北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初11808号原告：北京龙湖物业服务有限公司，住所地北京市顺义区牛栏山镇张家庄村张家庄路**，统一社会信用代码91110113795146184N。法定代表人：宋彦，总经理。委托诉讼代理人：郭泽明，泰和泰（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹加杰，泰和泰（北京）律师事务所律师。被告：王川，男，1985年7月31日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告北京龙湖物业服务有限公司（以下简称龙湖物业公司）与被告王川物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告龙湖物业公司的委托诉讼代理人邹加杰，被告王川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙湖物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2019年4月1日至2020年9月30日期间的物业费6599.33元（2.98元/月/建筑平方米*123.03平方米*18个月）；2.判令被告支付原告违约金（自2019年3月26日起至实际清偿之日止，按照日万分之五的标准计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年1月1日，被告和开发建设单位北京龙湖庆华置业有限公司签署了《北京市商品房预售合同》，约定被告购买位于北京市顺义区×××项目×××房屋（行政房号：顺义区×××号（政府行政管理部门审核批准的房号）,建筑面积123.03平方米。根据《北京市商品房预售合同》及附件“前期物业服务合同”“临时管理规约”等相关协议的约定，由原告为被告等业主提供物业管理服务工作，物业服务费为2.98元/月/平方米，按季度交纳，具体时间为每年3月25日前、6月25日前、9月25日前、12月25日前交纳下一季度的物业管理服务费，逾期未交纳物业服务费的，应当按每日万分之五的标准承担违约金。原告依法依约提供了相应的物业服务工作，但是被告未向原告支付2019年4月1日至2020年6月30日期间的物业服务费5499.45元。期间经原告多次催缴，被告仍不履行合同义务，拒绝支付物业服务费。故原告诉至法院，请求依法判决。被告王川辩称，未缴纳物业费的原因是因为原告提供的物业费不符合要求。我缴费的时候，和物业说每年交三个季度，我主张我交的是2019年的物业费，物业自行折抵到上一年度了。物业说给我开发票，至今没有开具。垃圾堆放混乱，物业从垃圾桶里找物品贩卖。小区绿化不好，业主占用通道和公共绿地，物业不作为。我的车在小区被撞，小区物业经理，说让我自己修，来年给我一个车位。后来说车位升级，一直没解决。小区监控不完善，至今没查到是谁撞的车。我家住的是次顶层，有漏水的现象。物业说过了保修期，让我找楼上解决。后来我们找楼上自行解决的。电梯经常出现故障，电梯出现掉楼层的现象，问题严重。噪音比较大，当时物业经理说换空调、给空调安罩子。晚上噪音很大，夏天不能开窗户。边户的业主私自把空调挪到公共区域，多次向物业举报，物业也没有解决。之前，涉诉小区发生过楼上掉下砖瓦将车辆砸坏的现象，物业把我的维修费报销了。公共房顶经常掉物品，物业维修不到，多次要求维修，未解决，物业称不好修，房顶不好上去。和物业经理多次反映上述问题，也没有解决。小区没有按约定公示小区收益。小区违建问题严重，物业不管，也没有答复，占用绿地和通道问题严重。物业没有向我催要物业费，没有给我发短信。我打物业电话，物业承诺24小时回电话，和物业经理谈完，也说回复我，但是从来没回复过我，物业服务不到位。本院经审理认定事实如下：2011年1月1日，出卖人北京龙湖庆华置业有限公司与买受人王川签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》，合同主要约定：第三条、该商品房房屋坐落为：顺义区×××号；第二十五条、前期物业服务。（一）出卖人依法选聘的物业服务企业为：北京龙湖物业服务有限公司，资质证号为：京物企资二﹝2008﹞0022号。（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为人民币2.98元/月·平方米（建筑面积）。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、物业服务人员费用、园区公共地方的部分保险等。（三）物业服务企业按照第3种方式收取物业服务费、3.按照季收取，买受人应当分别在每年的3月25日前、6月25日前、9月25日前和12月25日前缴费。（四）物业服务内容（前期物业服务合同、临时管理规约）见附件七。买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约；附件七、物业服务。一、前期物业服务合同（本附件内容与出卖人和物业服务企业签订的前期物业服务合同一致）。第四部分、物业服务期限。第五条、前期物业服务期限为3年，自2011年11月20日至2014年11月19日；第五部分、物业服务费用。第九条、物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付[季度][半年]的物业服务费。此后按季度交纳。具体时间为3月25日前、6月25日前、9月25日前和12月25日前缴纳下一季度的物业管理服务费；第七部分、合同终止。第十九条、本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务，在此期间的物业服务费用仍由业主按本合同约定标准交纳；第八部分、违约责任。第二十一条第四款、业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。王川系北京市顺义区的业主，该房屋建筑面积为123.03平方米。现王川未交纳2019年4月1日至2020年9月30日期间的物业费6599.33元，龙湖物业公司主张王川支付违约金，自2019年3月26日起至实际清偿之日止，按照日万分之五的标准计算。上述事实，有原告龙湖物业公司提交的商品房预售合同及附件、住户信息登记表、商品房交接清单及入住通知书、物业费催收函、物流信息及本院庭审笔录等在案佐证。本院认为，龙湖物业公司为王川居住的小区提供了物业管理服务，王川作为受益人接受了该服务，双方形成了物业服务关系，王川应及时履行交纳物业服务费的义务。王川主张龙湖物业公司在小区管理中存在诸多问题，但其并未提交证据证明龙湖物业公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本的合同利益，且王川主张的物业服务问题亦不宜根据某一段时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况和持续状态予以确认，故本院认为王川所述的问题不足以构成减免物业费的理由，故对其相关辩解不予采信。龙湖物业公司要求王川给付物业费的诉讼请求，本院予以支持。因王川并非恶意拖欠物业费，故对龙湖物业公司要求王川支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。需要指出的是，针对本案诉讼过程中所反映出的相关物业服务问题，本院建议龙湖物业公司应加大服务意识，增强公共区域及设备的维护力度，赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约交纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：被告王川给付原告北京龙湖物业服务有限公司2019年4月1日至2020年9月30日期间物业费6599.33元，于本判决生效之日起七日内执行。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告王川负担，于本判决生效之日起七日内交纳。本判决为终审判决。审 判 员 刘蓉蓉二〇二〇年九月二十一日法官助理 白 云书 记 员 李 琛