北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初11951号原告：北京彩色斑马文化发展有限公司，住所地北京市通州区滨河中路******014，统一社会信用代码91110112318175003U。法定代表人：裴安伟，总经理。委托诉讼代理人：蒋亚丽，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：李微微，北京市炜衡律师事务所律师。被告：北京顺城盛世科技有限公司，住所地北京市，住所地北京市顺义区天竺空港工业区**天纬四街********代码91110113MA01JMJW4N。法定代表人：张丽新，总经理。委托诉讼代理人：丛晓聪，男，1980年12月29日出生，汉族，北京顺城盛世科技有限公司员工，住北京市经济技术开发区。委托诉讼代理人：王盛伟，北京市盈科律师事务所律师。原告北京彩色斑马文化发展有限公司（以下简称“彩色斑马公司”）与被告北京顺城盛世科技有限公司（以下简称“顺城盛世公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彩色斑马公司的委托诉讼代理人蒋亚丽、李微微，被告顺城盛世公司的委托诉讼代理人丛晓聪、王盛伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彩色斑马公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方于2019年7月19日签订的《房屋租赁合同》和《物业服务合同》于2020年4月26日解除；2、判令被告全额退还原告房屋租赁保证金67733.35元；3、判令被告全额退还原告物业服务保证金13546.67元；4、判令被告退还原告剩余房租56444.62元（期间为2020.4.26-2020.6.15）；5、判令被告退还原告剩余物业服务费11134.27元（期间为2020.4.26-2020.6.15）；6、判令被告减免原告疫情期间部分房屋租金共计：51346.3元（期间为2020.1.25-2020.4.25）；7、判令被告向原告支付逾期退还以上款项的利息共计1233.76元（自2020.4.26起按照中国人民银行同期贷款利率计算，暂计算至2020.6.16，要求付至实际付款日止）；以上第二至七项暂共计：201438.97元。8、本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：原被告双方于2019年7月19日签订了位于北京市顺义区×房间（以下简称“房屋”）的租赁合同，租期自2019年8月1日起至2021年8月15日止。年租金为406400.13元，原告承租上述房屋后，投入大量资金进行装饰装修，用于美术教育现场培训，并且一次性缴纳了定金20000元（首期租金予以扣除），租赁保证金67733.35元，物业服务保证金13546.67元，首期10个月（2019.8.1-2020.6.15，免租金期为15天）租金338666.77元，首期租赁期间（2019.8.1-2020.6.15）物业费71073.63元（包含免租期间物业费3340.28元），支付款项合计：491020.42元。以上款项均由原告公司账户支付至被告公司尾号9494的工商银行企业账号。但2020年1月下旬新冠疫情暴发，原告的美术培训工作陷入停滞。2020年1月24日，北京市启动突发公共卫生事件一级响应机制，1月25日，市政府出台《北京市人民政府关于进一步明确责任加强新型冠状病毒感染的肺炎预防控制工作的通知》，文件中特别提及对教育培训行业的严防严控，故原告已不可能在承租房屋内招生培训，导致其收入全无。原告的教育培训工作因为疫情的到来和持续难以为继，合同目的亦无法实现。新冠疫情于原告而言，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据我国《合同法》第一百一十七条之规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。经营压力之下，原告于2020年4月25日通过EMS邮寄《申请退租退押金函》通知解约，次日送达。至此，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》和《物业服务合同》解除。后原告多次与被告沟通合同解除后相关事宜，要求其退还原告押金及疫情期间相应租金，被告均予以拒绝。以上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，结合疫情期间相应政策，原告提起诉讼。顺城盛世公司辩称：一、双方签订的租赁合同中，并未体现原告的主营业务就是线下培训。原告没有证据证明疫情影响了原告业务的正常经营。二、并不是出现不可抗力，就一定可以任意单方解除合同。如果在此疫情下，承租方可以任意解除合同，必将引起连锁反应，社会经济必将陷入混乱和衰退状态。因为被告的房子也是从第三方承租而来。三、不可抗力并不能必然导致原告的合同目的无法实现，即使原告的业务中含有培训项目，原告完全可以通过线上开课，达到培训效果，实现合同目的。四、武汉于4月8日就已解封，社会已经逐步进入正常状态。五、疫情发生后，直到4月底，原告才提出解除合同，但此时疫情已经基本解除，不存在不可抗力情形。六、原告解除合同不排除是自身经营的问题，不能以疫情为借口，解除本合同，即使原告的主要业务是培训，也完全可以通过线上完成培训。七、被告对外出租的房屋均是从第三方承租而来，本身运营成本就很高，疫情期间招商停滞，原告解除合同的行为，不仅违约，更是给被告造成了损失，包括免租期租金损失、对外另行招商的损失等。八、疫情暴发至原告提出解除合同期间，原告仍有人在正常办公。综上：1、原告没有证据证明其主营业务是线下培训，不能证明疫情导致其业务停滞。2、原告解除合同时，疫情最严重的时期已经过去，许多企业都开始复工复产；不可抗力的情形已经消失。3、疫情出现后，原告可以通过调整自己的业务模式或其他经营方式来减少疫情的影响，并不是必然要解除合同。本院经审理认定事实如下：2019年7月19日，原告彩色斑马公司（承租方，合同简称乙方）与被告顺城盛世公司（出租方，合同简称甲方）就北京市顺义区×房间（以下简称“涉案房屋”）签订《房屋租赁合》，约定乙方承租涉案房屋（面积为445.37平方米），只限乙方办公、研发之用。合同承租期自2019年8月1日起至2021年8月15日止；装修期自2019年8月1日至2019年8月15日，装修期内免收租金，但乙方仍需交纳物业费、供暖费、空调费、电费、水费（如果房间有水表）等应当由乙方自行承担的费用。合同签订并支付首期租金及保证金后，乙方即有权装修所承租房屋，但需告知物业并按物业管理公司要求办理相应装修手续，具体按本合同第4.1条办理。租金按建筑面积计算，具体如下：月租金=日标准×365/12×建筑面积。租金单价为每天每平方米2.5元，年租金为406400.13元。自签订本合同2个工作日内，乙方一次性向甲方缴纳首期（含免租期，2019年8月1日至2020年6月15日）租金人民币338666.77元，之后的租金乙方应当每7个月支付一次，并应提前10个工作日向甲方一次性足额支付下期租金；甲方收到租金后20个工作日内提供相应金额的发票。本合同期内，乙方支付首期租金后，支付剩余租金的具体时间与费用如下（注：与物业费支付时间相同）：2020年6月1日，支付237066.74元；2020年12月31日，支付237066.74元；乙方在承租期间发生的电费、水费、物业费、供暖费、空调费、车位费等费用不包含在房屋租金中，由乙方根据实际使用情况自行承担并按期交付至本办公楼的物业管理公司，乙方应与物业管理公司签订物业管理服务合同就上述费用进行明确约定。经甲方同意乙方提前解除租赁合同的，乙方须按3.1.1条款约定的标准租金，按实际承租日期将差额补齐。乙方支付租金后，甲方开具同等金额的发票。乙方同意，在自签订本合同2个工作日内，一次性向甲方交纳等值于二个月租金的保证金人民币67733.35元，作为乙方履行本合同的保证。承租期内，如乙方拖欠水电费、物业费等费用并超过30日时，甲方有权代物业管理公司从保证金中扣除相应的拖欠款项，同时，乙方应在接到甲方的扣除通知后于5日内补齐保证金；承租期届满且乙方不再续租时或合同终止时，在乙方全部履行本合同各项条款，结清所有费用（包括但不限于租金、费用以及乙方应承担的违约赔偿金）后10个工作日内，甲方将保证金的剩余部分（如有）无息退回乙方。合同关于退房约定：租赁期满或本合同提前终止时，乙方应及时通知甲方及物业管理公司办理退房手续，并将办公室钥匙交还给甲方。乙方办理退房手续前，应将承租房内属于自己的物品全部清走，完成房屋的清洁，但不得破坏现有装修、装饰物品，以免影响甲方的后期租赁；乙方拒不清理办公室内物品、拒不进行房屋保洁时，甲方有权自行处置，相此产生的清理费用、保洁费用由乙方承担，甲方可从已交保证金中予以相应扣除。双方办理完毕退房手续后，承租房内物品遗失、损坏的责任由乙方自行承担，甲方有权自行处置承租房屋内的留置物品，相此产生的清理费用及保洁费用由乙方承担，甲方可从已交保证金中扣除。关于合同续约、终止及解除约定：7.1合同续约：7.1.1本合同承租期届满，乙方继续租赁承租房屋的，应于承租期届满前3个月向甲方提出书面续租通知；在同等条件下，乙方对承租房屋有优先承租权，续租的租金按市场价格重新商定。甲、乙双方就续租达成协议的，应重新订立合同。7.1.2如乙方未在承租期满前3个月以书面形式向甲方提出续租房屋的，甲方可视为乙方不再续租。双方就此核实确认后，甲方有权在通知乙方后，陪同其他租户查看该承租房屋，乙方不得拒绝。7.2合同终止、解除：7.2.1合同期满后，乙方明确表示不再续租的，合同自然终止。7.2.2因不可抗力致使本合同无法继续履行时，本合同自然终止。7.2.3甲乙双方协商一致达成共识，可以解除本合同……。合同还定有其他条款。当日，彩色斑马公司还与顺城盛世公司签订《物业服务合同治安、消防责任协议书》，物业费计费标准：0.50元/天/平方米（含供暖、制冷），2019年8月1日至2019年8月15日的物业费为3340.28元，2019年8月16日至2020年8月15日的物业费为81280.03元，2020年8月16日至2021年8月15日的物业费为81280.03元，保证金为13546.67元。其中关于不可抗力约定为：本合同在执行过程中如发生不可抗力等情形，致使无法继续履行合同时，本合同自然解除，双方互不承担责任，但双方仍应按照已履行情况结清相关费用。合同有其他条款约定。上述合同签订后，彩色斑马公司按照合同约定支付了租赁保证金67733.35元，物业服务保证金13546.67元，租金338666.77元，物业费71073.63元。2020年年初，新冠疫情暴发。2020年1月24日，北京市启动突发公共卫生事件一级响应机制，1月25日，市政府出台《北京市人民政府关于进一步明确责任加强新型冠状病毒感染的肺炎预防控制工作的通知》，文件中提及对教育培训行业的严防严控。彩色斑马公司与顺城盛世公司协商退房租和押金，顺城盛世公司没有同意。2020年4月25日，彩色斑马公司向顺城盛世公司发出申请退租退押金函，认为依照合同关于不可抗力的约定，本行业先后发布《关于严禁任何校外培训机构近期以任何形式开展线下培训的紧急预警》（2020年2月14日），《关于做好2020年春季学期中小学教育教学工作的通知》（2020年3月19日）、《关于新冠肺炎疫情期间暂停恢复大型体育活动和聚集性活动的通知》（2020年4月13日），特别强调疫情期间，严禁开展任何形式的线下培训，不得举办任何形式的聚集性培训活动。新冠疫情构成不可抗力，通知申请如下事宜：1、贵我双方于2019年7月19日签订的《房屋租赁合同》和《物业服务合同》于发函之日起正式解除；2、为免影响贵司后续房屋租赁事宜，我司将于2020年5月1日前正式搬离，并积极配合贵司处理解除合同后续相关（含工商注册交更等）事宜，剩余已缴付未使用的1个月租金33866.68元，也烦请退还。3、我司向贵司申请退还因房屋租赁已缴纳的保证金67733.35元，以及因物业服务合同已缴纳的保证金13546.67元，合计81280.02元。顺城盛世公司于次日签收。双方于2020年5月25日办理退房交接手续。上述事实，有当事人陈述，彩色斑马公司提交的房屋租赁合同、物业服务合同治安、消防责任协议书、付款凭证、收据、增值税专用发票、照片、申请退租退押金函、微信聊天记录等，顺城盛世公司提交的租赁合同、退房单等在案佐证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为：彩色斑马公司与顺城盛世公司签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照约定善意、全面履行合同约定的义务。我国《民法总则》第一百八十条规定：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。我国《合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条规定：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。我国新型冠状病毒疫情的发生、发展在空间、时间上都有一个变化的过程，政府的管控措施的也随之进行调整，新型冠状病毒疫情对于不同类型合同履行的影响也表现不同。本案中，本院认定疫情构成不可抗力，导致彩色斑马公司与顺城盛世公司之间合同目的无法实现，可以适用双方合同中的不可抗力条款。彩色斑马公司于2020年4月25日向顺城盛世公司提出解除合同，本院确认双方之间的合同于2020年4月26日解除。彩色斑马公司主张的房屋租赁保证金和物业服务保证金应予以退还。彩色斑马公司要求退还的房屋租金和物业服务费以及疫情期间减免的房租问题。双方于2020年5月25日办理交接手续，本院按照上述时间确定顺城盛世公司退还的租金和物业服务费以及减免租金的金额。彩色斑马公司主张的逾期退款利息，因双方对合同条款、是否应当退还和退还的金额有争议，故本院对该项请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十七条、第一百一十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》之规定，判决如下：一、原告北京彩色斑马文化发展有限公司与被告北京顺城盛世科技有限公司于二〇一九年七月十九日签订的《房屋租赁合同》和《物业服务合同》于二〇二〇年四月二十六日解除；二、被告北京顺城盛世科技有限公司于本判决生效后七日内退还原告北京彩色斑马文化发展有限公司房屋租赁保证金六万七千七百三十三元三角五分；三、被告北京顺城盛世科技有限公司于本判决生效后七日内退还原告北京彩色斑马文化发展有限公司物业服务保证金一万三千五百四十六元六角七分；四、被告北京顺城盛世科技有限公司于本判决生效后七日内退还原告北京彩色斑马文化发展有限公司房屋租金三万九千七百四十三元二角四分；五、被告北京顺城盛世科技有限公司于本判决生效后七日内退还原告北京彩色斑马文化发展有限公司物业服务费一万一千一百三十四元二角七分；六、被告北京顺城盛世科技有限公司于本判决生效后七日内退还原告北京彩色斑马文化发展有限公司疫情期间的租金五万零一百零四元一角三分；七、驳回原告北京彩色斑马文化发展有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年修正）第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千一百六十一元，由原告北京彩色斑马文化发展有限公司负担一千零八十元五角（已交纳）；由被告北京顺城盛世科技有限公司负担一千零八十元五角，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 商兴加二〇二〇年九月二十三日法官助理 曾庆贺书 记 员 高 翔