广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初12926号原告：文师贶，男，1972年4月30日出生，汉族，住广州市海珠区。原告：文师恩，男，1980年2月8日出生，汉族，住广州市海珠区。两原告共同委托诉讼代理人：丘俊平，广东国匠律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：黎清荣，广东国匠律师事务所律师。被告：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广州市黄埔区九龙镇金坑村山下澳洲山庄。法定代表人：胡耀智，该公司董事长。委托诉讼代理人：张华，男，该公司员工。原告文师贶、文师恩与被告广州澳美房地产开发有限公司（以下简称“澳美公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月30日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告文师贶、文师恩的共同委托诉讼代理人丘俊平、黎清荣，被告澳美公司的委托诉讼代理人张华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。文师贶、文师恩向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办妥黄埔区九龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居D18-××房不动产权证予原告之日止的逾期办证违约金280369元（以280369元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，从2000年9月6日开始计算，暂计至2019年8月20日止为402240.51元，以本金280369元为限）；2.判令被告向原告支付黄埔区九龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居D18-××房的逾期交楼违约金28597.64元（违约金以280369元为本金，按每日万分之五的标准，自1999年11月16日至2000年6月7日止）；以上1-2项合计以280369元为限；3.判令被告向原告支付原告代为垫付的黄埔区九龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居D18-××房的贷款利息、逾期利息、违约金等共计97280元；4.判令被告负担本案全部诉讼费用。庭审时，文师贶、文师恩撤回第1、3项诉讼请求，变更第2项诉讼请求为：判令被告向原告支付黄埔区九龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居D18-××房的逾期交楼违约金280369元（违约金以280369元为本金，按每日万分之五的标准，自1999年11月15日至交楼之日止）。事实和理由：一、购房的基本情况。1997年11月15日，原告的父母文传霖、林宝珍与被告签订《房地产买卖契约》，约定：原告购买被告开发的位于增城区××（现为黄埔区××村澳洲山庄聚龙居D18-××房，建筑面积为92.47平方米，合同总价款为297763元，付款方式为十八年免息分期付款；交房时间为1999年11月15日。第五条约定：“乙方不能按期向甲方付清购房款；或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滯纳金”。附件2-4还约定：“该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方（被告）应协调乙方（原告）办理房地产登记手续”。在签约后，原告向被告支付完全部房价款。原告以实付房款额280369元作为计算违约金标的的本金数额。1998年11月19日，文传霖、林宝珍和被告签订《关于更改付款方式的补充协议》，将原付款方式十八年免息分期付款更改为十五年期银行按揭付款，由此产生的利息全部由被告负担，原告月供款额维持不变，即每月894元；被告支付方式为“应缴银行的月供款额（1502元）与乙方供款额（894元）之差额则由甲方先行划入乙方供款账户，以保证乙方的账户每月能有足额的本金和利息向银行供款”。1998年11月19日，文传霖、林宝珍和工商银行、被告签订《购房抵押借款合同》，向银行按揭贷款160000元，借款期限十五年，借款利息按月计付，月利率为6.42‰，借款利率在合同期内，如遇国家调整则按有关规定作相应调整；按月归还贷款本息，每月归还贷款本息供款额为人民币1502元，还本付息日期为每月15日，原告若因存款余额不足未能在规定日期还本付息，则按供款额每日万分之四计收逾期罚息。在文传霖、林宝珍获批贷款后，被告并没有依约承担相应的银行利息款，导致文传霖、林宝珍每月在银行还款中为原告垫付利息款。另，文传霖于2015年12月29日死亡，2019年8月21日的《户籍档案查询摘抄记录》和2019年8月22日的《户籍证明》，证明文传霖的父母都已去世。2019年8月21日的《户口注销证明》，证明林宝珍因死亡于2001年8月1日注销户口。2019年8月22日的《户籍档案查询摘抄记录》，证明林宝珍的父母都已去世。2019年7月25日，广州市公安局出具《户籍证明》，证明文传霖和林宝珍有文师贶、文师恩两子。二、被告的违约情况。被告存在逾期交楼行为。原告至今未办理交楼手续，已构成违约。根据合同约定，原告有权主张自1999年11月16日起的逾期交楼违约金，按每日千分之一计付调整为每日万分之五，违约金总额以本金数额为限。综上，原告认为，被告在与原告签订商品房买卖合同并收受房屋价款后，逾期交付房屋至今，属严重违约情形，侵害了原告的合法权益，因此，请求法院依法查明事实，判令支持原告的合法诉请。澳美公司辩称，一、关于利率，最高院规定是逾期贷款利率，原告在贷款利率上上浮30%没有依据；二、超过三年的违约金请求已超过诉讼时效，不予认可；三、只计算至起诉日三年内的违约金并至实际交房之日，总数不超过房款；四、原被告双方并未办理交楼手续，被告并无办证义务，应驳回该项诉讼请求；五、逾期交楼违约金诉请，已超过诉讼时效以及最长二十年诉讼时效保护期，不同意原告要求。六、交楼尚未完成，计算缺乏依据。本院经审理认定事实如下：1997年11月15日，文傅霖、林宝珍（乙方、买方）与澳美公司（甲方、卖方）签订《房地产买卖契约》，约定：澳美公司将坐落在增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居D18-××房（以下简称“案涉房屋”）出售给文傅霖、林宝珍，房屋建筑面积92.47平方米，合同总价款为297763元，付款方式为十八年免息分期付款。合同第三条约定，双方同意于1999年11月15日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。第五条约定，乙方不能按期向甲方付清购房款；或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。合同附件第二条“房屋交付状况”2-5条约定，甲方应于1999年11月15日前将该房地产建成并正式交付乙方使用。如遇下列特殊原因，甲方可将房地产根据实际影响的时间予以延期交付乙方使用，特殊原因包括：1）不可抗力的自然灾害；2）不可抗力的社会原因。上述原因必须经政府有关部门出具的证明文件为依据方能延期。如遇前述特殊情况，本契约第九条规定乙方尚未到期支付的该房地产成交价余款的缴款期限亦按实际影响的时间相应延期。第六条“合同终止与违约责任”6-2条约定，除本契约第二条规定的原因外，如甲方不能按规定的日期向乙方交付使用该房地产，以逾期交付使用之日起到实际交付之日止，甲方须向乙方支付违约金，违约金以乙方实际已付的房价款总额每日千分之一计算。如逾期超过六个月，甲方仍未能将该房地产交付使用时，乙方有权以书面通知解除本契约，并报增城市房地产交易所备案。甲方应在收到乙方发出解除通知书之日起三十天内，将乙实际方已付的全部房价款、利息（按当时银行贷款利率计算）、违约金退还乙方。第九条“购买价款与支付方式”9-3条约定，乙方选择最高十八年免息分期付款（共216期），签约首期（含订金）66073元于1997年11月15日支付，分期付款每月应缴728元，于发出楼宇封顶通知书十六天内缴付总楼价的15％人民币44665元，于发出入伙通知书十六天内缴付总楼价的10%人民币29777元。1998年11月19日，文傅霖、林宝珍（乙方、买方）与澳美公司（甲方、卖方）签订《关于更改付款方式的补充协议》，约定：一、乙方所购案涉房屋，经甲乙双方协商同意将原付款方式十八年免息分期付款更改为十五年期银行按揭付款。由此产生的利息全部由甲方负担。其操作方法是提供按揭的银行依“按揭合同”规定从乙方账户每月扣收应缴银行月供款额1502元，其中乙方月供款不变，即894元，而应缴银行的月供款额与乙方供款额之差额则由甲方先行划入乙方供款账户，以保证乙方的账户每月能有足额的本金和利息向银行供款。二、乙方缴付于楼宇封顶通知书发出十二天内总楼价的15%。三、该协议一式四份，为原合同的补充，内容如有抵触，以本协议为准。当天，澳美公司向文傅霖、林宝珍出具《证明》，载明：“由于我澳洲山庄的工作得到文傅霖、林宝珍D18-401业主的大力支持，……业主房屋由十八年免息分期付款转为十五年期银行按揭后，除已付的购房款外，乙方只需供满十五年供楼款项，余款由我司负担”。1998年11月19日，文傅霖、林宝珍（甲方）、中国工商银行广州市第三支行（乙方，以下简称“工商银行”）、澳美公司（丙方）签订《购房抵押借款合同》，约定：由文傅霖、林宝珍向工商银行贷款160000元购买增城镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居D18-××房，贷款抵押物为该房屋；贷款期限为十五年；月利率为6.42‰，如遇国家调整则按有关规定作相应调整；本金及贷款利息由甲方按月分180期偿还，供款日期为每月15日，每月供款金额为1502元。1998年11月19日、1999年9月11日，文傅霖、林宝珍向澳美公司支付了购房款74809元、895元、44665元，澳美公司向文傅霖、林宝珍出具了相关《收款收据》。1998年12月23日，工商银行向澳美公司发放贷款160000元。双方当事人确认文傅霖、林宝珍实际支付了购房款280369元，最后一笔购房款的支付时间为1999年9月11日，支付金额为44665元。已生效的（2017）粤01民终10549号民事判决查明：广州市萝岗区人民法院于2013年5月24日致函广州开发区规划和国土资源管理局调查：1.澳洲山庄项目下各建筑物内的房屋办理房产证的情况；2.未办理房产证的房屋，将来是否能办理房产证。广州开发区规划和国土资源管理局在2013年6月28日作出的穗规开发【2013】741号《关于区法院调查澳洲山庄项目有关情况的复函》中明确：澳洲山庄项目在增城时期已按当时的政策要求取得了《预售许可证》，由于诸多问题，该项目不具备办理《房地产证》的条件。广州市萝岗区人民法院于2013年7月1日致函广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局调查：1.商品房办理房产证需要满足的条件；2.涉案房屋办理大确权或初始登记的情况。广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局于2013年7月30日出具的穗萝国房函【2013】624号《关于的复函》，说明如下问题：1.根据《广东省城镇房地产权登记条例》第八条第二款规定，新建的商品房屋，开发经营企业应当自房屋竣工验收合格之日起30日内申请确认产权，申请初始登记或大确权，领取房地产权属证明书，然后再根据买卖双方提供的商品房预售合同等交易材料到房屋登记部门办理房地产转移登记手续，领取房地产权证；2.澳洲山庄项目下的涉案房屋均未办理大确权或初始登记。广州市萝岗区人民法院于2013年7月1日致函增城市国土资源和房屋管理局调查涉案房屋办理大确权或初始登记的情况。增城市国土资源和房屋管理局于2013年8月1日作出的增国房复【2013】519号《关于澳洲山庄项目房屋有关情况的答复》，说明如下问题：增城市国土资源和房屋管理局房地产交易登记系统无来函所提及澳洲山庄项目房屋办理初始登记或大确权的信息记录。还查明，案涉物业所在楼盘项目的其他部分购房者曾于诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向广东省增城市人民法院起诉。此外，案涉项目的部分业主、业主代表亦有持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目迟延办证、交房等相关情况。再查明，文傅霖、林宝珍系夫妻关系，二人及其父母均已死亡，其子为文师贶、文师恩。截至本案庭审之日，澳美公司尚未向文傅霖、林宝珍或文师贶、文师恩交付案涉房屋。上述事实有《房地产买卖契约》《关于更改付款方式的补充协议》《证明》《购房抵押借款合同》《收款收据》《中国工商银行个人住房贷款凭证》《房地产登记簿查册表》《户口本》《户籍证明》《居民死亡医学证明（推断）书》《户口注销证明》《户籍档案查询摘抄记录》及当事人陈述等证据予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，本院予以采信。本院认为，文傅霖、林宝珍与澳美公司签订的《房地产买卖契约》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。文傅霖、林宝珍均已去世，故文傅霖、林宝珍的合同权利应由其法定继承人文师贶、文师恩继承。关于逾期交楼违约金的问题。双方在《房地产买卖契约》第三条及附件第二条2-5条约定，澳美公司应于1999年11月15日前将案涉房屋交付文傅霖、林宝珍使用。但至庭审之日，澳美公司尚未向文傅霖、林宝珍或文师贶、文师恩交付房屋，而未交付的原因在于澳美公司。澳美公司逾期交付房屋，系违约，应当承担违约责任。对于违约金的计算标准，《房地产买卖契约》第五条及附件第六条6-2条约定，违约金自逾期之日起以乙方实际已付的房价款总额每日千分之一的标准计算。本案中，文师贶、文师恩主张违约金以已付房价款280369元为本金，按每日万分之五的标准计算，以已付房价款280369元为限，并未超出合同约定，且未明显过高，本院予以采纳。关于逾期交楼违约金是否超过诉讼时效。由于案涉物业的部分购房者曾在诉讼时效内就交楼及逾期交楼的违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成的诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。在前述纠纷判决已生效并一直处于执行阶段的情况下，结合案涉项目的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目情况的事实，说明案涉项目的购房者确实存在持续维权的事实，同时亦可反映案涉项目的开发商即澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约及购房人在持续主张相关权利。结合考虑案涉物业所在项目的其他部分购房者曾就文师贶、文师恩主张的同类违约事实向澳美公司主张权利及众多购房者这一利益共同体所采取的向相关部门主张权利的行为在诉讼时效问题上产生的效力，本院对澳美公司关于逾期交楼违约金已过普通诉讼时效的抗辩理由不予采纳。但由于最长诉讼时效不适用中止、中断的规定，文师贶、文师恩至2019年12月30日才就本案提起诉讼，其诉请的1999年12月30日前的逾期交楼违约金已超过20年的最长诉讼时效期限，而澳美公司对此提出诉讼时效抗辩，故本院对该部分逾期交楼违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，参照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、第十五条之规定，判决如下：一、被告广州澳美房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告文师贶、文师恩支付逾期交楼违约金（违约金以280369元为本金，自1999年12月31日起按每日万分之五的标准计算至实际交房之日止，累计违约金总额以不超过280369元为限）；二、驳回原告文师贶、文师恩其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5506元，由被告广州澳美房地产开发有限公司负担。负担缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 刘 波人民陪审员 刘 英人民陪审员 李瑞卿二〇二〇年九月二十五日书 记 员 黄宝茵