山西省高级人民法院民事裁定书（2020）晋民申576号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：常某，户籍地：山西省太原市，住北京市通州区。再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：山西鼎晨房地产开发集团有限公司。法定代表人：吴某，该公司董事长。委托诉讼代理人：张某。委托诉讼代理人：王某，山西嘉玉律师事务所律师。再审申请人常某因与再审申请人山西鼎晨房地产开发集团有限公司（以下简称“鼎晨公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省太原市中级人民法院（2019）晋01民终5523号民事判决，向本院申请再审。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审查，张建军参加合议庭评议，现已审查终结。再审申请人常某的再审请求为：1.撤销山西省太原市中级人民法院（2019）晋01民终5523号民事判决书；2.依法改判被申请人向申请人支付逾期交房违约金58,366.98元（从2015年11月1日起暂计算至2018年11月1日）；3.诉讼费用由被申请人承担。事实与理由：一、案件事实是：再审申请人与被申请人于2015年5月12日签订《商品房买卖合同》，再审申请人依约履行了支付房款的义务，被申请人不仅未按合同约定于2015年10月31日前交付房屋，而且再审申请人主动收房时，被申请人恶意扣押房屋钥匙，明确表示拒绝交付房屋。截至再审申请日，涉案房屋仍然在被申请人处扣押，未进行实际交付。二审判决改判一审判决，纠正了一部分错误，但仍然认定错误。二审判决纠正了一审判决采用案外人认定的行为，但仍然故意回避了被申请人扣押钥匙拒绝交房的事实，把开发商拒绝交房的责任杜撰为再审申请人拒绝收房扩大损失。虽然庭审中进行了法庭调查及证据质证，但判决书对于扣钥匙的事实只字未提，故意偏离案件关键事实，造成错判。二、二审判决存在庭审证据证明内容缺失、隐匿开发商扣押钥匙的案件关键事实、捏造常某不收房扩大损失、已提交的庭审证据缺失的情况，导致认定事实错误、适用法律错误。具体为：（一）二审判决庭审证据证明内容缺失，隐匿开发商扣押钥匙的案件关键事实，认定事实错误。1.二审判决第6页原文“证据一、2018年6月19日，常某与鼎晨公司的沟通录音的整理文件”，缺失的关键内容是：此证据证明至今未交房责任在开发商，是开发商单方面将其应当承担的违约金责任与其应当承担的交房义务进行了捆绑，恶意扣押钥匙，拒绝交付房屋。并且，常某明确指出为避免损失扩大，一再劝告开发商立即交房，但开发商仍然拒绝交付房屋和钥匙。2.二审判决查明关键事实不清，导致认定事实错误。第8页，本院二审查明中，对开发商扣押钥匙的关键事实，只字未提。缺失的关键事实是：二审法院组织双方当事人开了2次庭，庭审中对扣押钥匙的关键事实进行了质证、调查、查明，但二审判决书中查明及认定事实都完全没有提到扣押钥匙的事情。并且在庭审中，当庭常某多次要求主动收房，开发商当庭多次明确表示仍然要扣押钥匙拒绝交付房屋。本案的关键事实是，因开发商扣押钥匙，从而导致房屋无法交付。（二）二审判决捏造常某不收房扩大损失，凭空想象，没有任何事实依据，认定事实错误。1.第9页原文“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。故可综合认定上诉人常某在2018年6月1日之时对涉案房屋可办理收房是知情的，该时间应为实际应收房时间。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。客观事实是：二审判决将2018年6月1日认定为实际应收房时间，而非实际已收房时间。可合同约定的违约金计算方式为实际交房之日止，为减少开发商违约金的法律责任，二审判决凭空没有依据认定常某不收房未采取适当措施致使损失扩大。二审判决在查明事实里，完全没有常某哪些措施不当，也没有开发商提供的任何证明常某措施不当的证据，凭空想象进行认定，完全没有事实依据。此错误判决，一方面放纵了开发商扣押钥匙的恶劣行径导致房屋交付遥遥无期，另一方面导致2018年6月2日之后的违约金合法权利也无法主张。造成无法交房的客观事实是，开发商扣押钥匙，拒绝交房。常某所采取的措施：(1）按合同约定开发商应当书面通知交房。开发商不仅未书面通知，而且未以任何方式通知常某交房，在此情况下，常某主动去收房。(2）主动收房时，常某主张逾期交房违约金并要求开发商出具合同规定的房屋验收证明文件，开发商未提供任何房屋验收文件。在没有验收文件的情况下，常某仍然要求收房，并且在一审、二审当庭，不管具不具备交房条件，常某也多次表达要求收房。常某多次主动找开发商要求收房和协商违约金事项，可开发商认为常某工作在外地，故意一再的拖延时间，玩失踪玩忙碌找不到人，经常不见常某的面，对常某积极收房及主张违约金的事项，从未给出过任何解决方案。直至2018年6月19日，常某再次主动去找开发商，副总经理张某代表鼎晨公司首次明确表达了意见：违约金和交房必须捆绑在一起。违约金只支付万儿八千，若不同意就扣押常某房屋钥匙，拒绝交房。(3）常某主动将收房相关费用全部缴纳，在开发商扣押钥匙的情况下，仍然多次要求收房。(4）常某努力说服开发商交房避免损失扩大，但开发商不听劝告。在此情况下，常某采用正当合法的途径，10月31日提交诉讼材料，对违约金和立即交房的诉求进行了立案，至今房屋仍未要回，钥匙已被开发商扣押2年。在此期间，以及积极配合人民法院立案厅的工作人员进行调解，尝试通过中间人的沟通与搭桥，解决立即交房及违约金事项，但开发商态度强硬，表示违约金只支付1万元左右，若不同意就继续扣押钥匙拒绝交房，并且开发商多次提出让常某采取法律途径解决。综上，常某自始至终采用的都是正当合法的措施，从没有过激行为或者不当行为，既没有去抢夺钥匙，也没有破门而入，而是主动缴纳相关费用，积极主动与开发商洽谈交房事项，无果的情况下老老实实采用法律诉讼，通过法院判决来依法维护自身合法权益。被申请人开发商所采取的措施：一再拖延时间，恶意扣押钥匙，拒绝交付房屋，以此威胁逼迫常某不再索要违约金，逃避法律责任。（三）二审判决已提交的庭审证据缺失，认定事实错误。二审期间常某围绕上诉请求提交的证据中，缺少2019年10月16日二审第二次开庭时，常某提交的证据：“2019年10月8日，太原市住房和城乡建设局出具的关于政府信息回复中未查到涉案房屋的竣工验收备案信息”以及最高人民法院（2015）民申字第1045号民事裁定书。此2项证据证明：本案涉案房屋没有竣工验收备案表。最高人民法院审理的同类案件中，该案同样提供了竣工验收证明，也未办理竣工验收备案表。最高人民法院认定商品房竣工验收备案表是认定商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。然而，本案二审判决在第8页二审查明中，仅采用了开发商补充提供的工程验收证明书。该竣工验收书有明显的涂改痕迹，并且正文盖章处的“验收通过日期”为空白，没有填写，是未知日期。二审判决列示的证据中缺少了“太原市住房和城乡建设局出具的政府信息回复”及最高人民法院的民事裁定书，刻意回避了本案涉案房屋不具备国家法定交房条件的事实。（四）二审判决适用法律错误无任何证据、凭空捏造的常某不收房扩大损失的事由，不应适用《合同法》第一百一十九条第一款。综上，本案关于交房违约是合同违约，鼎晨公司违反了双方签订的商品房买卖合同及《合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条的规定，没有履行交房义务，应当承担违约责任。而关于逾期交房违约金的计算依据，在合同第九条进行了明确规定，计算止期以实际交付之日为准。鉴于被申请人的违约行为、一审二审民事判决书的认定事实错误、适用法律错误，严重损害了再审申请人的合法权益。请求山西省高级人民法院对本案进行再审并依法改判。鼎晨公司申请再审称：1.撤销山西省太原市中级人民法院（2019）晋01民终5223号民事判决书；2.改判再审申请人向被申请人支付逾期交房违约金7289元。3.诉讼费用由被申请人承担。事实与理由：一、山西省太原市中级人民法院作出的（2019）晋01民终5223号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明。再审申请人认为二审法院认定一审法院判决以涉案房屋该栋其他业主入住通知书、房屋交接表，认定本案所涉房屋的收房时间为2016年3月17日的理由不足，但认为人民法院应当结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性，应当认定事实的存在，那么与本案一同诉至太原市小店区人民法院的系列案中，与本案同一栋楼同一单元的业主在2016年3月17日已经陆续入住，那么为何被申请人偏偏至今不收房，作为买受人明知《商品房买卖合同》约定的交付房屋时间为2015年10月31日，再审申请人未在约定时间交付房屋的情况下，被申请人明知自己的权利受到侵害，却迟迟等到2018年6月才与再审申请人沟通逾期交房事宜，其主观上拖延再审申请人的违约期限，致使违约金数额逐渐递增。因此，被申请人在2015年11月1日已经知道自己的权利受到侵害，在同一栋楼其他业主都办理了入住手续后，仍继续任由房屋交接手续的时间推移，对被申请人主张2016年3月17日之后的违约金的诉求没有事实依据。再审申请人认为一审法院认定的再审申请人逾期交房的时间期限为2015年10月31日至2016年3月17日，逾期交房违约金共计7289元的判决结果与案件事实相符。二、二审法院判决明显违背公平公正原则。本案中，被申请人应当采取适当的措施防止损失的扩大，但被申请人没有采取正当、适当的方式避免损失的扩大，根据诚实信用原则，被申请人应当承担一定的责任减少再申申请人需支付给被申请人的违约金。综上所述，再审申请人的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项的规定，请求山西省高级人民法院对本案进行再审并依法改判，以维护再审申请人的合法权益。常某答辩称：一、答辩人请求人民法院依法驳回被答辩人山西鼎晨房地产开发集团有限公司不合理且不合法的诉讼请求。二、答辩人在二审判决发生法律效力后六个月内（答辩人签收二审判决日期为2019年11月29日），依据《民事诉讼法》第200条第一款第1、2、6项，已于2020年5月21日提交再审申请书，通过EMS邮寄至山西省高级人民法院。在此，请求再审法院合并审理，并依法支持答辩人的诉讼请求。事实和理由：一、被答辩人称，其认同一审判决以涉案房屋该栋其他业主的资料认定本案所涉房屋的实际收房时间，而不认同二审判决改判纠正一审判决的错误，认为二审判决缺乏证据。这是被答辩人的恶意辩解，二审判决改判的事实证据充分。相反是一审判决缺乏证据事实。1.二审判决改判一审判决采用案外人的错误，有充分有效的证据。本案关于交房违约是合同违约，被答辩人鼎晨公司违反了双方签订的《商品房买卖合同》的第八条、第九条、第十一条，应承担违约责任。实际上，被答辩人多次明确拒绝交付房屋及钥匙，并拒绝支付合同违约金。2.截止目前，被答辩人恶意扣押房屋及钥匙多年，涉案房屋现状仍未交付答辩人。二、被答辩人称，二审法院判决违背公平公正原则，其声称被申请人没有采取正当、适当的方式避免损失扩大，要求减少违约金。而客观事实是：1.造成仍未交房的原因是被答辩人开发商扣押钥匙，拒绝交房。答辩人庭审提交的证据证明了被答辩人开发商扣押钥匙造成损失扩大的事实，但被答辩人开发商没有任何证据证明答辩人造成损失扩大。2.《商品房买卖合同》第九条约定的逾期交房违约金，计算止期为实际交付之日止，截止目前涉案房屋仍未交付，被答辩人应当承担合同违约责任。由被答辩人开发商扣押钥匙拒绝交房造成的损失扩大，不影响其合同违约责任的履行。综上，本案关于交房违约是合同违约，被答辩人违反了双方签订的商品房买卖合同，应当承担违约责任。关于一审判决采用案外人定案的错误，二审判决进行了改判纠正，被答辩人主张采用案外人定案的第一项请求，应予驳回。关于二审判决已支持的判决认定的实际收房时间之前的逾期交房违约金，被答辩人应当履行法院判决，不应故意混淆二审判决未支持的判决认定的实际收房时间之后的逾期交房违约金。并且，被答辩人扣押钥匙造成损失扩大的行为，不影响其合同违约责任的履行，其应当履行二审法院判决，提起的减少违约金的第二项请求，应予驳回。答辩人请求再审法院依法驳回被答辩人的再审请求。请求再审法院合并审理，依法支持答辩人的再审请求，并依法改判。查在再审审中，再审申请人常某提出新证据：1.2019年7月27日录音文件；2.2019年10月8日《关于政府信息公开申请的回复》；3.2019年11月25日、2020年4月12日微信聊天记录截屏；4.2018年6月10日常某缴纳的公维基金、天然气工程费、有线电视工程费、登记费等收据三张。欲证明：未能查到涉案房屋的竣工验收备案信息，常某主动全部缴纳相关费用，要求收房，采取正当合法的措施积极争取收房，物业公司没有钥匙，开发商早已收回钥匙，一、二审判决对开发商扣押钥匙的关键事实只字未提，认为常某不收房扩大损失，是认定事实错误，与案件真实情况不符。经查，再审申请人常某所提出的新证据，不属于民事诉讼法规定的新证据，本院不予采信。查在再审审中，鼎晨公司提交了2018年6月10日其给山西长风物业管理有限公司送达的《鼎晨?浦东雅典入住通知书》第196号，该通知主要内容为：“兹有常某（手写）购买的鼎晨?浦东雅典小区15（手写）号楼2（手写）单元22-3（手写）号房屋，建筑面积88.15（手写）平米已在我公司办理完相关手续。请你公司在2018（手写）年6（手写）月10（手写）日前为该业主办理交房手续。请予以接洽！签收人常某（手写），签署人牛秀芬（手写）。落款日期为2018年6月10日（除年月日为均为手写）”。经查，鼎晨公司在一、二审审理期间均未提供该通知，亦不属于民事诉讼法规定的新证据，本院不予采信。本院经审查认为，本案系房屋买卖合同纠纷。争议焦点问题为：逾期交房违约金的数额应为多少。本案中，常某从2018年6月7日开始向鼎晨公司要求结算违约金并以“最高人民法院认定商品房竣工验收备案表是认定商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件”为由而索要“两书一表”（住宅质量保证书、住宅使用说明书、建筑竣工备案表）的行为，表明其已知涉案房屋已具备交房条件。基于此，二审法院对于常某主张的逾期交房违约金计算至2018年6月1日50120元的判决和对其相应请求不予支持并无不当。关于鼎晨公司所提一、二审法院判决明显违背公平、公正原则，常某没有采取正当、适当的方式避免损失的扩大，根据诚实信用原则，常某应当承担一定责任，减少鼎晨公司需支付给常某的违约金，常某主张2016年3月17日之后的违约金没有事实依据的问题。经查，常某与鼎晨公司双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”。鼎晨公司在房屋达到交付使用条件后，并未按照合同约定的书面方式通知常某，也未能提供相关电话通知常某领房的记录，故二审法院对于鼎晨公司逾期交房应付违约金计算至2018年6月1日符合法律规定，鼎晨公司的此再审理由不能成立，本院不予支持。综上，再审申请人常某、山西鼎晨房地产开发集团有限公司申请再审的事由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回常某和山西鼎晨房地产开发集团有限公司的再审申请。审 判 长 刘 英审 判 员 仲俊光审 判 员 张建军 二0二0年九月一日法官助理 冯海燕书 记 员 胡 静