上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初9672号原告：孟某某，男，1974年8月13日出生，汉族，住上海市宝山区。原告：孟思旻，女，2000年9月23日出生，汉族，住上海市长宁区。两原告共同委托诉讼代理人：于帅江，上海正策律师事务所律师。被告：钮某，女，1969年1月23日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告孟某某、孟思旻与被告钮某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月18日公开开庭审理了本案。原告孟某某、孟思旻的委托诉讼代理人于帅江、被告钮某到庭参加诉讼。根据原告孟某某、孟思旻的申请，本院于2020年6月23日作出裁定，查封、冻结被申请人钮某名下价值3,000,000元的财产。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序。根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，本案适用普通程序独任制审理。本院于2020年9月24日公开开庭审理了本案。原告孟某某、孟思旻的委托诉讼代理人于帅江、被告钮某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟某某、孟思旻向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，协助原告办理完成房屋过户登记；2.判令被告按照合同约定向原告支付逾期履行合同滞纳金(自2016年6月30日起至被告过户登记完成之日止，按每逾期一日以合同总价款3,200,000元的万分之二计算)；3.判令被告向原告支付垫付的税款80,000元及相应利息(自2016年5月31日起至钱款实际清偿完毕之日止，以80,000元为基数，2019年8月19日前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；4.前述被告应向原告给付的滞纳金、垫付款及利息从原告应向被告给付的房屋转价款中抵销。事实和理由：2016年2月26日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，约定：原告向被告购买上海市长宁区虹桥路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)，交易总价为3,200,000元。如任意一方逾期履行合同义务，违约方每逾期一日，应向守约方支付合同约定的总房价款的万分之二作为滞纳金。原告按约向被告支付首付款1,000,000元，后又向被告银行账户转账共计320,000元。2016年5月31日，原、被告完成审税，原告除缴纳自己的3万余元税款外，还为被告垫付税款80,000元。至此，原告已向被告支付或垫付合计1,400,000元款项。2016年7月1日，上海市长宁区房地产登记处受理了原、被告的房产过户申请。2016年7月20日，该登记处通知原告，因涉讼房屋被查封故不予登记。原告认为，被告的行为已经构成违约并对原告造成严重损失，故提起诉讼。被告钮某辩称，1.被告向案外人沈英骅等借款，上述人员通过套路贷的方式让被告写了《委托书》，委托其出售涉讼房屋，此后沈英骅等人因诈骗罪被法院判刑，故被告并非自愿出售涉讼房屋，与原告签订的《上海市房地产买卖合同》应为无效。2.涉讼房屋原由被告出租，原告未经被告许可擅自赶走租客自行入住涉讼房屋，且在装修时对涉讼房屋进行破坏，侵犯了被告的利益。3.案外人邵某某因与被告的债务纠纷提起诉讼，因被告无力清偿债务，故法院对涉讼房屋进行了查封，被告就此提出申诉不代表被告不愿意履行还款义务，但被告对于邵某某现主张的本金及利息金额均有异议。综上，不同意原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、《委托书》及《公证书》、转账凭证、上海市个人住房房产税认定通知书、契税纳税申报表、个人住房减免房产税认定申报表、税收缴款书、签购单、上海增值税普通发票、上海市不动产登记簿、上海市长宁区房地产登记收件收据、非税收一般缴款书(收据)、不予登记告知书、(2018)沪0113刑初1839号刑事判决书、(2019)沪02刑终1277号刑事裁定书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉讼房屋的权利人为被告。2015年10月9日，被告出具《委托书》，载明：被告因故无法亲自办理涉讼房屋的相关事宜，特委托沈英骅就涉讼房屋代表被告办理下列附录中所列的第1-12项事项。受托人在上述代理权限内就上述房地产所签署的相关文件、所实施的法律行为及所产生的法律后果，委托人均予以认可。上述委托的期限自2015年12月9日至2016年12月8日止。附录：一、代为签订定金协议/买卖合同。二、代为办理房地产转移登记、过户手续；代为签署相关文件。三、代为领取上述有关房地产登记证明、《房地产权证》及初始密码凭证、领取他项权证。四、代为办理买卖上述房地产过程中的其他相关事宜(包括公证、保险、缴税等)。五、代为交房、办理上述房屋水、电、煤、电话、宽带、有线电视及物业过户手续。六、代为支付上述房地产买卖过程中应付之相关费用(包括相关税费、向物业管理部门支付物业管理费、维修基金等费用)。七、代为办理抵押登记手续，代为办理变更或抵押登记注销手续。八、代为办理还贷手续、退保、领取保险金，代为办理转按揭相关手续。九、代为偿还银行贷款(包括正常还款和提前还款，开具银行活期存折及银行卡)。十、代为办理所售房屋的房产证遗失的补办手续。十一、代为办理所售房屋的密码遗失的补办手续。十二、代为办理抵押登记的一切手续并领取相关文件，代为办理房地产买卖过程中其他相关事宜。2015年10月10日，上海市黄浦公证处出具《公证书》，证明：被告在2015年10月9日在上海市，在公证员的面前，在前面的《委托书》上签名，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。2016年2月2日，原告孟某某与案外人沈英骅、上海天则房地产经纪事务所(以下简称天择事务所)就涉讼房屋签订《房地产买卖居间协议》，协议载明：出售方为被告，购买方为原告孟某某，居间方为天则事务所，购买总价款为320万元……。2016年2月26日，沈英骅作为被告的委托代理人，与原告孟某某、孟思旻签订《上海市房地产买卖合同》，约定：卖售人为被告(甲方)，买受人为原告孟某某、孟思旻(乙方)。第一条、甲、乙双方通过天则事务所居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产具体状况如下：(一)甲方依法取得的房地产权证号为：长XXXXXXXXXX；(二)房地产座落为涉讼房屋，房屋类型：公寓，结构：混合1；(三)房屋建筑面积：65.97平方米……。第二条、甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计3,000,000元。第四条、甲、乙双方同意，甲方于年月日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的叁日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。第六条、甲、乙双方确认，在2016年6月30日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以长宁区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。第十条、甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(三)内容处理。……(三)甲方未按本合同约定的期限履行甲方在本次交易中应履行的义务(包括但不限于将房地产交接、房地产权利转移给乙方或者迁出户口等)，甲方应当向乙方支付违约金，违约金应按照乙方已付款的日万分之二计算。违约金自本合同约定应履行义务之第二日起算至实际履行之日止。逾期超过十五日后甲方仍未履行的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方可单方面解除本合同。乙方单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担违约责任，违约金为该房屋的总价款的20%计或要求违约方继续履行本合同且支付滞纳金直至恢复履行之日止。甲方应在接到书面通知之日起十日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金。第十一条、经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。补充条款(一)：……7、在履行本合同过程中，甲、乙双方任意一方若未按照本合同履行的，即为违约；违约方每逾期一日，应向守约方支付本合同约定的总房价款的万分之贰作为滞纳金；若该等逾期超过十五日的，则守约方有权单方面解除本合同并追究违约方的违约责任，该等违约金按本合同约定总房价20%计或要求违约方继续履行本合同且支付滞纳金直至恢复履行之日止。附件三、1.乙方于签订买卖合同当天支付给甲方首期房价款壹佰万元整包含已付定金壹佰万元整。2.乙方以银行贷款形式支付给甲方第贰期房价款贰佰万元整。3.乙方应于按本合同约定办妥该房屋交接及物业等户名变更手续。同日，沈英骅作为被告的委托代理人，与原告孟某某、孟思旻签订《补充协议》，约定：出售方为被告(甲方)，购买方为原告孟某某、孟思旻(乙方)。甲方与乙方就买卖涉讼房屋相关事宜已签订《上海市房地产买卖合同》，现就买卖合同未尽事宜达成如下补充协议：1、本次交易的成交总价为叁佰贰拾万元整甲方净到手。其中买卖合同价格为叁佰万元整，该房屋的装修款贰拾万元整。2、乙方于签订买卖合同当日支付装修款贰拾万元整。3、付款方式：乙方首付房价款为壹佰零贰万元整(含装修补偿款贰拾万元)，银行贷款壹佰贰拾万元整(贷款不足部分或贷不出均以现金补足)，房价尾款捌万元整。尾款部分待所有房屋手续完成后交付。4、本次交易中甲、乙双方产生的税费均由双方各自承担……。2016年5月31日，原告孟某某、孟思旻支付购买涉讼房屋产生的契税33,238.10元，另代被告支付税款80,000元。2016年7月1日，上海市长宁区房地产登记处收取原告孟某某与被告委托代理人沈英骅提交的文件，包括：房地产权证、《上海市房地产买卖合同》、契税已申报办理证明、上海市个人住房房产税认定通知单、当事人及代理人身份证明等。2016年7月20日，上海市长宁区房地产登记处向原、被告发出《不予登记告知书》，以涉讼房屋被上海市杨浦区人民法院查封为由，作出不予登记的决定。至今，涉讼房屋仍被上海市杨浦区人民法院查封。另查明：2016年11月1日，上海市杨浦区人民法院受理案外人邵某某诉被告钮某民间借贷纠纷一案。该案审理过程中，经该院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告钮某应归还邵某某借款本金及利息共计1,200,000元，该款应于2016年12月21日前还款400,000元，应于2017年1月21日前还款400,000元，应于2017年2月21日前还款400,000元；二、若被告钮某有一期逾期未还款，邵某某可就剩余款项一并申请执行；三、该案案件受理费17,200元，减半收取计人8,600元，由被告钮某负担。被告钮某不服上述民事调解书，向上海市第二中级人民法院申请再审。该院经审查，于2020年6月10日作出(2020)沪02民申418号民事裁定：驳回被告钮某的再审申请。又查明，上海市宝山区人民检察院以沪宝检诉刑诉(2018)1388号起诉书指控被告人刘仁园、王中源犯诈骗罪、敲诈勒索罪，被告人王宇阳、陈飞昊、王毅、沈英骅、陈燕犯诈骗罪，于2018年10月26日向上海市宝山区人民法院提起公诉。2019年5月28日，上海市宝山区人民检察院以沪宝检诉刑变诉(2019)1号变更起诉决定书向上海市宝山区人民法院变更起诉。上海市宝山区人民法院经审理查明：2015年9月间，被害人钮某经他人介绍向王利提出借款，王利、吴某在钮某实际借款1,343,000元的情况下，以收取所谓服务费和利息为由让钮某向邵某某出具1,500,000元的借条，并由吴某、被告人沈英骅等人进行银行虚假走账、房产抵押公证和房产全委公证，2016年2月，王利伙同被告人沈英骅将钮某位于本市虹桥路XXX弄XXX号XXX室的房屋以3,000,000元的价格出售给孟某某，后将孟某某支付的80余万元购房款占为己有。上述事实，有下列经庭审质证属实的证据予以证实：被害人钮某的陈述及辨认笔录，证实2015年9月其为借款找到元腾公司的王利，被要求用其名下虹桥路XXX弄XXX号XXX室房产做全权委托和房产抵押，在做全委公证和抵押时有资方邵某某以及受托人沈英骅，还有元腾公司的法人吴某，又去康定路长寿路的新南华酒店的元腾公司签1,500,000元的借条，邵某某先转给其400,000元，之后又转了1,100,000元，吴某和沈英骅扣了其157,000元服务费、利息等费用，自己到手1,343,000元，随后其将900,000元转给董亮亮平之前欠张驰公司的欠款。2015年12月29日至2016年3月其因吸毒被送至戒毒所，1月20日王利带孟某某和其朋友金雪梅找其卖房还债，其把身份证和银行卡给对方，从2016年1月21日至3月27日期间的银行流水都是王利等人操作的，其不知情。3月中旬其解除强制戒毒后找元腾公司问房屋出售的情况，王利说房款还没完全到账，让其等待，其为了资金安全就挂失了银行卡。9月份邵某某向法院起诉要其还钱，这时其才得知王利只帮其还给邵某某500,000元，其余卖房款都没拿到。经调解，其要支付邵某某本息共计1,200,000元。在其到法院起诉王利和元腾公司时只有沈英骅和孟某某的律师到场。后来其查询银行交易明细，发现1月24日孟某某转1,000,000元到其卡，1月25日其银行卡转给邵某某500,000元，转440,000元到王利账户，张佳取现了60,000元，2016年2月26日孟某某转20,000元到其银行卡，2月27日对方用其银行卡支付移动公司150元，2016年2月28日其银行卡被取款19,800元，孟某某还在2016年3月将现金80,000元交给王利，2016年4月8日其银行卡还在王利手上，孟某某转到其卡里的300,000元，其中250,000元转到赵珉卡，操作人是程振，剩余的50,000元转给了诸俊超，还有一笔20,000元也是孟某某经银行转来的，这样其卖房款就被王利等人瓜分了。其母亲在与元腾公司交涉卖房款时，对方马某说其还欠他们150,000元，房客说一帮很凶的人扔下10,000元钱让他们立即搬出，房内的物品都被元腾公司的人扔了。经辨认，钮某指认出沈英骅、王利。……3、证人孟某某的证言，其通过中介购买钮某名下的虹桥路XXX弄XXX号XXX室房屋，看房时沈英骅拿出全委公证书说房主因为欠债还不起钱就委托他卖房，在签居间合同时马伟杰等人也在。在其向沈英骅、马伟杰提出要与业主见面时才知道钮某被隔离戒毒，后来王利、沈英骅、马伟杰等人带其到戒毒所和钮某见面，钮某同意卖房，把身份证和银行卡都交给了王利，让把房款转到卡内。沈英骅、马伟杰以钮某欠邵某某钱，房屋被法院查封为由让其先付1,000,000元把房屋解封，其就于2016年1月25日在沈英骅、马伟杰的陪同下到银行办理转账，2016年2月26日马伟杰以赔偿房屋内的租客损失为由让其将20,000元打到钮某银行卡，2016年4月8日其又被带到银行办理第二期付款300,000元的转账，同年5月31日沈英骅等人带其到房屋交易中心，让其交税费，其中3万余元是其自己的税费，还帮对方付了80,000元的税费，以及10,000元的中介费，其先后为该房付了1,405,000元的费用，2016年7月20日其接到通知说房屋无法过户，沈英骅让其找王利，但没人告诉其钮某在2016年2月底时已经解除了强制戒毒。在其与钮某交涉期间，钮某表示之前的卖房款没拿到。……被告人沈英骅的供述，证实经吴某介绍，王利让其做钮某的全委受托人，在做公证时，还有一个给钮某出资的女子也在场，其以钮某代理人的身份与孟某某签房产买卖合同，王利说卖钮某的房是用来抵债的，房子卖了3,200,000元，其中1,400,000元已结清了，剩下的1,800,000买房人还没打进来，后来钮某到法院起诉其和王利、孟某某。6、上海市长宁区人民法院案件移送函、起诉状，买卖合同，补充协议、《公证书》、个人住房申报表、签购单、诉讼调解信息表、户口簿复印件、法律文书送达地址确认书，法院调查笔录、答辩意见、人口户籍信息、微信聊天记录、钮某银行卡明细清单、工商银行交易凭证、个人业务凭证、民事裁定书、情况说明、送达回证、立案告知书、裁定书、钮某因吸毒被公安机关处理的材料、公证委托材料、诸俊超、钮某银行交易明细、邵某某向公安机关提供的承诺书、借条、收条、和王利之间聊天记录、短信记录、和沈英骅之间《公证书》、《委托书》、估价报告，证实：(1)、2015年9月30日钮某向邵某某出具金额为1,500,000元的借条及收条。2015年9月30日钮某银行卡(尾号919586)收到邵某某银行卡(尾号014398)转账200,000元，2015年10月8日钮某上述银行卡收到邵某某银行卡转账200,000元，2015年10月9日吴某银行卡(尾号452240)汇入邵某某银行卡1,100,000元，邵某某将1,100,000元转入钮某银行卡，钮某银行卡转账157,000元到吴某银行卡(尾号452240)，转账900,000元到董亮亮银行卡(尾号994765)。……(3)、2015年12月29日钮某因吸毒被公安机关查获后被采取强制隔离戒毒措施，于2016年3月5日起接受社区戒毒。(4)、2016年2月26日，沈英骅以钮某代理人的身份与孟某某签订转让款为300万元的《上海市房地产买卖合同》。2016年1月25日钮某银行卡(尾号919586)收到孟某某银行卡(尾号481513)1，000，000元，当日转账500,000元给邵某某银行卡(尾号057932)，转账440,000元到王利银行卡(尾号848786)，取现60,000元，以上转账、取现均通过张佳代理操作；2016年2月26日钮某上述银行卡收到孟某某银行卡(尾号481513)20,000元，2月27日转账移动公司150元，2016年2月28日钮某上述银行卡取现19,800元。2016年4月8日钮某银行卡收到孟某某转账300,000元……。(5)、2017年1月，孟某某以钮某未履行房屋买卖合同为由向上海市长宁区人民法院起诉，要求钮某完成房屋产权过户手续。钮某在答辩时提出，孟某某与王利、沈英骅、邵某某等人恶意串通损害其合法权益。2018年3月6日，上海市长宁区人民法院以该案涉嫌犯罪为由驳回了孟某某的起诉并将案件移送公安机关……。上海市宝山区人民法院认为，根据被害人钮某的陈述、证人邵某某等人的证言、被告人沈英骅的供述、银行卡交易明细等证据证实，在钮某借款过程中，沈英骅伙同他人，诱使钮某签订借款金额虚高的借条并进行房产抵押公证、房产全委公证、虚假银行走账。此后，沈英骅又利用其系钮某售房全委受托人的身份伙同他人与孟某某签订售房合同，将钮某名下的房屋出售。在上述犯罪过程中，沈英骅通过虚构事实、隐瞒真相的方式骗取钮某的财产，应以诈骗罪论处。沈英骅的辩护人提出沈英骅担任钮某的全委受托人是合法有效的，售房得到了钮某的授权，对钮某的财产没有非法占有的主观故意，该院认为，根据证人吴某、张某某的证言证实沈英骅追随王利、吴某等人以对外放贷为名，通过让借款人写翻倍借条，虚假走账，借助公证、抵押程序获取不法利益的操作模式均有清楚认识，其主观上具有非法占有钮某财产的主观故意，客观上实施了以钮某全委受托人的身份参与变卖钮某房产的行为，造成钮某售房款被非法占有，因此沈英骅对钮某构成诈骗犯罪，该院对该项辩护意见不予采纳。2019年7月29日，上海市宝山区人民法院作出(2018)沪0113刑初1839号刑事判决：……三、被告人沈英骅犯诈骗罪，判处有期徒刑十二年，并处罚金人民币二百万元。(刑期从判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2018年1月30日起至2030年1月29日止。罚金于本判决生效后十日内缴纳。)……八、责令各被告人退赔各被害人的经济损失。原审被告人沈英骅等均不服该判决，分别提出上诉。上海市第二中级人民法院经审理，于2019年11月29日作出(2019)沪02刑终1277号刑事裁定：驳回上诉，维持原判。审理中，原告孟某某、孟思旻确认，其自沈英骅处取得涉讼房屋的钥匙，并于2016年3月入住该房屋，现该房屋由原告孟思旻居住。被告钮某确认，其无力向邵某某清偿债务。本院认为，两原告主张，2016年2月26日原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》合法有效。被告钮某抗辩，被告并非自愿出售涉讼房屋，《上海市房地产买卖合同》应为无效。就该项争议，本院认为，上海市宝山区人民法院在审理(2018)沪0113刑初1839号案件时查明，2016年2月，王利伙同被告人沈英骅将涉讼房屋以3,000,000元的价格出售给原告孟某某，后将原告孟某某支付的80余万元购房款占为己有。被告钮某作为该案被害人，在其陈述中确认，2015年12月29日至2016年3月期间，其因吸毒被送至戒毒所。2016年1月20日，王利带原告孟某某和其朋友金雪梅找其卖房还债，其把身份证和银行卡给对方。据此可以认定，被告钮某是知晓原告孟某某购买涉讼房屋的，其交付身份证和银行卡的行为说明其认可向原告孟某某出售涉讼房屋。被告钮某还曾陈述，其在2016年3月中旬解除强制戒毒后找元腾公司问房屋出售的情况。此时，其仍未对出售涉讼房屋提出异议。而上海市宝山区人民法院认定王利伙同被告人沈英骅将原告孟某某支付的购房款而非涉讼房屋占为己有，进一步证明该院也认定涉讼房屋已经出售给原告孟某某，原告孟某某支付的购房款应归被告钮某所有。综上，《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》系原、被告真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告钮某的抗辩意见与事实及上海市宝山区人民法院认定不符，本院不予采纳。两原告要求继续履行《上海市房地产买卖合同》，被告钮某协助其办理涉讼房屋变更登记手续。本院认为，《上海市房地产买卖合同》依法成立，对原、被告均具有约束力。当事人一方不履行非金钱债务的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。现涉讼房屋因另案被上海市杨浦区人民法院查封，上海市长宁区房地产登记处也曾以此为由向两原告发出《不予登记告知书》，故涉讼房屋的变更登记存在履行障碍。在被告钮某无力清偿债务，前述履行障碍尚未排除的情形下，两原告关于被告钮某继续履行房屋买卖合同，协助其办理涉讼房屋变更登记手续的诉讼请求，本院难以支持。原告以继续履行房屋买卖合同为前提提出的其余诉讼请求本院亦难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第一项之规定，判决如下：驳回原告孟某某、孟思旻的全部诉讼请求。案件受理费30,800元，由原告孟某某、孟思旻负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 董 隽二〇二〇年九月三十日书记员 徐晓敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。