四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川09民终809号 上诉人（原审原告）：何紫清，女，汉族，1983年8月3日出生，四川省射洪县居民。 委托诉讼代理人：谢德平，四川天启律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：射洪县金华房地产开发有限责任公司，住所地四川省射洪市金华镇兴隆街**，统一社会信用代码91510922775821728E。 法定代表人：宋朝辉，该公司经理。 委托诉讼代理人(特别授权)：罗毅光，射洪市金华法律服务所法律工作者。 上诉人何紫清因与被上诉人射洪县金华房地产开发有限责任公司（以下简称金华房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省射洪市人民法院（2020）川0922民初733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 何紫清上诉请求：1.撤销四川省射洪市人民法院（2020）川0922民初733号民事判决，改判确认双方于2016年7月4日签订的《商品房买卖合同》第十三条中关于违约金支付期限条款、《金山花园〈商品房买卖合同〉补充协议》第二条、第四条、第五条无效；2.改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金，该项违约金以购房款345136元为基数按每日万分之一计算，从2016年10月30日起计算至实际交付房屋止（暂计算至2019年11月30日为38896.83元）；3.改判确认双方2016年7月4日所签订的《商品房买卖合同》第二十条无效；4.判令被上诉人继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，责令其立即办理竣工验收、交房、为何紫清办理案涉房屋权属证书；5.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定事实错误，案涉商品房买卖合同及补充协议的合同条款为格式条款，房屋未完成竣工验收，不得交付使用，原判遗漏认定商品房买卖合同第二十七条和《四川省商品房买卖合同（预售）示范文本》第三十九条；2.一审关于上诉人应当行使撤销权撤销案涉格式条款错误；3.一审遗漏适用《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条及相应司法解释，遗漏适用《商品房销售管理办法》第三十条；4.一审遗漏办理竣工验收、交房等诉讼请求。 金华房地产公司辩称， 陈岗、何凤群向一审法院起诉请求：1.确认双方于2016年7月4日所签订的《商品房买卖合同》第十三条中关于违约金支付期限条款、《金山花园〈商品房买卖合同〉补充协议》第二条、第四条、第五条无效，并判令金华房地产公司向陈岗、何凤群支付逾期交房违约金，该项违约金以购房款345136元为基数按每日万分之一计算，从2016年10月30日起计算至金华房地产公司实际交付房屋止（暂计算至2019年11月30日为38896.83元）；2.确认双方2016年7月4日所签订的《商品房买卖合同》第二十条无效，并判令金华房地产公司向陈岗、何凤群支付逾期办理房屋权属证书违约金，该项违约金以购房款345136元为基数按每日万分之二计算，从2017年1月28日起计算至陈岗、何凤群实际取得房屋权属证书之日止（暂计算至2019年11月30日违约金为71581.21元）；3.判令金华房地产公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，责令其立即办理竣工验收、交房、为陈岗、何凤群办理案涉房屋权属证书；4.本案诉讼费等相关费用由金华房地产公司承担。 一审法院认定事实：何紫清与金华房地产公司于2017年6月8日签订《商品房买卖合同》（合同编号20170600142Ｗ）购买金华房地产公司开发的位于射洪县××镇××街××花园××幢××单元××层××号房屋。其中合同约定：第十一条交付条件出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房；第十三条逾期交房责任按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累计）（1）逾期在120日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过120日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起120日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起120日内向买受人支付违约金；第二十条产权登记（二）转移登记2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起在法律规定时间日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）继续办理，双方均不承担任何责任。同日，双方签订了《金山花园〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定：“本补充协议与主合同具有同等的法律效力，若主合同与本补充协议的内容有抵触之处，以本补充协议为准……第四条关于房屋交付事项的补充约定2.主合同与本补充协议签订后，项目施工片区停水、停电、市政建设、自然灾害、验收等因素造成逾期交房的，出卖人不承担逾期交房的违约责任。第五条、违约责任1.若出卖人超过主合同的交房时间三个月无正当理由仍未能交付房屋，应按已付房款总额的万分之五向买受人承担违约金。由于买受人原因导致逾期的，出卖人不承担违约责任。”合同签订后，何紫清向金华房地产公司给付了房屋首付款82000元，余款19万元通过银行按揭贷款方式支付。另查明，金山花园楼盘系金华房地产公司开发，该公司为国有控股的有限责任公司。金山花园楼盘住户共计约280余户（含部分拆迁还房户），现已入住200多户。该楼盘现仍未综合验收，何紫清未与金华房地产公司办理交接房屋手续。 一审法院认为，双方争议的焦点为:双方签订的《商品房买卖合同》第十三条违约金给付期限条款及第二十条和《金山花园〈商品房买卖合同〉补充协议》第二条、第四条、第五条、第六条具体条文是否属于格式条款、是否无效。本案中，金华房地产公司作为普通的房地产开发企业，其在交易中并没有明显优势地位，买卖双方是平等交易主体，何紫清对合同条款可以与被告协商，也可以选择接受或者不接受，并不会因此影响何紫清的基本生活权益。何紫清可以购买的对象不限定被告开发的楼盘，其自愿选择购买涉案房产，并接受相应的合同条款，是何紫清对自身权利的处置。何紫清是完全民事行为能力人，应能够理解在《商品房买卖合同》和《金山花园〈商品房买卖合同〉补充协议》签名确认的法律意义和后果。故可以认定双方签订的《商品房买卖合同》和《金山花园〈商品房买卖合同〉补充协议》系双方协商后达成，不具备格式条款的法律特征，其具体条文并非格式条款。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的法定情形为：“（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》和《金山花园〈商品房买卖合同〉补充协议》并无以上法定情形，故《商品房买卖合同》和《金山花园〈商品房买卖合同〉补充协议》应属有效，双方当事人应按照《商品房买卖合同》和《金山花园〈商品房买卖合同〉补充协议》行使权利、履行义务。原告认为《商品房买卖合同》和《金山花园〈商品房买卖合同〉补充协议》部分条款限制免除被告责任、加重何紫清责任、排除何紫清主要权利，其实质是认为该部分条款显失公平，何紫清也是应该自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，而并不是请求确认该部分条款为格式条款、应当无效。《商品房买卖合同》第十三条和《金山花园〈商品房买卖合同〉补充协议》第五条均对逾期交房违约责任进行了约定，前者是按天以已付房款的万分之一计算违约金至交房之日止，后者是以已付房款万分之五计算违约金。但不管以《商品房买卖合同》第十三条还是以《金山花园〈商品房买卖合同〉补充协议》第五条计算违约金，《商品房买卖合同》已明确约定违约金支付条件为商品房实际交付之日起120日内向买受人支付违约金，但何紫清未接房，房屋未实际交付，实际交付时间不确定，何紫清要求金华房地产公司支付逾期交房违约金的条件并未成就。故对何紫清要求金华房地产公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。何紫清可在房屋实际交付后另行向金华房地产公司主张逾期交房违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。但本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第二十条已明确约定如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起在法律规定时间日内取得房屋所有权证书的，双方同意继续办理，双方均不承担任何责任。故对原告要求被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求，亦不予支持。何紫清要求金华房地产公司立即办理竣工验收、交房等行为，不属于本案处理范围。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：驳回何紫清的诉讼请求。案件受理费740元，由何紫清负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提供了四川省商品房买卖合同（预售）示范文本及何紫清等案件的买卖合同及补充协议，拟证明案涉合同相关条款为格式条款，本院认为上述证据与案涉合同无关联性，合同当事人双方的权利义务应以双方自身订立的协议为准，故对上述证据本院不予采纳。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、双方当事人订立的《商品房买卖合同》第十三条关于违约金支付期限的条款、第二十条及《补充协议》第二、四、五、六条是否无效、上诉人是否应向被上诉人以已付房款为基数，按日万分之一支付逾期交房违约金；二、上诉人关于办理权属登记、竣工验收并交付房屋的诉请应否得到支持。 一、关于双方当事人订立的《商品房买卖合同》第十三条关于违约金支付期限的条款、第二十条及《补充协议》第二、四、五、六条是否无效、上诉人是否应向被上诉人以已付房款为基数，按日万分之一支付逾期交房违约金的问题 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。上诉人在订立合同时，应全面审查购房合同，确认无异后再作出是否订立合同的决定。一旦订立，就应受订立的《商品房买卖合同》及补充协议的约定约束。在商品房买卖中，出卖人应履行的主要义务就是向买受人交付房屋并协助办理权属登记，本案中，《商品房买卖合同》及补充协议的约定并未免除其交付房屋及协助办理权属登记的责任，相关条款也不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定情形，应当认定为有效。据此，上诉人关于《商品房买卖合同》第十三条关于违约金支付期限的条款、第二十条及《补充协议》第二、四、五条无效以及要求被上诉人以已付房款为基数，按日万分之一支付逾期交房违约金的主张不成立，本院不予支持。 二、关于上诉人关于竣工验收、交付房屋、办理权属登记的诉请应否得到支持的问题 首先，根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第五条、第六条的规定，工程必须在满足一定要求和程序的前提下方可进行竣工验收，上诉人要求被上诉人进行竣工验收，但未提供证据证明案涉工程已满足上述条件。其次，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”规定，上诉人未能提供证据证明案涉工程竣工验收合格、案涉房屋已具备交付使用条件；最后，合同已明确约定未能在约定期限内取得房屋所有权证书的，继续办理双方均不承担责任。据此，上诉人关于要求被上诉人办理竣工验收、交付房屋并办理权属登记的诉请不能成立，本院不予支持。 综上所述，何紫清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费401元，由何紫清负担。 本判决为终审判决。 审判长 赖 力 审判员 郑 艳 审判员 梁 燕 二〇二〇年九月三十日 书记员 李诗璐