吉林省安图县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉2426民初619号 原告：马新广，男，1959年08月19日出生，汉族，无职业，住吉林省安图县。 委托诉讼代理人：孙可心，北京市嘉昊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：施林，北京市嘉昊律师事务所律师。 原告：李光新，男，1959年04月24日出生，汉族，无职业，住吉林省安图县。 委托诉讼代理人：孙可心，北京市嘉昊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：施林，北京市嘉昊律师事务所律师。 被告：孙玉梅，女，1973年11月27日出生，汉族，无职业，住吉林省安图县。 委托诉讼代理人：于学泳，吉林鹏诚律师事务所律师。 被告：韩春丽，女，1974年11月10日出生，汉族，无职业，住吉林省安图县。 第三人：孙宝胜，男，1966年2月6日出生，汉族，无职业，住吉林省长白山保护开发区，现羁押于汪清林区看守所。 委托诉讼代理人：郑立颜，吉林郑立颜律师事务所律师。 原告马新广、李光新与被告孙玉梅、韩春丽，第三人孙宝胜确认合同效力纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马新广、李光新及其委托诉讼代理人孙可心、施林，被告孙玉梅及其委托诉讼代理人于学泳，第三人孙宝胜委托诉讼代理人郑立颜到庭参加诉讼。被告韩春丽经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马新广、李光新向本院提出诉讼请求：1.依法确认孙玉梅与韩春丽于2014年12月15日签订的《房屋买卖契约》无效；2.本案诉讼费由孙玉梅、韩春丽负担。事实与理由：2012年8月28日，马新广、李光新及案外人张铭驿与孙玉梅签订《房屋买卖协议书》一份，约定由马新广、李光新及案外人张铭驿共同购买孙玉梅所有的位于安图县XX镇XX河电厂南的房屋一套（房产证编号：房权证安图县字第00**5136号）以下简称“案涉房屋”，建筑面积2431.35平方米，房屋价款叁佰叁拾万元整（小写：￥3300000）。上述协议书签订后，因孙玉梅赴俄罗斯工作，无法办理上述房屋买卖事宜，遂于2014年10月24日通过公证委托案外人孙宝胜（孙玉梅的哥哥）代为办理上述房屋买卖事宜。马新广、李光新及案外人张铭驿已于2012年8月27日共同向孙玉梅支付了房屋定金叁拾万元整（小写：￥300000元）。孙玉梅在收到上述房屋定金后，于2014年12月15日，另行与韩春丽签订《房屋买卖契约》，约定将案涉房屋以壹佰贰拾壹万伍仟陆佰柒拾伍元（小写：￥1215675元）卖给韩春丽，并与韩春丽办理了过户登记。事后，马新广、李光新得知孙玉梅存在一房二卖的行为，遂与孙玉梅协商解决事宜，但孙玉梅拒绝履行《房屋买卖协议书》，且至今拒绝退还马新广、李光新已支付的房屋买卖定金叁拾万元。据马新广、李光新了解得知，孙玉梅以案外人孙宝胜擅自将案涉房屋以上述低价卖于韩春丽，未将上述涉案房款（壹佰贰拾壹万伍仟陆佰柒拾伍元）交还为由已另案提起诉讼。在诉讼过程中，案外人孙宝胜自始认为自己才是案涉房屋的所有权人，享有案涉房屋的处置权，只是常年借用了孙玉梅之名进行登记，故拒绝向孙玉梅交付房款。据此本院于2018年2月22日作出（2017）吉2426民初804号判决书，判决案外人孙宝胜将上述壹佰贰拾壹万伍仟陆佰柒拾伍元购房款及利息转交给孙玉梅，但孙宝胜至今未履行生效判决确定的义务。综上所述，马新广、李光新认为：其一，孙玉梅作为案涉房屋的所有权人，授权案外人孙宝胜办理房屋买卖事宜过程中，发生一房二卖的行为，且事后对《房屋买卖契约》所涉及的房款进行了追偿，据此，孙玉梅与韩春丽恶意串通，以超低的市场价格将案涉房屋过户至韩春丽名下，严重损害了马新广、李光新的合法权益，孙玉梅理应承担责任，其与韩春丽签订的上述《房屋买卖契约》理应认定无效；其二，韩春丽作为案涉房屋的受让方，以明显低于市场的交易价格取得案涉房屋，不具备善意取得的条件。据此，为维护马新广、李光新的合法权益，现具状起诉，恳请依法公正审判。 孙玉梅辩称，同意马新广、李光新的诉讼请求。本案的纠纷是因孙玉梅委托自己的哥哥孙宝胜代为办理与两位原告的房屋过户事宜时，孙宝胜未经孙玉梅同意私自做主将案涉房屋卖给了韩春丽，孙玉梅对此并不知情，也违背了孙玉梅的委托意愿，因此孙宝胜越权代理孙玉梅与韩春丽签订的房屋买卖契约是无效的。2014年并不是孙玉梅将房照取走，是孙玉梅的委托人孙宝胜取走的，孙玉梅对此并不知情。请求人民法院支持马新广、李光新的诉讼请求。 韩春丽在法定期间内未提出答辩。 第三人孙宝胜述称，马新广、李光新没有提供证据证明，也没有法律依据证明孙玉梅与韩春丽签订的合同无效，韩春丽依据该合同已经取得案涉房屋物权。已经过户完毕并进行了装修添附，该合同有效，驳回马新广、李光新的诉讼请求。 本院经审理认定如下事实：孙宝胜系孙玉梅的哥哥，孙玉仙系孙玉梅的姐姐。案涉房屋位于安图县XX镇XX河电厂南，建筑面积2431.35平方米。案涉房屋在2006年前系案外人王义友所有。土地使用权人为王义友，地号80-50-XX，使用权面积4890.20平方米。案涉房屋经最高人民法院于2010年11月19日作出（2010）民抗字第54号民事判决书中查明：2009年1月20日，王义友将案涉房屋以100万元的价格卖给孙玉梅，并于2009年2月10日办理了房屋过户手续。房屋所有权人为孙玉梅，房产证编号为房权证安图县字第00**XXXX号。办理房屋过户手续时，孙宝胜为孙玉梅支付各项税费共计71575.95元（已另案诉讼）。2009年6月2日，孙玉梅曾通过公证委托孙玉仙代为出售案涉房屋、用案涉房屋抵押贷款、办理案涉房屋的一切法律诉讼等事宜。 2012年8月28日，孙玉梅作为甲方与乙方李光新、马新广、张铭驿签订房屋买卖协议书，约定孙玉梅将案涉房屋以330万元价格出售给乙方，乙方李光新于2012年8月27日交付给孙玉梅定金30万元。张铭驿声明房屋买卖协议书约定的义务已经履行完毕，放弃全部权利。 2014年10月24日，孙玉梅为孙宝胜出具委托书，该委托书载明：我因赴俄罗斯工作，无法办理我名下位于安图县二道镇奶头河电厂南，建筑面积为2431.35平方米，《房屋所有权证》编号为房权证安图县字第00**XXXX号房屋的相关事宜：一、出租、出售上述房屋，并签订相关合同文本，办理过户手续等一切相关事宜；二、代为管理上述房屋，包括该房屋的维修、缴费等；三、其他与上述房屋有关的一切事宜。受托人孙宝胜在授权委托范围内所签署的一切有关文件和履行的所有手续，孙玉梅均予以承认，并自愿承担相应的法律责任和法律后果。委托期限：自签署之日起至2019年10月23日止。受托人无转委托权。该委托书于2014年10月28日在安图县公证处进行了公证。 2014年12月15日，孙宝胜以孙玉梅的名义与韩春丽签订了涉案《房屋买卖契约》。将案涉房屋以1215675元价格卖给了案外人韩春丽，并过户给韩春丽，房屋所有权证号为安图县字第0005XXXX号。该价格来源于延宏价评字第20141111号价格评估报告，有效期为一年。 经马新广、李光新多次坚持申请，本院委托吉林东宇正同房地产评估有限公司对案涉房屋进行评估，吉林东宇正同司评字〔2020〕第0605号估价报告评估案涉房屋在2014年12月份时的价格为4255394元，单价为2203元/平方米。马新广、李光新支付鉴定费42550元。 另查明，2017年7月11日，孙玉梅作为原告起诉被告孙宝胜，要求返还案涉房屋的房款121.5万元及利息。经本院（2017）吉2426民初804号民事判决书判决：孙宝胜于本判决生效之日立即将卖房款121.5万元及利息（以121.5万元为基数，从2017年7月12日起至涉案卖房款交付完毕止，按中国人民银行同期贷款利率计算）转交给孙玉梅。孙宝胜不服上诉至延边中院，延边中院（2018）吉24民终719号民事判决维持原判。案件生效后，孙玉梅向本院已经申请强制执行。 认定上述事实的主要证据有：孙玉梅与韩春丽于2014年12月15日签订的房屋买卖契约、本院（2017）吉2426民初804号民事判决书、最高人民法院（2010）民抗字第54号民事判决书、2012年8月28日，孙玉梅与李光新、马新广、张铭驿签订的房屋买卖协议书、韩春丽的房屋所有权证复印件、王义友的土地使用权证复印件、吉林东宇正同司评字〔2020〕第0605号估价报告等。 本院认为，本案争议的焦点是受托人为孙宝胜与韩春丽于2014年12月15日签订的《房屋买卖契约》是否构成恶意串通。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项规定：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。”《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（四）款规定了“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条规定：“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该代证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”故恶意串通的认定并非普通的需要达到高度可能性的程度，而是需要达到排除合理怀疑的程度。 本案中，案涉房屋的价格虽然本次鉴定与延边宏大价格评估有限公司延宏价评字第2014XXXX号价格评估报告差距巨大，延边宏大价格评估有限公司评估的房屋价格为每平方米500元，土地没有评估。吉林东宇正同房地产评估有限公司评估房屋价格为每平方米1171元（按照2014年12月15日时房屋的市场价，不包括韩春丽购买后进行的装修添附），土地单价每平方米288元（土地使用证仍为王义友）。虽然在价格上显示明显不合理低价，但孙宝胜受孙玉梅的委托后，根据2014年10月28日安图县公证处公证书的授权对案涉房屋进行出售，该公证书明确载明“出租、出售上述房屋，并签订相关合同文本，办理过户手续等一切相关事宜；受托人孙宝胜在授权委托范围内所签署的一切有关文件和履行的所有手续，孙玉梅均予以承认，并自愿承担相应的法律责任和法律后果。”根据该公证书，受托人孙宝胜将案涉房屋出售给韩春丽，孙玉梅应予以认可，孙玉梅自愿承担因各种因素所造成的价格差异。对于孙玉梅提出的超越代理权的辩解，本院不予采纳。 2009年6月2日，孙玉梅曾通过公证委托孙玉仙代为出售案涉房屋、用案涉房屋抵押贷款。2012年8月28日，孙玉梅将案涉房屋与马新广、李光新签订房屋买卖合同，2014年10月24日，孙玉梅通过公证委托孙宝胜出售案涉房屋，在长达两年多的时间，孙玉梅（或者是受托人孙玉仙）与马新广、李光新并未完成剩余房款的交付，亦未办理房屋所有权过户手续，也不符合房屋买卖合同的常理。同时，在本院（2017）吉2426民初804号民事判决已经进入执行程序，孙玉梅已经作为申请执行人申请孙宝胜返还房款121.5万元，应视为孙玉梅对孙宝胜将案涉房屋出售并过户给韩春丽的代理行为的追认。况且，案涉房屋韩春丽购买后进行装修添附，现已经出租给他人。 综上所述，本院无法认定受托人孙宝胜与韩春丽存在恶意串通，不能排除合理性怀疑，故对马新广、李光新的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条的规定，判决如下： 驳回原告马新广、李光新的诉讼请求。 案件受理费100元，保全费5000元，鉴定费42550元，由原告马新广、李光新负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审 判 长  祝顺伟 人民陪审员  潘 萍 人民陪审员  孙艳辉 二〇二〇年九月三十日 书 记 员  刘芷君