北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初1116号原告：北京北辰亚运村汽车交易市场有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇东三旗村村北。法定代表人：尹高武，董事长。委托诉讼代理人：俞嘉颖，北京大成律师事务所律师。被告：北京达尔泰来旧机动车经纪有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇东三旗村村北北辰亚运村汽车交易市场中心。法定代表人：徐文辉，总经理。委托诉讼代理人：常路，北京市国振律师事务所律师。原告北京北辰亚运村汽车交易市场有限公司（以下简称北辰亚市公司）与被告北京达尔泰来旧机动车经纪有限公司（以下简称达尔泰来公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北辰亚市公司的委托诉讼代理人俞嘉颖、被告达尔泰来公司的委托诉讼代理人常路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北辰亚市公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2016年7月1日起至2018年6月30日止的租金本金6133300元；2.判令被告向原告支付自拖欠租金之日起至实际付清之日止的违约金，暂行计算至2018年12月31日的违约金为605020.78元。诉讼过程中，北辰亚市公司变更第2项诉讼请求为：判令被告向原告支付逾期支付租金的利息（以6133300元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年7月16日起至2019年8月19日；按同期全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，自2019年8月20日至实际付清之日止）。事实和理由：2015年8月5日，原、被告签订《旧机动车展厅租赁合同》，约定：原告作为出租人将位于北京市昌平区××镇××村村北北辰亚运村汽车交易市场综合厅××区××的交易展厅租赁给被告占有使用，租赁用途为经营旧机动车经纪业务；租赁面积4700平方米；租赁期限为一年，自2015年7月1日起至2016年6月30日止；年租金标准为320万元；租金支付方式为季度预付，被告在每季度开始月的15号之前向原告支付该季度的租金80万元；被告拖欠租金，应当按照日千分之二的标准向原告支付违约金直至付清租金本金之日止。合同成立并生效后，原告向被告提供了租赁展厅供其经营二手车买卖业务，然而被告却未能按照合同约定按时、足额地支付租金，始终拖欠。2016年6月30日租赁期限届满后，被告依旧占有使用着租赁展厅，同时仍拒绝向原告支付其所拖欠的租金。期间，原告反复催要，督促被告尽快履行支付租金的合同义务，并要求其支付违约金，但即便是在原告这种天天催、月月催的压力下，被告还是拖了一年半之久直至2017年12月才把合同约定租期内的租金付清了，然而租赁展厅自2016年7月1日起新的租赁年度的租金，被告依旧拖欠并拒绝腾退场地。百般无奈之下，原告想尽了各种办法催要租金，经过多次协商，最终双方达成的一致方案为：（1）针对租赁展厅中的××区××，原、被告双方签订自2018年7月1日起租的合同；（2）针对租赁展厅中的××区××，被告承租截至2018年4月30日，然后腾退该部分展厅，将其归还与原告；（3）被告尽快向原告支付针对××区××所拖欠的租金（2016年7月1日至2018年6月30日）和针对××区××所拖欠的租金（2016年7月1日至2018年4月30日）共计6133300元，同时还应支付与其所拖欠的租金本金一一对应的各笔违约金。然而截至今日，被告仍旧未能支付上述租金和违约金，无论原告再如何催要，被告均无动于衷，故原告依法诉至法院。达尔泰来公司辩称，一、原《旧机动车展厅租赁合同》应无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”及第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，本案原告未取得建设工程规划许可证及未经批准，故原《旧机动车展厅租赁合同》应属无效。二、《旧机动车展厅租赁合同》已于2016年6月30日到期，到期后，被告未占有使用涉案××区××，而涉案××区××在2018年7月1日前被告也未占有使用，该合同已于2016年6月30日终止，被告无需支付2016年7月1日至2018年6月30日的租金，亦无需支付利息，故法院应驳回原告的全部诉讼请求。1.根据《旧机动车展厅租赁合同》第七条第2款第1项“本合同可因以下原因终止：（1）合同到期，双方未签订新的租赁合同”的约定，该合同已于2016年6月30日终止，被告无需支付2016年7月1日至2018年6月30日的租金。2.本案中，原告没有任何证据证明被告在2016年7月1日至2018年6月30日占有使用涉案租赁物，应由负有举证责任的原告承担败诉的不利后果。3.《旧机动车展厅租赁合同》已于2016年6月30日终止，合同终止后，原合同权利义务终止，也就是说，合同一旦终止，原合同约定的原、被告的权利义务均不再对双方具有约束力，原、被告不得在合同终止后主张原合同中的权利义务，因此，原告要求支付租金及利息无事实和法律依据。三、《旧机动车展厅租赁合同》已于2016年6月30日终止，截至原告起诉长达三年多的时间，原告没有主张任何权利，而原、被告双方在2018年7月1日重新签订《旧机动车交易席位租赁合同》（××区××号），由此可见，被告在2016年7月1日至2018年6月30日未占有使用涉案租赁物，原告要求被告支付该期间租金，明显不符合常理。四、假设原告可以主张租金，也已过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”《民法通则》第一百三十六条第三款规定：“延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。”其中，房屋租赁中，承租人拒付或者延付租金，出租人起诉请求人民法院予以保护的时效为一年。所以，在租赁合同纠纷中，凡因承租人拒付、延付租金而引起的诉讼，根据《民法通则》第一百三十六条第三款的规定，诉讼时效期间为一年。本案中，截至原告起诉长达三年多的时间，原告没有主张任何权利，因原告未能提供证据证明曾向被告主张过任何权利，因此原告的该项诉求已超过诉讼时效，其主张不应予以支持。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，应驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月5日，北京北辰亚运村汽车交易市场中心（甲方，该公司名称于2018年4月26日变更为北京北辰亚运村汽车交易市场有限公司）与达尔泰来公司（乙方）签订《旧机动车展厅租赁合同》。合同约定：乙方租用甲方综合厅××区××交易展厅，面积共计4700平方米用于旧机动车经纪业务；租赁期限为一年，自2015年7月1日起到2016年6月30日止；年租金为320万元；乙方按季度支付租金，每季度支付80万元，支付日期分别为2015年6月30日、2015年9月30日、2015年12月31日、2016年3月31日；乙方逾期十五日内未按合同约定足额向甲方缴纳租金或水、电、通讯等相关费用的，每天需按应缴纳金额的千分之二支付滞纳金。合同签订后，北辰亚市公司将约定的展厅交付达尔泰来公司经营使用。诉讼过程中，北辰亚市公司认可达尔泰来公司已付清2015年7月1日至2016年6月30日期间的租金320万元。2018年6月26日，北辰亚市公司与达尔泰来公司签订《旧机动车交易席位租赁合同》，约定：达尔泰来公司租用××厅××区××号交易席位，交易席位面积为××区2500平方米（含公用通道），用于开展二手车经纪、服务业务；租赁期限为一年，自2018年7月1日起至2019年6月30日止；年租金为160万元。诉讼过程中，北辰亚市公司主张《旧机动车展厅租赁合同》约定的租赁期间届满后，达尔泰来公司继续占有使用涉案展厅，其中：××展厅占有使用至2018年6月30日，后签订新的租赁合同；××展厅占有使用至2018年4月30日，后腾退返还给北辰亚市公司。达尔泰来公司对此不予认可。为证明其主张，北辰亚市公司向法庭提交《通知函》《申请》《关于退出××厅××层××道经营的请示函》等证据材料，其中：（1）落款日期为“2018年2月5日”的《通知函》，内容为：“北京达尔泰来旧机动车经纪有限公司：你公司承租亚市××厅××跨区域，因至今一直拖欠市场租金（截止2017年12月31日止欠款为480万元）未结清，你公司于2018年2月28日前清缴所欠租金，到期未结清欠款，市场将进行封门停业处理。”该《通知函》下方有“徐文辉”的签名字迹。（2）落款日期为“2017年12月2日”的《申请》，主要内容为：“尊敬的亚市各位领导！现如今我公司要面临交付亚市××厅2016年6月30日至2018年6月30日两年度的租金，由于当年对新车市场前景的误判……随着国家政策及市场的前景的变化，导致我公司调整经营范围，经营出现严重困难，已无力交付（××）两年度的租金……”（3）落款日期为“2018年2月5日”的《申请》，主要内容为：“尊敬的亚市各位领导：本公司自承租亚市××层××跨以来，由于政策及市场环境发生较大变化，加之企业的经营不善，导致由××厅转型为××厅后的运营困难。形成欠市场租金至今未彻底解决。截至2017年12月底累计欠租金480万元……”（4）落款日期为“2018年4月26日”的《关于退出××厅××层××道经营的请示函》，内容为：“亚市领导：我公司因为资金及经营等原因，一直以来处于亏损状态。鉴于我公司目前经营状况，现决定将××厅××层××道退出交回市场，由市场自主经营。我公司在××层××道北侧的办公室于2018年4月30日前自行搬出。北侧××办公室以及车位到合同到期为止。”上述（2）、（3）、（4）份材料落款处均加盖有“北京达尔泰来旧机动车经纪有限公司”的印章印文。经质证，达尔泰来公司对上述证据材料的真实性均不予认可，并申请对该证据材料上签名及印章印文的真实性进行鉴定。经北京市高级人民法院摇号，本院委托法大法庭科学技术鉴定研究所进行此项鉴定工作。后因达尔泰来公司未按限定期限交纳鉴定费，2020年5月7日，法大法庭科学技术鉴定研究所出具《情况说明》，将该案退回我院。诉讼过程中，达尔泰来公司向法庭提交银行电子回单、刷卡凭证、交易明细、明细详情等证据材料，主张在2016年7月1日至2018年6月30日期间，涉案房屋由北辰亚市公司出租给案外人，并由案外人向北辰亚市公司支付租金。经质证，北辰亚市公司认可达尔泰来公司曾委托案外人向其支付2016年7月1日至2018年6月30日期间的租金共计28万元，包括刘霖霞于2017年12月8日支付的15万元、张继春于2017年12月12日支付的13万元。对于其余证据材料，北辰亚市公司不认可其与本案的关联性。另查，北辰亚市公司于诉讼过程中向法庭提交《房屋所有权证》，载明坐落于昌平区××路××号××幢的房屋登记于北京北辰实业集团公司名下，该房屋建筑面积为38845.41平方米，总层数为××层，规划用途为展厅。该《房屋所有权证》后附有《房地平面图》《房屋登记表》及《登记簿中记载且颁发所有权证部分明晰表》。北辰亚市公司主张涉案房屋包含于《房屋所有权证》载明的建筑面积范围内。达尔泰来公司主张《房屋所有权证》所载房屋与涉案房屋无关，但未提供证据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，北辰亚市公司将涉案房屋出租给达尔泰来公司，根据《房屋所有权证》载明的信息，本院对北辰亚市公司关于涉案房屋包含于产权证所载建筑面积范围内的陈述予以采纳，双方就此房屋签订的《旧机动车展厅租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同约定履行自己的义务。达尔泰来公司以涉案房屋未取得建设工程规划许可证及未经批准建设为由，辩称《旧机动车展厅租赁合同》无效，事实依据不足，本院不予采信。本案的争议焦点是，在《旧机动车展厅租赁合同》约定的租赁期间届满后，达尔泰来公司是否继续占有使用涉案房屋。为证明占有使用事实，北辰亚市公司提交了有“徐文辉”签名字迹和“北京达尔泰来旧机动车经纪有限公司”印章印文的证据材料，达尔泰来公司对该签名及印章印文的真实性不予认可，并申请司法鉴定，但因未交纳鉴定费被鉴定机构退案，对此，达尔泰来公司应承担对其不利的法律后果。根据该证据材料所记载的内容，本院对达尔泰来公司自2016年7月1日起继续占有使用涉案房屋的事实予以认定，其中××号展厅占有使用至2018年6月30日，××号展厅占有使用至2018年4月30日。因在《旧机动车展厅租赁合同》约定的租赁期间届满后，达尔泰来公司继续占有使用租赁物，北辰亚市公司未提出异议，故《旧机动车展厅租赁合同》继续有效，达尔泰来公司理应按照合同约定的租金标准及支付方式向北辰亚市公司支付租金。而达尔泰来公司逾期未支付，应承担相应的违约责任。现北辰亚市公司要求达尔泰来公司支付欠付租金及逾期付款利息的诉讼请求，理由正当，本院应予支持。其中案外人代达尔泰来公司支付的28万元，应相应予以扣减。达尔泰来公司提交的其他支付凭证，并不足以证明与本案的关联，本院不予认定。达尔泰来公司辩称北辰亚市公司的请求已超过法律规定的诉讼时效期间，事实及法律依据不足，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、北京达尔泰来旧机动车经纪有限公司于本判决生效后十日内给付北京北辰亚运村汽车交易市场有限公司租金5853300元，并向北京北辰亚运村汽车交易市场有限公司支付利息（利息分段计算，计算方法为：以52万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2016年7月16日起计算至2019年8月19日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际付清之日止；以80万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2016年10月16日起计算至2019年8月19日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际付清之日止；以80万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2017年1月16日起计算至2019年8月19日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际付清之日止；以80万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2017年4月16日起计算至2019年8月19日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际付清之日止；以80万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2017年7月16日起计算至2019年8月19日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际付清之日止；以80万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2017年10月16日起计算至2019年8月19日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际付清之日止；以80万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2018年1月16日起计算至2019年8月19日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际付清之日止；以533300元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2018年4月16日起计算至2019年8月19日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际付清之日止）；二、驳回北京北辰亚运村汽车交易市场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费58968元，由北京北辰亚运村汽车交易市场有限公司负担1960元（已交纳）；由北京达尔泰来旧机动车经纪有限公司负担57008元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张彦辉人民陪审员  刘志凌人民陪审员  施万玲二〇二〇年九月二十八日书 记 员  雷迎新