江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终3176号上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：大余县旅游投资发展有限公司，住所地：江西省赣州市大余县南安镇余东街南安大道**（中国银行办公楼**）。法定代表人：曾伟利。委托诉讼代理人：谢传洋，大余县南安法律服务所法律工作者。被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：黄朝阳，男，1966年10月13日生，汉族，住江西省赣州市大余县。上诉人大余县旅游投资发展有限公司（以下简称大余县旅投公司）因与被上诉人黄朝阳房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省赣州市大余县人民法院（2020）赣0723民初568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大余县旅投公司上诉请求：1、依法撤销江西省大余县人民法院（2020）赣0723民初568号民事判决书第三项，改判黄朝阳向上诉人返还履约保证金和房屋全部设施、设备押金人民币：30000元。2、本案的一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、原审法院认定上诉人损坏的租赁物品、欠缴水电费和被上诉人维修费用事实错误。1、原审法院在没有充分、确凿的证据支持下，认定被上诉人主张坏掉的电子门锁3把、水开关5个、水管3处漏水、衣架一个、监控一套、窗帘架一处，淋浴头3处坏了的事实，明显是错误的。（1）以上坏掉的物品只是2020年3月6日被上诉人与上诉人工作人员邓主席从微信上反映的情况。但，上诉人工作人员邓主席当时在微信上明确告知被上诉人坏掉的东西要得到上诉人工作人员张婧的确认。然而，原审法院庭审查明，被上诉人以上坏掉的东西在没有取得上诉人确认的情况下，仅凭被上诉人的一面之词，确认被上诉人以上的东西已经坏掉，明显于法相悖。（2）2020年2月22日上诉人送达《解除合同通知函》给被上诉人时，上诉人将被上诉人出租的物品完全恢复原样，同时还把属于上诉人的东西打包整理好，被上诉人没有明确告知上诉人有上述租赁物品已经坏掉。那么，不排除被上诉人陈述的事实是虚假或者是自己损坏的。（3）从原审法院查明的事实，被上诉人在移交其出租房屋给上诉人时，被上诉人还留有一套钥匙，主观上存在恶意。否则，应该把所有的钥匙全部移交给上诉人。（4）、从被上诉人提交的水费催缴通知显示2020年1—3月共用水170吨。但上诉人2020年2月22日与被上诉人就已经解除合同。显然，原审判决2020年1—3月共用水170吨，由上诉人承担是错误。2、原审法院认定上诉人承担被上诉人10790元的维修费用无事实和法律依据。（1）维修费用的物品无证据证明是上诉人损坏。（2）原审法院认定被上诉人提交维修费用的收款收据，未根据本案的事实和查明事实作出公平、公正的认定。首先，原审法院未查明涉案坏掉的物品是上诉人没有依据其物品的性质使用，还是自然的损耗。其次，被上诉人无证据证明已经维修的事实。再次，被上诉人所发生的维修费用严重偏离市场价格。最后，原审法院判决要求上诉人承担以上坏掉物品维修费用，明显违反《中华人民共和国合同法》第二百一十八条、二百二十条之规定。二、原审法院酌定上诉人补偿被上诉人租金损失7000元，无事实和法律依据。首先，2020年2月18日上诉人通过微信发送《解除合同通知函》给被上诉人，且同月的22日还通过书面方式告知被上诉人因不可抗力的新冠疫情解除租赁合同。其次，从被上诉人提交的维修费用收款收据，被上诉人从2020年2月26日已经开始整理和维护出租涉案房屋及设施的工作。再次，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第一款之规定，原审法院酌定上诉人补偿被上诉人7000元费用是于法相悖。三、原审法院适用法律错误。1、涉案维修的租赁物品均属于自然损耗物品，那么依据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条规定：承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。和《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务。2、涉案合同的解除依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项规定：因不可抗力致使不能实现合同目的。那么，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第一款规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任”。黄朝阳辩称，一、一审法院认定上诉人承担租赁房屋所属的设备、设施在租赁期间的维修、维护责任及欠缴水费的相关事实正确，应予以维持。1、双方签订的合同约定在房屋租赁期间，房屋所属的设备、设施的维修、维护由上诉人负责，在协议第五条有明确具体的约定，以及协议第一条第三款：“该房屋现有装修及设施、设备情况详见协议附件”可以证实承担维修责任的一方是上诉人，合同条款的原义应是前述租赁物在使用期间的自然损耗和使用人故意损坏时均承担维修责任。在房屋租赁期间被上诉人经催告后所代为修复的设施、设备与约定由上诉人承担维修责任的清单附件相互吻合。被上诉人于3月6日列出了明细清单通知并要求上诉人予以修理，但其以不予理睬的默示方式拒绝，既不履行维修义务，也不予以确认，为防损失扩大，无奈之下被上诉人花去维修费用10790元，虽然未提供正式的票据，但提供的收据足以证明维修的事实和费用的合理性，该费用应由上诉人承担。2、合同约定在房屋租赁期间发生的水、电等费用均由上诉人承担，被上诉人一审中提交的水费催缴通知单中虽载明是1-3月用水量170吨，这只是一种截止时的状态数据，即使2月、3月未发生用水量，或者欠缴行为持续，催缴通知单上都是170吨用水量，况且上诉人在1月时还正常使用了租赁房屋，因此上诉人违约欠缴水费503.2元应由其承担。3、上诉人称被上诉人出租房屋时应当把钥匙全部交给承租人，否则主观上构成恶意。首先租赁协议中并无此约定，其次不符合现实的交易习惯。二、一审法院适用法律基本正确，基本符合最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的指导精神，体现了公平、衡平的司法价值。1、面对新冠疫情，诉讼中的当事人应当在人民法院的积极引导下协商和解、共担风险、共渡难关。人民法院在审理中也应当根据案件实际情况，准确适用法律，平衡各方利益，保护当事人的合法权益，服务经济社会发展，实现法律效果和社会效果相统一。一审法院判决上诉人支付给被上诉人7000元的租金损失正是基于《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》作出的合法、合理的处理，体现了公平、衡平的司法价值，应予以维持。2、关于《中华人民共和国合同法》第二百一十八条、二百二十条的适用，是在合同当事人事先没有基于意思自治进行约定时的法律适用，本案双方当事人就租赁房屋所属的设备、设施在租赁期间的维修、维护责任问题已经作出了明确具体的约定，且该约定并不违反法律的强制性规定，故应当按照双方的约定优先予以处理。三、即使二审法院通过审理决定改判，恳请二审法院综合考量以下事实，作出最终公平、公正的判决。1、依据合同的约定，上诉人不享有单方解除合同的权利，合同第六条第一款明确载明双方均不得随意变更或者解除本协议，需要变更或解除时，须经双方协商一致达成新的书面协议。上诉人未经协商直接向被上诉人发出《解除合同通知函》并不能产生解除合同的法律后果和效力。本案不适用《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，违约方在违约情形下又行使解除权，于法不合。2、本案不适用不可抗力，理由是：①上诉人的演出活动被迫终止与履行租赁合同之间不存在因果关系，疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间不存在因果关系。②退一步而言，即使本案被认定适用不可抗力，但依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”根据合同约定，上诉人应在每月23日前支付每月租金，但其2020年1月23日前未依约支付，24日江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应，此时上诉人已然即成迟延履行合同义务的事实，通过证据《微信聊天记录》第一页记载2020年2月21日上午10:45分被上诉人说：“邓主席，你们单位什么意思，再过两天就要付两个月的房租了。”以及2020年2月18日发出的《解除合同通知函》第2点括号内容（扣除2020年2月租金后应退还我公司叁万元）。可以证实：每月23日是支付租金的届满期限，1月23日前应付一期租金未付的违约事实。协议中没有约定支付租金存有缓冲期，所谓的10天明确是指逾期支付租金超过10天的协议解除条件，故上诉人在迟延履行后发生不可抗力，又要求免除违约责任的主张不应得到支持。3、依据合同约定，租赁期满或解除合同后，上诉人应当将租赁物返还时恢复原状，截止目前，被上诉人已经协助上诉人将属于其的物品从租赁房屋内搬离，但其未将租赁房屋内的卫生清理干净，经催告无果之下，被上诉人不得不雇人清理，由此支付费用480元。被上诉人交付房屋给上诉人使用时的钥匙只返还两把，尚有店门、玻璃门、阁楼门、六楼院门的钥匙各一把以及房门总卡一张未返还，在上诉人不予返还或不能返还时，为考虑后续安全等问题，必须将前述四门锁和房门总卡进行更换，门锁每把100元，房门总卡每张30元，预计将发生430元的费用，现被上诉人要求前述两项费用在二审中予以处理。四、由于上诉人的上诉请求无事实和法律依据，被上诉人不承担本案一审、二审的诉讼费用。大余县旅投公司向一审法院起诉请求：1、依法判令原、被告之间的租赁协议书于2020年2月18日解除；2、判令被告返还原告履约保证金和房屋全部设施、设备押金45000元，并责令被告返还扣押原告所有的物品；3、本案诉讼费用由被告承担。黄朝阳向一审法院提出反诉请求：1、判决确认旅投公司支付的履约保证金和房屋全部设施、设备押金45000元由反诉原告没收，归反诉原告所有；2、判决旅投公司向反诉原告支付2020年2月至5月房屋租金60000元，之后继续按每月15000元支付房屋租金直至租赁期限届满时止；3、判决反诉被告向反诉原告支付租赁房屋所属设施、设备维修费10790元；4、判决反诉被告向反诉原告支付租赁房屋水费503.2元；5、判决反诉被告向反诉原告支付违约金18000元；6、本案反诉费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：大余县旅投公司是2017年4月10日注册成立的有限责任公司（国有独资），经营范围：从事旅游资源开发管理、旅游项目规划等。大余县旅投公司因大余县牡丹亭实景演出演员住宿的需要，于2019年11月23日与黄朝阳签订《租赁协议书》一份，载明：“出租方（甲方）：黄朝阳，承租方（乙方）：大余县旅游投资发展有限公司……甲方租赁给乙方的房屋位于大余县南安镇章江小学旁。房屋共5层楼，面积共约465.44平方米。该房屋现有装修及设施、设备情况详见协议附件；该附件作为甲方按照协议约定交付乙方使用和乙方在租赁期满交还给甲方时的验收依据。……该房屋租赁期限一年，从2019年11月23日起至2020年11月22日止。……月租金人民币壹万伍仟元整（￥15000元），不含税。……乙方应向甲方交纳人民币肆万伍仟元整（￥45000元），作为本协议履约保证金和房屋全部设施、设备押金。乙方应按约定向甲方支付租金并承担每年因房产租赁所产生的相关税费等。乙方自行承担因使用房屋所发生的水、电、气、有线电视、网络费、通讯、供暖费用及租赁使用房屋管理。……乙方应合理使用其所租赁的房屋及其附属硬件设施。电热水器需断电使用，如因乙方使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应负责修复或者经济补偿。……在租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除协议：……（6）逾期10日未交纳租金或按约定应当由乙方交纳的费用。……第八条、违约责任……2.在租赁期间，乙方有第六条第2款的行为之一的，甲方有权解除本协议，收回房屋，并且乙方应按照协议承担违约责任。……”该租赁协议附租赁房屋物品清单一份。协议签订后，大余县旅投公司向黄朝阳支付了45000元，作为本协议履约保证金和房屋全部设施、设备押金。2019年12月10日、2020年1月2日，大余县旅投公司分别向黄朝阳支付租金15000元。另查明，2020年1月24日，因新型冠状病毒感染的××疫情防控工作的需要，江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应。同年2月18日，大余县旅投公司工作人员通过微信向黄朝阳发出《解除合同通知函》一份，通知其解除双方签订的《租赁协议书》，两三天后大余县旅投公司将床架、床单等物品打包整理好。同年2月22日，大余县旅投公司工作人员当面向黄朝阳送达该通知函。2月26日、2月29日、3月2日、3月26日，黄朝阳分别购买或维修衣帽架、水开关、窗帘架、电子智能锁、监控，共花费10790元。2020年1-3月，涉案租赁房屋共用水170吨，共欠缴水费503.2元。后双方就租赁房屋的交接事宜产生纠纷，大余县旅投公司打包整理好的床架、床单等物品至今放置在该房屋的一楼店面及阁楼处。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，大余县旅投公司与黄朝阳签订《租赁协议书》，承租黄朝阳的房屋用于牡丹亭实景演出的演员居住，该合同是双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方的房屋租赁合同关系依法成立。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》规定：“因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。”2020年1月24日，受新型冠状病毒感染的××疫情的影响，江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应，大余县旅投公司负责的牡丹亭实景演出项目随之叫停，本案合同目的无法实现，新冠××疫情的影响就本案而言属于不可抗力。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力……”本案中，因大余县旅投公司租赁该房屋的目的不能实现，其于2020年2月18日向黄朝阳发出《解除合同通知函》后两三天左右打包整理好物品，又于2月22日向黄朝阳当面送达《解除合同通知函》，根据合同法的规定，一审法院认定双方的租赁合同自2020年2月22日解除。黄朝阳于2月26日至3月26日期间陆续对房屋内损坏的设施进行重新购置或维修，其也以实际行动认可双方租赁合同的解除。根据双方合同约定，大余县旅投公司仍应向黄朝阳支付2020年1月23日至2020年2月22日的租金计15000元，以及黄朝阳购置或维修房屋内损坏的设施费用10790元、欠缴的水费503.2元，合计26293.2元，以上费用从大余县旅投公司支付的履约保证金和房屋全部设施、设备押金中抵扣。关于大余县旅投公司打包整理好的床架、床单等物品至今放置在黄朝阳房屋一楼店面及阁楼的问题，双方各执一词，大余县旅投公司主张系黄朝阳扣押其上述物品，黄朝阳主张系大余县旅投公司至今未将上述物品搬走，但双方均未向法庭提交相关的证据证明自己的主张。故一审法院酌定大余县旅投公司打包整理好的床架、床单等物品应在2020年6月5日前搬离，黄朝阳具有协助义务。根据涉案房屋所处地段的市场行情，一审法院酌定大余县旅投公司补偿其自合同解除之日至今占用黄朝阳一楼店面及阁楼给黄朝阳造成的租金损失7000元，该费用从大余县旅投公司支付的履约保证金和房屋全部设施、设备押金中抵扣。关于黄朝阳反诉诉请大余县旅投公司支付违约金18000元的主张，其理由是大余县旅投公司未按时支付其2022年1月23日至5月22日期间的租金共60000元，按30%计算违约金。本案中，一审法院已认定双方租赁协议已于2020年2月22日解除，大余县旅投公司迟延支付的租金仅为2020年1月23日至2月22日期间的租金15000元，双方租赁协议中明确约定逾期10日支付租金需承担违约责任，但就违约金的计算标准未明确约定，故一审法院认定大余县旅投公司应按年利率6%向黄朝阳支付资金占用期间的利息15000元×6%÷365天×20天＝49.32元。关于黄朝阳反诉诉请没收大余县旅投公司履约保证金和房屋全部设施、设备押金45000元的主张，因双方在租赁协议中未就没收以上款项进行约定，同时，大余县旅投公司是因新冠××疫情影响这一不可抗力的事由提出解除合同，不存在违约，故黄朝阳的该项诉请没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，黄朝阳应向大余县旅投公司返还履约保证金和房屋全部设施、设备押金11657.48元（45000元-26293.2元-7000元-49.32元）。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、大余县旅游投资发展有限公司与黄朝阳于2019年11月23日签订的《租赁协议书》于2020年2月22日解除；二、大余县旅游投资发展有限公司应在2020年6月5日前将其放置于黄朝阳房屋内的床架、床单等物品搬离，黄朝阳具有协助义务；三、黄朝阳应在本判决生效之日起十日内向大余县旅游投资发展有限公司返还履约保证金和房屋全部设施、设备押金11657.48元；四、驳回大余县旅游投资发展有限公司的其他诉讼请求；五、驳回黄朝阳的其他诉讼请求。案件受理费463元（已减半收取），反诉费1493元（已减半收取），合计1956元，由大余县旅游投资发展有限公司承担713元，由黄朝阳承担1243元。二审中，被上诉人黄朝阳向法庭提交如下新证据：1、大余县旅投公司员工张婧聊天记录4张，收款收据3张，证明大余县旅投公司没有搞好卫生，被上诉人自己请人搞卫生支付工资480元。2、供水缴费清单1张，证明被上诉人自付水费649.13元。3、照片6张，证明大余县旅投公司履行一审判决义务把东西搬走。4、交付钥匙2个，证明还有2个门钥匙没还。上诉人的质证意见为：对证据1、2、4的“三性”均有异议，合同已经解除，解除合同之后的水费应由被上诉人支付。钥匙已经全部交给被上诉人，不存在换锁的事情，一审已查明被上诉人自己留了钥匙，卡已经完全交给被上诉人了，能移交的已经移交完毕。对证据3无异议。本院对被上诉人提交的证据评判如下：对证据1该聊天记录无法确定是本案当事人的信息，480元的收款收据无法确定系本案发生的费用，本院不予采信。对证据2中的供水缴费单的真实性予以认定。对证据3的“三性”予以认定。对证据4，不足以达到其证明目的，本院对其证明目的不予认定。二审认定的事实与一审查明的一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：1、一审法院认定上诉人大余县旅投公司损坏租赁物品、欠缴水电费及被上诉人支付维修费的事实是否错误？2、一审法院酌情判处上诉人承担被上诉人租金损失7000元是否妥当？关于一审法院认定上诉人大余县旅投公司损坏租赁物品、欠缴水电费及被上诉人支付维修费的事实是否错误的问题。经查，一审中，被上诉人主张上诉人损坏租赁物品有其与上诉人公司的工作人员邓主席的微信聊天记录，上诉人对该聊天记录的真实性并不持异议，该聊天记录载明：“好的，我会向公司汇报。”“那些损坏的东西张婧与你确认了吧？”由此可知，上诉人公司的员工确认了损坏东西的事实。此外，被上诉人提交了其支付水电费的缴费凭证和维修的相关凭证，该凭证与上述微信聊天记录的内容内购相互印证，故一审法院认定上诉人大余县旅投公司损坏租赁物品、欠缴水电费及被上诉人支付维修费的事实正确，本院予以维持。关于一审法院酌情判处上诉人承担被上诉人租金损失7000元是否妥当的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第一款规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”本案中，双方解除合同的起因确实系疫情原因影响，但该条所指的不能履行民事义务对于上诉人来讲是指不能履行支付租金的义务。而一审法院酌情判处上诉人支付7000元租金系因上诉人的物品在解除合同之后，并未搬离租赁物，且一审已经考虑了疫情影响搬离租赁物的期限，但是上诉人仍未搬离，所以再次情况下，一审法院酌情判处上诉人物品占用被上诉人租赁物应支付7000元租金，该判决考虑了双方的利益，该判决并无不当。上诉人辩称，其物品是被上诉人不让其搬离，其并未提交充分证据予以证明，故本院对其该上诉理由不予支持。综上所述，上诉人大余县旅投公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费259元，由上诉人大余县旅游投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  王阿婷审 判 员  赖国东二〇二〇年九月二十九日代理书记员  陈明轩代理书记员  雷 娜