北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初6937号原告（反诉被告）：甄华俭，男，1969年6月15日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：邓秋萍，女，1971年6月26日出生，汉族，住江西省萍乡市芦溪县。委托诉讼代理人：唐春林，北京市京师律师事务所律师。被告（反诉原告）：姚立华，男，1945年10月1日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：王超，北京本同律师事务所律师。原告甄华俭与被告姚立华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员李戍环独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。甄华俭的委托诉讼代理人邓秋萍、唐春林，姚立华及其委托诉讼代理人王超参加了诉讼。本案现已审理终结。甄华俭向本院提出诉讼请求：一、请求法院确认双方于2017年5月19日签订的《租房合同》无效；二、请求法院判令被告返还申请人押金20000元、赔偿损失230919.5元（见费用清单），返还多交房租3333.3元，共计254253.8元；三、请求法院责令被告对申请人造成的精神伤害进行赔礼道歉；四、请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年5月19日，申请人与被告签订《租房合同》，合同约定被告将位于北京市昌平区北七家镇平西府村**院整租给申请人，租赁期限暂定三年，每年租金32万元，付款方式为季付，押金2万元，2017年6月15日起交付申请人使用。合同签订后，申请人经过被告同意，开始装修改造，用于对外出租经营。被告于2017年年底开始无事生非、寻讯滋事干涉申请人正常经营管理，并且拒交电费、暖气费、断电，肆意谩骂申请人，在这期间不少租客被折磨的苦不堪言无奈搬走。还有个别住户受不了被告的无理取闹和寻讯滋事都报警了，但被告均没有受到处罚申请人于2018年2月向贵院起诉，后经东小口法官调解，双方签订调解笔录，但调解后被告仍干涉申请人正常经营管理，申请人夫妻二人被折磨得苦不堪言，并且给申请人造成了严重的身体、精神伤害以及财产损失。后申请人得知被告对3-4层加盖房屋未取得建设工程规划许可，没有相应手续（事先未告）。与申请人订立的《租赁合同》应为无效合同，被告作为出租方，对于租赁标的物不具备建设工程规划许可应当知情，其明知该情况仍对外出租对于合同无效的后果应承担相应责任，应当赔偿申请人因此所受到的损失。综上，被告的行为直接侵犯了申请人的合法权益，并造成经济损失。现申请人特向贵院起诉，恳请贵院批准。姚立华辩称：租房合同有效，不同意原告诉讼请求。原告完全知情房屋建设情况，房屋建设符合村委会要求，双方目的可以实现，并且是双方真实意思表示应当继续合同，我方提起反诉原告没有支付房租发生矛盾，纠纷原因有原告不配合签订消防安全协议，发生过租户自杀事故。原告不履行租户安全管理协议，不打扫，私搭乱建存在安全隐患。签订合同后双方协商租金年付后原告反悔。原告存在诬告，投诉举报等人身攻击行为。双方虽存在纠纷，但房屋一直在出租，合同目的可以达到。请法院依法驳回原告诉请。姚立华向本院提出反诉请求：1.被反诉人拒不支付房屋租金，构成违约，解除与被反诉人的租房合同，押金2万不予返还。2.被反诉人将所有房屋钥匙返还给反诉人。3.判令被反诉人将2019年10月15日房客多交的房租11735元交接给反诉人。4.判令被反诉人将房客的押金20600元交接给反诉人。5.判令被反诉人将房客其他门禁卡押金、多交的网费、钥匙押金等（需要据实统计确定金额）交接给反诉人。6.判令被反诉人赔偿破坏承重墙造成损失1万元。7.判令被反诉人室内改造厕所造成原告拆除损失5万元。8.判令被反诉人拆除一层搭建的院内彩钢棚。9.由被反诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：按照双方签订的租房合同约定，被反诉人甄华俭应于2019年10月5日向反诉人支付2019年10月15日至2020年2月15日共计4个月10万元的租金，但是由于其拒不支付，合同目的已经无法实现构成根本违约，请求法院解除与被反诉人的租房合同，押金不予退还，返还房屋钥匙等物品。被反诉人承租管理房屋期间，因管理混乱，严重不负责，存在严重安全隐患；其中房屋大门损坏；部分房屋门、门锁毁坏、厕所配件损坏；原32间房屋每个屋都有床、床垫、柜子、椅子、桌子、家具凳子等物品，为可以出租状态，现在存在丢失问题：因为被反诉人的违约行为，造成合同无法履行，反诉人需要重新寻找部分租户，而且，反诉人在检查房屋过程中，发现被反诉人在未经反诉人允许的情况下，对房屋进行了破坏性改造，例如：对一楼房屋的承重墙进行了部分拆除，破坏了房屋称重结构；按照《合同法》第二百二十三条规定“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”第二百二十四条承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租货物造成损失的，承租人应当赔偿损失。综上，被反诉人拒不支付房屋租金，已经构成根本违约，给反诉人造成损失，请法院判令支持反诉人上述请求。甄华俭对反诉请求辩称，不同意，驳回全部请求。房租全部交付并且多交了，被告应当返还，居住期间被告断电影响租客，造成无法出租，被告为违约方。原告已交付部分钥匙，因被告未交付租金，可以返还。与租客押金我方可以返还但与被告无关，与本案无关，装修改造时被告同意的，并且被告一直在现场。2019年10月15日进行了交接，之后损害的东西没有证据证明是我破坏的，家具丢失与我方无关，物品是我方购买的，收取的租客租金是不当得利，被告违约收取租客租金侵犯原告权利。被告反诉没有事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：姚立华（甲方，出租人）与甄华俭（乙方，承租人）于2017年5月19日签订《租房合同》一份，甲方将北京市昌平区北七家镇平西府村101号院的所有房屋整租给乙方。租赁期限暂定三年，出租方自2017年6月15日起将出租房交付给乙方使用，整院租金为每年租金三十二万元/年，押金贰万元，合同终止时无息退还乙方押金。租赁期间，电费、水费、取暖费、网络费等由乙方承担。甲方自留北楼二层最东面两间房为自用，如果甲方交付这两间房给乙方，乙方需补甲方两万元/年。因乙方操作不当（锅炉）引起的由乙方负责。后双方产生争议，经东小口法庭调解，姚立华（甲方）与甄华俭（乙方）于2018年3月28日签订《安全协议》一份，载明乙方不得私自改变承租房屋结构及在承租院落内私搭乱建，乙方不得私自拆除院落内属于甲方的一切物品。本院落四层房屋按照政府要求原则上不能住人，如果乙方将房屋出租住人一切后果由乙方承担，政府要求清退四层租户时乙方有义务配合，清退四层租户甲方不减免房租。双方当庭确认甄华俭于2019年10月15日撤出，姚立华于2019年10月16日起对涉案房屋进行经营管理；房租已支付32万元，截止2019年10月15日多付房租3333.3元，押金至今未予退还；22户房屋（每户300元）已交纳网费6600元，已交付网费至2022年6月30日；甄华俭已返还206、212两间房屋钥匙，其他房屋钥匙未予归还。姚立华认可其将四层钥匙收回，自行将四层房屋中405室、406室对外出租，405室出租时间自2018年8月10日至2019年10月15日，取暖费900元/年，电费80元/月；406室出租时间自2018年10月15日至2019年10月15日，取暖费900元/年，电费80元/月。庭审中，甄华俭主张其对涉案房屋进行了装饰装修，经本院释明甄华俭未申请对装饰装修损失进行评估，且姚立华对数字号码牌、塑钢窗、喷淋安装予以认可，金额不认可，其他装饰装修项目均不予认可。对甄华俭主张自动投币洗衣机1台、电瓶车充电桩1个、铁艺床9个、衣柜9个、写字台9个、热水器9个、空调1个、高清摄像头6个、交换机1个、录像机1台、硬盘1个、升级音频1个、支架1个（电箱、电表不再主张退还），甄华俭主张该项目属于可拆卸搬走的项目，且同意姚立华搬走。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，姚立华与甄华俭签订的《租房合同》的涉案房屋没有相应建设审批手续，故双方签订的《租房合同》应为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于合同无效，甄华俭未尽到审慎审查的义务，姚立华未尽到交付适合租赁物的义务，双方存在同等的过错。基于公平原则，对于甄华俭已经利用租赁物的期间，应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费用。甄华俭主张退还押金和多付房租的诉讼请求，证据充分，本院予以支持。甄华俭主张退还多支付网费6600元，因2019年10月16日起该房屋由姚立华进行管理，故姚立华应对2019年10月16日止2020年6月30日网费进行退还4683.29元。甄华俭主张装饰装修损失的诉讼请求，因其未申请鉴定评估，本院仅对姚立华确认的数字号码牌和塑钢窗、喷淋安装予以认可，金额依法酌定为6000元，本院依照双方的过错程度依法确认姚立华赔偿甄华俭3000元。甄华俭主张家具家电和设施设备的诉讼请求，因甄华俭认可存在该项目且同意姚立华搬走，故本院对此不持异议。甄华俭主张姚立华支付其自用两间房屋两年暖气费、自用四间房屋26个月电费的诉讼请求，因暖气费和电费实际由甄华俭支出，对其该项损失应当受益方姚立华予以弥补，因甄华俭未提交证据证明其对上述房屋实际花费金额，且自认其出租期间向租户收取费用标准包括固定收益，故本院依照实际发生、收费标准和收益比例对该笔费用予以酌定，姚立华给付甄华俭暖气费2800元，自用两间房屋电费2912元，甄华俭主张其余两间房屋电费证据不足，本院不予支持。甄华俭主张退还锅炉费用的诉讼请求，因双方签订合同时姚立华已交付甄华俭锅炉且能够正常使用，且双方约定因承租方操作不当（锅炉）引起的由承租方负责，现甄华俭未提交证据证明使用期间更换锅炉原因，故对该项诉求，证据不足，本院不予支持。甄华俭主张四层房租、暖气费、网费和电费的诉讼请求，姚立华当庭认可已取得四层钥匙后将405、406两间房屋出租，因双方签订《安全协议》中确认清退四层租户出租方不减免房租，且钥匙交由姚立华进行管理，故可以确认双方以协议方式变更了租赁范围，故四层房屋不在双方的租房合同范围内，因此甄华俭主张四层房屋房租的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。因姚立华认可其出租两间房屋并收取暖气费和电费，因暖气费和电费实际由甄华俭支出，对其该项损失应当受益方姚立华予以弥补，因双方均无法确认实际发生金额，本院依照实际发生、收费标准和收益比例予以酌定，确认姚立华退还甄华俭电费1478元、暖气费1400元。退还网费主张证据不足，本院不予支持。甄华俭主张就其精神损害进行赔礼道歉的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。姚立华主张解除合同并不予退还押金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。姚立华主张甄华俭退还钥匙的诉讼请求，双方当庭确认已退还部分房屋钥匙，对姚立华主张退还剩余房屋钥匙的诉讼请求，证据充分，本院予以支持。姚立华主张甄华俭退还姚立华房客多支付的房租、押金、门禁卡押金、网费、钥匙押金的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。姚立华主张赔偿破坏承重墙损失、室内改造厕所造成原告拆除损失、拆除一层搭建的院内彩钢棚的诉讼请求，因双方当庭确认破坏承重墙并改建厕所、一层搭建的院内彩钢棚事实均发生于2018年3月28日之前，因姚立华一直居住于该院落，故对甄华俭改建的事实应当知晓且未进行阻止，故姚立华该部分主张证据不足，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、姚立华与甄华俭于2017年5月19日签订的《租房合同》无效。二、姚立华于本判决生效后七日内给付甄华俭押金20000元、房屋占有使用费3333.3元、网费4683.29元、装饰装修损失3000元、暖气费4200元、电费4390元，共计39606.59元。三、姚立华于本判决生效后七日内退还甄华俭自动投币洗衣机1台、电瓶车充电桩1个、铁艺床9个、衣柜9个、写字台9个、热水器9个、空调1个、高清摄像头6个、交换机1个、录像机1台、硬盘1个、升级音频1个、支架1个。四、甄华俭于本判决生效后七日内退还姚立华房屋钥匙。五、驳回甄华俭的其他诉讼请求。六、驳回姚立华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2557元，由甄华俭负担1278元，已交纳；由姚立华负担1279元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费1055元，由姚立华负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  李戍环二〇二〇年九月三十日书记员  徐 萌