昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0114民初3772号原告：贺正美，女，汉族。委托诉讼代理人：黄英、束颖，云南祥宇律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南文产昆明置业有限公司。法定代表人：曾明原告贺正美与被告云南文产昆明置业有限公司（以下简称文产置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月9日受理后，依法适用简易程序于2020年8月28日公开开庭进行了审理，原告贺正美的委托诉讼代理人束颖到庭参加诉讼，被告文产置业公司经本院传票传唤，逾期无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告贺正美向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院依法确认原被告签订的《商品房买卖合同》（预售）、《〈商品房买卖合同〉补充协议》合法、有效，确认呈贡区花香满径小区房屋归原告所有。2、请求法院判令被告按照商品房买卖合同约定的价格、交房标准立即向原告交付位于呈贡区花香满径小区房屋（房屋价值：608807元）。3、请求法院判令被告支付原告直至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金，现暂算为64777.1元。（其中自2018年09月01日至2018年11月30日，共计90日按照90天Ｘ0.0001Ｘ608807元＝5479.3元；自2018年12月1日至2020年4月1日，共计487日按照487天Ｘ0.0002Ｘ608807元＝59297.8元）。4、请求法院判令被告立即向原告交付位于呈贡区花香满径小区房屋的购房发票。5、请求法院判令本案的诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：原被告双方签订了《商品房购销合同》，合同约定原告向被告购买位于昆明市呈贡区花香满径小区房屋，并在合同中对双方的权利义务进行了约定。合同签订后，原告履行了自己的全部义务。但被告一直未按约定交付房屋给原告。此外，被告也未将购房发票交付给原告，未按约定协助原告办理房屋产权证。原告认为，被告的行为己经构成违约，同时，严重侵害到了原告的合法权益，无奈之下，原告只有依据相关法律法规的规定起诉至贵院，请求人民法院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。被告文产置业公司经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，庭后向本院提交书面答辩意见辩称：第一、案涉公寓我公司未能按合同约定时间交房，确实存在违约，这也给购房人带来影响；第二、目前案涉房屋项目工程尚未全部完工，没有完成竣工验收工作，不具备法定的交房条件；第三、案涉公寓违约金约定过高，请求参照住宅法院终审判决结果认定违约金，前90天内按每天10元计算，共计900元；之后按每天20元的标准计算。同时，由于该项目严重亏损，目前无资金完成竣工验收，更无资金完成剩余工程，公司已资不抵债，真的没有能力承担迟延交付违约金。原告围绕诉讼请求，向本院提交了四组证据：（一）原告主体身份信息；（二）被告主体身份信息；（三）《商品房购销合同》及其补充协议；《商品房买卖合同登记备案表》、《收据》、《公证受理通知单》、《还贷记录》；（四）律师代理费发票。上述证据欲证明原告的诉讼主张。被告文产置业公司未到庭发表质证意见，也未向本院提交证据，视为放弃举证和质证的权利。本院认为，原告提交的上述证据，均系与原件核对无异议的复印件，其来源合法、内容真实、与本案有关联，本院对其真实、合法、关联性及证明力予以认定。本院根据原告陈述、举证和证据认定意见，确认如下法律事实：2017年9月19日，原告贺正美（乙方）和被告文产置业公司（甲方）签订《商品房买卖合同（预售）》及合同补充协议，约定：1、原告向被告文产置业公司购买花香满径小区Ⅲ房屋，套内建筑面积为68.7平方米，单价为每平方米8861.82元,房屋总价款608807元。2、商品房交付条件为：（1）该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；（2）该商品房已取得房屋测绘报告。3、商品房交付时间为：2018年8月31日前，向买受人交付该商品房。4、商品房交付方式为：该商品房达到第九、十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间。以该商品房所在地为办理交付手续的地点。出卖人按上述（二）款约定的期限在《春城晚报》、《都市时报》以公告的方式发出交付通知之日，即视为送达买受人。5、逾期交付责任为：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，每逾期一日，出卖人按照买受人已付购房款的0.01%向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90天后，每逾期一日，出卖人按照买受人已付购房款的0.02%向买受人支付违约金，合同继续履行。若因政府政策因素或遇不可抗力因素导致出卖人逾期交房的，出卖人不承担违约责任。合同及补充协议还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，原告按合同约定于2017年9月19日向文产置业公司支付房屋首付款188807元，购房尾款42万元原告向银行贷款支付，原告履行了支付全额购房款的义务。被告文产置业公司收到原告支付的购房款后，向原告出具了一份首付款的《收据》，未向原告出具正式收费发票。另查明：案涉房屋系公寓房，目前尚未取得建设工程竣工验收备案文件；被告亦未向原告发出办理交房事宜的相关通知或公告。综上所述，本院认为：针对原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》是否合法、有效的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”原、被告双方于2017年9月19日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，且原告已履行支付全部购房款的合同义务，上述合同及补充协议合法、有效，依法受法律保护。针对原告要求确认上述合同约定的房屋即位于昆明市呈贡区花香满径小区归其所有的问题。本院认为，案涉房屋系不动产，其房屋的所有权依法予以登记并取得不动产权证，本案案涉房屋尚未办理交付手续，亦未办理产权登记手续，尚未取得不动产权证，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于本案房屋是否应当交付原告的问题。本院认为，原、被告双方存在合法有效的房屋买卖合同关系，原告按合同约定支付了房款，履行了合同的主要义务，被告应在约定的期限内交付房屋。根据合同的约定被告文产置业公司应当于2018年8月31日将取得建设工程竣工验收备案证明文件的房屋交付给原告。但经法庭审理查明，目前涉案房屋尚未进行竣工验收，并不具有交房的必备要件。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”，原告在庭审中亦认可未接到被告交房的通知及案涉房屋不具备交房条件的事实，故对原告要求交付房屋的诉讼请求，本院依法不予支持，原告可在案涉房屋符合合同约定的交付条件后另行主张权利。针对被告文产置业公司应否承担逾期交房违约责任的问题。本院认为，本案原、被告双方在合同中约定的交房日期为2018年8月31日前，原告已经支付完房屋价款，履行了原告的付款义务；被告未能按约定的时间向原告交付房屋，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任，故对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。原告主张的逾期交房违约金的计算时间和计算标准，符合双方合同约定，亦不违反法律规定，且被告未到庭提出抗辩，本院予以认定。针对原告主张的购房发票问题，本院认为，被告文产置业公司并非开具发票的主体，该诉求涉及行政行为并非民事案件处理范畴，本院对此不予支持。针对原告主张的律师代理费，本院认为，双方对合同履行中发生争议，权利人为实现权利而支付的费用如何承担并未作约定，故对原告要求被告承担为实现权利而支付的律师代理费的诉讼请求，本院不予支持。被告文产置业公司经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，由此产生的不利后果，由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告贺正美与被告云南文产昆明置业有限公司于2017年9月19日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》合法有效。二、由被告云南文产昆明置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告贺正美支付2018年9月1日至2018年11月30日期间的违约金5479.3元（608807元X0.01%X90天），并承担2018年12月1日起至实际交房之日止每天按购房款总额的0.02%的标准计算的违约金。三、驳回原告贺正美的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计710元，由被告云南文产昆明置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向法院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。审判员 黄 云二〇二〇年九月二十八日书记员 梁娇娇