广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终17821号上诉人（原审原告）：深圳市大鹏新区葵涌人民医院，住所地：深圳市大鹏新区葵涌街道葵新北路**，统一社会信用代码：124403004558352749。法定代表人：聂国辉，院长。委托诉讼代理人：刘艳梅，广东普罗米修（前海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓宜宣，广东普罗米修（前海）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）:翠孝堂有限公司（TSUIHOWTONGCOMPANYLIMITED），商业名称:天龙实业公司，公司编号111911，，住所地：香港柴湾新业街**协兴工业大厦****授权代表：朱伟平，女。委托诉讼代理人：蒋平，北京市百瑞（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱建涛，北京市百瑞（深圳）律师事务所律师。上诉人深圳市大鹏新区葵涌人民医院（以下简称葵涌医院）与被上诉人翠孝堂有限公司（以下简称翠孝堂公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初13326号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。葵涌医院上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持葵涌医院的全部诉讼请求；2.本案一、二审受理费由翠孝堂公司承担。主要事实和理由：1.一审法院认定事实错误。一审判决书经审理查明部分（第5页）查明事实错误。一审判决书表述“原告不得扩建和改变用途”错误，双方的《工业厂房租赁合约》中并未约定葵涌医院不得扩建和改变用途，葵涌医院作为所有权人应当有上述处分权。一审法院私自剥夺葵涌医院的物权，且隐瞒了在《工业厂房租赁合约》中翠孝堂公司不得扩建和改变用途的义务。翠孝堂公司在未经葵涌医院同意的基础上进行了扩建，已经属于根本性违约。案涉《工业厂房租赁合约》中明确约定了翠孝堂公司不得扩建和改变用途，如有违反葵涌医院有权收回厂房。合同约定的“不得扩建”应当包括了在原建筑物上的加建及在葵涌医院提供空地上新建。一审法院以偏概全，完全不考虑合同的实际意义，只进行简单的断字取意。2.一审法院适用法律错误。本案争议焦点是，从1999年10月1日之后租赁合同期限超过二十年是否有效。《中华人民共和国经济合同法》第二十三条第一款只是规定了租赁合同中需要约定“租赁期限”这一要素，而并没有对租赁期限的长短进行要求。可见，租赁合同期限在《中华人民共和国合同法》实施前并没有明确的法律规定。本案应根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条的规定，应当适用《中华人民共和国合同法》中关于租赁合同期限最长不得超过二十年的规定。葵涌医院于二审期间补充意见称，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（一）第二条的规定，涉案的租赁合约也是属于履行期限横跨实施前后的合同，在履行过程中发生争议，应适用合同法的相关规定；深圳市中级人民法院《关于审理房地产纠纷案件若干问题的指导意见》亦有相关规定，租赁合同在合同法实施前签订，从合同法实施之日起二十年的租赁期有效，超过二十年期限的部分无效。因此，本案关于租赁合同期限的问题应适用合同法第二百四十一条规定，从合同法实施之日起超过二十年无效，也即2019年10月1日至2043年7月31日的租赁期限无效。翠孝堂公司答辩称：案涉《工业厂房租赁合约》合法有效且在有效期内，不符合解约条件和租赁无效的情形。1.双方签订合同的时间是1993年8月1日，而合同法实施的时间是1999年10月1日，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（一）第一条的规定，合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用当时的法律规定。在合同法实施以前，相关租赁合同应适用《中华人民共和国经济合同法》的相关规定，第二十三条第一款明确规定租赁财产的名称、数量用途、租赁期限、租金和租金缴纳期限等。上述条款对租赁合同的租赁期限并未作出限制性规定，而仅是要求双方当事人达成一致就租赁期限进行确认。因此，案涉《工业厂房租赁合约》中五十年的约定并未违反当时的法律规定，属双方当事人意思自治范畴，应属合法有效；2.根据法不溯及既往的原则，也应认定案涉《工业厂房租赁合约》对租赁期限约定有效；3.从维护民事法律关系的公平、公正和稳定性来看，案涉《工业厂房租赁合约》也应有效。如果认定租赁合同超过20年的部分无效，会导致当事人双方权利义务明显失衡，对翠孝堂公司而言不公平。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判，驳回葵涌医院的上诉请求。葵涌医院向一审法院起诉请求：1.确定双方签订的工业厂房租赁合约自2019年10月1日之后租赁期期限无效，并返还涉案房产；2.翠孝堂公司排除妨害、恢复原状，拆除私自搭建的建筑物、构筑物；3.诉讼费、保全费等由翠孝堂公司承担。一审法院认定事实：1993年8月1日，深圳市龙岗区葵涌镇人民医院（后更名为：深圳市大鹏新区葵涌人民医院）与翠孝堂公司签订《工业厂房租赁合约》，约定葵涌医院将位于葵涌镇××工业区（××）的三层工业厂房一幢，建筑面积为1352平方米出租给翠孝堂公司生产使用，出租期自1993年8月1日起至2043年7月31日止，届时翠孝堂公司将厂房及不动资产归还葵涌医院；50年租期的租金为90万元港币；翠孝堂公司在租赁期内违反使用规定，葵涌医院有权收回厂房而不退租金；葵涌医院不得扩建和改变用途；葵涌医院不得违约，随便收回厂房或有意为难翠孝堂公司，否则造成经济损失由葵涌医院承担。双方在庭审中确认翠孝堂公司租赁的厂房主体结构三层，建筑面积1352平方米，葵涌医院在庭审中明确其诉讼请求第二项中“私自搭建的建筑物、构筑物”并非在涉案厂房上加建。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方租赁合约中约定的租赁标的为建筑面积1352平方米的三层厂房，并未就其他土地使用进行约定，葵涌医院亦在庭审中明确其诉讼请求第二项中“搭建的建筑物、构筑物”并非系涉案厂房上加建，该项诉讼请求与本案案由无关，葵涌医院亦未提交证据证明其系上述搭建的建筑物、构筑物所占土地使用权权利人，其作为葵涌医院请求拆除上述“搭建的建筑物、构筑物”的依据不足，对葵涌医院主张翠孝堂公司排除妨害、恢复原状、拆除私自搭建的建筑物、构筑物的请求，一审法院不在本案中予以处理，葵涌医院可以在收集了相关证据的情况下，可另行起诉。关于双方签订的租赁合约超过二十年的部分是否有效的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条规定“合同法实施以后成立的合同纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”。本案租赁合约签订于1993年，合同签订时合同法尚未实施，故本案应适用《中华人民共和国经济合同法》的相关规定；而根据《中华人民共和国经济合同法》第二十三条第一款规定“财产租赁合同,应明确规定租赁财产的名称、数量、用途、租赁期限、租金和租金缴纳期限、租赁期间财产维修保养的责任、违约责任等条款”，租赁期限并非法律规定的有关租赁合同的强制性禁止性规定，而是当事人意思自治的范围，即当事人在签订租赁合同时可以根据双方意思自治，协商租赁期限，本案双方已在《工业厂房租赁合约》明确约定租赁期限为1993年8月1日至2043年7月31日，属合法有效，对双方具有约束力。法治是营商环境最好的保障，自愿原则、诚实信用原则亦是民事主体从事民事活动应当遵循的基本原则，当事人合法的信赖利益应受法律保护，不能用当前制定的法律指导人们过去发生的行为，更不能用当前的法律去否定人们过去有效的法律行为，本案双方合同已明确约定租赁期限，该约定符合当时法律规定，并非当时法律没有规定的情形。葵涌医院依据事后1999年10月1日实施的《中华人民共和国合同法》相关规定主张双方1993年订立的租赁合同期限超过二十年期限部分无效（自2019年10月1日之后租赁期期限无效），与法律规定不符，亦有违民法的基本原则，葵涌医院主张，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决驳回葵涌医院关于确定双方签订的《工业厂房租赁合约》自2019年10月1日之后租赁期期限无效并要求翠孝堂公司返还涉案房产的诉讼请求。一审案件受理费50元（葵涌医院已预交），由葵涌医院承担。本院经审理查明，1993年8月1日，葵涌医院与翠孝堂公司签订的《工业厂房租赁合约》约定：“厂房出租后管理、使用、修缮……概由乙方负责，但不得扩建和改变用途……”，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，因翠孝堂公司为香港特别行政区注册公司，本案系涉港租赁合同纠纷。案涉《工业厂房租赁合约》未约定协议所适用的法律，因合同履行地、标的物所在地均在中国内地，且双方均援引内地法律且对法律适用未提出异议，参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第八条第二款的规定，本案应适用我国内地法律为准据法。综合双方诉辩意见，本案二审的争议焦点是:当事人在合同法实施前签订租赁期限超过二十年合同的效力问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定,租赁期限不得超过二十年,超过二十年的,超过部分无效。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第一条规定,合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的,适用合同法的规定;合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的,除本解释另有规定的以外,适用当时的法律规定,当时没有法律规定的,可以适用合同法的有关规定。第二条规定,合同成立于合同法实施之前,但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后,因履行合同发生的纠纷,适用合同法第四章(《合同的履行》)的有关规定。涉案租赁合同虽然签订于《中华人民共和国合同法》实施之前,但租赁期限截至2043年7月31日止,合同履行期跨越了新旧法律,因此,在本案中,应当适用《中华人民共和国合同法》有关二十年租赁期限的规定。对于二十年期限的起算时间,本院认为,在《中华人民共和国合同法》实施前,法律和行政法规对租赁期限并没有对此做出强制性规定,双方对租赁期限的约定并不违反当时法律和行政法规的强制性规定,应认定为有效。《中华人民共和国合同法》实施后,应当按照该法的规定来处理涉案合同租赁期限问题,涉案合同二十年租赁期限应自《中华人民共和国合同法》实施之日即1999年10月1日起计算,即2019年9月30日之前的部分应认定为有效,2019年10月1日之后的部分应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还。因此，葵涌医院主张翠孝堂公司应将租赁的厂房返还给葵涌医院,本院予以支持。对于租赁合同确认无效后其他需要返还、补偿或赔偿事宜，双方当事人并未在本案主张，二审不再审理，双方可另行主张。关于葵涌医院主张排除妨害、恢复原状，拆除私自搭建的建筑物、构筑物，葵涌医院一审确认搭建的建筑物、构筑物并非系涉案厂房上加建，该项诉求与本案案由无关，葵涌医院应另行主张。综上，一审判决认定事实及适用法律部分有误,本院予以纠正。葵涌医院的上诉请求部分成立,对成立部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初13326号民事判决;二、深圳市大鹏新区葵涌人民医院与翠孝堂有限公司于1993年8月1日签订的《工业厂房租赁合约》的租赁期截止至2019年9月30日为有效,超过该租赁期的约定无效；三、翠孝堂有限公司应于本判决生效之日起三十日内向深圳市大鹏新区葵涌人民医院返还位于葵涌镇××工业区（××）的三层工业厂房;四、驳回深圳市大鹏新区葵涌人民医院的其他诉讼请求。本案一审、二审案件受理费各50元,由翠孝堂有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  白全安审判员  林建益审判员  刘 月二〇二〇年九月二日书记员  常啸洋附：法律条文1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。2.《中华人民共和国合同法》第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。3.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。第二条合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定。