广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初16645号原告：中国银行股份有限公司广州东山支行，住所地广州市越秀区中山二路**之一五洲大厦**。负责人：郑宏祎，行长。委托诉讼代理人：冯科，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄琼华，广东诺臣律师事务所律师。被告：刘璐，女，1986年8月20日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：胡琼，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖秋梅，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：广东新天鸿物业发展有限公司，住所，住所地广东省佛山市南海区桂城街道海五路**华南国际金融中心****div>法定代表人：刘臻。委托诉讼代理人：帅寒露，该司员工。原告中国银行股份有限公司广州东山支行与被告刘璐、广东新天鸿物业发展有限公司（以下简称新天鸿公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄琼华、被告刘璐的委托诉讼代理人胡琼及被告新天鸿公司的委托诉讼代理人帅寒露到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告刘璐签订的《个人商业用房贷款合同》（编号：JK2017200007270054号）；2.被告刘璐向原告偿还贷款本金759615.44元及利息、罚息（暂计至2020年3月12日，利息为14445.64元，罚息为476.4元。自2020年3月13日起的利息、罚息按照合同约定计算至欠款实际清偿之日止）；3.判令被告刘璐向原告支付律师代理费39300元；4.原告对处分被告刘璐提供的抵押物即广东省佛山市南海区桂城街道海五路28号华南国际金融中心5幢2602房的房产所得价款享有优先受偿权；5.被告新天鸿公司对被告刘璐上述债务承担连带清偿责任；6.由两被告承担与本案相关之全部诉讼费用及保全费。事实和理由：被告刘璐未依约履行《个人商业用房贷款合同》，被告新天鸿公司亦未履行担保责任，成讼。被告刘璐辩称，不同意解除贷款合同，因今年疫情影响，被告海外贸易业务受影响非常严重，资金全部投入，要到年底才可能有资金收回，逾期偿还贷款实属无奈之举，并非恶意，希望原告能给予被告半年时间缓冲，以便能及时还清逾期贷款。被告刘璐未提交证据。被告新天鸿公司辩称，一、被告新天鸿公司对被告刘璐的债务承担一般保证责任，根据被告新天鸿公司与原告的按揭业务协议第六条的约定，原告应先通过法律程序，向被告刘璐催收，被告刘璐仍拒绝还款的，原告可要求被告新天鸿公司承担保证责任，依据《担保法》第十七条的规定，被告新天鸿公司为一般保证，被告新天鸿公司依法享有先诉抗辩权，在借款合同纠纷未经审判或仲裁的，并就被告刘璐财产依法强制执行仍不能履行债务前，被告新天鸿公司有权拒绝承担保证责任，于此，被告新天鸿公司主体不适格，恳请法庭驳回对被告新天鸿公司的起诉；二、律师费不属于保证范围，根据按揭业务合作协议第三条约定，保证范围为借款合同项下的贷款本息及相关费用，并未约定律师费，故律师费不属于被告新天鸿公司的保证范围；三、退一步说，若被告新天鸿公司被认定承担保证责任，请求在判决中同时明确被告新天鸿公司享有担保法第三十一条规定的权利，有权向被告刘璐进行追偿。被告新天鸿公司未提交证据。原告围绕其诉讼请求，提交了《个人商业用房贷款合同》及附件、借款借据、不动产登记证明、逾期还款查询、按揭业务担保合作协议、民事委托代理合同、律师费及转账凭证等证据，被告刘璐、新天鸿公司对上述证据进行了质证，本院认定事实如下：被告新天鸿公司（甲方）与原告（乙方）签订《按揭业务担保合作协议》，约定：乙方获准开发建设并依法销售位于佛山市南海区“华南国际金融中心”的楼宇，甲方对本项目商业用房的购房人提供相关的个人购房贷款；乙方为购房人因购买本合作项目项下房屋而依《个人购房担保借款合同》或类似文件项下的贷款本息及相关费用提供阶段性保证担保，购房人购买本合作项目项下预售房的，乙方自甲方向购房人（即借款人）发放一手楼组合担保个人商业用房贷款之日起，担保期限为甲方发放贷款之日起至办妥抵押房屋《不动产权证》和以甲方为权利人的《不动产登记证明》为止，为购房人（即借款人）的一手楼组合担保个人商业用房贷款承担保证责任。2017年9月23日，原告（贷款人）与被告刘璐（借款人）签订《个人商业用房贷款合同》，合同约定：贷款金额为900000元，贷款期限120个月，贷款用途为购房，贷款利率按照浮动利率计算，浮动周期为12个月，采用的参考利率为全国银行间同业拆借中心公布的贷款基准利率，在参考利率基础上加158基点，借款按月付息，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；贷款担保方式合同约定为所购房产的抵押担保及被告新天鸿公司的阶段性连带责任保证担保，抵押物为广东省佛山市南海区桂城街道海五路28号华南国际金融中心5幢2602房，因合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费用）由借款人承担，借款人出现下列事件之一即构成本合同项下违约：……未按期归还贷款本息……，出前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施：……宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期……要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失等……。另查明，原告与被告刘璐就上述抵押房产办理了不动产登记证明，注明：预告登记义务人为被告刘璐，预告登记权利人为原告。本案的起诉状副本于2020年5月24日送达被告。上述合同签订后，原告依约向被告刘璐发放贷款900000元。被告刘璐借款后未按时还款，截止到2020年3月12日，被告刘璐尚欠原告贷款本金759615.44元、利息14445.64元及罚息476.4元，成讼。原告委托广东诺臣律师事务所律师提起本案诉讼，并支付了律师费39300元。原告因本案支出保全费4589元。本院认为：原告与被告刘璐签订的《个人商业用房贷款合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立生效。原告已按合同约定履行了发放贷款的义务，被告刘璐未按合同约定履行按时还款义务，构成违约，现原告主张解除合同、要求被告刘璐提前偿还借款、支付律师费的诉讼请求合法有据，本院依法予以支持。关于原告请求对抵押物广东省佛山市南海区桂城街道海五路28号华南国际金融中心5幢2602房拍卖、变卖所得价款优先受偿的诉讼请求，本案中被告刘璐以上述房产为借款提供担保，并办理了抵押权预告登记手续，根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于,一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记,而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后,并不导致不动产物权的设立或变动,而一般只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。故原告要求对被告刘璐名下的涉案抵押房屋优先受偿的主张，不符合法律规定，本院不予支持。被告新天鸿公司与原告签署《按揭业务担保合作协议》，承诺为每位购房人向原告提供不可撤销的连带责任保证担保，担保期限为原告发放贷款之日起至办妥抵押房屋《不动产权证》和以原告为权利人的《不动产登记证明》为止，本案中，截至起诉之日，涉案房产尚未办理正式抵押登记手续，故被告新天鸿公司应对被告刘璐的债务承担连带清偿责任。《按揭业务担保合作协议》未明确将律师费纳入保证范围，故被告新天鸿公司的连带清偿责任应限于被告刘璐的贷款本息，不包括律师费。被告新天鸿公司承担保证责任后，有权按照《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定向被告刘璐追偿。被告刘璐辩称，其是因为疫情导致资金受到了影响，但其并未提交相关证据予以证明，且被告刘璐是从2019年12月7日开始逾期还款，起诉至今亦未进行任何还款，故本院认为没有证据证实被告刘璐的经济受到了疫情影响，对于被告刘璐的该项辩称，本院不予采纳。关于被告新天鸿公司辩称要求先强制执行案涉房产且不足以还贷款之后，再由被告新天鸿公司承担相应保证责任的意见，对此，本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案中，被告刘璐的贷款担保方式在合同约定为所购房产的抵押担保及被告新天鸿公司的阶段性连带责任保证担保，故根据上述法律规定，被告新天鸿公司应按照合同约定对被告刘璐的债务承担连带清偿责任，而非处理涉案房产不足以清偿部分的连带清偿责任，故本院对被告新天鸿公司该项抗辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下：一、原告中国银行股份有限公司广州东山支行与被告刘璐签订的《个人商业用房贷款合同》于2020年5月24日解除；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告刘璐向原告中国银行股份有限公司广州东山支行清偿借款本金759615.44元及利息、罚息（暂计至2020年3月12日利息为14445.64元，罚息为476.4元，自2020年3月13日起的利息、罚息按照合同约定计至款项清偿之日止，其中罚息不得计算复利）；三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告刘璐向原告中国银行股份有限公司广州东山支行支付律师费39300元；四、被告广东新天鸿物业发展有限公司对被告刘璐的上述判决主文第二项确定的债务承担连带清偿责任，并在承担保证责任后，有权按照《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定向被告刘璐追偿；五、驳回原告中国银行股份有限公司广州东山支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5969元，保全费4589元，由被告刘璐、广东新天鸿物业发展有限公司负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。审判员 罗 洁二〇二〇年九月二十三日书记员 蔡昱敏