安徽省临泉县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1221民初7052号 原告（反诉被告）：王凯强，男，1988年10月2日出生，汉族，住安徽省临泉县。 原告（反诉被告）：戚瑾瑾，女，1988年9月1日出生，汉族，住安徽省临泉县。 被告（反诉原告）：阜阳市汽运集团同运房地产开发有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区中市办事处颍河西路**。统一社会信用代码913412007865401635。 法定代表人：尚丙启，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王全，安徽鸣理律师事务所律师。 原告（反诉被告）王凯强、戚瑾瑾与被告（反诉原告）阜阳市汽运集团同运房地产开发有限公司（以下简称同运公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王凯强、戚瑾瑾、被告同运公司的委托诉讼代理人王全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王凯强、戚瑾瑾向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币37506元（以380000元为基数，自2017年8月1日按照购房款总额日万分之三计算至2018年6月25日止）；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年7月31日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同中约定原告购买被告开发的位于临泉县，房屋总价款为380000元。合同约定房屋交付期限为2017年7月31日前，但原告按照合同中约定支付购房款后，被告未按照约定期限将房屋交付给原告。按照合同第九条第2款规定，逾期超过120日后，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人以购房款为基数，按日万分之三向买受人支付违约金。出卖人于2018年6月25日向原告交付案涉房屋，逾期329天，违约金37506元，现被告拒不支付违约金，给原告带来金钱和时间上的预期利益等多重损失，严重损害了原告的利益。为此原告具状诉至贵院，诚望判如所请。 被告同运公司辩称，监理日志结合气象资料足以证实雨雪天连续3天且影响施工的时间累计140天、因政策重大调整致施工延迟天数为90天，合计230天。也就是说，交房时间应顺延至2018年3月18日。所以，违约金起算时间应为2018年3月19日，结合交房时间为2018年6月24日，截止至2018年6月23日，期间时间为97天。另，案涉房屋的建设工程已经五大责任主体验收合格且通过环评及消防验收，符合《商品房买卖合同》第八条第一项约定的交房条件。 被告（反诉原告）同运公司向本院提出反诉请求：1、依法判令被反诉人支付反诉人违约金17370元；2、反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：2016年7月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告以380000元购买被告开发的“同运•金阳仁和佳苑”第7幢18层1803号房，其中首付款为80000元，余款300000元采取按揭贷款方式支付，2016年7月31日原告与中国银行签订住房贷款合同。按照《商品房买卖合同》第六条第三款，贷款应于2016年8月20日到达被告账户。而原告的贷款于2017年3月1日到达被告银行账户，逾期193天，贷款金额为300000元，折合每天违约金为90元，原告应支付被告违约金17370元。原告未能按约支付购房款，应承担相应违约责任，故被告依法提出反诉。 原告（反诉被告）王凯强、戚瑾瑾辩称，被告称房款未按时到账，但是开发商从未向其索要过该笔款项，且被告的反诉超出法律的诉讼时效，反诉人的诉求应当予以驳回。 综合当事人举证、质证及陈述、辩解，本院经审理认定事实如下：2016年7月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告建设的位于临泉县，面积86.65平方米，单价每平方米4385.46元，房屋总价款为人民币380000元。合同第六条约定：付款方式为首付款加银行按揭贷款，首付款80000元在2016年7月31日已付清，余款300000元做按揭贷款，在签订《商品房买卖合同》20日内办理完毕按揭贷款手续。合同第七条约定：买受人逾期付款的违约责任为1、（1）逾期在15日之内，自本合同规定的付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之三的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2、买受人申请按揭贷款未及时到达出卖人账户视为逾期付款，交房前所有房款必须到达出卖人指定账户。合同第八条约定：交房期限为2017年7月31日。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起180日内告知买受人的；2、由于政府有关部门政策性法规的重大调整或者天气原因连续三天不能施工的；3、市政配套工程施工重大延误的。合同第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任为逾期超过120日后，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。 原告王凯强、戚瑾瑾于2016年6月19日、2016年7月31日累计向被告同运公司支付首付款80000元，余款300000元做按揭贷款支付，与中国银行股份有限公司临泉支行于2016年12月22日签订《个人一手住房贷款合同》，同运公司作为担保人在借款合同上签章。2017年3月1日，贷款300000元到达同运公司账户。2018年6月25日，被告向原告交付涉案房屋。 本院认为，本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行自己的义务。原告已履行完毕支付购房款的合同义务，被告应按照合同约定时间向原告交付房屋。被告未按照合同约定于2017年7月31日前向原告交付房屋，依法应承担逾期交房的违约责任。原告诉请判令被告给付原告逾期交房违约金37506元（自2017年8月1日起按照购房款总额日万分之三计算至2018年6月25日止）的诉讼请求，本院认为，原告于2018年6月25日签收该房屋，但接收房屋之日不应计入违约天数，故违约天数应自2017年8月1日计算至2018年6月24日，共计328天，违约金应为37392元。被告辩称，因雨雪天气连续三天且影响施工的时间为140天，因政府扬尘治理政策致施工延迟时间为90天，合计230天，应当扣除。本院认为，房屋买卖合同第八条约定“由于政府有关部门政策性法规的重大调整或者天气原因连续三天不能施工的，出卖人可据实予以延期”，被告向本院举证2014年8月1日至2018年2月底的天气记录为自行整理的证据，监理日志为复印件，证据形式不合法，且无施工日志相互印证，不能证明该140日的雨雪天气足以达到“不能施工”的程度；而关于政府扬尘治理的阜阳市建筑业监督管理局建管安529号文件及阜阳市人民政府办公室阜政办传〔2017〕186.10号电话传真下发时间分别为2017年12月1日和2017年11月20日，并不在原、被告约定的交房期限内，不影响涉案房屋的正常建设施工。故对被告的该辩解意见，本院不予采纳。 被告同运公司反诉要求原告王凯强、戚瑾瑾支付逾期付款违约金17370元。本院认为，《商品房买卖合同》约定原告应于合同签订之日（2016年7月31日）起20日内办理完毕贷款手续，即原告最迟应于2016年8月20日与银行签订贷款合同，原告于2016年12月22日与中国银行股份有限公司临泉支行签订《个人一手住房贷款合同》，贷款300000元于2017年3月1日到达同运公司账户。虽然银行发放贷款的时间为2017年3月1日，但发放贷款时间的确定并非原告所能控制，故逾期付款截止时间应为原告与银行签订按揭贷款合同之日（2016年12月22日）。原告辩称，被告的诉讼主张超过法律规定的诉讼时效。本院认为，原告未在约定期限内签订贷款合同，被告2016年8月21日已知道原告违约，故被告应自2016年8月21日起的三年内向人民法院提起诉讼，但被告直至2020年9月7日才提出反诉请求，已超过三年的诉讼时效期间，故对于原告该项辩解，本院予以采信。对于被告要求原告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告阜阳市汽运集团同运房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王凯强、戚瑾瑾逾期交房违约金37392元； 二、驳回原告王凯强、戚瑾瑾的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）阜阳市汽运集团同运房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费369元、反诉费234元，合计603元，被告阜阳市汽运集团同运房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员 张 伟 二〇二〇年九月二十七日 书记员 余文凤 附：判决所依据的有关法律条文 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。