文书内容重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0151民初977号原告：杜清学，男，1960年11月12日出生，汉族，重庆市铜梁区人，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：杨道明，重庆衡天律师事务所律师。被告：刘长伯，男，1957年4月17日出生，汉族，重庆市铜梁区人，住重庆市铜梁区。原告杜清学与被告刘长伯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜清学的委托诉讼代理人杨道明，被告刘长伯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜清学向本院提出诉讼请求：1、判令刘长伯协助杜清学将位于铜梁区×镇××街××号和××号两个门面的房屋产权登记在杜清学的名下；2、判令刘长伯向杜清学给付违约金1万元；3、本案诉讼费、律师费由刘长伯承担。事实及理由：杜清学与刘长伯于2006年2月3日签订《集资建房协议》该协议对双方的权利义务进行了明确约定。协议签订后，杜清学按约定付清了相应的款项。根据双方签订的《交房协议》刘长伯最迟于2014年2月8日前将案涉房屋的产权证登记在杜清学名下。刘长伯至今未给杜清学办理案涉房屋的产权证，实属违约。根据相关规定，杜清学支付的律师费应由刘长伯承担。杜清学为维护自己的合法权益，特起诉来院，请依法判决。刘长伯辩称，双方签订了集资建房协议，因为杜清学先违约，杜清学没有按照协议上的时间（2006年12月31日）接房，杜清学2008年2月上旬才来接房，没有支付违约金，以及损失费也没有赔付给刘长伯，所以就根本没有钱办证。因为杜清学没有及时接房同时也造成了损失，损失费包括：造成原材料及人工费涨价约3万元、造成工期拖延，原材料未到堆放材料的房屋租金等约5000元，由于杜清学拖欠资金刘长伯去借高利贷资金利息9万多，贷款资金222000元，产生的贷款利息21312元，精神损失3万多，宅基地使用费1万元，就是因为杜清学没有给以上这些费用，所以刘长伯就没有办证。经审理查明，2006年2月3日，刘长伯（甲方）与杜清学（乙方）签订了《集资建房协议》约定，经甲、乙双方协商2006年在永嘉镇××街××宿舍大楼旁修建两楼一底住房即（三间门面两套住房），协商集资修建内容如下：一、甲方负责全部修建，甲乙双方共同出资。1、甲方负责建设用地、建房审批手续的办理及其房屋土地使用权证、房屋产权证的办理及费用（国家所收取的全部费用）。2、甲方在施工中负责一切安全、质量、施工管理等，结构必须按图施工。3、质量：甲方在施工中必须保证工程质量，按标准所需材料施工，标准为按国家要求及图纸施工。4、交房期限：甲方在2006年3月上旬动工修建，最迟在12月31日交房给乙方使用。5、甲方只负责主体建筑，即负责内外墙搓沙、外墙瓷砖，不负责门窗及水电安装。二、出资办法及乙方所得：1、建筑面积为底楼共三个门面，乙方得连张明的两间门面，面积约为88平方米（面积为实际面积计算）。甲方得连教师宿舍的一个门面。门面以上的楼层由甲方所得。2、房屋单价：乙方付给甲方每平方米按壹仟零贰拾元计价，合计金额为89760元（以实际面积计算）。3、付款办法：在签订协议时，乙方付给甲方一万元房款；以后每层主体完工付一万元给甲方。交房屋给乙方使用时，乙方付足房款的90%。甲方交房产证和土地证给乙方时，乙方付完全部余款。4、结构为钢混砖框架结构（即乙方两间门面为通门面，不得隔墙）。三、违约责任：违约方付守约方违约金壹万元，并赔偿所造成的损失。当日，杜清学向刘长伯支付了1万元，刘长伯向杜清学出具了收条，“收条今收到杜清学预付集资建房款10000元，大写壹万元。收款人：刘长伯”。2006年9月30日，杜清学向刘长伯支付15000元，刘长伯向杜清学出具收条载明，“收条今收到购房预付款15000元，大写壹万伍仟元正。付款人：杜清学收款人：刘长伯”。2007年7月12日，杜清学向刘长伯支付40000元，刘长伯向杜清学出具收条，“收条今收到杜清学购房款40000元，大写肆万元正。收款人：刘长伯”。2008年2月8日，杜清学又向刘长伯支付29100元，刘长伯向杜清学出具收条载明“收条今收到杜清学购房款贰万玖仟壹佰圆整。收款人：刘长伯”。同日，刘长伯（甲方）、杜清学（乙方）签订了《交房协议》约定，根据甲方刘长伯、乙方杜清学双方共同协商达成如下协议：1、从2008年2月8日起，将乙方杜清学所购房产交付乙方使用。2、从2008年2月8日起，伍年内由甲方为乙方办理房产过户手续，如由特殊事由伍年内未能办理房产过户手续，则延长一年办理。3、办理房产过户手续时，须由甲方以六层为单位统一办理，办理手续过程中乙方杜清学不承担一切费用。之后该诉争房屋交付给杜清学使用至今，杜清学认为刘长伯迟迟不办理房屋过户登记，遂起诉来院。庭审中刘长伯对杜清学提交的2006年2月3日、2006年9月30日、2007年7月12日、2008年2月8日的收条以及《交房协议》提出异议，认为均不为刘长伯签字，刘长伯对四张收条以及交房协议上的签字申请了笔记鉴定，后刘长伯又撤回了司法鉴定申请。杜清学与重庆衡天律师事务所签订了《法律事务委托合同》，杜清学为此支付了律师费4500元。庭审中刘长伯陈述诉争房屋未办理初始登记，杜清学也未提交证据证明案涉房屋已经具备办理不动产转移登记的条件。上述事实，有双方当事人的陈述，杜清学提交的《集资建房协议》、收条、《交房协议》、《法律事务委托合同》、律师费发票，这些证据的真实性、合法性、关联性经当庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的依据。关于刘长伯提交的8张借条、7张收条，因无法核实证据的真实性，以及该证据与本案缺乏关联性，依法不予采信；关于刘长伯提交的证明，拟证明刘长伯的损失，本院认为该证明的证人未到庭接受质询，对真实性无法核实，依法不予采信；关于刘长伯提交的非经营性结算统一收据、定额发票、农村信用社贷款回收凭证、处方签均与本案缺乏关联性，依法不予采信。关于刘长伯申请出庭作证证人陈金刚、唐锋的证言，与本案查明事实一致的予以采信，其余证言不予采信。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。该法第六十一条还规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，刘长伯、杜清学签订的《集资建房协议》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，当事人应当按照协议内容，全面履行协议。双方在《集资建房协议》中对房屋修建、价款及付款方式、交房时间、违约责任等进行了约定，同时明确了刘长伯负责建设用地、建房审批手续的办理及其房屋土地使用权证、房屋产权证的办理及费用的义务，但未对办证时间进行明确约定。双方此后签订《交房协议》，对《集资建房协议》中交房时间进行更改，并对刘长伯办理房产过户手续的时间进行了补充约定即最迟履行期限为2014年2月8日，故应认定《交房协议》是对《集资建房协议》补充协议，该协议不违反法律规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。刘长伯逾期未办理房产过户手续的行为构成违约，杜清学依照双方签订的《集资建房协议》的约定要求刘长伯支付违约金10000元的请求，符合法律规定，本院予以支持。关于刘长伯提出因杜清学违约在先导致刘长伯迟迟未办证的抗辩意见，由于刘长伯未提交证据证明该事实，故对刘长伯该抗辩意见本院不予采纳。关于杜清学要求刘长伯协助杜清学将位于重庆市铜梁区永嘉镇××街××号和××号两个门面的房屋产权登记在杜清学名下的诉讼请求。本案中，刘长伯庭审中陈述诉争房屋未办理初始登记，杜清学未提交证据证明案涉房屋已经具备办理不动产转移登记的条件，而未经初始产权登记的房屋无法办理不动产转移登记，故对杜清学该诉讼请求，本院不予支持。关于杜清学要求刘长伯支付律师费4500元的诉讼请求。因杜清学、刘长伯对此并无约定，该费用也并非必然产生的损失费用，故对杜清学该请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告刘长伯在本判决生效之日起五日内支付原告杜清学违约金10000元。二、驳回原告杜清学其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，减半缴纳40元，由被告刘长伯承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  陈 玉二〇二〇年九月二十七日法官助理  汪春宇书 记 员  何 苗