北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初45794号原告（反诉被告）：李艳星，女，1988年3月10日出生，汉族，住河南省禹州市鸠山镇闵庄**，身份证号×××。被告（反诉原告）：北京新时代家源房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区广华居**楼等**内**楼****内**。法定代表人：彭俊莹，男，1990年8月20日出生，住河北省迁安市。原告（反诉被告）李艳星（以下简称姓名）与被告（反诉原告）北京新时代家源房地产经纪有限公司（以下简称新时代经纪公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告，被告之法定代表人彭俊莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李艳星向本院提出诉讼请求：1、解除我和新时代经纪公司签订的房屋租赁合同；2、新时代经纪公司退还我房屋租金5022元；3、新时代经纪公司退还房屋租金押金2780元；4、新时代公司支付我违约金5560元；5、新时代公司退还我燃气费88元。事实及理由：2019年3月31日，原告和被告经协商一致签订了《房屋租赁合同》，被告将位于北京市朝阳区xxxxx8号院5号楼3单元110x号房屋主卧出租给我使用，月租金2780元，租金支付方式为押一付三。合同签订后，我交纳了2780元押金，并交纳了2019年6月21日之前的租金。在使用房屋中，我多次被其他男租户骚扰，人身安全受到严重威胁，且租赁中才发现新时代经纪公司有很多未按照约定履行的情况，具体包括：1、我在承租前已申明坚决不租隔断房，新时代经纪公司出租给我的房间是客厅隔断房，并非主卧室；2、新时代经纪公司将二室一厅的房屋用隔断改成四室，另外三间均租给男租户，在国内疫情最严峻时，这些租户无视国家疫情防控的号召，经常带外人进来，多人聚集，抽烟聊天到凌晨，严重影响我的居住使用；3、2020年3月12日，疫情隔离期间，我在给学生上网课时，被男租户以看电影网速慢为由，拔掉网线，导致我的课程中途掉线，造成重大教学事故，新时代经纪公司对此无任何作为；4、我在使用卫生间时，已经反锁的门，3次被男租户暴力拧开，其间，我多次向新时代经纪公司求助，均被无视。我作为北漂女教师，孤立无援，人身安全受到严重威胁，无奈只好于2020年4月27日自房屋中搬出。我认为，新时代经纪公司的行为违反约定，严重损害了我的合法权益，故起诉。新时代经纪公司辩称，我公司出租给李艳星的就是房屋主卧，我们所在的xxxxx小区房屋全是主卧室带阳台的户型，没有客厅带阳台的户型，李艳星承租的房屋是南侧带阳台的主卧，其所述的我公司将房屋客厅打隔断出租给她的情况不属实。李艳星直到2020年4月20日才加我的微信，才反映过网线的问题，说她上课的时候网线被拔掉了，我公司认为李艳星承租房屋的目的是居住，不是办公，其在居室上网课打扰了别人。李艳星在2020年4月24日才向我公司提到卫生间门锁的问题，按照合同约定，这本来不属于我公司的维修范围，但为了解决问题，我还是准备去加固一下，我在2020年4月24日和4月25日两次联系李艳星，要去维修，李艳星均说没有时间，等我4月26日到达涉案房屋时，发现没有了李艳星的微信了。李艳星说她在2020年4月27日搬走，但她搬走之前没有通知过我们，也没有向我公司交接钥匙，违反了合同约定，我公司实际于2020年6月20日收房时才发现李艳星不在了。李艳星提到的燃气费，并没有交给我公司，我公司不同意退还。我公司同意解除合同，但不同意李艳星其他诉讼请求。新时代经纪公司提出反诉请求：李艳星给付我公司违约金5560元。事实及理由：李艳星在租住期间上课，影响干扰其他人居住。李艳星未通知我公司的情况下，也未交接钥匙就自行搬走，违反了合同约定。李艳星对新时代经纪公司的反诉答辩称，我不同意新时代经纪公司的反诉请求。我每周只有2节课，每节课40分钟，不会影响室友，我说话声音不大，走廊听不到，我做过声音测试。我总共上了80分钟的课，我认为这不影响什么。我通过微信于2020年3月25日通知新时代经纪公司我要搬走，新时代经纪公司的法定代表人也回复了我的微信，我搬走时要求新时代经纪公司结算费用，但他们没有回复。本院经审理查明事实如下：2019年3月31日，李艳星作为承租人（乙方）与新时代经纪公司（出租人、甲方）签订了《北京市房屋租赁合同（经纪机构代理成交版）》，约定新时代经纪公司将位于北京市朝阳区平房乡xxxxx8号院5-3-110x室主卧出租给李艳星生活居住使用，相关约定内容为，居住的人数不超过2人；租赁期限自2019年4月4日至2020年3月21日，甲方应于2019年4月4日前将房屋按约定条件交付给乙方；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同；租金为2780元/月，租金支付方式为押一付三，提前30天支付下一期房租，如逾期支付，每天按人民币100元收取滞纳金；各期租金支付金额及日期：首次2019.4.4，第二次2019.6.4，第三次2019.9.4，第四次2019.12.4；押金人民币贰仟柒佰捌拾元整（￥2780元），租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方；租赁期内的供暖费、物业管理费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、室内设施维修费由乙方承担；甲方应当在本合同确定的承租之日起，将符合正常使用要求的房屋及附属设施、设备（含家电）交付给乙方，乙方应仔细检验屋内所有使用物品，验收无误后签署《房屋交割清单》，乙方在入住后如出现物品维修问题责任由乙方承担；甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全，承租人保证遵守国家、北京市的法律法规规定以及该房屋所在小区的《物业管理条约》；租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全状态；乙方负责维修的范围：门窗玻璃、水龙头、马桶、房屋内水管（不包括主管道）、阀门（不包括总阀门）、淋浴喷头及软管、电灯、开关、门锁、电视、冰箱、洗衣机、热水器、空调、饮水机、燃气灶、油烟机、换气扇、厨房下水管道疏通、卫生间下水管道疏通；甲方负责维修的范围：水表、电表、燃气表、燃气入户管道、改变主体结构、改变暖气及管道、自采暖炉、防水等除以上乙方负责维修的范围外，均为甲方负责维修的范围；因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；办理房屋交还手续时，乙方不得在房屋中存放留置物品，甲方对未经同意的留置物品有权作为丢弃物品处理，不承担赔偿责任；第九条合同解除部分约定，经甲乙双方协商一致，可以解除本合同，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达5日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定的；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达5日的，甲方有权开启门锁，寻找新的客户入住，屋内物品视为乙方自动放弃；甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金，乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可以要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需要提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金200%支付违约金，甲方应退还相应的租金；双方解除合同后，三个月内乙方不可以与此房主私自成交，否则按月租金的200%向租赁代理机构支付违约金。上述合同签订后，新时代经纪公司向李艳星交付了房屋和附属设施，李艳星向新时代经纪公司交纳了押金2780元及租赁期间的租金。双方争议的事实和证据：1、关于出租的房间是否主卧的问题。李艳星称新时代经纪公司出租给自己的并非房屋的主卧室，因此为由主张新时代经纪公司违约，对此，新时代经纪公司提交了房屋的户型图，显示该房屋为两室一厅，其中两个卧室相邻，位于房屋南部，北侧分别为客厅和卫生间，卫生间北侧为厨房。审理中，李艳星确认自己租住的一间房带有阳台，根据户型图及双方陈述可以确认，新时代经纪公司出租给李艳星的是该房屋主卧室。2、关于李艳星是否搬离及有无交接问题李艳星称，因房屋不符合约定，且人身安全受威胁为由，于2020年4月27日自房屋中搬走；新时代经纪公司称，其于2020年6月20日去收房时才发现李艳星已经不在房间里了，也没有看到房屋钥匙，中间也收到任何通知，也没有收到房屋钥匙。对此李艳星提交了：1、录像视频，视频的内容为房屋内的景象，新时代经纪公司未对视频的真实性提出异议，本院对视频真实性予以认定，但视频并不足以证明李艳星已于该日搬走。2、微信聊天截图，内容为李艳星与新时代经纪公司法定代表人彭俊莹的对话，其中有李艳星提出要搬走，并要求彭俊莹退还租金和押金的内容，彭俊莹提出给李艳星更换房屋，李艳星未答应。对微信截图，新时代经纪公司未予否认，本院对该证据的真实性予以认定。根据以上证据，本院认定李艳星曾于2020年4月提出解除合同的要求，但双方未对合同是否解除、是否变更达成协议。关于交接问题，李艳星自称其搬走时，将房屋钥匙放置房屋内的桌子上，但视频中未看到该钥匙，其后又称钥匙是在自己录完视频后才放上去的，新时代经纪公司对此不予认可。综合以上陈述及证据，本院认定，李艳星未向新时代公司交接房屋钥匙。3、燃气费问题李艳星主张新时代经纪公司退还燃气费，审理中，其自称燃气费交给了同住的室友，新时代经纪公司也称未收取李艳星交纳的燃气费。4、关于网络使用问题及卫生间使用问题李艳星称，自己在上网课时，网线被同住室友拔掉，导致网课无法继续，以此为由认为新时代经纪公司违约。对此，提交了微信聊天截图，时间为2020年3月12日，李艳星向彭俊莹提出该问题。新时代经纪公司对微信聊天记录的真实性认可，本院对该证据予以认定。据此，本院认定，李艳星在居住期间，在使用房屋内网络进行工作时，因网络使用问题和同屋内其他租户发生争议。李艳星还提交了微信截图，内容为“马俊x”在110x的租户及管理员微信群里反映卫生间门锁损坏，使用期间被其他租户将门打开的相关内容，新时代经纪公司对该证据真实性未提出异议。李艳星称自己也遇到过这种情况，但未举证。另查，2020年3月5日，李艳星和新时代经纪公司的管理人杜x聊天时提出续租3个月，杜x同意，并称“你别和别的屋说你只租3个月”，李艳星答应后，于该日向彭俊莹转账支付了2020年3月21日至6月20日期间三个月房租8340元。李艳星同时询问“还有一个月的押金吧，是等六月份退房时给退吗？彭：对李艳星：是您这边给退吧？那我就不用管巴乐兔那边了吧彭：对我退。”本院认为：李艳星和新时代经纪公司签订的《北京市房屋租赁合同（经纪机构代理成交版）》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，双方均应按照约定履行各自义务。现查明，双方已经履行了上述合同，李艳星在合同到期后，提出续租三个月，新时代经纪公司同意，李艳星按照约定交纳了三个月的租金，并继续使用租赁房屋，双方达成了新的租赁合同，该合同应参照此前双方签订的《北京市房屋租赁合同（经纪机构代理成交版）》确定双方权利义务。李艳星以承租的房屋不符合约定情形，也不符合使用目的为由，自行于2020年4月27日搬走，以行为方式解除了双方租赁合同，故本案的首要问题是要确定，李艳星该行为是否有事实及法律依据。李艳星主张的新时代经纪公司的违约事由，本院逐一分析如下：1、关于房屋是否主卧的问题，本院事实查明部分已认定，李艳星承租的房屋为主卧，新时代经纪公司在该义务上未违反合同约定。2、关于房屋是否影响正常居住使用的问题。李艳星反映的上网课时被其他租户拔掉网线一节，因双方租赁合同明确约定的租赁用途为居住，李艳星在居室内办公，占用本属于全体租户共同使用的网络，并产生声音，导致其他租户有意见，该行为不符合双方合同约定，新时代经纪公司在该问题上没有违约。3、关于卫生间使用问题，卫生间的正常使用，是房屋正常使用的必要部分，作为出租人的新时代经纪公司，有义务保障卫生间被正常使用，尤其是在共同使用人较多的情况下。双方合同虽约定水龙头、马桶、门窗玻璃、门锁等是使用人的维修范围，但该约定适用的前提是作为出租人的新时代经纪公司提供了符合使用安全条件的门锁，承租人在使用中因不当使用等发生的故障或损坏。新时代经纪公司未提交证据证明其交付的门锁等附属设施完好，可以正常使用，其以该维修系李艳星的义务抗辩本院不予采纳。李艳星反映的问题出现在2020年2月，此时其已实际使用了将近一年时间，上述卫生间的问题其均已知悉，但其自愿续租三个月，在续租期内，却已该问题作为理由主张解除合同，搬离房屋，该依据欠充分。且李艳星于2020年4月才向新时代经纪公司的法定代表人彭俊莹提出该问题，在彭俊莹多次预约检查修理时，又以时间等理由未配合，综合以上情形，李艳星以此为由解除合同，搬离房屋依据不足。鉴于未进行房屋附属设施及钥匙等的交接，李艳星现有证据也不足以证实其已于主张的日期搬走。故李艳星主张退还搬走之日至到期之日的租金缺乏依据，本院不予支持。审理中，新时代经纪公司确认已于2020年6月20日收回房屋，本院确认双方租赁合同自该日解除。鉴于新时代经纪公司未收取燃气费，李艳星主张退还的燃气费缺乏依据，本院不予支持。李艳星在合同履行期间提出过搬走，新时代经纪公司虽未同意，也应对李艳星搬走有预期，虽未完成交接，本院也因房屋交接等问题未支持李艳星退还租金的要求。新时代经纪公司诉称的李艳星违约问题。关于上网课对网络及房屋内其他住户的噪音影响问题。鉴于其他住户并未提出异议或要求，上述影响可以确认为很微小，不足以认定构成违约。关于未交接房屋问题，本院考虑到未交接房屋因而未支持李艳星退还部分租金请求，该结果已足以弥补新时代经纪公司在2020年6月20日之前的损失，其主张其他违约责任欠缺依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条，第一百零七条，第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京新时代家源房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）李艳星押金二千七百八十元；二、驳回原告（反诉被告）李艳星的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）北京新时代家源房地产经纪有限公司的反诉请求。如北京新时代家源房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68元，由原告（反诉被告）李艳星负担50元（于本判决生效后七日内交纳）；由被告（反诉原告）北京新时代家源房地产经纪有限公司负担18元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）北京新时代家源房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈建斌二〇二〇年九月十五日书记员  高艺林