四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1303民初66号 原告:王明智，男，汉族，1971年9月5日出生，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人（特别授权）：杨正中，南充市高坪区江东法律服务所法律工作者。 被告：吴强，男，汉族，1979年7月7日出生，住四川省南充市高坪区。 第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司南充市高坪区支行，营业场所四川省南充市高坪区阳春路97-111号。 负责人：杜正东。 委托诉讼代理人（一般授权）：刘攀，四川助民律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般授权）：李翔，男，汉族，1983年9月3日出生，住四川省南充市高坪区，系银行员工。 原告王明智诉被告吴强、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司南充市高坪区支行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由审判长田晓勇、人民陪审员黄桂兰、人民陪审员严龙适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王明智以及其委托诉讼代理人杨正中到庭参加诉讼，第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司南充市高坪支行（以下简称“邮政银行高坪支行”）委托诉讼代理人刘攀、李翔到庭参加，被告吴强经法院公告传票传唤，无正当理由未到庭参加庭审，现依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告王明智向本院提出诉讼请求：一、判决被告将位于高坪区××路××层（房产证为：南产权证南监字第00146907号，土地证为：南充市国用（2016）第25737号）产权过户给原告并协助办理不动产权属证；被告承担案涉房从吕家林名下过户给被告的税费44558元以及被告过户给原告按4000元／㎡计征的所得税3520元；二、判令被告承担违约金13230元；三、判令被告与第三人所签《个人额度借款合同》和《个人最高额抵押合同》无效；四、判令本案被告承担诉讼费和引起的所有费用。事实及理由：2003年8月20日，被告向案外人吕家林购买了案涉房，双方签订了《房地产买卖契约》，被告付清了房价款吕家林也向被告交了房，但双方未办理案涉房过户手续。2007年12月29日，被告又将案涉房卖给了原告，双方签订了《房屋买卖合同》。合同约定：被告将位于高坪区鹤鸣南路营业房卖给原告，面积22.82㎡，房价款共计132300元（含土地使用权价款），签合同时付110000元，余款待原告取得权属证后的3日内一次性付清。合同签订之日起3日内交房，被告委托原告办理从吕家林名下过户给被告的权属证后，再将房屋权属过户至原告名下，过户发生的所得税按4000元／㎡的标准由被告承担，超出部分由原告承担。原告承担交易契税、房产登记费、交易手续费。违约金按合同总价款10%计付。合同签订后，原告向被告支付了房价款110300元，被告将房屋交给原告使用。原告受被告委托将案涉房的权属从吕家林过户至被告名下，垫支税费44558元。同时保管已办理的房屋所有权证和国有土地使用证及税费票据。后经原告多次要求案涉房过户，被告拒绝按合同约定将房屋的权属过户给原告。2016年10月，原告向高坪区人民法院提起诉讼，被告担心与原告的案件败诉，于2016年11月以土地使用证、房屋所有权遗失为由，在南充市不动产登记中心申请补办了案涉房不动产权证。2017年1月9日，被告持补办的不动产权证与伪造的合伙协议与担保函等资料向第三人申请抵押贷款30万元，被告与第三人签订了《个人额度借款合同》和《个人最高额抵押合同》，将案涉房作了借款担保抵押。原告与被告的房屋买卖纠纷案，经高坪区人民法院和南充市中级人民法院两级审理，均确认原告与被告房屋买卖合同有效。被告败诉后拒绝还贷款，第三人向公安机关报案。案经高坪区人民法院刑事判决，被告犯骗取贷款罪成立，判刑7个月。责令被告退赔第三人人民币30万元。原告认为：生效判决书判决原、被告签订的《房屋买卖合同》有效，合同的约定受法律保护，被告应当全面履行合同。合同约定：原告受被告委托，代为办理案涉房从吕家林过户至被告取得房屋所有权及国土证后再将房屋权属过户至原告，按约定承担税费，被告不该在取得权属证后拒绝将房产权属过户至原告，更不该拒绝承担税费，被告的行为应当承担违约责任。被告担心与原告房屋买卖合同案败诉，为达到骗取贷款的非法目的，在明知案涉房已出售且权属证均保管在原告的情况下，谎称房屋权属证遗失，向不动产登记中心申请补办案涉房的不动产权证，持补办的不动产权证与伪造的合伙协议与担保函等资料与第三人签订了《借款合同》和《抵押合同》。被告以不动产权证和合伙协议及担保函表面的合法形式掩盖了骗取贷款的非法目的，按《合同法》52条（三）款之规定，被告与第三人签订的《个人额度借款合同》和《个人最高额抵押合同》无效。为维护原告合法权益，遂诉至法院。 第三人邮政银行高坪支行辩称:一、我行在本案中无过失。被告吴强骗取贷款的刑事犯罪行为，系其单方行为，与我行无关。我行在贷款过程中，依法依规，严格审查，依法放贷，无任何过失，属于善意人，不应承担任何责任。二、案涉借款合同和抵押合同属于可撤销合同，我行未行使撤销权前，本案借款合同和抵押合同应当有效并继续履行。具体到本案中，合同是否继续履行的权利在我行，我行明确要求继续履行合同，本案借款合同和抵押合同应当有效。三、本案抵押登记行为系行政行为，在抵押登记未撤销之前，民事案件不得对该行政行为的效力作出裁决，否则就属于超裁审判职权。在抵押未确定无效前，原告主张过户的诉讼请求应驳回。四、我行系国有企业，所涉贷款是国有资产，请贵院慎重裁决，避免国有资产流失。 被告吴强未到庭也未提交书面答辩意见。 经审理查明：2003年8月20日，被告吴强购买了吕家林位于南充市高坪区××路××层××房。2007年12月29日，原被告签订了《房屋买卖合同》，合同约定：“该房屋位于南充市高坪区××路，用途为商业营业用房，房屋交易总价132300元。”“付款方式以及期限为乙方（原告王明智）自本合同签订之日向乙方（被告吴强）支付110000元，余款21300于乙方取得房屋所有权证及国有土地使用权证后的3日内一次性付清。”“甲方委托乙方办理先期与吕家林房屋交易的过户手续，将房屋权属过户至甲方名下，过户发生的交易税费、产权登记费、交易手续费、土地出让金、土地增值税等一切税费由甲方承担”“乙方办理房屋权属证过户的交易所得税按交易价4000／㎡及以下标准征收，所得税由甲方承担。”“若有违约，违约方按合同价款的10%向守约方支付违约金”。合同签订后，原告王明智即向吴宗奇（吴强亲兄长，系吴强售房代理人）支付房价款110300元，吴强亦将房屋交付给原告王明智使用，原告王明智接管了房屋，并就案涉房屋办理了水、电、气专户，与南充市康源水务集团有限公司签订了城市供水合同，原告王明智为被告吴强垫付了该门面房过户至被告吴强名下产生的相关税费44558元，过户后的房屋所有权证和国有土地使用证由原告王明智保管，原告王明智占有房屋后长期将房屋出租给他人从事商业经营。此后原告王明智多次要求被告吴强办理房屋产权过户，被告均予以拒绝。 2017年1月5日，原告王明智遂向本院提起诉讼，请求确认与吴强的房屋买卖合同有效。诉讼中，被告吴强担心与原告王明智的案件败诉，于2016年11月以国有土地使用证、房屋所有权证遗失为由，被告吴强以国有土地使用证、房屋所有权证遗失为由，通过挂失的欺骗手段向不动产登记中心申请补办了讼争房屋的不动产权证。2017年1月9日，被告吴强持补办的不动产权证、伪造的与王安源的合伙协议和担保函等资料向第三人邮政银行高坪支行申请抵押贷款30万元，2017年1月22日，被告吴强与第三人邮政银行高坪支行签订了《个人额度借款合同》和《个人最高额抵押合同》，2017年1月24日，第三人邮政银行高坪支行向被告吴强发放了贷款30万元。2017年8月18日，本院作出（2017）川1303民初100号民事判决书，判决确认原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，吴强不服一审判决上诉至南充市中级人民法院，2017年11月20日，南充市中级人民法院终审判决驳回上诉维持原判。2018年2月27日，第三人邮政银行高坪支行因被告吴强拒不归还贷款，向公安机关报案，2018年9月28日高坪区人民检察院就吴强涉嫌犯骗取贷款罪向本院提起公诉，2018年11月26日本院作出（2018）川1303刑初209号刑事判决书，判决认定被告吴强构成骗取贷款罪，判处其有期徒刑7个月并处罚金1万元，责令退赔第三人人民币30万元。 另查明，第三人邮储银行高坪支行已就（2018）川1303刑初209号刑事判决书判决被告人吴强退赔第三人邮储银行高坪支行30万元的事项，向本院申请了强制执行，现正在执行之中。 以上事实有原被告身份证复印件、第三人企业信用信息公示报告、《房屋买卖合同》、收条、房屋所有权证（南房产权证南监字第0××7号）和土地使用证（南充市国用（2016）第025737号）、税收完税证明、四川省政府非税收入通用票据、（2017）川1303民初100号民事判决书、（2017）年川13民终2915号民事判决书、（2018）川1303邢初209号刑事判决书、（2018）川1303刑初209号刑事裁定书、《个人额度借款合同》、《个人最高额抵押合同》、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。 本院认为:原被告签订的房屋买卖合同经生效的法律文书判决确认合法有效，应当受到法律保护。合同对双方的权利和义务有明确约定。生效法律文书判决确认了原告已按合同约定履行了支付房款义务，被告将门面房交付给原告，原告也已经实际享有该门面房占有、使用和收益的权利等事实。被告就应按合同约定办理过户手续，将房屋过户至原告名下。被告不但拒绝办理过户，还持补办的不动产权证、伪造的合伙协议和担保函等资料与第三人签订了《个人额度借款合同》和《个人最高额抵押合同》，致使过户不能履行，原告按照合同取得房屋产权的重大利益无法实现，故被告构成严重违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，被告应按双方签订的房屋买卖合同约定，按合同价款10%支付违约金，且被告应当承担原告过户为被告垫付的税费44558元以及之后按4000元/㎡计征的所得税3520元，对原告要求被告承担违约金13230元、税费44558元以及所得税3520元的诉请，本院予以支持。 被告与第三人签订合同时，被告已将该门面房出卖给原告并已交付使用，虽未办理房屋产权过户登记，但已办理的房屋所有权证、国有土地使用证已由原告保管，且原告已占有使用房屋十年之久，占有本身即具有宣示权利的功能。按行业惯例，作为专业金融机构的第三人，审查房屋产权实际情况并进而认定抵押财产状况，对于管控贷款风险至关重要，第三人在贷款审查时应当做相关的调查核实，确保抵押房屋无争议。然而第三人到达尚在营业中的门面房察看房屋时，却未向经营者或营业人员核实房屋的产权情况，致使被告吴强以欺骗手段持补办的房屋不动产权证和虚假的合伙协议等资料与第三人签订了《个人额度借款合同》和《个人最高额抵押合同》，为此，第三人在完全有能力了解到该门面房真实产权情况下，未尽到应尽的审慎审查注意义务，存在严重过失，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”第三人不属于善意取得情形。同时被告用已出卖交付给原告的案涉房屋设置抵押，骗取贷款，已经生效判决确认构成了刑事犯罪，抵押行为无效。被告将已出卖交付给原告的门面房向第三人设定抵押，该抵押虽已登记，但损害了原告利益，第三人的抵押登记不能产生对房屋享有优先受偿权的效力。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下： 一、被告吴强于本判决生效之日起十日内协助原告王明智办理位于高坪区××路××层房屋产权过户手续； 二、被告吴强于本判决生效之日起十日内向原告王明智支付违约金13230元、税费44558元以及所得税3520元； 三、被告吴强与第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司南充市高坪区支行所签《个人最高额抵押合同》中所涉及的位于高坪区××路××层房屋抵押内容无效； 四、驳回原告王明智的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费666元，由被告吴强承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  田晓勇 人民陪审员  黄桂兰 人民陪审员  严 龙 二〇二〇年九月三日 书 记 员  李 倩