江西省吉安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣08执异81号异议人（案外人）：朱信芳，男，1963年6月2日生，汉族，住安福县。委托诉讼代理人：余良良，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。特别授权代理。申请执行人：刘爱清，男，1954年10月2日生，汉族，住安福县。委托诉讼代理人：刘会清，男，1955年6月18日生，汉族，住安福县。系刘爱清堂弟。特别授权代理。被执行人：江西名骏置业有限责任公司，住所地：江西省安福县平都镇枫林村（安福名都大酒店）。法定代表人：张友华，公司经理。委托诉讼代理人：李武珍，公司员工。一般代理。被执行人：刘健，男，1977年9月10日生，汉族，住南昌市红谷滩新区。被执行人：安福县名骏商品混凝土有限责任公司，住所地：安福县平都镇枫林村。法定代表人：周海军，公司董事长。本院在执行刘爱清与江西名骏置业有限责任公司（以下简称名骏置业公司）、安福县名骏商品混凝土有限责任公司（以下简称名骏混凝土公司）、刘健民间借贷纠纷一案中，案外人朱信芳以安福县大酒店南侧**房产系其购买为由，请求解除对该房产的查封，并确认其对该房产享有所有权，于2020年9月18日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人朱信芳称，请求1、立即停止对位于安福县大酒店南侧1栋**房产的执行并解除查封措施；2、确认异议人对位于安福县大酒店南侧**房产享有所有权。事实与理由：2010年10月6日，异议人与被执行人签署《商品房买卖合同》，约定由异议人购买被执行人开发的位于安福县大酒店南侧**房产（1-6号店面及二楼写字楼），购房款总价为人民币3148000元。被执行人同意异议人以对被执行人享有的部分工程款债权抵扣购房款。异议人购买房产后即一直实际占有涉案房产，并将房产对外出租，收取租金。但因被执行人融资以涉案房产设立抵押担保，之后又因被执行人涉及债务而被债权人申请人民法院查封，导致异议人购买涉案房产后一直无法办理不动产产权登记。2017年8月10日，异议人向安福县人民法院起诉，要求被执行人为异议人办理涉案房屋产权登记。但因涉案房产已设立查封，安福县人民法院无法支持异议人的诉讼请求，异议人撤回起诉。2018年1月10日，安福县人民法院作出民事裁定，准许异议人撤回起诉。经异议人查询，（2014）吉中民二初字第73号民事判决书已经发生法律效力后，因被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务。贵院于2016年8月4日查封位于安福县大酒店南侧1栋**房产。2019年11月20日，因查封期限即将届满三年，贵院又续查封涉案房产。异议人认为贵院查封的涉案房产属于异议人的财产，异议人对涉案房产享有足以排除强制执行的权利。具体理由如下：1、异议人在贵院查封前已经签订合法有效的书面房屋买卖合同；2、异议人在查封前已合法占有涉案房产；3、异议人已支付涉案房产全部购房款；4、非因异议人原因未办理涉案房产过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本案中，异议人认为对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合前述规定四种情形的且异议人对涉案房产享有所有权，能够排除执行。申请执行人刘爱清称，朱信芳所说属实，在刘健还没有出事前，就已经用工程款抵押购房了。被执行人名骏置业公司称，朱信芳提供的《商品房买卖合同》是真实的，收据上写的是商铺款，其实就是案涉房产的购房款。该楼房是朱信芳施工的，用部分工程款抵扣房款，他们是边做边用，实际占用至今。交房后，朱信芳要求办理登记，因该房2009年在银行设立抵押贷款，无法办理产权过户登记。本院查明：原告刘爱清与被告名骏置业公司、名骏混凝土公司、刘健民间借贷纠纷一案，本院于2014年9月23日作出（2014）吉中民二初字第73号民事判决书，判决：一、被告江西名骏置业有限公司、刘健在本判决生效后十日内偿付刘爱清借款本金1000万元及其利息（按照中国人民银行规定的同期贷款利率的4倍标准计算，自2013年1月15日起算至付清之日止）；二、被告安福县名骏商品混凝土有限责任公司对上述1000万元的借款本息承担连带清偿责任；三、被告江西名骏置业有限公司、刘健在本判决生效后十日内偿付刘爱清借款本金600万元及其利息（按照中国人民银行规定的同期贷款利率的4倍标准计算，自2013年3月7日起算至付清之日止）。在审理过程中，本院以（2014）吉中民二初字第73号民事裁定，依法查封、冻结了被执行人名下的房产、土地使用权等财产。被告名骏混凝土公司不服一审判决，提起上诉，江西省高级人民法院于2015年7月6日作出（2015）赣民一终字第120号民事判决，驳回上诉，维持原判。因三被告未履行生效法律文书确定的义务，刘爱清于2015年8月6日申请强制执行。本院立案后，于2015年9月18日作出（2015）吉中执字第86-1执行裁定：冻结、划拨、扣留（提取）被执行人刘健、江西名骏置业有限责任公司的银行存款或收入3000万元或查封、扣押其相应价值的财产；冻结、划拨、扣留（提取）被执行人江西名骏商铺混凝土有限责任公司的银行存款或收入2000万元或查封、扣押其相应价值的财产。本院于2016年8月5日作出（2015）吉中执字第86-2执行裁定，继续查封被执行人名骏置业公司位于安福县大酒店南侧1栋**房产在内的相关财产，查封期限为叁年。本院于2016年8月24日作出（2015）吉中执字第86-3执行裁定，终结本次执行。2019年9月19日依刘爱清申请，本院恢复执行，并于2020年1月13日作出（2019）赣08执恢28号之一执行裁定，继续查封案涉房产在内的被执行人的相关财产，查封期限为三年，自2019年11月21日起至2022年11月20日止。另查明，2010年10月14日，案外人朱信芳与被执行人名骏置业公司签订《商品房买卖合同》，约定朱信芳购买名骏置业公司位于安福县写字楼赠送），房款3148000元，该购房款抵扣买受人在江西名骏置业有限责任公司的部分工程款。名骏置业公司2010年6月23日的收据载明：朱信芳交房款的其他费用（测量费等）现金11070元；2013年6月16日出具的收据载明：朱信芳交名都苑商铺款3148000元。2011年11月起，朱信芳陆续将案涉房产租赁给他人使用。案涉房产2009年设立抵押贷款，安福县不动产登记局的不动产登记信息载明：案涉房产已抵押，抵押机构为中国银行股份有限公司深圳宝安支行。本院认为，本案的争议焦点是案外人朱信芳对案涉房产主张所有权是否符合买受人的物权期待权的保护条件。在本院查封之前，案外人朱信芳与被执行人名骏置业公司签订了《商品房买卖合同》，约定以抵扣工程款的方式购买案涉房产并实际占有，但至今未办理过户登记。朱信芳以抵扣工程款的方式购买案涉房产，实质上是与名骏置业公司达成以物抵债协议，其目的也是消灭金钱债，不应优先于另外一个金钱债权的实现。案涉房产设定有其他人的抵押权登记，而朱信芳作为购买人没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记，因此，朱信芳对购买的案涉房产主张所有权不符合无过错不动产买受人的物权期待权的保护条件，不足以排除本案执行，其提出解除对案涉房产查封的异议请求，不予支持。朱信芳提出确认其对案涉房产享有所有权的异议请求，不属于执行程序审查范围，本院不予审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十八条的规定，裁定如下：驳回朱信芳的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  周敏安审判员  肖幼新审判员  李 娟二〇二〇年九月二十七日书记员  陈 婕