广西壮族自治区北流市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0981民再5号 再审申请人（原审被告、反诉原告）：党琼珍，女，1964年1月31日出生，汉族，住北流市。 委托诉讼代理人：李志明，男，1970年2月10日出生，汉族，住北流市。 被申请人（原审原告、反诉被告）：梁立强，男，1969年10月15日出生，汉族，现住广东省深圳市龙岗区，身份证登记住址广西北流市。 委托诉讼代理人：陈四海，广西玉北律师事务所律师。 被申请人（原审被告、反诉被告）：梁立江，男，1957年9月20日出生，汉族，住北流市。 委托诉讼代理人：刘芬，女，1967年4月12日出生，汉族，住北流市。 原审第三人：党祖瑞，男，1942年8月1日出生，汉族，现住北流市，身份证登记住址海南省屯昌县。 再审申请人（原审被告、反诉原告）党琼珍因与被申请人（原审原告、反诉被告）梁立强、被申请人（原审被告、反诉被告）梁立江、原审第三人党祖瑞房屋买卖合同纠纷一案，不服北流市人民法院（2019）桂0981民初322号民事判决，申请再审。2020年4月2日本院作出（2020）桂0981民 申3号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案。在再审过程中，原审被告党琼珍提出反诉。再审申请人（反诉原告、原审被告）党琼珍的委托诉讼代理人、被申请人（反诉被告、原审原告）梁立强及其委托诉讼代理人陈四海、被申请人（反诉被告，原审被告）梁立江的委托诉讼代理人刘芬到庭参加诉讼。原审第三人党祖瑞经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 党琼珍申请再审（反诉）称，再审请求：撤销北流市人民法院（2019）桂0981民初322号民事判决并驳回被申请人梁立强的诉讼请求。反诉请求：1、确认党琼珍与梁立江、梁立强于2001年11月4日签订的《房屋买卖协议书》有效；2、梁立江、梁立强协助党琼珍办理城北路花果山00××房屋的国有土地使用证和房屋所有权证的过户手续。2001年11月4日，党琼珍与梁立江、梁立强就城北路花果山00××房屋达成买卖意向，签订了《房屋买卖协议书》，梁立江、梁立强在协议书上盖私章认可，党琼珍签名认可。党琼珍一次性交清了房款35000元，梁立江、梁立强即把国有土地使用证和房屋所有权证交给了党琼珍。之后党琼珍、党祖瑞及家人搬入居住至今。2015年3月，梁立江、梁立强提供了身份证、户口本等相关证件给党琼珍，以办理房屋转户手续，但房管部门要求梁立江、梁立强的妻子一起办理手续。党琼珍曾多次提出要求，但梁立强表示在广东工作无法回北流，所以至今无法办理房屋转户手续。《房屋买卖协议书》是双方真实意思表示，是有效合同，梁立江、梁立强应协助党琼珍办理房屋过户手续。请法院驳回梁立强的原审请求，支持党琼珍的再审和反诉请求。 梁立强辩称，1、《房屋买卖协议书》中“梁立强”的印章不是梁立强本人所有，也不是本人所盖，更不存在委托他人所为的情形，所以梁立强作为房屋的共有人与党琼珍没有达成房屋买卖的一致意见，不存在合同关系。2、梁立强请求的是确认之诉，确认之诉不属于诉讼时效的客体范围，不应受诉讼时效的限制，党琼珍主张要求驳回梁立强的确认之诉，没有任何法律依据。3、梁立强、梁立 江是同胞兄弟，梁立强的户口登记在梁立江的原所在单位，直至1998年10月办理分户口后，由于梁立强在广东工作不方便回来领取，便由梁立江代领并保管，因此并不是梁立强本人将户口本交给党琼珍办理房屋过户手续。4、梁立强、梁立江由于家庭琐事，兄弟感情疏远，形同陌路，综观本案整个房屋交易过程，是属于家庭内部矛盾激发转变为个人利益进行打击报复，因此《房屋买卖协议书》无效，请法院驳回党琼珍的再审和反诉请求，支持梁立强的原审诉讼请求。 梁立江辩称，本案房屋买卖行为是梁立江私自转让并将房产证和土地证交给了党琼珍，梁立强并不知此事也没有盖章，因此认为房屋相关证件应由党琼珍返还给梁立强。 原审第三人党祖瑞在法定期限内没有向本院提供证据和答辩。 梁立强向本院起诉请求：1、依法确认梁立江、党琼珍冒用梁立强姓名伪造私章盖印制作的《房屋买卖协议书》合同关系不成立；2、判令党琼珍、党祖瑞返还位于北流市城北路花果山00××房屋和该房屋相关证件给梁立强，恢复至交易前状态。本院原审认定事实：梁立强与梁立江为同胞兄弟关系。涉案房屋的所有权人为：梁立强、梁立江。2001年11月4日，梁立江出具甲方为梁立江、梁立强，乙方为党琼珍的《房屋买卖协议书》，主要约定：1、甲方出卖一幢房屋（砖混结构两层）座落在北流城区（门牌号码为××）给乙方，出卖价为3.5万元；2、办理该房屋产权以及土地使用权过户的手续，税费等一切费用由乙方负责，甲方予以协助办理；3、乙方一次性交清购房款3.5万元给甲方后，甲方将该房屋的产权证书以及土地使用权证交给乙方，乙方即可搬入该房屋居住（即占有使用收益权）。该《房屋买卖协议书》甲方落款处由梁立江用其与其胞弟梁立强的私章盖章，党琼珍在乙方落款处予以签名。协议签订后，党琼珍向梁立江支付了价款，梁立江亦将房产交付给党琼珍使用且将该房的房屋所有权证及国有土地使用证交给被告党琼珍。但至今没办理产权变更登记手续。梁立江承认梁立强的私章为其个人私刻，该《房屋买卖协议书》签订 时未经梁立强授权、同意。梁立强不同意将房产卖给党琼珍，也不同意办理产权变更手续。本院原审认为，梁立强所诉的梁立江与党琼珍签订的《房屋买卖协议书》，是梁立江、党琼珍的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立，合法有效，但梁立江承认将房屋卖给党琼珍时没有征得梁立强同意，且私刻梁立强印章盖于《房屋买卖协议书》，梁立强至今亦对此协议书及梁立江、党琼珍之间房屋买卖行为不予追认，梁立江没有代理权却以梁立强的名义订立合同，未经梁立强追认，对梁立强不发生效力，由行为人梁立江承担责任。所以本案的《房屋买卖协议书》只是且对真正签订合同的当事人梁立江、党琼珍有约束力，对梁立强没有约束力。梁立强以其是该协议约定买卖的房屋的共有人，且买卖协议书上的印章不是其本人印章为由主张《房屋买卖协议书》不成立不予支持。梁立江所签订的《房屋买卖协议书》有效并不等同于党琼珍已经取得了本案讼争标的物的所有权。本案买卖合同的房屋产权至今还登记在梁立强、梁立江名下，没有办理变更登记，因此党琼珍不能适用不动产的善意取得，现诉争的北流市北流镇城北路花果山00××[房权证号：北流镇10313；国有土地使用权证：北国用（1992）字第09-4120号]所有权仍属于梁立强、梁立江，固梁立强要求党琼珍返还房屋，依法应予支持。梁立江交付给党琼珍的房屋所有权证及国有土地使用证亦应予以退还。梁立强要求党琼珍返还房屋，即梁立强不予追认梁立江、党琼珍的买卖合同，同时亦使依本买卖协议办理产权变更登记成为不可能，预示党琼珍再不能依《房屋买卖协议书》主张出卖方继续履行，只能解除并向出卖人请求承担违约责任及赔偿损失。梁立江、党琼珍在整个房屋买卖过程中，梁立江拟定该协议书内容，并私刻加盖共有人梁立强的印章与党琼珍签订房屋买卖合同，还将房屋相关证件交给党琼珍，党琼珍支付了全部价款并在付清价款后搬入居住至今十多年，因此，无论《房屋买卖协议书》本身还是事实上房屋买卖合同，党琼珍对整个房屋买卖无任何过错，梁立江应对党琼珍承担合同违约及赔偿责任。因党琼珍没到庭参加诉讼，也没反诉意思表示，本院在本案 中不予处理，当事人可另行通过正当途径解决。党祖瑞与本案无任何直接法律关系，不承担任何责任。本院原审判决：一、党琼珍返还北流市北流镇城北路花果山00××房屋并交还房屋所有权证（证号：北流镇10313）和国有土地使用权证[证号：国有土地使用权证：北国用（1992）字第09-4120号]给梁立强；二、驳回梁立强的其他诉讼请求。 围绕当事人的再审请求及反诉请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：梁立江、梁立强是兄弟，是城北路花果山一里00××涉案房屋的原所有权人。党祖瑞、党琼珍是父女。2001年11月3日，党琼珍与梁立江、梁立强就涉案房屋买卖达成一致意见，党琼珍将购房款35000元一次性交给梁立江，梁立江即出具收条一份给党琼珍收执。2001年11月4日，党琼珍与梁立江、梁立强签订《房屋买卖协议书》，对购房款、协助办理转户手续等一些后续事宜作了约定。梁立江、梁立强在“甲方”处盖章，党琼珍在“乙方”处签名。涉案房屋的房屋所有权证[证号：北流市房权证北流镇字第××号]和国有土地使用证[证号：北国用（1992）字第09-4120号]也交给了党琼珍。不久党琼珍、党祖瑞便入住并居住至今。期间党琼珍曾提出要求梁立江、梁立强协助办理房屋转户手续，但房管部门告知需梁立江、梁立强的配偶一同到有关部门办理，梁立强由于在广东工作无法抽时间回北流，导致房屋转户手续拖延至今未能办理。至梁立强在2019年原审起诉时止，在长达18年间双方当事人一直没有发生过纠纷。 本院再审认为，涉案房屋的买卖行为已在2001年完成、房屋及房屋的相关证件也已实际交付给党琼珍的事实清楚，证据确凿，且梁立江、梁立强对此事实无异议，因此本院认为《房屋买卖协议书》完全是在双方当事人真实意思表示的情况下签订的，且协议书的内容合法，双方的买卖关系成立且合法有效，本院对《房屋买卖协议书》的合同效力予以确认，党琼珍的反诉请求，依法应予支持；据此，梁立江、梁立强应当协助党琼珍办理房屋转户手续。梁立江、梁立强主张 梁立强对房屋买卖不知情、未在《房屋买卖协议书》上盖章，显然不符合客观实际，且依据不足，本院不予采信。原审判决的认定由党琼珍返还房屋及房屋相关证件给梁立强，与事实和法律规定不符，本院予以纠正。 综上所述，党琼珍的再审请求成立，本院依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款规定，判决如下： 一、撤销北流市人民法院（2019）桂0981民初322号民事判决； 二、驳回被申请人（原审原告、反诉被告）梁立强的诉讼请求； 三、再审申请人（原审被告、反诉原告）党琼珍与被申请人（原审原告、反诉被告）梁立强、被申请人（原审被告、反诉被告）梁立江于2001年11月4日签订的《房屋买卖协议书》合法有效； 四、被申请人（原审原告、反诉被告）梁立强、被申请人（原审被告、反诉被告）梁立江应在本案判决生效后三十日内协助申请人（原审被告、反诉原告）党琼珍办理北流市北流镇城北路花果山0090号房屋的转户手续[房屋所有权证证号：北流市房权证北流镇字第××号,国有土地使用证证号：北国用（1992）字第09-4120号]。 本案原诉受理费1800元（梁立强已预交900元），反诉受理费1800元，合计3600元由被申请人（原审原告、反诉被告）梁立强负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 长  杨 曦 审 判 员  王文广 人民陪审员  阮 玲 二〇二〇年九月七日 法官 助理  周红梅 书 记 员  骆城贵