北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初4924号原告：申武峰，男，1960年7月24日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：李金生，北京宏健仁和律师事务所律师。被告：刘金炳，男，1954年3月26日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：岳仁东，北京法绳律师事务所律师。委托诉讼代理人：王凯，北京市兴涛律师事务所律师。被告：蔡宝秀，女，1943年7月7日出生，汉族，无业，住天津市红桥区。被告：刘金玲，女，1964年1月24日出生，汉族，退休人员，住天津市红桥区。被告：刘津津，女，1967年10月31日出生，汉族，退休人员，住天津市河**。被告：刘聪，男，1970年11月15日出生，汉族，北京铁路集团有限公司职员，住天津市红桥区。上述4名被告的共同委托诉讼代理人：段立波，北京市天沐律师事务所律师。上述4名被告的共同委托诉讼代理人：母彩佳，北京市天沐律师事务所律师。原告申武峰与被告刘金炳、被告刘增德共有纠纷一案，本院于2018年3月15日作出（2017）京0115民初7829号民事判决书，刘增德提出上诉，北京市第二中级人民法院于2018年12月24日作出（2018）京02民终4645号民事裁定书，裁定撤销本院（2017）京0115民初7829号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。在案件重审过程中，刘增德于2019年5月9日死亡，本院依法追加其继承人蔡宝秀、刘金玲、刘津津、刘聪为共同被告，并依法对原告申武峰与被告刘金炳、被告蔡宝秀、被告刘金玲、被告刘津津、被告刘聪共有纠纷一案继续进行审理。原告申武峰及其委托诉讼代理人李金生、被告刘金炳的委托诉讼代理人王凯、被告刘金玲及其委托诉讼代理人段立波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。申武峰向本院提出诉讼请求：1.判令申武峰享有北京三元德宏房地产开发有限公司（以下简称三元德宏公司）与刘金炳签署的下列协议中属于被腾退人（被安置人）刘金炳所享有权利（即合同权益）的三分之一，一是《安置补偿协议》(协议编号N1-1004)，于2016年10月27日签订，二是《安置补偿协议（补充协议）》（协议编号N1-1004)，于2016年12月15日签订，三是《定向安置房买卖合同》（合同编号：N1-1004)(2-1)，于2016年12月14日签订，四是《定向安置房买卖合同》（合同编号：N1-1004)(2-2)，于2016年12月14日签订；2.判决刘金炳，以及刘增德的继承人蔡宝秀、刘金玲、刘津津、刘聪向申武峰支付腾退补偿款109254.67元；3.判决由本案各被告承担本案三分之二的诉讼费用。事实和理由：申武峰与刘金炳、刘增德3人之间系亲属关系，刘金炳、刘增德之间系叔侄关系，申武峰与刘金炳、刘增德之间是姻亲关系，3人之间素有往来；刘增德作为原北京南郊农场新村农业试验场职工，在上世纪60年代，经单位领导批准，在原南郊农场新村农业试验场宿舍区修建4间平房，作为刘增德本人及家属生活和居住之所；1980年，刘增德退休，之后其大部分时间在天津市与子女一起居住，很少在上述房屋居住；随着时间推移，房屋逐渐出现损坏；至2004年，房屋后墙倒塌，南墙出现倾斜；2004年6月14日，刘增德向退休前所在单位提出申请，翻建上述房屋；获得单位领导批准之后，刘增德与申武峰、刘金炳达成一致意见，由申武峰、刘金炳负担上述房屋所有翻建费用，翻建后房屋所有权归刘增德、申武峰、刘金炳3人共同所有；之后，3人按约定对房屋进行了翻建；翻建完成后，暂时无人居住，就用于出租，由3人平均分配租金收入；2016年10月，有关部门对南郊农场棚户区进行改造，上述房屋在改造区域内；经申武峰与刘金炳、刘增德3人协商一致，由刘金炳代表3人与相关部门洽商、签署相关协议；2016年10月27日，刘金炳代表自己、申武峰和刘增德3人与三元德宏公司签署了《安置补偿协议》；2016年12月14日，刘金炳代表自己、申武峰和刘增德3人与三元德宏公司签署了《定向安置房买卖合同》2份；《安置补偿协议》的主要内容为，一是被腾退房屋位于新村宿舍，房屋确权建筑面积100.62平方米，另外奖励20平方米，二是腾退货币补偿金额合计753056元，三是腾退期限2016年11月3日前；2份《定向安置房买卖合同》的主要内容为，2套安置房，其中一套是德宏景苑小区西区5号楼2单元801号房屋，房屋建筑预测面积74平方米，暂估房屋价款为195360元，交房时间2020年1月31日前，另一套是德宏景苑小区西区5号楼2单元901号房屋，房屋建筑预测面积74平方米，暂估房屋价款229932元，交房时间2020年1月31日前；腾退货币补偿金额减去2套安置房购房款，余款为327764元，该款项三元德宏公司已支付给刘金炳。综上所述，申武峰认为，对上述《安置补偿协议》及2份《定向安置房买卖合同》中的权利（即合同权益）申武峰应享有三分之一的份额；换言之，申武峰系对2套回迁安置房所涉合同权益以及剩余拆迁补偿款要求分割，由申武峰取得三分之一的利益；为维护自身合法权益，申武峰诉至法院，请求判如所请。刘金炳辩称，对申武峰的第1项诉讼请求，刘金炳认为申武峰基于物权纠纷提起诉讼要求分割合同权利，但合同权利属于债权范围，与申武峰提起的共有物纠纷不属于同一法律关系，原有平房不存在，拆迁安置房也不存在，申武峰的主张没有事实和法律依据；关于第2项诉讼请求，拆迁补偿款仅有70000万元在刘金炳名下，故不同意申武峰的诉讼请求；拆迁的院落原有北房4间、东厢房3间，该东厢房3间是由刘金炳独自出资翻建，所有权应该归刘金炳独自享有。蔡宝秀、刘金玲、刘津津、刘聪共同辩称，申武峰的诉讼请求没有事实和法律依据，应当全部予以驳回；本案基本事实是这样的，刘增德生前系北京三元集团公司新村农业试验场的工作人员，在上世纪60年代初，刘增德向所在单位提出在南郊农场新建房屋用于自己和妻子居住的申请，经领导批准之后自建了房屋4间；在2004年6月14日，刘增德自建的房屋倒塌，于是向单位申请翻建维修，经单位同意，刘增德和刘金炳2人商议，由刘增德委托刘金炳对房屋进行修缮，相关出资在修缮房屋的租金中予以抵补；刘增德和刘金炳是叔侄关系，当时没有签订书面协议，当时仅仅提到了房屋租金和修缮房屋的出资，没有提到房屋的物权分割；到了2013年刘金炳才第一次支付刘增德房屋租金，这时刘金炳才提到申武峰出了一部分钱，租金由3人均分；申武峰与刘增德是表舅和与外甥关系，刘增德当时考虑到大家都是亲戚，就没有过多的追问，同意了房屋租金由3人均分，但从未提到房屋的产权份额由3人共有；根据上述事实，申武峰与涉案平房没有任何的共有关系，不是涉案平房的共有人，刘增德才是涉案平房的唯一权利人，刘增德从未同意将房屋权利与刘金炳、申武峰共有，申武峰没有提供任何证据证明其对涉案房屋享有共有的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：刘增德与刘金炳、申武峰均具有亲属关系，但并非共同生活的家庭成员；刘增德原作为本案被告参加诉讼，后在2019年5月9日因病死亡；刘增德生前与蔡宝秀系夫妻关系，二人共生育刘金玲、刘津津、刘聪3名子女；至刘增德死亡时，其父母均已死亡；据此，刘增德的第一顺序继承人均已参加本案诉讼。2004年6月15日，北京南郊农业生产经营管理中心新村农业试验场（以下简称新村试验场）为解决刘增德居住问题（刘增德向单位提交的《申请书》中载明房屋状况为“后墙倒塌，前房山也出现倾斜，不能居住”，并申请翻盖房屋），同意刘增德在厂区宿舍区原址翻建房屋4间，不得扩建。对于上述房屋翻建，系以刘增德名义申请，但系由刘金炳、申武峰2人在2004年出资翻建；翻建后至涉案房屋拆除腾退前，租金收益由刘金炳、申武峰、刘增德3人平分（并非完全均等，刘增德一方主张其分得款项较少；因刘金炳负责房屋管理，故其分得相对较多）。就上述翻建平房系由刘金炳、申武峰出资所建，属申武峰、刘金炳、刘增德3人共有的主张，申武峰提交其与刘金炳在2016年9月9日签订的情况说明，以及其与刘金炳所签订另一份情况说明（落款时间为2004年8月，申武峰主张系笔误，误将建房时间写成了签字时间，实际的签字时间为2016年9月），还有其与刘金炳在2016年8月16日签订的《协议书》（载明刘金炳、申武峰各投资50%在刘增德原址上重建北房4间、东房3间，收益各占三分之一，由刘金炳管理该房产，此处房屋产权归刘金炳、申武峰所有，如遇政府和单位拆迁，刘金炳、申武峰、刘增德3人平等各得三分之一利益”。2016年10月27日，三元德宏公司（甲方、腾退人）与刘金炳（乙方、被腾退人）签订《安置补偿协议》（协议编号为N1-1004）；双方约定因南郊农场棚户区改造项目建设，需要腾退乙方在腾退范围内所有房屋，乙方被腾退房屋位于新村宿舍，房屋确权建筑面积100.62平方米，另外奖励20平方米；协议还约定，甲方支付乙方安置补偿款合计753056元，包括区位补偿价260539元、重置成新价115761元、装修及附属物限额补偿180930元、提前搬家奖2000元、周转费72372元、工程配合奖100000元、搬家补助费4825元、其他16629元。之后，在2016年12月14日，刘金炳（买受人、被安置人）与三元德宏公司（出卖人）签订2份《定向安置房买卖合同》，合同编号分别为N1-1004（2-1）、N1-1004（2-2）；双方约定买受人自愿购买2套回迁期房，分别北京市大兴区旧宫镇德茂地区B街区B-33、B-36地块安置房项目德宏景苑小区西区5号楼2单元801号房屋（以下简称801室）、德宏景苑小区西区5号楼2单元901号房屋（以下简称901室，上述房号均为施工栋号，正式名称以竣工后地名办和公安机关批准的小区名称、楼号为准），房屋建筑预测面积均为74平方米，面积合计148平方米，房屋暂估价款分别为195360元（74平方米均为选房指标面积，单价为每平方米2640元）、229932元（选房指标面积为46.62平方米，单价为每平方米2660元；套内不可分割面积为20平方米，单价为每平方米3060元；超过安置面积为7.38平方米，单价为平方米6060元），合计425292元。之后，在2016年12月15日，刘金炳（乙方、被腾退人）与三元德宏公司（甲方、腾退人）签订《安置补偿协议（补充协议）》；双方约定甲乙双方已于2016年10月27日签订了编号为N1-1004的《安置补偿协议》，乙方自愿在甲方指定范围内选购定向安置房2套，预测建筑面积合计148平方米，购房价款合计425292元，弃楼面积为0平方米，弃楼补偿款为0元，以安置补偿款753056元扣除上述购房总价款后，剩余款项为327764元。2017年1月8日，甲方刘增德与己方刘金炳等多人签订《协议书》，约定甲方系新村试验场退休职工，在20世纪70年代，新村试验场提供给甲方新村宿舍空地，由甲方自建房屋，解决一家五口的住房问题；2005年，甲方将自建房屋翻建并取得准建证（现己交三元德宏公司），建筑面积100.62平方米；2016年南郊棚户区改造拆迁，新村宿舍在拆迁范围内，甲方是被拆迁人；为方便办理手续，甲方委托己方全权办理拆迁安置协议，定向安置房选择及相关手续的办理；2016年，己方与三元德宏公司分别签订了《安置补偿协议》协议编号N1-1004以及《安置补偿协议》（补充协议）协议编号N1-1004，以及合同编号N1-1004(2-1)的《定向安置房买卖合同》、合同编号Nl-1004(2-2)的《定向安置房买卖合同》；根据上述4份协议约定，己方自愿购买北京市大兴市区旧宫镇德茂地区B街区B-33、B-36地块安置项目德宏景苑小区西区5-2-801和5-2-901房屋；虽然上述4份协议载明被腾退人和被安置人（买受人）为己方刘金炳，己方刘金炳认可自己只是名义的被腾退人和被安置人（买受人），实际的被安置人和所有权人（买受人）是甲方刘增德；甲方刘增德对安置房德宏景苑小区西区5-2-801和5-2-901两套房屋拥有完全的所有权；甲方所有的己被拆迁的新村宿舍房屋确权面积100.62平方米，国家奖励20平方米，安置补偿款共计753056元，扣除购买安置房德宏景苑小区西区5-2-801和5-2-901两套房屋的房款425292元，余款327764元，各方一致确认归刘聪所有，己方负责领取后，2日内转账到刘聪；甲方自愿将德宏景苑小区西区5-2-901房屋赠予己方，己方也予以接受，己方按照合同编号N1-1004(2-2)的《定向安置房买卖合同》规定的权利义务履行。本案庭审中，经核实，双方当事人陈述称，在本院作出（2017）京0115民初7829号民事判决书后，虽然刘增德提起上诉，但对于判决书中的“被告刘金炳于本判决生效后十日内给付原告申武峰补偿款三万五千元”的内容，当事人已经履行，即对于扣除房款后的剩余补偿款327764元，至本案审理时，申武峰已取得35000元，刘金炳已取得35000元，剩余款项由刘增德一方取得。关于回迁房，经询问，当事人陈述称，2套回迁安置房所在楼栋主体已经建成，开发商曾通知业主在2020年5月1日收房，但之后没有后续消息了；针对上述2套安置房屋，尚未颁发不动产权证书。经询问，蔡宝秀、刘金玲、刘津津、刘聪陈述称，对于应由刘增德取得份额，在刘增德的继承人之间不要求分割。2018年，刘增德将刘金炳、三元德宏公司、新村试验场（以上3人系该案被告）、申武峰（系该案第三人）以确认合同无效纠纷的案由诉至本院，即（2018）京0115民初12229号民事案件；刘增德在该案中向本院提出诉讼请求：1.请求判令刘金炳与三元德宏公司于2016年10月27日、2016年12月15日分别签订的协议编号：N1-1004《安置补偿协议》、协议编号：N1-1004的《安置补偿协议补充协议》无效；2.请求判令刘金炳与三元德宏公司于2016年12月14日签订的合同编号：N1-1004(2-1)的《定向安置房买卖合同》、合同编号：N1-1004（2-2）的《定向安置房买卖合同》无效；3.请求将刘金炳与三元德宏公司签订的协议编号：N1-1004《安置补偿协议》、协议编号：N1-1004的《安置补偿协议补充协议》被腾退人变更为刘增德，新村试验场与三元德宏公司配合将N1-1004《安置补偿协议》、协议编号：N1-1004的《安置补偿协议补充协议》被腾退人变更为刘增德；4.请求将刘金炳与三元德宏公司签订的合同编号：N1-1004(2-1)的《定向安置房买卖合同》、合同编号：N1-1004（2-2）的《定向安置房买卖合同》买受人变更为刘增德，新村试验场与三元德宏公司配合将合同编号：N1-1004(2-1)的《定向安置房买卖合同》、合同编号：N1-1004（2-2）的《定向安置房买卖合同》买受人变更为刘增德；4.诉讼费由3名被告负担；经审理，本院于2018年8月29日作出（2018）京0115民初12229号民事判决书，其中认定：“……本案中，刘金炳系被拆迁房屋的翻建出资人，其以事实行为取得相应房屋权利，并且长期管理使用房屋，三元德宏公司经入户调查及经原产权单位南郊农场确认后，以刘金炳为被腾退人签订拆迁协议具备合理信赖，刘增德并无充分证据证明刘金炳与三元德宏公司在签订合同时有恶意串通的情形；庭审中，刘金炳认可刘增德享有相应拆迁利益，刘金炳与刘增德亦就拆迁利益的分配签订过协议书，如双方以及第三人对拆迁利益的分配产生纠纷，各方可另行解决，该情形亦非导致合同无效的法定事由，故刘增德主张刘金炳与三元德宏公司签订的拆迁协议无效的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持”，判决驳回刘增德的诉讼请求。刘增德不服上述判决，提起上诉；北京市第二中级人民法院于2018年12月17日作出（2018）京02民终11684号民事判决书，对一审查明的相关事实予以确认，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力；不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有；共有包括按份共有和共同共有；共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。本案中，双方当事人最大争议焦点为申武峰、刘金炳、刘增德对于被拆迁平房是否形成共有关系，就此，本院有以下几点考虑。第一，正如申武峰的代理律师所提交书面代理意见中指出：“（涉案平房在2004年翻建之前）没有正式产权，没有所有权或产权证，也没有宅基地使用证，土地是国有，南郊农场拥有使用权，地上物房屋是刘增德修建。可以看出，该房屋类似‘小产权房’性质，介于合法和非法之间，房屋使用人为刘增德”，即本案被拆迁房屋院落具有特殊性，属历史遗留问题，区别于对农村宅基地上建房主体的特别要求（农业户口，本集体经济组织成员身份，且符合申请宅基地条件），在诉争平房院落已被拆迁且给予相应拆迁利益，而没有作为违章建筑被无偿拆除的情况下，对于建房人，即对于房屋共有人的身份审查不应过于苛责。第二，根据刘增德向相关部门所提交翻建房申请书内容可知，位于“新村宿舍”的原有房屋已经相当破旧，失去居住功能，在此情况下，虽以刘增德名义申请翻建，但由其亲属刘金炳、申武峰出资翻建，至此产生了刘金炳、申武峰成为翻建房屋共有人的现实可能。第三，对于该出资行为，存在民间借贷、赠与、亲属间的帮扶行为、为获得房屋产权而进行出资（即合作建房）等多种可能性，考虑到申武峰、刘金炳与刘增德之间虽有亲属关系，但并非共同生活的家庭成员，亦不存在明确的关于偿还借款的约定，且现有证据亦不能达到对口头赠与所要求的排除合理怀疑的证明标准，同时考虑到在2004年翻建房时出资较大，事后房屋长期由刘金炳进行管理，租金收益在上述3人之间进行分配，根据一般生活经验，本院认定该出资行为系为获得房屋产权的共同建房行为，对申武峰、刘金炳、刘增德系被拆迁平房共有人的事实，依法予以确认。第四，因申武峰、刘金炳、刘增德虽具有亲属关系，但不具备共同生活的家庭关系，故对该共有关系，本院认定为按份共有。需指出，对于申武峰提交的2份情况说明、于2016年8月16日签订的《协议书》，以及蔡宝秀、刘金玲、刘津津、刘聪提交的由刘增德等多人在2017年1月8日签订的《协议书》，因均未由申武峰、刘金炳、刘增德3人共同签订，故不能作为认定3人共有份额及拆迁利益分配的依据，即不能约束本案利益的分割处理。综合本段所述，综合考虑诉争位于“新村宿舍”的平房院落的权益来源、各方贡献等因素，本院酌情确定对于被拆迁院内房屋，刘增德享有50%的份额，申武峰、刘金炳各享有25%份额。在2016年，诉争平房院落被拆迁，应按照上述份额比例将相关拆迁利益（2套回迁安置房及剩余拆迁补偿款327764元）在3人之间合理分配；因刘增德已死亡，对刘增德应取得部分，应向其继承人蔡宝秀、刘金玲、刘津津、刘聪分配；现2套回迁安置房已经建成，曾通知交房，即所涉权益已经形成，虽然尚未颁发不动产权证书及正式办理房屋交付手续，但从定纷止争角度考虑，应对针对2套房屋所签订《定向安置房买卖合同》所涉合同权益（即权利享有及义务承担，包括但不限于接收房屋及以后办理不动产权登记、补交或领取面积差价款等）进行处理；需指出，虽然本院确认了被拆迁平房的按份共有份额，考虑到房屋价格的随时变化（也许在交房后会出现房价的大幅度涨落），房屋情况的不确定因素（也许所接收房屋在入住一段时间后会出现漏水、房屋质量问题等影响房屋价格因素），但不意味着在分割拆迁利益时要严格及精确地计算各方应分得拆迁利益；换言之，在存在现实变量因素的情况下，精确计算既困难，亦随时会被推翻。综上所述，综合考虑本案具体情况，本院对于申武峰、刘金炳分得取得35000元拆迁款，以及刘增德一方取得剩余拆迁补偿款的现实状况，本院不作调整；对于2套回迁安置房中的801室所涉各项合同权益，确认由蔡宝秀、刘金玲、刘津津、刘聪共同享有；对901室所涉各项合同权益，确认由申武峰、刘金炳按份享有，每人各占50%的份额。依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第九十三条、第九十四条、第九十九条、第一百零三条规定，判决如下：一、买受人刘金炳与出卖人北京三元德宏房地产开发有限公司所签订《定向安置房买卖合同》（购买房屋的施工栋号为德宏景苑小区西区5号楼2单元801号房屋，合同编号为N1-1004(2-1)）所享有的买受人各项合同权益（权利享有及义务承担）由蔡宝秀、刘金玲、刘津津、刘聪共同享有；二、买受人刘金炳与出卖人北京三元德宏房地产开发有限公司所签订《定向安置房买卖合同》（购买房屋的施工栋号为德宏景苑小区西区5号楼2单元901号房屋，合同编号为N1-1004(2-2)）所享有的买受人各项合同权益（权利享有及义务承担）由申武峰、刘金炳按份享有，每人各享有50%份额；三、驳回申武峰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7392元，由申武峰负担2464元（已交纳）；由刘金炳负担2464元（于本判决生效后七日内交纳），由蔡宝秀、刘金玲、刘津津、刘聪连带负担2464元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 振人民陪审员  梁跃海人民陪审员  丰永志二〇二〇年九月二十九日法官 助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷