上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初14028号原告：梁勇，男，1987年1月3日出生，汉族，住湖北省武汉市。委托诉讼代理人：王志童，上海市华诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹童，上海市华诚律师事务所律师。被告：上海仁博房地产经纪事务所，住所地上海市青浦区。法定代表人：侯涛，总经理。委托诉讼代理人：范娴，上海沃江律师事务所律师。原告梁勇与被告上海仁博房地产经纪事务所(以下简称仁博事务所)居间合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序。本案于同年8月19日公开开庭进行了审理，原告梁勇及委托诉讼代理人王志童，被告仁博事务所的法定代表人侯涛及委托诉讼代理人范娴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁勇向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还佣金人民币2万元并支付相应利息(以2万元为基数，自2018年1月14日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；2.判令被告赔偿损失972,000元。庭审中，原告增加诉讼请求：判令双方于2018年1月6日签订的房地产买卖居间协议(以下简称居间协议)于2020年8月19日解除。事实和理由：2018年1月6日，梁勇、仁博事务所与案外人李某1、李某2签订居间协议，约定由梁勇购买李某1、李某2名下位于上海市青浦区赵巷镇崧润路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称涉案房屋)。协议中明确涉案房屋无抵押。同日，梁勇和仁博事务所签订房地产经纪佣金确认书，明确梁勇应支付佣金总计38,000元。梁勇在按约向仁博事务所支付第一笔佣金2万元，并按约向李某1支付第一笔房款185万元(含定金)后，得知涉案房屋已被司法查封，且涉案房屋所有权人非李某1、李某2。梁勇便将李某1、李某2诉至法院，法院判令该二人向梁勇返还购房款137万元、双倍返还定金96万元、赔偿差价8万元、支付律师费2万元，总计243万元。该判决现已生效，但李某1、李某2拒绝履行生效判决确定的支付义务且强制执行无果，梁勇至今未收到上述款项。仁博事务所作为专业中介机构，未尽职核查涉案房屋产权状况，导致后续房屋买卖交易无法继续进行，梁勇因此遭受损失，未能依生效判决收到243万元款项。为维护自身合法权益，故诉至法院，要求解除合同，仁博事务所退还佣金并承担其40%的损失。被告仁博事务所辩称，同意双方就涉案房屋签订的居间协议于2020年8月19日解除，但不同意原告其他诉讼请求。具体意见如下：1.仁博事务所已成功促成买卖双方就涉案房屋签订买卖合同，收取相应佣金合理合法。2.按照约定，梁勇尚余18,000元佣金未支付，鉴于居间协议已解除，仁博事务所愿意放弃向梁勇追偿余款。3.仁博事务所实际仅向梁勇收取4,000元佣金，其余款项已支付给介绍房源的其他中介同行等人，故仅同意退还梁勇4,000元。4.梁勇在涉案房屋交易过程中，对涉案房屋系动迁安置房以及交易过程中存在的风险是明知的，仁博事务所就涉案房屋已尽如实报告义务，不应担责。5.梁勇的损失已由生效判决判令由李某1、李某2负担，虽然目前尚未强制执行到位，但并不意味着将来拿不到相应款项。经开庭审理查明：2018年1月6日，李某1、李某2(案外人、甲方、出售方)与梁勇(原告、乙方、购买方)、仁博事务所(被告、丙方、居间方)签订居间协议。协议约定：乙方购买甲方名下涉案房屋；涉案房屋面积77.16平方米，无抵押情况；乙方应于同月6日支付甲方10万元定金，同月31日前补足185万元(含定金)，甲方交付小产证之日支付15万元，过户当日支付尾款40万元；乙方承担过户费用和佣金。协议还约定了其他事项。同日，梁勇(原告、客户、乙方)和仁博事务所(被告、居间方、甲方)就涉案房屋签订房地产经纪佣金确认书，明确乙方应向甲方支付佣金总计38,000元(2018年1月31日前支付20,000元，网签当日支付8,000元，过户当日支付尾款10,000元)。同月14日，梁勇按约向仁博事务所支付佣金2万元。2018年1月14日，李某1、李某2(案外人、甲方、出售方)与梁勇(原告、乙方、购买方)、仁博事务所(被告、丙方、居间方)签订动迁房买卖合同。合同约定甲方将其拥有产权的拆迁安置房(即涉案房屋)出售给乙方，房产总价为240万元，房产过户至乙方名下涉及的税费，以及本次交易的中介费由乙方承担。合同还就付款方式、付款时间、过户时间、交房时间、违约责任等内容进行了约定。李某1、吕小静(系李某2母亲和法定监护人)在该合同的出售方处签字。案外人宋辉等作为见证人在该合同上签字。梁勇按约支付涉案房屋第一笔购房款185万元(含定金)。同日，买卖双方办理涉案房屋交接手续，并签署了交房确认书。另查明，2013年3月29日，就上海市青浦区香花桥街道郏一村1宅XXX-XXX号房屋(以下简称被拆迁房屋)征收补偿事宜，李某1、李某2签订上海市征收集体土地居住房屋补偿协议。2016年2月23日，李某1、李某2就被拆迁房屋获得配套商品房供应单，载明其所购房屋为上海市青浦区崧润路1029弄崧泽华城秀景苑XXX号XXX室(即涉案房屋)。2016年2月25日，李某1、李某2与上海景水湾置业公司签订上海市商品房预售合同，约定由李某1、李某2购买涉案房屋。同年8月24日，李某1、李某2就涉案房屋签订房屋交接书。再查明，涉案房屋于2017年8月28日被司法查封，后又于2018年7月4日、2019年7月30日被轮候查封。2017年11月28日，上海市青浦区人民法院作出(2016)沪0118民初8232号民事判决，判决涉案房屋归案外人李奚吉所有。2019年2月28日，上海市青浦区人民法院作出(2018)沪0118民初10907号民事判决(以下简称10907号判决)。该判决确认梁勇与李某1、李某2于2018年1月14日签订的动迁房买卖合同于2019年2月21日解除，并判令李某1、李某2返还梁勇购房款137万元、双倍返还定金96万元、赔偿增值差价8万元、支付律师费2万元，总计243万元。10907号民事判决已发生法律效力，李某1、李某2届期未履行支付义务，梁勇于2019年7月15日申请强制执行。因未发现其他可供执行的财产，上海市青浦区人民法院于2019年9月26日作出(2019)沪0118执5393号执行裁定(以下简称5393号裁定)，裁定终结本次执行程序。庭审中，梁勇与仁博事务所均同意双方签订的居间协议于2020年8月19日解除。以上查明的事实，有原、被告的陈述，原告提供的居间协议、佣金确认书、收款收据、上海市不动产登记簿资料、10907号判决、5393号裁定，被告提供的拆迁补偿资料、李某1和李某2身份资料、动迁房买卖合同、侯秋香证人证言等证据予以证明，经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，本案主要争议焦点为：仁博事务所是否应当返还梁勇支付的2万元佣金；仁博事务所是否应就梁勇的损失承担赔偿责任及承担责任的范围与方式。争议焦点一，仁博事务所是否应当返还梁勇支付的2万元佣金。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。梁勇与仁博事务所签订的居间协议，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。庭审中，梁勇和仁博事务所一致同意庭审当日，即2020年8月19日解除双方居间协议，本院予以确认。《合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬。本案系仁博事务所未履行如实报告义务导致居间未成，故居间合同解除后，仁博事务所收取的佣金2万元应当退还梁勇。虽仁博事务所辩称，其仅实际获得佣金4,000元，其余款项均已支付给介绍房源的其他中介同行等人。但梁勇系直接向仁博事务所交付佣金，至于仁博事务所收取佣金后如何具体分配系其他法律关系，与本案无涉，该抗辩意见没有法律依据，本院不予采信。居间协议于2020年8月19日解除后，该2万元佣金的利息，应自2020年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率起算至实际支付之日止。仁博事务所在庭审中另明确表示合同解除后不再向梁勇主张尚未支付的1.8万元佣金，于法无悖，本院予以确认。争议焦点二，仁博事务所是否应就梁勇的损失承担赔偿责任及承担责任的范围和方式。首先，根据《合同法》的规定，居间人在居间合同关系中承担的主要义务为如实报告义务，该义务不仅指居间人将当事人一方提供的信息如实告知对方当事人，还包括对当事人提供的与房产交易相关的主体身份、房产权属、委托代理等重要信息进行谨慎审查和核实。当事人往往是出于对居间人专业水平的信赖才与交易相对方订立合同，故居间人审慎核查后的如实报告对于合同履行和交易安全均影响甚巨。在房屋交易中，系争房屋的所有权归属及是否存在抵押、查封等权利限制情况，显然对买受方的购房决定具有重大影响，且直接关系到交易能否顺利进行。仁博事务所在明知系争房屋系动迁安置房，尚未办理小产证的情况下，仅凭出售方单方提供的补偿协议和配套商品房供应单等材料即判定涉案房屋不存在权利限制，而未到房产交易中心进行调查核实。在涉案房屋于2017年8月28日已被司法查封，同年11月28日被法院判归案外人李奚吉所有的情况下，仍于2018年1月6日签订了居间协议并告知梁勇不存在权利限制。仁博事务所的行为严重违反了其法定义务、合同义务及基本职业规范，依法应当承担相应法律责任。其次，《合同法》第一百二十二条规定，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照《合同法》要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。居间人违反报告义务造成损害既属于违约，又构成侵权，在存在民事责任竞合的情形下，权利人可以选择其一主张权利。《侵权责任法》第六条第一款规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案中，仁博事务所主观上存在重大过错，行为上未尽调查审核责任，违反法定报告义务，客观上造成梁勇重大经济损失，且仁博事务所违反义务行为与经济损失之间具有法律上的因果关系。故仁博事务所的行为符合侵权责任构成要件，属于侵权行为。虽然梁勇已基于房屋买卖合同关系向房屋出售方主张权利，10907号判决中法院亦已判令李某1、李某2承担返还购房款、双倍返还定金并赔偿其他损失合计243万元。但梁勇申请强制执行后，因未发现被执行人其他可供执行财产，现已终结本次执行程序。梁勇在未实际获得李某1、李某2赔偿款的情况下，主张仁博事务所承担相应赔偿责任，有法律依据，本院可予支持。复次，关于仁博事务所承担责任的范围和方式问题。多个行为主体就同一损害结果承担共同侵权责任时，对损害结果的产生具有引导、促成等间接作用的行为主体需在直接责任主体不能承担赔偿责任的范围内根据其行为的过错程度及原因力大小承担相应的补充责任。但权利人必须按照先后顺序行使赔偿请求权，只有直接责任人的赔偿不足以弥补损害时，才能请求间接责任人赔偿。梁勇的经济损失系房屋出售方李某1、李某2直接造成，仁博事务所系未履行法定义务间接导致了损害后果，属于间接责任人。且梁勇在10907号判决中获得法院支持的赔偿款243万元虽暂未执行到位，但将来仍存在获得执行的可能性。因此，仁博事务所需要承担的赔偿责任，并非直接责任人不能赔偿的全部，而应是与其过错程度及过错行为原因力相对应的部分。仁博事务所作为房产中介机构，对不动产相关法律法规不熟悉、不了解，误以为动迁安置房未办理小产证即不会存在权利限制的情况，未到房地产交易中心实地调查核实，也没有建立规范的委托房源产调工作流程。显然，无论从专业能力还是管理规范方面均存在过错和疏漏，对房屋买卖合同无法继续履行及梁勇的经济损失具有一定的原因力。本院综合考虑仁博事务所的主观过错程度、对损害后果的原因力大小及居间协议的实际履行情况等因素，酌定仁博事务所在李某1、李某2履行不足的部分承担20万元的补充责任。仁博事务所在承担补充责任后，有权向直接责任人李某1、李某2追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百二十二条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第六条第一款规定，判决如下：一、原告梁勇与被告上海仁博房地产经纪事务所于2018年1月6日签订的房地产买卖居间协议于2020年8月19日解除；二、被告上海仁博房地产经纪事务所应于本判决生效之日起十日内，向原告梁勇返还佣金2万元并支付相应利息(以2万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年8月20日起计算至实际支付之日止)；三、被告上海仁博房地产经纪事务所应于本判决生效之日起十日内，赔偿原告梁勇损失20万元；四、驳回原告梁勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13,741.60元，减半收取计6,870.80元，由原告梁勇负担4,195.80元、被告上海仁博房地产经纪事务所负担2,675元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  郑 重二〇二〇年九月二十五日法官助理  黎偲原书 记 员  黎偲原附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。二、《中华人民共和国侵权责任法》第二条侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。