四川省凉山彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川34民终175号 上诉人（原审原告、反诉被告）：毛国俊，男，1974年6月1日出生，汉族，四川省盐源县人，个体工商户，住盐源县。 委托诉讼代理人：何凯，四川谦亨律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨跃珍，女，1951年8月29日出生，回族，四川省盐源县人，村民，住盐源县。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：邱国光，男，1947年7月20日出生，汉族，四川省盐源县人，村民，住址同上，系杨跃珍丈夫。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：邱宗健，男，1975年3月10日出生，回族，四川省盐源县人，住四川省西昌市，系邱国光与杨跃珍的长子。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：邱宗明，男，1980年7月19日出生，回族，四川省盐源县人，村民，住盐源县，系邱国光与杨跃珍的次子。 以上四被上诉人共同委托诉讼代理人：陈杰，四川月城律师事务所律师，代理权限为特别授权。 上诉人毛国俊因与被上诉人杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明房屋租赁合同纠纷一案，四川省盐源县人民法院于2017年5月11日作出(2016)川3423民初235号民事判决，2017年6月21日，毛国俊向本院提起上诉，本院于2017年10月18日作出（2017）川34民终1143号民事判决。毛国俊不服二审判决，向四川省高级人民法院提出再审申请，2018年11月5日，四川省高级人民法院作出（2018）川民申4167号民事裁定对此案进行提审，2019年5月28日，四川省高级人民法院作出（2019）川民再122号民事裁定，裁定：一、撤销四川省凉山彝族自治州中级人民法院（2017）川34民终1143号民事判决及四川省盐源县人民法院(2016)川3423民初235号民事判决；二、本案发回四川省盐源县人民法院重审。四川省盐源县人民法院另行组成合议庭对本案进行审理，于2019年12月4日作出（2019）川3423民初1168号民事判决。毛国俊不服四川省盐源县人民法院（2019）川3423民初1168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人毛国俊及其委托诉讼代理人何凯、被上诉人邱国光、邱宗健、邱宗明及四被上诉人的委托诉讼代理人陈杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人毛国俊上诉请求：一、撤销四川省盐源县人民法院（2019）川3423号民初1168号民事判决。二、改判支持上诉人的全部一审诉讼请求，即确认《店面租赁合同》无效：被上诉人退还上诉人预交的租金508,000.00元并承担资金利息。三、驳回被上诉人的一审反诉请求。事实及理由：一、上诉人毛国俊与被上诉人杨跃珍于2014年10月1日签订的店面（房屋）租赁合同无效。1、本案经四川省高级人民法院提审，作出（2019）川民再122号民事裁定书裁定：撤销一、二审判决，将本案发回一审法院重审。在该裁定中，四川省高级人民法院依据案件事实与法律依据规定，已经依法认定上诉人毛国俊与被上诉人杨跃珍于2014年10月1日签订的店面（房屋）租赁合同无效。2、上诉人发回重审的第一项诉请已经得到了四川省高级人民法院的支持。3、盐源县人民法院无视四川省高级人民法院的生效法律文书以与原一审同样的事实与理由作出认定合同有效的错误判决。4、盐源县人民法院在该发回重审的一审判决中认为被上诉人在四川省高级人民法院再审诉讼期间已取得案涉房屋的不动产权证应认定合同有效是极其错误的，被上诉人在四川省高院再审开庭时就向法庭出示了2019年5月5日取得的案涉房屋不动产权证，主张合同有效，四川省高院认为其理由不成立，未采信被上诉人意见，依法确认了合同无效。二、被上诉人杨跃珍等人应依法返还原告毛国俊预交的租金508000.00元，并按银行同期贷款利率承担2014年10月1日起至清偿之日止的资金占用利息。1、合同无效的法律后果和处理的方式。《合同法》第五十八条规定明确了无效合同的法律后果和处理方式。原告预交的租金508,000.00元依法应予以返还。2、本案上诉人无过错，过错责任在被上诉人，被上诉人应赔偿原告的损失（资金占用利息）。3、本案被上诉人修建的房屋因相关手续不合法、不完备，即使修建完成，依法也不得交付使用。本案上诉人因无法实现合同目的，拒绝接受交付是合情、合理、合法的。故，合同被确认无效应依据合同无效的法律规定来处理。上诉人一审的第二项诉请应全部得到人民法院的支持。三、被上诉人的反诉请求不能成立，反驳的事实与理由亦不能成立。1、四川省高级人民法院（2019）川民再122号民事裁定书已明确，原一审被告提起的反诉请求事项是基于租赁合同有效为前提，一审人民法院应在合同无效的前提下对被告释明，若被告坚持提出反诉应变更诉讼请求。盐源县人民法院在重审本案时，仍然未向被告（反诉原告）释明。2、被上诉人称上诉人已实际接受了租赁房屋的交付，没有任何事实依据，亦不符合法律规定。审批手续不全，未经竣工验收合格，不得交付使用。《建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条也有类似规定。上诉人拒绝接受被上诉人交付的行为是合法有据的，亦不存在应承担违约责任的情形。3、数次庭审也已查明上诉人未在被上诉人处领取过房屋钥匙。本次一审，盐源县人民法院沿用原一审法院错误认定的事实与理由再次认定上诉人承担违约责任并支付租金，不符合事实和法律。 被上诉人杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明辩称，一、一审法院认定诉争双方签订的《店面租赁合同》有效是正确的。1.《店面租赁合同》既没有违反法律法规的强制性规定，也没有违反法释[2009]11号司法解释，属于合法有效合同。2.盐源县不动产登记中心为案涉房产颁布不动产登记证书的事实，进一步佐证了案涉房产在修建的过程中，人民政府是同意修建的，否则不会为上诉人颁发不动产的登记证书。3.省高院送达的（2019）川民再122号民事裁定书虽然是生效的法律文书，但该法律文书对盐源县不动产登记中心颁发的不动产登记证只字不提。根据《证据规则》第十条第二款“前款第二项至第五项事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。”该裁定书虽然生效，但在本案中答辩人提交了足以推翻省高院裁定书上的“不动产登记证书”，所以122号裁定书不应被采信。4.原审法院一方面采信（2019）川民再122号民事裁定书，认定《店面租赁合同》在2019年5月5日前无效；另一方面又认定诉争房产2019年5月5日得到了相关行政部门的权属认可，《店面租赁合同无效》无效的情形消除。虽然逻辑上有瑕疵，但判决结果是正确的，本案发回盐源县法院重审后，案件恢复到一审程序，符合法释[2009]11号司法解释第二条“……但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的司法解释规定。二、《店面租赁合同》属于有效合同，一审法院判决被上诉人承担2016年4月15日之前的租金，完全符合法律规定。 毛国俊向一审法院起诉请求：1、请求判令原、被告2014年10月1日签订的《店面租赁合同》无效；2、判令四被告返还原告预交的租金508,000.00元，并从2014年10月1日起按银行同期贷款利率支付原告利息损失，直至款项付清为止；3、本案诉讼费用由被告承担。 杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明向一审法院反诉请求：1、请求确认反诉被告擅自解除2014年10月1日签订的《店面租赁合同》违约；2、请求判令将反诉被告于2015年10月1日交纳的508,000.00元租金冲抵2015年6月1日至2016年4月5日期间的租金及相应损失（注：租金和损失超过508,000.00元的部分，反诉原告另案追偿）；3、反诉费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：被告杨跃珍与被告邱国光系夫妻关系，被告邱宗健、邱宗明系二人之子，被告邱宗明为家庭户的户主，原盐井镇学府路46号房屋属被告杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明等家庭户成员共同共有。2013年6月2日，四被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明以被告邱宗明的名义向盐井镇太平村1组、太平村村民委提出申请对房屋进行拆旧建新，村组同意后以邱宗明、邱宗健二人的名义向盐源县城乡建设规划和住房保障局提出“建设工程规划许可证申请”，此表上盐源县盐井镇人民政府、盐源县环境保护局、盐源县公安消防大队、盐源县城乡规划建设和住房保障局均签署“同意修建”字样。该申请表上注明：房屋工程名称为“邱宗明、邱宗健私人住宅”，设计单位为：凉山州建筑有限公司，建设幢数1幢，建筑层数8层。申请后，四被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明聘请四川仁厚建设工程有限公司对房屋进行施工建设。2014年10月1日，原告（反诉被告）毛国俊为甲方与被告（反诉原告）杨跃珍为乙方签定《店面租赁合同》，合同约定：“一、房屋地址：甲方出租的商铺坐落于盐源县××镇××路××号××层；二、出租期限：双方商定房屋租期为九年，自2015年6月1日起，三年一个租金涨幅期，一个涨幅期为10%；三、承租方有下列情形之一的，出租方可以终止合同，收回房屋。1、承租方擅自将房屋转租、转让或转借的。2、承租方利用承租房屋进行违法经营及犯罪活动的。合同期满后，如果出租方仍继续出租房屋，承租方享有优先权；四、租金及交纳方式：1、每年租金为人民币伍拾万零捌仟元，大写元。2、承租方以现金形式向出租方支付租金，租金暂定为每年交付一次，并必须提前一个月时间交至出租方，若逾期二十日还未缴纳，视为承租方放弃承租。五、租赁期间房屋修缮：出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮出租方概不负责，其经营情况也与出租方无关，租期结束或中途双方协商解决合同，承租方不得破坏已装修部分及房屋结构；六、各项费用的缴纳：1、物业管理费：乙方自行向物业公司交纳。2、水电费：由乙方自行交纳。3、维修费：租赁期间，由于乙方导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁，包括门窗、水电等，维修费由乙方负责。4、使用该房屋进行商业活动产生的其它各项费用均由乙方缴纳；七、承租方不得转让所承租房屋，承租方无法经营后，将店铺交还出租方；八、本合同如有未尽事宜，甲乙双方应在法律的基础上共同协商，作出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力；九、本合同双方签字盖章后生效，本合同一式二份，甲乙双方各执一份。”合同下方，被告（反诉原告）杨跃珍在出租方下签名并捺印，原告（反诉被告）毛国俊在承租方下签名并捺印。合同签订后，同日，原告（反诉被告）毛国俊通过银行转账向被告（反诉原告）杨跃珍预付了一年的租金508000.00元，被告（反诉原告）杨跃珍出具了收取租金的收条，《店面租赁合同》签订时，争议店面仍在修建中。2014年11月6日，原告（反诉被告）毛国俊在盐源县工商行政管理局为“盐源县济仁大药房学府路连锁店”办理“个体工商户名称预先核准申请书”，该申请书上的“经营场所”载明为“盐源县”，同日盐源县工商行政管理局核发的（凉工商盐字）个体名称预核字【2014】第000739“个体工商户名称预先核准通知书”载明“以上核准的个体工商户名称保留期至2015年5月6日”。同日，原告（反诉被告）毛国俊还为“盐源县三毛超市学府路分店”办理“个体工商户名称预先核准申请书”，该申请书上的“经营场所”载明为“盐源县”，同日盐源县工商行政管理局核发的（凉工商盐字）个体名称预核字【2014】第000740“个体工商户名称预先核准通知书”载明“以上核准的个体工商户名称保留期至2015年5月6日”。2015年1月22日，成都群星工程建设监理咨询有限公司为四被告修建的盐源县商住楼（实际修建层数为10层）出具“单位工程质量评估报告”，结论为：“施工质量符合设计文件及相关规范要求，无影响结构安全的质量问题”。2015年2月7日，被告（反诉原告）邱宗明代表其家庭成员在“盐源县邱宗明私人综合楼竣工验收报告”上签字认可。房屋建成后，原告（反诉被告）毛国俊未到被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明处领取店铺钥匙，而是在其经营的“三毛超市便民四分店”及涉诉租赁店面的卷帘门上张贴“招商招租广告”，因各种原因而未招商招租成功。2015年5、6月份，四被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明商住楼中的部分住房出售，其他住户陆续装修后入住。而后，原告（反诉被告）毛国俊以被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明的房屋未办理建筑工程规划许可证，不能办理相关营业手续以及其他房屋租赁的相关事由，原告（反诉被告）毛国俊与四被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明产生争议，双方多次协商未果，原告（反诉被告）毛国俊便一直未到四被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明处领取房屋钥匙，争议房屋一直空置至原告（反诉被告）毛国俊向一审法院提起诉讼为止。2016年2月29日，原告（反诉被告）毛国俊诉至一审法院，要求：1、判决原、被告双方解除《店面租赁合同》；2、判决被告退还其预交的房屋租金人民币508000.00元，并从2014年10月1日起按银行同期贷款利率支付原告利息损失，直至付清为止。一审法院原合议庭在受理此案后，为减少双方的损失，对原告（反诉被告）毛国俊进行了释明，2016年3月24日，原告（反诉被告）毛国俊发出书面声明称“我与杨跃珍于2014年10月1日签订了门市租赁合同，因一直未拿到租赁门市，我早已提出解除租赁合同，并已向人民法院提起诉讼。现为减少损失，有利于双方处理此事，再次声明：该房我确定不再租赁，杨跃珍可以将该房自行处理、出租。”2016年4月5日，被告（反诉原告）杨跃珍收到该声明，对该声明未提出异议，之后四被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明对争议门面进行了处理。2017年5月11日，一审法院作出（2016）川3423民初235号民事判决书，判决：一、驳回原告（反诉被告）毛国俊要求确认《店面租赁合同》无效的诉讼请求；二、由被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明退还原告（反诉被告）毛国俊预交的2016年4月5日至2016年6月1日期间的房屋租金人民币77940.00元（此款限判决生效后十日内付清）；三、驳回原告（反诉被告）毛国俊要求被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明支付其预交租金508000.00元从2014年10月1日起按银行同期贷款利率支付至款项付清时止的利息损失的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明要求确认原告毛国俊（反诉被告）解除《店面租赁合同》的行为属违约的诉讼请求；五、由原告（反诉被告）毛国俊以预交的租金冲抵被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明2015年6月1日至2016年4月5日期间的房屋租金430060.00元。原告（反诉被告）毛国俊不服一审判决，于2017年6月21日向凉山彝族自治州中级人民法院提起上诉，2017年10月18日凉山彝族自治州中级人民法院作出（2017）川34民终1143号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。原告（反诉被告）毛国俊不服二审判决，向四川省高级人民法院提出再审申请，2018年11月5日，四川省高级人民法院作出（2018）川民申4167号民事裁定书对此案进行提审，2019年5月28日，四川省高级人民法院作出（2019）川民再122号民事裁定书，裁定：一、撤销四川省凉山彝族自治州中级人民法院（2017）川34民终1143号民事判决及四川省盐源县人民法院（2016）川3423民初235号民事判决；二、本案发回四川省盐源县人民法院重审。四川省高级人民法院审理期间，盐源县自然资源局为四被告（反诉原告）所修建的盐源县附2号房屋办理了所有人为邱宗明、证号为“川（2019）盐源县不动产权第0000177号”、所有人为邱宗健、证号为“川（2019）盐源县不动产权第0000178号”的两个不动产权证（一幢房屋从中分两边为盐井镇学府路46号附2号1幢、盐井镇学府路46号附2号2幢）。原告（反诉被告）毛国俊与被告（反诉原告）杨跃珍所签订的《店面租赁合同》中的争议店面即“川（2019）盐源县不动产权第0000177号”和“川（2019）盐源县不动产权第0000178号”房屋的一、二、三楼。本案本诉争议焦点为：一、2014年10月1日，原告（反诉被告）毛国俊与被告（反诉原告）杨跃珍所签订的《店面租赁合同》是否有效？二、案涉房屋是否具备交付条件？交付时间如何确定？三、四被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明是否应退还原告（反诉被告）毛国俊预交的租金508000.00元，并从2014年10月1日起按银行同期贷款利率支付原告（反诉被告）毛国俊利息损失，直至款项付清为止？本案反诉争议焦点为：一、原告（反诉被告）毛国俊擅自解除2014年10月1日与被告（反诉原告）杨跃珍签订的《房屋租赁合同》是否违约？二、原告（反诉被告）毛国俊交纳的508000.00元租金是否应冲抵2015年6月1日至2016年4月5日期间的租金及相应损失？ 一审法院认为：针对本诉焦点一：原告（反诉被告）毛国俊与被告（反诉原告）杨跃珍于2014年10月1日签订的《店面租赁合同》是否有效？原告（反诉被告）毛国俊与被告（反诉原告）杨跃珍于2014年10月1日签订的《店面租赁合同》系双方真实意思的表示，合同内容不违反法律和相关行政法规的强制规定，被告（反诉原告）杨跃珍作为家庭成员之一，代表家庭成员与原告（反诉被告）毛国俊签订租赁合同的行为合情合理，且其他家庭成员对该合同均表示认可，在2019年5月5日盐源县自然资源局为被告（反诉原告）邱宗明、邱宗健所建的盐源县商住楼颁发“不动产权证书”前，该《店面租赁合同》中的“房屋”未完善相关审批手续，未得到行政主管部门的认可，也未修建完工，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定该合同确实应认定为无效合同，而自2019年5月5日以后，被告（反诉原告）邱宗明、邱宗健为争议房屋办理了不动产权证书，该租赁合同的标的物已经得到了相关行政部门的权属认可，《店面租赁合同》无效的情形已经消除，故原告（反诉被告）毛国俊要求确认《店面租赁合同》无效的诉讼请求一审法院不予支持；争议焦点二、案涉房屋是否具备交付条件？交付时间如何确定？原告（反诉被告）毛国俊诉称“2015年6月1日，合同约定期限届至，被告却未按照合同约定将房屋交给原告，经原告多次催促被告也未履行交付房屋的义务”，其提交了“盐源县城乡规划建设和住房保障局关于杨跃珍建房相关审批资料查阅的回函”，证明被告（反诉原告）杨跃珍等在房屋建成后的2016年10月19日前仍未取得案涉房屋的规划许可证、施工许可证、竣工验收合格备案等相关资料，证明被告修建的案涉房屋系违法、违章建筑，未验收合格，不得交付使用。一审法院认为，即使四被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明在2014年动工修建盐源县商住楼时，在行政审批上的手续有所欠缺，但是从四被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明提交的《不动产权证书》来看，四被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明所修建的房屋并非违法违章建筑，在此次庭审结束时，该商住楼的合法性已经得到了相关部门的认可。四被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明也提交了证据证明房屋经过了竣工验收，竣工后该幢房屋的其他住户相继领取了房屋钥匙，接收了房屋，原告（反诉被告）毛国俊虽一直未领取房屋钥匙，但其在争议门面的卷帘门上张贴招租招商广告的行为符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”的规定，应当视为原告（反诉被告）毛国俊已经接收了该门面。虽然原告（反诉被告）毛国俊不认可其已经接收了租赁物，如果被告（反诉原告）杨跃珍未按《店面租赁合同》上所约定的出租期限2015年6月1日交付租赁物，原告（反诉被告）毛国俊也应立即向被告（反诉原告）杨跃珍主张权利或者向人民法院提起诉讼，而原告（反诉被告）毛国俊向一审法院提交的证据不足以证明其向被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明主张了权利，故由原告（反诉被告）毛国俊自行承担举证不利的后果，对原告（反诉被告）毛国俊的这一诉称，一审法院不予支持；针对本诉焦点三、四被告（反诉原告）是否应退还原告（反诉被告）毛国俊预交的租金508000.00元，并从2014年10月1日起按银行同期贷款利率支付原告利息损失，直至款项付清为止？本案中，原告（反诉被告）毛国俊向被告（反诉原告）杨跃珍预付508000.00元租金是基于《店面租赁合同》第四条、“租金及交纳方式：1、每年租金为人民币伍拾万零捌仟元，大写元。2、承租方以现金形式向出租方支付租金，租金暂定为每年交付一次，并必须提前一个月时间交至出租方，若逾期二十日还未缴纳，视为承租方放弃承租”的约定，从该规定，租赁店面的租金起算点是2015年6月1日，虽然原告（反诉被告）毛国俊于2014年10月1日提前交付了2015年6月1日至2016年5月31日这一年的租金508000.00元，但《店面租赁合同》对承租方提前交纳租金导致的租金占用利息的情形未约定，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，本案中原、被告对提前支付租金而产生的占用期间利息的承担约定不明，事后也无法达成一致意见，从《店面租赁合同》来看，未强制要求原告（反诉被告）毛国俊在签订合同之日就提前预付一年的租金，原告（反诉被告）毛国俊提前交付租金的行为只能视为其出于自愿，是其真实意思的表示，这不违反法律的规定，原告（反诉被告）毛国俊提交的证据不足以证明四被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明应支付自租金交付之日起至合同解除之日前的利息，对此期间的利息损失请求一审法院不予支持；原告（反诉被告）毛国俊2016年3月24日发出不再租赁被告（反诉被告）杨跃珍的房屋的声明后，四被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明于2016年4月5日收到该声明，对该声明四被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明未提出异议，对原告（反诉被告）毛国俊的解除合同的行为予以了默认，同时自此以后也对租赁物进行了处置，故一审法院认定原告（反诉被告）毛国俊与被告（反诉原告）杨跃珍于2015年4月5日就解除租赁合同达成了一致意见，案涉租赁合同于当日解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，四被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明应退还原告（反诉被告）毛国俊预付的自合同解除之日2015年4月6日至2015年5月31日的租金77940.00元（508000.00元÷365天×56天），而此款因四被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明一直未予退还，原告（反诉被告）毛国俊现要求其支付相应的利息的诉讼请求符合法律的规定，其利息的起算点应以《店面租赁合同》解除日即2015年4月5日计算，一审法院对原告（反诉被告）毛国俊要求四被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明支付自2015年4月5日至租赁付清之日止的利息的诉讼请求一审法院予以支持； 针对反诉焦点一、原告（反诉被告）毛国俊擅自解除2014年10月1日与被告（反诉原告）杨跃珍签订的《房屋租赁合同》是否违约？四反诉原告杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明反诉称反诉被告毛国俊单方解除合同的行为构成了违约，一审法院认为从《店面租赁合同》来看，双方在第七条“承租方不得转让所承租房屋，承租方无法经营后，将店铺交还出租方”约定，如果承租方在无法经营后，应将店铺交还出租方，此案中双方发生纠纷后，反诉被告毛国俊在向人民法院起诉后通过书面的形式向反诉原告杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明表达了解除合同的意愿，而反诉原告杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明在接收到反诉被告毛国俊书面解除的声明后也未提出异议，双方的行为等同于作为承租方的反诉被告毛国俊将店铺交还给了作为出租方的反诉原告杨跃珍等人，双方的行为均未违反《店面租赁合同》的约定，故反诉被告毛国俊解除合同的行为并未构成违约，对反诉原告杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明的此反诉请求一审法院不予支持；针对反诉焦点二、原告（反诉被告）毛国俊交纳的508,000.00元租金是否应冲抵2015年6月1日至2016年4月5日期间的租金及相应损失？从一审法院认定的本诉争议焦点三，在2015年6月1日至2016年4月5日期间反诉被告毛国俊已实际接收了合同约定的店面，根据《店面租赁合同》的约定该时间段内的租金430,060.00元（508,000.00元÷365天×309天）系《店面租赁合同》履行期间所产生，理应由作为承租方的反诉被告毛国俊承担，因反诉被告毛国俊在2014年10月1日已经预交，故反诉原告杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明要求从预交的508,000.00元租金中予以冲抵的请求符合市场交易习惯，也不违反法律的规定，一审法院予以支持；反诉原告杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明要求反诉被告毛国俊支付解除合同所造成的损失，而实际上《店面租赁合同》在未解除前的租金430,060.00反诉被告毛国俊已经支付，合同解除前反诉原告杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明并未因此遭受到损失，双方在《店面租赁合同》中对提前解除合同所造成的损失也未约定，而《店面租赁合同》解除后，店面是否能再出租与反诉被告毛国俊就无任何关系，而反诉原告杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明在合同解除后也自行对店面进行了再出租，反诉被告毛国俊的解除行为并未对其造成影响，故对反诉原告杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明要求反诉被告毛国俊赔偿相应损失的反诉请求一审法院不予支持。 综上，依法成立的合同受法律保护，虽然原告（反诉被告）毛国俊与被告（反诉原告）杨跃珍2014年10月1日所签订的《店面租赁合同》在2019年5月5日前确实存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，但在本次庭审辩论终结前被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明已经对租赁标的物盐井镇学府路46号附2号商住楼完善了相关的行政审批，取得了不动产权证书，故导致租赁合同无效的情形已经消除，对原告（反诉被告）毛国俊要求确认《店面租赁合同》无效的诉讼请求一审法院不予支持，经一审法院2019年12月2日审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十一条，第九十四条第二项、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十九条第一款、第一百零八条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决：一、由四被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明退还原告（反诉被告）毛国俊预交的2016年4月5日至2016年6月1日期间的房屋租金人民币77,940.00元,并支付以77,940.00元为基数、按照中国人民银行同期贷款利率计算至该款付清之日的利息（此款限判决生效后十日内付清）;二、驳回原告（反诉被告）毛国俊的其他诉讼请求；三、原告（反诉被告）毛国俊支付给被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明的租金508,000.00元中的430,060.00元冲抵自2015年6月1日至2016年4月5日原告（反诉被告）毛国俊应付的店面租金；四、驳回被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币8,880.00元，由原告（反诉被告）毛国俊负担7,555.00元，四被告（反诉原告）负担1,333.00元；反诉费4,440.00元，由被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明负担3,110.00元，原告（反诉被告）毛国俊负担1,330.00元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 因案件需要，本院依毛国俊在2016年3月25日提出的《调查取证申请书》，向盐源县住房和城乡建设局调取杨跃珍报建的相关手续及不动产登记中心审批手续。盐源县住房和城乡建设局对此出具了一份《回函》及不动产登记中心出具的涉案房屋的不动产登记审批手续。(1.《不动产登记申请书》共4页;2.《不动产登记申请表》1页;3.《邱宗健盐井镇学府路46号附2号2栋宅基地首次登记邱宗明盐井镇学府路46号附2号1栋宅基地首次登记》1页;4.《申请人身份证明》（邱宗明、邱宗健）共10页;5.《洼里乡人民政府移民搬迁安置协议》共2页;6.《盐源县城乡规划建设和住房保障局关于施工许可证办理情况的说明》1页;7.《不动产权籍调查表》共22页;8.《盐源县农村村民宅基地申请审批表》共4页;9.《盐源县农村村民宅基地申请审批表》共4页;10.《四川省房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收报告》共7页;11.《建设工程规划许可证》共4页;12.《宅基地使用权及房屋所有权登记》共2页。)《回函》内容为：“……1.经查询，杨跃珍、邱宗杰未在我局办理规划许可证、施工许可证及竣工验收备案手续。2.经查询，2015年1月15日邱宗明、邱宗健为建设人办理了建设施工规划许可证（建字第906-1号），建设规模为：3562.59㎡。邱宗健未办理施工许可证及竣工验收备案手续。” 上诉人毛国俊质证意见：两份证据中《回函》是单位出具的证明材料，但是2020年6月28日出具的。这不属于书证，是属于证人证言，按照最高人民法院司法解释，作为单位的证人证言，他在盖章的同时没有经办人的签字，不符合证据规定，对证据的三性均有异议，是不客观不真实的。本案当事人参加了两次庭审，至始至终没有提起过这个事情。2016年10月19日也是城建局出具了一份相同回函，上面载明无规划许可证、无施工许可证、无验收合格备案，是同一方查询的。两份回函都是同一单位出具的，是相互矛盾的,不应当作为证据采用。2.对不动产的这份证据，对真实性无异议，对2015年1月5日的建设工程规划许可证的这份材料有异议，这是不真实的。包括一审、二审、再审开庭至始至终都没有出示这份证据。我们要求对此申请进行鉴定，申请证据保全。对时间节点有问题。另外，按照人民法院民事证据调取的规定，这些不属于人民法院依职权调取的范围。要求对2015年1月5日的规划许可证进行保全及鉴定。本案是否办理了房屋产权证，这与合同无效及有效是无关的。 被上诉人杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明质证意见：《回函》是人民法院向盐源县城建局进行的调取，不是当事人的调取，所以我们认为这份回函具有三性原则，应当作为本案的定案依据。对其他调取的一系列证据，这些都是属于历史书证，按照法律规定，历史书证的证明效力是比较强的，除非有足够相反的证据推翻这些历史书证以外应当作为人民法院的定案依据，这些证据足以证明书证房产的修建是经过了人民政府的审批并取得了相应的权属证书，故上诉人主张合同无效的理由完全不能成立。 本院认证意见：毛国俊在2016年3月25日就向法院申请调取“……盐源县房屋是否取得了建设规划许可证，是否取得开工许可证……”的《调查取证申请书》。2016年10月19日，盐源县城乡规划建设和住房保障局回函：“……杨跃珍建房屋规划许可证、施工许可证、竣工验收合格备案等相关资料”。现毛国俊认为2020年6月8日《回函》与2016年10月19日《回函》相矛盾。本院认为，2016年至今，时隔3年多，不排除涉案房屋在此期间办理了建设工程规划许可证等相关手续，因案件需要及之前当事人已提交的《调取证据申请书》，人民法院有必要再次调取该证据材料。2016年10月19日的《回函》内容仅针对杨跃珍，而2020年6月28日出具的《回函》内容扩大到杨跃珍的家庭成员，即本案当事人邱宗明和邱宗健，两份《回函》内容并不矛盾。回函及相关审批手续有盐源县住房和城乡建设局、盐源县不动产登记中心公章，毛国俊虽然对证据三性均有异议，但并未提交相应证据予以反驳，本院对该证据真实性、合法性、关联性予以确认，对该证据予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实与一审法院认定的事实一致，对一审法院认定事实予以确认。 另查明，2015年1月15日邱宗明、邱宗健为建设人办理了建设工程规划许可证（建字第906-1号），建设规模为：3562.59㎡。 本院认为，本案争议焦点：1.上诉人毛国俊与被上诉人杨跃珍于2014年10月1日签订的《店面租赁合同》是否有效。2.被上诉人杨跃珍、邱国光、邱宗明、邱宗健是否应返还上诉人毛国俊的租金508，000元及利息。 关于争议焦点1。毛国俊与杨跃珍于2014年10月1日签订的《店面租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且得到杨跃珍家庭成员的认可。2015年1月15日邱宗明、邱宗健为建设人办理了建设工程规划许可证，2019年5月5日，邱宗明、邱宗健取得案涉房屋的两个不动产权证。依照《最高人民法院》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，邱宗明、邱宗健在一审法庭辩论终结前取得了涉案租赁房屋建设工程规划许可证及不动产权证书，不动产权证书是不动产所有人享有权利的法定凭证，也能说明房屋是经主管部门批准建设的。故，毛国俊与杨跃珍于2014年10月1日签订的《店面租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，亦无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的其他情形，该合同合法有效。 关于争议焦点2。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。《店面租赁合同》既然为有效合同，合同双方当事人就应按照约定履行自己的义务。毛国俊虽未领取钥匙，但是却以办理“个体工商户名称预先核准申请书”登记经营场所为诉争房屋地址及在争议门面的卷帘门上张贴招租招商广告的行为形式默认房屋交付。双方的租赁房屋起始时间应为合同约定的2015年6月1日。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。因毛国俊未提出在2016年4月5日前已有解除合同的相应证据，故，《店面租赁合同》解除时间应为被上诉人收到上诉人发出的书面解除租赁合同声明且未提出异议的时间，即2016年4月5日。租赁房屋截止时间应为2016年4月4日。2015年6月1日至2016年4月4期间产生的房屋租赁费428,885.00元（508,000.00元÷366天×309天）应由毛国俊承担。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。2016年4月5日至2016年5月31日，毛国俊提前支付的租金79,115.00元（508,000.00元÷366天×57天）应由四被上诉人返还给毛国俊。因中国人民银行自2019年8月20日起授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故本案利率标准在2019年8月20日前按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率确定，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率确定。故，杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明还应支付以79,115.00元为基数，自2016年4月5日起至2019年8月19日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率、自2019年8月20日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付利息。一审判决主文第一项“由四被告（反诉原告）杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明退还原告（反诉被告）毛国俊预交的2016年4月5日至2016年6月1日期间的房屋租金人民币77,940.00元,并支付以77,940.00元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算至该款付清之日的利息（此款限判决生效后十日内付清）”未明确给付利息起始时间，且计算错误，本院予以纠正。一审判决中毛国俊应承担的房屋租赁费计算错误，本院予以纠正。 本案一审判决书中第二十五页第三行“2015年4月5日就解除租赁合同达成了一致意见……”出现笔误，应为“2016年4月5日就解除租赁合同达成了一致意见……”，第二十五页第九行“2015年4月6日至2015年5月31日”出现笔误，应为“2016年4月6日至2016年5月31日”，本院予以纠正。 综上所述，毛国俊的上诉请求不能成立，应予以驳回；原审判决认定事实清楚，但是判决结果有误，应予纠正。依照《最高人民法院》第二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、变更四川省盐源县人民法院（2019）川3423民初1168号民事判决第一项为：由杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明在本判决生效之日起十日内退还毛国俊预交的2016年4月5日至2016年6月1日期间的房屋租金人民币79,115.00元,并支付以79,115.00元为基数，自2016年4月5日起至2019年8月19日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率、自2019年8月20日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付利息； 二、驳回毛国俊的其他诉讼请求； 三、变更四川省盐源县人民法院（2019）川3423民初1168号民事判决第三项为：毛国俊支付给杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明的租金508,000.00元中的428,885.00元冲抵自2015年6月1日至2016年4月4日毛国俊应付的店面租金； 四、驳回杨跃珍、邱国光、邱宗健、邱宗明的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费8,800.00元，由上诉人毛国俊负担。 本判决为终审判决。 审判长 肖 波 审判员 黄 波 审判员 张 黎 二〇二〇年九月一日 书记员 杨逢娟 附本判决适用相关法律条文： 《最高人民法院》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同”。 第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。