湖北省当阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0582民初672号原告：汉口银行股份有限公司宜昌分行，住所地宜昌市西陵区云集路**。法定代表人：尹作银，该银行行长。委托诉讼代理人：王少坤（一般授权），湖北普济律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩庆阔（一般授权），湖北普济律师事务所律师。被告：佟百芳，女，1968年10月30日出生，汉族，住江苏省张家港市。委托诉讼代理人：张魁刚（特别授权），当阳市恒兴法律服务所法律工作者。被告：吴宝华，女，1988年10月24日出生，汉族，住当阳市。第三人：杨潭，男，1968年8月18日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区。第三人：施丹，女，1969年6月7日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区。原告汉口银行股份有限公司宜昌分行（以下简称汉口银行宜昌分行）诉被告佟百芳、吴宝华、第三人杨潭、施丹物权保护纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告汉口银行宜昌分行的委托诉讼代理人王少坤，被告佟百芳的委托诉讼代理人张魁刚、被告吴宝华到庭参加诉讼，第三人杨潭、施丹经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告汉口银行宜昌分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告腾退位于当阳市长坂路××小区××号的房屋（所有权证号××号）并交付给原告；2、判令被告一向原告返还房屋租金135342元（计算公式为：50000元/365天×988天，期限自2017年11月17日至2020年8月1日止，共计988天，年租金为50000元）；3、判令被告结清占用房屋期间产生的水、电、燃气、宽带、电话、物业等各项费用；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年12月2日，原告与湖北红鲵王油脂工业股份有限公司（以下简称红鲵王公司）签订《最高额融资协议》，约定为红鲵王公司提供最高额为1200万元的融资额度，第三人杨潭、施丹提供最高额保证担保。2014年12月4日、12月9日，原告先后为红鲵王公司提供2笔600万元贷款，杨谭、施丹以其所有的位于当阳市长坂路××小区××号房屋（房屋所有权证号：00031687）提供抵押担保，原告取得抵押房屋他项权证（当阳市房他证玉阳字第××号）。此后杨谭、施丹无力还款，原告诉至法院，宜昌市西陵区人民法院于2015年9月7日作出（2015）鄂西陵民初字第01101号民事判决书，判决原告对上述抵押房产享有抵押权，并对该房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。判决生效后，原告申请强制执行，对抵押房屋进行评估拍卖，但因房屋流拍，原告申请以房屋流拍价进行以物抵债。2017年11月16日，宜昌市西陵区人民法院作出（2017）鄂0502执恢38号执行裁定书，裁定第三人杨潭、施丹所有的位于当阳市长坂路××小区××号房屋（房屋所有权证号：00031687）所有权归原告所有，该裁定已经生效。西陵区人民法院在执行过程中调查发现，被告佟百芳与被告吴宝华于2017年8月1日签订了《房屋租赁合同》，约定被告佟百芳将当阳市长坂路××小区××号房屋租赁给被告吴宝华，租赁期间为2017年8月1日至2022年7月31日，年租金5万元。原告通过法院以物抵债裁定取得前述抵押房屋所有权以后，与被告进行多次沟通，要求被告腾退房屋交付给原告，但被告一直强行占用房屋拒不腾退，给原告造成难以挽回的重大损失。被告佟百芳辩称：我对诉争房屋享有合法的租赁权、收益权。2013年9月26日，杨军以316万元的债权抵债的方式取得争议房产20年的经营权（租赁权）；2015年6月14日，我以95.012万元的债权抵债方式，从杨军手中取得争议房产10年的经营权（租赁权），我在租赁经营期间获得的租金为合法收入，应依法保护；原告未取得房屋的所有权（未办理房产转移登记），不动产物权以登记为要件，原告无权主张房屋使用权和租金返还权，即使原告现在办理转移登记取得所有权，根据合同法第229条的规定，买卖不破租赁，原告无权主张返还房屋和租金；原告的请求未包含租赁合同的效力认定，也没有请求确认合同无效或请求撤销。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告吴宝华辩称：我是向被告佟百芳租赁的诉争房屋，已租赁三年（2017年8月1日至2020年8月1日），租金每年5万元，已全部交给佟百芳的代理人了，在这之前，我不知道这个房子有这么大的争议，银行也从未找过我。第三人杨潭、施丹未到庭应诉，杨潭到庭参加质证，未向本院提交答辩状及证据。本院经审理认定事实如下：2014年12月2日，原告与红鲵王公司签订《最高额融资协议》，为红鲵王公司提供最高额为1200万元的融资额度，融资期限为2014年12月2日至2015年12月2日。第三人杨潭、施丹以位于当阳××坂路金叶小区的房产（当市房权证玉阳字第**、建筑面积304.21平方米）为红鲵王公司的借款向原告提供抵押担保，并提供连带责任保证担保。原告当日取得抵押房屋的他项权证，证号当阳市房他证玉阳字第××号。2014年12月4日，红鲵王公司向原告贷款600万元用于资金周转，2014年12月9日，红鲵王公司再次向原告贷款600万元用于资金周转，后无力还款，原告诉至法院。2015年9月7日，宜昌市西陵区人民法院作出（2015）鄂西陵民初字第01101号民事判决书：汉口银行宜昌分行有权就杨潭、施丹提供的抵押房屋当阳××坂路金叶小区房产（当市房房权证玉阳字第**，筑面积304.21平方米，当阳市房他证玉阳字第××号）拍卖、变卖所得价款优先受偿。该判决书生效后，原告向法院申请强制执行，宜昌市西陵区人民法院于2017年11月16日作出（2017）鄂0502执恢38号执行裁定书：当阳××坂路金叶小区房产（当市房权房权证玉阳字第**）次拍卖无人报名流拍，原告书面申请以流拍价以物抵债，法院予以准许，该房屋作价4512500元交付汉口银行宜昌分行抵偿红鲵王公司所欠部分债务，该房屋所有权自裁定书送达汉口银行宜昌分行时起转移。另查明，第三人杨潭、施丹于2013年9月26日与案外人杨军签订《经营权转让协议》，约定用当阳××坂路金叶小区门面（当市房权证房权证玉阳字第**，04.21平方米，三个门面）20年的经营权抵偿所欠杨军的316万元债务，收租期限为2013年10月1日至2033年9月30日。2015年6月4日，因第三人施丹欠被告佟百芳借款本金80万元及利息14.4万元，案外人杨军自愿以其取得的前述当阳××坂路金叶小区部分门面（原实实在在门面，面积100平方米左右）10年的经营权抵偿施丹的债务，2015年6月14日，被告佟百芳与案外人杨军签订一份《房屋租赁合同》，约定杨军将当阳××坂路金叶小区门面出租（面积以实物为准）给佟百芳，租赁期间为2015年7月1日至2025年6月30日。杨军为佟百芳出具收据一份，载明佟百芳2015年7月1日至2025年6月30日期间的房租950120元，用施丹、佟百芳（2015）鄂当阳民初字01145号判决书的款项冲抵。2017年8月1日，被告佟百芳与被告吴宝华签订《房屋租赁合同》，约定佟百芳将当阳××坂路金叶小区门面（当市房权证玉房权证玉阳字第**，110平米）出租给被告吴宝华，租赁期间五年，截止2022年7月31日止，每年房屋租金5万元。被告吴宝华已经向佟百芳支付上述门面2017年8月1日至2020年8月1日期间的租金共计15万元。对当事人存有争议的证据及事实，本院认定如下：对原告提交的租赁合同及收据、收条，被告佟百芳、吴宝华认为系复印件，本院认为，被告吴宝华认可原告的该组证据系从本人处拍照所得，庭审中被告佟百芳及吴宝华亦认可房屋租赁及租金15万元已收取的事实，故本院对该组证据予以采信。对于被告佟百芳提交的《门面经营权转让协议》复印件、民事调解协议书、房屋租赁合同（杨军与佟百芳签订）、收据（杨军为佟百芳出具），原告对以上证据的三性均有异议，本院认为，被告佟百芳庭后提交了《经营权转让协议》原件，该原件与此前提交的复印件不一致，杨谭到庭认可原件，证人陈某出庭作证其在佟百芳与杨军签订房屋租赁合同的现场看到过杨谭与杨军之间的租赁协议原件,相应抵偿债务的门面面积为100平方米左右，故本院对被告佟百芳提交的《门面经营权转让协议》复印件不予认可，对《经营权转让协议》原件予以认可，至于民事调解协议书、房屋租赁合同及收据，三份证据均为原件，与《经营权转让协议》原件、（2015）鄂当阳民初字第01145号民事判决书之间相互印证，故本院予以采信，以上证据可以证明第三人杨潭、施丹于2013年9月26日与案外人杨军签订《经营权转让协议》，将当阳××坂路金叶小区门面（当市房权证玉阳房权证玉阳字第**，.21平方米，三个门面）20年的经营权抵偿所欠杨军的316万元债务，2015年6月4日，案外人杨军自愿以其取得的前述部分门面（原实实在在门面，面积100平方米左右）10年的经营权抵偿施丹欠佟百芳的债务，双方签订了《房屋租赁合同》，杨军为佟百芳出具了收据。对于被告佟百芳提交的房屋租赁合同（杨军与黄贤波签订）、收据（张登富），原告对其三性不予认可，本院认为，两份证据均为原件，本院予以采信，但因房屋租赁合同载明的房屋地址不明确、收据未显示租房位置信息，故无法达到被告佟百芳的证明目的。上述事实有原告营业执照复印件、被告佟百芳与吴宝华身份信息、被告杨潭与施丹身份证及结婚证复印件、（2015）鄂西陵民初字第01101号民事判决书、（2017）鄂0502执恢38号执行裁定书、房产证（当市房权证玉阳字房权证玉阳字第**）租赁合同（佟百芳与吴宝华签订）复印件、收据及收条（吴宝华）复印件、被告佟百芳身份证复印件、（2015）鄂当阳民初字第01145号民事判决书复印件、民事调解协议书、房屋租赁合同（杨军与佟百芳签订）、收据（杨军为佟百芳出具）、陈某出庭证言、《经营权转让协议》、庭审笔录以证实。本院认为：本案的争议焦点主要为：1、诉争房屋是否应腾退；2、诉争房屋租金能否要求被告佟百芳返还。关于第一个争议焦点，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条的规定，抵押人将已经出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。本案中，第三人杨潭、施丹在抵押诉争房屋前，已将房屋20年的经营权用于抵偿所欠杨军的316万元债务，双方签订的《经营权转让协议》实质为房屋租赁合同，系当事人的真实意思表示且已实际履行。此后，杨军将房屋的10年经营使用权用以抵偿施丹欠被告佟百芳的债务，并签订了相应的《房屋租赁合同》，佟百芳又将房屋转租给吴宝华并签订了相应的《房屋租赁合同》，现诉争房屋由吴宝华用于门面经营。本院认为，佟百芳、吴宝华取得诉争房屋的租赁权来源于二人各自与出租人签订的《房屋租赁合同》及第三人杨潭、施丹于诉争房屋抵押之前签订的《经营权转让协议》，两次转租行为均未违反合同约定，且期限未超出首次租赁即《经营权转让协议》约定的20年，故前述《经营权转让协议》、《房屋租赁合同》均可以对抗诉争房屋抵押权，2017年11月16日，原告经宜昌市西陵区人民法院（2017）鄂0502执恢38号执行裁定书确认取得诉争房屋所有权，《经营权转让协议》在原告取得诉争房屋所有权后继续有效，原告作为诉争房屋的受让人，在房屋转租行为不违法合同约定及法律规定的情形下，无权要求转租承租人佟百芳、吴宝华腾退房屋，故本院对原告的相应诉讼请求不予支持；关于第二个争议焦点，本院认为，原告受让诉争房屋后，即受原房主杨潭、施丹与杨军签订的《经营权转让协议》约束，原告主张受让房屋之后的租金应根据合同的相对性原则向杨军主张，但杨军已用其债权抵偿诉争房屋20年的租金，相应租金收益实际已由第三人杨潭、施丹获得，现原告要求被告佟百芳退还租金无依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条之规定，判决如下：驳回原告汉口银行股份有限公司宜昌分行的诉讼请求。案件受理费3006元，减半收取1503元（原告已预交），由原告汉口银行股份有限公司宜昌分行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  赵莹莹二〇二〇年九月三日书记员  艾 婧