中华人民共和国上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初47599号原告：钱挺，男，1966年10月10日生，汉族，住上海市徐汇区。原告：张辉，女，1964年10月6日生，汉族，住上海市徐汇区。上列二原告共同委托诉讼代理人：倪鑫，上海段和段律师事务所律师。上列二原告共同委托诉讼代理人：陈焰，上海段和段律师事务所律师。被告：PAULVANDODKARVANDI，男，1966年3月8日生。委托诉讼代理人：贺雷，上海锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓宇，上海锦天城律师事务所律师。原告钱挺、张辉与被告PAULVANDODKARVANDI房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月27日公开开庭进行了审理。原告钱挺、二原告共同委托诉讼代理人倪鑫到庭参加诉讼，被告PAULVANDODKARVANDI经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年4月16日解除；2.判令被告向原告支付拖欠的租金及逾期支付租金的违约金人民币(以下币种同)8,127元(其中，2020年3月9日至2020年4月16日期间的租金34,101元，另以27,000元为基数，按照日千分之一的标准，计算2020年3月9日至2020年4月16日期间的违约金，金额为1,026元，上述金额合计35,127元，并使用租赁保证金27,000元予以抵扣)3.判令被告向原告支付解除合同违约金324,000元；4.判令被告向原告支付代缴的燃气费226.80元；5.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年10月24日，二原告与被告签订了《上海市房屋租赁合同》，约定原告将其名下的上海市浦东新区浦城路99弄仁恒滨江园5号301室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，房屋租赁期限从2017年10月24日起至2025年12月8日止，装修免租期为45天。该合同第4条约定，房屋月租金为27,000元，租金按照每三个月为一期支付，自2017年12月9日起至2018年3月8日止为第一期，第一期届满之次日为第二期的起算日，以此类推；被告应于每期起算日当日支付当期的租金，逾期支付的，每逾期一日，被告需按月租金的千分之一支付违约金。合同第5.3条约定，租赁期间产生的水电煤等公共事业费用由被告承担。合同第9.2条约定，被告无故逾期不支付租金，经原告书面催告1个月内仍未支付的，原告有权解除合同，并要求被告支付324,000元违约金。2020年3月12日，因被告未能于2020年3月9日支付新一期的租金，原告向被告发出《房屋租赁违约告知书》。2020年4月16日，因被告仍未支付租金，原告向被告发出《解除合同告知函》，要求解除双方的租赁合同，并要求被告返还房屋、支付拖欠的租金和违约金。原告认为被告未按约履行义务，已经构成严重违约，应向原告承担违约责任，故提起本案诉讼。被告辩称，其承租系争房屋是为了通过转租获利，租转的对象多为外国人，因受疫情的影响，外国来华人员数量大幅减少，使得被告通过转租进行经营获利的目的无法实现。疫情发生后，被告多次向原告表达退租的意思，但原告均不予接受，故被告于2020年3月28日向原告寄回了钥匙，原告在次日收到，所以双方的租赁关系已于2020年3月29日解除。被告同意向原告支付2020年3月9日至2020年3月29日期间的租金18,000元。被告还认为原告主张的逾期支付租金的违约金计算标准过高，应调整到年化15.4%的标准；原告主张的解约违约金也过高，应调整到一至两个月的标准支付，也同意向原告支付燃气费226.80元。被告也同意用租赁保证金抵扣本案中被告应付的费用。本院经审理认定事实如下：2003年4月30日，系争房屋被核准登记至二原告名下。2017年10月24日，二原告(甲方)与被告(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告，租赁用途为住宅，租赁期限自2017年10月24日至2025年12月8日止，月租金27,000元。第4-2条约定，该房屋的租金按3个月为一期支付，自2017年12月9日起至2018年3月8日止为第一期，第一期届满之次日为第二期的起算日，逾期支付的，每逾期1日，则乙方需按月租金的0.1%支付违约金。第5-1条约定，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金27,000元。第5-3条约定，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、有线电视费等公共事业费用由乙方承担。第9-2条约定，甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按1年的租金(324,000元)支付违约金：…(五)乙方无故逾期不支付租金，经甲方书面催告1个月内仍未支付的。2020年3月12日，原告钱挺向被告寄送《房屋租赁违约告知书》，告知被告未按期支付租金已构成违约。2020年4月16日，二原告向被告寄送《解除合同告知函》，告知双方的租赁合同于即日解除，要求被告于2020年4月19日之前返还系争房屋，并要求被告支付拖欠的租金及违约金等费用。2020年4月17日，被告向原告发送《回函》，称被告已于2020年3月26日致函原告并附上门禁卡及钥匙，并表示由于受疫情的影响从2020年初开始系争房屋就处于空置状态，故被告要求原告将租金结算到2020年2月1日，并向被告归还租赁保证金。同日，原告向被告寄送《回函》，表示不认可被告在函件中的主张，并称原告在2020年4月16日才收到被告寄回的新房屋钥匙。庭审中，原告向本院陈述到，其在2020年4月16日收到被告寄回的钥匙，并于4月19日收回了系争房屋。庭后，被告向本院陈述到，其在2020年3月29日向原告寄送的是系争房屋换锁前的钥匙，在4月16日又将新换的钥匙寄给原告。以上事实，由《上海市房屋租赁合同》《房屋租赁违约告知书》《解除合同告知函》《回函》以及原、被告的陈述等在案佐证。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告未按约支付租金经原告书面催告后30日内仍未支付，显属违约，由此原告作为守约方根据合同约定享有解除权，故原告要求确认双方签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年4月16日解除的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告应承担的租金的截止日期，被告作为承租人在未经出租人许可的情况下单方面寄回钥匙并不能由此产生租金停止计算的效果，更何况被告在2020年3月29日向原告寄送是已经失效的钥匙，故对于被告要求将租金计算至2020年3月29日止的辩解本院不予采纳；原告于2020年4月16日向被告发送了解约函，且被告于该日才将系争房屋更换后的钥匙寄回原告，故原告要求将租金计算至该日并无不当，对原告要求被告支付2020年3月9日至2020年4月16日期间的租金34,101元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的逾期支付租金违约金1,026元和解约合同违约金324,000元，被告均认为计算标准过高要求予以调低，故本院结合租赁合同的实际履行情况及被告的过错程度，酌情认定被告应向原告支付逾期支付租金违约金500元和解约违约金81,000元。关于原告要求被告支付燃气欠费226.80元的诉讼请求，被告表示同意支付该款项，对此本院予以确认。原、被告均同意将租赁保证金用于抵扣本案中被告应承担的费用，对此本院予以确认。被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩的权利，本院可依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告钱挺、张辉与被告PAULVANDODKARVANDI签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年4月16日解除；二、被告PAULVANDODKARVANDI于本判决生效之日起十日内向原告钱挺、张辉支付2020年3月9日至2020年4月16日的租金7,101元(租赁保证金27,000元已抵扣)和逾期支付租金违约金500元；三、被告PAULVANDODKARVANDI于本判决生效之日起十日内向原告钱挺、张辉支付解除合同违约金81,000元；四、被告PAULVANDODKARVANDI于本判决生效之日起十日内向原告钱挺、张辉支付煤气欠费226.80元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,767元，减半收取计3,383.50元，由原告钱挺、张辉负担2,267.50元，由被告PAULVANDODKARVANDI负担1,116元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 凡二〇二〇年九月十五日书记员 沈佳丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。