贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0112民初3427号原告：陈洪寅，男，1991年2月20日出生，白族，身份证住址贵州省大方县，现住贵州省贵阳市云岩区。被告：丁晖，女，1984年7月22日出生，汉族，身份证住址贵州省贵阳市南明区，现住贵州省贵阳市乌当区。第三人：贵州居多帮房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区东风镇御景**乐湾国际旅游综合体5-2地块负**，统一社会信用代码91520112MA6HCPB90X。法定代表人：曾荣，该公司总经理。原告陈洪寅与被告丁晖、第三人贵州居多帮房地产经纪有限公司（以下简称居多帮公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈洪寅，被告丁晖，第三人居多帮公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈洪寅向本院提出诉讼请求：1．请求依法撤销原、被告及第三人于2019年2月20日签订的《房屋买卖居间合同》（合同编号：190001）中合同第十四条第五款；2．判决被告赔偿原告损失19000元；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：应被告之需，被告向原告提出购买其所有的房屋，原、被告双方共同委托第三人居多帮公司为本次房屋买卖提供居间服务，并于2019年2月20日签订《房屋买卖居间合同》（以下简称合同），合同编号190001。合同约定：原告将位于贵阳市乌当区房出卖给被告，该房屋面积为88.68平米，总价500000元；被告在2019年2月20日前支付首付款后，原告交付房屋给被告。合同第十四条第三款、第五款另约定：“乙方承担甲方从2019年2月20日后到办产权之前每月的房贷还款”，“乙方尾款减去已还款和银行尾款剩余的款再支付给甲方”。而合同签订后，直至2020年年初被告提及支付房屋尾款之事时，原告才知道合同第十四条第五款约定的：“乙方尾款减去已还款和银行尾款剩余的款再支付给甲方”，该条款存在重大误解，同时对原告显失公平。原告已于合同签订之日将房屋实际交付给被告，在房屋交付至过户登记期间房屋由被告实际管理使用，被告支付原告的尾款应是签订合同时约定的按揭款项减去房屋交付至房屋过户登记期间的银行本金，而期间的利息则不应让原告承担。基于上述事实，该合同第十四条第五款的约定存在重大误解，同时对原告显失公平，致使原告遭受损失。原告通过多次与被告及第三人沟通均无果。故原告为维护自身合法权益，遂根据《合同法》第54条规定诉至贵院，请求法院依法判决。被告丁晖辩称，买卖合同第三条中的成交价格与税费承担这一项：1、甲乙双方约定成交价为人民币500000元，此价格按套计算；2、本合同约定的房屋成交价为双方最终成交价。第十四条第五款：乙方尾款减去已经还款和银行尾款，剩余的款再支付给甲方。合同已经约定了，当时谈的价格就是500000元整，已经包含了银行本金及利息，所以原告的诉请我认为无法支付，不应得到支持，依法应当驳回其诉请。第三人居多帮公司述称，当时是买卖双方都在场，签字时买卖双方认可才签的。合同是原告看完了以后才签字盖手印的。当时原告这边因为自己没有能力承担每个月的还款，要求被告还银行贷款，因为保利当时办不了产权证，所以无法付全款，办产权证的时候房开通知后才办产权证付全款。办理产权证出来通知被告过户办理手续，被告就把剩下的尾款全部算出来补足给原告方。原告的诉请不应得到支持，因为合同已经约定的很清楚了，并不是被告不付款给原告，是办理不到产权证，被告有疑问怕承担风险，只能付一部分钱给他，等房开办产权证后再补齐尾款，但是要减去被告在办理产权证之前承担的银行本息。本院经审理认定事实如下：2017年6月18日，原告购买了贵阳保利龙谷房地产开发有限公司开发建设的位于贵阳市乌当区房屋（以下简称案涉房屋），建筑面积为83.68平方米，该房屋首付款为98000元，余款320000元系按揭方式支付。2017年9月26日，原告在建设银行贵阳朝阳支行办理银行按揭贷款320000元，并从2017年11月开始还款。2019年2月20日，原、被告在第三人处签订《房屋买卖居间合同》，三方主要约定：1．原告将案涉房屋转让给被告，房屋性质为商品房，建筑面积为83.68平方米，已设定抵押，原告尚欠银行贷款约290000元，双方议定房屋成交价款按套计算为人民币500000元，该成交价包含原告自买入案涉房屋后至本次出售前已经产生及应支付的一切费用（包括但不限于维修基金、水电气初装费用、装修、物管费用等），交易过程中产生的税费由被告全部承担；2．被告在签订合同之日交纳购房定金10万元，定金由被告直接交付原告或由第三人代为保管，定金冲抵购房款；3．被告应于2019年2月20日前将购房首期款（含定金）130000元直接支付给原告，余款370000元由被告申请商业贷款或公积金贷款支付，贷款发放后被告授权银行一次性支付原告，原、被告应于接到第三人通知可以办理按揭贷款后10个工作日内办理按揭手续；被告应于签订合同之日支付第三人居间服务费15000元；4．原告应当在2019年2月20日或收到首期房款日将案涉房屋正式交付给被告；双方一致同意自房产满足过户条件后，第三人通知原、被告办理过户登记手续之日起15个工作日内，原、被告双方配合办理权属转移登记。三方还对逾期交房、过户责任、逾期付款责任、逾期支付服务费责任等进行了约定。同时，合同第十四条对其他内容进行了约定，该条约定是手书内容，包括以下条款：（1）原告承担交房前的物管费及第一道产权办理费用；（2）原告承诺此房无任何抵押和不良的情况；（3）被告承担原告从2019年2月20日之后到办理产权之前每月的房贷还款，能办理产权时由被告拿钱替原告提（前）还银行贷款，并配合办理过户；原告必须积极配合办理提前还贷和办理产权过户，否则按合同约定执行；（4）被告贷款金额以银行审批为准；（5）被告尾款减去已还款和银行尾款剩余的款再支付给原告；（6）如在能办产权时任何一方违约，双方同意按房屋当时市场价的40%作出赔偿，已装修的装修价赔偿或没收装修部分。另查明，《房屋买卖居间合同》签订后，被告于2019年2月21日支付了包括定金在内的购房款130000元，原告按约将案涉房屋交付给了被告，交付时房屋为毛坯房，未进行装修，且被告从2019年2月起以原告的名义偿还银行贷款，截至2020年6月，共计偿还银行贷款本息25466元。履行合同过程中，由于产权过户的条件成就，2020年7月，被告通过银行转账交付给原告300000元，通过原告将案涉房屋的银行贷款结清。2020年7月28日，被告垫付了契税4000元，在第三人的配合下，将案涉房屋的产权证办理至原告名下，同年8月10日，原、被告双方最终办理了案涉房屋的过户手续，将该房屋过户至被告名下。同日，在扣除前述费用后，被告将购房尾款40534元（即房屋成交价500000元-被告以原告名义还款部分25466元-被告交付给原告结清贷款的资金300000元-契税4000元）支付给了原告。之后，原告以《房屋买卖居间合同》第十四条第五款的约定存在重大误解、对其显失公平并致其遭受损失为由诉至本院如前所诉。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告对外转让的案涉房屋系其以按揭方式购买，其与被告、第三人签订《房屋买卖居间合同》时尚未取得房屋所有权证，而在二手房买卖中，原告只有取得房屋权属证书，才依法取得房屋所有权并有权处分该房屋。因此，原告在取得房屋产权证书前转让案涉房屋，《房屋买卖居间合同》属于效力待定的合同。《房屋买卖居间合同》签订后，原、被告并未立即办理过户手续，而是由被告继续以原告的名义向贷款银行偿还按揭贷款，直至2020年6月。2020年7月，被告将原告按揭贷款全部结清，在房开公司通知办理产权证后，房屋因此符合了办理过户的条件，故《房屋买卖居间合同》已经具有法律效力。对于原告诉请撤销《房屋买卖居间合同》第十四条第五款的请求。本院认为，显失公平的合同是指当事人一方在订立合同时因情况紧迫或缺乏经验而订立的对自己有重大不利的合同。该类合同在订立时就应存在对双方当事人明显不公平的情况，显失公平的构成要件有：（1）双方当事人订立的必须是有偿合同。（2）合同的内容明显背离公平原则。（3）显失公平是一方利用优势或者对方没有经验所致。利用优势是指一方利用其经济等方面的优越地位，而使对方难以拒绝对其明显不利的合同内容；没有经验是指欠缺一般的生活经验或者交易经验。如果合同受害方仅仅证明自己在订立合同时缺乏经验、技能、有关知识等，而不能举证证明合同对方有利用行为，则不成立显失公平。（4）显失公平的状态在合同订立时即已出现。原告认为《房屋买卖居间合同》第十四条第五款约定显失公平，但该合同第十四条是手写内容，是原、被告及第三人就案涉房屋的转让达成的特别约定，该约定并不违反法律规定，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，由于双方签订合同时案涉房屋无法办理过户手续，双方遂约定由被告继续以原告名义偿还银行按揭贷款直至符合过户条件，同时，原、被告双方约定房屋成交价款按套计算为500000元，该成交价包含原告自买入案涉房屋后至本次转让前已经产生及应支付的一切费用（包括但不限于维修基金、水电气初装费用、装修、物管费用等），故被告以原告名义偿还的银行按揭贷款本息包含在双方约定的成交价500000元之内。而原告购买案涉房屋时价款为42万元，其转让给被告的价款为500000元，溢价为8万元，最终获得72534元（即130000元+40534元-98000元）。而原告与被告签订购房合同系自愿行为，并无证据证实被告是利用优势或者原告没有经验而与其签订合同，也无证据证实原告在与被告签订合同时原告存在情况紧迫或缺乏经验的情形，而《房屋买卖居间合同》第十四条第五款是双方手写条款，是双方充分协商后的结果，故该条款并不存在显失公平的情形，不符合撤销条件，故原告诉请撤销《房屋买卖居间合同》第十四条第五款，本院不予支持。对于原告诉请的损失19000元的请求。原告认为该部分损失包括被告以其名义还贷期间产生的利息以及案涉房屋提前还贷产生的利息，应由被告负担。本院认为，原、被告双方交易的房屋为银行按揭贷款的房屋，交易时贷款并未偿还完毕，而双方合同约定案涉房屋按套成交价款为500000元，该价款中包含原告尚未偿还的银行贷款本息，且银行贷款亦系被告提供款项结清，原告主张前述利息由被告承担于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告陈洪寅的诉讼请求。案件受理费138元，由原告陈洪寅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  梁国辉二〇二〇年九月二十八日法官助理毛宇迪书记员王礼斌