广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂14民终878号 上诉人（原审原告、反诉被告）：谭木林，男，1972年9月13日出生，汉族，经商，住广西壮族自治区凭祥市。 委托诉讼代理人：蓝中华，广西凯商律师事务所执业律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：谭校记，男，1983年10月10日出生，汉族，经商，住广西壮族自治区凭祥市。 委托诉讼代理人：罗月玲，广西诺尔律师事务所执业律师。 上诉人谭木林因与上诉人谭校记房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区凭祥市人民法院（2019）桂1481民初955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。 谭木林上诉请求：一、撤销凭祥市人民法院（2019）桂1481民初955号民事判决；二、改判《房屋租赁合同》于谭校记移交、返还租赁物之日起解除；三、 2 改判谭校记向谭木林支付2019年9月1日至2019年10月15日租金10.5万元，其余租金（占用费）支付至谭校记实际返还租赁物之日止，并按逾期租金（占用费）之30%向谭木林支付违约金；四、判令谭校记按《房屋租赁合同》第7条第2款约定，向谭木林支付因谭校记违约而提前解除合同之违约金7万元；五、判令谭校记支付至实际返还租赁物之日止欠缴的各项费用，按欠缴费用之30%支付违约金。事实和理由：一、一审法院认定《房屋租赁合同》已于2019年9月1日解除，违背事实和法律。（一）谭校记反诉状已自认，双方未就解除合同协商一致。1.谭木林要求谭校记继续履行合同的事实：“2019年8月29日，谭木林发微信表示因没有钱退押金，要求谭校记继续经营酒店，以10万元押金抵作租金”；2.谭木林提出把谭校记结算所有欠费作为解除合同、退还押金前提条件的事实：“9月18日，双方邀请开叔和冯建军在场见证当面协商酒店交接事宜，谭木林表示只要谭校记交出8月31日前的水电费等缴费清单，他就立即退还押金”；3.谭校记在未结清欠费的情况下，要求解除合同、退还押金遭到谭木林拒绝的事实：“9月20日，双方又邀请开叔和冯建军在场见证当面协商酒店交接事宜，一致同意于次日交接酒店并退还押金，但第二天谭木林又反悔，谭校记兄弟又多次电话、微信联系谭木林交涉，但谭木林不予理睬”；（二）一审判决认定的事实，证明双方从未就解除合同协商一致：“……2019年8月起，双方之间因租赁事宜逐渐发生分歧争执，9月18日、20日双方在开叔等中间人在场情况下两次协商解除合同和退还押金等事宜，均因分歧太大协商未果不欢而散”。二、《九民会议纪要（征求意见稿）》第五十条规定：“违约方诉请解除合同以及因履行不能解除合同的，人民法院应当综合相关事实在裁判文书中确定合同解除的时间。”本案中，谭校记至今仍控制涉案房屋，且拒绝向谭木林移交，合同至今尚未解除，因此，请求法院判决《房屋租赁合同》于谭校记移交、返还租赁物之日起解除。三、《房屋租赁合同》第7条第2款约定“逾期交付租金的，每逾期一日，按年租金金额的百分之二收取违约金”，本案中，由于《房屋租赁合同》 3 至今尚未解除，存在谭校记逾期未交纳2019年9月1日以后租金的事实，故请求二审法院判决谭校记按逾期租金的30%支付违约金。四、《房屋租赁合同》第7条第1款约定提前解除合同，违约方须支付违约金7万元，是合同双方当事人的真实意思表示。本案中，谭校记在租赁合同期届满前，提出要求解除合同，构成违约，法院应当根据当事人意思自治原则，判令谭校记向谭木林支付提前解除合同违约金。五、《房屋租赁合同》第四条约定“租赁期间所发生的水电费、空调费、卫生费、治安费、电视管理费、电梯费、热冰费、空调保养费及租房税金等均由乙方承担，甲方只使用及监管”，第七条第3款约定“乙方逾期交纳本合同第四条规定之应付费用的（水电费等），应按欠费总额每日1%向甲方支付违约金”，故请求二审法院判决谭校记支付欠缴的费用并按欠费的30%支付违约金。综上，请求二审法院依法判如所请。 谭校记辩称：1.本案的《房屋租赁合同》已经于2019年9月1日解除，谭木林在诉状中所称的双方在9月18日、20日有见证人在场的情况下协商的事宜，该协商仅是对天宝酒店租赁合同解除后的交接事宜及费用的承担问题进行磋商，并不影响认定合同已于2019年9月1日解除的事实；2.从双方提交的证据来看，谭木林没有在任何的证据中提到谭校记欠付2019年8月31日的租金，反而是表示因其经济困难想要以推迟退租时间的方式来抵扣10万元押金。同时，在双方的微信聊天记录及双方的对话录音中，谭木林也没有提到要求谭校记支付2019年9月1日以后的租金，因此，谭木林要求谭校记支付租金及后期的占用费没有事实依据；3.关于返还酒店的问题，在本次庭审之前，二审法院已主持双方进行了交接，谭木林认为交接当中有损坏，应该另案起诉；4.关于违约责任问题，本案是双方协商一致达成合意解除了合同，不存在谭校记违约的情形，此外，从一审双方认可的租金支付时间看，谭校记一直是处于提前支付租金的状态，因此，谭木林要求谭校记承担违约金 4 没有事实和法律依据。综上，请求二审法院判决驳回谭木林的上诉请求。 谭校记上诉请求：一、维持凭祥市人民法院（2019）桂1481民初955号民事判决第一、三、四项；二、撤销凭祥市人民法院（2019）桂1481民初955号民事判决第二项。事实和理由：一审认定谭校记尚欠谭木林第二年度租金14万元的事实错误。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定：根据已知的事实和日常生活经验法则推出的另一事实，当事人无需举证证明，对方当事人有相反证据足以推翻的除外。本案中，在双方的微信聊天记录及双方的对话录音中，谭木林多次同意退谭校记10万元押金，却从未提到谭校记尚欠租金并要求抵销押金，此外，根据日常生活经验，交付租金可以银行转账，可以现金支付，或者抵扣债权等，既然谭木林在主张谭校记尚欠其租金14万元，为何在之前双方的交涉中不主张以应退还谭校记的10万元押金抵扣谭校记尚欠的14万元租金？据此可以推定出谭校记已全部付清第二年租金的事实。综上，请求二审法院依法判如所请。 谭木林辩称：谭校记主张其没有拖欠租金没有证据印证，只是口头推论，所以谭校记的主张不应得到支持。请求二审驳回谭校记的上诉请求。 谭木林向一审法院起诉请求：一、判令谭木林与谭校记签订的《房屋租赁合同》于谭校记移交、返还租赁物之日起解除；二、判令谭校记向谭木林支付至2019年10月15日止拖欠的租金24.5万元，其余租金交纳至谭校记实际返还租赁物之日止；三、判令谭校记按《房屋租赁合同》第七条第2款向谭木林支付逾期支付租金的违约金暂计9.544万元，其余违约金计算至谭校记付清全部租金时止；四、判令按《房屋租赁合同》第7条第2款约定，谭木林有权不退回谭校记已交的10万元押金；五、判令谭校记按《房屋租金合同》第7条第1款向谭木林支付因谭校记违约而提前解除合同之违约金7万元（一个月租金）；六、判令谭校记支付欠缴的费用，并按《房屋租赁合同》第7条第3款规定，按欠费的千分之一向谭木林支付违约金，直至欠费交 5 清之日止，具体欠费数额按有关部门出具的欠费清单为准；七、判令谭校记在判决生效起三十日内按《房屋租赁合同》第6条第7款、第9条约定以原配置、原状将租赁物交还给谭木林，不能恢复原状的，采取按评估赔偿等补救措施；八、案件诉讼保全费由谭校记负担。 谭校记向一审法院反诉请求：一、判令确认谭校记与谭木林于2017年8月30日签订的酒店租赁合同已于2019年8月31日解除；二、判令谭木林立即返还谭校记合同押金（保证金）10万元；三、判令谭木林立即偿还谭校记为谭木林代交的2019年9、10月份水电费、网络费5330元，保安费7600元；四、案件诉讼保全费由谭木林负担。 一审法院认定事实：2017年8月30日，谭木林与谭校记签订了一份《房屋租赁合同》，合同其中约定了：谭木林同意将坐落于凭祥市浦寨林生大厦天宝大酒店一楼大厅及电梯后面商场、二楼及后楼新建毛坯房二层、第四层整层至第七层整层、第十层整层和第十一层整层等地方（以下简称该物业）出租给谭校记作为餐饮酒店客房用途；租赁期自2017年9月1日至2023年9月1日共6年，第一年租金为60万元，租金按半年结算一次，每次30万元，从第二年起每年租金为84万元，租金按半年结算一次每次42万元，以转账支付给谭木林，由谭校记在每一租赁年度前30日交付租金；谭校记已向谭木林交纳10万元作为租金押金，谭校记在租赁期满之日缴清该物业一切费用后，谭木林应将押金无息退回谭校记；租赁期间所发生的水电费、空调费、卫生费、治安费、电视管理费、电梯费、热水费、空调保养费及租房税金等均由谭校记承担，谭木林只使用及监管，合同期满谭校记应交清租赁期间发生的以上所有费用；租赁期内，谭校记依约按期缴纳该物业租金，租赁期满或解除合同之日应交还承租物业和原配置的设备，同时应及时迁出及交还该物业给谭木林，任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权要求提前解除合同，违约方以等 6 额于1个月租金金额作为违约金予以赔偿，如仍不足弥补由此而造成的直接经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准；如谭校记逾期交付租金，每逾期一日，由谭木林按年租金金额的百分之二收取违约金，逾期超过七天视为谭校记擅自解除合同，谭木林有权收回物业并不退回押金；谭校记逾期交纳租赁期内水电等费用的，应按欠费总额每日1%向谭木林支付违约金，逾期超过七天的，谭木林有权解除合同；租赁期满解除合同之日，双方应检查交接物业和设备，如发现有人为损坏的，则在谭校记押金中扣除，不足部分由谭校记负责赔偿等内容。合同签订后，谭校记分别于2018年9月5日支付了40万元租金、2018年12月14日支付了10万元租金、2019年4月1日支付了20万元租金。2019年8月起，双方之间因租赁事宜逐渐发生分歧争执，9月18日、20日双方在开叔等中间人在场情况下两次协商解除合同和退还押金等事宜，均因分歧太大协商未果不欢而散。2019年10月29日，谭木林遂提起本案房屋租赁合同纠纷之诉。 另查明，谭校记已交纳了天宝大酒店及电梯后面商场的2019年9、10月份水电费1423.82元、网络费3644元、保安费7600元，共计12667.82元。 一审法院认为，谭木林与谭校记于2017年8月30日签订的《房屋租赁合同》是双方的一致真实意思表示，除逾期交付租金的违约金约定外，其他约定没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，则双方应当按照有效约定全面正确地行使合同权利和履行合同义务。结合已确认的法律事实可知，对于第二年起的租金交付，即对2018年9月1日至2019年9月1日这第二年度的84万元租金交付，在每半年结算一次的基础上，谭校记应在当年租赁年度前30日即在2018年10月1日前将此84万元年度租金支付完毕，但谭校记只在支付了70万元租金后，另有14万元的部分租金至今逾期未付，则谭校记除应当支付14万元逾期租金外，还应当向谭木林 7 支付逾期交付租金的违约金，但因双方原约定“每逾期一日应按年租金百分之二计算违约金”的约定明显过高，与法不符，且谭校记一方坚持否认己方存在违约事实，对谭木林主张的违约金诉求始终不予认可，因此综合本案实际情况，应依法对这方面违约金调整为未付租金部分的30%，即违约金=14万元×30%=4.2万元，即自本判决生效之日起十日内，谭校记应向谭木林支付逾期租金14万元及违约金4.2万元。对超出上述依法核定的未付租金及违约金数额范围之外的相应诉讼请求数额部分，不予支持。至于谭木林关于逾期支付租金应根据不同期间以每日千分之一计算违约金的诉讼请求，因无有效依据，不予支持；关于判令谭校记应支付欠缴费用并应按欠费千分之一支付违约金直至欠费交清为止的诉讼请求，因没有欠费有效证据佐证，不予支持；关于判令谭校记在判决生效起30日内以原配置、原状将租赁物交还等诉讼请求，因本案至今没有在签订合同前经双方签字一致确认的相关明确详细租赁清单等有效证据佐证，不予支持。 关于涉案合同是否已经解除，如果没有解除是否应当解除等问题。根据对证据的详细分析和相关法律事实的确认可知，双方在2019年8月至9月间已就涉案的2017年8月30日《房屋租赁合同》的履行与解除问题进行了多次磋商交涉。在这多次的磋商交涉中，双方已明确了自当年9月份起因谭校记不再开业经营，则此后的费用不由谭校记承担等内容，因此应确定：双方在2017年8月30日签订的《房屋租赁合同》已于2019年9月1日起协议解除，则对谭木林关于判令谭校记应按合同约定向其支付违约提前解除合同违约金7万元的诉讼请求，因无有效证据佐证，不予支持。合同解除后，依法依理承租方本应及时向出租方归还原租赁物，但正如前所述，本案截至目前无法证实双方在签订合同前签署有经双方签字一致确认的相关明确详细租赁清单，不能证实在签订涉案合同时已交付租赁物的具体数量、品种、规格等等情况，因此也就无法确定在涉案合同解除后，谭校记应向谭木林归还租赁物具体应当是 8 怎样的数量、品种、规格，因此根据本案实际情况，应确定：自本案判决生效之日起十日内，谭校记根据《房屋租赁合同》的有效约定向谭木林归还所有租赁物。谭木林接收返还的租赁物以后，如证实相应租赁物存在与当初交付之时不一致或系租赁期间遭人为损坏等情形的，可与谭校记再协商处理，协商不成的，谭木林可另行提起相应的民事赔偿诉讼。 关于是否返还押金10万元的问题，因涉案合同已确定为双方协议解除而非一方擅自解除，因此谭木林关于不应返还谭校记押金10万元的抗辩意见，与有效约定不符，不予采纳，谭木林应在本案判决生效之日起十日内向谭校记返还押金10万元。因涉案合同已于2019年9月1日起解除，则谭校记已代为交纳的2019年9月、10月份水电费1423.82元、网络费3644元、保安费7600元，共计12667.82元，谭木林应在本案判决生效之日起十日内向谭校记偿还。综上所述，可确定支持谭木林关于判令谭校记应支付逾期租金14万元及违约金16800元、在涉案合同协议解除后及时返还租赁物等本诉请求，支持谭校记关于确认涉案合同已协议解除、谭木林应返还押金10万元并偿还已代缴共计12667.82元的水电费、网络费、保安费等反诉请求，对其他的本诉请求部分，因无充分有效证据佐证，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第九十三条第一款、第九十八条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认谭木林与谭校记于2017年8月30日签订的《房屋租赁合同》已于2019年9月1日协议解除；二、谭校记应在本判决生效之日起十日内，向谭木林支付逾期租金14万元及违约金4.2万元，并应根据《房屋租赁合同》的有效约定向谭木林归还所有租赁物；三、谭木林应 9 在本案判决生效之日起十日内，向谭校记返还押金10万元并偿还水电费1423.82元、网络费3644元、保安费7600元，以上共计112667.82元。四、驳回谭木林的其他本诉请求。本诉案件受理费15139元，由谭木林负担9741元，谭校记负担5398元；反诉案件受理费1279元，由谭校记负担12元，谭木林负担1267元。 本案二审中，双方对一审认定的事实无异议。谭木林围绕其上诉请求提交了以下证据：1.谭木林与谭校记、谭传钙二人的微信聊天记录截图一组，拟证明双方并没有就《房屋租赁合同》的解除达成一致意见；2.谭木林与凭祥电信公司工作人员张秋芳的微信聊天记录截图，拟证明天宝大酒店至今仍拖欠电话费14000余元；3.电费缴费结果通知，拟证明谭木林已代谭校记支付其占用天宝酒店期间的电费7904.38元；4.水费通知书，拟证明2019年10月-2020年8月拖欠的水费，共719吨水，费用是2157元；5.增值税发票及公安网查询记录截图，拟证明2019年10月至11月，谭校记承租的天宝大酒店仍在对外营业，谭校记有关天宝大酒店租赁合同已于2019年9月协商解除，并已将酒店移交给谭木林的主张并非事实。谭校记围绕其上诉请求提交了以下证据：微信聊天记录、银行转账凭证、POS机刷卡记录，拟证明：谭校记不存在拖欠谭木林天宝酒店租金的情况。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据，本院认定如下：1.谭木林与谭校记、谭传钙二人的微信聊天记录截图，一审已提交，不属于新证据，本院不予重复认定；2.谭木林与凭祥电信公司工作人员张秋芳的微信聊天记录截图，虽然提到了天宝酒店欠缴的话费金额，但该聊天不属于正式的收费通知单，且无凭祥电信公司的盖章确认，本院不予认定；3.谭木林提交的电费缴费通知以及水费通知书显示日期均为2019年9月1日以后产生，是否予以采信，本院将在裁判理由部分予以阐述；4.谭木林提交的公安网查询记录截图，因其无法对其来源 10 的合法性作出说明，且谭校记不予认可，此外，增值税发票无法直接证明谭木林所主张的目的，因此，对其该组证据，本院不予采信；5.谭校记提交的微信聊天记录、银行转账凭证、POS机刷卡记录，显示的是其与谭木林之间协商关于阿花越南菜馆的退租事宜，与本案无关，本院不予认定。 综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院另查明，2020年9月3日，本院组织谭木林与谭校记对天宝酒店进行了交接，双方并在交接笔录上签名确认。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，谭木林与谭校记签订《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。在合同履行过程中，谭校记因经营情况发生变化，主动向谭木林提出协商解除合同，双方在2019年8月至9月期间，多次就《房屋租赁合同》的解除问题进行了磋商。二审中，谭木林主张双方没有就合同解除达成一致意见。经查阅一审证据材料，在谭木林与谭校记的微信聊天记录及双方的对话录音中，双方对谭校记于2019年9月1日退场经营事宜均无异议，只是对于10万元押金的退还问题及2019年9月1日以前天宝酒店租赁期间产生的相关费用缴纳问题存在异议，虽然双方没有签订书面的合同解除协议，但综合全案证据，根据民事诉讼“高度盖然性”原则可以确定：双方在2017年8月30日签订的《房屋租赁合同》已于2019年9月1日起协议解除。因此，一审法院认定上述合同解除的事实成立并无不当，本院予以认同。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。谭校记与谭木林解除合同后，对于第二年的承租租 11 金84万元仍应承担支付责任，现谭校记分别于2018年9月5日支付了40万元租金、2018年12月14日支付了10万元租金、2019年4月1日支付了20万元租金，另有14万元的部分租金未支付，因此，谭校记尚需向谭木林支付14万元租金。谭校记主张其已经分两次现金支付了该14万元租金，但谭木林予以否认，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。由于谭校记所举证据未能证明其上述主张，谭木林又不认可，因此，谭校记的该项主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 如上所述，谭木林与谭校记签订的《房屋租赁合同》已于2019年9月1日经双方协商解除，因此，谭木林主张谭校记尚须支付2019年9月1日以后的房屋租赁租金（占用费）及谭校记应承担违约解除合同的违约金7万元没有事实和法律依据，本院不予支持。 至于谭木林主张谭校记应支付其实际返还租赁物之日止欠缴的各项费用问题。2019年8月至9月期间，谭校记通过电话、微信的方式不断催促谭木林进行交接，此外，谭校记还提交证据证明其缴纳了天宝大酒店2019年9、10月份水电费1423.82元、网络费3644元、保安费7600元，共计12667.82元，因此，谭校记已缴纳了2019年9月1日合同解除前的酒店管理和维护费用。虽然从2019年9月至2020年8月期间，天宝酒店处于谭校记的实际控制之中，但造成该状况的原因在于双方协商解除合同后未能积极协商进行酒店交接，致使酒店处于闲置状态。若谭木林有证据证实尚有2019年9月1日以前应该由谭校记承担的各项费用，可依合同约定要求谭校记缴纳并可另行主张权利。 12 综上所述，谭木林、谭校记的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本诉二审案件受理费15139元，由谭木林负担；反诉二审案件受理费3940元，由谭校记负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨德清 审判员  韦金彪 审判员  杨凤莲 二〇二〇年九月三十日 13 法官助理丘巳鸣 书记员李红霞