福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0402民初1475号 原告：杨志慧，女，1996年3月6日出生，汉族，住三明市沙县。 被告：三明华晖房地产开发有限公司，统一社会信用代码91350400717361006X，住所地三明市梅列区绿岩新村****。 法定代表人：袁国英，执行董事。 委托代理人：周鸣，福建明经律师事务所律师。 委托代理人：巫立金，福建明经律师事务所实习律师。 原告杨志慧与被告三明华晖房地产开发有限公司（以下简称华晖公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨志慧、被告华晖公司的委托诉讼代理人周鸣、巫立金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨志慧向本院提出诉讼请求：1．华晖公司向杨志慧支付逾期交房违约金20064.80元（从2020年1月1日暂计至2020年4月27日，此后违约金继续计算至实际交房之日止）；2．本案诉讼费用由华晖公司承担。事实和理由：杨志慧于2019年11月4日从华晖公司处购买了闽光北路112号2幢203的住房，支付首付款93401.15元，双方签订了商品房买卖合同（预售），合同编号：2019110400021。合同中第十一条明确约华晖公司应当于2019年12月31日前向杨志慧交付该商品房。事实上华晖公司在2020年3月13日通知办理不动产权证时杨志慧提出质疑还未通知交房时，华晖公司才声称那就算今天正式通知你交房了。时至今日华晖公司仍未向杨志慧书面送达任何交房材料及通知。综上，合同双方的合法权益是受法律保护，华晖公司违反了合同约定未按时向杨志慧交付商品房，应依约承担因违约产生的责任。 华晖公司辩称，杨志慧主张不符合《商品房买卖合同》约定。理由是：1．华晖公司开发的三明市梅列区闽光北路112号三幢楼是南昌铁局分配给该单位职工的福利房，购房者全部是本单位系统的职工（包括杨志慧）。该房于2019年9月竣工验收合格，已是现房。2.2019年11月4日华晖公司与杨志慧签订的《商品房买卖合同（预售）》该合同第十一条约定：（一）出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条的交付条件后，出卖人应当在交付日满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的地点以及应携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。由此可见，通知收房有两种方式，一是出卖人的通知；二是买受人未收到交付通知书的以约定的交付日期届满为准。3．合同签订当日，杨志慧支付购房款首付的93401.15元，同年12月10日杨志慧与建行三明分行签订《个人住房借款合同》，与杨志慧同期购房者均与物业公司办理入伙手续，领取房产证。华晖公司多次电话通知，且杨志慧未按合同约定的期间与华晖公司办理入伙时间。根据以上事实和合同约定，杨志慧明知所购房为现房，在合同约定的交房时间内，违背诚信原则，怠于向华晖公司主张交付房屋，由此造成标的房屋至今未交付的责任是杨志慧自身，华晖公司肯请法院驳回杨志慧的诉讼请求。 当事人双方围绕诉讼请求提交了《商品房买卖合同（预售）》、《关于再次申购三明东工务铁路经济适用房的通知》、《三明东工铁路经济适用房申购资格审核结果傍公示名单》、《关于对三明东工务铁路经济适用房申购职工打分排序情况公示的通知》、《关于公开三明东工务铁路经济适用房南昌通信段摇号结果的通知》、《三明东工务铁路经济适用房剩余房源》、《三明东工务铁路经济适用房分配结果公示的通知》、《南昌通信段三明东工铁路经济适用房分配结果》、通话录音、证人曹强的证言、《工程竣工验收备案表》、《三明东工铁路经济适用房签约备案名单》、首付款回单、《借款合同》、贷款支付凭证、移交签字表、通话清单、微信通讯记录、业主入伙（住）情况、入住手续、办理房产证材料签字表等证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 一、本案经开庭审理查明以下事实： 2019年11月4日，杨志慧与华晖公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定杨志慧向华晖公司购买位于三明市梅列区经济适用房；房屋总价款283401.15元；华晖公司应于2019年12月31日前向买受人交付该该房；该商品房达到第九条、第十条的交付条件后，出卖人应当在交付日满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的地点以及应携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；逾期交房的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人每日按已交付房款万分之六向买受人支付违约金。合同签订当日，杨志慧支付购房款首付的93401.15元，2020年1月14日，杨志慧支付购房款190000元。2019年9月12日华晖公司取得案涉房产所涉工程项目验收备案文件。 二、本案双方当事人争议的焦点在于：华晖公司是否需要向杨志慧支付逾期交房违约金的问题。 杨志慧认为，合同约定华晖公司应当于2019年12月31日前向杨志慧交付该商品房，但时至今日华晖公司仍未向杨志慧书面送达任何交房材料及通知。华晖公司违反了合同约定，应承担违约责任。 华晖公司认为，涉案房屋于2019年9月竣工验收合格，已是现房，对此杨志慧是明知的。华晖公司没有理由不交房或延期交房。合同约定商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的地点以及应携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点，也就是说华晖公司未书面通知杨志慧，并不会导致交付时间无法确定，更不会必然导致逾期交房的后果。华晖公司均以电话通知买受人，也包括杨志慧。2019年12月10日，杨志慧办理了银行借款手续后，双方已无履行合同的其他条款，那么，2019年12月12日华晖公司致电杨志慧应推定该电话系通知杨志慧收房。请法院驳回杨志慧的诉讼请求。 本院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款具有法定无效情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。通知收房是华晖公司的主要义务，但双方签订的合同约定“买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”系免除华晖公司的责任，该条款无效。华晖公司认为2019年12月10日，杨志慧办理了银行借款手续后，双方已无履行合同的其他条款，那么，2019年12月12日华晖公司致电杨志慧应推定该电话系通知杨志慧收房，但杨志慧否认2019年12月12日的电话是通知其收房，而是询问贷款的情况。因此，华晖公司应进一步证明该电话的内容是通知杨志慧收房，由于华晖公司未能举证证明该事实，故不予支持。华晖公司未按约定通知杨志慧收楼，造成逾期交房，已构成违约，应承担逾期交付房屋的违约责任。 综上所述，本院认为，《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。除不可抗力外，华晖公司应于2019年12月31日前将商品房交付给业主，否则应当承担相应违约责任。故杨志慧要求华晖公司支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求，予以支持。杨志慧在起诉状中自认“华晖公司在2020年3月13日通知办理不动产权证时杨志慧提出质疑还未通知交房时，华晖公司才声称那就算今天正式通知你交房了”。据此可以认定华晖公司于2020年3月13日通知杨志慧收房。杨志慧以到华晖公司收房时华晖公司未提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，故其拒绝收房，华晖公司予以否认，杨志慧应提供充足的证据证明，且涉案房屋系现房，已达到交付的条件，华晖公司没有理由不提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。因此，华晖公司支付的违约金计算至2020年3月13日，计算的标准为每日按已交付房款万分之六。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、三明华晖房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向杨志慧支付逾期交房违约金10931元（该违约金按每日0.06%计算。其中，以93401.15元为基数，从2020年1月1日开始计算；以190000元为基数，从2020年1月14日开始计算，均至2020年3月13日止）； 二、驳回杨志慧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费302元，因适用简易程序审理，减半收取151元，由三明华晖房地产开发有限公司负担82元，杨志慧负担69元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  傅炳林 二〇二〇年九月三日 书记员  韩双珠 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行。