云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云31民终562号上诉人（原审被告）：何菊英，女，1938年1月2日出生，汉族，住云南省曲靖市师宗县。委托诉讼代理人：赵伟立，男，1987年6月20日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市西山区，现住昆明市西山区，系上诉人何菊英孙子，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：云南机场建设发展有限公司，统一社会信用代码：91530000216563275J。住所地云南省昆明市春城路巫家坝。法定代表人：吴战学，系公司董事长。委托诉讼代理人：姜鹏，云南八谦律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：张远，云南八谦律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人何菊英因与被上诉人云南机场建设发展有限公司（以下简称机场建设公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服芒市人民法院（2020）云3103民初505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人的代理人赵伟立、被上诉人的代理人姜鹏、张远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人何菊英上诉请求：1.请求撤销一审判决；2、驳回被上诉人机场建设公司的一审诉讼请求；3、承担本案诉讼费用。事实和理由：1、双方当事人签订的《商铺销售协议》系双方真实意思表示，双方系商铺买卖关系，而非房屋租赁关系。2008年11月11日，德宏州劳动和社会保障局与云南空港建筑工程有限公司签订了《建设项目委托开发合同书》，由空港公司承建商铺楼房，商铺楼房竣工验收后，德宏州劳动和社会保障局将建成的商铺楼房以3,500元/平方米的价格租给云南空港建筑工程有限公司使用，并一次性收取租金2,983,000元，租期为50年，双方约定云南空港建筑工程有限公司可以将商铺转租，并以德宏州劳动和社会保障局名义与租户签订用房合同（或协议）。2010年12月23日，云南空港建筑工程有限公司与上诉人何菊英签订《商铺销售协议》，约定云南空港建筑工程有限公司将芒市仙池路55号商铺左起第一间出售给上诉人何菊英，价款43万元，签约当日何菊英先向云南空港建筑工程有限公司支付了200,000元，余款办土地证后一次性付清。2、德宏非税收入管理局的《回复》，只是说涉案土地暂不处置，应继续履行合同，等待以后明确是执行转让还是租赁。此《回复》时间为2012年11月19日，而云南空港建筑工程有限公司于2019年才告知上诉人，存在故意隐瞒的过错，使上诉人错失投资其他项目的机会。3、云南空港建筑工程有限公司向德宏州劳动和社会保障局租赁房屋使用权50年，是云南空港建筑工程有限公司与上诉人何菊英签订《商铺销售协议》的基础，前者没有认定无效，则后面协议应当继续履行或协商解决。云南空港建筑工程有限公司与上诉人何菊英签订《商铺销售协议》时明确，如不能办理土地证，何菊英可以选择租赁50年或退回购房款，按照法律规定，超过20年租期的可以继续租赁，本案应在租期50年内解决为妥。4、德宏非税收入管理局的《回复》时间为2012年11月19日，而云南空港建筑工程有限公司于2019年才告知上诉人并商谈将房屋购买转为租赁，其间长达7年零7个月，被上诉人提起诉讼已超过诉讼时效。被上诉人机场建设公司答辩称：1、何菊英提出本案是房屋买卖合同关系，我方认为不成立；我方认为本案的合同关系是租赁合同，不存在合同是买卖合同还是租赁合同尚未确定的问题，买卖是无法进行的，是不符合我国的土地政策，现在土地并非在案涉劳动局名下，已经在第三方名下，并且已经抵押，无论从客观上还是事实上均无法买卖；2、关于租赁期限，50年租赁期限是违反相关法律规定的；3、关于诉讼时效，本案的确认之诉是形成之诉，不受诉讼时效的限制；4、我方和劳动局之间的合同与本案并非同一法律关系，没有参考的价值；5、上诉人认为双方关系存在欺诈隐瞒过错的问题，不在本案的审理范围内，上诉人应当另案起诉；6、我方认为一审法院认定事实清楚，适用法律及合同性质认定正确；一审判决应当予以维持。云南机场建设发展有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认原云南空港建筑工程有限公司与被告签订的《商铺销售协议》的有效租赁期限为2010年12月23日起至2030年12月22日止；2.确认原云南空港建筑工程有限公司与被告签订的《商铺销售协议》中约定超过二十年部分的租赁期限无效；3.本案的诉讼费等必要支出由被告承担。一审法院认定事实：2008年11月11日，德宏州劳动和社会保障局与原云南空港建筑工程有限公司签订了《建设项目委托开发合同书》，合同第一条约定德宏州劳动和社会保障局按照相关规定实行公开招标后，委托原云南空港建筑工程有限公司在德宏州劳动和社会保障局拥有合法土地使用权的土地范围内进行开发建设一栋两层框架结构、建筑高度7.2米、总建筑面积852.38平方米的商铺楼房；第三条约定原云南空港建筑工程有限公司按照德宏州劳动和社会保障局及相关部门审核的施工设计图（并经国家有关职能部门认可）全额垫资建设本项工程，并由原云南空港建筑工程有限公司组织施工，商铺楼房竣工验收合格后，德宏州劳动和社会保障局将建成的商铺楼房以3500元/平方米的价格租给原云南空港建筑工程有限公司使用，并一次性收取租金2983000元，扣除原云南空港建筑工程有限公司垫资1283000元外，实际收取租金1700000元，租期为50年，自工程竣工验收合格之日起计算；第五条约定建成后的房屋所有权归德宏州劳动和社会保障局，该局自愿以3500元/平方米的价格租赁原云南空港建筑工程有限公司50年，该公司拥有50年的房屋使用权，但不得非法使用；第七条第5项约定原云南空港建筑工程有限公司可以将商铺转租，并以德宏州劳动和社会保障局名义与租户签订用房合同（或协议）。2010年12月23日，原云南空港建筑工程有限公司与被告何菊英签订《商铺销售协议》，第一条约定原云南空港建筑工程有限公司将芒市仙池路55号商铺左起第一间出售给被告，价款430000元，其中所有办证费用及土地出让金由原云南空港建筑工程有限公司代办，费用由被告承担；第二条约定根据德宏州政府土地出让的相关政策，原云南空港建筑工程有限公司正在申请办理土地出让手续，如在办理过程中与国家相关土地政策冲突，不能办理土地出让，被告可根据情况选择向原云南空港建筑工程有限公司一次性租赁商铺50年或退还所交全部购商铺款，原云南空港建筑工程有限公司不承担任何责任和利息；第三条约定被告先向原云南空港建筑工程有限公司支付购商铺款200000元，剩余商铺款在原云南空港建筑工程有限公司土地手续可办理后被告按商定价钱将余款一次性付清。当日，被告向原云南空港建筑工程有限公司支付了200000元。2012年6月7日，德宏州人力资源和社会保障局向德宏州财政局发文（德人社请【2012】24号）请示，是否能将出租给原云南空港建筑工程有限公司的房屋土地出让给原云南空港建筑工程有限公司。2012年12月31日，德宏州非税收入管理局回复（德非税【2012】65号），德宏州人力资源和社会保障局请示的土地已移交德宏州宏康投资开发有限公司，该公司将该宗土地抵押给云南省国家开发银行，暂不纳入处置范围。2011年6月15日，本案涉案房屋的土地使用权人登记为德宏州宏康投资开发有限公司，使用权类型为划拨。原云南空港建筑工程有限公司于2019年4月18日因吸收合并被云南省市场监督管理局准予注销登记，原告云南机场建设发展有限公司吸收合并原云南空港建筑工程有限公司，原云南空港建筑工程有限公司的资产、债权债务由原告承继。一审法院认为，第一，诉讼时效的规定适用于请求权，本案原告起诉的合同确认之诉属于形成权之诉，不受诉讼时效的限制。第二，原云南空港建筑工程有限公司与被告签订的《商铺销售协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。原告提出协议违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，协议中买卖条款无效，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定属于管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，不影响合同效力，对原告的主张一审法院不予支持。《商铺销售协议》在《建设项目委托开发合同书》的基础上签订，根据《建设项目委托开发合同书》的约定原云南空港建筑工程有限公司基于租赁取得房屋的使用权，并非所有权，故在《商铺销售协议》第二条约定根据德宏州政府土地出让的相关政策，原云南空港建筑工程有限公司正在申请办理土地出让手续，如在办理过程中与国家相关土地政策冲突，不能办理土地出让，被告可根据情况选择向原云南空港建筑工程有限公司一次性租赁商铺50年或退还所交全部购商铺款。德宏州非税收入管理局回复已经明确，涉案房屋的土地使用权已经移交德宏州宏康投资开发有限公司并进行抵押，从合同签订之日至判决之日已经九年多时间，无证据显示该宗土地可以办理出让手续，因此《商铺销售协议》双方应按照第二条约定履行，根据该条款的约定买卖条款无法履行，双方变为对房屋进行租赁，《商铺销售协议》实际变更为按照租赁条款履行的租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。”的规定，《商铺销售协议》约定的租赁期限为50年，故该合同有效的租赁期限为20年，即2010年12月23日至2030年12月23日止，其余超过20年的租赁期限无效。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定，一审法院判决如下：原云南空港建筑工程有限公司与被告何菊英签订的《商铺销售协议》的有效租赁期限为20年，即2010年12月23日至2030年12月23日止，其余超过20年的租赁期限无效。案件受理费100元，由原告云南机场建设发展有限公司负担（已付）。二审庭审中，当事人均无证据提交。上诉人一方对一审法院认定事实没有异议，但认为一审法院没有依据查明的事实来判决。一审法院对当事人一审提交证据的审核认证意见正确，本院予以确认。本院二审查明法律事实与一审一致。上诉人何菊英的代理人当庭发表辩论意见如下：1、一审法院犯了教条主义，本院认定事实和判决是两回事，仅依据法律而不考虑现实情况就判决，太过僵硬。如果按照一审的判决思路，租赁期限为20年，是不是也认为被上诉人应当将房屋返还给劳动局。2、何菊英缴纳的购房款，依据当时的交易习惯，符合当时的市场价值，属买卖合同，并非租赁合同，退一步来商量，至少要租赁满50年。3、一审法院判决显失公平。我们一直就是买卖合同。希望二审法院给我们一个公平公正的判决。被上诉人的代理人当庭辩论称，合同是租赁合同，50年租赁期限是违反相关法律规定的。本院认为：当事人进行民事活动，应当遵守法律规定。一审法院认为,本案原告起诉的合同确认之诉属于形成权之诉，不受诉讼时效的限制；同时根据《商铺销售协议》中约定不能办理土地出让时，何菊英可根据情况选择向原云南空港建筑工程有限公司一次性租赁商铺50年或退还所交全部购商铺款的规定，结合德宏州非税收入管理局的回复，协议买卖条款已经无法履行，《商铺销售协议》实际变更为按照租赁条款履行的租赁合同，而租赁合同租期超过20年的，超过部分无效。一审法院上述判决内容，并无不当，应予维持。上诉人何菊英的上诉请求和理由，没有相应的法律和事实为依据，本院不予支持。当事人在诉讼中提到的其他维权主张，可以依法另行主张权利。综上所述，上诉人何菊英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币100元，由上诉人何菊英承担。本判决为终审判决。审判长  张学良审判员  孙 媛审判员  寸守庆二〇二〇年九月二十七日书记员  杨志玲