上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初23550号原告：华东理工大学，住所地上海市徐汇区。法定代表人：曲景平，校长。委托诉讼代理人：刘源，上海瀚品律师事务所律师。委托诉讼代理人：李红，上海瀚品律师事务所律师。被告：陈剑，女，1977年6月5日出生，汉族，户籍地上海市。委托诉讼代理人：钱钧，江西挚诚律师事务所律师。第三人：张桂姬，女，1972年8月5日出生，汉族，户籍地福建省将乐县。委托诉讼代理人：沈扬。原告华东理工大学与被告陈剑房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，后本院依法追加张桂姬为本案第三人，于2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告华东理工大学委托诉讼代理人李红、被告陈剑委托诉讼代理人钱钧、第三人张桂姬委托诉讼代理人沈扬到庭参加诉讼。经当事人同意并报本院院长批准，本案简易程序审限延长三个月。本案现已审理终结。华东理工大学向法院提起诉讼请求：1.被告及第三人搬离并交还所占用的原告位于上海市徐汇区梅陇路XXX号学生第十一宿舍南面平房内的话吧门面房；2.判令被告及第三人支付自2018年7月1日至2018年9月30日通知搬离日期间的房屋使用费20,000(按合同约定40,000/半年)并支付逾期搬离违约金4000元；3.判令被告及第三人共同支付自2018年10月1日至实际搬离日期间的房屋占用使用费，按2191.80元/天计算；4.判令被告及第三人共同支付原告为维权支付的合理费用22,500元；5.诉讼费用归被告、第三人承担。事实和理由：原、被告于2017年6月28日签订《房屋租赁协议》，约定被告租赁原告位于徐汇校区学生第十一宿南面平房的话吧门面房，用作通信器材、电话卡、包装食品、饮料、小百货的经营，租赁期限为2017年7月1日至2017年12月21日，半年租金为40,000元。合同到期后，由于被告在随后涉及该房屋的商业街招投标中未能中标，双方未再续签租赁合同。2018年8月23日、9月25日，原告通知被告搬离，但被告却置之不理仍占用至今。目前原告得知，被告已将房屋转租给第三人张桂姬。由于被告及第三人迟迟未搬离，使得中标单位至今仍无法入驻经营，故提出如上诉请。陈剑辩称，不同意原告的诉讼请求。原告出租给被告的房屋是未取得建设工程规划许可证的房屋或是超过期限的临时建筑，若房屋不是合法建筑，原告无权索要除按租金标准计算房屋占用费以外的所谓经济损失。被告已于2016年2月15日将承租的经营场地转租给第三人，对此原告是知情且认可的。自2016年2月之后，被告未占用房屋，故2018年7月1日之后的房屋占用使用费不应由被告承担，房屋的搬离和交还应该由第三人负责，与被告无关。被告与原告于2017年签订两份租赁合同，完全为了配合第三人和原告，是为了第三人能够继续合理占用经营涉案话吧服务。2018年1月1日后，第三人未再要求被告与原告签订租赁合同，被告认为在2017年12月31日租期届满后，原告自然会收回租赁房屋，被告也未再过问此事。2018年8月，原告要求被告交还房屋，被告才得知2018年1月1日起，第三人一直使用房屋，原告也收取了第三人缴纳2018年1月1日至2018年7月的房租，并向第三人供电供水，故相关的收益损失，原告亦有不可推卸的责任。张桂姬辩称，原、被告之间是租赁合同关系，被告与第三人之间是经营权转让，不是租赁合同关系，第三人并非次承租人。现第三人实际使用系争房屋，同意按照原合同标准支付使用费，但不同意支付逾期搬离违约金，第三人与原告之间没有合同关系。原告现没有证据证明其出租的房屋是有证建筑，合同效力待法院确认。第三人参加了原告举办的华东理工大学2018年徐汇、奉贤两校区校园商户招商项目的招投标，但第三人没有中标。本院经审理认定事实如下：原告为上海市梅陇路**房屋权利人。2015年12月30日，原告与被告就系争房屋签订《房屋租赁协议》，租赁期限自2016年1月1日至2016年12月31日止，租赁保证金3000元，租金每年80,000元。2016年12月30日，原告与被告续签租赁合同，约定租赁期限从2017年1月1日至2017年6月30日止，租赁保证金为3000元，半年租金为40,000元。2017年6月28日，华东理工大学后勤保障处商业管理办公室(甲方、出租方)与陈剑(乙方、承租方)签订《房屋租赁协议》，约定，甲方房屋坐落于梅陇路XXX号学生第十一宿南面平房，位于第**平房，共2间，房屋用途为通信器材、电话卡、包装食品、饮料、小百货等经营业务。租赁期限为半年，从2017年7月1日至2017年12月31日。租赁保证金3000元。租金半年为40,000元。租金按乙方在租赁期满或协议提前终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还给甲方。租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本协议规定向甲方交还承租的租赁物等本协议所约定的责任后7天内，甲方将向乙方无偿无息退还租赁保证金。乙方装修时不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。租赁期满后，本协议即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须提前2个月书面向甲方提出，甲方在协议期满前1个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁协议。乙方有下列情形之一的，甲方可终止协议并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1.擅自将承租的房屋转租的；2.擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；3.擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；4.拖欠租金时间累积达1个月……若乙方在租赁期限届满10日内或租赁协议解除时所确定的搬迁日期内未搬离租赁房屋，乙方应当向甲方支付年度租金的5%违约金，且每逾期一日撤离，向甲方支付十倍的原房屋租金作为占有使用费，同时还应当赔偿甲方的其他全部损失，包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、评估费、损失费、补偿费等费。2018年7月20日，原告在学校网站发布《华东理工大学2018年徐汇、奉贤两校区校园商户招商信息》，称上海市机械设备成套(集团)有限公司受华东理工大学委托对2018年徐汇、奉贤两校区校园商户招商项目进行招商，邀请合格的响应方前来参与。原告称被告租赁的部位所对应的项目编号为10号，名称为微型便利店，项目位置为徐汇十一宿舍南2号，房屋面积30.2平方米。2018年8月20日，上海市机械设备成套(集团)有限公司向案外人上海市闵行区陈春华食品经营部出具《成交通知书》，称在“华东理工大学2018年徐汇、奉贤两校区商户招商项目包件10徐汇校区微型便利店”的招商活动中，上海市闵行区陈春华食品经营部所投编号为1639-XXXXXXXXXXXX/10的响应文件，经评定，已正式成交，成交租金单价为10.89元/天/m2，年租金120,040.47元。2018年8月21日、9月25日，原告向被告发《通知》称，根据第一轮商业招标结果，原告将于2018年8月24日24时收回店铺，通知话吧店在此日期前做好搬场准备，并无条件搬离店面，如发生逾期不搬离的，将采取强制收回措施。被告称其收到该通知，但当时已告知原告房屋由第三人实际经营，被告已经将房屋转租给第三人。第三人称其从未收到该通知。另查明，2016年2月15日，被告(转让方、甲方)与第三人(受让方、乙方)签订《经营权转让协议》，约定，甲方因家庭问题暂时不能经营位于学校的话吧便利店，该经营场地为甲方承租，经营权转让期间，乙方所产生的一切经营费用(如生产经营费用、水电费、房租及其他等)由乙方承担，店租每季度月初5号必须由乙方交于甲方，由甲方负责缴纳学校，经营转让期限：2016年2月15日起至2016年12月31日止。本合同期限同甲方向学校承租的租期一致，如租期到期后学校收回租赁房屋乙方不得阻拦。甲方话吧店内现有商品，移交后全部归乙方所有。被告收到第三人支付的转让款38万元。2016年2月17日，被告出具收款收据，载明，今收到张桂姬现金38万元(内含已付一季度的现金，店内商品及固定资产)。合同签订后，第三人向被告支付了一季度的租金后，之后的租金由第三人代被告支付给原告至2018年6月。合同到期后，被告与第三人未再签订合同，第三人自2016年2月15日开始使用系争房屋至今。原告称其在招投标之后才从被告处得知房屋由被告出租给第三人，之前一直认为第三人与被告系亲属关系，代被告来管理门店，第三人系现金支付租金。再查明，原告为本案以及案外人上海海梁餐饮管理有限公司一案共支出法律咨询费45,000元。审理中，原告称学校建立于1952年，系争房屋是当时建造，现无法提供相关批建手续,系争房屋所在的位置在产证也未有标识。法院至现场勘验，系争房屋位于原告学校11宿舍南面靠西两间房屋，房屋门正对学校网球场。审理中,原告称疫情发生之后，学校处于封闭状态，被告的店铺也一直处于关闭的状态，对于疫情期间的房屋占用费由法院依法判决。第三人称疫情发生之后原告通知停止经营，现第三人仍未进入学校，对于不能经营期间的占用费，希望原告能免除，若之后恢复营业，第三人希望与原告另行签订租赁合同，并按照之前的支付标准或者另行协商租金标准支付租金。审理中,原、被告均不要求本院处理押金。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案原告作为出租方在本案辩论终结前未提供建设规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据，故原、被告签订的《租赁合同》应为无效。合同无效，被告作为承租人应向原告返还房屋，第三人作为实际占用人亦无权使用系争房屋，故原告要求被告与第三人返还房屋，有法律依据，本院予以支持。合同无效后，出租人有权请求负有腾房义务的承租人和次承租人支付逾期腾房占有使用费的，现原告按照原合同标准主张自2018年7月1日至2018年9月30日房屋使用费，有法律依据，本院予以支持，原告按照新招商后与案外人的租金标准计算自2018年10月1日至实际搬离日期间的房屋占用使用费，因该标准远高于原、被告原租金标准，本院难以支持，且原告自疫情发生之后封锁校区，被告亦未能使用系争房屋，本院结合房屋使用情况以及原告的实际损失，综合认定疫情发生前的占用费标准参照租金标准予以判处，疫情发生后的占用费标准，在租金标准上适当予以降低，考虑原告开放校区存在不确定性，故占用费标准计算至本案判决之日。之后的费用，由原告根据实际情况另行主张，本案不予处理。至于原告主张的违约金和维权费用，没有相应依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条规定，判决如下：一、陈剑、张桂姬于本判决生效之日起十日内搬离并交还其所占用的华东理工大学位于上海市徐汇区梅陇路XXX号学生第十一宿舍南面平房内的话吧门面房；二、陈剑、张桂姬于本判决生效之日起十日内支付华东理工大学2018年7月1日至本判决之日止的房屋使用费150,355元；三、驳回华东理工大学其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4330元，由华东理工大学负担3030元，由陈剑负担650元，由张桂姬负担650元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 赵玲婕二〇二〇年九月十一日法官助理 吴 越书 记 员 李 蕴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。