贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民再12号再审申请人（一审被告、二审上诉人）:孔得霖，男，汉族，1974年1月9日出生，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：沈志刚，广东盈隆（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201710141606。委托诉讼代理人：唐猛，广东盈隆（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201810666963。被申请人（一审原告、二审被上诉人）:贵阳中铁置业有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区金阳大道北段**。法定代表人：何立华，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋天明。委托诉讼代理人：苟珊。被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：伍小芬，曾用名萧然，女，汉族，1986年3月16日出生，住贵州省贵阳市观山湖区。再审申请人孔得霖因与被申请人贵阳中铁置业有限公司（以下简称中铁置业）、伍小芬案外人执行异议之诉一案，不服贵州省贵阳市中级人民法院(2017)黔01民终5263号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2018年7月18日作出（2018）黔民申543号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人孔得霖，被申请人中铁置业的委托诉讼代理人宋天明到庭参加诉讼。原一审第三人、二审被上诉人伍小芬经本院合法传唤无正当理由拒不当庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。孔得霖申请再审，请求：1、撤销本院（2017）黔01民终5263号民事判决书，驳回被申请人贵阳中铁置业有限公司的诉讼请求；2、请求依法支持申请人孔得霖二审的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由被申请人承担。理由：原判决认定诉争房产所有权系被申请人中铁置业所有的基本事实缺乏证据证明，原判决认定被申请人中铁置业享有排他执行的权利，系适用法律错误，原判决证据不足，认定事实不清，适用法律错误，判决结果严重损害申请人的合法权益。贵阳中铁置业有限公司辩称，被申请人依法对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，伍小芬对执行标的不享有任何可供执行的权益，且案涉商品房的预查封基础已经不存在，原审判决认定事实与适用法律正确，请求法院驳回再审申请人全部再审请求。理由：1、案涉商品房的所有权自始至终归被申请人所有，被申请人与伍小芬并无抵债行为。2、案涉商品房所有权归被申请人所有，被申请人依法对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。3、《商品房预售合同》已经解除，伍小芬对执行标的不享有任何可供执行的权益。4、《商品房预售合同》解除以后，基于合同备案的预查封依法应予以解除。5、被申请人依法解除《商品房预售合同》不存在任何恶意。中铁置业向一审法院起诉请求：1、确认原告享有中铁?逸都国际C9-1-3-2号房屋的所有权；2、判令不得执行中铁?逸都国际C9-1-3-2号房屋；3、判令解除对中铁?逸都国际C9-1-3-2号房屋的查封；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年2月12日，第三人伍小芬在贵州省金沙县沙土镇沙土派出所，违规通过该派出所民警登记了萧然的身份信息（具体身份信息为：萧然，女，汉族，1983年4月28日生，住址贵州省金沙县，公民身份号码5224241983********。该身份信息已于2015年2月2日被沙土派出所注销）。随后，伍小芬使用萧然的身份信息与原告中铁置业在2014年3月31日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：ＺＴＹＤ-Ｃ-9-1-3-2）一份，约定买受人萧然向原告购买位于贵州省贵阳市观山湖区房屋，房屋总价款1414380元，其中合同签订之日支付首期房款424380元，余款99万元以银行按揭贷款方式支付。对于首期房款的支付，萧然与原告还于商品房买卖合同签订当天签署了《分期付款协议》一份，该协议约定萧然应向原告支付的首期房款424380元由萧然在2014年3月31日前支付74380元；2014年5月31日前支付7万元；剩余28万元于2014年9月30日前支付。该付款协议签订后，萧然支付了74380元，中铁置业出具了相应收款收据（其中2014年3月31日出具收据一张，金额64380元；2014年3月25日出具收据一张，金额1万元）。之后萧然在中国邮政储蓄银行股份有限公司开阳县支行（以下简称开阳邮政银行）办理了该房屋的银行按揭贷款手续，该行于2014年6月17日向萧然发放了贷款99万元。2014年4月15日，原告将伍小芬以萧然身份购买的上述房屋信息在贵阳市住房和城乡建设局进行了商品房预售合同登记备案，预售合同登记号为：Ｙ14026440。2014年7月29日，孔得霖因与萧然民间借贷纠纷案向贵州省金沙县人民法院提起诉讼并申请了诉讼保全，金沙县人民法院于同年8月8日作出（2014）黔金民初字第1057号民事裁定书，裁定查封萧然名下上述房屋并于2014年8月11日在产权部门办理了查封手续。2014年10月10日，开阳邮政银行向中铁置业发出回购通知书一份，告知中铁置业因借款人未按合同约定日期还款且经了解借款人已不具备贷款偿还能力，要求中铁置业根据《开发商住房贷款合作及担保协议》与《回购协议》的约定，由中铁置业在2014年11月17日前进行回购代偿。中铁置业收到该通知书后与萧然在2014年11月14日签订了一份《商品房买卖合同解除协议》，约定双方解除于2014年3月31日签订的合同编号为ＺＴＹＤ-Ｃ-9-1-3-2的《商品房买卖合同》，乙方（萧然）向原告承担违约金42431元，原告将萧然所欠银行按揭贷款余额及相应违约金、罚息代偿后，萧然应自行或督促银行前往产权部门办理注销预抵押登记及撤销合同备案手续等。同日，原告中铁置业向萧然的还贷银行账户内汇入1017260.4元，开阳邮政银行向原告出具了《贷款结清证明》一份。次日，原告向萧然发出对账函一份，载明双方相互冲抵代偿款、首付款等费用，中铁置业还应向萧然支付4688.6元，萧然在该对账函上签字确认。后双方在向商品房预售合同备案部门申请注销备案时，发现案涉房屋已被金沙县人民法院查封，不能办理注销手续。在此期间，金沙县人民法院就孔得霖诉萧然民间借贷纠纷一案件进行了审理，因未能与萧然取得联系，该院于2014年11月27日缺席审理并于同年12月5日作出（2014）黔金民初字第1057号民事判决，判决结果为“由被告萧然（又名伍小芬）在本判决书生效之日起三十日内偿还原告孔得霖借款人民币150000元。”宣判后，原、被告双方在上诉期限内均未提起上述。在该判决发生法律效力后，孔得霖向财产所在地法院即贵阳市观山湖区人民法院申请强制执行。2015年6月5日，贵阳市观山湖区人民法院作出（2015）筑观法执字第188-1号执行裁定书，对上述案涉房屋进行了查封，原告中铁置业遂向该院提出执行异议，该院于2016年1月9日作出（2015）筑观法执异字第18-1号执行裁定书，驳回中铁置业的执行异议。原告中铁置业对该裁定不服，遂提起执行异议之诉。一审法院认为，本案系执行异议之诉，争议的焦点在于案涉房屋的所有权归属问题。首先，根据庭审查明的事实，案涉房屋至今未办理所有权登记，无论是金沙县人民法院的诉讼保全查封还是该院的查封，都仅是法院对该房产实施的预查封行为。该案涉房屋虽然办理了商品房预售合同备案登记，但备案登记的功能在于避免房地产公司再次将该房产出售从而损害购房者的合法权益，即为了避免房开商一房二卖或一房多卖。商品房买卖合同备案登记不等于房产所有权的登记，仅是赋与了购房者继续履行合同后依法获得房屋所有权的期待权利。此外，在金沙县人民法院对该房屋进行诉讼保全查封时，该房屋还设定有银行的抵押权在上，法院的查封也仅系对原告与第三人之间商品房买卖合同权利的查封，即便被告可以在该房产上实现权利，但也排在银行抵押权优先受偿之后。其次，案涉房屋在查封期间，银行因萧然的违约还贷行为向原告提出回购通知，萧然因无力偿还银行贷款，遂与原告协商解除《商品房买卖合同》并签订了《解除协议》。孔得霖对此提出系原告与第三人恶意串通，在明知房屋被查封情形下签订解除协议，侵犯了其合法权益。该院认为，诉讼保全是为了避免债务人转移财产致使债权人权利受损所采取的一种紧急财产限制措施，从本案各方提交的证据来看，金沙县人民法院在对案涉房屋进行查封时，因无法与萧然取得联系，故存在萧然不知情的可能，而中铁置业作为房开商，法院查封案涉房屋时并不需要向其通知，也不需要其配合，且房屋预登记在萧然名下，故中铁置业也存在不知案涉房屋被查封的情形，孔得霖以原告与萧然签订解除协议时间晚于法院查封时间即当然认为二者之间明知房屋被查封，从而存在恶意串通损害其权益的情形显然仅系其主观臆断，并无证据予以证实，故对该意见不予采信。现原告与第三人之间签订了解除协议并已经履行，虽然未办理备案注销手续，但无论该案涉商品房现在是否具备了办理产权登记的条件，该房屋的所有权都已经不可能办理在萧然名下，也即萧然不可能对该案涉房屋享有所有权。再次，中铁置业作为房开商，在其按照国家规定程序取得开发地块的土地使用权证及建设规划许可证、施工许可证等证照后，由其建设竣工并验收合格的不动产在通过报备后，会取得相关职能部门发给的房屋产权初始登记文件，也即通俗说的取得大产权，然后才会通过产权分割办理不动产区分所有权，也即通俗说的小产权。现在案涉房屋的所有权即小产权已不能登记在萧然名下而房屋也未另行出售的情形下，该房屋的产权应当属于房开商，即原告中铁置业。同时，从双方所举证据来看，中铁置业对该案涉房屋享有主要权利，法院对该房屋的查封仅限于萧然在该案涉房屋上已支付购房款部分的债权。综上，一审法院确认案涉房屋所有权不属于第三人萧然（伍小芬），故对原告诉请确认其享有案涉房屋所有权以及不得执行该案涉房屋并解除查封的主张予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”之规定，判决：一、位于贵州省贵阳市观山湖区，云潭路以东中铁?逸都国际Ｃ组团Ｃ9栋1单元3层2号房屋归原告贵阳中铁置业有限公司所有；二、不得执行中铁?逸都国际Ｃ组团Ｃ9栋1单元3层2号房产；三、解除对中铁?逸都国际Ｃ组团Ｃ9栋1单元3层2号房产的查封。案件受理费100元（原告预交100元），由原告贵阳中铁置业有限公司负担。一审宣判后，孔得霖不服该判决，向本院提起上诉。孔得霖上诉请求：1、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2016）黔0115民初896号民事判决，并改判驳回被上诉人中铁置业的诉讼请求；2、本案一、二审及实现债权的费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人伍小芬已经足额缴纳了案涉房屋首付款，并办理了银行按揭贷款及预售登记，中铁置业已经取得了全部房款，依照合同约定案涉房屋产权已归伍小芬所有，被上诉人中铁置业对案涉房屋没有所有权；2、被上诉人中铁置业及伍小芬签订《商品房买卖合同解除协议》是在人民法院对案涉房屋的查封期间，违背法律强制性规定，恶意串通损害第三人合法权益，系无效协议，该协议不能转移案涉房屋的所有权；3、被上诉人中铁置业虽向银行偿还了伍小芬的按揭贷款，但并未退还伍小芬的首付款，故中铁置业并没有取得案涉房屋的所有权。回购协议仅能约束银行与被上诉人中铁置业，中铁置业的还贷行为并不必然导致银行对案涉房产抵押权的转移，被上诉人中铁置业对案涉房产无抵押优先受偿权。综上，原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当，依法应予纠正并驳回被上诉人中铁置业的诉讼请求。中铁置业辩称：1、被上诉人依法取得中铁逸都国际所处地块的建设用地使用权，并组织施工单位建造案涉商品房，在一审庭审后取得了案涉商品房所处楼栋的《不动产权证书》，故案涉商品房的所有权依法归被上诉人所有；2、商品房预售合同的登记备案仅是政府部门的一种管理手段，不产生物权变动的效力；3、被上诉人在一审提交的证据证实案涉商品房始终处于被上诉人的占有状态，并未向第三人进行交付；4、查封及预查封并未否定当事人之间依据合同约定正当行使合同解除权。中铁置业与伍小芬签订《商品房买卖合同解除协议》时并无恶意串通，该合同解除协议合法有效；5、法院对案涉房屋进行预查封时，应当张贴封条或者公告。但中铁置业与伍小芬签订《商品房买卖合同解除协议》时，案涉房屋并未张贴封条，因此被上诉人对于案涉房屋已被查封并不知情。且被上诉人中铁置业与伍小芬签订《商品房买卖合同解除协议》是基于伍小芬违约未按时向银行偿还按揭贷款，中铁置业为此承担了保证责任并代其偿还了银行借款的事实，并不存在规避执行的行为；6、因案涉商品房的房款没有付清，且一直处于被上诉人中铁置业的占有状态下，更没有办理权属转移登记，该商品房的占有、使用、收益、处分权能均由中铁置业享有。在中铁置业与伍小芬解除商品房买卖合同后，中铁置业不再受原商品房买卖合同的约束，可以自由处分案涉商品房。故中铁置业对案涉商品房享有足以排除强制执行的民事权益；7、商品房买卖合同解除后，案涉商品房的物权将不会发生转移，预查封的基础已经不存在，依法应予以解除。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求既无事实依据，也无法律依据，故请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。二审法院认定事实：本院二审期间，上诉人未提交新证据。被上诉人提交了编号为NoD52000066727的不动产权证书，拟证明中铁?逸都国际C组团C9栋房屋的产权整体登记在中铁置业的名下，伍小芬实际上已不能取得案涉房屋的产权，法院的查封行为已无意义。上诉人质证称对该不动产权证书的真实性无异议，但对其关联性有异议，认为该产权证只是整栋楼的产权证，不是案涉房屋的产权证，案涉房屋在法院查封期间不能转移。本院审理查明事实与一审认定一致，故对一审认定事实予以确认。二审法院认为，本案争议焦点在于案涉房屋的所有权归属，被上诉人伍小芬对于案涉房屋是否享有可供执行的实体权利。关于上诉人所提“被上诉人伍小芬已经足额缴纳了案涉房屋首付款，并办理了银行按揭贷款及预售登记，中铁置业已经取得了全部房款，依照合同约定案涉房屋产权已归伍小芬所有，被上诉人中铁置业对案涉房屋没有所有权”的上诉理由。经审理查明，在被上诉人中铁置业与伍小芬签订案涉房屋《商品房买卖合同》当日，双方还另行签订了《分期付款协议》一份，对案涉房屋首付款的支付方式进行了另行约定，而伍小芬在签订该《分期付款协议》后仅支付了74380元，其余首付款一直未支付；其次，被上诉人中铁置业虽将案涉商品房的预售合同在贵阳市住房和城乡建设局进行了登记备案，但该登记备案并不产生物权变动效力，在《商品房买卖合同备案表》中登记的买受人即伍小芬不能据此而成为案涉房屋的合法权利人。故上诉人所提该项上诉理由不能成立，本院依法不予支持。关于上诉人所提“被上诉人中铁置业及伍小芬签订《商品房买卖合同解除协议》是在人民法院对案涉房屋的查封期间，违背法律强制性规定，恶意串通损害第三人合法权益，系无效协议，该协议不能转移案涉房屋的所有权”的上述理由。第一，金沙县人民法院在审理原告孔得霖诉萧然（伍小芬）民间借贷纠纷一案时，因无法与萧然（伍小芬）取得联系，故该院依照原告孔德霖的申请对案涉房屋采取了查封保全措施并对该案缺席审理后作出判决。故萧然（伍小芬）对案涉房屋被人民法院查封存在不知情的可能；第二，中铁置业作为房开商，法院在查封其已经出售给被上诉人萧然（伍小芬）的案涉房屋时无需向其通知，也无需其予以配合，故中铁置业对于案涉房屋被法院查封也存在不知情的情形；第三，中铁置业与伍小芬签订《商品房买卖合同解除协议》系因被上诉人伍小芬未按期偿还银行按揭贷款构成违约，银行经了解后认为借款人伍小芬已不具备贷款偿还能力，故要求中铁置业根据《开发商住房贷款合作及担保协议》及《回购协议》的约定进行回购代偿，中铁置业在收到银行《回购通知书》后，代伍小芬偿还了银行按揭贷款，并与伍小芬协议解除了商品房买卖合同，符合本案《商品房买卖合同》的相关约定；第四，本案现有证据亦不能证实中铁置业与伍小芬之间存在明知案涉房屋被查封而恶意串通解除商品房买卖合同，损害第三人合法权益的情形。故上诉人所提该项上诉理由不能成立，本院依法不予支持。关于上诉人所提“被上诉人中铁置业虽向银行偿还了伍小芬的按揭贷款，但并未退还伍小芬的首付款，故中铁置业并没有取得案涉房屋的所有权。回购协议仅能约束银行与被上诉人中铁置业，中铁置业的还贷行为并不必然导致银行对案涉房产抵押权的转移，被上诉人中铁置业对案涉房产无抵押优先受偿权”的上诉理由。第一，在与伍小芬协议解除商品房买卖合同次日，中铁置业向萧然（伍小芬）发出对账函一份，载明双方相互冲抵代偿款、首付款等费用后，中铁置业还应向萧然（伍小芬）支付4688.6元，伍小芬在该对账函上签字确认。故中铁置业与萧然（伍小芬）之间的债权债务关系已经结清；第二，在中铁置业代伍小芬偿还了银行按揭贷款并解除双方签订的《商品房买卖合同》后，银行针对案涉房屋预抵押登记的合同权利已经消灭，案涉房屋的所有权已收归中铁置业所有，案涉房屋在客观上已不可能登记在萧然（伍小芬）的名下，萧然（伍小芬）已不可能取得案涉房屋的所有权。故上诉人所提该项上诉理由不能成立，本院依法不予支持。综上所述，本案案涉房屋的所有权应当归属中铁置业所有，被上诉人伍小芬对于案涉房屋已不享有可供执行的实体权利。上诉人孔德霖所提上诉理由不能成立，本院依法不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人孔德霖承担。再审审理中，申请人孔得霖提交两份新证据：送达回证两份，欲证明房屋查封裁定书萧然已经签收,房屋产权的查封是生效的。房地产估价结果报告一份，欲证明房屋已依法进入执行程序。被申请人贵州中铁置业有限公司质证意见为：对两份证据的真实性无异议，但是达不到证明目的。我们和伍小芬解除合同是基于其房款被银行回收导致合同目的不能实现，我方对送达回证不知情，并非恶意解除。庭审后，申请人孔德霖委托广东盈隆（贵阳）律师事务所律师沈志刚、唐猛作为其诉讼代理人。除上述事实外，其余事实与原判决认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是：伍小芬与中铁置业解除《商品房买卖合同》的行为是否可以对抗法院的查封。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》之规定，人民法院对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋予以查封，从其适用性来看，其查封的对象是被查封人基于一个有效的房屋买卖合同所享有的债权，即房屋交付请求权和所有权移转登记请求权。预查封的目的就是使被查封人保有这个债权，以便将来实现这个债权，取得房屋所有权后。预查封转化为正式查封，便可执行。因此，一旦该项请求权被预查封时，合同的双方当事人均应维持该合同的效力并积极履行，不得通过行使合同约定的解除权或通过协商一致，达成解除协议的方式解除合同。债权人也不得为放弃、转让该项请求权的处分行为。本案中，伍小芬已将房款以自付和按揭贷款方式交与中铁置业，银行办理了抵押预告登记，中铁置业在预售房产办理抵押权登记之前对银行贷款承担阶段性连带担保责任的商品房预售情形下，预售的商品房被法院预查封，中铁置业与伍小芬合意解除商品房买卖合同，不得对抗人民法院的执行，人民法院可以继续执行预售房产。综上所述，再审申请人孔得霖再审理由成立，对其诉请予以支持。原判适用法律错误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款及《最高人民法院关于适用之解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市中级人民法院（2017）黔01民终5263号民事判决;二、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2016）黔0115民初896号民事判决；三、驳回贵阳中铁置业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，由贵阳中铁置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 陈 红审判员 何 艳审判员 赵 曜二〇二〇年九月二十九日书记员 熊唯辛