湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终9396号上诉人（原审被告）：湖南飞碟新材料有限责任公司，住所地：湖南省长沙市雨花区曙光中路**。法定代表人：李石清。委托诉讼代理人：樊长春，湖南正强律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖石华，男，1964年6月25日出生，住湖南省长沙市雨花区。被上诉人（原审原告）：长沙佳星园物业管理有限公司，住，住所地：湖南省长沙市雨花区曙光中路**恒丰佳星园**/div>法定代表人：任维伟。委托诉讼代理人：刘天沛，湖南泓锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：张婷玉，湖南泓锐律师事务所律师。原审第三人：湖南旺舍餐饮管理有限公司（原公司名称：湖南旺府餐饮管理有限公司），住所地：湖南省，住所地：湖南省长沙市雨花区韶山南路**华翼府商住楼**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：龚建群，董事长。委托诉讼代理人：陈利剑，女，1977年2月14日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。上诉人湖南飞碟新材料有限责任公司（以下简称飞碟公司）因与被上诉人长沙佳星园物业管理有限公司（以下简称佳星园公司）、原审第三人湖南旺舍餐饮管理有限公司（以下简称旺舍公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初678号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。飞碟公司向本院提出上诉请求：1.请求撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初678号民事判决，依法改判，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院没有查清本案的主要事实。1.恒丰佳星园小区业主委员会在未召开业主大会，未通过业主大会表决的情况下选聘被上诉人作为小区物业服务企业，程序违法，小区业主委员会与被上诉人签订的《物业管理委托合同》应为无效合同，原审法院对此未查明。2.被上诉人从未履行其物业服务义务，上诉人不应承担物业服务费及违约金。3.就算《物业管理委托合同》有效，且被上诉人已履行物业服务义务，被上诉人与第三人也已就以上诉人所有的负二层停车位管理费抵扣物业服务费问题达成一致意见，被上诉人从负二层停车位管理费抵扣物业服务费问题达成一致意见，被上诉人从负二层车库所获收益远超物业服务额总额，上诉人无需再支付物业服务费。4.一审法院对被上诉人恶意提高物业管理费的事实未予查明。二、一审法院适用法律错误。一审判决适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，但上述条款适用范围必须为业主委员会或业主大会依法签订的物业服务合同，而本案《物业管理委托合同》因由关联人员恶意串通签订，且未履行召开业主大会、通过业主大会表决程序，属于无效合同。综上，一审法院认定事实不清。适用法律错误，请求法院支持上诉人的全部诉讼请求。佳星园公司答辩称：业委会是合法设立，并经备案的，如上诉人对此有异议，可另行起诉，业委会有权聘请物业公司，本案的物业服务合同内容也不违反相关法律规定，合法有效；被上诉人也按照物业服务合同提供相应的物业服务，履行了相应的服务义务，上诉方依法应当支付相应的费用；关于所谓负二层车位抵扣的问题，双方没有任何约定，可由其车位抵扣物业费。至于车位的权属问题，可以另行起诉，与本案无关。综上，上诉人应该支付物业费。旺舍公司答辩称：我方的租赁合同中，明确我方不出物业费。承租期间，也没有收到任何要收物业费的通知。我方不认可被上诉人说代收代付的说法。我方没有享受其他物业服务，承租期间的物业服务均是我们自行解决。我方与飞碟公司只是租赁关系，没有其他利益关系。佳星园公司并不存在电梯维修服务，整个电梯都是我们自己负责。佳星园公司向法院提出诉讼请求：1.飞碟公司立即向佳星园公司支付物业服务费206375.55元及逾期支付违约金（物业费自2018年1月1日起暂计算至2019年11月30日止；逾期支付违约金以206375.55元为基数，从起诉之日按年利率6%计算至实际支付之日止）；2.飞碟公司承担本案全部的诉讼费。一审法院查明事实：2018年1月1日，佳星园公司（乙方）与长沙市雨花区恒丰?佳星园小区业主委员会（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定：1、甲方委托乙方对恒丰?佳星园提供物业管理服务事宜；物业类型为商居楼；2、在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运、污水管道的疏通、公用绿化的养护和管理、车辆停放管理、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等；3、本物业管理区域物业服务收费选择：包干制；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：1.1元/月?平方米，住房（办公用）：2.2元/月?平方米，商业铺面：3元/月?平方米，临时停车：按时计费；4、甲方、业主或物业使用权人违反本协议约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按的标准向乙方支付违约金；5、本合同期限暂订三年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止，合同到期后，如未签订新的合同，本合同可自动延期成立。飞碟公司系恒丰?佳星园小区商业楼的业主。2019年5月24日，佳星园公司向飞碟公司送达《物业费催交通知书》，该通知书载明：佳星园公司于2018年1月1日起对恒丰?佳星园小区进行物业管理，飞碟公司系诉争小区商业楼1、2、4层业主，从2018年1月1日至今尚未交纳物业管理费。根据恒丰?佳星园业主委员会与佳星园公司签订的《物业委托管理合同》。物业费收取标准分别按住家1.1元/平方、办公2.2元/平方、商业3元/平方，按房产证所标具产权面积收取。佳星园公司必须靠物业管理费才能生存，缴纳物业费也是所有业主应履行的义务。请尽快携带产权证复印件，缴清1、2、4层商铺2018年1月至今的物业管理费，以保障本小区物业管理和1、2、4楼层承租商企业的正常运营。如再次无理拒缴纳物业费，佳星园公司将对飞碟公司提起诉讼，由此所产生一切后果由飞碟公司承担。飞碟公司收到后在通知书上备注：有待协商。之后，佳星园公司与飞碟公司就物业服务费的交纳未能达成一致协议，佳星园公司诉至法院，请求依法裁决。本案在一审审理过程中，佳星园公司明确其主张的物业服务费206375.55元的起止时间为2018年1月1日至2019年11月30日，后续物业服务费计算至实际清偿之日止。一审法院另查明，1、飞碟公司系诉争小区101、102、201、401商业用房的业主，上述房屋的面积分别为：573.55平方米、203.38平方米、1107.01平方米、1107.01平方米；2、2016年1月10日，飞碟公司（甲方、委托方）与案外人湖南省核工业超硬材料研究所（乙方、受托方）签订《房屋出租委托书》，约定：（1）甲方委托乙方代为出租及管理的房屋位于长沙市××路××号××小区××层裙楼及负二楼地下车库；（2）甲方委托乙方对该房屋的出租和管理，甲方委托乙方收取承租方租金；（3）本房屋出租委托书的期限自2016年1月10日起至2023年1月15日止；3、2016年1月15日，湖南省核工业超硬材料研究所（甲方、出租人）与旺舍公司（乙方、承租人）签订《恒丰?佳星园裙楼1、2、4层房屋租赁合同》，约定：（1）甲方将属于甲方产权的恒丰?佳星园裙楼1、2、4层房屋（含负二层停车位；不含电梯间、楼梯间人行道及消防网络控制室，1、2、4层电梯和楼梯可共同使用）出租给乙方使用，乙方用于经营餐饮；（2）租赁期限为7年，租赁起止时间2016年1月15日至2023年1月14日；租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还；乙方如要求续租，须在本合同期满前三个月向甲方提出书面申请，经双方协商一致可重新签订合同；（3）经甲方与天见物业管理有限公司协商同意，免收乙方恒丰?佳星园裙楼1、2、3、4层物业管理费；（4）乙方负责裙楼1、2、3、4层及地下负二层租赁场地范围物业管理、清洁卫生、垃圾清运、停车管理、门前三包等，并承担一切费用。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，佳星园公司与诉争房屋所在小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》对业主具有约束力，飞碟公司应按照上述《物业管理委托合同》的约定向佳星园公司缴纳物业服务费。1、关于物业服务费。根据审理查明的事实，飞碟公司自2018年1月1日起未向佳星园公司缴纳物业服务费，因诉争四套商业用房面积合计2990.95平方米，佳星园公司于2019年5月24日向飞碟公司书面催缴了物业管理费，因《物业管理委托合同》对物业费的交纳时间未进行明确规定，一审法院根据生活习惯认定飞碟公司应每月向佳星园公司缴纳物业服务费，佳星园公司主张飞碟公司向其支付2018年1月1日至2019年5月31日期间的物业服务费152538元（2990.95平方米×3元/平方米/月×17个月），一审法院予以支持，对其超过部分的诉讼请求，因佳星园公司未向飞碟公司进行书面催交，一审法院不予支持。飞碟公司辩称佳星园公司主张的物业服务费标准与实际提供的服务质量不匹配，且其将诉争房屋所在的负二楼44个车位交付给佳星园公司，佳星园公司收取的车库收益高于本案所欠物业服务费，未提供证据证明，一审法院不予支持；飞碟公司主张诉争物业服务费应由旺舍公司承担，为此提供了《房屋出租委托书》和《恒丰?佳星园裙楼1、2、4层房屋租赁合同》予以佐证，旺舍公司对其主张不予认可，因上述证据不足以证明飞碟公司的主张，故一审法院对飞碟公司的主张不予支持。2、关于违约金。佳星园公司主张飞碟公司向其支付以所欠物业服务费152538元为基数自起诉之日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金，符合法律规定，一审法院予以支持，对其超过部分的诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，一审法院判决：一、湖南飞碟新材料有限责任公司于本判决生效后10日内支付长沙佳星园物业管理有限公司截至2019年5月31日的物业服务费152538元和违约金（以152538元为基数自2020年1月8日起至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回长沙佳星园物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费4396元，因适用简易程序减半收取2198元，由湖南飞碟新材料有限责任公司负担。二审期间，上诉人飞碟公司向本院提交了八份证据，即证据一、左家塘派出所关于任晓华与任维伟系父子关系的证明；证据二、业主大会会议决定，业主委员会组成人员选举结果公告、谒祖委员会备案通知书；证据三、关于左家塘各租户水电费该由物业公司收取的协议；证据四、涉案小区商业楼三楼及负一层车库业主曾力的证言；以上四份证据拟证明：任晓华作为业委会副主任或主任，与佳星园公司的法定代表人任维伟系父子关系，其所签订的物业管理委托合同存在利害关系，应当无效，业委会成员代表物业公司签订合同，存在利益关系，损害上诉人利益；证据五、旺舍公司员工陈利剑证明；证据六、转承租人或其店员袁思涵、周霞、贺兵证明；证据七、涉案物业的物业服务现状照片；证据五至证据七拟证明：佳星园公司没有提供涉案物业的卫生、安保和消防等最基本的物业服务，不应收取物业费；证据八、飞碟公司负二层车库被佳星园占用图片，拟证明佳星园公司强占飞碟公司和曾力的车库，获取利益。佳星园公司对上述证据质证认为：对证据一，三性均有异议，其与待证事实无关联；对证据二，真实性、合法性无异议，关联性与证明目的有异议；对证据三，三性无异议，蒋伟伟是业主委员会的监事，代表业委会管理物业公司，且物业公司是小区的自管物业，故佳星园公司与旺舍公司的合同上有蒋伟伟的签字并无不妥；对证据四的三性均有异议，曾力与飞碟公司具有利害关系，且在第一次业主大会召开时曾力积极报名，第二次召开业主大会时曾力有出息，不存在不知情的情况；对证据五及证据六，三性均有异议，证人与上诉人存在利害关系，且未出庭作证，也达不到上诉人的证明目的；对证据七，三性均有异议，不清楚照片的拍摄时间，不能证明物业服务不到位；对证据八，三性均有异议，被上诉人只是为了方便管理，与第三人协商达成将车库统一管理的意见，并没有达成任何协议，车库事实上被旺舍公司改造成了后厨或储物间，上诉人并没有占有其车库，不存在冲抵物业费的情形。旺舍公司对上诉人提交的证据无异议。本院对上述证据认定如下：对证据一至证据二，其虽能证明部分业委会成员与物业公司员工存在亲属关系，但不足以证明涉案的《物业管理委托合同》应认定为无效，故本院对该两证据不予认定；对证据三，其并不能证明佳星园公司有损害上诉人利益的情形存在，故本院对该证据不予认定；对证据四，其属于证人证言，但证人未出庭作证，故本院对该证据不予认定；对证据五，陈利剑作为旺舍公司的委托诉讼代理人已参加了本案的一审的庭审，其证言已不具有证明效力，故本院不予认定；对证据六，均为证人证言，但证人未出庭作证，且故本院对该证据不予认定；对证据七，无法确定其拍摄的时间，更无法证明涉案场所在2018年1月1日至2019年5月31日期间的状态，故本院对该证据不予采信。对证据八，无法确定其拍摄的时间、地点，也不能反映车库的占、地点及其占用人员，难以达到上诉人的证明目的，故本院对该证据不予认定。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，结合庭询以及双方的诉辩情况，本案二审争议的主要焦点在于：一、业委会与佳星园公司签订的《物业管理委托合同》是否对飞碟公司有效；二、佳星园公司是否为涉案小区提供了物业服务；三、上诉人是否应交纳物业费及违约金。一、关于业委会与佳星园公司签订的《物业管理委托合同》是否对飞碟公司有效的问题。飞碟公司认为涉案小区业委会的成立不合法，且签订的《物业管理委托合同》未经业主大会表决通过，故业委会与佳星园公司签订的《物业管理委托合同》无效。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，涉案小区业委会已经相关部门备案成立，因此，在上诉人无相反证据的情况下，该业主委员会与佳星园公司签订的《物业管理委托合同》合法有效，对上诉人具有约束力，飞碟公司应按照上述《物业管理委托合同》的约定向佳星园公司缴纳物业服务费。对于上诉人主张涉案小区业主委员会成立不合法，表决程序不合法的抗辩，本院认为，上诉人的上述主张与本案并非同一法律关系，且上诉人提交的证据也不足以证明涉案小区业委会成立及表决程序存在明显违法的情况，因此，本院对上诉人的该项主张不予审查，当事人可另行主张权利。二、关于佳星园公司是否为涉案小区提供了物业服务的问题。上诉人主张其房屋范围内的公共区域卫生及消防均为其租客自行承担，佳星园公司并未提供物业服务。本院认为，佳星园公司为涉案小区提供了物业服务，飞碟公司所有的商业楼亦位于涉案小区范围内，飞碟公司及旺舍公司虽提交证据欲证明其自行承担了涉案房屋公共区域的物业服务，但其证据不足以证明佳星园公司未为飞碟公司所有的房屋及其公共区域提供任何物业服务，故本院对佳星园公司的该上诉请求不予支持。三、关于上诉人是否应交纳物业费及违约金的问题。本院认为，碟公司自2018年1月1日起未向佳星园公司缴纳物业服务费，佳星园公司也于2019年5月24日向飞碟公司书面催缴了物业管理费，故本院对佳星园公司主张的飞碟公司向其支付2018年1月1日至2019年5月31日期间的物业服务费152538元（2990.95平方米×3元/平方米/月×17个月），予以支持。对佳星园公司主张的违约金，本院认为，《物业管理委托合同》已约定“未能按时足额交纳物业服务费用的，应按标准向佳星园公司支付违约金”，因此，佳星园仅主张飞碟公司向其支付以所欠物业服务费152538元为基数自起诉之日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金，符合法律规定，本院予以支持。对于上诉人主张其交纳的物业服务费标准过高，侵害上诉人利益的抗辩理由，本院认为，《物业管理委托合同》中已约定商业铺面的物业服务费标准为3元/月·平方米，因此，在上诉人未提交证据证明该标准明显高于市场行情，且侵害了上诉人利益的情况下，本院对上诉人的上诉理由不予采纳。上诉人另主张佳星园公司占用了其负二层的车库，其车库占用费应抵扣物业费的抗辩。本院认为，飞碟公司并未提交证据证明其与佳星园公司存在用其负二层车位收费抵扣其应交纳的物业费的约定，故本院对上诉人的该项主张不予支持。至于佳星园公司是否侵占飞碟公司所有的车位的问题，飞碟公司可另案主张权利。综上所述，上诉人飞碟公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费4396元，由上诉人湖南飞碟新材料有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  谢 晋审判员  程 婧二〇二〇年九月三十日法官助理周政国书记员李峻屹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。