山东省淄博市淄川区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0302民初3184号原告（反诉被告）：淄博正承置业有限公司，住所地淄川区淄城路**。法定代表人：黄振宇，总经理。委托诉讼代理人：耿旭彦，河北冀华律师事务所律师。委托诉讼代理人：史智磊，河北冀华律师事务所律师。被告（反诉原告）：淄博银座商城有限责任公司淄川购物广场，住，住所地淄川区张博路柳泉正承广场/div>法定代表人：李小满，总经理。委托诉讼代理人：刘彬，男，1981年9月10日出生，汉族，该公司工作人员，现住淄川区。委托诉讼代理人：史新宋，山东舜翔律师事务所律师。原告（反诉被告）淄博正承置业有限公司（以下简称“正承置业”）与被告（反诉原告）淄博银座商城有限责任公司淄川购物广场（以下简称“淄川银座”）、山东银座商城股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。案件审理过程中，正承置业申请撤回了对山东银座商城股份有限公司的起诉，本院已依法予以准许。原告（反诉被告）正承置业的委托诉讼代理人耿旭彦、史智磊，被告（反诉原告）淄川银座的委托诉讼代理人刘彬、史新宋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正承置业向本院提出诉讼请求：1.要求淄川银座清偿正承置业2020年第一季度剩余租金5000元及滞纳金(每日按剩余应付租金的万分之四支付，暂计算2020年1月16日至2020年6月30日为332元，主张至实际偿还之日止)；2.要求淄川银座清偿正承置业2020年第二季度剩余租金1065275.85元及滞纳金(每日按剩余应付租金的万分之四支付，暂计算2020年4月16日至2020年6月30日为31958.28元，主张至实际偿还之日止)。事实和理由：2005年11月24日至2009年6月2日期间，正承置业与山东银座商城股份有限公司签订了《租赁合同》及相关《补充协议》，约定：山东银座商城股份有限公司承租正承置业位于淄博市淄川区首的柳泉正承商务广场部分房屋及配套设施；季度租金为2415595.68元；每季度初15日内支付本季度租金；逾期支付租金，每逾期1天，须按应付租金的万分之四向正承置业支付滞纳金；同时约定，淄川银座设立后，合同中所有权利义务由淄川银座自然继受。正承置业于2020年1月13日向淄川银座开具第一季度租金全额发票，但淄川银座仅支付正承置业租金2410595.68元，拖欠正承置业5000元租金。2020年4月1日、4月2日，正承置业向淄川银座开具2020年第二季度租金全额发票，但淄川银座仅支付1350319.83元，拖欠正承置业1065275.85元租金。经正承置业多次催要未果，为此诉至法院。淄川银座辩称，一、淄川银座已将第一季度租金支付完毕，该部分租金应在后续未缴房租中抵扣。根据山东省疫情期间的租金减免政策，正承置业应减免淄川银座2020年第一季度租金。根据《省关于印发加快企业项目全面复工达产的若干政策措施及实施细则的通知》第5条减免租金政策实施细则，淄川银座已经支付的第一季度房租应在后续未缴房租中抵扣。二、按照疫情期间的租金减免政策，淄川银座已支付完毕第二季度租金。正承置业应减半收取淄川银座2020年第二季度租金，淄川银座已经支付租金1350319.83元，超额支付142521.99元，根据减免租金政策实施细则，淄川银座超额支付的第二季度房租应在后续未缴房租中抵扣。三、关于正承置业诉求中滞纳金。淄川银座不欠付租金，且对疫情期间减免租金事宜双方一直协商，正承置业主张滞纳金无事实和法律依据。淄川银座向本院提出反诉请求：要求正承置业减免2020年第一季度租金2415595.68元，减半征收2020年第二季度租金1207797.84元，减半征收2020年第三季度租金1207797.84元，减半征收2020年第四季度租金1207797.84元，合计减免减半征收租金6038989.20元。事实和理由：淄川银座租赁正承置业位于淄川区首的柳泉正承商务广场房屋，双方一直友好合作。2020年新冠××疫情爆发以来，导致淄川银座经营情况严重困难，这也是商铺承租人普遍的问题。山东省人民政府办公厅下发《关于应对新冠××疫情支持生活服务业、批发零售业、展览业及电影放映业健康发展的若干意见》，鼓励大型楼宇、商场、园区等各类市场运营主体为承租户减免租金。山东省政府相继出台了《关于加快企业项目全面复工达产的若干政策措施及实施细则》和《关于抓好保居民就业、保基本民生、保市场主体工作的十条措施》，要求将减半征收房租期限延长至2020年12月31日。基于上述政策，淄川银座与正承置业商谈2020年房租减免减半征收事宜，但双方未达成一致意见，为此提出反诉。正承置业辩称，一、根据《租赁合同》及相关补充协议约定，淄川银座应于每季度初15日内支付本季度租金2415595.68元；逾期支付租金，每逾期1天，则淄川银座须按应付租金的万分之四向正承置业支付滞纳金，正承置业已于2020年1月13日向淄川银座开具第一季度租金2415595.68元的增值税专用发票。2020年4月1日、4月2日，向淄川银座开具第二季度租金2415595.68元增值税专用发票，履行了合同义务，淄川银座应当按约支付全额租金。二、淄川银座在反诉状中提到三份政策文件，文件中规定国有企业、政府机关、事业单位作为出租人可适当减免租金，但对于民营企业出租人则不能强制适用政策规定减免租金，仅具有鼓励性而非具有强制性。正承置业既非政府机关也非国有企业，并不强制适用减免租金的相关政策规定。三、淄川银座承租的房屋，绝大部门已经进行了转租，转租金额为每平米2.4元，不但远高于其承租的每平米0.65元，而且淄川银座已经于每季度初收取了租户相应的租金，因此淄川银座并未因本次疫情而影响其实际收入，淄川银座所称的因疫情影响到其经营，从而要求减免租金之间不具有因果关系。并且，淄川银座经营中场所中有超市等国计民生的相关行业，疫情期间依旧正常营业，其并未受到疫情影响，已经达到了租赁的目的，要求减免租金无客观事实依据。四、正承置业近年来，租金收入与管理支出相比，已连续多年亏损，受疫情影响，目前公司运营成本高，员工薪酬停发，公司一直处于亏损状态，举步维艰，同样面临巨大的资金困难。且商铺租金收入是正承置业偿还银行贷款利息的主要来源，若对淄川银座减免租金，正承置业将面临银行贷款利息逾期支付的风险，一旦影响到其银行征信记录，公司其他贷款将可能产生连锁反映，对公司影响巨大。五、2020年2月底全国疫情已经得到了有效的控制，经济秩序全面恢复，国民经济不但达到疫情前水平，甚至出现报复性消费，淄川银座对于二、三、四季度租金要求减免既无法律依据，也无事实依据。对于第一季度租金，因淄川银座已于季度初收取了租户租金，因此不存在受疫情影响遭受损失的情形，且淄川银座缴纳租金是按固定金额缴纳，并非是按营业收入等浮动缴纳，其收入减少属于自身商业风险，不能因为其收入减少就降低租金。六、退一步讲，如果法院一定认定应当减免部分租金，也应确定一个时间节点。2020年1月24日，山东省人民政府决定，启动重大突发公共卫生事件一级响应，此时山东全省确诊新冠病毒9例，淄博0例，疫情还未影响山东。2020年2月18日，山东省委新冠××疫情处置工作领导小组作出关于印发《关于加快全省企业和项目建设复工复产的若干措施》的通知，鼓励、保障全省企业有序开展复产复工，可见，此时山东疫情已经得到有效控制。到2020年3月1日起，山东每日无新增确诊病例。山东人民政府决定自2020年3月7日24时起，重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。可见，山东疫情从初期到得到控制，从而开始复工复产，最多持续了不到一个月时间，如经营因疫情受到影响，最多也不超过一个月时间，因此淄川银座主张的全年租金减免既无法律依据，也无事实依据。本院经审理认定事实如下：2005年11月24日至2009年6月2日期间，正承置业与山东银座商城股份有限公司签订了《租赁合同》及相关《补充协议》，约定：山东银座商城股份有限公司承租正承置业位于淄博市淄川区首的柳泉正承商务广场部分房屋及配套设施；季度租金为2415595.68元；每季度初15日内支付本季度租金；逾期支付租金，每逾期1天，须按应付租金的万分之四向正承置业支付滞纳金；同时约定，淄川银座设立后，合同中所有权利义务由淄川银座自然继受。正承置业于2020年1月13日向淄川银座开具第一季度租金2415595.68元发票，淄川银座支付正承置业租金2410595.68元。2020年1月14日，淄川银座向正承置业发《沟通函》与正承置业就地下二层停车场修缮、广场停车费等事宜进行沟通。正承置业于2020年1月19日回函同意与淄川银座共同承担修缮费用15043元，该费用的一半即7521.50元，应在2020年第一、二季度租金中予以扣除。2020年2月24日，淄川银座向正承置业发出《关于减免租金的沟通函》，要求正承置业免除疫情防控期间关停营业区域的房屋租赁费用、物业费等二、三、四月份共计3个月房租，正承置业未予以同意。2020年4月1日、4月2日，正承置业向淄川银座开具2020年第二季度租金发票2415595.68元，淄川银座支付了1350319.83元。双方因新冠疫情租金减免的问题产生争议，正承置业诉至本院。上述事实，有正承置业提供的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《补充协议》、《补充合同》、正承置业给淄川银座开具的第一、二季度租金增值税专用发票、正承置业工商登记信息一份、山东省卫生健康委员会发布的两份通知公告、2020年1月24日山东省新冠××疫情情况统计、山东省委新冠疫情处置工作领导小组发布的《关于加快全省企业和项目建设复工复产的若干措施》、自2020年3月1日至2020年3月7日山东省新冠××疫情情况统计表七份，淄川银座提供的《沟通函》和《关于淄川银座回函》、《山东省人民政府办公厅关于应对新冠××疫情支持生活服务业、批发零售业、展览业及电影放映业健康发展的若干意见》（鲁政办发[2020]5号）、《山东省关于印发加快企业项目全面复工达产的若干政策措施及实施细则的通知》、《关于抓好保居民就业、保基本民生、保市场主体工作的十条措施》（鲁政办发[2020]77号）、《山东省人民政府关于贯彻落实国务院若干措施的通知》（鲁政发［2020］10号）、《关于减免租金的沟通函》、正承置业2019年9月29日《告知函》、正承置业企业信用信息公示报告一份、山东省南郊集团总公司企业信用报告一份等证据证明，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，正承置业与淄川银座在自愿、平等基础上签订的《租赁合同》及相关《补充协议》合法有效，应当受法律保护。本案争执的焦点是：一、2020年1月开始发生的重大突发公共卫生事件是否构成本案租赁合同履行中的不可抗力。二、2020年2月至12月的租金是否可以减免及数额。三、淄川银座没有按约定支付租金是否需要承担违约责任。关于焦点一、本案存在不可抗力的因素。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。因受突发新冠疫情的影响，2020年1月24日，山东省人民政府决定，启动重大突发公共卫生事件一级响应。这一重大突发公共卫生突发事件是合同双方当事人不能预见、不能避免且不可克服的客观情况，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第二条规定，淄川银座受新冠××疫情防控措施的影响，出现了一段时间停止营业以及营业受限制的情形，符合不可抗力的法定要件。2020年1月开始发生的重大突发公共卫生事件构成本案房屋租赁合同履行中的不可抗力因素。关于焦点二、本案可以根据公平原则适当核减租金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”。参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第6条规定，承租国有企业房屋以及行政事业单位的房屋用于经营，受疫情影响出现经营困难的服务业小微企业，请求出租人免除一定期限内租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，受疫情影响导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，根据疫情防控工作指挥部发布的命令，2020年1月26日到3月7日期间，淄川银座营业受到限制，自2020年3月7日24时起，山东省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。正承置业所出租的房屋并非国有房屋，虽然正承置业的股权中有部分国有股权，但是所占比例较低，正承置业不同意减免。淄川银座要求免除一个季度租金、减半收取三个季度租金。从合同双方当事人之间的利益均衡考虑，淄川银座的要求会导致这一重大突发公共卫生事件引发的不可抗力的后果完全由正承置业分担，会导致利益失去均衡，因此淄川银座要求减免租金的方案，本院不予采纳。因存在不可抗力的因素，正承置业要求淄川银座继续全额支付租金的主张，本院不予支持。因疫情防控，淄川银座自2020年1月26日到3月7日期间限制营业达41天，仅有占总面积比例较少的超市部分营业，2020年3月8日起疫情降为二级响应，对淄川银座经营的影响减少，但仍有明显影响，为平衡合同双方的利益，故对2020年1月26日起至2020年9月30日期间的租金共计核减一个半月为宜。第四季度尚未到来，淄川银座要求正承置业减免该时间段的租金，没有事实及法律依据，本院不予支持。正承置业称淄川银座转租金额为每平米2.4元，远高于其承租的每平米0.65元，淄川银座并未因本次疫情而影响其实际收入，正承置业没有通过相关证据予以证实，淄川银座不予认可，本院不予认定。关于焦点三、本案淄川银座无需要承担违约责任。因淄川银座没有按约定支付2020年二季度的租金与新冠疫情这一不可抗力因素有关，故无需承担合同约定的违约责任，正承置业提出有关违约责任的诉讼请求，本院不予支持。淄川银座第一季度的租金已经交纳2410595.68元，尚欠的5000元，因双方有沟通，正承置业同意承担修缮费用7521.50元，该费用足以抵顶5000元的租金，故淄川银座不欠正承置业第一季度的租金，结余的2521.50元可以抵顶第二季度的租金。淄川银座第二季度的租金已经交纳1350319.83元，加2521.50元为1352841.33元。该款减去一个半月的租金1207797.84元后结余145043.49元，可抵顶第三季度的部分租金。综上所述，正承置业要求淄川银座清偿2020年第一、二季度剩余租金及滞纳金的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。淄川银座反诉要求正承置业减免部分租金的诉讼请求，本院部分予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十七条、第一百一十八条规定,判决如下:驳回淄博正承置业有限公司的诉讼请求；二、淄博正承置业有限公司减免淄博银座商城有限责任公司淄川购物广场（自2020年1月26日至2020年9月30日期间）一个半月的租金1207797.84元；三、驳回淄博银座商城有限责任公司淄川购物广场的其他反诉请求。本诉案件受理费14724元，减半收取计7362元，财产保全费5000元，由淄博正承置业有限公司负担；反诉案件受理费54072元，减半收取27036元，由淄博正承置业有限公司负担5407元，淄博银座商城有限责任公司淄川购物广场负担21629元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 员  唐峰二〇二〇年九月二十九日法官助理徐路超代理书记员  徐梅