北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初61569号原告北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人彭永东，总经理。委托诉讼代理人孙凤起，男，1980年7月16日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司员工，住所，住所地吉林省通化市二道江区div>被告陈赢，男，1977年8月23日出生，满族，住北京市西城区。委托诉讼代理人肖鹏，北京市墨风律师事务所律师。被告王颖，女，1980年2月1日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人肖鹏，北京市墨风律师事务所律师。原告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）与被告陈赢、王颖居间合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员李默菡独任审判，公开开庭进行了审理。链家公司的委托代理人孙凤起，被告陈赢以及陈赢、王颖的共同委托诉讼代理人肖鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告链家公司向本院提出诉讼请求：1．陈赢、王颖返还链家公司垫资借款327万元；2．陈赢、王颖支付违约金，以327万元为基数，按照每日千分之五的利率标准，自2018年6月19日起计算至实际还款之日止；3．案件受理费由陈赢、王颖承担。事实理由：陈赢、王颖为夫妻关系。2015年11月21日王颖经原告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间与房屋出卖人李冰凌就其名下位于北京市朝阳区307房屋（以下简称307房屋）签署了《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》。后因买卖双方就合同履行发生争议，经北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初32612号民事判决书判决继续履行《北京市存量房屋买卖合同》。王颖为能具备全款购房的履约能力，链家公司向被告王颖出借人民币三百二十七万元，并约定陈赢、王颖于房屋过户后10个工作日内办理相关贷款手续归还链家公司借款，若一方迟延履行约定，每迟延一日，违约金应每日按照3270000元的千分之五向守约方支付违约金。2017年2月14日，链家公司履行出借义务向陈赢、王颖转款人民币327万元。2018年6月4日，经朝阳区人民法院强制执行，涉案房屋过户登记至王颖名下。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，案涉债务应属夫妻共同债务。现陈赢、王颖拒绝归还借款，故依法诉至贵院，请求人民法院依法审理，维护链家公司的合法权益。被告陈赢、王颖共同答辩称，同意归还327万元本金，但是不同意支付违约金。链家公司为陈赢、王颖提供居间服务购买房屋合同中，因为链家公司员工操作错误，导致签署的合同需要撤销，因为当时房价上涨，原房主不愿意出售，导致陈赢、王颖不得不通过诉讼方式取得目标房屋，在此期间，链家公司、陈赢、王颖签署了借款协议，链家公司确实帮助陈赢、王颖垫付了房款，并约定陈赢、王颖在实际获得银行的贷款之后返还链家公司的垫付款，此后陈赢、王颖虽然获得了目标房屋，但是此后房屋贷款利率也发生了重大变化，当时约定的是链家公司承担利息差额，后来因为差距较大无法达成一致。经本院审理查明：2015年11月21日，李冰凌（出卖人）与王颖（买受人）在链家公司的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人出售307房屋，成交价格为468万元，房屋内家具家电、装饰装修及房屋配套设施设备等作价72万元，上述作价款项由买受人一并另行支付给出卖人。当事人双方同意自本合同签订之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。当日，李冰凌（甲方）与王颖（乙方）及链家公司（丙方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计为540万元，此价格为甲方净得价，不含税。并约定了购房款支付的时间方式，房屋交付以及违约责任等事项。合同签订后，王颖向李冰凌支付了定金8万元，并通过资金托管的方式，支付了首付款205万元。2015年12月28日，双方办理了网签手续，网签价格为468万元，网签合同编号为C1152747。2016年2月4日，王颖、李冰凌及链家公司工作人员在办理税费过程中，发生争议，王颖未依约缴税。后经协商，2016年2月25日链家公司在王颖及李冰凌的协助下办理了上述网签的撤销手续。2016年3月2日李冰凌在草拟的网签合同上签字后又于2016年3月31日在正式网签合同（合同编号为1202659）上签字，网签成交价格为4679000元。2016年4月5日链家公司通知李冰凌缴税时间为4月11日。后王颖与李冰凌就307的房屋买卖发生纠纷诉至法院。2016年5月16日，王颖作为甲方与乙方链家公司签订《和解协议书》，约定鉴于甲方委托乙方就307房屋的买卖提供居间服务，与产权人李冰凌（身份证号码：×××）达成交易，并于2015年11月21日签署了《签约文件合订本》（编号：03214000038456）、《补充协议》（编号：00000000377711)等相关法律文件（以下统称合同)，甲方已按合同约定支付李冰凌购房款（含定金）人民币2130000元（大写：贰佰壹拾叁万元整），甲方无违约行为。合同履行过程中，因乙方员工崔昌业务失误，对交易房屋地税指导价（普通住宅/非普通住宅的界限）书写错误，导致需要撤销原有网签、重新办理新网签，造成交易流程迟延。之后新网签已经办理完毕，但产权人以交易房屋市场行情上涨、继续履行合同将遭受损失为由要求大幅度提升房屋交易价格，否则拒绝继续履行合同。为保障甲方利益，协助甲方取得交易房屋，经甲乙双方友好协商，达成如下协议：一、诉讼支持。因李冰凌拒绝继续履行合同，甲方决定通过诉讼途径保障自己的权益，以取得交易房屋和索取违约金。1．甲方起诉李冰凌房屋买卖纠纷一案中，一审、二审、再审（若有）的：诉讼费、保全费、担保费、执行费等与诉讼相关的所有费用，由乙方全部承担并代为支付（按相关收费部门的要求支付）。2．如甲方决定选用乙方推荐的律师（乙方推荐的律师必须是炜衡律师事务所的罗记永律师)，律师费（包括但不限于：一审、二审、再审等）由乙方全部承担并代为支付，乙方确保罗记永律师必须负责到案件终结之日止（包括但不限于：诉讼、调解、和解、执行等)。如甲方决定自己聘请律师，乙方承担并代为支付的律师费最高为人民币30000元（大写：叁万元整)。乙方的诉讼代理人必须包括其员工孙笑竹。3．乙方必须积极配合甲方进行诉讼，包括但不限于保全证据、提供证据、出庭作证、陈述事实等。后附证据清单。如因乙方及/或乙方推荐律师保管和提供证据以及出庭陈述、处理不当等，致使在未经甲方同意的情况下，甲方不能按照原协议约定之价格取得交易房屋的，由乙方承担因此给甲方造成的全部损失。4．甲方诉讼请求应当包括：要求李冰凌配合办理房屋过户手续：支付违约金。5．就上述事项（包括案件最终调解、和解的)，甲方无需支付与其相关的任何费用，全部由乙方承担。二、税费负担。甲乙双方协商一致，交易房屋最终过户时，甲方承担的税费最高不超过人民币70200元（大写：柒万零贰佰元整）：如有超出部分，由乙方负担并按税务部门的要求支付。三、垫资和补按揭事宜。因甲方就交易房屋准备贷款人民币327万元（大写：叁佰贰拾柒万元整），贷款26年，且不具备全款购买交易房屋的能力，在诉讼过程中，如必须甲方支付全款购买该房屋的，甲乙双方协商一致达成如下方式解决：1．乙方全部承担并代为支付垫资款及相关费用。乙方保证由北京中融信担保有限公司（以下简称中融信公司）按法院或相关机关的要求垫付房屋尾款人民币327万元（大写：叁佰贰拾柒万元整)，否则由乙方按法院或相关机关的要求支付该款项，以保证甲方取得交易房屋。2．甲方归还中融信公司或乙方代为垫付的购房款的方式为：首选以交易房屋过户后办理公积金、商业银行组合贷款补按揭的方式：如甲方条件无法办理组合贷补按揭的，则选择办理商业银行补按揭贷款的方式。如甲方拒绝办理的，乙方可拒绝由己方或中融信公司代为垫付房屋尾款。甲方应当在垫资前与中融信公司或乙方签署垫资相关协议并办理手续（包括不限于办理委托公证手续等）。中融信公司或乙方共同协商达成一致。中融信公司或者乙方应当按照垫资协议约定的时间垫付所需的房屋尾款。3．甲方在房屋过户给甲方取得该房屋产权证后10个工作日内开始办理补按揭手续，应当配合中融信公司或乙方签署与此房补按揭相关的协议及办理相关手续（相关协议内容须提前经甲方确认方可）相关费用由乙方承担（包括但不限于：办理抵押、办理委托公证手续、留存相关证件或银行卡等，上述费用由乙方承担）。4．如果甲方最终办理补按揭或其他方式（以甲乙双方协商一致确认的方式为准）的利率高于甲方原商业银行贷款的利率（目前甲方申请贷款的银行的商业贷款利率为4．9%的88折）导致甲方产生房屋贷款利息差额损失的，乙方同意赔偿甲方实际持有交易房屋期间的房屋贷款利息差额损失部分，支付方式为：每两年支付一次（具体计算方式为：未来两年期内甲方实际所受房屋贷款利息差额损失：如其间银行利率发生变化，导致贷款利息差额部分发生变化的，多退少补，并跟随下一个付款期一并支付给甲方)。首次支付日期为甲方补按揭贷款放款之日起三个工作日内，之后每两年到期后的三个工作日内支付：实际支付直至甲方出让该房屋或还清房屋贷款之日止。如乙方支付后，甲方出让该房屋或还清房屋贷款的应当将未发生的利息损失（若有）按日计算后无息返还乙方。5．甲乙双方任何一方违反本协议约定的，每迟延一天，违约方应支付守约方垫资金额（人民币327万元）千分之一的违约金；同时，为保证交易的顺利进行，守约方有权在对方违约行为发生之日起15个工作日后自行寻找资金或处置房产和资产以支付本协议约定的款项，因此造成费用及损失由违约方完全承担。四、其他1．如甲方实际取得交易房屋的或另行达成甲方满意之结果的，甲乙双方就本交易房屋再无其他纠纷：除本和解协议书约定之条件外，甲乙双方互不承担其他任何责任。如甲方未能实际取得交易房屋亦未达成甲方满意之结果的，甲方保留追究乙方责任之权利。2．因不可抗力不能按照约定履行本协议的，将根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行协议的当事人应及时告知另一方当事人，并自不可抗力结束之日起30日内向另一方当事人提供证明并继续履行本协议。3．除因履行本和解协议所引起的或与此相关的任何争议，双方应友好协商解决，协商不成的，可向乙方所在地人民法院诉讼解决，若由违约方违反本协议造成的纠纷，守约方诉讼造成的一切费用，包括但不限于诉讼费、保全费、担保费、执行费、律师费等，由违约方承担。4．本协议一式两份，双方各执一份。为协议更好的履行及保证双方之利益，甲乙双方对本协议约定的双方承担的权利义务相关内容均负有保密义务，不得向除诉讼参加人（包括原告及委托代理人）、甲方配偶、甲方私人法律顾问、乙方员工陈海军、王国强之外的任何第三人泄露相关信息；否则，应当赔偿因此给对方造成的全部损失。2017年2月12日，陈海军作为出借人，王颖作为借款人签订《借款协议》，约定借款人王颖因购买307号房屋发生诉讼，现法院要求借款人王颖出具具备全款购买上述房屋的能力，出借人同意出借人民币（小写）327万元整（大写：叁佰贰拾柒万元整）给借款人王颖。一、关于借款事宜。1、出借人陈海军同意出借人民币（小写）327万元整（大写：叁佰贰拾柒万元整）给借款人王颖，该笔款项出借人陈海军于2017年2月14日前（含当日）支付至王颖的下列账户：开户行：招商银行甘家口支行，开户名称王颖，账号：×××。二、关于还款&退款事宜。2、若一审法院判决书支持将上诉房屋过户至王颖名下诉讼请求，且房屋买卖双方未进行上诉，则该笔款项直接作为房款按照一审法院要求支付给房屋产权人李冰凌（身份证号：×××）；3、若一审法院判决不支持将上述房屋过户至王颖名下的诉讼请求，则王颖需在收到一审判决（无论一审判决是否生效，以收到一审法院判决书时间为准）后5个工作日内无息退还至陈海军账户中，账户信息如下：开户行：光大银行望京支行，开户名称：陈海军，账号×××。4、若一审法院判决支持将上述房屋过户至王颖名下诉讼请求，但该案件上诉到二审法院，则自确定此次一审法院判决不生效之日起5个工作日内，王颖将上述款项人民币327万元整（大写：叁佰贰拾柒万元整）无息退还至陈海军账户。5、若是一审判决支持将上述房屋过户至王颖名下的诉讼请求且该判决已生效，王颖需在房屋过户后10个工作日内办理补按揭手续，并自王颖收到银行补按揭贷款金额后3个工作日内，王颖将上述款项（小写)327万元整（大写：叁佰贰拾柒万元整）无息返还至陈海军账户中。6、鉴于王颖夫妻二人征信存在相关问题，目前只能通过光大银行办理补按揭手续，光大银行办理补按揭手续要求王颖存入光大银行20万元存款，该笔款项由王颖个人筹齐。三、违约责任。7、若一方迟延履行上述约定的，每迟延一日，违约方应每日按照327万元整（大写：叁佰贰拾柒万元整）的千分之五向守约方支付违约金。四、其他事宜。8、本协议书一式三份。出借人、借款人、链家公司各执一份，具有同等法律效力。9、因履行本协议发生争议的，各方友好协商，协商不成的，向房屋所在地人民法院诉讼。2017年2月14日，链家公司向其员工陈海军转账支付327万元，当日，陈海军按照上述《借款合同》的约定向王颖转账支付327万元。2017年5月15日，北京市朝阳区人民法院就王颖诉李冰凌房屋买卖合同纠纷一案作出（2016）京0106民初32612号民事判决书，判令李冰凌继续履行与王颖及链家公司的《房屋买卖合同》及《补充协议》并于判决生效后十日内协助王颖将307号房屋所有权人转移登记为王颖，并将上述房屋交付王颖。王颖于过户当日向李冰凌支付剩余购房款327万元。该案判决后，李冰凌不服提起上诉，北京市第三中级人民法院于2017年8月24日作出（2017）京03民终9083号民事裁定书，裁定准予李冰凌撤回上诉，双方当事人均按原审法院判决执行。2018年6月4日，307号房屋变更登记至王颖名下。庭审中，陈赢、王颖向本院提交了王颖与链家公司的工作人员王国强、刘建超、陈海军等人的微信聊天记录，证明从开始到目前为止陈赢、王颖都与链家公司积极协商办理补按揭贷款一事，但是没有达成一致。部分内容如下：2017年10月30日，王国强“现在难在回款途径这里公司”，王颖“那么现在回款怎么回？补按揭？”，王国强“补按揭的成本高得吓人”，“第一种是补按揭，贷4成187万，利率上浮20%。第二种抵押经营贷款，客户或者客户朋友有公司最好，可以贷327或更多，利率上浮30%-50%”，王颖“4成也是上浮的”，“和我之前贷款利率差很多”，“那怎么办呢”……王国强“公司的态度是必须过户后得回款”，“补按揭的路行不通了”，“业主现在不和我们谈”、“说实话姐，只有一条道了！卖房。”王颖“你觉得可能吗”。2017年11月13日，王颖“国强，我近几日已经联系好执行庭法官”，“法官会尽量帮助协调李冰凌配合贷款，行或不行周五给消息”，“但法官要求我们随时做好付款准备”、“所以，理房通里面的钱，怎么提出来你要帮我问清楚”。2017年11月20日，王颖“你帮我把银行贷款需要重新让房主签的网签合同准备好，今晚我找你拿”、“23号现场就请她签争取”，王国强“好的”。2017年11月21日，王颖“国强，今天请你们法务拟写一个和业务的三方协议，表明如果业主配合贷款，你们愿意支付她28万元，我愿意支付她从签订该三方协议之日到业主拿到全款之日的全部房款的利息”、“今天尽快弄出来，后天可能要在执行庭直接拿出来用”，王国强“好的”，“姐，法务电话我告知这个协议不能做”，“一会他回把详细情况告知我，我再发您”，王国强“法务和我通电话了，公司的意思是第一、您顺利拿到房子！2、客服和法务我都沟通了，他们代表公司告知我，为什么给业主28万？因为法院判决了，我们不用理会业主。但是呢！因为市场政策等原因还有回款给公司的原因，现在公司可以将28万元支付给业主，但是需要三方签署好协议，原来我们也没有解决回款的问题和回款方式，只是把这个事后置了。所以公司希望一次性解决这个问题。三方全部两清。3、我们就打错个网签，诉讼后补偿给业主28万是为了帮您拿到这个房子。让业主配合我们贷款，其实根本不用再理会业主，所以法务的意思是三方坐下来签署一个新的协议，否则链家不同意支付28万元，基本上就是这个意思王姐，我就转述一下公司的意思啊”，王颖“利率上浮了不多，现在花旗银行还能贷款是万幸的事，对我是，对你们更是。你们法务还要揪着利率上浮做什么文章？本来我没有过错，两年多拿不到房，中介费照付，而且咱们和解协议也是写的有利率变化由链家承担，对吧？”，2017年11月24日，王颖“国强，昨天法官也表达会尽力帮助做业主工作，协助贷款。这对于链家是非常有利的，在现在国家收紧住房贷款，没有很好的回款途径的时候，能够贷款是不幸中的万幸。请链家拿出积极态度推进，我会马上着手准备贷款相关手续。请你们尽快拟定一个三方都能接受的协议。另外，请你们联系银行，把现在给我的贷款政策落实情况，搞清楚到底我能贷多少钱，利率给我多少”。2017年11月28日，王颖“你们现在什么态度”、“还要不要贷款了”，王国强“要啊”。2017年12月18日，王颖联络链家公司区域总监陈海军，王颖“我在法院，这个事情拖了太长时间，希望您能代表链家给业主打电话沟通，也一直没有打这个电话，我一会儿见法官，有可能就直接付全款了”。陈海军“好的”，王颖“我几个月来一直积极联系王国强解决回款的事，但你们似乎都不在乎，也不积极配合，让你们法务联系李冰凌律师协调她配合贷款也没”。2019年6月24日，链家公司刘建超“王姐您好，我是链家刘建超，打扰了”，“关于房子的事情，需要和您沟通一下，您看您什么时间方便，我给您去电话”，2019年7月3日，王颖“刘经理，上周电话你说没有太好的回款方式，那就等我出差回来，做个抵押，我也答应了。现在我收到朝阳法院的传票。你们不积极解决问题，拿不出办法，就告我？链家就是这么做事的？说一套做一套，出尔反尔！”，刘建超“王姐，公司法务会按照流程先行起诉，我们之间仍然可以商讨这个事情”。链家公司认可微信聊天记录的真实性，证明目的不认可。链家公司与陈赢、王颖均认可，在307号房屋过户至王颖名下之后，双方就补按揭一事进行过协商，但是没有达成一致意见。陈赢、王颖认可由于陈赢当时有征信问题，只有光大银行才能办理补按揭的手续，但认为系因为2018年补按揭时的银行贷款利率已经比较高，链家公司不同意其通过补按揭的方式办理贷款，因此陈赢、王颖也没有向光大银行存入20万元，没有办理补按揭的手续，并称后来链家公司要求陈赢、王颖出售307号房屋来归还借款。链家公司认可提议过陈赢、王颖出售307号房屋来归还借款，但认为是因为后来补按揭的方式已经不可行了，认为陈赢、王颖没有积极履行补按揭的义务。诉讼中，陈赢、王颖称经了解华夏银行现在还可以办理补按揭的手续，链家公司同意由陈赢、王颖继续办理补按揭手续，并且提供了陈海军的身份证信息予以协助，但后陈赢、王颖并未成功办理补按揭手续，并确认现在就307号房屋的买卖已经无法再办理补按揭手续。陈赢、王颖还称其他银行在一年前可以办理补按揭手续，但是链家公司起诉陈赢、王颖满一年后其他银行也不能办理，只有华夏银行可以办理，但因其向链家公司借款时间到房屋成交时间超过了一年，华夏银行也不能再办理了。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《和解协议书》、《借款协议》、（2016）京0106民初32612号民事判决书、（2017）京03民终9083号民事裁定书、个人微信聊天记录等书面证据以及庭审笔录在案佐证。本院认为：本案中，《和解协议书》、《借款协议》系链家公司与陈赢、王颖的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，链家公司与王颖应当按照合同约定及时全面履行合同义务。本案中，王颖在链家公司的居间下购买307号房屋，因链家公司的工作人员存在失误，导致王颖购买307号房屋过程中与原业主发生纠纷，因此双方签订了《和解协议书》以及《借款协议》对发生纠纷后的诉讼费用负担以及王颖应当支付的剩余327万元的房款作出了约定，最终由链家公司通过其员工陈海军的账户向王颖出借了327万元的购房尾款，并由王颖支付给了307号房屋的原所有权人。2018年6月4日，307号房屋已经变更登记至王颖名下，对于链家公司向其出借的327万元的购房款，王颖应当予以归还，虽然合同约定王颖应当通过补按揭的方式归还该327万元，但诉讼中陈赢、王颖已经确认无法通过补按揭的方式获得银行贷款，现陈赢、王颖认可并同意应当向链家公司归还该327万元，本院对此不持异议，故对于链家公司主张陈赢、王颖向其返还327万元垫资款的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金一项，从《和解协议书》以及《借款协议》的约定来看，王颖应当在307号房屋过户至其名下后10个工作日内开始办理补按揭手续，即2018年6月4日后10个工作日，王颖即应当开始办理补按揭手续，实际上从王颖与链家公司工作人员的沟通来看，2017年开始王颖与链家公司就已经开始就补按揭一事进行沟通，王颖亦多次主动就补按揭一事提出方案并询问链家公司，而且当时补按揭手续并非不能办理，但是因为补按揭成本过高，链家公司存在异议导致双方未能达成一致意见。实际上按照《和解协议书》中的约定，补按揭的成本应当由链家公司承担，并且造成需要补按揭等后续问题的原因亦是因为最初链家公司的工作人员失误，因此，现在补按揭未能成功办理，不应当认为系王颖违约，并且由于已经无法办理补按揭，链家公司亦无需再承担补按揭后的利息差额成本，而王颖丧失了对资金利用的时间价值，需要一次性支付全部购房款。综合合同履行情况、诚实信用原则以及公平原则，本院对于链家公司请求陈赢、王颖支付违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈赢、王颖于本判决生效之日起十日内向原告北京链家房地产经纪有限公司返还垫资款3270000元；二、驳回原告北京链家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32960元，由被告陈赢、王颖负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李默菡二〇二〇年九月二十八日书记员  杨 颖书记员  崔奕旸