北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初27300号原告（反诉被告）：宋结英，男，1962年8月15日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：林明杰，北京东环律师事务所律师。被告（反诉原告）：于海艳，女，1973年5月18日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：夏文博，住北京市大兴区。原告（反诉被告）宋结英与被告（反诉原告）于海艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋结英及其委托诉讼代理人林明杰、被告于海艳及其委托诉讼代理人夏文博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋结英向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令于海艳向我支付拖欠的房租56000元（包括欠付的房租54600元；欠付的垃圾费、楼道照明费、电梯费1413.3元，取整后我仅主张1400元；上述总计56000元）；并以56000元为基数，按照月利率2%的标准向我支付从2020年3月8日起至实际付清之日止的利息；2.要求于海艳支付我为追索租金提起诉讼所产生的律师费损失5000元；3.本案诉讼费由于海艳承担。事实和理由：2017年3月9日，我与于海艳签订《房屋租赁合同》，约定：我将坐落于北京市海淀区X号房屋（以下简称X号房屋）出租给于海艳居住，租金为每月7000元，租期一年。2018年3月8日合同到期后，于海艳又续租了一年，租期至2019年3月8日，所有条款按2017年的合同执行。2019年3月8日，双方上一年的续租合同到期后，于海艳又与我续租了一年，租期至2020年3月8日止，但租金为每月7800元，其余条款和事项按上一年的房屋租赁合同执行。双方签订合同后，于海艳继续居住在涉案房屋。但是从这一年度合同开始，于海艳就无故拖欠租金，因为其认为每月7800元的租金比之前的7000元上涨了不少。直至本年度租赁合同到期，于海艳仍未完全支付租金。2020年3月8日，双方签订的续租合同到期，经双方核算，于海艳拖欠我房租及相关费用58000元，并向我出具了欠条。欠条上写明，于海艳于2020年3月9日下午16点之前一次性还清，如未还按2%的月利率向我支付利息，故我现诉至法院。于海艳辩称，事实不认可、合同合理性不认可、欠条合法性不认可。合同有乘人之危、欺诈之嫌。之前双方有口头协议，如合同有变更，需要提前一个月通知。2019年3月双方应当续租，当时没有签订续租合同，2019年6月份因我家里有重大变化，宋结英提出续签合同要涨房租。2020年3月4日双方协商关于房租的事情，我认为宋结英没有对房屋进行修缮，故不同意支付房租。后宋结英带了四个不明身份人员来出租屋，在出租屋内对我录像、辱骂，强制我写欠条。拖欠房租我认可，我认可合理的房租，而不是宋结英的霸王条款。于海艳向本院提出反诉请求：1.请求判令宋结英返还我租金24600元；2.请求判令宋结英降低并返还我2018年3月8日至2020年3月8日的租金12000元（每月降低500元）；3.请求判令宋结英赔偿我2017年3月8日至2020年3月8日因违约造成的损失16500元（共三个月房租）；4.请求判令宋结英返还未结清的电费和燃气费，总计225.94元（其中包括剩余电费126元，剩余燃气费99.94元）；5.请求判令宋结英承担所有的诉讼费用。事实和理由：2017年2月我在房屋中介处看到宋结英的租房信息，看房期间中介与宋结英隐瞒房屋真实信息，并未告知我房屋是空房，在即将签订协议前，中介才予以告知。宋结英出租的房屋为空房。此后，因我的前房东与宋结英为同事关系，其作为中间人介绍我与宋结英认识，双方对出租屋内的房屋配置问题进行了协商，最终达成一致意见：宋结英的出租屋内应配置齐全，我在3月8日搬家入住时，房屋内应有除洗衣机与冰箱外的全部家具以及空调、电视等。我于2017年3月8日上午现金支付宋结英第一季度房费和一个月押金，总计28000元。然而，搬家时我发现宋结英并未按照要求配置好约定的全部家具以及电视。故我主张自2017年3月8日至2020年3月8日的房屋租金应按照每月6000元计算。第二，根据《房屋租赁合同》第八条的约定：租赁期间，甲方对房屋及其附着设施每隔（半年）检查、修缮一次。在2017年3月8日至2020年3月8日租赁期间，房屋频繁出现需要修缮的问题，我提出修缮要求后，均未得到宋结英的回复。因此我主张自2018年3月8日至2020年3月8日宋结英应每月降低500元房租，两年合计12000元，并赔偿我总计三个月的房屋租金。此外，剩余的电费、燃气费，宋结英也应当予以返还。宋结英对于海艳的反诉辩称，不同意于海艳的反诉请求。2017年3月8日至2019年3月8日的租赁期已经结束，且履行完毕，双方没有争议。2019年3月8日至2020年3月8日，我没有与于海艳达成变更租金的合意，不存在需要返还租金的法定或约定情形。要求降低500元租金，是于海艳自己的理解，是协商过程中于海艳的想法，我没有同意，故2018年3月8日至2020年3月8日的租金，应以书面协议为准。关于第三项反诉请求，我没有违约事项，租赁房屋符合合同约定，并没有造成于海艳的任何损失。剩余的电费、燃气费没有异议，但水费于海艳还欠21吨（105元），我已经交完了，折抵后电费、燃气费后，剩余的同意退还。本院经审理认定事实如下：2017年3月9日，宋结英（出租方，甲方）与于海艳（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条，甲方房屋为X号房屋，建筑面积90平方米；第二条，该房屋用途为居住，除双方另有约定外，乙方不得改变房屋用途；第三条，租赁期限自2017年3月9日至2018年3月8日止；第四条，该房屋租金为每月7000元，租赁期间如遇市场变化，双方可另行协商调整租金标准；除此之外，出租方不得以任何理由任意调整租金；第五条，乙方应于本合同生效之日向甲方支付押金7000元，合同到期后、甲方退还乙方押金，不计算利息；租金按（每季）结算，乙方应提前15天将租金交付给甲方，如逾期合同自动取消；第八条，维修养护责任：租赁期间，甲方对房屋及其附着设施每隔（半年）检查、修缮一次，乙方应予积极协助，不得阻挠施工；正常的房屋大修理费用由甲方承担，日常的房屋维修由乙方承担，因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失；第十条，在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：1、水、电费、电梯费；2、燃气费、公共照明费、垃圾外运费；3、电话费、有线电视费；第十二条，乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：4.拖欠租金累计达一个月。2018年3月8日，双方在上述《房屋租赁合同》后面手写《续租住房合同》，内容为：自2018年3月9日至2019年3月8日止，共计一年。所有合同条款和事项按上一年合同执行。宋结英与于海艳均在该部分内容后面签字。2019年3月8日，双方再次签订《续租住房合同》，内容为：自2019年3月9日至2020年3月8号止，共计一年，月租金7800元，押金7800元，所有合同条款和事项按上一年合同执行。宋结英与于海艳亦均在该合同上签名。经询问，宋结英认可于海艳不拖欠2017年3月9日至2019年3月8日期间的房屋租金。对于2019年3月9日至2020年3月8日期间的租金给付情况，宋结英提交其名下X银行、尾号XX的银行账户明细及X转账明细予以佐证，显示：于海艳于2019年8月4日转账3000元、2019年8月14日转账7000元、2019年9月6日转账10000元、2019年11月10日转账10000元、2020年3月9日X转账2000元，以上总计32000元。于海艳对上述租金支付情况均无异议，且同意押金7000元直接折抵欠付的房租。宋结英对其主张的垃圾费、楼道照明费、电梯费提交《X2019-2020年度物业综合服务费明细》（以下简称《物业综合服务费明细》）予以佐证，显示：X号房屋公共照明费为46.35元、电梯运行费为1336.95元、垃圾外运费为30元。于海艳对此不持异议，且认可尚欠宋结英105元水费未结，同意与宋结英应退还的电费、燃气费进行抵扣。于海艳对其第一、二项反诉请求未能提交任何证据予以证明，表示仅有口头协议。宋结英对此不予认可，其表示：2020年3月4日协商时于海艳提出房租降至每月5500元，我说再多给1万元，双方没有谈成，最终报警了。于海艳提交照片若干，证明宋结英未按照约定对房屋受损部位进行修缮。对此，宋结英表示：照片是单方拍摄的，不认可证明目的，不能反映合同签订时的情形，根据合同约定，日常维修应由于海艳负担。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，宋结英与于海艳于2017年3月9日签订的《房屋租赁合同》、2018年3月8日签订的《续租住房合同》以及2019年3月8日签订的《续租住房合同》均系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。上述合同签订后，宋结英已按照约定将租赁房屋交付给于海艳使用，故于海艳亦应当按照双方约定的、当年的租金标准支付相应的房屋租金。现有证据可以证明2019年3月9日至2020年3月8日期间的租金标准为每月7800元，一年为93600元。而于海艳在该租赁年度内仅支付过租金32000元，且同意押金7000元直接折抵欠付的房租。故宋结英现要求于海艳支付拖欠的房屋租金54600元之诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。宋结英要求于海艳支付拖欠的垃圾费、楼道照明费、电梯费1400元之主张，因于海艳对宋结英提交的《物业综合服务费明细》的真实性不持异议，且《房屋租赁合同》亦明确约定在租赁期间上述三项费用由承租方承担，故本院对宋结英的该项诉请亦予以支持。宋结英要求于海艳给付欠付租金的利息以及律师费损失之主张，缺乏事实依据，故本院对此不予支持。关于于海艳要求宋结英返还租金24600元、降低并返还2018年3月8日至2020年3月8日的租金12000元以及赔偿因违约造成的损失16500元之反诉请求，首先，于海艳不能提交任何证据证明其与宋结英之间存在降低租金的合意，或者本案存在应当对租金予以酌减的情形；其次，于海艳提交的相关证据不足以证明涉案房屋存在影响承租人居住使用的重大缺陷而宋结英在合理期限内拒不予以维修的情形；再次，涉案房屋如若像于海艳所述，在2017年3月9日签订租赁合同伊始即存在诸如家具家电配置不全、多处有损坏等问题，那么于海艳完全可以根据合同约定或法律规定提出相关权利主张，以维护自身合法权益。然而，客观事实是，于海艳不但没有向宋结英提出相关权利诉求，反而是在一年租期届满后接连两次与宋结英续签租房合同。对此，于海艳虽主张相关合同的订立有乘人之危、欺诈之嫌，但在其不能就此提交任何证据予以证明的情况下，本院对其相关主张均不予采信。综上，于海艳的上述三项反诉请求，均缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。关于于海艳要求宋结英返还剩余的电费126元、燃气费99.94元之诉请，鉴于宋结英对此不持异议，故本院予以认可。上述费用抵扣于海艳未结的105元水费后，宋结英最终应当退还于海艳的未结清费用为120.94元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、于海艳于本判决生效后七日内给付宋结英拖欠的房屋租金54600元及拖欠的垃圾费、楼道照明费、电梯运行费1400元，以上总计56000元；二、宋结英于本判决生效后七日内退还于海艳未结清费用120.94元；三、驳回宋结英的其他诉讼请求；四、驳回于海艳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费663元，由宋结英负担63，已交纳；由于海艳负担600元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费567元，由于海艳负担500元，已交纳；由宋结英负担67元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  黄杨二〇二〇年九月二十三日书记员  张慧