北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初17147号原告：大连锋牌有限公司北京咨询分公司，营业场所北京市顺义区南彩镇彩祥东路16号11幢1层105室。负责人：张磊，经理。委托诉讼代理人：伍敏，女，该公司员工。委托诉讼代理人：姜汉泽，男，该公司员工。被告：孙雅微，女，1972年12月8日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：吴伟静，北京市京翰律师事务所律师。原告大连锋牌有限公司北京咨询分公司（以下简称大连锋牌北京分公司）与被告孙雅微房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连锋牌北京分公司的委托诉讼代理人伍敏、姜汉泽，被告孙雅微的委托诉讼代理人吴伟静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大连锋牌北京分公司向本院提出诉讼请求：1.被告免除原告2020年1月31日至4月5日的租金50530.46元；2.被告减半收取原告2020年4月20日至7月20日的租金35287.67元；3.被告为原告办理出入证；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年2月21日，原告与被告签订一份房屋租赁合同，原告租住被告位于丰台区角门18号枫竹苑一区32-02号房屋。合同约定租赁期限从2019年3月20日至2022年3月19日，年付租金280000元，原告向被告支付23000元作为保证金。该房屋系原告为公司员工伍敏所租，伍敏为实际居住人。伍敏于2020年1月22日春节假期离京回湖北过年，原定1月30日假期结束返回。因新冠肺炎疫情原因，按照北京防疫管理要求不允许伍敏返京进入该租住房屋，直至准许返京时，并经申请核准伍敏于4月5日返回北京。北京房地产行业协会于3月5日发布《疫情防控期间防范和化解住房租赁行业纠纷指引》中明确指出“应协商疫情防控期间租金减免、延缓支付、延长空置期等问题”。原告员工伍敏就此与被告进行沟通，提出参考政策依据，希望被告减免2020年1月31日至4月5日期间房租，而被告对事实及政策视而不见、置之不理，对原告提出的减免房租要求予以拒绝，且态度恶劣。自4月20日隔离结束，原告多次与社区沟通办理出入证，均被社区以“业主不给办理”为由拒绝办理出入证，使得原告不能正常出行、工作及生活，此期间应减半收取房租。7月21日之后虽未办理出入证，但因疫情缓解偶尔进出与保安打招呼还能通行，此期间我方不与被告计算损失。综上，为了维护原告合法权益，诉至法院。孙雅微辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、原告主张减免租金没有事实和法律依据，违背了诚信原则，不应予以支持。从本案的租赁合同看，承租人是原告并非伍敏个人，伍敏仅原告一员，原告承租房屋并非为伍敏一人所租。租赁合同第二条第一款明确约定，租赁用途为居住，居住人数为3人，且该房屋建筑面积268.44平方米，是一栋别墅，公司不可能为某一个员工租赁别墅供其个人居住。原告要求因为疫情员工无法居住为由减免房租属于利用疫情。房地产行业协会属于行业自治组织，其发布的指引只适用于中介，我国现行法律法规及司法解释从未对疫情期间个人出租房屋用于居住的情形作出必须减免的强制性规定，从现实情形来讲出租人贷款购买房屋，银行也从未因疫情原因减免贷款还款金额。对于原告提出的第二项减半租金的诉求，没有合法依据。首先，原告从未要求被告办理出入证；其次，原告承认自4月5日回京至今一直在涉案房屋居住，所以并未影响其使用房屋。原告自3月20日起至今均未向被告支付过房租，已构成根本违约。对于原告的第三项办理出入证的诉讼请求，我方已在另案中起诉要求解除合同。本院经审理认定事实如下：2019年2月21日，孙雅微（出租方、甲方）与大连锋牌北京分公司（承租人、乙方）及北京联众恒业房地产经纪有限公司（居间人、丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于北京市丰台区角门18号枫竹苑一区32-02，建筑面积268.44平方米，甲方持有房屋所有权证，房屋所有权证书编号京房权证市丰私字第XXXX号，房屋所有权人孙雅微。租赁用途为居住，居住人数为3人，最多5人。房屋租赁期限自2019年3月20日至2022年3月19日，共计叁年。甲方应于2019年3月10日前将房屋按约定条件交付给乙方。租金为每年280000元，支付方式为押1付12，各期租金支付日期为2019年2月28日、2020年3月5日、2021年3月5日。押金为23000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第九条合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达10日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。4、欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金且影响乙方居住使用的。5、签署本合同后未到起租日，甲方拒绝出租该房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达10日的。2、欠缴各项费用相当于一个月房屋租金的。3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7、签署本合同后未到起租日，乙方拒绝承租该房屋的。甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按定时间返还房屋的，应按日租金百分之百标准支付违约金。甲乙双方协商租期总共三年，其中第一年租金是280000元一年，第二年租金是280000元一年，第三年是290000元一年。附件一房屋交割清单载明交房日期为2019年3月4日。上述合同签订后，大连锋牌北京分公司支付孙雅微租金280000元及押金23000元。庭审中，大连锋牌北京分公司提供伍敏的运输电子客票行程单、火车票、返京服务状态查询，显示：2020年1月22日伍敏从北京乘坐飞机至宜昌，2020年3月30日伍敏返京申请通过审核，2020年4月5日伍敏从宜昌东站返京。大连锋牌北京分公司还提交伍敏与孙雅微的微信聊天记录，显示2020年4月5日伍敏返京后于4月中旬开始与孙雅微协商减免房租事宜未果。关于租赁涉案房屋的用途，大连锋牌北京分公司陈述：伍敏常住在涉案房屋，其他房屋为公司来京出差人员的临时住所，新冠肺炎疫情期间，伍敏在武汉无法回京，公司员工也因疫情影响未到京出差，涉案房屋一直处于空置状态直至2020年4月5日伍敏回京。就办理出入证问题，大连锋牌北京分公司提交微信聊天记录，称该聊天记录系伍敏与社区工作人员之间的微信聊天记录，拟证明因孙雅微向社区表示未经过其本人同意不能办理出入证，故社区未给伍敏办理出入证。孙雅微对该微信聊天记录的真实性不予认可，并表示大连锋牌北京分公司未向孙雅微提出办理出入证的请求。大连锋牌北京分公司对此予以认可。经本院询问，大连锋牌北京分公司表示4月5日之后，其一直居住使用涉案房屋。另查，孙雅微已另案起诉大连锋牌北京分公司要求解除合同、腾退房屋并支付房屋租金和违约金。本院认为：大连锋牌北京分公司与孙雅微所签《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案中，《北京市房屋租赁合同》明确约定居住人数为3人，最多不超过5人，结合孙雅微与伍敏的微信聊天记录可认定伍敏系涉案房屋的常住人员，大连锋牌北京分公司主张涉案房屋其他房间系公司员工到北京出差的住所，除伍敏外没有其他常住人员，但未提供证据佐证，且综合考虑涉案房屋的实际情况，大连锋牌北京分公司的主张亦不符合常理，故本院对此不予采信。新型冠状肺炎疫情属于不可抗力，伍敏因疫情防控措施影响2020年1月31日至4月4日期间无法在涉案房屋居住，本案《北京市房屋租赁合同》部分履行困难，并非履行不能，大连锋牌北京分公司仅有权要求变更合同约定、减少此期间的房租，无权要求免除此期间的租金，本院结合涉案房屋的使用情况变更涉案房屋2020年1月31日至4月4日期间租金标准为《北京市房屋租赁合同》约定的60%。关于大连锋牌北京分公司主张的减半收取4月20日至7月20日期间的租金一节，庭审中，大连锋牌北京分公司陈述4月5日后其一直居住使用涉案房屋，且其认可并未向孙雅微提出过办理出入证事宜，故其主张因未办理出入证影响其正常出行、生活、工作，要求减半支付房租，无事实和法律依据，本院不予支持。关于办理出入证一节，大连锋牌北京分公司未按约定支付租金，构成根本违约，孙雅微已另案起诉要求解除《北京市房屋租赁合同》，大连锋牌北京分公司要求办理出入证已无合同依据，故本院对其该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、免除大连锋牌有限公司北京咨询分公司应向孙雅微支付的二〇二〇年一月三十一日至四月四日期间的房屋租金19890元；二、驳回大连锋牌有限公司北京咨询分公司的其他诉讼请求。案件受理费1946元，减半收取计973元，由大连锋牌有限公司北京咨询分公司负担750元（已交纳），由孙雅微负担223元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  郑娟二〇二〇年九月二十五日书记员  高桐