安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖12民终2653号 上诉人（原审被告）:合肥弘创地产营销有限公司，住所地安徽省蜀山区望江西路**金色名郡****，统一社会信用代码91340100MA2NO3AB3Q。 法定代表人:叶林兵，该公司经理。 上诉人（原审被告）：安徽政见新媒体有限公司，住所地安徽，住所地安徽省合肥市庐阳区濉溪路**远航大厦**用代码913401104MA2TAB9WON（1-1）。 法定代表人:张成立，该公司经理。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：范斌，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：刘旋，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：曾岩，女,1984年2月4日出生,汉族，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：韩晓静，安徽姜尚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑美珊，安徽姜尚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：临泉丽丰置业有限公司，住所地安徽省阜阳市临，住所地安徽省阜阳市临泉县城关街道办前进西路南侧丽丰城隍庙**楼**341221MA2REWND1G。 法定代表人:李桂芳，该公司经理。 委托诉讼代理人：李先芝，安徽华汉众赢律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑雪纯，安徽华汉众赢律师事务所律师。 上诉人合肥弘创地产营销有限公司、安徽政见新媒体有限公司因与被上诉人曾岩、临泉丽丰置业有限公司不当得利纠纷一案，不服安徽省临泉县人民法院(2020)皖1221民初2040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 合肥弘创地产营销有限公司、安徽政见新媒体有限公司上诉请求:撤销原判，依法改判。事实与理由：曾岩明知其10万元服务费的给付目的，且合肥弘创地产营销有限公司与曾岩形成事实上的合同关系并通过定房确认单的形式确认，故案涉10万元的收取不构成不当得利。 曾岩辩称，曾岩并不知案涉10万元是服务费，在给付20万元的时候，置业服务顾问说该20万元可抵扣购房款，曾岩只知道自己是与临泉丽丰置业有限公司签订的购房合同，并不知道合肥弘创地产营销有限公司和安徽政见新媒体有限公司的存在，其采取欺瞒的方式抬高物价没有合法依据，故本案属于不当得利，案涉10万元应返还。 临泉丽丰置业有限公司辩称，一审判决正确，本案构成不当得利，我方没有收取该费用，不承担返还义务，请求维持原判决。 曾岩向一审法院起诉请求：依法判令合肥弘创地产营销有限公司、安徽政见新媒体有限公司、临泉丽丰置业有限公司将取得的不当得利人民币10万元返还给曾岩,赔偿利息损失1000元并承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：临泉丽丰置业有限公司与合肥弘创地产营销有限公司签订《临泉丽丰.城隍庙代理合同》，临泉丽丰置业有限公司就其开发兴建的“丽丰.城隍庙”项目委托合肥弘创地产营销有限公司独家全案代理销售，销售标的为临泉“丽丰城隍庙”全部可售商业产品，代理期限自2019年3月10日至2020年3月30日，双方就佣金条件及结佣时间和比例在合同第九条进行了约定，其中商业门面项目约定“房款十个点前佣，从电商团购费出，乙方收取”，又约定“甲方同意乙方收取一定的电商费用，该费用不计入房价”。2019年4月8日，曾岩与临泉丽丰置业有限公司签订《认购协议书》，约定曾岩购买临泉丽丰置业有限公司开发的临泉丽丰.城隍庙房屋，建筑面积36.36㎡（以权属登记面积为准），单价31268.40元/平方米，总房款1136919元。约定曾岩于协议签订同时向丽丰置业支付认购定金10万元并于7日内办理购房和银行按揭等事宜。2019年7月1日，曾岩与临泉丽丰置业有限公司签订商品房买卖合同（预售），曾岩以商业贷款方式购买临泉丽丰置业有限公司开发的丽丰.城隍庙2幢1层121号房屋，房款总价1136919元。2019年5月5日，临泉丽丰置业有限公司向曾岩出具收据，载明收款事由2＃121房款，金额576919元，2019年5月24日，临泉丽丰置业有限公司又向曾岩出具70000元房款收据1张。购房过程中，安徽政见新媒体有限公司于2019年4月8日收取曾岩服务费10万元，并出具加盖公章收据。 一审法院认为，双方当事人之间应严格遵循合同相对性原则。曾岩与临泉丽丰置业有限公司之间存在商品房买卖合同关系，当事人均无异议。合肥弘创地产营销有限公司与临泉丽丰置业有限公司系代理销售合同关系，其代理销售合同约定的权利义务应当及于合同当事人之间，曾岩并不受该合同的约束，双方关于从电商团购费中扣除佣金的约定的效力仅及于合同当事人之间，不能用于约束曾岩，故不予采信合肥弘创地产营销有限公司的第一项答辩意见。合肥弘创地产营销有限公司基于代理销售合同的约定，将临泉丽丰置业有限公司开发的商品房销售给曾岩，其行为本质系一种代理行为，双方已经约定了佣金报酬。合肥弘创地产营销有限公司在销售房屋的过程中，如果认为自己因为向曾岩提供了优惠、打折等交易机会，为曾岩节省了资金而可以收取曾岩相应的服务费，那么合肥弘创地产营销有限公司事实上和曾岩建立了新的合同关系（类似中介、居间等），但合肥弘创地产营销有限公司并无证据证明和曾岩签订有中介、居间、团购协议等可以获得服务报酬的合同，也没有任何证据可以证明双方就中介费用、电商团购费、服务费等收费项目进行过约定。在缺少前述证据的前提下，合肥弘创地产营销有限公司提交的认购协议书、定房确认单和签署流程表只能视为合肥弘创地产营销有限公司在履行代理销售合同，是商品房买卖合同的一部分，故对于合肥弘创地产营销有限公司的第二项答辩意见，亦不予采信。合肥弘创地产营销有限公司的第三项答辩意见于法无据，《商品房销售管理办法》第二十八条明确规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。行业惯例并不能违反法律规定。曾岩并非房屋销售行业的从业人员，并不能了解合肥弘创地产营销有限公司所称的行业惯例的具体内容。安徽政见新媒体有限公司与本案其他当事人均无直接的合同关系，其收取曾岩服务费的行为缺少合同和法律依据。合肥弘创地产营销有限公司没有举证证明其在房屋销售过程中向曾岩提交了授权委托书，故该证据和合肥弘创地产营销有限公司在答辩中的自认一样，仅具备追认效力，不能说合肥弘创地产营销有限公司收取曾岩服务费的合理性和合法性。综上所述，安徽政见新媒体有限公司收取曾岩10万元服务费用的行为，缺少合同和法律依据，依法应当予以返还。合肥弘创地产营销有限公司自认该费用是其委托安徽政见新媒体有限公司收取，但未提交证据证明与安徽政见新媒体有限公司之间的关系，应当和安徽政见新媒体有限公司共同承担返还义务。临泉丽丰置业有限公司未收取该费用，不负担返还义务。曾岩主张的利息损失，缺少计算依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、合肥弘创地产营销有限公司、安徽政见新媒体有限公司于判决生效后10日内返还曾岩服务费100000元；二、驳回曾岩的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2320元，减半收取1160元，由合肥弘创地产营销有限公司、安徽政见新媒体有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，依法成立的合同对合同当事人具有法律效力。合肥弘创地产营销有限公司与临泉丽丰置业有限公司签订的《临泉丽丰•城隍庙代理合同》第九条关于“房款十个点前佣，从电商团购费出，乙方收取”的约定系合同当事人对其权利义务的约定，该约定对曾岩不产生法律效力。虽然合肥弘创地产营销有限公司、安徽政见新媒体有限公司上诉称其与曾岩形成事实合同关系，但曾岩对此并不认可。合肥弘创地产营销有限公司和安徽政见新媒体有限公司所举证据不能证明其曾向曾岩明示其身份、提供服务的内容、服务系有偿及收费标准，亦不能证明曾岩享受优惠系由其服务而获得，更无法证明曾岩实质上享受了相较于其他购房者而言的优惠政策，其举证的认购协议书、定房确认单和签署流程表仅能证明是在履行代理销售合同，而非与曾岩通过书面或者行为等方式达成了居间、中介、团购协议等可以获得服务报酬的法律关系。合肥弘创地产营销有限公司称安徽政见新媒体有限公司受其委托向曾岩收取案涉费用系有权收取，但其并未举证证明向曾岩明示了该项授权委托关系，一审法院以安徽政见新媒体有限公司收取案涉费用的行为不具备合理性和合法性而对该项主张不予采信并无不当，本院予以确认。故合肥弘创地产营销有限公司和安徽政见新媒体有限公司收取曾岩电商服务费100000元的行为构成不当得利，应当予以返还。 综上所述，合肥弘创地产营销有限公司和安徽政见新媒体有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由安徽政见新媒体有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 杜 枫 审判员 姚 斌 审判员 邵静怡 二〇二〇年九月二十七日 法官助理李龙龙 书记员宋振华 附：（2020）皖12民终2653号民事判决书适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。