北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初17229号原告：邓心刚，男，1976年9月10日出生，汉族，无业。委托诉讼代理人：李凤才，北京市鉴杜律师事务所律师。被告：北京中科洪德科技有限公司（统一社会信用代码9111010609292869XY），住所地北京市丰台区成寿寺路******1135。法定代表人：杨维祥，董事长。委托诉讼代理人：朱庆娟，女，1991年6月17日出生，回族，北京中科洪德科技有限公司员工。委托诉讼代理人:张志刚，北京志霖律师事务所律师。原告邓心刚与被告北京中科洪德科技有限公司（以下简称中科洪德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓心刚的委托诉讼代理人李凤才、被告中科洪德公司的委托诉讼代理人朱庆娟、张志刚通过线上云法庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓心刚向本院提出诉讼请求：1、依法判决原被告于2015年9月19日签订的《房屋租赁合同》（房间号208）于2017年12月11日起解除；2、依法判决被告退还原告未使用房屋租金41227元（自2017年12月11日至2020年10月31日期间）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告成立于2014年2月25日，后取得北京市丰台区×××号公寓使用权。2015年9月19日，原被告签订《房屋租赁合同》，由原告承租被告管理的位于北京市丰台区×××208室房屋，建筑面积26平方米，租赁期限为5年，自2015年10月31日至2020年10月31日止，租金一次性支付8万元，房屋交付日期为2015年10月31日。合同签订后，原告向被告交纳租金8万元，房屋用于自住。2017年11月18日北京市大兴区西红门镇新建二村新康东路8号发生火灾，后北京市人民政府对出租房屋进行整顿，被告负责管理出租的涉案公寓不能继续对外出租。北京市丰台区公安消防支队于2017年12月7日发出《公告》，让住户腾退房屋，被告也通知原告腾房，原告于2017年12月10日将房屋腾空后将房屋钥匙、电卡、门禁卡交给被告，被告于2017年12月22日退还原告租金5000元。根据合同约定，原告交纳的是5年租金，自2017年12月11日至合同期满的2020年10月31日有2年10个月又20天原告不能正常居住，被告应将此期间的46227元租金退还原告，但被告仅退还5000元，剩余41227元未退还，故原告诉至法院。被告中科洪德公司辩称：同意解除，但是认为双方之间是约定解除；针对第二项诉讼请求，我方认为是28136元，原告一共交纳了8万元房租，我方向原告支付51864元，这个是已经支付到了2017年11月30日，我方认为应当是两数相减的金额。本院经审理认定事实如下：北京市丰台区×××房屋产权人为北京北泡塑料集团公司。该房屋产权证上载明的2号楼中的二、三、四层楼经由产权人向外出租，后中科洪德公司因与案外人签订租赁合同取得上述房屋使用权。2015年9月19日，邓心刚（承租方）与中科洪德金盛（北京）投资管理有限公司（出租方，现更名为北京中科洪德科技有限公司）签订《房屋租赁合同》，约定：“第一条：出租方在上述地块建设的房屋现定名金盛公寓。第二条租赁期限：承租人所租房屋为精装房，对该房屋享有5年使用权，即从2015年10月31日到2020年10月31日为止。……第三条租金支付方式：按套整租，一次性支付5年租金计算（不含税），总金额为8万元，2015年9月19日前付清。第四条承租人所承租房屋的基本情况：该房屋为砖混结构，其中地上4层，承租人所承租房屋为本合同第一条规定中的×××208室，合同约定建筑面积为26平方米，该房屋用途为居住。……第七条房屋交付时间：出租方在2015年10月31日前将质量合格的房屋交付承租方。……”此前，邓心刚曾于2015年8月30日交纳421#定金1万元，后于上述合同签订当日交纳房屋租金7万元。中科洪德公司于当日出具收据，并在收据中载明“原421#房间定金已转入房款，全款付清”。2015年11月4日，邓心刚（委托方、甲方）与中科洪德公司（受托方、乙方）签订《房屋委托经营管理合同书》，约定：“第一条标的：甲方将位于丰台区×××号院公寓甲方拥有使用权5年，208号房委托给乙方统一经营管理……第三条受托经营期限：该【房屋委托经营管理协议】期限为5年：自2015年11月1日起至2020年11月1日止。每年租金按季度给甲方，为7200元/季度。第四条包租收益方式及时间：委托经营期限内，甲方按以下一种方式向乙方收取租金。乙方从合同生效之日起，从第一个月的月初付甲方三个月租金，以后每三个月一付。第五条甲方的权利义务：（1）在委托经营期间，无论乙方经营状况如何，甲方有权按照第四条之约定要求乙方支付约定好的租金收益。”同日，邓心刚（甲方）与中科洪德公司（乙方）签订《金盛公寓（顺四条）返托补充协议》，就208#作出约定：“本协议中的所有术语，除非另有说明。否则定义于双方2015年11月4日，签订房屋托管合同定义相同。一、日期：最短1年，最长5年（自由选择）。二、方式：转账，农业银行转账方式。（持所签署合同人农业银行卡号一份，按季度返租金。）三、收益（按每年11个月返租金）1年26400元，每月2400元。2年26400元，每月2400元。3年26400元，每月2400元。4年26400元，每月2400元。……”2017年12月7日，北京市丰台区公安消防支队发布《公告》，载明为：“为深刻汲取大兴11．18火灾教训，坚决落实市委、市政府领导的重要批示精神，进一步推进消防安全隐患清查整治专项行动，及时消除存在的现实隐患问题，坚决预防和遏制重特大火灾尤其是群死群伤火灾事故的发生，在丰台区委、区政府领导下，联合检查组依法对×××1号西楼金盛公寓进行了深入排查，发现存在严重公共安全隐患……该建筑产权方、承租方、出租房经营及管理人员务必自公告之日起停止使用，主动组织承租户于2017年12月12日前完成腾退、搬离……该建筑内经营单位和个人，自公告之日起组织启动停产停业工作，于2017年12月12日前腾退、搬离，并落实搬离期间安全防范主体责任……该建筑将于2017年12月12日依法依规进行查封”。2017年12月10日，邓心刚与中科洪德公司办理208室房屋交接手续，同时中科洪德公司退还邓心刚房租5000元。此后，涉案房屋于2017年12月20日由相关单位接管。审理中，中科洪德公司主张已向邓心刚支付截至2017年11月30日期间的委托租金51864元，邓心刚认可截至该期间的委托费用已经支付清楚，对于2017年12月1日至2017年12月11日期间的委托租金，其不主张了。本院认为：邓心刚与中科洪德公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋委托经营管理合同书》、《金盛公寓（顺四条）返托补充协议》均系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，涉案房屋权属清晰，中科洪德公司合法取得涉案房屋使用权，但因客观情况发生变化致使其无法继续履行合同义务。在出现上述情形后，邓心刚与中科洪德公司通过沟通，实际上已于2017年12月11日解除了上述合同。关于《房屋委托经营管理合同书》、《金盛公寓（顺四条）返托补充协议》项下合同义务的履行，双方均认可截至2017年11月30日款项已经支付清楚，且邓心刚主张其对于2017年12月1日至12月11日期间的委托租金不再主张，本院对此不持异议。在《房屋租赁合同》合同项下，邓心刚履行了支付5年房租的义务，但其租用涉案房屋时间仅截至2017年12月10日，此后未能如期继续使用房屋，故邓心刚要求确认双方《房屋租赁合同》于2017年12月11日解除，并要求中科洪德公司退还2017年12月11日后剩余2年10个月又20天租金的诉讼请求，理由正当，本院均予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告邓心刚与被告北京中科洪德科技有限公司于二〇一五年九月十九日就丰台区×××208室签订的《房屋租赁合同》于二〇一七年十二月十一日解除；二、被告北京中科洪德科技有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告邓心刚丰台区×××208室房屋剩余租金共41227元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费831元，由原告邓心刚负担415元（已交纳），被告北京中科洪德科技有限公司负担416元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 金 滢二〇二〇年九月二十五日书记员 姚晓蕾