贵州省贵阳市观山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0115民初258号 原告：杨双瑶，女，汉族，1982年1月30日生，住所地重庆市渝中区。 委托代理人：李国强，男，汉族，1958年4月21日，住所地成都市金牛区，系原告丈夫。 委托代理人：冯冰白，贵州跃尚律师事务所律师。 被告：深圳市住宅物业管理有限公司贵州分公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区绿地联盛国际第**楼******房，统一社会信用代码91520115051948555U。 法定代表人：李东升。职务：总经理。 委托代理人：刘家福，贵州民贵律师事务所律师。 被告：绿地集团（贵阳）置业有限公司，住所地，住所地贵州省贵阳市观山湖区诚信北路**绿地联盛国际**楼**会信用代码91520115666951531P。 法定代表人：孙志文。职务：总经理。 委托代理人：万思，贵州贵正律师事务所律师。 原告杨双瑶与被告绿地集团（贵阳）置业有限公司（以下简称绿地集团贵阳公司）、深圳市住宅物业管理有限公司贵州分公司（以下简称深圳物业贵州分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年01月06日立案后，依法由审判员适用简易程序独任审判，于同年4月23日公开开庭进行了审理，原告杨双瑶委托代理人李国强、冯冰白，被告绿地集团（贵阳）置业有限公司委托代理人万思，深圳市住宅物业管理有限公司贵州分公司委托代理人刘家福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨双瑶向本院提出诉讼请求：1．判令二被告立即清除贵阳市观山湖区诚信北路xx号原告门面前地沟污泥和粪便，彻底疏通整条地沟；2．判令二被告连带赔偿原告因地沟污水横流导致门面不能出租的全部经济损失（暂以门面一年的租金96000元计算）；3．本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：2011年04月01日，原告用1550199元的价格向被告绿地集团贵阳公司购买了位于观山湖区，并于2016年12月27日取得不动产权证，被告深圳物业贵州分公司为前述门面房所在区域的物业服务企业。2019年06月10日，原告将位于观山湖区诚信北路xx号41.79平方米的门面出租给案外人廖尤娟、廖丹。合约约定租赁期从2019年06月10日至2022年06月10日止，为期三年时间。每平方米租金200元，每月租金为8000元，每年租金为96000元，每6个月支付一次租金。合同签订后，廖尤娟、廖丹支付了首期租金共计48000元及一个月的押金8000元，双方均按合同约定如实履行。2019年8月，原告接到承租人的电话，告知原告所有的门面房前地面冒出大量污水和粪便，根本没法进出，要求原告方尽快协调解决此事。原告马上到现场查看，确实存在污水横流，污浊不堪，无从下脚的问题，此种现象在随后的时间几乎天天如此。对此，原告多次向被告深圳物业贵州分公司反映，被告深圳物业贵州分公司表示是开发商未安装排污管道所致，物业服务企业没法解决。2019年10月15日原告委托贵州跃尚律师事务所律师冯冰白以原告的名义向被告深圳物业贵州公司发去了律师函，要求被告深圳物业贵州公司在一个月内疏通影响该铺面的下水道，并保持商铺周边的环境卫生，否则，原告将依法提起诉讼。律师函发出后未见被告有任何的整改措施，污浊的臭水和粪便仍然四处横溢，承租人完全没有生意，每日亏损。后承租人于2019年11月18日向原告提出终止租赁合同，并要求出租人退还押金。出租人考虑到承租人目前所处的实际情况，在这样的环境下承租人确实无法经营，同意了承租人提前终止租赁合同的请求，并于2019年12月09日将押金8000元退回给承租人。原告认为被告深圳物业贵州分公司作为原告购买门面房的物业服务企业，当发生影响原告使用门面房的情形时，首先应采取措施疏通地沟，清理污泥和粪便，并在第一时间与被告绿地集团贵阳公司对接清楚为什么没有安排排污管道的原因等；被告绿地集团贵阳公司作为在门面的出让方，对其没有安排排污管道导致地沟排污不畅负有首先疏通地沟等义务。但二被告之间管理混乱和不作为，相互推诿。故原告向法院提起诉讼。 被告深圳物业贵州分公司辩称，原告的诉请、事实及理由均不成立，造成门面房不能出租及排污不畅的原因是原告及承租人在未经有关部门同意的情况下，私自改变该门面上下水的结构，并在涉案的门面房经营不适合经营的业务，比如餐饮。该区域的排污管设计的是清水管道，并不适宜餐饮业的重油污排泄，所以被告深圳物业贵州分公司认为污水横流是原告及承租户自己的行为造成，与被告深圳物业贵州分公司是否履行了物业服务合同没有关联，请依法驳回原告的诉请。 被告绿地集团贵阳公司辩称，原告基于物业服务合同的法律关系提出诉讼，根据原告的请求权基础，绿地集团贵阳公司不是适格的诉讼主体，具体理由如下：1．绿地集团贵阳公司于2011年12月5日取得建筑工程竣工合格证文件，向原告所交付的房屋符合商品房买卖合同约定的交房条件；2．绿地集团贵阳公司在设计排污管道时符合城市规划技术管理办法的相关规定。综上，绿地集团贵阳公司不是适格的诉讼主体，不应由绿地集团贵阳公司承担相应责任。 各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证，结合各方当事人的陈述，本院认定事实如下：2011年4月1日原告杨双瑶与被告绿地集团贵阳公司签订了一份《商品房买卖合同》，原告杨双瑶购买了位于观山湖区，该房于2016年12月27日取得产权证（产权证号：黔20**观山湖区不动产权第**，房屋建筑面积：41.79ｍ2）。2019年04月30日原告杨双瑶与案外人廖尤娟、廖丹签订了一份《租赁合同》，将杨双瑶所有的位于观山湖区房屋出租予廖尤娟、廖丹，租赁期为2019年06月10日至2022年06月10日，约定租金每月8000元，押金8000元。2019年11月18日，案外人廖尤娟、廖丹因涉案房屋门前排污不畅致污水横流要求提前终止租赁合同并退还押金，后原告与承租人廖尤娟、廖丹达成终止的合意，并退还押金8000元。2019年12月1日至2020年1月31日原告杨双瑶未缴纳该计费周期的物管费409.6元。此前，涉案房屋原告未出租予他人从事餐饮经营。 另查明：被告绿地集团贵阳公司（甲方）与深圳市住宅物业管理有限公司（乙方）于2013年3月19日签订《贵阳绿地·联盛国际前期物业服务合同》，该合同第六条约定：“本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：……商业：4.90元/月·平方米（不含能耗）；……物业服务费用主要用于以下开支：……（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用、使用费用；……”第七条约定：“……3．物业服务费用（物业服务资金）按季交纳，业主或物业使用人应在每季的首月10日之前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。”第十三条约定：“乙方承接本物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部分、共用设施设备进行查验：……；2．本物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括但不局限于：共用的上下水管道、落水管、污水管、水箱、共用照明、中央空调、楼内消防设施设备、电梯、智能化系统、消防系统、给排水系统、污水处理系统、防雷系统及其他现有或将来加建的共用设施设备。3．本物业共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括但不局限于道路、室外上下水管道、路灯、泵房、风机房、停车场、景观设施、人防设施、广告宣传设施等”，第十七条约定：“甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任”，第三十四条约定：“以下情况乙方不承担责任：……2．乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；……”。 此外，在《贵阳绿地·联盛国际前期物业服务合同》附件三中约定物业共用部分包括公共门厅、公共走廊、道路等区域；附件五第三条公用设施设备维修养护第4项中约定：“大、中修范围的或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告和建议，根据业主大会的决定，组织维修或更新改造”；附件办公楼物业管理服务规范，第6.2.10中约定：“……每天检查一次污水泵、提升泵、排水泵、阀门等，曝气风机、排水系统通畅，各种管道阀门完好，仪表显示正确，无跑、冒、滴，漏；定期对污水处理系统全面维护保养，作业人员应有相应的职业资格；……”。 复查明：涉案房屋外的绿地集团贵阳公司设计的污水排放采用的是雨污合流的方式。涉案房屋所处的区域，有较多从事餐饮的商家，原告出租于案外人廖尤娟、廖丹的房屋经营餐饮服务业务。贵阳市人民政府在2012年11月5日公布的《贵阳市城市规划技术管理办法（试行）》，自2013年1月1日施行，其中第六十七条规定“新建开发项目按照下列规定设计雨污分流并配套建设中水回用设施：……”。 上述事实，有《商品房买卖合同》、房屋产权证、《前期物业服务合同》、《租赁合同》、《关于提前中指租赁合同退押金的情况说明》在卷佐证，并经庭审举证质证，本院予以确认。 对于被告深圳物业贵州分公司是否向原告发出违规停工通知的事实，从被告深圳物业贵州分公司提交的落款日期为2017年1月15日的《违规停工通知》及张贴照片（通知书业主签名栏载明“拒签”）、落款日期为2019年8月11日的违规停工通知书及张贴照片。本院认为，照片仅能展示违规停工通知书的具体内容、张贴行为、拍摄时间，难以确定张贴的区域，但结合原告方的陈述承租人廖尤娟、廖丹经营餐饮业务的事实，可以确定至少应存在向污水管排放经营所产生污水的事实，其余证明目的不予以采纳。对于排污管道堵塞的原因，经向杨双瑶及深圳物业贵州分公司释明后，双方当事人均表示不申请鉴定；原告方庭后还提交了四张照片（门头为蕾肆小姐）证明物业安装了天然气管道，应是鼓励餐饮的。从原告提交的前述4张照片显示其所有的商业用房外存在被他人占用经营的事实。对于排污水沟清运记录表，以及清运的图片，因无法确定具体的日期等，原告方也不予认可，无法核实其真实性，不予采纳。 庭审中，经向原告杨双瑶释明，需明确具体的请求权基础，原告表示基于物业服务合同提出的请求，按照物业服务法律关系有关违约的法律规定处理。 本院认为，结合原告对请求权基础的陈述，本案系物业服务合同纠纷，原告主张被告绿地集团贵阳公司承担赔偿责任建立在绿地集团贵阳公司交付的涉案房屋室外公共部分的设施设备质量是否合格的基础之上，非同一法律关系，也不存在共同的权利义务，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于合并审理的规定，结合原告的选择，被告绿地集团贵阳公司不应是物业服务合同的义务履行主体，其不应基于物业服务合同承担责任。 对于原告所有的门面房前不能有效排污致使污水横流，深圳物业贵州分公司是否应承担责任的问题。本院认为，根据原告与深圳物业贵州分公司、绿地集团贵阳公司的陈述，涉案房屋室外雨污合流排水设计不能满足污水排放是造成原告损失的主要原因，但在《前期物业服务合同》附件五第三条公用设施设备维修养护第4项中亦约定：“大、中修范围的或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告和建议，根据业主大会的决定，组织维修或更新改造”，可见，物业服务企业有积极履行编制更新改造计划等的义务。案涉房屋区域有较多从事餐饮的商家，原告所有房屋门前排污不畅，深圳物业贵州分公司对排污管堵塞存在不作为的事实，具体理由如下：1．物业服务企业有对公共区域内的排污管道定期做疏通应属于《前期物业服务合同》第十三条中约定的合同义务，且也应是物业服务合同中的一项重要义务，深圳物业贵州分公司提交的证据不足以证明其在出现堵塞后有疏通等处理行为；对于深圳物业贵州分公司提出系因房屋使用人擅自改变管道造成，本院认为其未提供相应的证据予以证明，故不予以支持，若事实如深圳物业贵州分公司所述，其也可另行向相关行为人主张权利。2．对于深圳物业贵州分公司提出因绿地集团贵阳公司交付时，排污管道为雨污合流不符合重油污水的排放，其不应承担责任。本院认为，根据《前期物业服务合同》大、中修范围的或者需要更新改造的，编制相应的计划或方案，深圳物业贵州分公司并未提交相应的证据证明其有积极作为的行为，故不应成为对于业主的损害赔偿责任承担的免责事由。3．对于深圳物业贵州分公司表示该区域并不适合从事餐饮的问题，本院认为，其并未提交相应证据证明该物业区域有相应的规定或约定，而且目前该区域确有较多从事餐饮的商家，且有相应照片证明存在燃气管道接入，深圳物业贵州分公司未提交相应的证据证明原告存在不符合约定的行为，故不应成为其免责的事由。 对于损失数额的确定问题，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本院认为，排污管的维修、养护、运行和管理是《前期物业服务合同》第十三条中约定的物业服务企业的合同义务，且应是物业服务中的一项重要内容，因此从堵塞的程度上看，应认定杨双瑶与承租人解除租赁合同与门面房前的排污管道堵塞有较大的关联。对于损害（包括是否疏通堵塞）的认定，本院认为从原告提交的涉案房屋的现状来看，原告所提交的证据并不足以证明其主张的排污管道堵塞的持续期间（原告庭审后提交的4张照片亦未呈现堵塞事实），被告深圳物业贵州分公司所举示的证据也不足以证明其有积极履行合同义务的行为，综合原告在发生排污管道也有防止损失扩大的义务，故认定由被告深圳物业贵州分公司应承担合理期间的租金损失，酌情考虑租赁合同解除、提起诉讼时点等认定3个月，即24,000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告深圳市住宅物业管理有限公司贵州分公司于本判决生效后的五日内赔偿原告杨双瑶24,000元； 二、驳回原告杨双瑶的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1,200元（已减半收取），由原告杨双瑶负担900元，被告深圳市住宅物业管理有限公司贵州分公司负担300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员 张 勇 二〇二〇年九月四日 书记员 安芋螓