吉林省四平市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉03民终1053号上诉人（原审被告）：裴凤云，女，住吉林省伊通满族自治县。被上诉人（原审原告）：伊通满族自治县兴伊物业服务有限公司，住所地吉林省伊通满族自治县伊通镇。法定代表人：王艳霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵义，该公司经理。上诉人裴凤云因与被上诉人伊通满族自治县兴伊物业服务有限公司（以下简称：兴伊物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省伊通满族自治县人民法院（2020）吉0323民初903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人裴凤云及被上诉人兴伊物业公司的委托诉讼代理人赵义到庭参加诉讼，本案现已审理终结。裴凤云上诉请求：1.依法撤销吉林省伊通满族自治县人民法院（2020）吉0323民初903号民事判决书。2.依法改判驳回被上诉人对上诉人的起诉。3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院对此案认定事实及适用法律错误，二审法院应依法支持上诉人的诉请。1.一审法院没有对被上诉人是否具有代理资格进行审查，上诉人当庭对被上诉人的代理人的身份提出异议，没有缴纳社会保险的相关凭证。2.上诉人申请法院调取业主委员会成立及物业的选聘情况，合同纠纷首先应当对合同效力进行审查，何况上诉人已经答辩该合同无效，违反国务院的《物业管理条例》的禁止性规定。3.上诉人与被上诉人之间没有签订合同，那物业费是按什么标准计算的，且没有任何依据的计算违约金，一审法院认定双方是物业事实合同依据在哪？4.业主委员会七个人不能代表业主委员会，物业企业是符合当前扫黑除恶中物业涉恶的企业，法院应当将该线索移送公安机关。物业企业没有张贴过任何物业企业进驻的通知及物业费使用情况的说明，利用法院对强迫交易的行为进行了判决收取了物业费，但并没有按税法规定给业主开具发票。5.按照《物业服务收费管理办法》第十二应当公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主提出质询时，物业管理企业应当及时答复。兴伊物业公司辩称，请求法院维持原判。兴伊物业公司在原审请求：1.依法判令被告立即支付2018年1月23日至2020年7月22日物业管理服务费1500元及违约金，违约金按照应付金额的月1％支付，从2018年1月23日起至实际给付之日止。2.依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实与理由，原告与八旗茗苑一期业主委员会签订了物业服务合同，协议约定原告对伊通满族自治县八旗茗苑小区提供物业管理服务。合同约定了物业服务内容、物业服务期限、双方权利义务、物业服务费、物业的经营与管理、物业的使用与维护、物业维修经费、违约责任等事宜。协议签订生效后，原告即按协议约定履行了全部物业管理服务。被告裴凤云作为小区的业主之一，接受了原告的服务，理应按《物业管理条例》和物业服务合同向原告交纳物业管理费，但经原告一再催缴，却一直未按协议约定支付物业管理费用，经核算被告的建筑面积为56.35平方米，自2018年1月23日起至2021年1月22日止，被告欠原告物业费金额为1800元。同时被告应按照应付金额的月1％支付违约金。以上事实和理由有物业服务合同等证据予以证实。原告为维护自身合法权益，特起诉到法院，请依法判决。裴凤云在原审辩称，1.被告不是合同相对方，业主委员会不能代表被告签订合同，未经被告同意，就是无效合同。2.基于业主委员会不是经业主代表选举产生成立的，我们小区根本就没有成立业主委员会。被告有证据证明，216名业主对业主委员会成立和选聘物业不知情。小区有400名业主，根据《物业管理条例》第十一条规定，由业主共同决定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业。第十二条规定，必须有半数参加，迄今为止被告没有接到任何通知要成立业主委员会，没有参加过业主大会，没有选举过业主委员会成员，更没有听说过选聘了物业服务企业。第六十四条规定，违反物业合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期缴纳，逾期不缴纳的，才可以向法院起诉，因此法院必须驳回原告的起诉。更何况原告提供的物业服务合同中第十一条第4项中有明确规定业主委员会协助催缴，现在也没有催缴的证据，法院应驳回起诉。3.根据原告提供的物业服务合同中第五章第十一条根据业主大会的决议与物业管理企业签订物业服务合同；作为原告应当提交业主大会的决议，如果没有签订的协议是效力待定的合同，业主不追认就是无效的合同，且不能视为善意第三人。根据物权法第七十六条（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；因被告作为业主且超过半数以上都不知道成立业主委员会及选聘物业，因此物业合同对被告不产生法律效力。一审法院查明：原告与八旗茗苑一期业主委员会签订了物业服务合同，协议约定原告对伊通满族自治县八旗茗苑小区提供物业管理服务。合同约定了物业服务内容、物业服务期限、双方权利义务、物业服务费、物业的经营与管理、物业的使用与维护、物业维修经费、违约责任等事宜。协议签订生效后，原告即按协议约定履行了全部物业管理服务。被告裴凤云作为小区的业主之一，接受了原告的服务，但拖欠物业费，经核算被告的建筑面积为56.35平方米。从2018年1月23日至2020年6月22日物业管理服务费，每平方米每月0.8元，公共照明费每月5元。同时约定被告应按照应付金额的1％支付违约金。一审法院认为，原告与被告之间，已经形成了事实物业合同关系，原告已经举证证明，对小区进行了物业服务，所以被告应当履行支付物业费的义务，对原告与业主委员会签订的物业合同，已经实际履行，本院予以确认。被告的抗辩证据不足，一审法院不予支持。原告要求的物业费计算到期日是2020年7月22日，因为原告起诉时是2020年7月2日，所以，一审法院保护物业费计算至6月22日，便于计算，经计算物业费为1452.32元（56.35平方米×0.8元×29个月＋5元×29个月），本院予以保护，其他的部分，因为未到期，本院不予支持。违约金合同约定是按照1%计算，而不是按照月1%计算。经本院审理查明的事实与原审查明的事实相同。本院认为，一、关于兴伊物业公司与业主委员会签订的物业服务合同对裴凤云是否具有约束力的问题。根据伊通满族自治县物业管理中心出具的证明，兴伊物业公司的选立程序符合法律规定。兴伊物业公司与案涉小区的业主委员会于2018年1月13日签订的物业服务合同是基于双方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的相关规定，该合同合法有效，该物业服务合同对伊通镇八旗茗苑小区的全体业主均具有约束力，裴凤云作为业主之一，当然应受到上述物业服务合同的约束。二、关于裴凤云是否应该交纳物业服务费的问题。首先，根据兴伊物业公司提供的照片等证据，能够证明兴伊物业公司履行了物业合同中约定的义务。依据《物业管理条例》第七条的规定，业主在物业管理活动中，应当履行按时交纳物业服务费用的义务。裴凤云作为伊通镇八旗茗苑小区的业主，在接收到兴伊物业公司等价的服务后，其应当依照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费；其次，根据兴伊物业公司在原审中提交的照片，2020年3月18日，伊通县伊通镇八旗名苑一期业主委员会与兴伊物业公司已向裴凤云下发了《业主委员会、物业公司催缴物业费通知书》，即业主委员会已经督促裴凤云限期交纳，现裴凤云逾期仍未交纳，兴伊物业公司有权向人民法院起诉。再次，依据兴伊物业公司与伊通镇八旗茗苑小区业主委员会签订的《物业服务合同》第五条约定：“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅0.8元/月。平方米……”，裴凤云的建筑面积为56.35平方米，故原审认定物业费为1452.32元（56.35平方米×0.8元×29个月＋5元×29个月）正确，本院予以支持。针对1%的违约金，依据《物业服务合同》第十四条约定：“业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按1%的标准向乙方支付违约金”，故原审法院对违约金的计算正确，本院对此予以确认。综上，裴凤云的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人裴凤云负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏玉国审 判 员 谭贵林审 判 员 孙 鹏二〇二〇年九月二十九日法官助理 肖茹钰书 记 员 袁洪双