上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初14081号原告：上海勤勤物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张守志，该公司执行董事。委托诉讼代理人：江秋杰、沈华丰，上海仁良律师事务所律师。被告：神州长城投资(北京)有限公司，住所地北京市。法定代表人：陈略，该公司董事长。委托诉讼代理人：张亚楠。原告上海勤勤物业管理有限公司(以下简称勤勤物业)与被告神州长城投资(北京)有限公司(以下简称神州公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月3日受理后，依法由审判员江爱国独任审判，于2020年9月9日公开开庭进行了审理。原告勤勤物业委托诉讼代理人江秋杰、沈华丰，被告神州公司委托诉讼代理人张亚楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告勤勤物业诉请：1、要求判令被告神州公司支付2018年8月1日至2020年1月31日期间拖欠的物业费人民币853,818.21元(以下币种均为人民币)；2、被告支付2018年5月1日至2020年1月31日期间的电费733,824元；3、被告支付电力设备改造费用277,686.40元；4、被告神州公司承担本案诉讼费用。被告神州公司辩称，涉案位于上海市嘉定区曹安公路XXX号地下1层、1-15层物业系被告所有，拖欠原告相关的物业管理费属实，但因原、被告于2017年7月7日已经达成协议，约定以原告收取的地面停车费冲抵物业费，且(2018)沪0114民初5227号民事调解书对于2018年7月31日之前的物业费，已经按此协议原、被告调解解决，故2018年8月1日以后的物业服务费亦应以地面停车费收入抵扣处理。原告主张被告每月承担电费34,944元没有依据，2017年7月7日形成的会议纪要没有生效，故电费应当按照被告实际使用量支付；至于原告主张的电力设备改造费用，更与本被告没有关系，该电力设施登记在原告名下，相关改造费用理应由原告负担。经审理查明，被告神州公司系位于上海市嘉定区曹安公路XXX号地下1层、1-15层物业(称江桥大酒店)的业主，建筑面积13552.67平方米。2017年初以及2019年初，案外人上海江桥大酒店有限公司与原告二次签订《江桥曹安商办楼前期物业服务合同》，合同约定：位于曹安公路**、1930弄物业，其中曹安公路XXX号物业建筑面积13582平方米，地下车库建筑面积8717平方米的物业由原告提供物业管理服务，综合物业管理费(含保洁、保安、设备运行)按照每月每平方米3.50元收取，地下车库不计收物业管理费；服务期限为2017年3月1日至2021年2月28日止。签约后，原告依约对被告所有的物业提供物业管理服务。2017年7月7日，原、被告的相关负责人就物业管理服务事宜经协商达成《会议纪要》，约定：关于江桥大酒店的物业管理费现以大楼外地面停车费作为抵充，江桥大酒店每月需缴纳基本电费34,944元(含税)，神州公司须于每月收到勤勤物业发票的正常一周工作日内付清。另查明，2018年4月2日，原、被告因物业服务费支付发生争议形成讼争，原告勤勤物业诉请要求被告支付2017年3月1日至2017年11月30日期间的物业服务费380,296元；被告神州公司抗辩原告擅自出租被告物业收取租金，且地面停车费收入需冲抵物业服务费，故经本院主持，双方经协商达成调解协议：1、神州公司应于2018年7月31日前支付原告勤勤物业2017年3月1日至2018年7月31日期间的物业服务费18万元；2、被告神州公司应配合原告勤勤物业于2018年7月31日前将位于曹安公路XXX号物业内的租户迁出；3、被告神州公司应自2018年8月1日起继续按照《江桥曹安商办楼前期物业服务合同》向原告勤勤物业履行缴纳物业管理费的义务。又查明，2018年7月起，原位于江桥大酒店，即曹安路XXX号被告神州公司物业大楼围墙外南侧的地面空地由上海市嘉定区真新街道管理，不得停放任何车辆，任何一方不得利用空地收取停车费。再查明，2019年12月20日，山东省高级人民法院(2019)鲁执30号之二民事裁定书裁决：上海市嘉定区曹安公路XXX号江桥大酒店的不动产所有权归买受人安正时尚集团股份有限公司所有，不动产所有权自裁定送达买受人使其转移；2020年2月3日，上海市嘉定区曹安公路XXX号地下1层、1-15层物业转移登记在安正时尚集团股份有限公司名下。以上事实，有不动产权证书、《江桥曹安商办楼前期物业服务合同》、会议纪要、电费发票、缴费流水清单、情况说明、(2018)沪0114民初5227号民事调解书、调解笔录、(2019)鲁执30号之二山东省高级人民法院执行裁定书以及双方当事人的当庭陈述等证据为证，事实清楚。本院认为，原告勤勤物业与上海江桥大酒店有限公司签订《江桥曹安商办楼前期物业服务合同》以及原、被告间达成的《会议纪要》内容真实，合法有效，对于原、被告均具法律约束力。原告依约提供物业管理服务义务后，被告神州公司应当按约支付物业服务费和基本电费，故对于原告该二项的诉讼请求，具有事实依据和法律依据，本院予以支持。至于被告抗辩双方约定以原告收取被告物业地面停车费冲抵物业服务费，故被告不承担缴纳物业服务费义务的意见，经查，本院(2018)沪0114民初5227号民事调解书，虽然对于2017年3月1日至2018年7月31日的物业服务费通过原、被告协商一致，以该期间原告勤勤物业收取的停车费冲抵物业服务费方式调处，但自2018年7月起，上海市嘉定区真新街道已将该停车场收归统一管理，不许再行停车收费。对于该新的事实发生后虽然原、被告未进一步磋商解决，但足以认定《会议纪要》约定的停车费冲抵物业服务费的事由消灭，被告应该按照前期物业服务合同的缴费标准履行缴纳义务，故对于被告的抗辩意见本院不予采纳。至于被告认为电费应当按照实际使用量按实支付的意见，本院认为，根据会议纪要以及原告提供的每月缴付电费的实际金额综合分析，双方约定的每月34,944元金额，系双方按照物业的面积以及每月交给电力部门基本电费基础上确定的金额，真实有效，被告神州公司应当按约支付，故对于被告的相关抗辩意见本院不予采纳。至于被告关于电力设备改造费，与被告无关，该费用应由原告自行承担的意见，本院认为，审理中，原告自认该电力设备登记在原告名下，故原告为改善电力设备正常运行支付的改造费用应由其自行承担，被告的相关抗辩意见合法有据，本院予以支持。综上，按照依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告神州长城投资(北京)有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海勤勤物业管理有限公司2018年8月1日至2020年1月31日期间的物业服务费人民币853,818.21元；二、被告神州长城投资(北京)有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海勤勤物业管理有限公司2018年5月1日至2020年1月31日期间的基本电费人民币733,824元；三、驳回原告上海勤勤物业管理有限公司的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如未能在本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取10,793.98元，由原告上海勤勤物业管理有限公司负担1,606.88元，由被告神州长城投资(北京)有限公司负担9,187.10元，被告所负之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 江爱国二〇二〇年九月二十二日法官助理 夏晓明书 记 员 印 珞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。