广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终6160号上诉人（原审被告)：佛山市南海区*******井一股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区。负责人：李志全。委托诉讼代理人：胡敏理，广东金舵律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：梁彩云，女，汉族，住广东省佛山市南海区。被上诉人（原审原告)：梁善云，女，汉族，住广东省佛山市南海区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：何嘉欣，广东南天明律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：潘永生，广东南天明律师事务所律师。上诉人佛山市南海区*******井一股份合作经济社（以下简称南井一经济社）因与被上诉人梁彩云、梁善云合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初30977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。南井一经济社上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判南井一经济社与梁彩云、梁善云继续履行《集体土地使用权长期出让协议书》；3.判决梁彩云、梁善云承担本案一审及二审案件受理费。事实与理由：一审判决认定南井一经济社与梁彩云、梁善云签订的《集体土地使用权长期出让协议书》合法有效的情况下，不仅判决支持梁彩云、梁善云无故解除协议的请求，还判决南井一经济社向梁彩云、梁善云返还土地出让款及以该本金为基础计付的利息，严重违反了《中华人民共和国合同法》的诚实信用原则及公平原则，损害了南井一经济社及全体村民的合法权益，依法应予以撤销。一、南井一经济社就《集体土地使用权长期出让协议书》的主要内容及地块的现状及性质等履行了充分的告知义务。（一）《集体土地使用权长期出让协议书》的主要内容已经公示告知。涉案集体土地建设用地使用权及地上房屋使用权是由南井一经济社经内部公开招标的形式在本集体经济组织成员内确定使用权人，在招标公告的“竞投须知”第（6）明确“南井一经济社将地块交付给中标人使用，但不能为中标人办理土地证，如中标人尝试办理土地证手续，南井一经济社协助办理，一切费用由中标人承担。”第（7）点明确“中标人如需对地块进行改建，南井一经济社不给予办理报建手续，但中标人必须按照大沥镇规定的建筑设计要求进行施工。”该竞投须知的第（6）点、第（7）点对应的即《集体土地使用权长期出让协议书》的第三点及第六点。（二）南井一经济社就涉案集体土地建设用地使用权的现状及性质亦在公告时充分告知所有竞投人。南井一经济社对涉案集体土地用地使用权公开招标时，就该土地的地上建筑物的房产证信息予以公示。另外双方在2016年10月21日签订《集体土地使用权长期出让协议书》时，南井一经济社依约将涉案集体土地建设用地使用权证原件及地上房屋所有权证原件交付给了梁彩云、梁善云。梁彩云、梁善云作为本村村民，知悉涉案集体土地的现状，并在明确知晓土地及房屋的性质的情况下与南井一经济社签约，南井一经济社并不存在隐瞒梁彩云、梁善云的情况。综上，南井一经济社就《集体土地使用权长期出让协议书》的内容不仅进行了公示，且签订时亦未对该内容予以修改，已充分履行了告知义务。二、梁彩云、梁善云是在清楚知悉涉案集体土地建设用地的现状及性质的情况下参与竞投，其应遵循诚信原则履行双方协议。南井一经济社就涉案集体土地用地使用权公开招标时，对该地块设置的出让底价为3500元/㎡，因参与竞投村民较多，在经过多轮报价后，最终梁彩云、梁善云以6900元/㎡竞得涉案地块。该竞拍过程也充分说明梁彩云、梁善云作为完全民事行为能力人，就竞投涉案集体土地用地使用权是经过深思熟虑的，是对该地块的现状及作为竞投人的权利义务有了充分理解并予以接受后方才参与竞投的。鉴于《集体土地使用权长期出让协议书》合法有效，且是双方真实的意思表示，梁彩云、梁善云遵循诚信原则履行双方协议。三、《集体土地使用权长期出让协议书》不存在合同目的无法实现，可依法解除的情形。（一）梁彩云、梁善云单方提出的建房目的不能实现并不属于合同目的不能实现的情形。南井一经济社是将涉案土地使用权按现状出让给梁彩云、梁善云使用，双方在签订《集体土地使用权长期出让协议书》时，梁彩云、梁善云并未告知过南井一经济社要在涉案地块上建房，南井一经济社不可能知悉梁彩云、梁善云竞投涉案土地的用途是用于建房。从协议书签订履行至今已超过三年，梁彩云、梁善云至起诉时方以无法建房为由主张解除合同，这显然不符合双方签订协议书时的真实意思表示。一审法院以梁彩云、梁善云单方主张的解除协议的理由便推断合同目的不能实现，并判决解除《集体土地使用权长期出让协议书》，显然违背了双方应遵循的诚实信用原则，侵害南井一经济社作为守约方及诚信方的合法权益。（二）梁彩云、梁善云提出的理由并非法定解除合同的事由。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。根据该法律规定，导致合同目的不能实现的前提之一是：不可抗力或当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为的。一审法院在判决书中认定梁彩云、梁善云主张的《集体土地使用权长期出让协议书》第六条无效不存在法定事由，对该诉请不予支持，即南井一经济社不协助梁彩云、梁善云办理报建手续并不存在违约。因此，本案既不存在不可抗力的情形，南井一经济社亦不存在延迟履行义务或者存在其他违约行为的。四、一审法院判决梁彩云、梁善云所产生的资金占用损失用于抵消南井一经济社就涉案土地的空置损失，并判决南井一经济社以土地出让价款为本金向梁彩云、梁善云支付利息明显违反公平原则。综上所述，《集体土地使用权长期出让协议书》是合法有效的合同，亦不存在法定解除的情形，南井一经济社已履行完毕协议书约定的相关义务，梁彩云、梁善云应继续履行《集体土地使用权长期出让协议书》。梁彩云、梁善云辩称，一、南井一经济社出让的土地并非宅基地，无法实现梁彩云、梁善云的建房目的。南井一经济社发布的《宅基地使用权招标公告》及双方签订的《成交确认书》均明确表明案涉土地为用于自建房建设的宅基地，可长期使用，但实际情况却是：案涉土地为仓储用地，土地用途仓库。南井一经济社出让的土地性质明显与公示及约定的不符，属违约行为。二、南井一经济社不履行变更登记的义务致使梁彩云、梁善云无法正常利用土地、实现建房目的。南井一经济社作为案涉土地的所有权人，其出让土地使用权理应履行土地使用权变更登记的义务，但南井一经济社却在《集体土地使用权长期出让协议书》第六条规定不协助办理报建手续。在案涉土地上没有建筑物，地块为空地的前提下，南井一经济社不协助梁彩云、梁善云办理变更登记，梁彩云、梁善云无法正常利用案涉土地，建房的目的更不能实现。三、南井一经济社的违约行为致使梁彩云、梁善云无法正常利用土地，但南井一经济社却一直占用梁彩云、梁善云的土地出让款，至今仍不予退还，南井一经济社应对梁彩云、梁善云造成的损失承担责任。综上，南井一经济社的上诉请求没有事实与法律依据，请求二审法院依法驳回其上诉。梁彩云、梁善云向一审法院起诉请求：1、解除梁善云、南井一经济社签署的《竞投成交确认书》及梁彩云、梁善云与南井一经济社签订的《集体土地使用权长期出让协议书》；2、南井一经济社向梁彩云、梁善云返还土地出让款301647.3元及支付利息（以301647.3元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从起诉之日起计至实际清偿之日止）；3、请求确认梁彩云、梁善云与南井一经济社签订的《集体土地使用权长期出让协议书》的第六条无效；4.南井一经济社承担本案诉讼费等全部费用。一审法院认定事实：2016年8月12日，南井一经济社张贴《关于表决结果的公示》，载明：南井一经济社18岁以上有表决权的成员有180人，经过民主表决，同意《河东南井一经济社集体土地使用权长期出让表决书》的共165人，不同意的共7人，弃权的共8人，同意率为91.67%，超过规定人数比率，表决通过。2016年8月15日，南井一经济社发布《宅基地使用权招标公告》：南井一经济社有集体土地共4宗（其中包括涉案③号地块，门牌地址：474号），现将其土地使用权进行出让，作宅基地使用。竞投会议时间为2016年8月31日上午10时。③号地块按实量面积出让43.717㎡，底价3500元/㎡，竞投保证金5万元。中标人即场签订《成交确认书》，并在9月9日前交清所有地块出让款。中标人交清所有地块出让款后，与南井一经济社签订《土地使用权出让协议书》。③号地块，在2017年1月1日前交付使用。南井一经济社将地块交付给中标人使用，但不能为中标人办理土地证，如中标人尝试办理土地证手续，南井一经济社协助办理，一切费用由中标人承担。中标人如需对地块进行改建，南井一经济社不给于办理报建手续，但中标人必须按照大沥镇规定的建筑设计要求进行施工。中标人在施工开线时，必须由南井一经济社的社委会成员及河东村建办人员现场监线，符合建筑设计要求后才能施工，等。2016年8月31日，梁善云与南井一经济社签订《竞投成交确认书》：梁善云在2016年8月31日举办的南井一经济社集体土地使用权长期出让竞投会中，竞得③号地块，竞投地块使用权出让面积为43.717㎡，成交价6900元/㎡，等。2016年9月5日，南井一经济社出具收据确认梁善云依约向南井一经济社支付了土地出让款301647.3元。2016年10月21日，梁善云、梁彩云（乙方）与南井一经济社（甲方）签订《集体土地使用权长期出让协议书》约定：甲方有位于南井村474号的集体土地使用权面向南井村户籍的村民进行长期出让使用，经公开招投标，乙方竞得③号地块（门牌地址：474号、土地证号：南府集建字（89）第1xxx**、地籍号：0xxxxx8、房屋所有权证号：粤房字第2xxxx**），实际出让面积为43.717平方米，每平方米成交价为6900元，地块总出让款为301647.3元。甲方必须在2017年1月1日前，将上述集体土地及地上物业交付给乙方，乙方享有上述集体土地的长期使用权，享有地上物业的所有权。甲方将土地证、房产证的原件移交给乙方，但不能为乙方办理过户，如乙方尝试办理过户手续，甲方协助办理，所产生的一切费用由乙方负责。乙方如需对上述地块进行改建，甲方不给予办理报建手续，但乙方必须按照大沥镇规定的建筑设计进行施工，乙方在施工开线时，必须由甲方的社委会成员及河东村建办人员现场监线，符合建筑设计要求后才能施工。施工期间，乙方必须做到文明施工、安全施工，发生任何安全事故，责任由乙方负责，甲方不负任何连带责任，乙方在施工过程中必须接受甲方的监督。建筑设计要求如下：（1）建筑总高度不超过12米，建筑总层数不超过3层。（2）冷项退缩尺寸见附图，等约定。另查，涉案土地坐落于佛山市南海区某某社区*委会，权利人为佛山市南海区*********井一股份合作经济社农民集体，土地性质为集体建设用地，土地用途仓库，土地类别为仓储用地，登记证号为南府集建字（89）第1xxxx7号。诉讼中，梁彩云、梁善云、南井一经济社双方确认签订《集体土地使用权长期出让协议书》时，涉案土地没有上盖房屋、只有围墙；梁彩云、梁善云称涉案土地一直闲置未进行建设。2019年11月26日，梁彩云、梁善云提起本案诉讼。一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，集体经营性建设用地经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上村民代表同意，可以通过出让、出租等方式交由单位或个人使用，涉案土地为集体经营性建设用地，且已通过村民会议三分之二以上村民同意，故梁彩云、梁善云、南井一经济社签订的《集体土地使用权长期出让协议书》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。南井一经济社在《宅基地使用权招标公告》载明出让的土地作宅基地使用，并注明了建设规定，梁彩云、梁善云、南井一经济社签订的《集体土地使用权长期出让协议书》亦约定了建筑设计要求，再结合梁彩云、梁善云、南井一经济社双方确认梁彩云、梁善云竞得涉案土地时，其上仅有围墙并无其他建筑，故梁彩云、梁善云势必进行建设才能使用涉案土地，建设需经办理规划报建手续才能进行，而《集体土地使用权长期出让协议书》约定南井一经济社不协助办理报建手续，南井一经济社诉讼中称其仅系将涉案土地交由梁彩云、梁善云长期使用并非转让，事实上涉案土地确未办理变更登记权属人为梁彩云、梁善云，南井一经济社作为涉案土地权属人，理应协助梁彩云、梁善云办理报建等手续以保证梁彩云、梁善云正常使用涉案土地。南井一经济社不协助办理报建手续，导致梁彩云、梁善云无法使用涉案土地，梁彩云、梁善云的合同目的无法实现，梁彩云、梁善云以此要求解除双方签订的《集体土地使用权长期出让协议书》，理据充分，一审法院予以支持。签订《集体土地使用权长期出让协议书》后，南井一经济社有涉案土地空置损失，梁彩云、梁善云一次性支付出让款予南井一经济社亦产生了资金占用损失，一审法院酌定双方上述损失相抵消，合同解除，南井一经济社应返还全部出让款301647.3元予梁彩云、梁善云。梁彩云、梁善云主张从起诉之日起至实际返还出让款之日止计付利息，合理有据，一审法院予以支持，一审法院酌定南井一经济社以301647.3元为本金，从2019年11月26日起至实际清偿之日止按年利率4.35%计付利息予梁彩云、梁善云。梁彩云、梁善云主张确认《集体土地使用权长期出让协议书》第六条的约定内容无效，但未举证证明存在确认无效的法定事由，一审法院对该诉请，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决：一、解除梁善云与南井一经济社于2016年8月31日签订的《竞投成交确认书》及梁善云、梁彩云与南井一经济社于2016年10月21日签订的《集体土地使用权长期出让协议书》；二、南井一经济社应于判决发生法律效力之日起十日内返还土地出让款301647.3元及以该款为本金从2019年11月26日起至实际清偿之日止按年利率4.35%计付计息予梁彩云、梁善云；三、驳回梁彩云、梁善云的其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费2912.36元，（梁彩云、梁善云已预交），由梁彩云、梁善云负担1456.18元，由南井一经济社负担1456.18元并应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳，逾期交纳的，一审法院依法强制执行。梁彩云、梁善云多预交的1456.18元，在判决生效后经梁彩云、梁善云书面申请，一审法院予以退还。二审期间，南井一经济社、梁彩云、梁善云均未向本院提交新证据。经审理,本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案围绕诉辩双方意见，二审审查的焦点为：梁彩云、梁善云提请解除案涉《竞投成交确认书》《集体土地使用权长期出让协议书》，并要求南井一经济社返还已支付的土地出让款及计付利息依据是否充分。南井一经济社上诉主张其对涉案土地使用权进行公开招标时已就涉案集体土地使用权的现状及性质在公告上告知所有竞投人，对该地上建筑物的房产信息予以公示，签订《集体土地使用权长期出让协议书》时，也将该土地使用权的原件及房产证原件交付梁彩云、梁善云，其不存在隐瞒的情况，也不存在梁彩云、梁善云合同目的不能实现的情况，梁彩云、梁善云无权要求解除上述合同及退还出让款。梁彩云、梁善云不予认可，认为上述合同均明确涉案土地用于自建房的建设，可长期使用，但实际上涉案土地为仓储用地，土地用途为仓库，出让的土地性质与公示及约定不符，其提请解除合同及要求南井一经济社退还出让款正当合法。经审查，本院认为，南井一经济社就涉案土地使用权出让发布的招标公告中，明确含涉案土地在内的土地使用权出让系用于作宅地基使用，并注明建设高度、层数的要求，而后双方签订的《竞投成交确认书》，再次对招标公告内容予以确认。其后，双方签订的《集体土地使用权长期出让协议书》中，亦约定了建筑设计要求。梁彩云、梁善云作为竞投方，有理由相信涉案土地属于宅基地并可用于建设。而后南井一经济社向梁彩云、梁善云交付的涉案土地，登记用途为仓库，土地类别为仓储用地，与原招标公告约定的土地性质及用途明显不同，有悖梁彩云、梁善云竞投涉案土地之合同目的实现，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的….”一审法院准许解除案涉《竞投成交确认书》《集体土地使用权长期出让协议书》，并判令南井一经济社返还已支付的土地出让款及从2019年11月26日起至实际清偿之日止按年利率4.35%计付利息予梁彩云、梁善云理据充分，本院予以维持。南井一经济社上诉主张其不可能知悉梁彩云、梁善云竞投涉案土地的用途用于建房，其亦不存在迟延履行义务或其他违约行为，梁彩云、梁善云无权解除上述合同及退还出让款理据不足，本院不予支持。综上，南井一经济社的上诉请求理据不足，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2912.36元，由上诉人佛山市南海区*******井一股份合作经济社负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年九月一日法官助理  杨全欣书 记 员  周英洋