北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初33275号原告：陈明，男，1982年10月6日出生，汉族，住河北省廊坊市大厂回族自治县。委托诉讼代理人：轩玉君，北京市易行律师事务所律师。被告：靳卫国，男，1953年4月14日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：齐亮，北京市中闻律师事务所律师。原告陈明与被告靳卫国房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈明的委托诉讼代理人轩玉君、被告靳卫国的委托诉讼代理人齐亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈明向本院提出诉讼请求：1、判令于2019年5月27日解除原被告双方签订的位于北京市西城区XXX号36平米的房屋租赁合同；2、请求依法判令被告向原告退还原告涉案房屋租金40万元人民币；3、请求法院判令被告向原告赔偿经济损失（按照同期银行贷款年利率24%计算利息损失，计算起止时间为自原告向被告支付租金之日起至实际退还租金之日止）；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告曾将其所有的位于北京市西城区XXX号36平方米房屋（以下简称涉诉房屋）租给上一承租人王曦萏，他们之间的房屋租赁合同于2019年2月份到期，2017年3月原被告商定原租赁合同到期后，被告将该房屋租赁给原告使用。并口头约定：由原告提前支付给被告20万元作为一年期间的房屋租金（2019年至2020年）。2017年3月15日，原被告按照被告提供的其在招商银行世纪城支行的账号×××将一年租金20万元汇至被告账户。2018年3月，被告跟原告说其经济困难，又要求原告再提前支付2020年到2021年一年期间的房租20万到被告上述同一账户。因当时原告在外地，2018年3月27日原告就委托姚某代为向被告上述指定账户汇款20万元。目前，被告与上一承租人王曦萏的租赁合同已经到期，原告如期要求被告履行2017年3月份双方之间达成的口头协议，并要求双方签订书面房屋租赁合同，但是被告却以房屋租金过低为由拒绝履行当初协议。既不向原告交付租赁房屋，也拒不退还原告已经支付的两年租金40万元。由此可见被告的上述行为已经违反了合同法及相关法律规定，侵犯了原告的合法权益，给原告造成了重大经济损失。现因原被告双方经多次协商未果特依法诉至人民法院。被告靳卫国辩称：不同意原告的全部诉讼请求。双方没有任何书面和口头的合同。2019年3月4月的时候，原告拒不腾房，报警经公安机关处理才腾房。没有收到陈明提前两年支付的租金，这不符合常理。租金没有这种支付方式，不符合正常的交易习惯。2017年3月15日，有一个十万的入账，付账人是陈明。2018年3月27日，收到姚某转账支付的贰拾万元。另外姚某于2017年3月3日现金汇款的十万元，这些都是欠我们的租金，因为当时的承租方北京水色盛开咖啡馆的人说近期会有人代其支付房租，我就以为是他们找的人支付给我的房屋。我另案起诉承租方及陈明时，在主张房屋租金时已经将该四十万元款项扣除。原告所述与事实不符。本院经审理认定如下事实：北京市西城区XXX号幢号3（建筑面积36.2平方米）、幢号7（建筑面积22.7平方米）房屋登记在靳卫国名下。2013年1月5日，靳卫国与北京水色盛开咖啡馆签订就上述房屋签订《租赁合同》，靳卫国将房屋租予水色盛开咖啡馆经营使用。双方约定租期为2013年2月1日至2019年1月31日，年租金20万元，靳卫国允许北京水色盛开咖啡馆对原有房屋进行改造、装修，由北京水色盛开咖啡馆设计图纸并自行承担费用。审理中，原、被告双方就是否存在房屋租赁关系争议较大。陈明称其公司中宇盛业（北京）建筑工程有限公司（以下简称中宇公司）从案外人马瑞丰处租赁了北京市西城区XX号涉诉房屋外他处房屋，租期为2017年9月1日至2020年8月31日，年租金1.5万元。陈明表示因为其租赁的房屋面积较小，平时要经过涉诉房屋的门口才能进入其租赁的房屋，故为扩大面积，在2017年提前与靳卫国达成口头协议，约定待靳卫国与王曦萏的房屋租赁合同于2019年3月到期后，陈明来承租涉诉房屋。对此，靳卫国不予认可。陈明提交如下证据材料：1.靳卫国与王曦萏之间的《租赁合同》及补充协议（均为复印件）、《房屋交接确认书》（复印件），证明靳卫国与上一承租人房屋租赁合同于2019年2月到期，陈明与靳卫国提前达成口头的房屋租赁合同。靳卫国表示对复印件证据真实性不予认可。2.工商银行汇款凭证、2017年3月靳卫国招商银行账户流水及2017年3月3日姚某存款签单，证明应靳卫国要求，陈明提前将两年的房租共计40万元给付靳卫国。另，工商银行汇款凭证显示交易时间2018年3月27日，付款人姚某，收款人靳卫国，金额20万元，用途跨行汇款。2017年3月3日姚某存款签单显示汇款形式现金存现，收款方靳卫国，付款方汇款用途房租，金额10万元。2017年3月15日，陈明通过自己账户向靳卫国汇款10万元。陈明表示上述40万元即其应靳卫国要求提前给付的2019年至2021年的房租。靳卫国认可证据的真实性，不认可关联性，表示确实收到过上述40万元，该款项系北京水色盛开咖啡馆委托他人代付的房屋租金。3.证人陈某、刘某及姚某的证言。证人陈某表示其系陈明公司的厨师，其表示陈明与靳卫国之间存在租赁关系，XXX号200多平方米由陈明居住使用，陈建锋表示其2017年12月就住进去了，其住进去的时候陈明已经租着了。证人刘某表示其系中宇公司项目经理，XXX号房屋由中宇公司装修。证人姚某表示其系陈明公司的财务人员，汇款行为系应陈明委托代为向靳卫国支付房租，陈明未告知其支付的房租所对应的租期，其表示两年前陈明就使用XXX号了。靳卫国不认可上述证人证言的真实性，但认可证人所述陈明在2017年时已在使用涉诉房屋。靳卫国提交如下证据：1.房屋所有权证、2007年10月12日租金发票（付款方水色盛开咖啡馆）、《租赁合同》（复印件）、电费发票（复印件）、煤改电登记表，证明其与案外人北京水色盛开咖啡馆存在房屋租赁关系，与陈明没有关系。陈明认可房屋所有权证及租金发票的真实性，不认可其它证据的真实性。2.出警照片、房屋照片、靳卫国向本院申请调取的派出所接警单，证明靳卫国于2019年4月发现陈明在使用涉诉房屋后报警，要求腾退。陈明表示其也报警了，其进入其承租的房屋需要经过涉诉房屋，不是腾退。3.靳卫国向本院申请调取的另案开庭笔录，证明陈明擅自占用房屋，其起诉承租方及陈明主张给付租金及房屋占用费，陈明表示不认可证明目的，不是抢占，根本没有使用。另，在该案中，靳卫国与北京水色盛开咖啡馆于2013年1月5日签订的《租赁合同》，双方主体予以确认，故本院对本案中靳卫国提交的合同复印件的真实性予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。陈明与靳卫国未曾就涉诉房屋签订书面的租赁合同，陈明主张自2019年2月起其与靳卫国存在口头上的房屋租赁合同关系，仅提交2017年及2018年的转账记录予以证明交纳租金情况，虽然其中一笔汇款即证人姚某于2017年3月的现金汇款10万元标注为租金，但提前两年预付租金有违常理，仅此不能证明系预付租金。且三位证人均与陈明存在利害关系，其证人证言不得单独作为定案依据。从现有证据及靳卫国的庭审陈述中看来，其并未存在与陈明达成房屋租赁合同的意思表示。可见，陈明的证据不足以证明其与靳卫国达成了口头的房屋租赁合同，故陈明对此应承担举证不能的法律责任。因此，陈明的诉讼请求，缺乏事实依据，本院全部不予支持。根据庭审调查显示，不排除陈明、靳卫国与第三方存在经济纠纷，陈明是否存在长期使用涉诉房屋的情况及其给付靳卫国的款项性质，可另案解决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 郑宇昕二〇二〇年九月十四日法官助理 王 飞书 记 员 李 奕