南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0115民初11060号原告（反诉被告）：汤俊，男，1981年8月25日生，汉族。委托诉讼代理人：吴亚平，江苏维世德律师事务所律师。被告（反诉原告）：南京大田商业管理有限公司，统一社会信用代码91320115MA1M9HHP7T，住所地在南京市秦漆区菱角市**。法定代表人：朱勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐玉珍，江苏谢满林律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷梅薇。原告（反诉被告）汤俊与被告（反诉原告）南京大田商业管理有限公司（以下简称大田公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告汤俊及其委托诉讼代理人吴亚平，被告大田公司委托诉讼代理人徐玉珍、殷梅薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤俊向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的商铺租赁合同于2019年5月13日解除；2、被告退还房屋租金49245元（2019年5月4日至7月10日，共计67天，每天735元）及押金22356元，共计71601元；3、被告赔偿损失合计456755元（包含装修损失118059元、设备损失135902.53元、食材损失34084.52元、门头使用费8226.86元、加盟费用31251.14元、营业损失132459元、公证费5000元）；4、案件诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年11月10日，原告与被告签订商铺租赁合同，约定被告将位于南京江宁区宏运大道4597号景祥大厦B1区域6号商铺出租给原告，用于从事食惠记餐饮，租赁期限自2018年1月10日至2024年1月9日。合同签订后，原告依约支付房租及押金，并在装修后投入使用。2019年5月4日，该商铺厨房第一个档口操作间吊顶在夜间发生坍塌，报警后发现其他操作间吊顶上同样存在数吨重建筑垃圾，随时可能坍塌。该事故导致大量建筑垃圾砸坏厨房操作间及设备，直接导致商铺无法继续经营，给原告造成重大损失。原告认为该商铺存在重大安全隐患，导致租赁合同不能继续履行，为了减少损失，原告在第一时间通知被告解除合同，积极寻找场地清空案涉商铺。原告为维护合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告大田公司辩称：1、对天花板掉落给汤俊造成的合理损失其同意赔偿，但汤俊在事故发生后拒绝其维修，并单方解除合同，致使合同目的无法实现，构成根本违约，不应退还押金及租金；2、对公证费、装修损失、加盟费、门头使用费、食材损失、设备损失、营业损失不予认可。综上，请求驳回原告汤俊的诉讼请求。反诉原告大田公司向本院提出反诉请求：1、反诉被告汤俊支付违约金268275元；2、反诉被告汤俊支付房屋占有使用费10290元（自2019年7月10日起按日租金735元计算至2019年7月23日）；3、反诉被告汤俊支付房屋恢复原状费用8000元、物品保管费75705元（自2019年7月24日起按日租金735元计算至2019年11月3日）；4、反诉被告汤俊支付律师费2万元；5、案件诉讼费由反诉被告汤俊承担。事实与理由：2017年11月10日，大田公司与汤俊签订商铺租赁合同，将案涉商铺出租给汤俊用于经营食惠记餐饮。2019年5月4日，案涉商铺发生天花板掉落，事故发生后，大田公司多次派人上门及电话与汤俊联系维修事宜，但汤俊一直拒绝配合。2019年5月12日，汤俊委托律师向大田公司发送律师函，以案涉商铺存在重大安全隐患为由要求解除合同。2019年5月29日大田公司委托律师回函以汤俊并无单方解除权为由对此提出异议。2019年6月20日，大田公司委托律师再次向汤俊发送律师函，以汤俊单方解除合同构成违约，要求汤俊十日内交还房屋并办理交接手续，逾期将追究违约责任。经多次催告，汤俊仍置之不理，故大田公司于2019年7月10日再次向汤俊发出催告函催促汤俊3日内交还房屋并办理交接手续，汤俊仍置之不理，大田公司于2019年7月24日将案涉房屋内可移动物品搬至物业保管，并将案涉房屋恢复原状。大田公司认为，汤俊无法定或约定理由，无故解除合同，致使合同目的无法实现，属于根本违约，给其造成巨大经济损失，故诉至法院，请求判如所请。反诉被告汤俊辩称：1、案涉商铺由五个档口，发生掉落的是其中一个档口，而其他档口的吊顶上也有将近两吨重的建筑垃圾，随时可能掉落，存在重大安全隐患，其为了自身及客户的安全，第一时间通知大田公司解除合同，并无不当，大田公司系违约方，要求其支付违约金、占有使用费、保管费、恢复原状费用，无事实和法律依据；2、大田公司主张律师费，无合同依据。综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定：2017年11月10日，汤俊（乙方）与大田公司（甲方）签订《商铺租赁合同》1份，该合同约定：1、甲方位于南京市江宁区宏运大道4597号景祥大厦B1区域6号商铺出租给乙方用于食惠记餐饮合法经营活动，建筑面积为147平方米，租期6年，自2018年1月10日至2024年1月9日，每2年递增5%；2、该商铺免租期为2个月，自2017年11月10日至2018年1月9日，第一、二年即2018年1月10日至2020年1月9日租金单价5元/平方米/天，年租金268275元，半年付，首期租金于签订合同后7个工作日内支付，其余租金提前30日支付；3、乙方交纳1个月租金即22356元作为履约保证金，租赁期满或合同解除后，在乙方付清所有应付款项、没有任何违约情形、乙方所交还的租赁范围及其装修、设备、设施符合本协议约定等前提下，甲方在乙方交还租赁范围后90日内无息返还；4、本合同因任何原因提前终止的，乙方应当在合同提前终止之日起3日内交还商铺，如果商铺交还时之状态不符合商铺交付时的状态，甲方有权要求乙方采取一切措施或自行采取措施使该商铺之状况符合商铺交付时的状态，由此产生的一切费用由乙方承担。如乙方未按约交还商铺，甲方有权在公证机关或律师事务所的公证下将该商铺内的一切动产办理商铺，并将该商铺内的一切装修、附属设施、设备拆除，并收回商铺，因此产生的费用由乙方负担，且乙方不得因此追究甲方任何法律责任。乙方逾期交还商铺，除应当自甲方发出通知之日起按照合同最后一个月的租金标准继续支付租金、物业费等外，每日还应当按照最后一个月的日基本租金的3倍向甲方支付违约金，直至交还该商铺；5、自租赁范围交付之日起，如建筑物、设备及其附属配套设施在国家规定的质保期内发生质量问题，应由甲方进行日常维修、更换，费用由甲方承担；6、承租期内，乙方在不改变建筑主体结构及现有的附属设施、不影响通道使用并满足消防需要等前提下，可以对租赁范围内的建筑物进行装修；7、甲方违反本协议约定导致乙方订立本协议的目的无法实现的，乙方有权解除协议，同时甲方应以乙方对租赁范围进行投资的当时净值（折旧率按国家相关规定计算）加上违约金当年年租金赔偿乙方经济损失。乙方违反本协议约定的主要义务导致甲方订立本协议的目的无法实现的，甲方有权解除协议并无条件收回租赁范围，乙方需按当年年租金向甲方支付违约金。上述合同签订后，原告依约将案涉商铺交付被告使用，被告按约交纳履约保证金22356元和截至2019年7月9日的租金，并装修后入住。2019年5月4日7时许，案涉商铺厨房烟道旁的吊顶掉落，原因在于吊顶上堆放建筑垃圾。吊顶掉落时砸坏汤俊部分物品如下：双眼炒菜炉（购买价5100元）、工作台（购买价470元）、油钢（购买价120元）和电磁炉（购买价1700元）、二门冰箱（购买价1750元）、洗菜池（购买价460元）、收纳盒（购买价1176元）、矮汤炉（购买价1050元）、打印机（购买价320）、货架（购买价260元）、锅碗瓢盆（汤俊主张约2000元）、油烟系统（汤俊主张约4000元）及二门冰箱里的食材。该事故发生后，因汤俊拒绝协商维修事宜，且将房屋大门锁上导致大田公司无法进门维修，大田公司于2019年5月10日向汤俊发送维修告知函，提出由其进行维修并承担全部维修费用及维修期间的营业损失，与本次事故相关的赔偿事项双方协商解决，要求汤俊于收到该函后两天内与其协商维修事宜，维修并验收交接后两天之内恢复经营，否则就扩大的经济损失其不承担赔偿责任。2019年5月12日，汤俊委托律师现大田公司发出律师函，以案涉商铺存在重大安全隐患为由解除商铺租赁合同，要求大田公司在收到律师函之日起7日内退还汤俊房租87934元，并赔偿相应损失。大田公司于2019年5月13日签收。2019年5月29日，大田公司委托律师回函称汤俊解除合同的依据和理由并不符合法律规定及合同约定，不具有任何法律效力，因为该安全隐患经过维修后将不复存在，不影响继续营业，更不会导致汤俊订立合同的目的无法实现，但如果汤俊坚持解除合同，大田公司也可以考虑，但应本着减少双方损失的目的协商达成一致，希望汤俊能够尽快将案涉商铺交与大田公司，同时大田公司仍然承诺承担本次事故所产生的合理损失。汤俊于2019年5月31日签收。2019年6月20日，大田公司委托律师向汤俊发送律师函，认为汤俊单方解除合同构成违约，要求汤俊自收到该函之日起十日内交还房屋并办理交接手续，如逾期交付，大田公司将通过法律途径追究汤俊的违约责任，由此造成的一切损失和费用由汤俊承担。汤俊于2019年6月25日签收。2019年7月10日，大田公司再次发函要求汤俊在收到该函之日起三日内交还房屋并办理交接手续，如逾期仍未交付，其将自行清空房屋，并将搬出的物品交由物业保管3个月（按原租金标准收取保管费），如汤俊3个月后仍未将所保管的物品取回，其将作为垃圾处理。汤俊于2019年7月11日签收。后因汤俊未腾空并交还案涉商铺，大田公司于2019年7月24日自行将案涉商铺收回，将其中物品搬至物业保管，并将案涉商铺内的吊顶、、地面瓷砖厨房地台、墙体拆除、建筑垃圾清运，花去拆除费用8000元。另查明：1、2019年5月20日，汤俊申请江苏省南京市南京公证处对案涉商铺的现状进行公证，花去公证费5000元。2、大田公司为本案支出律师费2万元。3、2019年6月6日2时许，案涉商铺发生火灾，主要烧毁电磁炉、油罐、玻璃，原因系厨房操作台西侧上方插座电气线路故障产生电火花引燃周围可燃物所致；4、2019年11月3日，汤俊将保管在大田公司仓库的部分物品取走（详见食惠记内部设备登记表）；5、根据原告汤俊汤俊提供的案涉商铺收银系统查询单及银行流水显示，案涉商铺2018年2月至2019年1月每天营业收入约3500元。上述事实有商铺租赁合同、银行流水、接处警证明、情况说明、公证书及发票、购买票据、微信聊天记录、2019年5月10日维修催告函、2019年5月12日律师函、2019年5月29日律师函及邮寄凭证、2019年6月20日律师函及邮寄凭证、2019年7月10日催告函及邮寄凭证、房屋墙体拆除合同及发票、付款凭证、委托代理合同及发票、付款凭证、火灾事故认定书、当事人陈述等证据证实，本院依法予以确认。本院认为：汤俊与大田公司之间签订的商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的权利义务。本案中，案涉商铺吊顶因堆放建筑垃圾造成掉落，砸坏汤俊部分物品并影响其营业，大田公司应当维修并赔偿相应的损失，故对原告汤俊要求大田公司赔偿砸坏设备及食材损失、营业损失的诉讼请求，本院依法予以支持。关于砸坏设备及食材的损失金额，本院根据砸坏物品的购买价、使用时间、损坏程度等因素，酌定为15000元。至于营业损失，本院综合损坏程度、隐患范围等因素，酌定合理维修期间为15天，结合汤俊所经营的案涉商铺每天营业收入、原材料成本及租金扣除等因素，酌定为3万元（2000元/天*15天）。案涉商铺虽然发生吊顶掉落事故，但原因在于吊顶上堆放建筑垃圾，属于经过维修完全可以消除的隐患，且大田公司也同意维修，原告汤俊以此为由解除合同，无合同和法律依据，构成违约，其于2019年5月13日送达的解除通知并不当然发生解除合同的效力，鉴于大田公司于2019年6月25日送达的律师函中已明确同意解除合同，故本院确认案涉商铺租赁合同于2019年6月25日解除。案涉商铺租赁合同系汤俊违约解除，其要求大田公司赔偿装修损失、除砸坏物品外的设备损失及食材损失、门头使用费、加盟费用、合理维修期间外的营业损失，无合同和法律依据，本院不予支持。案涉事故发生后，原告以公证方式保全证据并无不当，故对其要求大田公司承担公证费的5000元的诉讼请求，本院依法予以支持。合同解除后，汤俊应及时返还房屋，但其经大田公司多次催告后仍未返还，大田公司于2019年7月24日自行腾空物品并收回商铺并无不当，截至该日，除汤俊已支付至2019年7月9日的租金外，汤俊还应支付占有使用费10290元（自2019年7月10日起按日租金735元计算至2019年7月23日，扣除合理维修期间的租金即11025元后，大田公司应返还汤俊租金735元，故对原告汤俊要求大田公司返还租金735元的诉讼请求，本院依法予以支持，对超出该范围的诉讼请求，本院不予支持。汤俊单方解除合同虽然构成违约，但鉴于案涉商铺发生安全事故，汤俊出于安全考虑解除合同并非恶意违约，违约情节轻微，且大田公司也未举证证明其因此遭受诉请之外的损失，故本院确定大田公司可不予返还押金22356元，但不予支持大田公司要求汤俊支付违约金268275元的诉讼请求。根据合同约定，案涉商铺交还时应当符合商铺交还时的状态，在汤俊经催告未予恢复原状的情况下，大田公司自行恢复原状并无不当，但考虑其所花费的8000元费用中包含属于大田公司负担的吊顶拆除及建筑垃圾清运费用，本院酌定按4000元计算，故对大田公司要求汤俊支付房屋恢复原状费用4000元的诉讼请求，本院依法予以支持。至于物品保管费，大田公司将物品放在仓库却主张按商铺租金计算显然不当，本院酌定为5100元（自2019年7月24日起按50元/天计算至2019年11月3日），对超出该数额的部分，本院不予支持。至于律师费，无合同依据，本院不予支持。综上，大田公司应给付汤俊砸坏设备及食材的损失15000元、营业损失3万元、公证费5000元、剩余租金735元，合计50735元；汤俊应给付大田公司房屋恢复原状费用4000元、物品保管费5100元，合计9100元，两项折抵，大田公司应给付汤俊41635元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十条、第二百三十一条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认汤俊与南京大田商业管理有限公司于2017年11月10日签订的商铺租赁合同于2019年6月25日解除；二、被告南京大田商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告汤俊41635元；三、驳回原告汤俊的其余诉讼请求；四、驳回反诉原告南京大田商业管理有限公司的其余反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉部分应收案件受理费15111元，由汤俊负担8551元，大田公司负担6560元；反诉部分应收案件受理费3517元，由汤俊负担487元，由大田公司负担3030元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  孙自亮人民陪审员  刘丽萌人民陪审员  李向群二〇二〇年九月二十五日书 记 员  孙 林