北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初10003号原告：北京优康动力预防医学研究院有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路******楼****。法定代表人：翟水龙，男，1993年6月12日出生。被告：李云，男，1971年8月2日出生。委托诉讼代理人：党春雨，北京市科华律师事务所律师。原告北京优康动力预防医学研究院有限公司（以下简称：优康动力公司）与被告李云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告优康动力公司的法定代表人翟水龙、被告李云的委托诉讼代理人党春雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告优康动力公司向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判决解除原被告于2019年10月10日签订房屋租赁合同，依法判令被告返还原告租房押金63333.3元及剩余5个月房租158333.35元；2、判令被告赔偿原告违约金63333.3元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年10月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告承租被告所有的位于北京市丰台区南四环西路188号10区12号楼3层写字楼，建筑面积约287.16平方米，租赁期共2年，自2019年11月1日起至2021年10月31日止，年租金为38万整（大写叁拾捌万元）。合同约定，租金支付方式为：押2个月房租付6个月房租，小写人民币：253333.36元。2019年11月18日被告因资金紧张为由，向原告提前收取下个季度一月房租32000元。2019年11月-2020年1月，在《房屋租赁合同》有效期内，被告未履行合同第六条：在承租期内甲方提供的房间各项设施、设备能正常使用，即水、电、空调、供暖及日常房屋维修等义务，因被告原因办公场地供暖空调不能正常使用，房屋根本不具备使用条件，致使原告公司员工无法正常办公，虽经原告多次沟通无果。被告李云辩称，不同意解除双方租赁合同，不同意原告全部诉求，理由：一、原告完全是恶意解除合同，因为2020年1月31日被告在办公楼处通过微信向原告通知，因为疫情原因通知所有租户进行登记，并且遵守国家防疫措施，并给与一个月免租，原告2020年2月2日向我们发出落款日期为1月31日的解除通知书。二、就空调使用问题是由于原告没有交纳空调使用费用且私自为7层接电线引起。因为一层287平米，每月电费近万元，总部基地是工业用电，电费比较贵，没有包含在每月租金中，在双方协商过程中，原告向被告支付了一个月租金，我们也向原告发出通知，要求缴纳一个月房租作为取暖期的空调取暖费，双方在缴纳取暖费问题上存在纠纷，造成原告空调不能正常使用。另外，7层租户也未缴纳空调使用费，3层的原告擅自为7层私接电线，导致物业给我们整栋楼断电。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年10月10日，原告优康动力公司（乙方、承租方）与被告李云（出租方、甲方）签订《写字楼租赁合同》，约定甲方同意将位于北京市丰台区南四环西路188号总部基地10区12号楼写字楼在设备完好状态下出租给乙方使用。承租区域（三层）的出租面积为287.16平方米，承租区域作为办公用途。房租租赁期为2019年11月1日起至2021年10月31日止，共计2年，装修期自2019年10月20日至2019年10月31日。租金：该房屋出租总面积为287.16平方米，租金为38万元/年。每月租金为31666.67元，租金包括物业费、水电费，不包括税金、网络电话费等其他一切费用。租金支付方式为押二付六，租金每6个月支付一次，于付款月起租日前30天支付下一次租金。同意有效期内租金不予调整。押金相当于2个月的租金，六万三千三百三十三元；押金是乙方作为诚信履行本合同条款之规定，向甲方交付的保证金。在承租期内甲方提供的房间各项设施、设备能正常使用，即水、电、空调、供暖及日常房屋维修等。甲方有下列行为之一的，乙方有权解除本合同：甲方不能提供本房屋的产权证明或所提供的房屋及各项设备设施不符合约定条件，影响乙方使用。补充说明：租赁期内，租户在正常工作日及上班时间可以使用空调、超出工作日部分，甲方有权额外收取相应水电费。合同签订后，原告向被告交纳了房屋押金63333.34元，半年房屋租金19万元，并于2019年11月18日交纳了32000元，就该笔费用，原告认为是租金，被告认为是取暖的空调费。原告提交微信聊天记录，以证明在租赁期内被告未提供相应的服务。聊天记录显示，从2019年11月20日至2020年1月3日期间，原告催促被告提供空调供电，“空调怎么还不开，已经影响到我们正常办公了”“马总，咱办公楼空调电什么时候供？员工好几个感冒的，从11月10号空调就没有电，11月27、28、29供三天电，又没电了，好不容易12月3号盼着来电了，空调能用了，中间还断断续续的断电……”对方回复“正在想办法”“空调电什么时候供啊？今天能供么？越来越冷了”对方回复“正和七层沟通”。“老李咱们办公楼空调电什么时候供？员工好几个感冒的……”对方回复“你咋不帮帮忙！马副总跟你说了情况吧。都是物业太黑，而且七层说好给房租，又突然说不给了，这真是屋漏偏逢连夜雨！拜托翟总想想办法吧”。被告对该微信聊天记录不认可，并称其已经以微信方式通知原告缴纳一个月房租作为冬季取暖费用，原告缴纳之后反复要求被告出具性质为房屋租金的证明，双方对该钱款是租金还是取暖费有纠纷导致原告空调无法正常使用。原告提交《证明》一份，其上载明“因公司（甲方）年末未收账款较多，特提前收取总部基地十区12号楼三层（乙方）2020年5月1日至2020年5月31日一个月房租32000元。收款账户，户名：李姿，账号：62266202********，开户行：光大银行五棵松支行。感谢支持！”落款处有李云签字和北京彤麒科技有限公司签章确认。被告对该证明不认可，并称其收取一个月租金是作为冬季取暖费用的。2019年11月18日，北京彤麒科技有限公司向原告出具收据，其上载明“预交一个月房租，金额32000元”。后，原告向被告发送《解除租赁合同通知书》，并将通知书贴在了被告公司前台。其大意为，因自2019年11月初开始，租赁房屋供暖空调无法使用、电梯亦无法正常使用，且无任何正当理由强制收取下季度房租、将办公场地电源断掉，故依法通知解除租赁合同。且现已将房屋腾空，自即日起交还被告。原告称1月31日，其已经搬走。被告称当时整栋楼已经放假，2月2日收到了原告的解除通知书。原告提交视频及照片截图，证明其于2020年1月31日从涉案房屋搬离，2月2日拍的视频，发送给了被告，被告不认可收到该视频，认可房屋搬离的情况，但对具体日期不清楚，因为疫情影响，其4月19日才回到涉案房屋，发现原告已经搬离。被告提交微信聊天记录，以证明其在2019年10月31日向原告发出通知，因为供暖期要到了，要求按照一个月房租标准缴纳空调取暖费，原告在11月18日交纳了一个月租金，之后原告以缴纳租金为要求，要求顺延一个月房租，双方对于原告缴纳的该笔钱的性质产生争议。聊天记录显示，被告方称“约你谈谈这个取暖费和物业费的事……”原告回复“收电费？”被告方称“就是冬季取暖费用，按以前标准交一个月租金”。“兄弟，抽空我们好好商量一下，这个动力电是我们控制不了的，反正以前租户都是按一月租金交的，今天租户多了好几家也不是说你们一家的事……”，其中2019年10月30日，被告发送通知“各层租户，因为进入本年最后一个季度，物业公司催收物业管理费和将面临冬季取暖大量费用。按道理应由本楼业主先为大家垫付后再收。但因本公司年末未收账款较多，敬请各租户体谅为先，先预付一年物业费交付物业和一个月租金作为冬季取暖费用，日后根据空调使用情况多退少补。”原告对该证据不予认可。被告提交照片，以证明原告私接电线，导致物业断电，原告对此不予认可，称断电与私接电线没有关系，电线是办公用电，不是空调电，并且是被告断电，后来被告恢复了办公用电。庭审中，被告称在合同履行过程中，其要求原告支付供暖费，原告也支付了供暖费，故双方对合同进行了变更。原告称是被告不同意原告使用空调取暖，原告才提前交纳了一个月租金，不同意额外交纳空调取暖费。就合同中的补充说明条款，原告称正常上下班不需要额外交纳电费，被告称上班时间可以正常使用空调，但是供暖季正常上下班也要额外收费。双方均认可涉案房屋是空调供暖。被告称供暖费指的就是使用空调产生的电费。被告称因原告没有交纳费用，所以其没有义务保证原告的空调使用。空调电确实是断断续续的不能使用，其按照低于市场的价格将房屋租给了原告，不可能再承担空调使用费，这不公平。庭审中，原告主张，因被告无法保证空调使用，合同目的无法实现，故要求解除合同。就房屋交接事宜，双方均认可，承租时涉案房屋为大通间，搬离时亦为大通间，无需物品交接。原告称涉案房屋正门系密码锁，密码由被告设置，无需交付，电梯卡系被告自行制作，被告可以远程操作作废，且为原告购买，无需交还被告。被告认可原告未修改密码，故被告可以进入涉案房间，但就电梯卡被告称应交还被告，被告认可4月19日发现房屋已经搬空，但不认可收房。被告称原告仍需交纳供暖费，原告对此不予认可。另，原告于2020年1月7日向我院提交起诉状，要求解除双方的租赁合同。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，系有效合同，双方均应依约履行。根据现有证据，在租赁合同履行期间，在供暖季被告未能保证原告对空调的正常使用，原告据此要求解除合同，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告称因双方就供暖费未达成一致，故未保证原告使用空调，就此，首先，根据双方租赁合同的约定，租金包括物业费和水电费，且在补充说明中明确约定，租户在正常工作日及上班时间可以使用空调，原告已依约交纳了租金，被告作为出租人，理应保证原告对空调设备的使用；其次，根据被告方自己发放的通知，亦显示应由被告先行垫付供暖费后根据使用状况多退少补，因其公司未收账款较多，故要求租户先行预付，在被告与原告就此未协商一致的情形下，被告以原告未交纳供暖费为由不能保证原告对空调的使用，依据不足；再者，即便依据被告所述，双方在合同履行过程中，以实际行为构成了对合同条款的变更，但在原告于2019年11月18日额外交纳了一个月租金的情况下，被告仍未保证原告对空调的使用。综上，被告未能保证原告对空调的使用，已构成违约，原告有权解除合同。原告向被告发送了解除通知，被告于2020年2月2日收到上述通知，故本院认定合同于2020年2月2日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告称其于2020年1月31日已将涉案房屋腾空，但是未与被告办理房屋交接手续，被告认可其于2020年4月19日发现房屋已腾空，但亦未联系原告办理房屋交接，故就合同解除后的房屋占有使用费，本院将根据合同履行情况及双方的过错程度酌情予以确定，扣除房屋占有使用费后若有剩余租金，被告应退还原告。原告要求被告退还押金，符合合同约定，本院予以支持。原告要求被告支付违约金，被告称违约金过高，本院酌情予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告北京优康动力预防医学研究院有限公司与被告李云于2019年10月10日签订的《写字楼租赁合同》于2020年2月2日解除；二、被告李云于本判决生效之日起七日内退还原告北京优康动力预防医学研究院有限公司房屋押金63333.34元；三、被告李云于本判决生效之日起七日内退还原告北京优康动力预防医学研究院有限公司房屋租金82000元；四、被告李云于本判决生效之日起七日向原告支付违约金30000元；五、驳回原告北京优康动力预防医学研究院有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10001元，由原告北京优康动力预防医学研究院有限公司负担6194元（已交纳），由被告李云负担3807元（于本判决生效之日起7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  孙宇杉二〇二〇年九月二十九日书记员  柳艾青