辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽民终933号上诉人（原审被告、申请执行人）：高为田，男，1968年6月8日出生，汉族，住大连市甘井子区。上诉人（原审被告、申请执行人）：赵春南，女，1969年11月3日出生，汉族，住大连市甘井子区。二上诉人共同委托上诉代理人：关向阳，辽宁五寰律师事务所律师。被上诉人(原审原告、执行案外人)：孙忠贤，男，1981年1月10日出生，汉族，现住辽宁省庄河市昌盛街道社区千韵坊小区3#1-501。委托诉讼代理人：李敏，辽宁法磊律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：郑雁斌，男，1973年5月18日出生，汉族，住辽宁省庄河市。原审第三人：大连宸宇房地产开发有限公司，住所地：辽宁省庄河市城关街道水仙委景源名郡小区******。法定代表人：于长杰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张毅，男，该公司员工。原审第三人：梁龙生，男，1977年10月20日生，汉族，住辽宁省庄河市。委托诉讼代理人：叶绍云，辽宁昌汉律师事务所律师。上诉人高为田、赵春南与被上诉人孙忠贤、原审第三人大连宸宇房地产开发有限公司（以下简称“宸宇公司”）、郑雁斌、梁龙生执行异议之诉一案，辽宁省大连市中级人民法院于2019年12月10日作出（2019）辽02民初946号民事判决，高为田、赵春南不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年7月20日公开审理了本案。上诉人高为田及高为田、赵春南的共同委托诉讼代理人关向阳，被上诉人孙忠贤的委托诉讼代理人李敏，原审第三人梁龙生的委托诉讼代理人叶绍云、宸宇公司的委托诉讼代理人张毅及原审第三人郑雁斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高为田、赵春南上诉请求和理由：撤销一审判决，依法改判支持上诉人，驳回被上诉人的诉讼请求；被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。一审法院认定事实不清、错误，法律适用不当，判决错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人;(二)该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。上诉人认为本案中被上诉人出示第三人宸宇公司向其出具案涉房屋收款收据证明其是案涉房屋权利人，就算该房屋抵付工程款合意是真实的，该合意亦是以消灭第三人金钱债务为目的，不具有排除执行的法律效力。一审法院根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条来审查被上诉人是否享有足以排除强制执行的民事权益，第二十八条规定，即金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。被上诉人认为审查必须同时满足上述所有条件。一审法院认可被上诉人交付了购房款30万元，上诉人认为欠妥，30万元对于普通购房者已属于大额款项，被上诉人应当提供银行转账记录或银行取款凭证，上诉人认为一审法院仅凭收条认定被上诉人交付购房款属于认定事实错误。一审法院认可被上诉人在法院查封之前占有房屋，合同法及相关法律明确规定，建设工程竣工经验收合格后方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。竣工验收依法应是商品房交付使用前提条件。辰宇公司解释2015年11月22日签署房屋交接单时交付了案涉房屋，因当时房屋没有达到验收条件，只交接了房屋钥匙，此后在房屋达到交付条件后于2017年2月5日办理的正式交接手续，上诉人认为辰宇公司解释不符合常理，也不符合法律规定，且购房人也不可能接受达不到交付条件的房屋，因此，上诉人认为是辰宇公司与被上诉人串通交接单，上诉人要求对2015年11月22日签署房屋交接单形成时间鉴定一审法院也未准许，所以上诉人认为一审法院认为被上诉人在法院查封之前占有房屋属于认定事实错误。一审法院认为不能认定被上诉人对房屋未办理过户登记手续存在过错，上诉人认为第三人郑彦斌在辰宇公司抵债138套房屋，包括涉案房屋，其中有70套已办理备案手续，辰宇公司认可2013年就可以办理房屋备案手续，且被上诉人没有证据证明其向辰宇公司主张办理产权过户手续，辰宇公司也未说过被上诉人要求办理产权手续，因此被上诉人是消极不行使登记权利，其自身有过错。综上所述，被上诉人未在法院查封之前签订合法有效的房产买卖合同，未在法院查封之前合法占有涉案房屋，未办理物权转让登记，自身有过错，不能排除人民法院执行，因此，上诉人请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人，驳回被上诉人的诉讼请求。孙忠贤二审答辩，不同意上诉人的上诉请求。一审法院判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，判决结果正确。一审法院认定被上诉人系案涉房屋的权利人，不仅是根据宸宇公司出具的收款收据上载明的事实来确定被上诉人是查封标的物的权利人，还有梁龙生与宸宇公司的房屋交接单、与梁龙生的《房屋买卖合同》、支付购房款的收条、以梁龙生名义交电费和取暖费的凭证、装修合同、实际居住照片、证人证言等证据，均可以证明被上诉人购买并占有案涉房屋，证明上诉人是以自己居住为目的购买案涉房屋。即是以取得案涉房屋的物权为目的。被上诉人对案涉房屋享有的是特权期待权，上诉人对案涉房屋主张的是债权期待权。被上诉人的物权期待权优于上诉人的债权期待权。一审法院认定被上诉人的对案涉房屋具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的条件，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的第十七条规定的不得查封的情形，是正确的。2015年11月22日宸宇公司将案涉房屋交付给梁龙生，有当日的房屋交接单予以证明。梁龙生将又于2015年12月2日将房屋出售并交付给被上诉人是客观事实，更有证人李某在一审庭审中出庭证明该事实。《合同法》第279条规定的未经竣工验收的房屋不得交付使用，意在保证建筑项目的建设质量，保证人民群众的生命财产安全。案涉项目建设质量并不存在问题，只是宸宇公司欠政府的相关费用而未验收，并不是房屋存在建设上的质量原因达不到验收标准未验收。实践中，未竣工验收交付业主使用的工程项目比比皆是。《最高人民法院关于建设施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。”该规定，只是对未竣工验收的工程，发包人擅自使用后主张工程质量不符合约定的诉讼请求不予支持，但并未规定，发包人工程未经竣工验收而擅自使用的，必须将工程项目退还给承包人。该规定默认了工程未经验收而交付使用的事实。因此，不能以案涉工程项目未竣工验收来否定宸宇公司已将案涉房屋交付给梁龙生，梁龙生又将房屋交付给被上诉人的事实。因宸宇公司将整个建设项目抵押给银行贷款，当向外出售房屋时，需要向银行偿还与出售房屋价款的首付款相同数额的贷款，银行才能对出售的房屋解除抵押，方能办理备案登记。当时只有需要按揭贷款购买抵债房屋购房人，向宸宇公司交付了首付款，宸宇公司将首付款偿还给银行，银行才解除了抵押，才能办理备案登记。而以抵债方式取得的郑雁斌抵债房屋的，因不需要交首付款，宸宇公司又没有能力向银行偿还首付款数额的贷款，所以，这些房屋银行未解除抵押，无法办理备案登记。才出现了没有办理备案的情形。没有备案责任并不在于被上诉人，也不能以此来否认被上诉人取得并占有案涉房屋的事实。故，一审法院认定被上诉人于法院查封之前与郑雁斌、宸宇公司在成抵债合意，且占有房屋的事实清楚，证据充分。梁龙生以对郑雁斌所享有的债权抵顶了案涉房屋的全部购房款，应视为已支付了全部购房款的购房人。被上诉人又以全款在梁龙生手中购买了该房屋，且在大连市中级人民法院查封案涉房屋之前，宸宇公司已将房屋交付给了梁龙生，梁龙生又在大连市中级人民法院查封案涉房屋之前，将房屋出售并交付给被上诉人被。被上诉人在接受房屋后立即对房屋进行了装修并入住至今。因宸宇公司没有向政府部门交纳相关的费用，项目未能竣工验收，也不能办理产权登记。案涉房屋未办理产权登记，被上诉人没有过错。被上诉人对案涉房屋具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定的排除执行的条件，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的第十七条规定的不得查封的情形。一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，支持被上诉人的诉讼请求，适用法律正确。综上理由，恳二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。梁龙生答辩，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。2013年，答辩人梁龙生承包了第三人郑雁斌承包的第三人大连晨宇房地产开发有限公司开发的千韵坊小区六标段工程1-18号楼的部分回填土和供应砂石料的工程。2014年1月22日,第三人郑雁斌与答辩人梁龙生签署结算单,将第三人郑雁斌从第三人宸宇公司抵顶的两套房屋(3#3-501、3#1-501)抵顶给答辩人梁龙生,以抵顶郑雁斌欠梁龙生的全部款项1082750元。同时郑雁斌将宸宇公司关于该两套房屋的收款收据交付给梁龙生。郑雁斌、梁龙生债权债务关系全部了结。2015年11月22日,因答辩人梁龙生急需住房,要求宸宇公司向其交付从郑雁斌处抵顶工程款的两套房屋(3#3-501、3#1-501),以便尽早装修，宸宇公司遂与梁龙生签署房屋交接单,将上述两套房屋钥匙交付给答辩人，答辩人梁龙生开始占有案渉房屋。2015年12月2日,答辩人梁龙生作为卖方与被上诉人孙忠贤(作为买方)签订《房屋买卖合同》,约定:梁龙生将取得的上述抵债房屋中的3#-1-501号房屋出售给被上诉人孙忠贤,价款共计30万元;本合同签订当日,孙忠贤将全部购房款以现金形式一次性支付给梁龙生,梁龙生即将房屋交付给孙忠贤,并保证能立即装修;梁龙生负责协调开发商为孙忠贤办理一手房手续,办理的时间根据开发商能办理房照的时间确定,办理房照所需的税、费由孙忠贤承担，上诉人随即占有房屋并开始装修入住。由于晨宇公司未办理竣工验收的原因，答辩人与被上诉人始终未办理房屋的登记手续。而上诉人是在2015年12月10日才查封了案渉房屋。答辩人认为，答辩人与郑雁斌签署的虽然签署的是抵债协议，但具有房屋买卖的性质，更何况答辩人和被上诉人孙忠贤取得房屋的目的就是居住，而不是炒作，而被上诉人孙忠贤与梁龙生完全是买卖关系，上述二人的行为完全符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，答辩人梁龙生与被上诉人孙忠贤理均应对案渉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院判决是正确的。综上，希望二审法院维持原判。郑雁斌：同意被上诉人答辩意见。宸宇公司：同意被上诉人答辩意见。孙忠贤向一审法院提出诉讼请求：不得执行庄河市将军湖千韵坊住宅小区3#1-501房屋(以下简称案涉房屋)，解除对该房屋的查封。一审法院认定事实：高为田、赵春南与大连鸿建建筑工程有限公司(以下简称“鸿建公司”)、郑雁斌买卖合同纠纷一案，一审法院于2015年6月23日作出(2014)大民三初字第319号民事判决书，判决主要内容为：郑雁斌于判决生效之日起三十日内给付高为田、赵春南货款9174484.26元及利息。因郑雁斌未履行生效判决确定的义务，高为田、赵春南向本院申请强制执行.在执行过程中，一审法院于2015年12月10日作出(2015)大执字第251号民事裁定书，裁定冻结郑雁斌在银行的存款1500万元或查封其等值其他财产。同日，一审法院向宸宇公司送达协助执行通知书，查封郑雁斌从宸宇公司取得的包含案涉房屋在内的抵债房68套；查封期间不得为以上68套房产办理更名、商品房买卖合同、备案、登记、转让等，查封期限三年，自2015年12月10日至2018年12月9日。案涉房屋续封至今。案外人孙忠贤对一审法院查封案涉房屋提出书面异议。一审法院于2019年6月18日作出(2019)辽02执异299号执行裁定书，裁定驳回孙忠贤的异议请求。孙忠贤对该裁定不服，向本院提起本案案外人执行异议之诉。另查：2013年3月25日，宸宇公司与郑雁斌签订《千韵坊住宅小区工程补充协议》，约定宸宇公司将千韵坊住宅六标段工程发包给郑雁斌施工。2013年10月24日，宸宇公司向郑雁斌出具3#-1-501号房屋的收款收据，金额为498005元，在领款人签章处有“此楼顶付工程款”的记载，交款人处有郑雁斌签字，在收据的右上角标注“此楼转让给梁龙生，转让人郑雁斌，2014年1月22日”。2014年1月22日，郑雁斌与梁龙生签署结算单，主要载明：“郑雁斌将承包的千韵坊小区六标段工程1-18号楼的部分回填土工程转包给梁龙生施工，并由梁龙生供应部分砂石料，现双方结算：回填土639100元，砂443650元，合计1082750元。郑雁斌以宸宇公司抵顶工程款的两套房屋(3#3-501面积73.09平方米×6450平方米=471431元、3#1-501面积77.21平方米×6450平方米=498005元的房屋，合计1082750元)抵顶给梁龙生，以抵顶郑雁斌欠梁龙生的全部款项1082750元。郑雁斌将宸宇公司关于该两套房屋的收款收据交付给梁龙生。郑雁斌、梁龙生债权债务关系全部了结。”2015年11月22日，宸宇公司与梁龙生签署房屋交接单，载明：因梁龙生急需住房，要求宸宇公司向其交付从郑雁斌处抵顶工程款的两套房屋(3#3-501、3#1-501)，以便尽早装修。现宸宇公司将两套房屋交付给梁龙生，梁龙生已收到该两套房屋的门钥匙。2015年12月2日，梁龙生(卖方)与孙忠贤(买方)签订《房屋买卖合同》，主要约定：梁龙生将取得的抵债房屋即坐落于庄河市将军湖千韵坊小区3#-1-501号、面积77.25平方米房屋出售给孙忠贤，价款共计30万元；本合同签订当日，孙忠贤将全部购房款以现金形式一次性支付给梁龙生，梁龙生于孙忠贤交清全部购房款时，将房屋交付给孙忠贤，并保证能立即装修；梁龙生负责协调开发商为孙忠贤办理一手房手续，办理的时间根据开发商能办理房照的时间确定，办理房照所需的税、费由孙忠贤承担。同日，梁龙生出具收条，载明：“梁龙生收到孙忠贤购房款现金人民币30万元整。见证人：李某”。2017年2月5日，宸宇公司就案涉宸宇.千韵坊项目出具《住宅质量保证书》，载明竣工时间是2015年12月31日。同日，梁龙生与案涉小区物业人员签署3#-1-501房屋的《房屋交接记录表》，《宸宇.千韵坊缴费清单》及《千韵坊业主领取钥匙及物品清单》，物品清单中包含进户门装修钥匙2把、进户门正规钥匙5把、业主手册、业主(临时管理规约)、大连市前期物业管理服务协议及进户门猫眼1个.2017年2月5日，宸宇公司向梁龙生出具收款收据，载明“3#-1-501入住费”，金额为13980元。诉讼中，孙忠贤提供用户名均为梁龙生的自2017年2月12日至2018年10月18日期间的电费缴费凭证、2018年-2019年度的供暖费收据。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，孙忠贤主张排除对案涉房屋执行的法律依据是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《查封、扣押、冻结规定》)第十七条规定、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议和复议规定》)第二十八条规定。《查封、扣押、冻结规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据本案证据显示，郑雁斌承包施工宸宇公司开发的千韵坊住宅六标段工程，宸宇公司以案涉房屋抵顶欠付郑雁斌的工程款，后经宸宇公司盖章确认郑雁斌又将该房屋抵顶其欠付梁龙生的回填土和砂石料款，再由梁龙生将案涉房屋出售给孙忠贤。2015年12月2日，梁龙生与孙忠贤签署《房屋买卖合同》，将案涉房屋出售给孙忠贤；并且，梁龙生同日出具收条，载明收到孙忠贤购房款现金30万元，孙忠贤亦认可梁龙生收到房款同日向其交付房屋。由此可以认定，孙忠贤在查封前已向梁龙生支付全部房款并实际控制案涉房屋。关于赵春南、高为田提出孙忠贤没有提供转账记录和银行取款凭证，无法证实孙忠贤实际履行了房款给付义务一节，本院认为，梁龙生与孙忠贤签订的《房屋买卖合同》明确约定购房款以现金方式支付，孙忠贤解释称30万元购房款来源于其从亲属处借款和自己筹集的现金。赵春南、高为田对此虽不认可，但并无证据证实孙忠贤当时明显不具备购买房屋的经济能力。况且，对于一般购房者来讲，30万元尚不足以构成金额巨大、如非通过银行转账或银行取款则无法履行的款项金额。在此情况下，孙忠贤有关购房款来源的解释，并不明显违反常理，具有高度的可能性。据此分析，赵春南、高为田主张孙忠贤未实际履行购房款的给付义务，依据不足，一审法院不予采纳。关于赵春南、高为田提出孙忠贤没有在人民法院查封前合法占有案涉房屋一节，一审法院认为，法律上的实际占有并非限定于实际使用，只要案涉房屋处于权利人实际掌握之中即可。本案中，梁龙生与宸宇公司于2015年11月22日即已签署房屋交接单，梁龙生收到案涉房屋钥匙，后梁龙生在收到孙忠贤购房款的当日即向孙忠贤交付房屋钥匙，应认定孙忠贤此时已合法占有案涉房屋。至于梁龙生与宸宇公司于2017年2月5日就案涉房屋签署的《住宅质量保证书》、《房屋交接记录表》等材料，宸宇公司解释称此前双方已于2015年11月22日签署房屋交接单时交付了案涉房屋，因当时房屋没有达到验收条件，只是交接了房屋钥匙，此后在房屋达到交付条件后又于2017年2月5日办理的正式交接手续，故上述材料并不足以推翻此前双方签署的房屋交接单记载的内容，亦不能由此认定孙忠贤未在人民法院查封前占有案涉房屋。故赵春南、高为田该项主张，本院不予采纳。关于孙忠贤对未办理过户登记手续有无过错一节，案涉房屋的开发单位宸宇公司称案涉房屋所在项目至今没有办理竣工验收，直至2019年7月初才可以办理产权证。在此情况下，不能认定孙忠贤对房屋未办理过户登记手续存在过错。根据以上分析，孙忠贤在人民法院查封前从梁龙生处购买案涉房屋并实际掌控该房屋，其对未办理过户登记手续没有过错，符合《查封、扣押、冻结规定》第十七条规定的“人民法院不得查封、扣押、冻结”有关情形以及《执行异议和复议规定》第二十八条规定。故孙忠贤对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其要求不得执行案涉房屋并解除对该房屋查封的诉讼请求，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行辽宁省庄河市将军湖千韵坊住宅小区3#1-501房屋；二、解除对辽宁省庄河市将军湖千韵坊住宅小区3#1-501房屋的查封。案件受理费5800元(孙忠贤已预付)，由高为田、赵春南共同负担。本院经审理查明，原审认定事实基本属实。本院认为，梁龙生与宸宇公司于2015年11月22日即已签署房屋交接单，梁龙生收到案涉房屋钥匙，后梁龙生在收到孙忠贤购房款的当日即向孙忠贤交付房屋钥匙，此后在房屋达到交付条件后又于2017年2月5日办理的正式交接手续，应认定孙忠贤在查封前已合法占有案涉房屋。故赵春南、高为田该项主张，本院不予采纳。案涉房屋的开发单位宸宇公司称案涉房屋所在项目至今没有办理竣工验收，直至2019年7月初才可以办理产权证。在此情况下，不能认定孙忠贤对房屋未办理过户登记手续存在过错。孙忠贤在人民法院查封前从梁龙生处购买案涉房屋并实际掌控该房屋，其对未办理过户登记手续没有过错，故孙忠贤对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其要求不得执行案涉房屋并解除对该房屋查封的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，赵春南、高为田上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800.00元，由高为田、赵春南承担。本判决为终审判决。审判长  孙维良审判员  黄海洋审判员  唐云涛二〇二〇年九月二十八日书记员  周明静