北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初8835号原告（反诉被告）：吕立成，男，1959年7月14日出生。被告（反诉原告）：郭伟，男，1973年12月31日出生。委托诉讼代理人：林慧，北京市融道律师事务所律师。第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：陈淑萍，女，1990年11月3日出生，该公司法务。原告吕立成诉被告郭伟、第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吕立成与被告郭伟的委托诉讼代理人林慧、第三人麦田公司的委托诉讼代理人陈淑萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吕立成向本院提出诉讼请求：1、判令原告不予返还被告支付的定金50万元并且被告向原告再支付违约金1200000元；2、判令解除原、被告之间签订的房屋买卖合同；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2019年12月1日，原、被告签订房屋买卖合同，被告向原告支付了定金50万元后，未依照合同约定支付剩余购房款。原告通过第三人向被告发出了解约通知，双方合同已经解除。被告违约行为给原告造成了巨大的经济损失。原告认为依照双方合同约定在被告违约的情况下，原告有权既不退还被告支付的定金又要求被告支付违约金。故此起诉，望判如所请。被告郭伟答辩称：不同意原告的全部诉讼请求。2019年12月1日，原、被告在第三人的居间下签订了房屋买卖合同，被告向原告支付了定金50万元。之后被告积极开展履约事项，并对该房屋进行了各项装修家具电器的预定购买。2020年2月2日，被告前往美国旅游考察，并预定了2020年2月12日的回程机票。受新冠疫情影响，回程航班取消，被告至今滞留美国。被告已经将滞留美国的情况及时通知原告和第三人，并积极与原告协商延期履行合同。并且在协商过程中，被告曾同意给予原告2万元的补偿款后补偿款增加至4万元，但原告多次出尔反尔，要求被告补偿40万元，并要求被告直接将剩余房款支付至其个人账户，不通过银行监管，被告对此无法接受，双方最终未能签订补充协议。2020年4月15日，原告通过第三人向被告送达了解除合同通知，要求解除双方的房屋买卖合同。被告不认可原告有权单方解约，首先，原告发出解约通知的时间不符合合同的约定；其次，被告未能及时支付剩余购房款系受新冠疫情影响所致，属于不可抗力，被告无需对此承担违约责任。综上，原告的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，但鉴于实际情况被告自愿补偿原告4万元。被告虽不认可原告有权单方解约，但鉴于双方均已不愿继续履行合同，被告同意与原告解除双方之间的买卖合同，并提起反诉要求：1、反诉被告返还反诉原告定金50万元；2、诉讼费用由反诉被告承担。反诉的事实和理由同本诉。反诉被告吕立成就反诉答辩称：反诉被告认为反诉原告逾期付款不属于不可抗力，不应免除其违约责任。第一、疫情期间很多人从美国返回国内，反诉原告称其无法回国与事实不符；第二、反诉原告即使回国也没有能力履约。根据反诉原告自己提供的证据，其支付剩余购房款的资金来源为其出售房屋后所得的售房款，而反诉原告获得该笔售房款的时间是2020年5月13日，已经晚于原被告之间合同约定的付款时间，所以即使其人在国内亦无法履约；第三，疫情期间，反诉原告自行决定赴美，其应该预计到可能发生的后果，则相应的责任亦应由其自行承担。综上，反诉原告称其受不可抗力的影响导致无法履约的理由不能成立，请求法院依法驳回反诉原告的全部反诉请求。第三人麦田公司就本、反诉答辩称：原、被告在第三人的居间下签订了房屋买卖合同，按照合同约定大致的交易流程如下：被告于2019年12月31日前向原告支付定金50万元，双方自行交接该笔款项；双方于2020年3月10日前提交办理网签备案登记手续的全部资料；被告在2020年3月31日前将剩余的购房款548万元通过银行资金托管的方式向原告支付；原告收到以上款项后，双方预约办理缴税和过户手续（双方合同中约定的办理缴税时间是2020年3月18日，但第三人在双方订立合同时已经告知过双方按照交易流程应先对资金进行监管之后办理缴税过户）；物业保证金2万元，被告于物业费用结清当日支付原告。2020年2月中旬,被告告知了第三人回国航班取消的情况。2020年3月初，被告通过第三人与原告协商延期履行合同一事。协商过程中，被告同意给原告2万元补偿款，后增加至4万元，双方合同履行时间变更至5月份。2020年3月底，第三人按照上述内容制作了补充协议，但因原告不同意，补充协议最终未能签署。之后被告还直接与原告沟通过，但也没有谈成。2020年4月15日，原告通过第三人向被告发出了解约通知书，第三人当日通过微信将解约通知发给被告。第三人自始至终尽到了居间人的义务，积极组织双方协商解决，并提示各方存在的法律风险。被告购房确实存在连环买卖的情况，原、被告房屋买卖合同约定的履行时间考虑了被告出售房屋的情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年12月1日，原告吕立成与被告郭伟签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告将其所有的位于东城区××号楼××号房屋，建筑面积80．83平米出售给被告，房屋总价款600万元，其中定金50万元，签约当日，被告支付10万元，2019年12月31日前支付40万元。物业保证金2万元，被告于物业费用结清当日支付。剩余购房款548万元被告于2020年3月31日之前支付。合同约定，原、被告于2020年3月10日之前含当日前提供办理网签备案登记手续所需的全部资料、签署网签合同等全部文件。双方于2020年3月18日之前含当日办理缴税手续。双方于取得《缴税完税凭证》后3个工作日内办理房屋权属转移登记手续。关于违约责任，合同约定买受人（被告）逾期履行或者实施本合同禁止行为超过十五个工作日，买受人构成根本违约，出卖人（原告）有权单方解除本合同。出卖人有权要求买受人于合同解除之日起十五日内按总价款的20%或定金罚则支付违约金。违约金不足以弥补出卖人损失的，买受人还应赔偿出卖人损失。合同还约定因不可抗力不能按照合同约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力时间结束之日起7日内向另一方当事人提供证明。合同签订后，被告依照合同约定向原告支付了定金50万元。2020年2月2日，被告飞往美国，受疫情影响，被告原定的2020年2月12日从美国飞往国内的航班取消。被告在滞留美国期间，曾前往大使馆办理了其售房合同的授权委托公证认证手续，但受疫情因素影响，其直到2020年5月13日才取得售房款。2020年4月6日，中国驻美国洛杉矶大使馆停止对外办公。2020年3月初，被告通过第三人告知了原告其无法回国的情况，并希望双方能够延期履行合同，期间被告还曾同意给予原告一定的经济补偿，但双方未能协商一致。2020年4月15日，原告通过第三人向被告发出了解除合同通知。本院认为：原、被告之间订立的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的合同义务。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，受新冠疫情的影响，被告赴美后未能搭乘之前预定的航班归国，导致其按照原定时间计划履行房屋买卖合同受到了严重的影响，这种影响是被告无法预见、且不能避免、不能克服的，构成不可抗力，且之后被告也已经及时履行了告知义务，并积极与原告协商变更合同履行时间，并给付原告一定的补偿款。综合以上分析，受不可抗力因素的影响，导致被告延期履行合同，被告无需承担违约责任，原告要求被告支付违约金并扣除定金的诉讼请求，缺乏事实和法律规定，本院不予支持。虽受疫情影响导致逾期履行情况的发生，但双方合同目的并非当然无法实现，故原告无权单方解约，原告发出的解除合同通知对被告不发生法律效力。现原告坚持要求解除双方之间的房屋买卖合同，经本院释名后，被告亦表示同意解除合同，故原告要求解除双方之间房屋买卖合同关系的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，原告应将定金退还被告，反诉原告要求反诉被告退还定金的反诉请求，符合法律规定，本院予以支持。鉴于被告庭审中表示同意在解除合同后给予原告4万元的经济补偿，本院对此不持异议，并将该4万元与定金进行折抵。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十七条、第一百一十七之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）吕立成、被告（反诉原告）郭伟之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、原告（反诉被告）吕立成于本判决生效后10日内退还被告（反诉原告）郭伟定金46万元；三、驳回原告（反诉被告）吕立成其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）郭伟其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8250元，反诉费4400元，由原告吕立成负担（原告已交纳8250元，剩余4400元于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 陈新二〇二〇年九月二十八日法官助理 刘勃书 记 员 李杨书 记 员 陈朝