广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤03民终8747号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市弘大餐饮业管理有限公司南山来福士分店。负责人：李嘉仪。委托诉讼代理人：郭志彬，广东德纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈榕良，广东德纳律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市金龙房地产开发有限公司。法定代表人：LUCASIGNATIUSLOHJENYUH，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭伟嘉。委托诉讼代理人：黄威，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大恒富企业管理（深圳）有限公司。法定代表人：陈明璨，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭伟嘉。委托诉讼代理人：黄威，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人深圳市弘大餐饮业管理有限公司南山来福士分店（以下简称弘大来福士分店）因与被上诉人深圳市金龙房地产开发有限公司（以下简称金龙公司）、大恒富企业管理（深圳）有限公司（以下简称大恒富公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院作出的（2018）粤0305民初17249号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。弘大来福士分店上诉请求：1.依法撤销一审民事判决书；2.判令金龙公司退还弘大来福士分店已支付的租赁保证金254830.45元（人民币，下同），并赔偿利息16420.86元（自合同解除之日2017年12月4日起两个月后开始暂计算至上诉之日，共392天，按照中国人民银行同期贷款利率年化6%计算），以上两项合计271251.31元；3.判令大恒富公司对租赁保证金及利息承担连带责任;4.判令一、二审全部诉讼费用由金龙公司、大恒富公司承担。事实和理由：一、一审法院审理程序严重违法。一审法院于2018年8月22日立案受理弘大来福士分店的起诉，金龙公司和大恒富公司于2018年9月18日向一审法院反诉要求弘大来福士分店支付高额的违约金，双方争议巨大，本案不属于民事诉讼法第157条规定的事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，双方未约定适用简易程序，一审法院决定适用简易程序合并审理本诉和反诉，直至弘大来福士分店收到一审法院的判决书，依据民事诉讼法第161条之规定，人民法院适用简易程序市理案件，应当在立案之日起三个月内审结。无论是本诉还是反诉，一审法院均严重超期，本案复杂争议大，理应适用普通程序审理，因此一审法院审理程序存在严重违法。二、一审法院认定事实错误。1.弘大来福士分店欠付金龙公司的费用应为1465.52元。因金龙公司管理不当（如油烟等）导致弘大来福士分店无法正常经营，金龙公司曾答应弘大来福士分店转租或者协商解除租赁合同。弘大来福士分店无奈于2017年12月1日书面通知撤场拟协商解除租赁合同，弘大来福士分店于2017年12月4日收到金龙公司确认解除租赁合同的通知。截至今日，金龙公司未退回弘大来福士分店装修押金77777.07元、公共事业保证金6991.2元、pos机押金3000元，以上未退回费用合计人民币87768.27元（合称“费用一”）。弘大来福士分店确认2017年11月至12月3日（不含合同解除之日）房屋租金76903.2元（69912+30×33）、2017年11月至12月3日（不含合同解除之日）物业管理费8651.61元（7865.1+30×33）、2017年11月至12月3日（不含合同解除之日）pos机租金人民币330元（300+30×33）、截至2017年12月4日的水电费人民币3348.98元，以上费用总计89233.79元（合称“费用二”）。2017年12月15日金龙公司的复函确认“同意贵司（弘大来福士分店）第4点提出的减免滞纳金的请求”；2017年12月15日金龙公司的敦促函确认弘大来福士分店己将pos机退还；综上，按照费用一减去费用二，弘大来福士分店欠付金龙公司费用实际应为人民币1465.52元，而不是原判决第二项中的5958.25元。2.金龙公司单方解除租赁合同，刻意刁难搬离物品设备、刻意刁难恢复原状工作等，金龙公司对房屋空置负有主要责任，弘大来福士分店不存在给金龙公司造成损失需要承担违约责任2017年12月1日金龙公司向弘大来福士分店出具《解除深圳X广场房屋租赁合同通知书》行使单方解除权，自快递寄出的第三天视为送达，双方之间的租赁合同即在2017年12月4日正式解除。从2017年11月27日起，弘大来福士分店委托律师与金龙公司协商解除租赁合同、款项一、租赁保证金（254830.45元）等问题，金龙公司以款项二的问题屡屡拖延不予回复，事实上弘大来福士分店的各项保证金等可以覆盖款项二的费用。弘大来福士分店2017年11月27日的通知函请求金龙公司配合将店铺内的设备和物品（详见物料清单）撤离和清理，但金龙公司直至2018年12月18日方同意弘大来福士分店将店铺内的设备和物品撤离和清理。弘大来福士分店在2017年12月4日收到金龙公司的《解除深圳X广场房屋租赁合同书通知书》，该通知各种刻意刁难弘大来福士分店包括但不限于不予退还三个月租金的保证金、索取弘大来福士分店2017年12月4日支付相当于六个月的租金和物业费之和金额（约466,662.6元）作为违约金，且要求弘大来福士分店于2017年12月4日对房屋恢复原状；弘大来福士分店在2017年12月6日的回函中承诺配合弘大来福士分店、新商家妥善解决已有的店铺内装修，要求不少于10天的工期；金龙公司直至2017年12月21日的来函才同意弘大来福士分店的撤场要求，并要求弘大来福士分店于2017年12月27日前清空物品和恢复原状，弘大来福士分店完全配合清空物品和恢复原状，但金龙公司仍然刻意刁难，一而再再而三的要求围挡、装修资质、保险等拖延施工，直至2018年1月11日弘大来福士分店委托的装修公司经历种种刁难后才进入商铺施工恢复原状，仅用三日于2018年1月14日恢复原状完工。从2017年12月27日至2018年1月14日长达十八天里，金龙公司屡屡刻意刁难恢复原状工作，而弘大来福士分店恢复原状仅用三天，金龙公司对房屋空置期负有主要责任，且是金龙公司主动行使单方解除权解除租赁合同,弘大来福士分店不存在给金龙公司造成损失需要承担违约责任。金龙公司、大恒富公司于2017年12月4日解除租赁合同后，旋即于2017年12月5日与案外人上海X环境技术有限公司（以下简称X公司）签订涉案商铺的租赁合同，只因弘大来福士分店未答应金龙公司的高额违约金和没收租赁保证金的无理要求，金龙公司拖延直至2018年1月11日才允许弘大来福士分店委托的装修公司进入商铺施工恢复原状，并非是弘大来福士分店刻意拖延不交商铺，且商铺事实上一直在金龙公司的管理控制范围内，其完全有能力于2017年12月4日解除租赁合同的当天直接委托第三方进行恢复原状交付商铺给X公司。一审法院认定弘大来福士分店违约并承担两个月租金的违约金是错误的。三、一审法院适用违约金法律条款错误。首先，依据租赁合同4.1.1中租赁保证金的性质应为违约金，旨在抵扣弘大来福士分店未付款项和/或赔偿金龙公司、大恒富公司因此遭受的损失。依据租赁合同4.1.1款和12.2款的合同约定，弘大来福士分店撤场的行为不属于租赁合同12.2.5款约定的超过10日未正常营业（2017年12月27日至2017年12月4日仅8日），也不属于租赁合同12.2.7款规定的情形，更不属于租赁合同12.2款约定的其他情形，金龙公司无权没收弘大来福士分店的租赁保证金。其次，租赁保证金中已包含三个月租金，足以覆盖弘大来福士分店产生的款项未付的违约责任；金龙公司行使单方解除权解除租赁合同，刻意刁难弘大来福士分店清空物品和恢复原状，对弘大来福士分店意欲同时采取扣取三个月租金的租赁保证金、支付相当于六个月的租金和物业费之和（约466662.6元）作为违约金、支付占用工商登记地址的违约金每日人民币8378.0793元等，金龙公司、大恒富公司的无理违约金要求不应当得到法律支持。再次，依据合同法第114条和合同法解释二第28、29条之规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中即便金龙公司存在租金损失，损失的不过为2017年12月4日至2018年1月14日之间的租金，该租金损失是金龙公司单方解除租赁合同应当自行承担部分;即便要求弘大来福士分店承担该部分租金损失，也不应当没收弘大来福士分店相当于3个月的租金保证金和额外支付2个月的违约金，一行为不应当承受双重处罚。综上所述，一审法院的审判程序错误，认定事实不清，适用法律错误，弘大来福士分店请求撤销一审判决，依法改判金龙公司退还弘大来福士分店已支付的租赁保证金254830.45元，并赔偿利息人民币16420.86元、判令大恒富公司对租赁保证金及利息承担连带责任和判令一审、二审全部诉讼费用由金龙公司、大恒富公司承担。金龙公司、大恒富公司答辩称：本案因弘大来福士分店在租赁期限内擅自单方解除租赁合同，金龙公司有权没收租赁的保证金。租赁保证金是弘大来福士分店为担保合同的履行而在合同签订之后向金龙公司支付的担保金，是合同履行的一种担保方式。如果弘大来福士分店严格履行本案合同项下的义务，那么在合同终止之后，租赁保证金是可以返还给弘大来福士分店的。本案租赁合同履行过程中，弘大来福士分店未经金龙公司的许可擅自单方于2017年11月27日从该租赁物业中撤离，并通知金龙公司擅自单方解除租赁合同，根据租赁合同第10.1条和12.2条的约定，金龙公司有权没收弘大来福士分店缴纳的租赁保证金。二、本案的租赁合同在2017年12月4日解除，弘大来福士分店应当向金龙公司支付截至2017年12月4日之前的租金、物业管理费、租金和水电费等，对此一审法院已经在判决中分别作出了明确的记载。并且金龙公司已经自愿将弘大来福士分店缴纳的装修押金、公共事业保证金和POS机租金予以抵扣欠付的费用，抵扣之后的金额为6294.07元，金龙公司在一审中主张弘大来福士分店欠付的费用为5968.25元，一审判决支持深圳市金龙房地产开发有限公司主张的该费用并无不妥。三、根据双方的租赁合同第10.1条和第10.2条的约定，因弘大来福士分店的原因提前解除合同的，金龙公司有权按照6个月的租金和6个月的物业管理费之和收取违约金，同时合同第21.12条约定，弘大来福士分店应该在合同解除后30天内办理变更营业地址或者工商地址的相关手续，否则应当一并支付违约金，实际上弘大来福士分店至今都没有办理该手续。一审法院根据2017年12月4日解除租赁合同，以及弘大来福士分店在2018年1月16日将本案的房屋返还给金龙公司，以及金龙公司在2018年3月才获取将本案房屋另行出租的收益，酌情判令弘大来福士分店向金龙公司按照两个月的租金标准支付违约金并无不妥。弘大来福士分店向一审法院提出诉讼请求：1.确认金龙公司与弘大来福士分店于2016年11月21日签署的合同编号为MLEAS-2310-A-2016-IC0172的《房屋租赁合同》已于2017年12月4日解除；2.金龙公司退还弘大来福士分店已支付的租赁保证金254830.45元及相应利息，利息自合同解除（2017年12月4日）后的第60天起，按年利率6%计收资金占用期间利息，暂算至起诉之日，共171天，为人民币7262.67元；3.大恒富.公司承担租赁保证金及利息损失的连带责任；4.本案诉讼费用由金龙公司、大恒富公司承担。金龙公司向一审法院提出反诉请求：1.判令弘大来福士分店向金龙公司支付欠付的费用5958.25元；2.判令弘大来福士分店支付违约金466662.6元[(租金69912元＋物业管理费7865.1元）×6个月=466662.6元]；3.判令弘大来福士分店在判决生效之日起十日内将住所地从本案房屋迁移，并向金龙公司支付违约金暂计967668.1592元（违约金以每日人民币8378.0793元为基础，自2018年1月26日起暂计算至2018年9月14日止，实际以弘大来福士分店迁移之日止）；4.本案的反诉费用由弘大来福士分店承担。庭审中，金龙公司明确其诉讼请求1中欠付的费用为租金、物业管理费、水电费、POS机租金扣减弘大来福士分店已缴纳的公共事业保证金、装修押金后的金额。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定如下事实：位于深圳市南山区X大道X号深圳X广场X栋商业X房于2018年4月16日登记在金龙公司名下，建筑面积45762.73平方米，涉案房屋系该广场X栋中的部分。2016年11月21日，案外人深圳市X餐饮业管理有限公司（承租方、乙方）与金龙公司（出租方、甲方）签订《深圳X广场房屋租赁合同》，约定弘大来福士分店将涉案房屋出租给乙方使用，租赁面积为87.39平方米，该房屋的租赁期自甲方同意的装修期届满次日起3年的时间，即2017年5月1日至2020年4月30日，甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起30天的装修期，即2017年4月1日至2017年4月30日；双方暂约定该房屋交付日为2017年4月1日；自装修期期满后的次日起，该房屋的租金按照含税保底租金或含税提成租金每月以结算金额较高的方式实际收取，本合同签订时租金的适用增值税税率为5%；第一个租金计收年度的含税月保底租金金额为69912元，第二个租金计收年度的含税月保底租金金额为73407.60元，第三个租金计收年度的含税月保底租金金额为77077.98元；乙方应于本合同签订之前或房屋交付时向甲方支付房屋租赁保证金254830.45元；甲方目前对该房屋的含税物业管理费每月7865.10元；乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向甲方交还房屋，乙方逾期不交还房屋的，甲方除按照本合同13.2条约定执行外，甲方还有权要求乙方按每日每平方米95.87元的标准支付逾期期间的房屋占用费，同时，乙方还应承担该房屋在占用期间内所发生的一切其他费用，如造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任；每月租赁POS机费用为500元/台，保证金为3000元；乙方应于交付日或之前向甲方或管理公司支付装修押金77777.07元，装修押金于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还；乙方应当于本合同租赁期满或本合同解除、撤销或确认无效后的三十日内办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，否则，每逾期一天，应向甲方支付相当于每平方米95.87元的违约金；乙方应于交付日或之前向甲方或管理公司支付公共事业保证金6991.20元；乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准），向甲方预付该房屋第一个月的租金及物业管理费，其后各月预付的租金及物业管理费，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清；租赁期和装修期内有关该房屋的水费、电费、煤气费等能源费用由乙方承担；甲、乙双方每月结算一次，双方应在每个月的21日完成上个月的对账工作，甲方将于每个月的24日从乙方的营业收入中直接扣除乙方应向甲方交纳乙方应承担的各种费用以及其他代扣代缴费用；乙方逾期支付租金或本合同第四条约定的各项费用（包括未补足租赁保证金不足部分）的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金；逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担；乙方需于商场营业时间内暂停或停止营业，乙方应事先书面通知甲方并在获得甲方书面同意后方可暂停或停止营业，乙方擅自停止营业达到十天（含）以上的，视为乙方擅自中途退租，乙方擅自中途退租或者逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的，甲方有权解除本合同，乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还，同时乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金，如违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额；乙方逾期支付租金或本合同租金或者能源费用的，每逾期一日则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金；甲方可向乙方在合同中留有的送达地址送达通知，并视为乙方下一个工作日收到，乙方地址变更须书面通知甲方；以及其他条款。合同签订后，案外人深圳市X餐饮业管理有限公司向金龙公司支付租赁保证金254830.45元、装修押金77777.07元、公共事业保证金6991.20元、预付押金69912元、预付物业管理费7865.1元、合同中约定的律师费436.95元。合同签订后，金龙公司于2017年2月16日向案外人深圳市X餐饮业管理有限公司交付涉案房屋。2017年4月，弘大来福士分店（丙方）、案外人深圳市X餐饮业管理有限公司（乙方）与金龙公司（甲方）签订《三方转让协议》，约定：鉴于甲、乙双方已于2016年11月21日签订关于涉案房产编号为MX2的《深圳X广场房屋租赁合同》，现乙方欲将该合同项下的权利义务转让给丙方经营，经甲、乙、丙三方协商，达成以下协议；甲方同意乙方将其在该合同中的全部权利义务转让给丙方，即自转让日起丙方作为该合同的承租人，承担租赁合同项下的所有义务并享有权利，而乙方则不再承担租赁合同项下的任何义务，亦不享有任何权利；甲、乙双方同意，将乙方根据该合同已经支付的租赁保证金254830.45元、装修押金77777.07元及公共事业费保证金6991.20元转为丙方名下，乙方不再要求甲方退回，该合同终止时，甲方按照该合同和本协议的约定直接退还给丙方；该合同中POS机的租用费自实际租用之日起计算，每个月租用费为300元/台，保证金为3000元/台；乙方在该合同中的权利义务自2017年4月29日起转让给丙方，同时该日期之前的租金及其他费用由乙方承担，该日期（含本日）之后应付款项均由丙方承担；本协议作为该合同不可分割的一部分，与该合同具有同等的法律效力，本协议与该合同有冲突的，以本协议为准，未在本协议中约定的其他条款均保持不变，以该合同为准，本协议经甲、乙、丙三方签字盖章后生效；及其他内容。以上《三方转让协议》签订后，弘大来福士分店入驻涉案房屋，并依约向金龙公司缴纳POS机保证金3000元，金龙公司出具统一收据。2017年11月27日，弘大来福士分店在涉案房屋张贴《撤场通知函》，该函件载明：致金龙公司及案外人深圳X广场服务中心，现正式书面通知业主及物业，承租方将于2017年11月27日正式从深圳X广场撤离并清除店铺内设备，解除与业主之间的房屋租赁合同，即日起不再租赁使用涉案房屋，相关租金、保证金、装修押金、物业费、杂费等事项将由承租方郭律师团队与业主、物业沟通协商；及其他内容。同日，弘大来福士分店的郭律师团队通过邮件方式向金龙公司在深圳市南山X广场租赁部的工作人员送达该份《撤场通知函》。2017年12月1日，金龙公司向案外人深圳市X餐饮业管理有限公司出具《解除深圳X广场房屋租赁合同通知书》，该通知书载明：2017年11月27日，在未与金龙公司沟通前提下，弘大来福士分店直接在涉案房屋玻璃门上张贴《撤场通知函》；弘大来福士分店擅自中途退租的行为严重违反了合同约定，已构成根本违约，金龙公司决定行使合同约定的单方解除权；自本通知送达案外人深圳市X餐饮业管理有限公司之日（寄出第三天视为送达），租赁合同解除；案外人深圳市X餐饮业管理有限公司已支付的所有租金、租赁保证金和其他费用均不予退还，同时，还须在2017年12月4日前向金龙公司结清所有欠费并支付相当于六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金；请案外人深圳市X餐饮业管理有限公司在2017年12月4日前清退房屋内所有物品按租赁合同约定恢复原状交还涉案房屋；于2018年1月3日前办妥以该房屋为注册地址或经营地址的工商注销或变更手续；附欠付费用情况明细；及其他内容。2017年12月4日，金龙公司员工通过邮件方式向弘大来福士分店的郭志彬律师及工作人员送达该份《解除深圳X广场房屋租赁合同通知书》。2017年12月6日，弘大来福士分店通过邮件方式向金龙公司及案外人深圳X广场物业服务中心回复称已于2017年12月4日收到金龙公司发出的《解除深圳X广场房屋租赁合同通知书》并作出回函，该回函载明：金龙公司按照租赁合同约定行使单方解除权，双方之间的租赁合同已于2017年12月4日解除；弘大来福士分店向金龙公司缴纳的店铺装修押金77777.07元、公共事业费保证金6991.2元，共计84768.27元尚未退回；弘大来福士分店确认2017年11月房屋租金69912元、物业管理费7865.1元、POS机租金300元、截至2017年12月1日水电费3348.98元，共计欠付费用81426.08元；申请金龙公司将上述未退回的84768.27元相应抵扣欠付费用81426.08元、申请减免2017年房屋租金滞纳金、物业管理费滞纳金、POS租金滞纳金9元、2017年8月至10月的滞纳金5233.37元，合计减免费用7575.68元；申请退还POS机保证金3000元；对于不予退还租赁保证金254830.45元持有异议；及其他内容。2017年12月15日、2017年12月18日、2017年12月21日、2017年12月22日弘大来福士分店与金龙公司通过邮件往来协商抵扣款、欠费、将涉案房屋恢复原状、返还涉案房屋钥匙及租用的POS机事宜。另查，弘大来福士分店向金龙公司返还POS机，弘大来福士分店于2018年1月16日完成涉案房屋恢复原状并移交给金龙公司。弘大来福士分店为了证明金龙公司对涉案房屋的空置负有主要责任，向一审法院提交了弘大来福士分店的法定代表人与金龙公司负责租赁的员工之间的微信聊天记录；为了证明弘大来福士分店没有继续占用涉案房屋，对金龙公司未造成损失，无须支付违约金，向一审法院提交了案外人上海X环境技术有限公司企业信用信息公司报告及媒体报道。金龙公司、大恒富公司对微信聊天记录的真实性予以认可，但不认可弘大来福士分店的证明目的，对其他证据不予认可。金龙公司为了证明弘大来福士分店至今仍未将注册地址从涉案房屋迁出向一审法院提交了弘大来福士分店的企业信用信息公司报告，该报告显示弘大来福士分店的工商注册地址至本案立案之后仍为涉案房屋。金龙公司向一审法院提交了2017年10月、2017年11月29日、2017年12月29日的涉案房屋的电费抄表记录及深圳供电局有限公司出具的深圳增值税专用发票，用以证明弘大来福士分店欠付电费3883.92元，且金龙公司已实际缴纳；金龙公司向一审法院提交了2017年11月9日、2017年11月26至12月25日的水费抄表记录及深圳市水务（集团）有限公司出具的发票，用以证明弘大来福士分店欠付水费1691.04元，且金龙公司已实际缴纳。弘大来福士分店对上述证据均不予认可，称水、电费的抄表记录均系金龙公司单方制作，对应的发票金额巨大，无法看出与弘大来福士分店之间的关联性。弘大来福士分店、金龙公司在庭审中均确认，弘大来福士分店系有独立的水、电表。金龙公司为了证明弘大来福士分店延迟交房、直至2018年3月其才获得涉案房屋的收益而导致其损失向一审法院提交了《租户移交接收检验记录》《深圳X广场房屋租赁合同》《租赁期限变更补充协议》《国内支付业务收款回单》、发票等证据。弘大来福士分店对以上证据的真实性予以认可，但不能证明金龙公司的证明目的，且与案外人签订的租赁合同等与本案无关，也不属于本案的案件事实给金龙公司造成的直接损失。一审法院认为，案外人深圳市X餐饮业管理有限公司与金龙公司签订的《深圳X广场房屋租赁合同》、以及弘大来福士分店、案外人深圳市X餐饮业管理有限公司、金龙公司签订的《三方转让协议》均系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方应依约履行义务。弘大来福士分店通过签订《三方转让协议》，从案外人深圳市X餐饮业管理有限公司受让了《深圳X广场房屋租赁合同》中的全部的权利义务，与金龙公司成为《深圳X广场房屋租赁合同》的合同主体。《深圳X广场房屋租赁合同》约定，擅自中途退租的，金龙公司有权解除本合同且租赁保证金等不予退还。本案中，弘大来福士分店于2017年11月27日在涉案房屋张贴《撤场通知函》并称正式撤离并清除涉案房屋内设备，解除与金龙公司之间的房屋租赁合同，弘大来福士分店在租赁期限内擅自中途退租的行为已构成违约，金龙公司依约具有单方解除合同权，故弘大来福士分店、金龙公司的租赁关系应于弘大来福士分店收到解除合同通知书之日解除，本案中弘大来福士分店确认其于2017年12月4日收到金龙公司《解除深圳X广场房屋租赁合同通知书》，庭审中双方均确认《深圳X广场房屋租赁合同》于2017年12月4日解除，故一审法院确认弘大来福士分店与金龙公司就《深圳X广场房屋租赁合同》形成的租赁关系已于2017年12月4日解除。关于弘大来福士分店要求金龙公司返还其租赁保证金254830.45元及利息、并要求大恒富公司承担连带责任的诉讼请求。一审法院认为，因弘大来福士分店构成违约，依据《深圳X广场房屋租赁合同》的约定，弘大来福士分店已支付的租赁保证金不予退还，故，弘大来福士分店的该主张缺乏事实及合同依据，于法无据，一审法院不予支持。关于金龙公司要求弘大来福士分店支付欠付费用5958.25元（2017年11月至2017年12月4日期间的租金78932.9元、物业管理费8879.95元、POS机租金338.71元、水费1691.04元、电费3883.92元共计93726.52元；扣除退还装修押金77777.07元、公共事业保证金6991.2元、POS机押金3000元）的诉讼请求。一审法院认为，依据《深圳X广场房屋租赁合同》的约定，弘大来福士分店应向金龙公司支付其在2017年11月至2017年12月4日期间的占有、使用涉案房产产生的租金、物业管理费、POS机租金、水费、电费。现弘大来福士分店并未举证证明已向金龙公司支付上述费用，故金龙公司应予支付该期间的租金79233.6元（69912元/月÷30天×34天）、物业管理费8913.78元（7865.1元/月÷30天×34天）、POS机租金340元（300元/月÷30天×34天）；庭审中，弘大来福士分店及金龙公司均确定弘大来福士分店具有独立的水、电表，依据金龙公司提交的抄表记录及缴费发票，一审法院认定弘大来福士分店应于支付该期间产生的水费1691.04元、电费3883.92元，以上费用共计94062.34元。金龙公司同意用弘大来福士分店交纳的装修押金77777.07元、公共事业保证金6991.2元、POS机押金3000元抵扣弘大来福士分店拖欠的租金、物业管理费等，弘大来福士分店亦在答辩中称愿意予以抵扣，为减少当事人的诉累，一审法院将装修押金、公共事业保证金、POS机押金抵扣弘大来福士分店应付的2017年11月至2018年12月4日欠付费用94062.34元，故弘大来福士分店应向金龙公司支付欠费6294.07元。现金龙公司主张弘大来福士分店欠付的费用为5958.25元，系其自身权利的处分，一审法院予以照准。综上，弘大来福士分店应向金龙公司支付欠付费用共计5958.25元。关于金龙公司要求弘大来福士分店将住所地从涉案房屋迁移的诉讼请求。一审法院认为，该项诉讼请求虽然符合双方合同的约定，但不属于民事案件的受理范围，对于该项诉讼请求一审法院不予处理。关于金龙公司要求弘大来福士分店支付违约金466662.6元【（租金69912元/月＋物业管理费7865.1元/月）×6个月】及967668.15元（95.81元/平方米×87.39平方米=8378.08元，自2018年1月26日起暂计至2018年9月14日止，实际以弘大来福士分店迁出之日止）的诉讼请求。《深圳X广场房屋租赁合同》约定，弘大来福士分店擅自中途退租，弘大来福士分店还须支付给金龙公司相当于六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金；合同亦约定，合同解除后的三十日内弘大来福士分店办妥以该房屋为注册地址或营业地址的公司注册或变更手续，否则，每逾期一天应向金龙公司支付相当于每平方米95.87元的违约金；以上约定的违约金标准过高，因违约金旨在补偿非违约方的损失，弘大来福士分店对此亦提出调整的请求，故综合考虑合同履行情况、当事人的过错程度等，一审法院酌情对双方约定的违约金予以调整，判令弘大来福士分店按照合同约定向金龙公司支付2个月租金违约金即139824元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认弘大来福士分店与金龙公司因《深圳X广场房屋租赁合同》形成的租赁关系于2017年12月4日解除；二、弘大来福士分店于判决生效之日起十日内向金龙公司支付欠付的费用5958.25元；三、弘大来福士分店于判决生效之日起十日内向金龙公司支付违约金139824元；四、驳回弘大来福士分店的其他诉讼请求；五、驳回金龙公司的其他诉讼请求。一审本诉受理费2615.7元，由弘大来福士分店负担2615.7元；反诉受理费4440.65元，由弘大来福士分店负担449.47元，金龙公司负担3991.18元。本院认定事实：本案二审调查询问时，被问及金龙公司与弘大来福士分店各自主张的弘大来福士分店欠付的费用差别在哪里时，弘大来福士分店称租金、物业管理费、POS机费用仅一天差别，是2017年12月4日合同解除当天是否计算租金和物业管理费的问题。金龙公司于2017年12月1日向深圳市X餐饮业管理有限公司出具的《解除通知书》附件“欠付费用情况明细”包含以下内容：费用名称“2017年10月水电费”、欠费期间“2017年12月1日”、欠费金额3348.98元，“暂计至2017年12月1日累计欠费89001.76元”。上述记载的水电费与金龙公司本案主张的水电费（水费1691.04元、电费3883.92元）不一致，金龙公司对此解释称：该公司经过核实发现该记载的数据有误，就应该以双方实际的抄表数据为准。弘大来福士分店则称这是金龙公司单方的抄表数据，其没有确认。金龙公司一审提交的《电费抄表记录》《水费抄表记录》均为其单方制作，未经弘大来福士分店或其他第三方确认。金龙公司一审提交的水电费发票记载的是X广场的总体费用，无针对涉案房屋的费用记录。金龙公司一审提交的其与X公司于2017年12月5日签订的《深圳来福广场房屋租赁合同》约定向X公司出租涉案房屋，租赁期自金龙公司同意的装修期届满次日起2年的时间，即2018年2月1日至2020年1月31日，房屋交付日为2017年12月18日，第一个租金计收年度保底租金额为每平方米510元，含税月保底租金为44568.90元。两公司另于2018年1月31日签订《租赁期限变更补充协议》，约定交付日变更为2018年1月31日，装修期的起止日变更为自2018年1月31日至2018年3月9日，租赁期的起止日变更为自2018年3月10日至2020年3月9日。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。双方当事人均同意本案诉讼费由败诉方迳付胜诉方。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。根据双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为：一、一审法院适用简易程序审理本案是否程序违法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条规定：“基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。”本院认为，本案属于上述法律规定的可以适用简易程序审理的简单民事案件，且弘大来福士分店在一审期间并未对此提出异议，其上诉主张一审法院程序违法本院不予采纳。二、截至合同解除时弘大来福士分店欠付的费用金额。本案因弘大来福士分店提前退租导致2017年12月4日租赁合同解除，合同解除之前涉案房屋也未退还金龙公司，故弘大来福士分店须承担的各项费用应计至2017年12月4日（含当天），弘大来福士分店有关其无须承担2017年12月4日合同解除当天的租金、物业管理费、POS机租金的主张本院不予采纳。金龙公司在2017年12月1日出具的《解除通知书》附件“欠付费用情况明细”表格中有关水电费一栏写明：欠费期间“2017年12月1日”、欠费金额3348.98元，在明细表的最后写明“暂计至2017年12月1日累计欠费89001.76元”，表明金龙公司在该通知书中已确认截至2017年12月1日尚欠水电费为3348.98元。金龙公司本案中提交的自行抄表数据未经弘大来福士分店确认，水电费缴费发票并非针对涉案房屋单独开具、也无涉案房屋的费用记录，故金龙公司否认已在上述通知书中确认过的水电费金额依据不足。因弘大来福士分店已于2017年11月27日张贴《撤场通知函》停止营业，故应认定截至2017年12月4日合同解除时弘大来福士分店尚欠的水电费为3348.98元。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。加上欠付的租金79233.6元、物业管理费8913.78元、POS机租金340元，弘大来福士分店尚欠的费用共计91836.36元。弘大来福士分店已交纳的装修押金77777.07元、公共事业保证金6991.2元、POS机押金3000元抵扣上述欠款后，还应向金龙公司支付欠付费用共计4068.09元。三、金龙公司是否有权没收弘大来福士分店的租金保证金并要求其支付违约金。弘大来福士分店在租赁合同期内要求撤场，属于擅自中途退租的情形，构成根本违约，金龙公司依约有权解除合同、不予退还租赁保证金，合同另约定弘大来福士分店须支付相当于当年六个月租金、六个月物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。截至本案讼争时，弘大来福士分店仍未办理以涉案房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，根据合同约定，在合同解除三十日内未办理的，每逾期一天弘大来福士分店应向金龙公司支付相当于每平方米95.87元的违约金。弘大来福士分店主张上述违约金过高。综合考虑本案合同的履行情况、当事人的过错程度、因合同解除给金龙公司造成的租金损失等因素，一审法院酌情调整违约金为2个月租金139824元，合法有据，并无不当。综上，弘大来福士分店上诉理由部分成立。一审判决认定事实部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初17249号民事判决第一、三、四项；二、撤销广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初17249号民事判决第五项；三、变更广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初17249号民事判决第二项为：上诉人深圳市弘大餐饮业管理有限公司南山来福士分店应于本判决生效之日起十日内向被上诉人深圳市金龙房地产开发有限公司支付欠付的费用4068.09元；四、驳回被上诉人深圳市金龙房地产开发有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费2615.70元，由上诉人深圳市弘大餐饮业管理有限公司南山来福士分店负担；反诉受理费4440.65元，由上诉人深圳市弘大餐饮业管理有限公司南山来福士分店负担443.64元，被上诉人深圳市金龙房地产开发有限公司负担3997.01元。二审受理费7555.50元，由上诉人深圳市弘大餐饮业管理有限公司南山来福士分店负担7519.85元，由被上诉人深圳市金龙房地产开发有限公司负担35.65元。上诉人深圳市弘大餐饮业管理有限公司南山来福士分店已预交一审本诉受理费2615.70元、二审受理费7555.50元，被上诉人深圳市金龙房地产开发有限公司已预交一审反诉受理费4440.65元。上诉人深圳市弘大餐饮业管理有限公司南山来福士分店应于本判决生效之日起十日内将由其负担的诉讼费与其预交费用的差额407.99元迳付被上诉人深圳市金龙房地产开发有限公司。本判决为终审判决。审判长 胡  曲  云审判员 石    磊审判员 林  建  益二〇二〇年九月二十二日书记员 陈永雪（兼）附：法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。