广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终28137号上诉人（原审原告）：陈锦营，男，汉族，1965年7月31日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：黄宇，广东广商律师事务所律师。委托诉讼代理人：余映真，广东广商律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谭建威，男，1960年10月16日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：李侃，广东天阙律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄潇良，广东天阙律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：邓兰芳，女，汉族，1969年9月5日出生，身份证住址四川省大英县。委托诉讼代理人：谈强，广东扬权律师事务所律师。原审第三人：美联物业代理（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区南湖街道深南东路**世界金融中心****，统一社会信用代码91440300727151643D。法定代表人：张锦成，该公司执行董事。委托诉讼代理人：洪志军，该公司员工。上诉人陈锦营因与被上诉人谭建威、邓兰芳、原审第三人美联物业代理（深圳）有限公司（以下简称美联物业）确认合同无效纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2018）粤0303民初21612号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人陈锦营及其委托诉讼代理人黄宇、余映真、被上诉人谭建威的委托诉讼代理人李侃、黄潇良、被上诉人邓兰芳的委托诉讼代理人谈强、原审第三人美联物业的委托诉讼代理人洪志军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈锦营上诉请求：1.依法撤销深圳市罗湖区人民法院（2018）粵0303民初21612号民事判决。2.确认谭建威、邓兰芳签订的房屋买卖合同无效。3.判令邓兰芳将位于深圳市罗湖区产的登记权利人恢复登记至陈锦营名下。4.判令本案的诉讼费、保全费、公告费全部由谭建威、邓兰芳承担。事实和理由：一、原判决认定事实有误。在谭建威、邓兰芳均知悉谭建威未持有涉案房产的房产证的情形下，原判决认定谭建威有权行使代理权签订《房屋转让合同书》，不符合《委托书》的要求。首先，谭建威行使代理权应当以持有委托书及房产证作为代理权的依据。根据《委托书》的内容可知，“受托人在行使上述代理权时，应同时持委托人交给受托人的该房产的房产证以及行使委托事项的有关法律文件。”而本案中，谭建威作为受托人并不持有案涉房产的房产证，陈锦营亦未交付房产证原件给谭建威。该委托书在缺乏房产证的情形下，并不发生代理的法律效力。其次，邓兰芳无事实依据信赖谭建威享有代理权。谭建威、邓兰芳均知悉谭建威行使代理权，需要陈锦营提供房产证这一必要的法律文件。但在庭审过程中，谭建威、邓兰芳和美联物业均陈述案涉房产交易是通过网络查询房产证信息。该陈述也证实了谭建威、邓兰芳在签订《房屋转让合同书》时均知悉，谭建威并不持有案涉房产的房产证的事实。最后，谭建威、邓兰芳并未向陈锦营告知合同签订的事实，本案中陈锦营对谭建威出售房产的行为并未作出追认的意思。因此，在谭建威无权行使出售案涉房产的代理权且邓兰芳缺乏信赖谭建威享有代理权的证据的情形下，谭建威、邓兰芳签订的《房屋转让合同书》，陈锦营拒绝予以追认。根据《民法总则》第一百七十一条的规定，该《房屋转让合同书》应当确认无效。二、谭建威、邓兰芳恶意串通损害陈锦营合法权益，案涉《房屋转让合同书》应当确认无效。（一）案涉房产交易价格低于市场价格。根据陈锦营提交的《深圳市二手房买卖合同》可知，案涉房产的交易价格仅为人民币4,227,999元。在谭建威提交的《房屋转让合同书》中，载明案涉房产的交易价格为506万元。前述两个价格均明显低于市场价格。由此可知，谭建威、邓兰芳在未告知陈锦营任何交易信息的情况下，恶意串通签订房屋买卖合同，低价出售陈锦营的房产，损害陈锦营的合法权益。（二）案涉房产交易文件真实性无法确认，谭建威、邓兰芳存在恶意串通制作交易文件的可能。1.关于交易主体由刘万成变更为邓兰芳的相关事实，真实性无法确认。根据邓兰芳提交的证据《委托合同书》和《主体变更确认书》可知，该两份证据，一份载明刘万成自认具有购房资格，一份证明刘万成没有购房资格，两份证据的真实性无法确认。无法认定《主体变更确认书》的内容是各方当事人的真实意思表示。2.关于支付佣金的相关事实，真实性无法确认。首先，根据邓兰芳提交的证据《交易手续费确认书》、《佣金及必要费用确认书》可知，美联物业和刘万成之间约定交易手续费是人民币2,000元。但《佣金及必要费用确认书》中载明的费用金额为人民币111,320元，两份证据载明的金额并不一致。其次，根据邓兰芳提交的《委托合同书》中载明的佣金条款的内容可知，2017年6月7日，刘万成未在委托合同书中约定佣金。该《委托合同书》和《佣金及必要费用确认书》在同一天签订，但关于佣金的约定并不一致，两份文件的真实性无法确认。3.关于定金的相关事实，真实性无法确认。本案中《房屋转让合同书》中约定的定金金额是人民币30万元，但美联物业提交的证据《客户收付款入账通知》显示，定金金额为人民币229,984.5元，该定金与约定并不相符，更未支付给陈锦营本人，该定金支付的相关事实的真实性无法确认。4.关于房屋交付的相关事实，真实性无法确认。首先，交楼押金的相关事实无法确认。根据谭建威、邓兰芳提交的《房屋转让合同书》第9条约定，如果卖方没有结算水电物业等费用，则买方有权要求从交楼押金1万元中抵扣相应的费用。本案中，根据邓兰芳提交的证据《交楼确认书》可知，确认书中明确载明案涉房产的管理费、水电费等费用均已经结清。但根据美联物业提交的《业主同意书》可知，谭建威在陈锦营毫不知情的情况下，处置该人民币1万元押金给邓兰芳并出具《业主同意书》表示抵扣租金及水电费、煤气费等各项费用。上述证据互相矛盾，该房屋交付时的相关事实，真实性无法确认。其次，陈锦营并未同意交付案涉房产。案涉房产中有大量贵重物品和私人物品，在未经陈锦营本人同意的情形下，谭建威、邓兰芳对陈锦营的私人物品及贵重物品进行搬离。谭建威、邓兰芳径行搬离陈锦营的私人物品及贵重物品的行为给陈锦营造成了重大损失。谭建威、邓兰芳的搬离行为已经不在房产交易的正常手续或流程的合理程度内，该行为明显存在恶意损害陈锦营权益的主观意图，不属于正常交易。三、原判决认定事实有误。本案存在双方代理的情形，美联物业同时与交易双方签订《委托合同书》。该行为违反法律规定，案涉交易合同应当无效。根据邓兰芳和美联物业提供的《委托合同书》可知，2017年6月7日，刘万成和谭建威都委托美联物业办理案涉房产的交易事宜。两份《委托合同书》的委托事项均为案涉百仕达花园二期22栋7c之房产交易事项，委托期限均为2017年6月1日至2017年12月31日，委托方式均为独家委托。该两份《委托合同书》委托事项、委托期限、委托方式均约定清楚明确，美联物业的行为已经构成双方代理。根据《民法总则》第一百六十八条的规定，美联物业的行为已经违反法律规定，案涉交易合同应当确认无效。综上所述，在谭建威无权行使代理权、邓兰芳缺乏信赖谭建威享有代理权事实的情形下，在案涉房产的交易价格、交易主体、定金佣金、房屋交付各项事实均不能证实交易真实性的情形下，在美联物业存在违反法律规定，双方代理制作交易文件的情形下，依据《民法总则》及《合同法》的相关规定，案涉《房屋转让合同书》应当确认无效。谭建威答辩称：一、关于委托书的要求，该委托书并没有注明未持该房产的房产证委托无效，故谭建威行使代理权符合法律规定，属于有效代理。谭建威认为该委托书约定的目的是向相对人的利益而言，如果仅因该条款约定即否认委托书的效力，则该委托书在制作时即自始无效，明显不符合常理。因为制作该委托书的目的就是陈锦营委托谭建威处理房产，按照陈锦营的意见，委托书完全没有制作的必要，另外可以印证的是，不管在委托中介交易与实际购房人（邓兰芳）以及国土局或者不动产登记中心办理过户手续时，该委托书的效力从未有任何人提出异议，如果该委托书存在瑕疵，则在任何一个环节，尤其是国家国土主管部门会特别确认其效力。二、陈锦营称谭建威、邓兰芳恶意串通，纯属臆测，本案房产的交易与任何一个正常的房产交易没有任何特别之处，市场价格也是合理的。三、所谓双方代理，首先与合同无效无关。其次，该事实在一审中并未提及，陈锦营无权或者没有资格在二审中提出该事实，要求二审法庭对一审中陈锦营没有提出的事实进行审理。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，无遗漏、无偏袒，请维持一审判决。邓兰芳答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。邓兰芳购买涉案房产系经美联物业提供居间服务，依正常交易流程购买，且足额支付房屋转让款，取得涉案房屋相关所有产权证明。二、陈锦营的上诉理由缺乏事实和法律依据。陈锦营的上诉理由在一审中均由一审判决予以释明，陈锦营的上诉理由纯粹为上诉而制造所谓的不合理，缺乏事实和法律依据。三、需要指出的是，陈锦营的上诉理由，一审法院均在（2018）粤0303民初21612号案件民事办法书中予以释明，说明该等理由的不成立，并告知陈锦营如果认为谭建威的行为超越代理权限，应当另寻法律途径解决。但陈锦营仍以这些理由提起上诉，在没有实质性证据的情况下主张谭建威、邓兰芳恶意串通，实在有浪费宝贵司法资源的嫌疑。请求二审法院在查明事实的基础上，依法驳回陈锦营的上诉，维持原判。美联物业答辩称：坚持一审答辩意见。陈锦营向原审法院起诉请求：1.确认谭建威代理陈锦营与邓兰芳签订的房屋买卖合同无效；2.判令邓兰芳将位于深圳市罗湖区产的登记权利人恢复登记至陈锦营名下；3.本案的诉讼费、保全费、公告费全部由谭建威、邓兰芳承担。原审法院查明：一、陈锦营原为位于深圳市罗湖区产的所有权人。2017年5月17日，陈锦营向谭建威出具《委托书》，委托谭建威全权办理前述房产买卖事宜。具体代理权限为：1.全权办理该房产到房地产公司签署买卖合同、收取定金和房款等一切相关档及办理相关手续；2.全权办理该房产的有关转让手续及房本核验手续，代为签署房产转让合同，在有关文件上签字，代为申请及办理转让合同公证，领取公证书；3.收取该房产有关的款项，包括但不限于：贷款款项、售楼款项、售楼方的赎楼贷款或个人房产转让中转贷款或购买方的银行按揭贷款等；指定按揭贷款及抵押贷款收款账户；将上述款项存入受托人指定的账户上；签署银行《按揭贷款存入账户确认书》等明确收款账户的文件；签收银行出具的《贷款承诺书》；代为签署银行抵押物价值确认函等相关资料；4.到银行或房屋管理部门办理该房产的资金监管手续，收取或者指定账户收取监管资金；签署办理或解除资金监管手续所需要签署的申请、资金监管协议及相关文件资料;5.到国土部门或房屋管理部门查询该房产产权资料、办理过户登记等手续；6.如买受人需要办理银行购房按揭，可以协助办理，而银行发放的贷款可以打入受托人指定账户内；等等。受托人在行使上述代理权时，应同时持委托人交给受托人的该房屋的房产证以及行使委托事项的有关法律文件。委托书自委托人签署之日起生效，有效期至上述委托事项办妥为止。受托人在其授权范围内依法所作之一切行为及签署一切文件，委托人均予以承认。委托书附件包括涉案房产的房产证复印件。该委托书经中国委托公证人及香港律师见证。二、2017年6月7日，案外人刘万成向美联物业出具《委托合同书》，委托美联物业购买涉案房产。谭建威作为陈锦营的代理人向美联物业出具《委托合同书》，委托美联物业出售涉案房产。约定交易价不高于人民币5,060,000元。当日，在美联物业的居间服务下，刘万成作为买方、谭建威作为陈锦营的代理人签订《房屋转让合同书》，约定刘万成向陈锦营购买涉案房产，转让价为人民币5,060,000元。买方同意在签订合同当日向卖方支付定金人民币300,000元。买方须于2017年6月20日前将首期款（不含定金）人民币1,200,000元支付至监管机构的监管账号。除定金、首付款以外的楼款，买方申请按揭贷款。双方同意在定金中预留人民币10,000元作为交楼押金，在卖方实际交付该物业时进行结算。三、案外人刘万成是邓兰芳的女婿。2017年6月7日，谭建威作为陈锦营的代理人与刘万成、邓兰芳签订《主体变更确认书》，将买方变更为邓兰芳。2017年6月15日，邓兰芳向美联物业交付人民币300,000元定金。2017年7月23日，邓兰芳交付1,250,000元进行资金监管。后邓兰芳又向银行申请人民币3,510,000元按揭贷款。2017年7月26日，邓兰芳向美联物业交付佣金人民币113,320元。谭建威作为陈锦营的代理人与邓兰芳签订《深圳市二手房买卖合同》，合同载明的成交价为人民币4,227,999元。2017年8月1日，该房产转移登记至邓兰芳名下。2017年11月6日，谭建威、邓兰芳签订《交楼确认书》，涉案房产交付邓兰芳使用。之后，邓兰芳正常偿还按揭贷款、支付电费、燃气费、物业管理费。四、陈锦营主张其并未收到售房款。谭建威主张售房款用于偿还陈锦营的借款，尚余款项因双方后来发生争议，尚未进行结算。五、陈锦营主张其交付给谭建威的《委托书》载明“受托人在行使上述代理权时，应同时持委托人交给受托人的该房屋的房产证以及行使委托事项的有关法律文件。”而陈锦营并未向谭建威交付房产证。但陈锦营确认因其存在其他债务，房产证原件抵押在债权人处。美联物业确认在进行居间服务时，有核对谭建威持有的《委托书》和房产证复印件。六、陈锦营主张谭建威、邓兰芳恶意串通，认为美联物业提交的定金收据上载明的定金金额人民币230,000元与邓兰芳主张的定金人民币300,000元不一致。美联物业陈述称是扣取了谭建威应支付的人民币60,000元佣金和人民币10,000元的交楼押金。陈锦营主张谭建威将人民币10,000元的交楼押金支付给被告邓兰芳，证实双方恶意串通。谭建威主张因当时房产由陈锦营的亲戚在使用导致该房产无法及时交付，因此将人民币10,000元交付给邓兰芳进行赔偿。陈锦营确认在卖楼前后时间弟弟居住在涉案房产中。原审法院认为：本案为确认合同无效纠纷。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。本案争议的焦点为谭建威、邓兰芳是否恶意串通损害陈锦营的合法权益。陈锦营向谭建威出具经认证的《委托书》，按照陈锦营的委托事项出售涉案房产。陈锦营主张《委托书》载明谭建威行使代理权时应持房产证原件，但陈锦营确认房产证原件抵押于其债权人处，谭建威及美联物业均确认交易时出示了房产证的复印件给美联物业进行了查询，因此，谭建威持《委托书》出售涉案房产符合陈锦营的委托事项。虽然谭建威、邓兰芳签订的《深圳市二手房买卖合同》载明的成交价为仅人民币4,227,999元，但根据邓兰芳的银行交易记录，该房产的实际成交价格为人民币5,060,000元。陈锦营并无证据证明该价格明显低于市场价格。邓兰芳在美联物业居间服务下购买涉案房产，交付全部房款并实际占有该房产。陈锦营并未提交证据证明谭建威、邓兰芳存在恶意串通的情形，陈锦营请求确认谭建威、邓兰芳签订的房屋买卖合同无效无事实和法律依据，原审法院不予支持。至于谭建威是否存在超出委托事项的情形，属于陈锦营与谭建威之间的委托合同纠纷，陈锦营可另寻法律途径解决。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，原审法院判决如下：驳回陈锦营的全部诉讼请求。一审案件受理费人民币11,007元，保全费4,123元，由陈锦营负担。管辖异议费100元，由谭建威负担。本案二审期间，陈锦营申请证人出庭作证，经审查该证人证言不属于新证据，且作证内容与本案事实认定无直接关联，本院不予准许。本院经审理查明，原审查明事实基本属实，本院予以确认。本院另查明，关于邓兰芳向美联物业交付定金的时间为2017年6月7日，邓兰芳交付人民币125万元进行资金监管的时间为2017年6月23日。本院认为，本案是确认合同无效纠纷。上诉争议的焦点是：谭建威是否有权代理陈锦营签订《房屋转让合同书》；谭建威与邓兰芳是否恶意串通导致合同无效；案涉合同是否因美联物业双方代理而导致合同无效。首先，陈锦营主张谭建威在行使代理权时应持有房产证原件，但陈锦营确认在交易当时，房产证在其债权人处，客观上谭建威无法持有房产证原件。签订合同时谭建威出示了《委托书》和房产证复印件，《委托书》载明委托谭建威全权办理房产买卖合同的签署、收取定金和房款。谭建威代理陈锦营签署《房屋转让合同书》是有权代理。其次，谭建威与邓兰芳是否存在恶意串通的行为。从房产交易价格看，交易价格并非陈锦营主张的人民币4,227,999元，而是人民币506万元。陈锦营主张交易价格明显低于市场价，但并未提供有效证据予以证明，本院不予采纳。陈锦营称房产交易文件的真实性无法确认，谭建威与邓兰芳存在恶意串通制作交易文件的可能。对此，本院认为，陈锦营没有提供证据其上述主张，所谓恶意串通制作虚假交易文件是其主观揣测并无事实依据。邓兰芳于2017年6月7日向美联物业交付定金人民币30万元，2017年6月23日交付人民币125万元进行资金监管均为事实。关于定金收据和邓兰芳支付的定金数额不一致的问题，美联物业已说明在人民币30万元定金中扣除了谭建威应支付的人民币6万元佣金和人民币1万元交楼押金。结合涉案房产被陈锦营亲属占有迟延交付的事实，扣收押金符合常理，不能认为是双方串通。关于合同佣金支付，《佣金及必要费用确认书》、银行交易回单均显示邓兰芳向美联物业支付了佣金人民币113,320元。且佣金支付发生在邓兰芳与美联物业之间，不能证明邓兰芳与陈锦营恶意串通。再次，美联物业并未代理陈锦营签订《房屋转让合同书》，美联物业作为房产中介机构仅向交易双方提供居间服务，其服务符合法律规定，不影响案涉房产买卖合同效力。综上，陈锦营的上诉理由均不成立，本院不予支持。如陈锦营认为谭建威在行使代理权过程中损害了其合法权益，可另循法律途径解决。原审判决认定事实基本属实，适用法律正确，本院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费人民币11,007元，由上诉人陈锦营负担。本判决为终审判决。审判长  梁乐乐审判员  李 原审判员  许海锚二〇二〇年九月二十九日书记员  李静雅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。