苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初4908号原告：苏州稻家房地产营销策划有限公司，住所地苏州工业园区北榭雨街**太阳星辰花园******。法定代表人：吴庆伟，总经理。委托诉讼代理人：刘炎卉，江苏孚佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜珊珊，江苏孚佑律师事务所实习律师。被告：奚志清，男，1971年12月21日生，汉族，住苏州市虎丘区。被告：吴昊，男，1983年11月7日生，汉族，住苏州市虎丘区。上述两被告共同委托诉讼代理人：姚丹，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。原告苏州稻家房地产营销策划有限公司（以下简称稻家公司）与被告奚志清、吴昊居间合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告稻家公司委托诉讼代理人刘炎卉、杜珊珊，被告奚志清、吴昊委托诉讼代理人姚丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告稻家公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向其支付佣金30000元；2、判令两被告承担原告支出的律师费5000元；3、判令两被告承担本案诉讼费。事实和理由：2020年5月10日，在其居间下被告奚志清委托吴昊作为出售方与案外人王静作为买受方就苏州市吴中区房屋签订《房屋买卖（居间）合同》，合同编号00004168.约定房屋成交价为2200000元，被告应于签署合同时向其支付居间服务报酬，同日吴昊签署《佣金确认书》，确认被告应向其支付佣金30000元。后因王静原因该合同无法继续履行，其作为居间方已经促成合同成立，完成居间义务，有权获得全部佣金，故诉至法院。被告奚志清辩称，第一、案涉佣金确认书系被告吴昊以个人名义与原告签订，该行为不在其授权范围，也未经过其追认，原告主张其支付佣金无事实与法律依据。第二、原告作为专业中介机构，明知买受人不具备在苏州购房的相关资格，促成的买卖合同将事实上无法履行，仍教唆、误导买受人，令买受人产生错误认识而签订合同，并最终导致买受人因无法履行合同而与出卖方解约，其居间行为也是导致买受人违约的原因之一，具有严重过错，应承担相应责任，故无权向其收取居间服务费。故应驳回原告全部诉请。被告吴昊辩称，因买受人系限购人群，不具备购房资格，不能履行合同，案涉房屋买卖合同已于2020年5月14日解除。该买卖合同订立时就没有履行可能，不能视为居间方已完成居间义务，居间服务的目的没有达成。原告作为居间方对合同解除存在过错，就购房资格，在合同成立前，居间方负有提示、提醒和审查的义务，买受人对购房政策也负有相应的审慎注意义务，合同解除是由于居间方和买受方共同原因导致的，居间方无权向出卖方主张报酬、律师费、诉讼费等，应驳回原告全部诉请。本院经审理认定事实如下：2020年1月1日，被告奚志清出具1份委托书给被告吴昊，委托吴昊处理苏州市吴中区房屋买卖事宜，并收取定金及差额房款。2020年5月10日，原告稻家公司作为居间方、丙方，与被告奚志清（出售方、甲方）、案外人王静（买受方、乙方）签订1份《房屋买卖（居间）合同》，约定由丙方提供居间服务，甲方向乙方出售房地产。合同首部载明，在本合同签署前，丙方在甲方或其代理人同意的前提下协同乙方或其代理人实地查看该房屋，该房屋现状已得到乙方或其代理人认可。乙方确认符合苏州的购房条件及贷款条件的情况下，各方在平等自愿基础上签订本合同，承诺共同遵守。房屋坐落于苏州市城区，所有权人奚志清，成交价2200000元。乙方于2020年5月10日前支付甲方定金50000元。甲乙双方同意授权丙方或丙方指定的其他第三方房产经纪公司办理房屋挂牌、送审（如有）、网签、资金托管等产权过户手续，甲乙双方须在2020年6月10日前向丙方提供挂牌、送审材料并配合办理送审、网签挂牌手续。甲乙双方须在2020年6月30日前向丙方提供合法证件和资料办理资金托管手续，乙方须在签署日期前备妥资金托管的首付款……第五条、居间佣金约定：甲、乙方应于签署本合同之时各向丙方支付居间报酬，佣金金额以《佣金确认书》或《委托出售协议》（如有）约定为准。第六条、违约责任：……若甲乙双方有任何乙方违约的，丙方有权选择按照第五条约定分别向甲方、乙方主张各自的居间报酬，亦有权选择单独向违约方主张该房屋成交价3%的居间报酬。本合同任何一方违约的，守约方为主张权利而支出的律师费、诉讼费由违约方一并承担。……其他约定事宜：……甲乙双方约定三个工作日内，乙方如有征信问题，贷款贷不出来，双方互不追究违约责任。该合同尾部甲方签章处为被告吴昊代签奚志清、王一琴姓名。同日，被告吴昊（委托人、甲方）与原告稻家公司（居间方、乙方）签订一份佣金确认书，约定经乙方居间推荐，甲方确认乙方已经促成甲方与第三人的位于苏州市姑苏区房屋买卖合同成立，居间义务已经完成，故同意就促成合同成立应支付的佣金约定为30000元。佣金确认书尾部甲方签章处由吴昊签名。2020年5月14日，奚志清、吴昊（出售方、甲方）与案外人王静（买受方、乙方）签订一份解约协议，约定案涉房屋买卖（居间）合同因乙方个人原因不能履行，即日起甲方可自行出售该房屋，与乙方无关。甲方将该房屋再次出售后，甲方视出售价格退还乙方定金，金额由甲方定夺。原合同中约定支付丙方佣金事项以及违约责任由乙方自行承担，与甲方无关。另查，案涉苏州市房屋登记于被告奚志清名下。还查，案外人王静户籍所在地为南京市，签订案涉房屋买卖（居间）合同起至协议解除时均不具备在苏州市购买商品住宅的政策要求。再查，原告为本案与江苏孚佑律师事务所签订1份《聘请律师合同》，约定律师费5000元，该律师事务所向原告开具了5000元增值税普通发票。又查，本院于2020年7月9日立案受理原告稻家公司与被告王静居间合同纠纷一案，该案审理中，王静向本院提交1份应诉情况说明，主要内容如下：其于2020年5月9日通过安居客APP联系稻家公司销售丁菁艺，看房过程中询问丁菁艺在苏州买房是否有要求，丁菁艺询问其情况后表示可以购买苏州的房子，只要尽快把户口从南京转过来，但是当时并不知道其社保等一系列条件能否转来苏州，其以为如丁菁艺所说户口转到苏州来很快很方便，事实上从5月开始到庭审时还在申请。5月10日当晚其在稻家公司与房东的委托人见面。房东委托人明确说明在6月10日前其户口必须转到苏州，否则他有跟房主违约的可能。说虽然其不懂什么意思，但房东委托人有心在合同其他事项上加了如果其征信或贷款有问题，三个工作日内互不追究责任。此后其因按涉房产外部环境恶劣、没有停车位、没有做过产调、家人不同意购买等原因，向丁菁艺提出协商退房。此后与房东委托人签订了解约协议。此后，在该案庭审中王静称因中介说其可以买房，所以其并未告知卖方其没有购房资格，其在签约当时将身份证给中介看过，身份证上显示其是南京户籍，交了5万元定金后中介就让其早点办落户，因为中介说一个月内就能办好落户，中介就在合同上写了6月10日作为旅行日期。上述应诉情况说明中表示“房东委托人明确说明在6月10日前其户口必须转到苏州，否则他有跟房主违约的可能。”是指签约后三方均在现场，中介称其要在6月10日前把户口转过来，吴昊也说要把户口转过来。以上事实，由原告提供的房屋买卖（居间）合同、委托书复印件、佣金确认书、房产证复印件、聘请律师合同、增值税普通发票、（2020）苏0506民初4905号庭审笔录、应诉情况说明及当事人陈述等证据予以证实。原告称，案涉房屋产权人是被告奚志清，被告吴昊对房屋享有收取差价的利益，且吴昊在案涉房屋买卖合同和佣金确认书上签字，故其要求两被告共同支付佣金30000元及律师费5000元。案外人王静在签订案涉合同时确实暂无购房资格，但王静曾告知其正在办理落户，其已将此事如实告知被告，故被告提出要求王静于2020年6月10日前对购房资格问题要核实，其已审核购房资格也如实告知双方，对相应的后果在合同中约定了违约责任，充分保障了各方权利。合同没有继续履行的原因是因为签约三日后王静因其他原因提出不购买该房屋，系王静违约，其不存在过错。两被告称，其二人是朋友关系，吴昊为奚志清名下的案涉房屋提供装修，奚志清承诺房屋出售后将相应的装修款支付给吴昊。故奚志清委托吴昊处理案涉房屋买卖事宜，如合同正常履行，居间费用应由奚志清负担。2020年5月10日下午原告销售丁菁艺联系吴昊说晚上签合同，吴昊到达现场时买方和中介明显已经进行了较长时间的沟通，合同大致条款已经写好。6月10日的约定是中介提出的要求，因为中介需在6月10日前进行网签挂牌和送审，当时吴昊并不知道这是办理户口的最后期限，因为当时没有看到买方身份证复印件，吴昊未意识到买方是外地人需要落户苏州。吴昊当时提醒如果6月10日办不了，买方是要违约的。丁菁艺在5月13日告知吴昊买方要违约，可能不买了。吴昊表示理解，但因中介要求其承担中介费其不同意。5月14日买方联系其要解除合同，双方协商后解除了。其还认为，案涉合同约定买卖双方任有一方违约时中介方有权选择分别向双方主张各自的中介报酬或向违约方主张报酬，这是加重买卖双方责任的无效条款。为证明其主张，两被告还提供了如下证据：1、苏州市房地产经纪管理办法、苏州市市区存量房买卖网上管理实施办法，拟证明根据苏州市房地产经纪管理办法第21条和苏州市市区存量房买卖网上管理实施办法第8.1条的规定居间方负有对买受人的购买资格进行审查的义务，没有尽到审查义务应承担相应过错责任。2、关于进一步加强全市房地产市场调控的意见打印件、购买方王静的身份证复印件，拟证明王静在订立合同时不具备购房资格，居间方虽然促成买卖双方签订了合同，但买卖合同事实上无法履行，原告的居间行为具有明显的过错，其促成的合同不能履行，应承担相应责任。原告对上述证据真实性均无异议，但认为不能证明其未尽到审核买方购房资格的义务，无论从合同签订的书面内容还是三方的讨论中都有证据显示其对买方暂无购房资格需要进一步办理的事情进行告知。买卖合同最终是否履行并不体现在签订合同时，而在于后续双方约定的办理网签送审的时间。买卖双方在合同约定期限未到期前已就对该合同解除，并签订解约协议。且该合同不能履行的过错在于王静，其称不能购买的理由不是其没有购房资格，而是对案涉房屋周边环境及老人不满意不认可导致，居间方没有过错。本院认为，首先，本案居间合同主体应为原告与被告奚志清。被告吴昊作为奚志清的受托人，代奚志清处理卖房事宜，在签订案涉居间合同时原告、买方均知晓吴昊系奚志清的代理人，因此该居间合同直接约束奚志清。原告要求吴昊承担相应责任，依据不足，不予支持。至于奚志清辩称吴昊签订佣金确认书的行为超出授权且未经确认对其不发生效力的意见。案涉《房屋买卖（居间）合同》系买卖双方及居间方对案涉房屋买卖、居间事宜作出的约定，合同明确居间报酬的金额以佣金确认书或委托出售协议约定为准。因此吴昊签署佣金确认书的行为并未超出奚志清的授权，应对奚志清有效。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，原告作为居间人，已经促成被告奚志清与房屋买受人之间的房屋买卖合同的成立，有权收取居间报酬。佣金确认书明确了佣金金额30000元，该款应为房屋买卖合同成立并完成交易情况下的居间报酬数额，而涉案房产未完成过户等交易，且买卖双方之间的合同已经解除，原告客观上无需再履行办理网签、资金托管、贷款、过户等居间服务，其有权主张的居间报酬相效于交易全部完成的情况，应当予以部分减少。同时，原告作为从事房屋买卖居间的市场经营主体，相较于委托人而言更有能力预见房屋买卖过程中出现的各种情况，本案中买受方在缔约时没有购房资格，案涉合同成立后能否实际履行并不确定，故原告对此存在一定过错。基于以上考量，本院酌情认定报酬金额为15000元。原告另主张律师费5000元由被告承担，被告不予认可，且合同约定守约方为主张权利支出的律师费由违约方承担，考虑本案中原告存在履约瑕疵，故对该项诉请不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百零二条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款的规定，判决如下：一、被告奚志清全于本判决生效之日起十日内支付原告苏州稻家房地产营销策划有限公司人民币15000元。二、驳回原告苏州稻家房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计338元，由原告苏州稻家房地产营销策划有限公司负担250元，由被告奚志清负担88元。本判决为终审判决。审判员 沈 歆二〇二〇年九月二十七日书记员 俞佳平