广西壮族自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂民终854号 上诉人（一审原告）：广西龙地物业服务有限公司。住所地：广西壮族自治区北海市外沙岛珍珠湾海景酒店**。 法定代表人：魏新坚，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：蒋海兰，广西圆非律师事务所律师。 上诉人（一审被告）：北海实业开发有限公司。住所。住所地：广西壮族自治区北海市四川南路明珠花园内div> 诉讼代表人：广西启迪律师事务所，北海实业开发有限公司破产管理人。 管理人负责人：谢宗宝，广西启迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁树权，广西启迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘福旺，广西启迪律师事务所律师。 上诉人广西龙地物业服务有限公司（以下简称“龙地公司”） 因与北海实业开发有限公司（以下简称“实业公司”）普通破产债权确认纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市中级人民法院于2019年12月6日作出的（2019）桂05民初341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 龙地公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销原审判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；二、本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：（一）龙地公司于2016年8月15日之前的租金损失及违约金并未超过法定诉讼时效。龙地公司与实业公司签订的是前期物业服务合同，涉案的三份物业服务管理合同均是对前一份合同的延续，龙地公司从2004年10月1日开始至今无间断的在涉案物业提供物业服务，龙地公司与实业公司之间的前期物业服务合同关系应是一个整体，不可分割。龙地公司与实业公司对租金损失没有进行过结算，合同里亦没有约定该费用应于何时进行结算。本案合同对于租金损失并未约定履行期限，诉讼时效期间应从龙地公司于2018年12月5日第一次向实业公司主张权利申报债权时计算。虽然各期租金债务相互之间具有一定独立性，但独立性不足以否定整体性，本案租金损失的诉讼时效应当自最后一期租金债务履行期间届满之日起算。而龙地公司至今还在案涉租赁房屋里办公，并未发生最后一期租金债务的情形。因此龙地公司的租金损失均未超过诉讼时效。退一万步来说，即使龙地公司的主张超过诉讼时效，那么一审法院确 定的起算时间也是错误的。龙地公司于2018年12月5日已提交债权申报表。故法院应支持从2015年12月4日起的租金损失。另外，龙地公司诉求租金损失继续产生则另计，龙地公司至今还在租赁房屋作为涉案物业的管理用房，一审法院仅支持到2018年10月9日没有事实和法律依据。（二）实业公司应承担龙地公司所有租赁场地（约160平方米）的租金损失。根据《广西壮族自治区物业管理条例》（以下简称“《物业管理条例》”）第34条“建设单位应当在规划报建图中明确标明物业服务用房的位置和面积,并纳入建设计划，同步设计、同步施工、同步交付使用。物业服务用房建筑面积不少于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积千分之二，且不少于八十平方米。物业服务用房应当为地面以上能够使用的房屋，具备水、电、通风、采光、简单装修等使用条件。”之规定，案涉物业的房屋总建筑面积为109856.5平方米，即实业公司必须提供不少于219.7平方米且不少于80平方米的物业服务用房给龙地公司，现龙地公司租赁的物业服务用房仅为160平方米，完全符合法律规定的面积范围内，理应得到支持。（三）一审法院举证责任分配不当。龙地公司主张实业公司支付龙地公司垫付的维修费用，龙地公司提供了2004年至2018年间产生的维修支出的所有票据，其中虽然包含了部分凭证略微薄弱的项目，却也包含了支付凭证完善、地点、地点明确的项目审法院却一概而论，直接全面否决了龙地公司提供的所有证据，加重了龙地公司的举证责任，有违公平公正。（四）一审法院认定事 实不清。在实业公司无力承担珍珠湾大厦验收办证工作的情况下，龙地公司迫于业主和政府等多方面的压力及协调同意接受实业公司的委托。现龙地公司已将工作开展到最后一步，期间产生的费用应由实业公司承担。《授权委托书》里的“其验收办证费用由受托单位自理”指的是在验收办证过程中所需费用由龙地公司自行垫付处理，但不能排斥龙地公司在完成受托工作后向实业公司主张该费用的权利。实业公司既是竣工验收办证的义务人，也是得益者，所产生的费用不应由龙地公司负担。 龙地公司向一审法院起诉请求：1.判令实业公司承担龙地公司租赁办公场所费用736500元及违约金194891.30元（违约金按中国人民银行同期贷款利率计算，从2007年11月1日计算至2018年10月9日），租赁办公场所费用继续产生则另计；2.判令实业公司向龙地公司支付龙地公司代实业公司垫付的公共设施、设备维修费用710920.7元及占用资金期间的利息367062.92元(利息按中国人民银行同期贷款利率计算，从2007年1月1日计算至2018年10月9日），维修费用继续产生则另计；3.判令实业公司支付北海利豪酒店管理有限公司（以下简称利豪酒店）垫付的用电增扩容改造费用250000元及占用资金期间的利息123375元（利息以125000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2011年12月12日计算至2018年10月9日，利息以125000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2012年1月21日计算至2018年10月9日）；4.判令实业公司向龙地公司支付委托龙地公 司办理珍珠湾大厦竣工验收办证工作垫付的费用为427887.5元及占用资金期间的利息24342.62元（利息以61600元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2017年1月1日计算至2018年10月9日；利息以92400元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2018年1月1日计算至2018年10月9日；利息以80000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2016年7月27日计算至2018年10月9日；利息以34691.5元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2016年11月12日计算至2018年10月9日；利息以19196元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2017年4月6日计算至2018年10月9日；利息以38000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2017年8月12日计算至2018年10月9日；利息以15000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2017年9月29日计算至2018年10月9日；利息以10000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2017年11月22日计算至2018年10月9日）上述合计：2834980.04元。 被上诉人实业公司辩称，（一）龙地公司于2016年8月15日之前的租金损失及违约金已超过法律规定的三年诉讼时效。龙地公司提供的三份物业管理合同分别独立，每份合同期满则该份合同的权利义务即终止，并非是对前一份合同的延续。租金损失不属于双方之间物业管理合同约定的履行事项，同时亦不存在龙地公司所称的“违约金”之说。因三份合同中每份合同期满则该份 合同的权利义务即终止，合同期满时龙地公司即知道或应当知道其租金损失之权利受到损害，故第一份和第二份合同对应期间的租金损失已超过二年的诉讼时效；龙地公司于2019年8月14日才向人民法院提起诉讼，因此2016年8月15日之前的租金损失已超过三年诉讼时效。本案中龙地公司主张因租赁物业服务用房所造成的租金损失赔偿，而龙地公司与实业公司之间，不存在租金债务的合同关系，故不应适用法律关于租赁合同关系“自最后一期租金债务履行期间届满”的时效规定。《物业管理条例》第三十条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。建设单位不按规定提供物业服务用房的行为，根据该条例规定，承担的是行政处罚责任。物业服务用房还应根据物业服务企业的规模、人数、服务水平、范围等情况确定具体的面积，龙地公司租赁的物业服务用房面积虽为160平方米，但其不全是为了案涉外沙岛物业区域的物业服务，还同时用于向（北海）创基花园提供物业服务。因此一审判决按80平方米的物业服务用房支持租金损失并无不当。（二）龙地公司提供的维修费用证据种类名目繁多、杂乱，无法证实与案涉外沙岛物业区域的公共设施、设备维修存在关联性。实业公司对龙地公司提供的证据原件进行核对时，发现龙地公司除了对案涉外沙岛物业区域进行物业服务之外，还与创基花园存在物业服务关系，且对多个行政单位提供物业绿化、维修等服务活动，一审时龙地公司对此事实亦予以认可。龙地公司所提供的维修费用证据无法得出属于案涉物业 管理合同项下的物业区域维修支出费用的结论。退一步而言，即便属案涉物业管理合同项下的物业区域维修支出费用，该维修支出费用应属于龙地公司物业服务成本或者物业服务支出范畴。物业管理合同的当事人是业主和物业管理服务公司，龙地公司应当依法向全体业主收取物业管理费，用于综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等。（三）珍珠湾大厦验收办证的相关费用应由龙地公司自行负担。实业公司于2015年12月21日出具的《授权委托书》明确载明“北海实业开发有限公司同意委托广西龙地物业服务有限公司以自己的名义办理外沙岛珍珠湾大厦的竣工验收办证工作，其验收办证费用由受委托单位自理”。另外，龙地公司称其办理珍珠湾大厦验收办证，没有任何理由出力又出钱并且不求回报。然而事实并非如此。在由龙地公司接手办理珍珠湾大厦验收办证事宜之前，实业公司已办理了部分验收事项并支付了部分费用。鉴于龙地公司自2005年底起长期处于停业状态，公司人员已遣散，又没有任何资金来源，在龙地公司接手物业管理后，其关联公司北海利豪酒店管理公司租赁珍珠湾大厦购房业主的房屋作酒店经营，将本应向购房业主支付的部分租金留作验收办证之用，所留租金数额已超出办证费用之需。正因如此，才通过实业公司委托的方式，由龙地公司“代替”实业公司办理珍珠湾大厦的验收办证事项并愿意自行负担费用。且办理验收办证过程中，龙地公司从来不与实业公司的留守人员就该事项进行沟通、对接，验收 办证情况也从不向实业公司报告，不向实业公司提交任何验收办证资料。 一审法院认定事实：龙地公司于2004年9月8日登记成立，法定代表人为魏新坚，注册资本520万元，营业期限自2004年9月8日至2024年9月7日。2004年11月12日，企业名称由北海龙地经贸有限公司变更为北海龙地物业管理有限公司，经营范围变更为房地产信息咨询服务、房地产商品居间交易，物业管理，商业投资策划。（以上项目涉及许可证的凭经营）。2008年5月8日，企业名称由北海龙地物业管理有限公司变更为北海龙地物业服务有限公司，股东由甘忠明、魏新坚变更为魏新坚、徐萍，经营范围变更为物业管理，商业投资策划，水电维修，代理发布国内各类广告（以下项目涉及许可证的凭经营）（限于2008年6月30日前办理年检）；2012年11月23日，企业名称由北海龙地物业服务有限公司变更为广西龙地物业服务有限公司。 实业公司于1991年12月28日在北海市工商行政管理局登记成立，住所位于北海市四川南部明珠花园内，股东是大连正源房屋开发公司和维尔京群岛达兴投资控股有限公司，法定代表人是刘力宁，注册资本500万元，经营范围限于处理债权债务及遗留问题（有效期至2019年6月30日止）。2018年10月10日，北海市中级人民法院裁定受理实业公司破产清算一案（（2018）桂05破8号），并决定指定广西启迪律师事务所担任实业公司管理人。 2004年9月30日，实业公司与龙地公司签订《广西·北海外沙海鲜岛物业管理和物业招商委托合同》，约定招商物业的范围为外沙海鲜岛物业包括本土餐饮区、珍珠湾大酒店商铺、越南风情商业街，委托期限为六年，即自2004年10月1日至2010年9月30日止；实业公司向龙地公司提供管理用房，由龙地公司无偿使用；如外沙海鲜岛物业存在质量问题，实业公司委托龙地公司返修并支付全部费用；负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经实业公司确认后由龙地公司组织实施；对外沙海鲜岛物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需内改、扩建或完善配套项目，须与实业公司协商经实业公司同意后报有关部门批准方可实施。该合同第四条“其他约定”第1款明确，“珍珠湾大酒店”所经营的物业不在本合同范畴内。 2010年9月30日，实业公司与龙地公司、北海鸿志物业有限公司签订《广西·北海外沙海鲜岛物业管理委托合同》，对龙地公司“负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经实业公司确认后由龙地公司组织实施；对外沙海鲜岛物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需内改、扩建或完善配套项目，须与实业公司协商经实业公司同意后报有关部门批准方可实施”进行约定，也明确“珍珠湾大酒店”所经营的物业不在本合同范畴内。该合同的委托期限为两年，即自2010年10月1日起至2012年9月30日止。 2012年12月15日，实业公司与龙地公司签订《广西·北海外沙海鲜岛物业管理委托合同》，委托内容为外沙海鲜岛保洁、物业管理服务，委托期限为十三年，即自2012年12月1日至2025年11月30日止；实业公司每月向龙地公司支付5000元劳务费（即实业公司对本项目公共设施设备、供水、供电及地下隐蔽工程等提供的技术指导、咨询等劳务费），一年费用60000元，本合同劳务费金额总价为780000元。该合同第三条第6款约定，龙地公司负责对本项目公共区域水、电、设施设备的小修项目进行垫资维护（即单项维修费用为壹万元以下的项目）；该合同第四条第1款还约定，本项目公共设施、设备、供水供电隐蔽工程发生故障时，接龙地公司通知后，实业公司两小时之内派专人到现场进行指导。 2007年10月22日、2009年10月8日、2011年10月25日、2013年10月24日、2015年10月28日、2017年10月23日，利豪酒店与龙地公司租赁北海市珍珠湾海景酒店五楼5118号房（约160平方米），租赁期限自2007年11月1日起至2019年10月31日，每两年签订一份《租赁协议》，共六份《租赁协议》，每份《租赁协议》上分别约定每月租金为4000元、4500元、5000元、5500元、6000元、6500元。 2015年12月21日，实业公司出具《授权委托书》，委托龙地公司以自己的名义全权办理外沙岛珍珠湾大厦的竣工验收办 证工作，其验收办证费用由受委托单位自理。2016年11月17日，北海市城市建设档案馆出具2016-093《验收证明》，载明“市规划局：经验查，北海实业开发有限公司珍珠湾酒店（大厦）竣工资料基本齐全，已报送我馆。”2017年8月11日，北海市规划局作出“规划部门竣工验收意见”，载明珍珠湾大厦项目竣工验收合格，同意办理竣工验收手续，建筑面积以测绘成果报告书面积为准。另查明，龙地公司支付了珍珠湾验收工作人员李军、张婷婷2016年5月至2018年10月的工资共计231000元，支付了北海市第二建筑工程公司的资料整理费和资料验收费共计80000元，分别支付了北海市城市信息中心和北海市正基测绘有限责任公司的珍珠湾大厦测绘费34691.5元、19196元，共计53887.5元，支付了北海银盾消费工程有限公司珍珠湾大厦消费检测费38000元，支付了珍珠湾大厦工程质量资料制作费25000元。上述费用合计42887.5元。 2018年12月5日，龙地公司向实业公司申报涉案债权。 一审法院认为双方当事人争议焦点为：1.实业公司应否承担龙地公司租赁办公场所的租金损失及违约金？2.实业公司应否支付龙地公司垫付的维修费用？3.实业公司应否支付龙地公司办理珍珠湾大厦竣工验收的费用？ 关于实业公司应否承担龙地公司租赁办公场所的租金损失的问题。一审法院认为，实业公司与龙地公司签订三份物业管理 委托合同，虽然实业公司与龙地公司仅认可2004年9月30日的物业管理委托合同，但实业公司没有提交证据推翻2010年9月30日和2012年12月15日签订的物业管理委托合同的真实性，故应当认定涉案三份物业管理委托合同均是合同当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，当事人应当依约履行合同义务。2004年9月30日的物业管理委托合同中约定，由实业公司提供物业管理用房给龙地公司，《物业管理条例》第三十四条也规定：“建设单位应当在规划报建图中明确标明物业服务用房的位置和面积，并纳入建设计划，同步设计、同步施工、同步交付使用。物业服务用房建筑面积不少于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积千分之二，且不少于八十平方米。物业服务用房应当为地面以上能够使用的房屋，具备水、电、通风、采光、简单装修等使用条件。”故实业公司负有向龙地公司提供物业管理用房的义务且提供的物业管理用房至少为八十平方米。现实业公司没有及时提供物业管理用房，导致龙地公司另行租赁场地作为物业管理用房从而产生的租赁办公场所费用，该费用实际上是龙地公司的租金损失，实业公司应当对此承担赔偿责任。实业公司抗辩龙地公司没有向其请求安排物业管理用房而自行在外租赁用房，实业公司不应承担租赁损失的意见缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。但根据龙地公司与利豪酒店签订的《租赁协议》，龙地公司租赁的场地约160平方米，依照上述管理条例第三十四条之规定，实业公司仅须承 担其中80平方米的租金损失。并且，《中华人民共和国民法总则》（以下简称“《民法总则》”）第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”龙地公司于2019年8月14日向本院提起诉讼，故对其请求自2016年8月15日起至2018年10月9日止的租金损失共计173000元（3000元+6000元×4个月+6500元×21个月+1950元）以及违约金（违约金计算：以173000元为基数，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2016年8月15日起计至2018年10月9日止），本院予以支持。龙地公司2016年8月15日之前的租金损失及违约金因已超过法定诉讼时效，一审法院不予支持。 关于实业公司应否支付龙地公司垫付的维修费用问题。一审法院认为，龙地公司以涉案物业管理合同约定向实业公司主张其对涉案物业进行维护所垫付的公共设施、设备维修费用，龙地公司则应对此承担举证证明责任。现龙地公司提供的证据仅为发票、收款收据、费用报销审批单或现金支出证明单，部分费用仅有费用报销审批单或现金支出证明单，部分单据上载明的维修内容也没有明确是用于涉案物业，尚不足以证明龙地公司所垫付的费用系用于维护涉案物业的支出，龙地公司还应当提交维修记录或维修照片等其他证据进行进一步佐证。因此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉 讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”龙地公司应承担举证不能的不利后果，对其该项诉讼请求一审法院不予支持。 关于实业公司应否支付龙地公司办理珍珠湾大厦竣工验收费用的问题。一审法院认为，龙地公司以2015年12月21日实业公司出具的《授权委托书》向实业公司主张权利，实业公司虽否认该《授权委托书》的真实性，但未能提供证据予以证明，故一审法院对实业公司的该项抗辩意见不予采纳。根据该《授权委托书》内容，龙地公司可以以自己的名义全权办理外沙岛珍珠湾大厦的竣工验收办证工作，但“验收办证费用由受委托单位自理”，龙地公司对此表述未能作出合理解释和说明，故相关验收办证费用应当由龙地公司自行负担，其要求实业公司支付涉案竣工验收费用缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 一审法院判决如下：一、实业公司赔偿租金损失173000元并支付违约金（违约金计算：以173000元为基数，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2016年8月15日起计至2018年10月9日止）给龙地公司；二、驳回龙地公司的其他诉讼请求。案件受理费29479.84元（龙地公司已预交），由龙地公司负担26531.86元，由实业公司负担2947.98元。 二审中，上诉人龙地公司提交了三组证据。第一，外沙海鲜岛一、二期总平面图；第二，维修照片；第三，维修基础设施表、维修记录。被上诉人实业公司提出了质证意见。实业公司对第一组证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性及待证事实有异议；对第二、第三组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。对一审判决认定的事实，本院予以确认。 本院认为，关于实业公司应否承担龙地公司租赁办公场所的租金损失的问题，具体分为以下几个问题：第一，案涉三份物业管理委托合同在订立期限上具有延续性，本案双方当事人在事实上的物业管理委托关系也具有延续性，故一审法院持续计算龙地公司的损失数额并无不当。但关于龙地公司租金损失起算时间点，本院认为，依据《民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”龙地公司自2007年10月22日以来就开始通过向第三方租赁房屋的方式满足其物业服务条件，这实质上是在实业公司未能依约提供物业用房的情况下实施的违约替代履行，只要龙地公司不断地向第三方支付租赁费用，其就在不断地遭受损失，其诉讼时效也从其知道其遭受损失之时开始计算。又依据《民法总则》第一百九十五条的规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请 求；……”龙地公司于2018年12月5日向实业公司申报涉案债权，该行为应视为“权利人向义务人提出履行请求”，故以此时间点往前三年内的损失赔偿请求权并未超过法定诉讼时效，本案龙地公司的租金损失起算时间点应为2015年12月6日。第二，关于龙地公司租金损失计算截止时间点，本院认为，北海市中级人民法院已于2018年10月10日裁定受理实业公司破产清算一案，依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，管理人有权解除双方均未履行完毕的合同，或者自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人的，视为解除合同。这说明一旦实业公司进入破产程序以后，破产企业的任务即为清理债务，双方之间的物业管理委托关系即将解除，龙地公司应当及时主动止损，在合理期限内就物业用房终止其与第三方的租赁关系。因此，龙地公司请求租金损失的截止时间点可以酌定为实业公司进入破产程序后的二个月，即2018年12月11日。第三，关于龙地公司租金损失的计算标准问题，本院认为，龙地公司的主张本质上是违约损害赔偿请求，其在实业公司未能依约提供物业用房的情况下，通过外租房屋的方式替代履行以满足其物业服务条件，故龙地公司有权请求实业公司承担其替代履行的费用损失。因此，虽然龙地公司与实业公司没有直接的租赁关系，但龙地公司与第三方之间实际发生的租赁关系可以作为实业公司承担赔偿责任的参考标准，而《物业管理条例》中关于建设单位规划报建方面的要求也同样可以作为实业公司承担赔偿责任的标准参考，故龙地公司主 张以160平方米为计算标准，综合考虑实际情况本院予以支持。综上，本院酌定实业公司应当向龙地公司赔偿的损失数额为226966.7元（2015年12月6日至2017年10月31日共695天×（6000÷30）+2017年11月1日至2018年12月11日共406天×（6500÷30））。第四，关于违约金的问题，本院认为，实业公司承担的所谓“租金损失”本身就是违约损害赔偿责任，在龙地公司多年来并未向实业公司主张该责任的情况下，实业公司不应针对违约损害赔偿责任再承担一次违约责任，故龙地公司关于违约金的请求本院不予支持。 关于实业公司应否支付龙地公司垫付的维修费用问题。本院认为，根据一审查明的事实，2004年9月30日实业公司与龙地公司签订《广西·北海外沙海鲜岛物业管理和物业招商委托合同》，约定如外沙海鲜岛物业存在质量问题，实业公司委托龙地公司返修并支付全部费用；负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经实业公司确认后由龙地公司组织实施。2010年9月30日实业公司与龙地公司、北海鸿志物业有限公司签订《广西·北海外沙海鲜岛物业管理委托合同》，约定龙地公司负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经实业公司确认后由龙地公司组织实施。2012年12月15日，实业公司与龙地公司签订《广西·北海外沙海鲜岛物业管理委托合同》，约定龙地公司负责对本项目公共区域水、电、设施设备的小修项 目进行垫资维护（即单项维修费用为壹万元以下的项目）。从双方之间的约定条款来看，约定了质量保证责任以及修护方案的制定与实施，但并没有就日常维护费用的最终承担问题进行明确约定。龙地公司多年以来也未向实业公司主张承担相关维护费用。物业的日常维护本身是为全体业主服务的，实际上这些费用也应当由全体业主共同承担。加之龙地公司提供的维修费用凭证、说明、记录以及图片等均未获实业公司认可或确认，其真实性与关联性也难以证实。综上，一审法院认定龙地公司未能举证证明其有权向实业公司主张其垫付的维修费用，本院认为并无不当。 关于实业公司应否支付龙地公司办理珍珠湾大厦竣工验收费用的问题。本院认为，龙地公司以2015年12月21日实业公司出具的《授权委托书》向实业公司主张权利，但根据该《授权委托书》内容，龙地公司可以以自己的名义全权办理外沙岛珍珠湾大厦的竣工验收办证工作，但“验收办证费用由受委托单位自理”，龙地公司对于不遵守该约定的主张未能提供相反证据或作出合理解释和说明，而实业公司在上诉答辩中所作的解释说明较有合理性，故龙地公司应当依约负担相关验收办证费用，一审法院不支持龙地公司要求实业公司支付涉案竣工验收费用并无不当。 综上所述，龙地公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区北海市中级人民法院（2019）桂05民初341号民事判决第二项； 二、撤销广西壮族自治区北海市中级人民法院（2019）桂05民初341号民事判决第一项； 三、北海实业开发有限公司赔偿损失226966.7元给广西龙地物业服务有限公司。 一审案件受理费29479.84元，由广西龙地物业服务有限公司负担26531.86元，由北海实业开发有限公司负担2947.98元。二审案件受理费29479.84元，由广西龙地物业服务有限公司负担26531.86元，由北海实业开发有限公司负担2947.98元。 本判决为终审判决。 审 判 长 蒋太仁 审 判 员 李 娜 审 判 员 黄朵成 二〇二〇年九月二十三日 法官助理 潘玮璘 书 记 员 韦秋梦