黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1004民初471号 原告：韩星银，男，1967年2月08日出生，住牡丹江市爱民区。 被告：牡丹江银邦房地产开发有限公司，住所地牡丹江市东安区东三条路长安街南。 法定代表人：李成斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王金城，男，该公司员工。 第三人：孙春燕，女，1968年4月17日出生，住牡丹江市东安区。 原告韩星银与被告牡丹江银邦房地产开发有限公司（以下简称银邦公司）、第三人孙春燕商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月27日公开开庭审理了本案。原告韩星银、被告银邦公司的委托诉讼代理人王金城到庭参加诉讼。第三人孙春燕经传票传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韩星银向本院提出诉讼请求：1.要求确认原告与被告签订的《认购书》合法有效；2．请求判令被告继续履行认购书中出卖人的义务，协助原告办理牡丹江市爱民区XX小区X栋X单元XXXXXX号房屋（以下简称诉争房屋）的产权转移登记；3．请求判令被告银邦公司与孙春燕签订的商品房买卖合同无效（原告韩星银于庭后撤回该项诉讼请求）；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年3月18日，韩星银与银邦公司签订认购书，银邦公司用牡丹江市爱民区XX小区X栋X单元XXXX室、建筑面积121.22平方米的房屋抵顶工程款，认购书中约定韩星银购买诉争房屋的位置、面积、总价款为391541元。银邦公司于2010年向原告交付了诉争房屋，原告韩星银接收房屋后，向牡丹江市天和物业管理有限公司支付了诉争房屋的物业费、电梯费等费用。2018年韩星银去房产大厅准备办理产权登记时发现银邦公司已将诉争房屋备案登记至第三人孙春燕名下，银邦公司称与孙春燕签订的商品房买卖合同是因借款而形成抵押担保，韩星银认为认购书已具备商品房买卖合同的主要条款，银邦公司已向其实际交付诉争房屋，多次要求银邦公司协助办理诉争房屋的产权转移登记未果，故原告诉至法院，请求如上。 银邦公司辩称，原告所述诉争房屋是银邦公司用工程人工费375000元抵给韩星银，原告按照约定已经入住，同意协助原告办理诉争房屋的产权转移登记手续，银邦公司和第三人孙春燕的关系是借贷抵押担保关系。 孙春燕未到庭陈述。 本案的争议焦点：一、原告与被告之间的认购书是否合法有效；二、原告要求被告协助其办理产权登记手续是否合理、合法，是否应予支持。 当事人围绕本案争议焦点举示证据，本院组织各方当事人对证据进行质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.韩星银举示证据一、劳务施工合同复印件一份、工程结算单复印件一份（均与原件核对无异）、抵顶房子的收条复印件一份。本院认为，因第三人未到庭视为其放弃质证的权利，该组证据能够证实银邦公司将其开发的新华影院后身(XX小区)6号楼工程发包给牡丹江第三建筑工程公司，2008年8月1日牡丹江第三建筑公司的张宝林、张朝将上述工程的劳务分包给韩星银施工队，2009年9月21日张朝向韩星银出具结算单，韩星银施工队施工的XX小区7号楼工程，用诉争房屋抵顶人工费的事实，对此本院予以确认。 证据二、房屋认购书复印件一份、单位往来票据复印件一份（均与原件核对无异）。2009年3月19日韩星银、张朝与银邦公司签订认购书约定韩星银购买XX小区7号楼4单元141室（后更名为XX小区8号楼4单元141室），韩星银采取一次性付款方式付款，单价3230元、总金额391541元，同日，银邦公司向韩星银出具金额391541元的收据，交款事项记明收房款7#4单元1401室。 证据三、收据复印件十张、发票复印件一张（均与原件核对无异）。本院认为，此组证据能够证实韩星银2010年10月20日起已经入住诉争房屋，交纳诉争房屋物业费、取暖费、声控灯费、电梯费、装修垃圾清运费、装修管理期服务费的情况，本院予以确认。 2．银邦公司未举示证据。 3.本院依职权到牡丹江市不动产登记中心调取的商品房买卖合同复印件一份（盖有牡丹江市不动产登记中心盖章）。本院认为，该份证据能够证实2013年2月25日银邦公司与孙春燕签订商品房买卖合同，并于2014年9月30日就诉争房屋办理了预告登记。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 银邦公司将其开发的牡丹江市爱民区XX小区小区工程交由牡丹江第三建筑公司承建，张宝林、张朝挂靠牡丹江第三建筑公司包工包料施工，2008年8月1日张宝林、张朝与韩星银就新华影院后身(XX小区)6号楼工程签订劳务施工合同将上述工程中劳务分包给韩星银施工队施工，2008年10月左右工程竣工，2009年3月银邦公司向张宝林、张朝提供XX小区X号楼X单元XXXX号房屋，抵顶银邦公司欠付牡丹江第三建筑公司工程款391541元。2018年3月18日银邦公司在提供的认购书上加盖公章，2009年3月19日韩星银、张朝在认购书上签名，约定韩星银购买XX小区7号楼4单元141号房、建筑面积121.22平方米，采用一次性付款方式付款，商品房单价每平方米3230元、总金额391541元，双方自签订正式《商品房买卖合同》（预售）后本认购书自行失效。银邦公司向韩星银出具黑龙江省单位往来资金结算票据，记载交款人韩星银、金额391541元、交款事项收房款7号楼4单元1401室，面积121.22平方米。同日，韩星银向张宝林出具收条，今收到XX小区6#楼主体人工费以房抵款即X号楼X单元XXX号房、建筑面积121.22平方米、总价391541.00元，诉争房屋折合现金人民币340000元，抵顶给韩星银以支付主体人工费，张宝林、韩星银双方均认可。收条中备注7号楼4单元141号住房，实测面积增加11.78平方米，现面积为133平方米，双方同意增加房款35000元，本房总价375000元抵给韩星银支付主体人工费。双方协商将XX小区8号楼车库面积26.71平方米以140000元抵给韩星银以支付主体人工费。2009年5月19日张宝林、韩星银在2009年3月19日的收条复印件上签字确认。2009年9月21日张朝向韩星银出具结算单，记载韩星银施工队施工的XX小区7号楼工程，主体部分结算金额683200元，张朝在施工期间给付现金60000元、付房子一户（小区X号楼X单元XXXX室）、房款375000元、一户车库X号楼XXX室、房款140000元，共计575000元，最终结算余款以5号楼110室车库一次性抵清。本工程主体部分如有质量问题和未完工程由韩星银无偿施工维修。2009年下半年，XX小区进行楼号变更，其中XX小区6号楼变更为7号楼，XX小区7号楼变更为8号楼。 2010年10月银邦公司向韩星银交付诉争房屋的钥匙，2010年10月20日韩星银交纳诉争房屋2010年至2011年度的取暖费3273.39元；2011年9月17日分别交纳诉争房屋2010年8月10日至2012年8月9日的电梯费720元、2011年1月1日至2011年12月31日的声控灯费30元、装修垃圾清运费120元、装修管理服务费500元、2010年8月10日至2012年8月9日的物业费2400元；2012年8月9日交纳2012年8月9日至2013年8月8日的物业费1150元；2015年6月6日交纳2015年1月2日至2016年6月1日期间物业费1150元、声控灯费30元、2015年2月11日至2016年2月10日的电梯费486元；2016年2月20日交纳2016年1月1日至2017年1月1日物业费1278元、电梯费445元；2017年11月27日交纳2017年1月1日至2018年12月31日的物业费1278元、电梯费486元；2019年2月11日交纳2018年12月31日至2019年12月31日的物业费1278元、电梯费486元。2012年春，韩星银对诉争房屋进行装修，2012年年末居住使用至今。韩星银使用诉争房屋期间，孙春燕未到诉争房屋，亦未向韩星银主张过权利。银邦公司于2011年9月22日已取得房屋预售许可证，诉争房屋于2017年已具备办理产权登记的条件。 2013年2月25日银邦公司与孙春燕签订商品房买卖合同，以每平方米4400元，总价585772元的价格将诉争房屋出售给孙春燕，并于2014年9月30日就诉争房屋办理了预告登记。银邦公司称在取得房屋预售许可证后，因房屋销售情况不好，公司资金紧张，与孙春燕达成借款协议，向其借款600多万元，用诉争房屋作为借款担保，签订了商品房买卖合同将诉争房屋备案至孙春燕名下，并办理了预告登记，但未举证证实。韩星银虽认为商品房买卖合同系银邦公司向孙春燕的借款担保，但未举证证实。 本院认为：关于韩星银与银邦公司签订的认购书效力问题。银邦公司将XX小区工程发包给牡丹江第三建筑公司，牡丹江第三建筑公司将其中6号楼的劳务部分分包给韩星银施工队，2008年10月工程竣工后，银邦公司在无法支付工程款时，将诉争房屋抵顶给牡丹江第三建筑公司，牡丹江第三建筑公司将诉争房屋提供给挂靠人张宝林、张朝，张宝林又将诉争房屋提供给韩星银，作为其施工的XX小区6号楼劳务费，以诉争房屋抵顶工程款375000元，并由银邦公司向韩星银出具了认购书、开具收据。2010年银邦公司将诉争房屋交付给韩星银，韩星银占有使用至今，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应认定双方签订的认购书有效。 关于被告是否应协助原告办理产权转移登记的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，原告韩星银与被告银邦公司签订了认购书，包括当事人、标的、数量等合同基本内容，约定了诉争房屋总价款，已基本具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，原告韩星银以银邦公司欠付的劳务费与诉争房屋的购房款抵顶的方式支付诉争房屋的价款，该认购书未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。其二，认购书的签订时间早于商品房买卖合同的签订时间，韩星银先于孙春燕受领诉争房屋并居住使用，现诉争房屋已具备办理产权证照的条件，被告银邦公司未按照买卖合同的约定协助韩星银办理产权登记，应当承担继续履行的义务。其三，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”2014年9月30日第三人孙春燕与银邦公司就诉争房屋办理了预告登记，但诉争房屋在2017年已具备办理不动登记的条件，第三人孙春燕在诉争房屋可以办理不动产登记条件的三个月内未申请办理不动产登记，因此诉争房屋2014年9月30日的预告登记已失效，不具有对抗韩星银办理诉争房屋不动产登记的效力，故本院对韩星银要求银邦公司继续履行义务、协助办理诉争房屋产权转移登记手续的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，本院对原告要求确认其与被告银邦公司签订的《认购书》合法有效，银邦公司协助原告办理产权转移登记手续的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决如下： 一、原告韩星银与被告牡丹江银邦房地产开发有限公司于2009年3月19日签订的《认购书》合法有效； 二、被告牡丹江银邦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告韩星银办理XX小区X号楼X单元XXXXXX号房屋（建筑面积133.13平方米、产籍号400-470-4/3-8-XXXXXX）的产权转移登记； 三、驳回原告韩星银的其他诉讼请求。 案件受理费7173元，减半收取计3586.50元，由被告牡丹江银邦房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员 汪 淯 二〇二〇年九月二十九日 书记员 李稳桥