天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初18425号原告：邵帅，男，1986年4月13日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：孙浩煜，天津卓茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：张磊，天津卓茂律师事务所律师。被告：天津塘沽和利丰投资有限公司,住所地天津市滨海新区塘沽响螺湾商务区第**，统一社会信用代码911201660317791L。法定代表人：高志文，总经理。委托诉讼代理人：汤剑明，男，该公司员工。第三人：东莞市熙元物业发展有限公司天津分公司,住所地天津市河**友谊路**君谊大厦2-2802，统一社会信用代码91120103083000021B。负责人：王辰，总经理。委托诉讼代理人：陈宇杰，男，该公司员工。原告邵帅与被告天津塘沽和利丰投资有限公司、第三人东莞市熙元物业发展有限公司天津分公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙浩煜、张磊，被告委托诉讼代理人汤剑明，第三人委托诉讼代理人陈宇杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告逾期交房违约金320764.89元（以购房款130万元为基数,自2015年12月31日起至2020年7月5日止,以年利率5.39%计算）；2.请求判令被告履行维修义务；3.由被告承担诉讼费用。事实及理由：2015年11月30日原告与被告签订合同编号为2011-0194261的《天津市商品房买卖合同》,购买位于滨海新区××广场××商品房××。该房屋建筑面积83.72平方米,每平方米价格15527.95元,房屋总价130万元。合同约定卖方于2015年12月30日前,将验收合格房屋交付买方使用;买方的付款方式为贷款付款,买方应于2015年12月5日前一次性付清商品房首付款65万元整,其余价款办理贷款。2015年11月30日原告向被告账户付款65万元。2016年1月21日原告取得上海浦东发展银行65万元的贷款,于2016年1月25日向被告账户付款65万元,付清剩余购房款。此后,原告向被告催促交房,但被告因房屋存在质量问题,一直未能修复,不具备交房条件,迟迟未能完成交房义务。2017年5月原告再次催促被告交房,被告邀请原告共同前往屋内查看,相关质量问题仍未能完成修复,仍然无法向原告交付房屋。期间,因漏水导致屋内地板、房门浸泡变形等屋内财产损失问题原、被告达成赔偿协议。同时,原告再次要求被告尽快修复并交房,但一直未果。2020年6月底,原告再次催促被告交房,被告于2020年7月5日委托第三人向原告交付房屋。原告收房后,发现仍然存在漏水并导致屋内墙皮脱落现象。原告于2020年7月5日接收房屋时按被告及第三人要求,向第三人支付了物业费、空调费、水电费等相应的费用。但在后来查看收据时,发现第三人标注系收取2016年1月1日至2020年7月31日物业费。2020年7月8日原告收到被告催收楼通知书。原告认为,原、被告双方签订的商品房买卖合同合法有效，在原告依约付清购房款的情况下,被告应当依约履行交付房屋的合同义务。现被告的行为构成违约,应当承担违约责任。被告向原告交付的房屋存在质量问题,应当继续承担修复义务。在被告未向原告交付房屋期间,原告没有义务承担物业费等费用,第三人无权向原告收取2020年7月5日以前的物业费。被告辩称，涉案房屋已具备合同约定的交付条件，原告已实际收楼使用，被告未逾期交楼。根据原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》第三条：“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”，也即是说，涉案房屋竣工验收合格即达到交付条件，被告向其交付涉案房屋即视为原告已履行交楼义务。本案中，被告在房屋具备交楼条件后于2015年12月30日通知被告收楼，原告已于2016年1月收房并实际占有、使用涉案房屋（原告于2016年1月将大量家具搬进涉案房屋并对房屋进行装饰装修）。另外，原告向涉案楼盘的物业服务企业支付了2016年1月至2020年7月的物业费以及原告在2016年6月9日领取了涉案房屋的房产证均可证明原告已实际收房入住，被告不存在逾期交楼的违约责任，请求法院依法驳回原告的诉请。原、被告已于2017年5月26日签订协议，协议第一条约定：“就乙方所有广场1-2823户内渗漏问题造成的损失，甲方一次性赔偿乙方人民币5000元（大写：伍仟元整）。于本协议签订后60日内由甲方一次性给付乙方。”协议第二条约定：“甲乙双方约定，甲方就乙方户内渗漏损失问题履行赔偿的给付义务后，乙方不再以任何理由就以上渗漏损失问题再向甲方提出修复、赔偿和补偿的要求。”被告已按协议约定于2017年7月6日向甲方支付5000元，款项支付后，被告无需再向原告修复涉案房屋并赔偿、补偿相关损失，而原告仍就渗漏问题向被告主张逾期交楼的违约责任，已严重违反协议的约定。另外，如原告认为有需要维修的事项，应当要求被告承担保修义务，但维修事项不应作为原告拒绝接收商品房并要求被告承担逾期交房责任的理由，原告就房屋渗漏而要求被告承担逾期交楼的违约责任无任何依据。原告诉请的违约金计算标准无任何依据，且大部分已超过诉讼时效，请法院予以驳回。根据购房合同附件六《补充合同》第3条约定：“甲方逾期交付商品房超过90日的，甲乙双方同意按下述方式处理：乙方不解除合同，合同继续履行，甲方应每日按商品房价格十万分之一向乙方支付违约金。”也即是说，即便认定被告逾期交楼并需支付相应违约金，也应当按照以总房款为基数，按日十万分之一的标准，从合同约定的交楼时间即2015年12月30日的90日后起算。原告诉请的违约金大部分已超过诉讼时效，被告无需再向其支付。综上，原告的诉请缺乏事实及法律的支撑，请法院查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。第三人述称，原告已于2016年1月1日实际收楼，在当日将部分家具等物件搬入涉案房屋，并对房屋进行了改造装修，因此原告自2016年1月1日起向第三人支付了相应的物业服务费用，可见原告是认可自2016年1月1日实际收楼。原告主张的是逾期交房的违约责任，第三人是涉案房屋物业服务公司，与原告诉请无关，请法院驳回原告对第三人的起诉。本院经审理认定事实如下：2015年11月30日原告（买受人、乙方）与被告（出卖人、甲方）签订合同编号为2011-0194261的《天津市商品房买卖合同》及附件《补充合同》,合同约定，乙方购买甲方位于滨海新区××广场××商品房××，房屋建筑面积83.72平方米,每平方米价格15527.95元,房屋总价130万元，甲方于2015年12月30日前,将验收合格房屋交付买方使用；乙方的付款方式为于2015年12月5日前，一次性存入商品房首付款65万元，其余办理贷款；商品房质量与保修责任中，约定屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期为5年，保修期自本房交付之日起计算；甲方逾期交付商品房超过90日的，乙方不解除合同，合同继续履行，甲方应每日按商品房价款的十万分之一向乙方支付违约金；商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，交接房屋钥匙，乙方付清全部房款，方可进行房屋交接，乙方持商品房交付通知书办理房屋交付手续，并于交接该房屋钥匙时即为合同项下该房屋已交付，自交付之日起，该房屋的风险、责任由乙方承担，如甲方已如期发出商品房交付通知书或乙方已经领取商品房交付通知书，而乙方在甲方通知的交付期限仍未接收该房屋，则交付通知书中注明的交房期限最后一日视为甲方已将本合同项下的商品房交付给乙方，自视为交付之日起，无论乙方是否实际入住，该房屋的风险责任转由乙方承担，且自视为交付之日起有关该房屋的所有费用全部由乙方承担，乙方在办理该房屋交付手续过程中，认为有需要维修的事项，应按《天津市商品房住宅质量保证书》中的规定，要求甲方承担保修义务，但维修事项不能作为乙方拒绝接受商品房并要求甲方承担逾期交房责任的理由。合同签订前，2014年12月29日涉案房屋竣工验收，取得天津市建设工程竣工验收备案书。上述合同签订后，2015年11月30日原告向被告账户付款65万元。2016年1月21日原告取得上海浦东发展银行65万元的贷款,于2016年1月25日向被告账户付款65万元,付清剩余购房款。2016年6月9日原告领取了涉案房屋的不动产权证。2015年12月30日原告通知中惠熙元广场业主于2016年1月1日办理入住手续，因房屋漏水，2016年1月被告搬入部分家具及物品，但未能办理入住手续。2016年-2018年原告多次向被告提出维修。2017年5月26日原、被告就房屋渗漏签署协议，协议约定“2016年8月，由于幕墙封闭不严使雨水流至屋内，导致户内木地板及墙面壁纸被水浸泡，且入户门也浸泡变形，甲乙达成一致协议，就乙方所有广场1-2823户内渗漏问题造成的损失，甲方一次性赔偿乙方5000元，甲方就乙方户内渗漏损失问题履行赔偿给付义务后，乙方不再以任何理由就以上户内渗漏损失问题再向甲方提出修复、赔偿和补偿的要求，甲方双方约定不进行鉴定”，2017年7月6日被告按协议约定向原告履行了赔偿义务。2020年5月15日原、被告及第三人再次到涉案房屋查看房屋漏水情况。2020年6月29日被告向原告邮寄催收楼通知书，载明“您所认购的1-2823熙元物业早已具备入伙条件，我司已于2015年12月30日向您发出书面通知，通知您办理入伙手续，但截至本通知发出之日，您尚未办理入伙手续，请接到本通知书之日起三日内前往熙元广场物业服务中心办理收楼手续”。2020年7月5日被告在原告出具的入伙通知书、一户一表商业用电协议书、商业用水协议书、区域放火责任协议书、入伙会签单、前期物业服务合同上签字，办理了入住手续，领取了房屋钥匙、水卡、电卡、门卡，并交清了2016年1月1日至2020年7月31日物业费。以上事实，有当事人陈述，天津市商品房买卖合同、天津市建设工程竣工验收备案手续、催收楼通知书、入伙通知书、协议等予以证实，本院予以确认。本院认为，本案的焦点问题是2016年1月房屋是否符合交付条件，被告是否已向原告交付房屋；被告是否承担维修义务。原、被告之间存在商品房买卖合同关系，双方应按合同约定及法律规定全面履行合同义务。2014年12月29日涉案房屋通过竣工验收备案，被告提交的2015年12月30日、2020年7月5日的入伙通知书，2020年6月29日催收楼通知书，均可以证实2015年12月30日被告已通知业主办理入住手续。在交付的房屋不存在影响合同目的的情形下，买受人不得拒绝受领。因房屋漏水原告未办理入住手续，但原告提交的照片不能证实涉案房屋存在大面积漏水，导致无法实际居住使用，原告拒绝办理入住手续，不符合法律规定与合同约定。2017年5月26日双方签署赔偿协议，对2016年8月幕墙封闭不严造成涉案房屋内的损失，约定被告履行赔偿义务后，原告不再向被告就渗漏损失问题向被告提出修复、赔偿和补偿的要求，该协议解决的是房屋渗漏造成的损失。涉案房屋存在渗漏的质量瑕疵，在保修期内，应由被告承担维修义务。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告天津塘沽和利丰投资有限公司于本判决生效后十日内对原告邵帅位于天津市滨海新区××广场××的房屋渗漏问题进行修复；二、驳回原告邵帅的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费减半收取计3056元，由原告邵帅、被告天津塘沽和利丰投资有限公司各负担1528元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  蔡印霞二〇二〇年九月二十七日书记员  林文玉附：相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3.最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。