广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤03民终7424号上诉人（原审原告）：刘世良，男，1967年12月8日出生，香港特别行政区居民。上诉人（原审原告）：张莲娣，女，1971年12月30日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：周文隽，广东金桥百信（黄埔）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏如贯，男，1958年6月9日出生，汉族，住深圳市龙岗区。上诉人刘世良、张莲娣与被上诉人苏如贯房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初8181号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2、判令本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人负担。主要事实和理由：1、案涉房屋从报建手续材料以及房地产权证本身，都证明其系村民的宅基地房屋。根据《中华人民共和国土地管理法》相关规定，宅基地房屋是禁止买卖的。因此，《房地产证》上注明的“本证所记载的房地产，不得买卖”是合法有效的，其依据的正是法律、行政法规关于宅基地房屋禁止买卖的效力性强制性规定，原审判决认为该注明的内容非效力性强制性规定属于认定事实错误；2、案涉房屋的《房地产证》是1××7年2月26日核发的，当时深圳市龙岗区并未开始实行城市化，农民的宅基地仍属于村集体所有，故深圳市人民政府将案涉房屋的土地性质登记为“国有”，本身就是一个由工作人员失职造成的错误登记的行为；3、原审判决以2003年深圳市委、市政府颁布的《关于加快宝安、龙岗两区城市化进程意见》（深发［2003］15号文件）认为宝安区、龙岗区从2003年10月30日起开始城市化工作，将原集体所有的土地依法转为国家所有，从而认为双方于1××7年11月15日已完成的对案涉房屋进行转让所签订的《协议书》是合法有效的。这一认定是荒谬的，上述文件不可能具有往前追溯六、七年的法律溯及力，一审明显属于适用法律错误；4、原审判决认为上诉人在案涉房屋于1999年11月15日签订《协议书》进行转让双方交付之后，现又要求被告返还房产以及退回购房款，也违反诚实信用原则。上诉人认为，“诚实信用原则”仅适用于合法有效的合同，如果双方当事人所签的合同本身违反了国家法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同，则当事人无需依“诚实信用原则”去履行合同，否则恰恰是违法和藐视法律的表现，原审判决对此认定同样属于适用法律不当。被上诉人未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。刘世良、张莲娣一审诉讼请求：1、确认刘世良、张莲娣与苏如贯之间于1999年11月15日签订的《协议书》无效；2、判令苏如贯将深圳市龙岗区布吉镇布吉一村和兴街55号房屋返还给刘世良、张莲娣，由刘世良、张莲娣返还苏如贯购房款人民币25万元；3、判令案件受理费由苏如贯承担。一审法院认定事实：1999年11月15日，刘世良、张莲娣与苏如贯签订《协议书》约定：刘世良、张莲娣拥有一栋位于布吉街道××和××号的房屋，该房屋设计为四层，每层79平方米；刘世良、张莲娣以25万元的价格将该栋房屋出售给苏如贯，苏如贯一次性付清购房款，款项付清的同时正式办理有关出售手续，正式成交以后将房屋交给苏如贯所有及管理，以后一切有关涉案房屋的问题均由苏如贯负责，与刘世良、张莲娣无关。该《协议书》约定的附带条件：1、由于上述楼宇的天台有半层不合法建筑物，该建筑物实为五楼，苏如贯亦承诺第五层由张莲娣居住四年，四年以后即交回苏如贯拥有，期间苏如贯亦不能收任何涉及五楼套房的租金，水、电费除外；2、由于该楼房五楼是不合法的建筑物而在张莲娣居住期间有政府机关及有关部门提出要清拆该楼房五楼的时候，苏如贯承诺会把上述物业地址的四楼免费提供给张莲娣居住，免费居住的年期由五楼清拆至到张莲娣移民成功为止，水电费除外；3、在本协议承诺当中苏如贯不能以任何形式威迫张莲娣提早交回五楼给苏如贯，在协议生效以后，双方不能有违反承诺之中任何一项条件，如苏如贯有违反，则本协议无效。刘世良、张莲娣向一审法院提交了上述房产的《房地产证》（深房地字第**）显示：房产的权利人为刘世良，张莲娣为共有权人，拥有二分之一的份额，登记日期1××7年2月26日；土地所有权性质为国有，用途为村民住宅用地，用地面积为79平方米；共四层，1992年8月16日竣工，建筑面积310.70平方米，建购价18.6万元；房产证记载“本证所记载的房地产，不得买卖。抵押（典当）、出租须按有关规定办理”。刘世良、张莲娣向一审法院提交的2017年9月22日《产权资料电脑查询结果》显示，涉案房产系村民私宅，权利人为刘世良、张莲娣，房屋共四层。另查，苏如贯于1999年向刘世良、张莲娣支付25万元房款，刘世良、张莲娣于1999年将涉案房产1-4层交付苏如贯使用至今。一审庭审时，刘世良、张莲娣陈述涉案房产转让给苏如贯时第五层有个小阁楼，交付给苏如贯后，后苏如贯予以拆除改成两小间房，主张第五层与刘世良、张莲娣无关，为此，刘世良、张莲娣提交涉案房产现第五层照片证明。一审审理中，一审法院向刘世良、张莲娣释明，刘世良、张莲娣与苏如贯于1999年11月15日签订《协议书》为有效合同，刘世良、张莲娣是否变更诉讼请求，刘世良、张莲娣坚持不予变更。一审法院认为，首先，涉案房产虽系私宅，土地用途为村民住宅用地，房产证上注明“本证所记载的房地产，不得买卖。抵押（典当）、出租须按有关规定办理”，上述注明的内容非法律或行政法规的效力性强制规定，因此，刘世良、张莲娣据此认为双方签订的《协议书》无效，一审法院不予支持。其次，2003年深圳市委、市政府颁布的《关于加快宝安、龙岗两区城市化进程意见（深发〔2003〕15号文件），决定从2003年10月30日起正式启动宝安、龙岗两区城市化的各项工作，将农村集体经济组织全部成员转化为城市居民，将原属于其成员集体所有的土地依法转为国家所有，而涉案房产深圳市人民政府已核发房产证，且土地性质注明为国有，即涉案房产转让并不存在法律及行政法规禁止转让的的情形，双方签订的《协议书》为有效合同。最后，刘世良、张莲娣与苏如贯签署《协议书》后，苏如贯向刘世良、张莲娣交付购房款，刘世良、张莲娣向苏如贯交付房产，刘世良、张莲娣近二十年来均未要求返还，刘世良、张莲娣现主张苏如贯返还房产，退回苏如贯购房款，也违反诚实信用原则。因此，一审法院认为，双方就涉案房产一至四层买卖签订的《协议书》是双方真实意思的表示，合法有效，因此，刘世良、张莲娣关于双方于1999年11月15日签订的《协议书》无效，苏如贯返还涉案房产第一至四层及刘世良、张莲娣返还苏如贯购房款25万元的主张，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四之规定，判决如下：驳回原告张莲娣、刘世良全部诉讼请求。一审案件受理费5050元，由原告张莲娣、刘世良承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，二审的争议焦点为：双方签订的房屋转让协议是否有效。对于上述争议焦点，本院具体分析认定如下：首先，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。案涉房产为国有土地上的自建私人住宅，在双方签订房屋转让协议时已具有合法产权登记，故刘世良、张莲娣以违反法律强制性规定为由主张合同无效的理由不成立。刘世良、张莲娣主张《房地产证》记载土地性质为国有属于错误登记，但未提交任何证据予以证明，本院不予采纳。案涉房产即使因政策原因无法办理转移登记，然而基于物权变动与其原因行为的区分原则，案涉房产的性质仅影响物权变动，不影响房屋转让协议效力的认定；其次，刘世良、张莲娣自愿与苏如贯签订案涉房屋转让协议，且已实际向苏如贯交付使用近二十年，现又起诉主张合同无效并要求苏如贯返还房产缺乏事实和法律依据。经一审法院释明合同效力后，刘世良、张莲娣坚持不变更诉讼请求，一审法院据此判决驳回刘世良、张莲娣的全部诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5050元，由上诉人刘世良、张莲娣负担。本判决为终审判决。审判长 梁  乐  乐审判员 李    原审判员 许  海  锚二〇二〇年九月十一日书记员 谢靖颖(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。