福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初3826号 原告：徐跃琴，女，1960年8月6日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 原告：刘弘毅，男，1987年12月10日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 原告：俞洋立，女，1988年8月2日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 三原告共同委托诉讼代理人：冯敏，福建日尧律师事务所执业律师。 三原告共同委托诉讼代理人：何丹平，福建日尧律师事务所执业律师。 被告：福建仁文建设有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区梅亭路****楼**。 法定代表人：李雄虎，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄承国，男，该公司员工。 原告徐跃琴、刘弘毅、俞洋立与被告福建仁文建设有限公司（以下简称“仁文公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任审理。原告徐跃琴、刘弘毅、俞洋立的委托诉讼代理人冯敏、何丹平，被告仁文公司的委托诉讼代理人黄承国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐跃琴、刘弘毅、俞洋立向本院提出诉讼请求：1.判令仁文公司立即向徐跃琴、刘弘毅、俞洋立交付位于福州市鼓楼区房屋；2.判令仁文公司立即向徐跃琴、刘弘毅、俞洋立支付逾期交房违约金（违约金自2017年3月29日至实际交付之日止，以已付购房款1460168元为基数，按照日万分之一标准计付，暂计至起诉之日为160180.43元）；3.判令诉讼费用均由仁文公司承担（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费）。 事实和理由：徐跃琴系刘弘毅的母亲，刘弘毅与俞洋立系夫妻关系。2013年7月26日，案外人林益章将其从仁文公司处认购的福州市鼓楼区房屋通过麦田鼓楼区观岚房产经纪服务点出售给徐跃琴、刘弘毅、俞洋立，双方签订了《认购房产转让协议书》并依约支付了购房款及中介服务费。同日，在案外人及仁文公司的配合下，徐跃琴、刘弘毅、俞洋立与仁文公司就上述房屋直接签订了《商品房买卖合同》，约定：（1）商品房总价款为1460168元，并采取一次性付款方式予以付清；（2）出卖人应当在2014年6月30日前将符合国家和政府有关规定并验收合格的房屋交付买受人；（3）出卖人未按照合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾按照逾期时间分别处理，逾期不超过90日的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。合同签订后，仁文公司向徐跃琴、刘弘毅、俞洋立出具《收款收据》，载明徐跃琴、刘弘毅、俞洋立缴纳“Ｄ地块5＃楼2401单元购房款1460168元”，确认徐跃琴、刘弘毅、俞洋立履行了购房款支付义务。2013年8月1日，徐跃琴、刘弘毅、俞洋立前往福州市房屋登记中心办理了商品房预告登记（房屋预告登记证明：榕房预ＹＲ字第××号）。2014年6月25日，仁文公司张贴《商品房延期交付通知书》无故延迟交房，经徐跃琴、刘弘毅、俞洋立多次催告，又于2016年6月作出《致天澜（Ｄ地块）全体业主的公开信》以经营危机为由承诺2016年12月31日前交房，但自其承诺作出至今仍未依约交付房屋。该逾期交房行为已构成违约，徐跃琴、刘弘毅、俞洋立有权要求仁文公司立即交房，并根据《商品房买卖合同》第八条及第九条第2款约定要求仁文公司自2017年3月29日起至实际交房之日，以已支付的1460167元购房款为基数，按照日万分之一标准支付违约金。综上，徐跃琴、刘弘毅、俞洋立与仁文公司之间签订的合同合法有效，应受法律保护。仁文公司未按约履行合同义务按时交房，已构成严重违约，故应按法律规定承担相应的违约责任。为此，根据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定向法院提起诉讼，望依法维护徐跃琴、刘弘毅、俞洋立的合法权益。 仁文公司辩称，一、案涉房产系以房抵债的标的物，徐跃琴、刘弘毅、俞洋立与仁文公司之间没有商品房买卖合意，不存在真实的商品房买卖合同关系，《商品房买卖合同》、收款收据等均系履行以房抵债的手续。1.徐跃琴、刘弘毅、俞洋立与仁文公司之间不存在商品房买卖合同关系，本案实质为以房抵债。2011年11月2日，仁文公司与案外人易尚昆达成合意，以包括案涉房产（折后总价￥1460167元）在内的11套房子抵偿出借给李雄虎的借款15967594元，易尚昆先指定林益章作为案涉房产买受人。2011年11月3日，仁文公司根据易尚昆的指示与林益章签订《【仁文•大儒世家】商品房预订协议补充协议书》，约定一次性支付购房款1717844元；2013年7月26日，易尚昆向仁文公司出具《房屋买受人指定/变更确认函》，将案涉房产的指定买受人由林益章变更为徐跃琴、刘弘毅、俞洋立。仁文公司虽然根据易尚昆的指定与徐跃琴、刘弘毅、俞洋立签订了《商品房买卖合同》，但根据仁文公司提供的证据《确认函》、《房屋买受人指定/变更确认函》，且仁文公司未实际收取购房款等事实，可以确认签订《商品房买卖合同》显然是为了配合易尚昆达到以仁文公司开发的案涉房产为第三人抵偿尚欠易尚昆相应债务之目的。本案的基础法律关系为易尚昆与李雄虎的借款合同关系，仁文公司以包括案涉房产在内的11套房产代为履行抵偿易尚昆借款，易尚昆最终指定徐跃琴、刘弘毅、俞洋立为买受人并办理相关手续。2.支付购房款是买受人的主要合同义务，仁文公司并未收到徐跃琴、刘弘毅、俞洋立支付的任何款项，也从未指示任何第三人代为收取购房款。徐跃琴、刘弘毅、俞洋立起诉提供的证据3《二手房交易资金监管及划转委托书》、《存入中信借记卡凭条》恰好证明徐跃琴、刘弘毅、俞洋立并未将购房款支付给仁文公司。仁文公司提供福建省高级人民法院依法作出的仁文公司与吕玉琴、汪佳捷的商品房预约合同纠纷案再审判决书即（2019）闽民再313号民事判决书作为法院参考，印证收款收据系确认抵债金额，与《商品房买卖合同》一样，都是仁文公司代为履行与易尚昆以房抵债的手续，并非确认徐跃琴、刘弘毅、俞洋立已支付购房款。该判决书第14页第14行认定如下:“仁文公司提供的2011年11月2日案外人易尚昆向仁文公司出具的《确认函》，可以证明因仁文公司法定代表人李雄虎对易尚昆负有债务，易尚昆同意以债权抵购仁文公司开发建设的大儒世家商品房，本案讼争房产被列入抵债范围，易尚昆并指定讼争房产的买受人为林益章。2011年11月28日，债权人易尚昆、林益章向仁文公司出具的《房屋买受人指定/变更确认函》的内容则体现经易尚昆、林益章确认，讼争房产作为抵债房产变更买受人为汪佳捷。根据上述两份证据内容，应当认定仁文公司于2011年11月3日与汪佳捷签订《[仁文•大儒世家]商品房认购协议书》，是为履行前述各方以房抵债协议而签订，汪佳捷作为债权人易尚昆指定的买受人并无需支付购房款，故仁文公司虽然于2011年11月28日向汪佳捷出具《收款收据》，但不足以依该收款收据认定汪佳捷已实际支付购房款，收款收据上所体现的购房款金额，与易尚昆向仁文公司出具的《确认函》中列明的讼争房产金额相同，而与认购协议书中约定的一次性付款金额不同，亦可印证收款收据系确认抵债金额，而非确认汪佳捷付款。”如上，本案中案外人易尚昆与仁文公司2011年11月2日达成的抵债合意之《确认函》列明案涉房产的抵债金额为￥1460167元，与仁文公司出具的《收款收据》所体现的“购房款”金额一致，但与仁文公司与林益章签订的《【仁文•大儒世家】商品房预订协议补充协议书》约定的一次性付款金额（￥1717844元）不一致，印证收款收据系确认抵债金额。因此，徐跃琴、刘弘毅、俞洋立主张与仁文公司之间是商品房买卖合同关系，无依据。 二、易尚昆与仁文公司达成的以房抵债合意即《确认函》（2011年11月2日）是在债务履行期限届满前达成的，在抵债物尚未交付的情况下，债权人应当依据原债权债务关系提起诉讼。债权人请求债务人交付的，经法院释明后，当事人拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求。徐跃琴、刘弘毅、俞洋立诉请交付案涉房产应予以驳回。2019年11月公布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称“九民纪要”）第45条【履行期届满前达成的以物抵债协议】指出“当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。”本案抵债合意是在基础法律关系即借款合同履行期限届满前达成的。根据仁文公司补充提供的证据1、2《借款协议书》与《延长借款期限协议书》显示，李雄虎、李德文向易尚昆借款82000000元，借款期限自借款实际到账之日起12个月，后各方又签订《延长借款期限协议书》，还款期限延至2012年2月29日止，仁文公司与案外人达成代第三人偿还借款之抵债合意《确认函》形成于2011年11月2日，即仁文公司与案外人易尚昆2011年11月2日达成的抵债合意之《确认函》属于债务履行期限届满前达成的抵债合意。根据九民纪要第45条精神，在债务履行期届满前达成以物抵债协议，在抵债物尚未交付的情况下，债权人应当依据原债权债务关系提起诉讼。债权人请求债务人交付的，经法院释明后，当事人拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求。徐跃琴、刘弘毅、俞洋立仅仅是易尚昆指定的买受人与仁文公司办理相关以房抵债手续，并非本案基础法律关系的债权人，其诉请交付案涉房产应予以驳回。 三、案涉《商品房买卖合同》的签署系仁文公司代第三人履行偿债手续，未经股东会、董事会决议也未经联合监管小组审核同意，根据《合同法》的相关规定及联合监管措施，《商品房买卖合同》应属无效，徐跃琴、刘弘毅、俞洋立诉讼请求依法应予以全部驳回。1.案涉《商品房买卖合同》的签署系仁文公司代第三人履行偿债手续，未经公司股东会、董事会的决议，若债权人非善意，相应的代为履行协议应认定为无效。仁文公司代第三人履行偿还借款债务，并未经过股东会、董事会决议，与易尚昆签署《确认函》（公司并未盖章），让仁文公司用案涉房产抵偿李雄虎个人欠易尚昆的债务，违反了《中华人民共和国公司法》第20条规定“公司股东不得滥用股东权利损害公司或者其他股东利益”的规定以及第21条关于“公司的控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员不得利用其关联关系损害公司利益”的规定。而作为债权人易尚昆未尽到善意的注意义务，并未审查股东会、董事会决议。若该抵债行为得以履行，必然使得仁文公司的资产减少，降低其偿债能力，必将损害该公司其他股东及该公司其他债权人的合法权益。因此,遵循九民纪要第17条规定精神，根据《合同法》相关规定，为履行抵债合意而产生的系列文件包括《确认函》《房屋买受人指定/变更确认函》、《商品房买卖合同》、《收款收据》都相应的无效。2.现阶段仁文公司及其经营的大儒世家项目仍处于省高院和福州相关职能部门联合监管状态，监管小组明令禁止私下处置包括案涉房产在内的资产，禁止办理后续相关手续，仁文公司无任何决定权和控制权。2012年至今，仁文公司均处于福建省高院和福州市政府联合监管下开展运营，维护社会稳定，现阶段仍处于监管状态，由鼓楼区税务局对大儒世家项目剩余资产和账户实施查封。2012年9月，省高院执行涉大儒世家项目民间借贷系列案件时，坚持生道、善意执行的理念，确定了“放水养鱼”的执行思路，采取封闭式监管措施让大儒世家项目正常运营。2015年底，省高院协调福州市政府，与福州市信访局、福州市城乡建设委员会成立了联合监管小组，对大儒世家项目实施联合监管，有效地加快了大儒世家项目的建设进度，让大儒世家项目顺利在2018年全部竣工交付。为解决监管中的各项遗留问题，在市政府的部署下，2019年1月11日，福州市信访局召集省高院、福州中院、南平中院、贵院、市建委、税务局、资规局、住房局等多个单位召开协调会，会议形成了《关于大儒世家天澜项目遗留问题协调会纪要》【榕信联协纪（2019）3号，以下简称“会议纪要”，详见仁文公司补充提供的证据3】，会议纪要明确了大儒世家项目后续监管仍由省高院和市建设局进行，由鼓楼区税务局对剩余资产和账户实施查封，工程款、业主逾期交房违约金等涉诉案件的偿还方式和款项分配比例都做了明确规定，禁止仁文公司私下处置任何资产，仁文公司无任何决定权和控制权。3.仁文公司代第三人还款，将案涉房产作为以房抵债标的物，并办理抵债手续签订《商品房买卖合同》及开具《收款收据》，该相关行为均未获得联合监管小组审核同意，该相关抵债行为应属无效。联合监管小组明确“可售资产的销售须由鼓楼区税务局同意后，方可销售，其销售款必须进入监管账户，销售款的60%用于缴纳当期税款和历史欠税，监管账户拨付款由鼓楼区税务局确认，由仁文公司制定方案，经市建设局确认后，按比例支付”。然仁文公司代第三人还款之以房抵债行为与联合监管小组的前述监管措施相违背。若该抵债行为得以履行，必然使得仁文公司的资产减少，必然降低其对于税务局欠款的偿还能力，势必加重仁文公司股东相应的责任承担，无形中损害仁文公司其他债权人的合法权益，使得债权人对其债权实现的保障受到影响，不利于大儒世家项目的顺利收尾，不利于维护社会和谐稳定。因此，仁文公司代第三人履行还款达成以房抵债并签订的《商品房买卖合同》等应属无效，徐跃琴、刘弘毅、俞洋立诉请交付房产及逾期交房违约金均无依据，依法应予以全部驳回。四、不管是依据《合同法》约定还是商品房买卖交易惯例，在出卖人未按约定收取购房款的情况下，要求出卖人交付房屋，明显属于权利义务不对等的情形，且违背了民法的公平交易原则。徐跃琴、刘弘毅、俞洋立并未向仁文公司交付任何款项，仁文公司也从未指示或委托任何第三方代为收取购房款，根据合同法规定及日常交易惯例，在徐跃琴、刘弘毅、俞洋立未付清购房款前，仁文公司都有权拒绝交房，徐跃琴、刘弘毅、俞洋立诉讼请求无依据。综上所述，仁文公司与徐跃琴、刘弘毅、俞洋立签订《商品房买卖合同》并开具《收款收据》系代第三人履行还款之以房抵债相关手续，因抵债合意在债务履行期限届满前达成，在抵债物尚未交付情况下，不管是债权人还是其指定的买受人均无权要求仁文公司交付抵债物，且案涉项目现阶段仍处于省高院和福州相关职能部门的联合监管下，该抵债行为未经过监管小组的审核同意无效，无形中将损害公司股东及其他债权人合法权益，与之有关的抵债手续包括但不限于商品房买卖合同依法应予以解除，不应再履行。徐跃琴、刘弘毅、俞洋立的诉求应予全部驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据上述已认定的有效证据及双方当事人的当庭陈述，本院认定如下事实： 2011年11月2日，易尚昆向仁文公司出具《确认函》，内容为“本人同意将借给李雄虎的款项计人民币壹仟伍佰玖拾陆万柒仟伍佰玖拾肆元整，作为抵购福州仁文建设有限公司开发建设的位于福州的大儒世家如下房源：……”，其中包括大儒世家D地块5#楼2401单元房产(以下简称“讼争房产”)，按8.5折扣即1460167元的价格出售；购房人姓名为林益章，折抵人为易尚昆，并确认“自上述房源《商品房认购协议书》签订之日，视同本人已收到李雄虎的还款”。 2013年7月26日，债权人易尚昆、林益章向仁文公司出具《房屋买受人指定/变更确认函》，确认“本人于2011年月日向贵司出具了《确认函》，要求贵司就下列房源与本人指定的买受人签订《商品房认购协议书》，现本人变更指定买受人如下：……”其中本案讼争房产由原买受人姓名林益章变更为徐跃琴、刘弘毅、俞洋立。 2013年7月26日，林益章与徐跃琴就讼争房产签订《认购房产转让协议书》。同日，徐跃琴、刘弘毅、俞洋立与仁文公司签订《商品房买卖合同》，约定：（1）商品房总价款为1460168元，并采取一次性付款方式予以付清；（2）出卖人应当在2014年6月30日前将符合国家和政府有关规定并验收合格的房屋交付买受人；（3）出卖人未按照合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾按照逾期时间分别处理，逾期不超过90日的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。 签订合同后，仁文公司向徐跃琴、刘弘毅、俞洋立出具《收款收据》，交款项目为：“Ｄ地块5＃楼2401单元购房款1460167元”。2013年8月1日，徐跃琴、刘弘毅、俞洋立办理了商品房预告登记（房屋预告登记证明：榕房预ＹＲ字第××号）。 本院认为，根据仁文公司提供的2011年11月2日易尚昆向仁文公司出具的《确认函》，可以认定因仁文公司法定代表人李雄虎对易尚昆负有债务，易尚昆同意以债权抵购仁文公司开发建设的大儒世家商品房，本案案涉房产被列入抵债范围，易尚昆并指定讼争房产的“买受人”为林益章。2013年7月26日，易尚昆向仁文公司出具的《房屋买受人指定/变更确认函》的内容则体现经易尚昆、林益章确认，讼争房产作为抵债房产变更“买受人”为徐跃琴、刘弘毅、俞洋立。据此，应当认定仁文公司于2013年7月26日与徐跃琴、刘弘毅、俞洋立签订的《商品房买卖合同》是为履行前述各方以房抵债协议而签订。但自2011年以来，仁文公司因与其他人员有大量的纠纷被诉至本院，案件均已陆续进入本院执行程序。若上述以房抵债协议得以履行，势必使得仁文公司的责任资产减少，降低其偿还债务能力，使得仁文公司其他债权人对其债权的实现受到影响，亦加重了仁文公司的股东责任。因此，案涉《商品房买卖合同》具有恶意串通，损害第三人利益的情形，依法应当认定无效。徐跃琴、刘弘毅、俞洋立依据无效的《商品房买卖合同》提出诉讼请求，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定，判决如下： 驳回徐跃琴、刘弘毅、俞洋立的诉讼请求。 案件受理费19383元，由徐跃琴、刘弘毅、俞洋立负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  林义挺 二〇二〇年九月二十七日 书记员  周 龙 附注：本案引用的主要法律条文 第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。