北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0105民初42821号原告:宋昌健,男,1985年12月19日出生,无业,汉族,现住北京市房山区。被告:渠丽红,女,1973年5月7日出生,汉族,自由职业,住北京市朝阳区。被告:姜林海,男,1972年2月23日出生,汉族,北京海红顺通安装技术有限公司职员,住北京市朝阳区。原告宋昌健（以下称原告）与被告渠丽红、姜林海（以下称二被告，分述时各称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告、二被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令二被告给付原告2018年5月6日至2018年6月13日房屋维修垫付费用14561元；2、请求法院判令二被告给付原告于2018年4月30日至2020年4月8日房屋维修垫付费用20157元;3、请求法院判令二被告返还原告于2018年5月6日至2018年6月27日因维修房屋导致停业损失62550元；4、请求法院判令二被告返还原告房屋租赁押金83400元；5、请求法院判令二被告返还原告交付的2019年10月30日至2020年10月29日物业管理费及垃圾管理费4950．3元；6、请求法院判令二被告返还原告于2020年1月19日多交付的50000元房租；7、请求法院判令二被告违法解除合同按照月租金100%支付原告违约金41700元。事实和理由:2018年4月20日,原告与渠丽红签订了房屋租赁合同,渠丽红同意将位于朝阳区立清路xxx房屋租赁给原告使用,双方在合同中约定了租赁期限、违约责任和权利义务等内容。二被告系夫妻关系,房屋系二被告共同所有,该房屋日常事务一般由姜林海管理。该房屋面积为123．39平方米，实际使用面积约260平方米。由于二被告装修了房屋,所以只能经营休闲养生会所,而且不允许原告改动房屋的装修格局。因多出面积和装修原因,所以年租金50万元远远高于该地区租赁价格。签订合同后,原告认真严格履行合同,但二被告却经常违约,具体违约事实如下:1、由于原租户原因房屋破损严重,二被告委托原告修复以正常营业,因都是修复施工，按照合同条款二被告承诺让原告负责找施工人员,所花费的费用修复完从租金扣除，耽误的租期后延。修复完把费用清单给二被告，由二被告再从原租户押金中核销。2、在维修过程中一层服装店曾多次向有关部门反映我承租的房屋在上一个租户承租期间经常往楼下漏水严重,漏点不止一处,如果不修复不让原告营业。原告通知渠丽红后，渠丽红说关于房屋维修的事直接与姜林海联系,姜林海让原告一起修复。2018年6月28日，原告修复完房屋和一层服装店还有一层住户漏水点,把维修明细发给姜林海开始协商,二被告以各种理由推托,最后承诺在第二个季度房租里先扣除25000元,剩下的维修款和耽误营业的租期后续再补。3、2018年6月17日，物业让原告通知渠丽红该房屋一年多没交水费,通知渠丽红后物业让重新换一个水表。4、2018年7月8日，原告发现该房大厅位置从电灯里漏水,通知二被告无果。5、2018年7月19日，原告发现过道从电灯处漏水、二层宿舍漏水、墙皮和墙纸脱落、大厅多处漏水,通知渠丽红后无果。6、2018年7月23日，原告发现从洗手间外的地板砖往出返水,发现一层库房房顶有多处漏水,后物业通知一层库房向地下超市漏水,通知二被告后无果。7、2018年12月7日，房屋开始供暖,屋里用一台电暖气温度才能达到15摄氏度,用两台暖气才能达到16．5摄氏度,原告去找物业，物业不管，说是房东改动格局增加面积导致,通知二被告后，姜林海安排工人上门加泵,安装后姜林海让原告先行垫付。8、2019年6月8日，原告通知姜林海库房电梯下沉,后多次协商无果。9、2019年7月30日，原告通知二被告二房屋又向一层服装店漏水,无果。10、2018年11月24日，因热水器只能供应两个房间,由于循环使用经常跳闸停电,通知姜林海后增加一个蓄水罐,后在使用过程中还是不能正常,2019年1月24日重新购买一个商用热水器,姜林海说现在用着，走的时候留下就折钱,不留就拆走。11、该房屋从2019年8月开始由于装修风格和门头还有该房屋多出的营业面积原因,政府和派出所曾多次通知要求整改，从9月就彻底不能营业。12、2019年12月21日，原告跟姜林海协商因不能营业，姜林海同意原告向外转让,未营业期间姜林海也曾多次带人过来看房。2020年1月19日，因二被告未找到新租户,原告没找到转租人,又赶上疫情,经协商二被告承诺让原告交50000元,直到2020年4月20日允许原告转让。13、2020年4月3日，二被告通知原告找到新租户要收房,原告于2020年4月6日与二被告达成协议,房屋没有需要原告维修的地方,核销租赁期间的所有维修款,维修期间耽误的营业时间折算成房租返还原告,返还2020年1月19日给付的50000元季度租金及房屋全部押金，原告于2020年4月10日与二被告进行交接,姜林海说等查一下物业取暖和水电后再去家里核算。原告于2020年4月10日以后多次找二被告,二被告不是不在家,就是说取暖费未交，2020年1月19日的50000元是补上个季度的房租等各种理由不肯核销,直至2020年4月14日以后电话不接、微信不回，去二被告家里,家门都不让进,原告只能报警,后通过警察电话协调，二被告回微信说没时间,一切按照合同条款执行,至此再无音讯。综上所述,二被告的行为是严重违法违约,为了维护原告的合法权益,特此起诉。二被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。我们先将该房屋出租给案外人郭春梅，郭春梅未经我们同意向被告转租。房屋经过精装修，不存在漏水情况。原告使用不当，如果存在漏水也是原告自己的责任。原告至今还欠我们的租金。物业费和取暖费原告也有两年未缴纳，原告存在违约。从签订合同至今两年的房租是100万元，押金是8万元，原告共支付了986350元，物业费、水费、取暖费都欠着，没有一笔租金是按时交纳的。本院查明如下事实：二被告系夫妻。北京市朝阳区立清路xxx房屋于2009年11月20日登记在渠丽红名下。2018年4月20日，渠丽红作为出租人（甲方）、原告作为承租人（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方向乙方出租位于北京市朝阳区立清路xxx房屋，租赁期自2018年4月20日至2023年4月19日，甲方应于2018年4月20日前将房屋按约定条件交付给乙方；租金标准为每月41700元，押二付三，各期租金到期提前十日交下季度房租；经双方协商租金每年递增5%；甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态；对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的5日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限；因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。经查，原告承租房屋系用于经营养生会所，在原告承租之前，原租户郭某某亦经营足疗保健。庭审中，原告称其交给上一个租户郭某某房屋转让费用18万元。原告称其用来做水疗的三间养生房间都存在漏水，是从地表面下的暗管中漏出的水，卫生间和厨房也存在漏水，其上一个租户经营时没有听说发生漏水；其于2018年4月20日签订合同，于4月29日才实际进入房屋，从5月份开始就开始帮助被告维修房屋了，当时都没有使用房屋。被告称该房屋经过其精装修，每个房间都有卫生间，除了卫生间做了防水外，其他房间地面没有做防水，出租给第一个租户是完好无损的，后来租户开始经营足疗水疗，才开始出现漏水，因为经营足疗的员工将卫生纸什么的都往厕所里扔，导致下水道被堵；不认可原告所说2018年4月29日才实际进入房屋的说法。为证明维修房屋及维修费用，原告提交如下证据：1、北京x**公司盖章的报价单，显示对“北京朝阳区立水桥明天第一城xx”工程报价共计37961元。2、收据6张，显示自2018年5月5日至2018年6月29日共计向北京x**公司支付维修款38000元。3、微信截屏两张，显示原告于2018年5月13日向“聚元xxx（墙纸）”转账1150元，于2018年6月17日向“立水桥物业徐经理维修”转账450元。4、下水道维修视频4段，系原告通过微信于2018年4月30日14时20分向姜林海发送。5、微信截屏，显示原告于2018年4月30日14时36分向“立水桥通下水道”转账1050元。6、原告与姜林海的微信聊天记录，显示原告于2018年5月7日、5月17日、5月18日、5月30日、6月1日、6月4日、6月14日、6月28日、7月8日、7月22日、7月23日分别将维修视频发送给姜林海，并于2018年6月28日将2018年5月6日至5月27日、6月3日至13日的维修费用明细发给姜林海。7、原告与渠丽红在2018年7月23日的微信聊天记录，显示：原告：“嫂子，这个我发给姜哥了，这老漏水可不是办法，东边不漏西边漏，时间长了房子都完了，做的是生意，每天都得维修，太闹心”，渠丽红：“就是”“好的”，原告：“店里漏水的事要尽快找人解决，现在涉及三个房间，时间长了面积越来越大”。8、原告与渠丽红在2018年12月7日的微信聊天记录，显示：原告：“嫂子，这屋刚15度，用了两个电暖气才到16．5度，刚开始冷得想想办法”，渠丽红：“老姜说加个泵”“我已经安排工人了”“明天就去了”。9、2018年12月8日金额为1000元的“暖气加压泵”收据一张，证明原告支付安装费用1000元。10、原告于2019年6月8日向姜林海发送的微信信息，显示原告反映电梯故障问题，姜林海给原告发送了电梯商家的微信名片；另显示原告于2019年7月30日反映房屋向楼下漏水问题。11、微信截屏若干，显示原告于2019年1月24日向“xxx商用热水器”转款8500元，于2019年3月6日、2019年6月19日分别向“立水桥物业徐经理维修”转款1300元和500元，于2020年4月8日向“立水桥物业xxx”转款500元。12、2019年1月2日支付推拉门费用900元的收据一张、2019年1月24日支付热水器费用13000元的收据一张，2019年6月3日在京东商城购买空调机支付1588元的发票一张，2019年11月19日在京东商城购买排烟机支付318．98元的发票一张。原告称因维修房屋导致发生近两个月的停业损失，其垫付的房屋维修费用原为4万元，后经被告认可其少交租金2．5万元，该部分其在支付租金时做了扣除。二被告不认可其同意原告做上述扣除。原告提交其支付租金的明细一份，统计自2018年4月29日至2020年1月19日共计向二被告转账983500元。原告提交长城物业集团股份有限公司收据一张，证明其已经于2019年11月21日交纳2019年10月30日至2020年10月29日的物业管理费和垃圾清运费共计8099．4元。现原告要求被告返还其返还房屋后的相应费用。二被告称在不拿押金抵扣租金的情况下，原告拖欠一个季度的租金，如拿押金抵扣则欠一个月的租金。原告称其租金交至2020年4月20日，未拖欠租金，因2019年9月份开始其没有营业，在2020年2月至4月期间因为新冠疫情原因不能营业，故被告同意减免其一个半月的租金。二被告称在原告继续承租房屋并支付房租的情况下，其可以在疫情期间减免一个半月的租金，现在原告不继续承租，其不同意减免。原告提交其与渠丽红的微信聊天记录，其中渠丽红在2018年7月22日称：“兄弟你看这样吧我家老大着急交学费，你先把房租给我转过来，回头有事你们再谈，谢谢兄弟”，在2019年7月9日发送语音信息称：“兄弟，这月20号房租到期交房租了，从4月20日开始递增，然后考虑生意不太好，也不什么，咱还按原来那些交，但是这房租你可别让我跟你每次，咱这是第一次，别每次追着你要。我都觉得不好意思了，你跟那妹妹说，有就给我凑凑，还是到20号咱就把它办利索了，谢谢你兄弟”，在2020年1月19日发送语音信息称：“兄弟，那个你给我转过来呗，我真是等着这钱过年呢，兄弟我这也在这等着愣愣的，你给我转过来呗”。2019年12月2日、12月7日，原告分别向渠丽红和姜林海表示其无法再继续经营。2019年12月21日，原告给姜林海发微信称：“姜总，房租我下周汇你个五万，你呢给我个时间让我转让，我这从开业到现在五个多月没营业亏得太多了，要能转出去我能少亏点，你这边也能衔接上，这边要改了格局破了装修就比周边房租高太多了，你呢做大哥的多理解，现在赚钱都不容易，你看行吗？”庭审中，双方均认可原告于2020年4月10日从租赁房屋搬走，均认可双方合同于2020年4月20日解除。庭审中，原告称房屋是被告装修的，被告要求其只能经营足疗店。被告对此不认可，称合同只写了不能做违法乱纪的事情。本院认为，原告与渠丽红之间的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。二被告系夫妻关系，姜林海实际负责租赁合同具体事务处理，原告向二被告主张权利，本院不持异议。法律规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修；出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担；因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。二被告在将房屋出租原告之前曾将房屋租赁给与原告同类经营的案外人，在案证据表明，原告承租之始即发生房屋维修费用，二被告不能证明原告非正常使用，故应由二被告负担相关维修费用。现原告主张自2018年4月30日至2020年4月8日房屋维修费用共计34718元，本院根据原告提交的相关证据予以支持。原告主张其自2018年5月6日至2018年6月27日因维修房屋导致的停业损失62550元，但未就此提供充分证据，考虑到原告多次维修的事实，客观上影响租赁房屋的使用，二被告应适当减少租金，本院酌定应减少租金3万元。原告已经交纳2019年10月30日至2020年10月29日的物业管理费和垃圾清运费共计8099．4元，因双方均认可租赁合同于2020年4月20日解除，且原告实际于合同解除前已经搬走，二被告应返还自2020年4月21日至2020年10月29日期间共计192天的已交物业管理费及垃圾清运费4260．51元。关于原告已付租金及押金的数额，原告虽仅提交自己统计的转账明细，但二被告认可原告共支付986350元（含押金8万元），本院对该数额予以认可。根据原告提交的其与渠丽红的微信聊天记录，渠丽红同意租金标准不按合同约定递增，据此在实际履行期间自2018年4月20日至2020年4月20日共两年零一天，根据合同约定的押金标准，上述期间原告应支付押金83400元及租金1002190元，共计1085590元。故原告尚欠付租金99240元。考虑到2020年2月以来的新冠疫情影响，原告要求疫情期间适当减免租金，本院予以支持，酌定二被告在疫情期间减免租金60550元。考虑到上述二被告因房屋维修应减少收取的租金3万元，原告仍欠付租金8690元。故本院对原告要求二被告返还50000元房租的诉讼请求不予支持。根据双方往来聊天记录，原告未继续承租房屋有其经营不善的原因，且原告自身存在拖欠租金的行为，故原告主张二被告违约解除合同，本院不予采纳，对原告主张违约金的诉讼请求不予支持。综上，二被告应返还物业管理费及垃圾清运费4260．51元，但原告欠付租金8690元，两者抵销后原告仍须支付租金4429．49元，本院将原告已付押金83400元中扣除该部分后，二被告应返还原告押金78970．51元。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十九条、第二百二十一条、第二百二十七条之规定,判决如下:一、被告渠丽红、姜林海于本判决生效之日起七日内返还原告宋昌健租赁押金78970．51元；三、驳回原告宋昌健的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2730元，由原告宋昌健负担1730元（已交纳），由被告渠丽红、姜林海负担1000元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  蔡峰二〇二〇年九月二十二日书记员  马悦