广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终25353号上诉人（原审被告）：杨如阳，女，汉族，1969年1月16日出生，身份证住址广东省揭西县。委托诉讼代理人：龙李平，广东文顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张永良，男，汉族，1969年10月26日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。原审第三人：李党荣，男，汉族，1954年10月30日出生，身份证住址广东省揭西县。委托诉讼代理人：杜卫国，广东吉光律师事务所律师。上诉人杨如阳因与被上诉人张永良、李党荣确认合同无效纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初5038号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人杨如阳的上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人的起诉；2、本案的一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、本案为上诉人与被上诉人因转让原农村集体土地上违法建筑发生的房屋买卖合同纠纷,被上诉人就上述合同提起的合同效力确认之诉，人民法院应不予受理，已经受理的，应裁定驳回起诉，并告知其可在政府部门对该违法建筑作出行政处理后另行提起诉讼。当事人因转让原农村集体土地上违法建筑所发生的房屋买卖合同纠纷，虽然属于合同纠纷，但法院对合同关系进行处理，会涉及到合同效力的认定和房屋返还问题，当事人就会以法院的生效判决为依据，要求行政机关进行权属认定或者主张其为拆迀补偿受偿主体，这就会影响到行政机关对原农村集体土地上违法建筑的行政处理。此外，受理该类案件后，如果认定房屋买卖合同无效，按照合同无效全面处理原则，就会涉及到房屋返还问题，不仅判决执行难度大，还会鼓励不诚信方起诉，引发大量诉讼。不受理该类案件，既不会影响行政机关对违法建筑的行政处理，还能维持现状，案件的处理效果更好。基于此，实践中，深圳两级人民法院对于此类案件一般不予受理，如己经受理的，也裁定驳回起诉。而本案一审直接判决认定涉案的《房屋转让协议》无效，显然是错误的。二、即使认定上诉人与被上诉人签署的《房屋转让协议》无效，根据合同无效全面处理的原则，在判决上诉人返还购房款的同时，也应要求被上诉人向上诉人返还房屋并将房屋钥匙、合同、收款收据等原始购房文件交还给上诉人。《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述规定，合同被认定无效后，应进行全面处理，即合同主体应互负返还义务。故即使认定上诉人与被上诉人签署的《房屋转让协议》无效，根据合同无效全面处理的原则，在判决上诉人返还购房款的同时，也应要求被上诉人向上诉人返还房屋并将房屋钥匙、合同、收款收据等原始购房文件交还给上诉人。一审判决仅判决上诉人向被上诉人返还购房款，却不对被上诉人返还房屋及其他相关文件资料进行处理，明显违背了合同无效全面处理的原则。另外，被上诉人向上诉人购买涉案房屋时，就己经明确知悉涉案房屋的产权性质及现状，被上诉人对于合同无效应承担同等责任，故一审判决上诉人承担全部诉讼费用毫无事实和法律依据。综上，一审判决事实认定不清，法律适用错误，严重侵犯了上诉人的合法权益，应予以改判。请二审法院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人张永良辩称：1、本案属于民事案件的受理范围，深圳中级法院发布的2018年第九期裁判要点关于审理房地产审判类第六项“对当事人因小产权房买卖纠纷中仅涉及购房款或定金等返还，不涉及房屋交付问题起诉的，人民法院予以处理”。上诉人所称本案应驳回起诉的理由不能成立，本案因上诉人及原审第三人的原因，被上诉人未能接收房屋，本案不存在返还房屋的问题。本案不诚信的一方是上诉人，而非被上诉人。2、上诉人一审未提出反诉请求，返还房屋，一审判决未予审理符合不告不理的原则。原始购房资料、收据仅仅是购房的证据，在本案已经确认合法无效的情况下，返还与否，均不影响上诉人行使权利。原审第三人李党荣述称：1、上诉人和被上诉人之间签署协议时，第三人并不知情，协议中的签名属于被上诉人利用姜某冒签，事后第三人到公安机关报案处理被上诉人隐瞒事实的案件；2、从被上诉人提交的所有转帐和房款记录来看，都是由上诉人独自收取。上诉人也未告知过第三人，因此应由上诉人独自承担；3、转让的房产属于小产权房，根据深圳市审理小产权房纠纷案件的司法实践此房屋的使用权人民法院也无法处理。最后，第三人与上诉人共同生活20多年，是第三人经过辛苦打拼购买的本案涉案房产，但在离婚过程中，经过人民法院审理认为此房产不能在离婚案件中处理使用权，理由是未具备小产权房的基本文件证明材料。在上诉人与第三人调解离婚时，人民法院的调解法官应将此套房产留给双方的婚生子使用。综上，请求二审法院维持一审判决。被上诉人张永良向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告返还购房款人民币780000元和赔偿购房资金利息损失（从起诉之日起以780000元为本金按照年利率6%计至付清之日）；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年6月1日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《房屋转让协议书》，约定甲方拥有深圳市龙华区观澜街道牛湖社区（凹顶村茶头窝312车站对面）一幢商住楼“新艺花园”第二层203号房的房屋产权，现转让给乙方，转让价为人民币780000元。合同下方注明“同意转让”及“李党荣”的签名，但并非由第三人李党荣签字，李党荣对原、被告签订《房屋转让协议》及支付购房款的过程均不知情。签订协议当天原告一次性向被告支付780000元，被告出具了相应收据。案涉房屋现由第三人李党荣及其亲属使用。另查明，被告及第三人于1993年4月14日结婚。案涉房屋于2009年8月18日取得深圳市熬湖物业管理有限公司出具的《集资房使用证书》，权利人为被告。被告及第三人于2018年12月13日经深圳市龙岗区人民法院调解离婚，双方明确各自名下的财产归各自所有，无夫妻共同财产。一审法院认定，案涉房屋尚未取得产权证明合法报建手续，原被告就案涉房屋签订的《房屋转让协议》违反了法律法规的强制性规定，该合同应为无效。根据无效合同的处理原则，被告应返还原告支付的购房款780000元并支付资金占用期间的利息。关于利息，一审法院酌定按照中国人民银行同期贷款利率支付，原告关于利息的请求一审法院予以部分支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告张永良与被告杨如阳于2017年6月1日签订的《房屋转让协议》为无效合同；二、被告杨如阳自判决生效之日起十日内一次性返还原告张永良购房款780000元并支付利息（以人民币780000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年6月1日起计至清偿之日止）。三、驳回原告张永良的其他诉讼请求。如被告未能按指定的期限履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，自判决给付之日起加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币11600元，保全费人民币4420元，由被告承担。在二审审理中，各方当事人均未提交新的证据。原审查明的事实属实，本院予以确认。另查明，被上诉人在二审庭审中确认上诉人已向其交付涉案房屋的原始购房合同、收款收据和集资房使用证书。本院认为，本案为合同纠纷。上诉人未提交证据证明涉案房屋已取得合法报建手续，原审认定其与被上诉人签订的《房屋转让协议》无效并无不当，本院予以确认。上诉人应向被上诉人返还购房款780000元。合同签订后上诉人仅向被上诉人交付房屋的原始购房合同、收款收据和集资房使用证书等材料，被上诉人并未实际控制房屋，故被上诉人无须向上诉人返还房屋，但须返还上诉人向其交付的原始购房合同、收款收据和集资房使用证书等材料，原审对此未予处理，有失妥当，本院予以补正。综上，上诉人杨如阳的上诉主张部分成立，本院对其部分上诉请求予以支持。原审判决认定事实部分不清，处理不周，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初5038号民事判决第一项、第三项；二、变更广东省深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初5038号民事判决第二项为：上诉人杨如阳于本判决生效之日起十日内向被上诉人张永良返还购房款780000元并支付利息（利息以780000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2017年6月1日起计至清偿之日止），被上诉人张永良于本判决生效之日起十日内向上诉人杨如阳返还新艺花园203房的原始购房合同、收款收据和集资房使用证书。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费11600元，保全费4420元，由上诉人杨如阳负担；二审案件受理费11600元，由上诉人杨如阳负担5800元，被上诉人张永良负担5800元。本判决为终审判决。审判长 沈 炬审判员 郑寒江审判员 易 静二〇二〇年九月十日书记员 陈泱羽