福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初3457号 原告（反诉被告）:福州合嘉源物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区。 法定代表人：高希军，总经理。 委托诉讼代理人：杨茜，女，该公司员工。 被告（反诉原告）：林某，男，1979年8月5日出生。 被告（反诉原告）：尤某，女，1981年7月14日出生。 原告（反诉被告）福州合嘉源物业管理有限公司（以下简称合嘉源物业公司）与被告（反诉原告）林某、尤某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）合嘉源物业公司的委托诉讼代理人杨茜、被告（反诉原告）林某、尤某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告合嘉源物业公司向本院提出诉讼请求:判令两被告支付原告自2017年8月16日起至2020年5月31日止的物业管理费3182.5元、公摊水电费954.8元及违约金（自被告欠缴物业费起，按每日加收欠缴物业费总额1‰计至实际支付之日止，暂计至2020年5月31日止为1646.94元）。事实和理由：两被告系福州市台江区鳌峰街道武夷绿洲三期某单元业主。原告于2017年8月16日入驻武夷绿洲三期提供物业管理服务至今。2018年2月16日，原告与武夷绿洲社区居民委员会签订《福建省物业服务合同》，合同期限自2018年2月16日起至2021年2月15日止。原告一直为两被告居住的小区实施规范的物业管理服务。两被告居住的房屋属高层住宅，房屋面积95㎡，物业费为1元/㎡·月，每月应支付物业费95元，公摊水电费按每月28.5元缴纳。自2017年8月16日起，两被告未缴纳相应费用，原告多次催收无果。自2017年8月16日起至2020年5月31日止，两被告应缴纳物业费3182.5元和公摊水电费954.8元。此外，依据合同约定，两被告应自欠费之日起按每日加收欠缴物业费总额1‰计算违约金至欠费缴清之日止。 被告林某、尤某辩称，一、对原告提供的《福建省物业服务合同》的三性均有异议。1.被告作为小区业主从未收到《福建省物业服务合同》原件或复印件，该合同非其本人签字，被告及家庭成员对该合同内容完全不知情，也未收到或在小区醒目位置看到该合同的任何内容，被告确认原告与社区居委会均未通知被告或家庭成员关于合同双方于2018年2月15日签订该合同，合同真实性无从知晓。2.该合同由居委会与福建嘉庆物业管理有限公司签订，居委会代替业主签订该合同的依据是否合法，需具备的条件、相应的视听文本手续及相关的实物物证是否作为重要证据保存。3.居委会委托代理人是否存在有效的委托书、是否也在原告证据中，是否有委托他人签订物业服务合同的权利。二、本案被告主体不适格。1.本小区由福州武夷绿洲房地产有限公司与厦煌物业服务管理有限公司签订首次《物业服务合同》，后续物业服务公司相继出现多个名称的公司是否为同一家物业公司，或属于不同物业公司。2.社区出具的《证明》不合法。选举嘉庆物业的过程和未经业主大会商讨即在当年除夕签订合同，是社区的违规过程。合同由社区签订，再由社区出具《证明》，该《证明》是否有效合法。3.《福建省物业服务合同》签订双方与本案原、被告均为不同主体，且各自无公示或无需举证的关系存在，合同三性存疑。被告认为其非本案确定的被告，恳请驳回原告诉求。三、原告在小区的所作所为与其服务项目背道而驰。1.合同第三条第六条规定，物业服务公司负责维护物业管理区域内的公共秩序并协助做好安防工作。但原告未协助做好安防工作，将小区各栋居民楼内原有的电梯监控设施拆除破坏，将监控用电线路租借给电梯广告单位用于视频广告收费项目，截止本案立案时小区电梯内监控设施、故障报警设施及安全呼叫设施均未能使用。小区主干道、楼道及地库在业主入住时基本都有相应的监控设备，目前监控设施被原告用于经营小区车辆停车收费业务。2018年2月4日，被告一辆购买不到3个月的电动车（价值2392.3元）停放在楼道处被盗，原告无法提供该楼道的监控影像资料。同年4月8日，被告住宅被盗46000元，原告告知警务人员电梯楼道无监控。被告要求原告协助调查，原告经理拒不配合，将被告电话拉黑，被告通过“12345”投诉，原告经理承认拉黑业主手机，承诺后期沟通，但过去3年尚无物业人员前来沟通。警务人员要求小区物业及社区加强管理，做好日常小区安全防范工作，但至今小区电梯楼道安防设施均未改变被拆除破坏状态。小区住宅楼梯间消防设施被原告拆除、消防水管被取走、消防管道无出水，成为重大火灾隐患，业主多年要求原告整改无果。小区消防设施场地被私自改造并出租外部人员用于易燃物品仓库和冷库，监控室被改造出租，监控设施被变卖，人防无产权车位被非法出售至2083年1月。原告未公示物业服务资金收支情况、小区停车费收入情况及各项广告设施收费情况、小区公摊部位出租经营、小摊贩在社区内摆摊拉高电线使用公摊水电等情况，原告为朴朴超市以收费为目的建设专供朴朴超市员工停车充电设施未公示报备。 反诉原告林某、尤某向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告提供在武夷绿洲三期合法经营物业服务的证据；2.判令反诉被告提供2017年8月16日至2020年5月31日在武夷绿洲三期运营管理服务费用收支情况和共有部分收益的收支账目；3.判令反诉被告维修小区被破坏、更改的公共设施设备及道路。事实和理由：2009年反诉原告购买武夷绿洲三期房产。2017年8月16日，反诉被告开始以试营业进入该小区，反诉原告未收到前物业离场通知，也未收到小区居委会关于新物业进驻的选举大会通知，更别说签订《物业服务合同》的大会通知及服务项目业主讨论通知。根据《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，物业服务公司须由业主大会选聘，并由业主大会讨论条款后签订。但居委会协助事项未经业主大会通过，福建嘉庆物业管理有限公司入驻不合法。反诉被告在业主不知情的情况下非法进驻小区后，未公示物业服务费用收入情况，且地下人防设施及风机房改变用途、出租他人作为仓库使用，地面消控中心已成为人工居住房，另将部分无产权证的车位出租至2083年，对外出租部分场地用于经营自动售蛋机、电梯广告、其他荧屏广告。这些多达几十万的公共收益经营收入属小区全体业主，原告应在显著位置定期公示此部分收益的收支账目。但反诉被告未公示，将收入占为己有，侵犯了广大业主的知情权和合法权益。反诉被告对小区设施器具进行破坏，导致小区门禁、可视门禁电话、监控设备及消防设备均无法使用，给反诉原告的人身安全造成安全隐患，反诉被告应予维修和修复，并撤离本小区。 反诉被告合嘉源物业公司辩称，两反诉原告的反诉请求应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。 合嘉源物业公司就其主张提交了《内资企业登记基本情况表》、《房屋登记簿附件》、《福建省物业服务合同》、《证明》、EMS面单的原件以及《武夷绿洲三期自查表》复印件为据。林某、尤某经质证对《内资企业登记基本情况表》、《房屋登记簿附件和EMS面单未提出异议；对《福建省物业服务合同》和《证明》真实性和证明对象有异议，认为该合同是社区居委会和福建嘉庆物业管理有限公司签订的合同，非合嘉源物业公司签订，又是社区出具的《证明》，合嘉源物业公司未进行更名公示，且社区居委会签订该合同是否有授权不得而知；对《武夷绿洲三期自查表》的真实性持有异议，提出，首先部分照片未显示时间，且有时间显示的均为2020年，此前无照片。该照片也不能证明合嘉源物业公司有提供物业服务，照片里很多人员穿便装，是否外面聘请人员不得而知。每天巡逻、修补小区公共设施系开庭前两天才开始并拍照，小区公共围墙被拆掉、业主财物频频被盗，自2017年8月后电梯损坏开始报修，因消防设施损坏消防单位已经勒令合嘉源物业公司整改，合嘉源物业公司亦动用维修基金，但至今仍是损坏未整改。 林某、尤某就其主张向本院提交了投诉记录及媒体曝光记录的网络打印件、一系列照片复印件（反映小区垃圾清理情况以及小区消防、小区电路裸露、小区绿化、小区门禁、停车管理、地库管理、小区其它设施、小区广告收入使用情况）、武夷绿洲三期“罢免物业”业主签字表复印件等证据拟证明合嘉源物业公司在合同期内不作为、未按合同约定提供相应服务以及从合同角度存在重大违约。合嘉源物业公司经质证对林某、尤某提供的证据均持异议，认为投诉记录和媒体曝光记录只是截图，无法证明其真实出处来源；一系列照片无法明确地点，即使是小区内拍摄的，也只能证明是某一时刻某一地点存在的情况，不能反映小区整体情况；所谓小区广告收入使用情况无法证明广告收入；对武夷绿洲三期“罢免物业”业主签字表签名的真实性无法确认。 上述双方已提供原件予以核对的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年2月15日，武夷绿洲社区居民委员会作为甲方、福建嘉庆物业管理有限公司作为乙方，双方签订一份《福建省物业服务合同》，约定：本物业名称武夷绿洲三期（48号楼-73号楼），委托管理的期限自2018年2月16日起至2021年2月15日止，甲乙双方约定合同第一年结束，若遇有产权面积及业主户数超过小区总建筑面积及业主总户数的50%以上（双过半）反对继续履行合同，则合同中止。物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积（不含与住宅配套的附属间面积）收取，标准为高层住宅1元/月•㎡，公共水电分摊费由乙方按照公共部位实际发生额按月由全体业主共同分摊，每月定期公布。物业服务费用按月收取，业主应于每月5日前向乙方支付物业服务费。委托管理事项包含负责物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理，负责本物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等，负责本物业公共园林、景观及设施的养护和管理，负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作等。合同还约定了其他事项。 本院另案诉讼中，合嘉源物业公司提供落款时间为2018年1月30日的《台江区武夷绿洲三期小区业主大会表决票统计结果》原件，对于“是否赞同选聘福建嘉庆物业管理有限公司”的表决事项，武夷绿洲三期小区业主的赞同票权数为94149.47，占总数56.51%；赞成票户数为922，占总数55.51%。 2019年9月3日，福建嘉庆物业管理有限公司名称变更为福州合嘉源物业管理有限公司。现合嘉源物业公司向本院提出上述诉请。 2020年7月27日，福州市台江区鳌峰街道武夷绿洲社区居委会出具《证明》一份，内容为：“坐落于福州市台江区××街道××小区××期××栋××、二期（24-47栋）、三期（48-73栋）于2017年8月16日起至2019年9月1日由福建嘉庆物业管理有限公司，2019年9月2日至今由福州合嘉源物业管理有限公司进行物业管理服务。” 另依本院另案生效判决查明，2020年8月5日，福州市台江区鳌峰街道武夷绿洲社区居委会出具一份《关于签订物业的合同的说明》，内容为“武夷绿洲小区（三期）2017年8月17日至今，未成立业主委员会，根据《福建省物业管理条例》相关规定，在小区未成立业主委员会之前，由社区暂时履行业主委员会职责召开业主大会，经过全体业主票决通过，于2018年2月16日与福建嘉庆物业管理有限公司（2019年9月3日变更为合嘉源物业管理有限公司）签订物业管理合同。” 又查，林某、尤某系台江区鳌峰街道福光南路379号武夷绿洲三期（C地块）某单元的房屋所有权人，该房屋建筑面积为95.12平方米。诉讼中，双方确认案涉小区至今未成立业主委员会。 本院认为，结合福州市台江区鳌峰街道武夷绿洲社区居委会出具的《证明》及《关于签订物业的合同的说明》，本院认定合嘉源物业公司（原名福建嘉庆物业管理有限公司）于2017年8月16日入驻武夷绿洲三期（48-73号楼）提供物业服务。武夷绿洲社区居民委员会与合嘉源物业公司（原名福建嘉庆物业管理有限公司）于2018年2月15日签订的《福建省物业服务合同》没有违反法律法规强制性规定，合法有效，对案涉小区所有业主具有法律约束力。林某、尤某作为案涉小区的业主，自2017年8月16日起接受了合嘉源物业公司提供的物业服务，林某、尤某提供的证据无法证明合嘉源物业公司未提供物业服务，其提出不缴纳物业服务费的辩解于法无据，林某、尤某作为物业服务的实际受益人理应及时向合嘉源物业公司缴纳物业管理服务费用。诉讼中，林某、尤某确认尚未交纳2017年8月16日起至2020年5月31日止物业服务费，案涉房屋建筑面积为95.12㎡，现对合嘉源物业公司自愿按照95㎡计算物业费，本院予以照准，物业费按1元/月•㎡计算，因此林某、尤某应向合嘉源物业公司支付2017年8月16日起至2020年5月31日止的物业服务费合计3182.5元（1元/月•㎡×95㎡×33.5个月）。关于合嘉源物业公司要求林某承担违约金诉请，EMS面单未能体现签收情况，考虑到合嘉源物业公司与业主之间缺乏有效沟通，林某提供的证据中能反映出合嘉源物业公司在物业管理服务中存在一定瑕疵，故对于合嘉源物业公司要求林某、尤某承担违约金的诉请，本院不予支持。诉讼中，合嘉源物业公司申请撤回要求林某、尤某支付2017年8月16日起至2020年5月31日止公摊水电费954.8元的诉请，本院已予以口头裁定准许。 关于林某、尤某的反诉请求。1.林某、尤某的第一项反诉请求属于举证责任范畴，合嘉源物业公司已予举证。本案中，林某、尤某在答辩中承认由福州武夷绿洲房地产有限公司与厦煌物业服务管理有限公司首次签订《物业服务合同》，之后物业服务公司相继出现多个名称。根据合嘉源物业公司提供的《内资企业登记基本情况表》，2015年12月16日，福州嘉庆物业管理有限公司变更为福建嘉庆物业管理有限公司。2019年9月3日，福建嘉庆物业管理有限公司变更为福州合嘉源物业管理有限公司。福州市台江区鳌峰街道武夷绿洲社区居委会提供的《证明》已载明武夷绿洲三期于2017年8月16日起至2019年9月1日由福建嘉庆物业管理有限公司，2019年9月2日至今由合嘉源物业公司进行物业管理服务。小区业主委员会未成立之际，居民委员会可代为履行相应职责。2018年1月30日，经武夷绿洲三期小区业主大会表决，专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意选聘福建嘉庆物业管理有限公司。2018年2月15日，福州市台江区鳌峰街道武夷绿洲社区居委会与福建嘉庆物业管理有限公司签订《福建省物业服务合同》。故合嘉源物业公司对武夷绿洲三期进行物业管理服务系合法经营。 2.林某、尤某反诉要求合嘉源物业公司提供运营管理服务费用收支情况，因案涉合同约定物业服务费采取包干制而非酬金制，合同约定“实行酬金制的，每季度向甲方或全体业主公布一次物业服务资金的收支情况”，故林某、尤某的诉请不符合合同约定。林某、尤某反诉要求合嘉源物业公司提供共有部分收益的收支账目，因林某、尤某提供的证据未足以证明合嘉源物业公司对共有部分取得了收益,且该项要求属于全体业主的公共利益，故本案不予支持，可由适格主体另行依法主张。 3.林某、尤某要求合嘉源物业公司维修小区被破坏、更改的公共设施设备及道路，仅提供了无拍摄时间或拍摄时间为2020年8月的照片复印件，不足以证明小区公共设施设备等的原状、被破坏或更改的状况，合嘉源物业公司对此亦提供了《武夷绿洲三期自查表》复印件予以反驳，且该项要求属于全体业主的公共利益，故本案不予支持，可由适格主体另行依法主张。 另，需要说明的是，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时回复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，尽可能看到其在物业服务中的努力和付出，应认识到及时缴纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝缴纳物业服务费。否则，将造成拒绝缴纳物业费和降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已缴纳物业费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。 综上，依照《物业管理条例》第六条第一款、第七条第五项、《福建省物业管理条例》第二十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、林某、尤某应于本判决生效之日起十日内向福州合嘉源物业管理有限公司支付自2017年8月16日起至2020年5月31日止的物业服务费计3182.5元； 二、驳回福州合嘉源物业管理有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回林某、尤某的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，由福州合嘉源物业管理有限公司负担25元，林某、尤某共同负担25元；反诉案件受理费25元，林某、尤某共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 黄利敏 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 潘冰心 书 记 员 叶绿琴 一、附本案适用的相关法律条款： 《物业管理条例》 第六条房屋的所有权人为业主。 …… 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《福建省物业管理条例》 第二十二条…… 业主大会已成立但未选举产生业主委员会，或者业主委员会任期届满未如期换届改选的，可以由乡（镇）人民政府或者街道办事处、村（居）民委员会、建设单位、业主代表等组成临时物业管理委员会，就住宅小区共同管理事项征求业主意见，形成业主共同决定，并代为履行协调业主之间及业主与物业服务企业之间关系、督促业主履行有关交费义务、监督物业服务企业履行物业服务合同等业主委员会的职责。业主大会选举产生业主委员会或者改选新的业主委员会后，临时物业管理委员会解散。临时物业管理委员会产生办法由省人民政府物业管理主管部门制定，报省人民政府批准后执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。