云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初5270号原告：苏艳，女，汉族，生于1977年1月9日，身份证登记住址为云南省昭通市水富县。委托诉讼代理人：凌育飞，男，汉族，住云南省昭通市水富县。系苏艳丈夫。特别授权代理。被告：昆明中天世纪房地产经纪有限公司，住所为昆明市白云路与志强路交叉口丹联大厦****。委托诉讼代理人：史文艳，系公司员工，特别授权代理。原告苏艳与被告昆明中天世纪房地产经纪有限公司（以下简称中天公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告苏艳的委托诉讼代理人凌育飞，被告昆明中天公司的委托诉讼代理人史文艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏艳向本院提出诉讼请求：1．判决被告返还团购意向金200000元及利息14000元，共计214000元；2．本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告组织原告参与昆明市北市区龙泉路与霖雨路交叉口的“中天城”项目商品房团购活动，2012年6月18日，原告与被告签订了《“中天城”委托团购协议》，该协议约定：被告（甲方）应保证该团购活动的真实性；被告（甲方）作为组织原告（乙方）进行团购的代表，有权代表原告（乙方）与开发商就项目开盘时间，认购房源时间、价格等内容进行沟通协商，确保团购成功。原告（乙方）在签订本协议时，自愿交纳团购意向金每套20万元，若未成功认购的，返还全额团购意向金及10%年利息［利息计算期间自原告（乙方）缴清全额团购意向金之日起至退款日止］。2012年6月18日，原告向被告全额缴清团购意向金20万元，被告出具《收据》一份。后来，因“中天城”项目开发未成功，致使原告购买商品房目的落空。被告从2016年8月至2019年4月分6次支付原告利息14.6万元。综上，原告与被告签订的《“中天城”委托团购协议》系双方真实意思表示，该协议没有违反法律法规强制性规定，合法有效。因“中天城”项目至今没有开发，原告通过被告购买该处商品房的目的未成功。根据《“中天城”委托团购协议》第七条的约定被告应全额返还原告团购意向金20万元，从2012年6月18日起至2020年6月3日期间利息16万元（按10%年利率计算），已付14.6万元，还应付利息1.4万元。原告多次催促返还团购意向金及剩余利息未果，特提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。中天公司辩称：原告要求返还团购意向金200000元及利息14000元，共计214000元，与事实不符，应依法驳回。首先，对于本金的确认，自2014年8月26日至2019年4月29日，被告退还原告的本金款项合计161166元，尚欠本金38834元，具体还款明细为2014年8月26日被告已还31166元，2016年8月24日已还30000元，2016年12月12日已还20000元，2017年8月24日已还20000元，2018年1月23日已还20000元，2019年4月29日已还20000元，合计161166元。其次，根据《商品房销售管理办法》的规定，符合商品房销售条件的房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预定款性质费用，订立商品房买卖合同时所收取费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收取的费用。被告只收到原告的意向金本金，故原告要求被告支付意向金10%年利息的说辞无法律依据，应予驳回；其次，原被告双方达成的团购协议中并未约定或承诺过该项目的开盘时间；原告在项目开盘前便提出申请退款，已构成协议第五条自动放弃该次团购的情形，因此被告并未构成违约，也不应承担违约责任，故原告要求被告支付意向金10%与事实不符，应予驳回。但是鉴于被告受市场环境影响经营困难，未能及时全额退还原告意向金，给原告造成一定经济损失，被告愿意就剩余本金38834元，按照中国人民银行同期贷款利率计算支付原告利息。但原告要求的利息过高，根据《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况相对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求法院或仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于损失的，当事人可以请求法院或仲裁机构予以适当减少。本案中，被告认为，原告的实际损失也仅为资金占用期间的利息，被告请求法院酌情减少违约金。当事人围绕其诉讼主张提交了证据，本院组织双方对证据进行了质证。当事人对真实性无异议的证据本院确认其真实性，并在卷佐证，对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的明细详情表，本院经经审查后对该证据的证实性予以确认。对上述证据的证明内容，本院将结合案情在下文综合评述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：2012年6月18日，原告苏艳与被告中天公司签订了一份《“中天城”（单位）委托团购协议》，约定被告中天公司组织原告参与昆明市北市区龙泉路与霖雨路交叉口的“中天城”项目商品房团购活动；原告在签订协议时自愿交纳团购意向金每套200000元作为可以在项目开盘时享有团购价（5600元/平米-6400元/平米）的资格，该团购订金在原告签订正式《商品房购销合同》时直接冲抵总房款；团购协议书生效后，被告中天公司另行通知原告正式认购房源时间，原告按照被告中天公司通知时间到指定地点参加选房活动，逾期者则视为自动放弃该次团购；若未成功认购的，返还全额团购意向金及10%/年利息（利息计算期间自原告缴清全部团购订金之日起至退款日止）。签订协议当天原告向被告中天公司支付了200000元的中天城购房团购意向金，同日被告中天公司向原告出具了NO.JJ0003316中天城团购意向金200000元的《收据》一张，并加盖有被告中天公司财务专用章。2014年8月26日，被告中天公司向苏延转账31166.67元，被告中天公司向原告苏艳分别于2016年8月20日支付30000元，2016年12月12日支付20000元，2017年7月20日支付20000元，2017年8月24日支付20000元，2018年1月23日支付20000元，2019年4月29日支付20000元。被告中天公司向原告苏艳支付款项合计131166.67元。庭审中，原告确认苏延系本人弟弟，已收到被告转给苏延的31166.67元。原告共计收到被告支付的款项为161166.67元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院归纳争议焦点如下：1．被告向原告已支付的161166.67元的性质是本金还是利息；2．被告应否向原告按团购协议书年利率10%标准支付利息。针对第一个争议焦点，本案中，原告主张按照原被告签订的《团购协议》10%/年利息计算，从签订协议当日即2012年6月18日至2020年6月3日，按本金200000元每年年利率10%计算的利息为160000元，故被告已支付的161166.67元，应当为利息。被告主张支付原告的161166.67元系退还本金，收条上面已明确写的是退还本金。本院认为，被告中天公司系分批次、分阶段向原告退款，根据原告苏艳向被告中天公司出具的六份《收条》，对收款的性质均标注为定金/本金，其中在2016年8月24日的收条中特别注明系本金，除此外双方均未提交其他证据证明对已收款项的性质进行了约定，故结合被告中天公司提交的证据，本院认为应当认定其向原告支付的161166.67元是返还团购意向金本金而非利息。针对第二个争议焦点，本案中，原、被告签订的《委托团购协议》系双方真实意思表示，协议内容未违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方都应当按照合同约定履行合同义务。根据《委托团购协议》约定，若未成功认购的，返还全额团购意向金及10%/年利息（利息计算期间自原告缴清全部团购订金之日起至退款日止），结合被告中天公司向原告苏艳退款的时间及金额，本院计算被告尚欠原告的利息为：2012年6月18日至2014年8月25日以本金200000元为基数按10%/年利率计算的利息43780.82元（200000×10%÷365×799天）；2014年8月26日至2016年8月19日以本金168833.33元（200000-31166.67）为基数按10%/年利率计算的利息33535.39元（168833.33×10%÷365×725天）；2016年8月20日至2016年12月11日以本金138833.33元（168833.33-30000）为基数按10%/年利率计算的利息4336.16元（138833.33×10%÷365×114天）；2016年12月12日至2017年7月19日以本金118833.33元（138833.33-20000）为基数按10%/年利率计算的利息7162.57元（118833.33×10%÷365×220天）；2017年7月20日至2017年8月23日以本金98833.33元（118833.33-20000）为基数按10%/年利率计算的利息947.72元（98833.33×10%÷365×35天）；2017年8月24日至2018年1月22日以本金78833.33（98833.33-20000）为基数按10%/年利率计算的利息3282.92元（78833.33×10%÷365×152天）；2018年1月23日至2019年4月28日以本金58833.33元（78833.33-20000）为基数按10%/年利率计算的利息元7430.73元（58833.33×10%÷365×461天）。以上利息共计100476.31元。另，被告中天公司尚欠原告苏艳团购意向金38833.33元，故被告中天公司还应向原告苏艳支付以38833.33元为基数，自被告中天公司最后一次返还款项之日次日（即2019年4月30日）起至款项全部清偿之日止，按年利率10%计算的利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，判决如下：一、昆明中天世纪房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向苏艳支付团购意向金38833.33元及利息100476.31元；二、昆明中天世纪房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向苏艳支付以38833.33元为基数，自2019年4月30日起至款项实际清偿之日止，按年利率10%计算的利息；三、驳回苏艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4510元，由昆明中天世纪房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  徐莎莎二〇二〇年九月十七日法官助理解冬梅书记员孙海鸥