黑龙江省哈尔滨市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）黑01行终371号 上诉人（一审被告）巴彦县房产住宅局。住所地巴彦县巴彦镇泰安街**。 法定代表人王旭升，局长。 行政负责人于宏伟，副局长。 委托代理人李默涵，黑龙江九州律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）肖云范，女，汉族，1955年4月9日出生，退休工人，住巴彦县。 一审被告巴彦县不动产登记中心，住，住所地巴彦县巴彦镇泰安街**/div> 法定代表人陈冬，主任 行政负责人何力伟，副主任。 委托代理人李默涵，黑龙江九州律师事务所律师。 一审第三人哈尔滨德诚置业有限公司。住所地巴彦县巴彦镇 法定代表人张伟亮，经理。 一审第三人李相民，男，汉族，1960年6月23日出生，个体，住巴彦县。 一审第三人杨超，男，汉族，1975年6月27日出生，个体，住巴彦县。 上诉人巴彦县房产住宅局因房屋权属登记一案，不服巴彦县人民法院（2019）黑0126行初46号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。 一审判决认定，2013年7月30日，肖云范与哈尔滨德诚置业有限公司（以下简称德诚置业）签订商品房买卖合同，购买位于巴彦县巴彦镇吉庆街贵都花园东厢房4-6号楼之间3号一、二层（每层99.24平方米）房屋。2016年1月5日双方又签订合同购买该处4号二层（117.52平方米）房屋，总面积316平方米，并交清全部购房款。合同中对房屋坐落位置表述虽然与产籍档案不一致，但经与各方当事人求证核对，争议指向的房屋系同一处，即本案诉争房屋（本判决表述依产籍档案标注位置）。肖云范实际占有使用案涉房屋至今，肖云范在使用期间交纳了相关的物业费、热费、水费等费用。肖云范因多次找德诚置业协助办理产权证未果，至2019年10月起诉前发现巴彦县房产住宅局（原巴彦县房地产管理处）、巴彦县不动产登记中心已于2013年11月27日将案涉房屋登记在杨超名下，房屋所有权证号为巴房权证巴彦镇字第××号。经查明，案涉房屋工程由德诚置业开发建设，德诚置业于2013年3月15日取得建设用地规划许可证，于3月21日取得建设工程规划许可证，于5月24日取得建筑工程施工许可证。在2018年6月27日《巴彦县解决国有土地上房地产开发建设项目房屋权属登记问题工作领导小组会签意见》中体现，案涉房屋工程在2018年6月27日会签前，存在未按图纸施工（超面积建设）、超层加建、欠缴土地出让金、欠缴税款、未经消防设计备案、未竣工验收备案等一系列问题。巴彦县房产住宅局在2013年为案涉房屋办理产权证时，尚不具备办证条件。另查明，案涉工程合法的开发建设单位是德诚置业，李相民作为实际出资人借用德诚置业资质开发建设。杨超作为个人并不具有合法的开发资质，杨超与德诚置业之间亦不存在房屋买卖关系，且杨超既未取得案涉房屋钥匙，亦未对案涉房屋主张过权利。 一审法院认为，关于肖云范的起诉是否超过法定起诉期限。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定：“公民、法人或其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。”肖云范签订房屋买卖合同时，无法预料到该房屋已办理房屋权属登记的事实，且肖云范自2019年起诉前才知道案涉房屋登记在杨超名下，因此，肖云范的起诉没有超过法定期限。 关于巴彦县房产住宅局作出的房屋所有权初始登记行为是否符合法律规定。从事实依据看，巴彦县房产住宅局在案涉工程未按图纸施工（超面积建设）、超层加建，未经竣工验收、未取得建设项目竣工规划核实合格证情况下，就为杨超颁发了房屋所有权证。根据国务院《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。”根据《房屋登记办法》第十九条规定，“办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（一）房屋所有权初始登记……”第二十二条规定，“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可面积等内容建造的建筑申请登的……”巴彦县房产住宅局违反上述规定，不履行严格的审查程序，亦未实地查看。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十条规定，“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。”第六十五条规定，“违反本法第三十条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违反所得，可以并处罚款。”因此合法的开发建设单位应当是德诚置业，无论是李相民还是杨超借用德诚置业资质进行开发建设，均违反法律强制性规定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《房屋登记办法》第三十条规定，“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”巴彦县房产住宅局颁发案涉房屋所有权证时，该工程尚未取得建设工程符合规划的证明，巴彦县房产住宅局违反上述规定。 关于行政责任承担问题，根据巴彦县人民政府法制办公室《关于巴彦县不动产登记中心承担应诉职责的通知》“在行政诉讼案件中涉及的具体责任问题由登记环节中相应的工作部门承担。”因此，巴彦县房产住宅局和巴彦县不动产登记中心是适格的共同被告。 综上，巴彦县房产住宅局为杨超作出的案涉房屋所有权初始登记行为，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、第二十七条、第六十五条，国务院《不动产登记暂行条例》第二十二条、《房屋登记办法》第十九条、第二十二条、第三十条的规定，属证据不足，且违反法定程序，依法应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（三）项之规定，判决撤销巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心作出的，为杨超颁发巴房权证巴彦镇字第××号房屋所有权证的行政行为。 巴彦县房产住宅局不服一审判决，向本院提起上诉称，杨超是案涉房屋所在小区的实际投资人，巴彦县房产住宅局根据德诚置业申请将案涉房屋登记在杨超名下符合事实和法律规定；德诚置业将案涉房屋销售给肖云范的行为违法，肖云范不享有对本案行政行为撤销的诉讼权利；肖云范于2013年购买房屋至今应当知道房屋已经登记在杨超名下，肖云范于2019年起诉已经超过起诉期限。请求撤销一审判决，驳回肖云范的起诉。 被上诉人肖云范答辩称，其购买涉案房屋时杨超不是投资人，杨超作为个人也不具有合法的开发资质，杨超与德诚公司不存在房屋买卖关系。除了肖云范以外还也很多业主以同样的方式于2013年购买该小区房屋，2014年办理进户，小区业主均要求办理房照，但因手续不全一直无法办理。肖云范2019年起诉前才知道案涉房屋被李相民抵押了，该房屋被登记在杨超名下，所以才提起诉讼。肖云范应当具有诉讼主体资格，享有诉讼权利，而且起诉不超过起诉期限。请求驳回上诉，维持一审判决。 巴彦县不动产登记中心、德诚置业、李相民、杨超未提交书面答辩意见。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，《房屋登记办法》第二十条规定：“登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。登记申请不符合前款所列条件的，房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。”第三十条规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”根据上述规定本案中，巴彦县房产住宅局办理房屋所有权初始登记申请人应当与建设用地使用权人，建设工程规划许可证所有权人相一致。巴彦县房产住宅局颁证依据的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的建设单位均为德诚置业并非杨超，巴彦县房产住宅局将案涉房屋为杨超颁发房屋所有权证属于主体错误，登记行为事实不清，证据不足。《房屋登记办法》第三十条要求办理初始登记需提交房屋已竣工证明。本案中，《巴彦县解决国有土地上房地产开发建设项目房屋权属登记问题建审意见会签书》证实，至2018年6月27日，德诚置业开发建设的贵都花园小区项目存在未按图施工、超层加建，欠缴土地出让金及相关税款等问题，且未递交房屋已竣工证明，不具备办理房产登记条件。巴彦县房产住宅局在申请人未递交工程验收备案证明的情况下为申请人办理初始登记严重违反法定程序。关于巴彦县房产住宅局称肖云范起诉超过法定期限的上诉主张。肖云范于2019年申请办理房屋所有权证时得知案涉房屋登记在杨超名下，随即提起本诉，并未超过法定的起诉期限。一审判决撤销案涉房屋所有权证并无不当，本院应当予以维持。综上，巴彦县房产住宅局的上诉理由无事实和法律依据，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人巴彦县房产住宅局负担。 本判决为终审判决。 审判长  仲治 审判员  赵扬 审判员  齐旭 二〇二〇年九月二十七日 法官助理庞博 书记员徐畅