江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0902民初5421号原告：陈**秀，女，1958年5月20日出生，汉族，住宜春市袁州区。原告：刘舟龄，女，1983年8月12日出生，汉族，住宜春市。委托诉讼代理人：谢建军，男，1975年8月1日出生，汉族，住上饶市上饶县，系原告刘舟龄的丈夫。二原告共同委托诉讼代理人：徐建军，江西同茂律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：徐偲涵，江西同茂律师事务所律师。被告：江西英龙实业发展有限公司，住所地：宜春经济技术开发区工业大道，统一社会信用代码：91360900667466618T。法定代表人：吕元庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾敏，男，1982年12月8日出生，汉族，身份证住址：湖南省安乡县，现住宜春市袁州区，系该公司法务。原告陈**秀、刘舟龄（以下简称原告）与被告江西英龙实业发展有限公司（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈**秀、原告刘舟龄的委托诉讼代理人谢建军、二原告的共同委托诉讼代理人徐建军、被告江西英龙实业发展有限公司的委托诉讼代理人曾敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除双方签订的房屋买卖合同；2、判决被告归还购房款1508568元及利息86236.8元（按照已经支付的房款150.8568万元、办证费500元、维修基金3082元合计1512150元为基数，按年利率4.9%计算14个月，实际利息计算至付清之日止）；3、判决被告承担原告购房按揭产生的利息18558.75元和解除借款合同违约金5000元；4、判决被告支付房屋买卖合同违约金30万元；5、本案诉讼费由被告承担。被告答辩要点如下：1、双方签订的商品房买卖合同合法有效，诉争房屋已经由被告根据商品房建设的相关规定，办理了规划审批、建设许可等手续，并严格按照审批的标准建设，房屋已经办理了商品房预售许可证，销售过程中不存在任何的隐瞒、欺诈行为；2、本案所涉的房屋为预售的期房，并未达到合同约定的交付时间，涉案房屋目前处于在建状态，并未最终实际交付；3、房屋所有的建设工程都是依据报批报规的审批要求进行，中途没有进行任何变更，不存在违约情形，原告所称院子面积并未计算进入商品房买卖合同约定的房屋建筑面积，不存在对房屋的使用功能、主体结构产生任何根本性的影响。综上所述，被告的房屋建设行为是完全合法合规的，房屋销售行为是按照相关规定执行的，在合同履行期间被告并没有任何违反合同约定的行为。查明的事实2019年6月6日，二原告与被告签订了一份合同编号为ＹＣ201906132405的《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于宜春市奥林˙普罗旺斯（江山御苑）25栋1-3层107室，合同第三条第4项约定：“该商品房的房产测绘成果经宜春市房地产管理局审核备案，其预测建筑面积共205.42平方米，其中套内建筑面积199.95平方米，分摊共有建筑面积5.47平方米”。合同第六条计价方式和价款约定：“按照套计算，该商品房总价款为人民币1508568元。”合同第七条付款方式及期限约定：贷款方式付款，买受人应当于2019年6月6日前支付首期房价款人民币1008568元，余款500000元向银行申请贷款支付”。合同第十四条规划变更约定：“双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿化率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内书面通知送达买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自基础合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年化4.9%计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金”。该合同附件一房屋平面图显示，涉案房屋的后院有长6米、宽4.6米的空间。合同签订后，二原告向被告支付了首付款1008568元、500元办证费、3082元维修基金。2019年12月25日，原告刘舟龄、被告以及中国农业银行股份有限公司宜春袁山支行签订了一份《个人购房担保借款合同》，以银行商业贷款的形式，通过自己的银行账户，向被告付清了剩余购房款500000元，截止至2020年8月20日，原告刘舟龄已向银行偿还18558.75元利息。二原告于2020年2月前往涉案房屋查看，发现涉案房屋北侧正在加盖高楼间廊桥，导致涉案房屋后院的宽度为3.7米。原告就此事与被告多次协商未果，后向宜春市信访局等部门投诉，现诉至本院。庭审中，被告陈述涉案房屋的院子规划设计时宽度只有3.7米，当时被告打算加宽并进行规划设计变更，故对院子的宽度宣传为4.6米，并在合同图纸中进行确认。另，庭审中当庭询问被告是否能保证最后交房时后院尺寸达到合同约定的标准，被告表示现在是在建状态，最终交房时是何状态不能答复。判决的理由与结果本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售》系双方真实的意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力，双方应按合同约定履行各自的义务。被告作为房地产开发商，应严格按照合同的约定向二原告交付符合合同标准的房屋，本案诉争房屋目前虽尚未交付，但该房整体框架与外部小区的其他规划已建好，经当庭询问被告是否能保证最终交房时后院尺寸达到合同约定的标准，被告未能明确答复，属于《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务”的情形，应认定诉争房屋即使最终交房，该房后院的尺寸亦将不能符合约定的标准，被告的行为明显构成违约，且被告明知规划设计的院子宽度为3.7米，却进行4.6米的宣传，该宣传对原告是否决定购买涉案房屋具有重大影响，被告的违约行为致使原告订立涉案商品房买卖合同即购买别墅获得较宽敞院子并具备良好采光、视线、通风等居住、休闲条件的目的不能实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定及原告有权选择及时止损、另行购买其他满足内心需求的房屋等因素，二原告主张解除双方于2019年6月6日签订的《商品房买卖合同（预售》，本院予以支持。被告曾加盖“润达公园里营销部”的《解除合同协议书》交给原告，也说明被告曾明确做出同意解除合同的意思表示。解除该合同后，被告应向二原告返还购房款1508568元、办证费500元、维修基金3082元，合计1512150元。在本案中，二原告支付的1512150元分为两部分，其中1012150元为二原告的自付部分，另外500000元为银行按揭款，因此利息应分开计算。关于银行按揭款500000元的利息，截至2020年8月20日，二原告向银行实际支付了18558.75元，故对二原告主张被告偿还其贷款利息18558.75元的诉讼请求，本院予以支持。二原告主张解除借款合同的违约金5000元，因其未提交相关证据予以证明，本院不予支持。关于二原告1012150元的自付部分，原告既主张了该部分的利息，亦主张了该部分的违约金。违约金的计算应以原告的实际损失为依据，考虑到被告的过错程度、原告按合同约定履行了付款义务、被告占用资金事实、原告因本合同付出的机会成本、房价上涨及公平原则等因素，本院将违约金和利息合并计算，酌定被告自2019年6月6日起，以1012150元为基数，按照年利率9.6%计算至付清之日止。截至2020年9月5日，被告应向二原告支付违约金121458元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告陈**秀、刘舟龄与被告江西英龙实业发展有限公司于2019年6月6日签订的合同编号为YC201906132405的《商品房买卖合同（预售）》。二、限被告江西英龙实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈**秀、刘舟龄返还购房款1508568元、办证费500元、维修基金3082元，合计1512150元。三、限被告江西英龙实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈**秀、刘舟龄支付违约金121458元（暂计算至2020年9月5日，2020年9月6日之后的违约金以1012150元为基数，按照年利率9.6%计算至付清之日止）。四、限被告江西英龙实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈**秀、刘舟龄返还银行按揭利息18558.75元。五、驳回原告陈**秀、刘舟龄的其他诉讼请求。案件受理费22138元，减半收取计币11069元，由被告江西英龙实业发展有限公司负担9840元，由原告陈**秀、刘舟龄负担1229元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院,开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07，收款人：江西省宜春市中级人民法院。如逾期未缴纳上诉费，依法按自动撤回上诉处理。）审判员  陈鹭鸶二〇二〇年九月二十九日书记员  刘文媛