广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤民申8339号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：中山赛诺投资管理有限公司，住所地广东省中山市**中山五路**紫翠花园**紫怡园****（住所申报）。法定代表人：王清华,董事长。诉讼代理人：林岗涛，广东威格信律师事务所律师。诉讼代理人：王孔好，广东威格信律师事务所律师助理。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：中山市东区物业经营管理有限公司,住所,住所地广东省中山市**中山五路**办事处**div>法定代表人：陈雪梅。原审第三人：中山市东区发展和改革局，住所地广，住所地广东省中山市**中山五路**办事处**v>负责人：林艳梨，局长。委托诉讼代理人：钱敏，广东金桥百信（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘青，该局员工。再审申请人中山赛诺投资管理有限公司（以下简称赛诺公司）因与被申请人中山市东区物业经营管理有限公司（以下简称东区物业公司）以及原审第三人中山市东区发展和改革局（以下简称为发改局）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市中级人民法院（2020）粤20民终654号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。赛诺公司申请再审称，一、一、二审法院认定事实不清。l、计算赛诺公司尚欠租金数额有误。一、二审法院已确认赛诺公司计算起租日期是2016年3月4日，解除《物业租赁合同书》是2019年3月19日，而赛诺公司己交租金至2018年12月31日，赛诺公司仅欠东区物业公司2个半月的租金共103597.5元，不是一、二审法院认定的3个月租金124047元。2、赛诺公司实际履行的涉案合同租赁期间为34个月，不是二审法院认定的21个月，租赁合同总约定的合同期限为60个月，2016年3月4日交付使用，实际不足58个月，不是二审法院认定的60个月。二审法院以兼顾剩余租赁期限占全部租赁期限的比例进行折算为理由，酌定由赛诺公司向东区物业公司承担50万元违约金。二审法院认定事实不清，导致酌定判决违约金过高。二、二审法院适用法律错误。东区物业公司主张的减免租金期的租金性质的问题，法院己定性为违约金性质。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应以实际损失为基础，不应过分高于造成损失的百分之三十。本案中，东区物业公司明确根据相关文件规定已收取发改局的涉案商铺减免租期间的补贴，实际上并没有产生租金减少损失。二审法院判定赛诺公司支付50万元违约金，比《物业租赁合同书》约定12个月的租金还高，违约金明显过高，违反《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定。据此，请求：撤销一、二审判决，对本案进行再审。东区物业公司提交意见称，1.关于尚欠租金数额问题。二审法院认定赛诺公司尚欠租金数额为3个月124047元事实正确。二审法院认定解除合同时间为2019年3月19日。依据租赁合同的约定，租赁按月结算，赛诺公司应于每月5日前向东区物业公司缴纳租金，因此赛诺公司应于2019年3月5日向东区物业公司缴纳3月份租金。同时依据租赁合同第八条第二款的约定，赛诺公司应在合同终止后10个工作日内将所有注册于租赁物业地址的全部证照（如工商登记、税务登记等）注销或迁出并将相关证明送交东区物业公司。若赛诺公司逾期办理上述证照注销手续的，应按合同最后一个月的租金标准的两倍计算支付占用费给东区物业公司。但截至2019年5月27日一审开庭当日，赛诺公司工商登记住所地仍为涉案租赁物业。2.关于赛诺公司实际履行租赁合同期限。根据租赁合同及中山市人民政府关于推进中山市众创金融街建设扶持政策的意见，赛诺公司享有三年租赁补贴，即第一年免租，第二、三年支付50%的租金，赛诺公司使用涉案租赁物业三年实际支付的仅为一年租金。二审法院认定实际履行租赁合同期限正确。3.二审法院适用法律正确。赛诺公司在享受完三年租金补贴后，立即向东区物业公司及发改局提出提前终止合同，在东区物业公司及发改局明确表示不同意提前终止，要求继续履行合同后，恶意拖欠租金并在私自搬离后一直占用租赁物业为工商登记经营场所。据此，二审法院认定赛诺公司主观过错明显、违约情节比较严重，认定事实清楚。同时，根据租赁合同约定，赛诺公司拖欠租金导致合同解除，东区物业公司有权向赛诺公司收取减免租金期的租金，减免租金期租金（2016年3月4日至2018年12月31日）及合同未履行期限（2019年4月1日至2020年12月31日）租金合计为1772671.6元，二审法院酌定赛诺公司需承担的违约金为50万元，并无超出百分之三十，二审法院适用法律正确。综上，终审判决认定事实清楚、证据确实充分，适用法律正确，据此，请求本院驳回赛诺公司再审申请。发改局提交意见称，1.赛诺公司虽提出提前退租的申请，但东区物业公司已明确答复不同意提前解除，且本案并未出现《合同法》第九十四条规定的法定解除情形，因此赛诺公司无权单方解除案涉合同。赛诺公司自2019年1月起，未按照该案涉租赁合同的约定向东区物业公司支付租金，已构成违约。2.关于尚欠租金数额的问题。如前所述，赛诺公司自2019年1月起，未按照该案涉租赁合同的约定向东区物业公司支付租金，截止到案涉租赁合同自2019年3月19日解除时止，赛诺公司欠付东区物业公司2019年1、2、3月的租金，而不是赛诺公司主张的2.5个月的租金。3.关于违约金调整的问题。二审判决考虑到赛诺公司在合同约定的租金减免期到期后立即解除合同，主观过错明显，依法酌定赛诺公司向东区物业公司承担违约金为50万元，公平合理，符合法律规定。请求贵院依法驳回赛诺公司再审申请，维持二审判决。本院经审查认为，本案系民事再审审查案件，根据《最高人民法院关于适用关于尚欠租金时间及其数额认定问题。东区物业公司于2019年3月19日向一审法院提起本案诉讼，主张解除涉案租赁合同。一、二审法院查明，赛诺公司自2019年1月起，未按照案涉租赁合同的约定向东区物业公司支付租金；同时，根据合同“租金按月结算，由东区物业公司在每月5号前支付给创荣公司”的约定，赛诺公司应于2019年3月5日前向东区物业公司支付2019年3月份租金41349元。因此，一、二审法院认定赛诺公司截止到2019年3月19日止，赛诺公司应支付2019年1月至2019年3月尚欠租金124047元（41349元/月×3个月）并无不当。赛诺公司主张其应支付2.5个月的租金依据不足，本院不予采纳。关于减免租金期以及违约金数额的问题。案涉合同约定，东区物业公司、赛诺公司、发改局三方均不得单方擅自解除本合同，若赛诺公司提前解除本合同，东区物业公司有权没收保证金，并向赛诺公司收取等同保证金数额的违约金；若赛诺公司没有按约定支付租金或者其他费用导致租赁合同解除或赛诺公司单方提前解除合同的，东区物业公司有权按解除合同当年的月租金标准向赛诺公司收取减免租金期的租金。赛诺公司无正当理由不履行支付租金的义务且要求提前解除合同，应按照合同约定承担违约责任。案涉合同减免租金期实际为2016年3月4日至2018年12月，合计租金为865572.4元。鉴于赛诺公司提前单方解除合同，且经一审法院查明，案涉租赁合同履行期限本应从2016年1月1日至2020年12月31日止，但因东区物业公司无证据证实案涉租赁物于2016年1月1日交付，故采信赛诺公司于2016年3月交付租赁物。由于前述事实已认定赛诺公司支付租金至2019年3月。因此，从2016年4月起算至2020年12月31日止，赛诺公司剩余合同期未履行共21个月。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”之规定，二审法院综合考虑东区物业公司的损失以及赛诺公司违约程度，兼顾剩余租赁期限占全部租赁期限的比例进行折算，判决赛诺公司向东区物业公司承担50万元违约金，即赛诺公司应向东区物业公司补交减免租金期的租金为50万元，并无不当。综上所述，赛诺公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定应当再审的情形，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回中山赛诺投资管理有限公司的再审申请。审判长  陈小丽审判员  郑丽容审判员  晏 鹏二〇二〇年九月二十五日书记员  吴钰兰