北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初2972号原告：潘文轶，男，1992年7月15日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：浦秀娟（潘文轶之母），住北京市石景山区。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路**院**。法定代表人：刘美玲。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩浪，北京市证信律师事务所律师。原告潘文轶与被告北京天台山房地产开发有限公司（以下简称天台山公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘文轶之委托诉讼代理人浦秀娟，被告天台山公司之委托诉讼代理人孙跃恒、韩浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘文轶向本院提出诉讼请求：天台山公司支付潘文轶房屋逾期办理房屋权属转移登记违约金（以已付房款5521957元为基数，按照日万分之一的标准，自2017年8月1日起计算至原告实际取得房屋不动产权证书之日止）。事实和理由：2013年9月20日，潘文轶与天台山公司签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称《预售合同》），合同编号Y1532664，合同约定潘文轶向天台山公司购买位于门头沟新城城子地区天台山居住项目202号（以下简称202号）房屋，房屋预测建筑面积183.07平方米建筑面积153.72平方米。《预售合同》第十二条约定，出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房。《预售合同》第二十二条产权登记（二）转移登记约定“……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”。潘文轶已依约于2014年3月3日前向天台山公司支付202号房屋房款5521957元。截至起诉之日，天台山公司仍未为潘文轶办理房屋转移登记手续。为维护自身合法权益，潘文轶特诉至法院，请求法院依法支持其诉讼请求。被告天台山公司辩称，不同意原告潘文轶的诉讼请求。一、本案适用简易程序审理不符合法律规定。天台山公司与潘文轶均对案件事实存在争议，对责任承担存在重大分歧，且该案涉及的社会利益广泛（涉及到273户业主），案件重大，当事人无适用简易程序的约定，因此，本案适用简易程序审理不符合法律的规定。二、潘文轶主张逾期办证违约金于法无据。房屋不动产权属证书未能如期办理，系因潘文轶委托案外人对涉案房屋进行加建，其应自行承担未能如期办证的责任；另外，潘文轶的主张已过诉讼时效。三、1.潘文轶主张的违约金计算有误。潘文轶与天台山公司就逾期交房问题签订《西园嘉园收房补充协议》，天台山公司已向潘文轶支付了一个月的补偿金，双方约定收房延期至2015年8月31日，该笔补偿金应当予以扣减或将办证期限相应顺延。2.根据合同附件五、附件十第2条之约定，潘文轶应当在2013年11月4日前付清全部房款，而潘文轶直至2014年2月26日才将全部房款付清，存在逾期付款的行为。根据《预售合同》第14条之约定，办证期限应当在上述基础上相应顺延。四、潘文轶主张的违约金标准过高，请求法院依法予以核减。本案中，违约金的认定应当以实际损失为基础，不超过实际损失的30%。在无实际损失的情况下，要求天台山公司承担巨额违约金，不符合法律固定。若潘文轶认为自己遭受了实际损失，应当就此承担举证责任，证明损失实际发生，并明确数额，否则应当认定为无损失。五、2020年1月23日新冠肺炎疫情爆发以来，受疫情影响，政府部门未能正常办公，房屋现场测量、勘验等工作无法落实，致使房屋权属登记工作无法进行，因此，因受疫情影响，属于不可抗力，2020年1月23日以后的违约金应予核减。六、潘文轶对房屋加建存在过错，且无偿使用加建面积，实际是受益方。同时，潘文轶委托加建的过错行为非但导致未能如期办证，还致使天台山公司产生巨大的罚款损失，现要求天台山公司支付巨额违约金，明显违背了公平原则和诚实信用原则。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2013年9月20日，天台山公司（出卖人）与潘文轶（买受人）签订《预售合同》，约定潘文轶购买202号房屋。房屋预测建筑面积183.07平方米，其中套内建筑面积153.72平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积29.35平方米，单价每平方米35922.18元，房屋总价5521957元。《预售合同》第十二条交付条件第一款约定，出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房。《预售合同》第十四条约定，买受人未付清房价款及其他应付款项或未按合同约定履行其他相关义务的，本合同所约定的交付房屋以及房屋权属转移登记时间相应顺延，出卖人无须承担相关违约责任。《预售合同》附件十第二条第3款规定，自预售合同签订之日起45日内（该期限截止时若该商品房所在楼栋的工程进度不具备按揭放款条件的，该期限顺延至该商品房所在楼栋的工程进度具备按揭放款条件之日起7日内），买受人申请的商业贷款仍未到达出卖人账户的，则出卖人有权单方解除预售合同；出卖人解除预售合同的，出卖人于预售合同解除并办理完预售合同备案解除手续之日起30日内，将买受人已付房款无息返还给买受人。《预售合同》第二十二条产权登记（二）转移登记“……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”。潘文轶于2013年10月18日支付房款2391957元，于2014年1月5日支付房款2030000元，于2014年2月26日支付房款1100000元。潘文轶于2017年7月31日交纳代收印花税5元、代收有线电视初装费300元，于2015年8月1日交纳代收房屋登记费80元、代收产权代办费500元，代收物业费14302.21元、代收契税165658.71元、代收公共维修基金36616元。潘文轶于2015年8月1日办理了202号房屋的入住手续。潘文轶（乙方）与天台山公司（甲方）于2016年2月28日签订《西园嘉园收房补充协议》（以下简称《补充协议》），协议约定：“……2、2015年7月，乙方收到甲方以EMS形式发送的《收房通知书》。甲乙双方对于收房标准存有分歧，并就相关分歧，甲乙双方进行沟通。现为有效解决分歧，促使双方达成共识，甲乙双方经充分、自愿协商，达成本协议。第一条、本协议签订时，乙方已经查验项目及房屋现状，对于现状有明确了解，双方系在此基础上签订本协议。第二条、甲方同意：对于一方延期收房期间（甲乙双方确认为自2015年8月1日至2015年8月31日止），甲方按照编号为：Y1532664《北京市商品房预售合同》中乙方已付房款为基数，按照每日万分之一的标准，向乙方支付补偿金。第四条、本协议达成后，甲乙双方对于以签订本协议时的项目及房屋现状办理交房手续均不持异议，对于编号为Y1532664《北京市商品房预售合同》亦无其它争议”。潘文轶于收到天台山公司逾期交房违约金17118元。截至2020年8月20日法庭辩论终结，天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记。天台山公司自认系实测面积超出规划导致其不能办理诉争房屋的初始登记，天台山公司主张房屋实测面积超出规划，系因原告自行委托他人对房屋进行加建所致，但未能提供证据证明。天台山公司自认尚未出售的诉争项目房屋亦同样封闭了阳台和结构洞口，未能取得初始登记原因亦在于此。2017年7月5日，北京市规划和国土资源管理委员会做出京规（门）行决字2017第0004号行政处罚决定书，载明受处罚单位：天台山公司。天台山公司在门头沟区龙泉镇城子村建设的门头沟新城城子地区天台山居住项目A7#、A8#、A9#住宅楼，未按照《建设工程规划许可证》许可内容建设，违法建设面积共计2163.46平方米。以上行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第三款之规定，依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条之规定，已构成违法建设。依据《北京市禁止违法建设若干规定》第二十七条之规定，属不能拆除的城镇违法建设。根据《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款和《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条第一款之规定，决定对你单位上述违法行为给予行政处罚，处没收违法收入的罚款，罚款额共计人民币24287002元。该决定书并告知天台山公司不服本决定，可申请复议。对复议决定不服的，可提起诉讼。也可以自收到本决定书之日起，直接向法院起诉。逾期不履行处罚决定，不申请复议，也不向法院起诉的。由行政机关依法申请人民法院强制执行。天台山公司表示已经缴纳上述罚款。对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。当事人对以下事实存有争议：天台山公司房屋面积超规划系因潘文轶自行委托他人对房屋进行加建所致，但未能提供证据证明。潘文轶对此不予认可，潘文轶表示，其对于房屋加建情况并不清楚，未委托过他人对房屋进行建。庭审中经询问，潘文轶、天台山公司均认可202号房屋在交付潘文轶之前，阳台及房屋外墙外侧的结构洞口均已完成封装。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《预售合同》系本案双方当事人真实意思表示，当属有效。双方均应按照合同约定履行。根据双方合同约定，天台山公司应当于2015年7月31日前交付房屋。天台山公司辩称由于潘文轶委托施工单位进行阳台封闭和结构洞口封闭导致面积增加不能办理初始登记，但其未向本院提交相关证据，且诉争项目的其他尚未出售的房屋亦进行了阳台和结构洞口的封闭，202号房屋在交付潘文轶之前已完成阳台和结构洞口的封闭，故天台山公司以此辩称不承担违约责任的意见，本院不予采纳。天台山公司自认房屋部门办理产权登记的原因系因房屋实际面积超出规划面积，故对其主张因受新冠疫情影响要求核减违约金的意见，本院不予采纳。截至本案法庭辩论终结前，天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记，导致天台山公司未能在房屋交付后730日内为潘文轶办理房屋转移登记手续，天台山公司构成违约，应按照合同约定承担违约责任。由于办证日期不能确定，逾期办证违约金暂计至法庭辩论结束之日。关于逾期办理房屋权属登记违约金的起算时间。根据双方合同约定，天台山公司应当于2015年7月31日前交付房屋。但潘文轶与天台山公司于2015年9月26日签订了《补充协议》，在《补充协议》中双方确认，由于双方对收房标准存在分歧，双方经过充分、自愿协商，同意延期收房期间为2015年8月1日至2015年8月31日，并由天台山公司向潘文轶支付上述期间的延期交房违约金。鉴于天台山公司与潘文轶就交房时间进行了重新约定，天台山公司应自上述延期期间届满后的2015年9月1日起730日内(即2017年8月30日前)协助潘文轶办理202号房屋的权属转移登记手续。《预售合同》第十四条约定及附件十第二条第3款约定，潘文轶应当于2013年11月4日前支付全部房款，否则房屋权属转移登记时间相应顺延。潘文轶于2014年2月26日支付202号房屋最后尾款1100000元，潘文轶对此予以认可，同意房屋权属转移登记时间相应顺延。因此，逾期办理房屋权属转移登记违约金的起算时间应为2017年12月23日。逾期办证违约金起算时间为2017年12月23日，未超过诉讼时效，对于天台山公司辩称已超过诉讼时效的意见，本院不予采纳。关于逾期办理房屋权属登记违约金的计算标准，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。天台山公司虽主张违约金计算标准过高，但未提交充分证据予以证实，故天台山公司主张降低违约金的答辩意见，本院不予采纳。潘文轶要求以全部购房款5521957元为基数，按照日万分之一的标准计算逾期办理房屋权属登记违约金的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付潘文轶二○一七年十二月二十三日至二○二○年八月二十日止的逾期办理房屋权属登记违约金536734.22元；二、驳回潘文轶其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4584元，由北京天台山房地产开发有限公司负担3977元，已交纳；由潘文轶负担607元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  赵 琳二〇二〇年九月二十五日法官助理  宋霞敏书 记 员  王 跃