北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初16773号原告：田锋，男，1978年1月3日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：鹿世鹏，北京市京兴律师事务所律师。被告：国银南方（北京）科技有限公司，住所地北京市平谷区。法定代表人：王磊，职务不详。被告：李美玲，女，1987年11月21日出生，汉族，无业，住河北省保定市徐水区。委托诉讼代理人：令狐亚凤，北京桂润律师事务所律师。第三人：张家口银行股份有限公司香河支行，住所地河北省香河县五一路**。法定代表人：乔海洋，行长。委托诉讼代理人：薛勇，男，1987年10月14日出生，汉族，该单位员工。委托诉讼代理人：孔林，男，1972年6月4日出生，汉族，该单元员工。原告田锋与被告国银南方（北京）科技公司（以下简称：国银南方公司）、被告李美玲和第三人张家口银行股份有限公司香河支行（以下简称：张家口银行）房屋买卖合同纠纷一案，于2018年10月9日立案受理，本院于2018年12月28日作出（2018）京0115民初21839号民事判决书，被告李美玲提出上诉，北京市第二中级人民法院于2019年5月10日作出（2019）京02民终4428号民事裁定书，撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告田锋及委托诉讼代理人鹿世鹏，被告李美玲的委托诉讼代理人令狐亚凤，第三人张家口银行的委托诉讼代理人孔林到庭参加诉讼,被告国银南方公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田锋向本院提出的诉讼请求：1、确认国银南方公司与李美玲签订的编号为CW365865《存量房屋买卖合同》无效；2、判令国银南方公司和李美玲协助办理房屋过户手续，并将房屋过户至田锋名下；3、本案诉讼费由国银南方公司和李美玲承担。事实和理由：田锋系康敏之子，康敏与丈夫婚后购买位于北京市大兴区黄村镇黄村西里33号楼4层1-402室房屋（以下简称：涉案房屋），并取得了该房屋的所有权证。后康敏丈夫因病死亡，康敏通过继承取得了该房屋的所有权。2015年7月26日康敏因病死亡。田锋作为康敏唯一的继承人对涉案房屋享有继承权，田锋在康敏去世后并没有委托他人出售该房屋，亦没有出售该房屋的意愿。后经调查得知，国银南方公司于2016年10月18日与康敏签订编号为CW360045的《存量房屋买卖合同》，后又于2016年11月29日与李美玲签订编号为CW365865的《存量房屋买卖合同》。2017年，田锋向北京市大兴区人民法院起诉要求认定勇佰伟代理康敏与国银南方公司于2016年10月18日签订的编号为CW360045的《存量房屋买卖合同》无效，北京市大兴区人民法院作出（2017）京0115民初5431号民事判决书，认定该房屋买卖合同无效。国银南方公司不服提起上诉，北京市第二中级人民法院作出（2018）京02民终7010号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。无效的法律行为自始即不发生法律效力，因此，国银南方公司与李美玲就涉案房屋所签订的《存量房屋买卖合同》也应属无效，田锋作为涉案房的合法所有权人，李美玲应将涉案房屋所有权变更至田锋名下，故诉至法院。李美玲辩称，不同意田锋全部诉讼请求，请求驳回。田锋提及勇佰伟代理康敏与国银南方公司签订的房屋买卖合同无效，与李美玲无关，李美玲并不知晓。李美玲购买涉案房屋时该房屋所有权人是国银南方公司。李美玲与国银南方公司签订的房屋买卖合同合法有效，与其当时法定代表人张文雅办理过户手续。李美玲办理抵押贷款手续时并不存在有纠纷及被查封保全情况。2017年2月25日，田锋收到8万元搬家费后给李美玲写了收条，把电卡等交给李美玲，并把家具搬走将房屋腾空交给李美玲。田锋与李美玲办理完房屋交接后，李美玲认为该房屋没有问题，便于2017年3月2日与香河支行办理抵押贷款200万元，2017年3月20日银行放款。李美玲在3月20日根据国银南方公司指示将全部购房款213万元转给李胜伍、宋君谋，其二人是北京胜宝投资管理有限公司（以下简称：胜宝公司）的股东及监事，国银南方公司对此事是知晓及认可的。贷款至今，李美玲一直按月偿还贷款。我方认为田锋说国银南方公司与李美玲之间恶意串通是诬陷，无事实依据，不排除田锋及国银南方公司在原一审时虚假陈述、扭曲事实。当时田锋在搬家时没有异议，而是收取了搬家费，如田锋未收搬家费不腾房，李美玲就不会冒险将房屋抵押贷款，所以李美玲已依法取得涉案房屋所有权，请求法院维护李美玲的合法权益。张家口银行述称，田锋与国银南方公司及李美玲之间的纠纷与我单位无关。国银南方公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：田锋系康敏与田东长之子，康敏于2015年7月26日因病去世，田东长于2007年10月12日去世。康敏之父康昌谷于1995年3月15日死亡注销户口，康敏之母刘玉秀于2015年2月13日因病去世。涉案房屋于2015年1月22日转移登记至康敏名下，共有情况为单独所有，建筑面积为63.88平方米。2016年10月18日，康敏（出卖人，委托代理人勇佰伟）与国银南方公司（买受人）就涉案房屋签订了编号为CW360045的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，合同成交价格为130万元。双方除该份网签合同外，并未签订其他合同。国银南方公司于2016年9月6日向案外人霍金花转账86万元，于2016年10月20日办理了缴税事宜。涉案房屋于2016年10月24日转移登记至国银南方公司名下。对于剩余的44万元房款，国银南方公司陈述系以现金方式直接支付给霍金花，但并未能提供收条。2016年11月29日，国银南方公司与李美玲就涉案房屋签订编号为CW365865的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定由李美玲购买涉案房屋，房屋价款为130万元。关于合同履行过程，国银南方公司在原一审中称李美玲于2016年11月29日将房款以现金方式支付，并于2016年12月20日左右将涉案房屋交付李美玲使用。另外，国银南方公司称其法定代表人在房屋过户给李美玲之前在涉案房屋居住过，但田锋对此不予认可，其称国银南方公司的人员未实际居住过涉案房屋，是李美玲找到田锋说自己是房屋所有权人，让田锋腾退房屋，此时，田锋才知道涉案房屋已经经过两次交易，不得已搬离涉案房屋。本次庭审后，李美玲代国银南方公司向本院出具《情况说明》，内容为“2016年11月29日，我公司将名下房屋（位于北京市大兴区黄村镇黄村西里**楼****）出售给李美玲，房屋实际成交价格213万元。为节约成本，我公司将双方签订的房屋买卖合同的房屋售价定为130万。因我公司与北京胜宝投资管理有限公司有商业往来，存在未结商业往来款，故在2017年3月20日指定北京胜宝投资管理有限公司股东宋君谋、监事李胜伍收取李美玲支付的购房款，共收到李美玲购房款213万。”关于合同履行过程，李美玲在本次庭审中主张虽合同约定房屋总价款为130万元，但实际支付购房款为213万元。李美玲于2017年3月20日通过银行转账支付购房款至胜宝公司股东宋君谋、监事李胜伍名下，银行转账分别附言：支付房屋装修款、购买家具。李美玲为证明上述主张，提供汇款业务确认单、情况说明予以佐证。庭审中，李美玲认可其购房的先后顺序为签订合同、过户、收房、贷款、支付房款。2017年3月2日，李美玲与张家口银行签订《个人借款合同》，约定借款金额为200万元，借款期限自2017年3月2日至2032年3月2日。同日，双方签订《抵押合同》，以李美玲名下京（2016）大兴区不动产权第00684**房产为上述借款合同抵押担保。2017年3月20日，张家口银行取得京（2017）大不动产证明第0015625号《不动产登记证明》，成为涉案房屋抵押权人。2017年3月20日，张家口银行向李美玲发放贷款200万元。2017年，田锋以房屋买卖合同纠纷将国银南方公司、李美玲诉至本院，要求：1.判令田锋母亲康敏与国银南方公司签订的编号为CW360045存量房屋买卖合同无效；2.判令国银南方公司与李美玲签订的编号为CW365865存量房屋买卖合同无效；3.国银南方公司、李美玲协助田锋办理房屋过户手续，将房屋变更至田锋名下；4.诉讼费由国银南方公司、李美玲承担。2018年3月14日，本院作出（2017）京0115民初5431号民事判决书，判决：一、勇佰伟代理康敏与国银南方公司签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（合同编号：CW360045）无效；二、驳回田锋的其他诉讼请求。国银南方公司不服提起上诉，北京市第二中级人民法院于2018年8月30日出具（2018）京02民终7010号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该案一、二审法院均未对田锋提出的2、3项诉讼请求予以处理。本院认为，当事人有答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利，本案被告国银南方公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。勇佰伟代理康敏与国银南方公司签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》已被生效法律文书认定为无效，故国银南方公司出售涉案房屋的行为属无权处分行为。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。根据双方提交的证据可知，国银南方公司仅与李美玲签订了编号为CW365865的网签合同，且以购买价格同样的价格进行出售，130万元的出售价格远低于市场价格。李美玲虽主张实际购房价格为213万元，但其提交的证据不足以证明其与国银南方公司约定的购房款为213万元，且其将购房款213万元已实际支付给国银南方公司。同时，李美玲购房款支付时间在办理过户手续之后，不符合二手房市场交易通常性规则。原一审中国银南方公司则称购房款系现金支付与李美玲陈述不一致。国银南方公司在原一审中称曾居住于涉案房屋并于2016年12月20日左右将涉案房屋交付李美玲，但李美玲辩称其是于取得涉案房屋不动产权证书后与田锋进行房屋交接，双方陈述存在不一致。李美玲代国银南方公司向本院提交的《情况说明》，国银南方就与李美玲的房屋交易情况，存在前后主张不一致的事实，且本院无法核实《情况说明》的真实性。本院无法就国银南方公司与李美玲签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》排除双方可能存在恶意串通可能性之合理怀疑，故田锋要求确认国银南方公司与李美玲签订的编号为CW365865的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效的诉讼请求，本院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。涉案房屋现登记在李美玲名下，张家口银行为涉案房屋的抵押权人，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。现田锋虽同意先行代替李美玲偿还张家口银行贷款解除抵押权，但涉案房屋抵押权人张家口银行不同意由田锋代为偿还贷款，因此涉案房屋目前不具备变更产权至田锋名下的履行基础，故关于田锋要求国银南方公司和李美玲配合办理过户手续将产权变更至其名下的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，对田锋的诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、国银南方（北京）科技有限公司与李美玲签订的编号为CW365865的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效；二、驳回田锋的其他诉讼请求。案件受理费16500元，由国银南方（北京）科技有限公司、李美玲各负担8250元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  任喜堂人民陪审员  袁莉娅人民陪审员  解春燕二〇二〇年九月二十五日法官 助理  张雯雯书 记 员  李 琦