山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2020）晋05民终588号上诉人（原审被告）：晋城市美好新家园商贸有限公司，住所地：晋城市城区泽州路与中原街交叉口西北角，统一信用代码：×××。法定代表人：李某1，任执行董事。委托诉讼代理人：李某2，山西锦劭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：晋城市城区钟家庄街道办事处钟家庄社区居民委员会，住所地：山西省晋城市泽州南路**附近（中原街中学东100米），统一社会信用代码：×××。负责人：王永昌，任副主任主持工作。委托诉讼代理人：杜某，山西权康律师事务所律师。上诉人晋城市美好新家园商贸有限公司（以下简称美好新家园公司）因与被上诉人晋城市城区钟家庄街道办事处钟家庄社区居民委员会（以下简称钟家庄居委）房屋租赁合同纠纷一案，不服晋城市城区人民法院（2019）晋0502民初2991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，经阅卷和询问当事人，不开庭审理了本案。上诉人美好新家园的法定代表人李某1、委托诉讼代理人李某2，被上诉人的委托诉讼代理人杜某到庭参加询问。本案现已审理终结。美好新家园公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决中解除原被告双方于2013年元月10日签订的《房屋租赁合同》的判决；2、请求二审法院依法查明一审判决中被告美好新家园公司应支付原告钟家庄居委诉讼金额173万元，与实际拖欠租金金额167万元不符的事实，撤销一审判决中被告支付原告45万元违约金部分，驳回原告该部分诉讼请求，依法发回重审或者依法改判。事实和理由：1、被上诉人在一审诉讼时由居委会副主任王永昌进行诉讼，其并非被上诉人的法定代表人亦非主要负责人，是无权代表被上诉人提起诉讼请求的；2、本案构成重复起诉，被上诉人曾于2016年就双方于2013年元月10日签订的《房屋租赁合同》租金一事提起诉讼请求，且已有生效的法律判决；3、根据合同法的规定及双方合同约定，双方合同中未约定解除期限的，在合同期内解除合同时提出解除一方应当通知对方，对方有异议的，可以请求人民法院确认解除合同的效力，被上诉人在合同期内提出解除合同的请求未书面通知上诉人，且解除权的行使期限有明确规定，期限届满不行使的该权利消灭；4、双方签订的《房屋租赁合同》对违约金有约定，约定远高于相关法律的规定，一审法院判决被告承担45万元违约金显失公平；5、上诉人2018年2月-2019年7月分8次用现金支付被上诉人房屋租金73万元，一审只认定了67万元；6、本案合同是否有效一审未查清，合同案涉房屋没有任何合格消防设施，严重危害社会公共利益，上诉人将未经竣工验收的工程交付使用违反了建筑法强制性规定，一审未审查案涉房屋有无房产证和建设规划许可证；7、本案租赁费支付时间一审未查清，合同约定提前两月预付，但合同履行中没有具体的支付时间，而是根据上诉人的实际经营情况支付，本案租赁费支付时间及违约金计算起始时间不清；8、中原街改造、新冠肺炎疫情对上诉人的经营活动也有重大影响。被上诉人钟家庄居委辩称：1、关于王永昌不能作为被上诉人法定代表人提起诉讼请求的问题，本案提起诉讼请求的主体是居委会，代理人杜某是特别授权，完全符合法律规定，至于法定代表人仅是登记手续没有变更，王三庆早已调离，不再在社区履行职务，因此一审被上诉人提供的是负责人王永昌的身份信息；2、本案不存在重复起诉问题，在2016年，经被上诉人起诉后，法院判决的是截止2017年6月30日前的租金，本案起诉的是2017年7月1日以后的租金；3、本案不是附期限的合同，所以解除权不受期限限制，上诉人在补充上诉状适用的法律错误，在补充合同对方适用商品房买卖合同及民法典的法条，但本案是房屋租赁合同且民法典尚未施行；4、违约金双方在合同中明确约定的条款和计算方式，对方违约应该承担为违约责任，本案上诉人从合同签订起就一直在违约，造成今天履行期限迟延是上诉人的过错，被上诉人并未同意变更交租的时间，上诉人诉请的违约金已经主张减少至45万元，远低于约定的违约金，且符合法律规定；5、关于租金认定问题，财务记账是应当凭票据进行记载的，如果上诉人认为自己交付了6万元租金未得到认可，请提交票据凭据，不能提供票据的被上诉人不予认可；6、被上诉人交付房屋时，消防设施是齐全、合格的，确实未经过消防主管部门的验收，上诉人是知情的，租赁合同是2008签订并履行的，2013年仅是在原租赁合同上进行了修改，通过五年时间上诉人对房屋情况应该是清楚的，且前一次起诉对方也没有主张该问题，该理由不能成立，不必然导致合同无效，在建筑领域即使建筑物没有经过竣工验收但实际交付使用了应该视为竣工验收，且房屋2008年至今未出现过消防问题，可见消防设施是合格的；7、关于房屋手续，代理人随后和居委会核实。但是根据前次起诉的判决书，已经确认了本案合同的有效性，本次二审中上诉人主张合同无效不应得到支持。中原街改造是出现在上诉人违约行为之后的，不履行租金的数额特别巨大，不能作为拒付租金的理由。上诉主张合同无效又不同意解除合同，前后矛盾。钟家庄居委向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判决立即解除原、被告双方于2013年元月10日签订的《房屋租赁合同》；2、要求被告立即搬离其依据《房屋租赁合同》所租赁的位于泽州路与中原街交叉口西北角的房屋（建筑面积9260.7平方米），并将所租赁房屋完好交付原告；3、要求被告立即支付原告自2017年7月1日至2019年6月30日止累计拖欠租金173万元，并承担违约金45万元；2019年7月1日之后的租金按每日3288元支付至被告向原告交付所租赁房屋之日；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年1月10日原告作为甲方（出租方）与被告公司作为乙方（承租方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定：乙方租赁甲方座落于泽州路与中原街交叉口西北角的房屋（建筑面积9260.7平方米）做经营及出租使用，租赁期限为2012年7月1日起至2027年6月30日，租赁费为每年120万元，付款方式为一次性付清（提前两个月预付）。违约责任为如果被告公司未按合同约定的时间缴纳租金，原告可按欠款金额每日收取2%的违约金，逾期超过30天，原告有权解除合同。被告分别于2018年2月11日支付房租5万元，6月21日支付20万元，7月4日支付10万元，8月14日支付10万元，2019年4月12日支付2万元，5月31日支付10万元，7月1日支付10万元，共支付租金67万元；被告称其2019年4月28日向原告交纳租金6万元现金，但未能提供相关票据予以证明。另查明，原、被告双方曾因租金欠付问题诉至法院，原告请求判令被告支付其拖欠的2017年6月30日前的租金390万元及违约金，晋城市城区人民法院2017年10月25日作出（2016）晋0502民初2111号民事判决书，判决被告支付原告租金390万元及违约金117万元；后被告不服上诉至晋城市中级人民法院，该院于2018年4月9日作出（2018）晋05民终286号判决书，驳回被告上诉，维持原判。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当全面合法及时地履行。本案中，原、被告双方签订合同后，被告因欠付租金被原告诉至法院，经过两审判决，已经发生法律效力；现被告在后续履行合同过程中向原告交纳了2017年7月1日至2019年6月30日的房屋租金67万元，尚欠租金173万元未付，原告请求被告支付拖欠租金，合法有据，予以支持。同时，根据双方合同约定，如被告未按合同约定按期交纳租金，原告可按欠款金额每日收取2%的违约金，现原告主张要求被告承担45万元违约金（173万元*30%=51.9万元，只主张45万元），该主张符合法律规定，依法予以支持。原告要求被告参照租金标准支付2019年7月1日起至房屋实际腾退之日，属合理请求，被告参照租金标准（每年120万元）支付原告自2019年7月1日至实际交付房屋之日的损失。关于原告请求判令解除双方2013年1月10日签订的《房屋租赁合同》及搬离所租赁房屋的问题。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》第七条、第八条明确约定，被告逾期交纳租赁费用超过30天的，原告有权单方面解除合同。同时按照双方约定，费用到期应提前两个月支付下一年租金，现被告拖欠租金高达173万元，超过了双方约定的年租金，且每年均未足额交纳。原告依照约定主张解除合同、要求被告腾退房屋，依法予以支持。被告辩称理由与双方合同约定及法律规定不合，难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条之规定，判决：一、原告晋城市城区钟家庄街道办事处钟家庄社区居民委员会与被告晋城市美好新家园商贸有限公司2013年1月10日签订的《房屋租赁合同》于本判决发生法律效力之日起解除；二、被告晋城市美好新家园商贸有限公司于本判决生效后三十日内将承租原告的座落于泽州路与中原街交叉口西北角的房屋腾退给原告晋城市城区钟家庄街道办事处钟家庄社区居民委员会；三、被告晋城市美好新家园商贸有限公司于本判决生效后十五日内将欠付原告2017年7月1日至2019年6月30日的房屋租金173万元及违约金45万元，共计218万元支付原告；四、被告晋城市美好新家园商贸有限公司参照租金标准（每年120万元）支付原告晋城市城区钟家庄街道办事处钟家庄社区居民委员会2019年7月1日起至实际交付房屋之日的损失。本案受理费12520元，由被告晋城市美好新家园商贸有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。被上诉人钟家庄居委经过核实，对于上诉人上诉提到的已支付的6万元款项予以认可，并且于2020年6月29日为上诉人出具了收据和相关票据，本院对该事实予以认定。故上诉人在合同履行过程中向被上诉人支付的2017年7月1日至2019年6月30日的租金应在一审认定的基础上增加6万元，尚欠租金减少6万元，即剩余167万元未付。本院二审查明的其他事实与一审一致。本案二审的争议焦点为：一、本案房屋租赁合同的效力问题以及是否符合解除条件；二、钟家庄社区主张上诉人支付2017年7月1日至2019年6月30日的租金、违约金以及2019年7月1日之后至办理房屋的租金是否具有事实和法律依据。关于焦点一，本案《房屋租赁合同》的效力在生效的（2018）晋05民终286号判决中已经确认。上诉人在本案中提出三点理由主张合同无效：一是租赁房屋未经消防验收合格，违反《消防法》的相关规定；二是租赁房屋未经竣工验收，违反《建筑法》的相关规定；三是租赁房屋未取得建设工程规划许可。本院认为，上诉人所提第一、第二项理由属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项的情形，即租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。根据该条文，该情形并不影响房屋租赁合同的效力。上诉人以该两项理由主张租赁合同无效，于法无据。针对上诉人所提第三点理由，经查，本案租赁房屋于2007年6月5日获得建设工程规划许可证（编号2007-36#），故上诉人主张合同无效的第三项理由与事实不符。因此，双方当事人签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且没有证据证明存在《中华人民共和国合同法》及相关司法解释规定的无效情形，应为合法有效。《房屋租赁合同》约定年租金为120万元，租赁期限自2012年7月1日起至2027年6月30日止，付款方式为一次性付清（提前两个月预付）。对约定内容前后连贯理解可知，双方约定的付款期限应为每年7月1日为当年租期的起始，承租人应当在该日期前两个月即每年5月1日预付当年的年租金。合同第七条、第八条又对合同解除作出了约定，承租方逾期交纳租金超过30天，出租方有权解除合同。本案从查明的事实来看，美好新家园公司自合同签订后始终未能按照约定的时间及方式支付租金，双方就2017年6月30日之前的租金支付问题此前已经诉至法院，此后，美好新家园公司对于2017年7月1日之后的租金，仍然没有按照合同约定支付，且双方约定的合同解除条件已经具备。现钟家庄居委作为拥有约定解除权的一方主张解除合同并要求被上诉人美好新家园公司搬离租赁房屋，应予支持。关于焦点二，针对2017年7月1日至2019年6月30日的租金问题。被上诉人钟家庄居委认可上诉人美好新家园公司2017年7月1日至2019年6月30日欠付租金应为167万元，本院予以确认。一审认定该时间段欠付租金为173万元，应予变更。上诉人主张其实际承租房屋的面积与合同载明的建筑面积不一致、被上诉人消防设备没有移交存在违约以及上诉人替被上诉人加盖了卫生所和租赁房屋的第四层，因此应当扣减租金。本院认为，上诉人认可其租赁的范围系案涉房屋的负一层和地上一、二、三层，也认可签订合同后前述楼层均全部交付其使用，现又以2016年单方委托测绘公司出具的房产测绘成果主张租赁房屋面积与约定不符，本院不予采信。上诉人主张消防设备没有移交，但并未提供证据证明，案涉合同在房屋基本情况中已经确认“屋内设施有消防设备齐全”，合同中也未将消防设备移交作为支付租金的条件，对上诉人的该项主张不予采纳。至于上诉人所称加盖卫生所及租赁房屋第四层，与本案租赁合同的标的物无关，上诉人以此主张抵消租金于法无据，不予采纳。针对违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。上诉人美好新家园公司上诉主张违约金过高应当调整，本院依法进行审查。被上诉人未能对上诉人违约行为造成的实际损失举证证明，可认定上诉人违约给上诉人造成的损失为应付未付租金所产生的利息损失。本案《房屋租赁合同》约定按照欠款金额每日2%的标准收取违约金，远超同期同类贷款利率，属于违约金的约定过分高于造成的损失。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，结合2018年中原街改造工程等客观情况对上诉人经营造成的影响，酌情按照同期中国人民银行一年期贷款基准利率的1.3倍计算违约金。被上诉人的主张自2017年7月1日起至2019年6月30日应付租金的违约金，上诉人该时间段内支付情况为2018年2月11日支付5万元，6月21日支付20万元，7月4日支付10万元，8月14日支付10万元，2019年4月12日支付2万元，4月28日支付6万元（2020年6月29日出具收据），5月31日支付10万元，7月1日支付10万元，共计73万元。从2017年5月1日起以应付120万元为基数起算违约金（到2018年5月1日增加下一年度120万元应付租金），依据上诉人付款时间逐期计算违约天数。本案违约金计为：（120万元×286天＋115万元×79天＋235万元×51天＋215万元×13天＋205万元×41天＋195万元×241天＋193万元×16天＋187万元×33天＋177万元×30天）×4.35%×1.3÷360天＝201309元。针对2019年7月1日之后至上诉人搬离房屋的租金问题。上诉人主张受到中原街改造以及新冠肺炎疫情影响，导致上诉人租金支付存在困难，应当减少租金。本院认为，中原街改造封路以及新冠肺炎疫情对上诉人经营造成影响是客观存在的，系不可归责于双方的原因，依据公平原则，可综合考量客观因素影响的程度和时间酌情对受影响时间段内的租金进行扣减。本案《房屋租赁合同》于本判决发生法律效力之日起解除，自2019年7月1日起至合同解除之日，上诉人按照合同约定的租金标准支付租金。自合同解除次日起至上诉人腾退房屋之日，上诉人参照《房屋租赁合同》的租金标准向被上诉人支付房屋占有使用费。同时，本院酌情对2019年7月1日之后至上诉人腾退房屋时间段内租金（或房屋占有使用费）扣减三个月。综上，上诉人的上诉请求部分成立。一审判决适用法律有误，应予改判。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下:一、维持晋城市城区人民法院（2019）晋0502民初2991号民事判决第一项、第二项，即晋城市城区钟家庄街道办事处钟家庄社区居民委员会与晋城市美好新家园商贸有限公司2013年1月10日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除；晋城市美好新家园商贸有限公司于本判决生效后三十日内将承租晋城市城区钟家庄街道办事处钟家庄社区居民委员会的座落于泽州路与中原街交叉口西北角的房屋腾退给晋城市城区钟家庄街道办事处钟家庄社区居民委员会。二、变更晋城市城区人民法院（2019）晋0502民初2991号民事判决第三项为晋城市美好新家园商贸有限公司于本判决生效后十五日内支付晋城市城区钟家庄街道办事处钟家庄社区居民委员会2017年7月1日至2019年6月30日的房屋租金167万元及违约金201309元，共计1871309元。三、变更晋城市城区人民法院（2019）晋0502民初2991号民事判决第四项为晋城市美好新家园商贸有限公司自2019年7月1日起至合同解除之日，按照合同约定的租金标准（每年120万元）支付晋城市城区钟家庄街道办事处钟家庄社区居民委员会房屋租金；自合同解除次日起至腾退房屋之日，参照每年120万元租金标准支付晋城市城区钟家庄街道办事处钟家庄社区居民委员会房屋占有使用费（其中2020年1月25日至2020年4月25日不计租金）。如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，给付义务人应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12520元，晋城市城区钟家庄街道办事处钟家庄社区居民委员会已预交，由其负担2000元，由晋城市美好新家园商贸有限公司负担10520元；二审案件受理费8900元，晋城市美好新家园商贸有限公司已预交，由其负担3560元，由晋城市城区钟家庄街道办事处钟家庄社区居民委员会负担5340元。本判决为终审判决。审判长 周秋萍审判员 李海霞审判员 李 然 二〇二〇年九月七日书记员 王 昱附：本判决确定的诉讼费，由当事人于判决生效后7日内缴至本院专户，逾期将强制执行。收款单位：山西省晋城市中级人民法院收款银行：晋城市农行凤建支行收款账号：×××