山西省高级人民法院民事裁定书（2020）晋民申892号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：太原市汇都房地产开发有限公司。住所地：山西省太原市小店区学府街******。法定代表人：高某，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏某，山西和民律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：闫某，女，汉族，1958年4月27日生，住山西省柳林县。再审申请人太原市汇都房地产开发有限公司（以下简称汇都公司）因与被申请人闫某合同纠纷一案，不服太原市中级人民法院（2019）晋01民终3866号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。汇都公司申请再审称：一、一审判决认定闫某的起诉没有超过一年的诉讼时效，没有任何事实和法律依据。一审庭审中，就闫某提出的追索拖欠租金的诉求，汇都公司根据《民法通则》以及《合同法》的相关规定，提出闫某追索租金的诉求已经超过了一年的诉讼时效，一审判决以闫某提供的汇都公司出具的“致歉书”为由，驳回了汇都公司的抗辩，这是极其错误的。首先，该“致歉书”是闫某当庭提供的，超过了法定的举证期限，不应作为定案的依据；其次，该“致歉书”的内容并非法律规定的双方确认债权债务的依据，只是汇都公司单方出具的承诺，且闫某当庭也不予认可该致歉书的内容；最后，闫某虽然提供了这一证据，但对“致歉书”中双方共同确认的所欠租金金额2387536元不予认可，一审判决违背公平公正法律原则违法支持了闫某自相矛盾的主张。二、一审判决认定的涉案房屋租赁期间汇都公司的租金欠付金额为3471304元是错误的，缺乏证据证明。根据双方2007年5月9日签订的《合同书》中关于租赁期限的约定，租期10年，是从乙方即闫某将房屋交付甲方即汇都公司之日起算。双方虽然是2007年签订的合同，但事实是一直到2010年，涉案房屋所在开发项目方才竣工交付使用，涉案房屋才交付晋商国际大酒店作为营业用房开业经营。2007年闫某购房时，根据《合同书》的约定，汇都公司一次性预付了其三年的租金1790652元，购房款其本应缴纳5968841元，抵扣了汇都公司预付的三年租金1790652元，闫某实际缴纳了4178188.7元。晋商国际大酒店于2010年3月份开业后，汇都公司提前预付的三年租金1790652元，一直延续支付到2013年3月。故汇都公司才从2013年10月31日开始，按《合同书》约定支付给闫某2013年3月26日至2013年9月26日半年的租金298442元，随后又支付了298442元。所以从2013年3月计算到2018年3月，总计支付其租金为2984420元，扣除汇都公司已付的596884元，汇都公司实际拖欠闫某租金2387536元，这就是汇都公司于2018年3月25日出具的《致歉书》双方共同认可的欠付租金数额2387536元的来源。闫某一开始不想出具这份《致歉书》，但最后迫于诉讼时效的压力，才在一审庭审中提供给法庭，所以截止到2018年3月，经双方核对共同确认，汇都公司尚欠闫某租金2387536元。这之后汇都公司又支付了其11万元，所以计算到2019年3月份，加上一年的租金596884元，汇都公司实际欠付闫某租金金额为2984420元，而不是一审判决认定的3471304元。三、一审判决认定汇都公司未按期足额支付租金的行为，构成违约，应支付闫某1041391.2元的违约金，没有任何事实和法律依据。一审法院在庭审中查明，双方签订的《合同书》及其附件《保密协议》明确约定：由于酒店管理公司相关手续正在办理，先由汇都公司代签此合同，待酒店管理公司相关手续办结后，再签订正式的具有法律效力的合同，但酒店开业后，已经成立酒店管理公司，闫某并未与酒店管理公司签订租赁合同。汇都公司作为房地产开发企业，依法不具备开发建设楼盘后返租的经营资质，故双方所签的租赁合同系无效合同，况且双方在附件“保密协议”里明确约定了该租赁合同的有效待定属性，即待房屋业主闫某与酒店管理公司另行签订合法有效的租赁合同。原审判决却无视这一明显事实，反而认定《合同书》有效，并且严重违反公平原则判令汇都公司承担巨额违约金，于法无据。综上所述，原审判决认定汇都公司欠付租金数额3471304元明显与事实不符，并且错误适用法律，认定违法的《合同书》有效，认定闫某无理的巨额违约金，严重侵害了汇都公司的合法权益。汇都公司的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项的规定，请求对本案进行再审并依法改判。本院经审查认为，关于原判决认定的基本事实是否缺乏证据证明的问题。原审中，闫某为证明起诉未超过诉讼时效，提交了2018年3月25日汇都公司出具的《致歉书》，内容为“尊敬的B座十六层业主闫某您好：因我公司近四年资金周转困难以至拖欠您的租金未支付，在此我公司深表歉意，并恳请您见谅。2018年3月25日止共计人民币2387536元，还款计划如下：2018年9月25日前支付596884元2019年3月26日前支付596884元2019年9月25日前支付596884元2020年3月26日前支付596884元。我公司会按期支付，逾期支付在90日内的按未付款的日万分之五向您支付违约金；逾期支付超过90日内的部分按未支付款的日千分之一支付违约金。另：如您有需要我公司有一批汾酒股份的汾酒可以抵顶欠您的租金，再次表示深深的歉意！太原市汇都房地产开发有限公司”。该《致歉书》中汇都公司明确认可欠付租金并提出了还款计划，作出了还款及支付违约金的承诺。闫某虽不认可汇都公司自认的欠付租金数额，但该证据可证明汇都公司向闫某作出了还款承诺，故原审判决未支持汇都公司对诉讼时效的抗辩。关于租金的起算时间。2007年5月双方签订《商品房买卖合同》，约定汇都公司向闫某交付房屋时间为2007年10月31日，同时约定了逾期交房的违约责任“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5该比率应不小于第（1）项中的比率的违约金。”2007年5月9日双方签订《合同书》，第3.2条约定“本合同生效之日起，甲方（汇都公司）一次性向乙方（闫某）支付3年的租金，合人民币1790652元；其余租金在乙方房屋交付甲方后每半年或（每季度）支付一次。”第十三条约定“本合同自双方签字或盖章，并由乙方将房屋交付甲方之日起生效。本合同一式四份，均具有同等法律效力。甲方执二份，乙方执一份，送有关部门备案一份。”《合同书》虽未明确约定租金起算时间，但只有在汇都公司按照《商品房买卖合同》中约定的交房时间2007年10月31日向闫某交付房屋之后，闫某才可能按照返租《合同书》向汇都公司交付房屋，否则按照《商品房买卖合同》的约定，汇都公司需向闫某承担逾期交房的违约责任。双方签订返租《合同书》的日期是2007年5月9日，签订《商品房买卖合同》的时间晚于签订《合同书》的时间，即，签订合同时，汇都公司已明知不可能按照《商品房买卖合同》约定的时间交房。原审中双方均认可，2007年闫某支付房款时，汇都公司向闫某一次性支付了三年租金，将三年租金抵扣了部分购房款。双方明确约定其余租金在房屋交付后每半年或每季度支付一次，即房屋交付后汇都公司仍需每半年或每季度再继续支付租金，并未约定已支付的三年租金可抵扣房屋交付后的租金。汇都公司主张房屋于2010年交付，2007年支付的三年租金应计算至2013年，既与双方在《合同书》中约定的内容不符，汇都公司也未按照《商品房买卖合同》的约定向闫某承担逾期交房的违约责任，故原判决未予支持主张。关于原判决适用法律是否错误的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”汇都公司在《致歉书》中向闫某承诺的违约金按照欠付租金数额的日1‰计算，即年36.5%，闫某主动向原审法院申请调整为30%，原判决据此计算违约金符合法律规定。综上所述，汇都公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回太原市汇都房地产开发有限公司的再审申请。审判长 程庆华审判员 王怀师审判员 张 林二○二○年九月十七日（法官助理 王建芳书记员 李 洋