四川省蓬安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1323民初354号 原告：胡朝华，男，1982年9月28日出生，汉族，住蓬安县。 委托诉讼代理人：李钢，四川展宇律师事务所律师。 被告：祝建平，男，1966年11月8日出生，汉族，住蓬安县。 委托诉讼代理人：贺德成，南充市法源法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：贺伟强，南充市法源法律服务所法律工作者。 原告胡朝华与被告祝建平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适简易程序，分别于2020年3月30日、2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告胡朝华及原告的委托诉讼代理人李钢，被告祝建平到庭参加诉讼。后因案件复杂，本案转为普通程序，本院于2020年9月23日对该案进行再次开庭审理。原告胡朝华及原告的委托诉讼代理人李钢，被告祝建平及委托诉讼代理人贺德成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡朝华经本院示明后变更诉讼请求为：1、解除胡朝华、祝建平于2017年5月24日签订的《房屋买卖合同》；2．判令祝建平返还胡朝华已支付购房款人民币200,000元，并按照商业银行同期代理利率支付资金占用期间的相应利息；3、判令祝建平按约支付胡朝华违约金60,000元，并依法赔偿胡朝华经济损失人民币120,000元；4、本案诉讼费、保全费、鉴定评估费等由胡朝华承担。事实和理由：2017年5月24日，胡朝华购买祝建平住房一套并签订《房屋买卖合同》。合同约定：房屋位于“龙欣花园”3号楼16层2号，面积107平方米，房屋总计款人民币300,000元，交房时间为2018年6月30日，房屋买卖合同签订后，胡朝华根据合同约定先后已支付祝建平购房款共计人民币200,000元。现胡朝华以房价上涨为由，拒不履行交房及合同附随义务。胡朝华为维护自身权益，依法提起诉讼。 被告祝建平辩称，与胡朝华签订的买卖合同一直在履行中，不存在涨价不卖的情形。案涉房屋是政府拆迁房，政府没有向祝建平交房，才导致祝建平未能按约向胡朝华交房。政府导致胡朝华违约交房系不可抗力，祝建平不应承担违约金、诉讼费、保全费。 本院经审理认定事实如下：2017年5月24日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定：原告购买被告位于龙欣花园3号楼16层2号的拆迁房一套（建筑面积107平方米），房屋总价款人民币300,000元，交房时间2018年6月30日。付款方式：2017年5月24日付款人民币壹拾万元，以银行转账为准；2018年2月付壹拾万元，以银行转账为准；交房付柒万元，以银行转账为准，余款叁万元过户办好付清，以银行转账为准。《房屋买卖合同》签订后，胡朝华2017年5月26日向祝建平转账支付80,000元；2017年6月13日向祝建平转账支付15,000元；2017年6月23日向祝建平转账支付5,000元，2018年2月5日向祝建平转账支付100,000元。胡朝华先后累计向祝建平转账支付购房款200,000元。祝建平于2018年2月5日向胡朝华出具收条，收条载明：“收到胡朝华购房款贰拾万元正，小写（200000.00）元。此据，收到人：祝建平，2018年2月5日。” 本院立案受理前，胡朝华于2020年1月17日向本院申请诉前保全，垫付保全费2,020元。 案件审理过程中，胡朝华向本院申请对蓬安县“龙欣花园”小区住宅现浇清水房市场价以2020年7月1日为评估时点进行评估。2020年9月2日，本院委托的四川金誉房地产资产评估咨询有限公司作出评估报告，内容为：委估对象蓬安县“龙欣花园”小区住宅现浇清水房市场均价为人民币3,980元/平方米。评估过程中，胡朝华支付评估费用4,500元。 本院认为，1、胡朝华、祝建平签订的《房屋买卖合同》效力问题。虽然祝建平、胡朝华签订《房屋买卖合同时》，祝建平尚未取得案涉房屋的所有权，但《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”规定，签订合同时出卖人没有所有权或处分权并不影响合同的效力，胡朝华、祝建平签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制规定，该合同合法、有效，对合同双方当事人具有约束力。 2、胡朝华请求解除双方签订的《房屋买卖合同》本院是否应当支持。祝建平不能依约交付合同约定的房屋，其本质原因系祝建平在未取得案涉房屋及房屋所有权的情况下，将案涉房屋出售给胡朝华，并非政府政策或宏观调控行为导致。（2019）川1323民初874号民事裁定书、（2019）川13民终2749号民事裁定书均是处理祝建平与案外人沈文平因统征土地、拆迁方案制定、实施过程中产生的争议，与本案无关。故，本院对祝建平辩称系政府行为导致不能交房的理由，不予采信。胡朝华签订房屋买卖合同的目的无法实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”规定，对胡朝华请求解除双方签订的《房屋买卖协议》，本院予以支持。 3、关于胡朝华请求退还购房款、支付违约金、赔偿房屋价差损失的请求问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”规定，对胡朝华请求退还购房款200,000元，本院予以支持。对于赔偿房屋价差损失请求，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”规定，房屋的价差损失是胡朝华、祝建平履行合同后胡朝华可以获得的利益，故对价差损失本院予以支持。原、被告签订合同约定房屋总价为300,000元，经评估案涉房屋现房屋总价为425,900元，价差损失为125,900元。对于胡朝华请求的违约金、资金占用利息的请求，民事责任以填补损失为原则，如果违约金不足以弥补损失的，在要求支付违约金后可以继续要求赔偿损失以填补损失，本案中已判决祝建平赔偿价差损失，已弥补了胡朝华的损失，故对胡朝华请求的违约金、资金占用利息的请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告胡朝华与被告祝建平于2017年5月24日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告祝建平于本判决发生法律效力之日二十日内返还原告胡朝华购房款200,000元、赔偿原告胡朝华房屋价差损失125,900元； 三、驳回胡朝华的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,300元、保全费2,020元、评估费4,500元，由被告祝建平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  汪 尚 人民陪审员  梁弘霖 人民陪审员  唐以伟 二〇二〇年九月二十三日 书 记 员  郭峻利