北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初4851号原告：北京新华环球国际影城有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路**院**楼**北侧。法定代表人：蔡冠深，董事长。委托诉讼代理人：汪燕妮，天津允公（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：薄敬武，天津允公（北京）律师事务所律师。被告：北京金色时枫房地产开发有限公司，住，住所地北京市大兴区魏善庄镇龙海路****/div>法定代表人：李瑞，董事长。委托诉讼代理人：王京文，北京市嘉源律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鹏，北京市嘉源律师事务所实习律师。原告北京新华环球国际影城有限公司（以下简称：新华影城）与被告北京金色时枫房地产开发有限公司（以下简称：金色时枫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新华影城的委托诉讼代理人汪燕妮、薄敬武，被告金色时枫公司的委托诉讼代理人王京文、张鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新华影城向本院提出以下诉讼请求：1、判令金色时枫公司向我公司支付违约金1570000元；2、判令金色时枫公司赔偿我公司其他经济损失39520816.46元；3、判令金色时枫公司向我公司返还2018年12月已预付的房屋租金及物业费共计145187.31元；4、判令金色时枫公司承担本案前期律师费5万元；5、诉讼费246129元和保全费用（财产保全保险费69556.89元、保全费5000元）由金色时枫公司承担。（以上费用截至2020年4月30日暂计41606689.66元。）事实与理由：金色时枫公司与新华影城于2009年3月10日签订了大兴火神庙商业中心电影城项目租赁物业合同书，约定由我公司承租金色时枫公司火神庙商业中心E座五、六楼用于建设影城并经营影城放映及相关业务，租赁期限为20年。同时，合同书还约定原告可将本合同签约主体概括性转让给新华角川影业（香港）集团有限公司（以下简称：新华角川公司）及其子公司或者新华传媒集团及其子公司。2011年7月28日，由于金色时枫公司未按约定提供冬季供暖，金色时枫公司与我公司签订了大兴火神庙商业中心E座五、六层租赁物业合同书之补充协议，补充协议确认了我公司旗下的影城正式开业日为2010年12月18日，也就是租金起租日，即租赁期限开始起算日。合同签订后，我公司向金色时枫公司如约交付至2018年12月17日的房租及至2018年12月31日的物业费。2018年12月1日，在我公司已向大兴法院提起诉讼要求继续履约的情况下，被告单方采取断电、锁门等恶意措施，逼迫我公司影城停业。之后又强行拆除了影城设施，单方面拉走了影城经营区域内所有设备及附属设施等属于我公司的巨额财产，给我公司造成了合计不少于41090816.46元的巨大经济损失，其中可预见的影城预期净利润损失27346650.11元，影城建设总投资及费用损失8866902.96元，影城停业期间员工工资631931.59元，遣散员工经济补偿金573720.70元，影城停业造成广告、兑换券、会员卡损失3659050元，其他损失12561.10元。另，本案已由贵院立案受理，因本案产生律师费，诉讼费用246129元，保全费用5000元，财产保全保险费用69556.89元，均应由金色时枫公司承担。金色时枫公司以上的恶意违约行为不但严重违反了租赁物业合同书及补充协议的约定，侵犯了我公司的合法权益，更是对我国法治社会、诚信原则以及社会公序良俗的公然蔑视和挑战，故我公司为维护自己的合法权益，维护北京良好的投资和营商环境，根据合同书第3.3.6及6.4条之约定及我国法律相关规定，向贵院提起诉讼，请求支持我公司全部诉讼请求。被告金色时枫公司辩称：首先声明：新华影城提交的均为意图证明洛阳新华角川国际影城有限公司北京大兴分公司（以下简称：大兴分公司）损失的证据，并非能够证明新华影城直接损失的证据，新华影城提交的“关于大兴影城损失主张声明”不能证明两家公司间的权利义务关系，因此新华影城主张的损失即便存在也与我公司无关，不能成为新华影城主张我公司赔偿的依据。实际上新华影城主张的大兴分公司的各项损失均不应由我公司赔偿。一、新华影城主张的预期净利润损失27346650.11元。（一）新华影城计算预期净利润的依据为大兴分公司单方财务报表，未经审计；新华影城也未提供如纳税记录、完税凭证等证明净利润数额的合理依据，要求我公司进行赔偿缺乏依据。首先新华影城缺乏真实的计算依据，新华影城未提供纳税记录、完税凭证等计算预期利润的依据，新华影城以2013年至2018年大兴分公司的平均日利润为计算依据，但未提交2013至2018年的财务审计报告，其提交的2019年大兴审计报告也存在错误，新华影城仅以单方提出的前提和假设为基础主张预期净利润损失，依据不足。其次，新华影城缺乏合理的计算方法，电影院的利润受多种因素影响，利润的不确定性很大，新华影城主张**均类比的计算方法不适用于利润波动较大的涉案影院，该计算方法明显不合理，事实上新华影城也知道此种计算方法不合理，没有将全部营业时间计算在内，而是选取了2013-2018年这一段时间作为计算基础。因此新华影城主张的预期净利润损失缺乏事实和法律依据，不应得到支持。（二）新华影城主张的预期净利润损失数额明显超出我公司订立合同时能够预见到的损失范围。合同法第113条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根据上述规定，新华影城主张的损失赔偿额不得超过我公司订立合同时可预见的范围，在本案中首先新华影城可以获得的利益数额受市场条件、经营决策、宏观政策、周边商业环境等多种因素影响，新华影城的预期利益难以预测。以本次疫情为例，自1月23日全国影院停止营业，至今没有恢复营业，导致全行业没有收入，亏损是必然的，甚至国内多家影院出现倒闭。其次，从新华影城提供的数据来看，新华影城利润自2015年后处于持续下滑状态，到2018年前11个月收入不到2015年收益的三分之一，再考虑到电影行业发展缓慢、传统影院竞争日趋激烈，利润率下降的大环境，涉案影院持续盈利无法保证。再次我公司与新华影城约定的租赁期限为20年，在如此长的租赁期限内，我公司无法在订立合同时预见到新华影城可能获得的利益数额。最后根据北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答第26条的规定：“损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期间或寻找替代房屋周转期间的租金损失，但最长一般不得超过6个月。”据此，新华影城主张的因租赁合同解除发生的损失不应超过6个月的租金，也未超过双方约定的违约金范围。（三）新华影城应履行减损义务，新华影城主张的预期净利润损失属于未采取适当措施致使损失扩大的部分，不应由我公司承担。合同法第119条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”根据上述规定，新华影城应尽到减损义务，新华影城作为经营多家影院的大型公司，在北京除涉案大兴影院外，还经营良乡、大钟寺、清河等多家影院，从积极止损角度出发，新华影城在我公司解除租赁合同后，应当及时调整经营布局，开展新的商业合作，事实上新华影城也完全有能力开展新的经营活动，而并非在涉案租赁合同后剩余（2019至2030年）长达10年的期间内不做任何经营调整，闲置资金等待租赁期间结束，因此新华影城主张按照涉案租赁合同剩余履行期间计算预期收益，不符合减损义务的要求，也不符合一般的商业惯例、缺乏依据。二、新华影城主张我公司赔偿建设总投资以及费用损失8866902.26元，其他项损失12561.1元缺乏事实和法律依据。（一）依据合同约定，涉案影院的部分基础建设和装修费用已由我公司承担，不应计算为新华影城的损失。租赁物业合同书第3条约定，涉案租赁物业配套工程的装修、设计、采购、施工、验收等工程费用均由我公司负责。我公司已如约承担相关费用并交付租赁物业，新华影城所主张的涉案租赁物业建设费用不属于新华影城的损失，不应由我公司重复承担。（二）新华影城未按照合同约定和我公司通知履行清场义务，应自行承担建设装修损失和物品毁损灭失损失。租赁物业合同书第5.2条约定“无论何种原因导致本合同提前终止的（不可抗力原因不适用本款），乙方应在本合同提前终止后60日内选择如下方式：（1）将租赁物业内所拥有所有权的设备设施（含装修）转让予第三方影院经营者，并协助甲方及第三方影院经营者达成新的合作协议，乙方退出。（2）自行处置其自有资产，将租赁物业清场后交还甲方，甲方应积极配合乙方的清场工作。若乙方60日内未清理完毕，遗留于甲方租赁物业内的遗留物归甲方所有。第5.5条约定“乙方清理租赁物业完毕后，须协同甲方对清理后的租赁物业根据相关物业公约进行验收，并以甲方签署验收单为正式交还，详见本合同附件十一：物业归还验收单。”上述约定说明，双方已明确约定新华影城在合同终止后具有交还物业义务和清场义务，新华影城应履行清场义务并配合我公司进行验收，事实上我公司不仅提前3个月通知新华影城合同解除，敦促新华影城清场，还多次致函告知新华影城，如逾期未清理遗留在租赁物业内的遗留物，我公司有权对其进行处置。由于新华影城未履行清场义务，依据合同约定，新华影城应自行承担租赁物业内遗留物的毁损、灭失损失。（三）新华影城主张的大部分设备、设施及物品损失并不存在，新华影城要求我公司赔偿不应得到支持。一，虽然新华影城主张涉案影院内的设备、设施及物品损失，事实上负责在涉案租赁物业整修的装修公司进入涉案影院之前，影院入口卷帘门钥匙由新华影城掌握，我公司无法进入影院，更无法拆除、搬离影院内的任何设备、设施及物品。根据装修公司提供的工作说明，装修公司进入涉案影院后，发现现场仅存在可乐现调机、办公桌椅、办公隔断等新华影城遗弃物品，新华影城在固定资产明细表中所列大部分设备、设施及物品均已被搬离。第二，2019年2月20日，我公司收到新华影城提交继续履行合同的起诉状，此时我公司已经基本完成涉案影院内的拆除工作，我公司并非为解除合同强行进入涉案影院清场，而是由于新华影城在长达3个月的时间一直不履行清场义务、不交还租赁物业，我公司只能自行进行清场。因此新华影城主张的大部分设备、设施、物品损失并不存在，新华影城要求我公司赔偿缺乏依据。（四）根据合同法第119条规定，新华影城应尽到减损义务，新华影城的建设装修损失和相关设备、物品损失属于因新华影城未履行减损义务而造成的损失扩大部分，不应得到支持。合同法第119条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施导致损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”根据上述规定，新华影城应尽到减损义务，我公司已提前3个月通知新华影城合同解除，并敦促其履行清场义务的情况下，新华影城应尽快将相关物品搬离，降低损失。新华影城客观上有充足时间完成清场，对可移动设备可以进行再利用。在此情况下，新华影城拒绝履行清场义务，放任相关物品毁损、灭失的风险存在，未尽到减损义务，应自行承担损失。三、停业期间员工工资系基于大兴分公司与劳动者之间合法的劳动合同产生，属于大兴分公司经营的必要支出，并非我公司解除合同造成的损失，不属于我公司应赔偿的范围。合同法第113条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失。”根据上述规定，违约损害赔偿应以违约行为造成的损失为限，损失与违约行为间应具有因果关系，停业期间员工工资属于大兴分公司正常的成本支出，是基于大兴分公司与员工间的劳动关系产生，即便我公司没有解除合同，大兴分公司仍需支付该笔费用，因此停业期间员工工资不是我公司解除合同造成的损失，新华影城要求我公司赔偿缺乏事实和法律依据。四、新华影城在北京市内经营多家门店，可以进行不同门店间的人员调配，因此，大兴分公司与员工解除劳动合同并非我公司解除合同所致，而是基于新华影城作出的经营决策，新华影城要求我公司赔偿员工经济补偿金缺乏事实和法律依据。其一、除了涉案影院外，新华影城在北京市内还开设房山店、清河宝盛店、大钟寺店等多家门店，客观上完全可以进行人员调配安排，无需因一家门店停止营业即与员工解除劳动合同。其二、大兴分公司是否与员工解除劳动合同、何时与员工解除劳动合同、支付经济赔偿金的金额取决于自身的经营决策，不应计算为我公司给新华影城的损失。其三、对于大兴分公司支付的赔偿金金额明显超过依据劳动合同约定计算出的法定经济补偿金的部分，超出部分为大兴分公司自愿支付，更不应由我公司承担。其四、新华影城未提交证据证明所述工资、补偿金已实际发放，要求我公司赔偿缺乏依据。五、新华影城的广告、兑换券、会员卡损失与预期净利润属于重复主张，不应单独计算，此项损失属于不确定收入，不属于我公司解除合同造成的损失，新华影城要求我公司赔偿缺乏依据。第一、广告、兑换券、会员卡的收入损失性质上仍属于涉案影院的可得利益损失，新华影城此处再提出属于重复计算。第二、大兴分公司的广告、兑换券、会员卡收入属于不确定收入，相应的损失属于商业风险造成的损失，不属于我公司解除合同造成的损失，不应由我公司赔偿。第三、新华影城主张数额明显与其提交的2019年大兴审计报告不符，要求我公司赔偿没有依据。六、根据新华影城提交的2019大兴财务报告，新华影城仍欠付租金499691.02元，因此我公司不应返还新华影城预支付的2018年12月的房屋租金及物业费145187.31元。七，律师费并非新华影城主张权利过程中必然发生的费用，新华影城主张我公司承担本案新华影城的律师费缺乏依据，不应得到支持。我公司已述，我公司基于大兴区区域商圈升级、改善商业服务业环境的需要，整体与火神庙商业中心E座租户解除租赁合同，并非针对新华影城恶意解除合同。实际上除了新华影城外的E座其他租户均已在2018年10月底之前整体搬迁，只剩新华影城拒绝我公司提出的搬迁条件，不配合搬迁。在租户整体搬迁、E座大楼开始整体整修的情况下，即便我公司不解除租赁合同，涉案影院也无法正常经营，甚至会面临只有支出没有营收的亏损局面，解除租赁合同是对双方都有利的商业选择，而在协商无果，新华影城索要高额补偿的情况下，我公司不得不单方解除合同。在租赁合同已履行的长达8年的租期中，我公司仅收取租金1500万余元，每年租金仅为150万余元，而涉案影院的基础建设和装修工程及费用均已由我公司承担，而新华影城却索要高达4100万余元的赔偿金，明显违背诚信和公平原则。综上，新华影城主张我公司赔偿新华影城损失39520816.46元，返还新华影城预支付的租金及物业费145187.31元，承担新华影城的律师费和诉讼费、保全费用，明显不符合租赁物业合同书约定的违约责任承担方式，缺乏事实、合同以及法律依据，也违背诚信和公平原则，请求法院依法予以驳回，维护我公司的合法权益。本院经审理认定的事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2009年3月10日，北京新华环球企业管理有限公司（以下简称：新华管理公司）与金色时枫公司签订大兴火神庙商业中心电影城项目《租赁物业合同书》，合同约定：甲方（出租方）：金色时枫公司、乙方（承租方）：新华管理公司。第一条关于租赁物业的约定1.1租赁物业地理位置及总面积：1.1.1甲方已依法取得[大兴区黄村镇兴丰大街东侧][地号为[地号为M-6-（25）-163]地块的土地使用权用权证书编号为京兴国用（2007出）第022号），甲方将在项目地块建设名称为[F.TMALL（火神庙商业中心）]的建筑物，该建筑物地上14层，地下3，地下**建筑面积约为228083平方米（最终总建筑面积以建筑工程规划许可证的记载为准），主要用途为商业及综合用途。1.1.2租赁物业位于上述第1.1.1款所述火神庙商业中心物业内E座地上第五、六楼层，租赁物业总面积（含租赁物业建筑面积和公摊面积）为4590平方米（暂定，最终面积以具备国家级专业资质的第三方机构实测为准）。详见本合同附件一：对租赁物业的详细描述（含建筑物及租赁物业图纸）。1.2.1甲乙双方同意甲方应于2010年4月1日至5月31日之间向乙方交付租赁物业。第2条关于商业条件的约定：2.1租赁期限的约定：2.1.1租赁物业的租赁期限为20年，自本合同第2.1.2条规定的免租期结束日后下一日开始计算，至20年后的对应日终止。2.1.2甲方应授权乙方120日的免租期供乙方用于新华国际影城的内部装饰装修工程，电影放映专用设备、设施的安装、调试工程及各项开业准备工作。免租期自本协议第1.2.7条约定的正式交付日起算，至120日后的对应日止。在免租期内乙方无须支付任何租金及物业管理费，但应支付在租赁物业内实际发生之有关水电等能源费以及需要甲方配合而发生的必须的成本费用。2.1.3租赁物业租赁期限届满后，除非甲方改变业态，否则乙方在同等条件下享有优先续租权，每次续约时间为10年。如乙方要求续租，应在租赁期限届满前三个月以书面形式通知甲方，并在届满前一个月内与甲方另行签订续租协议，如乙方不再续约或未及时发出行使优先续租权的书面通知，本合同在租赁期限届满时自动终止，但乙方仍享有第5条所规定的独立处置乙方影城自有资产的权利。2.2租金计算的约定：2.2.1甲乙双方同意乙方租金起算日的确定方式为：下列日期先届至者为租金起算日：乙方在租赁物业内正式对外营业之日；免租期结束日之次日。（以下称租金起算日）自租金起算日起向后推算，连续三个月为一个支付期，连续十二个月的期间为一个“租约年”。2.2.2本合同项下租金的计算方式采用“电影院年度净票房分帐租金”或“保底租金”两者取其高的租金计算方式，即：甲乙双方按年度结算租金时，“电影院年度净票房分帐租金”高于“保底租金”的，按“电影院年度净票房分帐租金”支付租金；反之，则按“保底租金”支付租金。2.2.3“保底租金”自租金起算日起每三个月支付一次，实行先付后用。乙方应于每一支付期届至之前，提前15天向甲方支付下一支付期相应的“保底租金”（转帐支票或现金）。“电影院年度净票房分帐租金”如有高于“保底租金”的部分，乙方应于每年1月31日前一次性向甲方支付上一个自然年度的高出部分的差额（转帐支票或现金）。甲方应在收到乙方租金（含保底租金或分帐租金）的当日为乙方开具正式有效发票，否则乙方有权暂不支付租金，直至甲方能够开具正式有效发票为止。2.2.4电影院年度净票房[代码A]是指：电影院年度总票房（电影院电脑售票系统销售总额）[代码B]扣除国家电影事业发展基金[代码C=B×5%]、营业税及附加[代码D=（B-C）×3.3%]之后的余额，即：A=B-C-D或A=B×92.15%。2.2.5按“电影院年度净票房”计算分帐租金，甲方分帐租金的分帐比例为：年度时间：第1年至第3年，年度租金分帐比例：电影院年度净票房×12%。第4年至第6年，电影院净票房×13%。第7年至第9年，电影院净票房×14%。第10至第15年，电影院净票房×15%。第16至第20年，电影院净票房×16%。2.2.6保底租金为150万元/年，第五年递增5%，即：年度时间第1年至第5年，150万元；第6年至第10年，157万元。第11年至第15年，164万元。第16年至第20年，172万元。2.2.7在自然年度内租期不满一年的，按月计算租金（含保底租金或分帐租金），不满一月的，按日计算租金（含保底租金或分帐租金）。2.2.8乙方租赁物业内的其它收入甲方不参与分帐，全部归乙方所有。2.2.9本合同项下乙方影城正式开业后，乙方预先向甲方支付75万元人民币履约保证金自动转换为首年度第1-6个月的保底租金。甲方应于乙方影城正式开业后30日内为乙方开具正式发票，否则乙方有权暂不向甲方支付其它费用直至甲方补齐发票为止。第3条甲方责任、权利及义务3.3.6甲方应该对在本合同有效期间由于甲方（包括不限于甲方雇员、访客及其他授权人士）违约行为、过失或过错而对乙方造成一切损失（包括但不仅限于租金、出租承租场所所发生的其他费用、损害赔偿、诉讼或仲裁律师费用等）承担责任。甲方须赔偿乙方就甲方违反本合同的任何条款或声明及保证而造成可预见的所有损失。第4条乙方责任、权利及义务。4.1.1在甲乙双方签署租赁物业交付条件合格确认书，甲方将租赁物业正式支付乙方后，乙方应按照影城工艺设计要求，负责完成附件四中乙方应完成的租赁物业影城装饰装修工程以及乙方的其他改造工程，包括但不限于：大堂、进出场通道、各影厅、卫生间、办公区、放映机房的设计、施工；负责完成电影放映系统、还音系统、银幕系统、座椅系统、售票系统、卖品系统、监控系统、照明系统设备、设施的配置采购、安装到位及调试验收，确保这些系统的设备、设施试车成功及良好运行。乙方承担上述系统设备、设施的全部费用，并负责完成相关审批及验收手续。4.1.5乙方保证将租赁物业用于开设“新华影城”及电影相关业务，经营范围包括：主营电影放映；兼营与影城相关的产品、影视衍生后产品及其租赁区域内广告业务的开发销售；兼营卖品部业务（包括但不限于食品、饮料等）。乙方在本合同项下租赁期限内依法独立经营，甲方不得干预，乙方亦不得改变租赁物业的上述用途。由于超越经营范围而引起的一切后果与责任，均由乙方承担。4.1.6乙方同意“新华国际影城”规模为五星级影城、七个放映厅、1266座（均暂定，最终以双方确认的施工图纸为准）。4.1.10乙方对该租赁物业进行装修时，相关装修方案应事先书面告知甲方，并不得损害整栋建筑物及租赁物业的整体结构，亦不得损害整栋建筑物及租赁物业内由甲方铺设的各种管路的正常使用功能。乙方原则上不得对租赁物业建筑结构进行改造，如确需改造，须得到甲方批准后方可实施。第5条交还租赁物业。5.1如本合同租赁期限届满乙方不再续租，乙方应在本合同租赁期限届满后30日内自行处置其自有资产，将租赁物业清场后交还甲方，甲方应积极配合乙方的清场工作，若乙方30日内未清理完毕，遗留于甲方租赁物业内的遗留物归甲方所有。上述清场期间，乙方除应缴纳清场期间所实际发生的能源费外，无须缴纳其他任何费用。5.2无论何种原因导致本合同提前终止的（不可抗力原因不适用本款），乙方应在本合同提前终止后60日内选择如下方式：（1）将租赁物业内所有拥有所有权的设备设施（含装修）转让予第三方影院经营者，并协助甲方及第三方影院经营者达成新的合作协议，乙方退出。（2）自行处置其自有资产，将租赁物业清场后交还甲方，甲方应积极配合乙方的清场工作。若乙方60日内未清理完毕，遗留于甲方租赁物业内的遗留物归甲方所有。5.3本合同提前终止的，乙方应缴纳本合同提前终止后60日内所实际发生的能源费；因乙方原因提前终止本合同的，乙方还应缴纳60日内实际发生的物业费外，此外无须缴纳其他任何费用，其他违约责任按违约条款执行。5.4在租赁期限届满或本合同终止时，乙方可自行拆走租赁物业内所有属于乙方产权的物品（本合同有特别约定除外），但不得损坏整栋建筑物或租赁物业的房屋主体结构，并确保由甲方安装的水、暖、电等设施的正常使用。5.5乙方清理租赁物业完毕后，须协同甲方对清理后的租赁物业根据相关物业公约进行验收。并以甲方签署验收单为正式交还，详见本合同附件十一：物业归还验收单。第6条违约责任。6.1本合同任何一方若有违反本合同项下约定义务的违约行为，均应在收到守约方通知后3个工作日内予以改正。逾期未能改正或履行义务的，守约方保留索赔或终止本合同的权利。对违约方没有立即追究责任的行为并不表明守约方放弃了国家法律、行政法规和本合同所赋予的权利。6.2甲乙双方任何一方违约，导致另一守约方终止本合同的，自本合同终止之日起10个工作日内，违约方须向守约方支付相等于当年1年租金的赔偿金，如上述赔偿金不足以弥补守约方损失的，违约方还需向守约方补足差额。6.3甲乙双方任何一方懈怠履行本合同的约定责任及义务的，另一方应予书面告诫，懈怠方应于书面告诫之日起3日内履行本合同约定责任及义务，否则懈怠方应于书面告诫之日起向另一方支付5000元/日的违约金，直至懈怠方恢复履行本合同约定责任及义务时止。6.4除本合同明确规定的因一方违约导致另一方终止本合同或甲乙双方一致同意终止本合同的情形外，甲乙双方任何一方均不得单方终止本合同，否则单方终止本合同者须向守约方支付相等于当年1年租金的赔偿金，如上述赔偿金不足以弥补守约方损失的，违约方还需向守约方补足差额。6.5自本合同生效日起至影城开业日之前，甲乙双方任何一方单方终止本合同的或因违约导致本合同被终止的，单方终止合同方或违约方将承担75万元人民币履行保证金的违约责任。本款违约责任与本合同第6.2款的违约责任不能相互替代，两款所述违约情况一旦发生，违约方须按两款的约定分别承担违约责任：6.5.1因甲方违约导致本合同不能履行的（含因甲方违约导致乙方终止本合同的），甲方须于本合同终止之日起10个工作日内：（1）退还乙方75万元人民币履约保证金；（2）向乙方支付75万元人民币违约金。6.5.2因乙方违约导致本合同不能履约的（含因乙方违约导致甲方终止本合同的），乙方已支付的75万元人民币履约保证金，甲方不予退还。6.6甲方违约责任6.6.1因甲方延误交付租赁场地或不予配合原因导致乙方失去享受国家对电影院的扶助政策的，如该等扶助政策出台时间为2010年5月31日之前，则甲方须按照该等扶助政策的最高额度向乙方支付赔偿金。如该等扶助政策出台时间为2010年5月31日之后，则甲方无须承担赔偿责任。6.6.2由于甲方原因租赁物业场地房屋土建结构之原因或损坏；或由于甲方负责提供的租赁物业场地配套系统设备、设施、公共管线的原因或损坏；致使乙方人员身体（包括乙方观影客人或其它进入人员）或财产受到损失的，甲方承担全部责任并赔偿乙方遭受的一切实际损失。6.6.3甲方不能按本合同约定时间将验收合格的租赁物业正式交付乙方使用的（以《租赁物业交付条件合格确认书》签署生效为准），每逾期一日甲方需向乙方支付年保底租金千分之三/日的违约金。逾期超过6个月的，乙方有权终止本合同。6.6.4因甲方违约原因导致乙方不能如期开业的，甲方除须将本合同约定的租赁期限相应顺延以及按实际延误天数免除乙方租金外，每延误一天开业，还需向乙方支付年保底租金千分之三/日的违约金。甲方违约原因导致乙方延误开业超过6个月的，乙方有权终止本合同。6.6.5乙方影城正式开业后，因甲方违约原因导致乙方不能正常、持续经营的，甲方应免除乙方不能正常、持续经营期间的实际租金并向乙方支付与被免除实际租金同等数额的违约金。甲方违约原因导致乙方不能正常、持续经营超过6个月的，乙方有权终止本合同。6.6.6因甲方其他违约行为或违法行为，造成乙方或者其权利、义务继受人无法继续履行本合同，或继续履行本合同已无必要的，乙方有权终止合同。6.7乙方违约责任6.7.1甲方将租赁物业正式交付乙方后（以《租赁物业交付条件合格确认书》签署生效为准），如因乙方或其转租的第三方改造或影院装修工程导致租赁物业、设备及设施损坏的，乙方负责赔偿由此给甲方造成的实际损失。6.7.2若乙方拖欠租金，每拖欠一日，应按拖欠租金金额的千分之三向甲方支付违约金，乙方累计拖欠一期租金金额达到6个月的，甲方有权终止本合同。6.7.3未经甲方同意及有关部门批准，乙方擅自改变租赁物业本合同项下约定用途的，甲方有权终止本合同。6.7.4因乙方其他违约行为或违法行为，造成甲方或者其权利、义务继受人无须继续履行本合同的，或者继续履行本合同已无必要的，甲方有权终止本合同。第7条免责终止本合同7.1甲乙双方经协调一致，可以经书面同意变更或解除本合同。第8条不可抗力8.1在本合同期限内，因不可抗力事件引致整栋建筑物或租赁物业被损毁及不能正常使用时，双方同意视损坏之程度情况减免租金至修复适合乙方正常使用时为止，甲乙双方各自承担己方产权设施、设备的修复费用。8.2若出现上述不可抗力事件引致整栋建筑物或租赁物业损毁完全不能使用，而甲方未能在不可抗力消除之后180内将该损毁修复的，乙方可向甲方发出书面通知终止本合同。本合同终止后，甲方应返还乙方已支付的但尚未到期的租金等有关款项，除此之外甲乙双方互不要求对方承担任何其他赔偿及违约责任。8.3不可抗力发生后，甲乙双方均认为继续履行本合同在事实上已经不可能或不必要，通过协商，甲方双方可以解除本合同。本合同附件四租赁物业交付的详细要求及标准。2011年7月28日，新华管理公司与金色时枫公司签订大兴火神庙商业中心电影城项目《租赁物业合同书》之补充协议，合同约定：甲方（出租方）：金色时枫公司、乙方（承租方）：新华管理公司。甲乙双方于2009年3月10日签订大兴火神庙商业中心E座五、六层《租赁物业合同书》（以下简称《租赁合同》）。因甲方未按《租赁合同》约定提供冬季供暖，给乙方带来重大经营损失，甲方未减少乙方损失，确保长期友好合作，经双方多次协商，甲乙双方现就《租赁合同》中乙方开业时间（租金起租日）及供暖补偿等事宜，达成补充协议如下：1.2010年12月18日为乙方正式开业日。2.甲方自2011年3月16日起开始按照租赁合同约定计收乙方租金，自2011年2月16日起开始计收物业费。2011年3月16日（不含）之前的乙方租金及2011年2月16日（不含）之前的乙方物业费的计收方法具体如下：2.1乙方按《租赁合同》约定的净票房分账比例（即：净票房的12%）向甲方交纳2010年12月18日至2011年3月15日的当期租金146792.36元。2.2甲方免除乙方2010年12月18日至2011年2月15日的物业费人民币146880元。乙方应交纳2011年2月16日至2011年12月17日的物业费计734400元。3.乙方应于上一支付期限最后一个月的15日之前支付下期物业费，并交付至甲方指定的管理公司即北京瑞兆天成商业管理有限公司（以下简称：瑞兆管理公司），由该管理公司开具相关票据。4.本补充协议作为《租赁合同》的附件，与《租赁合同》具有同等法律效力，与《租赁合同》不同之处，以本补充协议为准。2016年3月31日，新华管理公司更名为新华环球影业发展（北京）有限公司（以下简称：新华影业公司），2017年4月27日，新华影业公司更名为新华影城。新华影城向金色时枫公司交纳租金至2018年12月17日，向瑞兆管理公司交纳物业费至2018年12月31日。新华影城曾起诉金色时枫公司租赁合同纠纷一案，向本院提出诉讼请求：1.判令金色时枫公司继续履行双方签署的大兴火神庙中心电影城项目《租赁物业合同书》及补充协议；2.判令金色时枫公司承担本案的诉讼费用及律师费。本院作出（2019）京0115民初719号民事判决书，该判决查明：金色时枫公司向新华环球公司发送下列函件：《关于解除租赁协议的协商函》（2018年10月7日）、《解约函》（2018年10月23日）、《回函》（2018年11月5日）、《关于放映机设备断电后果的告知函》（2018年12月4日），表明其因集团战略发展需要，解除合同等事宜。新华环球公司向金色时枫公司发送回函如下：《关于要求继续履行的函》（2018年10月26日）、《关于大兴火神庙商业中心E座五、六层、事宜的函》（2018年11月13日）、《关于大兴火神庙商业中心E座五、六层、事宜的函》的续函（2018年11月29日）、《律师函》（2018年11月30日）、《关于切实履行租赁合同、立即恢复供电供水的督促函》（2018年12月4日）、《律师函》（2018年12月14日）、《关于督促大兴火神庙商业中心E座五、六层恢复供电供水及房租物业费支付相关事宜的函》（2018年12月25日），表明其要求继续履行合同、并要求金色时枫公司恢复水、电等事宜。新华环球公司提供光盘，证明金色时枫公司于2018年12月1日单方断水、断电，导致其无法正常经营。金色时枫公司不认可该份证据，称系新华环球公司单方制作。金色时枫公司提供律师费发票，证明其律师费损失。金色时枫公司认可该份证据真实性，因未提交相关委托合同等，不认可其证明目的。金色时枫公司提供租赁现场照片，证明诉争场地已经完成设备拆除及清场工作，根据实际情况，继续履行已无可能。新华环球公司不认可该份证据的真实性以及证明目的，因其无法显示于何时、何处拍摄。2019年3月8日，本院前往诉争场地进行现场勘查，除本院无法进入的房间外，包括设备等各类物品已经基本搬空。经询，诉争场地目前处于空置状态。庭审中，金色时枫公司认可系其公司因经营需要单方违约，亦同意对新华环球公司损失予以赔偿。该判决认为：涉案《租赁物业合同书》及其补充协议系双方真实意思表示，且不具备法律规定的无效合同的情形，属合法有效。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。根据本院现场勘验情况以及涉案证据，综合考虑新华影城运营停止时间较长、设备已被清走、房间空置以及金色时枫公司改造诉争场地等情况，本院认为继续履行合同的成本过高，客观上合同目的亦不能实现，新华影城与金色时枫公司之间已经失去继续合作的基础，新华影城不宜要求金色时枫公司采取继续履行的方式承担违约责任。现金色时枫公司认可系其单方违约，并同意对新华影城的损失予以赔偿，新华影城的权利尚有其他救济的途径，故对新华影城主张继承履行《租赁物业合同书》及其补充协议的诉讼请求，本院不予支持。关于律师费一项，律师费并非主张权利过程中必然发生的费用，且双方对此并无约定，故对新华影城的该项诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，判决如下：驳回新华影城的全部诉讼请求。案件受理费20280元，由新华影城负担（已交纳）。新华影城不服判决，提出上诉，二中院作出（2019）京02民终11883号民事判决书，该判决查明：本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认，经询，新华影城称金色时枫公司于2018年12月1日对涉案租赁标的采取断水、断电、停止空调使用等措施，金色时枫公司对此予以认可；新华影城另主张2019年1月22日涉案影城入口门锁被金色时枫公司拆除并更换新锁，金色时枫公司经核实表示认可该事实。另，金色时枫公司认可涉案标的内的设备设施其已经搬出。另，金色时枫公司于本院二审期间提供涉案场地的照片一张，欲证明涉案场地所在楼栋所有楼层已经重新规划并全面施工，原影院的空间已经被拆除，无法继续履行。新华影城质证称该证据合法性认可，但真实性不认可，从现场外观看与影院的原结构一致，并无加盖楼板；关联性不认可，无法证明金色时枫公司已经将影城的结构改变，我公司仍具有继续经营该影城的条件。二审审理期间，本院赴涉案现场勘验，经外部查看，现涉案影城所在楼栋因施工需要已经被围挡起来，楼栋外墙基本被拆除完毕；经内部查看，涉案影院内部装修已经全部被拆除，部分墙体、屋顶被拆除。该判决认为，当事人一方不能履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，双方签订的《租赁物业合同书》及补充协议合法有效，双方均应依约履行。在上述合同履行过程中，金色时枫公司明确表示不再履行合同，并对涉案场地采取停水、停电等措施，将涉案场地内本属于新华影城的设备设施强行清走，金色时枫公司亦承认其单方违约。现新华影城坚持要求继续履行合同，一审法院经现场勘验并结合涉案证据，认定继续履行合同成本过高，客观上合同目的亦无法实现，双方亦已经失去继续履行合同的基础，故对新华影城的该项诉请未予支持。二审审理期间，本院再次赴现场勘验，涉案场地已完全进入改造状态，继续履行费用进一步提高。本院综合考虑全案情况，认定涉案租赁关系不宜继续履行，对一审判决予以维持。至于因金色时枫公司单方违约造成的损失，新华影城可以另行主张。至于新华影城主张律师费一节，一审处理并无不妥，本院不持异议。综上所述，新华影城的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，使用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。本案在审理过程中，新华影城向本院提交以下证据：证据1、大兴影城被迫关闭经济损失汇总表，委托代理合同、律师费发票、律师费计算表，证明原告因本案需支付固定律师费5万元，风险部分的律师费以法院裁定金额×1%计算；原告已支付固定律师费5万元。证据2、2013年至2018年总公司审计报告及大兴财务报销，会计所情况说明、2019年大兴审计报告，用以证明原告平均日利润6217.97元，原告预期净利润损失为27346650.11元；固定资产明细表、发票目录、发票，用以证明固定资产残值7341550.05元；存货明细表，用以证明存货期末余额为96275.45元；低值易耗品明细表，用以证明低值易耗品残值48090.23元；放映机氙灯购买发票、转借手续、证据保全，用以证明放映机氙灯价值40050元；E座影剧院加固拨款协议及加固付款发票、付款说明，用以证明经被告同意，原告对影剧院进行了加固，被告单方违约，被告应承担加固费1340937.23元；员工劳动合同、停业期间员工工资支付凭证及社保缴纳证明、哺乳期员工证明、劳动仲裁裁决及员工和解协议、支付凭证、劳动合同，用以证明因为被告违约，原告无法经营，与原告员工发生劳动纠纷，原告支付员工经济补偿金573720.70元及员工工资631931.59元，该费用应由被告承担；广告合同及付款发票，用以证明广告损失1270300元；会员卡退还明细、线下会员卡、兑换券明细证据保全、2019京长安内经证字第9210号、9211号公证书；用以证明原告需赔付线下会员损失2376800元；退卡办公室租赁支付发票，用以证明为会员卡退卡租办公室花费12000元，该费用应由被告承担；可乐现调机索赔函、回函、确认函，用以证明原告需对可口可乐公司赔偿设备损失12561.10元，该费用应由被告承担；综上被告违约，原告共遭受经济损失41090816.46元。证据3、2018京长安内经证字第55994号公证书、2019经长安内经证字第6012号公证书，用以证明租赁合同未解除仍合法有效的情况下，被告单方违约，非法拆除、搬走原告影城经营范围内的物品、设施，被告应赔偿原告所受损失。证据4、房屋租金和物业费支付情况说明，用以证明原告一直按时如约履行房租和物业费支付的义务。证据5、保险费发票，用以证明因保全支付的保险费。金色时枫公司的质证意见如下：证据1、2、（一）“大兴影城被迫关闭经济损失汇总表”及附表，整体意见：原告在汇总表中所列的各项损失为洛阳新华角川国际影城有限公司（下称“总公司”）及洛阳新华角川国际影城有限公司北京大兴分公司（下称“大兴分公司”）的损失，原告亦未提交证据证明其与两家公司间的权利义务关系，因此汇总表中的损失均不存在，即便损失存在亦与原告无关，不能成为原告主张被告赔偿的依据。1.真实性、合法性不予认可。原告提供表格（汇总表及附表）均为单方制作，制作依据为单方的财务报表，原告未提供对应的审计报告、财务帐簿和原始记账凭证，相应数据的真实性无法核实，不能作为定案依据。2.关联性、证明目的不认可：汇总表中所列项目均不应由被告承担，具体理由被告将对应附表分别论述。对附表一：预期净利润损失总体质证意见：电影院的收益受多种因素影响较大，预期净利润无法预测，原告提出的预期净利润损失计算方式缺乏合理依据，不应作为定案依据。1.真实性、合法性不予认可。原告仅提供单方制作的表格，依据的是未经审计的单方财务报表，未提供纳税凭证、财务明细帐簿，无法计算案涉影院的经营成本和收益，缺乏计算净利润数额的必要基础资料，不能作为预期利润计算依据。2.关联性、证明目的不予认可。电影院收益受多种不确定因素影响较大，无法确定净利润及损失：首先，以本次疫情为例，电影院受疫情和政策影响全部关闭，多家影院经营主体出现亏损甚至倒闭，更无从谈及收入和利润；其次，从原告提交财务数据来看，影院收入自2015年后处于持续下滑状态。2018年前11个月的收益不到2015年收益的三分之一，这说明影院后续经营面临亏损风险。因此，原告以单方提供的数据为假设和前提，通过平均利润推算预期利润的计算方式缺乏合理依据。再次，即便原告要计算影院经营期间的平均净利润，也应选取全部实际经营期间的利润进行计算，而不应仅选取2013年至2018年期间的利润进行计算。因此，不能以此推测出原告未来的预期净利润损失27346650.11元。原告为证明预期净利润损失数额，提交“2013-2018年总公司审计报告及大兴财务报表”、“会计所情况说明”、“2019大兴审计报告”，1.真实性、合法性不予认可。（1）“2013-2018年总公司审计报告”、“会计所情况说明”、“2019大兴审计报告”均为单方委托的第三方机构出具的文件，真实性无法核实。原告也未提供审计机构的司法鉴定资质证明、审计人员的司法鉴定资质证明和身份证明，证据形式上和内容上的真实性、合法性存疑。（2）“大兴财务报表”为原告单方制作的表格，依据的是未经审计的财务报表，真实性无法核实，不能作为定案依据。（3）“会计所情况说明”及后附表格仅为审计机构对大兴分公司财务报表的审计，缺乏账务账簿、财务往来凭证与之对应，仅对财务报表进行审计没有意义，报表中数据的真实性无法核实。2.关联性、证明目的不予认可。（1）“2013-2018年总公司审计报告及大兴财务报表”是对总公司的审计报告，而非对大兴分公司的审计报告，对大兴分公司的财务数据缺乏证明力。（2）“2019大兴审计报告”为2020年4月出具，而案涉影院2019年未正常营业，对2019年大兴分公司进行审计缺乏实际意义，不能证明案涉影院的预期净利润。（3）被告已述，电影院收益受多种不确定因素影响较大，无法依据往年收益情况确定预期净利润及损失。3.原告提交的“2019大兴审计报告”恰恰能够证明：（1）大兴分公司在未正常营业的情况下，仍然在财务报表中列出营业利润数额，说明原告出具的财务报表中的数据缺乏真实性。（2）大兴分公司的会员卡收入计入预收款项中，预收款项年初共计244万余元，2019年仅减少约40万元，其中，会员卡年末余额仍有161万余元，原告主张会员卡、兑换券收入损失共计238.88万元明显缺乏依据。（3）应付职工薪酬为962181.82元，亦与原告主张不符。（4）第15页其他应付款部分显示大兴分公司仍欠付被告租金499691.02元，原告要求被告返还租金没有依据。该部分租金应与原告主张的违约赔偿金中的相应数额抵销。对附表二：建设总投资及费用损失总体质证意见：原告建设总投资及费用损失系原告自身未按照合同约定和被告通知，在合同约定的时间内完成清场所致，原告放任自身损失扩大，按照合同约定和法律规定，该部分损失不应由被告承担。（一）固定资产净值原告为证明固定资产净值，提交第六组证据（二）：“固定资产明细表”、“发票目录”、“发票”、“2019大兴审计报告”第一项：“固定资产明细表”1、真实性、合法性不予认可。原告仅提供自制表格，证据真实性无法核实。就工程设计类支出，原告未提供相对应的施工、设计合同、结算文件，就设备类支出，没有提供相对应的采购合同。原告亦未提供财务帐簿、支付凭证，表格中数据与审计报告中的数据无法一一对应，不能作为定案依据。2.关联性、证明目的不予认可。（1）原告提供的数据存在明显错误，包括但不限于：①原告提供的固定资产明细表中，固定资产净值为7080900.67元，而原告主张为7341550.05元；②固定资产明细表中资产购入时间与发票目录中凭证产生时间不能对应；③固定资产明细表显示，2018年11月固定资产净值为7080900.67元，每月折旧额为92378.75元，按此计算，2018年12月固定资产余额应为6988521.92元。而原告提供的2019大兴审计报告中，固定资产余额为6115245.05元，明显存在矛盾。（2）原告未提供计算折旧率、折旧后价值的合理依据，计算结果不能作为主张损失数额的依据。（3）固定资产明细表中显示部分资产为借用，该部分资产不属于案涉影院的损失，原告并非适格权利主张主体。“发票目录”1.真实性、合法性不予认可。为原告单方自制表格，发票开具主体、入账时间等内容的真实性无法核实。2、关联性、证明目的不予认可。该证据无法证明原告所列资产是否用于案涉租赁物内，亦无法证明被告实际搬离的物品范围，不能证明原告的损失金额。“发票”1.对大部分发票的真实性、合法性予以认可。部分发票存在模糊情况，难以核对真实性。2.关联性、证明目的不予认可。（1）向北京清尚环艺建筑设计院有限公司、北京联华建筑事务有限公司出具的发票，向东兆华美建筑装饰有限公司、上海建筑装饰（集团）有限公司出具的部分发票，向上海正弘建设工程顾问有限公司出具的发票，向河北帅康座椅有限公司出具的部分发票，购买台阶灯等设备的部分发票等，上述发票出具主体为总公司，与原告及大兴分公司无关，不能证明上述款项属于原告对案涉影院的投入。（2）其他发票开具主体还包括北京新华环球企业管理有限公司、新华角川国际影城有限公司、洛阳新华角川国际影城有限公司北京大钟寺分公司，无法证明对应资产属于原告及案涉影院的损失。“2019大兴审计报告”1.真实性、合法性不予认可。审计报告为单方委托的第三方机构出具的文件，真实性无法核实。原告也未提供审计机构的司法鉴定资质证明、审计人员的司法鉴定资质证明和身份证明，证据形式上和内容上的真实性、合法性存疑。2.关联性、证明目的不予认可。“2019大兴审计报告”为2020年4月出具，而此时案涉租赁物业已完成清场，在没有实际资产的情况下，审计报告中的数据无法与原告所列资产一一对应，原告提供的审计报告不能证明案涉影院的资产净及损失数额。综上，原告提交的证据本身存在错误，且均无法证明原告所列资产是否用于案涉租赁物内，亦无法证明被告实际搬离的物品范围，不能证明案涉影院的固定资产净值及原告的损失数额。存货期末余额，原告为证明存货期末余额，提交“存货明细表”、“2019大兴审计报告”，“存货明细表”1.真实性、合法性不予认可。原告仅提供自制表格，所依据的财务报表未经审计，证据真实性无法核实。原告没有提供相对应的采购合同，亦未提供财务帐簿、支付凭证、发票，不能作为定案依据。2.关联性、证明目的不予认可。该证据无法证明原告所列存货是否用于案涉租赁物内，亦无法证明由被告实际搬离，不能证明原告的损失金额。“2019大兴审计报告”与被告对“固定资产明细表”部分第四项：“2019大兴审计报告”的质证意见相同。低值易耗品：“低值易耗品明细表”、“2019大兴审计报告”，“低值易耗品明细表”1.真实性、合法性不予认可。原告仅提供自制表格，所依据的财务报表未经审计，证据真实性无法核实。原告没有提供相对应的采购合同，亦未提供财务帐簿、支付凭证、发票，不能作为定案依据。2.关联性、证明目的不予认可。该证据不能证明所列物品均存放于案涉租赁地点且被被告搬离。以第2、16、24项为例，原告将存放于员工宿舍和管理公司的物品计为损失，明显不合理。“2019大兴审计报告”与被告对“固定资产明细表”部分“2019大兴审计报告”的质证意见相同。放映机氙灯：“放映机氙灯购买发票”1.真实性、合法性予以认可。2.关联性、证明目的不予认可。该证据不能证明所列物品用于案涉租赁地点，且被被告搬离，不能作为原告主张赔偿的依据。“转借手续”真实性、合法性不予认可。为原告单方出具文件，真实性无法核对。关联性、证明目的不予认可。转借手续显示，该设备的产权归大钟寺影城所有，即便设备出现毁损灭失，也不属于原告或案涉影院的损失，原告要求被告赔偿没有依据。3.该证据恰恰可以证明：从发票来看，该设备的购买方为大兴分公司，但产权却归大钟寺影城所有，足以说明原告方与案涉影院、关联影院之间存在资产混同，原告提供的发票、财务报表中载明的资产均不能证明用于案涉影院，不能作为原告损失的认定依据。“证据保全”1.真实性、合法性予以认可。2.关联性、证明目的不予认可。该证据不能证明所列物品均用于案涉租赁地点，且被被告搬离，不能作为原告主张赔偿的依据。影城加固改造工程费用：“E座影剧院加固拨款协议及加固付款发票”、“付款说明”1.真实性、合法性予以认可。2.关联性、证明目的不予认可：（1）根据物权法的添附理论，影院加固工程完成后与租赁物业已形成附合，共同归被告方所有，物权法中亦不存在原告所称的“投资所有权”。（2）根据租赁合同第五条约定，原告负有返还租赁物业的义务，原告如认为加固工程对其仍有价值，完全可以按约进行拆除。在原告未履行清场义务的情况下，被告自行完成清场工作，符合合同约定和法律规定，原告要求被告赔偿损失没有依据。（3）影院加固工程2011年完成，至2019年已使用8年，原告以工程原值主张加固工程的价值没有依据。综上，原告要求被告赔偿建设总投资及费用损失8866902.96元没有事实、合同及法律依据，不应得到支持。停业期间员工工资总体质证意见：劳动者的劳动报酬系基于大兴分公司与劳动者之间的劳动合同，属于案涉影院经营必要支出，该支出并非由于被告解除合同所致，不属于被告造成的损失，不应计入赔偿范围。“员工劳动合同”1.真实性、合法性不予认可。劳动合同为大兴分公司与第三方签订的书面协议，被告无法核实其真实性。2.关联性、证明目的不予认可。（1）该项证据为大兴分公司与第三方签订的劳动合同，与本案无关。（2）大兴分公司向劳动者支付劳动报酬系基于与劳动者之间的劳动合同，属于经营中必要支出，该支出并非由于被告解除合同所致，不属于被告解除合同造成的损失，不应计入赔偿范围。（3）被告已在2018年10月向原告发送解除合同通知，在E座楼商户整体搬迁的情况下，原告已明确知晓租赁合同将解除、终止。在此情况下，工资发到2019年6月说明原告及大兴分公司明显未尽减损义务，故意扩大损失，不应由被告赔偿。（4）原告提交的裁决书证明，大兴分公司与大部分员工2019年1月解除劳动合同，但2019年4月仍向其发放工资，属于自身扩大损失，要求被告赔偿缺乏依据。“停业期间员工工资支出凭证及社保缴纳证明”1.真实性、合法性予以认可。2.关联性、证明目的不予认可。该项证据显示大兴分公司社保缴纳方式为批量扣款，且部分付款回单缺少收款人信息，不能证明大兴分公司已实际支付各个员工的工资、社保、补偿金。“哺乳期员工证明”1.真实性、合法性予以认可。2.关联性、证明目的不予认可。该项证据不能证明大兴分公司已实际支付员工的工资、社保、补偿金。对附表四：员工经济补偿金：“劳动仲裁裁决及员工和解协议”、“支出凭证”、“劳动合同”总体质证意见：员工经济补偿金的产生系基于大兴分公司与员工解除劳动关系，属于大兴分公司的经营决策，并非被告解除租赁合同所致，不应计入赔偿范围。“劳动仲裁裁决及员工和解协议”1.对仲裁裁决的真实性、合法性予以认可，对和解协议的真实性、合法性不予认可。和解协议为本案第三方大兴分公司与其员工签订的书面文件，真实性无法核实。2.关联性、证明目的不予认可。（1）员工经济补偿金的产生系基于大兴分公司与员工解除劳动关系，属于大兴分公司的经营决策，并非被告解除租赁合同所致，不应计入损失。（2）对于与大兴分公司签订和解协议的员工，原告未提供证据证明和解协议签署前12个月前述员工的平均工资，大兴分公司支付的补偿金金额明显超过依据劳动合同约定的工资计算出的法定经济补偿金金额，超出部分为大兴分公司自愿支付，更不应由被告承担。“支出凭证”与“停业期间员工工资支出凭证及社保缴纳证明”的质证意见相同。“劳动合同”1.真实性、合法性不予认可。劳动合同为大兴分公司与第三方签订的书面协议，被告无法核实其真实性。2.关联性、证明目的不予认可。该项证据不能证明被告应承担大兴分公司支付的经济补偿金，以及经济补偿金的数额。3.该证据恰恰证明：大兴分公司依据和解协议支付的补偿金金额明显超过依据劳动合同约定的工资计算出的法定经济补偿金金额，超出部分为大兴分公司自愿支付，更不应由被告承担。对附表五：广告预期收益损失，兑换券、会员卡损失总体质证意见：广告、兑换券、会员卡收益都体现为预期收益损失，与原告主张的“预期净利润损失”重合，属于重复主张，不应单独计算。“广告合同及付款发票”1.对广告合同的真实性、合法性不予认可。广告合同为大兴分公司与第三方签订的书面协议，被告无法核实其真实性。对付款发票的真实性、合法性予以认可。2.对广告合同及付款发票的关联性、证明目的不予认可。（1）原告未提供第三方要求大兴分公司退费的证据，原告提供的发票备注为媒介成本、资源费或转账，不属于被告解除租赁合同造成的损失。（2）大兴分公司与北京影之宝传媒广告有限公司签订的《终止合同补充协议书》显示，由于影之宝公司的原因，双方终止协议，大兴分公司或原告的损失与被告无关。（3）大兴分公司与北京蓝海利来科技有限公司签订的《终止协议》显示，大兴分公司与蓝海利来公司协商解除合同，大兴分公司自愿退费，并非被告造成的损失。（4）广告收益体现为预期收益损失，与原告主张的“预期净利润损失”重合，属于重复主张，不应单独计算。3.该组证据恰恰证明：原告及大兴分公司明确知晓原告与被告的租赁合同已解除，并且就相关物品搬离事宜与第三方进行协商。大兴分公司与蓝海利来公司在《终止协议》中约定，蓝海利来公司有义务搬离按摩设备，否则将承担责任。原告及大兴分公司明知应履行清场义务而不履行，应自行承担或由第三方承担损失。“会员卡退还明细”1.对真实性、合法性不予认可。为原告单方提供的自制表格，被告无法核对内容真实性。2.对关联性、证明目的不予认可。（1）该证据的真实性存疑，无法证明会员卡、兑换券的退款事实以及退款金额、退卡数量、退卡日期。原告未提供退款凭证，无法证明退款已实际支付。该项证据无法证明原告或大兴分公司发生因退还会员卡、兑换券发生损失以及损失数额。（2）兑换券、会员卡收益都体现为预期收益损失，与原告主张的“预期净利润损失”重合，属于重复主张，不应单独计算。“线下会员卡、兑换券明细证据保全，（2019）京长安内经字第9210号、9211号公证书”1.真实性、合法性予以认可。2.关联性、证明目的不予认可。（1）两份公证书的公证对象为会员数据的导出过程，并非会员数据本身，不能证明会员数据本身的真实性。（2）会员数据来源于原告单方的计算机和数据库，原告完全可以通过技术手段，在后台对数据进行添加、修改，该会员数据不能证明在案涉影院办理会员的人员情况。（3）该项证据无法证明会员卡、兑换券退费实际损失的存在，以及损失的数额，不应作为定案依据。3.被告已述，原告提交的“2019大兴审计报告”显示大兴分公司的会员卡收入计入预收款项中，预收款项年初共计244万余元，2019年仅减少约40万元，其中，会员卡年末余额仍有161万余元，原告主张会员卡、兑换券收入损失共计238.88万元明显缺乏依据。“退卡办公室租赁支付发票”1.真实性、合法性予以认可。2.关联性、证明目的不予认可。原告仅提供大兴分公司开具发票，未提供租赁合同等证据，不能证明租赁房屋目的为办理线下会员卡退费，不应计为损失。对附表六：其他损失（可口可乐现调机和展示柜残值）“可乐现调机索赔函、回函、确认函”1.真实性、合法性不予认可。该项证据是原告与第三方的往来函件，被告无法核实其真实性。2.关联性、证明目的不认可。（1）原告未提交证据证明第三方已就所主张款项进行抵扣，损失尚未实际发生。（2）原告未提供证据证明被告将该设备搬离案涉影院，被告与该设备的毁损、灭失无关，不应承担赔偿责任。（3）原告在明知可乐现调机可能毁损、灭失的情况下未履行清场义务，导致可能向第三方承担赔偿责任，该项损失应由原告自行承担。证据3、（2018）京长安内经证字第55994号公证书”1.真实性、合法性予以认可。2.关联性、证明目的不予认可。（1）该公证书的公证对象为2018年11月30日的案涉影院状况，无法证明视频中的各类设备、设施、物品被被告拆除、搬离，即便原告存在损失也并非由被告造成。（2）被告已提前三个月通知原告解除合同，原告未履行清场义务，因视频中的各类设备、设施、物品毁损、灭失造成的损失应由原告自行承担。（二）“（2019）京长安内经证字第6012号公证书”1.真实性、合法性予以认可。2.关联性、证明目的不予认可。该公证书的公证对象为2019年2月18日的案涉影院状况，无法证明被告搬离案涉影院的各类设备、设施、物品，即便原告存在损失也并非由被告造成。3.该证据恰恰证明：视频“MH00584”、“MH00585”、“MH00586”、“MH00587”、“MH00588”显示，直至2019年2月18日，案涉物业内仍留存包括可乐现调机、保险柜、服务器等原告的遗留物，原告在明知存在遗留物且可以进入场地内搬离物品的情况下，仍不搬离物品，明显故意扩大损失，未履行减损义务。原告要求被告赔偿缺乏依据。“房屋租金和物业费支付情况说明”1.对表中大部分数据的真实性、合法性、关联性予以认可。被告依据原告提交的2019大兴分公司审计报告第15页，发现原告欠付被告租金499691.02元，原告未记录在表格中。2.该表格能够证明，租赁合同存续期间，被告仅收取原告租金1500万余元，原告却主张被告赔偿4000余万元的损失，明显违背公平原则。证据4“损失说明”1.真实性、合法性不予认可。该声明为第三方大兴分公司出具的文件，被告无法核实其真实性。2.关联性、证明目的不予认可。该项证据不能证明原告与大兴分公司的基础权利义务关系，亦无法证明大兴分公司的损失即为原告的损失，原告以大兴分公司的损失为请求依据不应得到支持。证据5“诉讼保全费用”1.真实性、合法性予以认可。2.关联性、证明目的不予认可。诉讼费、保全费等诉讼费用的承担方式应由法院依法认定，该项证据不能证明本案诉讼费、保全费应由被告承担。以上为被告的质证意见，需重申，原告提交的均为意图证明总公司或大兴分公司损失的证据，并非原告直接损失的证据，不应作为认定原告损失的依据。金色时枫公司向本院提交以下证据：证据1、《关于火神庙商业中心改造项目公示意见的采信通告》，用以证明火神庙商圈热度下降，环境品质不高，落后于城市发展要求，改造升级具有必要性。证据2、北京市政府门户网站关于商圈改造提升的报道，用以证明北京市商务局计划对老商圈进行升级，每区将有一个高品质商圈。证据3、新京报关于改造火神庙商业中心的报道，用以证明火神庙商业中心E、F座将升级改造为大悦春风里项目。证据1-3都证明被告解除租赁合同是基于政府城市改造、商圈升级的发展要求。证据4、《关于解除租赁协议的协商函》（2018年10月7日）、证据5、《解约函》（2018年10月23日）及快递单、证据6、《回函》（2018年11月5日）及快递单、证据7、《关于放映机设备断电后果告知函》（2018年12月4日），用以证明2018年10月-2018年12月期间，被告多次致函原告，要求原告按照租赁合同约定完成清场，但原告未予配合。原告未按被告事先通知完成清场，造成的损失应自行承担。证据8、2019年中国电影市场运行状况及2020发展趋势研究报告（节选），报告显示：1、电影行业热度明显下降，行业发展缓慢；2、传统影院上座率下降，行业内部竞争日趋激烈；3、传统院线受到网络电影冲击。证据9、“火神庙周边影院位置信息”（百度地图截图）、证据10、北京盛世赢嘉文化传播股份有限公司企业工商信息、“大兴最影城”公众号微信认证信息、证据11、北京乾井聚影咖科技有限公司企业工商信息，用以证明案涉影院周边存在多家影院，2015年后又新增两家影院，市场竞争日益激烈。证据12、《关于印发证据15、原告其他门店招聘信息截图，2018-2019年，原告经营的房山店、清河宝盛店、大钟寺店等均有员工招聘需求。用以证明1、在北京市内其他门店存在用工缺口的情况下，原告可以将案涉影院相关员工进行内部调配。2、原告支付的解除劳动合同补偿金系其自身经营决策，不应由被告承担。证据16、北京京园础装饰有限责任公司营业执照、证据17、清单计价表，用以证明2019年1月至2月，京园础公司受被告委托对案涉影院进行拆除、清理，具体工作内容为清单计价表中所列项目。大兴分公司的大部分设备、设施、物品在装修公司进场前均已被搬离，相关损失不应由被告赔偿。新华影城质证意见如下：证据1、2、3真实性、合法性认可，关联性及证明目的不认可。1、不管基于什么原因租赁物业被改造，均不是被告恶意违约的理由，政府不可能给被告恶意违约做背书。证据4、5、6、7真实性认可，证据7-9合法性、关联性不认可，证据10合法性、关联性认可，证明目的不认可。1、根据合同6.4条约定，除一方违约另一方解除或协商一致解除外，任何一方不得单方终止合同。被告关于解除的函件不具有合法性，不发生合同解除的效力。2、在合同未解除的情况下，被告恶意破坏并拆除损坏原告的所有装修装饰和设施设备，应按照合同及法律规定赔偿。证据8、9、10、11、12、13、14真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。1、上述证据均是分析、报告、报道，是主观臆测，不具有内容上的真实性，与本案也没有关联性。2、疫情的影响是短暂时间内的影响，不影响原告主张的长远预期利润。同样有专业人士分析电影市场之后将会更加火爆，我国消费市场会出现报复性消费。原告经营业绩会大幅增长，足以弥补疫情的影响。3、被告违约于2018年，疫情发生于2020年，被告主张的疫情影响因素是于被告违约之后发生。根据合同法117条第二款，被告违约后发生的不可抗力不能免除其责任。4、案涉影院周边是否有其它影院，并不会影响原告收益，恰恰相反，这正符合商圈集中原则，不仅不会影响，反而会促进消费。做大蛋糕远比永远只占有一小块更好。证据15真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。1、因被告单方违约，强行拆除原告影院，导致门店被迫停业，不得不提前解除与员工的劳动合同，因此支付的停业期间工资和违约金，均是原告支出的实际损失，应由被告承担。2、员工的工作地点调配取决于员工意愿，这涉及员工住所变更等诸多因素，非单位单方决定。证据16、17，真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。1、该清单是被告单方制作，真实性、合法性不认可。2、被告在（2019）京0115民初719号、（2019）京02民终11883号案件中已承认于2019年1月底，2月初已将原告所有物品搬走、清除，清理成毛坯状态。3、该清单是2019年3月制作，但能证明的是被告清除了原告的所有物品。金色时枫公司申请证人吕某出庭作证，用以证明2019年1月24日进入火神庙商业中心的影院进行拆除，当时物业给开门带我们进入，场内有一些废旧物品，办公桌椅、还有装修的东西。废旧物品就指桌椅和柜子。主要拆的装修，墙面、装饰、吊顶，地面、，地面的座椅、前台柜子、废旧桌子。7个或者8个放映厅、一间办公室、一间小房子。10多张办公桌、10多把椅子，比较破旧。放映厅中的椅子1400左右。一共30个人左右干了17、8天。接洽的是物业人员，没有见到影城的人。拆除后架子和废铁、废旧电线自己处理卖了。其余垃圾现场破损，用车拉走处理。没有见到其他物品。就是拆除影院，恢复到毛坯。按照人工工资的方式进行结算。新华影城的质证意见：真实性、关联性、合法性、证明目的不认可，拆除公司和被告具有利益关系，证人证言不可信。证人一直强调在2019年1月24日进场拆除，但根据案件事实1月22日就已经强行换锁，证人所谓的进场之前被告已经组织人员把影院东西拆除了，被告应出示1月22日当天拆除时候进场之前影院视频或者公证后的证据，被告全部将我们设备清理拆除，在之前起诉继续履行合同719号判决书被告已经自认。两审判决都已经自认。在本案中对于我方提交的判决质证意见被告在原告没有履行清场义务进行涉案物业完成清场，被告自认单方拆除了所有设备设施装修装饰。证人提到的拆除物品和书面证明对应不上，真实性不认可。金色时枫公司的质证意见：我方提交京园础公司出具的证明和证人证言相对应，原告质证意见曲解了所谓被告自认，这里所说清场义务实际上将影院拆除至装修前毛坯的状态，原告只是搬离了大价值物品，对于桌椅、电线等难度拆除较大的物品没有搬离，才导致被告委托第三方进行清场，才是完整的清场的义务。根据原告的保全申请，本院作出（2020）京0115民初4851号民事裁定书，查封金色时枫公司名下位于北京市大兴区黄村东大街38号院2号楼5层501号房屋。本院认为：新华影城与金色时枫公司签订的《租赁物业合同书》、《租赁物业合同书》之补充协议，经（2019）京0115民初719号、（2019）京02民终11883号民事判决书确认因金色时枫公司单方违约，合同不宜继续履行，对新华影城继续履行合同的诉讼请求不予支持。合同应在2019年1月22日因为金色时枫公司换锁进入视为解除，金色时枫公司认可自2018年12月1日对涉案租赁标的采取断水、断电、停止空调使用等措施，新华影城自此应无法进行经营，对新华影城要求金色时枫公司返还2018年12月已预付的房屋租金及物业费共计145187.31元的诉讼请求；因2018年12月1日已经断水断电无法实际使用，房租74138.88元，予以支持，对于物业费73440元系瑞兆管理公司收取，并非金色时枫公司收取，虽然金色时枫公司提出可以合并解决物业费及租金问题，但是提出提成租金和物业费用折抵，故物业费不予支持。对新华影城要求金色时枫公司支付违约金1570000元的诉讼请求，符合合同的约定，本院予以支持。对新华影城要求金色时枫公司承担本案前期律师费5万元，符合合同约定，本院予以支持。因财产保全保险费69556.89元并非主张权利过程中必然产生的费用，且合同亦无此约定，故本院不予支持。对于新华影城要求金色时枫公司赔偿其他经济损失39520816.46元的诉讼请求，在本案审理过程中，新华影城坚持其审计报告及相关证据予以证明自己的实际损失，金色时枫公司则对新华影城提供的审计报告不予认可，认为不能证明新华影城的损失，且双方均不申请进行审计。其中可预见的影城预期净利润损失27346650.11元，因为新华影城此主张为全部剩余年限，对此本院酌情确定为90万元。对于固定资产残值中装修装饰折旧4007925.15元，新华影城提交的证据中没有装饰装修合同，不能证明装修的实际地点，考虑到实际使用年限及折旧情况，本院酌情确定为20万元。对于电子设备（指电脑、电源、打印机，日常办公使用）损失为215910.66元及器具工具家具35430.84元，考虑上述设备的购置时间、使用年限及折旧，本院酌情确定为5万元。对于放映生产设备损失2548696.27元，考虑实际购置时间大部分为2011年前后，实际使用年限及折旧，本院酌情确定为80万元。对于加固费879151.97元，考虑加固时间及使用年限，本院酌情确定6万元。存货期末余额96275.45元、易耗品残值损失48090.23元、放映机氙灯价值40050元，根据新华影城提供的证据，考虑上述均为易耗品的实际属性，本院酌情确定为4万元。关于广告损失1270300元、线下会员损失2376800元是属于预期利润，已支持了预期利润，就不能重复主张，本院不予支持。关于退卡租办公室花费12000元，考虑本地区的房屋租金的标准及租房时间及必要性，本院酌情确定为6000元。关于可口可乐公司赔偿设备损失12561.10元，根据双方提供的证据，本院酌情确定6000元。关于影城停业期间员工工资631931.59元，遣散员工经济补偿金573720.70元，因新华影城提供的员工合同均约定可以调整员工的工作地点，且员工服从，同时双方签订的劳动合同期限与实际支付补偿金的年限存在矛盾，本院酌情确定为40万元。综上，其他经济损失合计为：2462000元。依据双方签订合同3.3.6条：“甲方应该对在本合同有效期间由于甲方（包括不限于甲方雇员、访客及其他授权人士）违约行为、过失或过错而对乙方造成一切损失（包括但不限租金、出租承租场所所发生的其他费用、损害赔偿、诉讼或仲裁律师费用等）承担责任”的约定，金色时枫公司应承担因违约给新华影城造成的一切损失。依据双方签订合同6.4条：“甲乙双方任何一方违约，导致另一守约方终止本合同的，自本合同终止之日起10个工作日内，违约方须向守约方支付相等于当年1年租金的赔偿金，如上述赔偿金不足以弥补守约方损失的，违约方还需向守约方补足差额”约定，金色时枫公司承担违约赔偿金的数额应该是：支付1年租金及补足损失差额。即赔偿新华影城一切损失2512000元（含律师费50000元）：按照1年租金1570000元作为违约金，补足损失差额892000元（含律师费50000元）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京金色时枫房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向北京新华环球国际影城有限公司支付违约金1570000元；二、北京金色时枫房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向北京新华环球国际影城有限公司赔偿经济损失842000元；三、北京金色时枫房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向北京新华环球国际影城有限公司返还2018年12月已预付房屋租金74138.88元；四、北京金色时枫房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向北京新华环球国际影城有限公司赔偿律师费50000元；五、驳回北京新华环球国际影城有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费用251129元（案件受理费246129元、保全费5000元），由北京新华环球国际影城有限公司负担218640元（已交纳），由北京金色时枫房地产开发有限公司负担32489元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  彭 超人民陪审员  徐竞达人民陪审员  武成燕二〇二〇年九月九日书 记 员  刘 丽