江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏08民初84号原告（反诉被告）：淮安润天置业有限公司，住所地淮安市清河新区旺旺路**。法定代表人：胡志宏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李海娟，江苏光剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁玲，江苏光剑律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：淮安市清河地产开发有限公司，，住所地淮安市清河新区广州路**法定代表人：赵兴海，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘虹，江苏引航律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梦含，江苏引航律师事务所律师。原告淮安润天置业有限公司（以下简称润天置业公司）因与被告淮安市清河地产开发有限公司（以下简称清河地产公司）、淮安清河新区投资发展有限公司（以下简称清河投资公司）合作合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案后，依法适用普通程序审理。被告清河地产公司于2019年4月15日以润天置业公司为反诉被告向本院提起反诉，本院依法受理。原告润天置业公司于2020年4月10日申请撤回对被告清河投资公司的起诉，本院依法予以准许。本院对本案公开开庭进行了审理，原告润天置业公司的委托诉讼代理人李海娟、丁玲，被告清河地产公司的委托诉讼代理人潘虹、张梦含到庭参加诉讼。本案现已审理终结。润天置业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付前期垫付费用23333249元及违约金（违约金自起诉之日起以23333249元为基数，按照日万分之五计算至实际给付之日）；2、判决被告向原告归还借款本金2500万元及利息964.58万元（利息计算至2019年3月31日，之后的利息以2500万元为基数，按照年7.5%计算至实际给付之日）；3、判决被告向原告支付房屋销售佣金费用6758931元及违约金3512642元（违约金计算至2019年3月31日，2019年4月1日至2020年1月31日的违约金以6492411元为基数按照日万分之五，2020年2月1日之后的违约金以6758931元为基数按照日万分之五计算至实际给付之日）；4、判决被告向原告支付房屋溢价分成费用13929785元及违约金5891762元（违约金计算至2019年3月31日，之后的违约金以13929785元为基数按照日万分之五计算至实际给付之日）；5、判决被告向原告支付445套政府回购房屋溢价分成费用64422183元、销售佣金费用5043200元，合计69465383元及利息（自起诉之日起以69465383元为基数按照日万分之五的标准计算至实际给付之日）；6、判决被告承担本案诉讼费、鉴定费。事实与理由：被告清河地产公司将兴华花园项目的工程建设、环境升级、营销管理等事项委托给原告润天置业公司负责处理，双方于2014年1月21日签订了《关于兴华花园项目建设及销售委托管理协议》（以下简称《建设销售协议》）一份，第二条第（一）款约定清河地产公司以打包方式委托润天置业公司对项目景观绿化、整体形象及销售进行全程策划及执行工作，涉及到的资金由润天置业公司垫付，打包策划工程的内容及金额不突破预算2666万元。协议履行过程中，润天置业公司实际垫付了3000余万元。第二条第（二）款约定原告以借款的形式对本项目提供资金支持，借款利息为年息7.5%。原告出具借款2500万元，被告至今未归还。第三条第（二）款约定本项目的基础销售佣金为销售到账金额的1.8%，基础佣金结算的标准为完成签约并完成全额回款；第三条第（三）款约定销售底价（4510元/㎡）基础上超出部分按阶梯式分成方式分配。根据润天置业公司销售的房屋款（其中不包括区人才公寓20套、保障房301套），原告应得销售佣金费用及房屋溢价分成费用。另外，淮安市保障性住房建设管理中心（以下简称保障房中心）以团购的形式采购住房301套，原告应得销售佣金费用。2017年2月5日，淮安市清河区安置房建设指挥部单方向润天置业公司发函，要求润天置业公司停止叶语世家花苑小区剩余房源的对外销售工作，同时还从清河地产公司回购445套（总面积35949.29平方米）房屋用于拆迁安置。445套回购房屋所产生的销售佣金费用及房屋溢价分成费用，被告应当支付。第四条第（七）款约定，如果被告未按照协议约定支付原告策划、佣金、溢价，应承担违约责任。被告清河地产公司辩称，1、润天置业公司主张前期垫付费用的条件未成就，且前期垫付费用的金额未确定。润天置业公司主张的前期垫付费用，没有经过第三方审计形成清河地产公司和润天置业公司共同确认的审计结论，根据《建设销售协议》第二条第（一）款第3项约定，前期垫付费用的金额无法确定。润天置业公司在开盘销售后，其销售产生的回款并没有达到1200万元/月的工程建设资金，根据《建设销售协议》第三条第（一）款约定支付前期垫付费用的条件未成就。清河地产公司没有逾期付款的违约行为，不应承担逾期付款违约金。2、清河地产公司先后向润天置业公司提供借款2400万元，双方借款互相抵充后，清河地产公司仅欠润天置业公司借款100万元。3、润天置业公司主张销售佣金及溢价款的条件未成就，且销售佣金及溢价款的金额未确定。润天置业公司在开盘销售后，其销售产生的回款并没有达到1200万元/月的工程建设资金，根据《建设销售协议》第三条第（一）款约定支付销售佣金及溢价款的条件未成就。润天置业公司诉讼请求中主张的基础销售佣金、溢价款，并没有按照《建设销售协议》第三条第（二）款约定的方法计算，诉请缺乏合同依据。润天置业公司应提供已完成全额回款的房屋销售的相关证据材料，供清河地产公司核对无误后，确认基础销售佣金、溢价款金额。润天置业公司没有按照《建设销售协议》第三条第（二）款约定，在每月5日前将基础佣金申请表递交给清河地产公司，清河地产公司无法核算销售佣金及溢价款。清河地产公司没有逾期付款的违约行为，不应承担逾期付款违约金。4、润天置业公司主张445套房屋的销售佣金及溢价款，不应得到支付。445套房屋中的425套用于棚户区改造过程中被征收户的拆迁安置，《建设销售协议》第二条第（二）款第3项第（1）目明确约定本项目销售房源包括安置以外的住宅，润天置业公司无权就安置房屋主张销售佣金及溢价款。区政府确定将445套房屋中的20套房屋，从清河地产公司划归区城市资产公司名下，作为安置引进人才的公寓房屋，这仅是区政府下属两公司之间的资产划转，并不是房屋销售行为，润天置业公司无权就资产划转用于安置人才的房屋主张销售佣金及溢价款。清河地产公司向本院提起反诉请求：1、判决反诉被告偿还借款2400万元并按年利率7.5%标准支付从借款次日起至实际还款之日止的利息（其中2015年2月15日250万元按照年利率8%标准计算）；2、判决反诉被告支付销售进度不达标违约金500万元；3、判决反诉被告赔偿擅自将屋面阁楼赠予给顶层住户损失300万元；4、判决反诉被告赔偿阁楼恢复原状损失20万元；5、判决反诉被告赔偿逾期办证损失9352316.51元；6、判决反诉被告赔偿逾期交房损失7306471元；7、由反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：清河地产公司将兴华花园工程建设、环境升级、营销管理等事项委托给润天置业公司管理，清河地产公司与润天置业公司签订《建设销售协议》。润天置业公司远未达到该第二条第（二）款第3项第（2）目约定的销售进度要求，根据《建设销售协议》第四条第（四）款约定，润天置业公司应支付违约金500万元。润天置业公司在房屋销售过程中，在未征得清河地产公司同意的情况下，将不属于销售范围的价值300万元的23处屋面阁楼（建筑面积1500平方米）无偿赠送给顶层购房人。相关购房人在取得阁楼后，擅自对阁楼开设门窗，打通楼板结构层，并在顶层与阁楼之间架设楼梯，使屋面阁楼变成违章建筑。2017年8月，淮安市规划局现场验收时确定整个小区规划验收不合格。清河地产公司出资20万元对阁楼恢复原状，2018年4月整个小区才通过规划验收，因阁楼问题导致小区房屋产权证逾期办理，清河地产公司因此支付逾期办证违约金10804921.25元。所以，润天置业公司应当赔偿清河地产公司阁楼损失300万元、阁楼恢复原状损失20万元、逾期办证损失10804921.25元。润天置业公司并未按照《建设销售协议》第一条第（二）款第1项约定将房屋销售情况向清河地产公司报备，与购房户签订《商品房买卖合同》的密钥由润天置业公司直接掌管和使用。《商品房买卖合同》中的房屋交付日期条款，是润天置业公司在不了解工程进度的情况下自行确定的。因为润天置业公司擅自确定不合理的交房时间，导致清河地产公司无法按合同约定期限完成交房和办理产权证工作，清河地产公司因此支付购房人756.3946万元逾期交房违约金，该损失应当由润天置业公司赔偿给清河地产公司。另外，保障房中心依据与清河地产公司签订的合同约定，向清河地产公司主张逾期交房和逾期办理产权证违约金合计900余万元，待损失实际发生后，清河地产公司将依法再行主张由润天置业公司予以赔偿。此外，润天置业公司在协议履行过程中，除以上违约行为外，还存在多处违约行为，如未按协议约定，每月足额向清河地产公司提供1200万元借款；销售价格制定，未报清河地产公司备案；部分房屋低于销售底价销售；不及时完成销售回款等等。润天置业公司的违约行为，给清河地产公司造成巨额经济损失，清河地产公司保留向润天置业公司主张赔偿、违约等责任的权利。润天置业公司辩称，1、2400万元并非是借款，是清河地产公司前期拨付的运营费用，如果抵销也应当与我方前期垫付费用进行抵销；双方没有约定的借款利率应当视为不计算利息；还款时间应当是2020年4月25日。2、清河地产公司一直完全认可润天置业公司的销售能力，考虑到2014年度整个淮安房地产市场行情不景气的客观事实，双方对于销售进度进行变更，协议约定的进度不作为润天置业公司的实际执行进度。而且清河地产公司将301套住房低价出售给保障房中心，严重影响润天置业公司的销售进度；清河地产公司单方终止协议，协议约定的销售进度根本不可能完成，双方以实际行为终止了协议中销售进度的约定。就实际履行情况而言，该违约金约定标准过高。清河地产公司主张本项违约金的请求已超过诉讼时效。3、润天置业公司从未将本案项目的顶层阁楼对外销售或是赠予给顶层住户，如果阁楼被顶层住户私占或者业主在装修过程中出现违建等情况，应该是物业公司和开发公司负责处理，清河地产公司应当向顶层住户主张返还阁楼，要求相关业主承担修复费用。4、导致小区不能竣工的原因并不是阁楼改造问题，清河地产公司在没有取得竣工验收合格的情况下就擅自将房屋交给业主使用，清河地产公司的行为本身就不合规，退一步讲，就算因为阁楼违建影响了项目的竣工验收，致使清河地产公司支付逾期办证、逾期交房的赔偿款，因开发公司违规交房造成该后果，责任应由清河地产公司承担。清河地产公司要求润天置业公司赔偿逾期办证损失10804921.25元、逾期交房损失7563946元的反诉请求不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案事实，本院认定如下：2014年1月21日，甲方（清河地产公司）与乙方（润天置业公司）签订《建设销售协议》一份。第一条委托范围第（二）款营销管理委托约定：1、甲方将项目的策划包装、广告推广和销售执行等事项委托乙方负责。策划包装、广告推广方案等报甲方备案。2、甲方编制委托销售房源表，作为合同标的，不得随意变更合同标的。第二条双方权利和义务第（一）款甲方权利和义务约定：2、甲方负责2014年2月28日前取得1号楼、2号楼、4号楼、5号楼、7号楼的预售许可证，其他楼栋的预售许可证于2014年5月31日前办理完成；3、甲方以打包方式委托乙方对项目景观绿化、整体形象及销售进行全程策划及执行工作，在整体打包范围内的各项执行工作由乙方负责，涉及到的资金由乙方垫付，在开盘销售产生回款后由甲方依据经有资质的第三方中介机构审计后支付给乙方。打包策划工作的内容及金额不突破以下预算：（1）前期启动费用，不超过240万元①临时售楼处（约300平方），预算30万元；②正式售楼处（约500平方），预算100万元；③办公设施设备等预算20万元；④看房车预算30万元；⑤沙盘、楼书、宣传折页、户型折页、电话、手提袋、名片、电视宣传片等物料制作费用预算60万元。（2）广告设计服务机构，不超过216万元；按销售期36个月，6万元/月标准，共计216万元。（3）广告宣传费用，不超过750万元；广告宣传费用按时间进度进行分配，服务于项目销售全过程。广告宣传费用含报纸广告、电视广告、广播广告、户外看板广告、短信息广告、人员拓展宣传广告、电子显示屏、公交车身广告、道路指示牌广告等市场上存在的广告宣传方式。①2014年1月-2014年3月，预算200万元；②2014年4月-2014年6月，预算50万元；③2014年7月-2014年12月，预算100万元；④2015年1月-2015年12月，预算200万元；⑤2016年1月-2016年12月，预算200万元。（4）景观策划设计费，不超过60万元。（5）景观绿化不超过600元/平方，总额不超过1400万元。第（二）款乙方权利和义务约定：1、资金支持乙方承诺以借款形式对本项目提供资金支持。（1）借款金额、期限和利息自本合同签订之日起每月向甲方提供1200万元借款，直至本项目开盘销售满足甲方每月1200万元的项目运转资金需求。借款利息为年息7.5%。竞标保证金500万元直接转为乙方提供给甲方的首期借款。（2）还款本项目开盘销售后，销售回笼资金优先保证甲方当月1200万元的项目支出资金，超出部分用于支付乙方佣金、策划宣传费用及偿还乙方本金、利息。乙方资金注入前，双方另行签订借款协议。3、销售执行（1）销售底价本项目的销售房源包括安置以外的住宅。双方认可的住宅销售底价为4510元/平米。如特殊户型销售价格低于4510元/平米的需经甲方同意。商铺及车位的销售委托双方另行签订补充协议。（2）销售进度乙方确保本项目自开盘之日其第一年销售额不低于1.4亿元，前两年累计销售不低于2.8亿元，三年累计完成总销售面积90%，此时视为乙方已完成销售任务。完不成以上进度视同乙方违约。第三条收益分配与结算约定：（一）打包策划费用在开盘销售产生回款并满足1200万元/月的工程建设资金的前提下，甲方向乙方支付佣金、打包策划费用。结算依据为经有资质的第三方审计结果及乙方与供应方签订的采购合同、财务付款凭证及银行付款凭证。乙方于每月5日前将打包策划费用申请表递交甲方，甲方在10各工作日内审核并支付给乙方。（二）基础佣金本项目的基础销售佣金为销售到账金额的1.8%，基础佣金结算的标准为完成签约并完成全额回款，乙方于每月5日前将基础佣金申请表递交甲方，甲方在10各工作日内审核并支付给乙方。佣金计算方法为完成签约及全额回款的房屋总价×1.8%。（三）溢价分配1、双方约定的销售底价基础上超出部分按阶梯式分成方式分配。销售底价（4510元/㎡）基础上超出部分按阶梯式分成方式分配，具体为：4510元/平米以下部分，甲方得100%；4510元/平米—4910元/平米，甲方得20%，乙方得80%；4910元/平米—5010元/平米，甲方得30%，乙方得70%；5010元/平米—5110元/平米，甲方得40%，乙方得60%；5110元/平米以上部分，甲方得50%，乙方得50%。2、溢价结算溢价结算的标准为完成签约并完成全额回款，结算方式为（可结算溢价的房屋的总体均价—4510元/平米）×可结算溢价的房屋的总面积×相应阶梯分成比例。第四条违约责任约定：（一）如因甲方原因造成本项目在合同签订之日起2个月内销售不能实施，乙方有权解除合同，甲方在解除合同当月支付乙方已投入资金本金及利息，并赔偿乙方500万元。（二）乙方保证本项目销售均价不得低于本合同约定底价，未经甲方同意销售低于约定底价，差额部分由乙方承担。（三）双方不得无故单方面解除合同，解约方向另一方支付违约金1000万元。（四）若乙方销售进度达不到约定要求，则由乙方用自有资金补齐。如销售进度连续一年不达标，则甲方有权单方解除合同。如乙方违约，同时赔偿甲方违约金500万元。（五）若甲方未与乙方协商变更委托销售房源标的，则视同甲方违约，甲方赔偿乙方违约金500万元。（六）在销售过程中因乙方卖重房号、虚假承诺导致的销售纠纷由乙方承担责任。因工程质量、延期交付、产权证延期办理等因素导致的纠纷由甲方承担。（七）若甲方未按约定时间支付乙方策划、佣金及溢价，超过30日，甲方需按0.05%比例向乙方支付违约金。2014年1月13日，润天置业公司向淮安市清河区人民政府采购中心转账500万元，用途为“保证金”。2014年1月24日，清河地产公司作为借款人与出借人润天置业公司签订《借款协议》，约定：按双方签署的协议约定，出借人为借款人提供首批1200万元借款，借款利息及偿还按《协议》约定执行。2014年1月24日，润天置业公司向清河地产公司转账700万元，用途为“往来款”。2014年1月28日，清河地产公司作为借款人与出借人润天置业公司签订《借款协议》，约定：按双方签署的《协议》约定，出借人于2014年2月为借款人提供第二批1200万元借款，现双方协商出借人于2014年1月28日前为借款人提供第二批500万元借款，于2014年1月30日前为借款人提供第三批100万元，借款利息及偿还按《协议》约定执行。2014年1月28日，润天置业公司向清河地产公司转账400万元，用途为“往来款”。2014年1月28日，润天置业公司向清河地产公司转账100万元，用途为“往来款”。2014年1月29日，润天置业公司向清河地产公司转账100万元，用途为“往来款”。2014年3月14日，润天置业公司向清河地产公司转账600万元，用途为“往来款”。2014年4月16日，润天置业公司向清河地产公司转账100万元，用途为“往来款”。以上款项为润天置业公司出借给清河地产公司的2500万元。2014年7月31日，清河地产公司向润天置业公司支付100万元；2014年8月7日，清河地产公司向润天置业公司支付20万元；2014年10月28日，清河地产公司向润天置业公司支付10万元；2014年12月8日，清河地产公司向润天置业公司支付20万元；2015年2月16日，清河地产公司向润天置业公司支付50万元；2015年2月17日，清河地产公司代润天置业公司支付袁军工程款11.57万元；2015年8月27日，清河地产公司代润天置业公司支付清河实验小学赞助款5.5万元；2015年10月11日，润天置业公司用房屋抵偿广告费153090元；2018年11月9日，润天置业公司用房屋抵偿孙淮军工程款334157元；以上款项合计2657947元，双方当事人一致认可该费用抵充前期垫付费用。2015年2月15日，润天置业公司向清河地产公司出具借款申请一份，申请暂借250万元。2015年2月16日，润天置业公司与清河地产公司签订借款协议一份，约定清河地产公司向润天置业公司提供250万元借款，利息按年利率8%标准计算。2015年2月16日，清河地产公司向润天置业公司支付300万元（该300万元还包含上述2015年2月16日抵充前期垫付费用的50万元）。2015年7月21日，润天置业公司向清河地产公司出具借款申请一份，申请借款50万元。2015年7月21日，清河地产公司向润天置业公司支付50万元。2015年9月6日，润天置业公司向清河地产公司出具借款申请一份，申请借款200万元，该借款申请中有“同意润天置业借款用于华兴桥项目”字样。2015年9月22日，清河地产公司向润天置业公司支付200万元。2015年7月14日，润天置业公司向清河地产公司出具借款报告一份，申请借款400万元，该部分款项在结算佣金时予以扣除。该借款申请中有“利息按区政府向润天置业公司借款利息计算”字样。2015年12月30日，润天置业公司向清河地产公司出具关于拨付景观建设款项的报告一份，其中有“让出400万元额度用于支付润天置业公司2015年景观建设费用，现申请将该部分款项拨付给我司，在结算后期款项时予以扣除”内容。2015年12月30日，清河地产公司向润天置业公司支付400万元，转账用途为“借款”。2016年5月20日，润天置业公司与清河地产公司签订借款协议一份，约定清河地产公司向润天置业公司提供绿化工程专项资金600万元借款，利息年利率与润天置业公司借给清河地产公司款项年利率相同。2016年5月20日，清河地产公司向润天置业公司支付600万元。2016年9月12日，淮安市清河区安置房建设指挥部向区政府出具关于申请拨付叶语世家绿化及营运费用的报告一份，申请拨付景观绿化资金400万元、行政运营费300万元，该报告中有“同意借支400万元，待审计后按时结算”字样。2016年9月13日结算业务申请书载明：申请人清河地产公司，收款人润天置业公司，金额400万元，附言为“润天运营费借款”。润天置业公司于2017年1月22日出具的收据载明，金额500万元，收据上有“同意借款，请财务审核”字样。2017年1月23日转账凭证载明：付款人清河地产公司，收款人润天置业公司，金额500万元，附言为“借款”。以上款项为清河地产公司出借给润天置业公司的2400万元。2014年12月2日、2015年7月3日、2015年10月26日、2015年12月21日，清河地产公司与保障房中心签订合同四份，分别约定清河地产公司分别提供华新桥小区90套、96套、105套、10套房屋房源。四份合同均约定成交单价为每平方米4420元，签订合同后支付购房总价款的80%，交付房源时支付交房款的20%（不计利息）。上述房屋合计301套。2017年2月5日，淮安市清河区安置房建设指挥部向润天置业公司发出《关于停止叶语世家花苑剩余房源销售的函》，该函载明需要提供大量的安置房源，以解决被征收户的安置工作，根据区委、区政府领导要求及当前棚户区改造工作的实际，要求润天置业公司立即停止叶语世家花苑小区剩余房源的对外销售工作。润天置业公司经手销售的房屋中最后一份商品房买卖合同订立时间为2017年4月16日。2017年5月17日，淮安市清江浦区人民政府《一届3次常务会议纪要》第六项关于人才公寓问题载明，“会议明确，一是将位于叶语世家4号楼的20套人才公寓房屋产权从清河地产开发公司划归到区城市资产公司名下；二是区审计局负责对人才公寓装修费用进行审计，区城市资产公司按审计结果支付润天置业装修费用……”。2017年8月30日，淮安市规划局出具第〔2017〕19期《规划业务审查会会议纪要》，纪要显示关于华新桥安置小区（叶语世家）规划核实时，要求：（1）履行阁楼层违法建设处罚程序……2017年11月20日，淮安市清江浦区人民政府第11号《关于协调叶语世家花苑项目建设有关问题的会议纪要》载明，1、关于小区阁楼违建问题……会议要求必须尽快配合市规划局规划监察支队依法履行阁楼层违法建设处罚程序，并尽快完善相关手续。2、关于小区停车位问题。……不能满足规划要求的车位数量。会议要求……应尽快在小区地面上建设补齐停车位数量……3、关于小区容积率超出问题。……初步测算容积率为3.085，超出国土、规划等部门核定的标准……清河地产公司依法及时补缴土地出让金，并办理相关手续。4、关于小区消防问题。……小区阁楼建设不影响所在楼栋和整个小区的消防安全。2017年12月19日，淮安市清江浦区安置房建设办公室向淮安市清江浦区人民政府提交的《关于对叶语世家阁楼改造的报告》载明，原清河区安置房建设指挥部在楼顶屋面上建设了29个阁楼，面积约2006平方；区政府为了解决建设资金，于2014年委托润天置业公司对小区剩余房源对外销售、销售时对有阁楼的住户按底层建筑面积收取了2000元∕㎡；2015年区政府为了减少承担巨额的过渡费，在规划没有验收的情况下，提前进行了分房，业主拿房后对阁楼内部进行了改造，打通顶层与阁楼增设楼梯，并在四周墙体上开设门窗。市规划局进行规划核实验收后，认为屋面上阁楼建设违反规划许可证批准内容，属于违章建筑，经多次协调，市规划局同意由淮安市清江浦区安置房建设办公室对已被业主改造的阁楼进行恢复、待恢复后再组织验收……2018年3月10日的叶语世家阁楼改造工程施工合同载明，发包人清河地产公司针对该工程已接受丰瑞公司对该项目的投标，签约合同价为199466.82元。2018年4月20日，单位（子单位）工程质量竣工验收报告显示，叶语世家阁楼改造工程综合验收合格。2018年淮安市规划局淮规核字[2018]第13008号建设工程规划核实意见载明，清河地产公司的华新桥安置小区1#—10#楼、防空地下室、人防工程共11项工程规划符合规划要求。2018年11月22日，清河地产公司向丰瑞公司支付叶语世家阁楼改造工程造价的80%，即159573.45元。清河地产公司在庭审中认可有阁楼的顶层住户销售单价比没有阁楼的顶层住户销售单价高出大约六七百元。双方当事人一致认可涉案项目总房源为2020套房屋，签订《建设销售协议》时用于安置的房屋为616套，剩余1404套房屋提供给润天置业公司用于销售。双方陈述《建设销售协议》中关于销售进度、销售金额的约定是以剩余1404套房屋作为可售房源作为基数进行计算的。1号楼、2号楼取得商品房预售许可证日期为2014年3月10日，4号楼、5号楼、6号楼、7号楼取得商品房预售许可证日期为2014年3月30日，3号楼、8号楼、9号楼、10号楼取得商品房预售许可证日期为2014年11月26日。经双方当事人对账，确认润天置业公司已售的658套房屋（不包含301套保障房中心团购房），总价款为292075060元，佣金为5257351.08元，溢价分成款为13929785.57元；301套保障房中心团购房总价为85768066.8元，佣金为1501580.2元。润天置业公司主张清河地产公司应当给付上述款项。清河地产公司认为润天置业公司未满足每月销售回款达到1200万元的基本条件，润天置业公司主张要求支付佣金及溢价款的前提不成就；301套保障房中心团购房佣金计算表中第5项付款1941459元并非购房款，而是维修基金，因此不应当计算在总价款中，清河地产公司提供2019年12月12日银行付款凭证证明其观点，该凭证附言为“华新桥301套公租房维修基金”，润天置业公司对该凭证形式真实性没有异议，但对附言内容不予认可；301套保障房中心团购房没有实现全额付款，支付销售佣金的前提不成就；301套保障房中心团购房销售价格低于合同约定的销售底价，如果法院支持原告支付销售佣金的诉讼请求，则应从销售佣金中相应扣减差价。润天置业公司对清河地产公司因涉案项目房屋延期交付产生逾期办证损失9352316.51元、逾期交房损失7306471元数额没有异议，但认为该费用不应由润天置业公司承担。2019年12月2日，江苏中建建设项目管理咨询有限公司根据本院委托鉴定，出具江苏中建价鉴函【2019】013号《工程造价鉴定意见书》，工程造价鉴定意见为：工程总造价15076756.90元，其中景观绿化造价14146763.44元，临时售楼处造价384624.17元，正式售楼处装饰造价323402.60元，样板房装饰造价221966.69元。2020年1月2日，淮安国信会计师事务所有限公司根据本院委托鉴定，出具淮国信专审报（2020）第001号《专项审计报告》，对《建设销售协议》第二条第（一）款第3项约定的费用进行审计，审计结果为该约定的费用共计26666016.95元。（1）前期启动费用2868056.96元。①临时售楼处392424.17元，其中：依据江苏中建价鉴函【2019】013号《工程造价鉴定意见书》临时售楼处装修工程384624.17元、临时售楼处零星维修7800.00元。②正式售楼处871269.29元，其中：依据江苏中建价鉴函【2019】013号《工程造价鉴定意见书》正式售楼处装饰造价323402.60元、样板房装饰造价221966.69元；正式售楼处装修设计费120000.00元、样板房设计费69000.00元、跟踪审计费136900.00元。③办公设施设备119427.50元。④看房车219000.00元。⑤沙盘、楼书、宣传折页、户型折页、电话、手提袋、名片、电视宣传片等物料制作费用1265936.00元。（2）广告设计服务机构费用2220000元。（3）广告宣传费用6831196.55元。（4）景观策划设计费600000.00元。（5）景观绿化造价14146763.44元，依据江苏中建价鉴函【2019】013号《工程造价鉴定意见书》。2020年1月9日，江苏清华房地产资产评估造价咨询有限公司根据本院委托，就叶语世家花苑小区445套住宅房地产市场价值评估出具编号为清华评〔2020〕字第S0001号的《房地产估价报告》，该报告载明445套房屋面积为35949.88平方米，在价值时点2017年4月16日，估价对象房地产的评估价值为23354.21万元，平均单价为6496元/平方米，在价值时点2019年3月26日，估价对象房地产的评估价值为28017.80万元，平均单价为7794元/平方米。本院认为，双方当事人于2014年1月21日签订的《建设销售协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。因《建设销售协议》也不再继续履行，故双方应当对履行该合同期间发生的费用进行结算。清河地产公司对专项审计报告中的部分费用提出异议，鉴定人已经作出有结算价以结算价为准、无结算价以合同金额为准、无结算价也无合同价的以实际支出金额为准的回复意见，故清河地产公司所提异议不足以否定专项审计报告。根据专项审计报告内容，原告润天置业公司支付的前期垫付费用为26666016.95元，但根据《建设销售协议》约定，前期启动费用不应超过240万元，广告设计服务机构费用不应超过216万元，景观绿化费用总额不应超过1400万元，故清河地产公司应当支付给润天置业公司的前期垫付费用为240万元+216万元+6831196.55元+60万元+1400万元=25991196.55元，扣除双方一致认可的清河地产公司已经给付的前期垫付费用2657947元，被告清河地产公司实际应当支付给润天置业公司的前期垫付费用为25991196.55元-2657947元=23333249.55元。原告润天置业公司主张被告清河地产公司给付前期垫付费用23333249元，本院予以支持。润天置业公司没有按照协议约定向清河地产公司提交打包策划费用申请表，打包策划费用也没有经过有资质的第三方审计，且除极少数月份外，销售回款并未满足每月1200万元，故润天置业公司主张被告清河地产公司给付前期垫付费用违约金无事实依据，本院不予支持。被告清河地产公司对原告润天置业公司出借的2400万元借款本金及利息按照年利率7.5%计算没有异议，本院予以确认。被告主张2014年4月16日100万元借款因未签订借款协议确认借款利率，故应当视为没有约定利息。本院认为，润天置业公司根据《建设销售协议》约定向清河地产公司出借2014年4月16日的100万元借款，《建设销售协议》中已经约定借款利息为年息7.5%，故该100万元借款的利率应当为年利率7.5%。被告清河地产公司应当向原告润天置业公司偿还借款2500万元及利息（自2014年1月25日至2014年1月28日以1200万元为基数、2014年1月29日一天以1700万元为基数、自2014年1月30日至2014年3月14日以1800万元为基数、自2014年3月15日至2014年4月16日以2400万元为基数，2014年4月17日至实际给付之日以2500万元为基数，利率均按照年利率7.5%计算）。原告润天置业公司对实际收到被告清河地产公司2400万元没有异议，本院予以确认。原告润天置业公司辩称该款应当抵充前期垫付费用。本院认为，该2400万元系由7笔费用组成，其中5笔由润天置业公司向清河地产公司出具借款申请或者和清河地产公司签订借款协议，1笔费用审批意见为“同意借支400万元”，转账凭证附言为“润天运营费借款”，1笔费用收据中审批意见为“同意借款”，转账凭证附言为“借款”，故该2400万元性质均应认定为清河地产公司出借给润天置业公司的款项。被告清河地产公司辩称该2400万元应当自出借后即与润天置业公司出借给清河地产公司的2500万元相互抵充。本院认为，2400万元借款和2500万元借款发生依据不一致，约定的利率也不完全相同，对还款时间也没有明确约定，不具备相互抵充的前提条件，本院决定将两项借款分别计算本金和利率。2015年2月16日250万元借款约定年利率为8%，故润天置业公司应当偿还清河地产公司借款250万元及利息（自2015年2月17日起至实际给付之日止以250万元为基数按照年利率8%计算）。2016年5月20日600万元借款约定年利率与润天置业公司借给清河地产公司款项年利率相同，故该笔借款年利率为7.5%，故润天置业公司应当偿还清河地产公司借款600万元及利息（自2016年5月21日起至实际给付之日止以600万元为基数按照年利率7.5%计算）。2015年12月30日400万元借款有“利息按区政府向润天置业公司借款利息计算”，故该笔借款的利率应认定为年利率7.5%，润天置业公司应当偿还清河地产公司借款400万元及利息（自2015年12月31日起至实际给付之日止以400万元为基数按照年利率7.5%计算）。2015年7月21日50万元、2015年9月22日200万元、2016年9月13日400万元、2017年1月23日500万元均未约定还款时间，也未约定利率标准，清河地产公司主张借款期限内的利息，本院不予支持。清河地产公司在其提交的2019年4月15日答辩状中明确要求2400万元借款与2500万元借款相互抵销，可以视为清河地产公司向润天置业公司主张还款，故润天置业公司应当自2019年4月16日起至实际给付之日止以1150万元为基数按照年利率6%向清河地产公司支付利息。双方当事人对润天置业公司自行销售的658套房屋（不包含301套保障房中心团购房）佣金为5257351.08元、溢价分成款为13929785.57元没有异议，本院予以确认。实际收取的301套保障房中心团购房价款中包含清河地产公司代收的房屋维修基金为1941459元，该款应当从房屋总价款中扣除，故301套保障房中心团购房基础佣金数额为1501580.2元-1941459元*1.8%=1466633.94元。因301套保障房中心团购房价格由清河地产公司与保障房中心确定，故清河地产公司主张销售价格低于4510元/平方米，润天置业公司无权获得佣金及扣减差额部分无事实依据，本院不予支持。因清河地产公司与保障房中心签订的合同约定可以分期付款，故清河地产公司主张301套房屋未全额汇款不应支付基础佣金无事实依据，本院不予支持。清河地产公司应当向润天置业公司支付的基础佣金为5257351.08元+1466633.94元=6723985.02元。因润天置业公司没有按照协议约定向清河地产公司提交基础佣金申请表，基础佣金、溢价分成款也没有经过有资质的第三方审计，且除极少数月份外，销售回款并未满足每月1200万元，故润天置业公司主张基础佣金、溢价分成款违约金无事实依据，本院不予支持。清河地产公司并未提供证据证明其负有安置拆迁户的法定义务，涉案445套房屋被淮安市清河区安置房建设指挥部、淮安市清江浦区人民政府用于其他用途，清河地产公司虽然因案外人行为造成违约，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，故清河地产公司不能按照《建设销售协议》约定履行合同的责任应当由清河地产公司承担，其应当向润天置业公司承担违约责任，赔偿润天置业公司的可得利益损失。本院综合双方当事人订立《建设销售协议》的合同目的、润天置业公司的前期投入、445套房屋不能实际履行的原因、房屋价格市场波动、润天置业公司实际销售涉案445套房屋可能产生的实际成本、合同约定的履行期限等因素，参照涉案房屋2017年4月16日评估价格，酌定清河地产公司赔偿润天置业公司基础佣金及溢价分成损失合计3050万元。除6号楼外，其余9栋楼的房屋预售许可证取得时间均迟于协议约定时间，迟延取得房屋预售许可证必然对房屋销售进度产生消极影响。且双方当事人均陈述销售进度、销售金额的约定是以剩余1404套房屋作为可售房源作为基数进行计算的，在协议履行过程中，清河地产公司以低于4510元/平方米将301套房屋销售给保障房中心，445套房屋被要求停止销售，这必然导致协议约定的销售进度、销售金额的基础发生重大变化，继续按照协议要求润天置业公司完成销售进度显然对润天置业公司不公平。故对清河地产公司主张润天置业公司承担销售进度不达标违约金500万元的诉讼主张，本院不予支持。清河地产公司主张润天置业公司擅自将阁楼赠与给顶楼用户，但并未提供证据证明其主张，且清河地产公司在庭审中自认有阁楼的顶层住户销售单价比没有阁楼的顶层住户销售单价高出大约六七百元，故清河地产公司要求润天置业公司赔偿阁楼赠与顶层住户损失300万元无事实依据，本院不予支持。润天置业公司主张清河地产公司给付445套房屋可得利益损失的利息无法律依据，本院不予支持。清河地产公司并无证据证明润天置业公司实施了阁楼层违法建设，故清河地产公司要求润天置业公司赔偿阁楼恢复原状损失20万元无事实依据，本院不予支持。因商品房买卖合同均由清河地产公司盖章确认，故清河地产公司主张润天置业公司擅自确定不合理交房时间无事实依据，且《建设销售协议》约定因延期交付、产权证延期办理等因素导致的纠纷由清河地产公司承担，故清河地产公司要求润天置业公司赔偿逾期办证损失、逾期交房损失无事实依据，本院不予支持。综上，原告润天置业公司部分诉讼请求成立，本院予以支持；反诉原告清河地产公司的部分反诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十一条、第一百九十六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2015年6月23日通过文本）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告淮安市清河地产开发有限公司于本判决生效起十日内给付原告淮安润天置业有限公司前期垫付费用23333249元；二、被告淮安市清河地产开发有限公司于本判决生效起十日内偿还原告借款本金2500万元及利息（自2014年1月25日至2014年1月28日以1200万元为基数、2014年1月29日一天以1700万元为基数、自2014年1月30日至2014年3月14日以1800万元为基数、自2014年3月15日至2014年4月16日以2400万元为基数，2014年4月17日至实际给付之日以2500万元为基数，利率均按照年利率7.5%计算）;三、被告淮安市清河地产开发有限公司于本判决生效起十日内给付原告淮安润天置业有限公司基础佣金6723985.02元、溢价分成款13929785.57元；四、被告淮安市清河地产开发有限公司于本判决生效起十日内赔偿原告淮安润天置业有限公司基础佣金及溢价分成款3050万元；五、反诉被告淮安润天置业有限公司于本判决生效起十日内偿还反诉原告淮安市清河地产开发有限公司借款本金2400万元及利息（自2015年2月17日起至实际给付之日止以250万元为基数按照年利率8%计算，自2016年5月21日起至实际给付之日止以600万元为基数按照年利率7.5%计算，自2015年12月31日起以400万元至实际给付之日止为基数按照年利率7.5%计算，自2019年4月16日起至实际给付之日止以1150万元为基数按照年利率6%）；六、驳回原告淮安润天置业有限公司的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告淮安市清河地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费829488元，由原告淮安润天置业有限公司负担279488元，由被告淮安市清河地产开发有限公司负担55万元；反诉案件受理费166073元，由反诉原告淮安市清河地产开发有限公司负担80073元，由反诉被告淮安润天置业有限公司负担86000元，鉴定费53万元，由原告淮安润天置业有限公司负担24万元，由被告淮安市清河地产开发有限公司负担29万元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本四份，上诉于江苏省高级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  侍 刚审 判 员  陈加雷人民陪审员  黄亚明二〇二〇年九月二十七日法官 助理  李 萍书 记 员  杨 晞