湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1002民初3258号原告：李逸，女，1976年2月5日出生，汉族。被告：西南证券股份有限公司，住所地重庆市江**桥北苑**。法定代表人：廖庆轩，该公司董事长。委托诉讼代理人：周海燕，湖南芙蓉律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏波，男，该公司员工。原告李逸与被告西南证券股份有限公司（以下简称“西南证券公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理,原告李逸、被告西南证券公司的委托诉讼代理人周海燕与苏波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李逸请求本院判令：一、被告支付原告房屋占用期间的使用费160512元（自2018年12月9日至2020年6月30日，按约定的租金标准48元/月/平方米计算）；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：李逸及丈夫李毅强分别将位于龙泽.福城国际七楼的自有房于2015年6月8日整体出租给西南证券公司，后应该公司的要求将合同主体变更为西南证券公司郴州南岭大道证券营业部（以下简称西南证券公司郴州营业部），该营业部在租赁使用过程中提出缩减租赁面积，双方于2019年1月11日重新签订《房屋租赁合同》，将租赁面积变更为196平方米，并约定由该营业部负责隔断租赁面积。原告多次催问隔断事宜，以使未租赁的房屋再次出租，并于2019年6月书面函告要该营业部尽快履行合同，但该营业部一直拖延。2020年4月，该营业部负责人提出要撤销郴州营业部，双方为此于2020年4月15日签订提前终止协议。综上所述，由于西南证券公司郴州营业部的隔断违约行为造成李逸名下176平方米被其长期占用19个月之久，而该营业部由西南证券公司设立和撤销，西南证券公司应承担法律责任。被告西南证券公司的答辩要点：一、“隔断未完成”并非西南证券公司郴州营业部一方造成，李逸、李毅强过错更大，因为2019年1月11日签订的《房屋租赁合同》第1.2.3条约定西南证券公司郴州营业部仅负责租赁之后的首次隔断费用，并不负责完成隔断,西南证券公司郴州营业部从未拒绝负责首次隔断费用；双方对隔断义务未明确约定，又未能就具体隔断达成一致，需要隔断的房屋自2018年12月8日起终止租赁，至2020年4月20日签署终止协议，期间长达16个月之久，李逸、李毅强作为房主，即使没有西南证券公司郴州营业部的配合，也应积极自行完成隔断，但李逸、李毅强怠于履行义务。二、“隔断未完成”与李逸、李毅强“未能出租”之间并无必然因果关系，需要隔断的18号、20号、21号房屋相邻，与续租至2020年6月30日的19号、22号房屋分别位于过道的两侧，并非不可分割。三、为消除双方矛盾，顺利退场，西南证券公司郴州营业部作出让步，与李逸、李毅强达成《〈房屋租赁合同〉之提前终止协议》，该协议第二款明确约定，针对李逸、李毅强主张的隔断未完成导致另一部分场地无法出租的违约行为，西南证券公司郴州营业部同意用原已缴纳的保证金6万元抵偿，李逸、李毅强无需退还，除此之外西南证券公司郴州营业部不再承担任何违约责任，该协议已经履行完毕。四、2019年1月11日签订的《房屋租赁合同》对于隔断未完成并未约定具体违约责任，上述6万元保证金实际上是对隔断未完成导致另一部分场地无法出租所带来的直接经济损失和间接经济损失的赔偿，包括本案诉请的房屋占用使用费，因此李逸、李毅强无权再以“隔断未完成”为由要求房屋占用使用费或主张其他损失赔偿。五、上述提前终止协议对李毅强产生法律约束力，李逸、李毅强虽为两个独立自然人，实际上是同一利益主体，该协议中约定的以6万元保证金赔偿隔断损失包括了赔偿李毅强的损失。综上所述，西南证券公司郴州营业部已用6万元保证金赔偿李逸、李毅强未完成隔断所致的全部损失，即使最终对李逸主张的房屋占用使用费予以部分支持，也请法院综合考虑李逸、李毅强的过错程度、隔断行为与隔断损失之间的因果关系、房屋占用使用费计算方式，并结合公平原则予以判决。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实:一、当事人无争议的事实（一）西南证券公司郴州营业部于2015年9月2日成立，隶属于西南证券公司，负责人为苏波。该营业部在2020年7月3日被注销。（二）位于湖南省郴州市北湖区的**房（即**房，面积131.69平方米）、19号房（即719号房，面积90.55平方米）、20号房（即720号房，面积45平方米）、22号房（即722号房，面积105.83平方米）登记在李逸名下，以上房屋共计373.07平方米。位于。位于上述龙泽.福城国际**第**的**房（即**房105.14平方米）登记在李逸丈夫李毅强的名下。（三）2015年5月24日，李毅强委托李逸全权代理签订租赁合同、代收租赁费等事宜。（四）2015年6月8日，李逸（甲方）与西南证券公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，李逸代理其丈夫李毅强（甲方）与西南证券公司（乙方）签订《房屋租赁合同》。李逸与西南证券公司之间的《房屋租赁合同》约定：1、甲方出租给乙方的房屋位于龙泽.福城国际718号房、719号房、720号房、722号房，共372平方米；2、租赁期限自2015年6月8日至2020年6月7日，租赁房屋作为公司办公使用；3、乙方在本合同生效后5日内向甲方缴付履约保证金50000元。此外，该合同第8.4条约定：根据本合同约定提前终止合同或合同期满，乙方应在收到甲方正式书面通知之日起15天内搬出全部设备、物件，但双方另有协商除外；如甲方允许乙方延期，延期在15天内，甲方收取半个月租金；延期在15天-30天内，甲方收取一个月租金；如在乙方搬迁后7日内房屋里仍有余物，如双方无约定，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。李毅强与西南证券公司之间的《房屋租赁合同》约定：1、甲方出租给乙方的房屋位于龙泽.福城国际721号房，共105平方米；2、乙方在本合同生效后5日内向甲方缴付履约保证金10000元。该合同的其他内容同上述李逸与西南证券公司签订的上述《房屋租赁合同》。签订上述合同后，李逸、李毅强向西南证券公司交付了房屋，西南证券公司将上述租赁的房屋进行装修后用作西南证券公司郴州营业部的办公场地，其中718号房、720号房、721号房在过道的一边，719号房、722号房在过道的另一边，718号房用作营业大厅，弱电设施安装在721号房内。（五）2016年8月10日，李逸（甲方）、李毅强（甲方）分别与西南证券公司（乙方）、西南证券公司郴州营业部（丙方）签订《债权债务转让协议》，约定将上述两《房屋租赁合同》中的乙方变更为丙方。（六）2019年1月11日，李逸（甲方）、李毅强（丙方）、西南证券公司郴州营业部（乙方），三方重新签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方出租给乙方的位于龙泽.福城国际719号房、722号房用于乙方办公使用，共196平方米；2、房屋按签订合同时的现状交付（房屋已装修），乙方负责租赁之后的首次隔断费用（含电表线路改造）；3、租赁期限自2018年12月8日至2023年12月7日；3、租金（含税）48元/月/平方米，第一年度、第二年度每月租金为9408元；4、乙方已向甲方交付履约保证金人民币60000元；5、租赁期间，乙方因正常经营所需水电气费、物业管理费等经营费用由乙方承担；6、自2018年12月8日起，甲乙双方，和乙丙双方之前签署的两份房屋租赁合同均终止履行。签订该合同后，原整个租赁场地的水电费由西南证券公司郴州营业部统一交纳，原作为西南证券公司郴州营业部营业大厅的718号房内的柜台、宣传架、墙壁上贴的宣传资料等没有拆除，721号房内的弱电设施没有移走，720号房空置。2019年6月13日，李逸通过微信函告西南证券公司郴州营业部的工作人员，要求该营业部在2019年6月30日前将隔断砌墙。西南证券公司郴州营业部没有按照李逸的函告砌墙隔断。（七）因西南证券公司要撤销西南证券公司郴州营业部，李逸（甲方）与西南证券公司郴州营业部（乙方）为此于2020年4月15日-4月20日签订《〈房屋租赁合同〉之提前终止协议》，约定：1、原合同期限至2023年12月7日，现双方友好协商上述2019年1月11日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月30日提前终止，双方均无需就提前终止事宜承担违约责任；2、鉴于乙方未按原合同约定对租赁场地进行隔断，导致甲方另一部分场地无法出租，乙方已构成违约，乙方原缴纳保证金60000元，甲方无需退还，乙方对原合同约定的各项需履约事项已履行完毕，不再承担任何违约责任；3、本协议与原合同约定不一致的，以本协议约定为准，本协议未尽事宜，以原合同约定为准。李毅强认可该协议。西南证券公司郴州营业部在2020年7月初将租赁房屋的钥匙交还给李逸，该营业部支付租赁房屋的租金至2020年7月7日。（八）李逸在西南证券公司郴州营业部退场后，于2020年7月7日将西南证券公司、西南证券公司郴州营业部诉至本院，请求判令：1、两被告支付原告房屋占用期间的使用费160512元（自2018年12月9日至2020年6月30日）；2、两被告共同赔偿原告被破坏的租赁场地弱电设施30000元；3、本案诉讼费由被告承担。在本案诉讼过程中，李逸以西南证券公司已为其恢复弱电设施为由，于2020年7月28日撤回了上述第2项诉请。二、当事人有争议的事实双方在2019年1月11日重新签订《房屋租赁合同》后，上述718号房、720号房、721号房在2019年2月至2020年6月30日期间的物业管理费，李毅强主张系由西南证券公司郴州营业部交纳，而西南证券公司主张系由李逸、李毅强自己交纳，双方存在较大争议。根据李毅强提交的交纳物业费的发票、收据、李逸与西南证券公司原财务人员王尤圣之间的微信聊天记录，以及西南证券公司提交的交纳物业费的发票，足以认定该合同约定的租赁房屋即719号房、722号房在2019年2月至2020年6月30日期间的物业管理费、718号房-722号房在2020年6月21日至6月30日期间的物业管理费系由西南证券公司郴州营业部交纳，但不足以认定718号房、720号房、721号房在2019年2月至2020年6月20日期间的物业管理费系西南证券公司郴州营业部交纳。判决的理由与结果本院认为：本案立案案由为房屋租赁合同纠纷，但原告李逸认为西南证券公司郴州营业部没有按约定设置隔断，占用了未租赁部分的场地，侵害了其权利，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条的规定，选择要求西南证券公司承担侵权责任，因此本案应属于侵权责任纠纷。西南证券公司郴州营业部已于2020年7月3日被注销，因此该营业部不再是本案适格的当事人，该营业部相应的权利义务由其设立机构西南证券公司享有和承担。本案争议焦点如下：一、西南证券公司郴州营业部未设置隔断、未将718号房内的物件和宣传资料等拆除移走，是否构成违约1、李逸、李毅强与西南证券公司郴州营业部于2019年1月11日签订的《房屋租赁合同》中约定隔断费用由该营业部负责，李逸在2019年6月13日函告该营业部的工作人员尽快完成隔断，李逸与该营业部在2020年4月签订的提前终止协议中明确约定“鉴于乙方未按原合同约定对租赁场地进行隔断，导致甲方另一部分场地无法出租，乙方已构成违约”，综上，本院认定设置隔断的义务在西南证券公司郴州营业部，该营业部没有按约定设置隔断已构成违约。2、李逸和西南证券公司郴州营业部在提前终止履行2015年6月8日签订的《房屋租赁合同》后，718号房已不在租赁范围内，该营业部应当及时腾退该房，但该营业部并没有将该房中的物件和宣传资料等拆除移走，违反了双方的约定。二、李逸是否具有过错西南证券公司郴州营业部存在上述违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”因此李逸在催西南证券公司郴州营业部设置隔断未果后，应当及时自行设置隔断，以防止损失扩大。另根据双方于2015年6月8日签订的《房屋租赁合同》第8.4条的约定，双方提前终止履行该合同后，李逸应当及时书面通知该营业部在接到通知之日起15天内搬出全部设备、物件，逾期不搬或者搬迁后7日内房屋里仍有余物，可视为该营业部放弃所有权。但李逸并没有举证证明其采取了适当措施督促该营业部将718号房内的物件和宣传资料拆除移走。综上，西南证券公司主张李逸亦存在过错，本院予以采纳。三、李逸的诉讼请求应否支持西南证券公司郴州营业部存在前述违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条的规定，“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”对于西南证券公司郴州营业部没有设置隔断的违约行为，李逸与该营业部已进行了处理，并签订了上述提前终止协议，该营业部依照该协议约定承担了违约责任，因此李逸不能再以该营业部未设置隔断为由向西南证券公司主张侵权责任。对于该营业部未及时拆除718号房中的物件和宣传资料的违约行为，双方对此并未达成处理意见，李逸可就此向西南证券公司主张侵权责任。李逸主张按2019年1月11日签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准48元/月/平方米作为计算房屋占用费的标准，本院予以采纳。因李逸自身未采取适当措施防止损失扩大，未举证证明西南证券公司郴州营业部的违约行为与其未能出租718号房、720号房之间存在必然的因果，且双方对未设置隔的违约行为已进行处理，720号房处于空置状态，因此李逸主张的720号房的占用损失属于双方对未设置隔断违约行为的处理范围，李逸主张的718号房在2018年12月9日至2020年6月30日期间19个月的占用损失120101.28元（即48元×131.69平方米×19个月），本院酌定其中50%属于双方对未设置隔断违约行为的处理范围，剩余50%由西南证券公司承担30025.32元，李逸自行承担30025.32元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十九条、第一百二十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第十九条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决如下：一、被告西南证券股份有限公司在本判决生效后十日内支付原告李逸房屋占用期间的损失30025.32元；二、驳回原告李逸的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2055元，由原告李逸负担1731元，被告西南证券股份有限公司负担324元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  曹华英二〇二〇年九月二十五日法官助理王术妍书记员林蒙附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。《中华人民共和国侵权责任法》第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。第二十六条被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。