河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0302民初4249号 原告:黄符轩，男，1992年8月21日出生，汉族，现住河北省秦皇岛市昌黎县。 委托诉讼代理人:肖蕴伟，河北德圣律师事务所律师。 被告：秦皇岛润和房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区河北大街中段**，统一社会信用代码：911303005689409786。 法定代表人：李卓伟，职务执行董事。 委托诉讼代理人：姚琴，女，侗族，现住秦皇岛市海港区。 原告黄符轩与被告秦皇岛润和房地产开发有限公司（简称润和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄符轩委托诉讼代理人肖蕴伟、被告润和公司委托诉讼代理人姚琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄符轩向本院提出诉讼请求：1、判令被告自2017年7月4日起至办妥房地产权属证书之日止，赔偿因逾期办理证书给原告造成的损失（暂定65378元）。2、被告承担案件受理费。事实和理由：2015年4月15日，原被告双方签订一份关于被告开发的海港区“万和郡”（南区）35-1-1804号房屋的《商品房买卖合同》。该房屋面积为105.79平方米，总价款为544819元。合同第十七条及《补充协议》关于办理产权登记时间约定为从交房起550天之内，双方未约定因出卖人的原因超过90天未办理时违约金数额及违约金计算方法。合同签订后，原告付清了房款，被告于2015年12月31日向原告交房。被告交付房屋的日期到现在早已超过合同约定的550日期限即2017年7月3日，但被告至今未为原告办妥房证资料备案工作，原告依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《中华人民共和国合同法》的相关规定，请求判令被告按已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收期贷款利息的标准计算，赔偿原告的经济损失。综上，原告特向贵院提起诉讼，望贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告润和公司辩称，1、无法办理房本的原因在于政府未及时完成拆迁，导致被告物业用房、消防控制室不能及时建。2、小区业主阻挠建设配电室。3、部分业主封闭露台不能联合验收。上述原因均不是被告造成的，不应承担逾期办证的违约责任。 经审理查明，2015年4月15日，原告黄符轩（买受人）与被告润和公司（出卖人）签订《秦皇岛市商品房买卖合同》一份，载明：“…该商品房为第一条约定项目中的海港区万和郡（南区）35号楼１-1804号…住宅建筑面积共105.79平方米…合计总房价款为（人民币）544819元…第十七条、关于产权登记的约定。出卖人在商品房交付使用之日起550日内，将办理初始登记需由出卖人提供的资料报房屋登记机关，并依据实测结果和本合同的约定，为买受人出具房屋兑现通知书和购房发票。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内办理房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：…3、见合同补充协议…”。2015年4月10日，原告黄符轩（买受人）与被告润和公司（出卖人）签订《补充协议》，载明：“…第十六条、关于产权登记的约定…３、如因出卖人的责任，未能按期向产权登记机关提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得产权登记机关出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：逾期在90日（含）之内，自约定向产权登记机关提交登记资料并取得登记受理单之日起，至出卖人实际提交资料并取得产权登记机关出具的登记受理单之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.1的违约金，并于出卖人实际取得产权登记机关出具的登记受理单之日起60日内向买受人支付违约金。４、如因买受人的责任，导致出卖人未能按期向产权登记机关提交办理本商品房《房地产证》的相关资料，取得登记机关出具的登记受理单的，出卖人不承担违约责任…”。合同签订后，原告依据约定以按揭贷款方式向被告全额支付了购房款，被告于2015年12月31日将房屋交付原告使用。现因该小区未能进行联合验收，致使购房业主不能办理不动产登记。 原告黄符轩为证明自己的主张提供以下证据： 证据一，秦皇岛市商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议。证明原被告双方签订合同的情况及对于逾期办证的相关约定。 证据二，发票一张。证明原告已经交付房款。 证据三，入住通知书一份。证明实际交房日期，根据合同计算应该是在2017年7月3日截止办证。 被告润和房地产质证意见为：对证据的三性无异议，证明目的有异议，对证据一和证据二，1、根据补充协议十六条约定，产权办理日期是从房屋实际交付使用之日起计算。2、产权办理是原被告双方的共同义务，原告也有义务向登记机关提交登记和资料。3、被告承担违约责任的前提是被告的原因是无法向产权登记机关提交产权申请。对证据三，证据的三性无异议，证明目的有异议，入住通知书上没有原告的盖章确认，只能证明通知入住的时间但是不能证明商品房实际交付的日期。 被告润和房地产为证明自己的主张提供以下证据： 证据一：海政纪字【2013】14号秦皇岛市海港区人民政府会议纪要、宗地图，证明目的：2011年1月28日被告通过招拍挂方式获取万和郡（偏坡村）300亩土地并交纳了净地的土地出让金，但土地交付时南区153亩土地尚未完成征拆，征拆的主体为西港镇政府，被告被迫分期开发。 证据二：未拆迁施工现场图片3张及总包单位补充协议、32#、33#楼验槽记录，证据目的：截至2017年3月，万和郡南区仍有1户未完成征拆，导致万和郡南区32#、33#、41#、42#、公建3（含物业用房）及部分地下车库延期开工，总包单位向被告进行延期开工索赔，无法与其他已交付使用的楼栋一并进行验收。 证据三：配电室建设公示及业主阻扰施工图片3张，证明目的：被告分别于2016年4月、2017年8月、2018年4月向市规划局申请进行万和郡南区2号配电室建设。业主投诉阻扰，导致配电室至今无法建设。被告无法进行公共配套设施的交付验收，导致房本无法办理。 证据四、分期验收申请及规划局整改通知、不予规划验收核实复函，证明目的：被告于2016年1月向市规划局申请分期验收，2016年2月23日以万和郡南区私搭乱建严重要求整改为由，拒绝办理验收。2017年7月再次向市规划局申请进行分期验收，要求对已交付楼栋先行进行规划验收。2018年1月30日规划局复函，因万和郡南区未完成物业用房等公共配套设施建设，不予进行分期验收。 证据五、万和郡南区私搭乱建拆除申请、物业整改通知，证明目的：万和郡南区已交付2364户，存在封阳台、露台、扩院、一楼开店等私搭乱建违法行为严重，虽已采取规劝、整改通知等多种方式，但因被告无行政执行权，致使私搭乱建现象至今无法整改。2019年3月向城市管理局申请拆除。 证据六、行政处罚决定书，证明目的：2019年7月3日，秦皇岛市城市管理综合行政执法局对万和郡南区违法建设进行立案调查，园区内共36栋住宅1665户存在违法建设，因小区内私搭乱建情况严重，规划局不予验收。 证据七、（2019）冀0302民初9180号民事判决书、（2019）冀03民终3712号民事判决书，证明目的：一审、二审法院对万和郡南区逾期办证事宜已出具生效判决，万和郡南区逾期办证的原因是由于出让地上部分拆迁户未搬迁，土地出让方未能及时交地造成物业用房不能及时建设，小区业主阻扰监理配电室，部分业主封露台无法联合验收。均不是被告原因造成的，不应由被告承担违约责任。 原告黄符轩质证意见为： 对证一、政府招拍挂涉案地宗是于2011.1.28日，二原被告签订商品房买卖合同是在2015.4.15日，此时被告明确知道有未拆迁的情况存在，仍然与原告约定在交付房屋后550日内办理相关产权证书，说明被告对于违约金及违约情况是有明确的了解和知情的，但是未拆迁的情况原告是不知情的，另外，不能进行拆迁在法律上属于具体的行政行为，未拆迁导致地块不能整体征收不属于不可抗力的行政行为，不能作为免责的依据。 对证据二，三性不予认可，与本案没有关联性 对证三、本案原被告属于合同的相对方，业主阻挠被告施工，属于法律上的第三方，根据合同法第121条，业主不属于合同的相对方，无法履行的应该由合同的相对方承担责任 对证四、复函明确表明，不同意竣工规划核实的原因是消防控制室等公共服务设施未完成，并没有说明土地未拆迁完成的情况，是不能竣工验收的原因。更证明涉案小区未竣工规划核实是配套设施的问题，而配套设施未完成的原因是第三方阻挠造成的，合同法规定依然是由被告向原告进行赔偿 对证据五同证三质证意见。 对证据六，使得房产达到可办证条件是地产应由义务，行政机关相关处罚决定书与本案不存在实质与法律上的关系。 对证七、真实性没有异议，判决书依法不能作为本案的审理依据。 综合质证意见，该小区未能分期竣工验收，从被告提交的证据来讲，是因为公共设施的问题，公共设施未能建成，是由第三方业主的原因，从政府相关的文件来讲都没有把未完成拆迁作为涉案小区没有办理相关竣工验收的原因，所以，依据合同法的相关规定被告不能推卸对原告进行赔偿的责任。 上述事实，有原、被告的陈述及提供的证据在卷证实。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。本案中，原告依据约定向被告支付了购房款，被告也依约定向原告交付了房屋。被告未按照约定期限办理权属证书，系因以下原因造成：出让地上部分拆迁户未搬迁（出让方应是净地出售），土地出让方未能及时交地造成物业用房不能及时建设；小区业主阻挠建立消防控制室；部分业主封堵露台，不能联合验收。上述原因均不是被告润和公司原因造成的，故原告要求被告公司承担逾期办证违约责任的诉请理据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告黄符轩的诉讼请求。 案件受理费717元，由原告黄符轩负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审判员  李翔宇 二〇二〇年九月十七日 书记员  彭 澎