广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0309民初7035号原告（反诉被告）：深圳市掌网智慧产业园运营有限公司，住所地深圳市龙华区大浪街道同胜社区华荣路龙富工业区****，统一社会信用代码91440300MA5FHEE189。法定代表人：刘勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：李荷香，广东谋智律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵於鹏，广东谋智律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：深圳市民顺投资管理有限公司，住所地深圳市龙华区民治街道北站社区南源新村**1301，统一社会信用代码91440300567076794X。法定代表人：肖庶军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘大根，广东环鼎律师事务所律师。原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员陈晖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李荷香、赵於鹏和被告法定代表人肖庶军、委托诉讼代理人刘大根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的租金722700元及滞纳金20099.61元；2、判令被告向原告支付计至2020年3月31日拖欠的水电费33865.44元；3、判令被告向原告支付计至2020年5月9日拖欠的物业管理费39600元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年5月14日签订《房屋租赁合同》，被告承租位于深圳市的房屋。至2020年5月9日，被告已经拖欠租金达722700元。经原告多次催缴，被告仍拒不缴纳。被告辩称：1、原告存在违反双方所签订的房屋租赁合同相关约定，主要表现为没有及时协助被告办理租赁房屋的二次装修、开工许可、报批手续，没有在约定期限内完成租赁物业所在园区前广场的施工，为了尽快完成广场人行入口的开口工程；2、原告要求被告支付的水电费主要是电费，存在差价，违反了国家关于电费收取的相关规定；3、原告作为一个物业承租人，但是没有取得相关物业管理权，物业管理权在2020年5月21日完成了初步移交，原告没有按照合同的相关约定履行了作为物业管理者的相关义务；4、律师费不应由被告承担，对律师费实际的支付情况存在异议。被告提出反诉请求：1、判令原告向被告赔偿违约损失2409000元；2、反诉案件的诉讼费用由原告承担。事实和理由：原、被告于2019年5月4日签订《房屋租赁合同》，对双方权利义务进行了约定。原告在收取了被告首期六个月租金、管理费及保证金共计2098800元，并按现状交付了租赁物业后，违反诚实信用原则，未能遵照合同的约定履行其主要合同义务。1、原告未能及时、合理的协助被告办理租赁房屋二次装修开工许可报批手续，导致装修工期延误近两个月。原告至2019年7月4日才将有效的《房屋安全检测报告》出具给被告，违反了协助义务；2、原告未能在约定的期限内完成租赁物业所在园区前广场施工。根据合同相关约定，园区前广场施工在被告对13－14栋外墙拆除完工后两个月内完成。被告于2019年8月22日对外墙拆除完毕，而原告对园区前广场施工的完工时间是2019年11月20日，延期达一个月；3、原告未能尽快完成广场人行入口的开口工程，导致被告无法使用、经营租赁物业。原告在合同中明确承诺，尽快完成广场人行入口的开口工程，直至2020年6月旬，原告才敷衍完成广场人行入口的开口工程，该开口工程的规模和质量远达不到原告在当初的规划设计方案中所作出的承诺。被告虽然在2019年7月23日就设立了“深圳市顺寓酒店管理有限公司”，但由于原告未能按约定履行其主要义务，导致被告有十个月内未能使用、经营租赁物业，原告的消极行为至少造成被告相当于十个月房屋租金的巨额经济损失。针对被告提出的反诉请求，原告辩称：原告不存在任何违约行为。被告的反诉请求缺乏事实依据。1、针对被告提出的关于未及时提供房屋检测报告问题，原告已在房屋租赁合同签订后就将合格的房屋检测报告提交给被告，系由于被告自身原因未能成功办理装修许可。原告于2019年6月18日接到被告通知，要求重新提供房屋检测报告，新的鉴定报告于2019年7月3日才作出，报告作出后原告立即于7月4日将新的鉴定报告提供给被告，原告在鉴定报告的事宜上不存在任何过错，一直积极配合被告办理相关手续，并不存在被告所说的拖欠其装修时间的问题。被告在律师复函中也称首份房屋检测报告即将失效，从侧面说明原告提供给被告房屋检测报告时，该报告起码是有效，是被告自己拖欠办理相关手续，导致工程延误；2、关于被告所称前广场施工延期问题，合同约定“甲方园区前广场施工，在乙方对13、14栋外墙拆除完毕后，预计5月30日起两个月内完成”。被告自认于2019年8月22日才完成对前广场外墙的施工，是被告违约在先，未能如其完成外墙的拆除工作，才导致工期顺延。前述两个月的约定是被告能在2019年5月30日完成拆除工作的基础上进行的约定，合同的履行先决条件因被告违约发生实质变更，原告需重新组织施工人手，向相关部门备案，向业主方报批，且10月份还有国庆假期。在被告外墙拆除完毕后，原告立即组织对前广场的施工，前述两个月的时间是一个预计时间，被告完成前广场施工是在合理期限完成的，并不存在拖延工期的问题；3、针对被告所说的人行入口开口工程，合同约定“甲方尽快完成人行入口开口工程”。因人行入口开口工程涉及向相关行政部门进行报备，需要行政机关审批，故双方未对完成时间进行一个明确限定。原告已于2020年6月初即完成了入口的开口工程，被告的旅馆业的特种行业许可证于2020年6月17日才成功办理。在未取得特种行业许可证被告是不能对外经营的，原告也是在被告正式可以对外经营前完成了人行入口的开口工程，并未影响被告工期，也没有给其造成任何损失。整个园区是有一个大门的，可以正常通行，人行入口只是为了方便行人更加便捷，不影响被告对外进行招商。另疫情防控期间，整个人行入口都是封闭的；4、被告并未遭受任何实际损失，其主张没有法律依据。被告于2020年6月17日才取得特种行业许可证，在此前是不得对外经营的。2020年6月17日之前，原告已经完成了案涉合同项下所约定的所有义务，根据被告提出的其他诉请进行实施完善，被告并未遭受任何实际损失，请求法庭驳回被告的反诉请求。经审理查明：2019年5月4日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于深圳市龙华区的房屋出租给被告使用。合同约定的主要内容包括：1、租赁期限从2019年5月10日起至2025年2月28日止，其中2019年5月10日至8月9日为装修免租期；2、第一年2019年8月10日至2020年8月9日期间的租金为每月240900元，第二年起每年递增5%，管理费每月6600元，其中管理费从合同生效之日起按月计收，被告应于2019年5月15日前交付首期六个月的租金和管理费；3、水电费收费标准为按被告每月实际使用水费、电费总额（供电标准费用）的基础上加收8%服务费（设备维护费用及公共分摊费用）；4、水电保证金为132000元，租赁保证金相当于两个月的租金，合同签订后，被告需一次性缴纳租赁保证金、水电保证金和装修管理押金；5、原告按房屋现状交付，并提供主体一次消防批文，被告负责二次消防报批及施工，原告协助办理相关手续；6、园区前广场施工在被告对13、14栋外墙拆除完工后（预计5月30日）起，两个月内完成；7、原告尽快完成广场人行入口的开口工程，如未能按期完成，双方另行协商物业对外引流展示提升方案；8、物业的装修方案由被告自行负责并承担费用，原告配合协助相关工作。上述租赁合同签订后，被告依约向原告支付了六个月的租金1445400元、六个月的管理费39600元、租赁保证金481800元、水电保证金132000元。原告也将租赁房屋交付给被告使用。在原、被告履行上述租赁合同过程中，双方就装修施工进度等事项产生分歧。2020年2月时，被告未再依合同约定向原告租金等费用，但从2020年6月10日起，被告再次向原告支付租金。双方确认，至本案庭审时止，被告尚未向原告支付2020年2月10日至6月9日期间的租金、管理费，同时租赁合同签订后，被告也未向原告支付过水电费。本案庭审中，被告明确其反诉请求主张的金额为2019年8月至2020年5月的租金损失，现租赁房屋仍由被告占有使用。另查明，本案涉及的租赁房屋，是原告于2019年1月23日通过与深圳市龙华股份有限公司签订租赁合同，承租了龙富工业区的房屋而取得。该房屋尚未取得相应的建设工程规划许可证。以上事实有庭审举证、质证的租赁合同、往来函件等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，由于原、被告租赁的房没有取得相应的建设工程规划许可证，因此原、被告于2019年5月4日所签订的《租赁合同》应当被认定为无效合同。合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还。因此被告应当向原告返还租赁房屋，原告基于该合同从被告处收取的租赁保证金481800元、水电押金132000元也应当返还给被告。同时原告作为出租人可要求承租人按约定租金标准支付相应的使用费。根据租赁合同约定的租金标准，被告需向被告支付2020年2月10日至2020年5月9日期间的使用费合计722700元（240900元×3个月）。同时鉴于2020年1月23日起，广东省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，客观上对租赁物业的正常使用产生较大影响。根据公平原则，对于被告应负担的上述使用费，本院按一个月的标准酌情予以减免，即被告仍需向原告支付2020年2月10日至2020年5月9日期间的使用费481800元（722700元－240900元）。原告提出被告应支付计至2020年5月9日的“租金”，即占有使用费的诉讼请求，本院予以支持，但主张数额超出部分，本院不再支持。关于物业管理费，依据租赁合同约定从2019年5月10日起计付，被告实际已支付了六个月的管理费，即已支付了计至2019年11月9日的管理费，则在2019年11月10日至2020年5月期间，被告尚未支付管理费39600元（6600元×6个月）。至于2020年5月9日之后的占有使用费和物业管理费，原告可根据被告实际返还租赁房屋的时间另行主张。关于原告主张的水电费，被告提出超出实际使用数额之外的不应负担。根据租赁合同关于水电费的约定，原告计收的水电费是在实际使用数额之外加收8%作为设备维护费和公共分摊费用，该费用标准是经双方协商确定，且在合理范围之内，被告提出该部分不应收取的意见，本院不予采纳。由于被告在使用租赁房屋期间并未支付过水电费，现原告要求被告支付计至2020年3月31日的水电费33865.44元的诉讼请求，本院应予以支持。关于原告主张的拖欠租金的滞纳金，因租赁合同无效，原告依该合同要求被告承担逾期付款违约责任的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。该损失应当是合同无效所造成的直接损失，而被告反诉请求所主张的损失，均是基于其所主张的违约行为，而在合同无效的情况下，被告要求原告承担违约责任的主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、确认原告深圳市掌网智慧产业园运营有限公司与被告深圳市民顺投资管理有限公司于2019年5月4日签订的《租赁合同》无效；二、被告深圳市民顺投资管理有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告深圳市掌网智慧产业园运营有限公司返还租赁的位于深圳市龙华区的租赁房屋；三、被告深圳市民顺投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市掌网智慧产业园运营有限公司支付2020年2月10日至2020年5月9日期间的房屋占有使用费481800元；四、被告深圳市民顺投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市掌网智慧产业园运营有限公司支付2019年11月10日至2020年5月9日期间的物业管理费39600元；五、被告深圳市民顺投资管理有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告深圳市掌网智慧产业园运营有限公司支付计至2020年3月31日的水电费33865.44元；六、驳回原告深圳市掌网智慧产业园运营有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告深圳市民顺投资管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6205元、保全费4824.57元、反诉案件受理费13036元，均由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 陈    晖二〇二〇年九月二十七日书记员 仇晓婷（兼）书记员 张  云  飞附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。