云南省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）云民再36号抗诉机关：云南省人民检察院。申诉人（一审原告、二审上诉人）：洪亮，男，1982年7月25日生，汉族，教师，住云南省蒙自市。委托诉讼代理人：洪爱国，男，1957年10月24日生，汉族，退休工人，住云南省蒙自市。系洪亮之父，特别授权代理。被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：红河州云河房地产开发经营有限公司。住所地云南省蒙自市凤凰路北段东侧红河商城。法定代表人：张云，董事长。委托诉讼代理人：汤华，云南众序（云南自贸区红河片区）律师事务所律师，特别授权代理。申诉人洪亮因与被申诉人红河州云河房地产开发经营有限公司（以下简称云河房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院（2016）云25民终1268号民事判决，向检察机关申诉。云南省人民检察院于2020年2月20日作出云检民（行）监【2018】53000000150号民事抗诉书，就本案向本院提出抗诉。本院于2020年3月16日作出（2020）云民抗4号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2020年7月28日对本案进行了公开开庭审理。抗诉机关云南省人民检察院指派检察官李震、检察官助理谭赟出席法庭。申诉人洪亮及其委托诉讼代理人洪爱国，被申诉人云河房地产公司委托诉讼代理人汤华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。云南省人民检察院抗诉认为：一、根据最高人民法院有关司法解释的规定，并非所有违反法律强制性规定的合同都是无效的，认定合同效力应当注意区分合同违反的是效力性强制规定还是管理性强制规定，只有违反效力性强制规定的合同才能认定为无效，而违反管理性强制规定的合同，应当根据具体情形认定其效力；无权处分并不必然导致合同无效。《中华人民共和国物权法》第七十三条关于建筑区划内场所归属的规定，不属于效力性强制规定；云河房地产公司对红河花园小区绿化带及公共人行道无权处分，并不影响其与洪亮签订的《商品房购销合同》的效力。二审认定云河房地产公司与洪亮签订的合同无效，适用法律错误。二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，云河房地产公司将无处分权的小区公共人行通道和绿化带，用栅栏以户为单位围起来处分给业主，欺骗业主，对合同约定的条款无法履行存在过错。别墅是否带花园对房屋价值有重大影响，洪亮要求云河房地产公司赔偿因花园无法使用造成的房屋价值减损，于法有据，原审判决不予支持，显失公平，适用法律错误。三、《中华人民共和国合同法》第四十二条第二款规定，“当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。”本案中，云河房地产公司采用虚假宣传、隐瞒重要事实的手段，将无处分权的小区公共人行通道和绿化带处分给洪亮，洪亮根据合同约定对花园装修造成的损失应由云河房地产公司承担。虽然蒙自市建设综合执法大队2013年11月21日即拆除了云河房地产公司围建的栅栏，但不能以此推定作为普通购房者的洪亮也知道或应当知道云河房地产公司对小区公共人行通道和绿化带无处分权。二审认定洪亮明知21幢房屋花园存在争议的情况下仍然购买并将花园装修使用，不符合普通消费者购买商品房的交易习惯。洪亮同意检察机关的抗诉意见，并强调云河房地产公司一直承诺所售房屋带有花园，因此其所买房屋的价格高于当时不带花园房屋的价格，《合同补充协议》中特别约定“该房所带的花园由乙方自行装修使用”，否则，洪亮当时不会以5000元/平方米的价格购买涉案房屋。房屋是否带花园对房屋的价值有重大影响，现云河房地产公司所售房屋不带花园，给洪亮造成了重大损失，云河房地产公司应赔偿洪亮因此造成的损失。洪亮是根据《合同补充协议》的约定对花园进行的装修，现洪亮装修的花园被人民法院拆除，云河房地产公司应赔偿洪亮装修花园的损失。原一、二审判决明显不合理、不公平，应予撤销。因此，请求撤销一、二审判决，改判支持洪亮的全部诉讼请求。云河房地产公司辩称：检察机关的抗诉意见不能成立。原判只有认定《合同补充协议》中第十条“该房所带的花园由乙方自行装修使用”的约定无效，并未认定购房合同无效。《合同补充协议》中第十条“该房所带的花园由乙方自行装修使用”的约定，因云河房地产公司对人行通道和绿化带无处分权，事后也未得到红河花园业主委员会的追认而无效，原判适用法律正确。云河房地产公司从未承诺过要把花园的所有权出售给洪亮，2014年5月9日洪亮签订购房合同时花园已被拆除，应当认定洪亮明知所买房屋不带花园仍然购买，洪亮要求赔偿房屋不带花园价值减损的诉请，不应予以支持。洪亮购买房屋时明知花园存在争议仍然自行装修，花园被拆除的损失应由洪亮自己承担。原一、二审判决认定事实、适用法律正确，检察机关的抗诉理由不能成立。因此，请求维持原判。本院再审认为：根据云河房地产公司销售蒙自市红河花园小区房屋的广告中有“南湖畔带花园独立车库别墅一口价5000/㎡”的内容，以及洪亮与云河房地产公司签订的《合同补充协议》中第十条约定“该房所带的花园由乙方自行装修使用”的事实，可以证明云河房地产公司向洪亮出售涉案房屋时曾作出过所售房屋带有花园的承诺。由于云河房地产公司对红河花园小区人行通道和绿化带无处分权，事后也未得到红河花园小区业主委员会的追认，云河房地产公司与洪亮所签《合同补充协议》第十条“该房所带的花园由乙方自行装修使用”的约定无效。但洪亮与云河房地产公司签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，因洪亮与云河房地产公司签订的《合同补充协议》第十条的约定无效，洪亮未能实际取得云河房地产公司承诺过的花园，云河房地产公司对此有重大过错。因云河房地产公司与洪亮签订《合同补充协议》时仍然特别约定“该房所带的花园由乙方自行装修使用”，洪亮与云河房地产公司签订《商品房购销合同》时云河房地产公司围建的栅栏已被拆除的事实，不足以证明洪亮明知所买房屋没有花园仍然愿意以合同约定的价格购买。房屋是否有花园对房屋的价值有重大影响，洪亮实际取得的房屋没有花园，与双方的约定不一致，必然给洪亮造成一定的经济损失，云河房地产公司应当赔偿洪亮因此造成的损失。原审中，洪亮明确请求因房屋无花园造成的房屋价值减损经济损失具体金额，由法院聘请具有司法鉴定评估资质机构进行评估鉴定。原审对洪亮的这一请求不予准许，并判决驳回洪亮要求云河房地产公司赔偿因房屋无花园造成的房屋价值减损经济损失的诉讼请求，适用法律错误，处理不当。另外，原审中，洪亮要求云河房地产公司赔偿因装修花园被拆除造成的经济损失，并提供了相应的证据。如果原审法院认为洪亮提供的证据不足以证明其主张的损失数额，也应当基于洪亮花园被拆确有损失的事实，根据双方当事人有无过错、过错大小的情况，酌情判决，而不应简单地判决驳回洪亮的该项全部诉讼请求。综上，因原审未对洪亮购买的房屋因没有花园造成的价值减损委托有关机构进行鉴定，本案的主要事实不清。而且，原审对洪亮要求云河房地产公司赔偿因装修花园被拆除造成的经济损失的诉讼请求处理不当。据此，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（三）的规定，裁定如下：一、撤销云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院（2016）云25民终1268号民事判决、云南省蒙自市人民法院（2016）云2503民初95号民事判决；二、本案发回云南省蒙自市人民法院重审。审判长 洪一军审判员唐美泉审判员王静二〇二〇年九月十四日书记员 达      艳      娇