河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0311民初1091号原告（执行案外人）：郭瑞玲，女，汉族，1968年10月23日出生，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：李小娟，河南焦点律师事务所律师，一般代理。被告（申请执行人）：平顶山银行股份有限公司洛阳分行，住所地：河南省洛阳市洛龙区开元大道**世贸中心**营业大厅西侧。负责人：赵明，该行行长。委托诉讼代理人：张琦，男，满族，1994年1月9日出生，住河南省洛阳市洛龙区，系公司员工，特别授权。被告（被执行人）：纪勇，男，汉族，1969年3月9日出生，住河南省洛阳市西工区。原告郭瑞玲诉被告平顶山银行股份有限公司洛阳分行（以下简称“平顶山银行洛阳分行”）及纪勇案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郭瑞玲的委托诉讼代理人李小娟、被告平顶山银行洛阳分行的委托诉讼代理人张琦及被告纪勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭瑞玲向本院提出诉讼请求：1、判决停止对位于洛阳市××××中段凌宇犀地A区A-1幢1-1001号（洛房预市字第00170865号）的房产进行无负担租赁权执行；2、判决确认原告郭瑞玲在租赁期内(2014年12月31日至2034年12月30日）对前项案涉房屋享有合法租赁权，并判决在该租赁期内不要求原告郭瑞玲向买受人移交占有涉案房屋；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：洛龙区人民法院（2016）豫0311民初2898号民事判决书、民事裁定书查封了被执行人纪勇名下的位于凌宇犀地A区A-1幢1-1001号（洛房权预市字第00170865号）房产（下称“案涉房产”），并在该小区张贴了（2019）豫0311执2303号查封公告，原告郭瑞玲于2019年12月30日向法院书面提出执行异议申请，请求保护其租赁权，洛龙区人民法院于2020年2月27日作出（2020）豫0311执异23号执行裁定书，驳回了原告郭瑞玲的异议申请。被执行人纪勇与原告郭瑞玲于2014年2月10日签订《租赁合同》，将案涉房产租赁给原告居住，租赁合同对租金支付、房屋装修、房屋用途、水电费缴纳和合同生效等事项进行了约定，原告郭瑞玲已根据合同约定支付租金，对房产装修后于2015年居住使用至今。被执行人纪勇与原告郭瑞玲之间成立租赁法律关系，原告郭瑞玲对案涉房产享有租赁权，原告郭瑞玲不服洛龙区人民法院（2020）豫0311执异23号执行裁定书，特提起本案诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告平顶山银行洛阳分行辩称：1、查封被告（被执行人）纪勇名下的房产合法。我行与被告纪勇的案件经法院判决，我行向法院申请查封了被告纪勇名下位于洛阳市××××中段凌宇犀地A区A-1幢1-1001号房产。根据原告的起诉状，进一步证明该房产实际所有权人仍为被告纪勇。且依据（2016）豫0311民初2898号民事判决书，该查封执行符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。二、原告郭瑞玲的租赁存在瑕疵且违背常理。根据《城市房地产管理法》第五十四条及《洛阳市城市房地产市场管理条例》第二十条之规定，商品房租赁应当向房地产管理部门办理登记备案。原告郭瑞玲与被告纪勇签订租赁合同，且系最长期限的租赁合同，却未办理登记备案，既不合法又违背常理。三、原告郭瑞玲与被告纪勇除租赁关系外，还存在借款关系。根据（2020）豫0311执异23号执行裁定书中认定的事实，原告郭瑞玲与被告纪勇除租赁关系外，还存在借款关系，郭瑞玲为使自己的债权得到清偿，同意被告纪勇以案涉房屋使用权的方式抵偿借款，其实质是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，因此不应当适用于合同法规定的“买卖不破租赁”的规则。另根据《河南省高级人民法院关于公正高效审理执行异议之诉案件助推“基本解决执行难”工作的通知》之规定，在执行过程中防范拖延执行，严厉制裁虚假诉讼，对被执行人与案外人涉嫌恶意串通、妨害规避执行的，要求重点关注捏造租赁等事实阻碍执行的案件，对虚假诉讼参与人，要依法加大罚款、拘留等司法制裁力度。因此，恳请法院依职权展开调查，保障我方的合法权益，并请求驳回原告的各项诉讼请求，本案诉讼费也应由原告承担。被告纪勇辩称：案涉房屋在2013年签订的购房合同，2014年因为我在一海公司工作需要资金，就把房子给郭瑞玲居住了，因为房子是按揭购买，不能过户，如果能过户，当时可能就卖给郭瑞玲的，所以只能租给郭瑞玲。经审理查明，就平顶山银行洛阳分行起诉被告洛阳一海包装材料有限公司、河南华盖新型建材有限公司、杨颀、纪勇、常趁心、张巧环借款合同纠纷一案，本院于2017年7月10日作出（2016）豫0311民初2898号民事判决书，判决：“一、被告洛阳一海包装材料有限公司于判决生效之日起十日内偿还原告平顶山银行股份有限公司洛阳分行借款本金2999838.46元及利息（2015年8月7日至2016年2月6日止按年利率9.7%计息）、罚息（2016年2月7日起按年利率14.55%计算至实际清偿之日止）。二、被告河南华盖新型建材有限公司、杨颀、纪勇、常趁心、张巧环对上述第一项承担连带保证责任。”该案在诉讼阶段，平顶山银行洛阳分行向本院申请了诉讼保全，本院于2017年8月31日作出（2016）洛龙民初字第2898号协助执行通知书，查封了纪勇名下的位于洛阳市××××中段凌宇犀地A区A-1幢1-1001号（洛房预市字第00170865号）房产，查封期限自2017年8月31日至2020年8月31日。因洛阳一海包装材料有限公司、河南华盖新型建材有限公司、杨颀、纪勇、常趁心、张巧环未履行生效判决确定的义务，平顶山银行洛阳分行向本院申请强制执行，执行案号为（2019）豫0311执2303号。2019年12月18日，本院在前述房屋张贴查封公告。郭瑞玲作为案外人对此提出执行异议申请，本院于2020年2月27日作出（2020）豫0311执异23号执行裁定书，裁定：“驳回异议人郭瑞玲的异议请求”。郭瑞玲不服该裁定，遂提起本案诉讼。另查明，2013年9月22日，纪勇作为买受人与洛阳惠祥置业有限公司作为出卖人签订了合同编号为YS0218057的《商品房预售合同》一份，约定：纪勇购买洛阳惠祥置业有限公司开发的位于洛阳市××××中段凌宇犀地第A-1幢1单元1-1001号房产（房屋代码为793915），总房款759294元，2013年9月13日付首付款229294元，贷款530000元。2014年12月31日，案涉房屋交付给纪勇，并附有《房屋及设施验收记录情况表》，纪勇作为业主在落款处签字确认。郭瑞玲主张其承租了前述案涉房屋，并提交《租房合同》一份，主要载明：甲方纪勇，乙方郭瑞玲，甲方因个人原因急需一笔资金进行周转，经甲、乙双方协商一致同意，甲方将自己名下的位于洛阳市西工区凌宇犀地A-1幢一单元1-1001号房租赁给乙方使用，期限为二十年；每年租金2万元，租金共计40万元，乙方需于签订合同后十日内将首次租金（不得少于5万元）付给甲方，剩余租金乙方需于2014年12月30日前付给甲方。房屋租赁期限自开发商交房甲方将钥匙交给乙方开始起计算，装修期限为三个月，从2014年6月30日起至2014年9月30日，租赁期限从2014年10月1日至2034年9月30日，若交房时间有变动，则以实际交房之日起计算；承租期内乙方在不改变和影响房屋整体结构的前提下，进行装修装饰；装修材料等所有装修费用由乙方支付，租赁期届满后甲方不需向乙方支付装修等费用。纪勇、郭瑞玲在合同落款处签字并按指印，合同载明的签订日期为2014年2月10日。郭瑞玲于2014年2月10日向洛阳一海包装材料有限公司的银行账户转款65400元，于2014年4月14日向洛阳一海包装材料有限公司的银行账户转款35000元，于2014年4月22日向洛阳一海包装材料有限公司的银行账户转款44000元，于2014年5月20日向洛阳一海包装材料有限公司的银行账户转款49000元，于2014年7月29日向洛阳一海包装材料有限公司的银行账户转款35000元、于2014年8月25日向洛阳一海包装材料有限公司的银行账户转款20000元，于2014年6月30日郭瑞玲向账号为62×××91的银行账户分别转款30000元、10000元，2014年7月14日向账号为62×××91的银行账户转款30000元。郭瑞玲称上述转款均系其向纪勇支付的房屋租金，另郭瑞玲主张其以现金方式于2014年8月29日交付租金33000元、2014年10月2日交付租金50000元。就上述款项，郭瑞玲提交了纪勇出具的租金收条。前述《租房合同》签订后，郭瑞玲于2015年对案涉房屋进行装饰装修后开始居住使用。本院认为，本案中，原告郭瑞玲与被告纪勇之间是否存在真实、合法的租赁关系是本案审理的关键。庭审过程中，被告纪勇虽对原告的主张均无异议，但鉴于原告与被告纪勇可能存在共同的诉讼利益，故应采用更严格的标准审查原告与纪勇之间是否存在真实的租赁合同关系。原告提供了其与纪勇签订的租赁合同、转账支付凭证、部分物业费、水电费发票，以此证明其自2014年2月10日即与纪勇存在真实的租赁合同关系，但本案中原告与纪勇签订的租赁合同时，开发商尚未将案涉房屋交付给买受人纪勇，另合同载明租赁时间长达二十年之久，原告在2014年2月至10月份期间即将全部租金交付完毕，每年租金2万元，20年租金标准不浮动，均不符合房屋租赁市场的一般规律；另原告提交的转款记录显示，其中多笔款项系转账至案外人洛阳一海包装材料有限公司账户，又根据原告陈述其与洛阳一海包装材料有限公司之间亦存在借款关系，故原告郭瑞玲的上述转账是否为支付租金存疑，不能证明双方之间存在真实合法有效的租赁合同关系。故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则，也不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定。综上，原告要求停止对案涉房屋无负担租赁权的执行，并要求确认与被告纪勇的房屋租赁合同合法有效及在租赁期内不向买受人移交案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，经合议庭合议，判决如下：驳回原告郭瑞玲的诉讼请求。案件受理费100元，由原告郭瑞玲承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  李改飞人民陪审员  常智慧人民陪审员  张金霞二〇二〇年九月十八日书 记 员  何佳颖