重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0104民初275号 原告：深圳天安智慧园区运营有限公司，住所地深圳市福田区天安数码城天安保安楼(天安管理中心楼)**，统一社会信用代码91440300618813652M。 法定代表人：邹华，该公司董事长。 原告：深圳天安智慧园区运营有限公司重庆分公司，住，住所地重庆市大渡口区金桥路**一社会信用代码915000005857309059。 法定代表人：王建，该公司副总经理。 二原告共同委托诉讼代理人：吴东海，重庆渝韬律师事务所律师。 被告：重庆云旅科技股份有限公司，住，住所地重庆市大渡口区春晖路街道翠柏路****20-1一社会信用代码91500103750089948E。 法定代表人：沈敏，职务不详。 委托诉讼代理人：唐恺，该公司员工。 被告：罗一，男，汉族，1988年8月1日出生，住重庆市江**。 原告深圳天安智慧园区运营有限公司(以下简称“天安智慧园公司”)、深圳天安智慧园区运营有限公司重庆分公司（以下简称“天安智慧园重庆分公司”）与被告重庆云旅科技股份有限公司（以下简称“云旅公司”）、罗一物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，后因被告罗一下落不明，依法转为普通程序，由审判员包园园担任审判长，与人民陪审员闵碧华、曾维国组成合议庭，于2020年8月17日公开开庭审理了本案。二原告委托代理人吴东海、被告云旅公司委托代理人唐恺均到庭参加诉讼，被告罗一经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告天安智慧园公司、天安智慧园重庆分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告云旅公司立即向二原告支付2018年1月至2019年12月的物业费198351.24元，并支付滞纳(滞纳金最终以每期欠付的物业费为基数自逾期的次日起按日3‰的标准计算至付清时止，各期滞纳金累加);2.判令被告罗一对被告云旅公司的前述债务向二原告承担连带支付责任；3.本案案件受理费、保全费、担保费由二被告承担。审理中，原告撤回第一项请求中要求被告支付涉及春晖路街道翠柏路101号5幢20-1号房屋的物业管理费21015元、滞纳金9132.83元的诉讼请求。 事实及理由：重庆天安数码城有限公司是坐落于重庆市大渡口区迎宾大道重庆天安数码城绿谷创新园的建设单位，依法发布了《重庆天安数码城绿谷创新园临时管理规约》，该规约主要载明：本临时规约对全体业主及物业使用人均有约束力，各业主或使用人应在每月前十日内履行缴费义务，写字间的物管费为6.5元/平方米，未按时足额缴纳物管费，应按每日3‰的标准支付滞纳金。 被告罗一从重庆天安数码城有限公司处购买了位于春晖街道翠柏路101号5幢20-2、20-3、20-4号房屋(工业用房)，物业面积共计1136.77平方米，2014年办理产权证书，2015年3月22日，被告罗一签署《承诺书》，承诺遵守《重庆天安数码城绿谷创新园临时管理规约》中的规定。 2016年8月30日，被告罗一将房屋出租给云旅公司。2016年10月10日被告云旅公司签署《承诺书》，同意并声明：确认已详细阅读重庆天安数码城有限公司制定的《重庆天安绿谷创新园临时管理规约》，履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守临时管理规约的约定的业主和物业使用人的义务，同意承担违反临时管理规约的法律责任并同意对该物业使用人违反临时规约的行为承担连带责任。 重庆市天安数码城有限公司与原告天安智慧园公司签订了《物业服务委托合同》，约定选聘天安智慧园公司对重庆天安数码城提供前期物业管理服务事宜。原告天安智慧园重庆分公司是天安智慧园公司设立的分公司，经授权具体负责物业服务事宜。二被告自2018年1月起未向原告缴纳物业管理费，经原告方多次催收，仍未缴纳。原告为维护其合法权益，诉至法院。 被告云旅公司辩称：1.对物业服务费金额有异议，合同约定的2019年12月10到期，但是原告在2019年11月18日就非法锁定云旅公司的场所、停水停电；2.滞纳金是格式条款的无效合同，根据合同法52、53条规定，不符合国家规定的都是无效的，滞纳金不是罚金，物业公司无权擅自收取滞纳金，二原告无权向下属管理公司收取滞纳金，我们申请减免；3.在2019年11月14日，原告就对我们停水停电、停电梯，2019年11月18日，将二层楼的电梯、消防门都封闭，导致我公司数据丢失，损失近千万，原告将我公司房内的所有服务器、电脑都封闭，造成我们无法办公，对我们造成的损失，我们将另案主张；4.我们进场时缴纳了4.21万元的装修保证金，在2019年11月18日，我们无法继续履行合同，我们申请将保证金对物业费进行抵扣，我们无法使用办公楼的期间段的物业费，我们也申请减免；5.原告停电的非法行为不是只有我们一家，有多家企业都被非法停电，属于强制暴力手段，应当归属打黑范围。 被告罗一未到庭，未做答辩。 本院经审理查明：2011年12月22日，重庆天安数码城有限公司作为甲方与天安智慧园公司作为乙方签订《前期物业服务合同》，主要约定：1.经公开招标，确定乙方为重庆天安绿谷创新园物业管理单位，物业坐落于大渡口区迎宾大道，物业类型为：商业、写字间，占地面积：53969.50㎡，建筑面积185917.13平方米。2.写字楼物业费(含电梯费)为6.5元/平方米·月，商业物管费为10元/平方米·月。业主或者物业使用人应自约定接房之日起开始缴纳物业管理服务费。提前接房，自实际接房之日起开始计缴物业管理服务费。业主或物业使用人约定由物业使用人缴纳物业管理服务费用的，从其约定，物业使用人不按照约定缴纳的，业主负连带交纳责任。业主或物业使用人之间的缴费约定，业主或物业使用人应当自约定之日起告知乙方。3.物业管理服务费按月缴纳，业主或物业使用人须于每月10日前缴清本月物业管理服务费（业主或物业使用人接房时，应一次性缴纳前三个月物业管理费），逾期15天未缴，按《物业管理条例》等法规规定和《临时管理规约》约定，物业公司每天将按应缴纳金额的3‰收取滞纳金，并采取提起法律诉讼等措施催缴。4.本合同期限自2011年12月22日起至2014年12月21日止。本合同期限届满，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长合同期限达成协议，双方未达成协议的，甲乙双方应在合同期限届满三个月内继续履行本合同。前述合同于2012年1月4日在重庆市大渡口区房屋管理局备案。 《重庆天安数码城绿谷创新园临时管理规约》规定：1.建设单位在物业销售前将本临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明，物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，对本临时管理规约予以的书面承诺，表示认可临时管理规约的内容，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同中涉及业主利益的规定，应当以本临时管理规约为准。2.本临时管理规约对全体业主及物业使用人均有约束力。物业使用人违反本临时管理规约的约定，相关业主应当承担连带责任。 2012年8月，天安绿谷创新园项目名称变更为天安数码城云谷一期。 2016年1月28日，深圳天安物业管理有限公司变更为深圳天安智慧园区运营有限公司。2017年重庆云旅科技有限公司变更为重庆云旅科技股份有限公司。 2016年5月24日，重庆天安数码城有限公司作为甲方与天安智慧园重庆分公司又签订《前期物业服务合同》，内容与前一份物业服务合同大体相同，合同期限自2016年6月1日至2019年5月31日。2019年6月5日，双方又签订《前期物业服务委托合同》，合同有效期自2019年6月1日至2024年5月31日止。 另查明，罗一系大渡口区春晖路街道翠柏路101号5幢20-2、20-3、20-4的业主。 2015年3月22日，罗一向重庆华阳控股(集团)有限公司出具《授权委托书》，委托该公司将位于大渡口区春晖街道翠柏路101号5幢20-2、20-3、20-4，建筑面积1136.77平方米的房产对外进行租赁、经营和使用。2016年8月30日，重庆华阳控股（集团）有限公司与云旅公司签订《租赁合同》，将位于重庆市大渡口区天安数码城5栋20-1、20-2、20-3、20-4号房屋出租给云旅公司，租赁期限为3年，自2016年12月10日至2019年12月9日止。租赁期间的物业管理费由云旅公司承担。 2016年10月10日，云旅公司接收重庆天安数码城绿谷创新园小区5栋20层1、2、3、4号房，向重庆天安数码城有限公司出具承诺书，确认已经详细阅读重庆天安数码城有限公司制定的《临时管理规约》，同意履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守临时管理规约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务。 2019年9月10日，罗一向天安智慧园重庆分公司发出《关于重庆云旅科技股份有限公司拖欠费用处理函》，载明：“由于重庆云旅科技股份有限公司一直拖欠租金及物业管理费未付(2018年1月-2019年8月)，经业主多次催讨迟迟不予实际支付，特申请物业公司给予天安数码城5栋20-2、20-3、20-4重庆云旅科技股份有限公司断电断水，直至所拖欠费用解决为止。”并备注“请贵司于2019年9月12日早上九点断供水电。”同日，天安智慧园公司重庆分公司向云旅公司发出《告知函》，告知云旅公司其因接受业主罗一的委托，将对其5栋2002、2003、2004单元，因拖欠罗一的房屋租金，停止其物业服务，并通知其在9月12日前结清拖欠的租金及物业管理费、水电费等相关费用，逾期未结清相关费用，将采取对其停止物业服务处理，如因此断电造成一切责任由云旅公司自行承担。 2019年9月11日，云旅公司向天安智慧园公司发出《回复函》，告知天安智慧园公司因罗一的民间借贷纠纷案，重庆市巴南区人民法院责令执行将对5栋20-2、20-3进行拍卖，该单元后续租金由巴南区人民法院收取，不支付给原业主罗一。 2019年10月24日，天安智慧园重庆分公司再次向云旅公司发函，通知其在10月25日前结清拖欠的物业管理费、水电费等相关费用，逾期将采取对其停止物业服务(停止供电、电梯停层等)处理。 2019年11月18日，天安智慧园重庆分公司开始对云旅公司停止供电。 上述事实有中标通知书、前期物业服务合同及备案证明、临时管理规约、变更通知书、房地产权证、承诺书、委托书、房屋租赁合同、物业交楼验收表、函等证据在卷为凭，足以认定。 本院认为，建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，在物业服务企业按照约定提供物业服务后，业主和物业使用人亦应当按照约定支付物业服务费，逾期支付物业服务费的，应当承担违约责任。本案中，原告作为“重庆天安数码城”的物业服务企业，其按照《物业服务委托合同》及《重庆天安数码城绿谷创新园临时管理规约》的规定为包括被告在内的业主(物业使用人)提供了物业服务，被告云旅公司系该物业的实际使用人，被告罗一系业主，本应按照约定按时交纳物业服务费，但其从2018年1月起未缴纳物业服务费，经原告书面催交，其至今未交纳，其行为已构成违约，依法应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。 关于物业服务费金额问题。但根据房屋租赁合同的约定，租赁期限在2019年12月9日届满，此后，租赁双方并未签订书面的租赁协议，且罗一在租赁期限届满前亦委托物业管理公司对云旅公司采取了断电的措施，故云旅公司应支付物业管理费至租赁期限届满。被告云旅公司所租赁的案涉3套房屋，物业建筑面积合计1136.77平方米，按照管理规约所约定的物业服务费标准即6.5元/平方米·月计算，2018年1月1日至2019年12月9日期间的物业管理费应为173641.62元=1136.77平方米*6.5元/月/平方米*23.5个月。关于滞纳金问题。虽然管理规约约定业主、使用人违反本临时管理规约及前期物业服务合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费，应按每日3‰的标准支付滞纳金，按该标准计算，截止2019年12月31日被告云旅公司应当支付滞纳金189849.51元，但是该标准过高，且被告要求进行调整，故本院酌定调整为年利率6%，经计算后应滞纳金为10402.71元。被告罗一系业主，根据临时规约的约定应对物业使用人云旅公司应支付的物管费承担连带责任。 被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席判决。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十七条之规定，判决如下： 一、重庆云旅科技股份有限公司、罗一于本判决生效之日起十日内连带支付深圳天安智慧园区运营有限公司重庆分公司、深圳天安智慧园区运营有限公司物业服务费173641.62元及滞纳金10402.71元，合计184044.33元； 二、重庆云旅科技股份有限公司、罗一于本判决生效之日起十日内连带支付深圳天安智慧园区运营有限公司重庆分公司、深圳天安智慧园区运营有限公司自2020年1月1日起至实际付清时止以尚欠的物业服务费为标准，按年利率6%计算的滞纳金； 三、驳回深圳天安智慧园区运营有限公司重庆分公司、深圳天安智慧园区运营有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费7192元，保全费2420元，公告费560元，原告已经预交，重庆云旅科技股份有限公司、罗一负担5064元，深圳天安智慧园区运营有限公司、深圳天安智慧园区运营有限公司重庆分公司5108元。被告负担部分由被告与判决款项同时直接支付原告。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 长  包园园 人民陪审员  闵碧华 人民陪审员  曾维国 二〇二〇年九月十八日 书 记 员  穆 颖