广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2018）粤民申4027号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李固根，男，汉族，1983年4月16日出生，住广东省深圳市福田区。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：褚密，女，汉族，1984年3月6日出生，住广东省深圳市福田区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：深圳市天居基业投资有限公司。住所地：广东省深圳市罗湖区红岗路**红岗大厦第****。法定代表人：马晓阳，董事长。委托诉讼代理人：严俊涛，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱凯琪，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。再审申请人李固根、褚密因与被申请人深圳市天居基业投资有限公司（以下简称天居基业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市中级人民法院（2017）粤03民终14604号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。李固根、褚密申请再审称：（一）申请人在一审举证期限内申请一审法院向当地城市综合管理局调查收集案涉房屋所在楼盘查处违法建设的相关资料，以证明天居基业公司作为政府主管部门查处违法建设的行政处罚对象，在其声称的“交房日”之后开展了楼盘违建活动，而未向申请人交付案涉房屋。该调查取证申请所涉内容成立则可直接证明申请人的诉讼请求成立，但一、二审法院均未依职权调查取证，也未对相关申请予以回复，导致本案事实不清。（二）二审期间，申请人提交了一系列新证据，法院组织了新证据质证，但二审判决对此未予提及。（三）本案二审开庭只有一名法官到庭，难以保障申请人的合法权益。（四）二审判决认定样板房不能作为本案交房标准，本案交房标准应以房地产买卖合同约定为准，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条。（五）案涉买卖合同附件五第二十八条约定“出卖人的所有销售广告、宣传资料、模型及样板房等仅作供参考，不作为合同组成部分。相关数据、资料、图片等内容以买卖双方所签订合同为准”，属于免除天居基业公司主要责任并排除申请人法定权利的格式条款，根据合同法的相关规定，应依法认定无效。（六）天居基业公司无法按照样板房的标准交付房屋，应当依法承担违约责任。天居基业公司提交书面意见称：（一）申请人关于支付房屋价差违约赔偿金近200万元的再审请求超出原审诉讼请求。（二）二审判决不存在民事诉讼法第二百条规定的应当再审的情形。1.申请人一审期间提交的“前往深圳市福田区城市综合管理行政执法局依据政府信息公开申请查询及复印的相关案卷资料”已能充分展现其申请调查取证拟证明的争议事实，一、二审法院没有必要另行调查收集相关资料。而且，天居基业公司提供的证据证明自己依约交付案涉房屋后，申请人自行委托装修方对该房屋进行补板改造并因此受到行政处罚。因此，申请人的调查取证申请与本案争议事实无关。2.在一审法院未支持其调查取证申请的情况下，申请人也未证明其曾向二审法院就调查取证事宜进行二次书面主张。3.本案二审期间的证据均已质证，二审判决未载明相关证据，是因为这些证据均不符合民事诉讼法第二百条第四项规定的认定事实的主要证据。4.本案二审庭询，由一名法官主持，不违反民事诉讼法的程序性规定。（二）二审判决事实清楚，适用法律正确，不应予以再审。1.销售现场展示的《购房风险提示》《购房须知》和案涉《深圳市房地产认购书》《深圳市房地产买卖合同（预售）》，均载明样板房并非最终交楼标准，仅供参考，买卖双方的权利义务以房屋买卖合同及其补充协议为准。2.天居基业公司就案涉房屋发出的销售广告及宣传资料，并未对房屋的面积及价格给予明确、具体的描述，申请人也未举证证实相关广告宣传内容对案涉房屋价格产生重要影响，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条。3.在案证据显示，天居基业公司与申请人约定交付的房屋建筑面积约为85平方米，双方从未约定以项目所涉样板房作为双方的交付标准。4.天居基业公司已按照合同约定的时间和标准向申请人交付了房屋，申请人也确认接收了房屋。因此，天居基业公司不存在迟延交房、交付瑕疵等违约情形。本院经审查认为，本案为房屋买卖合同纠纷，争议的问题是案涉合同效力及交房标准的认定、二审判决程序是否合法。关于案涉合同效力及交房标准问题。2014年9月27日形成的案涉《深圳市房地产认购书》约定，买方自愿认购案涉房产，建筑面积为85.39平方米，以上面积为预售测绘面积；房地产总价为3666767元；补充协议约定，卖方已向买方出示《购房须知》等购房相关信息及双方将签署的正式《深圳市房地产买卖合同（预售）》示范文本及合同附件、与买方认购楼宇相关的重要提示、《临时管理规约》《前期物业管理服务合同》，买方已阅读并理解上述文本、须知和协议，且无异议，买方同意在约定的期限内按照卖方出示的文本履行正式买卖合同的签约手续，买方不得以合同条款无法达成一致为由拒绝签订正式买卖合同及其附件。其中，天居基业公司制作的《购房风险提示》记载，所有与本项目有关的楼书、广告、宣传资料（折页、生活手册、户型单页）、现场展示的模型和样板房等所载的文字、图片内容和数据仅为要约邀请，并不构成买卖合同的组成部分，双方的权利义务均以买卖合同及其《买卖双方补充协议》为准；售楼处展示模型、样板房非最终交楼标准，仅供参考；本项目户型产品种类较多，户型图并不能体现所有户型局部的细微变化，部分户型结构存在一定差别，其中1栋B08户型有部分调整，与户型图存在一定细节的差异，其具体面积、尺寸、形状、通风、采光、环境条件可能会因位置不同而有所差异；所有样板房的设计与施工做法不作为交楼标准，请注意购买风险；涉及双方权利义务及认定标准的，均以最终签署的买卖合同、补充协议等法律文件为准。《购房须知》载明，认购前，请仔细阅读在现场展示的《认购书》及其《补充协议》《深圳市房地产买卖合同》及其《买卖双方补充约定》《购房风险须知》《购房须知》等明示文件、证书的示范文本，并对所认购的物业状况、交易条件、周边环境等内容进行充分的了解及确认。2014年10月26日，申请人与天居基业公司签订的案涉《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定，案涉房产建筑面积（面积以所附测绘报告为准）85.39平方米，其中套内建筑面积67.6平方米，购房总价款为3630099元；本合同中的实际套内建筑面积是指深圳市地籍测绘大队出具的竣工面积测绘报告确定的套内建筑面积；合同附件一为房屋建筑面积分户平面图，该图与深圳市地籍测绘大队作出的预售测绘报告上的平面图一致。该合同附件五为买卖双方补充约定，买卖双方经协商一致，订立如下条款，作为对《房地产买卖合同》的修改和补充，李固根、褚密确认：天居基业公司在签订合同及补充协议、相关附件前，已对所有条款中免除或者限制天居基业公司责任的条款作出了特别提示，李固根、褚密完全理解并同意其全部内容。合同正文的内容与补充约定的内容不相符的，以补充协议约定为准；天居基业公司已在销售现场公示《房地产买卖合同》及附件、《购房风险提示》《购房须知》等文件，李固根、褚密确认已认真查阅并理解、知悉、认可上述文件内容，并承诺于本协议签订后不再提出任何异议主张；李固根、褚密在签订合同之前及签订当时，已经确知并接受本房地产项目户型由于立面、楼层、方位、朝向、公共空间及公共设施的设置位置等不同，通风、采光、景观、噪音、空间等均存在差异，李固根、褚密对此无任何异议，并承诺在任何时候都不会因此向天居基业公司提出任何权利主张；天居基业公司在销售现场展示的样板房在户内间隔、格局设置和装修用料等方面经特殊处理，样板房功能仅为空间布局向导，装修装饰和家具摆放指引，不能理解为最终交楼装修标准或者合同组成部分，交楼标准以合同附件三为准，同一户型在不同楼层或不同朝向、结构存在一定差异，须参阅本合同附图或现场施工图，并以政府部门竣工测量验收为准；天居基业公司的所有销售广告、宣传资料、模型及样板房等仅供参考，不作为合同组成部分；相关数据、资料、图片等内容以买卖双方所签订合同为准。前述事实表明，申请人与天居基业公司签订的案涉认购书与买卖合同约定的房屋面积、单价清晰而明确，对于宣传资料不作为合同内容、样板房不作为交房标准等事实天居基业公司已向申请人作出明确提示，二审判决认定本案交房标准应以双方合同约定为准，并无不当。申请人主张案涉合同中关于宣传资料不作为合同内容、样板房不作为交付标准等内容属无效格式条款，理据不足，二审判决不采纳其该项主张，亦无不妥。关于二审判决程序是否合法的问题。申请人未举证证明一、二审法院不准许其调查取证申请违反《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条“当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无异议或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许”的规定，其申请再审主张二审法院该项程序处理不当本院不予采纳；二审法院由一名法官主持庭审，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款“第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理，可以不开庭审理”的规定；申请人二审时提供的证据均已质证，本案不存在因剥夺当事人辩论权而应予再审的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回李固根、褚密的再审申请。审判长  文建平审判员  王红英审判员  张扬云二〇二〇年九月二十八日书记员  李艳丽