广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初49号原告：广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司，住所地江门市蓬江区*********。负责人：林某。委托代理人：严珊珊、叶妤，广东良匠律师事务所律师。被告：兰某，女，汉族，1972年*月*日出生，户籍所在地广东省江门市新会区**********，公民身份号码452************065。原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司(以下简称“荔盈物业公司”）诉被告兰某物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序于2020年9月16日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人叶妤到庭参加了诉讼；被告经本院公告，期满后无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告在庭前经两次变更后向本院提出最终的诉讼请求：1.判令被告向原告支付欠费之日起到2018年10月的物业管理服务费3161.10元，原计算至2020年2月的自用水费671.705元、公摊水费236元、公摊电费1521.3元不变，合计人民币5590.30元；2.判令被告以欠物业费金额3161.10元和欠费时间45个月为基数，按照合同约定的1‰/日计算支付滞纳金，暂计算至2020年4月为3635.37元。事实和理由：原告与江门市*******业主委员会存在物业管理委托合同关系，双方自2013年1月14日起已签订《五邑城物业管理委托合同》，并到期续签。合同约定原告受江门市*******业主委员会委托，自2013年1月14日起为坐落在江门市蓬江区******物业的提供维修、养护和管理等物业服务。原告负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公用水电分摊、垃圾处理费和需要分摊的其他合理费用。原告与江门市*******业主委员会的《五邑城物业管理委托合同》真实合法有效，受我国有关法律的保护。然而被告系原告所管理的江门市蓬江区******物业的业主之一，在享受原告提供的物业管理服务之后，拒不支付原告物业管理服务费和公摊水电费，并没有履行业主应尽的义务，也使原告维持日常运营难以得到保证。在经过原告的多次催告后，被告依然拒不缴纳物业管理服务费和公摊水电费。该行为不仅严重违反《五邑城物业管理委托合同》，违反《中华人民共和国合同法》，也严重侵犯原告及其他业主的合法权益。原告为其陈述提供的证据有：1.被告身份证；2.《五邑城物业管理委托合同》、《补充协议》；3.江门市*******出具的房产登记信息；4.收费扣费凭证；5.律师函、EMS快递单。被告无答辩、也没有提供证据。经审理查明：2013年1月14日，原告与江门市*******业主委员会签订一份《五邑城物业管理委托合同》，主要约定：江门市*******业主委员会委托原告对五邑城大厦提供物业管理服务，委托管理期限为叁年，自2013年2月1日起至2016年1月31日止；原告有权向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公用水电分摊、垃圾处理费以及需要分摊的其他合理费用。其中物业管理服务费：多层住宅收取1.5元/月/平方米（按建筑面积计算）；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交管理费的1‰/天支付滞纳金等条款。合同另外约定了双方的其他权利义务。签订上述合同后，原告依约进驻五邑城提供物业管理服务。在合同期满后，上述双方未解除合同，原告继续提供物业管理服务，并于2017年2月21日与江门市*******业主委员会续签了一份《五邑城物业管理委托合同》，该合同约定的内容除了委托管理期限为2017年1月2日起至2021年3月3日止外，其他内容基本与2013年1月14日的《五邑城物业管理委托合同》一致。被告从2016年12月开始拖欠原告物业服务费、自用水费、公摊水费及公摊电费。经原告催收无果后，原告遂提起本诉。再查明，被告兰某为江门市蓬江区******2幢2706室（即五邑城商住大厦的房屋）的业主，房屋的建筑面积为75.24平方米，每月物业管理服务费为112.8元。本院认为：本案属物业服务合同纠纷。原、被告双方签订的《五邑城物业管理委托合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效，双方均应依协议的约定履行各自义务。被告作为业主接受了原告提供的物业管理服务，根据公平及等价有偿原则，被告应当向原告交纳物业管理费。被告长期拖欠物业管理费已违反合同的约定，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。本案中，关于物业管理服务费、公用水电费的计算问题。根据《五邑城物业管理委托合同》的约定，对于多层住宅的住户，原告按1.5元/月/平方米收取物业管理服务费，而被告的涉案房屋建筑面积为75.24平方米，即被告每月物业管理服务费为112.8元。五邑城商住大厦由原告提供物业服务，从原告的相关案件中其他业主提供的视频可见，原告提供的物业服务存在质量瑕疵，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”的规定，本院结合被告的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素，本院酌情认定本案的物业管理服务费每月按合同约定的90%计算，即75.24平方米×1.5元/平方米×90%＝101.57元，故被告应向原告支付从2016年7月至2018年10月期间拖欠的物业管理服务费2843.96元（101.57元/月×28个月）。另外，原告提供的水电费收据和收款单证明被告每月拖欠公用水电费的具体数额，对此，被告没有提交证据予以反驳，本院依法采纳。原告已为被告代交了相关的水电费用，故被告应向原告支付2016年7月至2020年2月自用水费671.705元、公摊水费236元及公摊电费1521.3元。关于滞纳金的问题。原告主张滞纳金，其实质是主张被告支付逾期付款违约金。在原告存在物业服务质量瑕疵的前提下，对于被告是否需向原告支付违约金的问题，本院认为，首先，原告一直为涉案小区提供日常保洁、安保、维护等服务，虽然其物业服务质量存在瑕疵，但该瑕疵与业主支付物业管理费之间不构成对价关系，该瑕疵情形也未达到被告拒付全部物业管理费的程度。其次，物业服务具有公共性和整体性，物业公司应按照合同约定提供物业服务，物业公司对业主反映的问题应及时沟通和解决。如物业公司提供的服务水平严重与合同不符，业主应行使业主权利，通过法律途径解聘更换物业公司。如业主滥用物管服务瑕疵的抗辩权拒付物业管理费，其行为不但损害了物业管理公司及其他正常交费业主的利益，也不利于小区的物管服务的质量和水平，造成恶性循环。因此，被告拖欠物业管理费应依照合同的约定承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”的规定，现原告主张以所欠物业费3161.1元为本金，按照合同约定的1‰/日计算违约金的标准已超出法律规定，本院依法调整为本案的违约金以每月应交物业管理服务费为本金，从2016年8月1日起按每日万分之四计算至全部款项付清之日止，对于原告主张的超出部分，本院不予支持。被告兰某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告兰某应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司支付2016年7月至2018年10月的物业管理服务费2843.96元及违约金（从2016年8月1日起以每月应支付物业管理服务费为本金，按每日万分之四计算至付清之日止）；二、被告兰某应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司支付从2016年7月至2020年2月止的自用水费671.705元、公摊水费236元及公摊电费1521.3元；三、驳回原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，由原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司负担14元，被告兰某负担36元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  梁永权人民陪审员  李美金人民陪审员  刘长杰二〇二〇年九月二十八日法官 助理  扶颖颖书 记 员  谭玺印