云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2301民初2625号原告（反诉被告）：霍毅平，男，1973年7月7日生，汉族，大学文化，云南省禄丰县人，律师，住楚雄市。原告（反诉被告）：李晓莉，女，1979年10月18日生，汉族，中专文化，云南省禄丰县人，自由职业，住楚雄市。二原告共同委托诉讼代理人：谢辉，云南熙宁律师事务所律师（特别授权）。被告（反诉原告）：云南诗阳房地产开发有限公司，住所地：楚雄市鹿城镇雄宝路金康花园小区******，统一社会信用代码：9153230169796778XC。法定代表人：刘海燕，职务：总经理。委托诉讼代理人：李忠宝，云南天外天（楚雄）律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：罗玉芹，云南天外天（楚雄）律师事务所律师（特别授权）。原告（反诉被告）霍毅平、李晓莉与被告（反诉原告）云南诗阳房地产开发有限公司（以下简称诗阳地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）霍毅平、李晓莉共同委托诉讼代理人谢辉，被告（反诉原告）诗阳地产公司委托诉讼代理人李忠宝、罗玉芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）霍毅平、李晓莉向本院提出如下诉讼请求：1请求判令两原告与被告于2019年12月12日签订的《商铺认购合同》（合同编号201912121-040）及《补充协议》有效；2.判令被告继续履行两原告与被告于2019年12月12日签订的《商铺认购合同》（合同编号201912121-040）及《补充协议》，并协助两原告将位于楚雄市网签备案登记在两原告名下；3.判令被告为两原告交纳的房款325485元出具正式的购房发票；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年12月12日，被告将其开发的商铺一间出售给两原告。为此，原、被告双方签订《商铺认购合同》（合同编号：201912121-040）一份。该合同约定：被告将其开发的位于楚雄市（建筑面积为47.25㎡，单价为13661.05元／㎡，合同总价为645485元，付款方式和付款期限为合同签订当日支付325485元，尾款320000元于2022年12月12日前付清）出售给两原告。为避免该商铺在办理不动产权证前，出现被抵押、查封和转售的风险，原、被告双方又签订了《补充协议》一份，约定：被告在本协议签订后一个月内（2020年1月3日前）为二原告所购房屋完成商品房网签备案登记。合同订立后，两原告按照约定向被告支付了购房款325485元（即购房总价款的50.4%）。被告向原告出具收款收据一份。至今，被告仍未按照约定为两原告所购房屋办理商品房网签备案登记并就原告所交纳的购房款出具正式购房发票。原告就此事多次与被告沟通，但均未得到答复。综上，原、被告双方签订《商铺认购合同》及其补充协议符合《商品房销售管理办法》第16条的有关规定，该认购合同依法应认定为商品房买卖合同，原告的合法权益依法应得到保护。为维护原告的合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》等有关规定，特向法院提起诉讼，请依法支持两原告的诉请。被告（反诉原告）诗阳地产公司答辩称，1.双方未签订商品房买卖合同，签订的是商铺认购合同，由于被告至今未取得土地证书，按照相关法律规定，不符合商品房预售的条件，故商铺认购合同及补充协议无法认定为商品房买卖合同；2.由于客观原因，被告无法履行合同约定的义务，所以被告要求解除双方签订的认购合同，并愿意按合同约定承担违约责任。综上，原告的诉请无法履行，请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）诗阳地产公司向本院提出如下反诉请求：1.请求依法判令解除反诉原告与反诉被告于2019年12月12日签订的《商铺认购合同》（合同编号：201912121-040）及《补充协议》；2.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2019年12月12日，反诉原告与反诉被告签订《商铺认购合同》（合同编号：201912121-040）一份，合同约定：反诉原告将其开发的位于楚雄市出售给两反诉被告，该房产建筑面积为47.25㎡，单价13661.05元每平方米，合同总价为645485元，合同约定付款方式和付款期限为合同签订当日支付325485元，尾款320000元于2022年12月12日前付清。为保证《商铺认购合同》的履行，同日双方又达成《补充协议》，约定一个月内（2020年1月3日前）为反诉被告完成商品房网签备案登记，如不能办理，购房人霍毅平、李晓莉可要求退还所交纳的首付款，诗阳地产公司应支付付款总额3%作为违约金。合同签订后，由于反诉原告未取得土地所有权证，故无法办理不动产产权登记，双方签订《商铺认购合同》的目的不能实现，合同无法履行，且按照相关法律规定，双方备案的是商品房销售合同，本案中双方签订的是商铺认购合同，因诗阳地产公司至今未取得土地使用权证，不具备商品房预售的条件，本案商铺认购合同及补充协议就无法按照《商品房销售管理办法》第16条的规定，认定为商品房销售合同。故依据合同法的规定，请求法院支持反诉原告的诉讼请求。原告（反诉被告）霍毅平、李晓莉共同答辩称，1.本案中双方签订的虽名为商铺认购合同，但实际是商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，商品房的认购、订购、预订等协议，具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，并且反诉原告已经收取了反诉被告50.4%的购房款；2.反诉原告作为有影响力的房地产开发企业，当庭陈述在其未取得土地使用证的情况下，违法开发丹麓小镇项目，事实上根据反诉原告与反诉被告签订的商铺认购合同当中已经载明反诉原告以出让方式取得国有土地使用权，并且就涉案的丹麓小镇A区商业综合体目前已经网签备案了700多户，在不具备国有土地使用权的前提下，任何部门是不可能允许反诉原告销售相关商品房，更不可能对所销售的商品房进行网签备案；3.双方签订的《商铺认购合同》第五条第一款，甲方应当在签订《商铺认购合同》之日起720个工作日内为乙方办理权属登记或者其他相关手续，根据该条的约定，反诉原告应当在2022年9月15日以前为反诉被告办理相关权属登记手续，但事实上，双方约定的办证时间并未成就，反诉原告以此抗辩要求解除双方签订的商铺认购合同以及补充协议显失公平。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告（反诉被告）霍毅平、李晓莉围绕本诉诉讼请求和反诉辩解，向本院提交以下证据：1.《商铺认购合同》、《补充协议》；2.付款凭证、收据；3.照片；4.《委托经营管理合同》2份；5.国有土地使用证、建设用地规划许可证；申请调查的证据6.丹麓小镇商业综合体A区、B区GJ1、GJ2栋建设项目未备案房屋明细5页、丹麓小镇商业综合体A区、B区GJ1、GJ2栋建设项目已备案房屋明细8页；7.丹麓小镇商业综合体A区、B区GJ1、GJ2栋地下室建设项目商品房预售许可证明（2017007号）复印件一份、建筑工程施工许可证。被告（反诉原告）诗阳地产公司针对本诉辩解和反诉诉讼请求未向本院提交证据。经审查，本院认为，原告（反诉被告）霍毅平、李晓莉提交的证据能证明被告（反诉原告）于2015年6月11日取得丹麓小镇商住小区（一期）建设用地规划许可证，2015年10月10日，取得位于楚雄市地块（不动产权证号：楚土国用2015第**）土地使用权证，2019年12月12日，原告（反诉被告）霍毅平、李晓莉与被告（反诉原告）诗阳地产公司签订《商铺认购合同》及补充协议，约定原告（反诉被告）向被告（反诉原告）购买其开发的位于楚雄市，合同签订当日原告（反诉被告）支付首付款325485元，同日双方签订《商铺委托经营合同》，约定原告（反诉被告）将其购买的上述商铺委托给第三方经营的事实，本院予以采信；原告（反诉被告）申请调取的证据能证明被告（反诉原告）分别于2016年8月2日、2017年6月9日取得丹麓小镇一期商业综合体Ａ区、Ｂ区ＧＪ1、ＧＪ2栋、地下建、地下建设项目建设工程施工许可证和商品房预售许可证，并将丹麓小镇**商业综合体****ＧＪ1栋部分房产网签备案的事实，本院予以采信。根据上述有效证据，本院认定本案法律事实如下：被告（反诉原告）诗阳地产公司于2015年6月11日取得丹麓小镇商住小区（一期）建设用地规划许可证（地字第5（地字第**5年10月10日，取得位于楚雄市地块（不动产权证号：楚土：楚土国用2015第**使用权证；2015年12月10日，诗阳地产公司取得位于楚雄市鹿城镇丹麓小镇一期部分项目建设工程规划许可证（建字第532301201500266号）；诗阳地产公司分别于2016年8月2日、2017年6月9日取得丹麓小镇一期商业综合体Ａ区、Ｂ区ＧＪ1、ＧＪ2栋、地下建设项目建设工程施工许可证（编号、地下建设项目建设工程施工许可证2）和商品房预售许可证（编号为预许楚雄市字2017007号）。2019年12月12日，原告（反诉被告）霍毅平、李晓莉与被告（反诉原告）诗阳地产公司签订《商铺认购合同》（合同编号为201912121-040），约定原告（反诉被告）霍毅平、李晓莉向被告（反诉原告）诗阳地产公司购买由其开发的位于楚雄市，建筑面积为47.25平方米，单价为13661.05元／平方米，合同总价款为645485元，原告（反诉被告）霍毅平、李晓莉于当日向被告（反诉原告）诗阳地产公司支付首付款325485元，即总价款的50.4%，购房尾款320000元于2022年12月12日前付清。合同签订当日，原告（反诉被告）霍毅平、李晓莉支付首付款后，被告（反诉原告）诗阳地产公司向原告（反诉被告）霍毅平、李晓莉出具收据一份。同日，原告（反诉被告）霍毅平、李晓莉与被告（反诉原告）诗阳地产公司签订《补充协议》，约定被告（反诉原告）诗阳地产公司在本协议签订后一个月内（2020年1月3日前）为原告（反诉被告）霍毅平、李晓莉完成商品房网签备案登记。同日，原告（反诉被告）霍毅平、李晓莉与楚雄海洲商业经营管理有限公司签订《商铺委托经营合同》，约定将本案案涉商铺委托给楚雄海洲商业经营管理有限公司经营管理，委托经营期限为五年，即2019年12月12日至2024年12月11日止，合同约定“委托经营收益标准：在本合同有效期内，乙方（楚雄海洲商业经营管理有限公司）以该商铺的认筹实到款实际缴款日期和实际缴款金额为标准，每年按一定比例向甲方（霍毅平、李晓莉）支付租金：第一年至第三年自2019年12月12日至2022年12月11日支付租金（已从房款中补贴）……”后被告（反诉原告）未按约定将该商铺网签备案登记在原告（反诉被告）霍毅平、李晓莉名下，也未为原告（反诉被告）霍毅平、李晓莉交纳的购房款出具发票。另查明，截止2020年7月7日，原告（反诉被告）购买的房屋所属丹麓小镇商业综合A区的大量房屋已进行了备案登记。本院认为，原告（反诉被告）霍毅平、李晓莉与被告（反诉原告）诗阳地产公司签订的《商铺认购协议》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，且不存在无效要件，合同合法有效，故对原告（反诉被告）主张确认该合同有效的诉讼请求，本院予以支持；被告（反诉原告）诗阳地产公司提出反诉认为因其未取得案涉商铺土地使用权证，该合同无法继续履行，主张解除合同，但原告（反诉被告）提交的证据载明诗阳地产公司已于2015年10月10日取得位于楚雄市土地使用权证（编号为楚土国用2015第4647号），且该合同不存在其他能够解除的情形，故本院不予支持；原告（反诉被告）霍毅平、李晓莉要求被告（反诉原告）诗阳地产公司协助其将案涉商铺网签备案登记在其名下的诉讼请求，因双方约定的时间已至，且没有其他因素阻碍，故本院予以支持；本案中，原告（反诉被告）霍毅平、李晓莉按约向被告（反诉原告）诗阳地产公司交纳购房首付款325485元，按照交易习惯，被告（反诉原告）诗阳地产公司应当向原告（反诉被告）霍毅平、李晓莉出具正式发票，故对原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）为其交纳的购房款出具正式发票的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）霍毅平、李晓莉与被告（反诉原告）云南诗阳房地产开发有限公司于2019年12月12日签订的《商铺认购合同》（合同编号：201912121-040）及《补充协议》有效；二、由被告（反诉原告）云南诗阳房地产开发有限公司协助原告（反诉被告）霍毅平、李晓莉将位于楚雄市备案登记在原告（反诉被告）霍毅平、李晓莉名下；三、由被告（反诉原告）云南诗阳房地产开发有限公司向原告（反诉被告）霍毅平、李晓莉开具其交纳购房款的发票；四、驳回被告（反诉原告）云南诗阳房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元（已减半收取），由被告（反诉原告）云南诗阳房地产开发有限公司负担（未交，限于本判决生效之日起五日内交纳，款交本院）；反诉案件受理费25元（已减半收取），由被告（反诉原告）云南诗阳房地产开发有限公司负担（已交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  杨文君二〇二〇年九月三十日书记员  李 林