广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初48754号原告：深圳市乐有家房产交易有限公司，住所地深圳市福田区八卦岭安吉尔大厦**，统一社会信用代码914403006837904509。法定代表人：杜艳花，该司总经理。委托诉讼代理人：赵晓凤，女，汉族，该司法务专员。委托诉讼代理人：张翔宇，男，汉族，该司法务专员。被告：惠州市金沙实业有限公司，，住所地惠阳区淡水桥背泗水人民三路仅作办公使用），统一社会信用代码91441303797758002C。法定代表人：黄超，该司总经理。委托诉讼代理人：李岩，广东港联律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘飞，广东港联律师事务所律师。原告深圳市乐有家房产交易有限公司诉被告惠州市金沙实业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案受理后，依法由审判员吴颂、人民陪审员邓继琼、王红华组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵晓凤、被告委托诉讼代理人李岩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年8月3日，原被告签订《中裔玉珑公馆联动代理合同》，合同约定原告为被告“中裔玉珑公馆”楼盘项目的销售代理人，合同于2017年9月21日到期。合作期限内被告须按照成交价*5%/套的标准向原告支付代理服务费。之后，原被告续签三次合同，合作期间分别为2017年9月22日至2017年10月21日；2017年10月22日至2017年12月31日，2018年7月10日至2018年12月31日；合作期间的被告对接人均为许勇强。原告在合作期间严格履行合同约定义务并促成客户购买涉案项目物业，按照合同约定终止协议时，被告仍需按照合同的约定向原告支付代理服务费，至2019年6月22日，被告仍有22套物业的代理服务费未向原告付清，共计人民币1135459.42元，被告经原告多次催告仍不履行义务。原告认为，被告的行为己严重违反了合同法等价有偿原则。据此，请求法院判令：1、被告向原告支付推介服务费人民币1135459.42元;2、被告按合同第11.1.2条向原告支付违约金，违约金自2018年12月31日计算至被告偿清之日，暂定2019年6月22日，共计人民币5911.16元(计算方式：0.00003*175*1135459.42)；3、被告承担本案全部诉讼、保全费用。被告辩称，根据我司实际销售情况及惠阳市网上预售管理系统查询可知，原告实际销售涉案物业B2404、B2809、A607、A610、A612、A806、A1206、A1801、A2001、A2606共十套物业，其中B404、B409、B410、B1009、B1610、B2008、B2209、B2610、B2805、B3005十套房屋已起诉至法院，并判决解除商品房预售合同，另B2810、B1601物业已被查封，无法出售。因该十二套房屋交易未完成，且原告未提供产权过户、房屋交付的后续服务，其居间义务未完成，未达到付佣条件。根据合同法第427条，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，另根据最高人民法院指导案例，若因买卖方违约原因导致买卖合同未成立，致使中介公司居间合同未成立，中介公司不得要求买卖方支付居间报酬。故被告不应支付未实际出售的上述12套物业的佣金，被告实际应付佣金为十套已出售物业共计530283.30元。庭审中，被告确认明细表中序号3-10八套物业佣金点数应为4.5%。经审理查明，2017年8月3日，被告（委托人、甲方）与原告（受托人、乙方）签订《中裔·玉陇公馆联动代理合同》，合同约定甲方委托乙方负责甲方所开发楼上项目（备案名：中裔·玉陇公馆）的销售代理、市场推广执行工作，代理期限自2017年7月22日至2017年9月21日止；如需续约则在代理期限届满前15日，由双方协商并另行签订有关合同；甲方委托乙方为本项目外围联动销售代理人；甲方指定对接人许勇强负责与乙方接洽工作及确认工作服务成果，所有购楼客户须由甲方与其签订《认购书》及《商品房买卖合同》，客户所缴定金由甲方收取并开具相应收款收据，房款由客户直接汇入甲方指定账号并由甲方办理相关财务手续；客户与甲方签订《认购书》并交缴清定金并签署《客户成交确表》；本项目客户登记记录属夫妻关系则以先登记一方为准，夫妻和直系亲属视为同一客户；代理期内，乙方代理服务费按如下标准计算：提供有效书面凭证并经甲方确认的成交客户，每套物业成交总额5%（含现金奖）计算，除前述费用外，乙方不得要求甲方支付任何费用；成交确认后，甲方按照乙方成功推介的成交物业支付乙方代理服务费，每套物业合同成交价的5%。合同成交额×5%=代理服务费佣金（现场接待配合签单销售员每套成交价的0.5%，外场销售员每套成交价的4.5%）；客户缴纳首付款后，甲方须按时支付乙方成功推介之物业的全额代理服务费。甲乙双方每月就已签订的《商品房买卖合同》的单位房号、合同价款、客户名称、代理服务费数额进行书面确认，甲方应配合相关的确认工作，签署《客户成交确认表》。如乙方推介客户最终未能购买此物业（包括但不限于挞定、退定、换房、退房等），甲方须配合提供《未成交确认表》给乙方。客户挞定的，甲方无须支付代理服务费。客户换房的，仍应视为乙方完成有效推介，甲方须以客户更换之后的房屋为标准，向乙方全额支付代理服务费；乙方于每月1日前将本月结算单（结算期间为上个自然月期间）提供给甲方结算，结算单经双方确认无异议后5个工作日内，乙方提供相应代理服务费发票，在甲方收到乙方结算发票后7个工作日内将足额代理服务费支付至乙方指定账户；甲方须按时支付应付与乙方的代理服务费，无正当理由逾期支付的，则须以拖欠金额（应支付之代理服务费）为基数按日万分之三向乙方支付违约金；本合同履行过程中，所有相关文件及通知邮寄送达至本合同所填写通讯地址即视为送达，若地址、通讯方式变更，应书面通知对方，若对方拒收或因上述联络地址错误无法送达的，均按照付邮日（以邮局邮戳为准）视为通知已送达；被告确认的地址为惠州市惠阳区淡水街道人民三路164号。此后，双方多次续签了上述联动代理合同，将代理期限延长至2017年12月31日。2018年7月10日，原被告再次就上述项目签订《中裔·玉陇公馆联动代理合同》，代理期限为2018年7月10日至2018年12月31日；代理期内，乙方代理服务费按如下标准计算：提供有效书面凭证并经甲方确认的成交客户，每套物业成交总额4.5%（含现金奖）计算，除前述费用外，乙方不得要求甲方支付任何费用；成交确认后，甲方按照乙方成功推介的成交物业支付乙方代理服务费，每套物业合同成交价的4.5%；其余约定均与原联动代理合同一致。因被告未向原告支付部分代理服务费，原告于2019年1月5日向被告合同约定的邮寄地址邮寄催佣函（包含涉案22套物业），该邮件于2019年1月6日被他人签收。被告主张原告实际成功推介B2404、B2809、A607、A610、A612、A806、A1206、A1801、A2001、A2606共十套物业，应支付该十套物业的代理服务费。而B404、B409、B410、B1009、B1610、B2008、B2209、B2610、B2805、B3005十套物业，相应客户已分别至惠州市惠阳区人民法院起诉被告要求解除合同。被告并向本院提交该院上述一审民事判决书，该民事判决书一审判决解除各原告与本案被告就涉案项目物业签订的《商品房买卖合同》、本案被告退回各原告已付的首期款、维修基金、杂费及利息。庭后，原告称经其核实，上述十份判决现均已生效，但上述物业客户退房原因在于被告所提供的房产因其自身债务被查封，并非原告及原告客户导致，被告仍应向原告支付相应的佣金。被告还主张物业B2810、B1601因为被查封，无法出售，并向本院提交该两套物业客户签署的退房承诺书及申请书，B2810客户称经协商，开发商已同意退还其首期款及杂费；B1601客户称其因未能凑齐首付款，故申请退房。原告庭后向本院提交书面意见确认该两套物业客户确已退房。另查，原告于2019年9月6日向本院提起本案诉讼，本院于2019年10月21日向被告邮寄送达本案起诉状等诉讼材料。本院认为，原告与被告签订的《中裔·玉陇公馆联动代理合同》是双方的真实意思表示，不违反法律或行政法规的效力禁止性规定，对双方具有法律约束力，双方应按约全面履行自己的义务。原告提交B2404、B2809、A607、A610、A612、A806、A1206、A1801、A2001、A2606十套物业的联动确认表和成交确认表，上述确认表中均有被告在联动合同中指定的确认人签字确认。依据合同约定，被告应向原告支付该十套物业相应的代理服务费488032.5元，该佣金数额得到被告的确认，且没有超过原告依据合同可以主张的范围，本院予以照准。至于已被客户起诉解除合同的十套物业的代理服务费。经惠阳区人民法院民事判决书查明，该十套物业客户均已于2017年分别向本案被告支付相应首期款，后因物业被查封，本案被告无法按照合同的约定向各物业客户交付涉案物业，故诉至法院。而本案联动代理合同约定被告向原告支付全额代理服务费的条件为客户缴纳首付款，故被告应向原告支付该十套物业的代理服务费519443.69元。其中，原告诉请B404物业代理服务费的金额有误，本院予以纠正。至于上述二十套物业代理服务费1007476.19元（519443.69元+488032.5元）的违约金问题。按照合同约定原告应于每月1日前向被告提交当月结算单，结算单经确认无异议后5个工作日内原告需提交代理服务费发票，被告在收到发票后7个工作日内向原告支付代理服务费。原告虽未提交证据证明涉案上述二十套物业均向被告提交结算单予以结算，但原告于2019年1月6日向被告合同确定的送达地址送达包含上述二十套物业在内的催佣函，应视为原告向被告发出代理服务费结算申请，被告在收到该函件后，应及时核对并按照合同约定在12个工作日内，即2019年1月22日前进行结算并向原告支付代理服务费。被告未能支付，应自2019年1月23日起按照每日万分之三的计算标准向原告支付截止至实际付清款项之日止的违约金。至于B2810、B1601物业的代理服务费，被告提交上述物业买受人出具的退款申请，退款申请确认是因为买受人的原因导致未继续履行房屋买卖合同，原告对此予以确认。原告要求被告支付该两套物业的代理服务费，没有法律及合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第四百二十六条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告惠州市金沙实业有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告深圳市乐有家房产交易有限公司支付代理服务费1007476.19元；二、被告惠州市金沙实业有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告深圳市乐有家房产交易有限公司支付逾期支付代理服务费的利息（利息以1007476.19元为计算基数，自2019年1月23日起，按每日万分之三的标准计算至实际付清款项之日止）；三、驳回原告深圳市乐有家房产交易有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15073元（已由原告预交），由原告负担1699元、由被告负担13374元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。审 判 长 吴    颂人民陪审员 邓  继  琼人民陪审员 王  红  华二〇二〇年九月十一日书 记 员 俞婷婷（代）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。