北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初35487号原告（反诉被告）：北京易恒基业投资管理顾问有限公司，住所地北京市朝阳区广渠路**院**楼**201。法定代表人：马新艳，总经理。被告（反诉原告）：张彪，男，1978年1月14日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）北京易恒基业投资管理顾问有限公司(以下称易恒基业公司)与被告（反诉原告）张彪（以下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。易恒基业公司法定代表人马新艳，张彪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。易恒基业公司向本院提出诉讼请求：1、张彪退还2020年2月13日至2020年6月23日期间的房屋租金151666元；2、张彪退还押金35000元。事实和理由：我方与张彪于2019年3月23日签订《房屋租赁合同》，约定张彪将位于北京市某区某东区G65-8号房屋出租给我方。我方于2019年3月23日向张彪支付了2019年3月24日至2020年6月23日期间的房屋租金及押金共计455000元。因疫情原因，我方于2020年2月13日将房屋钥匙及能源卡给付张彪，但张彪未退还剩余租金及押金，故我方诉至法院望判如所请。张彪辩称，我和易恒基业公司的租赁合同中约定了7个月的免租期，其中2019年3月24日至2019年6月23日为三个月装修期，但易恒基业公司并没有对涉案房屋进行装修，之后四年每年有一个月的免租期。7个月的免租期是基于双方10年的合同期限，现易恒基业公司实际租赁时间不到一年便要求解除合同，我方不同意退还租金、押金。另外，2020年2月13日，易恒基业公司将涉案房屋钥匙交还给我，委派了一个我不认识的人办理交接手续。当日我至涉案房屋查看，发现易恒基业公司在未告知我的情况下将其自己安装的三台壁挂炉拆走，违反了合同约定。综上，我不同意易恒基业公司的全部诉讼请求。张彪向本院提出反诉请求：1、易恒基业公司赔偿2019年3月24日至2019年6月23日免租期期间的房屋使用费105000元；2、易恒基业公司支付违约金35000元（可以易恒基业公司已交纳的35000元押金抵扣）；3、易恒基业公司赔偿2020年6月24日至2020年7月6日期间的房屋空置费13900元；4、易恒基业公司赔偿中介费35000元。事实和理由：我与易恒基业公司签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限为10年，自2019年3月24日至2029年10月23日，其中2019年3月24日至2019年6月23日为装修期，之后四年每年一个月免租期。2020年2月11日，易恒基业公司以微信形式通知我因受新冠肺炎疫情影响要求以合同中不可抗力约定增加一年免租期或终止合同，我提出可以响应国家号召减免两个月租金，易恒基业公司不同意，便要求终止合同、退还押金及剩余租金。2020年2月13日，易恒基业公司将房屋钥匙交还给我，但房屋内办公家具一直未搬走。2020年3月15日，双方见面协商，但未能达成一致意见。我方认为双方租赁合同期限为10年，新冠肺炎疫情的影响尚未达到合同目的不能实现的程度，待疫情结束后，租赁合同完全可以继续履行，而且易恒基业公司是以公司办公名义签署合同，无权以不可抗力为由解除合同。综上，我方认为易恒基业公司已构成单方违约，故请求法院支持我方的反诉请求。易恒基业公司针对张彪的反诉辩称，我方已向张彪支付2019年3月24日至2020年6月23日期间的房屋租金42万元、押金35000元，其中包括三个月免租期，该免租期是我方的实际运作成本，合同没有约定免租期要分摊到十年内，所以不同意张彪要求我方支付免租期期间房屋使用费的主张。我方租赁张彪房屋的用途是托管经营，即将房屋再行出租给他人，所以双方约定了三个月的免租期，该期间我方需要对房屋进行装修并寻找客户。根据合同9.1条的约定，因不可抗力致使房产周围环境发生变化导致我方无法正常经营的，我方可提前终止合同，且无需承担法律责任，合同终止后双方按实际租赁天数结清租金及其他费用，张彪退还剩余租金及押金。现新冠肺炎疫情即属于不可抗力，在疫情形势下，小区实行封闭管理，根本无法带人看房，所以我方实际上无法经营该房屋，而且疫情期间也无法对房屋进行装修，所以我方不存在违约行为，不同意支付违约金。关于空置费，钥匙的交接即是房屋使用权的交接，我方已于2020年2月13日将房屋钥匙交付给张彪，之后房屋是否空置与我方无关，张彪应自行承担经营风险。关于中介费，系张彪和中介公司之间的约定，如果系我方违约，中介公司会将中介费退还张彪，现张彪未提交证据证明其存在该损失，故我方不同意赔偿中介费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年3月23日，张彪（出租方、甲方）与易恒基业公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市某区某东区G65-8号房屋（下称涉案房屋）共计470平方米出租给乙方使用，甲方保证对上述房产有合法出租/转租权。租赁期限自2019年3月24日至2029年10月23日，其中2019年3月24日至2019年6月23日为装修期，之后四年每年一个月免租期。月租金35000元，年租金42万元，按年支付，每两年递增5%。双方签订本合同后，乙方给付甲方1个月房租作为定金，在签署本协议后2日内乙方将第一次房租12个月租金42万元支付给甲方，上述定金即可转化为押金，押金在双方终止合作、乙方结清相关费用后，甲方在交接当日退还乙方。甲方保证确实拥有该房产的对外出租权，并提供相应有效的法律证明文件与本合同后，如因权益纠纷、改造纠纷而造成合同无效或合同不能正常履行或房屋无法正常使用，则由甲方承担责任，甲方退还乙方全部租金及装修损失（装修造价以乙方出示的发票为准）。乙方可按其统一标准对房产内部布局进行设计和装修，但不可改变房屋主体结构。乙方在合同租期内，可以将房屋部分或全部转租。因不可抗力或其它事件发生，致使房产周围环境发生重大变化，导致乙方在此营业的市场、环境基础不复存在，本合同不宜继续履行，则乙方可提前终止本合同而无需承担任何法律责任。合同终止时，双方应按实际租赁天数即时结清租金及其他各项费用，甲方退还乙方剩余租金及押金。本合同如提前终止、解除或届满后15天内，乙方应拆除及取回其所有设施、设备，但不得故意损坏或拆除建筑物本身之结构体，乙方未按时搬离的，视为乙方放弃对室内所有物品设施的所有权，甲方有权自行处置并不对乙方承担赔偿责任。除本合同明确约定的终止条款外，任何单方终止本合同皆视为违约，若甲方违约，除赔付乙方经营损失外，另需按照乙方所提供的装修发票费用总额支付给乙方，若乙方提前退租，不得拆除装修，甲方无需支付装修费用。张彪、易恒基业公司、某（北京）房地产经纪有限公司（下称某公司）签订《佣金确认书》，确认在某公司的居间下促成张彪、易恒基业公司签订《房屋租赁合同》，某公司收取张彪居间费35000元，如租期内易恒基业公司提前违约，某公司所收取佣金按未承租年数退还。上述合同签订后，张彪将涉案房屋交付易恒基业公司，易恒基业公司向张彪支付了2019年6月24日至2020年6月23日期间的房屋租金42万元、押金35000元。2019年2月11日，易恒基业公司工作人员向张彪提出因疫情原因要求增加免租期一年，张彪不同意，易恒基业公司便提出解除合同，张彪表示此算易恒基业公司提前一个月通知解除合同，故3月24日合同到期，4月6日之前收回房屋，易恒基业公司则表示两天后向张彪交房。2019年2月13日，易恒基业公司将涉案房屋钥匙、燃气卡交还张彪，张彪收回房屋。2019年5月24日，易恒基业公司将涉案房屋内的物品拉走，期间双方多次协商搬离物品的时间。经询，双方均认可易恒基业公司承租涉案房屋系用于再行出租经营，但承租房屋后并未成功对外出租。易恒基业公司主张双方租赁合同于2020年2月13日解除，张彪则主张双方租赁合同于2020年5月24日解除。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。本案中，易恒基业公司和张彪签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，双方均应按照该合同约定履行。易恒基业公司以新冠肺炎疫情导致房屋无法出租为由要求解除合同，本院认为，首先新冠肺炎疫情虽系不可抗力，但易恒基业公司与张彪签订的《房屋租赁合同》租赁期限系10年，新冠肺炎疫情并不能导致双方之间的合同无法继续履行，仅是导致疫情严重时期合同履行存在困难。其次，《房屋租赁合同》第9.1条约定因不可抗力或其它事件发生，致使房产周围环境发生重大变化，导致易恒基业公司在此营业的市场、环境基础不复存在，本合同不宜继续履行，则易恒基业公司可提前终止本合同而无需承担任何法律责任。本院认为此约定适用的前提条件是房产周围环境、营业市场不复存在，而新冠肺炎疫情的影响只是暂时性的，并不必然导致市场、环境基础完全丧失。综上，易恒基业公司援引新冠肺炎疫情因素主张解除合同，没有依据，应视为易恒基业公司提前退租。关于易恒基业公司的诉讼请求。因易恒基业公司于2019年2月13日将涉案房屋钥匙、燃气卡交还张彪，故该日双方合同终止、张彪收回房屋，张彪应向易恒基业公司退还2020年2月14日至2020年6月23日期间的房屋租金。根据合同约定，合同提前终止、解除或届满后15天内，易恒基业公司应拆除及取回其所有设施、设备，但不得故意损坏或拆除建筑物本身之结构体，易恒基业公司未按时搬离的，视为易恒基业公司放弃对室内所有物品设施的所有权，张彪有权自行处置并不对易恒基业公司承担赔偿责任。现易恒基业公司未在15天内取回物品，应向张彪支付2020年2月14日至2020年2月28日期间的房屋占有使用费，故本院判决张彪向易恒基业公司退还2020年2月29日至2020年6月23日期间的房屋租金133000元。关于押金，因系易恒基业公司违约提前退租，故该押金不应退还。关于张彪的反诉请求。1、房屋使用费。张彪主张系基于10年的租赁期限才给予易恒基业公司合同期内7个月的免租期，现易恒基业公司租赁不到一年即违约解除合同，故应赔偿免租期的房屋使用费。本院认为，免租期系双方根据租赁期限、房屋状况、租赁用途、租赁市场情况等因素进行的考量约定，结合一般租赁合同的免租期限及本案合同的实际履行情况，2019年3月24日至2019年6月23日三个月的装修免租期确实过长，故本院酌情判定易恒基业公司给付张彪上述期间房屋使用费50000元。2、违约金。因系易恒基业公司违约提前退租，故应向张彪支付违约金35000元，该违约金直接以易恒基业公司已交纳的押金抵扣。3、房屋空置费。因双方租赁合同于2020年2月13日解除，故不存在2020年6月24日至2020年7月6日期间的空置损失问题，而且本院已判决易恒基业公司向张彪支付违约金和赔偿免租期内的房屋使用费，故对该项反诉请求不予支持。4、中介费。该费用系基于居间合同产生，与本案租赁合同并非同一法律关系，而且《佣金确认书》中约定如租期内易恒基业公司违约，某公司所收取佣金按未承租年数退还，故张彪要求易恒基业公司赔偿该费用没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张彪于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）北京易恒基业投资管理顾问有限公司房屋租金十三万三千元；二、原告（反诉被告）北京易恒基业投资管理顾问有限公司于本判决生效后七日给付被告（反诉原告）张彪房屋使用费五万元；三、驳回原告（反诉被告）北京易恒基业投资管理顾问有限公司之其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）张彪之其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2017元，由原告（反诉被告）北京易恒基业投资管理顾问有限公司负担580元（已交纳）；由被告（反诉原告）张彪负担1437元（于本判决生效后七日内交纳）。案件反诉受理费2039元，由原告（反诉被告）北京易恒基业投资管理顾问有限公司负担917元（于本判决生效后七日内交纳）；由被告（反诉原告）张彪负担1122元（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  胡莉芬二〇二〇年九月二十五日书记员  贾月双