终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初7148号原告：广州万铭投资管理有限公司，住所地：广州市荔湾区站前路****。法定代表人：鄞伟立，总经理。委托诉讼代理人：董革慧，广东百言律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘博，广东百言律师事务所律师。被告：广州美博市场开发有限公司，，住所地：广州市荔湾区站前路****8028铺法定代表人：高子贞，总经理。委托诉讼代理人：刘正雄，广东奥纪律师事务所律师。委托诉讼代理人：张健萍，广东奥纪律师事务所实习人员。原告广州万铭投资管理有限公司与被告广州美博市场开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，适用简易程序进行公开开庭审理。原告委托诉讼代理人刘博、被告委托诉讼代理人刘正雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州万铭投资管理有限公司向本院起诉请求：1.判令被告立即向原告退还租金履约保证金6801元、综合服务费履约保证金6801元、物业管理费履约保证金5439元；2.判令被告立即向原告退还2月份租金及管理费5877元；3.判令被告立即向原告退还A7010-A7011号写字楼内的文件资料、电脑、办公桌椅、实木茶几、沙发、绿植等物品；4.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2019年3月，原告与被告签订《房地产租赁合同》及《补充协议》，约定被告出租广州市荔湾区站前路90号楼层内第七层第A7010-A7011号写字楼给原告作写字楼之用，租赁期限为2019年3月至2020年2月。合同签订后，原告向被告缴纳履约保证金19041元，并及时足额向被告缴纳每月租金。上述合同期满后，双方续签合同，租赁期限为2020年3月1日至2021年2月28日。2020年1月，受“新冠××”疫情影响，原告承租的写字楼无法使用，使得原告长期处于停产停工状态，日常经营变的异常艰难，资金链断裂。原告多次与被告协商，希望被告可以减免2月份租金，减半收取3月份租金，以渡难关。但是被告完全拒绝原告的请求，并于2020年4月10日告知原告解除合同，收回A7010-A7011号写字楼；同日，将A7010-A7011号写字楼上锁，不允许原告搬走场地内的所有自有物品。鉴于，双方合同关系已于2020年4月10日解除，被告应退还原告的履约保证金19041元，以及退还写字楼内的文件资料、电脑、办公桌椅、实木茶几、沙发、绿植等物品，且原告不应缴纳4月11日之后未实际占用场地的租金。原告认为，按《补充协议》第六条第二小点约定，被告解除合同时，应给原告合理时间用于清退场地，而不是单方擅自采取强制上锁等暴力行为。目前，原告开展日常工作所用的所有文件、电脑等重要物品均被被告锁在涉案场地无法取回，导致原告无法正常开展业务，这无疑给原告的经营雪上加霜，被告应对原告的损失承担赔偿责任。被告广州美博市场开发有限公司答辩：一、在本案中原告之前就与被告签订过相应的租赁合同和补充协议，清楚知道合同约定的条款内容和含义，原告违约在先应依照合同承担相应的违约责任。二、案涉《广州市房地产租赁合同》《补充协议》合法有效，双方均应信守履行。2019年3月2日，原被告经过充分的协商，签订了《广州市房地产租赁合同》《补充协议》，约定由原告租用被告坐落在广州市荔湾区站前路90号楼层内第七层A7010-11号商铺，租赁期限自2019年3月2日至2020年2月29日。上述《租赁合同》《补充协议》租赁期限届满后，双方于2020年2月28日续签了《租赁合同》、《补充协议》，续签合同租赁期限自2020年3月1日至2021年2月28日，还约定了租金的金额及其递增幅度、租金支付方式、违约责任等事宜。案涉的《租赁合同》《补充协议》是经双方充分协商订立的合同，是双方真实意思表示，双方应当信守履行。三、原告未按《租赁合同》《补充协议》及时履行交付租金及其他费用，已经违反双方合同约定。根据《租赁合同》第四条第1款的约定：“租金支付周期为按月支付，乙方（即原告）应在每月5日前向甲方（即被告）支付下一月的租金”。原告应于2020年3月5日前向被告缴清当月租金人民币6347元，但原告未按双方合同约定及时支付上述租金，尚欠原告租金人民币4080元未付，且经被告多次催促仍未支付租金。截至2020年4月15日，原告已拖欠被告租金人民币9521元。根据《租赁合同》第六条第2款的约定：“乙方（即原告）应按本合同约定的时间及时向甲方（即被告）缴纳租金及其他款项”，原告逾期支付租金及其他费用且经被告多次催促，仍拒绝支付的行为已经严重违反了双方合同约定。四、基于原告的违约行为，被告有权依据合同约定没收租金履约保证金6801元、综合服务费履约保证金6801元、物业管理费履约保证金5439元。五、原告诉请被告退还2020年2月份租金及管理费人民币5877元，没有事实基础和法律依据。被告已经将案涉商铺出租给原告使用，原告在租赁期间对该商铺或写字楼享有使用权，且其在2020年2月1日至2020年2月29日期间实际占有并使用了案涉商铺，应当按照合同约定向被告支付租金及管理费用。因此，原告诉请被告退还2月份租金及管理费5877元，没有事实基础和法律依据。综上所述，原告未依合同约定及时支付租金，已经违反双方合同约定，被告有权没收租金履约保证金6801元、综合服务费履约保证金6801元、物业管理费履约保证金5439元。请法院在查明事实的基础上，驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2020年2月28日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《房地产租赁合同》，约定：甲方将广州市荔湾区站前路90号楼层内第七层第A7010-11号商铺/写字楼铺（以下简称涉案房屋）出租给乙方作写字楼之用；涉案房屋建筑面积约为83.964平方米。租赁期限自2020年3月1日起到2021年2月28日止。租金为2267元/月；乙方于合同签署时向甲方交付6801元作为租金履约保证金；租金支付周期为按月支付，合同签订时乙方向甲方支付租金2267元，乙方应在每月5日前向甲方支付下一月的租金。乙方应按照本合同约定的时间及时足额向甲方交纳租金及其它款项。任何一方未能履行合同规定的条款或违反有关法律、法规，守约方有权要求违约方承担违约责任，违约方赔偿守约方遭受的所有损失。租赁期间，乙方拖欠甲方租金视为违约，每逾期1天，按拖欠金额总额1%计算违约金；拖欠时间超过5天，甲方有权采取对乙方停水停电的措施，直至乙方交清拖欠费用，期间乙方遭受的损失由乙方自行承担。如乙方拖欠时间超过10天，甲方有权单方解除合同并收回商铺或写字楼，乙方已支付的所有费用及全部履约保证金不予退还；乙方按照甲方的要求及时清退，如未能及时清退的，涉案房屋内所有物品视为无偿归甲方所有，甲方有权处置，乙方自行承担所有损失。租赁期间，由于乙方原因（除不可抗力外）致使合同终止或解除的，甲方不予退还租金履约保证金。合同解除或终止时，乙方须将涉案房屋相关所有门窗钥匙交还甲方，并将场地内固定装置及所有设施设备交回甲方，甲方对乙方装修的投资不予补偿。因不可抗力（如战争、自然灾害、国家征用、接管、政府政策的重大变动等）等原因，造成本合同无法继续履行或造成的损失，双方互不承担责任；如出现不可抗力，本合同可以解除，主张解除合同的一方应提供不可抗力存在的证据给对方；因不可抗力解除合同后，乙方付清欠费，甲方无息退还租金履约保证金，双方终止合同。签订《房地产租赁合同》当日，原被告双方还签订了《补充协议》，约定：合同期内，乙方应按2267元/月的标准向甲方支付综合服务费，综合服务费包括提供市场信息平台、促销活动信息、租赁服务信息咨询等费用。乙方支付综合服务费的方式和周期、支付时间与合同约定的租金支付方式相同。本补充协议签订时，乙方向甲方支付6801元作为综合服务费履约保证金，在合同届满时由甲方无息退还；如乙方出现违约，综合服务费履约保证金无偿归甲方所有，不予退还。合同期内涉案房屋物业管理费包括公共清洁、公共保安、公共水电、公共设备设施维护等费用，1813元/月。物业管理费支付周期为按月支付，合同签订时乙方向甲方支付物业管理费1813元，乙方应在每月5日前向甲方支付下一月的物业管理费。本补充协议签订时，乙方向甲方支付5439元作为物业管理费履约保证金，在合同届满时由甲方无息退还；如乙方出现违约，物业管理费履约保证金无偿归甲方所有，不予退还。乙方拖欠甲方租金、综合服务费、物业管理费等费用视为乙方违约，每逾期1天，需向甲方支付尚欠费用总额的1%的违约金，拖欠超过5日的，甲方可以暂时停止对乙方的水电供应，所有损失由乙方承担；如拖欠时间超过7日，乙方同意甲方在其租赁的房屋大门上加锁，暂停乙方的经营活动，在此期间租赁合同仍然有效，但乙方仍应依合同约定向甲方支付租金；如乙方拖欠时间超过10日，甲方有权单方解除合同并收回涉案商铺，乙方已支付的所有费用和所有履约保证金不予退回。合同签订后，被告将场地交付给原告使用。原告按照合同约定支付了租金履约保证金、综合服务费履约保证金、物业管理费履约保证金。因原告未按前述合同约定支付租金，被告在2020年3月间进行了催告交租。2020年3月6日，原告依照双方当事人2019年的合同向被告支付了2020年2月份租赁费5877元。2020年4月10日，被告向原告发出告知函明确：原告应在2020年3月5日前向被告缴清当月租赁费6347元，经多次沟通，仍未向被告缴纳3月份租赁费合计4080元，已构成违约；被告将依合同约定解除涉案房屋租赁合同，收回涉案房屋。同日，被告对涉案房屋上锁。2020年4月15日，被告向原告发出解除告知函，载明：经多次沟通，原告仍未向被告缴纳3至4月份租赁费合计8160元，已经构成违约；被告依照合同约定，即日起解除双方合同，收回涉案房屋。前述解除告知函由被告通过中国邮政快递邮寄到原告法定代表人鄞伟立身份证地址，即广东省陆丰市东海镇土笼街28号；邮件于4月26日被退回到被告处。2020年5月18日，原告委托广东百言律师事务所发出律师函，向被告明确：被告于2020年4月10日向原告发出告知函，解除涉案房屋租赁合同；原告收到告知函后要求清退涉案房屋给被告，但被告不给原告清场时间，直接对涉案房屋上锁；被告于4月10日实际收回涉案房屋并完全控制；鉴于合同关系已解除，原告要求：被告退还租赁保证金，退还涉案房屋内的文件资料、电脑、办公桌椅、实木茶几、沙发、绿植等物品，并应退还因写字楼封锁导致原告2月份期间未能使用涉案房屋的租金及管理费5877元。前述律师函通过中国邮政快递邮寄至被告的公司住所地，并于5月23日被退回。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。涉案房屋所在大楼于2020年3月1日正式开市。经本院释明，原被告双方于庭后对涉案房屋内原告物品进行清点，确认物品如下：电脑主机1台、台式电脑1台、电脑一体机1台、打印机1台、保险柜1个、电风扇2台、电子秤1台、碎纸机1台、验钞机1台、消毒柜1台、办公桌一套、椅子2张、沙发2套、茶几1个、实木茶台1套、树3棵（枯萎）。被告向本院陈述双方清点物品当天，由于原告法定代表人不在广州，原告委托到场的人员没有接收物品的书面授权，故双方未能交接物品。庭审中，关于合同解除时间问题，原告陈述双方租赁关系是在2020年4月10日解除，该日被告收回涉案商铺，被告以实际行为表明解除合同。被告称合同应于2020年4月15日解除，当天其向原告寄出了解除告知函；4月10日对涉案房屋临时上锁只是督促原告及时履行义务的督促行为，也是一种预警行为。如果此后原告及时缴纳相应费用，被告不会视为原告违约的，但经通知后原告长时间不缴纳租金，被告只能解除合同。关于原告主张退还2020年2月份租金及管理费，被告表示该部分所涉及费用并非涉案合同内容，其不同意在本案纠纷中处理。本院认为，原被告之间签订的《房地产租赁合同》和《补充协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。合同已经约定涉案房屋承租人支付租金、综合服务费及物业管理费的期限，但原告并未按约定向被告支付前述各项费用。为此，被告按合同约定对房屋大门加锁，并通知原告缴纳租金，然而本案没有证据显示原告采取相关措施，解决租金支付问题。被告于2020年4月15日发函给原告表示解除双方租赁关系，属于其行使合同约定权利的表现；虽然前述解除告知函寄出后被退回，但结合双方当事人庭审中关于合同解除时间的意见，可以认定涉案合同于2020年4月15日解除。2020年1月爆发的新冠××疫情，给各行业造成不同程度的影响。广东省自2020年2月24日至5月8日处于重大突发公共卫生事件二级响应期间，且涉案房屋所在大楼亦在3月1日才正式开市。基于政府对疫情的管控实际，原告利用涉案房屋所进行的经营活动会受一定程度的影响，原告迟延支付涉案房屋租金的行为不能完全归责于其个人原因，但原告未以积极行为应对疫情后的租赁问题，特别是在被告催缴后仍未支付部分租金，有失妥当。因此在被告提出解除合同关系的前提下，原告主张退还租金履约保证金、综合服务费履约保证金及物业管理费履约保证金，本院可予部分支持。结合原被告的合同履行情况，本案依据公平原则，酌定被告退还租金履约保证金3400.5元、综合服务费履约保证金3400.5元及物业服务费履约保证金2719.5元。被告的抗辩理由部分成立，本院予以相应支持。关于退还涉案房屋内物品问题。原被告双方于庭后对涉案房屋内的物品进行了清点确认，而且被告亦未拒绝原告清空涉案房屋内物品，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。被告应按照双方庭后清点确认的物品清单向原告返还相应物品。关于2020年2月份租金及管理费退还问题。原告所主张的该费用并非涉案合同约定内容，被告亦明确表示不同意在本案中解决该费用问题。因此，本院对原告主张的被告退还2020年2月份租金及管理费不予调处，当事人可另寻途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州美博市场开发有限公司向原告广州万铭投资管理有限公司退还履约保证金9520.5元；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州美博市场开发有限公司向原告广州万铭投资管理有限公司退还广州市荔湾区站前路90号楼层内第七层第A7010-11号商铺/写字楼铺内的物品（电脑主机1台、台式电脑1台、电脑一体机1台、打印机1台、保险柜1个、电风扇2台、电子秤1台、碎纸机1台、验钞机1台、消毒柜1台、办公桌一套、椅子2张、沙发2套、茶几1个、实木茶台1套、枯树3棵）；三、驳回原告广州万铭投资管理有限公司的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费211元，由原告广州万铭投资管理有限公司负担105.5元，被告广州美博市场开发有限公司负担105.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨仁义二〇二〇年九月二十二日书记员  管军军黄辉燕