北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初86651号原告（反诉被告）：北京中原房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街**联合大厦**。法定代表人：赖国强，执行董事。委托诉讼代理人：付正婷。委托诉讼代理人：李南。被告（反诉原告）：庄琨。委托诉讼代理人：刘杰。第三人：江晓志。原告（反诉被告）北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原公司）与被告（反诉原告）庄琨（以下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院依中原公司申请追加江晓志（以下称姓名）作为第三人参加诉讼，并依法适用普通程序公开开庭进行了审理。中原公司之委托诉讼代理人李南、付正婷，庄琨之委托诉讼代理人刘杰，江晓志均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中原公司向本院提出诉讼请求：1.判令庄琨返还中原公司剩余租金及押金571018.72元（含税费80670.66元）；2.判令庄琨赔偿中原公司利息损失（以409677.4元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，计算自二〇一八年六月六日起至实际给付之日止）。事实和理由：2018年5月8日，中原公司、庄琨协商一致，就位于北京市朝阳区建国路*号院*号楼*号房屋签署“解约协议”，约定自2018年5月15日起解除双方就上述房屋签订的《地铺租赁合同》。2018年5月11日，双方就上述物业签订了《补充协议》，并办理了物业交接，双方均在相应协议上签章，已经生效。按照《补充协议》约定，庄琨应于2018年6月5日之前退还中原公司790040.52元，但时至起诉之日，庄琨仅退还中原公司174442元，扣除物业费、维修费、违约金后，尚欠490348.06元。庄琨无正当理由拒不履行相关协议，严重损害了中原公司的合法权益，故依法提起诉讼。庄琨辩称，不同意中原公司的全部诉讼请求。首先，庄琨未授权江晓志办理解约的相关手续，且未对解约事宜进行追认；其次，“解约协议”系江晓志与中原公司恶意串通所签订，严重损害了庄琨的合法权益；再次，解除协议与事实不符；最后，庄琨已将扣除违约金及税费后的剩余房租174442元退还了中原公司。庄琨向本院提起反诉诉讼请求：1.判令中原公司赔偿庄琨违约金248387.1元；2.判令中原公司支付庄琨维修费用15000元、物业费10250.46元。事实和理由：中原公司违约提前解除租赁合同，按照合同约定应赔偿庄琨违约金248387.1元，且应给付庄琨维修费15000元、物业费10250.46元。中原公司辩称，不同意赔偿违约金，双方已就解约事宜签订“解约协议”，中原公司可赔偿庄琨违约金100000元，但不同意赔偿超出部分；中原公司同意给付庄琨维修费15000元、物业费10250.46元。江晓志述称，不同意中原公司的全部诉讼请求，同意庄琨的全部反诉请求。中原公司支付的租金包含有两个月的违约金，“委托书”不是庄琨本人签署，江晓志不能代表庄琨。江晓志是在中原公司欺骗下签署的协议，协议内容不是江晓志的本意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月30日，庄琨作为甲方（出租方）、中原公司作为乙方（承租方），就北京市朝阳区建国路*号院*号楼*号房屋（以下简称涉案房屋）租赁事宜，签订《地铺租赁合同》（以下简称涉案合同），约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限从2016年11月1日起至2019年10月31日止，2016年11月1日至2017年10月31日期间租金为1354838.71元，2017年11月1日至2018年10月31日期间租金为1490322.58元，2018年11月1日至2019年10月31日期间租金为1625806.45元，免租期自2016年10月1日起至2016年10月31日止。押金为100000元。物业费、取暖费由乙方承担。乙方单方解除合同，应向甲方支付合同履行当期2个月的房屋租金作为违约金。乙方如需提前解除租赁合同，须提前一个月以EMS邮寄方式向甲方寄出解约通知书；自乙方发出书面解约通知一个月内，若甲方仍未办理物业交割手续及领取违约金的，乙方可在公证处公证下恢复涉案房屋，将违约金提存。涉案合同首页甲方“联系电话”处载有四个联系电话。同日，双方签订《补充协议》，约定2016年11月1日至2017年10月31日期间实际租金为1200000元，剩余154838.71元作为甲方缴纳相关税费所用，无需支付给甲方；2017年11月1日至2018年10月31日期间实际租金为1320000元，剩余170322.58元作为甲方缴纳相关税费所用，无需支付给甲方；2018年11月1日至2019年10月31日期间实际租金为1440000元，剩余185806.45元作为甲方缴纳相关税费所用，无需支付给甲方。《地铺租赁合同》及《补充协议》签订后，双方均依约履行。中原公司向庄琨支付押金100000元，并支付租金至2018年10月31日。2018年1月30日，中原公司向庄琨发送“解约通知书”，主要载明：由于中原公司经营战略调整，需要提前解除涉案合同，故通知庄琨自其收到通知函4个月后，涉案合同解除；要求庄琨退还押金及已支付但未使用的租金；未尽事宜双方协商处理。2018年5月8日，江晓志以庄琨名义与中原公司签订“解约协议”，约定：涉案合同于2018年5月15日解除。涉案合同解除之日起15个工作日内，甲方退还乙方2018年5月15日至2018年10月31日期间房屋租金609369.86元；乙方支付甲方2016年10月1日起至2016年12月31日期间物业费10250.46元，上述物费已由甲方代付；甲方退还乙方押金100000元；乙方赔偿甲方违约金100000元。上述费用抵扣后，甲方应退还乙方599119.4元。甲方配合乙方于2018年5月14日办理物业交接。“解约协议”尾部左下处签有“庄琨（江晓志代）”字样，右下处盖有中原公司印章。同日，江晓志以庄琨名义签写“附件2：确认需要维修内容”，载明需要维修的内容为：1.一、二楼消防玻璃安装；2.店外中原牌匾摘除，并按照物业要求留白；3.薄六香办公室安装窗帘；4.卫生间热水器检修，维持正常使用；5.一至二层楼梯玻璃墙拆除，安装楼梯扶手。该“附件2”尾部右下处有“庄琨（江晓志代）”字样，侧面盖有中原公司印章。2018年5月11日，双方签订《房屋交接单》，载明涉案房屋交接时间为2018年5月11日，“水电费已结清”等内容。《房屋交接单》尾部左下处签有“庄琨”字样，右下处盖有中原公司印章。同日，双方签订《补充协议》，载明：甲方配合乙方于2018年5月12日办理物业交接；需要维修内容的项目折价15000元；甲方需退还乙方的费用共计584119.4元。《补充协议》尾部左下处签有“庄琨（江晓志代）”字样，右下处盖有中原公司印章。审理中，中原公司提交“委托书”一份，载明：委托人庄琨委托受托人江晓志前去与中原公司协商关于租赁房屋解除租赁协议相关事宜，委托有效期为一个月。“委托书”尾部右下处有“委托人：庄琨，2018年5月8日”字样，“庄琨”上有指纹捺印。中原公司据此主张江晓志有权就涉案合同解除事宜代理庄琨与中原公司协商。庄琨对此不予认可，表示其未出具该“委托书”，并就“委托书”中“庄琨”签名及指纹是否为其所签、所捺申请鉴定。本院依法委托北京法源司法科学证据鉴定中心就上述事项进行鉴定。北京法源司法科学证据鉴定中心经鉴定出具（京）法源司鉴[2019]痕鉴字第5号司法鉴定意见书，鉴定意见为：“委托书”右下方委托人处“庄琨”签名字迹上的指印与样本上庄琨的十指指印不是同一人所捺印。关于“庄琨”签名真伪，北京法源司法科学证据鉴定中心表示，由于所提供的平时样本字迹较少，根据现有材料无法对上述委托事项得出明确的鉴定意见，并据此将该项鉴定作退案处理。庄琨为此支付鉴定费6000元。经庄琨再次申请，本院依法委托北京长城司法鉴定所对“委托书”中“庄琨”签名是否为其所签进行鉴定。北京长城司法鉴定所经鉴定出具长城司鉴[2020]文鉴字第7号鉴定意见书，鉴定意见为：“委托书”下方“委托人”处的“庄琨”签名字迹与《地铺租赁合同》等样本上的“庄琨”签名字迹不是同一人所写。庄琨为此支付鉴定费5700元。关于“解约协议”签订过程，中原公司表示因涉案合同签订过程中，一直由其员工与江晓志联系，所以解约时，亦由员工直接与江晓志进行了协商。解约过程中，中原公司未与庄琨本人联系。庄琨表示，2018年1月30日，庄琨收到中原公司的解约通知书。庄琨不同意解除合同，因为江晓志与中原公司的管理人员认识，且系经江晓志介绍才与中原公司签订的涉案合同，所以就让江晓志与中原公司进行沟通，沟通过程中中原公司表示除合同约定的违约责任外，另行赔偿庄琨100000元。庄琨同意该方案，本来打算回京与中原公司签订“解约协议”，后来江晓志电话告知庄琨说因为中原公司着急搬离房屋，所以就代庄琨解除了涉案合同，表示事情已经解除，不需要再回来了。后来由江晓志协助办理房屋交接手续。庄琨收到江晓志向其发送的“解约协议”正式文本后，明确表示不同意该方案，所以一直未向中原公司退款。江晓志表示，其与庄琨原系夫妻关系，庄琨在黑龙江省鸡西市工作生活，江晓志在北京工作生活。因涉案房屋在北京，因此江晓志便帮庄琨处理房屋租赁事宜。中原公司有一蒲姓管理人员，与江晓志是朋友。江晓志便介绍中原公司承租涉案房屋，并与蒲姓管理人员口头约定租期3年，中途不得解约。蒲姓管理人员口头答应。后中原公司与庄琨签订了涉案合同。庄琨接到中原公司发送的解约通知书后与江晓志联系，江晓志找到蒲姓管理人员，询问解约原因。蒲姓管理人员表示因中原公司结构调整，所以不再承租涉案房屋，但答应江晓志除承担合同约定的违约责任外，另行赔偿庄琨100000元。因为庄琨比较谨慎，江晓志打算与中原公司谈好解约条件后，再让庄琨回京签署“解约协议”。但是2018年5月8日，中原公司着急搬离涉案房屋，其业务员就让江晓志以庄琨名义自行签署“委托书”，然后再行与其签署“解约协议”。“委托书”内容为江晓志所写，手印不是江晓志所捺。江晓志虽明确告知业务员，其只负责协商，但受业务员及其他工作人员欺诈，还是签署了上述材料。在本院询问江晓志为何签署“委托书”和“解约协议”时，江晓志表示中原公司同意承担违约责任外，再行赔偿100000元，猜测庄琨能够同意该方案，便就签署了上述文件。但是拿到上述文件后发现所载内容与双方口头协商内容不一致，因此该“解约协议”应为无效。经询，中原公司、庄琨均认可以下内容：涉案合同于2018年5月15日解除；中原公司需向庄琨支付涉案房屋维修费用15000元、物业费10250.46元。中原公司向庄琨支付了2017年11月1日至2018年10月31日期间租金1320000元及押金100000元，并代庄琨缴纳税费170322.58元。庄琨已向中原公司退还租金174442元。庄琨负责交纳相关税费。另查，庄琨与江晓志于2006年协议离婚。本院认为，本案的争议焦点是：1.江晓志与中原公司签订“解约协议”的行为是否属于表见代理；2.双方就本案纠纷应如何承担责任。针对焦点一，本院认为，民法中所称表见代理，是指无权代理人的代理行为客观上存在足以使相对人相信其代理权的情况，且相对人主观上为善意无过失，由此产生的法律效果依法归于本人承担的代理。法律确立表见代理规则的主要意义在于维护人们对代理制度的信赖，保护善意无过失的相对人，从而保障交易安全。认定是否构成表见代理，应当具备以下条件：（1）行为人没有代理权，却以本人的名义实施行为；（2）客观上存在使相对人相信行为人拥有代理权的事实和理由；（3）相对人主观上善意且无过失。具体到本案中，江晓志代庄琨签署“解约协议”的行为并不符合上述条件，理由如下：首先，虽然江晓志向中原公司出具的“委托书”并非庄琨所签写，而其以庄琨名义与中原公司签订“解约协议”，符合上述第（1）项条件。但是，在洽谈解约过程中，江晓志仅向中原公司提交了“委托书”，并未提交其他任何能够证明江晓志与庄琨身份关系或是佐证江晓志有权代理的相关材料。本院不能仅以“委托书”即认定江晓志存在客观上使中原公司存在相信其有代理权的理由。其次，中原公司明知庄琨亲自签订了《地铺租赁合同》，《地铺租赁合同》中亦明确载明了庄琨多个联系方式的情况下，但中原公司在向庄琨发送《解约通知书》后，径行与江晓志联系解约事宜，亦未就委托事项与庄琨联系；并且在双方协商解约条件明显与《地铺租赁合同》违约条件不符的情况下，仍未联系庄琨对于相关事宜的意见，明显未尽到相关的注意义务，因此不能认定主观上善意无过失。最后，根据本案纠纷产生的原因及协商过程可以看出，庄琨并不同意该“解约协议”，亦未通过明示行为确认该“解约协议”效力。在双方无特殊约定的情况下，“解约协议”签订后，庄琨向中原公司退还部分款项的行为不应认定其对江晓志无权代理行为进行了追认。综合上述分析，江晓志与中原公司签订“解约协议”的行为是不属于表见代理，庄琨事后亦未追认该“解约协议”，故该“解约协议”不发生解除《地铺租赁合同》的法律效力，中原公司与庄琨应根据履约实际承担相应的责任。针对焦点二，本院认为，在中原公司无权解除涉案合同的情况下，擅自向庄琨发送“解约通知书”，要求解除《地铺租赁合同》，违反了合同关于租赁年限的约定，构成根本违约，应承担相应的违约责任。《地铺租赁合同》履行中，庄琨无违约行为，不应承担违约责任。现双方协商一致确定《地铺租赁合同》于2018年5月15日解除，本院对此不持异议。在此情况下，关于本案所涉各项费用，本院分项论述如下：关于租金一节。《补充协议》约定，2017年11月1日至2018年10月31日期间实际租金为1320000元，剩余170322.58元作为庄琨缴纳相关税费所用，中原公司无需支付给庄琨。考虑到相关税费应由庄琨负担，故本院据此认定该年度租金为1490322.58元，每月租金为124193.55元。中原公司已向庄琨支付到2018年10月31日的房屋租金，因《地铺租赁合同》于2018年5月15日解除，故庄琨应退还中原公司2018年5月16日至2018年10月31日期间的房屋租金，共计683064.53元。因庄琨已退还中原公司174442元，故庄琨应再行退还中原公司508622.53元。关于违约金一节。《地铺租赁合同》约定，乙方单方解除合同，应向甲方支付合同履行当期2个月的房屋租金作为违约金，该违约金标准合理，无畸高畸低情形，本院予以确认。现中原公司构成根本违约，应按上述约定向庄琨支付相应数额的违约金，共计248387.1元。关于维修费、物业费一节，因双方已协商一致，由中原公司向庄琨支付维修费用15000元、物业费10250.46元，本院对此不持异议，予以确认。关于利息损失一节，因中原公司构成根本违约，故其无权向庄琨主张相应损失，本院对该项主张不予支持。关于押金一节，因中原公司向庄琨支付了押金100000元，考虑到押金的担保性质及合同约定，本院判令上述押金抵扣其应向庄琨承担的违约金，此项费用予以抵扣后，本院不在判决主文中再行载明，仅载明中原公司应向庄琨支付的剩余违约金数额。综上，本院依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）庄琨于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）北京中原房地产经纪有限公司租金五十万零八千六百二十二元五角三分；二、原告（反诉被告）北京中原房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）庄琨违约金十四万八千三百八十七元一角；三、原告（反诉被告）北京中原房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）庄琨物业费一万零二百五十元四角六分、维修费一万五千元；四、驳回原告（反诉被告）北京中原房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费8656元，由被告（反诉原告）庄琨负担4328元（于本判决生效之日起七日内交至本院），由原告（反诉被告）北京中原房地产经纪有限公司负担4328元（已预交3723元，余605元于本判决生效之日起七日内交至本院）。案件反诉受理费2702元，由原告（反诉被告）北京中原房地产经纪有限公司负担【被告（反诉原告）庄琨已预交，原告（反诉被告）北京中原房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）庄琨】。鉴定费11700元，由原告（反诉被告）北京中原房地产经纪有限公司负担【被告（反诉原告）庄琨已预交，原告（反诉被告）北京中原房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）庄琨】。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 高 磊审判员 高 祺审判员 张玉倩二〇二〇年九月二十七日书记员 段 超