上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初28914号原告(反诉被告)：周小龙，男，1980年4月19日出生，汉族，户籍地江苏省。委托诉讼代理人：王文军，上海木诚木律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐先霞，上海木诚木律师事务所律师。被告(反诉原告)：王丹凤，女，1957年12月28日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。委托诉讼代理人：戴时立(母子关系)，男，1984年10月29日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。原告周小龙与被告王丹凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，被告王丹凤提出反诉，本院依法受理并与本诉合并审理。本案于2020年9月2日公开开庭审理，原告(反诉被告，以下简称原告)周小龙及其委托诉讼代理人徐先霞，被告(反诉原告，以下简称被告)王丹凤的委托诉讼代理人戴时立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周小龙向本院提出诉讼请求：判令1.原、被告签订的《租房协议》于2020年4月27日解除；2.被告返还2020年2月10日至2020年4月1日的租金6,793.55元、押金3,900元；3.被告赔偿装修损失9,455.38元。事实与理由：原告于2019年7月21日与被告签订《租房协议》，约定被告将位于上海市静安区海宁路XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)租予原告用于住宿，租期为三年，自2019年7月28日至2022年7月27日，租金第一年为3,900元/月，第二年为4,000元/月；原告需首次支付三个月的租金及一个月押金3,900元，共计15,600元。协议签订后，原告根据协议将上述款项支付给被告。后由于疫情原因，该租赁房屋因相关政策需要从2020年2月10日被强制封闭，直至同年4月1日才开放。原告方才得知租赁房屋所在大楼属于办公楼，不能用于住宿，但原告已将房屋租金支付至2020年4月27日。2020年4月21日被告告知原告2020年4月27日后房屋不再租给原告，嗣后原告将租赁房屋中的东西全部搬离，且在2020年4月27日结清了水、电费。同年4月30日，被告让物业公司停掉了租赁房屋的水、电，并且新换了门锁。此外，该房原系毛坯房，原告在使用租赁房屋时对其进行了装修。在原告提出将装修物拆除带走的要求时，被告却予以拒绝。本案中，被告在明知租赁房屋只能用于办公的情况下，仍旧将房屋租赁给原告使用，导致原告在2020年2月10日至2020年4月1日期间无法使用租赁房屋，被告应当返还原告未能使用租赁房屋所对应的房屋租金。另，由于被告的原因导致协议提前终止，被告应当根据协议约定赔偿原告装修损失。原告多次与被告协商，但均无果，故提起诉讼，要求判如所请。被告王丹凤针对原告的诉讼请求辩称，1.同意解除租赁协议，解除时间应为双方办理房屋交接的时间，即2020年8月4日；2.不同意返还租金，该段时间内房屋使用不存在障碍，2020年2月涉案房屋有发生水、电费。由于被告提前解除租赁协议，押金应当作为违约金不予退还。3.不同意诉请3，根据合同约定，不管因为何种原因导致解除合同的，原告应将装饰装修留给被告使用。涉案房屋本来有装修，不是毛坯。关于事实部分，2020年4月29日被告换锁后，在警察要求下又将新钥匙交给了原告；2020年4月30日原告又自行更换门锁，并拆除自己做的装修。被告王丹凤向本院提出反诉请求：1.原、被告签订的《租房协议》于2020年8月4日解除；2.原告支付2020年4月28日至2020年8月4日的租金12,732.26元；3.原告赔偿装修费6,830.56元。事实与理由：2019年7月21日，原告与被告签订了租房协议，约定第一年月租金3,900元、第二年月租金4,000元。签订协议时，因为前边租户刚搬走，故给了原告7天时间清扫。双方约定用途为自住，但协议上写的是住宿。屋内除了买房时开发商留下的橱柜电器外，并无私人家具，仅有一台损坏的洗衣机和空调。同日被告将房屋钥匙交给原告。2020年4月21日，原告告知被告由于疫情原因将拒绝支付第四期房租。被告告知原告，根据协议约定提前退租将不退押金。2020年4月29日被告一方前往办理房屋移交手续，因联系不上原告故自行办理房屋移交手续。后原告赶到并报警，被告根据警察要求将房屋新钥匙交给原告。2020年4月30日被告至房屋处，发现原告正在换锁并拆除屋内地板踢脚线。原告在涉案房屋所在金城大厦内先后租用多套房屋用于经营民宿，其对于房屋性质非常了解，不存在被告向其隐瞒房屋用途的情况。疫情期间，虽然涉案房屋因经营民宿被贴上封条，但使用人随时可以解决进入房屋。被告认为，虽然原告于2020年4月21日书面提出解除通知，但拒绝移交房屋，后双方于2020年8月4日办理房屋交接，故租房协议应于2020年8月4日解除，并支付解除合同之前欠付的房租；同时根据合同约定，原告拆除的装饰物应移交被告享有，然而原告擅自拆除了部分装饰装修及家电，故原告应赔偿被告相应部分损失。综上，被告提起反诉，要求判如所请。原告周小龙针对被告的反诉请求辩称，1.同意解除合同，但不同意被告主张的解除合同时间，合同应于2020年4月27日解除，被告要求原告于2020年4月27日搬离涉案房屋，2020年4月28日被告要求停水停电，涉案房屋已经不能使用；2.不同意诉请2，涉案房屋是办公用途，被告违约在先，即便被告没有违约，由于疫情原因，原告也不应当承担租金。不同意诉请3，因为被告违约在先，被告应赔偿原告损失，金额为装修费用。本院经审理查明以下事实：涉案房屋(类型办公楼、用途办公)位于金城大厦，被告之子戴时立为产权人之一。涉案房屋租予原告之前，由被告租予他人居住，房屋内有橱柜、台盆、洗衣机、电陶炉、空调、地板、热水器等家用设施。2019年7月21日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《租房协议》，约定：甲方同意乙方租赁房屋作为住宿用；租期3年，自2019年7月28日至2022年7月27日；第一年月租金3,900元、第二年月租金4,000元；首期支付15,600元(其中3,900元作为押金处理)，方式为付三押一，以后租金在前一期租金届满前5日内缴纳下季租金；合同续约或终止提前一个月通知甲方；乙方应按约定用途使用房屋并按约定期限及时给付租金；乙方不得利用房屋进行违法经营或违法活动，损害公共利益；协议履行过程中，双方一致同意提前终止履行协议的，本协议提前解除；乙方违反本协议的，甲方有权解除协议提前终止协议履行，乙方应当承担一个月租金的违约金；无论基于何种原因解除或终止本协议书履行的，应当终止协议日其三日内向甲方办理移交手续并结清所有应承担的费用，乙方对房屋有装饰装修的，乙方无偿移交甲方享有。2019年7月27日，被告将房屋交付给原告。2019年7月28日，原告向被告支付三个月租金11,700元和押金3,900元。被告接收房屋后，对于涉案房屋进行了装修(包括安装防盗门、购买沙发、粉刷墙面等)，并支付装修款21,667.56元。后被告将涉案房屋用作民宿不定期租予他人。2019年10月21日，原告向被告支付2019年10月28日至2020年1月27日的租金11,700元。2020年1月21日，原告向被告支付2020年1月28日至2020年4月27日的租金11,700元。新冠疫情发生后，金城大厦物业管理公司上海新新物业管理有限公司(以下简称新新物业)对涉案房屋在内的经营民宿的房屋采取粘贴封条的形式禁止使用。后新新物业解除了前述限制措施。2020年4月21日，原告向被告发送短信，要求因疫情原因双方合同解除，被告退还剩余押金、房租，并将房屋还给被告。同日，被告回复原告，指出涉案房屋所在金城大厦并未因疫情禁止一切人员进出，房屋仍然可以使用；虽然不能如租客所想实现经营收入，但是并不适用不可抗力或情势变更条件，因此要求被告继续支付租金或在4月27日前搬离该房屋，且应支付一个月租金作为赔偿金。后被告回复原告，指出如果被告不退押金，原告有权选择住和退。期间，原、被告就解约一事进行协商，但未达成一致意见。2020年4月28日，被告之子戴时立的要求新新物业对涉案房屋进行断电。审理中，被告称，2020年4月28日停水停电没有跟原告讲过。2020年4月29日，被告之子戴时立至涉案房屋处更换门锁。原告发现后予以制止，并提出未退押金、不愿意退房。戴时立遂报警。后戴时立根据警察的要求将新换门锁的钥匙交给原告。2020年4月30日，新新物业根据被告要求登记电表、水表数字。后原告提起本案诉讼，被告于2020年7月10日收到原告的诉状及证据副本。后被告提出反诉，要求解除租房协议等。本院于2020年8月3日向原告送达反诉状副本。2020年8月4日，原、被告办理了房屋交接，涉案房屋电表、水表字数与2020年4月30日的电表、水表字数相比无变化。原告于此日前拆除了沙发、灯泡、踢脚线、洗衣机、床头柜等物品。审理中，原告称，如果法院认定原告需向被告赔偿相应物品损失，对于被告主张的价格无意见。现被告已将涉案房屋另租予他人居住。另查明：2020年1月，涉案房屋内用电408度，无用水。2020年2月涉案房屋内用电6度，无用水。2020年3月，涉案房屋内用电10度，用水7立方米。2020年4月，涉案房屋内用电208度、用水3立方米。2020年5月、6月、7月涉案房屋内无用电、用水。上述事实，有当事人陈述及双方无争议的在案证据为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。本院认为，原、被告签订的租房协议系双方当事人的真实意思表示，应为有效，对当事人具有约束力。对原、被告各项诉请，本院做如下分析。一、关于合同解除的责任。根据审理查明的事实，原告于2020年4月21日向被告提出解约、退还押金及租金，被告以“虽不能实现经营收入，但不适用不可抗力”为由要求原告继续支付租金或支付赔偿金、退房。虽然租房协议约定房屋用途为住宿，但根据双方上述沟通记录，可见被告对于原告租赁房屋用于经营民宿是知情的。虽然因疫情原因致原告使用房屋受到影响，但至2020年4月时因疫情造成的使用房屋的限制已消除，双方之间的合同能够继续履行。然而原告于此时向被告提出解约并拒付下一期租金，其行为已经构成违约；且在被告于2020年4月29日通过换锁收回房屋时，仍以押金未退为由拒绝交房。本院认为，合同解除的责任在于原告，而非被告。原告关于因被告原因致租房协议提前终止的意见，与查明事实不符，本院不予采纳。二、关于合同解除的时间。考虑到双方已于2020年8月4日办理房屋交接，故双方之间的租房协议已实际解除。根据法律规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。一方面，原告虽称其于2020年4月27日搬离涉案房屋，但并未提供相应证据，且其于2020年4月29日后实际持有涉案房屋的钥匙，故本院认定原告未于2020年4月27日搬离房屋，且根据法律规定其无权要求解除合同。另一方面，被告已通过反诉形式主张解除合同且反诉状副本已于2020年8月3日送达原告，应认定被告解除合同的通知于2020年8月3日达到原告，故租房协议应于2020年8月3日解除。原告关于租房协议于2020年4月27日解除、被告关于租房协议于2020年8月4日解除的意见，本院均不予支持。三、关于已付租金、押金的退还。根据涉案房屋内用水用电情况，可以看出涉案房屋于2020年2月期间因疫情原因致使用受到影响，此系不可抗力所致，故2020年2月10日至2020年2月29日期间的租金应酌定予以减少并由被告退还给原告。而2020年3月期间涉案房屋内的用水量比房屋使用正常后的4月用水量还多，可见2020年3月期间的房屋使用恢复正常，基于此2020年3月1日之后的租金应由原告承担，被告无需退还。关于押金，被告虽主张押金应作为违约金予以扣除，但并未就此提出反诉主张，故本院认定押金应由被告退还给原告。四、关于2020年4月28日至2020年8月4日的租金、房屋使用费。根据审理查明的事实，被告于2020年4月28日对涉案房屋停水停电，后房屋虽在原告实际控制之中，但停水停电确实影响了房屋的使用。同时原告于2020年4月29日拒绝交房并实际控制房屋至2020年8月4日，对损失的扩大负有责任，故对于2020年4月28日至2020年8月4日期间的房屋租金、使用费应由原、被告各半负担。五、关于装修。根据合同约定，无论合同基于合同原因终止履行，原告都应将装修移交被告。现原告拆除了部分装修物品，理应赔偿被告相应损失。基于此，原告要求被告赔偿装修损失的诉请，与合同约定相悖，本院不予支持。考虑到原告拆除的装修部分已实际使用，产生折旧，故对于原告应向被告赔偿的装修损失，本院参照原告装修的价格、内容及折旧，酌情确定为3,000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)周小龙与被告(反诉原告)王丹凤签订的《租房协议》于2020年8月3日解除；二、被告王丹凤应于本判决生效之日起十日内向原告周小龙退还2020年2月10日至2020年2月29日的租金1,266.75元；三、被告王丹凤应于本判决生效之日起十日内向原告周小龙退还押金3,900元；四、反诉被告周小龙应于本判决生效之日起十日内向反诉原告王丹凤支付2020年4月28日至2020年8月4日的房屋租金、使用费6,366.13元；五、反诉被告周小龙应于本判决生效之日起十日内向反诉原告王丹凤赔偿装修损失3,000元。六、原告周小龙的其余诉讼请求，不予支持；七、反诉原告王丹凤的其余反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费468.9元，减半收取计234.45元，由原告周小龙负担209.45元，由被告王丹凤负担25元；反诉案件受理费261.25元，由反诉原告王丹凤负担236.25元，由反诉被告周小龙负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  魏凯二〇二〇年九月二十四日书记员  李航附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。