广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初3393号 原告：广西柳州市东城投资开发集团有限公司，住所地：广西柳州市鱼峰区新柳大道**柳东新区企业总部大楼商务写字楼**，统一社会信用代码：914502007658154554。 法定代表人：韦忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：林品希，广西众维律师事务所律师。 被告：广西银钻电气股份有限公司，，住所地：广西柳州市柳东新区官塘创业园**标准厂房****东半层统一社会信用代码：91450200682143518U。 法定代表人：方国才，该公司董事长 委托诉讼代理人：许晔，广西都乐律师事务所律师。 原告广西柳州市东城投资开发集团有限公司与被告广西银钻电气股份有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月31日公开开庭审理了本案，原告广西柳州市东城投资开发集团有限公司的委托诉讼代理人林品希，被告广西银钻电气股份有限公司的法定代表人方国才及其委托诉讼代理人许晔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西柳州市东城投资开发集团有限公司向本院提出诉讼 -2- 请求：1.判令被告向原告支付从2017年12月1日至2018年12月31日期间的租金808106元；2.判令被告向原告支付从2019年1月1日至2019年12月17日期间的租赁物占用费933232.09元；3.判令被告向原告支付违约金353241.78元（以实际欠付金额为基数，按每日0.06%从2017年12月1日暂计至2020年5月15日，往后的违约金继续计算至实际清偿之日止）；4.判令被告承担本案律师费人民币40000元；5.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原被告双方于2017年3月1日签订了《标准厂房租赁合同》（以下简称“租赁合同1”）一份，被告承租原告位于广西柳州市柳东新区，租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日，每月租金为人民币62162元。《租赁合同1》第四条4.5约定：“乙方逾期支付租赁保证金、租金、水电费押金、水费、电费的，除应如数补交外，每延迟一天，按未交数额0.06%的比例向甲方支付逾期违约金”。被告欠付2017年12月的租金，则应按照合同约定支付违约金。随后，《租赁合同1》租赁期限届满，原被告双方于2018年3月1日再次签订了《标准厂房租赁合同》（以下简称“租赁合同2”），租赁期限为2018年1月1日至2018年12月31日，每月租金为人民币62162元。《租赁合同2》第四条4.5约定：“乙方延迟支付租金、保证金，除应如数补交外，每延迟一天，按未交数额的0.06%单利计算违约金”，以及第十五条的约定：“租赁合同终止或解除后，乙方应在七个工作日内搬走所有设备及物品，将租赁物清空、清扫干净，完成撤离工作，并将符合正常使用状态后的租赁物归还甲方……在此之前，视为乙方未履行归还租赁 -3- 物的义务，乙方应按照同期租金130%的标准向甲方支付租赁物占用费，如导致甲方其他损失的，乙方还应承担相应赔偿责任”。被告欠付2018年1月1日至2018年12月31日期间的租金，直至2019年12月17日才搬出租赁物，因此应按照合同的约定除支付租金外，还应向原告支付违约金及租赁物占用费。截止2019年12月17日，被告尚欠租金808106元，租赁物占用费933232.09元。原告通过电话、发催费通知单以及律师函等各种方式催收欠费，被告都屡屡以诸多借口进行推诿，迟迟不予支付，被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益。原告故诉至法院，请求法院依法判如所请。 被告广西银钻电气股份有限公司辩称，1.原告不应向被告收取租赁物占用费，自2019年1月份起双方在协商从A区搬往B区及搬迁补偿事宜，该阶段占用费不应由被告承担，应由原告进行承担。2.被告预交的租赁保证金186486元与水电保证金3000元应冲抵租金。3.案涉租赁厂房存在房屋主体结构质量问题，自2015年以来每年雨季都发生漏雨现象，给被告造成了巨大的经济损失，其中2015年5月26日直接损失40万元，2017年7月2日直接损失13万元，2017年7月6日直接损失126120元，2018年5月7日直接损失21200元，2019年6月7日直接损失97600元，以上合计774920元，设备、产品、原材料等间接损失为直接损失的三倍。被告每年都向原告提交优惠租金以弥补损失的报告。4.原告强制搬迁行为造成被告签订合同履行不能（印尼三宝垄电力建设项目毁约），销售损失达1600万元，利润损失300余万元。 本院经审理认定事实如下：原告系位于柳州市官 -4- 塘创业园Ａ8号厂房［不动产权属证号：柳房权证字第××号，建筑面积：3284.17㎡］的所有权人。 2017年3月1日，原告（甲方）与广西银钻电气有限公司（乙方）签订《标准厂房租赁合同》一份，约定：甲方将位于柳州市柳东新区官塘创业园A区标准厂房A8栋出租给乙方使用，租赁面积（建筑面积）为3108.1平方米；租赁期从2017年1月1日至2017年12月31日止；租金标准：一层20元/平方米/月，每月租金62162元；租赁保证金186486元、水电保证金3000元，租赁期限届满、合同解除或终止后，待乙方缴清租金、违约金、所欠水电费以及履行本合同产生的全部债务，并按合同第十五条约定向甲方交还租赁物后，甲方在十五个工作日内向乙方一次性退还租赁保证金、水电保证金，未经甲方书面同意，租赁保证金、水电保证金不能充抵租金、水电费；乙方逾期支付租赁保证金、租金、水电费押金、水费、电费的，除应如数补交外，每延迟一天，按未交数额0.06%的比例向甲方支付逾期违约金。该租赁合同期限届满后，双方于2018年3月1日续签《标准厂房租赁合同》一份，约定：租赁期限从2018年1月1日至2018年12月31日止，每月租金62162元；租赁保证金186486元；如乙方迟延支付租赁保证金、租金、水电费押金、水费、电费的，除应如数补交外，每延迟一天，按未交数额0.06%单利计算违约金；如乙方累计欠交租金金额超过三个月的，在甲方向乙方送达催缴欠款的书面通知后，乙方在五个工作日内仍未付清所欠租金及违约金的，甲方有权解除合同且不退换租赁保证金；租赁合同终止或解除后，乙方应在七个工作日内搬走所有设 -5- 备及物品，将符合正常使用状态后的租赁物归还给甲方，否则，催告期满后，甲方有权采取包括但不限于拍卖、变卖、折价、视为废旧物品、视为抛弃物等手段处置乙方所有设备及物品，由此产生的费用由乙方承担。在此之前，视为乙方未履行归还租赁物的义务，乙方应按照同期租金130%的标准向甲方支付租赁物占用费，如导致甲方其他损失的，乙方还应承担相应赔偿责任。 合同签订后，被告向原告支付租金至2017年11月，自2017年12月1日至2018年12月31日期间的租金未缴纳。2019年3月12日，原告通过柳州柳东安泰物业服务有限公司向被告发出《催费通知单》，向被告催收租金、水电费、清污费、水电费等共计1166202.54元，2019年9月10日，原告委托广西众维律师事务所向被告发出《律师函》，要求被告支付2017年12月1日至2018年12月31日期间的租金808106元及2019年1月1日至2019年9月30日止的租赁物占用费1535401.4元。 2019年12月17日，被告与柳州柳东安泰物业服务有限公司签署《交接函》，载明，被告于2019年12月17日将A区厂房的设备及物品全部搬离，厂房钥匙应柳州市东城投资开发集团有限公司要求于12月17日交到贵公司保管。原告因本案诉讼委托律师支出律师代理费40000元。 庭审中，原、被告均认可自2009年起形成租赁关系，租赁合同为一年一签，根据被告提供的《收款收据》，2013年7月10日被告向原告交纳水电保证金6165元，2009年1月21日交纳押金51800元，2009年1月23日交纳房屋押金51800元。 -6- 另查明，广西西能电气变压器有限公司于2017年1月6日经工商登记变更为广西银钻电气有限公司，2018年12月21日，广西广西银钻电气有限公司经工商登记变更为被告。 本院认为，原被告于2017年3月1日、2018年3月1日签订《标准厂房租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，未违反公序良俗，属于合法有效的合同，双方均应按照合同约定全面履行义务。被告认可未交纳自2017年12月1日至2018年12月31日期间的租金，故原告要求被告支付该期间的租金808106元（62162元/月×13个月），事实清楚，理由充分，本院予以支持。被告称案涉租赁厂房主体存在质量问题，每年雨季都发生漏雨现象造成被告经济损失，应减免相应租金，被告提供了有关漏雨报告、照片拟证实其观点，本院审查上述证据，照片没有具体的拍摄时间、地、地点告系被告单方制作，无原告方签章确认，原告对被告的损失原因及损失金额均不予认可，故被告的辩解，证据不足，本院不予采纳。被告主张以租赁保证金、水电保证金充抵租金，根据双方合同约定，以租赁保证金、水电保证金充抵租金、水电费的必须经由原告书面同意，且被告累计欠交租金金额超过三个月的，原告有权解除合同并不退还租赁保证金，本案中，被告欠交租金超过三个月以上，原告明确表示不同意充抵和退还，故对被告该项主张，本院不予支持。 关于违约金。被告拖欠租金的行为已构成违约，应承担违约责任。根据合同约定，被告迟延支付租金的，每延迟一天，按未交数额0.06%计算违约金，同时还约定被告拖欠租金超过三个月的， -7- 租赁保证金不予退还，因此，双方对违约金、租赁保证金的约定都是在被告违约的情况下作为一种违约惩罚性措施，实际上都是被告逾期交租的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条等规定，合同法确定的违约金制度是以赔偿非违约方的损失为主要功能，兼具补偿和惩罚双重性质，而不是严厉惩罚违约方。本案中，因被告的违约行为，原告已明确被告交纳的租赁保证金不予退还，在一定程度上弥补了违约给原告造成的损失，现原告按照合同约定的标准主张违约金，被告认为该违约金标准过高，请求予以调整，合理合法，本院予以准许，酌情确定被告应以尚欠租金808106元为基数，按年利率6%，自2018年12月31日起向原告支付违约金，至租金付清时止。 关于租赁物占用费。租赁期限届满后，双方未续签租赁合同，被告继续占用租赁场地（2019年1月1日至2019年12月17日），应向原告交纳租赁物占用费。合同约定租赁物占用费按租金130%标准计算，高于合同约定的租金标准，超出租金部分实际是对被告逾期搬离的惩罚性措施，具有违约金性质。由于被告占用房屋给原告造成的损失主要是租金损失，且双方均认可因原告租赁计划调整被告从租赁场地A区迁移至B区，被告作为生产企业，与原告协商搬迁事宜，撤离设备、人员均需一定时间，加之搬迁对被告的生产造成一定影响，从公平合理、利于交易的角度考虑，租赁物占用费按照租金标准计算更为适宜。经计算，被告应支付原告2019年1月1日至12月17日期间的租赁物占用费719007.13元（62162元/月×11个月＋62162元/月÷30天×17天）。 -8- 关于律师费。根据《标准厂房租赁合同》第十八条约定，因解决本合同争议产生的案件受理费、诉讼费（仲裁费）、执行费、差旅费、律师费等费用由败诉方承担，故原告要求被告支付律师费40000元，符合合同约定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告广西银钻电气股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告广西柳州市东城投资开发集团有限公司支付2017年12月1日至2018年12月31日期间的租金808106元及违约金（违约金的计算，以尚欠租金为基数，自2018年12月31日起按年利率6%计至租金付清时止）； 二、被告广西银钻电气股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告广西柳州市东城投资开发集团有限公司支付2019年1月1日至2019年12月17日期间租赁物占用费719007.13元； 三、被告广西银钻电气股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告广西柳州市东城投资开发集团有限公司支付律师费40000元； 四、驳回原告广西柳州市东城投资开发集团有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应按本判决规定的期间履行。如果未按本判决指定的期间履行义务。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费23877元（原告已预交），减半收取11938.5元，由 -9- 原告广西柳州市东城投资开发集团有限公司负担9044元，被告广西银钻电气股份有限公司负担2894.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  全晓岚 二〇二〇年九月九日 书记员  袁 铭 -10- 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。