广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初8421号原告：广州市荔湾区住房和建设局，住所地：广州市荔湾区信义路**。法定代表人：游志红，局长。委托诉讼代理人：龙桂玲，广东一粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：王元福，广东一粤律师事务所律师。被告：广州市纶章纺织品商场，，住所地：广州市荔湾区下九路**首层**全幢法定代表人：刘映心，执行董事。被告：广州市纶章纺织品商场宝华第二经营部，住所地，住所地：广州市荔湾区宝华路**iv>负责人：范志华，职务：经理。两被告共同委托诉讼代理人：蔡华荣，广东岭南律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：魏杰，广东岭南律师事务所实习人员。第三人：陈惠棉，男，1982年10月30日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：苏国柱，广东尚道律师事务所律师。原告广州市荔湾区住房和建设局（以下简称荔湾住建局）与被告广州市纶章纺织品商场（以下简称纶章商场）、广州市纶章纺织品商场宝华第二经营部（以下简称纶章宝华经营部），第三人陈惠棉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，适用简易程序进行公开开庭审理。原告荔湾住建局委托诉讼代理人龙桂玲，被告纶章商场和纶章宝华经营部共同委托诉讼代理人蔡华荣、魏杰，第三人陈惠棉委托诉讼代理人苏国柱，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荔湾住建局向本院起诉请求：1.确认荔湾住建局与纶章商场就广州市荔湾区宝华路XXX号房屋的不定期租赁关系于2020年8月7日(起诉之日)解除；2.纶章商场、纶章宝华经营部(含共同使用人)及陈惠棉(含共同使用人)腾空上址房屋交还荔湾住建局；3.纶章商场按照每月15177.5元的标准，向荔湾住建局支付2020年7月所欠的租金；4.纶章商场按照每月15177.5元的标准，向荔湾住建局支付自2020年8月1日起至纶章商场、纶章宝华经营部、陈惠棉及共同使用人实际腾空上址房屋之日止的房屋占用费；5.纶章商场按照每月15177.5元的标准，向荔湾住建局支付自2020年8月1日起至纶章商场、纶章宝华经营部、陈惠棉及共同使用人实际腾空上址房屋之日止的违约金；6.本案的诉讼费用由纶章商场承担。事实与理由：广州市荔湾区宝华路XXX号全幢房屋是荔湾住建局管理的国家直管房，出租给纶章商场作商业用途，出租面积92.82平方米，月租金15177.5元，租赁期限至2015年6月30日。纶章商场在承租房屋期间，将案涉房屋交由其下属经营部即纶章宝华经营部经营管理。租赁期满后，荔湾住建局与纶章商场双方没有续签合同，纶章商场、纶章宝华经营部持续使用涉案房屋至今，双方形成不定期的租赁关系。2020年7月开始，纶章商场欠缴租金，荔湾住建局在此期间发现纶章商场、纶章宝华经营部将房屋擅自转租给陈惠棉使用。根据《合同法》第232、235、236条规定：双方合约为不定期租赁关系，出租人可随时要求解除合同关系收回房屋使用权；《合同法》第227条规定：承租人无正当理由未支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同；《合同法》第224条第2款规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。同时，根据双方签订的《广州市直管房租赁合同(非住宅)》第十三条：租赁期满且荔湾住建局要求收回房屋的，纶章商场应交回荔湾住建局；第二十一条第2项规定：租赁期届满，荔湾住建局要求收回房屋，纶章商场拒不交出承租房屋的，荔湾住建局除要求纶章商场限期迁出和补交占用期的房屋占用费(房屋占用费比照租金收取)外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取纶章商场违约金。另外，根据荔湾住建局与纶章商场签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》第七条规定，关于不得转租的约定，纶章商场明显已经违反了该约定，视为放弃承租权，并从发生上述情况之日起解除该合同。根据《城镇房屋租赁合同司法解释》第15条规定，超出租赁合同期限的部分应当认定无效，荔湾住建局是不同意其转租的，超出部分应当无效。本案中纶章商场与陈惠棉签订的承包经营协议书的期限是2018年5月16日至2021年5月15日已经超过荔湾住建局与纶章商场签订的租赁合同期限，超过部分应当无效。2015年6月30日后荔湾住建局与纶章商场之间的租赁合同期限已经到期，其在2020年7月起未交租金，荔湾住建局也可以解除合同的。被告纶章商场、纶章宝华经营部共同答辩：一、我方认为本案的原告与第三人主体都不适格，应该驳回起诉。根据荔湾住建局提交租赁合同，上面出租人虽然是房管局荔湾区分局，但实际上盖章的是广州市荔湾区土地房屋管理所，不是本案的荔湾住建局，因此涉案房屋的租赁关系是房管所与纶章商场之间签订的，而房管所从未向纶章商场提出是作为荔湾住建局的代理人签订该合同，因此荔湾住建局不能作为出租人起诉，诉讼主体不适格。第三人的不适格是因为根据租赁纠纷司法解释的第16条第二款，只有次承租人才有资格作为租赁纠纷第三人参加诉讼，但是纶章商场与陈惠棉签订的是承包经营合同，并非转租合同，且陈惠棉在2020年2月26日已经提出解除双方的合同关系，双方之间不再存在合同关系，因此陈惠棉丧失了作为次承租人参加诉讼的资格。涉案房屋已经在2020年8月24日由纶章商场收回。二、不同意第1、2项诉讼请求，要求继续履行。对第3项诉讼请求，我方不存在欠缴7月份租金的事实，因为广州市政府在2020年6月24日发布的文件要求免除2020年2月及3月的租金，减半收取4、5月的租金，因为我方之前已经足额交了租金，应当抵扣7月份的租金，所以不存在欠缴7月份租金的事实。对第4项诉讼请求，荔湾住建局要求从2020年8月7日解除租赁关系，占用费应当从8月8日起计算，而不是从8月1日起计算。8月1日至7日的租金由于荔湾住建局并未提出该项诉请，应当视为其放弃该项诉讼权利。对第5项诉请，我方支付房屋的租金及占用费已经足够赔偿荔湾住建局因房屋占用所产生的损失，荔湾住建局要求支付与占用费等额的违约金，违约金严重超过实际损失，没有法律依据，应当予以驳回。第三人陈惠棉陈述：我方与纶章商场，名为承包实为租赁关系，故我方是涉案房屋的承租人。经审理查明，广州市荔湾区宝华路XXX号房（以下简称涉案房屋），为2-1∕2层双隅结构，建筑面积87.02平方米，产权登记在广州市房地产管理局名下，属于直管公房。2014年12月1日，广州市荔湾区土地房屋管理所代理广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（出租人、甲方）与纶章商场（承租人、乙方）签订《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定：甲方同意将涉案房屋全幢出租给乙方作商业用途，建筑面积92.82平方米。租赁期限为2013年7月1日至2015年6月30日，月租金额为15177.5元；租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金缴付给甲方。乙方不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用。租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方，并在《房屋交接及设备清单》上签名或盖章，房屋交接后乙方遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置；如需继续承租该房屋的，乙方应在合同届满前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；期限内如不能签订续租合同，视为乙方自动放弃续租权利，甲方在届满之日收回房屋使用权。甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面签收外，还可以邮寄方式寄往乙方承租房屋；资料无法直接递交或邮寄的，在乙方承租房屋张贴公告，自公告之日起满30日，视为已送达。租赁期届满，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金等等。该《广州市直管房租赁合同（非住宅）》以广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局为出租人办理了备案登记手续。合同签订后，荔湾住建局交付涉案房屋给纶章商场使用。租赁期间，由纶章商场向荔湾住建局支付约定租金。合同期限届满后，双方没有续签合同，纶章商场继续使用涉案房屋，并按约定租金标准向荔湾住建局支付租金。2016年6月3日，广州市荔湾区人民政府办公室印发荔府办[2016]22号《广州市荔湾区住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，将原广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局涉及直管房管理等职责划入荔湾住建局。2018年3月27日，纶章商场与陈惠棉签订《承包经营协议书》，约定将广州市荔湾区宝华路111、113、115号的商铺给陈惠棉承包经营服装、服饰，期限从2018年5月16日到2021年5月15日。2020年6月24日，广州市人民政府办公厅印发《关于应对疫情影响进一步支持中小微企业健康发展的若干措施》，该文件载明：对承租市、区两级公租房、直管公房、人才住房的单位和个人，以及其他经市政府批准纳入减免政策范围的，在免收有效合同期内2020年2、3月份租金的基础上，减半收取4、5月份租金。2020年8月18日，本院在涉案房屋外张贴通知，限期涉案房屋承租人、实际使用人向本院进行权利登记，但在通知期限内，无相关主体到本院登记。庭审过程中，荔湾住建局调整其诉讼请求第3、4项为：第3项，纶章商场按照每月15177.5元的标准，向荔湾住建局支付2020年7月1日至8月7日所欠的租金；第4项，纶章商场按照每月15177.5元的标准，向荔湾住建局支付自2020年8月8日起至纶章商场、纶章宝华经营部、陈惠棉及共同使用人实际腾空上址房屋之日止的房屋占用费。庭审中，关于涉案房屋占有使用情况问题，纶章商场、纶章宝华经营部陈述涉案房屋在2020年8月24日由其从陈惠棉处收回，目前由其控制，没有其他使用人。陈惠棉表示，其在2020年2月26日已经向纶章商场、纶章宝华经营部交回涉案商铺。关于涉案房屋租金支付情况，荔湾住建局称纶章商场自2020年7月1日起未交租金。纶章商场陈述，其已足额缴纳2020年1、2、5、6月租金，政府文件要求免除2、3月的租金，但是房管所落实延迟，实际免除的是3、4月的租金，另外按2020年6月份政府文件，4、5月应当减半收取租金，所以5、6月缴纳的各一半租金应当抵为7月租金，故不存在欠缴7月租金的事实。关于荔湾住建局主张的逾期退房违约金，纶章商场、纶章宝华经营部表示该违约金严重超过荔湾住建局损失，双方约定的租金已经足以覆盖涉案房屋占用期间的损失，不应当再额外支付租金等额的违约金。荔湾住建局认为该违约金由合同明确约定，同地段的租金现在实际价值已经超过签订合同时的租金。本院认为，荔湾住建局与纶章商场签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》当事人意思表示真实，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，对双方有约束力。从房屋性质、合同内容及备案情况看，均可确定前述合同出租人为广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局，广州市荔湾区土地房屋管理所仅为出租人的代理人。纶章商场关于合同出租人及本案原告主体资格所提的异议，难以成立，本院不予采信。《广州市直管房租赁合同（非住宅）》于2015年6月30日期限届满，荔湾住建局与纶章商场之间没有就涉案房屋续签，但纶章商场仍向荔湾住建局支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。荔湾住建局与纶章商场在前述租赁期限届满后就涉案房屋形成不定期租赁关系。同时，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。荔湾住建局以起诉方式要求解除与纶章商场之间就涉案房屋的租赁关系，本院予以准许。租赁关系解除时间为荔湾住建局起诉之日。纶章商场、纶章宝华经营部关于合同解除的抗辩意见，难以成立，本院不予采纳。基于荔湾住建局已就不定期租赁关系提出解除，故有关涉案房屋转租或承包问题，并不影响当事人租赁关系的解除。在陈惠棉已将涉案房屋交回纶章商场的情况下，租赁关系解除后应由纶章商场、纶章宝华经营部及房屋共同使用人向荔湾住建局腾空交还。结合实际情形，本院酌定前述腾空期为30日。关于合同解除前欠付租金问题。按照当事人陈述，纶章商场2020年1月1日至8月7日期间已支付共计四个月租金。按《关于应对疫情影响进一步支持中小微企业健康发展的若干措施》要求，涉案房屋承租人在前述期间共可免除三个月租金，因此纶章商场关于涉案房屋7月份租金已抵付的主张，符合前述政府文件精神，本院予以采信。荔湾住建局有关2020年7月份租金支付的主张不成立，本院不予支持。此外，2020年8月1日至8月7日期间的租金，纶章商场应按照15177.5元/月的标准向荔湾住建局支付。关于房屋占用费及逾期退房违约金。《广州市直管房租赁合同（非住宅）》就合同终止后，承租人支付逾期退房的占用费及违约金有明确约定，荔湾住建局依此主张租赁关系解除后按租金标准计算的房屋占用费及逾期退房违约金有事实依据，本院予以支持。2020年8月1日至8月7日属于租赁关系存续期间，荔湾住建局有关的该期间的退房违约金，显然没有依据。纶章商场、纶章宝华经营部并没有充分证据证实，前述两项金额总和过分高于荔湾住建局的损失，其不予支付逾期退房违约金的意见，本院不予采纳。房屋占用费支付期限自合同解除之次日起至腾退涉案房屋之日止；逾期退房违约金支付期限，结合不定期租赁关系出租人的合理通知解除期限及房屋腾空期限，本院酌情确定自2020年9月6日起至腾退涉案房屋之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告广州市荔湾区住房和建设局与被告广州市纶章纺织品商场就广州市荔湾区宝华路XXX号房屋的租赁关系于2020年8月7日解除；二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州市纶章纺织品商场、广州市纶章纺织品商场宝华第二经营部及共同使用人腾空广州市荔湾区宝华路XXX号房屋交还给原告广州市荔湾区住房和建设局；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市纶章纺织品商场向原告广州市荔湾区住房和建设局支付2020年8月1日至8月7日的租金3427元；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市纶章纺织品商场向原告广州市荔湾区住房和建设局支付自2020年8月8日起至实际腾空交还广州市荔湾区宝华路XXX号房屋之日止的房屋占用费（占用费按15177.5元/月计）；五、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市纶章纺织品商场向原告广州市荔湾区住房和建设局支付自2020年9月6日起至实际腾空交还广州市荔湾区宝华路XXX号房屋之日止的逾期退房违约金（违约金按15177.5元/月计）；六、驳回原告广州市荔湾区住房和建设局的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费469元，由原告广州市荔湾区住房和建设局负担156元，被告广州市纶章纺织品商场负担313元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇二〇年九月二十八日书记员  谢绮雯