上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初3473号原告：上海中房康健房产有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：沈迪，总经理。委托诉讼代理人：宋国庆，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：张新颖，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海品智健康管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：段性亮，执行董事。委托诉讼代理人：付忠文，北京市隆安律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：徐来福，北京市隆安律师事务所上海分所律师。原告上海中房康健房产有限公司(以下简称中房公司)诉被告上海品智健康管理有限公司(以下简称品智公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年4月15日公开开庭进行了审理。原告中房公司的委托诉讼代理人宋国庆、张新颖、被告品智公司的委托诉讼代理人付忠文、徐来福均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。中房公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认双方于2013年签署的《房屋租赁合同》于租赁期满终止；2、要求被告返还房屋，并支付房屋占用费自2019年8月1日起算至实际返还之日，按日租金3倍计算；3、要求被告支付违约金196434元；4、要求被告支付2019年7月至10月水电费127,807元(7月份39,589元、8月份37,998元、9月份18,299元、10月份31,921元)；5、要求被告支付2019年8-11月的物业管理费82,268元；6、要求被告支付律师费3万元。庭审中，中房公司撤回要求被告返还房屋的诉请。事实与理由：品智公司与中房公司于2013年签订《房屋租赁合同》，约定品智公司向中房公司租赁上海市桂平路XXX号地下一层B101、B102、B115、B110、B111、B103室房屋，房屋租赁期间为6年，即自2013年8月1日起至2019年7月31日止。2019年7月30日，原告向被告发送租赁合同终止函，明确租赁期满后，不再向被告续租，原房屋租赁合同到期自动终止。经原告多次催讨，被告均未将房屋返还。2019年8月，原告再次向被告发送限期返还房屋通知函，被告均未理会，且自2019年7月起被告未缴纳物业管理费和水电费，原告为维护自身权益，故诉至法院。品智公司辩称，不同意中房公司全部诉请。2020年4月5日，中房公司已将房屋收回。2019年7月24日双方就续租合同达成一致意见，被告按照新的续租合同支付了租金及物业费，原告收取后没有提出异议。被告已经另案诉讼要求继续履行合同。原告主张的违约金没有合同依据，即便是法院判定合同到期未续租，原告主张的使用费标准过高。原告10月24日在房屋张贴公告，造成被告客户恐慌，被告无法正常营业，被告无需支付占用费。2019年12月5日，原告还对被告停水停电停电梯。受疫情影响，被告直到2020年4月5日都没有使用房屋，故无需支付占用费。2020年4月6日，被告发现房屋已经被原告强制收回并清空了屋内物品。水电费、物业费的收费主体是物业公司，不是原告，原告无权收取，物业公司未向被告出具缴费单据，对于原告诉请的水电费金额被告不认可，原告没有证据证明被告拖欠水电费，被告应按照新租赁合同支付水电费和物业费。双方合同没有约定律师费，原告主张也没有法律依据，被告不同意承担。本院认定事实如下：2013年8月20日，中房公司作为出租方(甲方)与品智公司作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市桂平路XXX号地下一层B101、B102、B115、B110、B111、B103室房屋(以下简称系争房屋)出租给乙方。出租房屋建筑面积1961.41平方米。房屋租赁于乙方用途为经营健身运动休闲会所、泳池。房屋租赁期为6年。自2013年8月1日起，至2019年7月31日止。自该房屋交付之日起(含免租期)至房屋返还之日止,该房屋所产生的电费、水费、通讯费、物业管理费以及使用该房屋所产生的其它费用,均由乙方据实承担。该房屋月租金为：……自2018年8月1日至2019年7月31日，月租金65,478元。租金每贰个月为一个支付周期，先付后租用。租赁保证金130,956元，乙方违反本合同的约定而产生的违约金、损害赔偿金及其他相关费用,甲方可在保证金中予以扣除并书面通知乙方,并且无需乙方同意,不足部分乙方必须在接到甲方付款通知书后五日内补足。房屋租赁期满或合同终止双方不再续约,乙方应在十五日内将乙方添置的可移动的动产部分搬出租赁房屋,剩余部分视为甲方的物品。乙方租赁房屋物业管理费每月20,567元，乙方确认并同意由甲方委托的中房金谊投资管理有限公司(以下简称物业公司)对房屋进行物业管理，在房屋使用前与物业公司签订物业管理合同，并向该物业公司支付物业管理费。物业管理费自2013年8月1日起开始计算并支付首期叁个月的物业管理费,以后物业管理费应按叁(月)支付,先付后用,具体的支付日期、支付方式按物业管理合同约定支付。乙方租赁房屋期间的电费、水费由物业公司向乙方收取,电费收取的标准暂定1.37元/度结算(含服务性发票),水费另行计费。合同终止时,乙方应将租赁房屋恢复原状归还甲方(正常的损耗除外)。……逾期交还房屋,则每逾期一天应向甲方支付原日租金叁倍作为该房屋占用期间的使用费。甲、乙双方同意,任何一方违反合同约定不履行相关义务的,即构成违约,违约方应向守约方按违约时点月租金的叁倍支付违约金。合同签订后，品智公司在涉案房屋经营健身中心，其向中房公司支付租金至2019年7月31日，并支付租赁保证金130,956元。2019年6月1日，品智公司向中房公司发出《续租合同申请书》，提出申请续签六年的合同。中房公司员工周某签收。2019年7月30日，中房公司向品智公司发出《房屋租赁合同终止函》，主要内容为：品智公司，2013年，贵方与本公司签署《房屋租赁合同》，租赁期限自2013年8月1日起至2019年7月31日止。现因租赁房屋的租期期限即将届满，经公司讨论决定，本公司拟不再向贵方续租租赁房屋，待《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，该合同效力自然终止，请贵司按约定办理搬离交接事宜。庭审中，品智公司表示其于2019年8月14日才收到该函件。2019年7月31日，品智公司向中房公司转账支付89,489.33元，摘要为2019年8月租金。同日，转账支付上海悦华物业管理有限公司71,591.47元，摘要为2019年8月物业管理费。2019年8月1日，品智公司向中房公司发出《关于上海品智健康管理有限公司续租回函》，主要内容为：品智公司自2013年8月1日与中房公司签订房屋租赁合同以来至今，积极履行各项合同义务，并无违约。根据双方租赁合同第2.8条约定，品智公司有6年优先续租权，双方并明确续租单价。2019年9月25日，中房公司向品智公司发送《限期返还房屋通知函》，主要内容为：我司再次申明，贵我双方的租赁合同已于2019年7月31日到期终止，自我司发函之日至今已近两个月，贵司亦有充分时间妥善处理会员及铺撤事宜。我司就租赁房屋返还事宜再次函告如下：1、贵司应按照租赁合同相关约定于2019年8月1日将租赁房屋恢复至交付时的原有装修、附属设施及设备，并向我司返还租赁房屋。现我司再次通知，请贵司于2019年9月30日前将租赁房屋交还我司，并按租赁合同约定承担逾期交还责任。2、根据租赁合同约定，贵司逾期交还租赁房屋，则每逾期一天，应向我司支付日租金的三倍作为该房屋占用期间的使用费，即贵司占用租赁房屋期间，每天应向我司支付的使用费为6,458.10元。据此，贵司于2019年7月31日支付的161,080.80元，我司将视为贵司支付的房屋占用费的一部分(自2019年8月1日计算至实际返还租赁房屋之日)。2019年10月24日，中房公司发出《公告函》，主要内容为：致各消费者，我司与品智公司签署的《房屋租赁合同》租期已于2019年7月31日届满。因康健广场项目即将升级改造，故我司未与品智公司签署相关续租协议。现提醒各消费者注意保护自身权益，就此前办理的会员、充值等预付事项请尽快与“品智健身会所”沟通解决。2019年12月4日，中房公司向品智公司发出《停电通知函》，主要内容为：贵我双方于2013年8月1日签署房屋租赁合同，租赁合同期限自2013年8月1日至2019年7月31日止。现贵我双方的租赁合同已结束近五个月，但贵司仍在占用该处房屋。对于贵司严重违约行为，我司现告知贵司，我司将于2019年12月4日晚营业结束后中止对贵司相关供应和服务(包括但不限于停止水、电、煤气的供应及保安、保洁等服务)，由于此中止措施而引起的所有有关费用及相关损失均由贵司承担。2020年4月5日，中房公司将系争房屋收回。另查明，品智公司另案[(2020)沪0104民初2471号]起诉中房公司要求履行2019年8月1日至2025年7月31日的租赁合同，要求中房公司交付房屋。本院经审理认为，中房公司并未与品智公司就系争房屋的租赁签署新的房屋租赁合同，故于2020年5月25日判决驳回品智公司的全部诉讼请求。品智公司不服提出上诉，上海市第一中级人民法院于2020年07月28日判决维持原判。以上事实，除当事人庭审陈述外，另有房屋租赁合同、转账凭证、房屋租赁合同终止函、续租回函、通知函等证据证明，本院予以确认。审理中，中房公司表示其要求品智公司支付的水电费应为2019年8月至2020年1月。本院认为，原被告之间签署的房屋租赁合同，系双方真实意思表示,合法有效，双方均应受其约束。合同约定双方租赁期限至2019年7月31日，原告已明确表示不再与被告续租，且生效判决书也认定双方未签订新的租赁协议，故双方租赁合同应于2019年7月31日到期终止。原告主张的违约金系提前解除合同的违约金，现双方合同并未提前解除，故原告该主张，缺乏依据，本院不予支持。原告主张被告自2019年8月1日起按合同约定日租金的三倍支付房屋占用费。被告提出原告张贴公告、停水停电导致其无法使用房屋，且疫情期间被告也没有使用房屋并提出房屋使用费标准过高的抗辩意见。本院认为，关于超过租金部分的使用费，本质系带惩罚性质的违约金，根据本案情况系争房屋租赁目的系用于经营健身会所，被告称原告2019年10月24日的公告导致其无法正常使用房屋，无充分证据证明，本院不予采信，但原告于2019年12月5日起对房屋停水停电，确实对被告使用房屋造成重大影响，故本院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则酌情对占有使用费予以调整为每月96,000元，自2019年12月5日起为每月33,000元。因双方在租赁合同中约定给予被告15天搬离期，故房屋使用费应自2019年8月16日开始计算。关于原告主张的物业费和水电费，双方合同约定水电费均由被告负担，由被告向物业公司支付。现2019年8月至10月的水电费已经由原告代为支付，故原告要求被告支付该水电费，于法有据，本院予以支持。原告撤回7月份水电费，系当事人自行处分权利，本院予以准许。但原告提出增加的部分水电费诉请，系在庭审辩论终结后提出，本院不予处理。双方合同约定物业费由案外物业公司收取，由被告与案外物业公司签订物业管理合同，约定具体支付时间及支付方式等，本案中原告也未提供证据证明其已代被告支付，故原告要求被告支付物业费，缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张的律师费，本案为房屋租赁合同纠纷，且双方合同未就此予以约定，故原告该诉请，本院不予支持。关于被告支付的租赁保证金，因双方合同已经履行终止且房屋已经收回，庭审中双方亦同意在本案中一并处理，故本院予以一并判决。至于被告在2019年7月31日支付的租金和物业费，被告未提出反诉要求处理，可由相关当事人协商处理返还，协商不成，另案解决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：一、确认上海中房康健房产有限公司与上海品智健康管理有限公司于2013年8月20日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月31日到期终止；二、上海品智健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海中房康健房产有限公司自2019年8月16日起至2020年4月5日止的房屋占用费481,900元；三、上海品智健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海中房康健房产有限公司水电费88,218元；四、上海中房康健房产有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海品智健康管理有限公司租赁保证金130,956元，该款可与判决主文第二、三项中的款项抵扣；五、驳回上海中房康健房产有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计7775元，由上海中房康健房产有限公司负担4064元，上海品智健康管理有限公司负担3711元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 徐红二〇二〇年九月十六日法官助理 刘兴书 记 员 徐琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。