北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初11847号原告（反诉被告）：红枫叶创造力（北京）科技有限公司，住所地北京市顺义区，统一社会信用代码91110113318316136A。法定代表人：徐军英，总经理。委托诉讼代理人：及雷，北京智勇律师事务所律师。被告（反诉原告）：崔月鸣，男，1971年6月8日出生，汉族，户籍所在地河北省保定市，住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告（反诉被告）红枫叶创造力（北京）科技有限公司（以下简称红枫叶公司）与被告（反诉原告）崔月鸣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）红枫叶公司法定代表人徐军英及委托诉讼代理人及雷，被告（反诉原告）崔月鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。红枫叶公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告返还给原告房屋押金205216元；2.判令被告自原告起诉之日起给付迟延退款占用资金期间的利息至实际给付之日止,利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告是经营儿童编程教育培训的公司,在与被告签订合同前,在×××经营,后看到被告房屋闲置很久,有意扩大经营,为此和被告协商并签订了涉诉房屋的《北京市房屋租赁合同》,洽商时,被告明确表示可以对屋内进行重新装修(为了原告经营场地的实际需求),而合同签订后,等原告和被告协商装修时,被告以屋内装修会给原有装修设施造成损失为由,而拒绝原告所提出的装修方案,经原被告反复协商,被告提出了各种要求,包括赔偿140万室内装饰损失,不得改变格局等等,原告也表示可与其协商处理合同履行中的装饰或者解除事宜,对方未同意,后原告通过邮寄方式向被告发送了《解除通知》,并要求被告返还押金。因双方无法履行《租赁合同》,被告随后将房屋租赁给了其他人,但却没有返还给原告已经交付的押金。2020年恰逢新冠疫情,被告经营受到巨大的经济压力,在协商无果的情况下,只能通过诉讼方式来解决押金退还事宜。崔月鸣辩称并反诉称：被告的房屋早先是自行装修并自用的，考虑到日后自用的可能性，不希望租户破坏原来的室内装修，选择了一个四个多月以后才起租的租户，原因就是原告承诺保留原有装修，不做大的变动，双方达成协议，为此被告拒绝并放弃了要求拆除原有装修的其他租户给出的更高租金。为此，双方在合同第六条第（三）（四）项做了专门约定。合同签订后三个月的八月初，原告以原来装修风格不适合自己经营为由，提出要拆除破坏原有装修设施，并提出无法按照合同约定恢复原貌。被告认为原告的要求违背了合同约定给被告带来很大损失，希望原告作出弥补。在8月3日的商谈中，原告提出愿意象征性的补偿被告10万元。虽然与损失相差巨大，与合同约定的恢复原貌的损失也相差悬殊，但考虑事已至此，本着谅解和包容的态度，被告接受了原告的要求，并于8月7日双方再度商谈后的当天晚上发微信给原告，明确告知接受对方提出的补偿10万元的方案，配合对方的装修方案，并提出愿意提前交付房屋给对方，但却没有收到对方的任何回复。后被告连续四天在微信催促原告回复，原告基本不予回复。直到8月底收到对方要求解除合同的材料，被告才明白原告早就想违约但又不想承担违约责任，才刻意制造其他借口。收到原告邮寄的材料后，被告通过顺丰快递给原告邮寄了一份书面回复，原告拒收。被告只能通过微信和短信的方式发送给原告。因为看到原告已无意继续履行合同，被告只好把房屋另租他人。原告无视合同约定，背弃承诺和契约精神，违背起码的诚实，给原告造成了房屋空置达5个多月，30余万元的租金损失。原告不享有合同约定的解除权，合同约定原告要退租要提前六十天告知，原告在临近房屋的交割期提出解约。原告未履行合同、提前退租、拒绝按时交纳租金，已构成违约，按照合同约定，原告应当承担违约责任，将租房押金205216元作为违约金赔偿被告。除承担上述违约责任外，原告违反了合同第九条第（一）款中退租需要提前60天通知对方的规定，给被告带来重大损失，故提起反诉要求原告赔偿被告两个月的租金损失136811元。红枫叶公司就反诉辩称：原告根据双方签订的《北京市房屋租赁合同》第六条第三项提出解除，原告在签订合同后一直和被告沟通装修的事情，由于被告不同意对原有屋内设施进行改造，先是对室内的装修损失提出一个索赔，但是并不是一次性解决的方案，双方对于合同的条款如返还原物时恢复原状等未达成一致意见，导致合同无法继续履行。原告在2019年8月以书面形式向被告提出解除合同，故不同意支付两个月的租金损失。双方从签订合同到起租日有近四个月的空档期，是被告愿意为了原告这个租户保留房屋四个月。在谈到装修时，双方产生重大分歧。合同6.3条，保留了原告可以向被告提出装修权利的约定，但是由于该条款约定原告在施工过程中不得破坏原有设施设备，导致原告进行装修的合同权利无法行使。经过双方长达半个月的协商过程，也谈到过一次性解决的问题，即由原告向被告支付十万元的赔偿，被告最终没有答应，所以原告才提出要求解除合同。被告提出13万余元的反诉请求，与实际情况不符，虽然合同约定解除合同要提前六十日通知，应当是在起租后，若原告单方提出解除合同才应当提前六十日通知。由于被告的房屋在签订合同之前已经长期闲置，不同意赔偿两个月的租金损失。本院经审理认定事实如下：2019年4月29日，被告崔月鸣（出租人，甲方）与原告红枫叶公司（承租人，乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市顺义区×××号房屋出租给乙方，用途为公司经营办公，租期自2019年9月1日至2024年8月31日，共5年。甲方应于2019年9月1日前将房屋按约定条件交付乙方，首年度租金820866元，第二年起每年租金在上一年基础上递增5%。押金为205216元，签订合同即支付押金，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。合同第六条“房屋维护及维修”第（三）款约定：如需装修，乙方应向甲方提出书面装修方案，征得甲方同意，施工中不得破坏原有室内设施和设备；第（四）款约定：合同到期后，甲方有权要求乙方对房屋的变动恢复原状。合同第八条“合同解除”约定：（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达15日的；2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。第九条“违约责任”第（一）款约定：租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前60日通知对方，并按乙方支付房屋押金额度支付违约金，甲方还应退还相应的租金；……合同签订后，原告红枫叶公司于2019年4月30日付押金10万元，于2019年5月9日付押金105216元。2019年8月19日，红枫叶公司向崔月鸣发出《解除房屋租赁合同通知书》，称由于在签订合同时对装饰改造存在误解，导致因洽谈装饰改造而不能再达成一致意见，无法再继续履行原房屋租赁合同，为此发出本解除通知书，要求解除双方签订的房屋租赁合同。2019年9月2日，崔月鸣以短信形式向红枫叶公司的法定代表人徐军英发出一份《违约通知》，称红枫叶公司发出的解除租房合同通知所列原因与事实不符，该行为属于单方提前解除合同，要求红枫叶公司承担违约责任，违约金为205216元。庭审中，崔月鸣提供了与徐军英的微信沟通记录，2019年8月6日，崔月鸣回复：“你提出的超出合同规定范围的大规模装修给我带来的破坏性很大，损失确实不小，如果你再签合同之前这么要求我肯定不会同意，但事已至此，本着解决问题的态度，大家尽量缩小分歧，……好好谈一下，各自让步一些”。8月7日，崔月鸣回复：“晚上回来和家人商量了一下你的要求，我们最终决定答应您提出的要求，对于您最近提出的拆除原有装修造成的损失，就按您提出的解决方案，您付我们十万元补偿款，我们配合您装修，而且我会尽量提前给您交房”。8月8日，徐军英回复：“我昨天也谈到了诚意解约金的问题，……如果咱们再谈下去，补偿10万元是不是就一次性了？不会有其他变化了吧？”崔月鸣回复：“10万一次性补偿，事已至此，这个损失我们认了，接下来我们最希望的，无非就是稳定，你好好做生意赚钱，到期支付租金就可以了”。8月9日，崔月鸣：“原来咱们协议是保留室内原有装修，最近您提出彻底拆除重装，对我来说几十万就白白损失了”。8月10日，徐军英：“有些事不是我一个人能决定的，您看看我们怎么能解约，……我希望大家能尽快协商出解约的结果”。因装修及补偿问题协商未果，合同未按期履行。庭审中，被告亦同意解除合同，但不认可原告提出的解约理由。上述事实，有庭审笔录、《北京市房屋租赁合同》、转账凭证、《解除房屋租赁合同》通知书、微信记录等在案佐证。本院认为：崔月鸣与红枫叶公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方应依约履行。双方在合同中对于房屋装修改造有明确约定，即如需装修，乙方应向甲方提出书面装修方案，征得甲方同意，施工中不得破坏原有室内设施和设备。合同起租前，作为承租人的红枫叶公司提出要求拆除原有装修重新装修，根据合同约定和诚信原则，红枫叶公司的该项要求应征得崔月鸣的同意，后经协商崔月鸣表示在红枫叶公司补偿其10万元的基础上，同意红枫叶公司进行拆除装修，但最终红枫叶公司未予回复确认，属于双方对装修条款的变更未达成一致意见，则双方仍应按原合同条款履行。现红枫叶公司在起租日前单方提出解约，其并不享有合同约定的解除权及法定解除权，故其提出解约的行为构成根本违约。根据双方合同约定，乙方单方提出提前退租的，应支付押金额度的违约金，因双方约定押金于合同解除后在抵扣租金、费用及乙方应当承担的违约赔偿责任后退还，故押金应抵扣红枫叶公司的违约金，崔月鸣不同意退还押金的理由具有合同依据，本院予以采信，红枫叶公司要求退还押金，本院不予支持。违约金即是对守约方损失的弥补，因本院已支持崔月鸣有关违约金的请求，根据合同履行情况及崔月鸣实际损失情况，崔月鸣反诉要求红枫叶公司再行赔偿两个月的租金损失，本院不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）红枫叶创造力（北京）科技有限公司全部诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）崔月鸣全部反诉请求。本诉案件受理费二千一百八十九元，由原告（反诉被告）红枫叶创造力（北京）科技有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费一千五百一十八元，由被告（反诉原告）崔月鸣负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 杨秀芝二〇二〇年九月二十七日法官助理 郭文攀书 记 员 王梦伟