北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初80940号原告（反诉被告）：北京捷住网络科技有限公司，住所地北京市海淀区北清路**院**楼****0211。法定代表人：叶佩旭，总经理。委托诉讼代理人：王巍，北京瀛和律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵妍洁，女，1977年10月20日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：岳涛，北京华秀律师事务所律师。原告（反诉被告）北京捷住网络科技有限公司（以下简称捷住公司）与被告（反诉原告）赵妍洁（以下简称赵妍洁）房屋租赁合同纠纷一案，本院于二〇一九年十月二十八日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。捷住公司的委托诉讼代理人王巍，赵妍洁及委托诉讼代理人岳涛，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。捷住公司向本院提出诉讼请求：1．确认捷住公司与赵妍洁签署的《房屋租赁合同》于2019年7月27日解除；2．判令赵妍洁退还捷住公司已支付押金200,000元及资金占用损失（按照全国银行间同业拆借中心贷款市场利率计算，自2019年8月20日计算至实际退还之日止）；3．判令赵妍洁返还捷住公司剩余21天租金65,990．58元；4．判令赵妍洁赔偿捷住公司漏水期间经济损失100,000元。事实和理由：2015年8月24日，捷住公司与赵妍洁签署了《订金协议》，就捷住公司租赁赵妍洁所有的坐落于北京市朝阳区x房屋（以下称涉案房屋）的签约意向进行了约定。《订金协议》签署后，捷住公司向赵妍洁支付了人民币20万元订金。2015年9月17日，原、赵妍洁双方另行签署了《房屋租赁合同》（以下简称涉案合同），约定捷住公司租赁赵妍洁所有的涉案房屋，租期为2015年9月18日至2020年9月8日，租赁用途为商用（健身培训场地）。根据《订金协议》约定，租赁合同签署以后，捷住公司所付20万元订金直接转为租赁合同中约定的房屋租赁押金。租赁合同签署后，捷住公司一直按照租赁合同的约定按时、足额交纳租金，没有任何违约行为。但在捷住公司承租、使用该房屋期间，该房屋曾多次发生屋顶漏水现象。2018年7月，该房屋再次发生严重的大面积屋顶漏水及地板渗水情况，捷住公司发现后即刻要求赵妍洁及时修复，但赵妍洁的响应不及时、不充分，从漏水发生到实际修复完成，期间长达31天且该次漏水点位于捷住公司所经营的健身场所中使用频率最高的操房，结果因漏水、渗水导致该操房被水严重浸泡，造成墙皮剥落、地、地胶被泡坏能继续作为经营场所使用。捷住公司无奈之下，只能被迫停止了部分健身课程，导致捷住公司健身场所的对外经营受到严重影响，造成了捷住公司的高额营业损失达人民币100,000元。根据租赁合同第5．5条约定：“房屋及其附属设施如因质量原因、自然损耗或自然灾害受到损坏时，甲方有修缮的义务并承担相关费用，如上述损坏在双方书面确认后5日内由于甲方主观予修复超过10日的，乙方可单方面解除合同，并不视为违约。”由于赵妍洁不予修复该房屋损坏（漏水、渗水）超过10日，已严重违反租赁合同约定，侵犯了捷住公司的合法权益。根据租赁合同约定，捷住公司有权以书面通知的方式解除租赁合同。故捷住公司于2019年7月17日向赵妍洁发送了《解约函》，并于2019年7月18日送达赵妍洁。赵妍洁收到上述《解约函》后，回函确认租赁合同已于2019年7月18日解除。之后，双方于2019年7月27日共同办理了该房屋的退租交接手续，但赵妍洁仍然拒绝承担违约责任且拒绝退还该房屋的押金。赵妍洁答辩称，涉案房屋不存在漏水，捷住公司无法证明涉案房屋存在漏水情况，捷住公司所述漏水并不符合合同5．5条约定的情况，捷住公司也未按合同约定确认，捷住公司租金交纳至2019年7月17日，不存在退租情形；按捷住公司陈述2018年7月份涉案房屋出现漏水但捷住公司继续缴纳房租，表明捷住公司已放弃单方解除权，而实际真正原因是捷住公司没有能力支付租金，捷住公司明确表示不再履行合同；由于捷住公司的根本违约，赵妍洁才发出的解约函生效。赵妍洁向本院提出反诉请求：1．判令捷住公司与赵妍洁签署的《房屋租赁合同》于2019年7月18日解除；2．判令捷住公司向赵妍洁支付房租滞纳金11,469．79元，逾期腾退房屋双倍罚金50,278．53元，违约金300,000元及11．25天房租35,352．09元。事实与理由：捷住公司与赵妍洁于2015年9月17日签订涉案合同，约定租期为6年，免租期1个月，并按照“先付后用”的方式承租，除首期房租外，以后各期租金支付时间分别为每季度最后一月的5号之前预付下一季度全额租金。按照合同约定捷住公司应当于2019年7月5日前支付本年度第三季度房租，但经赵妍洁多次催告，捷住公司仍拒绝支付第三季度的房租。捷住公司拒不支付房租的行为已经构成根本违约，拒绝腾退交还房屋的行为已严重侵害赵妍洁合法权益，应当承担违约责任。赵妍洁已经向捷住公司致函，于2019年7月18日单方行使解除权，要求捷住公司承担违约责任并腾退房屋。根据涉案合同的约定，赵妍洁有权单方解除合同且不退还押金，并要求捷住公司支付逾期支付房租滞纳金11,469．79元、逾期腾退双倍罚金50,278．53元、违约金300,000元。同时，从合同目的来看，赵妍洁与捷住公司签订的涉案合同是为了长期的租赁利益，以6年租期折合给与捷住公司1个月的免租期，现捷住公司违约导致涉案合同提前终止，因此免租期应缩短至18．75天，捷住公司仍须支付11．25天的房租即35,352．09元。捷住公司对赵妍洁的反诉答辩称，捷住公司不存在逾期交付租金的行为，捷住公司不存在逾期搬离涉案房屋的行为，已经按照约定时间完成于租赁房屋上注册工商登记的注销；涉案合同的解除系因捷住公司行使其作为守约方的单方解除权，对赵妍洁提出的300,000元违约金、房租滞纳金均不予接受；即使因双方提前解除涉案合同而使赵妍洁遭受损失，其实际损失的金额也远远低于其提出的500,000元违约金金额（200,000元押金不退，另行支付300,000元违约金）。赵妍洁在涉案合同解除事件上所遭受的损失应限于房屋空置所产生的预期租金损失，而实际上赵妍洁在租赁合同解除后不久就已将涉诉房屋出租并很快开始装修，新的承租人也于该租赁房屋所在地址进行了公司注册等商业行为。因此，即使法院认定合同解除系捷住网络原因所致，赵妍洁的实际损失也仅限于2019年7月28日起至新的租户北京葳美汇医疗美容诊所有限公司实际租赁起始日期间的空置损失。因此，对其押金不退，另计300,000元违约金的反诉请求不予接受；对赵妍洁提出的逾期腾退双倍罚金不予接受；免租期房租11．25天不应予以返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月17日，捷住公司作为甲方（承租人）、赵妍洁作为乙方（出租人），双方签订涉案合同，约定乙方将其所有的涉案房屋出租给甲方，租赁期限自2015年9月18日至2021年9月18日，免租期一个月，自2015年9月18日至2015年10月17日，2017年9月18日至2019年9月17日期间每月租金95,581．59元，2019年9月18日至2021年9月18日期间每月租金100,360．67元，不包含税费，租金按季度支付，每季度最后一月的5号之前预付下一季度全额租金；房屋押金200,000元；租赁期满乙方如不再续租，在乙方无违约事实且将房屋按照第一次承租前的完好状态交付给甲方后10日内，甲方应将押金退还给乙方；甲乙双方中任何一方如未按本合同条款履行，另外一方有权视对方违约，并可单方解除本合同，要求对方承担违约金300,000元，若甲方违约导致乙方单方面解除本合同的，还应退还乙方所交押金及剩余的租金；乙方应在合同解除或终止时将其财物从该房屋搬出，逾期不搬出，应按当年租金标准的日租金的双倍支付出租方逾期罚金。涉案合同签订后，捷住公司支付赵妍洁涉案房屋押金200,000元。庭审中，赵妍洁与捷住公司均认可捷住公司支付涉案房屋租金至2019年7月17日。捷住公司主张，2016年和2018年涉案房屋分别存在漏水的情况，捷住公司通知赵妍洁后，赵妍洁未积极配合维修，导致捷住公司无法使用涉案房屋，故在2019年7月18日向赵妍洁提出解除涉案合同，根绝涉案合同约定，赵妍洁违反了相应的维修义务，导致涉案合同无法继续履行，应当承担相应的违约责任。为证明其主张，捷住公司提交有微信聊天记录及照片。赵妍洁不认可捷住公司的该主张，并称因捷住公司承租涉案房屋后，自行改造涉案房屋，在涉案房屋二楼改装洗浴设施，捷住公司从未向赵妍洁书面确认过涉案房屋存在漏水的情况，因捷住公司于2019年7月18日提出解除涉案合同，故赵妍洁回函同意于该日解除涉案合同。捷住公司与赵妍洁均认可双方于2019年7月27日办理涉案房屋交接手续。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本院查明事实，由赵妍洁将涉案房屋出租给捷住公司使用，捷住公司向赵妍洁支付房屋租金，双方建立房屋租赁合同关系，应当按照涉案合同的约定履行各自的义务。在合同履行期内，捷住公司于2019年7月18日向赵妍洁送达了解除涉案合同通知书，赵妍洁回函同意于2019年7月18日解除涉案合同，故本院确认双方以各自的意思表示认可涉案合同于2019年7月18日解除。因捷住公司于2019年7月27日将涉案房屋交还给赵妍洁，赵妍洁要求捷住公司根据涉案合同约定支付2019年7月18日至7月27日期间逾期交付房屋的双倍罚金50,279元，有事实依据，本院予以支持。因捷住公司在涉案合同未到期的情况下，向赵妍洁提出解除涉案合同，其解除理由为涉案房屋存在漏水情况，赵妍洁未及时修复，但是根据本案查明事实，涉案房屋漏水时间捷住公司自述为2018年8月，而其在近一年后才提出解除涉案合同，显然涉案房屋漏水并非导致涉案合同无法履行的主要原因，故捷住公司以此为由提出解除涉案合同无事实依据，本院不予支持捷住公司的该主张。捷住公司在涉案合同履行期限未届满的情况下单方提出解除合同，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。因捷住公司已经向赵妍洁支付涉案房屋押金200,000元，现赵妍洁要求捷住公司另行支付违约金300,000元，捷住公司提出赵妍洁主张的违约金过高应当予以调整，本院予以支持，本院根据双方履约情况、违约情形、涉案房屋租赁情况以及涉案房屋质量情况等予以酌定捷住公司应当另行支付赵妍洁违约金100,000元。根据涉案合同约定，捷住公司享有一个月的免租期，但是该免租期的履行系基于涉案合同完整的履行期间，而捷住公司在涉案合同履行期限未届满的情况下即提出解除涉案合同，故该免租期应当根据涉案合同整体履行期间及实际履行期间予以折扣，根据捷住公司实际履行期间计算其应当享有的免租期为19天，故其应当支付剩余的11天免租期的房屋租金，该房屋租金应当按照涉案合同解除时的月租金标准计算为35,047元。捷住公司要求赵妍洁支付涉案房屋漏水期间的经济损失的诉讼请求，因在考量捷住公司应当承担的违约金的时候，已经将该因素作为考量因素之一予以处理，故不再支持捷住公司该项诉讼请求。赵妍洁要求捷住公司支付逾期支付房屋租金的滞纳金的诉讼请求，因涉案合同已经在2019年7月18日解除，故赵妍洁再要求捷住公司支付2019年7月18日之后的滞纳金无事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京捷住网络科技有限公司与被告（反诉原告）赵妍洁之间签订的《房屋租赁合同》于二〇一九年七月十八日解除；二、原告（反诉被告）北京捷住网络科技有限公司于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）赵妍洁双倍罚金五万零二百七十九元、免租期租金三万五千零四十七元；三、原告（反诉被告）北京捷住网络科技有限公司于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）赵妍洁违约金十万元；四、驳回原告（反诉被告）北京捷住网络科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）赵妍洁的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3387元，由原告（反诉被告）北京捷住网络科技有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳），反诉案件受理费3613元，由原告（反诉被告）北京捷住网络科技有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  蒙 镭二〇二〇年九月二十五日法官助理  臧百挺书 记 员  樊 虹