陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法 院 民事判决书 （2020）陕0102民初5888号  原告：张长安，男，1944年1月23日出生，汉族，中国农业银行西安经济开发区支行退休职工，住西安市。被告：陕西易宣物业管理有限公司，住所地：陕西省西安市新城区。法定代表人：赵亚平，执行董事。委托诉讼代理人：张宝庆，男，1970年3月1日出生，汉族，陕西易宣物业管理有限公司办公室主任，住西安市雁塔区。原告张长安与被告陕西易宣物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张长安，被告陕西易宣物业管理有限公司委托诉讼代理人张宝庆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张长安向本院提出诉讼请求：1、请求判令陕西易宣物业管理有限公司委托陕西易宣物业有限公司联志花苑管理处与原告签订的XX苑XX栋XX单元XX号的《住宅室内装饰装修管理协议》无效。2、请求判令陕西易宣物业管理有限公司退还装修保证金和建筑垃圾保证金共2000元，并赔偿损失600元。事实和理由：企业法人的分支机构签订的协议无效。陕西易宣物业管理有限公司虽然中标XX小区物业管理，但是没有在西安市新城区住房和城乡建设局进行物业服务合同备案；其次，陕西易宣物业管理有限公司违反了《物业管理条例》第三十九条的规定，其委托合同无效。陕西易宣物业管理有限公司联志花苑管理处是陕西易宣物业管理有限公司的下属单位，不是法人单位，和原告签订的协议无效。应依法退还装修保证金和建筑垃圾保证金共2000元。加重业主责任行为无效。原告按照《住宅室内装饰装修管理协议》装修。2020年3月10日，联志花苑管理处出具装修竣工验收单。2020年4月14日，联志花苑管理处派出员工李某某对原告装修的房屋进行了验收，李某某认为没有违法违规问题，并签字确认。原告拿着装修竣工验收单要求领取装修保证金和建筑垃圾保证金，联志花苑管理处让原告和四邻联系并要四邻签字，因大部分业主不在联志花苑居住，再加疫情防控等原因，四邻签字难以实现，成了联志花苑管理处不予退还装修保证金和建筑垃圾保证金的借口。原告和联志花苑管理处签订《住宅室内装饰装修管理协议》时，协议没有明确业主装修后要四邻签字的内容。原告认为联志花苑管理处退还装修保证金和建筑垃圾保证金时，任意改变合同内容，增加退款条件，加重业主的责任，其行为违反了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款，视为无效。根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条的规定，陕西易宣物业管理有限公司联志花苑管理处违法收取装修保证金和建筑垃圾保证金，严重侵犯了原告的经济权益，应按照装修保证金和建筑垃圾保证金2000元的30%给原告赔偿损失。被告陕西易宣物业管理有限公司辩称，第一、被告没有过错，双方签订的《物业管理服务协议》《装修管理服务协议》符合法律法规，真实有效。被答辩人是新城区XX村XX户，由曲江大明宫保护办统一安置，于2019年5月22日收房；答辩人陕西易宣物业管理有限公司在2019年5月22日，与联志花苑6号楼1单元2005室房屋所有人张长安签订了《物业管理服务协议》《装修管理服务协议》，其中对服务内容、服务质量、收费标准、权利义务都有详细的约定；装修期为2019年5月27日至2019年8月27日，并办理了《装修申请审批表》《装修许可证》等相关手续。《物业管理服务协议》第九页第二条、第十一页第十条、第十五页第六条明确约定装修保证金在装修完毕验收合格，六个月后经四邻签字确认后予以退还。原告是该房屋所有人，有责任有义务履行和遵守与被告陕西易宣物业管理有限公司签订的《物业管理服务协议》《装修管理服务协议》。第二、原告未严格履行《装修管理服务协议》约定，不应退还装修保证金及赔偿损失。请求人民法院依法查明事实，驳回张长安的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告张长安因拆迁安置分得位于西安市新城区XX苑XX栋XX单元XX号建筑面积125.52平方米房屋，系上述房屋的业主。2019年1月23日西安曲江大明宫遗址区城中村（棚户区）改造办公室（甲方）与被告陕西易宣物业管理有限公司（乙方）签订《新城区XX村项目前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对新城区XX村XX小区（住宅、商业、车库，建筑面积约120000㎡）提供前期物业管理服务；在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理。2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。4、公共绿化的养护和管理。5、车辆停放管理。6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。7、装饰装修管理服务。8、物业档案资料管理；因该物业限制项目，甲方承担前期承接物业运营所需开办费40万元（包干价），超出部分费用均由乙方承担；物业买受人（或安置对象）签订物业买卖合同（或拆迁安置协议），即为对接受本合同内容的承诺。2019年5月22日原告与被告就上述房屋签订物业管理服务协议，约定乙方所购物业坐落于陕西省西安市新城区联物业服务内容和收费标准：装修保证金，其中装修押金1500元、垃圾搬运押金500元，垃圾清运费4元/平方米，砸轻质墙体，每平方米加收100元装修垃圾清运费，集中装修结束，装修完工验收6个月后经四邻签字予以退还装修押金；装修管理规约：自验收合格起6个月后，如不存在装修违规或侵权行为的，由装修单位负责人会同业主经四邻签字后，凭保证金缴纳收据和物业批示到物业财务室办理退领房屋装修押金手续，否则，各方据实结算，多退少补；装修期间费用一次性收取，乙方应向甲方支付装修垃圾清运费、监管服务费，装修保证金在办理装修手续时由物业、业主及装修公司共同书面商定。装修完毕、验收合格六个月后经四邻签字确认后予以退还。2019年5月27日被告陕西易宣物业管理有限公司下属的联志花苑管理处（甲方）与原告张长安（乙方）签订《住宅室内装饰装修管理协议》，约定装修期间甲方应向乙方提供装修期间所需物业服务；甲方应严格按照乙方递交《装修施工方案》，检查跟踪并对违规装修提出整改要求；甲方应严格按照与乙方签订的《住宅室内装饰装修管理协议》、《装修申请审批表》、《装修许可证》、《高层住宅装饰装修重要事项》、《消防安全责任书》要求，委派专人定期巡查，并严格执行；装修施工期间，如乙方存在违规装修，甲方有权责令其停工，并按要求进行整改，否则甲方可停止装修期间的物业服务；装修施工期间，甲方安排相关专业人员对乙方装修施工区域定期巡查，严禁施工人员在装修区域内明火做饭及过夜行为。2019年5月22日原告向被告交纳装修保证金1500元、建筑垃圾保证金500元，双方签署了房屋验收表。2019年5月27日原告向被告提交装修申请审批表并在被告处办理了装修许可证，许可证载明：装修期限为2019年5月27日至2019年8月27日;本表一式二份，业主一份，物业管理处一份。2020年3月10日原告申请装修竣工验收，被告公司工程部工作人员李某某验收签字，原告右邻及被告物业管理处人员未签字确认。原告要求被告退还装修保证金和建筑垃圾保证金2000元未果，遂诉至法院。本院认为，原告为西安市新城区XX苑XX栋XX单元XX号房屋业主，被告为西安曲江大明宫遗址区城中村（棚户区）改造办公室选聘的西安市新城区XX小区的物业管理服务公司。原告与被告签署了《物业管理服务协议》，形成物业服务合同关系。原告接受被告提供的物业服务，亦应遵守双方之间所签署的《物业管理服务协议》的约定。原告与被告陕西易宣物业管理有限公司下设的联志花苑管理处所签的《住宅室内装饰装修管理协议》系双方当事人真实意思表示，内容与国家法律不悖，且该协议已经被告追认，应认定合法有效。双方当事人均应自觉全面履行上述协议。故原告要求判令陕西易宣物业管理有限公司委托陕西易宣物业有限公司联志花苑管理处与原告签订的XX苑XX栋XX单元XX号的《住宅室内装饰装修管理协议》无效，于法无据，本院不予支持。原告装修完毕后未按照上述协议约定经全部四邻签字确认，其要求被告退还装修保证金和建筑垃圾保证金2000元，不符合上述协议约定，本院亦不予支持。至于原告主张赔偿损失600元一节，原告对此未提供证据，亦不符合协议约定，本院依法不予认定。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、驳回原告张长安要求判令陕西易宣物业管理有限公司委托陕西易宣物业有限公司联志花苑管理处与原告签订的XX苑XX栋XX单元XX号的《住宅室内装饰装修管理协议》无效的诉讼请求。二、驳回原告张长安要求被告陕西易宣物业管理有限公司退还装修保证金和建筑垃圾保证金2000元的诉讼请求。三、驳回原告张长安要求被告陕西易宣物业管理有限公司赔偿损失600元的诉讼请求。案件受理费50元减半收取25元，由原告张长安负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审  判  员   左  立   二○二○年九月七日 书  记  员   耿  秀 1