福建省连城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0825民初2213号 原告：连城新锦园物业有限公司，住所地连城县莲峰镇冠豸景苑******，统一社会信用代码91350825789022601P。 法定代表人：林太茂，职务总经理。 委托诉讼代理人：江年进，男，1953年5月18日出生，汉族，住福建省连城县。 被告：姚家辉，男，1964年3月25日出生，汉族，原住福建省连城县汇豪小区**楼**，现住福建省。 原告连城新锦园物业有限公司与被告姚家辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告连城新锦园物业有限公司的委托诉讼代理人江年进、被告姚家辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 连城新锦园物业有限公司向本院提出诉讼请求：l、判决姚家辉支付连城新锦园物业有限公司自2017年1月1日起至2020年6月30日止的物业费2689.72元、违约金898.56元、公摊水电费1490.14元、电梯维保费420元，四项合计5498.42元。2、由姚家辉承担本案的诉讼费用。事实和理由：连城新锦园物业有限公司于2013年10月30日起与姚家辉住所地的汇豪房地产开发有限责任公司签订物业管理服务合同，2018年汇豪小区业主委员会成立后于2018年9月30日与汇豪小区业主委员会签订了物业服务合同，为该小区的全体业主提供合同约定的服务。该合同第十条约定了物业服务收费为每平方米月／多层0.5元、小高层（5.6.7.8号楼）0.7元、高层（9、10、11、12、13、14、15号楼）0.8元、商业连排房1.0元，第十二条约定违约金为日1%，根据2006年福建省物业管理条例第四十一条第三点，2018年新制定的《福建省物业管理条例》第四十九条第三点的规定，公共使用的水电费由业主分摊。姚家辉属高层住户，合同第9条约定物业费按季度缴纳，合同生效后，连城新锦园物业有限公司依法提供了各项服务。在近4年时间中，连城新锦园物业有限公司多次电话、短信催收及发函和公示栏处通知向姚家辉催收物业费用，但姚家辉一直拖延至今未交分文，姚家辉的欠费行为严重影响了连城新锦园物业有限公司各项业务工作的正常开展，侵犯了连城新锦园物业有限公司及其他业主的合法权益。为此，连城新锦园物业有限公司依据《汇豪小区物业服务合同》、《民事诉讼法》、《物权法》、《福建省物业管理条例》的相关规定提起诉讼，请贵院依法判决。 姚家辉辩称，一、姚家辉于2011年购置汇豪小区6栋302室住宅一套，面积86.78平方米，含杂物间约93平方米。2016年8月前姚家辉一直正常向物业交付各种费用。2016年8月25日起，房屋出租李月英居住使用，至2018年8月25日期满（实际至2018年9月30日搬出），房屋租赁期间租房合同约定物业管理费及其它物业相关费用由承租人直接向物业公司交付。2018年8月22日下午4点，因租房合同即将到期，姚家辉到物业办公室查询物业费交纳情况，发现承租人一直未交物业费，请物业工作人员开出欠费明细账单后准备向租户催收时，物业工作人员要求当场付清所有欠费，姚家辉在解释时，另一张办公桌座位上的疑似工作人员竟然爆粗口辱骂并欲殴打姚家辉，为避免事情的恶化姚家辉忍气吞声离开。事后，连城新锦园物业有限公司没有给姚家辉任何解释和道歉，因查询费用的人身安全无法得到保障，以致造成租户逃交物业管理费。在法院调解时连城新锦园物业有限公司办公室主任有口头道歉，但不真诚，姚家辉要求登门道歉或书面道歉。二、《汇豪物业服务合同》第2页第二章规定：“服务主动、热情，服务规范符合龙岩市物业管理行业规范要求”。第7款规定：“及时解答业主的咨询、处理业主投诉及受理维修等。业主咨询、投诉在48小时内予以答复处理”。第3页第11款规定“每年至少一次征询业主对服务的意见，满意率95%以上，对不满意的情况进行分析并及时整改”。笫6页第四条：“乙方应当按本合同约定，提供相应的服务，乙方未能履行本合同约定，导致业主人身、财产、安全受到损害，应当依法承担相应的法律责任”。第五条：“在物业管理区域内，乙方提供的其他服务内容如下：1、免费服务：接待业主救助、询问、质疑、投诉”。连城新锦园物业有限公司未按上述约定提供相应的服务。三、《汇豪物业服务合同》第8页第四章：物业管理服务费用第十六条：“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，但业主负连带交纳责任”。从上可知，姚家辉房屋在2016年8月25日至2018年9月30日止共计25个月内出租给李月英使用，租赁合同约定物业管理费用由承租人交纳，该期间的物业管理费应由连城新锦园物业有限公司应向承租人催收，作为业主姚家辉只负“连带责任”。2018年8月22日姚家辉到物业办公室查询交纳情况正是在履行作为业主的“连带责任”，现姚家辉已履行了“连带责任”，按租赁合同的约定，物业管理费应由连城新锦园物业有限公司向物业实际使用人李月英收取。四、介予新锦园物业公司对姚家辉遭到的精神伤害未作任何解释、道歉，未保证姚家辉交纳费用时的人身安全和履行合同约定的服务义务，过错在于连城新锦园物业有限公司，姚家辉不承担滞纳金。五、《汇豪物业服务合同》第8页第四章：物业管理服务费用第十六条：“物业发生产权转移时……物业服务费用结算至产权转移之日的当月止。”因房屋已经转让谢莲华，2020年6月后的物业费应由新业主缴纳。 本院经审理认定事实如下：2013年10月30日，连城汇豪房地产开发有限公司（甲方）与连城新锦园物业有限公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》。《前期物业服务合同》对物业基本概况、服务内容与标准、管理期限、服务费用、使用和维护、违约责任等进行了约定，其中第九条约定“物业服务费用从物业交付买受人之日起按季度收取。业主自愿预缴的除外。物业服务费按房屋所有权登记的房屋建筑面积（不含住宅配套的附属面积）收取。未办理房屋所有权证的，按房屋买卖合同标明的建筑面积收取，房屋所有权证办理后按登记面积（不含住宅配套的附属面积）结算，多还少补”。第十条“按《汇豪小区物业服务合同》约定，业主按以下标准缴纳物业管理服务费：多层住宅按0.5元／月／平方米、小高层带电梯住宅（5、6、7、8号楼）0.7元／月／平方米、高层带电梯（9、10、11、12、13、14、15号楼）0.8元／月／平方米、商业物业，连排房1元／月／平方米；房屋装修垃圾清运费2.8元／平方米”。第十二条“房屋已交付，无正当理由拒缴物业费按日收取1%滞纳金”。2018年9月30日，连城县汇豪小区业主委员会（甲方）与连城新锦园物业有限公司（乙方）签订《连城县汇豪小区物业服务合同》，《连城县汇豪小区物业服务合同》约定“为了连城汇豪小区物业管理服务的连续性，经甲乙双方协商同意，甲方委托乙方按2013年10月30日开发商与乙方签订的原汇豪小区前期物业服务合同内的服务内容继续对汇豪小区提供物业服务，该前期物业服务合同甲方与乙方的合同中约定内容条款不变。连城汇豪房地产开发有限公司主体改为连城县汇豪小区业主委员会与连城新锦园物业有限公司继续履行，时间定一年，如双方无异议合同自动顺延，今后甲乙双方如对前期合同事项有须改动，经协商后再重新签订服务合同，甲乙双方如解除合同必须提前三个月以书面形式通知对方，本合同一式三份，甲乙双方各执二份，连城县住房和城乡规划建设局备案一份”。《连城县汇豪小区物业服务合同》签订后，连城新锦园物业有限公司依合同约定提供了各项服务。姚家辉所有的房屋坐落于连城县，属该区6幢302室，房屋建筑面积为87.84㎡（物业登记面积为86.83㎡），杂物间面积为6.52㎡，属小高层带电梯住宅。从2017年1月起至2020年6月30日姚家辉未向物业公司交纳物业费等，结欠从2017年1月1日起至2020年5月30日止物业管理费2625.68元、电梯维保费410元、从2013年4月起至2020年6月30日止公摊水电费用1490.14元。庭审中连城新锦园物业有限公司同意物业管理费、电梯维保费计算至2020年5月30日止。 另查明，姚家辉于2016年8月25日将其所有的坐落于连城县房屋出租案外人李月英居住使用至2018年8月25日止，双方签订了《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》约定房屋租赁期间的物业管理费及其它物业相关费用由承租人负担，姚家辉未将房屋租赁情况到连城新锦园物业有限公司办理备案登记。2018年8月22日下午4点，因《房屋租赁合同》即将到期，姚家辉到连城新锦园物业有限公司办公室查询物业费情况，期间因缴费问题办公室其他人员与姚家辉发生争吵，争吵后姚家辉以未得到连城新锦园物业有限公司解释、并书面或登门道歉为由，拒缴物业管理费等费用，之后虽连城新锦园物业有限公司的职员有向姚家辉道歉，但姚家辉认为未得到书面或登门道歉，不予接受。2020年5月8日，姚家辉与案外人周荣富、谢莲华签订《房地产买卖合同》将其所有的坐落于连城县房屋出卖给案外人周荣富、谢莲华，姚家辉也未将房屋买卖情况告知或在连城新锦园物业有限公司办理备案登记。 本院认为，连城县汇豪小区业主委员会与连城新锦园物业有限公司签订的《连城县汇豪小区物业服务合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。姚家辉作为该小区的业主，物业服务合同对其具有约束力。姚家辉接受了的物业管理服务，应按照合同约定交纳物业管理费。姚家辉辩解认为所欠物业管理费等应由承租人案外人李月英交纳，姚家辉承担连带交纳责任。虽根据《物业管理条例》第四十一条的规定，业主负连带交纳责任，但应将房屋租赁情况在连城新锦园物业有限公司登记备案为前提，因其未将房屋租赁情况在连城新锦园物业有限公司登记备案，连城新锦园物业有限公司无法知晓姚家辉的物业管理费由承租人交纳，故姚家辉仍为其房屋的使用人，应按照合同约定交纳物业管理费。姚家辉辩解意见本院不予采信。从庭审中双方的陈述来看，姚家辉拒缴物业管理费等费用，系因连城新锦园物业有限公司办公室其他人员在姚家辉查询费用时与其发生争吵，认为连城新锦园物业有限公司提供的服务未达到合同约定的标准，在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到令业主满意的程度，但连城新锦园物业有限公司已经基本完全履行了物业服务合同约定的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。连城新锦园物业有限公司基本完全履行了物业服务合同义务，其在履行物业服务中的一般瑕疵不能作为姚家辉拒绝交纳物业服务费的正当理由。姚家辉拒绝交纳物业费的行为，违反了物业服务合同的约定，对其他已交纳物业费的业主也是不公平的。故姚家辉作为该小区的业主，应当按照物业服务合同的约定向连城新锦园物业有限公司交纳尚欠的物业服务费等费用。连城新锦园物业有限公司要求姚家辉支付拖欠至2020年5月30日止的物业管理费、电梯维保费、至2020年6月止的公摊水电费的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。鉴于姚家辉未交纳物业服务费的原因，系连城新锦园物业有限公司提供物业服务存有一般瑕疵等,故本院对连城新锦园物业有限公司主张的违约金不予支持。对于姚家辉提出的赔礼道歉问题，属另一法律关系另行处理。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、姚家辉应于判决生效之日起十日内支付所欠连城新锦园物业有限公司至2020年5月30日止的物业管理费2625.68元、电梯维保费410元、至2020年6月30日止公摊水电费用1490.14元合计4525.82元。 二、驳回连城新锦园物业有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由连城新锦园物业有限公司负担5元，由姚家辉负担20元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 马  勋  彪 二〇二〇年九月二十五日 书记员 黄晓晖（代） 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同,受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条，即“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”