北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初52323号原告（反诉被告）：北京优品家物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路**楼**333。法定代表人：魏少红，董事长。委托诉讼代理人：魏少军，男，1979年3月5日出生，汉族，该公司业务部经理，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：方超，男，1990年12月25日出生，无业，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：刘增强，北京京师（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔石淼，女，1979年8月31日出生，汉族，无业，住北京市东城区。原告（反诉被告）北京优品家物业管理有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）方超（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人魏少军、被告及其委托诉讼代理人刘增强、崔石淼均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．要求确认双方于2019年11月9日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于2020年3月15日解除；2．要求被告退还我方2020年3月16日至2020年5月9日期间尚未使用的剩余55天房屋租金11916元；3．要求被告向我方支付违约金13000元；4．要求被告赔偿我方房屋装修和配置物品损失3415元。事实和理由：原告与被告于2019年11月9日签订了《北京市房屋出租委托代理合同》，约定被告将位于北京市朝阳区像素北区2号楼×室的房屋（以下简称涉案房屋）出租给我方，租赁期限为2019年11月10日至2022年5月10日，被告在合同期内每年给我方30天免租期。合同约定第一年房屋租金为每月6500元，按季度支付租金，没有押金。双方签订合同后，被告于2019年11月10日将房屋交付我方使用，我方对房屋进行了装修装饰并配置了物品，花费3415元，并向被告支付了2020年5月9日前的租金共计26000元。因疫情原因，被告同意给我方免租一个月。被告于2020年3月15日进入涉案房屋内强行收回房屋，赶走租户，给我公司造成了损失。我方认为被告的行为构成违约，应当承担相应责任，故起诉，望判如所请。被告辩称并反诉称，双方合同签订情况属实，同意双方合同于2020年3月15日解除，不同意原告的其他诉讼请求。原告没有按期向我支付房屋租金，是原告违约在先，我方不存在违约行为。房屋装修和配置物品属于原告为了提升房屋租赁质量自行添附，不应当由我方承担。原告少支付了两个月的租金，不存在退还租金的情况。原告没有按照合同约定支付租金，我方多次与原告沟通未果才去房屋内与租客协商。双方合同虽然约定了免租期，但经过协商达成一致意见，履行合同不足一年没有免租期，因此，原告应向我支付2019年11月10日至2020年12月9日期间的租金。此外，原告未经我的同意拆除了厨房内设备，应当赔偿我相应损失。因此，我提出反诉：1．要求确认原告与被告于2019年11月9日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于2020年3月15日解除；2．要求原告支付我2019年11月10日至2020年12月9日期间以及2020年3月9日至2020年3月15日期间的租金共计7796元；3．要求原告支付违约金13000元；4．要求原告赔偿我损失10000元。事实和理由：同答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年11月9日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《北京市房屋出租委托代理合同》约定：“甲方委托乙方出租的房屋位于北京市朝阳区像素北区2号楼×室。房屋用于居住，甲方同意乙方将房屋进行隔断分租处理，将户型优化成四室一厅，平均每个房间长期居住不得超过2人。出租房屋的委托期为30个月，自2019年11月10日至2022年5月10日止。每次付房租提前15天，以此类推，第一年合同期租金为6500元每月，免租期30天，第一次付款2019年11月10日，金额13000元，第二次付款2020年2月10日，19500元。合同第九条违约责任第三款约定，委托期内，甲方无论是自用、转租或转卖等原因需要提前收回房屋的，均属甲方违约，向乙方支付2个月房租作为违约金及乙方委托期内的收益损失。如果乙方对甲方房屋进行了装修及配备物品，甲方应按乙方提供的装修及配置物品的票据为准进行赔偿；由此造成乙方对承租客户而要承担的违约赔偿责任，也由甲方承担。”合同签订后，被告于2019年11月10日将涉案房屋交付原告使用，原告共计向被告支付租金26000元。2020年3月15日，被告自行将涉案房屋收回，租户搬走。2020年5月，被告自行将房屋出租他人。庭审中，关于免租期双方存在争议，双方合同中明确约定了30日的免租期，并且经双方协商达成一致意见，如租赁期未满一年则没有免租期。原告认为因被告原因导致租赁合同未能继续履行，免租期期间租金应当减免。被告认为租赁合同未满一年，免租期期间租金应当由原告承担。此外，原告主张疫情期间被告同意免租一个月，被告主张双方并未就疫情期间免租达成一致意见。就此，原告提交转账记录、微信聊天记录佐证，被告提交提交电话录音及微信聊天记录佐证。证据显示，原告与被告于2020年2月1日通过电话对疫情期间免租问题进行协商，被告于2020年3月12日向原告工作人员发送微信表示不同意减免租金。关于装修，原告主张其在涉案房屋内购置物品，但未就此提交充分证据佐证，经过举证质证及双方陈述，可以认定原告在涉案房屋添置了桌子三张、椅子四把、床垫一个。现相应物品已经随涉案房屋出租他人使用。原告主张对涉案房屋进行装修，但未就此提交证据佐证。关于拆除厨房设备，原告主张其系经过被告同意后拆除，并提交微信聊天记录显示：“咱们签合同的时候，你这边只说要把一楼带厨房的那间做饭的地方拆掉，其他地方都是不动的”。通过聊天记录显示内容可以认定，原告拆除厨房设备经过了被告同意。现原告认为被告提前收回房屋构成违约，故要求解除合同、返还租金、赔偿违约金及损失。被告认为原告逾期支付租金，因此要求提前解除合同并支付租金、违约金、赔偿损失。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，虽然原告与被告签订的合同名为《北京市房屋出租委托代理合同》，但合同约定的内容为双方关于房屋租赁的权利义务，故合同实质为房屋租赁合同。关于解除合同，双方均同意原告与被告于2019年11月9日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于2020年3月15日解除，本院对此不持异议。关于租金，双方协商一致，履行合同未满一年的，免租期期间应当支付租金，现双方租赁合同履行期限未满一年，按照双方约定，原告应当向被告支付2019年11月10日至2020年12月9日期间的租金。原告主张无法继续履行合同系因被告提前收回房屋，但双方在履行合同过程中均存在瑕疵，导致合同提前解除，合同无法继续履行并非原告或被告单方面原因所致，故对原告不同意支付免租期期间租金的辩解，本院不予采信，对被告主张原告支付2019年11月10日至2020年12月9日期间租金的反诉请求，本院予以支持，具体数额本院根据合同履行情况酌情予以判定。此外，根据双方提交的证据显示，双方对于2020年2月10日至2020年5月9日期间是否免租进行过协商，但双方并未协商一致，亦未达成书面协议变更原租赁合同，本院据此认定原告向被告支付的26000元租金为2019年12月10日至2020年4月9日期间的租金。被告主张原告支付2020年3月9日至2020年3月15日期间租金，原告已经支付，故对被告该项反诉请求本院不予支持。合同解除后，被告应当就原告尚未使用部分的租金予以退还，对于原告要求被告退还2020年3月16日至2020年4月9日期间的租金一项诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告返还2020年4月10日至2020年5月9日期间的租金，但该期间租金原告并未向被告支付，原告要求被告返还，没有事实依据，本院不予支持。关于违约金，双方在租赁合同履行过程中，对于是否免除一个月租金进行协商但未协商一致，原、被告双方在房屋的使用、租金的支付过程中均存在瑕疵，但不构成违约，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求、被告要求原告支付违约金的反诉请求，本院均不予支持。关于装修和配置物品损失，原告在涉案房屋内配置部分物品，被告应当按照合同约定进行赔偿，具体数额本院结合物品数量及使用情况酌情予以判定。原告主张装修损失，但未就其进行装修提交证据佐证，本院对原告该项诉讼请求不予支持。关于拆除厨房设备的损失，原告经过被告同意将厨房拆除，被告据此主张原告赔偿损失没有事实依据，本院对被告该项反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京优品家物业管理有限公司与被告（反诉原告）方超于二〇一九年十一月九日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于二〇二〇年三月十五日解除；二、原告（反诉被告）北京优品家物业管理有限公司于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）方超二〇一九年十一月十日至二〇二〇年十二月九日期间的租金五千元；三、被告（反诉原告）方超于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）北京优品家物业管理有限公司二〇二〇年三月十六日至二〇二〇年四月九日期间的租金五千零三十二元；三、被告（反诉原告）方超于本判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）北京优品家物业管理有限公司配置物品损失二百元；四、驳回原告（反诉被告）北京优品家物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）方超的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2061元，由原告北京优品家物业管理有限公司负担（已交纳），反诉案件受理费2061元，由被告方超负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黄雪芹二〇二〇年九月二十一日书记员  张君斓