湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0105民初501号原告：宋兴，男，1995年9月27日出生，汉族，住武汉市新洲区。委托诉讼代理人：李强、陶娜，系湖北泓峰律师事务所律师。特别授权代理。被告：周彪，男，1985年6月17日出生，汉族，住武汉市汉阳区,委托诉讼代理人：杨振方，系武汉市蔡甸区城关法律服务所法律服务工作者。特别授权代理。被告：朱炳国，男，1964年11月10日出生，汉族，住湖北省孝感市孝**。原告宋兴诉被告周彪、朱炳国返还原物纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王侃独任审判，于2020年5月25日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，由审判员王侃独任审判，于2020年8月17日、9月28日二次公开开庭进行了审理。原告宋兴委托诉讼代理人李强（参加第一、二次庭审）、陶娜（参加第一、三次庭审），被告周彪（参加第二次庭审）及其委托诉讼代理人杨振方，被告朱炳国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋兴向本院提出诉讼请求：1、判决两被告返还腾退原告所有的武汉市汉阳区琴台大道XX室房屋。2、判决两被告承担房屋占用损失（从2019年12月1日至实际返还腾退之日止按月租金4,000元计算）。3、判决两被告承担诉讼费用。事实及理由：原告于2019年12月与被告朱炳国约定将汉阳区琴台大道XX室房屋抵偿给原告，同月原告取得该房屋所有权并办理了不动产权证书。原告在入住时发现被告周彪在该房屋居住，原告要求被告周彪搬离腾退未果。被告周彪拒绝返还腾退案涉房屋并声称其有与朱炳国签订的租赁合同，但拒绝向原告出示相应租赁合同及支付租金的事实。被告朱炳国故意回避此争议且不作任何解释。为维护原告合法利益，故起诉至法院。被告周彪辩称：第一，周彪与朱炳国存在房屋租赁关系，租期时间未到，依法不能解除。第二，原告诉状说法不是事实，周彪系2014年承租房屋，在原告购买之前。第三，原告在买房前没有考察房屋状况，在被告已承租情况下仍然买卖，其法律后果由其个人承担。朱炳国卖房没有提前通知，我方有权起诉，要求优先购买权。第四，朱炳国欠款事实存在，不存在恶意串通。被告朱炳国辩称：对原告提出的要求没有意见，同意原告的诉讼请求。被告周彪是放高利贷的，我找被告周彪借款60,000元，利息为月息10分，都已经还清了，但周彪认为未还清周彪强迫我签订租赁合同。经审理查明：案外人宋艳松与朱炳国民间借贷纠纷一案，武汉市洪山区人民法院于2018年3月27日作出（2018）鄂0111民初2499号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结朱炳国名下1,110,000元的等值财产；后于2018年10月26日作出（2018）鄂0111民初2499号民事判决书，判决朱炳国向宋艳松返还借款本金784,000元及利息并支付违约金39,200元。该民事判决书生效后，宋艳松向武汉市洪山区人民法院申请强制执行。在执行过程中，2019年11月6日，宋兴、宋艳松、朱炳国、李梅签订《债权转让及以房抵债协议（执行和解协议）》。协议载明：“四方共同确认本协议所指的债权债务为洪山区人民法院作出（2018）鄂0111民初2499号民事判决书及洪山区人民法院受理的（2019）鄂0111执3373号执行案件确定的债权债务”。协议约定，由宋艳松将其享有的对朱炳国的债权转让给宋兴；宋兴同意朱炳国、李梅以其所有的武汉市汉阳区XX室房屋抵偿（2019）鄂0111执3373号执行案件所确定的债务。协议签订后，双方办理不动产权变更登记。根据鄂（2019）武汉市汉阳不动产权第0092400号不动产权证书显示，上述房屋为宋兴单独所有，房屋用途为城镇住宅用地/住宅，房屋专有建筑面积为113.52平方米。2019年12月23日，武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111执3373号执行裁定书。裁定书载明：“执行过程中，申请执行人宋艳松自愿与被执行人朱炳国达成和解协议，被执行人朱炳国将其房屋抵偿给申请执行人，申请人宋艳松自愿撤案”；并裁定：“本院（2018）鄂0111民初2499号案件终结执行。”2019年12月13日，武汉市世纪物业管理有限公司碧水晴天分公司向原告出具《证明》，证明案涉房屋所有权人系原告宋兴，由被告周彪居住。原告认为，被告周彪占用其房屋致使其不能使用，遂致本诉。另查明，被告周彪与被告朱炳国自2012年3月27日起存在长期的经济往来。朱炳国分别于2013年2月25日、2014年2月15日向周彪出具借条，两份借条载明的借款金额分别为270,000元、350,000元。2014年6月23日，朱炳国向周彪出具收条，将案涉房屋出租给周彪使用，以抵偿上述借条载明的借款。同日，被告周彪与被告朱炳国签订两份《合同书》，分别对租赁期限及抵偿欠款金额予以约定。其中：租期在前的合同约定，租赁期限为2014年6月23日起至2023年6月23日止，房屋租金为39,000元/年，用以抵偿350,000元欠款；租期在后的合同约定，租赁期限为2024年6月23日起至2034年6月23日止，房屋租金为38,000元/年，用以抵偿370,000元欠款。法庭审理中，本院询问两份合同的租赁期限之间为何间隔一年，周彪称系失误。本院对后一租赁合同中370,000元欠款与借条金额270,000元不符进行了询问，周彪称系270,000元借款加利息产生，朱炳国此金额变化的原因无异议（对欠款金额有异议），本院予以认定。法庭要求周彪提交其与朱炳国之间资金往来，周彪提交其名下中国工商银行及中国建设银行账户明细各一份、工行转款凭条一份，经审查工行转款凭条可证明周彪向朱炳国转账的60,000元，中国工商银行账户明细无收款人姓名，周彪亦未指认具体转账与朱炳国的关联性，中国建设银行账户明细中无周彪向朱炳国转账，仅有朱炳国向周彪转账。朱炳国亦提交其名下银行账户转账明细，包含其向周彪及周彪之弟周园转账，金额合计50余万元，朱炳国称均为向周彪还款，同时朱炳国自认周彪向其出借约100,000元，除上述转账的60,000元外尚有20,000元转账及20,000元现金。周彪提交证据不能证明朱炳国欠其54万元（不含利息），本院不予采信。再查明:根据原、被告双方提交的水费、电费缴费凭证，案涉房屋自周彪租赁后，并非每月均产生用水费，且缴费月份中每月金额较少。2014年起周彪缴纳物业费1年，其余为原告补缴。上述事实有原被告陈述、（2018）鄂0111民初2499号民事裁定书、（2018）鄂0111民初2499号民事判决书、（2019）鄂0111执3373号执行裁定书、债权转让及以房抵债协议（执行和解协议）、不动产权证书、证明、合同书、借条、收条、银行流水、水费电费缴费凭证在卷证实，足以认定。本院认为：根据不动产权证书，武汉市汉阳区XX室房屋登记为原告宋兴单独所有，原告因（2019）鄂0111执3373号案件执行过程中和解而取得上述房屋的所有权。被告周彪自2014年起占有该房屋。本案的争议焦点为被告周彪能否长达19年持续占有上述案涉房屋。虽然被告周彪与被告朱炳国签订房屋租赁合同在房屋所有权变更之前，但应从合同的签订目的、房屋使用状况综合分析该租赁合同的真实性及合法性。首先，第一，从该合同的签订背景、目的来看，被告周彪与被告朱炳国存在长期的经济往来，被告朱炳国分别于2013年2月25日、2014年2月15日向被告周彪出具借条，被告周彪、朱炳国亦提供了部分交易流水对其借贷关系予以佐证。但从被告周彪、朱炳国提供的银行流水等证据不能明确与借条出具时间相对应，双方实际借款发生金额不明，朱炳国是否仍差欠周彪借款并不明确，即周彪所主张的以租金抵借款的前提并不明确。第二，案涉房屋的用途为城镇住宅用地/住宅，即居住系其主要功能。被告周彪在2014年6月23日签订租赁合同后，该房屋于2015年6月产生用水，并非每月均产生用水量，且缴费月份中每月的用水量较少，大部分不足10吨/月，即被告周彪并未长期居住使用案涉房屋，与通常情况下签订房屋租赁合同的合同目的不符，而且周彪亦陈述如朱炳国还款则愿意返还房屋。故本院分析认为，双方签订房屋租赁合同的目的是以对房屋的占有担保借款的偿还，而非由周彪租用该房屋。其次，房屋为一般城镇住宅并非特殊用房，两被告签订的租赁合同期限长达十九年不符合一般市场规律，致使所有人长期不能行使权利亦不符合法律的公平原则。故本案不应适用《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“所有权变动不破租赁”的原则，而应根据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。故原告要求被告周彪腾退案涉房屋的诉请，本院予以支持。关于被告周彪主张被告朱炳国差欠其款项，占用房屋系抵偿款项的辩称，被告周彪可另案起诉进行处理，但不能以此作为本案责任免除的抗辩理由。关于被告支付房屋占用期间损失的诉请。原告宋兴与案外人宋艳松、被告朱炳国、案外人李梅于2019年11月6日签订《债权转让及以房抵债协议（执行和解协议）》，宋兴同意朱炳国、李梅以武汉市汉阳区XX室房屋抵偿（2019）鄂0111执3373号执行案件所确定的债务。协议签订后，双方办理不动产权变更登记，原告取得房屋所有权，被告朱炳国在移交不动产时负有腾退房屋的附随义务。现被告朱炳国在交付房屋时未能对案涉房屋予以腾退，造成原告不能合理使用该房屋，应当承担房屋占用期间的损失。关于原告要求周彪承担房屋占用费的诉请，因周彪与朱炳国存在债权债务未明确，周彪是否应承担房屋占用费宜由其二人另行处理，周彪不向原告承担该项责任。综合考虑房屋面积、年限及周边同小区同大小房屋的租赁价格，本院酌定房屋的占用损失为2,000元/月。综上，原告在上述核准范围内的诉讼请求，本院予以支持；过高或不合理的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告周彪向原告宋兴腾退位于武汉市汉阳区XX室的房屋，于本判决发生法律效力之日起三十日内履行完毕；二、被告朱炳国支付原告宋兴房屋占用期间的损失（按2,000元/月计算，自2019年12月1日起计算至实际腾退之日止），于本判决发生法律效力之日起十日内付清；三、驳回原告宋兴的其他诉讼请求。本案案件受理费13,800元，原告宋兴已预交,由被告朱炳国、周彪各负担6,900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王侃二〇二〇年九月二十九日法官助理杨昀晅书记员杨娜