江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0121民初5144号原告（反诉被告）：柏宗福，男，1957年11月18日出生，汉族，住江西省南昌市新建区。原告（反诉被告）：应平飞，男，1972年7月4日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。委托代理人：舒英鹏，江西撼唐律师事务所律师。执业证号：13601201010321423。被告（反诉原告）：龚桃花，女，1953年3月1日出生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。委托代理人：黄红星，南昌市西湖区法律服务所法律工作者。执业证号：31401011101262。委托代理人：肖卓孝，江西谨谦律师事务所律师。执业证号：13601201010980816。反诉第三人：徐波，男，1970年1月8日出生，住浙江省宁波市江**。原告（反诉被告）柏宗福、应平飞诉被告（反诉原告）龚桃花、反诉第三人徐波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案受理，在举证期限内，被告龚桃花提出反诉，同时申请鉴定。因案情复杂，本案申请延长审限六个月。2019年12月10日和2020年9月17日，本院组成合议庭，依法对本案先后二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）柏宗福、应平飞及其委托代理人舒英鹏、被告（反诉原告）龚桃花及其委托代理人黄红星、肖卓孝、反诉第三人徐波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告柏宗福、应平飞诉称，2018年6月，原告与房东张翔、徐波签订《银亿B07地块4号楼商业用房屋租赁合同》一份，整体承租位于南昌市八月湖路南侧B07地块4号楼，用于合伙开酒店和商铺经营。2018年6月，被告龚桃花因自己经营需要找到原告要求承租部分商铺经营灯具业务。6月20日，经房东同意，且原告与被告对承租面积进行了实地测量，双方最终签订《银亿B07地块4号楼商业用房屋租赁合同》一份。合同约定，被告龚桃花承租位于南昌市八月湖路南侧B07地块4号楼一、二楼建筑面积约1938.78平方米商铺，同时约定了租期、租金及支付方式、租赁用途、违约责任等内容。其中特别约定了“每季租金必须按时在当季25号之前一次向甲方缴纳，先缴纳后用房，不得拖延，以此类推”。合同签订后，被告对房屋进行了维修并开业至今，被告也能按合同约定付租。但2019年8月底，被告违反合同约定，一直未付当季租金，经原告多次口头催缴，直至书面函告催缴，被告仍拒绝缴纳，至今未予理会。为维护原告合法权益，诉至法院，要求被告支付拖欠的租金285000元，以及逾期缴租金产生的滞纳金28500元（暂计算至2019年10月），并承担本案诉讼费用。审理中，因原告提出反诉，经本院释明，原告变更诉讼请求为：1、判令被告支付拖欠的租金76万元（从2019年8月25日至2020年4月25日）；2、判令被告支付合同违约金10万元；3、判令被告中途擅自退租，构成合同违约，支付合同违约金285000元，同时原告有权没收合同保证金20万元；4、判令被告支付原告逾期缴纳租金的滞纳金99750元（暂计算至2020年4月25日）；5、判令被告支付租赁场地占用费（自2020年4月25日至房屋返还之日止，按每月32元每平方米标准计算）；6、本案全部诉讼费用由被告承担。被告龚桃花辩称，双方签订合同属实。但被告没有违约。1、合同中，原告隐瞒房屋权属，将第三人的房屋当做自己的房屋出租给被告；2、被告承租后严格按合同履行，直至2019年8月份，案外人对被告使用的房屋、公共楼梯等设施提出异议，被告找到原告要求拿出房屋权属证书，原告迟迟不予出示材料；3、原告在签订合同时隐瞒了租赁面积，根据双方签订的合同与原告向法院提供的其与第三人签订的租赁合同，房屋租赁面积相差300多平方米；4、双方在协商过程中，原告采取了过激行为，原告通知物业进行总闸放水，致使被告仓库货物被水浸泡，因为二楼漏水情况影响了一楼商铺经营，给被告造成巨大损失。为此，被告向公安机关报案。综上，被告没有违约，不应承担原告诉请。同时被告提出反诉称，双方签订租赁合同属实，合同约定反诉原告承租反诉被告的4号楼的一、二层楼，租期自2018年11月24日至2031年6月14日，第一、二年每月租金为95000元，从第三年起每年按上一年度的租金递增6%，按季度支付。反诉原告交纳了定金20万元。双方在签合同时，反诉被告明确表示自己是房屋的所有权人，但房产证还未办下来，因此暂时无法提供房产证书核对。另外反诉被告在租房之前告知反诉原告，位于**楼公共部位的楼梯及其他一些公共部位是其专属的，反诉原告因此才租了4号楼的一、二楼房屋，一楼用于经营店面，二楼用于做仓库。为保证存放货物的安全，反诉原告将该楼梯通道进行上锁。2019年8月，3号楼业主找到反诉原告反映，楼梯和其他公用设施属于3号楼专属，反诉原告无权使用。自此反诉原告才知所租赁房屋并非反诉被告所有，而是第三人徐波。4号楼的楼梯已被反诉被告的代理人万良文开设的酒店征用，反诉原告无法使用。为此，在征得反诉被告同意下，反诉原告请人在路口搭建了一个临时楼梯用于上下楼。该楼梯简易搭建，存在风险隐患，且随时面临被拆除，给反诉原告经营造成极大不便。由于反诉被告迟迟不提供房产证，也不协商处理解决办法，导致反诉原告从2019年8月24日不再支付租金。2019年9月26日，反诉被告委托的房屋租金代收人万良文指使物业人员打开消防栓对承租的二楼进行放水，致使存放二楼货物被淹，反诉原告进行了报警。（此侵权行为反诉原告另行主张）。由于反诉原告经营业务是灯饰、家具店，水淹后无法使用和售卖。反诉被告及代理人的行为已导致反诉原告的经营无法进行。根据双方合同约定，反诉原告有权解除合同，且反诉被告存在欺诈行为。为维护自身合法权益，提起反诉，要求1、解除双方签订的《银亿B07地块4号楼商业用地房租赁合同》；2、反诉被告赔偿反诉原告店面装修及灯箱广告损失126.8万元；3、返还押金20万元；4、反诉被告支付违约金10万元；5、承担本案的本诉和反诉费用。审理中，反诉原告第一条诉讼请求变更为要求确认2019年9月18日双方的租赁合同已经解除，判决反诉被告赔偿反诉原告装修损失794217.72元，增加诉讼请求要求反诉被告返还反诉原告超出面积多缴纳的租金288855元。针对被告（反诉原告）龚桃花的反诉，原告（反诉被告）柏宗福、应平飞辩称，反诉原告的反诉没有事实和法律依据，应当予以驳回反诉诉请。1、反诉被告交付的房屋完全符合合同约定，不存在任何欺诈和违约行为，反诉原告无权主动解除合同，否则应按合同约定的“中途擅自退租”条款内容处理；2、诉争房屋系反诉被告整体承租下来并经合法扩充装修改造后分割出的一楼800平方米左右临街商铺和二楼1200平方米左右空间，是双方认可的特定房屋，其整体状况包括上下楼梯通道双方合同签订之初完全知晓，租赁面积当时也经双方现场测量确认。“全款购买”是反诉被告基于基础租赁合同约定赋予的权利，并且是否“全款购买”并不影响案涉租赁合同的正常履行。合同履行了近一年，反诉原告未在合理期限内提出任何异议，其拒付租金的请求不能支持。3、反诉被告在合同履行中没有任何违约行为和过错，反诉原告主张装修损失、广告灯箱损失、退还押金及支付违约金等没有合同依据和法律依据。反诉第三人徐波辩称，案涉房屋系其和岳母共同购买的，总共4层42个房间。两个原告承租其房屋时，明确说明了房产证还未办下来，但不影响物权，允许原告转租。该地块有三栋楼，之间有一个公用部份，不可能个人使用。反诉原告搭建的简易楼梯在3号楼的主要通道，是不合理的，影响了2号楼和3号楼居民通行。也不能锁住消防通道楼梯。反诉原告在二层楼堆满纸质货物，存在安全隐患。消防水管不能关的，房屋漏水是反诉原告管理不当所致。围绕各自的诉讼主张，原告（反诉被告）柏宗福、应平飞提供的证据有：1、原、被告身份信息，证明原、被告的身份信息基本情况，原、被告属合格的民事主体；2、原告柏宗福、应平飞与被告龚桃花、原告柏宗福、万青春与张翔、徐波签订的《银亿B07地块4号楼商业用房屋租赁合同》各一份、张翔、徐波出具的同意转租说明一份，证明原、被告双方签订的租赁合同合法有效，双方租赁关系依法成立；3、万良文、万晓英银行交易明细各一份、快递回执、解除房屋租赁合同书、短信截图各一份，证明被告按照合同约定缴纳了定金以及2019年8月份以前的租金、水电费等，被告在合理期内未对租赁合同内容提出异议，2019年8月份以后的租金拒绝缴纳，构成违约，原告依约催收过租金并告知其违约行为；4、租赁场地现场照片12张、刻录光盘2张，证明被告实际使用面积远超租赁合同约定面积，合同签订之初双方对房屋状况完全知晓。5、房产权证16本、房屋面积信息表、现场照片，证明3、4号楼之间的楼梯为公用设施，被告至今霸占3、4号楼过道，被告作为租户私自搭建简易楼梯是个人霸占行为。被告（反诉原告）龚桃花向法庭提供的证据有：1、原、被告双方签订的《银亿B07地块4号楼商业用房屋租赁合同》，证明原、被告双方在合同中约定案涉房屋系原告全额购买，所出租的一、二层房屋面积为1938.78平方米，租赁期从2018年11月24日起至2031年6月25日止。同时约定须交纳定金20万元，定金及租金支付至万良文或万晓英账户。合同第八条约定房屋所有权影响经营的，被告可以单方面解除合同。原告隐瞒房屋权属和面积，本案原告应平飞无出租权。一楼面积原告占用了一间，只有599.76平方米，二楼794平方米。2、照片，证明原告隐瞒楼梯权属，也不是全部房屋的承租人，影响被告使用二楼房屋，只能自行制作简易楼梯；3、公安机关询问笔录，证明万良文通知银亿尚上城物业人员秦勇开消防栓总闸放水，造成被告租用房屋二楼仓库浸水，致使存放货物损坏。出租方房屋存在安全隐患，出租方合伙人万良文侵权行为损害被告利益，自身存在严重违约行为，构成根本违约，应承担违约责任；4、函件，证明原告要求解除双方租赁合同。双方的租赁关系应自被告收到函件之日起即为解除。出租方隐瞒权属，虚报面积，胁迫出租等行为致使被告无法继续经营这一系列行为，出租人有合理的不安抗辩权。原告应对被告损失承担全部赔偿责任和违约责任。5、收条、函告、法院司法鉴定相关材料，证明被告在2020年7月2日鉴定完毕后将租赁的一楼归还给原告，二楼因原告放水侵权，存放的财产要进行鉴定，鉴定完毕后一并归还。租赁的房屋在交付过程中因进行鉴定，鉴定期间不应当计算房屋占用费。6、中科高盛咨询集团有限公司江西分公司作出的工程造价鉴定报告，证明原告行为导致合同解除，致使被告存在装修损失794217.72元，原告应承担该笔损失。反诉第三人徐波未提供证据。经庭审举证、质证，原告提供的证据中，证据1，被告未提出异议。证据2，被告对真实性未提出异议，关联性提出异议，认为柏宗福和万青春承租了涉案房屋，原告应平飞不具有出租主体资格，原告在合同中隐瞒了房屋权属，约定的租赁面积与实际面积不符。约定租赁面积为1938.78平方米，实际面积一楼只有685.44平方米（原告占用一间，只有599.76平方米），二楼有794平方米，共1285.2平方米，超面积租金应予以退还。公共部分使用权与双方口头约定不符，致使被告自制楼梯也达到使用要求。原告滥用合同解除权。证据3，被告对真实性未提出异议，认为2019年8月之前被告忠实地履行了合同义务。8月之后，因原告隐瞒房屋权属，采取侵权手段损害被告财产，虚报租赁面积，导致被告中止支付租金，被告行为属于行使合同法上的不安抗辩权，不构成违约。原告滥用合同解除权，该解除合同书的内容构成民法上的形成权，自被告收到解除通知之日起，双方合同已经解除。证据4，被告对真实性未提出异议，认为照片不应作为证据，双方没有对面积进行测量。被告占用公共场所与本案无关。照片也证实了被告对房屋进行了装修的事实。证据5，被告对真实性未提出异议，认为租赁面积应按照房产证面积计算，在合同中也没有标示有关设施。被告霸占楼道不证明原告不构成违约，被告拒缴租金原因是原告隐瞒权属、虚报面积、侵害被告财产等行为。被告私搭楼梯是不能正常上楼，无法对二楼合理使用。被告提供的证据中，证据1，原告对真实性未提出异议。关联性提出异议，认为其未隐瞒房屋权属和面积。柏宗福、万青春、万良文和应平飞是合伙关系，应平飞参与合同签订并不影响出租人主体资格。合同约定的租赁价格是固定的，与面积无关，合同签订时价格从12万余元让利到9.5万元每月，原告对一、二楼进行了扩建，鉴定报告第5页明确了一楼地砖面积800.8平方米，被告在对外招租广告中确认二楼面积是1200平方米，被告关于隐瞒面积纯属狡辩。证据2，原告对真实性未提出异议，认为被告自行搭建楼梯，未经过原告同意。合同中未约定要原告为被告配置楼梯，二楼有专门的公共通道。证据3，原告对真实性未提出异议，关联性提出异议，认为消防漏水点在公共区域，与原告无关，是正常的消防检测。被告没有保管好货物，责任自负。如万良文恶意损毁，被告完全有权利追究他的刑事责任。证据4，原告未提出异议。认为原告只是催收，被告未对合同解除作出明确意思表示，所谓的解除合同日期无法律依据。证据5，原告对真实性无异议，认为房屋交付是被告单方行为，要求被告全部腾空才接收房屋，被告至今实际控制和占用租赁场地应当支付占用费。证据6，原告认为没有过错和违约，装修是被告自行经营的正常投入，鉴定报告属于工程造价评估，应当考虑使用一年的折旧价格。报告的面积证明租赁面积不存在隐瞒，签合同之前双方进行了测量，搭建楼梯未经过原告允许，即使认定责任，也应当由被告单方承担。本院认证如下：原告证据1、3，予以确认。证据2，能证明原、被告双方成立租赁合同关系，予以确认。原告是否隐瞒房屋权属、租赁面积等事实，待后综合评判。证据4，不能充分达到原告举证目的，本院不予确认。证据5，能证明4号楼公摊面积中包括3、4楼之间的楼梯。本院予以确认。被告提供的证据1，与原告提供的证据2相同，本院予以确认。证据2、3，本院对真实性予以确认。关联性待后评判。证据4、5、6，本院对真实性予以确认。经审理查明，2018年6月15日，原告柏宗福、应平飞等人为合伙经营酒店和商铺需要，与张翔、徐波签订《银亿B07地块4号楼商业用房屋租赁合同》一份，约定原告整体承租位于南昌县八月湖路南侧B07地块4号楼。原告柏宗福和万青春在合同上签字。合同约定房屋建筑面积为3297.54平方米，租赁期限为15年，自2016年6月15日至2031年6月14日。第一、二年租金按32元每平方米每月计算，以后租赁期内分阶段递增。租金按季度支付。合同第一条约定：甲方（指徐波、张翔）全额付款购买了南昌银亿房地产开发有限公司位于南昌县八月湖路南侧B07地块小型商业综合体4号楼。第七条第2款约定：乙方可转租，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同约定的租赁期。合同还约定了相关费用及税金承担、消防责任、合同变更、解除、违约责任等内容。原告承租后进行了整体装修和改造，一、二楼店面扩大了面积。2018年6月20日，原告柏宗福、应平飞与被告龚桃花签订《银亿B07地块4号楼商业用房屋租赁合同》一份。合同约定，被告龚桃花承租位于南昌县八月湖路南侧B07地块4号楼一、二楼建筑面积约1938.78平方米商铺，租赁期限12年，自2018年11月24日至2031年6月14日止。2018年11月24日至2020年11月23日租金为每月95000元，以后每年在上一年基础上递增6%。租金按季度支付。定金及租金支付至指定的万良文、万晓英账户。合同约定的第一条、第七条以及其他相关费用及税金承担、消防责任、合同变更、解除、违约责任等内容与第一份租赁合同内容基本相同。其中第九条第2款约定：租赁期间，乙方有下列行为的，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方按照10万元向甲方支付违约金。……（4）拖欠租金累计半个月（含半个月）以上。在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按月租金的5%向甲方支付滞纳金。第3款约定：在租赁期内，乙方未经同意，中途擅自退租的，乙方应向甲方额外支付三个月的租金折合人民币285000元作为违约金，双方签订合同时由甲方收取的合同保证金不予退还乙方。合同签订后，被告龚桃花对租赁房屋进行了装修。所租用的一楼为经营灯饰、家具店面，二楼存储货物。因综合大厅的楼梯由原告占用，在3、4号楼之间有一公共楼梯，可通往被告存放货物的二楼，为上下楼方便，被告龚桃花自行在2、3、4号楼之间搭建了简易楼梯，被告龚桃花装修后进行经营，并按约定交纳了合同定金20万元，支付租金至2019年8月24日。经营期间，因简易楼梯引起相邻纠纷，被告龚桃花要求原告协调解决，原、被告协商未果，被告自2019年8月25日起未再支付租金。2019年9月18日，原告向被告发出书面通知，通知主要内容为“经原告多次催告，被告仍未履行支付租金义务，依照双方合同约定，原告要求解除双方租赁合同”。9月26日，原告合伙人之一万良文，因酒店需经消防验收，通知物业人员打开消防水闸，致使被告龚桃花存储货物的二楼仓库进水，导致货物被水浸。双方遂致纠纷至本院。审理中，被告龚桃花于2019年11月27日提起反诉，原告柏宗福、应平飞于2019年11月29日签收了反诉状。2020年7月2日，被告龚桃花通过邮寄方式向原告交付了租赁房屋的钥匙，向原告交接租赁的房屋。但消防水闸放水造成被水浸的货物因另案诉讼需鉴定损失仍堆放在二楼。同时查明，被告龚桃花审理中申请对装修费用进行司法鉴定，本院依法进行了委托，中科高盛咨询集团有限公司江西分公司作出鉴定报告，结论装修费用794217.72元。另查明，涉案房屋一楼每间建筑面积85.68平方米，共八间，二楼每间建筑面积99.25平方米，共八间。本院认为，本案的争议焦点为一、双方签订的租赁合同是否合法有效；二、双方合同是否应解除；三、原、被告的本诉和反诉请求是否有事实和法律依据。关于焦点一、原告柏宗福、应平飞为经营需要整体承租位于南昌县八月湖路南侧B07地块4号楼，双方签订了房屋租赁合同。原告柏宗福、应平飞与万青春、万良文系合伙关系，原告柏宗福及合伙人之一万青春与案涉房屋的所有权人即反诉第三人徐波及张翔作为合同的相对方签字，取得涉案房屋的租赁权，成为承租人。该合同第七条第2款约定：乙方可转租，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同约定的租赁期。原告柏宗福、应平飞作为合伙承租人代表将涉案房屋一、二楼转租给被告龚桃花，其转租行为代表全体合伙承租人，不违反法律规定，被告龚桃花取得涉案房屋一、二楼的租赁权，成为次承租人。双方签订的租赁合同中，第一条载明原告柏宗福、应平飞全额付款购买了涉案房屋，该约定是否存在欺诈行为。对比两份租赁合同，除租赁期限、租金、租赁面积等内容不一致，其他条款基本相同。原告作为社会交易中的普通大众，照搬原合同中的格式条款，虽有欠妥，亦属情理之中。涉案房屋的所有权因素并未影响原、被告之间的权利义务关系，反诉第三人徐波作为涉案房屋所有权人，事后亦追认转租合同关系。原告并未因该约定获利，被告亦未因此利益受损，该条款载明内容不能认定原告存在欺诈行为。关于租赁面积，双方在合同载明的租赁面积为1938.78平方米，庭审中原告举示的房屋产权证，证明一、二楼的建筑面积共为（99.25＋85.68）*8=1479.44平方米，双方庭审中均认可一、二楼搭建了过道和走廊，增加了几百平方米面积，被告无证据证明原告对此进行了隐瞒。合同中约定的第一、二年每月租金9.5万元，以后逐年递增，并未约定租金以面积为依据。双方签订的《租赁合同》未违背有关法律、行政法规的规定，亦不存在欺诈等情形，合法有效。关于焦点二，在合同履行过程中，基于特定情形的出现，法律规定或当事人约定可以终结合同的权利。当事人可以协商或约定解除合同，或基于法定事由解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了法定解除合同的几种情形，其中第四款规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。被告（反诉原告）龚桃花反诉称原告（反诉被告）柏宗福、应平飞隐瞒涉案房屋权属、虚报租赁面积、指使物业人员打开消防水闸致使二楼存放货物被淹，以及存放货物的二楼无楼梯可使用的等情形是否符合法定解除合同的条件。如前所述，涉案房屋权属和租赁面积并不导致合同无效，基本未影响被告正常经营，不符合解除合同的法定事由。关于货物被淹，经双方举证、质证及庭审陈述，本院查明货物被淹系因消防检查需要，物业人员打开消防闸导致，该情形虽会影响被告正常经营，但只是暂时的障碍，待消除后被告即可恢复正常经营，不会影响双方合同的根本履行。关于搭建简易楼梯，经查，被告转租一、二层楼，原告继续租用三、四楼和一楼的综合大厅，在综合大厅有楼梯，由原告占用，被告无法使用。在3、4号楼之间有一公共楼梯，可通往被告存放货物的二楼，合同签订之时，原、被告对整栋楼的现状应该知晓，其为通行更便捷而搭建简易楼梯，并无证据证明双方有约定，被告以简易楼梯无法使用从而影响其使用二楼无事实依据，不能成为其享有法定解除权的事由。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。合同约定的解除条件成就时，享有解除权的当事人可以以通知方式解除合同。合同约定“房屋所有权争议影响正常经营，被告可以解除合同”。涉案房屋属反诉第三人徐波所有，各方不存在争议，房屋所有权属未影响被告龚桃花实际经营，被告龚桃花不享有约定解除权。同时《租赁合同》第八条和第九条均约定，“拖欠租金累计半个月（含半个月）以上，原告可以解除合同”。被告龚桃花自2019年8月25日起未再支付租金，9月18日原告向被告发出解除通知，符合双方约定的解除条件。虽然原告享有合同解除权，但是在房屋租赁合同关系中，守约方以此为由请求解除合同的，法院应审理违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现。根据诚实信用原则，确定合同应否解除。本案原、被告双方的租赁合同期限为12年，租金每季度支付一次，被告龚桃花为履行合同进行了装修，被告行为相比整个合同的履行期限和履行利益，违约情形显著轻微。且原告发出解除通知，没有给予被告合理的异议期限，并不产生合同解除后果。本案中虽然原、被告双方均无约定和法定解除权，但基于原、被告就合同履行、解除产生争议，基于诚实信用和公平原则，应当允许继续履行合同对其不利的一方提出解除合同，但不影响双方合同约定的有关违约责任的承担。被告龚桃花于2019年11月27日提起反诉，要求解除双方合同，原告11月29日签收了反诉状，本院确定双方合同于2019年11月27日解除。关于焦点三，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原、被告双方租赁合同于2019年11月29日解除，经本院释明，原告变更诉讼请求要求被告支付合同履行期间的租金和占用租赁房屋期间的占用费，理由正当，应予支持。经计算，合同期内的租金为300833元。关于占用期间，虽然被告龚桃花于2020年7月2日向原告邮寄了房屋钥匙，视为向原告交付房屋，但二楼仍堆放了被水浸的货物需用以另案诉讼鉴定，被告未采取合理措施搬出，导致二楼不能利用产生占用费损失。庭审中被告陈述近期会搬出，本院酌情二楼占用期间以9月底为限。超出期间双方另行处理。关于占用费，合同解除后的占有费可比照租金标准支付。租金有市场租金、租赁合同租金、转租合同租金几个标准。根据本案双方解除合同时的市场行情、原、被告签订合同时的租赁合同和转租合同租金标准，被告龚桃花占用期间所获取的占有利益，兼顾公平原则，本院酌定占有费根据原告租赁费的标准，按被告租赁房屋的建筑面积计算。原告诉请占用费按每月每平方米32元计算，未超出租赁合同租金标准，被告承租的一、二楼的建筑面积为1479.44平方米，经计算，占有费为每月47342元，一、二楼占用期间自2019年11月30日至2020年7月2日，经计算占用费336128元，因二楼在7月2日交付后仍由被告占用，二楼7月2日起酌定至9月底的占有费为74530元。占用费共计410658元。9月以后的占用费双方另行处理。关于违约金，合同第九条约定了逾期支付租金违约金和中途擅自退租违约金，虽同属违约金条款，但系针对不同违约情形作出的约定，二者并不冲突，可同时适用。根据双方合同的履行期限和租金标准，以及被告违约可造成原告的预期利益损失等因素，原告关于中途退租违约金285000元的主张，符合合同约定，予以支持。原告主张的逾期支付租金违约金，既约定了违约金10万元，又约定了每逾期一天，按月租金的5%计算滞纳金，滞纳金属违约金性质，根据有关法律规定，违约金过高可酌情调整，本院根据原告的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、双方过错程度，逾期支付租金违约金酌定为10万元。关于定金20万元，定金是作为履行合同义务的担保，不属违约金性质，当事人无权没收，应冲抵租金、违约金等或返还。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残偷值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。”原、被告双方就房屋权属、租赁面积、搭建楼梯以及消防闸放水导致货物被浸等情形产生争议，使原、被告双方之间丧失互信，产生合同不能履行和不能实现合同目的的风险。被告逾期支付租金和原告下发解除通知，加剧了此种风险，对合同的解除，双方均有过错。根据合同的履行情况、双方的过错程度，本院酌定原、被双方对合同解除后的违约金损失和装修损失残值各承担30%和70%责任。被告龚桃花租赁房屋装修费用经鉴定为794217.72元，根据双方的租赁期限12年和已承租期限2年，折旧六分之一后残值为661848.1元。经计算，被告龚桃花自行承担463293.7元，原告柏宗福、应平飞承担198554.4元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）龚桃花支付原告（反诉被告）柏宗福、应平飞房屋租金和占用费共计711491元；二、被告（反诉原告）龚桃花支付原告（反诉被告）柏宗福、应平飞逾期付款违约金和解除合同违约金共计385000元的70%，即269500元；三、原告（反诉被告）柏宗福、应平飞赔偿被告（反诉原告）龚桃花装修费用损失198554.4元；四、原告（反诉被告）柏宗福、应平飞返还被告（反诉原告）龚桃花合同定金20万元；五、上述一、二、三、四项相抵后，被告（反诉原告）龚桃花尚应支付原告（反诉被告）柏宗福、应平飞582436.6元，此款在本判决生效后十日内一次性付清；六、驳回原告（反诉被告）柏宗福、应平飞其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）龚桃花的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11400元，反诉费9456元，由原告（反诉被告）柏宗福、应平飞承担3400元，被告（反诉原告）龚桃花承担8000元，反诉费9456元，由被告（反诉原告）龚桃花承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  谌祖春人民陪审员  曾锦云人民陪审员  黄凤翎二〇二〇年九月二十七日书 记 员  刘宇辰