陕西省彬州市人民法院   陕西省彬州市人民法院民事判决书          (2020)陕0482民初1100号     原告:陕西泰洲房地产开发有限公司,住所地西安市碑林区，统一社会信用代码91610000671512891M。法定代表人：李爱芹，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李某二，该公司员工。委托诉讼代理人：王娟，上海邦信阳中建中汇（西安）律师事务所律师。被告:王某某，男，1973年1月12日生，汉族，住彬州市，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：程鸿贵，彬州市148法律服务所法律工作者。原告陕西泰洲房地产开发有限公司与被告王某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陕西泰洲房地产开发有限公司委托诉讼代理人李某二、王娟、被告王某某及其委托诉讼代理人程鸿贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陕西泰洲房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的《租赁合同》已解除；2.被告支付拖欠租金37500元（2020年4月11日至2020年7月11日的租金），并按租金标准承担占用费至实际腾房交房之日；3.被告支付水电费、物业费共计10504元；4.被告支付违约金共计18750元；5.案件诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年4月11日签订《租赁合同书》，原告将自己位于彬州市公刘街XX城XX中心一层房屋租赁给被告使用，租赁期限自2018年4月11日起至2021年4月10日止，共计三年，年租金15万元，半年交一次租金，租金到期前三十日交清下期租金，水、电费以现金形式按月交纳，每月15日前交清上月费用，电费每度1.2元，水费每吨7元，物业费每月每平方米1元。拖欠租金或者其它费用达15天逾期不交纳，视为违约。被告每逾期一日，按拖欠总费用的10%支付违约金，超过5日不交纳者，原告有权在保证金中扣除拖欠的费用和违约金，并责令清场，原告有权解除合同。根据合同约定，被告应于2020年3月11日前向原告支付2020年4月11日至2020年10月10日的租金75000元。经原告多次催促，但截止起诉之日，被告仍未支付租金、水电费、物业费等。原告于2020年7月7日通知被告，解除上述租赁合同。请求支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。    被告王某某辩称，合同约定情况属实，租金交至2020年4月10日，水费、电费交至2020年5月底，物业费交至2019年4月10日。在履行合同过程中水费包月每月600元，从2019年9日起，原告按每月700元收取水费。在双方履行合同期限内，存在受新冠疫情不可抗力引起合同履行期限延期、顺延的法定事由，被告并没有违反“拖欠租金实际达15天逾期不交纳视为违约”的约定条件，不构成合同约定的违约事实。合同期限尚未届满，应当继续履行。2020年1月22日凌晨起至2020年4月30日零时止合同履行期限予以扣除延期。综上所述，原告在没有法定解除条件下，违法解除，应驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。对于原告解除合同的通知是否已到达被告，双方存在争议。原告提供通知、通知书、送达通知书照片、微信聊天记录截图，被告质证认为通知系物业向其送达，并不是原告向其送达，通知书、送达通知书照片被告没有收到，微信聊天记录截图被告也不知情，被告的妻子也未对被告讲过原告要解除合同的事。本院审查认为，2020年7月1日原告方通过物业向被告送达的“通知”，虽然系物业送达，但加盖原告印章，被告已签收，该通知载明“按照合同约定你单方属违约，我方今日起停水停电限一周内补缴所欠房租及物业管理费并搬离恢复房屋原貌交回我方”，虽未出现解除合同的字眼，但其有解除合同的实质内容表述。2020年7月7日，原告向被告发出解除租赁合同通知书，张贴于所租房屋大门，被告辩称其未见到，但其在庭审中陈述“7月7日原告撬了我的门，拉走我所有东西”，证明双方自7月1日发生矛盾、原告停水停电后，被告密切关注其所租门店动态，不可能不知道。原告代理人当日与被告妻子微信聊天，原告向被告妻子发送了解除合同通知书，被告辩称其从不看其妻手机，其妻也没有给他说此事。不符合常理，被告与其妻系同一经济单元，利益相关，如此大事，是自2018年4月11日租赁后首次发生，双方为此正在闹事，被告妻不可能不给被告说。综上，可以认定原告解除租赁合同的通知于2020年7月7日到达被告。本院认为，本案争议的焦点是新冠疫情不可抗力是否引起合同履行期限自动延期、顺延。《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业  和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》第二条第三项规定“对承租非国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，鼓励出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金”，可见，因新冠疫情经营出现经营困难，鼓励出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金，并不是合同履行期限自动延期、顺延。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二项规定“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商”，可见，双方仍然需要“协商”，而不是自动延期、顺延。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第六项第二款规定“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”，可见，如果因疫情需要延期支付租金，仍然需要承租人“请求”，人民法院调解、判决，并不能自动延期、顺延。综上分析，被告因疫情没有营业收入或者营业收入明显减少，导致合同履行困难，需要延期支付租金等，应积极与原告进行平等协商，或者请求社会力量调解、人民法院调解、判决，被告未采取上述措施，逾期不交纳租金等，显属违约。被告违约，原告依据合同约定，行使合同解除权，符合《中华人共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。被告对原告解除合同有异议，应依据《中华人共和国合同法》第九十六条规定，请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，被告并未行使其权利，故原告解除合同的行为合法有效，双方租赁合同已于2020年7月7日解除。被告主张，依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第五项第一款规定“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”，对原告的诉讼请求应不予支持。本院认为，第一、本条规定是人民法院利用公权力解除合同的裁判规则，不适用当事人自行行使合同解除权的情形；第二、本条规定隐含一个时间条件，即在疫情期间，或者出租人未给承租人预留充分的缓冲、准备时间，就起诉解除租赁合同、承担违约责任。彬州市于2020年1月22日与全国同步进入疫情防控，1月25日出现一例湖北来彬新冠病人，此后再无确诊或疑似病人，2月下旬公共交通、餐饮逐渐恢复经营，3月底4月初各行业基本步入正轨，被告本该于2020年3月11日前支付原告2020年4月11日至2020年10月10日的租金，正因为疫情的原因，原告给其预留三个多月的缓冲、准备时间，但直至2020年7月1日原告催促时，被告仍分文未交，故不适用该条的规定。原告于2020年7月1日对被告租赁房屋停水停电，后又强行占有该房屋，致使被告无法经营，故对2020年6月30日后的租金，被告不应承担。2020年4月11日至2020年6月30日租金33287.67元，鉴于疫情严重影响两个月，被告没有营业收入或者营业收入明显减少，原告房屋投资巨大，需要支付银行贷款及利息，根据公平原则，两个月租金减半，即减少租金12500元，被告支付原告租金20787.67元。被告主张违约金过高，要求适当降低，按所欠租金5%交纳，原告同意按所欠租金30%支付，法庭酌情确定按所欠租金20%交纳，即被告承担违约金4157.53元。原告诉请的物业费，2019年4月11日至2020年6月30日，按每月500元标准，认定7331.51元。原告诉请的2020年6月水费、电费，因未提供证据，不予支持。被告要求原告按每月100元标准退还多收水费（从2019年9月起至2020年5月底共10年月）1000元，原告辩称因水费上涨，经与被告协商，每月上涨100元，按700元收取。被告主张是原告以停水停电相威胁，逼迫自己所交。本院认为，如果是原告逼迫，被告完全可依法维护自己合法权益，但被告并未行使权利，且已按每月700元交纳了10个月，故对被告的主张不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零八条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告陕西泰洲房地产开发有限公司与被告王某某于2018年4月11日签订的《彬县XX城XX中心租赁合同》已于2020年7月7日解除；二、被告王某某在本判决生效后30日内给付原告陕西泰洲房地产开发有限公司拖欠的租金20787.67元；三、被告王某某在本判决生效后30日内赔偿原告陕西泰洲房地产开发有限公司违约金4157.53元；四、被告王某某在本判决生效后30日内给付原告陕西泰洲房地产开发有限公司物业费7331.51元；五、驳回原告陕西泰洲房地产开发有限公司、被告王某某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。    案件受理费1468.8元（原告立案时实交734元），减半收取734元，由被告王某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。             审  判  员 李育林                           二〇二〇年九月二十五日                        (院印)                    书  记  员 纪加强       附一：相关法条《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。  当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条 当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法 院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第二百二十六条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》    第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 附二：执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条  申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 1