广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初2158号原告：高成（广州）物业管理有限公司高德公寓分公司，住所地广东省广州市天河区。负责人：吴健梅，总经理。委托诉讼代理人：胡新范、王永强，均系广东佰卓律师事务所律师。被告：赵抒，女，1953年4月22日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：饶志鹏，男，1951年6月13日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，系被告赵抒之夫。原告高成（广州）物业管理有限公司高德公寓分公司诉被告赵抒物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行审理，原告高成（广州）物业管理有限公司高德公寓分公司的委托诉讼代理人王永强，被告赵抒的委托诉讼代理人饶志鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高成（广州）物业管理有限公司高德公寓分公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付自2014年9月1日至2018年6月30日管理费41828.72元及迟延违约金（以当月欠费为本金，自当月11日起计至付清之日止，按照银行同期贷款利率上浮50%的标准，以本金为限）；2、被告支付原告自2014年7月20日至2018年6月30日大堂公摊电费303.89元；3、被告支付原告自2014年7月20日至2016年12月26日水费1375.47元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告自2014年3月起为广州市天河区花城大道53号高德置地公寓C栋4302房提供物业管理服务，被告应向原告支付物业管理费及水电费，但被告自2014年9月起停止向原告支付物业管理费，并拖欠大堂公摊电费及水费。原告多次催收未果。被告赵抒辩称：原、被告之间不存在法律关系，2014年原告单方面告知接替原物业管理公司，但仅接收权利，不接收义务。原告未通过投标亦没有通过政府批准与开发商签订的前期物业合同是不合法的。被告验收涉案房屋时存在问题，开发商及原告未修复涉案房屋的问题，未承担保修责任，故被告拒绝支付物业管理费。确认涉案房屋的物业管理费为909.32元/月，确认未支付2014年9月1日至2018年6月30日期间的物业管理费，确认原告主张的公摊电费及水费，并同意支付。经审理查明：原告（乙方）与案外人广州市明和实业有限公司（甲方，以下简称“明和公司”）签订《前期物业服务合同》，约定甲方聘请乙方对高德置地公寓提供前期物业管理服务事宜，物业名称为高德置地公寓，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅4.3元/月/平方米，商业物业60元/月/平方米；业主应于交楼之日起交纳物业服务费；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在首月10日（每次缴费的具体时间）履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额缴物业服务费的，应按收费额的标准向乙方支付违约金；本合同期限为2014年3月1日至2015年10月25止，等。后原告与案外人明和公司另行签订《前期物业服务合同》，约定合同期限自2015年10月26日至2018年10月25日止，其余内容与第一份《前期物业服务合同》的约定一致。2018年6月8日，原告委托案外人广东佰卓律师事务所向被告发出《律师函》，主要内容为原告是广州市天河区花城大道53号之一（A栋）、之二（B栋）、之三（C栋）及之四（D栋）所在的“高德公寓”小区的前期物业管理单位，被告是该小区C栋C4302房（以下简称“涉案房屋”）的业主，截止目前欠缴原告物业管理费40010.08元，大堂公摊电费291.74元、水费1375元、违约金50958.05元，被告欠缴行为已构成违约，请被告在收到本函之日起5个工作日内向原告清缴所欠的物业服务费及违约金等。在本案中，原告另提供2018年6月8日向被告邮寄《律师函》EMS底单（显示收件人为赵抒，收件地址为广州市越秀区大道路中号大院23号）及投递情况截图（显示该邮件被退回）。本案中，原告述称被告系涉案房屋的业主，于2012年6月收楼；原、被告没有签订物业管理合同，涉案房屋所在小区业委会成立前，原告是开发商明和公司指定的物业管理公司，与明和公司签订了《前期物业服务合同》，原告自2014年3月1日至2018年6月30日为涉案房屋提供物业管理费服务，物业管理费4.3元/平方米/月，以自然月为计费区间，当月的物业管理费应在当月的10日前支付，被告每月应支付的物业管理费为909.32元，被告欠付原告2014年9月1日至2018年6月30日期间的物业管理费、2014年7月20日至2018年6月30日大堂公摊电费303.89元、2014年7月20日至2016年12月26日水费1375.47元；原告于2018年6月30日撤场，此后的物业管理公司更换为案外人雅居乐生活服务管理有限公司高德置地分公司。原告曾于2019年2月1日网上立案，广州市天河区人民法院已受理。对上述主张，原告提交前期物业管理服务协议、业主临时规约、交楼通知书、收楼确认书、业主消防安全协议书、水电表读数确认书、委托银行划扣电费合同、委托代收款协议书，物业管理公司变更说明、网上立案截图，案件受理通知书予以证明。经质证，被告确认上述证据的真实性，亦确认每月应支付的物业管理费为909.32元，确认欠付2014年9月1日至2018年6月30日期间的物业管理费、2014年7月20日至2018年6月30日期间的大堂公摊电费303.89元、2014年7月20日至2016年12月26日期间的水费1375.47元，并同意支付大堂公摊电费及水费，但以涉案房屋交付时存在问题，开发商明和公司一直没有处理及答复为由拒绝支付物业管理费，对此被告提交交接验收时存的问题、关于C-4302单元部分问题说明予以证明。本院认为，原告与被告之前成立物业服务合同关系，原告为涉案房屋提供了物业管理服务，被告作为涉案房屋的业主，应承担按时支付物业管理费的义务。原告主张被告欠付2014年9月1日至2018年6月30日期间的物业管理费，被告确认欠付并辩称涉案房屋存在工程瑕疵，对此并未提交充分证据，原告对此亦不予确认，且本案为物业管理服务合同纠纷，被告以接收房屋时存在工程瑕疵为由拒绝支付物业管理费缺乏依据，本院对被告的抗辩不予采纳。被告应向原告支付该段期间的物业管理费41828.72元。被告迟延支付物业管理费，构成违约，原告诉请要求被告支付违约金，具有事实和法律依据，本院予以支持。违约金应以当月欠付物业管理服务费为本金，自欠费当月的11日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮50%的标准向原告计付违约金，自2019年8月20日至付清上述租金之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准向原告计付违约金，均以本金为限。原告主张被告欠付2014年7月20日至2018年6月30日期间的大堂公摊电费303.89元、2014年7月20日至2016年12月26日期间的水费1375.47元，被告确认欠付并同意支付，对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、于本判决发生法律效力之日起十五日内，被告赵抒向原告高成（广州）物业管理有限公司高德公寓分公司支付2014年9月1日至2018年6月30日期间的管理费41828.72元及违约金（以当月欠付物业管理服务费为本金，自欠费当月的11日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮50%的标准向原告计付违约金，自2019年8月20日至付清上述租金之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准向原告计付违约金，均以本金为限）；二、于本判决发生法律效力之日起十五日内，被告赵抒向原告高成（广州）物业管理有限公司高德公寓分公司支付2014年7月20日至2018年6月30日期间的大堂公摊电费303.89元；三、于本判决发生法律效力之日起十五日内，被告赵抒向原告高成（广州）物业管理有限公司高德公寓分公司支付自2014年7月20日至2016年12月26日期间的水费1375.47元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1202元，由被告赵抒负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 符 慧二〇二〇年九月十五日书记员 谢丽军牛立萍