上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初28695号原告：蔡正伟，男，1987年2月24日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。原告：叶张梅，女，1985年4月17日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。两原告共同委托诉讼代理人：李小辉，上海市华亭律师事务所律师。被告：胡玉萍，女，1983年1月14日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市浦东新区。被告：胡继红，女，1948年5月12日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市。原告蔡正伟、叶张梅与被告胡玉萍、胡继红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告蔡正伟及两原告共同委托诉讼代理人李小辉，被告胡玉萍、胡继红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：被告向原告偿付逾期交房赔偿金421,000元(以总房价为本金，按每日万分之五计算自2019年6月1日起至2020年7月26日为止)。事实与理由：原告蔡正伟、叶张梅与被告胡玉萍、胡继红于2019年3月10日就上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)签订了《上海市房地产买卖合同》,原告按约定支付了购房款。合同约定被告应于2019年5月31日前交付涉案房屋，但被告未能按期交房。被告在出售该房时即明确房屋不能按期交房，被告与案外人之间的诉讼于2020年才结束，被告直至2020年7月26日将房屋交付原告。被告的行为严重违反了合同约定，损害了原告的合法权益，现向法院提起诉讼。两被告辩称：被告因为家庭困难需要资金，因此才将涉案房屋出售。原告在表示愿意购买涉案房屋时，被告就告知该房屋由被告亲戚居某，无法上门看房。被告在原告同意后才签约。当时被告与原告沟通，由于被告与居某在涉案房屋内的亲戚存在矛盾，可能不能如期交房，愿意向原告支付每月2,500元的租金，租金在购房尾款中扣除，原告对此表示同意。被告与案外人之间的诉讼耗时较长，被告把诉讼全过程均告知了原告。2020年7月26日，被告将涉案房屋交付给了原告。按每月2,500元计算，被告需要支付的租金共计35,000元，对于原告剩余的5万元购房款，被告同意不要求原告支付，以抵扣租金。不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2018年8月16日，涉案房屋产权登记至被告胡玉萍、胡继红名下。2019年3月10日，经上海太平洋房屋服务有限公司居间介绍，原告蔡正伟、叶张梅作为买受人(乙方)，被告胡玉萍、胡继红作为出售人(甲方)，双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方将涉案房屋以200万元价格转让给乙方；双方确认于2019年5月8日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方于2019年5月31日前将房地产交付乙方；甲方未按本合同约定期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金。赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同。乙方于签约当日支付甲方房款5万元，于2019年3月23日前支付甲方房款95万元整，乙方以购房贷款形式向甲方支付房款100万元。同日，双方签订一份《补偿协议》，约定乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方33万元。乙方于2019年3月23日前支付28万元；双方办妥房地产交接手续当日支付5万元。2019年5月，原、被告共同向上海市闵行区不动产登记处申请涉案房屋产权过户。5月9日，两原告取得涉案房屋产权证。两原告共向两被告支付了228万元购房款及补偿款，余5万元尾款未付。在原、被告办理过户时，被告向原告表示涉案房屋有人居某，需要借用涉案房屋两个月，租金在购房尾款5万元扣除。居间方提议按每月2,500元至3,000元的标准计算租金。原告同意将涉案房屋租借给被告两个月。由于涉案房屋由案外人徐祝英居某，胡继红、胡玉萍于2018年11月向本院提起排除妨害之诉，要求徐祝英搬离。本院审理后于2019年2月28日作出(2018)沪0112民初35392号民事判决书。胡继红、胡玉萍不服此判决，提起上诉。在二审期间，由于涉案房屋产权已转移至蔡正伟、叶张梅名下，上海市第一中级人民法院将此此案发回本院重审。本院重新组成合议庭进行审理，并追加蔡正伟、叶张梅作为第三人参加诉讼。2019年7月18日，被告胡玉萍在微信中向原告表示希望继续再租借涉案房屋一个月。蔡正伟回复：房屋再借一个月是没问题的。希望快点解决。2019年8月17日，蔡正伟在微信群中询问胡继红、胡玉萍关于涉案房屋诉讼的进展。胡继红在微信中回复表示：还没有判下来，等下胡玉萍会联系你，可能还要延长借房的日子，上月24日开的庭，到现在还没判下来……。蔡正伟回复“好的”、“只要顺利办下来就行”。同日，原告叶张梅通过微信询问被告胡玉萍关于排除妨害诉讼一案的进展情况。胡玉萍回复表示“二审现在的判决内容是推翻一审居某权的判决，需要一审重新受理”、“现在又要等一审来通知，房子又要借一段时间了”。2019年10月21日，叶张梅再次向胡玉萍询问排除妨害纠纷一案的进展，胡玉萍告知了相关情况后，叶张梅回复“好的，希望一切顺利”。2020年4月11日，叶张梅询问胡玉萍预计什么时间可以交房。4月12日，叶张梅在微信中提出按合同赔偿的要求。胡玉萍回复：“之前不是商量好的吗，在房屋交付之前我们先租下来，每月付你们2,500房租，现在怎么变卦了？”叶张梅回复：“我们要求按照合同赔偿，希望你们给我们回复吧。”2020年4月22日，本院作出(2019)沪0112民初35550号民事判决书，判决：一、徐祝英于本判决生效之日起三十日内搬离涉案房屋；二、准许胡继红、胡玉萍一次性支付徐祝英补偿款30万元。该款由胡继红、胡玉萍于本判决生效之日起三十日内支付徐祝英。2020年7月26日，被告将涉案房屋交付给了原告。现原告以诉称理由诉至本院。以上事实，由原告提供的上海市房地产买卖合同、房款收据、产权人为两原告的涉案房屋产权证、本院(2019)沪0112民初35550号民事判决书、房屋钥匙交接书等，被告提供的补偿协议、微信截屏等，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，原、被告签订的房地产买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。根据合同约定，被告确应于2019年5月31日前将涉案房屋交付原告。原、被告的庭审陈述证实，由于涉案房屋由案外人居某，被告无法按期交房，故经双方协商后，在合同约定的交房期限之后，涉案房屋由被告向原告借用。因此，在买卖合同约定的交房期限届满后，原、被告之间就涉案房屋合意形成了期限为两个月的房屋借用关系，本质是房屋租赁合同关系。从被告提供的微信内容可以证实，在两个月的租期到期后，被告提出了继续借用房屋，延长使用期限的要求，原告对此回复“好的”，由此说明双方合意延长租赁期限，但双方未就延长租期的具体期限作出约定，因此双方事实上重新建立了不定期租赁合同关系。对于不定期租赁合同，双方当事人均可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。双方微信联系的内容显示，原告于2020年4月11日在询问被告预计交房的时间，在次日又向被告主张逾期交房的违约金。可以认定，原告于2020年4月11、12日发给被告的微信内容可以推定为原告要求被告返还房屋。应当指出，原、被告在涉案房屋产权过户时，已明确涉案房屋由原告租借给被告，即被告在买卖合同约定的交房期限内不需要再履行交房的义务，而是直接由被告租赁使用。双方之间省略了由被告按买卖合同约定履行交付标的物，再由原告按租赁合同约定履行交付租赁物的环节。在租赁合同到期或解除的情况下，被告作为承租人应当履行返还租赁房屋的义务，而不是按买卖合同继续履行交付房屋的义务。因此，现原告根据房地产买卖合同约定的逾期交房的违约条款要求被告支付逾期交房违约金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条第一款之规定，判决如下：驳回原告蔡正伟、叶张梅的诉讼请求。案件受理费人民币7,615元，减半收取计3,807.50元，由蔡正伟、叶张梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邹巧弟二〇二〇年九月二十九日书记员  周佳慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。