贵州省贵定县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2723民初1612号 原告：雷明兰，女，1973年1月17日生，汉族，四川省成都市人，住贵州省贵定县。 委托诉讼代理人：雷凌荔，女，1978年9月5日生，布依族，贵州省贵定县人，住贵州省惠水县，系原告之妹。代理权限为特别授权代理。 被告：贵州御庭房地产开发有限公司。 住所地：贵州省贵定县。 统一社会信用代码：91522723MA6DJHHN6E。 法定代表人：冯成，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李洋洋，贵州贵达（贵定）律师事务所律师。代理权限为一般代理。 原告雷明兰诉被告贵州御庭房地产开发有限公司（以下简称御庭房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雷明兰的委托诉讼代理人雷凌荔、被告的委托诉讼代理人李洋洋到庭参加诉讼。本案依法进行了审理，本案现已审理终结。 原告雷明兰向本院起诉提出诉讼请求：一、被告以已付购房款272562元为基数按照日万分之一的标准向原告支付2018年1月1日至2020年7月27日期间的逾期交房违约金25593.57元，2020年7月28日以后产生的逾期交房违约金按照上述标准计算至实际交房之日；二、被告以已付购房款272562元为基数按照日万分之一的标准向原告支付2018年1月1日至2020年7月27日期间的逾期办证违约金259357元，2020年7月28日以后产生的逾期办证违约金按照上述标准计算至房屋产权手续实际办理完毕之日；三、本案诉讼费由被告承担。 在诉讼中，原告增加诉讼请求如下：一、被告立即向原告交付符合交房条件的房屋。二、被告立即协助原告办理房屋权属证书。将位于贵定县的所有权登记到原告名下并承担全部责任。 事实与理由：原告与被告于2017年12月8日签订《商品房买卖合同》（合同编号：2017004463），该合同约定原告以272562元（含团购费15000元）的价格购买被告开发位于贵定县。该合同对交房的时间、办理房屋产权登记的时间及违约责任均进行了明确的约定。该合同载明被告承诺于2015年12月31日前取得该商品房的所有权初始登记，合同签订后，原告分别于2017年11月25日、2018年3月1日前向被告共支付272562元，履行了自身的合同义务，但被告至今未完成涉案房屋的所有权初始登记手续，也未向原告交付涉案房屋。由此可见，在双方签订合同时，被告隐瞒涉案房屋尚未完成所有权初始登记的事实，向原告作出虚假承诺，骗取原告与其签订合同，被告的行为属于欺诈行为，严重损害原告的合法权益。经双方多次协商未果，特向贵院提起诉讼，以维护原告的合法权益。 被告御庭房开公司辩称：一、关于逾期交房的答辩：1、被答辩人虽未办理收房手续，但已实际收房，并对涉案房屋行使了占有、装修、使用的权利。答辩人和被答辩人于2017年12月8日签订了《商品房买卖合同》后，答辩人即通知被答辩人可以收房，但被答辩人一直未到物业管理中心办理收房手续。反而令人费解地，通过答辩人的房屋销售中心工作人员拿到了钥匙后，对涉案房屋进行了装修。至今，被答辩人的房屋早已装修完毕，可以居住使用。被答辩人口口声声称答辩人逾期交房，却私下拿到钥匙对涉案房屋进行装修使用，且违反物业管理规定的不交纳装修保证金和物业费，请问被答辩人作何解释? 2、被答辩人既已收房，便应视为认可涉案房屋达到了交房条件，故答辩人不构成违约。被答辩人的收房行为，应视为对答辩人交付房屋达到交付条件的认可，答辩人实际履行了交房义务，不构成违约，不应承担违约责任。二、关于逾期办证的答辩。1、被答辩人拒绝办理收房手续，不具备办理房产证的先决条件根据办理房产证的流程，业主要办理完收房手续之后，才能凭购房合同、购房发票、身份证、户口本等证明到房管部门缴纳契税和公共维修基金等费用。而本案中，被答辩人因自身原因，拒绝办理收房手续，因而不具备办理房产证的先决条件。故此，不能办证的原因不能归咎于答辩人，答辩人不应承担违约责任。2、答辩人逾期办理房屋所有权初始登记主观上并无过错。答辩人不能按时办理房屋所有权初始登记的主要原因系由于答辩人面临巨大的财务危机，对公监管账户被冻结不能正常使用，无法支付项目施工单位工程款，施工单位不进行整改施工，致使无法通过消防验收，故答辩人主观上对于逾期办理房屋初始登记并无过错。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第29条之规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。如法院判决答辩人承担违约责任，请求法院依法降低违约金的支付标准。三、如法院判决答辩人承担违约责任，请求扣除疫情暴发的相应天数。新冠肺炎疫情具有不能预见、不能避免并不能克服等的客观情况，参照2020年5月9日国家发展改革委等7部门和中国人民银行联合发文《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》发改投资规（2020）734号，这次疫情发生发现在2019年12月，2020年2月23日武汉封城，2020年1月30日世卫组织宣布将新冠肺炎疫情列为国际关注的突发公共卫生事件，目前中国依然没有清零，全球疫情形势依然严峻，答辩人的经营在受疫情严重影响的同时依然坚持到现在，疫情期间没有盈利反而还要解决职工工资等支出问题，答辩人对社会就业和社会的稳定是做出贡献的。因此，如法院判决答辩人承担违约责任，请扣除相应天数从2020年1月1日至2020年6月30日的182天。综上，请求贵院依法驳回被答辩人要求答辩人承担违约责任的诉讼请求，如判决答辩人承担违约责任，恳请综合考虑降低违约金支付标准并依法扣除相应的违约天数。 本院经审理认定事实如下：2017年11月25日，原告以团购的方式，向被告方支付了15000元的团购费，预订了被告开发的位于贵定县某小区商品房，当天交纳了房屋首付款51562元，同时交纳了房屋维修基金3141元。2017年12月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：“该房的建筑面积104.7平方米，总价为257562元；首付款51562元，余款206000元以银行按揭贷款支付；出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付商品房；第二十二条第二款规定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，第三款规定，（一）出卖人承诺于2015年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，（二）出卖人不能在前款约定期内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按下列处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房款万分之一承担违约责任，2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金”。合同签订后，原告依约支付了购房款，但被告没有按时交房。2018年4月初，经原告多次联系被告方工作人员令狐杰，令狐杰才将房屋的一把钥匙交给原告，并告知原告可以装修。原告得到钥匙后就对房屋进行装修，现已装修完成，但并未入住。 另查明：因被告未通过消防验收，被告未按合同约定期限交付办理商品房转移登记有关文书。原告接到房屋钥匙应确定为2018年4月1日。 上述事实，有原告提供的身份证复印件、《商品房买卖合同》、合同流程单、与令狐杰的微信聊天记录、付款凭证二份、收条一份、个人购房借款/担保合同、工行个人借款凭证、查询明细，被告提交的营业执照、法定代表人身份证明、身份证复印件、涉案房屋装修照片5张、房屋设备验收表、防火防事故安全协议书2份、涉案的裁决文书7份、各地法院判决书9份及双方当事人的陈述在卷，经庭审质证和本院审查，依法予以确认。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，对双方具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行各自权利义务。关于逾期交房问题，被告方工作人员于2018年4月1日将房屋的一把钥匙交给原告，并告知原告可以装修，虽然双方没有履行交接手续，但应认定房屋交接已经完成。原、被告双方未完成的交接手续应当继续办理。从双方履行合同的情况来看，被告逾期90天交房，应支付逾期交房违约金，标准按合同约定执行，即逾期交房违约金应为2318.06元（257562×90×0.1‰＝2318.06）。关于逾期办证违约金，双方在合同中约定交付办理商品房转移登记有关文书时间早于签订合同时间，不符合实际，应属于笔误。但签订合同时，该房屋已经修建完工，按照法律规定，被告应当在签订合同之日起90日内取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书即时交付给原告。因被告至今未取得办理商品房转移登记的有关文书，也未将商品房转移登记的有关文书交付给原告，应当承担违约责任，原告主张逾期办证违约金应从2018年4月1日至本案庭审时止，共计868天，2020年9月16日以后的违约金原告可另行主张权利。关于被告主张因公司财务存在危机、对公账户被冻结、导致未支付消防施工单位工程款，致使未通过消防验收及疫情因素等非被告过错造成的办证逾期问题，本院认为，被告自行存在财务危机，对公账户被冻结、未支付消防施工单位工程款不能成为被告免责事由，疫情因素是发生在办证期限届满后，因此疫情期间不能免除其违约责任；关于被告主张违约金过高要求调整，双方虽然在合同中约定了违约金计算标准，但鉴于原告未提供证据证明逾期办证给其造成的实际损失，且原告购买的属于适用性住房而并非经营性用房，本院根据本案合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则，酌情调整本案逾期办证违约金为：以原告已付房价款计算，按每日万分之零点五向原告支付逾期办证违约金，因此，逾期办证违约金应为11178.20元（257562×868×0.05‰＝11178.20）。原告要求被告立即协助原告办理房屋权属证书，并将贵定县某小区商品房的所有权登记到原告名下。因被告方现在办理产权登记的条件不成就，双方可以按照合同继续履行义务，待条件成就后，被告应积极为原告办理产权转移登记，故对原告主张本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告贵州御庭房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内支付原告雷明兰逾期交房违约金二千三百一十八元六分（￥2318.06）； 二、被告贵州御庭房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内支付原告雷明兰逾期办证违约金一万一千一百七十八元二角（￥11178.20）； 三、驳回原告雷明兰的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费540元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决生效后，如义务人未按判决规定的期间履行义务，权利人可在判决确定的履行期间最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审判员  罗福江 二〇二〇年九月十八日 书记员  杨文宇