北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初3132号原告：董烁，女，1995年8月10日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人；杨凤莲，河南圣兴律师事务所律师。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路**院**。法定代表人：刘美玲，执行董事。委托诉讼代理人：韩浪，北京市证信律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。原告董烁与被告北京天台山房地产开发有限公司（简称天台山公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董烁之委托诉讼代理人杨凤莲，被告天台山公司之委托诉讼代理人孙跃恒、韩浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董烁向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告自2017年9月1日至实际办理房屋所有权证之日止的逾期办理房屋所有权证违约金，（按照已付购房款7,426,923元为基数，按照日万分之一计算，暂估自2017年9月1日起至2020年8月25日止），以上共计809,534元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年1月3日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》，合同编号为Y1565310，合同约定原告向被告购买被告开发的位于门头沟区新城城子地区21-218居住项目（A3）门头沟区新城城子地区天台山居住项目xx层xxxx房屋，原告按照合同约定完全履行了合同义务，支付了全部购房款7,426,923元。按照合同约定，被告于2015年7月31日前交付了房屋，被告应于2015年7月31日后730日内为原告办理房屋所有权证书。但被告交付房屋后却未能按时办理房屋所有权证书。按照合同第二十二条第2款约定，被告应在未能依约交付房屋所有权证书的次日向原告支付已交付房款日万分之一的违约金，时至今日，原告还是未能取得房屋所有权证书，经协商未果，为维护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。被告天台山公司辩称，不同意原告的诉讼请求，具体理由如下：一、原告主张逾期办证违约金无法律依据。原告在签订商品房预售合同的同时，签订了一份委托书，对涉案房屋改造、加建，原告本应自觉遵守相关法律规定，却实施委托加建的行为，本身存在过错，应承担未能如期办证的责任。二、根据原被告双方签订的收房补充协议，被告已经向原告支付了一个月的补偿金，故原告主张违约金金额应予以扣减。此外，原告存在逾期交款行为，根据预售合同第14条约定，办证期限应当按照逾期付款时间予以顺延，被告不承担顺延期间内的责任。三、涉案房屋加建部分一直由原告使用，在无偿获得使用利益的情况下，未受有任何损失，同时根据法律规定，违约金的认定应已实际损失为基础，且不得超过实际损失的30%，在无实际损失的情况下，要求天台山公司承担巨额违约金，不符合法律规定。若原告认为自己遭受了实际损失，应当就此承担举证责任，证明损失实际发生，否则应认定为无损失。四、自2020年1月23日新冠肺炎疫情爆发以来，受疫情不可抗力影响，政府部门未能正常办公，期间无法办证，自2020年1月23日后不应当计入逾期办证的期间，原告主张的2020年1月23日以后的违约金应当予以核减。五、原告对加建存在过错，且无偿使用加建面积，实际是受益方，同时原告对房屋进行改造导致了房屋面积增加超过规划，进而导致不能按期办理房屋产权转移登记手续，还致使被告产生巨大的罚款损失，如果原告要求就此追究被告的违约责任，对被告而言是不公平的明显违背了公平和诚实信用原则。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方无争议的事实如下：2014年1月3日，天台山公司（出卖人）与董烁（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y1565310）（以下简称预售合同），约定董烁购买门头沟区新城城子地区21-218居住项目（A3）门头沟新城城子地区天台山居住项目13层1302号房屋（双方一致认可即门头沟区滨河路23号院x号楼xxxx号），房屋预测建筑面积192．62平方米，其中套内建筑面积159．65平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积32．97平方米，单价每平方米46,520．03元，房屋总价7,426,923元。预售合同第十二条交付条件第一款约定，出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房。合同第二十二条产权登记（二）转移登记约定：1、商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。董烁向天台山公司共交纳购房款7,426,923元，天台山公司于2013年12月24日向董烁出具发票。涉案房屋于2015年7月31日交付予董烁。董烁（乙方）与天台山公司（甲方）于2015年11月10日签订《西园嘉园收房补充协议》（以下简称《补充协议》），协议约定：“……2、2015年7月，乙方收到甲方以EMS形式发送的《收房通知书》。甲乙双方对于收房标准存有分歧，并就相关分歧，甲乙双方进行沟通。现为有效解决分歧，促使双方达成共识，甲乙双方经充分、自愿协商，达成本协议。第一条、本协议签订时，乙方已经查验项目及房屋现状，对于现状有明确了解，双方系在此基础上签订本协议。第二条、甲方同意：对于一方延期收房期间（甲乙双方确认为自2015年8月1日至2015年8月31日止），甲方按照编号为：Y1565310《北京市商品房预售合同》中乙方已付房款为基数，按照每日万分之一的标准，向乙方支付补偿金。第四条、本协议达成后，甲乙双方对于以签订本协议时的项目及房屋现状办理交房手续均不持异议，对于编号为Y1565310《北京市商品房预售合同》亦无其它争议”。董烁收到天台山公司支付的逾期交房违约金23,023元。截至2020年8月25日法庭辩论终结前，天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记。在庭审中，经询问，董烁明确表示不要求退房。2017年7月5日，北京市规划和国土资源管理委员会做出京规（门）行决字2017第0004号行政处罚决定书，载明受处罚单位：天台山公司。天台山公司在门头沟区龙泉镇城子村建设的门头沟新城城子地区天台山居住项目A7#、A8#、A9#住宅楼，未按照《建设工程规划许可证》许可内容建设，违法建设面积共计2163．46平方米。以上行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第三款之规定，依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条之规定，已构成违法建设。依据《北京市禁止违法建设若干规定》第二十七条之规定，属不能拆除的城镇违法建设。根据《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款和《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条第一款之规定，决定对你单位上述违法行为给予行政处罚，处没收违法收入的罚款，罚款额共计人民币24,287,002元。该决定书并告知天台山公司不服本决定，可申请复议。对复议决定不服的，可提起诉讼。也可以自收到本决定书之日起，直接向法院起诉。逾期不履行处罚决定，不申请复议，也不向法院起诉的。由行政机关依法申请人民法院强制执行。天台山公司表示已经缴纳上述罚款。2019年5月9日，天台山公司委托北京中海地理信息测绘有限公司就门头沟区滨河路23号院5号楼出具房屋面积测算技术报告书载13层1302建筑面积229．31平方米。超出预售合同约定房屋建筑面积。对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。另查，董烁起诉前，滨河路23号院部分业主曾就未如期取得房屋权属证书，要求天台山公司支付违约金诉至本院，上述案件本院立案受理后已依法审理完毕并出具民事判决书，现民事判决书已生效。前述生效民事判决书认定事实如下：天台山公司自认系实测面积超出规划导致其不能办理诉争房屋的初始登记。买受人在签订预售合同时签订了委托书一份，其中受托单位处空白，委托内容系该商品房竣工后，对商品房中的开敞阳台进行统一封装，拆除开敞阳台与室内空间之间的门窗，并拆除开敞阳台原有的护栏。并进行商品房外墙外侧的结构洞口封装为阳台，并拆除前述阳台与室内空间之间的窗户、部分墙体及原有的窗户护栏等内容。天台山公司自认尚未出售的诉争项目房屋亦同样封闭了阳台和结构洞口，未能取得初始登记原因亦在于此。双方当事人对以下事实存在争议：董烁是否迟延给付购房款。天台山公司主张，根据董烁提交购房款发票开票时间为2013年12月24日，晚于合同约定的2013年12月17日，按照合同第14条约定，办证期限应当按照交款逾期时间顺延。董烁不予认可，主张全部房款均按照合同约定按时交付，但天台山公司收款后开具的是收据，发票是拿着收据后来去换的。董烁提交的发票足以证明其实际缴纳购房款，天台山公司不认可董烁按照合同约定时间向其支付房款，应就逾期付款事实向本院提交证据，并承担举证不能的法律后果，现天台山公司未就逾期付款提交证据，本院对其主张不予采信。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。预售合同及收房补充协议系本案双方当事人真实意思表示，当属有效。双方均应按照合同约定履行。截至本案法庭辩论终结前，天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记，导致天台山公司未能在房屋交付后730日内为董烁办理房屋转移登记手续，且至今董烁未能取得房屋所有权证，天台山公司构成违约，应按照合同约定承担违约责任。董烁自认双方在补充协议当中所约定的2015年8月1日至2015年8月31日期间的违约金视为天台山公司已向其支付了全部的逾期交房违约金，本院不持异议。天台山公司辩称由于董烁在购买房屋时委托施工单位进行阳台封闭和结构洞口封闭导致面积增加不能办理初始登记，董烁对无法办理房屋所有权证书存在过错，故其不应承担违约责任或应适当承担违约责任。根据已查明事实，此前西山御园业主诉讼案件中，生效判决书已认定，委托书系买受人购买房屋时与预售合同一并签订，且诉争项目的其他尚未出售的房屋亦进行了阳台和结构洞口的封闭，故天台山公司以此辩称不承担或少承担违约责任的意见，本院不予采信。关于违约金的起算时间，鉴于天台山公司与董烁就交房时间进行了重新约定，将收房期间延长至2015年8月31日，据此天台山公司应于变更后的收房期间届满后的730日为董烁办理房屋所有权证书，故逾期办理房屋权属登记违约金的起算时间应为2017年9月1日，董烁主张天台山公司支付其2017年9月1日起至2020年8月25日止的逾期办证违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。关于天台山公司主张2020年1月23日后受疫情影响，政府部门未能正常办公，无法办证，不应当计入违约期间的答辩意见，董烁对此不予认可，天台山公司就其主张的事实未提交证据，故本院对该答辩意见不予采纳。关于逾期办证违约金的计算标准，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。天台山公司虽主张违约金计算标准过高，但未提交充分证据证实，故天台山公司主张降低违约金的意见，本院不予采信。董烁主张天台山公司根据合同约定以全部购房款7,426,923元为基数，按照日万分之一的标准计算违约金，不违反法律规定，本院不持异议，经本院核算董烁主张金额未超出合理范围，本院不持异议，并予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付董烁2017年9月1日起至2020年8月25日止的逾期办证违约金809,534元；二、驳回董烁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5948元，由北京天台山房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 周伟男二〇二〇年九月二十一日法官助理 宁 帆书 记 员 梁佳祎