北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初19901号原告（反诉被告）：北京羽汇美容美发有限公司，住所地北京市海淀区北坞嘉园南里南侧玉泉慧谷**配套用房****。统一社会信用代码：91110108085513365P。法定代表人：崔龙会，执行董事。委托诉讼代理人：刘罡，北京市百瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩娜娜，北京市百瑞律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京鹏达优客工场创业投资有限公司，，住所地北京市海淀区四季青路**院**楼**102东侧**101统一社会信用代码：911101083513110467。法定代表人：孙维，总经理。委托诉讼代理人：肖雪非，女，该公司职员。被告：北京优客工场平台科技有限公司，住所地，住所地北京市顺义区赵全营镇兆丰产业基地园盈路********会信用代码：91110113MA01LR751K。法定代表人：毛大庆，总经理。委托诉讼代理人：刘帅，男，该公司职员。被告：优客工场（北京）创业投资有限公司，住所地北京市，住所地北京市顺义区代码：91110113335534135Y。法定代表人：毛大庆，总经理委托诉讼代理人：路记刚，男，该公司职员。北京羽汇美容美发有限公司（以下简称羽汇公司）与北京鹏达优客工场创业投资有限公司（以下简称鹏达公司）、北京优客工场平台科技有限公司（以下简称优客平台公司）、优客工场（北京）创业投资有限公司（以下简称优客创投公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。羽汇公司之委托诉讼代理人刘罡、韩娜娜，鹏达公司之委托诉讼代理人肖雪非，优客平台公司之委托诉讼代理人刘帅及优客创投公司之委托诉讼代理人路记刚到庭应诉。本案现已审理终结。羽汇公司向本院提出诉讼请求：1、鹏达公司向我方返还保证金177444元及按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付上述款项自起诉之日至实际给付之日的利息；2、鹏达公司赔偿我方装饰装修残值损失558258元及按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付上述款项自起诉之日至实际给付之日的利息；3、鹏达公司赔偿我方可得利益损失24万元；4、优客平台公司及优客创投公司对以上债务承担连带责任；5、鹏达公司、优客平台公司、优客创投公司共同承担本案诉讼费、评估费。事实和理由：我方与鹏达公司于2017年3月9日签订《商铺租赁合同》，鹏达公司将其有权出租的位于海淀区四季青路7号院l号楼102一层西侧，面积367平方米的商铺（以下简称102号商铺）出租给我方，租金按每天每平方米5元计算，租赁用途美容美发。租赁期限共5年，自2017年3月9日至2022年4月l9日。签约后，双方于2017年3月29日签订《优客工场四季青商户装修施工协议》，我方按其要求进场并对商铺进行装修装饰，2017年5月20日开业。我方依约交纳第一笔租金及保证金后，一直按期交纳租金并正常使用房屋，直至2020年3月19日接到鹏达公司口头通知：由于房屋产权方解除合同，导致鹏达公司不能继续租赁，双方解除《商铺租赁合同》，并要求我方于4月2日前腾退搬离。我方因此退场并于3月28日将房屋交付给鹏达公司。我方多次要求退还保证金并赔偿损失，鹏达公司不予回复。我方缔约目的在于开展美容美发商业经营服务，消费者在我方办理了大量的会员消费卡。该行业需前期大量资金投入并宣传。但是在租赁中后期我方拟获得投资收益时，却被要求停止营业、撤离租赁房屋，造成我方只投资而未获利。由于鹏达公司原因，其违约导致提前解约及我方的经济损失及可得利益损失，其应承担相应法律责任。鉴于，鹏达公司及优客平台公司均为一人有限责任公司，优客平台公司为鹏达公司唯一的法人股东，优客创投公司也是优客平台公司唯一的法人股东，故依据公司法第六十三条的规定要求优客平台公司及优客创投公司连带承担责任。鹏达公司辩称，不同意其全部诉求。羽汇公司自2018年5月起，长期逾期支付租金，最晚实际支付租金的时间为应付日期之后半年，其违约行为在先，我方有权解除租赁合同，依约不予退还保证金。但我方选择继续合作，但其至今没有支付自2020年1月20日至2020年3月28日期间的租金，我方向其发送了催款函，并告知我方解约权利。据此，我方口头通知解除双方的租赁关系。其违约在先，要求我方承担其各种损失及诉讼费、评估费没有依据。美容美发行业流动性比较大，其并非必须搬离，可以直接与产权方沟通协商缔约情况，其选择搬离是自身选择结果。优客平台公司及优客创投公司不是本案合同的相对方，三家公司是独立的法人，我方可以独立承担该合同项下的全部合同权利义务，优客平台公司及优客创投公司与本案无关，非适格被告。优客平台公司辩称，同意鹏达公司的答辩意见。优客创投公司辩称，同意鹏达公司的答辩意见。鹏达公司提出反诉请求：1、羽汇公司支付我方自2020年1月20日至2020年3月28日期间的租金101408元及违约金30422.4元；2、诉讼费羽汇公司承担。事实和理由：我方与羽汇公司之间的租赁合同关系于2020年3月28日解除，其迟延交付租金，严重违反了租赁合同的约定，依约应支付租金及违约金。羽汇公司对鹏达公司的反诉辩称，不同意其全部反诉请求。双方的租赁合同关系确系2020年3月28日解除，但解除原因并非我方延期支付租金，而是鹏达公司失去了出租权。我方已经超额支付租金，不存在欠付租金的行为，其计算租金数额有误，依据双方合同的8.2条的约定，依据公平原则，2020年1月20日至2020年3月28日期间，我方应支付租金天数为23天，且受到疫情的影响，我方自3月9日美发部才开始营业，美容部一直停业，其中美发部实际经营18天，我方认为应结合本案实际情况，变更合同。双方的工作人员曾对合同履行期限进行了变更，鹏达公司工作人员指示我方在过年后2020年2月底支付该期租金，对合同约定的租金支付期限进行了变更，且由于其已经没有出租权，我方据此行使不安抗辩权，暂缓支付租金。综上，我方没有违约，不同意支付租金及违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：102号商铺的产权人系合众人寿保险股份有限公司（以下简称合众人寿公司）。鹏达公司自合众人寿公司处承租该商铺。2017年3月9日，羽汇公司（承租方、乙方）与鹏达公司（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），该租赁合同约定由羽汇公司承租102号商铺，建筑面积367平方米，单价5元/平方米/天。乙方承租该商铺用于经营美容美发。租赁期限共5年，自2017年3月9日至2022年4月19日。其中2017年3月9日至2017年4月19日为免租期。租赁合同第四条载明：本合同项下商铺租金第一年为669775元。第四年起租金每一年进行一次递增，增幅5%。同时该租赁合同约定乙方需向甲方支付167444元的保证金。租金按季提前支付，每季为一期，每期租金应由乙方于上一期末月20号（含当日）之前向甲方支付。本合同签署生效后5个工作日内乙方应向甲方支付首期租金及保证金。第八条转租与续租约定：…8.2在本合同项下租赁期限届满后乙方希望继续承租商铺，乙方应在租赁期限届满前45个工作日内向甲方书面提出续签意向，由双方协商签订新的租赁合同。第九条合同提前解除与终止约定：乙方如出现以下情况之一的，甲方有权提前终止合同，收回商铺：…拖欠租金1个月及以上的。因上述原因甲方提前终止合同的，甲方有权不予以退还乙方已缴纳的租金及保证金，如果对甲方造成损失的，乙方还应承担赔偿责任。第十条违约责任约定：乙方逾期支付租金，乙方除支付应付租金外，还应按逾期应付租金总额的日5%的比例向甲方支付违约金，违约金的计算自乙方应付款之日起至乙方违约行为终止之日止。同日，双方就优先续租权及转租权事宜签订《之补充协议》（以下简称补充协议一）。2017年5月9日，双方签订《之补充协议》（以下简称补充协议二），载明：无论《合同》因何种原因终止，乙方在向甲方交还其承租的商铺之前，应将其在工商行政管理部门登记的注册地址迁出本地址并完成相应的工商变更登记，并将变更迁出成功记录文档复印件交于甲方备档。乙方须在甲方提供注册地址文件前缴纳1万元，作为注册地址使用保证金。乙方交还工位时，注册地址正常，注册地址正常迁出时。本补充协议第一条约定的事项应作为交还所有商铺的必备条件；如不具备，则视为乙方未按《合同》约定向甲方交还工位，甲方可按天暂扣乙方所有注册地址保证金直至乙方将注册地址迁出本地址为止，且乙方还应根据《合同》约定承担逾期交还商铺的违约责任，违约金可由甲方从暂扣的注册地址保证金中扣除。违约金按天扣除，每天300元整。如乙方逾期迁址达30日的，甲方暂扣的租赁保证金不予退还。双方缔约后，羽汇公司依约交纳177444元的保证金（含1万元的注册地址保证金），并足额支付租金至2020年1月19日。鹏达公司称其于2020年2月20日向羽汇公司送达《催款函》，要求其交纳欠付租金并支付违约金。对此其提交了以下证据：（1）催款函；（2）张贴催款函的照片；（3）微信聊天截图。羽汇公司对上述证据不予认可，表示并未收到上述催款函。另查，双方的工作人员曾于2019年12月微信沟通过2020年1月20日之后租金交纳事宜，内容如下“羽汇公司：那是不是我1月20日又得交房租呀？鹏达公司：嗯嗯，对的呀姐，那笔就2月底再交吧，毕竟年底了，都理解。后羽汇公司于2020年3月1日向鹏达公司支付租金1万元，于2020年3月19日支付租金15207元。经询问，羽汇公司称双方在前述微信聊天记录中鹏达公司已经将该笔租金的交纳时间延期至2020年2月底，且因春节后其没有营业，受到疫情影响，所以不存在迟延交付问题。同时，鹏达公司认为根据租赁合同8.2条的约定，在本合同项下租赁期限届满后其希望继续承租商铺，应在租赁期限届满前45个工作日内向鹏达公司书面提出续签意向，因为鹏达公司需要一定的准备期间。从公平原则出发，鹏达公司提前解约亦需为其提供45个工作日的准备期，需免除45天的租金，另疫情期间其租金标准应予以变更，故其按照自行调低50%后的租金标准计算已经超额交纳的相应租金。对此鹏达公司不予认可，认为租赁合同8.2条的约定不适用，且其作为私营企业，在产权方合众人寿公司未向其减免租金的情况下，无力对羽汇公司的应付租金标准予以变更。羽汇公司称鹏达公司于2020年3月19日组织商户召开解约会议，解约事由系其失去出租权。对此其提交了录音及文字稿。鹏达公司对此不予认可。2020年3月26日，合众人寿公司向鹏达公司出具《房屋腾退通知》，主要内容系鹏达公司长期拖欠租金，严重违约，其已经向鹏达公司发送了《关于解除租赁合同的函》，双方租赁合同将于2020年4月2日解除。2020年3月28日，羽汇公司将102号商铺腾空并交还鹏达公司，双方均认可当天租赁合同及补充协议一、补充协议二解除。但羽汇公司认为提前解约的原因系鹏达公司失去了出租权。鹏达公司认为提前解约的原因系羽汇公司迟延支付租金。现羽汇公司的注册地址系北京市海淀区北坞嘉园南里南侧玉泉慧谷西区配套用房一层01号。羽汇公司称因鹏达公司要求其提供提前解约的损失数额及依据，故其就提前解约存在的装饰装修残值损失单方委托了鉴定，对此其提交了：（1）北京中勤永励资产评估有限责任公司于2020年3月26日出具的《北京羽汇美容美发有限公司第二分公司拟了解所持有的固定资产市场价值资产评估报告》（以下简称评估报告）；（2）室内装饰设计合同书及工装装修合同；（3）优客工场四季青商户装修施工协议。鹏达公司仅认可优客工场四季青商户装修施工协议的真实性，对其他证据不予认可。羽汇公司主张了可得利益损失，但对此未提交相应证据。经过法院释明，羽汇公司明确表示不在本案中提起关于装饰装修残值的司法鉴定。另查，鹏达公司及优客平台公司均为一人有限责任公司，优客平台公司为鹏达公司唯一的法人股东，优客创投公司也是优客平台公司唯一的法人股东。羽汇公司以一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任为由要求优客创投公司及优客平台公司与鹏达公司承担连带责任，对此优客创投公司、优客平台公司及鹏达公司认为其均系独立的法人，鹏达公司可以独立的承担民事责任。本院认为，租赁合同、补充协议一及补充协议二均系当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点在于租赁合同、补充协议一、补充协议二的解除原因。对此本院认为，鹏达公司曾于2019年12月向羽汇公司就2020年1月20日至2020年4月19日的租金交纳时间作出延长至2020年2月底的意思表示，羽汇公司对此不持异议，上述协商构成对该笔租金交纳时间的变更。2020年1月24日，北京市启动新型冠状病毒防控一级响应机制，羽汇公司承租涉诉房屋系用于美容美发方面的商业经营，在疫情防控措施下，羽汇公司的经营情况必然受到一定程度的影响。综上，鹏达公司以羽汇公司未能在2020年2月底足额交纳该笔租金为由行使合同解除权并主张违约责任，本院不予支持。同理，鹏达公司在与合众人寿公司的租赁合同中亦是以经营为目的承租人，虽然在2020年3月26日，合众人寿公司向鹏达公司送达了房屋腾退通知，导致鹏达公司存在失去出租权的可能，但由于上述事宜发生期间亦在北京市新型冠状病毒防控期间，且解约事由同样系拖欠租金，因此对于羽汇公司所称因鹏达公司失去出租权导致提前解约的主张，本院亦不予采信。羽汇公司作为承租方，其应依约支付2020年1月20日至2020年3月28日期间的租金。其所述依据租赁合同第8.2条关于续租的相关约定，应给予其45天的免租期的抗辩意见，没有依据，本院不予采信。另，由于2020年1月20日至2020年3月28日期间均系北京市启动新型冠状病毒防控期间，羽汇公司作为美容美发行业，由于疫情或疫情防控措施必然导致其营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，本院从公平原则出发，对其该期间的应付租金数额在扣除其已交纳的25207元后，调整为38100元。现双方均认可租赁合同、补充协议一及补充协议二于2020年3月28日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。租赁合同、补充协议一、补充协议二于2020年3月28日解除后，在羽汇公司已经将涉诉商铺腾退交还，且注册地址并非该商铺的情况下，其要求鹏达公司返还保证金177444元，于法有据，本院予以支持，但其关于利息的主张，没有依据，本院不予支持。羽汇公司要求鹏达公司赔偿装饰装修残值损失及利息，但其提交的评估报告系其单方委托，在鹏达公司不予认可的情况下，该证据无法作为认定其装饰装修残值损失的依据。其提交的室内装饰设计合同书及工装装修合同、优客工场四季青商户装修施工协议亦无法作为装饰装修残值的认定依据。因羽汇公司现有证据无法证明其装饰装修残值，故对于该项主张，本院不予支持。羽汇公司关于可得利益损失及评估费的主张，没有依据，亦未提交相关证据，对此本院不予支持。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。优客平台公司系鹏达公司唯一股东，其未提交证据证明其财产独立于鹏达公司的财产，故其应当对鹏达公司的上述债务承担连带清偿责任。但优客创投公司并非鹏达公司的股东，故羽汇公司要求优客创投公司对鹏达公司的债务承担连带责任，没有依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，判决如下：一、北京鹏达优客工场创业投资有限公司自本判决书生效后7日内向北京羽汇美容美发有限公司返还保证金177444元，北京优客工场平台科技有限公司对上述债务承担连带责任；二、北京羽汇美容美发有限公司于本判决书生效后7日内向北京鹏达优客工场创业投资有限公司支付2020年1月20日至2020年3月28日期间欠付的租金38100元；三、驳回北京羽汇美容美发有限公司其他起诉请求；四、驳回北京鹏达优客工场创业投资有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6779元（北京羽汇美容美发有限公司已预交），由北京羽汇美容美发有限公司负担5546元，已交纳，由北京鹏达优客工场创业投资有限公司负担1233元，于本判决书生效后7日内交纳。反诉案件受理费1468元，（北京鹏达优客工场创业投资有限公司已预交），由北京鹏达优客工场创业投资有限公司负担1044元，北京羽汇美容美发有限公司负担424元，于本判决书生效后7日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 周 红二〇二〇年九月二十四日书记员 张慧聪