广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初12922号原告：陈国辉，男，1956年2月1日出生，汉族，住广州市越秀区。原告：何有华，女，1958年12月18日出生，汉族，住广州市越秀区。两原告共同委托诉讼代理人：丘俊平，广东国匠律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：黎清荣，广东国匠律师事务所律师。被告：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广州市黄埔区九龙镇金坑村山下澳洲山庄。法定代表人：胡耀智，该公司董事长。委托诉讼代理人：张华，男，该公司员工。原告陈国辉、何有华与被告广州澳美房地产开发有限公司（以下简称“澳美公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月30日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈国辉、何有华的共同委托诉讼代理人丘俊平、黎清荣，被告澳美公司的委托诉讼代理人张华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈国辉、何有华向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付至交付黄埔区九龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居C30-××房之日止的逾期交楼违约金98958.54元（以房价款121515元为本金按每日万分之五的标准，自2001年4月27日暂计至2019年8月20日止，违约金以房价款121515元为限）；2.判令被告负担本案全部诉讼费用。事实和理由：1997年3月13日，原告与被告签订《房地产买卖契约》，约定：原告购买被告开发的位于增城区××（现为黄埔区××村澳洲山庄聚龙居C30-××房，建筑面积为56.09平方米，合同总价款为121515元，付款方式为一次性付款；交房时间为1998年12月30日。在签订合同后，原告依约向被告支付完房屋价款。2000年12月27日，原告以被告未交付房屋使用为由诉至法院。2001年4月26日，增城市人民法院作出（2001）增法民初字第23号《民事判决书》，判决被告向原告支付逾期交楼违约金从1998年12月31日计至本判决之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计付。按上述判决，被告应向原告计付违约金22556.46元，但被告一直未付。至今，被告仍未交楼，被告有权主张自2001年4月27日至2019年8月20日的逾期交楼违约金，按每日千分之一计付调整为每日万分之五，违约金总额不超过房价款总额。因此，本案原告主张的逾期交楼违约金为98958.54元（计算方式：121515元-22556.46元）。综上，原告认为，被告在与原告签订商品房买卖合同并收受房屋价款后，逾期交付房屋至今，且拖延办理房产证至今，导致原告长达近二十年未能取得房屋产权证，属严重违约情形，侵害了原告的合法权益，因此，请求法院依法查明事实，判令支持原告的合法诉请。澳美公司辩称，一、增城法院作出的（2001）增法民初第23号《民事判决书》要求被告支付逾期交楼违约金，按人行计收逾期贷款利息标准计付，该标准具体为多少不明确，原告根据什么计算出22556.46元的违约金；二、从原告起诉时间算，对超过三年的违约金已过诉讼时效，若没有中断时效的证据则不同意支付，只计算至起诉日三年内的违约金并至实际交房之日，总数不超过已付房款。本院经审理认定事实如下：1997年3月13日，陈国辉、何有华（乙方、买方）与澳美公司（甲方、卖方）签订《房地产买卖契约》，约定：澳美公司将坐落在增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居C30-××房（以下简称“案涉房屋”）出售给陈国辉、何有华，房屋建筑面积56.09平方米，合同总价款为121515元，付款方式为一次性付款。合同第三条约定，双方同意于1998年12月30日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。合同第五条约定，乙方不能按期向甲方付清购房款；或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。合同附件第二条“房屋交付状况”2-5条约定，甲方应于1998年12月30日前将该房地产建成并正式交付乙方使用。如遇下列特殊原因，甲方可将房地产根据实际影响的时间予以延期交付乙方使用，特殊原因包括：1）不可抗力的自然灾害；2）不可抗力的社会原因。上述原因必须经政府有关部门出具的证明文件为依据方能延期。如遇前述特殊情况，本契约第九条规定乙方尚未到期支付的该房地产成交价余款的缴款期限亦按实际影响的时间相应延期。第六条“合同终止与违约责任”6-2条约定，除本契约第二条规定的原因外，如甲方不能按规定的日期向乙方交付使用该房地产，以逾期交付使用之日起到实际交付日止，甲方须向乙方支付违约金，违约金以乙方实际已付的房价款总额每日千分之一计算。如逾期超过六个月，甲方仍未能将该房地产交付使用时，乙方有权以书面通知解除本契约，并报增城市房地产交易所备案。甲方应在收到乙方发出解除通知书之日起三十天内，将乙方已付的全部房价款、利息（按当时银行贷款利率计算）、违约金退还乙方。第九条“购买价款与支付方式”9-1条约定，订金8000元于1996年12月24日支付，尾款113515元于1997年3月13日支付。1997年5月23日，澳美公司向陈国辉、何有华出具了案涉房屋购房款121515元的发票，双方确认陈国辉、何有华已于当天支付完毕全部购房款。2001年，陈国辉、何有华向广东省增城市人民法院（现广州市增城区人民法院）提起诉讼，请求判令澳美公司支付逾期交楼的违约金。广东省增城市人民法院于2001年4月26日作出（2001）增法民初字第23号《民事判决书》，判决：澳美公司向陈国辉、何有华支付逾期交楼的违约金（违约金从1998年12月31日起以陈国辉、何有华所交楼款121515元按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计付至本判决之日止）。庭审时，双方确认上述判决支持的逾期交楼违约金数额为22556.46元，澳美公司尚未向陈国辉、何有华支付。另查明，案涉物业所在楼盘项目的其他部分购房者曾于诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向广东省增城市人民法院起诉。此外，案涉项目的部分业主、业主代表亦有持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目迟延办证、交房等相关情况。截至本案庭审之日，澳美公司尚未向陈国辉、何有华交付案涉房屋。上述事实有《房地产买卖契约》《发票》、（2001）增法民初字第23号《民事判决书》《房地产登记簿查册表》及当事人陈述等证据予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，本院予以采信。本院认为，澳美公司与陈国辉、何有华签订的《房地产买卖契约》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。关于逾期交楼违约金的问题。双方在《房地产买卖契约》第三条及附件第二条2-5条约定，澳美公司应于1998年12月30日将案涉房屋交付陈国辉、何有华使用。但至庭审之日，澳美公司尚未将案涉房屋交付给陈国辉、何有华，而未交付的原因在于澳美公司。澳美公司逾期向陈国辉、何有华交付案涉房屋，系违约，应当承担违约责任。对于违约金的计算标准，《房地产买卖契约》第五条及附件第六条6-2条约定，甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的违约金。陈国辉、何有华主张违约金以已付房价款121515元为本金，按每日万分之五的标准计算，并未超出合同约定，且未明显过高，本院予以采纳。对于违约金的计算期间，已有生效判决支持1998年12月31日至2001年4月26日的违约金，故陈国辉、何有华主张违约金自2001年4月27日起计算，合法合理，本院予以采纳，但应扣除在先生效判决支持的22556.46元，澳美公司还应向陈国辉、何有华支付违约金应按上述方法计算，并以98958.54元为限（计算公式：121515元－22556.46元）。关于逾期交楼违约金是否超过诉讼时效。由于案涉物业的部分购房者曾在诉讼时效内就交楼及逾期交楼的违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成的诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。在前述纠纷判决已生效并一直处于执行阶段的情况下，结合案涉项目的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目情况的事实，说明案涉项目的购房者确实存在持续维权的事实，同时亦可反映案涉项目的开发商即澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约及购房人在持续主张相关权利。结合考虑案涉物业所在项目的其他部分购房者曾就陈国辉、何有华主张的同类违约事实向澳美公司主张权利及众多购房者这一利益共同体所采取的向相关部门主张权利的行为在诉讼时效问题上产生的效力，本院对澳美公司关于逾期交楼违约金已过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，参照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、第十五条之规定，判决如下：被告广州澳美房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告陈国辉、何有华支付逾期交楼违约金（违约金以121515元为本金，按日万分之五计算，自2001年4月27日起计至实际交楼之日止，违约金总额以98958.54元为限）。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2274元，由被告广州澳美房地产开发有限公司负担。负担缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 刘 波人民陪审员 刘 英人民陪审员 李瑞卿二〇二〇年九月二十五日书 记 员 黄宝茵