山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民终2053号 上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行，住所地山东省青岛市城阳区正阳路**。 主要负责人：侯登平，行长。 委托诉讼代理人：栾栋，山东岛城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫玉芳，山东岛城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王中杰，男，1978年4月2日出生，汉族，住山东省青岛市市**。 原审第三人：王泽宣，男，1956年7月29日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。 原审第三人：青岛市城阳区城阳街道皂户社区居民委员会，住，住所地山东省青岛市城阳区夏庄街道王沙路**/div> 法定代表人：袁书丛，主任。 原审第三人：青岛吉昌房地产开发有限公司，住所地，住所地山东省青岛市城阳区春阳路**iv> 法定代表人：王泽宣，董事长。 上诉人中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行（以下简称农行城阳支行）因与被上诉人王中杰及原审第三人王泽宣、青岛吉昌房地产开发有限公司（以下简称吉昌公司）、青岛市城阳区城阳街道皂户社区居民委员会（以下简称皂户社区居委会）申请执行人执行异议之诉一案，不服山东省青岛市中级人民法院（2019）鲁02民初1067号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 农行城阳支行上诉请求：1.撤销山东省青岛市中级人民法院（2019）鲁02民初1067号民事判决书；2.撤销山东省青岛市中级人民法院（2019）鲁02执异221号执行裁定，准许执行涉案房屋；3.上诉费由王中杰承担。事实和理由：一、原审认定事实错误：1.涉案房屋的物权归吉昌公司所有。皂户社区居委会与吉昌公司签订的《青岛市城阳区皂户社区项目合作开发协议》是双方之间权利与义务的约定。虽然根据该协议约定，皂户社区居委会可以对外销售涉案房屋，但根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，涉案房屋的物权归吉昌公司所有，而非皂户社区居委会所有。2.皂户社区居委会和徐美玉对涉案房屋均无处置权。涉案房屋先由皂户社区居委会出售给徐美玉，然后由徐美玉转让给王中杰。既然涉案房屋登记在吉昌公司名下，只有吉昌公司有权处置。3.王中杰与吉昌公司之间没有签订书面的房屋买卖合同。4.王中杰没有办理房屋过户，自身存在过错。王中杰应当向房屋所有人购买涉案房屋。二、原审适用法律错误。1.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定不能适用于本案。皂户社区居委会对涉案房屋无处分权，处置的主体只能是吉昌公司。2.王中杰明确法律适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，一审法院却将该选择排除在适用法律之外，属于适用法律错误。 王中杰辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。农行城阳支行的上诉请求无事实与法律依据，依法应予驳回。一、涉案房屋虽登记在吉昌公司名下，但其仅有协助办理过户的义务。吉昌公司在与皂户社区居委会签订协议时，明知涉案房屋已由皂户社区居委会出卖给王中杰，其不具有涉案房屋的物权，仅有协助办理房屋过户的义务。但吉昌公司隐瞒事实，将包括涉案房屋在内的皂户社区居委会已销售的70余户房屋全部办理在建工程抵押登记，是不诚信的。农行城阳支行在办理抵押登记时未勘察现场，将王中杰早已入住的房屋违规为吉昌公司办理在建工程抵押，本身存在过错。二、皂户社区居委会有权对外销售涉案房屋。协议签订前，皂户社区居委会已建设完成12#、14#楼房，并对外销售。涉案房屋所在土地性质属于集体土地，所有权属于皂户社区居委会。协议签订时，皂户社区居委会为吉昌公司设置为业主办理房屋产权登记的义务。三、涉案房屋在人民法院查封前已由王中杰购买并实际使用。2005年12月，原房主自皂户社区居委会处购得涉案房屋，后转让给王中杰。王中杰支付了全部房屋价款并实际入住使用。四、涉案房屋未办理过户系吉昌公司原因所致，与王中杰无关。王中杰一审提交证据五证明涉案房屋已具备办理过户条件，因吉昌公司经营困难、法定代表人失联等原因导致一直未办理过户手续。 农行城阳支行向一审法院起诉请求：撤销青岛市中级人民法院(2019）执异221号执行裁定；诉讼费由王中杰负担。 一审法院认定的事实： 农行城阳支行与吉昌公司、王泽宣金融借款合同纠纷一案，一审法院于2013年4月18日作出（2013）青民四商初字第39号民事判决：一、吉昌公司于本判决生效之日起十日内偿还农行城阳支行借款本金59986165.02元及利息888049.74元（已计算至2013年1月20日，此后至判决确定的给付之日止的利息按合同约定计算）；二、吉昌公司于本判决生效之日起十日内支付农行支行律师费人民币1262400元；三、王泽宣对本判决第一、第二项的给付义务承担连带清偿责任；王泽宣承担保证责任后，有权向吉昌公司追偿。发生法律效力后，因被执行人未在该判决确定的期限内自觉履行还款义务，农行城阳支行向一审法院申请强制执行，执行案号为（2013）青执字第202号。该案诉讼期间，一审法院于2012年12月21日查封了吉昌公司名下位于青岛市城阳区××路××号的房产，其中包括涉案房产，后续封至今。 在（2013）青执字第202号案件执行过程中，王中杰向一审法院提出书面异议。一审法院经审查认为，涉案12＃、14＃两栋房产中除该31户由吉昌公司收购的房产外，其余房产由皂户社区居委会对外出售。涉案房产并不属于吉昌公司所有。王中杰于一审法院查封前向皂户社区居委会购买涉案房产，已经支付全部房款并实际占有该房产，且没有证据证明涉案房产未办理过户登记系王中杰自身原因。因此，王中杰对涉案房产的权利能够排除执行，案外人的异议理由成立。一审法院作出（2019）鲁02执异221号执行裁定：中止对青岛市城阳区××路××号××号楼××单元××房产的执行。农行城阳支行不服该裁定，提起本案。 2006年10月20日，皂户社区居委会（甲方）与吉昌公司（乙方）签订《青岛市城阳区皂户社区项目合作开发协议》，约定：“1.1.项目位置：该项目位于皂户社区居委会，胶济铁路线以东，墨水河以南，正阳路以北，城子小区以西。1.2.项目面积：该项目占地约101亩，其中项目一期为区重点项目安置工程占地62亩，由甲方已建设14个楼座（1#-14#），二期开发建设工程占地39亩，共建设10个楼座（15#-24#）。……2.1.根据青城政发[2000]86号文件规定按有关程序将土地协议出让到乙方名下。……3.1.1#楼-11#楼、13#楼及网点甲方所涉及的债权、债务与乙方无关，由甲方负责。甲方承担1#楼-11#楼、13#楼及网点全部单体和室外的投资，销售收入归甲方所有。3.2.乙方承担15#楼-24#楼住宅的建设投资、室外工程全部费用，销售收入归乙方所有。3.3.甲方承担12#楼、14#楼全部建设投资，乙方按照1850元/平方米收购未销售的31户，并承担12#楼、14#楼室外配套费用……4.1.甲方已经销售的住宅由乙方与业主签订商品房销售合同，合同售价不高于1000元/平方米。4.2.根据办理房产证的要求，整体（指101亩地范围内所涵盖的小区）综合验收一年内，房产证办理完结。如因为乙方原因没有按期办理完结，乙方向甲方支付办理房产证所需的全部费用……” 2012年3月2日，涉案房屋所在12#楼取得《建设工程竣工规划验收合格证》。2012年3月7日，涉案房屋所在12#楼取得《青岛市建设工程竣工验收备案证》。涉案房屋于2010年4月30日取得《青岛市商品房预售许可证》。 王中杰提交的收款收据显示，涉案房屋原房主已向皂户社区居委会支付全部购房款191,722元，分别为2005年12月26日支付150,000元，2007年1月17日支付41,722元。涉案房屋已转让给王中杰。皂户社区居委会出具的证明也载明了该房屋的买卖及转让情况。2016年4月21日，皂户社区居委会出具证明一份，载明：“城阳区正阳路619号吉昌馨苑14号楼……2单元602室……等22套房屋全部房款已交齐并已实际交付给业主使用。” 山东广电网络有限公司城阳分公司开具证明一份，证明涉案房屋有线电视用户开通缴费情况。城阳供电所出具证明一份，证明涉案房屋用户在2012年12月21日之前均有电费缴费记录。皂户社区居委会认可涉案房屋系由其对外销售，其与王中杰存在房屋买卖合同关系，王中杰已交齐全部房屋价款并实际入住。 一审法院认为，根据皂户社区居委会与吉昌公司签订的《青岛市城阳区皂户社区项目合作开发协议》可以看出，涉案房屋系由皂户社区居委会独立投资建设并对外销售，其对涉案房屋享有合法处置的权利。涉案房屋虽然登记在吉昌公司名下，但吉昌公司仅负有协助办理过户的义务。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，皂户社区居委会在法院查封前已将涉案房屋出卖给王中杰，王中杰在查封前已支付了全部价款并实际入住，且未能办理过户并非王中杰个人原因所致。参照上述规定，王中杰符合上述情形，其对涉案房屋的权利足以排除强制执行。 综上所述，农行城阳支行的诉讼请求不成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，判决：驳回农行城阳支行的诉讼请求。案件受理费7450元，由农行城阳支行负担。 二审期间，当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明事实一致。 本院认为，二审争议焦点为：王中杰对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应否准许执行涉案房屋。 从查明的事实看，涉案房屋系皂户社区居委会在与吉昌公司合作开发之前即已投资建设完成并对外销售，原购买人支付购房款的时间为2005年12月26日（150,000元）、2007年1月17日（41,722元），在皂户社区居委会与吉昌公司签订《合作开发协议》时间2006年10月20日之前已支付大部分款项。根据《合作开发协议》的明确约定,“甲方已经销售的住宅由乙方与业主签订商品房销售合同……整体（指101亩地范围内所涵盖的小区）综合验收一年内，房产证办理完结。”可见，涉案房屋虽在此后登记在吉昌公司名下，但吉昌公司仅有义务与业主签订商品房销售合同并办理房产证。原购买人在交付购房款后尚未办理产权登记的情况下，将涉案房屋转让给王中杰，应认定该转让行为的性质为债权转让。该转让行为已通知皂户社区居委会，该居委会出具证明予以明确认可。本院认为，该债权转让行为合法有效。吉昌公司有义务按照《合作开发协议》的约定与王中杰签订商品房销售合同并办理房产证。对于未签订商品房销售合同和办理房产证，王中杰没有任何过错。王中杰提交的收款收据以及皂户社区居委会的证明皆显示，涉案房屋的全部房款已付清。山东广电网络有限公司城阳分公司出具的证明可以证明涉案房屋有线电视用户开通缴费情况。青岛市城阳供电所出具的证明显示，在2012年12月21日法院查封涉案房屋之前均有电费缴费记录。由此可见，涉案房屋在法院查封之前早已入住使用。本案中，购房人虽未与皂户社区居委会或吉昌公司签订书面的商品房买卖合同，但皂户社区居委会认可其与王中杰之间存在房屋买卖合同关系。同时，作为执行依据的生效判决亦未确认农行城阳支行对涉案房屋享有优先受偿权，其仅以普通金钱债权为据申请执行。综合考虑以上各种因素，一审法院认定王中杰对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，本院认为并无不当。农行城阳支行请求准许执行涉案房屋，本院不予支持。 综上所述，农行城阳支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7450元，由中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 豪 审 判 员  栾建德 审 判 员  李守军 二〇二〇年九月二日 法官助理  付文文 书 记 员  郭玉淼