广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初5972号 原告:柳州市名嘉房地产中介有限公司,地址：广西柳州市鱼峰区雒容镇容庆路**，统一社会信用代码：91450200MA5N45K26U。 法定代表人：叶大明，该公司总经理。 被告:覃生革，男,1967年8月23日生，壮族,广西柳州市人，无固定职业，住广西柳州市鱼峰区。 被告：韦少育，女，1971年8月28日生，壮族，广西柳州市人，无固定职业，住广西柳州市城中区。 委托诉讼代理人：余建军，广西万远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟丽丹，广西万远律师事务所实习律师。 原告柳州市名嘉房地产中介有限公司诉覃生革、韦少育居间合同纠纷一案，本院2020年8月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告柳州市名嘉房地产中介有限公司法定代表人叶大明，被告覃生革，被告韦少育及其委托诉讼代理人余建军、钟丽丹到 -2- 庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柳州市名嘉房地产中介有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告签署的独家代理合同；2、请求法院判令二被告退还原告定金人民币伍仟元整（￥:5000.00）；3、请求法院判令二被告赔偿原告双倍定金及原告与被告签订协议上的违约条例赔偿（人民币大写叁万元整￥：30000.00。）；4、本案诉讼费由二被告承担。在诉讼过程中变更诉讼请求第3项，请求法院判令二被告支付原告违约金30000元。 事实和理由：2020年8月3日，二被告与原告在双方自愿达成一致情况下签订协议，原告支付被告人民币大写（伍仟元）整小写（￥：5000.00元整）购房定金。之后原告多次要求被告履行签订买卖合同，二被告以各种理由推托，并且违反条约临时加价还公然违约。拖至今仍无果，已导致原告出现资金及名誉损失。故现原告将被告诉至人民法院要求二被告赔偿双倍定金及原告与被告签订协议上的违约条例赔偿（人民币大写叁万元整￥：30000.00）。请求人民法院依法判如所请。 被告韦少育辩称，同意柳州市名嘉房地产中介有限公司诉请的第二项请求；不同意原告起诉状诉请的第一、第三项请求，理由是：一、位于雒容镇蜜园路********房屋是韦少育的个人财产，房屋的处分权依法由韦少育行使，不是韦少育亲自签署的或追认的合同，处分该房屋均不发生法律效力。二、2020年8月3日原告与覃生革签署的《房地产（委托）独家代理合同》韦少育从未追认，根据合同法第51条，该合同无效，依法不存在解除该合同的问题。三、本案是居间合同，原告不是房屋的买卖人，根据居间合同的性质，依法不存在支付购房定金问题，《房地产（委托）独家代理合同》中的定金条款无效。该5000元钱性质是原告与他人签订居间合同的经营方式，韦少育对退还原告5000元无异议。四、原告诉请的违约金30000元无事实和法律依据，本案的合同是居间合同，根据合同法有关居间合同的性质，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，居间人和委托人双方不存在买卖关系，因此，居间合同有支付报酬、费用，没有违约金的规定。五、根据本案事实，原告支付 -3- 给覃生革的5000元韦少育从未同意收取，因此，应当由覃生革退还原告5000元。根据本案事实及法律规定，请人民法院驳回原告对韦少育的诉讼请求。 被告覃生革的辩称与被告韦少育辩称一致。 综合全案证据，本院确认以下事实： 2020年8月3日，原告与被告覃生革签订《独家代理合同》，约定将被告韦少育名下的坐落于雒容镇××单元××房，建筑面积57.38平方米，委托原告独家代理出售。委托期限为30天，自签订合同之日计算，原告交付被告覃生革房屋定金5000元，到期房屋未售出，被告覃生革可没收定金不予退还；约定售房价款为250000元，原告出售该房，高出250000元归原告所有，原告不收取中介服务费；在违约条款中约定，被告在委托期间不得拒绝销售或涨价，若有违约应支付原告违约金30000元，该费用包括定金、人工费、广告等费用。 合同签订后，在合同履行过程中，原告于合同签订之日支付被告覃生革定金5000元。被告覃生革将出售房屋并签订合同一事告知被告韦少育，被告韦少育不同意出售该房，因此，酿成本案诉讼，原告提出前述诉讼请求。 另查明，二被告系夫妻于2008年1月10日登记离婚。2013年12月19日，被告韦少育向柳州市柳东新区管理委会购买原广西林业造纸厂职工住房，购房价17971元。2014年3月27日，涉案房屋登记在被告韦少育名下，该房系被告韦少育个人房产。2018年10月10日二被告登记复婚。被告覃生革与原告签订《独家代理合同》出售涉案的房屋，被告韦少育未出具授权委托书给被告覃生革。 上述事实有原、被告陈述，原告提交的微信转账详单一份《居间合同》一份《柳房权证字第××房产证》一份、通话详单一份、短信记录一份；被告提交的《离婚证》、《原广西林业造纸厂职工住房出售合同》一份、购房发票一份、《柳房权证字第××房产证》一份、《复 -4- 婚证》、录音光盘及文字资料等，证人证言等证据加以证实。以述证据来源合法，本院予以采信。 本院认为，本案原告与被告签订的《独家代理合同》，但实际应是居间合同。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。原、被告于2020年8月3日签订《独家代理合同》，将被告韦少育名下的坐落于雒容镇××单元××房，委托原告独家代理出售。虽然没有约定中介服务费，但合同约定，原告出售涉案的房屋超出约定房屋总价部分归原告所有。其超出部分相当于中介服务费。为了保证合同的履行，原告支付被告覃生革定金5000元，并对违约责任也进行了约定。因此，本院认定原、被告之间形成居间合同关系，该居间合同系双方真实意思表示，符合法律规定，对双方当事人具有约束力。被告韦少育辩称未经其授权，该合同效力待定，未经追认，该合同无效。本院认为，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。本案被告覃生革未经被告韦少育授权，出售其没有所有权或者处分权的房屋，其签订合同行为仍是有效行为，因此，二被告辩称该合同无效，本院不予采信。 关于解除合同问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；原告因被告违约行为，不能实现合同的目的行使合同解除权，被告表示同意，本院予以确认。 关于返还定金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，当事人可以依照《 中华人民 共和国担保法 》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适 -5- 用违约金或者定金条款。本案原、被告既约定了定金又约定违约金，现原告选择违约金条款，因此，要求被告返还定金，被告表示同意，本院予以确认，被告覃生革应返还原告定金5000元。 关于违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方当事人支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案原告的损失是错失交易机会所获得的利益，该损失是间接损失，因损失无法计算和参照，也不符合法律要求，因此，对原告的间接损失本院不予以支持，至于原告的直接损失，主要是被告占用原告定金所产生的利息、原告的人工费、广告费，但原告未提供消耗人工费、广告费的相关证据。考虑到被告从签订合同至其违约时间较短等因素综合考虑，本院酌定被告支付原告违约金6000元，对原告主张被告支付违约金30000元过高，对过高部分本院予以驳回。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第四百二十四条、第四百二十七条，参照《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告柳州市名嘉房地产中介有限公司与被告覃生革于2020年8月3日签订的《独家代理合同》； 二、被告覃生革应于本判决生效之日起十日内返还原告柳州市名嘉房地产中介有限公司定金人民币 -6- 5000元； 三、被告覃生革应于本判决生效之日起十日内支付原告柳州市名嘉房地产中介有限公司违约金人民币6000元； 四、驳回原告柳州市名嘉房地产中介有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费人民币675元（原告已预交），减半收取337.5元，由被告覃生革负担。 上述债务，义务人应于本案判决确定的期限内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区柳州市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本二份，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 员 欧阳九林 -7- 二〇二〇年九月二十四日 法官助理 邓 珊 珊 书 记 员 韦 艳 想 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的 -8- 违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十五条【定金】当事人可以依照《 中华人民共和国担保法 》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百一十六条【违约金与定金的选择】当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。