湖南省岳阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0621民初678号 原告（反诉被告）：岳阳县畜牧水产发展服务中心，住所地岳阳县荣家湾镇。 法定代表人：陈铭，主任。 委托诉讼代理人：许铭，湖南忠民律师事务所律师。 被告（反诉原告）：岳阳县荣诚华天建材有限公司，住所地岳阳县荣家湾镇兴荣路**， 法定代表人：何文玲，经理。 委托诉讼代理人：黄亮星，湖南微水律师事务所律师。 原告（反诉被告）岳阳县畜牧水产发展服务中心（下简称畜牧水产服务中心）与被告（反诉原告）岳阳县荣诚华天建材有限公司（下简称荣诚华天公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，被告荣诚华天公司于2020年4月22日提起反诉，经本院审查后决定立案受理。并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告畜牧水产服务中心的委托诉讼代理人许铭，被告荣诚华天公司的法定代表人何文玲及其委托诉讼代理人黄亮星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告畜牧水产服务中心向本院提出诉讼请求：1.由被告支付已欠原告租金163004元及到期未缴租金；2.由被告承担诉讼费用。事实和理由：2010年年末，原被告经协商签订了《房屋租赁合同》，合同约定：原告将其原培训综合楼，现幸福里茶楼和华天宾馆出租给被告以作餐饮、住宿、休闲项目经营，同时还将原培训综合楼后院综合楼至家属楼22米，荷花南路围墙至院内花带线28米国有土地出租给被告，由被告带资建设，被告负责建成的建筑物所有权归原告，土地租金抵作原告的建设投资款项。合同约定履行期共15年，从2011年1月1日至2025年12月31日止。房屋租金总额220万元，租金交纳时间为每年的1月1日前由被告向原告一次性交清本年度的全部租金。合同签订后，原告依约向被告移交了标的物，并协助办理了相关建设相关手续。被告自签订合同至2013年底，履行了合同约定交纳了全部租金，从2014年至2017年已累计欠缴租金163004元，特别是2018年，被告因自身原因拒绝交纳租金。后经原告多次上门催讨，甚至书面通知，被告仍不履行合同义务支付租金。根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第七条约定，被告不按规定时间缴纳租金的，原告有权单方终止本合同，收回租赁物，不予退还已收租金，并由被告赔偿原告因此造成的全部经济损失。现在被告拒不交纳租金的行为已严重违约，极大地损害了原告的利益，违背了诚实信用原则。为此，原告为维护自身合法权益，特具状起诉，请求依法公正裁决。 被告荣诚华天公司辩称：被告没有付清租金事出有因。1.被告代为垫付的新包旧、旧房加层工程和屋面墙面漏水修复款、不动产周边协调经费，原告没有给予处理，双方一直在协商，未有结果；2.新建房屋需要办理相关报建、勘测等手续，加之周边关系协调和房屋装修等事项，需要很长的准备时间，原告从合同订立时就开始收取租金，既不合行业常规，也不合理，更不公平。因此，被告一直要求原告推迟租金交纳的时间，延长租赁时间，原告没有及时给予答复；3.被告在原告空地上扩建的不动产投入极大，空置土地的租金太高，租赁协议中也没有说明所有投入折抵土地租金，被告要求原告免减租金，原告没有给予明确答复。综上，原告的诉求有违公平、诚信原则，严重损害了被告的利益，被告欠缴租金事出有因，请求法院公平裁判。 反诉原告荣诚华天公司向本院提出诉讼请求：1.由反诉被告补偿反诉原告新建房屋工程价款（6层）1986629元，空闲土地的租金按第三方机构评估的租金价格由反诉原告补交；2.房屋原合同约定的租金，未交付的予以补缴，但要求反诉被告退还第一年的租金或者顺延一年；3.由反诉被告支付反诉原告代为支付的旧房上加一层、综合楼新包旧、屋面墙面防水、第七层钢结构加层、协调费等共1568108元；4.本诉与反诉的诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2010年年末，原被告签订了《房屋租赁合同》，约定：经原告同意，被告按原告提供的规划设计方案对租赁物进行改扩建、新包旧、亮化以及装饰装修等。被告在租赁土地上的扩建新房及其装修投入，可以折抵占用原告的空置土地租金，土地租金不再交纳。因空置土地上建房手续的办理、基础变更、周边关系协调等原因，直到2011年12月26日，改造工程才竣工验收，被告投资扩建的房屋产权登记在原告名下并办理了房产证。根据原告提供的设计方案和认可的装修等事项，反诉原告共投入资金847万元。当被告多次提出与原告协商《房屋租赁合同》中未明确的加层、新包旧和房屋漏水修缮工程和周边关系协调费等，要求延长租期和减免租金的问题时，原告至今未给与全面处理。反诉原告认为，双方只是约定了租赁土地部分上的资金投入可以用来折抵土地租金，但并未约定投入的资金全部用来折抵土地租金。合同约定租赁期满后，被告的全部投入由原告无偿据为己有，这种约定明显违背了公平、诚信原则。《房屋租赁合同》中对于原有房屋部分的加层和整栋综合楼的新包旧工程的投资归属问题未作约定，房屋漏水维修应为原告之责，被告维修投资后原告没有处理，租赁合同未做约定的不动产周边协调经费亦应由原告承担。竣工验收后，被告代原告向第三方支付的工程款及其他费用，按照权利义务对等的原则，原告享有了被告投资形成的物的所有权，就应当向被告支付该物权建设中的费用。原告不付费用就享有物的所有权，这明显不合常理，也显失公平，损害了被告以及被告方股东的利益。综上，原告的行为有违公平、诚信原则，严重损害了被告的利益，不利于《房屋租赁合同》的继续履行，现依据《民法总则》、《合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《民事诉讼法》等法律规定，依法提起诉讼，请求法院公平裁判，支持反诉原告的反诉请求。 反诉被告畜牧水产服务中心辩称：1.不管是本诉还是反诉，案件的最基本的事实是房屋租赁合同，一切应以房屋租赁合同为根本；2.被告提起的反诉完全违反了双方签订的房屋租赁合同的约定，没有根据，没有理由，不能得到法院的支持；3.根据双方签订的房屋租赁合同第五条的特别约定所有装饰装修等费用，均由反诉原告承担，反诉原告的诉请均不成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2010年8月23日，原告与被告协商签订了《房屋租赁合同》，约定：出租人：原告畜牧水产服务中心；承租人：被告荣诚华天公司。租赁物：1、房屋部分：原告的培训综合楼除去出租方现已出租给药品超市经营的二个门面和传达室以外的房屋全部出租给被告；2、土地部分：位于培训综合楼后院从培训综合楼至家属楼22米，从荷花南路围墙至院内花带线28米范围内国有土地出租给被告，由被告按原被告双方确定的规划设计方案进行与房屋租赁相关联的投资建设。租赁用途：仅限于用作餐饮、住宿、休闲项目或其它无污染或噪声的项目经营。未经原告书面同意，被告无权转租或对外买卖、抵押本租赁物。租赁期限：15年，从2011年1月1日起至2025年12月31日止。租金及其支付期限和方式：2011年1月1日至2015年12月31日的前5年，被告每年向原告交纳租金为人民币15万元，2016年1月1日至2020年12月31日的中间5年，被告每年向原告交纳租金为人民币19万元。2021年1月1日至2025年I2月31日合同期内的最后5年，被告每年向原告交纳的租金为人民币10万元。15年被告共应向原告交纳的租金总额为人民币220万元。租金交纳时间：由被告于每年的1月10日前向原告一次性交清本年度的全部租金。另外，原告出租给被告的土地部分由被告投资进行扩建改建。被告扩建改建的建筑物、构筑物和对房屋部分的装饰装修，设施设备的添置以及进行的与本租赁物不可分离的固定资产的投入，在建设竣工验收后产权归属原告，其价款折抵为占用原告土地租金，在本合同期内原告不再就土地部分向被告收取租金。被告对租赁物的扩建改建以及资产安全管理的特别约定：1、被告应按规划设计要求在不影响原告培训综合楼主体结构以及家属楼排水设施等的前提下，对其租赁物进行扩建改建和装饰装修。扩建的规模按原被告双方确立的规划设计方案执行，在具体建设过程中应遵守下列规定：①负责扩建改建、装饰装修等有关固定资产建设的申请立项、规划、设计、建设、质监、验收等，并承担与之相关联的全部税费；扩建改建、装饰装修所引发的债权债务概由被告负责，原告不负任何责任；②负责周边关系的协调，原告予以协助；③签订本合同时一次向原告交30万元的扩建改建和装饰装修的建设定金，在2010年12月30日扩建改建完工后，原告退还定金15万元，其中15万元定金抵作被告向原告应交纳的2011年度租金，所有定金不计利息；④扩建改建项目必须由具有三级以上建筑资质的施工单位承建，并按相关规定程序办理；⑤必须确保建设施工安全，在建设施工过程中发生的一切安全生产事故概由被告负责；⑥必须严格按双方确定与设计图纸施工，不能偷工减粍，每个建设施工环节都必须有质监、监理、设计等单位的验质报告书，工程结束后必须有职能部门的工程验收合格证书。在施工中原告有权对工程质量进行监督，发现质量问题被告无条件进行整改。整个工程竣工验收后被告应将完整的建筑资料移交给原告；2、被告对培训综合楼外部装修必须按原告新包旧方案和亮化要求逬行，必须按设计要求搞好消防、下水道、水电、烟囱、排污、封闭式围墙等设施建设，确保不对原告院内住户造成任何影响；3、被告从本合同签订之日起必须申请设立新的用电用水专户；4、被告应在扩建改建工程竣工验收后三个月内将新增部分的房屋产权证书办理至原告名下并交与原告；5、被告在本合同期满时除动产外，必须将租赁物包括扩建改建的建筑物、构筑物和对房屋部分的装饰装修，设施设备的添置以及进行的与本租赁物不可分离的固定资产按照设计建设原样完好无损地全部无偿交付给原告；6、被告在本合同期内必须对原告租赁物进行财产保险，确保资产绝对安全，除法律规定的不可抗力外，如造成原告租赁物毁损，被告应负责全部赔偿。原被告的权利义务：1、被告在本合同期内应当按照法律法规以及合同的约定合法经营、自主经营，并依法交纳各项税费；2、被告在经营与生产过程产生的债权由被告享有，债务由被告负责支付；3、原告在本合同期内如没有法律规定、国家重大政策变化或县政府有关县城总体规划要求不得终止本合同的履行；4、扩建项目的国有土地使用权证和房屋产权证的办证费用由原告负责。违约责任：1、被告有下列情形之一的，原告有权单方终止本合同，收回出租标的，不予退还已收租金，并由被告赔偿原告因此而造成的全部经济损失。①违反本合同规定或双方确定的规划设计方案进行改扩建的；…⑤不按规定时间缴纳租金；⑥单方面无故中途毁约的；⑦扩建改建工程不符合质量没有竣工验收的。2、原告有下列情形之一，被告有权单面要求原告继续履行合同，并赔偿因此而造成的全部经济损失。①除法律规定、国家重大政策变化或县政府有关县城总体规划要求以外原因原告解除本合同的；②单方面无故中途毁约的。合同解除条款：如有下列情形，原被告双方可以协商解除本合同：1、法律规定、国家重大政策变化或县政府有关县城总体规划要求必须解除本合同的；2、在合同期内，双方自愿协商解除的。关于租赁物的维修双方未进行约定。 合同签订后，原告于2010年8月28日起开始对培训综合楼南面进行改、扩建工程，在原综合楼后南边新建框混式房屋六层，建筑面积1576.69㎡(其中在原综合楼房屋顶第5层上加盖一层砖混结构房屋面积为252.47㎡，1层至6层新建面积1016.64㎡及楼梯间面积307.58㎡)，在第六层房屋顶整个加盖了GRC轻质墙房屋一层，建筑面积452.17㎡。随后被告对新建房屋及原综合楼房屋进行全部装饰装修、水电安装、消防、中央空调、电梯、自备发电及室外地坪、围墙、下水道等附属工程施工建设,该工程并于2011年底改扩完工进行营业。2018年12月10日，原告根据被告在2011年建设期未进行经营的实际情况，同意被告在原合同期限的基础上顺延一年，整个合同期限为16年（2011年-2026年），承包租金收取为15年（2011年-2025年），并将2016年-2020年的年承包租金从每年19万元调减至每年14万元。上述由被告出资改扩建的房屋（原综合楼五层上添加的一层，及原综合楼南边新建框混式房屋六层）均以原告的名义办理了房产证。另至本案起诉时，被告共欠原告房屋租金583004元未付（含2020年度租金）。 2020年4月13日，原告诉诸本院，2020年4月22日，被告提起反诉，均请求依法判如所请。诉讼期间，被告以原告因解除合同而给被告造成了损失等为由申请对其租赁改建、扩建房屋及租赁房屋部分装修价值进行价格评估。评估机构湖南唯国资产评估事务所经现场勘察核实，对上述租赁房屋的改建扩建部分及租赁房屋部分装修价值进行了价格评估，评估结论：案涉租赁房屋的改建扩建部分及租赁房屋部分装修资产等项目在评估基准日（2019年10月30日）的评估值为5,031,001.32元，其中新建与扩建房屋始建日期建造价格为1575元/㎡，新建轻钢结构房屋（GRC轻质墙第七层）始建日期建造价格为580元/㎡。为此可计算在原综合楼房屋顶第5层上所加盖一层砖混结构房屋的建造费用为397640元（1575元/㎡ｘ252.47㎡），新建轻钢结构房屋（GRC轻质墙全部第七层）的建造费用为262259元（580元/㎡ｘ452.17㎡）。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，本案原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，原、被告依法应按合同约定自觉履行合同义务。根据当事人争议的事实与诉讼请求，本案本诉与反诉当事人争议的焦点归纳为：第一、关于原、被告双方的过错责任问题。至本案立案时止，被告仍有部分房屋租金未按时付清，依法应承担违约责任。合同履行过程中，原告未依法对租赁房屋墙壁渗漏等进行维修或承担维修费，另外被告按原告的要求而进行的新包旧工程装修，原告不肯支付工程费，双方存在争议，故被告不支付租金并非无正当理由逾期不支付，本院认为原被告在合同的履行过程中均存在过错责任；第二、关于扩建房屋建造费用的承担。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理；(一)办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；(二)未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”之规定，本案房屋租赁合同中，双方对在原综合楼房屋顶第5层上加盖一层的房屋建造费用和新建轻钢结构第七层房屋的扩建造费用的处理没有进行约定，且扩建的房屋办理了合法的建设手续，其房屋产权也登记在原告名下，故上述扩建的费用应由原告承担。关于第1至第6的新建房屋的处理，因双方有合同约定，由双方在租赁期满时另行处理；第三、关于租赁房屋的装修费用的处理。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，因租赁合同未解除且正在继续履行中，承租人请求补偿装饰装修费用的，不予支持。但本案被告对租赁房屋综合楼进行的“新包旧”装饰装修工程，是按原告的要求，并由岳阳县建筑设计院设计，岳阳县建筑总公司承建的，其装饰装修费用17.5万元，应由原告承担。 综上所述，原告诉请被告支付到期租金583004元，合法有据，应予支持。被告的反诉请求，除在原综合楼房屋顶第5层上加盖一层的房屋建造费用和新建轻钢结构第七层房屋的扩建造费用以及新包旧工程装饰装修建造费，由反诉被告承担外，其余不予支持，待合同期满或者解除时，另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十三条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条、第十三条、第十四条之规定，判决如下： 一、由被告岳阳县荣诚华天建材有限公司支付原告岳阳县畜牧水产发展服务中心至2020年底的房屋租金583004元； 二、由反诉被告岳阳县畜牧水产发展服务中心支付反诉原告岳阳县荣诚华天建材有限公司在原综合楼房屋顶第5层上加盖一层的房屋建造费用和全部新建轻钢结构第七层房屋的扩建造费用以及综合楼新包旧工程装饰装修建造费等共计834899元（397640元+262259元+17.5万元）； 三、驳回反诉原告岳阳县荣诚华天建材有限公司的其它诉讼请求； 上述一、二项相抵，实由反诉被告岳阳县畜牧水产发展服务中心支付反诉原告岳阳县荣诚华天建材有限公司251895元，该款项在之后的房屋租金中抵扣。 本诉案件受理费9630元，由本诉被告岳阳县荣诚华天建材有限公司负担。反诉案件受理费12148元，减半收取6074元，由反诉被告岳阳县畜牧水产发展服务中心负担。司法鉴定费25000元，由原告岳阳县畜牧水产发展服务中心与被告岳阳县荣诚华天建材有限公司各负担一半。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审 判 长  龙永雷 审 判 员  付锦频 人民陪审员  刘耀文 二〇二〇年九月十八日 书 记 员  张 帆 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。 第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担； （二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。