云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2801民初1779号原告：景洪西双十贰城商业管理有限公司。住所地:云南省西双版纳州景洪市勐海路西双十贰城（新大桥头西南侧）。统一社会信用代码：91532801690885183N。法定代表人：李彦衡,职务总经理。委托诉讼代理人：高晓羽，女，汉族，1980年8月7日生，身份证住址云南省昆明市盘龙区，特别授权代理。被告：吴晓琴，女，汉族，1988年7月20日生，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。原告景洪西双十贰城商业管理有限公司（以下简称原告）诉被告吴晓琴（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案受理后，依法适用普通程序于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人高晓羽到庭参加诉讼，被告吴晓琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求判令:1、解除原、被告于2017年12月28日签订的《商铺租赁合同》及2018年4月23日《商铺租赁补充协议》;2、被告立即腾空《商铺租赁合同》所涉全部租赁商铺并返还原告；3、被告向原告支付2018年4月1日至2019年10月30日期间的租金79026元，商场管理费4390元，合计83416元；4、被告向原告支付2018年1月1日至2019年10月30日物业管理费18109.9元，以被告所交押金17000元冲抵后，被告仍需支付物业管理费1109.85元；5、被告向原告承担违约金47414.88元；6、被告自2019年11月1日起，以28元平方米每月的标准，按未返还商铺面积向原告支付房屋占用期间的租金直至全部租赁商铺房产返还原告之日止；7、被告自2019年11月1日起，以12元每平方米每月的标准，按未返还商铺面积向原告支付房屋占用期间的商场管理费直至全部租赁商铺房产返还原告之日止；8、本案案件受理费由被告承担。事实与理由：2017年12月28日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定由被告向原告租赁景洪市勐海路西双十贰城泼水商业广场区，建筑面积329.27平米。租期为5年，自2018年1月1日起至2022年12月31日止。第一年度租金为28元，每月每平米，此后每年递增；第一年度商场管理费为12元每月每平米，此后每年递增。双方还约定如乙方能在2018年1月1日前开业的，甲方免收2018年1月1日至2019年6月31日的租金和商场管理费，即乙方租赁期内的租金和商场管理费自2018年6月1日开始计收。合同约定的乙方付款时间为：租金及商场管理费按半年度支付，每半年租期到期日前30日内支付下半年租金及商场管理费。《商铺租赁合同》4.5款同时约定：从合同签订之日起，被告需向原告缴纳物业管理费。另外，《商铺租赁合同》5.2款约定：合同签订当日，被告向原告支付租赁押金17000元，押金用于冲抵合同约定由被告承担或拖欠的费用款项外，剩余部分无息返还被告。2018年4月23日，原、被告双方另外签订了《商铺租赁补充协议》，约定付款方式由半年付变更为季度付，同时免租期由6个月增加为24个月，变更后2018年1月1日至3月31日，被告应付租金及商场管理费13171元，以后每个季度，被告应付租金及商场管理费13171元，即自2018年1月1日至2019年10月31日（共7个季度零1个月〕，乙方应付租金及商场管理费96587元〔13171＊7＋13171÷3＝96587〕。《商铺租赁合同》、《商铺租赁补充协议》签订后，被告仅支付第一季度租金13171元，及租赁押金17000元,合计30171元。被告未按时付剩余6个季度零1个月租金83416元（96587-13171＝83416），以及欠租期间〔2018年1月1日至2019年10月31日）物业管理费18109.9元〔329.27平方米×2.5每平方米×22个月〕，根据合同规定，被告己交押金可以用来冲抵被告拖欠原告的费用，故原告据此申请以押金人民币17000元,冲抵被告应付的物业管理费，冲抵后被告仍需补付物业管理费差额1109.85元。上述租金、商场管理费、物业管理费，经原告多次催告，被告仍拒不履行合同义务，根据《商铺租赁合同》第12.3条的约定，被告迟延交付租金、商场管理费逾期30日的，视为根本违约，原告有权解除合同，并要求被告承担违约责任。被告未到庭，未发表答辩意见。被告吴晓琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃了答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提交的证据材料来源合法、印鉴齐全，本院对原告提交证据的真实性予以确认。根据庭审、认证以及原告当庭陈述的事实，本院确认如下法律事实：2017年12月28日，原告景洪西双十贰城商业管理有限公司作为出租方（合同甲方）与被告吴晓琴作为承租方（合同乙方）签订《商铺租赁合同》，主要约定：甲方将位于景洪市勐海路西双十贰城泼水商业广场区，建筑面积328.27平方米出租给乙方使用。租赁期自2018年1月1日起至2022年12月31日止。2018年1月1日至2018年12月31日，第一年度的租金为55317元、商场管理费为23707元；2019年1月1日至2019年6月31日的租金为55317元、商场管理费为23707元；2019年7月1日至2019年12月31日的租金为55317元、商场管理费为23707元；2020年1月1日至2020年6月31日的租金为58636元、商场管理费为25130元；2020年7月1日至2020年12月31日的租金为58636元、商场管理费为25130元……。为确保本合同项下款项、费用按时足额交纳，乙方同意向甲方缴纳押金7000元，当乙方发生违约行为时，甲方有权直接从租赁押金中抵扣或扣罚。自起租日起，乙方应向甲方委托的管理公司交纳物业管理费，物业管理费按该商铺租赁面积计算，按照物业合同协议收约定费用执行。乙方延迟交付租金、商场管理费、物管费等费用的，每日应承担应交费用千分之一的违约金，逾期30日，视为乙方根本性违约，甲方有权解除合同，并由甲方直接收回房屋。甲方解除合同的，乙方应当向甲方承担解除合同的违约金，违约金标准为（当年全年租金＋商场管理费＋物管费）的50%。2018年4月5日，原告（合同甲方）与被告（合同乙方）签订《商铺租赁补充协议》，主要约定：乙方的付款方式由半年付更改为季度付，在原有的免租期6个月上增加18个月的免租期，共为24个月免租期。按季度为期，自2018年1月1日至2019年12月31日合计8期，每期租金为9220元，商场管理费为3951元，1期合计13171元，每期均扣除了2个月的免租期；按季度为期，自2020年1月1日至2020年12月31日合计2期，每期租金为9773元，商场管理费为4188元，1期合计13961元，每期（即每季度）均扣除了2个月的免租期；后续租金及管理费进行了上调……。乙方应于签定合同当日内交付第一期的租金及管理费13171元。同一天，被告向案涉商铺物业公司递交了装修协议。现原告主张被告交纳了第一期的租金及管理费13171元、押金7000元后未按约交纳其他费用，且原告已经关闭了商铺，原告遂将被告诉讼至本院。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条约定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原告与被告奔跑者公司签订的《商铺租赁合同》及补充协议系合同各方当事人的真实意思表示，原、被告均应按约定履行各自的义务。被告未按合同约定支付经营管理费、物业费等费用，已构成根本性违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定、双方合同约定，原告有权要求解除合同、被告返还商铺，本院对原告上述2项诉请予以支持。对于原告要求被告支付的各项费用，本院评判如下：根据原、被告双方约定物业管理费是由原告向物业管理公司进行支付，而非是向原告进行交纳，故本院对原告要求被告支付物业管理费的诉请不予支持。租金及商场管理费应计算至本院确定合同解除之月(2020年9月)止，根据双方在补充合同的约定，2018年4月1日至2019年12月31日共计7期的租金及商场管理费为92197元（每期13171元×7期），2020年1月1日至2020年9月30日共计3期的租金及商场管理费为41883元（每期13961元×3期），本院对原告诉请主张的上述合计金额为134080元租金及商场管理费予以支持，对原告主张的后续租金的诉请不予支持。同时由于双方在合同中约定了可以自被告交纳的押金17000元中予以扣减，故本院确认被告应再向原告交纳租金及商场管理费117080元。关于违约金，鉴于今年新冠肺炎疫情的特殊情况，本院对原告要求被告支付违约金47414.88元的诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告景洪西双十贰城商业管理有限公司与被告吴晓琴于2017年12月28日签订的《商铺租赁合同》、于2018年4月23日签订的《商铺租赁补充协议》；二、被告吴晓琴于本判决生效之日起三十日内腾空上述《商铺租赁合同》中所约定的景洪市勐海路西双十贰城泼水商业广场区，并将该商铺返还原告景洪西双十贰城商业管理有限公司；三、被告吴晓琴于本判决生效之日起三十日内向原告景洪西双十贰城商业管理有限公司支付租金及商场管理费117080元。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件诉讼费12824元，由被告负担。原告预交的案件诉讼费，本院不另行清退，由被告径付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（一式六份），上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  李碧云人民陪审员  岩罕派人民陪审员  廖逢冬二〇二〇年九月九日书 记 员  黎子翔