广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终1775号上诉人（原审原告）：刘少锋，男，1985年6月17日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区******。上诉人（原审原告）：张懿，女，1990年3月20日出生，苗族，住广东省肇庆市高要区******。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：张博棋，广东端庆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肇庆市星湖名苑房地产有限公司，住所地广东省肇庆市端州区******。法定代表人：张家樑，该公司总经理。委托诉讼代理人：余琛，广东冠略律师事务所律师。上诉人刘少锋、张懿因与被上诉人肇庆市星湖名苑房地产有限公司（以下简称星湖名苑公司）商品房预售合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2020）粤1202民初2266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张懿及其与上诉人刘少锋的共同委托诉讼代理人张博棋、被上诉人星湖名苑公司的委托诉讼代理人余琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘少锋、张懿上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判星湖名苑公司向刘少锋、张懿支付自2018年7月1日起按每日万分之一为基准计算至2020年1月3日的违约金95724.9元；2.本案一、二审诉讼费由星湖名苑公司承担。事实和理由：一、一审法院认定2018年11月8日，刘少锋、张懿办理了收楼手续并签订了收楼确认书，该认定错误。一审庭审中，星湖名苑公司提交《恒裕城收楼文件接收确认书》，但对于《恒裕城收楼文件接收确认书》能否视为对案涉房屋的交付确认，刘少锋、张懿是不予认可的。理由如下：1.上面签名确实是张懿的签名，但星湖名苑公司并未提交《恒裕城收楼确认书》这一证据，因此《恒裕城收楼文件接收确认书》仅能证明张懿接收了相关文件，但不能认为张懿已确认收楼。2.一审法院仅从肇庆市恒裕物业服务有限公司经办人签订的日期就认定是交付日，该做法不严谨。3.星湖名苑公司的销售人员一直欺骗刘少锋、张懿称只有小区绿化未完工，以“确保两个月后便能竣工验收交楼，现在装修正好”为由诱骗刘少锋、张懿进场装修，全程未告知刘少锋、张懿案涉楼盘的验收情况（即不满足使用条件）。物业公司在签署《恒裕城收楼文件接收确认书》时亦未告知刘少锋、张懿签署行为视为对案涉房屋的双方交收确认，损害了刘少锋、张懿的知情选择权。4.星湖名苑公司于2020年6月22日再次向刘少锋、张懿送达了一份《恒裕城二次收楼通知》，如果之前的收楼手续是完整无问题的，那星湖名苑公司为何要再次向刘少锋、张懿发送收楼通知？二次发通知的行为证明了星湖名苑公司是知道此前在未竣工验收合格的情况下发收楼通知是违法无效的。二、一审法院认为刘少锋、张懿在收楼时已清晰知道楼房尚未符合合同约定的交楼条件，但仍办理收楼手续，可视为以实际行动变更了合同约定的楼房交付条件，该观点是没有事实及法律依据的。1.案涉《恒裕城收楼文件接收确认书》仅能证明刘少锋、张懿已收到相关材料，但并不意味其确认同意收楼，一审庭审中星湖名苑公司未提供证据证明刘少锋、张懿在收楼确认书上表示同意并签名，因此不能认定该行为是合同约定的交付行为，也就不能认定双方通过实际行动变更了合同的交付条件。2.《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建设工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”以及《中华人民共和国消防法》第十三条规定：“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”上述规定均属于禁止性规定，案涉房屋未经消防验收，也未整体竣工验收备案，交付使用的行为属于合同不完全履行，故开发商真正交付时间应为消防部门验收合格的时间，晚于合同约定的时间交付，构成违约，应承担违约责任。3.若将案涉《恒裕城收楼文件接收确认书》视为补充协议变更了合同约定的楼房交付条件，在法律的禁止性规定下，交付条件属于无效条款，在交付条件无效的前提下，该交付行为也是无效的。《商品房买卖合同》约定的交付条件应当为竣工验收合格，如果房屋不论验收是否合格就可以交付，就损害了购房者的利益，该房屋买卖合同应当无效。三、案涉房屋在竣工验收前根本无法使用，刘少锋、张懿的房屋由于案涉楼盘未完善工程，导致装修延长了一年多，刘少锋、张懿直至2019年11月才能正式入住。1.刘少锋、张懿提交《恒裕城A1-A3、B1-B7幢综合验收进度表》，证明案涉房屋在刘少锋、张懿签署《恒裕城收楼文件接收确认书》后迟迟未能竣工验收，且实际竣工验收备案时间比表中时间更晚，刘少锋、张懿多次与星湖名苑公司销售沟通，亦未能按期竣工。2.案涉楼盘未完善各项工程，导致刘少锋、张懿的装修出现各种问题，也无法入住使用。刘少锋、张懿提交的多个微信聊天记录、视频及照片可以证明，案涉楼盘存在多次断电、电梯停用情况，且当时由于未验收，电梯在每天下午6点半就会关停，案涉房屋位于37楼，电梯关停问题直接影响了装修进度，由于多次停电梯、停电导致装修队必须停工，大大增加了装修时间及装修成本。刘少锋、张懿家中老人74岁，小孩3岁半，即使认为星湖名苑公司完成交付案涉房屋，但刘少锋、张懿收到的房屋是无法使用的，逾期违约金不仅是对违约的不诚信行为的惩罚，亦是对守约人损失的补偿，刘少锋、张懿收到案涉房屋无法使用，其中产生的损失应由星湖名苑公司承担。3.要求业主接受消防验收不合格的房子，不顾业主生命安全，违反消费者权益保护法，也不符合诚实信用原则。开发商明知其提供的商品房不符合保障业主的人身和财产安全的要求，还鼓励业主收楼，人民法院理应对其行为进行否定性评价，不应纵容这种违法行为和不诚信行为。综上，一审法院认定事实错误，请二审法院查明事实，支持刘少锋、张懿的诉讼请求。星湖名苑公司答辩称，1.刘少锋、张懿于2018年11月8日已办理了收楼手续，签署了收楼相关文件，其二人实际占有房屋并行使房屋使用权对商品房进行装修，因此刘少锋、张懿收楼的行为视为变更了合同约定的交付条件，刘少锋、张懿以上的行为是在明知楼房尚未办理验收备案手续而作出的，其亦知晓相关的法律后果。刘少锋、张懿应当遵循诚实信用原则。2.刘少锋、张懿提前收楼并占有房屋，其对房屋交楼的权利已经实际享有，刘少锋、张懿已不存在逾期交楼所产生的损失。刘少锋、张懿收楼后对房屋进行了后续装修，根据楼房的面积约200平方米，装修的用时约6-8个月，加上需要空置3个月以上，刘少锋、张懿自述入住时间是2019年11月，刘少锋、张懿提前收楼且进行装修，提前入住等相关的业主权利已经享有，另行主张逾期交楼的违约金到房屋验收备案之日止明显不符合诚实信用原则，对其他没有提前收楼的业主也是不公平的，综上所述，一审判决认定事实清楚，实体判决公平，请二审予以维持。刘少锋、张懿向一审法院提起诉讼请求：1.判决星湖名苑公司向刘少锋、张懿支付自2018年6月30日按每日万分之一为基准计算至2020年1月3日的违约金95724.9元（1734146×0.0001×552）；2.本案诉讼费由星湖名苑公司承担，并由星湖名苑公司径付刘少锋、张懿。一审法院认定事实：2017年6月1日，刘少锋、张懿（买受人）与星湖名苑公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定刘少锋、张懿购买星湖名苑公司开发的位于肇庆市端州区103区星湖大道北侧恒裕城A3幢37层3702房，建筑面积199.79平方米，总金额1734146元。在《商品房买卖合同（预售）》中，刘少锋、张懿与星湖名苑公司对商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、商品房交付条件、商品房相关设施设备交付条件、交付时间和手续、逾期交付责任、房屋登记等进行了约定。其中合同第三条“商品房基本情况”第4款约定，该商品房的房产测绘机构为肇庆市房屋测绘所，其预测建筑面积共199.79平方米……合同第九条“商品房交付条件”约定，该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件以及取得房屋测绘报告，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条“交付时间和手续”约定，（一）出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前7日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。合同第十二条“逾期交付责任”约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加］，（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.80的违约金，（2）逾期超过60日[该期限应当与本条第（1）项中的期限相同］后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部付房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%计算计付利息；同时，出卖人按照全部房价款的4.35%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1[该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率］的违约金。签订合同后，刘少锋、张懿依约向星湖名苑公司支付购房款1734146元。2019年12月23日，星湖名苑公司向刘少锋、张懿发出《恒裕城收楼通知书》。2020年1月3日，案涉商品房办理竣工验收备案登记，刘少锋、张懿因星湖名苑公司未能在合同约定的期限内交房而诉至一审法院。2018年11月8日，刘少锋、张懿办理了收楼手续，并签订了收楼确认书。诉讼中，刘少锋、张懿与星湖名苑公司对出卖人应否承担逾期交房违约责任、逾期交楼违约金的标准和逾期的期间均存在分歧。另查明：肇庆市城乡规划局分别在2016年11月2日和同月28日向星湖名苑公司发出《关于要求103区“恒裕海景”项目相关建设停止施工的通知》、《关于控制103区“恒裕海景”项目高度的函》，通知星湖名苑公司对超过90米的高层建筑项目停止施工，要求星湖名苑公司对“恒裕海景”项目进行减容减高度，高度控制在38.5层，尽快完善“恒裕海景”项目的调整方案，修改完成后重新报批。星湖名苑公司于2018年7月9日获肇庆市城乡规划局重新审批核发建设工程规划许可证。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。刘少锋、张懿与星湖名苑公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人在平等自愿的基础上协商一致的真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效合同,应受法律保护，双方均应全面履行合同约定的义务。关于星湖名苑公司应否承担逾期交房的违约责任问题。星湖名苑公司认为肇庆市城乡规划局要求的规划变更，属于不可抗力，为免责情形，刘少锋、张懿则认为星湖名苑公司在得知规划变更后才与刘少锋、张懿签订合同，不属于不可抗力情形。经查，星湖名苑公司在签订涉案《商品房买卖合同（预售）》前案涉楼盘已存在规划变更的情形，可见星湖名苑公司在制定案涉合同时已充分考虑到规划变更对交付时间的影响，因此星湖名苑公司上述抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。《商品房买卖合同（预售）》约定案涉商品房的交付时间为2018年6月30日，案涉商品房单位（子单位）工程竣工验收备案表载明备案日期为2020年1月3日，故星湖名苑公司存在逾期交房的行为，理应依约向刘少锋、张懿支付违约金。关于违约金的计算问题。根据《商品房买卖合同（预售）》第九条约定，案涉商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十二条“逾期交付责任”约定，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意分别按逾期在60日之内和逾期超过60日两种计算方式处理，两种计算方式不作累加。本案中，刘少锋、张懿未收到收楼通知书之前已于2018年11月8日（一审判决书笔误为2019年12月23日）办理了收楼手续并签署了收楼确认书，由此可见，刘少锋、张懿在收楼时已经清晰知道楼房是尚未符合合同约定的交楼条件的，但刘少锋、张懿仍然办理收楼手续，可视为双方以实际行动变更了合同约定的楼房交付条件。因此，刘少锋、张懿诉请的逾期交楼违约金应从逾期交楼之次日起计算至刘少锋、张懿收楼之日止，而不应再计算至案涉商品房竣工验收备案之日。故刘少锋、张懿主张案涉商品房违约金计至2020年1月3日，缺乏理据，一审法院不予支持，并调整为计算至办理交楼手续之日止。依据案涉合同约定，交付期限届满之次日（即2018年7月1日）起至刘少锋、张懿收楼之日（2018年11月8日）共逾期131日，故应适用逾期超过60日的违约金计算方式。由于刘少锋、张懿以其实际行动表明继续履行合同，按照上述条款约定，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。据此计得星湖名苑公司应付逾期交房违约金为22717.3元（1734146元×131日×0.01%＝22717.3元）。刘少锋、张懿要求从2018年6月30日起计算违约金，起算日期有误，应予纠正，应从逾期交楼的2018年7月1日起计算。刘少锋、张懿关于逾期交房违约金的请求，合理部分，一审法院予以支持。不合理部分，一审法院予以驳回。星湖名苑公司关于违约金计算标准及计算期限的主张，缺乏理据，一审法院不予采信。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第九项，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、星湖名苑公司应在该判决发生法律效力之日起七日内向刘少锋、张懿支付逾期交楼违约金22717.3元；二、驳回刘少锋、张懿的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2193.12元，因适用简易程序审理依法减半收取1096.56元，由刘少锋、张懿负担912.59元，星湖名苑公司负担183.97元。星湖名苑公司承担的部分诉讼费用由星湖名苑公司于该判决发生法律效力之日起七日内迳付刘少锋、张懿，一审法院不另作收退。二审中，刘少锋、张懿提交如下新证据：1.《恒裕城A1-A3、B1-B7幢综合验收进度表》，拟证明案涉房屋预计的验收进度情况；2.照片、微信截图及光盘，拟证明多次停电、电梯停用导致案涉房屋无法正常装修、使用的事实；3.恒裕城二次收楼通知，拟证明星湖名苑公司于2020年6月22日重新发收楼通知给刘少锋、张懿的事实。经质证，星湖名苑公司认为，1.对证据1的关联性不予认可，该房屋的相关验收已经有了最终的验收备案表。2.对证据2的真实性、合法性、关联性不予认可，其中2019年12月6日的紧急停电通知，该通知发出的时间是刘少锋、张懿正式入住后，因此与装修无关，即便是已经验收交付的楼盘，因为相关水、电、通讯单位的原因偶尔停电是十分常见的事情，不足以证明刘少锋、张懿要证明的内容。3.对证据3的关联性不予认可，该通知书已经明确说明了如已收楼无须再办理，这是开发商重新对所有的业主进行告知通知，但已经注明已收楼的无须理会。星湖名苑公司提交如下新证据：1.恒裕城收楼验收流程表，拟证明张懿的确认时间是2018年11月8日，且明确了对房屋验收是合格的。2.（2020）粤12民终316号民事判决书，拟证明生效法律文书对同类情况（提前收楼）认定不存在交楼后损失，因此不支持刘少锋、张懿主张提前收楼后的逾期交楼违约金。经质证，刘少锋、张懿认为，1.对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性及证明内容有异议。星湖名苑公司认为刘少锋、张懿签署该流程表后，是对房屋验收合格的确认，根据张懿所称当时星湖名苑公司的工作人员仅对案涉房屋的水电、墙体、空鼓、大门是否完好等案涉房屋基本情况的确认，并未对刘少锋、张懿告知案涉房屋实际并未竣工验收，也没有证据证明星湖名苑公司有告知刘少锋、张懿案涉房屋尚未竣工验收；收楼通知书是认定收楼这一实际情况的关键证据，在一、二审阶段星湖名苑公司均未提供在2018年11月前发出的流程表上第6点中的第7点收楼通知书，刘少锋、张懿从未在2019年12月前收到过收楼通知书。2.对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，由于证据2是二审判决书，本案中无法看到其一审中的证据及判决内容，因此不能草率地认为两案有同一性。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。案涉《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是如何确定逾期交楼的违约期间。本案中，根据案涉合同约定，星湖名苑公司应当在2018年6月30日前向刘少锋、张懿交付案涉房屋。案涉房屋在2018年11月8日虽然未具备合同约定的交付条件，但刘少锋、张懿确认在当日已实际收楼，双方以实际行为改变了合同约定的交付条件，且在此后的2020年1月3日，案涉商品房单位已经验收备案，因此应认定刘少锋、张懿于2018年11月8日已经收楼，逾期交楼的时间应从2018年7月1日起计至2018年11月8日，一审法院对此认定并无不当，本院依法予以维持。刘少锋、张懿主张逾期交楼违约金从2018年7月1日起计至2020年1月3日计付依据不足，本院不予支持。对于刘少锋、张懿主张因逾期交楼而产生实际损失的上诉理由，刘少锋、张懿已接收涉案房屋，且案涉商品房单位已于2020年1月3日验收备案，其未能举证证明产生上述损失的实际依据，故刘少锋、张懿该项主张，理据不足，本院不予采纳。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，刘少锋、张懿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1626元，由上诉人刘少锋、张懿负担。本判决为终审判决。审 判 长 任喜跃审 判 员 张秀丽审 判 员 黄春歌二〇二〇年九月十八日法官助理 梁展晴书 记 员 赵崇轩