北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初9576号原告：丁飞，男，1983年9月5日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：武飞，北京市国乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：周亚楠，北京市国乐律师事务所律师。被告：刘佳，女，1990年10月18日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，公民身份号码×××。被告：王龙，男，1988年10月9日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，公民身份号码×××。原告丁飞与被告王龙、刘佳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告丁飞及其委托诉讼代理人武飞、周亚楠到庭参加诉讼。被告刘佳、王龙经传票传唤无正当理由拒不出庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告丁飞向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告于2019年1月1日签订的《房屋转让合同》无效；2．判令二被告向原告返还购房款100万元；3．判令二被告向原告支付违约金20万元；4．判令二被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2019年1月1日通过金色时光中介签订了《房屋转让合同》，约定二被告将其名下位于顺义区×街×号院×号楼×层×单元×号房屋出售给原告，转让价款为人民币110万元整。合同签订后，原告于当日支付定金6万元，并于2019年2月25日前支付购房款人民币94万元，共计人民币100万元。后该房屋实际已经交付原告占有使用。原、被告双方买卖经济适用房违反了国家强制性管理规定，我方主张合同无效，违约金请求时依据双方签订的合同条款主张，请法院判如所请。被告王龙、刘佳经本院合法传唤，既未答辩，亦未参加本院庭审。经审理查明：2019年1月1日，王龙（甲方、转让方）、刘佳（共有人）与丁飞（乙方、受托方）签订了《房屋转让合同》，约定主要内容如下：“一、房屋的基本情况，1．1房屋的具体坐落：顺义区×街×号院×号楼×单元×，房屋面积50．5平方米……1．2该房屋属于向社会公开销售的经济适用房。……1．3该房屋与开发商签订的房屋买卖合同编号XF472436，经济适用房产权证编号×京房权证顺字第××**满五年日期2015年3月11日，满五年依据：房产证、契税票。……1．5该房屋已设抵押，抵押权人为：中国建设银行股份有限公司北京顺义支行，抵押欠款合同编号为：20140152。甲方承诺2020年3月11日前办理完成该房屋抵押解除手续，否则视为甲方违约。二、房价款、付款方式及付款期限，2．1甲、乙双方约定，该房屋转让价格人民币??1100000元（大写：壹佰壹拾万元整），该价格为按套计价，包括房屋现状的所有附属设施（见附件1房屋设施清单）。购房定金（不高于成交价格的20%）：乙方在签订合同的当日向甲方支付受让房屋定金人民币??60000元（大写陆万元整）。2．2乙方房款支付时间：甲、乙双方一致同意，除定金之外的房款乙方分2次向甲方支付。第一笔房款人民币??940000元（大写玖拾肆万元整）乙方应于交房向甲方支付；第二笔房款人民币??100000元（大写拾万元整）乙方应于过户前向甲方支付；……六、违约责任6．1甲、乙双方任何一方有导致合同无效、解除、终止或无法实际履行的违约行为，均应向守约方支付总价款20%的违约金……。”原告称双方签订《房屋转让合同》并交纳定金6万元后，二被告将涉诉房屋的不动产权登记证书原件、钥匙、水卡、电卡、燃气卡交付给原告，原告实际占有涉诉房屋至今。原告母亲王会芳通过银行账户分别于2019年1月1日向被告刘佳转账6万元，于2019年1月3日向被告王龙转账9万元，于2019年1月16日向被告刘佳转账23万元，于2019年1月18日向被告刘佳转账22万元，于2019年1月30日向被告刘佳转账20万元，于2019年2月25日向被告刘佳转账20万元。2019年2月25日，王龙、刘佳向原告出具收条：“今收到丁飞转账总房款壹佰万元整，（100万）此房款一共110万元，还差10万元过户时付清”。2014年1月16日北京市大龙房地产开发有限公司（出卖人）与刘佳、王龙（买受人）签订《北京市商品房现房买卖合同》，第二十一条约定：“经济适用房再上市交易的承诺，购买经济适用住房不满5年，不得上市交易，因特殊原因确需转让的，由买受人向其户口所在区（县）住房保障管理部门提出申请，由政府按照原价回购。购买经济适用住房满5年，可进行转让，按转让时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益等价款，具体比例按有关文件执行，政府可优先回购”。经本院核实，该房屋位于顺义区×街×号×号楼×层×单元×室，二被告针对涉诉房屋交纳契税的时间为2015年3月11日。另查，本院（2020）京0113执异112号《执行裁定书》确认：“……涉案房屋缴纳契税时间为2015年3月11日。截至丁飞与王龙、刘佳签订房屋转让合同时，即2019年1月1日，房屋缴纳契税时间不满五年，按照《通知》规定，涉案房屋不得上市出售。截至本院查封涉案房屋时，即2019年10月24日，涉案房屋亦不符合上市出售之条件。由于政策限制导致涉案房屋不能办理过户登记，系丁飞自身原因导致，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之情形，本院对丁飞的请求不予支持……”。原告母亲王会芳向本院出具《声明书》：“本人王会芳（身份证号：×××）系丁飞与王龙、刘佳房屋买卖合同纠纷一案原告丁飞的母亲，现向人民法院声明如下：1．本人王会芳在丁飞与王龙、刘佳房屋买卖合同纠纷一案中不向被告主张任何的权利，相关权利均由丁飞本人主张。2．本人王会芳向王龙、刘佳转账的100万元系代丁飞履行其与王龙、刘佳在2019年1月1日签订的《房屋转让合同》中支付购房款的义务”。上述事实，有庭审笔录、《房屋转让合同》、《北京市商品房现房买卖合同》、房屋不动产权证书、房屋契税发票、收条、《北京市商品房现房买卖合同》、（2020）京0113执异112号执行裁定书、王会芳与丁飞户口本复印件、《声明书》等在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告王龙、刘佳经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。《房屋转让合同》虽系丁飞与王龙、刘佳的真实意思表示，由于涉诉房屋性质为经济适用房，根据《北京市建设委员会关于已购经济适用房上市出售有关问题的通知》，已购经济适用住房家庭取得契税完税或房屋所有权证未满五年的不得按市场价格上市出售，确需出售的，产权人应当向户口所在区县住房保障管理部门提出申请，由区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合条件的购房人，由购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购。本案中，涉诉房屋缴纳契税时间尚不满五年，不得上市出售，且原告确知自身不符合购房条件，故对于原告主张双方于2019年1月1日签订的《房屋转让合同》无效，本院予以认定。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，故本院对原告主张二被告退还购房款100万元予以支持。本案中，原告自知不符合经济适用房的购房条件，依然与被告签订《房屋转让合同》，对于合同无效亦有过错，故本院对原告主张二被告向其支付违约金的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《北京市建设委员会关于已购经济适用房上市出售有关问题的通知》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告丁飞与被告王龙、刘佳于二〇一九年一月一日签订的关于顺义区×街×号×号楼×层×单元×室房屋的《房屋转让合同》无效；二、被告王龙、刘佳于本判决生效之日起七日内返还原告丁飞购房款一百万元；三、驳回原告丁飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七千八百元，由原告丁飞负担一千三百元（已交纳），由被告王龙、刘佳负担六千五百元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 冯晨晨二〇二〇年九月二十一日法官助理 夏 天书 记 员 田小星