江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终6340号上诉人(原审被告、反诉原告)：苏州诺丁派餐饮管理有限公司。法定代表人：徐冬兰。被上诉人(原审原告、反诉被告)：苏州路劲商业管理有限公司。法定代表人：单颂曦。委托诉讼代理人：戴明鑫，江苏博爱星律师事务所律师。委托诉讼代理人：李华栋，江苏博爱星律师事务所律师。上诉人苏州诺丁派餐饮管理有限公司（以下简称诺丁派公司）因与被上诉人苏州路劲商业管理有限公司（以下简称路劲公司）房屋租赁合同纠纷一案不服苏州市吴江区人民法院(2019)苏0509民初9641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。诺丁派公司上诉请求：一、撤销原审判决第一项、第二项，依法改判诺丁派公司无须支付路劲公司租金、物业费104411元及其利息、律师费10000元；二、撤销原审判决第四项，依法改判路劲公司向诺丁派公司赔偿因其根本违约给诺丁派公司造成的经济损失合计145815元：其中包括剩余租赁期内装饰装修残值损失130815元、律师代理费10000元、评估费5000元。事实和理由：路劲公司在未取得公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证(以下简称消防安全合格证)的情况下违规经营，诺丁派公司对此并不知情，于2018年5月1日试营业后才发现，并被要求停止经营、整改。诺丁派公司2018年7月20日发函询问但路劲公司仍一直不履行义务，未能提供相关证件，导致诺丁派公司经营困难。自2018年5月1日试营业起至2019年4月1日闭店退场时止，诺丁派公司因商场消防安全合格证的缺失经营状态断断续续，损失惨重。根据《商铺租赁合同》，由于出租方原因致使承租方无法正常经营的，承租方有权解除本合同，由此造成承租方实际损失的，应予以赔偿。现诺丁派公司在2019年4月1日发函通知闭店退场，已行使法定解除权，路劲公司在收到后并无否认表示，《商铺租赁合同》应已于2019年4月1日解除，后2019年4月12日诺丁派公司向路劲公司发函补充解约事宜。原审法院认为安检证应由诺丁派公司办理没有法律依据，即使应当由诺丁派公司办理，原审法院也没有考虑路劲公司没有书面通知诺丁派公司已经通过消防验收的事实，诺丁派公司在没有接到任何通知的情况下行使解除权依法发生效力。故原审法院认定有权解除方错误，认定解除日期错误。对于诺丁派公司所遭受的经济损失，经鉴定评估装修残值损失130815元，发生律师代理费10000元，评估费5000元，因本案系因路劲公司的过错所产生，应当由路劲公司赔偿。路劲公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以驳回全部上诉请求。双方当事人间系租赁合同关系，双方的权利义务应当依照合同的约定予以履行。诺丁派公司未能按照合同的约定支付房租及物业费，已经构成严重违约，应当承担相应的法律责任。路劲公司违规经营并非事实。路劲公司认为消防问题对双方而言不构成可以解除合同的法定条件，也非双方合同约定的相关条款。诺丁派公司以此作为拒付租金物业费的理由显然于法无据。诺丁派公司提出的上诉请求及理由既无事实依据，也无法律依据，请求二审法院予以驳回并维持原判决。路劲公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《苏州路劲又一城商铺租赁合同》于2019年5月31日解除；2.诺丁派公司支付拖欠的商铺租金98919元及违约金（以98919元为基数，自2019年5月31日起，按每日千分之二计算至实际履行之日止）；3.诺丁派公司支付拖欠的物业费79695元及违约金（以79695元为基数，自2019年5月31日起，按每日千分之二计算至实际履行之日止）；4.律师代理费21000元由诺丁派公司承担。诺丁派公司向一审法院反诉请求：1.确认双方签订的《苏州路劲又一城商铺租赁合同》及《补充协议（更换合同主体）》于2019年4月1日解除；2.路劲公司返还履约保证金50000元；3.路劲公司赔偿诺丁派公司装饰装修损失130815元、合理期间的营业损失80802元、律师代理费10000元。一审法院认定事实：2017年7月18日，常州路劲吴江分公司作为出租人（甲方）与诺丁派公司作为承租人（乙方）签订《苏州路劲又一城商铺租赁合同》一份。合同约定，甲方将坐落于苏州市吴江区松陵镇开平路180号赛格商贸广场-3698苏州路劲又一城内编号为4F-13的商铺（以下简称“该物业”）出租给乙方使用。该物业套内面积253㎡，乙方在该物业内经营品牌为“豪亨欢乐”的餐饮。租赁期限为商铺交付之日起5年，暂定交付日期为2017年9月20日，即租赁期限自2017年11月24日至2022年11月23日；具体的交付时间、装修期限、租赁期限以附件二房产交付通知书或附件三交付确认书为准。关于租金及支付时间，租赁合同4.1.1条约定，租金为月定额租金。该条还约定：1.2017年11月24日至2018年11月23日，1.75元/㎡/天，合计月租金13467元、年租金161604元。2.2018年11月24日至2019年11月23日，2.3元/㎡/天，合计月租金17700元、年租金212400元。……3.第一个租约年内首期租金为进场日起至第4个月最后一日期间（2017年11月24日至2018年2月28日）的租金共43501元（具体首期租金额度以附件二房产交付确认书为准），首期租金支付时间为办理进场日支付。除首期租金外，其他租金均按3个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期缴纳，最后一个月租金归入上一个交付期合并交纳。乙方应当在每个交租期最后一个月的15日前（若15日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金。关于物业管理费，租赁合同第4.2.1条约定：1.物业管理费包含空调使用费、公共能耗费、公共保洁费等，每三个月为一个支付期，先支付后使用。2.首期物业服务费为约定装修期结束次日起至第4个月最后一日期间（2017年11月24日至2018年2月28日）的物业服务费共计37286元，首期物业服务费应于办理进场日支付。除首期物业服务费外，其他费用均按每3个自然月（即每月第一日至最后一日）为一个交付期缴纳。乙方应当在每个缴费期最后一个月的15日前（若15日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交费期费用。3.物业服务费的收费标准为45元/㎡/月；每月物业服务费=月物业服务费单价*承租面积。关于履约保证金，租赁合同第5.1条约定：乙方向甲方支付履约保证金5万元。租赁合同第5.2条对履约保证金的使用进行了约定。租赁合同第5.2.1条约定，租赁期内，如果乙方有违反本合同行为给甲方造成损失的，在甲方发出要求乙方纠正该行为并赔偿甲方损失或支付相应违约金的书面通知后7日内，乙方拒不纠正该行为且不向甲方赔偿损失或支付违约金的，甲方有权直接从履约保证金中抵扣赔偿款或违约金，履约保证金不足以支付赔偿款或违约金的，甲方仍可向乙方继续追偿。第5.2.5条约定，甲方应于执行抵扣履约保证金行为后的三个工作日内书面通知乙方，乙方应于收到通知后七个工作日内向甲方补足扣除部分的履约保证金。关于装修期，租赁合同第六条约定：装修期为进场日起算不超过60天；装修期内，乙方应当承担租金、装修管理费，以及该房屋发生的水、电、燃气、热力等公用事业费用。乙方应在装修期内完成该房屋装修、通过甲方及政府部门验收、具备合法开业条件。关于物业装修，租赁合同第8.6条约定，乙方完成对该物业装修后3日内，应当按照政府相关主管部门的要求以及消防安全规定申请政府主管部门验收，甲方予以配合。截至约定开业日仍未能通过验收的，甲方有权解除本合同。关于物业交还，租赁合同第14.1条约定：乙方应当于合同终止、解除或租期届满之日起三日内将该物业恢复原状并交还给甲方。第14.3条约定，乙方自行将该物业内所有可移动的自有设施与物品（与该物业已连成有机整体的装修附属设施/设备、隐蔽系统工程除外）搬离或清除出该物业；将该物业恢复至交付给乙方时的状态。第14.4条约定，合同解除、终止或期限届满后五日内，乙方应与甲方办理该物业交还手续，由双方签署书面交还确认单。第14.6.1条约定，乙方逾期交还该物业，除应依照最后一个月的租金标准支付逾期期间的租金、物业管理费等各项费用外，乙方缴纳的履约保证金不予退还，且每逾期一日，按合同最后一个月的日租金/保底日租金标准的两倍或一次性按合同总金额(即年度租金与管理费的总和乘以合同租赁年限)的20%向甲方支付违约金，直至乙方交还该物业或甲方依照本合同约定收回该物业(上述两种违约金的承担方式甲方可任意选择适用)。关于甲方违约责任，合同第16.3条约定，由于甲方原因致使乙方无法正常经营的，乙方有权解除本合同，由此造成乙方实际损失的，甲方应予以赔偿。关于乙方违约责任，合同第17.1条约定：租赁期内，乙方逾期支付租金、物业管理费、水、电等其他费用，经甲方书面催告后七日内仍未支付的，自催告期届满之日起，每逾期一日，按逾期应付款项的千分之二支付违约金。第17.4.3条约定：租赁期内，乙方逾期支付租金、物业管理费等任何一项费用超过二十日，或逾期支付租金、物业管理费等费用累计超过四十五日的，或逾期支付租金、物业管理费等任何一项费用累计超过三次（含三次），甲方有权直接解除合同。第17.5条约定，甲方根据17.4条约定提前解除租赁合同的，甲方有权没收乙方缴纳的履行保证金。关于争议的解决，租赁合同第二十条约定：甲乙双方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决，协商不成时，双方同意向该物业所在地有管辖权的人民法院起诉。在协商或争议解决期间，对于本合同不涉及争议部分的条款，各方仍须履行。除非生效判决/裁决另有规定，各方为解决争议而实际支付的费用(包括但不限于诉讼/仲裁费、合理的律师费、保全费等)均由败诉方承担。关于责任限额，合同第23.3条约定：因一方存在本合同约定的违约情形而导致其他方提前解除本合同的，或一方无正当理由擅自单方面解除本合同的，违约方在赔偿守约方因此所遭受的损失时（包括但不限于预期的租赁收入、招商成本、经营损失、装修费用等），其赔偿的最低限额为合同解除时当年租赁年度三个月的租金，其赔偿的最高限额为合同解除当年租赁年度十二个月的租金（履约保证金不被计算在内）。2018年1月8日，常州路劲吴江分公司、诺丁派公司、路劲公司签订《补充协议（更换合同主体）》一份。协议约定，常州路劲吴江分公司将上述租赁合同项下的所有权利、义务均转让给路劲公司。合同签订后，诺丁派公司支付了履约保证金5万元、装修押金1万元，诺丁派公司对案涉商铺进行装饰装修。2018年5月1日，案涉商铺开业经营。诺丁派公司支付了2018年10月31日前的租金、物业费。2018年7月21日，苏州豪亨欢乐商业管理有限公司通过微信向“路劲运营小瑜”、“南京招商集团王经理”发送《关于苏州路劲又一城提前收租事宜回函》，该函主要内容是要求路劲公司提供符合正常经营的证件。2019年3月，路劲公司向诺丁派公司催缴租金、物业费。2019年4月2日，苏州豪亨欢乐商业管理有限公司通过微信向“路劲营运戴艳艳”发送《关于苏州路劲又一城店提前退场事宜函》，该函内容：基于目前现状，我分店亏损严重，已无财力继续经营，谢谢路劲长久以来的良好合作和支持，期望以后合作。2019年4月中旬，诺丁派公司通过微信向“路劲营运戴艳艳”发送了《关于与路劲公司租赁合同解约函》；2019年4月15日，诺丁派公司向路劲公司邮寄了上述解约函。上述解约函的主要内容：路劲公司在未通过消防验收和取得安检证的情况下违规经营，商场客流稀少，商户纷纷退场，诺丁派公司也因此无法正常经营和取得收益，连月大量亏损，路劲公司的根本违约行为导致诺丁派公司无法实现合同目的，诺丁派公司已于4月1日通知闭店退场；租金费用应当自可合法合规经营之日起算，诺丁派公司已预交的租金和物业费141554元、履约保证金50000元，应当按上述原则核算，进行多退少补。2019年5月15日，路劲公司向诺丁派公司发送《商铺租赁合同解除通知书》，内容为：因诺丁派公司逾期支付租金、物业费等费用，在路劲公司催告后30日仍未付清，违反了合同约定，路劲公司通知诺丁派公司租赁合同于2019年5月31日提前解除。租赁合同解除后，所涉商铺由路劲公司自用或另外交给他人使用。根据租赁合同第十四条、第十七条的约定，已缴纳的履约保证金，该款项将不予退还。该通知书还要求诺丁派公司于合同解除之日起30日内将承租的物业恢复原状并交还路劲公司，付清欠款、办理交还手续。该通知书于2019年5月16日到达诺丁派公司。审理过程中，根据诺丁派公司的申请，一审法院委托江苏东华土地房地产资产评估有限公司就案涉商铺内装修及附着物市场价值进行评估，该公司出具的评估意见为：经采用成本法评估确认，委托范围内的装修及附着物于价值时点2020年3月5日的估价结果为130815元。诺丁派公司为此次评估支出费用5000元。另查明：1.路劲公司于2018年12月22日申报的改造及内装修工程，经苏州市公安消防局验收后，于2019年1月2日综合评定为消防验收合格。2.2019年5月13日，路劲公司与江苏博爱星律师事务所以及江苏博爱星（江阴）律师事务所签订了《委托代理合同》，路劲公司委托该所处理本案纠纷，路劲公司为此支付律师费21000元。3.诺丁派公司为案涉诉讼与北京大成（苏州）律师事务所签订了《委托代理合同》，诺丁派公司支付了律师费1万元。以上事实，有商铺租赁合同、补充协议、催缴函及快递单据、解除通知书及快递单据、委托代理合同及发票、建设工程消防验收意见书、函件及微信聊天记录、快递单据、委托代理协议及发票、估价报告以及当事人的陈述等证据予以证实。一审法院认为，路劲公司与诺丁派公司之间的租赁合同依法成立并有效，双方应当按照合同约定履行。关于案涉租赁合同解除的问题。案涉商场于2019年1月2日通过消防验收，在此之前虽未通过消防验收，但在案涉租赁合同签订后，诺丁派公司已经使用案涉商铺开展经营活动，诺丁派公司未提供证据证明在其经营期间，因消防验收问题而影响其正常使用房屋或严重影响其经营活动，故案涉商场虽存在一定瑕疵，但并未影响承租人使用该房屋。《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。租赁合同第8.6条约定，装修结束后，诺丁派公司应当向相关部门申请验收。根据前述规定和合同约定，诺丁派公司作为案涉商铺的使用人，在商场通过消防验收之后，应当由诺丁派公司向相关部门申请安检证，诺丁派公司要求路劲公司提供安检证，缺乏依据，一审法院不予支持。诺丁派公司于2019年4月向路劲公司发出解约函，因此时案涉商场已通过消防验收，安检证的申请主体在诺丁派公司，故诺丁派公司以上述理由要求解除合同，不能成立。此外，从2019年4月2日苏州豪亨欢乐商业管理有限公司发送的“退场函”内容来看，诺丁派公司闭店原因是亏损严重、无力经营，而非路劲公司未提供安检证。苏州路劲公司于2019年5月15日向诺丁派公司发出解除合同的通知，该通知于2019年5月16日到达诺丁派公司，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定“合同自通知到达对方时解除”，故租赁合同于2019年5月16日解除。路劲公司发出的通知，虽提出于2019年5月31日解除，但该日期晚于通知到达日期，故解除日期应以通知到达日期为准。关于诺丁派公司是否应当支付租金、物业费以及相应违约金的问题。诺丁派公司自2018年5月1日开业经营，在2019年1月2日之前，所在商场虽未通过消防验收，但诺丁派公司已实际开展经营活动，应当向路劲公司支付租金和物业费，该费用应当计算至合同解除之日2019年5月16日。诺丁派公司已支付租金、物业费至2018年10月31日，经一审法院核算，2018年11月1日至2019年5月16日期间的租金为90112元、物业费为74299元，合计164411元。租赁合同约定逾期支付租金、物业费的违约金为每日千分之二，该违约金标准过高，一审法院酌情调整为按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍计算，在2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。关于路劲公司主张的律师费是否应当支持的问题。一审法院认为，租赁合同中明确约定，为解决争议而支付的律师费由败诉方承担，结合本案路劲公司的胜诉金额，一审法院酌情确定诺丁派公司承担10000元。关于诺丁派公司支付的履约保证5万元、装修押金1万元如何处理的问题。一审法院认为，租赁合同第5.2.5条约定，路劲公司执行抵扣履约保证金的，应当在三个工作日内书面通知乙方，而路劲公司并未提供证据证明在合同履行期间执行抵扣过履行保证金并进行书面通知，且一次性没收全部履约保证金5万元，并不合理，同时考虑到路劲公司在2019年1月2日之前未通过消防验收，故对路劲公司没收履约保证金5万元的主张，一审法院不予支持。履约保证金5万元、装修押金1万元可用于抵扣诺丁派公司应付租金、物业费，抵扣后，诺丁派公司尚应支付路劲公司租金、物业费104411元。关于诺丁派公司要求路劲公司赔偿损失的诉请能否支持的问题。一审法院认为，案涉租赁合同因诺丁派公司的原因而解除，其要求路劲公司赔偿损失，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国消防法》第十五条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，一审法院判决：一、苏州诺丁派餐饮管理有限公司支付苏州路劲商业管理有限公司租金、物业费104411元，并支付违约金（以104411元为基数，自2019年5月31日起按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，计算至实际给付之日止），于判决生效后十日内履行。二、苏州诺丁派餐饮管理有限公司支付苏州路劲商业管理有限公司律师费10000元，于判决生效后十日内履行。三、驳回苏州路劲商业管理有限公司其他诉讼请求。四、驳回苏州诺丁派餐饮管理有限公司的全部诉讼请求。本诉案件受理费11878元，由苏州诺丁派餐饮管理有限公司承担，并于判决生效后十日内直接给付苏州路劲商业管理有限公司。反诉案件受理费5939元、鉴定费5000元，由苏州诺丁派餐饮管理有限公司承担。二审中当事人没有提交新证据。本院认定的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，关于双方当事人签署的租赁合同的解除时间。虽然涉案商铺所在商场在涉案商铺开业经营时未通过整体消防验收，但诺丁派公司已实际开始使用涉案商铺开展经营活动，诺丁派公司未举证证明商场整体消防验收的迟延通过对其开展日常经营活动已造成实质性影响，且苏州豪亨欢乐商业管理有限公司通过微信向“路劲营运戴艳艳”发送《关于苏州路劲又一城店提前退场事宜函》时，路劲公司已经综合评定为消防验收合格，诺丁派公司以“亏损严重”、“已无财力继续经营”为由要求解除租赁合同，显然缺乏法律依据，上述《关于苏州路劲又一城店提前退场事宜函》不发生解除租赁合同的效力。2019年5月16日诺丁派公司收到路劲公司向其发送的解除合同通知，因诺丁派公司逾期支付租金、物业费等费用，路劲公司要求于2019年5月31日解除案涉租赁合同。路劲公司解除合同的要求具有合同依据，依法发生解除案涉租赁合同的效力。根据解除合同通知的内容，案涉租赁合同应当于2019年5月31日解除。一审判决认定案涉租赁合同解除日期为2019年5月16日，并据此计算诺丁派公司应当支付的租金、物业费，该认定有利于诺丁派公司，因一审判决后路劲公司未提起上诉，本院对一审判决确定的合同解除日期以及据此计算的诺丁派公司应当支付的租金、物业费合计164411元予以确认。关于诺丁派公司主张的经济损失，因案涉租赁合同系因诺丁派公司的原因而提前解除，诺丁派公司要求路劲公司赔偿经济损失，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，诺丁派公司的上诉理由均不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17817元（其中本诉部分11878元，反诉部分5939元），由上诉人苏州诺丁派餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  郭 锐审判员  孙楚楚二〇二〇年九月二十九日书记员  陈闵悦