江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终6326号上诉人(原审被告)：当代节能置业（苏州）有限公司。法定代表人：侯庆存，总经理。委托诉讼代理人：宋瑞，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王乔，北京市炜衡（苏州）律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：李桂英。委托诉讼代理人：孙鹤，江苏百年东吴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙德君。委托诉讼代理人：孙鹤，江苏百年东吴律师事务所律师。上诉人当代节能置业（苏州）有限公司（以下简称当代公司）因与被上诉人李桂英、孙德君商品房销售合同纠纷一案不服苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初9822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。当代公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回李桂英、孙德君的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定案涉房屋质量瑕疵的维修导致案涉房屋无法居住使用，事实认定错误。1、案涉房屋已经政府主管部门验收且李桂英、孙德君已接收案涉房屋，说明案涉房屋不存在无法居住使用的严重的质量问题。判断房屋是否存在严重质量问题以及影响居住应当以房屋是否符合相关规范为唯一标准，而不是通过李桂英、孙德君主观认为或主观感受判断是否构成严重质量问题。2、案涉房屋质量瑕疵的文字描述与案涉房屋实际的质量状况不符。(1)一审法院认定案涉房屋存在阳台棚顶不平、客厅及卧室墙面裂缝、吊顶裂缝、墙面粉刷、地板起灰问题的依据为李桂英、孙德君与物业管家的微信聊天记录以及李桂英、孙德君提供的维修清单统计表，并没有相应照片予以佐证，且问题描述较为宽泛。(2)李桂英、孙德君与物业管家的微信聊天记录不能客观反映案涉房屋的质量情况。从李桂英、孙德君提供的与物业管家的微信聊天记录可以看出，物业管家对李桂英、孙德君提出的任何问题均会响应且不会就李桂英、孙德君提出的问题进行判断。3、维修清单统计表与案涉房屋实际的质量状况不符。(1)维修清单统计表对相应问题的描述较为宽泛，且维修清单统计表仅是记录目的，并不能客观反映案涉房屋实际的质量情况。(2)9幢304室房屋维修清单统计中(序号1321)2019年8月26日墙面多体裂缝、(序号1322)2019年8月26日墙面多处裂缝修补粉刷、(序号1535)2019年11月20日墙面裂缝，这些问题均不存在。丛李桂英、孙德君提供的2019年4月28日与物业管家的微信聊天记录“房子9-304墙面好了”以及2019年4月28日之后的微信聊天记录中均不存在墙面裂缝问题也可以看出，在2019年4月28日之后9-304即不存在墙面裂缝问题，也证明以上序号1321、序号1322、序号1535所记录的问题并不存在。二、一审法院酌定当代公司赔偿李桂英、孙德君2幢房屋各6个月的租金损失，适用法律错误。1、案涉房屋质量瑕疵的维修不会导致案涉房屋无法居住，李桂英、孙德君不存在租金损失。2、损失以实际发生为依据，李桂英、孙德君并未因案涉房屋质量瑕疵的维修在外租赁房屋并产生实际的租金损失，当代公司不应对没有发生的损失进行赔偿。3、当代公司对案涉房屋的质量瑕疵问题均进行了修复，当代公司不应在修复之外再行承担没有发生的租金损失。4、即使案涉房屋部分质量瑕疵的维修将导致案涉房屋无法居住使用，但无法居住使用的期间也绝非6个月之久。而且大部分的质量瑕疵问题存在同时维修的情形，在同时维修的情形下，无法居住的期间不能重复计算，按照最长的维修周期计算，维修期间总计约3个月，而不是一审法院酌定的6个月。综上所述，一审法院事实认定不清，适用法律错误，请求二审法院查清事实，驳回李桂英、孙德君的诉讼请求。李桂英、孙德君辩称，一、案涉二幢房屋存在客观的装修质量问题，不符合国家强制标准的相关规定。1.案涉二幢房屋虽经主管部门验收，但主管部门检查验收的项目为消防、绿化、环保、人防、排水、主体工程等，不包含室内装修。案涉二幢房屋在交房后陆续出现墙体裂缝、墙砖空鼓、拆卸地板、拆卸大理石面、客厅渗水等致使李桂英、孙德君无法正常居住的质量问题，其中墙体裂缝在两年的时间内不断重复出现。2.判断房屋是否存在质量问题应以国家强制标准作为依据，根据GB50210-2018《建筑装饰装修工程质量验收标准》第12.2.3条：水性涂料涂饰工程应涂饰均匀、粘结牢固、不得漏涂、透底、开裂、起皮、掉粉。第12.3.3条：溶剂型涂料涂饰工程应涂饰均匀、粘结牢固、不得漏涂、透底、开裂、起皮、掉粉。因此本案中墙面多处开裂系质量问题。二、李桂英、孙德君提交的证据可以充分、客观的证明案涉二幢房屋确实存在质量问题以及维修完成的时间。1.对案涉二幢房屋进行管理的小区物业公司与当代公司属于同一集团公司下的关联公司，物业公司的办公室电脑记录了整个小区所有业主的报修、维修记录以及报修时间和维修完成时间。本案中，李桂英、孙德君提交的证据足以证明案涉二幢房屋的质量问题以及维修完成时间，并不存在当代公司陈述的所谓夸张、不合理、全部响应等问题。2.针对当代公司提出的9幢304房屋维修清单统计中序号1321、1322、1535反映的墙面裂缝均不存在的问题，一审中李桂英、孙德君举证的证据3“微信聊天记录”中均有所提及。3.根据一审中李桂英、孙德君提交的证据4“万国府维修记录清单”可以统计出案涉二幢房屋只墙体裂缝这一问题就报修各达十次以上，证明在2019年11月依然不断出现严重的墙体裂缝，维修时间远远超过6个月。原审法院酌定当代公司赔偿李桂英、孙德君二幢房屋各6个月的租金损失并不能完全弥补李桂英、孙德君的损失。三、当代公司应就李桂英、孙德君无法使用涉案二幢房屋所造成的损失进行赔偿。根据《房屋建筑工程质量保修办法》第十四条的规定，因房屋质量造成的财产损害，建设方应承担赔偿责任。房屋空置导致李桂英、孙德君无法入住或出租系财产损失，其赔偿不能以维修来弥补，维修是当代公司的法定义务。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。李桂英、孙德君向一审法院起诉请求：判令当代公司赔偿其房屋空置损失262844元（空置时间自2018年1月31日起至2019年12月30日止，总计23个月×5714元/月×2幢房屋=262844元）。一审法院认定事实：2016年7月28日，当代公司（出卖人）与李桂英、孙德君（买受人）签订《苏州市商品房买卖合同》两份，约定买受人购买出卖人开发的苏州市姑苏区苏站路1333号（当代万国府小区）9幢304室及10幢1604室住宅房屋，该两处房屋均为全装修房，其中9幢304室房屋的建筑面积118.28平方米，总价为3069938元，10幢1604室房屋建筑面积112.4平方米，总价为2887612元。两份商品房买卖合同第十条至第十五条均系关于房屋质量和房屋保修的约定，主要内容包括：出卖人交付的商品房经验收合格，房屋建筑工程质量符合国家和地方强制性标准，全装修房交房时的装修标准按照本合同其他约定验收；合同附件八所列商品基本配置，出卖人可以按所列产品市场动态情况作局部更换，出卖人承诺更换后的配置不低于本合同附件八所列的标准，更换配置应告知买受人；出卖人对商品房建筑结构及主要设备保修责任根据《建筑工程质量管理条例》、《商品房实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》等法规、规章承担保修责任，但因不可抗力的因素或其他非归责于出卖人的原因而造成的损坏，出卖人不负保修责任。在保修期内，该商品房出现质量缺陷，出卖人应承担该商品房的质量保修责任，由出卖人修复，买受人产生实际经济损失的，出卖人应据实赔偿给买受人。出卖人修复期间，需要买受人配合的，买受人应协助，出卖人补偿给买受人每日（不足一日按一日计算）0元的误工费。全装修房装修工程的保修期自该商品房交付之日起，为期2年，在保修期内如该商品房装修发生质量问题的，出卖人负保修责任。合同附件七、八列明了全装修房的配置及部分配置的品牌、型号。2018年1月31日，当代公司将上述房屋交付李桂英、孙德君。李桂英、孙德君此后因房屋装饰装修质量问题多次向当代公司或物业公司报修。当代公司于2018年4月至同年12月份先后为李桂英、孙德君维修了9幢304室房屋阳台棚顶不平、客厅及卧室墙面裂缝、吊顶裂缝、墙面粉刷、地板起灰、地砖接缝处不平、踢脚线恢复安装、踢脚线门吸安装等项目。2019年3月至同年8月期间，当代公司陆续为李桂英、孙德君维修了墙面裂缝、瓷砖不平、地板门槛石打胶等项目。当代公司于2018年4月至同年12月份先后为李桂英、孙德君维修10幢1604室房屋卫生间墙砖及地砖空鼓、客厅及卧室墙面裂缝、卧室墙面粉刷、地板起灰、安装踢脚线、卧室门密封条脱落等项目。2019年3月至同年8月期间，当代公司陆续为李桂英、孙德君维修了踢脚线与墙面隙缝大、门槛条脱落、煤气口封堵、卧室墙面裂缝等项目。墙面裂缝问题维修多在一周到十天内完成，重新安装地板在两三个月内完成，其他质量瑕疵大多在报修后数日内完成。在本案审理中，李桂英、孙德君陈述，其至今未入住案涉两处房屋，其主张的空置期是从交房之日即2018年1月31日起至维修结束之日即2019年12月30日止，但其2020年3、4月份再去案涉房屋时，又发现了新的墙体裂缝。关于案涉房屋2018年的市场租金，双方当事人一致认可按5714元/月计算。以上事实，有不动产权属登记证明、商品房买卖合同、发票、微信聊天、照片及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为，李桂英、孙德君与当代公司签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。当代公司交付的房屋在质量保证期内发生质量缺陷，当代公司应履行维修义务，并承担违约责任。李桂英、孙德君主张空置期间的租金损失，双方对已维修项目的内容和维修的具体时间段陈述并不完全一致，但李桂英、孙德君所举的照片、与物业公司员工的微信聊天记录足以证明案涉房屋地板、墙面等均经过维修，该类项目的维修直接影响李桂英、孙德君居住使用房屋，李桂英、孙德君有权主张因不能使用房屋导致的租金损失。根据李桂英、孙德君提供的报修维修记录及微信聊天记录可以证实当代公司多次为李桂英、孙德君维修墙面裂缝，并重新安装地板及部分瓷砖的事实，故酌情认定当代公司赔偿李桂英、孙德君案涉两处房屋各6个月的租金损失68568元（5714元/月×6个月×2）；李桂英、孙德君主张超出部分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条的规定，一审法院判决：当代节能置业（苏州）有限公司于判决生效之日起十日内赔偿李桂英、孙德君因房屋维修导致的房屋空置期损失68568元。案件受理费5242元，由李桂英、孙德君负担3875元，当代节能置业（苏州）有限公司负担1367元。二审中李桂英、孙德君提交微信聊天记录两份，认为该微信聊天记录已经在一审中提交，可以证明案涉房屋维修清单统计中序号1321、1322、1535的真实性。当代节能公司质证认为：1、李桂英、孙德君未在一审中提交该微信聊天记录，该微信聊天记录与李桂英、孙德君在一审中提交的微信聊天记录不一致，对其真实性不予认可。2、李桂英、孙德君总计向当代公司购买2套房屋，单从该记录来看，无法确认聊天记录中所提及的“墙面裂缝”问题即为9-304房屋维修记录清单中1321、1322号问题，关联性也不予认可。3、序号1535号记录的墙面裂缝报修时间是2019年11月20号，其与聊天记录的时间2019年11月24号，间隔并未超过一个星期，该聊天记录无法证明序号1535号记录的真实性。本院认定的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，当代公司向李桂英、孙德君交付诉争房屋后，李桂英、孙德君因诉争房屋存在的多处质量问题向当代公司报修，后双方就修复、赔偿等问题产生争议，李桂英、孙德君诉至法院。本案属于开发商、业主之间的一手房买卖合同纠纷，故案由应确定为商品房销售合同纠纷，一审确定案由为房屋买卖合同纠纷不当，应予纠正。本案二审争议焦点在于，一审基于诉争房屋质量问题多次维修参照租金标准酌定当代公司赔偿李桂英、孙德君损失68568元是否恰当。对此本院认为，当代公司向李桂英、孙德君交付的诉争房屋存在多处质量问题，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。虽当代公司主张其已就李桂英、孙德君报修项目积极维修，但并不能据此免除其向刘赫、雷雨阳承担赔偿损失的违约责任。关于李桂英、孙德君的损失，结合诉争房屋存在的质量问题，一审法院根据已维修的频次、项目、耗时，结合诉争房屋实际面积，参照租金标准酌定由当代公司赔偿李桂英、孙德君损失68568元，在合理裁量范围之内，本院予以维持。综上，上诉人当代公司的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1367元，由上诉人当代节能置业（苏州）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  郭 锐审判员  孙楚楚二〇二〇年九月二十九日书记员  陈闵悦