北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初4296号原告：徐鹏生，男，1987年10月5日出生，汉族，住山东省海阳市。委托诉讼代理人：陈宁，北京卓翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：张袁袁，北京卓翔律师事务所律师。被告：北京洛克汇企业管理中心，住所地北京市密云区新中街**院**楼**东门。投资人：冒慧梅。委托诉讼代理人：李旸，北京市君泽君律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜菼，北京市君泽君律师事务所律师。原告徐鹏生诉被告北京洛克汇企业管理中心（以下简称洛克中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐鹏生的委托诉讼代理人陈宁，被告洛克中心的委托诉讼代理人李旸、颜菼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐鹏生向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的房屋租金96321．67元，并支付拖欠房租的违约金25095元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：北京市东城区景山东街10号院九间房屋，共计134．6平方米，属于蒋引丝、李琪芬、王法安三方共有。2017年3月1日，原告与业主蒋引丝、王法安签订《北京市房屋租赁合同》。2017年3月2日，原告与李琪芬签订《北京市房屋租赁合同》，业主方将自己所属的房屋出租给原告，租赁期限自2017年8月16日至2022年8月15日。原告取得景山东街10号院房屋的全部使用权。2019年5月16日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告将景山东街10号院房屋租赁给被告使用，租赁用途为居住，租赁期限为2019年5月16日至2022年7月31日，租金为每月3．5万元，支付方式为押一付六，首期租金于租赁合同签订后5日内支付，余期租金支付方式为当期最后一个月的第10日前支付下一期租金，乙方承担租赁期内水电费用。2019年5月6日，被告投资人冒慧梅支付原告押金3．5万元，两个月房租7万元。经原告催促后又于2019年6月5日，支付房屋租金97965元（扣除水费），拖欠第一期租金，即自2019年5月16日至2019年11月15日的租金3．5万元。被告未按照约定于2019年11月5日前支付第二期房屋租金。经原告多次催促后，被告于2019年12月2日支付租金12845元，截止到2020年1月10日，拖欠租金61321．67元，以上共计拖欠房屋租金96321．67元。根据《房屋租赁合同》第九条第二款约定，被告不按约定支付租金，每逾期一天支付月租金千分之三的滞纳金。被告自2019年5月16日至2020年1月10日逾期违约金应为25095元（3．5元*0．3%*239天）。根据《房屋租赁合同》第八条约定，原告要求解除该租赁合同，但被告拒绝搬离。故原告诉至法院，诉如所请。被告北京洛克汇企业管理中心辩称：不同意原告的全部诉讼请求。1、因原告未经业主同意违法转租房屋，并致使原房东于2020年1月10日解除与原告之间签订的《房屋租赁合同》。鉴于此，被告同意于2020年1月10日解除被告与原告之间的《房屋租赁合同》。2、被告未拖欠房屋租金，原告无权要求被告支付拖欠的租金和违约金。原、被告双方约定，原告不收取被告的房屋押金，且双方约定的租金支付实际为每三个月支付一次。2019年4月，因上海银来资金周转困难，无法继续承租涉案房屋，夏小平经与冒慧梅、徐鹏生协商，上海银来租赁原告的涉案房屋，由冒慧梅继续承租，上海银来支付原告的房屋押金不退回，冲抵冒慧梅继续承租涉案房屋的押金。原告与被告就上述事宜约定仍签署上海银来的原租赁合同。但原告于2019年5月16日提供的房屋租赁合同与原租赁合同不一致，新协议约定房租每月3．5万元，租金支付方式为押一付六，每6个月支付一次，首期租金于合同签署后5日内支付，余期租金的支付方式为当期最后一个月的第10日支付下一期租金。被告当场对新租赁合同提出异议，原告表示虽然跟原租赁合同不一致，但实际履行原合同。基于对原告的信任，被告才签署了新合同，新合同签订后，原、被告也是按原合同履行，原告也未收取被告的押金。被告已经按照约定向原告支付了房屋的押金及租金。原告应退还上海银来的押金转为被告的租房押金。2019年5月8日，被告向原告支付了自2019年5月16日至2019年8月15日的房租10．5万元；2019年6月5日，被告提前支付了自2019年8月16日至2019年11月15日的租金10．5万元（其中汇款97965元，代原告垫付其欠付水费7035元）。2019年12月2日，被告支付自2019年11月16日至2020年2月15日的租金10．5万元（其中会员12845元，以原告应付借用被告及冒慧梅丰田霸道所产生找车费、汽车保养费、折旧费等费用冲抵房租92155元）。本院经审理认定事实如下：2019年5月16日，原告与被告签订《房屋租赁合同》。该合同约定，被告承租位于北京市东城区景山东街10号院。租赁用途居住，租赁期限自2019年至2022年7月31日，共计3年（38个月）。租金标准每月3．5万元，租金押一付六，每6个月支付一次，首期租金于合同签订后5日内支付，余期租金的支付方式为当期最后一个月第10日前支付下一期租金。第九条，违约责任。原告未按照约定时间交付房屋或被告不按约定支付租金，每逾期一天，支付月租金千分之三的滞纳金。原、被告均认可上述合同于2020年1月10日解除。上述合同解除后，因被告与涉案房屋的产权人重新签订了房屋租赁合同，被告未向原告交付房屋，而继续使用涉案房屋。上述房屋租赁合同签订后，被告于2019年5月8日分给向原告分三笔共支付钱款10．5万元。被告于2019年6月5日向被告分三笔共支付97965元。被告于2019年12月2日向被告支付12845元。双方均认可被告代原告支付7035元水费可折抵房屋租金。原告认为被告支付的上述款项中有一个月押金3．5万元，因被告在解除合同后，未将物品返还原告及拖欠租金的违约行为，故原告扣除被告的3．5万元押金。对此，被告称，被告支付的钱款全部为租金，没有押金；双方租赁合同的押金延用上海银来之前支付的押金。原告称，其与上海银来之间的纠纷已提起诉讼，不认可将上海银来之前支付的押金算作被告交纳的押金。另，被告称，被告没有违约行为，如果法院认为被告违约，原告主张的违约金也过高。本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案争议焦点，1、上海银来之前交纳原告的押金是否抵做被告支付的押金；2、被告是否交纳3．5万元押金，如果被告支付的钱款中有押金，原告是否有权扣除押金；3、被告主张房租抵扣丰台霸道车辆的相关费用是否应当采信；4、被告是否逾期支付房租，原告主张的违约金是否过高。关于第1个争议焦点，被告主张的上海银来交纳押金算作被告交纳的押金的意见，因为三方之间对此并未签订书面意见，原告对此也不予认可，被告的该抗辩意见，证据不足，本院不予采信。关于第2个争议焦点。虽然原、被告双方租赁合同约定，押一付六。但是被告支付的钱款用途中并未列明押金，被告也不认可其支付的钱款中有押金，原告主张被告所付钱款中有一个月押金的意见，本院不予采信。关于第3个争议焦点。被告主张的抵扣丰田霸道车辆的相关费用的意见，因原告不同意抵扣，该车辆费用的问题与本案不是同一法律关系，本院不予处理。关于第4个争议焦点。双方均认可租赁合同解除日期为2020年1月10日，实际租赁期限自2019年5月16日至2020年1月10日，应付租金共计274167元。被告实际支付租金（包括代付水费7035元）共计222845元（10．5万元+97965元+12845+7035元）。被告拖欠租金共计51322元。对于拖欠的租金，被告应向原告支付。被告逾期支付租金，构成违约，应支付违约金。但原告主张被告应支付逾期支付租金的违约金25095元，因被告提出违约金过高之抗辩，原告对其主张的违约金亦未提供相应损失的证据，本院对违约金数额予以酌定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告北京洛克汇企业管理中心于本判决生效之日起十日内向原告徐鹏生支付拖欠的租金51322元；二、被告北京洛克汇企业管理中心于本判决生效之日起十日内向原告徐鹏生支付逾期支付租金的违约金共计5000元；三、驳回原告徐鹏生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2064元，由原告徐鹏生负担1434元（已交纳），由被告北京洛克汇企业管理中心负担633元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 范欠歌二〇二〇年九月二十八日法官助理 黄碧珍书 记 员 蒋彤彤