北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初10597号原告：中铁建物业管理有限公司顺义分公司，住所地北京市顺义区高丽营镇文化营村北（临空二路**科技创新功能区），统一社会信用代码91110113MA001KWK4H。负责人：张亦军。委托诉讼代理人：王乐乐，女，1989年11月23日出生，汉族，中铁建物业管理有限公司顺义分公司员工。被告：文某，女，1984年8月8日出生，汉族，户籍地北京市东城区，现住北京市顺义区。被告：孙某，男，1986年7月27日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，现住北京市顺义区。原告中铁建物业管理有限公司顺义分公司（以下简称中铁物业公司）与被告文某、孙某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，由审判员张莉独任审判，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告中铁物业公司的委托诉讼代理人王乐乐、被告文某、孙某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中铁物业公司诉称：于2015年12月25日办理入住手续。被告于2015年12月25日与“中铁建房地产集团北京浩达置业有限公司”建设单位签署《北京市前期物业服务合同》，并于当日开始为被告提供物业服务。《北京市前期物业服务合同》第八条约定，被告应当在每年的第一天或之前交纳该年度的物业服务费。第二十一条约定，如未按时交纳，应当按照自逾期之日起每日千分之三的标准支付滞纳金。自2017年至今，被告没有向原告交纳任何物业服务费，原告曾以物业费催缴函及委托律师发送律师函的方式向被告书面催缴物业服务费，被告始终拒绝交纳。原告认为，依据《物业管理条例》第七条的规定，按时交纳物业服务费是业主在物业管理活动中应当履行的一项义务。被告是“锦悦嘉苑”业主，原告为被告提供了物业服务，被告拒绝交纳物业服务费，构成违约。原告有权要求被告支付所拖欠的物业服务费及其滞纳金。截止2019年12月31日，被告应当交纳2018年11月20日至2019年12月31日年度物业服务费3180.06元，滞纳金9.5元，合计3189.6元。依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，原告特向法院提起诉讼请求判令：1.被告向原告支付其所拖欠的2018-2019年度物业服务费人民币3180.06元；2.被告向原告支付自逾期支付物业服务费之日起至实际支付之日期间的滞纳金，暂计至2019年12月31日为人民币9.5元，与第一项合计为人民币3189.6元。被告文某、孙某共同辩称：二被告是涉诉房屋房主，房屋面积79.57平方米及欠费年限，收费标准2.99元均认可，未及时交物业费的原因：1.服务不达标，物业人员服务态度差，物业楼长不回复业主信息，仅是催缴物业费，小区卫生环境不达标；2.存在安全隐患，电梯内存在电子广告，且小区内存在裸露电线；3.单元门门禁长期处于损坏状态至今无人维修；4.有各式各样小广告插入房门；5.小区内有乱停车占用消防通道现象；6.自家门禁损坏经物业沟通，其表示不管维修让自行购买；7.2017年我家购买了车库，出口入口、出口等地方造成车辆托底盘，车位无法正常使用，多次与物业沟通，2年均无人解决；8.物业以没有车位为由不让进小区，后说先送进来一位后再把车开出去，但保安就把出入证扣留了，且我方进入小区后发现是有车位的，后我方投诉后遭到保安经理辱骂。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院根据庭审质证情况予以确认。经审理，对本案事实认定如下：文某、孙某系业主，该房屋建筑面积79.57平方米，文某、孙某未交纳2018年11月20日到2019年12月31日期间的物业费共计3180.06元。文某、孙某主张小区物业服务不完善，称楼道多日无人打扫、小区内垃圾车走后污渍一地、地库车位上的泥一年无人打扫、小区内的电子广告存在安全隐患，安装前并未经过业主同意且广告费不知去向、门缝内有人插小广告、业主反映物业服务问题物业推脱不回复、被告家庭门禁坏了向物业报修，物业回复不归其负责、消防车道乱停车、污水井盖无人巡查、无规划建设儿童乐园、车位与合同不符、购买的产权车位弯道托底盘导致被告无法使用地库、物业经理有辱骂被告的行为，文某、孙某提交照片、视频、录音予以证明。中铁物业公司称对于文某、孙某反映的小区环境问题，表示首先拍摄的照片没有时间地点，无法确定为本小区，其次物业保洁上班八小时，楼道楼梯每日清扫2次，上午下午各一次，每周2次清拖楼道楼梯，垃圾车清运后物业及时将遗散垃圾污渍清理干净，中铁物业公司提交照片为证；对于广告费不知去向的问题，中铁物业公司提交公示照片，称其每年3月31日前物业已经将物业收支情况在园区内的每个通告栏公示完成；对于反映插小广告的问题，中铁物业公司称无拍摄时间地点，不予认可；对于被告反映物业不回复问题，中铁物业公司称楼道管家是24小时开机，没有任何不回复业主行为，物业系统上显示业主报修全部处理结束；对于文某、孙某反映其家庭门禁损坏事情，门禁是属于业主户门里的，不在物业服务范围内；对于文某、孙某反应门口楼道灯不良、单元门禁损坏没有报修、污水井无人巡查问题，中铁物业公司称首先被告拍摄的照片不能反映时间地点，无法确定是否为本小区，其次物业巡查时都会及时维修；对于被告反映儿童乐园建设问题，中铁物业公司称规划儿童乐园是为了提升园区品质，已经征集业主意见后经过业主同意后安装，提交征集稿与儿童乐园正式启用的通知照片为证；对于被告反映的车位问题，中铁物业公司称车位暂时开发商还没有向物业移交，且属于产品质量问题，物业公司不予回复；对于有物业保安辱骂被告的行为，中铁物业公司称已经解决完毕，提交系统处理照片为证。上述事实，有当事人陈述、照片、视频以及本院庭审笔录等在案佐证。本院认为：在中铁物业公司提供物业服务的情况下，文某、孙某与中铁物业公司之间形成事实上的物业服务合同关系，故文某、孙某作为房屋所有权人理应按照约定标准交纳相应的物业管理费。现文某、孙某未交纳物业管理费已构成违约，故中铁物业公司要求文某、孙某交纳物业管理费的诉讼请求，具备事实和法律依据，法院依法予以支持。依据被告文某、孙某提交的证据，可以认定原告为小区提供的物业服务存在一定瑕疵，文某、孙某并非恶意拖欠物业费，故对原告主张的滞纳金，本院不予支持，对于物业服务费，本院予以适当酌减。应当指出的是，物业公司与业主应是相互配合而非相互对立的两个主体，物业公司需依合同约定提供相应的物业服务，并不断改进和提高物业服务质量，业主也需对物业服务工作给予必要的理解和支持。就本案而言，本院建议中铁物业公司进一步提高在保洁、消防、安保、绿化等方面的服务水平和管理水平，加大公共设施的维修力度，及时、积极回应业主的合理需求。业主应及时交纳物业费用，遇到问题与物业公司积极沟通，形成物业与业主良性互动的局面，共同营造小区良好的生活环境和运转秩序。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告文某、孙某于本判决生效之日起七日内给付原告中铁建物业管理有限公司顺义分公司自2018年11月20日至2019年12月31日期间的物业费共计3116.5元；二、驳回原告中铁建物业管理有限公司顺义分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告中铁建物业管理有限公司顺义分公司已预交），由被告文某、孙某负担，于本判决生效之日起七日内给付原告中铁建物业管理有限公司顺义分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  张 莉二〇二〇年九月二十九日法官助理  王珊珊书 记 员  张宏云