湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终10344号上诉人（原审被告）：周鼎，男，汉族，1988年11月7日出生，住湖南省湘潭市雨湖区。被上诉人（原审原告）：佛山市佛奥物业服务有限公司长沙分公司，住所地长沙市天心区暮云街道西湖集体资产管理办公室下桐梓塘组。法定代表人：荣家成。委托诉讼代理人：谢亚龙，湖南屏翰律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱黛芳,女，汉族，1988年11月7日出生，住湖南省汨罗市。上诉人周鼎因与被上诉人佛山市佛奥物业服务有限公司长沙分公司（以下简称“佛奥物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院(2020）湘0103民初4130号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周鼎的上诉请求：一、撤销长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初4130号民事判决，发回重审或依法改判；二、降低物业收费标准至1.2元/平方米或1.5元/平方米；三、判令物业服务公司整改物业服务质量、服务态度；四、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。庭审中，明确诉讼请求第一项中要求改判的内容为：对于欠缴的物业服务费，降低物业收费标准至1.2元/平方米。事实和理由：1、因开发商分期开发交付，小区配套设施及绿化环境等未达到购房合同约定标准，根据《住宅物业服务收费管理办法》物业费应当适当减免，差额应由建设单位补偿给物业公司；2、小区交房时间为2016年6月30日，而佛奥物业成立时间为2016年8月17日，佛奥物业公司只是一级资质，但却欺骗业主，利用长沙庆鸿物业管理有限公司的三级资质获得备案审批，以收取1.8元/㎡物业费；3、被上诉人的服务质量态度很差。4、2019年5月3日召开了业主大会，由开发商、物业、居委会、业主共同协商，表示2020年1月1日后要重新按照1.2-1.5元/㎡的收费标准，但是这项决议因为小区业主委员会未能成立而不了了之。据此，上诉人请求法院撤销原判，支持其上诉请求。被上诉人佛奥物业公司辩称：1、开发商系分期开发，在前期开发及销售过程中均予以公示，业主就房屋质量、小区绿化、基础设施等问题与开发商之间的纠纷与物业公司无关，物业公司没有理由因此减免物业费；2、房屋买卖合同中约定的原前期物业公司庆鸿物业公司的三级资质低于被上诉人佛奥物业公司总公司的一级资质，庆鸿物业公司按照1.8元/㎡的标准收费，被上诉人佛奥物业公司在接手小区物业管理后只是沿用了该标准，且已经按照规定在相关部门备案，被上诉人按照该标准收费是合法合理的；3、外墙翻修系开发商在质保期内按照业主的要求进行的维护，小区内未售出的车库车位也是按照车位投资方即开发商公司确定并经过的标准收费。业主可以根据需要与开发商签订租用合同，物业公司依据物业管理合同的规定进行管理。综上所述，上诉人主张的事实没有合同及法律依据，一审法院判决合理合法应予维持。佛奥物业公司的一审诉讼请求：一、周鼎立即清偿所拖欠佛奥物业公司物业管理服务费5356元、违约金5650.6元及自2020年3月17日起至实际支付之日止以拖欠物业费为基数按合同约定每天1‰计算的违约金；二、周鼎承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：2016年7月15日湖南明照置业发展有限公司就委托佛奥物业公司对佛奥康桥水岸小区进行物业管理签订《佛奥康桥水岸小区前期物业管理委托合同》。2016年10月28日佛奥物业公司作为甲方，周鼎作为乙方，双方就佛奥康桥水岸项目一期01-03住宅的物业管理服务订立《前期物业管理服务合同》，合同对双方的权利与义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、违约责任等进行了约定。乙方交纳物业管理服务费标准（按建筑面积计算），住宅**收楼通知之日起至第3年物业服务标准为1.8元/平方米/月，4-6年物业服务标准为1.9元/平方米/月，车位使用费地下停车位由车位投资方委托物业向车位使用人按政府核定标准收取。业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按交费的千分之二每日计算滞纳金。另查明，2016年10月28日周鼎在佛奥康桥水岸1栋1507房的《收楼确认书》上签字确认。不动产权证显示：坐落在天心区××街道××路××号佛奥康桥水岸****，建筑面积83.85平方米，系周鼎所有。从2017年4月25日至2020年3月31日，周鼎共欠缴物业费共计5312元（83.85＊1.8＊35＋30元）。因周鼎未依约缴纳物业管理费，佛奥物业公司发出了《物业费催缴通知单》进行了催讨，未果，故佛奥物业公司诉至一审法院。以上事实有当事人提交的证据及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。一审法院认为：《佛奥康桥水岸小区前期物业管理委托合同》、《前期物业管理服务合同》，合法有效，双方均应按约履行合同，佛奥物业公司依约提供了物业服务，周鼎应依约支付物业管理费。从2017年4月25日至2020年3月31日，周鼎共欠缴物业费共计5312元，一审法院予以支持,对超出该金额的部分不予支持。庭审中，周鼎提交的照片，拟证明小区外墙质量低劣、配套设施不完善、车位权属纠纷、物业服务质量低、收费标准过高等问题。一审法院认为：根据周鼎提交的证据，不能证明佛奥物业公司未依约履行其义务，亦不足以证明其物业服务长期存在重大瑕疵，至于周鼎提及的其他纠纷，与本案并非同一法律关系，周鼎可通过其他途径解决。结合涉案小区对已竣工商品房外墙正在进行重新粉刷，对后续几期商品房进行建设的现状，佛奥物业公司需进一步加强与小区业主的沟通，加强对在建区域的安全防护工作，其所提供的物业服务水平有待进一步提高,此外业主亦应及时缴纳物业费，从而达到良性循环，业主对于物业公司提供的物业服务有异议，可通过合法途径向物业公司提出整改建议，而非消极采取拒交物业费的方式，双方均应从实际出发，互相理解和支持，才能共同维护自己的家园。综合以上情况对佛奥物业公司诉请的违约金，一审法院不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《物业管理条例》第七条规定判决：一、限周鼎在判决生效之日起十日内支付佛山市佛奥物业公司服务有限公司长沙分公司物业服务费5312元；二、驳回佛山市佛奥物业公司服务有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。案件受理费74元，减半收取37元，由周鼎负担。二审中，上诉人提交的小区照片、视频、被上诉人提交的长沙市住宅前期物业服务收费标准表、前期物业服务合同关系终止协议、关于长沙庆鸿物业管理有限公司退出佛奥康桥水岸项目前期物业服务的报告、关于佛奥康桥水岸项目物业公司重新招投标的申请、中标通知书、前期物业管理招投标评标结果公示等证据，真实、合法，与诉争事实相关，本院予以确认，对其证明力大小，本院将综合全案予以综合评判。上诉人提交的长沙市公安局天心分局现场调解协议书，由于协议未能达成，本院不予确认；上诉人提交的微信聊天记录，上诉人无法明确并提供聊天人员的具体身份信息，故对该证据的真实性、合法性本院不予确认。根据上述证据，本院二审查明，2016年5月31日，湖南照明置业发展有限公司与长沙庆鸿物业管理有限公司签订《前期物业服务合同关系终止协议》，确认双方的前期物业服务合同关系自2016年6月1日起终止，2016年6月1日起长沙庆鸿物业管理有限公司退出前期物业服务。2016年6月20日，湖南照明置业发展有限公司向南托街道办事处提交《关于佛奥康桥水岸项目物业公司重新招投标的申请》，载明“由于庆鸿公司原因现已退出佛奥康桥水岸项目，目前本项目已经处于无物业管理公司服务的状态，先申请对本项目重新进行招投标，尽快选聘物业管理公司。”2016年7月13日，湖南照明置业发展有限公司向佛奥物业公司发送《中标通知书》，确定佛奥物业公司为“佛奥.康桥水岸”小区**物业管理中标人。前期物业管理招投标评标结果公示显示中标价格为高层住宅1.8元/月/平方米。2018年11月29日，佛奥物业公司约定小区电梯住宅收费标准为1.8元/平方米/月后就此向长沙市发展和改革委员会进行了备案。备案表中载明的文件依据为“湘发改价调（2017）4号”。本院认为，结合庭询以及双方的诉辩，本案二审争议焦点在于：一审判定的物业服务费标准是否合理。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，佛奥物业公司与涉案“佛奥.康桥水岸”小区建设单位湖南明照置业发展有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，佛奥物业公司为“佛奥.康桥水岸”小区提供了物业服务，上诉人作为小区业主，应按约定向佛奥物业公司交纳相应的物业服务费用。关于上诉人主张因开发商分期开发交付，小区配套设施及绿化环境等未达到购房合同约定标准，故物业费应当减免的上诉理由，本院认为，上诉人的该项上诉理由，依据的是《湖南省物业服务收费管理办法》（湘价服[2010]76号）第十二条之规定：“物业管理住宅区，因建设单位原因分期开发、分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘污染和交通不便的，由建设单位给予业主相应补偿，并在房屋买卖合同中约定。”经查，2017年1月3日公布施行的《湖南省物业服务收费管理办法》（湘发改价调[2017]4号）第三十条明确规定：“本办法自公布之日起施行。《湖南省物价局湖南省住建厅关于印发的通知》（湘价服[2010]76号）同时废止。”且新生效的《湖南省物业服务收费管理办法》中删除了关于分期开发、分期交付项目给业主造成不良影响建设单位应当补偿的规定，故上诉人该项主张没有法律依据，本院不予支持。关于上诉人提出佛奥物业公司为一级资质，不能按照1.8元/平方米/月标准收取物业服务费。经查，物业服务企业一级资质为最高级别，本院认为，依据物业服务收费与服务水平相适应的原则，小区物业服务收费标准应与物业合同约定的物业服务水平相适应。本案中，上诉人以被上诉人的企业资质要求减免合同约定的物业费没有法律依据。本院认为，在考量物业收费标准时，仍应以物业公司实际提供的物业服务是否达到合同约定的物业服务水平为准。上诉人提供的现有证据无法直接证明被上诉人公司提供的物业服务存在重大瑕疵，故对于上诉人的该项诉讼请求本院不予采信。另，上诉人关于“判令物业服务公司整改物业服务质量、服务态度”的上诉请求已超出本案审理范畴，当事人可另行主张。综上所述，上诉人周鼎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费74元，由上诉人周鼎负担。本判决为终审判决。审 判 长  周平平审 判 员  潘 威审 判 员  孙一中二〇二〇年九月二十四日法官助理张敏代理书记员  张 敏附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。