贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0102民初4709号原告：李俊勇，男，土家族，1989年9月6日出生，住四川省成都市青白江区。委托诉讼代理人：罗桦、刘茂，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。被告：贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开），住所地在贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目**。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：王莉，女，汉族，1986年11月21日出生，该公司员工，住贵阳市南明区。委托诉讼代理人：刘依，女，汉族，1989年11月6日出生，该公司员工，住贵阳市观山湖区。原告李俊勇诉被告宏益房开商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李俊勇的委托诉讼代理人刘茂，被告宏益房开的委托诉讼代理人王莉、刘依到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李俊勇向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的商品房买卖合同；2.判令被告返还原告已付购房款1346630元，赔偿违约金129276元[从2016年7月25日起暂计算至2020年4月7日，按中国人民银行发布的同期3年定期存款年利率0.0275,6个月定期年0.013,2个月活期年0.0035计算为1346630×（0.0275×3＋0.013＋0.0035÷12×2）]；3.判令被告向原告赔偿因购买该商品房向银行按揭贷款所支付的利息损失60633.63元；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年7月25日，原告就购买位于8栋（8）1层13号房屋与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：193027），约定总价款为1346630元，首付款676630元，余款670000元采取银行贷款方式支付。后原告提前将银行贷款结清，即已全额支付了购房款。合同第二十二条约定，被告应于2018年12月31日前取得该房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告超出约定日期起180日以后，仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，原告有权退房。买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。根据上述约定，原告于2019年11月14日向被告发出退房通知函、律师函，被告在收到函件后，安排退房经办人联系原告协商解决，双方在被告提供的《花果园客户特殊申请表》内约定，被告在30日内将全额房款退还，否则原告仍将按《商品房买卖合同》向被告追究违约金等相关赔偿责任。但至今被告仍未履行退房及退款义务，给原告造成巨大损失。为维护原告合法权益，特提起诉讼，望支持原告诉请。被告宏益房开辨称：1.2009年10月1日起施行的最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”在商品房买卖过程中，买受人只要合法占有交易房屋，即可认定为业主。本案中，原告已于2017年9月20日办理接房手续并将房屋对外出租持续获取收益。其签署《商品房买卖合同》的目的即占有、使用、收益权利已实现，即使被告暂未办理房屋转移登记，也不影响被原告作为房屋业主行使占有、使用、收益、处分该房屋的权利。故被告逾期交付转移登记文书的行为不构成根本性违约，违约程度显著轻微，若判决解除合同不利于交易稳定，肯定法院根据诚信原则及鼓励交易原则，参考最高人民法院2019年11月8日印发的《全国民商事审判工作会议纪要》第47条的精神，驳回原告的诉讼请求；2.如法院仍判决解除原、被告双方签署的商品房买卖合同，则应按照双方合同约定计算退还购房款的违约金即“按照同期银行活期存款利率支付利息”。原告因被告违约行为所造成的损失已通过案涉房屋的租金收益得到弥补，故被告所承担的违约金中应扣除原告已获得的租金收益。且为避免扩大被告的损失，应明确合同解除的具体时间，同时合同解除之日即为房屋交换之日，且原告应将房屋恢复成交付状态交还给被告；3.根据合同附件十二20.2条的“无论何种原因解除本合同，双方应配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕，买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项”的约定，如判决解除合同，则原告应配合被告办理备案登记注销手续，且需待相关手续办理完毕后，被告才予以退还原告已支付的款项；4.违约金具有惩罚、补偿属性，如果法院判决解除合同，被告在按照合同约定承担违约金的基础上，无需再承担原告方的利息损失。原告围绕其诉讼请求提交如下证据：1.原告身份证、被告工商登记信息，拟证明原被告诉讼主体适格。被告无异议；2.商品房买卖合同、商品房预售合同备案登记表1份，拟证明2016年7月25日，原告就购买贵阳市房屋事宜与被告签订编号为193027号商品房买卖合同，合同约定房屋总价为1346630元，首付款676630元，其余67万元采取银行按揭款方式支付。同时，合同对房款总价、首付款、交付时间以及办理产权时间均进行了约定，并约定出卖人承诺于2018年12月31日前将商品房权属转移文书交付买受人。超过180日不能办理转移登记文件的，买受人有权退房。买受人选择退房的，出卖人应当自收到通知之日起60日内退还买受人购房款，并按银行同期存款利率标准支付违约金。被告对合同和备案登记表的真实性无异议，但对原告是否支付首付款和银行按揭款提出需要原告出示新的证据后才能确认；3.《个人商业用房贷款合同》1份、购房款收据2份、零售贷款结清通知书1份、贷款已还款明细清单3份，拟证明合同签订后，原告按照合同约定支付了全部的购房款，其中670000元是银行按揭贷款方式支付，银行按揭款已于2019年7月15日将银行贷款结清，即已全部支付了购房款。银行流水还款明细中载明从2016年7月25日至2019年7月15日，共计向银行支付利息60633.63元。被告对该组证据予以认可；4.退房通知、律师函、邮政ＥＭＳ邮单、邮件查询单记录各1份，拟证明在被告逾期办证违约后，原告于2019年11月14日向被告发出退房通知函、律师函，要求解除商品房买卖合同并赔偿违约责任，支付违约金。ＥＭＳ查询单证明被告已经收到了退房通知函和律师函。被告对退房通知、律师函真实性不予认可，对ＥＭＳ单据、的真实性无异议，但提出被告全称为贵阳宏益房地产开发有限公司。两份函件中所载明的主体名称为贵阳宏益房地产开发有限责任公司，快递查询单显示他人代收，不清楚是谁签收，被告未收到退房通知函和律师函；4、《花果园客户特殊申请表》、退房协议各1份，拟证明被告在2019年11月15日收到原告的解约通知函及律师函，主动与原告联系协商退房退款事宜，原告填写了被告提供的花果园客户特殊申请表，填写时间为2019年11月25日，该申请表为被告提供退款退房的一个固定模板，被告已同意退款退房名义收取了原告的商品房买卖合同、收款收据两份、银行贷款合同、银行结清证明的原件。但是在客户交付填写客户申请表之后，被告一直不予以退款，并且在签订申请表之后，被告向原告出具的退房协议，案涉商铺已经交还给被告。被告提出因未核查到《花果园客户特殊申请表》，对该申请表的三性不予认可。对退房协议无异议；5、中国建设银行转账凭证1份，拟证明原告妻子朱敏于2016年6月29日向被告转账626630元。被告对转账凭证的真实性无异议，认可收到首期款676630元。被告围绕其主张提交如下证据：1.被告的营业执照副本复印件、法定代表人证明、法定代表人身份证复印件各1份，拟证明被告的诉讼主体适格。原告无异议；2.房屋交付验收表、交房协议各1份，拟证明原告已经实际占有案涉房屋，是案涉房屋的业主，享有案涉房屋的占有、使用、收益的权利。原告对交付验收表、交房协议的真实性无异议，但认为仅能说明被告在合同约定的时间已经逾期的情况下交付房屋，不能证明原告通过该房屋获得收益。而交房协议第一款写明甲方向乙方支付逾期交房违约金7069.81元，恰好证明原告已按合同约定向被告支付了全部购房款的；3.房屋现场照片3张，拟证明原告已经实际占有涉案房屋，是案涉房屋的业主，享有案涉房屋的占有、使用、收益的权利。原告对照片的三性不予认可，认为照片拍摄时间系在原告已发送退房通知函、律师函且已经起诉之后，而原告早已于2019年11月将房屋已经交还给被告，该照片不能证明房屋现在的使用人及业主为原告，且据原告了解，在其将房屋交还给被告之后，被告已自行将房屋出租给第三方使用，该第三方与原告无关，原告并未从该商铺收取任何收益；4.建设工程消防意见书、L1区2、7、8号住宅部分的商品房现房备案证明、L1区8栋住宅部分的不动产权属证书各1份，拟证明本案所涉房屋消防验收通过，案涉房屋所在住宅部分已经可以办理转移登记，进一步证明案涉房屋可以办证，被告也在积极推进商品房所有权初始登记工作。原告对消防意见书真实性无异议，但认为与本案无关。对商品房备案证明提出系复印件，真实性无法核实，不予质证。对不动产权属证书提出该证书取得时间为2019年5月15日，但双方所签合同第22条明确约定被告应当于2018年12月31日前取得所有权初始登记，由此说明被告取得该证书的时间已经超过合同约定的时间，被告存在多项违约行为，且被告至今未取得涉案房屋的产权证书并交付原告；5.宏立城官方微信文章2篇、、花果园办证点照片4张，拟证明被告在持续积极努力推进花果园项目的权属证书办理工作。原告对文章及照片的三性均不予认可，认为与本案无关。根据当事人提交的证据及庭审记录，本院认定事实如下：2016年6月29日，原告向被告交纳购房款676630元后，于2016年7月25日作为买受人与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：193027），约定：原告购买被告开发建设的本市南明区五里冲花果园五里冲项目L1区第8栋（8）1层13号商业用房，建筑面积31.1㎡，套内建筑面积25.92㎡，按套计算总房款1346630元；买受人采取贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期款676630元，余款670000元以银行按揭交付；出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；合同第二十二条房屋登记约定：“双方约定不申请预告登记。……二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；如晚于上述期限办妥初始登记的，不影响出卖人按时办理转移登记的义务。……三、转移登记：（一）出卖人承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人在约定期限内不能交付商品房转移登记的有关文书，双方按照以下约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按支付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍然不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。……”；该合同附件十二补充协议第20.2条约定：无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项。……”。2016年8月16日，原、被告与中国银行股份有限公司贵阳市东山支行签订《个人商业用房贷款合同》，通过向银行按揭贷款于2016年8月20日向被告支付购房余款670000元。2017年9月20日，原、被告签订《交房协议》及《房屋交付验收表》，原告确认自2017年4月15日起涉案房屋被告交付给原告。2019年7月15日，原告提前将银行按揭贷款全部归还。2019年12月31日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《退房协议》，约定：甲、乙双方一致同意解除双方于2016年7月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号193027）。甲方退还乙方首付款1346630元，上述款项甲方收到贵阳房地产交易中心撤销备案凭证及相关发票后90天内将1346630元一次性全部支付至乙方指定账户，在此期间内，乙方应全力配合甲方办理完该房屋退房相关手续，至房管局办理注销备案手续。甲乙双方履行完上述义务后，双方因《商品房买卖合同》所产生的权利义务即告全部终结。因被告未将协议确认款项支付给原告，原告遂起诉来院，提出如前诉请。本院认为：关于原告诉请解除与被告签订的《商品房买卖合同》的主张。因该《商品房买卖合同》于2019年12月31日经双方签订《退房协议》协商一致解除，故本案不再处理。关于原告诉请被告返还购房款1346630元的主张。双方于2016年7月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号193027）。依据双方签订的《退房协议》约定，被告应在收到贵阳房地产交易中心撤销备案凭证及相关发票后90天内一次性退还原告首付款1346630元。因原、被告双方在庭审中均未提交被告是否已收到贵阳房地产交易中心撤销备案凭证的证据，而双方所签《退房协议》约定办理注销备案手续的主体为被告，故本院酌情考虑被告于签订《退房协议》后第1个工作日即2020年1月2日办理撤销备案登记手续，故被告应于2020年3月31日前将上述款项退还给原告。但被告未在该期限内履行退还款项义务，构成违约，故原告的该诉请，于法有据，本院予以支持。关于原告诉请被告赔偿违约金的主张，双方所签《退房协议》虽未对逾期付款违约金进行约定，但被告至今未按协议约定退还原告款项，构成违约，应承担相应的违约责任，故对原告的该主张，本院予以支持。但原告要求自签订《商品房买卖合同》之日即2016年7月25日起算违约金，无事实依据，本院不予支持，本院确认违约金的起算时间从被告逾期退还原告购房款之日起即2020年4月1日计算予以支持。关于原告诉请被告赔偿向银行按揭贷款所支付的利息损失60633.63元的主张，因双方所签《退房协议》对该款项并未进行约定，故本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告李俊勇购房款1346630元并支付违约金（以本金1346630元为基数，按照中国人民银行同期存款利率标准，从2020年4月1日起计算本金付清之日止）。二、驳回原告李俊勇的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费19400元,减半收取9700元，由原告李俊勇负担1450元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担8250元（该款原告李俊勇已预交，被告贵阳宏益房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付给原告李俊勇）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  胡双全二〇二〇年九月四日书记员  谭博文