广东省遂溪县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0823民初1326号原告：遂溪宝宇投资有限公司。统一社会信用代码:91440823MA4512LL410。住所地：遂溪县*****************。法定代表人：张如翔，执行董事。委托诉讼代理人陈奕华，广东朝胜律师事务所律师。委托诉讼代理人庞志雄，广东朝胜律师事务所律师。被告：周锦程，男，汉族,1995年08月28出生，居民身份证号码440************，广东省遂溪县人，住广东省遂溪县******。原告遂溪宝宇投资有限公司诉被告周锦程商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年06月24日立案受理后，依法由审判员莫健雄适用简易程序独任审理，于2020年08月28日公开开庭进行了审理。原告遂溪宝宇投资有限公司的委托诉讼代理人陈奕华到庭参加诉讼。被告周锦程经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告遂溪宝宇投资有限公司起诉请求：1、依法判令解除原、被告签订的合同编号为Y2019XXXXX4的(商品房买卖合同》；2、依法判令被告向原告支付140545.4元的违约金；3、由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告与被告是商品房买卖合同关系。原告于2019年08月05日与被告签署了合同编号为Y2019XXXXX4的《商品房买卖合同》。合同约定原告将原告开发的坐落于遂溪县***********************商品房一套出卖给被告，该商品房总价款为659027元，被告的付款方式为：首付支付199027元，按揭贷款支付购房款460000元。在双方签订合同之前，被告曾在去邮政储蓄银行办理按揭贷款过程中，被邮政储蓄银行工作人员告知其尚有信用借款未还清，应当在按揭审核通过前还清信用借款，对此被告表示会尽快还清信用借款。在被告缴纳了首付款后，原告与被告签订《商品房买卖合同》，因被告一直不履行还清信用借款的义务，以致无法成功办理按揭贷款，为此原告多次要求被告处理，但被告均不予理会。原告出于无奈之下，于2020年05月01日向被告邮寄送达了广东择正律师事务所出具的(2020)粤择正律师函第0423号律师函，要求被告尽快偿还其未还清的银行信用借款，以达可以按揭贷款的条件，但被告至今仍置之不理。根据原告与被告签署的《商品房买卖合同》第八条的逾期付款的约定：“…1.按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)。(1)逾期在90天之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。(2)逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金。…”《商品房买卖合同》附件四《关于该商品房价款的计价方式、总付款、付款方式及期限的具体约定》的约定：“……买受人除首期外的余款选择银行按揭(公积金)付款方式：(1)买受人签订本合同之日起七日内向银行(或公积金管理中心)提供办理贷款所需的个人相关资料，且完成住房公积金贷款或银行贷款按揭申请递交手续。(2)如买受人不按约定时间办理的，或因买受人原因造成银行或公积金管理中心不同意发放贷款或不能足额发放贷款的，买受人必须在收到出卖人书面通知之日起，七日内付清所欠全部房款或不能发放的房贷额度：在收到出卖人通知之日起30日内买受人不能缴纳全部房款，或经双方协商一致买受人变更为采用分期付款但不能按双方协商一致的约定付款的，均视为买受人逾期违约，出卖人有权按以下全部方法处理：①出卖人有权解除合同并另行出售：②买受人同意向出卖人交付总房款20%的违约金，并按合同的其他违约条款一并执行。③其他所需费用在30日内结清。④逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。”及根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条的规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”原告有权要求解除双方签署的《商品房买卖合同》并要求被告向原告一次性赔偿违约金131805.4元(总房款659027元×20%)的同时，要求被告向原告一次性赔偿逾期办理贷款的违约金8740元(逾期支付房款460000元×0.1‰×90天+逾期支付房款460000×1%)。两部分违约金总计140545.4元。综上，原告认为，被告拒不清偿银行信用借款导致无法办理按揭的行为已经构成了根本性违约，也侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特具状诉至贵院，诚望判如所请。原告遂溪宝宇投资有限公司向本院提交如下证据：1、营业执照、法人身份证明、法定代表人居民身份证；2、被告的居民身份证；3、原、被告签订的《商品房买卖合同》；4、《广东择正律师事务所律师函》。补充证据：《非诉讼法律服务合同》一份、收款《收据》二份本院经审理认定如下事实：原告遂溪宝宇投资有限公司于2019年07月26日注册登记，是一间以房地产投资、开发与经营等为主的有限责任公司。2019年08月05日，原告遂溪宝宇投资有限公司与被告周锦程经充分协商自愿签订《商品房买卖合同》（合同编号：Y2019XXXXX4），约定：原告将其开发的坐落于遂溪县***********************商品房一套（套内建筑面积84.87平方米）以总价款659027元出售给被告，首付房款199027元、按揭贷款支付房款460000元；首付房款在2019年08月05日前支付，银行按揭贷款付款部分买受人自签订合同之日起七日内向银行提供办理贷款所需的个人相关资料及完成银行贷款按揭申请递交手续，如不按约定时间办理的，或因买受人原因造成银行不同意发放贷款或不能足额发放贷款的，买受人必须在收到出卖人书面通知之日起7日内付清所欠全部房款或不能发放的房贷额度，在收到出卖人通知之日起30日内买受人不能缴纳全部房款，或经双方协商一致买受人变更为采用分期付款但不能按双方协商一致的约定付款的，均视为买受人逾期违约，出卖人有权解除合同并另行出售，买受人同意向出卖人支付总房款20%的违约金。2019年08月04日，在《商品房买卖合同》签订前，被告已向原告预付了房款首付款199027元，之后至2020年04月23日止，余下的按揭贷款部分房款460000元被告仍未办理按揭贷款支付，原告委托广东择正律师事务所于2020年05月01日向被告邮寄送达《广东择正律师事务所律师函》【(2020)粤择正律师函第0423号】，催促被告尽快办理按揭贷款支付房款，否则依法解除《商品房买卖合同》。被告对原告发出的律师函未作任何回应，至今未向原告支付余下的房款460000元，也没有与原告达成任何补充协议。2020年06月24日原告就上述商品房买卖合同向本院提起诉讼，请求解除合同和请求被告承担违约责任，本院受理后于2020年07月09日向被告送达起诉状副本。另，原告遂溪宝宇投资有限公司开发的坐落于遂溪县********御景公园里花苑地块在双方签订《商品房买卖合同》时已经取得《国有土地使用权证》（粤20**遂溪县不动产权第0000304号）、《建设工程规划许可证》（建字第440********2）、《建筑工程施工许可证》（440************401）和《商品房预售许可证》（湛房预许第062019XXX0号）等相关证照。上述事实有原告提供的证据和原告的陈述在案佐证，足以认定。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方自愿真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，根据《合同法》第四十四条的规定，合同合法有效，本院依法予以确认。根据《合同法》第八条、第六十条的规定，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。被告与原告签订《商品房买卖合同》后按照合同约定给原告支付首付购房款199027元后，未按照约定向银行办理按揭贷款给原告支付购房款460000元，也没有补充约定其他支付方式，经原告委托律师事务所于2020年05月01日向其发出律师函，催促被告办理按揭贷款或直接付款后，被告至今仍未履行付款义务，已构成根本违约，应当承担违约责任。根据《商品房买卖合同》的约定，被告逾期支付购房款，经原告催告后仍拒不付款，原告有权解除合同。根据《合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”规定和《合同法》第九十四条第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”的规定，原告均可解除合同，据此，原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》合法有据，本院予以支持。《合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”因此，合同当事人享有法定或者约定解除权时，合同并不当然解除，须解除权人行使解除权，实施解除合同的行为，才能产生解除合同的效果。原告未举证证明其已通知被告解除合同，原告提供的律师函，不具有通知解除合同的效力，因此，本案原告直接起诉请求解除合同，合同的解除应当自本案起诉状副本送达被告之日视为解除合同通知送达被告，当日起合同解除，即2020年07月09日起《商品房买卖合同》解除。根据《商品房买卖合同》的约定，被告没有向原告支付购房款，原告除有权解除合同外，被告还应当向原告支付总房款的20%的违约金131805.4元（659027元×20%）。原告请求支付违约金140545.4元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告已经支付的首付购房款199027元，原告应当返还给被告，原告亦可冲减被告应当支付的违约金。被告周锦程经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃抗辩及举证和质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告遂溪宝宇投资有限公司与被告周锦程于2019年08月05日签订的《商品房买卖合同》（预售合同，合同编号：Y2019XXXXX4）自2020年07月09日起解除。二、限被告周锦程于本判决发生法律效力之日起十日内给原告遂溪宝宇投资有限公司支付违约金131805.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。被告拒绝按上述指定的期间履行义务的，原告可以向本院申请执行。申请执行的期间为二年，从本判决书确定履行期间的最后一日起计算。二、驳回原告遂溪宝宇投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5195.14元，由被告周锦程负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。本页无正文审 判 员 莫健雄二〇二〇年九月十八日法官助理 方清华书 记 员 李科宏附相关法律和司法解释条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的、依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。