北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初8808号原告：北京万方北河沿招待所，住所地北京市东城区北河沿大街**。法定代表人：郭海峰，总经理。委托诉讼代理人：叶斌，北京市瑞得律师事务所律师。被告：北京华庭府酒店有限公司，住所，住所地海淀区王庄路****楼div>法定代表人：孙林衡，总经理。委托诉讼代理人：于卫东，北京奥北律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜红旗，男，1977年8月9日，汉族，该公司经理，住山东省乐陵市。原告北京万方北河沿招待所（以下简称北河沿招待所）诉被告北京华庭府酒店有限公司（以下简称华庭府酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告北河沿招待所的委托诉讼代理人叶斌与被告华庭府酒店的委托诉讼代理人于卫东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北河沿招待所向本院提出诉讼请求：要求被告支付2019年4月10日至2020年4月30日期间的房屋占用损失232269元。事实与理由：2016年7月1日，北河沿招待所与华庭府酒店签订《承包经营合同书》，约定华庭府酒店承包位于北京市东城区北河沿智德北巷1号甲楼地下室招待所，期限三年，月租金45834元。合同特别约定“在本合同的履约期内如遇不可抗力的因素（包括国资委和产权单位、地方政府、地方政府等政策性关停等无法继续履行时，本合同自然终止。由此造成的后果双方均不承担任何责任。乙方向甲方交还承包房屋和设备、设施、用品及各种证照”。2017年3月，为配合老旧小区施工改造，北河沿招待所的上级管理单位北京同心物业管理有限公司代表原告与被告签订《补充协议》，约定地下室施工期限自2017年3月19日开始，至实际施工结束；施工期间免收被告租赁费；对于施工期间所受影响，对等按整月延续经营承租租赁合同。2017年8月2日，国务院国有资产监督管理委员会机械机关服务中心发出通知，要求北京同心物业管理有限公司将其管理的位于北京市东城区智德北巷1号甲楼地下室的招待所、旅馆，于2017年8月15日前完成关停工作。北京同心物业管理有限公司于2017年8月5日和8月10日向被告发出了通知，希望协商解约。被告收到通知后，仍继续占用房屋经营。2019年2月12日，原告曾起诉被告要求解除合同并要求被告腾退房屋，支付房屋占有使用费等。后法院判决解除双方之间的合同，由被告腾退房屋，按照18337元/月的标准支付2018年7月10日至2019年4月9日期间的占有使用费。被告于2020年4月30日腾退涉案房屋，现原告延续原判决确定的使用费标准向被告主张腾退之前的占用费损失。被告华庭府酒店辩称：首先，前案判决仅确定了2018年7月10日至2019年4月22日期间的使用费标准，但是此后的使用费标准并未确定，原告按照该标准提出本案诉讼请求，缺乏依据。其次，涉案房屋属于国家明令禁止经营的场所，被告无法利用其经营，原告应举证证明其损失的情况。第三，原告明知该房屋不能用于经营还与被告订立合同，给被告造成损失，原告向被告主张使用费损失显失公平。第四，被告在前案二审生效后即积极履行了腾退义务，并非恶意占用，一审判决后被告即未再经营，因等待二审判决结果，所以未交还房屋，且疫情期间的占用费也应当予以减免。综上所述，被告希望法院重新酌定占用费标准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：北京市东城区智德北巷1号楼地下室（以下简称诉争房屋）50间，建筑面积803.5平米产权人为原国家机械工业局（现更名为国务院国有资产监督管理委员会机械机关服务中心）。自2012年8月起北河沿招待所受产权人委托自行经营诉争房屋，并可以对外转租。2016年7月1日，北河沿招待所（甲方）与华庭府酒店（乙方）签署《承包经营合同书》，双方均认可双方实际为房屋租赁合同关系。合同约定：甲方同意将其经营管理的北京市东城区北河沿智德北巷1号甲楼地下室招待所，建筑面积1070平方米（产权登记面积虽与合同约定面积不符，但双方当事人对于租赁标的并无争议），交付乙方承包经营。期限自2016年7月1日至2019年6月30日。每月承包费为45834元，乙方应按每月交纳承包费用，于每月末25号前交纳下月房租。乙方在不影响房屋承重结构的前提下，如进行必要的装修、改造，需向甲方申报装修方案，在征得甲方书面同意后方可施工。承包期满或提前终止合同，乙方均不得以装修为由向甲方提出赔偿要求。即装修的费用与风险由乙方自行承担。承包期满或提前终止合同，经甲方同意装修、改造增设的已与房屋构成一体不可移动的设备、设施应与承包房屋一起无偿交还甲方。乙方应于正式签署协议之日起五日内向甲方缴纳合同保证金五万元。合同履行期间，如遇到产权单位施工改造时，乙方须无条件配合，因施工造成乙方无法正常经营，甲方需按装修时间，核减乙方承包费。在本合同的履行期内如遇不可抗拒的因素（包括自然灾害、城市规划导致的房屋拆迁，国资委和产权单位、地方政府、地方政府等政策性关停等无法继续履行时，本合同自然终止。由此造成的后果双方均不承担任何责任。乙方向甲方交还承包房屋和设备、设施、用品及各种证照。合同签订后，北河沿招待所依约将诉争房屋交予华庭府酒店使用。2017年3月，北河沿招待所的上级管理单位北京同心物业管理有限公司与华庭府酒店签署《补充协议》，约定因对北河沿宿舍楼实施老旧小区改造，北河沿地下室招待所同步列入改造范围之内，就地下室改造施工期间的经营问题，双方协议如下：地下室施：地下室施工期间为2017年3月19日开始室施工结束，工期按照实际施工发生日确定。由于施工期间地下室经营受到影响，甲方按地下室实际施工时间表确定免收经营承包租赁费。对等按整月延续经营承包租赁合同。乙方经营承包租赁合同（包括附件延续合同）到期后，乙方有在市场同等价格上的优先承租权。在老旧小区地下室改造期间，乙方无条件配合，对于涉及地下室基础设施中的难点问题提前告知甲方，可以在改造之中与施工单位洽商，重点解决。地下室改。地下室改造施工结束后正常交纳房租。北河沿招待所认可上述补充协议的效力。华庭府酒店实际支付租金至2017年4月30日，之后停止支付租金。2017年8月2日，诉争房屋的产权人国务院国有资产监督管理委员会机械机关服务中心发出通知，称为落实《关于继续做好中央国家机关地下空间综合整治工作的通知》（国管人防【2015】334号）、《关于做好2017年中央国家机关地下空间综合整治工作的通知》（国机人防【2017】19号）要求，于2017年8月15日前完成东城区智德北巷1号甲楼地下室招待所、旅馆的关停工作。随后于2017年8月5日，北河沿招待所发函通知华庭府酒店协商解约事宜。因双方未能就解除合同一事协商一致，2017年9月28日，北河沿招待所发出《关于终止及善后事宜的告知书》正式通知华庭府酒店：根据合同第八条约定，双方的合同效力已经终止，请你单位于2017年9月29日前将上述经营场所地下室房屋腾空交还我单位。否则，我方将于2017年9月30日起对你单位经营场所采取断水断电措施，后果由你单位自行承担。你单位将场地交还我方十五日内，与我方办理保证金退还事宜。2018年3月26日，北河沿招待所再次向华庭府酒店发出告知书要求其于2018年3月31日前交还诉争房屋，否则将再次对诉争房屋采取断水断电措施。发出以上通知后，北河沿招待所并未实际收回诉争房屋，诉争房屋仍由华庭府酒店占用。另查，国家机关事务管理局于2015年8月18日印发《关于继续开展中央国家机关地下空间综合整治工作的通知》，通知要求为落实《北京市人民政府办公厅印发的通知》（京政办函【2015】68号）精神，进一步加强中央国家机关各部门、各在京中央企业地下空间管理、消除安全隐患，保障干部职工生命财产安全，我局决定于2015年8月至2017年底继续开展中央国家机关地下空间综合整治工作……集中治理存在人员散租居住等违法违规使用行为和重大安全隐患的地下空间，杜绝违法违规使用行为，全面清除安全隐患……依照国家有关法律规定，对地下空间使用中的违法违规问题集中治理，坚决整改或关停，不留死角，防止反复……重点整治以下三类用途的地下空间：人员居住场所（内部人员居住、出租集体宿舍、旅馆招待所和散租居住）、商业经营场所和出租用于仓库的场所。2016年9月2日，中央国家机关人民防空办公室印发《关于继续推进中央国家机关地下空间综合整治工作的通知》，要求各部门要按照任务分解，继续推进综合整治工作，分阶段完成整治任务。2016年10月20日，国务院国有资产监督管理委员会机关服务管理局印发通知要求个机关服务中心确保2017年9月底前全面完成综合整治工作。2019年2月12日，北河沿招待所曾起诉华庭府酒店要求解除合同，腾退涉案房屋，支付2017年8月10日至2019年4月9日期间的房屋占用费。华庭府酒店反诉要求北河沿招待所退还2017年3月19日至2017年4月30日承包费、押金，赔偿经济损失578790元。在该案审理过程中，关于地下室施工何时结束，原告称于2017年8月2日地下室施工完毕，但因地下室施工完毕后并未单独进行验收，原告仅能提供智德北巷1号楼工程质量竣工验收记录，显示竣工日期为2018年7月9日。原告就地下室施工结束时间不能进一步举证。原告认可未在地下室施工结束后向华庭府酒店发出交纳租金的通知，原告对此解释称因产权单位指示关停，双方合同效力已经终止，故未再发出交纳租金的通知。对于北河沿招待所上述说法，华庭府酒店均不予认可，并表示地下室施工至今仍未结束。华庭府酒店提交了诉争房屋现场照片，根据照片显示地下室部分房间包裹管道的围挡被拆除且未恢复，部分废弃水管未从墙体上拆除，部分墙皮有泡水脱落现象以及墙体开裂，瓷砖损坏等情况。另外华庭府酒店认为根据2018年7月14日手机截图显示，工人正在为地下室更换窗户，所以对地下室的施工仍未结束。关于华庭府酒店的经营情况，北河沿招待所称华庭府酒店从未停止在诉争房屋内从事经营活动，即使在地下室施工期间，其也仅是经营受到了一定的影响，并未停止经营。华庭府酒店对此不予认可，并表示其自2017年3月19日地下室施工起停止经营，因地下室施工至今尚未结束，其从未恢复经营。双方就此除提交现场照片以外均未能提供其他证据。2019年11月26日，本院进行现场勘验，经勘验，诉争房屋内有客房41间，厕所、浴室各2间，库房、设备房、厨房、备品库、宿舍、洗漱间各1间，以上房屋共计51间。房屋整体装修为地砖、白墙（有不锈钢墙围）、走廊等区域有框棉板吊顶，厨房、卫生间、淋浴间内装修设备简单。屋内用于经营宾馆的设备设施用品齐全，水电网络电话等均畅通。地下室施。地下室施工确对屋内原装修造成了一定的损坏复，但不影响房屋的整体使用功能。本院现场勘验时，被告自认目前仍占用其中十几间房屋，其中五间房屋用于给亲朋居住，其余房屋用于存放物品。本院曾于2019年4月22日及2019年11月26日两次向双方当事人释明为避免损失进一步扩大，双方是否同意办理房屋交接，北河沿招待所同意，华庭府酒店均以损失未得到赔偿为由拒绝在判决作出前办理房屋交接手续。后法院经审理认为，依据双方合同约定，在本合同的履行期内如遇不可抗拒的因素（包括自然灾害、城市规划导致的房屋拆迁，国资委和产权单位、地方政府、地方政府等政策性关停等无法继续履行时，本合同自然终止。本案中，2017年8月2日，诉争房屋的产权单位通知要求诉争房屋于2017年8月15日前完成关停工作，且北京市政府、国家机关事务管理局等有关部门已经发文要求对在地下室从事经营宾馆招待所进行综合整治，双方合同确实存在无法继续履行的情况，因此，北河沿招待所于2017年9月28日向华庭府酒店发出正式的终止告知书后，原被告之间的租赁合同关系已经解除。合同解除后，华庭府酒店继续占用诉争房屋缺乏合同及法律依据，原告有权要求被告腾退诉争房屋。关于房屋占有使用费，本院认为合同关系解除后，双方关于在地下室施工结算后恢复交纳租金的约定对双方仍然有效。原告虽主张地下室于2017年8月2日已经施工完毕，但其未能提交任何证据加以证明，本院对此不予采纳，结合原告提交的智德北巷1号楼竣工验收记录，本院确认地下室施工结束的时间为2018年7月9日，房屋占有使用费的起算时间应为2018年7月10日。关于房屋占有使用费的标准，被告虽辩称自2017年3月19日起就未再继续经营，但结合本院现场勘验的情况，诉争房屋具备继续经营的条件，因诉争房屋始终由被告占用，依据证据规则，应由被告提供其未实际经营的证据，被告对此未予举证，应承担举证不能的法律后果。同时，本院认为在相关主管部门已经于2015年发文要求对地下室开展综合整治工作的情况下，原告仍与被告签订租期明显超出综合整治规定时间的房屋租赁合同，原告对于合同的提前解除具有过错。且根据本院现场勘验，地下室施，地下室施工后房屋的装修构成了一定的损坏，且至今未予修复，对于诉争房屋的正常使用亦构成了一定的影响。综合以上情况，本院酌情确定自2018年7月10日至2019年4月22日本院首次向双方当事人释明办理房屋交接避免损失扩大之前的房屋占有使用费标准为18337元每月。关于被告反诉要求原告退还2017年3月19日至2017年4月30日期间的承包费及押金的诉讼请求，法院予以支持，但未支持被告其他反诉请求。最终法院判决解除原、被告之间的《承包经营合同书》，由被告腾空涉案房屋交还原告，被告按照每月18337元的标准向原告支付自2018年7月10日至2019年4月9日的房屋占有使用费，原告退还被告2017年3月19日至2017年4月30日的承包费及押金。后原、被告均不服一审判决提出上诉，二审判决驳回上诉，维持原判。2020年4月30日，被告将涉案房屋腾空交还原告。本院认为，根据已生效的判决，原、被告之间的《承包经营合同书》已于2017年9月28日提前解除，在该案审理中法院已处理2018年7月10日至2019年4月9日的房屋占有使用费问题，现原、被告均认可双方于2020年4月30日交接房屋，因此原告向被告主张2019年4月10日至2020年4月30日期间的占有使用费损失，理由正当。关于占用费标准问题，首先，因涉案房屋在交还前处于被告控制之下，被告应举证证明其未从事经营；其次前案诉讼中法院于2019年11月26日至现场勘验时，被告亦自认使用部分房屋，被告占用房屋的行为造成了原告利用房屋的限制，给原告造成了损失；第三，法院在前案中已综合考量双方当事人各种履约因素酌定了2018年7月10日至2019年4月22日期间的使用费标准，而诉讼中，法院两次释明被告能否交付房屋以防止损失扩大，但被告均予以拒绝，被告应因此自2019年4月23日始承担更为不利的后果。现原告按照前案法院酌定的标准主张占用费损失，本院不持异议。被告在法院释明其交付房屋却予以拒绝的情况下主张疫情对其的影响，依据不足，本院不予采信。被告认为原告主张本案占用费损失显示公平，缺乏依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：被告北京华庭府酒店有限公司于本判决生效后七日内向原告北京万方北河沿招待所要求被告支付2019年4月10日至2020年4月30日期间的房屋占用损失232269元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2392元，由被告北京华庭府酒店有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  龙 琨二〇二〇年九月二十八日法官助理  刘倩茹书 记 员  康 婧