呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2020）内0104民初864号原告(反诉被告):蔚蕊红,女,呼和浩特市经济开发区税务局干部,住呼和浩特市。委托诉讼代理人：姚素波，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。被告(反诉原告)：内蒙古昌翰物业管理有限公司,住所地呼和浩特市赛罕区良种场路农牧局小区别墅副壹号。法定代表人:安福成,总经理。委托诉讼代理人:周埔新,男,该公司物业经理。委托诉讼代理人:刘书岑，内蒙古蒙信律师事务所律师。原告(反诉被告)蔚蕊红与被告(反诉原告)内蒙古昌翰物业管理有限公司(以下简称昌翰物业公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蔚蕊红及其诉讼委托代理人姚素波、被告昌翰物业公司的委托代理人刘书岑和周埔新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔚蕊红向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告2018年4月27日由被告收取原告银泰花园3号楼3单元3楼西户装修押金3500元，水电费350元、一次二次垃圾清运费410元，共计4260元，并支付同期银行利息。2.判令被告返还原告违法收取的2017年11月1日至2018年10月31日的物业费3552元及利息（利息以3552元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年4月27日起至实际支付之日止）。3.请求判令被告承担诉讼费用。事实与理由：被告于2018年4月27日收取原告银泰花园3号楼3单元3楼西户装修押金3500元，2017年11月1日-2018年10月31日期间的物业费3552元、水电费350元、一次二次垃圾清运费410元，共计4260元。当时双方约定：待原告装修工程结束后经被告验收，如果原告在装修过程中没有对楼房主体产生破坏，被告全额退还押金3500元；并按照实际结算装修房屋期间产生的水、电、清理垃圾等费用，剩余代缴费用全额退还原告。原告于2018年7月装修完毕申请验收并返还装修押金，被告不予验收也不退还。被告于2019年4月8日退出银泰花园的物业管理没有办理移交手续，也没有给原告退还押金和物业费等，因此，造成了被告恶意侵占原告押金及物业费的事实。2018年4月27日原告去被告处领钥匙时，被告逼迫原告交2017年11月1日至2018年10月31日的物业费，领到钥匙后发现该房屋未达到居住条件，电、燃气均未通。因此，被告向原告收取2018年10月之前的物业费属违法收取，应退还原告。被告昌翰物业公司辩称，1.对于原告主张返还的相关费用没有事实及法律依据，请求依法驳回。2.银泰花园的项目背景，是呼市国税系统的团购房，小区开发商成智房屋开发公司与国税局签订过团购合作协议，给予国税员工优惠的购房价格，购房员工的购房款交齐各自单位国税局，国税局根据工程的施工进度，统一向成智公司拨放购房款。因此，每一个付款节点和交付房屋都是由成智公司通知国税局。2017年9月开发商成智公司向各国税局发出交房通知，国税局也通知了其购房员工到开放商那里办购房手续，2017年9月30日成智公司与昌翰物业公司签订前期物业合同，昌翰物业公司入驻银泰花园小区，开始提供物业服务，据向开发商了解，很多购房员工并没有在收到单位通知后，立即到开发商那里办理交房手续，而未办理交房手续的原因是很多员工将其所购房屋再次出售，小区很多业主都不是房屋的一手买受人，根据内蒙古物业管理条例，开发商通知买受人接受交付，买受人迟延接受交付的，从催告买受人接受交付期限的次日计算物业服务费，买受人再次出售其房屋并不影响房屋的业主对房屋出售前产生的费用，包括物业费等。3.因为小区水电没有接入大网，昌翰物业公司收取业主临时水电费后，交付给了成智公司，成智公司再向电力公司移交上述费用，装修垃圾清运费也是由于昌翰物业公司和垃圾场达成合同后，为小区业主清理垃圾实际产生，以上费用是以小区整体向第三方支付的。所以，实际费用已产生完毕，不存在返还问题。原告不能以其没有入住要求返还上述费用。关于装修押金根据原、被告双方签订的装修施工现场管理及违章处罚规定，业主施工完成后一个礼拜内要报告物业公司，由物业公司业主和装修施工队三方验收才能返还装修押金。原告没有通知被告验收，所以被告无法知晓原告是否装修。因此请求返还装修押金条件未成就。请法院驳回以上请求。反诉原告昌翰物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告支付反诉原告物业管理费4757元；2.判令反诉被告向反诉原告支付滞纳金直至实际给付之日止。3.本案反诉与反诉的诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：昌翰物业公司是玉泉区银泰花园小区前期的物业服务企业，2017年9月入驻小区。小区具备交付条件后小区开发商通知业主在指定期限办理交付手续，业主陆续领钥匙。反诉被告签署的一些文件明确约定：业主应按时足额交纳的费用有：住宅物业费2平米/平米、装修押金、垃圾处理费等，业主不按时交纳物业费以每日2%支付滞纳金。因小区业主拒不交纳物业管理费，昌翰物业公司长年亏损，故于2019年4月退出该小区，并在退出前向小区全体业主发出公告。之所以未向蔚蕊红退还装修押金，是因为蔚蕊红未向昌翰物业公司报告验收，而且2018年11月1日之后,蔚蕊红再未支付过物业管理费。蔚蕊红未向昌翰物业公司支付2018年11月1日至2019年3月31日期间的物业管理费1480元。2019年5月，内蒙古林达物业公司接替昌翰物业公司，两家公司办理了物业交接手续。林达物业公司将蔚蕊红2019年5月11日至2020年5月10日的物业管理费3277元及相应得滞纳金债权转让给昌翰物业公司。反诉被告蔚蕊红辩称，1.根据呼和浩特市物业收费办法第一条、第二条明确规定，在本事辖区内从事物业管理收费的必须准守本办法，第六条、第八条规定，被告应当提供物业服务的相关资质以及服务收费定价的批准文件。而在本案中，被告自称接受了林达物业公司的债权，即未提供其公司的相关资质，也未提供林达物业公司的相关手续，以上证明二公司既没有经营物业服务的资格，其定价更是违反了强制性法规。根据收费办法第15条规定，即使两公司提供了相应资质，其相关的收费项目范围标准必须在小区内张榜公布，而两公司均未作出相应行为，根据收费办法第12条规定，空置房屋的服务收费应按照50%计收，而本案原告由于房屋至今没有暖气，不具备入住条件，应当按此收费，前提是两公司能够提供上述资质的情况下。2.债权转让不合法，原告与林达物业公司的物业服务间存在繁多的问题，林达物业公司与原告存在纠纷的情况下无法形成固定债权，怎能转让，并且林达物业公司也未参加庭审，根本无法查清。另二物业公司转让债权的所有手续均在起诉之后，认定债权转让成立会侵害第三人即本案中原告的权利。3.根据呼和浩特市物业服务管理条例，强制规定物业服务的公共范围为公共设施的维护、维修、卫生清洁、绿化的维护、公共秩序的维护等。并且，同时规定禁止私自设置车位、张贴广告等。林达物业公司与昌翰物业公司的种种行为从根本上违反了行业强制性管理规定，由于其违约行为存在过多，不仅放纵不作为，还侵害业主权利，二公司均构成根本违约，无权收取物业费，故要求返还，并有权拒付被告要求支付的部分，针对装修押金，被告称没有向其要求验收，这与事实不符。原告早在2019年年底要求其进行验收，被告拒不配合。故此，装修押金应当返还。现在原告当庭再次提出要求验收，希望被告在一周内验收并返还装修押金。关于预交的水费电费按照常理水费电费必然按照实际使用进行结算，原告配合被告工作，预交了足额的水费电费，被告却没有任何进行结算的表示，那被告应当为其不配合结算不提供结算证据承担后果，退还所有预交费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理认定事实如下：原告购买了由呼和浩特市成智房屋开发有限公司（以下简称成智公司）开发的位于呼和浩特市××区的房屋一套。该房屋系国税系统的团购房屋，2017年9月22日成智公司向呼市四区国税局发出通知：“银泰花园住宅小区1号楼、3号楼定于9月30日开始办理交房事宜，2号楼定于10月10日开始办理交房事宜，请购房人携带相关证件及资料前来我公司办理交房手续”。昌翰物业公司于2017年9月30日入驻该小区，为小区进行物业管理服务工作，2019年4月8日退出该小区的物业服务。2018年3月26日在办理入住手续时蔚蕊红与昌翰物业公司签订《业主临时管理规约》、《承诺书》、《前期物业服务协议》、《银泰花园住宅小区装修管理规定》等文件，《业主临时管理规约》第二十九条约定：本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制。业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳如下费用：1.物业费：住宅每平米2元、商业每平米3.5元。3.其他应交费用包括水电费、装修管理费、装修垃圾清运费、装修出入证工本费、装修押金、外墙清洗（或外墙油漆粉刷）费、垃圾处理费、特约服务费等。《前期物业服务协议》中显示，蔚蕊红的房屋为住宅，建筑面积148平方米。第九条第4项约定：甲方（蔚蕊红）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，应按月利率2%支付逾期付款利息。双方签订相关协议文件后，蔚蕊红于2018年4月27日领取钥匙时向昌翰物业公司交纳了装修押金3500元、2017年11月1日至2018年10月31日的物业费3552元、装修垃圾清运费350元、装修临时用水用电费350元、二次垃圾清运费60元。蔚蕊红于2018年7月装修完毕。蔚蕊红未向昌翰物业公司交纳2018年11月1日至2019年3月31日的物业费1480元。2019年5月10日呼和浩特市玉泉区昭君路街道办事处恒盛社区居委会向银泰花园小区发出通知，通知2019年5月11日林达物业公司入驻银泰花园小区进行物业管理服务工作。林达物业公司进行物业服务至今,按照每月每平米1.80元收取物业费,蔚蕊红未向林达物业公司交纳2019年5月11号至2020年5月10日期间的物业费3227元（包括期间二次垃圾清运费60元、楼道公共照明费20元）。2020年5月21日林达物业公司做出“物业管理费债权转让说明”，内容为：“昌翰物业公司原系银泰花园小区前期物业服务企业,林达物业公司自2019年5月接替昌翰物业公司承接银泰花园小区物业服务。两家物业公司办理了小区物业交接手续，双方签订了相关交接协议等文件，其中，林达物业公司将对业主蔚蕊红（房号：银泰花园3号楼3单元301号）2019年5月11号至2020年5月10日期间的物业管理费3277元（包括期间二次垃圾清运费60元、楼道公共照明费20元，每月每平米1.8元）及相应滞纳金债权转让给昌翰物业公司。”并于2020年5月27日短信方式通知蔚蕊红，林达物业公司将蔚蕊红2019年5月11日至2020年5月10日的物业费3277元及相应得滞纳金债权转让给昌翰物业公司。本院认为，综上所述，蔚蕊红的房屋已装修完毕，昌翰物业公司已退出该小区的物业管理服务，且未向本院提交蔚蕊红的装修存在违反相关装修约定的行为，故昌翰物业公司应依约返还蔚蕊红装修押金3500元。对于蔚蕊红返还物业费的请求，蔚蕊红认为“2018年4月27日其去昌翰物业公司处领钥匙时，存在逼迫其交2017年11月1日至2018年10月31日的物业费的行为”，但蔚蕊红未向本院提供证据证明昌翰物业公司存在胁迫等行为，且在法定期限内未行使撤销权，故本院对于返还物业费及利息的请求不予支持。对于装修垃圾清运费、装修用水用电费，因蔚蕊红在装修时已实际产生，蔚蕊红未提交证据证明实际支出的费用少于收取的费用，故本院不予支持退还上述费用及利息的请求。对于二次垃圾清运费60元，系环卫部门委托物业公司代收，故蔚蕊红应予支付，返还请求不予支持。对于本案昌翰物业公司反诉请求2018年11月1日至2019年3月31日期间的物业费1480元，因昌翰物业公司在此期间的物业服务存在瑕疵，本院酌情减免30%，蔚蕊红应当支付该期间的物业费1036元。林达物业公司经大部分业主选择及恒盛社区同意入驻银泰花园小区并履行物业服务义务，蔚蕊红未提供充足的证据证明林达公司在该小区的物业服务存在瑕疵，蔚蕊红应当向林达物业公司支付相应的物业费。对于林达物业公司与昌翰物业公司之间的物业费债权转让行为不违反法律规定，且已通知债务人，故蔚蕊红应当向昌翰物业公司支付2019年5月11日至2020年5月10日期间的物业费3277元。对于昌翰物业公司反诉请求的滞纳金，虽昌翰物业公司与蔚蕊红之间有合同约定，但蔚蕊红不存在故意违约行为，故本院不予支持。对于蔚蕊红拖欠林达物业公司物业费滞纳金的请求，因双方未作约定，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定,判决如下：一、被告内蒙古昌翰物业服务有限公司于本判决生效后五日内返还原告蔚蕊红装修押金人民币3500元。二、反诉被告蔚蕊红于本判决生效后五日内支付反诉原告内蒙古昌翰物业服务有限公司物业费4233元、二次垃圾清运费60元、楼道公共照明费20元，合计人民币4313元。三、驳回原告蔚蕊红的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告内蒙古昌翰物业服务有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告内蒙古昌翰物业服务有限公司负担50元。反诉费118元，由反诉原告内蒙古昌翰物业服务有限公司负担93元、反诉被告蔚蕊红负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 阿拉堂图亚人民陪审员 张 利 芳人民陪审员 乔 月 英二○二○年九月八日书 记 员 李   娜附：法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。