河北省香河县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1024民初1936号 原告：谢晓，女，1973年11月13日出生，汉族，住广东省广州市东山区。 委托诉讼代理人：张莉，北京卓策律师事务所律师。 被告：牛宪强，男，1986年3月12日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。 被告：三河市久居房产经纪有限公司，住所地三河市燕郊高新区南外环路北侧金谷·爱舒荷第A11幢1单元1108号。 法定代表人：牛宪强，总经理。 上述二被告委托诉讼代理人:李建波，公司员工。 被告：香河秀兰房地产开发有限公司，住所地香河县新开街北迎宾路西向阳院商贸楼。 法定代表人：赵连忠，董事长。 委托诉讼代理人:蒙艳秋，公司员工。 —2— 原告谢晓与被告牛宪强、香河秀兰房地产开发有限公司（以下简称秀兰公司）、三河市久居房产经纪有限公司（以下简称久居公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢晓的委托诉讼代理人张莉、被告秀兰公司的委托诉讼代理人蒙艳秋、被告久居公司和牛宪强的委托诉讼代理人李建波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢晓向本院提出诉讼请求：一、判令涉案《认购意向书》、《关于“秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议》无效；二、判令被告秀兰公司退还原告购房款670,000元并自2017年1月9日起，按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息至履行之日；三、判令被告久居公司退还原告80,000元并自2017年1月9日起，按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息至履行之日；四、判令被告牛宪强对第三项承担连带责任；五、诉讼费由被告负担。事实和理由：被告秀兰公司开发了香河秀兰左岸小镇项目，被告久居公司系秀兰公司的商品房代理销售商。2017年1月8日，原告与秀兰公司签订《认购意向书》，约定原告购买被告开发的秀兰左岸小镇项目21号楼1单元501室，建筑面积126.14平方米，单价17，498.13元/平方米，房屋总价款2，207，215元；签订协议时交纳定金20，000元；2017年1月13日前，交付房屋首付款650，000元；秀兰公司取得《商品房预售许可证》后，通知原告签订 —3— 《商品房买卖合同》及按揭等相关手续；房屋交付时间暂不确定，以签订的商品房买卖合同的交房时间为准，预计交房时间为2019年12月31日等。 2017年1月8日，原告按照被告秀兰公司的要求，分别交付定金和首付款共计670，000元。同日按照秀兰公司和久居公司的要求，通过久居公司刷卡机一次性交付车位费80，000元。秀兰公司向原告开具了670，000元的房款收据，至今未开具车位费收据。 2017年12月17日，秀兰公司与原告签订《关于“秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议》，约定：1、甲方（秀兰公司）按照与乙方（原告）签订的《认购意向书》中的已付首付款金额，自2017年11月至《商品房预售许可证》颁发前一个月给乙方支付利息；2、根据上述乙方已付房款，按年化收益12%进行利息计算，按季每季末进行返还；3、甲乙双方签订协议后，乙方同样享有原“秀兰左岸小镇项目未网签情况协议书”回购、更名的权利；4、乙方签订协议后进行更名的，甲方将返利至新业主名下；5、乙方需根据甲方要求到指定银行办理本人银行卡，每季度末返还至该卡账户；6、甲乙双方自本协议签订后，乙方放弃要求退房的权利。如乙方提出退房，除将已获取利息部分全部退还甲方，并支付甲方年期总利息（按年12%计算）作为违约金，该部分款项由乙方房款中扣除。至起诉前，原告所认购房屋仍不具备办理网签条件，且被告秀兰公司 —4— 仍未取得该房屋的商品房预售许可证。原告与秀兰公司签订的《认购意向书》具备了《商品房销售办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，如房屋位置、单价、建筑面积、总价款、付款时间方式等等，并且秀兰公司已经按照约定收受购房款，该《认购意向书》应当认定为商品房买卖合同。因此，《认购意向书》、《关于“秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议》均应认定为无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，无效合同自始无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。 依据《商品房销售管理办法》规定，受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况，不得代理销售不符合销售条件的商品房。受托房地产中介服务机构销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。被告久居公司在应当知道被告秀兰公司未签订预售许可证的情况下，仍然接受委托，从事销售活动，亦存在过错。久居公司收取原告的80，000元款项属于不当得利，应当返还。 依据《中华人民共和国公司法》第六十四条规定，一人有限公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，久居公司系一人有限公司，被告牛宪强系公司的股东，应当对公司债务承担连带清偿责任。 —5— 综上，三被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，为维护自身权益，特提起诉讼，恳请判令。 被告秀兰公司辩称，原告要求确认《认购意向书》、《关于“秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议》无效无事实和法律依据。原告要求主张利息损失没有合同约定和法律依据，原告没有实际利息损失，我公司已经向原告支付了利息160，800元，按与原告达成的协议，原告应将利息退还，一年期总利息应从房款中扣除，最终退还原告428，800元购房款。不同意承担诉讼费。 被告牛宪强、久居公司辩称，原告第一项、第二项请求与我公司无关。不同意退还原告交纳的80，000元，原告在购买涉案房屋时，明知房屋和该楼盘的现状，并愿意按照预约合同的约定履行相应义务期待本约合同的签订，该预约合同不存在无效或可撤销的情形，我公司不存在过错。在原告与秀兰公司签订预约合同后，我公司退出了双方的交易，后期履行情况我公司并未参与，不知情。我公司履行了中介服务，促成了合同的签订，收取80，000元符合法律规定。收取原告的80，000元中介费系由公司收取，并未转入股东牛宪强个人账户，公司与股东之间的财产并未发生混同，牛宪强个人不同意承担责任。不同意承担诉讼费。 本院经审理认定事实如下：2017年1月8日，原告与秀兰公司签订《认购意向书》，约定原告购买被告开发的秀兰左岸小 —6— 镇项目21号楼1单元501室，建筑面积126.14平方米，单价17，498.13元/平方米，房屋总价款2，207，215元；签订协议时交纳定金20，000元；2017年1月13日前，交付房屋首付款650，000元；秀兰公司取得《商品房预售许可证》后，通知原告签订《商品房买卖合同》及按揭等相关手续；房屋交付时间暂不确定，以签订的商品房买卖合同的交房时间为准，预计交房时间为2019年12月31日等。 2017年1月8日，原告按照被告秀兰公司的要求，分别交付定金和首付款共计670，000元。同日按照秀兰公司和久居公司的要求，通过久居公司刷卡机一次性交付车位费80，000元。秀兰公司向原告开具了670，000元的房款收据，至今未开具车位费收据。 2017年12月17日，秀兰公司与原告签订《关于“秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议》，约定：1、甲方（秀兰公司）按照与乙方（原告）签订的《认购意向书》中的已付首付款金额，自2017年11月至《商品房预售许可证》颁发前一个月给乙方支付利息；2、根据上述乙方已付房款，按年化收益12%进行利息计算，按季每季末进行返还；3、甲乙双方签订协议后，乙方同样享有原“秀兰左岸小镇项目未网签情协议书”回购、更名的权利；4、乙方签订协议后进行更名的，甲方将返利至新业主名下；5、乙方需根据甲方要求到指定银行办理本人银行卡，每季度末返还至该卡账户；6、甲乙双方自本协议签订 —7— 后，乙方放弃要求退房的权利。如乙方提出退房，除将已获取利息部分全部退还甲方，并支付甲方年期总利息（按年12%计算）作为违约金，该部分款项由乙方房款中扣除。 另查明，被告秀兰公司开发建设了香河秀兰左岸小镇项目，被告久居公司系被告秀兰公司的商品房代理销售商。被告秀兰公司至今未取得商品房预售许可证。 上述事实有《认购意向书》、《补充协议》、收款收据、转账付款凭证及当事人陈述等证据所证实。 本院认为，原告与被告秀兰公司签订的认购意向书具备了《商品房销售办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，如房屋位置、单价、建筑面积、总价款、付款时间、方式等等，并且被告秀兰公司已经按照约定收受购房款，该认购意向书应当认定为商品房买卖合同。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”至今，被告秀兰公司仍未取得涉案房屋的预售许可证明，该《认购意向书》应属于无效合同。2017年12月17日，秀兰公司与原告签订《关于“秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议》属于从合同，主合同无效从合同亦应无效。故对原告要求确认《认购意向书》及《关于“秀 —8— 兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议》无效的诉讼请求本院予以支持。原告要求被告秀兰公司退还其购房首付款和定金元670，000及利息。依据《中华人民共和国合同法》第五十八规定，无效合同自始无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。被告秀兰公司收取原告的购房款和定金共计670，000元，应返还给原告，并同时向原告支付自2017年1月9日至实际给付之日的相应利息损失。依据《商品房销售管理办法》规定，受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况，不得代理销售不符合销售条件的商品房。受托房地产中介服务机构销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。被告久居公司在应当知道被告秀兰公司未签订预售许可证的情况下，仍然接受委托，从事销售活动，亦存在过错。被告久居公司收取原告的80，000元款项属于不当得利，应当返还给原告，并同时向原告支付自2017年1月9日起至实际给付之日止的相应利息损失。久居公司系一人有限公司，被告牛宪强系公司的股东，未能提供证据证明公司财产独立于自己的财产，应当对公司债务承担连带清偿责任，故牛宪强应对久居公司退还原告的80，000元承担连带责任。本院对原告诉讼请求中的合理部分予以支持。被告久居公司辩称，公 —9— 司收取的8万元系居间服务费，但未能提交相应居间合同证实自己的主张，本院对被告久居公司的该抗辩意见不予采信。被告秀兰公司辩称，我公司已向原告支付利息160，800元，应予退还，对此被告秀兰公司未能提交相应证据证实，本院不予采信,待取得相应证据后原告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、原告谢晓与被告香河秀兰房地产开发有限公司签订的《认购意向书》、关于“秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议》无效。 二、被告香河秀兰房地产开发有限公司返还原告谢晓购房款、定金670，000元及利息（利息以670，000元为基数,自2017年1月9日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 三、被告三河市久居房产经纪有限公司返还原告谢晓80，000元及利息（利息以80，000元为基数,自2017年1月9日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计 —10— 算，自2019年8月20日起至付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 四、被告牛宪强对本判决第三项承担连带责任。 以上二、三项，于判决生效后五日内履行。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取5,750元，由被告香河秀兰房地产开发有限公司负担5，250元，被告三河市久居房产经纪有限公司负担500元，被告牛宪强对三河市久居房产经纪有限公司负担部分承担连带责任。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  李洪利 二〇二〇年九月十七日 书记员  钳伯轩