重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终3648号上诉人（原审被告）：周敏，女，1973年4月24日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：杨建明，重庆锴隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵玲，重庆锴隆律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：赵钰淋，女，1998年2月28日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：何静，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：廖娅，重庆钦天律师事务所律师。上诉人周敏因与被上诉人赵钰淋房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2019）渝0103民初27655号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周敏上诉请求：一、请求判决撤销（2019）渝0103民初27655号民事判决第二项的内容，并改判为上诉人仅按照合同约定标准支付被上诉人在2019年7月1日前未能房屋过户的逾期违约金；二、判决由被上诉人合理分担本案一审、二审诉讼费用。上诉理由：一、原审判决书认定事实严重错误。具体表现如下：1、原审判决书第5页认定上诉人至今未配合被上诉人办理房屋过户手续的事实严重错误，实际情况是被上诉人当时认为上诉人逾期过户违约，坚决要求上诉人先把违约金赔付给她，而上诉人认为被上诉人也需要补交面积增加的房款。因此2019年6月12日第一次通知被上诉人到场后，双方协商未好不欢而散，房屋过户手续未得办理。上诉人认为就算此次未能过户的逾期责任在上诉人一方，那么接下来上诉人又多次通知被上诉人前来配合办理房屋过户手续，都因被上诉人置之不理造成房屋持续无法过户。这种持续状态完全是被上诉人恶意扩大违约造成，当然不应由上诉人承担违约责任。即上诉人不承担2019年7月1日之后未能过户的违约责任。2、一审判决书罔顾上诉人多次通知被上诉人前来配合办理房屋过户登记手续而被上诉人却置之不理的事实。上诉人履行了如下通知行为：第一次通知：于2019年6月12日，短信通知被上诉人配合办理过户和交齐相应款项。第二次通知：于2019年7月1-25日，上诉人又短信通知、四次电话通知被上诉人配合办理过户，并做出了退让不要求被上诉人先补交面积增加房款的情况下，先配合房屋过户，但被上诉人仍坚持要求上诉人先支付逾期过户的违约金，否则不配合办理过户。第三次通知：于2019年8月，上诉人再次三次电话通知被上诉人配合办理过户，但被上诉人仍坚持由上诉人支付了违约金后再配合办理过户。第四次通知：于2020年3月30日，上诉人再次短信通知被上诉人配合办理过户，被上诉人以房屋正在诉讼中为由再次拒绝配合办理过户。二、原审判决书适用法律严重错误。具体表现如下：1、原审判决书第5页认定“上诉人以被上诉人未支付该部分房款为由拒绝履行过户义务的行为，并不构成行使先履行抗辩权的情形”错误。上诉人认为，其一、对于面积增加部分的房价款支付时间，若按照合同约定的付款模式，是先付完全款，再办理过户，则被上诉人补交房款在前，上诉人办理过户在后。其二、即便退一步说，就算合同对面积增加房款支付时间无明确约定，那么被上诉人也应当在上诉人通知补款后及时履行补交房款，或者与房屋过户同时履行。因此，在通知补交房款之前逾期过户的违约责任在于上诉人，在通知补交房款而被上诉人拒绝补交并耽误过户的情况就属于上诉人行使同时履行抗辩权了，不应继续承担逾期过户违约责任了。2、原审判决第5页认定“至于2019年6月12日之后的违约金计算标准，因上诉人在本院依法释明后未提异议，应继续按照合同约定标准计算”错误。上诉人在庭审中一直主张2019年6月12日之后逾期过户的责任应由被上诉人自行承担，即2019年6月12日之后逾期过户的违约金不管是违约金的计算标准，还是违约金的计算时间，上诉人都是不予认可的，且上诉人庭后又以书面代理词的方式已向法庭提出了合同中约定的违约金标准过高的异议，而不是没有提出异议。综上所述，上诉人认为在2019年7月1日之后未能过户对上诉人不构成违约，故原审判决认定事实错误，适用法律错误，故请二审法院予以改判。被上诉人赵钰淋辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。因为上诉人直到2020年4月29日才办理过户手续，所以违约金应从2019年5月1日计算至2020年4月29日，并且违约金的计算标准是双方在合同中明确约定，是双方签订合同的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，且双方签订的合同是上诉人提供给被上诉人的合同版本，且合同内容是上诉人提前约定的，所以上诉人知晓违约金的计算方式及计算标准，故上诉人自愿承担违约金至房屋过户为止。不存在上诉人所述的先履行抗辩权或者同时履行抗辩权。双方在签订房屋买卖时对房屋的价格进行了约定，双方并未约定因房屋面积差额而产生房屋价款的差额，双方未对房屋的价款另行约定。双方第一次协商补差价的时候，我方并未看到房产证，如果确实存在面积差额我们同意补差额，只有房产证办下来之后，我方才知晓房屋的面积，后来去房管局查询我方才之后案涉房屋实际面积大小。赵钰淋向一审法院起诉请求：1.周敏继续履行《物业买卖合同》，协助赵钰淋办理位于重庆市渝中区房屋过户登记手续；2.周敏向赵钰淋支付按照每月12951.38元（647569元×2%）标准，从2019年5月1日起计算至前述房屋过户登记时止的违约金。一审法院认定事实：2018年12月15日，周敏与赵钰淋签订《物业买卖合同》，其中约定：周敏向赵钰淋出售自有物业，物业坐落于渝中区号6层，房产证编号（最终以产权证实际编号为准），建筑面积33.71平方米（最终以产权证记载的建筑面积为准）；本合同房屋已经出租，承租方为美景酒店管理重庆有限公司；该物业交易总价为647569元；赵钰淋应于合同签订当日支付首期款214945元（含税款20675元），于2019年2月28日前支付二期房款323784元，于2019年4月23日前支付尾款129515元；周敏应于收到赵钰淋交易尾款7个工作日内完成过户，赵钰淋需配合周敏办理相关过户手续；周敏在2019年5月1日以前完成同赵钰淋的房屋租赁手续权益交接，并将转让房屋的产权过户登记至赵钰淋名下；若赵钰淋出现逾期付款行为，按照逾期金额每月2%承担违约责任；若周敏出现逾期过户行为，按照赵钰淋已付金额每月2%承担违约责任等内容。前述合同签订前，赵钰淋通过其母亲周凤向周敏支付购房定金50000元；合同签订当日，赵钰淋通过其父亲赵新年和母亲周凤向周敏支付购房首付款共计164945元（含税款20675元）；2019年2月28日，赵钰淋通过其母亲周凤向周敏支付二期房款323784元；2019年2月28日，赵钰淋通过其母亲周凤向周敏支付尾款129515元；前述款项共计668244元（含税款20675元）。2019年6月12日，周敏通过案外人余昌洲按照合同约定的电话联系方式向赵钰淋母亲周凤发送短信，告知赵钰淋物业已达到过户条件，通知其于2019年6月18日前到售楼部办理相关手续和交齐相应款项。2019年6月18日，《物业买卖合同》项下渝中区号房屋，在重庆市不动产登记中心办理权属登记，房号为渝中区渝中区，所有权人为周敏，建筑面积40.44平方米，无抵押，无司法查封。2019年7月30日，赵钰淋按照合同约定地址向周敏邮寄催告函，要求周敏于2019年8月7日前配合办理房屋过户登记手续。2019年10月17日，赵钰淋向一审法院提起诉讼。一审另查明，周敏于2016年2月17日登记为渝中区的所有权人，房屋建筑面积1282平方米。一审审理中，赵钰淋向一审法院陈述，2019年6月10日左右，余昌洲电话告知赵钰淋母亲周凤房屋可以办理过户，双方约定于次日在售房处见面。2019年6月11日，余昌洲告知赵钰淋母亲周凤房屋实际面积为40.44平方米，要求赵钰淋补交房款并重新签订房屋买卖合同，但周凤要求见到房屋权属登记证才补款。2019年6月12日，赵钰淋到售楼部协商，要求见到房屋权属登记证才补款，但余昌洲并未出具相应权证。直到2019年7月23日，赵钰淋才在售楼处由见到已经办理到周敏名下的涉案房屋权属登记证。周敏向一审法院陈述，余昌洲系周敏雇佣的销售人员。周敏于2019年6月11日左右知晓了涉案房屋的实际面积以及具备过户条件的情况，遂通过余昌洲联系赵钰淋。因合同约定的交易总价并非最终价款，故周敏要求赵钰淋补足房款再办理过户手续。但赵钰淋要求周敏先支付违约金，再才支付房款。一审法院认为，赵钰淋与周敏签订《物业买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方当事人理应按约履行各自义务。审理中，周敏对于赵钰淋的第一项诉讼请求无异议，系其对于自身权利的处分，一审法院依法予以支持。至于赵钰淋所主张的违约金，周敏仅同意按照合同约定标准，支付2019年5月1日至2019年6月12日期间的违约金。对此，一审法院评析如下：根据《物业买卖合同》约定，赵钰淋负有在2019年2月28日前付清合同约定价款668244元的义务，而周敏则负有在2019年5月1日以前将房屋权属过户登记至赵钰淋名下的义务。现赵钰淋已经履行完合同约定的付款义务，而周敏至今未将房屋权属过户登记至赵钰淋名下。虽然房屋实际建筑面积与合同约定面积不一致，但对于超过合同约定面积部分的房价款，双方在合同中并未明确约定支付时间，故周敏以赵钰淋未支付该部分房款为由拒绝履行过户义务的行为，并不构成行使先履行抗辩权的情形。周敏至今未配合赵钰淋办理房屋过户手续，其逾期行为已构成违约，应当自逾期之日起支付违约金直至房屋过户之日。至于2019年6月12日之后的违约金计算标准，因周敏在一审法院依法释明后未提异议，应继续按照合同约定标准计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、被告周敏自本判决生效之日起协助原告赵钰淋办理重庆市渝中区房屋的过户登记手续；二、被告周敏自本判决生效之日起支付原告赵钰淋按照每月12951.38元标准，从2019年5月1日起计算至前述房屋过户登记时止的违约金。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取386元，由被告周敏负担。二审中，上诉人周敏主张违约金标准按照房屋的租赁价格每月2799.9元计算。二审查明的其他事实与一审法院审理查明的一致。本院认为，周敏上诉认为涉案房屋逾期过户的原因系赵钰淋主张周敏先赔付违约金，而周敏则请求赵钰淋先补交面积增加的房款，且周敏多次通知赵钰淋来配合办理过户手续，赵钰淋都不予配合，因此周敏不承担2019年7月1日之后未能过户的违约责任。经本院审理后认为，因双方签订的《物业买卖合同》就房屋建筑面积与合同约定面积不符是否补差价并无约定，《物业买卖合同》约定了交易总价而并未约定每平米单价，因此应视为涉案房屋为固定总价，故周敏请求赵钰淋支付超过合同约定面积部分的房价款，缺乏合同依据。周敏并不能以赵钰淋未支付面积增加部分房款为由拒绝履行过户义务。故周敏认为赵钰淋不补房款其具有先履行抗辩权和同时履行抗辩权的理由不能成立。根据双方合同约定，赵钰淋已经履行完付款义务，而周敏未在2019年5月1日以前将转让房屋的产权过户登记至赵钰淋名下，其逾期行为已构成违约，应当自逾期之日起支付违约金直至房屋过户之日。另外，周敏上诉认为合同中约定的违约金标准过高的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”合同约定违约方按照逾期金额每月2%承担违约责任，但依照法律规定，该违约金过分高于造成的损失。本院认为合同约定的违约金标准应以违约造成的实际损失作为基准，周敏请求予以调低的理由成立。二审中周敏主张违约金标准调低按房屋的租赁价格每月2799.9元计算，本院予以支持。一审法院未对周敏主张违约金标准过高请求予以调低的请求予以审理，属于认定事实错误，应予纠正。综上所述，上诉人周敏的部分上诉请求成立，一审法院未对周敏主张违约金标准过高请求予以调低的请求予以审理，属于认定事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持重庆市渝中区人民法院（2019）渝0103民初27655号民事判决第一项；二、变更重庆市渝中区人民法院（2019）渝0103民初27655号民事判决第二项为：“周敏自本判决生效之日起支付赵钰淋按照每月2799.9元标准，从2019年5月1日起计算至前述房屋过户登记时止的违约金”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费386元，由周敏负担86元，由赵钰淋负担300元。二审案件受理费772元，由周敏负担172元，由赵钰淋负担600元。本判决为终审判决。审 判 长  吴 杰审 判 员  钱昳心审 判 员  肖 飞二〇二〇年九月二十一日法官助理  刘琳妍书 记 员  高广宇