广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终7251号 上诉人（一审被告）：广西兆邦置业集团有限公司，住所地：南宁市。 法定代表人：杨逸，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陆红莲，广西万凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方宝莹，广西万凯律师事务所实习律师。 被上诉人（一审原告）：王世敏，女，1952年3月29日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：兰宪杰，广西国桂律师事务所律师。 一审被告：广西梦江南投资有限公司，住所地：南宁市青秀区中泰路9号天健·国际公馆A座1701号，统一社会信用代码：914501003159429407（1-1）。 法定代表人：周清松，该公司经理。 一审第三人：广西壮族自治区疾病预防控制中心，住所地：南宁市青秀区金洲路**。 法定代表人：杨文敏，该中心主任。 委托诉讼代理人：邓炜辉，广西万益律师事务所律师。 2 上诉人广西兆邦置业集团有限公司（以下简称兆邦公司）因与被上诉人王世敏、一审被告广西梦江南投资有限公司（以下简称梦江南公司）、一审第三人广西壮族自治区疾病预防控制中心（以下简称区疾控中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2018）桂0103民初8877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 兆邦公司上诉请求判令：一、撤销南宁市青秀区人民法院（2018）桂0103民初8877号民事判决第二项、第三项；二、王世敏承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：1.兆邦公司依约享有涉案房屋的处置权。根据《汇春路住宅小区建设项目代建委托合同》（补充协议一）第十三条、《补充协议三》第六条的约定，兆邦公司享有涉案项目不少于30套新建非还住房的处置权；2.一审法院认定的资金占用期间的利息有误，起算时间应从向法院主张权利之日起计算；3.一审法院认定兆邦公司应退还928620元是错误的，该款项还包括了265320元的咨询服务费，属不同法律关系，不应予以退还。 王世敏答辩认为，兆邦公司无权处分涉案房屋，合同的解除责任在兆邦公司，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回兆邦公司的上诉请求。 梦江南公司答辩认为：1.梦江南公司是兆邦公司与王世敏的居间咨询服务代理人，不应为兆邦公司的违约行为承担责任；2.梦江南公司已完成了居间咨询服务，王世敏支付的居间咨询服务费是梦江南公司工作的结果，如需退还也应由违约方承担；3.兆邦公司与区疾控中心不能以自己的行为违反行政规定为由推翻原协议，因此兆邦公司与区疾控中心应承担责任。 区疾控中心答辩认为，一审判决结果正确，请求维持原判。 王世敏向一审法院起诉请求判令：一、解除王世敏与兆邦公司于2017年9月15日签订的《合作建房协议书》；二、兆邦公司向王世敏返还合作建房款663300 3 元、咨询服务费344916元，并赔偿王世敏利息损失（计算方式：1、以371448元为基数，2017年9月15的利息为44.88元；2、以451044元为基数，从2017年9月16日计至2017年11月1日的利息为2507.05元；3、以729630元为基数，从2017年11月2日计至2017年12月27日的利息为4849元；4、以1008216元为基数，从2017年12月28日计至2018年8月9日的利息为27289.05元；5、以1008216元为基数，从2018年8月10日起计至生效判决确定的履行期限最后一日止；以上均按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；三、梦江南公司对兆邦公司的上述债务中向王世敏返还咨询服务费79596元并赔偿利息损失的债务承担连带责任（利息计算为：以79596元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，从2017年9月16日计至生效判决确定的履行期限最后一日止）；四、本案诉讼费用由兆邦公司和梦江南公司承担。 一审法院认定事实：2017年9月15日，兆邦公司（甲方）与王世敏（乙方）签订一份《合作建房协议书》，约定乙方对甲方投资代建开发的南宁市汇春路0413441宗地项目住宅情况已充分了解和知悉，自愿与甲方合作投资建设住宅，甲方同意乙方以人民币7000元/㎡（含甲方咨询服务费2000元/㎡）合作兴建该项目1号楼1单元03层06号房，总投资额为928620元。第二条约定：1、乙方于2017年9月15日前支付总投资额的40%，即371448元；2、乙方于2017年10月31日前支付总投资额的30%，即278586元；3、乙方于2017年12月31日前支付总投资额的30%，即278586元。第三条约定：（一）甲方权利义务。3、交房时间：2018年8月30日竣工，全部工程竣工验收备案完毕后一年内办理房产证。第四条约定：1、乙方须为符合购买条件的购房户，并按本协议的约定出资全部投资款。2、甲方为乙方递交申办准购证资料，如乙方不符合政府房改政策购买条件的投资者，或者按甲方要求递交相关资料后，不能办理准购证的，在得到政府相关部门通知1个月内甲方退还乙方已付的投资款项（不计利息）。第五条约定：1、乙方须 4 为符合政府房改政策购买条件的购房户，且按本协议约定支付完投资款后，则有权按7000元/㎡（含甲方咨询服务费2000元/㎡）投资合作兴建该套房屋。除此之外，乙方不再享有该项目的其他任何投资回报，无须承担其他经营风险，不参与公司经营管理。乙方支付给任何第三方的款项亦与甲方无关，甲方不承担任何责任。2、乙方按本协议约定所交的投资款为甲方代收款，乙方在接到甲方通知之日起7日内须与建设单位签订相关的《购房合同》，乙方通过政府房改部门审核后，甲方有权不退回乙方所交咨询服务费，乙方按本协议约定所交的投资款（除甲方咨询服务费外）可转为购房款。 2017年9月15日，王世敏向兆邦公司支付合作建房款106128元、咨询服务费265320元。2017年11月2日，王世敏向兆邦公司支付第二笔合作建房款278586元。2017年12月28日，王世敏向兆邦公司支付第三笔合作建房款278586元。王世敏还于2017年9月16日向梦江南公司支付咨询服务费79596元。 该院另查明，2012年8月14日，区疾控中心（甲方）（委托人）、兆邦公司（乙方）（受托人）签订一份《汇春路住宅小区建设项目代建委托合同》，约定乙方代为建设汇春路0413441宗地危旧房改造项目，暂定新建2栋50+1层住宅楼、1栋52+1层住宅楼和2栋32+1层住宅楼。此后，第三人（甲方）与兆邦公司（乙方）就委托代建涉案项目共签订了三份补充协议书，其中第二份补充协议书约定：八、甲方在推进本项目初始阶段与广西和记房地产有限公司进行了前期合作，并于2009年8月14日签订《合作意向书》、2009年10月30日签订《补充协议书》，随后，由于甲方与广西和记房地产有限公司对代建内容分歧较大，双方无法达成协议……广西和记房地产有限公司要求甲方赔偿“违约金”人民币1500万元……为尽快解决这一问题，甲方需要向乙方借资1500万元，用于支付甲方于2009年10月30日与广西和记房地产公司签订的《补充协议书》中的“违约金”。作为补偿，甲方同 5 意把本项目的配套商业设施和配套服务用房约1375平方米的所有权给予乙方并将产权证落实到乙方名下。乙方在获得本项目配套商业设施和配套服务用房约1375平方米的产权证或乙方确认获得享有配套商业设施和配套服务用房约1375平方米70年的占用、使用权和收益权后，乙方不再要求甲方偿还上述1500万元的借款……3、如因国家政策等原因在配套商业设施和配套服务用房约1375平方米验收合格后暂不能将配套商业设施的产权落实到乙方名下的，甲方同意乙方获得享有配套商业设施和配套服务用房约1375平方米70年的占用、使用权和收益权（包括乙方对外销售招商、招租等权利）。在国家政策允许办理产权登记时，甲方应在收到乙方书面通知后及时将配套商业设施的产权登记到乙方名下。第三份补充协议约定：三、在本补充协议签订之日起三个月后，本项目所剩余的非还建房屋，甲方原则上同意由乙方按政策规定自行组织购房户报名购买，并负责办理购房交款和银行按揭手续。六、1、原《补充协议（二）》中第八条中的约定不变。2、由于南宁市规划管理局2013年6月10日审核项目总平规划方案时，批准本项目配套商业设施面积提高至2000平方米。为此，甲方同意把项目所增加配套商业设施面积625平方米的所有权全部给予及过户到乙方名下，即：甲方同意将该配套商业设施面积625平方米的产权（产权年限为70年），落实到乙方或乙方指定的单位或个人名下，乙方在获得该商业设施面积625平方米的产权或者乙方确认获得享有配套商业设施面积625平方米70年的占用、使用权和收益权（包括乙方对外销售招商、招租等权利）后，乙方同意回报包干收益520万元给甲方……3、如因国家政策等原因在配套商业设施625平方米验收合格后暂不能将配套商业设施的产权落实到乙方名下的，甲方同意乙方获得享有配套商业设施625平方米70年的占用、使用权和收益权（包括乙方对外销售招商、招租等权利）…… 2014年10月22日，区疾控中心向兆邦公司发《关于禁止违规售卖汇春路危旧房改住房改造项目房源和商铺的函》，告知兆邦公司其从未委托任何机构和个人售 6 卖汇春路危旧房改住房改造项目房源和商铺。如果兆邦公司未经区疾控中心同意，在未取得相关部门审批的情况下，售卖区疾控中心汇春路危旧房改住房改造项目商铺和房源，由此产生的一切责任和后果全部由兆邦公司承担，与区疾控中心无关，区疾控中心保留追究相应法律责任的权利。2014年10月23日，兆邦公司向区疾控中心回函，表示兆邦公司从未委托任何机构进行发布出售汇春路危旧房改住房改造项目房源和商铺，所有社会或网络上有关汇春路危旧房改住房改造项目房源和商铺的预售、销售及买卖转让等信息均与兆邦公司无关。 2015年3月31日，区疾控中心在《南国早报》上刊登《公告》，载明：我中心从未委托任何机构和个人售卖本中心汇春路0413441号宗地危旧房改住房改造项目房源，任何机构和个人售卖本中心汇春路0413441号宗地危旧房改住房改造项目房源行为均与本中心无关。 2016年10月13日，区疾控中心向兆邦公司发《关于终止执行补充协议书（三）第三条款内容的函》，告知兆邦公司终止执行项目剩余的非还建住房，区疾控中心原则上同意由兆邦公司按政策规定自行组织购房户购买，并负责办理购房交款和银行按揭手续的合同条款。2016年10月18日，兆邦公司向区疾控中心回函，表示兆邦公司从未对贵中心的房源及商铺进行销售，但在经营项目过程中，与任何投资合作的第三方加快项目建设是正常的项目市场运作行为，双方的权利义务受相应合同条款约束，合法有效。兆邦公司严格执行广西区政府、广西区房改办的要求，所有剩余房源，并未擅自上报相关房改部门进行房源调剂。区疾控中心要求取消相关合同条款，兆邦公司不予同意。 2016年10月25日、2016年12月19日、2018年4月3日、2018年5月4日，区疾控中心再次先后在《南宁晚报》、《南国早报》刊登声明及公告，声明 7 其从未委托任何机构和个人售卖本中心汇春路0413441号宗地危旧房改住房改造项目房源。 该院再查明，南宁市青秀区汇春路的土地使用权人是区疾控中心，证号：南宁国用（2012）第589355号，使用权类型：划拨。2016年7月11日，区疾控中心取得汇春路危旧房改造住房项目《建筑工程施工许可证》。 该院还查明，《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》第三十条规定：对非还建住房，应当按照下列顺序供应：（一）未享受过房改购房政策的建设单位职工家庭；（二）享受过房改购房政策但住房建筑面积未达标的建设单位职工家庭；（三）建设单位职工购房后有剩余住房的，由本级住房制度改革委员会办公室按照下列顺序调剂：1、同级政府的其他单位中满足本款第（一）项、第（二）项规定条件的职工家庭；2、当地城镇无住房中低收入家庭。按本办法滴十二条规定的方式改造的，根据前款第（一）项、第（二）项、第（三）项的规定供应后还有剩余住房的，可以向当地城镇居民供应。第三十一条规定：购买非还建住房实行申请、审批和公示制度。对符合本办法第三条规定条件的，由建设单位提出初审意见后报当地住房制度改革委员会办公室审查发放准购证。 一审法院认为：关于《合作建房协议书》的性质及效力问题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。第二十五条规定：合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。本案中，王世敏与兆邦公司签订的《合作建房协议书》约定王世敏出资，兆邦公司为王世敏递交申办准购证资料，王世敏接到兆邦公司通知后与建设单位签订《购房合同》，且王世敏无须承担经营风险。以上约定不符合合作开发房地产合同共同出资、共享收益、共担风险的特征。因此，《合作建房协议书》名为合作 8 建房，实为房屋买卖。《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》第三十条规定，危旧房改住房项目中非还建部分住房在有剩余的条件下可向当地城镇居民供应，可见涉案房屋的出售未违反法律、法规的强制性规定，也未损害社会公共利益。兆邦公司虽与区疾控中心签订《委托代建合同》及三份补充协议，约定原则上同意由兆邦公司按政策规定自行组织购房户报名购买涉案项目的配套服务用房，但涉案住房尚未建成，也未办理产权登记手续，兆邦公司未征得区疾控中心同意与王世敏签订涉案房屋的《合作建房协议书》，属无权处分。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，兆邦公司与王世敏签订的《合作建房协议书》可认定为有效。 二、关于《合作建房协议书》应否解除及款项返还问题。兆邦公司无权处分涉案房屋，现区疾控中心亦不同意将涉案房屋出售给王世敏，《合作建房协议书》已不具备继续履行的基础，王世敏要求解除《合作建房协议书》，于法有据，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案《合作建房协议书》解除后，兆邦公司应向王世敏返还收取的投资款共计928620元。此外，兆邦公司无权处分的行为致使《合作建房协议书》无法继续履行，该责任在兆邦公司，故兆邦公司还应向王世敏支付资金占用期间的利息损失。具体计算方式如下：1、以371448元为基数，从2017年9月15日计至2017年11月1日；2、以650034元为基数，从2017年11月2日计至2017年12月27日；3、以928620元为基数，从2017年12月28日计至生效判决确定的履行期限最后一日止，以上均按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。 9 梦江南公司在本案《合作建房协议书》中收取了王世敏咨询服务费79596元，没有证据证明该费用已支付给兆邦公司，也没有证据证明兆邦公司授权王世敏收取该费用，因此，应由梦江南公司退还王世敏咨询服务费79596元。梦江南公司还应向王世敏支付资金占用期间的利息，计算方式为：以79596元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，从2017年9月16日起计至生效判决确定的履行期限最后一日止。王世敏要求兆邦公司承担上述费用的返还责任，没有合同依据，该院不予支持。 一审法院判决：一、解除王世敏与兆邦公司于2017年9月15日签订的《合作建房协议书》；二、兆邦公司向王世敏退还合作建房款928620元；三、兆邦公司向王世敏支付资金占用期间的利息（计算方式：1、以371448元为基数，从2017年9月15日计至2017年11月1日；2、以650034元为基数，从2017年11月2日计至2017年12月27日；3、以928620元为基数，从2017年12月28日计至生效判决确定的履行期限最后一日止，以上均按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；四、梦江南公司向王世敏退还咨询服务费79596元；五、梦江南公司向王世敏支付资金占用期间的利息（计算方式：以79596元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，从2017年9月16日起计至生效判决确定的履行期限最后一日止）；六、驳回王世敏的其他诉讼请求。案件受理费14186元，保全费5000元，由兆邦公司负担15131元，梦江南公司负担4055元。 二审期间，当事人均未提交证据。本院综合当事人一审提交的证据及二审诉辩意见，对一审法院已查明的事实予以确认。 本院认为：兆邦公司与王世敏对解除涉案《合作建房协议书》均无异议，本院予以确认。一审法院对涉案《合作建房协议书》解除后兆邦公司是否应当退还王世敏已支付的928620元款项及资金占用利息均作了充分论述，一审法院的论述合法有据，本 10 院予以认可，并不再赘述。兆邦公司上诉认为王世敏已支付的928620元款项中包括有265320元的咨询服务居间费，不应退还，但兆邦公司未能证实与王世敏之间存在居间合同关系，一审法院认定王世敏已支付的928620元均系涉案房款并无不妥，故本院对兆邦公司的上诉主张不予支持。 综上所述，上诉人广西兆邦置业集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13803元（上诉人广西兆邦置业集团有限公司已预交），由上诉人广西兆邦置业集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 覃国雄 审 判 员 黄敏俊 审 判 员 陈 健 二〇二〇年九月二十三日 法官助理 于代亮 书 记 员 金 灵