湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终9662号上诉人（原审被告）：中蓝科技控股（湖南）股份公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区雄天路**湖南金丹科技创业大厦**第****。法定代表人：谭彬，董事长。委托诉讼代理人：贺丰，湖南民韦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：隆平创业投资集团有限公司，住，住所地湖南省长沙市芙蓉区雄天路**隆平高科技园管委会**/div>法定代表人：李毅，董事长。委托诉讼代理人：黄甫少博，湖南湘晟律师事务所律师。上诉人中蓝科技控股（湖南）股份公司（以下简称中蓝公司）因与被上诉人隆平创业投资集团有限公司（以下简称隆平公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初2273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中蓝公司上诉请求：1、请求判令撤销长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初2273号民事判决，驳回被上诉人的诉请；2、本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、被上诉人并非本案适格主体。案涉房屋租赁的《合作协议书》是上诉人同长沙高新技术产业开发区隆平高科技园管委会（以下简称隆平高科管委会）于2014年11月20日签订，至2019年12月被上诉人通知上诉人有关合同租金大幅上涨30%时，上诉人从未收到过隆平管委会已将有关合同权利交由被上诉人行使的书面通知；2、因疫情原因，上诉人并未签收被上诉人于2020年2月29日、2020年3月9日所发出的两份函件；3、法院一审判决未采纳上诉人2019年12月28日以书面形式告知被上诉人退出房屋租赁相关事宜，仍判决上诉人缴纳房屋占用费，明显属于判决不当；4、上诉人入驻隆平高科技园多年，对房屋进行大量装饰装修，被上诉人突然提出解约会给上诉人带来极大损失；5、最高人民法院所发布的《关于依法审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》明确不能以未按约支付房租为由解除房屋租赁合同，被上诉人于疫情最严重时发出催收通知并要求解除合同不合情理、不合法律规定。隆平公司辩称：1、一审法院认定案件事实清楚。《合作协议书》约定涉案场地租赁期限为2015年1月1日至2017年12月31日，上诉人的租金仅支付至2017年9月30日，合同期满后上诉人依然在继续使用涉案场地，且未缴纳租赁费，其行为构成违约。隆平管委会后将《合作协议书》项下的权利交由答辩人行使。因此，一审法院对案件相关事实认定清楚；2、一审法院适用法律正确，程序合法。根据法院认定的事实和《中华人民共和国合同法》相关规定，上诉人与答辩人的租赁合同已转变为不定期租赁，上诉人逾期未缴纳房租的行为构成根本违约。依据法律规定以及《合作协议书》约定，答辩人有权解除合同并要求上诉人承担违约责任，一审判决适用法律正确。隆平公司向一审法院起诉请求：1、请求确认隆平、中蓝公司的租赁合同于2020年3月9日解除，中蓝公司立即腾退涉案房屋并交付给隆平公司；2、请求判令中蓝公司支付租金1477049.1元（租金本应计算为2017年10月1日至2020年3月9日合同解除之日止，但因疫情原因，隆平公司主动免除中蓝公司2020年2月1日至2020年3月9日租金，实际计算为2017年10月1日至2020年1月31日）；3、判令中蓝公司自逾期交付租金之日支付违约金直至实际清偿之日止，暂计至2020年3月9日为1275035.98元；4、请求判令中蓝公司按57019.15/月（逐年递增5%）的标准支付自合同解除之日起至实际腾退之日的占用费，每逾期腾退一日，还需按占用费的10%支付违约金；5、中蓝公司支付本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年11月20日，甲方隆平管委会与乙方中蓝公司、丙方长沙赛维能源科技有限公司签订了《合作协议书》，约定：1、甲方将涉案场地出租给乙方，面积为2482平方米，租金18元/平方米/月，按季交纳，每年递增5%，每个租赁季度开始前10日交纳下一季度的租金；2、租赁期限为三年，自2015年1月1日至2017年12月31日；3、如乙方欠交租金超过3个月的，甲方可以单方面终止协议并不承担任何责任；4、租赁期满或协议提前终止后，乙方应在7日内搬出涉案场地；5、乙方逾期交付租金，每逾期一日应按月租金的5%向甲方支付违约金；6、协议终止后，乙方逾期未腾退所承租场地，每逾期一日，甲方可按月租金10%向乙方收取违约金。合同签订后，隆平管委会向中蓝公司交付了租赁场地，中蓝公司支付租金至2017年9月30日。合同约定的期限届满后，中蓝公司仍继续使用涉案场地，但仍未支付租赁费。后隆平管委会将《合作协议书》项下的权利交由隆平公司行使。2019年12月28日，中蓝公司向隆平公司发送函件称由于隆平公司提出房屋租赁费用大幅上调，中蓝公司12月初已与隆平公司商议，从2020年1月1日起将租赁的金丹大厦A栋5楼保留三分之一，其他部分由双方积极招租合租方。隆平公司收到函件后未予回复，截至本案开庭之日，涉案场地也未另行对外招租。2020年2月29日，隆平公司向中蓝公司发送《催款通知》要求中蓝公司交纳截至2019年12月31日的租金1420029.99元，如逾期未交纳，隆平公司将按照《合作协议书》中的违约条款停用承租场地内的有关设施、处置滞留在承租场所内的设施设备等。中蓝公司收到催款通知后未交纳租赁费。2020年3月9日，隆平公司向中蓝公司发送《关于解除合作协议的函》，要求自函件送达之日起解除双方的租赁关系，限中蓝公司在租赁关系解除之日起5日内结清欠交租金、违约金、腾出涉案场地、办理交接，并结清水、电、物业费等杂费。中蓝公司于当日签收，但仍未交纳租赁费亦未腾出涉案场地。一审法院认为：隆平管委会与中蓝公司签订的《合作协议书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。隆平管委会将《合作协议书》中的权利转让给隆平公司并已通知了中蓝公司，因此隆平公司依法享有《合作协议书》中出租方的相关权利。合作协议约定的租赁期限届满后，中蓝公司继续使用涉案场地，隆平公司未提出异议，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，由于中蓝公司逾期未缴纳租赁费，经催告后仍未交纳，根据合同约定，隆平公司可以解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。隆平公司已向中蓝公司送达了《关于解除合作协议的函》，故隆平公司请求确认《合作协议书》已于2020年3月9日解除的诉讼请求，符合法律规定。合同解除后，中蓝公司负有及时腾退涉案场地并返还给隆平公司之义务，故隆平公司要求中蓝公司腾退涉案场地的诉讼请求符合法律规定和合同约定。中蓝公司租赁场地应当按照约定支付租金，但中蓝公司仅支付至租金至2017年9月30日，尚欠2017年10月1日至2020年3月9日期间的租金未缴纳，隆平公司自愿放弃2020年2月1日至2020年3月9日期间的租金，视为对自身权利的处置，本院予以确认。因此中蓝公司应向隆平公司支付2017年10月1日至2020年1月31日期间的租金。经计算，2017年10月1日至2020年1月31日期间的房屋租金为1477049.02元。故隆平公司要求中蓝公司支付租金1477049.02原诉讼请求予以支持。合同解除后，中蓝公司继续占用场地，应当向隆平公司支付场地占用费，隆平公司要求中蓝公司按2020年的租金标准57019.15元/月支付自合同解除后至实际腾退场地之日止占用费诉讼请求合情合理，予以支持。双方约定中蓝公司逾期支付租金每逾期一日按月租金的5‰计算违约金；逾期腾退场地的，每逾期一日按月租金的10%支付违约金。双方约定的违约金过高，显失公平，酌情调整为按年利率6%的标准计算逾期付款和逾期腾退场地的违约金，超出部分不予支持。经计算，截至2020年1月31日，逾期支付租金的违约金为114178.8元。中蓝公司应当在2020年3月16日前腾退场地，逾期应当支付违约金，逾期腾退场地的违约金应当以拖欠的占用费为基数，按年利率6%的标准计算至实际腾退场地之日止。一审法院判决：1、确认长沙高新技术产业开发区隆平高科技园管理委员会与中蓝科技控股（湖南）股份公司于2014年11月20日签订的《合作协议书》已于2020年3月9日解除；2、中蓝科技控股（湖南）股份公司于本判决生效之日起五日内将位于长沙市高新技术产业开发区××大厦××座××层场地腾空并交付给隆平创业投资集团有限公司；3、中蓝科技控股（湖南）股份公司于本判决生效之日起五日内向隆平创业投资集团有限公司支付租金1477049.02元及违约金（违约金计算至2020年1月31日为114178.8元，以后的违约金以1477049.02元为基数，按年利率6%的标准计算至实际清偿之日止）；4、中蓝科技控股（湖南）股份公司于本判决生效之日起五日内向隆平创业投资集团有限公司支付场地占用费（场地占用费按照57019.15元／月的标准计算自2020年3月10日起至实际腾退场地之日止）5、中蓝科技控股（湖南）股份公司于本判决生效之日起五日内向隆平创业投资集团有限公司支付逾期腾退场地的违约金（违约金以拖欠的场地占用费为基数，按年利率6%支付至实际腾退场地之日止）；6、驳回隆平创业投资集团有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，结合一审判决与当事人的上诉理由，本案二审争议焦点为：被上诉人是否有权解除合同。关于被上诉人是否为本案的适格主体问题。根据2019年12月28日，中蓝公司向隆平公司发送函件行为可知中蓝公司对隆平管委会与隆平公司之间权利转让事实知情且对隆平公司已成为权利承受主体事实予以认可。依据《中华人民共和国合同法》第八十条，被上诉人隆平公司为本案的适格主体；关于一审法院未予采纳上诉人所提交的退出房屋租赁相关事宜问题。从中蓝公司2019年12月28日所发出的通知中“从2020年元月一日起将租赁的金丹大厦A栋5楼保留三分之一，其他部分由双方积极招租合租房”内容可知该通知所表达的含义实为转租，与上诉人所主张的事实不符；根据双方所签订的《合作协议书》第五条第2、3款可知，中蓝公司自2017年9月30日后未交纳租金，隆平公司有权根据协议书单方终止协议。经查，上诉人的其他上诉理由无事实、法律依据，不予支持。综上所述，中蓝公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费28817元，由中蓝科技控股（湖南）股份公司负担。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  潘 威审判员  孙一中二〇二〇年九月三十日法官助理何叶书记员刘妙附本判决引用法律条文原文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；《中华人民共和国合同法》第八十条【债权转让的通知义务】债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十五条【租赁合同的形式】租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十四条【转租】承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十七条【租金的未支付、迟延支付和逾期不支付】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条【租期不明的处理】当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条【租赁物的返还】租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条【续租】租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民法总则》第一百四十条【作出意思表示的方式】行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。