上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初51379号原告(反诉被告)：沈伟章，男，1987年1月27日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)：沈荧章，男，1984年2月12日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列两原告之共同委托诉讼代理人：陆翠珍(系两原告母亲)，住上海市浦东新区。上列两原告之共同委托诉讼代理人：姚卫国，上海市东策律师事务所律师。被告(反诉原告)：刘凯，男，1994年10月16日出生，汉族，住江苏省新沂市。委托诉讼代理人：王成，上海市金茂律师事务所律师。原告(反诉被告)沈伟章、沈荧章与被告(反诉原告)刘凯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)沈伟章、沈荧章的委托诉讼代理人陆翠珍、姚卫国，被告(反诉原告)刘凯的委托诉讼代理人王成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。沈伟章、沈荧章向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《上海市租赁合同》；2.被告支付原告2020年1月3日至5月2日的欠付租金53,333元，支付逾期支付租金的利息损失，以53,333元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年12月20日起计算至2020年5月20日止；3.被告支付原告为被告垫付的2019年6月5日至2020年5月4日的物业管理费1,980元；4.被告支付原告违约金13,000元。事实和理由：2019年6月4日，原、被告签订《上海市租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区航头镇航头路XXX号房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，租赁期限5年，年租金16万元，另付押金13,000元等。合同签订后，原告将系争房屋交付被告，被告支付原告6个月租金8万元及押金13,000元，被告在系争房屋内作汽车维修使用。被告应于2019年12月20日支付下半年度租金8万元，却迟迟未付，甚至于2020年5月3日搬离系争房屋。被告使用系争房屋10个月，但仅支付了6个月租金，欠付原告4个月租金。原告还为被告垫付了10个月的物业费。被告的行为损害了原告的合法权益，故原告诉至法院。刘凯辩称，同意解除租赁合同，不同意其余诉请。被告承租系争房屋后，房屋出现严重漏水现象影响被告经营，就漏水问题被告多次与原告进行沟通，原告仍未能解决，故涉案合同系因原告违约而无法履行。被告提起反诉请求：1.反诉被告支付反诉原告解除合同的违约金13,000元；2.反诉被告返还反诉原告押金13,000元。针对反诉，沈伟章、沈荧章辩称，不同意刘凯的反诉请求。被告承租期间，反映房屋墙角有渗水(少量、实际并未影响被告使用)。就渗水问题原告已积极进行了修缮。另被告在系争房屋内经营洗车业务，地面本就有水迹产生。然在原告修缮后，被告在未告知原告的情况下擅自搬离系争房屋，在相隔不远的他处房屋继续开展经营。被告欠付原告租金未付，系根本违约，押金本应不予退还。本院经审理认定事实如下：两原告系系争房屋登记的产权人，房屋为店铺，建筑面积129.50平方米。2019年6月4日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《上海市租赁合同》，合同约定：甲方将系争房屋出租给乙方，用作商业使用；租赁期限自2019年6月5日起至2024年7月4日止，年租金16万元，首期付6个月，以后按每6个月结算一次，提前15天支付下次房租，另付押金13,000元；合同第五条押金及其他费用，乙方在租赁期内，实际使用的水、电、煤气、电话、清洁、治安、有线电视费、物业费应由乙方承担，并如期按单据复印件交于甲方；合同第六条甲方义务，租赁期内房屋及附属设施如非乙方的过失或错误使用而受到损坏时，甲方有修缮的责任并承担相关的费用；合同第七条乙方义务，乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他费用，如有拖欠超过15天，甲方有权收回房屋，屋内设施应按无主处理；合同第九条违约处理，甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方，若征得对方同意后，方可办理退房手续；若双方意见未达成一致，则按照违约处理。违约方则向对方支付违约金13,000元。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额的违约金，反之若乙方违约则甲方有权不退还押金(押金不得抵用房屋租金使用)；合同补充条款，甲方同意乙方免租期壹个月。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，被告在系争房屋内经营，设立名为上海市浦东新区航头镇铠驰汽车维修店的个体工商户(现已将注册地址迁出系争房屋处)，支付原告租金至2020年1月2日(其中2019年6月5日至7月4日系免租期)，另付押金13,000元。2020年1月3日起的租金(应于2019年12月20日前支付)，被告未支付。2020年4月底5月初被告搬离系争房屋，双方未办理交接手续。2020年5月3日原告自行收回房屋。另查明，系争房屋2019年1月至12月物业管理费2,330.40元，2020年1月至8月物业管理费1,553.60元(折合每月为194.20元)。前述费用原告已缴纳。被告向本院提交照片一组，被告称该组照片系2020年3月左右拍摄于系争房屋，证明房屋在原告修缮后的状态，照片显示房屋的墙面、天花板处有渗水痕迹。经庭审质证，原告表示该组照片系修缮前的状态，在被告反映渗水情况后，原告已进行了修缮，房屋墙面的渗水迹象不影响被告经营，2020年4月已修缮完毕，此后被告却不告而别。审理中，被告称因房屋内有渗水问题，经与原告沟通后双方对租金延期支付达成一致，后又遇新冠疫情而影响经营，故被告未付租金。原告否认同意延付租金，另称疫情期间被告正常经营。原、被告确认涉案合同于2020年5月3日解除。原告同意将押金退还被告，在被告应付款中抵扣。关于物业费，原告诉请按每月198元计10个月(免租期一个月的物业费未计算在内)。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。原、被告确认前述合同于2020年5月3日解除，本院予以认可。但原、被告对合同解除的原由各执一词。本院注意到，被告本应于2019年12月20日支付下期(2020年1月3日起)租金，被告称原告同意其延期支付，原告对此予以否认，故对被告的辩称意见本院不予采纳。原告作为出租人，负有对屋内附属设施修缮的义务，被告称因房屋内存在渗水而原告未能修复，进而影响其经营。然被告提供的照片并不能完全证明系争房屋在2019年12月20日前已经存在渗水问题而致使涉案合同无法履行、被告有权拒付租金。从庭审查明事实反映，原告就墙面渗水进行过维修。退一步讲，即便房屋内存在渗水，承租人可以要求出租人维修或在出租人拒绝维修的情况下自行维修后向出租人主张相关的费用。但目前被告并未举证证明其已经尽了前述相关义务。另涉案租金应付之时，新冠疫情尚未爆发。直至2020年5月初，被告仍未支付原告应付租金，在未通知原告的情况下擅自搬离系争房屋、不再履行合同，被告的行为已构成了根本违约，其应当承担合同提前解除的违约责任。合同解除后，2020年1月3日至5月2日的欠付租金53,333元，被告应予支付。被告逾期付款，给原告造成了利息损失，原告诉请被告支付利息损失，本院予以支持。涉案租赁合同系被告违约而解除，原告诉请被告支付解除合同的违约金13,000元，符合合同约定，本院予以支持。关于物业管理费，根据合同约定，承租期间的物业管理费应由被告承担。物业费标准为每月194.20元，原告诉请中的计算金额(每月标准)有误，本院予以更正。经本院核算原告诉请的10个月物业管理费金额应为1,942元，应由被告承担。原告同意退还被告租赁押金，本院予以准许，本案中一并处理。被告反诉主张的违约金请求，无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)沈伟章、沈荧章与被告(反诉原告)刘凯签订的《上海市租赁合同》于2020年5月3日解除；二、被告(反诉原告)刘凯于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)沈伟章、沈荧章2020年1月3日至2020年5月2日的租金53,333元；三、被告(反诉原告)刘凯于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)沈伟章、沈荧章逾期支付租金的利息损失，以53,333元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计，自2019年12月20日起计算至2020年5月20日止；四、被告(反诉原告)刘凯于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)沈伟章、沈荧章解除合同违约金13,000元；五、被告(反诉原告)刘凯于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)沈伟章、沈荧章物业管理费1,942元；六、反诉被告沈伟章、沈荧章于本判决生效之日起十日内退还反诉原告刘凯租赁押金13,000元(在刘凯支付沈伟章、沈荧章的应付款项中抵扣)；七、驳回反诉原告刘凯的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,540元，减半收取计770元，由原告沈伟章、沈荧章负担70元，被告刘凯负担700元。反诉案件受理费减半收取计225元，由反诉原、被告各半负担112.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二〇年九月十四日书记员  陈韫鏐附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。