湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终10370号上诉人（原审原告）：黎丙强，男，1966年12月12日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：甘伟，湖南严明律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋志军，湖南严明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张健，男，1962年5月13日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。委托诉讼代理人：曾华军，宁乡市流沙河法律服务所法律工作者。原审第三人：黄为强，男，1969年11月12日出生，汉族，住湖南省。上诉人黎丙强因与被上诉人张健、原审第三人黄为强房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省宁乡市人民法院（2020）湘0124民初3313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黎丙强上诉请求：1、撤销宁乡市人民法院（2020）湘0124民初3313号民事判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审事实认定错误。原审虽然认定房屋在租赁到期后未按期交付，却不认定上诉人要求腾退，将没有交还房屋的责任推给上诉人。原审认定截止2019年1月被上诉人未向上诉人交付房屋也是错误的。事实上，房屋是在被上诉人拒不交付的情况下于2019年2、3月由政府强制拆除。此前被上诉人均不同意交还房屋。2017年3月被上诉人又续交了租金，故原审认定被上诉人自2016年10月起就已经搬离涉案房屋是错误的，不符合常理。原审错误认定上诉人一方未曾主张租金。拆迁协商时被上诉人要求高额的装修补偿，也曾经明确表示会在装修补偿款中扣除租金。后因租金补偿没有达到被上诉人的预期，才竭力否认上诉人曾经催收租金的事实。原审认定涉案房屋在2017年5月2日起已经不具备经营条件，不能达到租赁使用的目的，据此判决被上诉人无需支付占用期间的租金错误。被上诉人仅提供了相邻房屋的征收协议不足以证明房屋状况，两个房屋是独立的，即使旁边的房屋被拆除，也不必然导致上诉人的房屋不具备经营条件。房屋是否具备经营条件不是承租人应当支付占用期间租金的必要条件。租期届满后被上诉人有义务返还房屋，上诉人没有在租赁期满后催收房租、主动要求被上诉人交还房屋的义务。原审判决将本是被上诉人的义务变成了上诉人的义务，属于适用法律不当。2017年5月2日之后，双方未再达成书面和口头的租赁合同关系，但并不影响上诉人依据原租赁合同要求被上诉人支付占用期间的租金。二、原审程序不当。一审中，被上诉人两次逾期举证，法庭不但未要求说明理由即组织质证，在未训诫、罚款的情况下采纳了该证据。上诉人的门面为10号，陶利明的门面为21号，一审认定门面相邻错误。综上，请求二审判决依法改判。被上诉人张健辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，依法驳回上诉人的上诉请求。原审第三人黄为强未答辩。上诉人黎丙强向一审法院提出诉讼请求为：1．判令张健立即向黎丙强支付占用房屋的租金210000元，并自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付利息；2．由张健承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2002年2月16日，黎丙强、第三人黄为强（出租方、甲方）与张健（乙方、承租方）签订租房协议，约定由张健承租黎丙强、第三人黄为强所有的临玉潭路两空门面一、二楼（二楼三空）。双方约定：1、整个门面固定年租金伍万捌仟捌佰元。十年后，根据市场行情变化，经双方协商调整房租。2、租期暂定二十年，时间从2002年3月2日开始。3、第一年考虑乙方装修费用等，只交年租金伍万元整，从第二年起按每年人民币伍万捌仟捌佰元交。房屋装修费用由乙方负责。张健租赁涉案房屋用于开婚纱影楼。2012年1月20日，双方再次签订了租房协议，约定：1、租期暂定五年，门面固定年租金壹拾肆万元整；2、合同期限从2012年3月2日起至2017年3月1日止；3．五年后根据市场行情变化，经双方在本合同到期前半年协商是否继续租赁，如协商继续租赁则可在同等条件下优先考虑乙方；如遇政策性拆迁，则甲方只负责乙方所交未到期租金，甲方本身不负责乙方的装修费用。但拆迁方对装修费用的赔偿由乙方所得，甲方应予以协助；4．租金一年一交，提前一个月；5．如乙方无法继续正常经营中止合同或本合同到期后不能续租，则乙方负责做好一、二楼厕隔墙和梯间楼板。张健按照合同约定的期限支付了租金。2016年6月7日，宁乡县城市房屋征收和补偿管理办公室发出关于确定宁乡老城区（香山、龙溪片区）棚户区改造项目房屋征收范围的通告。同年12月12日，宁乡县人民政府发布了宁乡县人民政府关于宁乡老城区（香山、龙溪片区）棚户区改造项目房屋征收决定的通告，确定征收范围：位于玉潭街道，城郊街道，东至东沩路、南至楚沩西路、西抵花明路、北起一环路，沿江大道围合区域。征收签约期限：2016年12月13日至2017年4月12日。张健承租的涉案房屋位于该征收范围内。2017年3月2日，张健向黎丙强及第三人支付了2017年3月2日-5月2日的房租24000元，并由黎丙强及第三人出具收条。截至2019年1月，张健未向黎丙强或第三人交付涉案房屋。2019年2月22日，黎丙强及第三人（乙方、被征收人）与宁乡市城市房屋征收和补偿管理办公室（甲方、市房屋征收部门）签订了宁乡市国有土地上房屋征收补偿协议，协议约定乙方于2019年1月25日前将该被征收房屋腾空交甲方验收。2019年8月6日，本院受理（2019）湘0124民初5733号案件，该案中张健请求黎丙强及第三人支付张健拆迁装修补偿款、停产停业损失、搬迁费202967元，黎丙强及第三人在该案中陈述“房屋征收时早已与张健没有租赁关系”。另查明，涉案房屋系玉潭商厦10号门面，2017年2月21日，紧邻涉案房屋的玉潭商厦11号门面产权人刘小芳（乙方、被征收人）与宁乡县城市房屋征收和补偿管理办公室（甲方、市房屋征收部门）签订《宁乡县国有土地上房屋征收补充协议（货币补偿方式）》，该协议约定：乙方于2017年3月2日以前将该被征收房屋腾空交甲方验收。2017年2月21日，张健与其承租的玉潭商厦21号门面屋主陶利民签订《房屋拆迁补偿协议》，协议载明因现玉潭商厦政策性拆迁，张健与陶利民就拆迁补偿问题达成协议。再查明，2019年6月1日，黎丙强与第三人达成协议：1．此前租金、费用均已结清，双方无争议；2．张健欠付租金，全部分配给黎丙强，由黎丙强自行向张健催讨，黄为强予以配合；3．被张健冻结的征收款22万元，官司结束如有多余，全部分配给黎丙强所有。被补偿给张健的款项，双方各负担一半；4．黎丙强收回租金、与张健的官司结束后，双方再行结算，对黄为强欠付黎丙强的款项，由黄为强另行出具欠条。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。黎丙强、第三人与张健签订的租房协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当受该协议的约束。本案的争议焦点是张健是否应当支付黎丙强、第三人2017年5月3日起至2019年1月的租金。本院认为，张健无需再支付黎丙强、第三人2017年5月3日起至2019年1月的租金，理由如下：首先，在双方租赁合同约定租期内，张健承租的黎丙强及第三人的房屋被纳入了宁乡老城区（香山、龙溪片区）棚户区改造项目房屋征收范围，房屋征收决定通告中征收签约期限为2016年12月13日至2017年4月12日，与涉案房屋紧邻的房屋按征收补偿协议的约定在2017年3月2日以前腾退，但张健在2017年3月2日自愿交纳了3月2日至5月2日的租金，故综合以上事实可认定涉案房屋自2017年5月2日起已不具备经营条件，不能达到租赁使用的目的。其次，黎丙强及第三人在本院（2019）湘0124民初5733号案件审理中均主张房屋征收时早已与张健没有租赁关系，张健陈述其自2016年10月起已搬离租赁房屋另行选址经营婚纱影楼，且自2017年5月起未见黎丙强或者第三人向张健主张租金或者主张腾退，可见当事人对讼争房屋自2017年5月起已不具备经营条件、不能达到租赁使用目的的事实是明知的，张健后期锁门不能视为对讼争房屋的排他性占用。综上，对黎丙强要求张健支付2017年5月至2019年1月占用房屋的租金210000元的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，一审法院判决如下：驳回原告黎丙强的诉讼请求。对一审查明的事实部分，上诉人对于房租催收的事实认定有异议，对于双方无异议的事实部分，本院予以确认。本院二审期间，上诉人申请证人唐某出庭作证，拟证明2017年年底证人受黄为强的委托，向张健催收过房租。证人唐某到庭陈述称，因黄为强欠付其5万元工资，黄为强出具授权委托书，带着证人到巴黎春天的新店找老板张健要钱。被上诉人张健称，2017年年中见过证人唐某，唐某称黄为强欠了他的钱，黄为强让他找其要钱，张健告诉证人原来的老店没有做了，并亲自把证人唐某带到老店看了老店拆迁的状况，证人唐某看了就回去了。上述证人与被上诉人所称的“巴黎春天老店”即为张健承租的黎丙强、黄为强的涉案房屋，新店是张健搬离涉案房屋之后重新选址的经营场所。经查，涉案房屋位于××乡××路××路的西北角，东西向的街道和马路保留原状，北向马路是打通后新修，北向马路两边街道进行拆迁。涉案房屋位于朝东西方向的马路上。被上诉人张健称，被上诉人的门店位于整栋大楼一楼的一角，被上诉人租用了上诉人的两个门面以及邻近9个门面，打通后一同作为其经营场所。2016年年底，临街门面被封挡，除了涉案2个门面之外，其他门面在2016、2017年处理完毕，大厦楼上居住的居民也都搬走了。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：1、一审有无程序违法；2、被上诉人有无在2017年5月至2019年1月之间继续占有使用涉案房屋；3、上诉人主张的房屋租金及逾期利息有无事实和法律依据。关于一审程序，关于上诉人异议的一审认证程序，经查，一审法院2020年5月28日第一次庭审后，再次于2020年6月30日、2020年7月21日进行庭审，被上诉人经询问后当庭提交证据，上诉人对该证据进行了质证。为查明案件事实，一审法庭多次组织庭审，组织双方当事人进行举证质证，并未违反法律规定，上诉人所主张的程序违法无法律依据，本院不予支持。关于被上诉人有无在2017年5月至2019年1月之间继续占有使用涉案房屋的问题。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人负有在租赁期间保持租赁物符合约定的用途的法定义务。因此，如上诉人认为被上诉人在2017年5月至2019年1月之间占有使用涉案房屋，并据此主张按照租赁合同收取房屋占有使用费，上诉人即应对其主张的“被上诉人占有使用房屋”以及“房屋在此期间仍符合原租赁合同约定的用途”这两项事实承担举证责任。本案二审庭审中，上诉人自认其没有上述事实的直接证据。经查，在双方租赁合同期内，涉案房屋因棚户区改造被纳入征收范围。双方对租赁合同到期后涉案房屋即将面临拆迁征收的事实并无争议。2016年12月12日，宁乡县人民政府即发布棚户区改造项目房屋征收决定的通告，明确了征收签约期限为2016年12月13日至2017年4月12日。被上诉人租赁涉案房屋以及案外人的门面的目的是为了经营婚纱影楼。2017年2月在案外人签订房屋拆迁补偿协议且门面已经退租的情况下，被上诉人即使继续占用涉案房屋也已经不能实现合同目的。此外，上诉人自认2017年5月涉案房屋周围已经有围挡，证人唐某称其在2017年年底是去被上诉人另行租赁场地开设的新店找被上诉人。据此本院认为，被上诉人所称之“2017年5月之后租赁物已经不符合合同约定用途、其已搬离另行选址经营婚纱影楼、并未实际占有使用涉案房屋”等事实具有较大可能性。其次，因联络困难等上诉人自身原因，上诉人2019年2月才签订房屋征收补偿协议后拆迁房屋。因此从被上诉人搬离后至房屋被拆迁，即使上诉人未实际收回房屋，相应后果也应由其自负。综上，根据本案享有证据，本院认为，结合涉案房屋2017年5月之后被封挡的使用现状、被上诉人已经搬离、上诉人在（2019）湘0124民初5733号案件中的陈述“房屋征收时早已与张健没有租赁关系”、上诉人签订房屋征收补偿协议被拆迁的时间等方面的事实，本院认为，被上诉人并未在2017年5月至2019年1月之间按照原租赁合同继续占有使用涉案房屋，上诉人主张此期间的房屋租金及逾期利息无事实和法律依据。一审判决对该项事实的认定正确。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4450元，由上诉人黎丙强负担。本判决为终审判决。审 判 长  周平平审 判 员  孙一中审 判 员  潘 威二〇二〇年九月二十九日法官助理张敏代理书记员  张 敏附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。