云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终7880号上诉人（原审被告）：黄山珊，女，汉族，1995年6月25日出生，住昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：张雪、赵希，云南睿信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：昆明公交集团有限责任公司租赁分公司，统一社会信用代码91530102336633303P。住所地：云南省昆明市五华区霖雨路****。负责人：陈健，总经理。委托诉讼代理人：王瑞波，云南真宇律师事务所律师。原审第三人：昆明鸿晟园餐饮管理有限公司，统一社会信用代码：91530111MA6NDNRUXW。住所地：。住所地：云南省昆明市官渡区关平路**v>法定代表人：段永林。委托诉讼代理人：张雪、赵希，云南睿信律师事务所律师。上诉人黄山珊因与被上诉人昆明公交集团有限责任公司租赁分公司及原审第三人昆明鸿晟园餐饮管理有限公司租赁合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初6181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄山珊上诉请求：1.请求法院依法撤销昆明市五华区人民法院作出的〔2019〕云01**民初6181号民事判决书第二项、第三项、第四项，依法改判为驳回被上诉人的诉讼请求。2,请求法院判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：一、本案上诉人迟延支付租金的行为系行使不安抗辩权，并非违约行为，一审法院认定上诉人构成违约属认定事实错误。二、被上诉人的行为构成根本违约，因被上诉人的过错，造成上诉人无法实现合同目的、无法正常使用商铺且损失扩大，应减免上诉人的租金被上诉人昆明公交集团有限责任公司租赁分公司答辩称，请求维持一审判决。原审第三人昆明鸿晟园餐饮管理有限公司认可上诉人的上诉。昆明公交集团有限责任公司租赁分公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2018年4月11日签订的《商铺租赁合同书》；2、被告立即腾房搬离并向原告返还昆明市北市区公交车场临街第177号商铺；3、被告立即向原告支付拖欠的租金及直至向原告交还商铺之日止的租金54282元，并承担违约金30064元；4、本案诉讼费及原告实现债权而支出的费用（律师代理费5000元）由被告承担。一审法院认定事实：1、被告系第三人的员工。2018年4月4日原告昆明公交集团有限责任公司租赁分公司与被告黄山珊签订编号为044的《商铺租赁合同书》约定被告向原告租赁坐落于北市区公交车场临街壹层铺面177号用于经营餐饮使用，租赁期限为60个月，自2018年4月6日起至2023年4月5日止；租赁房屋面积20平方米，月租金为12526.666元，租金“先交租，后使用”，首次支付租金为每半年一付，之后每三个月一付；本合同签订同时，被告向原告支付10000元履约保证金，若因被告违约导致原告解除合同的，履约保证金归原告所有；被告未按期足额支付租金超过15日、逾期缴纳其他费用超过30日，原告有权单方解除合同，且被告每天应按逾期未交租金的万分之五向原告支付违约金；违约方须承担守约方因实现权利的诉讼费、律师费等全部费用；原告按现状向被告交付房屋，由被告自行设计装修。庭审中原、被告认可本案诉争的商铺的实际使用人是第三人。尔后被告向原告支付10000元的履约保证金及2018年4月6日起至2018年10月11日止的租金。原告分别于2018年12月7日、2018年12月28日向被告发《逾期催缴通知》和2018年12月26日向被告发《律师函》让其向原告支付其承租的商铺的尚欠租金，被告收到该通知和律师函后均注明“因贵单位未能按照合同提供商业用电给我们，导致我们无法正常经营，希望尽快协商解决用电问题。”2019年2月12日原告向被告发出《解除商铺租赁合同书的通知》载明:“……我司向您通知如下：1、解除我们双方于2018年4月4日签订的《商铺租赁合同》。2、请您于接到本通知之日起五天内腾空搬离并向我司交还商铺。3、按照《商铺租赁合同》约定向我司支付租金至交还房屋之日止……”原告确认被告于2019年3月28日搬离。2019年4月25日原告向被告发出《移交商铺通知》确定将诉争承租商铺附着物交还给被告。2、2018年4月29日，第三人向原告提起对上述诉争商铺的380伏的用电申请；2018年11月2日第三人向云南电网有限责任公司昆明供电局提交申请函：“……公司于2018年4月在北市区公交车场红兴路竞标拍得6间门面，经营鸿晟园米线，但是因为现有电力不足的问题，无法满足生产经营的需要……因该地离直供店变压器距离远，且需穿过马路，不便采用直供电形式。现向贵局申请采用委托转供电申请，从公交集团有限责任公司第六公司配电站转让，用电负荷为40kw，请贵局实地勘察并予批准。2018年10月8日昆明公交置业有限公司发给昆明公交集团场站管理公司的工作联系函载明：“……2018年4月9日，昆明鸿晟餐饮管理有限公司通过招标向我司租赁了北市区公交车场175-177、177-183号商铺，用于经营餐饮。因餐饮行业用电量大，经测算，需380V70KW，现有线路负载难以满足需求。为消除安全隐患，我公司拟从收银中心接线，请贵公司协助做好以下事宜：1、场站用电容量是否允许（在不影响车场自身用电的前提下）；2、接线是否可行，负载能否承载；3、提供相关接线、布线建议或要求……”2018年11月19日昆明公交集团场站建设管理公司发给昆明公交置业有限公司《关于北市区公交车场工商175-177及177-183商铺接入动力电源的函》确定因昆明公交集团信息化系统升级改造将加大用电负荷，现已经无法满足175-177及177-183商铺租户申请用电负荷需求。3、原告为实现本案权利支付了5000元律师代理费。一审法院认为，本案系房屋租赁而引发的纠纷，2018年4月11日原告昆明公交集团有限责任公司租赁分公司与被告黄山珊签订编号为044的《商铺租赁合同书》系双方真实意思表示，且内容不违背法律法规的强制性规定，合法有效。一、对于原告要求解除原告与被告之间的《商铺租赁合同》和支付租金的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中原、被告签订的《商铺租赁合同》约定被告未按期足额支付租金超过15日、逾期缴纳其他费用超过30日，原告有权单方解除合同，原、被告在租赁合同的履行过程中，由于被告以因原告未能按照合同提供商业用电导致其无法正常经营为由，未按时向原告交付租金，原告于2019年2月12日向被告发出《解除商铺租赁合同书的通知》，被告于2019年3月28日搬离诉争商铺并将钥匙交还给原告，故本院认为原、被告的《商铺租赁合同》已于2019年3月28日解除。本案在庭审审理中查明，被告未向原告支付自2018年10月12日之后的租金，故原告要求被告支付租金的诉请于法有据，本院予以支持，具体金额为自未付租金之日（2018年10月12日）起至合同解除之日（2019年3月28日）止按月租金人民币12526.666元计算的租金69731元（12526.666元/月÷30天*167天）。二、对于原告主张支付违约金的诉请。被告合同初期已缴纳租赁费，但2018年11月12日起拒付租金，显然违反了双方合同约定,故构成违约，被告应当给付违约金，庭审中被告认为原、被告约定违约金过高，要求对双方约定的违约金金额进行调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。结合本案实际，被告未按时交付租金给原告造成的损失应为未交租金的金额，原告主张的违约金明显高出上述损失的30%，故应依法予以调整。违约金具体金额调整为20919.3元（尚欠租金69731元*30%=20919.3元）。三、关于原告主张实现债权的费用5000元，原、被告在《商铺租赁合同》中有约定，并且未超过法律法规的限制性规定，故本院予以支持。至于原告要求被告立即腾房搬离并向原告返还昆明市北市区公交车场临街第175号商铺的诉请，由于原、被告在庭审一致确认被告已于2019年3月28日搬离，故本院不予支持。据此，原判依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条及《最高人民法院关于合同法司法解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条的规定，遂判决：一、原昆明公交集团有限责任公司租赁分公司和被告黄山珊于2018年4月11日签订的《商铺租赁合同》予以解除；二、被告黄山珊于本判决生效之日起十五日内向原告昆明公交集团有限责任公司租赁分公司支付2018年11月12日至2019年3月28日商铺租金人民币69731元；三、被告黄山珊于本判决生效之日起十五日内向原告昆明公交集团有限责任公司租赁分公司支付违约金20919.3元；四被告黄山珊于本判决生效之日起十五日内向原告昆明公交集团有限责任公司租赁分公司支付实现债权的费用律师代理费5000元；五、驳回原告昆明公交集团有限责任公司租赁分公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币3187元，由被告黄山珊负担。二审中，双方当事人均未提交新证据，经二审审理查明的事实与一审确认的事实相一致，本院依法予以确认。本案的争议焦点是：上诉人是否应当支付租金及违约金？本院认为：首先，关于被上诉人是否存在违约行为？上诉人主张被上诉人未提供380V的动力电作为经营用电系根本违约，但其与被上诉人签署的《商铺租赁合同》中未约定被上诉人需为上诉人提供380V的动力电，且明确约定按现状交付房屋。故上诉人主张被上诉人系根本违约无合同依据，本院不予支持。之后双方虽就用电问题进行了协商，但更改既有的用电设施非被上诉人一方能够决定，故最终未能将租赁物的用电负荷升级的责任不能苛责于被上诉人。基于此，上诉人主张其行使不安抗辩权无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院判令上诉人支付租赁关系存续期间的租金并无不当，本院予以维持。但一审法院在判决主文第二项列明的期限（2018年11月12日至2019年3月28日）有误，经核实该错误当为笔误，本院依法予以纠正。其次，关于违约金，租赁关系开始后，第三人（本案上诉人系第三人职工）在2018年4月29日即向被上诉人提出用电申请，也就是说，第三人最迟在2018年4月29日即发现租赁物的电力供应不能满足其经营需要并和被上诉人协商。从双方之后的行为来看，本案当事人本着促成交易的态度为解决用电问题做了相应努力。2018年11月19日昆明公交集团场站建设管理公司发给昆明公交置业有限公司《关于北市区公交车场工商175-177及181-183商铺接入动力电源的函》确定因昆明公交集团信息化系统升级改造将加大用电负荷，现已经无法满足175-177及181-183商铺租户申请用电负荷需求。但如前所述，更改用电设施并非合同双方当事人能够解决，无法满足商铺租户用电负荷需求之后果不能苛责于租赁合同任何一方当事人。双方当事人本应的基于诚实信用原则在知晓用电问题无法解决后（2018年11月19日）进行协商以减少损失，但被上诉人在2019年2月12日才发出解除合同的通知。双方均对损失的扩大负有一定的责任，且上诉人也向被上诉人缴纳了履约保证金。故本院从实际损失及合同的履行、当事人的过错程度等综合因素考虑，对被上诉人主张的违约金不再支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初6181号民事判决第一、四、五项，即：“一、原昆明公交集团有限责任公司租赁分公司和被告黄山珊于2018年4月11日签订的《商铺租赁合同》予以解除；四、被告黄山珊于本判决生效之日起十五日内向原告昆明公交集团有限责任公司租赁分公司支付实现债权的费用律师代理费5000元；五、驳回原告昆明公交集团有限责任公司租赁分公司的其他诉讼请求。”二、变更昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初6181号民事判决第二项“二、被告黄山珊于本判决生效之日起十五日内向原告昆明公交集团有限责任公司租赁分公司支付2018年11月12日至2019年3月28日商铺租金人民币69731元；”为“二、被告黄山珊于本判决生效之日起十五日内向原告昆明公交集团有限责任公司租赁分公司支付2018年10月12日至2019年3月28日商铺租金人民币69731元；”三、撤销昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初6181号民事判决第三项；四、驳回上诉人黄山珊的其他上诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费人民币6374元，由上诉人黄山珊承担人民币5099.2元，被上诉人昆明公交集团有限责任公司租赁分公司承担人民币1274.8元。（该款项并入执行中一并处理）本判决为终审判决。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。审判长 姚 丹审判员 邓林春审判员 杨 雪二〇二〇年九月二十九日书记员 李佳隆