上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初5715号原告：上海城开集团龙城置业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：梁衍锋，董事长。委托诉讼代理人：王卫东，国浩律师(上海)事务所律师。委托诉讼代理人：费华平，国浩律师(上海)事务所律师。被告：上海益初资产管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：贾慧芳，执行董事。原告上海城开集团龙城置业有限公司(以下简称城开公司)与被告上海益初资产管理有限公司(以下简称益初公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案受理。因被告益初公司下落不明，本院依法通过公告方式向被告送达了诉状副本，并适用简易程序于2020年8月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王卫东到庭参加了诉讼，被告益初公司经本院公告送达拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的租金76,689.29元(人民币，下同)；2.判令被告向原告支付拖欠的物业费25,679.36元；3.判令被告向原告支付违约金223,341元；4.判令被告向原告支付房屋占用费110,140.38元。审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.确认原、被告之间签订的《上海市房屋租赁合同》于法院公告期满之日解除；2.判令被告支付原告自2018年4月1日至2018年5月31日的免租期租金148,894元；3.判令被告支付原告自2018年7月1日至2018年9月30日欠付的租金223,341元；4.判令被告已经支付的租赁保证金223,341元不予返还；5.判令被告支付原告自2018年7月1日至2018年9月30日欠付的物业费38,519.04元。事实和理由：2018年3月21日，原告与被告签订房屋租赁合同，原告将上海市闵行区闵虹路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋(以下简称涉案房屋)出租给被告使用，面积为401.24平方米；租赁日期为2018年4月1日至2021年5月31日，免租期为2个月；日租金为6.1元/平方米，付款方式为押三付一，先付后用；保证金为三个月租金；若被告拖欠租金，原告有权扣除保证金；若被告违约导致合同解除，被告承担三个月租金的违约金，且不享受免租优惠；若合同终止后，被告没有搬离，按租金的1.5倍承担房屋占用费。合同签订后，原告按期将房屋交付被告使用，被告支付保证金223,341元，合计支付租金74,447元。因被告拖欠租金，经多次催讨未果，2018年8月30日原告向被告发函告知解除合同。现原告起诉至法院。另补充事实，涉案房屋由原告自行于2018年10月1日收回。被告益初公司未到庭进行答辩。本院经审理认定事实如下：2018年3月20日，原告城开公司(出租方、甲方)与被告益初公司(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在本市闵行区闵虹路XXX弄XXX号，租赁室号为2216、2217、2218室。甲方作为该房屋的房地产权人与乙方建立租赁关系。补充条款12-3条第(5)项约定：装修期内，乙方享有优惠租金，并须支付该房屋的物业管理费及本合同项下乙方应付的其他费用。若本合同由于乙方的原因提前终止，甲方有权向乙方索取因装修期租金优惠所减免的租金(6.1元/平方米/天*租赁面积与优惠租金的差额为租金优惠)。12-14条约定：在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权在下列任一事件发生后经书面通知乙方而提前终止本合同：(1)乙方在本合同规定的必须支付租金、物业管理费、其他费用的日期后的三十天内仍未支付该租金、物业管理费、其他费用(无论甲方有否向乙方作出任何形式的催付)……。12-15条约定：若乙方未经甲方事先书面认可擅自提前终止本合同，或甲方根据本合同第12-14条的约定提前终止本合同，则在不影响甲方根据法律法规和本合同所享有的其他权利的前提下，乙方必须向甲方支付其实际使用该房屋期间根据本合同应付而未付的一切款项，并在本合同提前终止时向甲方支付违约金，违约金的金额按该房屋在本合同提前终止时的三个月租金之和计算。甲方可通过不予返还租赁保证金及用乙方根据本合同向甲方支付的租金(未实际使用部分)充抵上述款项。如果乙方根据上述规定支付的违约金不足补偿甲方所受之损失，甲方有权向乙方追索差额。附表一第一部分约定：该房屋的交付日为2018年4月1日。租赁期为2018年4月1日至2021年5月31日，共计38个月。应乙方要求，甲方同意在整个租赁期间内给予乙方享有3个月装修优惠期，在此期间乙方享有优惠租金，具体分布如下：2018年4月1日至2018年6月30日，期间支付租金总额相当于一个月的租金。第三部分约定：自2018年1月1日至2021年5月31日该房屋的日租金为每日每平方米建筑面积6.1元，该房屋每月的租金为74,447元。在租赁期内，乙方须于每个公历月的第一日或之前向甲方支付该房屋当月的租金。本合同签署之日，物业管理费的标准为每月按建筑面积每平方米32元，该房屋的物业管理费为每月12,839.68元。该房屋的物业管理费按季度支付，乙方须于每公历季度的第一日或之前向管理处支付该房屋的物业管理费。乙方并应于合同签署同时或之前向甲方支付物业保证金(相当于一个月物业管理费)12,839.68元，该金额可退但不可转移。第五部分约定：租赁保证金相当于该房屋三个月租金的总和。在本合同签订时，租赁保证金的金额为223,341元。乙方应于签署本合同的同时或之前向甲方付清租赁保证金。附表三第2条约定：装修保证金：租赁合同面积300平方以上按50元/平方米(租赁建筑面积)进行收取，待乙方装修结束后按照该大厦租户装修守则的相关规定无息退还给乙方。双方还就其他权利、义务进行了约定。同日，双方进行了房屋交接，并签署了《进户房屋设备设施交接单》。此后，被告支付了租赁保证金223,341元、装修保证金20,062元、物业保证金12,839.68元，以及截至2018年6月30日的租金及物业管理费。2018年8月30日，原告向被告发出《合同解除函》，载明：益初公司：2018年4月1日，贵、我双方签订《上海市房屋租赁合同》，约定由贵司承租我司上海市闵行区闵虹路XXX弄城开中心T1号楼2216-2218室房屋，租赁期至2021年5月31日。合同签订后，我司依约将上述房屋交付给贵司使用。然而，近期贵司发生拖欠租金现象，我司多次催讨，但贵司仍然未能及时补交，我司现特根据合同的相关约定，通知贵司：2018年8月31日起正式解除贵、我双方签订的《上海市房屋租赁合同》，请贵司接函后依约将房屋返还我司，并依约承担相应责任，我司保留通过法律途径追究贵司违约责任的权利。特此函告。上述《合同解除函》，原告并无证据证明已经送达被告。庭审中，原告自认已于2018年10月1日收回涉案房屋。以上事实，由原告提交的《上海市房屋租赁合同》、进户交接单、合同解除函、租金支付凭证、物业费支付凭证、产权证，等证据加以证明，并均经庭审质证。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当根据合同之约定充分履行各自义务。现被告未依照合同约定履行支付租金的义务，已经构成违约，并符合合同约定的解除条件，原告享有解除合同的权利。对于合同解除时间，本院认为，当事人一方根据合同约定的解除条件主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，原告虽于2018年8月30日发出《合同解除函》，但并无证据证明该《合同解除函》已经送达被告，故本院以本案诉状副本公告送达被告之日，即2020年6月16日作为合同解除之日。由于原告已于2018年10月1日自行收回涉案房屋，被告应支付其欠付的自2018年7月1日至2018年9月30日的租金及物业费。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告构成违约，除应当支付占用期间的租金、物业费，还应承担相应的违约责任。鉴于原、被告双方租赁合同对免租期内租金以及租赁保证金抵充解约违约金等相关事实有详细约定，被告理应按照合同约定向原告支付上述费用。对于装修保证金，虽然原告认为由于涉案房屋经被告装修后未通过消防验收，该笔费用不应返还，但本院考虑到双方租赁合同已经解除，且被告装修并未给原告造成任何损失，因此被告支付的装修保证金20,062元，原告理应予以返还。对于物业保证金12,839.68元，因原告同意予以返还，故其应在与被告结清相关物业费用后予以返还。被告益初公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由被告自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原、被告之间签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年6月16日解除；二、被告上海益初资产管理有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告上海城开集团龙城置业有限公司自2018年4月1日至2018年5月31日的免租期租金人民币148,894元；三、被告上海益初资产管理有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告上海城开集团龙城置业有限公司自2018年7月1日至2018年9月30日欠付的租金人民币223,341元；四、被告上海益初资产管理有限公司已经支付的租赁保证金人民币223,341元，原告上海城开集团龙城置业有限公司不予返还；五、被告上海益初资产管理有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告上海城开集团龙城置业有限公司自2018年7月1日至2018年9月30日欠付的物业费人民币38,519.04元；六、原告上海城开集团龙城置业有限公司于本判决生效之日起五日内返还被告上海益初资产管理有限公司装修保证金人民币20,062元、物业保证金人民币12,839.68元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币3,918.88元，由被告上海益初资产管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  陈 洁二〇二〇年九月二十三日法官助理  张 辰书 记 员  李雪雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。