广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初3868号原告：吴锡林，男，1962年4月18日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：孙发林、邢雅茵，均是广东润科律师事务所律师。被告：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广州市黄埔区九龙镇金坑村山下澳洲山庄。法定代表人：胡耀智。原告吴锡林与被告广州澳美房地产开发有限公司（以下简称“澳美公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定,适用独任制普通程序于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告吴锡林的委托诉讼代理人孙发林、邢雅茵到庭参加诉讼。被告澳美公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告吴锡林向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付自2002年2月27日起至实际交付房屋之日止的迟延交房违约金，违约金以已付购房款总额305951元为基数，按日万分之五的标准计算，暂计至2020年3月13日为305951元。2.本案诉讼费由被告承担。庭审中，吴锡林明确本案诉请的违约金金额应减去（2001）增法民初字第727号民事判决书中已判决的违约金99740元，故本案诉请金额应为206211元。事实和理由：1997年12月5日，原告与被告签订《房地产买卖契约》，约定被告将位于广州市增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居D32-301的房地产出售给原告，总房价款为330815元，付款方式为18年免息分期付款，被告应于1999年12月5日将上述房屋正式交付给原告，如被告不能按期交付房产，以逾期交付使用之日起至实际交付之日止，以原告实际已付的房款价总额按每日千分之一计算违约金给买方。1998年11月20日，双方签订《关于更改付款方式的补充协议》作为原合同的补充，约定将18年免息分期付款改为十五年银行按揭付款，在按揭中产生的利息全部由被告负担，原告月供款不变，即每月应付843元，应缴银行的月供款额1688元与原告供款额之差额则由被告承担。1998年11月12日，原告签订购房抵押借款合同。1999年5月31日，中国工商银行将按揭款18万元支付给被告。原告按合同约定全部支付了购房款，履行完合同义务，但被告却不能按合同约定于1999年12月5日交楼。原告于2001年起诉被告支付逾期交房的违约金，广东省增城市人民法院判决被告从1999年12月5日起计至判决发生法律效力之日止向原告支付违约金。原告申请执行至今，被告却分文未付。综上，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请法院依法支持原告的诉讼请求。被告澳美公司未出庭应诉，也未提交书面答辩意见。本院经审理查明事实如下：1997年12月5日，澳美公司（甲方、卖方）与吴锡林（乙方、买方）签订《房地产买卖契约》，约定：甲方将位于增城区镇龙镇××）澳洲山庄聚龙居D32-301的房地产（房屋建筑面积92.47平方米）出售给乙方，该房地产的用途为住宅，成交价格为330815元，首期款（含定金）66022元于1997年12月5日支付，乙方于楼宇封顶通知书发出16日内缴付总楼价的15%，于入伙通知书发出16日内缴付总楼价的10%，余下价款以十八年免息分期付款方式（共216期）缴付，每期应缴款843元，每月10日前缴交分期供楼款项。甲方应于1999年12月5日前将该房地产正式交付给乙方，如甲方不能按期向乙方交付房产，以逾期交付使用之日起到实际交付之日止，甲方须向乙方支付违约金，违约金以乙方实际已付的房价款总额每日千分之一计算；如逾期超过六个月，乙方有权书面通知甲方解除本契约。上述契约经过广东省公证处公证，以证实契约双方的印章和签名均属实。1998年11月20日，澳美公司（甲方、卖方）与吴锡林（乙方、买方）签订《关于更改付款方式的补充协议》，约定：乙方所购澳洲山庄聚龙居D区32幢301号房屋，经甲乙双方协商同意将原付款方式十八年免息分期付款改为十五年期银行按揭付款，由此产生的利息全部由甲方负担，操作方法是提供按揭的银行依据按揭合同规定从乙方账户每月扣收应缴月供款额1689元，其中乙方月供款不变为843元，而应缴银行的月供款额与乙方供款额之差额由甲方先行划入乙方供款账户，以保证乙方的账户每月能有足额的本金和利息向银行供款。乙方于楼宇封顶通知书发出12日内缴付总楼价的15%。1998年11月12日，吴锡林（甲方、抵押人、借款方）、中国工商银行广州市第三支行（乙方、抵押权人、贷款方）与澳美公司（丙方、担保人）签订《购房抵押借款合同》，约定：为购买增城镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居D32-301房屋，甲方向乙方贷款18万元，贷款期限为15年，贷款本金及利息由甲方按月分180期偿还，每月供款金额为1689元。上述合同经过广东省公证处公证，以证实合同主体的签名和印章均属实。上述合同签订后，吴锡林如约向澳美公司支付了购房款305951元（含按揭贷款18万元）。澳美公司向吴锡林出具相应收款收据。案涉房屋的所有权现已登记在吴锡林名下。另查明，广东省增城市人民法院于2001年12月3日作出（2001）增法民初字第727号民事判决书，查明澳美公司是广东省增城市镇龙镇澳洲山庄的房地产开发商，具备预售商品房资格；判决澳美公司向吴锡林支付逾期交楼的违约金（违约金以305951元为基数，按每日万分之四的标准计，从1999年12月5日起计至本判决发生法律效力之日止）。吴锡林在庭审中明确该判决中澳美公司应承担的是自1999年12月5日起至2002年2月26日止的违约金99740元（305951元×0.04%/日×815日）。吴锡林于2002年2月26日向广东省增城市人民法院申请执行上述判决，该院于当日立案受理，案号为（2002）增法执字第1199号。吴锡林主张该案未有执行到任何金额，澳美公司至今没有交付案涉房屋。上述事实，有《房地产买卖契约》《关于更改付款方式的补充协议》《购房抵押借款合同》、公证书、中国工商银行个人住房贷款凭证、收款收据、（2001）增法民初字第727号民事判决书、（2002）增法执字第1199号《受理执行案件通知书》以及当事人陈述等予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，本院予以采信。本院认为：澳美公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，本院将在全面审查现有证据的基础上缺席判决。澳美公司已取得商品房预售许可，具备商品房预售资格。吴锡林与澳美公司签订的《房地产买卖契约》和《关于更改付款方式的补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应诚信履行。关于迟延交房违约金的问题。首先，按照买卖契约的约定，澳美公司应当在1999年12月5日前向吴锡林交付案涉房屋，截止至本案庭审之日，澳美公司未提交任何证据证明其履行了交房义务。澳美公司迟延交房的行为构成违约，且迟延交房时间超过6个月，吴锡林未主张解除合同，澳美公司应当按照买卖契约的约定继续履行合同，并承担迟延交房的违约责任。其次，吴锡林主张每日按已付房价款的0.05%计算自2002年2月27日起至实际交付房屋之日止的迟延交房违约金，该计算标准在合理范围内，本院予以支持。经核算，暂计至本案起诉之日，澳美公司应向吴锡林支付的迟延交房违约金总额超过已付房价款。由于违约金具有补偿性质，故迟延交房违约金的总金额应以已付房价款总额305951元为限，对此，吴锡林亦确认本案中应扣减（2001）增法民初字第727号民事判决确定的违约金99740元。因此，澳美公司还应向吴锡林支付自2002年2月27日起至实际交房之日止的违约金206211元（305951元-99740元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告广州澳美房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告吴锡林支付自2002年2月27日起至实际交付房屋之日止的迟延交房违约金共计206211元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4393元，由被告广州澳美房地产开发有限公司负担。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  刘丽娜二〇二〇年九月八日书记员  陆镇培