河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终4918号 上诉人（原审被告）：唐山大恒房地产开发有限公司，住所地：河北省唐山市路**天元骏景底商**。 法定代表人：赵晓林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王建营，河北正一律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成磊，男，1981年6月4日生，汉族，现住上海市浦东新区。 被上诉人（原审原告）：成瑞祥，男，1954年10月9日生，汉族，现住河北省唐山市古冶区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：李美秋，河北鸿翔律师事务所律师。 上诉人唐山大恒房地产开发有限公司（以下简称大恒房地产公司）因与被上诉人成磊、成瑞祥商品房销售合同纠纷一案，不服河北省唐山高新技术产业开发区人民法院（2019）冀0291民初1024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人大恒房地产公司的委托诉讼代理人王建营，被上诉人成瑞祥及与被上诉人成磊共同委托的诉讼代理人李美秋，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大恒房地产公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、由成磊、成瑞祥承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审判决事实认定错误。大恒房地产公司认为，成磊、成瑞祥系故意消极办理贷款手续、缴纳剩余房款，构成严重违约，该公司有权拒绝交付房屋。一审判决认为成磊、成瑞祥存在违约行为，属于事实认定错误。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第六条关于“购房尾款240000元应于2015年5月1日前通过银行（公积金）贷款支付给出卖人”的约定，第七条关于“如逾期付款超过90日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金”的约定。同时，《合同补充协议》第三条第1款关于“若买受人不办理或不及时办理导致未按约定时间支付该房款的，买受人同意按本合同第七条的约定承担逾期付款的违约责任而不提出任何异议”的约定，第3款关于“买受人的贷款申请未获银行、公积金管理中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金管理中心审批终了之日起5日内付清剩余房款，逾期付款的买受人按本合同第七条的约定承担逾期付款的违约责任而不提出任何异议”的约定。合同签订后，成磊、成瑞祥并未按照约定时间办理银行贷款手续，导致购房尾款未能及时支付给大恒房地产公司，已经构成严重违约。且二人的违约行为及大量类似的违约行为导致该公司资金链断裂，工期延误，而同业主支付逾期交房违约金，造成了巨额损失。成磊、成瑞祥违反先履行义务，则大恒房地产公司就有权拒绝交付房屋，且不属于违约行为。2、一审判决适用法律错误，应当依法改判。即使合同合法有效，但是毕竟经过多年，客观情况发生重大变化，合同中的诸多条款已无法继续适用，如购房价款、贷款办理时间、交房时间、保修责任的起始时间以及相关违约责任等条款。合同可否正常履行的前提条件是双方能否就问题条款达成新的合意，但目前双方并未就该问题进行商讨，故在此种情形下应该责成双方先行协商，而不应直接判决完全按照原合同继续履行。此外，成磊、成瑞祥故意消极办理贷款手续、缴纳剩余房款，构成严重违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，并参照《中华人民共和国合同法》第六十三条关于“执行政府定价或者政府指导价的，在合同约定的交付期限内政府价格调整时，按照交付时的价格训价。逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按照新价格执行；价格下降时，按照原价格执行”的规定，本案应当适当调整房屋销售价格而非按照原合同价格执行。 成磊、成瑞祥答辩称，1、双方当事人签订之间的《商品房买卖合同》合法有效。《商品房买卖合同》中对房屋价款约定具体明确，应依约履行。2、大恒房地产公司严重违约，涉案房屋长期烂尾、延误施工、逾期交房数年，开发商拖欠工程款账户被司法查封冻结，是未能成功贷款的根本原因。停工期间售楼处人去楼空，无工作人员正常办公处理，成磊、成瑞祥长期与恒大地产集团北京有限公司洽谈被收购问题，导致无法办理贷款也未能办理其他方式收款。在大恒房地产公司严重违约、逾期施工、逾期交房的情况下，该公司依然坚持依法协商、抗议、信访等方式维权履行合同。3、本案争议房产烂尾多年终于恢复施工，在2017年可以交房的情况下，大恒房地产公司仍然故意违反《商品房买卖合同》约定，故意拖延配合办理贷款、故意拒不收取成磊、成瑞祥的房屋尾款、拒不交付房屋，违反了诚实信用原则，也违反了《商品房买卖合同》的约定，参与炒作房价，扰乱正常市场经济秩序，意欲恶意单方涨价。成磊、成瑞祥无奈只能依法提起诉讼维权，请法院依法判决督促履行《商品房买卖合同》。4、大恒房地产公司的涉案房屋数年烂尾及2年的故意违约拒不收款拖延交房行为，违反合同约定及合同法的明确规定，造成成磊、成瑞祥多年来有房不能入住也不能另行购房，承担高额租房租金损失及全家巨大的精神压力，耽误了儿子结婚、耽误了孙子入学、耽误了老人养老，严重侵害了二人的合法权益。影响了全家四代人的正常生活。 成磊、成瑞祥向一审法院起诉请求：1、依法确认双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、依法判令大恒房地产公司履行《商品房买卖合同》立即收取成磊、成瑞祥的唐山高新技术产业开发区富华东里世纪瑞庭一期401楼2单元401号房屋剩余购房款24万元；大恒房地产公司立即向成磊、成瑞祥交付世纪瑞庭一期401楼2单元401号及附属5号地下室；3、由大恒房地产公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年4月2日，成磊、成瑞祥、赵桂芝作为买受人与大恒房地产公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》合同主要约定：买受人所购商品房为富华东里世纪瑞庭B-01第401楼02单元2门401号，建筑面积共112.5平方米，附属用房建筑面积22.95平方米，商品房单价为每平方米5353.56元，总金额602276元，附属用房成交价格为每平方米2080元，金额47736元，买受人已于2015年4月1日支付首期房款410012元整；其中房屋首付款为362276元，附属房价款为47736元，付清首期房款5日内，将贷款所需材料提交完毕。其余购房款24万元由买受人通过银行或公积金贷款方式于2015年5月1日前支付给出卖人；逾期付款的违约责任约定：逾期超过90日后，出卖人有权解除合同；交付期限约定，出卖人应当在2015年8月31日前将验收合格的商品房交付买受人。附件四合同补充协议约定：如买受人的贷款申请未获银行、公积金管理中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金管理中心审批终了之日起5日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期付款的买受人应按合同第七条的规定承担逾期付款的违约责任而不提出任何异议。合同签订后，成磊向大恒房地产公司支付了购房款362276元、附属用房款47736元，共支付购房款410012元。该合同于2015年6月1日在唐山市房地产交易中心备案。成磊向贷款银行提交了办理房屋贷款所需材料，但贷款未能办理成功。后世纪瑞庭项目因开发商资金链断裂，工程停工，大恒房地产公司未能按合同约定期限交付商品房。2016年8月23日，大恒房地产公司在售楼处门口张贴了《关于世纪瑞庭业主要求的回复》内容为：“1.大恒地产积极运作项目启动资金，确保2016年8月31日前33亿专项资金到高新政府监管账户，确保2016年8月底至9月15日前全面复工。2.5#地确保2016年11月15日前工程达到交钥匙条件，6#地确保2017年6月30日前工程达到交钥匙条件。3.如针对上述确保交工时间再次发生延期，每延期交房一日，大恒地产将对瑞庭业主承担购房款万分之一的违约金，此违约金承担直至交房之日止（违约金交房时以现金方式支付）。此回复具有法律效力，大恒地产负责人签字后生效。在具备条件时加盖公章。唐山大恒房地产开发有限公司负责人赵晓林”。2017年3月，成磊又向中国农业银行提交了办理房屋贷款所需材料，但贷款仍未办理成功。另查明，成瑞祥、赵桂芝系夫妻关系，二人育有两子，长子成磊、次子成超。赵桂芝于2016年1月21日去世，成超书面放弃继承其母赵桂芝基于案涉《商品房买卖合同》享有的房产权益。至一审诉讼发生时，世纪瑞庭小区已建设完成并具备交房条件。一审法院认为，成磊、成瑞祥、赵桂芝与大恒房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。赵桂芝已去世，成磊、成瑞祥之外的继承人成超已书面放弃因该合同享有的房产权益，故成磊、成瑞祥为该合同项下的权利人。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》的约定，成磊、成瑞祥应于2015年5月1日前将剩余购房款24万元通过银行贷款或公积金贷款方式支付给大恒房地产公司，若贷款申请未获银行、公积金管理中心最终审批同意的，成磊、成瑞祥应在银行、公积金管理中心审批终了之日起5日内付清剩余房款。大恒房地产公司则应于2015年8月31日前将符合合同约定的商品房交付给成磊、成瑞祥。成磊、成瑞祥未能如约将剩余购房款按期交付给大恒房地产公司，大恒房地产公司亦因资金链断裂未能如约交房，即双方均存在违约行为，但双方均未在解除权发生之日起一年内行使该权利，故双方当事人的解除权均已消灭，大恒房地产公司关于已按照合同约定解除了双方签订的《商品房买卖合同》的主张不能成立，双方应继续履行合同，成磊、成瑞祥应向大恒房地产公司支付剩余房款24万元，案涉房屋现已具备交房条件，大恒房地产公司应在合理期限内向成磊、成瑞祥交付合同约定的房屋及附属地下室。判决：一、被告唐山大恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告成磊、成瑞祥提供收款账号，原告成磊、成瑞祥在收到收款账号之日起三日内向唐山大恒房地产开发有限公司支付剩余购房款24万元；二、若被告唐山大恒房地产开发有限公司未按本判决指定的期限向原告成磊、成瑞祥提供收款账号，或原告成磊、成瑞祥按本判决支付了剩余购房款24万元，被告唐山大恒房地产开发有限公司自本判决生效满八日之次日起三十日内向原告成磊、成瑞祥交付唐山高新技术产业开发区富华东里世纪瑞庭B-01第401楼02单元2门401号房屋及附属5号地下室。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9823元，减半收取计4912元，由被告唐山大恒房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对于一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人大恒房地产公司与被上诉人成磊、成瑞祥签订《商品房买卖合同》意思表示真实，合法有效。双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。二者虽然均存在违约行为，但并未在法定期限内行使法定权利，则合同应当继续履行。故一审法院作出的认定并无不妥，本院予以支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9823元，由上诉人唐山大恒房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘蒙蒙 审判员  康永杰 审判员  王 健 二〇二〇年九月十五日 书记员  刘 杨