北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初12122号原告：龚佳培，女，1988年3月4日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：吴春蕾，北京道盛律师事务所律师。被告：北京城建兴顺房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区仁和镇燕京街**，统一社会信用代码91110113MA0012DG15。法定代表人：董慧文，董事长。委托诉讼代理人：单伟鸣，北京允宏律师事务所律师。原告龚佳培与被告北京城建兴顺房地产开发有限公司（以下简称城建兴顺公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员朱建娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告龚佳培之委托诉讼代理人吴春蕾，被告城建兴顺公司之委托诉讼代理人单伟鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚佳培诉称：2017年5月7日，原告与被告签订北京市商品房认购书，2017年8月12日，原告与被告签订北京市商品房预售合同，原告购买了本案涉诉房屋。原告按约定支付了房款1739475元。在购买房屋时，被告并未告知原告房屋十二层加装连廊，但是实际交付房屋时原告却发现十二层加装有连廊。该连廊对原告的通风、采光、防盗等功能产生不利影响，并且严重侵害原告隐私权，已经违反合同约定,给原告造成损失,理应承担赔偿责任。为维护原告合法权益，根据《民事诉讼法》及相关法律规定，现诉至贵院，请求：1．被告城建兴顺公司赔偿原告龚佳培损失30万元；2．城建兴顺公司在连廊上加装安防监控系统及不透明的玻璃幕墙，消除安全隐患；3．案件受理费由被告城建兴顺公司承担。被告城建兴顺公司辩称：原告家房屋情况与之前顺义法院审理的李新新、谭翔的房屋情况一致，我们同意生效判决的认定，给予原告一定的补偿，但认为原告的赔偿请求过高；不同意第二项诉请，我们认为原告所主张的权利通过第一项诉请就可以实现，第二项与第一项诉请重复，我方认为货币补偿更为合适，生效判决就是货币补偿的方式，原告说的安装监控系统，不仅占用公共部位，而且涉及到何人管理的问题，补偿只能用一种方式补偿且用货币进行补偿的方式更为合适。关于补偿数额我们认为原来法院生效的判决有些过高，希望法院综合考虑房屋的面积、遮挡部位等情况酌情确定。经审理查明：2017年5月7日，原告作为买受人与出卖人城建兴顺公司签订了《北京市商品房认购书》，约定原告购买位于北京市顺义区×××号住宅，房屋总价款为1738200元。2017年8月12日，原告与城建兴顺公司签订《北京市商品房预售合同》（自住型商品住房）。该合同附件十补充协议的第八条约定：买受人对该商品住房周边环境、户型、结构形式、空间尺寸，朝向、日照标准表示认可。出卖人就该商品住房所在楼栋的外立面中主要起到装饰作用的建筑造型，对该商品住房的通风、采光、防盗功能可能产生不利的影响，向买受人进行了充分地说明，并提醒买受人对此类影响给予必要的注意。买受人声明，对出卖人的上述告知及提示已充分理解，对于所购买的该商品住房建筑结构连接的建筑造型可能对买受人使用造成的影响不持异议。出卖人作出以下告知：本项目排水单立管系统每层户内卫生间距地一米处均设有检查口，供检修清通用；本项目首层可能会设计、安装燃气立管总阀门，符合燃气设计相关规范要求，最终以交房时的实际情况为准。买受人对此情况已知悉，对因此可能产生的影响均予以认可，并对出卖人的告知及提示已充分理解且不持异议。出卖人对本项目建设范围外可能对买受人造成不利影响的因素作出如下说明:1、在小区的东南角规划设有地下化粪池，可能会对邻近住宅产生影响；2、1#楼地下一层为自行车库，并在西侧设有自行车坡道，可能会对邻近住宅产生影响；3、5、6#楼设有小区配套商业，可能会对邻近住宅产生影响；4、3#楼南侧规划设有室外活动场地，可能会对邻近住宅产生影响；5、在1#和3#楼南侧分别设有地下车库出入口，可能存在噪音、汽车灯光、汽车尾气等影响；6、在1#和3#楼中间为小区主要出入口，可能存在噪音、汽车灯光、汽车尾气、遮挡等影响；7、在2#楼北侧设有地面自行车位，可能会对邻近住宅产生影响；8、4#楼不设置太阳能热水系统，可能对后期热水使用造成影响；出卖人已经对上述全部内容向买受人做出了充分告知与说明，买受人对上述内容可能的影响均予充分了解且不持异议，买受人知悉上述告知仅为现状信息的提示，未来可能会有变化，出卖人无另行告知义务。上述合同签订后，原告向城建兴顺公司支付了购房款合计1739475元。后城建兴顺公司向原告发出入住通知书，告知原告办理入住手续。原告在办理入住手续时发现涉案房屋在十二层设有连系廊，连系廊架设在其北侧卧室、厨房窗户外面。原告认为该连系廊影响其采光、隐私和安全，经与城建兴顺公司协商未果，遂诉至法院。庭审中，经本院明确询问，城建兴顺公司表示：连系廊属于消防通道，是合法建筑，不属于预售合同中约定的周边环境、户型、结构形式、空间尺寸、朝向、日照标准等影响业主选购房屋的因素，因此没有告知原告。另查，案外人李新新、谭翔曾于2017年与城建兴顺公司签订《北京市商品房预售合同》（限价商品住房），约定购买北京市顺义区×××号住宅（二居），后因所购房屋十二层有连廊，李新新、谭翔于2019年将城建兴顺公司诉至本院，请求:更换房屋或者赔偿损失25万元（暂估），包括房屋价值减损10万元、生活不便损失10万元，租金损失（每月6000元，自2019年1月1日起至法院判决书生效之日止）。本院就该案经审理查明事实如下：2016年9月13日，李新新、谭翔作为买受人与出卖人城建兴顺公司签订了《城建兴顺-×××选房确认单》，约定李新新、谭翔购买6012地块X-1号楼1单元1202号住宅（二居），摇号顺序为1居2976号，房屋总价款为1195159元。2016年10月31日，李新新、谭翔与城建兴顺公司签订《北京市商品房认购书》（限价商品住房）。李新新、谭翔分别于2016年10月31日和2017年1月4日向城建兴顺公司支付了购房款合计1195159元。2017年1月11日，李新新、谭翔与城建兴顺公司签订《北京市商品房预售合同》（限价商品住房）。该合同附件十补充协议的第六条约定：买受人对该限价商品住房周边环境、户型、结构形式、空间尺寸，朝向、日照标准表示认可。出卖人就该限价商品住房所在楼栋的外立面中主要起到装饰作用的建筑造型，对该限价商品住房的通风、采光、防盗功能可能产生不利的影响，向买受人进行了充分地说明，并提醒买受人对此类影响给予必要的注意。买受人声明，对出卖人的上述告知及提示已充分理解，对于所购买的该限价商品住房建筑结构连接的建筑造型可能对买受人使用造成的影响不持异议。出卖人作出以下告知：本项目排水单立管系统每层户内卫生间距地一米处均设有检查口，供检修清通用；本项目首层可能会设计、安装燃气立管总阀门，符合燃气设计相关规范要求，最终以交房时的实际情况为准。买受人对此情况已知悉，对因此可能产生的影响均予以认可，并对出卖人的告知及提示已充分理解且不持异议。出卖人对本项目建设范围外可能对买受人造成不利影响的因素做出如下说明:1、在小区的西南角和东北角规划设有地下化粪池，可能会对邻近住宅产生影响；2、X-1#楼地下一层为自行车库，并在北侧设有兼人防疏散使用的自行车坡道，可能会对临近住宅产生影响；3、X-1#楼首层设有小区配套的社区助残服务用房，并在顶层设有消防水箱间，可能会对邻近住宅产生影响；4、X-3#楼首层设有小区配套的物业管理用房、公共厕所和再生资源回收站，可能会对邻近住宅产生影响；5、X-1#楼南侧规划设有室外活动场地，可能会对邻近住宅产生影响；6、在X-5#和X-6#楼北侧分别设有地下车库出入口，可能存在噪音、汽车灯光、汽车尾气等影响；7、在X-2#和X-3#楼中间为小区主要出入口，可能存在噪音、汽车灯光、汽车尾气、遮挡等影响；8．在X-4#和X-5#楼北侧、X-3#楼西侧及那侧（本院备注：南侧）均设有地面自行车位，可能会对邻近住宅产生影响；出卖人已经对上述全部内容向买受人做出了充分告知与说明，买受人对上述内容可能的影响均予充分了解且不持异议，买受人知悉上述告知仅为现状信息的提示，未来可能会有变化，出卖人无另行告知义务。2018年12月26日，城建兴顺公司向李新新、谭翔发出入住通知书，告知李新新、谭翔于2018年12月30日办理入住手续。李新新、谭翔在办理入住手续时发现涉案房屋在十二层设有连系廊，连系廊架设在其北侧卧室窗户外面。李新新、谭翔认为该连系廊影响其采光、隐私和安全，经与城建兴顺公司协商未果，遂诉至法院。该案审理过程中，本院对涉案房屋进行了现场勘查，具体情况如下：连系廊为东西走向，位于涉案房屋北卧室北侧，距北卧室窗台（水平距离）约1．5米，连系廊地面距离北卧室窗台（垂直距离）约为65厘米。本院在该案中经审理认为：本案的争议焦点在于城建兴顺公司在涉案房屋十二层加装连系廊是否应当告知购房人、如果未履行上述义务是否应当承担相应的责任。一、城建兴顺公司认为连系廊是基于相关行政主管机关的要求加设的，其设计和建造都是合法的，就此本院认为：涉案房屋项目属保障性住房项目，城建兴顺公司取得该项目开发资格后，提交相关行政主管机关审核的设计图纸是有瑕疵的，即十二层及十二层以上住宅每单元只设置了一部电梯。相关行政主管机关审查发现该问题之后，提出了整改意见，即要求其在十二层以上建设连系廊。本案中，原告并未对该连系廊的设计是否符合相关设计规范提出异议，双方实际上对于该连系廊的设计合法合规并无异议，但该一致意见不等于城建兴顺公司不应承担其他合同义务。二、双方签订的《北京市商品房预售合同》第六条约定，出卖人就该限价商品住房所在楼栋的外立面中主要起到装饰作用的建筑造型，对该限价商品住房的通风、采光、防盗功能可能产生不利的影响，向买受人进行了充分地说明，并提醒买受人对此类影响给予必要的注意。但合同后续列明的说明项中，并没有关于连系廊的内容，城建兴顺公司于庭审中也明确表示其在选房、认购和预售过程中，均未就连系廊的内容向购房一方进行过告知。二原告诉请也主要依据城建兴顺公司侵犯了其知情权。就该连系廊是否构成合同约定的“对该限价商品住房的通风、采光、防盗功能可能产生不利的影响”的因素，本院持肯定意见。从现场勘查情况下，该连系廊架设在十二层北侧楼外立面处，遮挡了涉案房屋北侧窗户，且距北卧室窗台（水平距离）仅1．5米，连系廊地面距离北卧室窗台（垂直距离）仅65厘米，确实会对业主的安全、隐私和采光产生影响。城建兴顺公司认为该连系廊不会对采光、因此和安全产生影响，理由牵强，本院难以采信。综上，本院认为城建兴顺公司在涉案房屋十二层处架设连系廊，虽符合相关设计规范，但应在房屋销售过程中向购房一方尽到说明义务。其未尽到上述义务，导致本案二原告选购的房屋与其预期目标产生差距，城建兴顺公司应就此承担相应的责任。涉案房屋系限价商品房，二原告要求更换房屋的请求已因政策变化原因无法实现，本案中只能从赔偿角度考虑。二原告诉请的赔偿包含房屋价值减损、生活不便损失以及租金损失。就上述诉请的损失，本院认为：首先，租金损失系基于二原告未及时收房导致的，涉案房屋架设连系廊不属于房屋质量问题，二原告以此为由拒绝收房而产生的损失，系其自行扩大的损失，本院难以支持；其次，房屋价值减损和生活不便损失都是基于连系廊的存在而产生的，本院合并一处处理，就该损失的具体金额，本院综合涉案房屋的销售价格、连系廊的架设依据和目的、连系廊对整栋楼以及涉案房屋的有利和不利影响等因素，确定为10万元。对于二原告要求鉴定因存在连系廊导致房屋减值损失的申请，本院不再予以准许。2019年12月16日，本院作出（2019）京0113民初9237号判决：一、被告北京城建兴顺房地产开发有限公司赔偿原告李新新、谭翔损失100000元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告李新新、谭翔的其他诉讼请求。后城建兴顺公司不服该判决，提起上诉。2020年4月27日，北京市第三中级人民法院作出（2020）京03民终1619号判决：驳回上诉，维持原判。上述事实，有开庭笔录、《北京市商品房预售合同》、《北京市商品房认购书》、购房发票、照片、民事判决书等证据在案为证，可以作为认定案件事实之依据。本院认为：本案的争议焦点在于城建兴顺公司在涉案房屋十二层加装连系廊是否应当告知购房人、如果未履行上述义务是否应当承担相应的责任。就此，本院认为：涉案房屋项目属保障性住房项目，连系廊的设计虽合法合规，但不等于城建兴顺公司不应承担其他合同义务。双方签订的《北京市商品房预售合同》附件十第八条约定，出卖人就该商品住房所在楼栋的外立面中主要起到装饰作用的建筑造型，对该商品住房的通风、采光、防盗功能可能产生不利的影响，向买受人进行了充分地说明，并提醒买受人对此类影响给予必要的注意。但合同后续列明的说明项中，并没有关于连系廊的内容，城建兴顺公司于庭审中也明确表示其在选房、认购和预售过程中，均未就连系廊的内容向购房一方进行过告知。原告方诉请也主要依据城建兴顺公司侵犯了其知情权。就该连系廊是否构成合同约定的“对该商品住房的通风、采光、防盗功能可能产生不利的影响”的因素，本院持肯定意见：连系廊架设在十二层北侧楼外立面处，遮挡了涉案房屋北侧窗户，确实会对业主的安全、隐私和采光产生影响。综上，本院认为城建兴顺公司在涉案房屋十二层处架设连系廊，虽符合相关设计规范，但应在房屋销售过程中向购房一方尽到说明义务。其未尽到上述义务，导致本案原告选购的房屋与其预期目标产生差距，城建兴顺公司应就此承担相应的责任。本院综合涉案房屋的销售价格、连系廊的架设依据和目的、连系廊对整栋楼以及涉案房屋的有利和不利影响等因素，确定为10万元。原告主张的在连系廊上加装安防监控系统的依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条之规定，判决如下：一、被告北京城建兴顺房地产开发有限公司赔偿原告龚佳培损失100000元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告龚佳培的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元（已由原告龚佳培全部预交），由原告龚佳培负担1750元（已交纳），由被告北京城建兴顺房地产开发有限公司负担1150元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 朱建娜二〇二〇年九月二十八日法官助理 梁 栋书 记 员 朱学佳