上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初7516号原告(反诉被告)：上海帝赋苑餐饮娱乐管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：邱巧心，执行董事。委托诉讼代理人：阮超，上海市万联律师事务所律师。委托诉讼代理人：周洁，上海市万联律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海万型美容美发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：夏雪成，执行董事。委托诉讼代理人：张权威，上海市浩信律师事务所律师。被告：夏雪成，男，1985年3月7日出生，汉族，住湖南省益阳市。原告上海帝赋苑餐饮娱乐管理有限公司(以下简称“帝赋苑公司”)与被告上海万型美容美发有限公司(以下简称“万型公司”)、夏雪成及反诉原告万型公司与反诉被告帝赋苑公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日受理后，依法适用简易程序进行审理，于2020年8月21日公开开庭进行审理。原告(反诉被告)帝赋苑公司的委托诉讼代理人阮超、周洁，被告夏雪成及被告(反诉原告)万型公司的委托诉讼代理人张权威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告帝赋苑公司向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2020年3月7日解除；二、判令万型公司支付2019年12月8日至2020年3月7日期间租金共计157,500元及逾期付款违约金(以每日472.5元计，自2019年11月24日起计算至实际支付之日止)；三、判令万型公司支付所欠水、电费共计7,823元(其中2019年11月为7,303元、2019年12月为520元)及滞纳金(以每日1%计算，其中7,303元自2019年12月11日起、520元自2020年1月11日起，计付至实际支付之日止)；四、判令万型公司支付违约金315,000元；五、判令万型公司补交2016年4月22日至2016年6月7日期间租金77,260.30元；六、判令万型公司支付逾期交还房屋的使用费(以每日3,500元，自2020年3月13日起计算至实际恢复原状并交还房屋之日止)；七、判令万型公司支付迟延注销违约金(以每日3,500元，自2020年3月13日起，计算至实际注销之日止)；八、判令万型公司将系争房屋恢复原状后交还原告；九、判令夏雪成对万型公司上述付款义务承担连带责任；十、诉讼费由被告承担。审理中，帝赋苑公司变更部分诉讼请求：第六项诉讼请求变更为被告支付逾期交还房屋的使用费409,500元(截止2020年7月8日)；撤回第八项诉讼请求；第九项诉讼请求变更为夏雪成对第一项至第七项诉讼请求承担连带责任。事实与理由：帝赋苑公司与万型公司、夏雪成于2016年4月16日就上海市普陀区北石路XXX号房屋(以下称“系争房屋”)签订《物业租赁合同》。后帝赋苑公司因未能在约定期限内收到租金，于2019年12月11日发函催讨未果，遂于2020年3月10日发函通知解除上述合同。万型公司严重违约，帝赋苑公司有权解除合同，并要求万型公司承担相应违约责任，夏雪成应依约承担相应的连带担保责任。故帝赋苑公司诉至法院，请求判如所请。被告万型公司、夏雪成辩称，帝赋苑公司于2019年12月2日强行收回系争房屋，双方签订的《物业租赁合同》已于当日解除；因万型公司并未违约，故不同意除水、电费以外的其余诉讼请求。夏雪成仅对水、电费部分承担连带责任。反诉原告万型公司提出反诉诉讼请求：一、判令反诉原、被告的《房屋租赁合同》于2019年12月2日解除；二、判令反诉被告退还保证金150,000元给反诉原告；三、判令反诉被告因擅自解除租赁合同，支付违约金315,000元；四、诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2019年12月2日，帝赋苑公司强行将系争房屋锁门，导致万型公司无法正常经营，造成具体的经济损失，故万型公司提起反诉，请求判如所请。反诉被告帝赋苑公司辩称，万型公司存在欠付租金的行为，并未就系争房屋装修事宜与帝赋苑公司沟通，帝赋苑公司有理由相信，万型公司在2019年12月2日在系争房屋门口张贴迁址告示并搬离物品，实际系在逃避履行合同义务，因此帝赋苑公司采取了将系争房屋上锁的合理措施。帝赋苑公司并未违约，请求驳回反诉诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：2016年4月16日，帝赋苑公司(出租方、甲方)、上海心联美容美发有限公司(承租方、乙方)及夏雪成(担保方、丙方)签订《物业租赁合同》，主要内容为：乙方承租系争房屋，经营用途为美容美发；租赁期限自2016年4月22日起至2021年3月31日止，装修免租期自2016年4月22日起至2016年6月7日止；甲方在乙方能正常履行完毕合同所约定的租赁期限的情况下，装修免租期方为有效，若因违约导致合同提前解除的，装修免租期视为租赁期，乙方需补交免租期内租金，租金金额与合同约定一致；租金每三个月为一个支付期，乙方须在每一个支付期满前十五个工作日内支付下一期租金；首年年租金为600,000元(月租金50,000元)，以后每两年递增5%；乙方于合同签订当日向甲方支付履约保证金150,000元；乙方支付使用系争房屋期间的水、电、煤气等其他费用，乙方应在每月的前五日内缴纳上月其他费用，否则应以未缴纳部分的1%计算滞纳金；乙方若逾期支付租金或其他费用，每逾期一日，应按未付金额的千分之三支付逾期付款违约金；租金或其他费用逾期十五日未支付的，甲方有权采取包括停止供应水、电在内的一切必要手段，以防止损失继续扩大；租金或其他费用逾期三十日未支付的，甲方有权解除合同，并要求乙方承担合同约定的违约金；乙方根据需要而对系争房屋进行装修，不得改变房屋承重结构，必须向甲方提交全部装修方案和设计图纸，并征得甲方书面同意后方可进行；合同期限届满之日、提前解除或终止之日起五日内，乙方向甲方交还系争房屋；乙方逾期迁离并交还房屋的，每逾期一日，应按照约定的日租金的二倍向甲方支付使用费；乙方应当在系争房屋交还的期限内办理一切证件、执照的注销手续，并向甲方提供注销单据，否则，每逾期一日，应按照合同约定的当年日租金的二倍向甲方支付迟延违约金；因乙方逾期三十天未支付租金的，甲方有权解除合同，并要求乙方承担当年度六个月租金作为违约金；甲方擅自解除合同的，提前收回系争房屋的，甲方应按相当于当期六个月的租金向乙方支付违约金；丙方自愿为乙方在合同项下的各项义务承担连带保证责任，保证期限为各项义务所对应的履行期限届满后两年。上述《物业租赁合同》签订后，帝赋苑公司向万型公司交付系争房屋，万型公司按约定支付履约保证金，并给付租金至2020年12月7日。2016年11月2日，上海心联美容美发有限公司变更企业名称为万型公司。2019年12月2日，万型公司员工在系争房屋门口张贴《迁址通知》，主要内容为：“……原真如店迁址2～3公里的镇坪路XXX号(注：装修中大概需要25天，营业时间在12月25日左右)尊敬的贵宾可前往离门店较近心联……”当日，万型公司员工自系争房屋内搬离物品，遭到帝赋苑公司员工阻挠，双方发生纠纷并报警。后双方员工分别将系争房屋入户门上锁。2019年12月11日，帝赋苑公司向万型公司及夏雪成出具《关于催收2019年12月8日-2020年3月7日租金及2019年11月水电费的函》。该函件分别以挂号信方式邮寄至万型公司住所地及夏雪成的户籍地，邮件跟踪查询记录显示均已签收。2020年2月10日，帝赋苑公司向万型公司、夏雪成出具《关于解除的函》，内容为：因万型公司逾期三十日未支付租金或其他费用，视为严重违约，通知《物业租赁合同》于2020年3月7日解除。该函件以挂号信方式邮寄后未签收。后帝赋苑公司将该函件张贴于系争房屋门口。帝赋苑公司员工张凯与夏雪成的微信聊天记录显示：2020年2月20日，张凯向夏雪成发送上述《关于解除的函》的照片；同日，夏雪成回复两条语音信息，主要内容为：“张总，那个现在公司还没有上班，预计上班的话要到三月初啊，到时候你上班过后，我第一时间安排人把营业执照给注销掉，然后以前的这些水电煤啊什么的给他交掉……等这个疫情的情况过去了，我们安排人帮你把这个房子给租出去，这样的话大家都尽量把损失降到最低……”2020年7月8日，帝赋苑公司与万型公司办理系争房屋的交接手续，万型公司将系争房屋内的物品搬离后，向帝赋苑公司返还系争房屋。万型公司尚欠付系争房屋在2019年11月期间的水、电费7,303元及2019年12月期间的水、电费520元。另查，万型公司为在系争房屋所在地经营美容美发店，注册登记上海市普陀区香林美容美发店，登记住所地为上海市普陀区真如镇北石路****。以上事实，有《物业租赁合同》、《迁址通知》、《关于催收2019年12月8日-2020年3月7日租金及2019年11月水电费的函》、《关于解除的函》、微信聊天记录及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。反诉事实查明如本诉。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。帝赋苑公司与万型公司就系争房屋租赁事宜签订《物业租赁合同》，均系双方的真实意思表示，内容于法不悖，故·合法有效，对双方均具有法律约束力。万型公司作为承租方，应依照合同约定履行给付租金的义务，而帝赋苑公司作为出租方，在承租方存在违约行为时，有权采取合理且必要的措施避免损失扩大。按照上述《物业租赁合同》的约定，万型公司应于2019年12月7日前的十五个工作日内给付下一期的租金，但万型公司并未如约给付；同时，万型公司于2019年12月2日存在搬离系争房屋内物品、未经出租方同意拟擅自装修等行为，故而导致帝赋苑公司采取锁闭入户门的措施。此后，帝赋苑公司及时发出《关于催收2019年12月8日-2020年3月7日租金及2019年11月水电费的函》，向万型公司催讨租金，但万型公司并未采取合理回应措施，仍未履行付款义务。结合万型公司张贴的《迁址通知》及夏雪成微信聊天记录的内容，可认定万型公司存在主动停止经营活动、拒绝履行合同义务的主观意愿，而并非因帝赋苑公司采取锁门措施致使租赁合同无法履行。因此，帝赋苑公司就此取得合同约定的解除《物业租赁合同》的权利，并已将《关于解除的函》送达万型公司，故《物业租赁合同》应于2020年3月7日解除。鉴于万型公司存在违约行为，故应按照合同约定继续履行租金给付义务，并给付欠付的水、电费，同时应给付系争房屋实际返还前的占有使用费。帝赋苑公司主张的租金及水、电费，均合法有据，本院均予以支持。关于帝赋苑公司主张的租金逾期违约金、其他费用逾期滞纳金及提前解约违约金，综合合同实际履行的情况及万型公司的违约程度，本院酌情调整并合并确定违约金为315,000元。考虑到帝赋苑公司自2019年12月2日起即采取锁门措施，但并未及时收回房屋止损，且自2020年1月24日起适逢上海市人民政府因新型冠状病毒感染的肺炎疫情启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，正常商业经营活动受到不同程序影响，同时上述判定的违约金可基本填补帝赋苑公司的实际损失，故本院对帝赋苑公司所主张的占有使用费及免租期的租金损失，均不再予以支持。针对帝赋苑公司主张的迟延注销公司注册登记的违约金，本院认为，因系争房屋主要用于出租经营，使，使用系争房屋所在地作为注册住所地对再行出租确有一定程序影响万型公司至今尚未予以注销，本院酌定万型公司应按照每日500元的标准支付违约金，自2020年3月13日起计算至注册信息注销之日止。夏雪成作为担保方，依照《物业租赁合同》的约定，对上述万型公司应承担的金钱给付义务承担连带责任。就万型公司的反诉诉讼请求，依照上述评述意见，鉴于《物业租赁合同》已解除，且本院对租金及违约金承担均予以判明，故帝赋苑公司应退还万型公司履约保证金150,000元；其余反诉诉请，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告上海帝赋苑餐饮娱乐管理有限公司与被告上海万型美容美发有限公司及被告夏雪成就上海市普陀区北石路XXX号房屋租赁事宜签订的《物业租赁合同》于2020年3月7日解除；二、被告上海万型美容美发有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海帝赋苑餐饮娱乐管理有限公司自2019年12月8日起至2020年3月7日止期间的租金157,500元；三、被告上海万型美容美发有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海帝赋苑餐饮娱乐管理有限公司水、电费合计7,823元；四、被告上海万型美容美发有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海帝赋苑餐饮娱乐管理有限公司违约金315,000元；五、被告上海万型美容美发有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海帝赋苑餐饮娱乐管理有限公司迟延注销违约金(以每日500元的标准，自2020年3月13日起计算至上海市普陀区香林美容美发店注销原登记住所地之日止)；六、被告夏雪成对上述第二项至第五项判决中被告上海万型美容美发有限公司应承担的金钱给付义务承担连带责任；七、对原告上海帝赋苑餐饮娱乐管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持；八、反诉被告上海帝赋苑餐饮娱乐管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还反诉原告上海万型美容美发有限公司履约保证金150,000元；九、对反诉原告上海万型美容美发有限公司的其余反诉诉讼请求，均不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本诉受理费12,836元，减半收取，计6,418元，由原告上海帝赋苑餐饮娱乐管理有限公司负担3,490元，由上海万型美容美发有限公司负担2,928元。反诉受理费4,137元，由反诉原告上海万型美容美发有限公司负担2,803元，由反诉被告上海帝赋苑餐饮娱乐管理有限公司负担1,334元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  于凯二〇二〇年九月二十九日书记员  朱颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。