广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0204民初1903号原告：韶关市悦华金地物业服务有限公司，住所地：韶关市浈江区。法定代表人：李志勇，经理。委托诉讼代理人：唐黔生，广东韶信律师事务所律师。被告：黄健韶，男，汉族，1969年11月14日出生，住韶关市曲江区，公民身份号码：440************714。原告韶关市悦华金地物业服务有限公司（以下简称悦华金地公司）与被告黄健韶物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告悦华金地公司的委托诉讼代理人唐黔生、被告黄健韶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告悦华金地公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2015年1月至2020年5月期间所欠物业费、水电公摊费、水费共计8619.03元，并按每日万分之五支付违约金；2、判令由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告是被告所在小区即韶关市菲诗艾伦花园小区的物业服务公司。被告是该小区的业主，原告按合同约定提供物业服务，但被告未支付物业服务费等费用。现被告欠2015年1月至2020年5月期间相关费用共8619.03元，原告多次催收，被告拒不支付，原告提起诉讼。被告黄健韶辩称，请求法院驳回原告诉讼请求，因为原告没有按约履行合同在先。1、合同“物业管理服务事项与标准”约定房屋外观良好、整洁，清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化；天台、公共玻璃等保持洁净。物管的这些服务项目做得极差，被告购买的房屋外观黄迹斑斑、碎石碎土众多、垃圾桶长期放置在被告房屋前，臭气熏天、污染空气，天台公共玻璃也长期布满污物，被告多次清洗还是解决不了问题。2、合同约定有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度。被告花盆被盗二十余盆，入户花池有狗便，曾被人打碎家中玻璃，小区内发生多起被盗事件。3、合同约定的绿地养护，原告服务不到位。户前黄土遍布、植被绿化不足、树木落叶众多、草地被践踏。4合同约定公示物业管理服务费用等，原告未公示。5、合同约定对共用部分进行年度安全检查、发现安全隐患及时整改，被告入户花园顶上的玻璃已经龟裂成颗粒，多次反映也没有做维修，存在安全隐患，故被告及家人基本不在该房屋居住。综上，根据合同法先履行抗辩权，原告没有按约履行在先，被告有权暂时或者延长履行义务，被告对原告的物业管理水平和资质存在疑问，原告服务质量差才会被解聘，应驳回原告诉讼请求。另原告物业费交至2015年12月。对本案的证据和事实，本院认定如下：2006年11月10日，原告与韶关市悦华房地产开发有限公司签订了《龙洲岛前期物业管理合同》，约定：物业管理服务期限自2006年11月28日起至业主委员会成立并选聘出新的物业管理公司止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：亲地轩0.8元/月•平方米；御景台1.2元/月•平方米；亲水庭（东区）1.0元/月•平方米；亲水庭（西区暂定）2.0元/月•平方米；御园（暂定）1.4元/月•平方米；熙园（暂定）1.8元/月•平方米；浅水湾（暂定）2.5元/月•平方米（开发商有权根据现状进行相应调整）；商业物业3.0元/月•平方米。物业管理服务费于合同约定的服务期限开始之日起计收。业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费用。物业管理服务费应于每月5日前缴纳，逾期缴纳的，每逾期一日，缴纳欠费总额的万分之五作为滞纳金。水电费拖欠，则按供电部门及自来水公司有关规定执行，同时，按照《商品房买卖合同》中约定，未按照约定收楼，应付80元每日的管理费至物业管理公司。双方还对物业服务事项要求与标准、本体维修基金的续筹管理与使用、双方的权利义务、违约责任、附则等进行了约定。2007年11月25日，原告发出《关于调整共用水电费分摊计费方式的通知》，将公摊水电费收费方式改为每月3吨水、5度电（水、电费价格按照当年度物价部门核定的收费标准执行）定额收取，方案于2008年1月1日开始施行。被告是韶关市南郊六公里百旺大桥底菲诗艾伦花园的业主，被告房屋的建筑面积为123.19平方米，物业服务费为147.83元/月。合同签订后，原告依约提供物业服务，被告自2016年1月起至2020年5月止累计拖欠物业服务费共计7834.99元，2016年1月起至2020年5月水电公摊费共计664.78元，2015年1月起至2020年5月水费共计101.77元。为此，原告提起本案诉讼。上述事实有欠费明细表、身份证、家庭情况登记表、前期物业管理合同、通知、光盘等证据及法庭笔录予以证实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告悦华金地物业公司与韶关市悦华房地产开发有限公司签订的《龙洲岛前期物业管理合同》依法成立并有效，对龙洲岛菲诗艾伦花园小区相关业主均具有约束力。原告悦华金地公司依约为龙洲岛菲诗艾伦花园小区提供物业服务。被告黄健韶是涉案房屋业主，但未按时如数支付物业服务费、水电公摊费、水费。《物业管理条例》第六条规定：“房屋的所有权人为业主”；第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……；（五）按时交纳物业服务费用；……”，应承担违约责任。被告提出的物业管理问题,本院分析如下:首先,根据现有证据,不足以认定原告对涉案小区的物业服务存在严重瑕疵。其次,即使原告对涉案小区的管理在某些方面存在一定瑕疵,但原告作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务,包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等,即其提供的服务具有公共性和整体性,是服务于整个小区的物业,故业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响,对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。再次,根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当采取继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任;根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定,被告如认为原告不履行物业服务合同的约定,可通过正当途径主张权利,亦即被告可以要求原告对于存在瑕疵的物业服务项目进行整改、采取补救措施等,而非拒缴物业服务费。综合以上几点,本院认为被告抗辩意见不成立。因此，被告应付清物业服务费7834.99元、水费101.77元，原告诉讼超出部分，本院不予支持。关于公摊水电费，虽《龙洲岛前期物业管理合同》并未约定，但公摊水电费确有实际产生，且每月3吨水、5度电的公摊水电费收取方式，基本符合本地实际水平，并不至于显失公平。因此，原告要求被告付清公摊水电费664.78元，本院予以支持。关于违约金的请求。根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，被告逾期支付物业费给原告造成的损失应为银行同期贷款利息。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”原告要求被告按合同约定的每日万分之五标准计付违约金，过分高于造成的损失，本院对违约金予以适当调整，被告支付的违约金应以每月拖欠物业服务费金额为基数计算，《龙洲岛前期物业管理合同》约定每月5日前缴纳物业费，则起算时间应从逾期支付之日（每月6日）起，标准以不超过中国人民银行同期贷款利率×（1+30%）计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率×（1+30%）计算为宜，对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。其中被告应支付从逾期支付之日起至2019年8月19日的违约金为672.09元。由于物业服务公司提供物业服务涉及物业小区全体业主的公共服务，如果部分业主以各自理由不交纳物业服务费，将影响物业小区的整体公共服务，损害已缴费业主的合法权益。而原告在进行物业服务过程中，也应广泛听取业主就物业服务所提出的建议和意见，对业主提出的合理要求宜及时予以协助。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第六条、第七条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，判决如下：一、被告黄健韶应于本判决生效之日起五日内支付2016年1月至2020年5月的物业服务费7834.99元及违约金[其中至2019年8月19日的违约金为672.09元，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率×（1+30%）计算]给原告韶关市悦华金地物业服务有限公司；二、被告黄健韶应于本判决生效之日起五日内支付2016年1月起至2020年5月的水电公摊费664.78元给原告韶关市悦华金地物业服务有限公司；三、被告黄健韶应于本判决生效之日起五日内支付2015年1月起至2020年5月的水费101.77元给原告韶关市悦华金地物业服务有限公司；四、驳回原告韶关市悦华金地物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告黄健韶负担。本判决为终审判决。审判员  林天成二〇二〇年九月七日书记员  陈 茹