江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣02民终561号上诉人（一审被告）：余新民，男，1954年2月19日出生，汉族，住江西省乐平市。上诉人（一审被告）：曹水英，女，1957年8月4日出生，汉族，住江西省乐平市。被上诉人（一审原告）：刘德君，男，1958年10月9日出生，汉族，住江西省乐平市。委托诉讼代理人：周志华，江西弘乐律师事务所律师。上诉人余新民、曹水英因与被上诉人刘德君房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省乐平市人民法院（2019）赣0281民初4166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人余新民、曹水英，被上诉人刘德君委托诉讼代理人周志华参加了诉讼。本案现已审理终结。余新民、曹水英上诉请求：依法撤销江西省乐平市人民法院（2019）赣0281民初4166号民事判决，改判一审原告主体不适格，增加刘斯若为原告，并确认余新民、曹水英与刘德君于2014年9月6日签订的“店面买卖协议”无效。事实和理由：1.2014年9月6日，余新民、曹水英与刘德君就坐落在乐平市洎阳街道办事处民电路（A19-21号）一栋10层楼楼房第一层店面中的靠北一间签订了“三份协议”，该三份协议条件相同，但具体内容不一致，如双方当事人不同、协议标的物的名称不同，而且未注明作废哪一份，履行哪一份，三份协议是无法执行的协议，是无效的协议。根据《中华人民共和国合同法》第8条规定：“依法成立的合同，受法律保护”，余新民、曹水英与刘德君于2014年9月6日签订的三份协议均无效，不受法律保护，应当作废。2．一审认定刘德君与刘斯若是赠与关系不能成立。按照《中华人民共和国合同法》规定，赠与合同必须具备三个条件，即第一，夫妻的共同财产必须要夫妻二人共同签字，任何一人无权赠与；第二，必须要有单独的赠与协议；第三赠与协议的撤销必须经法院判决，个人无权撤销。所以，刘德君与刘斯若的房屋赠与协议不能成立，一审法院认定错误。3．刘斯若是“房屋买卖协议”中的当事人，是与刘德君共同购买余新民、曹水英同一处的房屋，所有其应该为一审原告，一审未追加刘斯若为第三人不当。刘德君辩称：1．余新民、曹水英称签订了三份协议不符合事实，虽然签字日期都是2014年9月6日，实际上第一份和第二份协议是同一份协议，第一份只有余新民签字的协议，是刘德君签字后给余新民的，原件在刘德君这里，至于余新民那里的一份协议是否有曹水英的名字与刘德君无关。第三份协议实际上形成时间不是2014年9月6日，而是在2018年4月份再次办证之前签订的。因双方有亲戚关系，以刘斯若的名义去办证可以省去办理产权变更的费用。2．刘德君和刘斯若是父子关系，刘德君有过将一半产权赠与刘斯若的意思表示，在签第三份协议即办证之前，刘德君想把房子一半赠与给刘斯若，所以才签了第三份协议，实际上在办证过程中因为办不了证，刘德君就实际表示不再赠与给刘斯若，而且后来为了办证，费用也是刘德君负担。同时，第三份协议上的乙方的签字并非刘德君及刘斯若签字，是刘德君妻子潘曼玲代签的，刘斯若对此并不知情。3．余新民、曹水英强调刘斯若是本案原告主体，是因为余新民与刘斯若还有其他债权债务关系。刘德君向一审法院起诉请求：1．依法确认刘德君与余新民、曹水英于2014年9月6日签订的《店面买卖协议》有效。并确认坐落在乐平市洎阳街道办事处民电路的天湖开发拆迁安置地A19-21号壹楼靠北店面一间（建筑面积90平方米）的房屋所有权归刘德君所有（购买时价款为900000元）；2．判令余新民、曹水英立即协助刘德君办理本案所涉房屋（店面）的产权变更登记手续；3．本案诉讼费用应由余新民、曹水英承担。一审法院认定事实：余新民、曹水英系夫妻关系，刘德君与余新民、曹水英有远房姻亲属关系。2014年，余新民、曹水英因房屋拆迁在乐平市洎阳街道办事处民电路获得了一块安置地（A19-21号），余新民、曹水英在该地块上新建了一幢10层楼的楼房（其中第一层为店面，共有3间）。在房屋建造过程中，刘德君有意购买一楼的一间店面。双方协商一致后，刘德君先是在2014年9月5日通过交通银行网上银行跨行转账汇款的方式，付了902000元给余新民（其中900000元是购买店面款，2000元是说买香烟给余新民以表谢意）；此后，在2014年9月6日，刘德君与余新民、曹水英签订了一份《店面买卖协议》，该协议中甲方为余新民，乙方为刘德君，内容为：“甲方同意将坐落在民电路安置地所建房屋的壹楼靠北店面一间出售给乙方，边界以房屋主体柱中心线为准，面积90平方米，出售价为每平方米壹万元整，总价款玖拾万元整。二、付款方式，甲方出售店面时，乙方一次性付清购房金玖拾万元整给甲方。三、店面办理房产证时，甲方负责相关手续办理，乙方负责支付相关费用。四、本协议签订后，店面买卖成交。甲、乙双方不得反悔违约，否则违约方负责赔偿所有损失。”该协议甲方由余新民、曹水英签名并加盖手模。乙方由刘德君签名并加盖手模。但双方还签订了落款时间及内容均相同的另一份《店面买卖协议》，甲方只有余新民签名，乙方为刘德君签名，均未加盖手模。此后余新民、曹水英房屋建成，余新民、曹水英与刘德君商量了由余新民、曹水英将房屋整体出租，再由余新民、曹水英将刘德君一间店面的租金转交给刘德君。2016年6月4日，余新民、曹水英将刘德君一间店面应得的租金32100元交给刘德君。2017年5月15日，将租金34347元交给刘德君，该两笔租金刘德君均出具了书面收条给余新民、曹水英。2018年初，余新民、曹水英还支付了30000元房租给刘德君，刘德君未出具收条，但当庭承认收到。2018年初，刘德君得知余新民、曹水英已将整幢房屋（包括余新民的一间店面在内）的产权证办理到了他们自己的名下，并于2017年9月即办理好了不动产权证，刘德君就找余新民、曹水英进行了交涉。2018年3月份，刘德君、与余新民、曹水英经协商达成了一致意见，即以余新民、曹水英的名义先将属于刘德君的一间店面另行办证，办证费用由刘德君支付，办好证后再过户给刘德君。刘德君向余新民、曹水英提出要把诉争的房屋产权人登记到自己及儿子刘斯若名下，故2018年3月，刘德君与余新民、曹水英双方又签订过一份《房屋买卖协议》，协议落款日期仍为2014年9月6日，甲方为余新民、曹水英，乙方变成了刘德君、刘斯若，内容除将“店面”变更成“房屋”外，其他均与原签订协议内容一致。该协议中刘斯若的签名和手模均是刘德君代签的，刘斯若并未到场。双方签订上述协议后，刘德君就申请乐平市大地测绘队对诉争商铺进行了测绘，并得到了测绘报告。在委托乐平市经纬土地评估咨询事务所出具土地估价报告后，2018年4月4日，余新民与乐平市国土资源局签订了国有土地使用权出让合同，由余新民将涉及诉争店面分摊后的土地转为了出让性质。刘德君以余新民的名义交纳了土地出让金、房屋登记费、契税、印花税等费用。另查明，刘斯若系刘德君儿子，刘斯若在乐平市银行有限公司工作，2017年9月，余新民、曹水英委托朋友刘晓东帮自己到融兴银行贷款290万元，抵押物正是乐平市天湖开发拆迁安置地Ａ19-21号的房屋。这块安置地余新民、曹水英一共做了3间店铺，因为2018年1月份后，刘德君就一直在催余新民过户，余新民就找刘晓东帮忙凑钱还银行贷款。双方约定由余新民给刘斯若300万元，先还了银行贷款，再将房产本提出来帮余新民将其中一间过户给刘德君，过完户后房产本继续抵押给乐平市融兴银行贷款，贷出的钱要还给刘晓东。2018年3月20日9时刘晓东转了290万元到余新民的中国农业银行账户，然后在2018年3月20日11时许，余新民在中国农业银行通过三笔，每笔分别是100万元，一共转给了刘斯若300万元人民币。大概过了一个星期，余新民就拿到了自己的房产本，后余新民外出旅游回来后，到行政服务中心去签字，将自己名下的房产本其中三间店面分一间店面过户给刘德君的手续刚刚办好，余新民就接到刘晓东电话，说银行催他去贷款，之后余新民打电话给刘斯若打不通了，融兴银行又打电话叫余新民去办贷款，余新民意识到刘斯若可能存在诈骗，余新民就到行政服务中心把房产证所有的资料全部拿回家，并马上就去了乐平市土管局，冻结了自己的房产证，拒绝配合刘德君过户。后曹水英等人向乐平市公安局报了案，2019年8月14日，乐平市人民法院作出（2018）赣0281刑初464号刑事判决书，判处刘斯若有期徒刑八年六个月，并退赔人民币863000元给被害人曹水英、余涌甜。2019年11月，因双方无法协商一致，刘德君向一审法院起诉余新民、曹水英，刘德君妻子潘曼玲在刘德君起诉后向一审法院出具书面声明，表示本案的所有权利、义务均由丈夫刘德君一人享有和承担。一审法院认为，本案争执焦点有两个：1．本案原告诉讼主体系刘德君一人，还是刘德君与刘斯若两人，被告申请追加刘斯若为本案原告应否准许？2．双方房屋买卖协议是否有效？是否会导致履行不能？刘德君诉讼请求应否支持。针对争执焦点1，一审法院认为，本案余新民、曹水英当庭认为原告主体应当为刘德君和刘斯若两人，并当庭申请追加刘斯若为本案原告，庭后书面申请书为申请追加刘斯若为本案第三人，对此刘德君表示反对，认为与余新民、曹水英发生房屋买卖交易的仅为自己一人，而非两人。只是最后办证时想在不动产权证上加上儿子刘斯若名字而与余新民、曹水英假签合同。对此一审法院认为，从双方提供的证据和双方陈述可以知道，最早是刘德君一人与余新民、曹水英签订店面买卖合同，买房款项902000元也是从刘德君个人账户汇给余新民。可以确认购房者仅为刘德君一人。2018年3月，刘德君要求余新民、曹水英将诉争房屋过户给自己时，以刘德君、刘斯若两人为购房方与余新民、曹水英重新签订房屋买卖合同（协议中的刘斯若姓名系刘德君代签），2018年的协议刘德君仅有将诉争房屋的一部分赠与给刘斯若的意思，但首先，赠与合同必须有受赠人表示接受，本案2018年协议中的“刘斯若”姓名系刘德君代签，即并无证据证实刘斯若表示了接受。其次，根据合同法第一百八十六条规定“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”，第一百八十七条规定“赠与的财产依法应当办理登记等手续的，应当办理有关手续”。本案即使刘德君在要求余新民、曹水英办理诉争房屋的过户手续前，存在将诉争房屋的一部分赠与给儿子刘斯若的意思表示，因赠与的财产系房屋，应当办理登记手续，在办理登记手续前因余新民、曹水英的反悔致使登记手续并未办理，即赠与财产的所有权并未发生转移。在赠与财产的所有权发生转移前，赠与人刘德君可以撤销赠与。现刘德君已明确表明了本案的原告仅为自己一人，即撤销了赠与，故本案的适格原告应为刘德君一人。余新民、曹水英强行要求将刘斯若追加为原告的申请不应支持。另行制作裁定书裁定驳回。针对争执焦点2，余新民、曹水英辩称，“出卖人的房屋是经市政府依法安置划拨的土地自建房，该房屋是成套住宅而不是店面，更非法律中规定的合法登记的商铺，是双方当事人对合同因主观认识上的错误而订立的合同。根据《民法通则》可以认定为重大误解，刘德君要求确认店面协议有效和确权的理由是不成立的。以及刘德君诉请第2项，要求余新民、曹水英协助刘德君办理店面产权变更登记手续违反了国家强制性法律规定，无法履行，还会导致余新民、曹水英的土地使用权被收回。房屋土地权利是国有建设用地使用权划拨的，不可以未经批准转让的，否则合同无效。从不动产登记证得知，该套房屋用途是城镇住宅用地、成套住宅用途，不可以误解为商铺买卖和分割产证。该房屋的产权证也是不可以分割的。刘德君一旦利用非法手段获得房屋权属，把其中一间变更为商铺和出让土地性质，根据相关法律、法规规定，都势必会给余新民、曹水英整套房屋带来巨大的经济损失和面临土地被政府强制收回的风险。刘德君与余新民、曹水英是基于对合同标的物性质的误解和违反了国家强制性法律的竞合导致履行不能，涉案房屋所占的土地是通过划拨方式取得的土地使用权，转让时乐平市人民政府未批准，不具有该房产权属变更的效力，无法按法律法规办理相关的转让手续，双方当事人应该按法律规定和协议的约定都想完成合同的履行。现余新民、曹水英依据法律规定和客观事实履行不能等。”对余新民、曹水英此辩称（即争执焦点2），一审法院认为，余新民、曹水英对其上述辩称并未提供证据予以证实。2018年3月至4月，双方未发生纠纷前，双方已将诉争房屋的产权分割和过户工作（包括申请乐平市大地测绘队对诉争房屋进行了测绘，并得到了测绘报告，委托乐平市经纬土地评估咨询事务所出具土地估价报告后，由余新民与乐平市国土资源局签订了国有土地使用权出让合同，将涉及诉争店面房屋分摊的土地转为了出让性质，并由刘德君以余新民的名义交纳了土地出让金、房屋登记费、契税、印花税等费用等）全部完成。上述过户工作的完成，足以证实诉争的房屋是可以实际分割和交易过户（履行）且不违反国家法律、法规强制性、禁止性规定的。余新民在乐平市公安局的证明材料中（刑事判决书载明）也自己陈述“大概过了一个星期，我就拿到了我的房产本，后我去旅游回来后，到行政服务中心去签字，把我名下的房产本其中三间店面分一间店面过户给刘斯若家的手续刚刚办好，我就接到刘晓东电话，说银行催他去贷款，之后我打电话给刘斯若打不通了，融兴银行又打电话叫我去办贷款，我就意识到可能出问题了，我就不办了。我就到国土局把房产证所有的资料全部拿回家了。……然后我马上就去了乐平市土管局，冻结了我的房产证”。余新民上述证言与其的辩称及事实完全矛盾。从双方发生纠纷（即刘德君儿子刘斯若诈骗曹水英及案外人余涌甜款项）前，余新民、曹水英将包括卖给刘德君的靠北一间店面的全部房屋统一整体出租给他人，并连续于2016年、2017年、2018年将相对应的房屋租金支付给刘德君，应认定双方对买卖合同已实际履行了交付，即余新民、曹水英已将诉争房屋交付给刘德君所有，刘德君委托余新民、曹水英将已交付的诉争房屋出租收益。虽然刘德君儿子刘斯若诈骗了曹水英和其女儿余涌甜钱财，但这并不是余新民、曹水英毁约拒不协助刘德君办理产权过户手续的合法理由。故针对第二个争执焦点可以确定：双方房屋买卖协议合法有效，且可以完全履行，刘德君诉讼请求，一审法院应予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、确认刘德君与余新民、曹水英于2014年9月6日签订的《店面买卖协议》有效。确认坐落在乐平市洎阳街道办事处民电路的天湖开发拆迁安置地A19-21号壹楼靠北店面（房屋）一间（建筑面积90平方米）的房屋所有权归刘德君所有；二、余新民、曹水英立即在判决书生效后三日内协助刘德君办理本案所涉房屋（店面）的产权变更登记（过户）手续。上列判决履行期到期后，如余新民、曹水英不自觉履行，刘德君可在判决履行期满之后第二日起二年内，向一审法院申请强制执行。案件受理费12800元，保全费5000元，合计人民币17800元由余新民、曹水英承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1．两份《店面买卖协议》以及《房屋买卖协议》的效力问题，刘德君诉讼请求应否支持；2．本案原告诉讼主体系刘德君一人，还是刘德君与刘斯若两人。关于两份《店面买卖协议》以及《房屋买卖协议》的效力问题，刘德君的诉讼请求应否支持。案涉的两份《店面买卖协议》，一份协议系余新民与刘德君签订，另一份协议系余新民及其妻子曹水英与刘德君签订并按手印，签订时间均为2014年9月6日，协议内容一致。该两份《店面买卖协议》，虽然签订当事人不一致，但曹水英系余新民妻子，对案涉店面享有共有权，在余新民与刘德君签订一份协议后，余新民、曹水英与刘德君又签订了另一份协议，且协议内容一致，应视为曹水英对前一份协议的认可，买卖涉案店面系夫妻双方合意行为。该两份协议是双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的协议。在《店面买卖协议》签订后，刘德君于2014年9月5日支付了相应店面价款900000元，并由余新民、曹水英统一将店面出租给他人，并连续三年支付了房屋租金给刘德君，其中两年租金有刘德君妻子潘曼玲出具的收条为证，还有3000元租金虽然没有收条，刘德君也当庭予以认可，上述行为可以视为余新民、曹水英将案涉店面交付给了刘德君，是对《店面买卖协议》的履行。故对于刘德君请求确认刘德君与余新民、曹水英于2014年9月6日签订的《店面买卖协议》有效，一审法院予以支持，并无不当。同时，根据上述协议约定，店面办理房产证时，余新民负责相关手续办理，刘德君负责支付相关费用，在刘德君支付了相关费用，且案涉店面是可以实际分割和交易过户并不违反国家法律法规强制性、禁止性规定的情况下，一审法院判决余新民、曹水英协助刘德君办理产权变更手续，并无不当。但根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，因案涉店面并未办理产权变更登记手续，不发生物权变动的效力，所有权并未发生转移，故对于刘德君请求确认案涉坐落在乐平市洎阳街道办事处民电路的天湖开发拆迁安置地A19-21号一楼靠北店面一间（建筑面积90平方米）的房屋所有权归其所有，于法无据，一审法院判决确认案涉店面所有权归刘德君所有不当，本院予以纠正。落款为2014年9月6日的《房屋买卖协议》，该协议内容与《店面买卖协议》内容基本一致，只是将《店面买卖协议》中的房屋变更为店面，协议当事人变更为余新民、曹水英与刘德君及其儿子刘斯若，根据双方陈述，该协议实际签订时间为2018年3月，且系刘德君为了方便办证到刘斯若名下而与余新民、曹水英补签的协议，该协议应视为刘德君对刘斯若赠与的意思表示，但因赠与合同原则上为实践性合同，即赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，本案案涉店面并未办理更名过户登记手续，后刘德君又以实际行动明确表示撤销赠与，故该协议并未发生法律效力。关于本案原告诉讼主体系刘德君一人，还是刘德君与刘斯若两人。如前所述，实际签订时间为2018年3月份的《房屋买卖协议》虽然当事人有刘斯若，但该份协议系刘德君对刘斯若赠与的意思表示，但因案涉店面并未办理更名过户登记手续，后刘德君又以实际行为表示撤销对刘斯若的赠与，且案涉店面价款系刘德君支付，店面取得的租金也是支付给刘德君，2014年9月6日签订的《店面买卖协议》已经实际履行，故可以认定协议双方当事人实际上是刘德君与余新民、曹水英，故本案原告应为刘德君一人，且余新民、曹水英作为被告并不能申请追加原告，一审法院也作出了裁定驳回了其追加刘斯若为原告的申请，若余新民、曹水英认为刘斯若对其负有义务，可另行处理。综上所述，余新民、曹水英的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江西省乐平市人民法院（2019）赣0281民初4166号民事判决第二项；二、变更江西省乐平市人民法院（2019）赣0281民初4166号民事判决第一项为确认刘德君与余新民、曹水英于2014年9月6日签订的《店面买卖协议》有效；三、驳回刘德君其他诉讼请求。一审案件受理费12800元，保全费5000元，二审案件受理费12800元，合计30600元，由余新民、曹水英负担22600元，刘德君负担8000元。本判决为终审判决。审判长 周 杲审判员 徐 骥审判员 陈苾铃二〇二〇年九月二十九日法官助理章汝秀书记员王雪豪