北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初8356号原告：马志亮，男，1963年2月28日出生，汉族，住内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：段增宇，内蒙古伊敏律师事务所律师。被告：北京金汉房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区大孙各庄镇大段村西，统一社会信用代码911101137650078965。法定代表人：杨成，执行董事、总经理。委托诉讼代理人：王**，女，1989年4月29日出生，汉族，该公司工作人员。委托诉讼代理人：祝文龙，北京国枫律师事务所律师。原告马志亮与被告北京金汉房地产开发有限公司（以下简称金汉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马志亮之委托诉讼代理人段增宇，被告金汉公司之委托诉讼代理人王**、祝文龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马志亮向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告购房款765863元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年1月5日，原、被告签订了《商品房预售合同》，约定原告向被告购买被告开发的位于北京市顺义区×××宅楼1702号商品房一套，总价款为1260129元。付款方式为首付260269元，剩余款项向建设银行顺义分行申请个人住房贷款。上述合同签订后，原告实际向被告直接付款700269元，向银行个人住房贷款56万元交付了被告。被告为原告向银行的个人住房贷款提供了保证。后原告在偿还银行65588.54元住房贷款后，剩余贷款无力偿还。被告履行了保证义务，偿还完毕了银行全部贷款。后被告向贵院提起诉讼，要求解除与原告签订的《商品房预售合同》，贵院经依法审理后，出具了（2018）京0113民初20109号判决书，判决原、被告双方解除《商品房预售合同》，原告将顺义区×××住宅楼1702号商品房腾退交还被告。上述合同生效后，原告履行了合同义务，将上述商品房交还了被告。在原、被告双方《商品房预售合同》解除后，原告交付被告的700269元购房款与偿还银行的65588.54元购房贷款理应返还原告，但被告拒不返还。为此，原告诉至法院。被告金汉公司辩称：原告至今没有履行（2018）京0113民初20109号判决书，不符合补充协议第6条退款的条件，原告没有权利要求先退款。退款金额亦不认可，银行贷款尚未结清，无法计算应退还金额。经审理查明：2010年1月5日，出卖人金汉公司与买受人马志亮签订《商品房预售合同》（合同编号为Y952128）并于2010年9月22日及2010年10月5日，签订了《补充协议》，上述合同约定，马志亮购买金汉公司开发的位于顺义区×××1702号房屋（以下简称涉案房屋），房屋总价款为1260269元。其中附件五及上述补充约定付款方式为：商业贷款，首期房款700269元，余款56万元由买受人向出卖人指定的贷款银行申请个人住房贷款支付。2010年1月5日，双方签订《关于银行贷款担保补充协议》，该协议约定买受人按照附件五约定采用商业贷款的付款方式向贷款银行申请个人住房贷款购买出卖人开发建设的房屋，且出卖人为买受人提供阶段性担保。补充协议第六条约定：买受人在收到本补充协议第五条所提到的书面通知后超过30日仍未能向出卖人付清上述全部款项，出卖人有权解除出卖人与买受人所签订的《商品房预售合同》并向买受人发出书面解约通知。买受人应在收到出卖人发出的解约通知之日起五日内：1.与出卖人共同到北京市建设委员会办理合同备案注销手续并承担因此而产生的费用，如买受人未在上述期限内与出卖人共同到北京市建设委员会办理《商品房预售合同》备案注销手续，应向出卖人支付本合同中约定的全部房价款百分之五的违约金。2.若买受人已办理该房屋入住手续，买受人应在收到出卖人发出的解约通知之日起5日内腾退该房屋，如买受人未在5日内腾退该房屋，从买受人收到出卖人解约通知之日第6日起出卖人将按同地区、同地段、同档次房屋平均租金水平的2倍收取买受人租金。2011年3月15日，马志亮作为借款人、中国建设银行股份有限公司北京顺义支行（以下简称建行顺义支行）作为贷款人、金汉公司作为保证人签署了《个人住房（商业用房）借款合同》（编号为110750012-011-2010000610），约定马志亮向建行顺义支行贷款56万元，担保方式是抵押加阶段性保证。金汉公司已于2011年11月7日之前向马志亮交付所购房屋。因马志亮未能依约按期偿还银行贷款，建行顺义支行从金汉公司的保证金账户中直接划款，后金汉公司将马志亮诉至法院，要求马志亮向金汉公司支付代付款项，（2015）顺民（商）初字第4241号民事判决书判令马志亮向金汉公司支付款项及违约金。后马志亮仍未向建行顺义支行偿还贷款，金汉公司将马志亮诉至法院，要求解除双方签订的《商品房预售合同》、腾退房屋、配合办理贷款结清手续、办理《商品房预售合同》注销登记备案手续并支付代为偿还的贷款罚息、违约金等，本院于2019年2月15日作出（2018）京0113民初20109号民事判决书，判决内容如下：一、金汉公司与马志亮于二〇一〇年一月五日签订的《商品房预售合同》（合同编号为Y952128）于本判决生效之日解除。二、马志亮配合金汉公司办理《商品房预售合同》（合同编号为Y952128）注销登记备案。三、自本判决生效之日起十五日内，金汉公司按照编号为110750012-011-2009001256的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率标准以一次性付清全部剩余贷款本金及利息的方式代马志亮向第三人建行顺义支行偿还编号为110750012-011-2010000610的《个人住房（商业用房）借款合同》项下的全部剩余贷款本金及利息，第三人建行顺义支行应当配合接受金汉公司的履行；自金汉公司实际代为清偿前述剩余贷款本息完毕之日起七日内，第三人建行顺义支行为金汉公司办理贷款结清手续。在金汉公司代为偿还前述银行贷款本息过程中以及第三人建行顺义支行为金汉公司办理贷款结清手续过程中，马志亮均应当予以配合。四、自本判决第三项履行完毕之日起十五日内，马志亮将位于北京市顺义区小东庄村E03号住宅楼17层1702号房屋腾退并交付金汉公司。五、马志亮自本判决生效之日起十五日内支付金汉公司罚息四百五十元六角九分。六、马志亮自本判决生效之日起十五日内支付金汉公司违约金八万元。七、驳回金汉公司的其他诉讼请求。上述判决作出后，马志亮不服提起上诉，2019年4月29日，北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终5300号民事判决书，驳回上诉，维持原判。马志亮不服二审判决，申请再审。2019年12月27日，北京市高级人民法院作出（2019）京民申6782号民事裁定书，裁定驳回马志亮的再审申请。金汉公司就（2018）京0113民初20109号民事判决向本院申请强制执行，案号为（2019）京0113执4387号。现涉案房屋已经腾退并交付金汉公司，但因涉案房屋被多家法院预查封，申请人已向查封法院提出执行异议申请书，本案短时间无法继续执行。2019年12月24日，本院作出（2019）京0113执4387号执行裁定：终结本次执行程序。本院认为：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，马志亮与金汉公司之间的房屋买卖合同已经解除，涉案房屋已经腾退并交付给金汉公司，金汉公司应将收取的首付款700269元退还给马志亮。对于马志亮自行偿还的房贷数额，其未提交相关证据予以佐证，金汉公司对该数额不认可，故对此部分款项的返还主张，本院不予支持。涉案房屋预告登记注销手续未能执行，并不能成为金汉公司拒绝退还首付款的正当理由，故金汉公司所持马志亮未按照已生效判决配合办理预告登记注销手续即退款条件不成立的辩解意见，于法无据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，判决如下：一、被告北京金汉房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告马志亮购房款700269元；二、驳回原告马志亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5729元（原告马志亮已预交），由原告马志亮负担500元（已交纳），由被告北京金汉房地产开发有限公司负担5229元，于本判决生效之日起七日内直接支付给原告马志亮。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李永芝二〇二〇年九月二十四日书记员  陈 杰