北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初36753号原告:琴月（上海）音乐艺术有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：姜文拓，总经理。委托诉讼代理人：杨子维，北京市华泰律师事务所律师。委托诉讼代理人:冯晓蜜，北京市华泰律师事务所律师。被告：北京华夏文远体育文化发展有限公司，住所地北京市朝阳区十里堡**院**楼**07。法定代表人：阴梦菲，执行董事。委托诉讼代理人：洪绍荣，北京大成律师事务所台湾居民律师。委托诉讼代理人：刘晓雨，北京大成律师事务所律师。原告琴月（上海）音乐艺术有限公司（以下简称琴月公司）与被告北京华夏文远体育文化发展有限公司（以下简称华夏文远公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告琴月公司的委托诉讼代理人杨子维、冯晓蜜，被告华夏文远公司的委托诉讼代理人洪绍荣、刘晓雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。琴月公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原、被告签订的两份《租赁合同》于2019年5月1日解除；2.请求法院判令被告退回原告支付的保证金共计472337.43元；3.请求法院判令被告支付原告违约金共计306736.89元；4.请求法院判令被告支付原告装修费、工程监理费、消防改造费、空调改造安装费、固定资产折损等损失共计72万元；5.本案的诉讼费用及财产保全费用由被告承担。事实与理由：2019年1月，原告与被告签订了《租赁合同》（下称《租赁合同一》），该合同约定：1、被告为出租人，原告为承租人，原告承租坐落于北京市丰台区西三环南路10－3号北京月恒正大新生活广场2A019铺位；面积为576平方米，用于经营音乐教育类；2、租赁期限为2019年3月1日至2023年4月30日；3、第一年、第二年月租金为人民币78840元，第三年、第四年月租金为人民币86724元，第五年月租金为人民币95484元；4、履约保证金为364212元；5、如因出租人原因导致承租人无法办理工商税务注册等手续的，出租人应当支付租赁年度内3个月租金的违约金，且承租人保留解除合同的权利；6、出租人应保证承租人可正常使用该租赁场所，若出租人违反上述保证，则出租人应当支付租赁年度内3个月租金的违约金，且承租人保留解除合同的权利。同日，原告与被告签订了第二份《租赁合同》（下称《租赁合同二》），该合同约定：1、被告为出租人，原告为承租人，原告承租坐落于北京市丰台区西三环南路10－3号北京月恒正大新生活广场2A019－1铺位；面积为171平方米，用于经营音乐教育类；2、租赁期限为自2019年3月23日至2023年4月30日；3、第一年、第二年月租金为人民币23405.63元，第三年、第四年月租金为人民币25746.19元，第五年月租金为人民币28346.81元；4、履约保证金为108125.43元；5、如因出租人原因导致承租人无法办理工商税务注册等手续的，出租人应当支付租赁年度内3个月租金的违约金，且承租人保留解除合同的权利；6、出租人应保证承租人可正常使用该租赁场所，若出租人违反上述保证，则出租人应当支付租赁年度内3个月租金的违约金，且承租人保留解除合同的权利。合同履行过程中，原告已履行了合同义务，并对涉案房屋进行了装修。但被告始终未履行向原告提供办理工商登记材料的相关义务，导致原告无法办理租赁场所经营所需的营业执照，无法实际运营，无法实现合同目的，由此给原告造成了巨大损失。此外，由于被告与北京新岩凯利投资管理有限公司之间出现纠纷，自2019年5月12日起原告承租店铺所在楼层被全部封锁，全部店铺均无法正常经营，导致原告的合同目的无法实现。因此，原告依据《租赁合同》第二十三条甲方的违约责任以及《合同法》第九十四条之规定，向被告送达了《关于拟解除租赁合同的通知》及《关于解除租赁合同的通知》，明确通知被告自2019年5月1日起解除双方签订的两份《租赁合同》，并要求被告退还保证金、支付违约金及相关损失。此后，原告又多次与被告沟通合同解除事宜，但至今未达成一致意见，被告仍未退还保证金，且未支付违约金及相关损失。被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益。综上所述，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向贵院提起诉讼，请求人民法院依法保护原告的合法权益。华夏文远公司辩称，同意解除合同，解除合同的时间为北京新岩凯利投资管理有限公司查封店铺的那天即2019年5月12日。关于办照，原告从未向被告提出过具体需要什么材料，原告也不清楚被告缺什么材料。被告只是协助原告办理，提供相关文件。原告在签订合同过程中出现主体变更，自身也存在过错。被告和北京新岩凯利投资管理有限公司产生争议，对于原告办照有影响。违约金应当以损失为依据，原告主张的违约金超过自身损失。原告主张的有些费用是案外人小叶子(北京)科技有限公司支付的，原告主体不适格。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下:原告琴月公司系案外人小叶子(北京)科技有限公司全资子公司。2018年6月26日小叶子（北京）科技有限公司（以下简称小叶子公司）与华夏文远公司签订《租赁合同》，约定华夏文远公司为出租人，小叶子公司为承租人，承租坐落于北京市丰台区西三环南路10-3号北京月恒正大新生活广场2A019铺位；租赁期限自2018年8月1日至2023年4月30日；履约保证金为364212元。2018年12月20日小叶子公司与华夏文远公司签订《北京月恒租赁合同之解约协议》，约定小叶子公司因战略规划调整需要，向华夏文远公司申请提前解除原合同；双方一致同意提前解除原合同，原合同租期统一截止日为2019年2月28日，原合同自租期截止日起解除，届时双方租赁关系终止；双方一致确认，本协议签署同时，华夏文远公司将与琴月公司（该公司为小叶子公司的子公司）就原租赁铺位按原合同租赁条件根据新的租期重新签署新的租赁合同（即“新租赁合同”）。在前述新租赁合同签署后，华夏文远公司在收到琴月公司支付租赁保证金人民币364212元起10个工作日内退还原合同中小叶子公司所缴纳的租赁保证金共计人民币364212元。2018年6月26日，小叶子公司与华夏文远公司签订《租赁合同》，约定华夏文远公司为出租人，小叶子公司为承租人，承租坐落于北京市丰台区西三环南路10-3号北京月恒正大新生活广场2A019-1铺位；租赁期限自2018年8月15日至2023年4月30日；履约保证金108125.43元。2018年12月20日，2018年12月20日小叶子公司与华夏文远公司签订《北京月恒租赁合同之解约协议》，约定小叶子公司因战略规划调整需要，向华夏文远公司申请提前解除原合同；双方一致同意提前解除原合同，原合同租期统一截止日为2019年3月22日，原合同自租期截止日起解除，届时双方租赁关系终止；双方一致确认，本协议签署同时，华夏文远公司将与琴月公司（该公司为小叶子公司的子公司）就原租赁铺位按原合同租赁条件根据新的租期重新签署新的租赁合同（即“新租赁合同”）。在前述新租赁合同签署后，华夏文远公司在收到琴月公司支付租赁保证金人民币108125.43元起10个工作日内退还原合同中小叶子公司所缴纳的租赁保证金共计人民币108125.43元。上述两份租赁合同签订后，小叶子公司向华夏文远公司支付消防改造费134460元、空调改造安装费178980元、施工管理费40000元、施工保证金38800元。2019年1月31日甲方出租人华夏文远公司与乙方承租人琴月公司签订《租赁合同》，约定，甲方将其位于北京市丰台区西三环南路10-3号北京月恒正大新生活广场2A019铺位出租给乙方，租赁面积为576平方米；乙方经营音乐教育类；租赁期限自2019年3月1日至2023年4月30日；履约保证金364212元。如乙方需使用租赁场所办理工商税务注册等手续，甲方应为乙方手续办理提供相关协助（提供办理各项注册所需要的文件等）。如因甲方原因导致乙方无法办理相关手续的，甲方应向乙方支付相当于当时租赁年度内3个月租金的违约金，同时乙方保留解除本合同的权利。本合同期限届满或本合同因其他原因而终止、解除时，乙方应在本合同期限届满或本合同因其它原因终止、解除后10日内自担费用拆除并搬走其所自行安装的附属设施及设备，并将租赁场所恢复原状、清理干净交还甲方。在乙方将租赁场所交还甲方后，如租赁场所内仍留存乙方自行安装的设施、设备或装修（包括不可拆除的部分），视为乙方放弃该等设施、设备或装修的所有权，甲方有权自行处理，并不对乙方承担任何责任。同日，甲方出租人华夏文远公司与乙方承租人琴月公司签订《租赁合同》，约定，甲方将其位于北京市丰台区西三环南路10-3号北京月恒正大新生活广场2A019-1铺位出租给乙方，租赁面积为171平方米；乙方经营音乐教育类；租赁期限自2019年3月23日至2023年4月30日；履约保证金108125.43元。合同其他约定均与双方所签2A019铺位租赁合同一致。2019年2月28日，琴月公司与华夏文远公司签订《北京月恒租赁合同租金减免补充协议》，约定，华夏文远公司同意适当减免琴月公司两个租赁铺位的租金。具体减免如下：1、免除琴月公司所租赁的2A019-1铺位2019年3月23日至2019年5月22日期间的租金，即46811.26元；2、免除琴月公司租赁的2A019铺位2019年3月1日至2019年5月31日期间的租金，即236520元。2019年4月15日，琴月公司向华夏文远公司发出《关于拟解除租赁合同的通知》，主要内容为：我司需使用租赁合同所约定的租赁场所办理琴月公司在北京的分公司（“琴月北京分公司”）的工商税务注册登记手续，我司自2018年就开始通过不同方式多次向贵司明确要求提供相关协助【特别是提供工商登记所需的租赁场所产权资料和营业场所证明等相关资料（需租赁场所合法有效的不动产所有权人即产权方加盖公章），产权方登陆当地的《住所地证明核查平台》完善相关信息】，但迄今为止，贵司始终未履行该等义务，这直接导致我司无法办理租赁场所经营所需的工商营业执照（琴月北京分公司长达6个月的工商名称预先核准也已过期），并导致琴月北京分公司无法实际正式运营。我司在装修及分公司设立筹备等方面也己花费大量人力、物力、财力。贵司上述违约行为直接导致我司产生巨大损失。我司现正式通知贵司，鉴于贵司严重违反合同约定，拒不履行合同义务，我司拟按租赁合同约定解除合同，并要求贵司按两份租赁合同约定各承担3个月租金的违约金，并退还全部保证金、己付租金但未使用部分以及赔偿其他因此导致我司遭受的各项损失（如装修损失等）。2019年4月26日，华夏文远公司向琴月公司发出《关于贵司拟解除租赁合同通知的回函》，载明：为了配合贵司办理工商登记手续，我司已多次全力与北京新岩凯利投资管理有限公司（以下简称“新岩凯利”）进行交涉，并要求新岩凯利提供相关资料。新岩凯利方作为房屋经营方，依约有义务配合提供租赁场所相关资料，由于新岩凯利的延误，贵司尚未取得工商营业执照，我司针对上述情况，已通过贵我双方的补充协议给予了贵司租金减免的补偿措施。其中，免除2A019-1铺位2019年3月23日至2019年5月22日的租金，共计46811.26元，免除2A019铺位2019年3月1日至2019年5月31日的租金，共计236520元。鉴于目前我司正积极与新岩凯利沟通协调，且贵司目前尚处于免租期间，本着长期、公平的合作目标，望贵司给予我司一定时间处理上述事宜。我司将采取一切积极合法的方式要求新岩凯利配合贵司尽快完成相关工商注册等事宜。2019年4月29日，琴月公司向华夏文远公司发出《关于解除租赁合同的通知》，载明：1、贵司回函所提及的租金减免，是因为当时我司租赁铺位（租赁场所）所在广场一层的地球港撤店，一直未有新商户进入，严重影响广场二层的客流量，经贵我双方此前沟通，贵司减免我司租赁铺位部分租金，并非贵司因自身长期未能提供租赁场所产权资料等而给予的补偿措施。2、贵司过错和违约行为已致使我司未能及时办理北京分公司营业执照，致使我司租赁铺位长期无法正式开业运营，无法实现合同目的。目前上述租赁铺位己处于关停状态。贵司的严重违约行为已致使我司产生巨大损失，包括但不限于装修费用、分公司设立筹备费用、员工成本、无法正常营业所造成的营收损失等，直接损失经核算超过311万元。鉴于贵司严重违反合同约定，拒不履行合同义务，我司现正式通知贵司，自2019年5月l日起即解除贵我双方于2019年1月就北京市丰台区西三环南路10-3号“北京月恒正大新生活广场”。项目二层2A019-1铺位、2A019铺位承租事宜签订的两份《租赁合同》，并请贵司在2019年5月10日前支付3个月租金的违约金并退还全部保证金以及赔偿其他因此导致我司遭受的各项损失，经核算合计为390万元（如该等金额不足以弥补我司损失，贵司还应继续赔偿）。2019年5月12日北京新岩凯利投资管理有限公司在月恒正大新生活广场贴出通告，载明：由于华夏文远公司单方违约，导致月恒正大新生活广场二层项目无法正常营业。我司已于2019年5月12日与华夏文远公司解除租赁合同。同日，北京新岩凯利投资管理有限公司在琴月租赁铺位张贴封条。现琴月公司来院起诉，要求确认双方所签租赁合同于2019年5月1日解除。华夏文远公司认可双方所签合同于2019年5月12日解除，即北京新岩凯利投资管理有限公司张贴通告及封条之日。琴月公司主张退还的履约保证金、消防改造费、空调改造安装费、工程监理费均系小叶子公司支付。装修费为琴月公司支付。小叶子公司向本院出具《情况说明》，承诺由小叶子公司支付的与涉案铺位租赁、装修、使用等相关款项（包括但不限于：履约保证金、消防费、空调施工费、施工保证金、监理费），所产生的全部权益由原告享有。华夏文远公司认可收取了小叶子公司交纳的履约保证金、消防改造费、空调改造安装费等，除履约保证金外，其他款项均认可视同为琴月公司交纳。华夏文远公司认可未按《北京月恒租赁合同之解约协议》的约定重新收取履约保证金，亦未退还小叶子公司履约保证金。审理中，经本院释明，原、被告双方对于装修价值均不申请评估。本院认为，琴月公司与华夏文远公司就北京市丰台区西三环南路10-3号北京月恒正大新生活广场2A019及2A019-1铺位签订的二份《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。关于合同解除的时间，琴月公司主张因华夏文远公司未按合同约定提供办理工商登记材料，导致琴月公司无法办理租赁场所经营所需的营业执照，故依据双方合同第二十三条的约定于2019年4月29日向华夏文远公司发出《关于解除合同的通知》，该通知于次日送达到华夏文远公司，琴月公司主张依据该通知确认2019年5月1日解除双方所签二份租赁合同，该主张符合法律规定及双方约定，本院予以支持。关于违约金，华夏文远公司向琴月公司发出的《关于贵司拟解除租赁合同通知的回函》中载明：多次要求北京新岩凯利投资管理有限公司提供工商登记所需材料，因该公司的延误，导致琴月公司尚未取得工商营业执照，双方通过签订补充协议的方式对于租金给予减免。但双方所签《北京月恒租赁合同租金减免补充协议》中并未提及办理工商登记一节，且琴月公司给予华夏文远公司的回函中提及租金减免系广场一层地球港撤店后未有新商户进入，影响二层客流，故减免租金，并非因无法办理工商登记给予减免租金，且2019年5月12日北京新岩凯利投资管理有限公司在琴月公司场所张贴公告及封条，导致琴月公司无法继续使用租赁物，对此华夏文远公司应当向琴月公司承担违约责任，依据合同约定支付违约金。关于履约保证金、消防改造费、空调改造安装费及施工管理费、装修保证金、工程监理费，除履约保证金以外，华夏文远公司认可其他费用视同为琴月公司交纳，故合同解除后应当退还给琴月公司。依据华夏文远公司与小叶子公司签订的《北京月恒租赁合同之解约协议》，华夏文远公司应当在收取琴月公司交纳的履约保证金起10个工作日内将收取小叶子公司的履约保证金退还给小叶子公司。现华夏文远公司并未向琴月公司重新收取履约保证金，小叶子公司亦出具《情况说明》承诺涉案铺位租赁、装修使用等相关款项（包括但不限于：履约保证金、消防费、空调施工费、施工保证金、监理费），所产生的全部权益由琴月公司享有，故琴月公司主张退还履约保证金的诉讼请求，本院予以支持。关于装修费，琴月公司主张装修损失，对于标的较大的专业性问题超出法院酌定范围，经过本院释明，琴月公司及华夏文远公司对于装修价值均不申请评估鉴定，无法确定损失金额，故对琴月公司该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、确认2019年1月31日琴月(上海)音乐艺术有限公司与北京华夏文远体育文化发展有限公司签订的北京市丰台区西三环南路10-3号北京月恒正大新生活广场2A019、2A019-1二份租赁合同于2019年5月1日解除；二、北京华夏文远体育文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还琴月(上海)音乐艺术有限公司履约保证金472337.43元；三、北京华夏文远体育文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付琴月(上海)音乐艺术有限公司消防改造费134460元、空调改造费178980元、装修施工管理费40000元、施工保证金38800元、工程监理费26000元；四、北京华夏文远体育文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付琴月(上海)音乐艺术有限公司违约金306736.89元；五、驳回琴月(上海)音乐艺术有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18292元，由琴月(上海)音乐艺术有限公司负担5800（已交纳）；北京华夏文远体育文化发展有限公司负担12492元（本判决生效之日起七日内交纳）；保全费5000元，由北京华夏文远体育文化发展有限公司负担（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 丁 颖人民陪审员 何 静人民陪审员 刘 梅二〇二〇年九月二十八日法官 助理 王梦璇书 记 员 刘晓伟