北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初8791号原告（反诉被告）：张珑，男，1989年1月28日出生，汉族，住北京市顺义区，公民身份号码×××。被告（反诉原告）：赵秋颖，女，1984年10月7日出生，汉族，住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告（反诉被告）张珑与被告（反诉原告）赵秋颖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张珑、赵秋颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张珑向本院提出诉讼请求：1.请求判令双方2019年9月16日签订的《携程租赁合同》于2020年3月10日解除；2.判令被告退还原告租房押金8333元；3.案件受理费由被告负担。事实与理由：原告与被告于2019年9月16日签订《携程租赁合同》，约定原告承租位于北京市顺义区×××底商门面用于商铺使用，租金为第一年10万元整，租金每半年支付一次，每次支付六个月房租。合同签订后原告即向被告支付了六个月的房租，同时交纳租房押金8333元。突发的疫情导致原告租赁的商铺至今无法营业，原告于2020年2月2日打电话联系被告商定不再续租商铺，被告口头承诺退还原告交纳的租房押金，双方当时达成一致意见。于是，被告于2020年3月9日告知原告在2020年3月10日搬离商铺即会退还原告交纳的租房押金。原告于3月10日腾退了商铺并交还钥匙给被告，但被告收到钥匙后拒绝退还原告交纳的租房押金。为此双方发生纠纷，为维护原告合法权益，故诉至法院。被告赵秋颖辩称：租期未到，不同意租赁合同于2020年3月10日解除。合同到期后押金会退还。被告现在同意解除合同，但原告需要结清拖欠的租金、电费并需要承担违约金。反诉原告赵秋颖当庭向本院提出反诉请求：1.请求确认双方租赁合同于2020年6月30日解除；2.请求判令张珑支付拖欠的三个半月的租金共计29165.50元；3.请求判令张珑支付违约金30000元；4.请求判令张珑支付电费350元；5.请求判令张珑将营业执照注册地从租赁地迁出。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2019年9月16日签订《携程租赁合同》，合同约定年租金为十万元，每半年支付一次租金，每次提前30日向反诉原告支付租金，即反诉被告应于2020年2月16日之前支付租金。现反诉被告支付房租的日期已过，但至今未付租金。为了避免损失扩大，2020年6月30日赵秋颖进入租赁房屋发现东西都清空了，收回自行使用，故双方合同应于2020年6月30日解除，张珑提前退租、拖欠房租，构成违约，根据合同应当支付10万元违约金，赵秋颖酌情主张3万元。为维护反诉原告合法权益，故诉至法院。反诉被告张珑辩称：2020年3月10日，张珑已经搬离租赁房屋，合同应当于该日解除。2020年2月12日张珑就已经跟赵秋颖沟通退租且同意退还押金。张珑不存在违约情形，不同意支付租金及违约金。电费确有未结清的，具体金额不清楚，同意支付300元。经审理查明：2019年9月16日，赵秋颖（出租方、甲方）与张珑（承租方、乙方）签订《携程租赁合同》，约定：赵秋颖将位于×××底商18-1面积约25平方米商铺租赁给张珑用于经营携程旅行；租赁期限为3年，自2019年9月16日至2022年9月15日；租金第一年10万元，第二年开始每年递增5％；付款方式为交六押一，甲乙双方自签订本合同之日，乙方向甲方支付半年的房租及一个月押金共计58333元，以后应提前30天支付下半年房租；乙方必须按照约定向甲方交纳租金，到期不交视同违约，违约金1万元；合同第九条约定，若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁和造成承租人的任何损失或无法使用房屋时，双方互不承担责任，合同终止。若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失，并有10万元的违约金。张珑租赁涉案商铺后注册成立了北京携程国际旅行社有限公司顺义区光明门市部。庭审中，双方一致认可第一年租金平均每月为8333元，张珑支付押金8333元，租金已支付至2020年3月15日，张珑应支付的电费为300元。张珑同意将营业执照注册地从租赁地迁走。经查，北京携程国际旅行社有限公司顺义区光明门市部现已注销。张珑称其租赁房屋是用于经营携程旅游的，2020年1月24日因新冠肺炎疫情影响，国家要求停止线上线下旅游活动，无法正常使用租赁房屋经营，张珑于2020年2月12日向赵秋颖提出租金到期后不再续租，双方协商一致，一个月房租不退，押金退还。2020年3月10日，张珑已搬离租赁房屋，并通知赵秋颖过来办理交接，后赵秋颖委托其丈夫周某过来交接并将钥匙取走。张珑退租系因不可抗力导致无法使用房屋时，根据合同约定，双方互不承担责任，故张珑提前解除合同不构成违约，且双方已经协商一致退租退押金。张珑提交了如下证据：1.2020年2月12日张珑与赵秋颖的通话记录，证明双方于该日沟通了退租事宜；2.2020年2月25日至3月9日期间张珑的妻子付翠翠与赵秋颖的微信聊天及2020年3月9日张珑与赵秋颖的电话录音，证明双方就退租及退还押金事宜协商一致；3.货拉拉订单、租赁房屋照片，证明2020年3月9日搬离租赁房屋。赵秋颖认可上述聊天记录真实性，但认为原告提交的记录不完整，不认可与张珑就退租及退押金事宜达成一致意见；2020年1月31日提醒对方交纳下一期租金时，张珑提出退租，双方协商一致的是2020年2月15日前搬离，否则不退押金；2020年3月9日沟通时，赵秋颖的意见是按照合同履行，3月10日张珑打电话说已经搬走让赵秋颖过去一趟，就让丈夫周某去了，但不认可是办理交接。2020年1月31日，赵秋颖发微信给张珑妻子付翠翠称：“我们都要生存，遇到这样的问题大家都很无奈，所有实体都受损失，减免问题后续我们再沟通，携手共度难关。2月中旬该付下半年租金了，你想着点，微信或转账都可以”。2月25日，赵秋颖发微信给付翠翠称：“翠翠，这一两天你什么时间有空，咱俩见个面，说下房子的事”。付翠翠回复：“……因国家文旅部一直没发布旅游业复工消息……，我们还是像一个月前和您说的一样，暂时不租了，您谅解或者您想要我做些什么，您直接和我说，我尽最大努力去做”。3月9日，赵秋颖发微信给付翠翠称：“前几天一直在忙，本来想约你见面把这事说一下，也没约成。是这样，合同是到9月份，签合同之前也是提前给你们钥匙装修的，租期也尽量给你往后写了，之前你老公跟我说不租了提前把房子收拾出来，不能说到最后一天再给我，因为你们还想退押金，如果耗到最后一天肯定是没法退还的。疫情当前，大家都很艰难，互相理解吧”。付翠翠回复：“好的，赵姐，我理解，现在都挺难的，我尽快”。赵秋颖回复：“我也不经常去裕龙，这事就让周哥跟你对接”。付翠翠回复：“好的，赵姐，因为复工的人少，我们在着急找人中，放心哈”。赵秋颖回复：“直接用货拉拉呀”“很方便的”。付翠翠回复：“嗯，是的，主要考虑里面那个接待台是整体的，可能无法从玻璃门里搬出来”“会尽快的，赵姐”。赵秋颖回复：“嗯，行，那我让周哥跟你对接啊，我这边做线上课，总想不起来这事”。付翠翠回复称：“嗯，赵姐加油，刚才找好人和车了，不给您添麻烦，疫情不可抗力，您注意身体”。2020年3月9日，张珑与赵秋颖通电话。在电话中，张珑称：“我提前一个月说了，你也同意了”。赵秋颖回复称：“就这样，你就明天搬走吧……回头那个押金我退你，行吧，就明天”。后张珑表示这两天就搬走，一天可能搬不走。赵秋颖表示若明天搬不走，就不可以，那就按照合同走，交租金。2020年3月10日，张珑发微信给赵秋颖称：“屋子我搬完了”。赵秋颖回复：“你昨天不说了吗，按合同走”。张珑回复：“今天我搬完了”“咱们就商量着来吧”。赵秋颖回复称：“得了，您也别跟我说了，照昨天电话说的办吧”“你跟周哥说就行了，我不管了，受不了这气”。张珑回复：“主要是这房子是跟你联系的”。赵秋颖回复：“周哥代表我，全权交给他了”。上述事实，有各方当庭陈述及相关书证等证据在案证明。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。关于合同解除问题，双方均同意合同解除，本院予以确认。关于合同解除日，根据审理查明的事实，赵秋颖曾明确表示交接事宜联系其丈夫周某，且2020年3月10日张珑亦通知了赵秋颖办理交接，赵秋颖亦让其丈夫周某到场，故本院认为双方已经于2020年3月10日办理了交接，张珑已将租赁房屋腾退，鉴于张珑于2020年3月10日搬离租赁房屋并进行了交接，故本院确定双方租赁合同于2020年3月10日解除。关于赵秋颖请求的拖欠租金问题，张珑房租支付至2020年3月15日，其已于2020年3月10日将租赁房屋腾退，不再控制使用租赁房屋，赵秋颖要求继续支付后续租金，于法无据，本院不予支持。关于赵秋颖请求的违约金问题，赵秋颖主张张珑存在拖欠租金、提前退租的违约行为，并据此主张违约金，对此本院认为，张珑承租商铺用于经营携程旅游，因新冠肺炎疫情防控措施其无法正常经营，作为承租人其有权请求出租人减免疫情防控期间的租金或延长租期，鉴于双方已就合同提前解除进行了协商，张珑履行了提前告知义务，亦于2020年3月10日租金使用期间到期前将涉案房屋腾退，赵秋颖并未减免租金也未退还未使用期间的租金，张珑已经承担了因疫情影响所造成的一定损失，解除合同系双方协商一致的结果，并非张珑单方违约。此外，如前面所述，张珑并不存在拖欠租金的违约行为。综上，赵秋颖要求张珑支付违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于赵秋颖主张的电费问题，双方已一致确认由张珑支付给赵秋颖电费300元，对此本院不持异议。关于张珑主张退还房屋押金的问题，本院认为双方房屋租赁合同已经解除，赵秋颖不予退还押金，无合同及法律依据，应予退还，本院对张珑该项诉讼请求予以支持。关于赵秋颖要求张珑将营业执照注册地从租赁地迁出的诉讼请求，本院认为企业注册地的迁出问题属于工商行政部门处理范围，不属于法院民事受理范围。此外，北京携程国际旅行社有限公司顺义区光明门市部亦已注销。故本院对该项请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张珑与被告（反诉原告）赵秋颖于二〇一九年九月十六日签订的《携程租赁合同》于二〇二〇年三月十日解除；二、被告（反诉原告）赵秋颖于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）张珑押金8333元；三、原告（反诉被告）张珑于本判决生效之日起七日内支付给被告（反诉原告）赵秋颖电费300元；四、驳回被告（反诉原告）赵秋颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（张珑已预交），由被告（反诉原告）赵秋颖负担，于本判决生效之日起七日内直接支付给原告（反诉被告）张珑；反诉案件受理费643元（赵秋颖已预交），由被告（反诉原告）赵秋颖负担618元（已交纳），由原告（反诉被告）张珑负担25元，本判决生效之日起七日内直接支付给被告（反诉原告）赵秋颖。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李永芝二〇二〇年九月二十一日书记员  陈 杰