吉林省吉林市昌邑区人民法院民事判决书（2020）吉0202民初1419号原告（反诉被告）：吉林市天晟房地产评估咨询有限责任公司。法定代表人：郭晶岩。委托诉讼代理人：郭百惠，吉林丰德律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾文静。被告（反诉原告）：吉林市国元投资控股集团有限公司。法定代表人：马振哲。委托诉讼代理人：王源，吉林权维律师事务所律师。委托诉讼代理人：张维家。原告（反诉被告）吉林市天晟房地产评估咨询有限责任公司（以下简称天晟公司）与被告（反诉原告）吉林市国元投资控股集团有限公司（以下简称国元公司）委托合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)天晟公司的委托诉讼代理人郭百惠、贾文静、被告（反诉原告）国元公司的委托诉讼代理人王源、张维家均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天晟公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付评估费及违约金共计人民币9,095,952.01元。其中,评估费4,830,564.00元，违约金4,265,388.01元。（违约金按日千分之一。以评估费4830564.00元为基数，标准自2017年11月21日起暂计算至2020年4月21日，此后违约金按前述标准支付至实际给付完毕之日.）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年底，原告中标吉林市哈达湾老工业区异地搬迁改造项目。被告作为招标人与原告签订《房地产评估业务委托合同书》，约定原告对搬迁改造项目所涉及的房屋价值进行评估。其中，合同第六条约定评估费参照《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》规定，按被评估房产的单个估价对象分档计费总额的70％收取。同时，被告应在收到最终评估报告后14个工作日内结清评估费。合同第九条第3款约定，被告未依约支付费用的，每迟延一天，向原告支付应付未付款项日千分之一的违约金。第十条约定，双方争议由被评估企业所在地人民法院管辖。合同签订后，原告开展评估工作，评估总额8520564元，评估开始时间2017年1月25日，于2017年10月31日交付《评估报告》，被告签收后未能付清评估费用。截至起诉前，扣除已支付的369万元，被告欠付评估费4,830,564.00元。鉴此，原告依据《中华人民共和国合同法》等法律规定及合同约定，诉请贵院依法裁决。望贵院判如所请，维护原告合法权益。被告国元公司辩称，一、天晟公司投标、中标及《房地产估价业务委托合同书》无效。受指挥部的委托,国元公司于2016年11月对吉林市哈达湾区域吉林炭素集团有限责任公司、吉林炭素有限公司、吉林市高科特种炭素材料有限责任公司、吉林市神州炭纤维有限责任公司、吉林炭素进出口有限公司、吉林铁合金股份有限公司、吉林铁合金集团有限责任公司、吉林北方铁合金联营公司、吉林铁合金有限责任公司搬迁评估项目二标段（房产评估）进行招标（以下简称第一次招标)，于2016年12月对吉林市哈达湾区域吉林市吉炭工程有限责任公司、吉林市哈达技协服务部、吉林市天宝工贸公司搬迁评估项目进行招标（以下简称第二次招标)，天晟公司分别进行投标并中标。但天晟公司及其投入到第一次招标中的主要工作人员,在此之前曾经参与过吉林铁合金股份有限公司整体搬迁项目、吉林炭素有限公司整体搬迁项目的咨询工作，并于2015年接受吉林铁合金股份有限公司、吉林炭素有限公司的委托，对其进行过房地产评估工作，从事的工作与本案涉及的第一次招标内容一致。根据《资产评估法》第二十条的规定:“评估机构不得有下列行为:（四）受理与自身有利害关系的业务;（五）分别接受利益冲突双方的委托，对同一评估对象进行评估;（七）聘用或者指定不符合本法规定的人员从事评估业务;”天晟公司先后接受吉林铁合金股份有限公司、吉林炭素有限公司和国元公司委托,对同一对象进行评估，违反《资产评估法》的规定，天晟公司的投标行为应当无效，进而双方签订的《房地产估价业务委托合同书》无效。最后，根据《资产评估职业道德准则》第11条的规定:“资产评估机构不得受理与自身有利害关系的资产评估业务。资产评估专业人员与委托人、其他相关当事人和评估对象有利害关系的，应当回避。”本案中天晟公司及工作人员与被评估对象存在明显利害关系，因此应当认定天晟公司的第一次投标无效。因天晟公司投标无效,进而签订的《房地产估价业务委托合同书》亦无效，天晟公司对无效存在重大过错，应当自行承担责任，无权要求国元公司支付评估费。且天晟公司提供的《评估报告》国元公司仅使用一小部分，不支付评估费，不违反公平原则。二、即便认定天晟公司投标有效、《房地产估价业务委托合同书》有效，但天晟公司诉请的评估费也没有依据。（一)天晟公司提交的《评估报告》存在错误无法使用，因此不应当支付评估费。首先,根据天晟公提交的评估费明细表可以看出，天晟公司将房屋价值与装饰、装修价值分开评估、分开计算评估费是明显错误的。本案评估的目的是确定搬迁补偿金额，房产价值与装修装饰价值不应当分开评估，房产价值应当包含装饰装修价值。现天晟公司将房产价值与装修装饰价值分开,无法确定其评估的房屋价值中是否包含装饰装修价值，将导致评估报告无法使用，因此国元公司对无效的《评估报告》,不应支付评估费。如《评估报告中》房屋价值未包含装饰装修价值，则天晟公司应是为了收费而重复评估，所以国元只应支付一份评估报告费用。其次，因天晟公司曾经与吉林铁合金股份有限公司、吉林炭素有限公司有过业务往来，国元公司有理由相信天晟公司为了维护吉林铁合金股份有限公司、吉林炭素有限公司利益，存在人为高估其房产价值的可能性，为查明本案中天晟公司提供的《评估报告》是否高估房产价值，国元公司申请法院调取天晟公司于2015年为吉林铁合金股份有限公司、吉林炭素有限公司出具的《评估报告》，以对比两份评估报告中对同一房屋的评估价值是否存在显著差异,以查清天晟公司提供的评估报告是否存在错误。（二）即便认为《评估报告》没有错误，但两份《房地产估价业务委托合同书》中对评估费计算方法的约定属于无效条款。首先，双方签订的《房地产估价业务委托合同书》第一条约定,委托估价的目的是为搬迁改造项目所涉及的房屋及其附属构筑物、装饰物的市场补偿价值这一经济行为提供价值参考意见及全过程咨询服务。第二条约定估价内容是搬迁项目所涉及的房屋及其附属构筑物、装饰装修市场补偿价值，由此可见双方签订合同的真实目的、唯一目的是为了对搬迁房屋进行补偿，进而评估房屋的市场价值（合同内的包括房产、残值、拆解费只是房产价值的组成部分，是对房屋价值范围的解释，并不是评估的目的对象)。根据《房地产估价业务委托合同书》第六条第1项约定:“本合同项下出具不同目的的评估报告均应单独计费”现天展公司虽然出具了多份报告，但性质上属于恶意拆分评估项目，所有《评估报告》均出于同一目的，即评估搬迁补偿数额，不能因为天晟公司将本应该只出具一份报告的评估工作,恶意的出具了10份报告，就可以收取10次费用，更加不能拆分到每个房子都单独计算评估费。本案应当按天晟公司出具的所有《评估报告》最终确认的评估总额按规定计算评估费。其次，天晟公司在第一次招标及第二次招标中标后，与国元公司分别签订了两份《房地产估价业务委托合同书》，其中第六条第2项约定:“计价标准参照《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》(计价格[1995]971号)文件规定按被评估房产的单个估价对象评估价值的大小划分收费档次,分档计算收费额、各挡相加为评估收费总额......”与招投标文件中对评估费的计算标准不一致,不同的计算方式将导致评估费产生极其巨大的差距，因此应当认为，两份《房地产估价业务委托合同书》中对评估费计算方法的约定，变更了招投标文件中的实质性内容,该约定属于无效条款，不应当按照该约定计算评估费。综上,本案应当以每个评估报告确认的总评估价值为依据计算评估费。（三）退一步将，即使按照《房地产估价业务委托合同书》约定的计费方法计算评估费，天晟公司也存在计算错误双方签订的《房地产估价业务委托合同书》第一条、第二条的约定，估价内容是搬迁项目所涉及的房屋。现天晟公司将各个公司房产价值与装饰装修价值、残值分开进行评估属于恶意拆分、重复评估，分开计算评估费属于重复收费，是错误的。残值及装饰装修价值是房产价值的一部分,必须整体进行评估，且分开评估对国元公司的搬迁项目没有任何价值和意义,也不符合合同目的。天晟公司仅为了提高评估费，将本应该一起评估的项目分开评估，分开计费是明显错误的，不应得到支持。三、即使《房地产估价业务委托合同书》有效，天晟公司要求国元公司支付违约金的数额也没有依据。(一)天晟公司违约在先，国元公司无需支付违约金。首先，天晟公司未向国元公司开具全额发票，根据《房地产估价业务委托合同书》第3条支付方式第（三)项的约定，国元公司付款前，天晟公司应当提供等额发票，否则天晟公司有权拒绝付款，并不承担任何责任。天晟公司至今未提供等额发票，根据合同约定，国元公司未付款无需支付违约金。其次，天晟公司一直未与国元公司结算，未向国元公司发出付款申请，国元公司无法确认应付的评估费金额，因此无法支付评估费，国元公司对此没有过错，不存在违约行为，不应支付违约金。（二)即使认为国元公司应当支付违约金，天晟公司计算违约金数额也明显错误。首先，违约金约定明显过高。招标文件中提供了《房地产估价业务委托合同书》范本，并未对迟延支付评估费承担违约金作出约定,根据相关法律规定，应当认定违约金计算标准为银行同期贷款利率标准计算。现两份《房地产估价业务委托合同书》约定违约金标准为日千分之一，与招标文件不一致，应当无效，因此不应按日千分之一的标准计算违约金。退一步讲，即使认为该约定有效，违约金约定也明显过高。国元公司迟延付款的违约责任，给对方造成的损失仅为资金占用费，即银行利息，因此应当按照银行同期贷款利率标准计算违约金。其次，天晟公司交付《评估报告》后一直未结算也未申请支付评估费，直到现在起诉时，要求违约金从2017年11月21日起算违约金明显不合理，天晟公司怠于行使权利，加重国元公司负担,对此天晟公司具有过错,应当适当减免国元公司违约责任。最后，天晟公司主张违约金计算起点错误。因天晟公司未能及时提出结算付款申请，国元公司无法确认最终应当付款金额直到2020年2月，天晟公司才向国元公司要求付款，因此即使计算违约金，也应当从2020年2月开始起算违约金。反诉原告国元公司向本院提出反诉的诉讼请求：1、反诉被告支付违约金暂以2049803元为基数，自2017年10月31日计算至2019年8月2日按照千分之一的标准暂时计算为1311873.92元，（基数以法院最终确认的评估费为准）；2、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2016年底，反诉被告中标吉林市哈达湾老工业区异地搬迁改造项目后，反诉原告与反诉被告签订房地产评估业务委托合同，合同第五条约定反诉被告应当在2017年5月31日钱交付评估报告，合同第九条第4项约定反诉被告每迟延一天交付评估报告应当按照评估费金额日5%的标准支付违约金。合同签订后，反诉被告提交评估报告后，经审计自查发现对吉林市神州碳纤维有限责任公司，吉林铁合金股份有限公司的两份评估报告存在错误，在2019年8月2日，反诉被告才向反诉原告提交正确的评估报告，反诉被告已经构成违约，应当承担责任。反诉被告天晟公司辩称，答辩人提交评估报告符合被答辩人要求和项目指挥部要求，不违反双方约定。委托评估合同签订后，因为评估项目涉及部分仅取得规划许可证但是为取得产权证的房屋，被告答辩人出具房屋评估产权性质认定函，要求答辩人按有产权证房屋标准对签署特殊房屋进行评估，答辩人按照此标准完成评估报告，并在被答辩人要求的期限内提交，至此，答辩人已经完成合同应的全部评估工作。评估工作完成后，答辩人得知哈达湾项目指挥部关于特殊房屋的评估要求与被答辩人不同，指挥部在向吉林市振幅提交的《关于吉铁，吉炭相关企业资产评估工作相关问题的请示》中明确写明，项目设计的特殊房屋按照无证房评估作价，被告答辩人并为要求答辩人按照指挥标准进行调整，但是答辩人基于对评估结论的严谨态度，才又主动按照指挥部的标准，调整相关房屋驾驶，并制作补充报告，交给被答辩人备用。综上，答辩人在已经完成全部评估工作后，另行制作补充报告供被答辩人备用，是因为被答辩人做出的要求与政府只是相悖，答辩人对此无任何过错，不应承担违约责任。神州碳纤维评估费为17733元+15941元。本院经审理认定事实如下：2016年12月27日，国元公司与天晟公司签订《房地产估价业务委托合同书》，约定：国元公司委托天晟公司评估吉林市哈达湾区域吉林炭素集团有限责任公司、吉林炭素有限公司、吉林铁合金股份有限公司等搬迁改造项目所涉及的房屋及其附属构筑物、装饰装修市场补偿价值，包括房产、残值、拆解费等评估；2017年5月31日前出具评估报告；支付方式为天晟公司将最终评估报告提交国元公司并经国元公司接收合格后按最终评估报告中确认的最终评估价值进行结算，并按最终结算值扣除国元公司已经付给天晟公司的评估费用后14个工作日内支付全部剩余评估费用；国元公司未按本合同预定支付评估费用的，每延迟一天，国元公司应向天晟公司支付应付未付款项的千分之一的违约金，天晟公司未按本合同预定提交资产评估报告书的，每延迟一天，天晟公司应向国元公司支付本合同全部评估费用的5%的违约金。2017年3月1日，国元公司向天晟公司发送《关于吉铁、吉炭评估项目中涉及的部分仅取得港务评估产权性质认定函》，载明：其中吉林市神舟炭纤维有限责任公司厂房、吉林铁合金股份有限公司第三中央变电所、八分厂主厂房、八分厂配料库四处房屋仅办理了《建设工程规划许可证吗》，未取得《房屋所有权证》……评估部分请按有产权手续房屋给予评估作价。2017年10月10日，国元公司《关于吉铁、吉炭项目房地产评估延期出具报告的回复》载明：同意将吉林市哈达湾区域搬迁改造项目工期延至2017年10月31日之前出具评估报告。2017年10月30日，天晟公司向国元公司送达吉林铁合金股份有限公司房屋及附属构筑物评估报告（残余价值）（吉天晟房评字[2017]第19号）、吉林铁合金集团有限责任公司房屋及附属构筑物评估报告（残余价值）（吉天晟房评字[2017]第21号）、吉林铁合金有限责任公司房屋及附属构筑物评估报告（残余价值）（吉天晟房评字[2017]第23号）、吉林北方铁合金联营公司房屋及附属构筑物评估报告（残余价值）（吉天晟房评字[2017]第25号、第25-1号、第25-2号）。2017年10月31日，天晟公司向国元公司送达吉林铁合金股份有限公司房地产估价报告（吉天晟房评字[2017]第18号）、吉林铁合金集团有限责任公司房地产估价报告（吉天晟房评字[2017]第20号）、吉林铁合金有限责任公司房地产估价报告（吉天晟房评字[2017]第22号）、吉林北方铁合金联营公司房地产估价报告（吉天晟房评字[2017]第24号、第24-1号、第24-2号）、吉林炭素集团有限责任公司房地产估价报告（吉天晟房评字[2017]第10号）、吉林炭素有限公司房地产估价报告（吉天晟房评字[2017]第12号）、吉林市神舟炭纤维有限责任公司房地产估价报告（吉天晟房评字[2017]第14号）、吉林炭素进出口有限公司房地产估价报告（吉天晟房评字[2017]第16号）、吉林吉炭工程有限责任公司房地产估价报告（吉天晟房评字[2017]第26号）。收件人为马驰原，国元公司已收到上述评估报告。2019年8月2日，天晟公司向国元公司送达《关于对吉天晟房评字[2017]第18号-吉林铁合金股份有限公司的补充报告》、《关于对吉天晟房评字[2017]第14号-吉林市神舟炭纤维有限责任公司的补充报告》。收件人为姜金龙，国元公司已收到上述补充报告。另查明，案涉项目评估费共计12171802元，国元公司已向天晟公司支付评估费369万元，尚欠评估费4830564元。认定上述事实的证据有:《中标通知书》、《房地产估价业务委托合同书》、《关于吉铁、吉炭评估项目中涉及的部分仅取得港务评估产权性质认定函》、《关于吉铁、吉炭项目房地产评估延期出具报告的回复》、《房地产估价报告》、《补充报告》、《评估报告送达回执》、评估费汇总表及双方当事人的当庭陈述等。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”,第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，原告（反诉被告）天晟公司中标被告（反诉原告）国元公司案涉项目的房产评估工作，并与被告（反诉原告）国元公司签订《房地产估价业务委托合同书》，该合同不违反法律及行政法规的强制性规定，为合法有效。被告（反诉原告）国元公司抗辩原告（反诉被告）于2015年接受吉林铁合金股份有限公司、吉林炭素有限公司的委托进行过房地产评估工作，与被评估对象存在利害关系，主张天晟公司的第一次投标无效，本院认为，被告（反诉原告）国元公司仅提供天晟公司与吉林铁合金股份有限公司、吉林炭素有限公司签订的《房地产估价业务委托合同书》，并不能证明天晟公司与上述两个企业存在利害关系，且原告（反诉被告）接受被告（反诉原告）国元公司的委托进行案涉项目的评估系通过公开招投标取得评估资格，且根据被告（反诉原告）国元公司的评估要求进行，故对被告（反诉原告）国元公司该抗辩，本院不予采纳。原告（反诉被告）天晟公司在合同签订后，根据合同约定及被告（反诉原告）国元公司的要求完成评估工作，产生评估费用12171802元，被告（反诉原告）国元公司已支付评估费369万元，仍欠付评估费4830564元。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）国元公司支付欠付评估费4830564元的主张，本院予以支持。关于被告（反诉原告）国元公司抗辩天晟公司出具的评估报告，其仅使用一小部分，且评估报告存在错误，故不应支付评估费用，本院认为，原告（反诉被告）天晟公司根据被告（反诉原告）国元公司《关于吉铁、吉炭评估项目中涉及的部分仅取得港务评估产权性质认定函》的要求及《关于吉铁、吉炭项目房地产评估延期出具报告的回复》，如期出具评估报告，其合同义务已全面履行，且被告（反诉原告）国元公司也已采用天晟公司作出的评估报告，被告（反诉原告）国元公司没有证据证明评估报告存在错误及错误系由天晟公司造成，故对被告（反诉原告）国元公司的抗辩，本院不予支持。被告（反诉原告）国元公司抗辩天晟公司恶意拆分评估项目进行重复收费，本院认为，原告（反诉被告）天晟公司根据吉林市哈达湾区域搬迁改造指挥部的要求将房屋装饰装修价值单独评估，不计入房屋评估价格未违反评估要求，对被告（反诉原告）国元公司的抗辩不予采纳。关于原告（反诉被告）天晟公司主张的违约金，本院认为，被告（反诉原告）国元公司在天晟公司出具评估报告后未按合同约定期限支付评估费用，已构成违约，应承担违约责任。关于原告（反诉被告）天晟公司主张的违约金的起算日期，本院认为，基于案涉项目的最终评估报告于2019年8月2日交付被告（反诉原告）国元公司，评估费支付时间应为2019年8月22日之前，故违约金计算的起止时间为2019年8月23日起，至被告（反诉原告）国元公司实际支付评估费之日止。被告（反诉原告）国元公司抗辩违约金约定过高，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，双方在《房地产估价业务委托合同书》中关于违约金“每延迟一天，国元公司应向天晟公司支付应付未付款项的千分之一”的约定过高，本院酌定被告（反诉原告）国元公司应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮百分之三十向原告（反诉被告）天晟公司给付违约金，被告（反诉原告）国元公司抗辩应在天晟公司开具发票后再给付评估费，本院认为，天晟公司向国元公司送达评估报告后，国元公司应及时与天晟公司进行结算，确认最终的评估价值，国元公司怠于与天晟公司进行结算，国元公司的抗辩理由没有法律依据，本院不予采纳。关于被告（反诉原告）国元公司要求原告（反诉被告）天晟公司承担违约金的主张，本院认为，原告（反诉被告）天晟公司未在2017年5月31日前交付评估报告，已于2017年10月10日得到国元公司的回复，同意于2017年10月31日前交付评估报告，天晟公司按照约定于2017年10月31日如期交付评估报告，未构成违约，且天晟公司系按照国元公司《关于吉铁、吉炭评估项目中涉及的部分仅取得港务评估产权性质认定函》完成评估报告，并按照吉林市哈达湾区域搬迁改造指挥部关于评估标准的要求于2019年8月2日交付两份补充报告，至此已完成全部评估工作，其已按照合同约定履行完毕，不构成违约，故对于被告（反诉原告）国元公司的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第四百零五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）吉林市国元投资控股集团有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）吉林市天晟房地产评估咨询有限责任公司评估费4830564元及违约金，违约金计算标准为以4830564元为基数，自2019年8月23日起至被告（反诉原告）吉林市国元投资控股集团有限公司实际支付评估费之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮百分之三十计算；二、驳回原告（反诉被告）吉林市天晟房地产评估咨询有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）吉林市国元投资控股集团有限公司的所有反诉请求。如未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费71429.42元，由原告（反诉被告）吉林市天晟房地产评估咨询有限责任公司负担17696元，由被告（反诉原告）吉林市国元投资控股集团有限公司负担53733.42元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 刘广斌 二〇二〇年九月九日书记员 庄碧瑶