湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0112民初7848号 原告：周芷行，女，1978年9月17日出生，汉族，住长沙市望城区。 委托诉讼代理人：王书涛（周芷行的丈夫），住湖南省怀化市鹤城区。 被告：长沙红建置业有限公司，住所地长沙市望城区高塘岭街道郭亮中路**红建华府附楼。 法定代表人：朱红建。 委托诉讼代理人：曹**刚，湖南华湘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱鹭，湖南华湘（东莞）律师事务所律师。 原告周芷行与被告长沙红建置业有限公司（以下简称“红建公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周芷行的委托诉讼代理人王书涛及被告红建公司的委托诉讼代理人朱鹭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周芷行向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行合同，为原告办理房屋所有权证和土地使用权证；2、判令被告赔偿原告逾期交房违约金44016.66元（从合同约定交房次日即2018年1月1日计算至收房之日2019年11月30日止，共计699天，按照合同约定每日万分之三计算）；3、被告向原告支付逾期办证违约金22165.76元（从原告合同约定交房次日计算至2018年12月31日共计365个工作日，违约金自2019年1月1日开始，以原告实际付款金额为基数，按照合同约定每日0.3‰计算至被告为原告办理房屋所有权证及土地使用权证，现暂计算至2019年12月18日）；4、被告向原告赔偿不履行合同单位部分具体装饰、设备标准的约定和交付房屋单位部分不符合“长沙市望城区限价商品房建设和交房标准”及应承担的物业管理费损失33195.80元（含物业管理费1405元）；5、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年4月30日，原告与被告签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，双方约定原告购买被告开发的长沙市望城区××街道××路××路××角“锦绣佳苑”商品房××栋××层××房，建筑面积83.66㎡，单价为2509元／㎡，总房价209903元，合同约定2017年12月31日前交房，商品房交付后365个工作日内办妥房屋所有权证，交付条件要求取得建设工程竣工验收备案。根据《长沙市望城区货币安置区限价商品房建设和管理实施办法》的规定，“锦绣佳苑”限价商品房只能对取得《望城区货币安置区拆迁安置限价商品房购房证明》的对象销售，并要达到相应建设和交房标准。原告依约向被告提交《购房证明》并付清房款，全面履行了义务。截至2018年3月23日，原告未收到任何交房通知，于是原告代理人分别向长沙市望城区住房和城乡建设局、规划分局申请政府信息公开，取得“锦绣佳苑”限价商品房3＃栋的建设工程竣工验收备案表，未取得法律规定的应当由规划、环保部门出具的认可、使用文件等政府信息。2019年1月2日，原告代理人对案涉“锦绣佳苑”限价商品房3＃栋的竣工验收备案不服，对望城区住房和城乡建设局提起行政诉讼，望城区人民法院于2019年4月22日确认该局作出的“锦绣佳苑”限价商品房3＃栋建设工程竣工验收备案违法。在申请政府信息公开过程中，有自称系案涉房屋的承建商联系原告代理人，原告代理人明确告知案涉房屋不符合合同附件三有关于单位部分具体装饰、设备标准的约定，亦不符合《长沙市望城区货币安置区限价商品房建设和管理实施办法》由规划部门审批规划设计标准和长沙市望城区限价商品房建设和交房标准，房屋质量问题严重影响原告对房屋的正常使用，要求被告修复，但被告一直未承担修复责任。现被告法人涉黑，被告在国家信用公示系统显示经营异常。为减轻原告损失，原告于2019年11月30日被迫办理收房手续，并缴纳了全年物业管理费1405元。经查询，案涉房屋现未办妥房屋所有权证。综上所述，为维护自身合法权益，原告特提起诉讼。 被告红建公司辩称：1、现红建公司相关事项均由政府统一接管；2、对原告主张的逾期交房违约金及逾期办证违约金的计算期间有异议，因出现不可抗力因素，红建公司不应承担2018年5月之后的违约责任；3、原告没有提供损失部分的付款凭证及发票，由法院酌情考量；4、物业费不属于损失，不应由被告负担。 经审理查明：2015年6月30日，红建公司开发的锦绣佳苑3栋项目办理了商品房预售许可。2016年4月30日,原告周芷行与被告红建公司签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，购买了锦绣佳苑第××栋××单元××号房屋，房屋建筑面积83.66平方米，总价209903元；周芷行按照银行按揭贷款方式付款；红建公司应当在2017年12月31日前向周芷行交付该商品房，且房屋在交付时应当符合：已经竣工验收备案，满足出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求；除不可抗力外，出卖人未按约定的时间和条件将商品房交付买受人的，逾期在30日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款0.3‰的违约金。逾期超过30日后，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款0.3‰的违约金；出卖人承诺交付的商品房使用合格的建筑材料、构配件和设备，装饰、设备标准符合双方约定的标准；买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起，出卖人应于180个工作日内向长沙市望城区房屋登记机构办理合同备案，若设定了在建建筑物抵押权登记，出卖人应于180个工作日内和抵押权人申请办理抵押权注销登记。买卖双方应于180个工作日内向长沙市望城区房屋登记机构申请办理预告登记。出卖人没有按约定申请预购商品房预告登记的，应按约定承担相应责任，且买受人可单方向房屋登记机构申请，并应按规定提交申请材料。在商品房交付后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，产权办理后365个工作日内办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.3‰支付违约金。双方在《合同补充协议》中约定：出卖人在交付房屋时须达到合同约定的房屋交付条件，如遇商品房存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，但买受人不得以此拒绝收房。该商品房各部分的保修期按《住宅质量保证书》中的规定执行，保修期自该商品房竣工验收合格之日起计算。如双方就房屋质量问题发生争议，以建筑工程质量检验监督职能部门出具的书面工程质量评定意见作为处理争议的依据；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，包含以同等品质的材料、设备替代的情形。 上述合同签订后，周芷行按约交纳房屋首付款69903元，以按揭方式支付剩余房款14万元。在双方约定交房日即2017年12月31日，周芷行认为红建公司欲交付的房屋未办理竣工验收手续，且不符合建设和交付标准，拒绝接收房屋，后双方未能就收房问题达成一致。2019年11月30日，周芷行交纳案涉房屋2018年度的物业费1405元后，从物业公司处办理收房手续。 另查明，2019年1月2日，周芷行的丈夫即本案代理人王书涛以长沙市望城区住房和城乡建设局、长沙市住房和城乡建设委员会为被告，向本院提起行政诉讼。事实与理由为：长沙市望城区住房和城乡建设局于2017年9月17日作出锦绣佳苑限价商品房住宅小区3#栋《建设工程竣工验收备案表》，同意锦绣佳苑限价商品房住宅小区3#栋工程的竣工验收备案。王书涛认为该验收备案审核事实不清，证据不足，遂向长沙市住房和城乡建设委员会申请行政复议。长沙市住房和城乡建设委员会于2018年11月9日作出《行政复议决定书》[长住建复决（2018）10号]，维持长沙市望城区住房和城乡建设局作出的锦绣佳苑限价商品房住宅小区3#栋工程建设工程竣工验收备案。王书涛不服，故提起诉讼。本院经审查认为红建公司在申请竣工验收备案时,提交的是《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，没有提交符合《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定的规划部门出具的认可文件或者准许使用文件，属于竣工验收备案文件不齐全，长沙市望城区住房和城乡建设局验收备案办理不符合法定条件，依法应予撤销。鉴于锦绣佳苑限价商品房住宅小区已有业主办理不动产权证，若撤销该竣工验收备案将会对小区业主的共同利益造成重大影响，故依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条规定，确认该行政行为违法，但不撤销行政行为。因原行政行为违法，长沙市住房和城乡建设委员会于2018年11月9日作出维持长沙市望城区住房和城乡建设局的建设工程竣工验收备案的《行政复议决定书》，也确认违法。 另，本院于2020年6月8日向长沙市自然资源和规划局望城分局发函，请协助调查如下事项：一、长沙红建置业有限公司开发建设的位于望城区××街道××小区房屋的不动产权证办理情况；二、“锦绣佳苑”小区现在是否符合办证条件，如不符合，请说明原因。该局向本院回函：经查，周芷行位于锦绣佳苑××栋××房屋已申请商品房买卖预告登记和抵押权预告登记。该项目未申请土地首次登记，房屋未申请办理竣工验收手续，暂不符合登记条件。 再，本案审理过程中，周芷行向本院提出工程质量鉴定申请，明确其鉴定事项为案涉房屋是否符合《长沙市望城区货币安置区限价商品房建设和管理实施办法》中规定的限价商品房建设和交付标准，如不符合标准，则要求明确不符合标准的项目及相应价款。本院于2020年2月27日向长沙市望城区住房和城乡建设局发函，请协助调查如下事项：长沙红建置业有限公司开发建设的位于望城区××街道××小区××商品房，该商品房是否应达到望政办发［2014］172号《长沙市望城区货币安置区限价商品房建设和管理实施办法》附件2规定的长沙市望城区限价商品房建设和交房标准。该局向本院回函：1、锦绣佳苑小区位于望城区××街道××路××路××角。该小区由长沙红建置业有限公司开发建设，属于望城区限价商品房。2、我区限价商品房规划设计标准、建设和交付标准，原则上参照《长沙市望城区货币安置区限价商品房建设和管理实施办法》（望政办发［2014］172号）相关要求实施，同时按照国家、省、市有关商品房住宅现行的强制性标准、规范及相关规定执行。本院收到周芷行的鉴定申请后，依法委托友谊国际工程咨询有限公司进行鉴定，后该鉴定机构以“该鉴定主要为对房屋建设是否符合建设标准的鉴定，而我司主营业务为造价鉴定，故我司无法对该项目进行有效鉴定”为由向我院退回该委托申请。经与周芷行代理人王书涛沟通，其表示不再继续委托鉴定。 上述事实，有原告周芷行提交的《商品房买卖合同》及《补充协议》、销售不动产统一发票、物业收款收据、（2019）湘0112行初1号行政判决书、望城区国土资源局不动产预告信息表、案涉房屋建筑工程质量保修书、室内彩色照片及视频、锦绣佳苑××栋××房预算表，本院依职权调取的长沙市望城区住房和城乡建设局出具的《关于协助调查通知书（2019）湘0112民初7848号的回复》及长沙市自然资源和规划局望城分局出具的《关于长沙红建置业有限公司商品房权证情况有关问题的回复》等证据以及双方当事人的陈述在卷佐证，予以认定。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按约履行，未按照约定履行合同义务的，应当承担相应的违约责任。 关于逾期交房问题。根据《商品房买卖合同》约定，被告应当在2017年12月31日前向原告交付符合合同约定交付条件的房屋，虽生效行政判决未撤销长沙市望城区住房和城乡建设局办理的验收备案，但已确定对案涉房屋即锦绣佳苑限价商品房住宅小区3#栋作出的建设工程竣工验收备案行为违法，可知案涉房屋在约定交房日时并未达到合同约定的“该商品房交付时应当符合已经竣工验收备案”的条件，双方因此发生争议，后被告并未进行整改及履行通知收房义务，原告未能及时收房的原因在于被告，被告的行为已构成违约，应当向原告承担违约责任。直至2019年11月30日原告才自行办理了收房手续，逾期交房天数应从2018年1月1日起计算至2019年11月30日止，共计699天。对于违约金的计算标准，本院认为，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失并兼顾对违约方进行惩罚,弥补守约方的损失应当与客观损失相当，对违约方的惩罚应当适度；如果合同约定的违约金严重超出守约方实际损失，将会导致对违约方的惩罚不适度而有违公平原则，人民法院应当依法调整。本案中，原告按照合同约定的标准主张的违约金金额过高，不宜以此金额对被告进行过度惩罚。本院根据被告的过错程度、原告购房的价格、周边房屋的租赁价格等因素，并结合本院同类型案件的裁判尺度，酌情将违约金标准调整为每日按总房款的万分之二计算，确定逾期交房违约金为29344元（209903元*699天*2/10000,四舍五入后取整）。 关于逾期办证问题。在国家实行不动产统一登记制度以前，房屋权属登记包括房屋所有权登记和国有土地使用权登记。《不动产登记暂行条例》的施行将原有的办理房屋初始登记、房屋所有权属登记、土地使用权登记三个步骤简化为办理房屋初始登记、不动产权属登记两个步骤。而该流程的简化，目的在于提高登记效率，缩短不动产权属登记办理时间。原、被告在《商品房买卖合同》中约定“在商品房交付后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，产权办理后365个工作日内办妥买受人的土地使用权证”，虽然新规施行后，原、被告就权证办理事宜的约定没有进行协商变更，但向有关部门提交资料并申请办理房屋产权证的义务承担主体仍为被告，故本院认定被告应当在房屋约定交付日即2017年12月31日后的365个工作日即2019年7月19日前为原告向长沙市望城区不动产登记中心递交办理房屋所有权证的资料。案涉房屋截止开庭尚未办理相关权属证书，被告存在逾期办证的违约行为，应承担相应违约责任。案涉房屋未办理不动产权证并不影响原告对该房屋的实际居住使用，结合案涉房屋的出售价格可知原告主张的违约金数额已超过被告在订立合同时能预见或者应当预见的因违约可能造成的损失，不宜以此金额对违约方进行过度惩罚。原告在本案中也未提供证据证明实际发生了损失及损失金额，加之本案所涉房屋系限价商品房，可流通性相较普通商品房存在较大限制。基于前述原因，本院根据合同总金额及逾期的天数，结合当事人过错、预期利益、是否实际造成损失等综合因素，并参考本院类似案件的裁判尺度，酌情将违约金标准调整为每日按总房款的万分之一计算，确定截止2019年12月18日，逾期办证违约金为3212元（209903元*153天*1/10000,四舍五入后取整），后段违约金计算至案涉房屋办理不动产权证之日止。 关于原告诉请被告继续办证问题。根据长沙市自然资源和规划局望城分局出具的《关于长沙红建置业有限公司商品房权证情况有关问题的回复》中载明的“该项目未申请土地首次登记，房屋未申请办理竣工验收手续，暂不符合登记条件”可知案涉房屋所在楼栋尚未办理栋证,无法处分该房屋进而将房屋变更登记至原告名下，暂时不符合办证条件。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”的规定，现原告主张由被告协助办理案涉房屋的不动产权证书的诉讼请求，属于事实上无法履行之内容，故对该诉请，本院不予支持。原告可待被告完成案涉房屋所在楼栋的不动产物权登记后，另行主张权利。 关于原告主张案涉房屋不符合“长沙市望城区限价商品房建设和交房标准”要求被告赔偿损失的问题。根据长沙市望城区住房和城乡建设局向本院回函内容可知案涉房屋系限价商品房，其规划设计标准、建设和交付标准，原则上应参照《长沙市望城区货币安置区限价商品房建设和管理实施办法》（望政办发[2014]172号）相关要求实施。原告主张案涉房屋存在“全房地面未找平；全房无插座、未走电线、未装灯；未装蹲便器；卫生间未作防水；墙面未作砂浆打底未刮两遍888”的问题，不符合建设和交房标准，被告当庭对于原告主张存在房屋质量问题的上述项目无异议。被告已构成违约事项，应承担相应赔偿责任。关于具体赔偿数额，鉴于原告因房屋未达标准、质量瑕疵造成的损失客观存在，在本案未能进行有效鉴定的情况下，原、被告均当庭同意法院对原告的损失金额进行酌情认定。本院从公平原则考虑，结合原告提交的证据，根据房屋具体情况、将给居住使用造成的影响大小、双方就纠纷自行协调的处理意见等因素综合判断，酌情认定原告的经济损失为6000元。关于原告主张应由被告承担物业管理费损失1405元，案涉合同约定物业服务费用自合同约定交付日起由业主即原告负担，但本院已查明原告未能如约接收房屋的责任在于被告，原告在2018年度并未占有、使用该案涉房屋，因此原告已实际支出的物业费用1405元，应由被告予以负担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下： 一、由被告长沙红建置业有限公司在本判决生效后十日内向原告周芷行支付逾期交房违约金29344元； 二、由被告长沙红建置业有限公司在本判决生效后十日内向原告周芷行支付逾期办证违约金3212元（已计算至2019年12月18日止，后段违约金按照每日万分之一的标准计算至案涉房屋办理不动产权证之日止）； 三、由被告长沙红建置业有限公司在本判决生效后十日内向原告周芷行赔偿损失6000元； 四、由被告长沙红建置业有限公司在本判决生效后十日内向原告周芷行支付物业费1405元； 五、驳回原告周芷行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2284元，因适用简易程序减半收取为1142元，由原告周芷行负担683元，由被告长沙红建置业有限公司负担459元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  杨恋 二〇二〇年九月一日 代理书记员  肖娜 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。