广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤民终507号上诉人（一审原告）：粟春艳，女，1983年2月9日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：林伟锋，广东万诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雪欣，广东万诺律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：惠州怡海房地产开发有限公司。住所地：广东省惠东县梁化镇大岭十二托地段。诉讼代表人：惠州怡海房地产开发有限公司管理人。委托诉讼代理人：李艳××，管理人工作人员。委托诉讼代理人：陈帝帆，管理人工作人员。上诉人粟春艳因与被上诉人惠州怡海房地产开发有限公司（以下简称怡海公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市中级人民法院（2018）粤13民初55号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人粟春艳、被上诉人怡海公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。粟春艳上诉请求：判令粟春艳享有案涉房产的取回权，怡海公司履行《商品房买卖合同》，向粟春艳交付案涉房产并办理产权证书，怡海公司支付逾期交房违约金（按约定时间开始计至交房之日，暂计至2016年10月破产受理日）约为150万元和逾期办证违约金（按约定时间开始计至办证之日，暂计至2016年10月破产受理日）约为250万元，怡海公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：（一）一审错误认定案涉合同双方均未履行完毕，导致适用法律错误。粟春艳已提交完整的《商品房买卖合同》（加盖备案登记章）以及确认收取两套房产房款的《专用收据》，在形式上已经完成了举证义务，至于怡海公司提出款项性质为抵扣工程款及该款在其财务资料上没有显示，是其内部事务，不能否认怡海公司在出具《专用收据》时已确认收取粟春艳的购房款。案涉《商品房买卖合同》已经取得备案登记，根据一次性付款备案登记的有关惯例，只有完成监管账户的资金支付才能备案登记，足以认定怡海公司已收取了粟春艳的购房款。粟春艳还提交了怡海公司2012年11月6日《确认函》及相关交易背景资料，怡海公司加入光耀集团香港有限公司的债务负担，提供其房产用于折抵光耀集团香港有限公司应付的股权转让款及前期费用。××发展有限公司的股权已于2012年11月23日转让至光耀集团香港有限公司名下。《确认函》所附条件已经成就，怡海公司已经收取粟春艳支付的案涉房产购房款。（二）一审未审查交易细节，错误认定购房款的支付时间。《专用收据》均是在2012年11月6日开具，之后才签订《商品房买卖合同》，在签署合同时双方均认可购房款已支付。（三）怡海公司以其应收取的购房款作为支付手段加入光耀香港集团有限公司应付股权转让款的承担，是典型的债务加入。正是基于怡海公司2012年11月6日出具的《确认书》和《专用收据》，××发展有限公司的股东才会将股权转让给光耀香港集团有限公司，怡海公司加入债务承担、抵销购房款已经完成且不可逆转。（四）购房人已经付清购房款，怡海公司管理人无权行使破产解除权，应当继续履行合同，向购房人交付房产并办理产权证书。（五）根据相关法律规定，粟春艳购买的案涉房产不属于破产财产，粟春艳有权申请取回。最高人民法院2002年颁布的《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第71条规定：“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付取回权认定对价的特定物”不属于破产财产，该条是在旧破产法基础上对非破产财产的认定标准进行的解释性规定，在基础权利上与取回权并无差别。因此在破产程序中判断在建工程商品房的权利归属时，仍然可以参照适用。管理人不得以登记为由或者以购房人未取得所有权为由对购房人的继续履行请求权行使抗辩权。怡海公司辩称：（一）粟春艳不享有物权，其请求确认物权权属并要求办理权属证书无事实和法律依据。根据惠东县房产管理局房产登记信息及房产现状，粟春艳仅与怡海公司签订《商品房买卖合同》，未办理预告登记，也未办理产权过户手续，粟春艳不享有案涉房产的物权。（二）粟春艳与怡海公司签订的《商品房买卖合同》为双方均未履行完毕的合同，管理人依据破产法的规定解除合同符合法律规定，粟春艳请求过户房产并办理权属证书没有依据。1、怡海公司已于2016年10月14日被裁定破产重整，本案应适用《中华人民共和国企业破产法》的相关规定进行审理。2、虽然粟春艳与怡海公司签订的是《商品房买卖合同》，但该合同本质是以房抵债协议。粟春艳并未提供证据证明其已经通过抵债的方式完成付款义务。因此，案涉合同属于双方均未履行完毕的合同，管理人根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定解除合同，符合法律规定。3、案涉房产未完成建设，在事实上也不具备交付给粟春艳并办证的可能，即使存在以房抵债的情形，管理人也有权解除相关协议，粟春艳可就原基础法律关系向管理人申报权利和损失。以房抵债的目的在于用房产抵偿原来的债务，该抵债行为并不能改变原债的同一性，因此只有在抵债物的物权已经转移给粟春艳后，原来的债务才得以消灭，故以物抵债协议应系实践性合同。怡海公司未实际履行交付抵债物之前，抵债的目的未能实现，原债务并未消灭。实践性合同除了双方意思表示一致，还需要交付标的物才能成立。目前，案涉房产未完成建设，不具备交房的条件。管理人作出解除合同的决定，完全符合法律规定。在管理人依法解除合同后，粟春艳可就原债权债务关系向管理人申报权利和损失。粟春艳要求怡海公司继续履行合同，将房产过户至粟春艳名下的诉讼请求应不予支持。粟春艳向一审法院起诉请求：1、取回怡海公司所开发的案涉房产，合计5780406元；2、判令支付逾期交房违约金（按照约定时间开始计算至交房之日，暂计算至2016年10月破产受理日）约为150万元；3、判令支付逾期办证违约金（按照约定时间开始计算至办证之日，暂计算至2016年10月破产受理日）约为250万元；4、怡海公司依照《商品房买卖合同》向粟春艳交付案涉房产。一审法院认定事实：粟春艳、怡海公司分别于2013年1月30日、2013年10月21日签订两份《广东省商品房买卖合同》（出卖人怡海公司，买受人粟春艳），合同编号为××、××，约定买受人购买的房产为预售商品房，商品房预售许可证号为惠东房预许字第××号、第××号，商品房分别为第××、××号房，合同约定建筑面积分别为98.84平方米、155.6平方米。买受人一次性付款，在2012年11月12日前支付全部房款，即分别为2323206元、3457200元。买受人应按约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为建行惠东支行，专用账户为44×××67。凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据。出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告条件，并符合合同约定的商品房交买受人使用。2012年11月6日，怡海公司向粟春艳出具加盖怡海公司财务专用章的《收据》两张，内容“今收到粟春艳交来光耀惠东项目陶然假日小区××、××房楼款，收款性质：抵扣工程款，分别为人民币2323206元、3457200元”。2018年1月24日，怡海公司管理人向粟春艳出具《关于的答复》，显示管理人对粟春艳的复核请求不予认可，并维持原审查结论，即确认粟春艳申报的以房抵债和付款依据不成立并解除案涉商品房买卖合同。2016年10月14日，一审法院裁定受理了怡海公司的破产重整申请。2016年11月7日，一审法院指定广东伟伦律师事务所担任怡海公司管理人。一审法院认为：根据粟春艳、怡海公司的诉辩意见及庭审情况，本案争议焦点为：本案粟春艳、怡海公司之间属于何种基础法律关系?案涉商品房买卖合同是否双方均未履行完毕？一审法院分析认定如下：关于粟春艳、怡海公司之间属于何种基础法律关系的问题。粟春艳主张双方的基础法律关系是房屋买卖，并提交了案涉商品房买卖合同及相关收据为证，怡海公司辩称双方之间实为以房抵债，但未提供相应证据予以反驳，也未否认案涉商品房买卖合同的真实性，故一审法院依法认定本案粟春艳、怡海公司之间的基础法律关系是房屋买卖，案由为房屋买卖合同纠纷。关于案涉商品房买卖合同是否双方均未履行完毕的问题。根据案涉商品房买卖合同的约定，粟春艳作为买受人的主要义务是按约支付案涉房产的购房款，怡海公司作为出卖人的主要义务是按约交付案涉房产、办理产权登记。本案中，粟春艳提供两张怡海公司向其出具的《收据》，主张其已付清案涉两套房产的全部购房款分别为2323206元、3457200元，但该两张收据显示收款性质为抵扣工程款。怡海公司辩称没有收到粟春艳支付的购房款。一审法院认为，在双方明确约定将购房款付至指定的商品房项目预售款专用账户的情况下，粟春艳声称已向怡海公司支付案涉两套房产的全部购房款分别为2323206元、3457200元，但未提供相关资金流转的证据，粟春艳仅凭怡海公司出具的收据主张其已支付全部购房款，证据不足，理由不充分，一审法院不予采纳。双方均确认怡海公司没有交付案涉房产及办理产权过户。粟春艳主张案涉房产系以房抵债，但怡海公司并非相关合同的当事人，即便相关各方曾有以房抵债的意向，以房抵债仍未完成，一审法院对此不作审查，粟春艳的相关权利可另循法律途径救济。综上，粟春艳、怡海公司签订案涉商品房买卖合同后，双方约定的义务均未履行完毕。依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，怡海公司管理人根据双方履约情况依职权解除案涉商品房买卖合同合法有据，一审法院予以确认。粟春艳作为买受人签订案涉商品房买卖合同后未按约定支付案涉房产的购房款，也未提供证据证明怡海公司存在违约行为，其诉求怡海公司支付逾期交房和逾期办证违约金、交付案涉房产应当予以驳回。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。根据前述分析，案涉房产的所有权并未发生转移，粟春艳并不享有案涉房产的所有权，其诉请取回案涉房产应当予以驳回。综上所述，粟春艳的诉请均没有事实和法律依据，一审法院不予支持。判决：驳回粟春艳的全部诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。对一审认定的事实，本院予以确认。本院另查明，本案一审中粟春艳提交了××发展有限公司与光耀集团香港有限公司、陈××2012年4月28日签订的《股权转让协议》，约定××发展有限公司将其持有的××酒店管理（深圳）有限公司100%的股权，以人民币3000万元转让给光耀集团香港有限公司。粟春艳还提交了甲方为新××有限公司、罗××、颜××、周××、吴××，乙方为光耀集团香港有限公司，丙方为××发展有限公司，丁方为陈××，2012年11月5日四方签订的《股权转让协议》，明确2012年4月28日签订的《股权转让协议》为该协议的附件，甲方为丙方的股东，持有丙方100%的股权；约定因2012年4月28日签订的《股权转让协议》履行中出现困难，甲方、乙方、丙方同意更改股权转让方式，由甲方转让持有的丙方100%股权给乙方，乙方间接持有××酒店管理（深圳）有限公司股权；转让价款仍为3000万元，其中部分转让款以房产折抵，为确保房产销售给甲方指定人员，甲方指定第三人作为折抵房产的持有人，其中粟春艳持有候鸟4号地××号地××房。粟春艳提交上述证据用以证明，本案案涉房款是以光耀集团香港有限公司受让××发展有限公司股权的转让款折抵的。怡海公司一审质证对该证据三性不予认可，并认为属于粟春艳与光耀集团香港有限公司的关系。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。根据粟春艳的上诉请求与理由，结合怡海房地产公司的答辩意见，本案二审争议的焦点在于：粟春艳是否已支付案涉房款、案涉房屋买卖合同是否已解除。关于粟春艳是否已支付案涉房款。本案粟春艳一审起诉怡海房地产公司履行与粟春艳签订的案涉商品房（陶然假日小区××、××号）买卖合同义务，交付房屋并办理房屋权属证书，粟春艳提交的楼款《收据》显示为工程款折抵房款，但粟春艳一、二审中均主张案涉房款是以光耀集团香港有限公司受让××发展有限公司股权的转让款折抵的。对此，本院认为，光耀集团香港有限公司与怡海公司虽为关联企业，但根据《中华人民共和国公司法》第三条：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任”及第十四条第二款：“公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任”的规定，怡海公司与光耀集团香港有限公司是分别独立的企业法人，怡海公司的财产独立于光耀集团香港有限公司，以怡海公司的财产抵偿光耀集团香港有限公司的债务，违背公司财产独立原则，亦损害怡海公司其他债权人的合法权利。在怡海公司进入破产、财产不足以清偿债务的情况下，允许以怡海公司的财产抵偿光耀集团香港有限公司的债务，势必减少怡海公司的破产财产，影响对其他债权人的清偿。因此，粟春艳上诉主张以光耀集团香港有限公司受让××发展有限公司股权的转让款折抵案涉房款，因违反公司财产独立原则，本院不予支持。关于案涉房屋买卖合同是否已解除。《中华人民共和国破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”本案怡海公司进入破产程序后，管理人在审查粟春艳要求继续履行合同的债权申报时，认为以房抵债及付款依据不足，不予确认粟春艳的债权，并在通知中明确解除案涉商品房买卖合同。如前所述，粟春艳并未向怡海公司支付案涉房款，而其主张以股权转让款折抵房款又因违背公司财产独立原则未得到支持，故粟春艳并无履行案涉房款支付义务，怡海公司亦未履行交付房屋及办理产权证的义务，案涉房屋买卖合同属于双方均未履行完毕的合同。因怡海公司管理人在审查粟春艳的债权通知中已明确解除案涉合同，后在异议审查中又维持原审查结论，本院认为案涉合同解除符合前述法律规定，确认管理人已经行使合同解除权并已通知粟春艳。综上，粟春艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费52262.84元,由粟春艳负担。本判决为终审判决。审判长  陈良军审判员  刘涵平审判员  王 庆二〇二〇年九月二十四日书记员  邹政文