河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终3340号上诉人（原审原告）：万金秀，女，1949年5月2日生，汉族，住新乡市。上诉人（原审原告）：王春霞，女，1974年4月22日生，汉族，住新乡市。上诉人（原审原告）:王春艳，女，1977年9月11日生，汉族，住新乡市。上诉人（原审原告）：张云，女，1980年10月2日生，汉族，住新乡市。上诉人（原审原告）：王佳雨，女，2003年8月12日生，汉族，住新乡市。上诉人（原审原告）：王梓萱，女，2011年11月26日生，汉族，住新乡市。六上诉人共同委托诉讼代理人：张建伟，河南舒展律师事务所律师。上诉人（原审被告）：新乡威龙汽车销售服务有限公司，住所地新乡市和平大道南段法定代表人：王玉连，执行董事。委托诉讼代理人：姬天社，河南贤明律师事务所律师。委托诉讼代理人：迟明华，该公司股东。上诉人万金秀、王春霞、王春艳、张云、王佳雨、王梓萱因与上诉人新乡威龙汽车销售服务有限公司（以下简称威龙公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省新乡市卫滨区人民法院（2020）豫0703民初787号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张云及万金秀、王春霞、王春艳、王佳雨、王梓萱的委托诉讼代理人姬天社，上诉人威龙公司王玉莲及其的委托诉讼代理人姬天社、迟明华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万金秀等人上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持其一审诉讼请求；诉讼费用由对方承担。事实和理由：1、威龙公司拖欠房租达三年，构成违约，其享有法定合同解除权。威龙公司擅自转租，拒不交纳租赁费，应解除合同。2、威龙公司抗辩拒交租赁费的理由不能成立。我方没有干扰威龙公司正常经营，第三方侵权与我方无关。3、威龙公司提存租赁费未通知我方，对我方不生效。威龙公司辩称：应驳回上诉，维持原判。一审判决第二项驳回万金秀等人解除合同的诉讼请求，属于认定事实清楚，适用法律正确。威龙公司拒付租金并非无缘无故，案外人尚德顺侵权。万金秀构成违约、侵权，因此我方拒付租金，属于履行合同的抗辩权。万金秀提出的无故拖欠房租是不符合事实。其提出的欺骗公证机关，骗取公证书不符合事实。一审认定对租赁费提存合法有效是正确的。威龙公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判减半支付租赁费；诉讼费用对方承担。事实与理由：一方面是案外人对租赁物主张权利，导致威龙公司不能正常使用。第二就是说出租人的一方违反合同约定干扰，构成违约侵权。第三就是说2020年1-5月二二日5月份的租金，因为肺炎的疫情，也应当减免租金。万金秀等人辩称：应驳回其上诉请求。首先涉案租赁物为我方与尚德顺共有，尚德顺实施侵权行为的目的是为了追讨租金，根据合同法规定，第三人主张权利，承租人应当及时通知出租人。从2017年8月尚德顺侵权行为发生后，威龙公司未通知我方。我方不知情，无需为案外人的侵权行为承担责任。出租方没有实施过违约或其他的侵权行为，对案外人实施的侵权行为，既没有授权也没有追认所以出租方没有违约的情况。第三疫情这个问题。承租方自2017年下半年开始就已经停业了，其停业损失和本次疫情无关，因此承租方主张履行期间减免租赁费的主张是没有理由。万金秀等人向一审法院起诉请求：1、请求法院确认双方之间2007年6月11日签订的租赁合同已经解除；2、判令威龙公司支付自2017年1月起至2020年5月21日合同终止之日止的租赁费27.35万元；计算方式2017年1月开始至2020年一共3年零5个月，每年八万；3、判令威龙公司立即返还租赁物，并支付自2020年5月21日起至交还租赁物之日止的租赁物违法占用使用费（截止2020年6月，暂计为2.63万元），计算方式自2020年5月21日起计算按照威龙公司转租的价格，每月2.63万元；4、判令威龙公司支付逾期付款违约金4.2万元（自2017年元月20日起至给付之日止，截止2020年6月8日，暂计为4.2万元）。按照最高法买卖合同同期银行贷款利率以5%，加计100%。一审法院认定事实：2007年6月11日，王玉顺（甲方）和威龙公司（乙方）签订《租赁合同》一份，主要载明：“甲方将位于和平路××西台头影剧院南邻的所有房屋及院子租赁给乙方。租赁期限25年，自2007年6月1日至2032年5月31日。租金每年8万元整，分二次支付，每年元月20日前支付当年的上半年房租，每年6月10日前支付当年的下半年房租。”合同签订后，王玉顺向威龙公司交付涉案房屋及院子，威龙公司向王玉顺支付房租。王玉顺于2008年9月6日死亡，王玉顺与万金秀系夫妻关系，育有王春霞、王春艳及王元圣三子女。张云与王元圣系夫妻关系，育有王佳雨、王梓萱二子女，王元圣于2017年7月8日死亡。2015年开始，威龙公司陆续将租用的房屋转租给案外人。万金秀等人的起诉书中自认威龙公司于2016年上半年将该涉案房屋转租。2019年12月13日，万金秀、王春霞、张云、王春艳向威龙公司邮寄《租赁合同催告函》，主要载明：“贵公司自2017年元月以来，长期拖欠我方房屋租赁费。截止2019年12月12日，我方已有3年时间未收到你方支付的租金。……你方不履行双方协议的行为严重影响了我方的正常生活，已构成根本违约，使我方的合同目的已不能实现。……鉴于贵公司的行为，我方郑重催告贵公司，敬请在收到本函后三日内付清拖欠的租金及利息共计27.7万元，逾期我方将单方解除合同，并提前收回全部租赁物。”威龙公司回复称：“1、2017年1月至2017年6月的租金我方早已进行提存公证，且经过数次诉讼你方也明知此提存公证情况，你方可随时领取，不存在拖欠的问题。2、2017年7月后至今，因你方严重违约导致我方不能正常生产经营，不能实现合同目的，故我方有正当理由暂不付租金。且相关争议我方已起诉至人民法院，此阶段的租金争议双方可在诉讼中共同解决，待法院判决后按照法院判决执行。我方不存在无正当理由拒付租金的情形，你方不具备单方解除合同权利，我方坚持继续履行租赁合同。”威龙公司于2017年向一审法院起诉尚德顺，并将万金秀、王春霞、王春艳、张云列为第三人，要求尚德顺停止侵害，排除对威龙公司租赁物使用权的妨碍并赔偿损失50000元；同时尚德顺反诉要求威龙公司支付欠付的租金50000元，并返还占用的租赁物。一审法院作出（2017）豫0703民初1608号民事判决书，尚德顺对该判决不服提起上诉，本院作出（2018）豫07民终2851号《民事裁定书》，发回本院重审。一审法院重新作出（2018）豫0703民初1779号民事判决书，判决：一、尚德顺于判决生效之日起十日内停止侵害，排除对威龙公司使用新乡市和平路××西台头影剧院南邻的所有房屋及院子（案涉租赁物）的妨碍；二、尚德顺于判决生效之日起十日内赔偿威龙公司的租金损失共计183507元；三、驳回尚德顺的反诉请求。威龙公司和尚德顺对该判决均提起上诉，本院作出（2019）豫07民终3010号终审《民事判决书》，判决：一、维持河南省新乡市卫滨区人民法院审理作出（2018）豫0703民初1779号民事判决第一项、第二项；二、撤销河南省新乡市卫滨区人民法院审理作出（2018）豫0703民初1779号民事判决第三项。威龙公司于2019年向一审法院提起诉讼，要求万金秀、王春霞、王春艳、张云、王佳雨、王梓萱履行租赁合同义务，保证威龙公司正常生产经营活动；赔偿各项损失共计1116425元。一审法院作出（2019）豫0703民初2236号《民事判决书》，判决驳回威龙公司要求万金秀、王春霞、王春艳、张云、王佳雨、王梓萱赔偿损失1116425元的诉讼请求。威龙公司对该判决不服，向本院提起上诉，该案正在审理中。2017年1月5日，新乡市红旗公证处出具（2017）新红证民字第41号《公证书》，载明：“申请人：新乡威龙汽车销售服务有限公司……公证事项：提存……根据申请人新乡威龙汽车销售服务有限公司法定代表人王玉连的介绍，新乡威龙汽车销售服务有限公司租赁位于和平路××西台头影剧院南邻的所有房屋及院子，并与王玉顺签订了《租赁合同》。兹证明债务人新乡威龙汽车销售服务有限公司依据上述双方签订的《租赁合同，》于二〇一七年一月五日将租赁上述房屋的二〇一七年一月到二〇一七年六月的租赁费共计人民币肆万元整提交于我处。”在（2017）豫0703民初1608号案件中，威龙公司已向万金秀、王春霞、王春艳、张云告知了2017年1月至6月的租金已向公证处进行提存。已生效的（2019）豫07民终3010号《民事判决书》中明确“本院对原审除了‘案涉租赁合同解除’的相关事实认定之外的其他事实予以确认。”一审法院认为：合同解除，是指在合同履行过程中，基于特定情形的出现，法律规定或者双方当事人约定可以终结该合同的权利。合同的解除可以依据当事人约定、当事人协商一致和法定解除条件的成立。本案中的争议焦点在于万金秀等人、威龙公司双方之间的租赁合同是否达到合同解除的条件以及是否应当缴纳租金和违约金。关于第一个争议焦点：一、王玉顺和威龙公司签订的《租赁合同》依法成立，是双方的真实意思表示，对当事人均有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。该合同未约定解除的条件，合同租赁期限尽管为25年，超过20年的，超过部分无效，该合同实际租赁期限为20年，合同并未到期，万金秀等人作为王玉顺的继承人不得擅自变更或者解除合同。二、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”《租赁合同》中对于房屋是否允许转租没有约定，万金秀等人称得知威龙公司于2016年上半年未经许可将该房屋转租，在（2017）豫0703民初1608号案件中，万金秀、王春霞、王春艳、张云作为第三人参加诉讼，该案件已经明确提出威龙公司将涉案房屋转租，2017年12月1日该案件开庭审理，此时间视为万金秀、王春霞、王春艳、张云对转租事实知情。万金秀等人作为出租人应对威龙公司转租的行为在六个月内提出异议，而万金秀等人向威龙公司发出《租赁合同催告函》的时间为2019年12月13日，超过了六个月的异议期，故万金秀等人以未经其同意转租为由解除合同，不予支持。三、根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”该法律规定是合同解除的法定条件。万金秀等人称威龙公司恶意拖欠租赁费，从威龙公司处迟明华与万金秀的通话记录可以看出威龙公司主动要求缴纳房屋租金未果，之后威龙公司以万金秀等人不收取租赁费为由将2017年1月至6月的房屋租金进行公证提存，该公证内容在（2017）豫0703民初1608号案件中威龙公司已告知万金秀、王春霞、王春艳、张云，在本案中万金秀等人仍称威龙公司未尽到通知义务不符合客观实际，此阶段租金威龙公司已经缴纳，仅是万金秀等人没有提取，故威龙公司不存在恶意拖欠之说。同时，依据已生效的（2019）豫07民终3010号《民事判决书》内容显示，尚德顺对威龙公司已经构成侵权，威龙公司无法正常使用涉案房屋，剩余房租未支付是行使其履行中的抗辩权，并不构成根本违约，即使万金秀等人发出解除合同的通知也并不导致该合同的解除。故万金秀等人主张租赁合同已经解除并返还租赁物的诉讼请求不予支持。关于第二个争议焦点：万金秀等人和威龙公司之间的租赁合同未解除，且威龙公司始终认为合同在履行中并未解除，威龙公司应按约定向原告支付租赁房屋期间的租赁费。威龙公司辩称和万金秀等人合同违约尚在审理中，有理由不付租金。万金秀等人如果构成合同违约需要承担相应的违约责任，违约责任的承担已经是对违约方的法律约束，不能以此作为抗拒支付租金的理由，威龙公司仍应就合同履行的期间向万金秀等人支付租赁费。威龙公司的房租支付到2017年6月，应自2017年7月开始支付至原告主张的2020年1月止，共35个月。根据合同约定年租金为80000元，月租金实际为80000÷12=6666.67元，故威龙公司应向万金秀等人支付租金233333.45元（6666.67元×35个月）。威龙公司曾向公证处提存租金，并向法院起诉主张万金秀等人的违约责任，其未付租金的行为不存在主观故意，故万金秀等人主张威龙公司支付违约金的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，一审判决：一、威龙公司于判决生效之日起十日内向万金秀、王春霞、王春艳、张云、王佳雨、王梓萱支付自2017年7月至2020年5月的租金233333.45元；二、驳回万金秀、王春霞、王春艳、张云、王佳雨、王梓萱的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5980元，减半收取2990元，由万金秀、王春霞、王春艳、张云、王佳雨、王梓萱负担590元，威龙公司负担2400元。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款规定：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案中，双方均提出上诉，本院围绕双方的上诉请求进行审理。关于万金秀等人的上诉请求，经查，2017年1月，万金秀等人与威龙公司发生纠纷，威龙公司将该年部分租金提存，双方为此通过诉讼方式解决纠纷，包括租金问题。为此，不能得出威龙公司拒付租金的结论。万金秀等人为此以享有合同任意解除权为由，并不符合双方之间的合同约定。关于转租问题，合同对此并未明确约定，万金秀等人主张转租行为未经许可，已经超过六个月的除斥期间，一审判决已经详细论述，不再赘述。提存租金问题，在本案关联案件审理中，威龙公司已经该情况予以说明，威龙公司提存租金符合法律规定，并无不当。万金秀等人现以提存未通知其为由抗辩，理由不能成立，本院不予支持。关于威龙公司上诉请求。双方因租赁合同履行问题，从2017年开始矛盾升级，继而引发诉讼。期间威龙公司自行锁门，导致院内场地不能满足完全使用的情况。对于门面房转租问题，双方因第三人侵权已经予以向威龙公司赔偿。因此，对于院内租赁停业损失与其自身有一定关联，其现在要求减半支付租金的请求，不能成立。先停业后发生疫情，并不能免除其应支付租金的义务。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，万金秀、王春霞、王春艳、张云、王佳雨、王梓萱预交的4800元自行负担；新乡市威龙汽车销售服务有限公司预交的4800元自行负担。本判决为终审判决。审判长  赵明宪审判员  赵 斌审判员  付学堂二〇二〇年九月二十一日书记员  王 淼