被告，即原告无需再向被告支付上述费用。原告也未向被告支付上述费用。即原告受让的黄子琦合同中不存在建设费、电力燃气征集费可退还的合同利益。四、原告主张赔偿装修损失没有依据。双方之间合同期限为2019年5月21日至2020年5月20日，而原告单方退场，实际使用仅为10个月，构成违约。 第三人黄子琦未答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交《合作使用协议》、《合同权利义务转让协议》、《转让合同》、银行流水、等证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据本案有效证据，结合当事人的陈述，本院确定以下案件事实：2017年3月24日，被告（甲方）与第三人黄子琦（乙方）签订《合作使用协议》，合同主要内容如下：一、甲方同意将其拥有出租权的坐落于黄兴路步行街216号第壹层A-9号商铺约12.4平米给乙方使用；二、房产产权属于中国农业银行股份有限公司湖南省分行，由湖南百幸鞋业有限公司自2016年11月1日至2019年10月31日总体租赁经营，湖南百幸鞋业将该业务交给长沙名食汇餐饮管理有限公司负责统一管理，如遇到政府正式拆迁或其他不可抗力原因，租期自动终止，双方按协议约定结算合作使用费、保证金、水电费等相关费用。五、使用费等费用及支付方式，1.三年的合作使用费均为456000元/年；2.履约保证金114000元（可退，保证协议的合法履行）；3.建设费200000元（用于美食城建设及维护；4.电力、燃气征集费10000元（用于燃气、电力改造和整容；5.物业管理费按照壹年度计算，合计12400元；6.有害生物防治费每铺600元，按年度支付，合计600元；7.水、电表押金每户500元（协议到期七日内无息退还）；9.公摊水电费预交5000元，商业开业后，按实际使用费用全体商户公摊每月结算一次（多退少补）；十一、商铺的归还……2.除非甲乙双方在本协议中另有其他约定，乙方应如期在适用期届满日或本协议根据其他条款提前终止当日搬走，乙方装饰装修实行“来修去丢”原则，乙方不得要求甲方对装修等费用进行补偿，并不得破坏协议期满前的现状;十二、甲方权利及义务:1.甲方保证商铺现状不属违章建筑、消防设备完善、所有独立商铺的外立面、公共部分的装修：（顶部、公共部分的所有地面、墙面以及公共部分的卫生间及装饰）何家居：（所有公共部分用餐区的家电及装饰）。设备：（安保摄像设备、背景音乐设备、电视投影设备、电子通讯设备、消防灭火设备等）归甲方投资何提供（为尊重乙方经营风格、店铺内的装修归乙方自行设计何装修、装饰）。合同签订后涉案商铺由第三人黄子琦承租使用。2019年3月19日，原告（承租方、乙方）与第三人黄子琦（转让方、甲方）签订《转让合同》，合同主要内容如下：甲方愿意将自己承租的商铺转让给乙方。甲方与此物业（商铺）业主已签订的租赁合同，租期到2019年11月20日止，店铺转让后，乙方同意代替甲方向长沙名食汇餐饮管理有限公司履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期缴纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。甲乙双方约定交房日期为2019年5月20日。甲乙双方约定转让费共计人民币230000元，乙方在2019年3月19日前一次向甲方支付，上述费用已包括现有装修装饰、空调设备的相关费用（不包括租金及押金，租金多退少补），此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。双方在合同尾部签字、捺印予以确认。同日，被告（甲方）、第三人（乙方）与原告（丙方）签订《合同权利义务转让协议》，合同主要内容为：甲方与乙方于2017年2月21日签订了庙街·旅游美食广场《合租使用协议》由于业务需求，将乙方与甲方签订的合同中应履行的权利义务全部转让给丙方。1.乙方将“庙街·旅游美食广场”步行街店的合作适用协议中的权利义务转让给丙方，丙方同意接受，乙方并同意向甲方缴纳贰个月租金作为转让费。2.乙方水电公摊补交2019年度5000元，丙方以后三个月按季度支付7500元；3.丙方自2019年5月21日至2020年5月20人承继该合同，交费采取押三付六。4.本协议签订后，乙方于甲方签订的合作适用协议中包括合作使用费、履约保证金等在内的各项费用，乙方已付甲方款项视为丙方已支付甲方（具体明细：建设费200000收据号6061911、电力燃气费1万收据号6061971、水电表押金500收据号6061954、水电卡押金100收据号8024751、水电公摊5000收据号2031169、履约保证金11.4万收据号6061934）。原告当日向被告以及第三人指定的户名为长沙市天心区烧肉与酒小吃店的银行账户转账支付572000元。被告在扣除原告应当支付的半年度租金228000元，第三人黄子琦应当支付的违约转让金76000元、2019年5月1日至5月20日的合作费31055.56元后，被告于2019年3月20日将履约保证、转让费支付给第三人黄子琦236944.44元。此时，第三人黄子琦将上述合同中除履约保证金的收据原件交给原告，单独将履约保证金收据原件交给被告。 原告于2020年5月20日经营涉案店铺，并对该店铺进行了相应装修。2019年11月8日，原告再次向被告支付半年合作费、水电公摊费共计243000元，被告向原告出具相对应的收据。 2020年1月13日，房屋产权人中国农业银行股份有限公司湖南省分行发布《关于租赁房产到期的公告》，其主要内容为，中国农业银行股份有限公司湖南省分行与湖南百幸鞋业有限公司关于黄兴路商场（共4层）和综合办公楼（共12层）的租赁合同已于2019年12月20日到期，按合同约定，省农行已收回该房产的管理权和使用权，现将有关事项公告如下。省农行已于2019年12月20日终止与湖南百幸鞋业有限公司的房产租赁关系，不再续租，并将进行拍卖处置。请黄兴路商场和综合办公楼原承租户有序撤离，在撤离前严禁进场装修，严禁转租，不得再向直接出租方新交纳租金。于2020年2月27日发布的《关于省农业银行黄兴路商场等物业关闭处置的公告》载明，鉴于当前新冠肺炎疫情尚未完全结束，本商场及办公楼疫情管控难度大，而且商场及办公楼经过多次装修改造，存在较大消防隐患，省农行决定自公告之日起关闭本商场和办公楼，停止相关区域供电，请所有原承租户不得擅自复工并有序撤离。原告在接到公告后于2020年3月18日前对涉案商铺进行腾退，并于3月18日通知被告进行验收。 另查明，湖南百幸鞋业有限公司将其租赁的中国农业银行股份有限公司湖南省分行的涉案商铺交付给被告使用，使用期限为2016年12月1日至2019年12月20日。被告在疫情期间向庙街各商铺发布《恢复营业通知》、《庙街步行街店租金减免通知》，载明因疫情复工时间为2020年4月1日，并减免2、3月租金。 还查明，2019年5月12日原告与汤某签订《装饰装修工程承包合同》约定将黄兴路步行街216号（庙街）第一层Ａ-9铺交给汤某进行装饰装修，约定工期为20天，价格为90000元。原告通过微信转账方式于2019年5月1日、24日、28日、6月19日分别向案外人汤某支付装修费10000元、10000元、10000元、12000元。汤某于2020年6月27日出具证明显示，其收到原告工程款含设计费共计90000元，其中首期款现金36000元，中期微信转账42000元，尾款现金12000元。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，第三人黄子琦将其在被告处承租的涉案店铺的权利义务转让给原告，被告亦表示同意并签订三方协议，原告代替第三人黄子琦与被告形成新的房屋租赁合同关系。本案争议焦点为：一、合同是否部分无效，合同如果部分无效，原、被告过错责任大小；二、被告应当返还的费用如何确定；三、原告的损失如何界定，被告是否应当赔偿以及相应具体金额。 关于焦点一。无论涉案商铺所有权人中国农业银行股份有限公司湖南省分行与湖南百幸鞋业有限公司签订的整体租赁协议的租期，还是湖南百幸鞋业有限公司与被告约定的涉案商铺使用期限，均至2019年12月20日届满。而被告与黄子琦的《合作使用协议》上亦明确书写了到期时间为2019年10月31日，早于被告的使用期限。在房屋所有权人中国农业银行股份有限公司湖南省分行未同意延期以及第三人明确表示其租赁期限仅有半年，原、被告仍签订相应合同约定租赁期限为2019年5月21日至2020年5月20日，导致在被告使用期满后，原告对涉案商铺仍有6个月20天的租赁使用期限未届满。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，本院认定2019年3月19日原、被告以及第三人签订的《合同权利义务转让协议》中2019年12月20日之后的约定部分无效。双方在合同签订时均具有审慎的义务，原告方应当对房产的所有权情况以及原承租情况进行相应审核，但双方在明知中国农业银行股份有限公司湖南省分行与百幸鞋业有限公司租赁期限仅至2019年12月份的情况下仍然签订涉案转租合同均具有一定过错。结合第三人黄子琦当庭陈述“本人明确说明了与被告只有半年的租期，商场说可以签1年，其说可以签订一年租赁期限，本人自然没有异议”以及被告方作为涉案商铺承租方转租时具有一定主导性的情况，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，本院酌情认定，本案中原告对合同部分无效承担40%的过错责任，被告承担60%的过错责任。对被告主张本案系原告违约的抗辩意见，本院不予采信。 关于焦点二。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，《合同权利义务转让协议》约定的租赁期限在2019年12月20日后的部分无效，被告收取的2019年12月20日后的费用无合法依据，应当予以返还，现原告仅主张被告返还其已经支付的2020年2月1日至5月20日的租金139333元（456000元/年÷12月/年×3月+456000元/年÷12月/年÷30天/月×20日）以及2020年3月18日至5月20日的水、电公摊费2541.6元、物业费2101元，系对自身权利的处分，被告对上述费用的数额无异议，故原告的该项诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。现原告对涉案商铺进行了腾退，双方租赁关系已经终止，根据本案中原、被告所占的过错比例，被告应当退还原告水电表押金500元以及履约保证金。关于履约保证金数额的问题。原告主张在《合同权利义务转让协议》中约定了第三人黄子琦依已付款项视为原告向被告支付，其中包括第三人向被告交付的11.4万元的履约保证金，收据号为6061934。后原告再次向被告支付11.4万元，被告另行出具11.4万元的履约保证金收据。故被告应当返还22.8万元（11.4万元+11.4万元）的履约保证金。但收据号为6061934的履约保证金的收据原件，第三人黄子琦并未交付给原告，而是在被告抵扣其应当支付的费用后将转让款、履约保证金支付给其本人后，将履约保证金原件交给被告处理。结合第三人黄子琦将其他合同约定的建设费收据、电力燃气征集费收据、水电表押金收据、水电公摊费收据均交付给原告的情形，并根据原告、第三人签订的转让合同中关于转让费23万不包括押金，即不包括履约保证金的约定以及常理推断，三方实际就该履约保证金交付问题进行变更，即原告向被告交付履约保证金11.4万元，被告向原告出具新的履约保证金收据，在被告退还第三人履约保证金后，第三人黄子琦将编号为6061934的履约保证金收据归还给被告。从始至终被告只收取了一个履约保证金。综上，被告应当退还原告履约保证金的金额为114000元。 关于焦点三。本案中，被告与原告、第三人黄子琦签订的《合同权利义务转让协议》系三方真实意思表示，内容除去2019年12月20日至2020年5月20日租赁期限部分，其余均合法有效，当事人应当根据协议履行各自的义务。该协议中实际约定第三人黄子琦向被告支付的款项包括建设费200000元、电力燃气费10000元，视为原告已经支付。收取该建设费、电力燃气费系第三人黄子琦与被告签订《合作使用协议》中约定的，属于双方真实意思表示，原告在签订上述三方协议时对此也未提出意见，现被告已经对商铺所在的庙街进行了相应的建设以及电力燃气改造，原告亦切身实地的享受的相应的收益，故对原告主张被告收取建设费、燃气、电力改造费属于重复收费，收费过高，且建设维护费用应当由被告承担，上述费用应当全部返还的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。但原、被告双方的转租期限为1年，即该建设费、电力、燃气改造费应保证原告享有一年的收益期限，故上述费用应当在合同约定的一年内进行分摊。原告自2020年3月18日搬离涉案租赁商铺，损失天数为63天（2020年3月18日至2020年5月20日），故原告的损失为36246.58元（210000元÷1年÷365天／年×63天）。关于房屋装饰装修，原告主张涉案装修花费共计93800元。虽然证人汤某在陈述时存在自相矛盾之处，但具体付款时间至今长达一年，本院综合原告与案外人签订的合同、付款情况以及市场行情，对原告主张装修费90000元予以认可，另被告对其收取的3800元电力增容费用并无异议，仅认为该费用已经花费，不应当返还。故本案中原告花费的装修费为93800元。同理，原告房屋装修损失为16190.14元（93800元÷365天／年×63天）。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，被告应当向原告赔偿31462.03元【（36246.58元＋16190.14元）×60%】。 关于被告提交的长沙市雨花区人民法院作出的（2018）湘0111民初9349号民事判决书，但并未提交证据证明该判决书系生效判决，且该案系房屋产权人对原租赁合同解除，导致转租合同目的无法实现而解除的问题，与本案合同签订时即存在无效部分情形不一致，依法不具有参考价值。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下： 一、限被告长沙名食汇餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告周承园租金139333元； 二、限被告长沙名食汇餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告周承园水电公摊费2541.6元； 三、限被告长沙名食汇餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告周承园物业费2101元； 四、限被告长沙名食汇餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告周承园履约保证金114000元； 五、限被告长沙名食汇餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告周承园水电表押金500元； 六、限被告长沙名食汇餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告周承园损失31462.03元； 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 七、驳回原告周承园的其他诉讼请求。 本案受理费减半收取5281元，由被告长沙名食汇餐饮管理有限公司负担2281元（此款已由原告预交，被告在履行付款义务时一并支付），原告周承园负担3000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提起上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员  雷金菊 二〇二〇年九月二十九日 法官助理张用之 书记员冯莎 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。