呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2020）内0102民初5580号原告（反诉被告）：内蒙古屋助理房地产经纪有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市。法定代表人：高晓亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：郎秀萍，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜宏伟，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。被告（反诉原告）:侯海洋，男，住内蒙古乌兰察布市。被告（反诉原告）：王花，女。被告：厉建宇，男，住呼和浩特市。三被告委托诉讼代理人：宋孝彬，内蒙古北梁律师事务所律师。三被告委托诉讼代理人：敖道呼，内蒙古北梁律师事务所律师。原告（反诉被告）内蒙古屋助理房地产经纪有限公司（以下简称屋助理房地产公司）与被告（反诉原告）侯海洋、被告（反诉原告）王花、被告厉建宇居间合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告屋助理房地产公司委托诉讼代理人郎秀萍，被告（反诉原告）侯海洋、被告（反诉原告）王花、被告厉建宇共同委托诉讼代理人宋孝彬、敖道呼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告屋助理房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告服务佣金15200元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告位于呼和浩特市××区内蒙古××院房屋欲出售。2019年4月22日，在原告促成下三被告与案外人庆林签订《房屋买卖居间合同》，原告已完成居间服务。后被告拒绝出售涉案房屋，所签《房屋买卖居间合同》明确约定买卖违约时应当按照成交价的2%支付服务佣金。根据相关法律规定，原告依法向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告侯海洋、王花、厉建宇辩称，原告要求被告支付佣金于法无据。首先，《房屋买卖居间合同》第六条违约责任条款明确约定被告侯海洋、王花根本违约应向原告支付服务佣金，买方根本违约的由其向原告支付服务佣金。（2019）内0102民初7726号民事判决书确认合同的买方即案外人庆林与被告侯海洋、王花不构成根本违约，属于协商解除合同。因协商解除合同而使合同目的不能实现，原告要求被告侯海洋、王花支付服务佣金于法无据，请求法院驳回原告诉讼请求。其次，《房屋买卖居间合同》是原告所提供的格式合同，合同条款没有能够保护被告侯海洋、王花的权利，合同中没有约定支付首付款及支付尾款的明确时间，被告侯海洋、王花的权利无法得到保障。因买方不支付首付款根本违约，被告才愿意退还定金与其协商解除了该合同。买卖双方作为弱势一方，只能和平互利且不损害对方的利益为优先考虑协商解除该合同。合同中既然没有明确约定买卖双方能否协议解除本合同，应对于这样的合同采取对买卖双方利好的方式解释并判决。第三，被告厉建宇是被告侯海洋、王花的代理人，不是本案适格被告。反诉原告侯海洋、反诉原告王花向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告退还物业交接保证金10000元；2、判令反诉被告按年利率6%向反诉原告支付至物业交接保证金退还为止的逾期违约金（暂时计算至2020年7月20日为467元）；3、案件诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2019年4月22日，反诉原告与反诉被告、案外人庆林签订了《房屋买卖居间合同》，反诉原告向反诉被告支付了1万元的物业交接保证金。《房屋买卖居间合同》第二条第二款约定反诉原告与案外人庆林物业交接完毕后两日内，由反诉被告向反诉原告退还该物业交接保证金。反诉原告与案外人协商一致解除了《房屋买卖居间合同》。因此，反诉被告应当立即退还物业交接保证金1万元且承担相应的逾期退还违约金。请求贵院依法支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告屋助理房地产公司辩称，退还保证金无异议，同意退还。对于逾期违约金因合同未约定，不同意承担。本院经审理认定事实如下：2019年4月22日，原告与被告侯海洋、王花、案外人庆林签订了《房屋买卖居间合同》，合同约定被告侯海洋、王花自愿将其所有的位于内蒙古呼和浩特市××区内蒙古××院房屋出售给案外人庆林。经原告居间协商，房屋交易成交价为760000元。并约定合同签订之日，案外人庆林支付定金20000元给被告侯海洋、王花。被告侯海洋、王花支付相当于定金的50%给原告作为物业交接保证金。还约定被告侯海洋、王花若出现下列情形之一的，被告侯海洋、王花构成根本违约，案外人有权以书面的方式解除房屋买卖合同：…（4）拒绝将该房屋出售给案外人或擅自提高房屋交易价格的；…。被告侯海洋、王花出现上述根本违约情形的，视为原告居间服务已完成，被告侯海洋、王花应支付原告相当于房产成交价2%的服务佣金。合同签订后，案外人庆林向被告侯海洋、王花支付定金20000元。被告侯海洋、王花向原告支付10000元物业交接保证金。后案外人庆林诉至本院要求解除各方签订的《房屋买卖居间合同》，并要求屋助理房地产公司、侯海洋、王花、历建宇双倍返还定金。本院（2019）内0102民初7726号民事判决书载明：根据庆林向本院提交的与历建宇之间的微信聊天记录，侯海洋、王花表示不再出卖房屋，庆林已同意解除双方之间的房屋买卖关系，并多次表示与历建宇前往屋助理房地产公司处，退还屋助理房地产公司收取的10000元，故本院认定庆林与侯海洋、王花的代理人历建宇已协商解除双方之间的房屋买卖合同关系。并判决侯海洋、王花退还庆林购房定金10000元。另查明，被告历建宇系被告侯海洋、王花的代理人。本院认为，原告与被告侯海洋、王花及案外人庆林签订了《房屋买卖居间合同》是各方当事人的真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均具有约束力。本案的争议焦点为被告侯海洋、王花是否存在拒绝出售房屋的行为。根据本院（2019）内0102民初7726号民事判决书认定的事实，被告侯海洋、王花表示不再出卖房屋，案外人庆林同意解除双方之间的房屋买卖关系。因此，案外人庆林与被告侯海洋、王花解除合同的原因是被告侯海洋、王花拒绝出售房屋。按合同约定，被告侯海洋、王花应向原告支付房产成交价2%的服务佣金即15200元。被告的抗辩意见，本院不予支持。被告厉建宇系被告侯海洋、王花的代理人，原告诉请被告厉建宇支付佣金没有依据，本院不予支持。关于反诉原告侯海洋、王花诉请的物业交接保证金，《房屋买卖居间合同》的合同目的已不能实现，反诉被告亦同意退还该保证金，本院予以支持。反诉原告诉请的违约金，因反诉原告自身存在违约行为，该诉请本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。反诉原告的部分反诉请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告侯海洋、王花于本判决生效之日起十日内支付原告内蒙古屋助理房地产经纪有限公司服务佣金15200元；二、反诉被告内蒙古屋助理房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还反诉原告侯海洋、王花物业交接保证金10000元；二、驳回反诉原告侯海洋、王花的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费：案件受理费减半收取计90元，由被告侯海洋、王花负担。反诉案件受理费减半收取计31元，由反诉原告侯海洋、王花负担6元，反诉被告内蒙古屋助理房地产经纪有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 高飞宇二〇二〇年九月十四日书记员 麦丽莎附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。