陕西省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕民终889号 上诉人（原审原告、执行案外人）：刘芸，女，1966年12月26日出生，汉族，住榆林市榆阳区，身份证号码XXXXXXXXXX********。 被上诉人（原审被告）：周建明，男，1967年5月25日出生，汉族，住陕西省绥德县，西安厚丰酒店管理有限责任公司董事长，身份证号码XXXXXXXXXX********。 委托诉讼代理人：周亮，男，1985年11月13日出生，汉族，西安厚丰酒店管理有限责任公司员工，住西安市灞桥区，身份证号码XXXXXXXXXX********。 委托诉讼代理人：吴宇鑫，女，1981年2月6日出生，汉族，西安厚丰酒店管理有限责任公司员工，住西安市莲湖区，身份证号码XXXXXXXXXX********。 原审第三人：陕西银磊房地产开发有限公司，住所地陕西省西安市新城区，统一社会信用代码91610131668662143K。 法定代表人：张和平，该公司经理。 原审第三人（被执行人）：张和平，男，汉族，1960年5月12日出生，住陕西省榆林市榆阳区，身份证号码XXXXXXXXXX********。 上诉人刘芸因与被上诉人周建明、原审第三人陕西银磊房地产开发有限公司（以下简称银磊公司）、张和平案外人执行异议之诉一案，不服西安市中级人民法院（以下简称西安中院）（2020）陕01民初28号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘芸及其委托诉讼代理人田兰，被上诉人周建明的委托诉讼代理人周亮、吴宇鑫到庭参加诉讼。原审第三人银磊公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘芸上诉请求：1、撤销西安中院（2020）陕01民初28号民事判决，改判停止对位于榆林市榆阳区XX城XX路XX号楼XX单元XX室、XX号楼XX单元XX室房屋的执行行为。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、在人民法院查封案涉房产之前，上诉人与李某甲从银磊公司处以物抵债取得的房产签订了《用房屋抵借款协议》，该协议合法有效。2、上诉人在人民法院查封案涉房屋之前已经合法占有该不动产。3、上诉人在人民法院查封之前已经支付了全部购房款。4、上诉人在办理过户登记手续上不存在过错。5、上诉人针对案涉房产的请求权是物权请求权，具有为上诉人乃至新的买房人高某某及其家庭成员提供生活保障的功能，与周建明的金钱债权相比，在伦理上具有一定的优先性。6、本案执行中存在严重的超标的查封行为，损害了上诉人的合法权益。 周建明答辩请求驳回刘芸的上诉，维持一审判决。事实和理由：1、争议房屋2015年12月17日已被法院查封，法院查封在先。2、银磊公司、张和平与刘芸恶意串通，在法院查封之后其房屋购买转让行为无效。3、刘芸并未实际支付购房款，其提供的转账单和收据与被执行人银磊公司没有任何关联，被执行人也没有为其开具收到购房款的税票，无法证明其已经足额交付购房款。4、刘芸异议申请称是以房抵债，但并没有合法有效的法律文书确认该理由。5、刘芸在查封之后办理网签无视法院的执行行为和法律文书，是违法的。即便进行了网签，网签也仅系房地产管理部门对商品房预售的一种行政管理手段，不具有不动产登记簿的公示公信功能。 银磊公司未到庭，其提交书面意见述称，同意刘芸的诉讼请求，请求撤销西安中院（2020）陕01民初28号民事判决，改判停止对位于榆林市榆阳区XX城XX路XX号楼XX单元XX室、XX号楼XX单元XX室房屋的执行行为，依法确认讼争房屋归原告刘芸所有，依法确认银磊公司以房抵债事项。 刘芸向一审法院提出诉讼请求：1、停止对位于榆林市榆阳区XX城XX路XX号楼XX单元XX室、XX号楼XX单元XX室房屋的执行行为；2、确认讼争房屋归原告刘芸所有。3、案件受理费由被告承担。 一审法院经审理查明，周建明与张和平、银磊公司因民间借贷合同纠纷一案，西安中院于2015年12月17日作出（2015）西中民三初字00311-1号民事裁定书，裁定查封、冻结银磊公司、张和平的价值2800万元银行存款或其他财产。同时，作出（2015）西中民三初字00311-1号协助执行通知书，载明查封、冻结银磊公司位于榆林市榆阳二里半的君岳华府房产（预售证号201319）。查封期间，对该财产不得转让、过户、设立他项权利。上述文书送达至榆林市房屋产权管理处及榆林市不动产登记服务中心。西安中院于2016年1月29日作出的（2015）西中民三初字00311号民事调解书，载明：1、银磊公司于2016年2月28日前偿还周建明借款2270万元及利息408.6万元（利息计算至2015年11月2日）及至实际清偿之日的本息，利息计算按照月息1.5%计算。2、张和平对上述债务承担连带清偿责任。3、2014年9月19日所借周建明的50万元，由张和平于2016年4月18日前还清，并支付利息122500元（利息计算至2016年1月28日）及至实际清偿之日的本息，利息计算按照月息1.5%计算。4、案件受理费185864元（周建明已预交）减半收取92932元，由银磊公司、张和平承担。上述民事调解书已发生法律效力，因张和平、银磊公司未按期履行生效法律文书确定的还款义务，周建明向西安中院申请强制执行。西安中院于2018年12月3日作出（2018）陕01执恢209号执行裁定书，裁定续行查封银磊公司名下位于榆林市XX城XX路XX道以南君岳华府的6幢2单元101号房产、6幢2单元301号房产。刘芸作为案外人以上述被查封的房产中包含其享有合法所有权为由，提出执行异议。西安中院经审查作出（2019）陕01执异993号执行裁定书，裁定驳回原告刘芸的执行异议申请。刘芸遂提起案外人执行异议之诉。庭审中，刘芸提供2010年左右与李某甲的收条及转账凭证、以及李某甲向银磊公司股东郭春耀转款凭证等，用以证明刘芸于2010年左右借款198万元给李某甲，李某甲又将款项转至银磊公司股东郭春耀。刘芸提供李某甲分别于2015年2月3日、2015年11月26日与银磊公司签订的《君岳华府购房协议》及结算收据，证明银磊公司无力偿还借款，以房抵债。李某甲于庭审中出庭作证称，认可上述事实，并称与刘芸于2015年11月27日达成抵债协议，用涉案房屋折抵债务。 另查明，刘芸与银磊公司于2016年1月16日签订两份《商品房预售合同》，分别约定刘芸购买由银磊公司开发的君岳华府商住小区6幢2单元101室、6幢2单元301室、建筑面积均为136.17平方、总价分别为626382元、661786元，每平方单价分别为4600元、4860元，支付方式均为一次性付款。2019年11月4日，榆林市住房和城乡建设局出具《网签证明》载明，上述两套房屋均于2016年1月16日已进行网签。 再查明，刘芸于庭审中称讼争房屋均于2015年4月1日与物业公司签订物业管理协议，并实际占有使用，其中6幢2单元101室已于2018年9月4日出卖给高某某。并称自己名下在不动产管理部门登记未登记有其他房产，但未能出示不动产情况查询证明。 一审法院认为，本案审理的焦点为刘芸就位于榆林市榆阳区XX城XX路XX沟XX小区XX幢XX单元XX室、XX幢2单元301室的房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案系案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过总价款的百分之五十”。 本案中，刘芸主张的《君岳华府购房协议》、《以物抵债协议》及《商品房预售合同》是否当然产生不动产物权期待权的保护条件并足以排除对该不动产执行的后果。刘芸称银磊公司因无力偿还其与丈夫的债务，经双方协商一致将本案查封的涉案房屋抵偿给刘芸用于抵偿债务，以证明涉案6幢2单元101室、6幢2单元301室房屋系银磊公司抵与李某乙的借款。其因此认为双方借款合同关系终止，建立商品房买卖合同关系。庭审中，刘芸提供李某甲分别于2015年2月3日、2015年11月26日与银磊公司签订的《君岳华府购房协议》及银磊公司向李某甲出具的结算收据，证明银磊公司无力偿还借款，以房抵债。李某甲于庭审中出庭作证称，认可上述事实，并称与刘芸于2015年11月27日达成抵债协议，用涉案房屋折抵债务。但至此期间，无论在合同签订抑或支付房款等方面，刘芸并未与银磊公司之间形成商品房买卖合同关系，而是自李某甲处债权受让关系。至于刘芸与银磊公司于2016年1月16日签订两份《商品房预售合同》一节，因西安中院已于2015年12月17日查封了涉案房屋，故仍不能证明刘芸与银磊公司在人民法院查封涉案房屋之前已形成合法有效的书面买卖合同法律关系。 至于刘芸提供榆林市住房和城乡建设局出具的《网签证明》，证明讼争两套房屋已于2016年1月16日网签至刘芸名下，以主张其享有该二房屋所有权一节，依照《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书”。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。商品房预售合同网上签约及网上登记备案系商品房预售合同备案的重要方式，仅是房地产管理部门对商品房预售的一种行政管理方式，不具有创设权利的功能，不具有不动产登记簿的公示公信效力，亦不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条：“金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”规定之情形。故刘芸以涉案两处房屋于2016年1月16日网签至其名下而主张享有涉案房屋的所有权，法律依据不足。因此，刘芸之主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定之情形，不足以排除对涉案房屋的执行。 综上所述，刘芸主张停止对涉案房屋的查封并判令涉案房屋归其所有；缺乏事实依据且证据不足，西安中院依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《城市商品房预售管理办法》第十条、《中华人民共和国物权法》第二十条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第三十条之规定，判决驳回原告刘芸的诉讼请求。案件受理费16394元，由原告刘芸负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。除一审提交的证据外，上诉人刘芸提交三组证据，证据一、新产生的电费缴费单4份、物业费缴费单3份，证明上诉人从签订协议后占有到至今是连续。证据二、榆林市不动产登记资料查询结果证明一份，证明101室出售给高某某，高某某名下再无房产。证据三、榆林市不动产登记中心成立的网站新闻截图一份，证明榆林市不动产登记中心成立于2015年12月16日，因机构改革需要一个过程，两、三个月人员和公章才能到位，故从2015年12月16日至12月22日期间，印章使用尚不完备。周建明质证认为，电费缴费单和物业缴费单均系2020年8月31日出具，对真实性及证明目的不认可。对证据三，真实性认可，但是该证据与本案送达无关联。上诉人还申请证人李某甲、高某某出庭作证，证明银磊公司无法偿还债务向李某甲抵偿8套房屋以及地下室，李某甲用其中四套房及两个地下室抵偿从刘芸处的借款198万元，刘芸与高某某签订购房协议约定将101室卖给高某某，高某某已经入住。周建明对证人证言的证明目的均不认可。本院经审查，对榆林市不动产登记资料查询结果证明的真实性予以认定。对榆林市不动产登记中心成立的网站新闻截图的真实性予以认定，但该截图不能反映榆林市不动产登记中心人员公章不完备。对电费以及物业费缴费单，周建明对该证据真实性不予认可，且该证据均产生于2020年，不能以此证据推断案涉房产在查封时的占有情况，故本院对该证据不予采信。对于李某甲、高某某的证人证言，需要结合本案全案案情，分析评判。 本院经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为，刘芸对案涉房屋，即位于榆林市榆阳区XX城XX路XX沟XX小区XX幢XX单元XX室、XX幢2单元301室是否享有足以排除强制执行的民事权益。 首先，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，对于刘芸就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应当根据法律、司法解释对于民事权益的规定，并可在法律、司法解释对此没有明确规定时参照有关执行程序的司法解释的规定加以认定。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”该法律规定解决的是强制执行程序中，无过错不动产买受人权利保护与普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，因此在参照该条规定条件审查刘芸对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益时，应当严格把握该条适用的前提条件，从严审查买受人签订合同、支付价款、合法占有不动产以及未办理过户的原因等事实。 其次，本案中，刘芸基于其与李某甲之间的《用房屋抵借款协议》，主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其在一审起诉状中主张其与李某甲、银磊公司之间以房抵债的行为真实有效，其通过此合法方式支付了案涉房屋的所有价款。起诉状中还载明涉案两套房屋分别于2015年2月3日、2015年11月26日以房抵债签订了购房协议，刘芸于2016年1月16日办理了网签备案手续，刘芸并不知道对案涉房屋于2015年12月22日被查封，即使查封属实，案涉房屋早在此之前已经抵顶给了李某甲，并完成了抵顶手续，并不是原案外人异议裁定陈述的没有签订合法有效的书面买卖合同。从刘芸起诉状中表达的内容，结合刘芸一审中提交的李某甲与银磊公司签订的《君岳华府购房协议》，可以认定李某甲与银磊公司之间就本案案涉两套房产签订《君岳华府购房协议》的时间分别为2015年2月2日和2015年11月26日。在一审诉状中，刘芸提及李某甲在与银磊公司结算后随即将案涉两套抵顶给其并交付使用，但并未述及刘芸与李某甲之间曾签订有落款时间为2015年11月27日的《用房屋抵借款协议》。一审庭审期间，刘芸向法庭提交了上述《用房屋抵借款协议》。综合本案中刘芸一、二审诉请及事实与理由，本案中刘芸与李某甲之间、李某甲与银磊公司之间分别存在两个债权债务法律关系，即刘芸出借给李某甲，李某甲又将该款出借给银磊公司，但从刘芸提交的进账单、存款凭证、收条等证据来看，李某甲收到了刘芸的出借款，李某甲的出借款则是转给了银磊公司的股东郭春耀，至于该笔处借款是否转入银磊公司并无证据证明。本案案涉房屋抵偿债务也与两个债权债务关系相对应，系两次抵债，即银磊公司将案涉房屋抵给李某甲，李某甲再将案涉房屋抵给刘芸。李某甲在二审庭审中陈述银磊公司在对其以房抵债时，除了案涉房屋外，还有地下室，因此，抵债房屋的价值与债权数额是否相符存疑。加之刘芸与李某甲之间存在亲属关系，刘芸未提交其他证据印证其与李某甲之间签订抵债协议的时间，故二者签订的《用房屋抵借款协议》真实性存疑。而刘芸与银磊公司签订《商品房买卖合同》是在2016年1月16日，在执行法院查封案涉房产之后，故刘芸提交的证据不能证明其在法院查封之前就案涉房产已经形成了合法有效的买卖合同。 刘芸主张银磊公司资金短缺向李某甲借款，李某甲又向刘芸借款，刘芸为主张其与李某甲之间有债权债务关系，一审中提交了陕西农村合作银行进账单一份，存款凭证四份，李某甲出具的收条一份，以证明其向李某甲已经实际出借款项。从收条内容看，李某甲收到的是刘芸之夫李某乙北岳庙村君岳华府买地款198万元。故刘芸所提交的证据不足以证明其与李某甲之间债权债务的真实性。另外，刘芸在一审中提交其在2015年6月缴纳物业费和垃圾费的收据以证明其在查封前实际占有案涉房产，与其陈述李某甲在2015年11月26日银磊公司抵偿房屋后立即交付给刘芸，明显存在矛盾。综上，刘芸提交的证据不足以证明其依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条的规定享有能够排除强制执行的物权期待权。 第三，刘芸上诉主张西安中院在执行中存在严重超标的查封行为，不属于本案执行异议之诉的审理范围，本院不予涉及。 综上，刘芸的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16394元由上诉人刘芸负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 魏西霞 审 判 员 张 工 审 判 员 赵 玲 二〇二〇年九月二十七日 法官助理 鹿元兴 书 记 员 高 丹 1