北京市西城区人民法院民 事 裁 定 书（2020）京0102民初133号原告：赵玉书，男，1954年6月7日出生，回族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：李英华，北京市盈科律师事务所律师。原告：赵玉群，男，1954年6月7日出生，回族，职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：同原告赵玉书。原告：刘振华，男，1950年6月20日出生，回族，北京市水产公司退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：李英华，北京市盈科律师事务所律师。原告：刘颖华，女，1954年5月29日出生，回族，燕山石化公司退休职工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：同原告刘振华。原告：刘倩华，女，1948年12月14日出生，回族，亚大公司退休职工，住北京市东城区。委托诉讼代理人：同原告刘振华。原告：刘凯，男，1978年6月13日出生，汉族，北京市公交运输公司职工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：同原告刘振华。原告：刘伟华，男，1956年4月24日出生，回族，北京文化用品公司退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：同原告刘振华。原告：刘艳华，女，1954年9月30日出生，回族，北京市教育局退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：同原告刘振华。原告：刘桂华，女，1940年10月21日出生，回族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：同原告刘振华。原告：刘春华，女，1950年3月12日出生，回族，北京印花厂退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：同原告刘振华。原告：杨丽萍，女，1971年7月7日出生，回族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：同原告刘振华。原告：杨佳萍，女，1976年4月11日出生，回族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：同原告刘振华。原告：杨启和，男，1945年9月28日出生，回族，541厂退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：同原告刘振华。被告：北京金座投资管理有限公司，住所地北京市西城区南横西街**。法定代表人：薛国强，董事长。委托诉讼代理人：陈海生，北京市江山律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘孟卿，1959年10月26日出生，汉族，该公司职工。原告赵玉书、赵玉群、刘振华、刘颖华、刘倩华、刘凯、刘伟华、刘艳华、刘桂华、刘春华、杨丽萍、杨佳萍、杨启和与被告北京金座投资管理有限公司（以下简称金座公司）合同纠纷一案，我院于2020年1月3日立案后，适用独任制普通程序，依法进行审理。赵玉书、赵玉群、刘振华、刘颖华、刘倩华、刘凯、刘伟华、刘艳华、刘桂华、刘春华、杨丽萍、杨佳萍、杨启和向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告协助原告办理位于北京市西城区X3号房屋产权变更登记手续。2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：赵玉书系王X1与赵X1之子，王X1于1995年12月24日死亡，赵X1于1970年9月4日因死亡注销户口。二人在婚姻关系存续期间共生育有六个子女，分别是赵X2，赵X3、赵X4（该人于2016年11月16日死亡，其妻王X2、其子赵X5）、赵X6（该人于1991年1月11日死亡，其有两名子女，儿子赵X7，女儿赵X8）、赵玉书、赵玉群。关于本案的诉争原X5/X6号房屋赵X2、赵X3、赵X4均已书面写明放弃继承。刘振华系刘X1与赵X9之子，刘X1于1992年2月23日死亡。赵X9于2014年7月19日死亡，二人一共生育有五个子女，分别是刘X2（于1982年1月7日去世，有一子刘凯）、刘倩华、刘振华、刘颖华、刘伟华。刘X3与沙XX系夫妻关系，刘X3于1984年12月23日去世、沙XX于1992年12月4日去世。其有四个子女，分别是刘X华（别名：刘桂华）、刘X4（别名刘X4，该人于2000年2月6日去世，其夫杨启和、其女杨丽萍、杨佳萍）、刘春华、刘艳华。王X1、刘X1、刘X3三人系位于北京市西城区**的房屋产权人，并有1957年北京市房地产管理局须发的房地产所有证，王X1房屋产权份额的6/12，刘X1占房屋产权份额的3/12，刘X3占房屋产权份额的3/12。X6号在文革期间被国家收走，在1984年北京市宣武区人民政府落实私房政策办公室发还私房产权通知书编号006号写明“根据北京市人民政府关于落实‘文革’中接管的私房政策的规定，现将一九六六年九月交公的宣武区X5/X6号私房伍间予以发还。产权人可持本通知到房产所在区房地产管理局换领房屋所有权证。领证日期另行通知。”通知下发后，X6号的门牌号变为了X5号。原告与房地产部门联系关于办理房屋产权证的相关事宜，但迟迟未通知具体的办证时间，在房屋交公期间上述房屋一直是由北京市宣武区大栅栏第二百货公司在使用。1986年因王X1三人的房屋已经由政府发还，只是差产权证未办理，但实际上王X1三人已经是发还房屋的所有权人，因此，北京市宣武区大栅栏房管所为王X1三人与北京市宣武区大栅栏第二百货商场办理了房屋租赁契约，约定由王X1三人将发还后的房屋X5号5间，41.2平米房屋租赁给北京市宣武区大栅栏第二百货商场使用，百货商场每个月给王X1三人交纳148.32元的房屋租金。王X1三人的继承人收取北京市宣武区大栅栏第二百货商场的租金至1995年12月止。1998年6月北京市宣武区大栅栏第二百货商场向刘X3与沙XX的继承人出具证明写明“我单位因经营活动需要租用沙XX同志私房，因单位停业翻建，没有经济效益，自1996年1月份起就没有再支付，沙XX同志房费”1999年9月8日因仍然未支付房屋租金，北京市大栅栏第二百货商场又向王X1的继承人出具证明写明“我单位自1996年接大栅栏商贸集团公司通知，停止付王X1同志房费。”从上述事实可以看出自落私发还以后，虽然没有给王X1三人办理房屋产权证，但是关于房屋的所有权人是王X1三人，是没有争议的，而且发还后，王X1芳也已经实际在行使房屋所有权人的权利。北京市宣武区大栅栏第二百货商场是北京市宣武区百货公司的全资子公司，而北市宣武区百货公司成立后经过多次名称变更及企业合并后，名称变更为北京金座投资管理有限公司。北京市宣武区百货公司1991年7月1日经北京市宣武区商业委员会批准在工商局办理了工商登记，1994年1月7日北京市宣武区百货公司申请将公司名称变更为北京市周辰贸易公司，1994年6月24日又申请将北京市周辰贸易公司的名称变更为北京市宣武百货经营公司，1999年北京市宣武区人民政府宣政发（1999）16号通知，将北京市宣武百货经营公司、北京市宣武区服装公司、北京市宣武通海经营总公司、北京宣武区医药药材总公司、北京大栅栏商贸集团组建为北京金座投资管理公司，1999年10月10日北京市宣武百货经营公司向工商局申请名称变更为北京金座投资管理公司。2005年4月北京金座投资管理公司向工商局申请名称变更为北京金座投资管理有限公司。而本案中的北京市宣武区大栅栏第二百货商场，也由北京金座投资管理有限公司接管。综上，北京市宣武区大栅栏第二百货商场及北京市宣武百货公司的权利、义务均有北京金座投资管理有限公司承继。赵玉书与王X1的其他几个继承人，因为北京市宣武区X6号房屋的继承事宜起诉至西城区人民法院，经法院查询X6号房屋未登记在王X1三人名下。因此，原告向北京市西城区不动产登记中心查询得知位于北京市X5号（旧牌X6号）现门牌号是X3号已经登记在其他人的名下。于是原告为查明X3号房屋（以下简称涉案X3号房屋）产权登记情况，于2019年1月2日向西城区人民法院提起行政诉讼，在诉讼期间被告北京市规划和自然资源管理委员会向法院提交北京市宣武区百货公司房屋产权证，该证明材料，能够证明位于北京市X5号房屋在1989年6月28日已经办理了房屋产权证，产权证登记地址是北京市X3号。1995年大栅栏商贸集团经批准取得了建设工程规划许可证及建设工程开工证，对北京市宣武区大栅栏第二百贸商场进行原址翻建。北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表显示，翻建工程名称为大栅栏第二百货商场，建设单位北京金座投资管理公司，工程地址：宣武区X3号。X3号经翻建后北京金座投资管理公司向宣武区国土房管局申请了登记，并领取了新的房屋产权证，产权性质为公产。综上所述，北京市宣武区大栅栏第二百货公司作为北京市金座投资管理公司的全资子公司，其对于房屋的产权人系王X1三人是认可的，而北京市宣武百货公司之所以在1989年能够取得房屋的产权证，是基于文革时期国家分配给其使用的房屋，在文革以后国家落实私房政策已将私房发还，虽然王X1三人的房屋产权证未办理，但是对于王X1三人系房屋的产权人一事，北京市宣武百货公司是认可的，并且其事实上也是已向原告支付了1986年至1996年十年间的房屋租金，被告作为国有企业，其在与王X1、刘X1、刘X3的继承人订立租赁合同时，其已经表明其认可政府的发还决定，并认可王X1、刘X1、刘X3为房屋的实际产权人，双方之间形成了一种租赁关系充分证明此点，被告有义务将已经发还房屋的产权协助实际权利人办理房屋的所有权变更登记手续，并将自1996年1月至今的房屋租金支付原告。另外，我方认为本案无需进行确权，王X1三人本就是涉案房屋的权利人，虽然王X1、刘X1、刘X3已经去世，但该三人与被告之间存在口头协议，原告作为该三人的继承人，依法有权要求被告按照口头协议协助其办理房屋变更登记手续。现原告特向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。金座公司辩称，我们不同意原告的诉讼请求。一、对于原告的身份情况并不知情。二、物权应该以登记为准。涉案房屋属于被告所有，产权登记经过合法审查的。三、原告提交的文革发还材料不能作为权属凭证。四、原告13人身份关系不清，无法证明与涉案房屋存在关系。五、原告系基于合同提起的诉讼，原告没提交证据证明双方存在协议约定履行产权变更事宜，原告的起诉应予以驳回。六、原告称发还的X5号房屋的位置位于“XXX”经营地，该位置房产与被告无关。且根据原告提交的证据，上述房屋于1996年就拆掉了。到目前为止已经20多年了，原告的诉讼请求超过绝对诉讼时效20年。本院认为，当事人的起诉应当符合法律规定。首先，涉案X3号房屋登记在被告名下是不争的事实。根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。故在原告主张的房屋权利事实与不动产登记簿登记的权利事实相悖的情况下，原告的诉讼请求应待明确房屋权属后另行解决。其次，原告起诉理由为双方就房屋产权变更事宜存在口头合同关系，但原告提交的证据仅能证明其曾经将宣武区X5号房屋租赁给被告使用，在被告对原告主张的合同关系不予认可的情况下，现有证据尚不足以证明原、被告之间就涉案X3号房屋产权变更事宜存在合同关系。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项、第一百五十四条第三项之规定，裁定如下：驳回赵玉书、赵玉群、刘振华、刘颖华、刘倩华、刘凯、刘伟华、刘艳华、刘桂华、刘春华、杨丽萍、杨佳萍、杨启和的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 高磊二〇二〇年九月二十五日法官助理 姚岚书 记 员 李婷