广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤民终1275号上诉人（原审被告）：孙洁，女，1987年5月1日出生，汉族，住辽宁省营口市站**。委托诉讼代理人：李国荣，广东广立信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈实文，广东广立信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：廖先群，男，1955年3月6日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。委托诉讼代理人：范宁桥，广东合桓律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏应彬，北京市康达（广州）律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：许景席，男，1975年5月6日出生，汉族，住广东省茂名市电白区。原审第三人：王丽枚，女，1966年5月18日出生，汉族，住广东省广州市东山区。上诉人孙洁因与被上诉人廖先群，第三人许景席、王丽枚申请执行人执行异议之诉一案，不服广东省茂名市中级人民法院（2017）粤09民初2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月16日立案后，依法组成合议庭，于2019年8月6日对本案进行了法庭调查。上诉人孙洁及其委托诉讼代理人李国荣、陈实文，被上诉人廖先群及其委托诉讼代理人范宁桥、魏应彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙洁上诉请求：1、撤销一审判决，驳回廖先群的诉讼请求，中止对位于广州市**路225号1001房产的执行，解除对该房产的查封；2、判令由廖先群承担本案一、二审诉讼费。事实和理由如下：（一）对涉案房屋作出执行查封裁定没有事实根据和法律依据，该房产已转让给孙洁，不应执行查封。首先，根据本案的证据材料和事实，即使第三人王丽枚没有将涉案房产转让给孙洁，一审法院在执行阶段查封涉案房产也没有事实和法律依据。涉案债务是许景席的个人债务，该债务与涉案房产无关。廖先群在对涉案执行债权申请仲裁时只对许景席提出仲裁请求，涉案债务属许景席个人债务，被执行人也只是许景席，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉及夫妻债务案件有关问题的通知》第二条“未经审判程序，不得要求未举债的夫妻一方承担民事责任。”王丽枚并不是本案的共同债务人和被执行人。本案所涉房产是王丽枚离婚后登记取得的个人财产，一审法院在查封时的理由是王丽枚与许景席是夫妻关系，以王丽枚名义购置的房产属于二人的夫妻共同财产理由，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第38、42条的规定予以查封。而实际情况是王丽枚与许景席在2014年10月16日已办理离婚并分割所有财产。在查封裁定制作时已非夫妻关系，且该裁定的制作是一审法院根据未更新的婚姻状况资料来认定许景席婚姻状况，并不知道王丽枚与许景席已于2014年10月16日离婚，在该重大事实认定上存在错误。而涉案房产是在王丽枚与许景席离婚后于2014年12月23日办理产权登记在王丽枚个人名下的，房产证上也明确记载为单独所有，没有共有人。根据物权法第9、16、17条的规定，该房产物权属于王丽枚个人财产。一审法院由于使用过时资料，错误认为王丽枚与许景席仍是夫妻关系，从而认定涉案房产是夫妻共同财产，造成执行查封有误。一审判决认为本意见不是本案审理范围，但只要与查封裁定结果有关的都应该是本案审理范围。孙洁在涉案房产被查封前已就涉案房产支付全部价款给王丽枚并已实际占有，对不能过户也无任何过错，应当中止执行查封涉案房产。孙洁在查封该房屋前通过中介与王丽枚签订了书面的《存量房买卖合同》，并网签了《广州市存量房买卖合同》，向王丽枚支付了全部购房款并已实际占有使用，之所以在查封时未办理过户手续，是因为该房屋当时还未办理贷款解押手续。孙洁作为善意第三人，对此行为并无过错，上述事实均有合法有效的证据证明，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议和复议规定》)第二十八条之规定，应予解除查封。（二）一审在证据认定上凭主观推断，导致事实认定错误。涉案房屋的买卖一直有中介的参与，整个过程都有中介参与并有相关证据证明，相关事实非常清楚。孙洁在执行异议及一审阶段提交了整个交易过程的相关材料，包括《存量房买卖合同》及《补充协议》《广州市存量房买卖合同》《关于查询网签情况的复函》、银行流水付款凭证、收款收据、《家私电器清单》、证人证言、《委托银行自动转账付款缴费授权书》等，证明涉案房屋在2015年4月由孙洁与王丽枚在中介的介绍及参与下签订了存量房买卖合同并办理了网签，孙洁支付了部分中介费之后，在中介的参与下，王丽枚向孙洁移交了房屋和室内设施，孙洁向王丽枚支付了全部购房款，之所以在查封时未能过户是因当时王丽枚刚向银行付清贷款时间不久，银行还未向房屋登记部门办理贷款解押手续。上述证据材料足以证明涉案房产在法院查封前孙洁与王丽枚及中介已签订了买卖合同及网签合同，孙洁也支付了全部房款并已合法占有，之所以未能过户是因房产抵押给银行的抵押登记还未来得及解押，与孙洁无关。而一审判决在无有效证据推翻孙洁的证据的情况下，全面否认孙洁提交的证据及其所证明的事实错误。廖先群辩称，一审法院认定事实准确，对孙洁捏造购房合同时间、付款事实、交房事实等虚假情况作了客观公正的认定，请求二审予以维持。（一）孙洁以时间倒签的虚假买卖房屋合同、捏造支付购房款事实和虚构交房情节等欺骗法院对抗执行。1、孙洁与王丽枚2015年4月4日所签《存量房买卖合同》签写的时间系倒签。依据有以下四方面：其一，2015年4月17日，王丽枚公证委托张某密处理售房或者租房，公证书内容有：①委托办理王丽枚购房初始登记和领证；②在出售条件成就后“出售上述房屋”；③委托“收取售房款”；④“订立租赁合约收取租金”。从以上看出，2015年4月17日，房子并没有出售，而且出售条件并未成就，同时房子是卖出或者是租赁还是一个不明确的状况，出售或者出租钱款将由张某密代为收取。而《存量房买卖合同》，签写时是在出售条件已经成就，且已明确“买受人”是孙洁，并且王丽枚自己直接收取购房款，这样的情况，王丽枚不可能在向孙洁售房收款十天后，再委托张某密租售房屋和收款，显然，《存量房买卖合同》和公证书时间明显自相矛盾。其二，《存量房买卖合同》“付款方式及产权转移”中约定30天内签订网签《广州市存量房买卖合同》，真实的二手房买卖当事人都是极为重视网签或交易登记，都会在付款后第一时间进行网签或者交易簦记，而虚假买卖，也应网签手续才能表示“真实”。本案的网签合同，由受双方委托收了服务费的中介机构独立上网操作，如果《存量房买卖合同》签写时间确在4月4日，那么网签合同应该在2015年5月份完成网签，而中介机构在2015年10月10日办理网签手续，可推断真实签写时间在2015年10月之前不久。其三，孙洁与中介机构广州裕丰**公司（以下简称裕丰公司）的《服务收费确认书》签写时间有4月、8月（或似书写为5月）、4月反复修改过程。现实生活中签写时间错了被改正，是正常的，但时间写对的被改错在有正常工作能力的人中不可能发生，而且4与8（或与5）不可能是笔误，是刻意而为，因此，《服务收费确认书》签写时间有4月、8(5)月、4月被反复修改，真实情况只能是有人刻意错写为4，不知实情的人善意校正为8月，但被人恶意重新改为4月，这情况印证了上面二项证据反映的事实。其四，在《存量房买卖合同》至本案执行的一年多时间，孙洁没有直接向王丽枚支付过任何一笔款（17笔“房款”都是“委托”他人代付），这也能反映出《存量房买卖合同》时间系倒签。2、孙洁主张的“交房”事实是恶意捏造的，孙洁与王丽枚《存量房买卖合同》规定交房条件违反正常交易习惯而存在明显虚假。《存量房买卖合同》约定双方收付首期房款当天交房，首期款330万元，占总房款1200万元的27％，交如此少的房款即交房，在社会交易习惯中不可能存在。抢急的所谓交房并非孙洁急着居住，张某密在2016年8月3日“证明”和庭审中称，其为本案争议房屋以自己的银行卡（不是孙洁帐号）交纳物业管理费和水电费等费用，2016年7月26日涉案房屋物业管理处工作人员陈某丹接受一审法院的调查时陈述，张某密向物业人员称他是业主，以后的管理费由他交纳，同时拒绝了物业机构将业主名字更名备案的要求，这些情况，尽管张某密谎称是代孙洁缴纳，但“交房”十个月后还用他人的钱和他人的名义代缴物业费水电费，至少说明一个事实，孙洁并未入住和使用涉案房屋，孙洁虚构了占有使用房屋的事实。3、孙洁主张对王丽枚“支付”17次房款，是利用王丽枚与他人业务往来款等捏造为“购房款”。孙洁主张的履行《存量房买卖合同》的付款行为（除强制执行后抢付的835万元外）共17次，均系第三方汇给王丽枚。这些第三方转汇，由多个不同账户转汇入王丽枚多个不同账号，王丽枚和孙洁并没有进行结算，2016年8月16日，王丽枚向孙洁对2015年4月份起的13次付款补充出具收据，而此时，所谓支付房款累加已超过价款82.12万元。所谓孙洁向王丽枚的购房“付款”，孙洁自己不直接汇付，在通讯联系和款项汇兑十分方便的现在社会生活中，孙洁避筒就繁地“委托他人汇款”，就是利用其它业务汇款的支付事实而捏造成支付房款，此已不需赘述。一审法院对湖北福力德**公司等二家企业是否接受孙洁委托支付房款的情况进行调查。发现这些款项的财务记录是“往来款”，既没有孙洁的委托手续，也没有王丽枚出具给企业或者孙洁的收取房款的收款收据，一审法院对孙洁的支付房款不予认定是正确的。4、孙洁极力制造“签订合同”、“支付价款”、“实际占有使用”等不能查封的条件事实，却极力回避和拖延涉案房产过户办证问题。一般的房产买卖，都会将付款和产权交易登记手续挂钩约定，比如约定交付部分或者全部房款的几天内办理交易手续，但《存量房买卖合同》一反抢急“交房”的作法，约定双方在第二年的2016年12月23日前办理房产转移登记，近二年时间才办理房产转移登记手续，买受方也不担心承担风险的问题，这约定明显违反常理。更为甚者，《存量房买卖合同》约定首期款支付330万元，双方到房产交易所“递件”当天，再付20万元，但孙洁没有去房产交易所“递件”，反而在第一期款就“支付”了351万元，而且在未网签合同又未“递件”的情况下，还再接续在几天内“支付”7200元和74000元，再接着11次“汇付”88万元，在2015年4月4日至2016年6月法院查封的一年多时间中，孙洁“支付”了全部房款且又“超额”支付82.12万元，却根本不在乎房产网签备案、交易递件，办理房产交易手续等与产权安全有关的事项，孙洁与王丽枚极力虚构和制造“签订合同”、“支付价款”、“实际占有使用”等不能查封的事实条件，并不急着具体办理产权转移，并且尽量拖延和不进行办理交易手续，甚至连房款收据也没有收执，唯一的解释是孙洁与王丽枚“买卖房屋”目的是为对抗执行。（二）孙洁以有房产中介参与买卖为由企图否定一审判决的认定完全无理。虽然有中介服务机构协助网签合同，但这是在2015年10月份后的事，本案没有证据证明中介机构《存量房买卖合同》的签订后的17次所谓支付房款的过程中，中介机构的协助和证明作用，唯一与收款有关的证据是中介机构收取服务费，但收款日期却有4月、8月、4月反复修改过程，可以合理推断本案中介机构是在孙洁与王丽枚编导的“售房故事”中承担后半段的角色，而本案孙洁捏造购房事实的关键在于“巧妙”地利用王丽枚收取的其它业务款，倒签合同时间把合同和履行付款时间顺序“理顺”，但是，中介机构的参与无法“洗白”捏造的虚假的付款事实，只要付款事实是虚假的，再多的中介参与，也改变不了虚假买卖的实质。（三）孙洁上诉所陈述的“即使其与王丽枚买卖关系不能成立，涉案房产也不能查封”是无理的。该上诉理由超越了孙洁作为案外人提出异议的权利范围。因为本案是孙洁以自己已经购买涉案房产而提出执行异议引起的诉讼，所争的孙洁购房是否是事实，以及在这个事实前提条件下的具体情况可否排除查封，如果王丽枚没有将涉案房产转让给孙洁，那么该不该查封就与孙洁无关，也与本案无关，本案审理不应涉及。许景席、王丽枚未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。廖先群向一审法院起诉请求：1、撤销一审法院(2016)粤09执异65号执行裁定，准予对广州市**路225号1001房的执行；2、本案诉讼费由孙洁负担。一审法院查明：2015年9月30日，广州仲裁委员会对廖先群与许景席民间借贷纠纷一案作出(2015)穗仲案字第1971号裁决，许景席向廖先群偿还借款本金325.5万元及利息，并承担仲裁费用。因许景席未履行上述裁决书确定的还本付息义务，廖先群于2016年4月29日向一审法院申请强制执行。2016年5月6日，一审法院立(2016)粤09执37号案执行。2016年6月6日，该院作出(2016)粤09执37号之二执行裁定查封被执行人许景席的妻子王丽枚名下的广州市**路225号1001房。2016年8月4日，孙洁对该裁定提起执行异议，2016年12月2日，一审法院作出了(2016)粤09执异65号执行裁定中止对许景席妻子王丽枚名下的讼争房屋的执行，并于2016年12月23日向廖先群送达了该执行裁定。廖先群不服该执行裁定，于2016年12月29日向一审法院起诉请求：一、撤销一审法院(2016)粤09执异65号执行裁定，准予对讼争房屋的执行；二、本案的诉讼费用由孙洁负担。2015年4月17日，王丽枚到广州市广州公证处签署了《委托书》，内容为：委托人王丽枚是座落在广州市**路225号1001房屋的房地产权属人。现委托张某密作为委托人的合法代理人，代理执行和处理以下事项：一、查询本人名下房地产登记情况；二、向房管部门办理上述房屋的登记，领取房地产证手续；三、缴纳上述房屋有关的税款和支付一切必要的费用；四、归还贷（借）款后，出售上述房屋，办理上述房屋买卖的一切转名过户手续，收取售房款，办理网签；五、提前还款，办理上述房屋的涂销抵押手续，领取相关的文件，办理相关的手续；六、有权将上述房屋作为抵押物，有权将上述房屋抵押给有关单位或个人，办理相关手续，签署相关文件；七、有权将上述房屋作为抵押物，有权将上述房屋抵押给有关银行办理抵押贷款手续，签署相关文件；八、查询、查册、复印、调档、测绘、变更、登报、退案；九、协助买家办理上述房屋的贷款按揭手续；十、办理上述房屋的水电、物业管理费、公共维修基金等转名过户手续；十一、订立租赁合约，收取租金，并出具有效的收据。受委托人具有转委托权。受委托人在执行和处理上述事项的过程中，依法签署的有关文件，委托人均予以承认。此委托书有效期自签署之日起至二〇一六年四月十七日止。2015年4月4日的《存量房买卖合同》载明甲方（卖方）的王丽枚与作为乙方（买方）的孙洁通过中介（丙方）裕丰公司的介绍签订了《存量房买卖合同》。该合同主要约定：一、买卖的标的为广州市**路225号1001房；二、成交价为12000000元（此成交价包含该房地产所有楼款及卖方自买入该房地产后至本次出售前已产生及已支付之一切费用）；三、付款方式及产权转移：签订本合同时，乙方向甲方支付1000000元作为购房定金（乙方首次支付房款时作为房款的一部分），并按下列第1种方式付款及办理转移手续：1．现金付款及产权转移：(1)乙方应于2015年4月20日前在办理公证授权委托书当天向甲方支付第一期房款（含定金）3300000元，(2)乙方应在递件过户当天向乙方支付余下的房款200000元；(3)甲乙双方应于本合同签订后30日内签订网签系统的《广州市房地产中介服务合同》和《广州市存量房买卖合同》；……十三、补充约定：1.签合同时，乙方支付定金人民币捌万元，在2015年4月8日前补定金玖拾贰万，逾期属于违约；2.在办理公证授权当天，乙方支付甲方房款2300000元，公证费用由乙方承担；3.甲乙双方约定在2016年12月23日前办理产权转移登记，在乙方代甲方供楼及支付银行所有费用，以转账为证，乙方不得逾期；4.甲方确保该物业银行借款不超过人民币捌佰伍拾万元整，甲方确保该物业没其他债权债务，若有则由甲方负责；5.乙方可指定第三方落名。孙洁提交的2015年4月16日的《补充协议》的主要内容有：卖方王丽枚、买方孙洁、经纪方裕丰公司经友好协商，就买卖位于广州市**路225号1001房之物业一事，对2015年4月4日签订的《存量房买卖合同》补充协议如下：一、卖方确保该物业除了在广州中信银行（广卫路支行）贷款金额人民币捌佰伍拾壹万元整外，没有任何其他债务，若有则由王丽枚负责；二、买方指定第三方受托人张某密；三、如本协议内容与《存量房买卖合同》不一致时，以本协议为准；四、本协议一式三份，卖方、买方，经纪方各持一份，本协议自签订之日起生效，作为《存量房买卖合同》之附件，与《存量房买卖合同》具有同等法律效力。2015年10月10日，王丽枚、孙洁就讼争房屋通过裕丰公司于存量房网上交易系统办理了《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字15**33号）的签约手续。对于该事实，广州市房屋交易监管中心出具《关于查询网签情况的复函》予以证实，可予认定。《广州市存量房买卖合同》中卖方（甲方）王丽枚的签约人为王丽枚的委托代理人张某密，买方（乙方）孙洁的签约人为孙洁本人，丙方（房地产中介服务机构）裕丰公司的经纪人为吴某兰。《广州市存量房买卖合同》主要载明了以下内容：第一条房地产权属情况：1.房地产地址：**路225号1001房；2.房地产权证号码：12**03;3.建筑面积：315.0874平方米，套内建筑面积：249.9286平方米，本次交易转移面积：315.0874平方米。第二条计价和价款：甲乙双方约定按以下方式计算该房地产价款：该房地产按整套出售并计价，总金额人民币12000000元整。第三条付款：甲乙双方经协商选择自行交割的方式交割房款。签订本合同时，乙方向甲方支付人民币1000000元整作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照按揭方式按期付款：按揭方式付款：首期款：乙方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天向甲方支付房款人民币3600000元整；剩余房款：除前述房款外，剩余房款8400000元整，由乙方签署本合同后，甲乙双方自行申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款。甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料。如银行不批准乙方的贷款申请，各方当事人同意按照下列第a种方式处理：a.乙方支付首期楼款的同时以转账方式向甲方支付剩余房款。如银行批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，二者相差金额，各方当事人同意按照下列a种方式处理：a.乙方支付首期楼款的同时以转账方式向甲方补足差额，支付剩余房款。第四条交楼时间和交接手续：1.甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐第一期房款当天。甲乙双方应在交楼当天一起到现场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。2.甲方应在该房地产正式交付使用前，交清该房地产在售楼前发生的所有欠款及费用（如银行贷款、欠税款、债务及水电、煤气、电话、网络、有线电视、管理费等费用）。甲方保证在交易后乙方无须对上述甲方欠款及应付费用负责。第五条产权转移登记：甲方与乙方约定按以下甲乙双方共同办理方式办理产权转移登记：甲乙双方共同办理，甲乙双方应当于2016年12月23日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记。第六条税费缴交：1.甲乙双方按以下第3方式缴付税费：(3)买方承担全部税费；2.签署本合同后，如遇政府及有关部门调整税费，对于调整部分按以下第2方式缴付：(2)全部由买方承担。第七条中介服务费的给付：1.丙方依法促成甲乙双方当事人签订本合同后，当事人应当另行约定向丙方支付中介服务费。第九条违约责任：各方当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任。第十条交易不成的违约责任：1.甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；2.乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。第十一条延期交房的违约责任：甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过10日仍未交房的，有权解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金。由于乙方原因，导致未能按期交付的，按以下方式处理：每日按总房款0.05%的标准支付违约金。第十二条逾期付款的违约责任：乙方未按照本合同第三条约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同。甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方。第十三条迟延办理产权登记的违约责任：如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意按以下第1种方式处理：1.违约方支付违约金每日按总房款0.05%的标准支付违约金，合同继续履行。第十九条其他约定：1.关于遵守房地产市场调控政策的承诺：买卖双方承诺遵守住房限购政策有关规定，买方承诺购房信息申报真实准确，并承担因不实申报所引致的相关责任；2.(1)在办理公证委托书当天，乙方支付甲方房款人民币贰佰叁拾万元，公证费由乙方承担。(2)甲乙双方约定在2016年12月23日前办理产权转移登记，在转移前由乙方代甲方供楼及支付银行所有费用，以转账为证，乙方不得逾期。(3)甲方确保该物业银行借款不超过人民币捌佰伍拾万元整，甲方确保该物业没有其他债权债务，若有则由甲方负责。(4)乙方可指定第三方落名人。具有孙洁签名和裕丰公司盖章的《服务收费确认书》的内容为：“本人孙洁经独家委托中介裕丰公司促成位于广州市**路225号1001房物业之买家或租赁合同成立，现本人同意于签订《存量房买卖合同》当日即时支付人民币壹拾贰万元整(￥120000.00)作为裕丰公司的中介费及咨询费。如本人逾期支付上述费用，则同意按日向中介方支付相当于上述费用百分之一的违约金，直至清偿之日止。如本人违约或不履行，则本人同意向中介方支付成交价的百分之三（买卖）／一个月租金（租赁）作为中介方服务费及咨询费。双方均同意以下列一种途径解决本确认书之任何争议纠纷：提交广州仲裁委员会仲裁裁决；本确认书作为该物业交易文件之一，经双方签章即时生效，与其他文件具同等法律效力。2015年4月4日（法院注：在上述的落款日期中，月份经反复改动，先是4月，后划掉4月改为5月，之后划掉5月再改为4月）。”裕丰公司出具的日期为“2015年5月19日”的《收款收据》载明：“兹收到孙洁交来**路225号1001房物业咨询及代理费伍万元正。（超过伍万视为作废收据）附注：请付款人阅读以下条款，并严格按以下条款付款，否则损失自负。……3.本收据除“□”“—”可手写外，其余部分手写及涂改均无效。4.如中介方、买方、卖方三方或任意两方发生纷争的，付款人须在所有纷争完结后方可凭收据开具正式发票。5.付款人若向我司支付的款项累计超过伍万元或委托我司代缴交易税费的，必须将款项存入以下我司指定帐号，转账成功即视为我司已收取。我司指定的收款账号如下：……。以上帐号开户名均为陈景文。”（1）2015年4月4日，王丽枚立据收到孙洁交来定金80000元；（2）2015年4月7日湖北福力德**公司通过其公司账户转账920000元给王丽枚;（3）陈某乔在2015年4月22、29日、6月1日通过其账户分别转账2510000元、7200元、74000元给王丽枚；（4）2015年7月28日荆门毅龙**公司通过其公司账户转账80000元给王丽枚；（5）梁某掌分别于2015年6月30日、8月27日、9月28日、10月27日、11月30日、12月31日、2016年1月27日、2月29日、3月28日、4月27日共10次均转80000元给王丽枚；(2)至(5)项合计4391200元。其中在2015年10月10日之前，湖北福力德**公司、荆门毅龙**公司、梁某掌、陈某乔（以下简称梁某掌等人及公司）向王丽枚转账共计3831200元。2016年5月4日，胡某通过其账户转账8500000元给孙洁。2016年5月16日，孙洁通过其账户转账8350000元给王丽枚。庭审中，孙洁提供梁某掌等人及公司向其出具的证明主张其通过口头的方式委托梁某掌等人及公司向王丽枚支付购房款。本案中，并没有孙洁与梁某掌等人及公司之间签订书面的委托合同，也没有孙洁与梁某掌等人及公司签订的借款合同或孙洁向梁某掌等人及公司出具的收款收据。梁某掌、陈某乔及荆门毅龙**公司法定代表人何某龙为孙洁出庭作证称，梁某掌、陈某乔与孙洁是朋友关系，梁某掌、陈某乔、何某龙均不认识王丽枚，其出庭主要是为了证明孙洁向其借款及向王丽枚买房的事情。许景席与王丽枚于2005年11月18日登记结婚，2014年10月16日双方办理了离婚登记手续。2014年11月16日，双方签订《离婚协议书》约定，双方无共同债权及债务，双方名下现有银行存款和不动产，归女方所有。2014年10月30日、2015年1月2日、2015年1月4日王丽枚分别转账100000元、100000元和600000元给许景席；2014年11月14日、2014年11月28日、2014年12月25日，许景席分别转账30000元给王丽枚；2015年1月1日许景席转账两笔共1000000元给王丽枚。王丽枚出具的落款日期均为2016年8月16日的三份《收据》分别载明：“本人王丽枚，已收到孙洁交来购房款捌万壹仟贰佰元（由孙洁安排，分别在2015年4月29日、6月l日通过陈某乔016**736账户汇入本人中信银行744**914账户柒仟贰佰元、柒万肆仟元）。收款人王丽枚”；“本人王丽枚，已收到孙洁交来购房款捌拾捌万元（由孙洁安排，分别在2015年6月30日、7月28日、8月27日、9月28日、10月27日、11月30日、12月31日、2016年1月27日、2月29日、3月25日、4月27日，共11天时间，每天捌万元汇入本人中信银行621**686账户，具体收款情况见所附银行账户清单中所标注部分）。收款人王丽枚”；“本人王丽枚，已收到孙洁交来购房款捌佰叁拾伍万元（由孙洁安排，在2016年5月16日通过转账将捌佰叁拾伍万元汇入到本人中信银行621**686账户），至此，本人已收齐孙洁向本人购买广州市**路225号1001房的全部购房款。收款人王丽枚”。2016年2月25日张某密与中海物业**公司中海花城湾管理处签署《委托银行自动转账付款缴费授权书》，载明：甲方张某密授权乙方中海物业**公司中海花城湾管理处从其通存通兑活期储蓄存款账户内扣除讼争房屋的各项应缴费用包括但不限于物业管理费、车位管理费、停车费、水费及其它代收代缴费用）。在该授权书中并没有张某密向上述物管公司披露其是受孙洁委托处理上述事务的内容。2016年7月26日，中海物业**公司中海花城湾管理处职员陈某丹在一审法院执行法官对其询问时称，2015年年底张某密说他是讼争房屋的二手业主，以后就由他来交物业管理费，并且留了他的联系电话，从那时起，物管公司就联系张某密交物业管理费。庭审中，证人梁某掌陈述其与陈某乔是夫妻关系，与荆门毅龙**公司的法定代表人何某龙系舅甥关系。梁某掌、陈某乔、何某龙均陈述其与孙洁是朋友关系，不认识王丽枚。张某密也陈述其与孙洁是朋友关系，在孙洁与王丽枚签订合同前不认识王丽枚。一审法院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。争议的焦点系孙洁对讼争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。孙洁主张在法院查封讼争房屋之前，其与王丽枚已经签订了买卖讼争房屋的《存量房买卖合同》和网签了《广州市存量房买卖合同》，并向王丽枚支付了全部的购房价款，孙洁已经占有使用讼争房屋，讼争房屋之所以在法院查封时未办理过户手续，是因为当时该房屋还未办理解押手续，对此孙洁并没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，孙洁对讼争房屋享有的权利可以排除强制执行，故对廖先群准许执行的诉讼请求，应依法予以驳回。本院认为，根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条的规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。另根据《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，孙洁就讼争房屋提出的执行异议，如果同时符合以下四个条件：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，且其权利能够排除执行的，应予支持。对此，一审法院分析评判如下：（一）关于在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同的问题。一审法院认为，广州市房屋交易监管中心出具的《关于查询网签情况的复函》可证实孙洁与王丽枚之间就讼争房屋于2015年10月10日通过裕丰公司于存量房网上交易系统办理了买卖合同的签约手续，双方网签了《广州市存量房买卖合同》。因该合同的内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，廖先群没有证据证明该合同不是双方真实意思表示，故应认定为有效。因此，一审法院认定其查封讼争房屋之前孙洁与王丽枚已签订合法有效的书面房屋买卖合同。至于孙洁与王丽枚签订的日期为“2015年4月4日”的《存量房买卖合同》是否是倒签合同的问题。一审法院分析：第一，2015年4月17日，王丽枚到广州公证处签署《委托书》，表示知悉委托的法律意义和法律后果，经公证的《委托书》应当作为认定事实的根据。从《委托书》的具体内容来看，王丽枚仍有权对其名下的讼争房屋进行出售、出租、再次设定抵押或作其他的权利处分，换言之，讼争房屋在2015年4月17日还没有被王丽枚出售、出租、再次设定抵押或作其他的权利处分等。《存量房买卖合同》约定王丽枚于2015年4月4日与孙洁签订该合同，以12000000元的价格将讼争房屋出卖给孙洁并由孙洁支付了购房定金80000元等，明显与一审法院认定的上述事实不符，应不予采信。第二，从孙洁与裕丰公司签订《服务收费确认书》的时间来看，该时间经反复修改形成。也即是签约的日期从2015年4月4日修改为2015年5月4日，之后又从2015年5月4日修改为2015年4月4日，在签约的月份上存在反复修改的情形，对此，孙洁虽然表示不清楚裕丰公司为何将2015年4月4日之中的4月修改为5月，但该意见明显不能成为反复修改签约日期的合理理由。一审法院认为，从常理上说，在订立合同前，具有完全民事行为能力的合同双方应已对订立时间作充分了解和认知，对签约日期很少再会产生记忆错误或书写错误的问题，更不会产生反复修改签约日期及将正确的签约日期修改为错误的签约日期的现象，故对《服务收费确认书》的签约日期不宜简单地理解为合同双方对签约日期的记忆错误或合同日期存在笔误，而应理解为合同的一方或双方故意书写不真实的签约日期。因此，对孙洁有关其与裕丰公司于2015年4月4日签订《服务收费确认书》的辩解，一审法院不予采纳。《服务收费确认书》不足以证明孙洁与王丽枚于2015年4月4日已签订《存量房买卖合同》。另，孙洁提交的裕丰公司向其出具的日期为2015年5月19日的《收款收据》虽载明裕丰公司收到讼争房屋的物业咨询及代理费50000元，但并不能据此认定裕丰公司于2015年4月4日促成王丽枚与孙洁签订《存量房买卖合同》。据此，一审法院认定孙洁与王丽枚签订的日期为“2015年4月4日”的《存量房买卖合同》是其双方倒签的合同。综上，一审法院认定在其查封讼争房屋之前孙洁与王丽枚之间已签订了合法有效的《广州市存量房买卖合同》。但日期为“2015年4月4日”的《存量房买卖合同》是双方倒签的不真实合同，不应作为认定事实的依据。同理，基于该合同产生的《补充协议》也不应作为认定事实的依据。（二）关于孙洁在一审法院查封之前是否已合法占有讼争房屋的问题。孙洁主张其在法院查封之前已合法占有讼争房屋，为此提交了《家私电器清单》《服务收费确认书》及裕丰公司出具的《收款收据》、张某密的证人证言、《委托银行自动转账付款缴费授权书》等证据予以证明。一审法院认为，第一，《家私电器清单》《服务收费确认书》《收款收据》均未载有王丽枚交付讼争房屋给孙洁的内容，难以证实孙洁已占有讼争房屋。第二，虽然孙洁提交《公证书》及《委托银行自动转账付款缴费授权书》等证据拟证明张某密接受孙洁的委托，为孙洁办理了讼争房屋物业费等相关费用的缴交手续，并以张某密的账户代孙洁支付相关费用，但在《公证书》中只有王丽枚委托张某密办理委托事务的内容，并未载有孙洁委托张某密代为接收讼争房屋或代缴相关费用的内容，而且在《委托银行自动转账付款缴费授权书》中张某密作为为讼争房屋缴纳物业管理费等费用的一方，也没有向中海物业**公司中海花城湾管理处披露其是受孙洁委托处理上述事务。据一审法院向中海物业**公司中海花城湾管理处职员陈某丹调查的情况，相关物业管理人员既未见过孙洁，也并不知悉孙洁为业主。因此，并不能据此认定张某密是接受孙洁的委托办理以上缴费事项的。孙洁主张其口头委托张某密办理上述事务，但没有提供充分证据证实，应不予采信。此外，孙洁与王丽枚已在《广州市存量房买卖合同》第四条中约定：甲乙双方应在交楼当天一起到现场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。但本案中并没有房地产交接确认书在案证实讼争房屋已交付孙洁，此也不符合交易习惯。综上，孙洁主张其合法占有讼争房屋，证据不足，一审法院不予支持。（三）关于孙洁是否已支付了全部价款的问题。一审法院认为，首先，从双方网签的《广州市存量房买卖合同》第三条约定的内容来看，甲乙双方经协商选择自行交割的方式交割房款；签订本合同时，乙方向甲方支付人民币1000000元整作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），乙方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天向甲方支付首期房款人民币3600000元整；按揭方式付款的，剩余房款8400000元整，由乙方签署本合同后，甲乙双方自行申请办理银行按揭手续；如银行不批准乙方的贷款申请，甲乙双方同意乙方在支付首期楼款的同时以转账方式向甲方支付剩余房款。本案中，并无证据证实孙洁是按照按揭方式付款，也无证据证实孙洁在支付首期楼款的同时以转账方式向王丽枚支付剩余房款。故一审法院认定孙洁没有按约履行付款义务。其次，孙洁主张其通过口头的方式委托梁某掌等人及公司向王丽枚支付部分购房款。对此，一审法院认为，第一，除了梁某掌等人及公司出具的证人证言（证明）之外，孙洁并未能提供其他证据证明其曾以口头的方式委托梁某掌等人及公司为其向王丽枚支付购房款。第二，依据查明的事实，孙洁所主张的梁某掌等人及公司代其向王丽枚支付的款项均是以梁某掌等人及公司的名义向王丽枚汇款的，本案中并无充分证据证实梁某掌等人及公司在汇款时曾向王丽枚披露其代孙洁支付购房款事项，也无充分证据证实梁某掌等人及公司向孙洁报告了委托事务的处理情况。作为与王丽枚素不相识的个人或无业务往来的公司，如果是为孙洁代支购房款，梁某掌等人及公司在向王丽枚汇款时没有在汇款凭证上作注释说明，那是极不符合常理的，而且在公司的财务凭证上不作记录也不符合公司财务管理制度。第三，梁某掌等人及公司向王丽枚所汇的款项，其权属属于上述个人或公司。据梁某掌等人及公司所称，其是向孙洁出借该款项。但本案并没有他们之间签订的借款合同，也没有孙洁向他们出具的欠款凭证在案佐证，梁某掌等人称其与孙洁是朋友关系，无需签订借款合同也无需孙洁出具借条，有违常理，也不符合公司财务管理制度。第四，在孙洁所述的向王丽枚所付的17笔款项中，仅有两笔为孙洁以其的名义支付（其中的一笔还是在案件的执行阶段支付），其余的均为孙洁向他人借款支付并选择以他人的名义代为付款，不合常理。第五，从王丽枚出具的落款日期为2016年8月16日的三份《收据》来看，在王丽枚收到款项后，付款人或相关权利人没有及时向王丽枚索要收款凭证（多笔款项在一年后出具收据），不符合交易习惯。第六，从付款的时间上看，在2015年10月10日网签《广州市存量房买卖合同》之前，孙洁与王丽枚之间并未订立合法有效的房屋买卖合同，孙洁没有向王丽枚支付购房款的合同义务，故应认定在2015年10月10日之前，孙洁没有向王丽枚支付购房款。孙洁辩解其在2015年10月10日前已亲自交购房定金80000元，及委托梁某掌等人及公司代付购房款3831200元，理据不充分，不予采纳。第七，从付款的数额上看，根据《广州市存量房买卖合同》的约定，讼争房屋的价格为12000000元，但按孙洁所述，其累计支付了购房款12821200元。实际支付的购房款与合同价款相比多了821200元，此也不符合常理。据此，孙洁主张其委托梁某掌等人及公司代其向王丽枚支付购房款的待证事实存在诸多疑点，不排除梁某掌等人及公司与王丽枚之间存在经济往来的合理可能性，该待证事实不具有高度的可能性。依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”的规定，一审法院认定梁某掌等人及公司代孙洁向王丽枚支付购房款的事实不存在。综上，可认定孙洁并没有向王丽枚支付全部的购房款。（四）关于对讼争房屋未办理过户登记孙洁是否有过错的问题。一审法院认为，孙洁未在合同约定的期限内支付全部购房款客观上会造成其不能及时办理房产过户登记，对此孙洁有过错。因此，对讼争房屋未办理过户登记孙洁有过错。综上，本案不具备适用《执行异议和复议规定》第二十八条的条件。孙洁认为其可依照该条请求法院停止执行讼争房屋，依据不足。另讼争房屋仍然登记在王丽枚名下，并未发生物权变动。故孙洁对讼争房屋不具有排除强制执行的民事权益，对其停止执行讼争房屋的主张，不予采纳，对廖先群有关应准许执行被查封的讼争房屋的诉讼请求，应予支持。(2016)粤09执异65号执行裁定书裁定中止对王丽枚名下的讼争房屋的执行不当，予以纠正。有关孙洁提出的即使王丽枚没有将讼争房屋转让给孙洁，一审法院在执行阶段查封讼争房屋也没有法律依据的意见，不是本案申请人执行异议之诉的审理范围，一审法院不予审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，一审法院判决准许执行(2016)粤09执37号之二执行裁定，查封王丽枚名下的广州市**路225号1001房房产。二审中，当事人没有提交新证据。除王丽枚被认定为被执行人许景席妻子的事实不当外，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案为申请执行人执行异议诉讼，争议焦点是孙洁对登记在王丽枚名下的涉案房产能否被排除执行。首先，根据一审法院所查明广州仲裁委员会对廖先群与许景席民间借贷纠纷一案作出的(2015)穗仲案字第1971号裁决可知，本案的被执行人为许景席，并非是王丽枚。也即现有证据表明，涉案债务为许景席的个人之债，王丽枚对该债务并不应承担清偿责任。其次，涉案房产是在王丽枚与许景席离婚后，于2014年12月23日登记在王丽枚名下，房产证上明确记载为单独所有，即该房产属于王丽枚个人财产。在此情况下，一审法院对被执行人许景席的债务以查封王丽枚所拥有的涉案房产来进行清偿的做法错误，涉案房产不应被查封执行。孙洁上诉认为即使王丽枚没有将涉案房产转让，一审法院在执行阶段进行查封也没有事实和法律依据的理由成立，本院予以采纳。因涉案房产为王丽枚个人所有，王丽枚拥有转让该房屋的处分权。在本案中，尽管涉案房产还未登记在受让人孙洁的名下，但本案事实表明，孙洁与王丽枚在2015年10月10日就讼争房屋通过裕丰公司在存量房网交易系统上办理了《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字15**33号）的签约手续，该合同有效而应予保护。孙洁自己或通过他人已向王丽枚支付了涉案房屋的全部款项，王丽枚也出具了《收据》，并说明已收齐了孙洁所交付的广州市**路225号1001房即涉案房屋的全部购房款。同时，孙洁还提供了占有涉案房屋的证据。故孙洁已履行了合同约定义务，对涉案房屋享有物权法上的物权期待权而应予保护。孙洁作为案外人对涉案房屋的执行提出异议，符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条件，一审法院以涉案房屋仍然登记在王丽枚名下并未发生物权变动，认为孙洁对讼争房屋不具有排除强制执行的民事权益不当，本院予以纠正。综上所述，孙洁的上诉理由成立，其上诉请求本院予以支持。原审判决认定事实及案件处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第一款第二项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、撤销广东省茂名市中级人民法院（2017）粤09民初2号民事判决；二、不得执行位于广州市**路225号1001房，并解除对上述房屋的查封。三、驳回廖先群的诉讼请求。本案一、二审案件受理费各100元，均由廖先群负担。本院已收取孙洁所交二审案件受理费100元予以退还，廖先群应向本院补交二审案件受理费100元。本判决为终审判决。审判长  费汉定审判员  刘涵平审判员  陈可舒二〇二〇年九月十六日书记员  李翠微