贵州省惠水县人民法院民 事 判 决 书(2020)黔2731民初1947号原告黄某1，女，2015年2月28日生，汉族，住惠水县。法定代理人黄某2，男，1965年9月6日生，汉族，住四川省荣县，系原告黄某1之父；法定代理人龙某，女，1977年11月24日，汉族，住惠水县，系原告黄某1之母。被告贵州惠安物业管理有限公司，住所惠水县涟江街道圆台东路，统一社会信用代码915227310699434617，；法定代表人曹兴菊，系该公司总经理；委托诉讼代理人王成，贵州磷源律师事务所律师，一般代理。第三人贵州鸿顺房地产开发有限公司，住所惠水县和平镇圆台东路（医院大门对面），统一社会信用代码91522731069943437N；法定代表人曹东国，系该公司执行董事兼总经理。原告黄某1诉被告贵州惠安物业管理有限公司（以下简称惠安物业）、第三人鸿顺房地产开发有限公司（以下简称鸿顺房开）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄某1的法定代理人黄某2、龙某、被告惠安物业法定代表人曹兴菊以及委托诉讼代理人王成到庭参加诉讼，第三人鸿顺房开经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。原告诉称：2018年5月30日，原告与第三人签订《涟江印象商住楼买卖合同》并同时与被告签订了《涟江印象委托租赁合同》，租赁合同约定：2019年5月30日至2020年7月7日，以房价款（1层1号房价款727200元，1层2号房价款498816元）的11%确定年租金标准，截止2020年7月7日，被告应向原告支付两套房的租金为134998.76元。其次，原、被告签订的租赁合同约定被告无正当理由逾期向被告支付租金，被告应按每日0.1%的标准向原告支付违约金，截止2020年7月7日，两套房屋产生的违约金为139851.76元。因上述租金及违约金，原告与被告多次协商未果，因此，原告诉至本院，请求：1.请求判令被告支付原告委托租赁费（位于惠水县）1层1号房79992.00元和1层2号房54869.76元，合计134861.76元。2.委托租赁的1层1号房按照每日年租金79992元的0.1%标准支付原告违约金2960元（暂时自2020年5月30日至2020年7月7日止共37天的违约金），之后计算违约金直至被告付清为止；1层2号房亦按照每日年租金54869.76元的0.1%标准支付原告违约金2030元（暂时自2020年5月30日至2020年7月7日止共37天的违约金），之后计算违约金直至被告付清为止。由被告支付原告各项全部总计139851.76元。3.案件受理费由被告承担。被告辩称：1.被告不是案涉商铺的承租方，不应承担支付租金的义务。原、被告双方签订的《委托租赁合同》被告作为受托方，行使的权利是基于委托人的授权，被告在取得授权后，才能向第三方行使权利。同时依据该合同第二条约定：“委托人将商铺的经营管理事项委托被告处理”，该权利是原告授权被告向承租人行使。但合同第四条第三项已经明确原告第一年的租金收益已在签订商铺买卖合同之日已经结算清楚，并注明（以甲方开具收据为证）此处的甲方应指第三人或者原告。因此，被告认为，原告已经从第三人处收取2018年至2019年的租金并抵扣了部分购房款。承租人应为本案的第三人或者该商铺的现在使用人。2.原告主体是否适格，被告在收到开庭通知后前往惠水县不动产登记中心查询，经查询原告名下并未登记该商铺相关信息，因涉案商铺为不动产，不动产权利证明必须要经不动产中心登记才生效。其次该商铺在买卖时为现房，多年来一直由案外人刘平在使用，法院可依职权向案外人核实该商铺2018年之前的租金缴纳情况和现在的使用情况。3.本案涉及的委托合同为双务合同，合同双方当时互负义务。原告并未将委托经营管理的商铺交付被告，且原告与第三人签订的《买卖合同》第五条约定第三人应于2021年12月31日前向原告交付商铺，因原告都未取得商铺，故原告根本无法将商铺交付给被告，被告也无法替原告行使相应的经营管理权力，更无法支付原告租金。结合委托合同第四条（租金收益及支付）第一项内容来看其明确的是租金收取标准，第二项内容“该商铺自甲方付清本合同第一条所确定商铺的购房款后次日起算租金”，因而第一条内容为商铺的基本情况，并非是商铺的付款方式和付款内容。第三项内容已经明确原告第一年租金收益已在签订商铺买卖合同之日结算清楚并抵扣了部分房款。从这些内容可以体现出应给付原告的租金的主体为本案第三人而非本案被告。基于上述事实，被告认为自己不应该承担支付租金义务，要求本院驳回原告诉讼请求。第三人鸿顺房开未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见和证据。原、被告为证明自己的主张，向本院提交如下证据予以证实：第一组证据：原告陈述以及被告律师的陈述、身份证复印件、结婚证复印件、户口薄、《涟江印象商住楼买卖合同》、《涟江印象委托租赁合同》、委托租赁赔偿计算公式、POS签购单、收款收据。证明原告向第三人购买案涉房屋、并且同日将案涉房屋出租给被告的的事实。该组证据为原告提供。被告对《涟江印象商住楼买卖合同》的关联性和真实性不予认可，合同约定的交房时间为2021年12月31日之前。因此，原告并未取得案涉房屋，故原告无法将案涉房屋交付被告委托租赁；对收款收据合法性关联性不予认可，回款的是第三人，并非被告；对《涟江印象委托租赁合同》的合法性关联性不予认可，被告未收到案涉房屋进行租赁，同时案涉房屋一直由案外人刘平经营管理，原告不是案涉房屋的权利人。第二组证据：惠水县人民法院执行结案通知书、贵州省不动产登记查询结果、被告提供的情况说明、案外人刘平与案外人刘永琴的商铺租赁合同、水费缴纳凭证、电费缴纳凭证。证明原告不是案涉房屋的权利人。该组证据为被告提供。原告认为被告的证据只能证明刘平现在在经营这个店，惠水县人民法院执行结案通知书、案外人刘平与案外人刘永琴的商铺租赁合同、水费缴纳凭证、电费缴纳凭证是在原告与第三人签订《涟江印象商住楼买卖合同》、原告与被告签订《涟江印象委托租赁合同》之后，应当以《涟江印象商住楼买卖合同》、《涟江印象委托租赁合同》约定的为准。第三组证据：惠水县人民法院（2018）黔2731民初2497号之一民事裁定书、调查笔录、协议书、惠水县人民法院（2019）黔2731执619号之一执行裁定书。该组证据由本院调取。原告认为原告不知道该组证据的存在，该组证据在原告买房后形成的，并且曹健湫处理房屋时未告知原告，案外人刘平也未告知原告。以上证据来源合法，客观真实，均经原、被告质证，本院依法予以采信。经审理查明：2018年5月30日原告与第三人签订《涟江印象商住楼买卖合同》，买卖合同约定第三人将其位于和平镇圆台东路县出卖给原告，总金额为498816元；合同又约定了交房期限为2021年12月31日前；合同还约定了原告自愿将该商铺交付给第三人委托的第三方统一经营管理和使用，委托期限以《委托租赁管理合同》为准，原告有权根据《委托租赁合同》收取相应租金；原告购买该房屋时为现房。同日，原告与被告签订《涟江印象委托租赁合同》，合同约定原告将位于圆台东路县委托给被告进行租赁；租赁期限为2018年5月30日至2027年5月15日止；第一年的租金收益为房价款的10%，第二年的租金收益为房价款的11%；原告付清案涉商铺购房款后次日起计算租金；租金收益为每年支付一次，第一年的租金已在原告与第三人签订该商铺买卖合同之日结算清楚，第二年的租金收益于2019年5月30日后7日内支付；原告未按约向被告交付房屋，因以本年租金为基数向被告支付每日0.1%的违约金，被告未按约定向原告支付租金，因以本年租金为基数向原告支付每日0.1%的违约金。《涟江印象商住楼买卖合同》签订后，原告向第三人支付了购房款。《涟江印象委托租赁合同》签订后，在第二年的租金期限届满后，被告未向原告支付租金，原告与被告多次协商未果。为此，原告诉至本院，要求判如所请。另查明：惠水县人民法院（2019）黔2731执619号裁定书载明，被执行人陈光琼名下的位于惠水县涟江街道圆台东路面向惠水县人民医院的产权证为（2018）惠水县不动产权第0002567号平铺面，曹健湫、陈光琼与申请人刘平达成协议已将上述铺面作价5500000元以物抵债归申请人刘平所有,（2018）惠水县不动产权第0002567号平铺面包含原告诉请的惠水县和平镇圆台东路县。鸿顺房开在2019年1月23日前的法定代表人为曹健湫，当时曹健湫与陈光琼系夫妻关系。案外人刘平与案外人刘永琴于2019年8月1日签订房屋租赁合同，约定刘平将其位于惠水县租赁给刘永琴使用。该商铺包含原告起诉的01、02号商铺，并且有案外人刘平缴纳水费凭据。再查明：原告名下无任何不动产。本院认为:依法成立的合同应受法律保护。本案中，被告与原告签订的《涟江印象委托租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，合同相对人均应履行合同约定的义务、享有合同约定的权利。原、被告为《涟江印象委托租赁合同》的相对人，本案原、被告主体资格适格。原告于2018年5月30日向第三人购买商铺，该商铺为现房，合同中又约定交房时间为2021年12月31日，合同中约定最后一期购房款的付款时间为2018年12月31日之前，并且原告在2018年6月15日前向第三人支付了购房款，合同中约定尾款在第一年的房屋租赁费中扣除。因此，根据一般交易买卖现房的实践，原告已经在签订房屋时取得案涉房屋，约定的交房时间不影响原告取得案涉商铺。进行不动产登记只是权利人对外的一个宣示，没有进行不动产登记并不影响原告获得案涉房屋，只是不得对抗善意第三人，不发生物权变动的效果，但原告享有占有、使用、收益的权利。根据《中华人民共合国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，原告理应在2018年5月30日获得案涉商铺，并且原告有权要求第三人为其办理不动产登记。原告未要求第三人办理不动产过户登记，不产生物权变动的效果，仅产生合同效力。2019年6月14日，案涉商铺经本院执行，商铺所有权人陈光琼自愿将其位于惠水县涟江街道圆台东路面向惠水县人民医院的产权证为黔（2018）惠水县不动产权第0002567号的铺面作价5500000以物抵债归申请人刘平所有。在抵押之时，案涉商铺登记在陈光琼名下。根据《中华人民共合国物权法》第六条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，案涉商铺在2019年6月14日经本院执行之后，案外人刘平取得案涉商铺所有权。原、被告在《涟江印象委托租赁合同》中约定，第一年（即2018年5月30日至2019年5月29日）租金按房价款10%支付租金，但已经在签订商铺买卖合同之时已经扣除，该约定不违反法律规定，合法有效。第二年租金（即2019年5月30日至2020年5月29日）的租金按房价款11%计算，即租金为498816元×11%=54869.76元，即每天149.91元。然案外人刘平于2019年6月14日取得案涉商铺所有权，因此原告丧失了对案涉商铺享有占有、使用、收益的权利。被告应向原告支付2019年5月30日至6月13日的租金，即租金为149.91元×15天=2248.65元。因此，原告诉请被告惠安物业支付2019年5月30日至2020年5月30日134561元租赁费的诉讼请求，本院予以支持2248.65元，超过部分本院不予支持。第三人鸿顺房开经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对原告诉请事实进行抗辩的权利，因此产生的不利后果应由被告何雁青承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款；《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告贵州惠安物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告黄某1支付房屋租赁费2248.65元；二、驳回原告黄某1的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3098元，减半收取1549元，由原告黄某1负担1200元，被告贵州惠安物业管理有限公司负担349元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  郑天成二〇二〇年九月二十九日书记员  曾仲涛