河南省武陟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0823民初3129号原告（反诉被告）：夏志星，男，1981年4月13日出生，汉族，住河南省武陟县。委托诉讼代理人：夏小黑，男，1957年10月9日出生，汉族，住河南省武陟县，系原告之父。委托诉讼代理人：荆富生，河南国昌律师事务所律师。被告（反诉原告）：李世波，男，1974年8月5日出生，汉族，住河南省武陟县队）。委托诉讼代理人：赵喜全，河南华云律师事务所律师。原告夏志星与被告李世波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏志星的委托诉讼代理人夏小黑、荆富生及被告李世波的委托诉讼代理人赵喜全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏志星向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行合同；2、被告支付本案的一切费用。事实和理由：2010年12月6日，原告与被告签订了一份《租赁协议书》，原告承租用被告一小院，租期为2011年1月1日至2031年1月1日，租金为每年12000元。2020年7月13日，被告突然在该院大门上贴一《通知》，要求原告“搬离该小院”，经协商未果。为此诉至贵院，以实现诉请。李世波辩称，答辩人自与被答辩人签订租赁合同后，即按照约定将出租标的交予被答辩人使用了十年之久，全面履行了出租人的义务。依照双方租赁合同的约定，被答辩人至迟应于2019年11月底前支付2020年的租金。而被答辩人迟迟不予支付2020年的租金，经答辩人多次催告后，被答辩人仍然未在合理期限内支付2020年租金，一直迟延了大半年；并同时造成答辩人不能实现合同目的。答辩人才于2020年7月13日依法通知被答辩人解除租赁合同，要求其搬离租场所。综上所述，答辩人以通知方式解除双方租赁合同具有充分的事实和法律依据。而被答辩人的诉求依法不能成立，依法应驳回其诉讼请求。李世波向本院提出诉讼请求：1、依法判决夏志星立即迁出租赁房屋及院落，并自2020年1月起每月赔偿李世波损失1000元人民币直至实际迁出租赁房屋及院落之日止；2、诉讼费用由夏志星承担。事实和理由：诉争双方于2010年12月签订租赁合同约定由夏志星承租李世波房屋及院落，每年租金应提前一个月付清。但2020年租金经李世波多次催告仍然未在合理期限内支付，并同时造成李世波不能实现合同目的。李世波遂依照有关法律规定于2020年7月13日依法通知夏志星解除租赁合同，要求其搬离租赁场所。但其至今未予搬离，反而提起本案诉讼。夏志星辩称，1、被告的反诉不能成立，因为在2020年初原告与被告沟通过租赁费用交接问题，被告同意回来再说，在之后，由于疫情的关系，这件事就没有继续再说，后来因为城市规划，原告租赁的地方在拆迁的范围之列，被告与政府签订了相关的手续，也就再没有提起租赁费的问题，到2020年的5月底，原告向被告交租赁费，被告拒绝收取租赁费，而且切断了租赁地方的电源长达十几天，使原告不能正常使用租赁的地方，对原告造成了一定的损失。2、被告违约在先，当原告在得知城市规划时间没有确定的情况下，被告要求增加租赁费，这与合同是相违背的，也证明了被告的违约，据以上两点，被告的反诉其认为不能成立，法庭不应该支持被告的反诉请求。根据当事人的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：1、涉案原告是否存在迟延履行债务的违约行为，是否导致不能实现租赁合同；2、本案被告行使解除合同的行为是否发生效力；3、被告主张的反诉请求依据是否充分。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月6日，李世波（甲方）与夏志星（乙方）签订《租赁协议书》，约定甲方将位于武陟县北二环路中段路北的小院一处、石棉瓦房六间（西临武陟宏泰汽车修理厂、东临耕地、北临东石寺耕地、南临耕地）出租给乙方，租赁期限为20年，自2011年1月1日起至2031年1月1日止，租金为1.2万元/年，应提前一个月付清。上述协议签订后，李世波将案涉小院、房屋交付夏志星使用至今。另查明，在租赁协议签订前，李世波向夏志星借款约10万元，双方同意以借款折抵租金。该案，2011年至2019年的租金均以上述借款予以折抵，折抵后，李世波尚欠夏志星借款5000元。夏志星未在2019年11月30日前支付2020年的租金。双方于2019年11月底前未就借款折抵租金进行结算。后由于疫情、案涉土地可能由于政府规划调整被征收等，双方关于租金支付协商未果。2020年7月13日，李世波至案涉小院、房屋张贴《通告》，载明“尊敬的夏志星租户：因为您没有及时交纳房租而造成违约，所以限您在即日起十五日内搬离该小院”。后夏志星未搬离，双方形成纠纷，诉至本院。以上事实有原告提供的租赁协议书、照片、通话录音、通告和被告提供的租赁协议书、通话录音、当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，李世波与夏志星签订的《租赁协议书》系双方真实意思表示，合法、有效，双方应当依照该协议的约定履行义务。按照《租赁协议书》的约定，夏志星应于每年11月底前支付第二年的租金，本案经庭审查明，夏志星确系在2019年11月底前未向李世波支付2020年的租金。但根据庭审调查，双方均认可，本案系以借款折抵租金的方式履行支付租金义务，双方确认，在折抵2011年至2019年租金后，还存在5000元借款未予冲抵，但双方就此问题并未在2019年11月底进行结算。该借款金额经本院计算，可抵销租金至2020年5月31日。另本案确系存在由于疫情、案涉土地可能由于政府规划调整被征收等事宜，存在协商情况，与夏志星未依约缴纳2020年租金存在一定联系。虽夏志星的行为存在一定违约情形，但并不足以构成根本违约。夏志星同意继续履行合同、支付租金，为平衡双方利益、鼓励交易，上述《租赁协议书》应继续履行。因此，夏志星应支付李世波租金7000元（已抵销5000元）。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百二十七条规定，判决如下：一、原告夏志星与被告李世波签订的《租赁协议书》继续履行；二、原告夏志星应于本判决生效后十日内支付被告李世波租金7000元；三、驳回被告李世波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告李世波负担。反诉费25元，由原告夏志星负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员 田 敏二〇二〇年九月二十七日书记员 李梦歌河南省武陟县人民法院民事判决书（附页）（2020）豫0823民初3129号（2020）豫0823民初3129号民事判决书所引用的相关法律法规，具体内容表述如下：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。