北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初4503号原告：学成杰，男，1989年11月9日出生。委托诉讼代理人：林琳，北京谋律律师事务所律师。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区兴盛南路**院**楼**-81。统一社会信用代码911102280918567430。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京国伟嘉业房地产经纪有限公司，住，住所地北京市丰台区汽车博物馆东路**院**楼****1216一社会信用代码9111010509944943X4。法定代表人：冷国伟，总经理。委托诉讼代理人：徐婉，女，1983年10月1日出生。被告：北京睿天下新媒体信息技术有限公司，住所，住所地北京市昌平区小汤山镇英才北三街**院**楼301社会信用代码91110114344295076Q。法定代表人：潘伟。原告学成杰与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）、北京国伟嘉业房地产经纪有限公司（以下简称国伟嘉业公司）、北京睿天下新媒体信息技术有限公司（以下简称睿天下公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告学成杰之委托诉讼代理人林琳，被告绿地京纬公司之委托诉讼代理人李伟，被告国伟嘉业公司之委托诉讼代理人徐婉到庭参加诉讼。被告睿天下公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。学成杰向本院提出诉讼请求：1.判令解除2016年5月7日，原告与绿地京纬公司之间签订的绿地朗山X室（以下简称涉案房屋）的商品房预约合同关系；2.判令绿地京纬公司退还原告房款584218元及利息（以20万元为基数，从2016年5月7日计算至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以384218元为基数，从2016年5月10日计算至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令绿地京纬公司、国伟嘉业公司赔偿原告电商信息费10万元及利息（以10万元为基数，从2016年5月10日计算至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月7日，原告经国伟嘉业公司居间服务向绿地京纬公司购买涉案房屋，原告共缴纳房款584218元，向国伟嘉业公司支付电商信息费10万元。2017年3月，因北京市限购政策，原告丧失购房资格，后原告一直要求被告退款，被告以各种理由拖延。为了维护原告的合法权益，故诉至法院。绿地京纬公司答辩称，1.在解除双方商品房预约合同关系的前提下同意退还原告已付款484218元，不同意支付利息，不同意其他诉讼请求；2.双方签订的选房确认单系双方真实意思表示，合法有效，属于商品房预约合同，约定待具备签订正式预售合同的条件后由双方另行签订网签预售合同，我公司并未隐瞒相关事实；3.选房确认单约定能否签订正式的网签预售合同，具备不确定性，且约定了救济手段，说明我公司并没有恶意及过错，双方合同无法继续履行是受北京市限购政策影响，双方均无过错，因此，法院如认定需要支付利息，应从合同解除之日的次日起算，不应从款项交纳之日起算；4.国伟嘉业公司向原告收取的10万元服务费与本案不属同一法律关系，其双方存在服务合同关系，应另案解决，我公司没有赔偿或返还上述服务费的义务；5.生效判决曾明确认定除产生5万元抵8万元效果的5万元被认定为购房款外，超出5万元部分的服务费即非购房款亦非原告未成功购房而产生的合理损失，对于原告要求我公司退赔该部分费用的诉讼请求，法院不应予以支持；6.另有生效判决确认，10万元服务费最终由实际收取方向原告退还，我公司没有退还或赔偿义务，该10万元不属于购房款的一部分，也不属于原告购房的合理开支。国伟嘉业公司辩称，我公司是促成原告购买涉案房屋的居间服务方，睿天下公司收取的10万元是房款的一部分，原告享受的是交纳10万元抵20万元的优惠政策，原告支付给我公司的10万元是佣金，是我公司提供服务应当获得的收入，该笔款项应当是原告的损失。原告无法购房并非是我公司原因造成，是绿地京纬公司造成，根据法院生效判例，我公司认为该损失应当由绿地京纬公司赔偿。睿天下公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2016年5月7日，学成杰与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山定购协议》，记载销售房号为涉案房屋，建筑面积55.46㎡，原总房价1964059元，成交单价29103.11元/㎡，成交总价1614059元，享受折扣APP10万抵20万。2016年5月7日，学成杰以刷卡方式向绿地京纬公司支付10万元，绿地京纬公司向学成杰出具收款收据。同日学成杰以刷卡方式向睿天下公司支付10万元，睿天下公司向学成杰出具收款收据，款项性质记载为“服务费”。2016年5月10日，学成杰以银行转账方式向国伟嘉业公司支付10万元，国伟嘉业公司向学成杰出具收款收据，款项性质记载为“绿地朗山X电商信息费”。2016年5月10日，学成杰以刷卡方式向绿地京纬公司支付384218元，绿地京纬公司向学成杰出具收款收据。另查，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵静、李蕾等人反映绿地朗山违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于密云县（区）水源路南侧的绿地朗山产业园项目由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（2017）5号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截止2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取了744套房屋的预付款，总金额17370.6854万元，涉及楼栋号包括一期1#-2#商业办公楼、3#-8#商业楼、9#-11#商业办公楼、12#-14#商业楼、18#-20#商业楼、23#商业楼、26#-28#商业楼；二期6#商业楼（含配套公建），13#商业办公楼，17#办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068.54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地朗山产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处已收取的预付款1%的罚款177863.84元。再查，涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，明确商业和办公类项目销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。上述事实，有当事人陈述、《绿地密云朗山定购协议》、收据、刷卡单据、银行交易明细等证据材料在案作证。本院认为，本案中，学成杰与绿地京纬公司签订的《绿地密云朗山定购协议》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因“3.26”购房政策，学成杰丧失购买涉案房屋的资格，学成杰与绿地京纬公司之间的协议不能履行，应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故对于学成杰要求绿地京纬公司退还其交付给绿地京纬公司的购房款并支付利息的诉求，本院予以支持。本案的争议焦点在于学成杰所交纳的10万元服务费如何定性及《绿地密云朗山定购协议》解除后该10万元服务费如何处理。根据学成杰提交的《绿地密云朗山定购协议》中载明的房屋总价款与成交总价的关系，学成杰享受了绿地京纬公司推出的“10万抵20万”的定购房屋优惠，结合学成杰在绿地京纬公司售楼处交纳款项等事实，学成杰有理由相信睿天下公司所收取的10万元系涉案房屋的房款，睿天下公司与绿地京纬公司之间就该10万元购房款的收取构成表见代理关系，睿天下公司收取该10万元的法律后果，应由绿地京纬公司承担，该10万元应认定为学成杰所交纳的定购涉案房屋的房款，故学成杰要求睿天下公司返还该10万元服务费及支付利息的诉讼请求，本院不予支持，该10万元应由绿地京纬公司返还。综上，学成杰要求绿地京纬公司返还购房款584218元并支付利息的诉求，理由正当充分，本院予以支持。上述购房款系学成杰分别于2016年5月7日、5月10日支付，故利息也应分别起算。对于学成杰向国伟嘉业公司所交纳的10万元电商信息费一项，本院认为，学成杰向国伟嘉业公司支付费用，国伟嘉业公司为学成杰寻找房源并促成学成杰与绿地京纬公司购房交易，故学成杰与国伟嘉业公司之间亦存在居间合同关系，学成杰向国伟嘉业公司支付的10万元电商信息费应为居间费用，但结合涉案房屋成交总价来看，该10万元居间费用明显超过了市场行情，故虽然绿地京纬公司在销售房屋时具有明显过错，应当对学成杰遭受的损失承担赔偿责任，但该赔偿应仅限于学成杰遭受的合理损失，学成杰向国伟嘉业公司支付的10万元明显超出涉案房屋合理居间费用的数倍，故该10万元不应认定为学成杰的合理损失。综上，该10万元既非购房款亦非学成杰未成功购房而产生的合理损失，故对于学成杰要求绿地京纬公司退赔该10万元的诉求，本院不予支持。现学成杰未成功从绿地京纬公司购买房屋，故国伟嘉业公司不应向学成杰收取居间费用，学成杰要求国伟嘉业公司返还上述10万元的诉讼请求，正当合理，本院予以支持。至于学成杰主张该款项对应利息的诉求，欠缺事实和法律依据，本院不予支持。另说明，睿天下公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十一条、第九十七条、第四百二十四条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告学成杰与被告绿地集团北京京纬置业有限公司关于购买绿地朗山X室的合同关系解除。二、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告学成杰购房款五十八万四千二百一十八元并支付利息（利息按照以下标准支付：1、以二十万元为基数，自二〇一六年五月七起至二〇一九年八月十九日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；2、以三十八万四千二百一十八元为基数，自二〇一六年五月十日起二〇一九年八月十九日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）。三、被告北京国伟嘉业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告学成杰电商信息费十万元。四、驳回原告学成杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五千三百二十一元（系原告学成杰预交），由被告绿地集团北京京纬置业有限公司负担四千八百二十一元（于本判决生效之日起七日内交纳），由被告北京国伟嘉业房地产经纪有限公司负担五百元，限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 朱成辉二〇二〇年九月二十五日法官助理 相 颖书 记 员 郭赛楠