江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0214民初816号原告：无锡北邮国昊科技园有限公司，统一社会信用代码91320213074723498C，住所地无锡(太湖)国际科技园KGY-YF-G-11、12号地块传感网大学科技园兴业楼E栋402。法定代表人：韩刚，该公司董事长委托诉讼代理人：唐凯，江苏漫修律师事务所律师。被告：夏娟，女，1983年11月20日生，汉族，户籍地江苏省无锡市梁溪区。被告：王晓明，男，1967年10月7日生，汉族，户籍地江苏省无锡市新吴区。原告无锡北邮国昊科技园有限公司（以下简称北邮公司）与被告夏娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日受理后，依法适用简易程序于2020年6月1日公开开庭进行了审理。原告北邮公司的委托诉讼代理人唐凯，被告王晓明到庭参加诉讼。被告夏娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。北邮公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除其公司与夏娟之间的《房屋租赁合同》；2、依法判决夏娟、王晓明支付其公司租金（以104408.64元／年为标准，自2019年4月20日起计算至夏娟，将房屋归还其公司为止）及逾期支付房屋租金的违约金（以64408.64元为基数，自2019年4月20日起至2020年4月19日止，按照每日千分之五计算；以170897.28元为基数，自2020年4月20日起至2021年4月19日止，按照每日千分之五计算；以拖欠的租金为基数，自2021年4月20日起至实际支付为止，按照每日千分之五计算）；3、判令夏娟、王晓明向北邮公司归还房屋；4、夏娟、王晓明承担本案诉讼费、保全费、保全担保费。事实和理由：2019年2月22日北邮公司与夏娟签订《房屋租赁合同》，约定北邮公司将位于无锡市新吴区房屋（以下简称案涉房屋）出租给夏娟做餐饮使用，夏娟支付北邮公司房屋租金；同时约定了合同双方的权利义务及违约责任。该《房屋租赁合同》签订后，北邮公司已经按约履行了义务，其公司多次催要，夏娟仍未能依约履行支付租金义务，导致其公司合法权益受损，遂诉至法院。王晓明作为夏娟的丈夫应当承担连带责任。夏娟辩称，其与王晓明原系夫妻关系。2018年6月王晓明从案涉房屋当时的承租人邵益中手里承租该房屋，并向邵益中支付了13万元左右的款项，具体构成其并不清楚。王晓明在承租该房屋后，以夏娟作为经营者开了一家名为醉仙阁的饭店。2019年5月31日，其及王晓明与邵益中解除了合同，此后虽有去看过案涉房屋的现状，但没有再过问案涉房屋的事项。故对王晓明此后以其名义与北邮公司签订的《房屋租赁合同》并不知情，合同上其署名、捺印并非本人的签名与捺印、其也未实际参与经营，本案与其无关，故要求驳回对其的诉请。王晓明辩称，与北邮公司签订合同的人是自己而非夏娟，夏娟对此事不知情，如要承担责任，应由其承担，与夏娟无关。目前对本案其意见如下：1、其本人同意解除合同。2、不同意支付房租和违约金，首先就本案其房租，其已缴纳至2019年10月12日，该日北邮公司就锁门断电，导致其无法经营，故其不欠北邮公司租金也不存在违约金；其次北邮公司曾经口头承诺每个品种餐饮只能开一家，但其违背承诺且招商不力，是北邮公司的不作为导致其经营不善。3、同意迁出并返还房屋，不恢复原状，仅同意装修、厨房设备、空调由北邮公司自行处置，只要拿走部分物品。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。结合当事人陈述，本院认定事实如下：北邮公司是无锡市新吴区弘毅路9-60号房屋（面积约为207.16平方米）的登记所有权人。2018年4月20日，北邮公司将案涉房屋出租给邵益中并签订租赁合同。2018年6月1日邵益中又将案涉房屋转租给夏娟、王晓明。后北邮公司与邵益中于2019年1月2日签订《租赁解约协议》1份，载明双方协商一致解除租赁协议，解约生效日期为2019年4月19日，协议解除后北邮公司将及时退还保证金。2019年1月2日，“夏娟”与北邮公司签订房屋租赁合同，合同约定：1、合同期限自2019年4月20日至2021年4月19日；2、租金标准为按租赁房屋建筑面积每平方米每月42元计算，月租金总额为8700.72元，“夏娟”应于2019年4月20日前支付自2019年4月20日起至2020年4月19日止期间的租金104408.64元，于2020年4月20日前支付自2020年4月20日起至2021年4月19日期间的租金104408.64元；3、“夏娟”同意按租期内最后一个月租金金额的三倍向北邮公司支付租赁保证金26102.16元；4、以加粗加黑字体载明：“夏娟”发生逾期向北邮公司支付租金、租赁保证金及其他向北邮公司支付的任何一项费用超过25日的情形时，北邮公司有权提前终止本合同并提前收回租赁房屋,要求“夏娟”补交所免除的租金等费用,采取包括但不限于停水、停电、实施动产监管等相应措施，且不予退还“夏娟”已支付的租赁保证金；5、合同自双方盖章及“夏娟”向北邮公司支付首期租金及保证金后生效。2019年1月10日，夏娟、王晓明与邵益中在北邮公司经理朱永俊协调下又签订租赁解约协议，载明双方解约，并约定解约生效日期为2019年5月31日，协议一经解除由邵益中在3个工作日内退还夏娟和王晓明剩余租金、物业费合计33080元。王晓明确认收到33080元退款。2019年3月15日，夏娟向北邮公司以刷卡方式支付26102.16元。2019年4月30日，从夏娟银行卡向北邮公司支付租金40000元，同日，北邮公司出具收据1份，载明收到夏娟缴纳的4万元租金。2019年8月16日、2019年9月1日，北邮公司向“醉仙阁负责人夏娟”发送催款函2份，催讨2019年4月20日至2020年4月19日期间的剩余租金64408.6元及相应的滞纳金，均由王晓明签收。后又于2019年9月23日向夏娟发送律师函，亦由王晓明签收。另查明,2019年8月22日夏娟和王晓明登记离婚,离婚协议中关于财产约定为：两辆汽车归女方,男方承担所有债务。2019年10月12日，物业公司将案涉房屋停水处理，2019年10月21日，物业公司将案涉房屋停电处理，后又将案涉房屋锁门。后北邮公司诉至本院，并为本案保全支出担保保函保险费用500元。诉讼中，双方一致确认截止至2020年9月9日，王晓明已经将案涉房屋内需要搬离的物品搬离，剩余物品及装修北邮公司自行处理。但王晓明拒绝交付房屋钥匙。上述事实，有北邮公司提供的不动产登记证明、房屋租赁协议、解约协议、收据、Pos机刷卡凭条、诉讼保全责任保险费发票，王晓明提供的解约协议、离婚协议、离婚证、微信聊天记录及当事人陈述在卷佐证。诉讼中，双方对于夏娟是否责任承担存在争议。北邮公司陈述：王晓明自称是失信人员，无法签订合同，只能由其妻子夏娟作为合同相对方签订房屋租赁合同。其公司确实没有当面看见夏娟签字，因为王晓明说夏娟比较忙，要求将合同带回家签好字再回复给北邮公司。所以对签字的真实性其公司确实无法确认，但无论夏娟是否签名，都应承担责任，理由如下：1、房租4万元和保证金26102.16元都是夏娟本人来刷卡、签字的，不管合同是否是夏娟签的，夏娟都是知情并参与了饭店的管理的；2、夏娟、王晓明和邵益中三人签订解除协议时间是2019年1月10日，而其公司与“夏娟”签订租赁合同的时间是2019年1月2日，夏娟不可能不知道解除时因为重新与北邮公司签订了协议；3、夏娟、王晓明自认解除协议的签订是由其公司员工居间协调所签，即夏娟在与邵益中协商解除时，对双方将继续产生租赁关系肯定是清楚的。故即使合同是王晓明代签的，夏娟也应当承担责任，而王晓明应当承担连带责任。夏娟称：合同不是其签的，40000元房租也不是其去刷卡的，其向法院申请对《房屋租赁合同》、40000元房租收据中夏娟的签名和手印部分进行鉴定。但保证金26102.16元确实是其本人去刷卡的，但其不知道该笔款项的用途，只是去帮王晓明付一笔钱，其不应该承担相关责任。王晓明称：合同是其拿走签的，是按的其右手小拇指的手印。26102.16元的保证金是否是夏娟刷卡其不记得了，但房租40000元确实是其在夏娟不知情的情况下刷夏娟的银行卡支付。夏娟对于涉案合同并不知情，也未参与饭店的管理，其不应该承担责任。另外，双方对租金、违约金的计算存在异议。王晓明不同意支付租金及违约金：1、解除协议中邵益中向其退还的33080元包含的是2018年6月和7月两个月免租退还的房租、物业费2万元以及保证金16800元并扣除了部分水电费，其中并不包含4月20日至5月31日的房屋租金和物业费，其已经向邵益中支付租金到5月31日，邵益中也已经向北邮公司缴纳房租至2019年5月31日。但王晓明对自己的陈述未提供证据，也表示无法提供邵益中到庭。2、北邮公司违背了招商引资时饭店品种限定的承诺以及招商不力，是北邮公司的不作为导致其经营不善，其因此拒付相关费用。3、2019年10月12日，北邮公司下属的物业公司将案涉房屋锁门处理，导致其无法经营，故自2019年10月12日起的租金其无需支付；而其支付的房租4万元就是2019年6月1日计算至2019年10月12日的房租，因此其并不拖欠北邮公司租金及违约金。北邮公司称邵益中退还夏娟、王晓明的33080元就是退还的4月20日至5月31日的房屋租金和物业费，邵益中和夏娟、王晓明为了方便计算才将解除协议的生效时间设为5月31日，邵益中向北邮公司缴纳房租仅至2019年4月19日；且即便并非如此，邵益中与夏娟、王晓明之间的协议与本案并无直接关系，本案的合同起算点就是2019年4月20日。关于锁门的事实，物业公司对案涉房屋确实锁过门，但时间不清楚。另外，其公司从未饭店品种限定作出过承诺。诉讼中，双方一致确认同意案涉合同中保证金26102.16元抵扣应当支付的租金、违约金等，如无应当支付的费用，则予以退还。本案的争议焦点在于：1、夏娟是否应就案涉合同承担责任？2、是否应付租金、违约金，金额是多少？本院认为：关于第一个争议焦点。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。在诉争合同签订之时，夏娟与王晓明处于夫妻关系存续期间，虽然夏娟抗辩其对案涉合同的签订完全不知情，但结合案涉合同的签订经过，王晓明及北邮公司均确认系王晓明表示“带回去给夏娟签字再带来”，合同签订前、签订后，夏娟自认到案涉租赁物去过，北邮公司有理由相信是该签名确系夏娟签字；即便合同上的签字并非其本人签名，但夏娟也自认曾到北邮公司刷卡支付过案涉合同的保证金，即已经以实际行动开始履行案涉合同的付款义务。无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。故双方签订的合同有效，王晓明和夏娟就案涉合同应当共同承担责任，据此，本院未予准许夏娟的鉴定申请。关于第二个争议焦点。现双方一致同意解除案涉合同，本院予以确认。现王晓明辩称合同起算日期应是2019年6月1日，但其就已经将租金缴纳至2019年5月31日并未提供相关证据，故本院对其该项抗辩意见不予采信，如其与案外人有未解决的争议，可另案诉讼；王晓明称北邮公司下属物业公司在2019年10月12日就停电，随后停水、锁门导致其无法经营，故其不应支付房屋租金及违约金的抗辩意见，首先其自认采取上述措施的是物业公司，且即便系北邮公司，根据双方合同约定，承租方应于2019年4月20日前支付首期租金104408.64元，如发生逾期向北邮公司支付租金、租赁保证金及其他向北邮公司支付的任何一项费用超过25日的情形时，北邮公司有权提前终止本合同并提前收回租赁房屋,要求承租方补交所免除的租金等费用,采取包括但不限于停水、停电、实施动产监管等相应措施，且不予退还承租方已支付的租赁保证金。目前王晓明、夏娟仅于2019年4月30日缴纳租金4万元，截至2019年10月12日已经超过25日。关于王晓明辩称北邮公司未履行经营品类限制的承诺以及招商不力，因未提供证据双方就此曾达成合意，故本院亦不予采信。故对王晓明上述抗辩意见，本院不予采信。因此，夏娟、王晓明应支付北邮公司2019年4月20日至2020年4月19日期间的房屋租金64408.64元，并支付租金（以104408.64元/年为标准，自2020年4月20日起计算至王晓明归还上述房屋止），但应扣除双方一致确认抵扣的保证金26102.16元，故夏娟、王晓明应支付北邮公司2019年4月20日至2020年4月19日期间的房屋租金38306.48元，并支付租金（以104408.64元/年为标准，自2020年4月20日起至王晓明归还上述房屋止）。关于违约金。案涉合同载明，如承租方逾期支付租金及本合同项下任何一项费用的，则每逾期一日应按所欠款项的0.5%支付相应违约金。但双方约定的违约金标准过高，且违约金具有惩罚和赔偿性质，本案中物业公司已经以停水、停电、锁门的方式就夏娟、王晓明不及时缴纳费用的行为进行了惩罚，夏娟、王晓明已产生较高损失，自2019年10月12日也未实际经营，故就违约金部分，本院不予支持。关于北邮公司主张的保全担保保函费用，因非诉讼所支出的必要费用，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除无锡北邮国昊科技园有限公司与夏娟、王晓明签订的《房屋租赁合同》。二、王晓明、夏娟应于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡北邮国昊科技园有限公司2019年4月20日至2020年4月19日期间的房屋租金38306.48元，并支付以104408.64元/年为标准，自2020年4月20日起计算至王晓明、夏娟归还上述房屋止。三、王晓明、夏娟应于本判决发生法律效力之日起五日内向无锡北邮国昊科技园有限公司归还房屋。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回无锡北邮国昊科技园有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4432元，减半收取2216元，保全费1020元，合计3236元（此款已由无锡北邮国昊科技园有限公司预交），由夏娟、王晓明负担。无锡北邮国昊科技园有限公司预交的诉讼费由法院于本判决发生法律效力之日起五日内退还。夏娟、王晓明将其应付诉讼费于本判决发生法律效力之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 徐贞二〇二〇年九月十日法官助理 顾玫书 记 员 徐烨本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》:第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。