黑龙江省依安县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0223民初286号原告：依安县鼎之盛烤肉店，统一社会信用代码：92230223MA1B5GBOX7，住所地依安县依安镇东北新街明珠国际花园**楼**商服。经营者：高晓东，该烤肉店负责人。委托诉讼代理人：李江，依安县解放乡法律服务所法律工作者。被告：陈飞，男，1977年5月6日出生，汉族，无职业，现住齐齐哈尔市铁锋区。被告：依安县冬阳供热有限公司，统一社会信用代码：91230223592748572，住，住所地依安县依安镇东南街合心村依克公路南侧/div>法定代表人：赵文革，职务经理。委托代理人：崔显廷，黑龙江鸿瑞律师事务所律师。原告依安县鼎之盛烤肉店（下称鼎盛烤肉店）与被告陈飞、依安县冬阳供热有限公司（下称供热公司）房屋租赁合同纠纷一案，2019年12月31日，齐齐哈尔市中级人民法院于以原判决认定基本事实不清为由发回重审，本院于2020年4月2日重新立案后，原告申请撤回对被告依安县冬阳供热有限公司，本院予以准许。本院对该案依法适用适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鼎之盛委托代理人李江、被告陈飞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告鼎盛烤肉店向本院提出诉讼请求：一、要求解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；二、要求被告赔偿原告店面装修损失款463716元、房屋租金损失款31792元、店员工资损失款47000元，共计542508元；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月16日，原告鼎盛烤肉店负责人高晓东租赁被告陈飞位于依安县明珠国际花园小区12号楼的11号商服，甲方陈飞，乙方高晓东，双方签订《房屋租赁合同》，合同约定租期从2018年5月16日起至2023年5月16日止，租金每年60000元，并约定供热费由被告陈飞承担。同年原告与馨和装修有限公司签订《馨和装修有限公司合同书》约定装修工程造价为463716元，原告已全部支付。2018年7月22日，原告依安县鼎之盛烤肉店开业，共雇佣店员15名。2018年10月15日取暖期开始，被告陈飞没有按照租赁合同约定缴纳供热费。期间原告多次找到被告陈飞，要求其及时交付供热费确保经营不受损失，被告陈飞始终没有缴纳供热费。2019年1月10日，依安县冬阳供热公司派人将原告正常营业的店面强行断热，断热后原告无法正常经营，2019年1月10日停业后，原告与被告陈飞协调三次补交供热费未果，致使停业至今。被告侵权行为导致原告无法正常经营，损失投入资金共计542508元。故原告诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告陈飞辩称，被告陈飞不认可原告鼎之盛的诉讼请求，不同意赔偿。2018年5月16日，被告陈飞与高晓东签订的《房屋租赁合同》，2018年12月份被告陈飞与高晓东沟通过供热费的问题，表示供热费暂由高晓东垫付，待其回到依安后给付或由第二年的房租来扣除，双方协商未果。2019年1月份，依安县冬阳供热公司对原告鼎盛烤肉店停止供热。在被告陈飞不知情的情况下，原告停止营业。截止原告起诉时，所租赁房屋始终在原告的控制之下，根据《合同法》第119条第一款规定，虽然停热了，但是原告不应该停业，原告停业造成的损失应该由原告自己承担，民法通则114条也是这么规定的。所以我请求驳回原告诉讼请求。本案争议焦点：一、原、被告之间的房屋租赁合同是否应予解除；二、合同解除的违约责任应由哪一方承担；三、原告主张的损失及数额是否合理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告为证实其主张的事实成立，提交了如下证据：1.房屋租赁合同1份，用以证明原告租赁房屋投资经营鼎之盛烧烤店及双方约定的租金数额、租赁期限，供热费应由被告陈飞缴纳的事实；2.劳动合同书及工资表，用以证明原告雇佣15名店员及员工保底工资数额的事实；3.馨和装修有限公司合同书、装修预算表、收据3张，用以证明原告鼎盛烤肉店的店面装修费463716元并且全部支付的事实；4.照片，用以证明被告供热公司断热的事实；5.营业执照、食品经营许可证，用以证明租赁房屋用以经营依安县鼎之盛烧烤店的事实。被告称对证据1没有异议；被告陈飞称其他证据与其无关，并且不知道原告提交的其他证据是否真实。本院认为，对于原告提交的证据1，被告无异议，本院予以确认；对于原告提交的证据2，该证据虽系原告单方记载且未经劳动部门备案，但该组证据既加盖了原告的公章，也加盖了原告的财务章，而且还有员工的签字，其真实性由原告与其员工间相互认可为准，但是该组证据不能体现原告停业当月给员工实发工资情况，并且工资表上也未体现是哪个月的工资，故本院对原告欲证明的事实不予确认；对于原告提交的证据3，原告与馨和装饰有限公司签订的合同书，虽然有双方负责人的签字，又加盖了双方单位的公章，能够证实馨和装饰有限公司给原告装修房屋的事实，但是原告仅提交了馨和装饰有限公司的轻辅装修预算表及收据，并未提供正规发票，而且预算的数额与合同签订数额以及收据完全一致，与交易习惯不符，故本院对以上证据不予确认；对于原告提交的证据4、证据5，通过庭审原、被告陈述，本院对该组证据予以确认。通过庭审质证及对证据的分析认定，可认定如下事实：2018年5月16日，高晓东与被告陈飞签订《房屋租赁合同》，被告陈飞将自有的坐落于依安县明珠国际花园小区12号楼10号门、11号门商服（面积为445㎡）出租给高晓东，租期为5年，自2018年5月16日起至2023年9月16日止，租金每年60000元，被告陈飞承担该租赁房屋的供热费。合同签订后，高晓东与馨和建筑装饰服务部签订《馨和装修有限公司合同书》，馨和建筑装饰服务部为高晓东承租的房屋进行装修。2018年7月22日依安县鼎之盛烤肉店开业。同日，原告鼎盛烤肉店与13名员工签订《劳动合同书》，2018年8月24日，原告鼎盛烤肉店与13名员工签订《劳动合同书》，以上15名员工月工资共计53000元。同年12月，被告供热公司向原告鼎盛烤肉店催缴供热费，原告通知被告陈飞缴纳供热费，被告陈飞与原告经营者高晓东沟通让其先垫付供热费，此费用在第二年的租金中扣除，高晓东未同意，被告陈飞也未缴纳供热费。2019年1月10日，依安县冬阳供热有限公司对原告鼎盛烤肉店停止供热，同日，原告鼎盛烤肉店停业。另查明，依安县鼎之盛烤肉店于2018年6月7日注册，经营者高晓东，截止2020年9月27日，原告承租的依安县明珠国际花园小区12号楼10号门、11号门商服钥匙尚在原告依安县鼎之盛烤肉店处。本院认为，原告鼎之盛经营者高晓东与被告陈飞签订的《房屋租赁合同》，双方意思表示真实，不违反法律规定，该《房屋租赁合同》真实有效，双方因房屋租赁合同发生纠纷诉至法院，本案系房屋租赁合同纠纷。原告主张因被告未按合同约定缴纳取暖费构成实质违约，要求解除合同，被告称虽然合同约定由被告承担取暖费，但被告已经与原告经营者高晓东沟通由高晓东代为缴纳取暖费，该取暖费从下一年房租中予以扣除。本案中，被告未缴纳取暖费是否构成实质违约，应从以下几方面分析：一、高晓东与被告陈飞签订的《房屋租赁合同》第七项规定：“甲方（被告陈飞）承担物业及取暖费”，该条是原告起诉解除合同的基础条件，即被告未按约定缴纳取暖费导致供热公司停热，从而导致原告无法经营而停业。但从条内容可以看出，“甲方承担物业及取暖费”是一个结论性的约定，即无论物业及取暖费是谁缴纳的，也就是缴纳的过程不是考虑的重点，其最终的结果应由甲方承担即本案被告陈飞。庭审中，被告提供证据证实其要求原告缴纳取暖费，并且从下一年房租中扣除，原告对这一事实予以认可，仅是对被告的要求并未同意。原告以被告未缴纳取暖费为由主张被告违约而要求解除合同，合同依据不足。二、高晓东与被告陈飞签订的《房屋租赁合同》约定：“租期5年（2018年5月16日至2023年9月16日），租金6万元/年，租金缴纳方式一年一交”，出租房屋的取暖费按照面积核算是16487.94元（445.62平方米*37元/平方米），该取暖费的数额低于下一年的房租，因此，原告在2019年1月份也就是距离交下一年房租四个月的时候，代被告缴纳该取暖费的数额完全可以从下一年的房租中予以扣除，其本身利益并未受到实质损害。原告以被告未缴纳取暖费为由主张被告违约而要求解除合同，事实依据不足。三、根据《合同法》九十四条规定，符合下列情形，当事人才享有法定的合同解除权，即（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，被告陈飞在供热公司催缴取暖费时未按时缴纳，属于迟延履行债务，但被告陈飞迟延履行的债务并非主要债务，而且被告陈飞迟延履行的债务并不能当然致使不能实现合同目的，本案中，原告的合同目的实现不了的原因是原告自己对合同权利的放任。原告以被告未缴纳取暖费为由主张被告违约而要求解除合同，法律依据不足。四、《合同法》立法目的是在平等保护合同当事人的合法权益的前提下，促进交易、鼓励交易，维护交易的安全性和稳定性，促进经济社会发展。在这样一种立法目的下，对于履行合同过程中出现的瑕疵，在不严重损害当事人利益的情况下，当事人应尽量通过协商解决，以维护合同的稳定性。本案中，原、被告以真实的意思表示签订了《房屋租赁合同》，被告未缴纳取暖费属于合同履行过程中的瑕疵，双方应以合同的长远利益为重，通过协商确定合理方案以解决合同履行过程中出现的瑕疵，如果以该瑕疵为由解除合同显然不利于合同目的的实现，更不利于保护合同的稳定性。综上，原告以被告未缴纳取暖费为由主张被告违约而要求解除合同，事实依据不足、法律依据不足，本院对原告该主张不予支持。但是，庭审中，经本院示明，原告明确表示不同意继续履行《房屋租赁合同》，坚决要求解除合同，鉴于一方明确表示不同意继续履行合同，如果强行要求继续履行合同，一方面违背当事人的意思自治，另一方面也增加履约的成本，因此，本院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。对于原告要求被告赔偿房屋装修费、员工工资以及退还停止营业期间的租金的诉讼请求，首先，供热公司催缴取暖费的时候，原、被告之间有过沟通，即原告垫付取暖费，从下一年房租中扣除；其次，原、被告《房屋租赁合同》中约定的取暖费由被告承担，被告未缴纳取暖费属于履行过程中的瑕疵，并非实质违约；第三，原告对于被告未缴纳取暖费一事不但没有采取补救措施，反而停止营业致使损失扩大，原告所造成的损失是因为其自身行为所致，故本院对原告以上请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、解除被告陈飞与原告依安县鼎之盛烤肉店经营者高晓东签订的《房屋租赁合同》。二、驳回原告依安县鼎之盛烤肉店其他诉讼请求。案件受理费9172元，由被告陈飞负担，与前款一并履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院。审判长 尹志尖、审判员 单 立 群审判员 韩 凤 波二〇二〇年九月二十九日书记员 刘 子 锋