北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初306号原告：刘婕，女，1977年1月29日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：北京旺佳权得房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇立汤路**院**楼**201。法定代表人：高文斌，经理。被告：高文斌，男，1970年9月21日出生，汉族，住北京市西城区。北京旺佳权得房地产经纪有限公司、高文斌的委托诉讼代理人：汪国才，北京市国首律师事务所律师。原告刘婕与被告北京旺佳权得房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）、高文斌委托合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘婕、被告经纪公司、高文斌的委托诉讼代理人汪国才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘婕向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除双方于2017年3月30日签订的《房屋委托代理合同》；2.请求法院判令被告立即退还原告的购房款3128200元；3.请求法院判令被告立即支付违约金200000元和因延迟退款产生的利息985342.1元（利息计算截至日期为2019年10月25日，诉讼期间的利息按合同约定为未退还房款金额每日万分之十，按天支付，直到退还全部购房款为止）；4.请求法院判令被告高文斌履行担保责任，抵押房产变现所得优先偿还原告本金及利息。事实和理由：2017年2月原告看到房产网站安居客和搜房网的有关林奥嘉园房源信息，之后通过网站联系电话联系了经纪公司业务员林宁智，后，原告决定购买林奥嘉园房产一套。2017年3月7日，原告向经纪公司支付了10000元购房意向金，并拿到经纪公司收据。2017年3月30日，原告与经纪公司签订《房屋委托代理合同》，购买北京市朝阳区林奥嘉园130平方米两居，并于同日支付了300000元购房款（含100000元中介费），其中30万元转入经纪公司指定账户，经纪公司出具了收据。2017年4月15日，原告又支付了690000元购房款，经纪公司出具收据。2017年11月11日，经纪公司通知原告，购房手续可以启动了，要求原告补齐全部购房款，于是原告于2017年11月24日又继续支付给了经纪公司4770000元购房款，其中，197万元转入了经纪公司指定账户，2800000元刷POS机支付，由经纪公司出具收据。2018年4月19日，购房合同一年期到期，经纪公司又劝说原告续签半年合同，并保证半年内完成全部购房手续并办理入住，原告与经纪公司又续签了半年的合同。2018年6月25日，原告通知经纪公司如果再无法办理选房手续，原告就要求退钱了。于是，2018年6月29日，经纪公司带原告去了一处办公室，告知原告可以在此处选房，并记录下了原告的选房房号，同时复印了原告的证件。之后，通知原告补交面积差价358200元，并且承诺最晚4个月后交房，原告于2018年7月3日去经纪公司补交了该款。原告累计支付全部购房款6128200元。同时原告与经纪公司再次书面确认了房屋地址、房号、面积、原告已全部缴纳购房款及中介服务费并保证专款专用等相关事宜。直到2018年9月30日续签的半年合同到期，经纪公司仍然无法办理入住手续。经纪公司又游说原告再次续签了一个月的合同。2018年10月27日，原告眼看得房无望，通知经纪公司要求退还全部购房款，并要求经纪公司按合同约定7个工作日内退回全部购房款到原告浦发银行卡中。经纪公司称总公司规定不能7个工作日退到卡里，需要20日工作日，原告无奈，为了能退回购房款，接受了这个日期。2018年11月23日到期后，仍未能给原告退款，经纪公司承诺再给7个工作日时间，一定全部退还，原告又与经纪公司就退款事宜延期到12月3日。之后，原告每天给经纪公司发信息，催要退款，未果。2018年12月6日，经纪公司仍无钱归还原告购房款，在原告的一再催促下，经纪公司提出将公司法人、实际控制人高文斌名下东城区北吉祥胡同X号X幢X层、X幢X层；翠花胡同X号X幢X层、X幢X层和西城区宫门口X条X号X幢X层（与他人共有）3处平房作为抵押，担保还款，并宽限到2018年12月15日。2018年12月6日，原告与经纪公司就此签订了补充协议，并约定了延期退款的利息、违约金及逾期付款责任。补充协议约定，2018年11月23日至2018年12月15日期间所产生的退款违约利息以银行同期利率计算。逾期在10日之内，经纪公司按日向原告支付逾期应退还房款万分之五的利息。逾期超10日，高文斌应与原告前往房屋交易中心办理3处平房抵押手续，按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金直至退款结清。2018年12月13日，经纪公司退还了原告300000元房款。2018年12月26日，原告、高文斌共同前往东城区不动产登记中心办理了东城区两处平房的抵押登记手续。由于当天高文斌身体不适，双方未前往西城区不动产登记中心办理抵押登记手续。高文斌在抵押协议中承诺，2019年1月15日前一定按照约定还清全部本金、利息和违约金，但截止到2019年1月15日仍未退还原告购房款。2019年1月21日，原告向朝阳建委投诉，之后经纪公司退还原告1500000元，累计共退还1800000元。剩余未退还金额为4328200元。2019年1月21日，原告与经纪公司就退款事宜又重新补充约定并签订了补充协议，约定，2019年1月21日经纪公司已退还原告1800000元，2019年2月2日之前，经纪公司退还原告1300000元，剩余房款及全部利息于2019年4月1日一并退清，如果其中任何一笔不退还，则利息翻倍为日利息万分之十，直到全部购房款退清为止。同时要求原告去建委撤诉，原告于当天前往建委撤诉。可撤诉之后，原告多次沟通、恳求被告，均未再返还购房款。2019年3月21日，退还原告200000元；2019年4月29日，退还原告100万元，之后再也不退款了。高文斌不接电话、不回微信，联系不上。2019年9月2日，原告去朝阳建委投诉，9月23日双方再次签订补充协议，补充协议中经纪公司承诺于2019年10月21日前将原告未退还房款及利息（2019年1月21日签订的补充协议中所约定的利息）一同支付，如未按期退还房款，被告承诺在原约定利息基础上追加200000元违约金，利息继续按天计算直至退清全部款项为止，并将此补充协议提交给了北京市朝阳区建设委员会信访中心备案。截至备案协议到期之时，经纪公司仍然未履行其退款承诺。根据合同约定，截至2019年10月25日经纪公司应退还原告购房款3128200元，支付利息985342.10元，支付违约金200000元，共计431.35421万元。经纪公司、高文斌辩称，同意原告第1项、第2项诉讼请求，认可退款金额。同意退还原告支付的10万元服务费，不同意第3项诉讼请求，违约金不同意支付，违约金约定过高，申请法院减少，原告主张利息也太高了，不同意支付。对第4项诉讼请求不同意承担担保责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月7日，经纪公司收到刘婕支付的1万元购房意向金。2017年3月30日，刘婕（甲方、委托方）与经纪公司（乙方、受托方）签订《房屋委托代理合同》，内容为：“……就甲方委托乙方代理购房事项达成一致，特订立本合同。第一条房屋地址，北京市朝阳区林奥嘉园130平方米两居。第二条该房产建筑面积（以产权人提供的产权证为准）。第三条该房产房价、代理费及相关税费等其它费用的约定（双方协商选择），1.甲方同意按以下两种购买方式中的第（/）种方式委托乙方购买该房产；2.贷款手续费。第四条付款方式，1.甲方承诺按以下第（/）种付款方式购买该房产。2.甲方购房款项的支付时间及金额，（此项中的金额栏、时间栏等均被划掉）。第五条甲方责任，1.甲方承诺在本合同签署后（/）日内，准备完毕办理该房产交易及贷款手续所需的各种相关证件及资料，并准备好购买该房产之相关款项，随时配合乙方办理该房产在交易过程中的各种手续；2.在办理该房产贷款及产权转移手续过程中，如甲方未能按照乙方通知的时间到达指定地点办理相关手续，导致本交易无法完成时，构成甲方违约（如遇特殊原因可另行约定时间）。如甲方提供贷款、过户材料不及时、不完备，以及不按时支付购房款，均构成甲方违约；3.甲方在与乙方签订本合同之后不得擅自解除本合同（不可抗力原因除外）。4.甲方如违反以上条款，同意支付给乙方该房产总房款的10％作为违约金，并依法赔偿其它相关损失。第六条乙方责任，1.乙方应妥善保管甲方移交的全部文件、材料，并依法保密；2.乙方应按该房产所在区（县）房屋交易中心的有关过户手续的流程规定及时办理该房产过户手续；3.如乙方违反本条前两款约定，甲方可从乙方应收取的代理费用中扣除部分直至全部作为违约金；4.乙方应保证甲方通过乙方所交付的资金安全，如因乙方原因导致甲方通过乙方所交付的与本合同有关的各种款项发生损失时，乙方负责全额无息赔偿，不承担违约责任。第七条其它相关约定，2.甲、乙双方商定，在本合同签订之日起的120日之内，如甲方或其他家庭成员及亲友，未通过乙方自行直接或间接的购买该房产时，乙方有权获得本合同中第五条第4款所议定的全额违约金；3.为保障本合同的实现。甲方同意乙方可以将甲方所交纳的预付款作为甲方向该房产产权人交纳的定金转交产权人或产权人指定的代理人。第十条补充条款，1.原意向面积调整为126-130面积区间现交房款按126平方米计算；2.退款补充条款以第2条为准，暂第6条作废，客户意向购买楼号4号5号8号；3.于2017年11月24日补齐尾款477万元。”签署日期2017年3月30日及同年4月15日的《购房补充条款》内容为：“1.今甲方交来林奥嘉园一套两居室住房部分购房款30万元，单价每平方米45000元，房屋面积为130平方米；2.乙方保证甲方成功购得林奥嘉园的一套住房，如有任何问题乙方无条件退还甲方所交的全部款项，退款在通知乙方后的7个工作日内完成；3.甲方另需缴纳代办费用10万元整。4.签订本合同后，乙方不得以任何理由追加房价和费用；5.办理周期自签订合同的日期起一年时间；6.甲方在拿到西城平房房本之日起，所交购房款不可退。今甲方交来林奥嘉园购房款一套两居室住房部分购房款69万元。”2017年3月30日，经纪公司收到刘婕支付的购房款30万元。2017年4月15日，经纪公司收到刘婕支付的购房款69万元。2017年11月24日，经纪公司收到刘婕支付的购房款477万元。2018年4月19日，刘婕（甲方）与经纪公司（乙方）签订《补充协议》，内容为：“经甲乙双方协商对原有林奥嘉园房屋委托合同进行延期，延期时间由2018年4月1日延至2018年9月30日，合同内容继续履行。补充，刘婕于2018年6月29日成功选房，房号林奥嘉园9号楼2单元2201室房屋面积133.96平方米，今补交7.96平方米面积差价款358200元，累计共交购房款6128200元，含十万运作费，此款为全部购房款，乙方保证专款专用。”2018年7月3日，经纪公司收到刘婕支付的购房款35.82万元。2018年9月26日，刘婕（甲方）与经纪公司（乙方）签订《补充协议》，内容为：“经双方协商原刘婕购买林奥嘉园的代购合同延期时间由2018年9月30日延至2018年10月31日，合同内容继续履行特此声明。”在本次诉讼中，刘婕提交由其签署并捺印的2018年10月27日《退款申请》一份，内容为：“本人刘婕现申请北京旺佳权得房地产经纪有限公司退还本人已付林奥家园两居室总房款6128200元，退款时间20个工作日（2018年11月23日）前退还到刘婕的银行卡。特此申请退款。”并主张以此确定解除合同的时间。经纪公司否认收到上述《退款申请》，主张于刘婕提出诉讼请求时合同解除。刘婕未就经纪公司收到了上述《退款申请》出示证据。2018年11月23日，经纪公司、高文斌收到刘婕签署的《退款申请》，内容为：“本人刘婕现申请北京旺佳权得房地产经纪有限公司退还本人已付林奥家园两居室总房款612.80万元，退款时间7个工作日（2018年12月3日）退还到刘婕的银行卡。特此申请退款。”2018年12月6日，刘婕（甲方）与经纪公司（乙方）签订《补充协议》，内容为：“林奥家园单价45000元，面积为133.96平方米，总房款6128200元，此款包含10万元服务费，退款时间为2018年11月23日。1.因乙方原因导致退款时间延期至2018年12月15日，2018年11月23日至2018年12月15日期间所产生的退款违约利息以银行同期利率计算由乙方支付给甲方；2.乙方则以北吉祥X号，东城区翠花胡同X号，西城区宫门口X条X号，共计3套平房的房本作为房款退款抵押物抵押给甲方，待乙方结清所有退款之时从甲方收回以上3套平房房本；3.2018年12月11日乙方应向甲方交付三处平房钥匙。逾期付款责任，1.逾期10日之内，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金；2.逾期超10日，乙方应在3日内与甲方一同前往房屋交易中心（东、西城不动产登记中心）办理三处平房抵押手续，并按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金直至退款结清。”2018年12月13日，刘婕收到经纪公司退款30万元。2018年12月26日，高文斌（抵押人）与刘婕（抵押权人）签订《主债权及不动产抵押合同》，内容为：“第一条主债权详情。1.主债权金额及币种，人民币582.82万元；2.债务履行期限，截至2019年1月15日到期（2018年11月23日-2019年1月15日）。第二条抵押详情。1.不动产权证号，京（2016）东城区不动产权第XXXXXXX号；2.抵押不动产坐落东城区翠花胡同X号X幢X层、X幢X层；4.被担保主债权金额，人民币5828200元；5.担保范围，本金、利息、罚息；6.债务人，高文斌；7.备注，京（2016）东城区不动产权第XXXXXXX号和京（2016）东城区不动产权第XXXXXXX号共同抵押贷款人民币5828200元。第三条特别约定。第四条其他。”同日，高文斌（抵押人）与刘婕（抵押权人）还签订另外一份《主债权及不动产抵押合同》，除抵押物为不动产权证号京（2016）东城区不动产权第XXXXXXX号、抵押不动产坐落东城区北吉祥胡同X号X幢X层、X幢X层外，其他内容与前述《主债权及不动产抵押合同》一致。2018年12月26日，高文斌、刘婕就上述两份《主债权及不动产抵押合同》办理了抵押登记，不动产登记证明号分别为：京（2018）东不动产证明第XXXXXXX号和XXXXXXX号，抵押权人均为刘婕，义务人均为高文斌，附记内容均为：债务履行期限，2018年11月23日至2019年1月15日，京（2016）东城区不动产权第XXXXXXX号和京（2016）东城区不动产权第XXXXXXX号共同抵押贷款人民币5828200元，债务人高文斌。2019年1月21日，刘婕收到经纪公司退款150万元。2019年1月21日，刘婕（甲方）与经纪公司（乙方）、高文斌签订《补充协议》，内容为：“甲乙双方协商约定，（此部分内容与双方2018年12月6日签订的《补充协议》内容一致，略）。逾期付款责任（此部分内容与双方2018年12月6日签订的《补充协议》内容一致，略）。2019年1月21日重新补充约定如下，2019年1月21日乙方已退甲方（180万元），2019年2月2日之前乙方退甲方（1300000元），剩余房款及全部利息于2019年4月1日一并退清。如果上述两笔退款日期内的约定中，退款金额有任何一笔发生未退还或部分未退还款项，则从逾期退款第二日起计算利息，利息为日利息万分之十。此退款约定日期分别为2019年2月2日和2019年4月1日。”2019年3月21日，刘婕收到经纪公司退款20万元；2019年4月29日，刘婕收到经纪公司退款100万元。2019年9月23日，刘婕（甲方）与经纪公司（乙方）签订《补充协议》，内容为：“甲乙双方协商如下，甲方购买林奥嘉园，面积133.96平方米，单价45000元，房款602.82万元，服务费10万元，总价6128200元，已退还甲方300万元，乙方承诺于2019年10月21日前将刘婕购买林奥嘉园剩余未退还房款及利息（2019年1月21日签订的补充协议中所约定的利息）一同支付。如未按期退还房款，乙方承诺在原约定利息基础上追加200000元违约金。利息继续按天计算直至退清全部款项为止。”经纪公司共计收到刘婕支付的款项金额合计6128200元，该款中含经纪公司向刘婕收取的代办费用10万元（刘婕称为中介费，经纪公司称为服务费）。诉讼中，经纪公司同意退还代办费用10万元，刘婕同意受领，经双方确认，在刘婕第2项诉讼请求“请求法院判令被告立即退还原告的购房款3128200元”金额中包括代办费用10万元。截至2019年4月29日，刘婕已收到经纪公司退还款项金额为300万元，剩余3128200元，经纪公司未退还刘婕。本院认为，刘婕与经纪公司签订的《房屋委托代理合同》及《补充协议》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。刘婕是委托人，经纪公司是受托人，委托事项为经纪公司代刘婕购房，故双方订立的合同为委托合同。通过刘婕、经纪公司、高文斌签署的《补充协议》内容、《主债权及不动产抵押合同》能够认定，存在高文斌以名下房产作为经纪公司所欠刘婕债务清偿的担保，担保方式为抵押，经纪公司为债务人、刘婕为抵押权人、高文斌为抵押人。委托人或者受托人可以随时解除委托合同，并且当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。诉讼中，刘婕、经纪公司均同意解除合同，经纪公司同意退还3128200元（含代办费用10万元），均不违反法律规定，对刘婕要求解除合同、返还购房款的诉讼请求，本院予以支持。双方之间为委托合同关系，经纪公司向刘婕收取的购房款除代办费用10万元其余为代收款项，故刘婕虽于委托合同存续期间向经纪公司提出退款要求，但未明确提出解除合同，对刘婕合同解除日期为2018年10月27日的主张，本院不予支持，本院确定本判决生效之日合同解除。经纪公司与刘婕就返还收取的购房款所达成的《补充协议》对当事人具有约束力，经纪公司未按照约定期限履行退款义务，应当按照合同约定的方式承担违约责任。刘婕要求经纪公司偿付违约金及利息的主张，存在合同及法律依据，本院予以支持。违约金以损失为基础，经纪公司收取刘婕购房款，占用了刘婕的资金，造成刘婕利息损失，鉴于刘婕未出示其还有其他损失的证据，故双方约定的违约金及以日万分之五、日万分之十计算利息过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况等综合因素，根据公平原则调整违约金为9万元，利息调整为以贷款利率计算，但代办费用10万元不应作为计算利息的基数。对刘婕超出本院认定金额的部分诉讼请求，本院不予支持。刘婕要求高文斌承担担保责任的诉讼请求，存在合同及法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第三百九十六条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、刘婕与北京旺佳权得房地产经纪有限公司签订的《房屋委托代理合同》于本判决生效之日解除；二、本判决生效之日起五日内，北京旺佳权得房地产经纪有限公司返还刘婕购房款及代办费用共计三百一十二万八千二百元；三、本判决生效之日起五日内，北京旺佳权得房地产经纪有限公司偿付刘婕违约金九万元；四、本判决生效之日起五日内，北京旺佳权得房地产经纪有限公司偿付刘婕利息（自二○一八年十一月二十四日起至二○一八年十二月十三日止，以六百零二万八千二百元为基数；自二○一八年十二月十四日起至二○一九年一月二十一日止，以五百七十二万八千二百元为基数；二○一九年一月二十二日起至二○一九年三月二十一日止，以四百二十二万八千二百元为基数；自二○一九年三月二十二日起至二○一九年四月二十九日止，以四百零二万八千二百元；自二○一九年四月三十日起，以三百零二万八千二百元为基数，至二○一九年八月十九日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算；自二○一九年八月二十日起，至实际付清之日止，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、如北京旺佳权得房地产经纪有限公司未能履行本判决第二、三、四项的给付金钱义务，则刘婕对高文斌所有的坐落于北京市东城区翠花胡同X号X幢X层、X幢XX层房屋及坐落于北京市东城区北吉祥胡同X号X幢X层、X幢X层房屋行使抵押权，并有权就上述房屋在折价或者拍卖、变卖后所得价款优先受偿；六、驳回刘婕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四万一千三百零八元三角四分，减半收取计二万零六百五十四元一角七分，由刘婕负担三千一百四十一元三角七分（已交纳）；由北京旺佳权得房地产经纪有限公司负担一万七千五百一十二元八角（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 周斌二〇二〇年九月二十八日法官助理 陈欢书 记 员 高雅