北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初6320号原告：毕秀红，女，1972年11月14日出生，汉族，住北京市通州区。原告：张国强，男，1973年4月20日出生，汉族，住北京市通州区。二原告共同委托诉讼代理人：任立成，北京通特律师事务所律师。被告：张宝山，男，1955年7月15日出生，汉族，住北京市通州区。被告：艾玉芹，女，1965年3月9日出生，汉族，住北京市通州区。原告毕秀红、张国强诉被告张宝山、艾玉芹所有权确认纠纷一案，本院于2020年2月10日立案，依法适用简易程序，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告毕秀红、张国强之共同委托诉讼代理人任立成，被告张宝山、艾玉芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毕秀红、张国强向本院提出诉讼请求：1．判决北京市通州区张家湾镇垡头村x号院内北数第一排北房三间，北数第二排北房三间及西厢房三间归原告毕秀红、张国强共同所有；2．案件受理费由被告张宝山、艾玉芹承担。原告毕秀红、张国强陈述事实和理由如下：原告毕秀红、张国强系夫妻关系，于1993年8月4日登记结婚。被告张宝山与被告艾玉芹原系夫妻关系。2010年2月15日，被告张宝山、艾玉芹将北京市通州区张家湾镇垡头村x号院落内北房三间及院落，作价五万五千元卖给原告毕秀红、张国强。2013年4月8日经北京市通州区人民法院（2013）通民初字第04212号民事调解书确认，原、被告双方签订的前述房屋买卖协议合法有效。原告毕秀红、张国强已将院内原有房屋翻建，当前院内现有北房两排各五间，西厢房二间。现被告张宝山、艾玉芹不认可原、被告双方签订的前述房屋买卖协议。为保护原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告张宝山辩称：不同意原告毕秀红、张国强的全部诉讼请求，被告张宝山、艾玉芹当时只是将涉案院落内的三间北房出售给原告毕秀红、张国强，但是并没有将宅基地一并出售。原告毕秀红、张国强在涉案院落内新盖房屋的行为，并没有得到被告张宝山的同意，被告张宝山对此不予认可。涉案院落的宅基地使用权仍应当归被告张宝山所有。被告艾玉芹辩称：不同意原告毕秀红、张国强的全部诉讼请求，当初被告艾玉芹仅打算将涉案房屋出售给被告艾玉芹的五伯，并没有同意过将涉案房屋出售给原告张国强、毕秀红。涉案房屋买卖协议当初系由他人代笔书写完成，被告张宝山、艾玉芹在签完字以后才知道真正的买房人是原告毕秀红、张国强，如果被告艾玉芹早知道买受人是原告毕秀红、张国强，被告艾玉芹不可能将涉案房屋出售给他们，故涉案房屋买卖协议并非被告艾玉芹的真实意思表示，不应作为裁判依据。被告艾玉芹的其他答辩意见与被告张宝山一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告张国强、毕秀红系夫妻关系，系北京市通州区张家湾镇垡头村农民。被告艾玉芹与被告张宝山原为夫妻关系。2010年2月15日，原告张国强与被告张宝山、艾玉芹签订了《买房协议》一份。涉案买房协议约定主要内容如下：1．卖房人张宝山、艾玉芹，将坐落于垡头村北街路南的北房三间（土坯房）及东面棚房售与张国强。2．涉案房产四至为，东至张敬义，南至张连利，西、北两面临道。3．售价人民币五5．5万元，买房人一次性付清房款。4．院内自来水、电表及东边棚房设施不动，均归买房人使用，其他事宜按双方约定执行。5．自涉案买房协议签订之日起，一切产权归买房人张国强所有，他人无权干涉，双方不得反悔。经核实，涉案院落对应的《北京市土地登记审批表》编号为17-x，原登记宅基地使用权人为被告张宝山，登记使用面积206．7平方米，其中建筑面积为53平方米。前述《买房协议》签订后，原告毕秀红、张国强，被告张宝山、艾玉芹均分别履行了各自的合同义务，即买受人依约支付了全部购房款，出卖人依约将涉案房屋交付买受人实际控制使用。另查：2013年，本案原告张国强以房屋买卖合同纠纷为案由，以本案被告张宝山、艾玉芹为被告，诉至本院，要求确认张国强与张宝山、艾玉芹于2010年2月15日签订的买房协议（即前述《买房协议》）合法有效。2013年4月8日，本院作出（2013）通民初字第04212号民事调解书，确认：张国强与张宝山、艾玉芹于二〇二〇年二月十五日签订的买房协议有效。经核实，（2013）通民初字第04212号民事调解书已发生法律效力。在审理过程中，本院对涉案房屋进行了现场勘验，对其当前状态进行了确认。经确认，涉案买卖房屋为北京市通州区张家湾镇垡头村x号院，该院现有房屋格局为北数第一排北房三间（含西数第一间门道），北数第二排北房三间及西厢房二间，并已经封院，涉案院落设有朝北院门一处，供出入通行，该院门即为北数第一排正房中的西数第一间门道。在审理过程中，原告毕秀红、张国强自认，二人于2010年共同出资对涉案北京市通州区张家湾镇垡头村x号院地上房屋进行了翻建，没有翻建批示，但原告毕秀红、张国强就该次翻建行为向北京市通州区张家湾镇垡头村村民委员会进行了申报，并取得了左邻右舍的同意。对此，被告张宝山、艾玉芹不予认可，坚称当初并没有出售宅基地，不同意原告毕秀红、张国强在涉案院落内新盖房屋，原告毕秀红、张国强无权取得所有权。本院认为：民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明的事实，原告张国强与被告张宝山、艾玉芹签订了《买房协议》，该协议已经由生效民事调解书确认为合法有效，且被告张宝山、艾玉芹已经在涉案协议签订后依约将涉案房屋交付给买受人实际控制、使用，买受人也依约支付了全部购房款。另查，买受人系涉案房屋所在村集体村民，故买受人张国强根据法律规定有权通过合同方式取得了涉案垡头村x号院地上房屋的所有权。根据“房地一体、地随房走”的政策，被告张宝山、艾玉芹在出售涉案院落内原有房屋的时候，必然涉及涉案房屋对应宅基地使用权的流转；虽然被告张宝山、艾玉芹否认一并出售宅基地院落，但其并没有就此提供充足证据予以证明，且其该项答辩意见与涉案《买房协议》中“一切产权归张国强所有”的约定明显冲突，此外，被告张宝山、艾玉芹的该项意见亦与传统农村房屋交易习惯、交易方式、交易模式相悖，故，就被告张宝山、艾玉芹的该项意见，本院不予采纳。另，本案中，原告张国强、毕秀红自认在购买涉案院落后，曾共同出资对涉案宅基地地上房屋进行翻建，原告毕秀红、张国强并未就该次翻建行为取得合法的翻建审批手续，结合本院现场勘验确定的情况，可以确认原告毕秀红、张国强的该次翻建行为对涉案院落原有格局、建筑面积改动极大，而且当前建筑面积远超涉案房屋使用权证登记核准面积，再结合北京市大力推进城乡统筹规划、协调发展的背景，本院难以依据原告毕秀红、张国强的出资兴建行为确认其对涉案房屋享有所有权，原告毕秀红、张国强的兴建行为亦不属于物权法规定的合法的原始设立物权行为。综合考虑农村地区发展现状及当前实际情况，本院确定涉案院落内的相关房屋使用权归原告毕秀红、张国强共同享有，对于原告毕秀红、张国强主张的其他诉讼请求不予支持。待原告毕秀红、张国强就涉案房屋的翻建事宜补充取得相关规划、审批手续后，其可以就涉案房屋所有权的事宜另行主张、另案处理。需要明确指出的是，本案裁判文书并不妨碍相关国家机关或政府主管部门依职权对涉案诉争房屋的合法性进行认定（是否属于违法建筑等），亦不能作为抗拒相关部门执法和处罚的依据。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、北京市通州区张家湾镇垡头村x号院北数第一排北房三间，北数第二排北房三间及西厢房二间的使用权归原告张国强、毕秀红共同享有；二、驳回原告张国强、毕秀红的其他诉讼请求。案件受理费2485元，由原告张国强、毕秀红负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  梁 涛二〇二〇年九月二十七日法官助理  王泽宇书 记 员  王 倪