福建省福州市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）闽01行终363号 上诉人（一审被告）福州市自然资源和规划局，住所地福州市仓山区南江滨西大道********。 法定代表人吴建青，局长。 被上诉人（一审原告）林志彬，女，1963年2月24日出生，汉族，住福州市仓山区。 被上诉人（一审原告）施志坚，男，1966年10月31日出生，汉族，住福州市晋安区。 被上诉人（一审原告）施志红，女，1969年6月14日出生，汉族，住福州市晋安区。 三被上诉人的共同委托代理人郭承思，福建立恩律师事务所律师。 三被上诉人的共同委托代理人李玟，福建立恩律师事务所实习律师。 一审第三人福州市不动产登记和交易中心，住所，住所地福州市鼓楼区福屿路**div> 法定代表人林京洪，主任。 一审第三人沈北，女，1949年7月22日出生，汉族，住福州市晋安区。 一审第三人廖昌健，男，1990年3月5日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 上诉人福州市自然资源和规划局因林志彬、施志坚、施志红诉其房屋行政登记一案，不服福州市晋安区人民法院（2019）闽0111行初89号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。 一审法院查明，三原告系林明生与施超英夫妇的婚生子女。施超英去世后，林明生与第三人沈北登记再婚。1998年5月，福州市房地产管理局就讼争屋向林明生颁发了榕房权证Ｒ字第××号房屋所有权证，确认林明生为讼争屋的房屋所有权人，权利来源1997年12月24日房改售房。2004年7月18日，林明生病故。2016年11月1日，“林明生”与第三人廖昌健就讼争屋向第三人福州市不动产登记和交易中心申请办理个人二手房转移登记，并提交相关申请材料。第三人福州市不动产登记和交易中心受理后进行审查。2016年11月，被告向第三人廖昌健颁发了闽（2016）福州市不动产权第××号《不动产权证书》。2017年4月，因第三人廖昌健与案外人陈益梅就讼争屋再次向第三人福州市不动产登记和交易中心申请办理个人二手房转移登记，被告已注销颁发给第三人廖昌健的闽（2016）福州市不动产权第××号《不动产权证书》。原告不服，于2018年1月18日向一审法院提起本案行政诉讼。 一审另查，因福州市机构改革，组建福州市自然资源和规划局，不再保留原福州市国土资源局，原福州市国土资源局的职责划入福州市自然资源和规划局。 一审法院认为，《不动产登记暂行条例》第十四条第一款规定“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”，第十六条第一款规定“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料”，第十八条规定“不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定”；《不动产登记暂行条例实施细则》第十条规定“处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记”，第十四条规定“因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书”，第三十八条规定“申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）买卖、互换、赠与合同；（三）继承或者受遗赠的材料；（四）分割、合并协议；（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（七）相关税费缴纳凭证；（八）其他必要材料。不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同”。本案中，在讼争屋的原登记所有权人林明生已于2004年7月18日病故的情形下，2016年11月1日，相关当事人在向不动产登记机构申请办理个人二手房转移登记时，并未按上述规定提交讼争屋共有人以及法定继承人的分配协议和亲属关系材料等，反而是以已经死亡的“林明生”的名义办理转移登记，显然当事人是采用提供虚假材料等欺骗手段申请登记，故被告作出颁发闽（2016）福州市不动产权第××号《不动产权证书》的行为，主要证据不足；因该转移登记行为已经被2017年4月的转移登记行为所取代，闽（2016）福州市不动产权第××号《不动产权证书》已被注销，故2016年11月被告所作的转移登记行为应予确认违法。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项的规定，判决确认原福州市国土资源局于2016年11月作出向第三人廖昌健颁发闽（2016）福州市不动产权第××号《不动产权证书》的行政行为违法。 上诉人福州市自然资源和规划局向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决改判驳回被上诉人林志彬、施志坚、施志红对上诉人的起诉或者驳回诉讼请求。2.判决被上诉人承担一、二审案件受理费、公告费。其上诉的主要事实和理由为：1.上诉人严格按照不动产登记相关规定进行审查，依法作出被诉不动产登记行为。一审判决确认上诉人于2016年11月颁发闽（2016）福州市不动产权第××号《不动产权证书》的行政行为违法，是错误的。2016年11月1日，第三人廖昌健、沈北、林明生持申请表、身份证、结婚证、房屋所有权证、买卖合同等材料到不动产登记机构窗口申请办理涉案房屋的转移登记手续。其提交的材料符合《不动产登记暂行条例》第十六条及《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定。不动产登记机构根据《不动产登记暂行条例》第十八条之规定进行查验，且核查了林明生所提交的身份证原件姓名、性别、出生日期、身份证号码均与原房改存档的身份证复印件一致，配偶也到场签字，备案的买卖合同上有房产代理公司盖章确认等等，显然已经尽到审慎审查注意义务。2.一审判决以闽（2016）福州市不动产权第××号《不动产权证书》已被注销为由，径直认定被诉登记行为违法，适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理房屋登记行政案件中发现涉嫌刑事犯罪问题应如何处理的答复》规定，如何不能确定第三人购买的房屋是否属于善意取得，应当中止案件审理，待有权机关作出有效确认后，再恢复审理。即买受人是否善意取得，与案件的判决结果（确认违法还是撤销登记）有直接关系，但一审在仅认定“当事人是采用提供虚假材料等欺骗手段申请登记”，但未对提供虚假材料的各方当事人包括廖昌健、中介公司是否存在恶意、是否存在刑事犯罪进行认定的情况下，按照善意取得的情况进行处理，属于法律错误。3.一审程序违法，本案的审理应以廖昌健、陈益梅是否为善意为基础，上诉人在答辩时多次提出追加陈益梅为第三人参加诉讼，一审法院未予采纳，系程序违法。 被上诉人林志彬、施志坚、施志红未向本院提交书面意见。 一审第三人沈北向本院提交书面意见述称：其于2005年患癌动手术，至今患癌十几年，化疗、电疗数十次，花费巨大，经济上极为困难。其与林明生结婚后，组织上分了8号1座308单元的房屋，因林明生突然死亡，没有任何遗嘱，生活极为困难，答辩人生病期间，林明生子女也未看望过，为治疗癌症，才动用该套房改房看病，仓山区麦浦村林明生有旧房，答辩人也有继承权，现在并未使用该套旧房，林明生三子女经济条件很好，却起诉答辩人。综上，请求依法判决。 一审第三人廖昌健未向本院提交书面意见。 一审中各方当事人提交的证据和法律依据均已随案移送本院，经审查，相关证据均经一审开庭质证。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条规定，同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。本案中，涉案房屋存在两次转移登记，首次转移登记至廖昌健名下，廖昌健又转移登记至陈益梅名下。被上诉人作为案涉房屋的原利害关系人，针对首次转移登记行为提起本案诉讼，应当依法受理。 本案的争议焦点是：一、涉案房屋首次转移登记行为是否合法；二、廖昌健是否善意取得涉案房屋所有权及本案判决方式的问题；三、一审法院是否应当追加陈益梅为本案第三人参加诉讼。 一、涉案房屋首次转移登记行为是否合法的问题。《中华人民共和国物权法》第十二条规定，登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。因此，登记机构对于不动产登记申请具有合理审慎的审查职责。本案中，一审第三人沈北是以死者林明生本人的名义转让案涉房产，依照登记规则，登记机构应要求林明生本人到场办理，即使相关人员主张受林明生委托办理转移登记，登记机构也应比对代理人身份证明以及授权委托书等相关材料。在登记所有权人林明生已于2004年7月18日病故的情形下，林明生本人显然无法到达现场办理登记手续，也无办理委托手续的可能，上诉人提交的相关证据材料中亦无相关委托材料。因此，上诉人在办理被诉登记过程中未尽合理审慎的审查义务，以虚假材料为基础作出被诉登记行为，被诉登记行为缺乏事实依据，属于违法登记行为。 二、廖昌健是否善意取得涉案房屋所有权及本案判决方式的问题。《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，善意取得需要具备三个要件：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，案涉房屋所有权证登记所有权人为林明生，廖昌健虽通过中介机构与林明生签订案涉房屋买卖协议，但买方在并未见到林明生，也未核对其交易的人员委托代理权限的情况下径行与之交易，存在明显过错，不能认定廖昌建取得该房屋时是善意的，其不属于善意取得。因被诉登记行为缺乏事实依据，依法应判决撤销被诉登记行为。由于被诉的闽（2016）福州市不动产权第××号《不动产权证书》及相关登记行为已被注销，不具有可撤销内容，应依法确认该登记行为违法。 三、关于一审法院是否应当追加陈益梅为本案第三人参加诉讼的问题。因被上诉人的诉讼请求为确认闽（2016）福州市不动产权第××号《不动产权证书》颁证行为违法，因此，本案的审理不涉及廖昌健与陈益梅的交易事实及陈益梅取得的《不动产权证书》的效力等问题，本案不对陈益梅的相关权益产生直接影响。一审法院未追加陈益梅作为本案第三人参加诉讼，并无不当。 综上，一审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项的规定，判决确认被诉颁证行为违法，并无不当。本院依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一、二审案件受理费各50元，均由上诉人福州市自然资源和规划局负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王小倩 审 判 员 张厚磊 审 判 员 郑 鋆 二〇二〇年九月三十日 法官助理 李 升 书 记 员 赖忠鸿 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。 一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 人民法院审理上诉案件，需要改变一审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。 《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》 第十二行政协议存在行政诉讼法第七十五条规定的重大且明显违法情形的，人民法院应当确认行政协议无效。 人民法院可以适用民事法律规范确认行政协议无效。 行政协议无效的原因在一审法庭辩论终结前消除的，人民法院可以确认行政协议有效。