北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初27153号原告：北京先锋华园物业服务有限公司，住所地北京市朝阳区霄云路**院**楼。法定代表人：黄蕾豫，执行董事。委托诉讼代理人：赵黎芳，北京市威灵律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭峰，北京市威灵律师事务所律师。被告：鑫达中投（北京）企业管理有限公司，，住所地北京市朝阳区法定代表人：马庆维，总经理。委托诉讼代理人：王科锋，北京市天平律师事务所律师。原告北京先锋华园物业服务有限公司（以下称先锋华园公司）与被告鑫达中投（北京）企业管理有限公司（以下称鑫达中投公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。先锋华园公司的委托诉讼代理人赵黎芳、郭峰，鑫达中投公司的委托诉讼代理人王科锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。先锋华园公司向本院提出诉讼请求：1、要求鑫达中投公司支付物业费1926212.4元。2、要求鑫达中投公司支付逾期支付物业费的违约金（其中一笔以783518.4元为基数，按日万分之五的标准，自2018年5月16日起计算至实际付款之日止；一笔以783518.4元为基数，按日万分之五的标准，自2019年5月16日起计算至实际付款之日止；一笔以179587.8元为基数，按日万分之五的标准，自2018年7月16日起计算至实际付款之日止；一笔以179587.8元为基数，按日万分之五的标准，自2019年7月16日起计算至实际付款之日止）。事实和理由：2016年4月22日，鑫达中投公司成为北京市朝阳区霄云路**号网信大厦*座18层、19层和302号房屋（以下分别称18层房屋、19层房屋、302号房屋）的业主，建筑面积共计2759.49平方米，并与先锋华园公司签订了《物业服务合同》。自2017年5月16日起，鑫达中投公司以各种理由推脱拒不支付物业费，经先锋华园公司多次催要未果。鑫达中投公司作为网信大厦业主之一，享受了先锋华园公司提供的物业服务，依法应当向先锋华园公司支付物业费，鑫达中投公司拒不支付物业费的行为侵害了先锋华园公司的合法权益，故诉至法院。鑫达中投公司辩称，认可鑫达中投公司系18层、19层和302号房屋的业主，鑫达中投公司已经付清了19层房屋自2018年5月16日至2020年5月15日期间的物业费；鑫达中投公司并未实际使用18层房屋，故不应支付物业费；关于302号房屋，因鑫达中投公司的人员流动性较大，尚未核实清楚该房屋的物业费支付情况。关于违约金，双方约定的标准过高，要求法院予以酌减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月17日，先锋华园公司作为甲方与鑫达中投公司【曾用名称鑫达中投（北京）投资控股有限公司】作为乙方签订《物业服务合同》，载明双方就甲方为乙方提供物业服务的有关事宜订立本合同，约定：物业名称为朝阳区霄云路28号（暂定名：网信大厦），乙方享有使用权的房屋在本物业中的位置为B座18层、19层、302号，建筑面积为2759.49平方米；物业服务费由乙方按其专有部分物业的建筑面积及乙方专有部分物业的性质交纳，乙方专有部分的18层、19层、302号（其中302号系手写添加的）物业属于写字楼性质，物业服务费标准为28元/建筑平方米/月；乙方以年度为周期向甲方支付物业服务费，每年的物业服务费金额为963106.2元（系手写内容），乙方应在每年5月16日前，向甲方支付下一年度的物业服务费；甲方收到乙方支付的物业服务费后，甲方向乙方提供与付款等额的增值税专用发票；乙方逾期未支付物业服务费的，逾期十五日以上，每逾期一日，应按照应付而未付物业服务费金额的万分之五支付延迟履行违约金。2017年8月25日，鑫达中投公司向先锋华园公司出具《承诺书》，确认其已收到《网信大厦物业服务合同》，并完全明白及同意履行、遵守《网信大厦物业服务合同》的规定。为证明18层、19层、302号房屋的入住情况，先锋华园公司提交了业主档案材料，该组证据显示：1、18层、19层房屋的建筑面积为2331.9平方米，收房日期为2016年4月22日；2、302号房屋的建筑面积为427.59平方米，办理入住手续时间为2016年9月28日，物业费标准为35元/建筑平方米/月（商业），首年物业费数额为179587.8元，同时注明“根据《北京市商品房现房买卖合同》的约定，当您办妥验、收房手续并领取钥匙即为入住；若您逾期尚未办理或办妥验、收房手续，也将视为入住，物业管理费即从2016年7月16日起计收”。鑫达中投公司对18层、19层房屋的业主档案材料的真实性不予认可；对302号房屋的业主档案材料真实性不持异议，主张302号房屋的物业费应自2016年9月29日起计收，物业费标准应为28元/建筑平方米/月。经询，鑫达中投公司对上述证据记载的18层、19层和302号房屋的建筑面积予以认可。先锋华园公司主张鑫达中投公司已支付了18层、19层房屋自2016年5月16日至2018年5月15日的物业费及302号房屋自2016年7月16日至2018年7月15日的物业费，其中18层、19层房屋的物业费标准为28元/建筑平方米/月，302号房屋的物业费标准为35元/建筑平方米/月，就此先锋华园公司提交了其向鑫达中投公司开具的物业费发票及发票签收回执，其中发票显示：先锋华园公司于2016年6月30日向鑫达中投公司开具了8张物业管理费发票，总金额为783518.4元；于2016年10月31日向鑫达中投公司开具了2张物业管理费发票，总金额为179587.8元；于2018年9月11日向鑫达中投公司开具了10张物业管理费发票，总金额为963106.2元。发票签收回执显示：华园物业客服李燕于2016年10月31日送B-302户物业费增值税专用发票共计四张，抵扣联两张、发票联两张。先锋华园公司称，2016年6月30日开具的金额为783518.4元的发票对应的是18层、19层房屋自2016年5月16日至2017年5月15日的物业费，2016年10月31日开具的金额为179587.8元的发票对应的是302号房屋自2016年7月16日至2017年7月15日的物业费，2018年9月11日开具的金额为963106.2元的发票对应的是18层、19层房屋自2017年5月16日至2018年5月15日的物业费和302号房屋自2017年7月16日至2018年7月15日的物业费。鑫达中投公司对该组证据的真实性均不持异议，但不认可证明目的，表示上述发票显示的款项对应的是2016年9月28日至2020年8月29日期间19层房屋的全部物业费和18层房屋的部分物业费（每年783518.4元）；对于302号房屋，因双方对物业费标准存在分歧，故鑫达中投公司一直未支付过物业费。鑫达中投公司主张先锋华园公司提供的物业服务不合格，就此提交了车位照片、房屋大门锁眼被堵照片。先锋华园公司对该组证据的真实性、关联性和证明目的均不予认可。经询，先锋华园公司表示其在本案中主张的物业费1926212.4元包括18层、19层房屋自2018年5月16日至2020年5月15日的物业费1567036.8元和302号房屋自2018年7月16日至2020年7月15日的物业费359175.6元。经释明，鑫达中投公司主张先锋华园公司要求的违约金过高，请求本院予以酌减。在本案审理过程中，先锋华园公司向本院提出财产保全申请，要求查封、冻结鑫达中投公司名下价值100万元的财产，并就此提供了保单保函作为担保。2020年7月23日，本院作出（2020）京0105民初27153号民事裁定，查封、冻结鑫达中投公司名下价值100万元的财产。另查，18层房屋（实际楼层为15层）、19层房屋（实际楼层为16层）、302号房屋均登记在鑫达中投公司名下，建筑面积分别为1165.95平方米、1165.95平方米、427.59平方米。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，先锋华园公司与鑫达中投公司签订的《物业服务合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。虽合同中约定了物业费单价为28元/建筑平方米/月，但同时约定了18层、19层、302号房屋每年的物业费总额为963106.2元，业主档案材料中也载明302号房屋的物业费标准为35元/建筑平方米/月，且根据先锋华园公司提交的发票显示，鑫达中投公司实际上也是按每年963106.2元的标准支付上述房屋的物业费，故先锋华园公司按每年963106.2元的标准主张上述房屋的物业费有事实依据，本院予以支持，其中18层、19层房屋每年的物业费金额为783518.4元（1165.95平方米*2*28元/建筑平方米/月*12个月），302号房屋每年的物业费金额为179587.8元（427.59平方米*35元/建筑平方米/月*12个月）。关于欠费期间，对于18层、19层房屋，根据业主档案材料显示，收房时间为2016年4月22日，先锋华园公司自愿自2016年5月16日起计收物业费，本院不持异议；对于302号房屋，虽业主档案材料显示鑫达中投公司办理入住手续的时间为2016年9月28日，但同时载明物业费从2016年7月16日起计收，故先锋华园公司主张自2016年7月16日起计收物业费并无不当，本院予以采信。根据本案查明的事实可以认定，鑫达中投公司已支付了18层、19层房屋自2016年5月16日至2018年5月15日的物业费及302号房屋自2016年7月16日至2018年7月15日的物业费，现先锋华园公司要求鑫达中投公司支付18层、19层房屋自2018年5月16日至2020年5月15日的物业费、302号房屋自2018年7月16日至2020年7月15日的物业费具有事实和法律依据，本院予以支持。鑫达中投公司主张其支付的款项对应的是2016年9月28日至2020年8月29日期间19层房屋的全部物业费和18层房屋的部分物业费缺乏依据，本院不予采信。关于违约金，根据合同约定，鑫达中投公司逾期付款十五日以上，每逾期一日按应付而未付物业费金额的万分之五支付违约金，现鑫达中投公司已逾期付款，应按约定承担相应违约责任。考虑到双方约定的违约金标准过高，且鑫达中投公司请求本院予以酌减，本院将以先锋华园公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、鑫达中投公司的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则依法酌情确定违约金标准为应付而未付物业费的日万分之二。关于违约金的起算时间，根据合同约定，18层、19层房屋应自每年的6月1日起计算违约金，302号房屋应自每年的8月1日起计算违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告鑫达中投（北京）企业管理有限公司于本判决生效后七日内向原告北京先锋华园物业服务有限公司支付物业费1926212.4元；二、被告鑫达中投（北京）企业管理有限公司于本判决生效后七日内向原告北京先锋华园物业服务有限公司支付逾期支付物业费的违约金（分四笔，均按日万分之二的标准，第一笔以783518.4元为基数，自2018年6月1日起计算至实际付款之日止；第二笔以783518.4元为基数，自2019年6月1日起计算至实际付款之日止；第三笔以179587.8元为基数，自2018年8月1日起计算至实际付款之日止；第四笔以179587.8元为基数，自2019年8月1日起计算至实际付款之日止）；三、驳回原告北京先锋华园物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22136元、保全费5000元，由被告鑫达中投（北京）企业管理有限公司负担（于本判决生效后七日内给付原告北京先锋华园物业服务有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 柯 岩审判员 刘 鹏审判员 谷培培二〇二〇年九月一日书记员 徐梦桥