广东省遂溪县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0823民初1515号原告：湛江同仁利物业服务有限公司（以下简称“同仁利物业公司”），统一社会信用代码914***********747N，住所地：遂溪县*******溪河桥头南。法定代表人：黄建伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐诗语，系广东国邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：许合，男，汉族，1983年2月26日出生，公民身份号码440************614，广东省遂溪县人，住遂溪县**********************，系该公司经理。被告：吴紫云,女,汉族,1990年4月6日出生,公民身份号码440************027,广东省遂溪县人，住湛江市赤块区************。委托诉讼代理人：吴小园，系广东拓盛律师事务所律师。原告同仁利物业公司与被告吴紫云物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月1日公开开庭进行了审理。原告同仁利物业公司的委托诉讼代理人许合、唐诗语、被告吴紫云及其委托诉讼代理人吴小园均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告同仁利物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业服务费16470元;2.判令被告向原告支付拖欠的公共水费40.97元;3.判令被告向原告支付拖欠的分摊电费1537.21元;4.判令被告向原告支付拖欠前述三项费用自2015年5月起暂计算至2020年4月30日滞纳金29646元(从2020年5月1日起至付清之日止的滞纳金按每天千分之二另计)；5.判令被告承担本案全部诉讼费。以上一至四项金额小计为47694.18元。庭审中，原告将第4项的“前述三项”变更为“物业服务”，将“滞纳金”变更为“违约金”。事实和理由:原告和被告于2013年9月3日签订《前期物业服务协议》,约定由原告向被告提供物业服务,物业服务收费标准(按建筑面积)为住宅每月每平方米1.15元,商业每月每平方米2.50元,被告名下物业位于单元,建筑面积234.54平方米,按照合同约定,每月应支付物业服务费270元及公共水电分摊费(按照业主专用部分占建筑物总面积的比例分摊)。双方签订《前期物业服务协议》后,原告已按照约定提供物业服务,但自2015年5月起,被告无故拖欠物业服务费及公共水电分摊费,原告多次催收未果。被告一再拒绝支付物业服务费及公共水电分摊费的行为己构成违约。根据《前期物业服务协议》第七条第三款“乙方违反协议,不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的,甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之二交纳滞纳金”的约定,被告应当支付拖欠的物业服务费16470元,公共水费40.97元,分摊电费1357.21元,及前述费用自2015年5月起暂计算至2020年4月30日滞纳金29646元。原告现为维护自身合法权益,根据相关法律规定,特向贵院提起民事诉讼,请求贵院判如所请。原告同仁利物业公司为支持其诉请在举证期限内向本院提供如下证据(复印件)：1、原告营业执照，证明原告诉讼主体资格；2、被告身份证，证明被告诉讼主体资格；3、《前期物业服务协议》，证明原、被告双方关于物业服务内容的约定及被告拖欠相关费用的事实；4、物业管理费及分摊水电费清单，证明截至2020年4月30日，被告拖欠相关费用的金额；5、分摊水电费明细表，证明相关费用明细。被告吴紫云辩称，一、答辩人非恶意违约,系因与开发商广东启达实业有限公司(以下简称“启达公司”)就所购房屋装修质量问题产生争议,才未支付物业费及分摊水电费。2013年7月20日,答辩人与启达公司签订《商品房买卖合同》,约定购买位于遂溪县*******的启达世家房，该房原为启达世家销售时期的样板房。合同签订时,启达公司承诺按照样板房标准交房给答辩人。但答辩人入住后才发现,启达公司为贴外墙瓷砖将屋内阳台的防护栏拆除后未重新的安装,且水电安装粗糙出现接触不良等情况。答辩人就此与启达公司协商,但因启达公司一直未予解决。又因被答辩人系答辩人在签订购房合同直接由启达公司指定的物业公司,故答辩人一直认为被答辩人与启达公司系同一主体,因此未向其支付物业费。二、被答辩人诉请的滞纳金没有事实根据和法律依据。“滞纳金”是对公民依法应该履行的金钱给付义务而没有履行增加的处罚,包括依法应交的税款或者国家行政机关依法收取的罚款,是一种行政责任形式。违约金则是指按照当事人的约定或法律规定,一方当事人违约而向另一方支付金钱。本案《前期物业服务协议》中约定的滞纳金实为违约金。《合同法》第一百一十四条第二款规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本案中,被答辩人诉请的违约金数额已经远远超过答辩人未支付物业费及分摊水电费的总额,明显高于属于约定的违约金过高。参考已生效的相关判决,此类违约金一般都是按照银行贷款利率计算。三、被答辩人于2017年6月18日之前的物业费及分摊水电费和相应滞纳金诉请已过诉讼时效,依法不应予支持。被答辩人于2020年6月18日向人民法院提起诉讼,诉请答辩人支付2015年5月至起诉时的物业费等费用。根据《民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定”之规定,被答辩人于2017年6月18日之前的物业费等费用的诉讼请求已过法律规定的三年诉讼时效,该部分诉请不应予支持。综上所述,答辩人认为,被答辩人诉请的部分费用已过诉讼时效,且诉请的违约金过高,依法应按照银行贷款利率予以调整。被告吴紫云在举证期限内没有向本院提交任何证据材料。经审理查明：2013年7月20日，被告吴紫云向出卖人广东启达实业有限公司购买位于遂溪县********“启达世家”号商品房一套，面积234.54平方米，双方签《商品房买卖合同》，该商品房已于2013年7月份交付被告使用至今。2013年9月3日，原告同仁利物业公司（甲方）与被告吴紫云（乙方）签订《前期物业服务协议》，将“启达世家”号商品房前期物业服务委托给原告同仁利物业公司，约定按住宅每月1.15元/平方米收取物业服务费；物业服务费按月于每月*日前缴交，未能按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之二交纳滞纳金。物业服务费是按月缴纳当月的费用，分摊水电费是本月缴纳上个月的费用。至2015年4月份，被告均能按照约定缴交物业服务费及相关的分摊水电费等，双方没有发生争议。自2015年5月份起至今的物业服务费、2015年4月份起至今的分摊电费和自2017年4月份起至今的分摊水费，被告吴紫云以其与开发商广东启达实业有限公司就涉案商品房质量问题发生争议为由而没有向原告缴交，从而发生纠纷。原告经多次信息追讨未果，诉至本院。庭审中，被告吴紫云对其拖欠“启达世家”号商品房2015年5月份至今的物业服务费、2015年4月份至今的分摊电费和2017年4月份至今的分摊水费的事实无异议，但认为诉请的2017年6月18日之前的物业服务费及分摊水电费和相应的违约金已过诉讼时效，且约定的违约金过高。上述事实，有当事人提供的证据、庭审笔录在案佐证，足以认定。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。本案的争议焦点：1.原告主张的2017年6月18日之前的物业服务费、分摊水电费及违约金是否超过诉讼时效；2.原告诉请的物业服务费、分摊水电费及违约金是否合法有据。关于焦点1，被告辩称原告于2020年6月18日提起诉讼，根据《民法总则》第一百八十八条第一款的规定，原告于2017年6月18日之前的物业服务费等费用的诉请已过了法律规定的三年的诉讼时效，但庭审中，原告称欠费后一直都有通过发短信的方式向被告催收，被告亦自认该事实。原告的每次催收都会导致本案诉讼时效的中断而重新开始计算，且未超过法定的最长诉讼时效，因此本院认定原告在本案中的主张未过诉讼时效，对被告上述答辩意见不予支持。关于焦点2，原告同仁利物业公司与被告吴紫云签订的《前期物业服务协议》是当事人自愿的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条的规定，合同对当事人具有法律约束力，各当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告吴紫云辩称因其与开发商就所购房屋装修质量问题产生争议才未支付相关费用，因被告吴紫云与开发商之间的纠纷与本案不属于同一诉，民事主体及诉讼标的都不一致，被告以此作为拒交物业服务相关费用的理由于法无据，对其该答辩意见本院不予支持。原告同仁利物业公司系受托企业，且已向被告提供了相应的物业管理服务，被告亦应当依约履行支付相应物业服务费用的义务。（1）关于物业服务费和分摊水电费，根据物业服务合同约定，被告每月应缴交的物业服务费为270元/月（234.54平方米×1.15元/平方米），则2015年5月份至2020年5月份共61个月的物业服务费合计16470元（270元/月×61个月）。根据原告提交的证据4、5费用清单可得被告欠交的2015年4月份至2020年4月份共61个月的分摊电费合计1537.21元；2017年4月至2020年4月份共37个月的分摊水费合计40.97元。被告吴紫云庭审中亦自认拖欠上述期间的物业服务费及分摊水电费，原告诉请的上述费用经本院审核计算准确，本院予以确认。至于2020年6月份起之后的物业服务费及2020年5月份起之后的分摊水电费原告本案中没有主张，是当事人的意思自治，本案在此不作处理。（2）关于违约金，原告主张按照《前期物业服务协议》第七条第三款的约定，逾期按日2‰计算违约金。被告逾期不缴费已构成违约，应支付相应的逾期违约金。被告辩称约定的违约金过高，要求予以调整。因本案原告的实际损失无法核实。结合本案案情，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，双方约定的违约金显然较高，逾期利率酌情调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算（以每月拖欠物业管理费为基数，分别从每月逾期之日起计算至付清款之日止）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告吴紫云于本判决发生法律效力之日起十日内向原告湛江同仁利物业服务有限公司支付遂溪县********“启达世家”号商品房自2015年5月份起至2020年5月份止的物业服务费16470元、自2015年4月份起至2020年4月份止的分摊电费1537.21元、自2017年4月起至2020年4月份止的分摊水费40.97元及自2015年5月份起至2020年5月份止共61个月物业服务费的逾期付款违约金（以每月拖欠的物业服务费270元/月为基数，分别从每月逾期之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款之日止）；二、驳回原告湛江同仁利物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。被告拒绝按上述指定的期间履行义务的，原告可以向本院申请执行。申请执行的期间为二年，从本判决书确定履行期间的最后一日起计算。案件受理费496.18元，由被告吴紫云负担。原告湛江同仁利物业服务有限公司已向本院预交案件受理费496.18元，被告吴紫云应于履行本案给付义务时迳付给原告湛江同仁利物业服务有限公司496.18元，本院不再作收退。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 员 庄丽清二〇二〇年九月二十一日法官助理 吴诗媚书 记 员 潘颖欣附相关法律和司法解释条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业管理费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。