江西省遂川县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0827民初1679号原告：谢建华，男，1958年12月20日出生，汉族，住遂川县。原告：郭冬梅，女，1963年11月25日出生，汉族，住遂川县，系原告谢建华妻子。委托诉讼代理人：梁红生，江西遂龙律师事务所律师。被告：遂川县泉江镇尹祖兵皮鞋店，经营场所遂川县泉江镇东路小区**楼第**北侧**。经营者：尹祖兵，男，1969年11月13日出生，汉族，住遂川县。委托诉讼代理人：余敏轶，江西四毋律师事务所律师。原告谢建华、郭冬梅与被告遂川县泉江镇尹祖兵皮鞋店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告及委托诉讼代理人、被告的经营者及委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢建华、郭冬梅向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告2017年1月18日签订的《店面租赁合同》，由被告将承租的店面腾空并交还原告；2、判令被告按月租金41667元支付从2020年7月1日起至2020年8月31日的租金83334元；3、判令被告按月租金41667元支付从2020年9月1日起至被告将店面交还原告时的租金。事实和理由：原告有两间店面坐落于遂川县泉江镇东路小区2号楼第一层北侧11、12号。2017年1月18日，原告与被告签订了一份《店面租赁合同》江该两间店面租赁给被告。合同约定：1、乙方承诺在店面租赁期间合法经营；2、租赁期限从2017年4月1日起至2022年6月30日止；3、店面租金前三年每年为18元/间，两间共计36万元，后两年随行就市；4、租金按年支付，在每年的4月1日支付；5、因履行本合同产生的纠纷，由双方协商解决，协商不成可向合同签订地人民法院提起诉讼等内容。合同签订后，被告从2020年4月1日开始拒不履行合同约定的义务。原告多次口头、电话、发手机信息等方式通知被告在2020年7月1日前解除合同，将店面交还原告，被告不予理睬。被告的行为显然严重损害了原告的合法权益，为了维护自身的合法权益，原告故起诉。被告遂川县泉江镇尹祖兵皮鞋店辩称，1、原告起诉主体错误。被告从未与原告签订租赁合同。原告在2020年5月13日的起诉状亦承认是尹祖兵与原告签订租赁合同，尹祖兵依约取得租赁物的使用权、经营权和收益权。被告仅是租赁物上的经营主体，而非租赁合同的租赁主体。根据合同相对性原则，原告起诉被告没有法律依据。2、退一万步说，原告起诉的主体没有问题，但原告主张被告从2020年4月1日起拒不履行合同约定的义务并因此要求解除店面租赁合同也没有事实和法律依据。2017年1月18日，原告与尹祖兵经过平等协商共同签订了租赁合同，形成了房屋租赁合同关系，双方均应受该合同约束，认真履行合同约定的义务。本案中并不存在合同法第九十一条和第九十四条的合同消灭及法定解除情形，因此，原告单方面要求解除租赁合同没有法律依据。尹祖兵一直按约履行租赁合同义务，并多次向原告转账支付了租金，尹祖兵并无任何违约。原告2020年5月13日的起诉状亦确认尹祖兵没有违约行为，是原告自认为租赁物东西边的商铺年租金已涨至26万元／年／间。双方协商涨租金无果，原告在2020年5月13日向贵院起诉（案号2020赣08**民初937号），之后尹祖兵提交涨租金没有依据的相关证据后，原告在开庭前一天撤回了起诉。尔后，原告采取一些不道德手段在门店闹事，在门店报案后见所谓的涨价主张通过不道德的手段不能获得支持，故再次提起诉讼。本案店面租赁合同约定的租期为5年3个月，尹祖兵为此店面承担了16万元的转让费。无论是谁，对于5年3个月的租期和3年3个月的租期在店面投入上都是完全不同的。合同约定后两年租金随行就市，实际上是对租金变更条款，可能增加也可能减少，或可能不变。在此次疫情导致市场低迷，国家和地方都在大力扶持，提供免租减租降税减税的政策时，原告不但不减租，反而从现在的18万元／间增加至26万元／间，单店上涨了45%的租金，并提出不同意就终止租赁合同。根据合同法第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”的规定，原告单方面变更合同，并要求解除租赁合同没有事实和法律依据。3、原告主张增加租金的理由和依据不能成立。原告主张增加租金的理由是附近店面的租金增加了。尹祖兵提供了本案所涉店面所在的东路大道其他店面的租赁合同和转账单以及发布在58同城网上案涉店面周边6间店面的市场价格，证明以上8间店面的租金均不高于13元／年。该证据比起原告没有履约证明的空口白话更具有说服力。尹祖兵提交的证据证明，案涉店面周边店面的租金呈下降趋势。尹祖兵在与原告沟通的短信中仅提出租金下浮10%，完全在周边店面租金下跌的范围内。根据民事诉讼法的规定，原告主张周边租金上涨了45%应提交确凿、充分的证据予以证明，否则应承担不利后果。由于突发疫情，国家、江西省政府发布了相关的管控措施。国务院4月21日召开常务会议确定，为减轻小微企业和个体工商户房租负担，对服务业小微企业和个体工商户免除上半年3个月的租金。江西省高级人民法院2020年2月26日发布的《商事审判答疑》第1期文件第一条规定“本次疫情爆发突然、影响范围广、严重程度高，且截至目前尚未研发出特效药物，全国各地均采取了一些强力疫情防控措施，因此新型冠状病毒疫情符合不可抗力的三个构成要素不能预见、不能避免且不能克服，符合不可抗力的成立条件。对于因疫情防控不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。新型冠状病毒疫情构成不可抗力的起止时间为：依据当事人住所地或合同履行地省级人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间来确定”；第八条规定“新型冠状病毒××疫情发生后承租人能否要求出租人降低或减免租金？答：租赁法律关系是与广大人民群众日常生产生活密切相关的法律关系，受此次疫情影响较大。对此，合同约定可以减免的，按约定执行，合同无明确约定的，对于商业经营性房屋，如政府基于疫情防控需要，责令出租方暂停营业，并导致承租方停业的，或者商业经营性房屋承租方因受到疫情严重影响而主动停业的，可按照公平原则适度减免租金，分担损失。”因此，尹祖兵要求原告减免租金，并按周边店面价格下浮租金合理合情合法。原告主张尹祖兵违约没有法律和事实依据。4、退一万步说，原告坚持单方面终止租赁合同，应当赔偿被告的损失。合同法第九十四条规定“有下列情形，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，尹祖兵并无违约，已多次将租金支付至原告账户内，是原告拒绝收取租金将租金转回。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰残值损失的，应予支持”以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告请求法院驳回原告的诉请。如原告坚持要求解除合同，法院应判令原告赔偿被告因解除租赁合同代来的损失。综上，原告诉请没有事实和法律依据，恳请法院查明事实，依法保护疫情期间小微企业的合法经营权利，判令原告继续履行合同。本院经审理认定事实如下：2017年元月18日，原告谢建华与被告的经营者尹祖兵签订了一份《店面租赁合同》。该合同的主要内容为：甲方（原告）自愿将位于的两间店面租赁给乙方（尹祖兵）使用；租赁期限自2017年4月1日至2022年6月30日，共计五年三个月；该店面的租金前3年3个月每年为18万元／间，两间36万元／年，后两年随行就市，签合同时支付2017年4月1日-2018年6月30日一年零三个月的租金45万元，先付15万元，2月20日前再付30万元；租金按年支付，每年的4月1日支付租金等。2020年初，被告的经营者尹祖兵以爆发新型冠状病毒××为由要求原告相应减免租金，而原告则以周边店面租金上涨为由要求将每间店面的租金涨至26万元，双方因此发生争议。尔后，被告经营者尹祖兵继续按原租金向原告支付租金，分别在2020年4月14日和4月29日给付原告租金3万元和36万元。原告在收到被告经营者尹祖兵支付的租金后将租金全额退回，并以被告从2020年4月1日以后拒不履行合同约定的义务为由要求解除双方签订租赁合同。本院认为，原告与被告经营者尹祖兵签订的《店面租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。本案主要争议焦点为被告是否构成违约拒不履行《店面租赁合同》约定的支付租金的义务？《店面租赁合同》第三条第2项约定，租金按年支付，每年的4月1日支付租金。被告经营者尹祖兵在2020年4月14日和4月29日向原告支付租金，的确超过了合同约定的支付期限，然而被告经营者尹祖兵之所以超期支付租金是因在支付租金前双方对租金的金额发生争议，且对租金金额的争议存在合理性，并非被告经营者尹祖兵恶意拖延。即使被告经营者尹祖兵延迟支付租金构成违约，但延迟时间较短，原告也不能因此要求解除双方签订的《店面租赁合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“当事人延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，原告在被告未按约支付租金时应催告被告在合理期限内继续履行，在被告继续违约时方可行使解除合同的权利。原告未举证证明其在被告未按约支付租金后向被告催告在合理期限内履行。故对原告要求解除双方签订的《店面租赁合同》的诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下：驳回原告谢建华、郭冬梅的诉讼请求。本案受理费942元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  吴理钰二〇二〇年九月三日书记员  刘玄生