贵州省龙里县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2730民初1170号原告：娄方梅，女，1983年5月20日生，汉族，贵州省桐梓县人，住贵州省桐梓县。委托诉讼代理人：李洁，贵州贵达律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒲德超，贵州贵达律师事务所律师。被告：贵州中鼎云栖置业有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县冠山街道体育路，统一社会信用代码91522730069926426A。法定代表人：程芝元，董事长。委托诉讼代理人：付甫奎，男，1989年10月5日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。原告娄方梅诉被告贵州中鼎云栖置业有限公司（以下简称云栖置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告娄方梅及其委托诉讼代理人李洁，被告云栖置业委托诉讼代理人付甫奎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告娄方梅向本院提出诉讼请求：1．依法判令解除原被告于2017年12月6日签订的合同编号为ZDYX-1.2期-3-0023的《商品房买卖合同》；2．依法判令被告返还原告已付购房款4810000.00元；3．依法判令被告向原告支付因质量问题而导致的逾期交房利息723159.45元（利息以4810000元为基数，按照中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款利率上浮30%计算，从2017年6月2日起暂计算至起诉之日为723159.45元）；4．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2017年6月21日签订了ZDYX-1.2期-3-0023号《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发的位于贵州×××（26-33）的第××单元×层×号房屋，房屋价款为4810000元。合同第八条约定，买受人采取一次性付款方式付款；第十四条约定，查验该商品房时，买受人对以下除主体结构和地基基础以外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本地有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起60日内负责修复，并承担修复费用，若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。修复后或经多次修复仍存在严重影响买受人正常居住使用的质量问题的，买受人有权退房。合同第十八条约定，出卖人承诺交付的商品房质量符合国家和本省颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。被告准备向原告交付房屋时，原告经查验得知所购房屋存在质量问题，严重影响正常居住使用，导致原告购买房屋的合同目的不能实现，且被告至今未能将案涉房屋进行初始登记，并将有关初始登记的文书交付原告，原告认为被告的行为已构成违约，给原告造成巨大的经济损失，其应承担相应的违约责任。综上，为维护原告的合法权益，原告特依据相关法律规定向法院提起诉讼。被告云栖置业辩称，1．被告已通知原告收房，但原告并未如期收房，对此司法解释明确规定尊重当事人意思自治，故根据购房合同约定涉案房屋以双方约定的交房之日视为完成交房；2．原告未如期收房，且其逾期后还单方找理由拒绝收房，完全是因为原告单方过错（故意）导致，因此造成的所有损失应当由原告自行承担；3．原告提出涉案房屋存在种种问题，并要求解除商品房买卖房屋和承担相应损失，没有事实基础及法律依据，具体为原告诉状中声称供水管、设施设备不符合相关设施备案，但并未提供有利证据予以证明，且也未明确指出不符合住宅设计规范哪一条的何种要求；4．关于原告提出初始登记问题，因原告拒绝配合收房，故被告无法与原告处理下一步的初始登记问题，原告要求被告赔偿退还购房款及赔偿相应损失没有依据；5．即使被告逾期交房条件成立，但根据案涉合同第十三条第二项之约定，原告退房的，应当书面通知被告，但被告至今未收到原告的任何书面材料，则合同解除条件未成就，原告无权解除合同；另，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，原告行使解除权，应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭，而双方约定的交房时间为2018年5月30日，原告起诉时间是2020年3月，已明显超过行使解除权的一年期限，故原告解除权消灭，其要求解除商品房买卖合同之诉求没有法律根据；6．原告购买案涉房屋的根本目的是正常使用，而案涉房屋完全达到正常使用的目的，且涉案房屋所在地均已完全可以经营使用，故原告购买房屋的主要目的或根本目的已实现，其无权解除案涉合同以及主张其他诉讼请求。综上所述，原告的各项诉求均无事实基础和法律依据，被告对其全部诉求均不予认可，故请求驳回原告的全部诉请。原、被告围绕其主张依法向本院提交了证据，经组织双方进行质证，对原被告无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对原、被告有异议的证据，本院认证如下：原告提交的《律师函》因未提交其他证据予以佐证其证明目的，故本院不予采信；原告提交的2017年6月2日《收据》虽未加盖印章但其上内容载明“维修基金6589元”，原告提交的《银行明细》显示支出金额“6589.00”、交易对手信息“中鼎云栖置业”，能相互印证原告于2017年6月2日向被告缴纳维修基金之事实，本院予以确认；原告提交的《房屋整改通知书》、《中铁国际生态城云栖谷双龙镇房屋交付清单》，被告主张在该证据上签字的案外人王宣站、黄承龙、王鹏系物业公司工作人员，结合案涉商品房买合同第二十三条约定被告依法选聘的物业服务企业为贵州云栖双凤物业管理服务有限公司以及被告提交的其于2018年5月30日刊登的交房公告上载明的“交房咨询电话：贵州云栖双凤物业管理服务有限公司0851—85195241……”之行为，能确认被告将案涉商品房交付行为委托给了其选聘的前期物业服务企业，原告向案外人贵州云栖双凤物业管理服务有限公司反映其验房中发现的质量问题并无不当，故对原告提交的《房屋整改通知书》、《中铁国际生态城云栖谷双龙镇房屋交付清单》及其证明目的，本院予以采信；原告提交的照片、视频均能与其提交的《中铁国际生态城云栖谷双龙镇房屋交付清单》相互印证其所购案涉房屋存在负一层积水问题，故本院予以采信。被告提交的《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收汇总表》、《住宅工程质量分户验收表》，其上载明的“竣工日期”与“竣工验收日期”均不一致，且未载明交付使用时间及购房人姓名，故本院不予采信；被告提交的《房产测绘成果报告书》，出具该报告书的第三方机构与原、被告签订的案涉合同上载明的第三方房产测绘机构一致，故本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2017年12月6日，原告娄方梅作为买受人与作为出卖人的被告云栖置业签订《商品房买卖合同》（合同编号：ZDXY-1.2期-3-0023）并加盖“贵州中鼎云栖置业有限公司物业销售合同专用章”，合同第三条约定将被告位于贵州×××（26-33）的第××单元×层×号房（建筑面积329.44㎡、套内建筑面积311.17㎡、建筑结构钢混）出卖给原告，该商品房的规划用途为住宅，并约定被告委托该商品房面积的房产测绘机构是贵州智强房地产测绘服务有限公司；第七条约定案涉商品房按套内建筑面积计算，房屋总价款4810000元；第八条约定原告采取一次性付款方式支付全部房价款；第十一条约定被告应当在2018年5月31日前向原告交付该商品房，商品房交付时应当符合已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具该商品房面积实测技术报告书、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，该商品房为住宅的，被告还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求；第十三条约定了逾期交房责任，除不可抗力外，被告未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付原告的，按照逾期时间分别处理：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之一的违约金……并于该商品房实际交付之日起10日内向原告支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），原告有权退房。原告退房的，应当书面通知被告，被告应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的1%向买受人支付违约金……；第十四条第一款约定该商品房达到第十一条约定的交付条件后，被告应当在交付日的3日前，书面通知原告办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，双方进行验收交接时，被告应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件，被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由被告承担，并按照第十三条处理；第二款第一项约定原告应当在收到书面通知后5日内，办理该商品房的交接手续；第二项约定被告承诺原告在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验；第三项约定查验该商品房时，原告对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由被告按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付，因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿：（1）天面漏水、滴漏；（2）墙面、厨房、卫生间地面渗漏；（3）墙面、顶棚抹灰层脱落；（4）地面空鼓开裂、大面积起砂；（5）门窗翘裂、五金件损坏；（6）管道堵塞；（7）卫生洁具开裂、漏水；（8）灯具、电器开关失灵；（9）防盗及对讲系统失灵，房屋质量严重影响原告对房屋的正常使用的，被告按照国家和本地有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起60日内负责修复，并承担修复费用，若由此产生的逾期交房责任由被告承担，并按照第十三条处理，修复后或经多次维修仍存在严重影响原告正常居住使用的质量问题的，原告有权退房，原告退房的，应当书面通知被告，被告应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款利率付给利息，给原告造成损失的由被告承担赔偿责任；第二十二条约定被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；且承诺于2019年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。被告不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：（1）约定日期起60日内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之零点一承担违约责任；（2）约定日期起60日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按原告不退房，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房价款万分之零点一的违约金进行处理；合同还就其他事项进行了约定。同日，案涉商品房办理了商品房预售合同备案登记。2017年6月2日原告向被告支付购房款1000000元，2017年7月7日，原告向被告支付购房款2510000元，被告均出具《收款收据》并加盖“贵州中鼎云栖置业有限公司财务专用章”。2017年6月2日原告向被告缴纳维修基金6589元。2017年11月1日，被告向原告出具《收款收据》载明：娄方梅交来×××1．2期项目购房款人民币（大写）肆佰捌拾壹万元整￥4810000元、交款方式为刷卡，并加盖“贵州中鼎云栖置业有限公司财务专用章”。2018年5月30日，被告在《贵州都市报》刊登《贵州国际旅游体育休闲度假中心云栖谷2组团一期（双龙镇）、2组团二期（龙院）交房公告》，告知业主自2018年5月31日至2018年6月30日期间收房及交房咨询电话：贵州云栖双凤物业管理服务有限公司0851—85195241……。原告于2018年7月3日首次前往被告处验房，将验房中发现的负一层积水情况向被告反映，同日，被告选聘的前期物业公司工作人员王宣站在《中铁国际生态城云栖谷双龙镇房屋交付清单》“交付单位意见”处注明“下水道不能排水，地下室积水达半米；抽水泵不能正常工作”。后原告于同日向被告送达《房屋整改通知书》，告知被告因其未达到交房要求，故收房时间待定，该通知由案外人王宣站签收。2018年7月17日，原告再次前往被告处验房，《中铁国际生态城云栖谷双龙镇房屋交付清单》“交付单位意见”处载明地下室不能正常排水，一楼左边地面不平有台阶。2018年7月29日，原告第三次到被告处验房，被告选聘的前期物业公司工作人员王鹏在《中铁国际生态城云栖谷双龙镇房屋交付清单》交付单位意见处注明：一、业务要求地下室积水及时处理；二、一层房屋内地面有台阶，业主要求处理。2019年4月23日，原告前往被告处验房，亦在《中铁国际生态城云栖谷双龙镇房屋交付清单》上“排水设施”处注明负一层积水，无法正常排水，下水道不能排水，地下室积水达半米，抽水泵不能正常工作；“燃气设施”处注明没有通煤气；“装修、装饰”处注明负一层门窗掉落，门槛石掉落，负一层墙，天花板漏；“业主意见”处注明地下室负一层严重积水、无法正常使用、一楼二楼墙砖脱落、邻居家排水往我家排等字样，被告选聘的前期物业公司工作人员王鹏以“验房人”名义签名。2019年7月14日，原告前往被告处验房，《中铁国际生态城云栖谷双龙镇房屋交付清单》上“主体结构”处载明完好、“防水层”处载明负一楼漏水、“门窗”处载明负一楼门窗掉落需要维修、“阳台”处载明完好、“排水设施”处载明负一楼积水无法正常排水、“装修、装饰”处载明负一楼门窗掉落、门槛石掉落、墙、天花板漏水、“交付单位意见”处载明负一楼积水由物业公司抽出、业主收房后负一楼积水井业主必须自己购买抽水泵并有被告选聘的前期物业公司工作人员黄承龙签字。2019年9月22日，原告前往被告处验房，《中铁国际生态城云栖谷双龙镇房屋交付清单》上“墙体”处载明磁砖脱落、“防水层”处载明负一楼漏水、“门窗”处载明负一楼门窗掉落需要维修、“排水设施”处载明负一楼积水无法正常排水、“装修、装饰”处载明负一楼门窗掉落、门槛石掉落、墙、天花板漏水。2019年4月23日、2019年7月14日、2019年9月22日的《中铁国际生态城云栖谷双龙镇房屋交付清单》最后一页最下方载明“原件已留物业公司．2019．9．22．兰敏”。被告虽未提交证据证明其对原告反映的房屋质量问题进行修复或整改，但原告在其提交的诉状中陈述“被告虽经多次修缮，但仍无法修复”，本院确认被告对原告反映的房屋质量进行过多次修复，但未修复完善。原告认为其多次至被告处验房均存在负一层积水等问题而未予解决，遂于2020年3月27日向本院提交起诉材料，经本院开展诉前调解未果后，本院于2020年6月4日立案受理。另查明，被告在本院庭审中、庭后指定期间内以及本案作出裁判之前未提交案涉房屋所在项目《建设工程竣工验收报告》、《商品房预售许可证》以及其已履行案涉房屋交付原告使用之行为的相关证据。被告提交的《房产测绘成果报告书》显示原告所购房屋负一层的面积包含在案涉房屋的建筑面积内。原告在庭审结束后向本院提出变更诉请，要求被告返还已付购房款4810000元及维修基金6589元。再查明，原告于2020年6月4日向本院提交院提出诉讼财产保全申请，请求依法对被告贵州中鼎云栖置业有限公司名下价值5533159.45元的财产采取冻结、查封、扣押等保全措施，并预缴了保全申请费5000元。本院经审查后于2020年6月8日作出（2020）黔2730财保204号《民事裁定书》，并依法向原被告双方送达。本院经审查认为，原、被告自愿签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效。原告按约向被告支付了全部购房款，被告应将符合合同约定的房屋交付原告。案涉合同第十一条对案涉房屋的交房时间及条件进行了约定，被告于合同约定的交房时间通知原告前往收房，后原告前往验房，但原告在验房中发现案涉房屋负一层存在积水问题而未收房，且原告就该问题向被告发出《房屋整改通知书》，原告提交的《中铁国际生态城云栖谷双龙镇房屋交付清单》显示其自2018年7月3日起至2019年9月22日到被告处验房六次，均对案涉房屋负一层一直存在积水问题向被告反映，但被告未予以修复完成或者与原告另行达成解决积水问题的协议。虽该积水问题非房屋主体结构和地基基础问题，但积水问题造成原告无法正常使用该部分楼层，且该部分楼层包含在案涉合同约定的建筑面积内。根据案涉合同第十一条第二款第二项的约定，被告应于查验该商品房之次日起60日内对影响案涉房屋负一层的积水问题进行修复，原告在此期间有权拒绝收房；如房屋修复后或经多次维修仍存在严重影响原告正常居住使用的质量问题的，原告有权退房。本案中，被告于原告第一次验房并签收其发送的《房屋整改通知书》后，经原告多次验房，但仍存在案涉房屋负一层积水问题未解决或修复并取得原告确认，确实影响原告正常使用案涉房屋，故根据双方签订的合同约定，原告有权退房；同时，案涉合同第十四条明确约定了交接手续及双方各自相应的就房屋交付的权利义务，结合《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，被告未能举证证明案涉房屋所在项目建设工程在被告向原告履行房屋交付使用之权利时及本案作出裁判之前已经验收合格，且被告亦未提交证据证明其已将案涉房屋交付原告使用以及原告反映积水问题已解决或修复并经原告确认，故该房屋无论依法、依约均不符合交付条件，现距案涉合同约定的交付时间2018年5月31日已超出90日被告仍不符合交付条件，根据案涉合同第十三条的约定，原告有权退房。故对原告主张解除案涉合同的诉请，本院予以支持。对被告辩称案涉房屋不能交付系原告原因造成之主张，本院不予支持。关于原告要求被告返还已付购房款4810000元之诉请，本院现已支持原告要求解除案涉合同之主张，同时根据案涉合同第十四条的约定，被告亦应退还全部已付款，故对该项诉请本院亦予以支持。关于原告要求被告向其支付因质量问题而导致逾期交房利息723159.45元（利息以4810000元为基数，按照中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款利率上浮30%计算，从2017年6月2日起暂计算至起诉之日）之主张。案涉合同第十四条约定了“……修复后或经多次维修仍存在严重影响买受人正常居住使用的质量问题的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款利率付给利息”。本案中，原告就本案向本院提起诉讼后，本院于2020年6月17日向被告送达诉状副本及相关应诉材料，此时应视为原告已履行书面通知被告解除案涉合同之请求，且此时原被告签订的案涉合同解除条件已成就，但原告于2018年7月3日首次验房，被告拟交付原告使用的案涉房屋自2018年7月3日起至2019年9月22日止一直存在负一层积水问题，在前述部分本院已确认原告向被告多次反映的负一层积水问题属严重影响原告正常居住使用该楼层之质量问题，且该楼层系包含在案涉房屋建筑面积之内，故被告在退还已付房款的时，应自2018年7月3日起按中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款利率向原告支付利息，本院仅支持被告以已付购房款4810000元为基数向原告支付从2018年7月3日起按中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款利率计算至起诉之日即2020年3月27日止的利息为363056.16元［（4.35%÷12个月）×20个月×4810000元＋（4.35%÷365天）×25天×4810000元］。关于被告提出原告行使解除权期限之主张，首先，被告认为原告要求解除案涉合同不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，而该条规定的解除权是只有在出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款的情况下而行使，而本案中并不存在上述法律规定的情形；其次，原告自2018年7月3日起至2019年9月22日止这一期间多次向被告反映其多次验房中发现的负一层积水问题，但截至2019年9月22日被告仍未解决或修复，则应以2019年9月23日作为原告有权行使解除权之起算日，原告于2020年3月27日向本院提交其起诉材料并未超出该期限。故对被告之主张，本院不予支持。关于原告对维修基金的主张，因该主张系原告在本案庭审结束后提出，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定，本院不予支持，原告可自行与被告协商或另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告娄方梅与被告贵州中鼎云栖置业有限公司于2017年12月6日签订的合同编号为ZDXY-1.2期-3-0023《商品房买卖合同》；二、被告贵州中鼎云栖置业有限公司于本判决生效之日起三十日内退还原告娄方梅已付购房款4810000元，并以该款为基数按照中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款利率计算支付原告自2017年11月1日起至2020年3月27日止的利息363056.16元；三、驳回原告娄方梅的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费已减半收取25266元，保全申请费5000元，由被告贵州中鼎云栖置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  李晓燕二〇二〇年九月二日法官助理祝婷书记员胡祖佳