北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初977号原告：陈长斌，男，1972年7月9日出生，汉族。被告：北京福满格物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街怡景园北里**楼**A6。法定代表人：马青强，董事长。委托诉讼代理人：吴昆，男，1969年8月23日出生，该公司法务。委托诉讼代理人：王一梵，女，1976年8月6日出生，该公司法务。原告陈长斌与被告北京福满格物业管理有限公司（以下简称福满格公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。陈长斌和福满格公司的委托诉讼代理人吴昆、王一梵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈长斌向本院提出诉讼请求：1．判令被告返还原告租金335800；2．判令被告退还履约保证金134320元；3．判令被告赔偿原告装修损失188300元；4．被告返还原告物业管理费32236．8元。事实与理由：2018年12月25日，原告与被告签署编号为丹耀35的《租赁合同》，约定原告承租位于北京市王府井大街×××号丹耀大厦三层房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积138平方米，用于经营餐饮项目。合同签订后，原告依约支付履约保证金134320元、首期六个月租金402960元、物业管理费32236．8元、装修保证金3万元、办理营业执照及食品许可证等费用11．21万元。原告严格按照合同约定于2019年4月完成装修，是全场首个在免租期内完成施工的，等待开业。但因被告招商进度及办理食药许可证拖延等原因，致使原告至2019年8月22日才取得食品经营许可证，至9月9日才正式开业。自商场开业至今，因被告招商宣传不利，商场客流稀少，包括原告在内的商户大面积亏损，原告被迫关闭餐饮项目，遣散员工，并于2019年9月28日向被告提出解约申请，2019年9月30日，原告以快递形式向被告邮寄书面解约通知书。要求被告以2019年10月1日作为基准日与原告进行结算，但被告拒绝退租及原告撤离现场，并扣押原告现场设备设施和电器。双方订立租赁合同的目的是为经营餐饮项目，丹耀大厦鸿豪食街作为由被告统一管理和经营的美食商城，被告除提供符合合同约定的经营场所外，还应当负有招商宣传、品牌营销、保证基本客流等合同的附随义务，商场客流稀少，经营惨淡，被告方负有难以推卸的责任，并拒绝整改，导致合同的目的无法实现；被告拒绝退租、扣押原告设备、电器：迟延开业、迟延办理食药许可证，致原告迟迟无法开业并给原告造成较大的经济损失，被告违约行为给原告造成经济损失，故原告诉至本院，请求判如所请。被告福满格公司辩称，原告所述签订合同情况属实。原告租赁涉案房屋用于经营餐饮，是原告的商业选择，盈亏与否取决于原告自身经营状况，商业风险由原告自行承担。而招商宣传、品牌营销、保证客流量不是被告在租赁合同项下的义务，也不是租赁法律关系项下被告应该承担的法定义务。租赁合同约定免租期至2019年2月28日，被告自愿为原告提供免租期至2019年5月31日，原告已交纳的租金至2019年11月30日已经使用完毕，原告要求退还并以其取得食品经营许可证之日起租没有依据。被告接受原告委托为原告办理营业执照，食品经营许可证，因原告自己的原因（负责人不在现场、凉菜间需整改、整改后再提交图纸、干手器、垃圾桶、空调机位置等未及时满足东城食品药品监督管理局要求原因）导造成食品经营许可证办理完成日期晚于原告起租日期。至原告发函及起诉要求解除合同均无依据。原告拖欠2019年12月1日后的租金，构成违约，故不同意退还履约保证金。2020年4月21日被告行使解除权并要求收回房屋，但原告直至2020年5月12日才将其设备搬离房屋，被告没有阻碍原告使用，也没有扣押这些设备。物业费系被告代收，且原告交纳的物业费对应的是2019年1月1日至2019年8月31日，已使用完毕。故不同意退还。综上，不同意原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年12月25日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，建筑面积138平方米。乙方租赁出租物业的用途是餐饮喜意家水饺。租赁期限五年，自2019年1月1日至2023年12月31日止（含免租），甲方于2020年1月1日至2020年2月28日为乙方提供装修免租期，装修期内免除房租。交付日期：从实际交房日期起计算免租期（租赁期限顺延，以交房确认单为准）。第一年租金为805920，不含税租金。第一年首期租金402960元。租金支付时间从合同约定的租金支付起始日开始，以该日为基准日，每6个月支付一次。合同签订当日内，乙方向甲方支付履约保证金134320元，及首期6个月的房屋租金，共计537280元。如由于乙方不履行本合同约定的义务致使本合同提前终止时，乙方已交的保证金不予退还，全部归甲方所有。乙方未按本合同约定支付租金的，每迟延一日，应当向甲方支付2000元迟延履行违约金。迟延超过30日的，甲方有权单方解除本合同并有权收取违约金402960元（按6个月的租金为标准），同时对乙方所交纳的履约保证金不予退还。除法定或约定解除本合同条件出现时，任何一方不得无故解除本合同，在租赁期限内若甲方无故解除本合同，应赔偿乙方6个月租金的违约金，并赔偿因此给乙方造成的直接损失；并退还乙方交纳的履约保证金；在租赁期限届满前若乙方无故解除本合同，应赔偿甲方6个月租金的违约金，并赔偿因此给甲方造成的直接损失，乙方所交纳的履约保证金甲方不予退还。履约保证金是指乙方依据本合同向甲方交付相当于2个月承租的房屋租金，该保证金不是乙方预付的租金或管理费，仅作为乙方履行本合同约定义务的保证金。起租日指乙方应支付租金的起始日期。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《项目工程改造委托协议》，约定乙方承租甲方的涉案房屋，乙方委托甲方提前代为施工，厨房烟道、新风系统、消防系统、燃气管道等工程的项目改造，包括营业证照的办理，以及乙方自行装修过程的监督管理等服务，以满足乙方的租赁需求。委托项目及收费为营业执照、食品经营许可证2万元，排烟2万元，消防改造48300元，装修管理费1万元，空调、水冷13800元，装修安全保证金3万元，共计142100元。装修安全保证金于施工结束验收合格后退还乙方。原告向被告交纳保证金施工改造费112100元、5个月物业费40296元、首期租金402960元。协议签订后，被告向原告交付了涉案房屋、保证金134320元、装修保证金3万元。7月20日，被告扣除相应费用后向原告退还了装修保证金2．95万元。9月30日，原告向被告发出解约通知，以受被告招商进度影响，商户装修拖延，至6月8日才陆续试营业，8月26日才取得的食药许可证，又受丹耀大厦整体营销宣传，美食城门庭冷落，经营惨淡，原告前期投入巨大，无力维持，申请提前退租，10月1日作为解除租约的基准日进行结算。对此，被告表示不同意解除租赁合同。自10月起，原告停业。10月22日、10月28日、12月5日，被告分别向原告寄出并在涉案房屋处粘贴函件，称被告的丹耀大厦整体项目于2019年8月1日正式开业，因原告自行停业，要求原告正常开业运营并支付违约金。12月6日，2020年1月2日，被告分别向原告发出催款同意函，要求支付2019年12月1日至2020年5月31日期间的租金及违约金。2020年4月21日，被告向原告发出并在涉案房屋处粘贴函件，告知原告合同自原告收到本通知函之日起解除，原告应于2019年11月1日前交付6个月租金，但原告至今未付，逾期已172日，被告要求单方解除合同，收取违约金并要求原告搬离涉案房屋。另，北京喜意家餐饮管理有限公司于2019年2月14日在涉案房屋注册成立，该公司申请的食品生产经营许可证于2019年8月15日获得核准。为证明其主张，原告提交了施工合同及银行流水，以证明其为开店进行装修支付工程款202874元的事实。经质证，被告不认可该证据真实性，且认为收款主体与施工合同不一致。被告为证明原告系因自身原因未在6月取得食品经营许可证提交：1．被告工作人员李昀晖与原告、北京喜意家餐饮管理有限公司法定代表人范鲡懿、范鲡懿指定的联系人郭展旗的微信通讯记录，内容包括被告通知2019年6月5日食药监局检查时原告负责人为在场，6月10日需在场；6月10日通知凉菜间要改；7月29日，被告向原告要图纸；8月6日，原告称缺干手器，8月7日被告告知垃圾桶、空调整改问题，8月12日告知收齐调料等。2．12份案外人在2019年6月取得的以丹耀大厦为经营场所的食品经营许可证。经质证，原告认为证据1不完整，原、被告双方尚有其他沟通方式，微信记录不足以反映事实的全貌；认可证据2的真实性。2020年5月12日，原告将其物品搬离涉案房屋的问题。原告主张因被告阻拦导致其直至该时才得以搬离，但未提交证据。被告主张原告拖延腾退，并提交物品搬离出门条。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。案中，原告委托被告代办食品经营许可证，双方并未约定办理许可证期限。原告证据亦不足以证明系被告原因导致办理证照迟延。原、被告均认可合同已解除，对此，本院不持异议。关于合同解除时间，原告认为被告未履行附随义务，合同目的不能实现，要求于2019年10月1日解除但未提供充分证据加以证明。被告辩称因原告欠付租金故其行使解除权、向原告发送合同解除函，理由正当，但该函件于2020年4月22日，合同应于该日解除。故原告使用涉案房屋进行经营，理应支付相应租金，承担相应商业风险。原告欠付租金，已构成违约，根据双方约定，履约保证金不予退还。故原告要求退还租金、履约保证金、物业费，赔偿损失的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告陈长斌的全部诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4176元，由原告陈长斌负担（案件受理费已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  崔 赟二〇二〇年九月二十九日法官助理  黄碧珍书 记 员  郑梦彤