北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0119民初3077号原告：王燕欧，女，1961年5月30日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：邹伙发，北京桦天律师事务所律师。被告：北京春杰种植专业合作社，住所地北京市延庆区延庆镇广积屯三街**，统一社会信用代码93110229567478136R。法定代表人：刘广岐，总经理。委托诉讼代理人：董海鹰，男，北京春杰种植专业合作社法务。被告：刘广岐，男，1972年11月19日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：董海鹰，男，住北京市顺义区。被告：刘强，男，1979年10月8日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：董雅铭，女，住北京市顺义区。被告：池杰，男，1967年8月29日出生，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：王玉龙，北京市君致律师事务所律师。原告王燕欧与被告北京春杰种植专业合作社（以下简称春杰合作社）、刘广岐、刘强、池杰租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王燕欧的委托诉讼代理人邹伙发，春杰合作社及刘广岐的委托诉讼代理人董海鹰，刘强的委托诉讼代理人董雅铭，池杰的委托诉讼代理人王玉龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王燕欧向本院提出诉讼请求：1．判决王燕欧与春杰合作社签订的《阳光温室大棚租赁合同》无效；2．判决春杰合作社返还王燕欧租金19万元，刘强、刘广岐承担连带清偿责任，池杰以677万元为责任总限额承担连带赔偿责任；3．判决春杰合作社、刘强、刘广岐、池杰以19万元为基数，以全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，向王燕欧支付自2017年5月27日起至实际支付之日止的利息损失。事实与理由：2016年7月30日，王燕欧和春杰合作社签订了《阳光温室大棚租赁合同》，合同约定王燕欧租赁位于北京市延庆区延庆镇广积屯村的阳光温室大棚及配套设施（样板间）。王燕欧支付了租金19万元，租赁期限至2027年4月30日，到期后自动续签20年到2047年4月30日。2017年5月27日延庆镇人民政府将春杰合作社院内所有大棚进行拆除，致使上述租赁合同不能继续履行，故王燕欧提起诉讼，望判如所请。春杰合作社、刘广岐辩称，不同意王燕欧的诉讼请求。不在合同法无效范围之内，其不是侵权主体，涉案租赁物的灭失也不是其责任。刘强辩称，不同意王燕欧的诉讼请求。基于合同相对性原则，侵权人不是刘强，造成合同无效的主要原因是在王燕欧。大棚交付以后，王燕欧对大棚进行违建，延庆政府对于大棚的性质认定是改变的，即便是合同无效，刘强也不应该承担相应的责任。池杰辩称，王燕欧的诉求没有事实及法律依据，理由如下：1．连带赔偿责任是应该有法律依据和合同约定的，池杰与王燕欧不是合同关系，也没有约定连带责任。2．结合本案事实，没有任何一条法律规定池杰可以为王燕欧的后果承担连带责任。王燕欧要求池杰承担责任并没有法律依据，本案中王燕欧是以租赁合同纠纷提起诉讼，是合同纠纷，不是侵权行为，故合同纠纷行为应遵循合同相对性原则，池杰非本案合同的相对方，池杰没有义务为非约束本人的合同承担责任；3．池杰所收费用属于合作社土地及地上物的转让费用，其是与刘广岐的合同关系，与王燕欧租赁合同关系不是同一法律关系；4．池杰在本案中所获得的转让费是付出了对价的所得行为，而不是受益人。从本案目前结果来看，池杰不但不是受益人，反而是受害人。第一，约定的转让费没有获得全部的抵扣，而自己的对价土地和地上物却已全部转租。第二，在未拿到全部对等价款的时候，却接连当被告，影响本人的生活、经济。王燕欧的诉讼行为属于滥诉行为，我方提出对这种滥诉行为保留主张赔偿的权利；5．根据刘强答辩意见，涉案大棚在交付后，王燕欧对大棚进行了装修和改造，由此导致大棚被拆除，责任在谁，需要王燕欧扪心自问，正确对待这个问题；6．王燕欧庭审中变更诉讼请求，认为涉案大棚应当认定为违法，是否认定为违法是政府机关的行政职责，法院不具备这个职责。另外，如果像王燕欧所述应当被认定为违法，我方认为既然知道违法还要租赁，其本人在本案中应当承担相应的法律责任和后果。如果租赁标的物是违法的，合同应当是解除还是无效？所以，我方认为王燕欧一方面要求解除合同，一方面又无视自己改造装修大棚的行为，还要信誓旦旦的提出违法，又以受害者身份到处求同情，王燕欧自身应当承担相应的法律责任。综上，我方认为王燕欧诉求自相矛盾，毫不严谨，任意发挥，实属不负责任的行为，请求法院依法驳回王燕欧针对池杰的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1．春杰合作社于2010年12月24日成立，法定代表人高志刚。成立时的成员为高志刚、常翠云、马月英、刘双再、段文卿（其中高志刚、马月英是池杰的亲戚，刘双再、常翠云是池杰的熟人），池杰为该社的实际控制人。2014年4月29日，春杰合作社与广积屯村委会签订两份租赁合同，一份涉及土地面积为177亩，另一份涉及土地面积为200亩，租期均为2014年5月1日至2027年4月30日。2015年3月19日，春杰合作社的法定代表人变更为池杰，池杰成为社员，段文卿退出社员身份。2016年10月21日，春杰合作社法定代表人由池杰更换为刘广岐，社员为刘广岐、池杰、刘双再、常翠云、马月英。2017年5月22日，池杰退出春杰合作社，王**加入成为社员。池杰将春杰合作社印章交给刘广岐。2．2016年3月份，池杰经人介绍与刘强洽商转让合作社大棚事宜。4月15日，刘强指示刘广岐（乙方）与池杰（甲方）签订转让意向书。双方商定池杰将与广积屯村委会的租赁协议转让给刘广岐，价款1000万元，先付100万元定金用于清理原有租户，6月1日前给付500万元，甲方将基地交付乙方。2016年12月31日前给付另外400万元，双方再签订正式转让协议。协议签订后，春杰合作社将租赁土地园区命名为“紫薇庄园”，建设成房屋2处、钢架结构房2处（样板房）、部分硬化地面及假山鱼池等设施，建成大棚约260个，每个大棚面积约370平方米。春杰合作社陆续出租大棚约200个。3．2016年7月30日，王燕欧（乙方）与春杰合作社（甲方）签订《阳光温室大棚合建合同》（样板间），合同约定：第一条、所承租的温室大棚概况。1）乙方承租的是春杰合作社阳光温室大棚及配套设施。2）乙方承租的温室大棚420平方米，包括大棚一座，大棚前的陆地和管护房。3）合建期限：为31年，自合同订立之日起至2027年4月30日止。合建期满后，自动延续20年，自2027年5月1日起至2047年4月30日止，双方合同自动顺延至该期限，在顺延期内乙方无需支付合建费用。第二条、合建费用承担。1）合建期内整个农场所有土地的租金费用由甲方承担。2）乙方向甲方支付每座大棚（含阳光温室、配套房、棚前空地及现状配套设施等）的合建费用共计人民币190000元，大写壹拾玖万元整。签订本合同时一次性付清，甲方开具收款收据。3）甲方负责种植园的公共设施维护和维修，乙方每年支付管理费。……第三条、合建标的……第四条、地上物管理办法……第五条、甲方的权利义务……第六条、乙方的权利义务……第七条、共建模式……第八条、合同终止及解除。1）双方协商一致，可以解除合同。2）甲方有下列之一，乙方有权终止合同：未按期交付温室大棚；到期无法续期。3）乙方有下列之一，甲方有权终止合同，费用不退：擅自改变大棚生产用途及外形外貌；私自拆改搭建其他建筑物；擅自转租、转让；不按合同约定交纳租金及管理费且逾期60日以上。4）合同期内如遇拆迁、征地、改造、征占等情况时，乙方承诺无条件服从，并同意解除本合同，双方合同自动解除，乙方选择如下方式处理：合同解除，不退还未使用年限剩余的合建费用（比照租赁关系折算未使用年限剩余的合建费用），占地部门给予国家相关政策规定的青苗补偿费地上物，将按实际占有青苗面积给予乙方补偿，按照当时的政策甲方所获得的相应地上补偿款100%归乙方所有。2016年7月30日，王燕欧给付春杰合作社大棚租金19万元。4．春杰合作社在出租大棚时，承租人支付租金的方式主要为POS机刷卡，也有转账、现金、微信支付等。其中POS机刷卡：南京市六合区裕祥农机经营部10278930．3元，北京盛泰腾飞投资管理服务部5792250元，个体户李祥彬385000元，合计16456180．3元，扣除手续费后全部划入李祥彬账户。李祥彬系刘强聘用的会计。刘强陆续将收取的租金给付池杰约500万元。期间刘强与池杰口头约定，如有人通过池杰租赁大棚，池杰可以收取租赁费抵作大棚的转让费，池杰通过该种方式收取租赁费约177万元。以上池杰共计收取转让款约677万元。5．2016年12月22日，北京市规土委延庆分局向刘广岐作出京规划国土（延）土罚字（2016）第1013号《行政处罚决定书》，内容为：1）责令刘广岐限期拆除非法占用广积屯村23986．03平方米集体土地上大棚内建设的房屋，庄园内建设的钢架结构棚2处，房屋2处，部分水泥路面以及假山鱼池等设施，恢复土地原状。2）责令刘广岐将非法占用广积屯村的23986．03平方米集体土地退还给广积屯村委会。3）对刘广岐破坏的4714．14平方米的一般耕地处每平方米45元罚款，对刘广岐破坏的18746平方米的基本农田处每平方米54元罚款，共计罚款1224420．3元。2017年1月20日，延庆镇人民政府向刘广岐个人送达延延镇限拆字【2017】第002号限期拆除决定书，并说明刘广岐在广积屯蔬菜种植大棚园区内建设疑似“大棚房”，房屋等建筑物占地面积3464．56平方米（约5．19亩），硬化道路等占地面积11764．13平方米(约17．65亩)。限期5日内拆除上述违法建设，逾期不自行拆除，延庆镇人民政府将实施强制拆除。2017年5月27日，延庆镇人民政府组织有关部门对所有改建大棚进行强制拆除。6．2017年5月13日，公安机关以刘强涉嫌非法占用农用地立案侦查。2017年9月8日，延庆区人民检察院对刘强批准逮捕。2018年10月，本院判处刘强非法占用农用地罪，判处有期徒刑一年半（自2017年8月3日至2019年2月2日）。2019年3月13日，本院判决刘广岐在处理拆除大棚过程中犯包庇罪，判处有期徒刑六个月（即自2019年1月13日至2019年6月12日）。7．2017年6月27日，春杰合作社作为原告起诉北京市规划和国土资源管理委员会和北京市延庆区延庆镇人民政府，刘广岐作为第三人参加诉讼，春杰合作社要求确认二被告强制拆除春杰合作社的行为违法；同日，刘广岐作为原告起诉北京市规划和国土资源管理委员会，春杰合作社作为第三人参加诉讼，刘广岐要求撤销行政处罚决定书。2017年12月4日，本院在春杰合作社作为原告的行政诉讼中以春杰合作社主体不适格为由裁定驳回其起诉，在刘广岐作为原告的行政诉讼中，本院判决驳回了刘广岐的诉讼请求。二者均不服，分别上诉至北京市第一中级人民法院，该院于2018年5月25日分别维持了本院的一审裁定和判决。8．承租春杰合作社大棚的部分承租人就大棚被拆除一事向延庆区人民政府进行行政复议，后因对复议结果不服于2018年11月2日向北京市第四中级人民法院提起行政诉讼。2019年6月5日北京市第四中级人民法院作出（2018）京04行初1296号行政判决书，责令延庆区人民政府重新作出复议决定。延庆区人民政府不服该行政判决书，向北京市高级人民法院提出上诉。北京市高级人民法院于2019年10月21日作出（2019）京行终6043号行政判决书，驳回上诉，维持原判。上述事实有当事人的陈述、《阳光温室大棚合建合同》、收据、刘广岐、池杰、刘强、马月英、刘双再的询问笔录，中通司鉴字【2018】2号鉴定意见书、（2018）京0119刑初90号刑事判决书、（2017）京0119行初49号行政判决书、（2018）京0119行终310号行政判决书、（2019）京0119刑初35号刑事判决书、（2018）京04行初1296号行政判决书、（2019）京行终6043号行政判决书、工商登记档案、照片等在案佐证。本院认为，本案争议的焦点一是涉案合同的效力及应否解除问题；二是本案责任主体的认定问题。针对第一个焦点，王燕欧承租的大棚为样板房，样板房占用的土地为农用地，根据土地管理法的相关规定，农用地不得用于非农建设，故王燕欧与春杰合作社就该大棚签订的租赁合同违反了国家法律、行政法规的效力性强制性规定，应属无效。针对第二个焦点，本院作以下处理：1．鉴于涉案租赁合同无效，结合法律有关合同无效后的处理原则，春杰合作社应当将收取的租金予以返还，同时考虑到王燕欧已经实际使用大棚，2016年7月30日至2017年5月26日大棚被拆除前期间的费用应当予以扣除，扣除的标准以王燕欧交纳的租金总额与31年的租赁期计算，即19万元÷31年÷365天×301天≈5054元，春杰合作社应当退还王燕欧184946元。2．刘强作为春杰合作社实际控制人，刘广岐作为刘强指定的转让意向书的受让人及主要参与者，将取得的租金收益转移到春杰合作社以外，不但违反有关财务制度，且至今大部分款项不知去向，损害了债权人的利益。2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第八十三条第二款规定：“营利法人的出资人不得滥用法人独立地位和出资人有限责任损害法人的债权人利益。滥用法人独立地位和出资人有限责任，逃避债务，严重损害法人的债权人利益的，应当对法人债务承担连带责任”。春杰合作社不属于有限责任公司，但属于非典型的营利法人，刘强、刘广岐损害债权人利益的行为发生在《中华人民共和国民法总则》实施之前，当时的法律法规并无相关的规定，故《中华人民共和国民法总则》第八十三条第二款的规定本院可以参照适用，刘强、刘广岐应当对春杰合作社的上述债务承担连带清偿责任。3．池杰与刘广岐签订转让意向书后，刘强对大棚进行改造，池杰并未参与；2017年5月22日前池杰虽然掌握春杰合作社的印章，并收取部分业主租金抵作转让费，但该转让费的收取系经刘强同意，且不违反法律规定，其实际上也没有参与春杰合作社经营，故池杰对租金返还义务不承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款、第二款、第四款、第三十条第一款、第三十七条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，并参照《中华人民共和国民法总则》第八十三条第二款之规定，判决如下：一、确认王燕欧与北京春杰种植专业合作社于2016年7月30日签订的《阳光温室大棚合建合同》无效；二、北京春杰种植专业合作社返还王燕欧费用184946元（于本判决生效后七日内履行）；三、刘强、刘广岐对北京春杰种植专业合作社的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回王燕欧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，由王燕欧负担55元（已交纳），由北京春杰种植专业合作社、刘强及刘广岐连带负担1995元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 鲁文娟二〇二〇年九月二十九日法官助理 康 晶书 记 员 李文颖