湖南省城步苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0529民初130号 原告（反诉被告）：湖南省南山种畜牧草良种繁殖场，住所地湖南省城步苗族自治县南山大坪。 法定代表人：刘跃发，该场场长。 委托诉讼代理人：唐学中，湖南承信律师事务所律师。 被告（反诉原告）:杨永义，男，1975年4月7日出生，苗族，居民，住湖南省城步苗族自治县。 委托诉讼代理人：安才教，城步县湘城法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：郭敦海，男，1984年5月2日出生，苗族，居民，住湖南省城步苗族自治县。 原告(反诉被告)湖南省南山种畜牧草良种繁殖场（以下简称南山牧场）诉被告(反诉原告)杨永义租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，因案情复杂于2020年2月24日转为普通程序，于2020年7月20日、9月21日、9月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）南山牧场的委托诉讼代理人唐学中、被告（反诉原告）杨永义及其委托诉讼代理人郭敦海三次均到庭参加诉讼。被告杨永义的委托诉讼代理人安才教到庭参加第一次、第二次诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）南山牧场向本院提出诉讼请求：1、判令杨永义按移交表返还所属南山牧场的租赁物“南山宾馆”；2、判令杨永义支付所欠南山牧场的租金261850元；3、判令杨永义支付违约金100000元；4、判令杨永义支付2020年2月1日至2020年6月30日的占用费168600元，并按照336800元/年的标准支付占用费至南山牧场收回南山宾馆时止。诉讼过程中，南山牧场撤回了第一项、第四项诉讼请求。事实与理由：2016年6月8日，南山牧场和杨永义自愿签订了《南山宾馆租赁经营合同》。合同签订后，南山牧场依约将南山宾馆交付给了杨永义，但杨永义未能依约如期足额支付租金，系杨永义违约，按照合同约定违约方应赔偿违约金100000元。经催告后杨永义仍未能补缴租金，也未按指定时间和南山牧场签订补充协议，2019年9月15日南山牧场向杨永义发出了解除南山宾馆租赁经营合同的通知，2020年1月14日经邵阳市中级人民法院终审判决，驳回了杨永义要求确认解除通知无效的诉讼请求。故为了维护南山牧场合法权益特诉至法院，请求如前。 被告（反诉原告）杨永义辩称，南山牧场将南山宾馆租给杨永义前，南山宾馆及土地已经被征收，南山牧场不是本案的适格主体，请求法院驳回南山牧场的诉讼请求。杨永义已支付了748550元租金，截至2018年9月8日只欠南山牧场租金9250元。因南山牧场的原因导致租赁物南山宾馆于2018年9月29日被城步县公安局消防大队责令停业整改，至2019年8月中旬才整改到位，导致南山宾馆无法经营，停业期间的租金不应由杨永义承担。杨永义虽没有按时足额缴纳租金但南山牧场接受了以业务费用抵扣租金，可以视为对租金支付方式进行了变更，合同并未解除，故南山牧场单面解除合同的行为无效。 被告（反诉原告）杨永义向本院提出反诉请求：1、判令南山牧场赔偿杨永义装饰工程损失1453732.63元、新增物品损失720618元、停业损失274372.69元，退还财产押金150000元、履约保证金100000元，合计2698723.32元；2、由南山牧场承担鉴定费40000元；3、由南山牧场赔偿违约金100000元。事实与理由：南山牧场将已经被征收并明确规定不得出租的南山宾馆出租给杨永义，杨永义在承租后对南山宾馆进行了装修并添置了物品，所造成的损失应由南山牧场承担。杨永义在承租南山宾馆后就南山宾馆装修事宜口头向南山牧场单位领导进行了请示汇报，经口头同意后对南山宾馆进行了装修，装修的费用、添置的物品费用应由南山牧场承担。因南山牧场的原因导致租赁物南山宾馆被停业整改是违约，应由南山牧场赔偿杨永义停业期间的经营损失，并赔偿杨永义违约金100000元。杨永义所缴纳的履约保证金和财产押金应予返还。为维护杨永义合法权益，特提起反诉。 原告（反诉被告）南山牧场对杨永义的反诉辩称，虽然南山牧场和城步苗族自治县土地开发整理储备中心达成了收回南山宾馆及土地使用权的协议，但直到起诉时协议尚未履行，且买卖不破租赁，南山牧场是本案的适格主体，杨永义以此要求由南山牧场承担装修费及添置物品费用的理由不能成立。杨永义没有按照合同约定在对租赁物进行装修前书面报告并经南山牧场签字同意，故对杨永义要求南山牧场承担装修和添置财物损失的请求不予认可。对于杨永义因消防整改产生的南山宾馆停业损失274372.69元及南山宾馆2018年9月29日至2019年6月7日停业期间的租金233760元同意予以折抵。同意承担对南山宾馆停业损失鉴定所产生的鉴定费用，其他两项鉴定费南山牧场不予承担。南山牧场没有任何违约行为，不应赔偿违约金。同意退还杨永义财产押金。 本院经审理认定事实如下：2016年6月8日，南山牧场与杨永义签订了《南山宾馆租赁经营合同》，由杨永义承租南山宾馆，合同第2条约定租赁期自2016年6月8日至2021年6月9日，第3条约定每年租金为336800元，第4条约定杨永义应在合同签订后3天内一次性支付给南山牧场履约保证金100000元、财产押金150000元和第一年的租金共计586800元，以后每年四月底前足额交清当年度的租金，逾期未交或未交足，合同自然终止。合同第8.1条约定，杨永义租赁经营期间添置的可移动性资产，租赁期满后，由杨永义自行处理。如杨永义对房屋维修、装修、改造、建设，必须书面报南山牧场同意，但不得损坏房屋原有结构，其所支出费用全部由杨永义负责，南山牧场不承担任何责任。第8.6条约定杨永义经营期间对南山牧场房屋等设施进行装修、改造等必须书面报南山牧场同意并经南山牧场认证签字确认投资金额，如属杨永义方原因终止合同，则南山牧场不负任何责任。第9.1条约定任何一方违约，违约方赔偿对方违约金100000元。合同签订后，杨永义对南山宾馆进行了装修并添置了相关物品，并于2016年6月14日支付给南山牧场第一年的租金及履约保证金、财产押金共计586800元，2017年7月26日支付给南山牧场租金150000元，2017年11月21日以业务费抵扣租金111444元，于2018年7月17日支付租金100000元，2018年9月12日，以业务费抵扣租金50306元,杨永义已支付租金共计748550元。2018年9月29日，城步苗族自治县公安局消防大队以南山宾馆使用易燃可燃材料装修，存在火灾安全隐患为由向南山牧场送达城公消封字（2018）第0019号《临时查封决定书》，南山宾馆因此停业整改，导致南山宾馆存在火灾隐患的装修材料是杨永义承租南山宾馆前装修的，整改期间为2018年9月29日至2019年8月20日。2019年8月21日，南山牧场向杨永义发出《通知》，该通知要求杨永义在2019年8月26日前支付拖欠的宾馆租赁费261850元及签订补充协议，逾期未缴纳，则视为杨永义自行放弃承租权。2019年9月15日，南山牧场向杨永义送达《解除的通知》。2020年1月14日，邵阳市中级人民法院作出（2020）湘05民终8号民事判决书，认定杨永义在连续两年未依约足额交付租金的情况下，南山牧场向其送达《解除的通知》既符合合同约定，亦合法合理，判决驳回杨永义要求确认南山牧场解除杨永义与南山牧场签订的《南山宾馆租赁经营合同》行为无效的诉讼请求。后杨永义将南山宾馆返还给南山牧场。 经司法鉴定，南山宾馆2018年9月29日至2019年8月20日停止经营期间的经营损失为274372.69元，杨永义支付鉴定费为5000元；杨永义对南山宾馆装饰工程造价截止2018年9月29日停业日评估鉴定价值为1453732.63元，杨永义支付鉴定费25000元；杨永义租赁南山宾馆期间新增物品评估价值为720618元，杨永义支付鉴定费10000元。 另查明，南山宾馆2016年6月8日至2019年6月7日的租赁费计1010400元，杨永义已支付租赁费748550元，核减南山宾馆2018年9月29日至2019年6月7日停业期间的租金233760元后，杨永义尚欠南山牧场租金28090元。 上述事实，有南山牧场提交的南山宾馆租赁经营合同、解除《南山宾馆租赁经营合同》的通知、（2020）湘05民终8号民事判决书、杨永义提交的南山宾馆消防安装工程合同、2018年9月29日城步苗族自治县公安局消防大队临时查封决定书、城步苗族自治县南山宾馆2018年9月29日至2019年8月20日因消防整改造成停业无法经营导致的损失司法评估鉴定意见书、2016年至2017年装饰工程的造价司法鉴定意见书、2016、2017年新增的物品价值司法评估鉴定意见书等证据及当事人当庭陈述在卷予以佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：1、南山牧场是否具有原告主体资格；2、南山牧场是否存在违约行为；3、杨永义诉请的装修损失、新增物品损失应否支持。 本院对争议焦点评判如下： 一、南山牧场是否具有原告主体资格 2014年12月1日，南山牧场与城步苗族自治县土地开发整理储备中心签订了《收回南山牧场南山宾馆、南山酒店土地使用权及建筑物协议书》，由城步苗族自治县土地开发整理储备中心收回南山宾馆、南山酒店的国有土地使用权。但该合同并未实际履行，城步苗族自治县土地开发整理储备中心未对涉案南山宾馆主张权利，南山宾馆、南山酒店的国有土地使用权仍在南山牧场的持有之下，有权将南山宾馆出租给杨永义，故对杨永义辩称南山牧场不是本案适格原告的观点不予采纳。 二、南山牧场是否存在违约行为 南山牧场认可南山宾馆被城步苗族自治县公安消防大队临时查封是其使用易燃、可燃材料装修导致的，因此南山牧场提供的租赁物有瑕疵，而导致租赁物不能正常使用，于2018年9月29日至2019年8月20日期间停业整顿，南山牧场已构成违约，故本院对杨永义要求南山牧场赔偿100000元违约金的反诉请求予以支持。 三、杨永义诉请的装修损失、新增物品损失应否支持 根据双方当事人租赁合同约定，杨永义对租赁物南山宾馆进行装修应经南山牧场书面同意，对装修金额予以认可，杨永义没有证据证明其装修行为征得了南山牧场同意，南山牧场亦不予追认，杨永义应承担举证不能的法律后果，故对杨永义要求南山牧场承担装饰工程损失1453732.63元的反诉请求不予支持，由此产生的25000元鉴定费应由杨永义承担。合同另约定杨永义添置的可移动性资产由杨永义自行处理，故对杨永义要求南山牧场赔偿新增物品损失的反诉请求不予支持，由此产生的10000元鉴定费由杨永义承担。杨永义是因南山牧场的原因导致被停业整顿，停业期间的损失应由南山牧场承担，故对杨永义要求南山牧场承担停产停业损失271372.69元的反诉请求予以支持，由此产生的鉴定费5000元由南山牧场承担。 本案属租赁合同纠纷。双方应严格按照合同约定履行，对南山牧场要求杨永义支付租金261850元的诉讼请求，因与实际所欠租金不符，应当按实际所欠租金28090元予以支付。南山牧场与杨永义在履行合同过程中均有违约行为，双方要求对方支付违约金100000元的诉讼请求符合合同约定，故均予以支持。因南山牧场原因导致南山宾馆消防整改，杨永义因此造成的经营损失应由南山牧场予以赔偿。杨永义已将南山宾馆返还南山牧场，南山牧场应将财产押金和履约保证金返还给杨永义。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，判决如下： 一、由被告（反诉原告）杨永义支付原告（反诉被告）湖南省南山种畜牧草良种繁殖场租金28090元、违约金100000元； 二、由原告（反诉被告）湖南省南山种畜牧草良种繁殖场赔偿被告（反诉原告）杨永义停产停业损失271372.69元，支付被告（反诉原告）杨永义违约金100000元，返还被告（反诉原告）杨永义履约保证金100000元、财产押金150000元； 三、由原告（反诉被告）湖南省南山种畜牧草良种繁殖场赔偿被告（反诉原告）杨永义鉴定损失5000元； 四、上述一、二、三项折抵后，原告（反诉被告）湖南省南山种畜牧草良种繁殖场应支付被告（反诉原告）杨永义498282.69元，此款于本判决生效之日起十日内付清。 五、驳回原告（反诉被告）湖南省南山种畜牧草良种繁殖场的其他诉讼请求。 六、驳回被告(反诉原告)杨永义的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费10400元，由原告（反诉被告）湖南省南山种畜牧草良种繁殖场负担6760元，被告（反诉原告）杨永义负担3640元。 反诉案件受理费22800元，由被告（反诉原告）杨永义负担17784元，原告（反诉被告）湖南省南山种畜牧草良种繁殖场负担5016元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审 判 长  曾小荣 审 判 员  蒋 琴 人民陪审员  戴青英 二〇二〇年九月二十八日 法官助理陆嘉均 代理书记员  杨昆海 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。