福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0205民初1924号 原告：刘云，女，1975年11月3日出生，汉族，住福建省漳平市。 原告：傅仁可，男，1967年3月9日出生，汉族，住址同上。 被告：庄春榕，男，1974年9月20日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 被告：陈联玲，女，1979年1月4日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 被告：庄金好，女，1950年7月6日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 原告刘云、傅仁可与被告庄春榕、陈联玲、庄金好农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月16日公开开庭进行了审理。原告刘云、傅仁可到庭参加诉讼，被告庄春榕、陈联玲、庄金好经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘云、傅仁可向本院提出诉讼请求：1.判令庄春榕、陈联玲、庄金好退还刘云、傅仁可购房款57万元；2.判令庄春榕、陈联玲、庄金好赔偿刘云、傅仁可两个电子防盗门的购买及安装款1万元，赔偿刘云、傅仁可所支付的57万元购房款的资金占用利息（利息按月利率1%的标准计算至2020年6月26日止，其中39万元部分的利息起算时间为2017年9月9日，18万元部分的利息起算时间为2017年12月27日）；3.判令庄春榕、陈联玲、庄金好共同承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1.2013年10月至2017年7月期间，庄春榕、陈联玲、庄金好、庄友发未经行政主管部门的批准，在海沧区××街道××村××号××号××号××栋××层××房，并包装成小产权房出售。其中涉本案的一栋楼房简称2号楼，占地面积425.84㎡，总建筑面积4004.3㎡。刘云、傅仁可在不知情的情况下，于2017年9月1日和庄春榕、陈联玲、庄金好、庄友发签订了《合资建房合同》（实际上买现成的房子，庄春榕、陈联玲、庄金好、庄友发诱导其只有签合建房合同，才能合法，才能享受当地村民福利，要求其配合造假签订合同）。刘云以4000元／㎡的房价购买了2号楼九层的Ａ套房（101.1㎡）、傅仁可以4000元／㎡的房价购买了2楼八层的Ｄ套房（69.78㎡）和Ｅ套房（73.07㎡）。截止案发时三套房款均已付清，其中有收据和转账记录的总付款数为57万元，刘云、傅仁可两人分别在2017年9月9日前分数次共支付首付款39万元（陈联玲开的收据）和2017年12月27日傅仁可转账到庄金好厦门农商行账户18万元。刘云、傅仁可支付给庄春榕、陈联玲、庄金好、庄友发购买上述套房的其余没有凭据的项款，刘云、傅仁可再另行起诉。2.2017年7月26日，厦门市海沧区执法局作出责令拆除涉案建筑的决定，相关法律文书已于2017年7月29日由庄春榕签收。然其四人不但未在规定时限内自行拆除，还包装成集体合资建房出售，并承诺2号楼有集体建房土地证，属小产权，可以永久居住，诱导刘云、傅仁可签订合资建房合同并收取相应房款。3.2018年10月11日开始，海沧区执法局依法对该幢楼房进行强制拆除（现已全部拆除）。4.房子被拆完后刘云、傅仁可曾多次要求庄春榕、陈联玲、庄金好、庄友发解除无效合同并将他们的非法所得57万元返还刘云、傅仁可，赔偿两个电子防盗门及安装费1万元和57万元的资金占用利息，其四人均置之不理，不肯退还。为此，刘云、傅仁可为维护自身权益，特提起诉讼，请求判如所请。 庄春榕、陈联玲、庄金好未作答辩。 本院经审理认定事实如下： 刘云与傅仁可系夫妻关系。庄友发、庄金好系庄春榕的父亲、母亲，陈联玲系庄春榕配偶。刘云、傅仁可与庄春榕、陈联玲、庄金好、庄友发非同一集体经济组织成员。 2017年9月1日，庄春榕、陈联玲、庄金好、庄友发共同作为甲方与作为乙方的刘云签订一份《合资建房合同》，约定：1.甲方负责提供位于原厦门市海沧区××镇××村××组上江下（即现在的海沧区新阳街道祥露社区东片106-1号）的自有宅基地【图号：Ｃ21-7,地号：003／11／1058，土地类别：50】和乙方合资共同兴建榕庭园小区2号楼。……2.乙方出资建房款404400元整，分得建筑面积为101.1㎡的“榕庭园小区”2号楼九楼Ａ套的房产一套，单价按4000元／㎡计（面积包含公摊面积）。……4.政府征用补偿及交房标准：……如政府可以办理该房产的土地证、房产证或该房产的其他相关证件时，甲方必须无条件提供所需材料配合乙方办理，办理的费用按届时正规房地产开发商开发商品房的分类税费由甲乙双方分别承付。乙方永久拥有此房产的所有权和法定时间的土地使用权。……5.合资建房付款方式如下：（1）该共建房屋定金为5万元，定金在乙方预购房屋时交付给甲方，甲方开具收款收据给乙方，等双方签订正式合同时，该定金可转为首付款。……（4）乙方付清上述房款后，享有本房屋永久所有权。……7.房屋管理和维护：房屋交付使用之日起，乙方应与甲方协商确定何时缴纳物业管理等公共管理费用。……房屋安装及费用承担：……（2）签署本协议之日，双方当事人已对榕庭园小区二号楼的性质、使用年限、用水、用电、各种缴费标准、交房标准及现状了解清楚；双方理解协议书的全部内容及所涉及的房产法律后果，双方不存在任何误解。此外，双方还在合同中约定了建设及交房标准、付款方式、房屋的使用、违约责任等其他内容。该合同的第5（2）条尾部有“此套房已全额付清。2018.7.19庄春榕”等手写内容。傅仁可在合同尾部的“见证人”处签名。 同日，庄春榕、陈联玲、庄金好、庄友发还共同作为甲方与作为乙方的傅仁可签订两份《合资建房合同》，每一份合同内容除第2条中的房屋价格和位置分别变更为“乙方出资建房款279120元整，分得建筑面积为69.78㎡的‘榕庭园小区’2号楼八楼D套的房产一套”、“乙方出资建房款292280元整，分得建筑面积为73.07㎡的‘榕庭园小区’2号楼八楼E套的房产一套”外，其余内容均与上一份《合资建房合同》一致，包括合同中的手写内容亦完全一样。刘云在该两份合同尾部的“见证人”处签名。 在签订上述合同的同时，傅仁可通过其尾号4778的银行账户向庄金好名下尾号6258的厦门农村商业银行账户转入24万元。 傅仁可还提供一份其名下尾号6388的兴业银行账户流水明细，拟证明其通过该账户陆续向庄金好上述银行账户转入48万元，其中15万元是刘云和傅仁可转给庄金好用于购买案涉房产的款项，另33万元是其代案外人刘象林、傅仁时所转。该账户流水明细显示：傅仁可分别于2017年6月21日、2017年6月23日、2017年6月24日、2017年6月25日向庄金好转账4万元、20万元、20万元、4万元。 2017年9月9日，陈联玲同向傅仁可出具一份《收款收据》，载明：“榕庭园9A、8D、8E首付款，金额39万元整。” 2017年12月29日，傅仁可通过其名下尾号7540的邮政储蓄银行账户向庄金好上述银行账户转入18万元。 庭审中，刘云、傅仁可述称签订案涉三份《合资建房合同》时其二人均同时在场，购买三套房产均为其二人的共同意思表示；其二人已全额付清案涉三套房产的购房款，但目前有凭证的仅有57万元的这部分款项，故本案中其仅就有凭证的57万元部分提出诉求，其余的款项再另案主张；其交钱之后便拿到了房产，但当其装好门准备装修时，房产便被拆除了。 另查明： 一、本院作出的（2019）闽0205民初512号生效判决书查明如下事实：2013年10月至2017年7月期间，庄春榕、庄金好等在海沧区××幢位置相邻的十层框架结构建筑。其中，位于祥露村东片**之一南侧、东片**北侧的**，建成后命名为“榕庭园小区1号楼”，门牌号为“祥露村东片108-1号”。该建筑系庄春榕利用登记于庄友发、庄金好的《集体土地建设用地使用证》【证号：杏集建（97）字第2059号、杏集建（97）字第2004号】项下的土地226㎡并超占土地735.82㎡建成。因该幢房屋建设未经相关行政主管部门批准，海沧城管执法局分别于2016年9月18日和2016年10月31日向庄春榕送达厦海城执拆字（2016）79号《责令拆除违法建设决定书》、厦海城强执字（2016）64号《行政强制执行决定书》，要求庄春榕限期拆除违法建筑物。在送达后的法定期限内，庄春榕未提起行政复议或行政诉讼，也未履行处罚决定。另一幢建筑违法占地425.84㎡，位于，位于祥露村东片**北侧160号西南侧，建成后命名为“榕庭园小区2号楼”，门牌号为“祥露村东片106-1号”。因该幢房屋建设未经相关行政主管部门批准，海沧城管执法局于2017年7月26日作出《责令拆除违法建设决定书》，限期拆除建筑物退还非法占用的土地，并依法送达。该决定书于2017年7月29日由庄春榕代收。因庄金好等未在限定时间内自行拆除，海沧城管执法局于2017年10月10日向本院申请强制执行。本院于2017年11月13日作出《行政裁定书》，裁定准予强制执行。又因庄金好等未履行《行政裁定书》义务，海沧城管执法局于2018年6月25日在庄金好等位于海沧区××号房屋张贴《责令搬迁通知书》。2018年10月11日开始，海沧城管执法局组织对两幢违法建筑物实施强制拆除，现已全部拆除。 二、刘云、傅仁可提起本案诉讼时将庄友发同列为被告，后其于2020年7月22日以庄友发已死亡为由向本院撤回对庄友发的起诉，本院已另行裁定准许。 本院认为，关于本案是合作建房关系还是房屋买卖合同关系问题。刘云、傅仁可与庄春榕、陈联玲、庄金好、庄友发签订的虽是《合资建房合同》，但实际上双方系就买卖房屋设定权利义务，并达成买卖合意，双方确立的是房屋买卖合同关系。理由如下：首先，合资建房意指当事人就待建房屋的相关事项所做约定。从时间上看，刘云、傅仁可与庄春榕、陈联玲、庄金好、庄友发于2017年9月1日签订案涉合同，而案涉建筑在2017年7月前已建设完工。双方签订合同的标的物是已建成房屋，不是待建房屋，不可能形成合资建房合意；其次，从合同内容看，双方约定乙方付完全款后永久拥有房屋的所有权和法定时间的土地使用权，实质上属于付款人获得房屋所有权的内容，属于房屋买卖合同中买受人主要义务及主要权利的实质内涵。因此，本案系属于房屋买卖合同关系。 案涉建筑未经主管部门批准而进行建设，已被认定为违法建设并已拆除，庄春榕、陈联玲、庄金好、庄友发与刘云、傅仁可就违章建筑订立名为合资建房实为房屋买卖的《合资建房合同》，违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。刘云、傅仁可主张其通过转账方式向庄春榕、陈联玲、庄金好、庄友发支付了57万元的购房款，此有相关的银行转账流水、陈联玲出具的《收款收据》、三份《合资建房合同》均约定定金5万元且约定定金在签订正式合同时转为首付款、庄春榕在三份《合资建房合同》手写确认房款已全额付清以及刘云、傅仁可的庭审陈述为证，在庄春榕、陈联玲、庄金好未到庭抗辩傅仁可所转的款项系其他用途并进行相应举证的情况下，本院对刘云、傅仁可的上述主张予以采信。故刘云、傅仁可请求庄春榕、陈联玲、庄金好返还购房款57万元，符合法律规定，本院予以支持。 关于因房屋买卖合同无效而导致的损失承担问题。庄春榕、陈联玲、庄金好明知案涉房屋系违章建筑而将其出售，导致合同无效，存在主观过错，应对合同无效产生的损失承担相应的责任。刘云、傅仁可作为买受人，在作出购房这一重大决定前本应先查看相应宅基地使用权证、应知所购房屋系违法建筑，且其二人明知自己与庄春榕等人非同一集体经济组织成员，却仍与庄春榕等人签订购买位于庄春榕等人所在的集体经济组织中的农村房屋买卖合同，亦存在过错，应对损失承担相应的责任。本院衡量双方的责任大小，酌定由双方按照各50%的比例承担因合同无效而导致的损失。刘云、傅仁可主张其损失有两部分，包括两个电子防盗门的购买及安装款1万元损失以及57万元购房款的资金占用利息损失。关于两个电子防盗门的购买及安装款1万元损失诉求，因刘云、傅仁可未提供相应的证据予以证明，应自行承担举证不能的法律后果，故本院对其该部分诉求不予支持。关于57万元购房款的资金占用利息损失诉求，因庄春榕等人收取款项后未及时归还给刘云、傅仁可，确会给其二人造成资金被占用损失，故刘云、傅仁可主张资金占用利息于法不悖，可以支持，但刘云、傅仁可所主张的月利率1%的利息计算标准过高，本院酌情调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准（其中2019年8月20日后的利息则按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准）计算；刘云、傅仁可主张57万元款项的资金占用利息计至2020年6月26日，其中39万元部分的利息起算时间按2017年9月9日、18万元部分的利息起算时间按2017年12月27日，鉴于两部分款项的利息起止计算时间尚属合理，故本院予以照准。双方应各自负担上述利息损失的50%，即庄春榕、陈联玲、庄金好应按上述利息计算标准的50%支付利息给刘云、傅仁可。庄春榕、陈联玲、庄金好经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告庄春榕、陈联玲、庄金好于本判决生效之日起十日内返还原告刘云、傅仁可570000元并支付资金占用利息（利息分两部分计算：第一部分以390000元为基数，自2017年9月9日计至2020年6月26日；第二部分以180000元为基数，自2017年12月27日计至2020年6月26日。两部分利息均按如下利率标准计算：2019年8月20日前的利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准的50%计算；2019年8月20日起的利息则按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的50%计算）； 二、驳回原告刘云、傅仁可的其余诉讼请求。 如被告未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11447元，减半收取5723.5元，由原告刘云、傅仁可共同负担1215.5元，由被告庄春榕、陈联玲、庄金好共同负担4508元。被告负担部分应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 郭碧娥 二〇二〇年九月三十日 法官助理 林 烨 书 记 员 林斌煌 附：本判决所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。