贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初10797号原告：蒋合，男，汉族，1990年1月11日生，住所地贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：王仕杰，北京盈科（昆明）律师事务所律师。被告：中天城投集团贵阳国际金融中心有限责任公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区管理委员会****房，统一社会信用代码91520115599355819A。法定代表人：李凯，职务总经理。委托诉讼代理人：李玲，女，汉族，1992年7月10日生，住，住所地江西省赣州市兴国县/div>委托诉讼代理人：朱茜，女，汉族，1988年8月25日生，住，住所地贵州省贵阳市南明区/div>原告蒋合与被告中天城投集团贵阳国际金融中心有限责任公司（以下简称中天城投公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告蒋合及其委托诉讼代理人王仕杰，被告中天城投公司的委托诉讼代理人李玲、朱茜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蒋合向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告购房款838,742元；2、判令被告以购房款838,742元为基数,按同期银行贷款利率标准计算从2018年7月4日起至实际全额退还购房款项之日止的资金占用费(截止至起诉之日利息为53,375元)；3、判令被告承担本案诉讼费用。2020年5月6日，原告增加诉讼请求：依法判令解除原被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》。事实和理由：2018年7月3日，原告向被告购买了位于观山湖区金朱东路金融中心X期住宅项目X组团X栋X单元X层X号房。截止至2018年7月3日，原告分二次向被告支付了购房款项838,742元（超过总购房款50%），被告出具了相关《收款收据》。被告收到款项后，原告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，于2020年1月被告才盖章交由原告。时至今日,原告购买的房屋未经房产管理部门和土地管理部门登记备案,导致原告无法办理银行贷款。购房时约定的交房日期为2018年9月，而被告至今仍未交房，原告也未使用房屋。而被告出售的房屋性质于2018年12月18日已由预售房变更为现售房，现《商品房购销合同》及补充协议已不能办理相关合同备案、银行贷款、产权登记等事项，无法继续履行。综上，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益,为维护原告的合法权益,现根据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定,特向贵院提请诉讼,望判如所请。被告中天城投公司辩称，第一，原、被告双方签订的合同是双方真实意思表示，不违反法律法规，合法有效，不存在可以解除的情形。合同备案是房屋主管部门出于行政管理需要而要求被告履行的相关行政手续,但该义务非被告的合同义务,被告未履行备案登记手续,也仅是违反了行政法规,原告不得以此要求解除合同。合同未约定被告未及时备案，原告可以解除合同。设立合同备案制度是为了保障购房人的合同权利，防止开发商对房屋进行一房二卖，但被告事实上并未对房屋进行一房二卖，原告也未能举证证明。所以，被告无任何违约行为，原告不得以房屋备案为由要求解除合同。第二，该合同的购房目的能够实现，双方也具备继续履行的基础，该房屋已实际建成并取得现售证明，完全可以对该房屋进行备案。原告也可以获得该房屋，并为房屋办理相关的产权登记，如果原告认为合同不能继续履行也是原告自身原因。原告未能举证其未获得贷款仅是因为房屋合同未备案，也未证明已签署借款合同而贷款不能发放系因被告的原因。故如果合同不能继续履行，也是因为原告自身的违约行为导致。根据合同约定,如果原告没有支付完毕购房款，被告有权不予交付房屋，故原告未能使用房屋的过错不在被告。第三，关于利息，因为现在不能获得贷款的原因并未明确，原告无权要求被告支付利息，原告未能举证其因此遭到损失。本院经审理认定事实如下：2018年6月，原告拟购买被告开发的房产，初步协商后于6月27日向被告支付了定金5万元。2018年7月3日，原、被告双方正式签订合同编号为金融XX的《商品房买卖合同》，该合同全本共计42页，页码连贯，其中第35页至第42页为补充协议，并标注为附件十二。双方约定原告以1,676,742元的价格购买被告开发的位于贵州省贵阳市观山湖区金融中心X期住宅项目X组团第X栋X单元X层X号的商品房。对于房款的支付，合同约定原告于合同签订当日支付首期款838,742元，余款83.8万元以银行按揭贷款方式支付。此外，双方约定被告应于2018年7月4日向买受人交付房屋。合同还约定了其他权利义务。上述合同签订当天，原告向被告支付了788,742元，加上其于2018年6月27日支付的定金5万元，总计付款838,742元，即付清了合同约定的首期款。同日,双方还签署了《按揭办理告知书》一份，内容为告知原告若以贷款的方式支付剩余83.8万元房款具体该如何办理，在该告知书中明确双方选择原告所需的贷款83.8万元由被告代办银行按揭，并在第一条中载明“若您需要我司代办银行按揭，请您于签订本告知书当日内向……邮政储蓄银行提交如下按揭所需的全部真实、合格资料（以银行要求为准），办理银行按揭相关手续并签署《个人购房借款合同/担保合同》。”。后原告认为签订合同后被告迟迟未将合同盖章交付原告，且合同亦未办理备案登记，致使其所购买的房屋不能办理银行按揭，被告亦未按合同约定期限向其交付房屋，遂以前述事实及理由诉至本院。另查明，案涉房屋楼栋在双方签订《商品房买卖合同》之时为预售状态，2018年12月18日，案涉楼栋销售状态已变为现房销售，故双方签订的《商品房买卖合同》已不能以预售办理备案登记和办理抵押贷款。本院认为，原、被告双方对于已经签订的《商品房买卖合同》现已不能以预售状态办理备案登记，同时也不能办理银行按揭并无争议，虽然变更为现房销售之后若需以现房状态备案或办理银行按揭需要重新签订商品房买卖合同，而这对于双方实质性的权利义务可能并无影响，但签订新的《商品房买卖合同》毕竟属于双方意思自治范畴，现原告已明确拒绝签订新的合同，原合同履行实际上已陷入僵局，原告也主动援引《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”之规定，认为双方合同已无法实际履行，并据此要求解除原合同，基于此，对于原告要求解除其与被告于2018年7月3日签订的《商品房买卖合同》之诉请，本院予以支持。对于原告要求解除的补充协议，从双方提交的合同文本来看，补充协议事实上属于合同的附件之一，本身就系该商品房买卖合同的组成部分，在本院已经确认解除双方商品房买卖合同的情形下，整个合同包括附件部分也当然随之全部解除，不需再单独解除其中的组成部分，故对于该项诉请，本院不再另行支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现本院已确认双方商品房买卖合同解除，则对于原告已经向被告支付的房款838,742元，被告负有返还义务，原告的此项诉请，本院予以支持。对于原告所主张的资金占用利息，本院意见如下：从庭审查明的事实来看，被告并无拒绝履行合同的行为，虽其一直未将预售合同进行备案登记存在一定过错，但原告对此有救济的途径，可以直接向被告主张要求被告办理，也可以向有关部门反映，现并无法律、法规规定必须办理了预售合同备案登记才能办理银行按揭，若案涉房屋贷款银行对此有特殊要求，进而导致原告因此无法办理贷款，原告应对此负有举证责任，现原告并未举证予以证实则应承担举证不能的不利后果。此外，在双方签订的合同因房屋状态转为现房销售状态导致原合同履行出现障碍后，被告亦向原告提出以签订新的合同来解决该问题，而该方案也具备履行的条件，但原告对此予以拒绝，因此合同最终不能继续履行进而解除的原因也并不能全部归责于被告，基于此，对于原告要求支付利息之诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十七条、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、解除原告蒋合与被告中天城投集团贵阳国际金融中心有限责任公司于2018年7月3日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：金融AX-0XX0）；二、被告中天城投集团贵阳国际金融中心有限责任公司于本判决生效之日起十日内，退还原告蒋合交付的购房款838,742元；三、驳回原告蒋合的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,720元减半收取计6,360元（原告预交6,360元），由被告中天城投集团贵阳国际金融中心有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  李丽二〇二〇年九月十七日法官助理蒋霞书记员龚菊