江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终3132号上诉人（原审原告）：李著春，男，1983年4月25日出生，汉族，住江西省赣州市定南县。上诉人（原审原告）：叶秋莉，女，1984年7月11日出生，汉族，住广东省中山市。两上诉人共同委托诉讼代理人：李妃娥，定南县章正法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：定南县嘉泰房地产开发有限公司，住所地：定南县城广州大道东北侧中央华府。法定代表人：刘金茂，系该公司负责人。委托诉讼代理人：曾繁明，江西明理律师事务所律师。上诉人李著春、叶秋莉因与被上诉人定南县嘉泰房地产开发有限公司（以下简称嘉泰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江西省赣州市定南县人民法院作出的（2020）赣0728民初547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李著春、叶秋莉上诉请求：一、请求撤销江西省赣州市定南县人民法院作出的（2020）赣0728民初547号民事判决，重新审理本案；二、依法支持上诉人一审所有诉讼请求；三、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、新型冠状病毒疫情爆发于案涉房屋约定交付期限之后，据此，被上诉人以此不可抗力因素导致其延期交付房屋的抗辩理由不能成立，一审法院认定事实不清，适用法律错误，作出判决严重损害上诉人合法权益。1、上诉人与被上诉人签订的《赣州市商品房买卖合同》及《车位认购协议》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同及协议合法有效。《赣州市商品房买卖合同》第十一条交付时间和手续：“（一）出卖人应当在2019-10-1前向买受人交付该商品房”，《车位认购协议》第二条使用权限及费用中明确：“甲方同意收到乙方所有款额后于2019年12月31日前，将本停车位交予乙方使用”。既此表明，被上诉人须于2019年10月1日前将通过相关部门验收并符合交付条件的房屋交付予上诉人使用，并与上诉人办理完房屋交付交接手续。2、被上诉人须于2019年12月31日前将符合交付条件的案涉停车位交付予上诉人使用，并办理妥当停车位交付交接手续。其次，再看新型冠状病毒××疫情，是于2020年1月下旬率先爆发于湖北武汉，疫情爆发时间点并不在案涉房屋及停车位约定交付的期限内。3、定南县新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部下发的定新冠指字【2020】92号《关于印发各攻坚战项目和在建房屋建筑和市政基础设施工程、农业、金融等7个复工复产工作方案的通知》明确：“按照有关程序提交申请，可在2020年2月10日起复工。”另外，《定南县在建房屋建筑和市政基础设施工程项目复工方案》亦明确：“按照有关程序提交申请，可在2020年2月12日复工。”4、一审判决第6页内容：“经审查，原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》约定的交房期限为2019年10月1日，而逾期交房责任中约定逾期超过120日（即2020年1月30日）后，买受人（即本案原告）才有权解除合同。原、被告签订的《车位认购协议》约定的交付期限为2019年12月31日，而逾期交房责任中约定期限达三十日（即2020年1月31日）,原告才有权解除合同。”因上诉人起诉要求解除案涉合同、协议均是在一审法院认定上诉人有权解除合同的期限之后，据此，一审法院该认定与其最后作出判决结果亦相违背。另外，上诉人及其他业主于2020年5月28、29日收悉一份被上诉人寄送的《中央华府商品房交付使用通知》后，于2020年5月30日前往被上诉人售楼中心办理房屋交接手续，才发现案涉房屋并不具备交付条件，被上诉人公司职员对公司发出该份通知并未给出合理解释，也无法交付房屋，被上诉人不过是想通过合法程序以减轻其逾期交付房屋的违约责任。基于上述陈述事实及理由和政府相关文件规定，被上诉人提出新冠疫情导致案涉房屋及停车位延迟交付的抗辩理由根本不能成立。一审法院采信被上诉人非法抗辩理由认定“原、被告在《赣州市商品房买卖合同》及《车位认购协议》中约定可以解除合同的期限均在新型冠状病毒疫情期间”查明事实严重不清，适用《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定错误，作出错误判决严重损害上诉人合法权益，依法应予撤销。二、上诉人提出解除与被上诉人签订的《赣州市商品房买卖合同》及《车位认购协议》请求及程序符合双方合约约定，依法应予支持。《赣州市商品房买卖合同》及《车位认购协议》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同及协议合法有效。为此，上诉人于2020年2月25日发函被上诉人要求终止案涉合同及协议的履行，并于2020年3月18日提起诉讼，要求终止《赣州市商品房买卖合同》及《车位认购协议》的履行、要求被上诉人返还购房首付款、维修基金、车位款、按揭款及违约金和利息等，程序及诉请均符合《赣州市商品房买卖合同》第十二条逾期交付责任1（2）“逾期超过120日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金”以及《车位认购协议书》第五条双方责任1、甲方责任“甲方逾期交付本停车位或因甲方原因造成乙方无法使用本停车位的，每日应当承担本停车位使用费万分之一的违约金，连续逾期达三十日，乙方有权解除本合同，甲方应当返还乙方所缴纳的使用权费”之约定，法院依法应予支持上诉人一审所有诉讼请求。综上所述，上诉人提出解除《赣州市商品房买卖合同》及《车位认购协议》的请求及程序符合约定，依法应予支持。被上诉人提出新型冠状病毒疫情导致延迟交付案涉房屋和停车位的抗辩理由不能成立，一审法院认定事实不清，适用法律错误，作出判决严重损害上诉人的合法权益。为此，上诉人请求二审法院依据《民事诉讼法》第一百七十条之规定，查明案件事实，重新审理本案，依法撤销一审法院的不当判决，支持上诉人一审所有诉讼请求。嘉泰公司口头答辩称，1、案涉房屋因受新冠疫情影响，未能依照合同约定交付，属于不可抗力，应依法顺延交付时间；2、案涉房屋因受政府征地拆迁工作不到位的影响，造成延误，也是属于不可抗力，依照双方签订的合同的约定，交房时间可以顺延；3、案涉房屋主体工程早已经竣工，只是由于规划设计方面，在小区停车位这块存在一些不合理的因素，需要作一些小调整，所以才未能及时验收备案。总之，上诉人的上诉理由不能成立，请法院予以驳回。李著春、叶秋莉向一审法院起诉请求：1、判决终止原、被告于2017年10月18日签订的《商品房买卖合同》的履行；2、判令被告从速返还原告的首付购房款150000元，维修基金3693元、车位款145500元，合计299193元。并判令被告偿付该款项的利息20190.14元；3、判令被告从速返还原告按揭购房款65597.20元，并承担该款项利息308.03元；4、判令被告偿付原告全部房价款（即：480000元）之0.5％的违约金计2400元；5、判令被告偿付原告车位款145500元之自2020年1月1日起至起诉之日按日万分之一计算的违约金计873元；6、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年10月18日，原告方购买了被告开发的位于定南县中央华府21栋2303号房屋一套，双方签订了《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：2017101800971）一份，合同约定：房屋总价为480000元；付款方式采用贷款方式，买受人应当于2017年10月18日前支付首期房价款为人民币150000元，余款人民币330000元，向指定银行申请贷款支付。房屋交付时间为2019年10月1日前；逾期交付责任为：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在120日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.5％计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.5％向买受人支付违约金。除此之外，合同还约定了其他事项。合同签订后，原告方向被告支付了首付款150000元；剩余款项则由原告方向江西定南农村商业银行城东支行贷款后支付。2018年12月6日，原告方与被告签订了《车位认购协议》一份，协议约定被告将其开发位于定南县车位的使用权出让给原告方，使用权费用为145500元，付款方式为一次性付款，被告方同意收到原告所有款项后于2019年12月31日前将该停车位交予原告方使用。协议签订后，原告方分三次分别于2018年11月23日、2018年11月27日、2018年12月6日共向被告方支付了车位使用费145500元。交房期限届满后，被告方未按约定向原告方交付21栋2303号房屋。被告亦未按照《车位认购协议》约定的期限将车位交付原告方使用。2020年2月25日，原告方委托江西剑绅律师事务所向被告方邮寄了一份函，该函内容为原告方认为被告未按合同及协议约定交付房屋和车位，要求解除与被告签订的《赣州市商品房买卖合同》及《车位认购协议》，并要求被告返还已付购房款（含已付贷款部分）、相关利息、违约金及车位款和相关利息、违约金等。因双方协商未果，原告方于2020年3月18日向一审法院提起诉讼。另查，被告于2020年3月3日发出关于“中央华府”19-22＃楼延期交房的告知书，该告知书内容为：“尊敬的各位业主：你们好！我公司开发的‘中央华府’项目19-22＃楼，依据我司与你们签订的《商品房买卖合同》约定，本应在2019年10月1日前交付，但受项目征地拆迁遗留问题等多种不可抗力因素影响，现扔未交付给你们，特此告知如下：一、有关征地拆迁遗留问题。自项目19-22＃楼施工以来，历市镇井坑村村民张××兄弟以没有拿到土地补偿款等理由为借口，多次安排其母亲（约90高龄）到现场阻止施工，致使我司无法正常实施排水、排污、市政道路、主体工程建设。在施工过程中曾多次向公安派出所110报警及向相关行政部门报告均未解决。最近几天张氏兄弟继续到项目红线内种植苗木，造成管道及管线无法施工，严重妨碍项目施工建设进度。二、受新型冠状病毒疫情影响。2020年1月下旬新冠疫情在湖北武汉爆发，我司按照防疫要求，从2019年1月23日起停工。现今我司已多次通知施工单位赶紧复工，但受疫情影响，进展比较缓慢……。”一审法院认为，原告与被告签订的《赣州市商品房买卖合同》及《车位认购协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同合法有效。原、被告均应按照合同约定履行。现原告起诉要求解除《赣州市商品房买卖合同》及《车位认购协议》。对此，被告提出其受征地拆迁的政府遗留问题导致逾期交房的抗辩理由。一审法院认为，被告提出的征地拆迁等政府遗留问题，不属于不可抗力，被告的该抗辩理由不成立，不予采纳；对于被告提出受新冠疫情影响导致逾期交房的抗辩理由。一审法院认为，新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，属于不可抗力。根据我国合同法第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全面免除责任，但法律另有规定的除外。”经审查，原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》约定的交房期限为2019年10月1日，而逾期交房责任中约定逾期超过120日（即2020年1月30日）后，买受人（即本案原告）才有权解除合同。原、被告签订的《车位认购协议》约定的交付期限为2019年12月31日，而逾期交房责任中约定逾期达三十日（即2020年1月31日），原告才有权解除合同。因此，原、被告在《赣州市商品房买卖合同》及《车位认购协议》中约定可以解除合同的期限均在新型冠状病毒疫情期间。故原、被告约定的解除合同的期限因不可抗力顺延。被告的该项抗辩理由成立，予以采纳。故对于原告要求解除案涉合同的诉讼请求，一审法院不予支持。对于原告提出的因合同解除后而产生的其他诉讼请求，理据不足，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告李著春、叶秋莉的全部诉讼请求。案件受理费7128元，减半收取3564元，由原告李著春、叶秋莉负担。二审中，上诉人李著春、叶秋莉向法庭提交如下新证据：1、定新冠指字【2020】92号政府文件、《定南县在建房屋建筑和市政基础设施工程项目复工方案》，证明新冠疫情爆发时间点并不在案涉房屋及停车位约定交付的期限内；政府明文建筑行业“可在2020年2月12日复工”；被上诉人提出新冠疫情导致延期交付房屋的抗辩理由不成立；双方合同约定被上诉人应在2019年11月1日就向买受人交付商品房，所以与新冠疫情没有任何关联性；2、《中央华府商品房交付使用通知》、视频光盘，证明目的：迄今为止，案涉房屋仍不具备交付条件，房屋无法交付使用，逾期已远超约定房屋交付期限，为此，上诉人提出解除双方签订的《赣州市商品房买卖合同》，并按约主张违约赔偿合理合法，依法应予以支持。被上诉人的质证意见为：对证据1的“三性”均有异议，施工队伍由湖北人员，所以复工时间特别迟。对证据2的“三性”不予认可，我公司未发送过该通知，但我公司发送过另外的通知，即告知每个购房户由于受新冠疫情及政府征地拆迁的影响，按照合同约定顺延交付，因此，上诉人提交的通知不存在。对视频及证明目的不予认可。视频中上访原因系案涉房屋设计存在灵动空间，该地方没有计算商品房的面积和价款，但经过浇筑地板之后能成为新的房间，在以前的商品房销售过程中是开发商用于优惠客户的一种手段，客观上能增加用房面积。但到2016年以后，定南县政府逐步将该计划取消，这次涉及有客户浇筑灵动空间，有人报警，政府部门进行了查处，在新政策未下达前，不允许浇筑，因此上访。上诉人该视频不能达到其证明目的，不是因为迟延交房的问题，迟延交房问题我方已经与购房者达成一致意见，由我公司出钱给客户浇筑。被上诉人未向法庭提交新证据。本院对上诉人提交的证据评判如下：对上诉人提交证据的真实性、合法性、关联性予以确认，对其证明对象不予确认。二审认定的事实与一审查明的一致。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照此规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。本案《赣州市商品房买卖合同》第十一条约定：出卖人应当在2019年10月1日前向买受人交付该商品房；第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间交付，双方同意按照逾期时间分别处理。逾期超过120日后，买受人有权解除合同。据此，被上诉人应当交房的时间为2019年10月1日，合同解除权的时间为120日之后，而新型冠状病毒疫情产生于2020年1月期间。因此，被上诉人虽在疫情之前即已逾期交房违约，但确因疫情影响导致交房时间再次延长，可以不可抗力作为合同解除的抗辩理由。另外，被上诉人虽然逾期交房构成违约，但是房地产项目已经基本完工，案涉房屋并非属于不可能交付的房屋，考虑到上诉人已经支付完毕购房款，且办理了按揭贷款手续，因迟延履行解除合同，不利于维护合同的稳定性和社会经济的发展，故对上诉人关于解除合同的主张，不予以支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7128元，由上诉人李著春、叶秋莉负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  王阿婷审 判 员  赖国东二〇二〇年九月三十日代理书记员  陈明轩代理书记员  雷 娜