上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初15557号原告：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：张可可。被告：易居臣信房地产经纪(上海)有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：左琼，执行董事。委托诉讼代理人：张丹，北京安杰(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐恺迎，北京安杰(上海)律师事务所律师。原告上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原物业)与被告易居臣信房地产经纪(上海)有限公司(以下简称易居臣信)委托合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2020年7月7日对本案公开开庭进行了审理。原告中原物业的委托诉讼代理人张可可，被告易居臣信的委托诉讼代理人徐恺迎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中原物业向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告代理销售的上海市宝山区宝荻路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的佣金36,000元及利息损失(以36,000元为本金，自2016年3月1日起算至实际支付之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付)；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告签署《合作协议》，约定被告委托原告代理销售上海市宝山区宝荻路535弄“中铁青秀城”项目楼盘，约定在代理期限内，原告代理成交的公寓房按36,000元/套支付佣金。在代理期内，原告带看并成交系争房屋，但被告拒绝支付佣金，故原告诉至法院，望判如所请。被告易居臣信辩称，不同意原告的诉讼请求。报备时间小于30分钟，且《客户确认单》上并非由袁超进行签字确认，成交客户不符合有效客户的条件，不符合结佣条件。该房作为自访客，未结算给其他中介。利息的主张没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋所在的本市宝山区宝荻路535弄“中铁青秀城”楼盘系案外人中铁房地产集团华东有限公司(以下简称中铁华东公司)建造开发的房地产项目，易居臣信作为中介方参与该楼盘销售工作。2015年，易居臣信(甲方)与中原物业(乙方)签署《合作协议》一份，约定甲方为“中铁建青秀城”项目的发展商提供服务，乙方为甲方开展所述服务提供协助，合作期限为2015年12月1日至2015年12月31日，甲方根据本协议约定向乙方支付联动服务费，公寓佣金为36,000元/套……；乙方介绍的购房者(该购房者名单由双方共同确认，甲方有最终决定权)在签订《房屋买卖合同》并支付了首期房款的房屋，甲方在乙方客户签约后与开发商核对本月销售明细表，核对无误后，甲方案场负责人签署本协议附件二《支付确认书》；甲方收到乙方开具的等额合法发票、《支付确认书》后的7个工作日内，甲方将其中由乙方介绍成功的房屋对应乙方应收取的联动服务费从购房者预付的房产服务费直接划转至乙方账户。后双方又签订《合作协议》一份，合作期限为2016年1月1日至2016年2月29日。另查明，中原物业曾于2018年将易居臣信诉至本院，要求易居臣信支付包括系争房屋在内的两套房屋的佣金及逾期付款违约金，该案案号为(2018)沪0106民初31579号。该案中，本院依法追加中铁华东公司作为第三人参加诉讼。中铁华东公司在审理中表示，系争房屋不符合结佣条件，系因为报备时间小于30分钟，设置报备时间超过30分钟系为了防止截客。2015年、2016年期间为房市的热销期，案场客流较大，无法做到现场确认，只能通过后期的抽查进行排查，因此客户确认单上签字并不代表符合结佣条件。对于客户的最终确认和归属由易居臣信进行把控，中铁华东公司只确认客户确实成交，并对自访客进行排除，客户确认以签订认购书为准。该案审理中，中原物业因需调整诉请并补证，向本院申请撤诉获准。审理中，关于客户确认规则及结佣流程。中原物业表示，结佣仅需提交《客户确认单》和客户签订的合同，报备并非结佣必备的条件。被告已经签署《客户确认单》，对中原物业带看的事实予以确认，袁超并非唯一的签字确认人员，其他由王文丽、王仁秀签字确认的房屋，易居臣信也进行了结佣。为此，其向本院提供：1、《客户确认单》复印件一组，显示系争房屋报备时间为2015年12月25日15时09分，客户来源公司为中原地产，到访时间为15时09分，案场销售确认、开发商确认处均有签字；2、《〈中铁建青秀苑〉认购书》、《上海市商品房预售合同》，显示购房人于2015年12月26日与中铁房地产集团上海置业有限公司签署《〈中铁建青秀苑〉认购书》，总价款为2,092,140元，双方并于2016年1月12日签订《上海市商品房预售合同》。对此，易居臣信表示，《客户确认单》真实性不予确认，未经授权的负责人袁超签字确认。根据《合作协议》，结佣时中原物业应当提交的文件应有确认函、本月销售明细表(须经中原物业、易居臣信袁超、开发商三方共同签字或者盖章确认)，核对无误后开发商签订支付确认函，易居臣信方才能进行结算。《客户确认单》仅为其中一个环节。为此，其提供：其作为甲方与中原物业(乙方)签署的《合作规则备忘录》、《联动合作协议》，载明“若某客户界定为乙方推介客户，则需满足a)乙方推介的所有客户第一次到甲方现场参观前，乙方必须提前至30分钟通过微信平台进行客户预约。预约时间未达到30分钟，乙方就将推介客户带至案场，则甲方不确认此客户，该客户为无效客户；b)乙方须在24小时内陪同预约成功客户到案场，将甲方提供版本的《客户确认单》交于甲方指定联系人进行确认，甲方指定联系人需在客户确认地点当场签字确认；……d)乙方未满足“提前30分钟”的规定的，甲方只确认三公里以外竞品拦截的客户；双方同意，合作期结束日起30日内，乙方未与甲方进行结算的，视为乙方放弃，甲方不再给予结算；甲方指定的联系人袁超，变更联系人的，应于变更前书面通知乙方；同时满足前述所列各项条件的客户与开发商签订预(出)售合同后，则甲方应向乙方支付服务费，否则将不认为此客户系乙方客户。”中原物业在(2018)沪0106民初31579号案件中表示，对该两份证据真实性无异议，但实际操作中，《合作规则备忘录》中载明的条件并非必须，若为必须的条件，则易居臣信不会在《客户确认单》上签字。在本案中，中原物业表示，该备忘录不是《合作协议》的附件，没有骑缝章。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于《合作规则备忘录》是否在本案中适用，中原物业在前案中仅表示实际操作并非严格按照该备忘录约定的条件，对该备忘录真实性予以认可，且中原物业在《合作协议》、《合作规则备忘录》、《联动合作协议》上加盖的骑缝章能形成完整的印章并与其印章一致，故对于该备忘录系《合作协议》的补充条款，本院予以确认，对双方均有约束力。根据《合作协议》及《合作规则备忘录》的约定，结算佣金应符合以下条件：一、中原物业推介的客户为第一次到访，必须提前至30分钟通过微信平台进行客户预约，对于该约定，本院认为系为了防止截客、规范带看流程，应为有效的约定。然中原物业提供的《客户确认单》上显示报备时间以及到访时间一致，并未提前30分钟进行预约报备；二、中原物业需将《客户确认单》交于易居臣信指定联系人袁超进行确认并当场签字确认，然，中原物业提供的《客户确认单》并无袁超签字确认，中原物业主张其他带看并成交的房屋虽未经袁超签字确认也已经结佣，并不构成系争房屋应当结佣的理由。综上，系争房屋并未达到合同约定结算佣金的条件，本院对中原物业的主张难以采纳，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：原告上海中原物业顾问有限公司的诉讼请求，不予支持。案件受理费700元，减半收取为350元，由原告上海中原物业顾问有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 沈伟俊二〇二〇年九月二十四日法官助理 潘 云书 记 员 乔续宁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……