云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0402民初3442号原告：张惠迪，女，汉族，1989年9月7日生，住址：云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：孙越，男，云南滇玉律师事务所律师，特别授权代理。被告：汪巍，男，汉族，1982年10月14日生，住址：云南省昆明市五华区。被告：苏跃超，男，汉族，1979年1月30日生，住址：云南省红河哈尼族彝族自治州建水县。原告张惠迪诉被告汪巍、苏跃超房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年8月13日受理后，依法适用简易程序，于2020年9月15日公开开庭进行了审理,原告张惠迪及其委托诉讼代理人孙越，被告汪巍和苏跃超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张惠迪向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与二被告签订的《尚晨街租赁合同》；2、判令二被告立即支付拖欠原告的房屋租金1254666元，违约金350000元，滞纳金4500元（暂计算至2020年8月4日，之后的滞纳金按照合同约定计算至还清之日至），上述费用合计1609166元；3、本案因诉讼发生的费用由被告承担。事实及理由：2015年11月30日，原告与被告汪巍签订《尚晨街租赁合同》(以下简称“《租赁合同》”），约定将玉溪市红塔区明珠路7号“尚晨街”内第三层3A1#-3A10#,3B1#-3B13#商铺出租给被告汪巍与被告苏跃超及建水县跃超时尚健身有限公司，用于合伙经营红塔区跃超时尚健身倶乐部，租期为10年。《租赁合同》约定于每年5月1日前根据附件《合同费用支付明细》支付该商铺租金，并对逾期付款的滞纳金及其他违约责任做出了约定。2020年3月15日，经双方协商，被告苏跃超与原告签订《补充协议》对其承租人的身份进行了确认。2020年4月15日，原告与被告苏跃超再次签订补充协议，双方对商铺的租金进行再次确认。2020年6月3日，双方就支付租金问题签订了《租金支付协议书》，其中对2018年6月1日至2020年5月31日的租金及分期支付方式作出了明确约定，并约定：”若乙方在上述时间节点任何一次未按时间足额缴纳，则视为乙方违约，甲乙双方自愿解除2015年11月30日签订的《尚晨街租赁合同》，乙方于违约之日起7日内自愿将所承租房屋返还甲方……”，此外该协议书中还约定“2020年6月1日起，至乙方实际退回房屋之日所拖欠的租金，参照主合同《补充协议》金额计算。而此后，被告汪魏、苏跃超仍拒绝支付上述租金，给原告造成了巨大的经济损失。综上所述，被告拒绝支付原告商铺租金的行为己经严重损害到原告的权益，为维护原告自身合法权益，现根据我国《合同法》及《民事诉讼法》相关规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告汪巍答辩称，1、2015年签订合同时，因为开发商有优惠政策可以由红塔银行贷款支付70%的租金，自己只需要支付30%，苏跃超由于个人原因没有能力办理贷款，所以才以其的名义办理了合同等相关手续，这个情况原告是清楚的；贷款支付完的后其已经把营业执照变更为苏跃超，把合同承租人也变更为苏跃超，其和苏跃超之间为此还签了一份内部协议；2、2020年4月15日原告与被告苏跃超签订的补充协议其根本不知道，是接到法院的传票后其打电话给苏跃超，苏跃超才告知其这个事情。2020年3月15日，经双方协商，被告苏跃超与原告签订协议，已经对苏跃超的身份做了一个说明了。其没有参与过实际经营，这个合同跟其没有关系，欠的房租跟其也没有关系。被告苏跃超答辩称，其同意被告汪巍的答辩意见。汪巍是代其与原告签合同，开发商当时都知道，这样做是为了方便向红塔银行贷款交房租，实际的经营管理和债务与汪巍没有任何关系。2018年以后整幢楼的招租及经营状况都不好，很难产生利润，长期亏损。当时其跟开发商协商能否把人气带起来，如果有改善就可以交出房租，双方已经对合同租金做出了口头约定。现在其连锁店几乎已经全部倒闭了，现在还开的都在做善后处理。尚晨街店面租金因为疫情影响应该适当减免。2018年-2019年的租金原告已经口头答应可以减免到70万一年，现在对方也不认。被告要求把器械和整个装修用来冲抵房租，但没有谈成。合同现在已经没办法继续了。原告申请保全了南北大街店的财产，但是被告要求原告负责会员的善后事情，把会员费退还给人家，南北大街店也欠房东的房租，房租也应由原告负责。本案审理过程中，原告提供了以下证据：一、原告身份证复印件一份，证明原告主体身份情况；二、被告的身份证复印件各一份，证明被告主体身份情况；三、《尚晨街租赁合同》，《补充协议》（2份），《租金支付协议》，证明原被告之间的房屋租赁关系。1、原告与被告汪巍签订《尚晨街租赁合同》，约定将玉溪市红塔区明珠路7号“尚晨街”内第三层3A1#-3A10#,3B1#-3B13#商铺出租给被告汪巍与被告苏跃超用于合伙经营红塔区跃超时尚健身俱乐部，并对双方的权利及义务作出约定；2、苏跃超对其承租人身份作出确认；3、双方签订《租金支付协议书》，对未支付租金作出确认并重新就支付时间作出约定。四、《企业信用信息公示报告》，证明被告汪巍和被告苏跃超均系红塔区跃超时尚健身俱乐部的经营者。经质证，被汪巍对第一组和第二组证据无异议；对第三组证据有异议，认为其和苏跃超之间没有合伙关系，两份补充协议是原告和苏跃超在其不知情的情况下签订的；第四组证据只能证明跃超时尚健身俱乐部登记时的经营者名字是他的，是为了帮助苏跃超办理红塔银行贷款才把工商登记办成他的名字。被告苏跃超对第一组和第二组证据无异议；对第三组证据的补充协议认为是原告以停水停电相逼的情况下签订的，是为了让会员继续锻炼和店铺继续经营下去。补充协议是其先签了字，才拿去给原告签，原告签了以后没有送给被告。本院认为，原告提供的上述证据二被告对真实性无异议，被告苏越超称补充协议是原告以停水停电逼迫的情况下签的但没有证据证实，且原告提供的上述证据形式合法，内容能够相互印证，本院予以采信。被告汪巍称其和苏跃超签订过贷款协议，营业执照变更后其和苏跃超还写了一个说明，明确以后的经营、债务等法律关系跟其没有关系，但未能提供证据。被告对此事实予以认可，原告对此事实予以否认，并认为即使有上述证据，也不能对抗善意的原告。原告只知道签订租赁合同的主体是被告汪巍，后被告苏越超进行实际经营，并承认二人是合伙，故原告认为二被告是共同承租人，应共同承担责任。综合原告的陈述和提供的上述证据，本院认定本案法律事实如下：2015年11月30日，原告与被告汪巍签订《玉溪尚晨街租赁合同》，约定原告将位于玉溪市红塔区,3Ｂ1＃-3Ｂ13＃商铺出租给被告汪巍及建水县跃超时尚健身有限公司［但合同上未盖该公司印章，该公司法定代表人徐娇（被告苏跃超的妻子）也未签过字］，用于合伙经营红塔区跃超时尚健身倶乐部，租期为10年，租期从2016年6月1日起计算，逾期付款的滞纳金按未付金额的每日万分之三计算，如因承租方原因解除本合同，应当向出租房赔偿相当于6个月租金的违约金。合同还对租赁场所的交还、双方的具体权利及义务等进行了约定。合同还附有租赁物业位置示意图、租赁物交接确认书、移交设施设备清单、合同费用支付明细。合同及附件上均为原告盖章，被告汪巍签字捺印。合同签订后，双方均按约履行各自义务，被告汪巍于2016年3月18日登记成立了名为红塔区跃超时尚健身俱乐部的个体工商户，并在本案争议涉及的租赁房屋开展健身服务等经营活动。2017年5月22日，该俱乐部工商登记的经营者变更为被告苏跃超。合同履行期间，二被告按约支付了原告2018年6月1日以前的租金，2018年6月1日至2019年5月31日的租金935000元交了732000元，欠尾款203000元未交。2019年6月1日至今的租金经原告多次催要分文未交。2020年3月15日，被告苏跃超与原告签订《补充协议》，明确其和被告汪巍及建水县跃超时尚健身有限公司共同向原告租赁商铺用于合伙经营红塔区跃超时尚健身俱乐部。被告苏跃超承认共同承租人的身份，愿意与汪巍及建水县跃超时尚健身有限公司共同承担合同义务。2020年4月15日，原告与被告苏跃超再次签订补充协议，双方再次确认苏跃超与汪巍及建水县跃超时尚健身有限公司共同承租铺面并合伙经营红塔区跃超时尚健身俱乐部。协议确认原告同意被告缩减经营范围，将部分物业退还原告，原告减少部分租金，并对新的商铺的租金数额进行确认。因被告未按约支付原告租金，经协商原告与被告苏跃超2020年6月3日签订了《租金支付协议书》，明确苏跃超与汪巍及建水县跃超时尚健身有限公司共同承租铺面并合伙经营红塔区跃超时尚健身俱乐部，未按约及时支付原告租金，截止2020年6月3日欠原告2018年6月1日至2019年5月31日期间租金203000元，2019年6月1日至2020年5月31日租金935000元，合计1138000元，被告苏跃超自愿于2020年6月25日支付300000元，2020年7月25日支付300000元，2020年8月25日支付300000元，2020年9月25日支付233000元。如被告按时支付，原告自愿将2018年6月1日至2020年5月31日的欠款总额优惠至838000元。若被告不按上述时间足额付款，则视为违约，双方自愿解除2015年11月30日签订的《玉溪尚晨街租赁合同》，被告7日内自愿将房屋返还原告，原告不给予任何经济补偿，同时租金不再优惠。2020年6月1日起至实际退还房屋之日的租金，参照主合同《补充协议》金额计算。后被告汪魏、苏跃超仍未支付原告租金，红塔区跃超时尚健身俱乐部也于2020年7月底停业。原告因此向本院起诉。本案审理过程中，原被告双方一致确认自原告起诉之日即2020年8月13日起解除双方的租赁合同。经原告申请并提供担保，本院在161万元范围内依法扣押了被告位于玉溪市红塔区红塔区跃超时尚健身俱乐部内，及被申请人苏跃超投资经营的个体工商户红塔区新跃时尚健身俱乐部两处房屋内的全部健身设备。扣押期限为两年。就合同解除后被告对店铺的装饰装修和健身器材、设备、家具、办公用品等，双方同意等到执行时双方协商处理，本案不作处理。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。本案原告与被告汪巍签订的租赁合同及附件合法有效，被告苏跃超在合同履行过程中与原告签订补充协议，自认与被告汪巍是共同承包，与被告汪巍系合伙关系，原告要求苏跃超和汪巍共同承担法律责任的诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持。建水县跃超时尚健身有限公司未在合同及附件和补充协议上盖该公司印章，该公司法定代表人徐娇也未在上述材料上签过字，被告汪巍和苏跃超也没有向原告提交该公司的委托书，原告未将该公司列为共同被告本院予以准许。被告汪巍和苏跃超辩称汪巍是代替苏跃超与原告签订合同并办理红塔区跃超时尚健身俱乐部的营业执照，汪巍与本案无关、不用承担责任没有证据证实，且双方的合同及附件，补充协议均多次明确二人是合伙共同承包，即使二被告所述是事实，根据合同相对性原则，二被告之间的法律关系没有告知原告并经原告认可，不能约束作为善意的合同相对方的原告。故二被告的答辩本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案二被告在合同履行过程中未按约定期限支付原告租金，经原告多次催促，双方再次签订补充协议，被告再次承诺分期支付，仍然没有按约履行，且红塔区跃超时尚健身俱乐部2020年7月底即停止经营，故原告起诉要求解除合同，被告也同意解除合同，且双方确定合同解除的时间为2020年8月13日，本院予以照准。被告拖欠原告租金事实清楚，被告也认可无异，原告要求二被告支付租金的诉讼请求本院予以支持。所欠租金金额为2018年6月1日至2019年5月31日的租金欠尾款203000元，2019年6月1日至2020年5月31日的租金欠935000元，2020年6月1日至8月13日的租金欠141917.81元（700000元÷365天×74天），合计租金1279917.81元。新冠肺炎疫情属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的不可抗力，严重影响了被告方健身俱乐部的正常经营，给被告造成了重大损失，《最高人民法院关于依法妥善审理涉疫情民事案件若干问题的指导意见》第6条第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”根据该规定，为维护社会公平正义，被告请求原告减免部分租金的诉讼请求，本院予以支持。本院酌情确定减少被告200000元应付租金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中二被告已经构成违约，应承担违约责任。按双方合同约定，二被告应当赔偿原告相当于6个月租金的违约金。解除合同时的年租金为每年700000元，6个月租金为350000元，原告起诉要求二被告支付违约金350000元具有事实及法律依据，但考虑到新冠肺炎疫情对被告正常经营的影响和被告现在的实际情况，以及被告违约给原告造成的直接损失现无明确证据，出于公平合理原则的考虑，在被告提出请求的情况下，本院将违约金酌情降低为250000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款规定：当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。因此，合同约定的逾期付款滞纳金是迟延履行等一般违约的违约责任，承担后一般应继续履行，本案现在是以二被告根本违约为前提解决纠纷，并判令二被告承担根本违约的违约责任。根本违约的违约责任已经包含和替代了一般违约的违约责任，故原告还要求二被告支付逾期付款滞纳金的诉讼请求本院不予支持。解除合同后，房屋返还问题及二被告位于红塔区新跃时尚健身俱乐部内的店铺的装饰装修和本案已保全的健身器材、设备、家具、办公用品等，双方同意协商处理，如双方不能协商，则等到执行时依法处理，本院予以照准，本案不作处理。因依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一十四条第二款、第三款，第一百一十七条，第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、从2020年8月13日起解除原告张惠迪与被告汪巍、苏跃超2015年11月30日签订的《玉溪尚晨街租赁合同》以及相关附件和2020年3月15日、2020年4月15日被告苏跃超与原告签订《补充协议》，原告与被告苏跃超2020年6月3日签订的《租金支付协议书》；二、被告汪巍和苏越超于本判决生效后三日内向原告张惠迪支付计算到解除合同之日（2020年8月13日）的尚欠租金1079917.81元元，并支付违约金250000元。三、驳回原告张惠迪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费元，减半征收9641元，由原告张惠迪承担641元，被告汪巍和苏越超承担9000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决的，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  滕永金二〇二〇年九月十七日书记员  邓剀丽