浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初18036号 原告：董逾敏，女，1978年11月19日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：蔡琪、张锜海，浙江甬望律师事务所律师。 被告：林勇，男，1980年10月23日出生，汉族，住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：林文儿，浙江海泰律师事务所律师。 原告董逾敏与被告林勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月18日立案后，依法由审判员施梦雅适用简易程序独任审判。审理中，被告林勇向本院提起反诉，本院审查受理后，依法决定与本诉合并审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序组成合议庭审理，后转由审判员施梦雅适用普通程序独任审理。本案于2020年7月16日公开开庭进行了审理，原告董逾敏及委托诉讼代理人蔡琪，被告林勇及其委托诉讼代理人林文儿均到庭参加诉讼。因当事人要求庭外和解，本院予以准许，但和解未果。经本院院长批准，本案延长审理期限六个月。本案现已审理终结。 原告董逾敏向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年7月12日签订的《租赁合同》；2.判令被告退还租赁保证金10000元；3.判令被告赔偿违约损失93866.75元。审理中，原告撤回第2项诉讼请求，其余诉讼请求不变。事实和理由：2017年7月12日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定原告向被告租赁商铺，租期5年，自2017年9月15日起至2022年9月14日止，租金115000元/年，租赁保证金10000元；如因被告原因导致原告不能按合同约定使用商铺，则被告需赔偿原告因此产生的所有损失。合同签订后，原告按约支付保证金、租金，并装修使用商铺。2019年5月，被告突然通知原告提前退租，称酒店转卖不能继续出租。原告表示无法同意并要求被告承担违约责任，但被告一直置之不理，甚至将原告微信拉黑。无奈，原告只能另寻场地维系店铺经营。 被告林勇反诉暨答辩称：首先，被告同意解除合同，但并非被告违约造成，而是原告自行搬离店铺退租，被告于2019年11月14日将租赁保证金退还原告，故涉案租赁合同已于2019年11月14日解除；其次，被告未通知原告提前退租，并不存在违约行为，不应赔偿原告主张的违约损失；再者，因原告违约自行搬离提前退租造成被告损失，故反诉要求判令：1.原、被告签订的《租赁合同》于2019年11月14日解除；2.原告支付被告拖欠的2019年9月15日起至2019年11月14日止的租金19166.70元；3.原告支付被告拖欠的租金违约金6148.20元（以19166.70元为基数，自2019年8月31日起按每日千分之一标准计算至实际支付之日止，暂计至2020年5月30日）；4.原告支付被告2017年7月12日至2017年9月14日免租期租金20145元；5.原告赔偿被告装修破坏损失20000元；6.原告赔偿被告违约损失28750元。 原告董逾敏针对被告林勇的反诉答辩称：首先，根据涉案租赁场地的事实情况和原、被告之间的聊天记录可见，被告明确要求原告提前退租；其次，根据原告向场地所有人核实，所有人已于2019年5月收回酒店的租赁场地，原告不得以才另寻场地承租；综上，被告的反诉请求无事实和法律依据，应当予以驳回。 本院经审理查明如下事实：2017年7月12日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定原告向被告承租位于宁波市钱丰巷原宁波伯豪华悦酒店一楼馨悦厅，承租商铺面积约为120平方米；租赁期限5年，自2017年9月15日至2022年9月14日止；年租金115000元，每半年支付一次（每半年支付75000元），每半年租金于到期日前15天支付下半年租金（其中第一次半年租金支付时间为该商铺交付日）；原告同意向被告交纳租金保证金10000元；被告保证商铺的合法性，并保证原告能够按照本合同各项约定使用本商铺，如因被告原因导致原告不能按照本合同约定使用该商铺，则被告需要赔偿原告因此产生的所有损失；等。合同签订后，原告向被告交纳租赁保证金10000元，并支付2017年9月15日至2018年3月14日租金。原告使用涉案商铺用于服装经营，并按约支付租金至2019年9月14日。2019年5月14日，原告通过微信询问被告“你们酒店关掉哦啊？”，被告回复“准备卖掉了”、“你要提前想退路了”，原告表示“那我们有合同的啊，至少5年要做满”，被告回复“我也做不了主”、“可能进场要到10月份，你就做到9月15号吧”。2019年11月14日，被告退还原告租赁保证金10000元。 另查明：涉案商铺登记所有人为宁波泰联商业投资管理有限公司（以下简称泰联公司），泰联公司将涉案商铺在内的场地出租给宁波伯豪酒店管理有限公司伯豪华悦分公司（以下简称伯豪酒店），并同意转租；伯豪酒店将其中一楼馨悦厅约120平方米转租给被告林勇。后因经营问题，泰联公司于2019年6月将其出租给伯豪酒店的场地收回。伯豪酒店向泰联公司移交的转租合同中，伯豪酒店与林勇签订的《租赁合同》租赁期间为2017年9月15日至2019年9月14日，并约定未经伯豪酒店同意不得转租。泰联公司同意承租人继续使用租赁场地至该合同租赁期限届满。泰联公司于2019年9月14日收回由原告实际使用的涉案场地。 审理中，被告向本院提交的其与伯豪酒店签订的《租赁合同》租赁期限为2017年9月15日至2022年9月14日，并约定被告林勇在租赁期限内可以自行转租但不得超过租赁期限等。 以上事实由原告提供的其与被告于2017年7月12日签订的《租赁合同》、付款凭证、收据、被告与伯豪酒店签订的3年期《租赁合同》、微信记录，被告提供的与伯豪酒店签订的5年期《租赁合同》、不动产权证、付款凭证等证据以及原、被告的庭审陈述，本院向孙乐意作的调查笔录予以证明。 本院认为：虽然被告林勇持有的其与伯豪酒店的《租赁合同》租赁期限为5年并同意被告林勇转租，但涉案商铺所有人已根据伯豪酒店向其移交的3年期的《租赁合同》于2019年9月14日收回涉案商铺，被告自产权人收取商铺之日起已无权继续出租使用该商铺。原告亦已于该日向产权人移交涉案商铺。原、被告之间的《租赁合同》自该日起已不具备继续履行的条件。同时，结合原、被告的微信记录可见，被告已通知原告租赁至其已交租金日，原告也于该日搬离商铺，故本院确认原、被告于2017年7月12日签订的《租赁合同》于2019年9月14日解除。被告主张涉案《租赁合同》于2019年11月14日解除，与事实不符，本院对此不予采信。关于原告主张的违约损失，本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据原、被告的《租赁合同》约定，租赁期限为5年，被告保证商铺的合法性，并保证原告能够按照本合同各项约定使用本商铺，如因被告原因导致原告不能按照本合同约定使用该商铺，则被告需要赔偿原告因此产生的所有损失。虽然被告持有的伯豪酒店的租赁合同约定租赁期限为5年并同意被告林勇转租，但伯豪酒店向产权人移交的租赁合同期限仅为3年，即至2019年9月14日止，致使涉案租赁商铺在原、被告租赁期限内被产权人收回，无法继续使用。但根据本院调查所知，产权人收回涉案租赁场地时允许实际承租人继续使用租赁场地至合同到期日。被告虽称其与伯豪酒店另续签了其向本院提交的5年期合同，但未能合理解释伯豪酒店向产权人移交的合同为何非续签的5年期合同，故其对涉案合同提前解除存在过错。原告作为承租人在承租涉案商铺时，亦应审慎审查商铺的产权登记、转租期间等基本情况。结合被告已于2019年5月提前通知退租事宜，原告举证证明的损失情况、涉案商铺装修情况等，本院酌情认定被告赔偿原告损失10000元。关于被告林勇的反诉请求，因原、被告之间的《租赁合同》已于2019年9月14日解除，产权人亦已于2019年9月14日收回涉案商铺，被告向原告主张2019年9月15日至2019年11月14日的租金，故对于被告要求原告支付该期间租金及违约金的反诉请求，本院不予支持。关于被告主张的免租期租金，并无合同约定，且无事实和法律依据，本院对此不予支持。关于被告主张的装修破坏损失，并未提供有效证据予以证明，本院对此亦不予以支持。关于被告主张的违约损失，因原告在涉案合同履行过程中并不存在违约，本院对此亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告董逾敏与被告林勇于2017年7月12日签订的《租赁合同》于2019年9月14日解除； 二、被告林勇赔偿原告董逾敏违约损失10000元，限于本判决生效之日起三日内履行完毕； 三、驳回原告董逾敏的其他诉讼请求； 四、驳回被告林勇的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件本诉受理费2145元，反诉受理费减半收取1077.50元，合计诉讼费3222.50元，由原告董逾敏负担2095元，被告林勇负担1127.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员  施梦雅 二〇二〇年九月十四日 书记员  汪 洁