广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤民终56号上诉人（一审被告、反诉原告）：黄堪德，男，汉族，1968年11月16日出生，香港特别行政区居民，现住广东省云浮市新兴县。委托诉讼代理人：操翔，广东环球经纬（白云）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵志兵，广东环球经纬（白云）律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：梁国锋，男，汉族，1975年5月3日出生，住广东省云浮市新兴县大江镇梭规模洞村。委托诉讼代理人：李新林，广东来邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾艳艳，广东来邦律师事务所实习律师。上诉人黄堪德因与被上诉人梁国锋房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省云浮市中级人民法院（2019）粤53民初54号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。黄堪德上诉请求：撤销一审判决，支持其一审诉讼请求。理由是：一、一审判决认定双方合意解除合同，认定事实及适用法律均错误。黄堪德没有对梁国锋于2019年2月提出的搬离厂房的要约作出承诺，黄堪德于2019年3月将厂房重新招租，属于采取适当措施防止因梁国锋违约行为造成的损失继续扩大，符合合同法第一百一十九条规定的减损规则。二、一审判决认定双方已完成涉案厂房的交接与客观事实不符，明显缺乏事实依据。一审判决在没有证据证明双方办理了厂房交接手续，也没有证据佐证涉案房场已由黄堪德掌控或使用的情况下，认定双方完成交接，不符合客观事实，完全是主观臆断。三、一审判决关于梁国锋应否向黄堪德支付租金及违约金的认定明显错误。2019年2月起梁国锋就停交租金，其拖欠租金的行为已构成违约，黄堪德有权要求其支付。涉案房屋租赁合同并未因合意而解除，梁国锋单方不履行合同义务已构成违约，根据约定应赔偿双倍保证金。后补充理由如下：一、不论涉案保证金的性质是否属于定金，黄堪德均无须退还保证金给梁国锋。保证金在本案合同中的性质是履约承诺金，其目的是保障合同的正常履行，并非预付租金的性质。黄堪德一审反诉主张是要求梁国锋支付违约金10万元，并非按照“定金罚则”主张权利，一审法院错误理解黄堪德的反诉请求。在梁国锋未依约支付租金，且单方提前解除租赁合同的情况下，黄堪德依约有权要求梁国锋承担违约责任。二、梁国锋至今没有将涉案厂房腾空交付给黄堪德，其占用租金计算期限一直延续至黄堪德实际控制该房屋之日止。黄堪德于2019年10月30日签收一审判决后，得知判决解除双方的租赁合同，为避免经济损失继续扩大，才在2019年11月初更换了厂房大门钥匙，自此才实际掌控涉案房屋。三、黄堪德二审期间补充提交的新证据可证明涉案房屋所在路段不属于“严管街道”路段，且涉案合同并未约定租赁用途是“经营汽车修理厂”，双方不是协商解除合同，梁国锋称本案出现了合同约定的解除事由纯属其单方之言，无任何证据证实。梁国锋答辩称，本案出现了合同约定的解除事由。租赁物所在地被列为“严管街道”，梁国锋经营的汽车修理厂属于禁止开设的店铺类型。在原《组织机构代码证》到期后，只能按主管部门的要求办理“三证合一”，提前终止合同。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回黄堪德的上诉，维持原判。2019年5月17日，梁国锋向一审法院起诉请求：1.确认梁国锋和黄堪德自2019年4月1日起解除2013年8月28日签订的《厂房租赁合同》；2.判令黄堪德返还租赁保证金26000元给梁国锋；3.案件受理费由黄堪德承担。黄堪德提出反诉请求：1判令解除双方当事人签订的《厂房租赁合同》，梁国锋立即腾退租赁房屋给黄堪德；2．判令梁国锋支付从2019年2月起至判决合同解除之日止的租金（暂计至2019年6月1日止，按每月12000元计算6万元）;3.判令梁国锋向黄堪德支付违约金10万元；4.案件本诉、反诉受理费由梁国锋承担。一审法院经审理查明，2013年8月28日，黄堪德为出租方（甲方）与梁国锋为承租方（乙方）签订了《厂房租赁合同》，双方约定将甲方位于新兴县新城镇沿江北路15号厂房（建筑面积约500平方米、土地面积约1000平方米）租给乙方，租赁期限自2013年11月1日起至2021年10月31日共9年，厂房月租金9000元，三年后每月租金为12000元，六年后每月租金为16000元。合同签订后，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，前三年的保证金为人民币30000元，三年后为人民币50000元。租金应预付三个月，支付日期在支付月的5日前，先付租金后使用。租赁期间，使用该厂房所发生的一切税、费用由乙方承担，应按时付款，并在收到通知三天内付清款项。租赁期内，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁移造成本合同无法履行，双方互不承担责任。租赁期内，如黄堪德提前终止合同而违约，应赔偿梁国锋双倍保证金；如梁国锋提前退租而违约，应赔偿黄堪德双倍保证金。合同还约定了其他条款。合同签订后，黄堪德将约定的厂房交梁国锋使用。2015年1月23日，梁国锋以其妻子梁丽飞的名义在租赁的上述厂房开办丰通修理厂。梁国锋与黄堪德签订《厂房租赁合同》后，梁国锋在2016年11月4日前向黄堪德共支付了保证金50000元。租赁期间，梁国锋已缴清了2019年1月前的租金。2019年3月底，梁国锋将其经营的丰通修理厂撤离上述租赁的厂房，到其他地方进行经营。在一审诉讼中，梁国锋认为因为自己经营的丰通修理厂经营执照期限届满，按规定要进行办理“三证合一”手续，相关部门以丰通修理厂在“严管街道”为由不予办理。梁国锋认为，由于无法办理“三证合一”手续，丰通修理厂将无法继续在原址经营，遂于2019年1月将此事告知黄堪德，黄堪德当时同意了解除租赁合同。黄堪德则认为，对方在2019年1月并没有提出解除租赁合同。但认为2019年2月梁国锋向其提过搬厂的事，自己在2019年3月中旬到租赁厂房查看时，发现对方在搬厂，当时看到很多大件的物品已经被搬走。黄堪德还承认，自己于2019年3月底在出租的厂房门前张贴了招租的公告。另查明，丰通修理厂于2019年3月7日换发了营业执行，统一社会信用代码为92445321L78363162P，经营场所为新兴县新城镇新成工业园二环西路东侧（平康居委会房屋34、35卡）。一审法院认为，本案属租赁合同纠纷。黄堪德是香港特别行政区居民，本案属于涉港民商事案件。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条的规定，当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。因本案当事人均没有协议选择合同适用的法律，而当事人梁国锋的住所地、合同的履行地均是中国内地，故应以中国内地法律作为准据法。黄堪德将涉案厂房出租给梁国锋，有双方当事人签订的《厂房租赁合同》证实，双方租赁合同关系确立，应受法律保护。梁国锋租赁了涉案厂房后，用于经营丰通修理厂至2019年3月底，梁国锋搬离了上述厂房，黄堪德在2019年3月底又将涉案厂房重新招租，双方租赁合同实际已经解除。本案争议的焦点问题是，双方当事人解除租赁合同属于何种情形，黄堪德应否退回保证金给梁国锋，梁国锋应交付租金至何时，应否承担违约责任。（一）关于双方当事人解除租赁合同属于何种情形的问题。双方当事人签订的租赁合同，约定的合同期限至2021年10月31日。对于房屋租赁合同的履行，法律保护当事人依约履行的权利，但并不意味着承租方必须按合同规定的期限履行至期满，承租方在使用租赁房屋时，如因经营或居住等条件要求发生变化，确需对履行提前终止租赁合同履行的，可以提出对租赁期作出相应调整的要求，只是对于调整的内容需要与对方协商。如租赁合同期限调整导致出租人权利受损害的，出租人可主张权利。从现有证据反映，梁国锋于2019年2月已经告知了黄堪德，要搬离租赁的厂房，也即提出了解除租赁合同的意思表示。在2019年3月中旬，黄堪德到涉案厂房时，发现对方已经搬走了厂房内大量的物品。无论是梁国锋在2019年2月提出搬厂，还是2019年3月中旬发现对方搬厂，黄堪德都没有对解除租赁合同提出异议。也即是黄堪德以自己的行为表明其对双方解除租赁合同行为的确认。据此，本案双方当事人的租赁合同履行至2019年3月31日，合同自2019年4月1日已经解除，而解除合同属于协商解除。（二）关于黄堪德应否退回保证金给梁国锋的问题。合同约定由梁国锋向黄堪德交付保证金50000元，其目的是履行租赁合同过程中，为了防止承租方拖欠租金及损坏租赁物等至出租方权利受损的情况出现时，由出租方在该款作相应扣减，以保障出租方的权益。据此，上述款项其性质主要表现为预付租金，兼具赔偿保障的作用。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十八条的规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者定金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”而本案中，双方签订的合同约定款项为“保证金”，而收款时，黄堪德出具的单据所载为“押金款”，即无论是合同约定还是收款凭据，均没有明确为“定金”，根据上述司法解释规定，梁国锋向黄堪德交付的50000元，并不具有定金性质。从以上分析可知，双方租赁合同履行至2019年3月31日，而梁国锋已付清2019年1月前的租金，尚欠2019年2月、3月的租金，根据合同规定的每月12000元计，尚欠的租金24000元。由于梁国锋尚欠黄堪德租金，所欠款额应先在保证金中作扣减，余下款为26000元（50000-24000=26000），由黄堪德退回给梁国锋。（三）关于租金计算期限及厂房腾退问题。如上分析可知，梁国锋与黄堪德签订的厂房租赁合同，经双方协商，由梁国锋履行至2019年3月31日后，于2019年4月1日解除。黄堪德在诉讼中也确认，梁国锋在2019年3月中旬已搬了大部分的东西，而且黄堪德在2019年3月底已经对商铺重新招租。而且，梁国锋的汽车修理厂已于2019年3月搬到新的经营场所。从上述双方当事人的一系列行为反映，承租人梁国锋实际上已对租赁的厂房完成了腾退。黄堪德反诉要求梁国锋腾退厂房，没有事实依据。由于双方的租赁合同履行至2019年3月底，而且对于解除租赁合同一事，梁国锋根据经营的需要已提前告知了黄堪德，并经得黄堪德同意，故黄堪德要梁国锋支付2019年4月后的租金，与双方协商解除合同的行为相矛盾，一审法院不予支持。（四）关于梁国锋应否向黄堪德支付违约金的问题。黄堪德在本案中反诉，要求梁国锋向其支付违约金100000元。违约金的支付，应以当事人违约为前提。而本案的证据反映，梁国锋与黄堪德的租赁同事经双方协商解除，即导致双方没有按合同规定的期限继续履行的并非是梁国锋的违约所致。而且，在2019年2月即将搬迁的事告知了黄堪德，至合同解除尚有一个多月的时间，预留了出租方重新招租的时间。据此，黄堪德要求梁国锋支付违约金的反诉请求，理据不充分不予支持。综上所述，梁国锋与黄堪德签订的《厂房租赁合同》于2019年4月1日起解除，在扣减梁国锋所欠租金后，黄堪德应退还梁国锋26000元。黄堪德反诉要求梁国锋支付2019年4月后的厂房租金、违约金，及要求梁国锋腾退厂房，没有事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，第二百一十二条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院作出（2019）粤53民初54号民事判决：一、梁国锋与黄堪德于2013年8月28日签订的《厂房租赁合同》于2019年4月1日解除；二、限黄堪德于判决发生法律效力之日起十日内向梁国锋支付26000元。三、驳回黄堪德的反诉请求。本案本诉受理费450元，反诉受理费1750元，合共2200元，由黄堪德负担。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院二审期间，黄堪德提交了以下两组新证据：第一组证据包括新府办［2016］24号《新兴县人民政府办公室印发关于加强县城区管理的意见的通知》、涉案房屋及相关修理厂等店铺坐落地址图片、卫星导航图纸，拟证明涉案房屋所在位置不属于新府办［2016］24号文件规定的严管街道“沿江路（温氏桥至冼河桥）”，同等路段至今仍然开设有汽车修理厂等店铺；第二组证据包括涉案房屋大门钥匙照片、涉案房屋现场照片及光盘、涉案房屋出租前照片及光盘，拟证明双方未曾协商解除合同，双方没有实际交接房屋，黄堪德为避免损失扩大于2019年11月重新配制了钥匙，该房屋至今尚有梁国锋未搬迁的物品，该房屋多处被梁国锋损坏。经质证，梁国锋认为上述证据均不属于新证据，梁国锋确认涉案房屋不属于新府办［2016］24号《新兴县人民政府办公室印发关于加强县城区管理的意见的通知》中所列的严管街道“沿江路（温氏桥至冼河桥）”的范围，但属于主管部门认为的沿江路内，现在无法开办修理厂；梁国锋与黄堪德已于2019年3月底完成了租赁物的交接，现租赁物中的物品不属于梁国锋所有。二审期间，法庭询问黄堪德在梁国锋未依照合同约定支付2019年2月、3月租金的情况下，其是否向梁国锋催缴过租金；黄堪德称有电话催缴，催缴的是2019年2月到4月的租金，没有书面证据证明。法庭询问黄堪德在梁国锋于2019年2月提出搬厂、2019年3月搬厂的情况下，其是否提出异议，黄堪德称其不同意解除合同，没有书面证据证明。另查明，丰通修理厂在涉案房屋经营时，其组织机构代码证的有效期是自2015年2月11日至2019年2月10日。梁国锋在一审庭审中称，梁国锋在201８年底开始办理换证，后来主管部门告知整条沿江路都一体化，不单单是温氏路至冼河桥，为了美观都需要严管。本院认为，本案上诉人黄堪德是香港特别行政区居民，本案是涉港租赁合同纠纷。双方当事人对一审法院管辖本案和适用我国内地法律处理本案均无异议，本院对此予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本院围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点是：1.涉案租赁合同的解除是否属于协商解除的问题;2.租金计算期限及厂房腾退问题；3.梁国锋应否向黄堪德支付违约金的问题。一、关于涉案租赁合同的解除是否属于协商解除的问题双方当事人签订的租赁合同约定的合同期限至2021年10月31日。梁国锋起诉主张，其经营的丰通修理厂的组织机构代码证的有效期至2019年2月10日，其需按要求办理“三证合一”手续，工商管理部门认为涉案房屋属于“严管街道”而不予办理，其只得另寻新的经营场所，2019年3月初与黄堪德协商一致后，双方同意于2019年4月1日起解除租赁合同。根据双方在一审期间的陈述，梁国锋于2019年2月已经告知黄堪德要搬离涉案厂房，即提出了解除租赁合同的意思表示；在2019年3月中旬，黄堪德到涉案厂房时，发现对方已经搬走了很多大件物品；2019年3月底，黄堪德在涉案厂房门前贴了招租公告。因黄堪德在梁国锋2019年2月提出搬厂、2019年3月中旬发现对方搬厂时，都没有对解除租赁合同提出异议，黄堪德在2019年3月底还在涉案厂房门前贴了招租公告，黄堪德也无证据证明在梁国锋未依约于2019年2月向其支付2月至4月租金的情况下曾向梁国锋催缴租金，故一审判决认为黄堪德以自己的行为表明其对双方解除租赁合同行为的确认，涉案租赁合同的解除属于协商解除，并无不当。黄堪德向本院提交的新证据，亦不足以证明其上诉主张，故本院对其主张不予支持。二、关于租金计算期限及厂房腾退问题如上所述，涉案租赁合同的解除属于协商解除。黄堪德在一审庭审中确认梁国锋在2019年3月中旬已搬走大部分的东西，黄堪德在2019年3月底已经对商铺重新招租，一审法院根据双方当事人的行为，认定双方的租赁合同履行至2019年3月底，梁国锋应支付尚欠的2019年2月、3月的租金，梁国锋已完成对涉案厂房的腾退，并无不当。黄堪德上诉主张梁国锋应向其支付2019年4月1日后的租金及腾退厂房，依据不足，本院不予支持。三、关于梁国锋应否向黄堪德支付违约金的问题因涉案租赁合同的解除属于协商解除，双方在合同实际解除时，并没有对合同解除后的责任和赔偿问题达成协议，黄堪德上诉主张梁国锋应向其支付违约金10万元缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，黄堪德的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元，由黄堪德负担。本判决为终审判决。审 判 长 赖尚斌审 判 员 谭 甄审 判 员 何曲伟二〇二〇年九月一日法官助理 艾 荣书 记 员 林芳华