上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初28093号原告：上海兴辉置业有限公司，住所地上海市。法定代表人：宋丽红，董事长。委托诉讼代理人：周家宝，上海沪师律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹剑敏，北京炜衡(上海)律师事务所律师。被告：上海金拱门食品有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：吴辉，董事长。委托诉讼代理人：孙鹏，北京德和衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅明珠，北京德和衡(上海)律师事务所律师。原告上海兴辉置业有限公司(以下简称兴辉公司)诉被告上海金拱门食品有限公司(以下简称金拱门公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月10日公开开庭进行了审理。原告兴辉公司的委托诉讼代理人曹剑敏、周家宝，被告金拱门公司的委托诉讼代理人孙鹏、梅明珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴辉公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间就上海市静安区恒丰路XXX号一层101-01/101-02、二层201-01/201-02商铺(以下简称系争商铺)房屋租赁合同法律关系；2、判令被告于判决生效之日起五日内腾退系争商铺；3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年7月29日，上海隆宇国际商务广场经营管理有限公司(以下简称隆宇公司)与被告签订《隆宇国际商务广场房屋租赁合同(商业)》，其中隆宇公司为合同甲方，被告为合同乙方，双方在合同中就租赁物业面积、租赁期限、租金作出明确约定。2016年6月1日，隆宇公司、被告以及原告三方签订《隆字国际商务广场租赁合同(商业)之补充协议》，协议约定《隆宇国际商务广场房屋租赁合同(商业)》出租方变更为原告，由原告承继隆宇公司在租赁合同中的权利义务。2017年11月15日，被告单位名称变更为上海金拱门食品有限公司。前述租赁合同签订后，隆宇公司按约履行合同义务，将系争商铺交付被告使用。但租赁合同在实际履行过程中，出现了对原告显著不利的情形，具体为：第一，原告交付被告使用的系争商铺实际面积为409.9平方米，比先前租赁合同中约定的面积多出23.9平方米。但被告却仅按照合同约定的386平方米支付租金，原告持续遭受多出部分面积的租金损失。第二，租赁合同中约定的保底租金极其偏低，目前的平均保底租金仅4.10元/天/使用平方米，且已包含物业管理费，扣除28元/月/建筑平方米(1.90元/天/使用平方米)的物业管理费之后，实际保底租金仅为2.20元/天/使用平方米。根据被告报送给原告的年度营业额，也只略高于提成租金基准线(1000万元)，原告能够收取的提成租金亦可谓是一星半点。实际保底租金和提成租金相加仅相当于同位置相邻铺位租金的百分之十几，远低于市场价格。第三，自2019年6月份起至今，被告以原告停水停电给其造成损失为由，长达一年多拒付租金，原告损失持续扩大。继续履行合同只会赔本倒贴。原告认为，因租赁合同的剩余租期还有10年，随着经济形势的变化，原告已不能从合同的履行中获取收益，特别是被告支付的租金远低于市场租赁价格，加之系争商铺位广告费、物业费逐年递增，合同目的已无法实现，继续履行合同对原告显失公平。被告不顾客观情况发生的重大变化，一味固守合同并擅自拒付租金，无视原告损失，明显违反诚实信用原则。参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条的规定，原告有权要求解除租赁合同。故原告诉至法院，请求判如所请。审理中，原告明确表示不以被告违约、租金差额以及被告欠付租金的理由要求解除合同，解除合同的理由仅为依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条的规定，原告认为该条文规定的三个条件都满足，主张合同于被告收到本案诉状副本之日解除。被告金拱门公司辩称，原告解除合同的依据不能成立，系违约方提出解除合同的依据，合同履行进入僵局且必须满足三个条件，违约方存在违约情形，守约方拒绝解除合同违反诚实信用原则，继续履行合同对违约方显失公平。被告所在的餐厅正常经营，合同正常履行，合同履行未形成僵局，事实上原告屡次诉讼不成，便通过停水停电恶意破坏餐厅财物，强行中断餐厅经营，属于恶意违约，不符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定的不存在恶意违约的情形。租金条款是双方意思自治的结果，属于商业风险范畴，双方应当按约履行，自行承担商业风险，不存在显失公平的情形。被告按约履行租赁合同，不存在违反诚实信用原则的行为。本案合同为双方真实意思表示，合法有效。从历次诉讼原告提供的证据中其他商户的租赁合同可以看出，针对不同的承租人，租赁合同条款千差万别，尤其是租金条款，是合同双方当事人意思自治的结果，本案租赁合同已履行多年，应当继续履行。涉案租赁合同的租金模式与房屋面积无关，专用条款约定仅有下限开放式租赁面积条款，即便实测面积与合同面积不一致，也不影响房屋租金的约定。另外，原告在第二次诉讼中诉请的租金差额没有合同依据，本次诉讼原告仍未提供任何合同和法律依据。涉案租赁合同不存在显失公平的情形，根据法律规定，显失公平只能出现在订立合同时，即便出现这种情形，当事人享有的也是变更合同的权利。最后，被告暂未支付租金是依据合同抵扣原告恶意停水停电产生的违约金。根据合同约定，原告以停水停电方式扰乱餐厅正常经营，应当每天按照停水停电前一个月的日均营业额向被告支付违约金，且被告可从恢复经营后从被告应支付原告的租金中直接扣除。原告收到被告抵扣违约金的函件后，不再按照合同约定，开具租金发票给被告，要求支付租金，同时原告第二次提起诉讼的时间，就是被告发出违约金抵扣函件的当日，而原告在诉讼过程中，对被告未付租金一事只字未提，原告以其行为表示接受了以租金抵扣违约金的方式，而且根据合同约定的计算方式，目前违约金仍未抵扣完毕，如果原告认为其遭受了损失，这个损失也是原告自行造成的，在明知租赁合同有明确约定的情况下，为了赶走被告，以极端的方式对被告餐厅进行破坏，原告要求解除合同缺乏事实和法律依据，被告的合法权益应得到救济和维护，合同应当继续履行，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月29日，隆宇公司作为甲方与上海麦当劳食品有限公司(2017年11月15日更名为金拱门公司)签订《房屋租赁合同》，约定：通用条款第三条第1.2项：本合同所称“计租面积”是指附件一“商铺租赁物业平面图”红线圈定位置的实用面积。如果本合同双方当事人就面积数据存在异议，误差超过正负5%的，甲方可按实计算租金。专用条款中约定：本合同双方当事人就“通用条款”中的相关约定的补充或变更形成如下合意，如本条款中相关补充与“通用条款”及“工程建设协议”有冲突的，以本“专用条款”内容为准。其中第三条修改为：甲方愿意出租、乙方愿意承租本合同附件一红线图中标明的场地(以下简称“租赁物业”)，由乙方改建并用于经营麦当劳餐厅。租赁物业是系争商铺。租赁物业的使用面积一层至少150平方米、二层至少236平方米，共计386平方米。第五条修改为：本合同所订租期为17年，自起租日开始计算，至17年期满为止。甲方最迟应于2013年8月1日向乙方发出进场的书面通知，并将符合进场条件租赁物业交付乙方使用。第七条修改为：甲方同意给予乙方自租赁物业按本合同约定的交付之日起60天的免租装修期，乙方应自免租装修期满次日及餐厅正式开业日中二者较早之日(以下简称“起租日”)起向甲方支付租金。乙方从起租日起按以下方式缴付租金(已包含所有物业服务费、招牌位置占用费和管理费、公共区域及公共通道的使用费等所有费用，以下简称“租金”)：1、保底租金加提成租金：1.1乙方向甲方支付第一年保底租金为550,000元，月租金为45,833元，以后每三年递增5%。……1.2提成租金：若乙方餐厅年销售额(销售额定义详见附件八)超出1,000万，取超出部分的8%作为提成租金。……乙方向甲方交付的所有款项(包括但不限于租金及公用事业费用)结算应以税务局制定的相应项目发票为收款凭据。甲方应根据本合同约定于收款之前开具发票，否则乙方有权延缓支付租金及公用事业费用，直至收到发票为止。乙方最迟应在2013年10月1日开业，但条件是租赁物业所在商场内已营业的面积(含乙方租赁物业面积)达到商场总营业面积的55%(含本数)。若商场内已营业的面积未能达55%，则乙方有权推迟开业时间并且不支付租金直至甲方达到上述条件；如乙方仍选择开业，甲方同意在此期间内免收乙方租金。第三十一条修改为：……如乙方发现甲方交付的租赁物业实际面积与约定面积不符(上下超过5%)，乙方可选择：……或(2)终止合同。合同签订后，隆宇公司于2013年8月15日将系争商铺交付金拱门公司使用。2016年2月16日，隆宇公司告知金拱门公司于2016年2月16日起开始支付租金，金拱门公司自2016年2月16日起开始按照合同约定支付租金。2016年6月，隆宇公司作为甲方、金拱门公司(原上海麦当劳食品有限公司)作为乙方、兴辉公司作为丙方签订《隆宇国际商务广场租赁合同(商业)之补充协议》，约定：甲、乙、丙三方经友好协商，就甲方与乙方签订的有关系争商铺《隆宇国际商务广场房屋租赁合同(商业)》订立补充协议如下：一、自2016年6月1日起出租方由隆宇公司变更为兴辉公司；二、乙方承诺并保证作为承租方对丙方继续履行租赁合同；三、乙方根据租赁合同的约定，已向甲方支付的租赁保证金83,333元，由甲方直接支付给丙方，作为乙方履行租赁合同已支付给丙方的租赁保证金。审理中，双方一致确认金拱门公司支付系争商铺租金至2019年5月31日。以上事实，有当事人的陈述，及兴辉公司提供的《房屋租赁合同》《隆宇国际商务广场租赁合同(商业)之补充协议》等证据为证，并经庭审查证属实，依法应予确认。审理中，金拱门公司表示兴辉公司于2019年4月30日对系争商铺采取停水停电措施，强行中止其经营，直至2019年5月25日恢复供水供电，未付租金用以抵扣停水停电产生的违约金。兴辉公司表示金拱门公司经营的餐厅于2019年4月30日遭到不法分子破坏，其才于当日停水停电。金拱门公司表示兴辉公司停水停电与餐厅遭到破坏无关。审理中，因原、被告各执己见，致调解未成。本院认为，隆宇公司与金拱门公司(原上海麦当劳食品有限公司)签订的《房屋租赁合同》，以及隆宇公司、金拱门公司(原上海麦当劳食品有限公司)、兴辉公司签订的《隆宇国际商务广场租赁合同(商业)之补充协议》，系各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方应当依约履行。根据上述补充协议，兴辉公司与金拱门公司之间成立房屋租赁合同法律关系。兴辉公司认为金拱门公司支付的租金远低于市场租赁价格，加之系争商铺位广告费、物业费逐年递增，合同目的已无法实现，继续履行合同对原告显失公平，依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条的规定，要求解除租赁合同法律关系。租赁合同中已明确约定了租金标准，系当事人的真实意思表示，在签订租赁合同时，当事人对于租金的涨跌均应有所预见，兴辉公司签订补充协议承继了出租方的权利义务，视为对租金标准的认可，金拱门公司拒绝解除合同未违反诚实信用原则，现兴辉公司以租金明显低于市场标准构成显失公平要求解除合同并腾退系争商铺，无事实和法律依据，本院不予支持。另外兴辉公司提出的因面积差导致了租金差额损失，以及金拱门公司签订合同时利用优势地位等构成显失公平的解除合同的理由均不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：原告上海兴辉置业有限公司的全部诉讼请求，不予支持。案件受理费52,190元，减半收取计26,095元，由原告上海兴辉置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  冯旭二〇二〇年九月二十八日书记员  纪洪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。