北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初14106号原告（反诉被告）：王余涛，男，1971年11月20日出生，汉族，自由职业者，住河北省廊坊市固安县。委托诉讼代理人：周净，北京市中坤律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴全有，男，1964年9月10日出生，汉族，自由职业者，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：丁伟，北京市嘉安律师事务所律师。委托诉讼代理人：林令强，男，1991年10月15日出生，汉族，北京市嘉安律师事务所实习律师。原告（反诉被告）王余涛与被告（反诉原告）吴全有房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王余涛及其委托诉讼代理人周净，被告吴全有及其委托诉讼代理人丁伟、林令强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王余涛向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《北京市房屋租赁合同》；2.被告返还原告押金70080元；3.被告返还原告租金35040元；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年5月19日，原告与被告签订了《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》。被告将北京市丰台区芳菲路60号院2号楼1层126房屋租赁于原告使用。租赁用途为餐饮。每月租金35040元，押2月付3月。2019年5月21日，原告向被告支付押金70080元、租金支付至2020年2月29日。后因疫情影响，自2020年1月31日起原告无法开业经营餐饮，无法实现合同目的。后经原被告协商，2020年3月29日，原告将涉案房屋钥匙交付被告，被告接收了涉案房屋。但截止起诉之日，拒不返还押金及租金。因此，特起诉至法院。被告吴全有辩称，不同意原告诉讼请求。原告一直在使用涉案房屋，至今尚拖欠被告20万元租金未支付，被告没有理由返还原告押金和租金；按照合同约定，原告单方退租的，应支付2个月租金作为违约金。反诉原告吴全有向本院提出诉讼请求：1.被反诉人向反诉人补交2019年5月19日至2019年6月30日租金49536元；2.被反诉人向反诉人补交2019年12月1日至2020年2月29日租金5120元；3.被反诉人向反诉人支付拖欠的租金，自2020年3月1日起至2020年8月4日，以每月租金35040元，每天1152元为计算标准，共计180864元；4.被反诉人承担未按期支付租金的违约金70080元；5.反诉费由被反诉人承担。事实与理由：2019年5月19日，反诉人与被反诉人签订《北京市房屋租赁合同》，反诉人将丰台区芳菲路**院**楼**126房屋出租给被反诉人，租赁用途为餐饮，合同约定房屋每月租金35040元，支付方式为押2月付3月，各期租金支付日期为季付前7天支付下季度房租。合同签订后，反诉人便将房屋交付给被反诉人使用，但被反诉人至今尚拖欠2020年3月之前的部分租金，且自2020年3月其租金一直未交纳。反诉人多次向被反诉人催要租金，被反诉人以各种理由搪塞，时至今日，被反诉人仍然没有补足、交纳租金。综上所述，被反诉人已经违反合同约定，严重侵犯反诉人的合法权益，其应当尽快补交、交纳租金，承担违约责任。故诉至法院。反诉被告王余涛辩称，不同意反诉原告反诉请求，我方于2020年2月29日将涉案房屋钥匙交付反诉原告，不存在后期的租金；双方于2020年2月29日实际解除了房屋租赁关系，不存在补交租金问题；我方租金已经支付至2020年2月29日，也没有违约行为，不同意支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院当庭对证据进行了审核，对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。根据上述证据及当事人陈述，本院认定如下事实：2019年5月19日，吴全有（出租人、甲方）与王余涛（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，约定：“第一条房屋基本情况（一）房屋坐落于北京市丰台区芳菲路60号院2号楼1层126房间，建筑面积96平方米。（二）房屋权属状况：甲方持有房屋所有权证书编号：y2028120，姓名：吴全有。第二条房屋租赁情况及登记备案（一）租赁用途为：餐饮……第三条租赁期限（一）房屋租赁期自2019年5月19日至2024年5月18日，共计5年，甲方应于收到第一季度房屋租金之日起2日内将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字并移交房门钥匙及租房合同后视为交付完成。（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收。结清各自应承担的费用……第四条租金及押金（一）租金标准及支付方式：35040元/每月，每年租金总计：420480元，支付方式：押2月付3月，各期租金支付日期：季付前7天支付下季度房租。（二）押金：租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方……第九条……（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金……”合同签订后，吴全有向王余涛交付涉案房屋，王余涛于2019年5月21日向吴全有支付2019年7月1日至2019年8月30日租金70080元及押金70080元，于2019年8月22日向吴全有支付了2019年8月31日至2019年11月30日租金105120元。2019年11月25日、2019年12月31日、2020年1月12日，王余涛分别向吴全有支付50000元、30000元、20000元。对于上述三笔共计100000元，王余涛称为2019年12月1日至2020年2月29日的租金，吴全有认可收到上述款项，但称还有5120元尚未支付。对此，王余涛称因疫情原因，吴全有已同意免除该5120元。后双方就合同履行发生纠纷，双方微信聊天记录显示：“2019年12月31日吴全有：3万元收到了，还差25000元……这么着吧。你赶紧给我再凑2万，那个5000咱免了……2020年2月29日吴全有：兄弟，我回家商量了，还是按照咱们谈的那样，由于疫情我这边给你合同到期时可以续延免费经营3个月，其他的就按合同规定的履行，下季度的房租交款日期已经过了，请抓紧回复。王余涛：疫情特殊时期，合同终止，你让两月压金退我，有空我让东西撤了，你看行吗。吴全有：这肯定不行，没戏……2020年3月4日吴全有：你不是说不干了吗，桌椅给你两天时间拉走，压金不退，你看着办……2020年3月6日吴全有：你要不进（尽）快搬走，我就找人把它处理了，你不干了，也不能老占着我的屋子，要不咱们就按天算钱，每天多少钱。王余涛：吴老板你好，你限我两天时间，正好赶上疫情，也没找到人，那样吧，所有东西都不要了，你给处理了吧……2020年3月7日吴全有：……再说之前2019年5月19日到2019年8月31日，我给过你40多天的免租期，之后2019年12月到2020年2月的租金我又给你免了5000元，这些是我看在你能长久租我的房子的情况下才给你免的，但现在你才租了9个月，你就说你不干了，我就只能按合同来执行了……”双方均认可2020年2月29日，王余涛将1把钥匙交还吴全有，吴全有称应交还3把钥匙，但未提交证据予以证明。吴全有对该聊天记录真实性认可，但认为因为签合同时约定的是5年的租期，基于一个长期利益考虑，才给的王余涛40天免租期，现在原告提前解除合同，不同意再给原告免租期；关于2019年12月1日至2020年2月29日原告少付的5120元，被告称原告说生意不好，一直拖着不给，威胁其把零头免了，其没有同意，让王余涛和下季度租金一起交。王余涛提交其于2020年3月27日拍摄的照片，证明吴全有在2020年3月份已经将涉案房屋招租，吴全有已经实际占有使用了涉案房屋。吴全有对其真实性不予认可，表示照片中是涉案房屋，贴招租信息的时间大概是3月底4月初，是吴全有贴的，但是没有租出去，王余涛的桌椅板凳还在屋里。庭审中，王余涛表示因为疫情影响，2020年2月份开始就无法营业，吴全有表示2月份政府没有强制停止营业，涉案房屋所在的龙湖广场一直在营业，王余涛在2月份也还在营业。王余涛认为合同约定的违约金条款不合理，请求法院酌减。另查，北京市丰台区芳菲路60号院2号楼1层126房屋（以下简称：涉案房屋）所有权人为吴全有，房屋性质为商品房，用途为零售商业。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求，有责任提供证据予以证明。本案中，王余涛与吴全有签订的《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，当事人均应按合同约定履行自己的义务。现王余涛于2020年2月29日将涉案房屋钥匙交付吴全有，并于2020年3月6日告知吴全有涉案房屋内的个人物品不要了，由吴全有自行处理，故本院确认双方签订的《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》于2020年3月6日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，根据双方的微信聊天记录可以看出，王余涛及吴全有就减免2019年12月1日至2020年2月29日租金5120元达成一致，故吴全有要求王余涛支付该时段租金5120元的反诉请求，于法无据，本院不予支持。王余涛支付涉案房屋租金至2020年2月29日，双方签订的《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》于2020年3月6日解除，故王余涛应支付吴全有涉案房屋2020年3月1日至3月6日的租金。关于2019年5月19日至2019年6月30日涉案房屋的免租期，根据双方微信聊天记录及合同租赁期限可知，吴全有给予王余涛免租期是基于5年的合同租赁期限，现王余涛提前单方解除合同，应就相关免租期支付一定租金。王余涛未按双方签订的《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》约定的支付期限支付涉案房屋2019年12月1日至2020年2月29日租金，构成违约，应承担赔偿责任。本院认为，违约金作为我国合同法中的一种民事责任形式，其以赔偿非违约方的损失为主要功能。当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求法院予以减少。现王余涛认为违约金过高要求法院予以减少。新型冠状病毒疫情对社会经济生活造成一定影响，王余涛在此期间提出解除合同并在本案中提出返还此期间租金的诉讼请求。本院综合考虑新型冠状病毒疫情期间租金减免情况，结合吴全有的实际损失及双方合同履行情况，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定王余涛应支付吴全有违约金、2019年5月19日至2019年6月30日免租期租金以及2020年3月1日至3月6日涉案房屋租金共计70080元。《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》约定租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。根据本院认定，王余涛应向吴全有支付违约金、租金共计70080元，故王余涛要求吴全有返还押金70080元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款的规定，判决如下：一、驳回王余涛的诉讼请求；二、驳回吴全有的反诉请求。本诉案件受理费1201元，由王余涛负担（已交纳），反诉案件受理费1471元，由吴全有负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  谭静琦二〇二〇年九月二十九日书记员  张亚兴