广西壮族自治区合浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0521民初4188号 原告：于华东，男，1971年10月29日出生，汉族，住黑龙江省虎林市。 委托诉讼代理人：吕红玲，女，1967年8月22日出生，汉族，住广西北海市银海区。 被告：广西杰绅世纪酒店管理有限公司，所在地：北海市新世纪大道**东辉瀚林鑫苑**第**商铺，统一社会信用代码：91450503MA5N965X4T。 法定代表人：黄怡，执行董事。 原告于华东与被告广西杰绅世纪酒店管理有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用简易程序进行了审理，因被告广西杰绅世纪酒店管理有限公司下落不明，于2020年12月30日依法裁定转为普通程序，于2020年8月19日公开开庭进行了审理，原告于华东的委托诉讼代理人吕红玲到庭参加诉讼，被告广西杰绅世纪酒店管理有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告于华东向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告购房定金30000元，购房款113000元，共计143000元；2、按照一房两卖支付双倍违约的赔偿金，共计286000元。事实和理由：原告于华东与被告广西杰绅世纪酒店管理有限公司于2018年10月24日签订了购房合同，房款定价203000元，并于2018年10月24日交付定金30000元，按照合同规定的时间2018年10月30日交付部分房款113000元，约定剩余60000元剩余房款于2018年12月30日付清，被告承诺2019年1月1日将装修完成的房子交付使用并且于酒店出租，当原告于2019年12月30日联系被告方缴纳余款时，被告告知由于房屋交接出现问题，暂时不予收纳剩余购房款60000元，自2019年1月份起至今，原告多次与被告交涉商洽给予交房或退还房款事宜，被告均以种种理由推诿，拒绝交房或退还房款，后经原告到合浦县房管查证，该房屋已在售于原告之前售与他人，实属一房两卖的违法行为，由于长期交涉无果，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。诉讼中，原告于华东将第1项诉讼请求变更为“被告广西杰绅世纪酒店管理有限公司返还原告于华东购房款143000元及利息（以143000元为基数，从2018年10月30日起按年利率24%计至全部付清之日止）”，放弃对第2项诉讼请求的主张，增加两项诉讼请求为“原告于华东与被告广西杰绅世纪酒店管理有限公司于2018年10月24日签订的位于广西合浦县隆鑫商业广场杰笙皇家酒店二栋15层1505房合同无效”及“被告广西杰绅世纪酒店管理有限公司赔偿原告于华东往返差旅费1342.5元，误工费113400元，共计114742.5元。 被告广西杰绅世纪酒店管理有限公司未提出答辩。 综合本案证据及依据庭审笔录，本院对以下法律事实予以确认：2018年10月24日，原告（认购方）与被告（出售方）为就认购方自愿认购由出售方开发的杰笙皇家酒店项目商品房签订杰笙皇家酒店《认购协议书》，该协议书约定原告认购北海市合浦县隆鑫商业广场杰笙皇家酒店15层1505房，产权面积为41.09平方米，房屋销售单价为每平方米4940.40元，房屋价款为203000元，认购方于签订协议书时交纳30000元作为认购的定金，扣除认购金后房款余额173000元于2018年10月31日前一次性付清，被告在协议书出售方盖章，被告公司负责销售的业务员关鸿承在销售人员栏签名，被告于华东在认购方签名。协议签订后，原告分别于2018年10月24日、2018年10月30日转账支付30000元、113000元共143000元至被告售楼部财务人员田甜的账户，被告公司分别开具了30000元购房定金收据与113000元购房款收据交原告收执。因上述协议书涉及的合浦县廉州镇延安路236号合浦隆鑫国际商业广场2幢15层1505号房屋合同备案登记在案外人王学文名下，原告与被告协商退款未果，遂提起本案诉讼。 被告公司的经营范围为：酒店管理，住宿服务，餐饮服务，物业服务，餐饮管理，企业管理咨询，酒店管理技术咨询。合浦县廉州镇隆鑫商业广场的房地产开发企业是合浦隆鑫房地产开发有限公司，于2018年6月22日与广西钱塘世纪房地产有限公司签订销售代理合同，约定由广西钱塘世纪房地产有限公司独家代理销售合浦隆鑫国际商业广场2幢12层至16层酒店式公寓。2018年5月2日，广西钱塘世纪房地产有限公司与北海鼎新联行房地产代理有限公司签订《“隆鑫商业广场2号楼12-16屋”酒店公寓总承销代理合同》，约定由北海鼎新联行房地产代理有限公司营销策划及承销代理对上述酒店公寓共87套房屋进行销售。 另查明，原告因未能办理案涉商品房备案登记至其名下，认为被合同诈骗，向合浦县公安局报案，合浦县公安局于2020年3月24日作出合公不立字（2020）00061号《不予立案通知书》，认为根据收集的证据，不能证实存在犯罪事实，依法决定不予立案。 以上事实，有原告提供的原、被告双方于2018年10月24日签订的《杰笙皇家酒店认购协议书》、收据2张、2018年10月24日中国邮政储蓄银行股份有限公司合浦县支行入账汇款业务凭证1张、2018年10月30日中国邮政储蓄银行股份有限公司合浦县支行入账汇款业务凭证1张、合公不立字（2020）00061号《不予立案通知书》、房屋买卖合同备案详细信息，本院于合浦县公安局经济犯罪侦查大队调取的合公（经）受案字（2019）00008号白全喜、于华东被合同诈骗一案卷宗材料，并有原告于华东在庭审中的陈述为证。 根据原告的起诉，本院归纳本案争议焦点为：一、原告与被告于2018年10月24日签订的《认购协议书》是否有效？二、被告是否应返还原告购房款项143000元及支付利息，原告主张的利息计算是否合法合理？三、关于被告是否应赔偿原告因处理本案合同纠纷产生的差旅费及误工费，原告主张的差旅费及误工费计算是否合法合理？ 一、关于原告与被告于2018年10月24日签订的《认购协议书》的效力问题。 本院认为，当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规。虽然原告与被告签订的《认购协议书》是双方自愿签订的，但被告以出售方的名义约定将开发的商品房销售给原告，被告的经营范围并未登记有房地产开发经营与房地产中介服务，根据上述本院认定的事实，案涉商品房所在的合浦县廉州镇隆鑫商业广场的房地产开发企业是合浦隆鑫房地产开发有限公司，委托广西钱塘世纪房地产有限公司代理销售商品房，尔后广西钱塘世纪房地产有限公司转由北海鼎新联行房地产代理有限公司营销策划及承销代理，且合浦隆鑫房地产开发有限公司当时的临时负责人石宇在公安机关的询问笔录中确认，未委托过被告公司销售商品房，因此，被告的销售商品房行为不符合《商品房销售管理办法》第七条第一款第（一）项“商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书”及第二十五条“房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构”规定，且案涉合浦县廉州镇延安路236号合浦隆鑫国际商业广场2幢15层1505号房屋已合同备案登记在案外人王学文名下，违反了《商品房销售管理办法》第十条“房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人”规定，综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第三（五）项“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十条“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外”的规定，原告与被告因销售合浦县廉州镇延安路236号合浦隆鑫国际商业广场2幢15层1505号商品房于2018年10月24日签订的《认购协议书》，违反法律、行政法规的规定，本院予以确认该协议书无效。 二、关于被告是否应返还原告购房款项143000元及支付利息，原告主张的利息计算是否合法合理的问题。 本院认为，被告提供了两张中国邮政储蓄银行入账汇款业务凭单及两张《收据》，证明已经支付了购房定金30000元及购房款113000元共143000元给被告，关鸿承代表被告公司在《认购协议书》的销售人员处签字，其在公安机关的询问笔录中陈述其是被告公司的销售业务员，田甜是被告公司售楼部的财务人员，原告将上述款项银行转账给田甜，关鸿承开具相应的《收据》并加盖了被告公司公章，本院予以确认被告公司收取了原告的上述购房款项共143000元。被告公司设立销售部，违反法律规定与原告签订销售商品房的认购协议，上述第一个焦点问题已确认原、被告签订的《认购协议书》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告应返还原告购房款项143000元，并赔偿原告因支付该款项造成的损失，因此，原告主张被告返还购房款项143000元及支付该款项从支付最后一笔款的2018年10月30日起计算至款项清偿之日止的利息，本院予以支持，但原告主张利息按年利率24%计算过高，本院予以支持被告偿付原告资金占用期间利息按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率计算。 三、关于被告是否应赔偿原告因处理本案合同纠纷产生的差旅费及误工费，原告主张的差旅费及误工费计算是否合法合理的问题。 本院认为，原告主张因本案诉讼产生了差旅费，提供了的网上机票订单及火车票订单予以证明产生了差旅费共1342.50元，其中德州东-正定机场的132.50元火车票的订单显示是预定订单，且上面并未显示原告的信息，去哪儿网网页显示支付的款项650元未能反映支付的是什么款项，价款为560元北海-石家庄的机票订单详情显示待出行，且有退票的选项，原告提供的上述订单只能证明原告在网络提起过订单，均未能证明原告实际产生了机票与火车票的差旅费，也未提供相应的票据证明原告实际产生上述费用，本院均不予确认。原告主张其从2018年10月30日与被告签订认购协议起至2020年5月21日诉讼时，原告为了处理与被告的合同纠纷，不能正常生活、工作，造成该期间的误工损失，原告与被告发生纠纷，用何种方式处理纠纷是其自主选择，该误工损失是不确定的，原告提起本案诉讼主张权利，就有义务参加诉讼，应自行安排好自己的生活与工作。综上，被告未能提供证据证明其实际损失，所主张的差旅费与误工费损失也并非因本案合同无效直接发生的损失，因此，原告主张被告赔偿因处理本案合同纠纷产生的差旅费与误工费，无理无据，本院不予支持。 根据上述事实和理由，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十条、《商品房销售管理办法》第三条、第四条、第七条第一款第（一）项、第十条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告于华东与被告广西杰绅世纪酒店管理有限公司于2018年10月24日签订的《认购协议书》无效； 二、被告广西杰绅世纪酒店管理有限公司返还原告于华东购房款项143000元及支付利息（利息计算：以143000元为基数，从2018年10月30日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率计算至清偿之日止）。 三、驳回原告于华东的其他诉讼请求。 案件受理费5965元，公告费820元，共6785元，由原告于华东负担2425元，被告广西杰绅世纪酒店管理有限公司负担4360元。原告已预交案件受理费7735元，本院予以退还原告于华东受理费1770元，被告负担的诉讼费用4060元于履行本案生效判决书确定的给付义务时一并支付给原告于华东。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决指定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 长  张 娟 人民陪审员  陈美霖 人民陪审员  黄家萍 二〇二〇年九月十日 代书 记员  陈钰君 附：本判决书适用的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》 第十条当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。 三、《商品房销售管理办法》 第三条商品房销售包括商品房现售和商品房预售。 本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。 本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。 第四条房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。 第七条商品房现售，应当符合以下条件： （一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （七）物业管理方案已经落实。 第十条房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。 第二十五条房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。 房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第七条人民法院审理民事案件，必须以事实为根据，以法律为准绳。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 书记员陈钰君