上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初27220号原告：上海瑞虹新城有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：李日清，董事长。委托诉讼代理人：孙勇坚，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶明锴，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：上海禹谚文化传播有限公司，住所地：上海市崇明区。法定代表人：江南，总经理。委托诉讼代理人：姚钰铭，上海文勋律师事务所律师。被告：戴杰，住上海市崇明区。委托诉讼代理人：孙永明,上海市华通律师事务所律师。委托诉讼代理人：何若希,上海市华通律师事务所律师。原告上海瑞虹新城有限公司与被告上海禹谚文化传播有限公司、戴杰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海瑞虹新城有限公司(瑞虹公司)的委托诉讼代理人叶明锴，被告上海禹谚文化传播有限公司(禹谚公司)的委托诉讼代理人姚钰铭，被告戴杰的委托诉讼代理人孙永明、何若希到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海瑞虹新城有限公司向本院提出诉讼请求：请求确认瑞虹公司与禹谚公司之间的《房屋租赁合同》解除；禹谚公司向瑞虹公司支付拖欠的房屋租金144,501元、推广费16,557.78元、物业管理费42,917.85元,共计203,976.63元；禹谚公司支付拖欠房屋租金的逾期利息14,786.58元、推广费的逾期利息1,961.52元、物业管理费的逾期利息4,536.29元,共计21,284.39元(暂计至2019年6月5日,请求判令按照每日0.1%的标准计算至实际支付日止)；禹谚公司支付瑞虹公司装修期租金189,915.60元；禹谚公司支付瑞虹公司房屋恢复原状违约金245,750元；禹谚公司支付瑞虹公司解约违约金278,751.81元；禹谚公司支付瑞虹公司律师费37,000元；禹谚公司支付的保证金278,751.81元由瑞虹公司没收；戴杰为禹谚公司的上述付款义务承担连带保证责任。事实和理由：2017年5月27日,瑞虹公司与戴杰签署《房屋租赁合同》，约定由戴杰承租位于上海市瑞虹路XXX号地下一层27a室的房屋(以下简称系争房屋)。2017年6月20日，瑞虹公司与戴杰签订《补充协议》,对戴杰承租系争房屋进行了补充约定。2018年10月18日，瑞虹公司与禹谚公司及戴杰签订《承租权转让协议》,约定自2018年9月1日起,戴杰将租赁房屋的承租权转让给禹谚公司,由禹谚公司履行租赁合同项下应付义务并享受相应权利，戴杰同意作为担保方,为禹谚规定履行《房屋租赁合同》、《补充协议》及《承租权转让协议》项下的义务承担连带保证责任。租期内,禹谚公司多次拖欠租金、物业费、推广费等应付费用,经多次催告仍不支付。故瑞虹公司于2019年4月10日向禹谚公司发出终止函，明确因禹谚公司的违约行为,瑞虹公司按约行使单方解除权,确认双方租赁合同于2019年4月11日起正式解除，禹谚公司应于2019年4月25日前按约将租赁房屋恢复原状并返还。但禹谚公司与戴杰至今尚未履行约定义务。为维护原告的合法权益，故起诉至法院。禹谚公司辩称，同意解除合同，但不认可瑞虹公司主张的合同解除时间，未收到过解除函。2019年1月，禹谚公司已就合同解除与瑞虹公司进行沟通，协商未果。2019年1月份以后禹谚公司已经陆续停止经营并搬离，具体搬离时间禹谚公司的股东已记不清楚，大约在2019年3月底4月初，合同解除时间由法院认定。关于瑞虹公司主张欠付的租金、推广费、物业管理费金额认可。合同约定的违约金和利息为格式合同且标准过高，要求法院予以调整。恢复原状的违约金，系瑞虹公司通过第三方确认的金额，不认可。不同意瑞虹公司没收保证金，禹谚公司系因瑞虹公司未提供商业推广所造成经营亏损，被迫撤场，损失巨大。律师费由法院审核。关于戴杰的连带保证责任，戴杰与禹谚公司无关，禹谚公司也从未要求承担保证责任，禹谚公司的原股东庄亮无法联系，《承租权转让协议》的签订情况不清楚，这份协议现任股东不清楚，但对于承租权转让给禹谚公司是认可的。戴杰辩称，不同意瑞虹公司的诉请。认可《房屋租赁合同》的承租方已变更为禹谚公司。戴杰不是房屋租赁合同当事人，不应当承担任何责任。戴杰也未进行过担保，《承租权转让协议》上并非戴杰签名，即使戴杰是保证人，也过了保证期间，所以不承担相应责任。瑞虹公司无权主张推广费，根据租赁合同瑞虹公司只有收取租金的权利，在未推广前无权收取推广费。解约违约金的合同只约定了租金以租金为依据，未包含推广费和物业管理费，瑞虹公司的计算标准无合同依据。本院经审理认定事实如下：瑞虹公司为系争房屋的权利人。2017年5月27日，瑞虹公司作为出租方(甲方)，戴杰作为承租方(乙方)，签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，套内建筑面积491.50平方米。乙方租赁该房屋以“遇.言家”为店名主要经营“狼人杀”为主题的娱乐及配合主营的水吧之使用。租赁期限自2017年6月1日起至2021年5月31日止，装修期自2017年6月1日起至2017年8月31日止，装修期内乙方无需支付租金和推广费，但乙方应按16.51元/月(按该房屋套内建筑面积计算,不含增值税)承担物业管理费。第一、二租赁年度保底租金为4元/天/平方米;第三、四租赁年度保底租金为4.5元/天/平方米;每月应付保底租金=保底租金*(1+增值税税率)，保底租金按该房屋套内建筑面积计算；租赁期内,乙方应在每个历月的第一天前缴付该月的保底租金以及对应的增值税。乙方应向甲方支付保证金278,751.81元，该房屋公用事业费押金为4,000元。租赁期终止或提前终止时,甲方从公用事业费押金中扣除乙方根据本合同约定应支付之公用事业费及滞纳金后,押金如有剩余的,甲方应在乙方按约返还该房屋、提供公用事业费押金收据原件、办妥所有以该房屋为注册地址的工商、税务、食品卫生等各类注册登记证的注销或迁移手续、付清该房屋的煤气、电话等费用并办妥相关帐户的注销手续后的三十天内无息返还乙方；乙方按现时标准的50%即每平方米33.02元/月(按该房屋套内建筑面积计算,不含增值税)承担该房屋的物业管理费，租赁期内,乙方应于每个历月的第一天前支付当月的物业管理费以及相对应的增值税。该房屋的推广费按9.44元/月/平方米(按该房屋租赁面积计算)收取(不含增值税)，推广费将专款专用于商场之推广及宣传活动,甲方有权按年调整，乙方应于本合同签署时预付一个月的推广费以及对应的增值税,并应于2017年9月1日起于每历月的第一天前支付当月的推广费以及对应的增值税。乙方应在租赁期限届满日或提前终止之日前将该房屋恢复原状并经甲方验收和书面确认后返还给甲方。若乙方拖欠合同约定应当支付的费用,乙方应支付逾期利息(该逾期利息从乙方应付所欠款项之日起按日息0.1%计算)及甲方因向乙方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等相关费用。若乙方拖欠租金、物业管理费或推广费、保证金、公用事业费、押金、公用事业费及其他应付费用超过七天……乙方擅自退租的，甲方有权提前收回该房屋及甲方提供之设备,本合同提前终止,乙方已经交付的保证金不予退还，且乙方还应另行向甲方承担如下违约责任：(1)按本合同租金标准向甲方支付乙方已经享用的装修期之租金；按本合同租金标准向甲方补足乙方已经享用的租赁期间的减、免的租金额;向甲方支付相当于乙方剩余租赁期租金总额之款项作为违约金，如甲方能在租赁期满前将该房屋再行出租的，乙方应支付的违约金金额可相应减少；向甲方支付甲方因向乙方追讨上述款项而支出的诉讼费、合理律师费等费用。租赁期后满或本合同提前终止,若乙方未按本合同约定将该房屋恢复原状，则乙方应向甲方支付违约金，违约金按该房屋建筑面积乘以500元/平方米计算;违约金不足弥补甲方损失的,甲方有权继续追偿。嗣后，瑞虹公司将系争房屋交付戴杰使用，戴杰支付了合同约定的相关费用。2017年6月20日，瑞虹公司(甲方)与戴杰(乙方)签订《补充协议》，约定将《房屋租赁合同》中的租赁期修改为自2017年6月15日起至2021年6月14日止，装修期修改为自2017年6月15日起至2017年9月14日止。推广费支付时间修改为于2017年9月15日起于每历月的第一天前支付当月的推广费以及对应的增值税。2017年6月21日，戴杰以系争房屋为注册地址设立上海祎钒文化传媒工作室。2018年10月18日，瑞虹公司作为出租方(甲方)，禹谚公司作为新承租方(丙方)，签订《承租权转让协议》一份，该合同并载明戴杰为原承租方(乙方)。合同约定：自2018年9月1日起,乙方将系争房屋之承租权转让予丙方，丙方履行承租方在该合同下应负之义务并享受相应之权利；丙方应支付的保证金为278,751.81元，公用事业费押金为4,000元，乙方根据该合同已付之履约保证金公用事业费押金等费用用于抵扣乙方所有应付费用和逾期利息后,剩余部分直接转为丙方在该合同项下应付之部分履约保证金及公用事业费押金,由甲方继续持有。第一租赁年度(2018年9月1日至2019年6月14日)，该房屋保底租金为4元/天/平方米;第二、三租赁年度(2019年6月15日至2021年6月14日),该房屋保底租金为4.5元/天/平方米;丙方应在每个历月的第一天前缴付该月的保底租金以及对应的增值税。鉴于该房屋已交付乙方使用，现确认乙、丙双方应自行办理该房屋的交接手续。本协议终止或提前终止时,丙方应根据该合同的规定将该房屋恢复原状返还甲方。丙方承诺,将继续租赁房屋以“遇.言家”为店名主要经营狼人杀为主题的娱乐及配合主营的水吧之使用。丙方同意接收该合同中的全部权利义务,甲方与乙方签署的租赁合同、协议书及其他与该房屋租赁相关的协议、备忘录等一切文件,均对丙方发生法律效力。丙方不论任何原因若实际租赁不满剩余租赁期限/或违反该合同的条款及规定的,甲方有权向丙方索取甲方给予乙方在该房屋享受的装修期租金及乙方享受的租赁期间的减、免的租金额。乙方同意作为该合同及本协议的担保方,对丙方履行该合同及本协议项下的权利义务,承担连带保证责任,包括但不限于丙方在该合同及本协议项下的各项付款义务。上述《承租权转让协议》签订后，由禹谚公司作为承租方使用进行过装修隔断的系争房屋经营桌游娱乐项目，并向瑞虹公司支付租金至2019年1月，支付物业费、推广费至2018年12月，嗣后未再支付。2019年4月，禹谚公司自行搬离系争房屋，未与瑞虹公司进行房屋交接。嗣后，瑞虹公司就委托上海邦信阳中建中汇律师事务所就其与禹谚公司、戴杰的本案房屋租赁合同纠纷签订《法律服务委托协议》，并支付律师费37,000元。审理中，瑞虹公司提供终止函一份及向禹谚公司注册地址寄送该函件的特快专递凭证，函件落款日期为2019年4月10日，内容为通知禹谚公司因其欠付租金，瑞虹公司于2019年4月11日起解除双方的合同等。禹谚公司称未收到该函。瑞虹公司另提供《月亮湾LG-27a(原遇.言家)消防复原施工合同》及《月亮湾LG-27a(原遇.言家)拆除复原施工合同》各一份，并提供了相应的发票。审理中，戴杰申请对《承租权转让协议》落款处“戴杰”签名是否戴杰本人所写进行鉴定，经委托司法鉴定科学研究院进行鉴定，意见为该签名不是戴杰本人所写。以上事实，有上海市房地产权证》、《房屋租赁合同》、《补充协议》、《承租权转让协议》、《终止函》、租金发票、推广费、物业管理费发票、复原费支出凭证、律师合同、发票及转账凭证、解除函递送凭证、司法鉴定意见书及当事人陈述等证据佐证。本院认为，依法成立的合同具有法律拘束力，双方均应依约行使权利履行义务。戴杰虽未在《承租权转让协议》上签名，但各方对于《房屋租赁合同》及相关补充协议的承租方已变更为禹谚公司并无异议，禹谚公司作为承租方理应按约支付租金和各项费用，因禹谚公司欠付租金及相应费用并擅自搬离已构成违约，按照合同的相关约定，瑞虹公司有权解除合同。禹谚公司虽称未收到瑞虹公司的解除函，但其自称于2019年4月初搬离，故瑞虹公司要求确认于2019年4月11日解除合同，于法有据，本院依法予以支持。禹谚公司对瑞虹公司主张其欠付的租金、推广费、物业管理费金额无异议,按照合同约定应当支付，本院依法予以支持。禹谚公司逾期支付上述费用，按照合同约定应承担逾期利息，禹谚公司称合同约定的利息标准过高，本院结合合同履行情况及瑞虹公司实际损失，酌情调整为日万分之二。按照合同约定，禹谚公司擅自退租的，瑞虹公司有权主张装修期内免去的租金189,915.60元，故瑞虹公司的该项诉讼请求，本院依法予以支持。关于瑞虹公司主张的违约金和保证金不予返还的诉讼请求，因禹谚公司未按约支付租金、物业管理费等费用并擅自退租致合同解除权，按约应承担违约责任，鉴于合同约定的违约责任为租赁保证金不予退还，且禹谚公司还须支付剩余租赁期租金总额之款项作为违约金，该违约金金额显然过高，瑞虹公司虽进行了调整，但仍属过高，禹谚公司要求调整，本院予以采纳，依据合同履行情况及瑞虹公司的实际损失酌情确定为保证金不予返还的基础上，禹谚公司还需支付违约金92,917.27元。按照合同约定，因瑞虹公司追讨禹谚公司欠款而支出的律师费，禹谚公司应当承担，对瑞虹公司的该诉请，本院予以支持。因禹谚公司对系争房屋进行了隔断，退租时未予恢复原状，瑞虹公司按照合同约定主张房屋恢复原状违约金245,750元，且根据瑞虹公司提交的相关证据，该违约金标准并不存在过分高于实际损失的情形，本院依法予以支持。禹谚公司支付公用事业押金按约尚不符合返还条件，本案中不予处理。经鉴定，《承租权转让协议》上并非戴杰本人签名，瑞虹公司要求戴杰就禹谚公司在租赁合同项下的责任承担连带保证责任，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、确认上海瑞虹新城有限公司与上海禹谚文化传播有限公司之间的《房屋租赁合同》于2019年4月11日解除；二、上海禹谚文化传播有限公司应于本判决生效之日起15日内向上海瑞虹新城有限公司支付欠付的租金144,501元、推广费16,557.78元、物业管理费42,917.85元及相应的逾期利息，逾期利息应按照每日万分之二的标准，以应付未付之费用为本金，自应付未付之次日起计算至实际支付之日止；三、上海禹谚文化传播有限公司应于本判决生效之日起15日内向上海瑞虹新城有限公司支付装修期租金189,915.60元；四、上海禹谚文化传播有限公司应于本判决生效之日起15日内向上海瑞虹新城有限公司支付房屋恢复原状违约金245,750元；五、上海禹谚文化传播有限公司应于本判决生效之日起15日内向上海瑞虹新城有限公司支付违约金92,917.27元；六、上海禹谚文化传播有限公司应于本判决生效之日起15日内向上海瑞虹新城有限公司支付律师费37,000元；七、上海禹谚文化传播有限公司已支付的保证金278,751.81上海瑞虹新城有限公司不予返还；八、上海瑞虹新城有限公司的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13,566.78元，由上海瑞虹新城有限公司负担2,581.30元，由上海禹谚文化传播有限公司负担10,985.48元；鉴定费9,260元，由上海瑞虹新城有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  赖维娜人民陪审员  吴跃平人民陪审员  方力敏二〇二〇年九月二十五日书 记 员  孙鼎铭附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……