海南省海口市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼01民终2511号   上诉人（原审原告）：邱进香，女，1971年4月24日出生，汉族，住海南省定安县，公民身份号码XXX。   委托诉讼代理人：邱进花，女，1969年3月20日出生，汉族，住海南省定安县。系邱进香的姐姐。   上诉人（原审原告）：邱进花，女，1969年3月20日出生，汉族，住海南省定安县，公民身份号码XXX。   被上诉人（原审被告）：海南德善房地产经纪有限公司，住所地海南省海口市美兰区国兴大道**盛达景都******首层**房，统一社会信用代码91460100MA5RD7596E。   法定代表人：张莉英，总经理。   委托诉讼代理人：黄学文，海南大兴天泰律师事务所律师。   委托诉讼代理人：刘鹏，海南大兴天泰律师事务所律师。   上诉人邱进香、邱进花因与被上诉人海南德善房地产经纪有限公司（以下简称德善公司）居间合同纠纷一案，不服海南省海口市美兰区人民法院（2019）琼0108民初11196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。   邱进香、邱进花上诉请求：1.撤销海口市美兰区人民法院（2019）琼0108民初11196号民事判决，并依法判决支持邱进香、邱进花的诉讼请求；2.诉讼费用由德善公司负担。事实和理由：一、邱进香、邱进花与案外人林友琼等签订的《房地产买卖契约》属非法、无效的合同。2018年10月28日，经德善公司的居间介绍，邱进香、邱进花与案外人林友琼等签订《房地产买卖契约》，《房地产买卖契约》约定案外人林友琼等将一套政府保障性住房出售给邱进香、邱进花。根据《海口市经济适用房管理暂行办法》（海口市人民政府令第73号）第27条规定，经济适用房在取得房屋所有权证5年内不得转让，案外人林友琼等在尚未取得房产所有权证的情况下将房产转让给邱进香、邱进花，违反了行政法规的强制性规定，根据《合同法》第五十二条第五项的规定，经德善公司媒介服务而订立的《房地产买卖契约》属于无效合同。二、德善公司故意隐瞒相关重要事实。邱进香、邱进花在与案外人林友琼等签订《房地产买卖契约》之前，曾就涉案房产是否能公证，能否买卖等问题问过德善公司，德善公司为了能尽快拿到中介费，故意隐瞒了公证处不能公证的事实，而且说这保障性住房与商品房是一样的性质，还有德善公司谎说邱进香、邱进花对房屋性质是知情的，不属实。邱进香、邱进花有叫德善公司写买方与中介方合同，德善公司称谁都没有合同只有数据凭证，正是由于德善公司的有意隐瞒和引诱，才致使邱进香、邱进花与案外人林友琼等签订了《房地产买卖契约》。根据《合同法》第四百二十五条的规定，德善公司无权取得中介费。   德善公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。一、本案的关键争议焦点不是《房地产买卖契约》的效力，而是邱进香、邱进花在与案外人签约时对房屋的保障性住房之性质是否知情。2018年10月28日，邱进香、邱进花与案外人林友琼、冯所铮等人签订《房地产买卖契约》，约定由邱进香、邱进花购买案外人的案涉房屋（海口市美兰区滨江西侧水滨花园6栋405房）。该合同第一条约定：“…该房地产的基本情况已载于本契约附件之一。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。”；第十条（双方约定的其它事项）第2项约定“乙方购买的是保障性住房，甲乙双方协商同意购买上述房产的付款方式及交易流程。”、第3项约定“上述房产现未办理产权证，…”；合同附件一中也载明：产权所有人为林友琼、冯所铮，保障合同号为BZ0001129。同时，与该保障合同号相应的《海南省保障性住房预售合同》上也载明，案外人林友琼、冯所铮与房产开发商海口投源实业开发有限公司签约的时间点为2011年12月23日；在相应的《海口市保障房买卖合同备案确认表》上也载明，该房产的备案时间为2013年7月26日。因此，在2018年10月28日签订《房地产买卖契约》时，作为买方的邱进香、邱进花，其对案涉房屋的保障性住房之性质是知情的，该合同是由邱进香、邱进花与案外人共同商定并签署的。所以，邱进香、邱进花在诉讼中声称其是在“合同签订后经多方调查和咨询之后才获悉该房屋属于政府保障性住房”之主张不属实，邱进香、邱进花不诚信。德善公司作为居间人已经将该房屋的性质如实告知给邱进香、邱进花。二、案涉《房地产买卖契约》的合同效力之问题，属于买卖合同的另案法律关系，不属于本案居间合同纠纷审理的事项，况且该纠纷也已经由海口市美兰区人民法院作出（2019）琼0108民初3402号民事调解书依法予以审结。退一步分析，该《房地产买卖契约》属有效合同，体现在以下三点：第一点，案外人于2011年12月23日购买案涉房屋，已经届满五年，依法定程序可以上市交易。建设部《经济适用住房管理办法》第三十条及《海口市经济适用住房管理暂行办法》第二十七条、第三十条规定的要旨是，购买经济性住房满五年的，依法定程序可以上市进行交易。但邱进香、邱进花却在上诉状中故意说成是“取得房屋所有权证”五年内不得转让，其实属混淆视听，故意曲解法律规定。因为购买房屋满五年与取得房屋所有权证满五年是完全不一样的情形。第二点，无权处分的买卖合同属于有效合同，更何况案外人在本案中属于有权处分。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。本案中，《房地产买卖契约》属于买卖合同，因此，不管是案外人为有权处分或是无权处分，该买卖合同依法为有效合同。这就是物权与债权应区别处理的法理原则在司法实践中的体现。更何况，案外人在本案房屋买卖活动中属于有权处分。第三点，根据海口市美兰区人民法院（2019）琼0108民初3402号民事调解书载明的内容显示，邱进香、邱进花与案外人因《房地产买卖契约》的履行发生纠纷而成讼，他们买卖双方于2019年5月16日在海口市美兰区人民法院的主持下，合法协商解除案涉《房地产买卖契约》，这是邱进香、邱进花与案外人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，同时也反证了案涉《房地产买卖契约》的有效性，因为如果是无效的合同，该合同的效力自始无效，根本就无解除之说。需要强调的是，案涉《房地产买卖契约》的效力纠纷属于房屋买卖合同纠纷的另案法律关系，不属于本案居间合同纠纷审理的事项。再者，该买卖合同纠纷也已经由海口市美兰区人民法院依法调解结案。三、德善公司已依法履行居间人的如实告知义务，没有任何隐瞒，有依法获取居间报酬的权利。首先，纵观全案，德善公司已经在居间过程中将案涉房屋的性质如实告知给邱进香、邱进花，邱进香、邱进花在与案外人签约时已知情，相关信息已经体现在合同条款中。其次，关于邱进香、邱进花主张的办理房屋过户手续的公正事宜。案涉《房地产买卖契约》第十条（双方约定的其它事项）第3项约定“上述房产现未办理产权证，...甲方办理并取得产权证后5个工作日内同乙方一起办理产权公证手续...”。因此，根据该约定可知，相关公证手续的办理是由邱进香、邱进花与案外人根据合同履行的节点进行约定的，而不是由居间人告知的。同时，法律法规也并未规定公证手续是房屋过户手续的必经程序。因此，在德善公司完成居间活动后，邱进香、邱进花因其与案外人就《房地产买卖契约》的履行出现纠纷而向德善公司主张退还居间报酬，于法无据。综上，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。邱进香、邱进花的上诉理由不成立，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。   邱进香、邱进花向一审法院起诉请求：1.判令德善公司返还中介费22500元；2.诉讼费用由德善负担。   一审法院认定事实：通过德善公司的居间服务，邱进香、邱进花在查看了案外人林友琼、冯所鑫、伍玉珠、谷鑫春、冯所铮提交的《保障性住房预售合同》后，于2018年10月28日与上述案外人签订了一份《房地产买卖契约》，约定邱进香、邱进花购买案外人林友琼、冯所铮共同共有的位于海口市美兰区敬贤路5号水滨花园的6栋405号房产。2018年10月29日，邱进香、邱进花向德善公司支付22500中介费。《房地产买卖契约》载明：“甲方（林友琼、冯所鑫、伍玉珠、谷鑫春、冯所铮）自愿将坐落海口市美兰区滨江西侧水滨花园6栋405房的房地产（房屋建筑面积63.39平方米）出售给乙方（邱进香、邱进花）。该房地产的基本情况已载于本契约附件之一。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。双方议定的上述房地产成交价格为750000元。乙方由四次付清给甲方……乙方购买的是保障性住房，甲乙双方协商同意购买上述房产的付款方式及交易流程……”。该《房地产买卖契约》附件一为上述房产信息表，内容载明产权所有人为林友琼、冯所铮，保障合同号为BZ0001129。之后，邱进香、邱进花与上述五名案外人因房屋过户问题产生纠纷，遂向一审法院起诉。经调解，邱进香、邱进花与五名案外人达成调解协议，一审法院于2019年5月16日作出（2019）琼0108民初3402号民事调解书，确定邱进香、邱进花与五名案外人解除《房地产买卖契约》并由案外人向邱进香、邱进花退款。据此，邱进香、邱进花向德善公司主张退还中介费，但遭到拒绝，双方因此产生纠纷，遂成讼。另查，涉案房屋系案外人林友琼、冯所铮于2011年12月23日与案外人海口投源实业开发有限公司签订的《保障性住房预售合同》所购买，合同备案时间为2013年7月26日，合同备案号为BZ0001129。本案邱进香、邱进花与案外人林友琼、冯所铮签订《房地产买卖契约》前，德善公司员工李淑枚作为居间人代表，已向邱进香、邱进花告知该涉案房屋为保障性住房，邱进香、邱进花系在了解涉案房屋性质的情况下与案外人签订《房地产买卖契约》。   一审法院认为，邱进香、邱进花通过德善公司提供的居间服务，已经与案外人签订了《房地产买卖契约》。邱进香、邱进花与德善公司形成事实的居间合同关系。该合同关系是当事人的真实意思表示，其主体适格，内容未违反法律、法规的强制性规定及社会公共利益，为有效合同，应受法律的保护。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款规定：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。”邱进香、邱进花与案外人林友琼、冯所鑫、伍玉珠、谷鑫春、冯所铮已经签订了《房地产买卖契约》，并且邱进香、邱进花在签订《房地产买卖契约》时已明知涉案房屋属保障性住房，不存在德善公司隐瞒房屋性质的情形。因此，无论邱进香、邱进花与案外人是否依约履行《房地产买卖契约》，邱进香、邱进花均应依约向德善公司支付居间服务的报酬。故邱进香、邱进花请求德善公司返还居间服务报酬22500元，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回邱进香、邱进花的诉讼请求。案件受理费362.5元（邱进香、邱进花已预交），由邱进香、邱进花负担。   二审期间，双方当事人未向本院提交新证据。   二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。   本院认为，邱进香、邱进花通过德善公司提供的居间服务，已经与案外人签订了《房地产买卖契约》，邱进香、邱进花与德善公司形成事实的居间合同关系，该合同关系是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，为合法有效合同。邱进香、邱进花与案外人签订《房地产买卖契约》时已明知涉案房屋为保障性住房，德善公司不存在隐瞒房屋性质的情形，德善公司已完成居间服务。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬”的规定，一审法院认定邱进香、邱进花应向德善公司支付居间服务报酬，并无不当。邱进香、邱进花上诉主张德善公司返还居间服务报酬22500元，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，邱进香、邱进花的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费365.5元，由邱进香、邱进花负担。   本判决为终审判决。   审判长 廖端明   审判员 王小杰   审判员 刘思其      二〇二〇年九月十一日   书记员 谭文姬   速录员 吴虹瑶   附相关法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。