四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1303民初2192号 原告：南充创越商业管理有限公司，住所地四川省南充市高坪区江东大道中段**。 法定代表人：文双，总经理。 委托诉讼代理人：刘燕，四川华晨（南充）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵文科，男，1990年5月10日出生，汉族，住四川省西充县。 被告：温军钢，男，1977年4月29日出生，汉族，住四川省攀枝花市**。 委托诉讼代理人：余鹏，四川洪运律师事务所律师。 被告：南充枫禾餐饮文化有限公司，住，住所地四川省南充市高坪区江东中路王府井广场五国风情****/div> 法定代表人：温军钢，执行董事。 原告南充创越商业管理有限公司（以下简称创越公司）与被告温军钢租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，于2020年8月7日追加南充枫禾餐饮文化有限公司（以下简称枫禾公司）为共同被告，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告创越公司的委托诉讼代理人刘燕、赵文科，被告温军钢的委托诉讼代理人余鹏均到庭参加了诉讼；被告枫禾公司的法定代表人温军钢经传票传唤无正当理拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告创越公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告温军钢立即向原告支付下欠租金、综合管理费、水电费637,061.36元及逾期支付违约金（从2019年11月30日开始以637,061.36元为基数、按日0.1%计付违约金至款清之日）；2、判令被告温军钢向原告支付减免的租金、综合管理费共计167,178.00元；3、判令被告温军钢立即向原告支付因其未处理好善后事宜造成的违约金50,000.00元；4、判令被告温军钢向原告支付律师费10,000.00元；5、判令被告枫禾公司对前述温军钢支付的款项承担连带支付责任；6、判令被告温军钢、枫禾公司共同承担诉讼费。事实和理由：2016年10月11日，原告与被告温军钢签订《物业（商铺）租赁合同》，约定由被告承租原告位于南充市高坪区江东中路“王府井广场五国风情街”第一层21、22、23、25商铺，面积为491.1平方米，租赁期限为96个月，从2016年12月23日起至2024年12月22日止。2019年11月14日，原、被告双方就涉案商铺签订《解除协议》，约定《物业（商铺）租赁合同》自签订《解除协议》之日起解除，并确认截止2019年10月31日止，被告仍欠租金、综合管理费、水电费共计826,061.36元，该款应于2019年11月30日向原告付清，如未按期足额履行付款义务，被告须按原租赁合同及补充协议相关约定承担全部违约责任。截止起诉之日，被告仍下欠原告租金、综合管理费、水电费共计704,201.32元。 被告温军钢辩称，当合同相对方约定不明确时，应当结合合同的实际履行情况来综合判断合同相对方。温军钢并非本案租赁合同相对方，其仅是代表南充枫禾餐饮文化有限公司（以下简称枫禾公司）签订租赁合同，本案租赁合同的承租方、实际履行方均系枫禾公司，应由其承担相应的责任，故请求驳回创越公司对温军钢的诉讼请求。1、《租赁合同》及《补充协议》上乙方即承租方处均为空白，温军钢均未在乙方即承租人处签名，而是在法定代表人或授权代理人处签名。其实际原因在于，温军钢在签订租赁合同及补充协议时，均已告知创越公司承租人并非温军钢个人，而是即将成立并经营该租赁场地的枫禾公司。因当时公司尚未注册成立，故先由公司既定的法定代表人温军钢代表公司进行签订。从温军钢所有签字均在法定代表人处的细节可以看出，创越公司系明知且认可温军钢并非承租人，而是代表实际承租人进行签订的事实。2、2016年12月27日，枫禾公司成立，其注册地即为案涉租赁的场地，法定代表人为温军钢，该公司实际经营租赁场地并履行租赁合同。后期租金的缴纳及物业费的缴纳基本都是枫禾公司直接向创越公司履行。3、创越公司知道并认可承租人系枫禾公司。2019年4月29日，因枫禾公司拖欠租金及管理费，创越公司向枫禾公司发出《告知函》。该函件的发文单位为创越公司，收文单位为枫禾公司，函件中的文字表述均为“贵司”与“我司”，并要求“贵司”履行租赁合同并缴纳租金及费用。从以上函件内容可以看出，创越公司系明知且认可租赁合同相对方系枫禾公司，而非温军钢。此外，在2019年9月2日创越公司工作人员李英发给枫禾公司的电子版《一次催缴单》中，也明确表述为“烦请贵公司按合同约定收费项目缴纳时间分别将款项付至以下账户”，其中表述也表明，创越公司系明知且认可枫禾公司系承租人。枫禾公司隐名股东尤敏，其身份又系创越公司高层管理人员，其非常清楚案涉场地承租人系枫禾公司而不是温军钢，故以此也可以推定创越公司明知且认可承租人系枫禾公司。4、2019年11月14日双方签订的《解除协议》中虽然表述的承租人系温军钢，但仅是温军钢作为枫禾公司法定代表人代表公司签订的。作为温军钢个人来讲，其无权代表枫禾公司解除租赁合同关系，仅在温军钢作为枫禾公司法定代表人时，可以代表枫禾公司与创越公司签订上述解除协议。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定以及最高院在合同相对性的相关指导案例中的裁判意见，当合同相对方约定不明确时，应当结合合同的实际履行情况来综合判断合同相对方，本案租赁合同相对方并非温军钢，故请求依法驳回创越公司对温军钢的诉讼请求。 被告枫禾公司未答辩。 事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的创越公司的营业执照、法定代表人身份证明、温军钢的身份证（复印件）、枫禾公司的营业执照、《物业（商铺）租赁合同》、《补充协议》、《＜物业（商铺）租赁合同及补充协议＞的补充协议》、《解除＜物业（商铺）租赁合同>协议》、承诺书、客户通费情况单及被告提交的《物业（商铺）租赁合同》（复印件）、《补充协议》（复印件）本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下： 2016年10月11日，被告温军钢（乙方）与原告创越公司（甲方）作为签订《物业（商铺）的租赁合同》及《补充协议》，约定：“……第三条本物业概况和面积：3.1甲方将位于南充市高坪区××路××广场××街××层××号商铺（本物业）出租给乙方。3.2本物业的租赁套内面积为491.70平方米（计租面积）。……第四条本物业的用途、乙方经营及店招：4.1乙方使用本物业仅用于经营餐酒吧，提供品牌／品类的商品／服务。4.2乙方不得擅自变更本物业用途及上述营业范围（包括但不限于经营／提供的商品／服务的品牌、品类等），承租人若对其经营的品牌、品类做出任何形式的调整或更换，需提前30日以书面形式告知甲方，调整不得影响或改变物业整体规划，降低品牌价值，并在征得甲方同意后方可调整或更换。4.3乙方店招名称为：町觉餐吧。该店招的样式、大小、材质、内容、摆放位置和方式应符合行政主管机关制定的广告规范，同时须统一规划要求与标准，事先报甲方审核同意并备案。4.4乙方承诺经营／提供的商品／服务的内容，以及使用的品牌、商标、店招等权利来源正当，未侵害任何第三方的任何权益。第五条租赁期限、计租开始日和开业日：5.1本物业租赁期限为96月，自2016年12月23日起至2024年12月22日。实际租赁期自商场开业之日开始计算（如实际商场开业日有所调整，以甲方正式通知的时间为准，并另行签订补充协议），租赁期限届满后，本合同终止。……第八条租赁保证金以及支付和使用方式：8.1自本合同签订之日后7个工作日内，乙方应向甲方支付租赁保证金人民币51629.00元，该保证金作为乙方全面履行本合同的担保，且该保证金在担保期内不计算利息；8.2甲方有权扣收租金保证金以抵偿或代乙方支付下述款项：8.2.1乙方欠付的任何费用；8.2.2乙方应支付的迟延履约金、违约金；8.2.3乙方应赔偿甲方或第三方的损失；8.2.4因乙方原因造成物业或设施、设备损坏，乙方殆于履行修复义务，甲方有权自行修复，因甲方自行修复产生的所有费用由乙方承担；8.2.5乙方或乙方员工违反管理规则，且甲方在与乙方进行沟通后乙方认可但30日以上未缴纳罚款，甲方应在扣除行为发生后3日内书面告知乙方，且亦须将该等扣除行为系因乙方原因造成的证明材料书面送达乙方，乙方应在收到前述书面扣除通知关书面确认等扣除行业为20个工作日内补足该租赁保证金甲方根据管理规则予以处罚的款项。……第九条租金的计算标准以及支付方式：9.1本物业的租金按套内面积计付，第一租约年每月每平方米人民币64.17元，乙方自计租起始日开始承担该房屋的租金。甲乙双方约定在首个租赁年度甲方从整体开业之日起，给予乙方八个月经营免租期。9.1.1第一租约年月租金标准是34419.00元。9.1.2租金标准按照如下约定比例递增：自2016年12月23日至至2018年12月22日每月租金为34419.00元；自2018年12月23日至2020年12月22日在上一个交租期租金基础上递增百分之六，即每月租金为54726.00元；自2020年12月23日至2022年12月22日在上一个交租期租金基础上递增百分之六，即每月租金为58011.00元；自2022年12月23日至2024年12月22日在上一个交租期租金基础上递增百分之六，即每月租金为61492.00元。9.2本合同项下的租金支付方式为：三个月为一交租期（即从计租开始日至第3个月对日的前一日，后以此类推）。乙方应当在每个交租期届满前20日（若遇法定节假日，提前至法定节假日前一目）向甲方一次性足额支付下个交租期租金。9.3本合同项下首期租金应于本合同签订后7日内支付，租金期间以9.2条约定的首期时间为准，应交租金为103257.00元。9.4甲方不得在合同期内变更乙方现有租赁位置，或者在乙方租赁位置内部加设广场内公用设施设备或共用通道。9.5甲方收到乙方租金后15个工作日内向乙方出具收款凭证。甲方开具收款凭证由乙方指定联系人签收。9.6甲方在约定的开业日，物业整体开业率按面积计算不到80%的，则乙方可以选择不开业，并不承担任何违约责任。若乙方选择开业，则在甲方物业整体开业率按面积计算达到80%之日期间，无需向甲方支付租金、综合管理费等相关费用。同时，9.1条约定首年8个月经营免租期依次顺延。若约定开业之日起半年内，甲方物业整体开业率按面积计算仍无法达到80%以上的，则乙方有权选择撤场并不承担任何违约责任，若乙方选择撤场，则甲方须承担乙方因提前撤场造成的所有直接损失（包括但不限于装修、货品、人员等）。第十条综合管理费及支付方式：10.1综合管理费：乙方应向甲方交纳的综合管理费包含商场运营管理费及物业服务费两个部分。……10.1.3本物业租赁期限内，综合管理费（以套内面积计算）：2016年12月23日至2018年12月22日费用为25.00元／ｍ2．月（本商铺内的空调由乙方自行安装），第三年起综合管理费为人民币35.00元／ｍ2．月，以套内面积计算。10.2综合管理费于商场开为之日起计付。10.3综合管理费支付方式为按季度支付。首期应交综合管理费为商场开业日至第三个月对应日的前一日的综合管理费。除首期综合管理费外，其他综合管理费均按每三个月（即从计租开始日起至3个月对应日的前一日，后以此类推）为一个交纳期交纳。乙方应当在每个交纳期届满前20日（若遇法定节假日，提前至法定节假日前一日）向甲方一次性足额支付下个交纳期综合管理费。10.4本合同签订后七个工作日内，乙方须支付第一个月至第三个月的综合管理费即人民币36878.00元。10.5合同期内，甲乙双方不得因任何原因调整本合同约定的综合管理费收费标准。……第十二条商品和服务质量保证金以及支付和使用方式：12.1本合同签订之日，乙方应向甲方交付商品和服务质量保证金2000.00元。12.2甲方有权直接扣收商品和服务质量保证金以支付下述款项：租赁期间，乙方出售的商品或提供的服务了生质量问题，乙方殆于履行处理义务，甲方有权自行处理。因甲方自行行处理产生的所有费用，包括但不限于支付顾客赔偿金、政府相关部门处以的罚款、消除影响产生的费用等。12.3商品和服务质量保证金的扣减并不视为甲方放弃行使其也救济措施的权利。乙方应于甲方扣收服务保证金后7日内补足差额。12.4本合同全部解除或终止三个月后，扣除乙方应支付的相关款项、在乙方已解决顾客的全部投诉后，甲方向乙方无息退还商品和服务质量保证金（或余额）。如乙方销售的商品有保质期，甲方则于乙方销售的最后批次的商品保质期届满后无息返还该保证金。该保证金退还后，乙方对其所售商品仍承担质担责任。……第十五条违约责任：……15.3乙方迟延支付租金、综合管理费、保证金及本合同（包括本合同附件，下同）中约定的其他费用的，每迟延一日，按应付金额的0.1%向甲方支付违约金”。原告提供的《物业（商铺）租赁合同》首部乙方（承租方）载明为温军钢，被告温军钢在合同尾部乙方即承租人处的法定代表人或授权委托代理人处签名；《补充协议》首部乙方处为空白，被告温军钢在合同尾部乙方即承租人处的法定代表人或授权委托代理人处签名。2016年10月16日，被告温军钢向原告创越公司缴纳租赁保证金51629.00元、商品和服务质量保证金2000.00元。 2016年12月27日，被告枫禾公司成立；枫禾公司的注册地为南充市高坪区江东中路王府井广场五国风情一层21、22、23、25号；被告温军钢系枫禾公司的设立人（发起人）、法定代表人。枫禾公司在王府井广场五国风情一层经营町觉餐吧过程中，枫禾公司（乙方）与创越公司（甲方）签订《＜物业（商铺）租赁合同及补充协议＞的补充协议》，约定：“一、为支持乙方发展，乙方在签定本协议5个工作日内交清截止2017年12月22日的租金、综合管理费、水电费的情况下，甲方为乙方减免部分租金及管理费，乙方逾期未缴清以上相关费用，甲方有权取消该协议减免的所有内容，具体减免内容为：（一）租金减免4个月。其中2017年6月23日至2017年10月22日的租金减免。（二）综合管理费按现有基础上减免5元收取。（三）甲方双方于2016年10月11日签订的《补充协议》中第28条约定‘原合同增加9.6条：甲方在约定的开业日，物业整体开业率按面积计算不到80%的，则乙方可以选择不开业，并不承担任何违约责任。若乙方选择开业，则在甲方物业整体开业率按面积计算达到80%之日期间，无需向甲方支付租金、综合管理费等相关费用。同时，9.1条约定首年8个月经营免租期依次顺延。若约定开业之日起半年内，甲方物业整体开业率按面积计算仍无法达到80%以上的，则乙方有权选择撤场并不承担任何违约责任，若乙方选择撤场，则甲方须承担乙方因提前撤场造成的所有直接损失（包括但不限于装修、货品、人员等）’。自本补充协议签订时，全部作废。二、乙方具有下列行为，甲方有权取消本协议约定的全部减免内容：甲方取消减免后，乙方应按主合同的约定交清全部费用，已减免部分就能应予以补交，同时依据主合同追究违约责任。（一）本协议签订后，乙方逾期未缴纳水电、租金、综合管理费达10个工作日以上。（二）乙方在政策减免期撤场。（三）乙方不配合甲方对其收银系统（所包括线上收银系统，线下收银系统，第三方收银系统）进行抽查，或隐瞒不报、少报、漏报每日真实经营销售数据。……。” 2019年11月14日，原告创越公司（甲方）、被告温军钢（乙方）签订《解除＜物业（商铺）租赁合同＞协议》，约定：“甲乙双方签订的租赁合同自签订本协议之日起解除，但租赁合同及本协议约定的双方的权利义务息乙方向甲方支付完毕所欠租赁房屋租金、管理费、水电费，以及腾退物业交还甲方之日自行终止。二、截至本协议签订时，乙方经营期间所欠租金、综合管理费、水电费共计826,060.36元（核算至2019年10月31日止）。三、经甲乙双方友好协商，乙方缴纳的租赁保证金51,629.00元，质保金2,000.00元，共计53629元，因乙方违约，甲方不予退付，但甲方可根据乙方撤场进度和配合度，给相比较适度费用减免3万元，但乙方需书面承诺自行处理好会员退费、供应商欠款支付等遗留问题，否则需承担5万元违约金。四、乙方应于本协议签订后，于2019年11月30日前向甲方付清所有款项。五、如乙方按本协议约定足额履行付款义务，甲方不追究乙方违约责任，否则，乙方须按原租赁合同及补充协议相关约定承担全部违约责任。六、乙方于本协议签订后7日内注销以本物业为经营地直的工商注册登记。七、乙方在经营期间的舍员储值余额由乙方进行处理退款等善后事宜，如因此对造成了不良影响，乙方按原租赁合同及补充协议相关约定承担全部违约责任。八、乙方腾退期限为2019年11月20日前，乙方应在本期内将将该物业恢复至清水房并交还甲方，腾退（拆除）相关费用由乙方承担；逾期，乙方需按租赁合同约定标准承担租金至腾退交还物业之日止。同时，逾期后甲方有权拆除，拆除费用由乙方承担。九、乙方搬离时不得损害商铺和其它属于甲方所有的设施、设备、配套建筑及其他物品，否则，乙方应赔偿甲方的全部损失；乙方逾期未搬离的物品，视为乙方的废弃物，甲方有权对其按垃圾或废弃物品进行处置，乙方不得以存有价值向甲方主张权利。十、本协议一式叁份，甲方执两份，乙方执一份，自双方签字/签章起即生法律效力。”该协议首部乙方（承租方）载明为温军钢、并书写有温军钢的公民身份号码；温军钢在合同尾部乙方代表人处签字。租赁合同解除后，被告枫禾公司未处理会员退会等问题。 诉讼中，原告创越公司自认温军钢于2019年11月28日支付13,000.00元、2019年12月4日支付100,000.00元、2019年12月24日钢支付66,000.00元、2020年1月6日支付10,000.00元。被告温军钢提出该189,000.00元代枫禾公司支付。原告创越公司在庭审中表示，向温军钢主张权利,不向枫禾公司主张权利。 本院认为，关于温军钢是否本案适格的被告问题。《物业（商铺）租赁合同》首部承租人载明为温军钢，证明温军钢是以个人名义与创越公司签订《物业（商铺）租赁合同》、《补充协议》，并向创越公司缴纳租赁保证金、商品和服务质量保证金，取得“王府井广场五国风情街”第一层21、22、23、25商铺的经营权。之后，枫禾公司注册成立，温军钢为法定代表人，枫禾公司在经营与创越公司签订《＜物业（商铺）租赁合同及补充协议＞的补充协议》，以上事实说明枫禾公司对温军钢签订的租赁合同双方以确认，并已实际享有合同权利，履行了合同部分义务，从而足以认定温军钢作为公司发起人为设立公司自己名义对外签订合同，根据《中华人民共和国民法总则》第七十五条第二款“设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担”及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国公司法＞若干问题的规定（三）》第二条“发起人以自己的名义对外签订的合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担责任的，人民法院应予以支持。”的规定，双方当事人在履行合同过程中，创越公司作为合同一方请求发起人还是请求公司承担合同具有选择权，本案创越公司选择了向发起人温军钢主张权利，是自由行使其民事诉讼权利的表现，符合法律的规定，因此，被告温军钢是本案适格的被告，其提出驳回原告对温军钢的起诉的主张不成立。 关于原告要求被告温军钢支付租金、综合管理费、水电费637,061.36元及逾期支付违约金问题。原告创越公司、被告温军钢约定欠付的租金、综合管理费、水电费826,061.36元在2019年11月30日前支付，但被告温军钢未按照合同约定的金额、时间支付租金、综合管理费、水电费，截至庭审辩论终结时，被告温军钢欠付租金、综合管理费、水电费637,061.36元，其行为已构成违约，被告温军钢应承担相应的民事责任，因此，原告创越公司要求被告温军钢支付租金、综合管理费、水电费637,061.36元主张成立，本院予以支持。 关于原告要求被告温军钢支付逾期付款的违约金问题。被告温军钢未按照约定支付租金，综合管理费、水电费，理应向原告支付违约金。虽然双方当事人在合同第15.3条约定“乙方迟延支付租金、综合管理费、保证金及本合同中约定的其他费用的，每迟延一日，按应支付金额的0.1%向甲方支付违约金”，但原告并未举出证据证明其因被告未按时支付相关费用而对其造成的具体损失，通常对市场商业主体造成的损失为资金占用利息。结合本案实际，将违约金计算方式予以调整，以拖欠金额为基数，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场利报价利率计付违约金至付清之日止。 关于原告要求被告温军钢支付减免租金、综合管理费的问题。原告创越公司、被告枫禾公司签订《解除＜物业（商铺）租赁合同＞协议》约定减免2017年6月23日至2017年10月22日的租金、2016年12月22日至2017年12月22日的综合管理费，并约定如承租人未按照约定支付截至2017年12月22日的租金、管理费、水电费，则出租人有权取消减免的所有内容。本案原告创越公司并未举证证明被告在签订《解除＜物业（商铺）租赁合同＞协议》后未按照约定支付截至2017年12月22日的租金、管理费、水电费，故原告要求取消减免租金、综合管理费的主张不成立，本院不予支持。 关于原告要求被告温军钢支付未处理好善后事宜违约金的问题。根据《解除＜物业（商铺）租赁合同＞协议》第三条的约定，温军钢需支付违约金的条件一是被告对未处理会员退费、未支付供货商货款等事宜，二是被告的消极行为给原告造成了不良影响。虽然被告未妥善处理会员退费问题，但原告并未举证证明被告的该行为给原告造成了损失，故本院对原告的要求被告温军钢支付未处理好善后事宜的违约金50,000.00元的主张不予支持。 关于原告要求被告温军钢支付律师费问题。对于胜诉方律师费由败诉方承担情形有：一是法律、司法解释明确规定胜诉方的律师费由败诉方承担；二是双方在合同中明确约定胜诉方律师费由败诉方承担。本案是租赁合同纠纷，不是法律、司法解释明确规定胜诉方的律师费由败诉方承担的情形；本案当事人在合同中未约定胜诉方律师费由败诉方承担，故对原告要求被告温军钢支付律师费的主张不成立，本院予支持。 关于枫禾公司是否承担责任问题。原告已选择了向发起人温军钢主张权利，而不向枫禾公司主张权利，故枫禾公司在本案中不承担给付责任。 综上所述，原告的诉讼请求部分成立，部分不成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下： 一、被告温军钢于本判决生效之日起十日内向原告南充创越商业管理有限公司支付租金、综合管理费、水电费计637,061.36元及利息（从2019年12月1日起以637,061.36为基数，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计付至租金、综合管理费、水电费付清之日止）； 二、驳回原告南充创越商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延的债务利息。 案件受理费13,014.00元，由被告温军钢负担10,170.00元，原告南充创越商业管理有限公司负担2,844.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  何凤军 人民陪审员  唐小华 人民陪审员  谌小红 二〇二〇年九月十八日 书 记 员  罗海燕