北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初15235号原告（反诉被告）：翟雪，女，1986年9月23日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：毛庆宏（翟雪之夫），男，1978年2月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：北京森茂物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：张爱民，董事长。委托诉讼代理人：张一国，女，北京森茂物业管理有限公司客服部经理。委托诉讼代理人：刘振军，男，北京森茂物业管理有限公司客服部主管。第三人：华瀚投资集团有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：张爱民，董事长。委托诉讼代理人：王倩，女，华瀚投资集团有限公司法务。原告（反诉被告）翟雪与被告（反诉原告）北京森茂物业管理有限公司（以下简称森茂公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法追加华瀚投资集团有限公司（以下简称华瀚公司）作为第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。翟雪及其委托诉讼代理人毛庆宏，森茂公司委托诉讼代理人张一国、刘振军，华瀚公司委托诉讼代理人王倩，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。翟雪向本院提出诉讼请求：判令森茂公司返还我预交的2018年4月28日至7月25日的物业费28,052.7元，水电费押金35,000元。事实和理由：2017年7月13日，我与华瀚公司签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定我承租位于北京市朝阳区某某家园X号楼X层X号房屋（以下简称涉案房屋），涉案房屋面积为1870.18平方米，依据租赁合同约定，由森茂公司对涉案房屋提供物业服务，我向森茂公司交纳了水电费押金35,000元，并预交了2017年7月26日至2018年7月25日期间为期一年的物业费112,210.8元。现已有法院生效判决确认我与华瀚公司签订的租赁合同于2018年4月28日解除。我多次要求森茂公司及华瀚公司返还剩余的物业费及水电费押金，均遭拒绝，故我起诉至法院，要求森茂公司返还上述款项。森茂公司辩称，不同意返还翟雪物业费。另外，在其交纳2018年7月26日至11月15日的物业费后，我公司同意返还水电费押金。华瀚公司发表意见称，我公司与森茂公司是两个独立的法人主体，翟雪的诉讼请求与我公司无关。森茂公司向本院提出反诉请求：要求翟雪支付2018年7月26日至2018年11月15日的物业费34,085.54元。事实和理由：2017年7月26日，翟雪与我公司签订《华瀚商业中心物业服务协议》（以下简称涉案协议），合同年限为10年，自2017年7月26日起至2027年7月25日止，合同约定翟雪需预交一年的物业费及能源费押金。2018年11月15日，翟雪来到我公司处，以其已与华瀚公司退租为由，要求我公司退还2018年4月28日之后的物业管理费及能源费押金，我公司表示未接到翟雪以任何形式通知解除涉案协议，且我公司与华瀚公司系不同的民事主体，故不同意翟雪关于退还物业费的主张，并要求翟雪补缴2018年7月26日至2018年11月15日期间的物业管理费。涉案协议是双方真实意思表示且独立有效存在，并不因租赁合同的终止履行而必然或自动导致终止及解除。因此，我公司提起反诉，要求翟雪支付2018年7月26日至2018年11月15日期间的物业费。翟雪就森茂公司反诉辩称，不同意森茂公司的反诉请求，涉案协议是在租赁合同的基础上签订的，我与华瀚公司因租赁合同而发生纠纷，经法院生效判决解除了双方的租赁合同，涉案协议也一并解除了，且森茂公司与华瀚公司系关联公司，森茂公司没有全面履行涉案协议的义务，所以不同意支付上述期间的物业费。华瀚公司发表意见称，我公司与森茂公司本身是两个独立的法人，翟雪的本诉诉讼请求与我公司无关。另外，我公司和翟雪曾经有过租赁合同纠纷的案件，法院判决情况为2018年4月28日双方租赁合同解除，翟雪在涉案房屋外设有门锁，我公司无法收回房屋也无法进入，所以森茂公司也不知道租赁合同解除的情况，我公司与翟雪的案件终审判决是在2018年11月作出，我公司最终于2018年11月之后收回涉案房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市朝阳区某某家园108、109、110号楼为华瀚公司所有。2017年7月13日，翟雪作为乙方与华瀚公司作为甲方签订租赁合同及附件，约定：华瀚公司将涉案房屋出租给翟雪，租赁物建筑面积为1870.18平方米，租赁期限为10年，自2017年10月26日至2027年10月25日；物业管理公司为森茂公司，物业管理费及相关费用等需根据使用情况按照物业公司相应收费标准由乙方承担；在签署租赁合同当日，乙方应向甲方缴付电费、水费保证金，电费、水费保证金按照35,000元收取。2017年7月26日，翟雪作为乙方与森茂公司作为甲方签订涉案协议，约定：甲方为乙方所承租的涉案房屋提供物业服务；乙方收铺之日起须依据本协议向甲方交纳管理费用及其他相关费用，不论乙方的物业是否空置，乙方均须按期足额交纳上述费用；乙方入住时一次性缴付当年的物业管理费，在支付了首笔管理费后，乙方或乙方使用人应在管理费所属期限到期前最后一个月的25日前向物业管理企业预付下年度（12个月）的管理费用，之后每年度以此类推；乙方按建筑面积每月每平米5元交纳物业管理费，每年的物业费为112,210.8元，应当于本协议签订时支付2017年7月26日至2018年7月25日的物业费112,210.8元。当日，翟雪向森茂公司交纳2017年7月26日至2018年7月25日的物业费112,210.8元及水电费押金35,000元。租赁合同履行期间，翟雪与华瀚公司发生争议，翟雪将华瀚公司诉至我院，要求：1.解除双方签订的租赁合同；2.华瀚公司退还房屋租金及履约保证金1,365,231元、水电费押金35,000元、物业费112,210.8元。华瀚公司亦提起反诉，要求解除租赁合同，且翟雪赔偿其违约金。我院于2018年9月3日作出（2018）京0105民初60355号民事判决（以下简称60355号判决），本院认为部分载明：翟雪认为华瀚公司违约的诉讼主张，依据不足，故对翟雪要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。在华瀚公司未违约的情况下，翟雪应当按照约定的期限支付2018年4月26日至2018年10月25日的租金，但翟雪无正当理由未依约支付，其行为已构成根本违约。在此情况下，华瀚公司有权行使单方解除权，解除其与翟雪签订的房屋租赁合同。华瀚公司于2018年4月28日向翟雪作出了解除合同的通知并张贴在涉案房屋处，应视为已于当日对翟雪作出了通知，因此对华瀚公司解除合同的诉讼请求，本院予以支持。因合同已于2018年4月28日解除，而翟雪支付租金至2018年4月25日，此前涉案房屋一直由翟雪占有使用，故其要求返还2017年10月26日至2018年4月25日的租金的请求，本院不予支持。关于翟雪要求华瀚公司返还水电费押金35,000元、物业费112,210.8元的诉讼请求，翟雪系与案外人森茂公司签订的物业服务合同，且将上述费用支付给该公司，因此翟雪要求华瀚公司返还该两笔费用，无事实和法律依据。就该两笔费用，翟雪可另行向森茂公司主张权利。翟雪与华瀚公司均不服60355号判决，上诉至北京市第三中级人民法院（以下简称三中院），三中院作出（2018）京03民终13383号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.翟雪主张由于租赁合同于2018年4月28日解除，且其未实际使用涉案房屋，没有使用水电，没有产生水电费用，所以要求退还2018年4月28日至2018年7月25日的物业费及水电费押金。森茂公司主张2018年4月28日后涉案协议仍在履行过程中，翟雪并未以任何形式向其提出终止涉案协议，直到2018年11月15日翟雪才向其主张返还物业费及水电费押金，其认为涉案协议于此时终止。翟雪认可其确实于2018年11月15日才向森茂公司主张退还物业费及水电费押金，11月15日前其未向森茂公司主张过解除或终止涉案协议。2.庭审中，翟雪与森茂公司均主张涉案协议的期限为十年。翟雪称涉案房屋始终由华瀚公司控制，其并未进场，华瀚公司虽然交付了涉案房屋，但其每次去涉案房屋必须经过华瀚公司的保安准许。另翟雪称森茂公司与华瀚公司虽为两个法人主体，但两公司的法定代表人系同一人，两公司存在关联关系，所以租赁合同解除的事宜华瀚公司是知情的，其与华瀚公司的租赁合同经法院判决确认于2018年4月28日解除，所以其与森茂公司签订的涉案协议也于该日解除，森茂公司不能向其主张4月28日之后的物业费，至于水电费，由于其并未进场，所以没有产生任何水电费。森茂公司主张翟雪于2018年11月15日到其处称已经退租时涉案协议解除。华瀚公司称其系涉案房屋的产权人，但从未交纳过物业费；另称涉案房屋系2018年11月19日之后由其控制，截至2020年6月28日开庭之日涉案房屋处于空置状态。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，翟雪与森茂公司签订了涉案协议，且涉案协议系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。本案中，翟雪系从华瀚公司处承租涉案房屋，华瀚公司系涉案房屋的产权人，森茂公司系为涉案房屋提供物业服务的物业企业，而两公司的法定代表人系同一人。翟雪与华瀚公司之间的房屋租赁合同纠纷已经法院审理完毕，法院生效判决确认双方之间的租赁合同于2018年4月28日解除，而本案的争议焦点系租赁合同解除后是否必然导致承租人与物业公司所签物业服务合同解除。根据已查明的事实，森茂公司与华瀚公司虽为独立的法人主体，但两公司的法定代表人系同一人，华瀚公司在庭审中亦称其作为涉案房屋产权人从未向森茂公司支付过物业费，两公司存在关联关系。在华瀚公司与翟雪所签租赁合同中亦对物业服务事项有所约定，并约定翟雪向其支付水电费押金35,000元，而在涉案协议签订当日系由森茂公司收取上述水电费押金，可见，森茂公司基于涉案协议而为翟雪提供的物业服务与翟雪和华瀚公司之间的租赁合同存在一定关联性，考虑到法院生效判决已确认租赁合同于2018年4月28日解除，森茂公司作为物业管理方亦无证据证明此日之后翟雪仍然占有涉案房屋且其为翟雪提供了具体的物业服务事项，故本院对翟雪关于涉案协议于2018年4月28日解除的主张予以采纳。因翟雪交纳物业费至2018年7月25日，故其要求森茂公司退还预交的2018年4月28日至7月25日的物业费28,052.7元于法有据，本院予以支持。因本院已认定涉案协议于2018年4月28日解除，故森茂公司要求翟雪支付2018年7月26日至11月15日期间物业费的反诉请求于法无据，本院不予支持。现森茂公司收取了水电费押金，却并未就涉案房屋的水电费发生情况进行举证，故翟雪要求其退还水电费押金35,000元并无不当，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、北京森茂物业管理有限公司于本判决生效后七日内退还翟雪预交的2018年4月28日至2018年7月25日期间的物业费28,052.7元；二、北京森茂物业管理有限公司于本判决生效后七日内退还翟雪水电费押金35,000元；三、驳回北京森茂物业管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1376元，由北京森茂物业管理有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）；反诉案件受理费326元，由北京森茂物业管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  白星晖审判员  谷培培审判员  陈 扬二〇二〇年九月二十三日书记员  丁 楠