北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初86131号原告：北京大洋绿都园林绿化服务中心，住所地北京市朝阳区十八里店乡王家村。法定代表人：尹立勋，总经理。委托诉讼代理人：尚丽涛，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵进忠，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京市朝阳区十八里店乡小武基村经济合作社，住所地北京市朝阳区十八里店乡小武基村南阳庄村。合作社社长：吴立华，社长。委托诉讼代理人：沈立群，北京钤韬律师事务所律师。被告：北京市朝阳区十八里店乡小武基村村民委员会，住所地北京市朝阳区十八里店乡小武基村村民委员会。法定代表人：吴良仁，村委会主任。委托诉讼代理人：沈立群，北京钤韬律师事务所律师。第三人：北京华隆凯商贸有限公司，住所地北京市丰台区周庄子**。法定代表人：杨友力，总经理。委托诉讼代理人：宫殿安，北京喻雷和律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖景亮，北京大铭律师事务所律师。第三人：施成伟，男，1980年2月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王伯辉，北京市易行律师事务所律师。原告北京大洋绿都园林绿化服务中心（下称原告）与被告北京市朝阳区十八里店乡小武基村经济合作社、北京市朝阳区十八里店乡小武基村村民委员会（以下合述时称二被告，分述时分别称小武基经济合作社、小武基村委会）、第三人北京华隆凯商贸有限公司（以下称华隆凯公司）、第三人施成伟（下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任审理的规定，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人尚丽涛、二被告共同委托诉讼代理人沈立群、华隆凯公司委托诉讼代理人宫殿安及施成伟委托诉讼代理人王伯辉均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令原告与二被告于2014年10月14日签订的《朝阳区十八里店乡农村集体资产租赁经营合同书》于2019年9月11日解除；二、判令二被告连带支付自2017年2月16日期至2019年9月11日止期间租金25616438元；三、判令二被告连带支付自2019年9月12日至2020年1月14日至的房屋占有使用费3424657.5元；四、判令二被告连带支付违约金2561643.8元；五、诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告与小武基经济合作社、北京武基祥和商贸有限公司(下称武基祥和公司)于2014年10月14日签订《朝阳区十八里店乡农村集体资产租赁经营合同书》。合同约定原告将位于北京市朝阳区十八里店乡小武基村XX号小武基文化产业园场地及建筑（下称涉案场地及建筑）出租给小武基经济合作社和武基祥和公司，租期为15年，自2015年5月1日起至2030年4月30日止，年租金1000万，每半年付一次。合同履行过程中，小武基经济合作社仅支付原告租金共计1800万元，经原告核算已支付的租金截止时间为2017年2月15日。经了解，武基祥和公司系于2009年1月5日核准登记设立的有限责任公司(法人独资)、股东为小武基村委会，后该公司于2018年2月28日注销。经了解，武基祥和公司将涉案场地及建筑出租给华隆凯公司，华隆凯公司又将涉案场地及建筑出租给施成伟。原告多次向二被告催促支付拖欠租金，被告均以华隆凯公司未向其支付租金为由拒绝向原告支付租金。原告认为原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表达，双方均应诚信履约，二被告拒不支付拖欠租金已构成根本违约。现原告起诉要求解除租赁合同、支付租金、违约金、房屋占有使用费并收回场地及建筑具有事实和法律依据，原告第三项诉讼请求计算标准是按照年租金1000万的标准进行计算，违约金的合同依据是双方租赁合同书第六条第一款，该款约定对方的违约责任应按照合同标的的30%赔偿违约金，但我们降低了赔偿标准，按照对方欠付租金的10%主张。望贵院查明事实，判如所请。二被告共同辩称：拖欠的原告的租金二被告认可，经过核对确认租金已交至2017年3月20日，对方主张我方租金交至2017年2月15日不属实。我们交纳租金是分两次缴纳，第一次是在2016年4月30日交了300万，5月1日交了800万，其他款项的支付情况不掌握了。武基祥和公司虽然是小武基村委会独资的，但是该公司在2018年2月28日注销，注销前经营管理状态是失控的，账目和票据村委会不掌握，所以无法明确向原告给付租金的情况。二被告确认双方的集体资产租赁合同于2019年9月11日解除，二被告在2019年9月11日腾退了所有租户，收回了租赁标的，收回租赁标的后就想要向原告返还涉案场地及建筑，但原告不接受，在这期间二被告花了三十几万给原告把建筑内的卫生打扫干净了，故对于原告诉讼请求中主张的2019年9月12日以后的房屋占有使用费不应支持，因为该部分属于扩大损失，是原告的过错。华隆凯公司述称：对于第一、二、三、四项诉讼请求不发表意见。涉案场地及建筑已有生效判决确认应由施成伟向我方返还。现在涉案场地及建筑由谁控制、由谁收回，我方都不清楚，之前施成伟与我公司及小武基村委会的租赁合同纠纷二审结果出来的时候还是由施成伟控制，后来的情况我方就不掌握了，我方已经申请了该案的强制执行。我们当事人几方之间之前开过会，小武基村委会说要收回涉案场地及建筑，我们同意涉案场地及建筑由村委会和经济合作社直接收回。这样的话应当同时免除我方向上一手房东返还房屋的义务，及停止计算房屋占有使用费。其他涉及涉案场地及建筑的事实及各方法律关系，以前述施成伟与我公司及小武基村委会的租赁合同纠纷中一、二审判决书的内容为准。施成伟述称：涉案场地及建筑是案外人杨XX最初找到施成伟想在村里租一个场地用于经营市场，因为他原来市场拆迁了，后来施成伟就找到华隆凯公司，华隆凯公司说有涉案房屋并把租赁价格告诉了施成伟，施成伟向杨XX告知后，二人决定由施成伟和华隆凯签订租赁合同。施成伟与杨XX之间也签订了合作协议，给华隆凯交押金杨XX方也出了140多万，后来施成伟和杨XX交由杨XX的一家公司实际经营。第一、二、四项诉讼请求与我们没有关系，我们不发表意见。2019年9月18日时候几方在涉案场地召开了会议，当天杨XX、原告、小武基村委会、施成伟共同四方决定各方所有的合同关系在2019年9月11日解除，就算是9月11日施成伟与杨XX已经向原告一方返还了涉案房屋，同时停止计算房屋占有使用费，同时房屋占有使用费计算至9月11日。同时到场的还有华隆凯公司的人和原告方的人，但是华隆凯公司没有认可我们的这个决定。自2019年9月18日开始我方原告方及村委会三方一起开始对涉案房屋内的商户清理腾退，每清理一个商户我们就将商户的房屋控制权交给另外两方，最终在9月21日清退完毕，我们完全退场。我方申请追加杨XX与杨XX的北京武基XX园文化产业有限公司作为第三人参加诉讼。我方对于原告起诉状事实与理由中称武基祥和公司将涉案场地及建筑出租给华隆凯公司，华隆凯公司又转租给施成伟的事实陈述不认可，之前我方与华隆凯公司、小武基村委会的租赁合同纠纷案件判决生效后我方掌握了一些情况，现在我方正在对该案判决申诉、抗诉。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：武基祥和公司系于2009年1月5日核准登记设立的有限责任公司（法人独资），股东为小武基村委会，后该公司于2018年2月28日注销。2014年10月14日，原告（合同标注名称为“北京市朝阳区十八里店乡水利管理站下属北京大洋绿都园林绿化服务中心”）作为出租方（甲方），小武基经济合作社及武基祥和公司作为承租方（乙方）签订《朝阳区十八里店乡农村集体资产租赁经营合同书》，约定：甲方将涉案场地及建筑（院内硬化10877平方米、建筑面积23643平方米）出租给小武基经济合作社和武基祥和公司；租期为15年，自2015年5月1日起至2030年4月30日止；年租金1000万，每半年付一次；合同在履行过程中期限不满，单方撕毁合同，一方违约时应向对方支付合同标的30%的违约金或赔偿金，以弥补对方损失，损失小按违约金处理，损失大直接按赔偿金处理；乙方对应交付的租金及费用不按期交付的，逾期超过30日，甲方有权解除合同，收回租赁资产，并追收租金等欠款。庭审中，原告提交《解除合同通知书》，用以证明原告在2019年9月9日向二被告送达《解除合同通知书》，明确承租方在租期内共支付租金1800万元，对应租期仅支付至2017年2月15日，后二被告未支付租金，原告依据合同行使解除权，合同已于2019年9月11日解除。二被告认可欠付租金的事实，但对于已付租金对应租期的期间不予认可，对《解除合同通知书》真实性予以认可，并认可双方合同在2019年9月11日解除。经询，二被告称其无法核实租期内具体交纳租金的全部情况。华隆凯公司及施成伟均表示对《解除合同通知书》的真实性无法核实。庭审中，原告提交（2018）京0105民初XXX号民事判决书、（2019）京03民终YYY号民事判决书，用以证明二被告将涉案场地及建筑转租给华隆凯公司，华隆凯公司又转租给施成伟，三方曾就租赁合同在法院有过诉讼。二被告及华隆凯公司对该两份判决真实性认可，施成伟对两份判决书的真实性认可，但证明目的不予认可，施成伟称其在该两份判决生效后发现了新的证据，并提起再审，但再审申请被北京市高级人民法院驳回，施成伟还决定提起检查抗诉。庭审中，原告提交《房屋交接单》，用以证明二被告于2020年1月14日将涉案场地及建筑完全腾退返还给原告，双方签订了房屋交接单予以确认。二被告对该《房屋交接单》真实性予以认可，并称之所以在2019年9月11日解除合同后直到2020年1月14日才完全腾退并返还房屋，是因为有租户一直不同意腾退，最终经过协商，该租户与原告直接成立租赁关系后，原告才确认涉案场地及建筑完全腾退交付。华隆凯公司及施成伟称均表示对《房屋交接单》的真实性无法核实。经询，二被告及华隆凯公司均表示没有证据提交。庭审中，施成伟提交《朝阳区十八里店乡农村集体资产租赁经营合同书》、《小武基文化生活广场合作确认单》及补充协议、交接协议、收款收据、银行凭证、合作协议书、授权委托书、证明、华隆凯给施成伟的函件、武基祥和公司给施成伟的函件、华隆凯公司给吴吉祥和公司的函件、对公票据处理回执、情况说明、告知单、小武基文化产业园租赁合同（李XX）及租金、保证金收据等证据，原告对《朝阳区十八里店乡农村集体资产租赁经营合同书》真实性认可，对其他证据真实性均不予认可，且认为没有关联性；华隆凯公司认为施成伟提交的证据与本案没有关联性，故未发表意见；二被告对《朝阳区十八里店乡农村集体资产租赁经营合同书》、武基祥和公司给施成伟的函件、华隆凯公司给吴吉祥和公司的函件、案外人杨XX交纳涉案场地及建筑租金的收据三张、告知单、小武基文化产业园租赁合同（李XX）及租金、保证金收据的真实性均予以认可，对其他证据真实性不予认可。本院认为，原告与小武基经济合作社及武基祥和公司签订的《朝阳区十八里店乡农村集体资产租赁经营合同书》合法有效，当事人均应按照合同的约定履行己方义务。小武基经济合作社和武基祥和公司共同作为承租人，应依约向原告给付租金，武基祥和公司注销后，小武基村委会作为该公司的唯一出资人，承继该公司在该合同中的权利和义务。原告起诉称承租方租期内共支付租金1800万元，二被告自2017年2月16日起未支付租金，对此二被告认可其欠付租金的情况，但主张租金已交至2017年3月20日，经本院询问后，二被告未举证证明其实际交纳租金的情况，故本院对原告的陈述予以认可。二被告欠付租金构成违约，原告依据合同享有解除权，原告向二被告送达《解除合同通知书》后，原告主张合同于2019年9月11日解除，二被告对此予以认可，本院对此不持异议。经计算，本院对原告要求二被告支付2017年2月16日至2019年9月11日期间租金25616438元的诉讼请求予以支持。关于原告主张二被告支付违约金2561643.8元的诉讼请求，未超过双方合同约定的违约责任标准，本院予以支持。关于原告主张的2019年9月12日至2020年1月14日期间的房屋占有使用费。双方合同解除后，二被告应当腾退返还涉案场地及建筑，但因有个别商户一直未腾退造成二被告直至2020年1月14日方完全腾退返还，对此本院认为，二被告应对合同解除后至2020年1月14日期间返还的涉案场地及建筑的瑕疵承担一定的违约责任。然而，个别商户未腾退并不意味着涉案的场地及建筑的其他部分无法接收，原告完全可以先行接收其他部分的标的，以防止损失扩大，故如果按照合同约定的租金标准计算房屋占有使用费则加重了二被告的违约责任，与原告实际的损失情况不符，故本院酌情确定二被告应支付2019年9月12日至2020年1月14日期间的房屋占有使用费80万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告北京大洋绿都园林绿化服务中心与北京市朝阳区十八里店乡小武基村经济合作社、北京武基祥和商贸有限公司于二〇一四年十月十四日签订的《朝阳区十八里店乡农村集体资产租赁经营合同书》于二〇一九年九月十一日解除；二、被告北京市朝阳区十八里店乡小武基村经济合作社、北京市朝阳区十八里店乡小武基村村民委员会于本判决生效后七日内向原告北京大洋绿都园林绿化服务中心连带支付二〇一七年二月十六日至二〇一九年九月十一日期间的租金25616438元；三、被告北京市朝阳区十八里店乡小武基村经济合作社、北京市朝阳区十八里店乡小武基村村民委员会于本判决生效后七日内向原告北京大洋绿都园林绿化服务中心连带支付二〇一九年九月十二日至二〇二〇年一月十四日期间的房屋占有使用费800000元；四、被告北京市朝阳区十八里店乡小武基村经济合作社、北京市朝阳区十八里店乡小武基村村民委员会于本判决生效后七日内向原告北京大洋绿都园林绿化服务中心连带支付违约金2561643.8元；五、驳回原告北京大洋绿都园林绿化服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费199814元,由原告北京大洋绿都园林绿化服务中心负担13123（已交纳35元，其余13088元于本判决生效之日起七日内交纳）；由被告北京市朝阳区十八里店乡小武基村经济合作社、北京市朝阳区十八里店乡小武基村村民委员会负担186691元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  王 乐二〇二〇年九月二十六日法官助理  秦 彬书 记 员  庞晓婷