山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0811民初3518号原告（反诉被告）：仇艳丽，女，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人（特别授权）：王志军，山东信投律师事务所律师。被告（反诉原告）：商素芬，女，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人（特别授权）：李宝明，山东华运律师事务所律师。原告仇艳丽（反诉被告）与被告商素芬（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月2日、6月12日公开开庭进行了审理。因案情复杂，被告提出反诉，本案依法转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告仇艳丽及其委托诉讼代理人王志军，被告商素芬及其委托诉讼代理人李宝明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仇艳丽向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的租赁合同；2、判令被告返还原告房屋押金5000元；3、判令被告返还2017年8月8日多交付的租金4400元；4、判令被告返还违章楼梯拆除费及店面门改装费共计4650元；5、判令被告赔偿原告租赁经营期间的经营损失共计166400元；6、判令被告返还原告租赁房屋内所有物品及经营设施，或物品损失或者经营设施灭失，原告请求保留该部分赔偿诉权；7、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告双方于2017年8月27日签订《门面房租赁合同》，租赁期自2017年8月27日至2022年8月27日，租赁期5年，年租金为45000元，并特别约定“出租方要确保房屋可作为门面房使用，协助租赁方办理营业执照等相关证件，并负责租赁房屋的修缮，租赁房屋的内部设施的非人为因素造成的损坏(包括水、电煤、暖等管道和下水道的维修)。”原告根据被告对出租房屋作为门面房使用的承诺，于2017年4月20日支付店面转让费6万元；后于2018年6月12日经被告同意支付房屋装修费148000元，并按照租赁合同约定向被告支付了租金。2018年10月份，因济宁市创卫需要，被告私建的临街楼梯被城管部门责令拆除。原告因此代被告支付临街楼梯拆除费850元，另需改装店门支付改装费3800元。临街楼梯拆除后经原、被告双方沟通协商，被告同意将租赁合同约定的年租金45000元变更为24000元。期间被告将租赁房屋转卖与他人，被告因此否认房屋租赁费变更的事实，并于2019年9月24日向法院起诉要求解除房屋租赁合同，法院判决驳回被告的诉讼请求。法院判决生效后，被告又采取停电、拆除房屋空调、房门换锁的方式多次到店干扰原告经营。临街楼梯的拆除、被告的干扰，自2018年10份起原告所租房屋一直未能正常经营使用，给原告造成较大的经营损失。综上所述，因被告的干扰，现原告已无法再继续租赁经营，请求法庭判令原、被告双方解除租赁合同，并判令被告返还财产并赔偿经济损失，支持原告的诉讼请求。被告商素芬辩称，1、原告起诉构成重复诉讼。双方之间的租赁合同纠纷，2019年11月8日，任城区人民法院作出（2019）鲁0811民初11750号民事判决（以下简称11750号判决），认定双方合同合法有效，双方均应履行至2022年8月27日止，且被答辩人强烈反对解除合同，现要求解除合同，既违反禁止反言原则，也构成重复起诉，应驳回原告的起诉。2、被答辩人应当交纳5000元押金却一直未交，要求返还无事实和法律依据。3、2018年8月27日至2019年8月27日，被答辩人本应支付租金45000元，答辩人为其让利一个月即3750元，确定应交的租金为41250元，故被答辩人交付的4400元已冲抵该期间应支付的租金，不存在返还的问题。4、被答辩人所述拆装费与门店改装费4650元应提交证据证明；且答辩人多次催促其拆除楼梯，其至今未将拆除楼梯交付答辩人，应交付原物，否则应承担制作楼梯的费用。5、被答辩人自己经营管理不善，并多次私自违反合同转租、招租，其导致的亏损与被告无关，应自行承担；且楼梯拆除，入室位置改变，并没有影响租赁物的用途，并没有导致被答辩人营业受到损害，其请求不能成立。6、11750号判决作出后，原告不按照合同约定交纳房租，欠房租244天，对其违约行为，答辩人作出的清理腾房行为是为减少损失，原告的物品可以返还，但应支付相应的费用。同时，向本院提出反诉请求：1、要求反诉被告立即支付拖欠反诉原告的房屋租赁费27863.54元（2019年8月28日至2020年4月10日共计226天，按日租金123.29元计算）；2、因反诉被告根本违约导致合同目的不能实现，为降低损失、清空租赁房屋，反诉原告支付的3655.90元费用应由反诉被告仇艳丽承担[空调移机费1200元、保管货物仓储费800元、中介费400元、清理搬家费800元、欠水电费455.90元]；3、诉讼费用由反诉被告仇艳丽承担。后又将第1项诉讼请求变更为30082.29元（截止2020年4月28日），第2项请求变更为3970.80元（水电费由455.90元增加为770.89元）。事实与理由：反诉原告与反诉被告因《门面房租赁合同》产生纠纷诉讼于法院。11750号民事判决，认定双方签订的《门面房租赁合同》合法有效，双方均应依约履行，合同约定租金每年45000元已交纳至2019年8月27日，反诉原告要求解除租赁合同的诉讼请求被依法驳回。11750号判决生效后，反诉被告自2019年8月28日一直没有交纳到期房租，已构成根本违约，导致合同目的不能实现。为维护反诉原告合法权益，降低自身损失，反诉原告于2020年4月28日将反诉被告侵占的租赁物腾空并将房屋交给所有权人,反诉原告将租赁期间产生的租赁费22500元支付给新房主梁某,4。故诉至法院，请依法予以支持。反诉被告仇艳丽辩称，1、反诉原告所诉请的事实不属实，反诉被告不存在拖欠房屋租赁费的情况。反诉被告在本诉中提交了短信聊天记录及中间人的录音记录，已明确证实自2018年10月涉案房屋临街楼梯被济宁综合执法责令拆除后，涉案房屋已不具备经营门面房的条件。鉴于客观情形的变化，反诉原告当时已委托中间人与反诉被告就降低房屋年租金进行了充分协商，在降低租金为年租金24000元的事实发生后，被告在此期间将涉案房屋转给他人，反诉原告向买受人故意隐瞒房租变更的事实，为达到向买受人交付房屋的义务，自2018年10月起，反诉原告一直采取到店干扰、提起诉讼、停电、换锁、强行将反诉被告在租赁物内的物品搬出，致使反诉被告自2018年10月份起就未能正常经营。但根据2018年8月22日反诉被告向反诉原告支付租金41250元的事实，按照反诉原告与反诉被告所达成的降低租金为年租金24000元的事实，该涉案房屋租金已交纳至2020年5月份，因此并不存在拖欠租金的事实；2、反诉被告就涉案房屋租金已足额进行交纳，并没有违反租赁合同约定的交纳租金的义务。反诉原告在租赁合同未经双方依法协商解除或者经法院判决解除的情况下，强行并私自将涉案房屋内反诉被告的物品搬出。该搬出费用理应由反诉原告自行承担，并根据其私自动用反诉被告的物品的事实，就其所搬出的物品应依法返还与反诉被告，若因反诉原告的行为造成物品毁损或者灭失，反诉被告有要求赔偿的权利，并请求保留该项诉权。当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了质证和证据交换，对当事人无异议的《门面房租赁合同》、楼梯拆除前后照片、短信聊天记录一宗（原、被告提供）、楼梯拆除费用850元、银行交易明细一宗、被告的身份证复印件、（2019）鲁0811民初11750号民事判决书、中国农业银行业务凭据、仇艳丽与张雯的银行转款记录、宣传照片、张雯的证人证言、《房屋租赁合同》及押金收条、搬家费收据及发票、空调移机费发票、茶馆照片，本院依法予以确认，并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院依法认定如下：1、《缘地咖啡馆转让协议》一份，该协议虽系原告与案外人签订，被告已通过与原告签订租赁合同的方式予以追认，故对其证明效力，本院依法予以确认。2、楼梯后门改装费用一份，该内容已经11750号判决书确认，对其证明效力，本院依法予以确认。3、店面装修费用一组，仅为销货清单，且无转款凭证相佐证，对其证明效力，本院依法不予确认。4、租赁房屋装修照片一宗，被告对其真实性无异议，对其证明效力，本院依法予以确认。5、设备录像及店内物品清单，系原告单方制作，对有其他证据证明的内容，本院依法予以确认。6、2019年12月17日原告与辛子娥电话录音一份，结合被告庭后提供辛的其他电话录音看，对其真实性，本院依法予以确认。7、证人梁某,4的证人证言，该证人虽出庭作证，但对于原、被告争议该证人不知情、未参与，对于房屋买卖部分的证言，予以采信；其他部分的证明效力，本院依法不予确认。8、商素芬与梁某,4（新房东）的微信转款记录、凭据截图各一份，该证据系被告与案外人的经济往来，与本案无关联性，对其证明效力，本院依法不予确认。9、水、电、气交纳凭据一宗，燃气费交费地址虽为涉案房屋，但交费人显示为“宋印刚”，与本案无关联性，对其证明效力，本院依法不予确认。电费收据显示姓名“仇艳丽”，地址为涉案房屋储藏室，收据显示为预交，且上次结算余额为46.54元，本次应收为0元，不能证明原告仇艳丽欠电费的事实。同时，交供电公司97.32元及213.87元显示户号“02×××71书才”，不能显示与本案的关联性，对其证明效力，本院依法不予确认。水费207元系本期应收，对其证明效力，本院依法予以确认。10、《租赁协议》及中介费一宗，该证据系复印件，对其证明效力，本院依法不予确认。11、仇艳丽与张雯的微信聊天记录，原、被告对其真实性均无异议，对其证明效力，本院依法予以确认。12、樊氏按摩照片3张，与本案无关联性，对其证明效力，本院依法不予确认。13、2020年6月14日商素芬与辛子娥的电话录音，该录音是在庭审后形成，违反证据规则，对其证明效力，本院依法不予确认。根据原、被告举证、质证和法庭调查，本院依法确认以下事实：2017年8月27日，原告仇艳丽作为承租方，被告商素芬作为出租方，双方签订《门面房租赁合同》，约定被告将其位于洸河小区×××（面积157.2平方米）出租给原告，租期5年，自2017年8月27日至2020年8月27日止。其中第三条约定：1、每年租金为人民币45000元，并支付给出租方5000元作为押金，待合同期满后出租方将5000元押金归还承租方。2、必须按照约定向出租方缴纳租金，不得拖欠。3、租赁期间房屋修缮（有乙方损坏的，甲方不负责任修缮），出租方要确保房屋可作为门面房使用，协助租赁方办理营业执照等相关证件，并负责租赁房屋的修缮，租赁房屋的内部设施的非人为因素造成的损坏（包括水、电煤、暖等管道和下水道的维修）。4、若承租方在合同期内经营不善可转让此租赁房屋，但必须提前一个月告知出租方，并征求出租方的意见。5、若出租方在承租方没有违反合同的情况下，提前解除合同视为违约，负责赔偿违约金元。原、被告均在合同项下签字。2017年8月8日，原告转账支付商素芬49400元。2018年8月22日，原告转账支付商素芬41250元。2018年10月16日，因房屋外加楼梯违规，城市管理部门要求拆除，被告花费拆除费用850元。因外加楼梯拆除，被告于2018年12月12日花费3800元对经营的店面门改装。房屋外加楼梯拆除后，原告委托中间人与被告协商房屋租金问题，协商每年租金为24000元，被告不认可该租金数额，双方产生纠纷。2019年2月18日，被告打算将涉案房屋出售他人，并于同日签订房屋买卖合同，于4月29日交钥匙，约定6月20日过户，实际于9月29日办理了过户手续。之前，被告商素芬告知了原告仇艳丽，原告明示不购买，继续履行租赁合同。2019年9月24日，被告商素芬诉至法院，要求解除房屋租赁合同，并要求被告支付租金并赔偿损失。2019年11月8日，本院作出11750号民事判决，认定“本案被告房租已交至2019年8月27日，另因被告2017年8月8日多付4400元，租赁期间保持租赁物符合约定的用途系原告应负的义务，拆除外加楼梯费用850元及门面改装花费的3800元应由原告负担。原告要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，不符合法律规定。要求赔偿供暖设备损失证据不足。”据此，驳回了商素芬的诉讼请求。判决作出后，双方均未上诉，该判决已生效。另查明，涉案房屋之前被告商素芬出租给案外人马宁宁。马宁宁租用该房屋开办了“缘地咖啡馆”。2017年4月20日，原告仇艳丽与马宁宁签订《缘地咖啡馆转让协议》，以6万元的价格受让了缘地咖啡馆，并向马宁宁支付了5000元的押金。在租赁期间，原告仇艳丽曾与张雯达成合租协议，张雯向仇艳丽支付了10000元。后张雯搬出。2019年12月底，被告商素芬停了涉案房屋的电。2020年1月14日，张雯与被告商素芬清点了涉案房屋内的物品。2020年3月31日，被告商素芬将涉案房屋上锁。2020年4月28日，被告商素芬将涉案房屋内原告的物品搬出。双方当事人主要形成如下争议焦点：一是原、被告是否达成了降租金的协议；二是被告强制原告腾退租赁房屋是否构成违约；三是2019年8月27日之后的租金如何计算？针对争议焦点一，原告提供了其与被告委托磋商人员辛子娥的2019年9月17日的通话录音，及与原告的短信记录；被告提交了双方自2018年10月22日至2020年4月29日的短信往来记录，以及与辛子娥在2020年6月14日的电话录音。据此，本院认为，原、被告虽对降租金的问题进行了协商，但最终并未达成一致协议。理由如下：一是被告虽委托了辛子娥，但其事后对于辛子娥的行为不予追认；二是双方短信往来显示，双方就此问题进行了磋商，但争议较大：1、2019年6月1日，原告向被告发送信息为：“到该交房租的时候，我会按照当时辛姨我们协商好的价格一年24000元，准时汇到你的账户。”被告回复为：“这个价无法租给你了，你改变了租金，也改变了实际合同的内容。”2、2019年6月22日，被告发送信息为：“不行现在的合同对任何一个人都没大意义，从新签，一年一签，房租不变。你交两年房租，我交卖房违约金，否则一切后果由你负责。”原告回复为：“合同重签也可以，但是时间不能变，房租要按实际情况定，否则合同不变。”被告回复为：“时间不变，房租也不变。”3、2019年9月5日，原告向被告发送的信息内容为：“房租是你找的中间人给降到24000元，你现在又想反悔，你这把年龄了，还能做点靠谱的事不？”9月6日，被告回复为：“我是委托姐姐过去给你谈是想问问你的想法？是一种磋商行为，她回来向我汇报。最终决定权在我手里，她超越权限，自作主张答应的任何承诺对我都不起法律效力。因我不知情，也不同意。你们在磋商后没有具体书面协议，她代表不了协商有效。你所说的微信录音只是一种磋商行为，没达成协议，只是你的一厢情愿无效。”三是自2019年9月起，被告就不停地向原告索要租金，以自己的行为表明，其不同意降租金。四是原告无其他证据证明双方达成了租金降为每年24000元的协议。针对争议焦点二，根据11750号民事判决，原告交纳租金至2019年8月27日。此后，原告再未交纳租金。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”亦即交付租赁物系出租人的主要合同义务，支付租金是承租人的主要义务。本案中，原告自2019年9月起未交纳租金，被告在多次催交租金未果的情况下，强制要求原告搬出房屋，虽行为过激，但构成合理抗辩，不认为其构成违约。针对争议焦点三，本院认为，主要分为以下两个内容：一是租金标准。根据原、被告双方争议内容看，双方曾一度商量将租金降至24000元；但因被告反悔未果；同时，根据实际情况，临街楼梯的拆除，确实影响了经营，存在降租金的客观情况；另外，尽管双方曾就降租金达成过一致，但在2018年至2019年的租金中并未进行实施。故对于2019年9月后的租金，本院酌定为按年租金24000元计算。二是关于应付租金期限。根据原、被告提供短信记录看，2019年8月至12月，原告基本正常经营，且期间原告曾与他人合租，而自2019年12月底开始，被告采取了断电行为，开始要求原告搬离，2020年3月31日换了锁，封存了涉案房屋，取得了房屋控制权，妨碍了被告的使用权，故其要求被告偿付之后租金的主张，无事实和法律依据；同时，2020年1月底至3月下旬，亦处于疫情期间，原告实际上亦未参与经营，被告应给予一定程度的减免。故本院酌定为原告应支付被告2019年8月28日至12月28日四个月的租金，以及2020年1-3月期间半个月的租金。故，2019年9月以后被告应支付原告的租金为9000元（24000/124.5）。综上，本院认为，本院11750号判决已对原、被告双方签订的《门面房租赁合同》的效力进行了认定，对其合同效力，本院不再进行审查。基于11750号判决对于合同效力的认定，原告要求解除双方的租赁合同，被告亦无意继续履行合同，故原告关于解除双方房屋租赁合同的主张，本院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，对于原告多支付的租金4400元，拆除楼梯的费用850元、改门费用3800元，本院11750元判决已作出认定，故原告要求被告偿付上述款项的主张，本院依法予以支持。原告提交了其与马宁宁签订的合同以及押金5000元流转的证明，故对于原告要求被告返还押金5000元的主张，本院依法予以支持。在合同履行过程中，涉案房屋临街楼梯被拆除，致经营受到影响。原、被告因协商变更租金互相交恶。基于降租金的认知，原告认为，其2018年8月28日支付的租金41250元可以覆盖到2020年；基于未降租金的认知，被告认为自2019年9月起，原告应支付第三年度的租金。根据原、被告的举证情况，本院认为，双方对于降租金并未达成一致意见，原告仍应支付2019年9月后的租金。同时，基于临街楼梯被拆除以及疫情原因，结合原、被告多次协商降租金的情况，本院酌定该期间的租金数额为9000元。原告未支付租金，构成违约。对此，因被告手中尚有押金、多支付的租金等，被告可以采取款项折抵、通知解除合同、支付租金等救济措施，但被告却采取了断电、换锁、强制清理物品等控制和收回房屋的措施，使原告经营无法继续，实为不妥。故反诉原告商素芬要求反诉被告仇艳丽偿付搬家费、空调移机费以及保管费的主张，本院依法不予支持。反诉原告提供的燃气费单据用户名为“宋印刚”，不能证明与本案的关联性；电费为预交且单据显示为不欠电费，不能证明其主张；水费单据显示为当期数额。故反诉原告关于要求反诉被告偿付水、电、气的主张，本院依法支持水费207元。对于房内物品，原告虽罗列了清单，但无证据证实；被告提供其与案外人张雯核对的清单，系对房内物品的自认，本院依法予以确认。原告要求返还上述物品，被告同意返还，本院依法予以准许。但因物品较多，原告应在判决生效后及时取回，否则，产生的保管储存费应由原告仇艳丽负担。依照《中华人民共和国民法总则》第八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告仇艳丽与被告商素芬延续签订的《门面房租赁合同》于2020年4月28日解除；二、被告商素芬于本判决生效之日起十日内返还原告仇艳丽押金5000元；三、被告商素芬于本判决生效之日起十日内返还原告仇艳丽多支付的租金4400元；四、被告商素芬于本判决生效之日起十日内返还原告仇艳丽楼梯拆除费用及店门改装费用4650元；五、被告商素芬于本判决生效之日起十日内返还原告仇艳丽洗头床、美容床等房内物品一宗（下附清单）；六、反诉被告仇艳丽于本判决生效之日起十日内偿付反诉原告商素芬租金9000元；七、反诉被告仇艳丽于本判决生效之日起十日内偿付反诉原告商素芬水费207元；八、驳回原告仇艳丽的其他诉讼请求。九、驳回反诉原告商素芬的其他反诉请求。上述二、三、四、六、七项折抵后，被告商素芬应在本判决生效之日起十日内偿付原告仇艳丽4843元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3909元，由原告仇艳丽负担3700元，被告商素芬负担209元。反诉费减半收取326元，由反诉原告商素芬负担300元，反诉被告仇艳丽负担26元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  李迎春人民陪审员  张传福人民陪审员  梁欢欢二〇二〇年九月十六日书 记 员  辛忠思