北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初9137号原告：尹志强，男，1976年7月29日出生，汉族，无业，住河北省涿州市。委托诉讼代理人：陆刚毅，北京市力行律师事务所律师。被告：北京恒隆兴置业有限公司，住所地北京市房山区拱辰街道政通路****楼****。法定代表人：吴雪丹，经理。委托诉讼代理人：王亚军，男，该公司职工。原告尹志强与被告北京恒隆兴置业有限公司（以下简称恒隆兴公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹志强的委托诉讼代理人陆刚毅、被告恒隆兴公司的委托诉讼代理人王亚军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹志强向本院提出诉讼请求：1、判令解除尹志强与恒隆兴公司2018年1月7日签订的《恒大国际广场商品房认购书》（以下简称《认购书》）；2、判令恒隆兴公司退还尹志强已支付的购房款366577元，并支付自2018年1月17日起至实际退还之日止的利息（以366577元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实和理由：2018年1月7日，尹志强与恒隆兴公司签订了《认购书》，约定恒隆兴公司向尹志强出售位于北京市房山区恒大国际广场16_03_04号商业用房。《认购书》签订后，尹志强共向恒隆兴公司支付了购房款366577元。北京市在2017年3月26日出台了京建发[2017]第112号《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，其中第四条规定“开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。”因尹志强并不具备购买资质，恒隆兴公司不能向尹志强出售该商品房，双方无法签订正式商品房买卖合同。尹志强多次与恒隆兴公司协商退款，恒隆兴公司始终拖延，故诉至法院。恒隆兴公司辩称，尹志强的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求依法予以驳回。在签订《认购书》时，由于尹志强不具备购房资格，尹志强在《认购书》上方签署了“因本人未携带营业执照，现以法人名义完成认购，本人保证尽快补齐相关资料，并承诺在正式签署商品房买卖之前不做法人变更，相关法律责任自行承担”，署名系尹志强本人。双方签订了预约合同，约定尹志强将以公司的名义与恒兴隆公司签订正式的商品房买卖合同，现尹志强要求解除合同属于违约行为，不符合《中华人民共和国合同法》第8条的规定。如果要解除《认购书》，尹志强已付的5万元定金无权要求退还，其余的购房款可以退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月7日，恒隆兴公司（甲方、出卖人）与尹志强（乙方、买受人）签订《认购书》（编号0001610），尹志强向恒隆兴公司认购恒大国际广场16_03_04楼盘-94幢的商品房一套。《认购书》约定：该商品房建筑面积82.87平方米，其中套内建筑面积39.81平方米，总价款2443848元；乙方在签署《认购书》时支付5万元作为定金，定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款；付款方式为分期付款，乙方须于2018年1月11日前支付首期房款316577元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，于2019年1月7日前付清366577元，于2020年1月7日前付清366577元，于2021年1月7日前付清366577元，于2022年1月7日前付清366577元，于2023年1月7日前付清610963元；如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金；乙方必须在约定的付款方式和期限内到恒大国际广场销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋；如乙方履行完毕《认购书》义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任；乙方同意签署《认购书》后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照《认购书》姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止《认购书》，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。《认购书》所涉房屋属商业、办公类项目商品房。在《认购书》上有尹志强手写添加的以下内容：“因本人未携带营业执照，现以法人名义完成认购，本人保证尽快补齐相关资料，并承诺在正式签署商品房买卖（合同）之前不做法人变更，相关法律责任自行承担”。尹志强在诉讼中称，《认购书》是以其个人名义签订的，其在《认购书》签订时知晓有关商务、办公类项目商品房的限购政策，手写内容是恒隆兴公司要求添加的；其曾与恒隆兴公司协商，以公司名义与恒隆兴公司签订其认购房屋的《商品房买卖合同》，恒隆兴公司也承诺如果最后不能以公司名义签订合同，尹志强所交的购房款将全数退还；因其未能找到合适的公司，最终未能以公司名义签订合同。恒隆兴公司称，尹志强系代表公司签订《认购书》，但不能明确该公司名称。2018年1月7日，尹志强向恒隆兴公司交纳定金5万元。2018年1月16日，尹志强向恒隆兴公司交纳房款316577元。2018年1月16日，恒隆兴公司开具收款收据载明“今收到尹志强16_03_04（-94）首期（含定5万）金额366577元”。恒隆兴公司于2020年7月28日收到本院送达的本案起诉状副本。另查明，2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等部门联合下发《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发〔2017〕第112号）。根据该公告，尹志强不具备商业、办公类项目商品房的购房资格。本院认为，尹志强与恒隆兴公司在自愿基础上签订的《认购书》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。根据相关限购政策的规定，尹志强不具备购买案涉房屋的资格，《认购书》客观上无法履行。尹志强据此要求解除《认购书》，理由正当。恒隆兴公司于2020年7月28日收到本院送达的起诉状副本，本院确认《认购书》自2020年7月28日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《认购书》签订时，商业、办公类项目商品房的限购政策已经出台，尹志强亦认可其在知晓相关限购政策的情况下签署《认购书》。依据尹志强的陈述，其拟通过以公司名义签订相应《商品房买卖合同》的方式来履行《认购书》约定的权利义务，《商品房买卖合同》未能签订系由于其未能找到可以签订该合同的公司。对于《认购书》的履行障碍，尹志强存在相应过错，属于《认购书》中约定的“若乙方不能按照《认购书》姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本《认购书》，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金”的情形。故此，本院对于尹志强要求返还定金的诉讼请求不予支持。对于尹志强交纳的316577元购房款，恒兴隆公司应予以退还，本院对尹志强的相应诉讼请求予以支持。对于尹志强主张的利息，本院按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自合同解除次日起开始计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条规定，判决如下：一、确认尹志强与北京恒隆兴置业有限公司于2018年1月7日签订的《恒大国际广场商品房认购书》（编号：0001610）自2020年7月28日解除；二、北京恒隆兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内向尹志强返还房款316577元，并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付自2020年7月29日起至实际返还之日止的利息；三、驳回尹志强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3399元，由尹志强负担375元（已交纳），由北京恒隆兴置业有限公司负担3024元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  周 桓二〇二〇年九月二十四日法官助理  马婧姬书 记 员  陈 悦