广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初2267号原告：张雄梅，女，1977年12月23日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人:李杨天成，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。被告：郭润文，男，1958年1月18日出生，汉族，住广州市海珠区，被告：郭雅婧，女，2010年2月14日出生，汉族，住广州市荔湾区，法定代理人：陈某，被告郭雅婧的母亲。委托诉讼代理人：梁宇森，广东品峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐春德，广东品峰律师事务所律师。原告张雄梅诉被告郭润文、郭雅婧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员杨美满独任公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李杨天成、被告郭润文、被告郭雅婧的委托诉讼代理人梁宇森到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与李底签订的《房屋买卖合同》；2、判令两被告向原告返还定金20000元；3、判令两被告向原告支付违约金52000元；4、判令两被告向原告支付损失400000元；5、判令两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：案外人李底与被告郭润文为母子关系。2016年12月11日，原告与李底签订《房屋买卖合同》，约定李底向原告出售广州市海珠区南石西东大巷18号房屋，成交价为人民币520000元，原告应于签订合同之日支付定金20000元，剩余房款500000元应于原告与李底双方到税务部门完税及房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清，交易过户手续须于2016年12月30日前完成。合同签订后，原告依照合同约定履行了支付定金的义务，但李底却不幸去世。李底去世后，原告向李底的继承人即被告郭润文要求继续履行合同，完成房屋过户，但被告郭润文以各种理由拖延履行过户义务。2019年10月，被告郭润文声称其并非该房产的唯一继承人，且由于其他继承人不同意出售该房屋，故上述合同已经无法履行。原告认为，根据《中华人民共和国继承法》第三十三条“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务”的规定，李底去世后，两被告未放弃对李底遗产的继承，应当继续履行李底生前的债务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条的规定及《房屋买卖合同》第八条的约定，原告有权要求解除合同，并要求两被告承担返还财产、赔偿损失等违约责任。被告郭润文辩称：母亲李底于2016年12月18日去世。2017年4月、7月，原告分别发函要求与被告郭润文解除合同、退还定金。当时双方对退还款项有争议，而被告郭雅婧太小，房屋退款事宜一直没有处理好。被告郭润文同意解除合同、退还定金，不同意支付违约金和损失。被告郭雅婧辩称：一、涉案《房屋买卖合同》违反法律强制性规定，属于无效合同。涉案土地使用权属于以划拨方式取得的国有建设用地使用权，应当按照法律相关规定依法缴纳土地使用权出让金，并经相关部门批准后才可以进行转让。涉案土地既没有依法缴纳土地使用权出让金，涉案合同也没有经过相关部门的批准，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。二、原告与李底不是同一居民委员会的成员，原告没有涉案土地使用权的受让资格。三、涉案合同无效，原告作为应当具有法律常识的成年人，涉案交易的中介方广州市德才房地产代理有限公司作为专业的居间方，理应清楚土地性质，在合同签订之前应对83岁高龄的李底和原告尽到告知和阐明义务，合同无效应由原告及中介方承担全部责任。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告郭雅婧仅需向原告退还定金，无需向原告支付违约金和赔偿损失。李底于2016年12月18日因脑出血不幸离世，被告郭雅婧继承了涉案房屋50%的份额，只需要向原告退还定金的50%即人10000元，剩余50%的定金应当由被告郭润文向原告退还。经审理查明：据海珠区南石西东六巷14号房屋的档案材料记载，所有权人为李洪，所有权来源为解放前自建；广州市海珠区公证处于1998年12月15日作出（98）穗海证民字第6381号《继承权证明书》，主要内容：李底壹人继承海珠区南石西东六巷十四号房屋；房屋门牌号××年6月16日变更为海珠区南石西东六巷18号。2016年12月11日，李底（甲方、卖方）与原告（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲乙双方经中介方提供独家的中介服务就买卖位于广州市海珠区南石西东六巷18号房的物业达成一致协议；（第一条）该物业建筑面积为47.04平方米，《房地产权证》名称及号码为粤房地证字第C6760857，成交价为520000元，楼款交付方式详见“付款细则”；（第二条）甲方须保证对该物业享有完整所有权，并保证本合同所载有关物业的情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则甲方应承担由此而引起的一切责任（甲方保证该物业没有被查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利）；（第四条）乙方确认在中介方的协助下已查阅该房地产的权属证明文件，并已实地查看及了解，故对该房地产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可，故不得借此拒绝交易；（第八条）甲方签订本合同后不能按本合同约定将该物业售予乙方，应向乙方支付成交价10%的违约金，并退回乙方的所有款项；（第十六条）付款细则：乙方应于签订本合同时支付人民币20000元整作为定金；楼价余款甲乙双方同意按一次性付款方式交付；价款（含定金）共计人民币520000元于甲乙双方到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清，交易过户手续须于2016年12月30号前完成；合同当日乙方已支付20000元整给甲方做为定金；等。同日，李底向原告出具收到涉案房屋定金20000元的收据。据(2017)粤广海珠第8346号《公证书》查明：被继承人郭虾于二○—六年八月七日死亡;被继承人李底于二○一六年十二月十八日死亡；被继承人郭虾、李底死亡后遗有以李底名义登记的，坐落在广州市海珠区南石西东六巷**（《房地产权证》编号：粤房地证字第××号）房屋，上述房屋依法属于郭虾与李底的夫妻共有财产；郭虾、李底生育的子女有郭润棠（已于二○一六年三月二十一日死亡）、郭润威、郭润文、郭瑞冰、郭瑞芳五人；郭润棠生前有两次婚史，郭润棠与其前妻冯燕萍共生育一名子女：郭芷欣，郭润棠与第二任妻子陈某共生育一名子女：郭雅靖；现郭润文、陈某代理郭雅婧表示要求共同平均继承被继承人郭虾、李底的上述遗产，郭润威、郭瑞冰、郭瑞芳、郭芷欣均表示自愿放弃对被继承人郭虾、李底上述遗产的继承权；被继承人郭虾、李底的上述遗产应由郭润文、郭雅婧二人继承；继承后，郭润文、郭雅婧各占有上述房屋的二分之一份额。据查册时间为2020年8月28日的广州市不动产登记查册表记载：海珠区南石西东六巷18号房屋的原产权人为李底，权证号码为6760857号，产权变更，收回原证注销；2017年5月13日产权人登记为两被告，各占1/2，房屋所有权取得方式为继承，建筑面积为47.04平方米，土地使用权取得方式（土地使用权类型）为划拨，登记附注为土地未办有偿使用手续。据广州市公安局于2020年5月19日出具的李底的户籍记录记载，被告郭润文为李底的儿子，被告郭雅婧为李底的孙女。诉讼中，原告表示：购买涉案房屋时中介方将房产证图片出示给我方，但该图片不清晰；其联系不上被告郭雅婧；合同签订时涉案房屋地区房价在11000元/平方米左右，现房价涨至24000元/平方米左右，损失400000元其估算的。被告郭雅婧表示：其取得产权证后，原告在本案起诉前不久要求其继续履行合同，其才知道涉案房屋被出售；如果法院审查认定合同有效，其不同意继续履行合同。本院认为：关于合同效力问题。被告郭雅婧辩称涉案房屋的土地使用权以划拨方式取得，《房屋买卖合同》因违反法律强制性规定而无效。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”上述条文均未明确规定违反该条文的行为无效。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”但该批准、审批行为仅是物权变动的必要条件，并不影响房屋买卖合同的效力。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”据此，是否登记或者交付，只影响物权变动的效力，并不影响合同的效力。因此，被告郭雅婧主张合同无效的理由不成立，本院不予采纳。原告与李底签订的《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同当事人均应按合同约定履行义务。涉案合同于2016年12月11日签订后，原告支付了定金20000元，2016年12月18日李底死亡，根据《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款的规定：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。”两被告继承涉案房屋，故原告与李底就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》的权利义务由两被告承继。涉案房屋土地未办有偿使用手续，原告在签订合同时理应知悉，原告未尽到谨慎审查的义务，对合同存在履行障碍负有责任。而李底收取了20000元定金一周后去世，涉案房屋交易能否继续履行存在不确定性。现原告要求解除与李底签订的《房屋买卖合同》，两被告表示同意，经审查，并无不当，本院予以支持。合同解除后，原告要求两被告退还定金20000元合法有理，本院予以支持。原告要求两被告违约金52000元及损失400000元的诉请，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告张雄梅与李底就广州市海珠区南石西东六巷18号房签订的《房屋买卖合同》；二、被告郭润文、郭雅婧在本判决生效之日起十日内向原告张雄梅退还定金20000元；三、驳回原告张雄梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8380元，由原告负担8025元，两被告共同负担355元。上述受理费已由原告预交，原告同意由两被告在履行本判决书时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨美满二〇二〇年九月二十二日书记员  于悦姗何国卫