湖南省衡阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0421民初2490号原告：衡阳市长建物业服务有限公司，住所地：衡阳县西渡镇金欣花苑****。法定代表人：王仕良，该公司总经理。被告：王海波，男，1986年9月21日出生，汉族，湖南省衡阳县人，住湖南省衡阳县。原告衡阳市长建物业服务有限公司（以下简称长建物业公司）与被告王海波物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序于2020年9月18日公开开庭进行了审理。原告长建物业公司的法定代表人王仕良、被告王海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长建物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告交纳2016年1月1日至2020年12月31日物业服务费总计7627元；2、判令本案诉讼费用由被告承担。原告长建物业公司在庭审时变更诉讼请求：判令被告支付物业服务费9533元。事实和理由：被告所在的西渡镇金欣花苑小区系衡阳市湘雁房地产开发有限公司开发建设的项目。被告王海波于2015年购买了金欣花苑B5栋1003室，2015年12月31日一直拖欠物业服务费至今。长建物业公司对被告王海波一直进行催缴，但其拒不履行交费义务。为此，现特向人民法院提起诉讼。被告王海波辩称：1、因讼争的房屋存在质量问题，被告多次向原告反应，至今未整改到位，导致原告未能按照商品房买卖合同规定及约定流程向被告交付，被告至今未成为小区业主，对被告的合法权益构成侵害；2、根据物业管理条例第四十一条之规定，尚未交付给买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳；3、被告于2015年8月签订《商品房买卖合同》时，开发商已代扣一年的物业管理费。经审理查明，衡阳县金欣花苑小区系衡阳市湘雁房地产开发有限公司（以下简称湘雁公司）开发建设的项目。2015年1月9日湘雁公司与衡阳县鼎信物业管理有限公司（以下简称鼎信物业）签订了《金欣花苑前期物业管理服务合同》，约定合同期限自2015年1月15日起至2016年1月15日止，如合同期满，业主委员会未成立该合同顺延。约定物业收费标准为住宅1.2元／平方米／月。被告王海波于2015年8月与湘雁公司签订《商品房买卖合同》，购买衡阳县××栋××室，房屋面积为139.38平方米。2016年9月25日，鼎信物业通知被告王海波办理交房时手续时，被告以房屋存在质量为由，未签字同意接收房屋，双方未签订前期物业管理服务协议。2017年10月，金欣花苑小区成立衡阳县金欣花苑业主委员会（甲方），与广州长建物业服务有限公司（乙方）于2017年12月25日签订了《物业管理服务委托合同》。合同约定乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理事项：房屋建筑共同部位的维护、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅；对业主和物业使用人违反管理规约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、上报政府相关部门；对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施；对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；对业主和物业使用人违反管理规约的行为进行处理；委托管理服务期限为三年；约定物业的管理服务费标准为：住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.1元向业主或物业使用人收取，当季度首月15日前及时交纳物业管理费，超过60天的算逾期，从逾期之日起按每天3‰向广州长建物业公司交纳滞纳金。2017年12月30日衡阳县金欣花苑业主委员会（甲方）、鼎信物业（乙方）、广州长建物业公司（丙方）签订了协议书，约定乙方于2018年1月1日起将金欣花苑物业管理服务项目在甲方见证下移交给丙方，已入住的业主在2017年12月31日之前所欠物业费用，双方协定以打包方式进行结算。2019年12月，广州长建物业公司退出金欣花苑的物业服务经营，金欣花苑业主委员会与原告衡阳市长建物业服务有限公司签订《物业管理服务委托合同》，由原告入驻该小区进行物业服务经营，收费标准没有改变。同时，广州长建物业公司将尚未收取的物业服务管理费打包给原告衡阳长建物业公司收取。由于被告王海波自签订购房合同后，经鼎信物业通知交房，以房屋存在质量问题拒绝收房，一直没有缴纳物业管理费。故原告诉至法院，要求判令被告交纳2016年1月1日至2020年12月31日物业服务费9533元。本院认为，本案双方讼争的是一宗物业服务合同纠纷。开发商湘雁公司与鼎信物业签订的《金欣花苑前期物业服务合同》、金欣花苑业主委员会与鼎信物业及广州长建物业公司签订的《物业管理服务委托合同》、《协议书》及金欣花苑业主委员会与原告签订的《物业管理服务委托合同》内容合法、有效。原告依法承受了原鼎信物业及广州长建物业公司的权利和义务。鼎信物业、广州长建物业公司及原告均按照合同约定为该小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，应接受上述合同及协议的约束。被告主张，因房屋质量问题未得到解决，自己没有签字收房，未成为小区业主，不应承担物业服务费，原告主张的物业服务费应当由建设单位湘雁公司承担。本院认为，物业公司提供的是对金欣花苑小区房屋的共有部分的维护、养护和管理义务。被告主张的房屋质量问题，属于被告房屋的专有部分，应由业主或侵权人承担维修义务，物业只负有协调之责任，质量纠纷本身属于业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，属于另一种法律关系。鼎信物业于2016年9月26日已书面通知被告办理业主交楼，被告以质量为由拒绝收房，理由不能成立，应当视为被告自即日起接收房屋，并依照相关物业服务合同的约定承担交纳物业服务费的义务。其中2016年应为524.06元（139.38㎡×1.2元/月×3个月另4天），2017年度为2007元（139.38㎡×1.2元/月×12个月），2018年1月1日至2020年12月31日为5519元（139.38㎡×1.1元/月×36个月），合计8050.06元。被告主张在办理交楼流转时，开发商已代扣让被告预存了一年的物业费2007元，未能提供有效证据，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件若干问题具体应用法律的解释》第一条之规定判决如下：被告王海波应在本判决书生效后五日内支付所欠原告衡阳市长建物业服务有限公司物业管理费8050.06元（从2016年9月27日起至2020年12月31日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告王海波负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  彭平能二〇二〇年九月二十九日法官助理刘亚平书记员谢德蓉附：适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院〈关于适用审理物业服务纠纷案件若干问题〉的解释》第一条?建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。