广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1102民初1957号 原告：庄承羽，男，1963年2月22日出生，汉族，住贺州市平桂区（确认为法律文书送达地址）。 委托诉讼代理人：钟晨，广西桂东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：岑思易，广西桂东律师事务所律师。 被告：广西贺州市广建房地产开发有限公司。住所地：贺州市八步区太兴街**（确认为法律文书送达地址）。 法定代表人：胡艳荣，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：袁浚钦，广东尊海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：段启文，广东尊海律师事务所律师。 原告庄承羽与被告广西贺州市广建房地产开发有限公司（以下简称“广建公司”）合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钟晨、岑思易，被告广建公司的委托诉讼代理人段启文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《房产回购合同》合法有效；2.被告协助原告办理金泰大厦第五层的不动产权登记手续；3.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原告庄承羽系被告开发的金泰花园项目金泰大厦的实际施工人，该工程于2011年4月22日承包给原告施工。2017年7月10日，因被告未按时向原告支付施工金泰大厦的工程款，以及原告垫付的应由被告承担的部分工程款利息，原告与被告在贺州市八步区人民法院的组织下达成（2017）桂1102民初1773号民事调解书。该调解书确认金泰大厦工程造价为52705219.51元，有被告盖章确认，且对此无异议，并经贺州市中级人民法院作出的（2018）桂11民终251号民事判决书，广西壮族自治区高级人民法院作出的（2018）桂民申4725号民事裁定书予以确认。2015年9月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》、《房产回购合同》，约定被告以金泰大厦第五层抵顶拖欠原告的工程款700万元，被告在2016年6月30日前不能回购该房产的，应协助原告办理该房产过户登记手续，并视为被告已经向原告支付了工程款700万元，原告则以单价6030.95元每平方米，总金额700万元购买该房产。而被告至今未回购该房产，也未协助原告办理不动产权登记手续。经原告多次催促，被告均未依约履行合同义务。综上，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向法院提起诉讼，请求裁判如准。 被告辩称，一、原告与被告于2015年9月10日签订的《商品房买卖合同》因涉案金泰大厦第5层在合同签订时及原告提起诉讼时未取得《商铺房预售许可证》，金泰大厦第5层也未竣工验收，也无法办理相关不动产权属登记，故不符合法律有关房屋预售及现售的条件。依据法律规定，应当认定被告同原告签订的《商铺房买卖合同》为无效合同。 被告同原告签订了《商品房买卖合同》，在同一天双方又签订了《房产回购合同》作为补充协议，从两份合同内容可以看出，签订《商品房买卖合同》并非是双方真实意思表示，双方真实意思表示实际是按《房产回购合同》第2项所约定在2016年6月30日前如果被告不能支付金泰大厦工程款700万元的情况下，被告需要直接用以物抵债的方式将金泰大厦五楼产权交付给原告。故双方签订的《商品房买卖合同》本质上是作为该金泰大厦工程款的债权抵押担保，但双方直接在债务履行期限届满前就约定以物抵债，该约定内容违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”，故应当认定《商品房买卖合同》、《房产回购合同》无效。 金泰大厦的实际施工单位为案外人广西天厦建筑工程有限公司（以下简称“天厦公司”），原告并非金泰大厦施工合同的相对方，有权主张施工工程款的应当是天厦公司，故原告无权向被告主张金泰大厦施工的工程款，也无权以自己名义同被告签订《商品房买卖合同》、《房产回购合同》。故原告并非本案能够主张金泰大厦工程款适格的权利主体，其与被告签订的《商品房买卖合同》价款的协议应属无效。 四、被告同原告于2015年9月10日签订《商品房买卖合同》、《房产回购合同》后，被告不同意以金泰大厦五楼直接抵给原告，且原告实际无权向被告直接主张金泰大厦施工工程款，故之后原告作为天厦公司的代理人向贺州市八步区人民法院提起诉讼，要求被告支付金泰大厦施工工程款。后因被告的代理人对被告的真实意思理解产生偏差，且在一般授权下，超越被告的授权范围，在未经被告同意情况下，与天厦公司于2017年7月10日达成（2017）桂1102民初1773号民事调解书，被告对该民事调解书的调解程序及调解金额实际上均不予认可。但从原告代理天厦公司起诉被告请求支付金泰大厦施工工程款，也可以看出案外人天厦公司已经通过诉讼方式向被告主张金泰大厦施工工程款，故原告再无权以自己名义要求被告履行因抵偿工程款而签订的《商品房买卖合同》、《房产回购合同》。 综上，原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《房产回购合同》违反法律强制性规定，应当认定为无效合同。且原告无权直接向被告主张涉案金泰大厦施工工程款，故恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2011年4月22日，被告广建公司与案外人天厦公司签订一份建设工程施工合同，约定被告广建公司将其开发的贺州市桂粤湘人才创业工程-金泰大厦发包给天厦公司施工建设。原告庄承羽为该金泰大厦的实际施工人。因被告欠付原告庄承羽金泰大厦工程款700万元，双方于2015年9月10日签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告所有的贺州市桂粤湘人才创业工程-金泰大厦第5层，该房的用途为办公用房，建筑面积共1160.68平方米，每平方米6030.95元，总金额700万元。同日，双方又签订一份《房产回购合同》，约定原告以被告所欠的700万元工程款抵账的方式支付上述购房款700万元；被告在2016年6月30日前享有对上述房产回购权，回购款按原告购买该房产的同等价格支付，回购费用按签订合同之日起每月2%计算；在回购期限届满后如果被告未按时支付回购款及回购费用则被告应无条件配合原告对所签《商品房买卖合同》相对应的房产办理剩余相关手续直至房产证办理完毕。签订上述合同后至今，被告未回购涉案房产，亦未协助原告办理该房产的不动产权登记手续。 另查明，涉案金泰大厦坐落于贺州市侧（原地址为贺州市城西体育中心西路，八达西路南面），项目名称为贺州市桂粤湘人才创业工程，售房单位为广西贺州市广建房地产开发有限公司，商品房预售许可证编号：贺房预字（2012）第XX号。涉案金泰大厦第5层现已交付使用，该第5层房屋为被告广建公司的自留办公用房，未纳入上述预售许可范围内。 2017年5月16日，天厦公司因被告欠付工程款向本院起诉，本院于2017年7月10日作出（2017）桂1102民初1773号民事调解书，确认金泰大厦工程总造价为52705219.51元，被告广建公司欠天厦公司工程款16705219.51元及利息，天厦公司对金泰大厦三单元一至四层办公楼在工程款16705219.51元范围内享有按顺序有优先受偿权。该调解书生效后，天厦公司已向本院申请强制执行。后贺州市正赢小额贷款有限公司在广西壮族自治区贺州市中级人民法院（2018）桂11民终251号案中提出撤销上述调解书，被该法院予以驳回；后该公司向广西壮族自治区高级人民法院申请再审，该院作出（2018）桂民申4725号民事裁定书，驳回贺州市正赢小额贷款有限公司的再审申请。 以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》1份、《房产回购合同》1份、收据1张、商品房预售许可证1张、广西壮族自治区贺州市八步区人民法院（2017）桂1102民初1773号民事调解书1份、广西壮族自治区贺州市中级人民法院（2018）桂11民终251号民事判决书1份、广西壮族自治区高级人民法院（2018)桂民申4725号民事裁定书，被告提交的《建设施工合同》1份、商品房预售方案1份、建筑面积计算概况1份、商品房预售许可证1张、民事起诉状1份、贺州市八步区人民法院（2017）桂1102民初1773号案民事调解笔录1份及本院庭审笔在案佐证。 本院认为，原、被告于2015年9月10日签订的《商品房买卖合同》、《房产回购合同》系双方真实意思表示，未损害国家、集体、第三人利益及社会公共利益，不违反法律法规强制性规定，为有效合同。被告辩称该合同涉及的金泰大厦第5层在签订上述两份合同时至今未取得预售许可证，且该《商品房买卖合同》系金泰大厦工程款的债权抵押担保，金泰大厦实际施工单位为案外人天厦公司，该公司已经通过诉讼方式向被告主张金泰大厦施工工程款，应当认定该两份合同无效。根据被告提交的金泰大厦商品房预售方案、建筑面积计算概况、商品房预售许可证以及双方当事人庭审中一致确认，涉案金泰大厦第5层系被告自留办公用房。因该金泰大厦第5层为自留用途，无须办理商品房预售许可证；涉案《商品房买卖合同》也并非金泰大厦施工工程款的抵押担保；被告也没有证据证明涉案700万元工程款已经包含在天厦公司在本院（2017）桂1102民初1773号民事调解书中确认被告应支付给天厦公司的工程款16705219.51元中。因此，对于被告的辩驳主张，本院不予采信。原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《房产回购合同》合法有效，被告应按照合同约定全面履行自己的义务，因其在双方约定的期限内未对涉案房产进行回购，应协助原告办理贺州市桂粤湘人才创业工程-金泰大厦第5层的不动产权登记手续。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 确认原告庄承羽与被告广西贺州市广建房地产开发有限公司于2015年9月10日签订的《商品房买卖合同》、《房产回购合同》合法有效； 被告广西贺州市广建房地产开发有限公司协助原告庄承羽办理坐落于贺州市侧（原地址为贺州市城西体育中心西路，八达西路南面）贺州市桂粤湘人才创业工程-金泰大厦第5层的不动产权登记手续。 案件受理费60800元，减半收取30400元（原告已预交），由被告广西贺州市广建房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 员 廖丽梅 二〇二〇年九月九日 法官助理 莫启法 书 记 员 邓佳龙