上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0116民初11250号原告(反诉被告)：上海邻里实业投资有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人：王磊，执行董事。委托诉讼代理人：徐忠辉，上海金亭律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐晓怡，上海金亭律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海红椒网络科技有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：李波，执行董事。被告：李波，男，汉族，1980年9月12日生，住湖北省。原告(反诉被告)上海邻里实业投资有限公司(以下简称“邻里公司”)诉被告(反诉原告)上海红椒网络科技有限公司(以下简称“红椒公司”)、被告李波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)委托诉讼代理人徐忠辉、徐晓怡,被告(反诉原告)红椒公司法定代表人李波，被告李波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邻里公司向本院提出诉讼请求：1、确认邻里公司与红椒公司签订的《租赁合同》于2019年7月20日解除；2、判令红椒公司向邻里公司支付物业服务费98,550元；3、判令红椒公司向邻里公司支付保证金50,000元；4、判令红椒公司向邻里公司支付能耗费用19,401.95元；5、判令红椒公司向邻里公司支付租金219,000元；6、判令红椒公司向邻里公司支付违约金985,500元；7、判令被告李波对红椒公司的上述付款义务承担连带清偿责任；8、确认邻里公司对红椒公司于租赁物内的物品(以《承诺书》的附件一为清单)享有留置权；9、本案诉讼费用由红椒公司和李波共同承担。事实和理由：2018年12月11日，邻里公司与红椒公司签署《租赁合同》，约定由红椒公司向邻里公司承租位于上海市金山区杭州湾大道1908弄58号地下1层部分物业，用于经营超市。合同签订后，邻里公司按约将租赁物交付红椒公司。但红椒公司一直欠付邻里公司租金、保证金、违约金、物业管理费、能耗费等费用。2019年7月20日，红椒公司、李波出具《承诺书》，《承诺书》中红椒公司要求终止合同，确认了拖欠邻里公司相关费用，李波对红椒公司在《承诺书》中承诺的相关义务承担连带责任。之后，红椒公司未支付相关费用，故邻里公司依法提起诉讼，请求判如所请。红椒公司辩称：邻里公司出租给红椒公司的部分商铺无产权证，且邻里公司将公共通道、消防通道出租给了红椒公司，故双方签订的《租赁合同》无效,红椒公司无需支付租金、物业管理费能耗费用、保证金、违约金等，邻里公司反而应当退还红椒公司保证金，并赔偿损失。即使《租赁合同》有效，邻里公司也未将全部的租赁物及相关权证交付红椒公司，邻里公司存在违约行为。而红椒公司并无违约行为，因为租金、物业管理费尚在免租期内，红椒公司无需支付，能耗费用已经付清。《承诺书》是在李波受胁迫的情况下签署的，应为无效。因此，应驳回邻里公司的全部诉讼请求。同时，红椒公司向本院提出反诉请求：1、确认邻里公司与红椒公司签订的《租赁合同》无效；2、判令邻里公司返还红椒公司保证金100,000元；3、判令邻里公司返还红椒公司固定资产(详见清单)；3、判令邻里公司赔偿红椒公司经济损失20,000元。李波辩称：《承诺书》是其受胁迫的情况下签署的，应为无效，李波不应承担连带责任。经审理查明，邻里公司受业主委托，经营管理上海市金山区杭州湾大道1908弄58号地下1层的商铺。2018年12月11日，邻里公司与红椒公司签订一份《租赁合同》，合同的主要内容有：一、邻里公司将座落于上海市金山区杭州湾大道1908弄58号地下1层的部分房屋出租给红椒公司使用，租赁标的物以附件一租赁场地平面图中红线划出的范围为准，租赁物面积为3600平方米，红椒公司将租赁物用作经营超市；租赁物交付日为2019年1月5日，按现状交付，春节假期装修免租期顺延15天；租赁物交付时应由双方对房屋情况进行验收并签署相应的验收文件，如租赁物交付时间顺延，则租赁期限、装修期、免租期亦相应顺延。二、租赁期限为5年，自2019年1月1日至2023年12月31日止；邻里公司同意给予红椒公司4个月的装修期和9个月的免租期；装修期自租赁物交付日开始计算；免租期分为二期，第一期免租期自装修期届满次日起开始计算5个月，第二期免租期自2020年3月1日至2020年6月30日；装修期内红椒公司使用租赁物免予承担租金及物业费，但应据实承担水电等能源费用、制冷供暖费；免租期内红椒公司使用租赁物免予承担租金，但应据实承担水电等能源费用、制冷供暖费及物业费。三、首个租赁年度(即2019年1月1日至2020年6月30日)租金为1元每平方米每天，月租金为109,500元，以后每年度递增6%；租金支付方式为按季支付，即每季度为一个结算周期，首期租金红椒公司应于第一期免租期届满前向邻里公司指定账户支付，除首期租金外其他结算周期的租金，自计租日起每个结算周期最后一个月的20号前向邻里公司支付下期租金；红椒公司应承担并支付物业服务费，物业服务费的收费标准为0.3元每平方米每天，首期物业服务费为自第一期免租期首日开始计算3个月，红椒公司于第一期免租期首月最后一日前向邻里公司支付，除首期物业服务费外，物业服务费交费期均按3个完整的自然月为一个交费期交纳，红椒公司应当于每个交费期最后一个月的20号前，一次性足额支付下个交费期的物业服务费；红椒公司自实际接收租赁物之日起，承担并支付所发生的水、电、燃气等能源费用，目前水费收费标准为5.60元每立方米，电费的收费标准为1.5元每度，水电费用以每一个完整的自然月作为结算周期，红椒公司应在收到物业服务公司出具的费用清单后5日内向邻里公司指定账户支付；制冷供暖费为整个商场使用制冷或制暖设备的电费，红椒公司应依其租赁面积占总制冷供暖面积的比例承担并支付制冷供暖费，结算周期与支付方式同能源费用标准一致。四、红椒公司分两期向邻里公司支付保证金150,000元，第一期保证金100,000元于租赁物交付日的前5个工作日前支付，第二期保证金50,000元于2019年6月15日前支付；邻里公司有权从保证金中扣除红椒公司欠付的租金或其他应付费用，包括违约金、赔偿金、滞纳金等；合同终止且红椒公司妥善履行合同约定的全部义务并交清租金、物业服务费、能源费用、制冷供暖费等相关费用，双方确认无权利纠纷之日起30日内，邻里公司向红椒公司无息返还保证金余额(如有)。五、无法定及合同约定原因，红椒公司未能按时足额支付合同项下款项的，每迟延一天按当年度日租金的3‰支付滞纳金，迟延支付超过60天的，除补足应付费用、滞纳金外，邻里公司有权选择解除合同。六、邻里公司承诺租赁物在合同签订前已取得一次消防验收合格证明文件、一次环评验收批文，邻里公司将上述文件提供给红椒公司，并于合同签订后协助红椒公司办理相关证件。七、红椒公司出现逾期支付相关费用达到解除合同条件等情况的，视为红椒公司根本性违约，邻里公司决定解除合同的，邻里公司有权要求红椒公司支付相当于当年度9个月租金的违约金，如果违约金不足以弥补邻里公司实际损失的，红椒公司还应赔偿邻里公司的实际损失。八、邻里公司出现下列情况，视为邻里公司根本性违约，红椒公司暂停支付租金，直至邻里公司纠正并补偿违约给红椒公司造成的全部损失，红椒公司并有权决定解除合同，红椒公司决定解除合同的，邻里公司应当支付相当于当年度9个月租金的违约金。(1)租赁物性质不符合法律法规的规定、未提供一次消防验收合格证件、环评验收合格批文，使红椒公司无法取得相关证照而无法开业的；(2)邻里公司不具备合法的出租权导致红椒公司无法正常经营的；(3)租赁物自身存在严重质量缺陷，危及安全的；(4)邻里公司逾期交付租赁物超过60天的。九、租赁期限届满之日或合同因任何原因而解除、终止后30日内，红椒公司应将租赁物交还邻里公司，该期限为合同项下租赁物交还期；红椒公司所投入的装饰装修材料及投资成本，邻里公司无需补偿；交还期内红椒公司未拆除或者取回之物品，视为红椒公司放弃遗留物之所有权，悉归邻里公司所有，任其处理。合同还对其他事项作了约定。合同的附件有：租赁场地平面图、商铺一次消防验收合格证件、环评验收合格批文等。合同签订后，红椒公司于2018年12月24日支付给邻里公司保证金100,000元。2019年1月5日，邻里公司将租赁物交付红椒公司，双方签署《街多多智慧商城商户场地交接表》，确认邻里公司交付给红椒公司的租赁物面积为3600平方米，租赁物的消防器材、设施符合规范，运行正常。邻里公司交付租赁物时，各商铺间已被打通，3600平方米中包括公共通道和消防通道。邻里公司交付租赁物后，红椒公司进行了装修。装修完工后，红椒公司开设的超市进行了营业。2019年7月20日，红椒公司、李波与邻里公司负责人邹一君签署一份《承诺书》，《承诺书》的主要内容为：因红椒公司内部经营出现问题，导致超市无法继续营业，红椒公司和李波确认超市于2019年7月20日开始停止营业，同时红椒公司向邻里公司提出终止合同，并按《租赁合同》承担违约责任；红椒公司确认拖欠邻里公司租金、物业管理费、违约金等多项费用，初步统计包括但不限于拖欠物业管理费98,550元、保证金50,000元、违约金985,500元、租金219,000元(自2019年5月15日起至2019年7月14日止)；红椒公司同意将租赁物内的所有物品(包括但不限于附件一所列物品)交于邻里公司处置，以抵冲红椒公司所欠邻里公司债务；李波对红椒公司在承诺书中所承诺的相关义务向邻里公司承担连带责任。《承诺书》附件一所列物品有：岛柜冰箱16个、豆制品展示柜1个、促销展示柜19个、蔬菜水果展示架46个、货架118个、猪肉展示架13米、方形货架8个、饼干货架1个、干货架1个、大米架8个、立式饮品冰箱1个、自主收银机4个、收银机2台、五谷杂粮货架1个、LED电子屏1个、办公电脑5个和1个主机(含软件)、打印机1个、货架6个、空调(含外机)2套、室内空调(含外机)1套、电视机1个。《承诺书》签订后，红椒公司搬离了上海市金山区杭州湾大道1908弄58号地下1层，但《承诺书》附件一所列物品未搬离。以上事实，由邻里公司提交的不动产权证、《商铺委托经营管理合同》、《租赁合同》、《街多多智慧商城商户场地交接表》、《上海红星国际广场街多多智慧商城装修施工管理协议》、消防安全检查合格证、《建设工程消防验收意见书》，红椒公司和李波提交的中国银行同城转账汇款业务回单，以及当事人的当庭陈述等证据证实。本院认为，本案的争议焦点在于：一、《租赁合同》的效力红椒公司认为，《租赁合同》无效，理由是：1、邻里公司出租的租赁物部分无产权证；2、租赁物中包含公共通道和消防通道，依法不能出租；3、租赁物存在重大消防安全隐患，未达到出租标准。对于红椒公司提出的部分租赁物无产权证的主张，本院认为，上海市金山区杭州湾大道1908弄58号地下1层商铺已由开发商取得“大产证”，大部分商铺已销售给“小业主”，并已取得“小产权”，因此红椒公司和李波的此项主张不能成立。对于红椒公司提出的租赁物内包含公共通道和消防通道，依法不能出租的主张，本院认为，公共通道为地下1层商铺的全体业主所有，邻里公司受全体业主委托经营管理地下1层商铺，邻里公司对公共通道有出租权。邻里公司出租租赁物后，原消防通道仍作消防通道使用，邻里公司并未出租消防通道用作商业用途。因此，红椒公司的此项主张不能成立。对于红椒公司提出的租赁物存在重大消防全安隐患，未达到出租标准的主张，本院认为，邻里公司在签订《租赁合同》时已向红椒公司提供商铺一次消防验收合格证件，租赁物的一次消防验收是合格的，且红椒公司在接收租赁物时也确认消防器材、设施是符合规范的。红椒公司为证明其主张，向本院提交微信聊天记录。但微信聊天记录仅是李波向邻里公司反映消防设施在使用过程中出现的一些问题，红椒公司未能提供证据证明消防设施不合格。因此，红椒公司的此项主张不能成立。总之，红椒公司要求确认《租赁合同》无效的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。红椒公司以合同无效为由提出的要求邻里公司赔偿损失20,000元的诉讼请求，本院也不予支持。本院认为，《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为合法、有效，对当事人具有法律约束力。二、《承诺书》的效力红椒公司和李波认为，《承诺书》是李波受到胁迫的情况下签署的，应为无效。红椒公司和李波为证明其主张，向本院提交了由邻里公司、红椒公司、李波、姬飞于2019年7月18日签订的《四方协议书》和2019年7月26日的《上海公安局案(事)件接报回执单》。红椒公司和李波认为，根据《四方协议》红椒公司已将《租赁合同》中的权利、义务转让给了姬飞，《承诺书》中又要求红椒公司承担合同义务，《承诺书》明显是李波在受胁迫的情况下签署的。本院认为，《四方协议书》约定的是红椒公司将超市的经营权交由姬飞接管，并没有约定红椒公司将《租赁合同》中的权利、义务转让给了姬飞。《上海公安局案(事)件接报回执单》记载的也仅是李波的陈述，无公安机关的处理意见。两份证据均不能证明《承诺书》是李波在受胁迫的情况下签署的。对于《承诺书》的效力，经本院释明后，红椒公司和李波仍坚持无效，而不主张撤销。红椒公司和李波未能提供足够证据证明《承诺书》是其受胁迫的情况下签署的，《承诺书》有效，《承诺书》既非无效合同，也非可撤销合同。《承诺书》中红椒公司提出了解除《租赁合同》的要求，邻里公司未予否定，因此本院确认《租赁合同》已于签署《承诺书》的2019年7月20日解除。《承诺书》对《租赁合同》解除前红椒公司欠付的租金、物业管理费和《租赁合同》解除后红椒公司应付的违约金金额进行了确认，此系双方对《租赁合同》解除后红椒公司所负债务金额达成的合意，该合意应属有效。《承诺书》载明：李波对红椒公司在《承诺书》所承诺的相关义务向邻里公司承担连带责任。也就是李波对红椒公司的全部债务承担连带保证责任。三、邻里公司有无违约行为红椒公司认为，邻里公司未能在约定期限内向红椒公司交付全部的租赁物，邻里公司应交付的租赁物为商铺57套，而非邻里公司的主张的46套，而且邻里公司未将全部商铺的产权证提交给红椒公司。红椒公司为证明其主张，向本院提交了红椒公司和邻里公司往来函件。本院认为，往来函件仅是红椒公司的单方陈述，邻里公司回函予以了否认，往来函件不能证明邻里公司违约。邻里公司和红椒公司签署的《街多多智慧商城商户场地交接表》已经确认邻里公司已将3600平方米的租赁物交付红椒公司，邻里公司已按约交付全部的租赁物。从《租赁合同》所附平面图看，邻里公司应当交付的商铺为46套。再者，《租赁合同》对邻里公司应交付的商铺套数并无约定，邻里公司不存在少交付商铺套数的情况。《租赁合同》并未约定邻里公司需向红椒公司提交全部套数商铺的产权证，只是约定邻里公司有义务协助红椒公司办理相关证照。邻里公司已经提供协助，红椒公司也已办妥超市营业的证照，且超市也已开业，邻里公司已履行协助义务。因此，本院认为，邻里公司无红椒公司主张的违约行为。四、红椒公司应支付的租金、物业管理费、能源费用、违约金的数额关于租金、物业管理费，本院认为，虽然《租赁合同》约定了装修期和免租期，但《承诺书》中红椒公司确认欠付邻里公司租金219,000元、物业管理费98,550元，《承诺书》变更了《租赁合同》的约定，红椒公司应按《承诺书》支付拖欠的租金和物业管理费。关于能源费用，本院认为，李波签字确认的能源费用6,553.80元，红椒公司应当支付。红椒公司认为其已付清能源费用，但未提供证据证实，本院不予采信。关于违约金，本院认为，《租赁合同》约定的解约违约金为当年度9个月的租金(即985,500元)，且《承诺书》中红椒公司也确认应支付985,500元的违约金，因此红椒公司应当支付违约金985,500元。《承诺书》未对租金、物业管理费、能源费用、违约金的支付期限作出约定，邻里公司可随时主张。五、邻里公司是否应当向红椒公司返还财物红椒公司认为，邻里公司应当返还固定资产表开列的全部物品，邻里公司对《承诺书》附件一开列的物品不享有留置权。红椒公司为证明其主张，向本院提交了本院(2020)沪0116民初117号民事判决书一份。邻里公司认为，邻里公司对《承诺书》附件一开列的物品享有留置权，固定资产表上开列的其他物品已由红椒公司取回。本院认为，留置权成立应具备三个条件：1、债权人已经合法占有债务人的动产；2、债权人占有的动产与债权属于同一法律关系；3、债务人不履行到期债务。本案中，《承诺书》附件一所列物品均系动产，《租赁合同》解除后，红椒公司未取回，邻里公司已合法占有《承诺书》附件一所列物品。邻里公司与红椒公司是房屋租赁合同关系，《承诺书》附件一所列物品是因红椒公司在承租的租赁物内进行经营活动而存放的，而红椒公司又欠付邻里公司租金等费用，这些物品与租金等费用具有关联性，也就是邻里公司占有的动产与债权属于同一法律关系。《承诺书》未约定债务的履行期限，邻里公司可随时主张，邻里公司的债权已经到期。总之，邻里公司对《承诺书》附件一所列物品享有留置权。红椒公司提交的本院(2020)沪0116民初117号民事判决书未涉及留置权问题，红椒公司提出的邻里公司不享有留置权的主张不能成立。红椒公司开列的固定清单上的物品，除邻里公司享有留置权的物品外，有一部分是装饰装修物，还有一部分是办公用品、家具之类的其他物品。对于装饰装修物，按照《租赁合同》的约定，双方解除合同后，红椒公司不能要求返还。对于其他物品，邻里公司否认由其占有，红椒公司也无证据证明现由邻里公司占有。况且，按照《租赁合同》的约定，在合同解除后30天的租赁物交还期内红椒公司未拆除或者取回的物品，视为红椒公司放弃遗留物的所有权。因此，红椒公司要求邻里公司返还固定资产的诉讼请求，本院不予支持。六、保证金的处理邻里公司认为，红椒公司未交纳的保证金50,000元应当补交，连同已交纳的保证金100,000元，由邻里公司没收。红椒公司认为，《租赁合同》无效，邻里公司已收取的保证金100,000元应当退还。本院认为，《租赁合同》有效，按照《租赁合同》的约定，保证金在合同解除后先应冲抵租金、其他费用、违约金和赔偿金等,余款退还红椒公司。保证金不是定金，邻里公司无权没收。《租赁合同》已解除，未交纳的保证金红椒公司也无需再交纳。因此，对于邻里公司要求红椒公司支付保证金50,000元的诉讼请求，本院不予支持；对于红椒公司要求邻里公司退还保证金100,000元的诉讼请求，本院也不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二百三十条第一款、第二百三十一条、《中华人民共和国合同法》第六十二条第(四)项、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海邻里实业投资有限公司与被告(反诉原告)上海红椒网络科技有限公司签订的《租赁合同》已于2019年7月20日解除；二、被告(反诉原告)上海红椒网络科技有限公司支付原告(反诉被告)上海邻里实业投资有限公司租金219,000元，被告(反诉原告)上海红椒网络科技有限公司以已支付的保证金100,000元冲抵后，还应支付原告(反诉被告)上海邻里实业投资有限公司租金119,000元，此款于本判决生效之日起十日内付清；三、被告(反诉原告)上海红椒网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海邻里实业投资有限公司物业服务费98,550元；四、被告(反诉原告)上海红椒网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海邻里实业投资有限公司能耗费用6,553.80元；五、被告(反诉原告)上海红椒网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海邻里实业投资有限公司违约金985,500元；六、被告李波对被告(反诉原告)上海红椒网络科技有限公司上述四项付款义务承担连带保证责任。七、原告(反诉被告)上海邻里实业投资有限公司对被告(反诉原告)上海红椒网络科技有限公司存放于上海市金山区杭州湾大道1908弄58号地下1层的岛柜冰箱16个、豆制品展示柜1个、促销展示柜19个、蔬菜水果展示架46个、货架118个、猪肉展示架13米、方形货架8个、饼干货架1个、干货架1个、大米架8个、立式饮品冰箱1个、自主收银机4个、收银机2台、五谷杂粮货架1个、LED电子屏1个、办公电脑5个和1个主机(含软件)、打印机1个、货架6个、空调(含外机)2套、室内空调(含外机)1套、电视机1个享有留置权；八、驳回原告(反诉被告)上海邻里实业投资有限公司的其他本诉请求；九、驳回被告(反诉原告)上海红椒网络科技有限公司的反诉请求。被告(反诉原告)如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取8,576元，由原告(反诉被告)上海邻里实业投资有限公司负担576元，被告(反诉原告)上海红椒网络科技有限公司、被告李波共同负担8,000元，被告(反诉原告)上海红椒网络科技有限公司和被告李波所负之款，于本判决生效之日起七日内缴纳本院。反诉案件受理费减半收取1,550元，由被告(反诉原告)上海红椒网络科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  顾红顺二〇二〇年九月一日书记员  陆 静附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第二百三十条债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。……第二百三十一条债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。二．《中华人民共和国合同法》第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给予对方必要的准备时间。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……三、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……