安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终6068号 上诉人（原审原告）：刘建生，男，1948年11月7日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 上诉人（原审原告）：刘汉森，女，1953年10月15日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：刘建生（系刘汉森哥哥），住安徽省合肥市包河区。 被上诉人（原审被告）：合肥常春藤文化艺术培训部，住所地安徽省合肥市临泉东路香格里拉国际中心**。 法定代表人：夏威威，负责人。 委托诉讼代理人：徐亚丽，女，该公司员工。 上诉人刘建生、刘汉森因与被上诉人合肥常春藤文化艺术培训部（以下简称常春藤培训部）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初3303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘建生、刘汉森上诉请求：撤销原判，改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：1.涉案907室房屋于2019年1月6日到期，常春藤培训部2019年4月20日才交出钥匙一把，恶意拖延交付并侵占房屋达3个月以上，给刘建生、刘汉森造成出租损失5000多元。2.常春藤培训部将已出租第三方的908室房屋钥匙及用电卡扣押一个月，导致刘建生、刘汉森无法出租房屋，应赔偿损失。3.由于常春藤培训部拒绝将涉案房屋装修恢复原状，导致涉案房屋出租困难，应赔偿出租损失15000元。4.一审仅判决常春藤培训部拆除涉案房屋内墙面和地面贴饰，对墙上的彩画、房屋外墙上的装饰贴块及拆除后的墙面损坏未作出处理。5.涉案908室现已出租，常春藤培训部应赔偿刘建生、刘汉森11个月租金损失及物业费2300元。 常春藤培训部辩称，1.908室房屋出租丁菊时三方已现场核实确认装修，丁菊三年租期到期后刘建生扣除了丁菊1800元房屋押金未予返还。丁菊退租后刘建生另出租他人一年多后再向常春藤培训部主张赔偿908室房屋的装修损失，缺乏依据。2.907室房屋常春藤培训部已交纳1500元押金，因该房屋租赁合同是无固定期限合同，常春藤培训部已经提前5个多月向刘建生提出不续租的请求。3.刘建生本人书写908室房屋合同无效，常春藤培训部不存在违约。4.双方交接时均认可房屋使用情况，门锁、灯具、空调没有问题，只有配电箱的塑料盖子损坏，双方均认可。908室房屋在出租丁菊时已向其交付钥匙三把、电卡一张，丁菊后期因电费问题与刘建生产生纠纷，其交付常春藤培训部一把钥匙，常春藤培训部也交给了刘建生。907室房屋的两把钥匙在2019年4月全部交还刘建生，其中一把刘建生交给物业代为出租使用，电卡里有预充电费500元，所以未交。5.刘建生告知不返还1500元押金，常春藤培训部认为不合理，后期刘建生说房子是其妹妹刘汉森的，其无权做主，让常春藤培训部员工徐亚丽联系刘汉森，徐亚丽多次向刘汉森发送短信、电话联系均未果，导致房屋钥匙拖延至2019年4月交接。6.刘建生陈述的涉案房屋未能及时出租实际是因案涉房屋所在写字楼陈旧，在常春藤培训部搬离后刘建生又出租两任租户，该上诉理由无事实依据。 刘建生、刘汉森向一审法院起诉请求：1.判令常春藤培训部将擅自违约装修的租用方香格里拉国际中心A座907、908室房屋尽快拆除装修恢复原貌；2.判令常春藤培训部交回908室房屋违约押金1500元；3.判令常春藤培训部赔偿租用期间损坏的门、锁及灯具和配电箱盖等约500元；4.判令常春藤培训部立即交还拒不交出的出租房钥匙和插电卡等物品；5.判令常春藤培训部赔偿907室延迟交房（2019年1月16日到期，4月20日才交出其中1把钥匙），并且因为装修不予恢复原貌导致房主再次出租发生困难，租不出去约数月，不得已降价出租，外加3个月的房租费和物业管理费总共约4700元；6.判令常春藤培训部支付刘建生、刘汉森因常春藤培训部过错导致908室房屋至今无法出租，907室房屋大幅降租的损失6000元（出租费和物业费）；7.判令常春藤培训部支付本案的一切诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年，刘建生、丁春华、刘汉森（甲方、出租方）和徐林林（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其合法拥有的坐落于临泉东路香格里拉国际商务中心907、908房屋出租给乙方使用，该房屋单层面积约为78平方米；该房屋租赁期为壹年，自2013年7月16日至2014年7月15日止；该房屋的月租金为人民币2600元，租金以现金方式支付6个月租金，支付押金为人民币3000元；以后按每6个月结算一次，提前30天支付下次房租，押金不变，甲方在收到乙方租金（包括押金）后必须写收据给乙方；其他费用（1）水费、（2）电费、（3）电梯等照明公摊费（4）卫生、物业管理费，电话费、宽带网等其他费用由乙方自行承担，租房期间涉及的以上相关费用，乙方自行与相关部门直接结算；租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设备，因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修；乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担；未经甲方同意，乙方不能改变租赁房屋的内部结构或装修…等内容。2013年5月30日，刘建生在该合同尾页空白处书写“现收到乙方（徐林林）押金叁仟元整”。合同签订后，刘建生、刘汉森交付案涉907、908室房屋，案涉房屋一直由常春藤培训部办学使用。合同到期后，双方未续签合同，常春藤培训部继续使用908室房屋至2018年8月底，继续使用907室房屋至2019年1月16日，并按合同约定标准支付908室房屋租金至2018年8月31日，支付907室房屋租金至2019年1月16日。刘建生在案涉合同空白处书写“2018年8月31日转徐洪老师9500元，本合同内908房协议结束失效”。后刘建生与案外人丁菊签订房屋租赁合同，将908室房屋租赁给丁菊使用。2019年1月16日后，常春藤培训部多次通知刘建生及刘汉森办理907室房屋交接房屋事宜，但因押金及房屋装修拆除问题双方未能协商一致，2019年4月20日，常春藤培训部向刘建生交付907室房屋钥匙一把。后刘建生将907室房屋出租给他人使用至今。 一审庭审中，双方均认可2018年8月31日刘建生退还的9500元中包含908室房屋押金1500元。常春藤培训部认可其在A907室、908室房屋装修部位为刘建生、刘汉森提交照片中的墙面及地面贴饰物。 一审法院认为，案涉香格里拉花园国际中心A907室、908室房屋自2014年7月16日后一直由常春藤培训部继续使用并支付租金，但双方未签订书面合同，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。刘建生、刘汉森刘建生于2018年8月31日退还案涉908室房屋剩余租金，并将该房屋出租给案外人，故案涉908室房屋的租赁期限应至2018年8月31日。常春藤培训部主张案涉A907室房屋已支付租金至2019年1月16日，并已提前告知刘建生、刘汉森不再续租，刘建生、刘汉森也在民事起诉状中陈述“今年1月16日，907室租用到期后”，即双方对案涉A907室房屋的租赁期限截止2019年1月16日协商一致。 对于刘建生、刘汉森主张要求常春藤培训部拆除香格里拉花园国际中心A907室、908室房屋装修、恢复原貌的诉讼请求，庭审中，双方对常春藤培训部在该两间房屋内墙面和地面贴饰的装修部位均无异议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，应由承租人拆除，故刘建生、刘汉森的该项诉讼请求，符合法律规定，予以支持。 对于刘建生、刘汉森主张要求常春藤培训部交回908室押金1500元的诉讼请求，常春藤培训部表示同意，故对刘建生、刘汉森的该项诉讼请求，予以支持。对于刘建生、刘汉森主张要求常春藤培训部赔偿其租赁期间损坏的门、锁、灯具等物品损失500元的诉讼请求，常春藤培训部表示可以修理或可以考虑赔偿，因刘建生、刘汉森未能提供证据证明其修理上述物品所实际支付的费用，该院结合日常生活经验和常春藤培训部使用时间等因素，酌定常春藤培训部赔偿刘建生、刘汉森上述损坏物品损失300元。对于刘建生、刘汉森要求常春藤培训部交还出租房屋钥匙和电卡的诉讼请求，常春藤培训部主张908室的钥匙和电卡已在刘建生、刘汉森将该房屋出租给第三人交接时交付，认可907室房屋的钥匙可以配制交还，907室电卡可以归还，现刘建生、刘汉森无证据证明908室的钥匙和电卡常春藤培训部未交付，故对刘建生、刘汉森主张被告交还908室钥匙和电卡的诉讼请求，不予支持。常春藤培训部应将907室房屋的钥匙和电卡归还刘建生、刘汉森。 对于刘建生、刘汉森主张要求常春藤培训部赔偿因907延迟交房且装修未拆除而降价出租导致的损失4700元以及因常春藤培训部过错致907室降租、908室房屋无法出租的出租费和物业费等损失6000元的诉讼请求，缺乏证据证明，不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第九十一条、第二百一十五条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决：一、合肥常春藤文化艺术培训部于判决生效后十五日内拆除位于合肥市内墙面和地面的装饰装修物；二、合肥常春藤文化艺术培训部于判决生效后十日内交回刘建生、刘汉森押金1500元；三、合肥常春藤文化艺术培训部于判决生效后十日内赔偿刘建生、刘汉森门、锁、灯具等物品损坏损失300元；四、合肥常春藤文化艺术培训部于判决生效后十日内归还刘建生、刘汉森临泉路香格里拉花园国际中心907室房屋钥匙一把和电卡一张；五、驳回刘建生、刘汉森的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由刘建生、刘汉森共同负担30元，合肥常春藤文化艺术培训部负担20元。 二审中，刘建生向本院提交照片一组，证明常春藤培训部在案涉房屋的装修情况及恢复情况，其中908室房屋已全部恢复，支出材料费460元、人工费1000元、拆墙费150元；907室房屋恢复地皮，支出费用300元。常春藤培训部质证认为，地砖下的是胶，地砖下的是胶水。一审其同意交回押金1500元，正是基于908室房屋的清除装修费用补偿，刘建生与丁菊解除合同时也扣除了丁菊的押金1500元及电卡预充费用300元。关于907室房屋，常春藤培训部不存在违约，1500元押金常春藤培训部同意放弃，视作对装修的补偿。刘建生、刘汉森未提供各费用的支付凭证，对其所举证据的证明效力不予确认。 另对一审查明而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。 二审另查明，常春藤培训部于2020年8月11日将涉案907室房屋插电卡交付刘建生。 本院认为，关于涉案房屋内装饰装修物的拆除。一审已经判决常春藤培训部拆除涉案907室、908室房屋室内墙面和地面的装饰装修物，常春藤培训部未上诉提出异议，视为其认可。刘建生、刘汉森再行要求常春藤培训部拆除涉案房屋外墙的装饰装修物并修复拆除后墙面的损坏，但涉案房屋外墙为公共区域，刘建生、刘汉森非适格权利人，至于拆除装饰装修物后的墙面损坏并未实际发生，刘建生、刘汉森的该项主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 关于涉案908室房屋的押金1500元及损坏的门、锁、灯具等物品损失。常春藤培训部对一审判决其交回刘建生、刘汉森押金1500元，未上诉提出异议，视为认可，本院对此予以维持。刘建生、刘汉森主张常春藤培训部赔偿其租赁期间损坏的门、锁、灯具等物品损失500元，未能提供证据证明其修理上述物品实际支付的费用，一审结合日常生活经验和常春藤培训部使用时间等因素，酌定常春藤培训部赔偿刘建生、刘汉森上述损坏物品损失300元，并无明显不当，本院予以认同。 关于涉案房屋的钥匙和插电卡等物品。常春藤培训部与刘建生、刘汉森在双方签订的《房屋租赁合同》于2014年7月15日到期后未再续签书面合同，此后常春藤培训部继续使用涉案908室房屋并支付租金至2018年8月底，继续使用涉案907室房屋并支付租金至2019年1月16日，期间双方形成不定期租赁合同关系。刘建生在案涉《房屋租赁合同》空白处书写“2018年8月31日转徐洪老师9500元，本合同内908房协议结束失效”并将涉案908室房屋出租丁菊使用，可以印证常春藤培训部与刘建生、刘汉森之间关于涉案908室房屋租赁合同已于2018年8月31日解除。刘建生、刘汉森现主张常春藤培训部扣押了涉案908房屋钥匙和插电卡，缺乏依据。关于涉案907室房屋的钥匙和插电卡。一审中刘建生确认涉案907室房屋仅有一把钥匙，其上诉状中已载明2019年4月20日已收到涉案907室房屋钥匙一把，现常春藤培训部也于2020年8月11日将涉案907室房屋的插电卡直接交付刘建生，故对于刘建生、刘汉森主张的常春藤培训部返还涉案907室房屋的钥匙及插电卡的请求，本院不予处理。 关于刘建生、刘汉森主张的租金损失。如前所述，常春藤培训部与刘建生、刘汉森之间关于涉案908室房屋已于2018年8月31日解除，此后刘建生也将涉案908室房屋实际出租他人，现刘建生、刘汉森于2020年4月向常春藤培训部主张租金差额损失，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于刘建生、刘汉森主张的涉案907室房屋的租金损失。双方关于涉案907室房屋的不定期租赁合同关系已于2019年1月16日到期，此前常春藤培训部已履行了合理的解除通知义务，双方因押金及房屋装修拆除问题未能协商一致发生争议，不影响不定期租赁合同的实际解除。依据常春藤培训部一审提供的短信记录，其在合同到期后已多次联系刘建生及刘汉森要求办理房屋交接手续，常春藤培训部对涉案907室房屋钥匙的迟延交付并无明显过错。至于刘建生、刘汉森主张的因涉案房屋的装修装饰物未拆除导致涉案房屋无法出租或低价出租，但其所举证据并不能证明涉案房屋的出租受限与房屋内的装修装饰物未拆除存在直接的因果关系，对其该项主张，本院亦不予采信。 综上，刘建生、刘汉森的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由刘建生、刘汉森负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年九月二日 法官助理吴丁蔷 书记员俞文静 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。