广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤03民终10994号上诉人（原审被告）：瞿杰，男，汉族，1969年1月23日出生，身份证住址河南省正阳县。委托诉讼代理人：杜卫国，广东吉光律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张法荣，男，汉族，1953年10月15日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。被上诉人（原审原告）：张雪贵，男，汉族，1981年11月9日出生，身份证住址广东省深圳市坪山新区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘琴，广东格明律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：许丽丽，广东格明律师事务所实习律师。上诉人瞿杰因与被上诉人张法荣、张雪贵房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市坪山区人民法院(2019)粤0310民初5207号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人瞿杰上诉请求：1、撤销广东省深圳市坪山区人民法院(2019)粤0310民初5207号民事判决；2、依法确认瞿杰与张法荣签订的为期6年的租赁合同合法有效；3、本案一、二审诉讼费用由张法荣、张雪贵承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。2018年3月23日，瞿杰与张法荣签订了一份为期6年的《深圳市房屋租赁合同书》，并根据规定办理了租赁备案手续。一审法院却认定该份合同是虚假的，明显与事实不符。二、一审判决程序错误。本案一审原告有两个，起诉依据的合同是两份。张法荣的起诉依据是双方签订的为期6年《深圳市房屋租赁合同书》，张雪贵起诉的依据是与瞿杰签订的为期1年的《房屋租赁合同》，应为两个案件。一审法院对此没有向当事人双方释明，也没有决定案件合并审理的程序，而是作为一个案件立案、审理和判决，属于程序错误。综上所述,一审判决认定事实不清，程序错误，特提起上诉，望判如所请。被上诉人张法荣、张雪贵答辩称：一、一审程序符合法律规定。张法荣与张雪贵为父子关系，张法荣作为涉案房屋的所有权人委托张雪贵代为出租涉案房屋（包括签订房屋租赁合同、代收租金水电费、代为管理房屋），张雪贵作为张法荣的受托人有权与瞿杰签订房屋租赁合同，故双方于2018年5月28日就涉案房屋签订的《房屋租赁合同书》是合法有效的，因此一审的诉讼主体和程序均没有问题，是符合法律规定的。二、一审判决认定事实清楚。（一）由于瞿杰提供的《房屋租赁信息》及取得该《房屋租赁信息》依据的备案合同即瞿杰提价的《深圳市房屋租赁合同书》均是其私自办理的，且《房屋租赁信息》只是作为有关部门办理相关手续的凭证，并不能作为实际履行的房屋租赁合同，故一审判决认定瞿杰提交的《深圳市房屋租赁合同书》是无效合同。（二）张法荣、张雪贵与瞿杰的房屋租赁合同因已经到期且张法荣、张雪贵多次通知瞿杰不续签已经解除，一审判决瞿杰搬离涉案房屋正确。（三）张法荣、张雪贵与瞿杰的房屋租赁合同解除后，瞿杰一直未搬离涉案房屋，一审判决瞿杰向张法荣、张雪贵支付房屋占有使用费及水电费正确。综上，涉案房屋租赁合同已经解除，瞿杰却一直占有使用涉案房屋，一审判决瞿杰搬离涉案房屋、并向张法荣、张雪贵支付占有使用费及水电费至实际搬离之日，认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求法院维持原判，驳回上诉。被上诉人张法荣、张雪贵向原审法院起诉请求：1.判决张法荣、张雪贵与瞿杰的房屋租赁合同自2019年6月1日解除，瞿杰即日起从房屋内搬离；2.判决瞿杰支付自2019年10月1日至搬离之日的占有使用费，按原合同约定每月费用为3,500元，暂计至10月30日为3,500元；3.判决瞿杰支付自2019年10月1日至搬离之日的水电费用；4.判决瞿杰承担本案的诉讼费。原审查明以下事实：张法荣与张雪贵系父子关系。张法荣与李秀云系夫妻关系，二人是涉案房屋的权利人。张法荣与李秀云委托其子张雪贵将位于深圳市坪山区经济合作社（现地址为深圳市坪山区）第一层商铺即涉案房屋出租给瞿杰。张雪贵、瞿杰双方均自认从2014年6月起，张雪贵与瞿杰开始签订房屋租赁合同，租赁期限1年，在合同到期后双方会续订租赁合同。2018年3月，因瞿杰小孩上学需要，张法荣与瞿杰前往社区办理《房屋租赁信息》卡，在社区双方签订了《深圳市房屋租赁合同书》、同意房屋出租证明、《深圳市房屋租赁安全管理责任书》、《深圳市房屋租赁信息申请表》，在《深圳市房屋租赁合同书》中双方约定租赁期限为2018年3月23日至2024年3月23日、每月租金850元，但双方未办下来《房屋租赁信息》卡。后瞿杰再次前往社区办理《房屋租赁信息》卡，其在《深圳市房屋租赁合同书》书写“张法荣”的名字，该合同书约定租赁期限同样为2018年3月23日至2024年3月23日、每月租金850元。瞿杰于2018年3月23日取得《房屋租赁信息》卡，该卡记载其租赁涉案房屋的期限为2018年3月23日至2024年3月23日。2018年5月28日，张雪贵作为出租方（甲方）与作为承租方瞿杰（乙方）签订房屋租赁合同，约定：“甲方将位于深圳市坪山区房屋首层出租给乙方使用。租赁房屋建筑面积共计90平方米，建筑总层数一层。乙方租用租赁房屋的期限自2018年6月1日起至2019年6月1日止。租赁房屋的租金每月人民币3500元。乙方应于每月15日前向甲方交付租金，在规定内逾期不缴，甲方有权每天按月租金金额千分之三收取滞纳金。乙方需交租赁保证金5000元。租赁房屋用途为商业超市用，未经甲方同意乙方不得将租赁房屋用于其他用途。租赁期间，乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、有线电视、卫生费、物业管理费等因使用租赁房屋所产生的其他费用。本合同约定之租赁期间届满，乙方需继续租用租赁房屋的，应于租赁期届满之日前一个月向甲方提出续租要求；在同等条件下，乙方对租赁房屋有优先承租权。甲、乙双方就续租达成协议的，应重新订立合同”。签订合同后，张法荣将涉案房屋交付给瞿杰使用，瞿杰按约定向其支付了2018年6月1日至2019年9月30日的租金。张法荣分别于2019年10月14日、16日向瞿杰邮寄限期搬离通知书，通知瞿杰“双方签订的房屋租赁合同已到期，我方不再续签租赁合同，限你方于2019年10月20日前一切财物清理搬走，并与我方结清一切费用。逾期不搬不清理的，视为你放弃对场所内财物的所有权及处置权，我方有权自行处理而不承担任何责任。同时，因你方拒绝搬离对我方造成包括租金、清场、处置、起诉等一切损失将由你方承担。”。瞿杰均收到了上述两份限期搬离通知书。另查明，2016年2月26日，深圳市教育局、深圳市房屋租赁管理办公室联合印发关于义务教育就近入学核验住房证明材料的通知文件（深教［2016］92号），文件通知：我市义务教育就近入学需核验住房证明材料，租房家庭的适龄儿童申请学位时，需提供由市房屋租赁管理部门出具的《房屋租赁凭证》。无法提供《房屋租赁凭证》的租房家庭，可提供由市房屋租赁管理部门出具的《房屋租赁信息》，该信息不作为当事房屋进入租赁市场、允许租赁交易的法律凭证。一审法院因张法荣、张雪贵的申请前往深圳市坪山区坪山街道办事处综治维稳办公室调取瞿杰取得《房屋租赁信息》卡时备案的《深圳市房屋租赁合同书》，庭审中瞿杰自认该合同书“张法荣”的签名为瞿杰书写。原审法院认为，张雪贵与瞿杰于2018年5月28日签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违法法律规定，合同有效。租赁期间届满后，瞿杰继续使用租赁房屋并向张雪贵交纳租赁费，张雪贵没有提出异议，该房屋租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁的，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因瞿杰租用涉案房屋经营超市，超市商品繁多且需要重新寻找铺位，耗时耗力。关于张法荣、张雪贵要求瞿杰立即搬离涉案房屋的诉讼请求，法院酌定给予瞿杰1个月期限。关于张法荣、张雪贵要求瞿杰按3500元标准支付占有使用费、水电费至实际搬离日的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。对于瞿杰以其持有的《房屋租赁信息》卡中的记载的租赁期限为六年不同意解除租赁合同的抗辩意见，因双方在办理《房屋租赁信息》卡时签订的《深圳市房屋租赁合同书》是为解决瞿杰小孩入学需要，并不是双方真实意思表示，且取得《房屋租赁信息》卡所依据的备案合同为瞿杰自行书写的“张法荣”，该两份《深圳市房屋租赁合同书》均为无效合同，故对瞿杰的该抗辩主张法院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、瞿杰于本判决生效之日起一月个内从位于深圳市坪山区首层、建筑面积112.22平方米、房权证号深房地字第**房屋内搬离；二、瞿杰于本判决生效之日起十日内向张法荣、张雪贵支付房屋占有使用费及水电费（房屋占有使用费每月3500元，自2019年10月1日至实际搬离之日；自2019年10月1日至实际搬离之日实际产生的水电费）。案件受理费25元，由瞿杰承担。本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。张法荣与张雪贵系父子关系。张法荣是涉案房屋的权利人。张法荣委托张雪贵将位于深圳市坪山区经济合作社（现地址为深圳市坪山区）第一层商铺即涉案房屋出租给瞿杰。因此张法荣作为涉案房屋的权利人、张雪贵作为涉案《房屋租赁合同》的相对人，一起为原告提起诉讼，符合法律规定。根据瞿杰的上诉请求及争议事实，本案的争议焦点为：第一，瞿杰与张法荣的《深圳市房屋租赁合同书》是否有效。本院认为，瞿杰持其与张法荣的《深圳市房屋租赁合同书》到社区办理了《房屋租赁信息》卡，因办理《房屋租赁信息》卡时所需的《深圳市房屋租赁合同书》是为解决瞿杰小孩入学需要，并不是双方真实意思表示，且取得《房屋租赁信息》卡所依据的备案《深圳市房屋租赁合同书》为瞿杰自行书写的“张法荣”签名，故原审认定该《深圳市房屋租赁合同书》为无效合同，符合法律规定，本院予以确认。瞿杰上诉请求确认其与张法荣的《深圳市房屋租赁合同书》合法有效，事实依据和法律依据不足，本院不予支持。第二，瞿杰是否应搬离涉案租赁房屋及支付房屋占用费、水电费。本院认为，张雪贵与瞿杰于2018年5月28日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。该《房屋租赁合同》约定的租赁期限从2018年6月1日起至2019年6月1日止。租赁期间届满后，瞿杰继续使用租赁房屋并向张雪贵交纳租赁费，张雪贵没有提出异议，该房屋租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据法律规定，不定期租赁的，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案张法荣、张雪贵起诉瞿杰解除合同，原审判令《房屋租赁合同》解除，因瞿杰租用涉案房屋经营超市，酌定给予瞿杰1个月期限搬离涉案租赁房屋，且判令瞿杰按照每月3,500元的标准自2019年10月1日起支付房屋占用费至实际搬离之日及水电费，符合法律规定，本院予以确认。综上，上诉人瞿杰的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费50元，由上诉人瞿杰承担。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 彭  建  钦审判员 蔡  雪  燕二〇二〇年九月十七日本件原本核对无异书记员 朱温岛(兼)附本判决所适用法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。