北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初5639号原告：北京谛听文化传媒有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街**院**楼****。法定代表人：李帆，执行董事。委托诉讼代理人：史建军，北京市蓝鹏律师事务所律师。被告：北京荣源永盛物业管理有限公司，住，住所地北京市朝阳区豆各庄****403/div>法定代表人：李礼，总经理。委托诉讼代理人：刘天贵，男，1968年11月19日出生，汉族，该公司员工。第三人：北京易心堂文化创意发展有限公司，住所，住所地北京市朝阳区豆各庄****301div>法定代表人：李亨，董事长。委托诉讼代理人：张崇贤，男，1991年11月11日出生，汉族，该公司员工。原告北京谛听文化传媒有限公司（以下简称谛听公司）与被告北京荣源永盛物业管理有限公司（以下简称荣源公司）、第三人北京易心堂文化创意发展有限公司（以下简称易心堂公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谛听公司的委托诉讼代理人史建军，被告荣源公司的委托诉讼代理人刘天贵，第三人易心堂公司的委托诉讼代理人张崇贤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。谛听公司向本院提出诉讼请求：1.判令谛听公司与荣源公司签订的《物业管理服务协议书》于2019年10月10日解除；2.判令荣源公司向谛听公司退还物业费4670元；3.判令荣源公司支付利息（以4670元为基数按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍的标准，自2019年11月17日计算至实际退还之日止）。事实和理由：2019年7月23日，谛听公司与易心堂公司签订《房屋租赁合同》，承租了北京市朝阳区豆各庄1号某某房屋（以下简称涉案房屋）。2019年8月15日，谛听公司与荣源公司签订《物业管理服务协议书》，约定由荣源公司为涉案房屋提供物业服务。当日，谛听公司向荣源公司支付2019年10月5日至2020年1月4日的物业管理服务费5000元。2019年9月20日，易心堂公司以谛听公司不按合同约定用途使用房屋为由，通知谛听公司终止《房屋租赁合同》并收回涉案房屋。谛听公司腾退涉案房屋后告知了荣源公司，此后荣源公司未再提供物业管理服务。谛听公司从涉案房屋腾退后，《物业管理服务协议书》的合同目的难以实现，已无继续履行可能，应当解除并退还谛听公司已经支付的物业费，谛听公司为维护自身合法权益，故诉至本院。荣源公司辩称：同意解除《物业管理服务协议书》，但是不同意退还物业服务费。虽然物业服务合同中约定2019年8月5日开始提供服务，2019年10月5日开始收费，有两个月的免费服务期限，但上述免费服务均建立在租赁合同正常履行的情况下，谛听公司承租房屋过程中存在违约行为，租赁合同约定涉案房屋不能做库房使用，谛听公司承租房屋用于保存物品，与租赁合同的约定不符。故不同意再免除上述期间的物业费，而且上述期间我方也实际提供了物业服务。另外，我方在涉案园区内给谛听公司额外提供了房屋保管物品，并提供看管服务。如果租赁合同能够正常履行，我方可以免费为谛听公司提供额外房屋存放物品并免费提供看管服务，但是租赁合同履行过程中对方出现违约行为，上述服务也不能再免费，应当收取费用，故不同意退还物业费，也不同意支付利息。易心堂公司述称：我方将涉案房屋出租给谛听公司，谛听公司在履行房屋租赁合同过程中存在违约行为，故物业费也不应当退还，具体意见同荣源公司的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月23日，易心堂公司作为甲方与谛听公司作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定将涉案房屋出租给谛听公司，本合同租期为2年2个月，从2019年8月5日起至2021年10月4日止。甲方为配合乙方装修，甲方给予乙方2个月的免租期，自2019年8月5日至2019年10月4日。2019年8月15日，荣源公司作为甲方与谛听公司作为乙方签订《物业管理服务协议书》，约定乙方于2019年8月5日租用北京市朝阳区豆各庄1号院北化东部基地易心堂文创园园区某某房屋，面积216平方米，作为办公、影视拍摄、演艺演出相关技术测试用途使用。由荣源公司为谛听公司承租的涉案房屋提供物业服务，物业管理期2年2个月（2019年8月5日至2021年10月4日），物业管理费：2019年10月5日至2020年1月4日物业管理费金额5000元……经询，各方均认可谛听公司向荣源公司支付了物业管理服务费5000元。庭审中，谛听公司表示该5000元物业费的对应期间即为合同约定的2019年10月5日至2020年1月4日期间的费用。但表示在承租涉案房屋后，被出租方易心堂公司强制要求搬离，后被迫于2019年10月10日腾退了涉案房屋。但房屋腾退后亦无法再享受荣源公司提供的物业服务，故主张该《物业管理服务协议书》应当于2019年10月10日解除。经询，荣源公司同意解除合同，但不同意谛听公司主张的解除时间，并称谛听公司于2019年10月12日将涉案房屋内的物品搬走，10月17日将其安装的门拆走。庭审中，荣源公司表示谛听公司在2019年8月就开始承租使用涉案房屋，物业服务也从2019年8月5日开始提供，合同约定从2019年10月5日开始计收物业费的前提是租赁合同能够正常履行完毕。在租赁合同履行过程中，谛听公司违反合同约定的用途使用涉案房屋，违反了合同的约定，故被要求腾退房屋。因其存在违约行为，故之前的物业费应当恢复收取。另，荣源公司表示在上述期间还额外为谛听公司找库房存放物品并保管，如果租赁合同能够正常履行完毕，存放和保管服务均可以免费，但是目前由于谛听公司违反了租赁合同的约定，上述存放和保管服务均不再免费，应当收取费用，抵扣收取的费用后，谛听公司交纳的物业费不应当退还。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。同时，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。荣源公司与谛听公司签订的《物业管理服务协议书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。各方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。根据本院查明的事实可知，在《物业管理服务协议书》履行过程中，谛听公司搬离了涉案房屋，其无法继续接受荣源公司的物业服务，现其要求解除《物业管理服务协议书》，因荣源公司亦同意解除该协议，故本院确认双方签订的《物业管理服务协议书》解除。关于合同解除的时间，谛听公司表示其于2019年10月10日搬离房屋，荣源公司表示谛听公司于2019年10月12日搬离的物品，10月17日拆走安装的门。本院结合双方的陈述和提供的证据确认合同解除时间为2019年10月12日。按照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因《物业管理服务协议书》明确约定物业费从2019年10月5日开始计收。在合同解除后，荣源公司应当将多收取的物业费返还给谛听公司。对于荣源公司主张的谛听公司违反了租赁合同的约定，故之前的物业费免收期不再适用、以及额外提供了场地和看管服务，故不应当退还物业费的抗辩意见。首先，租赁合同与本案不属于同一法律关系，谛听公司在租赁合同中是否存在违约行为不影响物业合同的审查情况。其次，《物业管理服务协议书》对其抗辩意见中提及的适用条件并没有明确的约定，荣源公司亦未提供证据证明双方就此达成了一致意见。现其以此为由主张不退还物业费，没有合同和法律依据，故对其抗辩意见，本院不予采纳。故对于合同解除之后的物业费，荣源公司应当返还。经本院核算，合同解除之后的物业费金额为4556元。关于谛听公司主张的利息损失，因双方对于合同履行情况存有争议，荣源公司并非恶意不退还，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告北京谛听文化传媒有限公司与被告北京荣源永盛物业管理有限公司于2019年8月15日签订的《物业管理服务协议书》于2019年10月12日解除；二、被告北京荣源永盛物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告北京谛听文化传媒有限公司物业费4556元；三、驳回原告北京谛听文化传媒有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告北京荣源永盛物业管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  谷培培审判员  刘 鹏审判员  柯 岩二〇二〇年九月三十日书记员  卢伟明