北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初19717号原告：刘雪征，男，1985年3月6日出生，汉族，SMC北京制造有限公司职工，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：路来林，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：北京惠连万家房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区城南街道水南路**楼**6-16。法定代表人：户建慧，经理。被告：户建慧，女，1973年5月22日出生，汉族，北京惠连万家房地产经纪有限公司经理，住北京市丰台区。原告刘雪征与被告北京惠连万家房地产经纪有限公司（以下简称惠连万家公司）、被告户建慧租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘雪征及其委托诉讼代理人路来林，被告惠连万家公司法定代表人兼被告户建慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘雪征向本院提出诉讼请求：1．判令二被告承担连带责任，支付拖欠租金23833元、补交免租期租金12400元、支付违约金12400元，以上共计48633元；2．诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年11月24日，原告与被告签订租房合同三份，分别将北京市丰台区盛德东兴家园11-2-X号房屋（以下简称X号房屋）、北京市丰台区盛德东兴家园12-2-X1号房屋（以下简称X1号房屋）、北京市丰台区盛德东兴家园12-2-X2号房屋（以下简称X2号房屋）出租给被告，三份合同均约定：1、被告自用此房，如不自用时也可以转租此房；2、租赁期限为36个月，即自2018年11月24日至2021年11月24日；3、原告同意每年预留出30天不计算租金，即每年被告给原告11个月的房租；4、租金按季度缴纳（即每三个月缴纳一次，上交制），第一季度扣除一个月免租期，第二季度扣除后两年的2个月免租期；5、租赁期内，乙方提前退租的，应赔偿甲方两个月的合同约定的月租金为违约金；6、本合同履行期间如发生争议，由双方协商解决。若协商不成，依法向出租方所在地法院直讼。鉴于房屋面积不同，双方合同约定：X号房屋每月租金2700元，X1号房屋每月租金3500元，X2号房屋每月租金3500元，三套房屋每月共计9700元，每季度应交租金29100元。2018年11月24日，被告扣除第一年免租期一个月后缴纳了第一季度的租金2个月共计19400元；2019年2月24日，被告缴纳第二季度房租时，扣除了后两年的免租期房租，只交了3套房屋一个月租金9700元；2019年5月29日，被告在拖欠了5天后，支付第三季度租金时，单方降低租金标准，分2笔支付了22800元，少付6300元；2019年8月24日，被告在缴纳第四季度租金时，仅缴纳23400元，少付5700元；2019年12月2日被告在拖欠了8日之后缴纳第二年度第一季度租金时，仍然仅缴纳23400元，少付5700元，即截止到2020年2月24日，被告拖欠房租17700元。至2020年3月15日，被告表示不再承租X号房屋、X1号房屋，并将以上2套房屋交付原告，提出退租，继续承租X2号房屋，仅支付10600元租金，相当于X2号房屋租金交到2020年5月24日，2020年5月27日被告缴纳X2号房屋3个月租金8400元，少付2100元。被告拖欠X号房屋、X1号房屋2020年2月24日至2020年3月15日的租金4133元，被告提前退租，应赔偿原告两个月租金作为违约金，即违约金为12400元。被告二为被告一的唯一股东，且以个人账户支付租金，公司与个人财务混同，应当承担连带责任。综上，被告应支付拖欠租金23833元、补交免租期租金12400元，支付违约金12400元，以上共计48633元。协商不成，特诉至法院。被告惠连万家公司、被告户建慧辩称，X2号房屋在使用中，使用过程中经与原告协商后降低了房租，原告在微信中已经表示过同意，之后我一直按照降低后的金额支付房租，且原告之前并未提出过异议，房屋租金已经全额支付，我是做房屋中介的，我租房是对外出租，X1号房屋处于空置状态，X号房屋之前的租户也已经到期，因疫情原因，我方无法带租户看房，没有办法对外出租，系不可抗力，我与原告协商，原告同意退租，我才将钥匙交回，整个协商过程，原告均未提出欠付租金及违约金的问题，如果提出来我就不退租了，不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年11月24日，刘雪征（甲方）与惠连万家公司（乙方）签订三份租赁合同，约定：“甲方将坐落于北京市丰台区盛德东兴家园11-2-X号房屋（以下简称X号房屋）、北京市丰台区盛德东兴家园12-2-X2号房屋（以下简称X2号房屋）、北京市丰台区盛德东兴家园12-2-X1房屋（以下简称X1号房屋）出租给乙方。X号房屋建筑面积为55平方米，X2号房屋及X1号房屋建筑面积均为77平方米。租赁期限共计36个月，即自2018年11月24日起至2021年11月24日止。租金交付方式：1．合同签订后，甲方同意每年预留出30天不计算租金，作为乙方装修打扫房屋及接洽承租的工作期。自2018年11月24日开始计算租金，即自租赁之日起每年乙方给甲方11个月的房租。2．X号房屋每月租金为人民币2700元，X2号房屋每月租金为人民币3500元，X1号房屋每月租金为人民币3500元，房屋租金按季缴付。如因不可抗力原因导致合同终止，双方均不承担责任。违约责任1．租赁期内，乙方提前退租的，应赔偿甲方两个月的合同约定的月租金为违约金。合同争议的解决方法：下列情形之一可以变更或者解除本合同：双方均不承担违约责任。1．甲乙双方协商一致的；2．不可抗力，致使合同不能继续履行的。”2018年11月24日，户建慧向刘雪征支付租金19400元；2019年2月24日，户建慧向刘雪征支付租金9700元；2019年5月29日，户建慧向刘雪征支付租金22800元；2019年5月29日，户建慧通过微信转账向刘雪征支付租金300元；2019年5月31日，户建慧通过微信转账向刘雪征支付租金300元；2019年8月24日，户建慧向刘雪征支付租金23400元；2019年12月2日，户建慧指示惠连万家公司会计尹文红向刘雪征支付租金23400元；2020年3月15日，户建慧指示惠连万家会计尹文红向刘雪征支付租金10600元；2020年5月27日，户建慧指示惠连万家会计尹文红向刘雪征支付租金8400元。诉讼中，户建慧提交其与刘雪征的微信聊天记录，证明2019年5月29日其与刘雪征协商将X号房屋每月租金由2700元变更为2200元，将X2号房屋、X1号房屋每月租金由3500元变更为2800元，且因疫情原因导致房屋无法对外出租，双方于2020年3月16日协商一致将X号房屋、X1号房屋进行退租，并完成X号房屋、X1号房屋的交接手续，刘雪征对微信聊天记录的真实性不持异议，但认为其未同意降低房屋租金，认可惠连万家公司于2020年3月16日将X号房屋、X1号房屋予以退租。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同，受法律保护。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，刘雪征与惠连万家公司签订的三份租赁合同均系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方应依约履行。户建慧提交的微信聊天记录能够证实其与刘雪征于2019年5月29日协商将X号房屋的每月租金由2700元变更为2200元，将X2号房屋、X1号房屋的每月租金由3500元变更为2800元，后户建慧按照变更后的租金标准向刘雪征支付租金，刘雪征亦未提出异议，故本院对户建慧辩称双方于2019年5月29日变更房屋租金的意见，予以采信。户建慧提交的微信聊天记录亦能够证实其与刘雪征曾对因受疫情影响导致房屋无法对外出租一事进行沟通，且双方于2020年3月16日完成了X号房屋、X1号房屋的退租交接事宜，故本院确定双方于2020年3月16日协商一致解除X号房屋、X1号房屋的租赁合同。结合户建慧已经交纳的房屋租金数额，本院计算截至2020年3月16日，惠连万家公司尚欠付刘雪征X号房屋、X1号房屋租金共计1467元。因双方协商提前解除X号房屋、X1号房屋的租赁合同，对该两套房屋提前免交的未履行期间免租期的房屋租金，惠连万家公司应当予以支付，故对刘雪征要求惠连万家公司补交X号房屋、X1号房屋免租期房租12400元的诉讼请求，本院予以支持。根据合同约定，双方协商一致解除合同的，双方均不承担违约责任，现刘雪征以惠连万家提前退租为由要求支付违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因户建慧通过其个人银行账户向刘雪征支付房屋租金，应视为户建慧与惠连万家公司财产存在混同，刘雪征要求惠连万家公司与户建慧承担连带责任的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告北京惠连万家房地产经纪有限公司、被告户建慧于本判决生效后七日内连带给付原告刘雪征位于北京市丰台区盛德东兴家园11-2-X号房屋、位于北京市丰台区盛德东兴家园12-2-X1房屋的房屋租金共计1467元；二、被告北京惠连万家房地产经纪有限公司、被告户建慧于本判决生效后七日内连带给付原告刘雪征位于北京市丰台区盛德东兴家园11-2-X号房屋、位于北京市丰台区盛德东兴家园12-2-X1房屋的免租期租金12400元；三、驳回原告刘雪征的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费508元，由刘雪征负担363元（已交纳），由北京惠连万家房地产经纪有限公司、户建慧共同负担145元（刘雪征已交纳，北京惠连万家房地产经纪有限公司、户建慧于本判决生效后七日内给付刘雪征）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  郭丽丽二〇二〇年九月十六日书记员  刘 博