广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初6366号原告：洪丽婵，女，1958年12月15日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：陈润婷，广东绿儒律师事务所律师。被告：广州市长风实业有限公司，住所地广州市增城区新塘镇荔新十二路****。法定代表人：黎海东，该公司经理。委托诉讼代理人：梁巨贤，广东华瑞兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡秀英，广东华瑞兴律师事务所实习人员。原告洪丽婵诉被告广州市长风实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洪丽婵的委托诉讼代理陈润婷，被告广州市长风实业有限公司的委托诉讼代理人梁巨贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪丽婵向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的编号为201612271145号的《广州市商品房买卖合同（预售〉》，被告向原告返还购房款571855元以及物业维修资金6079.5元；2、判令被告向原告支付违约金57185.5元；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年12月21日，原告作为买方与被告作为卖方签订了《广州市商品房买卖合同（预售〉》，约定由被告以总价571855元向原告出售坐落在广州东部布匹辅料城荔新十二路96号30幢5层520号的房屋。合同约定被告应当在2019年6月30日前向原告交付案涉房屋；因被告逾期交楼导致原告解除合同的，被告应当在原告解除合同的通知到达之日起10天内退还全部己付款并按照原告己付房款的10%向原告支付违约金。合同签订后，原告己经按照合同约定在签订当天向被告支付全部购房款和缴纳物业维修资金6079.5元。后原、被告双方于2017年1月3日就案涉房屋办理预告登记。但当合同约定的交楼时间届满后，被告未按照合同约定向原告交付房屋。原告经过长达373天的等待无果后，原告于2020年7月8日向被告以邮寄方式送达《催告函》，催告被告在收函之日起5日内向原告交付房屋。但时至原告起诉之日，被告仍未向原告交付案涉房屋。被告的行为己经构成根本违约。原告认为，被告的行为导致双方的合同无法继续履行，其行为已经构成根本违约，其行为严重损害了原告的合法权益，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，特诉请法院判允前列诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告广州市长风实业有限公司辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。理由如下：1、原告现在要求解除合同已经超过了合同补充协议第7条第3款约定的行使解除权的15天期限，不发生解除合同的法律效力。按照该款的约定，如原告未在被告逾期达90天后的15天内要求解除合同，则视为原告选择继续履行合同；而合同法第95条也规定，法律规定或当事人约定行使解除权期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。2、被告已经完成案涉房屋项目大部分的验收手续，即将完成全部验收并交付房屋。被告的逾期行为并不会导致双方合同的目的不能实现；原告没有解除合同的权利和依据。因此原告要求退还房款和维修资金是没有依据的。3、合同补充协议约定的10%的违约金是在原告依照合同约定的期限内解除合同才享有的违约金，现在合同继续履行，原告也不具有解除权，被告无需向原告支付该10%的违约金。本院经审理认定事实如下：2016年12月21日，被告（卖方、甲方）与原告（买方、乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，合同约定：“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的广州东部布匹辅料城商业、办公楼、、地下室D3-1、G4）；商业、办公楼（D3-2）；商业、办公楼（D4）第荔新十二路96号30幢5层520号房……房屋地址：增城市荔新十二路96号30幢520房……第七条计价方式和价款甲方与乙方约定按下列第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米13354.86元，总金额571855元……第十三条房屋交付甲方应当在2019年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.详见本合同附件七《商品房买卖合同补充协议》第七条的约定……”。附件七补充协议约定：“……第七条对《合同》第十四条的逾期交房的违约责任第2种方式的约定：甲方如未按《合同》中约定的时间交房，按逾期时间，分别处理：……（2）逾期超过90日的，乙方有权单方面解除合同，乙方解除合同的，甲方应当在乙方解除合同的通知到达之日起10天内退还全部已付款（但属甲方代付且甲方已代付的款项，则甲方无须退还），并按乙方已付房款的10%向乙方支付违约金。如果乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金（该违约金总额不得超过房款总额的2%）。……乙方选择解除合同的，应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知甲方，否则视为乙方选择继续履行合同。……第二十二条关于解除合同的约定……5、甲乙双方行使解除权的期限为一年（自解除权发生之日起计算）……但甲乙双方另有约定的除外”。合同签订后，原告支付了全部购房款571855元和维修资金6079.5元。2017年1月3日，上述房屋进行了预告登记。2020年7月7日，原告向被告发出《催告函》，内容为，因被告逾期向原告交付房屋，现原告要求被告在收到函件的5日内按照合同约定的交付标准向其交付房屋，若仍拖延，其将通过法律途径解决等。上述函件于2020年7月9日妥投。上述事实有原告提交的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件、发票、存折、《催告函》及其快递材料等予以证明，被告对上述证据真实性无异议，本院对此予以确认。被告向本院提交证据如下：《广州市建设工程规划验收合格证》及附件（穗国土规划验证[2018]488号）、《商业、办公楼（D3-1）竣工验收报告》、《房屋建筑工程质量评估报告》、增城新和自来水有限公司出具的《证明》、《客户受电工程竣工检验意见书》、《通邮申请表》、《人防工程专项竣工验收备案意见》、《门牌确认通知书》及附件、《广州市东部布匹辅料商城、办公室（D3-1、D3-2、D4、D5））地下室G4）、公建（G7）建设项目竣工环境保护验收意见》及环保验收公示截图等，拟证明被告已经完成涉案房屋所在项目工程的大部分验收手续。庭询中，被告确认尚未取得涉案房屋所在工程项目的竣工验收备案。原告主张，其未在合同约定的交付房屋日期届满90天后的15天内向被告主张解除涉案合同；但原告行使的是法定解除权，并非是约定解除权，依据是合同法第94条；同时，原告依据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第43条规定，合同解除权行使期限届满后，对方当事人经催告后仍不履行合同的，守约方依据法律规定行使解除权的，应予支持。本院认为，原告和被告就涉案房屋签订的《广州市商品房买卖合同（预售〉》及附件，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规中的强制性、效力性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。现双方当事人的争议焦点为原告是否享有合同解除权。首先，根据合同约定，被告应于2019年6月30日前将符合交付标准的涉案房屋交付给原告，但被告确认至今未完成涉案房屋所在工程项目的竣工验收，被告逾期交付房屋超过90天，构成违约，原告有权要求解除合同。但根据《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”之规定，又根据《广州市商品房买卖合同（预售〉》附件七补充协议“逾期超过90日的，乙方有权单方面解除合同”、“乙方选择解除合同的，应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知甲方，否则视为乙方选择继续履行合同”之约定，原告未在合同约定的期限内行使解除权，该解除权应归于消灭。其次，原告主张，约定的解除权归于消灭，但其所依据的是法定解除权，即其依据的是《中华人民共和国合同法》第九十四条和《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第43条。上述两规定内容具体如下：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第43条规定“合同解除权行使期限届满或者解除权放弃后，对方当事人经催告仍然不履行合同，守约方主张依照合同约定或者法律规定解除合同的，应予支持”。即，被告迟延履行交房义务，原告的享有法定解除权的前提是经催告后在合理期限内仍未履行。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持”之规定，原告虽在被告逾期交房后的2020年7月7日向被告发出《催告函》，履行了催告义务。但其于2020年7月22日即向本院起诉要求解除合同，未给予对方合理期限。因此，原告主张要求解除涉案合同、退还购房款和维修资金，依据不足，本院不予支持。由此，原告基于解除合同的前提要求被告承担总房价10%的违约金，本院亦不予支持。对于被告应承担的违约责任，原告可另行主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告洪丽婵的全部诉讼请求。案件受理费5076元，由原告洪丽婵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余蓓蓓二〇二〇年九月八日书记员  李慧芳