北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初20255号原告：冯伟忠，男，1971年6月30日出生。被告：北京碧桂园凤凰置业发展有限公司，住所地北京市丰台区汽车博物馆东路**院**楼**1901。法定代表人：李辉，董事长。委托诉讼代理人：陈自强，男，1988年11月25日出生。委托诉讼代理人：路宽，男，1981年9月2日出生。原告冯伟忠与被告北京碧桂园凤凰置业发展有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告冯伟忠，被告碧桂园公司委托诉讼代理人陈自强、路宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯伟忠向本院提出诉讼请求：1、判令租赁合同解除，并把房屋归还给原告；2、判令被告向原告支付扣除押金折抵不足部分的违约金30413.4元（123903.87-93490.47元=30413.4元）；3、判令被告交纳2020年2月17日至2020年8月31日期间的占有使用费536462.52元；4、判令被告自2020年3月1日至2020年8月31日，按照269.62元/日的标准交纳物业服务费，合计49610.08元；5、判令被告交付3501房间钥匙并恢复该房屋正常使用及出租功能；6、判令被告自2020年9月1日起至房屋恢复正常功能之日止按2723.16元每天标准向原告支付房屋占有使用费，按269.62元标准向原告支付物业费；7、诉讼费被告承担。事实和理由：2019年8月8日，我与碧桂园公司签订《租赁合同》，碧桂园公司承租丰台区诺德中心11号楼3501号房屋（以下简称3501号房屋）。租期自2019年8月17日至2021年8月16日。根据租赁合同约定，被告应于2020年1月16日前向原告支付2020年2月17日到2020年8月16日的租金及相关费用，经原告催交，被告均未交纳。故被告已构成违约。原告工作人员于2020年3月5日向被告当面递送《公司函》，被告拒收。为此原告委托快递公司再次向被告递送，产生快递费12元。为维护原告合法权益，恳请法院依法判如所请。被告碧桂园公司辩称：不同意冯伟忠诉讼请求。针对原告诉求1我方认为合同2月17日已经解除，双方之前微信沟通过确认了2月17日解除一事，路宽与范永春2月17日之前就通过微信商量房屋解除事宜；针对原告诉求2，违约金去年10月份我们沟通过，确实没有签署补充协议，如果原告主张，我们尊重；占有使用费我们认为费用过高。我们3月30日已经将钥匙交给原告，房屋现在已经恢复使用功能，3月31日之后的占有使用费和物业费我方不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年，冯伟忠（甲方）与碧桂园公司（乙方）签订《租赁合同》，碧桂园公司承租3501号房屋，租期自2019年8月17日至2021年8月16日，押金93490.74元。合同第三条约定“2020年2月17日至8月16日的租金标准为247807.74元”；合同第七条约定“一、甲乙双方签订合同后，任何一方不得违约，如有违约，违约方应向守约方支付违约期内三个月的租金价税合计金额作为违约金，不足以弥补损失的，按实际损失赔偿。……六、乙方有第六条第三款约定的情形之一的，甲方有权单方解除合同，甲方解除合同的，乙方应向甲方支付三个月的租金价税合计金额作为违约金，乙方有权要求甲方从乙方所缴纳剩余的租金中先行抵扣，不足部分再行支付。违约金不足以弥补甲方所受损失的，以甲方所受损失为准，并且甲方有权要求乙方在解除当日返还租赁房屋。押金按本合同约定条件无息返还乙方”。合同第八条约定“一、无论承租期满终止、解除的何种情况下，乙方均应于合同终止、解除之日或双方协商确定之日返还标的房屋，未经甲方书面同意逾期返还租赁房屋的，每逾期一日，乙方应向甲方支付标的房屋占有使用费，使用费标准为合同约定日租金标准的2倍。二、乙方返还租赁房屋时应当按乙方装修后可使用的状态返还给甲方。在符合租赁房屋交还条件，并结清各项费用、交还租赁房屋钥匙及移交的各项文件资料等租赁房屋交还的各项手续后，乙方交还租赁房屋的义务即完成，双方另有约定的除外。三、合同期满或合同提前终止、解除后，乙方在租赁期内对房屋进行的装饰装修不可移动物品全部无偿移交甲方，乙方添置的可移动物品可自行收回，乙方收回时不得损坏房屋或甲方的其他财产，否则应进行赔偿”。合同签订后，碧桂园公司依约给付押金以及截止至2020年2月16日的租金，但碧桂园公司未依约在2020年1月17日给付2020年2月17日起的租金。2020年1月17日，冯伟忠通过范永春向碧桂园公司直接送达《租金催缴通知函》，大意为催缴租金，逾期超过7日则解除《租赁合同》。当日，碧桂园公司收到上述函件。2020年2月21日，范永春微信向碧桂园公司送达案外人北京创升永利房地产开发有限公司（以下简称：创升永利公司）和冯伟忠的《公司函》，大意均为要求碧桂园公司在2月22日前缴清欠付费用，否则解除合同。当日，碧桂园公司收到上述函件。2020年3月5日，冯伟忠向碧桂园公司送达《公司函》，大意为碧桂园公司经催促既未给付费用亦未清退房屋，要求按照合同约定给付占有使用费并承担违约金。碧桂园公司拒收上述函件。2020年3月10日，范永春将冯伟忠签字的《通知函》微信发送碧桂园公司，并向碧桂园公司邮寄送达《通知函》，大意为因碧桂园公司欠付费用，经催促后仍未给付，故《租赁合同》于2020年3月9日解除，该邮件中同时包含创升永利公司的公司函和冯伟忠的通知函。2020年3月11日，碧桂园公司收到上述函件。冯伟忠主张碧桂园公司未依约给付2020年2月17日起的租金，故要求碧桂园公司依照《租赁合同》第七条给付相当于三个月租金的违约金，将押金抵扣后尚欠违约金30413.4元。碧桂园公司认可未依约给付租金，但称双方已于2019年10月就合同解除以及解除后事宜达成一致。碧桂园公司主张从公司工作人员路宽与冯伟忠工作人员范永春的微信中可以看出，一是2月12日的微信中提到“照之前沟通的结果反馈公司吧”，可以看出双方之前有沟通结果；二是2月19日的微信中范永春问搬走是哪天，路宽表示2月29日，就说明双方还是按照之前协商的内容处理；三是2月21日的微信中在范永春向路宽发送《通知函》后提到“公司让发的，例行程序”，可以看出函件内容并不能代表冯伟忠的意思表示。碧桂园公司对上述主张提交路宽与范永春的微信记录予以佐证。除上述内容外，从微信记录中还可以看出范永春与路宽在2020年2月17日前即在商量腾退3501号房屋事宜，“路：好，那我就和公司说你给过这个了，你们老板不同意，只能让我们到2月底，那如果2月底复不了工，是不是可以再延？不然我们也搬不了呀。范：先这么着吧，然后咱们再看情况决定往下怎么办”。2020年2月17日微信中“范：在么？咱们延期的物业费什么时候交给物业？路：我们交到了二月底，看看复工吧，要是下周都复工了，我和我们领导商量看看搬家的事情……路：还有一个问题，如果我们开工就搬家，物业费还用补吗？主要不是我们不搬是疫情没法搬啊。范：领导说物业费肯定要补的，要么今天就得搬了”。冯伟忠否认与碧桂园公司就合同解除以及解除后的结算问题达成一致。冯伟忠称范永春并非其对接人，范永春的意见不能代表冯伟忠的意见。碧桂园公司对冯伟忠上述观点不予认可，称范永春是《租赁合同》的对接人员。冯伟忠主张《租赁合同》尚未解除，碧桂园公司应交纳2020年2月17日至2020年8月31日期间的占有使用费，并交纳2020年3月1日至2020年8月31日期间的物业费。碧桂园公司坚称碧桂园公司已经与冯伟忠的对接人范永春沟通确认了房屋解除事宜。3月30日碧桂园公司已经将房屋钥匙交还原告。庭审中，碧桂园公司向本院提交了其与创升永利公司和冯伟忠签订的租赁合同，其上显示，碧桂园公司从2017年7月17日开始承租冯伟忠的3501号房屋和创升永利公司的3502号房屋，租期从2017年7月17日至2019年8月16日，2份租赁合同内容基本一致，冯伟忠和创升永利公司的联系地址一致，黄益溪作为两个房屋的共同对接人，合同履行过程中，同时与碧桂园公司对接3501号和3502号房屋的租赁事宜。2019年8月17日，碧桂园公司与冯伟忠和创升永利公司同时续租租赁合同，两份租赁合同内容几乎一致。合同履行过程中，侯凯心通过微信与碧桂园公司同时对接3501号、3502房屋租金的支付及发票开具情况。2020年3月10日，范永春向碧桂园公司同时发放创升永利公司盖章的《公司函》和冯伟忠签字的《通知函》，内容基本一致。碧桂园公司提供案外北京世纪今创房地产开发有限公司的工商注册信息，其上显示该公司投资人为北京悦诚铭信商贸有限公司和北京创升永利房地产开发有限公司、北京四海昊盈科技有限公司，其中北京悦诚铭信商贸有限公司为自然人独资，冯伟忠为自然人股东。碧桂园公司称创升永利公司和冯伟忠存在高度利害关系，根据租赁合同履行情况，其有合理信赖范永春就是冯伟忠的对接人，并提交了租赁合同和微信聊天记录证明上述事项。冯伟忠称其未委托过其他人处理合同解除及房屋交接事宜。本院询问，《通知函》为何由范永春发放，其称其与3502号房屋的房东认识，有些意思表达一样，有人送通知函不代表可以去解约。另查，3501号房屋和3502号房屋为一层，租赁初始时，系毛坯交房，3501号房屋与3502号房屋之间有一隔断墙，隔断墙上有一门，碧桂园公司承租后将位于两间房屋中间的隔断拆除，并为一个大通间使用，并重新开了指纹锁门（大门），原3501号房屋的侧门未变动，变为链条门，两个房间并为一个大通间使用，对此冯伟忠知情且同意。碧桂园公司主张整个房屋一共有三处进出口，一处为大门（指纹锁），一处为消防门（门禁卡），一处是逃生通道（链锁），公司一直坚持进行腾退工作，但因疫情原因工作人员居家办公以及搬家公司无法开工的双重因素叠加，导致腾退工作延迟。2020年3月9日，公司已将前两处的进出口的凭证交给范永春。碧桂园公司对上述主张提交路宽与范永春的微信记录予以佐证。微信记录中显示路宽向范永春发送移交清单，提到“移交三处进出口”。范永春在微信中回复对于消防门门禁卡数量提出异议，并未提及其他。另根据聊天记录显示，侯凯心于2020年3月30日向路宽提出要求交付链锁钥匙。冯伟忠对此不认可，并称未收到钥匙。同时，冯伟忠要求碧桂园公司将两间房屋中间的隔断墙恢复，碧桂园公司同意恢复，双方达成一致恢复墙体的标准以物业公司意见为准。另查，创升永利公司亦另案起诉碧桂园公司，在该案中创升永利公司认可碧桂园公司已于2020年3月30日将房屋交还，并以侯凯心和路宽的微信聊天记录佐证。该聊天记录即为侯凯心于2020年3月30日向路宽提出要求交付链锁钥匙。本院于2020年8月31日作出（2020）京0106民初15205号判决书，认定范永春的意思表示对创升永利公司具有约束力，创升永利公司与碧桂园公司的租赁合同于2020年2月17日解除，房屋占用使用费支付至2020年3月29日。该判决现已生效。本案审理过程中，碧桂园公司对冯伟忠主张的物业费标准予以认可，但仅同意支付至2020年3月30日，并提出《租赁合同》中约定的违约金及占有使用费标准过高，请求法院予以调整。本院认为：《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。虽然范永春并非冯伟忠的工作人员，亦非《租赁合同》中载明的联络人，但从冯伟忠与碧桂园公司履行租赁合同的全过程来看，冯伟忠并未直接对接过碧桂园公司，均与创升永利公司通过相同的人员进行对接，两间房屋从物理上来看亦不可分割的共同使用和交接，从冯伟忠令范永春直接送达、微信送达《通知函》的情形来看，本院认定碧桂园公司有理由相信范永春系冯伟忠代理人。范永春的意思表示对冯伟忠具有约束力。依照双方当事人陈述可以认定碧桂园公司未依约于2020年1月17日前给付2020年2月17日至8月16日租金。从范永春与路宽的微信记录中可以看出，冯伟忠在2020年2月17日前已经知晓并同意碧桂园公司腾退房屋，再结合碧桂园公司陈述，本院对碧桂园公司所述由碧桂园公司提出解除合同、冯伟忠予以同意，合同于2020年2月17日解除的观点，予以采信。但本院需要指出的是，虽然碧桂园提交的路宽与范永春的聊天记录中提及了“照之前沟通的结果反馈公司吧”、“公司让发的，例行程序”，但上述内容均不足以让法院认定冯伟忠已经与碧桂园公司协商一致免除了碧桂园公司的违约责任。因此，碧桂园公司仍然应当依照《租赁合同》第七条第二款承担违约责任。本院考虑到冯伟忠无需返还保证金及空置期等情节，对合同约定的违约金标准予以认定，不再调整。经计算，本院对冯伟忠主张的违约金数额，予以支持。如前，虽然《租赁合同》于2020年2月17日解除，但碧桂园仍然占用3501号房屋，故应当给付占有使用费。《租赁合同》约定占有使用费标准为日租金二倍，显然带有违约金性质，而且此次疫情无论对要求公司员工或是聘请外来人员拆卸、搬运，均有极大影响，故本院对占有使用费标准予以酌情调整。返还房屋时应当将全部进出凭证予以交还，现碧桂园公司自认一处出入口的链锁没有交还，本院予以认定。根据微信聊天记录，碧桂园公司于3月30日将链锁交付，故在没有其他交接手续的情形下，本院认定碧桂园公司应当将占有使用费给付至2020年3月30日。依照《租赁合同》第三条第二款，碧桂园公司应当承担物业费。碧桂园公司对冯伟忠主张的物业费标准予以认可，故碧桂园公司应当将3月1日至3月30日的物业费用给付冯伟忠。双方就隔断墙恢复一事，达成一致，本院对此不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认冯伟忠与北京碧桂园凤凰置业发展有限公司于2019年签订的《租赁合同》于2020年2月17日解除；二、北京碧桂园凤凰置业发展有限公司于本判决书生效之日起十日内给付冯伟忠违约金30413.4元；三、北京碧桂园凤凰置业发展有限公司于本判决书生效之日起十日内给付冯伟忠二〇二〇年二月十七日至二〇二〇年三月三十日的占有使用费58548元；四、北京碧桂园凤凰置业发展有限公司于本判决书生效之日起十日内给付冯伟忠物业费8088.6元；五、北京碧桂园凤凰置业发展有限公司于本判决书生效之日起十日内将3501号房屋原有的隔断墙恢复。六、驳回冯伟忠其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费4982元，由北京碧桂园凤凰置业发展有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  孙宇杉二〇二〇年九月二十九日书记员  柳艾青