天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0114民初5156号原告（反诉被告）：天津宏泰伟业房地产开发有限公司，住所地天津市武清区高村镇公学道**。法定代表人：王立文，董事长。委托诉讼代理人：王凯，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告（反诉原告）：李某某，女，1976年11月5日出生，汉族，住黑龙江省海伦市。委托诉讼代理人：石晓铃，河北张国庆律师事务所律师。原告天津宏泰伟业房地产开发有限公司（以下简称宏泰公司）与被告李某某商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津宏泰伟业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人、被告李某某及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津宏泰伟业房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的编号为2017-0077740的《天津市商品房买卖合同》；2、依法判令被告配合原告办理解除后事宜（房管局和税务局办理注销商品房买卖合同备案、注销产权登记预告、网上数据恢复、退维修基金及契税手续）；3、判令被告支付违约金375536.1元；4、全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年11月26日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于天津市武清区××镇××道××广场××号楼××,10,13,28-201商品房，该房屋总面积为70.92平米，总房款1251787元。合同签订至今，被告共交付房款251788元，尚欠100万元未付。李某某辩称，同意解除合同，但是不认可原告解除合同的事实与理由；第二项诉请我方也同意配合办理手续，第三项和第四项不同意，被告不存在违约行为，双方签订合同的首付款251788元剩余100万元由银行按揭贷款，签订合同后，原告没有通知被告办理贷款手续，据被告所知银行贷款的50%并不是银行政策的变化，是原告在签约过程中刻意隐瞒的重要事实。在合同无法履行的情况下被告第一时间向原告提出解除合同，并多次由原告的销售人员王烁及销售经理从中予以沟通，后原告方同意解除合同，所以我方认为双方的合同应予以解除，因为首付比例的大幅度增加，加重被告的支付负担，原告也同意解除合同，所以被告不存在违约行为。退一步讲，即便法院认定被告存在违约行为，那么原告主张的违约金也过高，目前为止，我方没有看到原告提出解除合同造成的损失的证据，另外，双方签订的房屋买卖合同的补充协议，属于格式条款，是原告所提供的，且是重复使用的，合同内容完全均是被告方的合同义务，过大的加重被告方义务，刻意的免除了原告方所应该尽到的责任。合同约定的贷款时间都与现实情况不符，原告以补充协议来作为事实依据，不能成立。李某某向本院提出反诉请求：1、依法判令解除反诉原告与反诉被告于2017年11月26日签订的编号为2017-007740的天津市商品房买卖合同。2、依法判令反诉被告返还原告已付的购房定金10000元，购房首付款251788元，团购费40000元及代收的契税33832.08元、维修基金7092元、备案登记表费80元，共计342792.08元。3、依法判令反诉被告支付反诉原告第二项诉请342792.08元金额自2017年11月15日起至实际清偿之日止的利息，2019年8月19日之后按同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率（LPR）给付；4、依法判令反诉被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：我方认为原告存在故意隐瞒签订合同重要事实的行为。2017年11月，我通过朋友介绍认识宏泰公司的销售人员王烁，王烁向我推荐涉案项目，2017年11月16日，我来到宏泰公司售楼处，王烁接待了我，将房屋具体情况及费用明细情况告知了我，为此我向宏泰公司支付购房定金1万元。2017年11月25日，我应宏泰公司要求在其售楼处未签订书面购房合同的情况下支付了购房首付款251788元，团购费4万元及代收契税33832.08元、维修基金7092元、备案登记费80元，共计342792.08元，其中定金1万元及团购费4万元均系宏泰公司以天津瑞尔吉科技有限公司名义收取。次日，我与宏泰公司签订了《天津市商品房买卖合同》，约定我购买宏泰公司开发的坐落于武清区嘉悦广场2号楼-7,10,13,28-201商业楼，房屋总价款1251787元，建筑面积70.92平米，每平米17650.69元，约定首付款为房屋总价的20%，即首付款为251787元，我应于2017年12月2日一次性支付完毕，剩余100万元房款亦银行按揭的方式支付。合同签订后，我等待宏泰公司通知办理贷款手续，但被告知首付款比例需增加至50%以上，利率上浮至少30%，严重超出了我的支付能力，后来我才知道购房时嘉悦广场项目并未具备银行贷款审批条件，银行面签只是银行配合开发商销售，不可能审批贷款。后我向宏泰公司申请解除合同，其同意。另外，涉案房屋只是我通过宏泰公司购买，并未通过任何中间机构，所有费用均是在宏泰公司的工作人员指示下在售楼处支付，天津瑞尔吉科技有限公司并未为我提供任何房源信息及购房服务，只是代宏泰公司收取款项，故团购费和定金应当由宏泰公司返还。反诉原告认为，宏泰公司明知涉案项目在销售时不具备贷款审批条件，且首付比例存在极大不确定性，宏泰公司未明确告知反诉原告的情况下，仍与反诉原告签订商品房买卖合同及相关协议，存在重大过错，故而导致合同不能继续履行的责任完全在于宏泰公司，且宏泰公司也同意解除合同，双方的合同应当解除，宏泰公司应当返还我已收取的全部费用。宏泰公司辩称，请驳回反诉原告的诉请：1、本案中双方签订的合同写明：天津市工商管理局及土地局房管局统一监制，不是原告自行制定的，全国统一使用，不存在格式条款的情况；2、补充合同，在贷款责任的约定上不存在增加对方责任和免除我方责任的情况。补充合同的第五条第四款用下划线明显提示了对方合同所约定的内容，这条说明了贷款情况不存在格式条款的形式和实质条件。3、被告提到本项目不具备贷款审批条件，又提到在售楼处与银行的面签情况，2个事实相互矛盾，农业银行是我方项目的贷款银行，在售楼处有办公地点，是协助买房人办理贷款的机构，买房人也可以自行寻找贷款银行，贷款无论是从被告自述还是从现实情况，不存在我方隐瞒项目没有贷款资格的情况，从其他的生效判决也可以体现此情况；4、违约责任，原告主张的违约责任是合同约定的，主张违约金过高和过低要有相应的举证责任。合同签订日期是2017年11月，合同约定在合同签订后1个月内全款到账，应当在2年半以前收齐125万元的总房款，实际中据代理人了解被告在北京申请了廉租房，是由于被告自身的问题不想买房，所以违约的事实和责任，原告方主张的违约金是符合合同约定也不是明显过高。本院经审理查明事实如下：2017年间，李某某通过宏泰公司的销售人员王烁了解购房情况，双方在“首创国际半岛购房合同及缴款确认单”确认购买房屋的房源、价格及贷款情况，关于贷款，确认贷款金额为100万元，贷款银行为中国农业银行，形式为按揭，付款金额为251788元。2017年11月16日，李某某向案外人天津瑞尔吉科技有限公司交纳定金1万元，团购费4万元。2017年11月25日，李某某向宏泰公司交纳代收契税33832.08元，代收维修基金7092元，代收备案登记表80元，共计41004.08元。2017年11月26日，宏泰公司与李某某签订编号2017-0077740的《天津市商品房买卖合同》，宏泰公司系甲方，李某某系乙方，合同约定李某某购买宏泰公司开发的位于武清区××镇××道××广场××号楼××,10,13,28-201，建筑面积70.92平方米，每平方米价格17650.69元，总价款1251787元。合同约定李某某于2017年12月2日前一次性存入商品房购房首付款251788元，剩余价款办理贷款。该合同附件六补充合同中第五条约定：1、乙方选择贷款方式支付房款余款的，应于签订买卖合同的当日，备齐全部符合要求的贷款资料，并开始办理贷款手续，如逾期7日仍未签订贷款合同，需向甲方按日支付房款余额0.5‰的违约金。2、上述贷款应于本合同签订之日起30日内全额达到甲方账户。3、银行实际发放的贷款金额少于乙方申请的金额或银行拒绝对乙方贷款时，乙方应在银行发放贷款之日或甲方通知乙方银行拒绝对乙方贷款之日起十日内付清差额部分；否则，根据本补充合同第七条按逾期付款处理。4、乙方在签订买卖合同前已就贷款问题与银行或公积金管理机构进行咨询，并且能够预见贷款政策变化（包括但不限于提高首付成数、提高基准利率、上浮贷款利率、要求提供财产性担保或收入证明或对符合特定条件的客户停止放贷等）的可能及贷款政策变化对购房的影响。若乙方未按约定办理贷款，甲方有权根据本补充合同第七条按逾期付款处理。5、乙方采用贷款形式购买本合同项下房屋，甲方协助乙方具体办理贷款手续，但就银行最终审批结果对乙方不做任何保证性承诺。其中第4项有下划线。2019年4月15日，宏泰公司向李某某开具发票，金额为251788元。合同签订后，因李某某应交付的房款余款不能通过银行贷款交付，而需提高首付比例，在商谈过程中，李某某表示无力支付其余首付款，提出解除合同，并自述在北京办理了公租房，名下不能再有房屋登记。本院认为，宏泰公司与李某某均提出解除合同的主张，本院对双方意见予以确认，本案所涉的天津市商品房买卖合同解除。关于合同解除过程中双方的过错问题，本院认为，双方均存在过错。宏泰公司作为房地产开发机构，具备和银行合作的优势，且其认可售楼处就有银行对接，双方又在合同中约定由宏泰公司协助办理贷款手续，可见，宏泰公司应当对贷款政策具有一定程度的熟悉，才有履行合同的条件，但其销售人员对购房人员李某某作出首付约20%的确认，且双方签订的《天津市商品房买卖合同》中亦约定了此首付款比例，足以导致李某某误认为此比例的首付是可行的，而宏泰公司当庭陈述贷款政策一直是首付50%，可见宏泰公司在签订合同中具有过错。虽双方在补充合同中对贷款有可能发生的变化的情况做出了约定，但宏泰公司并未证明是银行贷款政策发生变化而导致李某某应交付的首付款比例大幅提高，故对其主张适用补偿合同相关条款的主张不予支持。对于李某某而言，其购房过程中，应当对信贷政策进行了解咨询，但其未能充分了解，在此基础上，不能充分应对首付款比例变化的事实，且在双方协商解除合同的过程中，尚未能签订书面文件确认解除合同就表示办理公租房，无法继续购房。鉴于双方均有过错，对双方要求对方承担违约责任的主张本院均不予支持。宏泰公司主张李某某协助办理解除合同后续的网上数据恢复，李某某认可，本院予以支持。其他注销备案等，宏泰公司认可尚未办理，被告无需协助办理。李某某要求宏泰公司返还购房首付款、代收契税、维修基金、备案登记表费，以上费用均由宏泰公司收取，宏泰公司应当返还。李某某要求返还购房定金1万元，团购费4万元，该款项由案外人收取，李某某未提交证据证明案外人与宏泰公司的关系，也未证明该款项汇入宏泰公司账户，故对该请求不予支持，李某某可在证据充分后另行主张权利。综上所述，原告的诉讼请求，本院部分予以支持，反诉原告的反诉请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）天津宏泰伟业房地产开发有限公司与被告（反诉原告）李某某签订的编号为2017-0077740的《天津市商品房买卖合同》；二、被告（反诉原告）李某某协助原告（反诉被告）天津宏泰伟业房地产开发有限公司办理解除合同后的网上数据恢复事宜；三、原告（反诉被告）天津宏泰伟业房地产开发有限公司于本判决书生效之日起五日内一次性返还被告（反诉原告）李某某购房款、维修基金、契税、备案登记表费292792.08元；四、驳回原告（反诉被告）及被告（反诉原告）其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3467元，由天津宏泰伟业房地产开发有限公司担负；反诉案件受理费3221元，由李某某担负375元，由天津宏泰伟业房地产开发有限公司担负2846元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  唐津津二〇二〇年九月三日书记员  丁玉静附本判决引用条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。