洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0302民初348号原告：李利伟,男,1976年11月1日出生,汉族,住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：刘畅,河南航星律师事务所律师。被告：洛阳住总宇泰房地产开发有限公司，住所地：洛阳市老城区王城大道**。法定代表人：王彦红，该公司董事长。委托诉讼代理人：牛恒超,河南子恒律师事务所律师。被告:河南建业物业管理有限公司,,住所地:郑州经济技术开发区航海东路****楼******法定代表人:张礼辉,该公司董事长。委托诉讼代理人：杨好丽、薄菊梅，北京观韬中茂（郑州）律师事务所律师。原告李利伟与被告洛阳住总宇泰房地产开发有限公司（以下简称宇泰房地产公司）、河南建业物业管理有限公司（以下简称建业物业公司）排除妨害纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李利伟及其委托诉讼代理人刘畅、被告宇泰房地产公司的委托诉讼代理人牛恒超、被告建业物业公司的委托诉讼代理人杨好丽、薄菊梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李利伟向本院提出诉讼请求：1.判令二被告对原告房屋及地下室做防水处理，并对漏水渗水点进行维修，彻底排除漏水渗水妨碍；2.二被告共同赔偿原告经济损失28704元；3.二被告共同支付原告垫付的鉴定费14000元。事实与理由：2012年4月12日，原告李利伟与被告宇泰房地产公司分别签订了《商品房预售合同》及《住总鼎城地下室产权归属声明书》，原告李利伟购买被告宇泰房地产公司位于洛阳市老城区××与××交叉口东北角××单元××房产及编号××地下室，原告李利伟缴纳了相应购房款及1万元地下室款项，后原告对其房屋及地下室进行了装修。原告在使用其购买的房屋及地下室期间，由于被告宇泰房地产公司房屋设计及外部构造方面的原因，每逢雨雪天气，原告房屋卧室、阳台、客厅、卫生间等多个地方出现大面积的渗水甚至漏水，小区内景观湖蓄水及小区内绿化浇水时地下室更是出现大面积积水，导致原告房屋及地下室装修及物品严重损坏，给原告造成了极大损失。原告多次找被告宇泰房地产公司工作人员及河南建业物业管理有限公司洛阳分公司工作人员，协商维修事宜，被告宇泰房地产公司维修人员曾上门查看渗漏原因并维修，但至今尚未排除漏水渗水的妨害，且给原告造成重大经济损失，故原告诉至法院，请求判如所请。被告宇泰房地产公司辩称，被告出售给原告的房屋，在2012年12月份经验收合格，完全达到交房使用要求，交房时不存在质量问题。原告在2012年12月份收房领取房屋钥匙并居住使用，但原告收房后一直拒绝签署收房文件。原告诉状中列举的漏水渗水问题属于防水工程的保修范围，按照建设工程质量管理条例第四十条及房屋建筑工程质量保修办法第七条规定，保修期为5年。从2012年2月份收房到原告2020年3月9日提起诉讼，已经7年多，已经超过防水工程法定5年保修期限。因此，原告第一项诉求因超保修期不能成立；第二项要求赔偿损失也因超保修期且没有依据，不能成立。被告建业物业公司辩称，原告主张的法律关系不明确，被告主体不适格。1.原告如果以商品房买卖合同为基础法律关系，被告不是签约主体，要求被告承担责任无事实和法律依据；2.如果以物业服务合同法律关系要求赔偿，根据原告所述，需要维修的是原告专属的房屋及地下室，被告于2019年1月1日才成为小区的物业公司，物业公司只是对共用部位进行维修管理，对原告专属部分没有维修义务。被告没有违约行为，因此，原告要求被告赔偿损失没有法律依据；3.若以侵权为由要求赔偿，按照原告陈述，损失的发生不是被告造成，被告不是侵权人，与原告的损失没有因果关系，因此原告主张没有事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月12日，李利伟与宇泰房地产公司分别签订了《商品房预售合同》及《住总鼎城地下室产权归属声明书》，购买宇泰房地产公司位于洛阳市老城区××与××交叉口东北角××单元××房产及编号××地下室，李利伟缴纳了相应购房款及购地下室款项1万元。后李利伟对其房屋及地下室进行了装修。李利伟在使用其购买的房屋及地下室期间，发现每逢雨雪天气，其房屋卧室、阳台、客厅、卫生间等多个地方出现大面积的渗水甚至漏水，当小区内景观湖蓄水及小区内绿化浇水时地下室更是出现大面积积水，致使李利伟房屋、地下室装修及、地下室装修及室内物品遭受严重损坏了较大的经济损失。上述情况经李利伟反映后，宇泰房地产公司维修人员曾上门查看渗漏原因并于2014年2月对漏水处进行了维修处理。但之后李利伟发现房屋及地下室渗水、漏水现象仍然存在，多次找宇泰房地产公司及物业公司工作人员协商维修事宜，但未得到有效解决，遂诉至本院。另查明，李利伟所在的小区原由河南佳宇物业管理有限公司提供物业服务，2019年1月1日以后由建业物业公司洛阳分公司提供物业服务。案件审理过程中，经李利伟申请，本院委托河南众惠工程咨询有限公司、洛阳市蓝诚价格评估事务所有限公司对房屋、地下室漏水原、地下室漏水原因及财产损失情况进行鉴定评估咨询有限公司出具的鉴定意见书载明：1、涉案地下室西间北墙、西墙北侧区域墙面存在渗水痕迹，东间东墙、北墙区域见墙面存在渗水痕迹，庭院西墙地面至顶板（现顶板已拆除）高约3805mm区城见墙面有渗水痕迹,经查验,上述渗水墙体均为地下室墙及与地下室外墙交接区城,外侧为地下室回填土层,据此可判断地下室外墙渗水是由于地下室外墙部分防水层失效导致;2、地下室门厅顶、地下室门厅顶板系**厨房底板管检查口未用帽封堵,且该厨房地面未做防水施工,排水管排水时沿检查口流出至地面,因地面未做防水层,当水沿检查口流出至地面后,沿地面向下渗水,据此判断,地下室门厅顶,地下室门厅顶板漏水系**厨房下水管检查口未封堵、地面未做防水所致8-1-201房屋漏水部位均位于造型檐与外墙交接处位置,经现场查验,见造型檐及造型檐与外墙连接处有开裂损坏现象,西南卧外墙型檐上部有明显修补痕迹,可判断该处造型檐修补前有损坏现象,据此判断在遇到雨雪天气时,雨水会经造型檐裂缝处及损坏区域向内部渗水,当水量较大时,会造成1-201房屋室内墙面、顶板出现渗水现象；4、申请人述阳光房东侧框柱顶部向下渗水,造成框柱顶部瓷砖脱落,现场勘验见申请人已进行维修处理,无法查验渗水时的实际情况,故对此项不做判定。鉴定意见：1、涉案地下室西间北墙、西墙北侧区域墙面渗水,东间东墙、北墙区域墙面渗水,庭院西墙区域墙面渗水,是因地下室外墙防水层失效所致；2、地下室门厅顶、地下室门厅顶板渗水下水管检查口未封堵,地面未做防水,地面未做防水所致8-1-201房屋墙面及顶板漏水,是因造型檐及造型檐与外墙连接处有开裂损坏现象所致,当遇到雨雪天气时,雨水会经造型檐裂缝处及损坏区域向内部渗水，当水量较大时，会造成房屋墙面、顶板出现渗水现象；4、关于房屋阳光房东侧框柱顶部向下渗水造成框柱顶部瓷砖脱落，因该处申请人已进行维修处理，无法查验漏水时的实际情况，故对此项不做判定。建议：采取相应加固维修措施，以确保房屋的正常使用。洛阳市蓝诚价格评估事务所有限公司作出的价格评估报告书评估结论：因房屋、地下室渗水给、地下室渗水给李利伟造成的财产损失为28704元支出鉴定费计14000元。本院认为,被告宇泰房地产公司是原告李利伟所购房屋的建设单位，其应对房屋质量负责。本案证据表明，原告李利伟房屋及地下室出现的渗水、漏水并非由原告李利伟的原因所引起。根据《中华人民共和国建设部》颁发的《房屋建筑工程质量保修办法》相关规定及双方签订的《商品房预售合同》约定，原告李利伟所购的房屋、地下室出现的、地下室出现的渗水被告宇泰房地产公司承担维修义务。因原告李利伟遭受的财产损失是由房屋、地下室出现的、地下室出现的渗水故原告李利伟在本案中受到的财产损失由被告宇泰房地产公司承担。综上，原告李利伟要求被告宇泰房地产公司对其房屋及地下室做防水处理，并对漏水渗水点进行维修、要求被告宇泰房地产公司赔偿其经济损失28704元之诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告李利伟起诉时虽然超过了房屋防渗漏五年的保修期，但漏水情况发生在保修期内，原告李利伟多次向被告宇泰房地产公司及物业公司反映未得到解决，无奈诉讼。故被告宇泰房地产公司之原告李利伟房屋漏水已超五年保修期、其不应承担维修义务的辩解意见，本院不予采纳。根据鉴定意见，原告李利伟房屋、地下室漏水是、地下室漏水是房屋自身质量问题所造成的业公司的责任，故原告李利伟要求被告建业物业公司承担责任之诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款第一百零七条及《中华人民共和国建设部房屋建筑工程质量保修办法》第九条第一款、第十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下:一、被告洛阳住总宇泰房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内对原告李利伟鼎城一期第108幢1单元201号房屋及编号为108-1-201B号地下室漏水部位（以鉴定意见书载明的漏水部位为准）维修完毕；二、被告洛阳住总宇泰房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内赔偿原告李利伟财产损失28704元；三、驳回原告李利伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费618元，减半收取为309元，鉴定费14000元，由被告洛阳住总宇泰房地产开发有限公司全部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  刘军杰二〇二〇年九月十七日书记员  郭少谦