广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终6802号上诉人（原审被告）：李书飘，女，1986年12月25日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：李平，广东本宗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：盛韫，男，1976年6月30日出生，住江西省上饶市信州区。委托诉讼代理人：朱甜甜，广东德先律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈明华，广东德先律师事务所律师。原审被告：熊学英，女，1982年6月5日出生，汉族，住四川省富顺县。原审第三人：佛山市顺德区天盈房地产信息服务有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：吴汉棠，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱杰聪、谢凡，均为该公司职员。上诉人李书飘因与被上诉人盛韫、原审被告熊学英、原审第三人佛山市顺德区天盈房地产信息服务有限公司（以下简称天盈公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初16368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李书飘上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判李书飘不承担向盛韫支付逾期违约金的责任；二、本案一、二审诉讼费用由盛韫负担。事实和理由：熊学英已获得银行的同贷书，双方预估不到银行按揭政策有变动，导致熊学英贷款不成，未能支付房款，这并非李书飘的过错，不能以此认定李书飘违约。熊学英已明确熊某不能代表熊学英，对微信内容不予确认，一审法院对此予以认定不当。盛韫的妻子为获得巨额违约金，不同意按补充协议履行，盛韫也表示要听其妻子的。盛韫不配合过户的责任不能认定为李书飘违约，一审法院要求李书飘承担赔偿责任属适用法律错误。盛韫辩称,李书飘与熊学英共同出资购房，及时支付房款是其二人的义务。在未获得预期贷款的情况下，李书飘与熊学英应当在过户当天以其他方式补齐房款，盛韫至今未收到其他房款。熊学英与李书飘不按补充协议履行，反要求盛韫补偿20000元，违反了合同的约定，应当承担违约责任。原审被告熊学英未作陈述，原审第三人天盈公司述称，对李书飘的上诉没有意见。盛韫向一审法院起诉请求：1.李书飘、熊学英向盛韫支付购房余款1495000元；2.李书飘、熊学英立即向盛韫支付延迟履行违约金（违约金以1530000元为基数，按日利率万分之六从2019年4月3日起计至实际清偿日止，暂计至2019年7月11日为98226元）；3.李书飘、熊学英立即向盛韫支付违约金459000元；4.李书飘、熊学英向盛韫支付律师代理费50000元；5.本案诉讼费由李书飘、熊学英承担。一审法院认定的事实：2019年4月3日，盛韫与李书飘、天盈公司签订一份《房屋买卖合同》，约定：经丙方（天盈公司）居间介绍，甲方（盛韫）将其所有的某房屋以1530000元的成交总价出售给乙方（李书飘）；付款方式为银行按揭方式支付，于合同签订当天乙方向甲方支付定金30000元（甲方需提前办理该房屋的银行还贷手续及自行还贷）；乙方通过银行按揭购买，甲、乙双方应在2019年4月11日前，按银行办理贷款要求提供相关资料前往办理手续，乙方办理银行按揭贷款时，有应自行了解相关按揭政策义务，并自行承担政策变化的风险；2019年6月19日前，甲、乙双方带齐相关资料及乙方申请的该房屋的《抵押借款合同》一起到不动产登记中心办理该房屋的买卖过户手续，(若乙方申请的该房屋的《抵押借款合同》由于银行流程原因造成延期，则过户时间相应顺延，甲、乙双方互不承担违约责任；若甲方申请的该房屋的《房地产他项权证》、《房地产他项权注销登记申请审批书》，由于银行流程原因造成延期，则过户时间相应顺延，甲、乙双方互不承担违约责任)，同时乙方向甲方支付购房首期款276000元，购房余款1224000元于乙方房产证及他项权证申领并交于银行后，由银行直接转账入甲方账号（备注：购房余款金额以该房屋的《抵押借款合同》最终批准的贷款金额为准，购房首期款应按该房屋成交总价扣除购房定金、房屋贷款额后的金额支付）；该房屋过户所需缴纳的契税、交易服务费、增值税、土地增值税、印花税、土地出让金、个人所得税、抵押登记费等及相关一切费用由乙方负责；甲方办理过户手续并全额收到售房款项的5个工作日内，把该房屋交给乙方使用，并由乙方出具《收楼确认书》；若甲方未按期交房，则乙方有权自甲方收齐售房款项的5个工作日后起至实际交房之日止，以房屋成交总价为基数，按日万分之六支付延迟履行违约金给乙方；若乙方要求提前交付使用，经得甲方同意后，甲、乙双方可交接该房屋，并由乙方出具《收楼确认书》；经甲乙双方协商并同意后，房产登记名义由乙方确定；若甲方延迟办理相关手续视为违约，乙方有权要求甲方自本合同签订之日起至实际办理有关手续之日止，以该房屋总成交价为基数，按每日万分之六支付延迟履行违约金：甲方逾期达30天，乙方有权解除本合同不再购买该房屋，要求甲方双倍返还定金，无息退回除定金外的己收款项，并按该房屋总成交价的30%向乙方赔偿违约金，并承担乙方通过法律途径追讨而支付的诉讼费、律师费等一切相关费用；若乙方没有按时支付款项或办理相关手续的视为违约，甲方有权要求乙方从合同签订之日起至款项实际支付之日或实际办理相关手续之日止，以该房屋总成交价为基数，按日万之六支付延迟履行违约金，逾期达30日视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同，甲方收取的定金不予返还，并要求乙方按该房屋总成交价的30%支付违约金，承担甲方通过法律途径追讨而支付诉讼费、律师费等一切相关费用。合同还就其他方面的权利义务进行约定。合同签订当日，李书飘支付购房定金30000元并于2019年5月22日支付5000元购房款给盛韫，盛韫于2019年5月23日协助将该房屋办理过户至李书飘指定的熊学英名下，双方另确认盛韫已协助熊学英申请向中国银行股份有限公司广州某支行（简称中国银行某支行）申请贷款，中国银行某支行曾出具过向熊学英发放贷款1495000元的意向书。之后，因中国银行某支行没有向熊学英发放贷款，熊学英、李书飘至今未向盛韫支付购房余款。此期间，盛韫与李书飘在天盈公司的协调下曾签订过《补充协议》一份，载明以下主要内容：甲方为盛韫，乙方为李书飘、熊学英；经甲、乙双方友好协商，就买卖某房屋解除原《房属买卖合同》的相关事宜达成如下协议：因乙方购买该房选择自找银行办理贷款申请，在银行批出乙方申请该房屋的《抵押借款合同》后，丙方已协助甲、乙双方于2019年5月23日当天办理该房屋过户手续且他项权的《不动产登记证明》已交于银行，在等待银行放款期间，经丙方陪同甲方到银行确认不能放款至甲方账户。现甲、乙双方最终作出如下解决方案：1.甲方己收乙方购房定金及首期款合共35000元不予返还，于办理该房屋归还转名手续前乙方向甲方支付20000元作为把该房屋过户归还给甲方的税费补偿，乙方李书飘必须在整个过程中负责协调甲方与乙方熊学英的关系，乙方熊学英必须于2019年7月17日前与甲方一起到银行办理取消银行贷款申请手续，待取得银行出具的注销抵押申请表及银行归还的他项权《不动产登记证明》2个工作日内，把该房屋过户转至甲方名下，丙方将所收甲、乙双方佣金于办理该房屋归还转名手续前无息退回给甲方，乙方不得有异议。甲方收到乙方支付上述补偿款项及丙方退回甲乙双方佣金给甲方后，该房屋过户转至甲方名下的税费由甲方负责。以上手续办结，待该房屋以甲方名义办理《不动产权证书》，则视为原于2019年4月3日甲、乙、丙三方所签订的《房屋买卖合同》自动解除，甲、乙、丙方三方互不追究违约责任。如乙方不配合办理转名手续或不能办理转名手续，则乙方需按原2019年4月3日签订的《房屋买卖合同》记载承担违约责任。2.于签订本协议当天乙方把该房屋门匙及门卡归还给甲方，并于2019年7月17日前乙方必须把该房屋的《不动产权证书》原件交于丙方保管。若不按期交给丙方则视为乙方违约。本协议自签订之日起生效。上述签订后，双方并没有到中国银行某支行申请办理取消贷款申请手续，李书飘、熊学英也没有协助将该房屋过户回盛韫名下。李书飘曾建立一个群名为“某堡”的微信群于2019年7月19日进行商讨如何尽快协助履行《补充协议》的问题，其中微信名为“熊某”的人在群聊中提出：“我现在收到两万的经济损失赔偿就过户，就这一个条件，人就在大良坐等，我的损失要拿回来”，因其他各方不同意承担其提出的损失而协商不成。李书飘、熊学英在庭审接受一审法院调查时均确认，熊学英想在顺德投资房产，两人合伙购买涉案房产，以李书飘的名义签订合同，过户至熊学英名下，双方各占百分之五十的投资份额。熊学英另述称，其有一个叫熊某的妹妹，熊某是否参与协商其不知情，但协商结果没有告知其，其没有授权熊某代理。一审法院认为，关于案涉的《房屋买卖合同》及《补充协议》的效力问题。上述合同由盛韫与李书飘经协商后签订，熊学英虽没有在上述合同上签名，但确认其实际是与李书飘共同作为《房屋买卖合同》的买方，且实际接受了盛韫的履行，房屋也已过户登记至其名下，其对《补充协议》将其作为买方也没有异议并在诉讼中要求按该协议履行，说明熊学英对上述合同予以追认，上述《房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效，熊学英也应作为合同当事人承担合同责任。关于李书飘、熊学英是否应承担违约责任。一审法院对此分析如下：1.李书飘、熊学英未支付购房余款是否构成违约。盛韫已协助将案涉房屋过户至熊学英名下，根据合同约定，李书飘、熊学英同时应向盛韫支付购房余款，虽然合同约定李书飘、熊学英是通过银行按揭贷款来支付部分购房余款，李书飘、熊学英事实上曾以熊学英的名义向中国银行某支行申请贷款，但对于最终可能没有获准贷款或者没有获得预期贷款数额的风险，李书飘、熊学英应当有所预见，合同中也约定了买方有了解相关按揭政策的义务并自行承担政策变化的风险，故在未能从中国银行某支行获得预期贷款支付购房余款的情况下，李书飘、熊学英应另行申请贷款或自筹款项支付购房余款，李书飘、熊学英一直未能向盛韫支付购房余款已构成违约，且在之后签订的《补充协议》中，双方亦明确约定如李书飘、熊学英不配合办理转名手续或不能办理转名手续，则仍需按原《房屋买卖合同》记载承担违约责任。故李书飘、熊学英提出在履行《房屋买卖合同》过程中，是因为银行政策问题导致没有支付购房余款给盛韫，李书飘、熊学英没有违约的意见，缺乏理据，一审法院不予采纳。2.双方在履行《房屋买卖合同》过程中，因李书飘、熊学英未能通过获得银行贷款支付购房余款而签订《补充协议》，《补充协议》实际是对双方解除《房屋买卖合同》的条件及解除后的损失承担等问题进行约定，根据《补充协议》，双方是以李书飘、熊学英必须于2019年7月17日前与盛韫一起到银行办理取消银行贷款申请手续继而将该房屋过户转至盛韫名下作为解除《房屋买卖合同》的条件，并明确约定如李书飘、熊学英不配合办理转名手续或不能办理转名手续，李书飘、熊学英仍需按《房屋买卖合同》承担违约责任，本案中，双方没有于2019年7月17日前一起到银行办理取消银行贷款手续，无证据证实是盛韫拒绝配合，相反，盛韫提供了李书飘为商讨上述问题而建立的微信群的聊天记录旨在证明微信名为“熊某”的人即熊学英的妹妹熊某，熊某在微信聊天中要求需给予熊学英2万元的经济损失补偿才配合办理手续，李书飘对微信聊天的内容不予确认，熊学英认为熊某不能代表其本人，对于微信聊天内容，盛韫已通过手机出示，天盈公司亦证实双方曾建立微信群协商，从本案实情看，双方当事人为配合办理相关手续，相互进行必要的通知、协助义务才符合常理，李书飘、熊学英对曾通过微信协商的内容不予确认，却未提供相反证据证实其两人另通过其他方式催告盛韫履行协助义务而盛韫拒不协助，李书飘、熊学英对此应承担举证不能的不利后果，一审法院对盛韫提供的上述证据予以采信，并据此认定双方约定的解除《房屋买卖合同》的条件并未成就，李书飘、熊学英仍应继续履行该合同约定的付款义务并承担相应违约责任。关于盛韫主张的违约金的计算是否合理。双方在合同中约定李书飘、熊学英没有按时支付款项或办理相关手续的，盛韫有权要求从合同签订之日起至款项实际支付之日或实际办理相关手续之日止，以该房屋总成交价为基数按日万之六支付延迟履行违约金，本案中，李书飘、熊学英事实上曾办理过贷款申请手续，但对于银行最终不同意放贷需由李书飘、熊学英另筹款项支付的付款期限及违约责任，并没有作出具体、明确的约定，在李书飘、熊学英已向中国银行某支行申请贷款但未能获准的情况下，不应仍从合同签订之日起按日万分之六计算违约金，且不区分李书飘、熊学英实际尚欠款项情况而一概以成交总价为基数计算也不尽合理；盛韫另主张由李书飘、熊学英按该房屋总成交价的30％支付违约金459000元并承担律师费50000元，但根据合同约定，上述违约金的计算方式是盛韫根据李书飘、熊学英违约行为主张解除合同时适用，盛韫在本案中要求继续履行合同，故并不适用上述违约条款。综上，李书飘、熊学英的违约行为导致盛韫未能及时收到购房余款，其损失主要为资金被占用的利息损失及通过诉讼维权等产生的费用，即使仅以盛韫主张从合同签订之日起以成交总价为基数按日万分之六计至清偿之日的逾期付款违约金一项已远超出因违约给其造成的损失，李书飘、熊学英亦要求予以调整，综合盛韫的损失情况及被告的过错，一审法院酌定逾期违约金以尚欠购房款1495000元为基数，从盛韫协助办理该房屋过户至熊学英之日即2019年5月23日起按日利率万分之五计至清偿之日止。对于盛韫基于同样的违约行为，另主张的其他违约金及律师费损失，理由不充分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、李书飘、熊学英于判决发生法律效力之日起十日内向盛韫支付购房款1495000元；二、李书飘、熊学英于判决发生法律效力之日起十日内向盛韫支付逾期违约金（逾期违约金的计算方式：以所欠购房款1495000元为基数，从2019年5月23日起按日利率万分之五计至清偿之日止）；三、驳回盛韫的其他诉讼请求。如果李书飘、熊学英未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为11808.91元，财产保全费5000元，合计16808.91元（盛韫已预交），由盛韫负担3808.91元，李书飘、熊学英负担13000元。二审期间，当事人没有提交证据。经审理，本院确认一审法院认定的事实。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，双方在二审争议的焦点为：李书飘是否构成违约及是否应承担违约责任。双方签订的房屋买卖合同已约定李书飘应自行承担按揭政策变化的风险，该风险应当包括未能贷款的风险应由李书飘承担。且合同还约定由于银行流程原因造成延期，则双方互不承担违约责任。现中国银行某支行不同意发放贷款，此不属办理流程问题，因银行按揭政策变化造成不能贷款的责任应由李书飘、熊学英承担，由此造成盛韫未能及时收到购房余款，李书飘已构成违约。李书飘与盛韫签订《补充协议》后，李书飘没有证据证明已按《补充协议》规定的时间即在2019年7月17日前向相关银行申请办理取消银行贷款等手续，亦无证据证实是盛韫拒绝配合，且在“某堡”微信群中，熊学英的妹妹熊某要求盛韫需给予熊学英2万元的经济损失补偿才同意配合办理手续，该微信内容足以证明李书飘、熊学英拒绝履行《补充协议》约定的义务。熊学英虽然认为熊某不能代表其本人，但该微信群是李书飘建立并用于协商解决案涉房屋买卖争议，熊某经李书飘同意加入该微信群参与争议协商，且李书飘在微信中并没有向盛韫明确表示熊某不能代理其本人，对熊某要求盛韫给予经济补偿再配合办理相关手续的意思表示亦未明确反对。故李书飘上诉认为熊某不能代理其实施民事行为的理由不成立，本院不予采纳。综上，一审法院认定双方约定的解除《房屋买卖合同》的条件并未成就，李书飘、熊学英仍应继续履行该合同约定的付款义务并承担相应违约责任正确。综上所述，李书飘的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5380元，由李书飘负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年九月二十九日法官助理 陈敏仪书 记 员 赵敏琪