山西省高级人民法院民事判决书（2020）晋民终454号上诉人（原审被告、申请执行人）：大同开发区阳光小额贷款股份有限公司。法定代表人：张某1，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘某，山西盈甲律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：任某1，住浑源县。委托诉讼代理人：任某2，1994年3月5日，山西省浑源县人，现住太原市，系任某1女儿。被上诉人（原审被告、被执行人）：张某2，住浑源县。被上诉人（原审被告、被执行人）：白某，住浑源县。被上诉人（原审被告、被执行人）：张某3，住浑源县。被上诉人（原审被告、被执行人）：赵某，住浑源县。上诉人大同开发区阳光小额贷款股份有限公司（以下简称阳光小额贷款公司）因与被上诉人任某1、张某2、白某、张某3、赵某案外人执行异议之诉一案，不服大同市中级人民法院（2018）晋02民初165号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了书面审理。本案现已审理终结。上诉人阳光小额贷款公司的上诉请求：1.撤销山西省大同市中级人民法院（2018）晋02民初165号民事判决书；2.依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，准许执行本案涉案房屋（产权证号为浑房权证城字第XXXX号的房屋）；3.本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定任某1购买涉案房屋并支付了全部购房款，且实际占有涉案房屋是错误的。（一）依据《城市房地产管理法》第41条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同。《城市房地产转让管理规定》第8条规定，房地产转让合同应当载明双方当事人姓名、房地产权属证书名称和编号、房屋坐落位置面积、四至、土地宗号、成交价格和支付方式、违约责任和其他约定。《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。第97条规定，处分共有不动产须经全体共有人同意。《合同法解释一》第9条规定，当事人未办理登记手续的，不影响合同的效力，但合同标的物所有权不能转移。本案，任某1诉称其向赵某购买涉案房屋，但未提供有效的买卖合同，仅提供了一个证明，且该证明内容中缺乏房屋转让合同中应载明的法律规定的必要的主要内容，故不能认定是签订了合法有效的转让合同；且该房屋登记在赵某和赵秀莲二人共有名下，证明中没有赵秀莲签名，不符合处分共有不动产须经全体共有人同意的法律规定，所以该买卖房屋的证明是无效的；同时，证明上赵某的签名和捺印也无法确认是其本人所为，所以不能认定任某1与赵某形成的房屋买卖关系是双方真实的意思表示，即不能认定任某1与赵某之间签订了符合法律规定合法有效的房屋买卖合同。（二）任某1提供的12万元支付凭证，付款方为刘爱琴，转入方为赵秀莲，未载明汇款用途，收据上收款人为赵某，交款人为任某1，均无一一对应的充分的证据证明此赵秀莲与房产证上的赵秀莲有关联性，同时，因购房在现实生活中属于大额交易，任某1提交的汇款凭证上未载明汇款用途，明显不符合常理，故一审法院在未查清汇款凭证上赵秀莲与房产证上的赵秀莲是否为同一人的情况下，就认定任某1支付全部购房款14万元是片面的，是错误的事实认定。（三）根据最高院发布的相关指导案例，认定实际占有涉案房屋应以实际入住并实际控制该房屋为认定标准。本案，一审法院在没有任何证据证明任某1对涉案房屋实际入住并实际控制的情况下，就认定任某1占有涉案房屋，明显是错误的认定，难以让人信服。假使推定涉案房屋买卖合同成立并已履行，任某1也没有证据证明其已实际入住并实际控制该房屋，加之其在一审庭审中经法官质询后自认未办理房屋过户登记是因其自身缺少办理过户登记所需的资金。因此，任某1因自身的过错没有在法律规定的90日内持房地产权属证书、当事人合法证明、转让合同等相关文件办理过户登记手续，导致该房屋的所有权不转移，依不动产登记是公示公信的立法原则，赵某与赵秀莲仍是该房屋的所有权人，阳光小额贷款公司依法申请查封执行涉案房屋并无不当，任某1与赵某只是形成了债权关系，并非不动产物权转移关系。二、任某1不享有足以排除强制执行的民事权益。根据《城市房地产转让管理规定》第7条规定，房地产转让当事人签订书面转让合同；在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产管理部门办理过户登记手续，核发房地产权属证书。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条规定，任某1在一审庭审中经法官质询后，自认未办理房屋过户登记是因其自身缺少办理过户登记所需的资金，且涉案房屋至今都一直登记在赵某和赵秀莲名下，所以应当断定任某1不是该房屋的权利人，赵某和赵秀莲是该房屋的权利人。任某1所有的行为均不符合第二十八条所列的情形，即任某1在人民法院查封之前并没有签订形式上内容上合法，实体上共有人共同处分房屋的有效书面合同；也没有证据证明其已经合法的占有了涉案房屋；无法证明其已支付14万元全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；且其没有在转让合同签订后法律规定的90日内办理过户登记手续，直到2018年6月22日法院查封时在长达近3年的时间里，任某1因自身原因未办理过户登记手续，故因任某1自身的过错未及时办理过户手续导致不利的后果。三、不排除赵某有恶意串通、虚构房屋买卖，逃避债务的嫌疑。由赵某担保的阳光小额贷款公司享有的合法债权，阳光小额贷款公司依法申请仲裁，2015年5月13日大同仲裁委向赵某等送达仲裁申请书，任某1提供了一份2015年5月16日赵某卖房证明，5月18日付款凭证、收据等来证明出卖房屋的事实，行为的前后对认定是否存在真实的买卖让人怀疑，更违背常理的是，任某1与赵某进行房屋买卖，既不签订房屋买卖合同，三年了也不办理房屋过户登记，赵某与他人的行为明显存在恶意串通，虚构房屋买卖，以逃避债务的嫌疑。综上，任某1不享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院事实认定错误，证据不足，错误的判决损害了阳光小额贷款公司的合法权益。恳请贵院查明事实，依法支持阳光小额贷款公司的上诉请求，以维护法律的公正和严谨。被上诉人任某1辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。被上诉人赵某辩称，本人通过其朋友任某1爱人的表哥穆兴平介绍，将房屋卖给了任某1。房款14万，12万元通过银行转款方式支付给其爱人赵秀莲，2万元支付现金。对方所说的恶意串通是不存在的。任某1向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令立即中止并解除对任某1于2018年6月22日位于××县西南院落，产权证号为《浑房权证城字第XXXX号》财产的执行并予以解封；2.本案诉讼费由上述被告承担。一审法院认定事实：2015年5月16日，赵某将浑源县道巷村防疫站西南院落房屋以14万元价格卖给任某1。2015年5月18日，任某1的妻子刘爱琴通过邮政储蓄银行向赵秀莲账户转款12万元，同日赵某向任某1出具收到任某1房款14万元的收据。另查明，一审法院于2018年1月24日作出（2018）晋02执4号执行裁定书，裁定冻结被执行人张某2、白某、张某3、赵某的银行存款391624元或查封、扣押、拍卖其相应价值的财产，并查封了位于大同市××村西南，产权证号为《浑房权城字第XXXX号《浑房权城字第XXXX号《浑房权城字第XXXX号《浑房权城字第XXXX号《浑房权城字第XXXX号《浑房权城字第XXXX号《浑房权城字第XXXX号《浑房权城字第XXXX号《浑房权城字第XXXX号《浑房权城字第XXXX号《浑房权城字第XXXX号《浑房权城字第XXXX号《浑房权城字第XXXX号《浑房权城字第XXXX号《浑房权城字第XXXX号《浑房权城字第XXXX号》，登记在赵某和赵秀莲名下的房屋一套。案外人任某1以其在法院查封前已向赵某购买涉案房屋为由提起案外人异议，一审法院于2018年7月17日裁定驳回任某1的异议请求。一审法院认为，当事人争议的主要焦点为：任某1对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，阳光小额贷款公司与张某2、白某、张某3、赵某之间系普通债权债务关系。在一审法院查封位于大同市××村西南的房屋之前，任某1向赵某购买了该房屋并支付了全部购房款，且实际占有涉案房屋。故任某1对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其主张中止对涉案房屋执行的诉讼请求成立，予以支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决：不得执行位于大同市××村西南的房屋，该院（2018）晋02执异166号民事裁定于本判决生效时自动失效。案件受理费100元，由被告大同开发区阳光小额贷款股份有限公司负担。本院二审期间，合议庭组织各方当事人进行了询问，被上诉人任某1的女儿任某2作为委托诉讼代理人参加了询问，任某2陈述：其2015年五一订婚时，其父任某1已决定购买案涉房屋，2015年十一国庆节，其结婚时就是在案涉房屋里举办的。另，被上诉人任某1提供下列新证据：2016水费收据一张、2017年7月17日浑源县公用事业局开具的定额票据九张，证明任某12016年、2017年交纳水费和卫生费，已实际占有案涉房屋。上诉人阳光小额贷款公司质证意见：票据上所有的“任某1”字样、日期都是后写的，对真实性和关联性均不认可，票据上也没有房屋号，不能证明该票据交的就是案涉房屋的费用。本院认证意见：任某1提供的票据均为第三方单位出具，真实、合法，且与本案具有关联性，予以采信。二审中，上诉人阳光小额贷款公司与被上诉人任某1、赵某对一审查明的事实不持异议，本院二审予以确认。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，本案争议焦点为任某1对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，任某1出具的一份证明中载明：“今有道巷村赵某房屋叁间，位于××村西南，卖于任某1，现金壹拾肆万元整……2015年5月16日”。该证明包含了所购房屋位置及购房款数额，双方当事人签名，有中间人及证明人在场，具备了买卖房屋的主要要件，系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，可视为合法有效的房屋买卖合同，即可认定任某1在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。任某1提供的银行对账单载明刘爱琴于2015年5月18日向赵秀莲账户转款12万元，同日赵某向任某1出具收到任某1房款14万元的收据，二审中赵某认可银行对账单载明的“赵秀莲”系其妻子,并认可另收到任某12万元现金。赵某之妻赵秀莲作为房屋共有人，购房款转入其本人账户的事实可以表明其同意处分共有不动产。上述证据亦可证明任某1已支付了全部购房款。案涉房屋于2018年1月24日被一审法院查封，而依据任某1提供的水费、卫生费收据，及任某1之女任某2关于2015年十一国庆节结婚时在案涉房屋里举办婚礼的陈述等证据，可以证明任某1在2018年1月24日前已实际占有案涉房屋。关于房屋未办理过户的问题。本院认为，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。任某1称未办理过户系因其没钱，结合任某1刚购买房屋，自身法律意识淡薄，法律知识欠缺，对不动产未办理变更登记可能产生的法律后果缺乏判断和预见，其未办理过户登记的理由也亦有一定的合理性。综上，一审判决认定任某1对案涉房屋享有的民事权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，足以排除强制执行并无不当。综上，上诉人阳光小额贷款公司的上诉理由不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人大同开发区阳光小额贷款股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏佩芬审 判 员 李学明审 判 员 宋丽蓉 二○二○年九月十五日法官助理 李 彦书 记 员 宋鹏飞