北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初9809号原告：鞠宛芸，女，1985年11月5日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。委托诉讼代理人：祝辉良，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京珠江投资开发有限公司，住所地北京市通州区通州工业开发区广通街****楼**401。法定代表人：岳红帅，执行董事。委托诉讼代理人：王龙康，男，该公司员工。第三人：珠海市珠江永益装饰有限公司，，住所地珠海市横琴新区宝华路****-58430（集中办公区）法定代表人：张庆阳，总经理。委托诉讼代理人：杨立涛，男，该公司员工。原告鞠宛芸与被告北京珠江投资开发有限公司（以下简称“珠江公司”）、第三人珠海市珠江永益装饰有限公司（以下简称“装修公司”）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告鞠宛芸的委托诉讼代理人祝辉良，被告珠江公司的委托诉讼代理人王龙康，第三人装修公司的委托诉讼代理人杨立涛，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鞠宛芸向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告返还定金20,000元、押金1,548,162元、租金346,176元，共计1,914,338元及利息；2.要求被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告得知被告售卖位于通州区兴贸三街18号院的珠江四季悦城项目的房屋，原告决定购买时，被告与原告签订了《租赁协议》和《租赁协议之补充协议》，被告称交租金的形式缴纳利息比银行贷款低，缴纳20年。原告共计缴纳1,914,338元。现原告得知被告以租赁名义进行销售的行为，是属于违法行为，已被政府处罚，原告向被告提出退还首付款及利息，但被告一直不予支付。原告无奈之下，选择法院诉讼，以维护自身合法权益。被告珠江公司辩称：不同意原告诉求，请求法院依法驳回原告诉讼请求。在合同没有被法院认定为无效之前是有效的，我们与原告签的协议是真实意思表示，合同是合法有效的，应继续履行，原告主张的政府对我们处罚原因是商改住并不是以租代售，所以我们认为原告主张的理由不符合事实，不足以支撑原告诉求，我们已经履行了合同义务，原告应当按照合同约定支付押金租金及利息。除非原告要求解除合同，但是原告需要按照合同约定支付违约金。原告在租赁物交付使用至今，根据最高院的司法解释，如果合同无效，原告应参照合同的标准支付占有使用费暂计今天是367,010元，如果原告认为合同无效根据合同法的约定各方都有过错，应当双方都承担相应的责任，原告明知自己没有购房资格，购房资格是公开的，原告有重大过错，应当承担百分之五十的过错责任，通州法院之前的判例是认可合同有效的，2017京01**民初3430号。所以法院应尊重我们的意思自治，驳回原告的全部诉求，维护市场的交易秩序。第三人装修公司述称，之前与原告签订了装修协议，但是没有实际履行，原告的诉求与我们没有关系。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2017年3月17日，鞠宛芸（作为乙方）与珠江公司（作为甲方）签订《租赁协议》及《租赁协议之补充协议》。因双方对于上述协议内容并无争议，本院对此不再赘述。合同签订后，鞠宛芸共支付定金、租赁押金、租金共计1,914,338元。2017年5月3日，北京市区两级住建、规土、工商、银监等部门联合约谈珠江公司，并依据《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》作出处理决定，对珠江公司开发资质进行降级并责令其限期整改，整改期间作出暂停网签、暂停拿地资格以及暂停银行授信的处理。本院认为：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鞠宛芸提交的《租赁协议之补充协议》第二条第2款载明，按照本协议的约定，甲方将涉诉房屋以套内建筑面积47,148.57元/m??、总价为3,136,323元的价格出售给乙方。《租赁协议》《租赁协议之补充协议》约定高额租赁押金、较高的租金并约定待鞠宛芸获得购房资格，珠江公司即可以与之签订商品房买卖合同等。珠江公司因涉诉房屋所在的珠江四季悦城项目违规“商改住”并变相销售而被有关部门作出处理。根据上述情况、综合本案案情可以判断，鞠宛芸的实际目的是购买涉诉房屋、珠江公司的实际目的也是将该房屋出售给鞠宛芸。由于鞠宛芸不符合购房条件，故双方签订了《租赁协议》《租赁协议之补充协议》，有意规避购房政策达到“以租代售”的目的。双方的行为，扰乱了房地产市场秩序、损害了社会公共利益。因此双方签订的《租赁协议》《租赁协议之补充协议》应被认定为无效。《租赁协议》《租赁协议之补充协议》被认定为无效后，珠江公司以定金、租赁押金、租金等名义收取鞠宛芸的款项应当予以返还。珠江公司作为专业的房地产开发公司，对房屋销售政策应当比较了解，其在明知涉诉房屋不能销售给鞠宛芸的情况下，为规避政策而选择“以租代售”的方式变相销售，故其对《租赁协议》《租赁协议之补充协议》的无效存在过错。鞠宛芸本意是购买涉诉房屋，然而其选择与珠江公司签订《租赁协议》《租赁协议之补充协议》，可见其对自己不符合购房条件是知情的，故其对《租赁协议》《租赁协议之补充协议》的无效亦存在过错。综合本案案情，根据双方当事人的过错程度，本院对鞠宛芸主张的利息不予支持，与此相应，本院在本案中亦不再从鞠宛芸交纳的租金中扣除部分费用作为涉诉房屋的占有使用费。珠江公司在本案中虽未提出反诉，但经本院释明，其主张就合同无效的后果在本案中一并处理，为切实减少当事人诉累，一次性解决纠纷，本院对于涉诉房屋返还在本案中亦予以处理。《租赁协议》《租赁协议之补充协议》被认定为无效后，鞠宛芸应将涉诉房屋返还珠江公司。《租赁协议》中虽约定为毛坯交房，但实际交房均为统一已装修状态，规格、样式、室内物品品牌、款式、装修价格等鞠宛芸并无选择机会，鞠宛芸虽与装修公司签订有装修改造协议，但鞠宛芸并未实际缴纳装修费用，装修公司亦未向其主张该费用，且装修改造协议所约定的装修价格明显严重偏离正常装修市场价格，据此可以认定鞠宛芸与装修公司达成的装修改造协议并非双方真实意思表示，合同并未成立，装修部分应属鞠宛芸与珠江公司之间合同内容的组成部分。鞠宛芸已实际使用涉诉房屋多时，并已不再由其支付占有使用费，对于返还房屋时装修部分恢复原状所需费用，应属珠江公司经济损失，本院依据双方过错程度，综合考虑装修市场价格、房屋面积、受损程度等酌情予以确定，并在珠江公司返还款项时予以扣除。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告鞠宛芸与被告北京珠江投资开发有限公司于2017年3月17日签订的《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》无效；二、被告北京珠江投资开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告鞠宛芸定金、租赁押金、租金等共计1,914,338元，扣除装修恢复原状费用18,000元，再退还1,896,338元；三、原告鞠宛芸于本判决生效之日起七日内将北京市通州区兴贸三街18号院7号楼1单元9层909号房屋腾退给被告北京珠江投资开发有限公司；四、驳回原告鞠宛芸的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,015元，由原告鞠宛芸负担81元（已交纳）；被告北京珠江投资开发有限公司负担10,934元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 秦 玲二〇二〇年九月二十九日书记员 孟令蕊