广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终3341号 上诉人（原审被告）：李永芳，女，1974年2月22日出生，汉族，住广西壮族自治区灌阳县。 委托诉讼代理人：莫军勇，广西嘉宸律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：灌阳县人民政府，住所地广西壮族自治区灌阳县灌阳镇胜利路**。 法定代表人：卢嵩，该县政府县长。 委托诉讼代理人：唐月荣，男，该县办公室副主任。 委托诉讼代理人：熊向华，男，该县司法局干部。 上诉人李永芳因与被上诉人灌阳县人民政府确认合同无效纠纷一案，不服广西壮族自治区灌阳县人民法院（2020）桂0327民初37号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 李永芳上诉请求：一、撤销广西壮族自治区灌阳县人民法院（2020）桂0327民初37号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）本案所涉门面不属于国防资产，房屋产权已通过置换的形式登记在了灌阳县机关后勤服务中心名下，依法应允许转让。（二）军队停止有偿服务工作已经完成且涉案房屋产权已不再属于军队，本案不再适用军队停止有偿政策，更不能因此而认定合同为无效合同。（三）合同是否有效与房屋权属的性质、是否办理登记、变更无关。本案被上诉人通过置换获得了涉讼房产的处分权。根据物权法第五十一条规定，本案所涉合同在房屋设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同成立时生效，而不是无效。（四）上诉人购买涉案房屋后，一直都在完全行使房屋所有权。（五）确认合同均无效违背了公平原则。二、一审判决程序违法。本案中，被上诉人在一审中只是起诉要求确认涉案合同无效并腾退涉案房屋，并没有任何涉及购房款或租金的诉请，上诉人在一审中也没有提出任何涉及购房或租金反诉诉请。一审判决在双方当事人均未有任何相关诉请的情况下，作出退还购房款或租金的判决，违反了民事诉讼法不诉不理原则，其次，即便合同无效也不仅仅是返还因该合同取得的财产，还可以要求有过错一方承担赔偿损失或各自承担相应的责任，没有赋予法院依职权对当事人没有提出的诉请作出判决，更没有赋予法院依职权对无效合同作出返还判决。三、一审判决适用法律错误。一审判决引用《军队房地产开发管理暂行规定》第15条的规定确定本案合同应当办理审批才生效，进而认定本案涉案合同无效是适用法律错误。上述规定只是针对军队房地产开发管理中的立项审批程序，仅仅要求军队房地产开发立项需要进行审批，并不是要求军队房地产出售需要进行审批。综上，一审判决认定事实、法律适用错误，程序不当，侵犯了上诉人的合法权益。请求二审法院查明事实，依法改判。 灌阳县人民政府辩称，一审判决认定事实清楚，实体处理及适用法律正确，请求二审法院维持原判。 灌阳县人民政府向一审法院起诉请求：1、判决被告于2003年6月23日与灌阳县武装部签订的《灌阳县商业步行街售房合同》无效；2、判决被告立即腾空该房屋，恢复原状并返还给原告；3、本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2003年6月23日，中国人民解放军广西灌阳县人民武装部（以下简称灌阳县武装部，甲方）与被告（乙方）签订了《灌阳县商业步行街售房合同》，灌阳县武装部将位于灌阳县间预售给被告，期限为60年，期满后产权归甲方。该合同约定门面购房款为190961元，被告实付购房款177500元给灌阳县武装部。被告与灌阳县武装部就签订的售房合同办理了公证。2004年9月1日灌阳县武装部将门面交付给被告，被告一直使用门面至今。 2018年2月28日，灌阳县武装部为贯彻中共中央、中央军事委员会关于全军全面停止有偿服务、收回部队经营性营房、房产的指示精神及相关规定，其与原告签订资产置换协议，灌阳县武装部将涉案门面置换给了原告，并办理了不动产权变更登记手续。 另查明，灌阳县武装部与被告签订合同时，涉案土地用途为军事设施。在本案审理过程中，该院依法向被告释明了合同确认无效后的法律后果，被告明确要求继续行使涉案门面的物权。 上述事实，有原告提交的《灌阳县商业步行街售房合同》、《房地产置换移交政府框架协议书》、《中央军事委员会关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（军发[2016]58号）、《桂（2019）灌阳县不动产权第0001619号》、《桂（2019）灌阳县不动产权证第0001620号》、土地登记申请书、土地登记审批表、被告提交的身份证复印件、《灌阳县商业步行街售房合同》、公证书、收据、交房通知书、涉案门面不动产登记档案及当事人当庭陈述等证据证实。 一审法院认为，本案系确认合同无效纠纷，在处理此纠纷中应当遵循《中华人民共和国合同法》的相关规定。根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点确定为：被告与灌阳县武装部签订的售房合同是否违反了法律、行政法规的强制性规定即是否违反了《合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定。具体评述如下： 其一，根据中央军委总后勤部《军队房地产开发管理暂行规定》第十五条：“利用军队房地产开发，不论数量多少，一律报总后勤部审批”、《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”以及第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。......。”之规定，被告与灌阳县武装部签订《售房合同》未报总后勤部审批，显然违反了上述法律法规的强制性规定，该合同自始没有法律约束力。因灌阳县武装部根据中央军委的指示精神，已将涉案门面等军事资产移交给原告灌阳县人民政府，并办理了土地房产转移登记手续，故原告要求确认被告与灌阳县武装部签订的《售房合同》无效，理由充分，合法有据，该院予以支持。 其二，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，被告基于上述无效合同所取得的门面应当依法返还。故，原告要求被告将涉案门面及时腾空并返还，理由充分，合法有据，该院予以支持。 其三，该院综合当事人的过错程度，并根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”之规定，结合参照被告与灌阳县武装部约定的违约兜底条款，以及被告使用门面收益有近十六七年的时间，该院酌情判决原告将门面实际购房款177500元退还给被告，亦合情合理合法。故，被告要求继续行使涉案门面的物权，不合法亦不合情理，该院不予采纳。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款、第五十二条第一款第（五）项、第五十七条、第五十八条、《军队房地产开发管理暂行规定》第二条、第十五条之规定，并经合议庭评议、该院审判委员会讨论并作出决定，判决：一、被告李永芳于2003年6月23日与灌阳县武装部签订的《灌阳县商业步行街售房合同》无效；二、被告李永芳于本判决生效之日起15日内将位于灌阳县商业步行街第一栋1层2号门面腾空并返还给原告灌阳县人民政府；三、原告灌阳县人民政府于本判决生效之日起15日内退还被告李永芳购房款177500元。本案受理费4219元（原告已预交），由原告灌阳县人民政府负担2110元，被告李永芳负担2109元。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 综合诉辩双方的意见，本院归纳本案二审争议焦点为：涉讼合同是否无效及如果涉讼合同无效则判决由被上诉人退还上诉人购房款是否恰当。 本院认为，被上诉人灌阳县人民政府于2018年2月28日与灌阳县武装部签订《房地产置换移交政府框架协议书》，约定灌阳县武装部将包括案涉房产在内、位于灌阳县所有资产采取置换的方式移交给了被上诉人，上述置换协议系双方当事人的真实意思表示，且经中央军委批准，亦不违反法律强制性规定，系合法有效合同。根据上述置换协议，可以认定灌阳县武装部已将其所有的涉讼房产概括转让给了灌阳县人民政府。故灌阳县人民政府已合法概括承继了灌阳县武装部与上诉人签订的《灌阳县商业步行街售房合同》所涉权利义务。因此灌阳县人民政府作为原告提起本案诉讼，有法律依据，并无不当。涉讼房产所涉土地在置换前系军队资产，灌阳县武装部未按规定经中央军委总后勤部批准就在该土地上修建房产并以预售的方式进行有偿转让，违反了法律强制性规定，应为无效合同。被上诉人灌阳县人民政府要求确认涉讼《灌阳县商业步行街售房合同》无效，并要求上诉人将门面返还给被上诉人，有事实与法律依据，本院予以支持。由于涉讼合同被认定无效，双方应恢复原状。一审法院判决上诉人将涉讼门面返还给被上诉人的同时，根据本案实际，本着一次性解决纠纷、避免当事人讼累的精神，判决将购房款退还给上诉人，既合情合理，亦不违反法律规定，本院亦予以维持。上诉人以其未提起反诉，一审判决被上诉人退还上诉人购房款，系程序错误的上诉理由，没有法律依据，本院不予采信。综上，上诉人以涉讼房产现已由灌阳县武装部置换给了灌阳县人民政府，该房产已不属于国防资产，且一审程序违法，并据此要求本院改判的上诉理由，没有事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4219元，由上诉人李永芳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王裕松 审 判 员 邹国良 审 判 员 李 艳 二〇二〇年九月二十五日 法官助理 毛雪梅 书 记 员 陈嘉伟