黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终837号上诉人（原审被告）：哈尔滨富力城房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市松**中源大道**,实际经营地哈尔滨市道里区友谊西路**富力中心****。法定代表人：杨培军，执行董事。委托诉讼代理人：芦智海，黑龙江法昕律师事务所律师。原审原告：任婵媛，女，1983年8月12日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：柳志国，黑龙江磊源律师事务所律师。上诉人哈尔滨富力城房地产开发有限公司（以下简称富力城公司）因与被上诉人任婵媛房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初13271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月29日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问当事人的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。富力城公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一审判决的违约金明显过高。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案中任婵媛于2017年12月6日正式收楼，在松北区供排水公司未开栓供水期间，富力城公司向全体小区业主提供免费桶装水予以解决生活用水问题，故此任婵媛并未遭受实际经济损失，违约金应当减少。其次，根据《合同法》第一百一十四条、《合同法解释（二）》第二十九条及最高人民法院相关指导意见，由请求减少违约金对当事人举证，以证明约定的违约金高于守约方损失的30%，被主张调整违约金一方当事人否认约定的违约金过高，认为约定公平合理的，在主张调整违约金一方当事人提供相应证据后，也应当举证证明违约金的合理性。一审中富力城公司通过房屋交接表及任婵媛的自认均能够证明任婵媛所遭受的经济损失明显低于违约金，而任婵媛并未提供实际损失的证据，一审法院却未对富力城公司的抗辩减少违约金请求予以审理。最后，违约金是一种合同的违约责任，是作为一种损失赔偿额的预定，是用来填补因违约造成损失的，是以赔偿性违约金为原则，以惩罚性违约金为例外。综上，违约金过高的调低请求权属于实体民事权利，一审法院未对富力城公司实体民事权利进行审理，剥夺了富力城公司的实体权利。任婵媛辩称：1.富力城公司交付的房屋不满足合同约定的交付条件，应当承担违约责任。任婵媛与富力城公司签订了商品房买卖合同，购买富力城公司开发的哈尔滨市松北区涉案房屋，合同约定2017年年10月15日富力城公司应将符合交付条件的房屋交付任婵媛，按照合同第14条约定，交付时与该商品房正常使用直接关联的水电满足使用功能，如果在规定的时间内未达到使用条件，是为出卖人违约。富力城公司交付的房屋没有生活用水，不符合约定的交付条件，直到2017年12月8日，涉案房屋才有生活供水，富力城公司应当承担违约责任。2.富力城公司应当按照合同的约定承担违约责任，支付违约金，合同约定的违约责任符合法律规定，对双方都有约束力。富力城公司违约，应当按照合同约定支付违约金，富力城公司主张违约金过高，应当承担举证责任，富力城公司并未提供充分的证据予以证明。当今社会人们对于幸福生活指数要求不断提高，对生活用水的使用，不仅仅是用水问题，更是包括使用的便利性、健康性、环保性的要求，不同品质的房屋价格相差巨大，任婵媛支付了相应的对价，就应当获得房屋带来的生活品质和便利条件。富力城公司在配套设施不完备的情况之下，就交付了房屋，任婵媛造成了房屋居住使用的不便利，损害了任婵媛的权益。富力城公司不仅应当承担交付房屋的瑕疵担保责任，还构成了违约，应当按照合同约定承担违约责任，弥补任婵媛受到损失。任婵媛向一审法院起诉请求：判决富力城公司支付任婵媛逾期进户的违约金2700．53元（违约金期间从2017年10月15日至2017年12月13日止）。一审法院认定事实：2017年5月29日，任婵媛与富力城公司签订“哈尔滨市商品房买卖合同书”一份，合同主要约定：任婵媛购买富力城公司开发的坐落于松北区××号地块首开区住宅B地块A-16栋1单元14层2号房产，建筑面积82.74平方米，房屋总额500098元。合同第六条约定的付款方式及期限为：2017年5月29日现金交付人民币100098元，交纳比例20％；2017年6月29日公积金贷款交付人民币400000元，交纳比例80％。合同第八条约定的交付期限为：出卖人应在2017年10月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房屋取得竣工工程备案证，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任为：出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列1种方式处理：1、按预期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后支付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十四条关于基础设施，公共配套建筑正常运行的承诺约定：1.交付时与商品房屋正常使用直接关联的水、电满足使用功能；2.供暖设施在交房后第一个采暖期达到使用条件；3.天然气按哈尔滨市规定，具体通气时间按热气公司规定执行；4.电话、有线电视及宽带具备使用条件，由买受人自办手续并交费；5.非因出卖人原因或部分待整个小区整体完工并通过验收后方可交用的配套设施及公共设施不在上述承诺的范围之列。合同签订后，任婵媛依约向富力城公司交纳了购房款，共计500098元。2017年10月8日，富力城公司通知任婵媛办理进户，因案涉房产小区商品房没有生活用水，故任婵媛于2017年12月6日办理进户手续。2017年12月8日，案涉房产小区商品房供水基本正常。由于富力城公司拖欠松北区供排水公司排污费，导致案涉房产居民楼未按时开栓供水。一审法院认为，开发商交付房屋应具备的条件，分为法律法规规定的交付条件和合同双方约定的交付条件。开发商交付房屋应具备的条件包括上述两个方面，即：开发商在房屋交付时应按照约定发出交付通知，出具必备的文件、保证小区商品房配套具备使用功能。在本案中，富力城公司出售房屋并不具备上述合同中所规定的情形，在商品房不具备正常供水等情况下，向购买人交付商品房，从而引起小区居民不断上仿。对此，富力开发公司应承担违约责任。依照双方签订的“哈尔滨市商品房买卖合同”的约定，以2017年10月16日为起算点至2017年12月8日案涉房产小区全面供水时止计算的逾期进户违约金为2700．53元，该数额与任婵媛请求的自2017年10月15日至2017年12月13日的逾期进户违约金数额一致，任婵媛请求的逾期进户违约金2700.53元，一审法院予以支持。因2017年12月8日已正常供水，任婵媛要求富力城公司支付此日期之后的违约金没有事实依据，任婵媛诉讼请求的违约金数额中也未包含此日期之后的违约金，对此，一审法院无需再进行处理。案涉房产居民楼未按时通水是由于富力城公司拖欠松北区供排水公司排污费所致，故富力城公司抗辩的免责事由，一审法院不予支持。综上，判决：被告哈尔滨富力城房地产开发有限公司于判决生效后十日内，给付原告任婵媛逾期进户违约金2700.53元。本院二审期间，双方当事人均未举示新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，双方合同约定富力城公司应在2017年10月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房屋取得竣工工程备案证，并符合本合同约定的商品房交付任婵媛使用。在案涉房屋没有生活用水不具备交付条件的情况下，富力城公司交付房屋时与案涉房屋正常使用直接关联对水、电满足使用功能，如不能交付满足前述功能的房屋，应当承担逾期交房违约责任。虽然富力城公司向任婵媛提供了桶装水，但是，富力城公司在配套设施不完备的情况之下，就交付了房屋，给业主造成了房屋居住使用的不便利，已构成违约，一审按照任婵媛的诉讼请求以及双方合同约定的违约金标准和合同约定的进户时间为起算点判决富力城公司承担逾期进户违约金并无不当。富力城公司主张违约金过高，未提供有效证据予以否定双方的合同约定。因此，富力城公司的上诉主张，证据不足，本院不予支持。综上所述，哈尔滨富力城房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由哈尔滨富力城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  万迎审判员  柳波审判员  宋凯二〇二〇年九月二十三日法官助理张智慧书记员于文娟