贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终3820号上诉人（原审被告、申请执行人）：重庆闽路润贸易有限公司，住所地重庆市巴**龙海大道****9-11、9-12、9-13、9-14。法定代表人：李敏晖，该公司总经理。委托诉讼代理人：张成晟，重庆坤源衡泰（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告，案外人）：吴光强，男，汉族，1974年9月16日生，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：孔禹璎，贵州辰泰律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：贵州华城房地产开发有限公司，，住所地贵州省贵阳市中华北路**华城凯旋门**法定代表人：冀玉栋。原审第三人（被执行人）：重庆雄飞商贸有限公司，住所地重，住所地重庆市沙坪坝区土主镇土主中路**附**v>法定代表人：丁小波。原审第三人（被执行人）：冀玉栋，男，汉族，1954年7月26日生，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人重庆闽路润贸易有限公司（以下简称闽路润公司）因与被上诉人吴光强及原审第三人贵州华城房地产开发有限公司（以下简称华城房开）、重庆雄飞商贸有限公司（以下简称雄飞公司）、冀玉栋案外人执行异议之诉一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初7625号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。闽路润公司上诉请求：1.撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初7625号民事判决；2.依法改判驳回被上诉人吴光强的全部诉讼请求；3.判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。一审判决确认以下事实：吴光强称2008年入住后一直在找华城房开，华城房开告知其等房产证办下来再交尾款，直到现在华城房开未办产权，也未收取尾款。虽然上述事实为（2017）黔0103民初7784号案件所载内容，但无论是在该案还是本案中，均仅为被上诉人作出的陈述，其未提供任何证据进行证明，故该事实不应由本案一审法院予以确认；2.一审法院适用法律错误。一审法院认为被上诉人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十八条所规定的情形，但被上诉人吴光强并无最高人民法院2019年11月14日印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条之规定非因买受人自身原因未办理过户登记的行为；同时，一审法院认为上诉人在办理抵押登记时对抵押物现状审核不严并应承担由此产生的风险责任违反《物权法》的规定，该认定不能成立。综上，请求二审依法改判，以维护上诉人的合法权益。吴光强辩称：1.在一审法院（2017）黔0103民初7785号案件审理过程中，该院法官到成都冀玉栋所在监狱对其进行谈话，冀玉栋称系因华城房开的原因所以未能给吴光强办理产权证；2.根据最高人民法院（2020）最高法民申1498号民事裁定书，已交付全部或大部分款项的消费者权益优先于抵押权，本案吴光强已经交付部分房款且剩余部分已经交付一审法院执行。综上，请求驳回上诉，维持原判。吴光强向一审法院起诉请求：1.判决立即停止对原告购买的位于贵阳市云岩区房屋的强制执行，并解除对该房屋的抵押、查封；2.判决确认贵阳市云岩区房屋为原告所有；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2007年11月26日，吴光强与华城房开签订《商品房买卖合同》，约定吴光强向华城房开购买位于贵阳市云岩区房屋，建筑面积155.64ｍ2，购房款总金额716878元，付款方式为分期付款，首付20万元，2008年12月前付30万元，2009年12月前付清尾款。2015年8月24日，福建省厦门市海沧区人民法院（2015）海民初字第1807号民事判决书针对该案原告闽路润公司与被告雄飞公司、华城房开、冀玉栋买卖合同纠纷一案作出如下判决：“一、被告重庆雄飞商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆闽路润贸易有限公司支付货款11152943.99元及加价款；二、被告重庆雄飞商贸有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告闽路润贸易有限公司支付的律师费148056元；三、被告贵州华城房地产开发有限公司以附件所列担保物就上述第一项和第二项判决确定的债务承担抵押担保责任（以1500万元为限）；在被告重庆雄飞商贸有限公司不履行债务时，原告重庆闽路润贸易有限公司有权以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿；四、被告贵州华城房地产开发有限公司、冀玉栋对上述第一项、第二项判决确定的被告重庆雄飞商贸有限公司的债务承担连带清偿的保证责任；承担责任后，有权向被告重庆雄飞商贸有限公司追偿。”一审另查明，2014年9月4日，闽路润公司作为房屋他项权人，华城房开作为房屋所有权人就坐落于云岩区华城凯旋门Ａ.Ｂ幢负2层1号等29套房屋办理了抵押登记。该29套房屋包括位于云岩区房屋。闽路润公司于2016年3月向一审法院申请强制执行，该院依法对华城公司提供担保的29套房屋采取强制执行措施，吴光强遂向该院提出执行异议，该院于2019年5月21日作出（2019）黔0103执异45号执行裁定书，裁定驳回吴光强的异议。吴光强不服，遂提起本案诉讼。一审中，吴光强提交了以下证据：1.2007年11月26日吴光强与华城房开签订的《商品房买卖合同》；2.贵阳华城物业管理有限公司于2008年1月10日、2009年1月20日出具的《收据》，分别载明收到吴光强交来的房款20万元、30万元；3.中环北横居委会出具《证明》一份、贵阳华城物业管理有限公司出具的2012年-2017年物管费收款收据、贵阳星美汇物业管理有限公司出具的2018年、2019年物管费收款收据，证明吴光强从2008年居住在涉案房屋至今。一审法院对吴光强举证证明的事实予以认定。一审还查明，根据一审法院（2017）黔0103民初7784号原告吴光强与被告贵州华城房地产开发有限公司、第三人陆治周、冀玉栋案外人执行异议之诉一案民事判决书查明的事实，吴光强提交有：1.2007年11月21日华城房开付款委托书一份，委托书载明售房款委托贵州华城物业管理有限公司收取，委托银行：商业普陀支行，帐号10×××12，杨欢欢。证明购买房款付贵州华城物业管理有限公司杨欢欢帐户；2.2008年1月3日贵州省农村信用社云岩支行转帐凭证一份，证明2008年1月3日吴光强向杨欢欢转帐20万元；2009年1月19日信用社进帐单一份，证明吴光强向杨欢欢转帐30万元，上述款项贵州华城物业管理有限公司分别向吴光强出具了收据。吴光强在该案中称2008年入住后一直在找华城房开，华城房开告知等房产证办下来再交尾款，直到现在，华城房开未办产权，也未收取尾款。第三人华城房开法定代表人冀玉栋在该案中称华城房开2008年被查后逐渐衰落，未正常经营。2018年6月4日，吴光强在该案审理过程中将购买涉案房屋尾款216878元交付一审法院以供执行。一审法院认为，本案争议的焦点是原告吴光强对位于云岩区房屋是否享有足以排除强制执行民事权益。1.本案中，吴光强与华城房开于2007年11月26日签订的《商品房买卖合同》内容不违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，且签订于涉案房屋被采取强制执行措施之前。根据中环北横居委会出具的证明、物业管理公司的物业费收款收据，可以认定吴光强长期占有涉案房屋。吴光强提交的收款收据、转帐凭证、进账单等可证实吴光强巳按照合同约定向华城房开支付购房款50万元。而涉案房屋未办理产权过户、吴光强未付清房款的原因在于华城房开2008年后未正常经营也未收取房屋尾款，且擅自将涉案房屋办理了抵押登记，非买受人吴光强的原因，吴光强巳将剩佘房屋尾款216878元提存一审法院交付执行。故吴光强针对涉案房屋符合执行异议复议规定第二十八条规定的无过错买受人的情形，其对涉案房屋享有排除执行的物权期待权；2.本案闽路润公司系依据生效法律文书对拍卖、变卖涉案房屋的价款享有优先受偿权，但执行异议复议规定第二十八条属于第二十七条中的但书规定，且吴光强就涉案房屋签订商品房买卖合同以及占有使用时间远早于闽路润公司取得抵押权的时间。涉案房屋并非空置房屋，闽路润公司在办理抵押登记前对抵押物的现状审查不严，审慎注意义务缺失，应承担由此产生的风险责任。综上，吴光强对涉案房屋的物权期待权可以对抗闽路润公司的抵押权并阻却执行，故对吴光强要求停止案涉房屋执行的诉讼请求予以支持。至于吴光强要求解除对涉案房屋的抵押、查封，本案系案外人执行异议之诉，仅审查案外人是否能对抗闽路润公司针对该房屋优先受偿权的执行，该房屋是否被设定有其他抵押或其他查封情形不明，该请求并非本案审查的范围，不予处理。同理，对于吴光强要求确认涉案房屋归其所有的诉请亦不予处理。据此，依照执行异议复议规定第二十七条、第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、停止对贵阳市云岩区房屋的执行；二、驳回吴光强的诉讼请求。案件受理费10200元，由原告吴光强负担5100元，由第三人贵州华城房地产开发有限公司负担5100元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人闽路润公司向本院提交了以下证据：1.贵阳市云岩区人民法院（2016）黔0103执618号之一《协助执行通知书》及送达回证。拟证明案涉房屋查封时间为2017年6月12日。被上诉人吴光强无异议。2.中国葛洲坝集团股份有限公司《关于2012年度新签合同的公告》。拟证明该公司于2012年11月3日与华城房开签订《贵州省六盘水帝都新城工程建设工程施工合同》，证明2012年华城房开仍然在运作。被上诉人吴光强对该证据真实性予以认可，对关联性不予认可，认为华城房开2012年是否与第三方签订合同与本案无关联，被上诉人作为房屋购买人在向华城房开多次提出办理不动产产权证后华城房开均告知无法办证，之前华城房开的法定代表人也承认过无法办证是该公司的原因。被上诉人吴光强向本院提交了以下证据：1.贵阳市云岩区人民法院（2015）云民一初字第1487号民事判决书、贵州省不动产登记查询结果、户口册。拟证明：（1）吴光强在向华城房开提出办证无果后，于2015年起诉华城房开要求办理房屋权属证书并支付逾期办证违约金，但因案涉房屋存在抵押，法院无法支持办证的诉讼请求；（2）吴光强主张适用的是执行异议复议规定第二十八条。吴光强已经证明非因其自身原因导致无法办理房产证，就算吴光强在云岩区住房，但该住房实用面积仅有40平方，现被上诉人吴光强与其妻女及父母共住，但是该房屋不能满足他们的居住需求，参考《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条的规定，吴光强也符合执行异议复议规定第二十九条的精神。上诉人闽路润公司对该组证据的真实性、合法性予以认可，但认为：（1）虽然吴光强当时有要求办证的行为，但是其在贵阳市云岩区还有其他房屋，不符合执行异议复议规定第二十九条的规定；（2）根据吴光强提交的常住人口登记卡，上面载明三人的户籍信息，不能证明吴光强是一家五口居住在该房屋；且上诉人认为该房屋面积有56.04平方米，可以满足一家三口的基本生活需求。根据当事人在二审期间提交的相应证据，本院补充认定事实如下：2015年，吴光强因华城房开未能按照合同约定提供办理案涉房屋所有权证相关资料，向贵阳市云岩区人民法院提起民事诉讼，请求判令华城房开立即为其办理案涉房屋权属证书并支付逾期办证违约金及承担案件受理费。该案经贵阳市云岩区人民法院依法审理后，认为案涉房屋处于抵押状态，尚不具备办理产权登记条件，并在查明吴光强与华城房开之间商品房交易及房屋交付相关事实的基础上，作出（2015）云民一初字第1487号民事判决书，判决华城房开在指定期限内支付吴光强逾期办证违约金，并驳回了吴光强的其余诉讼请求。2017年6月12日，案涉房屋在执行过程中被贵阳市云岩区人民法院查封。本院另查明，吴光强名下仅有一套位于贵阳市云岩区登记用途为“住宅”的房屋，面积为56.04平方米，在贵阳市范围内其名下无其他用于居住的房屋；吴光强的户口薄上登记的常住人口为三人。本院二审查明其余事实与一审一致，故对一审认定事实予以确认。本院经审查认为，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，但建筑工程价款优先受偿权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者。据此，已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，对于所购房屋所享有的民事权益，可以排除基于抵押权、建设工程价款优先受偿权等优先受偿权的强制执行。故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但是这种情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象，为保护消费者生存居住权利而作出的例外规定，应当严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。也就是说，在这一问题上，根据现行法律、司法解释的规定，并非只要是支付了全部或大部分对价款、合法占有了房屋、对未办理过户登记没有过错的买受人均可排除基于抵押权等优先受偿权的强制执行，而是对此种情形下的房屋买受人的范围进行了限定，即限于为了生活消费需要而购买商品房的人，不包括一般的房屋买卖合同的买受人。因此，在参照适用执行异议复议规定对房屋买受人能否排除对所购房屋的强制执行时，亦应当遵循上述原则。也就是说，只有符合执行异议复议规定第二十九条规定情形的商品房买受人，才能够排除金钱债权人基于抵押权而申请启动的对前述买受人所购房屋的强制执行。执行异议复议规定第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”首先，本案中，当事人在一审、二审期间提交的多份生效判决均查明了吴光强与华城房开在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有该不动产，吴光强亦按照合同约定支付了大部分房屋价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。吴光强早在2015年即已通过向人民法院提起诉讼的方式积极主张办理过户，仅因案涉房屋存在抵押等情形故其诉请未能得到人民法院的支持，其对未能办理过户登记并无过错；其次，对于“买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件不宜仅从文义出发作过于机械的理解，从该条规定系为保护消费者生存居住权利的立法目的看，在房屋数量上，商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，仍可以理解为符合该规定的精神；在范围上，可以在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋为标准加以判断。本案中，案涉房屋性质系住宅商品房，根据本院二审查明事实，吴光强仅在贵阳市云岩区有一套面积为56.04平方米的住宅房屋，在贵阳市范围内并无其他用于居住的房屋，虽然案涉房屋的建筑面积较大，但综合考量吴光强及其家庭成员的居住情况，案涉房屋在面积上亦在正常的改善性生活居住范围之内。综上所述，吴光强针对案涉房屋的权益符合执行异议复议规定第二十九条规定的情形，能够排除人民法院基于闽路润公司的申请而对案涉房屋的强制执行。故上诉人闽路润公司所提上诉请求不能成立，本院依法不予支持。一审判决在适用法律上存在瑕疵，本院对此予以纠正，但裁判结果正确，本院依法予以维持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10200元，由吴光强负担5100元，由贵州华城房地产开发有限公司负担5100元。本判决为终审判决。审判长  余长智审判员  王 晨审判员  刘 华二〇二〇年九月十六日法官助理黄艳书记员龙真扬