广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终1411号上诉人(原审被告)：欧阳玮伟，男，1985年9月14日出生，壮族，住广西******。公民身份号码：4********。上诉人（原审被告）：黄丽丽,女，1988年10月8日出生，汉族，住广西******。公民身份号码：4********。委托诉讼代理人：欧阳玮伟，男，1985年9月14日出生，壮族，住广西******。与黄丽丽是夫妻关系。被上诉人（原审原告）：谢锦珍，女，1985年10月2日出生，汉族，住广东省******幢。公民身份号码：4********。被上诉人（原审原告）：林力,男，1976年12月12日出生，汉族，住广东省阳江市******幢。公民身份号码：4********。上诉人欧阳玮伟、黄丽丽因与被上诉人谢锦珍、林力房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初1497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。欧阳玮伟、黄丽丽上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项，并改判驳回谢锦珍、林力的诉讼请求；二、案件受理费由谢锦珍、林力负担。事实与理由：一、一审判决认定欧阳玮伟、黄丽丽没有向谢锦珍、林力按时交房，是认定事实错误，且漏查了谢锦珍、林力向欧阳玮伟、黄丽丽提出协助获取房屋钥匙的时间。欧阳玮伟、黄丽丽于2019年7月将房屋过户给谢锦珍、林力，虽然合同约定欧阳玮伟、黄丽丽应于2019年9月16日交付房屋，但因欧阳玮伟、黄丽丽自购买案涉房屋后从未到开发商处收取房屋，房屋钥匙一直存放在物业公司处，欧阳玮伟、黄丽丽并未实际占有涉案房屋。2019年7月后，谢锦珍、林力已经是涉案房屋的产权所有人，谢锦珍、林力直接前往物业公司领取涉案房屋钥匙即可，若需要欧阳玮伟、黄丽丽协助，谢锦珍、林力应当及时提出。但是谢锦珍、林力未及时前往物业公司领取钥匙，导致其逾期收房，直到2019年12月才向欧阳玮伟、黄丽丽提出协助获取房屋钥匙的请求，此时受全国疫情及国家防疫措施影响，欧阳玮伟、黄丽丽当时居住在广西百色无法及时协助，属于不可抗力所致，应当依法免责。二、即使认定欧阳玮伟、黄丽丽承担逾期交房的违约责任，一审法院认定的逾期交房违约金过高，应予下调。一审判决审理查明，双方均确认涉案毛坯房屋的租金为2000元/月，谢锦珍、林力实际损失为同期房屋租金。同时，一审判决也认定谢锦珍、林力没有证据证明其除了租金损失外的其他损失，故应当按照双方确认的租金损失确定违约方应承担的违约责任大小。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，即使欧阳玮伟、黄丽丽构成违约，所承担的违约责任不应超过房屋每月租金的标准再上浮30%即2600元。或者，根据法律规定，合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照年利率6%标准确定，即以98万元为基数，从2019年9月17日起至2020年5月10日按年利率6%计算，欧阳玮伟、黄丽丽仅需支付违约金为34300元。综上，请求二审法院支持欧阳玮伟、黄丽丽的上诉请求。谢锦珍、林力辩称：一、欧阳玮伟、黄丽丽没有按照合同约定履行按时交房义务，已构成违约。（一）按照合同第6-2条约定，欧阳玮伟、黄丽丽拖欠物业费，已构成违约。（二）按照合同第6-6条约定，欧阳玮伟、黄丽丽只为谢锦珍、林力办理房屋过户，并没有按时交楼，已经违约。（三）按照合同第8条约定，谢锦珍、林力于2019年9月16日已交清第三期房款，但欧阳玮伟、黄丽丽并没有当天交楼，而且还拖欠物业费没有交。一审判决欧阳玮伟、黄丽丽于2020年5月11日交楼，但欧阳玮伟、黄丽丽只交楼没有交物业费，谢锦珍、林力已交2020年5月11日交楼前的物业费2338元，有票为证。现谢锦珍、林力要求欧阳玮伟、黄丽丽退还交楼前的物业费2338元。欧阳玮伟、黄丽丽没有交楼没有交物业费，已经违约。（四）按照合同第9条约定，欧阳玮伟、黄丽丽拖欠物业债务末付清，已经违约，造成谢锦珍、林力的损失。（五）按照合同第16-3条约定，卖方不能按合同第6、8、9、10条约定正常过户到买方名下的，则应退回买方已缴纳房价款，并按房价款总额30%赔偿违约金给买方。（六）按照合同第16-4条约定，欧阳玮伟、黄丽丽没有按合同约定时间交楼，也清楚知道逾期交楼违约金，谢锦珍、林力请求法院判令欧阳玮伟、黄丽丽按合同支付违约金符合契约精神。二、欧阳玮伟、黄丽丽于2019年9月16日收齐谢锦珍、林力交付的房款后，谢锦珍、林力打电话给欧阳玮伟、黄丽丽不接听，发微信不回复，但2019年9月l6日并没有受新冠肺炎疫情影响。综上所述，请求二审法院依法对本案作出裁判。谢锦珍、林力一审起诉请求：一、欧阳玮伟、黄丽丽赔偿违约金38万给谢锦珍、林力；二、欧阳玮伟、黄丽丽将阳江市江城区******房交付给谢锦珍、林力使用；三、案件受理费由欧阳玮伟、黄丽丽承担。一审法院认定事实：2018年12月27日，谢锦珍（乙方、买方）、欧阳玮伟、黄丽丽（甲方、卖方）与案外人阳江市江城区******房地产信息咨询服务中心（居间方）签订了《房屋转让合约（三方居间合同）》，其中约定，卖方将坐落于阳江市江城区******房（建筑面积157.77平方米）转让给买方，该房屋成交总价为98万元。房屋转让金分三期付款：第一期,买方于2018年12月27日支付定金3万元；第二期,买方和卖方在2019年4月30日前去银行办理赎证当日支付购房款29万元；第三期,购房款66万元于交易过户完成后办理出新不动产权证7天内申请银行贷款，由银行将贷款直接拨入卖方银行账户。买卖双方过户需交纳的相关费用由买方承担。买卖双方过户、按揭手续办完后卖方不得拖延交楼时间，逾期视为卖方违约。买卖完毕后，卖方需负责将该物业交予买方使用。交楼日期为交清第三期款当天交接该房屋。物业费用交接：卖方须付交楼前物业至杂费（如水电、管理费……）。卖方不能按本合同规定时间交楼给买方使用的，每逾期一天，按房价款的千分之二支付违约金给买方。违约金以逾期的天数为准如此类推计算。合同签订后，谢锦珍支付了定金3万元和首期款29万元给欧阳玮伟、黄丽丽，欧阳玮伟、黄丽丽于2019年7月29日将涉案房屋过房至谢锦珍、林力名下，不动产权证书编号为粤（2019）阳江市不动产权第0******3、0******4号。此后，谢锦珍、林力办理了涉案房屋的银行贷款按揭，并在2019年9月16日通过建设银行阳江分行将按揭贷款66万元汇至欧阳玮伟的账户。欧阳玮伟、黄丽丽收到购房款后，没有按约定将涉案房屋交付给谢锦珍、林力。为此，谢锦珍、林力遂向一审法院提起诉讼，请求如诉称。一审庭审中，谢锦珍、林力与欧阳玮伟、黄丽丽确认涉案房屋为毛坯房，欧阳玮伟、黄丽丽也未向开发商办理收楼手续，涉案房屋的钥匙一直在物业公司处，并尚欠物业费。同时，双方均承认与涉案房屋同类房屋的毛坯房租金为2000元/月，装修好的房屋租金约为3300元-3500元/月。谢锦珍、林力主张因欧阳玮伟、黄丽丽逾期交房导致其没有房居住，且谢锦珍、林力为出海船员，其这一年无法工作损失十几万元，但对此未举证证明。一审法院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。谢锦珍、林力与欧阳玮伟、黄丽丽所签订的《房屋转让合约（三方居间合同）》，双方意思表示真实，应为合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务，即谢锦珍、林力应按约定支付涉案购房款给欧阳玮伟、黄丽丽，欧阳玮伟、黄丽丽应协助谢锦珍、林力办理过户手续，并将涉案房屋交付给谢锦珍、林力。本案中，谢锦珍、林力已按约定支付了涉案购房款98万元给欧阳玮伟、黄丽丽，欧阳玮伟、黄丽丽应按约定的交清第三期款当天即2019年9月16日将涉案房屋交付给谢锦珍、林力使用，但欧阳玮伟、黄丽丽至庭审时尚未向开发商收楼，并拖欠物业费，导致涉案房屋的钥匙一直在物业公司处，因此本案认定欧阳玮伟、黄丽丽未能履行向谢锦珍、林力交付房屋的义务，其已构成了违约，欧阳玮伟、黄丽丽应依法承担逾期交房的违约责任。至于欧阳玮伟、黄丽丽辩称因受“新冠”疫情防控措施影响无法前往房屋所在地提供协助，属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，属于法定免责事由。由于本案谢锦珍、林力付清涉案购房款是在2019年9月16日，该时间尚未发生疫情，为此欧阳玮伟、黄丽丽的该项辩称缺乏依据，应不予采纳。关于逾期交房的违约金问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，谢锦珍、林力与欧阳玮伟、黄丽丽在合同中约定卖方逾期交楼给买方使用的，每逾期一天，按房价款的千分之二支付违约金给买方，谢锦珍、林力主张欧阳玮伟、黄丽丽应从逾期之日起按该约定计算违约金。现欧阳玮伟、黄丽丽提出谢锦珍、林力所主张的违约金数额明显高于其实际损失的30%，并请求予以调整。鉴于本案谢锦珍、林力没有证据证明因欧阳玮伟、黄丽丽的违约行为造成其除租金外还有其他损失，根据上述法律规定，一审法院综合考虑涉案房屋为毛坯房及双方所确认的租金等因素，对逾期违约金调整为按已付购房款的日万分之三计算，并从逾期日计至涉案房屋交付之日止。谢锦珍、林力请求欧阳玮伟、黄丽丽赔偿违约金38万元，应不予支持。综上所述，谢锦珍、林力请求欧阳玮伟、黄丽丽交付涉案房屋，并要求支付违约金，理据充分，应予以支持，但本案的违约金以一审法院核定的为准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、欧阳玮伟、黄丽丽应在本判决生效之日起十日内将坐落于阳江市江城区******房[房地产权证号：粤（2019）阳江市不动产权第0******3、0******4号]交付给谢锦珍、林力；二、欧阳玮伟、黄丽丽应在本判决生效之日起十日内支付违约金（以98万元为基数，从2019年9月17日起按日万分之三计至上述房屋交付之日止）给谢锦珍、林力；三、驳回谢锦珍、林力的其他诉讼请求。一审案件受理费7000元，由谢锦珍、林力负担5500元，欧阳玮伟、黄丽丽负担1500元。二审诉讼中，谢锦珍、林力提交以下证据：证据一、珠海****物业管理服务有限公司阳江分公司于2020年5月28日出具的物业管理费发票（金额2160元）；证据二、珠海****物业管理服务有限公司阳江分公司于2020年5月11日出具的电梯电费，公共用电费收款收据（金额178.10元）。两份证据拟证明涉案房屋是在2020年5月11日交楼，欧阳玮伟、黄丽丽没有交2019年10月至2020年4月的物业管理费，谢锦珍、林力在收楼时为其代缴了2160元物业管理费及178.10元电梯电费和公共用电费用。欧阳玮伟陈述2019年9月份的物业管理费是其缴交的，之后的物业管理费不是其缴交，2020年5月11日，欧阳玮伟与谢锦珍、林力一起去物业公司领取房屋钥匙，谢锦珍、林力支付了房屋维修资金。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，欧阳玮伟、黄丽丽于2020年5月11日协助谢锦珍、林力到物业公司领取涉案房屋钥匙，双方完成了交楼。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。谢锦珍、林力与欧阳玮伟、黄丽丽签订的《房屋转让合约（三方居间合同）》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，应属合法有效，双方当事人应按合同约定履行各自义务。本案争议的焦点一是欧阳玮伟、黄丽丽是否存在逾期交房，应否承担违约责任；二是若欧阳玮伟、黄丽丽构成违约，逾期交房违约金应如何计算。关于争议焦点一，谢锦珍、林力已按合同约定付清全部购房款98万元给欧阳玮伟、黄丽丽，欧阳玮伟、黄丽丽应按合同约定“交楼日期为交清第三期款当天交接该房屋”即2019年9月16日将涉案房屋交付给谢锦珍、林力使用，但由于欧阳玮伟、黄丽丽至一审庭审时尚未向开发商收楼，并拖欠物业费，导致涉案房屋钥匙一直在物业公司保管，欧阳玮伟、黄丽丽未能在约定的期限履行交付房屋给谢锦珍、林力的义务已构成违约，故应承担违约责任。欧阳玮伟、黄丽丽未能举证证明其逾期交房是由于存在不可抗力的免责情形，其上诉主张不存在违约理据不足，本院不予采纳。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”欧阳玮伟、黄丽丽与谢锦珍、林力在合同约定卖方逾期交楼给买方使用的，每逾期一天，按房价款的千分之二支付违约金给买方，谢锦珍、林力请求按该约定计算违约金。由于欧阳玮伟、黄丽丽在一审提出违约金约定过高，且谢锦珍、林力没有证据证实其因欧阳玮伟、黄丽丽逾期交房所造成的实际损失，一审法院综合考虑涉案房屋的状态及租金等因素对逾期违约金调整为按已付购房款的日万分之三计算，并从逾期日计至涉案房屋交付之日止的处理并无不妥，本院予以维持。欧阳玮伟、黄丽丽上诉认为一审计算的违约金过高理据不足，本院不予采纳。综上所述，欧阳玮伟、黄丽丽上诉请求理据不足，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1556元，由欧阳玮伟、黄丽丽负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘丽婵审 判 员 姜玉华审 判 员 施震宇二〇二〇年九月二十八日法官助理 李凤霞书 记 员 冯梅瑰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》