上海市松江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）沪0117民初8788号 原告：徐林英，女，1970年12月31日生，汉族，住上海市金山区。 委托诉讼代理人：王涛平，北京市同一源律师事务所律师。 被告：上海孚达置业有限公司，住所地上海市松江区。 法定代表人：江岩，执行董事。 委托诉讼代理人：王婷，女。 原告徐林英与被告上海孚达置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理，依法适用简易程序于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王涛平、被告委托诉讼代理人王婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐林英向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2019年10月7日签订的《商品房认购书》、《付款承诺书》；2、被告返还原告购房款10万元。事实和理由：2019年10月7日,原告在被告销售人员及销售负责人的反复劝说及误导下,向被告支付了10万元，并签订了《云著苑认购优惠申请确认书》《付款承诺书》等文件。此前及其间,原告向被告如实说明了家庭现有住房情况，并多次明确对自己可能属“政策限购”对象表示担心,但被告销售人员及销售经理表示被告是专业开发商，“限购”不是障碍,有办法解决,不会影响原告贷款买房。至2019年10月11日,原告向房地产交易部门咨询,确认原告属于“政策限购”对象,无法贷款买房。此后，原告多次主动与被告协商,希望被告返还已支付的10万元,或以其他方式解决，但未果。原告认为双方合同目的已无法实现，故诉至本院，望判如所请。 被告上海孚达置业有限公司辩称：同意第一项诉讼请求，但不同意返还购房款10万元。原告系对购房事宜及自身限购情况充分考虑后自愿购买房屋，现因原告自身原因解除合同，被告根据约定有权罚没定金。 本院经审理认定事实如下： 2019年10月7日，原告作为乙方、被告作为甲方签订《商品房认购书》，约定乙方向甲方认购【云著苑】4-6【幢】/【层】305【室】住宅，预测建筑面积99.93平方米，单价42,395元/㎡，总房价4,236,532元；乙方按照付款方式约定支付首期房款后，应在当日前往甲方售楼处与甲方签署《商品房买卖合同》以及相关文件；合同第三条其他约定事项中第1款约定，为保证乙方享有优先购买其所认购甲方发售物业的权利，乙方自愿于签订本认购书时交付定金100,000元，作为甲、乙双方当事人订立商品房买卖合同的担保；第3款约定，非因甲方原因，乙方若未完整、适当履行约定的任何款项支付义务，或未按照本认购书所约定的时间与甲方完成《商品房买卖合同》以及相关文件的签署，或未于约定期限提供所需全部贷款资料的，甲方有权选择要求乙方继续履行合同或者无条件将本认购书项下之物业转售他人(无需另行通知乙方，本认购书自动解除)，同时乙方亦同意其已经支付的定金作为其违约而对甲方的赔偿；第9款约定，乙方确认知悉国家、该物业所在地地方各级人民政府及相关职能部门关于个人、家庭和企业购房和按揭贷款的一切资格、条件的审查要求(包括但不限于买受人身份、国籍**籍、家庭成员名下的房产面积、套数以及异地、境外购房等资格、条件等)的全部禁止性、限定性政策规定，并理解和接受国家、地方各级人民政府及相关职能部门对上述政策规定的不时调整和变动。无论何时，乙方均保证不属于禁止性、限定性政策法规不允许或限制购买的认购人/买受人情形。乙方对上述事项承担全部及独立保证责任，并愿意承担因此所致一切责任后果。认购书另对其他事宜进行了约定。上述《商品房认购书》签订当日，原告向被告支付100,000元，被告就此向原告出具收款专用收据，收据摘要载明为定金6-305。 同日，被告向原告出具告知函，就《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》(沪府办发【2016】11号)以及《上海关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》的部分内容摘录告知原告，请原告在购房前仔细阅读官方关于购房、贷款的最新文件，充分了解和确认上海市相关购房、贷款政策，并请原告自行判断是否符合贷款条件及购房资格，并在购房前将真实情况如实、完整地告知被告。原告就上述告知函作出如下承诺，在购房前充分了解相关购房、贷款政策，并确认自身不是限购、限贷的对象。本人确认，向贵司、按揭银行及有关部门提供真实、合法、有效、完整的个人信息材料。如若违反相关购房、贷款政策，本人愿意承担相应的法律责任及经济责任(包括但不限于开发商不予返还定金等)。 同时，原告签署《云著苑认购优惠申请确认书》和《付款承诺书》各一份，其中《云著苑认购优惠申请确认书》载明就《云著苑》项目6号3层305室房屋，本人应当在《商品房认购书》签订之后7日内前往云著苑售楼处签署《商品房预售合同》并支付首期房款或全部房款(一次性付款情况下)，本人申请，在本人完全履行了上述《商品房认购书》约定之义务，且未与贵司发生任何纠纷的前提下，在购买该房屋时享受如下优惠：按时签约享总价169,461元优惠，优惠后总价为4,067,071元。《付款承诺书》载明就云著苑4幢6-305室房屋合同单价40,699.20元/㎡，总价4,067,071元，本人尚欠房款3,967,071元，承诺在2019年10月25日前付房款307,071元；在2019年12月28日前付房款420,000元；在2020年2月25日前付房款600,000元；……如果本人在任一阶段未完全履行该付款义务，被告有权直接行使单方解除权，并从本人已付的房款中扣除总房款10%的赔偿金及定金作为赔偿。 2019年10月，被告向原告发出《解除商品房认购通知书》，表示经被告多次对原告进行催告，但原告至今仍未能与被告完成《商品房预售合同》及相关文件的签署，现通知原告：被告单方解除双方签订的《定金合同》，同时，鉴于原告的违约行为，原告所支付的定金100,000元不予返还。审理中，原、被告双方均确认未签署上述《定金合同》，被告陈述此处通知解除的“《定金合同》”实为双方签署的《商品房认购书》。 审理中，原告为证明其主张向本院提交如下证据： 1、“世贸云著深蓝”微信群聊天记录以及原告与“虹庐湾@赵源”(自述姓名为“赵园”)的微信聊天记录，以证明原告了解部分限购事实，在房屋买卖过程中多次向被告销售人员“赵源”说过限购，但其暗示有办法帮原告避开限购的规定。被告则质证认为，真实性不予认可，假设真实，原告自2019年9月3日起与“赵源”联系，距离签订《商品房认购书》有一个月时间，说明原告购房前已经经过深思熟虑。根据聊天记录记载，2019年10月8日原告自称“我儿子嫌楼层低要换88高层”，此后又要求将原告名字换成儿子的名字，故被告在购房过程中没有过错。 2、原告与案外中介人员“周坤”、“陈源”、“丁贺”的微信聊天记录，根据上述聊天记录记载，原告与案外中介人员沟通带看待售房屋的情况。被告质证认为，真实性无法确认，假设真实，说明原告在积极促成购买被告房屋的交易，证明原告在2019年10月7日前对于限购状态非常清楚。 庭审中，被告确认根据《商品房认购书》、《付款承诺书》，双方约定的签订《商品房买卖合同》的时间为首付款支付当天即2019年10月25日。原告则确认其在2019年10月25日并未前往被告售楼处签订《商品房买卖合同》，且至该日亦未具备购房条件。此外，原告述称被告销售人员“赵源”曾承诺可以帮助原告实现购房条件，但未提供证据证明。 以上事实，有商品房认购书、告知函、付款承诺书、云著苑认购优惠申请确认书、解除商品房认购通知书、收据、交通银行消费短信记录及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。 本案中，原、被告签订的《商品房认购书》以及原告单方出具的承诺均系真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应恪守履行。 根据涉案《商品房认购书》约定以及原告单方出具的承诺，原告应于2019年10月25日前支付房款307,071元，并在支付首付款当日前往被告售楼处与被告签署《商品房买卖合同》，同时，原告自愿交付定金100,000元作为双方订立《商品房买卖合同》的担保，若未履行上述义务，原告同意已付的定金作为其违约而对被告的赔偿。此外，原告在购房前已充分了解了本市相关购房、贷款政策，确认自身不是限购、限贷的对象，并愿意承担相应的法律责任及经济责任(包括开发商不予返还定金)。本院认为，购房作为一项重大民事法律行为，双方在签订相关合同时均应慎重，原告作为沪籍人员，限购本身并非不可克服，其应当明知签署上述协议及承诺的后果。本案中，截至2019年10月25日，原告未履行付款义务，且始终处于被限购状态，已构成违约，无权要求被告返还定金。原告主张被告销售人员曾承诺可以帮助原告实现购房条件，但未提供证据证明，本院难以采信。 关于原告要求解除《商品房认购书》及付款承诺书的请求，因被告同意解除，故本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下： 一、解除原告徐林英与被告上海孚达置业有限公司于2019年10月7日签订的《商品房认购书》及原告徐林英出具的《付款承诺书》； 二、驳回原告徐林英的其余诉讼请求。 案件受理费4,300元，减半收取计2,150元，由原告徐林英负担(已付)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员 李明 二〇二〇年九月二十七日 法官助理 李俊 书 记 员 李俊 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 …… 二、《中华人民共和国担保法》 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。