广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初2215号原告：吴思，女，户籍地广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：李一鸣，北京市中银（深圳）律师事务所律师。被告：罗义杭，男，汉族，户籍地广东省深圳市龙岗区。原告吴思与被告罗义杭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告吴思的委托诉讼代理人李一鸣，被告罗义杭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴思向本院提出以下诉讼请求：一、确认原被告之间签署的《合作建房协议书》无效；二、被告返还原告已支付的购房款人民币300000元及利息（利息以本金300000元为基数，自2017年8月19日起按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计至2019年8月19日为28895.83元，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际付清之日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告经人介绍于2017年8月19日与被告签署《合作建房协议书》，协议约定原告与被告共同合作，在被告拥有的位于广东省惠州市惠东县**********块上建房，楼名为海景龙苑。原告出资人民币300000元，房屋建成后，位于**房（三房二厅），建筑面积约89.09平方米的房屋（以下简称“涉案房屋”）一套归原告所有。合同签署当日，原告以现金方式向被告付款人民币300000元，被告也出具收据确认收到此笔款项。合同签署后，被告向原告承诺于2019年8月份前交付房屋，但被告却一直未兑现承诺，原被双方协商无果，交房期限一拖再拖，其行为已严重侵害原告的合法权益。依据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款的规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。又据《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定，农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。本案中，原告与被告就涉案房屋签订的《合作建房协议书》名为合作建房，实为房屋买卖。依据上述规定，涉案房屋系农村宅基地房屋，而原告户籍所在地为广东省深圳市福田区，并非涉案房屋所在地惠州市惠东县*********的集体经济组织成员，被告亦未获得涉案房屋合法产权登记或合法报建手续，原被告双方签署的《合作建房协议书》已违反上述法律法规的强制性规定，应被认定为无效。而合同无效后，依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，被告就涉案房屋收取的购房款，应当予以返还。为此，原告特提起诉讼，恳请依法判令支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告罗义杭答辩称：这套房子是我另外一个合作伙伴的，我希望法庭查清原告的房款去向，我这边只是负责合同的签名。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的证据和事实，本院认定如下：2017年8月19日，被告罗义杭作为甲方与原告吴思作为乙方签订一份《合作建房协议书》，内容为“双方经平等协商，决定以甲方出地，乙方出资的形式，在甲方拥有的广东省惠州市惠东县**********块，面积约1920平方米，楼名《海xx苑》合作建房，为明确双方权利义务，签订本协议。一、甲方保证已合法取得该地使用权，也不存在第三人权利不当限制，如出现与前述保证不符的任何情形，由甲方负责。二、由甲方负责设计、施工、工程质量、如政府允许办产权证甲方协助办理。三、房产分配：乙方出资人民币300000元整，xxx号房（三房二厅），建筑面积约89.09平方米（以国土部门测量稳准）毛坯房归乙方所有。四、付款方式：一次性付清（收款凭甲方收据）……”。广东吉径律师事务所律师陆志一对上述协议书进行见证，并出具《见证书》，见证意见为“1、双方相貌与其出示的身份证上的相片基本相符；2、双方签名与其出示的身份证上的记载相符；3、《合作建房协议书》是双方亲自签署。”另，上述《见证书》内附有一份被告罗义杭作为乙方与案外人刘xx、刘xx作为甲方签订的《合作建房协议书》复印件，内容为“……一致决定合作开发位于惠州市惠东县*********的*块（详细见附件），现对该开发项目的合作方式、开发方案、双方权利、义务及利益分配等事项订立如下条款，以资甲、乙双方共同遵守……”。关于款项的支付，原告主张均系在案涉楼盘销售处通过POS刷卡的方式分别于2017年7月30日支付50000元、于2017年8月19日支付110000元，剩余140000元通过现金交付，提交了POS机刷卡小票予以佐证，该POS机刷卡小票的商户名称分别记载为“深圳市龙岗区xx饮品店”、商户号记载为“898********0380”，“深圳市xx服装”、商户号记载为“847********0746”。原告提交一份落款日期为2017年8月19日的收据，内容为“今收到吴思交来龙苑xx合作建房款300000元”，落款处加盖有“罗义杭”及“深圳市茂杭实业有限公司”的印章。被告罗义杭辩称未收取上述款项，上述两印章是真实的，但并非系由其加盖。庭审后，本院依法向中付支付科技有限公司调取上述商户号为“847********0746”的结算账户信息，该公司函复“该商户结算账户信息的银行账号为622*************748，户名为王文鹏，开户行为交通银行翠竹支行”；本院依法向深圳市银联金融网络有限公司调取上述银联小票所记载的商户号为“898********0380”、名称为“深圳市龙岗区xx饮品店”的账户信息，该公司回复该账户的结算账户名称为“郑xxx”、结算账号为“623********74725”。另查明，深圳市茂杭实业有限公司系经工商登记设立的有限责任公司（自然人独资），法定代表人为被告罗义杭。本院认为，原告吴思与被告罗义杭签订的《合作建房协议书》，从合同内容看是将案涉“海景龙苑”xxx号房这一特定房屋的使用权出让给原告，即双方签订涉案合同的真实意思就是买卖房屋。且原告仅系以取得房屋为目的支付相应款项，而不承担所谓的“合作”风险，亦不享有因“合作”产生的收益，因此，原告与被告罗义杭之间系名为合作建房，实则为房屋买卖。关于案涉《合作建房协议书》的效力问题。从现有证据看，该《合作建房协议书》项下的土地未取得权属证书，被告在未取得案涉房屋权属的情况下与原告签订案涉协议书，且根据该协议书记载该土地属农村土地。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，案涉《合作协议》应属无效。关于原告的款项是否已支付完毕的问题。原告主张已实际向被告支付完毕案涉房款，提交了POS机刷卡小票、收据予以佐证，虽被告辩称未实际收取，但根据原告所提交的收据记载落款处系加盖有被告的私章，可认定被告已实际收取该笔款项。至于被告辩称该款项并未收取以及未授权加盖印章的问题，被告可另寻法律途径解决。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条第一款“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，原告诉请要求被告罗义杭退还300000元，本院予以支持。关于原告诉请的利息，从本案的交易过程来看，原告作为案涉协议书的合同主体，是具有完全民事行为能力的自然人，其在交易过程中未保持审慎的态度，对土地的性质、使用状况等问题进行查询核实，亦未要求合同相对方出具相关的权属证明如建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证，其对自身损失的产生存在过错，据此，对于原告诉请要求被告支付利息，本院不予支持。综上所述，对当事人的主张，有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告吴思与被告罗义杭于2017年8月19日签订的《合作建房协议书》无效；二、被告罗义杭应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告吴思返还购房款300000元；三、驳回原告吴思的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6233元，由原告吴思负担547元，由被告罗义杭负担5686元。公告费260元，由被告罗义杭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  林耀驰人民陪审员  庄春茵人民陪审员  丘志忠二〇二〇年九月二十八日法官 助理  陈丹茹书 记 员  陈俊彬