贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0113民初5026号原告：王兴阳，男，1989年1月13日出生，彝族，住贵州省贵阳市白云区。被告：普安县房地产开发有限公司，地址：贵州省普安县盘水街道普天大道文笔新苑**楼，组织机构代码91522323709546588U。法定代表人：罗永泽，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王惠奇，系贵州福万律师事务所律师，执业证号：15201201110257502。代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：雷蕾，系贵州福万律师事务所律师，执业证号：15201201911154494。代理权限：特别代理。原告王兴阳诉被告普安县房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告王兴阳，被告之委托诉讼代理人王惠奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付原告从2016年6月30日至2019年9月28日共计1186天的逾期办理商品房转移登记的违约金46794.46元（以购房款394557元为基数，按照每日万分之一计算），违约金计算至交付商品房转移登记的有关文书止）；2、依法判决被告退还原告代收的三通开户费共计3475元；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2013年10月28日与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于贵阳市白云区。合同第二十二条约定出卖人承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能交付办理商品房转移登记有关文书的，出卖人同意按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。但被告未按合同约定在2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。被告已构成违约，应当向原告支付商品房转移登记的违约金。合同签订后，原告按约支付了购房首付款，余款由银行按揭贷款支付。被告还收取了原告三通开户费3475元。《贵州省城镇房地产经营管理规定》规定，前款约定的商品房价格应包括水、电等配套设施的建设安装费，出售人不再向买受人收取该商品房中级以外的费用，故被告应当退还原告三通开户费3475元。被告辩称，原告主张的逾期办证违约金有部分已超过三年的诉讼时效。原告于2020年8月21日起诉，2017年8月21日之前的违约金已超过诉讼时效，我方不予认可，应当扣除；原告诉请的三通费收取主体不是被告，被告只是履行代收义务，且三通费的诉讼时效也已超过。原告主张三通费的利息无事实和法律依据。被告对原告陈述的购房事实（包括合同约定的房价、交房时间、交付办理商品房转移登记的有关文书的时间）和原告已付清房款的事实无异议，本院予以确认。经审理查明，本院认定的事实如下：原告于2013年10月28日与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于贵阳市白云区。《商品房买卖合同》第二十二条第三项约定，出卖人承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，逾期180个工作日的，出卖人按已付房款万分之一承担违约责任，逾期超过180个工作日的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。2019年9月20日，被告在贵阳都市报刊登房屋产权办理通知公告，载明白云区云康新城项目B1-B7栋已取得商品房所有权初始登记，于2019年9月20日开始办理商品房转移登记的有关文书给买受人。原告就涉案房屋已办理了产权证书。2018年9月，被告开具收据，载明原告交来代收开户费3475元，该收据加盖了被告公司财务专用章。本院认为，本案双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的相关规定，该依法成立的合同合法、有效且对双方当事人具有约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。第一、逾期办证违约金，双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条对逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的期限和违约金的计算进行了明确约定，双方合同约定被告应于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，原告提供证据证实被告已取得该商品房初始登记并于2019年9月20日开始办理产权手续，且原告已办理了产权证书，但被告逾期属实，且逾期天数已超过合同约定的180个工作日，因此被告应从2016年7月1日起每日按已付房款万分之一向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金至2019年9月20日，但被告辩解原告该主张已超过三年的诉讼时效，因《商品房买卖合同》并未约定逾期办证违约金的支付时间，该合同约定违约金按日计算，每日的违约金是一个独立的债权，一旦被告违约，原告就知道其权利受到侵害，就应该开始计算诉讼时效，原告于2020年8月21日向本院起诉，且原告并未提供证据证实存在诉讼时效中断的情形，故2017年8月21日之前的逾期办证违约金已超过三年的诉讼时效，本院支持从2017年8月22日至2019年9月20日期间的违约金，共计758天，金额为394557元×万分之一/日×758日=29907.42元。第二，原告主张的三通费，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定，商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。贵州省人民代表大会法制委员会在《关于有关问题询问的答复》中指出，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。根据以上规定，燃气、有线电视等配套设施的安装费用属于房地产开发建设成本，应计入商品房销售价格中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者收取。因此，被告另行向原告收取燃气费、电表费已违反以上规定。因此，被告另行收取三通开户费共计3475元，无合法依据，应当退还原告。被告辩解其并非该费用的收取主体故不同意退还原告该费用，与事实不符，本院不予采信。被告辨称原告主张退还三通费已过诉讼时效的问题，本院认为，因被告收取三通费违反前述规范性文件，其与原告订立的关于交纳三通费的相关协议亦属无效，故对被告提出的诉讼时效抗辩，本院不予采信。对原告主张的利息损失的诉请，本院认为，因被告收取上述费用缺乏合法有效的依据，其资金占用行为给原告造成一定的损失，故本院支持以3475为基数，从收取该费用之日起至被告实际退还款项之日止按同期中国人民银行存款利率为标准计算的利息。原告提供的收据仅写明收款时间为2018年9月，无法明确具体收款日期，故本院支持从2018年10月1日起计算的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条、第一百八十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告普安县房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告王兴阳逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金29907.42元；二、被告普安县房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内退还原告王兴阳三通费3475元及利息（利息以3475元为基数，从2018年10月1日至被告实际退还款项之日止按同期中国人民银行存款利率计算）；三、驳回原告王兴阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费528元（已减半，原告已预交），由被告普安县房地产开发有限责任公司负担350元，原告王兴阳负担178元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏民二〇二〇年九月三十日法官助理王黎书记员陈明杨