新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民 事 判 决 书（2019）新2301民初6843号 原告：张添增，男，1972年3月27日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。原告：路红灌，男，1967年5月17日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。二原告共同委托代理人：张新民，新疆新靖律师事务所律师。被告：张晓婷，女，1990年2月10日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区石河子市。委托诉讼代理人：王金风（系被告张晓婷母亲），住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。被告：康凯，男，1988年1月12日出生，汉族，石河子国民村镇银行职员，现住新疆维吾尔自治区石河子市。委托诉讼代理人：常生福，新疆湘泽律师事务所律师。被告：王金风，女，1963年2月20日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。原告张添增、路红灌与被告张晓婷、被告王金风、被告康凯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案受理后，于2019年12月23日中止诉讼，于2020年6月16日恢复审理。本院依法组成合议庭于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告张添增、路红灌的委托诉讼代理人张新民，被告张晓婷的委托诉讼代理人王金风，被告康凯的委托诉讼代理人常生福，被告王金风均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张添增、路红灌向本院提出诉讼请求：1．请求判令三被告共同向原告给付租金231,000元（308000÷12个月×9个月，2017年8月30日至2018年5月30日），支付利息24,688.12元（231,000元×0.0475÷12个月×36个月，2017.8.3-2020.8.3），暖气费20,943.12元（2017.10-2018.4期间），合计284,860.62元。事实与理由：原告与被告张晓婷于2014年4月25日签订《宾馆转让协议》，约定2014年8月30日至2016年8月30日租金每年280,000元，2016年8月30日至2019年8月30日租金每年308,000元。合同签订后王金风实际经营宾馆至2018年5月30日宾馆被实际收回。在王金风经营期间，经营收益、支出全部由王金风掌控，但一直拖欠原告租金。原告起诉至法院后，经（2017）新2301民初3948号民事判决书判决解除原告与被告张晓婷于2014年4月25日签订《宾馆转让协议》，张晓婷不服上诉至昌吉州中级人民法院，于2018年5月23日经（2018）新23民终584号民事判决维持原判。张晓婷与被告康凯是夫妻关系，张晓婷承担宾馆期间所欠债务，应属二人夫妻共同债务，由二人共同承担。因三被告拒不向原告给付租金及暖气费，现要求三被告共同承担付款责任。如果法院确认双方的合同无效，要求按约定的租金标准支付房屋占有使用费。被告张晓婷、王金风辩称，双方签订的合同是无效的。房屋在这段时间失去了宾馆用途，被告不应当承担房租及暖气费。原告陈述的事实与实际不符。原告起诉的几个案件，原先的生效判决均已被撤销，进行重审。双方的合同无效，应当终止协议。2018年1月23日进入执行阶段，所以张晓婷、王金风不应该承担占用费及相关费用。2018年5月5日法院已将宾馆查封。二被告对于原告的诉讼请求均不认可，请求驳回原告的诉讼请求。被告康凯辩称，本案租赁合同是无效合同，无效合同不发生法律效力，原告依据无效合同主张租金及相关费用，没有合同、法律依据。租赁物系违法建筑，存在重大质量问题、完全隐患，作为人员居住的公共场所，其本身不能实现合同目的的。在原告主张租金期间，该租赁物作为执行标的物进行执行，原告的诉讼请求没有基本事实依据。原告将康凯列为本案的被告，诉讼主体不适格，依据民事诉讼法及相关司法解释，原告将康凯列为被告没有相应程序法律依据。原告突破合同的相对性起诉康凯，同样没有事实和法律依据。租赁合同纠纷无论是否产生债务，该债务均不是张晓婷和被告康凯作为夫妻的共同债务。综上，请求驳回原告对康凯的全部诉讼请求。当事人围绕着诉讼请求向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行质证和证据交换。原告提交暖气费票据及POS机刷卡凭证，婚姻登记档案复印件1份，营业执照及卫生许可证复印件各1份，宾馆转让承租协议复印件1份，被告提交的扣押财产清单1份，公证书复印件1份，公证处光盘1份，本院依职权调取的三份执行笔录及执行书1份，双方当事人对证据的真实性均认可。本院对上述证据的真实性予以确认。经审理查明：2014年4月25日，原、被告双方签订《宾馆转让承租协议》一份，协议约定原告将昌吉市亚中对面爱尚家商务宾馆经营权及宾馆现有室内的可移动物品一并转让给乙方，转让费共计1,350,000元整，包括至2014年8月30日期间的房屋租金100,000元整，房屋租赁期限自2014年4月25日至2022年8月30日止。租金标准：2014年8月30日至2016年8月30日每年租金280,000元，2016年8月30日至2019年8月30日每年租金308000元，2019年8月30日至2022年8月30日每年租金338800元，直到租期截止。租金支付时间，乙方必须在每年7月30前一次性缴清下一年的租金。协议第三条约定：合同期间，乙方（被告）必须按时交纳租金，水费每方4元，电费每度1元，供暖费每平方米22元等一切相关费用，若乙方逾期交纳租金及相关费用，甲方（原告）有权按每日加收千分之三滞纳金，注明：水费、电费、暖气费如果相关部门调整，甲方可以根据相应调整幅度给乙方调整。合同签订后原、被告按约履行。原告将宾馆移交给被告，由被告经营宾馆。被告经营宾馆期间2015年12月15日至2016年3月用电9055度，但被告未按约定电费标准足额支付原告，后原告提起诉讼，已另案处理。被告未按约定的租金数额向原告足额支付2015年8月30日至2016年8月30日期间租金93,000元，原告提起诉讼，已另案处理。2016年8月4日原告向被告发出告知书，主要内容为：2016年7月30日是应付下年租金的最后一天，应付租金308,000元。因你至今未支付，现通知你于2016年8月30支付租金308,000元，否则将解除双方协议。2016年8月31日原告向被告发出解除合同通知书，以短信方式发送给被告。2016年8月30日至2017年8月30日期间被告仍在使用租赁的房屋，未向原告交纳租金及足额支付电费。原告于2017年2月24日已提起诉讼，经新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院审理后作出（2018）新2301民初5009号民事判决书，判决双方继续履行宾馆转让承租协议，被告张晓婷支付2016年8月30日至2017年8月30日期间租金308,000元，支付电费12,133元，违约金9,509元。宣判后张晓婷不服提起上诉，2017年5月23日新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院审理后作出（2017）新23民终742号民事判决书，判决：维持双方继续履行宾馆转让承租协议，被告张晓婷支付2016年8月30日至2017年8月30日期间租金308,000元，违约金9,509元，改判被告张晓婷支付电费9,058元。2017年8月16日原告张添增、路红灌向新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院申请强制行，2018年1月23日新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院对爱尚家宾馆可移动物品进行查封、扣押（包括宾馆家具、电视机、电热水器、空调等物品），并将上述物品清点后交由被告王金风保管。2018年5月5日对该宾馆及查封物品上张贴封条，将该查封物品移交给路红灌保管，于2019年4月4日出具（2017）新2301执2293号之二执行裁定书，将查封张晓婷的宾馆物品以99,111.6元抵偿案款99,111.6元。原告因双方在诉讼过程中，被告使用宾馆，要求被告支付2017年8月30日至2018年5月30日租金231,000元，支付利息24,688.12元，同时因被告未支付经营期的暖气费20,943.12元（2017年10月-2018年4月期间），由原告代为支付，遂诉至本院。2019年11月张晓婷向新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院申请再审，新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院于2020年3月26日作出（2020）新23民再9号民事裁定书，裁定：撤销本院（2017）新23民终742号民事判决书及新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院审理后作出（2018）新2301民初5009号民事判决书，本案发回新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院重审。另查明：涉案房屋是原告在案外人张严誉（曾用名张志友）家庭宅基地上所建，双方签订协议书，约定由二原告出资建房，四层房屋建成后由二原告无偿使用年限为十四年，房屋产权归张严誉及家人。该房屋在建房时未办理规划许可证。再审审查过程中，新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院向昌吉市自然资源局发函，2019年10月9日昌吉市自然资源局回函，内容为：1.张添增、路红灌未向我局提交过修建房屋的申请；2.位于昌吉市××区居委会的“爱尚家商务宾馆”未办理建设工程规划许可证；3.诉争土地属于昌吉市行政区域规划范围，属于城镇区域。本院认为，本案争议焦点为双方签订的《宾馆转让承租协议》是否有效？《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”第四十一条第二款规定“在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。”《新疆维吾尔自治区乡村建设规划许可管理办法》第三条规定“在乡、村庄规划区内进行建设活动的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据上述规定，本案原告租赁给被告的宾馆，原告在建房时至今未办理建设工程规划许可证，涉案房屋所涉土地属于城镇区域，原告与被告签订的《宾馆转让承租协议》因违反上述规定而无效。因双方订立的宾馆转让承租协议无效，原告主张解除双方的合同，依据不足，本院不予支持。关于原告要求被告支付2017年8月30日至2018年5月30日租金231,000元期间房屋租金。本院认为，合同无效，被告在上述期间仍占有使用该房屋，故被告应当按约定的租金价格支付占有使用房屋的费用。但被告表示该房屋存在质量问题，不能正常使用，且在上述期间因房屋的问题不能正常经营宾馆，故不同意承担租金。本院认为，被告自2017年8月30日至2018年1月期间占用使用该宾馆，2018年1月被查封后将宾馆的房屋物品全部交由被告王金风保管，并未采取强制措施影响被告经营宾馆，被告主张的因房屋的问题不能经营宾馆并未提交相应的证据证实，故被告应承担自2017年8月30日至2018年5月4日期间共8个月零4天的房屋使用费，使用费参照双方约定每年租金标准308,000元计算，计208,708元（308000÷12×8+308000÷365×4）。因双方合同无效，本院对原告主张的利息损失不予支持。原告要求被告给付暖气费20,943.12元，被告自2017年10月至2018年4月期间占有使用该房屋，故该房屋暖气费用应由被告承担。被告王金风、康凯与原告不存在合同关系，且原告不能证实康凯参与宾馆的经营管理，故不能认定本案涉及的债务属于夫妻共同债务，故本院对原告主张被告王金风与被告康凯共同与被告张晓婷承担民事责任的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、第四十一条第二款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告张晓婷于本判决生效后十日内支付原告张添增、路红灌自2017年8月30日至2018年5月30日房屋占有使用费208,708元；二、被告张晓婷于本判决生效后十日内支付原告张添增、路红灌暖气费20,943.12元；三、驳回原告张添增、路红灌其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,202元，由原告张添增、路红灌承担457元，被告张晓婷承担4,745元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。  审判长 唐文琳审判员 哈迪夏人民陪审员 张进忠二〇二〇年九月二十八日  书 记 员  杜雅楠