四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1303民初418号 原告：蒋颖，女，1990年8月14日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 被告：南充鹏富房地产开发有限公司，住所地四川省南充市高坪区石板街******。 法定代表人：王国伟，总经理。 委托诉讼代理人：李雄，四川泰宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘欣，四川泰宇律师事务所律师。 被告：彭扬，女，1996年10月21日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 原告蒋颖与被告南充鹏富房地产开发有限公司（以下简称鹏富房产公司）、彭扬商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋颖，被告鹏富房产公司的委托诉讼代理人李雄、刘欣到庭参加了诉讼；被告彭扬经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋颖向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告于2020年1月17日签订的《南充恒大御峰商品房认购书》；2．判令被告退还原告20,000.00元定金，并按银行贷款年利率4.35%支付占金占用利息；3．判令被告承担本案诉讼费、执行费。事实和理由：原告与被告鹏富房产公司于2020年1月17日签订《南充恒大御峰商品房认购书》，原告拟按揭贷款购买被告开发的南充恒大御峰楼盘12号楼603号房屋。被告彭扬是鹏富房产公司的员工，担任置业顾问一职。被告彭扬在明知原告银行征信有瑕疵的情况下，不断诱导、并向原告承诺有渠道和办法能办理按揭，于是原告于2020年1月15日向被告彭扬转款2,000元，于2020年1月17日与被告鹏富房产公司签订了合同，但至今原告均未拿到鹏富房产公司开具的收据。最终原告无法按被告彭扬承诺的方案办理按揭，导致资金出现巨大的短缺。原告多次与被告协商要求延期或解除合同，但被告都予以拒绝，现在被告以首付款交付时间截止为由，拒绝退还原告已交付的定金。 被告鹏富房产公司辩称，1、因为原告已经明确表示不再履行认购书约定的内容，所以其行为构成根本性违约，导致认购书终止行为。2、因为原告的行为导致终止认购书，那么相应的费用不应当支持，是原告没有按照认购书支付首付款签订合同；其次认购书以及签订的签约承诺函中载明原告没有按照约定支付首付款，所付款项不予退还。根据相关规定，定金不予退还。且在认购书的履约行为中被告没有违约行为。3、原告关于被告彭扬在原告征信有问题还进行诱导，这是不客观的，是借口。4、原告起诉请求与事实和理由的描述相互矛盾。肯请驳回原告的全部诉讼请求。 被告彭扬未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．坐落于四川省南充市高坪区××路××段××号恒大御峰由被告鹏富房产公司投资建设。2019年11月7日，被告鹏富房产公司取得了恒大御峰12号楼的商品房预售许可证，证号为（南高）房预售第201902373号。 2．原告蒋颖于2020年1月15日，原告蒋颖通过微信向被告鹏富房产公司的工作人员彭扬转账2,000.00元；2016年1月16日，原告蒋颖通过微信向彭扬转账18,000.00元。2020年1月17日，原告蒋颖作为买受人（乙方）、被告鹏富房产公司作为买受人（甲方）签订了编号为0008441的《南充恒大御峰商品房认购书》，约定：“乙方自愿依下列条例向甲方自愿认购南充恒大御峰楼盘12号楼603单元。该商品房建筑面积共108.16平方米，其中，套内建筑面积87.96平方米，按建筑面积计算，单价6,998.26元/㎡，总金额756,932.00元。一、乙方同意签署本认购书时支付2万元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务专用章作收款凭证）；二、乙方须于2020年1月22日前支付首期房款216,932元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款52万元由银行提供按揭贷款，原告需在2020年1月23日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，若银行批准的按揭贷款低于原告的申请金额，该差额部分原告应在银行最终审批之日起10日内付清。五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到南充恒大御峰销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。”2010年1月17日，原告蒋颖在被告鹏富房产公司提供的《客户签约承诺函》签字，承诺：“本人购买了贵司南充鹏富房地产开发有限公司开发的南充恒大御峰12栋1单元6楼03号商品房，本人承诺按照《认购书》约定的付款方式和期限到南充恒大御峰销售中心支付首付款及签署《商品房买卖合同》。若逾期未办理的，视为本人放弃购买该房屋，所付款项不予退还，贵司无须通知本人，可另行销售该房屋。本承诺为不可撤销之承诺，本承诺自承诺人签署之日起生效，本承诺一式一份交由贵公司保管。” 3.2020年1月22日，原告蒋颖与鹏富房产公司工作人员在电话中表示因其丈夫存在征信不良记录、工商银行不同意贷款向被告鹏富房产公司提出不再购买南充恒大御峰12栋1单元6楼03号商品房，要求退还定金2万元；鹏富房产公司工作人员表示不能退还定金，并建议原告蒋颖可以通过假离婚以蒋颖个人名义购房或存定期5万元等方式购房，若在2020年1月22日签订商品房买卖合同，鹏富房产公司将走挞定程序。2020年1月22日17时，鹏富房产公司工作人员彭扬通过短信通知蒋颖：“蒋颖女士：您好！我是南充恒大御峰的置业顾问彭扬，您于2020年1月17日购买了恒大御峰12-603号房。根据认购书约定，2020年1月22日为最后签订时间，逾期仍未签约的，根据认购书第五条约定我司将对你所认购的房源进行挞定处理，定金20000元不予退还，此房源不再做保留，我司可另行销售。若有疑问请致电150××××8531，我们将竭诚为您服务！” 4．诉讼中，被告鹏富房产公司认可彭扬向原告蒋颖收取2万元属于职务行为。 本院认为，关于原告请求解除原、被告于2020年1月17日所签订的《南充恒大御峰商品房认购书》的问题。蒋颖与鹏富房产公司签订的《南充恒大御峰商品房认购书》系预约合同，其目的在于双方订立本约，现原告已明确表示不再购签订本约、不履行《南充恒大御峰商品房认购书》且被告鹏富房产公司于2020年1月22日通过挞定程序的方式表示双方不再签订本约、不履行《南充恒大御峰商品房认购书》，故案涉《南充恒大御峰商品房认购书》应当予解除。 关于原告蒋颖要求被告退还定金及利息的问题。蒋颖主观愿望还是能够顺利履行《认购书》所约定内容，从而实现购买房屋的目的，鹏富房产公司也是希望将《认购书》所约定的房屋出售，因蒋颖丈夫的征信问题其不能在工商银行办理案涉房屋的按揭贷款，且双方签订的《认购书》系格式条款，鹏富房产公司所约定的交付定金、交首付、签合同、按揭均要在三四天内完成，确实存在过于紧密和不合理，有违公平原则。而导致蒋颖未能按双方约定支付首付款、签订《商品房买卖合同》、办理完毕按揭贷款，双方当事人对此均有责任。鹏富房产公司作为房地产开发商，在商品房销售过程中经常协助买方办理按揭贷款事项，非常清楚个人征信出了问题可能申请不到按揭贷款，其有（附随）义务在蒋颖签订案涉认购书时告知或者特别提醒，办理按揭贷款的个人征信不能有不良记录，否则是办不了按揭贷款的，不然按鹏富房产公司所拟定的格式条款的认购书中的约定以及格式条款的承诺书，认购者交纳定金后，一旦征信出了问题，办不了按揭贷款，鹏富房产公司就自然没收了认购者的认购定金，这违背诚实信用与公平原则，破坏了正常的交易规则。且2020年1月22日被告鹏富房产公司的工作人员与原告蒋颖的通话录音证明鹏富房产公司是明知原告蒋颖的丈夫存在征信不良记录仍与原告签订《认购书》，故蒋颖所交定金不适用定金罚责。原告蒋颖作为一个有一定生活经验的人，因其丈夫有逾期归还记录，造成了个人征信出了问题，其最终未能在工商银行完成案涉按揭贷款，因此蒋颖也有一定的责任，故对于原告要求被告鹏富房产公司支付利息的主张不予支持。被告彭扬是被告鹏富房产公司的工作人员，其向原告蒋颖收取保证金的行为被告鹏富房产公司认可是委托职务行为，故被告彭扬不是本案适格的被告，不应当承担返还定金的责任。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第八条、第三十九条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条之规定，判决如下： 一、解除原告蒋颖与被告南充鹏富房地产开发有限公司于2020年1月17日签订的编号为0008441的《南充恒大御峰商品房认购书》； 二、被告南充鹏富房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告蒋颖退还定金2万元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300元，由被告南充鹏富房地产开发公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  何凤军 人民陪审员  黄桂兰 人民陪审员  钟 勇 二〇二〇年九月二十九日 书 记 员  罗海燕