云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初5026号原告：杨明，男，1983年6月1日出生，汉族，身份证登记住址为云南省昆明市盘龙区。原告：杨思先，女，1977年2月4日出生，汉族，身份证登记住址为云南省昭通市威信县。原告：朱丽蕊，女，1981年11月7日出生，汉族，身份证登记住址为云南省昆明市盘龙区。三原告共同委托诉讼代理人：刘啸、罗文俊，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南中豪置业有限责任公司，住所昆明市官渡区彩云北路**。法定代表人：董绍朋。委托诉讼代理人：李顺燕、满馨，该公司员工，特别授权代理。原告杨明、杨思先、朱丽蕊诉被告云南中豪置业有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。三原告及其共同委托诉讼代理人罗文俊，被告委托诉讼代理人李顺燕、满馨到庭参加诉讼。扣除原、被告双方申请庭外和解的期限，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2011年11月22日签订的ZW00724号《商品房购销合同》及补充协议；2.判令被告返还原告购房首付款1,266,215元，代收维修基金、契税、印花税及工本费共计127,718元，配套费2000元；3.判令被告归还原告已经向中国银行股份有限公司昆明市官渡支行支付的购房贷款本金125万元、利息365,784.59元，共计1,615,784.59元；4.判令被告向原告支付违约金503,243元；5.原告为实现权利支出的诉讼费、保全费、保全保险费、律师费等所有费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2011年11月22日签订ZW00724号《商品房购销合同》及《补充协议》，约定原告购买被告位于昆明螺蛳湾国际商贸城二期2幢第2层11号商铺，商铺套内建筑面积为53.29平方米，总价款为2,516,215元，首付款为1,266,215元，其余价款125万元贷款支付，代收维修基金、契税、印花税及工本费共计127,718元，配套费2000元。被告应于2011年12月31日前交房，并应于办理完相关事项后180个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记手续。因被告的原因导致解除《商品房购销合同》及《补充协议》的，被告应向原告支付合同总价款20%的违约金。前述合同签订后，原告已经按约向被告支付了商品房首付款、维修基金、配套费、契税、印花税、工本费等费用，并于2012年4月25日与中国银行股份有限公司昆明市官渡支行签订了《个人一手商业用房贷款合同》，约定原告向中国银行股份有限公司昆明市官渡支行借款125万元，被告为保证人，贷款期限为10年，该贷款用于向被告支付购房款。后原告按约办理完相关事项，但被告至今未按约为原告办理到房产权证书。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。在诉讼过程中，原告变更部分事实与理由为：在诉讼过程中，涉案房屋办理了《不动产登记证书》，但该证书上记载的房屋套内面积与合同约定的套内面积误差比绝对值超过3%，达到3.847%，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定的法定解除情形，故相应变更解除合同事由。被告辩称，1.原告至今未办理接房手续；2.本着鼓励交易的原则，双方继续履行合同，更有利于市场经济的稳定和发展；3.合同补充协议第三条第一款约定，房屋按建筑面积计价，套内面积出现误差并不导致房屋价款的调整，不会实际损害买受人利益，面积差异也应当以建筑面积来确定，《商品房销售管理办法》及商品房买卖合同司法解释也只是规定了出现面积误差如何处理，并没有规定按建筑面积计价时套内面积出现误差的处理方式，故原告的主张没有法律依据；4.假设原告已接房和享有解除权，但商品房购销合同解除后，被告仅有返还购房款和税费的义务，原告第三项诉请贷款利息的请求没有法律依据；5.原告诉请的律师费、保全费、保全担保费，双方无约定，不应由被告承担。当事人围绕诉辩意见依法提交了证据，对当事人提交的证据，本院依法组织了证据交换及质证。关于当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对其他证据，即被告提交的昆明市不动产登记受理通知书、交房确认书三份、报纸及房屋建筑面积测量报告，对昆明市不动产登记受理通知书、房屋建筑面积测量报告因无原件，本院不予采证；对于交房确认书及报纸因与原件核对无异且与本案关联，本院予以采证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月22日，三原告与被告签订了《商品房购销合同》及合同补充协议（合同列三原告为买受人、乙方，被告为出卖人、甲方），约定三原告向被告购买位于昆明市官渡区，合同第四条约定：“甲乙双方约定按下述第2种方式计算该商品房价款：1、……2、按套（单元、幢）计价，该商品房总价款为贰佰伍拾壹万陆仟贰佰壹拾伍元。（已包含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积的价格）。房屋参考套内建筑面积为53.29平方米”；合同第五条约定：“一、采用按套内建筑面积计价销售的，合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值在3%以内（含3%）时，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款；二、按套（单元、幢）计价销售的，合同约定的参考套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积有误差的，总价款不作调整”；买受人首期支付购房总价款的50.32%金额1266215元，付款日期为2011年11月22日，其余1250000元向银行贷款支付，房屋交付期限为2011年12月31日前。合同第十三条约定：“……本合同未尽事项，由甲乙双方另行签订补充协议……合同之附件及补充协议与本合同具有同等法律效力……”合同所附房屋户型图记载该商铺的套内面积为53.29平方米、公摊面积为35.74平方米、建筑面积为89.03平方米。合同补充协议第三条约定：“对于《商品房购销合同》第四条的‘计价方式与价款’及第五条‘面积误差’的处理约定如下：1.乙方所购房屋按照建筑面积（包括套内建筑面积和公摊的共有建筑面积）计价，建筑面积为89.03平方米，建筑面积单价为每平方米28262.55元，总金额为2516215元……其中套内建筑面积为53.29平方米，套内面积单价为每平方米47217.4元。分摊的共有建筑面积为35.74平方米。最终面积以产权登记机关确定的为准……7.甲方在交付房屋前，应委托具有法定资质的测绘机构出具房屋面积测绘报告。双方以该报告中所载建筑面积进行产权申报和价款结算。乙方不得以面积差异为由拒绝办理价款结算和房屋交接手续。8.产权登记面积与合同约定建筑面积有误差时，根据产权登记面积及本补充协议约定的单价据实结算房屋价款，《商品房购销合同》及本补充协议继续履行”、合同补充协议第十九条第一款约定：“……本补充协议与《商品房购销合同》不一致的，以本补充协议的约定为准”。三原告付清了房屋首付款并于2011年11月22日向被告支付（代收）契税75486元、（代收）印花税1258元、（代收）工本费650元、配套费2000元。2011年12月28日，被告在春城晚报登报公告涉案楼盘已具备交付条件并告知交房地点、时间等内容，涉案楼盘部分业主于2012年1月签署了交房确认书。2012年4月25日，三原告、案外人宗德仁与被告及中国银行股份有限公司昆明市官渡支行签订了《中国银行股份有限公司个人一手商业用房贷款合同》并办理了公证，约定原告杨明向中国银行股份有限公司昆明市官渡支行贷款1250000元用于购买前述房屋，并以该房屋进行抵押担保，被告作为开发商承担阶段性保证责任。随后，中国银行股份有限公司昆明市官渡支行足额发放了贷款。2013年7月1日，三原告与案外人云南中豪仓储服务有限公司签订《昆明螺蛳湾国际商贸城二期写字楼底商委托经营合同》，约定三原告将前述商铺委托给案外人云南中豪仓储服务有限公司经营，并由案外人云南中豪仓储服务有限公司支付三原告相应的委托经营收益。2013年9月11日，三原告向被告支付了（代收）维修基金5876元。2018年7月9日，中国银行股份有限公司昆明市官渡支行出具贷款结清通知书载明前述贷款已经结清。据原告提交的还款流水明细清单，原告已偿还贷款本金1250000元、应收利息365784.59元、拖欠本金的罚息5.73元、应收利息的罚息3.09元。2020年5月20日，涉案房屋取得不动产权证书，登记权利人为杨明、杨思先、朱丽蕊。该证书记载房屋套内建筑面积为51.24平方米、分摊建筑面积为36.12平方米、房屋建筑面积为87.36平方米。另，三原告委托律师代理本案诉讼产生律师费40000元，原告申请诉讼财产保全产生诉讼财产保全责任保险费7000元、诉讼保全申请费5000元。本院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》及合同补充协议为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应按约履行合同义务。原告主张不动产权证书记载的房屋套内面积比合同约定的少2.05平方米，房屋套内面积误差比绝对值为3.847%，超过商品房买卖合同司法解释第十四条规定的3%的标准，依照该司法解释规定，原告享有合同解除权；被告则主张合同约定的是按建筑面积计算房价款，故面积误差比应当按照建筑面积来计算，不应按照套内面积计算，按照建筑面积计算面积误差比未超出前述司法解释规定的标准，且以建筑面积计价时，套内面积出现误差不影响房屋价款的计算，不会实际影响买受人的利益，因此原告要求解除合同无依据。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”本案中，原、被告签订的《商品房购销合同》约定涉案房屋按套计价，而合同补充协议约定涉案房屋按建筑面积计价，根据双方约定，合同补充协议是对《商品房购销合同》的补充，二者内容不一致时应以补充协议约定的内容为准，故本院确认涉案房屋系按建筑面积计价。其二，原、被告双方签订的合同补充协议第三条第八款就产权登记面积与合同约定建筑面积有误差时处理方式约定为“根据产权登记面积及补充协议约定的单价据实结算房屋房价款，《商品房购销合同》及本补充协议继续履行”，该约定对当事人具有法律约束力。故根据商品房买卖合同司法解释第十四条的规定，出现面积误差时应当优先适用该约定，即出现面积误差时按照合同约定的价格据实结算房屋价款、合同继续履行，换言之，该约定并未赋予合同当事人合同解除权，故原告主张解除合同无依据，本院不予支持。因原告的其他诉请均以合同解除为前提，故对于原告要求被告返还购房款、代收维修基金、契税、印花税、工本费、配套费并支付贷款利息、违约金、保全保险费、律师费等费用的诉请，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：驳回原告杨明、杨思先、朱丽蕊的诉讼请求。案件受理费34,920元减半收取17,460元、诉讼保全申请费5000元，均由原告杨明、杨思先、朱丽蕊负担，其余案件受理费17,460元依法退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。审判员  曾惠祥二〇二〇年九月八日书记员  汪建娇