湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终9912号上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南人瑞居健康管理服务有限公司，住所地：湖南省长沙县星沙街道开元中路**星隆国际广场****。法定代表人：刘辉，总经理。委托诉讼代理人：李**，湖南琼武律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡亚平，男，1962年12月14日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南省飓风国际传媒发展有限公司，住所地，住所地：湖南省长沙市开福区建湘新村第**iv>法定代表人：张坤。委托诉讼代理人：柳军，长沙市明晟法律服务所法律工作者。上诉人湖南人瑞居健康管理服务有限公司（以下简称人瑞居公司）因与被上诉人湖南省飓风国际传媒发展有限公司（以下简称飓风公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初1413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人人瑞居公司向本院提出上诉请求：1．请求法院撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初1413号民事判决；2．依法驳回被上诉人一审提出的全部诉讼请求；3．改判支持上诉人一审提出的全部诉讼请求；4．请求判令被上诉人承担本案一二审全部诉讼费用。事实与理由：一、上诉人与被上诉人履行的是第一份租赁合同。判断双方究竟是履行的那份合同应从双方的实际履行情况来看。本案从交付的租赁标的物来看，12月1日合同租赁标的包括传达室和物业用房，12月18日合同不包括传达室及物业用房。从双方履行情况来看，上诉人一直在使用传达室和物业用房，并进行了大规模改建，被上诉人从未提出异议，说明双方履行的是12月1日的合同；从支付押金的时间看，上诉人是12月17日交的押金，而12月18日的合同约定的押金支付时间为12月18日，在合同未签订的情况下，不可能履行的是12月18日的合同；上诉人还对附属公共空地进行了平整和硬化，并且使用了该公共空地，被上诉人也未提出异议，这一事实也说明双方在履行12月1日合同。二、上诉人没有拖欠被上诉人的租金。被上诉人直到2019年6月10日仍未搬迁完毕。庭审中，被上诉人也承认3月底前未搬迁完毕，被上诉人在笔录中承认至少1楼一个门面2019年4月28日搬走。所有证据均表明，被上诉人到6月底才勉强搬迁完毕，按照12月1日合同约定搬迁完的日期为2019年1月16日，延误了五个多月。根据双方合同约定，相应地租期应当顺延5个月，再加上一个月的解约违约期约定，即上诉人应于2020年4月18日以后才有义务交房租。即便按12月18日合同，上诉人也应当到2020年2月18日以后才有义务交房租。三、上诉人的反诉请求应予支持。被上诉人于2019年12月在上诉人本不应交房租的情况下，采取各种不法手段逼迫上诉人交尚不具备交纳条件的房租，严重妨碍上诉人的正常经营，损害上诉人的商誉，给上诉人造成巨大的经济损失。四、本案一审程序违法。一审案件审理周期超过三个月，一审却采用简易程序，违反民事诉讼法的规定。综上，请求法院支持我方上诉请求。飓风公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，人瑞居公司违约使得飓风公司的租赁目的无法实现，造成了出租人巨大损失，出租人请求法院在维持原判的基础上，对出租人的损失责令对方补偿。无论是12月1日签订的合同，还是12月18日签订的合同，规定的交纳房租的时间都是一致的，承租人都欠了出租人的房租，超过了物权法规定的6个月，也超过了合同的约定。所谓延迟交房，出租人已经给了4个月的免费装修期，出租人已承担了巨大费用。出租人并未干扰承租人的经营。飓风公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令解除飓风公司与人瑞居公司的《房屋出租合同》，人瑞居公司将承租的房产交还飓风公司；2．判令飓风公司根据合同约定没收人瑞居公司租房押金84000元（捌万肆仟元整）；3．判令人瑞居公司按合同约定向飓风公司支付拖欠的房屋租金504000元（伍拾万肆仟元）；4．判令人瑞居公司向飓风公司支付超过租金支付日缴纳违约金46116元（肆万陆仟壹佰壹拾陆元整）；5．判令人瑞居公司向飓风公司支付截止解除日的租金与违约金；6．判令本案诉讼费用由人瑞居公司承担。人瑞居公司向一审法院提出反诉请求：1．判令继续履行2018年12月1日签订的《房屋出租合同》，并依照合同约定交付物业用房；2．判令2018年12月1日签订的《房屋出租合同》的租金支付时间从2019年9月18日起算，并免除2020年2月4日起至解除对租赁房屋封门之日止的房屋租金；3．判令飓风公司停止非法搭建施工，将相关物业用房恢复原状，并恢复飓风公司对承租物业的完全使用；4．判令飓风公司停止恶意竞争及诋毁人瑞居公司声誉，恢复人瑞居公司名誉；5．判令飓风公司赔偿人瑞居公司损失50万元；6．飓风公司承担本案全部诉讼费用。一审法院查明：2018年12月1日，飓风公司（甲方、出租方）与人瑞居公司（乙方、承租方）签订了一份《房屋出租合同》，约定：1、甲方出租给乙方的房屋坐落于长沙市开福区××村××栋××栋，建筑面积共计2738.26平方米（含传达室、物业用房）及附属公共空地。2、租赁用途为乙方合法开办并经营养老会所之用，不得擅自另作他用或者转租给其他第三方。3、租赁期限暂定10年，自2019年4月18日起至2029年4月18日止，到期后如乙方继续承租，甲方优先续租给乙方。4、房屋租金每月84000元（含税），乙方实际承租24个月后，租金上涨5%，以后每过2年上涨5%。乙方应提前三天向甲方缴纳下季度租金252000元，超过租金缴纳日，按每天千分之一计算违约金，超过1个月未缴纳算乙方违约，甲方有权收回房屋并没收押金。甲方应开具房屋租金正式发票。5、合同签订日，乙方向甲方交纳租赁押金为人民币84000元（由甲方开具收据），甲方收到押金后开始陆续在一个月内搬迁完毕（包括现有租赁单位、个人、店面、门卫等），同时乙方安排装修，免租期至2019年4月18日止。甲方每延期1天，装修时间及正式租金计算时间顺延。超过60天未完成搬迁，甲方退还押金，本合同自动失效。6、乙方承租期间的水电费自理，医疗类垃圾自行按规定处理，生活类垃圾如需业主方处理如交纳2元每平方米每月的清洁费。7、乙方装修方案、图纸需经甲方审定并由甲乙双方配合办妥相关装修手续，报建费用由乙方承担，施工队伍由乙方自定，装修安全由乙方负责。同时乙方装修需注意不得破坏甲方物业的主体建筑结构，不得留有安全隐患。该合同甲方由其委托代理人张坤签字，乙方由其委托代理人胡亚平签字，并加盖双方公司公章。2018年12月18日，人瑞居公司（乙方、承租方）又与张坤（甲方、出租方）一份《房屋出租合同》，与前一份合同约定不一致的有：1、租赁范围没有“（含传达室、物业用房）及附属公共空地”的内容。2、租金递增改为每年递增，递增比例为3%。3、房屋搬迁约定为“甲方收到押金后开始陆续在一个月内搬迁完毕，乙方即支付第一季度房租，甲方承诺小部分房间交付时间不超过2019年3月底。若超过甲方承诺的交房时间，则承租时间相应顺延，同时甲方说明原因并获得乙方同意，且按每天千分之一计算违约金，超过1个月未交付房屋，算甲方违约，乙方有权要求甲方给予补偿，如顺延超过2个月，乙方有权退租，甲方退回收取押金和租金。甲方同意乙方付完押金即可安排设计报建与施工进场工作，甲方予以配合。免租期自合同签订日起至2019年4月18日，免租期开始计算第一个季度房租（2019年4月18日至2019年7月17日）”。4、装修条款增加约定“甲方同意乙方对出租房屋进行适老化装修改造，包括但不限于加装电梯、增加卫生间，加装户外楼梯、拓宽内走廊、加建室外廊道等等。租赁期满，乙方未续租，乙方按装修后房屋状况移交甲方，甲方不持异议，乙方添置的可移动设施，乙方自行处理。如租赁期内发生拆迁，装修费用协商补偿”。5、增加约定“甲方搬迁后留下的物件物品以不妨碍乙方对房屋的使用为准，出租区域内无其他人住。乙方有意向承租甲方修建的此地块的二期房屋，具体合同另行拟定”。一审庭审中，双方均认可两份合同均属双方签订，但双方就实际执行的合同发生争议，飓风公司主张2018年12月1日签订的合同是为了让人瑞居公司办理消防手续，实际执行的合同为2018年12月18日签订的合同，张坤系公司法人代表的妻子，之所以以张坤个人名义签订合同，是为了方便租金走账。人瑞居公司主张实际执行的合同为2018年12月1日签订的合同，2018年12月18日签订的合同是为了让飓风公司避税。上述合同签订前后，人瑞居公司于2018年12月17日向张坤个人账户转账支付了押金84000元。飓风公司于2019年1月开始向人瑞居公司交付租赁房屋，因涉案房屋尚有部分出租他人使用，飓风公司一边清租一边向人瑞居公司陆续交付租赁房屋，人瑞居公司亦陆续接收房屋并安排进场装修，双方未办理房屋书面交付手续。2019年4月19日，人瑞居公司向飓风公司发出《工作联系函》，要求飓风公司在2019年4月28日解决装修改造报建、北栋屋顶修缮、南栋线路迁移和北栋一楼搬迁问题，后飓风公司2019年4月底将北栋一楼最后一个门面清退并交付人瑞居公司使用，人瑞居公司分别于2019年1月21日、3月5日、7月18日向飓风公司账户支付租金152000元、100000元、252000元，共计支付了6个月租金504000元。人瑞居公司接手房屋后对房屋进行了加装电梯、加装户外楼梯、完善消防设施、监控设施及外墙、室内装修等装修改造。房屋装修后因尚未进行消防验收和检查，人瑞居公司经营的养老业务未正式营业，但进行了试营业。2019年11月1日，飓风公司向人瑞居公司发送了一份《关于房租支付通知函》，告知人瑞居公司已拖欠租金15日（2019年10月18日至2020年1月17日的租金252000元），并通知人瑞居公司尽快支付，不得晚于2019年11月18日。2019年11月24日，人瑞居公司向飓风公司回函称：因贵公司直至2019年6月10日才基本搬迁完成，根据合同约定，我公司实际交付租金时间应当顺延，现我公司已支付6个月房租，不存在拖欠租金。回函中还对飓风公司在租赁场地进行施工，制造噪声、粉尘，利用公共物业用房注册养老服务机构等行为提出了异议，并要求飓风公司向其提供安全、安静的租赁物，改进施工方式，否则将有权拒付租金并要求赔偿损失。2020年1月8日，飓风公司向人瑞居公司发出《通告》并张贴《告市民书》，通知人瑞居公司解除合同，并通知人瑞居公司在5日内腾空房屋，支付所欠租金。2020年1月13日，人瑞居公司向飓风公司发送了一份《关于协商解决房租等问题的函》和《关于协商解执行房屋租赁合同中房东违约问题的告知函》，要求飓风公司尽快与其协商解决租金计算、消防报建迟延赔偿问题，要求飓风公司立即停止要求电力部门停电、注册同类公司、损害公司商誉和妨碍出租区域物业管理等侵权行为并给予赔偿等。2020年1月14日，飓风公司向人瑞居公司答复，坚持认为租赁范围不包括88栋、89栋房屋，其对上述房屋装修合法，并坚持认为人瑞居公司拖欠房租违约。2020年2月4日，租赁房屋大门及86、87栋进门被锁，人瑞居公司称系飓风公司锁门，但飓风公司不认可，称系人瑞居公司自行锁门，飓风公司于2020年4月1日才加锁。2020年2月21日，飓风公司又向人瑞居公司发出《通告》并张贴《告市民书》，通知人瑞居公司解除合同，并通知人瑞居公司在5日内腾空房屋，支付所欠租金。2020年3月13日，飓风公司向一审法院提起本案诉讼。2020年4月1日，人瑞居公司准备复工时飓风公司派人进行了阻拦，现租赁场所除人瑞居公司留守人员外，由飓风公司派人控制。经现场勘查，租赁场所为一封闭式院落，东向为进院大门和围墙，东北角靠大门边为传达室。北向为1栋4层楼房即87栋房屋，附带一间一层平房，现作诊所使用。西向靠北边为1栋5层楼房即86栋房屋。西向靠南边为一层平房，登记为89栋房屋，南向为一层平房，登记为88栋房屋，中间为空坪。一审法院另查明，2019年8月5日，飓风公司与他人合股成立了湖南百灵鸟老友之家养老产业有限公司，登记地址为上述88栋房屋。本案在一审审理过程中，飓风公司在请求合同解除的同时，书面承诺表示愿意对人瑞居公司投入的装修改造及电梯、家具等设备进行继续利用并给予不同形式的补偿。一审法院认为：一、合同的适用问题。本案中，双方均认可于2018年12月1日和12月18日所签合同的真实性，但双方对两份合同签订目的各持主张，对本案租赁实际执行的合同发生争议。根据飓风公司提供的，并经庭审质证双方对真实性无异议的微信聊天记录，可以证明双方在2018年12月8日至17日期间一直就合同装修费用摊销、免租期、第一期租金交纳时间等合同条款及押金交纳、以张坤个人名义签订合同需完备的资料、预约面谈时间和地点等事项进行沟通，故2018年12月1日第一份合同签订后，双方就合同具体条款还在协商，飓风公司主张本案租赁实际执行的合同为第二份合同符合本案事实，一审法院予以采信。飓风公司以张坤个人名义签订合同不影响本案实际为双方租赁关系的认定。飓风公司立案时提供的合同复印件虽与庭审时提供的原件不一致，但合同原件的真实性已经双方确认，故合同内容应以合同原件为准。如第二份合同仅仅是为了以张坤个人名义签订以避税，双方在第一份合同签订后不应该还就相关条款内容进行协商，故人瑞居公司主张本案实际执行的为第一份合同，与本案事实不符，一审法院不予采信。二、租赁范围及飓风公司是否存在未完全交付房屋违约的问题。经对比两份合同有关租赁范围的约定，第二合同虽然未将传达室、物业用房约定为租赁范围，但双方实际交付的房屋包括了传达室、物业用房，应当认定传达室、物业用房属于双方的租赁范围。至于物业用房是否还包括租赁院落内的两处分别登记为88、89栋平房问题。一审法院认为，两份合同均约定租赁房屋建筑面积为2738.26平方米，该面积与86、87栋产权登记面积一致，合同约定的租赁面积明显不包括88、89栋平房登记面积，且经一审法院现场勘查，租赁院落范围内除两处分别登记为88、89栋的平房外，还有另有未进行产权登记的传达室和物业用房，故人瑞居公司主张合同约定的物业用房还包括88、89栋平房，与合同约定的租赁面积和房屋实际状况不符，一审法院不予采信。而该物业用房已经交付人瑞居公司并由其作诊所使用，故人瑞居公司主张飓风公司未完全交付物业用房违约，并反诉请求飓风公司交付88、89栋平房，停止对该房屋搭建施工，将该房屋恢复原状，恢复对该房屋的完全使用没有事实依据，一审法院不予支持。三、租金起算时间的认定及人瑞居公司是否欠租违约的问题。根据合同有关房屋交付、免租期和装修的约定，飓风公司应当在收到押金后开始陆续在一个月内搬迁完毕，并承诺小部分房间交付时间不超过2019年3月底。飓风公司同意人瑞居公司付完押金即可安排设计报建与施工进场工作，并在三个月内完成装修。若超过飓风公司承诺的交房时间，则承租时间相应顺延。而飓风公司直至2019年4月底才完全将房屋交付完毕，飓风公司交房迟延，其免租期和租金起算时间应相应顺延。但具体顺延时间应根据飓风公司交房迟延对人瑞居公司装修所造成的实际影响进行公平确定。本案中，由于出租房屋尚有部分房屋出租他人，故双方在考虑该因素的情况下，在合同中约定了由飓风公司一边陆续搬迁一边陆续交房，由人瑞居公司在支付押金后即可安排设计报建与装修施工进场，且约定飓风公司小部分房间交付时间不超过2019年3月底的交房和装修模式。而从本案陆续交房的情况来看，飓风公司自2019年1月开始陆续交房，结合合同中“甲方收到押金后开始陆续在一个月内搬迁完毕，乙方即支付第一季度房租”和人瑞居公司于2019年1月21日、3月5日向飓风公司账户支付了第一季度租金的事实，以及人瑞居公司于2019年4月19日向飓风公司发出的《工作联系函》只要求飓风公司解决北栋一楼搬迁问题的事实，应当认定飓风公司交房迟延只是小部分房屋交房迟延问题，该部分迟延交房虽然会给人瑞居公司在2019年4月28日前完成全部装修造成影响，应当相应顺延免租期和租金起算时间，但该部分迟延交房不会导致其他已交房屋停止装修，故人瑞居公司在答辩中主张装修免租期在2019年4月底的基础上再延长三个月，并主张租金应当从2019年8月开始计算，与本案实际不符，一审法院不予采信。飓风公司对小部分房间交付迟延一个月，应相应顺延装修免租期一个月，故一审法院确定本案租金应从2019年6月1日起算，人瑞居公司已交纳6个月租金，应当认定2019年11月30日前的租金已支付完毕。人瑞居公司反诉请求租金支付时间从2019年9月18日起算，一审法院不予支持。根据合同约定，人瑞居公司应当提前三天预付下一季度租金，人瑞居公司应当在2019年11月29日前预付2019年12月1日至2020年3月1日的租金，人瑞居公司没有支付，违反了合同约定，应承担相应的违约责任，根据合同约定，人瑞居公司逾期支付租金超过1个月，飓风公司有权收回房屋并没收押金，故飓风公司主张合同解除、收回房屋，符合双方约定，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。飓风公司已于2020年1月8日、2月21日向人瑞居公司发出《通告》通知人瑞居公司解除合同后，双方就合同相关事项仍在沟通，飓风公司又于2020年2月21日向人瑞居公司发出《通告》通知其解除合同，应当确认合同已于2020年2月21日解除。如前述，人瑞居公司反诉请求飓风公司继续履行合同，一审法院不予支持。现飓风公司愿意对人瑞居公司对房屋的装修改造进行利用并给予补偿，双方可就此协商或另案解决。四、租金支付问题。根据前文有关租金起算时间的认定，人瑞居公司自2019年12月1日起没有支付租金，应当按合同约定标准和本案实际情况向飓风公司支付租金或占用费。本案中，涉案房屋自2020年2月4日起即被锁门，人瑞居公司主张系飓风公司锁门虽无证据证明，但当时正值新冠疫情防控启动一级响应期间，且飓风公司认可其于2020年4月1日起对涉案房屋进行了锁门控制，考虑涉案房屋自2020年2月4日起即实际空置，空置原因既有不可抗力因素，也有飓风公司的锁门行为，故一审法院对人瑞居公司反诉请求免除2020年2月4日后的租金和占用费予以支持。综上，人瑞居公司应向飓风公司支付自2019年12月1日至2020年2月4日期间的租金，具体核算为（84000元×2个月）＋（84,000元÷30天×3天）﹦176400元。五、违约责任问题。人瑞居公司未按约向飓风公司支付租金且导致合同解除，应承担相应的违约责任，飓风公司主张将人瑞居公司交纳的押金作为违约金不退，符合双方的约定，一审法院予以支持。但飓风公司同时主张迟延支付租金的滞纳金，实际是主张迟延支付租金的利息损失，一审法院不予支持。六、人瑞居公司的其他反诉请求问题。2020年2月4日起即被锁门，人瑞居公司主张系飓风公司于2020年2月4日锁门，飓风公司不予认可，人瑞居公司没有提供证据证明，一审法院不予采信。飓风公司虽认可于2020年4月1日锁门，但当时飓风公司已通知人瑞居公司解除合同，且合同解除已经一审法院确认，人瑞居公司应当向飓风公司腾空并交付房屋，且人瑞居公司没有办理消防验收和检查手续，不具备合法营业的条件，故一审法院对人瑞居公司反诉请求飓风公司赔偿因锁门造成的损失不予支持。人瑞居公司提出的要求飓风公司停止恶意竞争及诋毁声誉、恢复名誉的反诉请求，与本案不属同一法律关系，不在本案处理范畴。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，一审法院判决：一、确认湖南省飓风国际传媒发展有限公司以张坤名义与湖南人瑞居健康管理服务有限公司于2018年12月18日签订的《房屋出租合同》于2020年2月21日解除，限湖南人瑞居健康管理服务有限公司于本判决生效后十日内向湖南省飓风国际传媒发展有限公司腾空并交还位于长沙市开福区××村××栋××栋××室××栋所附物业用房）的租赁房屋；二、湖南人瑞居健康管理服务有限公司于本判决生效后十日内向湖南省飓风国际传媒发展有限公司支付租金人民币176400元；三、湖南省飓风国际传媒发展有限公司收取湖南人瑞居健康管理服务有限公司的押金人民币84000元作为违约金不予退还；四、湖南人瑞居健康管理服务有限公司不向湖南省飓风国际传媒发展有限公司支付2020年2月4日之后的租金及占用费；五、驳回湖南省飓风国际传媒发展有限公司的其他诉讼请求；六、驳回湖南人瑞居健康管理服务有限公司的其他反诉请求。本案一审本诉受理费5071元（已减半收取），由湖南省飓风国际传媒发展有限公司承担3571元，湖南人瑞居健康管理服务有限公司承担1500元；一审反诉受理费5240元，由湖南人瑞居健康管理服务有限公司承担3740元，湖南省飓风国际传媒发展有限公司承担1500元。二审期间，上诉人人瑞居公司向本院提交了两份证据，即证据一、建设工程规划许可证（电梯和传达室），证据二、基建工程承包合同，拟证明双方履行的是2018年12月1日的合同，在该份合同中租赁范围才包括了传达室。飓风公司质证认为，两份证据与本案无关，对真实性、合法性有异议，事实上，传达室只是为配合人瑞居公司做消防，才借给飓风公司使用，其无法证明双方履行的是12月18日签订的合同。本院经审查后认为，上述两份证据虽表明人瑞居公司就传达室进行建设规划，但达不到证明双方履行的并非12月18日签订的《房屋出租合同》的证明目的，故本院不予确认。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，结合庭询以及双方诉辩情况，本案二审双方争议的焦点在于：一、双方具体履行的是哪份合同的问题；二、租金的具体起算时间及人瑞居公司是否欠租违约的问题；三、人瑞居公司的反诉请求是否应予支持的问题；四、本案一审程序是否违法的问题。一、关于双方具体履行的是哪份合同的问题。本院认为，结合双方的诉辩及其证据，本院认为双方实际履行的是12月18日合同更符合事实，具体理由如下：1．根据双方合同签订前后的聊天记录，可以证明双方在2018年12月1日第一份合同签订后，在2018年12月8日至17日期间仍一直在就合同装修费用摊销、免租期、第一期租金交纳时间等合同条款及押金交纳、以张坤个人名义签订合同需完备的资料、预约面谈时间和地点等合同条款及签订事宜进行沟通、协商，因此，在12月1日合同签订后，双方仍有合同条款及其租赁事宜未达成一致，故双方实际执行的是12月18日合同更符合客观事实；2．上诉人主张双方签订12月18日合同是为飓风公司避税所用，但根据双方的聊天记录，双方在该合同签订前后却一直在完善以张坤个人名义签订合同需完备的资料及手续，且12月18日合同亦约定比12月1日合同更高的租金，因此，飓风公司如仅为避税，双方显无必要完备相关资料及手续，并约定高于12月1日合同的租金，故上诉人的该抗辩理由有违常情；3．上诉人主张其实际使用了物业用房及传达室，故其实际履行的是12月1日合同，但上诉人是否实际使用物业用房及传达室并不足以否定双方间12月18日合同的效力；4.12月1日合同中约定“合同签订日，人瑞居公司向飓风公司支付押金”，但事实上，双方直到12月17日才支付押金并开具押金收据，其支付时间虽也早于12月18日，但结合双方的聊天记录所表明的合同协商进度来看，其履行的是12月18日合同更符合常情；5．从双方两份合同约定的免租金期（免租金期至2019年4月18日）来看，其履行的是12月18日合同亦更符合逻辑。综上，上诉人的该项主张与事实不符，本院不予支持。二、关于租金的具体起算时间及人瑞居公司是否欠租违约的问题。上诉人人瑞居公司认为被上诉人飓风公司直到2019年6月底才勉强搬迁完毕，按照12月1日合同约定，被上诉人的搬迁时间延误了5个多月，相应租期应当顺延，再加上1个月的解约违约期的约定，上诉人应到2020年4月18日才有义务交房租；即使按照12月18日合同约定，上诉人也应到2020年2月18日才有交房租的义务，且押金可抵1个月房租，所以实际应交房租时间也应为2020年4月18日；被上诉人于2019年11月就向上诉人催收房租，没有事实和合同依据。本院认为，上诉人提交的现有证据不足以证明被上诉人6月底才搬迁完毕，一审法院根据飓风公司的陈述及现有证据认定被上诉人于2019年4月底完成搬迁，并结合双方12月18日合同的有关约定及其履行情况，酌情确定本案租金从2019年6月1日起算，并无不当，本院予以支持。本案中，上诉人已交纳了6个月的房租，可认定为2019年11月30日之前的房租已经支付完毕。而根据合同约定，上诉人应当提前三天预付下一季度租金，即应当在2019年11月29日前预付2019年12月1日至2020年3月1日的租金，但上诉人并未在上述期限支付该季度租金，违反了合同约定，应承担相应的违约责任。三、关于人瑞居公司的反诉请求是否应予支持的问题。如前所述，上诉人并未按照合同约定交纳房租，构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，上诉人提交的证据不足以证明被上诉人在上诉人正常履约的期间存在妨碍上诉人正常经营的行为，故本院对上诉人的该主张不予支持。至于上诉人主张的被上诉人恶意竞争、损害商誉的诉请，因与本案不属于同一法律关系，上诉人可另行主张权利。四、关于本案一审程序是否违法的问题。上诉人认为本案涉及标的额达千万，涉及本诉与反诉，案情复杂，社会影响大，且审理期限已经超过三个月，故不应适用简易程序。本院认为，双方在一审庭审中并未对本案一审适用简易程序提出异议，且本案并不存在不应适用简易程序的情形，故一审适用简易程序并无不当，本院对上诉人的该上诉主张不予支持。至于审限的问题，一审法院已按规定扣除了部分审限，其程序并无不妥，故本院对上诉人的该上诉理由不予采纳。综上所述，上诉人人瑞居公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用10,480元，由上诉人湖南人瑞居健康管理服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  程 婧审判员  谢 晋二〇二〇年九月二十五日法官助理周政国书记员李峻屹附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。