苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初4924号原告：宋心语，女，2004年1月31日出生，汉族，住苏州市吴中区。法定代理人：宋某，1983年5月21日出生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：屠海群、蒋建江，苏州市吴中区木渎法律服务所法律工作者。被告：苏州市福瑞斯商业经营管理有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇长江路******。法定代表人：应杜，总经理。委托诉讼代理人：陶鑫、陈苏萍，江苏经权律师事务所律师。本院于2020年7月9日受理了原告宋心语诉被告苏州市福瑞斯商业经营管理有限公司（以下简称福瑞斯公司）房屋租赁合同纠纷一案，由审判员谢丰适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告宋心语委托诉讼代理人蒋建江、被告福瑞斯公司委托诉讼代理人陶鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋心语向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠的房屋租金人民币11236.16元，并以该款为基数，支付自2020年5月1日起至实际支付之日止按年利率6%计算的利息损失；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年7月5日，其与被告签订了《长江路9号(长江壹号)商铺委托经营合同》一份，其将自己所有的位于苏州市吴中区(长江壹号)5幢130室商铺委托被告经营。按照合同约定，被告应于2020年4月30日前支付给原告2019年下半年的收益，但被告以新冠××疫情为借口，未经其同意，单方面扣除其两个月的收益。被告的行为属单方面变更合同，已构成违约。审理中，原告变更第1项诉讼请求为要求被告支付房屋租金11231.92元。被告福瑞斯公司辩称，原告主张的租金所对应期间适逢新冠疫情，该疫情属不可抗力，其要求租金减免符合合同约定及目的；因疫情影响，案涉房屋及其所在项目长期处于关门停业及经营惨淡的状态，为了克服困难，渡过难关，其要求减免疫情期间2个月租金也符合相关政策的规定；其要求租金减免符合最高院及江苏省高院的指导意见，符合法律规定的公平原则，故请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：位于苏州市吴中区建筑面积为39.6平米的房屋（以下简称案涉房屋）登记在原告名下。2010年7月5日，原告宋心语（委托人、甲方）与被告福瑞斯公司（受托方、乙方）签订《长江路9号（长江壹号）商铺委托经营合同》一份，约定甲方委托乙方统一经营甲方购买的案涉房屋（商铺）；委托经营期限为15个自然年，第一阶段为自签订本合约且该商铺所在楼幢物业开业之日起算(乙方应确保上述开业不迟于2011年4月30日)至2014年4月30日，第二阶段为2014年5月1日至2016年4月30日，第三阶段为2016年5月1号至2021年4月30号，第四阶段为2021年5月1号至2026年4月30号，在委托经营期限内，双方不得解除、终止委托关系；甲方同意，在委托经营期间，本合同约定的第一阶段内乙方无需向甲方支付任何费用，甲方不可撤销的赋予乙方以乙方的名义出租该商铺，并授予乙方在委托期限内对该商铺享有占有、使用、收益的所有权利；第二阶段甲方收入(年收益含税)=甲方购买该物业的房价款(以甲方与原产权人签署的房地产买卖合同中约定的价款为准)*7%，第三阶段甲方收入(年收益含税)=甲方购买该物业的房价款(以甲方与原产权人签署的房地产买卖合同中约定的价款为准)*8%，第四阶段甲方收入(年收益含税)=甲方购买该物业的房价款(以甲方与原产权人签署的房地产买卖合同中约定的价款为准)*9%，如果该物业发生空租，或者租金收入不足以支付约定的甲方收入的，差额部分由乙方负责补足；在2014年5月1日至2026年4月30日期间甲方的收益采取先经营后支付的方式，该阶段第一次收益的支付时间为2014年10月31日，其后每过半年支付一次；若遇不可抗力和突发事件导致房屋部分或全部毁损的，双方应协商解决后续事宜，双方互不承担违约责任。上述合同签订后，原告将案涉房屋交付被告使用至今。2020年4月1日，被告向原告邮寄《减免申请书》，表示因受新型冠状病毒感染的××疫情对双方合同履行产生一定影响，绝大部分商铺均不得复工营业，复工的商铺因各种防控限制导致经营状况极差，其客观上无法支付相关租金收益，请求原告予以减免。2020年4月29日，被告又向原告邮寄《减免申请书（二）》，表示因受新型冠状病毒××疫情影响，绝大部分商铺仍未复工营业，部分复工营业的商铺经营状况极差，就2019年11月1日至2020年4月30日期间的租金收益无法按约进行分配，其将按苏州市政府倡导的“1个月租金减免、2个月房租减半”的精神，减免本阶段共计2个月的租金收益。因被告未按合同约定足额支付原告2019年11月1日至2020年4月30日期间租金，仍有该期间两个月的租金11231.92元至今未付，故引发本案诉讼。另查，案涉房屋由被告于2018年3月20日出租给案外人吴逍然用于经营餐饮经营，吴逍然已向被告支付租金至2020年9月19日。吴逍然向本院反映，其承租案涉房屋用于经营三杯鸡米饭，原本今年2月初应恢复营业，受疫情影响，直至4月上旬才恢复营业，经营至今经营状况不理想，较去年同期差太多。再查，案涉房屋所在的苏州市吴中区3幢、4幢、5幢内共计商业用房266套，其中226套房屋由开发商出售给包括原告在内的业主，上述266套房屋均委托被告进行统一经营管理，并由被告出租给案外人进行餐饮、教育、影院、棋牌、健身、KTV、浴场等经营，所涉承租商铺的经营者共计38家。因疫情管控等因素对上述经营者实际经营产生影响，被告已对上述38家中6家经营者（承租房屋数为141套）给予了免除2个月租金及4个月租金的优惠。审理中，经本院调查核实，部分承租经营者向本院反映，被告存在实际减免其2个月以上租金的事实，其中牧歌KTV的经营者反映受疫情影响导致2020年1月26日至2020年4月期间无法正常营业；其中海纳百川浴场负责人反映受疫情影响导致2020年1月26日至2020年3月25日期间无法营业，损失较大；其中和谐棋牌负责人反映自2020年1月24日至2020年3月底无法正常经营，2020年4月至8月期间经营状况逐步恢复。被告亦反映，受疫情影响，相应期间的租金存在迟延缴纳以及未缴纳的情形，自2019年11月1日至2020年4月30日期间，应收租金金额为3348280元，实收租金金额为1678315.84元。上述事实，由原告提供的房屋所有权证、委托经营合同，被告提供的减免申请书、邮寄凭证、减免房租通知书及回执、统计表、租赁合同、委托经营合同、收款收据，以及本院开庭笔录、调查笔录、质证笔录在卷佐证。本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况；因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本案中，双方争议的焦点为被告未能按约支付原告2个月的租金11231.92元是否符合法律规定？首先，原告作为案涉房屋的委托经营方及出租人、被告作为案涉房屋的受托经营方及承租人，双方均知晓案涉房屋实际系由原告出租给被告后，由被告再出租给次承租人开展商业经营，被告实际经营的房屋包括了案涉房屋所在楼幢的所有房屋，被告实际系从所有房屋的整体经营收入中对包括原告在内的业主支付收益，现受新型冠状病毒感染××疫情影响，次承租人在一定期间内无法正常使用房屋并开展经营活动，该疫情在双方签订合同时无法预见，亦不能避免，从被告及次承租人的经营行业特点看亦无法克服，故案涉房屋因疫情防控需要无法用于经营属于不可抗力的情形。其次，在次承租人受不可抗力影响而无法正常经营的情形下，被告对部分次承租人给予了2至4个月的租金减免，此举有益于提升次承租人承租经营的积极性及持续性，从而促进次承人在良性经营的情形下及时向被告履行支付租金的义务，亦符合原告通过委托被告经营案涉房屋而长期收取收益的目的，此种情形下，被告经营产生的损失客观存在，该损失应由原、被告合理分担。综上，本院综合考虑因履行防疫责任致使被告少收租金的损失以及延迟支付租金的损失，按照公平原因，酌情确认原告减免被告1个月的租金，故被告还应支付原告租金5615.96元。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第六条、第六十条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，判决如下：被告苏州市福瑞斯商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告宋心语人民币5615.96元。如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市吴中区人民法院履行款账户，户名：苏州市吴中区人民法院，开户银行：中国建设银行股份有限公司苏州市吴中经济开发区支行，账号：32×××48。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币40元，由原告宋心语负担20元，被告苏州市福瑞斯商业经营管理有限公司负担20元。被告负担部分已由原告预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告预交的诉讼费用本院不再退还。本判决为终审判决。审判员 谢 丰二〇二〇年九月二十五日书记员 朱吴祺