河南省商丘市梁园区人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫1402执异136号异议人(被执行人)商丘市昊鑫置业有限公司，住所地河南商丘市开发区长江东路北侧、豫苑路东侧。统一社会信用代码914114005637477737。法定代表人沙珂。申请执行人张红霞，女，汉族，1966年12月4日出生，住河南省商丘市。被执行人沙忠波，男，回族，1969年11月15日出生，住河南省商丘市。被执行人崔鹏，男，汉族，1976年8月5日出生，住河南省商丘市。被执行人商丘经济技术开发区蓝天服装厂，住所地河南省商丘市工贸路南睢阳路西祥和馨苑**楼**门面。统一社会信用代码91411400MA403WE82Y。本院在执行张红霞与沙忠波、崔鹏、商丘市昊鑫置业有限公司、商丘经济技术开发区蓝天服装厂民间借贷纠纷一案中，异议人商丘市昊鑫置业有限公司对本院执行行为提出异议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人称，张红霞诉异议人一案，经梁园区法院审理并作出（2015）商梁民初字第4774号民事判决书，判决沙忠波、崔鹏偿还张红霞借款986.8万元及利息（利息按月利息2%，自2015年4月1日计算至付清之日），商丘市昊鑫置业有限公司、商丘经济技术开发区蓝天服装厂承担连带清偿责任。张红霞申请强制执行，梁园区法院执行局查封异议人开发的东源百汇小区（蓝天服装厂内）2、3、5、6号楼，现已在淘宝司法拍卖网上公示拍卖该房产。异议人认为，对东源百汇小区的评估价值过低，并且在评估期间新建部分建筑未计入评估面积，造成评估结果不客观，不能作为定价依据，另外存在超标的查封、拍卖的问题，具体如下：1.对案涉房产东源百汇小区的评估未通知异议人参与，程序违法，剥夺异议人的权利。案件进入执行后，梁园区法院委托评估公司对案涉房产进行评估，在选取评估公司时，没有通知异议人到场，选取评估公司后，现场评估也没有通知异议人到场，评估结果后出具后，没有通知异议人，告知重新评估的权利。整个评估过程，异议人都没有参与，梁园区法院此种行为是违反法定程序的，也是剥夺了异议人的权利。2.评估价格过低，严重偏离市场价值。评估公司出具的评估报告中案涉房产价值81399600元，该价格是远远低于市场价格。案涉房产的土地使用权面积为14954.857平方米。近期，异议人找第三方具有土地评估鉴定资质的机构对该土地的价值评估，价格约为6500万。该价格也是自然资源局计税依据。在建工程建筑面积为24897.44万元，结构为框架结构，建筑成本每平方米不会低于2000元，按此计算，整个项目的建筑成本不少于4973.49万元。即使不考虑该项目的溢价和增值，整个项目的价值不低于1.15亿元。因此法院选取的评估公司作出的评估价8139.96万元是不客观的。因梁园区法院未通知异议人参与鉴定，直至看到拍卖公告才知道评估价，异议人保留重新评估的权利。3.评估期间，案涉的房产新建的3000平方米未进行评估，鉴定结论不客观，不能作为定价依据。在评估时，该项目三号楼是盖到14层。现场采集信息后，经过一个月，该三号楼房顶盖到19层封顶，面积增加了四千余平方，评估报告中的面积并不包含该部分面积，因此应当进行重新评估，以确定该小区的实际价值。梁园区法院以现有的不客观的评估报告进行拍卖，严重侵害了异议人的合法权益。4.梁园区法院超标的查封、违规拍卖。执行申请人的执行金额计算至拍卖公示之日为2230.168万元。期间异议人偿还了约200万，也就是说异议人下欠的金额仅为2000万元。梁园区法院以2000万元的债权查封价值1.15亿元的财产，明显属于超标的查封。即使按照评估价，也是远远高于执行标的。超标的的查封行为本就是明令禁止的，梁园区法院的行为明显违反法律规定。另外，在第一拍卖公示时，即按照评估价下浮20%，明显侵害了异议人的合法权益，应当依法予以纠正。5.梁园区法院的违规执行拍卖行为同时侵害了购房者、工程承建商的权利。案涉项目启动过后，已有100多户购房者通过认筹的方式购买了房屋，并缴纳了房款，梁园区法院对项目整体进行拍卖之前，并没有告知购房者，侵害了购房者的利益，一旦拍卖成功，购房者的利益如何保障，将会引起社会的动荡。涉案工程是由承建商垫资建设，异议人至今没有支付工程款。按照《建筑法》及相关司法解释的规定，承包人对其承建的工程享有受偿权。在此情况下，梁园区法院是无权对案涉房产进行拍卖的。综上，梁园区法院的执行行为违反了法律规定，不仅损害了异议人的合法权益，更侵害了购房者及建筑商的利益，因此，异议人特提出执行异议，请求暂停对东源百汇小区的拍卖，依法对东源百汇小区资产进行重新评估。异议人未提交书面的证据材料。申请执行人张红霞未提交书面答辩意见及证据材料。被执行人沙忠波、崔鹏、商丘经济技术开发区蓝天服装厂均未提交书面答辩意见及证据材料。本院查明，申请执行人张红霞依据生效的（2015）商梁民初字第4775号民事判决书立案执行。在执行过程中，本院过程中委托评估机构对坐落于商丘市豫园路东侧、长江路北侧的东源百汇小区2、3、5、6号楼已完工部分在建房产及所占用的全部国有土地使用权进行现状评估。在评估阶段，按照法定程序通知商丘市昊鑫置业有限公司、商丘市开发区蓝天服装厂、沙忠波等抽取评估机构。2020年1月7日，在本院司法技术科选取了评估机构，申请执行人张红霞及异议人的委托代理人在《对外委托选择评估机构确认表》中签字予以确认。2020年5月13日，本院执行人员到东源百汇小区张贴公告，并明确告知在评估、拍卖期间非经法院同意，任何公司及个人不得对查封财产有毁损、抵押、赠与、加盖等破坏现状的行为。商丘市正平房地产评估咨询有限公司估价师于2020年5月15日完成对上述房产进行实地勘察，并于2020年5月25日出具评估报告。后执行人员于2020年6月2号向被执行人邮寄送达评估报告。本院于2020年7月2日分别在商丘日报和淘宝网发布拍卖公告，于8月3日10时至8月4日10时在河南省商丘市梁园区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上公开拍卖上述房产及土地使用权。后因无人参与竞买导致流拍。另查明，本案在审理期间于2015年10月29日保全查封商丘经济技术开发区蓝天服装厂名下商国用（2013）字第235号土地使用权。本院认为，1.本院在委托评估时按照法定程序通知当事人抽取评估机构。对外委托的评估机构、评估人员有相应的评估资质。评估程序不违反法律规定。评估报告按照法定程序向当事人送达后。异议人收到评估报告后并未在法定期限对评估报告提出异议。2.本院在评估人员完成评估房产的实地勘察之前已经在评估房产处张贴多张公告告知禁止对评估房产进行加盖。因加盖行为而造成未对加盖房产进行财产评估的不利后果应由被执行人承担。本院委托评估程序及评估报告送达程序均不违法法定规定，评估机构及评估人员均具有评估资质。异议人的异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》中可以申请重新评估的规定。因此对异议人要求对东源百汇小区资产进行重新评估的请求，本院不予支持。3.本院依法对被执行人名下土地使用权进行查封。该土地使用权属于不可分割财产，只能对土地使用权整体查封，所以不存在超标的查封的问题。而且因土地使用权无法分割，为了防止出现房地权属分离的情况，只能对该小区内土地上所建房产一并进行处置。在拍卖时按照法定程序刊登了报纸公告和网络公告，起拍价并未低于评估价的70%。所以本院的查封及拍卖程序均未违反法律规定。对于承建商及购房者符合法律规定的权益，本院依法予以保障。所以也不存在侵害购房者及承建商权利的问题。综上，本院在对东源百汇小区资产进行评估、拍卖的程序不违反法律规定。异议人也没有提供证据证明本案存在应中止对执行标的物执行的情形。因此对异议人要求暂停对东源百汇小区的拍卖并重新评估的异议请求，本院不予支持。依照《中华人共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二条、第七条、第十七条的规定，裁定如下：驳回异议人商丘市昊鑫置业有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向河南省商丘市中级人民法院申请复议。（此页无正文）审判长  黄清培审判员  董俊杰审判员  仵胜楠二〇二〇年九月十五日书记员  杨 雨