山东省威海市环翠区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1002民初4766号原告：原忠平，男，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：戴汉珍，山东时中律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷雯蕾，山东时中律师事务所实习律师。被告：威海海林药房连锁有限公司，统一社会信用代码：913710824932915034，住所地威海市荣成市泰祥路**。法定代表人：林林，执行董事。委托诉讼代理人：王恩泽，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。原告原忠平与被告威海海林药房连锁有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案受理，依法由审判员邓立适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告原忠平之委托诉讼代理人戴汉珍、雷雯蕾，被告威海海林药房连锁有限公司之法定代表人林林及委托诉讼代理人王恩泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原忠平向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告双方的租赁合同自房屋恢复原状后交付钥匙之日解除；2、判令被告支付原告2020年7月1日至判令解除租赁合同之日的房屋租金13.5万元(房屋租金暂按6个月计算)并支付逾期付款违约金(以13.5万元为基数，自2020年7月1日起至实际支付之日止，按照全国银行业同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算)；3、判令被告支付原告违约金人民币13.5万元；4、判令被告将房屋恢复原状，如不能恢复原状则支付原告恢复原状费用3万元；5、本案诉讼费由被告承担。事实依据：2018年7月1日，原告与被告签订商铺租赁合同，商铺地址为海康街-26A-3号，租赁期为三年，自2018年7月1日起至2021年10月31日止，合同签订三日内缴纳第一年租金，从第二年开始被告于当年6月1日前缴纳下一年度租金。合同签订后，原告按约定履行了租赁合同，但被告以无力经营为由单方通知(在租赁商铺大门)原告于2020年6月30日解除租赁合同，但是至今被告仍未将涉案房屋恢复原状，更未将商铺钥匙交付原告。原告认为商铺租赁合同应当依约履行，被告应支付拖欠原告自2020年7月1日至房屋腾空并恢复原状之日的房租。另外，被告以无力经营为由解除合同并无法律依据，应视为被告违约，根据双方签订的租赁合同第七条第二款的约定，被告应支付原告违约金。被告未将房屋恢复原状及交付商铺钥匙，仍应视为租赁行为持续进行，所以租金仍应支付至恢复原状后的商铺钥匙交付之日，否则这一行为将严重影响的原告对涉案房屋的正当使用和再次租赁。综上，截止起诉之日，被告违约行为仍在持续，不但未按约定依法支付房屋租金、占用费及违约金，也未将原告房屋恢复原状，已严重侵害了原告合法权益，故诉至法院请求处理。威海海林药房连锁有限公司辩称，一，被告在多方联系原告未果的情况下，于2020年5月20日向原告的会计送达了解约通知书，并张贴于店内及大门之上，已告知原告将于2020年6月30日解除合同，后被告的控股股东张静与原告于2020年6月30日下午进行了电话沟通，双方就合同解除及违约损失进行了协商，商定合同于2020年6月30日解除，被告交纳的5万元保证金用于赔偿原告租金等损失，原告不再追究，故不同意原告的诉讼请求。二、被告自承租以来，惨淡经营，特别是新冠疫情爆发以来，被告更是亏损严重。其中2020年2月、3月、4月处于停业状态，5月、6月处于半停业状态，至6月下旬已经全部撤离，特别是疫情期间，被告曾多次向原告的会计联系，因为联系不上原告，要求减免房租，但均遭拒绝。在被告无力继续经营且联系不上原告的情况下，不得已将解约通知送达原告的会计处，并张贴与店内及大门上，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉疫情民事案件若干问题的指导意见》，承租房屋用于经营，因疫情或疫情防控措施，导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金，对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。根据上述规定，出租人应当对于疫情期间的房租予以减免，考虑到2020年6月30日，被告已经与原告解除合同，故对于应于减免的租金可以适当抵顶原告租金损失，请法院酌情处理。三、2020年6月30日租赁合同解除后，因原告原因导致的租金损失，属于扩大的损失，不应由被告承担。四、原告主张的租金违约金损失过高，应予调整，请法院在查明损失的基础上依法确认。对于恢复原状，原告此前在与被告协商的过程中并未进行要求，如果原告主张，被告同意按照原告的标准进行恢复。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月1日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订一份《商铺租赁合同》，约定甲方将海康街-26A号-3建筑面积约212平方米的商铺租赁给乙方作为药店使用，租赁期自2018年7月1日起至2021年10月31日止，年租金为27万元；在本合同签订之日，乙方向甲方交纳保证金50000元，自合同签订之日起3日内，乙方向甲方交纳全额租金、保证金，从第二年开始乙方必须按约定每年6月1日前交纳下一年租金，如拖欠租金，甲方向乙方每天收取实欠租金的3%作为违约金；合同期满时，乙方须在租约期满之日退还商铺，同时经甲方验收该商铺无设备损坏及欠交的水电费与物业管理费后十天内，返还乙方保证金；如承租方不再使用出租方的门市后，承租方应拆除已装修部分，将商铺恢复原样；如乙方在租赁期满未恢复原状，甲方有权自行恢复原状，费用从乙方保证金中扣除，保证金不足部分由乙方另行承担；若乙方在甲方没有违反合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金360000元；租赁期满或合同解除后，乙方逾期不搬迁，甲方有权从已经解除租赁关系的商铺中将乙方的物品搬出，不承担保管义务。合同签订后，被告对房屋进行了装修并用于经营药店，并支付保证金50000元，现被告已向原告支付截止2020年6月30日前的租金。庭审中，被告提交证据一、日期为2020年5月20日的被告致原告的房屋租赁合同解约通知书一份及在涉案租赁房屋门口等处张贴该解约通知书的照片一宗，解约通知的内容为被告通知原告解除涉案房屋的租赁合同，被告以此主张其因联系不到原告，于2020年5月20日将该解约通知书张贴于涉案房屋的大门上，并向原告的会计邮寄送达了该解约通知书；证据二、2020年6月30日被告股东张靖靖与原告的通话录音一份，在该通话录音中双方就租赁合同的解除进行了协商，原告在录音中称因被告系提前解约，提出不予退回5万元保证金的要求，张靖靖则要求原告退还该5万元保证金。被告通过以上两份证据拟证实原、被告双方已于2020年6月30日协商一致解除租赁合同，并就合同解除后被告赔偿原告的损失5万元达成了一致意见。原告质证称，对证据一的真实性无异议，但原告直至2020年6月29日才见到张贴于租赁房屋门口的解约通知书；对证据二的真实性无异议，但双方在通话中仅是协商解除合同，原告提出了解决方案并要求双方写一个书面协议予以确认，但被告方人员最终并未确认原告提出的合同解除后不返还5万元保证金的要求。庭审中，原、被告双方均认可将租赁房屋恢复至原状的标准为：拆除室内加盖的隔断墙（该墙上安装有门、窗各一个），并在拆除后对该隔断墙与房屋天花板、墙面连接处进行刮腻子及抹乳胶漆处理，将该隔断墙与地面连接处恢复至与其余大理石地面一致的状态。庭审中，被告主张其已将房屋钥匙于2020年5月20日通过邮寄方式送达给原告方人员，但原告方人员拒绝接受，原告对此不予认可，被告并未提供相应证据证实。本案审理过程中，被告于2020年8月27日当庭向原告交付了涉案房屋的钥匙。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，双方均应遵照合同约定履行各自义务。从被告方人员与原告2020年6月30日的通话录音内容可见，原告对被告方人员提出解除租赁合同并无异议，因此本院确认双方之间的租赁合同于2020年6月30日解除，但双方在该通话中并未就租赁合同解除后原告是否应退还5万元保证金达成一致意见，因此被告关于双方在该通话录音中已就租赁合同解除后的违约赔偿事宜协商一致的主张，无事实依据，本院不予采纳。由于合同约定了“如承租方不再使用出租方的门市后，承租方应拆除已装修部分，将商铺恢复原样”，故原告有权要求被告将租赁房屋恢复原状，恢复原状的标准按照双方认可的标准进行。被告虽主张其已将租赁房屋钥匙于2020年5月20日交还给原告方人员，但被告并未提供相应证据证实，原告对此亦不予认可，故被告仍需支付2020年7月1日至当庭交还钥匙之日（2020年8月27日）期间及将房屋恢复原状合理期间的占用费，本院根据实际情况酌定恢复原状的时间为半个月。上述交还钥匙前的占用费及恢复原状合理期间的占用费，参照合同约定的租金标准计算为53260.27元。按照合同约定，被告交纳的5万元保证金在其恢复原状后可以退还，故被告可待其将房屋恢复原状后再行主张。关于原告要求被告支付违约金13.5万元的诉讼请求，被告主张违约金过高，根据相关司法解释，当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，被告在租赁期限尚未届满的情况下提出解除合同，构成违约，应当承担违约责任。对于违约金的数额，本院认为，尽管被告提前解除租赁合同构成违约，但被告提前解约系受到疫情原因影响，本院综合考虑被告的过错程度，原告的实际损失及其合理寻租期限等因素，酌定被告支付原告3个月的房屋租金（参照合同约定的每年27万元的租金标准计算）67500元作为违约金。综上，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原、被告之间于2018年7月1日就海康街-26A号-3房屋签订的《店铺租赁合同》于2020年6月30日解除；二、被告支付原告房屋占用费53260.27元；三、被告支付原告违约金67500元；四、被告于本判决生效后十五日内将威海市环翠区海康街-26A号-3房屋恢复原状（恢复原状的标准按照判决书中确认的双方认可的标准进行），若逾期，每逾期一日按照年租金270000元的标准支付房屋占用费；五、驳回原告其余诉讼请求。上述款项于本判决生效后十日内履行完毕。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2675元，由原告负担1479元，被告负担1196元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员 邓    立二〇二〇年九月二十八日书记员 张志伟（代）