天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初14602号原告：贾立军，男，1968年10月10日出生，汉族，自由职业，住天津市塘沽区。委托诉讼代理人：李娜，天津瑞垚律师事务所律师。被告：天津华庭豪宅装饰工程有限公司，住所地天津市滨海新区河北路**综合楼****，统一社会信用代码：91120118MA05Q8E200。法定代表人：杨亮，经理。原告贾立军与被告天津华庭豪宅装饰工程有限公司（以下简称华庭装饰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾立军的委托诉讼代理人李娜到庭参加诉讼，被告华庭装饰公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。贾立军向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告于2017年5月31日签订的两份房屋租赁合同；二、判令被告支付拖欠原告的租金50万元，（2020年3月1日至2020年5月31日）以及滞纳金（以50万元为基数，以每日0.1%计算滞纳金）；三、判令被告支付原告违约金100万元；四、判令被告清空房屋并将房屋返还原告，同时恢复原状或赔偿房屋恢复原始状态的损失费；五、判令被告自合同解除之日起至实际腾房之日止，按合同解除前1个月租金的双倍标准向原告支付房屋占有使用费；六、判令被告支付原告2018年至2020年两个年度的暖气费67,744元，2020年4月、5月的电费9,479.55元，2020年4月、5月的水费1,443元；七、判令被告支付原告律师费5,000元；八、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月31日，原、被告双方签订了《天津市滨海新区河北路2883号综合楼1层103、河北路2883号203房屋租赁合同》和《天津市滨海新区塘沽河北路2883号三层、河北路2883号四层、河北路2883号五层、河北路2883号六层房屋租赁合同》，约定由被告承租原告所有的房屋，租赁期限自2017年6月1日至2027年8月31日止，租金每半年缴纳一次，具体租金金额以合同明细为准。2020年5月底，被告向原告明确表示不想再继续承租该房屋，同时也未向原告支付租金。现被告已拖欠两份合同项下的自2020年3月1日至2020年5月31日的租金共计50万元。根据双方签订的租赁合同第十条第二款和第十一条第一款约定，被告应向原告支付按解除合同上一年度租金标准6个月租金的违约金，赔偿原告房屋恢复原始状态损失费（包括但不限于装修、房屋空置费等），诉讼费和律师费，并按合同解除前1个月的日租金的双倍标准支付房屋占用期间的使用费。现被告不按双方约定履行合同，其行为已构成违约，原告多次催要，被告仍不履行。故原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。华庭装饰公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。根据当事人的陈述及庭审质证确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月31日，贾立军（甲方）与华庭装饰公司（乙方）签订两份《天津市房屋租赁合同》，合同约定：华庭装饰公司租赁贾立军所有的位于天津市滨海新区××路××号××楼××层××号××层××层××层××层房屋。上述两份合同其余内容相同：租赁期限自2017年6月1日起至2027年8月31日止，租期为10年零3个月。2020年3月1日至2020年8月31日期间，房屋租金为50万元。乙方按半年付一次租金，……其余每期租金应当在租赁当期开始前30天内向甲方支付。本租赁房屋内的用电、用水、用暖、电话、网络等各项能源通讯费由乙方承担，其中水、电、暖费用由甲方依照能源供应部门的相关标准代乙方支付，甲方垫付后持相关票据向乙方收取，乙方须在3个工作日内将水电暖费用结算给甲方。若因乙方无故在租赁期内提出解除合同，应向甲方支付除按解除合同上一年度租金标准6个月的违约金外，并向甲方赔偿房屋恢复原始状态损失费（包括但不限于装修、房屋空置费等）、诉讼费和律师费等。租赁期满未能续约或本合同提前终止的，乙方应在合同终止后30日内搬出承租的房屋并清空屋内的全部物品。如乙方拒绝清空屋内物品的，均视为乙方放弃该物品的所有权，甲方有权自行处理，并按本合同解除前1个月日租金的双倍标准向乙方按日收取房屋占用期间的使用费。该费用由甲方从乙方交纳的租赁保证金中直接扣除。2017年2月24日，双方签署了涉案房屋得交接表。2019年9月9日，华庭装饰公司向贾立军电汇支付2019年9月1日至2020年2月29日的房租，合计100万元，贾立军给华庭装饰公司开具了两张50万元的收据。之后，华庭装饰公司未向贾立军支付自2020年3月1日起的房租。贾立军自认：2020年5月下旬，华庭装饰公司向贾立军明确表示不想再继续承租该房屋，并自行腾空、搬离涉案房屋，但未进行交接。2020年6月2日，贾立军一方与华庭装饰公司工作人员通话录音显示华庭装饰公司再次明确不继续租赁房屋，贾立军一方提到房屋交接、交还钥匙以及解决欠付房租、违约金、欠负水、电、暖气费等事宜。之后，贾立军一方曾联系华庭装饰公司的工作人员打开涉案房屋，带租客进入看房并拍摄了照片。贾立军代华庭装饰公司向国网天津市电力公司垫付涉案房屋4月份、5月份电费合计9,210.03元，并开具了相应金额的发票。贾立军代华庭装饰公司向天津塘沽中法供水有限公司垫付涉案房屋4月份、5月份水费合计1,443元，并开具了相应金额的发票。贾立军未代华庭装饰公司向天津滨隆地热能源有限公司缴纳2018年度、2019年度的采暖费用（涉案房屋一年度的采暖费用为33,872元）。贾立军就本案聘请律师支付律师费5,000元。庭审中，贾立军变更诉讼请求，撤回第四项诉请，判令被告清空房屋并将房屋返还原告，同时恢复原状或赔偿房屋恢复原始状态的损失费，不违反法律规定，本院准许。上述事实，有双方当事人当庭陈述、原告提交的证据予以证实。本院认为，贾立军与华庭装饰公司签订的两份《天津市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同约定享有权利、履行义务。本案中，2020年5月底，被告提出不再租赁房屋，并自行腾空、搬出房屋；原告认可被告5月底腾空、搬离房屋，但要求被告承担违约责任，在之后带租客前去看房，且在庭审过程中，原告明确主张自2020年5月底起的房屋占用费，综合上述情况，可视为双方于2017年5月31日签订的两份《房屋租赁合同》已于2020年5月31日实际解除。华庭装饰公司在合同约定的租赁期限届满前，明确不再租赁案涉房屋且尚欠三个月租金，违反合同约定，构成违约，原告亦主张被告承担违约责任，故华庭装饰公司应当承担相应的违约责任。原告请求被告按照合同约定支付6个月的租金作为违约解除合同条款的违约金，该约定的违约金明显过高，且其未提交证据证明其因此遭受的实际损失，欠付租金发生在疫情期间，考虑解约也有疫情原因，本院酌定为以一个月的租金作为被告违约解除合同的违约金，违约金数额为：（50万元＋50万元）÷6=166,666元。关于原告主张被告支付拖欠的2020年3月1日至2020年5月下旬租金问题，被告实际占有并使用了涉案房屋，按照双方合同约定，被告应当支付拖欠的房屋租金。原告的此项诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张被告支付其垫付的水费1,443元、电费9,210.03元以及其支付律师费5,000元的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张被告支付滞纳金的诉请，因被告违约，有事实和法律依据，本院予以支持。但因合同约定的拖欠房屋租金产生的滞纳金（每日0.1%计算）过分高于华庭装饰公司所拖欠房租的利息损失，故本院依法调整为以拖欠的房租为基数，以银行业间同业拆借中心公布的市场贷款利率的1.3倍为利率计算，自2020年3月1日起计算至华庭装饰实际支付之日止。关于房屋占用费的事宜，被告于2020年5月底腾空、搬离涉案房屋，之后，贾立军带新租户去查看涉案房屋情况，可视为贾立军接收房屋。原告主张自2020年5月底以后的房屋占用费，无事实依据，本院不予支持。关于暖气费67,744元，因贾立军未实际垫付，故本院对此不予支持，贾立军可在实际垫付后另案解决。被告华庭装饰公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百五十三条规定，判决如下：一、确认原告贾立军与被告天津华庭豪宅装饰工程有限公司签订的两份《房屋租赁合同》于2020年5月31日解除；二、被告天津华庭豪宅装饰工程有限公司于本判决生效后十日内向原告贾立军支付违约解除合同的违约金166,666元；三、被告天津华庭豪宅装饰工程有限公司于本判决生效后十日内向原告贾立军支付房屋租金50万元及滞纳金（以50万元为基数，以银行业间同业拆借中心公布的市场贷款利率的1.3倍，自2020年3月1日起计算至华庭装饰实际支付之日止）；四、被告天津华庭豪宅装饰工程有限公司于本判决生效后十日内向原告贾立军支付水费1,443元、电费9,210.03元、律师费5,000元；五、驳回原告贾立军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,054元，减半收取为9,527元，由原告贾立军负担5,359元，由被告天津华庭豪宅装饰工程有限公司负担4,168元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  王树金二〇二〇年九月二十八日书记员  薛丰林