北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初79号原告：高晓秋，女，1971年10月22日出生，汉族，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：程杏林，北京大铭律师事务所律师。被告：周永成，男，1960年7月30日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。被告：北京永成家园房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区杨镇地区双阳****楼**甲4-11，统一社会信用代码91110113MA00783A8M。法定代表人：屈娜，北京永成家园房地产开发有限公司经理。被告：北京市顺义区大孙各庄镇前陆马村村民委员会，统一社会信用代码54110113A028601707，住所，住所地顺义区大孙各庄镇前陆马村div>法定代表人：付希军，北京市顺义区大孙各庄镇前陆马村村民委员会主任。委托诉讼代理人：张昱娟，北京扬轩律师事务所律师。原告高晓秋与被告周永成、北京永成家园房地产开发有限公司（以下简称永成家园公司）、北京市顺义区大孙各庄镇前陆马村村民委员会（以下简称前陆马村委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高晓秋的委托诉讼代理人程杏林、被告前陆马村委会的委托诉讼代理人张昱娟到庭参加诉讼，被告周永成、永成家园公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高晓秋向本院提出诉讼请求：1.请求确认涉诉房屋买卖合同无效；2.解除双方之间的装修合同；3.要求被告周永成、永成家园公司、前陆马村委会共同返还购房款99万元、装修款5万元及利息（利息起算时间为购房款的利息自2017年7月5日起计算至实际给付之日止，利息标准为年利率12%；装修款的利息自2018年3月15日起至实际给付之日止，利息标准为年利率12%），三被告互负连带责任；4.诉讼费由对方负担。事实与理由：一、永成家园公司与前陆马村委会共同开发房地产，一方提供建设用地，一方负责开发、建设、销售。2017年7月5日，原告与永成家园公司签订《四合院转让合同》又称《房屋转让协议》约定永成家园公司将项目三合院房屋一套转让给乙方，转让价款99万元，协议签订后，原告汇款99万元，永成家园公司出具收据，收款人是周永成，交款人是高晓秋。2018年3月14日，原告与周永成签订《装修协议》，2018年3月15日，原告向周永成之配偶史美英付款5万元。房屋主体已经完工，但没有彻底完工，装修也基本完工，水电未通，房屋未交付原告，原告未实际入住。二、《四合院转让合同》涉及的土地位于北京市顺义区大孙各庄镇前陆马村，为集体所有。高晓秋并非前陆马村集体经济组织成员，该合同违反了法律规定应当认定为无效。高晓秋是基于《四合院转让合同》所取得房屋所有权而与周永成签订了《装修协议》，因为《四合院转让合同》无效，高晓秋根本不可能取得房屋所有权，因此《装修协议》应当解除。三、根据合同法规定，永成家园公司应当返还购房款和装修款，前陆马村委会作为共同开发方负有返还义务，永成家园公司是一人有限责任公司，周永成是永成家园公司的唯一股东，其既不能证明自己履行了出资义务，也不能证明公司财产独立于其个人财产，因此周永成对永成家园公司的债务承担连带清偿责任。四、永成家园公司系专门经营房地产开发的企业，对于合同无效应当承担全部责任，其占用原告资金应当按照北京市场融资成本即月利率1%支付利息。综上所述，原告诉请事实清楚，证据充分，法律依据明确、具体、适当，请依法判如所请。被告前陆马村委会辩称：我方不同意原告的诉讼请求。前陆马村委会与原告以及本案所涉及的房屋买卖合同、装修合同均没有任何关系，不是本案的适格主体，不应被列为本案被告。被告周永成未作答辩。被告永成家园公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：永成家园公司是自然人独资的有限责任公司，公司股东为周永成。周永成自述其与史美英为夫妻关系。永成家园公司作为甲方与高晓秋作为乙方签订《四合院转让合同》（封皮所载名称）即《房屋转让协议》，主要内容为：甲方根据《中华人民共和国土地管理法》及其他有关法律规定，已依法取得北京市顺义县×镇×村北，84.90亩土地所有权和开发权，为进一步加快新农村建设步伐，甲方将建设“项目三合院”房屋一套转让给乙方，乙方享有该房屋的所有权，租用土地使用权，50年期限：自2003年4月5日起至2053年4月5日止。甲方再送《14年》土地使用期满后，双方本着自愿的规则，按国家有关规定和当时的地价续签协议。若使用期间按照国家有关法规政策对该房产进行确权时，乙方有优先获得土地使用权的权利，因确权产生的需要向政府交纳的相关费用由乙方承担。现将双方的权利义务明确如下：第一条，房屋的基本情况。转让给乙方的房屋（以下简称该房屋，其房屋平面图见本合同附件一），北京市顺义县×镇×村×号，房屋结构为砖混。建筑面积为145平方米。第二条，房屋价格。该房屋按套计价，该房屋总金额为（人民币）零佰玖拾玖万零仟佰零拾元整。第三条，付款方式。一次性付款：----。第四条，交接。甲方应于2017年7月10日前，将符合协议规定的房屋交付乙方使用，但如果遇到以下特殊原因，甲方可以据实予以延长：1.遭遇地震，泥石流，战争等不可抗力；2.甲方通知乙方交接后，由于乙方的原因，未能按期交付的，由甲方代管，并由乙方承担因代管产生的全部费用。第五条，乙方逾期付款的违约责任。1.乙方如未按照本协议规定时间付款，自本协议规定的应付款期限之第二天起至实际付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期付款违约金即应付房款的千分之五，合同继续履行；2.逾期超十五日后，甲方有权解除协议。甲方解除协议的，乙方所交付定金不予退还，双方解除协议。第六条，甲方的违约责任。在房屋正常使用期间，因国家政策拆迁造成乙方不能正常使用的，地上，地上物拆迁补偿归乙方所有（略）。《房屋转让协议》尾部甲方（签章）处加盖有永成家园公司合同专用章，乙方（签章）处有高晓秋签字，合同落款时间为2017年7月5日。高晓秋作为甲方与周永成作为乙方签订《装修协议》，主要内容为：甲乙双方经友好协商，就顺义区×村室内外装修达成如下协议：1.固定总价人民币10万元整，大写人民币：壹拾万元整。2.装修标准（包含地板采暖，卫浴，灯具照明等主材）达到隔壁邻居的装修标准。（本院注：该条约定中“卫浴”被划掉，“地板采暖”处标记有“不含炉子”的手写文字）3.付款方式：乙方进场10日并铺装完地面，甲方付乙方人民币50000元装修款（大写人民币：伍万元整）。装修完毕，由甲方验收合格后甲方再付乙方人民币45000元（大写人民币：肆万伍仟元整），待使用一年后，装修无质量问题，甲方再付乙方人民币5000元整（大写人民币：伍仟元整）。4.装修施工工期为一个月，自2018年3月12日至2018年4月11日。《装修协议》尾部甲方处空白，乙方处有“周永成”字样签名，落款时间为2018年3月14日。高晓秋提交2017年7月5日收据显示：今收到高晓秋购顺义房款（A2-6）交来房款人民币（大写）玖拾玖万元整。该收据上收款单位处加盖有永成家园公司合同专用章，收款人处有“周永成”字样签名，交款人处有高晓秋签字。高晓秋同时提交汇款凭证4张，合计金额99万元。高晓秋提交中国农业银行业务凭证显示：2018年3月15日，业务类型：银行卡现金存款（无卡），存款户名：史美英，存款卡号：×××，存款金额50000.00。高晓秋提交编号为顺义县×集建（证）字第×号《集体土地建设用地使用证》的复印件，该使用证显示土地使用者为×村大队。高晓秋提交房屋现场照片和房屋平面示意图，证明房屋现状情况。针对高晓秋提交的证据，前陆马村委会认为：1.对于编号为顺义县×集建（证）字第×号的《集体土地建设用地使用证》复印件，我方不认可真实性。涉诉土地并没有颁发《集体土地建设用地使用证》，也不是这个证。在1993年，尚没有大孙各庄镇，所以这个证件是不真实的。也不认可证明目的，《集体土地建设用地使用证》本身不能证明我方与永成家园公司存在合作开发关系。2.对于《四合院转让合同》原件，我方无法核实真实性，故而不认可证明目的，与我方无关。3.对于金额为99万元的房屋款收据和汇款凭证，我方认为与我方无关，无法核实真实性。4.对于《装修协议》原件，真实性无法核实，我方认为与村委会无关。5.对于中国农业银行业务凭证，存款给史美英账号5万元。真实性无法核实，我方认为与我方无关。6.对于现场房屋照片和房屋平面示意图，真实性无法核实，我方认为与我方无关。另查明，高晓秋户籍地在北京市西城区（原宣武区）。上述事实，有当事人的陈述、身份证、集体土地建设用地使用证复印件、工商登记信息打印件、房屋转让协议、装修协议、收据、中国农业银行业务凭证、房屋现场照片和房屋平面示意图等在案佐证。本院认为，本案在审理中，被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提出书面答辩意见，视为放弃答辩和举证、质证的权利，本院依法缺席判决。本案中《房屋转让协议》系永成家园公司与原告签订，协议中双方约定转让的房屋位于北京市顺义区×镇×村，属于集体土地上建造的房屋，该房屋的建造并无任何规划审批手续。同时，原告户籍地在北京市西城区（原宣武区），并非其购买房屋座落的集体土地所属的集体经济组织成员，不具备购买该集体经济组织所有土地上房屋的资格。综上，永成家园公司与原告签订《房屋转让协议》将未经规划审批建造的房屋出售给非本村集体经济组织成员，该协议应属无效。因永成家园公司在未取得土地和建设规划审批手续的情况下建造、出售房屋，而原告在签订《房屋转让协议》时未谨慎核实永成家园公司是否取得土地和建设规划审批手续亦存在过错，故双方对于《房屋转让协议》无效均具有过错。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。永成家园公司开具的收据显示其收取原告购房款99万元，该笔款项应当由永成家园公司退还原告。合同无效返还取得的财产时应一并返还财产的孳息，即购房款的利息，该利息本院结合款项收取的时间和性质，确定该利息以99万元为基数，自2017年7月6日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，由永成家园公司随购房款一并返还。原告要求按照年利率12%的标准计算该项利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。永成家园公司是自然人独资的有限责任公司，公司股东只有周永成一人，所以永成家园公司是一人有限责任公司。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。现没有证据显示永成家园公司的财产独立于周永成自己的财产，故周永成应当对永成家园公司退还原告购房款99万元及利息承担连带责任。原告与永成家园公司签订《房屋转让协议》后，就其购买的房屋与周永成达成《装修协议》，该《装修协议》系双方真实意思表示，且不存在我国《合同法》第五十二条所列无效情形，应属有效。但因《房屋转让协议》为无效合同，原告不能基于《房屋转让协议》取得房屋所有权，继续履行《装修协议》已无必要，故对于原告请求解除《装修协议》，本院予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合原告自述及其提供的证据显示，房屋装修已经基本完成，原告已支付装修款5万元，但考虑到《装修协议》中的乙方周永成即永成家园公司的唯一股东，而永成家园公司对于《房屋转让协议》无效具有明显过错，本院酌情确定周永成退还原告装修款3万元，但对于原告主张的装修款利息部分不再单独支持。因《装修协议》系周永成与原告签订，根据合同的相对性，永成家园公司不应对返还装修款承担连带责任。综上所述，对于原告要求确认其与永成家园公司签订的《房屋转让协议》无效的诉讼请求，本院予以支持；对于原告要求永成家园公司与周永成承担连带责任共同返还原告购房款99万元的诉讼请求，本院予以支持；对于原告要求永成家园公司与周永成承担连带责任共同返还购房款利息的诉讼请求，本院对合理部分予以支持；对于原告要求解除其与周永成签订的《装修协议》的诉讼请求，本院予以支持；对于原告要求周永成返还装修款5万元的诉讼请求，本院对合理部分予以支持，但对于返还装修款利息的请求，本院不予支持；对于原告要求周永成与永成家园公司承担连带责任共同返还装修款的诉讼请求，本院不予支持；对于原告要求前陆马村委会与周永成、永成家园公司就购房款、装修款和利息的返还承担连带责任的请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、原告高晓秋与被告北京永成家园房地产开发有限公司于二○一七年七月五日签订的《房屋转让协议》无效；二、被告北京永成家园房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告高晓秋购房款九十九万元及利息（利息以九十九万元为基数，自二○一七年七月六日起至二○一九年八月十九日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自二○一九年八月二十日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），被告周永成对被告北京永成家园房地产开发有限公司应返还原告高晓秋的购房款九十九万元及利息承担连带责任；三、解除原告高晓秋与被告周永成于二○一八年三月十四日签订的《装修协议》；四、被告周永成于本判决生效之日起七日内返还原告高晓秋装修款三万元；五、驳回原告高晓秋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七千零八十元，由原告高晓秋负担一百五十元（已交纳），由被告周永成、被告北京永成家园房地产开发有限公司负担六千九百三十元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  王晓磊二〇二〇年九月二十四日书记员  李贵生