四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川16民初127号 原告（执行案外人）：林冬梅，女，1974年8月15日出生，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：胡显斌，男，1972年12月1日出生，汉族，住四川省岳池县，系林冬梅丈夫。 委托诉讼代理人：唐亚玲，四川信和信律师事务所律师。 被告（申请执行人）：郑剑，男，1964年4月26日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：林刚，重庆圣世律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任家永，重庆圣世律师事务所律师。 被告（被执行人）：广安和谐置业有限公司，住所地四川省岳池县。 法定代表人：杨晓东，执行董事。 原告林冬梅与被告郑剑、广安和谐置业有限公司（以下简称和谐公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林冬梅及其委托诉讼代理人胡显斌、唐亚玲，被告郑剑及其委托诉讼代理人林刚、任家永到庭参加了诉讼，被告和谐公司的法定代表人杨晓东经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 林冬梅向本院提出诉讼请求：1.立即停止对原告购买的位于岳池县××房××栋××单元××号房屋采取执行措施，并解除对该房屋的查封；2.判决确认位于原告与和谐公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并依法判决上述房屋归原告所有；3.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年11月10日，和谐公司与原告签订了《商品房买卖合同》，将花漾城×栋××单元×号房屋出售给林冬梅，并约定原告支付房屋价款43%的首付款。因原告的丈夫与和谐公司的法定代表人杨晓东之间存在借贷关系，经原告的丈夫、和谐公司及债务人杨晓东同意，该房屋首付款由杨晓东代为支付，从和谐公司处挂账处理，冲减其下欠原告丈夫的欠款，剩余的款项49万元由原告向当地公积金中心贷款，其后和谐公司按照约定与贷款金额统一出具了收款收据。房屋交付后，原告对案涉房屋进行了装修，并已实际入住，亦缴纳了水电费、物业管理费，且原告从2016年3月1日起至今，每月均按照合同约定偿还了购房贷款。原告与和谐公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，该合同不违反法律的强制性规定，协议合法有效。原告已按照合同约定支付了全部价款，并办理了所有权预告登记，且该房屋已交付原告实际使用，据此，法院无权查封原告房屋。故诉请至法院，请求判如所请。 郑剑辩称，1.林冬梅不是真实的购房者，其与和谐公司签订的《商品房买卖合同》不是真实的商品房交易，该事实经和谐公司及其法定代表人确认；2.即使林冬梅举示的《商品房买卖合同》上和谐公司的印章是真实的，该合同也只是林冬梅与杨晓东合谋用来冲抵林冬梅丈夫对杨晓东的债权而签订，不属于正常的商品房交易，且该合同未经公司其他股东同意，系杨晓东无权处分，应当认定无效；3.和谐公司未收到全部购房款，林冬梅丈夫对杨晓东的债权与对和谐公司的债务属于不同主体的债权债务，且未经各方主体确认的情况下，上述债权债务不能相互冲抵；4.林冬梅丈夫对和谐公司法定代表人杨晓东的债权是否真实合法及债权本息的具体金额等需林冬梅进行充分证明。综上，林冬梅提起本案诉讼没有事实依据和法律依据，其对案涉房屋不具有足以排除强制执行的权利，请求依法驳回原告的诉讼请求。 和谐公司未向本院提交答辩意见。 本院审理查明：林冬梅与胡显斌系夫妻关系。2015年11月10日，林冬梅与和谐公司签订了《商品房买卖合同》，合同编号为（2015）1100152，合同约定：和谐公司将位于岳池县××道××路××段××栋××号房屋出售给林冬梅，该商品房预售许可证为（2015）房预售证第17号；房屋规划用途为住宅，房屋建筑面积为158.58平方米，单价为每平方米5420.45元，总价款共计859,575元;首付房屋总价款的43%，其余价款可以向指定银行或住房公积金管理机构借款支付。2016年2月24日，林冬梅在岳池县房××栋××号房屋办理了所有权预告登记，预告登记权利人为林冬梅，房屋性质为市场化商品房。 2016年3月1日，林冬梅与中国建设银行股份有限公司广安分行签订《住房公积金借款合同》，借款49万元，借款期限自2016年3月1日至2030年3月1日。签订上述《住房公积金借款合同》后，林冬梅按照合同约定按月偿还了银行按揭款。 2017年5月11日，和谐公司给林冬梅分别出具了金额为490,000元、369,575元、19,074元的三张收据。 2017年3月，和谐公司向林冬梅送达了《接房通知书》，通知林冬梅办理花漾城25栋2单元401号房屋的接房手续。林冬梅接房后遂对案涉房屋进行了装修并实际入住，缴纳了案涉房屋的水电费、燃气费、物业费。 2020年1月13日，本院作出（2019）川16执290号之六执行裁定书，裁定查封和谐公司所有的花漾城×栋×单元××号房屋，查封期限三年。林冬梅对该裁定不服，向本院提出书面执行异议，请求解除对岳池县××道××路××段××栋××单元××号房屋的查封措施。本院于2020年6月5日立案受理，并组成合议庭进行了书面审查，并于2020年6月16日作出（2020）川16执异30号执行裁定书，裁定驳回林冬梅的异议请求。 另查明，林冬梅及其丈夫胡显斌名下无其他房屋，现仅有案涉房屋一套住房。郑剑本案庭审中自认案涉房屋不属于其所承建施工的房屋。 和谐公司的法定代表人系杨晓东，杨晓东曾与林冬梅的丈夫胡显斌之间有借款往来。 以上事实有原、被告双方的陈述，原告提交的《商品房买卖合同》、收据、计算机信息查询结果单、《住房公积金借款合同》、中国建设银行个人账户活期交易明细、《接房通知书》、《委托装修协议》、《装饰装修工程委托施工合同》、《花漾城·家装服务平台装饰工程预算表》、装修收款收据、岳池港华燃气有限公司气费收据、四川省岳池爱众电力有限公司收费清单、成都市东景物业管理有限公司专用收据、杨晓东出具的欠条，本院作出的（2019）川16执290号之六执行裁定书、（2020）川16执异37号执行裁定书等证据予以佐证。 此外，郑剑向本院提交了岳池县花漾城房产明细、【花漾城】挂账资产·（有借贷关系）清算表、岳池【花漾城】项目清产核资及项目重振计划（草案），拟证明和谐公司及其法定代表人杨晓东、原营销负责人赵严均证明及确认林冬梅所持《商品房买卖合同》不是合法有效的，林冬梅未向和谐公司支付过购房款，林冬梅对案涉不具有排除强制执行的权利。本院认为郑剑所举示的上述证据均为和谐公司及其公司相关人员出具的复印件，和谐公司的法定代表人经本院传票传唤未出庭参加诉讼，本院无法核实上述证据的真实性，且和谐公司为本案被告，其公司与本案的处理具有利害关系，因此，本院对郑剑举示的上述证据均不予采信。 本院认为，本案主要的争议焦点是林冬梅对案涉房屋享有的权利是否足以排除对该房屋的强制执行。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”参照该规定，林冬梅对案涉房屋享有的权利可以排除郑剑申请对该房屋的强制执行，具体理由阐述如下： 其一，案涉房屋系商品房，和谐公司与林冬梅之间签订合法有效的《商品房买卖合同》。和谐公司与林冬梅签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，现无证据证明该合同具有《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的法定情形，因此依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款之规定，该合同自成立时生效。 其二，经查明该房屋用途为住房，和谐公司已将房屋交付林冬梅装修入住，且林冬梅及其丈夫胡显斌名下现无其他房屋。因此，可以认定林冬梅购买案涉房屋系用于居住且其名下并无其他用于居住的房屋。 其三，通过本案现有证据可以认定林冬梅已向和谐公司全额支付了案涉房屋的购房款。林冬梅称因其丈夫胡显斌与和谐公司的法定代表人杨晓东之间存在借款往来，和谐公司同意以杨晓东欠付胡显斌的部分款项抵扣案涉房屋的首付款。根据林冬梅向本院举示的杨晓东出具的欠条、和谐公司向林冬梅出具的收据，本院认为林冬梅的上述主张成立，和谐公司以其与林冬梅签订《商品房买卖合同》及出具收据的行为，均表明其公司同意以林冬梅及其丈夫胡显斌对杨晓东享有的部分债权冲抵案涉房屋的首付款。同时，结合林冬梅与相关银行就案涉房屋签订了《住房公积金借款合同》，以及林冬梅按期向银行偿还了贷款的事实，本院认定林冬梅已经向和谐公司支付了案涉房屋的全部购房款。 其四，本案房屋并非郑剑所承建施工的房屋，郑剑对该房屋享有的权利系一般普通债权，而鉴于林冬梅与和谐公司签订了合法有效的购房合同、林冬梅已全额支付了购房款且已实际占有该房屋的情况下，林冬梅对案涉房屋享有的权利系具有物权性质的请求权，其有权请求和谐公司按照合同约定办理房屋过户登记手续。因此，林冬梅对案涉房屋享有的权利应当予以保护，其权利可以排除该房屋的强制执行。 此外，虽林冬梅与和谐公司签订了《商品房买卖合同》并支付了购房款，但案涉房屋尚未过户登记至其名下，故林冬梅现对案涉房屋享有的权利仅为物权期待权，该权利本质上仍为债权。故林冬梅请求判决案涉房屋归其所有，其主张不能成立，本院不予支持。 本案中，虽郑剑主张林冬梅与和谐公司签订的《商品房买卖合同》不是合法有效的、林冬梅未向和谐公司支付购房款，但其并未向本院举示充分的证据予以证明。且案涉房屋交付林冬梅使用至今，现无任何证据表明和谐公司曾未向林冬梅主张过支付购房款或返还房屋，据此也可说明郑剑的上述主张不能成立，本院不予支持。 综上所述，原告林冬梅的诉讼请求部分成立，本院予以支持。参照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最高人民法关于民事诉讼证据的若干规定》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下： 一、不得执行原告林冬梅购买的位于岳池县××道××路××段××栋××单元××号房屋； 二、驳回原告林冬梅的其他诉讼请求。 本案案件受理费12,396元，由原告林冬梅负担2396元，被告郑剑、广安和谐置业有限公司共同负担10,000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 本院（2020）川16执异37号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长 胡学品 审 判 员 蒋 濒 审 判 员 张 波 二〇二〇年九月二十九日 法官助理 方 媛 书 记 员 王 茜