北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初46450号原告：宋薇，女，1980年7月29日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王铭，北京市京师律师事务所律师。被告：何晓刚，男，1980年6月28日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：杨云玲，北京玺泽律师事务所律师。被告：北京城建兴华地产有限公司，住所地北京市海淀区丹棱街**。法定代表人：武涛，董事长。委托诉讼代理人：王**，北京王**律师事务所律师。第三人：北京翰华嘉业房地产经纪有限公司，，住所地北京市朝阳区东三环中路**院**楼****法定代表人：陈杰，总经理。委托诉讼代理人：张海龙，男，该公司销售经理。原告宋薇与被告何晓刚、北京城建兴华地产有限公司（以下简称城建兴华公司）、北京翰华嘉业房地产经纪有限公司（以下简称翰华嘉业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋薇之委托诉讼代理人王铭，被告何晓刚之委托诉讼代理人杨云玲、被告城建兴华公司之委托诉讼代理人王**、被告翰华嘉业公司之委托诉讼代理人张海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋薇向本院提出诉讼请求：1.要求两被告协助我办理北京市海淀区清河文龙家园二里×号房屋产权过户手续，将房屋产权过户至我名下；2.二被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2012年6月27日，二被告签订《小营项目C1地块1-5#楼职工购房协议书》，合同约定，何晓刚以1446816元的总价购买城建公司开发的位于海淀区东升乡小营住宅项目C1地块的×号房屋。2014年3月22日，何晓刚与我签订了《小营项目C1地块1-5#楼职工购房协议书》及补充协议。根据该合同及补充协议约定，我以3580000元的价格购买何晓刚所有的涉案房屋。其中，首付款2510000元应于2015年7月10日支付，剩余房款应在换签正式商品房买卖合同时支付。同时，我与何晓刚还对房屋交割、契税承担、违约等事项进行了约定。上述合同及补充协议签署后，我分别于2015年5月29日、2015年7月10日、2015年7月10日向何晓刚支付合同款180000元、330000元、2000000元，何晓刚向我交付了涉案房屋，我装修占有使用涉案房屋至今。在我与何晓刚签署涉案房屋买卖合同后不久，涉案房屋所在小区很多业主均已经办理了房屋产权证，但何晓刚迟迟不配合我办理产权证，在我再三追问下，何晓刚称不能办理产权证的责任在城建公司。另查，何晓刚是城建公司职工。城建公司与何晓刚签订的购房协议书第四条中的第六款，双方在合同中约定，何晓刚可以将合同内的权利义务转让给第三方。我和何晓刚、第三人签订的补充协议第三条第一款，我承担税费，若有更名费，我与何晓刚各承担一半。我申请调取的涉案房屋档案材料，根据档案信息可以证明涉案房屋属于商品房。我认为，涉案房屋所在小区其他业主均早已办理房屋产权登记，何晓刚与城建公司签署的涉案房屋买卖协议履行条件均已经成就，在我的一再催促下，何晓刚和城建公司故意拖延，严重侵害了我的合法权益，为维护自身权益，诉至法院。何晓刚辩称，第一，我按照双方签订的房屋买卖合同约定履行了义务，涉案房屋尚未取得房产证。签订合同后，我未收到开发商换签正式商品房买卖合同的通知，故房屋不能过户的责任不在我；第二，根据我与宋薇签订的房屋协议约定，剩余房款107万元，在我换签正式商品房买卖合同时，应当支付给我，但我至今未收到剩余房款，也一直遭受巨大损失。综上，请求法院驳回宋薇的所有诉讼请求。城建兴华公司辩称，第一，本案是宋薇与何晓刚、第三人因买卖合同引发的纠纷，我公司并不是合同的一方主体，故我公司没有为宋薇办理房产证的主体责任，因此，我公司并不是适格被告，我公司认为应当驳回宋薇要求我公司将房屋过户到宋薇名下的诉讼请求；第二，针对宋薇引用我公司与何晓刚签订合同第四条第6款以证明宋薇的主张，我公司认为法律关系只适用我与何晓刚之间，与宋薇无关，宋薇不能扩大解释；第三，我公司与何晓刚签订的内部购房协议，开头已写明是拆迁安置房屋的剩余房源，办证是要等到规定下发，我公司具备办证的条件下，通知何晓刚办理房产证，现在因不具备条件，故未办理房产证不是我公司造成的。故不同意宋薇的诉讼请求。翰华嘉业公司述称，宋薇与何晓刚当时从我处签订的买卖合同，我公司是中介方。买卖合同补充协议第一条约定，房产证没有办理下来不是我公司造成的，与我公司无关。我公司听从法院判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2012年6月27日，何晓刚与城建兴华公司签订《小营项目C1地块1-5#楼职工购房协议书》（以下简称《职工购房协议书》），合同约定，何晓刚以1446816元的总价购买城建兴华公司开发的位于海淀区东升乡小营住宅项目C1地块的×号房屋（以下简称×号房屋），约定房屋的产权为商品房产权，购房人需满足北京市限购政策的相关规定具备商品房购买资格。办理产权证时，购房人按届时有关规定办理并交纳相关税费。本购房协议只作为甲方与北京城建股份有限公司内部在编正式员工购房之用，待本项目竣工备案转为现房后，方可换签正式《商品房买卖合同》，如届时因乙方不具备北京市限购政策规定的商品房购买资格，可更名为直系亲属。2014年3月22日，城建兴华公司与何晓刚签订《补充协议》，确定房屋的坐落以及面积价差结算。上述合同及补充协议签订后，何晓刚履行了付款义务，城建兴华公司亦将×号房屋交付给何晓刚，但城建兴华公司至今未通知何晓刚换签正式商品房买卖合同，未能为何晓刚办理房屋所有权证。另查，2015年5月25日，宋薇与何晓刚、居间方翰华嘉业公司签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，宋薇购买何晓刚位于北京市海淀区文龙家园×号房屋，成交价格为3580000元。约定该房屋所有权证证号为：见房本为准。付款方式为：首付款2510000元应于2015年7月10日支付，剩余房款在换签正式商品房买卖合同时支付。上述合同及补充协议签署后，宋薇于2015年5月29日向何晓刚支付合同款180000元、2015年7月10日支付330000元、2000000元两笔款项。何晓刚亦将×号房屋交付给宋薇。因城建兴华公司未能为何晓刚办理房屋所有权证，故何晓刚亦未能将房屋过户给宋薇。诉讼中，经本院向北京市海淀区不动产登记事务中心调查，本案争议的×号房屋，开发商已于2014年10月17日取得不产权，相应房产证号为X京房权证海字第XXXX号，房屋性质为商品房，具备过户条件，过户时需要办理名单确认、缴税等相关手续。何晓刚不具备购房资格，依据法院判决可直接办理过户手续，需提交人民法院的生效法律文书。就上述调查结果，本院已告知诉讼双方，何晓刚认可自身名下已有两套房屋，不具备购房资格。就此向宋薇释明，是否继续履行其与何晓刚的房屋买卖合同。宋薇表示，根据何晓刚与城建兴华公司签订的《职工购房协议书》第四条第6款，涉案房屋可以按直接过户至何晓刚指定人的名下，不应仅限于直系亲属的范围。对此何晓刚无异议，城建兴华公司持有异议。本院认为，房屋经多次转手买卖均未办理过户手续，终局买受人以前手出卖人为被告提起诉讼的，法院可以受理。本案中，宋薇与何晓刚、翰华嘉业公司签订的《北京市存量房屋买卖合（经纪成交版）》及《补充协议》系三方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规强制性规定，故合法有效。何晓刚出售的×号房屋是其自城建兴华公司处购买。现宋薇因未取得×号房屋的所有权证，故向何晓刚、城建兴华公司提出诉讼，被告主体适格。合同各方当事人均应依据合同全面履行自己的义务。作为房屋出卖方，城建兴华公司、何晓刚均负有协助办理房屋初始登记及变更登记手续的义务。现经调查，城建兴华公司已取得涉案房屋的产权，并具备过户条件，就应当为何晓刚办理房屋过户手续；待何晓刚取得房屋所有权证后，何晓刚亦应及时为宋薇办理房屋过户登记。但因何晓刚不具备购房资格，导致城建兴华公司无法将×号房屋办理至何晓刚名下。故何晓刚系合同违约方。就此本院向宋薇释明，是否变更诉讼请求，宋薇表示依据何晓刚与城建兴华公司签订的《职工购房协议书》第四条第6款，城建兴华公司应当将房屋直接过户至何晓刚指定的人名下，不应仅限于直系亲属，故就此坚持要求城建兴华公司将涉案×号房屋直接办理至宋薇名下。因城建兴华对于宋薇的主张持有异议，且宋薇之诉请缺乏法律依据，故本院对于宋薇要求何晓刚、城建兴华公司将房屋办理至其名下的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：驳回宋薇的诉讼请求。案件受理费35440元，由宋薇负担，已交纳17720元，剩余17720元于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  郝 蓬人民陪审员  郭春燕人民陪审员  翟 彦二〇二〇年九月三十日书 记 员  秦芳芳