广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终1502号 上诉人（原审被告）:包秋锐，女，1975年9月6日出生，汉族，住广西壮族自治区浦北县。 委托诉讼代理人:苫丽红，广西还珠律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:李春晖，男，1968年11月6日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县。 被上诉人（原审原告）:唐振兰，女，1968年1月22日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县。 上述二被上诉人共同的委托诉讼代理人:刘宁，广西先导联合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：合浦世华房地产代理有限公司，住所地广西壮族自治区合浦县廉州镇廉东大道**。统一社会信用代码:91450521MA5KG79X8M。 法定代表人:范勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人:陈美瑛，广西南珠律师事务所律师。 上诉人包秋锐因与被上诉人李春晖、唐振兰、合浦世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区合浦县人民法院（2019）桂0521民初1021号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 包秋锐上诉请求：1.撤销广西壮族自治区合浦县人民法院（2019）桂0521民初1021号民事判决；2.改判驳回李春晖、唐振兰对包秋锐的诉讼请求;3.本案诉讼费用由李春晖、唐振兰、世华公司负担。 事实和理由：一、包秋锐与李春晖、唐振兰、世华公司三方于2018年4月29日签订的《房屋买卖合同》第十条第二点约定“买卖双方必需在经纪方通知后5个工作日内全力配合办理上述物业交易的相关手续”，办理涉案房屋交易的全部手续包括按揭贷款手续的责任在于世华公司，包秋锐的义务仅为“全力配合”。“物业交易的相关手续”应当包括物业交易全程所需的手续，办理按揭贷款，是包秋锐交付购房款的方式，当然是“物业交易的相关手续”的题中之义，对此，世华公司亦无异议，包秋锐的不动产登记证书办理完毕后，原件一直为该公司所持有，即为明证。虽然涉案房屋的产权过户手续已经办理完毕，但是，李春晖、唐振兰未收到全部购房款，世华公司的义务尚未履行完毕。包秋锐在《房屋买卖合同》中的主要义务是交付购房首付款、支付办理产权登记的相关费用、缴纳税款、配合办理按揭贷款手续。对于按揭贷款手续，包秋锐在接到世华公司、银行的通知后一直是积极配合办理。至于为何长期办不下来，包秋锐一直不得而知，直至本案诉讼过程中，中国工商银行股份有限公司合浦县支行（以下简称工行合浦支行出具《证明》称未发放贷款的原因是未收到该笔贷款抵押相关资料，一审法院向包秋锐送达该《证明》后包秋锐即向世华公司发送《催告函》，催告其立即将相关资料提交该银行。法院未调查清银行办理按揭贷款所需手续，及其与普通的抵押贷款要求的材料有何区别。上述三个重要事实是评价包秋锐在本案中是否应当承担直接向李春晖交付购房款以及支付违约金的重要依据，包秋锐在一审庭审中已多次强调，一审法院均予回避，明显对包秋锐不公。二、一审判决适用法律错误。《房屋买卖合同》约定的涉案房屋购房款的支付方式为，总价款31万元，首付10万元，余款21万元以办理银行按揭贷款方式支付，合同并未约定其他的付款方式，应当严格以合同为裁判依据。根据一审法院对工行合浦支行信贷部经理林荣贵所作的《调查笔录》，该笔贷款的办理进程一直都在顺利进行，但是李春晖曾经到其支行营业厅去吵闹过，称其不再出售涉案房屋，故，该支行的意思是，要取得李春晖的明确同意，才可以继续办理按揭贷款，并明确表示，只要李春晖配合，贷款可继续办理。由此可知，按揭贷款一直未发放的原因是李春晖阻挠贷款办理进程，这是贷款未办理完毕的主要原因。虽然涉案房屋产权转移登记到包秋锐名下后，包秋锐确实是取得了房屋所有权，但是办理按揭贷款依然要取得李春晖、唐振兰的签字认可。原因有：其一是按揭贷款与普通的抵押贷款不同，利率低，所以其办理程序有特定的要求；其二是银行也需要确认房屋交易行为本身的真实性，否则，李春晖、唐振兰放弃交易，会导致银行承担回收贷款的风险，所以这也是银行控制金融风险的必要手段。一审法院想当然地将按揭贷款等同于普通的抵押贷款，是毫无根据的。即使贷款未办理完毕的主要原因是一审判决所称的银行未收到贷款抵押相关资料，责任也是在世华公司，这是包秋锐向其交纳了3,100元中介费后其应承担的义务，其对此亦并无异议。因此，涉案房屋的按揭贷款手续尚未办妥，责任在于李春晖，其应承担不利后果;即使其不必承担不利后果，相应后果亦应由世华公司承担。包秋锐在本案中，除了配合办理按揭贷款手续，不需要承担其他义务或责任。三、计算逾期违约金和时间及要求包秋锐承担逾期违约金，没有事实和法律依据，应由世华公司承担。双方合同没有约定余款的支付时间，一审法院以银行受理时间作为逾期违约支付的起算点没有事实和法律依据，应当根据民间借贷司法解释的规定，以李春晖、唐振兰起诉之日起开始计算逾期违约金才合理。同时，本案中，存在违约的是世华公司，而不是包秋锐，应由世华公司承担，才符合公平原则。包秋锐现在已经拿房产证去贷款了，同意支付涉案房屋的余款21万元给李春晖、唐振兰。 李春晖、唐振兰辩称，其对21万元购房款的支付没有意见，但包秋锐应当支付违约金，涉案贷款没有下来，是因为包秋锐和世华公司怠于履行贷款手续。李春晖、唐振兰在2018年因为资金周转问题，急于出售房屋，直至现在都没有收到房屋剩余房款，包秋锐迟延支付房款行为，对李春晖、唐振兰造成巨大的经济损失，李春晖、唐振兰生病急用钱向外面借钱，支付了高额利息，包秋锐应当支付违约金。 世华公司辩称，其对21万元购房款的支付也没有意见。其作为居间人，在2018年4月19日已经促成了双方签订房屋买卖合同，已经完成了居间义务，当时银行不放款的原因是李春晖到银行跟工作人员说不卖房子给包秋锐了，造成这一过错的人是李春晖，李春晖应当为其自身行为承担法律后果。包秋锐认为世华公司违约缺乏事实和法律依据。实际上世华公司不是买卖双方的任何一方的代理人，不承担买卖双方的权利和义务。 李春晖、唐振兰向一审法院起诉请求：1.判令包秋锐付给李春晖、唐振兰尚欠房款人民币210,000元，违约金人民币27,500元，逾期付款利息49,560元（按日利率1‰计，从2018年7月29日至2019年3月25日），以法院核定为准，以上合计287,060元；2.判令世华公司承担不履行合同的连带责任。 一审法院认定事实：世华公司系从事经营房地产中介服务、房地产营销策划的有限责任公司。2018年3月6日，李春晖、唐振兰（甲方）与世华公司（乙方）签订《限时销售合同》，合同约定：甲方将其位于合浦县房屋在满足交易净价275000元、按揭付款、税费由买方支付的条件下交由乙方全权代理出售；限时销售的期限为签订该合同之日至2018年6月6日；乙方按照甲方委托条件与买家签订承购确认书，即视为乙方居间成功，甲方应在与买家签订《房屋买卖合同》当日将实际售价高于上述委托价的差额支付给乙方作为咨询及中介服务费；双方还在“十六、备注”中书写到“①……，②甲方同意首付人民币陆万伍仟元整（65000元），甲方无条件配合乙方所找到买家签订房屋买卖合同及银行申请贷款过户等一切手续，③如尾款未能正常到位（一般正常三个月）那由合浦世华地产承担”；合同还约定了其他内容。在李春晖、唐振兰提供的《限时销售合同》（复写联）中“十六、备注”的“③”内容存在，而世华公司提供的《限时销售合同》（正联）中“十六、备注”的“③”已被划去并捺了指印。 2018年4月28日，包秋锐的合作伙伴杨能武（乙方）与世华公司（甲方）签订《承购确认书》，约定：乙方对合浦县房屋有购买意向，并提出房屋售价为310000元，以按揭付款的方式付款，交易税费由买方承担；乙方同意与业主签订《房屋买卖合同》当日按成交价1％向甲方支付咨询及中介服务费。确认书还约定了其他内容。当日，杨能武向世华公司支付诚意金5000元。包秋锐认可该《承购确认书》，并于2018年4月29日作为买方与李春晖、唐振兰（卖方）、世华公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：由买方购买卖方位于合浦县房屋，成交价为310000元；交易税费由买方承担；签订合同时支付50000元作为定金，定金自动转为房款；首付款50000元由买方在过户当天直接支付给卖方，余款210000元由买方申请银行按揭贷款支付；经纪方就该物业为买卖双方提供中介服务，且已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，卖方于本合同签订之日向支付以服务确认书为准作为咨询及中介服务费，买方于本合同签订之日向经纪方支付3100元作为咨询及中介服务费；买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付物业成交价的10％作为违约金。合同还约定了其他内容。合同签订当日，包秋锐向世华公司支付诚意金45000元。2018年4月30日，包秋锐向世华公司支付中介服务费3100元。2018年5月3日，包秋锐通过银行转账的方式向李春晖支付50000元购房款。2018年5月14日，包秋锐向世华公司支付办证费用12000元。2018年8月14日，涉案房屋完成转移登记到包秋锐的名下，证号为：桂（2018）合浦县不动产权第×号。之后，李春晖、唐振兰因包秋锐未支付余下购房款210000元，追索未果，诉至一审法院。庭审中，包秋锐称其已支付了购房款100000元，余款210000元未支付。李春晖、唐振兰确认收到包秋锐的购房款65000元，世华公司主张其中的35000元是其与李春晖、唐振兰约定的房屋价款差价作为中介服务费，由其收取，李春晖、唐振兰对此事实认可。 包秋锐因需购置涉案房产时向中国工商银行股份有限公司合浦县支行申请二手购房贷款。中国工商银行股份有限公司合浦县支行就该笔贷款于2018年10月15日资料收集齐全后报批，2018年10月18日审批通过，但因该行一直未收到贷款的抵押相关资料办理房产抵押手续，故未发放贷款。 诉讼中，世华公司因李春晖称已不记得世华公司所提交的《限时销售合同》中“十六、备注”的“③如尾款未能正常到位（一般正常三个月）那由合浦世华地产承担”中所捺的指印是否为其所捺，向一审法院申请对指纹鉴定，一审法院依法委托广西正廉司法鉴定中心进行指纹鉴定，但因李春晖经一审法院两次通知均拒绝到司法鉴定中心采集指纹，导致该次鉴定终结。一审法院二次开庭时，李春晖、唐振兰认为上述指纹是否为李春晖所捺都不影响本案的审理，也不能证实世华公司所主张的合同变更，指纹是对合同第十六条所有添加内容的确认，因前面两项和最后一项都是捺有指纹的，世华公司主张李春晖、唐振兰捺指纹划掉最后一项是不成立的。世华公司就李春晖、唐振兰所述，向一审法院申请对“十六、备注”的“③如尾款未能正常到位（一般正常三个月）那由合浦世华地产承担”中划线与捺指印的形成先后顺序作鉴定。一审法院依法委托广西正廉司法鉴定中心进行司法鉴定，鉴定结论为：先形成划线后捺印指纹。 一审法院认为，李春晖、唐振兰与包秋锐、世华公司签订的《房屋买卖合同》系各方的真实意思表示，合同内容未违反法律的强制性规定，是合法有效的，合同的各方当事人应按照合同的约定履行各自的义务。关于包秋锐是否存在违约行为，是否应承担相应的违约责任的问题。李春晖、唐振兰作为卖方，已将涉案房屋变更转移登记至包秋锐的名下，应视为李春晖、唐振兰已完成了买卖合同中的交付义务。包秋锐作为买方，应向李春晖、唐振兰履行支付房款的义务，否则，应承担违约责任。在《房屋买卖合同》第二条第（三）款付款方式的“3．房价余款”中约定“（2）银行按揭付款：买方申请商业贷款，贷款额为人民币贰拾壹万元整（210,000元），买方应在签订本合同后（未注明具体时间）天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助相关手续，包括提供资料，签署有关文件＼合同等。该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行账号，银行实际贷款额与买方申请贷款额之间差额由买方在（未注明具体时间）以现金支付给卖方，否则，视为逾期付款”，可见，当事人间未对签订合同后办妥按揭贷款申请手续的具体时间进行明确约定，亦未约定除银行按揭外的其他余款支付方式，但李春晖、唐振兰协助包秋锐、世华公司在2018年8月14日将房屋权属转移登记至包秋锐的名下，包秋锐已具备办理银行抵押贷款的前提条件。根据中国工商银行股份有限公司合浦县支行的《证明》可见，该行对包秋锐的涉案房屋贷款在2018年10月15日已收集材料报批，并于2018年10月18日审批通过，后因该行一直未收到贷款抵押材料办理房产抵押登记，导致贷款未发放。根据该行信贷部经理的《调查笔录》可见，李春晖确实曾去该行闹，并曾表示不卖房给包秋锐了，但该行也明确表示在包秋锐、世华公司提交办理抵押材料完善抵押手续（包括已更名的房屋权属证），该行会放贷。据此认定，包秋锐未向银行提供办理房产抵押的材料是导致银行未发放贷款的主要原因。另，世华公司主张因李春晖要求银行不办贷款而导致包秋锐不能付清房款并不符合常理，因为涉案房产已转移登记至包秋锐的名下，包秋锐对涉案房产享有所有权，其对房产的处置具有绝对权和排他权，可以自行决定是否对涉案房产进行抵押贷款，而李春晖、唐振兰在房产办理完成变更登记后已丧失对房产的控制权，银行审核是否放贷应针对贷款人的还款能力及贷款的担保保障情况，而非应受来自李春晖、唐振兰的影响。故即使包秋锐未按约定以银行贷款支付李春晖、唐振兰的房款，但基于其已取得涉案房产的权属，其应履行向李春晖、唐振兰支付余下房款的合同义务。现李春晖、唐振兰要求包秋锐支付尚欠的房款210,000元，理由充分，一审法院予以支持。关于李春晖、唐振兰主张的违约金及逾期利息的问题。一审法院认为，《房屋买卖合同》第四条第（四）款约定：“买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10％作违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付物业成交价的10％作为违约金。”现涉案房产已完成了变更登记，并不存在合同约定的应支付成交价10％的违约金的情形，故李春晖、唐振兰请求包秋锐支付27,500元（按照合同的成交价275,000元×10％）的违约金，无事实和法律依据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，依照当事人上述合同条款对逾期付款的约定，包秋锐应以每逾期一天按未付楼款金额的千分之一向卖方支付逾期付款的违约金。包秋锐主张违约金过高应当对违约金是否过高承担举证责任，现包秋锐未能举证证实，故对其主张一审法院不予支持。鉴于司法鉴定机构作出对《限时销售合同》“十六、备注”的“③如尾款未能正常到位（一般正常三个月）那由合浦世华地产承担”中先形成划线后捺印指纹的鉴定结论，可认定包秋锐、世华公司与李春晖、唐振兰对尾款履行时间的约定进行了变更，故不能以李春晖、唐振兰主张的三个月作为付清余款的期限约定，且该条款非包秋锐所承诺的，对其不产生效力。根据《房屋买卖合同》第二条第（三）款第3项第（2）点的约定，买方是负有办妥按揭贷款申请的义务的，并且负有对银行实际贷款额与买方申请贷款额之间的差额向卖方支付现金的义务。依据银行陈述的在2018年10月18日已审批通过贷款申请，并通知包秋锐、世华公司办理抵押手续，但包秋锐、世华公司未履行提交办理抵押材料最终导致银行贷款无法发放，故综合案件的相关事实，由于包秋锐怠于履行办理贷款抵押手续导致银行无法放贷而未支付李春晖、唐振兰购房余款，包秋锐应承担逾期付款的责任，根据公平原则，应从其怠于履行办理贷款手续的时间即2018年10月19日作为计算其逾期付款的起算时间较为合理。综上，包秋锐应支付李春晖、唐振兰以210,000元为基数，按日利率的1‰，从2018年10月19日起至2019年3月25日止的逾期付款违约金32,970元（210,000元×1‰×5个月6天）。关于世华公司是否应承担连带责任的问题。一审法院认为，李春晖、唐振兰与世华公司签订的《限时销售合同》实质是中介服务的居间合同，双方在合同中第十六条备注中第③项对房屋尾款的约定性质是世华公司作出的保证条款，但由于双方在事后对该条款内容协商后删除，故根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款，应视为双方对该条款进行了变更，世华公司无须再对尾款承担保证责任。由于司法鉴定结论已明确了该条款是先划掉后捺印的，由此可见，李春晖、唐振兰对该条款的删除是明知并同意的，作为具有民事行为能力的自然人在从事民事法律行为时应对自身的行为负责。至于李春晖、唐振兰认为世华公司存在收取其中介服务费过高等问题，属于李春晖、唐振兰与世华公司居间合同法律关系的问题，与本案买卖合同属于不同法律关系，故不属于本案处理的范围，李春晖、唐振兰可另行协商处理或另案起诉。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百零九条、第一百三十条、第一百一十四条第一款、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、包秋锐应支付李春晖、唐振兰购房款人民币210,000元及逾期付款违约金32,970元；二、驳回李春晖、唐振兰的其他诉讼请求。本案受理费5,605元，由李春晖、唐振兰负担841元，包秋锐负担4,764元。本案鉴定费2,280元，由李春晖、唐振兰负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。包秋锐提交如下证据：超级柜台客户回执。李春晖、唐振兰、世华公司对该证据的证据三性并无异议。本院对其证据效力予以认定。 本院另查明，包秋锐于2020年8月5日通过银行向李春晖转账支付21万元，附言“包秋锐支付给李春晖房款”。 本院认为，因二审审理期间包秋锐已将剩余21万元购房款支付给李春晖、唐振兰，各方对此并无异议，本院予以确认，对此不再赘述。关于包秋锐应否支付逾期付款违约金的问题。包秋锐与李春晖、唐振兰、世华公司签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，合法有效，合同签订后李春晖、唐振兰依约交付了房屋并办理了过户登记，包秋锐在支付首付款后未依约支付剩余210,000元购房款，已构成违约。虽然包秋锐辩称系因李春晖去银行闹导致不能贷款，但根据银行出具的材料显示，包秋锐的该笔贷款已于2018年10月15日收集材料报批，并于2018年10月18日审批通过，后因该行一直未收到贷款抵押材料办理房产抵押登记，导致贷款未发放。该行信贷部经理表示，虽李春晖曾去该行闹，但该行明确表示在包秋锐、世华公司提交办理抵押材料完善抵押手续后，该行会放贷。包秋锐无证据证明其逾期付款系因李春晖拒绝配合或拒绝提交相关材料所致，故其主张不应承担逾期付款违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于逾期付款违约金应如何计算的问题。本院认为，依《房屋买卖合同》约定，余款210,000元由包秋锐申请银行按揭贷款支付，包秋锐逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；包秋锐未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售该物业，包秋锐应向卖方支付物业成交价的10％作为违约金。对此本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，李春晖、唐振兰主张应按合同约定计付违约金计算损失的结果高于其损失，本院根据合同履行情况和当事人的承受能力，酌情调整为以未付购房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率或者全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准从贷款审批通过次日即2018年10月19日起计算较为合理。另外，世华公司作为居间人，李春晖、唐振兰起诉请求判令世华公司承担包秋锐不履行合同义务的连带责任，无事实和法律依据，一审判决驳回了李春晖、唐振兰的该项诉讼请求，李春晖、唐振兰对此也未提起上诉，视为其认可上述判决。包秋锐可在承担本案责任后，依据其与世华公司之间的协议，另行主张权利。 综上所述，包秋锐的上诉请求部分成立，本院对其理由成立部分予以支持，对其理由不成立部分予以驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区合浦县人民法院（2019）桂0521民初1021号民事判决； 二、上诉人包秋锐应支付被上诉人李春晖、唐振兰逾期付款违约金（计算方式：以210,000元为基数，自2018年10月19日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至2020年8月5日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回被上诉人李春晖、唐振兰其他诉讼请求。 一审案件受理费5,605元，由上诉人包秋锐负担4,400.73元，被上诉人李春晖、唐振兰负担1,204.27元，案件鉴定费2,280元（被上诉人合浦世华房地产代理有限公司已预交），由上诉人李春晖、唐振兰负担（上诉人李春晖、唐振兰于判决生效之日起十日内支付给被上诉人合浦世华房地产代理有限公司）；二审案件受理费5,605元（上诉人包秋锐），由上诉人包秋锐负担4,400.73元，被上诉人李春晖、唐振兰负担1,204.27元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限的最后一日起二年内向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈   邦   和 审 判 员  赵   海   洲 审 判 员  侯   远   婕 二〇二〇年九月三十日 法官助理  包蓉书记员庞芳婷