贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初4631号原告张洋洋，男。被告彭凌枫，男。第三人招商银行股份有限公司贵阳分行（以下简称招行贵阳分行），地址：贵阳市观山湖区。负责人：胡津。委托代理人肖艳华。第三人中建四局置业有限公司（以下简称中建四局），地址：贵阳市云岩区。负责人申克珩。委托代理人罗媛。原告张洋洋诉被告彭凌枫房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，追加第三人招行贵阳分行、中建四局参加诉讼，并公开开庭进行了审理。原告张洋洋，第三人招行贵阳分行委托代理人肖艳华、中建四局委托代理人罗媛到庭参加诉讼，被告彭凌枫经本院合法传唤，无故未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张洋洋提出如下诉讼请求：1、判令被告于判决生效后30个工作日内协助原告张洋洋办理涉诉房屋产权过户手续；2、判决诉前财产保全费及诉讼费由被告承担。事实及理由：原被告在协商一致基础上就被告房屋出售给原告的事宜达成一致协议，并于2017年2月25日签订了房屋买卖合同（注：申请人已于2019年到贵阳市云岩区人民法院起诉确认该合同有效），合同约定乙方即原告以730500元的价格成交甲方即被告位于贵阳市云岩区大营坡中建华府房屋，该房屋尚未取得房屋不动产权证，但被告于2016年6月8日与开发建设单位贵州中建四局地产开发有限公司就该房屋签订了商品房买卖合同，不动产登记证明号为。被告确认其已经以银行按揭贷款方式付清购房款，双方约定，原告在签订合同之后向被告彭凌枫支付303800元首付款，剩余房款（截止原告与被告合同签订之日，被告彭凌枫购买该套房屋的银行房贷尾款为426700元）由原告张洋洋自签订合同之日起每月继续偿还该房屋的银行按揭贷款，该房屋产权证的办理时间视开发建设单位实际办理时间而定，待该房屋的产权转移登记给原告。原被告签订该房屋买卖合同后，原告按照合同约定已将首付款项付给被告，并每月偿还银行按揭贷款金额，原告与原告家属自合同签订之后一直居住在该房屋，现该房屋的开发商中建四局已通知可以办理房屋产权证，原告多次催促秉公办理该房屋的产权及产权过户手续，但被告以各种理由推托，拒不配合办理，且原告发现被告彭凌枫外债太多导致，其极有可能将该房屋进行再次交易，也极有可能被债权人诉讼从而导致该房屋被采取强制处置致使申请人的合法权益受损。故此，特起诉至法院，请求判如所请。被告彭凌枫无答辩意见。第三人招行贵阳分行辩称，目前贷款未结清，无法解除抵押登记。第三人中建四局辩称，原户主没有来，不能办理更名手续，可以先办过户登记给户主后，由户主过户给原告，现该房屋已取得初始登记。本院经审理认定如下事实：2016年6月8日，被告彭凌枫与第三人中建四局（由贵州中建四局地产开发有限公司更名而来）签订一份《商品房买卖合同》，主要约定由中建四局将位于云岩区大营坡中建华府号房出售给彭凌枫，成交价为560055元，合同签订之日应付房屋首付款120055元，余款44万元以银行按揭贷款方式支付；房屋交付时间为2017年6月30日，应取得初始登记时间为2019年12月31日。2016年11月14日，被告作为借款人与第三人招行贵阳分行作为贷款人、第三人中建四局作为保证人签订一份《个人购房借款及担保合同》，主要约定：由借款人向贷款人借款44万元用于支付上述房屋购房款，贷款期限为240个月，从2016年10月24日至2036年10月24日。2017年9月，第三人招行贵阳分行就涉案房屋办理了预告登记，预告登记号为黔（2017）云岩区号。2017年12月24日，原告通过微信转账方式向被告转账支付合计3万元。2017年12月25日，彭凌枫（甲方）与张洋洋（乙方）、顾春银（丙方、居间方）签订《房屋买卖合同》，约定：“第一条甲方所售房屋坐落于贵阳市云岩区大营坡中建华府，建筑面积86.59平方米，（房屋实际情况以产权文件载明为准），……第二条房屋权属情况（一）房屋权属情况为：该房屋尚未取得房屋不动产权证，但甲方于2016年6月8日与开发建设单位贵州中建四局房地产开发有限公司就该房屋签订商品房买卖（预售）合同。甲方确认其已经以按揭方式付清购房款，其中截止合同签订之日未归还银行贷款金额为426700元。产权证的办理时间视开发建设单位实际办理时间而定。待该房屋取得房屋所有权证后，甲方与乙方可就该房屋办理房屋权属转移登记。……第三条成交价格、税费缴纳承担方式（一）经甲、乙双方协商一致该房屋成交价格为：按套计价：该房屋成交总价款为730500元。……第四条购房定金及购房款付款方式和时间（一）甲乙双方签订本合同之日起5日之内，乙方须向甲方支付人民币3万元作为购房定金交给甲方。乙方今后向甲方支付应付的购房首付款时可将该定金相应冲抵应付的首付款。乙方向甲方缴纳定金后，若甲方不按合同约定出售该房屋，应双倍返还乙方所支付的全部定金；若乙方不按本合同约定购买房屋，乙方支付的定金不予退还。（二）乙方在签订本合同之日起15日之内向甲方支付首付款人民币303800元，甲方剩余银行贷款人民币426700元在签订合同之日起由乙方继续偿还。经甲乙双方协商一致，该首付款由乙方直接通过银行转账给甲方，甲方必须把该房屋相关资料及证件原件交由乙方保管。……第八条权属转移登记、户口迁出及违约责任（一）甲、乙双方同意，自本合同签订后甲方将该房屋所有权证办理完毕之日起的五个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。……第十五条其他约定：1、该房现未办理房屋不动产权登记证及其它证件，不能正常办理二手房过户相关事宜，故经甲乙双方协商一致决定：甲方以人民币730500元出售给乙方，乙方在签订本合同之日支付甲方房款人民币303800元，甲方剩余银行按揭贷款人民币426700元由乙方继续偿还。……”同日，原告向被告转账支付143800元。同日，彭凌枫向张洋洋出具《收条》，载明收到张洋洋支付的购房款173800元。并与原告取得一份《家具家电清单》，载明了被告向原告移交的家具家电情况。2017年12月30日、2017年12月31日、2018年1月3日，原告分别向被告转账支付8万元、2880元、49999元。2018年1月3日，彭凌枫向张洋洋出具《收条》，载明收到张洋洋支付的购房款130000元。另2880元系用于归还涉案房屋贷款。2018年1月31日、3月1日、4月1日、5月1日，原告分别向被告转账支付2880元用于归还涉案房屋贷款。涉案房屋于2019年4月29日日取得初始登记。后因原告认为被告未配合其办理涉案房屋产权登记，故诉至本院，主张确认原告与被告及案外人顾某三方签订的房屋买卖合同有效。经本院于2019年6月24日作出（2019）黔0103民初4235号生效判决，其中载明：“审理中原告表示合同签订后，被告彭凌枫已于2017年12月26日将房屋交付原告，并提交银行明细、燃气缴费单，拟证明从2017年12月31日起至今，该房屋银行按揭贷款均由张洋洋偿还，并通过其妻王某账户缴纳该房屋煤气费用。”并判决确认该份房屋买卖合同有效。后原告以被告作为被申请人向本院提出诉前财产保全，支付财产保全费4520元。并将被告诉至本院，提出如前诉请。另，截止2020年6月1日，被告欠付第三人招行贵阳分行贷款本金余额为390495.94元。原告表示其自愿提前清偿被告欠付的贷款本息。上述事实，有原告、第三人的陈述及其提交证据材料在卷作证，并经本院庭审举证质证，足以认定。本院认为，原被告签订的房屋买卖合同系有效合同，各方应按合同约定履行各自义务。现原告已按合同约定向被告支付购房款303800元，对于贷款的归还，原告已向第三人招行贵阳分行归还部分贷款，被告接收本院合法传唤后，也未对原告存在逾期还款提出抗辩，且从第三人招行贵阳分行提交的还款情况来看，截止2020年6月1日，被告并未欠付招行贵阳分行贷款本息，故本院认定原告已按合同约定履行支付购房款并按月归还贷款义务。对于产权的过户，原被告双方虽约定为自合同签订后甲方将该房屋所有权证办理完毕之日起五个工作日内，共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋权属转移登记手续；但因被告怠于履行自身义务，而导致该合同条款履行存在限制，鉴于第三人中建四局现已取得涉案房屋初始登记，已然具备产权变更登记条件，为避免诉累、保护当事人的合法权益，中建四局应协助被告彭凌枫办理涉案产权变更登记后，再由彭凌枫将该房屋变更登记至原告名下。对于案涉房屋设立的预告抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，因预告抵押而产生的债务被清偿后，涉案房屋就不存在转让的限制。根据双方合同约定，涉案房屋贷款应由原告偿还，且原告也表示愿意支付剩余房屋贷款。在原告归还第三人招行贵阳分行贷款后，第三人招行贵阳分行应协助被告注销涉案房屋的预告抵押登记。待上述事宜办理完毕后，被告应协助原告将涉案房屋过户登记至原告名下。故对原告要求变更协助办理房屋过户登记手续的诉请，于事实法律有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起十日内，原告张洋洋直接向第三人招商银行股份有限公司贵阳分行清偿云岩区大营坡中建华府房屋尚欠的抵押贷款本金及利息（以招商银行股份有限公司贵阳分行于张洋洋实际还款当日出具的还款明细清单为准）；二、在原告张洋洋清偿上述费用后的三十日内，第三人招商银行股份有限公司贵阳分行和被告彭凌枫协助办理云岩区大营坡中建华府房屋的预告抵押登记注销手续；三、在云岩区大营坡中建华府房屋预告抵押登记注销手续办结后三十日内，第三人中建四局置业有限公司协助被告彭凌枫办理云岩区大营坡中建华府房屋过户至被告彭凌枫名下，所产生的税费由原告张洋洋负担。彭凌枫取得上述房屋产权证后三十日内将上述房屋产权过户登记至张洋洋名下。案件受理费30元（已减半收取），诉前财产保全费4520元，合计4550元，由被告彭凌枫负担（该款原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期未上诉，本判决即发生法律效力。审判员 黎 玲二〇二〇年九月二日书记员 李安涛