北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初2213号原告：马维瑶，女，1998年6月7日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：周定美（马维瑶之母），女，1970年9月10日出生，汉族，北京延河人家餐饮有限公司经理，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：韩松，北京市宝鼎律师事务所律师。被告：北京绿城中交房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区永定镇政府办公楼****。法定代表人：徐云冲，董事长。委托诉讼代理人：王国鹏，北京泓聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：沙苗苗，北京泓聚律师事务所实习律师。原告马维瑶与被告北京绿城中交房地产开发有限公司（以下简称绿城中交公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马维瑶的委托诉讼代理人周定美、韩松，被告绿城中交公司的委托诉讼代理人王国鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马维瑶提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告将涉诉房屋的连体窗整改为合同中约定的与其他标准层一致且符合国家施工标准的落地窗；2、请求人民法院依法判决被告将涉诉房屋的入户门依照合同中约定的标准进行整改；3、请求人民法院依法判决被告将涉诉房屋的厨房窗户依照合同中约定的标准进行整改；4、请求人民法院依法判决被告将涉诉房屋的石材依照合同中约定的标准进行整改；5、请求人民法院依法判决被告支付原告商品房相关设施设备未按期交付的违约金105985．5元。事实和理由：原告与被告于2017年10月13日签订了《北京市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发位于北京市门头沟区永定镇西山燕庐家园项目6018-5#住宅楼1层1单元-1***号商品房。但在交付此房屋时，原告发现被告交付的商品房房屋连体窗违法了合同约定，且不符合国家的施工标准，存在重大的安全隐患；入户门和厨房窗户及石材也未按合同约定履行；同时，该商品房水电燃气等相关设施也没有按约定交付，严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院。被告绿城中交公司辩称：一、关于逾期交付的违约金：预售合同第9-12条约定了交付条件、时间、手续和违约责任，交付条件以第9条为准，第9条第3款中指向第10条基础设施设备问题，交付时如果没有取得规划验收或竣工验收文件构成根本违约，如果只是第10条相关内容逾期交付则不构成根本违约，第10条被第9条所包括，不是单独约定的一项违约责任，原告在接收商品房的同时签署了《备忘录》，明确约定就逾期交付问题一次性解决，我公司不应再行支付违约金。二、关于交付事宜:原告主张水、电、燃气逾期交付，根据我方提供的证据，案涉房屋所在楼栋仅存在逾期正式通电情况，提供临电期间的所有电费均由我方承担，并未影响原告实际使用房屋，供电存在一定的政府行为，我方已经提供相关证据，如法院认为我方有责任，请求法院调整违约金为零；三、关于整改问题：原告依据的都是附件十一，预售合同是由合同正文和各个附件组成的有机整体，每个部分有其不同功能，附件十一的名称就是出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明，里面内容包括小区内外部不利因素的提示，是被告认为有可能影响业主使用的部分提示，不能作为双方交付的标准，合同第16条3款明确约定了具体装修装饰及相关设备标准见附件六，实践中双方按照附件六进行装饰装修标准进行检验，附件六中原告提到的问题关于石材没有任何约定，厨房窗户原告也承认没有任何约定，合同约定的入户门是进户门，只约定了是钢木门，没有约定具体位置，如果原告诉请的入户门是房屋外的楼门，涉及公共利益，原告没有权利单独主张；关于窗户，合同附件六第7．2约定了外窗具体以实际交付为准，原告关于落地窗的理解是自己的理解，合同没有约定是否为落地窗，根据习惯，我方交付的即为落地窗，中间有分隔也是为了防爆作出的特殊处理。综上，不同意原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对各方无争议的事实，本院确认如下：2017年10月13日，绿城中交公司（出卖人）与马维瑶（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y2039340），约定马维瑶购买绿城中交公司开发建设的门头沟区永定镇MC00-0017-6018地块6018-5#住宅及居住公共服务设施楼1层1单元-1***号（以下简称1***号）房屋，商品房所属项目核准名称为西山燕庐家园，商品房规划性质为普通住宅，预测建筑面积为119．08平方米，房屋总价款为7360102元。第七条付款方式和期限：该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四。预售合同附件四约定，买受人应于签署《北京市商品房预售合同》当日向出卖人支付商品房总价款的40．08%首付款，计人民币2950102元，其余房价款计人民币441万元，占总价款的59．92%以按揭贷款方式支付。第九条商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1．该商品房已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；2．该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；3．满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件。第十条商品房相关设施设备交付条件：（一）基础设施设备：1．供水、排水：交付时供水排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网相连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2．供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3．供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；4．燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应……以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用，第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续并承担因开通、使用所产生的费用，如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件的，双方同意按照逾期交付责任执行；以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。第十一条交付时间和手续：（一）出卖人应当于2019年10月20日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当于交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照十二条处理。（三）查验房屋：1．在办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费（住宅专项维修资金除外）或签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件；2．买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起在房屋交接单明确的修复时间内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付：（1）屋面、墙面、地、地面渗漏或者开裂等2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。3．该商品房查验合格后，双方应当签署商品房交接单。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第（一）、（二）种方式处理：（一）按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1．逾期在30日之内（该期限不得多于第八条第（一）1项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。2．逾期超过30日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知书送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金。第十六条商品房质量：（三）装饰装修及设备标准：具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。第二十五条销售和使用承诺：4．出卖人承诺已将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知买受人，具体内容见附件十一。附件六《装饰和设备标准的约定》载明：1．采暖系统：集中采暖：地：地采暖．保温材料：外墙保温：改性酚醛保温板或岩棉等；3．外墙：石材、涂料、铝合金玻璃门窗、铝板、铝合金百叶等；4．内墙：壁纸、木饰面、皮革、瓷砖等；5．顶棚：石膏板吊顶、涂料；6．室内地面：大理石、实木复合地板、瓷砖等；7．门窗：（1）进户门：钢木门；（2）外窗结构尺寸为：以实际交付为准；北侧外窗窗槛墙约550mm高，具体以实际交付为准；（3）开启方式为：内开内倒窗等；（4）门窗型材：双玻中空断桥铝合金窗、三玻中空断桥铝合金窗等；8．厨房：（1）地）地面材、瓷砖等；（2）墙面：瓷砖等；（3）顶棚：石膏板吊顶、涂料等；（4）厨具：燃气灶：老板或者同档次品牌；抽油烟机：老板或同档次品牌；水槽（双槽）：摩恩或同档次品牌；水槽龙头：弗兰卡或同档次品牌；净水器：怡口或同档次品牌；成品橱柜：欧派或同档次品牌；垃圾处理器：爱适易或同档次品牌：微烤一体机：老板或同档次品牌；9．卫生间：（1）地）地面材、瓷砖等；（2）墙面：瓷砖等；（3）顶棚：石膏板吊顶、涂料等；10．电梯：电梯品牌名称：上海三菱电梯，开门宽度约900mm，具体以交付为准；11．其他：太阳能：国产品牌；冰箱（三门）：西门子、博世或同档次品牌；洗衣干衣机：西门子、博世或同档次品牌；洁具：唯宝、TOTO或同档次品牌；花洒、龙头：汉斯格雅或同档次品牌；空调：东芝或同档次品牌；新风：兰舍或同档次品牌；燃气壁挂炉：博世或同档次品牌；电子门锁：第吉尔或同档次品牌；暖风换气扇：松下或同档次品牌；可视对讲：立林或同档次品牌；电动窗帘轨道：杜亚或同档次品牌。附件八《关于保修范围、保修期限和保修责任的约定》载明：该商品房的保修期自房屋交付之日起计算；装饰装修工程中，室内装修工程质量保修期限为2年；外窗与入户门质量保修期限为2年。附件十一《出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明》载明：3．单体建筑不利因素：6018-5#住宅楼：l)南立面外窗，除3层所有户型客厅及南向卧室外窗、16层1单元1601及2单元1602客厅及南向卧室外窗外，均为落地窗；n）首层门厅出入口上方设有防护雨棚，雨棚位于1单元1***室即2单元201室南向次卧外窗外侧，雨棚顶标高约为3．0米；o）石材：室内精装修部分使用的天然大理石会存在一次的天然色差及自然裂纹。附件十二《补充协议》第五条约定：对预售合同房屋交付相关条款补充如下：1……买受人应当承担合同约定房屋交付日开始至房屋实际交付期间的风险和物业管理等费用；2．买受人须于办理该商品房交付手续时与出卖人或者出卖人指定的物业管理公司共同签署物业管理公约及其他物业管理文件，交纳有关的物业管理费用及其他费用。不办理上述手续或缴纳相关费用的，视为该商品房已经交付且买受人应当承担合同约定房屋交付日开始至房屋实际交付期间的风险和物业管理费等费用。合同中约定的保修时间自本合同约定的交付之日起执行。后，马维瑶依约交纳了购房款。2019年11月15日，绿城中交公司（甲方、出卖人）与马维瑶（乙方、买受人）就1***号房屋正式办理交付手续并签署《备忘录》，约定：乙方于2017年10月13日与甲方签署了预售合同购买1***号房屋。甲乙双方经协商一致，现就甲方向乙方延迟交付该房屋事宜达成如下备忘录：一、甲方作为负责任的房地产开发企业，同意一次性给予乙方44161元作为综合补偿款，乙方对此表示认可并接受；二、甲乙双方一致同意，甲方依据本备忘录支付上述综合补偿款后，乙方将不再就该房屋延期交付问题向甲方主张任何款项（包括但不限于违约金）或主张任何责任（包括但不限于主张解除预售合同、主张退房或要求甲方进行其他赔偿等），双方就该房屋延期交付问题争议即告一次性解决，就本备忘录所述问题双方均不再向对方主张其他权利或提出任何异议；三、甲乙双方确认，本备忘录项下的处理方式为最终决议，双方签订备忘录即告完结；五、本备忘录签署后，乙方同意在乙方后续应支付给甲方的款项中等额抵扣上述综合补助款，抵扣完后即视为甲方已经按照本备忘录完成补偿款支付，甲方无须再支付乙方任何款项。同日，双方签订《补充协议》，约定：经测绘机构实测后，房屋最终实测面积为119．50平方米，实测总房款为7369260元。综合补偿款与应补交购房款均已结算完毕。马维瑶提出1***号房屋厨房窗户安装不合理，不能充分打开，房内所有大理石地面出现裂纹，绿城中交公司认为，上述问题在合同内并未约定，此问题亦可通过后续的维修保养解决。另查，绿城中交公司就1***号房屋所在楼栋于2019年10月22日取得北京市规划和自然资源委员会《建设工程规划核验意见》，载明6018-5#住宅及居住公共服务设施楼符合《建设工程规划许可证》（2016规（门）建字0026号）批准的内容；于2019年10月30日取得《房屋面积测算技术报告书》；于2019年11月12日取得《工程竣工验收备案表》。绿城中交公司另提供北京市自来水集团有限责任公司门头沟分公司出具的《证明》，载明6018地块R2二类居住用地项目工程自来水管已施工完毕具备正式供水条件，生活用水已纳入城乡自来水管网。本院向北京华油联合燃气开发有限公司门头沟分公司调查，答复：2019年11月20日西山燕庐家园已经开始办理燃气开卡手续，开卡后即可等待通知办理燃气入户开通。由此说明2019年11月20日即备了燃气开通条件，需要住户自行办理燃气开户手续，至于燃气是否实际开通，是燃气公司根据居民的开通申请，另行安排时间开通。经本院向国网北京门头沟供电公司调查，1***号房屋所在楼栋于2019年12月26日正式供电。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。预售合同系本案双方当事人真实意思表示，当属有效。双方均应按照合同约定履行。关于连体窗与入户门。马维瑶要求绿城中交公司整改连体窗和入户门的依据是预售合同附件十一《出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明》中6018-5#住宅楼项下的相关内容，该内容对连体窗和入户门的约定并不具体明确，并非合同约定的交付标准，且案涉项目全部建设完毕并竣工验收合格，项目整体墙体建设与楼栋单元入户门事实上不可能再行更改，马维瑶经本院释明后坚持要求绿城中交公司进行整改，对其相应诉讼请求，本院不予支持。关于厨房窗户和屋内石材。绿城中交公司虽已向马维瑶交房，但该房屋厨房窗户安装不合理、地、地面石材出现裂纹等质量问题在质保期内客观存在维修义务不因房屋通过竣工验收而免除，故马维瑶主张对所购1***号房屋厨房窗户和地面石材进行维修的诉讼请求，应予支持。关于违约金。马维瑶主张，逾期交付房屋与逾期交付合同约定的基础设施设备应分别支付违约金，收房时签署的《备忘录》仅协商解决了逾期交付房屋的问题，其虽于2019年11月19日收房，但由于1***号房屋所在楼栋在该时点尚未正式通电、亦不具备燃气开通条件，故绿城中交公司应支付违约金。对此，本院认为，马维瑶作为买受人，明知案涉房屋不具备合同约定的交付条件，仍同意接收房屋，且马维瑶并未提供有效证据证明绿城中交公司承诺在马维瑶收房后继续支付逾期交房违约金，现马维瑶在接收房屋后又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。马维瑶认为逾期交房商品房与逾期交付商品房基础设施设备应分别支付违约金，并无合同和法律依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、北京绿城中交房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内对马维瑶所有的西山燕庐家园6018地块5号楼1单元1***号房屋厨房窗户进行维修；二、北京绿城中交房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内对马维瑶所有的西山燕庐家园6018地块5号楼1单元1***号房屋地面石材进行维修；三、驳回马维瑶的其他诉讼请求。案件受理费1210元，由马维瑶负担1175元，已交纳；由北京绿城中交房地产开发有限公司负担35元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  梁朝宝二〇二〇年九月二十八日书记员  王睿涵