北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初18377号原告：郝健，男，1977年3月31日出生，汉族，住北京市通州区。被告：北京紫峰房地产开发有限公司，住所地北京市通州区聚富苑民族产业发展基地聚和六街**，统一社会信用代码：911100007002671600。法定代表人：聂林，董事长。委托诉讼代理人：孙冉，北京市中通策成律师事务所律师。原告郝健诉被告北京紫峰房地产开发有限公司（以下简称紫峰地产）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告郝健、被告紫峰地产的委托诉讼代理人孙冉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郝健向本院提出诉讼请求：1.被告紫峰地产赔偿交付电梯与合同约定不符的违约金4000元；2.本案诉讼费由被告紫峰地产承担。事实和理由：被告紫峰地产未按照双方签订的《北京市商品房预售合同》中附件六装饰和设备标准的约定第11条关于电梯的约定履行合同，在未经协商的情况下，擅自将约定的合资品牌电梯私自更换成国产品牌优安达电梯，且载重量亦未达到合同约定的重量1050KG，严重了影响了业主的日常生活，给业主人身安全带来极大隐患，故诉至法院，望判如所请。被告紫峰地产辩称，我公司不同意郝健的全部诉讼请求，郝健要求我公司赔偿损失没有法律依据，具体理由如下：1.双方在合同附件六中约定：“上述涉及材料设备具体型号、规格，由出卖人自行确认，并以房屋交付时实际情况为准。”依据上述约定，我公司向郝健交付的电梯品牌、规格可由我公司自行确认、交付。我公司没有违约，不应承担违约责任。2.合同附件六中所写“电梯载重量1050”属书写错误、约定不明。根据法律及行政法规的规定，建设单位都必须严格按审查后的设计图纸施工，否则无法通过规划验收及竣工验收。因此，房屋出卖人与买受人之间关于电梯载重量的约定均应当与设计单位的设计内容完全一致。本案中，设计单位早在双方签订合同前就完成了施工图设计，图纸中设计的电梯载重量就是800KG，电梯井的尺寸亦全部按照800KG电梯进行设计。经我公司核实，原、被告在合同中约定的“1050”，是我公司工作人员填写合同时的工作疏忽所致，在事实上和法律上根本无法履行，我公司在建设过程中均是按设计图纸施工，人民法院不应因此认定我公司违约。3.郝健的诉讼请求在事实上、法律上均无法履行，也无法强制执行，依据合同法第一百一十一条之规定，法院应不予支持。对于类似纠纷如何处理，原被告在合同中已有约定，即合同第十条约定的“设计变更”。虽然设计变更是指发生于合同签订后，但其与本案情形没有本质区别，都是出现了合同约定内容与设计内容、建设内容不一致的情况。在政府制定的示范文本中，对于设计变更的处理原则非常明确，即出卖人必须按设计图纸建设，无需与买受人协商一致，出卖人对此不承担违约责任，如买受人不接受变更，可以要求退房。我公司认为，如郝健坚持不接受设计内容，本案可以参照双方对设计变更的约定来处理。自住型商品房项目“限房价、竞地价”的土地供应方式下，土地出让价格是市场化的，但房价并非市场化，其直接压缩的是开发商的收益。因此，愿意承接自住型商品房项目的房地产开发企业绝大多数为国有企业。本案中，我公司已支付土地出让价款8.15亿元，项目可售的住宅、商业房屋建筑面积约12万平方米，房屋销售单价中土地成本约7千元/平米。再计算项目工程款、材料费、监理费、设计费、人工费、管理费、财务成本等建设成本费用，以及我公司已经付给业主的违约金、主动承担的临时水电暖接入费后，我公司因承接涉案项目已亏损了约3亿元。根据我公司目前的资产状况，已无法负担再向业主支付几百万、几千万甚至上亿元的违约金，到执行程序中，也无如此多的财产可供执行，最终的结果，只有执行转破产。如人民法院要判决我公司承担违约责任，我公司请人民法院将履行期限适当的延长。涉案小区的业主并未考虑到如果其诉讼目的真能实现，将开发商告到破产，是否对自身有利，是否会使涉案小区出现更加不利的情况。我公司相信，人民法院在审判过程中，会充分考虑到判决的社会效果，会权衡案件结果给各方带来的利弊影响。综上，请法院判决驳回郝健的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月5日，原告郝健作为买受人与紫峰地产作为出卖人签订《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》，约定由郝健购买坐落于北京市通州区于家务乡A06等地块居住用地、A-11地块托幼用地、A-27地块社会停车场库用地、A-28地块商业金融用地（配建经济适用房住房）22-7#住宅楼（自住商品房）8层1单元-801号房屋（以下简称涉案房屋）。合同附件六“装饰和设备标准的约定”第11条就电梯约定：电梯品牌名称：合资；电梯载重量：1050。2017年12月，紫峰地产完成涉案房屋所在楼栋的建筑及市政基础设施工程的竣工验收备案。紫峰地产认可实际交付电梯载重量为800kg的优安达牌电梯。根据紫峰地产提交的设计图显示，涉案房屋所在楼栋交付的载重量为800kg的国产优安达牌电梯井道尺寸为2米*2米。涉案房屋所在小区业主中前期已有多人因电梯交付与合同约定不一致问题起诉至本院，本院在这些案件审理过程中就电梯问题与北京市通州区特种设备检测所以及电梯销售商进行过询问，具体如下：本院与北京市通州区特种设备检测所联系，其工作人员称1050kg载重量的电梯因载重量大，其尺寸必然比800kg载重量的电梯大，具体是否能将800kg载重量的电梯更换为1050kg载重量的电梯，需要与具体的电梯厂商沟通。后本院与东芝电梯（中国）有限公司的销售人员进行询问，并将紫峰地产提供的设计图纸上的电梯井道尺寸告知销售人员。销售人员称1050kg载重量的电梯所需电梯井道为2.2米*2.2米的，2米*2米的井道尺寸无法安装1050kg载重量的电梯。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案的争议焦点为双方关于电梯的约定是否属于约定不明及约定不明后应如何处理。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。当事人就有关合同内容约定不明确，质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。本案中，双方在合同中关于电梯品牌的约定为“合资”。根据常人对于“合资”这一约定的字面理解，应是紫峰地产交付的电梯品牌属于合资的品牌，而非国产。在此基础上，视为双方仅约定了紫峰地产向原告交付合资品牌的电梯，但未具体约定应交付哪种合资品牌的电梯，故双方关于涉案房屋的电梯品牌系约定不明。在合同约定不明的情况下，应由双方对于电梯的品牌进行补充约定。现双方无法就最终交付的电梯品牌达成一致意见，故应该按照符合合同目的的特定标准交付，即紫峰地产应向郝健交付合资品牌的电梯。关于紫峰地产辩称，根据合同附件六约定：具体型号、规格，由出卖人自行确认，并以房屋交付时实际情况为准。因该条约定并未对电梯品牌最终由出卖人自行确认进行约定，故对于紫峰地产的抗辩意见，本院不予采信。根据紫峰地产提交的设计图显示，紫峰地产在涉案小区工程设计及建设时均是按照800kg的电梯载重量设计的电梯井。另根据本院调查情况，涉案电梯井道尺寸客观上不具有更换为1050kg载重电梯的可能。但紫峰地产的行为仍系履行合同义务不符合双方合同约定的违约行为，应承担赔偿损失的违约责任。本院根据紫峰地产实际交付的国产优安达牌电梯与价格居中的合资品牌电梯之间的差价，并结合使用电梯户数酌情违约赔偿金为4000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条第五款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告北京紫峰房地产开发有限公司向原告郝健赔偿违约赔偿金4000元，于本判决生效之日起七日内执行清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告北京紫峰房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  佘亚妮二〇二〇年九月二十九日法官助理  张晓玲