福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终4280号 上诉人（原审原告）：福建厦门经贸集团有限公司，住所地福建省厦门市思明区龙山中路**（厂房）**。 法定代表人：林杰，总经理。 委托诉讼代理人：陈雪，福建英合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鞠枫，福建英合律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：厦门仕捷汽车服务有限公司，住，住所地福建省厦门市思明区湖滨南路****之二/div> 法定代表人：孙明芬，执行董事。 委托诉讼代理人：李志维，福建东方格致律师事务所律师。 上诉人福建厦门经贸集团有限公司（以下简称经贸公司）、厦门仕捷汽车服务有限公司（以下简称仕捷公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初9308号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 经贸公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判仕捷公司于判决生效之日起三十日内将位于厦门市思明区××路××号××号仓库（建筑面积3900㎡）腾空并交还给经贸公司；2.撤销一审判决第四项，改判仕捷公司向经贸公司支付2018年1月1日起至实际腾房之日止的土地收益金（以1271.27㎡为基数，按21元／㎡／月的标准计算）、仕捷公司向经贸公司支付2019年1月6日起至实际腾房之日止的违约金（以当期应缴纳费用为基数，按日千分之五标准计算）。事实和理由：一、一审判决认定的腾退时间过长，缺乏合理性，侵害了经贸公司及案外人厦门禹向房地产有限公司（以下简称禹向公司）的合法权益。一审判决时间距离《租赁合同》的届满时间、仕捷公司收到经贸公司书面通知的时间、经贸公司起诉的时间均远远超过搬迁的合理时间，再额外给予仕捷公司六个月的搬迁时间侵害了经贸公司及新承租人禹向公司的合法权益。二、根据合同约定，仕捷公司应承担其使用讼争房屋期间的土地收益金。《租赁合同》第六条第3款约定讼争房屋的土地收益金由仕捷公司承担。经贸公司已向厦门市自然资源和规划局直属分局缴纳讼争房屋2018年1月至2019年6月的土地收益金480540.06元，故仕捷公司应承担一审诉讼时已实际产生的土地收益金及截至其搬离并返还讼争房屋期间的土地收益金。三、仕捷公司怠于或不能履行讼争房屋的审批手续，经贸公司不存在过错，仕捷公司应按约定标准支付违约金。仕捷公司未按期支付租金，对经贸公司造成资金占用利息等实际损失，且《租赁合同》约定了损失的计算方式即违约金比例，仕捷公司应按约定的计算方式及金额支付违约金。即使考虑过错，一审判决认定经贸公司对《租赁合同》无效存在一定程度的过错而非全部过错，经贸公司不应承担全部资金损失。 仕捷公司辩称，一、一审判决认定仕捷公司于六个月内腾空并交还讼争房屋合法合理，请求予以维持。二、经贸公司请求仕捷公司承担土地收益金缺乏依据。土地收益金的缴纳主体为出租人，且经贸公司提供的证据不足以证明其已支付讼争房屋租赁期内的土地收益金。三、经贸公司主张按照日千分之五计算违约金缺乏依据，且明显过高。1.经贸公司作为讼争房屋的所有权人，未依法办理讼争房屋改建的审批手续，存在明显过错。讼争房屋由厦门市申捷汽车服务有限公司（以下简称申捷公司）改建，仕捷公司并无怠于或不能履行讼争房屋审批手续的情形，不存在过错。2.《租赁合同》无效，合同约定的违约金条款亦为无效，经贸公司请求仕捷公司按照日千分之五支付违约金缺乏依据。3.日千分之五即月百分之十五，明显过高。 仕捷公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，改判仕捷公司于判决生效之日起六个月内将位于厦门市思明区××路××号××号××层房屋（建筑面积1271.27平方米）腾空并交还给经贸公司，驳回经贸公司一审其他诉讼请求。事实和理由：一、经贸公司只能请求仕捷公司归还讼争房屋第一层1271.27平方米，一审判决认定仕捷公司应交还讼争房屋三层共3900平方米错误。经贸公司提交的《厦门市土地房屋权证》体现讼争房屋原系一层砖木结构房屋，建筑面积为1271.27平方米。经贸公司2011年6月29日将讼争房屋出租给申捷公司，申捷公司投入大量资金，将原有建筑拆除后改建为三层钢结构房屋，并对水、电、道路、围墙等进行改造，后因经营不善，无法收回投资，遂将其与经贸公司的《租赁合同》项下的权利义务自2017年12月1日起概括转让给仕捷公司，三方于2017年11月28日签订《补充协议》，仕捷公司因此承担了申捷公司因讼争房屋改建、改造、装修所对外拖欠的建材款、工程款等。申捷公司承诺讼争房屋第二层和第三层构筑物归仕捷公司所有。故经贸公司只能请求仕捷公司归还第一层1271.27平方米房屋，第二层和第三层房屋不应予以归还。二、经贸公司应向仕捷公司退还多收取的租金，一审判决认定仕捷公司按每月89310元的标准支付房屋占用费错误。讼争房屋合法产权的建筑面积为1271.27平方米，按照《租赁合同》约定的月租金标准22.9元／平方米计算，租金应为每月29112.08元。《租赁合同》被确认无效后，房屋占用费亦应按每月29112.08元计算。此前仕捷公司实际按每月89310元缴纳租金，每月多支付租金60197.92元，经贸公司应向仕捷公司退还2017年12月1日至2018年12月31日期间多收的租金782572.96元。经贸公司多收取的租金可以抵扣2019年1月1日后的房屋占用费。三、经贸公司向仕捷公司收取物业管理费缺乏依据，应予以退还，一审判决认定仕捷公司按每月3900元的标准支付物业管理费错误。经贸公司并未提供物业服务，其请求仕捷公司支付物业管理费缺乏依据。经贸公司主张的物业管理费每月1元／平方米过高，且讼争房屋合法产权的建筑面积为1271.27平方米，物业管理费亦应为每月1271.27元。此前仕捷公司实际按每月3900元缴纳物业管理费，每月多支付物业管理费2628.73元，经贸公司应向仕捷公司退还2017年12月1日至2018年12月31日期间多收的物业管理费34173.49元。 经贸公司辩称，一、讼争房屋全部归经贸公司所有，仕捷公司在租赁期届满后应向经贸公司返还全部讼争房屋。根据《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十六条的规定，当事人之间通过合同约定确认所有权归属的，均按合同约定处理。《租赁合同》第六条第2款约定合同期满后土地上的建筑物及装修部分归经贸公司所有，故经贸公司对讼争房屋整体享有所有权，仕捷公司概括承受申捷公司与经贸公司对房屋所有权的约定，对讼争房屋一至三层均不享有所有权，应全部返还。二、《租赁合同》载明讼争房屋的面积为3900平方米，仕捷公司应以双方确认的面积为计算基数向经贸公司支付房屋占用费。《租赁合同》第一条第1款约定：“甲方拥有厦门市体育路36号库区第3号仓库建筑面积3900平方米。”第四条第1款约定：“租金按月22.9元/平方米计价（不含物业费），月租金为89310元。”《租赁合同》签订后，经贸公司交付3900平方米的三层房屋，仕捷公司实际使用3900平方米的面积开展经营，仕捷公司应按合同约定且实际使用的面积支付房屋占用费每月89310元。2017年11月28日前，申捷公司均以3900平方米为基数向经贸公司支付房屋租金，从未提出异议。仕捷公司作为申捷公司权利义务的概括承受方，应同样以3900平方米向经贸公司支付房屋占用费。三、经贸公司已经为仕捷公司提供了物业服务，且物业费标准不存在过高的情形，仕捷公司应按约定向经贸公司支付物业管理费。《租赁合同》第四条第1款：“物业管理费每平方米1元，每月3900元，乙方应在每个结算期的首5日内将租金和相关费用交付甲方，逐月依次类推。”经贸公司已实际为仕捷公司提供物业管理服务，仕捷公司实际使用3900平方米，应按每月3900元的标准交纳物业管理费用。结合仕捷公司实际产生的物业服务工作量或类比其他商业体物业服务费综合衡量，《租赁合同》约定的物业管理费每平方米1元不存在定价过高的情形。 经贸公司向一审法院起诉请求：1.判令仕捷公司将位于厦门市思明区××路××号××号仓库腾空并交还给经贸公司；2.判令仕捷公司按89310元／月的标准向经贸公司支付2019年1月1日起至实际腾房之日止的占用费；3.判令仕捷公司按3900元／月的标准向经贸公司支付2019年1月1日起至实际腾房之日止的物业管理费；4.判令仕捷公司向经贸公司支付2018年1月1日起至实际腾房之日止的土地收益金（以1271.27㎡为基数，按21元／㎡／月的标准计算）；5.判令仕捷公司向经贸公司支付2019年1月6日起至实际腾房之日止的违约金（以未付金额为基数，按日千分之五标准计算）。 一审法院认定事实：根据厦国土房证字第0××5号厦门市土地房屋权证载明：位于厦门市思明区××路××号××＃仓库）权利人为经贸公司，使用权类型为划拨，批准房屋用途为仓库，总层数1层，建筑面积1271.27㎡。经贸公司于2008年11月20日取得该房产权证。 2016年7月13日，经贸公司（出租方、甲方）与申捷公司（承租方、乙方）就申捷公司向经贸公司租赁讼争房屋事宜签订一份《租赁合同》（合同编号：16-005西036J-181231），约定：一、甲方拥有的厦门市××路××号××号仓库建筑面积3900㎡，甲方对租赁标的产权及现状作了详细说明，乙方对租赁标的产权现状已经充分了解，且对可能产生的风险自行评估，并同意承担后果。二、租赁标的仅限于乙方(含乙方分租、转租的次承租人或实际使用人)经营汽车展示厅或作为经营办公场所；鉴于标的物现状是由乙方自行改造形成，乙方应负责标的变更使用功能的各项审批手续并承担法律后果。三、租赁期限自2016年7月1日起至2018年12月31日止，共计30个月。四、租金按月22.9元/㎡计价(不含物业费)，月租金89310元；物业管理费1元/㎡，每月计3900元；乙方应在每个结算期的首5日内将租金和相关费用交付甲方，逐月依次类推；上期乙方向甲方缴纳的合同履约保证金30万元转为本次合同履约保证金；合同履约期间，乙方不得将合同履约保证金抵偿租金及其他应付款项，乙方缴存在甲方的合同履约保证金均不得向甲方索取利息，待合同期满后，乙方若无违约，并按照规定时间内办理该合同租赁标的移交手续，甲方应将合同保证金(不计利息)如数退还乙方。五、乙方应在合同期满终止或因本合同约定的情形解除、终止本合同时(因乙方违约解除合同的情形除外)，乙方应在1个月内办理退还合同履约保证金所需手续，超过本条款规定时间，合同履约保证金将作为违约金归甲方所有。六、本合同期满或因本合同约定终止、解除合同时，租赁标的(土地)上的主体建筑物及附着在建筑物上的装修部分，无偿归甲方所有；因乙方对原建筑物进行改扩建，由乙方承担该租赁标的物的土地收益金；鉴于乙方对标的物进行改扩建，功能改变没有通过规划审批，消防没有通过验收，可能导致政府相关部门的停水、停电或停止经营的处罚，后果由乙方自行承担，乙方不得向甲方提出经营损失赔偿及减免租金的诉求。七、除本合同约定的情形外，任何一方不得擅自变更或解除合同，若一方确需变更、终止或解除本合同的，应事先以书面形式说明事由，经双方协商解决；乙方若违反本合同第二条租赁用途中的约定，甲方有权解除合同；乙方如不按期缴交租金和水、电、管理费、卫生费等相关费用，超过一个月的，甲方有权解除本合同；乙方违反本合同第五条中的约定，利用租赁场所进行非法或损害甲方利益的活动的，甲方有权解除本合同；本合同履行期间，甲、乙双方协商终止合同的，租期未满一个月的按一个月结算租金，其他费用按实际发生费用结算；本合同期满终止，甲方将采取公开竞价的方式招租，择优选择承租方，乙方需要继续租赁的，应当在租赁期满前60天内书面向甲方提出参与竞价意向，只有在参与竞价的前提下，乙方才能享有同等条件优先承租权；合同期满或因本合同约定的情形终止合同时，乙方应在接到甲方通知之日起三个工作日内结清各项费用，七个工作日内将租赁场所腾空清理完毕交付给甲方，若乙方未按照约定的期限内将租赁标的腾空，其滞留在租赁标的内的物品均视为废弃物，甲方有权进行清理、处置，且清理、处置费用由乙方承担支付结算。九、乙方如不按期缴交租金和水、电、管理费、卫生费等相关费用，每逾期一日，乙方按当期应缴纳费用加收5‰向甲方支付违约金；超过一个月的，甲方有权解除本合同，并有权留置乙方租赁场所内的资产，甲方将通过折价、变卖、拍卖所得款项以抵扣乙方应缴交的租金及其他款项和违约金，且乙方所缴交的合同履约保证金归甲方所有；乙方未能在本合同约定期限内退还租赁标的，每逾期一日按本合同租赁标的的日租金十倍计取向甲方支付违约金，直至退还租赁标的为止；除本合同第八条免责条款约定中的约定情形以外，本合同履行期间任何一方不得单方面提前终止合同，否则以违约处理，若出现违约情况，违约方应向对方支付与合同履约保证金相同数额的违约金。 2017年11月28日，经贸公司（甲方）、申捷公司（乙方）与仕捷公司（丙方）签订一份《补充协议》，约定：甲、乙、丙三方一致确认并同意，乙方在《租赁合同》项下的全部权利义务将转移给丙方，该等转移自2017年12月1日起生效，丙方将承继乙方在《租赁合同》项下作为承租方的全部权利和义务，而乙方已不再享有其在租赁合同下的全部权利；自《租赁合同》生效日起至2017年11月30日止，乙方应妥善履行其在《租赁合同》项下的全部权利和义务；鉴于乙方已按《租赁合同》要求向甲方支付合同保证金计30万元，现甲、乙、丙三方一致同意并确认，本补充协议签订且乙方缴清租金及其他费用后，甲方在三个工作日内将该合同保证金直接退还给乙方，丙方应在本补充协议签订后三个工作日内向甲方支付30万元作为《租赁合同》项下的合同保证金；甲方、丙方确认，《租赁合同》项下的租赁期限自2017年12月1日起至2018年12月31日止；本协议与《租赁合同》不一致的地方，以本协议约定为准，本协议未约定事项，各方仍按《租赁合同》的约定履行。 上述合同签订后，仕捷公司自2017年12月1日向经贸公司缴交租金至2018年12月31日。审理中，双方确认仕捷公司自2019年1月起未再向经贸公司缴交租金，另仕捷公司已向经贸公司缴纳30万元保证金。 2018年11月21日，经贸公司向仕捷公司发送一份《福建厦门经贸集团有限公司厦门市思明区××路××号××号楼整体招租项目招租的告知函》，告知仕捷公司：经贸公司拟于2018年11月至12月期间委托福建产权中心对厦门市思明区××路××号××号楼进行公开整体招租；仕捷公司作为原承租户，同等条件下享有对原标的的优先承租权，若仕捷公司有意向承租，需在福建产权中心发布的招租公告期限内到该中心获取公开竞价文件要求报名参与竞价，否则视同放弃优先承租权资格。2018年11月29日，仕捷公司复函经贸公司，称其不放弃对讼争房屋的优先承租权。后在招标文件规定的期限内，仕捷公司未报名参与竞价。 2019年1月29日，福建产权中心向经贸公司出具一份《国有资产进场交易成交通知书》及《成交情况表》，其中载明讼争房屋已按规定程序组织公开竞价，并已招租成功；承租方为禹向公司。 2019年2月1日，经贸公司向仕捷公司发送《关于解除租赁合同的通知》，通知仕捷公司双方关于讼争房屋的租赁合同将于2019年3月31日解除，并要求仕捷公司在该日期前将讼争房屋腾空并交还经贸公司，同时结清租金及水、电、管理费、卫生费等相关费用。 2019年2月22日，仕捷公司向经贸公司发送一份《告知函》，确认其已收悉上述解除通知，并载明：讼争房屋原有建筑仅为一层，产权面积1271.27㎡，仕捷公司承租后，将原有建筑拆除后翻建改为三层，又投入消防管道、自来水、供电、电缆等系统设备及道路开口、移树、拆除围墙改造、加固改建、翻建修复屋顶屋面等，为此投入大量资金，至今尚未收回改建投资；经贸公司曾口头承诺会确保仕捷公司的优先承租权，以便能让仕捷公司收回投资成本；并表示若强行要求收回房屋，仕捷公司将要求拆除其加盖的第二层和第三层房屋，以尽量减少损失。 另查明，讼争房屋现仍由仕捷公司使用，其中部分由仕捷公司转租给其他案外人。 审理中，经贸公司主张，其已按每月21元/㎡的标准向厦门市国土资源与房产管理局缴纳了讼争房屋2018年1月1日至2019年6月30日的土地收益金，并诉求仕捷公司承担2018年1月1日至实际腾房之日止的土地收益金。为此，经贸公司向一审法院提交了土地收益金明细表、厦门市政府非税收入缴款通知书及厦门市政府非税收入通用票据。仕捷公司不认可经贸公司自行制作的上述土地收益金明细表及经贸公司主张的土地收益金标准，并认为土地收益金应由讼争房屋的出租方即经贸公司承担。 另，双方在审理中均确认位于厦门市思明区××路××号××＃仓库）的房屋原仅有一层，产权面积为1271.27㎡，仕捷公司未经审批即将该房屋拆除并改建为三层钢结构房屋，改建后使用面积为3900㎡。据此，一审法院向双方当事人释明，因《租赁合同》及其《补充协议》项下的租赁标的为未取得合法建造手续的房屋，属于违章搭建，故《租赁合同》及其《补充协议》均应为无效合同。 一审法院认为，因租赁房屋未经有关部门审批翻新改建，属于违章搭盖，应视为没有合法批建手续的建筑物，故讼争《租赁合同》及其《补充协议》均应为无效合同；经贸公司要求仕捷公司腾空搬离前述《租赁合同》约定的租赁标的（厦门市××路××号××号仓库建筑面积3900㎡）并将该房屋归还经贸公司的主张，一审法院予以支持；考虑到讼争房屋面积较大，应给予一定时间另找房源，一审法院酌定六个月的腾退时间。 案涉《租赁合同》虽然无效，但仕捷公司已实际占有使用讼争房屋，故经贸公司要求仕捷公司参照合同约定的标准支付自2019年1月1日起至实际腾房之日止的房屋占用费及物业管理费，符合法律规定，一审法院予以支持。据此，仕捷公司应按照89310元／月的标准支付经贸公司自2019年1月1日起至实际腾房之日止的房屋占用费，并按照3900元／月的标准支付自2019年1月1日起至实际腾房之日止的物业管理费。鉴于仕捷公司目前尚有合同保证金30万元在经贸公司处，经贸公司对此予以确认，并表示在仕捷公司腾空讼争房屋后同意抵扣拖欠的相应占用费，故上述30万元可用于抵扣仕捷公司应支付的房屋占用费。关于土地收益金，一审法院分析认为，经贸公司虽提供了非税收入缴费通知及发票，但上述证据无法体现其所缴纳的土地收益金系包含讼争房屋部分的土地收益金；另缴费通知与发票上体现的收款标准包含21元／㎡及6元／㎡两类标准，在案证据亦无法体现讼争房屋的土地收益金标准应按商业用途即每月21元／㎡计算；经贸公司所提交的土地收益金明细表系其自行制作，一审法院不予采纳。综上，针对经贸公司的该项主张，一审法院不予支持。本案中，经贸公司对造成讼争《租赁合同》无效也存在一定程度的过错，对于因此所受到的损失，应由其自行承担，故经贸公司要求仕捷公司支付违约金的主张，证据不足，一审法院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、仕捷公司于判决生效之日起六个月内将位于厦门市思明区××路××号××号仓库（建筑面积3900㎡）腾空并交还给经贸公司；二、仕捷公司于判决生效之日起十日内向经贸公司支付房屋占用费（按每月89310元的标准，自2019年1月1日计至实际腾房之日止），仕捷公司已缴纳的保证金30万元可用于抵扣其应支付的房屋占用费；三、仕捷公司于判决生效之日起十日内向经贸公司支付物业管理费（按每月3900元的标准，自2019年1月1日计至实际腾房之日止）；四、驳回经贸公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12226元，由经贸公司负担7492元，仕捷公司负担4734元。 对一审判决查明的事实，除仕捷公司提出原租赁房屋由申捷公司拆除并改建，仕捷公司支付部分费用外，其余事实双方当事人均无异议。本院对双方当事人均无异议的事实予以确认。 二审中，经贸公司提交以下证据：1.《福建厦门经贸集团有限公司应缴土地收益金明细表》；2.《福建厦门经贸集团关于土地收益金缴交明细表盖章的申请》；3.用车申请单。证据1至证据3证明根据《厦门市土地收益金征收管理办法》的规定，经贸公司已经向厦门市自然资源和规划局直属分局按21元/月/㎡的标准缴交了××路××号××号仓2018年1月至2019年6月期间的土地收益金480540.06元。厦门市自然资源和规划局直属分局2020年6月28日向经贸公司出具了上述材料。4.照片；5.××路××号物业管理服务人员考勤表。证据4、5证明经贸公司在××路××号（案涉园区）内安排了工作人员，为园区内的企业提供了车辆管理、安保、绿化、清洁等物业管理服务，仕捷公司已获得物业管理服务，应按约定支付物业管理费用。 仕捷公司质证认为，证据1表面真实性无异议，但厦门市自然资源和规划局直属分局只是在经贸公司的明细表上加盖印章，未作出明确说明，该行为不符合常理。证据2表面真实性无异议，但该证据仅是经贸公司的单方申请。证据3与本案无关。证据1至证据3不足以证明经贸公司已支付讼争房屋的土地收益金。证据4表面真实性无异议。证据5系经贸公司单方制作，真实性不予确认。证据4、5不能证明经贸公司提供物业服务、仕捷公司获得物业服务，经贸公司不能证明其具备提供物业服务的资质、其收取物业管理费经过物价管理部门的批准。 二审查明，厦门市国土资源与房产管理局出具00010656号缴款通知书，缴款人为经贸公司，收费项目为2018年1月至9月土地收益金，收费金额为按每月每平方米21元标准收费306452.16元，按每月每平方米6元标准收费49745.34元，合计356197.50元。经贸公司2018年9月26日缴交土地收益金356197.50元。 厦门市国土资源与房产管理局出具00010717号缴款通知书，缴款人为经贸公司，收费项目为2018年10月至12月土地收益金，收费金额为按每月每平方米21元标准收费102150.72元，按每月每平方米6元标准收费16581.78元，合计118732.50元。经贸公司2018年12月20日缴交土地收益金118732.50元。 厦门市国土资源与房产管理局出具01007170号缴款通知书，缴款人为经贸公司，收费项目为2019年1月至6月土地收益金，收费金额为按每月每平方米21元标准收费204301.44元，按每月每平方米6元标准收费33163.56元，合计237465元。经贸公司2019年8月7日缴交土地收益金237465元。 《福建厦门经贸集团有限公司应缴土地收益金明细表》体现体育路36号库区第3号仓产权证面积1271.27平方米，按每月每平方米21元标准，应缴土地收益金分别为2018年1月至9月240270.03元、2018年10月至12月80090.01元、2019年1月至6月160180.02元。厦门市自然资源和规划局直属分局在明细表上加盖印章。 经贸公司庭审确认，除了上述证据体现的土地收益金外，相关部门目前尚未向其收取土地收益金。 另查明，2019年，厦门市市级机构进行改革，将厦门市国土资源与房产管理局的国土资源管理职责、厦门市规划委员会的职责等整合，组建厦门市自然资源和规划局，不再保留厦门市国土资源与房产管理局、厦门市规划委员会。厦门市自然资源和规划局直属分局是厦门市自然资源和规划局的派出机构。 再查明，经贸公司陈述，其主张违约金的理由是仕捷公司未按期支付租金，根据《租赁合同》第九条第一款，仕捷公司应支付违约金。 本院认为，一审判决认定《租赁合同》及《补充协议》无效，双方当事人二审均无异议。经贸公司与申捷公司签订的《租赁合同》约定租赁标的物为讼争房屋建筑面积3900平方米，经贸公司、申捷公司、仕捷公司签订的《补充协议》约定申捷公司前述《租赁合同》项下的全部权利义务转移给仕捷公司。《租赁合同》及《补充协议》无效，仕捷公司应将租赁标的物3900平方米腾空交还给经贸公司，仕捷公司以其承担房屋改建相关费用、申捷公司承诺讼争房屋第二层及第三层归其所有为由主张其仅应返还讼争房屋第一层1271.27平方米依据不足，本院不予采纳。一审判决综合讼争房屋面积较大等因素酌定六个月的腾退时间并无不当，经贸公司主张腾退时间应为三十日内本院亦不予采纳。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”《租赁合同》对租金及物业管理费标准进行了约定，仕捷公司实际占有使用讼争房屋3900平方米，一审判决认定仕捷公司应按合同约定的标准支付3900平方米的房屋占用费及物业管理费并无不当，仕捷公司主张其仅应支付合法建筑面积1271.27平方米的房屋占用费及物业管理费依据不足，本院不予采纳。仕捷公司主张经贸公司未提供物业服务、合同约定的物业管理费过高，但无充分证据予以证明，该主张本院亦不予采纳。 《租赁合同》第六条第3款约定：“因乙方对原建筑物进行改扩建……由乙方承担该租赁标的物的土地收益金。”根据缴款通知书、厦门市政府非税收入通用票据、厦门市政府非税收入缴款凭条、厦门市自然资源和规划局直属分局加盖印章的《福建厦门经贸集团有限公司应缴土地收益金明细表》，经贸公司就讼争房屋已缴交2018年1月至9月土地收益金240270.03元、2018年10月至12月土地收益金80090.01元、2019年1月至6月土地收益金160180.02元，合计480540.06元。经贸公司请求仕捷公司向其支付2018年1月至2019年6月土地收益金于法有据。经贸公司庭审确认除了上述土地收益金外，相关部门未向其收取土地收益金，故其主张的超出上述土地收益金的部分，本院不予支持。 《租赁合同》及《补充协议》无效，经贸公司请求仕捷公司按照合同的约定支付违约金本院亦不予支持。 综上所述，经贸公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。仕捷公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初9308号民事判决第一、二、三项； 二、撤销厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初9308号民事判决第四项； 三、厦门仕捷汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内向福建厦门经贸集团有限公司支付2018年1月至2019年6月土地收益金480540.06元； 四、驳回福建厦门经贸集团有限公司其他上诉请求； 五、驳回厦门仕捷汽车服务有限公司其他上诉请求； 六、驳回福建厦门经贸集团有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费12226元，由福建厦门经贸集团有限公司负担5841元，厦门仕捷汽车服务有限公司负担6385元；二审案件受理费9419元，由福建厦门经贸集团有限公司负担1780元，厦门仕捷汽车服务有限公司负担7639元。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘文珍 审 判 员 李向阳 审 判 员 陈 璟 二〇二〇年九月二十四日 代书记员 林忻忻 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。