河北省邯郸市峰峰矿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0406民初1661号 原告（反诉被告）：华之杰物业服务有限公司，住所地河北省邯郸市丛台区联纺路**。 法定代表人：王铁炜，该公司经理。 委托诉讼代理人：孙矿平，男，1963年1月2日出生，汉族，现住邯郸市峰峰矿区。 委托诉讼代理人：马岩，男，1986年3月27日出生，汉族，现住峰峰矿区。 被告（反诉原告）：武保兰，女，1964年5月10日出生，汉族，现住邯郸市峰峰矿区。 委托诉讼代理人：张满仓，男，1962年2月24日出生，汉族，现住，系被告武保兰丈夫。 原告华之杰物业服务有限公司（反诉被告，以下简称华之杰物业服务公司）与被告武保兰（反诉原告）为物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华之杰物业服务公司（反诉被告）的委托诉讼代理人孙矿平，被告武保兰（反诉原告）的委托诉讼代理人张满仓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告华之杰物业服务公司（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即缴纳物业费3652元；2、判令被告按照每日千分之三支付逾期付款违约金3872元；3、受理费、保全费由被告承担。事实和理由：被告居住在美雅××××室。原告与被告居住小区2015年5月至2016年4月同冀中能源峰峰集团峰峰矿区采煤沉陷区综合治理办公室签订物业服务合同；2016年5月至2017年4月同冀中能源峰峰集团峰峰矿区采煤沉陷区综合治理办公室签订物业服务合同；2017年5月至2018年5月同冀中能源峰峰集团峰峰矿区采煤沉陷区综合治理办公室签订物业服务合同；2019年5月至2021年5月同业主委员会签订了《物业管理服务协议》，但被告却未按照协议约定缴纳物业费，经原告多次催缴，被告拒不缴纳物业费。为了维护原告的合法权益，根据相关法律规定，特提起诉讼请求判令被告向原告支付拖欠的物业费和违约金共计7524元。 被告武保兰（反诉原告）辩称：2015年11月，被告交了3年的物业费1630元（有峰峰矿区通二矿社区管理处内部统一收据为证），取得了美雅小区28-1-201的产权。2017年6月，被告装修中发现楼宇对讲不能使用、暖气放气阀未安装、门锁正式钥匙失效，随即到原告营业大厅反映并报修，并多次催促未果（有装修公司提供的证明材料）。2019年4月，物业公司向被告催交物业费，被告向物业公司又反映了该问题，表态处理好楼宇对讲就交物业费，物业人员到场看后不了了之。2020年4月，物业公司又来电话催交物业费，事后来了一名物业维修工，看了看又走了，再没回音，至今楼宇对讲失效。5年时间内，被告从来没有见过一位物业人员或物业领导关心、过问我当事人反映的问题，只知道收取物业费。这样的物业公司，我的当事人敢把物业费交给他们吗，把物业托付给他们管理吗。因此被告拒缴了华之杰物业服务公司的2019-2020年物业费。第一，2015-2018年被告人不欠原告物业费。有2015年11月缴费收据和2016年原告的前期物业服务合同为证。2016-2018年前期物业服务合同第八章约定“甲方项目部（冀中能源峰峰集团有限公司）依据物业服务工作的实际考核得分情况，于次月10日前支付物业服务人员即原告劳务费、管理费等酬金”。付给原告物业费是冀中能源峰峰集团有限公司，而不是被告。第二，原告有以下理由和事实拒缴2019-2020年的物业费。首先，因原告2015年-2018年服务不好，至今未修复楼宇对讲的事实。为2019年收取物业费埋下隐患，为原告拒缴物业费提供了理由：1、原告没有履行2016年前期物业合同第三章第1条“与业主签订规范的物业服务合同，明确双方的权利”的规定，使被告一直被欺骗，无法维护自己的权利。2、原告没有履行2016年前期物业服务合同第二章第三条“对每套房的外观及使用功能、配套设施进行提前查验”的规定，没有尽到早发现问题的义务。3、原告没有履行2016年前期物业服务合同第三章第3条“为业主把关，对每套房屋进行全面检查。对不符合施工标准要求情况进行分类统计，并及时呈报项目部、施工单位进行整改。整改后对不合格处进行复验，直至验收合格”的规定，没有为业主把好第一关的义务。4、原告没有履行2016年前期物业服务合同第三章物业服务标准第六条“公共设施设备进行日常管理和维护”的规定，没有及时处理我的当事人反映的问题。5、原告没有履行2016年前期物业服务合同第四章第二款第二条“报修处理及时率达到100%”，没有努力实现服务的目标。其次，原告有违背合同规定及法律文件硬性规定：1、原告违反2016年的前期物业管理服务合同第五章第四条双方约定的“不得收取任何费用”的规定，收取被告电梯维护维修200元，（有华之杰物业服务有限公司开具的发票一张为证）。2、2019年物业服务合同第五章第二条第一款“物业费人民币0.45元/平方米/月”违反了《邯郸市物业服务收费等级标准》；3、2019年物业服务合同违反了邯郸市物业服务收费管理实施办法第13条“一楼、二楼不收取电梯费”的规定。事实证明，原告是个不诚信的公司，不顾业主利益乱收费，应当按照法律程序退出物业服务市场。再次，美雅业主委员会在2019年同原告签订的合同是违法的，不能生效，法院不宜采纳使用。1、美雅业主委员会是一个违法的机构，在法律上是不认可的。他违反了《物业管理条例》第11条“选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定”以及第12条“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的业主大会通过”的规定。2、违反了邯郸市物业管理办法第13条“业主大会决定制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；选聘和解聘物业服务企业；由业主大会决定”的规定；“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的法律规定。因此，1、被告在2015年11月已交清3年物业费，原告追缴2015-2018年的物业费毫无法律依据，在2017年乱收被告200元的基础上，又再乱收费。2、关于2015-2018年的物业费，前期物业合同中采取的是酬金制，原告应当向冀中能源峰峰集团有限公司追缴，而不是被告，原告诉讼的物业费属于重复收取费用。3、原告采用的2019年同美雅业主委员会签订协合同，是无效的。美雅业主委员会是未经过业主大会通过的一个违法的机构，法律上没有赋予它任何权利；4、2019年签订的物业服务合，没有履行业主大会通过，违反了程序规定，也是不能生效的。5、原告采用的2019年同美雅业主委员会签订协合同的收费标准违反了邯郸市物业管理办法第13条和《邯郸市物业服务收费等级标准》的硬性法律规定，也是不能生效的。6、原告2017年6月有乱收费，现在重复收取我当事人2015-2018年的物业费，值得大家深思。被告是一个弱小、单薄的业主，为了维护自己的合法权益，采取对等的反制措施拒缴物业费是合情、合理、合法的，没有过错的。综上所述原告违约在先，与不合法的机构签订的合同是无效，后果理应原告承担，通过这次诉讼，原告应该思过。原告的诉讼请求违反了我国民法的诚实信用原则和我国合同法第八条以合同履行义务的原则的规定，起诉显系滥用诉权，请求法院依法予以驳回原告的所有请求；承担本案诉讼费用及保全费；赔偿被告精神损失、误工费等。 被告武保兰（反诉原告）提出反诉请求：1、判令反诉被告支付违约金3872元；2、反诉费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告在2017年6月装修中发现楼宇对讲不能使用（有装修公司的证明材料），随即到反诉被告美雅营业大厅报修，后多次反映，至今未果。反诉被告在2016年-2018年与冀中能源峰峰集团峰峰矿区采煤沉陷区综合治理办公室签订了前期物业服务合同，在2019年同美雅小区业主委员会签订物业服务合同。反诉原告在2017年发现问题后，多次到美雅营业大厅催办，致使反诉原告楼宇对讲设备至今不能使用。反诉被告拒不履行物业服务协议，违反了2016年至2018年物业服务合同第一章第3款“对每套房屋的外观及使用功能、配套设施设备进行提前查验”；第12款“业主的接待服务、维修接报、反馈、催督解决工作”。第三章第3款“前期介入为业主把好每一关，对每套房屋进行全面检查，对不符合施工标准的分类统计上报项目部施工单位进行整改，整改后进行复验，直至验收合格，为业主把好第一关”；第6款“对公用设施设备进行日常管理和维护”；第四章第2款第2条“报修处理及时率达到100%”。违反了2019年物业服务合同第三章第1款对房屋公共部位、公共设施设备、绿化环境卫生、安全秩序、交通等实施管理和服务。反诉被告明知过错，反而起诉赔偿滞纳金，根据公平、公正、对等的原则，根据合同法的相关规定，要求反诉被告赔偿反诉原告精神损失、误工费、诉讼费、生活不便费，支付违约金3872元。 原告华之杰物业服务公司（反诉被告）对被告武保兰（反诉原告）的反诉辩称：被告的反诉意见不成立，全小区缴纳的都是一年的物业费，原告要求被告缴纳滞纳金合情合理，冀中能源只向原告划拨了一年的物业费，标准是0.75元/月/m每平方米。 本院经审理认定事实如下：被告武保兰（反诉原告）系峰峰矿区美雅小区28号楼1单元201室（以下简称涉案房屋）的业主，其房屋建筑面积为118.8平方米，被告于2015年11月13日领取涉案房屋钥匙并交纳一年的物业费。 2016年7月29日，原告华之杰物业服务公司（反诉被告）作为乙方与冀中能源峰峰集团美亚小区工程项目部作为甲方签订《冀中能源峰峰集团有限公司峰峰矿区美雅居民小区物业管理前期服务合同》，约定甲方选聘乙方为美雅小区提供前期物业管理服务工作，物业费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，收取标准为0.75元／月／平方米（包括清洁卫生费0.16元／月／平方米、秩序维护费0.15元／月／平方米、公共设施设备日常运行维护费0.14元／月／平方米和电梯费0.30元／月／平方米），另外收取庭院照明费5元／月／户和垃圾清运费3元／月／户，合同期限为2016年5月15日起至2017年4月15日止，物业服务合同一年一签。 2017年5月15日，原告华之杰物业服务公司（反诉被告）作为乙方与峰峰矿区采煤沉陷区综合治理办公室作为甲方再次签订《冀中能源峰峰集团有限公司峰峰矿区美雅居民小区物业管理前期服务合同》，约定甲方选聘乙方为美雅小区提供前期物业管理服务工作，物业费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，收取标准为0.75元／月／平方米（包括清洁卫生费0.16元／月／平方米、秩序维护费0.15元／月／平方米、公共设施设备日常运行维护费0.14元／月／平方米和电梯费0.30元／月／平方米），另外收取庭院照明费5元／月／户和垃圾清运费3元／月／户，服务期限为一年，自2017年5月15日起至2018年5月15日止。 2019年5月1日，原告华之杰物业服务公司（反诉被告）作为乙方与峰峰矿区采煤沉陷区综合治理办公室作为甲方第三次签订《冀中能源峰峰集团有限公司峰峰矿区美雅居民小区物业管理前期服务合同》，约定甲方选聘乙方为美雅小区提供前期物业管理服务工作，物业费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，收取标准为0.75元／月／平方米（包括清洁卫生费0.16元／月／平方米、秩序维护费0.15元／月／平方米、公共设施设备日常运行维护费0.14元／月／平方米和电梯费0.30元／月／平方米），另外收取庭院照明费5元／月／户和垃圾清运费3元／月／户，服务期限为一年，自2018年5月15日起至2019年5月1日止。 2019年5月1日，原告华之杰物业服务公司（反诉被告）作为乙方与邯郸市峰峰矿区临水镇美雅小区业主委员会（以下简称美雅小区业主委员会）作为甲方签订《美雅小区物业管理服务合同》，约定甲方选聘乙方提供物业管理服务工作，物业管理服务费包括物业费（收取标准为0.45元／月／平方米）、电梯运行费（收取标准为0.30元／月／平方米，含自来水二次加压费）、庭院照明费（收取标准为5元／月／户）和垃圾清运费（收取标准为3元／月／户），合同期限为二年，物业管理服务费按一年一次性缴纳，业主应在每年第一个季度内履行缴纳义务，逾期缴纳的，从逾期之日起每日应缴纳千分之三的违约金。 因被告武保兰（反诉原告）未按照合同约定交纳2016年11月13日至2019年12月31日的物业费3652元（1165元X3年+157元=3652元），其中2016年11月13日至2016年12月31日（共49天）的物业费157元（1165元/365天X49天=157元），2017年、2018年和2019年物业费均为1165元（0.75元／月／平方米X118.8平方米X12个月+5元／月／户X12个月+3元／月／户X12个月=1165元），原告原告原告华之杰物业服务公司（反诉被告）多次催要未果，故而成讼。 本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告华之杰物业服务公司（反诉被告）与冀中能源峰峰集团美亚小区工程项目部签订的前期物业合同、原告华之杰物业服务公司（反诉被告）与峰峰矿区采煤沉陷区综合治理办公室签订的前期物业合同以及原告华之杰物业服务公司（反诉被告）与美雅小区业主委员会签订的物业服务合同是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，原告华之杰物业服务公司（反诉被告）与冀中能源峰峰集团美亚小区工程项目部签订的前期物业合同、原告华之杰物业服务公司（反诉被告）与峰峰矿区采煤沉陷区综合治理办公室签订的前期物业合同以及原告华之杰物业服务公司（反诉被告）与美雅小区业主委员会签订的物业服务合同对全体业主均具有法律约束力。原告华之杰物业服务公司（反诉被告）对美雅小区提供了物业管理服务，被告武保兰（反诉原告）为该小区业主，因此享受了原告提供的物业管理服务，根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”之规定，作为小区业主，被告武保兰（反诉原告）应当交纳物业管理费。故对原告华之杰物业服务公司（反诉被告）要求被告武保兰（反诉原告）交纳2016年11月13日至2019年12月31日的物业费3652元的诉讼请求，本院予以支持。被告武保兰（反诉原告）虽辩称其领取涉案房屋钥匙时已交三年的物业费、原告未履行合同义务等，但未提供充分有效的证据予以证明，故对其辩称理由，本院不予采信。 被告武保兰（反诉原告）未按时交纳物业费已然构成违约，应承担相应的违约责任。因双方约定2019年的违约金标准为每日千分之三，按合同约定被告应支付2019年的违约金为1276元（1165元X0.003/日X365天=1276元），已超过造成损失的30%（1165元X30%=350元），过分高于造成的损失，超出部分，本院不予支持。因双方未对2017年和2018年逾期支付物业费的违约金进行约定，故被告应赔偿自逾期之日即2016年11月13日起按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失｛其中2017年的利息损失：2017年1月1日至2019年8月19日（共961天）的利息损失为146元（1165元X4.75%/365天X961天=146元），2019年8月20日至本判决确定的履行期限届满之日止的利息以1165元为基数按照全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率计算；2018年的利息损失：2018年1月1日至2019年8月19日（共596天）的利息损失为90元（1165元X4.75%/365天X596天=90元），2019年8月20日至本判决确定的履行期限届满之日止的利息以1165元为基数按照全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率计算；}，原告只主张2017年1月1日起的逾期利息损失，系自愿处分自己的民事权利和诉讼权利，本院予以支持。关于被告武保兰（反诉原告）要求原告华之杰物业服务公司（反诉被告）支付违约金3872元的反诉请求，证据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条和《物业管理条例》第四十一条的规定，判决如下： 一、被告武保兰（反诉原告）自本判决生效之日起五日内支付原告华之杰物业服务有限公司（反诉被告）2016年11月13日至2019年12月31日的物业费3652元和违约金（其中2017年1月1日至2019年8月19日的利息损失为146元，2019年8月20日至本判决确定的履行期限届满之日止的利息以1165元为基数按照全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率计算；2018年1月1日至2019年8月19日的利息损失为90元，2019年8月20日至本判决确定的履行期限届满之日止的利息以1165元为基数按照全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率计算；2019年逾期付款的违约金350元）； 二、驳回原告华之杰物业服务有限公司（反诉被告）的其他诉讼请求； 三、驳回被告武保兰（反诉原告）的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告武保兰（反诉原告）负担20元，由原告华之杰物业服务有限公司（反诉被告）负担5元；反诉案件受理费25元，由被告武保兰（反诉原告）负担；财产保全费58元，由被告武保兰（反诉原告）负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员 马 荣 二〇二〇年九月二十五日 书记员 籍晓雪 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条......当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。......