福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0802民初7106号 原告：厦门友朋四方物业管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区鹭江道**远洋大厦****，统一社会信用代码91350200705420603A。 法定代表人：戴继光，经理。 委托诉讼代理人：林国强，福建奋达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林福英，福建奋达律师事务所律师。 被告：阮龙定，男，1969年11月4日出生，汉族，住龙岩市新罗区。 原告厦门友朋四方物业管理有限公司（以下简称“友朋物业公司”）与被告阮龙定物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。原告友朋物业公司的委托诉讼代理人林福英、被告阮龙定到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 友朋物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告阮龙定支付自2017年11月1日起至2020年3月31日止的物业服务费4222.98元、自2018年7月1日起至2020年3月31日止的车位费945元和自2017年5月5日起至2019年12月31日止的公摊水费34.5元、公摊电费912.45元，合计6114.93元；并支付自2020年5月25日起至款清之日止、以欠缴的物业服务费为基数按年利率6%计算的违约金。 事实与理由：2016年6月1日，原告与龙岩市龙地置业有限公司签订《小洋新城前期物业服务合同》；2019年4月11日，原告与龙岩市新罗区小洋新城小区业主委员会签订《福建省物业服务合同》，为小洋新城小区提供物业管理服务事宜，约定高层住宅物业服务费1.1元/月/㎡、车位费45元/月/个，并约定未能按时足额支付物业服务费的，应按千分之二的标准支付违约金。阮龙定作为小洋新城小区23号楼1601室的业主，未按合同的约定及时向原告缴纳物业服务费、车位费、公摊水费、公摊电费，经原告多次催讨，未果。为此，原告诉至法院，请求判如所请。 阮龙定答辩的主要意见：1、答辩人所有的23号楼1601室房屋自交房以来一直空置，从未入住、也未出租，故答辩人不是物业公司管理下的业主，与物业公司没有任何关系。2、答辩人在交房时，已被迫缴交了半年的物业费。3、物业公司没有为答辩人服务，连出入小洋新城小区大门的钥匙都没有给答辩人，答辩人的汽车也无法进入属于自己的车位，故答辩人不应缴交物业管理费和车位管理费。4、答辩人没有使用享受过小洋新城的电梯、照明、公共绿化场地，故要求答辩人缴交公摊水、电费不合理。 友朋物业公司围绕诉讼请求依法提交了《小洋新城前期物业服务合同》、《小洋新城物业服务合同》、《小洋新城安置房回迁入伙确认单》、物业缴费通知单图片、物业费催收函的快递单复印件、水费结清证明、历月电费明细、不动产登记信息证明、物业缴费通知单及欠费明细等证据。上述证据中，阮龙定对《小洋新城前期物业服务合同》、《小洋新城物业服务合同》、《小洋新城安置房回迁入伙确认单》、不动产登记信息证明、水费结清证明、历月电费明细等证据均没有异议，对物业缴费通知单、欠费明细、物业缴费通知单图片、物业费催收函的快递单复印件等证据提出异议，表示其没有入住，从未看到友朋物业公司的相关缴费通知，但表示其有接到过友朋物业公司工作人员的催缴电话。阮龙定向本院提供历月电费明细和收费清单，证明其未入住、也未装修该房屋，未产生过水电费。友朋物业公司对阮龙定所提交的证据没有提出异议。上述证据，能够证明本案的相关事实，本院予以确认并在案佐证。 经审理查明，2016年6月1日，龙岩市龙地置业有限公司（甲方）与友朋物业公司（乙方）签订《小洋新城前期物业服务合同》，合同主要约定：1、友朋物业公司为小洋新城全体业主提供服务；2、合同期限自2016年4月1日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止；3、物业服务的主要内容为制订物业服务有关制度、物业服务方案、承接查验资料，负责共用部位和共用设施设备的日常维修、养护和管理，负责共用部位、公共区域的清洁卫生和垃圾清运等，负责公共园林、景观及设施的养护和管理，负责维护管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作，负责车辆停放管理、装饰装修管理和协助建设单位做好交房前的检测工作，并受建设单位委托组织整个集中交房的工作等；4、友朋物业公司每季度向全体业主和非业主使用人公布一次水、电、维修公摊费用；5、物业服务费为每月1.1元/平方米、地下、地下车位每月45元/1个应于每月10日前支付当月物业服务费；6、业主经书面催缴，未能按时足额支付物业服务费的，应当按千分之二的标准支付违约金。2019年4月11日，龙岩市新罗区小洋新城小区业主委员会（甲方）与友朋物业公司（乙方）签订《小洋新城物业服务合同》，合同主要约定：1、物业服务项目为小洋新城小区；2、物业服务期限为贰年，自2019年4月15日起至2021年4月14日止；3、物业服务的主要内容为制订物业服务有关制度、物业服务工作计划并组织实施、承接查验资料，负责共用部位和共用设施设备的日常维修、养护和管理，负责共用部位、公共区域的清洁卫生和垃圾清运等，负责公共园林、景观及设施的养护和管理，负责维护管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作，负责车辆停放管理、装饰装修管理等；4、友朋物业公司应每季度向业主委员会或全体业主公布一次物业服务资金的收支情况；5、物业服务费为每月1.1元/平方米、地下、地下车位每月45元/1个应于每月10日前支付物业服务费；6、业主经书面催缴，未能按时足额支付物业服务费的，应当按千分之二的标准支付违约金；7、业主交房时缴纳的水电周转金退还业主，退还时抵扣物业费。合同还特别约定“本合同对物业服务企业和全体业主（含承租人、借用人）具有约束力”。 阮龙定系小洋新城小区**楼**及地下室**车位的所有权人，该房屋建筑面积为132.38平方米、车位面积33.12平方米。2017年5月4日，阮龙定与龙岩市土地收购储备中心、友朋物业公司等签订《小洋新城安置房回迁入伙确认单》，并办理了相关交房手续，但至今未入住，该房屋和车位也未出租或出借他人使用。在办理交房手续时，阮龙定向友朋物业公司预交了半年的物业费，之后未再缴交相关物业费用；友朋物业公司经催缴，未果。为此，友朋物业公司提起诉讼。 另，阮龙定于2017年5月4日在办理交房手续时预交半年的物业费，已由友朋物业公司抵扣2017年10月份之前的物业费。阮龙定交房时缴纳的水电周转金，友朋物业公司尚未退还阮龙定或抵扣公摊水电费等。友朋物业公司主张阮龙定有将车位出租他人使用，未向本院提交相关证据。 本院认为，友朋物业公司与龙岩市龙地置业有限公司签订的《小洋新城前期物业服务合同》、友朋物业公司与龙岩市新罗区小洋新城小区业主委员会签订的《小洋新城物业服务合同》，均系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，阮龙定作为小，阮龙定作为小洋新城小区**楼**及地下室**车位的所有权人，续后，即成为小洋新城小区的业主，应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。物业服务内容涉及整个小区的共用部位、公共区域、共用设施、公共园林景观等的日常维修、养护、管理、清洁卫生、垃圾清运、车辆停放管理等，因此，虽然阮龙定在办理交房手续后至今尚未入住该小区，也未将房屋、车位出租或出借他人使用，但不能以此为由拒绝缴交相关物业费用。现友朋物业公司主张阮龙定尚欠自2017年11月1日起至2020年3月31日止的物业服务费4222.98元、自2018年7月1日起至2020年3月31日止的车位费945元和自2017年5月5日起至2019年12月31日止的公摊水费34.5元、公摊电费912.45元，合计6114.93元，事实清楚，阮龙定应限期给付。由于阮龙定未按时履行缴交物业服务费的义务，在友朋物业公司催缴后仍未及时缴纳，已构成违约，故应承担逾期付款的违约责任；现友朋物业公司主张阮龙定应支付所欠的物业服务费，按年利率6%计算的标准违约金，具有合同依据且不违反法律规定，本院予以支持；但友朋物业公司主张违约金从2020年5月25日起计算的依据不足，故该违约金应从起诉之日起计算为妥。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 阮龙定应于本判决生效之日起五日内给付厦门友朋四方物业管理有限公司自2017年11月1日起至2020年3月31日止的物业服务费4222.98元、自2018年7月1日起至2020年3月31日止的车位费945元和自2017年5月5日起至2019年12月31日止的公摊水费34.5元、公摊电费912.45元，合计6114.93元；并支付自2020年9月3日起至款清之日止、以欠缴的物业服务费4222.98元为基数按年利率6%计算的违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由阮龙定负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 张  伟  健 二〇二〇年九月二十三日 书记员 曾凌燕（代） 附注：引用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：1710××××4401 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。