北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初9866号原告（反诉被告）：桂士奎，男，1963年9月12日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，住顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：张晓光，北京九融律师事务所律师。被告（反诉原告）：王海龙，男，1988年3月1日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：何桂花，北京首润律师事务所律师。原告（反诉被告）桂士奎与被告（反诉原告）王海龙房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）桂士奎委托诉讼代理人张晓光、被告（反诉原告）王海龙委托诉讼代理人何桂花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）桂士奎向本院提出诉讼请求：1.解除合同；2.王海龙支付违约金44万元。事实与理由：2018年5月7日，桂士奎与王海龙签订了一份合同。王海龙购买桂士奎位于北京市顺义区×地区×街×号院×小区×号楼×单元×号房屋，价格为220万元。双方约定，自2018年4月至9月支付200万元。否则，桂士奎可解除合同并要求王海龙支付违约金。至今，王海龙未支付过一笔房款。为维护当事人的合法权益，故桂士奎诉至法院。望法院予以公正审理。被告（反诉原告）王海龙辩称：王海龙不同意桂士奎的全部诉讼请。双方签订合同后，桂士奎在合同履行过程中先违约，将房屋卖给他人，并将房屋交付他人实际入住。既然继续履行合同不可能了，我方要求退款，但遭到桂士奎拒绝。我方就此提出反诉，要求返还购房款135万元。款项中大部分是桂士奎女儿桂玥娴代其收取。我方不认可违约金标准，合同条款显失公平。对违约条款不认可。被告（反诉原告）王海龙反诉称：1.判令桂士奎退还王海龙已经支付的购房款135万元；2.本案本诉及反诉之诉讼费全部由桂士奎承担。事实与理由：2018年5月7日，桂士奎与王海龙签订房屋买卖合同。约定王海龙以220万元购买桂士奎位于北京市顺义区×地区×街×号院×小区×号楼×单元×室的房产。后桂士奎又将该房卖给他人。王海龙得知此事后，即与桂士奎协商继续履行合同。但桂士奎称现住此房之人已经付全款，故房屋不再卖给王海龙。后王海龙要求桂士奎退还房款也遭拒绝。王海龙认为：因桂士奎一房二卖的行为已经违约且导致房屋买卖合同从根本上将无法履行，因此恳请法院判决解除双方签署的房屋合同，并判决桂士奎返还已经收取的全部房款。原告（反诉被告）王海龙就反诉辩称：对方所有单据，显示80万，但对方主张135万，有2张是看不清的，具体数额我方需要核实。本院经审理认定事实如下：2018年5月7日，出卖人（甲方）桂士奎与买受人（乙方）王海龙签订《房屋买卖合同》，约定：第一条乙方同意购买甲方拥有的坐落在北京市顺义区×地区×街×号院×小区×号楼×单元×室拥有的房产，建筑面积78.99平方米，本房屋为简单装修。第二条上述房产的交易价格为：总价：人民币2200000元整。第三条付款时间与办法：甲乙双方同意以银行转账方式付款，2018年4月14日，乙方向甲方支付100000元，2018年5月7日，乙方向甲方支付300000元，2018年5月8日乙方向甲方支付200000元，2018年5月31日之前乙方向甲方支付500000元，2018年6月7日之前乙方向甲方支付300000元，2018年7月7日之前乙方向甲方支付200000元，2018年8月7日之前乙方向甲方支付200000元，2018年9月7日之前乙方向将支付200000元，剩余200000元待本房屋取得不动产权证书之后，将本房屋过户到乙方名下后当日内，由乙方一次性支付给甲方。第六条违约责任：1.甲、乙双方签订合同后，若乙方违反本合同第三条约定，即乙方逾期超过5天向甲方支付本合同第三条约定的任意一笔款项，甲方有权随时解除本合同。并有权将此房转卖他人。2.甲方以乙方逾期支付房款为由解除本合同，乙方支付给甲方的一切款项，甲方不予退还，乙方仍需向甲方支付剩余房款（一次性支付至2200000元），并以本合同总价款的20%向甲方支付违约金。2018年5月8日，王海龙向桂士奎之女桂玥娴转账10万元。2018年5月10日，王海龙向桂士奎之女桂玥娴转账10万元。王海龙提交自动柜员机客户凭条照片，拟证明其于2018年5月9日向桂玥娴工商银行卡存入现金50000元。桂士奎对该证据真实性及证明目的不认可。王海龙提交微信转账记录，拟证明其向桂玥娴转账6万元。桂士奎对该证据真实性不认可。后王海龙向本院提交该转账记录对应的支付宝账号，经核实，王海龙于2018年5月9日通过支付宝向桂玥娴转账11万元。王海龙提交收条，内容为：今收到孙某购房款贰拾壹万圆整（210000）。2018年6月13日。收款人：桂玥娴；拟证明王海龙给付购房款情况。桂士奎认为该证据没有转账记录，不认可证明目的。王海龙提交收条，内容为：今收到孙某购房款伍万圆整（50000）。2018.6.14桂士奎；拟证明王海龙给付购房款情况。桂士奎认为该证据没有转账记录，不认可证明目的。王海龙提交收条，内容为：今收到孙某购房款壹拾壹万伍仟圆整。桂玥娴2018.6.19；拟证明王海龙给付购房款情况。桂士奎认为该证据没有转账记录，不认可证明目的。王海龙提交收条，内容为：今收到购房款壹拾柒万圆整（170000）。桂玥娴2018.7.7；拟证明王海龙给付购房款情况。桂士奎认为该证据没有转账记录，不认可证明目的。王海龙申请证人孙某出庭，孙某述称：“我认识崔伟阳，朋友关系，桂玥娴是崔伟阳的爱人。桂士奎是桂玥娴父亲。王海龙是我哥们刘鑫小叔。我和刘鑫是朋友。我知道卖房，比市场价低，去过金色时光，我询问过房价，知道诉争房屋便宜，我跟王海龙去银行存过钱，去裕龙三区建行往桂玥娴卡存过30万，着急凑钱，因比市价低，王海龙说诉争房屋贷款批不下来，买不起，后来我给桂玥娴、桂士奎亲自送过钱，我有很强烈意向购房，桂玥娴说没有房本，房本下来写我名，王海龙同意，后来大家凑不出钱，跟我要钱，我给不上，我怕桂士奎。给桂士奎的是我的钱。桂士奎给我写了5万的条。该款是我要购房的钱。这钱是我的钱，写收条都是我的钱。有条的都是给我打的条，我也想买房，故我将钱给桂士奎、桂玥娴。100多万关系好几个人。在俸伯、天裕昕园楼下、花溪渡打的收条。被告没找我借款，让我出钱，房本下来写我名，我直接将钱给桂士奎和桂玥娴。我给3笔钱，我想着房本下来写我名字。是我替王海龙出的，合同要是能履行，房子写我名。王海龙将合同给我了。我这3笔钱是我帮王海龙垫付的。王海龙买不起房，让我帮王海龙出钱。我跟桂士奎没有合同关系。王海龙将合同给我，我去帮王海龙给钱。我去送钱，写我名字有保障，跟王海龙有分歧有字据。是我给桂士奎拿过去的，是我的钱，不是帮王海龙带过去的钱，算我垫的钱。有微信、支付宝，30万是我跟王海龙去建行给桂玥娴建行的卡存的，具体时间记不清了。凭条不知道去哪了。我跟被告一起做饭店。除了条上钱之外，还有30万，给对方转的凭条找不到了。3张收条的钱，将来我是想要的，向王海龙要。我拿着王海龙购房合同付的房款。我的钱，王海龙将来不能购房，房本写我名字。”王海龙申请证人王某出庭。王某述称：“我不认识桂士奎，我认识崔伟阳、桂玥娴，朋友关系。桂士奎是桂玥娴父亲。王海龙是我朋友。认识崔伟阳、王海龙，告诉我天竺的回迁房没房本，低价卖房，崔伟阳需要钱，以卖房方式我将钱给崔伟阳了，我以后有孩子给我孩子上户口。我以买卖房方式将钱给崔伟阳了。崔伟阳需要钱，我说没法借，崔伟阳说有房，但没房本，低价出，我拿钱给崔伟阳，以房款形式给的，以后给我孩子上户口。我借给崔伟阳17万，跟桂玥娴一起。我借17万，房有我一部分，但多少份额没说，以后我孩子上户口能在天竺上学。还跟我说就当是买这房了。17万跟王海龙没关系，我跟桂玥娴、崔伟阳直接说的，不涉及王海龙。17万是我和桂玥娴、崔伟阳的事，给钱就是因为这事给的钱，没别的事。王海龙买房前提下，王海龙需要钱，找我，以买房形式借钱。有诉争房屋我才将钱给桂玥娴。买房这事是王海龙先提的。买房的钱是我给的，不是替王海龙给的。17万是王海龙向桂士奎支付的购房款一部分，该款不论我和王海龙之间有何约定，实际是我替王海龙支付的购房款。我们一起以王海龙名义凑钱购房。17万是我的，我父亲给我的，在打条当天给我的，我父亲从哪取的不清楚。当时房价低，购房时，钱凑不够，我们都认识，是崔伟阳跟我说的。17万是购房款，是王海龙的。实际上是王海龙买崔伟阳的房，我把钱给崔伟阳了。”桂士奎对上述二证人证言关联性不认可，认为证人均是自行购买诉争房屋份额，钱交给桂士奎，王海龙说的给付35万元不成立。王海龙对上述二证人证言真实性认可，认为二人系就诉争买卖合同项下，替王海龙支付购房款的事实。双方确认，除民事起诉状外，桂士奎未向王海龙发出诉争合同的解除通知。王海龙未向桂士奎发出过解除通知。本院于2019年4月2日向王海龙送达民事起诉状。上述事实，有双方当事人陈述、证人证言、《房屋买卖合同》、转账记录、自动柜员机客户凭条照片、微信转账记录、收条、北京市土地整理储备中心顺义区分中心拆迁档案等证据在案佐证。本院认为：桂士奎与王海龙于2018年5月7日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应依约履行合同。双方于2020年9月7日确认解除合同，对此本院予以确认。本案的争议焦点之一为王海龙已给付桂士奎的购房款金额应如何确认。本院审查王海龙提交的照片，转账记录及本院核实的相关情况，能够确认王海龙主张给付桂玥娴共计25万元。就王海龙提交的支付宝转账记录，能够确认其通过支付宝向桂玥娴转账支付11万元。审查收条四张及二证人证言，虽然证言前后陈述存在一定的矛盾，但能够确认孙某、王某系代王海龙给付桂玥娴、桂士奎房款。综上，审查现有证据，本院确认王海龙已付桂士奎购房款共计90.5万元。本案的争议焦点之二为王海龙是否违约，如其违约应如何承担违约责任。审查诉争合同约定，王海龙未依合同第三条之约定给付桂士奎购房款。则王海龙应承担违约责任。双方约定：“甲方以乙方逾期支付房款为由解除本合同，乙方支付给甲方的一切款项，甲方不予退还，乙方仍需向甲方支付剩余房款（一次性支付至2200000元），并以本合同总价款的20%向甲方支付违约金。”就该违约条款，王海龙表示违约金标准过高，要求调整。经本院审查，双方约定的违约金标准过高，本院确定王海龙应按房价总额的20%向桂士奎支付违约金共计44万元。扣除违约金后，桂士奎应返还王海龙46.5万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）桂士奎与被告（反诉原告）王海龙二〇一八年五月七日签订的《房屋买卖合同》于二〇二〇年九月七日解除；二、原告（反诉被告）桂士奎于本判决生效之日起七日内返还被告（反诉原告）王海龙购房款四十六万五千元（已扣除违约金四十四万元）；三、驳回原告（反诉被告）桂士奎的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）王海龙的其他反诉请求。如果原告（反诉被告）桂士奎未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费二万七千九百二十元，由被告（反诉原告）王海龙负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费八千四百七十五元，由被告（反诉原告）王海龙负担四千三百三十七元（已交纳），由原告（反诉被告）桂士奎负担四千一百三十八元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王竞隆人民陪审员  王晓琳人民陪审员  张富龙二〇二〇年九月二十九日书 记 员  常 怡