广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初9058号原告：文树英，女，汉族，1981年2月7日出生，公民身份号码：433************426，住址：湖南省龙山县********。委托代理人：陈胜文，广东万理通律师事务所律师。被告：惠州东江湾房地产开发有限公司，住所地：惠州市*********金世界花园。法定代表人：钟某1。委托代理人：周亭亭、周传芳（助理），系公司法务。第三人：惠州市**电子商务有限公司，住所地：惠州市仲恺高新区******区。法定代表人：周某1。原告文树英与被告惠州东江湾房地产开发有限公司，第三人惠州市**电子商务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告文树英及其委托代理人陈胜文到庭参加诉讼，被告惠州东江湾房地产开发有限公司的委托代理人周亭亭、周传芳到庭参加诉讼，第三人惠州市**电子商务有限公司本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告文树英诉称：2018年11月10日，经第三人中介，原告（作为乙方）与被告（作为甲方）签订了《房产认购书》，购买被告的惠州市****************房（面积47.39M2），约定：购买价打折优惠为603915元（第一条）；认购定金30000元在签订认购书时支付，在签订《商品房买卖合同》前支付首期款303915元（含30000元定金），余款30万则由原告申请委托贷款银行（或公积金部门）依照房产抵押贷款合同支付（第二条）；签订认购书后7日内即2018年11月17日前签订正式的《商品房买卖合同》（第三.1条）。该《房产认购书》最后部位注明原告必须选择被告合作的经纪机构即第三人，才能享受打折优惠的购买价。签订该认购书后，原告支付了被告30000，并于2018年11月30日支付了273915元到住房和城乡建设部门监管的被告银行账户中，共计支付303915元给被告。之后被告拖延不与原告签署正式的《商品房买卖合同》，原告到住房和城乡建设部门了解到，被告所出售的该***房早已被其抵押出去。因被告一直不解押该房产，致使双方无法正式签署住房和城乡建设部门所监管的《商品房买卖合同》，原告也无法办理按揭贷款手续。2019年9月10日，长期等不到结果的原告，不得不到被告售楼处要求退款，而代理被告销售的第三人，要求原告写退款申请表、申请书（一份给被告一份给住房建设部门），并拿走了原告的认购书原件和收款收据，承诺在30日内全部退回款项。但至今被告无任何信息和行动，退回原告款项。仅第三人表示愿意解除中介合同退回了原告所付的35000元中介费。被告作为开发商，对购房者进行欺诈销售，原告本可以按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：…（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实…”之规定，要求其承担双倍退回已付购房的责任，考虑到息事宁人，现只要求其双倍返还定金、退回购房款及承担相关的利息。以上望判如所请！1、解除原、被告于2018年11月10日签订的《房产认购书》；2、判令被告双倍返还原告30000元购房定金即返还原告60000元款项；3、判令被告退回原告273915元人民币购房款及按中国人民银行同期同类贷款利率计付从2018年12月1日起至该款项清偿之日止期间的利息（暂计至起诉之日为1000元）；4、由被告承担本案法院受理费、保全费等一切费用。庭前，原告提交《变更、减少诉讼请求申请书》，载明被告收到诉讼材料后已向原告退回了首付的购房款273915元及30000元定金，被告的行为已经自认违约，并解除了双方的房产认购协议，由于被告存在过错导致合同履行不能，其出售的房产也根本不存在和能够转让，故此为缩小纠纷范围，变更诉讼请求为：1、判令被告双倍返还原告30000元购房定金（另30000元定金已退回）；2、由被告承担本案法院受理费、保全费等一切费用。被告惠州东江湾房地产开发有限公司辩称，原、被告双方就涉案房产签订了房产认购书，原告于2019年10月1日以书面方式向被告提出退房申请，申请解除原被告双方签订的房产认购书，涉案房产的房款支付至惠州市住建部门的监管账户，被告无法自由支取，需向住建部门申请并且经过住建部门同意方能办理退房退款的手续，被告提出退房申请后恰逢传统新年及疫情影响，住建部门的审批手续未及时完成，在原告提起诉讼前夕被告已明确告知住建部门的审批流程即将完成，会尽快安排退款，被告于2020年7月1日一次性办理了包括原告在内九户退房退款手续，其中一户已在贵院诉讼调解结案，其余七户未诉讼，为双方协商解决。原告诉讼行为产生的费用包括诉讼费、保全费等应由原告本人承担，另外，退房申请由原告单方书面申请，被告方无需向原告双倍退定，目前被告方已经按照原告书面退房申请的金额足额退还了原告，双方签订的房产认购书事实上已经解除，被告已经履行了全部的返还义务，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人惠州市**电子商务有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见及证据。查明的案件事实经审理查明：2018年11月10日，在第三人惠州市**电子商务有限公司的居间下，原、被告双方签订了《房产认购书》，约定原告向被告认购位于惠州市*********房，建筑面积47.39平方米，认购房产的价款合计为655929元，成交价款为603915元。付款方式，认购房产定金为30000元，由原告于签订本认购书时支付。正式签订《商品房买卖合同》时，认购定金即转为认购房产价款的一部分。原告在签订认购房产的《商品房买卖合同》前支付首期房款303915元（含定金），余款300000元由原告申请委托有关贷款银行（或公积金部门）依照与被告签订的房产抵押贷款合同支付。正式合同的签订，原告应于签订本认购书之日起七日内，即：最迟不超过2018年11月17日前亲临《东江湾PEO》销售中心与被告签订认购房产的《商品房买卖合同》。《房产认购书》下方注明：原告在自愿选择在被告合作的经纪机构交纳居间服务费3.5万元，享受备案价特价9.3折优惠，原告未交纳居间服务费则不享受备案价9.3折优惠。2018年11月12日，原告向被告支付定金30000元；同日，原告向第三人支付35000元；2018年11月30日，原告向被告支付房款273915元。被告、第三人均向原告出具收据，确认收到上述款项。被告称涉案房产在签订认购书之初因涉案楼盘时间跨度长，住建部门即原来的房管部门未能及时开通楼盘系统导致原告到期无法签约，涉案房产项目存在在建工程抵押，在与买受方签订正式买卖合同前被告需批量与抵押行向住建部门办理解押申请，被告因此多次向原告沟通，后原告于2019年10月1日向被告提出书面退房申请，同时将涉案房产所签订的认购书原件、收款收据原件、居间服务费确认单等全部原件退还给被告。被告认为原、被告双方对于解除房产认购书的事宜已达成一致意见，不存在双倍退还定金的情形。原告称原、被告双方并未对解除合同事宜达成一致的意见，按照合同约定需要在2018年11月17日签订正式的买卖合同，但是被告之后告知涉案房产办理了抵押手续，无法解押，无法签订正式的买卖合同，故原告于2019年10月1日向第三人申请退房，第三人称30个工作日内就可以退款，并把原告的原件收走。原被告庭审时均称涉案房产于2019年10月1日前设立的抵押权尚未解除。原告提交一份《退款申请书》、《客户回执》，《退款申请书》载明：“惠州市住房和城乡建设局：本人在东江湾购置了***房，于2018年11月10日交清首付款共273915元，由于开发商迟迟不安排正签，导致银行案件未批下来，因此造成我购房计划错乱，影响我其他资金利用，故本人向贵局申请退房。现申请***房的房屋首期款273915元从监管账户里退还给本人。特向贵局说明，望批准。本人签名：文树英，日期：2019.10.1。”《客户回执》载明第三人于2019年10月1日收到原告的：《收款收据》客户联、原告用以支付居间服务费银行卡的复印件、其他刷卡小票、房产认购书，并承诺第三人会在即日起不超过30个工作日内将343915元退回至原告交款的账户。原告向本院提起本案诉讼之后，被告于2020年7月1日通过公司账户向原告退款273915元，于2020年7月15日通过案外人刘思幽的个人银行账户向原告支付30000元。原告对此予以认可，并于庭前撤回了解除《房产认购书》、要求被告退还定金30000元及购房款273915元的诉讼请求。裁判理由和结果本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告所签订的《房产认购书》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。原告按约定向被告支付了购房定金30000元及首付款273915元后，按约定，双方应于2018年11月17日前签订《商品房买卖合同》，但由于涉案房产项目存在在建工程抵押，被告未能在2018年11月17日前解除涉案房产的抵押，导致原、被告无法签订《商品房买卖合同》，直至原告于2019年10月1日向被告和第三人提出退回房款，涉案房产仍未能解除抵押登记，由于被告的原因导致原、被告双方经过较长时间无法签订正式的商品房买卖合同，且涉案房产至原告提出退回房款时仍未能解除抵押登记，被告已违约，原告向被告提出退回房款，也即原告向被告发出了解除《房产认购书》的意思表示，被告应向原告返还已支付的购房定金30000元及首付款273915元，且由于被告的原因导致双方的《房产认购书》无法继续履行，被告应向原告返还双倍购房定金。被告于本案庭审前已向原告退还了购房定金30000元及首付款273915元，现被告还需向原告支付违约金30000元。经查，本案无保全，未产生保全费。原告庭前变更诉讼请求，本案诉讼费按原告实际主张的标的额计算。第三人经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证及抗辩的权利，不影响案件的审理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：被告惠州东江湾房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告文树英支付违约金30000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元（原告已预交6323.72元），由被告惠州东江湾房地产开发有限公司负担。被告惠州东江湾房地产开发有限公司应负担的费用，应于本判决生效之日起七日内直接向本院缴纳，逾期本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长 赖素霞审 判 员 蓝诗祥审 判 员 黄链生二〇二〇年九月二十三日法官助理 郑 慧书 记 员 张莉茱