西藏自治区波密县人民法院民事判决书（2020）藏0424民初59号原告（反诉被告）：次仁平措，男，1984年3月2日出生，藏族，经商，住西藏自治区波密县。被告（反诉原告）：陈文桥，男，1975年1月15日出生，汉族，经商，住西藏自治区波密县。委托诉讼代理人：伍小容，西藏昂秀律师事务所律师。原告（反诉被告）次仁平措与被告（反诉原告）陈文桥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月29日作出（2019）藏0424民初120号民事判决。被告（反诉原告）陈文桥不服该判决，向西藏自治区林芝市中级人民法院提起上诉。西藏自治区林芝市中级人民法院于2020年4月23日作出（2020）藏04民终17号民事裁定，发回重审。本院适用普通程序，依法另行组成合议庭，于2020年8月28日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）次仁平措，被告（反诉原告）陈文桥委托诉讼代理人伍小容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）次仁平措向本院提出诉讼请求：1.请求被告陈文桥退还原告租赁房屋的押金10万元；2.诉讼中所产生的一切费用由被告陈文桥承担。诉讼过程中，原告（反诉被告）次仁平措变更诉讼请求为请求原、被告签订并继续履行包含双方口头约定内容的合同。事实和理由：2019年7月，次仁平措与陈文桥就位于波密宾馆三楼的房子租赁达成口头约定：租房押金10万元，房租为每年6万元，租赁期限为14年。房屋可以在告知陈文桥后转租，租赁房屋为陈文桥所有，陈文桥可以对房屋进行收益处分。次仁平措租赁后经营茶馆时所用的电，需要按每度电1元向陈文桥支付，水费由次仁平措直接向水利局支付，次仁平措承诺签订书面合同后将支付给陈文桥第一年的租金6万元。2019年7月1日，次仁平措向陈文桥支付了押金10万元，后双方对合同的租赁期限、合同签订方式等内容产生分歧，一直未能签订书面房屋租赁合同，房租也未能交付。原告于2019年8月4日向被告支付了2000元的电费。被告（反诉原告）陈文桥辩称，1.次仁平措当庭变更诉讼请求为签订并继续履行合同与原审一审中的诉求完全不一致，在原审一审中，陈文桥已提出反诉要求解除其与次仁平措之间的租赁合同；2.根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，次仁平措自2019年7月1日起从陈文桥处租赁了房屋，至今未签订书面合同，原、被告间为不定期租赁，当事人均可以随时解除合同，且次仁平措租赁陈文桥房屋至今已有一年之久，经催告后次仁平措从未支付租金，陈文桥有权解除合同；3.原、被告因房屋租赁纠纷，不断出现各种矛盾，已无继续合作的基础，原告主张继续履行合同无事实和法律依据。被告（反诉原告）陈文桥向本院提出反诉请求：1.解除反诉原、被告之间的房屋租赁合同；2.反诉被告向反诉原告返还位于波密宾馆三楼的租赁房屋；3.反诉被告支付反诉原告自2019年7月1日至反诉被告实际返还租赁房屋之日租金（每月租金按5000元计算）；4.反诉被告向反诉原告支付自2019年7月1日至反诉被告实际返还房屋时止产生的电费（按每度1元计算，扣减已付电费2000元）；5.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2019年6月，次仁平措从陈文桥处租赁波密宾馆三楼房屋（钢结构阳光棚）用于茶馆经营，双方口头约定：第一，房屋租金为6万元/年，按顺延年度（即自签约当天向后顺延12个月）先交纳租金后使用房屋；第二，次仁平措交纳10万元押金用于合同履行的担保；第三，次仁平措按1元/度的标准向陈文桥交纳电费。2019年7月，陈文桥将案涉房屋交付给次仁平措使用，至今仍在正常经营中，但次仁平措至今未交纳租金。次仁平措租赁房屋后自行安装电表，仅向陈文桥支付电费2000元，其余电费均未支付。根据《合同法》第266、267条之规定，承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付，经出租人催交后仍不支付的，出租人可以解除合同。双方口头约定次仁平措先行支付一年的租金，但经陈文桥催交后仍未支付，因此陈文桥有权解除租赁合同，次仁平措应向陈文桥返还租赁房屋并支付租金和电费。原告（反诉被告）次仁平措辩称，1.其未交租金的原因是双方对房屋租赁期限、权利义务等条款无法达成一致合意无法签订书面房屋租赁合同；2.陈文桥对案涉房屋未向贸易公司（波密县国合联营公司）交纳过租金无权出租；3.如果房屋租赁合同签订方式为一年一签的话，房屋租金要求变更为每年2万元，电费应按国家规定的标准给付；4.因次仁平措已向陈文桥支付了押金10万元，房屋租金及电费可从押金中扣除；5.其交付10万元押金给陈文桥，经陈文桥同意后对案涉房屋投入了装修，如果陈文桥要求其搬离，需要承担装修损失的赔偿责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.案涉租赁房屋陈文桥是否有权出租，原、被告间是否存在房屋租赁合同关系。次仁平措认为陈文桥曾表示案涉房屋系其所有，并承诺过租赁期限十四年，基于其承诺次仁平措投入较大财力进行房屋装修并经营，后从贸易公司处得知案涉房屋不是陈文桥所有，其无权出租。因案涉房屋原告已投入使用经营，原告主张继续履行。陈文桥向本院提交《波密县国合联营公司房屋租赁合同》《关于波密宾馆维修新建阳光棚的报告》《波密县城市综合执法大队文件阅办卡》《波密县住建局报建文件阅办卡》原件各一份，用以证明其对案涉房屋有权出租。本院认为，陈文桥提供的证据显示陈文桥与波密县国合联营公司于2014年6月13日签订房屋租赁合同，合同期限自2014年6月1日至2029年5月31日。陈文桥于2014年7月14日向波密县住建局提交新建阳光棚的报告，在波密县国合联营公司、住建局、波密县城市综合执法大队、消防的同意下新建了阳光棚，可以证明陈文桥在其房屋租赁期内有权出租波密宾馆三楼钢结构阳光棚。次仁平措于2019年7月1日向陈文桥交付租房押金10万元，陈文桥将案涉房屋交由次仁平措使用并经营茶馆至今，双方虽未签订书面的房屋租赁合同，但形成了事实租赁合同关系。2.原告（反诉被告）次仁平措与被告（反诉原告）陈文桥间的房屋租赁合同继续履行还是解除的问题。原告（反诉被告）次仁平措认为其承租的案涉房屋已投入了装修且正在经营，虽然因陈文桥停电、停水等行为影响了其正常的生产经营活动，但次仁平措家庭负担较重，解除合同将带来更大的经济损失和不便，其主张双方签订并继续履行包含双方口头约定内容的合同。被告（反诉原告）陈文桥认为，因次仁平措与陈文桥未签订书面的房屋租赁合同，依法应视为不定期租赁，双方当事人均有权随时解除合同。且次仁平措经催告后至今仍未交纳房屋租金，陈文桥作为出租人可以解除合同。本院认为，次仁平措与陈文桥就案涉房屋租赁事宜达成的口头约定系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因该口头约定未采用书面形式，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”故该合同为不定期租赁合同，双方当事人可以随时要求解除合同，但出租人解除合同应给予对方合理期限。次仁平措作为承租人，对租赁合同存续期间的租金负有给付义务，但其未向陈文桥交纳房屋租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，陈文桥有依法解除租赁合同的权利。合同解除之前，次仁平措应以6万元/年的租金标准向陈文桥支付租金，合同解除后至房屋实际返还之日，次仁平措应按原租金标准支付房屋占用费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月13日，陈文桥与波密县国合联营公司签订房屋租赁合同，租赁范围为茂名路靠东边二楼及楼下两个门面及318国道靠北的新建楼三楼，公司大门至新楼二层房屋，以及两栋楼后面的空地作为停车场出租给陈文桥。租赁期限自2014年6月1日至2029年5月31日止。2014年7月14日，陈文桥向波密县住建局提交《关于波密宾馆维修新建阳光棚的报告》，同年7月17日获得同意批准，9月5日征得波密县国合联营公司同意，9月22日征得波密县城市综合执法大队同意，10月31日征得消防大队同意。2019年6月，次仁平措意欲租赁陈文桥位于波密宾馆三楼钢结构阳光棚的房屋用于茶馆经营，双方口头约定：房屋租金为6万元/年，电费1元/度，次仁平措交纳10万元押金。次仁平措于2019年7月1日向陈文桥交纳10万元押金，并开始装修，茶馆装修后经营至今。后因次仁平措与陈文桥对合同条款无法协商一致未签订书面租赁合同，次仁平措未向陈文桥支付租金。2019年8月4日，次仁平措向陈文桥交付2000元的电费，截至2020年8月28日，电表的度数显示为12,155度。本院认为，原告（反诉被告）次仁平措与被告（反诉原告）陈文桥未签订书面房屋租赁合同，但次仁平措向陈文桥支付10万元押金、2000元电费，并占有使用案涉房屋，双方已形成不定期房屋租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条的规定，双方当事人可以随时解除合同。次仁平措作为承租人，对租赁合同存续期间的租金负有给付义务，其自2019年7月1日承租案涉房屋后至今未向陈文桥交纳房屋租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，陈文桥有依法解除租赁合同的权利。对次仁平措要求其与陈文桥签订并继续履行包含双方口头约定内容的合同的诉讼请求，根据意思自治原则，不具备继续履行的基础，本院不予支持。对陈文桥反诉要求解除其与次仁平措间的房屋租赁合同及次仁平措返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。解除合同后，陈文桥应将已收取的押金10万元退还次仁平措，次仁平措应在合理期限内返还房屋并结清房租、电费。关于次仁平措在庭审陈述中提出其对经营的茶馆投入了装修，如果陈文桥要求其搬离，需要承担装修损失的问题，因次仁平措未明确装修损失具体数额且未提供证据，本案中不宜裁判，其可另行起诉。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）次仁平措与被告（反诉原告）陈文桥间的不定期房屋租赁合同；二、原告（反诉被告）次仁平措于本判决生效之日起一个月内向被告（反诉原告）陈文桥返还案涉租赁房屋（未按期返还房屋，应按原租金标准承担房屋占用费）；三、原告（反诉被告）次仁平措于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）陈文桥支付自2019年7月1日起至实际返还案涉房屋之日止的租金、房屋占用费及电费（租金、房屋占用费按每年6万元的标准支付；电费按实际使用的电表读数支付，扣减次仁平措已支付的2000元）；四、被告（反诉原告）陈文桥于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）次仁平措返还押金10万元；五、驳回原告（反诉被告）次仁平措的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2934.5元，减半收取计1467.25元，由原告（反诉被告）次仁平措负担1150元，由被告（反诉原告）陈文桥负担317.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西藏自治区林芝市中级人民法院。审 判 长  田  峰审 判 员  陈 俊 玲人民陪审员  白  过二〇二〇年九月二十八日书 记 员  吾金旦增附：本判决引用法律条文《中华人民共和国合同法》第十条 当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十五条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。