湖南省桂阳县人民法院行 政 判 决 书（2020）湘1021行初108号原告王鹏程，男，1948年4月12日生，汉族，住湖南省郴州市。原告王毅，男，1987年9月30日生，汉族，湖南省郴州市苏仙区人，住湖南省郴州市。被告郴州市房屋征收管理事务处，住所地湖南省郴州市七里大道**。法定代表人李小平，该处主任。委托代理人应潮，男，1969年12月31日生，汉族，系郴州市房屋征收管理事务处工作人员，住湖南省郴州市北湖区。委托搭理人罗镇杉，湖南展翼律师事务所律师。原告王鹏程、王毅诉被告郴州市房屋征收管理事务处房屋征收补偿行政协议一案，于2020年5月11日移送至本院继续审理。本院依据《最高人民法院关于同意湖南省郴州市中级人民法院开展行政案件集中管辖试点工作的批复》于2020年5月14日立案受理后，于2020年5月19日向被告邮寄送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法另行组成合议庭，于2020年8月24日公开开庭审理了本案。原告王鹏程、王毅，被告郴州市房屋征收管理事务处委托代理人应潮、罗镇杉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。因郴州市裕后街历史文化街区配套及旧城改造，被告郴州市房屋征收管理事务处（甲方）于2012年5月1日与原告王鹏程、王毅（乙方）签订《郴州市国有土地上房屋征收补偿协议》（产权调换方式），协议载明了被征收房屋基本情况、产权调换房屋及结算情况、临时过渡安置期限及补偿标准等内容。原告王鹏程、王毅诉称，2011年7月22日，郴州市政府以公告的形式决定由郴州市房屋征收管理事务处将东街××完小段国有土地上的房屋划为郴州市裕后街历史文化街配套工程进行征收。但被告对国有土地上房屋进行征收过程中不依法行政，在没有按国务院590号令依法举行听证会，没有依法挑选房屋评估机构的情况下，擅自作出《房屋征收的补偿实施方案》和《评估报告》。不仅如此，还欺骗原告，称拆迁地段不建住房和门面，而是建公益设施休闲广场。对于原告要求严格按照国务院（590号）令的规定就原地进行产权调换的正当要求置之不理（原告的房屋是临街门面）。从现在已建好的建筑物来看，被告完全不是那么回事，而是将土地卖给开发商建商业综合楼，并不是为了公共利益的需要。根据国务院590号令的规定，不是公共利益的需要，是不属于被告征收的范围，被告这种违规的作法是行政乱作为的行为。在被告的欺骗和使用各种手段下，原告被迫签订了《房屋征收补偿协议》。协议签订后，被告作为政府部门不仅要依法依规行政，更应当诚信，依法行政体现在每个具体行政行为上，首先应该是依法定程序行政，不得玩弄花招；而被告却不讲诚信，不依法依规行政，而是玩弄花招，在整个征收安置过程中一直没有按各项法律法规及国务院590号令的要求进行公平、公正、公开三大原则进行合理合法补偿。1、关于土地使用权补偿在这次国有土地上房屋征收补偿中，被告只对原告土地上的房屋按房屋及门面可以出租收益的“收益法”来进行了补偿计算，没有对原告的土地使用权进行补偿。原告的房屋和土地都是祖辈在解放前通过辛苦劳动，省吃俭用，用真金白银买地建房而来的。解放后，1953年郴县人民政府对原告房屋和土地的私有性质又进一步予以确权，并发放了《土地房屋所有权证》，并注明原告的土地和房屋都是有“所有权”的。1982年《中华人民共和国宪法》宣布“城市土地归国家所有”后，原告又获得了政府颁发的“房产证”和“土地使用权证”，并注明土地使用年限为“长期使用”期限，并且领取了郴州市国土局颁发的“城乡宅基地有偿使用缴费证”及郴州市土地有偿使用缴费证”，按规定交纳了一切应交的费用。所以原告的土地不是政府无偿的“划拨土地”，而是解放前祖辈留下来具有所有权的“特殊用地”，被告称原告的土地是“划拨土地”，没有法律依据。房屋和土地是密不可分的，因此，房屋的征收必然要涉及土地问题。就城市房地产而言，其价值本质上是由土地使用权和房屋所有权两个部分构成的，随着土地有偿使用的市场化不断加强，其中的土地使用权的价值是很高的。在国有土地上实施房屋征收的真正目的，通常并不是为了取得被征收的房屋及其附属物，而是为了取得房屋所占有的土地使用权，并在此基础上进行新的土地开发和建设。土地使用权作为一项独立的产权权利，是土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定处理权利，土地使用权是财产权，受法律保护。《中华人民共和国宪法》第10条第2款、第3款规定，国家为公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿；土地使用权可以依照法律的规定转让。《中华人民共和国土地管理法》第58条规定，为公共利益需要收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。《中华人民共和国城市房屋产管理法》第20条规定，在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。《中华人民共和国物权法》第121条等法律都明文规定，土地使用权是一种财产权，是受法律保护的，在被收回时必须给予补偿。而在这次征收过程中，原告的土地是未给予补偿的，这可以从以下看出来：被告单方面串通郴州建兴房地产评估有限责任公司所作的《房地产估价报告书》中可以看出，给原告的补偿是按照所谓“收益法”进行补偿的，报告中认为原告的房屋无论是商业门面或住房都建成于解放前，已经使用60余年，并说：“所占用土地的土地使用权类型为划拨”，“并在假设和限制条件中说明了不考虑土地使用权取得方式，因此按房屋对应用途的土地使用权法是最高使用年限确定估价对象收益年限为40年”(见“房地产估价报告书”第32页)。而郴州市国土资源局以郴国土资访字[2012]14号文件回复原告第1条第1款说：“从土地使用证可以看出使用的土地是划拨土地。”“而我国只有划拨土地没有使用期限的限制”。而这明显是自相矛盾的说法和做法，原告实在是费解，其目的就是一个，原告从旧社会购买的沿袭至今的土地不予补偿。因此，在这次征收中，原告的土地使用权没有给予补偿，被告侵占了原告的合法权益，这是严重的违法行为。并且被告还欺骗原告说，该房屋拆迁地段是公益事业需要，是建设公益性设施及休闲广场，但被告并没有在此处建公益事业和广场，而把土地卖给开发商进行商业开发，开发商在此处建成房屋后租给别人用于做吃喝玩乐的商业综合大楼，所以原告强烈要求被告按照法律法规的规定，在收回原告的土地使用权时应按市场价予以补偿。2、补偿不公平、不公正、不公开在这次征收过程中，被告没有按国务院590号令进行公平、公正、公开的原则进行补偿，而且各户的补偿结果从来没有公开过，这次征收过程中，对有些征收户被告以虚增加房屋及门面面积的手段提高其补偿，有的征收户建筑总面积不到60平方米，补偿金额却高达710000元，其补偿金额比原告的补偿金额提高了几倍。原告要求被告严格按国务院590号令规定的公平、公正、公开的原则，按与原告签定的补偿协议“如在同等条件下，被告对其他被征收人提高补偿标准，被告应对协议进行修改，补足差额”，所以被告对原告也应按提高门面及房屋面积的同等比例进行公平、公正的补偿，补足差额。3、关于返还多收公摊面积金额2011年9月20日《房屋征收补偿方案》第2条第1款及2011年12月30日《房屋征收补偿实施方案》第2条第1款规定，被征收户可享受以下优惠政策，被告以提供东街雅苑安置房(住房)的套内面积与原告拆迁房的住房建筑面积1比1调换，套内面积计算方法即：套内面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积，超面积部分不公摊面积；超面积10平方米以内按1980元结算；10—20平方米以内按2980元；20—30平方米内按3800元结算；超30平方米以上的按4100元结算。而被告却不守信，不遵守《房屋补偿方案》的优惠政策，对原告摊公摊面积(提高了1.19倍)，算出的房价比开发商对外售价还高。而且开发商给被告房价是每平方米3000元，但被告给原告的房价最高达每平方米4520元，每平方米高出开发商给被告的房屋售价多1520元。被告从中获利，严重违反国务院590号令第5条规定。原告强烈要求退还多收的房款。4、补偿安置房差价《补偿协议》中第3条规定，必需提供符合国家质量标准的安置房。但被告没有给征收户国家质量标准的安置房，而是按开发商对外卖的标准交房的，水电线路只是到户，房内的水、电线路没有到位。裕后街拆迁户也是被告拆迁的，但他们的安置房是按国家安置房标准交房，水电线路全都到位，并安装了电开关、插座及防盗网等设施。原告是裕后街配套工程，应当与他们的安置房标准一样，原告原来房屋水、电全部安装到位，这次征收补偿没有对原告室内的水电线路进行补偿，所以原告要求水电线路安装的补偿。另原告被征收的门面面积与被告提供东街雅苑不临正街门面面积1比1调换，这是错误的。原告原产权载明用途为住宅而已用作经营性用房的房屋，根据郴州市规划局(2011)225号文件，经市政府领导批示：“对2007年1O月1日《物权法》施行前已作为经营性用房的，并具有有效期内的工商营业执照的，可认定为经营性用房安置。但被告没有按门面房同等标准进行补偿，这是错误的，原告吃亏很大，应该要补齐差价或重新给安置经营性用房。5、增补过渡费《补偿协议》第6条规定，临时过渡期原告自行安排周转房，被告按住宅每月补偿990.20元，门面每月600元补偿给原告，超过过渡期限12个月内的增付50％的临时过渡安置费；第7条交付约定，应当在2012年12月30日前将经验收合格的产权调换房交付原告使用，2013年8月30日交付产权证。按交房约定的时间，被告约定原告的临时过渡期限时间是2012年12月30日，但被告没有按约定时间交房，到2013年9月18日才通知交房，超过过渡期限9个月18天，这期间的过渡费按第6条规定，应在原过渡费金额的基础上增加50％付出原告。且原告至今未拿到安置房的产权证，被告严重违约，按合同法规定，被告应支付违约金。6、给付违约金；根据《补偿协议》中第8条违约责任规定，违约者按补偿总金额的每日万分之五向对方支付违约金。被告没有按约定时间交房，原告房屋也是用钱买的，也就是违约未按时付款，被告应按房屋总价值的每日万分之五的向原告支付违约金。原告的合法权益依法受到法律的保护，被告作为政府部门更应当依法行政，严格遵守公平、公正、公开三大原则，严格遵守法律法规，树立诚信的人民政府形象，可是被告却不遵守法律法规，并且肆意违法违规，于法律法规而不顾，侵犯原告的合法权益。为此，原告向人民法院起诉，请求：1、确认被告征收过程中的行政行为违法；2、判令被告支付原告土地使用补偿金178987元；3、判令被告依据公正的原则按同期同地段征收户最高补偿标准补偿原告差额489888元；4、判令被告返还多收房屋公摊面积款14471元；5、判令被告按安置房的标准交付差价6000元；6、判令被告支付超过过渡期应增加的临时过渡安置费7400元；7、判令被告支付延迟交房的违约金100000元；8、判令被告办理房地产权属证书交给两原告；9、合同约定的面积和最后交房的面积不一致，判令被告退还因协议约定面积和交房面积不一致多收面积差额部分金额。原告向本院提交如下证据、依据：1．郴发改（2009）61号《关于郴州市住房建筑工程初步设计审查的批复》复印件、郴发改（2009）496号《关于郴州市裕后街历史街区改造建设工程可行性研究报告的批复》复印件。2．郴州建兴房地产评估有限责任公司评估报告复印件。3．房屋所有权证复印件。4．土地使用权证复印件。5．国有土地使用权划拨的适用范围复印件。6．（2012）行他字第16号最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复复印件。7．郴州市委市政府领导信访接待日登记表复印件。8．协议（何文正、罗斌）复印件。9．开庭笔录复印件、郴州日报复印件、照片。10．郴州市裕后街历史文化街区配套及旧城改造（东街××完小段）房屋征收补偿实施方案复印件。11．郴州市裕后街历史文化街区配套及旧城改造（东街××完小段）房屋征收补偿项目协商选定评估机构公告复印件、公证书复印件、签收单复印件。12．郴房函【2013】58号郴州市房产管理局关于四完小房屋征收补偿信访事项的复函复印件。13．补偿计算复印件。14．房屋征收补偿协议（刘洪春）复印件。15．房屋征收补偿协议（王鹏程）复印件、房屋征收补偿协议（王鹏程、王毅）复印件。16．房屋征收补偿案再审答辩状复印件。17．对于郴州市住房和城乡建设局答辩状存在捏造事实、诬陷行为的陈述复印件。被告辩称，一、政府征收原告房屋合法。（一）项目征收启动程序合法。原告房屋所在片区征收项目经原郴州市国土资源局确定符合郴州市土地利用总体规划（2016-2020年）,有利于完善城市基础配套设施；郴州市发改委确认符合市国民经济和社会发展规划及年度计划；原郴州市规划局批示符合城市总体和专项规划；郴州市人民政府对该项目的规划作出了批复。因此，征收原告房屋符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第九条规定。（二）征收实施程序合法。经规划批准认可,确定原告房屋在东街××完小段旧城改造项目征收范围内。征收部门对征收范围内房屋的有关情况进行了调查登记和公布。拟定并向郴州市政府呈报了征收补偿方案,郴州市政府对该项目的征收补偿实施方案公开征求了意见并发布了公告。2011年12月,郴州市政府依法作出该项目的《国有土地上房屋征收决定书》（郴政房征决字（2011）1号）和发布《国有土地上房屋征收决定公告》,且征收决定作出前,依法还对该项目进行了社会稳定风险评估,项目征收补偿费用也已经足额到位。而后,依法确定的评估机构受房屋征收部门委托对原告的房屋进行了价值评估。以上程序均符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条、十一条、十二条、十三条、十五条、十九条、二十条的规定。二、被告与两原告签订征收补偿协议和拆除其房屋符合法律规定和协议约定。(一)与原告王鹏程、王毅签订征收补偿协议向其支付的各项征收补偿符合法律规定和协议约定。1、与原告王鹏程、王毅签订的征收补偿协议符合法律规定。经测绘,原告王鹏程、王毅房屋总建筑面积为68.82平方米,2012年5月,经房屋征收部门与两原告友好协商,签订了《郴州市国有土地上房屋征收补偿协议》(下简称《产权调换协议》),《产权调换协议》就补偿方式(产权调换)、金额、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项作了约定。《产权调换协议》的签订符合《中华人民共和国合同法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定。2、向原告王鹏程、王毅支付的各项征收补偿符合法律规定和协议约定。①用安置房套内面积调换原告房屋建筑面积的补偿方式合法合约,且明显有利两原告。根据《产权调换协议》约定,由房屋征收部门提供苏仙区东兴新村(东街雅苑)B2栋707房、B1栋405房共2套房(总建筑面积169.18平方米,总套内面积145.2平方米)对两原告所有的房屋(总建筑面积为68.82平方米)进行产权调换安置。《产权调换协议》约定,用两原告房屋的建筑面积调换征收部门提供安置房的套内面积,同等面积内,互不找差,超出建筑面积的部分分段计算后再结算差价。②对两原告房屋装饰装修、附属设施、临时过渡安置补偿及其他奖励补偿合法合约。房屋征收部门对两原告装饰装修、附属设施及其他补偿13581.20元;临时建筑26500元;各项征收补助、奖励35363.04元;临时过渡费12896.78元。以上补偿、奖励、过渡安置费两原告都已领取,且均在结算书上签字确认,征收部门的征收补偿工作符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律及规范性文件规定。(二)产权调换房屋交付符合约定。房屋征收部门依照《郴州市国有土地上房屋征收补偿协议(产权调换方式》》的约定,将验收合格的房屋交付原告王鹏程、王毅,于2013年9月18日通知两原告办理房屋交接手续,同时对延期交付的过渡安置费按《协议》约定支付给原告。两原告按照通知要求办理了房屋交付手续,并领取了过渡安置费。三、两原告要求确认被告行政行为违法的诉请已超过法定起诉期限。2012年2月8日房产评估机构就已受托出具了评估报告,2012年5月5日前,被告据此与两原告签订了《产权调换协议》,并在2012年5月就已对项目所涉房屋全部进行了拆迁,而此时,两原告早已知晓或应当知晓,可其却迟延至2015年11月20日才第一次提起诉讼,故两原告要求确认被告单方委托房地产价格评估机构,没有履行公布东街四完小分户补偿情况的行为违法,其诉请无论适用修改前或修改后的行政诉讼法规定,均已超过了起诉期限。四、原告要求被告履行《产权调换协议》的诉讼请求同样已超过法定起诉期限。两原告诉请要求被告支付土地使用权补偿金、办证的违约金、未按约定交房等请求可知,原告系因与被告履行征收补偿协议产生纠纷而提起本诉。《最高人民法院关于适用综上,被告在征收过程中的行政行为合法,征收补偿、交付两原告房屋合法合约,两原告所述事实和理由不成立,请求人民法院驳回两原告诉讼请求。被告向本院提交如下证据、依据：1．郴州市房屋征收管理事务处组织机构代码证复印件，拟证明被告身份信息和主体资格。2．郴州市人民政府国有土地房屋征收决定复印件及公告复印件，拟证明郴州市人民政府决定对王毅、王鹏程所属房屋进行征收，并将该决定进行了公告。3．郴州市发展与改革委员会《关于确认郴州市裕后街历史文化街区配套及旧城改造项目符合国民经济和社会发展规划的函》、郴国土资函【2011】46号《关于裕后街历史文化街区配套及旧城改造项目符合郴州市土地利用总体规划的函》、郴政办函【2011】95号《关于裕后街历史文化街区配套及旧城改造规划的批复》复印件，拟证明对王毅、王鹏程所属房屋进行征收符合郴州国民经济和社会发展规划、郴州土地利用总体规划及郴州旧城改造规划批复。4．郴州市人民政府关于对《裕后街历史文化街区配套及旧城改造（东街××完小段）项目房屋征收补偿方案（征求意见稿）》公开征求意见的公告复印件、征收补偿方案征求意见稿复印件、郴州市人民政府对征求意见及修改情况的公告复印件、对部分公众意见未予采纳的说明复印件、郴州市裕后街历史文化街区配套及旧城改造（东街××完小段）房屋征收补偿方案复印件，拟证明被告将征收王毅、王鹏程房屋进行补偿的方案进行了公布，并征求了公众意见，同时还对初期方案结合公众意见进行了调整和修改，并对未采纳的部分意见进行了解释和说明。5．社会稳定风险评估报告复印件，拟证明被告对征收王毅、王鹏程所属房屋的项目进行了社会风险评估。6．中国银行汇兑来账通知单复印件，拟证明对王毅、王鹏程所属房屋作出征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。7．房屋征收摸底情况公示表复印件，拟证明被告对包括王鹏程、王毅在内的所有被征收范围内房屋的权属、区域、用途、建筑面积等情况组织调查登记，并将调查结果向被征收人进行了公布。8．房屋征收补偿项目协商选定评估机构公告复印件、公证书复印件，拟证明对王毅、王鹏程所属房屋价值评估的房产评估机构系在公证处的见证下由随机抽签的方式确定。9．房地产评估报告复印件，拟证明房产评估机构对王毅、王鹏程所属房屋价值进行了评估。10．征收补偿协议复印件、户室面积对照表复印件、房屋分层平面图复印件，拟证明1、被告分别与王鹏程、王毅签订了涵盖补偿方式、金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项的征收补偿协议；2、被征收房屋的实际情况（注：王鹏程、王毅共同所有的被征收房屋无产权证书，经测绘其面积为68.82平方米）。11．银行进账单复印件、领款凭单复印件、支票存根复印件、结算表复印件，拟证明1、被告依约向原告支付了房屋征收补偿金、过渡安置费、装饰装修补偿、各项征收补助、奖励等，已经完全履行了被告在《征收补偿协议》中约定的各项付款义务；2、证明王鹏程、王毅在结算表上对各项支付数额等内容予以了签字确认。12．征收补偿协议（刘洪春）复印件，拟证明该项目中其它被征收人的补偿情况，其补偿单价与王鹏程、王毅的补偿单价均一致。13．公告复印件，拟证明2013年多次通知原告不来的情况下，在报纸上进行了公告的事实。经庭审质证，原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据1-13真实性无异议，证明方向有异议。其中对证据8认为抽签选评估机构时没有被征收人员参加，且该评估机构总经理与被告工工作人员存在利害关系，该评估不公平；对证据9认为只是对房屋进行了评估，没有对土地进行评估，不认可；对证据10认为两原告共有的房屋有房屋产权证书；对证据12认为刘洪春房屋面积不大，对比其补偿，原告的补偿不公平；对证据13认为两原告并没看到公告，是被告电话通知两原告交房，但交了房后被告没有就双方签订的合同履行完毕，也不存在超过起诉期限的问题。被告对两原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1质证认为郴发改（2009）61号文件不是原件，真实性无法核实。对郴发改（2009）496号文件真实性、合法性无异议。对证据2真实性、合法性无异议。对证据3真实性、合法性、关联性均有异议，没看到原件。对证据4真实性、合法性有异议，并要求查看原件。对证据5-13真实性均有异议。对证据14-15真实性、合法性无异议，证明方向有异议。证据16不是证据，不予质证。证据17是一个陈述意见，不是证据，不予质证。本院对上述证据认证如下:原告提供的证据1-4、10、11、12、15具有真实性、合法性、关联性，能够证明案件相关事实，本院予以采信。证据5、6为原告单方面收集的资料，不具有法律效力，本院不予采信。证据7、8、9、14载明的内容与本案无直接关联，本院不予采信。证据13系原告单方面制作，真实性无法核实，本院不予采信，证据16、17不是证据，本院不予采信。经审理查明，2011年4月15日，郴州市人民政府办公室作出郴政办函【2011】95号《关于裕后街历史文化街区配套及旧城改造规划的批复》同意《裕后街历史文化街区配套及旧城改造规划》。2011年4月21日，原郴州市国土资源局根据郴州市人民政府的会议精神，作出郴国土资函【2011】46号《关于裕后街历史文化街区配套及旧城改造项目符合郴州市土地利用总体规划的函》，认为该项目符合郴州市土地利用总体规划（2006-2020年）。2011年5月4日，郴州市发展与改革委员会作出《关于确认郴州市裕后街历史文化街区配套及旧城改造项目符合国民经济和社会发展规划的函》，认为该项目的建设有利于完善城市基础配套设施，统筹兼顾历史文化街保护与开发利用的关系。2011年7月20日，被告就郴州市裕后街历史文化街区配套及旧城改造项目（东街至四完小段）房屋征收摸底情况进行公示，公示表载明王鹏程、王毅共有房屋住宅面积49.04平方米，产权证号为郴测区第88014号，结构为砖木。被征收人如有异议，请在公示期（7天）进行核对。2011年7月22日，郴州市人民政府发布关于对《郴州市裕后街历史文化街区配套及旧城改造（东街××完小段）项目房屋征收补偿方案（征求意见稿）》公开征求意见的公告，载明意见期限为本公告发布之日起30日内。2011年7月24日，被告作出房屋征收补偿项目协商选定评估机构公告，载明被征收人于公告后7天内将协商选定的一家评估机构名单及相关资料报项目征收办公室，被告将于8月1日前公布协商结果。协商不成的，被告将采取公证抽签的方式确定评估机构。2011年8月15日，被告作出房屋征收补偿项目抽签确定房屋征收评估机构公告，载明将定于2011年8月22日采取公证抽签的方式随机确定评估机构，并请征收项目内被征收人参加，2011年8月24日，湖南省郴州市福城公证处就前述确定评估机构的抽签活动出具公证书，认为经现场监督：抽签人具有合法的民事主体资格，抽签过程符合抽签规则的规定，抽签结果为：郴州建兴房地产评估有限公司中签。抽签活动及抽签结果合法、有效。后郴州建兴房地产评估有限公司出具房地产估价报告书，载明房产证号：郴房权证市测区字第**，产权人：王鹏程、王毅，登记用途：住宅，建筑面积：49.04平方米，单价：2850元／平方米,总价139764元。2011年9月20日，郴州市人民政府发布关于《郴州市裕后街历史文化街区配套及旧城改造（东街××完小段）项目房屋征收补偿方案》征求意见及修改情况的公告，附件：1.关于《郴州市裕后街历史文化街区配套及旧城改造（东街××完小段）项目房屋征收补偿方案（征求意见稿）》部分公众意见未予采纳的说明；2.《郴州市裕后街历史文化街区配套及旧城改造（东街××完小段）项目房屋征收补偿方案》。2011年9月17日，就涉案项目政府出具《郴州市裕后街历史文化街区配套及旧城改造（东街××完小段）房屋征收项目社会稳定风险评估报告》。2011年12月30日，郴州市人民政府作出【2011】第1号《国有土地上房屋征收决定》并予以公告，载明征收范围为东街××完小段旧城改造项目东临郴江河，北临中山东路，南临干城街，西临护国街用地红线范围内的国有土地上房屋及其附属物；附件《郴州市裕后街历史文化街区配套及旧城改造（东街××完小段）项目房屋征收补偿方案》载明，被征收人选择产权调换的，由房屋征收部门统一进行安置。住宅在郴州市街）范围内电梯房统一进行安置，按被征收房屋现有合法建筑面积实行拆一还一，互不找差（安置房为住宅的，偿还面积按套内建筑面积计算，套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积）。并可享受以下优惠政策：产权调换时，新安置房不足原有产权面积按被征收房屋征收时段市场评估价予以结算，超面积10平方米（含10平方米）以内的，按1980元／平方米（不含公摊面积）补差结算；超面积20平方米（含20平方米）以内的，按2980元／平方米（不含公摊面积）补差结算；超面积30平方米（含30平方米）以内的按3800元／平方米（不含公摊面积）补差结算；超面积30平方米以上的按协议签订期的市场销售价结算（最多不得超过40平方米）。2012年5月1日，被告郴州市房屋征收管理事务处（甲方）与原告王鹏程、王毅（乙方）签订《郴州市国有土地上房屋征收补偿协议》（产权调换方式）其中载明：第二条被征收房屋基本情况1、房屋座落：郴州市苏仙区东街101号。2、房屋建成年代为解放前，系砖木结构。3、房屋产权证书编号为00088014。4、被征收房屋建筑总面积上68.82平方米，其中住宅建筑面积68.82平方米。第三条产权调换房屋及结算情况1、经协商一致，由甲方提供郴州市苏仙区东街雅苑安置房对乙方进行住房产权调换安置：甲方同意安置乙方住房套。A、郴州市苏仙区东街雅苑安置小区B2栋707号住房，建筑面积87.46平方米，套内建筑面积74.2平方米。B、郴州市苏仙区东街雅苑安置小区B1栋405号住房，建筑面积81.72平方米，套内建筑面积71.0平方米。安置住房总建筑面积合计169.18平方米，总套内建筑145.2平方米，甲方同意按被征收人住宅产权建筑面积置换安置房套内面积。同等面积内，互不找差，超出（不足）的建筑面积按（人民币）10×1980×1.1652=23070.96/10×2980×1.1652=34722.96/10×3800×1.1652=44277.6/46.38×4100=190158元每平方米结算，乙方应付给甲方292229.52元。以上安置房结算面积及金额以房屋竣工测绘面积为准，如最后的面积及金额与本协议有差异，在房屋交付时，双方以现金方式多退少补。房屋设计规划图以政府相关职能部门批准为准，甲方必需提供符合国家质量标准的安置房。第四条被征收房屋其他补偿情况2.被征收房屋室内装饰装修、附属设施及其它补偿金额为（人民币）13581.20元；（见附件四)。3、各项征收补助、奖励金额（人民币）35363.04元；见附件五)。4、临时建筑:26.5×1000=265005、以上小计共应支付乙方总补偿金额为（人民币)75444.24元。第五条结算以上第三条、第四条相抵后乙方应付给甲方(人民币）216785.28元(不含过渡安置费），人民币大写金额：贰拾壹万陆仟柒佰捌拾伍元贰角捌分。以上款项均在安置房交付时统一进行结算。第六条临时过渡安置期限及补偿标准1、临时过渡安置期限暂定为18个月，过渡期间被征收人选择自行安排周转用房，过渡期自被征收人按约定期限搬迁完成并交付钥匙之日起开始计算。①住宅，甲方按（人民币)752.92元每月的标准计算，每6个月支付一次至安置房交付日止。②非住宅（/），甲方按（人民币）/元月的标准计算，每6个月交付一次至安置房交房之日止。2、对被征收人自行解决周转用房的，超过约定过渡期限在十二个月以内的，增付50%临时安置费；超过约定期限在十二个月以上的，增付100%临时安置费。第七条交付约定1、甲方应当在2012年12月30日前将经验收合格的产权调换房屋交付乙方使用，乙方应在规定的期限内办理收房手续。2、甲方负责在2013年8月31日前办理对该房的房地产权属证书交给乙方。乙方应提供相关证件，并协助甲方办理相关手续。办证的相关费用，按国家有关规定办理。第八条违约责任1、乙方按本协议约定时间不搬家腾房的、甲方有权按约定时间到期后实施房屋拆除，拆除时造成房内一切损失概由乙方自行承担，且乙方应从逾期拆迁之日止，按补偿总金额的每日万分之五向甲方支付违约金。2、甲方按本协议约定时间逾期付款的，应从逾期付款之日起起，按所逾期付款金额的每日万分之五向乙方支付违约金。3、补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法向人民法院提起诉讼。第九条房屋搬迁事项1、经各方当事人约定，乙方需结清水、电、燃气、有线电视等附属设施费用，并于2012年5月8日以前将该被征收房屋腾空交甲方验收，一并移交该房屋的《房屋所有权证》、《土地使用权证》等相关手续和有效证明，由甲方办理产权注销手续。2、乙方不得损坏或拆走已经按照规定作价补偿的被征收房屋及其附属物等。如损坏或拆走，下方有权在乙方补偿款项中抵扣。第十三条本协议自签订之日起生效。2012年5月4日，被告与原告王鹏程签订《郴州市国有土地上房屋征收补偿协议》（货币补偿方式）。当日，原告王鹏程出具领取补偿款659755.22元和领取安置过渡费2258.76元的领款凭证。2012年5月4日，原告王毅出具领取安置过渡费2258.76元的领款凭证。2013年3月22日，原告王毅出具领取安置过渡费（2012年11月12日-2013年2月28日）1357.95元的领款凭证。2013年8月9日，原郴州市房产管理局向何文正等人作出郴房函【2013】58号关于四完小房屋征收补偿信访事项的复函。2013年9月18日，被告在报纸上发布公告，载明被征收人及被征收房屋利害关系人见此公告后，速到征收项目指挥部办理相关交接手续，如无正当理由于2013年9月30日之前尚未办理交接手续所造成的后果及相应责任自负。2013年10月8日，被告再次发布通知，载明就无正当理由的情况下尚未办理交接手续，决定于2013年10月15日起停发临时安置过渡费。期间，被告曾电话通知两原告办理交接手续。原告王毅于2014年5月14日签署房屋被征收户返迁结算表，其中结算情况载明甲付乙（元）：过渡费2831.67元，乙付甲（元）：购房款101978.19元，结算日期移交钥匙：2014年5月14日东街雅苑B1栋405号，王鹏程B2栋707号住房未结算。后原告王毅支付价款99146.52元并出具领取安置过渡费（2014年3月1日-2013年10月15日）2831.67元的领款凭证，落款时间为2014年5月9日。原告王鹏程于2015年8月10日签署房屋被征收户返迁结算表，其中结算情况载明甲付乙（元）：过渡费4189.64元，乙付甲（元）：购房款114807.09元，结算日期移交钥匙：2014年5月14日东街雅苑B1栋405号，2015年8月10东街雅苑B2栋707号。后原告王鹏程支付价款110617.45元并出具领取安置过渡费（2012年11月11日-2013年10月10日）4189.64元的领款凭证，落款时间是2015年8月10日。2015年11月20日，两原告以与本案基本相同的诉讼请求，以郴州市房产管理局为被告，向郴州市北湖区人民法院提起诉讼。2016年3月15日，郴州市北湖区人民法院以原告错列被告为由，驳回了原告的起诉。2016年6月2日，原告以郴州市房屋征收管理事务处为被告向本院提起诉讼，请求人民法院1、判令确认被告征收过程中的行政行为违法；2、判令被告支付原告土地使用补偿金178987元；3、判令被告依据公正的原则按同期同地段征收户最高补偿标准补偿原告差额489888元；4、判令被告返还多收房屋公摊面积款14471元；5、判令被告按安置房的标准交付差价6000元；6、判令被告支付超过过渡期应增加的临时过渡安置费7000元；7、判令被告支付延迟交房的违约金100000元。2012年7月21日，原告增加诉讼请求，要求确认被告单方委托房地产价格评估机构违法；判令被告依法履行公布东街××完小段分户补偿情况的义务。2016年7月25日，原告最后明确其诉讼请求，要求确认被告未按与原告王鹏程、王毅签订的《房屋征收补偿协议》（产权调换）、被告未按与原告王鹏程签订的《房屋征收补偿协议》（货币补偿）进行补偿的行政行为违法；并判令被告依法进行补偿。2016年10月26日，本院作出（2016）湘1021行初99号行政裁定，驳回两原告的起诉。原告王鹏程、王毅不服，提起上诉。湖南省郴州市中级人民法院于2017年1月12日作出（2017）湘10行终2号行政裁定，驳回上诉，维持原裁定。原告王鹏程、王毅不服，向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院作出（2017）湘行申349号行政裁定。原告王鹏程、王毅仍不服，向湖南省人民检察院申请抗诉。湖南省人民检察院于2019年8月27日作出湘检民（行）监［2018］43000000311号行政抗诉书，向湖南省高级人民法院提出抗诉。２０２０年３月１８日，湖南省高级人民法院作出（2020）湘行再4号行政裁定，认为本案所涉被告是否依法履行协议的问题，应当进行实体审理，并撤销湖南省郴州市中级人民法院（2017）湘10行终2号行政裁定和湖南省桂阳县人民法院（2016）湘1021行初99号行政裁定，指令湖南省桂阳县人民法院继续审理。2020年8月11日，本院向原告王鹏程、王毅进行法律释明后，两原告同意就产权调换协议和货币补偿协议分别起诉并合并审理。原告王鹏程于当日另行提交行政起诉状后于2020年8月13日撤回对货币补偿协议一案的起诉，本院于当日作出（2020）湘1021行初211号行政裁定，准予原告王鹏程撤回起诉。本院认为，被告郴州市房屋征收管理事务处作为房屋征收部门，负责本行政区域内的房屋征收补偿工作。本案的争议焦点是被告是否依法全面履行房屋征收补偿协议约定的内容。同时就涉案项目是否符合社会公共利益、征收房屋补偿方案以及涉案房屋的评估程序、报告是否合法依法进行全面审查，以充分保障两原告的产权和其他合法权利。一、关于涉案项目是否符合社会公共利益的问题郴州市人民政府办公室作出郴政办函【2011】95号《关于裕后街历史文化街区配套及旧城改造规划的批复》、原郴州市国土资源局作出郴国土资函【2011】46号《关于裕后街历史文化街区配套及旧城改造项目符合郴州市土地利用总体规划的函》、郴州市发展与改革委员会于2011年5月4日作出《关于确认郴州市裕后街历史文化街区配套及旧城改造项目符合国民经济和社会发展规划的函》以及郴州市人民政府作出【2011】第1号《国有土地上房屋征收决定》等证据能够在证明涉案项目符合公共利益需要。尽管改造过程中有商业开发行为，但与基础设施改造并不矛盾。两原告以此认为其应与开发商直接签订相关协议的主张无事实和法律依据。二、关于涉案项目房屋征收补偿方案合法性问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定，房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。第十一条规定，市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。本案中，2011年7月22日，被告制定《郴州市裕后街历史文化街区配套及旧城改造（东街××完小段）项目房屋征收补偿方案（征求意见稿）》并经郴州市人民政府向社会公开征求意见，征求意见期限为2011年7月22日至2011年8月22日。后于2011年9月20日作出《郴州市裕后街历史文化街区配套及旧城改造（东街××完小段）项目房屋征收补偿方案（征求意见稿）》部分公众意见未予采纳的说明。因本案不存在多数被征收人认为征收补偿方案不符合上述条例规定的情况，故未召开听证会并不违反相关规定。综上，可以认定案涉《征收补偿方案》的制定程序符合法律法规规定。另外，根据上述规定，制定和发布征收补偿方案系行政法规赋予征收行政机关的法定职权，征收部门有权在不违背上位法规定的征收补偿原则的前提下，在制定征收补偿方案的内容时具有的一定的裁量权，可以根据本地经济发展实际、项目规划设计、被征收房屋的具体情况等，并结合多数被征收人的意见对征收补偿方案作出具体规定。本案中，被告在不违背《国有土地上征收与补偿条例》规定的前提下，结合当地经济发展、项目规划设计、被征收房屋的具体情况等，并结合被征收人的意见制定《郴州市裕后街历史文化街区配套及旧城改造（东街××完小段）房屋征收补偿方案》并无不当。三、关于涉案房屋评估程序、评估报告是否合法的问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。该规定中，将协商选择评估机构的方式作为评估机构选择方式的第一顺位，系尽可能保护所有被征收人的选择意思，增强评估机构评估结构的公信力。本案中被告向涉案项目被征收人发布了房屋征收补偿项目协商选定评估机构公告，并请求被征收人于公告后7天内协商选定的一家评估机构。但由于被征收人逾期未能协商确定，被告采取抽签的方式确定评估机构，并委托公证机关进行公证监督，程序并无不当。原告提出未就土地价值进行评估因此评估报告不合法的问题。首先，《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条规定，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。第十四条规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。可见，对两原告房屋价值的评估已经包含了土地使用权的价值，原告主张对收回的国有土地的土地使用人另行给予补偿无法律依据。其次，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。两原告对评估后的结果未按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定向有关机构依法定程序依次提出复核评估申请和鉴定申请，其在诉讼程序中对评估报告提出的异议不能成立。两原告作为被征收人因自身原因放弃行使评估异议权利而在诉讼期间对评估报告合法性提出质疑的，本院不予支持。四、被告是否按约定完全履行双方签订协议的问题。根据《行政诉讼法》第十二条第一款第十一项规定，本案属于行政协议之诉。所谓行政协议，是指行政机关为了实现公共利益或者行政管理目标，在法定职责范围内，与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权力义务内容的协议。尽管行政协议在性质上仍然属于一种行政行为，在主体、标的以及目标等方面与民事合同多有不同，但行政协议同样是一种合同，同样基于双方或者多方当事人的意思合致，同样具有合同当事人地位平等以及非强制性等特点。因此，就房屋征收补偿协议的合法性不仅要依据《国有土地补偿和安置条例》、《郴州市裕后街历史文化街区配套及旧城改造（东街××完小段）房屋征收补偿方案》进行审查，还应参照适用民事法律规范关于民事合同的相关规定就当事人双方是否按照协议约定全面履行各自义务进行审查。而涉案项目其他被征收人的补偿方式、金额高低并不是本案审查的参考依据。本案中，关于房屋产权调换以及差价结算是否合法、合理的问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。本案中，被告提供的安置房屋位于涉案征收项目附近，符合原地或就近安置的规定。其次，被告与两原告协议约定结算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价符合房屋征收补偿方案规定。两原告房屋所有权证记载的建筑面积为49.04平方米，被告以实际测绘房屋建筑总面积（住宅建筑面积）68.82平方米调换安置房套内面积，对超面积部分的房款采取按阶梯分段计价的方式未损害两原告的产权利益，本院予以认可。但协议中按照1.1652倍结算超面积房价款依据不足，且与房屋征收补偿方案规定不符，因此，就两原告认为在房屋产权调换中支付的超面积房款，被告应退还房屋公摊住宅面积款的主张，本院予以支持。被告应按房屋征收补偿方案与两原告采取按阶梯分段计价的方式（不含公摊面积）结算房屋价款，共计277758元，即被告应退还14471.52元（292229.52元－277758元）。关于临时过渡安置费支付是否合法到位以及被告是否应承担违约金的问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条规定，因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。本案中，双方当事人约定临时过渡安置期限暂定为18个月，每月按752.92元，超过约定过渡期限在12个月以内的，增付50%临时安置费。双方约定被告应在2012年12月30日前将经验收合格的产权调换房屋交付两原告使用，两原告应在规定的期限内办理收房手续，是双方当事人对房屋交付时间的初步约定。但由于被告不能在2012年12月30日前交付房屋，因此，被告应继续履行支付临时安置费的义务。后被告通过报纸发布公告并电话通知两原告及时办理收房手续。2013年10月8日被告再次发布公告明确2013年10月15日前无正当理由未办理交接手续的，将停发临时安置过渡费。该公告载明的日期可以视为被告将经验收合格的产权调换房屋交付两原告使用，两原告办理收房手续的截止时间，否则无异于鼓励两原告无正当理由不办理收房手续，并因此获利。同时，两原告应履行在规定的期限内办理收房手续的义务，两原告并无证据证实交付的安置房不符合国家质量标准，两原告认为安置房水电线路要全都到位，并安装电开关、插座及防盗网等设施的主张在房屋征收补偿方案和产权调换协议种亦无相关约定。另外，是否办理房屋的权属证书与交（收）房手续并无直接关系。故被告以2013年10月为截止时间（共计18个月）计算临时安置过渡费支付两原告并无不妥。被告已支付两原告临时安置过渡费至2013年10月共计12896.78元，按协议约定还需支付两原告655.78元。至于两原告主张按房价总金额每日万分之五支付违约金系错误理解双方当事人约定的违约金条款。该条款针对的是被告的付款义务，并非是被告逾期交房的违约责任。两原告选择产权置换，并不适用被告逾期付款的情形。因此，就两原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。当事人双方协议约定被告应在2013年8月31日前办理好该房的房地产权属证书交给两原告，两原告应提供相关证件，并协助被告办理相关手续。但被告至今仍未为两原告办理好房地产权属证书显然已构成违约。两原告并未提供证据证实未办理房地产权属证书给其造成相关损失，双方签订的《产权调换协议》亦无逾期办理房地产权属证书的违约责任约定，故被告应履行为两原告办理房地产权属证书的义务，但无需支付赔偿金。当事人双方协议约定安置房结算面积及金额以房屋竣工测绘面积为准，如最后的面积及金额与本协议有差异，在房屋交付时，双方以现金方式多退少补。本案中，当事人双方均未提交有关部门作出的房屋竣工测绘面积的证据，故对两原告要求被告退还因协议约定面积和交房面积不一致多收面积差额部分金额的诉讼请求，本院不予支持。综上,依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十八条规定，判决如下：一、被告郴州市房屋征收管理事务处于判决生效后三十日内退还两原告王鹏程、王毅的房价款14471.52元；二、被告郴州市房屋征收管理事务处于判决生效后三十日内支付原告王鹏程、王毅临时安置补偿费655.78元；三、被告郴州市房屋征收管理事务处于判决生效后三十日内为两原告办理房屋权属证书；四、驳回原告王鹏程、王毅的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，由被告郴州市房屋征收管理事务处负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  刘小清人民陪审员  周湘煌人民陪审员  李 英二〇二〇年九月二十八日法官助理曾源书记员刘当本案适用的相关法律依据：《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。第七十八条被告不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议的，人民法院判决被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。被告变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议合法，但未依法给予补偿的，人民法院判决给予补偿。