贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初2688号原告：欧艳萍，女，汉族，1977年7月14日生，住贵州省贵阳市南明区。委托代理人：陶煜、杨春，贵州胜纳律师事务所律师。被告：贵州红星利尔置业有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区浣纱路壹号综合楼**叁号房。法定代表人：薛涛。委托代理人：王雪乂，贵州好时律师事务所律师。原告欧艳萍与被告贵州红星利尔置业有限公司（以下简称红星利尔公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告委托代理人陶煜，被告红星利尔公司委托代理人王雪乂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告支付2016年12月31日至2019年7月15日的逾期交房违约金共计20445元整，并要求被告自2019年7月15日实际交房之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.85%向原告支付违约金的逾期利息，直到被告清偿原告全部逾期交房违约金之日止；2、依法判决被告自2017年6月30日起，每日向原告支付全部购房金额万分之一的逾期登记违约金（即每日人民币43.67元），暂计算至2020年1月13日共40482.09元，要求支付至实际交付办理商品房转移登记相关文书之日止；3、本案的全部诉讼费用均由被告承担。事实和理由：2015年11月27日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告位于贵阳市云岩区，全部合同总价为人民币436762元，原告已经全部支付被告所有购房款。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第一款、第十三条第一款第二项及第二十二条第三款第（一）项第2、3小项的约定，被告因其自身原因未办理交房和办理房屋产权证明，也拒绝向原告支付相关违约金。2019年7月15日，经被告通知，原告到被告处办理了交房手续。同时，经双方结算，一致认定2016年12月31日至2019年7月15日期间，原告购买的1-7-33号公寓逾期交房违约金共计20445元。但双方结算后，被告没有依约在“即日内”向原告支付该违约金且至今未付，给原告造成一定的经济损失。据此，原告要求被告自2019年7月15日实际交房之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.85%向原告支付双方结算的逾期交房违约金的逾期利息，直到被告付清原告全部逾期交房违约金之日止。被告自2019年7月15日实际交房以来，依然未给原告办理或交付任何商品房转移登记相关文书，被告据此构成违约。原告为维护自身合法权益，诉至法院，望支持诉讼请求。被告红星利尔公司辩称：原告要求逾期办证及逾期交房违约金已过两年诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2015年11月27日，原告作为买受人（合同载明地址：贵州省贵阳市南明区，联系电话：139****）、被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的位于云岩区房屋一套，购房款总金额人民币436762元。合同第八条约定：“3.贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款226762元，余款210000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理……因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在30日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后30日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息”。合同第十条约定：“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理……（2）逾期超过60日后……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，并于实际支付应付款之日起即日内向出卖人支付违约金……”。合同第十一条约定：“（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房……”。第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（2）逾期超过60日，买受人有权退房......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起即日内向买受人支付违约金”。第二十二条第三款约定：“三、转移登记（一）出卖人承诺于2017年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。附件十二补充协议第5.4条约定：“甲、乙双方同意在出卖人向登记机关提供办理《房屋所有权证》的资料提交完毕后，出卖人以书面形式通知买受人，买受人认可出卖人书面通知的信息已传达买受人。如买受人未在出卖人规定的时间办理完毕产权登记，则出卖人无须对买受人产生的经济损失承担任何责任。”。第8.4条约定：“买受人保证其提供的《商品房买卖合同》上的联系方式（包含但不限于地址、电话号码等）具备真实性、准确性，并以此作为在履行合同过程中的通讯方式，出卖人按照该联系方式进行相应的通知后，即视为出卖人已按合同之约定履行了相应的通知义务”。2019年7月15日，被告将涉案房屋交付给原告。因原告认为被告未按合同约定交房及办理房屋产权证明，故将被告诉至我院，诉请如前。庭审中，原告提交商品房买卖合同、收款收据（复印件）、银行流水、结婚证，拟证明原告以按揭方式向被告购买了位于云岩区共计12套房屋，上述12套房屋合同约定总价款为7820833元，12套房屋首付款共计3970833元。原告于2015年11月24日通过其丈夫陶光明的账户向被告转款100万元，于2015年11月27日通过其丈夫陶光明的账户向被告转款3405601元，共计支付首付款4405601元。超额支付的434768元是代朋友李万英、杨敏向被告支付的房屋首付款。上述12套房屋中共7套房屋是向四川天府银行股份有限公司正常办理贷款，原告于2016年8月9日向被告转款279万元。共5套房屋贷款未办理成功，原告通过其丈夫陶光明银行账户于2018年7月5日向被告转款1060000元。原告已按合同约定履行了付款义务。被告对于商品房买卖合同、银行流水、结婚证真实性无异议，对于原告提交的银行流水的款项性质表示不清楚。并认为合同签订于2015年11月27日，约定交房时间是2016年12月31日前，约定办证时间是2017年6月30日前，从交房至今逾期交房违约金的诉讼时效已过，办证时间截止到2019年6月30日的诉讼时效已过。如果要计算违约责任，根据合同第十条第二款约定，原告逾期付款应承担日万分之二的违约金，该违约金应当在原告的逾期交房违约金中进行抵扣，即从2015年12月27日起，以未付款金额为基数，按日万分之二计算至2018年7月5日。原告对此表示予以认可，并认为其起诉的金额就是抵扣后的金额。庭审中，原告还提交2019年7月15日签订的内部流程流转单二张、相关费用测算及核准表一张，拟证明被告于2019年7月15日向原告交房，双方于2019年7月15日进行了逾期交房违约金的结算。因原告提交的系复印件，被告对真实性不予认可。本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。本案的争议焦点为：1、原告是否已按照合同约定履行付款义务？2、原告的主张是否已过诉讼时效？3、如未超过诉讼时效，被告应支付给原告的逾期交房及逾期办证的违约金金额？针对焦点1，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，原告主张已按合同约定履行了付款义务，对此原告提交了收款收据复印件、陶光明与原告的结婚证及陶光明的银行流水予以证实，虽然原告提交的被告出具的收款收据系复印件，但原告提交的银行流水显示原告向被告支付的款项总和与涉案12套房屋合同约定的总房款相吻合。庭审中，被告认可原告提交的银行流水的真实性并陈述对款项性质不清楚，如被告认为所转款项系双方其他的经济往来，应提交证据予以证实，但被告未提交证据予以证明。另如原告未支付房款，被告将房屋交付给原告不符合一般商品房交易的惯例。综上，原告提交的证据能够相互佐证，足以证实原告已按合同约定向被告支付了房款。针对焦点2，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护人民权利的诉讼时效期间为三年……”、第二百零六条：“本法自2017年10月1日起施行”、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条：“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”及第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”之规定，本案应适用三年诉讼时效的规定。关于逾期交房违约金，虽然原告提交的2019年7月15日签订的内部流程流转单、相关费用测算及核准表系复印件，但所提交的证据中有被告方工作人员的签名，且上面载明的房屋信息、付款情况、总收款等情况与原告提交的合同、付款凭证等相互佐证，故应认定原、被告双方于2019年7月15日就被告逾期交房违约金进行结算的事实存在具有高度可能性，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务……”之规定，2019年7月15日双方就逾期交房违约金进行结算，构成诉讼时效中断，现被告主张本案已过诉讼时效的意见，不予采纳。关于逾期办证违约金，根据合同第二十二条的约定，逾期办证违约金的诉讼时效应从2017年6月30日起计算三年至2020年6月30日。现原告起诉被告未超过诉讼时效。对被告辩称原告要求逾期办证及逾期交房违约金已过两年诉讼时效的意见，不予采纳。针对焦点3，关于原告主张的逾期交房违约金，根据《商品房买卖合同》第十三条的约定，逾期交房违约金按照已付款日万分之二从交付期限届满之次日起计算至实际收房之日，因原告存在逾期付款情形，逾期交房违约金应分两段进行计算，即：226762*万分之二*549日（2017年1月1日至2018年7月4日）=24898.47元；436762元*万分之二*376日（2018年7月5日至2019年7月15日）=32844.5元。共计57742.97元。被告主张本案中原告存在逾期付款行为，原告应向被告支付逾期付款违约金，该违约金从2015年12月27日起，以未付款金额为基数，按日万分之二计算至2018年7月5日。该逾期付款违约金应在逾期交房违约金中予以抵扣。原告对此予以认可。按照双方庭审中的一致意见，原告应向被告支付的逾期付款违约金为为210000元*万分之二*921日（2015年12月27日至2018年7月5日）=38682元，经抵扣后，被告应向原告支付的逾期交房违约金为57742.97元-38682元=19060.97元。原告诉请要求被告支付上述期间的逾期交房违约金超过该金额的，不予支持。对于原告诉请要求被告自2019年7月15日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.85%向原告支付违约金的逾期利息，因无合同约定及法律规定，不予支持。关于原告主张的逾期办证违约金，庭审中法庭向被告询问被告何时能够取得涉案房屋所有权初始登记，将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告回复无法确定。根据双方所签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款的约定，被告应向原告支付逾期办证违约金，违约金按原告已付购房款日万分之一从2017年7月1日起计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书被告发出通知之日止。应注意的是，因原告存在逾期付款，故2017年7月1日至2018年7月4日期间的逾期办证违约金的计算基数应按226762元计算。自2018年7月5日起的逾期办证违约金的计算基数按照436762元计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告贵州红星利尔置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告欧艳萍逾期交房违约金19060.97元；二、被告贵州红星利尔置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告欧艳萍逾期办证违约金（以已付购房款226762元为基数，按每日万分之一从2017年7月1日起计算至2018年7月4日；以已付购房款436762元为基数，按每日万分之一从2018年7月5日起计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书被告发出通知之日止）；三、驳回原告欧艳萍的其余诉讼请求。案件受理费661元（已减半收取），由被告贵州红星利尔置业有限公司承担（原告已预交）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍计算之后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  吴静二〇二〇年九月十日书记员  刘航