北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初33829号原告（反诉被告）：郝树峰，男，1980年11月5日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：李子意，男，1975年2月15日出生，汉族，北京咿咪呀餐饮管理有限公司总经理，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）郝树峰（以下简称原告）与被告（反诉原告）李子意（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．要求确认原告与被告于2019年10月27日签订的《合作协议》于2020年2月28日解除；2．要求被告退还押金62500元。事实和理由：2019年10月27日，原告与被告签订《合作协议》，约定被告将位于北京市朝阳区五里桥二街×号院×号楼1层底商0107美意天餐饮档口（以下简称涉案房屋）出租给原告经营小海板栗，约定租赁期限为2019年11月1日至2022年10月31日。原告于2019年10月28日向被告支付租金62500元及押金62500元。合同履行过程中被告多次无故要求增加物业费、排风扇使用费、清理费、空调费等名目的费用，使我经营成本增加，并且受到疫情的影响，无法开业，原告于2020年2月8日向被告发送微信要求解除合同，后双方没有协商一致，故起诉，望判如所请。被告辩称并反诉称，不同意原告的诉讼请求。不同意退还原告押金。双方合同签订情况属实，签订合同时，我与原告口头约定了排风费、遮阳伞、空调等设备的使用费，但没有在合同中写明。签订合同后双方口头协商排风、空调等物品的使用费用，但没有协商一致，我免费让原告使用了相应物品，没有收取费用。此外，我提起反诉：1．要求确认原告与被告于2019年10月27日签订的《合作协议》于2020年5月10日解除；2．要求原告支付2020年2月1日至5月10日期间的租金69350元；3．要求原告向我支付滞纳金131500元；4．要求原告向我支付违约金62500元；5．要求原告向我支付欠付电费1200元、水费9．5元。事实和理由：原告未按约定支付租金，提前解除合同搬出涉案房屋。原告针对反诉辩称，水电费我同意支付，其余诉讼请求不同意。2020年2月28日我已经将涉案房屋腾退了，双方在微信上已经商量多次解除合同的问题，我不存在违约的情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：位于北京市朝阳区五里桥二街×号院×号楼**底商**房屋系被告承租用于经营餐厅使用。2019年10月27日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《合作协议》，约定：“甲方将承租北京市朝阳区五里桥二街×号院×号楼1层底商0107的房产作为出资与乙方合作开设小海板栗，合作房产坐落于北京市朝阳区五里桥二街×号院×号楼1层底商0107，面积13平米左右。甲乙双方协商一致同意以合作形式经营使用该房屋。甲乙双方用于开设的品牌为小海板栗。甲乙双方同意由乙方全权负责店面的具体经营管理、甲方负责监管。本协议所约定的合作期限为三年，自2019年11月1日至2022年10月31日止，共36个月。其中2019年11月1日至2019年11月10日为装修期，甲方免固定收益，但乙方应支付因装修产生相应的水、电费、装修费及其他改造费用。与经营、管理有关的事务均由乙方全权负责和管理，甲方不参与不承担任何责任。甲方在合作期限内，不论盈亏都应按时全额向乙方收取固定收益。甲方在收到固定收益后，不参与有关的经营管理和最终的经营利润核算及分配。甲方的固定收益具体如下：第一年，每年人民币250000元。2019年11月1日前乙方向甲方支付保证金62500元，收益62500元；2020年2月1日前乙方向甲方支付收益55555元……”。合同第十一章约定：“合作期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方押金62500元作为违约金不予退回，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方应负责赔偿达到弥补全部损失为止：未通知甲方将房屋转租、转借给他人使用的；利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动的；拖欠固定收益累计一个月以上的。在合作期内，乙方逾期支付本合同约定的固定收益，每逾期一天，则应按日固定收益标准的双倍支付甲方滞纳金。在合作期内，乙方未经甲方同意，中途擅自取消合作的，除押金不退还外，乙方以固定收益标准的三个月固定收益向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担相应的赔偿责任。”合同签订后，被告于2019年11月1日将涉案房屋交付原告经营使用。原告于2019年10月28日向被告支付租金62500元、押金62500元，租金支付至2020年1月31日，此后租金没有支付。原告于2020年2月28日搬离涉案房屋。庭审中，原告认为被告在双方签订合同后，要求加收物业费、取暖费、排风使用费等费用，导致经营成本增加，并且受到疫情的影响，无法开业，所以要求解除合同。被告认为原告逾期支付租金超过一个月，并提前解除合同搬出涉案房屋，因此要求解除合同，并扣除押金作为违约金，要求原告支付租金、滞纳金、违约金、水费、电费。本院认为：不可抗力指的是不能预见、不可避免并不能克服的客观情况。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，虽然原告与被告签订的合同名为《合作协议》，但合同约定的内容为双方关于房屋租赁的权利义务，故合同实质为房屋租赁合同。双方合同在履行期间遭遇“新冠肺炎”疫情，政府对此采取了一系列疫情防控措施。疫情防控措施的开展对于合同的继续履行具有一定的影响，故原告逾期支付租金并不构成违约。关于解除合同，原告主张双方合同于2020年2月28日搬出涉案房屋当日解除，被告主张双方合同于2020年5月10日被告将房屋转租他人当日解除。经询，双方均认可原告于2020年2月28日从涉案房屋中搬离，足以证明双方以实际行动表示不再继续履行合同，本院确认双方于2019年10月27日签订的《合作协议》于2020年2月28日解除。关于租金，根据本案查明的事实，原告租金支付至2020年1月31日，实际搬离涉案房屋时间为2020年2月28日，因此应当向被告支付其搬离前一个月的租金。考虑到疫情期间，原告对房屋无法正常使用，本院对原告应当支付的租金酌情予以判定。被告主张原告搬出涉案房屋以后的租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于滞纳金，原告因不可抗力未能按期支付租金的行为不构成违约，被告以原告未按时支付租金为由主张滞纳金无事实和法律依据，本院不予支持。对于押金，双方合同中约定了“拖欠固定收益累计一个月以上的”，押金作为违约金不予退还，但由于受到不可抗力影响，原告逾期支付租金并不构成违约，故被告应当全额退还原告押金。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。关于原告提前解除合同是否违约，“新冠肺炎”疫情及相关防控措施确会对原告的经营产生影响，但双方签订的系长达三年期的租赁合同，疫情影响并不足以导致合同目的完全无法实现。因此，原告要求提前解除合同，构成违约，被告主张原告支付提前解除合同的违约金，本院予以支持，但考虑到不可抗力的影响，部分免除原告的违约责任，本院对原告应当向被告支付的违约金依法酌情予以判定。关于水费、电费，原告同意支付，本院对此不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）郝树峰与被告（反诉原告）李子意于二〇一九年十月二十七日签订的《合作协议》于二〇二〇年二月二十八日解除；二、被告（反诉原告）李子意于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）郝树峰押金六万二千五百元；三、原告（反诉被告）郝树峰于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）李子意二〇二〇年二月一日至二〇二〇年二月二十八日期间的租金一万六千元；四、原告（反诉被告）郝树峰于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）李子意水费九元五角、电费一千二百元；五、原告（反诉被告）郝树峰于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）李子意违约金二万元；六、驳回被告（反诉原告）李子意的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5726元，由原告（反诉被告）郝树峰负担（已交纳）；反诉案件受理费5726元，由被告（反诉原告）李子意负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黄雪芹二〇二〇年九月十五日书记员  张君斓