北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初382号原告：秦祖康，男，1958年8月28日出生，汉族，人民食品厂退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：李淑玲（秦祖康之妻），住北京市西城区。委托诉讼代理人：李淼，北京倡信律师事务所律师。被告：秦叶，男，1974年9月2日出生，汉族，橘子酒店职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：孙康玉，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：李亚，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：秦祖德，男，1949年1月3日出生，汉族，北国造船厂退休职工，住江苏省江阴市。委托诉讼代理人：秦叶。被告：秦建英，女，1953年10月4日出生，汉族，首都经济贸易大学退休职工，住北京市朝阳区。被告：秦祖民，男，1956年2月23日出生，汉族，羽绒服厂退休职工，住北京市朝阳区。被告：秦建玲，女，1962年8月25日出生，汉族，住北京市西城区。原告秦祖康与被告秦叶、秦祖德、秦建英、秦祖民、秦建玲确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦祖康及委托诉讼代理人李淑玲、李淼，被告秦叶及委托诉讼代理人孙康玉、李亚，被告秦祖德委托诉讼代理人秦叶，被告秦建英，被告秦祖民到庭参加诉讼。被告秦建玲经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦祖康向本院提出诉讼请求：确认2010年12月16日陈积娣与秦叶就北京市西城区建功南里2号楼XXX号房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效。事实和理由：陈积娣与秦宝祥系夫妻关系，二人育有秦祖康、秦祖德、秦建英、秦祖民、秦建玲五个子女。秦叶系秦祖德之子。陈积娣与秦宝祥生前于2000年3月16日购置北京市西城区建功南里2号楼XXX号房屋（以下简称涉案房屋）。秦宝祥于2001年9月2日去世，陈积娣于2014年6月3日去世。秦宝祥去世后，陈积娣于2010年12月16日将涉案房屋出卖给秦叶。陈积娣出售房屋行为未经原告和其他继承人同意属于无权处分，原告也未对房屋买卖合同进行追认，房屋买卖合同属于无效合同。陈积娣与秦叶之间名为买卖实为赠与，买卖合同不是双方的真实意思，而且陈积娣与秦叶存在恶意串通，损害了原告的合法权益。原告为维护自己的合法权益，现依据《合同法》《继承法》和《民事诉讼法》等相关法律规定向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请。被告秦叶辩称，第一、秦祖康以陈积娣出售房屋系无权处分为由要求确认存量房屋买卖合同无效，缺乏法律依据。秦祖康在民事起诉状中称陈积娣出售房屋行为未经原告和其他继承人同意属于无权处分，原告也未对房屋买卖合同进行追认，房屋买卖合同属于无效合同。根据最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条第一款的规定。无论涉案房屋是否还有秦祖康的份额，其已陈积娣无权处分为由要求确认存量房屋买卖合同无效缺乏法律依据，依法应当驳回原告诉讼请求。第二，陈积娣将XXX号房屋过户给秦叶是经秦宝祥授权所为，并非无权处分，秦叶是秦宝祥、陈积娣的长孙，也是唯一的孙子。秦叶从小与奶奶共同生活，后来秦叶跟随父亲在江苏居住几年之后，于1988年搬回北京继续与奶奶共同居住生活。秦叶与奶奶感情深厚，秦宝祥在世时叮嘱陈积娣和5个子女一定要将XXX号房屋留给秦叶。2010年12月陈积娣将XXX号房屋过户给秦叶是经秦宝祥授权所为，并非无权处分。第三、XXX号房屋是拆迁安置房屋，秦叶属于被拆迁安置人，对XXX号房屋享有相应的权益。秦宝祥和陈积娣的原有房屋位于建功西里二排2号。1990年4月秦叶户口迁回北京落在建功西里****的房屋上，属于上述房屋的常住人口。1994年上述房屋纳入建工西里拆迁改造范围内，根据当时有效的北京市实施城市房屋拆迁管理条例细则第二十三条、第二十八条的规定，秦叶属于被拆迁安置人。在拆迁时，因其增加了安置的面积，秦宝祥、陈积娣、秦叶通过产权调换的方式获得了XXX号房屋，秦叶对XXX号房屋享有相应的权益，并非如秦祖康在起诉状中所陈述的，陈积娣与秦宝祥生前于2000年3月16日购置涉案房屋。从秦叶提交的住房证的入住日期1997年2月18日即可推翻秦祖康的上述说法。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告秦祖德辩称，我是秦宝祥和陈积娣的长子，母亲陈积娣的名下有套房位于北京市宣武区建功南里2号楼XXX，我父亲生前多次跟我母亲说，要把这套房子留给自己的孙子。2001年8月底，我父亲感觉快不行了，在建工西里6号楼110我妹妹秦建玲家里，在父亲遗留之际再次叮嘱我母亲把XXX号房屋留给秦叶，当时在场的有我母亲和5个子女，我愿意尊重两位老人的遗愿，XXX房屋由秦叶继承，我对XXX号房屋不主张任何权益。被告秦建英辩称，我同意我母亲的决定，我母亲病重期间说过孙子照顾她将近5年时间没有工作。秦叶全力以赴的照顾奶奶。他八几年、九几年到北京来以后，爷爷奶奶是他的监护人，同爷爷奶奶同吃同住。他做的非常好，我同意，没有异议。我母亲跟我说过孙子照顾的很好，要把房子给孙子。被告秦祖民辩称，一个是我的亲弟弟，一个是我的亲侄子，我在里边不需要利益，所以我放弃。对于给房子的过程我什么都不知道。被告秦建玲既未作出答辩，亦未参加本院庭审。本院经审理认定事实如下：秦宝祥与陈积娣系夫妻关系，二人育有五名子女：秦祖康、秦祖德、秦建英、秦祖民、秦建玲。秦叶系秦祖德之子。秦宝祥于2001年9月2日死亡，陈积娣于2014年6月3日死亡。秦宝祥和陈积娣的父母均先于其死亡。北京市西城区建功南里2号楼7层XXX号房屋（以下简称诉争房屋）所有权原登记在陈积娣名下，系陈积娣与秦宝祥夫妻关系存续期间取得。2010年12月14日，陈积娣与秦叶签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（网签合同，合同编号：CW153007），约定：陈积娣将诉争房屋出售给秦叶，房屋成交价格为280,000元。2010年12月16日，诉争房屋所有权登记至秦叶名下。审理中，秦叶主张其与陈积娣之间名为买卖实为赠与，陈积娣以买卖的形式将诉争房屋赠与给其本人，未收取任何款项。秦祖康主张诉争房屋系陈积娣与秦宝祥的夫妻共同财产，秦宝祥去世后，陈积娣未经其他权利人的同意将房屋赠与给秦叶构成无权处分，且陈积娣与秦叶之间存在恶意串通，损害了其利益，合同应属无效。秦叶认可陈积娣赠与其房屋时未征询其他子女的意见，并陈述：由于其对陈积娣照顾较多，陈积娣就把房屋过户给其，叫其不要告诉任何人。但，秦叶主张诉争房屋系拆迁取得，其户口户口在被拆迁房屋内，被安置人，其对诉争房屋享有相应权利，应具有相应的份额，秦宝祥生前与陈积娣均明确表示将诉争房屋赠与给其，秦宝祥、陈积娣与其之间存在口头赠与合同关系，陈积娣将房屋过户给其是履行口头赠与合同的行为，而且秦宝祥去世前明确表示将诉争房屋留给其，也属于口头遗嘱，故陈积娣将诉争房屋赠与给其不构成无权处分，也不构成恶意串通。审理中，秦叶就其主张的秦宝祥与其之间存在口头赠与合同及秦宝祥留有口头遗嘱的事实，未向本院提供证据予以证明。本院认为，秦建玲经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。当事人对恶意串通事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。本案中，诉争房屋系秦宝祥与陈积娣夫妻关系存续期间取得，应属秦宝祥与陈积娣的夫妻共同财产。秦叶主张诉争房屋有其相应份额，但未提供充分的证据予以证明，本院不予采信。秦叶主张其与秦宝祥之间存在口头赠与合同及秦宝祥留有口头遗嘱一节，未提供证据予以证明，本院亦不予采信。秦宝祥去世后，诉争房屋应属于陈积娣与五名子女共同共有的财产。陈积娣、秦叶作为家庭成员，应当知道诉争房屋具有五名子女的份额，在处分房屋时，应当经过五名子女的全部同意。根据秦叶当庭陈述可知，陈积娣与秦叶在签订房屋买卖合同前，未征询子女的意见，陈积娣更明确告知秦叶别告诉任何人，由此可知陈积娣与秦叶是在未经全体共同共有人同意的情况下，私自签订的房屋买卖合同，显然不应属于善意，应属恶意串通，且损害了秦祖康的利益，房屋买卖合同应属无效。秦祖康的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条规定，判决如下：确认陈积娣与秦叶于二О一О年十二月十四日签订的位于北京市西城区建功南里2号楼7层XXX号房屋的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（合同编号：CW153007）无效。案件受理费8700元，由秦叶负担（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  李 俊二〇二〇年九月二十八日法官助理  王 甘书 记 员  郭莹莹