河南省商水县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1623民初4150号原告（反诉被告）：徐俊红，男，汉族，1968年6月15日生，住商水县。委托诉讼代理人：付奎，河南团结律师事务所律师，代理权限:特别授权。被告（反诉原告）：周口虹福威农牧综合开发有限公司，住所地：商水县姚集林场蛋鸡产业园，统一社会信用代码：91411623MA465AY43A0。法定代表人：杨国磊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈战超，男，汉族，1981年12月15日生，住河南省长葛市，代理权限:特别授权。原告徐俊红与被告周口虹福威农牧综合开发有限公司（以下简称虹福威公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月29日作出（2020）豫1623民初2079号民事裁定，驳回原告徐俊红的起诉。原告徐俊红不服，上诉至河南省周口市中级人民法院，河南省周口市中级人民法院于2020年8月17日作出（2020）豫16民终2922号民事裁定，撤销本院（2020）豫1623民初2079号民事裁定，指令本院审理。在审理期间被告虹福威公司提出反诉，本院适用简易程序于2020年9月24日公开开庭进行了合并审理，原告徐俊红（反诉被告）的委托诉讼代理人付奎、被告（反诉原告）虹福威公司及委托诉讼代理人陈战超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告徐俊红向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的厂房租赁合同；2、判令被告返还原告保证金、租赁费、管理费、电费等共计134069元；3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年12月27日原告与被告签订厂房租赁合同，约定原告租赁被告位于姚集林场蛋鸡产业园的厂房A08、A09两栋用于养殖蛋鸡。租赁费每年每栋35000元，每栋保证金30000元，租赁期限为二年，自2019年3月1日起至2021年2月28日止，原告当天交被告20万元。2019年2月24日被告公司股东陈战超代表被告在原告合同空白处签署承诺，保证被告清理鸡粪，十天清理一次。但是自2020年2月起被告就不再清理鸡粪，致使厂房鸡粪堆积如山，蛋鸡无法正常生存，更不能继续产蛋。原告租赁厂房的目的己经不能实现，为减少损失只得将蛋鸡低价处理。2020年4月份原告将厂房交还被告。原告与被告协商解决后续问题时，被告无理拒绝，原告维护自己的合法权益，只得诉至贵院，望依法支持原告诉请。本诉被告虹福威公司辩称：达不到解除条件，不同意解除合同；原告提前终止租赁合同系单方违约，被告不应当退还原告保证金、租赁费等费用。原告徐俊红就本诉部分向本院提交了如下证据材料:一、厂房租赁合同书、承诺书、收据各一份，证明：原告租赁被告厂房两栋用于养蛋鸡，期限二年，支付租赁费14万元，保证金6万元，合计20万元。被告向原告承诺，清理厂房内的鸡粪是其义务，清理标准为十天一次，原告应予以配合。2020年1月25日后被告就不再清理鸡粪，导致厂房内鸡粪堆积如山，气味之大让人和鸡都无法忍受，鸡蛋的质量和卫生标准下降到无法销售的地步，原告只得提出解除合同，处理蛋鸡受到极大损失；二、保证协议，证明：被告法定代理人向原告及其他商户出具保证协议，明确表示粪污处理的义务归被告，但自2020年1月25日后被告就没有履行过该义务；三、电费单和管理费单（清污费用），证明：被告收取了原告电费、清污费等。自原告处理蛋鸡后，被告还应返还原告清污费8000元及电费1903元；四、照片及视频，证明：2020年1月25日后被告就再也没有履行过清污义务，造成厂房内严重污染，鸡无法继续养殖，是被告根本违约，其不履行清污义务导致合同目的无法实现，原告有权解除合同；五、收据一份，证明原告于4月25日已将所租厂房、宿舍钥匙交回被告公司；六、厂房照片五张，证明被告又将涉案厂房租赁给他人使用，被告不存在租金损失。被告虹福威公司就本诉部分向本院提交了如下证据材料：1、厂房租赁合同书一份，证明目的：原被告的合同期间从2019年3月1日起至2021年2月28日止，现在合同未到期。从合同书第九条第三款约定可以看出，达不到原告提前终止合同的条件；2、视频资料1个、被告与原告微信聊天截屏1张，证明目的：被告已经向原告及其他商户告知受疫情影响，工人无法上班。并告知原告清理鸡粪的流程，原告应当在疫情期间自行清理，被告已经履行了通知义务，不能清理鸡粪系不可抗力，被告不应当承担责任；3、被告与原告微信聊天截屏1张，证明：原告在2019年12月24日私自清理过鸡粪，原告在疫情期间是完全有能力自乙清理鸡粪的；4、视频资料3个（2020年3月14日），证明：清理鸡粪的流程很简单，厂房的鸡粪在疫情期间原告自己完全可以清理，所以因鸡粪未清理导致蛋鸡无法正常生存的说法只是原告不想继续履行合同寻找的借口；5、2019年3月一2020年3月淘汰鸡的价格趋势及2019年8月一2020年4月鸡蛋的价格趋势，证明：2019年11月一2020年3月淘汰鸡和鸡蛋的市场价格一直都低于盈利平衡点，原告养殖蛋鸡一直处于亏损状态，原告处理蛋鸡是怕继续养殖会一直亏损，所以找借口提前解除合同；6、视频资料1个（2020年6月13日），证明：厂区内的其他商户仍在正常饲养蛋鸡，所以原告所谓的合同目的不能实现是不存在的；7、证人证言1份，证明：2020年1月16日被告公司负责清理的工人已经将原告鸡场的鸡粪清理干净。2020年2月份被告公司负责清理鸡粪的工人已经放假回家，因疫情原因无法进厂上班；疫情期间已经告知原告，因工人无法进厂清理鸡粪，这期间鸡粪由原告自行清理；8、被告和其他养殖户的谈话录音一份，证明原告解除合同是因为赔钱。反诉原告虹福威公司向本院提出反诉请求：1、依法判令反诉被告徐俊红支付违约金14万元及场地看护费、设备维护费1万元，共计15万元；2、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2018年12月27日反诉原告与反诉被告签订厂房租赁合同，约定反诉原告租赁反诉被告的蛋鸡产业园厂房A08、A09两栋用于养殖蛋鸡。租赁费每年每栋35000元，自2019年3月1日起至2021年2月28日止。因双方租赁期限为到期，现反诉被告在未提前书面通知反诉原告且未经反诉原告书面同意的情况下提前解除合同。被告的行为构成违约，根据合同第九条第3款之约定，反诉被告应当向反诉原告支付当年租金的2倍款项作为赔偿，即向被告支付14万元。因反诉被告无故私自离场，反诉原告为保证厂房内设备及电力安全，雇佣他人看护厂房。且反诉被告不当使用造成厂房内的设备损坏。上述损失应当由反诉被告赔偿。望判如所请。反诉被告徐俊红答辩称，1、反诉被告未违约，是反诉原告虹福威公司没有履行合同义务致使合同目的不能实现，徐俊红依据合同法第94条规定请求解除合同；2、虹福威公司反诉的场地看护费、违约金、设备维护费没有合同依据及法律依据；3、租赁合同第九条第三款约定的违约金超过合同金额的2倍，明显违反强制性的规定，综上请求驳回反诉原告的反诉请求。反诉原告虹福威公司就反诉部分向本院提交的证据有厂房租赁合同书一份。反诉被告徐俊红就反诉部分未向本院提交证据材料。反诉被告对反诉原告提交的证据质证意见如下:1、租赁合同第九条第三款的约定属于合同约定的解除条款，原告是依据合同法第九十四条法定解除去请求解的，反诉被告不属于违约，反诉原告也无权要求反诉被告赔偿；2、反诉原告不履行清理鸡粪的行为构成违约，合同目的不能实现，反诉被告有权解除合同。经庭审调查及原被告陈述，综合双方所举证据，本院确认以下案件事实：2018年12月27日原告徐俊红与被告虹福威公司签订厂房租赁合同，约定原告租赁被告位于姚集林场蛋鸡产业园的厂房A08、A09两栋用于养殖蛋鸡。租赁期限为二年，自2019年3月1日起至2021年2月28日止，租赁费每年每栋35000元，每栋保证金30000元。原告当天一次性交被告二年租赁费及保证金20万元整。2019年8月16日交给被告2019年8月1日至2020年5月30日的物业管理费、清污费20000元。2019年2月24日被告公司股东陈战超代表被告在合同上签署承诺，由被告清理鸡粪，十天清理一次。但是自2020年2月起因冠状病毒疫情的原因，被告工人没有上班也就不再清理鸡粪，致使厂房鸡粪堆积如山，环境极为恶劣，蛋鸡无法正常生产。原告租赁厂房的目的己经不能实现，为减少损失只得将蛋鸡低价处理，请求与被告解除合同，2020年4月25日原告将厂房钥匙交还被告。原告与被告协商解决后续问题未果，诉至本院。本院认为本案系租赁合同纠纷，原告徐俊红诉请解除与被告虹福威公司的厂房租赁合同，退还保证金、租赁费、管理费等，有原告提交的厂房租赁合同、承诺书、收据、保证协议、照片及视频资料等为证。被告虹福威公司辩称，达不到解除条件，不同意解除合同。原告提前终止租赁合同系单方违约，被告不应当退还原告保证金、租赁费等费用。本院认为，被告在疫情期间因不可抗力不能履行合同义务，致使原告的蛋鸡饲养条件恶劣，不能实现合同目的，原、被告均可以请求解除合同。造成合同解除的原因系不可抗力因素，原被告双方互不负违约责任。合同解除后，未履行的部分被告应予退还，已履行的部分原告无权请求退还。因此，原告请求被告退还未到期部分的租金、管理费及返还保证金，有相应的事实与法律依据，本院予以支持；被告辩解意见及反诉请求均不能成立，本院不予支持。关于合同的解除时间，根据本案的具体情况，应以租赁房屋完全腾空并交还钥匙的2020年4月22日为准。截至4月25日被告应当返还保证金60000元、租赁费58333元（35000×10/12×2）、管理费（清污费）2000元，共计120333元。原告请求被告退还电费1903元，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一、四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：本诉原告徐俊红与本诉被告周口虹福威农牧综合开发有限公司于2018年12月27日签订的厂房租赁合同，自2020年4月22日解除；二、本诉被告周口虹福威农牧综合开发有限公司返还本诉原告徐俊红保证金60000元、租赁费58333元、管理费（清污费）2000元，共计120333元整；三、驳回本诉原告徐俊红的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告周口虹福威农牧综合开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费1490元（徐俊红预交），反诉案件受理费1650元，共计3140元。由本诉被告（反诉原告）周口虹福威农牧综合开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员 郑 凯二〇二〇年九月二十九日书记员 聂聪聪