重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初9643号原告：重庆千年禧实业有限公司，住所地重庆市渝**龙塔街道洋河东路**长安丽都**16-1。法定代表人：伍洲。委托诉讼代理人：郭婷婷，重庆万同律师事务所律师。被告：高健翔，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：王定胜，重庆盛全律师事务所律师。被告：程华强，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：王定胜，重庆盛全律师事务所律师。原告重庆千年禧实业有限公司与被告高健翔、程华强返还原物纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆千年禧实业有限公司（以下简称千年禧公司）的委托诉讼代理人郭婷婷，被告高健翔、程华强的委托诉讼代理人王定胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。千年禧公司向本院提出诉讼请求：1、判令高健翔、程华强立即向千年禧公司返还位于重庆市南岸区辅仁路4号附14号（房号：重庆市南岸区辅仁路4号4栋吊1层商铺7号）房产；2、判令高健翔、程华强立即向千年禧公司支付场地占用使用费（从2015年1月起，每月按3784.8元支付场地占用使用费直至返还房产为止，暂计算至2020年5月的场地占用使用费为246012元）；3、本案诉讼费由高健翔、程华强承担。事实及理由：千年禧公司与重庆云天物业发展有限公司（以下简称重庆云天物业公司）联建合作开发了重庆市南岸区南坪仰天窝28号的“锦绣前程”项目。后经重庆市渝北区人民法院作出（2017）渝0112民初22487号民事判决书，确认诉争房屋归千年禧公司所有。千年禧公司多次要求高健翔、程华强归还诉争房屋，但其以各种理由拒绝归还并占用使用。千年禧公司认为，其对诉争房屋的所有权应受国家法律保护，高健翔、程华强未经过其同意非法占用房屋，应向其支付场地占用使用费，故起诉至法院。高健翔、程华强辩称，占有房屋是合法的，应驳回千年禧公司的诉讼请求。千年禧公司为证实其诉称事实，向本院举示了如下证据：1、（2017）渝0112民初22487号民事判决书1份、生效证明1份、门牌号对应房号表1份，拟证明涉案房产系千年禧公司所有；2、搬离占用房屋通知书1份、回函1份、重庆市公安局案（事）接报回执1份，拟证明千年禧公司多次要求高健翔、程华强返还涉案房屋，高健翔、程华强以各种理由推诿拒绝返还；3、云天•锦绣前程门面临时租赁协议2份、重庆市房产面积测算报告书1份、分房协议1份，拟证明高健翔、程华强占用涉案房屋产生使用费共计246012元。计算方式为：2015年1月至2020年5月，共计65个月，建筑面积共计126.16平方米，每平方米30元，即126.16元乘以30乘以65等于246012元。高健翔、程华强质证意见为：对证据1，判决书和生效证明真实性无异议，从判决书能够确认其取得权利的时间是2018年5月2日（文书生效时间），该权利不应是物权，应是分配权利。因此，权利应当是相关部门登记的为准。对门牌号对应房号表，真实性有异议，上面虽然有三枚印章（千年禧公司，物业公司印章，南坪镇派出所印章），但不符合由派出所出具的证明要件，没有经办人也无载明内容；对证据2，通知书仅作为千年禧公司单方意思表示。对回函，是高健翔本人所出，真实性则无异议，也能说明当时被告占用的时候并不是千年禧公司的物业。程华强没有收到通知书也没有做回函，该证据对程华强无约束力，程华强不清楚这个情况。对接报回执，真实性无异议，但仅是作为接到报案的简单表述，并未对内容进行认可；对证据3，对租赁协议，与本案无关，不予认可。即使真实，也是千年禧公司与案外人的法律关系，与本案无关。对分房协议，以法院生效判决的协议为准。重庆市房产面积测算报告书系复印件，真实性不予认可。高健翔、程华强为证实其辩称事实，向本院举示了如下证据：1、（2018）渝0108民初11048号民事调解书1份，拟证明高健翔、程华强承包的重庆市开天园林工程有限公司与重庆云天物业公司的施工合同包含了管网施工及环境绿化施工。重庆云天物业公司欠付重庆市开天园林工程有限公司款项148万元的事实，高健翔、程华强作为重庆市开天园林工程有限公司的内部承包人，为上述工程款的权利人。重庆云天物业公司和高健翔、程华强协议下，占用了原属于重庆云天物业公司的房屋。千年禧公司质证意见为：鉴于高健翔、程华强举示的证据是复印件，请法院核实真实性。该民事调解书与本案无关，民事调解书主体为重庆市开天园林工程有限公司与重庆云天物业公司。本案的主体是千年禧公司和两被告自然人，各方属于不同的民事主体。且千年禧公司举示的民事判决书确认涉案房屋由千年禧公司所有，本案的案外人云天公司无权处分千年禧公司的物权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院予以综合评判。经审理查明，2018年3月29日，重庆市渝北区人民法院作出(2017)渝0112民初22487号民事判决书，判决如下：一、不得执行重庆市南岸区辅仁路4号5栋吊2层商铺1号至6号、重庆市南岸区辅仁路4号5栋吊3层商铺1号、南岸区辅仁路4号4栋吊1层商铺1号至10号、重庆市南岸区辅仁路4号4栋吊2层商铺8号至10号以及重庆市南岸区辅仁路4号6栋吊3层车库192号至196号车位、重庆市南岸区辅仁路4号6栋吊1层车库33号、35号、37号、39号、41号车位；二、确认上述第一项中的商铺和车位归千年禧公司所有。上述民事判决书认定事实中载明：2006年4月1日，重庆云天物业公司与千年禧公司取得重庆市南岸区发展计划委员会颁发的《重庆市企业投资项目备案证》，项目名称：锦绣前程（暂定名）；建设地址：南岸区南坪仰天窝28号；项目法人：重庆云天物业公司、千年禧公司；建设规模：总建筑面积12万平方，主要为住宅、商业及配套设施。2006年12月19日，重庆云天物业公司（甲方）与千年禧公司（乙方）签订《房地产项目联合开发协议》，约定有以下内容：双方就南岸区仰天窝“锦绣前程花园4、5、6、7号楼”及“南坪实业”地块两处房地产开发项目联合开发达成协议。项目现状：“锦绣前程花园4、5、6、7号楼”项目用地待以双方共同名义竞拍获得。“南坪实业”项目用地作为工业出让地已为甲方获得，待以双方名义变更成为综合出让用地共同取得。双方共同出资获得上述两个项目土地使用权，并共同出资开展项目开发的组织实施工作。项目的所有手续均以双方名义共同申办。双方以实物（建成的房屋）形式进行利益分配。经商议，乙方分别向上述两个项目投资人民币1000万元，共投资人民币2000万元，乙方在上述两个项目中均因分配得到该项目竣工面积的30%部分（即商业用房、住宅、车库均占总竣工面积的30%，具体分配部分和面积待双方认定的设计图完成后形成双方签字确认的具体分配方案会议纪要为准）的房屋产权。项目达到办理预售房标准后，双方按分配方案将所属房产办理到各自名下。2007年5月31日，重庆市土地和矿业权交易中心向重庆云天物业公司、千年禧公司发出《国有土地使用权成交确认书》，确认重庆云天物业公司与千年禧公司以土地出让综合价金2452万元人民币，获得南岸区南坪镇四公里村仰天窝社土地使用权受让资格。2009年11月23日，重庆市规划局向重庆云天物业公司、千年禧公司（建设单位）颁发《建设工程规划许可证》，建设项目名称“云天•锦绣前程”，位于南岸区仰天窝**。2009年12月17日，重庆市城市建设综合开发管理办公室就“云天•锦绣前程”（二期）项目颁发《重庆市房地产开发项目联建备案证》，建设单位为重庆云天物业公司和千年禧公司，建设地址为南岸区南坪镇仰天窝28号。2010年1月15日，重庆市南岸区城乡建设委员会向重庆云天物业公司、千年禧公司（建设单位）颁发《建筑工程施工许可证》，工程名称为云天•锦绣前程3、4、5、6号楼及车库（二标段），施工单位为重庆中科建设（集团）有限公司，地，地址为南岸区南坪仰天窝**同开工日期为2010年1月15日，合同竣工日期为2011年4月10日。2012年3月7日，重庆市南岸区城乡建设委员会同意工期延至2012年7月31日。2010年1月25日，重庆云天物业公司（甲方）与千年禧公司（乙方）签订《云天•锦绣前程二期3、4、5、6号楼及车库联建分房协议》，约定：“双方同意对该项目建成后的房屋以实物形式进行分配，甲方实际分配房屋比例70%，乙方实际分配房屋比例30%。根据重庆市平正房地产测量事务所出具的本项目商品房预售面积测绘报告，该项目总建筑面积39422.97平方米，除物管用房、值班室、居委会、设备用房等共计3862.76平方米房屋不进行分配外，该项目其余住宅面积25507.24平方米、商铺面积2946.05平方米、车库面积7106.92平方米，合计建筑面积35560.21平方米房屋，甲乙双方按照7比3的比例进行分配。重庆云天物业公司分得17862.61平方米的住宅、1589.22平方米的商铺；千年禧公司分得7644.63平方米的住宅、1356.83平方米的商铺。乙方分得商铺为：4号楼吊1层全部、吊2层全部商铺（872.74平方米）；5号楼吊2层1、2、3、4、5、6号商铺，吊3层1号商铺（484.09平方米）。双方分得房屋的具体位置座次详见附图。双方根据该分房协议到相关部门办理商品房预售登记手续。”千年禧公司分得的商铺包括案涉20个商铺。上述协议签订后，千年禧公司以其名义将分得的上述商铺对外销售，分别与购房人签订了《重庆市商品房买卖合同》。2012年3月9日，重庆市国土资源和房屋管理局向重庆云天物业公司、千年禧公司（售房单位）颁发（2010）预字第（052）号附2号《重庆市商品房预售（预租）许可证》。项目名称为云天锦绣前程。该证附记：“重庆云天物业公司分得17862.61平方米的住宅、1589.22平方米的商铺；千年禧公司分得7644.63平方米的住宅、1356.83平方米的商铺，详见双方联建分房协议。本证因预售期限变更后发证。”2013年4月7日，千年禧公司（甲方）与重庆云天物业公司（乙方）签订《联建分房协议》，约定：“双方在重庆市南岸区辅仁路4号联合修建了“云天•锦绣前程”项目，并完善了相关联建报件和备案手续。现项目已经竣工验收，双方达成分房事宜。甲方分得该项目6号楼15层至24层4、5、6、7、8号住宅；6号楼13至14层4、6号住宅；车库第吊2层全部，第吊1层5个车位（33、35、37、39、41号）；第吊3层5个车位（192、193、194、195、196号）；4S点第1层全部，第2层全部，第负1层全部。乙方分得该项目1，2号楼全部；6号楼1层至12层全部住宅，15层至24层1、2、3、9、10、11号住宅，13至14层1、2、3、5、7、8、9号住宅；车库第吊1层（除甲方5个车位）、第吊3层（除甲方5个车位）、第吊4层全部，4S点负2层全部。”千年禧公司分得的车位包括案涉10个车位。2014年10月17日，千年禧公司、重庆云天物业公司向重庆市南岸不动产登记中心申请办理辅仁路4号4幢与5幢住宅的初始登记时，向该中心提交了上述《联建分房协议》。2013年4月25日，受千年禧公司、重庆云天物业公司委托，重庆市平正房地产测量事务所对“云天•锦绣前程6号楼地下车库”进行建筑面积量测，并形成《重庆市房产面积测算报告书》，该报告书的面积测算成果用于办理房屋权属登记。2013年5月15日，重庆市国土资源和房屋管理局对该报告书予以备案。还查明：重庆市南岸区辅仁路4号6栋吊3层车库和重庆市南岸区辅仁路4号6栋吊1层车库（包括案涉10个车位）于2011年9月办有预售许可审批登记，并发有渝国土房管（2011）预字第（546）号《重庆市商品房预售（预租）许可证》，售房企业为被告重庆云天物业公司，未办理城镇房屋初始登记。案涉20个商铺也未办理城镇房屋初始登记。重庆市渝北区人民法院认为，本案争议焦点在于千年禧公司对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，案涉房产均未办理初始登记。《中华人民共和国物权法》第三十条的规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”结合千年禧公司与重庆云天物业公司就联合开发建设“云天•锦绣前程”项目达成《房地产项目联合开发协议》，双方共同取得《重庆市企业投资项目备案证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等事实，足以认定案涉房产系千年禧公司与重庆云天物业公司联合开发建成，双方因合法建造的事实行为对建成的房产享有物权。案涉房产在被查封前，千年禧公司与重庆云天物业公司已经就联合开发建成的房产分别达成分割协议。涉及案涉20个商铺的分割协议，在办理商品房预售许可证时，已提交给重庆市国土资源和房屋管理局，协议内容也记载于《商品房预售许可证》中。之后，千年禧公司也以自己的名义对外销售分得的商铺，行使实际的占有和处分权利。关于案涉10个车位的分割协议，在被查封前已经形成，真实合法，并也提交至重庆市南岸土地房屋权属登记中心。即千年禧公司与重庆云天物业公司对建成的房产在案涉房产被查封前，已经进行了事实上的分割，案涉房产的权利人应为千年禧公司，应当认定千年禧公司对案涉房产享有足以排除强制执行民事权益，其诉讼请求，符合法律规定，予以支持。千年禧公司要求确认案涉房产属于千年禧公司所有的请求，也符合法律规定，予以支持。故依照相关法律规定作出如上判决。2018年5月14日，重庆市渝北区人民法院出具证明书，载明上述(2017)渝0112民初22487号法律文书，已于2018年5月2日生效。2019年12月2日，千年禧公司向高健翔出具《搬离占用房屋通知书》，内容为：自2013年4月重庆市南岸区辅仁路4号云天•锦绣前程小区竣工至今，一直强行占用位于该小区4栋1-11号商品房和该小区4栋吊1层商铺7号（该商铺对应门牌号：辅仁路4号附14号）。以上房屋归属于千年禧公司，现我司再次敦促高健翔先生在通知书下达之日起，即刻搬离出座落为重庆市南岸区辅仁路4号4栋1-11号和重庆市南岸区辅仁路4号4栋吊1层商铺7号的房屋，并主动与我司协商赔偿侵占房屋损失事宜。2019年12月7日，高健翔向千年禧公司出具关于《搬离占用房屋通知书》的回函，内容为：贵司发给我的《搬离占用房屋通知书》已收讫，关于贵司通知书所述我占用贵司的云天•锦绣前程小区4栋1-11号商品房和4栋吊1层商铺7号事宜并不属实，我并未占用贵司该房屋。我作为云天•锦绣前程小区环境绿化工程和管网工程的实际施工人，与云天•锦绣前程小区的建设单位重庆云天物业公司签订了《锦绣前程小区管网施工合同》和《云天锦绣前程环境绿化工程施工合同》，我已经严格履行了所有施工义务，按照合同约定交付了经验收合格的工程，但是云天•锦绣前程小区的建设单位重庆云天物业公司未按合同约定支付我工程款，至今仍拖欠我工程款240万元，导致我至今无法支付农民工工资。重庆云天物业公司作为云天•锦绣前程小区包括该房屋的实际产权所有人，关于贵司所述有人占用该房屋事实可能是有至今未收到工资的农民工为维护其合法权益而在那里聚集讨薪。如贵司主张是该房屋的实际产权所有人，请贵司按照前述合同约定支付我被拖欠的工程款240万元，以让我支付农民工工资，避免事件进一步扩大造成不良影响。2020年5月8日重庆市公安局南岸区分局出具案（事）接报回执，载明：民警赶到现场，报警人徐忻称锦绣前程是其所在的公司千年禧公司与云天公司一起开发的，千年禧公司和云天公司分割锦绣前程房地产时，辅仁路4号附14号门面是分割给了千年禧公司，重庆市渝北区人民法院的(2017)渝0112民初22487号民事判决书、重庆市南岸区人民法院的（2018）渝0108民初19720号民事判决书均对此进行了确认，现在重庆市第五中级人民法院的（2019）渝05执异173号的执行裁定书要对该辅仁路4号附14号门面进行执行，现门面的实际使用人程华强称其为云天公司做工时，没有得到工钱，该门面现由自己经营、营业收入慢慢抵债。民警已告知双方合理合法维权，尊重法院判决，不得发生违法犯罪行为，双方都表示明白。另查，高健翔、程华强以重庆云天物业公司欠付其工程款默许其占有使用该房屋为由，在2012年开始共同占有使用涉案房屋。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，重庆市渝北区人民法院(2017)渝0112民初22487号民事判决已经确认重庆市南岸区辅仁路4号4栋吊1层商铺7号归千年禧公司所有。且如(2017)渝0112民初22487号民事判决所述，案涉房产系千年禧公司与重庆云天物业公司联合开发建成，双方因合法建造的事实行为对建成的房产享有物权。千年禧公司与重庆云天物业公司对建成的房产在2015年以前已经进行了事实上的分割，案涉房产的权利人为千年禧公司。高健翔、程华强辩称重庆云天物业公司默许其占有使用上述房屋，应对此提供证据予以证明，并承担举证不能的不利后果。高健翔、程华强为此提供的证据（2018）渝0108民初11048号民事调解书，与本案不具有关联性。高健翔、程华强未能对其主张提供其他证据予以证实，应承担不利后果。故对于其上述抗辩意见，本院不予采纳。高健翔、程华强占有涉案房屋，无合法依据，构成无权占有。千年禧公司作为权利人请求高健翔、程华强返还上述房屋，符合法律规定，本院予以支持。关于上述房屋门牌号问题，千年禧公司提供的证据门牌号、对应房号清单显示门牌号辅仁路4号附14号对应房号为重庆市南岸区辅仁路4号4栋吊1层商铺7号，与搬离占用房屋通知书及案（事）接报回执内容相符，上述清单加盖有重庆市公安局南坪镇派出所户口专用章，高健翔、程华强虽然对此存有异议，但并未提供相反的证据。故对于千年禧公司主张的门牌号辅仁路4号附14号对应房号为重庆市南岸区辅仁路4号4栋吊1层商铺7号的事实，本院予以采信。关于千年禧公司主张的使用费问题。千年禧公司所有的上述房屋性质为商铺，且已经取得预售（预租）许可证，千年禧公司可以对外出租获取利益，高健翔、程华强占有使用涉案商铺，应当支付相应的费用。根据涉案不动产的具体情况，综合双方提供的证据及当庭陈述，本院酌定按每月2838.6元为标准计算占有使用费。综上，对于千年禧公司主张的从2015年1月1日起至返还房屋之日止，按每月2838.6元为标准计算的占有使用费，本院予以支持；超出部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十四条、第三十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告高健翔、程华强于本判决生效之日起三日内向原告重庆千年禧实业有限公司返还位于重庆市南岸区辅仁路4号4栋吊1层商铺7号（门牌号：辅仁路4号附14号）房屋；二、被告高健翔、程华强于本判决生效之日起三日内向原告重庆千年禧实业有限公司支付从2015年1月1日起至返还上述房屋之日止，按每月2838.6元为标准计算的占有使用费；三、驳回原告重庆千年禧实业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5070元，减半收取2535元，由被告高健翔、程华强负担（此款原告垫付，由被告高健翔、程华强于本判决生效之日起三日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 王 冲二〇二〇年九月二十八日书记员 钟宇焱