甘肃省白银市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘04民终962号上诉人（原审被告）：黄雪晴，女，1972年7月27日出生，汉族，住白银市平川区。委托诉讼代理人：范宏生，甘肃明源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王智和，男，1972年12月20日出生，汉族，住白银市平川区。原审第三人：白银市平川中学。住所地：白银市平川区育才路**。法定代表人：王树槐，该校校长。委托诉讼代理人：王进彩，白银长征律师事务所律师。上诉人黄雪晴与被上诉人王智和、原审第三人白银市平川中学房屋买卖合同纠纷一案，平川区人民法院作出（2020）甘0403民初1222号民事判决，黄雪晴不服向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。黄雪晴上诉请求：1、请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、被上诉人与上诉人签订案涉合同时明确知悉房屋概况，不存在重大误解的情形，双方签订的名为房屋买卖协议，实为商铺40年营权的转让协议。2016年8月23日，上诉人与案外人魏中浩、丁玉红(代理人李晓林)、第三人白银市平川中学签订《商铺租赁协议书》，协议约定将第三人平川中学餐饮楼九号商铺房产租赁给上诉人，租赁总价为人民币530000元，租赁期限2016年8月23日至2056年8月22日止。款项交付至户名丁玉红，开户行：工行白银平川支行，卡号6222022704********。上诉人享有该商铺经营权40年，且接受第三人(丙方)管理监督。被上诉人王智和在看到上诉人持有的与魏中浩、丁玉红签订的《商铺租赁协议》后，表示愿意承租案涉商铺，与上诉人商议转租事宜，上诉人告知被上诉人王智和，平川中学餐饮楼建设时上诉人向承建人周文勇投资10万元，周文勇因与魏中浩、丁玉红的债务将承建商铺40年的经营权让与魏中浩、丁玉红，上诉人因在建设期投资了10万元，享有尚铺承租的优先权，被上诉人如果承租，要按照上诉人与魏中浩、丁玉红签订的《商铺租赁协议》向丁玉红交纳租赁费43万元，另外10万元交付给上诉人，以弥补上诉人前期投资的10万元，被上诉人表示同意承租并愿意增加2万元给上诉人，让上诉人将商铺转租给其使用。被上诉人遂于2016年9月5日给丁玉红转账43万元，2016年9月10日，被上诉人王智和向上诉人黄雪晴转账10万元，并拿来事先拟好的《房屋买卖协议》让上诉人签字。上述事实充分说明被上诉人在签订协议时明确知道双方转让的是商铺40年的使用权，而不是所有权，不存在重大误解的情形。也就是协议价款为55万元的原因，但被上诉人至今也没有将剩余的2万元支付上诉人。被上诉人王智和向法庭提交的证据证实:被上诉人将租费43万元转账给了丁玉红，仅将10万元转账给了上诉人。如果上诉人没有前期投资10万元，就不享有租赁优先权，租不到涉案商铺:如果被上诉人没有看到上诉人持有的《商铺租赁协议书》，就不会给丁玉红转账，更不会与上诉人签订协议。2、被上诉人在原审中的诉讼请求是申请解除买卖协议，根据合同法规定，合同的解除权自合同签订之日起一年内行使，被上诉人在合同签订后一年内未行使合同解除权，已丧失申请解除的权利。3、被上诉人在经营中不遵守第三人的管理规定，与第三人发生矛盾，其不想继续租赁商铺经营，意欲解除协议。4、涉案商铺面积118平方米，协议价格为55万元，每平方米购置价格4661元，该价格远低于当时的商铺市场价，不可能是商铺所有权(产权)的转让，只能是经营权。王智和辩称，1、我与黄雪晴是亲戚，在买卖这个房屋时，我确实不知道黄雪晴与案外人魏中浩、丁玉红、第三人平川中学签订的《商铺租赁协议》，她没有如实相告。后来我了解到此房屋属违法建筑。依照《中华人民共和国房地产管理法》第二十八条第六项规定，未依法登记领取权属证书，属于禁止转让的房地产，不得转让。《合同法》第五十二条第五项规定，违犯法律法规的合同属于无效合同。况且这个租赁协议也严重违犯国家法律规定，《合同法》二百一十四条规定租赁期不能超过二十年。最后我一直要求办理房产合法过户手续时候，我才知道黄雪晴刻意隐瞒了争议房屋的权属归平川中学，并不是黄雪晴所有的铺子。黄雪晴只取得了房屋租赁权，她无权处置租赁财产。所以一审法院的判决是正确的。我们之间的房屋买卖是无效的，上诉人的理由无充分事实证据支持。2、我与黄雪晴签订是《房屋买卖协议》，此协议并未出现平川中学这个当事人，事后也没有平川中学对双方民事行为的追认，为此事，我曾经向白银市纪委反映过国有资产管理方面存在的漏洞，以及管理不善的问题，目的就是要杜绝此类现象蔓延，给国家造成不必要的损失。作为原告我在庭审中有变更诉讼请求的权利，庭审中我坚持将原来的申请解除买卖协议变更为法院判令:原、被告签订的房屋买卖合同为无效的合同并没有什么不对的地方，这是原告的真实意思表达，且递交了变更诉讼请求申请书，人民法院围绕原告变更的诉请进行审理，符合《民诉法》的相关规定。综上所述人民法院审理的案件以事实为依据，以法律为准绳，上诉人辩称的是双方签订的名为房屋买卖协议，实为商铺40年经营权的转让站不住脚跟，本案中双方只签订了《房屋买卖协议》，而没有签订房屋经营权转让协议，无论从形式到内容都与经营权转让协议沾不上边，唯独此房屋买卖协议才能反映出案件的原始真相。上诉人并未取得房屋所有权，擅自处分第三人的财产，损害了第三人的权益，那么产生的法律后果只能是无效的协议。白银市平川中学辩称，被上诉人与第三人均没有直接的合同关系，第三人与本案无关；原告的诉讼请求与第三人无关。王智和向一审法院起诉请求：1.依法判决解除原被告之间的买卖协议并判令被告立即退还原告的购房款本金53万元及资金占用利息111300元，合计641300元,第三人承担该款连带给付责任；2.本案诉讼费用由被告及第三人承担。开庭审理中原告变更了诉讼请求，请求确认原告与被告之间的《房屋买卖协议》无效，被告返还原告已支付的房款53万元，该款占用利息111300元，共计641300元，不再主张解除原、被告之间的《房屋买卖协议》。一审法院认定事实：2016年8月23日，甲方（租赁方）：魏中浩、李晓林，乙方（承租方）：黄雪晴，丙方（产权方）：白银市平川中学签订《商铺租赁协议书》，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲方和乙方及丙方在平等、自愿、协商一致的基础上就租赁平川中学餐饮楼商铺房产达成以下协议：一、房屋的基本情况，平川中学餐饮楼一楼商铺；二、租赁商铺价款，玖号商铺总价为人民币530000元，大写伍拾叁万元；三、付款方式及期限，甲乙双方约定在本合同签订之日起10日内一次性交清租赁房款。以交款，打款凭据及收条为准。逾期不交，协议自动作废。租赁期限2016年8月23日至2056年8月22日止。款项交付至，户名丁玉红，开户行，工行白银平川支行，卡号62220227040********。四、交付及交接期限，甲方收到乙方全额租赁款之日起10日交付乙方。五、甲方与乙方签署并交付商铺后，经营管理由丙方负责，卫生、水、电、暖等管理费用向丙方交付。六、权利与义务，甲方与乙方签订并交付之日起，乙方享有该商铺经营权40年，且接受丙方管理监督，如乙方不按时交付租赁费发生违约应承担协议总价10%的违约金。七、争议的解决方式，本协议在履行过程中产生的争议，由双方协商解决，平川中学协助，协商不成的，可依法向当地法院提起诉讼。2016年9月10日，甲方（转让方）黄雪晴与乙方（受让方）王智和签订《房屋买卖协议》，经甲乙双方公平、合理、友好协商，甲方愿将位于平川中学餐饮楼商铺9#，面积118平方米，有价转让给乙方，并达成协议如下：一、该房转让价人民币55万元（大写伍拾伍万元整）；二、付款方式、签协议时乙方付给甲方购房款55万元整，于2016年9月10日前一次性付清，同时甲方将房屋有效手续（产权证/合同书/相关票据）完整交给乙方，房屋使用权全部归乙方所有；三、此协议自甲乙双方达成之后，该房屋属乙方所有，一切与之有关的费用及债权债务均由乙方自己承担，甲方不应由于自身的债权债务问题而牵扯到该房屋；四、该房屋在政策允许可以办理房产手续或过户时，甲方应积极配合乙方提供相关手续，但所产生的费用由乙方承担；五、如果以后该房屋政策性拆除，一切享有权归乙方所有，甲方不得以任何理由参与，但必须积极配合乙方；六、双方达成协议后，互相不得违约，如任何一方违约应承担房款100%的违约金；七、此协议自甲乙双方及证明人签字后生效，乙方享有此套房的合法权益和义务。2016年9月10日，王智和实际向黄雪晴支付53万元，包括王智和给黄雪晴转账10万元，黄雪晴指示王智和以黄雪晴名义给丁玉红转账43万元。黄雪晴收到王智和给付平川中学餐饮楼9#商铺房款后，黄雪晴将该房屋交付给王智和使用。王智和接受房屋后使用至今。一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。本案中涉案房屋属第三人白银市平川中学所有，被告黄雪晴系从魏中浩、李晓林处租赁了涉案房屋，原、被告双方签订《房屋买卖协议》时，被告并未取得房屋所有权，属无权处分，并且在合同签订后未取得房屋所有权也未得到第三人白银市平川中学的追认。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”。原告与被告之间的房屋买卖行为损害了第三人白银市平川中学利益，双方之间签订的《房屋买卖协议》应属无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此原告应向被告返还房屋，被告应向原告返还房屋转让款。原告占用房屋期间应支付合理费用，由于被告并未提起反诉，本案不再处理，可另案处理。综上所述，原告的诉讼请求部分理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第二项、第五十八条、第一百三十二条规定判决：一、王智和与黄雪晴签订的《房屋买卖协议》无效；二、王智和于本判决生效后十五日内返还黄雪晴平川中学餐饮楼9#商铺，面积118㎡；三、黄雪晴于本判决生效后十五日内返还王智和房屋转让款53万元；四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费10214元，减半收取5107元，由黄雪晴负担2553.5元，由王智和负担2553.5元。二审中各方均未提交新证据。二审查明的事实与一审相同。本院认为，首先，从本案上诉人黄雪晴与被上诉人王智和2016年9月10日签订的《房屋买卖协议》的内容来看，该协议系房屋买卖协议而非房屋租赁协议。其次，根据案涉《房屋买卖协议》第四条：“该房屋在政策允许可以办理房产手续或过户时，甲方应积极配合乙方提供相关手续，但所产生的费用由乙方承担。”之约定，能够表明双方签订该房屋买卖协议时，被上诉人王智和对于所购房屋无产权是明知的。黄雪晴与王智和交易房屋系其从魏中浩、李晓林处承租，因此其对于案涉房屋无处分权亦是明知。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第六项规定，“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的；”一审判决依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。”之规定，认定本案所涉《房屋买卖协议》无效，并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，一审判决被上诉人王智和返还案涉房产，上诉人黄雪晴返还被上诉人王智和转让款，处理得当，本院予以维持。综上所述，黄雪晴的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9100元，由黄雪晴负担。本判决为终审判决。审判长  高登云审判员  栾春鹏审判员  魏晓忠二〇二〇年九月二十四日书记员  张 敏