福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0211民初3806号 原告：林桂英，女，汉族，1973年4月15日出生，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：王子龙，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 被告：厦门恒大置业有限公司，住所地福建省厦门市集美区兑英一里****。 法定代表人：胡永旭，执行董事。 委托诉讼代理人：沈星，男，系公司员工。 原告林桂英与被告厦门恒大置业有限公司（以下简称“恒大置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。林桂英及其委托诉讼代理人王子龙、恒大置业公司委托诉讼代理人沈星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林桂英向本院提出诉讼请求：1.判令解除林桂英与恒大置业公司签署的《厦门市商品房买卖合同》（商品房预现售合同号06073082）；2.判令恒大置业公司向林桂英返还已付购房款105000元；3.本案全部诉讼费用由恒大置业公司承担（包括但不限于诉讼费、公告费等）。事实和理由:2018年11月5日恒大置业公司作为出卖方，林桂英作为买方，就购买厦门恒大帝景项目首期地块一地下室地下一层第379号车位预售事宜达成合意，并签订《厦门市商品房买卖合同》。车位价格为350000元，林桂英业已支付前两期共计105000元购房款。目前，恒大置业公司就与林桂英相同（相似）位置、面积的车位价格售价为林桂英购买价格的一半，且部分在林桂英后购买的车位业已交付使用。本案案涉车位亦已符合交付使用条件，但恒大置业公司以林桂英未支付全额购房款为由拒绝交付使用，但双方签订的合同中并未约定符合交付条件之时必须支付全额购房款才可交付使用。现林桂英由于无法使用案涉车位，无法实现合同目的，请求解除案涉合同，并要求恒大置业公司返还已付购房款。案涉合同附件六合同补充协议第三条：在《不动产权证书》办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失。一方面，该条款赋予原告合同解除权，原告诉求解除案涉合同有理有据；另一方面，对于违约金为已付款的50%约定，原告认为其系格式条款且约定比例过高，不应予以适用或应由人民法院予以调整。根据《合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时，应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金；也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”；《合同法解释二》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第7条规定：人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基数，综合衡量合同履行的程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等‘一刀切’的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。故而，案涉合同系恒大置业公司提供的格式合同及相应格式条款、且恒大置业公司并无任何经济损失，如按照案涉合同相关约定一刀切要求原告向被告支付已付款50%的违约金，显失公平。故而，人民法院应根据本案具体情况，以违约造成被告的损失为基数，综合衡量合同履行的程度（目前未交付使用、款项仅支付两期）、当事人的过错（恒大置业公司存在增设原告提前付款的义务行为、未一视同仁交付车位使用）、预期利益（林桂英利益受损）、当事人缔约地位强弱（恒大置业公司强势地位、林桂英无修改合同权利）、是否适用格式合同或条款（案涉合同系属格式合同）等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，判决林桂英无需支付违约金或予以调整。经林桂英多次与恒大置业公司沟通此事，恒大置业公司虽同意解除合同，但双方就违约金金额无法达成一致意见，特向贵院提起诉讼，望判如所诉。 恒大置业公司辩称，一、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。首先，2018年11月5日林桂英购买恒大置业公司开发的厦门恒大帝景项目首期地块一地下室地下一层第379号车位，并签订了《厦门市商品房买卖合同》。恒大置业公司认为《厦门市商品房买卖合同》及其附件系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人都应按约全面履行义务。其次，根据案涉合同第六条的约定：买受人采取分期付款的方式，于2023年6月30日前支付完毕全部的购房款；同时案涉合同第八条约定：出卖人应当在2023年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合交付条件的商品房交付买受人使用。因此根据上述两条规定，本案买卖双方有先后履行的顺序约定，林桂英在支付完车位全款之后，恒大置业公司才履行交付义务；现林桂英仅支付了部分车位款，恒大置业公司拒绝交付只是在行使先履行抗辩权。二、恒大置业公司要求继续履行合同，若林桂英主张解除《厦门市商品房买卖合同》（商品房预售合同号06073082），应当向恒大置业公司承担违约责任。案涉合同之补充协议第三条第（二）款的约定：在《不动产权证书》办理完毕之前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失。本案中案涉车位总价是350000元，原告已支付105000元，原告主张解除合同的，根据合同约定应当承担52500元的违约金，该违约金占合同总金额的15%，未超过国家规定最高30%的限制，应当合法有效。综上，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有约束力。恒大置业公司要求继续履行案涉合同，请求法院依法驳回林桂英的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年11月5日，林桂英（买受人）与恒大置业公司（出卖人）签订《厦门市商品房买卖合同》（商品房预现售合同号06073082），约定林桂英购买厦门恒大帝景项目首期地块一地下室地下一层第379号车位，总价款350000元；林桂英按分期付款方式付款，2018年7月31日前支付全部购房款的15%计52500元、2019年7月28日前支付全部购房款的15%计52500元、2020年7月28日前支付全部购房款的15%计52500元、2021年7月28日前支付全部购房款的15%计52500元、2022年7月28日前支付全部购房款的15%计52500元、2023年6月30日前支付全部购房款的25%计87500元；恒大置业公司应当在2023年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定条件的商品房交付林桂英使用；附件六合同补充协议第六条约定，在不动产权证书办理完毕前，恒大置业公司和林桂英双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失。 林桂英于2018年7月31日支付了第一期车位款52500元、于2019年7月28日支付了第二期车位款52500元，恒大置业公司分别于2018年7月31日、2019年7月28日向其开具收款收据确认收到林桂英上述两笔车位款。截至庭审之日，案涉车位尚未交付给林桂英使用。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。林桂英与恒大置业公司签订的《厦门市商品房买卖合同（商品房预现售合同号06073082）》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。林桂英认为，案涉商品房买卖合同附件六合同补充协议第三条关于违约责任的条款加重了林桂英的责任，应认定无效。本院认为，该条款系针对林桂英、恒大置业公司任何一方无正当理由终止合同的违约责任的约定，并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形,不属于《中华人民共和国合同法》第四十条合同格式条款无效的情形。本案的争议焦点系林桂英要求解除案涉商品房买卖合同并要求恒大置业公司返还购房款有无事实及法律依据。林桂英主张案涉车位已符合交付使用条件，但恒大置业公司以其未支付全额购房款为由拒绝交付使用，系擅自变更合同履行条款的违约行为，致其无法使用案涉车位，无法实现合同目的，故诉请解除案涉商品房买卖合同，并要求恒大置业公司返还已付购房款。本院认为，案涉商品房买卖合同系双务合同,林桂英支付车位款系其合同主要义务,恒大置业公司交付涉案车位系其合同主要义务，双方互负债务。案涉商品房买卖合同约定林桂英分六期支付案涉车位款，应于2023年6月30日前支付完全部车位款，而恒大置业公司应当在2023年6月30日前将案涉车位交付林桂英使用。现林桂英虽然支付了两期车位款，但尚未完全履行合同主要义务的情况下要求恒大置业公司交付案涉车位，不符合合同约定，故林桂英要求解除案涉商品房买卖合同及返还已付购房款的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回林桂英的全部诉讼请求。 案件受理费2400元，减半收取1200元，由林桂英负担（已预缴）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  詹锦林 二〇二〇年九月二十七日 法官助理刘馨 书记员陈小卢 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”