江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终1386号上诉人（原审被告）：吴其有，1969年8月10日生，汉族，江西省彭泽县人，住江西省九江市彭泽县。委托诉讼代理人：许超群，彭泽县城关法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：李成龙，男，1976年8月16日生，汉族，江西省彭泽县人，住江西省九江市彭泽县。委托诉讼代理人：张卫军，彭泽县东升法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：吴成宏，男，1947年7月5日生，汉族，江西省彭泽县人，住江西省九江市彭泽县。委托诉讼代理人：许文城，彭泽东升法律服务所法律工作者。上诉人吴其有因与被上诉人李成龙、吴成宏租赁合同纠纷一案，不服江西省彭泽县人民法院（2020）赣0430民初994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭。通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。吴其有上诉请求：一、撤销一审判决，改判上诉人无需支付被上诉人78,429元装修款；二、判令由被上诉人承担本案受理费。事实和理由：一、涉案房屋为上诉人建造于1996年，经过装修后在此房屋居住多年，后该房出租给他人。因房屋破损污垢，上诉人于2014年对涉案房屋进行二次装修，证人已当庭证实。因上诉人不在家，父亲吴成宏代为管理，2014年11月左右父亲吴成宏告知上诉人房屋出租，房租20,000元一年，直到本次诉争时上诉人才知道父亲与李成龙签署了一份协议书。之后多年上诉人没有过问，至涉案房屋政府需要拆迁时，上诉人才回家处理拆迁补偿事宜。2018年11月22日，上诉人收到被上诉人给付的2019年房屋租金21,000元，2015年至2018年租金是否给付上诉人的父亲吴成宏，一审没有查明，上诉人没有收到转交的租金。二、李成龙诉请是返还装修款，上诉人是否侵占该款，以及李成龙承租时具体花费多少装修款，进行哪些装修项目，一审法院没有查明。一审依据李成龙于2014年11月1日与吴成宏签署的协议第五条，判决上诉人承担给付义务于法无据。上诉人认为该协议自始无效，因涉案房屋所有权人为上诉人，李成龙签订协议时没有审查所有权人的情况，应当承担导致协议无效的责任。且该协议书第一条与客观事实不符，第三条显失公平，第五条明显是欺负老年人的一个圈套。目前左邻右舍的拆迁补偿都是一个模式，并非人们所理解的真正房屋装修，只要里面住了人，粉了墙，地面平整，通了水电，安了门窗都是拆迁补偿的范畴，证人已经证明这点，并没有特别装修补偿。且李成龙进行哪些装修根本不明确，一审判决上诉人给付其装修款于法无据。李成龙辩称，一、2014年前上诉人房屋情况答辩人不清楚；二、2014年11月左右吴成宏告知上诉人房屋出租的事实，房租为2万元每年；三、上诉人收取了2019年房租21,000元事实；四、上诉人诉称的房屋出租协议效力问题，答辩人认为是其真实意思表示且协议内容并无违法，且答辩人房屋经营期间没有从事违法行为，该协议应当受法律保护；五、装修赔偿款根据政府对该房屋拆迁装修损失作出审核、评估有事实依据，法庭应当认可。请求二审法院依法驳回上诉人上诉请求。吴成宏辩称，答辩人没有收到上诉人的租金，答辩人没有收到任何拆迁补偿款，答辩人仅仅对上诉人房屋进行安全及卫生管理，故答辩人不承担支付装修费的责任。李成龙向一审法院起诉请求：1、被告返还原告装修款74,929元；2、被告返还原告房租6800元；3、被告赔偿原告经济损失40,000元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告吴其有在朝阳厂加油站附近建有房屋一幢，因常年在外务工，遂委托其父亲吴成宏等家人管理。2014年11月1日，原告与吴成宏签订房屋出租协议，约定吴成宏将该房屋出租给原告，租期自2014年11月1日至2019年10月30日，合同第五条：在承租期内遇房屋征收拆迁，如拆迁方经济赔偿时按毛坯房赔偿则乙方（李成龙）没有装修赔偿，如拆迁方经济赔偿时按装修房赔偿时，则甲方（吴成宏）将装修房赔偿款与毛坯房赔偿款之间的差价补偿予乙方。原告在一、二楼经营餐饮，三楼经营美容养生。最后一年房租21,000元，原告于2018年11月22日通过微信转账支付给了吴其有妻子刘生云。因项目建设需要，该片区房屋需被征收，2019年7月12日，芙蓉墩镇人民政府作为实施单位与吴其有达成房屋征收货币补偿安置协议，约定房屋征收补偿款1,201,521元，其中室内装饰装修补偿款74,929元，吴其有已经收到全部房屋征收补偿款。同年9月10日，原告搬离该租赁房屋。事后，彭泽县司法局芙蓉司法所组织原告及被告吴其有（委托代理人参加）就补偿款问题进行调解，但未能协商一致。一审法院认为，被告吴其有委托其父亲吴成宏管理房屋，吴成宏就该房租赁事宜与原告签订的协议，对被告吴其有具有约束力，该协议内容不违反法律规定，系当事人真实意思表示，受法律保护。原告租赁房屋用于经营，再结合双方合同约定的内容，原告应当对房屋进行了装饰，因房屋拆迁，合同无法继续履行，原告于2019年9月10日搬离，租赁关系实际已经解除，原告要求按合同约定给付装修款74,929元，有合理依据，房屋租赁期限截止2019年10月30日，原告可以要求退还相应期间的租金3500元。原告应当预见租赁合同会提前解除，特别在房屋征收货币补偿安置协议签订后，原告如需继续经营，应当另寻经营场所，因此原告主张经济损失，理由不当，且其也没有提交证据证明已经发生的损失，一审法院不予支持。被告吴其有不给付原告房屋装修款的理由不能成立，其作为房屋所有权人，领取了全部房屋征收补偿款，应当承担上述民事责任，被告吴成宏作为受托人不承担责任。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条规定，判决：一、被告吴其有于本判决生效后十日内给付原告李成龙78,429元；二、驳回原告李成龙其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1367元，由被告吴其有负担。二审中，当事人未能提供新证据。本院查明的相关事实与一审法院查明事实基本一致，应予确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、房屋出租协议是否合法有效；二、李成龙要求吴其有按房屋出租协议约定支付装修补偿款74,929元的诉请应否支持。对此，本院分别作出如下评析：关于焦点一。从吴其有上诉状中“因上诉人不在家，父亲吴成宏代为管理，2014年11月左右父亲吴成宏告知上诉人房屋出租，房租20,000元一年，直到本次诉争时上诉人才知道父亲与李成龙签署了一份协议书”的陈述可知，吴成宏于2014年11月1日与李成龙签订房屋出租协议，吴其有对此明确知悉。且在本案纠纷发生之前，吴其有对该房屋交由李成龙承租使用未提出异议。由此，吴其有对其父吴成宏代为与李成龙签订房屋租赁协议不持异议，协议内容未违反法律、行政法规定的强制性规定，应当认定合法有效，对吴其有具有法律约束力。吴其有提出的该协议内容存在显示公平等影响协议效力的上诉意见，缺乏事实根据，不予支持。另外，关于吴其有提出的一审未查清李成龙是否支付前四年租金的上诉意见。本院认为，李成龙不履行合同义务，应承担违约责任，即其是否交纳租金不影响合同效力，且现有证据及查明事实能够反映李成龙已支付全部租金。首先，该房屋出租协议约定每年租金20,000元，未明确约定第五年租金为21,000元。吴其有认可其收到第五年租金21,000元。其次，彭泽县司法局芙蓉司法所在本起诉讼前组织双方当事人就补偿问题进行调解，双方对装修补偿款、房屋征迁和签订协议时间等均表示认可，对补偿款的分配未能达成一致意见。有鉴于此，吴其有提出的未收到前四年租金的上诉意见，有悖于常理，应不予采纳。关于焦点二。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，出租房屋因被政府依法征收导致继续协议的条件丧失，李成龙对该房屋出租协议的解除并无过错。按照房屋出租协议约定，出租方确认案涉房屋为一幢三层毛坯房，并同意将承租期内房屋征收拆迁的装修补偿款与毛坯房赔偿款之间的差价补偿给承租人。双方对房屋征收补偿协议书中的室内装饰装修补偿款为74,929元不持异议。基于此，一审判令由吴其有向李成龙支付装修补偿款74,929元，有事实基础和法律根据，应予维持。吴其有提出的该房屋在李成龙承租前已进行装修，以及一审未查明李成龙装修项目及费用，均不具有推翻房屋出租协议的法律效力，故不予采纳。综上所述，吴其有的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,760.72元，由上诉人吴其有负担。本判决为终审判决。审判长 周 炜审判员 熊 涛审判员 顾佰成二〇二〇年九月二十八日书记员 刘 楷