海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终2020号 上诉人（原审被告）：陵水云海投资有限公司，住所地海南省陵水县椰林镇椰林北大道**。 法定代表人：李国民，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王维信，该公司法务部长。 被上诉人（原审原告）：白玉玺，男，1965年11月7日出生，汉族，现住黑龙江省尚志市。 委托诉讼代理人：何天宇，黑龙江圣德律师事务所律师。 上诉人陵水云海投资有限公司（以下简称云海公司）因与被上诉人白玉玺商品房预约合同纠纷一案，不服海南省陵水黎族自治县人民法院（2020）琼9028民初3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月31日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 云海公司上诉请求：l.撤销海南省陵水黎族自治县人民法院（2020）琼9028民初3号民事判决第一项，确认被上诉人与上诉人于2013年3月25日签订的《太阳岛·椰林海岸内部认购书》无效；2.一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清。1.一审法院认定被上诉人与上诉人在2013年3月25日签订的《太阳岛·椰林海岸内部认购书》（以下简称《认购书》）有效是错误的。被上诉人白玉玺与吴土龙在2013年3月25日签订的《认购书》是虚假的，以合法的形式掩盖非法目的。事实上，栾华是放高利贷的牵线人和组织者，而栾华与海南丰和源实业有限公司（以下简称丰和源公司）法人代表任洪伟既是朋友关系也是放高利贷和非法吸收民间资金的借贷关系，凡是经过栾华代签《认购书》、代交购房款的这些人，包括白玉玺在内都是栾华拉来放高利贷的，是为赚取高额利息的投资人，而非真正的购房人。而放高利贷特别是套路贷是违法的行为，应该受到严厉打击。一审法院只看表面证据，忽视实质问题，是对套路贷行为、合同诈骗行为、虚假诉讼行为的包容和放纵。2.一审法院对案件事实没有查清，对众多的疑点和模糊现象没有给出令人信服的解释，属于认定事实不清。疑点一，吴土龙无权签约，由其签约的《认购书》无效。用房子抵债超出房屋销售公司的权利，《认购书》无效。而且，本案的《认购书》是后补签的，是按照栾华、任洪伟等人先前搞民间借贷的银行汇款对应的时间签订的合同，并不是被上诉人的真实意思表示。疑点二，白玉玺不以自己的名义而是以白立明的名义支付购房款。疑点三，转账金额并非协议约定的553392元，而是133万元。疑点四，白立明与白玉玺的亲属关系没有证据证明。疑点五，白立明转款133万元远超白玉玺的553392元，为什么栾华还要在另一笔转账中再代白玉玺支付10万元。疑点六，白立明的汇款有多种可能性，有可能是自己购房，有可能是借款，有可能是投资，有可能是还款，其无法证明是为白玉玺支付购房款。疑点七，白玉玺不按照《认购书》总金额一次性通过银行转款，是因为他们根本不存在买房的事实，所以很难有正好合适购房款的金额，只好东挪西靠的指定，最后以现金支付来兜底。一审法院在没有查清上述诸多疑点的情况下，认定白玉玺支付553392元购房款，属于认定事实不清。二、一审法院程序上有瑕疵，应该到庭的“有独三”没有到庭。在程序上，涉案的丰和源公司应当作为共同被告出庭参加诉讼，至少也是列为有独立请求权的第三人出庭参加诉讼。一审法院没有追加丰和源公司及任洪伟出庭参加诉讼，在程序上存在瑕疵。三、一审认定事实不清，必然导致适用法律不当。四、被上诉人虚假的诉讼行为，已经涉嫌犯罪，依法应当追究其刑事责任，以维护上诉人的合法权益，维护国家法律的尊严。 白玉玺辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.2013年3月下旬，白玉玺与家人一起去海南旅游，得知云海公司开发的楼盘销售信息后与家人一起去陵水县桃万物流园项目部售楼处，经过实地考察决定购买一套房产。当时同行的侄子白立明也决定购买两套房产，三套房产的价格为1684116元。白立明于2013年3月26日向任洪伟转款133万元，白玉玺向朋友陈英借款20万元，剩余购房款由白立明筹集并交付给云海公司后，云海公司向白玉玺出具553392元的收据，向白立明出具1130724元收据。上述事实由白玉玺一审提交的白立明向任洪伟转账133万元的银行凭证、陈英向栾华转账20万元的银行流水、栾华向任洪伟转账的流水、云海公司向白玉玺和白立明出具的两份收据可以证明。2.白玉玺与栾华之间不存在任何借贷关系。白玉玺与栾华系从小一起长大的朋友，几十年来保持良好的沟通联系。涉案房屋也是通过栾华的介绍和在他的帮助下购买的，因为白玉玺与栾华熟悉，因此有部分购房款是通过栾华向售楼方交付的。白玉玺与栾华之间没有任何经济往来，也没有借钱给栾华，更不存在通过栾华向他人放贷牟利的行为。退一步讲，如果云海公司认为白玉玺与栾华串通并谋取非法利益，甚至违法犯罪，完全可以向公安机关或者其他部门举报，通过公权力主张自己的权益。云海公司在上诉状中的陈述都是建立在其推测和妄想的基础上，没有事实根据。3.《认购书》上加盖云海公司的合同专用章，云海公司对该公章的真实性予以认可，因此本案《认购书》签订主体合法。4.关于本案的程序问题。本案审理的是商品房预约合同纠纷，没有必要追加第三人。5.云海公司现在的股东是2016年通过股份转让控制云海公司的，其在购买云海公司股权之前没有进行必要的尽职调查，也没有对云海公司的债权债务进行全面客观的了解。其入股公司后不认可涉案房屋已经出售的事实，没有法律依据。 白玉玺向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告云海公司签订的《太阳岛·椰林海岸内部认购书》有效；2.判令被告与原告签订正式《商品房买卖合同》，交付房屋并配合原告办理陵水县椰林海岸小区悦海阁1-16B室房产的不动产登记手续；3.本案全部诉讼费用、保全费3286.96元、诉讼责任保险费1107元均由被告承担。 一审法院认定事实：根据该院已生效的（2018）琼9028民初157号判决书查明，2006年，经陵水黎族自治县人民政府批准，被告云海公司在陵水黎族自治县椰林镇开发建设“桃万物流中心”项目，项目占地面积40亩。2010年陵水黎族自治县政府下发文件批复同意职能部门对该项目在用地规划、容积率等方面的整改方案。2010年底，被告先后取得“桃万物流中心”项目的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。上述“桃万物流中心”项目在开发建设过程中，被告以“太阳岛·椰林海岸”项目名称对外出售案涉项目商品房，并于2011年1月26日与丰和源公司签订《销售合同书》和《合作合同书》，委托丰和源公司销售上述项目商品房和项目融资，上述两份合同乙方（丰和源公司）法定代表人落款处均有任洪伟的签名，任洪伟当时系丰和源公司的法定代表人。原告与栾华系朋友关系。2013年3月25日，原告与被告签订《太阳岛·椰林海岸内部认购书》，约定乙方（原告）自愿认购甲方（被告）位于陵水县椰林北干道**“太阳岛·椰林海岸商品房”悦海阁1-16B房，建筑面积暂定为87.84平方米，单价6300元/平方米，总价553392元；签订《商品房买卖合同》的时间由甲方书面通知；购房款乙方应在2011年3月26日前一次性向甲方支付。当日，原告通过其朋友陈英的账户转账20万元给栾华账户（账户为×××）。栾华代原告于2013年3月26日转账给任洪伟100000元，2013年3月26日，原告又通过其侄子白立明的账户向任洪伟转账453392元，云海公司向原告出具“今收到白玉玺认购陵水太阳岛椰林海岸悦海阁1-16B房款553392元”的收据，且加盖公司公章。另，案涉楼盘于2019年7月26日取得《商品房预售许可证》。 一审法院认为，本案的争议焦点在于：一、原、被告签订的《认购书》性质与效力；二、对于《认购书》的处理问题，即被告应否与原告签订合同、向原告交付案涉房产，并配合办理案涉房产不动产登记手续的问题；三、关于诉讼保全费、诉讼责任保险费的负担问题。一、关于案涉《认购书》性质与效力的问题。从本案的《认购书》的性质来看，其本身就是一份预约合同。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”但是原、被告签订的《认购书》仅有当事人名称、商品房基本状况、总价款、付款方式和时间，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的全部情形，该《房屋认购书》不能认定为商品房买卖合同。因此，双方签订的《认购书》应为预约而不是本约，故本案的案由应为商品房预约合同纠纷。案涉楼盘于2019年7月26日取得《商品房预售许可证》，且认购合同不以出卖人取得预售许可证明为生效要件，故本案原、被告签订的案涉《认购书》，系双方的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定、属有效合同，双方均应恪守履行。被告主张案涉《认购书》及收据系伪造，《认购书》以合法形式掩盖非法目的而无效，但未提交相关的证据予以证明，故该院不予采纳。对于被告云海公司认为其未收到案涉房屋的购房款，不认可任洪伟涉嫌盗用被告合同及收据，将债务转嫁给被告的抗辩意见，该院认为原告已将购房款支付给栾华，而栾华又转账给了任洪伟，任洪伟作为经被告授权进行代理销售房屋的丰和源公司的法定代表人，其收取原告购房款的行为系履行职务的行为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条第一款的规定，对丰和源公司产生效力。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。故任洪伟作为有效授权的丰和源公司的法人代表，向原告出售被告所开发的案涉房屋并收取购房款的法律后果应由被代理人即被告承担。至于任洪伟收取的购房款是否转付给被告，即代理人是否将购房款转付给被代理人，是代理人与被代理人之间内部的关系，被告可另行主张。故对被告云海公司的抗辩意见，该院不予采纳。二、对于预约合同的处理，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”根据该条规定，一方不履行订立买卖合同义务的、对方请求承担的是预约合同的违约责任或者要求解除等，而没有规定可以请求签订买卖合同，且根据《中华人民共和国合同法》第四条规定，是否签约属当事人意思自治的范畴。因此，在云海公司已明确拒绝继续与原告签署商品房买卖合同的情况下，对原告要求云海公司与其签订商品房买卖合同的诉求，该院不予支持。因房屋的交付和产权办理未在双方签订的《认购书》中予以约定，现双方也未签订正式的《商品房买卖合同》，故原告要求云海公司向其交付房屋并配合办理不动产登记手续的主张，于法无据，该院不予支持。三、关于诉讼保全费、诉讼保全责任保险费的负担问题。原告在本案中申请财产保全时，可以自己的财产作为担保，因此诉讼保全责任保险费并非其主张债权必须支出的费用，且双方合同并未对诉讼保全责任保险费有所约定，故对原告诉求诉讼保全责任保险费由被告负担，该院不予支持。而保全费属于案件的诉讼费用范围，应根据案件的具体情况来决定各自负担的比例。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《商品房销售管理办法》第十六条之规定，一审法院判决：一、确认原告白玉玺与被告陵水云海投资有限公司于2013年3月25日签订的《太阳岛·椰林海岸内部认购书》合法有效；二、驳回原告白玉玺的其他诉讼请求。案件受理费9333.92元，减半收取4666.96元，由被告陵水云海投资有限公司负担；诉讼保全费3286.96元，由原告白玉玺负担。 本院二审期间，云海公司向本院提交以下证据：1.任洪伟、吴和洪、吴土龙、栾华在公安机关做的询问笔录，证明由丰和源 公司代理销售的房屋中有30多套不是真实的房屋买卖法律关系，而是抵押借款或以房抵债的行为，双方之间签订的《认购书》不是真实意思表示；任洪伟无权用云海公司的合法财产抵偿债务或抵押借款、异地置换；凡是吴土龙签字的《认购书》都不是真正的购房者，都是后补的以房抵债协议，没有按照惯例、常理交纳购房款的人，都是以放高利贷借款来冲抵购房款的当事人，不是真正的购房者；栾华和任洪伟、吴土龙存在常年、长期的借贷关系，银行的往来转账都是高利贷的往来账，而不是购买房屋的购房款；2.栾华等人的银行流水记录，证明栾华与涉案的当事人之间存在民间借贷关系；3.白立明的《认购书》和收据，证明白立明也存在与云海公司签订《认购书》并持有收据的情形，进一步证明白立明支付的133万元并非代白玉玺支付。白玉玺质证称，对上述证据1、2的真实性、关联性有异议，上述证据不能证明白玉玺与云海公司存在民间借贷法律关系；对证据3无异议。本院认证如下：任洪伟、吴和洪、吴土龙在公安机关询问时虽然陈述称由丰和源公司代理销售的房屋中有30多套是用于抵押借款、以房抵债、置换房子，但均未提及涉案房屋或本案被上诉人存在上述情形。栾华在公安机关询问时虽然陈述称与云海公司存在债权债务关系，但从其笔录中亦无法确定其在本案中代付的款项是其与任洪伟或云海公司之间的借款。据此，对上诉人二审提交的证据1、2的证明内容不予采信；上诉人提交的证据3可印证白玉玺在答辩中陈述的付款经过，对该证据予以采信。二审询问后，上诉人云海公司申请法院到海南中明智会计师事务所调取栾华在三亚天意公司太阳岛公寓项目中吴土龙用20A1—24F2共计13套房屋给栾华抵债的结算情况；白立明在三亚天意公司置换房屋的情况。被上诉人白玉玺申请法院调取任洪伟2010年至2014年期间销售云海公司开发的桃万物流园项目115套房产的《已销售房产统计表》。本院认为，吴土龙是否用三亚天意公司太阳岛公寓项目的房子给栾华抵债、白立明是否在三亚天意公司置换房屋，均与本案不具有关联性。任洪伟制作的《已销售房产统计表》没有调查收集的必要，故根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十五条“当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许”的规定，本院对上诉人云海公司、被上诉人白玉玺的调查取证申请均不予准许。 二审查明的事实与一审基本一致，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点是被上诉人白玉玺与上诉人云海公司之间的商品房预约合同法律关系是否成立。云海公司主张《认购书》及收款收据系丰和源公司的法定代表人任洪伟、云海公司的原法定代表人吴和洪以及案外人吴土龙等为借款或抵债而做出的，《认购书》无效，白玉玺与云海公司之间的商品房预约合同法律关系不成立。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第一项的规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。云海公司主张涉案房屋用于抵押借款，应举证证明其与白玉玺之间存在民间借贷法律关系。在云海公司没有证据证明其与白玉玺之间存在民间借贷法律关系的情况下，一审根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条的规定“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定”，并依据加盖云海公司印章的《认购书》以及收款收据，认定白玉玺与云海公司之间的商品房预约合同法律关系成立，有事实根据和法律依据，本院予以维持。此外，关于以房抵债行为的效力问题，参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》[法（2019）254号]第44条第一款“当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持”的规定，以物抵债协议并非当然无效，上诉人主张签订《认购书》、用涉案房屋抵债的行为无效，除了应举证证明双方存在债权债务关系，还应举证证明协议存在其他无效的情形。上诉人未能完成上述举证义务，其应承担举证不能的法律后果。至于本案是否应追加丰和源公司及任洪伟作为第三人参加诉讼的问题，因本案审理的是商品房预约合同纠纷，丰和源公司及任洪伟不是商品房预约合同的相对方，其受云海公司的委托代售房屋、代收款项行为所产生的法律后果应由云海公司承担。故云海公司主张应追加丰和源公司及任洪伟作为本案第三人，没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，陵水云海投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9333.92元，由上诉人陵水云海投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 梁振文 审 判 员 熊 鹰 审 判 员 陈玫伊 二〇二〇年九月十八日 法官助理 顾悦希 书 记 员 蔡汝明 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。