广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终7286号 上诉人（一审被告）：广西佳园房地产有限公司，住所地：南宁市。 法定代表人：陈春娣，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈军前，该公司员工。 被上诉人（一审原告）：卢苡涵，女，1994年4月14日出生，壮族，住南宁市。 委托诉讼代理人：林晓发，广西宏桂律师事务所律师。 上诉人广西佳园房地产有限公司（以下简称佳园公司）因与被上诉人卢苡涵商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2018）桂0103民初11314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 佳园公司上诉请求判令：一、撤销南宁市青秀区人民法院（2018）桂0103民初11314号民事判决；二、本案一审、二审诉讼费用由卢苡涵承担。事实和理由：双方签订的《违约金结算确认单》中的违约金额没有扣除涉案《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定的因自然灾害或政府行为等原因导致停工的合理天数即12天；2.一审法院认定的违约金88796元过高，请求予以调整。 2 卢苡涵答辩认为一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回佳园公司的上诉请求。 卢苡涵向一审法院起诉请求判令：一、佳园公司向卢苡涵支付逾期交房违约金88796元，并自2016年2月5日起至起诉之日2018年9月13日，以88796元为基数，按人民银行同期流动资金贷款利率6%支付利息13319.4元，合计102115.4元；二、佳园公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年7月29日，卢苡涵（买受人）与佳园公司（出卖人）签订一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS01456525），约定由卢苡涵购买佳园公司开发建设的位于南宁市青秀区仙葫大道中121号观澜溪谷32号楼103号房，建筑面积共411.83平方米，总价款2810000元。合同第九条约定：出卖人应当在2015年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收合格的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，但因客观原因无法及时告知的除外；不可抗力包括但不限于：战争、军事行动、罢工、政府禁止令等社会原因及地震、水灾、火灾、冰灾、台风、高温、干旱、流行疾病等自然原因，以及其他不可抗力原因；2.因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；3.政府通知停工、禁止车辆进出该商品房施工场地而影响工期的；4.非因出卖人原因一周内停水停电超过8小时或大雨、暴雨导致工期受影响的；5.买受人以该商品房担保贷款和公积金贷款的方式支付购房款的，在贷款银行尚未将买受 3 人的贷款发放给出卖人时，出卖人有权延期交房。第十条约定：除本合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付款及按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的5%赔偿买受人损失。买受人应配合出卖人办理退房的有关手续。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之伍的违约金。双方还以合同附件的形式签订了《合同补充协议》。合同签订后，卢苡涵通过支付首付款850000元以及向中国银行股份有限公司南宁市青秀路支行申请个人一手住房贷款1960000元的方式，依约向佳园公司付清了全部购房款2810000元。2016年1月19日，涉案房屋所在的32号楼经施工、勘察、设计、监理、建设单位五方联合验收合格并出具《建设工程质量竣工验收意见书》。2016年2月5日，佳园公司将涉案房屋交付给卢苡涵使用。另查明：2015年9月11日，南宁市城乡建设委员会下发南建质安[2015]113号《南宁市城乡建设委员会关于全市建筑工地立即进行停工整治的紧急通知》，内容为：“两会”日益临近，近期检查发现，部分项目未按照要求落实建筑工地环境综合整治工作，工地乱象问题突出。同时，昨日我市在建项目发生三起高处坠落 4 事故，安全形势极其严峻。为此，特要求全市建筑工地即日起至9月22日全面停工整治，重点开展建筑工地隐患排查和环境综合整治工作。 一审法院认为：卢苡涵与佳园公司签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应切实认真履行合同义务。根据合同第九条约定，出卖人应当在2015年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字共同验收合格的商品房交付买受人使用。涉案房屋所在楼栋于2016年1月19日经施工、勘察、设计、监理、建设单位五方联合验收合格并出具《建设工程质量竣工验收意见书》，达到双方在合同中约定的交付条件，但佳园公司迟于2016年2月5日才将涉案房屋交付给卢苡涵使用。因此，佳园公司逾期交房的期间应自2015年9月1日起至2016年2月5日止，逾期交房共计158天，构成违约。佳园公司辩称有部分迟延交房的天数属于合同附件《合同补充协议》第九条规定的免责事由（6）的情形，但其未能提供相应证据予以证明，对此该院不予采信；佳园公司又辩称因政府行为于2015年9月11日至2015年9月22日“两会”期间停工共12天，应予以扣除逾期交房12天，但因该期间在合同约定的交房时间之后，故该院不予支持。根据合同第十条“除本合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之伍的违 5 约金。”规定的逾期交房违约金标准，佳园公司应按日向卢苡涵支付已交付房价款万分之五的违约金，现卢苡涵参考同类案件中与佳园公司协商的结果，自动将该违约金标准降为每日万分之二，属于其对自身民事权利的处分，未违反法律规定，故该院予以准许。因此，本案佳园公司应向卢苡涵支付的逾期交房违约金为88796元（已交付房价款2810000元×158天×0.0002/天）。佳园公司主张卢苡涵计算违约天数有误、违约金额过高，证据不足，且其未在法律规定的期限内提出撤销的请求，故对其抗辩，该院不予采信。 关于卢苡涵主张以违约金为起算基数的利息请求：本案的违约金已经具备惩罚性质，卢苡涵再诉请违约金的利息于法无据，亦无合同依据，故该院对卢苡涵的该项诉讼请求不予支持。 一审法院判决：一、佳园公司应向卢苡涵支付逾期交房违约金88796元；二、驳回卢苡涵的其他诉讼请求。案件受理费2020元，由卢苡涵负担263元，由佳园公司负担1757元（此款卢苡涵已预交，由佳园公司连同上述应付款项一并支付给卢苡涵）。 本院二审期间，当事人均未提交证据。本院综合当事人一审提交的证据及诉辩意见，对一审法院已查明的事实予以确认。 本院认为：一审法院已就本案佳园公司是否违约、违约金的计算方式、违约金是否应当扣除因政府原因导致停工天数及违约金是否过高等问题作了充分论述，一审法院的论述合法有据，本院予以认可，并不再赘述。佳园公司虽上诉仍坚持其一审抗辩理由，但佳园公司的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院对佳园公司的上诉主张不予支持。 6 综上所述，上诉人广西佳园房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2020元（上诉人广西佳园房地产有限公司已预交），由上诉人广西佳园房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 覃国雄 审 判 员 黄敏俊 审 判 员 陈 健 二〇二〇年九月十日 法官助理 于代亮 书 记 员 金 灵