江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终2007号上诉人（原审被告）：顾洛逸，男，1964年6月1日生，住南通市通州区。被上诉人（原审原告）：江苏红峰房地产代理有限公司，住所地南通市崇川区通京大道**COCOSPACE南通创新中心****。法定代表人：邢亚峰。委托诉讼代理人：王小波，男，1985年6月30日生，住如东县，该公司业务经理。上诉人顾洛逸因与被上诉人江苏红峰房地产代理有限公司（以下简称红峰公司）居间合同纠纷一案，不服南通市通州区人民法院（2019）苏0612民初6280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顾洛逸上诉请求：撤销一审判决，支持其上诉请求，本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2019年4月14日双方签订委托期限为二个月的卖房协议，签后红峰公司未履行，顾洛逸在2019年6月6日出卖房屋，2019年6月13日即二个月委托期限即将到期前一天，红峰公司提出买房后如何处理的提议，顾洛逸同意，双方达成一致意见：顾洛逸按2019年6月13日约定履行，红峰公司又反悔，由此进入诉讼。一审判决认定事实错误，法理不通，难以令人信服。红峰公司答辩称，一审查明事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。红峰公司向一审法院起诉请求：1.判令顾洛逸按《限时出售定金收付书》返还限时出售定金800元；2.判令顾洛逸支付违约金21720元。一审法院认定事实：2019年4月14日，红峰公司（乙方）与顾洛逸及王秀琴（甲方）签订《限时出售定金收付书》，甲方将其所有的座落于南通市通州区××花苑新村××幢×××室（建筑面积114.32㎡）房产及车库（建筑面积7.6㎡）委托乙方独家代理出售，委托期限自2019年4月15日至2019年6月14日。甲方确认以人民币905000元委托乙方代为出售房产。乙方提供如下限时出售独家委托专项的服务内容：1.乙方应积极、努力利用各种合法渠道，通过媒体广告、门店广告等宣传方式尽快为甲方寻找求购方的信息；2.乙方将委托房地产加入乙方楼盘重点推荐，在乙方对外推荐楼盘时享有优先权；3.经甲方要求，乙方利用门店、网络或平面广告之一尽量推荐该房地产，并应随时依甲方之查询向甲方报告业务处理情况；4.代理甲方与潜在买受方协商交易，引领潜在买受方看房、代为收取客户购房定金，并协助买卖双方促成交易；5.妥善保管甲方提供的房地产钥匙及各种证件资料，并为甲方保管各项信息秘密；6.定期向甲方通报带看情况及市场情况。合同约定甲方的权利和义务:1.甲方保证提供完整、有效的相关资料，并保证其对房地产有完全处分权；2.甲方确认在签署本协议时，若未设立租赁关系的，甲方承诺在委托期限需经乙方书面同意方可出租该房地产；3.甲方应积极配合乙方带领潜在买受方查看该房地产（每周不少于3次），甲方同意将该房地产的钥匙交由乙方保管，以供查看该房地产之用；4.在委托期限内，乙方为甲方找到买受方（以买受方签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》为准）并通知甲方，甲方应在乙方自通知之日起三个工作日内在《房地产居间买卖协议》、《房屋买卖合同》上签字。甲方或乙方代甲方收取了潜在买受方支付的意向金，或甲方与经乙方带看的潜在买受方签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》均视为乙方完成本协议书中约定委托事项，甲方应在同时退还乙方全部限时定金；5.在签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》当日甲方应向乙方支付推广费，数额为房地产实际成交总价的2.4%；若甲方未能按时将推广费支付给乙方，逾期每日加收逾期违约金为推广费的百分之一；6.甲方确认乙方为出售上述房产的唯一受托方，乙方先行向甲方支付限时出售定金800元，且在签订本协议时甲方已实际收取该笔限时出售定金；限时出售定金指乙方向甲方支付定金，在约定期限内甲方委托乙方独家出售该房地产，甲方承诺乙方享有独家出售的权利、产权人本人或者其他第三方均不得享有此权利，若有违反，甲方同意承担违约责任；7.限时出售时间到期，甲方需要提出书面终止申请，否则自动延期90个自然日。关于违约责任，双方约定：1.乙方未能在本协议约定的期限内找到实际买受方，乙方不得收取推广费，甲方可不返还乙方已支付的限时出售定金；2.甲方有下列行为之一，则视为甲方违约……甲方应承担违约责任，即甲方应双倍返还乙方该笔限时出售定金和乙方代潜在买受方已支付的购房定金，并同意向乙方支付相当于委托房价款的2.4%的违约金：……E.甲方在委托期限内将该房地产自行出售或交由其他第三方居间、代理出售的……当日，顾洛逸向红峰公司出具了委托书，提交了委托出售的房地产证件复印件等，还与红峰公司签订了物业成交总价2.4%的《推广费用确认书》，红峰公司工作人员通过微信向顾洛逸转款800元，顾洛逸向红峰公司出具了800元的限时定金收据。顾洛逸未向红峰公司留置房产钥匙。上述协议签订后，红峰公司曾领潜在买受人看过房。顾洛逸因卖房心切，于2019年5月15日催促红峰公司带人看房，但红峰公司未能继续带人看房。顾洛逸于同年5月底通过第三方将案涉房产卖于他人，并于2019年6月6日办理了房地产过户手续。2019年5月底，红峰公司工作人员与顾洛逸，顾洛逸告知其房产已出卖，2019年6月13日，顾洛逸与红峰公司工作人员纪佩玉微信联系，纪佩玉提出“听说你们房子卖了，如果卖了也没关系，只需把限时保证金还我们兄弟姐妹就行了”，顾洛逸微信回复同意退800元即时保证金，但顾洛逸直至红峰公司起诉未能将800元退还红峰公司。一审法院要求红峰公司提供推广销售案涉房产的证据，红峰公司未能提交。一审法院认为，红峰公司与顾洛逸之间订立了限时出售定金收付书，根据双方约定的内容来看，系红峰公司向顾洛逸提供订立出售房屋合同的媒介服务，顾洛逸支付推广费作为报酬，应认定为居间合同。该居间合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应当按合同约定全部履行自己的义务，否则应承担相应的违约责任。本案中，红峰公司在合同签订后，按合同约定为出售顾洛逸房屋积极寻找潜在买受方，进行信息推广必然会产生相应费用，但顾洛逸因急于出售自己的房产，在合同约定的委托期限内，将委托出售的房产自行出卖。顾洛逸构成违约，应按合同约定承担违约责任。顾洛逸出售房屋后，红峰公司的工作人员与顾洛逸进行过沟通，但顾洛逸未能按红峰公司方工作人员的要求即时返还定金，故顾洛逸仍应按照合同约定承担违约责任。红峰公司主张的违约金即为合同约定的推广费，顾洛逸提出违约金过高，应予以调整。一审法院认为，违约金以补偿性为主，兼具惩罚性。本案中，因顾洛逸违约造成红峰公司的损失为推广费，即905000元×2.4%＝21720元，而合同约定的违约金即委托房价款的2.4%。考虑到本案红峰公司的实际付出，法院对违约金酌定调整为房屋价款的1%即9050元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审法院判决：一、顾洛逸返还江苏红峰房地产代理有限公司限时出售定金800元；二、顾洛逸支付江苏红峰房地产代理有限公司违约金9050元；上述第一、二项，限顾洛逸于判决书发生法律效力后十日内履行完毕。三、驳回江苏红峰房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取264元，由江苏红峰房地产代理有限公司、顾洛逸各半负担。二审中，各方当事人未提供新证据。经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。经双方确认，本案争议焦点为顾洛逸是否应向红峰公司支付违约金，一审认定的违约金金额是否合理。顾洛逸、王秀琴与红峰公司签订《限时出售定金收付书》，约定红峰公司为顾洛逸、王秀琴独家代理出售房地产，双方之间成立居间合同关系。合同签订后，红峰公司采取了一些措施为顾洛逸寻找潜在买家，但因顾洛逸急于出售房屋，在双方约定的代理出售期限内，即通过他人将房屋出售，明显违反了双方签订的《限时出售定金收付书》中的约定，构成违约。红峰公司工作人员得知顾洛逸自行出售房屋后，要求顾洛逸返还800元限时定金，顾洛逸也未及时归还，红峰公司因而要求顾洛逸依照合同约定承担违约金具有事实与合同依据，应予支持。违约金应以实际损失为参照标准，兼具惩罚性，考虑到红峰公司未能对其所支出的推广费用进行举证，一审酌定以总房款的1%调整违约金符合本案情况，本院予以确认。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费264元，由上诉人顾洛逸负担。本判决为终审判决。审判长  卢丽审判员  杨谦审判员  吕敏二〇二〇年九月一日书记员  邱晴