北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初57922号原告：何义，男，1974年4月21日出生，汉族，住四川省西充县。委托诉讼代理人：李坡，北京广进律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹欢欢，北京市中银律师事务所律师。被告：王浩，男，1984年7月20日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘兆广，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑建鸥，北京市京都律师事务所律师。第三人：朱国军，男，1971年1月12日出生，汉族，住安徽省芜湖市无为县泥汊镇泥汊社区。委托诉讼代理人：郝振勇，北京市英政律师事务所律师。原告何义与被告王浩、第三人朱国军合同一案，本院于2018年3月1日作出（2016）京0108民初35132民事判决。王浩不服该判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉。北京市第一中级人民法院于2018年8月17日作出（2018）京01民终6495号民事裁定书，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何义及其委托诉讼代理人李坡、曹欢欢；被告王浩及其委托诉讼代理人刘兆广、郑建鸥到庭参加诉讼。2019年6月17日，第三人朱国军及其委托诉讼代理人郝振勇经合法传唤未到庭参加诉讼，其余庭审均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。何义向本院提出诉讼请求：1.撤销何义与王浩于2016年9月5日签订的《存量房屋买卖合同》及2016年8月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.王浩将北京市海淀区×号房屋过户登记至何义名下；3.王浩及朱国军承担本案的诉讼费用。后何义变更第一项诉讼请求：要求确认何义与王浩于2016年9月5日签订的《存量房屋买卖合同》及2016年8月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，要求王浩将涉案房屋腾退。事实和理由：我和朱国军有民间借贷关系，朱国军曾借钱给我。我和朱国军的借款合同到期后，双方因本金及利息等问题产生纠纷。朱国军在未经我同意的情况下，将我所有的位于北京市海淀区×号房屋以明显不合理的低价卖给了王浩，并完成了房屋过户登记手续，朱国军恶意行使代理权。且王浩未尽到善意注意义务，朱国军持有委托书是两年前的，价格也是明显低于市场价格，王浩没有看房，在合同中的约定没有按照市场一般交易习惯进行，诸多行为违背市场交易习惯，亦没有作出合理解释，利用朱国军急于收回借款思想与朱国军交易，属于恶意串通。故双方合同应予无效。合同无效后，王浩应将房屋返还给我，因为我没有收到实际全部款项，故应以我实际取得金额和朱国军收取房款数字确定返还数额。王浩辩称，一、何义无证据证明我与第三人恶意患通。2016年5月17日，我从案外人王军处得知，上林溪有一处房产，380万元能出。恰巧，我那段时间正在那个区域看房子，于是第二天就顺便去看了链家挂出的同户型的房子。中间人告知房子被查封，而且房主也不在北京，因此看不了房子。所以我在查看同小区同户型的房子后就签订了购房合同。2016年8月11日，我与第三人通过北京顺奚房地产有限公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，该中介公司告知，9月底之前所有的过户手续能够办完，第三人朱国军与我口头约定十一前后交房。2016年十一之后，我联系中间人及朱国军，他们一直答复让等等，联系未果。10月10日至15日我去过房子几次，房子还是没有人在。2016年10月17日，我在2个朋友的陪同下，去了下房子，如果还没有人的话，就准备换锁，有问题就打110问问警察如何处理。恰巧当天房主配偶在房子里，大家也起了争执，也打了110报警，清河派出所的民警同志出警进行了协调，民警表示因纠纷在法院立案，就等法院解决。后来我问过民警说如果原房主不停折腾怎么办，包括不停地来拿东西什么的，民警说不行就找个地把东西给放一下，保证东西都在。于是当天临时找了地方，也找了搬家公司把东西给搬到了一个地方存放。接下来一周时间，每天下午大家都在折腾、争执，包括拿东西等，海淀区清河派出所有多次报警记录。最终双方商定，我将何义物品存放仓库一个月，我先为何义垫付费用，何义向我支付一半的费用即8000元，尚欠8000元，谁败诉谁最终承担总的费用。我为何义垫付搬家费10000元、仓库费6000元。故交房过程产生的争执、纠纷与我及第三人朱国军是否恶意串通损害何义利益没有必然联系。二、我有充分的证据证明与第三人的行为非恶意串通。1.从交易主体来看，我在房产交易期间，正在广发银行股份有限公司北京分行万柳支行工作，担任副行长，于2017年9月30日离职。朱国军作为出借人，在办理代理何义处分房屋公证时，亲自作为代理人该做法与职业放贷人处分房屋不同，故朱国军不是职业放贷人。2.从何义身份、授权卖房的意思表示及其偿还借款情况来看，其授权卖房的意思表示真实、稳定，无证据证明已还清借款。3.我通过王军认识刘臻，通过刘臻认识赵兵，赵兵直至2016年8月11日办理签约事宜时才让我与朱国军见面，之前我和朱国军没有意思联络或一丝联系。4.从我的购房目的及实地查看同小区同户型房屋来看，我购买房产目的是自己居住、使用，而不是与朱国军恶意患通损害何义的利益。5.从朱国军处置房产的目的来看，何义借款逾期后，朱国军为维护合法利益被逼无奈处置何义的房产，有其正当性和必要性，并非滥用权利恶意侵吞何义的财产。6.从我实际支付购房款及其房款来源、偿还借款及其来源及资金转账路径来看，我分3次实际支付购房款360万元，来源于自有资金、同学朋友借款；偿还购房借款113万元，资金来源于自有资金、银行信用贷款、刷信用卡、亲属筹借，我已实际支付房款，交易真实。7.从房屋交易的价格及交易习惯来看，房屋存在查封、抵押的权利瑕疵，买受人需要承担过户成功的不确定性、资金损失等风险，且房屋不能公开出售，朱国军私下找买受人、我查验了第三人的公证授权委托书、与其配偶交流了意见、实地查看了同小区同户型的房产、支付房款的流程、房款的来源、还款的来源等行为均符合交易习惯。三、我已尽到举证责任，直接证据足以反驳何义恶意患通的主张。四、何义因借款出具售房委托，又不能按时偿还借款，第三人售房维权，理由正当。法院应当依法确认合同有效，何义的损失可另行向第三人追偿。故我不同意何义的诉讼请求。退一步来讲，如果认定合同无效，我要求法院判决返还房款。朱国军述称，一、本案事实是，2014年2月12日，何义和我签订借款协议，借款200万元，期限从2014年2月12日至2014年5月11日，期限三个月并以本案诉争房屋作为抵押。合同签订后，我按约定向何义提供借款。后何义不能按期还款，截止至2016年5月9日，经双方核算，何义尚欠162万元，并再次承诺在2015年7月11日之前还款，到期不能还款，自愿将诉争房屋变卖还款。承诺到期后，何义分文未付。特别是本案诉争抵押房屋因其他债权未能履行债务，被四川省西充县法院查封，我又代替何义偿还债务43万余元，期间，我给何义打电话不接、发信息不回，为要债务我去广州找何义并住了一个多月，为此花去费用几万余元。不得已我在多次电话通知何义如不还款将要变卖房子情况下，于2016年9月，在替何义向银行缴纳65万余元的贷款后，将房屋予以变卖。二、王浩与我之间并不存在恶意串通的行为，王浩属于善意第三人。1.我与王浩之间并不认识，缺乏恶意串通的基础。2.我与王浩签订房屋买卖合同及补充协议，是通过北京顺奚房地产经纪有限公司居间完成，该合同符合正常买卖合同的所有要件；3.我是在何义既不还款，又不卖房的情况下，为了维权做出的措施。何义的利益在本案中未受到损失，且王浩已经实际看房，尽到了谨慎义务。4.何义在抵押房产公证时及后来多次声明此房有其本人居住且未婚。该房屋出售后，我已经实际交付，该房屋现为王浩占有使用。5.王浩已经支付了合理对价。房屋虽然实际售房款为360万元，略低于房屋价格的70%，但考虑到当时该房屋存在欠银行贷款及利息，欠诉讼当事人43万元欠款利息，该房屋存在抵押和查封，对于买受人来说存在极大风险，故售房价格不能与无任何抵押和查封的房屋相比较，而当时王浩所出价格为最高，所以说王浩支付了合理的对价。三、我与何义间的借款及我出售房屋还债的行为，并不属于套路贷。我与何义之间存在真实有效的借款协议，并实际给付何义资金；何义出具欠款承诺还款，并自愿将抵押诉争房屋变卖还款。何义没有在2015年7月11日还款，当然违约。我按照何义的承诺，代其售房还债，无任何不当。我与何义这次民间借贷是通过何义的合伙人闻波介绍促成的，何义偿还利息先转账到闻波的账户上，再由闻波将利息再转到我的账户上，不符合套路贷的特征。综上，我因与何义之间存在真实有效的借贷合同，因何义违约，我按照何义的承诺，代其售房还款，行为并无任何不当之处，王浩实际看房，支付了合理的对价，房屋产权已经变更，且王浩实际占有使用该房屋，王浩属于善意第三人，我也不存在套路贷的行为，故请求法院驳回何义的诉讼请求。若本案合同被判为无效，则由何义承担返还责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2014年2月11日，经北京市方正公证处公证，何义（委托人）与朱国军（受托人）签订《委托书》，约定如下：“委托人何义是北京市海淀区×房屋（以下简称×号房屋）的所有权人。我同意出售上述房产，因我事务繁忙，特委托朱国军为我的代理人，全权代表我：前往房地产管理部门协助购房人查询该房产是否发生司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的情形，在符合依法出售的前提下，代我办理此房的提前还款解押手续、买卖交易手续（包括网签和撤销网签）、到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户的有关事宜、代为办理与出售此房相关的税务手续、协助买方以买方名义办理贷款、抵押的相关手续、代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议签字、代为收取售房款并到银行办理提款手续（包括资金托管及托管资金解冻手续）……代理人在上述委托范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件，我均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果。委托期限：自委托之日起至上述事项办完为止。代理人无转委托权。”2014年2月12日，何义（甲方、借款人、抵押人）与朱国军（乙方、出借人、抵押权人）签订《借款抵押合同》，约定何义向朱国军借款200万元用于资金周转，何义将×号房屋用以抵押，且因×号房屋已抵押给北京农村商业银行股份有限公司上地支行，朱国军同意作为第二顺位抵押权人。2014年2月13日，朱国军将×号房屋办理抵押登记手续，房屋他项权利人朱国军，他项权利种类：一般抵押，债权数额200万元。2016年8月11日，朱国军作为何义的代理人，在北京顺奚房地产经纪有限公司的居间下，与王浩签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由王浩购买×号房屋，房屋成交总价为360万元。合同中写明房屋的抵押情况为已设定抵押，抵押权人为北京农商行海淀新区支行，抵押登记日期为2013年2月16日，出卖人应于2016年8月31日前办理抵押注销手续。关于付款方式、房屋交付等详见补充协议。同日双方签订的《补充协议》对于付款方式及期限约定为，乙方王浩支付甲方何义90万元，此款专款用于房屋解押，此款将作为该物业房款的一部分。双方约定过户日24小时之前做资金监管，过户之日支付甲方房屋余款。交易税费由乙方承担。同日，双方与北京顺奚房地产经纪有限公司签订居间服务合同，约定居间代理费6000元，由王浩承担。2016年8月12日，王浩分别向朱国军付款240000元和630000元。朱国军于2016年8月12日代何义向债权人罗荣华偿还了借款435234元，向北京农商银行偿还贷款633359.18元，解除了房屋的查封和抵押。2016年9月5日，朱国军作为何义的代理人，与王浩签署网签的《存量房屋买卖合同》，约定房屋成交价格为2085000元。2016年9月18日，朱国军作为何义的代理人，与王浩办理×号房屋的转移登记手续。同日，王浩向朱国军付款273万元。2016年9月19日，×号房屋过户至王浩名下。原审诉讼中，经何义申请，本院委托北京银通安泰房地产评估有限公司（以下简称银通安泰评估公司）对×号房屋在2016年8月11日的市场价值进行评估。银通安泰评估公司于2017年3月17日作出《房地产估价报告》，其中估价结果为：总价5543800元。何义支付评估费13000元。经质证，王浩对该评估报告提出书面异议，并申请鉴定人出庭接受质询。银通安泰评估公司的估价师陈某出庭接受质询。王浩提出的质询问题为：涉案房屋存有两个抵押、一个查封，此是否会影响房屋的市场交易价值？估价师陈某对此答复为：本次评估不考虑抵押等他项权利对估价结果的影响，本次估价是对房屋在价值时点的市场价值进行评估，而市场价值的定义，是指估价对象经适当营销之后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额，同时根据现有法律规定，有查封和抵押的房屋，是不允许交易的，必须在交易之前解除查封及抵押。经法庭询问，估价师陈某进一步答复：市场价值是可以自由交易的价值，因为产权证显示有抵押信息，故如实披露，提醒报告使用人注意，但本次评估是房屋在估价时点的应然价值，实际交易中买卖双方会有协商因素，实际成交价会受各种因素影响，可能高于市场价值，也可能低于市场价值。王浩支付鉴定人出庭费用2000元。虽王浩及朱国军对该鉴定意见均持有异议，但均未向法庭提交充分证据证明该鉴定意见明显依据不足及不能作为证据使用的其他情形。经本院审查，银通安泰评估公司及其评估人员具备相关鉴定资格，其评估行为程序合法，评估意见依据充分，本院对银通安泰评估公司的评估意见予以采纳。另查，何义曾将朱国军以借款纠纷诉至本院，后撤诉。对有争议的证据和事实，本院认定如下：诉讼中，何义提供了录像视频资料，证明2016年10月17日16时至17时30分之间，王浩雇佣社会闲散人员将何义的妻子从涉案房屋中强行拽出，用暴力手段非法占了房屋；2016年10月18日零时至3时之间，王浩雇佣社会闲散人员将涉案房屋内的所有物品强行搬走，非法占有至今；王浩并不认可该证据，社会人员并非王浩雇佣，因房子争议，其多次报警，后警察主持下何义之妻搬出。朱国军对于录像表示，何义此前写过承诺书，表明一个人在此居住，也没有结婚。经质证，本院确认录像的真实性，对于证明效力另行认定。王浩对其抗辩意见提供如下证据：一、王浩的身份：1.王浩毕业证与学位证；2.解除劳动合同证明书与工作居住证；证明王浩毕业于重点大学，涉案房产交易期间，王浩任广发银行股份有限公司北京分行万柳支行副行长，从而排除王浩与朱国军为关联关系的可能性；何义对证据真实性认可，恰恰证明王浩具有高学历，对于购房重大事件产生的风险及影响应该高于常人的注意义务。二、王浩与朱国军认识过程及非关联关系证据：3.王浩与王军的微信聊天记录截屏；4、王浩与刘臻的微信聊天记录截屏及刘臻联系方式手机截屏；5、王浩与赵兵的微信聊天记录截屏及赵兵联系方式手机截屏；6、王浩与赵兵微信聊天记录截屏；7、王浩与赵兵的微信聊天记录截屏及朱国军联系方式手机截屏；8、王浩与朱国军的微信聊天记录截屏；何义对于证据的真实性认可，但认为不是完整的聊天记录，证明王浩知道购买的房屋不是正常出售的房屋，就应该产生一定的审慎注意义务，但其从来没有想要去查看房主的真实情况，确认是否是房主要出售房屋的真实意思表示；王浩与朱国军9月5日添加的微信也不能认定他们在9月5日才取得联系，无法证明被告想要证明目的。三、王浩的购房目的及其实地查看同小区同户型房屋证据：9、王浩与李默子的微信聊天记录截屏；10、王浩在链家网站个人账户二手房看房记录网页截屏；11、结婚证；12、三维检查报告单；何义对于证据9真实性认可，通过跟李默子聊天记录沟通市价的时候也提到了是500万元，故双方沟通上对价格也是知道明显低于市场价格；对于其他证据均不认可证明目的；证据10真实性、合法性、关联性均不认可；证据11-12真实性认可，证明目的和关联性不认可。四、王浩实际支付购房款及其来源、偿还借款及其来源证据、资金转账路径：13、借记卡账户历史明细账单；14、中国工商银行凭证；15、借条；16、中国工商银行凭证；17、南京银行个人贷款证明书；18、南京银行个人贷款证明书；19、南京银行个人贷款证明书及南京银行专用凭证；20、招商银行户口历史交易明细表；21、中国工商银行凭证；22、招商银行手机银行电子回单；23、中国工商银行凭证；24、王浩与王晓东微信聊天记录截屏；25、南京银行电子银行回单；何义持有异议，认为上述证据不能证明与本案的关联性。五、王浩与何义交房过程发生争执解决方式证据：26、王浩与李默子微信聊天记录截屏；27、欠条与收据；何义对证据26真实性认可，不能证明客观真实性，可以看出王浩明明知道房屋是抵押给债权人，债权人全权出售的过程，故对交易过程担心出现问题，但最后没有和房主取得联系的行为，没有审慎注意排除风险；证据27真实性认可，何义去房屋内取东西时，王浩说得给8000元才能搬东西，还让打欠条，否则不让拿东西，欠条不是原告真实意思表示。六、借条：何义质证意见为借款行为与王浩无关。七、何义与第三人民间借贷纠纷案件起诉及撤诉证据：29、起诉书；30、口头裁定笔录；何义对证明目的不认可；31、微信聊天记录，证明王浩和朱国军是真实的买卖，朱国军要求做资金监管，由于王浩资金的问题，要求现场过户给钱，过户当日，王浩先给朱国军看账户余额有270万元，才过户，然后马上给朱国军转款。何义质证意见为，不能客观反映聊天内容，9月8日王浩想要看房，但没有自己去看房，而是让别人帮着去看房，这是签约完了一个月的时间，不符合常理购买商品房、看房、签约。八、全国法院失信被执行人名单信息，证明诉争房屋有瑕疵，是定价下调的因素；何义认可，但认为根据最高院解释，即使有查封，拍卖价格也不能低于市场价的70%。九、银联刷卡凭证及个人所得税税票，证明王浩代何义应缴纳的个人所得税数额，王浩实际支付房款3763697.67元；何义认可真实性，但认为并非王浩代何义交纳，根据合同约定，王浩有义务承担税费。十、链家地产网站截屏，证明诉争房屋成交价与同一小区相似房屋成交价相比，不存在明显不合理低价。何义对于该证据真实性、关联性、合法性均不认可，认为不符合民事诉讼法规定的证据形式。朱国军对王浩提交证据不持异议。对于王浩提供证据，本院将结合案件事实综合认定。庭审中，朱国军向本院提交《借款协议》一份，其中载明：“甲方向乙方借到人民币200万元，同意以自己名下房产×号房屋作为抵押担保品，并愿意至房管局做第二顺位抵押，承诺于2014年5月11日前归还。……借款期限自2014年2月12日至2014年5月11日止。……甲方抵押担保品经双方确认为280万元，乙方变卖本抵押担保品时不得低于上述确认的价格。”该协议的落款处的“甲方”处有“何义”的手写签字，“乙方”处有“朱国军”的手写签字，落款时间为“2014.2.12”。原审中经质证，王浩对该证据的真实性认可。何义对该证据的真实性、关联性均不予认可，并申请对该协议上的“何义”签字的同一性及协议两页内容是否为同一次打印形成进行鉴定。后何义申请撤回了对协议上的“何义”签字的同一性的鉴定事项。本院委托北京京安拓普文书司法鉴定中心（以下简称京安拓普鉴定中心）对该借款协议第1页与第2页打印内容是否一次性连续打印形成进行鉴定。后京安拓普鉴定中心于2017年2月5日作出《司法鉴定意见书》，其中载明：“五、分析说明：上述检验表明，检材原件2页中第1页与第2页纸张纤维形态及相同打印内容字迹笔画形态不同，反映了不是一次性连续打印形成的特点，为否定同一提供了客观依据。六、鉴定意见：检材2014年2月12日‘借款协议’原件第1页与第2页打印内容不是一次性连续打印形成。”何义支付鉴定费16300元。本院确认鉴定报告的真实性、合法性及本案关联性。2019年6月17日，朱国军经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本院认为，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。本案的争议焦点在于王浩和朱国军于2016年8月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》是否因恶意串通损害了何义的权益而归于无效。恶意串通行为的构成要件包括主观要素和客观要素两个方面。主观要素为恶意串通，即当事人双方具有通过共同行为达到损害他人合法权益的目的。客观要素为恶意串通所实施的行为损害了他人合法权益。其中，在主观要素方面，是与善意相对而称的概念，即行为人在从事民事行为时，明知其行为缺乏法律根据或其行为相对人缺乏合法权利的一种主观心理状态。在证明标准上，《最高人民法院关于适用的解释》第109条规定了恶意串通行为适用排除合理怀疑的证明标准。根据一定的基础事实来确认当事人知道或应当知道。相应的，对恶意串通行为的认定，应当根据合同双方当事人之间的关系，订立合同时的具体情况、合同约定内容以及合同的履行情况，在此基础上加以综合判断。本案中，应当从以下几方面进行考虑：一、从《房屋买卖合同》签订主体双方的意思表示来看。朱国军称何义未能偿还借款而以房抵债，并提供了借款协议，借款抵押合同、委托书等证据，但对于何种情况下以房抵债的条件成就，双方并未约定；经鉴定朱国军提供的借款协议第1、2页并非在同一时间形成，证明双方对于以房抵债的具体条款等重要内容并未达成合意，在何义已部分偿还朱国军借款，双方就还款数额持有争议的情况下，朱国军未经何义同意，擅自将房屋转让，具有主观损害何义合法权益的目的；二、从《房屋买卖合同》签订的条款上看，何义与王浩签订的合同仅约定了成交价格，没有约定定金条款、交房时间、逾期交房违约责任等一般房屋交易应具有的条款；王浩称购房时考虑到了出售人的情况，以及与朱国军口头约定交房时间，才未在合同约定上述条款，但其作为高学历、以及在银行工作经历的人员，在为自己结婚购置的房产上能够承担高风险购买房屋，而不将相关权益保障条款约定在合同中显然不能排除合理性怀疑；三、从《房屋买卖合同》签订的内容上：转让价格是否明显过低的标准可以参照《最高人民法院关于适用若干问题解释(二)》第19条的规定予以确定，即合同约定的房屋转让价格达不到当时交易地的市场交易价百分之七十的，一般可以视为价格明显过低。本案中，通过评估作价，为5543800元，是合理的市场价格。评估机构也在庭审中对于上述查封、抵押情况存在下的市场价值是否具有影响予以了明确回答，本院应予采信。房屋在估价时点的应然价值，实际交易中买卖双方会有协商因素，实际成交价会受各种因素影响，可能高于市场价值，也可能低于市场价值。所以，最高人民法院在司法解释中考虑了市场交易价70%的价格因素，正基于此，可以认定双方约定的360万元明显价格过低。四、从《房屋买卖合同》履行过程看，王浩在房屋过户前知晓朱国军并没有房屋钥匙故未看房，其并不清楚房屋具体状况，房屋过户后，在未办理交接手续、并不确定×号房屋内是否原房主居住的情况下、擅自带人到×号房屋欲强行换锁，以致与何义屡次发生冲突。王浩的上述行为不符合市场交易习惯，亦不符常理。诉讼中，虽然王浩提供了大量证据，但对于上述不合理或瑕疵之处，其未作出合理解释，亦未提供证据证明，本院不予采信其抗辩意见；朱国军在未经过何义同意情况下，将涉案房屋转让给王浩，王浩明知房屋有瑕疵仍购买，可以推定其主观心态是故意而为之，故二人的行为侵犯了何义的合法权益，本院对何义的诉讼请求予以支持。合同法规定，合同被确认无效后，因合同取得的财产应当予以返还。本案合同被确认无效后，王浩应将房屋返还给何义，何义应将收到的购房款返还给王浩。鉴于朱国军作为代理人收取的房款，故应将除代何义偿还的贷款及债务外，其余部分应予以偿还。至于朱国军和何义间债务纠纷应另行解决。朱国军经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条，《最高人民法院关于适用若干问题解释(二)》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零九条规定，判决如下：一、确认何义与王浩于2016年8月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、以及2016年9月5日何义与王浩网签的《存量房屋买卖合同》无效；二、于本判决生效后十五日内，王浩配合何义将位于北京市海淀区×号房屋过户至何义名下；并将房屋腾退，返还给何义；三、于本判决生效后十五日内，何义返还王浩1068593.18元、朱国军返还王浩2531406.82元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50606元，由王浩、朱国军各负担25303元，均于本判决生效后七日内交纳。鉴定费16300元，由王浩负担，于本判决生效后七日内交纳。评估费13000元，由朱国军负担，于本判决生效后七日内交纳。鉴定人出庭费4000元，由王浩、朱国军各负担2000元，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  郝 蓬人民陪审员  马毅敏人民陪审员  郭春燕二〇二〇年九月四日书 记 员  秦芳芳