山西省高级人民法院民事裁定书（2020）晋民申1173号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：闫某，住山西省大同市。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：韩某，住山西省大同市平城区。再审申请人闫某因与韩某房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省大同市中级人民法院（2019）晋02民终2205号民事判决，向本院申请再审。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审查，张建军参加合议庭评议，现已审查终结。再审申请人闫某的再审请求为：1.撤销山西省大同市中级人民法院（2019）晋02民终2205号民事判决；2．改判被申请人向再审申请人履行支付违约金61000元的违约责任，赔偿损失8559.16元，并对错误保全冻结再审申请人锦瑞文源6号楼2单元1302号房屋及错误采取法院强制执行造成的精神损失及一系列损失后果承担修复及补偿责任。3．改判被申请人一审诉求归还购房垫付款4万元系无效诉求，判令其另行主张借条权益；4.诉讼费用及保全费用由被申请人承担。事实与理由：（一）原判决认定的基本事实缺乏证据证明。二审判决以“韩某愿意继续购买房屋的情况下，闫某表示不再出售房屋”为由，武断的根据《房屋买卖合同》第九条第一项约定：一方中途毁约的应在毁约之日起三日内双倍返还购房定金给另一方，故闫某应根据合同约定向韩某承担返还双倍定金的违约责任。首先，韩某作为既得利益（再审申请人因外欠大量债务，需要清偿，所以不仅低价卖而且是赔钱卖）的一方，其继续购买房屋的意愿根本上不能代替《房屋买卖合同》中需要履行的责任和义务，也不能代替及弥补其违约的事实。而再审申请人不卖的原因是对方在合同履行期内未履行合同系已经违约，本身有权主张解除合同并要求对方承担违约责任。根据《房屋买卖合同》第五条：甲方应在本合同签订之日向乙方和丙方提供房屋交易所需资料，协助办理上述房屋的公证手续。本合同签订后于2019年5月25日前向大同公证处办理相关公证手续。第六条：丙方应提供良好的中介服务。丙方己将其所知道的出售房屋状况向乙方作充分说明。同时将办理房屋交易手续所需资料、程序以及应缴纳相关费用的种类和标准充分告知甲乙双方。三方约定办理时间内，如乙方超出办理日期视为自动放弃，此房屋定金归甲方所有。第九条违约责任第三款：乙方未按期向甲方付清购房款或甲方未按期向乙方交付房屋的，由违约方给付对方该房屋总房款的百分之十的违约金。对方有权解除本合同，违约方应承担违约责任并对由此造成的损失承担赔偿责任。免责条款第十二条：如因手续问题，政策原因或外界不可抗拒因素导致交易无法进行，则三方无责任解除合同。《中华人民共和国合同法》第四十六条规定：当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。第七十七条：当事人协商一致，可以变更合同，法律行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续，依照其规定。第七十八条：当事人对合同变更的内容约定不明确的、推定为未变更。综上：此合同中已明确约定5月25日前进行公证。超出公证日期即为自动放弃。也就是说自签署之时5月17日生效，自5月25日期限届至时失效。三方对于合同履行期是否推迟并没有明确协商，按照合同法规定，应推定为未变更。那么应根据《房屋买卖合同》中第五条约定5月25日之前未进行公证，其中一方已经系于自动放弃或者违约或者根据免责条款规定三方无责任解除合同。其解除合同的条件无外乎：1.5月25日未进行公证，符合免责条款三方无责任解除合同。2.乙方超出办理日期视为自动放弃，定金归甲方所有，三方解除合同。3．甲方办理日期内中途毁约双倍返还乙方双倍定金，三方解除合同。4．乙方未按期支付房款或甲方未按期交付房屋，违约方给予对方违约金，对方有权解除合同。综上所述：合同中对于各方履行期间责任条款及义务、同时、结合《房屋买卖合同》第四条，就当事人关于合同交易质量、价款、交易方式、时间、地点均己明晰切责任明确。再审申请人闫某已经充分履行了必要的告知义务，对于合同履行期限内未进行公证不存在任何过错，乙方未按合同规定履行支付全部房款的义务，被申请人系己经违约。再审申请人完全有权利依据合同条款依法主张行使解除合同、并要求被申请人韩某承担违约责任。何来二审法官判决书内所说的再审申请人中途毁约？被申请人已经违约成为既定事实，既得利益成为不得，被申请人一审二审中提供虚假证词、辩诉及本身与本案并无关联的证据（借条）混淆视听，将不能公证的违约责任强行推诱在再审申请人身上，而事实上，不能公证的原因是没有网签合同，而没有网签合同的事实再审申请人已经明确告知中介乙方及丙方，也就是韩某显然本身是知情的（《房屋买卖合同》中第四条：剩余房款50000元将来待乙方领取钥匙、办理网签和一手房本后交给甲方，甲方有义务无偿及时配合乙方办理上述领钥匙、办理网签和一手房本。及证据目录微信聊天记录一份）作为中介公司的股东及监事，什么情况可以办理公证什么情况下不能办理公证应该很清楚。而事实上5月25日根本没有公证也完不成公证。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定当事人再订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失，应当承担损害赔偿责任：一、假借订立合同，恶意进行磋商；二、故意隐瞒与订立合同相关的重要事实或者提供虚假情况；三、有其他违背诚实信用原则的行为。事实上5月25日不能完成公证的重大事实，乙方事前并未告知，并为了自己的既得利益在明知无法公证的情况下与再审申请人（危困状态）签署《房屋买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：当事人为自己利益不正当阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。被申请人韩某为自己利益不正当阻止公证条件成就，应视为可以公证；不正当促成因手续问题无法办理公证的，应视为不存在手续问题。而其没有在规定日期支付全款价款即为违约，其应该承担违约责任与赔偿责任。被申请人韩某本身存在重大隐瞒过失行为及违约责任在先，却利用法律手段途径侵害再审申请人的合法权益并试图牟取不正当利益。再审申请人依法提出二审主张解除合同维护己被严重侵害的合法权益的情况下，二审法官武断的以韩某继续愿意购买、闫某拒绝出售为山，作出闫某为中途毁约的判决，根本无根无据，完全违背合同条款的约定及内容，严重侵害再审申请人的合法利益并剥夺了再审申请人的依法解除合同的权利，致使《房屋买卖合同》成为了霸王合同，成了只允许被申请人买和不履行合同义务而不许再审申请人以任何理由不卖和主张解除合同的合同。（二）原判决遗漏或者超出诉讼请求。被申请人一审中提出起诉书中的诉讼请求1，系于扭曲事实、擅自篡改和定义借条（证据）性质。要求返还的标的错误且模糊无法明确。此借条与房屋木身根本无关联。房屋垫付款与借条本身就是两种性质，白纸黑字的证据，被申请人一审二审中关于其的解释及其说法不仅是主观上故意，而且前后矛盾说法不一。其在一审起诉书事实与理山中阐述“原告要求被告归还垫付的40000元，被告也以无钱为由不予归还”是虚假的事实。原判决要求再审申请人返还房屋垫付款，事实上再审申请人从未收到要求返还的房屋垫付款，所以无法返还被申请人诉求标的。其诉求根本错误且无效，应令其另行重新诉求。综上所述，再审申请人的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（十一）项的规定，请求高级人民法院对木案进行再审并依法改判，以维护再审申请人的合法权益。本院经审查认为，本案系房屋买卖合同纠纷。争议焦点问题为：一是本案合同履行中谁是违约责任人；二是原审判决闫某归还韩某垫付款40000元是否适当；三是闫某主张的“韩某应向其支付违约金61000元、赔偿损失8559.16元，并对错误保全冻结房屋及错误采取法院强制执行造成的精神损失及一系列损失后果承担修复及补偿责任”的主张应否支持。关于第一个焦点问题。再审审查中，闫某称，韩某未按合同约定在2019年5月25日前进行公证，为自动放弃，定金应归闫某所有，并应解除合同；闫某已经充分履行了必要的告知义务，不能公证的原因是没有网签合同，而没有网签合同的事实闫某已经明确告知中介和韩某，韩某是知情的，2019年5月25日没有公证也完不成公证”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”。在再审审查中，闫某提交的《房屋买卖合同》和微信聊天记录等证据，不足以证明其将涉案房屋没有网签合同且不能办理公证的事实告知大同市祥居房地产经纪有限公司和韩某，故闫某所称其已经充分履行了必要的告知义务和韩某是知情的再审理由不能成立。本案中，闫某（甲方）、韩某（乙方）和大同市祥居房地产经纪有限公司（丙方）三方签订的《房屋买卖合同》第五条约定：“甲方（闫某）应在本合同签订之日向乙方和丙方提供房屋交易所需资料，协助办理上述房屋的公证手续。本合同签订后2019年5月25日前向大同公证处办理相关公证手续”，但闫某亦未能提供证据证明其在该合同签订之日起至2019年5月25日前向大同市祥居房地产经纪有限公司和韩某提供了房屋交易所需资料并协助办理该房屋公证手续。由此可知，作为负有先履行义务的闫某是违约人，其负有违约责任，原审判决其承担相应的违约责任并无不当，故闫某所称韩某为违约人的再审理由不能成立。关于第二个焦点问题。闫某向韩某借款40000元的事实发生于二人对涉案房屋买卖期间，无证据证明韩某出借4万元的行为系其独立于房屋买卖关系之外而真正出借于闫某的真实意思表示，即该行为并不是实质意义上的借贷关系，而是基于房屋买卖关系的预付行为，对此借款应认定为预付款性质，原审据此判决闫某归还韩某购房垫付款40000元并无不当。韩某向一审法院起诉的诉讼请求第一项即请求法院判令闫某归还韩某购房垫付款40000元，一二审对此作出评判符合法律规定，不属于超出诉讼请求的判决，故闫某此再审理由不能成立。关于第三个焦点问题。如前所述，闫某在合同约定的办理公证事项中负有先履行义务，但其未按约定履行，导致公证未能办理和合同约定内容无法实现，其应承担合同约定的违约责任，现闫某主张“韩某应向其支付违约金61000元、赔偿损失8559.16元，并对错误保全冻结房屋及错误采取法院强制执行造成的精神损失及一系列损失后果承担修复及补偿责任”的诉求，因缺乏事实和法律依据，故对此诉求本院不予支持。综上，再审申请人闫某的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回闫某的再审申请。审判长 刘 英审判员 张建军审判员 仲俊光二0二0年九月三十日书记员 胡 静