广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初9647号原告:江门市嘉鸿投资有限公司，住所地江门市蓬江区**********之一1F3*，统一社会信用代码914************312P。法定代表人:胡永权委托代理人：刘铭仪，广东良匠律师事务所律师。委托代理人：林智杰，广东良匠律师事务所律师。被告:孙北洪，男，1974年7月10日出生，汉族，住江门市新会区。原告江门市嘉鸿投资有限公司（以下简称嘉鸿公司）诉被告孙北洪物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告嘉鸿公司的委托代理人林智杰到庭参加诉讼，被告孙北洪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告嘉鸿公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认原告与被告签订的《中嘉广场商铺物业管理服务协议》于2020年1月3日解除；2.请求判决被告向原告付清2018年11月至2019年12月尚欠物管费人民币151309.2元及所欠物管费至实际付清之日止的违约金。（违约金暂计算至2020年7月15日为人民币44222.58元，物管费及违约金暂合计为人民币195531.78元)；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原被告双方于2018年6月22日签订《中嘉广场商铺物业管理服务协议》(以下简称《协议》)，约定原告为被告承租的位于广东省江门市蓬江区**********之一中嘉广场1区(期)2号楼第3层的编号为3F10的商铺1间，用于经营品牌餐饮“十足火锅城”提供物业服务管理，综合物业管理费、公共区域及设施水电费计费面积为658.97平方米，管理期是5年，自2018年7月1日至2023年6月30日。《协议》约定，被告每月物业管理费按20元/计算，从2019年7月1日起综合物业服务费在上年的费用基础上递增5％，从2020年7月1日起综合物业服务费在上年的费用基础上递增10％。具体:自2018年7月1日起至2019年6月30日期间每月为13179.4元;2019年7月1日起至2020年6月30日期间每月为13838.4元(《协议》第3.1条)。被告每月物管费需于当月7日前缴纳(《协议》3.4条)，逾期一日按所欠费用的5‰支付违约金，逾期超过15天原告有权解除《协议》(《协议》3.5条)。合同签订后，原告依约为被告提供物业服务管理，但被告却经常不按约定时间交付物业管理费给原告。为此，原告每月均向被告发出《缴款通知单》，告知被告每月的应缴款项，又多次向被告发出《商户通知函》，敦促被告限期付清物业管理费及其他欠款，但被告依然拖欠未付。至原告起诉时，被告仍拖欠原告2018年11月至2019年12月物业管理费合共人民币151309.2元。根据《协议》约定，被告还应向原告支付以上述欠付物业管理费151309.2元为本金，按日5‰十算至实际付清之日的违约金。因约定违约金过高，原告起诉时自愿调整为按年利率24％计算。因被告一直拖欠物管费，原告多次催收无果，于2020年1月3日向被告发出《商户告知函》，函告被告双方的物业管理服务协议自2020年1月3日解除。故此请求法院确认双方《中嘉广场商铺物业管理服务协议》于2020年1月3日解除，原告为维护自身合法权益，根据《民事诉讼法》规定向法院提起本案诉讼，请法院依法判决，支持原告诉求。原告在庭审时，陈述称，违约金是从被告逾期之日即2018年11月8日开始计算，分开每一笔物业管理费，按年利率24%计算，暂计至2020年7月15日为44222.58元。之后的违约金即2020年7月16日起按照尚欠物管费的数额151309.2元为本金按年利率24%计算至被告付清之日止。原告嘉鸿公司在举证期限内提供的证据有：证据1.被告身份证复印件一份；证据2.中嘉广场商铺租赁合同一份；证据3.租赁合同补充协议(中嘉租字[2018]第015号)一份；证据4.中嘉广场商铺租赁、物业管理三方补充协议一份；证据5.缴款通知单一份10张；证据6.承诺书一份；证据7.商户通知函及张贴图片复印件一份。被告孙北洪无到庭、无答辩、在举证期间内无证据提交。因被告孙北洪经本院合法传唤拒不到庭应诉，放弃举证、质证和抗辩的权利，故应视为其对原告嘉鸿公司所举证据及陈述均无异议。经审理查明，2018年6月22日，嘉鸿公司与孙北洪签订《中嘉广场商铺物业管理服务协议》（协议编号：物字［2018］第015号），合同约定：“孙北洪租赁位于广东省江门市蓬江区**********之一中嘉广场一层编号第3F10号的商铺，商铺租赁面积约658.97平方米，免租期每月物业服务费是20元一平方计算，租赁管理期限为5年，从2018年7月1日至2023年6月30日，每月物业服务费是13179.4元。后续服务费分段计算，2018年7月1日至2019年2月28日，每月13179.40元；2019年3月1日至2019年6月30日，每月13179.4元；2019年7月1日至2020年6月30日，每月13838.4元；2020年7月1日至2023年6月30日，每月15222.2元。以后每月第7日交清当月的综合物业服务费、公共区域及设施水电费，逾期一天按所欠费用的5‰支付违约金，逾期超过15天嘉鸿公司有权解除协。”该合同由原告盖章及被告孙北洪签名确认。另查明，嘉鸿公司提交的《缴费通知单》显示被告从2018年11月开始拖欠物业管理费至2019年12月共计151309.2元，该金额已经扣除被告已支付的数额。滞纳金在《中嘉广场商铺物业管理服务协议》中第3.5款有约定，逾期每天按照5‰计算违约金，滞纳金是按照5‰计算。原告陈述称：因约定违约金过高，起诉时自愿调整为按年利率24％计算。该通知单中备注部分显示被告曾缴纳过物业管理费，起诉时已经扣减被告缴纳的部分，起诉后被告分文未付，曾现场送达通知单给被告，但没有被告签收的书面证据。还查明，2019年12月18日双方签订《承诺书》，被告承诺尚欠物业管理费和中嘉公司的租金。由于是阶段性收费，该承诺书中被告确认尚欠的租金和物业管理费合计267100.4元，与原告提交的《缴费通知单》中物业管理费和租金合计数额是一致的。因被告一直拖欠物管费，原告多次催收无果，于2020年1月3日向被告发出《商户告知函》，函告被告双方的物业管理服务协议自2020年1月3日解除，请求法院确认双方《中嘉广场商铺物业管理服务协议》于2020年1月3日解除，该告知函张贴在商铺门口并拍照。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。嘉鸿公司与孙北洪签订了《中嘉广场商铺物业管理服务协议》（协议编号：物字［2018］第015号），双方物业服务合同关系事实清楚，证据充分，合法有效，本院依法予以确认。故孙北洪均应当对该合同义务承担相应支付责任。一、关于嘉鸿公司请求解除物业管理服务协议的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“合同约定解除，当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；及第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，由于双方签订《中嘉广场商铺物业管理服务协议》中，明确约定逾期支付物业管理费须在每月7日前支付，且逾期一日按所欠费用的5‰支付违约金，逾期超过15天嘉鸿公司有权解除协议。孙北洪逾期支付物业管理服务费，显属违约，嘉鸿公司有权解除合同，嘉鸿公司于2020年1月3日向孙北洪发出《商户告知函》，按照合同约定向被告发出商户通知，自2020年1月3日起开始解除合同。故应于该解除合同的通知送达给孙北洪时生效，故对嘉鸿公司主张双方签订的《中嘉广场商铺物业管理服务协议》自2020年1月3日起予以解除的诉求，合理有据，本院予以支持。二、关于嘉鸿公司请求物业费数额的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第一百零九条：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”的规定，经上述审理查明，双方签订《中嘉广场商铺物业管理服务协议》，孙北洪应按照协议约定履行支付物业管理费，《缴费通知单》显示被告从2018年11月开始拖欠物业管理费至2019年12月共计151309.2元。孙北洪无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、质证及对嘉鸿公司陈述的抗辩的权利。故本院对嘉鸿公司的陈述予以采信，因此，嘉鸿公司主张被告付清2018年11月至2019年12月尚欠物管费人民币151309.2元的请求合理有据，本院予以支持。三、关于嘉鸿公司请求支付违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。由于双方签订的《中嘉广场商铺物业管理服务协议》明确约定“以后每月第7日交清当月的综合物业服务费、公共区域及设施水电费，逾期一天按所欠费用的5‰支付违约金”，且本院确认被告自2018年11月份开始没有支付物业服务费相关费用，其行为已构成违约，故应向嘉鸿公司支付违约金，违约金的计算方式，嘉鸿公司已在起诉时调整为按年利率24%计算，该计算方式未超出法律规定的范围，本院予以确认，因此，该违约金自被告逾期之日即2018年11月8日开始计算，分开每一笔物业管理费，按年利率24%计算，暂计至2020年7月15日，经本院计算为43616.8元。之后的违约金即2020年7月16日起按照尚欠物管费的数额151309.2元为本金，按年利率24%计算至被告付清之日止。原告主张超出上述部分，本院不予支持。被告孙北洪经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭，依法可予以缺席判决。综上所述，根据依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十七条、第六十条、第二百二十六条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告江门市嘉鸿投资有限公司与被告孙北洪于2018年6月22日签订的《中嘉广场商铺物业管理服务协议》于2020年1月3日解除。二、被告孙北洪在本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市嘉鸿投资有限公司支付物业服务费的总额人民币151309.2元及截至2020年7月15日止的违约金43616.8元（之后的违约金自2020年7月16日起继续按年利率24%计至上述款项全部清偿之日止）。三、驳回原告江门市嘉鸿投资有限公司其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5520.94元，减半收取2760.47元，由被告孙北洪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。如不上诉，被告拒不在判决规定的期限内履行义务的，原告可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审判员  王雅斯二〇二〇年九月二十八日书记员  李晓瑜书记员  黄嘉颖