广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初12917号原告：焦淑贤，女，1968年12月5日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：丘俊平，广东国匠律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎清荣，广东国匠律师事务所律师。被告：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广州市黄埔区九龙镇金坑村山下澳洲山庄。法定代表人：胡耀智，该公司董事长。委托诉讼代理人：张华，男，该公司员工。原告焦淑贤与被告广州澳美房地产开发有限公司（以下简称“澳美公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月30日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告焦淑贤的委托诉讼代理人丘俊平、黎清荣，被告澳美公司的委托诉讼代理人张华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。焦淑贤向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付黄埔区九龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居C33-101房的逾期交楼违约金137314元（违约金以137314元为本金，按每日万分之五的标准，自1999年4月2日起计至交房之日止，暂计至2019年8月20日为511151.37元，违约金以房价款总额137314元为限）；2.判令被告负担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、购房的基本情况。1997年4月5日，原告与被告签订《房地产买卖契约》，约定：原告购买被告开发的位于增城区镇（九）××村澳洲山庄聚龙居C58-××房。2001年1月9日，原告与被告签订《补充协议》，约定：将原购C58-502的房产换至C33-101，同意核销C58-502房的契约。2002年3月1日，原告与被告重新签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于增城区××（现为黄埔区××村澳洲山庄聚龙居C33-××房，建筑面积为59.56平方米，合同总价款为137314元，付款方式为一次性付款；交房时间为2002年4月1日。在签约后，原告向被告支付完房价款。二、被告的违约情况。被告存在逾期交楼行为，至今未向原告交楼，已构成违约。《房地产买卖契约》第五条约定：“乙方不能按期向甲方付清购房款；或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金”。原告同意按每日万分之五的标准主张违约金，自2002年4月2日起计至交房之日止，违约金总金额以房价款总额为限。综上，原告认为，被告在与原告签订商品房买卖合同并收受房屋价款后，逾期交付房屋至今，导致原告长达近二十年未能取得房屋，属严重违约情形，侵害了原告的合法权益，因此，请求法院依法查明事实，判令支持原告的合法诉请。澳美公司辩称，一、关于违约金计算的起始时间为1999年4月2日，诉讼请求与事实和理由部分不一致，缺乏依据不予支持；二、《换房协议书》实际上将原签署的《商品房买卖契约》解除了，并在第二条约定“乙方不得以此追究甲方违反合同的所有责任”，由此表明双方已约定，甲方可就延迟办证免责；三、购房人最终签署的《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”并没有实际填写，因此违约责任约定不明；四、即使承担违约责任，从原告起诉时间算，对超过三年的违约金已过诉讼时效，若没有中断时效的证据则不同意支付，只计算至起诉日三年内的违约金至实际交房之日，总数不超过已付房款。本院经审理认定事实如下：1997年4月5日，焦淑贤（乙方、买方）与澳美公司（甲方、卖方）签订《房地产买卖契约》，约定：澳美公司将坐落在增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居C58-502房出售给焦淑贤，房屋建筑面积为56.09平方米，合同总价款为186606元，付款方式为十八年免息分期付款。合同第三条约定，双方同意于1999年4月5日由甲方将上述房屋正式交付给乙方。合同第五条约定，乙方不能按期向甲方付清购房款；或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。合同附件第二条“房屋交付状况”2-5条约定，甲方应于1999年4月5日前将该房地产建成并正式交付乙方使用。如遇下列特殊原因，甲方可将房地产根据实际影响的时间予以延期交付乙方使用，特殊原因包括：1）不可抗力的自然灾害；2）不可抗力的社会原因。上述原因必须经政府有关部门出具的证明文件为依据方能延期。如遇前述特殊情况，本契约第九条规定乙方尚未到期支付的该房地产成交价余款的缴款期限亦按实际影响的时间相应延期。第六条“合同终止与违约责任”6-2条约定，除本契约第二条规定的原因外，如甲方不能按规定的日期向乙方交付使用该房地产，以逾期交付使用之日起到实际交付之日止，甲方须向乙方支付违约金，违约金以乙方实际已付的房价款总额每日千分之一计算。如逾期超过六个月，甲方仍未能将该房地产交付使用时，乙方有权以书面通知解除本契约，并报增城市房地产交易所备案。甲方应在收到乙方发出解除通知书之日起三十天内，将乙方实际已付的全部房价款、利息（按当时银行贷款利率计算）、违约金退还乙方。第九条“购买价款与支付方式”9-3条约定，乙方最高十八年免息分期付款，签约首期（含订金）38044元于1997年4月5日支付，分期付款每月应缴515元，于发出楼宇封顶通知书十六天内缴付总楼价的15%人民币27991元，于发出入伙通知书十六天内缴付总楼价的5%人民币9331元。2001年10月15日，焦淑贤（乙方）与澳美公司（甲方）签订《换房补充协议书》，约定:经甲、乙双方同意，乙方原购C58-502单元转换为C33-101单元；由于手续需要延期办理，在未办妥之前，甲方先行将C33-101单元交付乙方使用，而乙方保持原C58-502单元的产权及义务（包括供楼），但乙方不得以此追究甲方违反合同的所有责任，待产权手续办妥后，乙方拥有C33-101单元的产权，同时取消C58-502单元的产权；乙方原购单元C58-502转换C33-101单元的手续费用由甲方支付并免除乙方封顶房款27991元；由于乙方原购单元C58-502已办理银行按揭（利息由甲方支付，本金由乙方支付）的情况下，现由乙方负责清还C58-502单元的所有银行贷款（包括须由甲方支付的利息）。2002年1月9日，焦淑贤（买受人）与澳美公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：焦淑贤购买的商品房为现房，该商品房为增城市镇龙镇金坑村澳洲山庄项目第C33幢××单元××房（以下简称“案涉房屋”），用途为住宅，建筑面积共59.56平方米。合同第四条“计价方式与价款”约定，该商品房按套出售，总价款为137314元。第六条“付款方式及期限”约定，买受人按一次性付款方式付款。第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2002年4月1日前将商品房交付买受人使用。第九条“出卖人逾期交房的违约责任”未明确填写具体内容。第十五条“关于产权登记的约定”约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.21%向买受人支付违约金。合同附件四补充协议约定：“焦淑贤于97年4月5日购买了澳美公司建设的澳洲山庄聚龙居C58-××房产。现我司同意业主要求将原购C58-502的房产换至C33-××，并重新签订买卖契约及注销原双方于97年4月5日签订的聚龙居C58-502契约”。2002年3月12日，澳美公司向焦淑贤出具了案涉房屋购房首期及供楼房款47314元和中国工商银行放贷房款90000元的收据，双方确认焦淑贤已于当天支付完毕全部购房款137314元。另查明，案涉物业所在楼盘项目的其他部分购房者曾于诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向广东省增城市人民法院起诉。此外，案涉项目的部分业主、业主代表亦有持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目迟延办证、交房等相关情况。截至本案庭审之日，澳美公司尚未将案涉房屋交付给焦淑贤。上述事实有《房地产买卖契约》《换房补充协议书》《商品房买卖合同》《收据》《房地产登记簿查册表》及当事人陈述等证据予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，本院予以采信。本院认为，根据《商品房买卖合同》附件四补充协议的约定，焦淑贤与澳美公司自愿解除1997年4月5日签订的《房地产买卖契约》，故原《房地产买卖契约》对双方不具有约束力。双方另行签订的《换房补充协议书》《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。关于案涉房屋逾期交楼违约金的问题。双方在《商品房买卖合同》第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2002年4月1日前将商品房交付买受人使用。焦淑贤已于2002年3月12日付清全部购房款，但至庭审之日，澳美公司仍未将案涉房屋交付给焦淑贤，而未交付的原因在于澳美公司。澳美公司逾期未向焦淑贤交付案涉房屋的行为，系违约，应当承担违约责任。对于违约金的计算标准，双方虽未在合同中明确约定逾期交楼的违约金，但澳美公司逾期交楼的违约行为确会给焦淑贤造成重大损失，基于公平原则，结合双方就C58-502房屋签订的合同中明确约定了逾期交楼违约金，且标准为实际已付的房价款总额每日千分之一的事实，本院酌定澳美公司应支付的违约金以焦淑贤已付购房款总额137314元为基数，自2002年4月2日起按每日万分之五的标准计算至实际交房之日止，累计违约金总额以不超过137314元为限。关于逾期交楼违约金是否超过诉讼时效。由于案涉物业的部分购房者曾在诉讼时效内就交房及迟延交房的违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成的诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。在前述纠纷判决已生效并一直处于执行阶段的情况下，结合案涉项目的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目情况的事实，说明案涉项目的购房者确实存在持续维权的事实，同时亦可反映案涉项目的开发商即澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约及购房人在持续主张相关权利。结合考虑案涉物业所在项目的其他部分购房者曾就焦淑贤主张的同类违约事实向澳美公司主张权利及众多购房者这一利益共同体所采取的向相关部门主张权利的行为在诉讼时效问题上产生的效力，本院对澳美公司关于逾期交楼违约金已过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，参照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、第十五条之规定，判决如下：一、被告广州澳美房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告焦淑贤支付逾期交楼违约金（违约金以137314元为本金，自2002年4月2日起按每日万分之五的标准计算至实际交房之日止，累计违约金总额以不超过137314元为限）；二、驳回原告焦淑贤其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3046元，由被告广州澳美房地产开发有限公司负担。负担缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 刘 波人民陪审员 刘 英人民陪审员 李瑞卿二〇二〇年九月二十五日书 记 员 黄宝茵