广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终12881号上诉人（原审原告）:张映豪，男，汉族，1964年4月8日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：肖谦文，广东嘉辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐景茜，广东嘉辉律师事务所实习律师。上诉人（原审第三人）：张学超，男，汉族，1963年2月22日出生，身份证住址湖南省岳阳市云溪区。委托诉讼代理人：别彦豪，广东广和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:深圳市福田区政府物业管理中心，住所地深圳市福田区新沙路国防大厦**，统一社会信用代码12440304G347885762。法定代表人：叶有励。委托诉讼代理人：王春伟，北京市京都（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁邱洁，北京市京都（深圳）律师事务所实习律师。上诉人张映豪因与被上诉人张学超、深圳市福田区政府物业管理中心（以下简称福田物业管理中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院(2019)粤0304民初54225号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。张学超上诉请求：1、判令撤销深圳市福田区人民法院(2019)粤0304民初54225号民事判决第一项；2、依法改判驳回张映豪的全部诉讼请求；3、本案一审、二审诉讼费用由张映豪承担。张映豪辩称，其与张学超签订的《协议》与《补充协议》合法有效，应当依据“买卖不破租赁”原则，由福田物业管理中心承继其与张学超之间的租赁合同关系。福田物业管理中心述称，张学超和张映豪之间的《协议》、《补充协议》与其无关，且《协议》与《补充协议》的发生时间都是在张学超授权委托张映豪之前，因此该《协议》与《补充协议》，以及租赁合同都应是无效的。张映豪上诉请求：1、确认张映豪与福田物业管理中心在深圳市福田区产上的租赁合同关系继续有效，福田物业管理中心应继续履行《协议》及《补充协议》；2、确认张映豪向福田物业管理中心缴纳租金的标准为：2019年10月1日至2020年1月14日，月租金为41995元；2020年1月15日至2021年1月14日，月租金为43054元；2021年1月15日至2022年1月14日，月租金为44113元；2022年1月15日至2023年1月14日，月租金为45172元；2023年1月15日至2024年1月14日，月租金为46231元；2024年1月15日至2025年1月14日，月租金为47290元；3、判令本案一审、二审受理费等诉讼费由福田物业管理中心承担。福田物业管理中心辩称，张映豪的上诉理由不成立，应予驳回，一审判决应予以维持。张学超述称，其与张映豪签订的《协议》与《补充协议》已无存在的法律事实基础，也无实际履行的必要，应当判决予以解除。其与张映豪之间并不存在延续性的房屋租赁法律关系，也无强制性条款约定，请求驳回张映豪的全部诉讼请求。张映豪向一审法院起诉请求：1、确认张映豪与张学超签订的《协议》及《补充协议》有效；2、确认张映豪与福田物业管理中心在深圳市福田区产上的租赁关系继续有效，福田物业管理中心继续履行《协议》及《补充协议》；3、确认张映豪向福田物业管理中心缴纳租金的标准为：2019年10月1日至2020年1月14日，月租金为41995元；2020年1月15日至2021年1月14日，月租金为43054元；2021年1月15日至2022年1月14日，月租金为44113元；2022年1月15日至2023年1月14日，月租金为45172元；2023年1月15日至2024年1月14日，月租金为46231元；2024年1月15日至2025年1月14日，月租金为47290元；4、本案受理费等诉讼费由福田物业管理中心承担。一审判决主文：1、确认张映豪和张学超签订的《协议》及《补充协议》有效；2、驳回张映豪的其他诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，张映豪与深圳市福田区妇幼保健院（以下简称福田妇幼保健院）自2010年5月20日签署租赁合同。此后，福田妇幼保健院在承租期间租金先支付给张映豪，再由张映豪按照其与张学超之间的协议支付租金。本院认为，根据张映豪与张学超的上诉请求，本案争议焦点为，张映豪与张学超之间的法律关系是委托关系还是租赁关系。张学超以及福田区物业管理中心主张为委托关系的证据系2010年5月25日，张映豪与张学超签署《房屋租赁授权委托书》，但是该委托书于次日即被解除。从委托书的签署到次日撤销的角度看，张映豪与张学超之间委托关系仅存在于2010年5月25日当天，对于撤销原因张学超没有给出合理解释，而张映豪解释为将原租赁协议以及转租协议均进行备案登记，会产生双重税费，为节约成本仅将其与福田妇幼保健院之间的租赁合同予以备案。从整个租赁物的备案情况考虑，本院认为张映豪的解释更符合实际，因为租赁期间涉案物业在进行备案时均只进行了一次备案。就本案双方之间的具体法律关系从相关法律文件形成看，2010年4月12日，张映豪向张学超提交的转租申请表明双方为租赁关系。2010年5月25日签署的委托书，于次日即被撤销。从上述法律文件表面看，张映豪与张学超之间的法律关系自2009年12月29日至2010年5月24日为租赁关系，2010年5月25日为委托关系。2010年5月26日之后双方为何种法律关系，没有明确的法律文件予以确定。但是在解除委托关系的协议中有如下记载“乙方（即张映豪）承诺对该房产基本情况……明了并确认，乙方承诺在租赁过程中由此而产生的一切……责任由乙方自行承担，与甲方（张学超）无关。”、“乙方承诺因该房屋租赁产生的一切税款由乙方承担，与甲方无关，由此而产生的经济及法律责任由乙方自行承担”、“乙方承诺在甲方委托乙方进行出租以及管理期间而产生的一切……责任由乙方自行承担”。从该解除协议的约定事项看其实质就是恢复双方之间的租赁关系，具体理由如下：第一，委托法律关系的主要特征在于委托人接受委托事项的法律后果，而解除协议通篇约定了法律后果均由张映豪承担，不符合委托法律关系的基本特征；第二，解除协议第一条就约定了张映豪了解租赁物，并承诺在“租赁过程”中承担相关的法律责任，说明双方之间实质系进行涉案房产租赁；第三，解除第二条约定房屋租赁产生的税款由张映豪承担，此条约定也印证了张映豪于前文所提到为何以委托关系进行备案的理由。从涉案物业的实际履行看，自2010年5月26日直到2019年7月1日发生争议前夕，一直是由实际承租人福田妇幼保健院将房屋租金支付给张映豪，再由张映豪按照其与张学超之间于2010年5月5日签订的《补充协议》约定的租金标准支付给张学超。因此，本院采纳张映豪的上诉理由，张映豪与张学超之间系租赁关系，根据张映豪与张学超之间的租赁关系，在福田物业管理中心取得上述物业时应当按照张映豪与张学超之间约定继续履行租赁合同。需要说明的是，本案中张映豪与张学超之间的协议签订时间系2010年5月25日，而补充协议签订于2010年5月5日，但是在租赁期间租金均是按照补充协议约定的标准履行，因此福田物业管理中心，应当按照补充协议约定的租金支付标准继续履行。同时，福田物业管理中心在2018年12月3日取得涉案物业所有权后，张学超没有及时向张映豪披露相关信息，导致张映豪继续向张学超支付租金。以及张学超在上诉中称，福田物业管理中心在取得产权后已经将涉案物业租赁给福田妇幼保健院的问题。上述问题均是福田物业管理中心与张学超之间房屋买卖法律关系中对于缔约过失责任如何认定的问题，与本案中张映豪与张学超之间的租赁关系无关，双方可以另循法律途径解决。综上，张映豪的上诉请求成立，本院予以支持。张学超的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实错误，导致适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初54225号民事判决第一项；二、撤销广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初54225号民事判决第二项；三、确认上诉人张映豪与被上诉人深圳市福田区产上的租赁关系继续有效，被上诉人深圳市福田区政府物业管理中心继续履行上诉人张映豪与上诉人张学超于2010年5月25日签订的《协议》以及2010年5月5日签订的《补充协议》，租金支付标准按照《补充协议》的约定履行。一审案件受理费100元，由被上诉人深圳市福田区政府物业管理中心负担；二审案件受理费200元，由上诉人张学超负担100元，被上诉人深圳市福田区政府物业管理中心负担100元。本判决为终审判决。审判长  卢艳贝审判员  黄燕璇审判员  张 泽二〇二〇年九月二十七日书记员  周超凡书记员  古 榕