重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0108民初10651号原告：北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司，住所地重庆市南岸区铜元局街道风临路****，统一社会信用代码9150010859368390XU。负责人：张金银，总经理。委托诉讼代理人：王静（特别授权），女，汉族，1992年2月29日出生，住重庆市綦江区，公民身份号码，系该公司职工。被告：陈了，女，汉族，1985年3月29日出生，住重庆市南岸区，公民身份号码。被告：蒋兴渝，男，汉族，1977年12月7日出生，住重庆市江**，公民身份号码。委托诉讼代理人：陈了（特别授权），身份信息同前，系被告蒋兴渝前妻。原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司（以下简称金辉锦江分公司）诉被告陈了、蒋兴渝物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告金辉锦江分公司的委托诉讼代理人王静，被告暨被告蒋兴渝的委托诉讼代理人陈了到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金辉锦江分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2019年7月1日至2020年4月30日的物业服务费2052元、2019年6月1日至2020年3月31日的公摊水电费81.21元，及以欠付的物业服务费为基数，从2019年7月1日起至2020年4月30日止按照每日千分之三的标准计算的违约金639.96元，以上费用共计2773.17元（诉讼中，原告自愿将违约金计算标准调整为以每月欠交物业服务费为基数，自2019年7月1日起至2020年4月30日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系南岸区双峰山路8号房屋业主，原告系被告小区物业服务企业，为被告房屋提供物业管理服务。原告向被告全面履行了物业服务合同约定，为公共场所、公共设施、公用设备等提供公共秩序维护、保洁和维修保养义务，被告却单方面违约不交纳物业服务费，经催收无果，为维护原告的合法权益，特起诉至法院，提出如上请求。被告陈了、蒋兴渝辩称：被告小区的开发商为融侨锦江重庆房地产开发公司，小区业主2009年前后购房入住时，购房合同约定由融侨锦江管理有限公司提供管理服务。在业主不知情的情况下，物管公司由北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司接管，没有告知业主。被告与北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司从未签订过物业服务合同，没有任何法律关系。业主要求北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司提供更名手续均遭拒绝。从重庆市工商局南岸分局政府信息查询的信息表明，北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司成立于2012年3月27日，其变更情况栏中没有任何更名的记载，为此不同意向原告交纳物业服务费及公摊水电费。经审理查明：陈了、蒋兴渝系重庆市南岸区双峰山路8号房屋业主，该房屋建筑面积146.57平方米。2007年12月31日，融侨锦江（重庆）房地产有限公司（作为甲方）与重庆融侨锦江物业管理有限公司（作为乙方）签订了《前期物业服务合同》，约定由重庆融侨锦江物业管理有限公司为融侨半岛·云满庭A区提供物业服务。合同约定物业服务费按建筑面积计算，住宅**/**1.20元/月·平方米，二层1.30元/月·平方米，三层以上（含三层）1.40元/月·平方米，含单元电梯费，不含水电公摊费。业主应于当月1-15日交纳物业服务费用或物业服务资金。合同期限为3年，自2008年1月1日起至2011年1月1日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同还对物业服务事项、双方权利义务等进行了约定。另查明，2011年3月，原重庆融侨锦江物业管理有限公司变更名称为重庆金辉锦江物业服务有限公司，后又于2011年12月27日再次变更为北京金辉锦江物业服务有限公司。企业名称变更过程中，重庆金辉锦江物业服务有限公司与北京金辉锦江物业服务有限公司的成立日期均显示为2002年8月20日。2012年3月27日，北京金辉锦江物业有限公司经工商登记设立北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司。2012年6月30日，北京金辉锦江物业有限公司授权金辉锦江分公司对位于重庆地区的“融侨城”等项目履行物业服务职能，同时收取相应物业服务费。金辉锦江分公司为案涉小区提供物业服务至今。被告陈了、蒋兴渝在接受金辉锦江分公司的物业服务后，拒绝向金辉锦江分公司交纳自2019年7月1日起的物业服务费和自2019年6月1日起的公摊水电费。庭审中，陈了、蒋兴渝自认欠付金辉锦江分公司物业服务费费2052元和公摊水电费81.21元。原告曾通过中国邮政快递包裹向被告邮寄物业费催收函，向被告送达律师函的方式催收物业服务费、公摊水电费。原告经催收未果，故向本院提起本案诉讼。二被告曾系夫妻，二人于2015年6月10日登记离婚。庭审中，陈了、蒋兴渝表示本案债务由陈了承担，金辉锦江分公司对此无异议。上述事实，有原告提供的《前期物业服务合同》、《名称变更通知》、《准予变更登记通知书》、《授权委托书》、客户信息登记表、房屋登记信息查询证明、邮政快递单、律师函、物业服务照片、重庆金辉锦江物业服务有限公司营业执照手机照片，被告陈了提供的北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司基本情况、重庆融侨锦江物业管理有限公司营业执照，以及双方当事人的陈述为证，足以认定。关于被告陈了提供的成立于2017年5月11日的重庆金辉锦江物业服务有限公司基本情况，因该公司系由重庆辉耀家科技服务有限公司变更而来，与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院认为，融侨锦江（重庆）房地产有限公司与重庆融侨锦江物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告作为案涉小区的业主，亦受该合同的约束。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告为被告提供了物业服务，被告应按约定履行交纳物业服务费的义务。故原告请求被告支付物业服务费2052元、公摊水电费81.21元的诉讼请求，本院予以支持。经原告多次催收，被告均拒绝向原告交纳物业服务费，被告的行为构成违约，应当向原告承担违约责任，故关于原告请求被告支付以每月欠付物业服务费为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算违约金至2020年4月30日的诉讼请求，本院亦予以支持。关于违约金的起算时间，本院认为应当从欠费之日起算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告陈了于本判决生效之日起五日内支付原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司2019年7月1日起至2020年4月30日期间的物业服务费2052元、2019年6月1日起至2020年3月31日期间的公摊水电费81.21元，并支付以欠交物业服务费金额为基数，从欠费之日起至2020年4月30日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈了负担。本判决为终审判决。审 判 员 李明刚二〇二〇年九月九日（院印）法官助理 朱明丹书 记 员 晏仕敏