中华人民共和国北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0116民初77号原告（反诉被告）：阿尔菲.伯基特（ALISONBIRKETT），女，1958年11月4日出生，大不列颠及北爱尔兰联合王国国籍，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李春谊，北京市中咨律师事务所律师。委托诉讼代理人：高欣，北京市中咨律师事务所律师。被告（反诉原告）：魏宗江，男，1952年3月19日出生，汉族，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：王海斌，男，1968年6月30日出生，汉族，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：魏全文，男，1973年5月24日出生，汉族，住北京市怀柔区。原告（反诉被告）阿尔菲.伯基特（ALISONBIRKETT）诉被告（反诉原告）魏宗江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）阿尔菲.伯基特（ALISONBIRKETT）委托诉讼代理人高欣和被告（反诉原告）魏宗江及其委托诉讼代理人王海斌均参加了诉讼。本案现已审理终结。阿尔菲.伯基特（ALISONBIRKETT）向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2010年1月31日签订的租赁协议于2019年2月28日解除及被告向原告返还租金139125元；2.被告向原告支付违约金360000元；3.被告向原告赔偿损失387500元（按照原告投资建房的实际损失，按照实际使用年限做了比例的折抵）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年1月，原告与北京市怀柔区渤海镇三岔村水泉沟的村民魏宗江签署了一份租赁协议，魏宗江将其位于怀柔区渤海镇三岔村的一处房屋出租给原告，租赁期为2010年1月31日至2050年1月31日。该协议约定：原告有权对租赁的房屋根据自身需要进行改造（包括但不限于房屋的翻建、修建、装修、院落改造）等；如魏宗江在本协议期满前违反本协议规定终止（包括通知终止和事实终止）本协议，应向原告支付违约金，违约金的数额为原告已付租金的2倍。房屋的租金总额为18万元。按照上述协议约定，原告先后向魏宗江的账户汇入房屋租赁款180000元，并先后出资50万元，在租赁的宅基地上新建了一处150多平米的新房，该新房交由魏宗江的女婿王海斌承建。魏宗江及王海斌就上述房屋租赁款项及房屋工程款向原告出具了收条。在新建房屋承建过程中，魏宗江及王海斌坚持要求多加盖一间房屋，导致建房的成本增加，原告的损失扩大。三岔村属于地质灾害区，怀柔区政府对该区域有整体搬迁的政策。按照该搬迁政策，以农民自愿、民主为原则。魏宗江就原告租赁之宅基地及房屋向政府申请了搬迁，政府按照原告投资之新房进行了房屋估价计算。后魏宗江于2019年搬进了政府的安置房，原宅基地已经被三岔村集体经济组织收回，宅基地上房屋也被采取了停电措施。在租赁关系存在且原告投入大量资金进行房屋建设的情况下，魏宗江未与原告进行任何协商、未向原告进行任何补偿，即用原告投资所建的房屋进行估值进而换取安置房，严重违反了协议约定。导致原告无法再租用该房屋，严重损害了原告利益。此外，就三岔村属于地质灾害区、政府有相应的搬迁政策，魏宗江在与原告签订协议时就对上述事项是明知的，其在此情况下仍旧与原告签署了长达40年的租赁合同、先收取租金并让原告在其宅基地上投资建筑150多平方米的新房，具有欺诈的主观恶意。综上，原告认为被告应向原告返还租金，并向原告支付违约金，此外还应就原告建房的投入进行赔偿。基于以上事实及理由，原告特诉至法院，请求人民法院查清事实，判如所请。魏宗江辩称，原告与被告签订了房屋租赁合同，签订协议过程我都在场，签订合同时我不知道要搬迁。房志勇作为中间人促使我们双方签订了租期为40年的租赁合同，后来我们咨询了律师，房屋租赁不能超过20年。中国人的美德，所以签完合同后也没有找原告说这个事情，毕竟一个外国人在中国，我们也没有去变更。如果我能预料到之后能拆迁，我们也不会与原告签订合同，被告新建房屋11间，北房7间，东西厢房各2间，签署合同的时候，房志勇表示我们租赁给原告的房子原告可以翻建改造，租赁期到后给我们恢复原状。在这种情况下按照房志勇的要求答应了可以翻建，但是被告不同意，因为房子是新建的，是有批示的，要重新翻建需要向政府申请，如果没有政府的批示是不能翻建的，是违章建筑，所以我们又向渤海镇政府申请翻建房屋，政府给批了，在原址重新翻盖，在建房中因为原告是外国人，与我们不协调，在我们建房的时候屡屡拿不到建房款和租金，原告没有按时给付，按照合同约定是有违约金的。原告延迟给我们房屋租金。2018年翻建的新房，进行了搬迁，被告一直没有搬，是最后搬的，政府要求我们搬迁，被告的房子叫水泉沟，后来搬到了三岔村，被告要了回迁房180平米的房屋，我想与原告协商让原告住一楼，有院子，我们在二楼单盖房子，原告比较认可这个事情，但是当中出现了别人从中捣乱，当今社会父母和子女都无法居住，让被告和原告一起居住可能吗，我说一切都有可能，我们让原告居住，让原告自己选择哪层，原告看到我们装修完的新房非常满意，其他人都反对，最后闹的比较僵，怎么跟原告翻译的我不清楚，后来我说也协调不了就上法院吧，如果要求我付钱我就付钱。原告建房资金全部打到了房志勇一个朋友的账户里，原告没有按照合同约定给我打工程款，施工完以后，按照3000元每平米计算的含装修，结账的时候房志勇和原告又欠了我8万元工程款没有给，房志勇说你先别向原告要了，房志勇说这笔工程款从房山区的一个工地给我，包括被告的违约金，但是至今没给我。三岔村是泥石流易发区，注重外国人的生命安全，村委会采取了强制措施，不让任何人在此居住，将电断了和路堵了，我和被告商量如果原告来了房子让原告先住，坐下来谈。我们把房子租给原告后，原告作为英国人，2017年、2018年、2019年的物业费没有给被告，一年3000元，每年要给原告打1000斤柴火，原告如来之前会给原告打电话把炕烧热了，一年给被告物业费3000元，但是从17年以后一直没有给物业费。原告作为一个成年人，我们将房子租给原告只有原告和其直系亲属在里居住，原告很少来中国，来的时间也很短，经常有一些男男女女在我们的房子里居住，我们也找过原告，与原告协商过，因为我国有规定，出租房屋要给提供安全保障，出租人不能做违规违法的事情，这个房屋经常是中国人居住。我们与公安机关沟通过，因为原告是外国人，我们可以慢慢与原告沟通，但是原告的中国朋友从中捣乱，导致合同无法进行了，我们也考虑过起诉原告，但是我们起诉不了原告，因为涉外了，我们只能等原告起诉我，所以我就跟原告说你可以起诉被告，原告在三岔村居住的时候吃的都是被告提供的。对原告补充的证据，我们解决的是被告和原告的房屋租赁诉讼官司与建房无关，原告建房花多少钱，与被告无利益关系，对原告的所谓证据我们坚决反对。魏宗江向本院提出反诉请求：1.判决被反诉人偿还反诉人四个半月滞纳金5535元；2.判决被反诉人偿还反诉人三间房的损失109800元；3.判决被反诉人支付反诉人柴火费2000元（自2018年1月至2020年1月2日止，每月按照1000元计算）及看家费7200元（自2018年1月至2020年1月2日止，每月按照300元计算）；4.判决本案的反诉费由被反诉人承担。反诉事实和理由：2010年1月，被反诉人与北京市怀柔区渤海镇三岔村水泉沟的村民反诉人魏宗江签署了一份租赁协议，反诉人魏宗江将其位于怀柔区渤海镇三岔村的一处房屋出租给被反诉人，租赁期为2010年1月31日至2050年1月31日。由于被反诉人未按约定给付反诉人82000元租赁费及四个半月滞纳金5535元，因反诉人魏宗江原有住房11间，有政府批示，而被反诉人改建后的房屋是8间，导致后期搬迁反诉人魏宗江（按照魏宗江现有房屋的面积计算）损失10万余元。被反诉人未支付反诉人魏宗江看家费用。基于以上事实和理由，反诉人请求人民法院查清事实，判如所请。原告的朋友在原告不在场的情况下需要去被告处拿钥匙所以产生的看家费。因原告的朋友经常去涉案房屋居住，产生了柴火费，给原告的朋友烧炕，一直到村委会2019年12月份左右通知不让居住人的时候。阿尔菲.伯基特（ALISONBIRKETT）反诉答辩称，原告不同意被告提出的全部反诉请求，具体事实及理由如下：一、原告无需支付被告房租滞纳金5535元。首先，被告主张的该项请求已超过诉讼时效，租金的缴纳发生在2010年，被告早就对此情况知情。至今才提出已超过了诉讼时效。被告与原告签署涉案租赁协议时，被告出租的房屋并非已经建造好、完整即能使用的房屋，所谓的房屋是还未建造完毕的“半截子”工程，此处的宅基地上也没有院子，原告根本无法使用该处房屋。因此，当时签署租赁协议时，已经约定好被告将宅基地上没有完工的工程拆除，同意原告另建新房。直至2015年5月，原告委托房志勇与被告女婿王海斌签署房屋建筑合同，开始建设能够使用、居住的新房，原告此时才符合合同所谓的“签收房屋”，原告在2015年5月将第二笔房屋租金8.2万元支付给被告并未违反协议约定，不应支付滞纳金。合同约定的2010年2月28日将房屋交付原告（以户门钥匙交付和乙方签收收据为准），因为涉案房屋是未完工工程、宅基地上也没有院落，因此根本谈不上钥匙交付的问题，原告也没有签收收据。原告认为至少应以原告开始建设能够使用、居住的新房时（2015年5月份）作为原告“签收房屋”的时间起始点。二、原告不应支付被告所谓的三间房损失。首先，被告在2015年同意并自行拆除其宅基地上的“半截子”工程，现在没有权利再主张所谓的损失。如上所述，被告涉案宅基地上在2015年与原告签署租赁协议时，是进行到一半的工程，房屋尚未完工，原告根本无法居住，原告之所以与被告签署租赁协议，是因为被告同意自己将“半截子”工程拆除，然后原告建立新房。因此，对应的合同条款中，第2.4条款、5.4条款均约定了被告同意原告对“半截子”工程进行新建、翻建。该“半截子”工程的拆除，被告是完全同意并自行拆除的，拆除及新房的建设都是被告女婿王海斌负责的。其次，“半截子”工程的拆除发生在2015年，被告也完全知情，在2020年提起所谓的赔偿，已经超过了诉讼时效。再次，所谓损失金额如何而来，被告没有任何依据。其所称的原先11间住房没有证据证明且其也不是已经完工的工程。三、原告无需支付被告的所谓的看家费用。租赁协议中并未约定原告有义务每月向被告支付所谓的看家费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。依当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月31日，出租人（甲方）魏宗江与承租人（乙方）阿尔菲.伯基特（ALISONBIRKETT）签订一份租赁协议。租赁协议约定：一.租赁标的：甲方同意将其所拥有的位于怀柔区渤海镇三岔村水泉沟的一处房屋出租给乙方作居住或经营使用。甲方保证：甲方拥有该处房屋的所有权，并有权签订本协议。二.租赁期：2.1租赁期为自2010年1月31日起至2050年1月31日止。甲方应在2010年2月14日之前，在不改变房屋现状和不破坏房屋结构的情况下搬出房屋，并在2010年2月28日之前将房屋交付给乙方（以户门钥匙交付和乙方签订收据为准）。如果甲方违反上述第一条的保证，或延迟完成本2.1条规定的上述任何行为超过七个公历日，乙方有权书面通知甲方立即终止本协议，要求甲方返还乙方已付甲方的所有费用，并有权要求甲方赔偿乙方因此而产生的实际损失。2.3如果甲方在本协议期满前违反本协议规定终止（包括通知终止和事实终止）本协议，应向乙方支付违约金，违约金的数额为乙方根据本协议约定已付甲方租金和/或押金的双倍。2.4乙方有权对租赁的房屋根据自身需要进行改造（包括但不限于房屋的翻建、修复、装修、电线杆移位、化粪池清理、化粪池改造、院落改造），该部分改造费用，由乙方自行承担。三.租金和押金3.1租赁期房屋的租金总额为人民币180000元整。3.2房屋租金支付时间及日期如下：3.2.1乙方应在本协议签订之日，向甲方支付房屋租赁押金（此押金将在乙方正式签收房屋之日起自动转为全部房屋租金的一部分），即人民币18000元整。3.2.2乙方应在正式签收房屋之日向甲方支付人民币82000元整。3.2.3乙方在房屋翻建、修复、装修等工作完成之日向甲方支付人民币40000元整。3.2.4乙方应在房屋翻建修复、装修等工作完成之后的五个月内，在确认没有漏雨、漏水、断电、断水等影响房屋正常使用的情况后，向甲方支付所有剩余租金，即人民币40000元整。3.2.5非因甲方原因乙方延迟支付甲方租金，乙方须按月加付甲方当月延迟支付租金1.5%的违约金。按照上述协议约定，原告先后向魏宗江的账户汇入房屋租赁款180000元。后，阿尔菲.伯基特（ALISONBIRKETT）租赁的房屋委托王海斌进行了翻建改造，花费工程款50万元。2018年年底，魏宗江的房屋因属于地质灾害易发区而进行搬迁，魏宗江获得了567806.3元的补偿款。其中包括宅基地估价259180元，建筑物估价225540元，附属建筑物估价4890元、晾台及院墙作估价2196.3元。政府补助2口人46000元。合作社奖励迁出迁回30000元。另查明：阿尔菲.伯基特（ALISONBIRKETT）在中国无住所。本院认为：阿尔菲.伯基特（ALISONBIRKETT）与魏宗江签订的租赁协议中约定的租赁期为40年，超过租赁合同最长期限为20年的规定，本院确定双方签订租赁协议中租赁期20年的部分合法有效，超过20年租赁期的部分无效。本诉一节，对于阿尔菲.伯基特（ALISONBIRKETT）要求确认原告与被告于2010年1月31日签订的租赁协议于2019年2月28日解除的诉讼请求，因涉案房屋已被拆迁，双方的房屋租赁合同目的已无法实现，但原告直到2020年9月16日开庭时才将解除租赁协议的意思表示送达给魏宗江，本院确认阿尔菲.伯基特（ALISONBIRKETT）与魏宗江于2010年1月31日签订的租赁协议于2020年9月16日解除；对于阿尔菲.伯基特（ALISONBIRKETT）要求被告向原告返还租金139125元的诉讼请求，根据拆迁协议签订时间，本院予以支持；对于阿尔菲.伯基特（ALISONBIRKETT）要求被告向原告支付违约金360000元的诉讼请求，双方租赁协议无法履行的原因系因政府搬迁，不能认定系魏宗江违约，故对此项违约金的诉讼请求，本院不予支持；对于阿尔菲.伯基特（ALISONBIRKETT）要求被告向原告赔偿损失387500元的诉讼请求，结合阿尔菲.伯基特（ALISONBIRKETT）的投入及按照租赁期限20年的剩余年限的折价，本院确定由魏宗江支付阿尔菲.伯基特（ALISONBIRKETT）损失137500元；反诉一节，对于魏宗江要求被反诉人偿还反诉人四个半月滞纳金5535元的反诉请求，因无证据证实原告已接收该房屋，本院不予支持；对于魏宗江要求被反诉人偿还反诉人三间房的损失109800元的反诉请求，因租赁协议中约定阿尔菲.伯基特（ALISONBIRKETT）有权对租赁的房屋根据自身需要进行改造（包括但不限于房屋的翻建、修复、装修、电线杆移位、化粪池清理、化粪池改造、院落改造），且厢房的翻建、装修工程系由王海斌进行，应当认定为魏宗江同意阿尔菲.伯基特（ALISONBIRKETT）翻建，故对于此项反诉请求，本院不予支持；对于魏宗江要求被反诉人支付反诉人柴火费和看家费的反诉请求，因租赁协议中未约定柴火费和看家费，且魏宗江提供的银行流水明细不足以证实2018年1月1日至2020年1月2日原告需支付柴火费和看家费，故对此项反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第二百一十二条、二百一十四条之规定，判决如下：一、阿尔菲.伯基特（ALISONBIRKETT）与魏宗江于二〇一〇年一月三十一日签订的租赁协议中租赁期超过二十年的部分无效；二、确认阿尔菲.伯基特（ALISONBIRKETT）与魏宗江于二〇一〇年一月三十一日签订的租赁协议于二〇二〇年九月十六日解除；三、魏宗江于本判决生效后十日内返还阿尔菲.伯基特（ALISONBIRKETT）租金139125元；四、魏宗江于本判决生效后十日内赔偿阿尔菲.伯基特（ALISONBIRKETT）损失137500元；五、驳回阿尔菲.伯基特（ALISONBIRKETT）的其他诉讼请求；六、驳回魏宗江的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12668元，由阿尔菲.伯基特（ALISONBIRKETT）负担6393元（已交纳），由魏宗江负担6275元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费2792元，由魏宗江负担（已交纳）。如不服本判决，魏宗江可以在判决书送达之日起十五日内，阿尔菲.伯基特（ALISONBIRKETT）可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王银龙人民陪审员  姜学义人民陪审员  任 宇二〇二〇年九月二十三日书 记 员  张 琪