北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初16309号原告：赵鹏，男，1980年1月15日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：邢俊霞，北京市尚公律师事务所律师。被告：郭畅，男，1984年6月4日出生，汉族，北京菜麻老郭餐饮有限中心法定代表人，住北京市西城区。原告赵鹏与被告郭畅租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵鹏委托诉讼代理人邢俊霞，被告郭畅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵鹏提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的2019年5月1日之前的房屋租金20000元；2.判令被告支付2019年11月1日至2020年1月31日的房屋租金207833.13元及滞纳金（以207833.13元为基数，按日0.1%的标准计算，自2019年12月7日至实际支付之日止）；3.判令被告支付2020年2月1日至2020年3月19日的房屋租金173477.18元及滞纳金（以173477.18元为基数，按日0.1%的标准，自2020年2月1日计算至实际支付之日）；4.判令被告支付装修期（免租期）租金379440元；5.确认被告交纳的押金213555.42元原告无需退还；6.判令被告支付因违约导致合同解除的违约金256266.5元。事实和理由：2017年11月22日，原被告双方签订了《智酷财富广场商业租赁合同》（以下简称租赁合同），被告向原告承租智库财富广场首层南侧05号店铺作为经营中式餐饮使用，租赁面积为744平方米，租赁期限为5年，租金标准为8.5元/平方米/天，租金起付日为2018年2月1日，每3个月支付一次，先付租金后使用。2019年3月，经双方同意，租赁面积调整为413平方米。根据租赁合同六条约定，被告应于2019年11月1日前支付2019年11月1日至2020年1月31日期间的租金320333.13元，应于2020年2月1日前支付下季度的租金。虽经原告多次崔促，但被告一直未支付上述租金。2020年3月19日，原告向被告发出《解除合同告知函》，通知被告于2020年3月19日解除租赁合同，被告于当日签收了该告知函。根据租赁合同第14.3条、第16.3条规定，被告逾期至租金超过30日的，原告有权解除租赁合同，并要求被告承担违约责任。被告长期拖欠租金的行为已构成违约，严重损害了原告的利益。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告郭畅辩称：第一项诉讼请求认可，因为租金给晚了，20000元是滞纳金；不同意第二、三项诉讼请求，2019年12月16日我跟原告说不租了，2019年12月20日就把东西腾空了，当时还有其他商铺在租，我就把钥匙给了酱骨头丽泽桥店的老板张瑀，原告也不让我经营了。我认为双方解除合同的时间为2019年12月20日，租金同意给到2019年12月20日，没有滞纳金的问题；关于第四、五项诉讼请求，免租期的租金是按照700多平方米计算的，合同变更后，我实际承租的面积是413平方米，我同意按照413平方米给付免租期租金，但押金可以用于抵扣免租期的租金和其他未付租金；不认可第六项诉讼请求，我经营不下去了，也跟原告沟通好不租了，原告也同意了。本院经审理认定事实如下：2016年12月5日，出租方北京顺启科创商务服务有限公司（甲方）与承租方赵鹏（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于北京市丰台区西三环南路55号首层南之商铺出租给乙方使用，租赁面积3500平方米，免租期为24个月，自2017年1月1日起至2018年12月31日止；租赁期限自2019年1月1日起至2026年12月31日止，租期8年。2017年11月22日，出租方赵鹏（甲方）与承租方郭畅（乙方）签订《智酷财富广场商业租赁合同》（以下简称涉案租赁合同），合同约定：甲方将位于北京市丰台区西三环南路55号智酷财富广场首层南侧01号店铺租赁给乙方使用，租赁面积为744平方米，租期为5年，自起租日计算，自2018年2月1日起至2023年1月31日止。租赁期限内，甲方同意自交付日起给予乙方60天的装修免租期，即自2017年12月1日起至2018年1月30日止。合同第五条：合同租金及免租期。5.1计租日：乙方应自免租期届满之日次日，即2018年2月1日起开始支付租金（租金起付日期）。5.2租金标准：每平方米每天租8.5元（人民币），租金为不含税价格，租赁面积744平方米，年租金2308260元，……租金递增原则：第1-2年不递增，第3年开始每2年递增5%方式。……在租赁期内，因乙方原因造成合同终止，甲方不予退还未使用租金及押金。5.3免租期内免交租金，但所产生的相关费用包含但不限于水、电、供暖费、工程管理费用（工程期间的保安、清洁、垃圾处理）等将由乙方承担。合同履行期间，如因乙方原因造成合同终止无法履行时，乙方需向甲方补交此期间租金，共计379440元。第六条：押金及租金支付方式。6.1押金：乙方自合同签订之日起5日内，向甲方支付相当于租赁期中第一年的2个月固定租金的金额384710元人民币，作为合同履行期间的押金。6.2租金支付方式：乙方自合同签订之日起5日内支付3个月租金577065元，每三个月支付一次租金，租金原则：先付租金后使用。6.4乙方违反本合同任何条款，或在合同履行中造成甲方人员、财产、设备损失的，甲方有权直接扣除全部或部分押金作为损失的补偿。该押金不足以弥补损失的，甲方有权要求乙方继续赔偿。合同第十四条：变更和解除合同。14.3有下列情况之一的，甲方有权解除本合同，并要求乙方进行赔偿：……（4）乙方逾期不支付押金、租金、管理费或本合同约定应付的其他款项连续超过30日的；……。第十六条：违约责任。……16.3在租赁期内，乙方逾期支付租金、维修费、水费、电费、清洁费或其他任何费用或任何应付的违约金、赔偿金或逾期补交押金，每逾期一天，则乙方每日应按逾期支付款项的0.1%支付滞纳金。逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方有权停止有关供应或停止店铺经营。若此逾期支付超过30日，甲方有权解除合同。甲方选择解除合同的，乙方除须补足上述所欠费用外，还应当按照本合同约定的条款向甲方支付违约金。……16.5在租赁期内，乙方未经甲方书面同意，无法定或约定的解约条件，中途擅自退租或单方解除合同的，乙方按照合同年租金的20%向甲方支付违约金，甲方不退还押金和未到期房租以及其他任何费用，同时甲方有权无条件收回出租房屋并处理房屋内一切物品。2019年4月1日起，郭畅就涉案租赁合同的租赁面积由744平方米调整为413平方米，押金由384710元调低为213555.42元，差额171154.58元抵扣2019年4月及5月租金。2019年5月7日郭畅向赵鹏出具《欠条》，载明：今北京有面儿串串香因资金紧张拖欠租金人民币贰万元整（20000），承诺30日内归还欠款，为了维持现状经营，申请开业经营。2019年11月22日至2020年12月6日期间郭畅向赵鹏转账七笔租金，共计112500元。承租期间，郭畅将部分场地转租给张瑀、何建兵。赵鹏认可郭畅转租给张瑀与何建兵的部分在413平方米范围内，郭畅停止租赁后，赵鹏与张瑀签订期间为2020年5月1日至2023年4月30日的租赁合同，与何建兵签订期间为2020年4月20日至2023年4月19日的租赁合同。2020年1月10日，北京顺启科创商务服务有限公司委托北京市尚公律师事务所向郭畅发出《律师函》，要求郭畅在收到《律师函》之日起7日内，支付拖欠的租金340333元、逾期交付租金的滞纳金22423.3元并停止转租的违约行为。2020年3月19日，赵鹏向郭畅作出《解约合同告知函》，载明：本人与郭畅于2017年11月22日签署智库财富广场首层南侧05号店铺租赁合同，合同租赁期为5年。因你方无正当理由拖欠租金超过3个月，且存在分租及转租等严重违约行为，特函告如下：1、我方将于2020年3月19日解除双方签订的租赁合同。2、请于2020年3月19日下午5点前，停止一切经营活动、将人员及物品从租赁商铺中清出；3、请于2020年3月19日下午5点前，到我处办理解约手续；4、我方将于2020年3月20日将店铺收回。租赁区域内所有物品，如不予清理，视你方自动放弃所有权，我方将自行处置；5、请于收到本通知后3日内按合同约定，支付拖欠的租金及违约金。同日，郭畅本人在该《解约合同告知函》签字确认。郭畅停租后，与张瑀、何建兵因租金问题发生争议，后张瑀诉至本院，双方经协商达成调解协议。本案审理过程中，当庭电话联系张瑀、何建兵，张瑀陈述2019年12月至2020年4月期间租金已支付给了郭畅，若郭畅按照调解协议支付款项，其再将租金补给赵鹏，但郭畅未按期支付调解款，其亦未向赵鹏支付该期间的租金；何建兵陈述其自郭畅处转租场地后于2019年12月15日开业，已向郭畅支付3个月租金至2020年3月底，双方租赁合同尚未解除，其准备起诉郭畅。郭畅认可张瑀向其支付租金至2020年4月，称何建兵支付房租至2020年2月底，双方仍在协商。庭审中，郭畅与赵鹏均认可涉案租赁合同已经解除。关于解除时间，郭畅提交其与赵鹏的微信聊天记录，载明：2019年12月16日，郭畅“赵哥，我有可能真的干不了了，我核算了一下成本，我现在赔的太多了，我养不起了，我昨夜里和犟骨头家问了一下，不行我就赔他们钱，我不租了，真对不起，这两年您这么照顾我，但我在这真的赔了300万都打不住了，不能再这么下去了，您看看我需要给您那边补什么费用，我真不租了”，赵鹏“好，我让律师出个东西”；2020年1月10日赵鹏在微信向郭畅发出律师函，并告知其“律师已经给你按地址发函了，按期不回的话，律师直接就起诉了”，郭畅回复“好的，哥，知道了”。郭畅主张其于2019年12月16日向赵鹏提出解除后，于2019年12月20日将涉案租赁房屋腾空，因张瑀、何建兵仍在续租，就当天将钥匙给了张瑀，故解除时间为2019年12月20日。赵鹏对微信记录的真实性无异议，但指出郭畅所述的聊天内容系双方协商过程，并未确定解除时间，故应以《解约合同告知函》所载明的2020年3月19日为准。本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，赵鹏与郭畅签订的《智酷财富广场商业租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定严格履行自身义务。庭审中，郭畅与赵鹏均认可合同已经解除，对此本院不持异议。关于合同解除的时间，郭畅虽主张其于2019年12月20日腾空并交付涉案租赁房屋，但其未向赵鹏归还房屋钥匙，双方未就房屋租金进行结算，亦未清点屋内物品，后又于2020年3月19日在赵鹏发出的《解除合同告知函》上签字确认，故本院认定涉案租赁合同的解除时间为2020年3月19日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案租赁合同中双方对租金进行了约定，赵鹏履行了交付房屋的义务，郭畅未按照合同约定履行付款义务，根据现有证据，经核算，赵鹏主张的欠付租金数额不高于合同标准，故对其要求给付租金的诉讼请求，本院予以支持。涉案租赁合同明确约定，如因乙方原因造成合同终止无法履行时，乙方需要向甲方补交免租期租金，共计379440元。现因郭畅原因导致涉案租赁合同解除，赵鹏要求郭畅支付免租期租金379440元的诉讼请求，有据可依，本院予以支持。关于押金，双方当事人均认可剩余未退还押金数额为213555.42元，根据涉案租赁合同约定，因乙方原因造成合同终止，甲方不予退还未使用租金及押金，故对郭畅要求以剩余押金抵扣免租期及未付租金的主张，本院不予采纳，对赵鹏要求押金不予退还的主张，本院不持异议。关于违约金与滞纳金，涉案租赁合同约定，在租赁期内，乙方未经甲方书面同意，无法定或约定的解约条件，中途擅自退租或单方解除合同的，乙方按照合同年租金的20%向甲方支付违约金。郭畅中途退租，构成违约，理应按照合同约定支付违约金，故对赵鹏要求郭畅支付违约金的诉讼请求，本院予以支持；但合同中有多处约定未及时缴纳租金所产生的违约金、滞纳金，属于重复约定，故法院对赵鹏主张滞纳金的诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、郭畅于本判决生效之日起十日内向赵鹏给付2019年5月1日之前欠付租金20000元；二、郭畅于本判决生效之日起十日内向赵鹏给付2019年11月1日至2020年1月31日租金207833.13元；三、郭畅于本判决生效之日起十日内向赵鹏给付2020年2月1日至2020年3月19日的房屋租金173477.18元；四、郭畅于本判决生效之日起十日内向赵鹏给付免租期租金379440元；五、郭畅于本判决生效之日起十日内向赵鹏给付违约金256266.5元；六、驳回赵鹏的其他诉讼请求。案件受理费8265元，由赵鹏负担334元（已交纳），由郭畅负担7931元（于本判决生效后七日内交纳）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  王姣姣二〇二〇年九月二十八日书记员  袁婷婷