湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0105民初1663号 原告长沙房产（集团）有限公司，住所地长沙市芙蓉路新世纪体育城回龙苑**。 法定代表人李**，该公司董事长。 原告长沙恒兴资产经营有限公司，，住所地长沙市芙蓉区解放中路**长房大厦** 法定代表人王伟，该公司总经理。 二原告共同委托代理人杨珂。 被告欧阳华菊，女， 委托代理人曾艺翔（系被告欧阳华菊儿子），住长沙市开福区。 原告长沙房产（集团）有限公司（以下简称“长房集团”）、原告长沙恒兴资产经营有限公司（以下简称“恒兴公司”）诉被告欧阳华菊房屋租赁合同纠纷一案，于2020年3月25日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告长房集团、原告恒兴公司的共同委托代理人杨珂，被告欧阳华菊及其委托代理人曾艺翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告长房集团、恒兴公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的长沙市直管公房住宅租赁合同关系；2、判令被告立即腾空并交付位于长沙市开福区房屋；3、被告承担本案诉讼费用。 事实与理由，2003年10月28日，长沙市人民政府下发长政函（2003）117号批复，确定设立原告长房集团。2004年2月20日，长沙市房屋产权管理局《关于移交直管公房的公告》，确定位于芙蓉区，由原告长房集团下属的分公司原告恒兴公司经营管理。位于长沙市开福区房屋所有权人为原告长房集团。1992年6月29日原承租人刘梅香与房产公司签订一份租赁合同，其过世后儿媳欧阳华菊未再办理续租合同，一直使用长房集团公司位于长沙市开福区房屋，该房屋计租面积39.63平方米。2017年7月17日，因城市改造需要，长沙市开福区人民政府发布了开政字（2017）2号《关于开福区片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）二期房屋征收决定公告》，该房屋在此次征收范围内。现因房屋在征收范围内，原告已不能继续履行直管公房出租义务，双方之间直管公房租赁关系依法应予解除。原告已送发止租通知，告之被告限期办理腾房手续，并多次与被告协商无果，被告至今要求高标准补偿为由拒不腾房，侵害了原告的合法权益，故提出诉讼，请求判决支持原告诉讼请求。 被告欧阳华菊辩称，一、房子是以房换房调换的，是1982年其私房拆迁后补偿了涉案房屋在内的3套房子，并非公房，也不是长房集团的。二、原被告未建立过合同关系，原告也没有拿出任何经双方确认的如《租赁合同》等能够证明双方存在租赁关系关系而得证据，原告提交的《租赁凭证》也是原告自行制作，未得到被告确认。被告也从未交过房租，原告也从未催要过房屋，涉案房屋是1983年拆迁婆婆刘梅香的私房而获得的私房，绝非租赁关系。三、被告提交的证据《长沙市私有房屋登记卡》、《长沙市私房换发新证申请表》、《征用拆迁房屋协议书》证明当年拆迁时，被拆迁的房屋位于长沙市，当时拆迁时就是以房换房，获得房屋也是私房，不可能用私房换公房，且《征用拆迁房屋协议书》第四条也写明，被拆迁的私房，由乙方作假并付款给私房主，但被告并未获得过任何款项，这也表明当时就是以房换房，而没有改变私房的性质，否则当时就应当获得作价款项。四、原告现拥有房产证的栋证，是因为在当时历史条件下，该房屋无法给个人办理单独房产证，被告当时产权意识也不强。原告所诉不是事实，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，被告欧阳华菊已故丈夫叫曾炳其（又名曾斌其），曾炳其父亲曾连凡，母亲叫刘梅香。1956年，曾连凡经审批建有1栋2间房屋，1978年12月19日，因曾连凡已故，该房屋由刘梅香继承及原产权证遗失补办新证等原因，该房屋于1978年12月19日登记至刘梅香名下，登记地址为长沙市工农路丝茅冲105号，该房屋为一层3正屋2杂屋，登记建筑面积46.80平方米，另有25.28平方米因扩大未办执照未计入。该房屋内档登记卡还注明“由湖南羽绒制品厂征用拆除”。 1982年10月17日，经主管鉴证单位长沙市房地管理局、长沙市二轻工业局鉴证，湖南羽绒制品厂（甲方）与长沙市北区房地管理处签订了《征用拆迁房屋协议书》，约定：甲方因兴建宿舍，经市人民政府（81）长建字128号征用土地审批单批准，需拆除丝茅冲工农路91-111号房屋，计公房一栋，私房十七栋，拆迁居民二十三户，建筑面积1194.16平方米，此外还需拆除76年长革建字91号征用案遗留未拆的丝茅冲工农路105、106号私房两栋，拆迁居民四户，建筑面积85.01平方米，两处合计拆迁公私房屋二十栋，拆迁居民二十七户，建筑面积1279.17平方米。为妥善处理上述被拆公私房屋的产权和拆迁户的安置补偿问题，经双方协商达成如下协议：一、双方商定：上述拆迁户分两期拆迁安置，第一期先拆迁安置丝茅冲工农路91-95号私房5栋5户建筑面积340.26平方米和76年长革建字91号征用案遗留未拆的丝茅冲工农路105、106号私房二栋四户建筑面积85.01平方米。这九户拆迁户因在间距内需马上拆除，由甲方在已建成之新宿舍的西端一单元内包干负责安置，并将西端一单元（共六层）的产权交乙方接管，如房间有多，由甲方安排其他拆迁户，如房间不够，则由甲方腾出自有房屋，或在经线范围内搭建过渡住房过渡，待甲方第二栋宿舍建成后再行安置。……。二、甲方新建住宅竣工时应会同乙方按标准验收，甲方在向乙方移交房屋产权时应将房屋设计图纸和施工执照（复制品）以及有关资料、设备一并移交乙方接管。房屋验收后由乙方按住宅用房核定租金，并办妥租赁手续后方能通知拆迁户迁入。今后房屋维修费用，按各管产权负责维修。三、第一期所拆9户私房其旧料，由甲方拆除无偿利用。四、第一期被拆私房按政策规定，由乙方作价并付款给私房主。五、拆迁户的搬家费、固定炉灶、电灯等补偿以及协助拆迁工作的居委会基干工资补贴费等概由乙方鉴证甲方付款。此后，《征用拆迁房屋协议书》约定的新宿舍西端一单元6层12套房屋进行了房屋登记，登记所有权人为长沙市房地产管理局，权证号为长房北直字第××号，产权来源为1983年征用偿还，管理单位为长沙市北区房地管理处。长沙市北区房地管理处接管上述房屋后，按《征用拆迁房屋协议书》的约定安排12户居住。其中被告欧阳华菊婆婆刘梅香分到三套住房,即位于长沙市开福区（产权登记地址：工农路丝××羽绒厂宿舍西单元××、××、××号）。根据刘梅香家庭安排，其中102号房屋由刘梅香与被告丈夫曾炳其居住，502号房屋由曾炳其二哥曾幸其居住，202号房屋由曾炳其哥哥长兄曾钧其居住。1992年7月9日，原长沙市北区房地产管理局对被告欧阳华菊婆婆刘梅香居住的上述房屋核发了长沙市直管公房住房租赁凭证，该租赁凭证显示起租日期为1983年11月11日，但租户签字栏无租户签字或盖章。后被告欧阳华菊婆婆刘梅香及丈夫曾炳其先后去世，上述102号房屋实际由被告欧阳华菊居住。另原告提供的由原长沙市北区房地产管理局制作于1991年11月15日的长沙市公有住房分户核租表、分栋明细表记载：刘梅香、曾钧其、欧阳华菊等12户住户均在表上记载为承租人，起租日期为1983年11月1日。庭审中，被告以其未签字确认为由对租赁凭证及核租表的真实性不予认可，并称从未有人向其收取过租金。原告认可接管全市公房后没有收取租金，之前房管局收过但没有收到，根据档案保存的租户缴租明细账显示，被告一直处于欠租状态。另前述12套房屋登记内档中的长沙市直管公房住房改革出售房屋产权转移登记表记载：因房改出售，上述12套房屋中的9套房屋因房改出售分别于96年、99年转移登记为个人产权，其中被告欧阳华菊已故丈夫曾炳其的长兄曾钧其于1999年5月1日因房改购买了其所居住的202号房屋，该房屋在开福区片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）二期征收项目进行了征收，开福区房屋征收部门按私房与曾钧其签订了房屋征收补偿协议。剩余101、102、502号共计建筑面积181.9平方米的房屋未进行房改。 2003年10月28日，长沙市人民政府下发长政函（2003）117号批复，确定设立原告长房集团。2003年12月26日，长沙市房屋产权管理局向原告长房集团作出长房政发（2003）133号《关于移交直管公房房屋产权的通知》，决定向原告长房集团移交直管公房产权，并要求原告长房集团凭该通知持原直管公房产权证，向长沙市房屋产权监理处办理直管公房变更登记。2004年2月23日，长沙市房屋产权管理局在《长沙晚报》上刊登了《长沙市房屋产权管理局关于移交直管公房的公告》，确定位于芙蓉区，由原告长房集团下属的分公司原告恒兴公司经营管理。依据上述文件，长沙市房屋产权管理局就前述剩余未进行房改的3套房屋向原告长房集团核发了房屋产权证：登记所有权人为原告长房集团，登记地址为工农路丝茅冲2号湖南羽绒厂宿舍，产权面积为181.9平方米。 2017年7月17日，长沙市开福区人民政府作出了开政征字（2016）2号《关于开福区片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）二期房屋征收决定公告》，被告居住的上述房屋在征收范围之内，需依法征收，原告恒兴公司向被告欧阳华菊送达了终止租赁关系通知单，通知被告欧阳华菊自通知送达之日起解除直管公房租赁关系，因双方未就腾房及补偿事宜达成协议，原告遂诉至本院。 上述事实，有长沙市工农路丝茅冲105号刘梅香房屋登记内档资料，长房北直字第××号房屋登记内档资料（含《征用拆迁房屋协议书》、长沙市直管公房住房改革出售房屋产权转移登记表等），登记在原告长房集团名下的房屋所有权证及登记内档资料（含房屋产权证存根、长沙市自管（直管）房屋所有权登记申请表），长沙市公有住房分户核租表、分栋明细表等档案资料，长政函（2003）117号批复、长房政发（2003）133号通知、长沙市房屋产权管理局关于移交直管公房的公告，征收决定公告、终止租赁关系通知单及庭审笔录等证据材料在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点为案涉房屋系被告所有私房还是原告所有直管公房及双方是否存在直管公房事实租赁关系的问题。对此，本院作如下认定：一、根据湖南羽绒制品厂与原长沙市北区房地管理处签订的《征用拆迁房屋协议书》第一条有关“双方商定……第一期先拆迁安置丝茅冲工农路91-95号私房五栋五户建筑面积340.26平方米和76年遗留的工农路105号106号私房二栋四户建筑面积85.01平方米……”的约定和工农路丝茅冲105号房屋登记内档资料，应当对工农路丝茅冲105号房屋系被告婆婆刘梅香所有，且因湖南羽绒制品厂兴建宿舍被拆迁的事实予以确认。二、根据《征用拆迁房屋协议书》中有关“湖南羽绒制品厂因兴建宿舍还需拆除公房一栋，湖南羽绒制品厂需将已建成之新宿舍的西端一单元（共六层）的产权交由原长沙市北区房地管理处接管，湖南羽绒制品厂新建住宅竣工时有关房屋验收、移交房屋产权、相关资料的约定，结合此后新宿舍西端一单元6层12套房屋登记的所有权人为长沙市房地产管理局，产权来源为1983年征用偿还等事实，足以说明湖南羽绒制品厂因兴建宿舍对拆除房地部门管理的一栋公房的补偿方式是以其新建宿舍西端一单元6层12套房屋进行产权偿还补偿，故原长沙市房地产管理局据此取得该12套房屋产权及原告长房集团依据长沙市人民政府相关公房产权移交管理的规定，取得该12套房屋中未进行房改房屋（含涉案房屋）的产权，具有事实依据。三、根据《征用拆迁房屋协议书》中有关“第一期九户私房拆迁户（含被告婆婆刘梅香）由湖南羽绒制品厂在已建成之新宿舍的西端一单元内包干负责安置；房屋验收后由原长沙市北区房地管理处按住宅用房核定租金，并办妥租赁手续后方能通知拆迁户迁入；第一期被拆私房按政策规定，由原长沙市北区房地管理处作价并付款给私房主；拆迁户的搬家费、固定炉灶和水电、电灯等补偿由湖南羽绒制品厂付款。”等约定，足以说明湖南羽绒制品厂因兴建宿舍对第一期九户私房的补偿安置方式为：房屋价值补偿由原长沙市北区房地管理处作价补偿，搬家费、固定炉灶和水电、电灯等补偿由湖南羽绒制品厂负责，同时，以产权偿还给原长沙市北区房地管理处的新建宿舍西端一单元6层12套房屋对第一期九户私房的进行住房安置，并按住宅用房核定租金，办妥租赁手续。综上认定，被告居住涉案房屋系湖南羽绒制品厂拆除公房偿还给原告长房集团产权的房屋，且按《征用拆迁房屋协议书》的约定，被告入住涉案房屋，应当按直管公房办理相关租赁手续，故本院对原告提出的涉案房屋的性质为其所有的直管公房，双方形成了事实租赁关系的主张予以采信。鉴于涉案房屋已列入开福区片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）二期房屋征收范围，需依法征收，原告在事实上已不能履行发租义务，被告继续租赁目的亦不能实现，故本院对原告要求解除双方已形成长沙市直管公房住宅事实租赁关系及要求被告立即腾空并交付涉案房屋的诉讼请求予以支持。被告主张涉案房屋系其婆婆刘梅香私房拆迁产权置换而来，产权应归其个人所有，与《征用拆迁房屋协议书》的约定内容不符，也与被告已故丈夫曾炳其的长兄曾钧其等9户此后因房改购买而取得安置房屋的私有产权的事实不符，被告亦未提交其他充分证据佐证其主张，故本院对被告的上述主张不予采信。原告长房集团产权虽未提供与被告婆婆刘梅香签订的拆迁补偿协议、补偿资金付款凭证等能直接证明当时已对被告婆婆刘梅香房屋进行了货币补偿的证据，但原告长房集团已取得涉案房屋合法产权，并举证证明其取得涉案房屋产权合法来源，故本院对被告以原告没有直接证据证明被告母亲当时获得了货币补偿为由对本案提出的抗辩理由不予采信。《征用拆迁房屋协议书》中约定被告入住涉案房屋为直管公房租赁，且原告未接管涉案房屋前，原直管公房管理部门对被告租住涉案房屋建立档案进行了管理，被告是否向原直管公房管理部门及原告交纳租金，及是否签字确认租赁凭证，不影响双方为事实租赁关系的认定。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四、第九十六条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 一、解除原告长沙房产（集团）有限公司、原告长沙恒兴资产经营有限公司与被告欧阳华菊就位于长沙市开福区（产权登记地址：工农路丝××羽绒厂宿舍西单元××号）房屋的长沙市直管公房住宅事实租赁合同关系； 二、被告欧阳华菊于本判决生效之日起三日内将长沙市开福区（产权登记地址：工农路丝××羽绒厂宿舍西单元××号）房屋腾空并交付给原告长沙房产（集团）有限公司、原告长沙恒兴资产经营有限公司。 本案受理费80元，由被告欧阳华菊承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  周 元 人民陪审员  刘彩云 人民陪审员  彭 斌 二〇二〇年九月二十四日 书 记 员  刘倩妮