广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终2494号上诉人（原审被告、反诉原告）：湛江南方置业有限公司，住所地：广东省湛江市赤坎区海田路**华盛新城商住小区综合楼公司用房****。法定代表人：彭志国。委托诉讼代理人：吴国志，广东誉志律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴荣，广东誉志律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吕富强。委托诉讼代理人：吴小园，广东拓盛律师事务所律师。原审第三人：湛江建设发展集团有限公司，住所地：广东省湛江市赤坎区海田路**华盛新城商住小区综合楼。法定代表人：唐文盛，董事长。委托诉讼代理人：梁亦清，该公司总经理。原审第三人：陈碧玲，女，汉族，1960年6月2日出生，住广东省湛江市霞山区民享路******，公民身份号码4408031960********。上诉人湛江南方置业有限公司（以下简称“南方公司”）因与被上诉人吕富强及原审第三人湛江建设发展集团有限公司（以下简称“建设公司”）、陈碧玲房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2019）粤0802民初2392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人南方公司的委托诉讼代理人吴国志、吴荣，被上诉人吕富强的委托诉讼代理人吴小园，原审第三人建设公司的委托诉讼代理人梁亦清，原审第三人陈碧玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人南方公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、驳回吕富强的全部诉讼请求；三、确认吕富强与南方公司签订的七份《商品房买卖合同》无效或者判决解除该七份《商品房买卖合同》；四、判决本案诉讼费由吕富强负担。事实与理由：一、一审法院错误地认定诉争的《商品房买卖合同》性质为以物抵债协议，该所谓的“以物抵债”根本不成立，此系本案的焦点问题。一审法院已查明南方公司与吕富强之间不存在债务，亦已查明南方公司、建设公司和吕富强之间并未就有关债务清偿、代偿或以物抵债形成协议，各方之间没有任何含有以物抵债意思表示的合同或协议。本案所谓“以物抵债”的“物”是南方公司所有的涉案合同项下商铺，用以抵偿的“债”是建设公司欠吕富强的债，其实质是要南方公司替建设公司清偿与南方公司无关的债务，南方公司的确认是此类债务清偿关系成立的前提，但是根据一审法院查明的事实，均显示南方公司根本没有同意代替建设公司清偿债务，甚至根本不知道建设公司与吕富强之间存在债权、债务关系。建设公司虽然是南方公司的合作方，但是涉案的房地产是南方公司开发的项目，南方公司才是开发商和项目房产的物权人，在正常房屋销售的模式下，建设公司尚无权处分南方公司名下的房产，更不必说用南方公司名下的房产抵偿建设公司自身其他与项目合作方无关的债务。鉴于建设公司在项目合作过程中，已经欠下南方公司数千万元的债务，南方公司无论如何也不会同意将价值千万元的商铺代替建设公司抵偿其他债务。总之，建设公司既无权处分南方公司的财产，南方公司也绝无义务以“债务人”身份代替建设公司向吕富强偿还债务。一审法院认定本案的房屋买卖行为属于抵债行为是错误的。二、一审法院已查明吕富强并没有实际交付购房款，就算《商品房买卖合同》有效也无法履行，法院应该支持南方公司的反诉请求、判决解除涉案合同，一审法院判决南方公司为吕富强办理产权登记手续，没有事实与法律依据。一审法院已经查明吕富强没有实际向吕富强付款，如果要继续履行合同，也要向吕富强支付相应的购房款。另外，由于房屋已经被法院查封，已经没有履行的可能。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的不得转让”,《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”,涉案湛江市赤坎区海田路5号华盛新城商住小区3、4幢二层12、13、14、15、16、17、18号商铺已被广东省湛江市赤坎区人民法院、广东省湛江市中级人民法院以及湖南省辰溪县人民法院另案查封（且先于本案的查封），存在法律上或者事实上不能办理产权登记的情形，故吕富强请求办理产权登记手续是无法履行的。被上诉人吕富强答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当。请求二审法院：驳回上诉，维持原判。原审第三人建设公司陈述称：同意吕富强的答辩意见。原审第三人陈碧玲陈述称：本案纠纷与陈碧玲无关。吕富强向一审法院起诉请求：一、确认涉案《商品房买卖合同》合法有效；二、判决南方公司在判决生效之日起3日内为吕富强办理房产产权登记手续；三、判决本案诉讼费用由南方公司负担。南方公司向一审法院反诉请求：一、判决解除本案《广东省商品房买卖合同》；二、判决吕富强负担本案的全部诉讼费用。一审法院于2019年2月11日作出（2017）粤0802民初584号《民事判决书》，判决：一、吕富强与湛江南方置业有限公司于2015年2月25日签订的七份《商品房买卖合同》合法有效；二、驳回吕富强的其他诉讼请求；三、驳回湛江南方置业有限公司的反诉请求。案件受理费人民币100元，由吕富强负担50元、湛江南方置业有限公司负担50元；反诉费人民币25元，由湛江南方置业有限公司负担。南方公司不符该判决向本院提起上诉，本院于2019年8月12日作出（2019）粤08民终2278号《民事裁定书》，裁定：撤销湛江市赤坎区人民法院（2017）粤0802民初584号民事判决；二、本案发回湛江市赤坎区人民法院重新审理。二审案件受理费100元由本院退回给湛江南方置业有限公司。本案是重审案件。一审法院审理查明：2008年5月30日湛江市建设发展有限公司与湛江南方化油器厂签订《合作开发“华盛新城”二期投资项目交易权合同书》，约定两公司合作开发“华盛新城”商住小区二期项目，湛江南方化油器厂提供开发土地，建设公司提供全部开发资金并负责项目开发建设、管理和销售工作，等等。2013年4月20日、2014年11月20日吕富强与建设公司分别签订两份《借款协议》，协议分别约定：建设公司向吕富强借款人民币700万元，月利率2.2%，不计复利，期限三个月；建设公司向吕富强借款人民币250万元，月利率2.3%，期限半年；建设公司用位于湛江市赤坎区海田路5号华盛新城商住小区8栋商住房、面积为117㎡共3套住宅做抵押保证。2013年3月7日、2013年6月6日吕富强分别向湛江市建设发展工程有限公司付款人民币3000000元、5673844.25元。2015年1月30日南方公司开出七张换取发票收款凭据（共计金额9478036元）给吕富强收执；同日到房管部门将湛江市赤坎区海田路号华盛新城商住小区3、4幢二层12、13、14、15、16、17、18号商铺办理备案登记在吕富强名下。2015年2月25日南方公司与吕富强分别签订了七份《商品房买卖合同》，约定吕富强购买南方公司位于湛江市赤坎区海田路号华盛新城商住小区3、4幢二层12、13、14、15、16、17、18号商场号房，合计金额人民币9478036元；2016年12月21日南方公司开具了14张广东增值税普通发票给吕富强收执；2017年3月1日华盛新城项目部向吕富强发出收楼通知书；吕富强收楼后经多次催促南方公司办证未果，遂诉诸一审法院。还查明：2016年4月28日、2017年3月8日、2017年3月16日、2017年4月27日广东省湛江市赤坎区人民法院、广东省湛江市中级人民法院分别查封、轮候查封南方公司坐落于湛江市赤坎区海田路5号华盛新城商住小区3、4幢二层12号商铺；2017年9月8日湖南省辰溪县人民法院因辰溪县长跃矿业有限公司与唐文盛、建设集团公司借款合同纠纷一案查封建设集团公司与南方公司合作开发的位于湛江市赤坎区海田路5号华盛新城商住小区3、4幢二层12、13、14、15、16、17、18号商铺。另查明：1985年6月21日湛江建设发展有限公司成立，2010年8月18日变更为湛江建设集团发展有限公司。2012年8月28日湛江南方化油器厂变更为南方公司，企业类型由全民所有制变更为有限责任公司。案件在原一审审理过程中，2017年10月30日南方公司申请对吕富强提交的证据“商品房认购书（七份）”与“广东省商品房买卖合同（七份）”中所盖“南方公司合同专用章”的真实性进行鉴定。经鉴定，无署日期的《商品房认购书》背面落款“甲方（出卖人）”处印文“南方公司合同专用章”与样本印文“南方公司合同专用章”均是同一枚印章盖印形成；落款日期为“2015年2月25日”的《广东省商品房买卖合同》第9页“出卖人[签章]”处印文“南方公司合同专用章”与样本印文“南方公司合同专用章”均是同一枚印章盖印形成。一审法院审理认为：本案的争议焦点包括：一、涉案七份《商品房买卖合同》的效力问题；二、南方公司是否有权解除涉案《商品房买卖合同》的问题。关于涉案七份《商品房买卖合同》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，吕富强与南方公司签订的七份《商品房买卖合同》是双方经自愿协商后签订的，且南方公司开出七张换取发票收款凭据及开具十四张广东增值税普通发票给吕富强收执，并到房管部门将上述买卖的七个商铺办理备案登记在吕富强名下，该七份《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方具有法律约束力，应遵照履行。南方公司认为吕富强提供的商品房认购书与商品房买卖合同中所盖的“南方公司合同专用章”是伪造印章，不是其真实印章，并申请对该章的真实性进行鉴定，经鉴定，吕富强提供的商品房认购书与商品房买卖合同中所盖的“南方公司合同专用章”与提取样本印章均是同一枚印章盖印形成，据此南方公司认为吕富强提供的商品房认购书与商品房买卖合同中所盖的“南方公司合同专用章”是伪造印章的主张，于法无据，不予采信。对于房屋买卖合同实为以房款抵偿其他债务的问题。由于吕富强借款给建设公司，而建设公司无法偿还所欠款项，作为与建设公司合作开发房地产的南方公司，与吕富强签订《房屋买卖合同》用双方合作开发的房产房款抵偿建设公司所欠吕富强的债务，根据相关法律解释规定，当事人签订房屋买卖合同，实为以房款抵偿其他债务，一方当事人以不存在真实的房屋买卖合同关系为由主张合同无效的，不予支持。据此，对南方公司认为吕富强提供双方签订的《商品房买卖合同》不具有真实性的辩解，不予采纳。综上所述，吕富强、南方公司所签订的《商品房买卖合同》合法有效，吕富强请求确认合同合法有效，于法有据，予以支持，双方应当按照合同约定继续履行自己的义务。关于南方公司是否有权解除《商品房买卖合同》的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同；……”的规定，因债务人未履行房屋买卖合同，债权人请求解除合同，按照原约定清偿债务的，应予以支持。吕富强与南方公司签房屋买卖合同，以房款抵偿南方公司合作开发“华盛新城”一方建设集团公司所欠的债务，现南方公司未按合同约定履行合同，而作为债务人的南方公司申请解除合同，依法无据，南方公司的该项反诉请求依法不予支持。综上，经一审法院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、吕富强与湛江南方置业有限公司于2015年2月25日签订的七份《商品房买卖合同》合法有效；二、湛江南方置业有限公司须于判决生效之日起十日内为吕富强办理位于广东省湛江市赤坎区海田路5号华盛新城商住小区3、4栋二层12号、13号、14号、15号、16号、17号、18号商铺房产产权登记手续；三、驳回湛江南方置业有限公司的反诉请求。案件受理费人民币78146.25元，反诉费人民币25元，均由湛江南方置业有限公司负担。本案二审中，本院依法组织各当事人进行了举证、质证。南方公司向本院提供了以下证据：一、《广东海洋大学寸金学院新校区桐桦楼施工补充协议书》《工程施工内部承包合同》《广东海洋大学寸金学院第四期学生宿舍楼两幢半工程施工补充协议书》《工程施工内部承包合同》《广东海洋大学寸金学院第五期学生宿舍排水、排污及挡土墙工程施工合同》《工程施工内部承包合同》，拟证明吕富强多年来与湛江市建设发展工程有限公司存在其他经济往来的事实；二、湛江建设发展集团有限公司的《国家企业信用信息公示报告》，拟证明吕富强是建设公司的股东。吕富强质证认为：一、证据一的真实性由法院依法核实，认为证据一不能证明吕富强与建设公司之间的债务不真实；二、对证据二的真实性没有异议，但对关联性有异议，虽然吕富强是建设公司的股东，但吕富强与建设公司之间的债权债务关系清晰，不因为吕富强的股东身份无效。建设公司质证认为：一、证据一与本案无关；二、对证据二的真实性没有异议，但认为吕富强的股东身份不影响吕富强和建设公司之间的借贷关系。陈碧玲质证认为：本案纠纷与陈碧玲无关。本院经审查后认证认为：南方公司提供上述证据均属逾期举证，且证据内容对本案基本事实的认定无重要影响，故本院对南方公司提供的上述证据均不予采纳。本院经审理查明：一审法院查明事实清楚，本院予以确认。另查明：广东省湛江市赤坎区人民法院（2016）粤0802民初235号《民事判决书》、广东省湛江市中级人民法院（2017）粤08民终804号《民事判决书》判决：解除陈碧玲与南方公司于2014年4月15日签订的《商品房认购书》，限南方公司于判决生效之日起十日内返还定金100万元给陈碧玲，驳回陈碧玲的其他诉讼请求，上述判决已发生法律效力；陈碧玲在本案二审庭审中陈述称，其向南方公司认购涉案商铺时，商铺售价为7600元/㎡，因陈碧玲与南方公司对该7600元/㎡价格是按套内面积计算还是按照建筑面积计算存在分歧，故引发陈碧玲与南方公司之间的纠纷。南方公司与吕富强签订的《商品房认购书》均约定涉案商铺按建筑面积售价为7600元/㎡，南方公司与吕富强签订的《商品房买卖合同》则约定涉案商铺按套内面积售价分别为11723.92元、11724.48元、11723.75元、11724.57元、11723.6元、11724.65元、11724.69元/㎡。本院认为：本案属房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对南方公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据南方公司上诉请求的事实理由，吕富强的答辩意见，及建设公司、陈碧玲的陈述意见，本案各当事人二审争议以下问题：一、关于涉案七份《商品房买卖合同》的效力问题。涉案七份《商品房买卖合同》上所盖南方公司印章为真实印章，故可认定南方公司与吕富强签订该《商品房买卖合同》的事实。吕富强与建设公司约定以吕富强的借款债权折抵购房款，吕富强与建设公司对双方之间的债权债务关系均无异议，本案亦无证据证明存在虚构债权债务的情况，南方公司主张吕富强与建设公司之间不存在真实的借贷关系，但南方公司并未对其主张提供证据予以证明。根据《商品房买卖合同》的约定，吕富强的合同义务是支付商铺价款，南方公司的合同义务则是向吕富强交付商铺，虽然吕富强并未直接向南方公司付款，但南方公司向吕富强出具收款凭据和增值税发票，应视为南方公司认可吕富强已经履行《商品房买卖合同》约定的付款义务。虽然南方公司原本对吕富强不负有债务，但本案能够推定南方公司与建设公司之间存在交易关系，即南方公司承认吕富强已履行《商品房买卖合同》并非缺乏原因。南方公司并未对其签订《商品房买卖合同》并出具收款凭据和增值税发票的情况作出其他合理解释，其仅以其不对吕富强负有债务为由主张合同无效，显然有违诚信。涉案《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，其约定内容未损害国家、集体和他人利益，也不违反法律强制性规定，应为有效合同，一审法院对此予以认定并无不当，本院予以确认。南方公司关于涉案《商品房买卖合同》无效的主张无事实与法律依据，本院不予支持。二、关于办理房屋权属登记义务能否履行的问题。如前所述，涉案《商品房买卖合同》具有法律效力，故南方公司与吕富强作为合同当事人，均应遵照合同约定履行合同义务，吕富强已经履行合同付款义务，南方公司原本亦应依据合同约定为吕富强办理房产权属登记。但根据本案已经查明的事实，涉案商铺现均处于被查封的状态，法院执行查封是司法行为，具有禁止处分的强制效果，未经执行法院同意南方公司不能为吕富强办理房产权属登记相关手续，故一审法院判决南方公司十日内为吕富强办理涉案商铺的房产权属登记手续不当，本院予以纠正。虽然办理房产权属登记相关手续的合同义务目前履行不能，但将来能否履行尚需进一步观察执行情况方能明确，南方公司作为违约一方依法并不享有合同解除权，且本案南方公司亦未主张存在履行成本过高等可以请求解除合同的事由，故本院对南方公司关于涉案合同应予解除的主张不予支持。如果吕富强认为其存在排除执行的相关事由可另行提出异议；吕富强也可另行请求南方公司采取补救措施或承担违约责任；或待涉案商铺查封措施解除后再请求南方公司继续履行合同义务。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省湛江市赤坎区人民法院（2019）粤0802民初2392号民事判决第一、三项；二、撤销广东省湛江市赤坎区人民法院（2019）粤0802民初2392号民事判决第二项；三、驳回吕富强的其他诉讼请求。一审案件受理费78146.25元，反诉费25元，由湛江南方置业有限公司负担；二审案件受理费78146.25元，由湛江南方置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  陈小红审 判 员  郑玉莲二〇二〇年九月一日法官助理  陈菁菁书 记 员  何骁腾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。