天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0110民初263号原告：杨林，男，1986年6月12日出生，汉族，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：马翠霞，北京默合律师事务所律师。委托诉讼代理人：王蒙，北京默合律师事务所律师。被告：天津市东丽软件园建设开发有限公司，统一社会信用代码91120110797257195H，住所地天津市东丽区外环线南、昆仑北路东矽谷港湾******。法定代表人：沈永和，总经理。委托诉讼代理人：郝圆圆，天津秦天律师事务所律师。原告杨林与被告天津市东丽区软件园建设开发有限公司（以下简称软件园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨林的委托诉讼代理人马翠霞、被告软件园公司的委托诉讼代理人郝圆圆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨林向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告赔偿原告逾期交房利息和违约金共计100374.3元；2.被告依法办理房屋初始登记并为原告办结房屋权属转移登记；3.被告赔偿原告因本案花费的律师费10000元；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年1月4日，原告与被告签署《天津市商品房买卖合同》，购买由被告开发的坐落于东丽区××路××房屋一套，房屋价款总额697100元，原告已付清。根据合同第三条约定，被告应于2014年6月30日之前，将符合约定的商品房交付原告使用。第五条约定，被告未按约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权被告追究已付款利息，利息自合同约定原告应交付商品房次日起至实际交付商品房之日为止，按照银行同期贷款利率计算；如超过上述约定期限，原告再向被告追究已付款利息的同时，还有权要求被告每日按照商品房价款的0.01‰支付违约金。之后被告未能在2014年6月30日前交付房屋。被告于2015年6月24日出具书面承诺书作出承诺：若2015年12月31日仍未能交付房屋，自2016年1月起除合同约定的赔付金额外，额外每户每月多支付2000元作为补偿金，按月与合同内应付赔偿金一并支付；此外，被告同意支付延期交房赔偿金并与原告签署延期交房赔偿协议。基于此，原、被告于2015月7月15日签署了《延期交房赔偿协议》，约定自2014年9月10日至2015年6月30日，被告应向原告支付逾期交房利息（以银行同期贷款利率为准）和违约金合计35108元，自房屋交付后支付；自2015年7月至房屋交付之日期间的逾期交房利息（以银行同期贷款利率为准）和违约金向原告按月支付，每月支付金额为3260元，于次日10前划款至原告提供的账号。2016年9月14日，被告发出《入住通知书》，通知原告房屋定于2016年11月30日交付并办理入住手续。2016年9月23日，双方再次签署了《延期交房赔偿协议》，双方确认自2014年9月10日至2015年6月30日，被告应向原告支付逾期交房利息（以银行同期贷款利率为准）和违约金合计人民币35108元；同时约定，在未交房的情况下，签订此协议的次月每月赔付2000元，在交房完毕后的第二个自然月每月赔付4000元，直至赔付完毕。但被告仍未按时在2016年11月30日交房房屋，一直拖到2019年5月8日才交付房屋。按照上述承诺书及两份赔偿协议约定，被告应支付原告逾期交房利息及违约金共计266295.3元，但被告仅向原告自付了165921元，至今尚未赔偿原告剩余的逾期交房利息及违约金共计100374.3元。此外，自2019年5月8日交付房屋至今已长达7个月，但被告却迟迟未办理房屋初始登记，导致未能为原告办结房屋权属转移登记。原告多次找被告协商无果，故原告起诉。被告软件园公司辩称，同意赔偿因逾期交房尚未支付利息及违约金共计38610元，原告的其他诉讼请求于法无据，请求驳回。原告向本院提交如下证据：一、第一组证据：1.天津市商品房买卖合同，拟证明原告与被告存在合法的合同关系，双方应严格遵守合同约定。双方约定交房日期为2014年6月30日，并约定了逾期交房的违约责任；第二组证据：2.销售不动产统一发票、3.税收缴款书、4.维修基金交款收据，拟证明原告按约履行了付款、纳税、缴费的义务；5.承诺书、6.延期交房赔偿协议（2015年7月15日签署）、7.入住通知、8.延期交房赔偿协议（2016年9月13日签署）、9.入住确认书，拟证明被告未按约定期限在2014年6月30日前交房，实际交房日期为2019年5月8日，应当按照赔偿协议的约定向原告支付上述逾期交房期间的利息和违约金，共计266295.3元；第三组证据：10.中国银行交易流水明细清单，拟证明被告仅向原告支付逾期利息及违约金共计165921元，至今尚未支付剩余利息及违约金共计100347.3元；第四组证据：11.委托代理合同及发票，拟证明因被告违约造成原告支出律师费10000元，被告应当赔偿。软件园公司对该证据2.7.11的真实性不认可；对证据3.4认为与被告无关，对证据5的证明目的不认可。其他证据没有异议。被告软件园公司向本院提交如下证据：1.商品房买卖合同，拟证明被告认可逾期交房，同意按照合同约定支付给原告逾期交房违约金及利息；2.入住通知函、邮寄单，拟证明被告已经向原告发出入住通知函且原告已经收到。原告杨林对被告软件园公司提供证据的真实性没有异议。本院经审理认定事实如下:原告杨林与被告软件园公司于2014年1月4日签订《天津市商品房买卖合同》，约定杨林购买软件园公司开发的位于东丽区××路××房屋一套，建筑面积69.71平米，房屋价款697100元。合同第三条约定，被告应于2014年6月30日之前，将符合约定的商品房交付原告使用。第五条约定，被告未按约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房次日起至实际交付商品房之日为止，按照银行同期贷款利率计算；如超过上述约定期限，原告在向被告追究已付款利息的同时，还有权要求被告每日按照商品房价款的0.01‰支付违约金。同时双方对商品房权属登记进行约定，自初始登记完毕之日起180日内，办结房屋权属转移登记。由于软件园公司原因未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，合同继续履行。被告应按商品房价款的0.01%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约交付了全部购房款，被告未能如期交付房屋。2015年6月24日，因被告逾期交房，为业主出具书面承诺。内容载明“×××..第三条：1.自2015年7月起，对符合赔偿条件的客户，我公司按每月支付赔偿金，支付时间为应赔偿鱼粉次月的10日前。2.如2015年12月31日公司仍未能交付房屋，对符合赔偿条件的客户，自2016年1月起除合同约定的赔付金额外额外每户每月多支付2000元作为赔偿金，此笔赔偿金按月与合同内应付赔偿金一并支付。第五条：对于2015年7月起应支付的延期交房赔偿金，公司对已登记客户的延期交房赔偿金，在客户配合的基础上经公司核查后于2015年7月25日前连同划款账号一并与客户确认并签署延期交房赔偿协议。”2015年7月15日，原、被告签订了《延期交房赔偿协议》，载明：“因甲方(被告)未能按约定时间交付房屋。经双方协商，结合《天津市商品房买卖合同》相关约定，甲乙双方就上述事宜达成如下协议：第一条、关于乙方（原告）逾期交纳房款、甲方房屋实际交付时间、违约金计算方法问题：1.乙方逾期缴纳房款问题，乙方必须保证在与甲方签订的《天津市商品房买卖合同》约定的交付时间内支付购房款，如乙方未能按照合同约定时间付齐房款，则甲方有权依照《补充合同》中的相关约定拒绝向乙方交付房屋，亦不承担由此造成的延期交房的违约责任，同时乙方应按合同约定向甲方支付违约金。2.甲方实际交付房屋时间……。3.违约金计算方法，甲、乙双方存在违约情况的处理方法，参照双方签订的《天津市商品房买卖合同》第五条、第六条及合同附件六《补充合同》之内容执行或双方另行协商确定。第二条、甲方逾期交房赔偿金额及支付方式：1.经甲乙双方确认自2014年9月10日至2015年6月30日，甲方应向乙方支付逾期交房利息（以银行同期贷款利率为准）和违约金合计人民币叁万伍仟壹佰零捌元整（￥35108）。上述违约金和逾期交房利息自房屋交付后根据实际情况安排分批分次支付。2.自2015年7月至交房屋交付之日期间的逾期交房利息（以银行同期贷款利率为准）和违约金甲方向乙方按月支付，每月支付金额约为人民币叁仟贰佰陆拾元整，利息根据中国人民银行公布的贷款利率或有所浮动，每月延期交房赔偿金（包括逾期交房利息和违约金）最终以甲方划到乙方账户实际金额为准。甲乙双方认可上述赔偿金的支付方式为于应赔偿月份次月的10日前划款至乙方所提供账户……。第四条：1.本协议签订后，甲方向乙方支付赔偿金均应依照本协议执行，以本协议作为解决双方违约赔偿全部内容，即视为已按《天津市商品房买卖合同》约定履行完毕赔偿义务。2.本协议与《天津市商品房买卖合同》和《补充合同》以及本协议约定如有不一致之处，以本协议约定为准。3.本协议自双方签订之日起生效……。”2016年9月23日，原、被告又签订了《延期交房赔偿协议》，该协议第一条载明：“×××..2.房屋交付时间应以甲方向乙方发放《入住通知书》载明的时间为准，乙方收到入住通知书后，应个根据《入住通知书》载明的时间办理入住手续；乙方拒绝办理入住手续的，仍视为房屋已经交付，由此产生的一切风险由乙方自行承担。3.违约金计算方法：甲、乙双方存在违约情况的处理办法，参照双方签订的《天津市商品房买卖合同》第五条、第六条及合同附件《补充合同》之内容执行或双方另行协商确定。第二条、甲方逾期交房赔偿金额及支付方式：1.经甲乙双方确认，自2014年9月10日至2015年6月30日，甲方应向乙方支付逾期交房利息（以银行同期贷款利率为准）和违约金合计人民币叁万伍仟壹佰零捌元整（￥35108）。2.在未交房的情况下，签订此协议的次月每月赔付2000元，在交房完毕后的第二个自然月每月赔付4000元，直至赔付完毕。3.甲、乙双方认可上述赔偿金的支付方式为：于签订此赔偿协议后次月的10日前划款至乙方所提供的账号×××..。第四条：1.本协议签订后，甲方向乙方支付赔偿金均应依照本协议执行，以本协议作为解决双方违约赔偿全部内容，即视为已按《天津市商品房买卖合同》约定履行完毕赔偿义务。2.本协议与《天津市商品房买卖合同》和《补充合同》以及本协议约定如有不一致之处，以本协议约定为准。3.本协议自双方签订之日起生效……。”另查，自2015年8月被告通过银行转账的方式每月向原告支付延期交房的违约金及利息。自2018年3月份起，被告中断支付赔偿金，2018年7月23日支付赔偿金2970元，之后被告未再支付原告延期交房违约金及利息。再查，被告于2019年4月30日向原告邮寄发出入住通知函，通知原告于2019年5月2日前办理入住手续。原告于2019年5月8日办理了入住手续。目前，案涉房屋尚未经过备案登记，不具备办理房屋产权登记的条件。本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》、《补充合同》、《延期交房赔偿协议》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。合同中约定的条款对双方均有约束力。在实际履行过程中，被告未按约定的交房日期交付房屋，为此被告2015年6月24日做出过单方承诺，额外每户每月多支付2000元赔偿金。之后双方在2015年7月15、2016年9月23日分别签订《延期交房赔偿协议》，在协议中原、被告对违约赔偿事宜进行了明确的约定，因此按照时间的先后顺序，双方应以最后的协议的约定作为解决延期交房赔偿事项的标准。由于被告未按约定履行交付房屋的义务，根据2016年9月23日的《延期交房协议》的约定承担违约责任赔偿原告，现原、被告对按照《延期交房协议》的规定计算每月支付延期交房的违约金及利息2970元均无异议。庭审中，双方均认可自2018年3月起至2019年4月，按照每月2970元的标准向原告支付逾期交房的利息及违约金，扣除2018年7月的赔偿金，尚欠13个月的违约金及利息38610元。关于原告主张对承诺中中每月2000元补偿金的意见，根据在案查明事实，承诺书发生在《延期交房赔偿协议》签订之前，《延期交房赔偿协议》中原、被告对违约赔偿事宜进行了明确的约定，因此按照时间的先后顺序，双方应以《延期交房赔偿协议》的约定作为解决延期交房赔偿事项的标准，故而被告继续支付额外的补偿金2000元，属于自愿的行为，不再具有强制性。故本院对其主张，不予支持。关于原告要求被告依法办理房屋初始登记并办理房屋权属转移登记的诉讼请求，因涉案房屋尚未经过备案登记，目前不具备办理房屋产权登记的条件，本院对此不予支持，原告可待条件成就后另案解决。原告要求被告支付律师费的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告天津市东丽软件园建设开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告杨林逾期交房利息及违约金，合计38610元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告杨林的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1253元，由原告杨林负担815元、被告天津市东丽软件园建设开发有限公司负担438元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  张厚勇二〇二〇年九月二十三日书记员  张晓晨本判决所依据的法律、法规一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。