江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终2605号上诉人（原审第三人）：江苏乾盛国际大酒店有限公司，住所地南通市海门区海门街道××东路×××号。法定代表人：沈利刚，总经理。委托诉讼代理人：朱炳石，江苏清竹律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：海门市五洋化工有限公司，住所地南通市海门区临江新区灵甸工业集中区化工片区。法定代表人：冯随意，总经理。委托诉讼代理人：陈雪涛，该公司股东。被上诉人（原审被告）：盛胜剑，男，1957年9月1日出生，住南通市海门区。被上诉人（原审第三人）：沈利刚，男，1966年12月28日出生，住南通市海门区。上诉人江苏乾盛国际大酒店有限公司（以下简称乾盛国际）因与被上诉人海门市五洋化工有限公司（以下简称五洋化工）、盛胜剑及沈利刚房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省海门市人民法院（2019）苏0684民初4826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。乾盛国际上诉请求：1.撤销一审判决或依法改判；2.案件受理费由五洋化工、盛胜剑及沈利刚承担。事实和理由：一审法院认定事实错误：一、其自租赁案涉房屋后，先后投入1800万元进行了扩建和装修，并进行了楼房加层和新建员工宿舍，五洋化工对上述改建和扩建表示同意。在2017年5月15日，五洋化工与盛胜剑签订了《房屋租赁补充协议》，约定上述新建、扩建、改建部分在合同期内遇政府拆迁所得补偿均归其所有。其在改建、扩建、装修过程中，因规划、施工等问题无法正常施工，更不能投入使用，如今尚欠大量农民工工资和工程款，解除租赁合同存在很大的社会隐患。二、在一审审理过程中，其对扩建、新建等问题向一审法院提出相关的赔偿事宜，根据其与五洋化工的约定，其应当享有主张赔偿的权利，但一审法院并未在判决书中作出表述，剥夺了其应当享有的权益，增加了其诉讼成本。三、由于前期投入巨大，尚未投入使用就解除租赁合同对其显失公平。拖欠五洋化工房租是事实，但绝非其恶意拖欠。其因乾盛国际项目拖欠农民工工资和工程款导致的诉讼案件有多起。四、一审判决忽视了五洋化工租赁给其的房屋属于工业性质的事实，五洋化工租给其的土地及厂房属于工业性质，其开办饭店需要商业用地，五洋化工租赁给其房屋和土地，在程序上违法，应承担对该土地发生法律障碍的民事责任。五、一审忽视五洋化工交付给其的租赁物未有消防验收手续也是租赁合同不能履行的重要原因，其开办饭店和旅馆属于特种行业，需要办理消防设施验收手续，经公安部门验收合格。五洋化工交付给其的租赁物没有经公安部门进行消防验收并取得验收合格证，五洋化工存在过错。五洋化工辩称，一审判决事实清楚，证据充分，请求维持一审判决；乾盛国际的上诉请求无事实和法律依据，请求予以驳回。首先，关于乾盛国际装修问题，乾盛国际租赁后确实进行了装修、扩建，但投入并未达到乾盛国际自称的1800万元。乾盛国际租赁房屋后，因资金不足未能装修完毕，案涉装修变成烂尾楼工程已4年之久，乾盛国际的装修对其没有用处，其收回房屋后将另作他用，不再用于经营酒店，需另行支付费用对案涉装修进行拆除；本案由于乾盛国际违约导致其起诉解除合同，造成合同解除的责任在于乾盛国际。因此，乾盛国际要求其承担装修费用、赔偿损失没有事实和法律依据。关于乾盛国际结欠农民工工资、工程款问题，乾盛国际因无法继续投资，案涉装修成了烂尾楼工程后，双方也曾多次协商，但乾盛国际拒绝将房屋返还给其且拒不支付租金，故其诉请法院解除合同、返还出租的房屋和土地。本案系租赁合同关系，乾盛国际结欠农民工工资及工程款与其无关。盛胜剑辩称，认可一审判决，对于造成的社会影响感到抱歉。沈利刚辩称，1.乾盛国际对租赁楼房进行了新建、改建、扩建，投入巨大，改建、扩建的过程中征得了出租人的同意，以房屋租赁的补充协议为证。出租人解除合同而不做赔偿将对乾盛国际造成巨大的经济损失，显失公平。2.虽原先房屋实际承租人是盛胜剑，乾盛国际现在认可租赁的事实。乾盛国际已经筹集了资金准备缴纳拖欠的租金，如果五洋化工愿意继续履行合同，乾盛国际也愿意给予一定的补偿。3.其作为乾盛国际的法定代表人，接手乾盛国际是因为原乾盛国际的两大股东无暇处理相关事宜。乾盛国际尚有五百多万的农民工工资和工程款未付，已经出现了群体上访、农民工跳楼等社会影响较大的问题。请求二审法院在查清本案事实的基础上依法予以改判或者协调调解，以维护乾盛国际的合法权益以及社会稳定。4.案涉土地是工业用地且没有消防验收合格证书，因此导致乾盛国际未能继续经营。作为出租人，五洋化工明知土地性质为工业用地且缺乏相关手续，与乾盛国际从事的行业不相符，五洋化工应该对乾盛国际的投入做出赔偿。5.盛胜剑承租房屋的初衷是成立医院，并非作为乾盛国际的发起人，为成立乾盛国际而承租房屋。其作为个人，并未从乾盛国际拿过钱，其与公司在经济上也没有任何纠葛，不应当承担连带责任，其认为相应的责任也不应当由乾盛国际承担。五洋化工向一审法院起诉请求：1.确认五洋化工与盛胜剑签订的《房屋租赁合同》于2018年3月27日解除；2.盛胜剑返还位于海门市××东路×××号楼房三幢（建筑面积9265.43平方米）、土地使用权12595平方米、51.3平方米的门房一间、250米长的围墙以及250KW电力设施一套等租赁物；3.盛胜剑支付2017年8月1日至2019年7月31日的租金110万元，并自2019年8月1日起按59.4万元/年支付占用费至实际返还之日。一审审理中，五洋化工申请追加乾盛国际和沈利刚作为第三人参加诉讼，并将诉讼请求变更为：1.确认五洋化工与盛胜剑签订的《房屋租赁合同》于2018年3月27日解除；2.乾盛国际返还位于海门市××东路×××号楼房三幢（建筑面积9265.43平方米）、土地使用权12595平方米、51.3平方米的门房一间、250米长的围墙以及250KW电力设施一套等租赁物；3.乾盛国际支付2017年8月1日至2019年7月31日的租金110万元，并自2019年8月1日起按59.4万元/年支付占用费至实际返还之日；4.乾盛国际未能清偿债务时，由沈利刚承担相应的清偿责任。5.乾盛国际支付违约金100万元。一审法院认定事实：2016年7月30日，五洋化工与盛胜剑签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方（五洋化工）将其所有的位于海门市××东路×××号的3幢楼房（建筑面积9265.43平方米）、12595平方米土地、51.3平方米门房、250米围墙及250KV电力设施一套出租给乙方（盛胜剑），租赁期限为15年，自2016年8月1日至2031年7月31日止；2016年8月1日至2019年7月31日的租金为55万元/年，2019年8月1日至2022年7月31日的租金为59.4万元/年，2022年8月1日至2025年7月31日的租金为64.2万元/年等，乙方应当在每年的8月1日至15日期间一次性支付当年度租金，甲方同意第一年免收5个月的租金22.9万元；乙方因营业需要在土地及建筑物上进行新建、改建、扩建，必须征得甲方同意并签订补充协议，明确相应范围和内容，便于合同期内政府拆迁补偿时双方利益分配合理等；乙方拖欠租金达一个月的，甲方有权解除合同，乙方缴纳的押金、租金不予退还，还应按照下一年度租金标准支付违约金，新建、改建、扩建的建筑物均归甲方所有，无需补偿等；因履行合同产生争议，提交南通仲裁委员会仲裁等。合同签订后，盛胜剑支付了第一年度的租金，2017年8月1日起，租金未再支付。2016年8月1日，沈利刚、沈利达、盛胜剑为设立乾盛国际所需与五洋化工与签订了《房屋租赁合同》一份，租赁标的、租赁期限与五洋化工与盛胜剑签订的《房屋租赁合同》一致，但内容相对简单，并未约定租金标准。2016年8月5日，乾盛国际成立，沈利刚、沈利达、盛胜剑为乾盛国际股东，认缴出资6000万元，三人分别持股25%、25%、50%。五洋化工与盛胜剑签订的《房屋租赁合同》的租赁标的作为乾盛国际的经营场所。2017年5月15日，因乾盛国际改建所需，五洋化工与盛胜剑于签订了《房屋租赁补充协议》，约定乙方（盛胜剑）需新建客梯、货梯、地下消防泵房、蒸汽房等，在甲方基础上进行改建，并进行楼房加层和新建员工宿舍等，甲方（五洋化工）表示同意，上述新建、改建、扩建部分在合同期内遇政府拆迁所得补偿均归乙方所有等。补充协议签订后，乾盛国际遂进行了改、扩建，但目前仍未竣工，工程处于停滞状态。2018年3月27日，五洋化工向盛胜剑发出了《解除合同通知》，以盛胜剑未按照约定支付第二年度（2017年8月1日至2018年7月31日）的租金为由，要求解除合同。盛胜剑于同日收悉。2018年5月2日，沈利刚分别与沈利达、盛胜剑签订了《股权转让协议》，沈利达、盛胜剑将持有的乾盛国际50%、25%的股份悉数无偿转让给沈利刚，乾盛国际变更为自然人独资有限公司，并办理了工商变更登记。2019年6月26日，五洋化工与盛胜剑约定因履行《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》所产生的争议协商不成的，由租赁标的所在地人民法院处理。一审审理中，盛胜剑、乾盛国际、沈利刚自认为了设立乾盛国际，遂由盛胜剑与五洋化工签订了《房屋租赁合同》，并实际履行。盛胜剑、沈利刚、沈利达三人与五洋化工签订的《房屋租赁合同》仅为了设立乾盛国际，办理工商登记所需，并未实际履行。2017年8月1日至2019年7月31日的租金110万元未支付。一审法院认为，五洋化工与盛胜剑签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属合法有效。公司发起人为设立公司以自己名义对外签订合同的，合同相对人可以要求发起人承担合同责任，公司成立后对于上述合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或履行合同义务，合同相对人也可以要求公司承担合同责任。本案中，盛胜剑作为乾盛国际的发起人之一，为设立乾盛国际以自己名义与五洋化工签订了《房屋租赁合同》，乾盛国际设立后即将租赁标的作为经营场所，并控制、使用，进行了改、扩建，故乾盛国际已经实际享有了《房屋租赁合同》所确定的权利。基于权责一致的考量，应当由乾盛国际向五洋化工承担相应的合同责任。盛胜剑作为发起人在乾盛国际设立后的责任应为对乾盛国际的出资充实义务，并以出资为限对乾盛国际承担责任，并非与乾盛国际对外共同承担责任。当事人均应当依照合同履行义务，享有权利。现无论是盛胜剑还是乾盛国际均未能按照约定支付第二年度（2017年8月1日至2018年7月31日）的租金110万元，五洋化工以此为由解除合同符合约定，应属有效，应当确认五洋化工与盛胜剑签订的《房屋租赁合同》已于2018年3月27日解除。因乾盛国际的违约导致合同解除，故乾盛国际应当支付拖欠的租金并承担相应的违约责任，即应当支付拖欠的2017年8月1日至2018年3月27日的租金326027元。关于违约金的问题。当事人约定的违约金过分高于因违约所造成的损失的，人民法院可予以调整，故虽《房屋租赁合同》约定因承租方违约的，除已交纳的押金、租金不予退还外，还应按照下一年度租金标准支付违约金，但五洋化工未能提供证据证明其实际损失，故乾盛国际应当以拖欠的租金金额为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍支付自2017年8月16日至实际履行之日的逾期付款违约金。合同解除后，应当终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状等。租赁合同解除的，承租人或实际使用人应当返还租赁标的。盛胜剑作为乾盛国际的发起人，因设立公司需要将承租的标的交由乾盛国际使用，现《房屋租赁合同》已经解除，乾盛国际占有涉案标的已无合法依据，应当返还。乾盛国际现未能及时返还，应当支付自合同解除之日至实际占用期间的使用费，即支付自2018年3月28日至2019年7月31日的使用费723973元，并按照59.4万元/年标准支付自2019年8月1日至实际返还之日的使用费。乾盛国际为一人有限责任公司，沈利刚作为其股东，未能提供证据证明其个人财产与公司财产严格分离，对于乾盛国际的债务应当承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定，判决：一、确认五洋化工与盛胜剑于2016年7月30日签订的《房屋租赁合同》于2018年3月27日解除。二、乾盛国际于判决生效之日起十日内将位于海门市××东路×××号楼房三幢（建筑面积9265.43平方米）、土地使用权12595平方米、51.3平方米的门房一间、250米长的围墙以及250KW电力设施一套返还给五洋化工。三、乾盛国际于判决生效之日起十日内向五洋化工支付合同期限内的租金326027元，并以此为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍支付自2017年8月16日至实际履行之日的逾期付款违约金。四、乾盛国际于判决生效之日起十日内向五洋化工支付自2018年3月28日至2019年7月31日的使用费723973元，并按照59.4万元/年标准支付自2019年8月1日至实际返还之日的使用费。五、沈利刚对上述第三、四项确定的乾盛国际的给付义务承担连带清偿责任。六、驳回五洋化工的其他诉讼请求。案件受理费23680元，由五洋化工负担5680元，乾盛国际负担18000元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实正确，本院予以确认。本院认为，关于合同解除的问题，由于盛胜剑与乾盛国际均未按约支付第二年度的租金，五洋化工要求解除合同符合法律规定和合同约定。乾盛国际主张其前期投入巨大，解除租赁合同显失公平并存在社会隐患，但其未能提供相应的证据证明其实际投入，且乾盛国际的资金投入系用于新建、改建、扩建其经营场所，属于乾盛公司的经营活动，因此造成的资金损失属于公司经营过程中产生的商业风险，与案涉房屋租赁合同无关。乾盛国际存在的社会隐患系其因新建、改建、扩建项目拖欠农民工工资和工程款所致，亦与解除案涉房屋租赁合同无关。因此，对于该主张，本院不予支持。关于乾盛国际主张的新建、改建、扩建部分的补偿问题，双方在房屋租赁合同中约定：“乙方有下列行为的，视为违约，甲方有权解除合同。1、乙方拖欠租金包括税金达一个月的……乙方出现上述违约情形的，乙方交纳的押金、租金甲方不予退还，还应按下一年度的租金标准向甲方支付违约金。乙方在甲方土地上以及原有建筑物上的新建、改建、扩建的所有建筑物都归甲方所有，甲方不作任何补偿。”在房屋租赁补充协议中约定:“二、上述乙方新建、改建、扩建部分设施、设备等所有增加改造工程只指在合同期内遇政府拆迁、征用时，所得的补偿、安置费用归乙方所有，甲方表示同意。合同期满仍按2016年7月30日所订合同不变。”乾盛国际未按合同约定支付相应租金，已构成违约。根据案涉房屋租赁合同约定，乾盛国际无权要求五洋化工对新建、改建、扩建的所有建筑物作出补偿。另外，乾盛国际在一、二审中均未能举证证明其实际损失，故乾盛国际主张五洋化工补偿其损失没有合同和事实依据，对于该主张,本院不予支持。至于乾盛国际提出一审判决对其要求五洋化工补偿的主张未作表述，一审审理中，由于乾盛国际作为无独立请求权的第三人参加诉讼，其无权提出独立的诉讼请求。关于乾盛国际主张的案涉厂房及土地性质均属于工业性质，五洋化工应承担相应民事责任的问题。虽案涉租赁房屋属于工业厂房性质,所占用的土地为工业用地,但五洋化工在与盛胜剑签订案涉房屋租赁合同时，提供了案涉厂房的房产证以及案涉土地的使用权证复印件，相应权属证明亦明确记载案涉土地、厂房性质为工业,故五洋化工对于案涉厂房、土地的性质并未隐瞒。此后乾盛国际也据此领取了营业执照。乾盛国际作为酒店经营者，应当对其使用的厂房、土地的性质负有审查义务，在明知案涉土地、厂房性质为工业，无法用于商业酒店经营后，乾盛国际仍继续新建、改建和扩建，该部分损失为扩大损失，应当由乾盛国际自行承担，故乾盛国际认为五洋化工应当对案涉厂房及土地性质为工业承担相应民事责任的主张，本院碍难支持。关于乾盛国际主张的租赁物未经消防验收并取得验收合格证，五洋化工存在过错的问题。房屋租赁合同中出租人的义务是提供符合安全质量标准的房屋,对于房屋的具体使用用途,由承租人自行决定,承租人如需将承租房屋用于公众聚集场所或开办经营特殊行业等《消防法》要求必须进行消防安全检查的,申报消防安全检查的主体应当是作为经营者的承租人,而非出租人。本案中，案涉房屋租赁合同并未对申报消防验收的义务主体作出特别约定，五洋化工作为出租人，已按照合同约定将案涉土地及厂房交付给盛胜剑、乾盛国际使用，对此并无过错。乾盛国际可以根据其实际经营需要，申报消防安全检查。对于该上诉理由，本院不予采信。综上所述，乾盛国际的的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23680元，由上诉人江苏乾盛国际大酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 卢 丽审判员 杜太光审判员 郭相领二〇二〇年九月二十八日书记员 盛姝玲