北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初6665号原告：北京渔阳兴顺房地产开发公司，住所地北京市顺义区仁和镇新顺北大街东侧（纺织厂）**1-13，实际经营地北京市顺义区仓上街**AMB大厦****，统一社会信用代码91110113102493467E。法定代表人：张健，经理。委托诉讼代理人：李冰倩，北京市鑫诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：张婷婷，北京海润天睿律师事务所律师。被告：北京达人街工艺品市场有限公司，，住所地北京市顺义区仁和镇怡馨家园**楼统一社会信用代码91110113587667030N。法定代表人：许连发，总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：古彦龙，北京市顺义区杨镇第二法律服务所法律工作者，公民身份号码×××。被告：北京顺聚兴投资管理有限公司，住，住所地北京市顺义区南法信众合汽配市场院内**一社会信用代码91110113102564878U。法定代表人：许连发，总经理兼执行董事。原告北京渔阳兴顺房地产开发公司（以下简称渔阳公司）与被告北京达人街工艺品市场有限公司（以下简称达人街公司）、北京顺聚兴投资管理有限公司（以下简称顺聚兴公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于二〇二〇年五月十五日立案后，依法由审判员赵庆斌独任审判，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告渔阳公司委托诉讼代理人李冰倩、张婷婷，被告达人街公司及顺聚兴公司共同法定代表人许连发及达人街公司委托诉讼代理人古彦龙，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告渔阳公司诉称：1.请求依法判令达人街公司向原告支付购房款1000万元；2.请求依法判令达人街公司向原告支付购房款迟延支付违约损失共计11942100元（以每次实际支付金额为基数向原告支付根据《补充协议（二）》约定的应支付日期至实际支付之日止按照日千分之三计算的违约金损失）。两项共计21942100元；3.请求判令顺聚兴公司对达人街公司的上述第一、二项支付义务承担连带责任；4.请求依法判令本案诉讼费、保全费由二被告共同承担。事实与理由：2011年5月8日渔阳公司、顺聚兴公司、李岗签订《房屋买卖合同》。合同约定顺聚兴公司及李岗共同购买渔阳公司位于北京市顺义区×××小区×号楼底商。具体位置为×号楼地下一层及地上一层、二层，建筑面积6101.5平方米。房屋售价4000万元。《房屋买卖合同》第三、四条约定，2011年12月31日前、2014年11月11日前，顺聚兴公司、李岗支付第一期、第二期房款各600万元；2014年11月1日起，支付第三期房款800万元；2015年11月1日前，支付第四期房款1000万元；2016年5月1日前支付余款。如顺聚兴公司、李岗逾期延迟支付房款，渔阳公司每日按照应付款项的千分之三收取滞纳金。前四期3000万元付清后，办理产权转移登记。2012年1月12日，渔阳公司、北京顺正工贸中心、李岗、北京达人街服装市场有限公司，签订《补充协议（二）》。各方将购房款支付方式变更为第二、三笔于2014年6月1日前、2015年6月1日前各支付900万元。第四、五笔于2016年6月1日前、2016年12月1日前各支付1000万元。合同还约定达人街公司愿意全部承接顺聚兴公司、李岗与渔阳公司、北京顺正工贸中心签订相关协议，享受相关权利，承担相应义务。顺聚兴公司、李岗对达人街公司履行合同负连带责任。2012年3月1日，渔阳公司与顺聚兴公司、李岗、达人街公司签署《补充协议》。各方再次确认达人街公司愿意全部承接顺聚兴公司、李岗于渔阳公司签订相关合同及协议。享受相关权利，承担相应义务。顺聚兴公司、李岗对达人街公司履行合同负连带责任。2014年6月19日，因达人街公司名称发生变更，渔阳公司与北京达人街服装市场有限公司、达人街公司签订《补充协议》，将2012年3月1日《补充协议》中达人街公司旧称变更为公司现名称，并约定名称变更后的公司承接变更前公司所签订合同及协议权利义务，并承担连带责任。2011年5月9日至2016年12月1日期间，顺聚兴公司、达人街公司陆续支付部分购房款。直至2016年12月29日，达人街公司才发送《房款延期申请》给渔阳公司，承诺最后一笔房款将于2018年11月底前交清。截至渔阳公司提起本次诉讼之日，涉案房产交易发生已近10年，但渔阳公司仍未收到全部购房款，客观上给渔阳公司造成了巨大的利益损失。为维护自身权利，原告依据合同法等相关规定提起本案诉讼。恳请贵院依法维护原告的权利，判如所请。被告达人街公司辩称：不同意原告全部诉讼请求。涉案房屋过户是在法院强制执行的前提下办理的，且后续相关手续尚未完全办理完毕，故不同意第一项诉讼请求。原告系违约方，被告不存在违约行为，故不同意第二项诉讼请求。认可2020年8月28日房屋已经过户到达人街公司名下的事实。补充协议中已经将滞纳金调整为日万分之五，所以即使认为被告有违约行为，违约金也应当按照日万分之五计算。被告顺聚兴公司辩称：顺聚兴公司与本案没有直接关系，仅是普通投资人，不同意原告全部诉讼请求。经审理查明：2014年6月10日，北京市顺聚兴汽车配件有限公司变更企业名称为北京顺聚兴投资管理有限公司。2011年5月8日，原告（甲方）与顺聚兴公司、李岗签订（乙方）《房屋买卖合同》。约定顺聚兴公司及李岗共同购买原告位于北京市顺义区×××小区×号楼底商。具体位置为×号楼地下一层及地上一层、二层。房屋建筑面积6101.5平方米。房屋售价人民币4000万元。约定签订合同之日起乙方支付甲方100万元购房款定金，待乙方注册新公司手续办妥后再向甲方支付首期购房款500万元，上述600万元房款乙方承诺于2011年12月31日前支付。剩余购房款付款时间为2013年11月1日前乙方支付第二期房款600万元，2014年11月1日前乙方支付第三期房款800万元，2015年11月1日前乙方支付第四期房款1000万元。乙方将第四期购房款付清后，甲方出具正式购房款发票，并协助办理房屋产权变更手续。乙方凭房本在两个月内办理抵押贷款，专款专用，用于一次性付清剩余房款1000万元。2012年1月12日，原告、北京顺正工贸中心、顺聚兴公司、北京达人街服装市场有限公司签订《补充协议（二）》，约定顺聚兴公司及李岗于2011年5月8日签订《房屋租赁合同》、《房屋买卖合同》及《补充协议》上享有的权利义务一并转让给北京达人街服装市场有限公司。2012年3月1日，原告（甲方）、顺聚兴公司、李岗（原乙方）、北京达人街服装市场有限公司（乙方）签订《补充协议》，约定甲方、原乙方于2011年5月8日签订《房屋买卖合同》，在原合同的基础上，甲方、原乙方及乙方三方就合同主体确认事宜达成协议。乙方愿意全部承接原乙方与甲方签订相关合同及协议，享受相关权利，承担相应义务。原乙方对乙方履行合同负连带保证责任。2014年6月19日，原告、北京达人街服装市场有限公司、被告签订《补充协议》。约定将北京达人街服装市场有限公司在2012年3月1日签订的《补充协议》中合同主体变更为被告。2016年12月29日，被告达人街公司向原告提交《房款延期申请书》。《该房款延期申请书》内容为：依据2011年5月8日我方与贵公司签订的《房屋买卖合同》及相关补充协议，现房屋买卖合同已进入到产权办理及最后一笔房款（壹仟万元整）清偿阶段，按原合同第三条约定，乙方遇到经济危机可延期一年支付最后一笔房款。现提出申请，2017年11月开始办理房产所有权登记手续，2018年11月底前交清全部房款，特此申请。《房款延期申请书》有原、被告双方单位公章。原告公司盖章并签署“同意”日期为2017年1月3日。被告确认北京达人街服装市场有限公司与北京达人街工艺品市场有限公司为同一主体，仅是名称变更。2019年7月5日，渔阳公司以达人街公司未按照合同约定期限给付购房款而起诉解除双方间合同。本院经审理后驳回了渔阳公司的起诉。渔阳公司不服本院判决向北京市第三中级人民法院提起上诉。北京市第三中级人民法院经审理认为，渔阳公司同意达人街公司申请的行为，属于双方对于合同的履行达成新的一致意见，即2017年11月开始办理房产所有权登记手续，2018年11月底前交清全部房款；办理房屋产权登记和交清剩余房款的时间顺序发生了变更，应当按照新达成的一致意思表示来确定合同履行的先后顺序。驳回渔阳公司上诉，维持原判。诉讼中原告渔阳公司申请财产保全。要求查封、冻结被申请人达人街公司、顺聚兴公司名下银行存款人民币21942100元或等额其他财产。并以保单号为6803330181820200000007天安财产保险股份有限公司财产保全责任保险保单保函提供担保。本院于2020年6月23日作出（2020）京0113民初6665号民事裁定书。裁定查封、冻结被申请人达人街公司、顺聚兴公司名下银行人民币21942100元。查封、冻结期限为一年。2020年6月24日，我院以（2020）京0113执保324号之一为执行依据冻结被告达人街公司在中国农业银行开户账号为×××内存款3084945.95元。2020年7月29日，达人街公司向本院缴纳反担保金1000万元，书面申请解除对达人街公司被冻结账号内银行存款的冻结措施。本院于2020年8月5日作出（2020）京0113民初6665号-1民事裁定书，解除对达人街公司在中国农业银行股份有限公司北京新顺支行账号为×××内21942100元银行存款的冻结措施。2020年8月18日我院以（2020）京0113执保516号为执行依据解除对达人街公司名下农业银行账户的冻结措施。上述事实，有当事人陈述、《房屋买卖合同》、《补充协议》、北京市顺义区人民法院及北京市第三中级人民法院生效判决书、庭审笔录等证据材料在案佐证。本院认为：原被告双方间签订的相关合同及补充协议是当事人真实意思的表示，不违反法律行政法规强制性规定，属有效合同。各方均应依约履行。已经发生法律效力的北京市第三中级人民（2019）京03民终1800号民事判决书确认渔阳公司同意达人街公司申请的行为属于双方对于合同的履行达成新的一致意见，即2017年11月开始办理房产所有权登记手续，2018年11月底前交清全部房款。现双方均认可2020年8月28日涉案房屋已经办理完毕所有权登记手续，渔阳公司请求被告达人街公司支付剩余1000万元购房款符合合同约定及生效法律文书的确定。对于原告主张违约金一项，本院分析如下：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。庭审中经本院释明，被告坚持违约金标准按照日万分之五计算的理由是双方对合同进行了变更，不属于请求降低违约金。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第七十八条规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。被告达人街公司提交的《补充协议（二）》及《变更说明》能够证明双方在2012年1月12日及2012年5月30日曾二次对于合同价款的给付期限作出变更。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。2012年1月12日《补充协议（二）》不但对履行期限作出变更，同时约定“丙方逾期延迟支付租金和购房款，甲方每日按丙方应付款项的万分之五收取滞纳金。本协议与原协议有不一致之处。以本协议为准”。由此可以认定，原告渔阳公司按照原协议标准主张违约金违反合同约定，没有事实依据。被告达人街公司按照日万分之五标准计算的答辩意见具有事实依据，本院予以采信。违约金具体数额由本院根据给付期限、给付金额审核确定。原告要求被告顺聚兴公司承担连带责任具有合同依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第七十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：一、被告北京达人街工艺品市场有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京渔阳兴顺房地产开发公司房款一千万元。被告北京顺聚兴投资管理有限公司承担连带责任；二、被告北京达人街工艺品市场有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京渔阳兴顺房地产开发公司违约金二十四万九千八百二十五元。被告北京顺聚兴投资管理有限公司承担连带责任；三、驳回原告北京渔阳兴顺房地产开发公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75755元（原告已预交），由原告北京渔阳兴顺房地产开发公司负担28855元，由被告北京达人街工艺品市场有限公司、北京顺聚兴投资管理有限公司共同负担46900元，于本判决生效之日起七日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  赵庆斌二〇二〇年九月二十三日书记员  杨思洁