北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终2259号上诉人(原审原告、反诉被告)：宋晓玲，女，1986年7月9日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郝毅，辽宁竞业律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：北京远创置业有限公司，住所地北京市门头沟区石龙西路**永定镇办公楼****。法定代表人：庄江波，总经理。委托诉讼代理人：李宝乾，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：芮刚，北京市康达律师事务所律师。上诉人宋晓玲因与被上诉人北京远创置业有限公司（以下简称远创公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2019）京0109民初5270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋晓玲上诉请求：1．依法确认宋晓玲与远创公司于2016年7月25日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称预售合同）于2019年5月25日解除；2．改判远创公司返还宋晓玲购房首付78．3137万元；3．改判远创公司赔偿宋晓玲迟延交房的违约金，违约金的计算方法是以房屋总价款155．3137万元为基数，按日万分之三的标准，从2017年6月30日起计算至2019年2月22日；4．改判宋晓玲不承担违约责任；5．一、二审诉讼费由远创公司承担。事实和理由：1．宋晓玲在购买北京市门头沟新城MC00-007-6013地块远洋都会中心17层1717号商业、办公等非住宅类期房（以下简称涉案房屋）过程中，未能成功办理贷款的真正原因系远创公司没有履行法定的通知义务，导致宋晓玲在因远创公司未履行法定通知义务而丧失办理贷款机会的政策是2017年3月26日北京市住房和城乡建设委员会等五部门出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，该公告明确规定商业银行暂定对个人购买商办类项目的个人购房贷款；2．远创公司未能按照合同约定按期交房，其违约行为致使合同目的不能实现，宋晓玲对预售合同享有解除权；3．预售合同中没有明确约定交付尾款的时间，一审法院认定宋晓玲自远创公司提供具备放款条件的时间开始承担逾期交付尾款的违约责任错误；4．《授权委托书》《装修工程合同》并非宋晓玲真实意思，是非自愿签订的，应认定为无效，不能据此认定向宋晓玲交付了涉案房屋。远创公司辩称，同意一审判决，不同意宋晓玲的上诉请求。宋晓玲向一审法院起诉请求：1、请求依法确认宋晓玲与远创公司于2016年7月25日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》于2019年5月25日解除；2、判令远创公司返还宋晓玲购房首付78．3137万元；3、判令远创公司赔偿逾期交房损失（以房屋总价款155．3137万元为基数，按日万分之三的标准，从2017年6月30日起至判决生效止）。远创公司向一审法院提出反诉请求：1、请求确认宋晓玲解除远创公司与宋晓玲之间预售合同的行为无效；2、请求判令宋晓玲向远创公司支付购房尾款77万元；3、请求判令宋晓玲向远创公司支付逾期付款违约金，违约金以77万元为基数，自2017年12月21日起至实际付清之日止，按日万分之五计算。一审法院认定事实：远创公司的股东为北京远坤房地产开发有限公司、北京融创建投房地产集团有限公司。北京远坤房地产开发有限公司的股东为远洋控股集团（中国）有限公司、北京远乾置业有限公司。远洋建设公司的股东为北京远乾置业有限公司。2016年7月25日，远创公司（出卖人）与宋晓玲（买受人）签订预售合同，约定：远创公司将涉案房屋出售给宋晓玲，该商品房的用途为商务办公，建筑面积43．32平方米，套内建筑面积29．8平方米，按照套内建筑面积计算，每平米单价为52118．69元，总价1553137元。第十一条：逾期付款责任按补充协议相关约定执行。第十二条：出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。附件五关于付款方式及期限约定：商业贷款付款，签订预售合同当日，买受人应当向出卖人支付房款783137元，其中含定金五万元。具备放款条件（此放款条件是指买受人所购楼栋竣工备案，具体见金融机构之政策规定）之日起7日内，买受人应按现行商业用房购房贷款政策向银行提出相应的贷款申请，并向银行或者其指定的代办机构提供全套有效的申请文件，签署全部所需文件并交纳相关费用等全部贷款申请手续。买受人自行负责办理贷款手续，买受人须保证于所购房屋具备放款条件之日起30日内将贷款足额支付至出卖人指定账户，金额为770000元，若具备放款条件后买受人出现包括但不限于需补充提交贷款申请资料或需提高首付款比例等情况，买受人承诺在三日内补齐，并仍应于前述日期前将全部款项付至出卖人处。买受人选择以贷款方式支付房价款的，包括商业银行及其他贷款方式，均不影响买受人按期支付购房价款之义务。如买受人未能在合同约定的贷款应到账日之前获得贷款或所获得的贷款不足以支付其所应付购房价款，则买受人须于该日期前一次性向出卖人支付该部分房价款，否则即视为买受人“未按约定的时间付款”，买受人应按照预售合同第十一条之约定承担逾期付款的违约责任，有关公证、法律审查、保险等费用由买受人自行承担。因买受人未按照本合同约定日期向银行或者其指定的代办机构提交全部有效贷款资料，或者提交的资料未被银行审核通过的，或银行拒贷的，买受人逾期支付房款超过10个自然日，出卖人有权与买受人解除《预售合同》，并有权要求买受人承担房屋总价款10％的违约金，本款约定与预售合同及其附件约定不一致的，以本款为准。因金融机构贷款政策调整等原因导致买受人未能获得银行贷款或者所获得之银行贷款不足以支付其所应付之购房款的，该等情况不属于不可抗力或者情势变更的范围，买受人不得据此要求延长付款期限或减免逾期付款的违约责任。附件八《补充协议》约定：“关于房款支付与结算的补充，买受人未按约定时间付款的，逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付房价款总额万分之三违约金，并于实际支付应付款之日向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，房屋已交付的，有权收回房屋。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达且合同注销完毕后30日内按照房屋总价格20％向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人扣除违约金后剩余房款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付房价总额万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日向出卖人支付违约金。出卖人因向买受人追偿违约金等债权而发生的费用，如律师费、诉讼费及其他费用等，买受人应予赔偿。双方明确，《预售合同》及其附件约定的房价款单价、房款总额、违约金、定金等均含增值税及其附加税费。《预售合同》及其附件约定的房屋使用费、恢复原状费用等不含增值税及附加税，出卖人有权另行要求买受人支付增值税及其附加税费。按照《预售合同》及其附件约定，由出卖人向买受人退还的房款，及由出卖人向买受人支付的赔偿金或违约金等，包含增值税及其附加税费。关于逾期交房责任的补充约定：如出卖人确有特殊原因未能按照预售合同的约定交房，买受人同意给予出卖人30日的宽限期，但出卖人应提前书面通知买受人，同时确定大致延后时间，出卖人在此宽限期内向买受人交付房屋的，不视为出卖人逾期交房。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力；买受人未付清应付房价款或违约金；突发性公共事件或者法律政策变动的限制；因规划、文物、环保等行政主管部门的行政行为，政府管制或政策导致开发建设期延长的；建设中遇到重大技术问题而导致开发建设期延长，且出卖人在30日内告知买受人；其他非因出卖人的过错或者出卖人所不能控制的原因而导致延期。如遇群众集会、重大活动（如重大国内会议、国家庆典、体育盛会）北京地区或项目所在地相关行政区域的重大事项，而在出卖人施工期间采取施工管制措施而导致工程延期或逾期交房的，出卖人不承担逾期交房的违约责任。除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，买受人同意合同仍继续履行，但出卖人应承担如下违约责任：逾期在60日以内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人应按日计算向买受人支付房价款总额万分之一违约金，并于该商品房实际交付之日向买受人支付违约金；逾期超过60日后，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付房价款总额的万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日向买受人支付违约金。关于房屋交付及交接手续：出卖人为本项目制作之一切介绍资料，包括楼书等，不构成出卖人为本项目或本房屋所作出的任何承诺。关于合同解除的补充约定：出卖人依据《预售合同》及本补充协议或法律规定，单方解除合同的，双方按如下方式处理：出卖人有权从应退还给买受人的房价款中，直接扣除下列费用：买受人需支付的违约金；使用该房屋而产生的一切费用（包括但不限于自房屋交付之日起至腾退日房屋使用费，欠付的物业、水、电等费用），其中房屋使用费自该房屋交付使用之日至腾退之日止，每个月的房屋使用费按总房价款百分之一的标准计算，未满一个月的，按一个月计；出卖人因解除及收回房屋而实际支出的合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费等费用）。除《预售合同》及本补充协议约定一方有权单方解除合同的情形以外，任何一方不得擅自解除合同。如买受人提出退房申请，出卖人同意的，或经司法机关裁判或调解而解除合同的，买受人亦应向出卖人支付该房屋房价款总额20％的违约金。无论何种原因导致的合同解除情形发生，买受人本人须于解除《预售合同》的通知到达之日起7日内，配合出卖人一同到政府主管部门办理《预售合同》注销手续。每逾期一日，买受人应向出卖人支付房价款总额千分之一的违约金。无论何种原因导致的合同解除情形发生，出卖人向买受人返还剩余房价款及支付违约金／利息（如有）的时间均为办理完毕《预售合同》注销登记之日起30日内，同时可从应返还的款项中直接扣除买受人应承担的违约金、赔偿金及相关费用（如有）。关于不可抗力的补充约定：国家购房政策等变化不视为不可抗力情形，买受人违反合同义务仍应承担相应违约责任。补充协议的效力：本补充协议与《预售合同》具有同等法律效力，二者内容不一致时，以本补充协议为准。买受人已仔细阅读了本补充协议，且出卖人已提请买受人特别注意有关双方权利义务的全部条款，特别是免除或限制出卖人责任的条款（如有），并就条款进行了详尽地解释、说明。买受人对所有内容均能全面、准确地理解并且无异议。2016年7月25日，上述预售合同办理了联机备案（即网签）。2016年7月24日，宋晓玲出具《授权委托书》，载明：授权远洋建设公司代为办理涉案房屋交付、装修改造的相关手续和事宜，包括代为查验涉案房屋的工程质量以及其他与该房屋有关的问题，代为接管该房屋的钥匙、代为签署交接文件、填写办理上述手续时的法律文件等其他材料。2016年7月25日，宋晓玲与远洋建设公司签订《装修工程合同》，约定：宋晓玲就购买远创公司开发的远洋都会中心涉案房屋已与远创公司签订了预售合同，宋晓玲拟委托远洋建设公司对该房屋进行室内装修及局部改造，宋晓玲不可撤销地委托远洋建设公司与远创公司按照预售合同中约定的日期及方式办理该房屋的交付事宜，代为查验该房屋的工程质量以及其他与该房屋有关的问题；工期：2017年12月30日前交付；双方不可撤销地确认，远洋建设公司代宋晓玲对该房屋按照预售合同的约定验收，确认该建筑物及其附属设备设施质量合格，视为宋晓玲对该房屋验收合格并同意收房。涉案房屋的宣传资料中显示室内摆放有家具。上述合同签订后，宋晓玲支付房款783137元，余款77万元尚未支付。2016年11月2日至2017年4月3日期间，北京市环保局、门头沟区住房和城乡建设委员会陆续发布多项通知，根据不同级别的空气污染预警要求施工单位加强施工工地扬尘控制、停止土石方作业、建筑拆除等涉及扬尘、喷涂的施工作业。2017年5月14日至5月15日，“一带一路”合作高峰论坛在北京举行。2017年5月12日，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于进一步加强“一带一路”国际合作高峰论坛期间施工现场消防安全管理工作的紧急通知》，要求加强施工现场消防安全管理工作，确保不发生火灾或火情事故。上述空气污染及一带一路会议前，远创公司的施工项目涉及外墙保温施工、二次结构砌墙、防火门安装、外檐保温施工、真石漆施工、石材幕墙施工、公区天基板施工。自2017年2月28日至2017年5月10日，远创公司因农民工讨薪而停工。在交房期限届满前，远创公司未书面通知业主延期事项。2017年11月20日，涉案房屋办理竣工备案手续。远洋建设公司曾出具一份《房屋验收证明》，载明，受业主委托，于2017年11月20日对远洋都会中心7#、8#进行毛坯房的查验，检查项目如下：1、核验质量保证书、建设工程规划核验（验收）意见、建筑工程竣工验收备案表、商品房面积实测技术报告……经过验收，各户均合格，满足收房条件，并于2017年11月20日完成了交接。在案外人吴某、白某与远创公司诉讼的一审法院（2019）京0109民初2071号案件中（已生效），远创公司表示，《房屋验收证明》载明的交接日期有误，实际交接日期系取得房屋面积测算技术报告书的2017年12月20日。一审法院（2019）京0109民初2071号判决认定远创公司于2017年12月20日完成房屋交付。2018年9、10月间，宋晓玲通过工商行政管理部门投诉涉案房屋销售代理机构北京远洋嘉业地产经纪有限公司逾期交房、无法贷款事宜。2019年2月22日，远创公司向宋晓玲邮寄《通知函》，主要记载，宋晓玲与远创公司于2016年7月25日签订《北京市商品房预售合同》，宋晓玲还未支付购房尾款77万元，远创公司曾多次通知支付剩余尾款及违约金，但宋晓玲至今未付，请宋晓玲在收到本通知书后10日内支付。宋晓玲于2019年2月23日签收。2019年5月27日，宋晓玲向远创公司发出《解除合同通知书》（落款日期为2019年5月25日），主要内容为，因“3．17”新政，涉案房屋无法办理贷款，宋晓玲无力支付余款，远创公司延迟交房，未将竣工备案时间通知宋晓玲，在知悉贷款出现问题的情况下擅自拿走宋晓玲的贷款资料，未及时告知宋晓玲，致使宋晓玲未能办理贷款，给宋晓玲造成损失，要求解除合同、返还首付款。远创公司于2019年5月28日签收。关于贷款事宜，购买同小区商务办公用房的业主张某、刘某、邹某与远创公司于2016年7月签订房屋买卖合同，于2017年3月、6月、11月与中信银行签订借款合同，于2017年11月、12月获中信银行放款。对宋晓玲未能办理贷款的原因，在宋晓玲与中信银行工作人员的微信聊天记录中，银行工作人员表示：“因宋晓玲不同意办理强制执行公证故未办理贷款，远创公司工作人员于2017年6月底、7月初将宋晓玲贷款资料取走，自2017年年底，个人已经不能办理商业办公楼房屋贷款，银行与远创公司都觉得对方应该通知宋晓玲，又都没有通知。”对此，宋晓玲表示：“银行说办理执行公证需要支付费用，但我不想交钱，银行表示也可以先办理贷款。贷款没办下来这件事，远创公司没有主动告诉过我，我得知是2017年12月份。”自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率。一审法院认为，对宋晓玲对预售合同是否享有解除权问题，“3．17新政”具有公共政策的性质，其具体的限贷、限购、限售等措施，对部分房屋买卖合同会造成成本增加或履行不能等障碍，对于已经过网签的房屋买卖，原则上不认为存在因“3．17新政”导致的履行障碍。本案中，根据查明的事实，宋晓玲所购涉案房屋已经经过网签，与宋晓玲同时期签约的业主在“3．17”新政出台之后成功办理贷款，而宋晓玲系因不同意配合银行办理强制执行公证而未能成功办理贷款，本案预售合同并不存在因“3．17新政”的实施致使合同无法继续履行的情形，且根据约定，对远创公司延迟交房的，买受人同意合同仍继续履行，但可向远创公司主张逾期交房违约金，故宋晓玲不享有法定或约定解除权，预售合同应继续履行。对宋晓玲所提远创公司在宣传资料中提到涉案房屋可摆放家具，远创公司存在欺诈的主张，双方所签预售合同明确约定涉案房屋系商务办公用房，故对宋晓玲以此为由要求解除合同的主张，法院亦不予采纳。故对宋晓玲要求确认双方于2016年7月25日签订的预售合同于2019年5月25日解除、返还首付款78．3137万元的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。对远创公司要求确认宋晓玲解除预售合同无效、支付购房尾款77万元的反诉请求，法院予以支持。对宋晓玲要求远创公司赔偿损失（以房屋总价款155．3137万元为基数，按日万分之三的标准，从2017年6月30日起至判决生效止）的诉讼请求，远创公司逾期交房，应承担相应违约责任或赔偿宋晓玲相应损失，现宋晓玲主张赔偿损失，其合理部分应予支持，对计算逾期交房损失的截止时间，因2017年12月20日远创公司已向宋晓玲委托的远洋建设公司完成交房，逾期交房的期间应计算至2017年12月20日，对宋晓玲所提计算至判决生效之日止的主张，没有事实依据，法院不予采纳。对宋晓玲主张远创公司于2017年12月20日将涉案房屋交付给与远创公司有关联关系的远洋建设公司不属对宋晓玲交付、属于欺诈的意见，与宋晓玲在购房当天所签订《授权委托书》及《装修工程合同》约定不符，法院不予采纳。对远创公司要求扣除69天延迟交房期间的答辩意见，双方约定：“如出卖人确有特殊原因未能按照预售合同的约定交房，买受人同意给予出卖人30日的宽限期，但出卖人应提前书面通知买受人，同时确定大致延后时间，出卖人在此宽限期内向买受人交付房屋的，不视为出卖人逾期交房。”因远创公司未书面通知宋晓玲延期交房情况，上述30天延期期间不应扣除，对远创公司主张的因雾霾、“一带一路”论坛停工的39天期间，因相应政府文件并未要求停止一切施工，远创公司并未举证证实其停工是否存在必要性，故对远创公司的相应答辩意见，法院不予采纳，法院确认计算延迟交房损失的期间不应扣除上述69天期间。对损失计算标准，宋晓玲不能证实逾期交房违约金标准即相当于其所受损失，法院酌情确定宋晓玲因延迟收房所受损失。对远创公司要求宋晓玲以77万元为基数，自2017年12月21日起至实际付清之日止，按日万分之五支付逾期付款违约金的诉讼请求，宋晓玲逾期付款，应承担相应违约责任，根据双方约定，如宋晓玲未能获得贷款仍应于所购楼栋竣工备案之日起30日内将贷款足额支付至出卖人指定账户，故对远创公司主张的逾期付款违约金的起算时间，法院予以确认，对宋晓玲主张自2019年2月23日起开始起算违约金的主张，没有事实依据，法院不予采纳。对计算逾期付款违约金的截止时间，因预售合同应继续履行，应计算至实际付清之日。对违约金的标准，双方约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，本案中，宋晓玲请求法院调整违约金数额，法院以远创公司的实际损失为基础，根据公平原则对违约金数额按照贷款利率上浮30％的标准予以调整。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、北京远创置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿宋晓玲自2017年7月1日至2017年12月20日的延迟交房损失26000元；二、宋晓玲解除《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》无效；三、宋晓玲于本判决生效之日起七日内支付北京远创置业有限公司购房款余款770000元；四、宋晓玲于本判决第三项确定的义务履行完毕当天，以770000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的130％，支付北京远创置业有限公司自2017年12月21日起至2019年8月19日止的违约金79072．14元，并以770000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130％，支付北京远创置业有限公司自2019年8月20日起至实际履行完毕本判决第三条确定的义务当天止的其他违约金；五、驳回宋晓玲的其他本诉请求；六、驳回北京远创置业有限公司的其他反诉请求。二审中，宋晓玲提交全国博士后管委会办公室博办招【2017】2475号文件、人力资源和社会保障部专业技术人员管理司介绍信、《司法部机关临时工作人员审批表》《北京市房屋租赁合同》《租房合同书》，证明宋晓玲正在学习期间，没有固定的工作，由于国家出台新政策，没有能力继续履行合同，以及由于远创公司不能及时交付涉案房屋，宋晓玲在外租赁房屋所发生的费用；远创公司认为上述证据与本案无关，不认可证明目的，主张涉案房屋的用途为商务办公。本院查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，宋晓玲与远创公司签订的预售合同及相关协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，宋晓玲所购涉案房屋在“3．17新政”等相关政策出台前已办理网签，其办理贷款时并未因上述政策而受限，与宋晓玲同期签约的业主在上述政策出台后仍成功办理了贷款，宋晓玲未顺利办理贷款真实原因系不同意配合银行办理强制执行公证所致，宋晓玲无权以涉案房屋无法办理贷款为由要求解除预售合同；双方约定远创公司迟延交房的，宋晓玲同意合同继续履行，宋晓玲亦无权以迟延交房为由解除预售合同，一审法院判决驳回宋晓玲要求确认双方预售合同解除、返还首付款的诉讼请求正确，远创公司要求确认宋晓玲解除预售合同无效、支付购房尾款77万元的反诉请求，具有事实和法律依据，法院予以支持。远创公司逾期交房，宋晓玲逾期付款，应当各自承担相应违约责任。宋晓玲已授权远洋建设公司代为办理涉案交付、装修改造的相关手续和事宜，涉案房屋交付时间应以远创公司已向宋晓玲委托的远洋建设公司完成交房的2017年12月20日为准，一审法院在认定逾期交房时间基础上，所酌定远创公司赔偿宋晓玲损失的数额合理；一审法院在宋晓玲申请法院调整违约金数额的基础上，考虑远创公司实际损失，所调整确定的宋晓玲应付违约金亦合理，本院均予以维持。综上所述，宋晓玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18780元，由宋晓玲负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 磊审 判 员  赵 蕾审 判 员  朱文君二〇二〇年九月二十四日法官助理  郭仁鑫书 记 员  张 一