安徽省安庆市迎江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0802民初1052号 原告：马维安，男，汉族，1957年3月2日出生，住安徽省淮南市田家庵区。 原告：秦春妹，女，汉族，1964年4月17日出生，住安徽省安庆市宜秀区。 两原告共同委托诉讼代理人：朱小飞，安徽引江律师事务所律师。 被告：潮军铭，男，汉族，1983年7月27日出生，住安徽省安庆市宜秀区。 原告马维安、秦春妹与被告潮军铭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马维安、秦春妹及其共同委托诉讼代理人朱小飞，被告潮军铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付2020年1月25日至2020年4月29日剩余租金1166.24元（96天的租金，35000元／6＊30天＊96天-17500元＝1166.24元）以及利息（自2020年7月14日至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、被告支付原告自2020年4月30日至2020年5月9日的占用使用费1944.4元（35000元／6＊30天＊10天＝1944.4元）；3、被告支付原告自2020年5月10日至2020年6月15日的占用使用费58741.2元（163.17平方＊10元／天＊36天＝58741.2元）；4、被告支付原告违约金以及赔偿损失22500元（违约金5000元，赔偿因房屋未出租的租金损失：35000／6＊暂计3个月＝17500元）；5、被告支付原告律师代理费4000元；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年7月3日，被告与安庆市大观区长江小额贷款有限公司（以下简称长江公司）签订《房屋租赁合同》，长江公司将位于安庆市的房屋（以下简称26幢3室）出租给被告，租期自2017年7月26日起至2022年7月25日止，房屋面积163.17平方米，租金标准为每半年18000元，六个月付一次租金，到期提前一周支付下一次房屋租金，并约定提前终止合同或合同期满，乙方应在收到甲方正式书面通知之日起十天内搬出全部物件，将房屋钥匙交于甲方，租赁期满或合同解除，如乙方逾期不搬迁，乙方除按合同第十三条第（一）款承担违约责任外，并按照实际占用天数以每日每平方10元的标准补偿占用期间的租金损失，同时约定违约方应当承担律师代理费费用。2017年10月19日，长江公司将26幢3室出售给了原告，并办理了产权登记。2019年7月25日，原告就26幢3室租赁事宜与被告达成《租房合同补充》，协议约定：原合同不变，按原合同因2019年7月25日到2022年7月24日三年房屋租金调至70000元，租金半年支付一次35000元。 补充合同签订前后，被告于2019年7月24日支付18000元至原告秦春妹账户、2019年7月25日支付17000元至原告秦春妹账户，合计35000元，缴纳了2019年7月25日至2020年月1月24日的租金。根据原租赁合同约定，2020年1月25日后的租金应当于2020年1月17日前支付35000元，但是被告于2020年1月22日在原告多次催要的情况下支付17500元，已经构成违约。然而被告在自己违约的情况下，居然私自修改合同，并起诉原告，给原告造成了不必要的麻烦。2020年4月29日，因被告拖延支付2020年1月25日至2020年7月24日的租金，原告依据合同约定解除双方之间的租赁合同。合同解除后，被告一直占用原告房屋，但是未向原告支付任何费用。 原告认为，被告未按合同约定支付租金已经构成严重违约，并且在合同解除的情况下，逾期搬离房屋明显属于恶意侵占他人的房屋，给原告造成了损失，并且因为被告的恶意违约导致合同解除，原告需要另行招租来保障自身权益，故而原告为维护自身权益，提起诉讼。 被告辩称，1、原告与被告签订的《租房合同补充》从未生效。2019年7月20日原告提出房租翻一翻的无理要求，2019年7月24日承租方潮军铭、肖王平已明确告知原告涨幅不得超过20%，7月25日原告来26幢3室名家房产闹事，切断电源，阻碍门店正常营业，涉嫌黑恶势力，被告果断报警，下午又来闹事，又造成被告无法正常营业，陷被告方于危困状态，并谎称自己不识字，拿出已经准备好的协议让被告签字，协议约定模糊不清且未经合伙承租人肖王平同意，属于严重侵权和破坏公序良俗的行为。2、2020年1月21日，秦春妹在租金未到期的情况下说家里过年要用钱，被告提前付了17500元给秦春妹，2020年2月15日至4月15日响应国家疫情控制号召未生产营业属于不可抗力影响，不应支付房租。3、2020年4月份原告多次滋事，4月29日拿出终止租赁合同告知书，被告本着大事化小，小事化无以及原合同守约的精神，在3日内搬离了租赁商铺，直到2020年5月28日才办下营业执照，重新营业。被告经济损失及人员工资约100000元。4、被告自争议之日起合计缴纳房租：17500元+17000元+18000元=52500元，另押金3000元。5、被告与长江公司签订租赁合同时，租赁房屋为毛坯，被告装潢费用150000元。6、原告应退还278000元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的以下证据：不动产权证、租赁合同、租赁合同补充、微信聊天截图、交通银行个人客户交易清单、终止租赁合同告知书、水电费发票、通知，被告对真实性均无异议，本院予以认定并在卷佐证。对有争议的证据和事实本院认定如下：1、原告提交的房屋现状照片，照片反映的是原告对外招租情况，是否据此计算损失将在下文中阐述。2、原告提交的律师费发票，该证据证明其维权发生的费用，予以认定。3、被告提交的营业执照，与本案无关，不作认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年7月3日，被告与长江公司签订《房屋租赁合同》，约定：乙方（被告）承租甲方（长江公司）房屋用于办公，租赁房屋位于26幢3室，租赁面积163.17平方米，租赁期五年，自2017年7月26日至2022年7月25日，租金标准，每半年18000元，6个月一付，到期提前一周支付下次租金，2017年7月26日至2019年7月25日二年房租不变，2019年7月26日至2022年7月25日第三年房租随行就市。合同第六条第二款：根据本合同约定提前终止合同或合同期满，乙方应在收到甲方正式书面通知之日起十天内搬出全部物件，将房屋钥匙交于甲方。租赁期满或合同解除，如乙方逾期不搬迁，乙方除按合同第十三条第一款承担违约责任外，并按实际占用天数以每日每平米10元的标准补偿占用期间甲方的租金损失。合同第八条第三款：签订合同时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金3000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用（如租金、水电物业费用或乙方应承担的违约赔偿责任等），剩余部分退还给乙方；如有不足的，乙方另行支付或赔偿。合同第十二条第二款：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、不按合同约定支付租金及物业费或者延迟支付租金及物业费用达七天以上的，2、……合同第十三条违约责任：（一）双方在合同期间不得临时终止合同，双方在履行本合同中如一方违约，违约方除承担违约责任外还同意再向守约方支付违约金5000元整；违约金不足以弥补守约方实际损失的，对不足部分，违约方仍应予以赔偿；（二）如果双方在履行本合同中产生纠纷无法协商一致解决的，则违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于诉讼费、律师费等费用。 2017年10月9日，长江公司将26幢3室出售给原告，2018年4月12日长江公司向原告移交了该房屋的租赁资料及保证金3000元。 2019年7月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租房合同补充》，约定：原合同不变，2019年7月25日至2022年7月24日三年房屋租金调至每年7万元，租金半年支付一次35000元，此款汇入秦春妹账户。租期延长至2024年，租金自2022年7月24日后，年增长30%，乙方寻找转让客户达到7万元每年，甲方配合签字。 2019年7月24日，被告向秦春妹账户汇入租金18000元，7月25日再次汇入租金17000元，至此截止2020年1月24日的租金已支付完毕。2020年1月21日，原告向被告催收下个半年的租金，被告于2020年1月22日支付17500元，此后未再支付租金。 2020年4月29日，原告向被告发出终止租赁合同告知书，告知“因承租方潮军铭未能按时缴纳房租，已经构成违约，出租方秦春妹有权单方面解除合同并有权要求承租方承担相应的房屋租赁损失等违约责任。” 2020年6月15日，被告向原告发出通知，载明“自2020年4月29日收到出租方秦春妹提出的解除租赁合同之日起，承租方已经陆续搬离了自用的办公用品，完成了水、电、物业费的交付义务。自2020年6月15日起，正式把房屋移接给出租方，停止使用该商铺。” 另查明，原告为被告垫付承租期间的水、电费共计130元。 原告因诉讼聘请律师支付律师代理费4000元。 本院认为，原被告双方签订的《租房合同补充》约定了原租赁合同继续约束原被告，同时双方对租金、租期达成了变更协议，该协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，依法成立并生效。《租赁合同补充》中约定了租金半年支付一次，每半年35000元，被告仅于2020年1月22日支付了2020年1月25日至2020年4月24日的房租，未能按约缴纳半年房租，原告于2020年4月29日向其发送解除合同的通知，合同自通知达到对方时解除，故原被告双方的租赁合同自2020年4月29日解除。 针对原告的各项诉求，本院分析如下：1、合同解除后，被告仍应支付合同期内2020年4月25日至2020年4月29日的剩余房租972元【（17500元/90天）*5天】；关于租金的利息，因被告未能按约缴纳租金，客观上造成了原告的资金占用损失，其利息主张符合法律规定，予以支持。2、根据双方合同约定，租金每半年支付35000元，提前一周支付下次租金，被告未按约履行支付租金的合同义务导致合同解除，被告属于违约方，应按合同约定承担支付违约金5000元的责任。3、合同解除后，被告负有支付合同解除之日至其实际交付房屋期间占有使用费的义务，占有使用费标准参照租金标准计算，被告于2020年6月15日交付房屋，应支付此期间的房屋占有使用费9139元【（17500元/90天）*47天】；原告按日1631.7元标准计算2020年5月10日至6月15日的占有使用费，本院不予支持，理由如下：双方合同中“租赁期满或合同解除，如乙方逾期不搬迁，按实际占用天数以每日每平米10元的标准补偿占用期间甲方的租金损失”的约定，实际上是关于逾期搬迁违约责任的约定，根据《合同法》第一百一十四条、《合同法解释二》第二十八条、第二十九条的规定，我国违约责任的一般原则是“补偿性为主、惩罚性为辅”，上述已对被告的违约行为作出违约金的认定，并且已按实际损失标准计算了逾期占有使用费，故本案中不再按原告主张的计算方式计算该项费用。4、关于原告要求赔偿涉案房屋未出租的租金损失，本案中，原告依据己方享有的单方解除权解除合同，为防止房屋空置造成的租金损失，自租赁合同解除之日起，原告即应为招租做好积极准备工作，至于涉案房屋能否租赁成功与被告没有必然关联，原告要求被告赔偿房屋未能另行租赁的租金没有依据，不予支持。5、关于原告律师代理费的主张，该项费用系原告维权发生的实际费用，原告主张被告负担有合同约定，予以支持。 综上所述，被告应给付原告租赁期间内未支付的租金972元及该部分利息、支付合同解除后房屋占有使用费9139元并同时支付违约金5000元、律师代理费4000元。另外，根据已查明事实，原告为被告垫付水电费130元、原告已接受被告交纳的保证金3000元，对于垫付的水电费，被告应在本案中返还原告，对于被告交纳的保证金可以在本案中冲抵。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、被告潮军铭于本判决生效后七日内给付原告马维安、秦春妹租金972元及利息（自2020年7月14日至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 二、被告潮军铭于本判决生效后七日内给付原告马维安、秦春妹占有使用费、违约金、律师代理费共计15269元（原告垫付的水电费、被告交纳的保证金已在上述费用中结算）。 三、驳回原告马维安、秦春妹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1004.5元（原告已支付），由原告马维安、秦春妹负担500元，被告潮军铭负担504.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  潘小红 二〇二〇年九月八日 书记员  潘 玄 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。