贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初10955号原告：贵州凯里经济开发区俊吉置业有限公司，住所地：贵州省凯里经济开发区金源东大道**俊吉广场******门面。法定代表人：陈如梦，系公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：兰银龙、文生关，贵州维律律师事务所执业律师。被告：罗源源，女，1987年3月15日出生，布依族，贵州省凯里市人，住凯里市。被告：赵永香，女，1968年2月10日出生，侗族，贵州省凯里市人，住凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：张远洋，贵州远迈律师事务所执业律师。第三人：贵州凯里农村商业银行股份有限公司开发区支行，，住所地：贵州省凯里经济开发区南桦山庄**门面负责人：杨坤达，系该行行长。委托诉讼代理人（一般代理）：唐晓梅，贵州争荣律师事务所执业律师。原告贵州凯里经济开发区俊吉置业有限公司（以下简称俊吉公司）与被告罗源源、赵永香及第三人贵州凯里农村商业银行股份有限公司开发区支行（以下简称农商银行开发区支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月4日公开开庭进行了审理。原告俊吉公司之委托诉讼代理人兰银龙、文生关，被告罗源源，被告赵永香及其委托诉讼代理人张远洋，第三人农商银行开发区支行之委托诉讼代理人唐晓梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告俊吉公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与二被告于2017年11月3日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号为2017002642）；2．判令二被告于判决书生效之日起十日内协助原告办理位于凯里市房屋预告登记、抵押权预告登记和《商品房买卖合同》备案登记的注销手续；3．判令二被告于判决书生效之日起十日内腾空并返还凯里市房屋给原告；4．判令二被告于判决书生效之日起十日内连带支付原告代为偿还的按揭贷款本息13932.50元；5．判令二被告于判决书生效之日起十日内赔偿原告违约金5万元；6．判令二被告于判决书生效之日起十日内赔偿原告律师费16000元；7．本案诉讼费由二被告承担。庭审中，原告将第四项诉讼请求的贷款本息变更为20901.57元。事实和理由：2017年11月3日，原告与二被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由二被告购买原告开发建设的位于凯里市房屋，售价306303元，其中153303元由被告于签订合同之日支付给原告，余款采用银行按揭贷款方式支付。合同签订后，原、被告办理了商品房预售合同备案登记、不动产预告登记。2017年10月23日，原告与第三人签订《个人住房（商业用房）按揭合作协议书》，约定由原告对俊吉广场项目1-8栋一、二层楼的购房者提供最高限额保证，保证金额为6000万元。2017年11月10日，二被告作为借款人、抵押人，第三人作为贷款人、抵押权人，原告作为保证人签订《贵州省凯里农村商业银行住房（商业用房）抵押借款合同》，合同对各方当事人的权利义务进行约定。合同签订后，第三人与被告办理了涉案房屋的预抵押登记，第三人向被告发放153000元贷款，并按合同约定将该笔贷款付至原告账户上。因二被告从2019年8月开始未按约定偿还贷款本息，第三人分别于2019年11月25日、2020年3月25日向原告发出《保证金扣划函》，告知原告应承担连带保证责任，并从原告保证金账户扣划欠款6963.43元、6969.07元。为此，原告多次与被告沟通，要求被告履行还款责任，被告均置之不理。综上所述，被告未按约定归还贷款本息的行为造成双方买卖合同目的不能实现，已违反《补充协议》第一条第3点的约定，应承担违约责任。被告罗源源辩称：一、原告要求解除双方于2017年11月3日签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》的诉讼请求无事实根据和法律依据，应予驳回；二、本案被告没有协助原告办理位于凯里市房屋预告登记、抵押权预告登记和《商品房买卖合同》预告登记的注销手续义务；三、原告要求被告支付代为支付的贷款本息13932.50元是在行使追偿权，这与本案审理的商品房买卖合同关系属于两个不同的法律关系，不应一并处理。原告的该项诉讼请求不应得到支持；四、原告诉请的违约金与律师费无事实和法律依据。根据合同法的规定，违约金和诉讼费只有在相关约定条款的合同向对方违约的情况下才会产生，而本案原、被告双方已履行完《商品房买卖合同》与《补充协议》，根本无违约情况的出现。因此，原告的该项诉讼请求也依法不应得到支持。综上所述，请求依法驳回原告的所有诉讼请求。被告赵永香庭审中口头辩称：1、本案系借名购房，而被借名人仍然占有该房屋引发的纠纷，原告在诉讼请求中要求解除该商品房买卖合同，我们认为该商品房买卖合同已经履行完毕，房开商已经收取了该房屋的所有房款，合同已经履行完毕不存在解除合同；2、原告按照商品房买卖合同补充条款要求解除合同，但该补充条款是格式条款，且没有明确告知购买人。关于银行贷款不偿还问题，原告选择了两种赔偿方式，加重了购买人的责任义务，应当属于无效合同；3、被告赵永香借名购房，当时第一次协商的时候是使用自己儿子的名字购买涉案房屋，因其子的银行征信贷款不能，才借第一被告的名字购买房屋，首付款定金以及银行还款利息都是赵永香偿还，而非第一被告答辩状上所说的由她个人偿还；4、不同意解除商品房买卖合同；5、偿还银行按揭款应当由借款人进行偿还，对第二被告赵永香只是抵押权。另，违约金我们认为过高，请求人民法院适当调整，或者按照格式条款进行调整；6、对律师费没有意见。第三人农商银行开发区支行庭审时口头陈述称：1、由于被告违约没有履行按揭贷款，对于原告起诉要求解除商品房买卖合同和补充协议，请法庭依法判决；2、我们认为该商品房买卖合同及补充协议无论是否解除，被告均应履行偿还第三人贷款本金、利息的合同义务，原告也应按照按揭合作协议书履行连带保证责任。根据采信的证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院确认本案事实如下：罗源源与赵永香原系婆媳关系。2017年6月3日，赵永香因需购买商业用房而向俊吉公司支付定金3万元。2017年10月23日，俊吉公司（乙方）与第三人农商银行开发区支行（甲方）签订《个人住房（商业用房）按揭合作协议书》，约定甲方为乙方开发的首期项目的商业用房提供按揭贷款最高限额为6000万元，乙方在甲方开设“保证金专户”，按照甲方按揭贷款金额8%存入保证金专户。并约定在借款人未按时偿还贷款本息的情况下，乙方应协助甲方催收，连续三个月未偿还贷款本息的，由乙方代借款人偿还，甲方有权直接从乙方所设立的保证金专户内扣划。2017年11月3日，俊吉公司（出卖人）与罗源源、赵永香（买受人）签订合同编号为2017002642的《商品房买卖合同》，约定：出卖人将位于凯里经济开发区商业用房出卖给买受人，房屋总价款306303元，买受人于签订合同之日支付首付款153303元，余款以按揭贷款方式支付。双方还就抵押情况、逾期付款责任、交付时间和条件等进行了约定。该商品房买卖合同附件十二为补充协议，协议第一条第3款约定：“买受人未按约向贷款机构还款导致出卖人承担保证责任代为偿还的，买受人应在出卖人代偿之日起15日内向出卖人还清代偿款项（含本金、利息、罚息等，下同），并自出卖人承担代偿义务之日起至买受人向出卖人偿还代偿款项之日止，同时按日向出卖人支付代偿款项万分之八的违约金。在买受人取得房地产权属证书之前发生出卖人代偿的，出卖人亦有权选择解除《买卖合同》并处买受人违约金五万元，买受人并自行承担该商品房装修损失，出卖人不予任何补偿。贷款机构提起诉讼而出卖人应诉或出卖人行使追偿权、解除权而提起诉讼的，买受人承担因此发生的诉讼费、律师费等实现债权的所有费用”。罗源源与赵永香已向俊吉公司支付购房首付款153303元。2017年11月9日，原告与罗源源、赵永香所签订的《商品房买卖合同》进行了备案登记。2017年11月10日，俊吉公司（保证人）、农商银行开发区支行（贷款人、抵押权人）与罗源源、赵永香（借款人、抵押人）签订《贵州凯里农村商业银行住房（商业用房）抵押借款合同》，约定由罗源源向农商银行开发区支行借款153000元，借款期限120个月，并以罗源源、赵永香购买的涉案房屋予以抵押，同时约定由俊吉公司为该笔借款提供连带保证责任。2017年11月17日，涉案房屋办理了房屋预告登记和抵押权预告登记。贷款初期，罗源源、赵永香尚能按约还款，但从2019年8月1日两人未按时还款，截至2020年7月30日，罗源源未向农商银行开发区支行偿还借款本息总额为20901.57元，该笔款项已由第三人向原告所设立的保证金专户内予以扣划。原告经向被告催还未果后提起本案诉讼，并因诉讼产生律师代理费16000元。另查，罗源源、赵永香与凯里经济开发区揽众商业管理有限公司及原告于2017所7月31日签订《委托经营管理合同》，将涉案房屋全权委托凯里经济开发区揽众商业管理有限公司经营管理。2017年12月31日，俊吉公司将涉案房屋交付给罗源源与赵永香。本院认为，关于原告俊吉公司请求解除其与被告罗源源、赵永香签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的问题。虽被告罗源源未按借款合同约定向第三人农商银行开发区支行偿还借款本息，导致原告被第三人扣划保证金代为罗源源偿还贷款本息属实，该情形符合《补充协议》第一条第3款有关解除合同的约定。但纵观双方《商品房买卖合同》的履行情况，原告已将房屋出卖并交付给被告，而被告亦通过向第三人贷款的方式全部向原告支付购房款，双方的合同目的已经实现。根据诚实信用原则和鼓励交易原则，对原告提出解除已经实现合同目的的买卖合同的诉讼请求，本院不予支持。进而，对原告提出协助办理房屋预告登记、抵押权预告登记、《商品房买卖合同》备案登记的注销手续以及返还涉案房屋的诉讼请求均应不予支持。关于原告主张的代偿本息20,901.57元，虽确系另一法律关系，但系因被告罗源源、赵永香拖欠第三人购房贷款导致第三人扣划原告账户保证金所致事实，与本案存在一定关联性，为减少当事人诉累，本院可一并处理。原告的该项主张有事实及法律依据，本院予以支持。关于违约金，被告罗源源与赵永香在履行合同过程中违约属实，其应依约承担支付原告违约金的责任。结合二被告的违约程度，俊吉公司请求的违约金过高，本院根据《补充协议》第一条第3款前部分约定的代偿款项日万分之八予以支持。原告主张的律师代理费16,000元，符合双方违约约定且有事实依据，本院应予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第九十三条、第一百三十条规定，判决如下：一、被告罗源源与赵永香于本判决生效之日起十日内共同向原告贵州凯里经济开发区俊吉置业有限公司支付代偿本息20,901.57元及支付违约金（违约金以20,901.57元为基数，从2019年11月25日起按日万分之八计算至被告支付完上述费用之日止）。二、被告罗源源与赵永香于本判决生效之日起十日内共同向原告贵州凯里经济开发区俊吉置业有限公司支付律师代理费16,000元。三、驳回原告贵州凯里经济开发区俊吉置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取3,547元，由被告罗源源、赵永香负担。如不服本判决，可在判决书送达当事人之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，还应在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请强制执行。审判员  李晓红二〇二〇年九月二十八日法官助理陈芸芸书记员李芹芹