广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初3959号原告：广州精智贸易有限公司，住所在广州市天河区黄埔大道中路伟诚街****铺之三。法定代表人：梁永生，经理。委托诉讼代理人：冯海龙、吴佳佳，依次为北京德恒（广州）律师事务所律师、律师助理。被告：广州置佳商业管理有限公司，住所，住所在广州市天河区天河北路合晖街****div>法定代表人：张志华，经理。委托诉讼代理人：廖克平，广东金石行律师事务所律师。第三人：广州凯峰房地产开发有限公司，住所在广州市番禺区大，住所在广州市番禺区大石街御峰二街****210 style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：王荣林，总经理。委托诉讼代理人：蔡明悦、黄慧琳，均为该司职员。原告广州精智贸易有限公司与被告广州置佳商业管理有限公司（以下简称置佳公司）及第三人广州凯峰房地产开发有限公司（以下简称凯峰公司）服务合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代表人梁永生及其委托诉讼代理人冯海龙，被告委托诉讼代理人廖克平，第三人委托诉讼代理人蔡明悦、黄慧琳，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州精智贸易有限公司诉称：2018年11月15日，原告和第三人签订了一份《商品房（一手现房）买卖合同》，约定第三人向原告出售位于广州市番禺区XXX街XX路XX号房。第三人当时告知房屋的实际交易价格为651816元，后原告才发现，上述房屋实际的房屋备案价格仅为571816元，第三人将原告另外交纳的8万元房款以原告当时毫不知情的被告用服务费的名义收取。原告认为，根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》第九条、《商品房销售明码标价规定》第十三条及第十六条、《广州市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》第三条等相关规定，一手房房屋交易价格不得高于该商品房的登记备案价格，开发商必须严格按照备案价格明码标价对外销售房屋，而第三人为了规避上述规定，将超出房屋备案价格的价款拆分，以服务费的名义收取，第三人的行为已经严重违反相关规定；同时第三人隐瞒该部分房款的收款人为被告，第三人和被告的上述行为属于欺诈原告的违法行为。鉴于第三人和被告在出售涉案房屋过程中对原告存在违规和欺诈行为，签订的《商品房（一手现房）买卖合同》是应被撤销和无效的合同，第三人和被告均应向原告退还收取的全部款项并应支付占有期间的资金利息。为原告为维护其合法利益，起诉要求：1、判令被告向原告返还服务费8万元及利息（以8万元为本金，从2018年9月22日起至被告付清8万元之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。被告置佳公司辩称：我司收取服务费有合同依据，原告法定代表人梁永生于2018年9月22日通过我司推介前往敏捷御峰国际楼盘，看中涉案房屋，当天梁永生与我司签订《服务协议书》，约定我司梁永生购买敏捷御峰国际X期X座XX号房产提供中介服务，梁永生需交纳8万元的服务费，梁永生按约定支付了服务费，故我司收取服务费有合同依据，不构成不当得利；我司按照协议提供了服务，除了负责组织活动的前期工作，还负责活动人员的接送、接待、参观、选房、协助签约等现场工作；在协议书第四条第1点已使用加粗字体，提醒客户注意，我司收取的服务费不是购房款也不抵扣购房款，仅是作为原告享受我司服务并成功购房的报酬；放弃购买房产，其可以申请退回所缴纳服务费。原告为具有完全民事行为能力人，自愿履行付款义务，系其真实意思表示；原告通过我司与开发商签订了购房合同，我司的合同义务已履行。综上所述，我司履行了合同的义务，收取服务费是合同的对价，不构成不当得利。原告要求返还服务费，不利于交易安全，且有违诚实信用的原则。请求法院驳回原告的诉讼请求，以维护我司的合法权益。第三人凯峰公司称：我司与原告之间是商品房买卖合同关系，与本案诉讼标的及诉讼请求无关我司不应在本案中承担责任；原告缴纳的8万元款项由被告收取，并由被告向原告开具收据，且原告在与我司协商交易履行过程中，从未向我司主张过涉案8万元属于房款，即原告在支付8万元款项之日就清楚知悉该8万元款项不是属于房款，我司不负有退还8万元款项的义务；涉案房屋由被告促成交易，但我司不清楚原、被告之间的服务费收取情况，应以原、被告双方签署的协议为准；原告主张我司存在房价款拆分、违规销售、欺诈等行为，缺乏事实及法律依据。经审理，查明事实如下：原告在诉讼中提交了《商品房（一手现房）买卖合同》1份、《房屋销售专用收据》复印件4份、《收据》2份，拟证明其诉称属实。上述《商品房（一手现房）买卖合同》显示由原告与第三人于2018年11月15日签订《商品房（一手现房）买卖合同》，约定：原告向第三人购买广州市番禺区XXX街XX路XX号商品房，商品房按总价交易，总金额571816元等内容。上述4份《房屋销售专用收据》复印件显示由第三人出具，并显示载有收到原告交款的定金3万元、首期款84363元、二期楼款57182元、三期楼款57182元等内容。原告称其与第三人协商退回全部购房款，故原件已由第三人收回。上述2份《收据》显示由被告依次于2018年的9月22日、9月23日出具，并显示载有被告的财务专用章，内容依次载有“今收到￥70000（柒万元整）服务费（5-1336，梁永生）”、“今收到￥10000（柒万元整）服务费（5-1336，梁永生）”的内容。原告称收据中的时间就是付款的时间，但收据11月份才拿到的，当时通过刷卡支付，不清楚款项进入哪个账户，以为是第三人收取。对此，被告向本院提供了《服务协议书》1份拟证明其收取涉案8万元服务费有合同依据。上述《服务协议书》显示由原告（乙方）与被告（甲方）于2018年9月22日签订，载有：乙方自愿接受甲方提供服务，并同意向甲方支付相应报酬；乙方向甲方缴纳人民币8万元的服务费（该服务费不构成购房价款的一部分，不含税）可享受甲方提供的服务，房产项目选中为敏捷御峰国际5座1336；当乙方与开发商正式签署《预约交易协议书》或《商品房买卖合同》时，视为乙方接受、认可甲方提供的服务，并确认甲方对乙方所提供的服务内容已完成（并不一定完成所有服务内容），甲方收取的服务费作为甲方劳动成果的回报，乙方同意不以任何理由要求返还；甲方收取的服务费不是购房款也不抵扣购房款，仅是作为乙方享受甲方服务并成功购房的报酬；甲方对乙方的服务，在任何时候任何情况下，将不对乙方购买房屋的质量、交付、交付标准、办证等问题承担任何担保和连带责任；乙方清楚本协议的全部内容，自愿缴纳上述费用；乙方成功签订《预约交易协议书》或《商品房买卖合同》的情况下，不得以任何理由要求甲方退款等条款内容。庭审中，原告称其被告提供的《服务协议书》当时是其与第三人在售楼部签署预售合同时夹在一堆购房文件中签署的，当时不知道有被告这个主体，对服务协议的内容也不知情，且在购房时工作人员推介房屋时并未向其表明其是被告的主体身份，让购房者误以为是第三人的人员推介房屋，推介时亦仅是介绍房屋的情况，没有明确其具体的服务。被告则称其出具的收据加盖了被告的财务章，原告应清楚收款方是被告，另其与原告签订了服务协议，亦已向原告提供了楼盘的信息、看房接送等服务，收取涉案8万元服务费是合法的。另查明，原告及第三人在庭审中确认双方之间的商品房买卖合同已解除，并已协商由第三人退回购房款。再查明，原告于2020年2月20日向本院提起本案诉讼。本院认为：关于原告是否有权要求被告返还涉案服务费8万元的问题。首先，原告与被告签订涉案《服务协议书》系被告单方制作的格式合同，协议中约定“当乙方与开发商正式签署《预约交易协议书》或《商品房买卖合同》时，视为乙方接受、认可甲方提供的服务，并确认甲方对乙方所提供的服务内容已完成（并不一定完成所有服务内容），甲方收取的服务费作为甲方劳动成果的回报，乙方同意不以任何理由要求返还”的条款内容，系免除被告责任，加重原告责任，排除原告权利的条款，且被告并无证据证明其已对原告尽了详细的解释说明义务，因此，该条款属于无效条款，对原告不产生约束力。其次，原告交纳涉案服务费后，理应享受合同约定的服务，被告称其已履行了合同义务，向原告提供了楼盘的信息、看房的接送等服务，未提供证据材料证实，且原告不予认可，因此，本院对被告上述所称不予采纳。再者，原、被告签订涉案《服务协议书》是为了促成原告与开发商签订商品房买卖合同，根据查明事实，原告与开发商即第三人已经解除商品房买卖合同，被告并未促成合同的签订，原告与被告签订的《服务协议书》合同目的无法实现，其有效部分应予以解除，被告理应返还原告已经交纳的服务费，故原告要求被告返还涉案服务费8万元，理由正当，本院依法予以支持。关于利息问题。虽然原告有权要求被告返还上述服务费，但原告并无提供证据证实其在向本院提取诉讼之前向被告主张返还，因此，原告起诉要求被告向其支付2018年9月22日起至其向本院提起诉讼前的2020年2月20日期间的利息，无合同及法律依据，本院不予支持，依法予以驳回。被告应从原告向本院提起诉讼的2020年2月20日计付应返还服务费8万元的利息。鉴于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布相关贷款市场报价利率，不再公布相关贷款利率标准，故被告应向原告支付的利息调整为从2020年2月20日起至实际还清8万元之日止，以8万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场利率计算。关于第三人是否存在欺诈行为的问题。原告所提供的证据材料不足以证实第三人存在欺诈行为，因此，原告诉称第三人欺诈，证据不足，本院不予认定。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州置佳商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州精智贸易有限公司返还服务费8万元及其利息（利息从2020年2月20日起至实际还清8万元之日止，以8万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场利率计算）。二、驳回原告广州精智贸易有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1910元，由原告负担100元，由被告负担1810元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘燕明人民陪审员  肖海玉人民陪审员  李健民二〇二〇年九月七日书 记 员  叶玉环吴毓苗