广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初1639号原告：贺艳兰，女，1978年1月29日出生，汉族，住湖南省攸县**************。委托诉讼代理人：洪晓，广东国晖（广州）律师事务所律师。被告：赵学文，男，1981年11月11日出生，汉族，住河南省西平县******委十二组。原告贺艳兰与被告赵学文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，先适用简易程序，后依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告贺艳兰及其委托诉讼代理人洪晓、被告赵学文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贺艳兰向本院提出诉讼请求：1.判令贺艳兰与赵学文于2019年4月24日签订的《租赁合同》及《三方租赁协议》终止；2.赵学文停业期间（2019年12月31日至2020年1月3日）每日按照日租金的3倍向贺艳兰支付违约金3200元；3.判令贺艳兰可以直接没收租赁合同保证金24000元；4.判令赵学文应支付贺艳兰提前终止合同违约金，违约金为月租金三倍即24000元，以及2019年12月份的物业管理费375元、水费106元；5.判令赵学文承担贺艳兰行使赔偿权利所支付的律师代理费6000元、评估鉴定费3000元、差旅费2000元。贺艳兰当庭将第5项诉讼请求变更为：判令赵学文承担律师费1500元。事实和理由：贺艳兰于2019年4月24日和赵学文就中山市********时尚一线商业广场的铺位，租赁物面积75平方米签订租赁合同，经营项目为波客派汉堡。因赵学文承租铺位从2019年12月31日至2020年1月3日停业，根据双方合同第十二条第二款之十约定“一个月内累计停业、不按规定时间营业三天或一年内累计停业五天以上的，甲方有权单方面解除合同”，现赵学文停业超过3天，贺艳兰有权解除合同。2019年12月30日晚赵学文安排自己员工将店内物品搬离，贺艳兰不同意搬离并报警，贺艳兰与古镇派出所工作人员确认是赵学文授意搬离。2019年12月30日晚赵学文电话告知贺艳兰不再租赁铺位。赵学文中途弃租应为违约方。按2019年4月24日合同约定，赵学文暂停营业期间应支付日租金3倍的租金，赵月文提前终止合同应支付月租金三倍的违约金。贺艳兰特具状向贵院提起诉讼，请贵院支持贺艳兰的上述请求。赵学文辩称，1.在2019年12月30日我已经通知贺艳兰说要搬走，截止至2019年12月30日我没有拖欠租金。2.在2019年12月30日我电话与贺艳兰沟通，称我方提前终止合同，押金不要了，东西搬走就行了。3.我2018年8月25日与村委签订的合同，2019年4月24日与贺艳兰重新签订合同，因贺艳兰在租赁物门口乱搭乱建，导致我生意急剧下滑。4.我方已缴纳押金，在2019年12月30日通知搬离时已同意贺艳兰没收押金，不存在拖欠租金。5.我方仅同意支付诉求四的物业管理费375元及水费106元，其余费用均不同意支付。本院经审理认定事实如下:案涉房屋位于中山市***********，土地使用权人及房屋产权人是中山市******民委员会（房产证号：粤房地权证中府字第**），贺艳兰通过招投标方式取得案涉房屋的租赁权，并与古镇镇冈东村民委员会签订了《租赁合同》，古镇镇冈东村民委员会同意贺艳兰转租给赵学文。2019年4月24日，贺艳兰（甲方）和赵学文（乙方）签订《租赁合同书》，约定贺艳兰将位于中山市********时尚一线商业广场的铺位出租给赵学文（面积75平方米）；经营范围为餐饮；租赁期限自2019年5月1日起至2023年8月24日止；每月租金为8000元；租金从2019年5月1日起计算；物业管理费375元／月；水费、电费、空调费，物业管理费按照乙方实际使用的数量及当地有关部门的相应计费标准计算和收取，每月5日前向甲方支付上月的费用；乙方向甲方支付三个月租金为合同保证金24000元，若乙方违约履行本合同或违约提前解除合同等，则合同保证金为合同违约金的一部分，甲方除可以直接没收保证金外还可以根据合同约定要求乙方承担违约责任；乙方中途停业或没有按照甲方规定的时间营业或未按本约定时间开业的且未经甲方同意的，乙方应按日租金的3倍（日租金＝月租金标准÷30天）向甲方支付违约金800元／日，一个月内累计停业、不按规定时间营业三天或一年内累计停业五天以上的，甲方有权单方解除合同；在合同期限内，乙方违反约定提前终止合同的，应向甲方支付违约金，违约金为月租金的三倍，同时甲方有权没收保证金；甲方或乙方行为构成合同违约的除按照本合同约定或法律规定承担对应的违约责任外，还应当承担对方行使赔偿权利所支付的诉讼费、律师代理费等相关费用；。2019年4月24日，古镇镇冈东村民委员会（甲方）与贺艳兰（乙方）、赵学文（丙方）签订《三方租赁协议》，约定甲乙双方约定的《租赁合同》中所有条款必须作为乙丙方签订的《租赁合同》条款的依据，乙方不得超出与甲方签订的《租赁合同》所约定的范围与丙方签订《租赁合同》，否则乙丙双方签订的《租赁合同》无效。该合同还约定了其他内容。合同签订后，贺艳兰将案涉商铺交付给赵学文使用，赵学文接受商铺后开展经营活动，并支付了合同保证金24000元及2019年12月31日前的租金。2019年12月30日，赵学文停止营业，并搬离案涉商铺，搬离当日通知了贺艳兰。赵学文欠贺艳兰2019年12月的物业管理费375元、水费106元。贺艳兰为维护其权益，委托广东国晖（广州）律师事务所指派律师代理本案，并支付了律师费1500元。以上事实有房产证复印件、租赁合同（东辉楼）、租赁合同书、三方租赁协议、公开竞标公告、中标公告、证明、律师费发票及当事人的陈述在卷佐证，本院予以认定。本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。贺艳兰与赵学文签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同履行过程中，赵学文于2019年12月30日已停止营业并搬离案涉商铺且明确告知贺艳兰不再继续租赁，贺艳兰已实际收回涉案商铺，故本院认定《租赁合同书》及《三方租赁协议》于2019年12月30日终止。关于违约金的数额问题，本院认为：案涉租赁合同明确约定承租方违提前终止合同的情形下合同保证金作为违约金的一部分可以没收，因此合同保证金属于双方约定的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，双方当事人就提前终止合同的行为既约定了合同保证金又约定了提前终止合同违约金，但双方均未就因违约产生的损失额度进行举证，约定违约金明显过高，应当予以调整；结合本案合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情调整为：合同保证金24000元作为违约金由贺艳兰没收。对其他违约金的诉讼请求，本院均不予支持。关于停业违约金。由于赵学文2019年12月30日的停业行为与其提前终止合同的行为重合，而本院已支持贺艳兰要求赵学文支付提前终止合同的违约金，上述违约金已足以弥补对贺艳兰造成的损失，故本院对贺艳兰主张的赵学文停业期间的违约金不予支持。关于贺艳兰主张律师费的诉讼请求，本院认为：案涉租赁合同约定，一方构成合同违约的应当承担对方行使赔偿权利所支付的律师代理费等相关费用，该约定具有法律效力，且贺艳兰提供了律师费发票为据，因此贺艳兰主张赵学文承担律师费1500元的诉讼请求理据充分，本院予以支持。贺艳兰主张的物业管理费375元、水费106元，赵学文同意支付，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告贺艳兰与被告赵学文于2019年4月24日签订的《租赁合同书》及《三方租赁协议》于2019年12月30日终止；二、原告贺艳兰没收被告赵学文支付的合同保证金24000元；三、被告赵学文于本判决生效之日起七日内向原告贺艳兰支付物业管理费375元、水费106元，合计481元；四、被告赵学文于本判决生效之日起七日内向原告贺艳兰支付律师费1500元；五、驳回原告贺艳兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1368元，由贺艳兰负担801元，赵学文负担567元（该款贺艳兰已预交，赵学文应于支付上述款项时迳付贺艳兰，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  郭晓琳审判员  陈玉珍审判员  朱 鹏二〇二〇年九月七日书记员  李汇晴