天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初19449号原告（反诉被告）：静孜豪,男,1987年9月9日生，汉族，自由职业，住天津市南开区。委托诉讼代理人：王海娟，天津千顷律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文娟，天津千顷律师事务所律师。被告（反诉原告）：天津蜂众商贸有限公司，住天津自贸试验区(空港经济区)东七道**中兴产业基地**楼**。法定代表人:王紫，执行董事。委托诉讼代理人：王剑锋，天津四方君汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁亚楠，天津四方君汇律师事务所律师。原告静孜豪与被告天津蜂众商贸有限公司（以下简称蜂众公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，反诉原告蜂众公司于2020年9月3日提起反诉，本院依法予以受理后，依法适用简易程序，于2020年9月23日公开开庭审理了本案，原告（反诉被告）静孜豪的委托诉讼代理人张文娟，被告（反诉原告）蜂众公司的委托诉讼代理人王剑锋、袁亚楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告静孜豪向本院提出诉讼请求：1.确认原被告之间的《房屋租赁合同》及《瑞航广场4号楼权利义务转让协议》已于2020年1月31日解除；2.判令被告退还原告支付的房屋租金59888元、押金46000元及原告已交的物业管理费18849.6元，共计124737.6元以及自2020年2月1日起至实际偿还之日止按银行同期贷款利率计算的利息；3.本案诉讼费用由被告承担。在本案诉讼过程中，原告将第一项、第二项诉讼请求调整为：1.请求确认原被告之间的《房屋租赁合同》已于2020年4月15日解除;2.判令被告退还原告支付的2020年1月28日至2020年4月15日房屋租金30000元、押金46000元,以上共计760000元以及自2020年4月15日起至实际偿还之日止按照银行同期贷款利率计算的利息，截止到2020年7月25日利息暂计854元,共计76854元。事实和理由：原、被告双方于2019年6月29日签订房屋租赁合同,原告租赁被告位于天津市空港经济区××道××道××广场××门房屋用于经营餐原饮业，租赁期限自2019年6月29日至2024年11月14日，计租期自2019年7月15日开始。房屋押金46000元，首年租金28万元，付款方式:每6个月支付一次租金，第一期租金14万元（期限自2019年7月15日至2020年1月14日）原告已按约支付，第二期租金7万元（期限自2020年1月15日至2020年4月15日）于2020年1月14日支付。2019年1月28日，受新冠疫情影响，天津自贸试验区市场监督管理局及天津港保税区××防控指挥部，通知餐饮单位停止营业，自此原告餐馆再未复工。因疫情期间难以为继，原告于2020年2月8日要求被告免除已交的租金，被告置之不理。原告租赁房屋用于餐饮经营的目的已不能实现，因此于2020年4月14日再次向被告方发出通知，通知中载明“即日起我方决定停止经营”,当日原告腾退房屋。本次疫情属于合同中约定的不可抗力情形,本合同可以依法解除，被告应退还押金及未使用的租金。原告为维护自身合法权益，提起诉讼，判如所请。被告蜂众公司辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院予以驳回。原告存在逾期支付第二期（2020年1月15日至2020年7月4日）租金的情况，根据双方签订的租赁合同第3条第3款、第4款的约定，原告第二期租金应于2019年12月30日支付，但原告实际支付时间为2020年2月27日，并非原告主张的2020年1月14日，且仅仅支付了部分租金。根据租赁合同第8条第1款之约定，原告支付的部分租金也逾期59天。经被告核实，被告未收到原告所述的2020年4月14日向被告发出的通知，即便原告发出该通知，就该通知记载的内容，也无法证明其于当日腾空房屋。相反，被告于现场拍照取证时发现，原告于2020年5月18日还在张贴转租广告，在此期间其并未主动联系被告办理房屋交接手续。截至今日，原告尚未交付该房屋钥匙，导致被告迟迟无法收回房屋。关于原告主张的不可抗力问题，房屋租赁合同第9条第1款已经明确约定，租赁期间发生不可抗力或者意外事件导致本租约无法履行的，本合同可以提前终止，但仅限于合同约定的3种情形发生时，租赁合同提前终止，双方才互不承担责任。该约定的本质，并非发生不可抗力，租赁合同就必然终止，且该约定明确限定于特定的3种情形时，双方才互不承担责任，本次疫情，即便属于不可抗力，也不属于合同约定的3种情形，原告若以此为由解除合同，也应该依照合同承担违约责任。另外，原告主张本次疫情发生在2020年1月28日，该时间已晚于原告第二期租金应付时间，其以不可抗力为由对抗其在先的付款义务，有违背公平原则。且原告2020年2月27日支付第二期部分租金时，亦没有解除租赁合同的意思表示，故对原告以不可抗力为由随意解除租赁合同的行为，被告不予认可。反诉原告蜂众公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告静孜豪支付反诉原告2020年4月15日至2020年7月22日的房屋租金76188元；2.判令反诉被告静孜豪支付反诉原告逾期支付租金的违约金（以140000元为基数，自2019年12月31日至2020年2月27日，共计58天，按日千分之五计算；以70000为基数，自2020年2月28日至2020年7月22日，共145天，按日千分之五计算）；3.判令反诉被告静孜豪赔偿反诉原告解除合同违约金70000元；4.判令反诉被告静孜豪支付反诉原告自2020年8月22日至实际迁出证照之日的逾期迁移证照违约金7735元（暂时计算至2020年8月27日）；5.本案反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原、被告双方于2019年10月15日签订《房屋租赁合同》，约定反诉被告承租反诉原告位于天津市东丽区××道××道××广场××门的房屋用于经营餐饮业，租赁期限在2019年6月29日至2024年11月14日，计租期自2019年7月15日开始。房屋押金46000元，首年租金为28万元整，付款方式：每6个月支付一次租金，第一期租金140000元（自2019年7月15日至2020年1月14日），第二期租金140000元（期限自2020年1月15日至2020年7月14日）。除首期租金外，反诉被告应于2019年12月30日交付第二期租金共计140000元，但经反诉原告多次催促，反诉被告仅于2020年2月27日支付70000元租金，截至反诉之日，反诉被告尚欠付剩余70000元租金。为维护反诉原告的合法权益，故提起本次诉讼，望判如所请。反诉被告静孜豪辩称，不同意蜂众公司反诉的诉讼请求。静孜豪已于2020年4月14日向蜂众公司发出停止经营通知书，并通过书面形式邮寄到合同约定地址，并于同日腾空房屋，此后再未使用涉案房屋。2020年4月底，静孜豪向税务、工商部门申请注销以涉案房屋作为注册地址的个体工商户，并将房屋钥匙交还蜂众公司员工。静孜豪2020年7月3日路过涉案房屋时，还发现蜂众公司员工张贴的招租广告，可以认定涉案房屋的租赁合同已经于2020年4月15日实际解除，此后静孜豪未再使用涉案房屋，蜂众公司所要之后的租金缺乏事实和法律依据。《天津市高级人民法院民事审判第一庭关于审理涉××疫情相关民事案件的法官会议纪要（一）》第11条明确指出，当事人主张解除合同的，应予以支持。静孜豪发出的解除通知有事实和法律依据，且蜂众已接受房屋，并将房屋对外出租的事实证明双方的租赁合同于2020年4月15日解除。关于租金、逾期支付租金的违约金以及解除合同的违约金的问题，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关规定，蜂众公司请求支付前述违约金无事实和法律依据。关于逾期迁移证照违约金问题，静孜豪利用涉案房屋注册的公司名称为天津自贸试验区惠生餐饮店，系个体工商户，静孜豪于2020年4月29日向税务部门办理申请工商户注销登记的前置税务手续，并于2020年8月在工商部门完成注销，2020年9月1日工商部门通知静孜豪去领取核准注销通知书，静孜豪尚未领取，且蜂众未提供证据证明其因此遭受损失，该项违约损失不应予以支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院作为定案依据予以确认，并在卷佐证，对当事人有异议的证据，能否证明待证事实，本院在论理部分再做叙述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：蜂众公司（出租人/甲方）与静孜豪（承租人/乙方）于2019年6月29日签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将位于天津市东丽（空港经济区）中心大道与东二道交口东北侧瑞航广场4-19号房屋租赁给乙方用于餐饮业，房屋建筑面积为180平方米。该房屋租赁期自2019年6月29日至2024年11月14日止，其中装修期自2019年6月29日至2019年7月15日，装修期乙方无需支付租金，但应支付物业管理费、水费、电费等其他费用，该房屋装修期结束后之次日起开始计租。首年租金为28万元整，房屋押金为4.6万元，乙方每六个月向甲方支付一次租金，乙方首期租金（2019年7月15日至2020年1月14日）为14万元，首期租金已经由谢兴金代为支付甲方。除首期租金外，乙方在每期租金届满日的十五日之前向甲方支付下期租金，乙方所承租房屋租金每两年在上一个租赁年度租金基础上递增6%，本合同签订三个工作日内，乙方应向甲方支付4.6万元作为押金。本合同租赁期内，甲方将在乙方满足以下所有条件时无息退还其已付的押金：（1）乙方已按照本合同的约定交还房屋；（2）按照本合同的约定办妥以该房屋为注册地址或经营地址的工商注销或变更登记手续（如有）；（3）乙方无任何欠款，或甲方从乙方已付的租赁保证金中扣除乙方应付而未付的所有款项后仍有剩余的。该房屋交付日为2019年6月29日。如乙方未按本合同约定支付应付的租金、保证金、其他费用的，每逾期一日，应按应付未付金额的千分之五向甲方支付违约金，直至乙方全额支付应付的租金和其他费用，如乙方逾期十五日仍未支付的，甲方有权单方解除本合同并无需返回乙方支付的押金。乙方应当于本合同租赁期满或本合同解除、撤销或确认无效后的三十日内办妥以该房屋为注册地址或经营地址的工商注销或变更手续，否则，每逾期一日，应向甲方支付相当于每日租金金额二倍的违约金。甲方因第九条第二款解除合同的，甲方无需返还乙方已经支付的押金和未使用的租金，同时乙方还应向甲方支付三个月的租金（以合同解除当月的租金金额标准为准）作为违约金。甲方因其他原因解除合同的，应无息返还乙方已经支付的押金和未使用的租金，还应在合同解除后十日内向乙方支付一个月的租金（以合同解除当月的租金金额标准为准）作为违约金。租赁期内因房屋发生产权纠纷或因产权人出让、抵押、转租等方式处置该房屋致使乙方不能按照本合同条件继续租用的，乙方有权立即解除本合同，甲方应退还乙方支付的押金和未使用的租金，并赔偿乙方的实际损失。第九条第一款约定，租赁期间，发生不可抗力或者意外事件导致本租约无法履行的，本合同可以提前终止，甲方应退还乙方结清费用后的所有款项，甲乙双方同意有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：（1）该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；（2）该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的；（3）非甲乙双方的原因，该房屋灭失、严重毁损或被鉴定为危房，以致无法使用并且在九十日内无法修复的。第九条第二款约定，如发生如下情形的，甲方有权单方解除本合同，本合同自甲方发出解除通知之日解除：（1）乙方未经甲方书面同意擅自将该房屋的全部或者部分转租、转借予他人或与他人合署办公的；（2）未经甲方书面同意及有关部门批准，乙方在该房屋区域内进行改建、扩建、加建等行为，该行为可能损害甲方利益，或给甲方造成不良影响的；（3）乙方利用该房屋存放危险物品或进行违法活动；（4）乙方在合同期内逾期支付租金或其他应付费用超过十五日的；（5）乙方违反本合同的其他约定，并经甲方书面通知后十五日内仍不纠正的；……（7）乙方擅自改变房屋用途的；……第九条第三款约定，发生下列情形的，乙方有权单方解除本合同，本合同自乙方发出解除书面通知之日起解除：（1）租赁期内，乙方发现该房屋存在严重质量问题或安全问题，含有损害或影响乙方或危及乙方财产或人员安全等问题，且该等问题致使乙方无法按其用途使用该房屋的，如果该等问题乙方签约前已知悉、由乙方原因或由非甲方原因造成的情况不属于甲方违约，该等情况下甲方可以协调解决方式但不承担违约责任；（2）甲方违反本合同约定，不承担本合同约定的维修责任或不支付维修费用的，致使乙方无法使用该房屋正常经营的；（3）未经乙方同意及有关部门批准，甲方在该房屋区域内对该房屋进行改建、扩建、加建等行为，致使乙方无法使用该房屋正常经营的。第十条第一款约定，乙方应该本合同解除或期限届满之日起三日内，将承租场地所腾退完毕后返回给甲方，并保证该房屋及其附属设施完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用。合同签订后，静孜豪依约向蜂众公司支付了4.6万元押金及首期租金（2019年7月15日至2020年1月14日）14万元。后静孜豪于2020年2月27日向蜂众公司支付了第二期租金中的7万元租金，静孜豪主张该笔租金为2020年1月15日至2020年4月15日的租金。静孜豪主张，其在2020年2月8日、4月8日向蜂众公司申请减免部分租金、变更租金支付方式未果的情况下，于2020年4月14日向蜂众公司邮寄了书面停业通知，告知蜂众公司其因疫情影响，店面经营困难，即日起静孜豪决定停止经营，及时止损，以最大限度降低损失，望予以理解和支持。静孜豪提供的证据显示，该邮件被拒收。静孜豪主张其已于2020年4月底向蜂众公司公司人员交付了房屋钥匙，并腾空了涉案房屋，蜂众公司对此不认可，称未收到静孜豪交回的房屋钥匙。静孜豪提供的证据显示，涉案房屋在2020年7月3日张贴有招租广告，其中所留电话为蜂众公司员工的电话。蜂众公司认可招租广告中所留电话为其员工电话，但主张其于2020年7月23日才在涉案房屋张贴招租广告。另查，静孜豪在涉案《房屋租赁合同》签订后，以涉案，以涉案房屋为登记住所地申请注册了个体工商户天津自贸试验区惠生餐饮店主张其于2020年4月底已向税务机关申请办理上述个体工商户注销登记的税务手续，工商行政于2020年8月核准了该个体工商户的注销登记。经查询，该个体工商户现已注销。又查，天津港保税区新型冠状病毒感染的肺炎防控工作指挥部于2020年2月2日发布《紧急通知》，载明：根据天津市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作指挥部2020年1月31日发布的通知，天津市区域内除涉及保障城乡运行必需、疫情防控必需、群众生活必需和其他涉及重要国计民生的相关企业外，其他企业暂不复工。经天津市防控××领导小组批准，天津决定从2020年4月30日零时起，将重大突发卫生事件应急响应级别由一级调整为二级。本院认为，依法成立的合同关系受法律保护。静孜豪与蜂众公司签订的涉案《房屋租赁合同》，系双方真实的意思表示，其内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。关于静孜豪诉请的合同解除一节。静孜豪主张，因新冠疫情，其店面经营困难，其于2020年4月14日向蜂众公司发出通知，通知中载明“即日起我方决定停止经营”,其于当日腾退房屋，故双方《房屋租赁合同》于2020年4月15日解除。蜂众公司否认收到上述通知，也不认可静孜豪已于其主张的时间腾空涉案房屋。合同解除权的行使需以一方享有合同解除权为前提，并向对方发出解除合同的意思表示，在通知到达对方时合同解除。本案中，静孜豪主张，因疫情原因其经营困难，构成不可抗力，其享有合同解除权。考虑到静孜豪租赁涉案房屋用于经营餐饮，疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难，而非合同不能履行，双方可以协商合同履行期限、履行方式、价款数额等，且静孜豪亦未提供证据证明其因疫情导致合同履行不能，其不因此而享有合同解除权，其申请解除合同的理由也不符合合同约定的静孜豪可以单方解除合同的情形，另外其上述通知也未向蜂众公司明确表明解除合同，蜂众公司否认收到上述通知，故本院对静孜豪关于涉案《房屋租赁合同》于2020年4月15日解除的主张难以支持。但考虑到蜂众公司已经于2020年7月3日在涉案房屋处张贴了招租广告，故最迟截至2020年7月3日蜂众公司已收回涉案房屋，本院确定案涉《房屋租赁合同》于2020年7月3日解除。关于静孜豪诉请的返还房屋租金3万元一节。静孜豪请求被告返还的已支付房屋租金3万元，系其已经向蜂众公司支付的涉案房屋2020年1月15日至2020年4月15日租金的一部分。因静孜豪并未提供证据其于2020年4月15日已经向蜂众公司交还涉案房屋，且考虑到其实际占有涉案房屋的时间及涉案《房屋租赁合同》的解除时间，本院对其该项请求不予支持。关于蜂众公司诉请的逾期支付房屋租金及违约金一节。本院综合考虑双方在案涉合同履行过程中的过错程度、合同对租金支付时间及逾期支付违约责任的约定、合同解除日期、租金免除期间、新冠疫情对餐饮业的影响对因素，酌定静孜豪在涉案《房屋租赁合同》2020年7月3日解除前还应向蜂众公司支付房屋租金数额为1个月的房屋租金，即28万元÷12=23333元；酌定静孜豪自2019年12月31日起至2020年2月27日止以未付租金14元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准向蜂众公司支付逾期支付房屋租金的违约金。对于蜂众公司主张的房屋租金及逾期支付房屋租金违约金超出上述数额的部分，本院不予支持。静孜豪主张其于2020年1月14日支付了第二期租金7万元，但并未提供证据予以证明，本院难以采信。关于蜂众公司诉请的解除合同违约金一节。如前所述，静孜豪在未与蜂众公司就合同解除协商一致，且其在未取得合同约定和法定合同解除权，并明确通知蜂众公司解除涉案合同的情况下，其自行解约构成违约，其应依约承担违约解除合同的违约金。蜂众公司主张，静孜豪应按照《房屋租赁合同》第八条第三款的约定，支付其三个月房屋租金的违约金。静孜豪主张，上述违约金过高请求法院予以调整。因《房屋租赁合同》第八条第三款系在静孜豪违约，蜂众公司单方解除合同的情况下，静孜豪支付违约金的标准，与案涉情况并不相符，且该标准明显过高。考虑到静孜豪违约的情节，本院参照《房屋租赁合同》第八条第四款的违约金标准，酌定静孜豪解除合同的违约金为涉案房屋1个月的租金，即28万元÷12=23333元。关于蜂众公司诉请的逾期迁移证照违约金一节。因静孜豪主张其已在2020年4月已向相关行政机关办理个体工商户注销前置手续，且工商行政机关已在2020年8月核准注销了以涉案房屋作为注册登记地址的个体工商户，被告蜂众公司未提供证据证明静孜豪相关个体工商户现仍以涉案房屋为注册登记地址，也未提供证据证明其因此遭受损失，故本院对其该项请求不予支持。关于静孜豪诉请的返还46000元押金一节。如前所论，考虑到静孜豪现仍需向蜂众公司支付1个月涉案房屋租金及1个月涉案房屋租金等额的解约违约金，共计46666元，静孜豪已支付的46000元押金在抵销上述租金及违约金后未有剩余，故本院对其该项请求不予支持。故，就静孜豪主张蜂众公司向其支付3万元房屋租金及4.6万元押金的利息问题，本院亦难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）静孜豪于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）天津蜂众商贸有限公司支付房屋租金666元及逾期支付房屋租金利息（逾期支付房屋租金利息以140000元为基数，自2019年12月31日起至2020年2月27日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算）；二、驳回原告（反诉被告）静孜豪的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）天津蜂众商贸有限公司的其他反诉诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费861元，由原告（反诉被告）静孜豪负担（静孜豪已预交本院），反诉案件受理费2490元，由原告（反诉被告）静孜豪负担25元，由被告（反诉原告）天津蜂众商贸有限公司负担2465元（天津蜂众商贸有限公司已预交，静孜豪于本判决生效之日起十日内直接给付天津蜂众商贸有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  刘清华二〇二〇年九月三十日书记员  宗 莹