广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初12044号原告：张曼茹，女，汉族，1990年2月16日出生，公民身份号码：************，住址：深圳市罗湖区*********。委托代理人：邓凌云，北京市盈科（广州）律师事务所律师被告：陈志雄，男，汉族，1974年5月25日出生，公民身份号码：************，住址：广东省化州市****************。第三人：惠州市原合房地产有限公司，住所地：惠州市仲恺高新区************。法定代表人：陈某1。原告张曼茹与被告陈志雄、第三人惠州市原合房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张曼茹及其委托代理人邓凌云到庭参加诉讼，被告陈志雄、第三人惠州市原合房地产有限公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告张曼茹诉称：2017年10月16日，原告与被告签订《购房协议书》约定：因被告是第三人的职工，原告以被告的名义购买第三人原合公司开发的“****小区”商品房，涉案房产位于广东省惠州市******，面积为87.89平方米，购房款为人民币639908元。原告承担所有购房款，被告承诺一年内将房子过户给原告名下，如被告无法在一年内过户给原告，则退回购房总额给原告。2017年10月底，被告依约与第三人签订了《****小区认购协议书》，认购了《****小区》*号楼*单元*层*号房（涉案房产），面积为89.42平方米，认购商品房优惠后的总价为639908元。付款方式为分期付款，原告根据被告的指示，分别将房款转给被告及其指定的收款人：2017年9月30日，原告通过招商银行尾号3990的账户转账50000元给被告陈志雄作为购房定金；2017年10月10日，原告通过招商银行尾号3990的账户转账141972元给第三人的财务徐某某作为首付款；2017年10月15日，根据被告的指示，原告通过招商银行尾号3990的账户转账191972元给第三人的财务徐某某作为购房款；2017年10月25日，根据被告的指示，原告通过深圳农村商业银行尾号3725的账户转账255964元给第三人的财务徐某某作为购房尾款，合计639908元，至此，原告已经支付完全部购房款，第三人出具了相应的购房收款收据给被告，将涉案房产卖给被告。目前，涉案房产已在相应主管部门登记备案。后由于各种因素，被告无法履行原被告双方协议约定的一年内将涉案房产过户给原告的义务，原告向被告主张退回购房款，在2019年7月29日，被告通过微信转账的方式向原告退回购房款30000元，2019年7月30日，被告通过银行转账的方式向原告退回购房款170000元，共计200000元。综上，原告与被告之间的《购房协议书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应有效。根据《合同法》的相关规定，依法成立的合同，受法律保护，合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告多次向被告要求退回剩余房款，被告均不退回，其行为严重侵犯了原告的合法权益。根据《合同法》相关规定，被告应退回原告购房款439908元（639908元-200000元），并支付资金占用期间的利息。为此，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。1、判令被告退还原告购房款439908元，及利息52788.96元，合计492696.96元（利息计算以439908元为基数，按照年利率6%，从2018年10月17日起计至实际清偿之日止，现暂计至2020年10月16日，利息为52788.96元）。2、本案诉讼费、保全费由被告承担。被告陈志雄未到庭参加诉讼，庭前提交书面答辩状辩称：针对张曼茹提出的事实和理由当中所说的“由于各种因素，我无法履行原被告双方协议约定的一年内涉案房产过户给原告的义务，原告向被告主张退回购房款”。事实是：1、2017年以来，张曼茹的弟弟张某某一直有与我联系，说他有几个朋友想要买我们（原合）公司建设的****小区的房子，同时他自己也询问我说有没有“签认购书的时候一次性付款，然后再改名转卖给别人的可能”这种投资的房子。2、2017年9月公司推出即将于10月1号开盘的房子（****小区）并有内部员工购房优惠政策，我就把该政策告诉了张某某。该政策的大致意思是：符合条件的员工购买****小区的房子，可一次性付款或按揭付款，可自住或满一年后，委托公司对外出售来获得投资收益。我把该信息告诉了张某某，并且说明了我无钱自己购买，但张某某说他家人想借用我的名义购买该套房产作为投资。3、2017年9月29日，张某某称其父母从深圳龙岗过来看过房型，确定一次性购买上述所说的员工内部房子，在交定金的当天还特地让我赶到售楼部，把他们早已准备好的购房协议书让我签署。我想这个是公司行为，又是亲戚，碍于脸面，就签了（但没想到公司会走到被并购重组的这一步）。4、2017年10月8日，张某某告诉我说，第2笔房款的支付可能要延期，需等待其父母在深圳的二手房贷款下来以后才能支付（这是我没有想到的，张曼茹竟然不是用自己的自有资金和流动资金来购房，而是用父母的房子做抵押贷款来购房，这本身就是一个很大的风险）所以我也明确说了，如果实在没办法筹到钱就退掉吧，但最后张某某还是明确坚持要买下来，后面就有了张曼茹以我的名义持有了她所说的现在这套房产。5、2018年12月3日，张曼茹的弟弟张某某微信我说，将该套房产转名到张曼茹名下，我也为此事与公司主管销售的副总经理进行了沟通，并询问张某某对该房产的处置：是过户给张曼茹还是对外出售好？张某某明确的回复我说，“如果可以，那肯定是卖掉好了”，正因此该套房产于2019年3月份出售。集团公司于2018年年中开始就己经出现了经营困难的状况，各地公司是在2019年10月份以后才陆陆续续知道的，所以才出现了张曼茹所说的退房款难的事情。6、作为亲戚，出于人道，为了帮张曼茹讨回购房款，我已于2020年3月13日将该房产的开发公司（原合公司）诉讼至惠州市惠城区人民法院同时还查封了公司监管账户的资金（因此我也于2020年3月31号被公司辞退，惠城区人民法院于2020年5月8日，出具了受理案件通知书，我也将该信息告诉张曼茹，让她知道需等待法院判决后执行原合公司（第三人）监管账户被冻结的资金后才能退回购房款。6、我和张曼茹虽有购房协议书一纸约定，但真实款项的支付，都是支付给原合公司和原合公司（第三人）指定的账户收款人徐某某收取了，因此退款的义务应当是第三人（原合公司）当然，作为亲戚，我个人也愿意帮忙追缴购房款。因此我冒着被辞退的风险主动将第三人（原合公司）诉至法院帮张曼茹追缴购房款，并垫付了律师费、诉讼费、保全费2万余元。7、正如张曼茹自己所说的，2019年7月29日，看到她小两口带着刚出生不久的小孩多次来办公室找我，见她家经济困难，作为亲戚，我主动拿出原本留给父亲看病（父亲右眼出现问题，几近失明，需手术治疗）的钱，转账20万给她做应急用。但我的所作所为都无法得到张曼茹的理解和体谅，2019年12月张曼茹小两口及其父亲、舅舅一并到公司报警，她的舅舅还在我公司领导处说了些难听的话语，给我造成了很大的影响。之后在每周的电话追款中轮番轰炸，还说了很多过激的言语让人无法接受！我自问我也是一个受害人（报警之后，公司同事及领导对我有了异样的看法！起诉的同时我还查封了公司监管账户的资金，因此我还丢了工作！），好心办了个坏事！我自认对得起天地良心，对得起张曼茹一家人，想尽了办法，帮她追缴购房款。投资有风险，假如房产是可以顺利交割的话，张曼茹顶多也就是一句感谢的话！出现现今这种局面，她却认为是我造成的，让我承担责任，天底下没有这种道理。今年我已46岁，自3月份被公司辞退后，至今也未曾就业，家庭和生活的压力，让我经常严重失眠。8、2020年8月20日上午9:30，我从广州赶赴惠州市惠城区人民法院与我诉讼第三人原合和公司的主审法官沟通案件情况，同时也将张曼茹诉讼原合公司和我的事情进行了阐述。9、我认为张曼茹的购房款需要法院判决生效后，执行第三人原合公司监管账户上被冻结的资金后我即刻支付于张曼茹。同时我还认为正因为是张曼茹为了利益竟然用其父母在深圳龙岗的房产做二手房抵押贷款，在明知资金有压力的情况下坚持购买房产，不听我的劝说选择退房及后来还主动要我帮忙协调公司出售该房产想来获得投资收益，从而引发了后面无法支付局面承担全部责任。10、因此我主张法院判令张曼茹：（1）自行承担各项诉讼费用（包含我诉讼第三人原合公司的费用近3万元）；（2）退还我20万元及利息；（3）赔偿我名誉损失费、精神损失费、误工费20万元。第三人惠州市原合房地产有限公司未到庭参加诉讼，亦未作出答辩及提交证据。查明的案件事实经审理查明：原告称被告系其弟媳的姨丈，被告原系第三人的高层管理人员。2017年10月16日，原告与被告签订了《购房协议书》约定，原告以被告的名义购买第三人开发的“****小区”商品房，涉案房产位于广东省惠州市******，面积为87.89平方米，购房款为人民币639908元；原告承担所有购房款；被告承诺一年内将房子过户到原告名下，如被告无法在一年内过户给原告，则退回购房总额给原告。另查一，另本院关于审理本案被告陈志雄诉本案第三人惠州市原合房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，案号（2020）粤1302民初6854号，经审理查明：本案被告于2017年9月同本案第三人签订了《****小区商品房认购书》，约定，被告认购第三人开发的****房，建筑面积89.42平方米，套内面积72.63平方米，该房屋总价为745763元，优惠后总价为639908元，付款计划为，分期付款，被告签署认购书时支付定金20000元，2017年10月8日支付191973元，10月16日支付191972元，10月26日支付255963元。本案原告于2017年9月30日转账5万元到被告银行账户，另由原告张曼茹于10月10日支付141972元，10月15日支付191972元，10月25日支付255964元到第三人指定的徐某某账户，合计639908元。第三人对于被告及原告支付的款项予以认可。涉案房产于2019年3月29日由第三人出售给案外人李某、刘某，并签订了网签（预售）《商品房买卖合同》，合同编号为仲（2019）1****5。2019年9月30日，第三人出具了《证明》载明，经核实，被告所购买的涉案房产房款于2017年10月25日已全部付清，该房转手，新业主已于2019年4月15日，向第三人支付全部房款745763元，按照方案约定第三人应于2019年7月16日全额退还被告房款745763元，现已退还100000元，尚欠被告房款645763元，因第三人资金紧缺导致延迟支付，第三人同意从应退还之日起至退付完之日按月息1.5%计息。第三人于2019年8月8日向被告退款100000元。另查二，原告提交其弟弟张某某与被告的微信聊天记录显示，2018年12月被告问及张某某涉案房产是转名至原告名下还是让被告帮忙处理，张某某表示同意被告转名给其他人。原告对此予以认可，也表示同意被告转名给其他人。涉案房产更名后，原告提交的微信聊天记录显示，从2019年6月起原告的弟弟张某某多次催促被告退还房款。2019年7月29日，被告通过微信转账的方式向原告退回购房款3万元，2019年7月30日，被告通过银行转账的方式向原告退回购房款17万元，共计20万元。裁判理由和结果本院认为：原告与被告所签订的《购房协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。原告以被告名义购买第三人开发的****房，并实际支付了购房款639908元，原告履行了协议书约定的义务。根据协议约定的条款，原告可以将涉案房产过户到自身名下，但双方在实际履行过程中，原告并没有让被告将涉案房产过户到其名下，而是同意被告将涉案房产委托第三人另行出售，该行为系双方对原协议内容的变更，而非原告诉状中所述的被告无法履行约定将涉案房产过户给原告。因此，涉案房产另行出售给其他案外人，被告并不构成违约。被告将涉案房产出售后，已在（2020）粤1302民初6854号案件向第三人要求退还相应的房款，并获得相应的支持。故，被告也应将原告支付的房款退还给原告。鉴于双方在协议书中未明确约定退款时间，而从原告提交的证据看，原告方已从2019年6月份起多次催促被告退还房款，而被告在退款20万元房款后，再无继续履行，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张按照年利率6%计算，符合有关法律规定，予以支持。被告从2019年7月30日支付最后一笔房款后，再无继续支付，故酌定被告应从2019年8月1日，向原告支付逾期还款违约金至清偿之日止。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第七十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告陈志雄应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告张曼茹退还房款439908元及违约金（违约金，按照年利率6%，以439908元为本金，从2019年8月1日计算至清偿之日止）。二、驳回原告张曼茹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8690.45元，保全费2983元，合计11673.45元（原告已预交），由原告张曼茹负担591元，被告陈志雄负担11082.45元。被告陈志雄应负担的受理费，应于本判决生效之日起七日内直接向本院缴纳，逾期本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 赖素霞审 判 员 蓝诗祥审 判 员 黄链生二〇二〇年九月十日法官助理 郑 慧书 记 员 张莉茱