北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初28742号原告：北京市房山区工业总公司，住所地北京市房山区良乡昊天大街**。法定代表人：佟海山,总经理。委托诉讼代理人：朱波，女，1976年1月23日出生，汉族，该公司企业经营管理部科员。委托诉讼代理人：张德双，北京市昭德律师事务所律师。被告：金玉文，男，1964年12月15日出生，汉族，现羁押于北京市房山区看守所。委托诉讼代理人：朱瑞鹏，北京市智远律师事务所律师。原告北京市房山区工业总公司（以下简称“工业总公司”）与被告金玉文租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工业总公司的委托诉讼代理人朱波、张德双，被告金玉文的委托诉讼代理人朱瑞鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。工业总公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认工业总公司与金玉文于2013年11月12日签署的《土地租赁协议》已解除；2.判令金玉文清退承租场地，将场地内（青龙湖镇坨里村村西南的青龙湖镇金隅水泥厂西南石料渣土堆场）存放的大量沙土石料搬离场地，并将该场地交还给工业总公司；3.判令金玉文承担本案诉讼费。事实及理由：2013年11月12日，工业总公司与金玉文签署了《土地租赁协议》，工业总公司将位于房山区坨里村的116亩工业用地（土地使用证号：京房国用（2001）字第039，土地使用证号：京房国用（2001）字第040号）租给金玉文，用于合法经营。租赁期限自2014年1月1日至2024年12月31日，共计11年。合同第十一条第二款约定：若出现不可抗力因素（国家征用该土地时，协议终止。各自损失自行承担），而导致甲乙双方无法继续履行租赁协议，本协议自然终止，且双方互不承担赔偿责任。2018年7月17日，工业总公司收到北京市土地整理储备中心房山区分中心发来的《关于青龙湖镇乐高园项目一期收储工作相关事宜的函》，此函中的收储土地包含《土地租赁协议》的用地。2018年8月3日，北京市房山区人民政府国有资源监督管理委员会向工业总公司下发了《关于北京市房山区工业总公司下属北京市房山区四联化工厂所属土地用于青龙湖镇乐高乐园项目土地收储的批复》，同意土地收储。2019年5月24日，工业总公司与北京市土地整理储备中心房山区分中心签署了《北京市房山区四联化工厂国有土地预入库合同》。工业总公司认为，现国家征用工业总公司出租给金玉文的土地，而导致双方无法继续履行租赁协议，依协议约定，协议应自然终止，故诉至法院，要求解除该协议。金玉文辩称，不同意工业总公司的诉讼请求。一、双方签订的《土地租赁合同》合法有效，双方应按照合同约定，继续履行租赁合同。二、不认可涉案土地被征收的事实。《土地储备管理办法》规定，储备土地必须符合土地利用总体规划和城乡规划。金玉文作为土地的实际占有使用人，未见过征收公告及土地、规划部门出具的相关文件，也没有评估公司对金玉文投资建设的附属物及搬迁费用等进行评估造价。三、金玉文依据协议在案涉土地上进行了相关建设、装修，种植了树木，并且存有大量砂石料，因土地被收储所获得的相关补偿包括装饰装修、树木、搬迁补偿等应属于金玉文所有。在目前工业总公司未支付任何补偿的情况下，单方要求解除合同，金玉文的合法权益将无法获得保障。综上，金玉文与工业总公司之间成立合法的土地租赁关系，如工业总公司依据土地收储而单方解除租赁合同，首先应充分证明收储行为的合法性，同时也应就征收补偿问题与金玉文达成一致意见。工业总公司在未就征收补偿问题与金玉文协商一致的情况下，单方解除协议，违反了《民法总则》规定的公平原则，也违反了相关法律规定的足额补偿及先补偿后搬迁的原则，侵害了金玉文的合法权益。本院经审理认定事实如下：2013年11月12日，工业总公司（甲方）与金玉文（乙方）签订《土地租赁协议》，约定，甲方将位于房山区坨里村约116亩工业工地出租给金玉文使用，土地使用证号：京房国用（2001）字第039号、京房国用（2001）字第040号，租赁期共10年，自2014年1月1日至2024年12月31日。协议还对租金价格、支付时间、双方权利义务进行了约定。其中，协议约定，因乙方使用需要，可以对承租场地进行需要的房屋建设，其手续自行办理，产权归乙方所有，协议期满由乙方自行清理，租赁期内如遇政府拆迁或未在挂牌转让中成为受让方需要拆迁时，乙方投资建筑的拆迁补偿归乙方所有。关于协议终止，协议约定，若出现不可抗力因素（国家征用该土地时，协议终止。各自损失自行承担），而导致甲、乙双方无法继续履行租赁协议，本协议自然终止，且双方互不承担赔偿责任。2018年7月17日，北京市土地整理储备中心房山区分中心向工业总公司发送《关于青龙湖镇乐高乐园项目一期收储工作相关事宜的函》，内容为：根据区政府关于青龙湖镇乐高乐园项目座谈会会议纪要，为满足乐高乐园项目用地需求，一期采用国有地收储模式，区土地储备中心作为收储主体。乐高乐园项目一期涉及贵公司下属位于房山区青龙湖镇的北京市房山区四联化工厂地块收储。为推动区域产业发展，加快乐高乐园项目一期收储进程，望贵公司支持配合收储工作，向我中心提交收储申请及项目用地相关资料，同步启动土壤污染评估工作，并为现场踏勘工作提供便利。2018年8月3日，北京市房山区人民政府国有资源监督管理委员会向工业总公司下发了《关于北京市房山区工业总公司下属北京市房山区四联化工厂所属土地用于青龙湖镇乐高乐园项目土地收储的批复》，内容为：你公司报来的《关于北京市房山区四联化工厂土地参加青龙湖镇乐高乐园项目土地收储的请示》已收悉，按照区政府《关于青龙湖镇乐高乐园项目座谈会议纪要》（第31期）精神，及北京市土地整理储备中心房山区分中心给予你公司《关于青龙湖镇乐高项目一期收储工作相关事宜的函》，经区国资委研究，批复如下：一、同意你公司将下属北京市房山区四联化工厂所属土地用于青龙湖镇乐高乐园项目一期收储，土地总面积共113264.7平方米，其中：京房国用（2001）字第039号，面积77641.9平方米、使用权类型为划拨、用途为工业用地；京房国用（2001）字第040号，面积35622.8平方米、使用权类型为划拨、用途为住宅。二、你公司要依法依规做好土地收储的相关工作及安全维稳工作。2019年5月24日，工业总公司与北京市土地整理储备中心房山区分中心就上述地块签署了《北京市房山区四联化工厂国有土地预入库合同》，就土地具体情况、土地补偿价及支付、场地移交等事宜进行了约定。2020年1月19日，北京市房山区人民政府向市规划自然资源委房山分局出具《北京市房山区人民政府关于有偿收回青龙湖镇02街区西侧（乐高乐园）土地一级开发项目内国有土地使用权的批复》，内容为，经区政府研究决定，有偿收回青龙湖镇02街区西侧（乐高乐园）土地一级开发项目内涉及的……北京良工房地产开发有限公司……国有土地使用权。由北京市土地整理储备中心房山区分中心依据财政评审的评估补偿价格与上述权利人签订国有土地使用权收回协议，……。2020年2月28日，北京市土地整理储备中心房山区分中心（甲方）与北京良工房地产开发有限公司（乙方，以下简称“良工房地产公司”）签订《北京市国有土地使用权收购合同》，合同约定甲方收购乙方位于北京市房山区青龙湖镇坨里村西的土地，证号为京房国有（2001）字第039号、京房国有（2001）字第040号，收购土地范围内具有批准手续的建筑物的证载建筑面积总计0平方米，无审批手续的建筑物及附属物面积18099.74平方米，对于乙方无合法手续的房屋，乙方应在2020年5月10日前自行完成拆除清理并承担因此产生的一切费用；……此类房屋拆除后甲方对乙方不予补偿，拆除后的残值不予返还。工业总公司解释，案涉土地的使用权人原为北京市房山区四联化工厂，该工厂破产后，案涉土地使用权被良工房地产公司竞拍所得，北京市房山区四联化工厂与良工房地产公司均为工业总公司的下属单位，因工业总公司具有管理职能，签订预入库合同时以工业总公司的名义签订，在签订正式的收购合同时，以实际使用权人即良工房地产公司名义签订。另查，金玉文在案涉土地上存放大量沙土石料，具体位于房山区青龙湖镇坨里村村西南的青龙湖镇金隅水泥厂外西南。上述事实，有双方当事人的陈述，工业总公司提交的《土地租赁协议》、《关于青龙湖镇乐高乐园项目一期收储工作相关事宜的函》、《关于北京市房山区工业总公司下属北京市房山区四联化工厂所属土地用于青龙湖镇乐高乐园项目土地收储的批复》、《北京市房山区四联化工厂国有土地预入库合同》，金玉文提交的《土地租赁协议》，本院调取的《北京市房山区人民政府关于有偿收回青龙湖镇02街区西侧（乐高乐园）土地一级开发项目内国有土地使用权的批复》、《北京市国有土地使用权收购合同》等证据在案佐证。本院认为，案涉土地虽以土地收储方式被纳入储备土地库，并由北京市土地整理储备中心房山区分中心收购，但根据《北京市房山区人民政府关于有偿收回青龙湖镇02街区西侧（乐高乐园）土地一级开发项目内国有土地使用权的批复》，经区政府决定，收回案涉国有土地使用权，故案涉土地涉及土地一级开发项目，已无法再继续出租使用，该情况符合《土地租赁协议》“若出现不可抗力因素……而导致甲、乙双方无法继续履行租赁协议”的约定，本院确认该协议已解除。另外，虽案涉预入库合同与收购合同的合同主体不一致，但工业总公司对此进行了合理解释，且两份合同所载的土地使用权证号与《土地租赁协议》均一致，能够认定均针对同一土地。金玉文主张工业总公司应证明收储行为的合法性，对此，本院认为工业总公司仅应举证证明合同已满足解除条件，而无需承担收储行为是否合法的举证责任。因合同已解除，工业总公司要求金玉文将土地上堆放的沙土石料搬离，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条规定，判决如下：一、确认北京市房山区工业总公司与金玉文于2013年11月12日签订的《土地租赁协议》已解除；二、金玉文于本判决生效后二十日内将承租场地内沙土石料搬离（具体位于北京市房山区青龙湖镇坨里村村西南的青龙湖镇金隅水泥厂外西南），将场地交还北京市房山区工业总公司。案件受理费35元，由金玉文负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  贾 茹审 判 员  韩 玉人民陪审员  王淑玲二〇二〇年九月二十八日书 记 员  吴 丽