福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 案号（2020）闽0203民初6364号适用程序简易程序 案由物业服务合同纠纷立案时间2020年4月13日 原告厦门惠欣物业管理有限公司，住所地厦门市思明区中闽大厦****。 法定代表人：林庆明，执行董事。 委托诉讼代理人：吴建萍，福建东方格致律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：刘英伟，福建东方格致律师事务所实习律师。 被告袁立道，男，1972年11月26日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。 判决主文袁立道于本判决生效之日起十日内向厦门惠欣物业管理有限公司支付2016年10月至2019年9月的物业服务费共6757元； 袁立道于本判决生效之日起十日内向厦门惠欣物业管理有限公司支付自2010年9月1日至2019年9月30日止的公共维修金4676.46元； 驳回厦门惠欣物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼请求 诉讼请求袁立道立即支付自2010年9月1日起至2019年9月30日期间的物业服务费21043.54元及违约金（以欠缴金额为基数，自欠缴季度首月16日起按日息千分之一的标准分别计算至实际付款之日止）； 袁立道支付自2010年9月1日起至2019年9月30日期间的房屋公共维修金4676.46元及违约金（以欠缴金额为基数，自欠缴季度首月16日起按日息千分之一的标准计算至实际付款之日止）。 案件基本事实 2008年8月1日，惠元（厦门）房地产发展有限公司（甲方）与惠欣物业公司（乙方）签订《星海湾K、H、F、G、L型独立别墅、M型叠加别墅、商业店面前期物业服务合同补充协议》，约定惠元（厦门）房地产发展有限公司选聘惠欣物业公司提供前期物业管理服务。物业名称为星海湾105幢K、H、F、G型独立别墅，57幢L型独立别墅、92幢（368户）M型重叠别墅，7幢（22户）并联别墅（其中20个店面），物业类型为别墅、商业店面，坐落位置为厦门市同安区西柯镇，地上，地上建筑面积119091㎡，地下，地下建筑面积0㎡还约定在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括：1、房屋共用部位、公共设备使用管理、维修和更新；2、小区内公用设备、设施的使用管理、维修和更新；3、小区内公共场地、部位的清洁卫生；4、公共绿化的养护和管理；5、区内交通秩序及车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装修装饰管理服务；8、物业档案资料管理；9、协助甲方做好入住时的交房、物业咨询、接待等工作。物业管理服务费由业主按其拥有物业管理的建筑面积交纳，具体标准为，独立别墅1.2元/㎡·月；叠加别墅0.9元/㎡·月；并联别墅1.2元/㎡·月；商业店面2.0元/㎡·月；物业管理服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度终止前10日内交纳下一季度的管理服务费。公共维修基金由业主按其拥有的建筑面积交纳标准：独立别墅0元/㎡·月；叠加别墅0.2元/㎡·月；并联别墅0元/㎡·月；商业店面0元/㎡·月。未能按时交纳上述费用的，应自逾期之日起按日加收所欠缴费用的千分之三的违约金。《星海湾K、H、F、G、L型独立别墅、M型叠加别墅、商业店面前期物业服务合同补充协议》签订后，惠欣物业公司即为该小区提供物业服务至今。 另查明，袁立道系厦门市同安区启辉八路47号201室、建筑面积214.51平方米房产（属“星海湾”小区别墅）的业主。其欠缴该房2010年9月至2019年9月产生的物业管理费21043.54元、房屋公共维修金4676.46元。 审理中，袁立道称惠欣物业公司之主张的物业服务费部分超过诉讼时效期间，不应保护。并提供照片4张，以证明其家楼顶有围墙受破坏，惠欣物业公司的物业服务存在瑕疵。 惠欣物业公司的质证意见为，拍摄的照片无法看出具体的地点和损失，即便是案涉房产，但也是袁立道与邻居矛盾产生的，不属于物业公司的管理范畴。 裁判理由 裁判理由本院认为，《星海湾K、H、F、G、L型独立别墅、M型叠加别墅、商业店面前期物业服务合同补充协议》系双方之真实意思表示，内容合法有效，双方均应严格遵守履行。该合同对所有业主，包括袁立道均有拘束力。袁立道在前述期间内实际接受原告提供的物业服务，应履行支付物业费、公共维修金之义务。关于诉讼时效问题。本院于2019年10月10日以诉前调解立案受理本案。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，惠欣物业公司所主张的物业费部分，即2016年10月10日前的物业费确已超过三年诉讼时效，不予保护。故惠欣物业公司所主张应受保护的物业服务费应从2016年10月计至2019年9月，共为6757元（214.51平方米×0.9元/平方米/月×35个月）；房屋公共维修金是专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修期满后的维修和更新资金，缴交房屋公共维修金是业主的法定义务，而房屋公共维修金也归业主所有，物业服务企业仅是代收代管单位。房屋公共维修金涉及小区全体业主的公共利益，不适用诉讼时效的相关规定。关于违约金，结合双方的陈述与在案证据，可以认定惠欣物业公司物业服务存在一定程度瑕疵，本院在审理惠欣物业公司与同一小区其他业主的物业服务合同纠纷案中，也作出同样认定，可以佐证，故惠欣物业公司主张的违约金，本院不予支持。 适用法律《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定。 诉讼费用案件受理费760元，由厦门惠欣物业管理有限公司负担634元，袁立道负担126元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 上诉权利如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 蔡跃堂 二〇二〇年九月十五日 代书记员 杨耀荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席审判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。