四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1602民初4091号 原告：秦洪军，男，生于1974年12月21日，汉族，住四川省广安市广安区。 原告：秦博文，男，生于1998年8月16日，汉族，住四川省广安市广安区。 二原告委托诉讼代理人：蔡国庆，四川法雨律师事务所律师，系特别授权。 二原告委托诉讼代理人：陈铭，四川法雨律师事务所律师，系一般授权。 被告：广安东方恒达房地产开发有限公司。住所地：四川省广安市枣山物流商贸园区枣山大道东段，统一社会信用代码：91511600MA62B2FD7X。 法定代表人：郑伍古，系总经理。 委托诉讼代理人：陈子彬，四川治坛律师事务所律师，系特别授权。 原告秦洪军、秦博文与被告广安东方恒达房地产开发有限公司（以下简称“广安东方恒达公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦洪军、秦博文的委托诉讼代理人蔡国庆，被告广安东方恒达公司的委托诉讼代理人陈子彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告秦洪军、秦博文向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付逾期交房违约金3263元（100天＊32.6256元／天）；二、判令被告支付基础设施设备和相关公共设施未达到交付使用条件的违约金6623元（203天＊32.6256元／天）（本违约金计算至2019年10月30日，之后的按32.6256元／天计算至基础设施设备和相关公共设施达到交付使用条件时止）；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：广安东方恒达公司在广安项目，原告购买了*幢*-**号房屋，总房款326256元。双方约定被告在2018年12月31日交房。但被告在该期限内未达到交房条，后原告因居住需要，无奈于2019年4月10日接房，因此被告应该承担逾期交房违约责任；另商品房买卖合同第十七条对涉案项目房屋基础设施和相关公共设备交付未达到使用条件约定了违约责任，但被告未能达到该约定的条件，亦属于违约，也应承担违约责任，要求支持其全部诉请。 被告广安东方恒达公司辩称：1、原告没有相关证据证明被告曾经做出过销售承诺，被告也未认可，即被告未作出承诺过道的地面和墙面贴瓷砖。2、即使原告有证据证明被告作出过销售承诺被告也无违约责任，理由如下：（1）被告的销售人员即使做出了贴瓷砖的承诺或者有相关的类似表示，该行为属于要约邀请，并不是要约行为，双方可以在签订合同的当天就该要约邀请进行协商，商品房买卖合同的二十二页第三十一条要约邀请与要约内容如下:出卖人发布的商品房销售广告和宣传资料，为要约邀请。因此如果有销售承诺或宣传资料有类似行为的表示应视为要约邀请。（2）原被告双方已经在签订合同时对装修进行了补充约定，补充协议第五页第十条内容如下：出卖人展示的装修（装饰）示范单位仅为空间布局向导、装修装饰和家具布置参考，非买卖双方的房屋（含花园）交付标准，买卖双方以合同及附件约定的标准进行房屋交付。该条款表明交付标准以双方签订的合同为准，而不是以口头宣传或资料宣传为准。（3）原被告双方已经对交付房屋的具体标准作出了明确约定，商品房买卖合同第三十一页第二款内容如下：双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、场地、规格、数量等内容约定如下（详见合同，此处不再赘述），通过该条款可以得出结论原被告双方没有就过道的墙面和地面是否贴瓷砖作出明确约定，因此被告也就不存在所谓的违约行为。综上所述，即使被告有过所谓的口头宣传或者资料宣传，都属于一种要约邀请，原被告双方已经在合同中达成一致，交付标准以书面合同为准，在书面合同中，双方对过道的地面和墙面是否贴瓷砖未达成一致，因此被告没有违约行为。同时，该合同是经过规划建设局审批过的合同，同时也在规划建设局备案，因此该合同是双方在平等、自愿的基础上达成的一致意见，没有任何不公平和霸王条款存在。3、被告免责的理由是，不可抗力的出现。（1）对于小区业主聚集反映情况，不仅在售楼部同时也在规划建设局聚集的情况，被告在签订合同时完全无法预料到会出现此种情况，即该情况的出现具有主观上的不可预见性。（2）被告自始至终都有专门的部门和人员来处理交付的所有事项，并且对于业主所提出的任何事情都在积极处理，并没有出现不管不问的情况，因此对于出现的这种情况属于客观上的不可避免性。（3）当该种情况出现之后，重新进行过道的墙面和地面瓷砖装修，被告需要重新招标、设计、组织等，必然需要花费大量的时间，那么就必然不能按照合同的约定取得竣工验收备案书，这种情况属于造成损失的不可克服性。综上所述，被告在约定的交付时间内未取得竣工验收备案书，属于不可抗力，依法不承担违约责任。4、对于原告的第二项诉讼请求被告不予认可，理由如下：（1）原告没有任何证据可以证明被告所交付的基础设施和公共设施未达标。（2）被告交付的基础设施和公共设施按规定报批，并经验收合格，达到交付条件，在交房时原告签字确认，未提出异议，不存在原告诉称的情形。综上所述，请求法庭驳回原告的所有诉讼请求。 本院结合采信之证据，对本案事实认定如下： 被告广安东方恒达公司以出让方式取得广安枣山物流商贸园区枣山大道东段**号地块建设用地使用权，并在该地块上开发涉案项目“某某社区”商品房。 2017年4月26日，原告秦洪军、秦博文（买受人）与被告广安东方恒达公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（预售），主要约定：买受人购买广安市广安区房屋，房屋预测建筑面积91.44平方米，单价为3567.98元／平方米，总价为326256元；买受人采取贷款方式付款；第十五条商品房交付条件该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，房屋面积实测报告书；第十六条商品房基础设施设备和相关公共设施交付使用条件（一）1.交付时供水、排水配套设施齐全，并与城镇公共供水、排水管网连接……；×；2.供电：交付时纳入城镇供电网络并正式供电；×；……并由出卖人负责安装、办理开通手续并承担相关费用……。第十七条（一）该商品房交付给买受人时，未达到本合同第十六条（一）款约定的交付使用条件的，买卖双方同意按下列第2种方式处理：买受人允许出卖人在90个工作日内予以整改，如在该期限内整改仍未达到约定标准的，出卖人应当自90个工作日期限届满之次日起至实际整改达到约定标准之日止。每逾期一天，按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金……。第十八条交付时间和手续（一）出卖人在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。第十九条逾期交房责任（一）1.逾期在90日之内，自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。同日，原被告双方签订《商品房买卖合同补充协议》，第六条约定，《商品房买卖合同》（预售）第十五条约定的“建设工程竣工验收合格证明文件”，是指建设、设计、施工、勘察、监理单位共同出具的《竣工验收报告》。合同签订后，原告依约向被告支付首付款196256元，剩余130000元购房款通过中国工商银行于2017年7月21日贷款支付。 同时查明，被告在承建“中迪国际社区”项目过程中，小区业主对被告未按销售宣传在房屋公共区域过道墙面贴瓷砖及铺装过道地面砖图案，广安枣山物流商贸园区规划建设局于2018年5月15日通过函件方式建议被告调整建设方案，对楼栋公共区域过道墙面贴瓷砖，积极与业主代表协商解决过道地面砖铺装图案不合理问题。后被告广安东方恒达公司与“某某社区”部分业主协商，并于2018年6月28日签订《广安某某社区住宅楼过道公装施工方案调整协议》，对涉案项目公共区域过道墙面的装修方案进行了调整。2019年1月27日涉案项目竣工验收合格，并于2019年4月1日进行了工程竣工验收备案。2019年4月10日原告与被告办理房屋交付手续，逾期100天；庭审中，原告陈述2019年4月10日接房时，其房屋水电能够正常使用，只是无法交纳电费。 在举证期间，原告未对涉案项目供水排水配套设施不全，未与城镇公共供水排水管网连接及交付时未纳入城镇供电网络并正式供电提供证据证明。 认定上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、购房款发票，被告提供的《广安某某社区住宅楼过道公装施工方案调整协议》《竣工验收备案书》及原、被告双方的当庭陈述等证据证明，足以认定。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方的真实意思表示，且不违背法律规定，合法有效，双方均应严格履行合同约定的义务。 对于原告主张的逾期交房的违约责任问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应在2018年12月31日前向原告交付房屋。虽然被告对涉案房屋公共区域过道墙面贴瓷砖及铺装过道地面砖进行方案调整，但是原、被告并未就此对交房时间约定延期，故被告仍应按照原、被告签订的《商品房买卖合同》约定即在2018年12月31日前向原告交付房屋，涉案房屋于2019年1月27日才竣工验收合格，被告在约定的交房时间案涉房屋未到达到合同约定的交付条件，被告已构成违约，应当承担违约责任。对于违约金，涉案房屋于2019年1月27日竣工验收合格，故对于从约定的交房之次日即2020年1月1日起至2019年1月27日期间应当计付违约金，对于2019年1月27日之后期间，由于案涉房屋已符合交付条件，不构成违约，原告主张该期间违约金不应支持。违约金标准，按合同约定即每日按房价总款的万分之一计算。 对于原告主张的基础设施和公共设施未达到交付使用条件的违约责任问题。庭审中，原告明确2019年4月10日接房时，房屋水电能够正常使用，只是无法交纳电费。同时，原告未对涉案项目供水排水配套设施不全，未与城镇公共供水排水管网连接及交付时未纳入城镇供电网络并正式供电提供证据证明，不能正常交费只是使用过程中的瑕疵问题，从而无法认定被告的基础设施和公共设施未达到交付使用条件，故无法认定被告就基础设施和公共设施交付使用条件构成了违约，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告广安东方恒达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告秦洪军、秦博文支付逾期交房违约金880.89元(32.6256元×27天)； 二、驳回原告秦洪军、秦博文的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当支付迟延履行金。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告广安东方恒达房地产开发有限公司负担，向广安市广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或四川省广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时预交上诉案件诉讼费，逾期未预交又提不出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 审判员  陈洪宁 二〇二〇年九月二十五日 书记员  李 欢 附：本案判决书引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。