吉林省吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0204民初1169号原告（反诉被告）：赵青，女，1971年12月30日出生，住吉林市龙潭区。委托诉讼代理人：刘庆彬，吉林松城律师事务所律师。被告（反诉原告）：吉林亚琦房地产开发有限公司，住所地吉林市船营区吉长引线北侧。法定代表人：蓝踊康，助理总监。委托诉讼代理人：王旭明，吉林巡达律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙姝婷，吉林巡达律师事务所律师。原告（反诉被告）赵青与被告（反诉原告）吉林亚琦房地产开发有限公司（下文简称亚琦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵青的委托诉讼代理人刘庆彬，被告（反诉原告）亚琦公司的委托诉讼代理人王旭明、孙姝婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵青向本院提出诉讼请求：一、依法解除原、被告2016年7月8日签订的《亚琦国际家具城租赁合同》及最终补充协议；二、依法判决被告赔偿原告店铺装修费用1,115,760.00元；三、被告承担本案诉讼费。事实与理由：一、2016年7月23日原、被告签订了《亚琦国际家具城租赁合同》，原告承租被告位于亚琦国际家具城商铺：1、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17、18号并另行签订了最终补充协议。二、2016年7月1日原告与第三人李东奇签订了《亚琦国际商贸城B04三楼装修合同》，2016年8月1日又签订了《亚琦国际商贸城B04一楼装修合同》，李东奇已收到原告装修款90万元。三、2017年12月因被告因素突然造成停业，致使该合同无法履行至今。四、2019年10月24日原告向被告发出要求继续履行催告函无果。综上，原、被告签订的合同应受法律保护，因被告因素造成停业，致使原告合同目的无法实现，被告已构成违约，现因合同无法继续履行，被告应赔偿原告装修款项1,115,760.00元及承担相应的违约责任，为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告（反诉原告）亚琦公司辩称，一、本案基本事实：答辩人与被答辩人于2016年7月签订《亚琦国际家具城租赁合同》，合同约定由被答辩人承租答辩人所有的“亚琦国际家具城”项目家具区的商铺，租赁期限为2016年11月15日至2019年11月14日，租赁费用为34,392.00元/月，每两个月缴纳一次租金，免租期为5个月。双方签订合同后，答辩人如约履行了合同约定的义务，将涉案商铺交付给了被答辩人，被答辩人在免租期5个月后向答辩人缴纳了第一笔租金68,784.00元，此后至今再未缴纳过租金，合同期内被答辩人拖欠租金共计997,368.00元。如今合同已到期，被答辩人仍然占有使用涉案商铺，自合同到期后至2020年5月14日被答辩人应支付的房屋占有使用费已达到206,352.00元。答辩人与被答辩人签订《亚琦国际家具城租赁合同》后，又与包含被答辩人在内的五位承租人共同签订了补充协议，这五位承租人中其中一名承租人姚占福于2019年11月10日向贵院提起诉讼，自姚占福起诉后，答辩人便开始准备起诉包含被答辩人在内的所有拖欠租金的承租人，正在此时收到本案传票与起诉状，答辩人只得就本案提起反诉，主张被答辩人合同期内拖欠的租金及合同到期后至今的商铺占有使用费。二、双方签订的《亚琦国际家具城租赁合同》已到期，被答辩人主张解除合同没有事实和法律依据，应依法予以驳回。根据民法相关规定，合同的签订系双方的真实意思表示，没有违反法律或行政法规的强制性规定，合同即成立并生效。在本案中，答辩人与被答辩人经协商一致签订《亚琦国际家具城租赁合同》，双方分别于落款处加盖公章或签字，合同便已经成立并生效，合同条款对于签订双方便有了约束力，双方均应按照合同约定的内容履行义务，答辩人如约将涉案商铺交付给了被答辩人，被答辩人也缴纳了部分租金，证明答辩人与被答辩人均有履行合同的主观意图，被答辩人在缴纳两个月租金后便再未缴纳租金，答辩人也始终未将涉案商铺收回。涉案合同的有效期系2016年11月15日至2019年11月14日，合同有效期内双方均应按照合同约定的内容履行义务，现如今涉案合同已经到期，答辩人与被答辩人之间已经不存在合同关系，双方关于合同的权利义务已经终止，合同第八条第二款约定，被答辩人应及时向答辩人缴纳租金、物业费、供暖费等相关费用；第九条约定，双方应严格遵守合同条约，违反合同约定的义务应当承担违约责任。根据以上合同约定，答辩人始终按照合同约定的内容履行义务，而被答辩人未及时向答辩人缴纳租金，已构成违约，被答辩人作为违约方没有法定及约定的合同解除权，无权提起解除合同，因此，被答辩人的第一项诉讼请求主张解除合同没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。三、被答辩人主张店铺装修费用与本案没有关联性，应依法予以驳回。被答辩人称其与第三人李东奇于2016年7月、8月分别签订装修合同，且李东奇已收到装修款900,000.00元，由此主张由答辩人赔偿其装修损失1,115,760.00元，该主张没有法律依据。（一）该装修款并非被答辩人的实际损失，且与答辩人没有因果关系。答辩人按照合同约定的内容如约将涉案商铺交付给了被答辩人，被答辩人自2016年起即一直占有涉案商铺，即使被答辩人并未如约缴纳租金，答辩人也未将商铺收回，被答辩人称2017年12月因答辩人因素突然停业，该说法没有事实依据，涉案家具城一直都未停业，始终处于营业状态，被答辩人与李东奇于2016年7月、8月签订装修合同后随时可以履行装修合同，只要符合《亚琦国际家具城租赁合同》约定的装修条款的内容，答辩人从未干涉被答辩人装修商铺的行为，至于装修合同为何进行不下去，与答辩人无关。如若李东奇收到900,000.00元装修款后不进行装修，被答辩人应另行提起诉讼主张李东奇返还装修款，而不应在本案中向答辩人主张赔偿。（二）被答辩人在诉请中主张的装修款数额与事实理由部分陈述的装修款数额不一致，被答辩人称与其签订装修合同的李东奇已收到装修款900,000.00元，却主张答辩人赔偿装修款111余万元，该主张前后矛盾，无法看出这两个数额之间的关系，诉请不明确；综上，被答辩人的所有诉讼请求均没有事实和法律依据，应当全部予以驳回。被告（反诉原告）亚琦公司向本院提出反诉诉讼请求：一、请求判令被反诉人立即将涉诉租赁房屋腾空后返还给反诉人；二、请求判令被反诉人给付自2017年6月15日至2019年11月14日房屋租赁费用共计997,368.00元；三、请求判令被反诉人给付上述房屋租赁费用自违约之日起至2019年8月19日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算的利息，与2019年8月20日至上述房屋租赁费用全部给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息（暂计至2020年5月14日，产生利息合计为81,815.68元）；四、请求判令被反诉人给付自2019年11月15日至实际腾空房屋之日止的房屋占有使用费用206,352.00元（暂计算至2020年5月14日，计算标准按照34,392元/月）；五、请求判令被反诉人承担反诉受理费。事实与理由，反诉人与被反诉人于2016年7月23日签订《亚琦国际家具城租赁合同》，合同约定被反诉人承租反诉人位于吉林市船营经济开发区雾凇西路与秀水街交汇处的“亚琦国际家具城”项目家具区B04栋一层01、03、04、05、06、08、09、10、11、12、13、14、16、17、18号铺，套内面积为2866平方米，租赁期限为2016年11月15日至2019年11月14日，免租期5个月，即实际收取租金期限为2017年4月15日至2019年11月15日，租赁费用为34,392.00元/月，缴费方式为每两个月交纳一次租金，到费用到期前一个月交纳。被反诉人于免租期限结束后交纳了第一笔租金68,784.00元，自此以后被反诉人再未向反诉人交纳过租金，且租赁期满后被反诉人仍然占有使用该房屋，经反诉人多次催告，被反诉人始终未向反诉人支付其拖欠的租金，并且拒不返还该涉诉房屋。综上，为维护反诉人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，特诉至法院。原告（反诉被告）赵青对反诉请求辩称，一、合同签订时间：2016年7月23日；合同期限三年：2016年11月15日至2019年11月14日；停业时间：2017年12月至今；赵青实际营业时间：2016年11月15日至2017年12月，共12个月。合同第三条约定：第一年租金412,704.00元，免5个月租金，赵青实际应交纳7个月的租金240,744.00元，赵青已交纳了两个月租金68,784.00元，当年剩余5个月租金余额171,960.00元。二、本案事实：赵青本着一次性投资，长期受益的原则与亚琦公司签订了合法的商场租赁合同，由于亚琦公司场所消防不合格，尚未向赵青告知，赵青毫不知情，存在欺骗行为，亚琦公司对未经消防验收的场所擅自违法出租发生火灾，导致合同毁约，给赵青造成装潢损失110余万元（不含租金）。本合同无法履行完全是亚琦公司所致，亚琦公司诉求计算节点错误，截止2017年12月赵青已被迫停业，赵青只应交5个月的房租，亚琦计算的是三年期满的房租，本息1,285,535.68元（租金997,368.00元、利息81,815.68元、占有使用费206,352.00元）法庭应不予支持。三、由于亚琦公司发生火灾后，为此赵青多次与亚琦公司交涉并协商解决办法，亚琦公司答复等等。赵青又亲自到江西亚琦公司上级总公司协商关于何时恢复营业或赵青离场及赔偿事宜，亚琦总公司承诺在2018年3月30日前明确吉林亚琦公司的发展方向，但至今无果。现因赵青一直期待商场能够恢复营业或得到经济赔偿，也是赵青不能离场的第一理由，第二理由：公司处理无果后，赵青无奈起诉，因整个装潢价值需要法院委托司法评估鉴定，所以现场必须保留，导致赵青无法离场。亚琦公司诉求不属实，赵青从未接到亚琦公司离场催告。综上，本合同因亚琦公司消防不合格，违法投入使用并出租，存在重大过错，导致合同毁约，其应按合同法规定，亚琦公司应承担所有不良后果及全部法律赔偿责任，因此亚琦公司的反诉理由不能成立，请求法院依法驳回亚琦公司的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2016年7月，原告赵青与被告亚琦公司签订《亚琦国际家具城租赁合同》（以下简称“租赁合同”）及《家具城商户合同最终补充协议》（以下简称“补充协议”）。租赁合同中约定：承租铺位为吉林市船营经济开发区雾凇西路与秀水街交汇处的“亚琦国际家具城”项目家具区B04栋一层01、03、04、05、06、08、09、10、11、12、13、14、16、17、18号铺，套内面积为2866平方米。租赁期限为三年，从2016年11月15日至2019年11月14日止。租赁费收取为第一年租金按实际使用面积12元/月/㎡，年租金240,744.00元，每两个月交纳一次租金68,784.00元。根据商户2016年7月8日所签订的补充协议内容中第八条，给予B04家具区一层免租期5个月。合同签订后亚琦公司将商铺交付给了赵青，赵青向亚琦公司支付了2个月的房租68,784.00元。赵青于2016年8月1日与案外人李东奇签订《亚琦国际商贸城B04一楼装修合同》并开始进场装修。庭审过程中，根据赵青申请，本院依法委托吉林方舟资产评估有限责任公司对该房屋的现存装修价值进行评估，该鉴定评估公司出具《资产评估报告》（吉舟评字[2020]第081号），评估结论：评估对象（涉案房屋）在评估基准日2017年12月评估价值为人民币576,836.00元。根据本院要求出具《补充说明》，涉案一层房屋装修损失537,255.00元，三层损失39,581.00元。原告赵青预交评估鉴定费8,000.00元。2017年12月24日0时左右，吉林市船营区亚琦国际商贸城32栋地下二层新世佳家私仓库发生火灾。2018年1月5日吉林市公安消防支队作出吉市公（消）行罚决字[2018]第0003号《行政处罚决定书》，认定亚琦公司案涉商铺工程未经消防验收擅自投入使用，给予亚琦公司责令停止使用，并处罚款人民币叁拾万元的处罚。亚琦国际家具城项目家具城自2018年1月起停业至今。赵青实际占有、使用期限为2017年4月15日至2018年1月5日（8个月20天），租赁费用为34,392.00元/月，缴纳方式为每两个月交纳一次租金，费用到期前一个月交纳。赵青已向亚琦公司交纳第一笔租金68,784.00元，现因合同无法继续履行赵青诉至本院。认定以上事实的证据有《亚琦国际家具城租赁合同》《家具区商户最终补充协议》、亚琦国际商贸城B04一楼装修合同、装修款支付凭证、收条、银行流水、火灾原因认定书、行政处罚决定书、亚琦公司收款专用票据在案佐证。本院认为，关于原告赵青主张解除该租赁合同的诉讼请求，因原告赵青与被告亚琦公司签订的租赁合同至2019年11月14日合同履行期届满，此后双方未重新续签租赁协议，但赵青未返还租赁物，亚琦公司没有提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。现因该合同经赵青催告后因亚琦公司的原因仍无法继续履行，致使不能实现合同目的，故合同应依法解除。关于原告赵青要求被告亚琦公司赔偿店铺装修费用1,115,760.00元诉讼请求，原告赵青在与被告亚琦公司签订租赁合同后，对案涉商铺进行了装修。因2018年1月5日吉林市公安消防支队给予亚琦公司责令停止使用及罚款的行政处罚，亚琦公司关闭了亚琦国际家具城项目家具城，原告赵青租赁的铺位因家具城关闭停止经营。导致亚琦国际家具城被责令停止使用的过错系因被告亚琦公司开发的吉林市亚琦国际商贸城工程未经消防验收擅自投入使用违反了《中华人民共和国消防法》第十三条之规定的违法行为所致，原告赵青无过错。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”，依据吉林方舟资产评估有限责任公司以评估基准日2017年12月出具《资产评估报告》及《补充说明》，本院支持原告赵青租赁一层房屋（15个铺位）装修损失537,255.00元，因原告赵青未能向本院提供三层的租赁合同，本院无法认定原告赵青为三层的承租人，故对三层房屋损失39,581.00元不予支持。关于被告亚琦公司主张原告赵青将涉诉房屋腾空返还的反诉请求，因案涉商铺内尚有赵青存放的部分商品、物品，赵青应在租赁合同解除后将案涉商铺腾空，返还亚琦公司，故亚琦公司的该项主张本院予以支持。关于被告亚琦公司主张原告赵青支付自2017年6月15日至2019年11月14日房屋租赁费用的反诉请求，本院认为，亚琦公司与赵青在租赁合同中约定亚琦公司给予赵青免租期5个月，赵青应当从2017年4月15日起开始给付租金，至2018年1月5日家具城关闭前，赵青使用租赁的铺位进行经营共计8个月20天。因亚琦公司的过错致家具城关闭，赵青不能再继续使用租赁的铺位进行经营。故赵青对使用租赁的铺位进行经营期间应当根据租赁合同向亚琦公司支付租金，对于家具城关闭后赵青未使用铺位经营期间的租金亚琦公司无权主张。根据租赁合同，赵青租赁的铺位月租金为34,392.00元（2866㎡×12元/月），自2017年4月15日起至2018年1月5日间，赵青应向亚琦公司支付租金298,064.00元（34,392.00元×8个月+34,392.00元/30天×20天），扣除已支付的2个月的房租68,784.00元，需再行向亚琦公司支付租金229,280.00元。关于被告亚琦公司主张的要求原告赵青自违约之日起按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算利息及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算给付房屋租赁费利息的诉讼请求，因租赁合同中未作此项约定，且亚琦公司在合同无法履行中亦存在重大过错，故本院对亚琦公司该项诉讼请求不予支持。关于被告亚琦公司主张原告赵青给付自2019年11月15日至实际腾空房屋之日止的房屋占有使用费的请求，因合同约定的租赁期限届满，且在2018年1月5日起亚琦公司根据《行政处罚决定书》关闭家具城之日起，赵青已因家具城关闭而没有占有、使用亚琦公司所要求返还的房屋，亚琦公司的该项诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除本诉原告赵青与本诉被告吉林亚琦房地产开发有限公司2016年7月8日签订的《亚琦国际家具城租赁合同》及最终补充协议；二、本诉被告吉林亚琦房地产开发有限公司于本判决生效三日内赔偿本诉原告赵青装修损失537,255.00元；三、本诉原告赵青于本判决生效之日起十日内腾空承租的《亚琦国际家具城》项目家具区B04栋一层01、03、04、05、06、08、09、10、11、12、13、14、16、17、18号铺位；四、反诉被告赵青于本判决生效三日内支付反诉原告吉林亚琦房地产开发有限公司租金229,280.00元；五、驳回本诉原告赵青的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告吉林亚琦房地产开发有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,421.00元，由原告赵青负担2,835.00元（已交纳），被告吉林亚琦房地产开发有限公司负担4,586.00元，于本判决生效后五日内向本院交纳；反诉案件受理费8,185.00元，由反诉原告吉林亚琦房地产开发有限公司负担5,815.00元（已交纳），反诉被告赵青负担2,370.00元，于本判决生效后五日内向本院交纳；评估鉴定费8,000.00元，由原告（反诉被告）赵青负担549.00元（已预交），被告（反诉原告）吉林亚琦房地产开发有限公司负担7,451.00元，于本判决生效后五日内径行给付赵青。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员  裴广厚二〇二〇年九月二日书记员  姜 帆