北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初1348号原告（反诉被告）：龙梅，女，1980年1月16日出生，汉族，国都证券北京鲁谷路营业部职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：黄东洁，北京天用律师事务所律师。委托诉讼代理人：李孟阳，北京天用律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：王迎新，男，1965年6月30日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王轩，被告王迎新之子，住北京市通州区。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：余卓，北京链家房地产经纪有限公司员工。原告（反诉被告）龙梅与被告（反诉原告）王迎新、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）龙梅及其委托诉讼代理人黄东洁、被告（反诉原告）王迎新及其委托诉讼代理人王轩、第三人链家公司的委托诉讼代理人余卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）龙梅向本院提出诉讼请求：1．要求判令解除原告与被告2019年5月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2．被告返还原告定金10万元；3．被告承担诉讼费用。事实和理由：2019年5月25日，原告与被告在第三人的居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，双方一致同意，原告购买被告位于北京市通州区永顺东里房屋，其中合同约定房屋成交价为300万，房屋家具、家电装饰装修及配套设施设备等作价为120万。合同签订当日，原告向被告支付10万定金。在签订房屋买卖合同前，第三人并未如实向原告提示、说明购房资格问题，合同签订后经核实，原告名下已有一套房屋，在京并无购房资格，无法继续购买被告出卖的房屋，合同无法继续履行。原告多次与被告协商未果，诉至法院。被告（反诉原告）王迎新辩称：同意解除合同，不同意返还定金，定金是按照合同约定交的，不同意退还，不同意承担诉讼费。第三人链家公司述称：同意解除合同，其他诉讼请求与我方无关，不发表答辩意见。被告（反诉原告）王迎新提出反诉请求：1、解除双方签订的合同；2、要求被反诉人支付违约金30万。事实和理由：2019年5月25日，在链家中介的主持下与龙梅签订房屋买卖合同，我立即将户口转出该房屋，同时将房屋内的物品清理完了，本来房屋是在出租，为了履行合同收回房屋，退回给租户押金，现在原告反悔购买房屋，给我造成损失很大。自2019年6月北京房地产市场由于政策调整，成交量骤降导致房产价格下跌，2019年10月15日本小区挂牌出售的同本房一样楼层的房产降至37429元每平米，反诉人至今未能签约。龙梅与王涛为逃避北京市房产交易政策限制，办理假离婚，二人名下均有房产，龙梅是由经济能力购买该房屋的。龙梅违约是因为有利可图，现在购买本房可节省近百万元。原告（反诉被告）龙梅辩称：同意解除合同，违约金过高，请求法院予以酌减。合同约定11月后办理过户，因为双方都知道原告需要卖出原来的房子才能购买，双方明知存在风险，我方在看房屋时房子就是空房子，不存在租赁和腾空，户口迁出没有经济损失。原告在签约后6月份与被告协商解除合同，被告不同意，扩大的损失由被告承担。第三人链家公司述称：同意解除合同，其他诉讼请求与我方无关，不发表答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月25日，王迎新（出卖人）与龙梅（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋为楼房，坐落于北京市通州区永顺东里，建筑面积109．71平方米。该房屋未设定抵押，出卖人未将该房屋出租。双方当事人委托房地产经纪机构成交。机构名称北京链家房地产经纪有限公司。经出卖人和买受人协商一致，房屋成交价格3,000,000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为1,200,000元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。买受人向出卖人支付定金人民币600,000元，不高于成交总价款的20%。合同第七条违约责任约定了逾期付款责任：“买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理，按照逾期时间，分别处理。逾期在15日内，自约定的应付款项期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金，并与实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人全部已付款。”合同还约定了双方的其他权利义务。同日，王迎新、龙梅与链家公司签订了《补充协议》，第二条约定，乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。乙方于2019年5月25日将第一笔定金人民币100,000元支付甲方，乙方于2019年10月31日将第二笔500,000元支付甲方。乙方于过户前3个工作日将第一笔首付款人民币2,250,000元支付甲方。第四条约定，甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋不动产转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取的乙方的费用不予退还。第五条约定，本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，具有同等法律效力。如本协议与《买卖合同》《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。当日，龙梅向王迎新支付了定金100,000元。后龙梅电话联系王迎新告知自己名下的房屋经降价也未售出，无法购买王迎新房屋，双方协商解约事宜未果。另查，2019年5月25日，王迎新、龙梅签署《声明》一份，内容为：“卖方王迎新与买方龙梅经北京链家房地产经纪有限公司居间，于2019年5月25日就位于北京市通州区永顺东里房屋的买卖事宜达成一致，即将签署房屋买卖合同，现双方就交易涉及的有关情况共同声明如下：1．买方在签署房屋买卖合同时，尚不具备在京购房资质。其需处置其名下位于通州区京洲园房屋以获取在京的购房资质；2．买方承诺在2019年10月31日前获得北京市的购房资质。如买方未能在约定时间获得北京市的购房资质，则由买卖双方协商解决；3．买卖双方对于上述事宜均确认一致，并同意不以此追究居间方的任何责任！特此声明！案件审理过程中，龙梅提交了其与配偶的工资流水明细、贷款还款流水、诊断证明、医疗费单据、病历资料等作为证据，欲证明身负众多贷款，家庭成员发生变故，家庭收入下降。王迎新对上述证据不予认可，称所述工资不是全部工资，房贷、车贷一直都有，不知道龙梅与王涛的关系。王迎新提交了证人书面证言、网页截图、房屋照片、租赁合同作为证据，欲证明王迎新因为房价下降产生了实际损失，为售房将租客清走、为售房变卖家具。龙梅对上述证据不予认可，称从网页截图看出涉案房屋价格高于或等于原告签约时房屋价格，其看房时就是空房，王迎新与租户的关系与本案无关。龙梅提交了网页截图、新闻报道作为证据，欲证明王迎新没有实际损失。王迎新对证据真实性认可，证明目的不认可，称龙梅提交的万福家园的价格不是成交价，成交价低于这个价格，综合整治早就存在。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。龙梅与王迎新签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应恪守履行合同义务。现原告要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，被告及第三人亦同意解除合同，对此本院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，在双方签订涉案房屋的买卖合同时，北京市相关限购政策早已发布，龙梅作为具有完全民事行为能力的当事人，对相关限购政策及其违反上述政策的相应后果，显属明知或应知。因龙梅在约定的时间内未能卖出原有房屋从而取得购房资质，导致双方合同目的无法实现，故龙梅对其与王迎新签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的无法履行一节存有过错。关于龙梅要求返还定金的请求，因双方合同中约定已支付款项冲抵违约金，故应与违约金一并处理。王迎新要求龙梅承担违约责任的诉讼请求，有事实和法律依据，法院予以支持，但鉴于王迎新明知龙梅不具有购房资质而与其签订合同，应当对合同可能无法履行具有一定预见性，且龙梅认为违约金过高要求酌减，故本院根据王迎新损失实际情况酌定龙梅应承担的违约金数额，龙梅已向王迎新支付的款项应从中抵扣。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）龙梅与被告（反诉原告）王迎新签订的《北京市存量房屋买卖合同》及与第三人北京链家房地产经纪有限公司三方签订的《补充协议》；二、除原告（反诉被告）龙梅已支付的100,000元定金抵扣违约金外，原告（反诉被告）龙梅再向被告（反诉原告）王迎新支付违约金100,000元，于本判决生效后十五日内执行清；三、驳回原告（反诉被告）龙梅的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）王迎新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取计1150元，由原告（反诉被告）龙梅负担（已交纳）。反诉案件受理费5800元，减半收取计2900元，由被告（反诉原告）王迎新负担1750元（已交纳），由原告（反诉被告）龙梅负担1150元，于本判决生效之日起七日内执行清。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  卫丹二〇二〇年九月二十九日书记员  李璠