广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初9383号原告吴秋梅，女，汉族，1985年6月8日出生，住址：广东省深圳市罗湖区*************，公民身份号码：441************92X。委托代理人徐云，系金卡（深圳）律师事务所律师。被告惠州市城央卅五酒店管理有限公司，住所地：惠州市****************号楼7号楼22层09号房。法定代表人：方某1。委托代理人方素兰、何迪文，系被告公司员工。原告吴秋梅诉被告惠州市城央卅五酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈希希适用简易程序独任审判，于2020年7月22日公开开庭进行了审理。原告吴秋梅的委托代理人徐云，被告惠州市城央卅五酒店管理有限公司的委托代理人方素兰、何迪文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告吴秋梅起诉称，2019年4月14日，被告因酒店经营需要而与原告签订《华贸中心公寓租赁合同》，合同约定：原告将其位于惠州市****************、8、12号楼7号楼30层03号房（以下简称“该房屋”）出租给被告。该房屋的租期为2019年6月1日至2021年5月31日止，其中该房屋月租金为人民币3300元，月租金的支付方式为：被告于本合同签订后应于每月10日前向甲方支付本月租金。此外，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、燃气、通讯、设备和物业管理等费用由被告承担。合同签订后，被告从2020年2月10日后就不再缴纳租金至今，租赁期内未按期支付租金和水、电、燃气、物业管理等费用,已构成根本性违约，严重损害原告合法权益。经原告多次催讨后，被告仍未支付上述费用。综上，原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，请依法支持原告诉请。一、要求判令被告支付房屋租金人民币16500元（暂计至2020年6月10日）；二、要求判令被告支付迟延支付租金的违约金人民币3300元（按《华贸中心公寓租赁合同》第七条7.2款违约条款执行）；三、要求判令被告支付使用承租房屋产生的水、电和燃气等费用（暂计）人民币537.77元（暂计至2020年6月10日）；四、要求判令被告支付物业管理费人民币174.2×4=696.8元（暂计至2020年6月10日）；以上合计人民币21034.57元。五、本案诉讼费用由被告承担。被告惠州市城央卅五酒店管理有限公司辩称，首先，本案纠纷发生在新冠疫情爆发和防控期间，按照最高人民法院发布的《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）、（二）、（三）》的相关规定，疫情和疫情防控措施属于不可抗力。处理租赁合同纠纷时，要适用民法总则180条、合同法117条有关不可抗力的规定。因此，被答辩人要求判令答辩人支付违约金的请求属于免责范围。其次，被答辩人要求答辩人继续按照原租赁合同约定履行支付租金的义务，实属明显不公平；根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。事实上，答辩人在疫情期间多次与被答辩人进行了沟通，要求减免租金，并针对疫情和疫情防控措施，请求被答辩人协商签订补充协议，但是被答辩人仍然不同意变更原租赁合同。因此，答辩人为了避免损失进一步扩大，向被答辩人提出解除合同的要求，但是被答辩人仍然不予理睬，诉至法院，要求继续履行合同，支付租金。这种诉请，明显对答辩人不公，违背了公平原则。最后，答辩人认为：在疫情期间，不管是原告还是被告，大家都应该互谅互让，共度难关。因此，如果被答辩人还是不同意减免房租，要求继续履行原合同，那么鉴于最高法的指导意见，请求法院依法驳回被答辩人的第一、第二项诉讼请求，并解除合同。如果被答辩人愿意协商调解，作出让步同意减免租金，那么答辩人也同意在法院的主持调解之下达成补充协议来了结此案。审理查明的事实经审理查明，2019年4月14日，原告吴秋梅（甲方）与被告惠州市城央卅五酒店管理有限公司（乙方）签订《华贸中心公寓租赁合同》，约定：乙方租赁的房屋位于惠州市***********************；租赁期为2019年6月1日起至2021年5月31日止；房屋租金为每月3300元，每月10日前支付当月租金；租赁保证金为3300元，乙方签订本合同时支付；租用期内管理费、水电、各类分摊、天然气、物业、网络、电视等费用由乙方承担；若乙方提前终止合同，乙方需提前一个月通知甲方，乙方违约方需向甲方作出相应赔偿并赔付一个月租金。被告提交与原告的微信聊天记录显示，其中于2020年3月10日的聊天中载有被告如下文字记录：“……为了减少你的损失，对大家负责，你方便安排把房子收回去先吧，等环境回暖，我们有机会再合作……现在7号楼还是只有业主和年前的租客才可以进来……”庭审时，原被告共同确认租金支付至2020年1月31日，被告还有3300元押金在原告处；被告认为其在2020年3月10日就向原告提出了解除合同的要求，原告则认为被告没有正式的书面形式提出解除而不予承认。另查明，原告提交涉案房屋产权证证明惠州市****************、8、12号楼7号楼30层03号房【证号：粤（2016）惠州市不动产权第1012805号】的权利人为吴秋梅。裁判理由与结果本院认为，原告吴秋梅与被告惠州市城央卅五酒店管理有限公司签订的《华贸中心公寓租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，形式、内容均没有违反法律、法规的规定，为有效合同，当事人应按合同的约定履行相关的权利义务。合同中约定了承租方提前终止合同应提前一个月提出并赔付一个月租金，根据被告与原告的微信聊天记录显示，被告已在2020年3月10日第一次向原告提出解除合同的意思表示，即双方签订的《华贸中心公寓租赁合同》租期应当在2020年4月10日终止。原被告在庭审中已确认租金支付至2020年1月31日，故被告应向原告支付的款项为2020年2月份、3月份、4月份10天（4月1日至10日的租金按月租金三分之一即1100元计算）的租金及合同约定赔付的一个月租金，共计11000元，扣除被告缴交的押金3300元后，尚剩余7700元须支付。关于水电、燃气、物业费等，原告并未提交前述费用分阶段（按月份）的欠费明细，未能证明被告每月拖欠的具体费用，应承担举证不能的法律责任，故本院对原告关于水电、燃气、物业费的诉讼请求不予处理。被告辩称因疫情导致的不可抗力，原告关于违约金的请求属于免责范围。根据《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”及《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）、（二）、（三）》的相关规定，人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。从原被告的聊天记录中可知，被告称涉案酒店尚有年前的部分租客可以进出，故被告虽然在日常经营中受到本次新冠肺炎疫情的影响，但尚能提供部分酒店住宿业务，疫情并未直接导致合同不能履行。根据上述法律规定，被告关于免除违约金的意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告吴秋梅与被告惠州市城央卅五酒店管理有限公司在2019年4月14日签订的《华贸中心公寓租赁合同》于2020年4月10日已解除，被告惠州市城央卅五酒店管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴秋梅支付2020年2月1日至2020年4月10日期间的房屋租金7700元。二、驳回原告吴秋梅的其他诉讼请求。本案受理费325.86元、减半收取即162.93元（原告已预交162.93元），由原告吴秋梅负担137.93元，由被告惠州市城央卅五酒店管理有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 陈希希二〇二〇年九月八日法官助理 孙志诚书 记 员 林嘉敏