广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初3461号原告：全宏英，女，****年*月*日出生，汉族，住址：湖南省沅陵县**********，公民身份号码：431************527。委托诉讼代理人：邓育英，广东度道律师事务所律师。被告：惠州市安隆房地产开发有限公司，住所：惠阳区秋长老建安市场**（仅作办公使用）。法定代表人：谢博名，总经理。委托诉讼代理人：李嘉敏，广东铸铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈子科，广东铸铭律师事务所律师。原告全宏英诉被告惠州市安隆房地产开发有限公司（以下简称安隆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人邓育英、被告安隆公司委托诉讼代理人李嘉敏及陈子科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告全宏英向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签署的《商品房买卖合同》。2、被告返还原告购房款1118078元。3、被告返还原告维修基金和政府代办费6205元。4、被告向原告赔偿损失876592.58元。5、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年4月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告位于惠州市惠阳区*********号房，总价款为1118078元；原告应于2017年4月12日支付首期房价款338078元，余款780000元向银行申请贷款支付;被告应当在2019年4月30日前向原告交付该商品房。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了首期房价款，且通过银行贷款支付了购房余款。但被告截至今日，仍未向原告交付涉案商品房。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼清求。被告安隆公司答辩称，被告已于2020年3月23日向原告交付符合《商品房买卖合同(预售)》约定的商品房，已依约履行了合同约定的义务，原告不存在无法实现合同目的的情形。原告的诉请在案涉商品房已预告登记，且已交付原告，继续履行合同又能够办理原告名下不动产权证的情况下，如仍解除涉案合同，不仅使得当事人签订涉案合同的目的得不到实现，也使得当事人之间的利益失衡，不利于维护交易的稳定，有违合同法维护交易稳定又兼顾公平原则的立法精神。所以，原告的请求不应支持，依法应予驳回。一、被告已依约向原告交付了符合约定交付条件的房屋。1.原告购买被告开发案涉商品房，并于2017年4月11日将首付款338078元付至被告的前公司高管吴逸华（曾用名吴建华，现已离职）及其指定的关联人吴平平名下帐户，按规定该支付违反被告公司管理及财务规定，被告可以不予认可。但本着解决问题的角度出发，被告对该首付款338078元的收取不持有异议，吴逸华及其指定的关联人吴平平利用职权私自挪用被告公司资金的行为，吴逸华等人挪用公司资金或侵占公司财产的法律责任，由被告另循法律途径进行追究。2.根据本案《商品房买卖合同（预售）》第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”之约定，涉案商品房于2020年1月15日经竣工验收备案并取得《竣工验收备案表》，于2020年3月20日取得经惠州市惠阳区房地产测绘所出具的《(实测）报告书》。据此，涉案商品房已满足合同约定的交付条件。3.被告已于2020年3月23日通过邮政快递方式向原告发出《交楼通知书》，并于2020年3月25日在《惠州日报》第7版刊登公告通知业主收楼。依据《商品房买卖合同（预售）》第二十五条、附件十一补充协议第十条以及第四条第6款之约定，被告已按合同约定向原告发出收楼通知，在约定期限内原告并未提出任何异议。因此，涉案商品房应认定为已于2020年3月23日交付原告。二、原告单方要求解除合同既不符合《商品房买卖合同（预售)》的约定，也不符合法律规定。1.根据本案《商品房买卖合同（预售）》第十二条及附件十一补充协议第四条第2款的约定，即使认定被告存在逾期交付的情形，但双方在《商品房买卖合同（预售）》已明确约定被告逾期交付应承担的相应义务。双方从未约定在逾期交付的情形下赋予任何一方单方解除合同的权利，原告要求解除本案合同明显缺乏合同依据，应予驳回。2.在被告已交付符合约定的房屋后，原告并不满足享有法定解除权的条件。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，原告主张本案合同解除的，应履行向被告发出通知的义务。但被告至今并未收到原告要求解除本案合同的通知。相反的，原告在被告已于2020年3月23日交付涉案商品房的情况下，仍恶意提起本案诉讼要求确认本案合同已解除，这明显是违反合同约定及法律规定的。3.被告已于2020年7月30日向惠州市惠阳区*******提交了关于案涉商品房所在项目的楼盘初始确权登记材料，完成了楼盘初始确权登记手续，因此，案涉商品房的不动产权证预计在三个月内可以办理完毕。鉴于案涉商品房已预告登记、已交付原告，能够办理原告名下不动产权证的情况下，如仍解除涉案合同，不仅使得当事人签订涉案合同的目的得不到实现，也使得当事人之间的利益失衡，不利于维护交易的稳定，有违合同法维护交易稳定又兼顾公平原则的立法精神。综上所述，涉案商品房已经竣工验收备案、取得房屋测逢告并且符合双方合同约定，被告亦已按合同约定履行了交付房屋的义务,原告的诉请明显缺乏合同及法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理查明：2017年4月4日原告与被告安隆公司签订《顺祥花园认购协议书》认购案涉商品房，其中第四条第5款中约定“待《广东省商品房买卖合同》生效后，本协议书的效力即行终止”，第四条第10款“备注”中用手写字约定案涉商品房带装修交房，客户认购时交来定金伍万元于2017年4月4日之前补足余下首期购房款338078元（包含定金）,此房赠送40㎡左右的平台,平台自己装修等。2017年4月11日，原告与被告安隆公司签订《商品房买卖合同（预售）》约定，原告向被告安隆公司购买位于惠州市惠阳区*********，房屋总价款为1118078元，原告应当在2017年4月12日前支付首期房价款338078元，余款780000元向银行申请贷款支付。该合同第九条商品房交付条件约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。该合同第十一条交付时间和手续约定，被告安隆公司应在2019年4月30日前交付案涉商品房。该合同第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在180日之内，（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。2.按照附件十一的约定执行。该合同第十六条商品房质量（三）装饰装修及设备标准约定，该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）及时更换、修理方式处理。具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。该合同第二十八条补充协议约定，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定：“交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第十六条第（三）款约定处理。出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下：1.外墙：瓷砖、涂料；2.起居室：（1）内墙：涂料、壁纸；（2）顶棚：铝扣板吊顶；（3）室内地面：瓷砖……”。合同附件十一《补充协议》第四条关于商品房交付条件与交付手续的补充约定：“……2、买卖双方一致同意：本合同第九条的商品房交付条件变更为：该商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》。该商品房达到本条所述交付条件，出卖人履行通知收楼义务后，出卖人无需承担任何形式的延期交付违约责任；《商品房买卖合同（预售）》及本补充协议项下该商品房交付条件以本条为准”。合同附件十一《补充协议》第九条关于销售和使用承诺的补充约定：“1、买受人在签署本合同和本补充协议之前，已充分了解出卖人为推广该楼盘所作的售楼广告、售楼书、样板房（含样板房装修，包括但不限于设备、装修材料等）、售楼模型、多媒体等售楼资料等及其他宣传方式均为要约邀请，非要约，不构成对该商品房的交付标准及本合同的组成部分，买卖双方的权利义务以本合同及本补充协议为准”。合同附件十一《补充协议》第十条关于送达的补充约定：“1、出卖人向买受人发送的各种通知等文件，优先选择邮政快递送达，同时出卖人也有权选择在《惠州日报》或《南方日报》公告送达，公告见报之日即为送达之日。双方约定，出卖人使用快递、邮寄挂号信或登报任意一种通知方式，均视为有效的送达行为”。案涉《商品房买卖合同（预售）》附件一载明了房屋平面图。合同签订后，原告于2017年4月4日向被告支付定金50000元，2017年4月11日向被告支付房款288078元，共338078元。同日，原告向被告支付维修基金4948元、政府代办费1257元。2017年5月17日原告（借款人）、中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行（贷款人）、被告安隆公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，2017年7月1日工行惠阳支行向原告发放贷款780000元，2017年8月10日原告开始按月偿还按揭贷款。2018年1月25日案涉房产预告登记至原告名下。2019年8月9日原告缴纳契税10648.37元。2020年1月15日顺祥花园1栋验收合格取得《竣工验收备案表》。2020年3月20日惠州市惠阳区房地产测绘所出具《房产面积测绘成果（实测）报告书》。2020年3月23日被告安隆公司出具《顺祥花园一期交楼通知书》载明，案涉办理交楼手续的时间为2020年3月23日至2020年4月12日；达到交楼条件的业主为：确认已缴清全部房款的业主（1、选择分期付款方式的，需您已付清所有房款；2、选择按揭付款方式的，则需首付款已付清、银行按揭已放款）；后续精装修事宜：在达到交楼条件的业主根据《商品房买卖合同》办理完毕收楼手续之后，即可签署《关于精装修的补充协议》，开始精装修等。被告安隆公司向原告邮寄送达上述《顺祥花园一期交楼通知书》被签收。2020年3月25日被告安隆公司在《惠州日报》刊登《交楼公告》，通知顺祥花园全体业主办理收楼手续。2020年5月20日被告安隆公司与业主签署《顺祥花园业主与开发商协商交楼及精装交付会议纪要》，主要内容为安隆公司作为开发商在2020年6月20日前提供4种装修风格方案给业主，业主选择方案后自愿配合开发商签署补充协议（装修事宜），开发商即根据补充协议的具体约定，开始进行精装修等。庭审时，原告明确其第四项诉讼请求：被告向原告赔偿损失876592.58元的具体内容包括：房贷利息838216.52元、契税10648.37元、第二套房和第三套房的契税差额27727.72元，上述三笔款项合计876592.61元，与起诉状上的相差三分钱。上述事实有《顺祥花园认购协议书》、《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、首期款收款收据、维修基金、政府代办费收据、《个人购房借款/担保合同》、见证书、房屋实景图、样板房图片、交楼标准及视频、被告销售案涉房产时向原告展示的户型图、竣工验收备案表、房产面积测绘成果（实测）报告书、EMS快递单、EMS快递邮寄查询结果、顺祥花园一期交楼通知书、2020年3月25日惠州日报第7版、不动产登记证明、《顺祥花园业主与开发商协商交楼及精装交付会议纪要》及庭审笔录等为据。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原告与被告安隆公司签订《商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，未违背公序良俗，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当严格遵守并执行。根据双方的起诉及答辩意见，本案的争议焦点为原告主张解除案涉《商品房买卖合同（预售）》应否予以支持。对于上述争议焦点，本院具体分析如下：本案中，原告已按照合同约定付清案涉商品房的全部购房款，被告逾期交付案涉商品房，根据案涉《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，出卖人未按照合同第十一条约定的时间将案涉商品房交付给买受人的，双方同意按照附件十一《补充协议》的约定执行。合同附件十一《补充协议》中关于逾期交付责任的条款主要是第四条，其中第2款约定双方一致同意案涉房屋的交付条件变更为五单位验收合格后取得《工程竣工验收报告》。同时，该条款还约定，案涉商品房达到交付条件且出卖人履行通知收楼义务后，则出卖人无需承担任何形式的延期交付违约责任。本院认为，按时向原告交付案涉商品房是被告安隆公司的主要合同义务之一，被告安隆公司因自身原因导致案涉房产逾期交付应承担相应的违约责任，故被告安隆公司在合同附件十一《补充协议》第四条第2款中直接免除己方逾期交付的违约责任，属于《中华人民共和国合同法》第四十条及案涉《商品房买卖合同（预售）》第二十八条规定的，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款，该条款应属无效条款。同时，根据案涉《商品房买卖合同（预售）》第二十八条的规定，在补充协议约定的条款无效的情况下，仍以本合同为准，即被告逾期交付的责任应当适用案涉《商品房买卖合同（预售）》第十二条规定的第1种方式处理。现被告逾期交付案涉商品房超过180日，原告要求解除合同符合案涉《商品房买卖合同（预售）》第十二条的规定，本院予以支持。同时，根据案涉《商品房买卖合同（预售）》第十二条第1种处理方式的规定，逾期交付超过180日，买受人解除合同的，出卖人应当退回已付全部购房款（含已付贷款部分）并自买受人付款之日起按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息及按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。据此，被告应向原告返还已付购房款及利息、维修基金4948元、政府代办费1257元并支付违约金11180.78元（总价款1118078元×1%=11180.78元）。其中，对于被告应向原告返还已付购房款本息的具体内容和方式。本院认为，因原告在支付首期购房款后,采取按揭贷款的方式支付剩余购房款且目前正在按期还款中。因此,为保障双方当事人及按揭银行的合法权益,本院认为被告应向原告返还购房款的方式如下：被告向原告退还已付首期购房款338078元及利息（以50000元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率从2017年4月4日起计至2019年8月19日；以288078元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率从2017年4月11日起计至2019年8月19日；以338078元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日计至付清之日止）及原告就案涉《个人购房借款/担保合同》已向按揭银行偿还的贷款本息(以按揭银行中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准)；被告应代原告向按揭银行偿还原告就案涉《个人购房借款/担保合同》剩余的贷款本息（原告应协助被告进行还款，具体数额以按揭银行中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行出具的单据为准）。原告超出部分的损失主张，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告全宏英与被告惠州市安隆房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》。二、被告惠州市安隆房地产开发有限公司自本判决生效之日起60日内返还原告全宏英已付购房款及利息，具体返还内容及方式如下：被告惠州市安隆房地产开发有限公司向原告全宏英返还已付购房首期款338078元及利息（以50000元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率从2017年4月4日起计至2019年8月19日；以288078元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率从2017年4月11日起计至2019年8月19日；以338078元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日计至付清之日止）；被告惠州市安隆房地产开发有限公司向原告全宏英返还自按揭银行计息之日起至本判决生效之日止，原告全宏英就案涉《个人购房借款/担保合同》已向按揭银行中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行偿还的贷款本息(以按揭银行中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准)；被告惠州市安隆房地产开发有限公司代原告全宏英向按揭银行中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行偿还原告全宏英自本判决生效之日起就案涉《个人购房借款/担保合同》剩余的贷款本息（原告全宏英应协助被告惠州市安隆房地产开发有限公司向按揭银行中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行进行还款，具体数额以按揭银行中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行出具的单据为准）二、被告惠州市安隆房地产开发有限公司自本判决生效之日起60日内向原告全宏英退还维修基金4948元、政府代办费1257元并支付违约金11180.78元。三、驳回原告全宏英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22807元（原告已预交22807元），由原告全宏英负担9992元、被告惠州市安隆房地产开发有限公司负担12815元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  李杏连人民陪审员  钟合才人民陪审员  巫春茂二〇二〇年八月二十八日法官 助理  张 婷书 记 员  冯梦云