福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0702民初4012号 原告：郭波，男，1979年11月28日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 被告：福建星光造纸集团有限公司，住所地福建省南平市延平区滨江北路**。 法定代表人：林少金，董事长。 委托诉讼代理人：吴隆政，福建武夷律师事务所律师。 原告郭波与被告福建星光造纸集团有限公司（以下简称星光造纸公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭波、被告星光造纸公司的委托诉讼代理人吴隆政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭波向本院提出诉讼请求：星光造纸公司将坐落于南平市延平区滨江北路177号（职工集资住宅综合楼）91幢负4层9号（原一层106号）库房权属（南房权证字第××号）转移至郭波名下。事实与理由：2003年2月，星光造纸公司以协议出让方式取得位于南平市块面积为830平方米的土地使用权,用以建设职工集资住宅综合楼,建筑结构系框架结构,建筑层数十层,其中职工集资住宅为三层至十层,负4层为库房（原一层）。2004年2月14日，星光造纸公司委托福建南平星光花卉服务有限公司（以下简称星光花卉公司）委托办理房屋预售,并与郭波签订《南纸黄林路职工商住楼（库房）预售合同》。合同约定,星光造纸公司同意将延平区江滨北路177号91幢（职工集资住宅综合楼）一层106号库房（现负4层9号）出售给郭波,约定购房款每平方米3000元,面积为31.86平方米,合同签订时一次性缴纳购房款，按5%优惠，即每平方米2850元，合计购房款90801元,面积为测量面积,购房价款总额按实际核对面积进行调整,但每平方米单价不变。产权为100%。合同还对产权登记进行约定:“该库房先办至甲方名下后,再由甲方按交易方式转至乙方名下,并确认产权为100%。办证（交易）费用由乙方自理”。合同签订后,星光造纸公司收取了郭波支付的购房款90801元。2005年12月后，星光造纸公司将房屋交付给郭波使用至今。郭波多次要求星光造纸公司过户,但星光造纸公司不断推诿,公司领导已更换数次,均协商无果。经了解，星光造纸公司已于2006年12月将产权办理至其公司名下。南平市延平区滨北路177号（职工集资住宅综合楼）91幢负4层9号（原一层106号）库房产权证号:南房权证字第××号。星光造纸公司至今未将上述库房的产权转移登记至郭波名下，郭波遂诉至法院。 星光造纸公司辩称，1.星光造纸公司下属企业星光花卉公司与郭波于2005年1月18日签订的《南纸黄林路职工商住楼二层售房合同》系违反国家法律、法规强制性规定，是无效合同。本案诉争坐落在南平市延平区滨江北路177号（职工集资住宅综合楼）91幢负四层库房，设计用途为仓库。目前该房屋已作为经营性店面使用。根据南平市住房委员会办公室《关于星光造纸集团公司集资建房的批复》以及《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》等文件，可以确认本案诉争房屋性质是库房，是经营性营业用房。为全民所有制企业自管房，属于国有资产。《南纸黄林路职工商住楼（库房）预售合同》第六条产权登记约定：该二层（-9.6米层）先办至甲方（福建南平星光花卉服务有限公司）名下，再由甲方按交易方式转至乙方（原告）名下，并确认产权100%。办证（交易）费用由乙方自理。该合同违反了《企业国有资产法》第47条、第53条、第54条、第55条等规定和行政法规《国有资产评估管理办法》第3条的规定，以及2004年2月1日起实施的《企业国有产权转让管理暂行办法》第三十二条规定，未按照上述规定在依法设立的产权交易机构中公开进行企业国有产权转让，属于进行场外交易，其交易行为违反公开、公平、公正的交易原则，损害社会公共利益，国有资产监督管理机构或者企业国有产权转让相关批准机构应当要求转让方终止产权转让活动，必要时应当向人民法院提起诉讼，确认转让行为无效。《中华人民共和国企业国有资产法》第四十七条规定，国有独资企业、国有独资公司和国有资本控股公司转让重大财产的，应当按照规定对有关资产进行评估。该法第三十条、第三十一条、第三十二条，国有独资企业、国有独资公司转让重大财产的，由履行出资人职责的机构决定。该法第五十三条规定，国有资产转让由履行出资人职责的机构决定。履行出资人职责的机构决定转让全部国有资产的，或者转让部分国有资产致使国家对该企业不再具有控股地位的，应当报请本级人民政府批准。该法第五十四条规定，国有资产转让应当遵循等价有偿和公开、公平、公正的原则。除按照国家规定可以直接协议转让的以外，国有资产转让应当在依法设立的产权交易场所公开进行。转让方应当如实披露有关信息，征集受让方；征集产生的受让方为两个以上的，转让应当采用公开竞价的交易方式。转让上市交易的股份依照《中华人民共和国证券法》的规定进行。上述规定皆属于行为方式的规定，表明国资转让应当评估并进场交易，并就决策权进行了明确规定。2.根据《福建省省属企业国有产权转让管理暂行办法》第十二条规定：福建省国资委对企业国有产权转让履行下列职责：（一）按照国家和福建省有关规定，制定企业国有产权交易监管制度和办法；（二）决定或者批准所出资企业国有产权转让；第十八条规定：经省国资委同意授权后，本办法规定的一般的企业国有产权转让事项，由所出资企业、省直部门决定或者批准。未经省国资委同意授权的，均应当报省国资委决定或者批准。第四十二条在企业国有产权转让过程中，企业有下列行为之一的，企业国有产权转让批准机构应当要求转让方终止产权转让活动，必要时应当依法向人民法院提起诉讼，确认其转让行为无效：（一）超越决定或者批准权限，私自签订合同，擅自转让企业国有产权的；（二）未按规定在产权交易机构中进行企业国有产权交易的；（三）未按制度规定履行企业国有产权转让的内部决策、决定或者批准和备案程序的；（五）与受让方恶意串通，低价转让企业国有产权，造成国有资产流失的；对以上行为中的直接责任人，由企业国有产权转让批准机构以及相关企业根据人事管理权限予以处分；造成国有资产流失的，应当承担赔偿责任；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。而《南纸黄林路职工商住楼（库房）预售合同》第六条第三款约定:若甲乙双方在一定时期内无法办理产权证或交易，甲方认定本合同可视为乙方的产权证明。并同意未办证（交易）期间，代乙方缴纳可能发生的各项费用。因此，郭波与星光造纸公司下属企业星光花卉公司在签订合同时就已经预见到有可能存在产权证一定时期内无法办理或无法交易的情形。由于该交易存在违反企业国有产权转让的情况，才导致这么多年来，企业每任领导都无法解决。星光造纸公司认为星光花卉公司明知超越决定或者批准权限，私自签订合同，擅自转让企业国有产权，且未按规定在产权交易机构中进行企业国有产权交易，造成国有资产流失。因此，星光造纸公司请求人民法院依法判决确认《南纸黄林路职工商住楼（库房）预售合同》为无效合同并驳回郭波的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。 根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:星光造纸公司以协议出让方式取得位于南平市块面积为830平方米的土地使用权，土地使用权出让批准文号为南政（2002）地）地字**002年4月10日，南平市房委会办公室向星光造纸公司作出《关于星光造纸集团公司集资建房的批复》［南房改办（2002）集字008号］，批复主要内容为：你司闽纸团（2002）综字13号《关于职工集资建房的请示》收悉，经研究批复如下：一、同意你司在南纸厂区内建职工集资住宅。请按市计委、规划、土地、房屋拆迁管理部门的要求办理有关手续。二、核定才加集资建房人员住宅类别和数量为：一类住宅10套、二类住宅20套、三类住宅15套。三、......。经批准星光造纸公司遂在上述地块上建设职工集资住宅综合楼。建筑结构系框架结构，建筑层数共十层，其中二至十层为职工住宅，一层（图纸为负四层）为库房。2004年2月14日，星光花卉公司（甲方）与郭波（乙方，非星光造纸公司职工）签订一份《南纸黄林路职工商住楼（库房）预售合同》，合同主要约定：甲方同意将南纸黄林路职工集资商住楼一层库房9号出售给乙方。该三间库房总建筑面积31.86平方米，套内建筑面积31.02平方米，每平方米售价为2850元，合计总金额90801元。本合同生效后的二十四个月内，甲方须将符合本合同第三条的约定，并按政府相关部门的要求验收合格的集资房，在乙方交清本套住宅购房款的同时交付乙方使用。该库房先办至甲方名下后，再由甲方按交易方式转至乙方名下，并确认产权为100%。办证（交易）费用由乙方自理。乙方必须按办证（交易）的要求，向甲方提供所需的材料并协助甲方办证。若甲乙双方在一定时期内无法办理产权证或交易，甲方认定本合同可视为乙方的产权证明，并同意在为办证（交易）期间，代乙方缴纳（费用乙方负担）可能发生的各项费用。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，郭波于2004年2月24日向星光造纸公司支付购房款90801元。2004年6月10日，星光造纸公司授权星光花卉公司全权代表星光造纸公司关于新建南纸“黄林路职工集资楼工程”的有关售房签订合同和职工申请住房公积金贷款等方面的办理和担保事务。在授权的代理期间该项目的债权债务均由星光造纸公司负责。2005年12月，星光造纸公司将案涉房屋交付给郭波，由郭波占有使用。2006年11月3日，星光造纸公司取得案涉房屋的《房屋所有权证》，证号为南房权证字第××号。上述产权证记载：房屋所有权人星光造纸公司，房屋坐落：滨江北路177号（职工集资住宅综合楼），产别:全民单位自管产，设计用途：仓库，附记2005年5月11日新建的产业，2006年10月19日产权分割。2007年6月14日，南平市住房委员会办公室发布的《关于福建星光造纸集团公司集资建房产权界定的意见》〔南房委办（2007）集字07号〕中载明：经审核你单位（滨江北路177号91幢）46户职工集资建房符合省、市有关规定，个人住房的实际单价为1118元／平方米……现同意你单位46户产权比例为100%，请持本意见及其他相关材料到房地产及土地管理部门办理房屋所有权证和土地使用权证。附：集资建房产权比例测算表。案涉房屋没有在所附的《集资建房产权比例测算表》名单中。案涉房产的产权登记至星光造纸公司名下后，郭波多次要求星光造纸公司转移产权登记未果。遂诉至本院。 另查明，星光造纸公司因无法支付职工集资住宅综合楼的建设工程款，故将职工集资住宅综合楼一层库房对外出售，以便回笼资金用于支付工程款。星光造纸公司职工集资住宅综合楼建筑层数共十层，其中原二至十层为职工住宅。涉讼房产用途为仓库。 本院认为，本案的争议焦点是《南纸黄林路职工商住楼（库房）预售合同》的效力问题。郭波与星光造纸公司签订的《南纸黄林路职工商住楼（库房）预售合同》，系双方真实意思表示。星光造纸公司因拖欠工程款故出售部分房产以回笼资金，自愿将案涉房产出售给郭波。虽星光花卉公司与郭波签订上述预售合同后，星光造纸公司才向星光花卉公司出具书面授权委托书，但合同签订后，职工集资住宅综合楼竣工验收，星光造纸公司于2005年12月将案涉房产交由郭波占有使用，且星光造纸公司将案涉房产均登记至自己名下。星光造纸公司的上述行为，可以视为其已通过实际行为对预售合同予以追认。此外，《南纸黄林路职工商住楼（库房）预售合同》订立时不存在欺诈、胁迫、乘人之危和损害第三人利益等导致合同无效的情形，系合同双方平等协商后达成的契约。故该预售合同可以约束星光造纸公司与郭波。关于星光造纸公司主张《南纸黄林路职工商住楼（库房）预售合同》系无效合同的抗辩意见。《福建省城镇集资建房管理规定》第二条规定：“集资建房是指国家、单位、个人三者共同出资，由单位组织兴建公寓式住宅的行为。”本案中，案涉的土地使用权类型为“出让”，房产单位产权比例为100%，因此案涉房产在建设过程中不存在单位和个人共同出资的情形。案涉房产虽以单位集资建房名义兴建，但并不符合上述规定对集资建房的定义。故应认定案涉合同效力问题不适用集资建房的相关规定。星光造纸公司将涉讼房产出售给郭波，是为了回笼资金以完成职工集资住宅综合楼的建设，交易本身亦不违反等价有偿的原则。故对星光造纸公司以案涉合同违反《国有资产评估管理办法》《企业国有产权转让管理暂行办法》（现已失效）等相关法律法规、部门规章和相关规范性文件，主张合同无效的抗辩意见，不予采纳。《南纸黄林路职工商住楼（库房）预售合同》已实际履行。郭波在签订合同后依约全额支付购房款。星光造纸公司亦于2005年12月将案涉房产交付给郭波占有使用，双方均已实际履行合同的主要义务。根据《南纸黄林路职工商住楼（库房）预售合同》约定，该库房先办至星光造纸公司名下后，再由星光造纸公司按交易方式转至郭波名下，并确认产权为100%。星光造纸公司应按合同约定将案涉房产的产权登记转移登记至郭波名下。现星光造纸公司以合同无效为由拒不履行办证义务，有违诚信原则。故郭波主张星光造纸公司协助其将涉讼房产转移登记至其名下的诉讼请求，具有事实及法律依据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 福建星光造纸集团有限公司应于本判决生效之日起十日内将坐落于南平市延平区滨江北路177号（职工集资住宅综合楼）91幢负4层9号房产（权属证号为：南房权证字第××号）的权属转移登记至郭波名下。 案件受理费100元，减半收取50元，由福建星光造纸集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 员  陈 泱 二〇二〇年九月十四日 法官助理  王国镇 书 记 员  陈 欣 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十四条第一款发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。