北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初87974号原告：潘淑凤，女，1955年2月4日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王柱，北京国旺律师事务所律师。委托诉讼代理人：姬**，男，1987年12月11日出生，汉族，北京国旺律师事务所实习律师。被告：杨崇玺，男，1954年9月2日出生，回族，住北京市通州区。被告：钟亚伶，女，1963年8月15日出生，回族，住北京市朝阳区。第三人：北京市朝阳区常营回族乡人民政府，住所地北京市朝阳区常营乡政府。法定代表人：方泽，乡长。原告潘淑凤（以下称原告）与被告杨崇玺、钟亚伶（以下分别称姓名，并称为二被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加北京市朝阳区常营回族乡人民政府（以下称常营乡政府）为第三人并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人王柱、二被告到庭参加了诉讼，常营乡政府经本院合法传唤无正当理由未出庭应诉，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令常营乡政府配合二被告办理房屋所有权登记手续，将位于北京市某区某家园某号楼某单元101号房屋所有权证书办理至二被告名下；2、判令二被告取得位于北京市某区某家园某号楼某单元101号房屋所有权证书后三日内协助配合原告办理过户手续，将位于北京市某区某家园某号楼某单元101号房屋所有权证书办理至原告名下。事实和理由：原告和二被告均为北京市某区某乡村民。2008年5月12日，双方自愿签订《房屋买卖协议》，约定二被告将位于北京市某区某家园某号楼某单元101号房屋出售给原告，合同价款30万元，2008年5月13日二被告将房屋交付原告。同时，二被告承诺为了保证原告的经济利益不受损害，今后出现一切麻烦事均由杨崇玺负责到底。现上述协议已经实际履行，二被告也交付了房屋，故原告诉至法院望判如所请。杨崇玺辩称，不同意原告的诉讼请求。我当时以30万元的价格出售房屋，是因为房屋是小产权房，但现在涉案房屋变成大产权房，大产权和小产权房屋的价格不同，如果当时是大产权房我的出售价格不会这么低，故系我对房屋性质认识错误才以30万元的价格出售给原告。现在我的意见是要么房屋归原告所有，原告补偿我50万元，要么房屋归我所有，我将30万元房款返还给原告，同时我再补偿原告50万元。另外，我认为原告起诉我主体错误，原告应当起诉刘某某。钟亚伶辩称，同意杨崇玺的答辩意见。另外，我和杨崇玺已经离婚了，故对本案不发表意见。第三人未到庭亦未向本院提交书面陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2002年3月21日，常营乡政府（甲方）与刘某某（乙方）签订《北京市某区某乡房屋拆迁腾退安置补偿协议书》，约定乙方自愿按《拆迁安置办法》规定的住宅房屋拆迁、腾退安置补偿方法一进行安置补偿。乙方现有在册人口1人，实际居住人口1人，即户主刘某某，乙方在某乡居住非成套正式住宅房屋4间，建筑面积46.35平方米。甲方给予乙方所有权补偿（原房作价款）及附属物补偿款40896.86元、使用权补偿（区位价补偿款）143175元、奖励及补助费16235元，安置建筑面积约59.93平方米的一居室一套。2004年11月29日，刘某某（遗赠人）与二被告（受遗赠人）签订《遗赠扶养协议》，约定刘某某所有的北京市某区某乡某家园某号楼某单元101号房屋（下称101房屋）在刘某某去世后归二被告所有，一切法律手续由二被告办理；刘某某的生活费、医药费及日常开支由二被告支付，刘某某的丧葬费用全部由二被告承担。2008年5月12日，杨崇玺（卖方、甲方）与原告（买方、乙方）签订《房屋转让协议书》，载明101房屋产权性质为集体乡产权，归属于刘某某所有，属于村民拆迁安置房。甲、乙双方协商有偿转让，房屋所有者（乡拆迁安置登记表记录名单）相关直系和有合法继承权益的人员均一致同意一次性有偿转让房屋产权，成交完成后房屋增降值或至外界其他因素变故，不再提出此房的所有权问题，单方违约，将承担一切经济及法律责任。在产权未予落实之前，甲方负责101房屋质量、权属相关事宜及对外联系解释责任。房产权益人直接委托其中一人杨崇玺为代表，负责其房款收付事宜，甲方为杨崇玺，乙方为潘淑凤，房价为30万元，具体交付时间为2008年5月12日至2008年5月13日。购房人付款后，对房屋的权属、设备、使用性质直接支配所有权，甲方不再干涉，乙方并承担此后相关费用。甲方负责产权证进行登记时并具备的其他相关手续及自愿转让证书，以期备查。产权登记时，所发生的费用由乙方承担。落款处甲方代表有二被告和刘某某的签字，乙方代表处有原告的签字，公证人有马某、夏某某、哈某的签字。2008年5月13日，杨崇玺出具《诚诺书》，内容为：今有杨崇玺2008年5月13日卖房给潘淑凤，因房屋拆迁腾退安置补偿协议书丢失了，为了保证潘淑凤的经济利益不受到损失，特此承诺，今后出现一切麻烦事由杨崇玺负责到底。马某作为证明人在该《诚诺书》上签字。同日，北京某物业管理有限责任公司出具《证明》，载明101房屋的户主为刘某某。同日，杨崇玺出具收据，确认收到原告支付的购房款30万元。同日，二被告将101房屋交付原告，之后原告一直在该房屋居住。诉讼中，原告申请证人哈某、马某出庭作证，二人均证明了杨崇玺向原告出售房屋的事实。诉讼中，为查明案情本院向常营乡政府调查101房屋的产权性质、买卖、登记情况。常营乡政府向本院回函称101房屋性质属于农民回迁安置房，目前可以办理所有权证书，如果办理所有权证书，房屋产权人应为刘某某。经询，杨崇玺起初称与刘某某共同生活并签订《遗赠扶养协议》，101房屋的现产权人为二被告，在最后一次庭审中又称101房屋的产权人是刘某某，系刘某某将房屋出售给原告并收取原告30万元购房款。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，刘某某和常营乡政府签订的《北京市某区某乡房屋拆迁腾退安置补偿协议书》合法有效，常营乡政府作为拆迁腾退人，在符合办理房产证条件的情况下，应当将101房屋的所有权证书办理至刘某某名下。因刘某某生前曾与二被告签订《遗赠扶养协议》，故在刘某某已经去世的情况下，常营乡政府应当将101房屋所有权证书办理至二被告名下。原告和二被告、刘某某签订了《房屋转让协议书》，该协议合法有效，对二被告、刘某某均具有约束力，故二被告在取得101房屋的所有权登记后，应当将房屋过户至原告名下。关于杨崇玺抗辩其主体不适格及对房屋性质认识错误导致低价出售房屋。本院认为，首先，杨崇玺在第一、二次庭审中均认可其出售101房屋及收取原告购房款30万元的事实，此与最后一次庭审中其主体不适格的抗辩意见之间存在矛盾，故杨崇玺存在前后反言的情况。其次，杨崇玺以出卖人的身份在《房屋转让协议书》上签字且出具收据，确认收到原告支付的购房款30万元，而且见证人哈某、马某亦出庭证明了杨崇玺向原告出售房屋的事实，故杨崇玺系本案的适格被告。再次，《房屋转让协议书》中约定一次性有偿转让房屋产权，成交完成后房屋增降值或至外界其他因素变故，出卖人均不再提出此房的所有权问题，购房人支付房款30万元后，即对房屋的权属、设备、使用性质享有直接支配所有权。故二被告、刘某某以30万元的价格将101房屋出售给原告、由原告获得房屋所有权的意思表示明确，并不存在杨崇玺所述认识错误的问题。综上，本院对杨崇玺的抗辩意见不予采信。常营乡政府经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、第三人北京市朝阳区常营回族乡人民政府于本判决生效后七日内协助、配合被告杨崇玺、钟亚伶办理房屋所有权登记手续，将位于北京市某区某家园某号楼某单元101号房屋的所有权证书办理至被告杨崇玺、钟亚伶名下；二、被告杨崇玺、钟亚伶于取得北京市某区某家园某号楼某单元101号房屋所有权登记后三日内协助、配合原告潘淑凤办理过户手续，将位于北京市某区某家园某号楼某单元101号房屋过户至原告潘淑凤名下。案件受理费70元，由被告杨崇玺、钟亚伶负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  胡莉芬审判员  黄雪芹审判员  吴 娜二〇二〇年九月二十七日书记员  贾月双