江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0114民初1057号原告(反诉被告)：南京新驱动投资管理有限公司，统一社会信用代码91320114062633989T，住所地南京市雨花台区大周路******。法定代表人：李俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈静，江苏君劭律师事务所律师。委托诉讼代理人：张自宣，江苏君劭律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：高海军，户籍所在地黑龙江省鹤岗市兴安区，现住上海市闵行区。原告（反诉被告）南京新驱动投资管理有限公司（以下简称南京新驱动公司）诉被告（反诉原告）高海军房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员尚小强独任审理，公开开庭进行了审理。原告南京新驱动公司的委托代理人陈静、被告高海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）南京新驱动公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾空退还位于本市，并支付自2017年9月21日起至2017年12月20日期间的占用费24360元、自2017年12月21日起至2018年12月20日止的占用费105792元、自2018年12月21日起至2019年12月20日止的占用费114144元、自2019年12月21日起至实际给付之日止按每季度28536元为标准,按日累计支付占用费，并以272832元为基数，支付自起诉之日起至实际付清之日止，按年息10%支付逾期给付利息；2.判令被告支付原告垫付的水电费5945元，并以5945元为本金，支付自起诉之日起至实际付清之日止，按年息10%支付的逾期给付利息；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告系案涉租赁场所的转租权人，2016年12月21日，原被告签订《中国（南京）软件谷移动互联网创新创业基地科技企业孵化协议》，约定：1.租期自2016年12月21曰起至2019年12月20曰止；2.租金为2016年12月21日自2017年12月20日按季度支付，每季24360元，后续每三个月的租金提前15日支付；自2017年12月21曰至2018年12月20日，每季度26448元；2018年12月21日至2019年12月20日，每季度28536元；3.被告自行承担水电费，逾期付费的，按每日千分之一加收滞纳金；4.若迟延支付相关费用逾期15日，原告有权终止合同。2017年7月19日，高家库社区通知终止租赁关系，要求所有次承租人配合征收并腾空退场。此前，被告已交付租金至2017年9月20日，后续租金未按约支付，另自2017年至2018年6月尚欠水电费5945元。原告催付未果，被告也拒不腾空。经查，案涉房屋无正常建房手续。综上，原告认为，案涉租赁场所无相应建房手续，故所涉合同为无效合同；被告逾期支付租金，原告有权终止租赁，故被告应腾空退还案涉场所，并按月支付占用费、水电费及相应逾期利息。据此，原告诉至法院。被告（反诉原告）高海军辩称，对原告主张水电费不认可，原告监控线接到被告使用房屋的电表，拆迁前被告就曾说过，被告已经不在承租房屋里了，所产生的5000元多水电费没有依据。根据合同第7条征收与补偿的规定，原告应该赔付被告两个月租金以及退还押金；并支付装修补偿50万整。此外，原告致被告没有办法经营，现在公司属于零申报的状态。被告的一个独家代理60万押金现在也讨不回来，要求原告给予赔偿。反诉原告（本诉被告）高海军向本院提出诉讼请求：1.确认双方合同于2017年7月19日已经解除，要求被告退还7月19日至9月20日房租16240元、押金24360元，合计40600元；2.判令被告支付经营损失、搬家费共计9000元；3.判令反诉被告赔偿装修损失150000元，以上合计280600元。事实和理由：原、被告双方所签订的合同因高家库社区张贴拆迁公告，无法继续履行合同而解除，反诉原告被反诉被告清退，反诉被告应支付高家库社区给租户的经营费损失、搬家费等补贴，而根据双方所签订的合同第七条约定，若因政府规划，物业需被征收，反诉原告在相关部门进行房屋补偿后约定时间返还房屋，现反诉被告对反诉原告装修损失应当给予补偿。反诉被告（本诉原告）南京新驱动公司辩称，关于押金，双方的合同中明确约定，反诉原告应于退还办公场地后15天内协调相关物业管理机构退还相关押金。目前反诉原告并未退还办公场地，因此不符合退还押金的条件。关于租金部分，反诉原告基于与反诉被告之间的租赁关系占有使用房屋，并且在高家库居委会张贴拆迁公告以后仍然继续占有使用案涉房屋，并未腾空退还，因此其仍应支付占有房屋期间的房屋占有使用费，退还其租金无事实及法律依据。关于反诉原告主张的装修补贴15万未见其装饰装修发生的费用明细、费用票据，同时双方签订的合同无效，双方都应承担相应的责任，即使反诉被告应承担其装饰装修损失，也不应由反诉被告全部承担。本院经审理认定以下事实：2013年2月，原告（反诉被告）南京新驱动公司与案外人南京市雨花台区铁心桥街道高家库社区居民委员会（以下简称高家库居委会）签订《房屋租赁协议》，高家库居委会将大周路高家库综合楼及其附属楼宇整体租赁给南京新驱动公司。协议签订后，2016年12月21日，原告（反诉被告）南京新驱动公司与被告（反诉原告）高海军签订《科技企业孵化协议》一份，双方约定，原告（反诉被告）将位于南京市雨花台区孵化场地232平方米提供给被告（反诉原告）高海军使用，期限自2016年12月21日至2019年12月20日；高海军进入孵化场地后，须接受南京新驱动公司孵化服务，并按三个月一次缴纳固定孵化服务费。协议并就场地使用、物业管理、服务费具体金额、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告（反诉被告）南京新驱动公司按约将上述房屋等交付被告使用，被告（反诉原告）高海军向原告（反诉被告）交付截止至2017年9月20日场地使用费用及押金24360元。2017年7月19日，高家库居委会在上述房屋处张贴告知函，通知房屋使用人搬迁。后被告（反诉原告）高海军于2017年11月不再使用上述房屋对外营业，但因装修补偿问题，双方未能协商一致，被告（反诉原告）高海军并未向原告（反诉被告）南京新驱动公司返还上述房屋，原告（反诉被告）遂诉。另查明，原告（反诉被告）南京新驱动公司出租的南京市雨花台区并无产权证明或建设规划许可证，出租时为毛坯房，被告（反诉原告）高海军为使用该房屋，对其进行了装修。经高海军申请，本院依法委托南京德和资产评估有限公司对高海军在上述房屋内固定装修资产进行评估，评估意见为装修资产市场价值合计95450元。庭审中，原告（反诉被告）南京新驱动公司提交电费抄表照片、电费发票及支付凭证，以证明被告（反诉原告）高海军尚欠付电费5945元。被告（反诉原告）高海军质证认为，其于2017年11月份已经不再实际使用上述房屋，后续产生的电费不是其使用产生，其使用期间最多1000元电费。上述事实，有房屋租赁合同、科技企业孵化协议、告知函、电费发票、电表照片、资产评估报告及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，当事人订立、履行合同应当遵守法律、行政法规的规定。原告（反诉被告）南京新驱动公司与被告（反诉原告）高海军签订科技企业孵化协议，将位于雨花台区提供给被告（反诉原告）高海军，并收取固定孵化服务费用，实际为房屋租赁合同，虽系当事人真实意思表示，但根据《最高人民法院》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，本案当事人之间关于雨花台区房屋的租赁合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，原告（反诉被告）南京新驱动公司作为该房屋的出租方，且是房屋使用费的收取人，要求被告（反诉原告）立即腾空迁让本案所涉房屋，符合法律规定，本院予以支持；因被告（反诉原告）已实际使用了房屋至其自认的2017年11月份，应支付相应使用费用，故被告（反诉原告）高海军交付的租金不予返还。关于南京新驱动公司诉请要求高海军支付2017年9月20日之后的房屋占有使用费，本院认为，自2017年11月之后高海军已无法使用案涉房屋从事经营，南京新驱动公司怠于主张相关权益且并未实际向高家库居委会交付相关费用，但考虑高海军实际并未向南京新驱动公司返还房屋，实际造成了南京新驱动公司部分损失，结合当事人对各自债务的冲抵意见，本院酌定，南京新驱动公司应退还高海军交纳的押金24360元与高海军应向南京新驱动公司交付房屋占有使用费损失进行抵销。上述债务抵销后，对南京新驱动公司主张的占用使用费及高海军主张的返还押金的主张，本院不再另行支持。关于南京新驱动公司主张高海军给付电费5945元，根据其提供的相关证据，不足以证明上述电费全部由高海军使用产生，结合高海军实际欠付部分电费的事实及高海军的质证意见，本院酌定，高海军应向南京新驱动公司支付电费1000元。关于反诉原告（本诉被告）高海军诉请反诉被告（本诉原告）南京新驱动公司支付其经营损失、搬家费等共计90000元，但未能提供相应证据证明，该主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于高海军诉请南京新驱动公司给付其装修损失150000元，根据鉴定评估单位的资产评估报告和高海军提供的装饰施工协议合同、店面装饰报价书等证据，本院对高海军装修案涉房屋价值损失95450元予以确认，但因其在签订合同时未能谨慎审查承租房屋情况，本身存在过错，并考虑装修价值折旧过程之中的双方过错，本院酌定南京新驱动公司承担90%的责任即85905元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、第九十九条，《最高人民法院》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）高海军于本判决生效后十日内立即迁出并向原告（反诉被告）南京新驱动投资管理有限公司交付位于南京市雨花台区房屋。二、被告（反诉原告）高海军于本判决生效后十日内一次性向原告（反诉被告）南京新驱动投资管理有限公司支付电费1000元。三、驳回原告（反诉被告）南京新驱动投资管理有限公司的其他诉讼请求。四、反诉被告（本诉原告）原告（反诉被告）南京新驱动投资管理有限公司于本判决生效后十日内一次性赔偿反诉原告（本诉被告）高海军房屋装修损失85905元。五、驳回反诉原告（本诉被告）高海军的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费用5482元减半收取2741由原告（反诉被告）南京新驱动投资管理有限公司2241元，被告（反诉原告）高海军负担500元；反诉案件受理费2750元，鉴定费10000元，由反诉原告（本诉被告）高海军负担2250，反诉被告（本诉原告）南京新驱动投资管理有限公司负担10500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，同时应向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  尚小强二〇二〇年九月二十九日书记员  包蓓蓓