四川省合江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0522民初3564号 原告：泸州市瑞馨房地产开发有限公司，住所地四川省合江县合江镇少岷路新区（四转盘禾田小区**楼），统一社会信用代码91510522791825577Q。 法定代表人：王波，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘期七，男，生于1947年2月19日，汉族，住四川省合江县。 被告：何光良，男，生于1969年7月8日，汉族，四川省合江县人，住四川省合江县。 被告：先德熙，男，生于1969年9月30日，汉族，四川省合江县人，住四川省合江县。 被告：赵邦春，男，生于1969年2月22日，汉族，四川省合江县人，住四川省合江县。 三被告委托诉讼代理人：成晓卿，四川恒智达律师事务所律师。 原告泸州市瑞馨房地产开发有限公司与被告何光良、先德熙、赵邦春商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序继续审理，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘期七、被告何光良、先德熙、赵邦春及其委托诉讼代理人成晓卿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告泸州市瑞馨房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令三被告连带给付原告购房款3632400元；2、判令三被告以3632400元为基数，从2017年7月10日起按月利率2%向原告支付利息至付清为止。事实和理由：原告为京奥宾馆的开发商。该工程竣工后，原告与三被告于2015年8月2日签订了《商品房买卖协议书》，约定原告将该建筑的十三层营业房出售给三被告，房屋价款为3432000元，并约定协议签订三日内，被告向原告支付购房款总额10%定金，原告取得消防工程验收报告后，被告支付购房款总额的70%，原告完善竣工验收手续，取得工程验收备案合格报告后十日内，支付原告10%购房款，余款在原告为被告办理相关证照后十日内付清。被告付款若违约则按照应付款的3%支付利息。2015年8月12日，原告与三被告又签订了《商品房买卖协议书》，约定原告将该建筑的十四层出售给三被告，房屋价款为3432000元，并约定协议签订后三日内支付原告150万元，原告取得消防验收报告后支付123万元，原告完善竣工验收手续，取得竣工验收备案合格报告后十日内被告支付购房款的10%，剩余部分在原告为被告办理相关证照后十日内付清。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告对房屋进行了装修使用。原告在消防验收合格后要求被告按照约定支付购房款，但三被告予以拒绝，故原告提起本次诉讼。 被告何光良、先德熙、赵邦春辩称，原告诉称不实，原告确实与三被告签订了房屋买卖协议，并按照协议约定履行了第一期的付款义务。但在协议履行过程中，原告拒绝与三被告签订正式的商品房买卖合同，并拒绝按照约定在协议书签订后30日内完成网签，更无法在180天内完善消防验收手续并取得消防验收合格报告，按照批准的规划方案以及承诺的配套设施也未动工建设。协议书签订一年多以后，原、被告再次于2016年10月12日签订补充协议书，补充协议书再次明确补充协议签订后原告应进行网签备案。但此后，原告除了履行交房义务外，仍未履行网签备案义务，对三被告取得购买房屋的完整物权权利构成严重潜在威胁。为此，三被告多次要求原告履行约定义务，并明确要求原告在不能履行先期合同义务的情况下，拒绝支付后期购房款。后原告在2017年7月10日通过消防验收。但直至原告提起诉讼，还未与三被告签订正式商品房买卖合同以及进行网签备案，同时，原告因为违反规划等原因至今不能取得房屋的竣工验收手续。根据合同约定，应由原告首先履行法定和约定义务进行网签备案，然后才由被告支付购房款，同时因购买房屋不能办理网签备案，开发项目存在严重违法、违规行为的情况，使得被告不能办理初始登记、产权转移登记等，被告有理由相信原告有丧失或者可能丧失履行债务的能力，被告依法行使不安抗辩权符合法律规定。综上，应驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织了当事人进行举证质证，对双方当事人无异议的商品房买卖协议及补充协议、建设用地规划许可证复印件、建设工程施工许可证复印件、建设工程规划许可证复印件、国有土地使用出让合同复印件、合规设2007.6号文件、合住建发2001政规字25号文件复印件、商品房预售许可证复印件、京奥宾馆的竣工验收报告复印件、建设用地批准书、合江县公安局消防大队消防验收、不动产权证书复印件、房屋租赁合同、收条、授权委托书、数据中心查询申请等本院予以确认并在卷予以佐证，对有异议的证据本院分析认定如下：对被告提交的录音，原告质证对真实性并无异议，对真实性予以确认，对规划设计方案、测绘报告，能够证明案涉工程存在超面积和未按照规划建设的事实，对此本院予以确认。 本院结合双方出示并依法确认的证据及陈述，认定事实如下：2015年8月2日，泸州市瑞馨房地产开发有限公司京奥宾馆项目部与被告何光良、先德熙、赵邦春签订《商品房买卖协议书》，协议书中约定：买受人购买京奥宾馆地上十三层营业房，该层建筑面积1320平方米（最终以房监所实测面积为准），每平方米2600元，总价款3432000元；付款方式为该协议签订后三日内支付购房款总额的10%的定金，在协议签订后180天内，出卖人承诺完善京奥宾馆的消防工程验收合格手续，出卖人取得消防验收合格报告后十日内买受人向出卖人支付购房总额的70%的购房款，出卖人完善京奥宾馆工程竣工验收手续，取得工程竣工验收备案合格报告后十日内，买受人向出卖人支付购房款总额的10%的购房款，出卖人在办理完房屋产权证、国有土地使用权证十日内，买受人支付10%购房款。买受人将所购房屋用于宾馆服务业经营，出卖人承诺买受人为京奥宾馆唯一宾馆经营者，若一方违约，违约方应一次性支付守约方叁拾万元违约金。若买受人不能按时付款，按月利率3%付息给出卖人，若出卖人无法在约定时间完成消防验收或出卖人因自身原因不能完善竣工验收和其他工程配套设施，从而影响买受人不能按时投入经营活动，出卖人还应另按买受人已付款以月利率3%付息给买受人。当出卖人无法履行相关法律及经济责任时，出卖人委托代理人承诺承担本协议相关法律及经济责任；该协议一签订即具有法律效力。若一方违约，违约方一次性应付守约方违约金叁拾万元。该协议原告加盖的公章为泸州市瑞馨房地产开发有限公司京奥宾馆项目部，委托代理人处为刘期七签字。 2015年8月12日，泸州市瑞馨房地产开发有限公司与被告何光良、先德熙、赵邦春签订《商品房买卖协议书》，协议书中约定：买受人购买京奥宾馆地上十四层营业房，该层建筑面积1320平方米（最终以房监所实测面积为准），每平方米2600元，总价款3432000元；付款方式为该协议签订后三日内支付购房款壹佰伍拾万元，在协议签订后180天内，出卖人承诺完善京奥宾馆的消防工程验收合格手续，出卖人取得消防验收合格报告后一个月内买受人向出卖人支付购房款壹佰贰拾叁万元，出卖人完善京奥宾馆工程竣工验收手续，取得工程竣工验收备案合格报告后十日内，买受人向出卖人支付购房款总额的10%的购房款，出卖人在办理完房屋产权证、国有土地使用权证十日内，买受人支付购房尾款。出卖人应在180日内完成消防验收，消防验收合格后买受人立即安排工人进场。若买受人不能按时付款，按月利率3%付息给出卖人，若出卖人无法在约定时间完成消防验收或出卖人因自身原因不能完善竣工验收和其他工程配套设施，从而影响买受人不能按时投入经营活动，出卖人还应另按买受人已付款以月利率3%付息给买受人。该协议一签订即具有法律效力。若一方违约，违约方一次性应付守约方违约金叁拾万元。出卖人在一个月内对本协议进行网上签约。该协议原告加盖的公章为泸州市瑞馨房地产开发有限公司京奥宾馆项目部，委托代理人处为刘期七签字。 2016年10月12日，泸州市瑞馨房地产开发有限公司（甲方）与被告何光良、先德熙、赵邦春（乙方）再次签订《京奥大厦十三层商品房买卖协议书补充协议条款》、《京奥大厦十四层商品房买卖协议书补充协议条款》。《京奥大厦十三层商品房买卖协议书补充协议条款》中约定：1、本补充协议签订后，甲乙双方将原合同和本补充协议送泸州市瑞鑫房地产开发公司和房监所备案；2、甲乙双方于2015年8月2日所签订的商品房买卖协议书上的违约责任作出更改，原协议书上第9条违约责任内容“若买受人不能按时付款，按月利率3%付息给出卖人，若出卖人无法在约定时间完成消防验收或出卖人因自身原因不能完善竣工验收和其他工程配套设施，从而影响买受人不能按时投入经营活动，出卖人还应另按买受人已付款以月利率3%付息给买受人。当出卖人无法履行相关法律及经济责任时，出卖人委托代理人承诺承担本协议相关法律及经济责任；该协议一签订即具有法律效力。若一方违约，违约方一次性应付守约方违约金叁拾万元。”现变更为“本房屋属现状出售，若买受人不能按时付款，按月利率2%付息给出卖人，（若出卖人无法在约定时间内完成消防验收、或出卖人因自身原因不能完善竣工验收和其他工程配套设施，以及出卖人在一个月内进行网上签约的约定和另按买受人已付款以月利率3%付息给买受人），出卖人不再支付利息和违约金给买受人。3、本补充协议签订后，甲方应全力配合支持乙方所购十三层的报建、装修、经营和出租，乙方在符合国家法律的允许的情况下，可自主决定经营项目甲方不得干涉（KTV与餐饮除外），若甲方阻挡或不配合乙方所购十三层的报建、装修和经营，双方签订的《京奥大厦十三层商品房买卖协议书补充协议条款》失去法律效力作废。4、本补充协议签订后，甲方应尽快履职抓紧进行合同的网签。此补充协议与2015年8月2日甲乙双方所签订的商品房买卖协议书具有同等法律效力。《京奥大厦十四层商品房买卖协议书补充协议条款》中约定：1、本补充协议签订后，甲乙双方将原合同和本补充协议送泸州市瑞鑫房地产开发公司和房监所备案；2、甲乙双方于2015年8月12日所签订的商品房买卖协议书上的违约责任作出更改，原协议书上第7条违约责任内容“若买受人不能按时付款，按月利率3%付息给出卖人，若出卖人无法在约定时间完成消防验收或出卖人因自身原因不能完善竣工验收和其他工程配套设施，从而影响买受人不能按时投入经营活动，出卖人还应另按买受人已付款以月利率3%付息给买受人。当出卖人无法履行相关法律及经济责任时，出卖人委托代理人承诺承担本协议相关法律及经济责任；该协议一签订即具有法律效力。若一方违约，违约方一次性应付守约方违约金叁拾万元。”现变更为“本房屋属现状出售，若买受人不能按时付款，按月利率2%付息给出卖人，（若出卖人无法在约定时间内完成消防验收、或出卖人因自身原因不能完善竣工验收和其他工程配套设施，以及出卖人在一个月内进行网上签约的约定和另按买受人已付款以月利率3%付息给买受人），出卖人不再支付利息和违约金给买受人。3、本补充协议签订后，甲方应全力配合支持乙方所购十四层的报建、装修、经营和出租，乙方在符合国家法律的允许的情况下，可自主决定经营项目甲方不得干涉（KTV与餐饮除外），若甲方阻挡或不配合乙方所购十四层的报建、装修和经营，双方签订的《京奥大厦十四层商品房买卖协议书补充协议条款》失去法律效力作废。4、本补充协议签订后，甲方应尽快履职抓紧进行合同的网签。此补充协议与2015年8月12日甲乙双方所签订的商品房买卖协议书具有同等法律效力。上述两份补充协议甲方签章为泸州市瑞馨房地产开发有限公司京奥宾馆项目部，委托代理人刘期七签章。乙方签章为三被告。 2015年8月3日，三被告支付购房款35万元；2015年8月13日，三被告支付购房款90万元；2015年8月14日，三被告支付购房款60万元。上述购房款均由泸州市瑞馨房地产开发有限公司京奥宾馆项目部及刘期七出具收条。 另查明，原告泸州市瑞馨房地产开发有限公司原名为合江县利多房地产开发有限公司。2007年10月，原告通过出让方式获得案涉土地使用权。2011年7月11日，合江县住房和城乡规划建设局颁发了案涉土地的建设用地规划许可证；2011年7月13日，合江县国土资源局颁发了案涉土地的建设用地批准书；2011年12月17日，合江县住房和城乡规划建设局颁发了案涉工程的建设工程规划许可证；2013年6月8日，合江县住房和城乡规划建设局颁发了案涉工程的建筑工程施工许可证。2015年6月15日，合江县住房和城乡规划建设局向原告颁发了商品房预售许可证。2017年4月21日，合江县国土资源局向原告颁发了川（2017）合江县不动产权第0××0号不动产权证书，原告获得案涉工程的不动产权。2017年6月29日，合江县公安消防大队出具合公消验字［2017］第0007号建设工程消防验收意见书，评定案涉工程消防验收（复验）合格。 还查明，案涉房屋买卖协议未在主管部门网签备案。原告代理人当庭陈述因为规划等原因无法办理网签手续,至今该建筑未进行竣工验收备案。还查明,原告在将房屋交付被告后，被告即着手房屋的出租等事宜，现被告将购买的房屋用于出租等经营活动。 本院认为，当事人应当遵循公平、诚实信用原则合理确定各方的权利与义务。原告与被告签订的《商品房买卖协议书》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示且不违反法律规定，合同合法有效并对双方产生约束力。根据双方合同中的约定，被告应当在消防验收合格之后支付相应的购房款。本案主要争议焦点为被告辩称的先履行抗辩权或不安抗辩权是否成立。根据法律规定，先履行抗辩权系双方当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行时，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案中，原告与被告虽然约定要进行网签备案，但并未约定先进行网签备案后才履行付款手续，故被告以先履行抗辩权进行抗辩的事实依据不足，本院不予支持。关于被告提出案涉房屋不能网签备案，案涉工程在开发、建设中存在违规违法行为，导致案涉房屋涉及的整个建筑工程且不能竣工验收，导致被告不能办理初始登记、产权转移等客观事实，原告有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，故而拒绝支付约定的购房款的抗辩意见，本院认为，《合同法》规定不安抗辩权的成立符合的条件需要证明对方存在以下情形之一：经营状况严重恶化；转移财产、抽逃资金，以逃避债务；丧失商业信誉；有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。从被告出示的现有证据及本院查明的事实可以看出，原告的经营状况并没有出现问题恶化，也没有相应的转移财产、抽逃资金逃避债务的行为，至今原告仍在进行新的房地产项目的开发建设。关于被告提出原告有丧失或者可能丧失履行债务能力的意见，本院认为，房屋买卖的缔约目的为出卖人通过出售商品房获得房款，买受人通过支付房款获得房屋所有权，即获得占有、使用、收益、处分等权利，出卖方合同的主要义务即交付房屋，让买受人获得房屋的所有权。本案中，从双方的诉辩主张可以看出，双方至今对案涉房屋买卖合同均是继续履行之意愿,而并无终止合同之意思表示。原告从2015年年底已经将主要标的物便交付被告占有、使用、收益，虽然原告并未办理房屋的网签备案以及竣工验收备案等，会影响到被告获得房屋的物权，但是在原告已经将房屋交付被告占有使用的情况下，被告若认为原告无法办理网签、竣工验收、项目建设中有违法行为等会对案涉房屋的物权产生巨大影响，在消防验收合格后的长达三年双方僵持的时间里，却只以拒付约定的购房款来进行对抗，而不采取进一步的追究对方违约责任甚至解除合同等更为有利的方式维护权利，让人怀疑被告是否是对本案的房屋买卖交易产生如此大的不安。现实情况是被告在仅仅支付了185万元的情况下对价值700余万元的商品房完全占有使用，支付价款不到合同约定价格的三分之一；而且通过庭审查明被告已经对案涉的房屋进行了出租、办公等商业活动，已经从案涉房屋中创造了价值和产生了收益。此时仅仅以无法网签等原因拒付约定的款项，相较于出售方是不公平的，双方的权利义务完全不对等，被告此举有悖于诚实信用原则。现在原告出示的亦无证据证明被告公司具有大量债务无法履行相应的义务，房屋也没有出现一房二卖等情形，被告主张不安抗辩权理由不成立，对被告的抗辩意见本院不予采纳。同时，本院还需要指出的是，原、被告签订的购房协议并非一般的房地产买卖格式合同，是原、被告双方在经过充分协商、慎重考虑后依据当时的实际情况拟定的，且补充协议还是在2016年10月交付使用房屋一年多以后才签订的，说明双方对于合同的履行情况是有相当的认知；而且本次诉讼原告亦并未要求被告交付剩余全部购房款，尚有一百余万元的购房款被告是可以按照合同约定拒绝支付的。综上，被告出示的证据不足以证明其不安抗辩权或先履行抗辩权成立，应当按照合同约定支付相应的购房款。 关于原告主张被告按照合同约定支付利息的请求，被告主张违约金约定过高应予调整。本院认为，虽然双方对逾期付款计算利息的方式进行了约定，但违约金应当以实际损失为基础，综合合同的履行情况、当事人过错，兼顾公平及诚信原则进行确定。被告未及时交付约定房款造成的损失为相应房款的资金占用利息损失，同时因原告交付给被告的房屋至今未能办理竣工验收备案手续、完善产权办理等手续，交付给被告的房屋存在权利瑕疵，且在被告逾期付款后未及时主张权利导致损失进一步扩大，故对于原告主张被告支付逾期付款利息应当予以调整，逾期付款利息可参照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率计算。合同中约定的十三楼的付款时间为取得消防验收后十日内付款，十四楼的付款时间为取得消防验收后一个月内付款，故逾期利息付款时间本院予以调整。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十七条、第六十八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告何光良、先德熙、赵邦春于本判决生效之日起十日内支付原告泸州市瑞馨房地产开发有限公司购房款3632400元； 二、被告何光良、先德熙、赵邦春于本判决生效之日起十日内支付原告泸州市瑞馨房地产开发有限公司逾期付款利息，逾期付款利息以2402400元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率从2017年7月10日计算至2017年7月28日，以3632400元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率从2017年7月29日计算至2019年8月19日，以3632400元为基数从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率计算至付清之日止； 三、驳回原告泸州市瑞馨房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费35859元，由被告何光良、先德熙、赵邦春负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 长  冯春燕 审 判 员  牟德良 人民陪审员  梁明霞 二〇二〇年九月二十四日 法官 助理  赵林茂 书 记 员  赵丽娜