广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初17292号原告（反诉被告）：付光耀，男，1987年10月9日出生，汉族，身份证住址广州市萝岗区，被告（反诉原告）：城市社区服务集团（西安）有限公司，住所地西安经济技术开发区凤城二路**三彩大厦**。法定代表人：张智军，总经理。委托诉讼代理人：何宏益，男，1979年1月16日出生，汉族，该公司员工。原告（反诉被告，以下简称原告）付光耀与被告（反诉原告，以下简称被告）城市社区服务集团（西安）有限公司（以下简称城市社区公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告付光耀，被告城市社区公司的委托诉讼代理人何宏益到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告付光耀向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2019年8月15日签订的《房屋托管合同》，并返还房屋，恢复原状；2.判令被告向原告支付未付之租金17563.675元（2020年1月18日至2月17日4345元、2月18日至3月17日3160元、6月18日至8月17日8690元、8月18日至8月26日1368.675元），支付违约金13035元，支付电费518.09元；3.判令原告不予退还被告押金；4.判令被告退还2020年1月份房屋租金抵扣的服务费4345元；5.被告承担本案的诉讼费用。本案庭审过程中，原告当庭撤回第一项中要求被告恢复原状的诉讼请求。事实与理由如下：原告与城市社区公司广州分公司于2019年8月15日签订《房屋托管合同》，合同期限为两年。截至本案起诉之日，被告未支2020年1月18日至2月17日4345元、2月18日至3月17日3160元、6月18日至8月17日8690元、8月18日至8月26日1368.675元，以上合计17563.675元。被告拒绝支付租金，且拒不归还房屋的行为构成违约。故诉至法院，请求判如所请。被告城市社区公司答辩并提起反诉称：一、因受新冠疫情不可抗力影响，涉案房屋房源长期空置，无法处置，我司因受不可抗力影响，营业收入下降，我司于2020年8月7日电话通知原告，双方约定解除合同，租金计算截止到2020年8月7日，并于该日交还房屋，但原告后期拒绝收回房屋。二、原告要求支付的电费518.09元我司同意支付。三、原告现在主张的2020年1月18日至2月17日的租金，双方合同约定的抵扣服务费，我司不需要支付，2月18日至3月17日的4345元租金确认仍有3160元未支付，6月18日至8月7日的租金确认未支付，8月7日至8月26日的租金我司不同意支付。我司在合同签订后已经支付了一个月的租金作为押金，扣除押金后，我司实际未付租金为6056.66元。四、涉案房屋对我司而言是经营性用房，因疫情防控导致2月份停工、3月份瘫痪，客流减少，我司营业收入下降。后期由于疫情持续影响，涉案房屋长期空置，无法出租，我司无力履行合同，便与原告协商于2020年8月7日解除合同。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第5条第1款之规定，由于我司无能力继续履行合同，故请求解除合同，无需承担违约责任，故我司不同意支付违约金，也不同意原告要求的不予退还押金的诉讼请求。四、对于要求要求我司退还2020年1月份房屋租金抵扣的服务费，由于我司已经实际服务了一年，原告要求退还，我司不同意。同时根据上述指导意见第6条第2款之规定，我司希望原告能给予我司一定的缓冲时间，我司要求分期支付未付租金。故提起反诉请求如下：1.判令我司分期支付原告未付租金6056.66元；2.原告承担本案的反诉费。针对被告城市社区公司的反诉，原告付光耀辩称：我方不同意被告主张的欠租金额，也不同意其分期支付未付租金的反诉请求。被告于2020年8月初给我电话提出无条件解约，还提出要求分期付款，租金支付至8月7日，我当时提出要求看书面解约协议具体内容后再确定是否同意。我当时同意租金计算至8月7日是基于当时被告的工作人员承诺周末将解约协议发给我，结果被告工作人员过了一周才给我电话，因此租金肯定不可能再计算至8月7日。被告称8月10日又联系我通知我去收房，我对此不予确认，我没有收到任何电话和短信通知。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对当事人提交的《房屋托管合同》、《补充协议》、微信聊天记录、未支付电费清单，代付款委托书、通联通业务但电子凭证予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2019年8月15日，付光耀（甲方）与城市社区公司广州分公司（乙方）签订了《房屋托管合同》，约定：甲方将坐落在广州市白云区鹤龙街道汇贤街106号时代玫瑰园205室（以下简称涉案房屋）的房屋托管给乙方。该房屋用途为乙方经营长租、短租或配套项目。拖管期限内，甲方全权委托乙方或乙方指定的第三方负责房屋的经营管理，乙方向甲方提供房屋托管服务，并收取相应的托管服务费。合同期内甲方每年支付乙方一个月的托管服务费，此费用直接用每年春节当月租金冲抵，互不支付。拖管期内，乙方自行决定与承租方的租金金额，空租风险或溢价收益与甲方无关，甲方不承担风险。本合同托管期合计24个月，自2019年8月18日至2021年8月17日止，甲方实收租期22个月，冲抵服务费二个月。月租金为4345元，押金为4345元。本合同起租日前三天内乙方向甲方支付押金和首次租金，以后每月25日乙方支付甲方租金。租金每12个月固定递增5%。托管期内，乙方需提前解除托管的，应提前三十日通知甲方，并按3个月租金标准的违约金赔偿甲方，甲方收取的押金不予退还。因乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外），甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。上述合同签订后，城市社区公司向付光耀支付了4345元的押金，付光耀将涉案房屋交付给城市社区公司使用。城市社区公司陈述其承租涉案房屋后，该房屋一直空置，未出租给他人使用。付光耀则陈述城市社区公司将涉案房屋用作该公司工作人员的办公室使用。2020年2月27日，付光耀与（甲方）城市社区公司广州分公司（乙方）签订了《补充协议》，约定：受新冠疫情影响，乙方未支付甲方1个月的租金，合计4345元，该租金乙方承诺在2020年3月至2021年1月期间分期进行支付，每个月支付395元，其他合同条款不变。城市社区公司提交该公司工作人员于2020年8月7日与付光耀通话的电话录音，城市社区公司的工作人员提出要求无责解约、押金抵扣一个月的空置期、租金计算到2020年8月7日等解约条件，并提出将核算出一个具体的金额后，分期支付给付光耀。付光耀要求城市社区公司核算出具体的金额，并将解约协议及分期付款协议发给付光耀看，确定后再按照协议执行，并要求城市社区公司在一周之内将核算好的金额发给其。城市社区公司表示其会尽快处理。现城市社区公司未能提供证据证实其在2020年8月7日之后将解约协议发给付光耀，且付光耀否认城市社区公司的员工在2020年8月7日以后有再与其联系过。本案审理过程中，城市社区公司确认其未向付光耀支付2020年1月18日至2月17日的租金，但主张该期间的租金双方合同约定的抵扣服务费，故其不需要支付；确认2020年2月18日至3月17日的4345元租金确认仍有3160元未支付；确认未支付2020年6月18日及此后的租金。本案于2020年8月26日开庭，本院要求付光耀与城市社区公司的工作人员于本庭审结束后前往涉案房屋办理交接手续，双方于该日在涉案房屋内签署了物品交割单，但城市社区公司并未将该公司放置在涉案房屋内物品搬离，直至2020年9月6日，城市社区公司才将物品搬离并将房屋腾退给付光耀。另查明，2020年1月，新型冠状病毒感染的疫情(以下简称新冠疫情)爆发。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，后决定自2月24日9时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为二级响应，自2020年5月9日零时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为三级响应。还查明，城市社区公司广州分公司已于2020年6月4日办理注销手续。本院认为：付光耀撤回要求城市社区公司将涉案房屋恢复原状的诉讼请求，本院依法裁定予以准许，本院就此不再另行制作裁定书。付光耀与城市社区公司广州分公司于2019年8月15日签订的《房屋托管合同》是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当遵守履行。城市社区公司广州分公司系城市社区公司的分支机构，该分支机构注销后，付光耀现向城市社区公司主张合同权利，本院予以支持。现付光耀与城市社区公司均同意解除《房屋托管合同》并同意交接房屋，故本院对付光耀要求解除合同的诉讼请求予以支持。关于付光耀要求返还涉案房屋的诉讼请求，因在本案庭审后，双方已经对涉案房屋进行了交接，付光耀已近收回了涉案房屋，故对该项诉讼请求本院不予支持。城市社区公司对付光耀主张的电费518.09元无异议，本院对付光耀的该项诉讼请求予以支持。本案争议的焦点是城市社区公司应当支付租金的数额，以及城市社区公司是否应当承担违约责任。关于城市社区公司应当支付的租金数额的问题。城市社区公司对付光耀主张的2020年2月18日至3月17日剩余未付租金3160元，6月18日至8月7日的租金无异议，本院予以支持。《房屋托管合同》约定合同期内，付光耀每年支付城市社区公司一个月的托管服务费，此费用直接用每年春节当月租金冲抵，互不支付。故2020年1月18日至2月17日的租金与城市社区公司一个月的托管服务费相抵消后，城市社区公司并不需要向付光耀支付，付光耀要求城市社区公司支付该期间租金的诉讼请求本院不予支持。城市社区公司抗辩称付光耀同意租金计算至2020年8月7日的抗辩意见，根据城市社区公司提交的录音可知，城市社区公司当时提出了解约方案，但对于应当支付的租金金额及分期支付的期限等双方均未能达成一致意见，付光耀要求城市社区公司尽快将核算的金额及解约协议发送给其，根据其意思表示，付光耀需要看到具体的金额及分期支付的期限后才能确定是否签署解约协议，现并无证据证实双方在2020年8月7日以后签署了解约协议，即双方并未就解约事宜及后续事宜达成一致意见，城市社区公司主张租金计算至2020年8月7日的抗辩意见依据不足，本院不予采纳。由于截至2020年8月26日，城市社区公司均未将涉案房屋腾退并交还给付光耀，付光耀要求城市社区公司支付2020年8月8日至2020年8月26日的租金的诉讼请求本院予以支持。据此，城市社区公司应当向付光耀支付租金13174.52元（3160元+4345元/月×2+4345元/月×105%×9天÷31天=13174.52元）。城市社区公司要求分期支付租金的反诉请求本院不予支持。关于城市社区公司是否应当承担违约责任的问题。城市社区公司的经营模式系向不同的出租方承租房屋后，转租房屋赚取房屋差价，城市社区公司主张涉案房屋对其而言属于经营性用房的意见本院予以采纳。新冠疫情属于不可抗力，城市社区公司主张疫情及其防控措施导致该公司房屋出租率降低，经营困难的意见本院亦予以采纳，但新冠疫情并未导致双方合同目的无法实现，城市社区公司并无权以不可抗力为由主张解除合同。针对疫情的不利影响，城市社区公司在疫情发生后亦积极与付光耀协商分期支付租金，双方于2020年2月27日就疫情的影响签署了《补充协议》，约定2020年2月18日至3月17日的租金4345元在2020年3月至2020年1月期间分11期支付。但城市社区公司在上述《补充协议》签订后，仅支付了3期租金，并未按时支付剩余租金；且城市社区公司并未按照合同约定支付2020年6月18日以后的租金，其行为已经构成违约。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（二）项“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持”的规定，城市社区公司并无权以经营困难为由要求解除合同，且城市社区公司与付光耀依法达成变更租金支付期限的协议后，城市社区公司并未按照变更后的协议履行合同，已构成违约，付光耀有权要求解除合同。对于城市社区公司的违约责任，根据双方合同约定，付光耀有权没收已收取的押金，城市社区公司还须另行赔偿3个月的租金作为违约金给付付光耀。但考虑到受疫情影响，城市社区公司经营受疫情影响确实出现困难，而此次疫情的发生确实属于不可抗力，根据公平原则和风险共担原则，本院酌情对违约金进行调低，判令付光耀公司有权没收城市社区公司所交纳押金4345元。对于付光耀要求城市社区公司赔偿3月的租金作为违约金的诉讼请求不予支持。对于付光耀要求城市社区公司向其退还2020年1月份房屋租金抵扣的服务费4345元的诉讼请求。根据《房屋托管合同》的约定，合同期内付光耀每年支付城市社区公司一个月的托管服务费，此费用直接从每年春节当月租金抵扣。考虑到双方合同实际履行期限已经超过一年，城市社区公司依照双方合同约定收取一个月的托管服务费符合双方约定，付光耀现要求城市社区公司退还托管服务费的诉讼请求依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》的第三条第（二）项之规定，判决如下：一、解除城市社区服务集团（西安）有限公司与付光耀之间签订的《房屋托管合同》；二、在判决生效之日起五日内，城市社区服务集团（西安）有限公司向付光耀支付租金13174.52元，电费518.09元，以上合计13692.61元；三、付光耀有权没收城市社区服务集团（西安）有限公司支付的押金4345元；四、驳回付光耀的其他诉讼请求；五、驳回城市社区服务集团（西安）有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费397.58元，由付光耀负担272.11元，城市社区服务集团（西安）有限公司负担125.47元；反诉受理25元，由城市社区服务集团（西安）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇二〇年九月二十七日书记员  林嘉仪