河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终4442号 上诉人（原审被告）：尚秀珍，女，1964年9月9日出生，汉族，居民，现住唐山市路**。 上诉人（原审被告）：王守东，男，1960年12月30日出生，汉族，居民，现住唐山市路**。 上诉人（原审第三人）：吴柱，男，1962年7月20日出生，汉族，居民，现住唐山市开平区。 委托诉讼代理人：唐雅静（系吴柱之妻），女，1965年11月29日生，汉族，居民，现住唐山市开平区。 被上诉人（原审原告）：赵伟，男，1951年6月1日出生，汉族，居民，现住唐山市路**。 被上诉人（原审原告）：夏淑芬，女，1948年5月1日出生，汉族，居民，现住唐山市路**。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：吕绍文，河北江岳律师事务所律师。 上诉人尚秀珍、王守东因与上诉人吴柱、被上诉人赵伟、夏淑芬房屋买卖合同纠纷一案，均不服河北省唐山市路北区人民法院（2020）冀0203民初797号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人尚秀珍、王守东上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审适用程序错误。本案一审在事实不清，双方争议较大的情况下适用了简易程序，应当适用普通程序，没有听取上诉人充分的叙述案件事实，且在未查清事实的基础上支持了被上诉人的诉讼请求，严重违反了民事诉讼的相关规定。二、此案争议标的物为开滦内部房屋，该房屋只允许在开滦内部员工内流转，该房屋只允许本单位员工居住使用。本案被上诉人不属于开滦内部员工，并无购买该房屋的身份资格，该《房屋买卖协议》严重损害了开滦集团的经济利益，违反了法律、法规的强制性规定，不能产生房屋所有权变动的法律效力。3、一审法院将损害国家、集体利益的《房屋买卖协议》认定为合法有效错误，应将《房屋买卖协议》的效力归属于无效，现房屋所有权应归属于上诉人夫妻，被上诉人应将该房产返还上诉人。 上诉人吴柱上诉请求：1、撤销原判，依法改判确认赵伟、夏淑芬与尚秀珍、王守东2006年5月25日签订的《房屋买卖协议书》无效；2、判令四被上诉人承担本案诉讼费用。主要事实与理由：1、通过一审庭审可知，涉案房屋系上诉人吴柱与妻子唐雅静婚后于2002年3月24日购买的开滦东欢坨矿的房产，并由东欢坨矿为上诉人发放了购房证书(字1483号)，该证书最后一页明确写明“二、购房人在五年内不准将住房出租、转让、五年后按照国家规定及开滦的管理办法执行。五、此证书在开滦内部有效。”后2002年3月21日在唐雅静不在场的情况下，上诉人吴柱作为卖方与尚秀珍签订了《房屋买卖协议书》，将该房产低价出售给了尚秀珍，并将上诉人吴柱与东欢坨矿签订的《房屋买卖契约》及购房证书等交付给了尚秀珍。2006年5月25日被上诉人尚秀珍、王守东又与被上诉人赵伟、夏淑芬签订《房屋买卖协议》将该房产出售给了被上诉人赵伟、夏淑芬，并将上诉人吴柱与东欢坨矿签订的《房屋买卖契约》、上诉人吴柱与尚秀珍签订的《房屋买卖协议书》及购房证书等交付给了被上诉人赵伟、夏淑芬。被上诉人尚秀珍为开滦职工，被上诉人赵伟、夏淑芬均不是开滦职工，该房产已经办理了土地证，无真正的房产证。2、涉案房屋为上诉人与唐雅静的夫妻共同财产，且购房证书明确写明五年内不得转让，上诉人与尚秀珍签订的《房屋买卖协议书》是在唐雅静没在场的情况下处分的涉案房产，属于无权处分。且尚秀珍作为上诉人的同事，明知涉案房屋为上诉人与唐雅静的夫妻共同财产，却不要求唐雅静签字，从而低价购买此房产，明显上诉人与尚秀珍是恶意串通，故上诉人与尚秀珍签订协议的行为属于无效行为。同时该行为也损害了开滦全体职工的公共利益，违反了合同法等法律法规的强制性规定，应属无效。3、上诉人与尚秀珍签订的协议是无效的，那么被上诉人赵伟、夏淑芬与尚秀珍王守东于2006年5月25日签订的协议也是无效的。在赵伟、夏淑芬与尚秀珍、王守东签订房屋买卖协议时尚秀珍将购房证书交付给了赵伟、夏淑纷，该证书写明只在开滦内容有效，赵伟、夏淑芬对这一情况是知情的，赵伟、夏淑芬不是开滦职工，不具备该房的购房资格，不能成为该房的购买人。4、该房产的购买证书及后期办理的土地证均是上诉人的名字，足见土地部门、房管部门均认为该房产是不能出售过户的。5、上诉人之妻唐雅静作为该房产的共有权人，上诉人在其不知情的情况下处置该房产，明显侵害了唐雅静的利益，按照法律规定，唐雅静可以作为第三人参加本案诉讼，一审开庭前几日，唐雅静按照法律规定向一审法庭书面申请作为第三人参加诉讼，但一审法庭却直至开庭前几分钟通知不予许可其作为第三人参加诉讼，明显违反法律规定。 上诉人尚秀珍、王守东表示同意吴柱的上诉意见。 上诉人吴柱表示同意尚秀珍、王守东的上诉意见。 被上诉人赵伟、夏淑芬针对尚秀珍、王守东、吴柱的上诉请求及上诉理由一并答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，符合法定审理程序，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、上诉人吴柱称其是在唐雅静没在场的情况下与尚秀珍签订的《房屋买卖协议书》，且未经其妻子唐雅静的追认，该说法不成立。2002年3月31日至今，上诉人吴柱与其妻子并未离婚，仍处于婚姻关系存续期间并且共同生活，对涉案房产的买卖行为唐雅静不能不知情，其二人已多年未在该房产处居住也未对该房产进行管理，说明唐雅静已经明知涉案房产被出售的事实并且已经默认。且其已超过撤销权的除斥期间。2、关于购房证书中最后一页的“遵守事项”上诉人吴柱对其理解存在错误。此遵守事项并非是法律规定，不产生法律强制性的效力，而只是一种约定事项，对于违反该遵守事项的行为只能产生违约责任，并不产生致使合同无效的法律后果。自2000年3月24日吴柱与东欢坨矿签订《公房买卖》之日起，吴柱就已经享有了对该房产的所有权和处分权，因此吴柱将涉案房产出售尚秀珍、王守东并不是无权处置，也没有损害东欢坨矿的合法权益，并不产生无效的法律后果。上诉人吴柱称其与尚秀珍、王守东是恶意串通，低价出售明显没有任何证据予以证明，其签订的《房屋买卖协议书》是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定。同理，尚秀珍、王守东取得了上述房屋的所有权后，于2006年5月25日将上述房产出售给赵伟、夏淑芬，双方签订了《买卖房屋协议》，该协议是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定，没有损害他人的合法权益，合法有效。3、无论是上诉人吴柱与尚秀珍、王守东签订的《房屋买卖协议书》，还是尚秀珍、王守东与赵伟、夏淑芬签订的《买卖房屋协议》，此两份协议书均已实际履行完毕，该房屋由赵伟、夏淑芬自2006年实际居住使用至今，涉案房产的购房证书和国有土地使用权证书均在二人手中，进一步说明上诉人吴柱、尚秀珍、王守东三人对合同效力的认可。4、上诉人吴柱、尚秀珍、王守东之所以在交易完成近十几年之后反悔，是因为涉案房产现涉及到拆迁问题。5、根据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》对于基本事实、争议焦点、法律适用问题等方面具有相似性的案件应该同案同判。与本案同一地域、同一时期情况基本相同的类似案件均已有生效判决，判决均认定房屋买卖协议有效，按照上述指导意见，应判决有效。 被上诉人赵伟、夏淑芬向一审法院起诉请求：1、请求确认原、被告双方于2006年5月25日签订的《买卖房屋协议》合法有效，房屋建筑面积41.98平方米，价值125940元；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。 一审法院经审理查明，2000年3月24日，第三人吴柱与开滦矿务局东欢坨矿签订《房屋买卖契约》，购买了坐落于唐山市路北区房产。2002年3月21日，第三人吴柱与被告尚秀珍签订《房屋买卖协议书》，第三人将上述房产卖给被告尚秀珍，双方均在协议落款处签名按手印。2006年5月25日，原告赵伟、夏淑芬作为买方与被告尚秀珍、王守东签订《买卖房屋协议书》，被告将上述房产卖给原告赵伟，原告赵伟、夏淑芬，被告尚秀珍、王守东、第三人吴柱均在协议落款处签名按手印。涉案房产的购房证书、国有土地使用证书均在原告处。 一审法院认为，本案是原、被告间的合同效力纠纷案件，故只对原、被告之间签订的协议书是否有效进行审理，至于当事人争议的其他事项，本案不予涉及。原、被告签订的《房屋买卖协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，不损害国家、集体和他人的合法权益，且协议已实际履行，故本院依法确认该《房屋买卖协议书》合法有效。遂判决：原告赵伟与被告尚秀珍、王守东2006年5月25日签订的《买卖房屋协议书》合法有效。案件受理费2819元，减半收取1409元，由原告赵伟、夏淑芬负担。 二审庭审中被上诉人赵伟、夏淑芬向本院提交如下证据：案号分别为（2020）冀0203民初786号、787号的唐山市路北区民事判决书，该两份判决均是唐山市路北区人民法院在审理与本案基本情况相同的类似案件时所作的认定房屋买卖协议有效的判决。证明本案所涉房屋买卖协议应为合法有效的协议，以有生效判决确定其法律效力。 上诉人尚秀珍、王守东质证称，这两判决与开滦的不一样，没有意义。 上诉人吴柱质证称，本案没有关系，本案是开滦的房子，生效判决上涉及的是个人的房子。 二审法院查明的事实与一审法院查明的事实相一致。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解释合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，案外人开滦矿务局东欢坨矿根据开滦矿务局房产字(1999)号关于印发《开滦矿务局自管公有住房出售办法》的通知于2000年3月24日与上诉人吴柱签订《房屋买卖契约》(公房买卖契字1483号)，约定东欢坨矿将其所有的公房出售给吴柱，同时为吴柱出具了购房证书。2002年3月21日吴柱与上诉人尚秀珍签订《房屋买卖协议书》，将该房屋出售给尚秀珍，同时将其与东欢坨矿签订的《房屋买卖契约》、购房证明、涉案房屋等一并交付给尚秀珍。购房证明虽有“五年内不得转让”的规定，但该规定属于开滦矿务局内部管理性规定，并不必然导致双方签订的民事合同无效。吴柱之妻唐雅静虽然没有涉案合同上签字，但涉案房屋已经出售多年，上诉人吴柱对涉案房屋多年没有使用、管理，且依据上述司法解释的规定，应认定上诉人吴柱与尚秀珍签订的《房屋买卖协议书》合法有效，对上诉人吴柱关于该协议书因未经共有权人唐雅静的追认应属无效的主张，本院不予支持。 2006年5月25日吴柱以原登记权利人身份作为甲方、尚秀珍、王守东以现房屋所有人身份作为乙方与被上诉人赵伟作为丙方共同签订《买卖房屋协议》，约定将涉案房屋出售给赵伟、夏淑芬，同时一并将房屋土地使用权证、吴柱与东欢坨矿签订的《房屋买卖契约》、吴柱与尚秀珍签订的《房屋买卖协议书》、购房证明、涉案房屋等一并交付给赵伟、夏淑芬。虽然赵伟、夏淑芬不是开滦职工，但涉案房屋系开滦矿务局东欢坨矿2000年按照开滦矿务局的公房出售文件精神，已经出售给吴柱，双方签订的《房屋买卖契约》也明确载明“五、上述房屋办理过户手续需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。六、乙方购房后依法行使权利，履行义务……。”且尚秀珍、王守东未提交证据证明其与赵伟、夏淑芬签订《房屋买卖协议》时存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，上诉人吴柱、尚秀珍、王守东均主张该协议无效，理据不足，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2818元，由上诉人吴柱负担1409元，上诉人尚秀珍、王守东负担1409元。 本判决为终审判决。 审判长  刘群勇 审判员  徐万启 审判员  董媛媛 二〇二〇年九月十日 书记员  赵亚征 ——