贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0302民初6088号 原告：冷洪卫，男，1972年5月23日生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。 原告：秦进蓉，女，1975年9月23日生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。 二原告共同委托诉讼代理人：金亮，贵州帝尊律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：姜兴海，贵州帝尊律师事务所实习律师。 被告：遵义地矿房地产开发有限责任公司。住所地贵州省遵义市红花岗区海尔大道贵州省地矿局第二勘察院负**办公房。统一社会信用代码91520300069934135L。 法定代表人：张鸿全，经理。 委托诉讼代理人：赵欣，贵州佳信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨卫权，男，1970年1月17日生，侗族，住贵州省贵阳市云岩区，系公司员工。 原告冷洪卫、秦进蓉与被告遵义地矿房地产开发有限责任公司（以下简称“遵义地矿房开公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冷洪卫、秦进蓉的共同委托诉讼代理人金亮，被告遵义地矿房开公司的委托诉讼代理人赵欣、杨卫权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告冷洪卫、秦进蓉向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告以房屋总价款914862元为基数，每日万分之一从2018年12月31日起至交付完成为止的未按约定条件交房违约金；2、判令被告以房屋总价款914862元为基数，从2019年3月29日起至办理完毕房屋产权转移登记之日止按日万之零点五承担逾期办理房屋产权转移登记的违约金；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2018年4月25日与被告签订《商品房买卖合同》购买被告公司开发的红花岗区官井路地矿观景苑商品房一套，合同约定了房屋总价，并约定了被告应于2018年12月31日前向原告交付该商品房，交付商品房时应同时交付《住宅工程分户验收表》等文书，被告应于2019年3月29日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房的有关文书交付原告，违约未交付的，应按合同约定的相关条款支付违约金。时至今日，被告依然未向原告交付《住宅工程分户验收表》及商品房转移登记等有关文书，也未办理房屋产权转移登记。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告遵义地矿房开公司辩称,首先：原告自己拒绝接房，责任在原告，被告不应承担逾期交房的违约责任。被告开发的地矿观景苑项目于2016年3月开始动工建设，1-6号楼于2018年10月31日通过竣工验收，被告在竣工后即通过电话、短信的方式通知原告及所有购房户到物业公司接房，从2018年11月起，购房后陆续接房，至今只有极少数购房户出于自身原因未接房，原告接到通知后至今不来接房是其自己的责任，原告所购商品房现已取得建筑工程竣工合格证明、实测面积报告书等，符合合同约定交付条件。鉴于原告一直拒绝接房，被告又于2020年6月29日向原告邮寄送达了《催促接房通知书》，原告仍然拒绝接房，因此被告不应承担逾期交房的违约责任。其次：被告开发建设的地矿观景苑项目于2013年7月和9月获得遵义市发展和改革委员会审批备案，2015年8月获得遵义市城乡规划局规划审批。2016年3月开始动工建设，2018年10月31日1-6号楼通过竣工验收。2018年12月19日，被告接到遵义市红花岗区交通运输局《关于提请配合遵义市官桃隧道建设项目占用地矿观景苑土地相关工作的函》，明确因修建官桃隧道需占用地矿观景苑七号楼及其地下室所在土地11491㎡，致使原规划的幼儿园、七号楼及其地下室不能修建。由此，地，地矿观景苑项目原规划方案必须进行调整修改告不能得到竣工规划认可验收。2019年6月24日，红花岗区人民政府就协调解决地矿观景苑项目相关问题致函遵义自然资源局，要求尽快办理地矿观景苑项目规划认可。2019年7月2日，遵义市自然资源局公示《地矿观景苑建设项目规划总平面布置图（调整）》，2019年8月8日，遵义市自然资源局颁发地矿观景苑1-6号楼《建设工程竣工规划许可证》。被告于2018年11月26日就向遵义市住房和城乡建设局提交了竣工备案文件，该局于2019年12月30日才完成备案工作。2020年5月26日，遵义市自然资源局审批完成地矿观景苑总平面图的调整。2020年6月23日，遵义市自然资源局颁发土地面积变更后的不动产权证书，以上资料都是被告申请办理商品房初始登记必须提交的。2020年7月21日，遵义市自然资源局颁发地矿观景苑1-6号楼的不动产产权证书，被告完成商品房的初始登记。目前，已开始办理商品房转移登记的相关工作。由此可见，被告未能在合同约定的期限完成商品房所有权初始登记是政府行为导致，被告并无过错，不应承担违约责任。另外，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定了买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。因此，被告无需向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。综上，原告要求被告承担逾期交房和逾期交付商品房转移登记有关文书的违约责任，完全是无理要求。请求依法驳回原告诉请。 本院经审理认定事实如下：2018年，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告开发的红花岗区管井路地矿观景苑小区房屋，房屋总价款914862元，房屋交付时间为2018年12月31日，交付条件为1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件，2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目相关设施、设备达到条件。该合同第十二条约定了交付时水电达到使用条件，燃气验收合格，电话通信、有线电视、宽带网络敷设到户。在逾期交房责任条款中，双方约定逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款的万分之零点五的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权退房，买受人要求继续履行的，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金至实际交付之日止。在转移登记责任条款中，出卖人承诺于2019年3月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人，出卖人不能按约定交付相关文书的，约定日期起90日内，出卖人交付办理登记文书的，按已付购房款的万分之零点五承担违约责任，约定日期90日以后，出卖人不能交付办理登记文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的文书之日止，按日向买受人支付已交付购房款万分之零点五的违约金；同时又约定买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，但未约定办理转移登记时限。在办理房屋交接手续条款中，双方约定该商品房达到约定交付条件后，出卖人应当在交付日的30日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地、地点及应当携带的证件方进行验收交接时，出卖人应当出示约定的证明文件，出卖人不出示的，买受人有权拒绝接收。合同签订后，原告依约支付了购房款。2020年6月29日，被告向原告冷洪卫邮寄送达了《催促接房通知书》，通知书载明了接房的地点、时间及需要带齐的相关资料，邮寄地址为冷洪卫购房合同中所载明地址，该邮件于2020年6月30日显示他人签收，但原告一直未接房。 2013年7月8日及9月3日，遵义市发改委分别对被告开发的“地;地矿观景苑&rdquo目一、二期工程予以备案，2015年8月12日，被告取得“地;地矿观景苑&rdquo-7号楼的《建设工程规划许可证》。2018年9月7日，遵义市国土资源局红花岗分局函请遵义市城乡规划局，因中心城区路网建设项目官桃隧道占用了地矿观景苑项目用地，核实所占用地块的规划指标。2018年10月9日，遵义市城乡规划局函复遵义市国土资源局红花岗分局：官桃隧道占用了被告用地11491平方米，原规划审批7号楼、裙楼、幼儿园等不能建设。2018年12月19日，遵义市红花岗区交通运输局向被告发函提请配合占用地矿观景苑土地事宜。2019年6月24日，遵义市红花岗区人民政府向遵义市自然资源局发函：因官桃隧道项目占用了观景苑项目土地，不能按原规划修建，不能办理规划竣工认可验收，导致无法按约为购房户办理产权登记，为解决该问题，请尽快办理地矿观景苑项目规划认可手续。2019年7月2日，遵义市自然资源局对调整后地矿观景苑建设项目规划总平面布置图进行公示，2019年8月8日，遵义市自然资源局颁发了该项目1-6号楼《建设工程竣工规划认可证》。2019年12月30日，被告取得竣工验收备案表，2020年5月26日，遵义市自然资源局审查通过《地矿观景苑平面公共配套设施补充总平面图》，2020年6月23日，被告取得涉案项目土地使用权证。2020年7月21日，被告完成了涉案项目的房屋所有权首次登记（即初始登记）。2020年8月12日，被告在地矿观景苑小区公告栏、电梯张贴办理转移登记的《通知》，通知涉案小区业主提供办理房屋产权登记所需相关资料，为涉案小区业主办理房屋产权转移登记，涉案小区已有业主办理完毕房屋产权转移登记，取得了不动产权证书。 另查明，涉案项目1-6号楼于2018年10月31日通过了单位（分部）工程验收，评定该工程为合格，被告于2018年11月26日向遵义市住房和城乡建设局提交了竣工验收备案文件，因规划调整，遵义市住房和城乡建设局于2019年12月30日在被告提交的《竣工验收备表》加盖备案专用章同意备案。2018年12月7日被告与贵州云下测绘有限公司签订《实测合同》，约定签订合同后15日提交实测报告，但因规划调整，该测绘公司在项目的建设工程竣工规划认可证下发前无法对涉案项目进行测绘，故中止测绘工作，直至2019年8月8日该项目取得《建设工程竣工规划认可证》后，贵州云下测绘有限公司重新开展实测工作，并于2019年10月23日出具了《房屋面积测绘报告》。 上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、付款凭证（收据），被告提交的地矿观景苑一、二期项目备案通知书、建设工程规划许可证、单位（分部）工程验收意见书、《地矿观景苑房产面积实测合同》、贵州云下测绘公司情况说明、《房屋面积测绘报告》、商品质量保证书、商品使用说明书、住宅工程质量分户验收表、《红花岗区政府关于协调处理地矿观景苑项目相关事宜的专题会议纪要》、《红花岗区交通运输局提请配合遵义市官桃隧道建设项目占用地矿观景苑土地的函》、《红花岗区国土分局关于核实因建设官桃隧道占用蓝田公司和地矿观景苑项用地的函》、《遵义市城乡规划局关于核实因建设官桃隧道占用蓝田公司和地矿观景苑项目用地的函的回复》、《遵义市红花岗区人民政府关于协调解决地矿观景苑项目相关问题函》、公示、地、地矿观景苑建设项目规划总面布置图设工程竣工规划认可证、建设工程竣工验收备案表、《贵州省不动产登记申请资料收件清单》、地、地矿观景苑总平面公共配套设施补充平面图动产权证书（国有建设用地使用权）、不动产权证书（首次登记证书）、遵义市人民政府官方关于中心城区路网规划建设的专题会议纪要、红花岗区国土分局关于核实因建设官桃隧道占用蓝田公司和地矿观景苑项目用地的函》、《遵义市城乡规划局关于核实地矿观景苑项目用地的回复》、《通知》、不动产权证书、照片、不动产登记受理通知书、《催促接房通知书》、快递邮单及回执等书证及双方当事人当庭陈述在卷佐证，经庭审质证，认证，足以认定。对原告提交的官桃隧道项目开工新闻稿及观景苑小区概述，真实性予以采信，原告拟证明官桃隧道项目是在2017年8月25日启动，而被告却在2018年1月开盘，涉案项目购房合同时间更在之后，因此被告应明知不能按期交房及办理转移登记。如前所查明事实，因官桃隧道建设项目所需占用被告的项目用地问题，2018年9月起相关主管部门进行规划及用地核实，而被告系2018年12月19日收到相关主管部门通知，因此，对原告所举这两组证据的证明目的，本院不予采信。 本院认为,原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示、合法有效。关于原告主张的要求被告从2018年12月31日起至交付完成为止按已付购房款的日万分之一承担未按约定条件交房的违约金的诉讼请求，合同中约定了交付房屋的时间为2018年12月31日，交付条件为1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件，2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目相关设施、设备达到条件。被告已于2018年10月31日完成了涉案工程的单位（分部）工程验收，并验收合格，2018年12月7日被告与贵州云下测绘有限公司签订《实测合同》，约定签订合同后15日提交实测报告，但因规划调整，该测绘公司在项目的建设工程竣工规划认可证下发前无法对涉案项目进行测绘，故中止测绘工作，直至2019年10月23日贵州云下测绘有限公司才出具《房屋面积测绘报告》，此时涉案房屋才符合合同约定交付条件，但综合本案相关文件延迟取得系政府机关为了公共利益的需要修建官桃隧道占用被告的规划用地导致涉案项目规划调整所致，并非被告过错导致，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见，不能避免且不能克服的客观情况”的规定，被告在影响期内不应承担违约责任，另外《房屋面积测绘报告》出具后，被告应有一个合理期限可尽到通知义务，因此本院酌情扣除30天的合理通知期限，即在2019年11月23日前被告已通知交房的，被告不应承担违约责任。而本案中被告于2020年6月29日才向原告邮寄《催促接房通知书》，系怠于履行合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应按合同约定标准承担2019年11月24日至2020年6月29日期间的逾期交房违约金20035.50元（914862元÷10000×219日），对原告主张的其余部分本院不予以支持。 关于原告要求被告从2019年3月29日起至办理房屋转移登记之日止按已付购房款的日万分之零点五承担逾期办理房屋转移登记违约金的诉讼请求，本院认为，被告已于2018年11月26日向备案登记机关提交了全部竣工验收备案文件，为了公共利益的需要，城市道路建设需占用涉案项目土地，导致涉案项目规划调整，进行而导致被告未能及时办理初始登记，而被告在2020年6月23日取得涉案项目土地使用权证后，于2020年7月21日完成了涉案项目的房屋所有权首次登记（即初始登记），又于2020年8月12日向涉案小区发出办理转移登记的公告，证明被告一直积极履行合同义务，未能按照合同约定期限办理初始登记，系政府机关为了公共利益的需要进行城市道路建设占用被告的土地，被告并无过错。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定可知，该法条适用的前提是因出卖人的原因造成逾期办证，也即该法条规定的是过错责任而非严格责任，本案中对逾期办理初始登记而导致未能及时办理房屋产权转移登记，被告并无过错，因此被告不应承担支付违约金的责任，对原告的该项诉讼，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 一、由被告遵义地矿房地产开发有限责任公司在本判决生效后五日内支付给原告冷洪卫、秦进蓉逾期交房违约金20035.50元； 二、驳回原告冷洪卫、秦进蓉的其余诉讼请求。 案件受理费25元（已减半收取），由被告遵义地矿房地产开发有限责任公司负担。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行，逾期则承担相应的法律责任。 审判员  田应雪 二〇二〇年九月十五日 书记员  夏子捷