湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0903民初2137号原告：贺灿，男，1982年5月15日出生，汉族，户籍地益阳市赫山区，现住益阳市赫山区。被告：杨朝辉，女，1971年2月16日出生，汉族，户籍地湖南省益阳市资阳区，现住益阳市赫山区。原告贺灿（以下简称原告）诉被告杨朝辉（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：一、判令被告支付原告押金3000元；二、判令被告赔偿原告转让损失25000元；三、判令被告赔偿减免房租3750元；四、判令被告赔偿多收房租18250元；五、判令解除原、被告的“门面租赁合同”；六、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告于2014年4月9日签订《门面租赁合同》，被告将坐落于益阳市康富北路金广铭厦118号临街门面租赁给原告，建筑面积30平方米，租期2014年10月20日至2019年5月8日。2019年3月21日，原、被告重新签订了《门面租赁合同》，租期从2019年5月8日至2024年5月8日，租金为每年45000元，提前一个月缴纳当年租金。2020年4月，原、被告协商，今年出现疫情和周边门面大部分门面出现减租。被告不同意减免租金。协商未果后，原告提出退租，并支付房租至2020年6月7日。但被告无故扣押金3000元，并在明知原告当初支付上任租户转让费37000元的情况下，多次阻扰原告转让。因市场行为和装修门店费用，原告要求收取转让费25000元无果。后原告退场拆除时发现房屋建筑面积与合同面积不同，实际面积最多只有28平方米。现原告为维护合法权益，诉至法院。被告辩称：1、原告违约，没有继续租被告的门面，门面租赁合同第四点有明确规定，合同期满，押金退还。第十点有明确规定，原告退租但原告没有提前三个月通知被告。2、因为被告没有收取转让费转让给原告，只是出租给他，且合同第九条有明确规定，乙方和甲方的权利义务有明确的规定，被告没有收原告一分钱转让费。3、原告陈述的那个3750元，是原告说要延期一个月，继续租一个月，所以被告同意了，才收了那个月租金，房屋租金是按照每年计算的，不是按照平方计算的租金。4、原、被告约定的合同租期还没有到期，原告自己要求解除，到现在，原告还没有将门面的钥匙交还给被告。5、本案的诉讼费用，被告不愿意承担。原告说2020年4月份跟被告协商，被告说不租门面了，要求被告退疫情期间的房租给原告，如果原告继续租赁房屋的话，被告可以根据疫情情况给予相应的房租减免，但是原告现在违约了，不再继续租赁，被告不同意退原告疫情期间的房租。原告有37000元的转让费，那个跟被告没有关系，被告的门面不会由第三方转让的，租赁合同上面有明确规定的。本院经审理认定事实如下：2014年4月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《门面租赁合同》，约定：一、甲方将坐落益阳市康富北路金广铭厦118号临街门面租赁给乙方，用于经营，该门面建筑面积30平方米。二、租期从2014年10月20日至2019年5月8日止。三、租金支付方式：租金肆万元/年，然后每年递增6%，乙方一次性向甲方交清当年的租金，但甲方不提供税务发票，租金提前壹个月支付。四、门面租赁合同生效后，乙方应向甲方支付伍仟元押金（不计利息）。合同期满押金退回。合同还约定了双方的其他权利义务。涉案的门面原由案外人何世英租赁，租期至2014年10月19日止，租金已付至2014年10月19日，原告从原租赁人何世英处转租涉案门面，向原租赁人支付了转让费37400元，原租赁人何世英将涉案门面及金额为3000元的门面押金条一并于2014年4月交给原告，原告于2014年4月开始实际营业使用涉案门面，被告对此知晓，未提出异议。原告租赁涉案门面后，按合同约定的年租金40000元支付了2014年10月20日至2019年5月8日的租金，被告没有另行收取原告门面押金。2019年3月21日，原告（乙方）与被告（甲方）再次签订《门面租赁合同》，约定：原告继续租赁被告的上述涉案门面。二、租期从2019年5月8日至2024年5月8日止。三、租金支付方式：每年租金4.5万元/年，乙方一次性向甲方交清当年的租金，但甲方不提供税务发票，租金提前壹个月支付。四、门面租赁合同生效后，乙方应向甲方支付叁仟元押金（不计利息）。合同期满押金退回。……七、在租赁期内，因租赁门面所产生水费、电费、卫生费和物业管理费由乙方自行承担；乙方经营过程中产生的费用、税收、债务和其室内各设施（包括门窗）维修费用均由乙方自行承担。……九、租赁期间，乙方未经甲方同意不得将门面转租给第三方或改变用途，租期届满或解除合同时，乙方需按时归还门面给甲方，如需续租，须提前三个月与甲方协商。十、租赁期间，甲乙双方均不得借故单方面解除合同，如甲方因改建、扩建要收回门面，必须提前三个月书面通知乙方并取得乙方同意。如乙方需退还也必须提前三个月书面通知甲方并取得乙方同意。如甲方违约除退还押金外，并赔偿不足部分损失。如乙方违约不得要求返回押金，并赔偿不足部分损失。租赁合同另注明：益师附小对面东边门面因市场租金有壹半以上下降或上调，双方可协商下调或上调比例。合同还约定了其他权利义务。原告租赁使用上述门面，2020年5月8日，原告向被告提出继续租赁门面一个月后不再继续租赁，并于当日交纳了至2020年6月7日的门面租金3750元。2020年6月7日，原告搬离涉案门面。被告收回门面更换了门锁。涉案门面2020年5月份物业费收据载明物业费为50元（27.7×1.8），实际建筑面积为27.7㎡。2020年1月至4月新冠疫情期间，涉案门面周边门面租金有所下降，相关出租人减免一个月租金。上述事实，有原告提交的微信聊天记录、收据、收条、2014年4月9日签订的《门面租赁合同》、2019年3月21日签订的《门面租赁合同》、押金条以及原、被告的当庭陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为，原、被告签订了《门面租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效。原告租赁并使用被告所有的房屋，交纳了房屋租金，本院对原、被告之间的房屋租赁合同关系予以确认，双方均应按合同约定行使权利履行义务。原告提前向被告提出了解约，交纳租金至2020年6月7日，并于当日将租赁门面退还给被告，被告收回了门面并更换了门锁，故本院确认原、被告之间的房屋租赁合同经双方协商一致已于2020年6月7日予以解除，对于原告的第五项诉讼请求，本院予以支持。房屋租赁合同解除后，作为出租人的被告依法应当退还房屋押金给原告。被告辩称合同约定合同期满，押金才退还，因原、被告租赁合同系协商一致提前解除，故被告的辩称意见没有法律依据，本院不予支持，故被告应当退还房屋押金3000元给原告，对原告的第一项诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告赔偿转让损失25000元，本案中原告支付的37400元转让费系支付给原案外承租人何世英，与被告并无关联，原告陈述的被告影响自己门面经营也未提供证据证明，应承担举证不能的后果，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。原告第三项诉讼请求为要求被告减免房租3750元，2020年1至4月因疫情原因确实对原告的经营产生了重大影响，涉案门面周边门面也减免了一个月的租金，原告的该项请求也符合租赁合同中对于租金调整的特别约定，被告应当遵守合同约定，故原告的该项请求，本院予以支持。原告还要求被告退还多收的房屋租金18250元，本案中，涉案门面的实际建筑面积（27.7㎡）确实少于租赁合同中写明的建筑面积（30㎡），但从原、被告签订的合同来看，双方对租金的计算是以间计算，并未以面积作为计算基数，且原告从2014年4月开始实际租赁、使用涉案门面，每月均需交纳物业管理费，对于门面的实际面积小于合同约定面积应是明知的，在原、被告于2019年3月21日重新签订租赁合同时也没有对面积提出异议，故原告对于租赁门面实际面积减少的问题是认可并接受的，原告主张被告退还多收房屋租金没有依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条第一款、第二百一十二条、第二百一十三条之规定，判决如下：一、解除原告贺灿与被告杨朝辉于2019年3月21日签订的《门面租赁合同》；二、被告杨朝辉于本判决生效之日起五日内退还原告贺灿房屋押金3000元、应当减免的房屋租金3750元，合计6750元；三、驳回原告贺灿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取525元，由原告贺灿负担455元，被告杨朝辉负担70元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判员  李广益二〇二〇年九月一日法官助理李亮书记员欧璇附法律条文《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。