北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初19839号原告：张连弟，男，1987年4月15日出生，汉族，住北京市平谷区。被告：北京阿英善德餐饮有限公司，住所地北京市海淀区西二旗铭科苑北侧三角地内1025A。法定代表人：朱善种，执行董事。委托诉讼代理人：张淑英，女，1981年6月19日出生，汉族，北京阿英善德餐饮有限公司员工，住河北省邯郸市大名县。原告张连弟与被告北京阿英善德餐饮有限公司（以下简称餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张连弟、被告餐饮公司的委托诉讼代理人张淑英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张连弟向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方所签订的《北京市房屋合作合同》；2.判令被告返还原告房屋押金18000元及剩余一个月租金6000元和疫情期间补偿的一个月房租6000元，共计30000元；3.判令被告向原告双倍支付违约金12000元及滞纳金900元，共计12900元，以及误工费10000元；4.判令被告赔偿给原告所造成的经营损失40000元，包含员工1个月工资12000元，赔偿员工违约金24000元，购买厨房用具4000元。事实和理由：2020年2月25日，原告和被告协商签订了《北京市房屋合作合同》，合同中，原告为乙方，被告为甲方，负责人张淑英为被告公司的监事及经理。双方约定被告租给原告位于北京市西城区西直门北大街X号X栋8平方米的鸿悦宣美食城的商业档口一处，用于被告经营快餐与盒饭生意，期限为一年（自2020年3月1日至2021年2月28日止），自正式入场开业起计算租金。年租金为72000元，首期租金三个月（不含押金、进场费）为18000元，押金共18000元。双方合同第八条解除合同约定，（一）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方面提前解除协议，甲方并应支付月租金100％的违约金并赔偿乙方遭受的一切损失。1.1甲方违反其保证或责任，或违反本合同的其他规定，致使乙方不能正常对外营业或使乙方的合同权益受到实质的损害；1.2未按约定时间交付该房屋达7日的；1.3交付的房屋不符合协议约定严重影响乙方使用的；1.4不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的。第九条违约责任约定，1.甲方未能按时向乙方交付房产时，每逾期一日乙方有权向甲方收取当月租金之千分之五的滞纳金。双方签订合同后，原告依约履行了义务，已于2020年2月25日通过微信转账方式将押金18000元和三个月租金18000元，共计36000元分两笔支付给被告公司的负责人张淑英（一笔转账30000元、一笔转账6000元）。当日，原告又花费4000元购买了上一家留下的各种厨房用品，想要用于经营，并招聘了两名员工，主要负责餐饮准备、卫生、打扫、配送等事宜，每人工资待遇为每月6000元。2020年3月1日，被告将合同约定的鸿悦轩美食城商业档口交付给原告，原告开始进行装修事宜及进场经营的前期准备工作。2020年4月25日，原告带着新买的设备去档口，突然听到鸿悦轩美食城中有人谈论该商城即将装修改为超市，商户们需要搬到新地址，原告听到后十分惊讶与气愤，因为被告并未提前通知原告，原告全然不知情。并且在双方签订合同的时候，原告也没有说明两个月以后要搬到新地址，原告在完全不知情的情况下与被告签订了为期一年的合同，严重影响了原告的知情权。原告如果知道两个月后就要换到其他的地方，绝对不会与被告签订该合同。当日，原告立即询问被告真实情况，被告才告知原告鸿悦轩美食城即将于2020年5月1日装修，想让原告搬到另一个美食城，但是那个美食城的地理位置与经营条件远不如鸿悦轩美食城，且对于原告来说交通不便，原告无法答应，后原告跟被告当面协商，称其已违约，想要解除合同，被告需退还原告已付的押金和租金，并负担原告的所有经营损失，被告直接拒绝，协商未果，原告立即于2020年4月25日开始停止营业，并通知了被告，至今未开业经营。2020年5月13日，原告再次当面与被告协商解除合同，退还押金和租金，赔偿损失。被告却称原告可继续在鸿悦轩美食城经营，免个月租金，但是装修会如期进行，如果耽误原告做生意，被告不负责任，原告无法同意，此次协商再次未达成一致意见，原告也通过微信、电话等方式数次跟被告协商调解，被告均未拿出一个诚恳和负责任的态度，无视法律规定及双方合同的约定，推卸责任，不解决问题，给原告造成了巨大的困扰，严重影响了原告的正常对外经营，使原告的合法权益受到严重的损害，并造成了非常大的经营与经济损失，请求法院支持原告的诉讼请求，判令被告依法承担违约责任。餐饮公司辩称，不同意原告第一项诉讼请求，在被告改造之前多次与原告沟通，希望原告配合改造，原告要求保持原状，被告已经保持原状，如双方解除合同，被告需要从新规划，损失巨大。第二项诉讼请求，被告不同意第一项诉讼请求，所以第二诉讼请求被告也不同意。原告要求我们双倍支付违约金和滞纳金不合理，与原告签订合同之日被告没有违约。第三项诉讼请求被告不同意，原告在经营期间经营状态断断续续，是原告经营不善。被告同意补偿疫情租金，延长租期。2020年2月25日，被告与原告签订合作合同，收到押金、2020年3月1日至6月1日的租金共计36000元。后我们双方商量因疫情影响，亏损严重，希望原告配合。对原告的影响我们做出了三个方案，一是原告迁到首钢小区南门，无论是地理位置还是经营条件都比原来强很多。原告拒绝方案一。方案二是2020年3月2日至2020年5月30日原告全体停业，被告退还原告租金，另补偿3600元，共计25000元，原告与被告解除合同，但原告拒绝。方案三是原告配合被告升级改造，改造后原告仍在原处，改造期间的损失由被告补偿，但原告不同意。原告起诉对被告不公，请法院驳回原告诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年2月25日，餐饮公司（甲方）与张连弟（乙方）签订《北京市房屋合作合同》，内容为：“第一条房屋基本情况，1.房屋位于西直门北大街，建筑面积约8平方米，双方已确认档口装修。第二条合作用途，房屋用途为商业，1.乙方向甲方承诺，合作该房屋作为快餐、盒饭使用；2.乙方保证，在合作期内，未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不得擅自改变该房屋的用途。第三条合作期限，1.房屋合作期自2020年3月1日至2021年2月28日。第四条合作租金、合作押金及其他费用，1.合作租金标准，年租金为72000元；3.合作押金，本合同签订当日，乙方应向甲方支付房屋押金18000元。第五条房屋的交付，1.交付，甲方应于2020年3月1日前按照约定条件交付乙方。第六条房屋的装修、装饰及改善。第七条转租。第八条合同解除，（一）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方面提前解除协议，甲方并应支付月租金100％的违约金并赔偿乙方遭受的一切损失。1.1甲方违反其保证或责任，或违反本合同的其他规定，致使乙方不能正常对外营业或使乙方的合同权益受到实质的损害；1.3交付的房屋不符合协议约定严重影响乙方使用的。乙方依据上述情形提前终止合同时，应书面通知甲方，甲方应及时退还乙方结余的款项，租金照实结算，乙方亦可选择不予终止合同，但乙方仍有权要求甲方赔偿其遭受的一切损失。第九条违约责任约定，1.甲方未能按时向乙方交付房产时，每逾期一日乙方有权向甲方收取当月租金之千分之五的滞纳金。第十条协议争议的解决办法。第十一条其他约定事项。”2020年2月25日，张连弟收到餐饮公司交付的上述合同约定的档口，同日，餐饮公司收到张连弟转账支付的36000元（2020年3月1日至同年5月31日的租金18000元、押金18000元）。诉讼中，经双方当事人确认交付的档口位于北京市西城区西直门北大街47号迈豪时代大厦地下一层鸿悦宣美食城（以下简称美食城）内的“京味快餐小炒订餐电话150XX******、131XX****XX”（以下简称租赁房屋）。张连弟称“2020年3月1日，开始在租赁房屋经营餐饮，到4月13日生意不太好，所以就不做了”。餐饮公司称“从2020年1月24日至5月1日这期间是一直在营业，因为有生活超市所以没关。生活超市也是我们的，签合同时也有这个生活超市。自2020年5月13日起美食城停业，2020年5月15日开始对美食城进行装修”。2020年9月4日，张连弟将租赁房屋交还餐饮公司，张连弟将物品搬出租赁房屋。本院认为，张连弟与餐饮公司签订的《北京市房屋合作合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照合同约定履行各自的合同义务，该合同属房屋租赁合同。张连弟以餐饮公司违反合同约定对美食城进行装修致使其无法正常使用租赁房屋进行经营为由提出解除合同的诉讼请求。经本院查明，餐饮公司确实存在租赁期间对租赁房屋所在美食城进行装修的客观事实。按照合同约定，餐饮公司负有保证张连弟在租赁期间正常对外营业的义务，餐饮公司利用疫情造成客流减少时机，为改善经营环境对包括租赁房屋所在美食城进行装修改造，必然对张连弟经营产生影响，但美食城因装修停业是阶段性，故也不属于严重影响张连弟使用的情形，双方可通过协商、补偿等方式解决。并且据张连弟所述，其早在餐饮公司进行装修前就因生意不好停止经营。因此，餐饮公司进行装修尚未达到导致张连弟不能实现合同目的的程度，但本院综合考虑租赁合同存在承租人使用房屋不宜强制履行的特殊性，未避免损失扩大，本院准许张连弟解除合同，合同解除日期为双方交接租赁房屋之日即2020年9月4日。双方对合同解除均有责任，但餐饮公司的责任大于张连弟，诉讼中，双方交接租赁房屋，属有效止损，本院准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行。张连弟要求餐饮公司返还押金的诉讼请求及退还剩余租金的主张，存在法律依据，本院予以支持。张连弟就退还租金自2020年5月1日起的主张，未出示证据，本院以餐饮公司自认停业日期确定剩余租金数额为3747.95元，对张连弟超出部分的诉讼请求，本院不予支持。诉讼中，餐饮公司同意补偿张连弟疫情期间租金6000元，符合实际情况，对张连弟的此项诉讼请求，本院予以支持。张连弟要求餐饮公司双倍偿付违约金、支付滞纳金、赔偿误工费的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。张连弟承租租赁房屋为经营餐饮使用，合同解除会造成张连弟厨房用具等损失，但张连弟主张赔偿经营损失4万元缺乏依据，本院依合同履行情况、当事人对合同解除的责任大小等因素酌定损失金额为5000元，对张连弟超出部分的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、张连弟与北京阿英善德餐饮有限公司签订的《北京市房屋合作合同》于二○二○年九月四日解除；二、本判决生效之日起五日内，北京阿英善德餐饮有限公司返还张连弟押金一万八千元；三、本判决生效之日起五日内，北京阿英善德餐饮有限公司返还张连弟剩余租金三千七百四十七元九角五分；四、本判决生效之日起五日内，北京阿英善德餐饮有限公司补偿张连弟疫情期间租金六千元；五、本判决生效之日起五日内，北京阿英善德餐饮有限公司赔偿张连弟经营损失五千元；六、驳回张连弟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千一百二十二元五角，减半收取计一千零六十一元二角五分，由张连弟负担七百五十一元九角（已交纳）；由北京阿英善德餐饮有限公司负担三百零九元三角五分（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 周斌二〇二〇年九月二十五日法官助理 陈欢书 记 员 唐萌