广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初1463号 原告（反诉被告）：梁佐琼，女，汉族，1949年12月15日出生，住所地广西北海市海城区。 原告（反诉被告）：谭海鸿，男，汉族，1975年6月17日出生，住所地广西北海市海城区。 原告（反诉被告）：谭海艳，女，汉族，1977年6月28日出生，住所地广西北海市海城区。 上述三原告共同委托诉讼代理人：沈德保，北海市海城区和正法律服务所法律服务工作者。 被告（反诉原告）：史孝发，男，汉族，1973年1月27日出生，住所地广西北海市银海区。 原告（反诉被告）梁佐琼、谭海鸿、谭海艳与被告（反诉原告）史孝发房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日受理后，依法适用普通程序，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）梁佐琼、谭海鸿及三原告的共同委托诉讼代理人沈德保，被告（反诉原告）史孝发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁佐琼、谭海鸿、谭海艳向本院提出诉讼请求：1.判决原、被告终止双方于2018年12月31日签订的《房屋出租合同》；2.判决被告腾退该房屋3至8层所有房间交给原告管理；3.判决被告将拖欠2020年2月-3月的房屋租金84000元支付给原告；4.判决被告向原告支付违约金6068元；5.判决被告返还2020年3月份的电费1359.57元给原告。 事实与理由：原、被告于2018年12月31日签订《房屋出租合同》，约定被告向原告承租坐落于北海市海城区（详见《房屋出租合同》），涉案房屋登记在原告梁佐琼丈夫谭以明名下。谭以明于2007年1月14日去世后，原告曾多次到规划局办理变更登记手续，但有关部门均以湖南路两边房屋都要缩进5米为由不给原告办理相关手续。原被告在履行房屋出租房屋合同期间，双方均按照合同规定履行各项义务。但被告自2020年2月起至3月拒不向原告支付租金，一直都以各种理由长期推诿拒不向原告缴纳2020年2月至3月份的房屋租金。经原告多次找被告协商，被告却自行终止涉案合同，私自于2020年4月4日搬离原告房屋，尚没有向原告交纳上述租金，也没有依约修缮空调排水管和滴漏的排污管，且将案涉房屋的3-8层锁住，没有腾退给原告。原告为此起诉，判如所请。 被告史孝发辩称：1.自2019年1月1日以来，被告一直全面履行自己的合同义务按时支付租金；2.受“新冠”疫情影响，被告承租原告的房屋2020年2-3月间因政府要求无法营业，系不可抗力，三原告应对被告的租金进行免除或减少。2020年1月，被告已经与三原告进行协商，达成解除协议，被告于2020年4月4日同意解除合同，并按将案涉房屋腾退给原告。疫情期间，租赁物虽然从物理上说没有毁损灭失，但从效用和使用价值上讲，其不具有使用价值，在此期间，租赁物使用价值完全丧失，合同目的不能实现。根据《合同法》第二百三十一条规定,2020年2-3月的房屋租金应予免除。因原告依法应免除被告的租金，且双合同已协议解除，被告已腾退房屋，所以原告的第一、第二、第三项诉讼请求，法院不应支持;3.根据合同法第二百二十条规定，被告不负有对空调排水管和地漏的排污管的经常修理义务。综上，原告的请求于法无据，应予驳回。 反诉原告史孝发向本院提出反诉请求：1.解除双方于2018年12月31日签署的《房屋出租合同》；2.要求三反诉被告赔偿安装电梯费用103200元(电梯安装总价款的129000元的4/5)、装修费664000元(装修总价款830000元的4/5)、房屋改造费等其他费用共计478800元(房屋改造等花费的4/5)，合计1246000元；3、反诉案件受理费由三反诉被告承担。 事实与理由：2018年12月31日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，约定：三反诉被告将其北海市海城区湖南路2号楼3-8层出租给反诉原告经营旅馆生意，而且该出租的标的物一般只可能用于经营旅馆生意，租赁期间自2019年1月1日至2024年12月31日，租期5年；其中2019年1月1日至2021年12月31日的租金为42000元/月；反诉原告先交付租金后使用房屋，于每月的1-3日交付房租金；如因特殊原因被告不能继续经营，可评估折价转让给反诉三被告。反诉原告在租赁期间支出安装电梯费129000元、装修费83000元、房屋改造费等其他费用共计598500元，约定合同期满双方不能达成续租协议，电梯归三反诉被告所有。2019年5月1日前，反诉原告为三反诉被告修复了空调排水管和地漏的排污管。2019年1月1日以来，反诉原告按时支付租金。受新冠疫情影响，涉案房屋在2020年2-3月间因政府要求而导致无法营业，系不可抗力，三反诉被告应对反诉原告的租金进行免除或减少。2020年1月，反诉原告与三被告达成解除协议，但三反诉被告将反诉原告驱离。反诉原告于2020年4月4日同意解除合同并将涉案房屋腾退给了三反诉被告。反诉三被告的违法违约行为，导致合同无法继续履行，给反诉原告造成1246000元的经济损失，反诉原告因此提起反诉。 反诉被告梁佐琼、谭海鸿、谭海艳辩称：1.反诉原告对涉案房屋进行装修和改造等是其个人认为，与反诉被告无关，反诉被告从不参与反诉原告的行为，还少收取反诉原告租金224000元。此外，由于反诉原告严重违约，不按约定维修排污管和空调排水管，逾期拒付租金、擅自解除合同，根据涉案《房屋租赁合同》约定，反诉原告不但无权主张涉案电梯的产权，而是还要赔偿反诉被告因此造成的一切损失；2.反诉原告称其为案涉房屋安装电梯、装修和改造共损失1246000元是没有任何证据证明的，反诉原告所提交的《工程预算书》、《报价书》、《装修合同》、《冷气公司合同书》无法证明反诉原告实际已支出多少费用，应承担举证不能的后果。即使能证明，也是反诉原告的个人行为。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 原告梁佐琼与谭以明系夫妻关系，原告谭海鸿、谭海艳系谭以明与梁佐琼的婚生子女。谭以明于1993年7月取得位于北海市海城区土地的国有土地使用权［权属证号：北国用（1993）字第103098号］，于1993年4月2日取得该土地的《建设用地规划许可证》，于1993年10月16日取得该土地的《北海私人住宅建设开工通知书》。2007年1月14日谭以明去世后，经北海市公证处出具的《公证书》显示，谭以明的遗产份额（位于北海市海城区两幅土地使用权的二分之一）由梁佐琼、谭海鸿、谭海艳共同继承。2016年5月13日，上述土地地址变更为北海市海城区湖南路2号。2020年6月15日北海市自然资源局出具《不动产登记信息查询证明》一份，载明位于北海市不动产于2019年8月23日受理转移登记，转让方：谭以明，受让方：梁佐琼、谭海鸿、谭海艳。 2009年8月12日，原告梁佐琼（出租方、甲方）与被告史孝发及案外人崔发义（承租方、乙方）签订《房屋出租合同》一份，主要约定：甲方将位于北海市海城区租给乙方合法经营，租期从2010年6月1日至2010年12月31日止，租金为每月10000元；另从2011年1月1日至2014年12月31日止，甲方继续将位于北海市海城区租给乙方合法经营，租金每月为18000元（中间装修期间，双方协定，装修期间不收房租），再从2015年1月1日至2018年12月31日止，甲方将上述楼房续租给乙方，租金为每月24000元；四、3.乙方在租赁期间安装的电梯，甲方只提供合适的场地，在经营期间出现的故障，都由乙方自行承担维修；合同期满后，若甲乙双方达不成协议续租，乙方安装的电梯的产权属于甲方所有，不得撤走。该协议还约定了其它内容。 2018年12月31日，原告梁佐琼、谭海鸿、谭海艳作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告史孝发签订《房屋出租合同》，双方约定：甲方将位于北海市海城区一楼向北铺面租给乙方合法经营，租期从2019年1月1日至2021年12月31日止，月租金42000元；2022年1月1日至2024年12月31日止，月租金48000元；租金按月支付，先交租金后使用房屋，乙方如不按期交纳租金就必须停业；乙方必须在每月1至3号交纳房租，若超时甲方有权阻止乙方经营，并有权要求乙方付清所欠甲方的所有房屋租金、水电费用，乙方不能转让；如因特殊原因乙方不能继续经营，可评估折价转让给甲方；乙方在租赁期间安装的电梯，出现故障由乙方维修，合同期满后，甲、乙双方达不成协议续租，电梯产权属于甲方所有；乙方必须在2019年5月1日前把该房屋的空调排水管和以前存在滴漏的排污管彻底修理好，否则甲方有权停止乙方营业（期间房租正常付费），否则租期为两年；乙方租赁期满后，必须将门、窗和水电设施完好交给甲方。合同还对房屋转租、征用等事宜进行了约定。 合同签订后，原告依约将出租房屋交付给被告。被告史孝发接手房屋后，自2009年8月开始经营，由于疫情影响，被告经营的东方宾馆于2020年2月初停止营业。被告按时交纳租金至2020年1月，被告未缴纳2020年2月、3月份租金，并于2020年4月4日搬离案涉房屋。2020年4月27日，原、被告在北海市海城区社区居委会的主持下就原被告间的租赁纠纷进行调解，在庭审中原被告双方均确认案涉合同已于2020年4月4日解除。 另查明：2014年8月2日，案外人北海万达电梯有限公司就东方宾馆项目的客梯出具《报价书》一份，载明东方宾馆的电梯报价为129000元。2014年9月20日，被告史孝发以东方宾馆的名义作为购方（甲方）与作为销方（乙方）的案外人北海万达电梯有限公司签订《电（扶）梯设备购销合同》，该合同约定案涉电梯总价款为129000元。随后，同年原告在案涉楼房安装了电梯。 2014年10月14日，被告史孝发与案外人北海鸿瑞装饰工程有限公司签订《装修合同》一份，主要约定：被告史孝发将位于北海市海城区东方宾馆交由案外人北海鸿瑞装饰工程有限公司进行翻新，工期70天，2014年10月15日至12月25日；工程总造价830000元。该合同还约定了其它内容。同年，被告史孝发完成了案涉房屋的翻新。 在庭审中，原、被告均确认针对被告于2014年的装修、改造都已经是固定附着物，不能拆除。对于已经安装的电梯被告认为不能拆除，因该电梯系结合案涉房屋特别定制，如经拆除后则丧失其使用价值。原告则认为应该可以拆除。现案涉房屋的客房等尚留有空调、床、电视机以及被褥等宾馆经营用品未拆除或搬离。另在庭审中双方当事人确认被告所租赁的案涉房屋扣除租赁给他人及原告自用的电费之外，2020年3月份的电费为1359.57元。 对于本诉部分，本院认为，原告梁佐琼、谭海鸿、谭海艳与被告史孝发签订的《房屋出租合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，原、被告双方应按合同约定全面履行各自义务。合同履行期间，由于突发新冠疫情的影响，导致被告无法继续正常经营，合同目的已无法实现，且原、被告双方均请求解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，因不可抗力致使合同目的不能实现的情况下，当事人有权解除合同。被告称其于2020年1月份向原告提出解除合同的意思表示，但并未举证证实，原告对此亦予以否认；原告主张双方租赁关系于2020年4月4日终止，被告于答辩状中陈述其于2020年4月4日同意解除合同并搬离案涉房屋，在庭审中原被告双方亦均确认上述合同已于2020年4月4日解除，故本院确认双方解除合同日期为2020年4月4日。 合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，原告有权要求被告将案涉房屋腾退返还，现被告虽已搬离，但其在案涉房屋的经营用品尚未拆除或搬离，为此，被告须于本判决生效之日起10日内将案涉房屋的三至八层腾退归还原告。 原告请求被告支付2020年2-3月的租金84000元，被告辩称新冠疫情属突发公共卫生事件，按规定应减免租金。本院认为，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（法发［2020］17号）第6条“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”的规定，被告承租原告的房屋经营宾馆，由于新冠××疫情的影响而停止经营，在此期间被告没有营业收入，原告请求被告继续按合同约定的数额给付租金对被告明显不公，结合本地区受疫情影响程度及原被告经济损失情况，本院根据公平原则酌定减免一个半月的租金，经减免后，则被告须支付2020年2-3月的租金为21000元。 案涉《房屋出租合同》仅约定被告（乙方、承租方）负有修缮空调排水管和排污管的义务，在庭审中原告主张案涉楼房的二楼以及七楼都存在不同程度上的滴漏，被告自认二楼一直存在滴漏，且原告主张空调排水滴漏问题因不营业了，所以不存在滴漏的事实。从原、被告双方的上述诉辩意见中可知案涉楼房确实存在滴漏以及在正常营业开空调时存在空调排水滴漏的事实，原告所主张该项损失违约金按照租金的1.2%计算则为6068元，该约定虽并未有合同约定，但考虑到被告在上述项目经营期间肩负维修维护的义务，另一方面考虑到该项标的较少，不宜通过评估鉴定的方式来确认损失。结合一般的生活经验，本院酌情认定上述损失为2000元。 原告诉请被告支付2020年3月的电费1359.57元，被告对该电费金额无异议，但认为不应由其全部承担。本院认为，被告于2020年2-3月间仍实际占有并使用案涉房屋，期间会产生用电费用，案涉合同约定承租方需按月缴纳电费，该费用因实际使用而产生，不受疫情的影响，故原告请求被告支付电费用1359.57元，具有事实根据和法律依据，本院予以支持。 对于反诉部分，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：...（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”的规定，案涉出租合同对于电梯归属事宜已有约定，应认定出租方已知晓并同意承租方在出租房屋上加装电梯。反诉原告史孝发主张案涉电梯价值为129000元，该主张有《电（扶）梯设备购销合同》及《报价书》予以证实，本院对该电梯造价为129000元予以确认。反诉被告抗辩称反诉原告并未举证证实其已实际支付合同款项。本院认为，反诉原告是否支付完电梯的实际对价并不影响该电梯的实际价值，故反诉被告抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上，本案租赁合同因不可抗力解除，双方对合同解除均无过错，且反诉原告在出租房屋加装电梯的事宜已经反诉被告同意，根据法律规定，双方应按公平原则分担该电梯残值损失，结合电梯使用年限、电梯所有权归属、双方获益程度以及双方租期的期限，本院酌定反诉被告应承担电梯安装费用58050元。 反诉原告还主张反诉被告应支付装修费664000元及房屋改造费478800元，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”的规定，反诉原告并未举证证明其对房屋其余部分的装修及改造经过反诉被告同意，故其对出租屋装修及改造的费用应自行承担，本院对该项反诉请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条之规定，判决如下： 确认原告梁佐琼、谭海鸿、谭海艳与被告史孝发于2018年12月31日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月4日解除； 被告史孝发须于本判决生效之日起10日内将北海市海城区湖南路2号楼房的三至八层腾退归还原告梁佐琼、谭海鸿、谭海艳； 三、被告史孝发向原告梁佐琼、谭海鸿、谭海艳支付欠缴的2020年3月-4月的房屋租金21000元； 四、被告史孝发支付未按约定修缮案涉房屋排水管、排污管的损失2000元给原告梁佐琼、谭海鸿、谭海艳； 五、被告史孝发向原告梁佐琼、谭海鸿、谭海艳返还原告代为支付的案涉房屋2020年3月电费1359.57元； 六、反诉被告梁佐琼、谭海鸿、谭海艳向反诉原告史孝发支付电梯费用58050元； 七、驳回本诉原告梁佐琼、谭海鸿、谭海艳及反诉原告张宇的其他诉讼请求。 本诉案件受理费1900元，由原告梁佐琼、谭海鸿、谭海艳承担1436元，被告史孝发承担464元（该款原告梁佐琼、谭海鸿、谭海艳已向本院预交，应由被告承担部分由反诉被告在履行上述义务时一并扣减）；反诉案件受理费8007元，由反诉原告史孝发承担7634元，反诉被告梁佐琼、谭海鸿、谭海艳承担373元（该款反诉原告史孝发已向本院预交，应由反诉被告承担部分，由反诉被告在履行上述义务时一并返还）。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉本诉案件受理费1900元，反诉案件受理费8007元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王警芳 人民陪审员  何显著 人民陪审员  张伟兰 二〇二〇年九月二日 法官 助理  洪 杨 书 记 员  熊谋华