北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初8334号原告：李凤花，女，1971年1月10日出生，朝鲜族，吉林省梅河口市居民，住吉林省梅河口市。委托诉讼代理人：秦亮平，北京市鑫诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：李永军，北京市鑫诺律师事务所律师。被告：北京东方京海投资有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇双裕南小街**院**楼****，统一社会信用代码91110000585809154K。法定代表人：朱歌燕，董事长。第三人：北京金色时光房地产经纪有限公司，住，住所地北京市顺义区仁和地区幸福****楼****一社会信用代码91110113795109623G。法定代表人：刘胜秋，总经理。委托诉讼代理人：苟波，北京天初律师事务所律师。原告李凤花与被告北京东方京海投资有限公司（以下简称东方京海公司）、第三人北京金色时光房地产经纪有限公司（以下简称金色时光公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李凤花之委托诉讼代理人秦亮平、李永军，被告东方京海公司之法定代表人朱歌燕到庭参加诉讼。第三人金色时光公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李凤花向本院提出诉讼请求：1．确认原被告于2017年3月14日签订的《蓝尚家园房屋使用权转让协议书》（以下简称转让协议）无效；2．被告退还原告购房款253．6万元并支付利息（以40万元为基数，自2016年12月27日至2017年3月13日；以253．6万元为基数，自2017年3月14日起至实际退还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照银行拆借利率计算）；3．被告支付原告李凤花房屋差价损失60万元；4．被告赔偿原告水电费损失3283元、供暖费损失5826．07元、物业费损失7316．46元；5．第三人金色时光公司退还原告居间服务费31700元；6．案件受理费由被告负担。事实和理由：2016年12月27日，原告通过第三人居间服务认购了北京市顺义区xxx镇xx大街东段南区xxxx（推广名xxx）第5栋904号房屋（以下简称涉案房屋），当日向被告支付定金40万元，向第三人支付了居间服务费31700元。2017年3月14日，原被告签订,转让协议书，约定被告将涉案房屋转让给原告，房屋建筑面积预测135．71平米，房屋价款为317万元。合同约定该房屋总金额按两个阶段进行支付，第一阶段支付转让款总金额的80%，共计人民币253．6万元；第二阶段转让款为合同总金额的20%，共计63．4万元。当日原告支付了213．6万元，被告开据了253．6万元的收据（含定金40万元），原告依约履行了支付首付款的义务。之后被告将涉案房屋交付给原告。2018年11月9日，顺义区住建委做出《关于禁止违规销售房屋的告知》，明确涉案房屋属于无证销售，而且原告经过调查得知，涉案房屋属于建设单位东方京海公司自持房产，禁止分割销售，也根本就无法办理个人名下的不动产权证书。原告认为，原被告双方签订的转让协议书名为使用权转让合同，实为商品房预售合同。原告作为涉案房屋的购买人，最终的合同目的为取得房屋并实际取得登记在本人名下的不动产权证书，才能实现法律权利、事实权利相统一的状态。但是，由于涉案房屋根本就无法上市交易，导致原告购买涉案房屋的合同目的无法实现，因此原告依法享有解除合同的权利。被告在明知涉案房屋无法办理不动产权登记的情况下，还与原告签订转让协议书，已经违反了诚实信用基本原则和《城市商品房预售管理办法》的规定，属于无效合同。给原告造成的损失，应当承担赔偿责任。为维护原告合法权益，故起诉至法院，望判如所请。被告东方京海公司辩称：我公司对原告第一、二项诉讼请求均无异议，原告从2016年实际使用房屋，应自行承担水电费、物业费、供暖费，我公司不同意退还。关于损失标准同意按照8%计算。第三人金色时光公司未到庭参加诉讼，其提交书面答辩意见为：我公司不同意原告要求退还居间服务费31700元的诉讼请求。原告与我公司之间系居间合同关系，与被告东方京海公司之间系房屋买卖关系。根据一事一诉原则，同一个诉讼中不应当处理两个不同的法律关系，因此原告如果需要退还居间服务费应当另行起诉。我公司在开展居间服务之前，已经将涉诉房屋的具体情况告知原告，原告愿意承担相应后果，因此我公司开展了居间服务活动，并且已经履行完毕居间服务事项，无需退还居间服务费。综上，请驳回原告针对第三人的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年3月14日，东方京海公司（转让方）与李凤花（受让方）签订了转让协议，约定：第一条房屋基本情况：房屋位于北京市顺义区xxx镇xx大街东段南区第5栋905号房，用途为办公，土地使用年限自2011年11月3日至2061年11月2日止。该房屋协议约定的建筑面积共135．71平方米。第二条房屋使用权转让款：按建筑面积计算，该房屋使用权合每平方米23358．63元，合计总金额3170000元。第四条付款：第一阶段转让款为协议总金额的80%，共计2536000元。受让方已交首付款2536000元，交齐首付款后签订本房屋使用权转让协议。受让方需在约定时间内补齐总金额的80%第一阶段转让款、针对该部分款项，受让方选择以下第1种付款方式付款：1．一次性付款……第二阶段转让款（合同总金额的20%）转让方通知受让方办理产权登记手续，受让方应当在接到转让方通知之日起10日内支付第二期转让款634000元。第六条交接使用权期限。转让方应当在2016年12月30日前，将该房屋使用权交接受让方使用。第八条交接房屋使用权。双方进行验收交接后，签署房屋使用权交接单。转让方还需提供《质量保证书》和《使用说明书》。第九条关于产权登记的约定。转让方建造了标的房屋，但是暂时尚未取得相关分户产权证，受让方与转让方对此均知悉。转让方自该房屋使用权实际交接之日起3年内，为受让方落实办理该房屋的《房屋所有权证》手续，使其满足网签条件。转让方应当在房屋使用权实际交接之日起每年为受让方发送《房屋所有权证办理情况》的书面告知函。(一)出让方落实分户产权分割。转让方在房屋使用权交接之日起3年内落实办理该房屋的《房屋所有权证》手续时，买受人应当在接到出卖人书面告知函之日起30日内按本约定，向出卖人支付第二阶段转让款，并按要求向出卖人提供办理《房屋所有权证》所必需的资料，预缴办理《房屋所有权证》所需缴纳的相关费用。如买受人原因，未能在指定时间内支付第二期转让款，出卖人有权将该房屋使用权收回，将受让方已支付款项无息退还至受让方原付款账户。受让方与转让方在签署该房屋的北京市商品房买卖合同时，本协议自动作废，受让方所交转让款将自动转为该房屋购房款。(二)出让方未落实分户产权分割。如因转让方的责任，转让方未能在该房屋使用权交接之日起3年内落实《房屋所有权证》办理，转让方应当将办理结果书面通知受让方。双方约定后按照以下方式处理：1．受让方在通知送达之日起90日内提出回购的书面申请，转让方在收到书面申请后30日内，将全额退还受让方所交转让款并给予8%的补偿。2．受让方在通知送达之日起90日内未做出回购的书面申请的，即视为受让方放弃回购权。转让方将免去本合同第四条规定的第二阶段转让款，同时受让方将继续拥有该房屋使用权、处置权、收益权等其他一切权益。合同还对违约责任、保修责任、物业管理等内容进行了约定。附件三对公寓设备标准进行了约定。李凤花支付首付款2536000元。后东方京海公司将涉诉房屋房交付给李凤花使用至今。李凤花提交了多份收款通知书及收据，证实其交纳了使用房屋期间产生的供暖费、水电费和物业费。上述事实，有庭审笔录、双方当事人陈述、转让协议、付款凭证等证据在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案第三人金色时光公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，仅提交了书面答辩状，视为其放弃了质证的权利。本院多份生效判决已经认定双方达成的转让协议属无效协议，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方当事人对于应退还李凤花房款及利息均无异议，本院予以确认。关于合同无效的缔约过失责任问题，东方京海公司对合同无效应承担主要责任。原告李凤花在签订转让协议时，明知房屋权利存在瑕疵，而未能尽到谨慎的审查义务，应对合同无效承担次要责任。对其主张的损失金额，本院根据双方过错程度、涉诉房屋市场价值、原告居住使用情况、参照生效判决认定原则等酌情予以确定。本院已经全面考量了原告的全部经济损失，故对于原告主张其居住期间产生的供暖费、物业费及水电费不再重复计算。原告要求第三人退还居间服务费的诉讼请求与本案不属于同一法律关系，应另行提起诉讼处理，本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告李凤花与被告北京东方京海投资有限公司于二〇一七年三月十四日签订的《蓝尚家园单位房屋内部使用权转让协议》无效；二、被告北京东方京海投资有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告李凤花房款二百五十三万六千元并支付利息（以四十万元为基数，自二〇一六年十二月二十七日至二〇一七年三月十三日，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以二百五十三万六千元基数，自二〇一七年三月十四日起至二〇一九年八月十九日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以二百五十三万六千元基数，自二〇一九年八月二十日起至实际退清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告北京东方京海投资有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告李凤花经济损失二十一万元；四、驳回原告李凤花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万六千一百三十七元，由原告李凤花负担二千二百二十元（已交纳），由被告北京东方京海投资有限公司负担一万三千九百一十七元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 张 蕾二〇二〇年九月二十一日书记员 王赛楠