广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初4362号原告：廖文信，男，1972年2月5日出生，汉族，住广东省中山市*************。委托诉讼代理人：李继雄，广东江达律师事务所律师。被告：中山市***物业管理有限公司横栏分公司，住所地广东省中山市**********。主要负责人：黎铨林，该公司总经理。被告：中山市***物业管理有限公司，住所地广东省中山市*********。主要负责人：黎铨林，该公司总经理。以上两被告共同委托诉讼代理人：罗圣安，广东臻品律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：高叶敏，广东凯行律师事务所律师。原告廖文信与被告中山市***物业管理有限公司横栏分公司（以下简称南桂园物业横栏分公司）、中山市***物业管理有限公司（以下简称南桂园物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖文信的委托诉讼代理人李继雄、被告南桂园物业横栏分公司及南桂园物业公司委托诉讼代理人罗圣安、高叶敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。廖文信向本院提出诉讼请求：1.终止廖文信与南桂园物业横栏分公司、南桂园物业公司之间的物业管理合同。事实和理由：廖文信系中山市横栏镇南珠湾小区的业主，南桂园物业横栏分公司、南桂园物业公司是南珠湾小区原开发商指定的物业管理公司。廖文信一开始就与开发商约定如果业主以后选定物业管理公司后，南桂园物业横栏分公司、南桂园物业公司自动退出。南桂园物业横栏分公司、南桂园物业公司既不是廖文信选定，也不是开发商通过法律规定的招标程序选定，没有向政府主管部门备案。导致小区行政管理空白，南桂园物业横栏分公司、南桂园物业公司对小区管理也漏洞百出，业主怨声载道。廖文信已经通过全体会议，三分之二以上业主同意选定中山市南珠湾物业管理有限公司。廖文信要求南桂园物业横栏分公司、南桂园物业公司退出，南桂园物业横栏分公司、南桂园物业公司不答应。故廖文信起诉，要求终止与南桂园物业横栏分公司、南桂园物业公司之间的物业管理合同，维护廖文信的合法权利。南桂园物业横栏分公司、南桂园物业公司辩称：1.廖文信不具有原告主体资格，无权提起本案诉讼；2.廖文信自行组织业主大会未经基层居委会的协助和指导，所谓的“业主大会”选聘其占股的中山市南珠湾物业管理有限公司作为案涉小区的物业管理公司，违背业委会对业主的忠实义务；3.蔡亮明、廖文信在其自行组织的南珠湾业主大会上，并未向到会业主披露其系中山市南珠湾物业管理有限公司的股东之事实，且在表决形成决议中未回避，因此而形成的南珠湾业主大会会议记录损害了第三人利益，不具有法律效力；4.案涉《物业管理委托合同》在有效期内，不具备解除或终止条件；5.在履行服务合同期间，南桂园物业横栏分公司、南桂园物业公司兢兢业业为全体业主提供优质物业服务，不存在廖文信诉称的“漏洞百出，业主怨声载道”之情形；6.南桂园物业横栏分公司、南桂园物业公司一直在积极推动成立业主委员会，业主委员会成立后，其如未通过公开招标选聘中标，会主动退出；但对廖文信勾结少数业主逼其退出案涉小区的行为绝不接受，并将依法维权；7.廖文信、蔡亮明提交的“南珠湾业主签名”多数业主签名系冒名代签，不是业主的真实意思表示，请求法庭责令廖文信提供2019年11月10日召开所谓大会的视频资料；8.中山市南珠湾物业管理有限公司无物业服务资质、无资产、无营业场所、未招聘员工、未开展经营活动，为空壳公司。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下:廖文信系案涉中山市***************珠湾小区业主，其物业用地系从案外人伍仲和处购得。伍仲和（甲方）与南桂园物业公司（乙方）签订有《南珠湾生活小区物业管理委托合同》（签订时间不详），案涉小区的发展商为伍仲和个人。该合同约定，由南桂园物业公司为该小区提供有偿物业服务，案涉小区全体业主依该委托合同约定支付相关费用；南桂园物业公司服务期限自“甲乙双方完成接管及乙方收到甲方支付的物业费起至小区成立业主委员会并与物业公司签署物业服务委托合同止”。廖文信成为该小区业主后，一直交纳相关物业服务费用。2019年11月10日，针对准备成立业主委员会、选取新的物业管理公司、选取代表人维护南珠湾合法事宜等事项，南珠湾业主召开了业主大会（会议召开时无地方人民政府有关部门指导和协助，业主大会会议记录载明业主共90户，庭审中，双方均认可案涉小区共入住137户）并形成业主大会会议记录，会议记录载明60名业主参会并一致同意（廖文信提供的业主签名表上共72人签字），会议达成如下事项：1.选取蔡亮明、廖文信、李永林为南珠湾小区业主代表，处理属于南珠湾小区的所有公益事益；2.同意蔡亮明、廖文信、李永林可以用个人名义，诉讼等法律手段为小区主张权利，可以根据小区公益事情情况，随时聘请律师，特别授权律师提出请求，承认、变更接受请求，代理和解或调解，并接受律师代理结果；3.同意成立业主委员会，无论是否能最终经政府批准…；4.选取中山市南珠湾物业管理有限公司为本小区物业管理公司，终止与南桂园物业公司及其横栏分公司的物业管理合同等。另查明，廖文信及南珠湾小区业主与南桂园物业横栏分公司、南桂园物业公司之间均未签订物业服务合同，案涉的《物业管理委托合同》，亦未在相关行政管理部门登记备案。2020年3月31日，廖文信代表案涉小区全体业主，以南桂园物业横栏分公司及南桂园物业公司服务不到位、公共设施损坏后未及时维修需业主自费维修、公共卫生未搞好、物业费未经核定乱收费等为由，诉请解除案涉《物业管理委托合同》，由南珠湾业主成立物业公司自行进行管理案涉小区。本院认为,根据《中华人民共和国物权法》规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，案涉小区2019年11月10日业主大会召开时，廖文信并未举证证明出席大会的业主之专有部分总和达到了占建筑物总面积过半数的要求；另，在本次会议记录上签名的人员是否系案涉小区业主，其亦未举证证明。对于出席本次大会的业主是否达到了人数过半数的问题，廖文信前后陈述不统一，且会议记录记载的出席人数与其提供的签名表人数及陈述人数存在较大差异，故本次业主大会最终形成的决议是否具备法律效力，无法查明。关于廖文信是否具备诉讼主体资格的问题，本院认为，假使上述业主大会会议决议有效，会议记录授权的业主代表为蔡亮明、廖文信、李永林三人，现廖文信独立以自己的名义提起诉讼亦欠妥。同时，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，解除物业服务合同和解聘物业服务企业的主体应为业主委员会。本案中，根据案涉小区2019年11月10日业主大会会议记录第三条，业主委员会仅为同意成立，最终是否经相关政府部门备案或批准成立廖文信并未举证证明，廖文信作为业主代表，只具备诉讼代表人资格，而不能直接以己名义代替业主委员会直接进行解除物业服务合同和解聘物业服务企业的诉讼。在案涉小区业主委员会最终是否经批复或备案成立的情况下，依据《南珠湾生活小区物业管理委托合同》委托期限，该委托合同仍处于有效期内，在廖文信未举证证明该合同达到解除或终止的条件下，该委托合同对双方当事人仍具有拘束力。另，南桂园物业横栏分公司及南桂园物业公司与廖文信及全体业主之间并未签订单独的物业管理合同，故廖文信主张终止物业管理合同无事实基础及相关法律依据，本院不予支持。对于南桂园物业横栏分公司及南桂园物业公司辩称廖文信、蔡亮明提交的“南珠湾业主签名”多数业主签名系冒名代签，不是业主的真实意思表示，请求法庭责令廖文信提供2019年11月10日召开所谓大会的视频资料之意见，本院认为，南桂园物业横栏分公司及南桂园物业公司并无充分反驳证据予以证明冒名代签事实，且提供视频资料不属本案审查范围，故本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十三条、第六十四条、第一百一十九条规定，判决如下：驳回原告廖文信的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告廖文信负担（该费用原告已预交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 朱 鹏二〇二〇年七月二十日书记员 陈嘉欣