湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终9387号上诉人（原审被告）：王黎霞，女，1981年8月23日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：张勇，男，1978年12月23日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，系王黎霞配偶。被上诉人（原审原告）：中航物业管理有限公司，住所地深圳市福田区华强北街道华航社区振华路**飞亚达大厦**801。法定代表人：石正林。委托诉讼代理人：丁利平，湖南万和联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴斯沁，湖南万和联合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中航物业管理有限公司长沙分公司，住，住所地湖南省长沙市芙蓉区芙蓉中路二段**顺天国际财富中心**/div>负责人：许志平。委托诉讼代理人：丁利平，湖南万和联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴斯沁，湖南万和联合律师事务所律师。原审被告：张勇，男，1978年12月23日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。上诉人王黎霞因与被上诉人中航物业管理有限公司（以下简称中航物业公司）、中航物业管理有限公司长沙分公司（以下简称中航物业长沙分公司）、原审被告张勇物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初2763号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年8月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王黎霞向本院提出上诉请求：请求撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初2763号民事判决，并改判驳回被上诉人的诉讼请求，上诉人不承担2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理费19890元。事实与理由：原郡原美村房产公司交付本人的房屋未经本人验收合格，房屋质量有安全隐患。故请求法院支持我方诉请。中航物业公司、中航物业长沙分公司共同答辩称：一、上诉人与被上诉人之间存在物业服务合同关系，被上诉人向上诉人提供了物业服务，上诉人应支付物业服务费。二、被上诉人自2015年1月1日至今对小区提供了物业服务，应当获得相应报酬。三、上诉人是涉诉房屋的业主，应当承担物业服务费的支付义务。上诉人所称的房屋未验收是否为事实为未知，即使是事实，房屋是否验收及验收时间也不能成为拒绝支付物业服务费的理由。四、上诉人所称房屋质量问题的解决，超出被上诉人物业服务内容范围，不属于物业服务合同调整范畴，被上诉人作为物业服务企业没有为上诉人所有的房屋专有部分承担维修的义务。综上，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求维持原判。中航物业公司、中航物业长沙分公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令王黎霞、张勇向中航物业公司、中航物业长沙分公司支付拖欠的物业服务费19890元（自2015年1月1日起计算至2018年12月31日）；2.判令王黎霞、张勇向中航物业公司、中航物业长沙分公司支付逾期交费的违约金（以应付物业管理费总金额为基数，按千分之三每日的标准，自欠费之日起计算至全部交纳之日止）；3.判令王黎霞、张勇承担本案全部诉讼费用。一审法院查明事实：王黎霞、张勇原系长沙市雨花区时代阳光大道489号美邨花园C4栋102房业主，房屋产权面积为165.49平方米，登记时间为2013年12月26日，房屋用途为住宅。该小区建设单位系中锴公司，原物业服务企业系湖南郡原物业管理有限公司（以下简称郡原物业）。2014年12月22日，中锴公司对美邨花园小区业主发出《公示函》，主要内容载明郡原物业因自身经营考虑，已于2014年12月31日提出终止涉案小区所有前期物业服务合同。为避免提前终止行为对业主生活造成不良影响，中锴公司通过直接委托方式选聘原告中航物业公司从2015年1月1日起为涉案小区提供前期物业服务。自2015年1月1日，业主向中航物业公司缴纳物业费，物业服务费用及标准保持不变。业主与中航物业公司的具体权利、义务关系以中锴公司与中航物业公司签订的《郡原美邨前期物业服务合同》为准。如业主有任何意见，于2014年12月30日前向中锴公司提出，否则视为认可上述变更。2014年12月31日，中锴公司（甲方）与中航物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方委托乙方就长沙市美邨花园项目提供物业服务，合同期限为2015年1月1日起至业主委员会另与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，主要内容如下：第一条：物业服务区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通；4.共有绿地、花木等的养护与管理；5.交通与车辆停放秩序的管理；6.协助维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤，安全防范等事项的协助管理；7.物业档案资料管理；8.协助组织开展园区文化活动；9.装饰装修管理服务；第十四条：本物业管理区域物业服务收费按照包干制形式，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅（望庄）1.9元/月/平方米，独栋别墅（燕园）4.2元/月/平方米，联排别墅（丽园）2.5元/月/平方米，高层（青山里）2元/月/平方米；第十五条：物业服务费按照商品房的产权登记面积按半年收取，业主或者物业使用人应在缴费周期第一个月的五号前履行交纳义务，如逾期交纳物业服务费用的，乙方有权收取违约金，违约金按每迟延一日收取应付总金额的3‰收取。合同还对物业的承接验收、违约责任等进行了约定。该合同在长沙市雨花区城乡建设局物业监管科办理了备案手续。合同签订后，由中航物业长沙分公司自2015年1月1日起为美邨花园小区实际提供物业服务，并收取物业服务费。因王黎霞、张勇房屋渗水问题未得到解决，加之对物业服务质量不满，故王黎霞、张勇未交纳2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业费。原告催收无果后，向一审法院提起诉讼。一审法院另查明：2015年6月30日，长沙市地名委员会审核同意座落于××路××道××道××花园××栋××层楼高的建筑物群命名为“中航城”。一审法院认为：根据《最高人民法院》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，中锴公司作为建设单位在原物业单位退场后、业主委员会成立前，与中航物业公司签订《前期物业服务合同》，并履行了备案手续及在涉案小区进行公示，符合前期物业服务的适用情形，该合同合法有效，对包括王黎霞、张勇在内的小区业主均具有约束力。中航物业长沙分公司依约履行了对涉案房屋所属的中航城小区进行物业管理服务的义务，王黎霞、张勇作为业主应按合同约定履行按时交纳物业服务费的义务。王黎霞、张勇辩称其房屋渗水未得到解决，对物业服务质量不满，一审法院认为该抗辩意见不构成拒绝物业费的合法理由，且王黎霞、张勇拒交物业费对其他已经交纳物业费的业主亦不公平，故一审法院对王黎霞、张勇该项抗辩意见依法不予采信，王黎霞、张勇对房屋质量问题证据充分后可依法另行主张权利。王黎霞、张勇对中航物业公司、中航物业长沙分公司主张的欠付2015年1月1日至2018年12月31日期间物业服务费19890元的事实未提供反证，故一审法院对此予以确认，王黎霞、张勇应当向中航物业长沙分公司履行交纳义务。关于违约金，因王黎霞、张勇拒交物业费系因房屋渗水问题未解决及物业服务质量有异议，不存在恶意拖欠的行为，故不宜支持中航物业长沙分公司主张的违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、王黎霞、张勇于本判决生效之日起7日内支付中航物业管理有限公司长沙分公司物业服务费19890元；二、驳回中航物业管理有限公司、中航物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费因适用简易程序收取149元，王黎霞、张勇负担。二审期间，上诉人王黎霞向本院提交了其车库被占用的照片，拟证明被上诉人在物业管理服务过程中存在重大瑕疵。被上诉人对该组照片的三性均不予认可，且其认为照片显示的是一个房间中堆有杂物，房间为业主的专有部分，被上诉人的服务范围为公共区域，不包括业主的专有部分，该证据达不到上诉人的证明目的。本院经审查后认为，该组照片无法反映出其拍摄的时间、地点、地点无法确定其真实性及关联性，亦无法达到被上诉人2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务存在瑕疵的证明目的，故本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，结合庭询以及双方的诉辩情况，本案二审争议焦点在于被上诉人提供的物业服务是否存在重大瑕疵。本院认为，上诉人提交的现有证据不足以证明被上诉人提供的物业服务存在重大瑕疵，因此，本院对上诉人的该上诉理由不予采纳。关于上诉人所称涉案房屋未经其验收，存在严重质量问题的抗辩理由。本院认为，上诉人的证据不足以证明上述问题的存在，且上述问题亦非上诉人拒交物业管理费的合法理由，故本院对上诉人的该抗辩理由不予采纳。综上所述，上诉人王黎霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费298元，由上诉人王黎霞负担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  谢 晋审判员  程 婧二〇二〇年九月十四日法官助理周政国书记员李峻屹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。