河北省邢台市信都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0503民初392号 原告：安国芬，女，1961年11月6日出生，汉族，高中文化，群众，个体，住河北省邢台市信都区。 原告：张利平，女，1972年3月19日出生，汉族，高中文化，群众，个体，住河北省邢台市沙河市。 原告：李景山，男，1962年3月1日出生，汉族，高中文化，群众，个体，住河北省邢台市信都区。 原告：胡晶娴，女，1984年12月30日出生，汉族，高中文化，群众，个体，住河北省邢台市信都区。 四原告委托诉讼代理人：刘红霞，河北领途律师事务所律师。 被告：中国农业银行股份有限公司邢台县支行，住所地河北省邢台市信都区泉南大街**。统一社会信用代码91130521105912188C。 负责人：张锁青，该支行行长。 委托诉讼代理人：李长林，男，1974年4月5日出生，汉族，住河北省邢台市信都区。 委托诉讼代理人：胡建华，男，1960年12月14日出生，汉族，住河北省邢台市信都区。 原告安国芬、张利平、李景山、胡晶娴与被告中国农业银行股份有限公司邢台县支行房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安国芬、张利平、李景山、胡晶娴及其委托诉讼代理人刘红霞，被告中国农业银行股份有限公司邢台县支行委托诉讼代理人李长林、胡建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安国芬、张利平、李景山、胡晶娴向本院提出诉讼请求：一、判决被告支付因租赁原告房屋改建部分进行恢复原状的费用；二、判决被告给付2018年10月1日至2019年9月30日的房租726768元，及迟延支付履行违约金14171元（按照约定同期银行存款利率计算）；三、判决被告自2019年10月1日至恢复原状之日止，按每月60564元给付损失；四、判决被告给付原告物业费12202.4元（截止到2019年10月1日）；五、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：2013年9月，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于邢台市桥西区租赁给被告办公使用”。每月租金60564元，年租金726768元。租期自2013年10月1日期至2018年9月30日止。合同到期后，被告继续租赁使用房屋，但要求将合同的“恢复原状”内容去掉，因四原告房屋实为四家独立不同的户主，不恢复原状，就不能单独将房屋分开，双方为此谈了很长时间没有协商一致。被告使用房屋至今，为维护原告的合法权益。故诉至贵院。望判如所请。 中国农业银行股份有限公司邢台县支行辩称，一、关于房屋恢复原状，原告与答辩人已达成意向。答辩人已于2019年9月27日搬离并腾空房屋，并于2019年9月30日将原告四方的房屋钥匙以特快专递的形式寄送给原告并签收，该房屋已于当日完成交付，自2019年9月30日后答辩人并未使用该房屋。就房屋恢复事宜答辩人与原告已共同委托评估公司进行了评估，答辩人将依据评估结果给付原告房屋恢复原状费用。二、自2018年10月1日至2019年9月30日房屋租赁费应按49万元/年执行。租赁合同到期之前，答辩人已按合同约定向原告发出续租要约，经协商一致与原告方达成口头协议自2019年10月1日起年租金变更为49万元/年，并且答辩人已按双方协商结果走完审批流程。根据《民法总则》第一百三十五条之规定，双方就房屋租赁费达成的口头协议系双方真实意思表示，具有法律效力。故2018年10月1日至2019年9月30日期间的房屋租赁费应按49万元执行。因原告之一对合同恢复原状条款有异议，导致双方至今未书面续签房屋租赁合同，以至于答辩人不能按时支付以上房屋租金。故租金未按时支付并非答辩人过错，原告主张租金延迟支付违约金没有事实和法律依据，应予驳回。三、原告主张损失没有事实和法律依据。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人承担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”该条款中的“恢复原状或者赔偿损失”是选择结构，不能同时并用。就房屋恢复原状事宜答辩人与原告已达成意向，答辩人对租赁房屋恢复原状，原告不能再另行主张损失赔偿，且其并未提供任何证据证实已造成损失及具体损失数额。原告对共同委托有资质第三方的评估结果不认可，并于2019年末主动撤诉，早已丧失主张损失的权利。综上两条，原告第三项诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。综上，请求贵院公平审理，支持答辩人以上诉讼请求。 原告为支持自己的主张提交如下证据：证据1、商铺认购协议书四份，拟证明本案涉案的“园林杰地”的6、7、8、9号商铺系四原告所有，四原告分别对该四套商铺享有处分权；证据2、《房屋租赁合同》一份，拟证明四原告与被告房屋租赁的关系；证据3、《催费通知单》一份，拟证明被告在租赁期间即2019年1月1日至2019年9月30日应缴纳物业费共计12,202.4元，现仍在拖欠；证据4、《证明》一份，拟证明被告在搬走租赁商铺后，因被告未按照合同约定恢复原状，导致四原告所有的6、7、8、9号门市至今空置，无法继续出租。 针对原告提交的证据，被告发表质证意见：对证据四有异议，该证据只是证明房屋是空置的，原告没有能力证明是因为房屋没有恢复原状而租不出去。其他证据无异议。 被告提交如下证据：证据1、2019年9月30日邮寄钥匙回执；证据2、2019年9月30日邮寄钥匙视频；证据3、胡春魁与我行员工王向阳的通话录音7段，9月20日录音拟证明年租金变更为每年49万元，已经达成协议，只是其中一个业主因为合同期限问题没有签订协议，9月27日录音拟证明我方已经在9月27日前搬空了房屋，原告于9月27日对搬空的房屋进行了查看验收，9月30日的四段录音拟证明我方想方设法在9月30日前搬离，想将钥匙交给业主，业主始终不接收钥匙，我们以邮寄的方式将钥匙邮寄给了业主；证据4、四原告与我方共同委托房地产评估委托书，拟证明恢复原状已经达成意向，根据评估价格进行赔偿；证据5、评估公司出具的统计表，拟证明评估价格为104,063.6元；证据6、业主撤诉后法院裁定，拟证明2019年立案时原告主动提出撤诉。 针对被告提交的证据，原告发表如下质证意见：对证据1、2三性均有异议，与本案没有关联性，四原告并没有收到被告快递，而被告所陈述寄给胡春魁，胡春魁并非本案四房屋的业主。视频资料没有提供其原始载体，对其真实性有异议；对证据3的七段录音的三性均有异议，1、被告未提供试听资料的原始载体不应作为证据使用；2、其内容电话双方主体均不显示与本案的关联，电话双方当事人并未明确其身份，也并不显示其授权关系，所谓的老胡也非本案四原告之一；对证据4、5的真实性没有异议，但证明的内容并未显示双方已达成一致意见，原、被告双方确实存在共同委托，但其结果并不是评估公司出具的有效的评估报告，为此不能证明双方已经对该评估结果达成一致意见；对证据6没有异议。 本院经审理查明，原、被告双方于2013年9月签订了《房屋租赁合同》，双方约定：原告将位于园林杰座6、7、8、9号商铺总面积692.16平方米租赁给被告作为营业办公使用。租赁期限自2013年10月1日起至2018年9月30日止，每月租金60,564元，年租金726,768元，按年支付租金，每年租金支付的时间为每年9月30日前一个月内支付当年租金。租赁房屋的水、电、物业费等其他费用由被告承担。被告迟延支付租金或其他费用的，对迟延支付的金额应按同期银行存款利率向原告支付迟延履行违约金。其他约定：在保证房屋主体结构安全的情况下，原告允许被告按自己的装修图纸进行施工（包括必要时拆除室内楼梯、非承重墙、界墙等相关部分），租赁期满，被告不再续租时，应将房屋恢复到租赁前原样。合同签订后原、被告双方均依约定履行了合同，合同到期后，原、被告双方就续签合同进行了协商，但因部分条款未能达成一致意见，续签合同未能成功。被告于2019年9月30日搬离租赁商铺。被告尚欠部分物业服务费未交纳。在此过程中，双方共同委托评估公司对所涉商铺恢复原状所需要的费用进行了评估，该评估公司出具了《关于园林杰地6、7、8、9号商铺拆除及修复项目统计表》总费用104,063.6元，但因原告对上述统计表存有异议，评估公司并未出具相关评估报告，在开庭审理后，各原告又以书面的形式对上述统计表所确认的费用，表示了认可。 本院认为，原、被告双方签订的租赁合同到期后，双方协商期间，被告仍然占用所租赁商铺，在双方未能达成一致意见的情况下，被告应按原合同约定向原告支付房租及相关物业费用。合同到期后，双方一直协商续租事宜，租赁期限、房租、付款方式、违约责任等主要条款并未确定，此时双方的租赁关系应视为不定期的租赁关系，原告要求被告按原合同的约定支付逾期付款违约金理据不足，本院不予支持。合同中明确约定“租赁期满，被告不再续租时，应将房屋恢复到租赁前原样”，故恢复原状的费用应当由被告承担。被告主张恢复原状的费用按《关于园林杰地6、7、8、9号商铺拆除及修复项目统计表》所计载的项目及金额计算，原告方认可，本院予以确认。由于双方在签订租赁合同时，对“恢复原状”的标准没有明确约定，导致被告在履行“恢复原状”义务时无法进行，使双方损失不断扩大，对该部分损失，原、被告双方均存在过错。对扩大的损失，双方应承担同等责任，由原、被告双方各承担50%。原告主张的物业费，应当由物业公司直接向被告主张，在原告没有垫付的情况下，不能向被告直接主张权利，其相应诉请应予以驳回。据此依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定判决如下： 一、被告中国农业银行股份有限公司邢台县支行自本判决生效后十日内给付各原告2018年10月1日至2019年9月30日的房屋租赁费共计726,768元； 二、被告中国农业银行股份有限公司邢台县支行自本判决生效后十日内给付各原告恢复原状的费用共计104,063.6元。 三、被告中国农业银行股份有限公司邢台县支行自本判决生效后十日内给付各原告扩大损失费用，按每月30,282元的标准自2019年10月1日起计算至被告履行完毕本判决第二项内容之日后第30日的房屋租赁费。 四、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费11,330元，减半收取计5,665元，由被告中国农业银行股份有限公司邢台县支行承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审判员  赵立东 二〇二〇年九月二十六日 书记员  刘宇鹏