上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初15488号原告：陈健，男，1970年7月13日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告：陈敏，男，1967年2月19日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：陈健，男，1970年7月13日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告：上海创视文化传媒有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：吴育怀，总经理。委托诉讼代理人：钱某某，女。原告陈健、陈敏与被告上海创视文化传媒有限公司(以下简称创视公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告陈健暨陈敏的委托诉讼代理人、被告创视公司的委托诉讼代理人钱某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈健、陈敏向本院提出诉讼请求：1.判令租赁合同解除；2.判令创视公司按照合同义务支付陈健、陈敏违约金83,384元。事实和理由：创视公司于2020年3月18日与陈健、陈敏就上海市云锦路XXX号XXX、XXX、XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订办公房租赁合同后，创视公司拒不履行合同义务，故诉至法院。创视公司辩称，租赁房屋前已明确告知陈健租赁房屋系公司办公经营，需注册，陈健称系争房屋具有产证，只是暂时没有携带，创视公司遂于3月18日签订了合同。后陈健告知系争房屋至今没有办理产证。次日，创视公司即告知房屋没有产证，无法注册，故解除合同。合同起租日为4月1日，告知解除合同时尚不在租赁期内，不存在退租一说。合同约定出租人有权扣除押金83,384元，而不是约定需向出租人支付83,384元，故陈健、陈敏主张违约金没有依据。退一步说，即使法院认定创视公司有违约行为，违约金也明显过高，应予酌减，在1万元内判定。本案双方签订合同时，陈健、陈敏与前承租人的合同尚未届满，创视公司在发现房屋没有产证后，即时告知解除合同，对陈健、陈敏再次寻找租户没有造成什么影响，创视公司主观上是善意的，要承担如此巨额违约金显然不合情理。创视公司的业务受疫情影响，经营面临巨大困难，望法院从鼓励、支持企业生存角度出发，对本案综合判定。本院认定事实如下：系争房屋系陈健、陈敏向开发商购买的商品房，用途办公，陈健、陈敏已全额支付了房款，但未办理系争房屋的产权证。2014年12月24日，开发商将系争房屋交付陈健、陈敏。2020年3月18日，陈健、陈敏(甲方)与创视公司(乙方)签订房屋租赁合同，约定甲方将系争房屋出租乙方，总建筑面积258.62平方米，乙方承租此房作办公场所使用；租期自2020年4月1日起至2022年3月31日止，月租金41,692元(含税)，租金每两月支付一次，乙方提前5天支付下一期租金；租赁押金为83,384元；甲方保证出租的房屋拥有所有权及使用权,并向乙方提供真实有效的产权证明及房屋所有人身份证复印件,如在租房期间因甲方原因导致乙方不能正常使用的,因此而给乙方造成经济损失的由甲方承担(按违约金标准)；甲方有以下行为之一的,乙方有权解除合同：(1)不能提供租赁房屋产权或所提供租赁房屋产权不符合约定条件的……房屋租赁期间,乙方有下列行为之一的,甲方有权解除合同,收回出租房屋：(5)逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用,已经给甲方造成严重损害的；(6)每月拖欠房租超过5天以上。如乙方在租赁期间要求提前退租的视为违约,甲乙双方可进行协商,如乙方未经甲方同意提前退租,甲方有权扣除捌万叁仟叁佰捌拾肆元整元押金。次日，创视公司即通知陈健，称因房屋没有产权证无法实地注册所以无法承租房屋，希望互相谅解尽早协商解约，不带来损失。2020年4月15日，陈健书面通知创视公司不接受无条件解约，要求继续履行合同。创视公司未支付分文租金和押金。2020年5月12日，陈健与上海同温层智能科技有限公司签订了房屋租赁合同，将系争房屋出租，租期自2020年5月12日至2022年5月31日，起租日自2020年6月1日起，月租金37,758.52元(不含税)。另查明，系争房屋原租客欲中途退租，遂通过中介找到创视公司来承租房屋，陈健与创视公司签约后，陈健与原租客和平解约。审理中，陈健、陈敏称，签订合同前给创视公司看了购房合同、交房单，也向创视公司说明没有办理产证，合同中原本有注册条款，因也因此删除了。创视公司则称，没有看到过购房合同和交房单；之前前承租人给创视公司看过电子版的购房合同，但很糊涂，之后就签约了。合同条款确实按房东要求改过，删了3个条款，可能包括注册条款，但确实无法记清楚了。中介或是房东也说过房屋注册有点问题，但可以帮我们解决。当时由于中介告知另一家客户要高价租房，所以合同签订的比较急。出租人是签约后才说房屋没有产证的。签约当日，集团内部进行了审批，因房屋没产证无法注册，审批未通过。次日创视公司即与陈健说明情况，让陈健找其他客户，不要产生损失。本院认为，本案争议焦点主要为出租人在签订合同前是否如实告知了系争房屋未办理产证的事实，系争房屋是否符合合同约定的租赁用途。本案查明，签约前，出租人未出示产证而提供了购房合同，并强调注册困难，磋商时也删除了合同中的注册条款，且创视公司在合同签订次日即以房屋无产证为由要求解除合同。上述事实相互关联、印证，令出租人在签订合同前告知了承租人系争房屋未办理产证注册困难的事实具有高度盖然性。创视公司称出租人签约前称有产证，签约后即说没有产证，实有违常理，且创视公司解约时的语气、态度显然与出租人恶意欺骗相悖，因此创视公司的该陈述并不可信。根据上述分析，创视公司明知系争房屋未办理产证而签约，应认定接受了系争房屋无产证的条件，系争房屋的现状符合创视公司的租赁目的。因此，创视公司签约后反悔拒不履约，应承担相应的违约责任。合同约定，承租人未经同意提前退租，出租人可扣除83,384元押金，该数额实为解约违约金，创视公司以未实际支付押金为由拒绝承担违约责任，与合同约定不符，本院不予采纳。合同约定的解约违约金数额在合理范围之内，且解约也给出租人造成了实际的租金损失，因此创视公司要求减少违约金的请求，本院不予支持。关于涉案租赁合同解除时间，本院以陈健2020年5月12日与他人就系争房屋签订租赁合同之日作为解除之日。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、陈健、陈敏与上海创视文化传媒有限公司就上海市云锦路XXX号XXX、XXX、XXX室房屋签订的房屋租赁合同于2020年5月12日解除；二、上海创视文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付陈健、陈敏违约金83,384元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1884元，减半收取计942元，由上海创视文化传媒有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 蔡重洲二〇二〇年九月二十八日法官助理 陆 磊书 记 员 李 蕴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。