北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0107民初25号原告：于超跃，女，1986年10月5日出生，汉族，住北京市海淀区。公民身份号码：×××委托诉讼代理人：纪伟（系于超跃之夫），男，1982年8月7日出生，汉族，住北京市丰台区。被告：北京京汉嘉信置业有限公司，住所地北京市石景山区实兴东街**院**楼****。法定代表人：孙朝龙，经理。社会统一信用代码：91110107306516800D委托诉讼代理人：王**，女，1989年4月29日出生，汉族，该公司员工，住单位宿舍。委托诉讼代理人：韩文倩，女，1992年4月15日出生，汉族，该公司员工，住单位宿舍。原告于超跃诉被告北京京汉嘉信置业有限公司（以下简称京汉嘉信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员梁爽独任审判，公开开庭进行了审理。原告于超跃之委托诉讼代理人纪伟、被告京汉嘉信公司之委托诉讼代理人王**均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告于超跃向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即办理“石景山区八角第二水泥管厂1612-034地块地下车库及出入口-1层-1286商品房（用途:车位）”产权证书；2.判令被告立即支付逾期办理产权证书违约金，按商品房总房款的万分之一按日计算，从依法应取得产权证日(2018年12月28日)起至实际取得产权证之日止；3.判令被告立即支付违约金2507元；4.判令被告支付收取原告公共维修基金的利息，从收取之日（2017年1月7日)计算至实际返还之日（2020年7月8日）止,按中国人民银行同期贷款利率计算；5.判令被告承担诉讼费。事实和理由：原告于2016年10月29日与被告签订了《商品房预售合同》，购买被告开发的石景山区八角第二水泥管厂1612-034地块地下车库及出入口-1层-1286商品房（用途:车位）。原告按期支付被告总车位款250700元。被告于2016年12月17日将车位交付原告使用，并开始收取车位管理费。原告所购车位所处楼栋为拾景名苑11楼，被告实际在2018年9月20日完成初始产权登记，至今本车位未取得产权证书。当前市场上有买家愿意出49万元购买原告车位，因没有产权证书导致无法交易。被告于2017年1月7日以代收公共维修基金为名收取原告6826元并提供了手写收据。按照合同约定，被告应在2018年12月7日向原告提交专项维修资金缴纳凭证，但截至目前,原告前往北京市住宅专项维修资金管理中心石景山中心查询,没有本车位的公共维修基金缴纳记录，也未收到缴纳凭证，故诉至法院。被告京汉嘉信公司辩称，1.产权证逾期办理是由于政策原因并非被告过错，被告不应承担逾期办证责任。2017年3月北京市国土资源局清查北京市房地产项目涉嫌商改住行为，2017年3月6日北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》(京建发【2017】第112号)，规定本公告发布之日起，开发企业将新开办的商业类项目改为居住用途的，一经查实，规划国土部门依法收回土地。石景山区也在清查范围之内，被告及石景山区所有开发项目工作均被暂停，待国土资源局核实排除商改住嫌疑后继续办理。人民网2017年3月28日曾发布新闻，新规发布后，北京市住建委执法部门持续加强对商办类项目的执法检查，明令禁止将商办类项目擅自改变为居住用途，北京6个房地产开发项目涉嫌商改住违规被停网签。直至2018年5月，经过市国土资源局现场核查及资料手续核查，被告开发的拾景名苑项目彻底排除了商改住嫌疑，才准许办理产权登记工作；2.被告按期交付车位，没有影响原告使用，没有给原告造成损失，不应承担责任；3.根据《合同法司法解释二》第二十九条规定，被告请求法院判决免于或减轻被告的责任；4.根据《北京市住宅专项维修资金管理办法》，开发商在车位交付时有代收住宅专项维修资金的义务。根据该办法第六条、第十三条及双方《北京市商品房预售合同》第二十五条约定，在车位交付当时，被告作为开发商负有代收住宅专项维修资金的义务，后因政策变化，车位无需再缴纳住宅专项维修资金，因此被告主观上并无恶意，不应承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年10月29日，原、被告签订《北京市商品房预售合同》，约定原告向被告购买地下车位，该车位坐落于石景山区八角第二水泥管厂1612-034地块地下车库及出入口-1层-1286（以下简称诉争车位）。诉争车位所分摊的土地使用权已于2015年6月12日设定抵押，抵押权人为华能贵诚信托有限公司。诉争车位建筑面积为34.24平方米，总价款为250700元。原告已付清全部款项。被告应在2017年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因被告的责任未能按期取得，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。如因被告的责任，原告未能在诉争房屋交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日向原告支付全部已付款万分之一的违约金。2017年1月7日，原、被告交接诉争车位。同日，原告向被告交纳契税、公维14347元，其中公共维修基金6826元。2018年9月20日，被告取得石景山区体育场西街20号院11幢（包括诉争车位在内）的不动产权证。2020年7月8日，被告退还原告公共维修基金。经询问，原告称迟延办理产权证导致其无法上市交易，但未提交证据证明其损失情况。被告提交2017年3月26日《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》、2017年3月28日《北京6个房地产开发项目涉嫌“商改住”违规被停网签》网页截图，证明其由于政策原因导致延期办理产权证。再查，2020年2月24日，北京京汉邦信置业有限公司名称变更为北京京汉嘉信置业有限公司。上述事实，有合同、网页截图、交接单、入住通知单、产权证、名称变更通知及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，当事人应按照合同约定履行自己的义务。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。另外，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。具体至本案中，原告与被告签订《商品房预售合同》，均系双方真实意思表示，内容不违反相应法律、行政法规的规定，原、被告均应按照合同约定履行。被告称其系由于政策原因迟延办理产权证，本院认为被告提交的证据仅证明政府清查违规商改住情形，并不能证明该政策实际阻碍了产权证的办理。故本院对被告该项抗辩意见不予采纳。原告主张被告办理诉争车位产权证，本院认为，诉争车位所在的土地使用权已设定抵押，被告未经抵押权人同意不得转让诉争车位的所有权。故关于原告该项诉讼请求，本院暂不予支持。原告主张被告支付逾期办理产权证违约金，按房价款的万分之一按日计算，从依法应取得产权证日(2018年12月28日)起至实际取得房屋所有权证之日止，本院综合考虑本案案情、被告的过错程度及原告的实际损失情况，对原告主张的违约金标准予以调整。原告主张被告支付违约金2507元，本院依据合同约定予以确认。原告主张收取原告公共维修基金的利息从收取之日（2017年1月7日)计算至实际返还之日（2020年7月8日），按中国人民银行同期贷款利率计算，被告称系由于政策原因才需要退还公共维修基金，但未提交证据证明，故本院对被告该项抗辩意见不予采纳，根据原告的实际损失情况对利息计算标准予以调整。另外，被告称换签合同后可以办理产权证，双方可庭后自行协商办理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，判决如下：一、北京京汉嘉信置业有限公司于本判决生效后七日内给付于超跃逾期办理产权证违约金（以250700元为基数，按照年利率1.5%计算，自2018年12月28日起至实际取得产权证日止）；二、北京京汉嘉信置业有限公司于本判决生效后七日内给付于超跃逾期办理初始产权证违约金2507元；三、北京京汉嘉信置业有限公司于本判决生效后七日内给付于超跃公共维修基金利息150元；四、驳回于超跃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费124元，由于超跃负担70元（已交纳58元，余款12元于本判决生效后七日内交纳），由北京京汉嘉信置业有限公司负担54元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审判员  梁爽二〇二〇年九月二十九日书记员  邱俊