广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤民终2737号上诉人（原审被告）：河源市振邦房地产有限公司。住所地：广东省河源市。诉讼代表人：河源市振邦房地产有限公司破产清算管理人。委托诉讼代理人：朱志，广东唯品律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪义，广东唯品律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：古绮莹，女，汉族，住广东省河源市源城区。委托诉讼代理人：匡华，广东竞方律师事务所律师。委托诉讼代理人：蓝文芳，广东竞方律师事务所律师。原审第三人：古碧莹，女，汉族，住广东省河源市源城区。委托诉讼代理人：朱骁杰，广东竞方律师事务所律师。上诉人河源市振邦房地产有限公司（以下简称振邦公司）因与被上诉人古绮莹、原审第三人古碧莹商品房预售合同纠纷一案，不服广东省河源市中级人民法院（2019）粤16民初5号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年11月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。振邦公司上诉请求：撤销广东省河源市中级人民法院(2019)粤16民初5号民事判决，依法改判驳回古绮莹全部诉讼请求。事实和理由：原审法院认定古绮莹与振邦公司签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，认定事实和适用法律错误。一、振邦公司实际并没有收到古绮莹支付的800万元购房款，双方签订的商品房买卖合同是一份虚构债务的买卖合同。本案商品房买卖合同关系，虽然形式上双方订立买卖合同、振邦公司出具了收据、古绮莹缴纳了房屋交易契税。但根据原审法庭调查阶段查明的事实，古绮莹支付给振邦公司的800万元购房款，是分四次每笔200万元银行转账完成的，其资金走向图是：古碧莹200万→古绮莹200万元→黄某姬200万元→古碧莹200万元，如此循环四回形成了古绮莹支付了800万元购房款的表象，但除最后一回交易由振邦公司转给了江委容100万元外，其余购房款700万元都分四次全部转回给了交易资金提供方即本案第三人古碧莹，振邦公司实质并没有收取到古绮莹所谓的购房款800万元，该商品房买卖合同交易是不真实的，是一个虚构债务的合同，根据《中华人民共和国企业破产法》第三十三条的规定，是无效的合同。对于振邦公司管理层与古绮莹签订虚假交易合同，可以从振邦公司原法定代表人、公司实际控制人郭建生的笔录得以印证。郭建生在破产管理人和法院制作的询问笔录都陈述，涉案的鸿大城别墅，原本是留给郭建生本人居住的，不是用来出卖的，该房屋并没有出现在公司销售计划和销售控制表上，售楼部或公司总经理伍某根本没有权力售卖该栋别墅。虽然伍某在庭审作证时说他获得郭建生的授权，但没有其他证据予以证明，况且郭建生本人的意见也认为他并没有授权伍某或其他人变卖鸿大城别墅，显然是伍某在没有得到合法授权的情况下，与古绮莹进行了虚假的商品房买卖交易。二、即使古绮莹与振邦公司签订的《商品房买卖合同(预售)》不属于虚构债务的无效合同，也属于恶意串通，损害第三人利益的无效合同。对于涉案的鸿大城别墅在交易时的真实市场价格，振邦公司在一审时就提交了潘某胜、程某胜、廖某雄、严某香等4人的房屋买卖合同，证明当时鸿大城独栋别墅平均交易价格为11530.64元／平方米。伍某代表振邦公司与古绮莹签订的鸿大城别墅买卖合同的房屋单价只有5098.21元／平方米，这明显是不符合常理和违反商业规则的超低价，说明了合同双方是恶意串通的。即使古绮莹支付800万元购房款的事实是成立的，在振邦公司即将破产的情况下，超低价出卖商品房的交易行为，损害了其他债权人的合法利益，不属于正常经营情况下的自由商业行为，属于恶意串通、损害第三人利益的行为，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项的规定，本案商品房买卖合同也属于无效合同。本案商品房买卖合同是在郭建生出逃二三天前签订的，此时正是振邦公司崩溃的前夜，振邦公司管理层已知悉或从种种迹象得知公司即将破产，进而与古绮莹串通进行了虚假交易，以达到转移公司财产至古绮莹的目的。综上，本案商品房买卖合同是一个虚构债务的合同，或是一个恶意串通、损害第三人利益的合同，无论根据《中华人民共和国企业破产法》第三十三条或者《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，本案商品房买卖合同都是无效合同。原审法院认定该商品房买卖合同是合法有效合同，认定事实和适用法律是错误的，请求二审依法改判。古绮莹答辩称，其与振邦公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系当事人真实的意思表示，应为合法有效合同，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回振邦公司的上诉。一、古绮莹已经按照《商品房买卖合同（预售）》约定，2015年3月19日向振邦公司一次性支付800万元购房款，双方之间商品房买卖交易是真实的。振邦公司收到古绮莹支付的800万元购房款后，代替其母公司河源市鸿大投资集团有限公司偿还古碧莹及古某荣的借款，振邦公司据此否认收到古绮莹支付的购房款与事实相悖。振邦公司提及古绮莹支付的800万元购房款形成闭合资金走向是因为存在着两个民间借贷法律关系和一个商品房买卖合同法律关系。首先，2012年10-12月份河源市鸿大投资集团有限公司向古碧莹借款600万元，2014年7月份向古某荣借款100万元。因为河源市鸿大投资集团有限公司和振邦公司都是由郭建生实际控制的，资金的调配可以用于不同的公司，所以在借款到期后，经郭建生同意由振邦公司代替河源市鸿大投资集团有限公司偿还古碧莹及古某荣的借款。其次，古绮莹向古碧莹借款600万元用于支付鸿大城别墅的购房款则是另外一个民间借款法律关系。对于古某荣在收到振邦公司代替河源市鸿大投资集团有限公司偿还的100万元后，转至古碧莹账户中无论是因为借款还是投资管理，均不影响古绮莹与振邦公司之间的商品房买卖合同关系。振邦公司在收到古绮莹支付的购房款，通过其财务黄某姬个人账户（黄某姬承认该账户一直是由公司使用）还款给古碧莹及古某荣。基于上述两个民间借贷法律关系和一个商品房买卖合同关系，导致存在着这样的一个资金往来链条“古绮莹—振邦公司—黄某姬—古碧莹—古绮莹”，但是这三个法律关系相互独立，并不影响古绮莹与振邦公司之间的商品房买卖合同关系。另外，该资金往来循环后，消灭了古碧莹及古某荣与河源市鸿大投资集团有限公司之间的民间借贷法律关系。因此，古绮莹已经按照《商品房买卖合同（预售）》约定实际支付了800万元购房款，不存在振邦公司所述的虚构债务情形。二、振邦公司有权处分鸿大城别墅，具有签订《商品房买卖合同（预售）》的主体资格。本案鸿大城别墅的所有权属于振邦公司，其有权对该栋别墅进行处分。首先，虽然郭建生在法院的询问笔录中说该栋别墅是准备留给自己使用的，但是振邦公司并未将该栋别墅过户至郭建生名下，也未与郭建生签订《商品房买卖合同》。其次，我国并无法律规定房地产企业销售房屋需要经过法定代表人的同意，如果房地产公司销售每一处房产都需要经过法定代表人同意也是不符合常理的。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，振邦公司当然有权与古绮莹签订《商品房买卖合同（预售）》，将鸿大城别墅以800万元的价格销售给古绮莹。振邦公司在《商品房买卖合同（预售）》中出卖人的位置上盖了公司公章，伍某作为销售委托代理人在委托代理人处签字确认，振邦公司已经对鸿大城别墅进行合法处分。三、古绮莹已经为购买鸿大城别墅支付了对价，不存在与振邦公司恶意串通损害其他债权人合法权益的事实。振邦公司以其提供的潘某胜、程某胜、廖某雄、严某香4人的《商品房买卖合同（预售）》证明古绮莹支付的购房款远远低于市场价与事实不符。首先虽然潘某胜、程某胜、廖某雄、严某香4人的《商品房买卖合同（预售）》签订时间与古绮莹相近，但是实际购房时间早于古绮莹购房时间。其次，振邦公司提供的《商品房买卖合同（预售）》中的别墅面积均不超过700平方米，而本案的鸿大城别墅的面积超过1500平方米。根据房地产交易规律：面积越大的别墅反而更难销售出去，鸿大城别墅面临着有价无市的难题。因此，振邦公司为顺利销售鸿大城别墅给予古绮莹优惠符合常理。振邦公司以本案《商品房买卖合同（预售）》是在郭建生即将出逃前签订由，认为振邦公司管理层已经知悉振邦公司即将破产，进而与古绮莹串通转移财产的观点无任何事实依据。首先，同期签订还有多份关于其他别墅的《商品房买卖合同（预售）》（振邦公司破产管理人予以认可），据此可以证明振邦公司在该段时间内是正常运营的。其次，振邦公司于2017年6月30日向河源市中级人民法院申请破产清算，该院于2017年7月7作出受理裁定。在此之前即使振邦公司存在资不抵债的情形，古绮莹在购房时并不知情。另外，伍某在一审法院询问笔录中提及其与古绮莹和古碧莹均没有私人关系。古碧莹提交意见称：一、古碧莹与振邦公司的母公司河源市鸿大投资集团有限公司之间的民间借贷关系真实合法并已得到有效消灭。2012年10月10日、10月12日、12月4日河源市鸿大投资集团有限公司即振邦公司的母公司因资金周转向古碧莹分别借款400万元、100万元、100万元，合计600万元，有双方签订的借款合同、河源市鸿大投资集团有限公司出具的借条和收款凭证，古碧莹支付的转账凭证、存款凭证为证。振邦公司所述古碧莹存在虚构债务情形与事实不符，毫无理据。2015年3月19日，因上述借款到期，振邦公司作为河源市鸿大投资集团有限公司全资控股的子公司（两公司实际控制人均为郭建生），通过振邦公司的财务黄某姬以银行转账方式向古碧莹还款600万元，振邦公司的还款行为消灭了其母公司河源市鸿大投资集团有限公司对古碧莹负有的债务，是其真实意思表示，不违反法律强制性规定，并且振邦公司申请破产时间为2017年6月30日，该行为发生在两年前，不属于可撤销的清偿行为，不损害任何第三方利益，合法有效。二、古碧莹与古绮莹是独立的民事个体，分别与振邦公司形成了不同法律关系，各自的法律效力也互不干涉。古碧莹与振邦公司、河源市鸿大投资集团有限公司之间存在民间借贷关系，并且已经履行完毕得到终止消灭。古绮莹与振邦公司之间因订立《商品房买卖合同（预售）》成立商品房买卖合同关系，只要该合同签署是双方真实意思表示且不存在任何无效事由，在古绮莹履行支付购房款和缴纳相关契税的义务完毕后，有权要求振邦公司履行交付房屋并过户的合同义务，无论古绮莹购房款的资金来源是古碧莹还是其他人，无论振邦公司收款后的资金流向是古碧莹还是古某荣，均不影响合同的效力及对双方的约束性。古碧莹与古绮莹存在着亲属关系以及互相有资金来往，但她们是独立的民事个体，分别与振邦公司形成的法律关系需要单独评判，不能因为他们之间存在联系就把法律关系混为一谈。退一万步来说，即使古碧莹与振邦公司的债务是虚构的或者振邦公司的还款行为可撤销，也不应当干涉到古绮莹与振邦公司的商品房买卖合同关系，其仍旧应当依据合同法第52条规定判断有效与否，振邦公司是否有交付义务仍取决于古绮莹是否支付合同对价。而本案中古绮莹已为涉案鸿大城别墅支付了约定足额的对价，其诉求事实与法律依据充分，原审法院判决支持并无不当。一审判决认定事实清楚，法律适用正确，古碧莹与振邦公司的资金往来及法律关系不影响古绮莹与振邦公司商品房买卖合同的生效与履行，振邦公司的上诉请求无任何法律及事实依据，恳请依法予以驳回。古绮莹一审诉讼请求：1.继续履行《商品房买卖合同（预售）》，将鸿大城别墅不动产权证办至古绮莹名下；2.振邦公司承担逾期交付违约金计付至交付之日止（截止到2018年10月31日，逾期交付违约金为82720元）。古绮莹一审庭审中增加诉讼请求：将鸿大城别墅交付给古绮莹。古绮莹一审主张的事实和理由：2015年3月18日其与振邦公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买鸿大城别墅，价款800万元。古绮莹支付了800万元房款及78461元的维修基金，就合同办理了备案登记，并向税务局缴纳了24万元契税。振邦公司至今未交付房屋，且现管理人欲拍卖案涉别墅，将严重损害古绮莹的合法权益，特提起诉讼。振邦公司一审辩称，1.案涉房屋的买卖极有可能是为了逃避债务、转移财产。与本案合同同时间的其他别墅的平均单价超过了案涉房屋的2倍，案涉房屋单价明显低于市场价值。古绮莹确实支付了800万元，但古绮莹是分四次、每次200万元汇入，其中600万元在划入黄某姬个人账户后，又划给了古碧莹（古绮莹姐姐）。在郭建生的相关笔录中，其表示不认识古绮莹，对案涉房屋的销售亦不知情。在2015年3月振邦公司资金链断裂并拖欠高额外债的情况下，低价转移财产必定损害其债权人的利益。2.案涉房屋虽已办理备案和预告登记，但不适用取回权，仍然属于振邦公司的财产。3.管理人未将案涉房屋纳入破产财产的处置范围，古绮莹所述不实。请求认定合同无效并驳回诉讼请求。古碧莹一审述称，2012年，古碧莹分三次借款给河源市鸿大投资集团有限公司、郭建生，财务出具了收据，并签订合同。2014年10月，古碧莹向郭建生催还借款，郭建生指示伍某处理。伍某表示可以通过买房或介绍人买房的方式还款，最后便通过古绮莹买房的方式来还款。古绮莹向古碧莹借款600万元用于购买案涉房屋。一审经审理查明：振邦公司开发了“鸿大城”项目。2015年3月18日古绮莹与振邦公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定：古绮莹以800万元价格购买鸿大城别墅；振邦公司应于2015年12月31日交付房屋；逾期交房超过90日双方不解除合同的，振邦公司按日向古绮莹支付房款万分之一的违约金。合同还约定了其他事项。古绮莹在买受人处签名钤指印，振邦公司在出卖人处加盖了公章，伍某在出卖人委托代理人处签名。2015年3月19日，古绮莹通过银行转账分四次、每次200万元向振邦公司汇款，合计800万元。振邦公司出具了收到800万元房款及78461元维修基金的收款收据。上述合同于2015年3月20日办理了预售备案登记。古绮莹于2015年6月11日向税务机关缴纳了24万元的契税。2017年6月30日，振邦公司以其不能清偿到期债务且资产不足以清偿全部债务为由向河源市中级人民法院申请破产清算。2017年7月7日，该院作出（2017）粤16破申3号民事裁定，受理了振邦公司的破产清算申请。2017年7月17日，该院作出（2017）粤16破3号决定，指定河源市致诚会计师事务所担任振邦公司管理人。债权申报期间，管理人不认可古绮莹的购房行为，古绮莹不服，遂提起本案诉讼。一审法院认为，根据诉辩意见，本案主要争议焦点是《商品房买卖合同（预售）》是否有效。古绮莹与振邦公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，古绮莹通过转账向振邦公司支付了800万元房款，双方房屋买卖的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。古绮莹、古碧莹的债权债务关系或振邦公司、鸿大集团、古碧莹之间的关系与本案的房屋买卖并不矛盾。振邦公司抗辩逃避债务、转移财产的理由缺乏事实依据，不予采纳。合同合法有效，双方均应按约定履行各自义务。振邦公司应当继续履行《商品房买卖合同（预售）》，向古绮莹交付房屋，并协助将鸿大城别墅不动产权证办至古绮莹名下。古绮莹付清房款后，振邦公司未能依约在2015年12月31日前交付房屋，已构成违约，理应承担违约责任。违约金应以800万元为基数从2016年1月1日起按日万分之一计算至破产受理日即2017年7月7日。对违约金，本案中只对该部分债权进行确认，支付问题应在破产案件中一并作出分配。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国企业破产法》第二十一条、第四十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，一审判决：一、振邦公司继续履行与古绮莹签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、振邦公司于判决生效之日起十日内向古绮莹交付鸿大城别墅；三、振邦公司协助将鸿大城别墅不动产权证办至古绮莹名下；四、确认古绮莹对振邦公司享有逾期交房的违约金债权（违约金以800万元为基数从2016年1月1日起按日万分之一计算至2017年7月7日）；五、驳回古绮莹其他诉讼请求。对一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。振邦公司进入破产程序后，振邦公司管理人对古绮莹申报的破产债权不予认可，古绮莹一审起诉请求振邦公司继续履行商品房买卖合同、办理不动产权证及支付违约金，振邦公司答辩认为涉案买卖合同振邦公司是为了逃避债务、转移财产，古绮莹未实际付款，请求认定合同无效及驳回古绮莹的诉讼请求。因此，本案实质为振邦公司进入破产程序后，债权人古绮莹起诉要求债务人振邦公司继续履行商品房买卖合同，人民法院应否支持。振邦公司上诉主张伍某销售涉案房产的行为不属于职务行为、不构成表见代理，涉案别墅的销售价格低于其他别墅销售价的45%以上、属于恶意串通损害其他债权人利益，涉案商品房买卖合同无效；涉案房款没有实际支付，即使古碧莹对河源市鸿大投资集团有限公司确有债权，因振邦公司与河源市鸿大投资集团有限公司是两个独立法人，其债权也不能冲抵古绮莹的房款，请求驳回古绮莹的诉讼请求。对此，本院认为，本案古绮莹主张向古碧莹借款800万元支付涉案房款，而古碧莹主张其中600万元属于振邦公司为其母公司河源市鸿大投资集团有限公司偿还给古碧莹的借款，因本案一审并无追加河源市鸿大投资集团有限公司为当事人，古碧莹与河源市鸿大投资集团有限公司的借款关系没有查清；一审对振邦公司所提伍某销售涉案房产不属于职务行为、涉案房屋销售属于明显不合理低价、房屋买卖合同因恶意串通而无效等没有进行审理，因此，本案依法本应以事实不清发回重审。但根据《中华人民共和国公司法》第三条：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任……”及第十四条第二款：“公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任”的规定，振邦公司与河源市鸿大投资集团有限公司是分别独立的企业法人，振邦公司的财产独立于河源市鸿大投资集团有限公司，以振邦公司的财产抵偿河源市鸿大投资集团有限公司的债务，违背公司财产独立原则，亦损害振邦公司其他债权人的合法权利。在振邦公司进入破产、财产不足以清偿债务的情况下，允许以振邦公司的财产抵偿河源市鸿大投资集团有限公司的债务，势必减少振邦公司的破产财产，影响对其他债权人的清偿。故古绮莹主张以古碧莹对河源市鸿大投资集团有限公司的600万元债权抵偿本案购房款，因违反公司财产独立原则，本院不予支持。由于古绮莹并未付清涉案购房款，而振邦公司亦未交付房产及办理产权证，因此本案商品房买卖合同属于双方均未履行完毕的合同。考虑到本案属于破产程序中是否应支持债权人继续履行合同的请求，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”的规定，振邦公司进入破产程序后，管理人并未在破产申请受理之日起二个月内通知古绮莹是否继续履行合同，且在债权审查中对古绮莹主张的债权不予确认，在本案中亦主张涉案买卖合同无效，包含了不认可、不履行涉案买卖合同的意思表示，为减少当事人讼累、加快推进破产程序，本院认为本案可不必发回重审，因古绮莹未付清房款，且振邦公司管理人未通知古绮莹继续履行合同，本案商品房买卖合同依法可视为已经解除。古绮莹要求继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。对古绮莹已付购房款，当事人可依破产法相关规定另行解决。综上，古绮莹与振邦公司签订的商品房买卖合同因符合破产程序中双方均未履行完毕的合同，依法可视为已经解除，古绮莹要求继续履行合同的诉讼请求，本院予以驳回。原审判决部分事实认定不清，适用法律错误，本院予以纠正。为节约诉讼成本，对振邦公司上诉所主张的涉案买卖合同无效的理由，因不影响案件处理，本院不再审查。依照《中华人民共和国公司法》第三条、第十四条第二款、《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条规定，判决如下：一、撤销河源市中级人民法院（2019）粤16民初5号民事判决；二、驳回古绮莹的诉讼请求。本案一审案件受理费由古绮莹负担；二审案件受理费68397.04元由河源市振邦房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  费汉定审判员  刘涵平审判员  王 庆二〇二〇年九月二十五日法官助理方圆书记员黎云香