湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂民终244号上诉人（原审原告）：胡道宏，男，1973年1月27日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。被上诉人（原审被告）：李家斌，男，1974年7月20日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：孙进，湖北天颐律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：徐有志，男，1982年8月27日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。上诉人胡道宏因与被上诉人李家斌、徐有志案外人执行异议之诉一案，不服湖北省十堰市中级人民法院（2019）鄂03民初173号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。胡道宏上诉请求：1.撤销（2019）鄂03民初173号民事判决，改判中止本案审理或终止对十堰市茅箭区二堰街办人民路93号1幢3-15-6号房屋的执行；2.本案诉讼费用由李家斌、徐有志承担。事实和理由：依据十堰市中级人民法院（2019）鄂03民终1242号民事裁定，湖北诚品地产发展有限公司与徐有志的房屋买卖合同是否解除尚无定论，涉案房屋所有权尚不明确，本案结论应等房屋所有权确定后再做判断。另外，徐有志名下的十堰市茅箭区二堰街办人民路93号1幢3-15-6号房屋租赁给胡道宏居住20年并用胡道宏代为偿还银行的款项抵扣房租的行为已经由欠款关系转化为支付房屋租赁费的关系，李家斌申请执行该涉案房屋应当在租赁期满再进行评估拍卖。李家斌答辩称：原审判决认定事实清楚，主要证据充分，适用法律正确，依法应当予以维持；胡道宏的上诉没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。1.胡道宏上诉所称（2019）鄂03民终1242号民事裁定与本案无关，该案涉及的是房屋买卖合同是否解除的问题，且尚未对合同解除与否作出生效判决；本案所依据的（2017）鄂0302民初1113号民事判决已经生效，具有强制执行的效力。2.房屋租赁合同是指出租人将房屋提供给承租人使用，承租人支付租金的协议。承租人缔约的目的是取得房屋使用权，出租人则是为了收取租金。本案中，徐有志为了使自己的债务得到清偿，同意胡道宏以涉案房屋20年的使用权抵偿20万元的银行贷款。可见，本案“房屋租赁协议”是债务人徐有志以其房屋使用权抵偿债务的合同之债，不是出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。胡道宏与徐有志之间的房屋租赁合同，是基于胡道宏为徐有志提供抵押担保物的前提，为保证担保人胡道宏的利益不受损失，以债务人徐有志的房屋进行了类似反担保的行为，双方之间并未形成真实的房屋租赁关系。综上，胡道宏对涉案房屋不享有排除执行的民事权益。胡道宏向一审法院起诉请求：1.依法判决终止对湖北省十堰市茅箭区二堰街办人民路93号1幢3-15-6号房屋的执行；2.本案诉讼费用由李家斌承担。一审法院认定事实：李家斌与徐有志因装饰装修合同纠纷一案，经十堰市茅箭区人民法院审理作出的(2017)鄂0302民初1113号民事判决，判决徐有志支付李家斌欠款20万元利息。2016年5月30日，徐有志作为借款人与湖北十堰农村商业银行股份有限公司柳林支行签订个人借款合同，向湖北十堰农村商业银行股份有限公司柳林支行借款20万元，以胡道宏所有的位于湖北省××××号的房屋作为抵押。当日，胡道宏、徐有枝夫妻作为抵押人与湖北十堰农村商业银行股份有限公司柳林支行签订抵押合同一份。贷款逾期后，2016年7月1日胡道宏与徐有志签订房屋租赁合同一份，约定涉案的房屋由徐有志出租给胡道宏。其中第三条约定：“房屋租金给付方式为：每年18000元，按年度结算，年租金每五年调整一次，也可以从徐有志用胡道宏房屋贷款所产生的借款和费用中扣除，直至扣清为止”。(2017)鄂0302民初1113号民事判决发生法律效力后，李家斌申请法院进入执行程序。在执行过程中，一审法院查封徐有志所有的位于湖北省××箭区人民××路××单元××号房屋。胡道宏遂向该院执行机构提起异议申请，该院执行机构审查后作出（2019）鄂03执异12号执行裁定，以胡道宏并不是法律意义上的承租人，驳回胡道宏的异议请求。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第三十一条的规定，结合“买卖不破租赁”的法律规定，人民法院在执行程序中同样要保护承租人的租赁权。本案中，胡道宏和徐有志之间的房屋租赁合同，是基于胡道宏为徐有志借款提供抵押担保物的前提，为保证担保人胡道宏利益不受损失，以债务人徐有志案涉房屋进行了类似担保的行为，双方未形成真实的房屋租赁关系。胡道宏以与徐有志之间签订租赁合同为由，要求停止对涉案房屋的执行没有事实和法律依据，该院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，一审判决：驳回胡道宏的诉讼请求。一审案件受理费80元，由胡道宏负担。二审规定的举证期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，围绕胡道宏的上诉请求，本案的争议焦点为：胡道宏对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条关于“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，胡道宏作为提出本案执行异议之诉的案外人，应当就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。胡道宏上诉认为，案涉房屋已租赁给胡道宏居住20年并用胡道宏代为偿还银行的款项抵扣房租，李家斌申请执行该房屋应当在租赁期满再行评估拍卖。另外，依据人民法院民事裁定，涉案房屋相关房屋买卖合同是否解除尚无定论，本案结论亦应待该房屋所有权确定后再做判断。本院认为，本案涉及执行异议之诉程序中，案外人主张不动产租赁权异议的审查问题。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条关于“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”之规定，人民法院在执行程序中保护承租人的租赁权时，对“买卖不破租赁”规则的适用需要有合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产。房屋租赁合同是指房产出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。承租人的缔约目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。本案中，胡道宏与徐有志签订房屋租赁合同约定涉案房屋由徐有志出租给胡道宏，“房屋租金给付方式为：每年18000元，按年度结算，年租金每五年调整一次，也可以从徐有志用胡道宏房屋贷款所产生的借款和费用中扣除，直至扣清为止”。结合上述合同内容以及本案查明事实，胡道宏因为徐有志向银行借款提供抵押担保，为保证其自身利益不受损失，与徐有志签订案涉《房屋租赁合同》，约定涉案房屋由胡道宏承租20年。然胡道宏并未实际向徐有志交付租金亦未实际占有使用该房屋，该《房屋租赁合同》实际是徐有志以其房屋使用权抵偿胡道宏代其偿还银行借款的合同之债，而非出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，“买卖不破租赁”规则并不适用本案。一审法院认定胡道宏与徐有志之间并未形成真实的房屋租赁关系，判决驳回胡道宏要求停止对案涉房屋强制执行的诉讼请求，并无不当。胡道宏对案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，胡道宏的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由胡道宏负担。本判决为终审判决。审判长  余惠明审判员  李治国审判员  梅启勇二〇二〇年九月三十日法官助理刘晓艳书记员严兆隆