甘肃省天水市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）甘05执复11号复议申请人：(被执行人）夏颖，女，住陕西省西安市。委托诉讼代理人：黄国义，甘肃西成律师事务所律师。申请执行人：天水秦州农村合作银行，住所地：天水市秦州区。统一社会信用代码：91620500745879216F。法定代表人：王守科，该行董事长。委托诉讼代理人：韩海斌，该行员工。复议申请人夏颖不服天水市秦州区人民法院（2020）甘0502执异1号裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。秦州区人民法院查明，2019年11月1日天水秦州农村合作银行申请执行，同日本院立案执行。执行中2019年11月26日兰州中信房地产评估事务有限公司出具中信估字（2019）第TS1534号评估报告，评估位于陕西省西安市碑林区南院门五味十字1幢1单元1层10116室及2层10218室（证载建筑总面积为343.27平方米）市场价值总价1200.31万元；2019年12月4日本院向异议人夏颖的委托代理人送达评估报告。2019年12月6日异议人夏颖提出书面评估异议申请书。2019年12月10日兰州中信房地产评估事务有限公司出具关于对夏颖异议申请书的答复确认出具的估价报告符合估价的有关法律规定，估价结果客观、公正、严谨。2019年12月19日本院在淘宝网司法拍卖网络平台公告拍卖异议人名下位于陕西省西安市碑林区南院门五味十字房产，并于2020年1月20日10时0分至2020年1月21日10时0分止拍卖。秦州区人民法院认为，异议人所称对评估报告的异议，秦州区人民法院收到其异议后已按法律规定转交评估机构对异议内容进行了复核并答复，估价报告符合估价的有关法律规定；异议人夏颖称公告拍卖房产不动产权证号与抵押房产不动产权证号不符，经核实拍卖房产为位于陕西省西安市碑林区南院门五味十字1幢1单元1层10116室及2层10218室，不动产权证号经与房屋所有权证核对无异。异议人所称申请执行人的主体资格问题在天水市中级人民法院的判决中已充分释明并驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条（一）项的规定，裁定如下：驳回夏颖的异议请求。复议申请人夏颖向本院申请复议称，1.请求天水市中级人民法院依法撤销甘肃省天水市秦州区人民法院（2020）甘0502执异1号执行裁定书；2.请求天水市中级人民法院裁定撤销甘肃省天水市秦州区人民法院（2019）甘0502执1371号执行案件于2020年1月20日起在淘宝网司法拍卖网络平台上拍卖复议申请人（异议人、被执行人）夏颖名下位于陕西省西安市碑林区南院门五味十字（房产证书号：1100108008IV-61-1-10116-2、1100108008IV-61-1-10218-2，建筑面积149.62㎡、193.65㎡）房产的拍卖行为。复议理由：一、天水市秦州区人民法院在异议审查过程中对应当查明的事实没有审查认定，这直接导致异议结果错误，复议申请人的合法权益无法得到救济和保护。因本案复议申请人夏颖对兰州中信房地产评估事务有限公司出具的【中信估字（2019）第TS1534号】估价报告提出异议后，兰州中信房地产评估事务有限公司出具了关于对夏颖异议申请书的答复，答复中称：“对于异议人所提到的报告中建筑物的建成年代有误，其可向人民法院提供相关部门出具的与建成年代相关的合法证明材料。经我公司核实后，若属实，我公司则可对报告进行调整。”、“根据委托方要求，此次不对室内由承租人所完成的改造装修价值进行评估，因此，本次评估仅对室内基础装修价值进行了反映，并非异议人所述的毛坯状态。若异议人需对后期内承租人所完成的改造装修价值进行评估，则可向人民法院进行补充申请，再确定是否应当予以补充评估。”，据此可知【中信估字（2019）第TS1534号】估价报告存在建筑物建成年代不明确、改造装修的价值是否进行评估二个不能确定的问题，被执行人夏颖于2019年12月16日收到兰州中信房地产评估事务有限公司出具的答复后，即于2019年12月17日向天水市秦州区人民法院执行法官邮寄了补充评估申请书及房屋建成年代的证据，但天水市秦州区人民法院却没有转交给兰州中信房地产评估事务有限公司对估价报告进行调整和补充评估。在异议审查过程中，复议申请人也向审查法官递交了房屋建成年代的证明材料，但异议审查法官也没有对夏颖所提的这二个问题进行审查认定。这直接导致被拍卖房屋的价值被低估，复议申请人夏颖的合法权益受到损害。评估委托书并没有说不评估房屋改造、装修的价值，而房屋改造、装修部分是房屋的附着物，具有不可分性，依据《中华人民共和国物权法》的规定房屋改造、装修部分是主物的附着物，其权利归属于主物，不管是租赁还是其它原因，都不能否定因房屋的改造、装修使房屋价值发生变化的客观事实。若天水市中级人民法院不撤销本次拍卖，按现有估价报告评估的价值确定起拍价、抵顶价将严重损害复议申请人夏颖的合法权益，复议申请人夏颖也无法通过其它救济途径进行救济。二、天水市秦州区人民法院适用法律错误，应当适用的法律却没有适用。如前所述，天水市秦州区人民法院于2019年12月20日起在淘宝司法拍卖网上拍卖本案所涉抵押房屋的拍卖行为明显损害复议申请人夏颖的合法权益，直接导致其房产被低价处置，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第（五）项之规定应当撤销本次拍卖，但天水市秦州区人民法院却没有适用该规定撤销本次拍卖，裁定驳回了复议申请人夏颖的异议请求明显属于适用法律错误。综上，天水市秦州区人民法院的评估、拍卖程序明显不当，恳请天水市中级人民法院能依法撤销本次拍卖程序，让评估机构按房屋建成年代的证据对拍卖的房产进行调整和补充评估，以确定公允的房屋价值，保护复议申请人的合法权益。本院查明,2019年11月1日天水秦州农村合作银行申请执行，同日天水市秦州区人民法院立案执行。执行中2019年11月26日兰州中信房地产评估事务有限公司出具中信估字（2019）第TS1534号评估报告，评估位于陕西省西安市碑林区南院门五味十字1幢1单元1层10116室及2层10218室（证载建筑总面积为343.27平方米）市场价值总价1200.31万元；2019年12月4日天水市秦州区人民法院向异议人夏颖的委托代理人送达评估报告。2019年12月6日复议申请人夏颖提出书面评估异议申请书。2019年12月10日兰州中信房地产评估事务有限公司出具关于对夏颖异议申请书的答复。2019年12月19日天水市秦州区人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台公告拍卖异议人名下位于陕西省西安市碑林区南院门五味十字房产，并于2020年1月20日10时0分至2020年1月21日10时0分止拍卖。2020年1月1日，复议申请人夏颖向天水市秦州区人民法院提出异议申请，2020年1月9日，天水市秦州区人民法院立案审查，2020年1月14日作出（2020）甘0502执异1号执行裁定书，裁定驳回夏颖的异议请求。另查明，2020年1月22日，案外人王欣以上述拍卖公告未载明其作为涉案房屋的承租人享有优先购买权为由提出执行异议，2020年2月3日，天水市秦州区人民法院驳回案外人王欣的异议请求，2020年3月12日案外人王欣向本院申请复议，2020年4月8日，本院撤销天水市秦州区人民法院（2020）甘0502执异4号执行裁定书，发回天水市秦州区人民法院重新审查。2020年4月28日，天水市秦州区人民法院作出（2020）甘0502执异13号执行裁定书，裁定案外人异议成立，撤销拍卖。本院认为，本案的拍卖行为虽然已被撤销，但撤销原因是拍卖公告中未载明享有优先购买权的承租人。本案中兰州中信房地产评估事务有限公司出具的【中信估字（2019第TS1534号）】评估报告和答复显示，该评估未对室内由承租人所完成的改造装修价值进行评估，仅对室内基础装修价值进行了反映。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”说明经出租人同意后的装饰装修，对于已经形成附合、不易拆除的装饰装修物，承租人无权要求出租人予以补偿。而该房屋装修部分又确属于房屋不可分割的一部分，且能够使房屋价值发生变化。因此，天水市秦州区人民法院未委托兰州中信房地产评估事务有限公司对室内改造装修价值进行评估，且依据该评估报告的评估价上网挂拍，明显不当。综上，天水市秦州区人民法院（2020）甘0502执异1号异议裁定书认定事实不清，证据不足，依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第二项规定，裁定如下：一、撤销甘肃省天水市秦州区人民法院（2020）甘0502执异1号执行裁定书；二、发回天水市秦州区人民法院重新审查。本裁定为终审裁定。审 判 长 张永忠审 判 员 张小莉审 判 员 赵文山二〇二〇年九月二十八日法官助理 柴繁繁书 记 员 王 斌