广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤03民终16895号上诉人（原审被告、反诉原告）：包伟东，男，1968年11月21日出生，蒙古族，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：柳华军，广东诚公律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：计良，男，1975年4月27日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区。原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司太古城分公司，住所地深圳市南山区，统一社会信用代码91440300326647795B。负责人：吴军强，执行董事。上诉人包伟东因与被上诉人计良房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院(2019)粤0305民初5566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。包伟东上诉请求:1、撤销一审判决第一项，判决包伟东不支付计良装修损失；2、改判合同实际解除时间为2019年7月31日；3、判令计良支付包伟东租金98000元（自2018年11月1日暂计至2019年5月17日共七个月）及2019年5月18日至合同实际解除后包伟东收回房屋之日的占有使用费，以及上述款项的逾斯付款利息（以14000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍，自2018年11月1日计算至计良实际支付之日止）;4、判令包伟东没收计良押金28000元，计良还应赔偿包伟东经济损失34300元（含佣金6300元，包伟东重新出租房屋空置期的合理租金损失28000元等）;5、诉讼费由计良承担。上诉理由是：一、一审法院将计良迟延履行合同义务，经催告仍不履行的行为，主观臆断为解除合同的意思表示，将包伟东暂退押金的善意之举，主观臆断为包伟东同意解除合同的意思表示，从而作出视为双方协商一致解除合同的猜测性结论，明显与事实不符，也违背双方当事人的真实意愿，属于严重的事实认定错误。（一）计良不仅从未明确表示解除合同，且自认始终都在要求包伟东继续履行合同的事实，其迟延履行债务不交租金，仅因提前交房的租金产生争议而为，显然无法视为解除合同的意思表示。1、事实层面。根据双方提供的证据，2018年10月17日起，计良还在通过第三人逼包伟东协商提前入住事宜，并多次要求包伟东按合同约定的11月1日履行合同交房义务，否则包伟东构成违约。2018年11月4日，计良向包伟东发送《履约催告函》，仍主张系包伟东通知解除合同，其多次通知包伟东按合同约定履行义务。特别是计良起诉状及其证据明确表示自2018年10月15日至2018年11月8日“在此期间原告多次联系被告继续履行租赁合同，直接联系和通过房屋中介联系”，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》等法律规定，属于计良自认的事实。庭审中计良也依旧未表示解除合同之意，其辩称包伟东的反诉请求不能成立，也是基于合同还在履行。上述事实已直接证明计良不仅无解除合同的意思表示，双方也未就合同解除以及合同解除后的责任如何承担达成合意，人民法院应当予以确认。2、逻辑层面。协商一致解除合同与计良主张包伟东通知解除合同及包伟东主张合同尚未解除均互相矛盾，只能有一种结论成立。如双方协商一致解除了合同，计良就不可能又主张包伟东解除合同构成违约进而要求包伟东承担违约责任，包伟东也不可能要求计良承担赔偿责任。一方起诉、一方反诉，且计良始终不交还房屋钥匙，恰恰否定一审法院认定双方协商一致解除合同的结论。包伟东始终认为自己不违约，当然也不可能以违约行为来发出解除合同的意思表示。3、程序层面。即使一审法院不清楚当事人的真实意思，但因合同的效力状态对判决起决定性作用，法院应当履行审判职责直接释明并询问当事人的意见，如果经询问，双方当事人确认合同已解除，或者同意终止合同，或者经审查合同确实无法继续履行，法院应当组织双方尽快办理房屋交接。因计良认为包伟东应当履行合同，且始终不交还房屋钥匙，假如包伟东强行收回房屋，势必导致计良称合同系包伟东解除的主张成立，法院又该如何反驳自己的猜测性结论呢？（二）包伟东从未通知解除合同或同意解除合同。1、包伟东受计良、第三人威胁、误导，暂退还押金，结合双方的沟通情况，属于积极促成双方妥善解决争议的善意、谦让之举。法院不应将诚实守信的善意行为，直接推断成同意损害自身权益的法律后果。退而言之，因重大误解实施的显失公平、后果与自己的意思相悖的民事法律行为，行为人也有权撤销。2、如认为包伟东同意解除合同且双方协商一致解除了合同，但截止应诉、庭审之日，包伟东居然始终都不另行出租房屋，平白承受无谓损失，完全不合常理。3、就算包伟东退押金视为主动作出解除合同的意思表示，计良无论是2018年11月4日发出《履约催告函》，还是提起诉讼，均系明示不同意协商解除合同及未就合同解除后的责任承担达成一致，合同未能解除。综上，计良主张合同解除的原因，系包伟东通过第三人通知其解除合同，并明示不同意，第三人当庭否认且法庭也查明计良主张的事实不存在，故计良的主张不成立，合同继续有效，双方均应履行。计良如解除合同则构成根本违约。截止一审庭审之日，双方均未通知解除合同或确认合同已解除，均明确要求对方继续履行合同义务，可直接证明双方未达成解除合同的合意，法院应当尊重当事人的真实意愿。如果计良以不交房租的方式恶意迟延履行合同债务，又不交还房屋钥匙，居然可以令法院作出有利于违约方的推断，令不诚信的当事人不仅逃避了责任，还可通过诉讼牟取不当之利，就完全颠覆法律保护守信人的基本原则，司法的公信力将遭受严重损害。二、即使合同解除，计良负有交还房屋的义务。一审法院己查明截止开庭之日计良仍未交还房屋，按照合同第七条第7款的约定，以及依照法律、司法解释的规定及公平原则，计良应支付合同解除后占有房屋期间的占有使用费。一审法院认为合同解除后计良无需支付占有使用费，属于未正确适用法律依法裁判。三、即使合同解除，因计良违约给包伟东造成巨大损失，包伟东有权要求计良承担违约责任、赔偿损失。一审法院适用法律错误，未履行审判职责解决当事人的诉求。(一）一审法院查明，当事人双方于2018年10月2日签订《房屋租赁合同书》，约定在合同签订当日：计良除了应支付相当于两个月租金的租赁押金28000元外还应支付一个月的租金14000元。双方于2018年10月13日办理了交房手续，计良已经完全控制了涉案房屋，却一直未向包伟东支付相应的租金，属于迟延履行债务且经催告后仍不履行，构成违约。一审法院既然已认定计良违约，应当判决其承担违约责任。（二）2018年11月4日，计良通过《履约催告函》要求包伟东赔偿损失；2019年4月7日，包伟东向计良发函，也要求计良履行合同义务并承担违约责任。后计良提起诉讼，包伟东提起反诉，更进一步表明双方并未就各自过错及违约责任的承担达成一致，均未放弃要求对方承担过错责任的权利。根据《合同法》第九十七条的规定，一审法院应当履行裁判职责，判决计良赔偿包伟东的损失。四、关于上诉请求的依据。(一）关于计良要求包伟东支付装修损失的请求。因合同截止2019年5月17日仍未解除，双方均未主张或请求确认解除合同，一审判决包伟东支付被上诉人装修损失，于法无据。如确认合同解除，因系计良违约所致，包伟东不同意利用装饰装修物，计良请求赔偿装饰装修残值损失的，依法不应支持。（二）关于计良应支付包伟东的租金。截止庭审之日，合同未解除，计良未交还房屋。为避免损失进一步扩大，包伟东在2019年7月征询法院意见，被告知可以收回房屋出租，于是包伟东收回了房屋。鉴于一审判决后计良支付了2018年10月13日至2018年10月28日期间的租金7000元，故计良应当支付自2018年11月1日至2019年7月31日期间的租金共计126000元。（三）关于计良应承担的违约责任及赔偿损失责任。1、因计良违约，根据合同约定，包伟东有权解除合同，并依据合同第八条第2款的约定，没收租赁押金。2、出租人的损失，为重新出租房屋空置期的租金损失，一般为合同约定的三至六个月的租金，本案中为42000元-84000元。包伟东仅要求计良赔偿34300元，远低于合理的损失金额。综上所述，一审判决存在事实认定错误及法律适用错误，导致裁判错误，请求二审法院予以改正。包伟东补充上诉意见如下：本案争议焦点为，一是合同是否解除，如已解除因何解除、何时解除；二是合同解除或未解除，双方分别应当履行何义务，如何承担责任；三是包伟东是否应当支付计良装修损失1925元及依据。一、关于焦点一。一审判决认定双方于2018年10月28日协商一致解除合同，与事实不符，法律适用错误，逻辑上更无法成立。1、计良主张合同系包伟东通知解除，依法应对合同解除的基本事实承担举证证明责任。计良未提供相应的证据。2、计良在证据、起诉状等书面材料中，以及在法庭调查过程中，多次自认合同未解除，自认未提出过解除合同。计良自认的事实，法院应当尊重其意思自治。3、计良主张合同系包伟东通知解除，与包伟东的主张不一致，也与法院作出的认定不一致，法院依法应当向计良释明，并将民事行为效力作为焦点问题进行审理。4、一审判决认为计良以迟延履行债务、经催告后仍不履行的行为视为其解除合同的意思表示，与事实不符，逻辑不通。（1）计良始终认为自己不违约，反而是包伟东通知其解除合同构成违约，其从主观、客观上均不可能以自己的违约行为来发出解除合同的意思表示。（2）计良2018年11月4日发出《履约催告函》要求包伟东履行合同，直接否定一审判决认为计良在2018年10月28日前发出解除合同意思表示的猜测性结论。（3）如双方协商一致解除了合同，计良理应交还房屋。但其始终未交还房屋钥匙。（4）计良提起诉讼，主张包伟东解除合同，要求承担违约责任，更让一审判决认定计良以自己的违约行为发出解除合同意思表示，双方协商一致解除合同的结论，无立足之本。5、包伟东2019年4月7日发出《限期支付通知函》要求计良支付租金、承担赔偿责任，也直接否定一审判决作出的包伟东同意解除合同的结论。6、即使认为包伟东退还押金的行为是发出解除合同的意思表示，因计良不同意，合同亦未解除。二、关于焦点二。计良应当支付合同解除前的租金及合同解除后的房屋占有使用费，并承担违约责任，赔偿包伟东的损失。一审判决存在漏判。1、因合同未解除，计良应当按照合同约定支付租金。2、即使合同已解除，计良应当交还房屋。计良应当支付占有使用期间的占有使用费。3、即使合同系约定解除，双方未就权利责任进行约定或约定不明的，守约方依据原合同的约定要求违约方承担违约责任，人民法院应当支持。4、即使合同解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。5、一审法院如认定合同解除，应当对合同解除后返还财产、赔偿损失等给付义务向当事人释明，并一并审理判决，在判项中作出明确表述。一审法院未予释明及判决，属于漏判，二审法院应释明及改判。三、关于焦点三。一审判决缺乏事实依据，适用法律错误，且不合逻辑。1、因计良违约导致合同解除，包伟东并未同意利用装饰装修物，计良请求赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，依法不应支持。本案中，玻璃防爆膜对包伟东并无价值，甚至需要花人工费拆除。2、计良诉请赔偿其装修损失，是基于其主张包伟东擅自解除合同，即合同解除系包伟东违约所致。3、如双方协商一致解除合同，通常会对合同解除后的善后事宜如责任如何承担一并协商，否则不合常理。一审法院认定双方协商一致解除合同，又无视协商结果，采用双重标准判决包伟东赔偿装修损失，自相矛盾。4、退而言之，如双方协商一致解除了合同，但未就解除合同后的善后事宜达成一致，一审法院应在查明事实的基础上，根据双方的过错来判决装饰装修物损失应如何承担。计良存在违约行为，包伟东不违约，一审判决支持计良的诉请，适用法律错误。四、守信人为失信人买单，一审判决显失公平。一审判决已认定计良不仅存在迟延履行合同义务不支付房租的违约行为，即使是认定合同解除，计良也存在未履行交还房屋义务的过错。包伟东无任何过错，却平白损失至少9个月租金126000元，还被不诚信的计良恶意拖入诉讼，承受败诉赔偿46571元的风险，为此耗费精力应诉并支出律师费等费用。法律应当维护公平正义。一审法院应当基于诚实信用原则，强化对守约者诚信行为的保护力度，提高违法违约成本，促进诚信社会构建。然而，包伟东求救于法律却未得公平之果。一审法院的错误判决，令包伟东雪上加霜。反观计良，失信后分文未付，不仅能毫无风险地逃避责任，还可以借诉讼之道图谋不义之财，对比鲜明。恳请二审法院依法改正一审判决的错误，支持包伟东的诉讼请求。二审中，计良未提交答辩意见。计良一审诉讼请求：1、判令包伟东向计良支付违约金共计28,000.00元；2、判令包伟东赔偿计良装修损失9,976.00元；3、判令包伟东赔偿计良其他损失8,595.00元；4、判令包伟东承担本案的诉讼费用。包伟东反诉请求：1、判令计良支付合同租金98000元（自2018年11月1日暂计至2019年5月17日共七个月）及逾期付款利息1917.91元（按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍，自2018年11月1日计算至计良实际支付之日止，暂计至2019年5月17日）；2、判令计良支付租赁押金28000元及逾期付款利息999.78元（按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍，自2018年11月1日计算至计良实际支付之日止，暂计至2019年5月17日）；3、判令计良支付2018年10月13日至2018年10月31日房屋占有使用费7000元及逾期付款利息249.95元（按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍，自2018年11月1日计算至计良实际支付之日止，暂计至2019年5月17日）；4.判令包伟东没收计良押金28000元，计良还应赔偿经济损失34300元（含佣金6300元，包伟东重新出租房屋空置期的合理租金损失28000元）；5.本案诉讼费由计良承担。原审认定，2018年10月2日，计良（承租方、乙方）与包伟东（出租方、甲方）签订落款日期为“2018年11月1日”的《房屋租赁合同书》，约定：甲方同意将坐落于深圳市南山区招商东路后海理想雅园A栋8D（以下简称涉案房产），建筑面积为89.15平方米，在良好的状态下租给乙方使用；房屋用途为住宅，乙方不得擅自改变；租期为三年，自2018年11月1日至2021年10月31日止；甲方应当在2018年10月31日前将该物业交付给乙方使用；租金为每月14000元，租金应于每月5日前由乙方支付给甲方，在本合同签订当日内，乙方向甲方支付一个月的租金14000元，甲方应向乙方开具收据；在合同签订当日内，乙方向甲方支付相当于两个月租金的租赁押金28000元，合同期满，如乙方不再续租，甲方应将押金退还乙方；甲方应按合同规定的日期交房给乙方使用，并保证附件所载房屋设施完好无缺；乙方必须按时交纳租金及各项费用，如拖欠租金超过10天或拖欠管理费、水电费两个月，甲方有权终止合同，收回房屋；若甲方对该物业无合法的所有权或处置权，或者违反本合同的约定造成乙方未能承租该物业的，或提前解除租赁合同、收回房屋的，甲方应向乙方双倍返还租赁押金；若乙方违反本合同的约定未承租该物业，或提前退租，甲方有权没收乙方所支付的租赁押金，并有权将该物业另行出租；及其他内容。合同签订后，计良于2018年10月2日向包伟东支付租赁押金28000元，包伟东于当日出具《收款收据》。2018年10月13日，计良（甲方、业主/住户）与涉案房产的小区物业管理公司（乙方）签订《委托代收款协议书》，约定：就涉案房产所产生的水、电、管理服务费、房屋维修基金，由乙方计费后，委托快付通金融网络科技服务有限公司电脑联网代收费每月的水、电、管理服务费用，并从甲方账户转至乙方账户；划款时间为每月10号及20号前；甲方开户银行的户名为计良；及其他内容。同日，计良向涉案房产的小区物业管理公司出具其银行卡的复印件及用于办理停车卡的车牌号；同日，双方对当日的涉案房产的水表、电表、燃气表读数进行了确认；同日，双方通过微信聊天方式对涉案房产的当日的水表、电表、燃气表、管理费、2018年10月15日至2018年10月31日期间的半月房租进行确认；包伟东提交了落款日期为“2018年11月1日”的由包伟东与计良妻子陈绍旭签字的涉案房产的《家私电器清单》，计良对微信聊天记录及该清单的真实性予以确认，但称微信聊天记录不完整，不能认定为包伟东向计良交付了涉案房产；庭审中，计良亦确认包伟东于2018年10月13日向其交付了涉案房产的钥匙，截至庭审之日，计良并未向包伟东归还涉案房产的钥匙。包伟东主张与计良的妻子陈绍旭协商于2018年10月13日提前交付了涉案房产，交付涉案房产后，计良不同意缴纳租金，并向法院提交其妻子与计良妻子的微信聊天记录、与签订租赁合同的居间方的微信聊天记录以及居间方出具的收取服务佣金6300元的《收款收据》。其中与计良妻子的微信聊天记录内容中，显示有2018年10月6日，“绍姐，方便的时候复我电话，何时交房，怎么交房和你沟通一下”；2018年10月13日，“家里都收拾好了，2:00左右过来吧，等你们”、“吴姐，我老公过来”；其中与签订租赁合同的居间方的微信聊天记录内容中，显示有2018年10月16日，“我们双方对交房拿钥匙后是否要交房租这么基本的事情还没有达成共识，其他的事目前不需要商谈，13号交了房，租客拿了钥匙后半小时就给我发条微信说只拿钥匙不交租金，今后合同履行如何保障”、“交钥匙和起租日又是一回事，如果以后租客拖欠租金我可以帮你催收这点您放心”；及其他内容。计良对以上证据的真实性均不予认可。2018年10月28日，包伟东将租赁押金28000元通过银行转账退还给计良。2018年11月4日，计良通过EMS向包伟东邮寄《履约催告函》，要求包伟东于2018年11月9日前向计良赔偿44526元的损失及其他内容。包伟东收到该函件，但不认可其中的内容。计良为了证明其损失，向法院提交了以下证据：1、计良与玻璃贴膜刘继的微信聊天记录，显示计良向其转账3850元的玻璃贴膜的费用；2、没有盖章的《后海雅苑A座8D防纹纱窗方案合同》及微信聊天记录，显示转账2000元的诚意金；3、2018年10月13日的润尔雅园停车场账单详情，显示支付249.88元；4、综合收据、收款收据，显示计良向第三人支付中介费6300元；5、申请详情。包伟东对停车场账单的真实性予以认可，对其目的不予认可，包伟东已向计良交房，计良已入住；对以上其他证据的真实性均不予认可。庭审中，包伟东确认计良主张的玻璃贴膜确已安装完毕。2019年4月7日，包伟东通过EMS快递方式向计良邮寄了《限期支付通知函》，载明：双方已于2018年10月13日在涉案房产办理了交房手续，交付了钥匙，但计良未依约在合同签订当日支付一个月租金，时至今日也未支付任何租金，已严重违约；通知收到本通知函后5日内，向包伟东支付六个月的租金、租赁押金，如逾期不支付，解除租赁合同；及其他内容。计良称已收到上述的《限期支付通知函》，但对其内容不予认可。原审认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。双方于2018年10月2日签订的《房屋租赁合同》中约定的交付涉案租赁房屋为2018年10月31日前，并未约定明确的日期。合同签订后，双方通过微信聊天沟通，计良于2018年10月13日接收了涉案房产的钥匙，并到涉案房产所在的小区物业管理处签订了《委托代收款协议书》并与包伟东对涉案房产的水、电、燃气表以及管理费、停车费、家私电器等进行了交接清算，计良已经完全控制了涉案房产，视为包伟东于2018年10月13日将涉案房产交付于计良使用。双方以实际的交付行为变更了《房屋租赁合同》对于交付涉案房产的约定，作为承租人的计良在包伟东交付涉案房产后，双方未对免租期有明确约定或达成一致意见时，应予向出租人的包伟东缴纳租金。而双方在变更交付房屋的时间后，对变更后租金的支付起算时间、租金支付期限、租金的金额等没有约定且未达成新的一致意见；作为承租人的计良于2018年10月13日接收涉案房产，并经包伟东通过居间方向其催缴提前交付的房屋的租金后，一直未向包伟东支付相应的租金，计良以延迟履行债务，经催告后仍不履行的行为视为其解除租赁合同的意思表示；作为出租人的包伟东于2018年10月28日将计良向其支付的租赁押金28000元返还给承租人的计良，视为其同意解除租赁合同的意思表示；故双方系于2018年10月28日协商一致解除该租赁合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，应当恢复原状。综上，对于计良主张包伟东向其支付违约金的诉讼请求及包伟东主张计良向其支付租赁押金并没收租赁押金及逾期付款利息、空置期的合理租金损失的反诉请求，于法无据，原审不予支持。关于计良主张包伟东向其赔偿窗户张贴的玻璃防爆膜损失3850元、纱窗损失6126元的诉讼请求。原审认为，纱窗并未实际安装且未形成涉案房产已附合的装饰装修，纱窗支付的费用的证据亦不足，故赔偿纱窗6126元的诉讼请求，于法无据，不予支持；玻璃防爆膜确已实际安装，包伟东作为承租人亦没有反对安装且已形成涉案房产已附合的装饰装修，鉴于双方协商一致解除了涉案房产的租赁合同，而计良仅接收房产半月，且包伟东亦实际受益，故原审酌情判令包伟东补偿计良玻璃防爆膜的损失1925元。因双方签订的《房屋租赁合同》于2018年10月28日解除，故包伟东要求计良支付自2018年10月28日至2019年5月17日期间的房屋占有使用费、租金及逾期付款利息的诉讼请求，于法无据，不予支持。因包伟东于2018年10月13日将涉案房产交付于计良使用，双方于2018年10月28日解除涉案房产的租赁合同，故计良应向包伟东支付2018年10月13日至2018年10月28日期间的房屋占有使用费（租金）；对于该期间房屋占有使用费（租金）的逾期付款利息，因双方并未约定，故逾期付款利息的反诉请求，于法无据，不予支持。参照双方签订的《房屋租赁合同》中约定的每月14000元的标准，包伟东反诉要求计良支付2018年10月13日至2018年10月28日期间的房屋占有使用费（租金）7000元（14000元÷30日×15日），予以支持。关于计良主张的中介费、停车费、误工费以及包伟东反诉的佣金的诉讼请求。本案中，双方在《房屋租赁合同》中没有对中介费、佣金等进行约定；且证明误工费、停车费等费用的证据不足，以上费用亦不属于合理、必要的费用，故计良及包伟东的以上诉讼请求均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、包伟东于判决生效之日起十日内向计良支付装修损失1925元；二、计良于判决生效之日起十日内向包伟东支付2018年10月13日至2018年10月28日期间的房屋占有使用费（租金）7000元；三、驳回计良的其他诉讼请求；四、驳回包伟东的其他反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费482.14元，由计良负担462.21元，由包伟东负担19.93元；反诉受理费993.37元，由计良负担37.86元，由包伟东负担955.51元。本院经审理查明，原审认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审中，双方争议的焦点问题是房屋租赁合同何时何因解除。原审认为，计良于2018年10月13日接收了涉案房产的钥匙，并到涉案房产所在的小区物业管理处签订了《委托代收款协议书》并与包伟东对涉案房产的水、电、燃气表以及管理费、停车费、家私电器等进行了交接清算，计良已经完全控制了涉案房产，视为包伟东于2018年10月13日将涉案房产交付于计良使用。双方以实际的交付行为变更了《房屋租赁合同》对于交付涉案房产的约定，作为承租人的计良在包伟东交付涉案房产后，双方未对免租期有明确约定或达成一致意见时，应向出租人的包伟东缴纳租金。而双方在变更交付房屋的时间后，对变更后租金的支付起算时间、租金支付期限、租金的金额等没有约定且未达成新的一致意见；作为承租人的计良于2018年10月13日接收涉案房产，并经包伟东通过居间方向其催缴提前交付的房屋租金后，一直未向包伟东支付相应的租金，计良以延迟履行债务，经催告后仍不履行的行为视为其解除租赁合同的意思表示；作为出租人的包伟东于2018年10月28日将计良向其支付的租赁押金28000元返还给承租人的计良，视为其同意解除租赁合同的意思表示；故双方系于2018年10月28日协商一致解除该租赁合同。本院确认原审法院上述认定意见。租赁合同于2018年10月28日解除后，无论是2018年11月4日计良发函要求包伟东履约及赔偿损失，还是2019年4月7日包伟东发函要求计良限期支付租金、租赁押金的行为，均为双方当事人事后主张权利的行为。双方当事人事后主张权利，不能改变租赁合同已于2018年10月28日解除的事实。包伟东的上诉请求及上诉理由，均是建立在租赁合同直至2019年7月31日才实际解除的基础上，其主张与事实不符，本院不予支持。原审法院对计良主张的装修损失以及包伟东的各项反诉请求进行了详尽的阐述，本院确认原审法院的意见，不再赘述。包伟东的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3544.5元，由上诉人包伟东负担。本判决为终审判决。审判长 唐    静审判员 邓  亚  玲审判员 彭  安  明二〇二〇年九月二十一日书记员 李紫娟(兼)附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……