山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终4192号上诉人（原审被告）：山西广兴房地产开发有限公司，山西省太原市小店区平阳路113号1幢303号。法定代表人：程国刚，总经理。委托诉讼代理人：杨伟，山西国韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：王佳丽，山西国韵律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：张星宇，女，1995年8月2日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：王爱芳，山西艾伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李渊鑫，山西艾伦律师事务所律师。原审第三人：中国建设银行股份有限公司太原分行，住所地山西省太原市迎泽区青年路********。委托诉讼代理人：韩枫，山西鼎谦和律师事务所律师。上诉人山西广兴房地产开发有限公司因与被上诉人张星宇及原审第三人中国建设银行股份有限公司太原分行房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2020）晋0109民初2165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。山西广兴房地产开发有限公司上诉请求：撤销太原市万柏林区人民法院作出的（2020）晋0109民初2165号民事判决，依法改判。事实和理由：原审法院认定事实不清、适用法律不当。上诉人延期交房系因政府环保政策调控所形成的，该调控行为应属于不可抗力和不可预测事由。上诉人延期交房存在法定的免责事由。上诉人与被上诉人就位于太原市万柏林区“广兴国际”项目内的商铺签订了《商品房买卖合同》，合同中约定上诉人交房日期是2019年3月31日前。然2018年《京津冀及周边地区2018-2019年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》“征求意见稿发布，意见稿明确，要求各地在9月底前明确具体完成错峰生产方案制定工作，要将错峰生产方案细化到企业生产线、工序和设备，企业错峰生产的基准产能以2018年9月产能计。采暖季限产时间：2018年10月1日至2019年3月31日。主要范围：北京市，天津市，河北省石家庄、唐山、邯郸、邢台、保定、沧州、廊坊、衡水市，山西省太原、阳泉、长治、晋城市，山东省济南、淄博、济宁、德州、聊城、滨州、菏泽市，河南省郑州、开封、安阳、鹤壁、新乡、焦作、濮阳市”等政府环保政策性文件的调控，导致建设施工场地全而停工及建设所需材料的断供，才使得上诉人建设开发的“广兴国际”项目施工期延长的，不得已上诉人对建设施工单位的工期也进行了顺延。涉案房地产项目工期的顺延系由不可抗力和不可预测事由造成的，上诉人延期交房存在法定的免责事由。二、被上诉人要求解除《商品房买卖合同》的诉请是不符合法律规定及双方合同约定的，上诉人的合同解除权已经消灭。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中约定交房的时间为2019年3月31日。然2019年3月1日上诉人就向被上诉人送达了《延期交房通知书》，2019年7月10日送达了《交房通知书》。被上诉人在《延期交房通知书》中，明确载明了延期交房的原因及准备交房的时间，然被上诉人无视因政府环保政策调控所造成上诉人延期交房的客观不可预测及不可抗力的因素，单方面提出解除《商品房买卖合同》的要求不仅破坏了合法交易秩序的稳定性，同时给上诉人也会造成不必要的经济损失。2019年3月1日上诉人向被上诉人送达了《延期交房通知书》，被上诉人收到后并未对此提出过任何异议，直到2020年4月19日，才向上诉人提出解除合同的要求，根据最高人民法院发布《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用问题的解释》规定“法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”被上诉人的解除权已经消灭。三、原审法院判令上诉人偿还被上诉人的贷款利息及第三人剩余银行贷款本金及利息于法无据。上诉人与被上诉人签订的是《商品房买卖合同》，被上诉人与第三人签订的是《借款合同》，这是两个主体关系独立、法律关系独立的民事法律行为。被上诉人的贷款买房的方式及所产生的贷款利息与上诉人是无关的。即使认定被上诉人存在经济损失，原审法院依据上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》中的违约条款，已判令上诉人承担了违约金的赔偿，同时还判令上诉人承担被上诉人贷款期间的银行利息。上诉人认为原审法院既让上诉人承担违约金赔偿，又让上诉人承担被上诉人贷款期间的银行利息的判定，有悖于与民法通则及合同法中关于违约金承担的基本原则。综上所述，上诉人认为原审法院对本案查明及认定的事实不清、适用法律不当，故提出上诉，请二审人民法院在查明本案客观事实后依法改判。张星宇辩称，1、答辩人向上诉人发出解除合同通知书时，上诉人明确表示同意，双方只是因为退款问题未达成一致协议，上诉人提出上诉是为了拖延时间，浪费司法资源。上诉人不存在延期交房免责事由。上诉人提及的大气污染综合治理攻坚行动方案在2018年9月28日就已经发布，发布时房屋主体已经建成，案涉合同是在该方案发布之后才签订的，上诉人签订合同时承诺的交房时间已经有了相应的预见。2、上诉人根本性违约，答辩人有权解除合同。3、上诉人存在欺诈行为。4、涉案房屋存在严重质量问题，至今未竣工验收，根据最高人民法院审理商品房买卖合同适用法律若干解释规定，被上诉人有权解除合同，要求赔偿违约金。5、张星宇发出解除合同通知书，上诉人已经签收快递，本案合同应当解除。6、答辩人为购房而支付的贷款利息及剩余银行贷款本金及利息应当由上诉人偿还。中国建设银行股份有限公司太原分行述称，1、第三人在本案中不存在任何过错，上诉人与被上诉人之间是否具备解除合同的条件第三人对此不清楚，希望法院查明事实，公正判决；2、第三人按照借款合同约定向指定账户发放贷款，按照借款合同以及与上诉人签订的保证合同约定，无论是借款人还是上诉人都应当对第三人发放的贷款承担偿还贷款本息义务。张星宇向一审法院提出的诉讼请求：1、判令解除张星宇与山西广兴房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》；并依法判令山西广兴房地产开发有限公司返还张星宇购房首付款152603元、双倍返还定金2万元，按揭房款本息47254．32（暂计至2020年5月1日）、营销服务费2万元、维修基金5199元、办证费600元，并向张星宇承担违约金5326．03元；2、判令解除张星宇与中国建设银行股份有限公司太原分行签订的编号为《个人住房（商业用房）借款合同》，剩余按揭贷款本息（自2020年6月1日起至2038年10月15日）由山西广兴房地产开发有限公司偿还；3、本案诉讼费由山西广兴房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：2018年10月7日甲方山西广兴房地产开发有限公司与乙方张星宇签订《认购确定书》，约定：乙方认购房屋为广兴·巅峰国际A1616A号楼，建筑面积为57．77平方米，单价为9219．3元／㎡，总价：人民币532603元，交付定金1万元整，付款方式选择按揭，同时约定乙方在签订本认购书之日其七日内携带本人认购确定书、本人身份证及签约金暨人民币152603元（不含定金）到售楼中心付款。同日，张星宇通过中国建设银行向山西广兴房地产开发有限公司转账支付了定金1万元。2018年10月13日，张星宇通过中国建设银行向山西广兴房地产开发有限公司转账支付首付款152603元。同日，张星宇通过中国建设银行向山西仁江房地产经纪有限公司交纳营销服务费2万元。2018年10月27日，出卖人山西广兴房地产开发有限公司与买受人张星宇签订了合同编号为20180087450号的《商品房买卖合同》，约定购买位于西矿街168号1幢A座16层1616A号房屋一套，房屋用途为办公，房屋建筑面积为57．77平方米，单位每平方米9219．37元，房屋总价532603元，买受人在约定首付款为162603元整，剩余房款37万元办理银行按揭。出卖人应当在2019年3月31日前将具备经分期综合验收合格的房屋交付给买受人。如未如期交付的，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，在本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。同日，张星宇向山西广兴房地产开发有限公司另交纳维修基金5199元、办证费600元，以上共计5799元。《合同》签订后，由于山西广兴房地产开发有限公司逾期未能按时交付房屋，2020年4月19日，张星宇以EMS向山西广兴房地产开发有限公司发出《解除合同通知书》，山西广兴房地产开发有限公司于2020年4月21日收到该函件。2018年10月15日，借款人张星宇与贷款人中国建设股份有限公司太原并州分行（现名称为中国建设银行股份有限公司太原分行即本案第三人）签订编号140827108201220181291381号《个人住房（商业用房）借款合同》约定，借款本金37万元，借款期限为240个月（即2018年10月15日至2038年10月15日），贷款人将款项一次性划入广兴房地产公司，借款人采取等额本息还款方法，每月归还本息金额为人民币2625．24元，同时约定本合同项下抵押财产为不动产，所处太原市西矿街168号1幢A单元1616A号。2018年11月9日中国建设银行股份有限公司太原分行代张星宇向山西广兴房地产开发有限公司付款37万元整。2018年12月1日起每月按照2625．24元向中国建设银行股份有限公司太原分行还款至今，截止2020年5月张星宇已向中国建设银行股份有限公司太原分行缴纳按揭贷款本息47254．32元。一审法院认为，张星宇与山西广兴房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及张星宇与中国建设银行股份有限公司太原分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应恪守。张星宇依约向山西广兴房地产开发有限公司支付了房款，山西广兴房地产开发有限公司未能按照约定日期交付房屋，且之后的60日内亦未能向张星宇交付房屋，已经构成解除合同的条件，山西广兴房地产开发有限公司辩称根据太原市人民政府办公厅于2017年9月5日下达的《太原市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚措施》，导致延期施工，无法按期交付房屋，属于不可免责事由，张星宇称该文件下达时房屋主体已经建成，不存在山西广兴房地产开发有限公司所述无法施工的免责事由，故对山西广兴房地产开发有限公司的辩称一审法院不予认可。张星宇向山西广兴房地产开发有限公司发出了解除合同通知书，山西广兴房地产开发有限公司于2019年4月21日收到，《商品房买卖合同》已经于山西广兴房地产开发有限公司收到之日起解除。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，张星宇要求山西广兴房地产开发有限公司返还首付款152603元，维修基金5199元、办证费600元，违约金5326．03元，一审法院予以支持。当事人约定以交付定金作为订立主合同，给付定金乙方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。本案中，张星宇主张山西广兴房地产开发有限公司按照已付定金1万元的双倍即2万元予以返还，予以支持。根据合同的相对性，张星宇向山西仁江房地产经纪有限公司交纳的营销服务费2万元与山西广兴房地产开发有限公司无关，山西广兴房地产开发有限公司不应当返还，对张星宇的该项诉讼请求不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，诉争商品房买卖合同解除后，个人住房（商业用房）借款合同的目的已无法实现，张星宇要求解除该合同，符合法律规定，也予以支持。因该合同的解除是由于山西广兴房地产开发有限公司违约导致商品房买卖合同解除而致，作为借款人的张星宇向第三人中国建设银行股份有限公司太原分行承担的法律责任最终亦由山西广兴房地产开发有限公司承担。故张星宇要求山西广兴房地产开发有限公司退还其实际支付的按揭贷款本金、利息，及要求山西广兴房地产开发有限公司向第三人偿付剩余贷款本息，符合法律规定，应予以支持。综上一审法院判决：“一、解除原告张星宇与被告山西广兴房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告山西广兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张星宇购房款152603元、定金20000元、维修基金5199元、办证费600元、违约金5326．03元，以上合计183728．03元；三、解除原告张星宇与第三人中国建设银行股份有限公司太原分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；四、被告山西广兴房地产开发有限公司自本判决书生效之日十日内返还原告张星宇自2018年12月1日起至判决生效之日止实际向第三人中国建设银行股份有限公司太原分行归还的贷款本息（以第三人于本判决生效之日止出具的原告还款明细清单为准）。五、被告山西广兴房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向第三人中国建设银行股份有限公司太原分行支付原告张星宇自本判决生效之日起个人住房（商业用房）贷款合同剩余的贷款本息。五、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按判决书指定期间履行给付金钱义务的应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5066元减半收取2533元，由被告山西广兴房地产开发有限公司承担。”本院二审期间，上诉人山西广兴房地产开发有限公司提交证据如下：1、竣工验收证明，证明2019年3月15日案涉办公楼进行初步竣工验收，验收证明是合格的；2、延期交房通知书，证明2019年3月1日上诉人向所有住户发出过延期交房通知书，且买房人都收到该通知书且认可延期交房情况；3、2017年-2018年政府通知停工文件14份、2018年行动计划1份、2018年-2019年行动方案一份，证明2017年-2019以多次不定期停工，施工单位在政府相关部门指令下停止施工，停止施工是为了大气环境和全体民众切身利益，一系列因素都受到停工影响，期间停工至少有300天，我们认为这些天数应当予以扣除，属于不可抗力。被上诉人张星宇质证认为，上诉人提交的证据均不属于新证据，都是复印件，不予认可。证明1是复印件，真实性无法核实，且工程造价等具体情况非常简单无法核实，在一审中上诉人应当提供，故该证据不予认可；证据2与本案没有关联性，竣工验收的楼房与本案涉案房屋不是一栋楼，且上诉人没有盖章，没有向所有人送达的证明，故不予认可；证据3这些文件是在11月27日之前就存在，上诉人应当预见交房时间，上诉人应当对该文件已经有预见，在此情况下还约定交房时间，说明该文件与本案没有关联性，均不予认可。原审第三人质证认为，证据1虽然是复印件可以看清验收日期可以说明在该时间竣工验收完成；证据2不清楚该事宜；对证据3文件无异议。因上诉人提交的证据为复印件，无法与原件核实，其真实性本院无法认定。各方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，关于上诉人山西广兴房地产开发有限公司主张其延期交房存在法定免责事由的问题。上诉人提出因政府环保政策调控导致其工程停工、建设所需要材料断供，案涉项目施工期延长，系不可抗力和不可预测的事由导致，应属法定的免责事由。根据本案查明的事实及上诉人提交的证据显示，案涉《商品房买卖合同》签订时上诉人即已明知相应的调控政策，其仍作出案涉房屋于2019年3月31日交付的承诺，该事由并非不可预测，故其主张本院不予支持。关于案涉《商品房买卖合同》解除的问题。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，《商品房买卖合同》约定交房时间为2019年3月31日，在出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。被上诉人于2020年4月19日向上诉人发出《解除合同通知书》，其行使解除权符合合同约定及前述法律规定，上诉人主张被上诉人解除权已经消灭不能成立。关于上诉人承担贷款本息的问题。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二十五条规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，虽然原审第三人中国建设银行股份有限公司太原分行未提出独立的诉讼请求，但根据该案所列当事人的情况及从减少诉累的角度，一审法院将案涉商品房买卖合同及贷款合同合并审理并作出裁判，更符合本案的客观实际也未违悖前述法律规定的本质。综上所述，山西广兴房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5066元，由上诉人山西广兴房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐 璐审判员 李铁柱审判员 安源生 二Ｏ二Ｏ年九月八日书记员 王 唯