北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初22228号原告：于建伟，男，1973年8月11日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：孔金萍，北京宣言律师事务所律师。被告：北京众美房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区隆丰大街**院**楼**301。法定代表人：刘长久，经理。委托诉讼代理人：王照烜，北京中今律师事务所律师。被告：河北衡美物业服务有限公司北京分公司，住所地北京市大兴区隆丰大街**院**楼****。负责人：张铁奎，经理。委托诉讼代理人：肖慧清，男，该公司职工。原告于建伟与被告北京众美房地产开发有限公司（以下简称众美公司）、河北衡美物业服务有限公司北京分公司（以下简称衡美物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案受理后，依法公开开庭进行了审理。原告于建伟的委托诉讼代理人孔金萍，被告众美公司的委托诉讼代理人王照烜，被告衡美物业公司的委托诉讼代理人肖慧清到庭参加诉讼，本案现已审理终结。于建伟向本院提出诉讼请求：1、众美公司、衡美物业公司连带支付修复房屋屋顶和外墙费用45178.82元；2、众美公司、衡美物业公司连带赔偿因房屋漏雨造成的家具损失8700元；3、众美公司、衡美物业公司连带支付修复房屋支出50000元；4、众美公司、衡美物业公司连带支付鉴定费53000元；5、众美公司、衡美物业公司承担诉讼费。事实与理由：我与众美公司2015年4月10日签订北京市商品房预售合同（Y1719810）购买2号楼4单元1002房屋，于2015年5月收房。收房后，房屋出现多处质量瑕疵，漏水、墙体开裂、返潮、发霉等，使我遭受重大损失。2015年11月7日左右北京降雪，我发现客厅及卧室漏雨，电话联系衡美物业公司，后来两名物业工作人员来到现场查看漏雨情况属实后，于12月左右在楼顶刷防水沥青，做完第一次修复后依然漏雨。2016年7月20日北京下大雨，除客厅及卧室原有的两处漏雨处外还有五处漏水，北卧室窗户进水，北墙及整个房间及客厅大面积积水2-3厘米，期间家具、门被淹，地，地毯被泡美物业公司虽将房顶重新做了防水但依然漏水。2016年12月左右因为阴雨天气导致阳台主卧室几处发霉变黑，经衡美物业公司查看，情况属实却不予修复。2017年6月22日-25日因北京连续阴雨，房屋又多处漏雨，再次联系衡美物业公司，虽经衡美物业公司确认情况属实但仍然不予修复。2016年10月，卫生间和厨房都出现墙体裂缝，衡美物业公司确认情况属实后不予修复。2017年11月初贴在墙上的玻璃破裂，卫生间和厨房的墙体多处由上到下裂缝，衡美物业公司确认情况属实后依然不予修复，同时，发现外墙保温层多处裂缝。2017年11月22日江苏通州四建集团有限公司（施工单位）的负责人蒋小华和耿姓工程师查看房屋，确认墙体有多处裂痕和漏雨情况，但表示修复难度很大。之后我多次找众美公司、衡美物业公司协商，但二被告总是借故推脱。除评估费用外，因修复房屋需要搬家，故按照每月租金5000元的标准主张3个月的租金15000元及1个月通风空置费5000元、搬家费用5000元、中介费5000元，因房屋装修过程中厨房、卫生间吊顶、墙砖不能再用了，需要重新装修的费用10000元，全部重新刷墙加运输费用共计10000元，二被告需支付50000元修复费。众美公司辩称：我公司不同意于建伟第一、二项诉讼请求，于建伟不能证明与我公司有因果关系，于建伟的第三项诉讼请求没有实际发生而且与第一项诉讼请求系重复主张，我公司不同意承担鉴定费及诉讼费。衡美物业公司辩称，我公司不同意承担连带责任，我们是物业服务公司，主要负责业主交房之后的后期服务，于建伟的主张属于房屋质量问题，和我们物业公司没有任何关系。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定的事实如下：2015年4月8日，于建伟作为买受人与出卖人众美公司签订了《北京市商品房预售合同（住宅类）》，合同约定由于建伟购买众美公司坐落于北京市大兴区庞各庄镇2＃住宅楼10层4单元-1002房屋，房屋总价款为1929450元。合同第十一条交付条件约定，出卖人应在2015年4月25日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合以下1.2.3条件；出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（适用于2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅）。合同第十六条交接手续：（一）交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、涉及、施工、工程监理等单位验收合格。出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。（二）查验该商品房时发现其质量或者其他问题的，双方同意按照第（3）种方式处理：……（3）买受人应收楼，由出卖人根据质量问题具体情况确定合理修复期限，在商品房交付后按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在该期限内负责修复并承担修复费用。……合同第十六条商品房质量、装饰、设备标准的约定：（一）出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。（二）出卖人和买受人约定如下：1.该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起经60日内退还全部已付款，并按照签约时中国人民银行公布的同期活期存款利率给付利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。买受人要求继续履行合同的，应当与出卖人另行签订补充下协议。第十七条住宅保修责任（一）出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和北京市有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。（二）在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。六、装饰和设备标准的约定。毛坯房交房标准（商品房）：住宅单元客厅、餐厅：墙面腻子，地，地面混凝土垫层、预留面层花腻子；卧室：墙面腻子、地、地面混凝土垫层、预留面层花腻子；厨房：墙面水泥砂浆（毛面）、地、地面混凝土垫层、预留面层花腻子；卫生间：墙面水泥砂浆（毛面）、地、地面混凝土垫层、预留面层花腻子。案涉房屋《住宅质量保证书》中保修范围和保修期限内容如下：……四、保修范围和保修期限。在保修期内，在正常使用条件下，土建工程及水、暖、电等设施发生质量问题按建设部[2002]80号文件规定及北京市地方标准《商品住宅工程质量保修规程》DB111641-2009的范围和期限进行保修，任何未经开发单位、物业管理单位书面允许自行拆、移、改、增造成的质量问题不在保修内。具体情况如下：1.地基与基础工程质量保修期限为设计文件确定的建筑设计使用年限。2.主体结构工程质量保修期限为设计文件确定的建筑设计使用年限，结构形式为剪力墙结构。3.保温工程质量保修期限为2年。4.防水工程质量保修期限为5年。5.装饰装修工程中，除有专门规定质量保修期限的分项工程应遵从其规定外，室内装修工程质量保修期限为2年；室外涂料装修质量保修期限为2年；除五金件质量保修期限为2年外，外窗与入户门质量保修期限为2年。6.建筑给水及排水工程质量保修期限为2年。7.采暖系统质量保修期限为2个供暖季。8.电气工程质量保修期限为2年。9.智能建筑工程质量保修期限为2年。10.通风与空调工程质量保修期限为2年。11.电梯工程质量保修期限为2年。12.室外工程质量保修期限为2年。13.商品住宅的质量保修期限根据开发单位与住宅买受人签订的正式商品房买卖（预售）合同约定的日期进行计算。共用部位的质量保修期限自交付首套住宅之日起计算。于建伟自述众美公司于2015年4月25日交付案涉房屋。2016年5月26日，于建伟取得案涉房屋的不动产权证书（编号：京（2016）大兴区不动产权第0034848号），房屋登记地址为大兴区隆丰大街1号院4号楼10层4单元1002。案件审理过程中，于建伟申请对案涉房屋质量问题成因及修复方案进行鉴定。北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心（以下简称建筑研究院）于2019年11月12日出具【2019】建鉴字第279号《司法鉴定意见书》为：依据鉴定委托的要求、现场勘验情况及国家相关标准、规范对案涉房屋的质量问题成因的鉴定意见如下：1、卫生间1南墙、厨房北墙及南墙、卫生间2西墙及北墙饰面砖开裂是由于粘结层较厚易产生开裂，以及抹灰找平层砂浆强度较低且砌体填充墙与混凝土墙交接处未设置防裂加强措施导致。2、起居室阳台东墙饰面层存在斜向开裂及龟裂现象，阳台西墙、阳台南侧窗下墙体、主卧南墙、主卧东侧门上墙体饰面层存在龟裂现象，次卧窗下墙体存在多处开裂现象，上述开裂现象是由于抹灰层砂浆强度较低，导致其上装饰涂层无法抵御室内环境温、湿度变化所产生的应力应变所致。3、主卧南墙窗洞口角部、卫生间2门洞口角部、厨房门洞口角部、次卧门洞口角部饰面层存在开裂现象，上述裂缝是由于应力集中区域产生的应变相对较大导致。4、卫生间2南侧的主卧西墙饰面层竖向开裂，次卧南墙饰面层竖向开裂，次卧东北角墙体交接处饰面层竖向开裂，阳台南侧窗下墙体存在竖向开裂，上述开裂现象是由于不同材料基体变形不一致且未采取防裂加强措施导致。建筑研究院就案涉房屋卫生间瓷砖开裂、涂料墙体开裂及顶棚及墙面多处漏水、发霉的修复方案出具（2019）建鉴第279号鉴定建议修复意见：1、房屋南侧阳台顶板、阳台西墙、阳台南墙、客厅顶板、主卧、顶板主卧西墙、主卧南墙、卫生l顶板存在渗漏痕迹，建议修复方案如下：（1）修复范围：南侧阳台顶板、阳台西墙、阳台南墙、客厅顶板、主卧顶板、主卧西墙、主卧南墙、卫生间1顶板。（2）修复方法：将原有涂饰层及腻子层全部清除干净后按原状恢复饰面层，施工工艺及施工质量应符合国家相关标准的规定。2、屋面女儿墙压顶局部破损，女儿墙泛水防水层未做至压顶底部，建议修复方案如下：（1）修复范围：存在上述缺陷的女儿墙。（2）修复方法：将存在破损现象的女儿墙压顶按原设计进行修复。低女儿墙泛水处的防水层直接铺贴在结构墙体（或水泥砂浆布平层上）至压顶下，卷材收头用金属压条钉压固定，并用密封材封严，防水层外侧安装保温层，女儿墙压顶向内排水坡度不小于5%，压顶作防水处理，并设计滴水。3、屋面设施基座未做全包防水处理，建议修复方案如下：（1）修复范围：屋面设施基座。（2）修复方法：采用防水卷材对屋面混凝土设施基座进行全包防水处理，保温层安装在防水层外侧，施工工艺及施工质量应符合国家相关标准规范的规定。4、出屋面楼梯间外墙泛水处防水层施做在保温层外侧、泛水收头存在张开现象，建议修复方案如下：（1）修复范围：出屋面楼梯间外墙泛水部位。修复方法：出屋面楼梯间外墙泛水处的防水层直接铺贴在结构墙体（或水泥砂浆找平层）上，高度不小于250mm，卷材收头用金属压条钉压固定，并用密封材料封严；防水层外侧安装保温层。5、房屋空调间南侧过梁底面及内侧面未做保温，建议修复方案如下：（1）修复范围：空调间南侧过梁。（2）修复方法：将空调间南侧过梁饰面层进行剔除，按相关标准要求在过梁底面及内侧面施工保温层后重新按原状恢复饰面层。6、卫生间1南墙、厨房北墙及南墙、卫生间2西墙及北墙饰面砖存在开裂现象，上述现象建议修复方案如下：（1）修复范围：卫生间1南墙、厨房北墙及南墙及北墙饰面砖存在开裂现象的区域。（2）修复方法：将存在开裂现象的饰面砖拆除至墙体基层，对墙体基层缝隙采用水泥砂浆进行封堵，待墙体基层清理干净后，按相关规定重新抹灰、粘贴饰面砖，其中抹灰施工应按相关标准规定分层抹灰，不同材料基体交接处按相关标准规定设置加强措施，粘接层施工应符合相关标准的规定。7、主卧西墙饰面层竖向开裂，卫生间2门洞口角部墙体饰面层存在开裂现象，厨房门洞口角部墙体饰面层存在开裂现象，次卧东北角墙体交接处饰面层存在开裂现象，次卧南墙体交接处饰面层竖向开裂，建议修复方案如下：（1）修复范围：上述墙体饰面层开裂部位。（2）修复方法：首先将裂缝两侧各100mm宽度范围内饰面层剔除至墙体基层，基层清理干净后，按原状恢复饰面层，并在腻子层按相关规范采用玻纤网格布设置一道加强措施。8、阳台东墙饰面层存在斜向开裂及龟裂现象，阳台南墙存在龟裂现象，阳台西墙饰面层存在龟裂现象，主卧南墙饰面层存在斜向开裂及龟裂现象，主卧东侧门上墙体存在龟裂现象，次卧窗下墙体存在多处开裂现象，上述现象建议修复方案如下：（1）修复范围：阳台东墙、阳台西墙、阳台南墙、主卧南墙、主卧东侧门上墙体、次卧窗下墙体等饰面层存在龟裂现象的区域。（2）修复方法：将饰面层全部清理至基层后按原状恢复饰面层，施工工艺应符合相关标准的规定，并在腻子层按相关规范采用玻纤网格布设置一道加强措施。注：1、上述方案为根据本工程现场勘验情况及鉴定意见所出具的建议性修复方案，方案的实施应当由有资质的专业队伍进行施工，施工前应出具详细的施工方案，施工过程必须严格按照施工相关技术规程操作；2、我中心所提出的方案为从工程技术角度出发，解决相应的问题。3、我中心提出的方案为建议性方案之一，因修复方案不局限于本方案，但应综合考虑各方案的经济效益，采用最为经济适用的修复方案。于建伟为此支付鉴定评估费40000元。本次鉴定过程中，众美公司自述2015年底至2016年对案涉房屋全楼范围内的屋面保温及防水进行维修，2016年初对案涉房屋客厅范围内的屋面防水进行维修；2017年及2018年期间两次对案涉房屋范围内的屋面防水重新进行施工。建筑研究院现场勘验时发现案涉房屋南侧阳台顶板及墙面、客厅顶板、主卧顶板及墙面、卫生间1顶板共存在6处潮湿渗漏痕迹；屋面女儿墙压顶局部破损，女儿墙内侧保温层与墙体间存在间隔，女儿墙泛水防水层未做至压顶下方，压顶未做滴水线；屋面设施基座未做全包防水处理；出屋面楼梯间外墙泛水处防水层位于保温层外侧，泛水收头存在张开现象；案涉房屋空调间南侧外墙过梁底部及内侧面未做保温。本案审理过程中，因众美公司拒绝就于建伟主张的案涉房屋质量问题进行维修且拒绝对因房屋漏水造成的家具损失进行赔偿，于建伟分别就建筑研究院（2019）建鉴第279号鉴定建议修复意见的工程造价及漏水造成的家具损失申请评估。北京希地环球建设工程顾问有限公司于2020年7月10日出具《工程造价鉴定意见书》为：案涉房屋修复工程造价费用45178.82元。于建伟为此支付鉴定评估费10000元。中鸿茂盛资产评估有限责任公司于2020年5月29日出具《资产评估报告》为：2016年7月20日案涉房屋因漏水造成的家具（定制鞋柜、次卧房间门、定制书案）损失8700元。于建伟为此支付鉴定评估费3000元。另查，2018年，衡美物业公司为于建伟出具《关于4-4-1002漏水说明》，2016年7月20日由于大雨导致4-4-1002家里漏水，管家李亭第一时间到现场查看，次卧的窗户下沿墙面浸水，电脑桌桌角开裂，门框开裂，主卧顶部大面积滴水，有裂痕。经管家协调总包方李铁军师傅于2016年9月5日到现场查看，漏水原因为顶部防水开裂导致，并进行维修。窗户厂家于2016年9月15日进行维修窗户处理。2016年12月份由于阴雨雾霾天，漏水被泡位置出现发霉变黑，又再次报物业来查看，物业上报地产周雨菲到4-4-1002进行查看，但因与业主所提赔偿金额问题未达成协议。2017年7月再次连续下雨，导致客厅顶部多处漏雨，物业上报总包方将工现场查看，未进行维修处理，业主仍需赔偿其损失。2017年11月报物业，卫生间、厨房、次卧、主卧及客厅多处墙体开裂，于2017年11月22日总包方陈工与金师傅到场查看称无法修复，原因为这样的墙砖已经买不到了，业主执意索赔。2018年3月22日，地，地产客服姜浩到4-4-1002查看漏水位置要求出具一份维修记录上为情况说明。2018年8月6日，衡美物业公司为于建伟出具承诺书，内容为：4-4-1002房间2015年-2017年期间，房屋出现漏水、墙壁发霉、进水、开裂等质量问题，经物业公司协调，未与总包方达成赔偿一致的情况下，不与总包方质保金结算尾款，待与总包方与业主解决此事后，再进行质保金结算。庭审中，就于建伟入住案涉房屋后装修时对室内墙体的施工情况，于建伟自认案涉房屋交付后，在原有厨房、卫生间墙面抹灰层基础上贴砖、其他区域墙面在原有腻子层四白落地的基础上直接打磨刷漆，未对众美公司交付房屋的墙体及原有装修情况进行改动，因装修施工时无设计图纸资料，无法提交装修公司装修施工明细。众美公司称公司参与建筑研究院现场勘验时相关人员已经离职无法核实案涉房屋交付后的装修变化情况。本院认为：于建伟与众美公司之间签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性、禁止性规定，应属有效。众美公司作为出卖人交付的房屋应当符合法律及合同的约定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，根据双方约定，案涉房屋的装饰装修标准为客厅、餐厅及卧室的墙面为腻子，厨房、卫生间墙面为水泥砂浆（毛面），出卖人自商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，根据于建伟的陈述及衡美物业公司出具的情况说明及承诺书显示自于建伟入住至起诉时，案涉房屋先后出现屋顶漏水、墙面开裂、渗水发霉等质量问题，结合建筑研究院鉴定意见可知案涉房屋屋顶漏水、墙面渗水发霉与案涉房屋屋面女儿墙内侧保温层与墙体间存在间隔，屋面防水层及室外保温层施工存在缺陷有关且众美公司维修多次仍未解决上述问题，案涉房屋墙体开裂分别系抹灰找平层砂浆强度低、粘结层厚度、未采取防裂加强措施及材料基体变形等所致且众美公司在保修期限内拒绝维修，故于建伟根据鉴定意见确定的造价及损失金额主张房屋质量问题修复费用及因漏水导致的家具损失的诉讼请求，有合同及法律依据，本院予以支持，但于建伟主张的更换厨房、卫生间吊顶、墙砖费用及重新粉刷墙体的费用，因造价评估意见已经考虑到维修房屋质量问题的合理范围，故其主张的额外维修费用，无法律依据，本院不予支持。关于于建伟主张的租金（修复期间及通风期间）损失费、搬家费及中介费，本院从案涉房屋所在地段同类房屋的租金价格及鉴定机构确定的维修方案确定的维修事项的合理工期为于建伟带来的影响，本院酌情确定租金损失费为4000元，关于于建伟主张的搬家费及中介费，无合同及法律依据，本院不予支持。另，衡美物业公司作为案涉房屋所在小区的物业管理企业，在于建伟报修后予以联系、协调，尽到了物业管理的义务，于建伟基于房屋买卖合同关系要求衡美物业公司承担连带责任的诉讼请求，无合同及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、于本判决生效后十五日内，北京众美房地产开发有限公司给付于建伟房屋修复费用45178.82元及家具损失8700元；二、于本判决生效后十五日内，北京众美房地产开发有限公司给付于建伟房屋租金损失4000元；三、驳回于建伟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费53000元，由北京众美房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日直接给付于建伟）。案件受理费2378元，由于建伟负担1053元（已交纳）；由北京众美房地产开发有限公司负担1325元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  韩文静人民陪审员  滕会清人民陪审员  秦海燕二〇二〇年九月二十九日书 记 员  刘雪飞