北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0113民初1124号原告：北京达成光远置业有限公司，住所地北京市顺义区南法信镇南法信大街**院天博中心******，统一社会信用代码91110113330353327K。法定代表人：孔鹏，总经理。委托诉讼代理人：陈萌，北京泓聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：沙苗苗，北京泓聚律师事务所实习律师。被告：北京明旭长阔科技有限公司，住所地北京市朝，住所地北京市朝阳区酒仙桥北路**（厂区）******码91110105MA019BJAX1。法定代表人：张文广，经理。委托诉讼代理人：聂利锋，男，1963年12月19日出生，汉族，北京明旭长阔科技有限公司法务，住北京市顺义区。第三人：张文广，男，1984年6月28日出生，汉族，北京市顺义区村民，住北京市顺义区，身份号码×××。原告北京达成光远置业有限公司（以下简称达成光远公司）与被告北京明旭长阔科技有限公司（以下简称明旭公司）、第三人张文广商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告达成光远公司之委托诉讼代理人陈萌、沙苗苗，被告明旭公司之法定代表人兼第三人张文广，被告明旭公司委托诉讼代理人聂利锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告达成光远公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即支付原告坐落于顺义区顺义新城×××商品房的购房款136万元；2、判决被告立即支付原告逾期付款违约金51408元（以136万元为基数，每日按逾期应付款万分之叁即408元，自2019年6月9日起至实际付清之日，暂时计算至立案之时）；3、本案诉讼费用由被告承担。以上合计：1411408元。事实与理由：2018年3月31日，原被告双方就坐落于顺义区顺义×××商品房签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》(合同编号：×××），并办理了联机备案登记（联机备案编号：×××），该商品房总价款2722800元。附件四第三条第一款至第二款约定的付款方式为：买受人于2018年3月31日前付清所购商品房总价款的30%，金额为816840元，买受人于2018年4月4日前支付房款545960元，剩余房款1360000元由买受人以银行贷款的方式支付。附件四第三条第三款第二项第二目约定：“买受人应当在签署本合同当日向按揭贷款机构提交申请贷款所需的全部资料、签署相关法律文件并交纳相关费用，完成办理贷款的全部法律手续，并获得贷出卖人提供办理合同预售备案所需的资料和费用：买受人应保证向出卖人、贷款机构提交的一切相关资料的真实性、合法性。若非因甲方、宏观政策调整或国家行政管理部门的原因（不包括贷款机构贷款条件方面的原因，例如贷款机构要求买受人提高首付或未通过贷款机构资信证明审查、买受人未提交齐全贷款资料等）导致该付款方式不可行或未按时足额到达出卖人指定账户，出卖人有权按照《北京市商品房预售合同》第十一条‘逾期付款责任’及补充协议约定向买受人主张权利。”第六目约定：“尽管有其他约定，但若自本项目具备银行要求的放贷条件之日起30日内买受人申请的贷款未进入出卖人银行账户的，则视为买受人不能获得贷款审查，买受人自愿将其付款方式变更为一次性付款，买受人应自上述30日的期限届满之日起10日内一次性付清全部剩余房价款，否则，视为买受人逾期付款，买受人应当按照《北京市商品房预售合同》第十一条‘逾期付款责任’及补充协议约定承担违约责任”。预售合同第八条第一款第一项约定：“逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金。”预售合同第八条第一款第二项约定：“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金。”2019年4月30日，涉诉房屋所在项目己经竣工备案，已具备银行要求的放贷条件。截至目前，被告仅支付购房款1362800元，尚欠136万元，被告因其公司原因导致136万元贷款未通过银行审批，应当一次性补齐购房款，虽经原告多次催告，但被告至今仍未能足额履行付款义务。为维护原告合法权益，故起诉。被告明旭公司辩称，不同意原告诉讼请求。当时买房时是想以张文广个人名义购买,但是原告称该房屋是商住房，不允许个人购买，原告提出给我方成立公司，以公司名义购房，后由原告业务员李旭一手经办成立了被告明旭公司，并由被告签署了购房合同。原告业务员称能给被告办理商业贷款，但日后贷款却未办成。后来被告联系不到李旭，导致被告无法进行下一步付款。原告从始至终均存在虚假行为，导致被告交了购房款之后，没有实际使用，双方之间的预售合同是无效的，原告应退还购房款并赔偿利息。当时是2017年11月29日交纳5万元定金，2017年12月1日交纳诚意金15万元，2017年12月25日还有一笔616840元，是李旭拿着张文广的卡刷的POS机,刷完的凭条当时没有仔细看，也没有给开收据，被告认为是刷给原告的，但实际刷卡是到了一个省多多公司，给原告刷卡实际是1362800元，分两笔刷的卡，一笔是2018年3月31日交纳816840元，一笔是50多万元，原告要求通过公司账户转账,也开具了收据，被告不清楚省多多公司的情况，购房均是在原告的售楼处办理，一直是工作人员李旭联系办理的。第三人张文广述称，我同意被告的答辩意见。因为最开始是我要购买房屋，但是因为个人指标不能购买，原告销售人员说可以成立公司来购买，所以才成立了明旭公司，由明旭公司签订的合同并购房，对于明旭公司针对涉诉房屋享有权利义务并主张权益我认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对达成光远公司提交的《北京市商品房预售合同》原件、商品房预售合同联机备案表原件、购房收据原件、律师函、快递运单及快递查询信息各一份、竣工验收备案表打印件，明旭公司提交的银行流水、微信聊天记录、企业公示信用报告、短信记录、文件袋，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会、北京市工商行政管理局、人民银行营业管理部、银监会北京监管局联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。明旭公司系2017年12月12日注册成立，张文广为法定代表人。2018年3月31日，达成光远公司（出卖人）与明旭公司（买受人）签订合同编号为×××的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》及其附件，合同约定：……建设工程施工合同约定的开工日期为2016年4月30日、竣工日期为2017年9月30日；该商品房房屋坐落为顺义区×××，预测建筑面积共68.07平方米，套内面积63.81平方米，公共部位与共用房屋分摊面积4.26平方米……第六条、计价方式与价款……该商品房单价每平方米42670.43元，总价款2722800元……第七条、付款方式及期限。买受人采取其他方式付款。该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四……第八条、逾期付款责任。买受人未按照约定时间付款的，按照下列方式处理：（一）按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）……2.逾期超过60日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金……第九条、商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；同时，出卖人还应当提供《房屋建筑质量保证书》、《房屋建筑使用说明书》。1、该商品房已取得规划核验验收合格文件和建筑工程竣工验收合格证明文件；2、该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；3、满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件……第十一条、交付时间和手续。（一）出卖人应当于2019年5月30日前向买受人交付该商品房……合同还约定了其他权利义务。附件四、关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定……三、买受人选择采取贷款方式向出卖人支付合同约定的总房价款：1、买受人应当在（日期未填写）付清所购商品房总价款的30%，金额为816840元（含定金100000元整）。2、买受人应当在（日期未填写）支付房款金额为545960元。3、剩余房款金额1360000元整，买受人以银行贷款的方式支付，具体支付时间见本附件相关约定。3、贷款、权属抵押登记的相关约定及说明：（1）付款日定义。买受人以银行电汇、银行票据、贷款方式支付房款的，上述款项到达出卖人账户之日为付款日。（2）贷款机构手续的办理。1）买受人已经于本合同签订前了解了贷款机构发放贷款的相关政策（包括但不限于其所需要提供的全部费用及资料），并同意在卖方认可的贷款机构办理相关贷款。2）买受人应当在签署本合同当日向按贷款机构提交申请贷款所需的全部资料、签署相关法律文件并交纳相关费用，完成办理贷款的全部法律手续，并获得贷款机构出具的客户贷款资格书面确认……若非因出卖人、宏观政策调整或国家行政管理部门的原因（不包括贷款机构贷款条件方面的原因，例如贷款机构要求买受人提高首付或未通过贷款机构资信证明审查、买受人未提交齐全贷款资料等）导致该付款方式不可行或未按时足额到达出卖人指定账户，出卖人有权按照《北京市商品房预售合同》第十一条“逾期付款责任”及补充协议约定向买受人主张权利。3）在对买受人申请的贷款审核期间，如果贷款机构要求买受人补充提交贷款申请文件及所需资料、调整贷款额度、贷款年数等，应自贷款机构或出卖人通知买受人之日起3日内办理完毕相关手续，逾期则按照《北京市商品房预售合同》第十一条“逾期付款责任”及补充协议约定向买受人主张权利。4）买受人申请贷款的具体数额和具体年限以贷款机构最后审批为准，如贷款机构批准的贷款金额低于买受人申请贷款的数额的，则买受人必须在接到贷款机构或出卖人通知之日起7日内以现金形式向出卖人支付差额部分，买受人不得以此为理由要求解除或者终止本合同。逾期则按照《北京市商品房预售合同》第十一条“逾期付款责任”及补充协议约定承担违约责任……6）尽管有其他约定，但若自本项目具备银行要求的放贷条件之日起30日内买受人申请的贷款未进入出卖人银行账户的，则视为买受人不能获得贷款审查，买受人自愿将其付款方式变更为一次性付款，买受人应自上述30日的期限届满之日起10日内一次性付清全部剩余房价款，否则，视为买受人逾期付款，买受人应当按照《北京市商品房预售合同》第十一条“逾期付款责任”及补充协议约定承担违约责任。另外，买受人应自上述30日的期限届满之日起3日内向申请贷款的机构沟通、咨询、了解贷款审批情况，未获得贷款的，应按上述约定期限一次性付清房款。附件十二、补充协议……八、关于销售广告、宣传资料、销售承诺的效力。1、合同双方之间的权利义务以合同正文及其附件以及本补充条款为准。本合同一经签订，双方(包括销售人员或其他有关人员)之前就本次商品房买卖在协商过程中形成的各项口头或书面表示、意向、承诺、介绍、协议等(如有)，均由本合同替代而自动终止或失效，对双方均不具有约束力……6、出卖人如需解释、变更或解除本合同任何条款，或向买受人作出任何保证和承诺，或放弃己方任何权利，或减轻、豁免、延后买受人任何义务和责任的，均须经出卖人的法定代表人签字并加盖出卖人公章予以书面确认，任何销售人员或其他人员作出上述表示的，均不视为出卖人作出的承诺，出卖人不承担任何责任。当日，双方办理了网签手续。合同后附有联机备案表及付款通知书。明旭公司与达成光远公司签订合同后，因贷款未办理成功，明旭公司未再向达成光远公司付款，达成光远公司以诉称事实提起诉讼。2018年1月22日，明旭公司向达成光远公司汇款支付816840元房款。达成光远公司于2018年3月31日出具该款收据一张给明旭公司，并提交收据复印件一张予以证明。达成光远公司表示张文广已支付房款1362800元，收据原件已给付张文广，达成光远公司处只留存了一张复印件。明旭公司及张文广认可该收据的真实性，但称已支付房款除了上述的1362800元，还支付了816840元，该款是由省多多（北京）电子商务有限公司（以下简称省多多公司）收取，合同房款总价是2722800元，所以还剩余543160元未付，该部分款项约定通过贷款支付。明旭公司提交了中国银行的交易明细及收据两张予以证明：2017年11月29日支付5万元购房意向金，是省多多公司出具的收据，交款人梁爽是张文广的妻子；2017年12月1日张文广通过中国银行账户转给省多多公司15万元诚意金，省多多公司出具收据交款事由记载12#楼底商142诚意金；2017年12月25日，张文广通过中国银行账户转给省多多公司616840元，该款的收据一直没有给付。对此，达成光远公司表示交易明细涉及的款项均未到达成光远公司的账户，双方也未签订书面合同，达成光远公司也未开具收据或发票，这些款项也是发生在涉诉合同签订之前，故关联性不认可，且如属实，其明知交易对手是省多多公司，所以不存在与达成光远公司无法区分的问题，上述款项也无证据证实是购房款，对于收据的真实性、关联性、证明目的均不认可，交款人非明旭公司。2019年4月30日，包括涉诉房屋在内的商务办公楼在北京市顺义区住房和城乡建设委员会进行工程竣工验收备案，取得工程竣工验收备案表。庭审中，明旭公司、张文广表示最开始要购买涉诉房屋的是张文广个人，但是因为没有购房资质，所以按照达成光远公司售楼人员的要求成立了明旭公司，并以明旭公司签订的合同，现在的合同关系是在明旭公司与达成光远公司之间，但是导致后续没有办法贷款继续购买是达成光远公司造成的；2017年11月29日张文广到达成光远公司开发的×××项目去看房，售楼处的工作人员李旭接待的张文广并洽谈的购房事宜，当时就定了一套房是12号楼底商142，房子是60多平米，单价5万多元，张文广是北京户口，名下有一套房，当时不知道不能以个人名义购买商用房，李旭告知张文广个人不能买房，必须办理公司以公司名义买，李旭表示能帮办理公司并贷款购房，张文广表示自己手上有100多万元，剩余需要贷款，和李旭沟通的是尽量多贷些款，没说具体贷款金额，李旭没有说怎么办理公司，就是让提供了身份证，具体操作都是李旭办理的，需要提供什么材料，张文广就提供什么，2017年12月12日明旭公司办理了下来，手续都是李旭交给张文广的；签订合同后，李旭介绍了一个业务员联系办理贷款，但后来说贷款办理不下来了，明旭公司无能力支付剩余房款，不同意再继续购买了；对于现场工作人员是省多多公司的还是达成光远公司的人员，明旭公司无法区分并认为接待人员就是开发商的工作人员，当时打款都是通过POS机，明旭公司认为支付的均是房款且均是给开发商的。明旭公司为证明其主张提供证据如下：1、明旭公司代理人与李旭的通话录音，证明达成光远公司业务员李旭将涉诉房屋卖给我方的事实过程。2、张文广与韩翰（达成光远公司贷款负责人）的通话录音，证明达成光远公司给办理贷款的负责人是韩志伟，微信名叫韩翰，本人名叫韩志伟，其称收到217万元，少收款是为了逃避上税，现因政策原因不能给明旭公司办理商业贷款，还有房屋是每平方米售价4万余元，也可证实达成光远公司违法经营，具有欺诈行为，涉诉合同应解除。3、张文广与李旭等人的微信聊天记录，有原始载体，证明张文广是与达成光远公司销售员李旭联系购房事宜及办理的相关手续，李旭让张文广给办照人员徐利娜转款15388元，并以公司名义买房办理商业贷款，李旭的微信名为“员外”；办理执照的联系人是乔志敏，与其聊天记录反映了办照的全过程；与达成光远公司的负责人韩志伟的微信聊天记录是营业执照办下来后，因国家政策原因，银行贷款办不下来，所以造成明旭公司无法买房。4、张文广与李洋的短信聊天记录一张，李洋是达成光远公司工作人员，另有文件袋一个，上面有邮寄和收件信息，是达成光远公司销售人员李亮让张文广办理营业执照，把材料寄到北京市通州区，收件人朱宝成，就是办执照的，证明明旭公司是达成光远公司让张文广注册以实现购房的目的，达成光远公司员工李亮让张文广把材料寄给朱宝成，办完后朱宝成把公章、执照等手续是直接寄给李亮的，李亮收到后再给的张文广，关于公司的手续张文广均是从李亮处拿到的。对于明旭公司提交的证据，张文广均予以认可。达成光远公司的质证意见为：证据1真实性不认可，关联性、证明目的不认可，李旭不是达成光远公司员工，也未确认向明旭公司出售房屋的事实，且打款是给的省多多公司，而非达成光远公司，且是在双方签署预售合同之前，所以该录音与达成光远公司无关；证据2与韩志伟的通话录音，真实性不认可，关联性、证明目的不认可，韩志伟不是达成光远公司员工，也不是达成光远公司法人，韩志伟是省多多公司的法定代表人韩志刚的弟弟，该录音与达成光远公司无关，张文广称已付217万元，但未与达成光远公司确认，韩志伟非达成光远公司员工，无权代表达成光远公司确认收款金额，且韩志伟也未确认金额，张文广在录音中也自认房屋的销售价格为5万多元，而非其主张的4万余元，聊天中提到的避税问题也与达成光远公司无关；证据3真实性不认可，关联性、证明目的不认可，李旭、韩志伟、乔志敏均不是达成光远公司员工，微信聊天记录显示“员外”的，无法核实身份，即便此人是李旭，其也不是达成光远公司员工，聊天记录中15388元的钱款，看不出是什么钱，与本案无关，聊天记录中仅有一些贷款政策的介绍，看不出与本案的关联性。与乔志敏的微信聊天记录，仅能看出乔志敏协助张文广办理营业执照，但看不出办理的目的以及与达成光远公司的关系。与韩志伟的聊天记录，虽他自称是旭辉26街区贷款负责人，但其不是达成光远公司的员工，关于退房，结合与韩志伟的通话录音，韩志伟的行为与达成光远公司无关，也无证据证明其能代表达成光远公司，韩志伟在聊天记录中并未承诺贷款一定能办下来，即便承诺也非达成光远公司的承诺，对达成光远公司无约束力，且达成光远公司的销售人员无权超出合同进行承诺，合同附件十二第八条第一款、第六款已明确约定。证据4真实性、关联性、证明目的均不认可，李洋不是达成光远公司员工，是哪个公司的不清楚，文件袋从内容上看不出与房屋销售有任何关系。庭审中，达成光远公司称其与韩志刚个人签署的包销合同，与省多多公司无法律关系，明旭公司购买的房屋是在韩志刚包销范围，省多多公司是韩志刚的公司，明旭公司提到的李旭不清楚是谁的员工，李亮是达成光远公司员工，但不清楚其有无参与涉诉房屋的销售，涉诉房屋是包销给了韩志刚，所以销售人员都是韩志刚的人，对于包销的房屋前期如何销售，达成光远公司不清楚，也不参与，只是后期参与签署合同；关于明旭公司的成立，达成光远公司没有参与，达成光远公司是在明旭公司成立后才与其签署合同，且仅依据双方签订的预售合同履行各自权利义务。对此，明旭公司表示洽谈时张文广接触的就是李旭、李洋和李亮，他们说是开发商的销售人员，让张文广成立公司也是他们提的，不清楚他们属于哪家公司，办执照和贷款人的微信均是李旭给的张文广；关于达成光远公司陈述的包销合同关系，明旭公司、张文广并不清楚，达成光远公司也没有告知过，明旭公司、张文广认为就是从开发商达成光远处买的房，销售人员都是开发商的人。张文广表示对于明旭公司的陈述均予以认可。明旭公司表示不同意履行合同，认为应该解除合同并返还房款，就此其另行主张，不在本案中解决。本院认为：本案的争议焦点一是涉诉买卖合同双方的确认。根据明旭公司提交的微信聊天记录、录音、短信记录以及付款时间、收据记载的房屋情况、公司成立时间，可以确认张文广购买涉诉房屋时因个人资质不符，故销售人员承诺帮助其注册公司并以公司名义与开发商签订合同、办理银行按揭贷款，而涉诉房屋的开发商即达成光远公司将包括该房屋在内的部分房屋包销给了韩志刚，韩志刚找来销售人员联系出售其包销的房屋，涉诉房屋是在达成光远公司的售楼处由销售人员进行销售的，在上述背景下明旭公司成立，并在成立后由明旭公司与达成光远公司签订了涉诉的《北京市商品房预售合同》，对于该签订过程张文广亦予以认可，并认同涉诉房屋系明旭公司与达成光远公司达成的买卖合同关系。明旭公司与达成光远公司之间就涉诉房屋达成买卖合同关系，并未违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，本院予以确认。本案争议焦点二是明旭公司是否应继续履行涉诉合同。根据庭审查明情况，明旭公司无法提供符合银行要求的贷款材料，以致明旭公司不能办理按揭贷款，对此，达成光远公司存在一定过错，其授权的包销人员做出替张文广成立公司并办理贷款的承诺，上述人员作为达成光远公司的代表使购房人相信此方式可以购房，并进一步导致张文广配合注册公司并签订涉诉合同，但最终未能办理贷款，达成光远公司作为销售方对此应承担一定责任，明旭公司无法办理贷款，不能支付剩余房款，合同目的无法实现，达成光远公司要求明旭公司继续履行合同支付购房款并承担违约责任的请求，依据不足，本院不予支持。关于达成光远公司主张依据合同附件十二第八条的约定销售人员的任何承诺均不能代表公司，达成光远公司不承担任何责任，但是该合同是达成光远公司提供的格式合同，且达成光远公司未举证证明其对明旭公司尽到了合理的提示注意义务并予以说明，故上述条款应属无效条款，达成光远公司之抗辩主张，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第九十四条之规定，判决如下：驳回原告北京达成光远置业有限公司的诉讼请求。案件受理费一万七千五百零二元，由原告北京达成光远置业有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  棋其格二〇二〇年九月二十三日书记员  常思宇