湖南省吉首市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘3101民初2509号原告（反诉被告）：田正祠，男，1971年7月17日出生，土家族，住湖南省永顺县。委托诉讼代理人：王亚东，湖南湘州律师事务所律师。被告（反诉原告）：罗斌，女，1973年11月3日出生，土家族，住湖南省吉首市。委托诉讼代理人：黄福学，男，1974年9月28日出生，土家族，住湖南省吉首市，系被告配偶。原告（反诉被告）田正祠与被告（反诉原告）罗斌租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案，依法适用普通程序，于2020年7月24日公开开庭进行了审理，原告田正祠及其委托诉讼代理人王亚东、被告罗斌及其委托诉讼代理人黄福学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）田正祠向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告腾退所租赁房屋给原告；2.请求依法判令被告支付欠交房租12.5万元；3.请求依法判令被告承担本案诉讼及相关费用。事实与理由：2017年7月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于吉首市桐油坪的私房（第三层），租赁期限8年。该合同还约定，签订本合同之日被告在一周内付清当年租金，之后每年在上一年期满一个月内支付当年租金，支付方式不变，以此方式支付租金至合同期满。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付租赁区域，但被告仅支付第一年租金，其他租金至今未付，原告多次催收未果，诉至法院，请求依法判决。被告（反诉原告）罗斌辩称，一、原告诉状写错被告性别，是恶意诉讼；二、原告称拖欠房租12.5万元，但是我们签订的合同约定一年房租10万元，按年支付，不可能有12.5万元；三、原告称多次催收未果不是事实，事实是原告不能为被告办理房屋相关手续，违约在先，现在起诉是为了诈取租金和房屋装修及教学设备等。反诉原告（被告）向本院提出反诉请求：1.请求依法判令双方签订的《房屋租赁合同》无效；2.请求依法判令退回反诉人已向被反诉人交纳的一年房屋租金十万元人民币（￥100000.00）；3.判令被反诉人赔偿反诉人装修及教学设施投资损失伍拾陆万元人民币（￥560000.00）；4.判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年7月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于吉首市，做教学培训经营，租赁期限8年。双方商定被反诉人给反诉人两个半月的装修期，租赁期限从2017年10月1日至2025年9月30日止。被反诉人曾承诺所出租的房屋保证能够从事商业经营，享有完全的所有权，但后因被反诉人的房屋消防手续未能办理等原因导致反诉人合同目的无法实现。反诉人多次找到被反诉人协商，均未达成一致意见，后被反诉人为逃避法律责任，先向法院提起诉讼。反诉人认为，被反诉人的行为严重侵犯其合法权益，请求法院驳回被反诉人的请求，支持反诉人的诉请。反诉被告（原告）田正祠辩称，一、合同是双方真实意思表示、合法有效；二、其他的诉请没有事实和法律依据，请求依法驳回。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于住宅性质“房屋用于商业经营”是否属于合同法第五十二条第五项规定的情形而导致合同无效的问题。被告主张依据物权法第七十七条的规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。以此认为原告将住宅性质的房屋租赁给其作商业用违反了国家法律强制性规定，故原、被告所签订的租赁合同无效。原告主张物权法第七十七条仅是限制性规定，住宅在满足一定的条件下是可以商用的。本院经审核认为：物权法第七十七条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。根据该条文理解，住宅改变为经营性用房的行为属权限型权能规范，即法律并不是禁止某种行为的发生，只是规定实施该种行为需要限定某种权限，从而对其行为进行规范。故本案案涉《房屋租赁合同》不具备合同法规定的无效情形；二、关于本案案涉《房屋租赁合同》中第四条约定的：“甲方必须保证出租给乙方的房屋能够从事商业经营……”如何界定的问题。被告主张案涉房屋因消防问题造成其培训班不能获得有权机关批准，原告应当承担相关责任。原告主张商业行为首先要合法；被告在租赁时应当告知原告开办的是校外培训机构；被告未获准许已经进行了商业经营活动，故原告不应对此承担责任。本院经审核认为：原、被告双方约定的商业经营应作广义理解，即法律允许的经营活动均应属于双方约定的范围。商业经营具备多种形式，被告拟开办的培训学校需要特别行政许可，其中教学设施、师资选聘等属被告自身应完善的条件，消防安全要求属依附于建筑物存在的条件，原告作为房屋产权人既然承诺了保证租赁物能够从事商业经营，就应当履行完善相关设施的义务，以满足通过消防安全验收的条件；三、关于原告是否具备案涉房屋出租权限的问题。被告提交与黄银莲的谈话记录、宋新祥的微信聊天记录、国土资源局不动产登记信息表、邓志喜、邓志国、邓志秀的建设工程许可证及图纸拟证明案涉房屋属住宅性质、原告没有全部产权。原告质证称，案涉房屋一部分原告已办理相关产权证书，另一部分原告与邓志喜、邓志国、邓志秀签订的有《房屋修建合同》，依据该合同获得1-3层8年的使用权，故具备出租的资格。本院经审核认为：原告依据产权证书及《房屋修建合同》获得案涉房屋的完整使用权，在签订《房屋租赁合同》时具备出租的权利。对被告的主张不予采信；四、关于本案案涉房屋装修问题。原、被告于2017年7月15日签订《房屋租赁合同》，租金起算时间为2017年10月1日，被告陈述称原告给其二个半月左右的装修时间，原告对此未作陈述。根据以上情形，本院确认被告进行装修经过原告同意；五、关于被告装修及教学设施投资损失的问题。被告为证明其装修及教学设施投资向本院申请司法鉴定，但由于资料欠缺，无法作出客观公正鉴定，受委托鉴定机关湖南乾丰项目管理有限公司对该鉴定不予受理。后被告提交相关票据及收条等继续举证，本院根据其罗列的费用清单审核相关费用后酌情确定如下：被告与洪先堂签订装饰装修工程施工合同，约定为案涉房屋进行装修，价款为330000元，并附有各分项目列表及收条。该合同能真实反映案涉房屋装修价款，本院予以采信。被告所主张装修增加部分4950元，因装修工程约定包工包料方式承包，故本院对该部分不予采信。防盗网、窗帘、招牌制作、灯饰共计31845元虽无正式发票，但有相关单据及收条，基本能反映该物品的价格，本院予以采信。被告其他所主张的加盟费及其他设备等，因无相关票据及该类物品具备可移动性可继续使用，故本院对该类费用不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于吉首市桐油坪的私房（第三层），租赁期限8年，即2017年10月1日至2025年9月30日。租金每三年为一个周期，共三个周期。第一年至第三年每年租金为10万元，之后每个周期租金在原来租金基础上上浮10%。签订本合同之日被告在一周内付清当年租金，之后每年在上一年期满一个月内支付当年租金，支付方式不变，以此方式支付租金至合同期满。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付租赁区域，被告向原告支付了第一年租金。合同还约定：原告对房屋享有完全的所有权；保证出租的房屋能够从事商业经营等事项。2017年9月，被告完成了房屋装修，10月开始招生营业。2018年2月28日被告获得吉首市教育和体育局同意筹建吉祥教育培训学校的批复。2018年8月1日，湘西自治州公安消防支队下达《全州校外培训机构消防安全指导意见》，要求培训机构所在建筑使用性质应为综合或商业性质（1998年前竣工建筑应提供房产证明，1998年后竣工建筑应提供消防验收意见书）。2018年12月18日，湘西土家族苗族自治州教育和体育局作出《湘西自治州民办校外培训机构设置标准》的文件，规定校外培训机构必须符合国家关于消防、环保、卫生、食品经营等管理规定要求。2018年8月1日被告在因消防安全验收问题不能办理办学许可证的情况下关停了培训班。9月1日被告继续开办培训班，2018年11月26日再次被关停。本院认为，本案系租赁合同纠纷，双方当事人的争议焦点是：原、被告所签订的《房屋租赁合同》是否具备合同法规定的无效情形；原、被告所签订的《房屋租赁合同》是否具备撤销情形；被告是否应当承担向原告支付租金的义务；反诉被告是否应当承担向反诉原告返还租金10万元的义务；反诉被告是否应当承担反诉原告装修及教学设施投资的损失。就以上争议焦点，本院分别认定如下：本案原、被告签订《房屋租赁合同》时意思表示真实，原告具有租赁房屋的完全使用权，合同内容合法，未违反法律强制性规定，本院对其效力予以确认。反诉原告要求确认双方签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，本院不予支持；被告租赁案涉房屋系为开设教育培训学校，因租赁房屋没有相关消防安全验收手续，导致被告不能办理办学许可证，被告未继续向原告交纳租金，原告亦未能完善消防手续，原、被告所签订的《房屋租赁合同》已无法实现其合同目的，故应予解除。原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告腾退所租赁房屋给原告的诉讼请求，本院予以支持；因未能办理办学许可证，被告于2018年11月26日已彻底关停教育培训学校，原、被告在《房屋租赁合同》中第四条约定：甲方必须保证出租给乙方的房屋能够从事商业经营。教育培训学校亦属商业经营，原告不能为教育培训学校完善消防安全验收手续存在过错，致使被告不能正常使用租赁物，故原告要求被告按合同约定支付租金的诉讼请求，本院不予支持；反诉原告在未获办学许可证的情形下开班招生，正常使用租赁物逾一年时间，故反诉原告要求反诉被告返还已交纳的租金10万元的诉讼请求，本院亦不予支持；原、被告签订《房屋租赁合同》时均不知晓申请办学许可证需达到消防安全验收为前提，但被告作为开办教育培训学校的申请者应当知晓在未获许可的情形下就开班招生违反相关行政法规，为开班招生所进行的房屋装修及教学设施投资具备极大地风险性，被告该行为存在重大过错。2018年8月1日，湘西自治州公安消防支队下达《全州校外培训机构消防安全指导意见》后，原告不能为教育培训学校完善消防安全验收手续导致被告不能办理办学许可证，虽然即使办妥消防安全验收手续，后续的其他办学许可需要的手续是否能办理成功尚有不确定性，但原告确实违背了合同中保证能够从事商业经营的约定，亦存在过错。故原、被告应当分担反诉原告因房屋装修及教学设施投资所造成的损失。被告因装修所花费款项本院酌情确定为361845元，考虑到过错大小及使用折旧的原因，被告酌情确定反诉被告承担20%的赔偿责任，即72369元。综上所述，原告的诉讼请求，本院部分予以支持。被告的辩解意见，本院部分予以采纳。反诉原告的诉讼请求，本院部分予以支持。反诉被告的辩解意见，本院部分予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）田正祠与被告（反诉原告）罗斌于2017年7月15日所签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）罗斌腾出所租赁的位于吉首市，并交付给原告（反诉被告）田正祠，限本判决生效之日起十日内履行完毕；三、反诉被告（本诉原告）田正祠赔偿反诉原告（本诉被告）罗斌装修损失72369元，限本判决生效之日起十日内履行完毕；四、驳回本诉原告田正祠及反诉原告罗斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2800元，反诉费5200元，合计8000元。由原告（反诉被告）田正祠承担3000元，被告（反诉原告）罗斌承担5000元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长 吴    宇    怀人民陪审员 孙彤人民陪审员陈果行二〇二〇年九月二十八日代理书记员 周        慧