安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020）皖12民终2674号 上诉人（原审被告）：王佳佳，女，1984年4月7日出生，汉族，住安徽省阜阳市开发区。 委托诉讼代理人：李建敏，安徽金睿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐婉丽，安徽金睿律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘永进，男，1967年10月21日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：陈邦乾，男，1962年2月25日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 原审第三人：安徽阜阳立天房地产开发有限公司，住所地安徽省阜阳市经济开发区新阳大道新时代广场**楼**，统一社会信用代码913412007509987976。 法定代表人：刘立新，该公司经理。 原审第三人：顾彩军，男，1972年4月15日出生，汉族，住安徽省利辛县。 上诉人王佳佳因与被上诉人刘永进、原审第三人安徽阜阳立天房地产开发有限公司（以下简称立天地产公司）、顾彩军房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2020）皖1202民初697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王佳佳上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘永进的一审诉讼请求。事实与理由：1.刘永进未经房屋出租人同意擅自转租，租赁合同效力属于待定状态，且刘永进隐瞒房屋租期，超出原租赁合同期限进行转租，上述影响合同履行的不安事由仍未消除，王佳佳基于不安抗辩权，在相关风险未解决的情况下，有权拒绝支付剩余租金；2.在装修房屋过程中，由于刘永进的原因，电力无法正常使用。刘永进拒不提供办理消防验收，特种行业许可所需证照，存在严重违约行为，给王佳佳装修及开业造成严重经济损失，在相关问题未得到解决前，王佳佳有权拒绝支付剩余租金。 刘永进辩称：1.涉案租赁合同合法有效，不存在擅自转租和隐瞒租期问题，其与王佳佳签订合同的租期与其与顾彩军签订的租赁合同一致，且在立天地产公司诉顾彩军解除租赁合同纠纷案中，王佳佳明确表示将二楼的部分房屋返租给了立天地产公司。王佳佳在宾馆开业前也已经过消防、公安等部门的验收，由此可见王佳佳对涉案房屋的产权、转租等事项是明知的；2.刘永进已将租赁合同项下房屋全部交付给王佳佳，不存在违约行为，王佳佳提出的经济损失没有事实与法律依据。 刘永进向一审法院诉讼请求：请求依法判令王佳佳继续履行租赁合同并支付租金95.6万元（其中拖欠的第二年租金为32万元、第三年租金为63.6万元）和违约金。 一审法院认定事实：2017年12月6日，刘永进（甲方）与王佳佳（乙方）签订《门面房租赁合同》，约定甲方将位于阜阳市开发区中对面的房屋4000平方米出租给乙方，租赁期限为十年，即自2017年12月6日起至2027年12月3日止，年租金总额为60万元，前两年不递增，第三年递增6%，两年递增一次，乙方必须按时交付租金，如有拖欠，按拖欠额每日承担1%的违约金。2019年8月28日，刘永进向王佳佳发送《限期付清第二年租金及违约金的通知》，表明王佳佳仍欠他租金32万元，限王佳佳于2019年9月6日前付清拖欠的租金及自2018年12月6日起至付清日止每日按1%计算的违约金。对于第二年租金，王佳佳称其于2019年4月29日分两笔向刘永进转了共计20万元，2019年5月14日转了5万元，2019年7月16日通过王娟账号转了8万元，2019年6月14日，通过微信转账支付2万元，共计35万元，刘永进对此予以认可。 一审另查明：2015年5月19日，第三人立天地产公司（甲方）与第三人顾彩军（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将坐落在阜阳市经济技术开发区新阳大道新时代商业广场3号楼，计租面积为4275.45平方米的房屋出租给乙方作为开设宾馆或快捷酒店使用；租期自2015年6月20日至2025年10月20日，装修四个月；乙方承诺若乙方要将未用完房屋转租，不可租用于开饭店、大排档等较破坏房屋清洁的项目，西餐厅除外。2015年12月4日，第三人顾彩军（甲方）与刘永进（乙方）签订《门面房租赁合同》，约定甲方出租给乙方的门面房位于阜阳市开发区门面房，其中1楼10间门面房加二三四五楼全部，租期共12年，自2015年12月4日起至2027年12月3日止，租赁房屋仅作为酒店使用。2018年3月10日，王佳佳与刘丽萍签订《装修工程施工合同》，将案涉房屋进行装修，在案涉房屋处经营馨源花园酒店，王佳佳称在其装修期间，房屋所有权人立天地产公司出面阻止其使用涉案房屋，并将其已经装修完成的第二层三分之一面积的房屋作为立天地产公司的办公用房，至今其未能有效使用租赁合同约定的全部房产，且因为立天地产公司阻拦，导致其于2018年12月4日向刘丽萍支付停工损失费用64万元。一审庭审中，立天地产公司认可已使用该出租的部分房屋做办公用房。 一审再查明：涉案房屋的产权为立天地产公司，共计五层，合计面积为4275.45平方米，一楼为14间门面，顾彩军把一楼的另四间门面转租给其他人开超市使用。 一审法院认为，刘永进与王佳佳签订的《门面房租赁合同》系双方真实意思表示，双方应按照合同约定履行义务。王佳佳应按照合同约定支付房屋租金，对于拖欠的第二年租金，刘永进自认王佳佳已经支付35万元，仍欠25万元；对于拖欠的第三年租金，双方在合同中约定应在每年使用年初交纳全部房租，且两年一递增，第三年递增6%，即第三年租金为63.6万元，故对于刘永进要求王佳佳继续履行合同并支付租金88.6万元的诉讼请求予以支持。对于刘永进主张的违约金，双方虽在合同中明确约定，但双方在履行该租赁合同中还存在其他争议，对刘永进关于违约金的诉讼请求不予支持。对于王佳佳辩称其因不安抗辩权拒绝支付租金的抗辩理由，根据法律规定，出租人知道或应当知道承租人转租的，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或认定转租合同无效的，不予支持。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过剩余租赁期限的，应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。立天地产公司及顾彩军并未明确在知道后的法定时间内提出拒绝刘永进将房屋转租给王佳佳，虽立天地产公司不同意将房屋租赁期限延长，则刘永进与王佳佳约定的超过房屋所有权人的出租日期的租期部分无效，但这并不影响刘永进与王佳佳之间的房屋租赁合同的整体效力，故王佳佳不能以不安抗辩权拒绝履行合同。对于王佳佳辩称的刘永进未将全部房屋交付给其使用的抗辩理由，因王佳佳并未举证证明立天地产公司是在案涉房屋交付前还是交付后占有使用，双方如有证据可另行主张。对于立天地产公司述称顾彩军拖欠其租金以及因顾彩军违反合同约定将全部承租房屋转租给他人而要求解除合同，该主张与本案不是同一法律关系，立天地产公司可另案主张。对于王佳佳主张因刘永进违法转租房屋给其造成了经济损失，因该损失与本案并非同一法律关系，本院不予一并审理，可王佳佳另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十二条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条之规定，判决：一、刘永进与王佳佳于2017年12月6日签订的《门面房租赁合同》继续履行；二、王佳佳于判决生效之日起十日内，支付刘永进房屋租金88.6万元；三、驳回刘永进的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13360元，减半收取6680元，由刘永进负担350元，由王佳佳负担6330元。 在二审期间，当事人均未提交新的证据材料。本院对一审双方当事人所举证据认证意见同一审一致。通过庭审调查，并综合一、二两审举证、质证情况，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人诉辩意见，以及一、二两审举证、质证情况，本案二审争议焦点为：王佳佳提出刘永进存在违约行为,其基于不安抗辩权,有权拒绝支付剩余租金的上诉理由是否成立。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条之规定，立天地产公司、顾彩军未在知道或者应当知道刘永进将涉案房屋转租给王佳佳的六个月内提出异议，故不影响刘永进与王佳佳之间租赁合同的整体效力，但超出房屋产权人立天地产公司出租期限的租期部分的约定无效。王佳佳应当按照与刘永进签订的租赁合同的内容履行义务，支付剩余租金。其关于刘永进未经房屋产权人同意擅自转租，租赁合同效力待定及刘永进超出原租赁合同期限转租，其有权行使不安抗辩权，可以拒付租金的上诉理由均无法律依据，本院不予支持。王佳佳提出刘永进存在违约行为，给其造成重大经济损失，经审查，房屋停电系因立天地产公司阻止施工所为,刘永进并非房屋产权人，双方在合同中亦未约定刘永进不能提供相关证件时的违约责任,故王佳佳不能因此作为拒付租金的理由。一审法院认为王佳佳主张因刘永进违法转租房屋给其造成的经济损失与本案并非同一法律关系，王佳佳可以另案起诉并无不当，本院予以确认。 综上，王佳佳的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12660元，由上诉人王佳佳负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  罗亚敏 审判员  姚 莉 二〇二〇年九月十五日 书记员  董 璇 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。