北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初3989号原告：北京喜盟资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区八里庄南里**楼8-3-102。法定代表人：王瀚庆，总经理。委托诉讼代理人：汤雅逸，北京观韬中茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙玥，北京观韬中茂律师事务所律师。被告：云智惠（北京）投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：朱文会。原告北京喜盟资产管理有限公司（以下简称喜盟公司）与被告云智惠（北京）投资管理有限公司（以下简称云智惠公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。喜盟公司的委托诉讼代理人汤雅逸到庭参加了诉讼，云智惠公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。喜盟公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令云智惠公司将租赁房屋腾退并返还喜盟公司；2．请求判令云智惠公司向喜盟公司支付房屋占用费（以144723．72元/月为标准，自2019年9月18日计算至云智惠公司按原状返还房屋之日止）；3．云智惠公司向喜盟公司支付欠付的2019年9月1日至2019年9月17日租金82010．11元；4．云智惠公司依约补交装修期免除的租金289447．44元；5．云智惠公司依约支付逾期支付租金、逾期补交免租期租金所对应的滞纳金（以日万分之五的标准自2019年9月22日起计算至实际支付之日止）；6．云智惠公司支付本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年12月19日，云智惠公司承租喜盟公司持有的北京市朝阳区xxxxx路xx号院x号楼座xx层房屋，喜盟公司与云智惠公司签订相应租赁合同。后应云智惠公司要求，云智惠公司承租北京市朝阳区xxxxx路xx号院x号楼座xx层中的[xxxxx]室的写字楼，喜盟公司与云智惠公司重新签署相应《写字楼租赁合同》，约定租赁期自2018年2月1日至2021年1月31日，承租面积366平方米，租金为每月每平方米395．42元，每月144723．72元，租赁合同的保证金467989．56元。2018年5月31日，喜盟公司收到云智惠公司发出的《退租函》，云智惠公司请求于2019年8月31日退租。《写字楼租赁合同》标准条款第9条约定，承租人在合同约定的租赁期限届满前提前退租的，构成违约，承租人提前三个月申请退租的，出租人有权扣除保证金作为违约金，并有权选择解除租赁合同或继续履行合同。喜盟公司收到云智惠公司提前三个月发出的退租申请后，于2019年6月4日发出《〈写字楼租赁合同〉解除回函》，函告云智惠公司：1．请云智惠公司于2019年8月31日履行将涉案房屋恢复到初始状态，经喜盟公司最终检查和确认后，将涉案房屋交还给喜盟公司；2．请云智惠公司于2019年8月31日之前将云智惠公司工商注册地址迁出；3．请云智惠公司补交免租期内的租金289447．44元；4．若云智惠公司能够在2019年8月31日完成履行相应义务，则合同可在双方暂定的合同解除日（即2019年8月31日）解除。然而，云智惠公司未在2018年8月31日前按照合同约定及双方沟通内容履行义务、办理租赁合同解除手续，并占有、使用涉案房屋至2019年9月17日。2019年9月17日，云智惠公司搬离涉案房屋，该行为使得《写字楼租赁合同》事实上在2019年9月18日解除。云智惠公司尚未缴纳2019年9月1日至2019年9月17日的租金82010．11元。云智惠公司2019年9月17日搬离涉案房屋时，未将房屋恢复初始状态交还喜盟公司，涉案房屋内至今遗有云智惠公司装修添附物及大量遗留物品。《写字楼租赁合同》标准条款第6．19条约定，承租人须在租期届满之日或提前结束的当日，按合同约定按交付原状返还，并将通向租赁房屋所在大厦各部分的钥匙交还原告、办理返还手续。承租人逾期返还房屋的，应依延期返还天数向甲方支付房屋占用费及其他费用，房屋占用费标准为本合同约定租金标准的两倍。根据合同约定，云智惠公司应支付相应房屋占用费。同时，《补充协议》约定，装修期2个月，自2018年1月1日至2018年2月28日，如因承租人原因导致合同无法履行期满，双方取消免租期的约定，承租人应自主合同及其补充协议终止后3日内向甲方补齐支付免租期租金。因此，云智惠公司应在2019年9月22日前支付免租期租金。《写字楼租赁合同》3．5条约定，若承租人未在规定期限前将租金及其他费用等所有应付费用支付至出租人，承租人应按照未付金额每日万分之五的标准向出租人支付滞纳金。按照双方合同约定及现实情形，租赁合同已在2019年9月18日解除，并且云智惠公司应按原状返还房屋，支付欠付租金、滞纳金、房屋占用费，并依据合同约定补足免收的装修期租金。鉴此，喜盟公司为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请贵院支持喜盟公司的诉讼请求。云智惠公司未到庭参加诉讼亦未发表答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。喜盟公司围绕诉讼请求向本院提交了以下证据材料予以证明：证据1：《写字楼租赁合同》及《补充协议》，证明目的：1．云智惠公司承租喜盟公司房屋，双方曾存在租赁合同关系。2．合同标准条款第9条约定，在合同约定的租期届满前，承租人因自身原因提前退租的，构成违约，出租人有权解除合同、收回承租单元，扣除保证金，并有权继续追讨损失。3．合同标准条款第6．19条约定，承租人须在租赁合同解除当日，将租赁房屋恢复到其初始状态返还出租人，并交还钥匙、办理返还手续；承租人逾期返还房屋的，应依延期返还天数向甲方支付房屋占用费及其他费用，房屋占用费标准为本合同约定租金标准的两倍。4．《补充协议》约定，如因承租人原因导致合同无法履行期满，双方取消免租期的约定，承租人补交免租期的租金。同时，出租人不退还承租人缴纳的保证金。证据2：云智惠公司发出的《退租函》（2019．05．31），证明目的：2019年5月31日，云智惠公司向喜盟公司发出提前解除租赁合同的书面申请。证据3：喜盟公司发出的《〈写字楼租赁合同〉解除回函》（2019．06．04），证明目的：2019年6月4日，喜盟公司向云智惠公司进行回函，函复云智惠公司应在双方于暂定的租赁合同解除日（即2019年8月31日）之前，按照租赁合同的约定恢复并返还租赁房屋、补交免租期的租金、签署解除协议、办理退房手续等。证据4：喜盟公司发出的《解除合同告知书》及邮寄凭证（2019．09．19），证明目的：2019年8月31日前，云智惠公司未按合同约定补足免租期的租金、未应按原状返还房屋、与喜盟公司办理解约，一直使用房屋至2019年9月17日，并在租赁房屋内遗留大量装修及物品，喜盟公司函告云智惠公司，要求云智惠公司支付租金、将租赁房屋恢复到初始状态交还喜盟公司、履行补交免租期租金等。证据5：云智惠公司发出的《告知函》（2019．10．15），证明目的：1．云智惠公司收到喜盟公司发出的《解除告知书》；2．云智惠公司使用租赁房屋至2019年9月17日；3．云智惠公司未补交免租期租金，未将租赁房屋回复原状、要求喜盟公司按现状收房，违反合同约定。证据6：保证金支付凭证，证明喜盟公司于2017年12月28日向我公司支付了保证金。喜盟公司提交的证据材料符合有效证据形式要求，已形成完整证据链，故本院对喜盟公司提交的证据的真实性、关联性、合法性均予以确认，关于喜盟公司所提交证据的证明目的，本院将结合当事人陈述及全案证据予以综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月19日，出租人喜盟公司与承租人云智惠公司签署《写字楼租赁合同》。该合同对承租单元、承租单元交付手续、租金、物业管理费及其他费用、保证金、双方义务、限制及禁止、违约责任、其他等进行了约定。其中约定承租单元：北京市朝阳区xxxxx路xx号院x号楼座xx层[xxxxx]（以下简称涉案房屋）。承租期：共36个月，自2018年2月1日至2021年1月31日。租金：每月租金总计为144723．72元。标准条款约定：3．1．1租金支付：在整个租期内，每3个月为一个支付期。除首期租金外，乙方应于每个支付期届满前贰拾（20）日（如到期日为法定节假日，则该到期日顺延至法定节假日后第一个工作日）向甲方支付下一个支付期（3个月）的租金。3．1．2首期租金支付：自2018年2月1日起2018年6月30日止的租金总额为首期租金。首期租金金额为人民币434171．16元，应在本合同签署后5个工作日内由乙方支付至甲方。3．5滞纳金：乙方应按照上述规定支付租金等所有应付费用，不得有任何扣减或抵消。若乙方未在规定期限前将租金及其他费用等所有应付费用支付至甲方，在不影响甲方其他权利或补救措施的前提下，乙方应按照应付未付金额每日万分之五的标准向甲方支付滞纳金；滞纳金自各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其他相关的费用为止。4．2保证金的扣除：租赁期间，除本合同规定的免责情况以外，针对乙方应向甲方支付的任何费用及滞纳金，甲方有权从保证金中直接扣除。4．5保证金的退还：在不影响甲方在本合同项下其他权利的前提下，甲方将于本合同因任何原因终止后，在乙方按本合同规定将该单元返还于甲方，并将工商注册地址从承租单元或甲方提供的其他房屋地址处迁出，且结清本合同项下的所有款项后的30日内，把保证金无息退还给乙方。6．19承租单元的返还6．19．1乙方须在租期届满之日或提前结束的当日，乙方应立即将出租物业及其所有固定设备、装置和设备恢复到其初始状态，并经甲方最终的检查和确认后，以当初甲方交付给乙方的状况(正常损耗除外)将出租物业交还给甲方；同时，须将通向该项目各部分的钥匙（如有）交还甲方，并按甲方要求办理返还手续。如乙方要求按现状返还，在甲方无需为此对乙方进行任何装修补偿的前提下，双方另行协商，如协商不成，乙方仍应以当初甲方交付给乙方的状况(正常损耗除外)返还承租单元。6．19．2若乙方未按第6．19．1款的约定将该单元返还于甲方，甲方有权于返还日起三日后直接进入并收回该单元；如果乙方未能在第6．19．1款约定期限内将该单元恢复原状或在该单元内遗留有物品、设备，甲方可在返还日起三日后自行或委托他人将该单元恢复原状，但因此而产生的费用由乙方承担，且该遗留物品、设备视为乙方放弃其所有权，甲方有权自行处置。在该情况下，甲方直接进入该单元之日或恢复原状之日视为乙方向甲方之返还日（以后到者为准）。甲方亦可选择不直接进入该单元，则乙方将房屋恢复原状向甲方返还之日视为返还日。在上述情况下，乙方应依延期返还天数向甲方支付房屋占用费及其他费用，房屋占用费标准为本合同约定租金标准的两倍。若甲方选择直接进入该单元，则乙方还应承担由于乙方违约而导致甲方的直接进入行为给任何第三人造成的损失。同时，甲方还有权要求乙方赔偿因延迟向新租户交付该单元而给甲方造成的损失，包括但不限于违约金、中介费等。甲方喜盟公司与乙方云智惠公司签署《补充协议》，约定，就合同中的未尽事宜做如下补充：主合同中约定的承租期为36个月，其中包含甲方给予乙方的免租期（及/或装修期）共2个月，自2018年2月1日起至2018年3月31日止。双方认可，免租期（及/或装修期）是甲方基于乙方履行整个承租期而给乙方的优惠，如乙方因不可抗力以外的原因导致主合同及其补充协议无法履行期满，则主合同及其补充协议自动终止，双方确认取消本条所述免租期（及/或装修期）之约定，乙方需自主合同及其补充协议终止后3日内向甲方补充支付免租期（及/或装修期）内的租金。同时甲方有权利不退还乙方所缴纳之保证金，如因合同终止给甲方造成重大经济损失，则乙方应按甲方所核算实际损失情况支付甲方赔偿费用。2019年5月31日，云智惠公司向喜盟公司出具《退租函》，载明：我公司因公司业务发展需要，申请提前退租位于北北京市朝阳区xxxxx路xx号院x号楼座xx层所租赁房屋1501-1、1502-1、1501-2、1502-3、1503-1、1503-2、1503-3、1504共1281．19平米。退租事宜具体协商由我司行政部及法务部与贵司对接。最后感谢贵公司在我司入住期间给予的支持。喜盟公司向本院提交落款日期为2019年6月4日的《〈写字楼租赁合同〉解除回函》。喜盟公司于2019年9月19日通过EMS向云智惠公司寄送了解除合同告知书。2019年10月15日，云智惠公司向喜盟公司出具《告知函》，载明：贵司于2019年6月4日向我司发出的《写字楼租赁合同》解除回函及2019年9月19日发出的《解除合同告知书》均已收悉，经贵我双方多次协商，确定《写字楼租赁合同》于2019年8月31日解除。我司已于2019年9月17日完全搬离租用的1-1501-1、1502-1、1501-2、1502-3、1503-1、1503-2、1503-3、1504房屋，并已将电费结清至2019年9月20日，上述房屋已于2019年9月17日全部腾退完毕，贵司可自行收回并做后续处理。喜盟公司主张，其2018年2月1日将涉案房屋交付给云智惠公司，云智惠公司一直按月支付租金，租金支付到2019年8月31日。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，喜盟公司与云智惠公司签订的《写字楼租赁合同》（以下简称涉案合同）、《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面履行。根据云智惠公司于2019年10月15日向喜盟公司出具的《告知函》及喜盟公司的陈述，云智惠公司在2019年9月17日搬离涉案房屋。云智惠公司与喜盟公司之间未对合同解除时间达成一致，且未做交接，但云智惠公司以其实际搬离房屋的行为做出了不再继续履行双方合同的意思表示，双方之间的涉案合同及补充协议于2019年9月17日实际终止。双方之间的涉案合同及补充协议权利义务终止后，当事人可以要求恢复原状，喜盟公司有权要求云智惠公司将租赁标的腾退并返还，本院对喜盟公司该诉讼请求予以支持。本案云智惠公司在双方未做交接时直接搬离涉案房屋，导致涉案合同及补充协议实际无法履行，依照双方补充协议之约定，喜盟公司有权要求云智惠公司向其支付免租期（及/或装修期）内的租金，同时有权不退还喜盟公司所缴纳之保证金。喜盟公司要求云智惠公司向其支付装修期免除的租金即免租期租金289447．44元具有合同及法律依据，本院予以支持。根据云智惠公司于2019年10月15日向喜盟公司出具的《告知函》，云智惠公司认为双方涉案合同于2019年8月31日解除，该内容与喜盟公司所主张的云智惠公司支付租金到2019年8月31日相符合，本院对喜盟公司该主张予以确认，故云智惠公司应向喜盟公司支付2019年9月1日至2019年9月17日期间的租金，经本院核算，应支付租金144723．72÷30×17=82010．11元。关于逾期支付租金、逾期补交免租期租金所对应的滞纳金一节。云智惠公司以其实际行为作出不再继续履行涉案合同的意思表示，其应当将应付租金、应支付的装修期免除的租金及时向喜盟公司给付。依照双方签署的涉案合同及补充协议，云智惠公司应在涉案合同及补充协议终止后3日内向喜盟公司支付免租期租金，而2019年9月1日至2019年9月17日期间的租金应于上一个支付期届满前20日支付，故喜盟公司要求云智惠公司于2019年9月22日起向其支付2019年9月1日至2019年9月17日期间逾期支付租金、逾期补交免租期租金所对应的滞纳金未超出双方合同约定，本院不持异议。综上，喜盟公司要求云智惠公司在2019年9月22日起，以日万分之五的标准支付逾期支付租金、补缴免租期租金的滞纳金具有合同依据，应予支持。关于房屋占用费一节，云智惠公司未依照合同约定将涉案房屋返还喜盟公司，其应当按照双方涉案合同的约定向喜盟公司支付房屋占用费。但本院需要说明的是，双方涉案合同中约定云智惠公司以房屋租金的二倍向喜盟公司支付房屋占用费，该约定中的房屋占用费在本质上应属违约金范畴，而云智惠公司已经以书面告知函的方式明确表示其搬离房屋，此时喜盟公司应当采取适当措施防止损失的扩大，喜盟公司未及时接管并收回涉案房屋的行为导致了涉案房屋损失扩大。本院参照涉案房屋可能的闲置期间及涉案房屋的租金标准，酌情认定云智惠公司应向喜盟公司支付房屋占用费578894．88元。综上，被告云智惠公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告云智惠（北京）投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内将坐落于北京市朝阳区xxxxx路xx号院x号楼座xx层[xxxxx]的房屋腾退并返还予原告北京喜盟资产管理有限公司；二、被告云智惠（北京）投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告北京喜盟资产管理有限公司逾期补交免租期租金、2019年9月1日至2019年9月17日期间逾期支付租金共计371457．55元及相应滞纳金（以371457．55元为基数，按照每日万分之五的标准，自2019年9月22日起计算至被告云智惠（北京）投资管理有限公司实际支付租金之日止）；三、被告云智惠（北京）投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告北京喜盟资产管理有限公司房屋占用费578894．88元；四、驳回原告北京喜盟资产管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费560元，由被告云智惠（北京）投资管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。案件受理费11738元，由被告云智惠（北京）投资管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。保全费4488元，由被告云智惠（北京）投资管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  胡震霄二〇二〇年九月二十九日书记员  詹焕昱