北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初35437号原告：北京金地格林物业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区。法定代表人：刘涛，总经理。委托诉讼代理人：张斌，男，北京金地格林物业管理有限公司职员。委托诉讼代理人：程颖聪，男，北京金地格林物业管理有限公司职员。被告：周嘉，男，1981年10月31日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告北京金地格林物业管理有限公司（以下简称原告）与被告周嘉（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张斌、程颖聪及被告，到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费2358.36元及逾期交纳物业费的滞纳金35.77元；2.被告支付2020年1月1日至2020年7月8日期间的物业费1229.9元及逾期交纳物业费的滞纳金18.77元。事实和理由：2017年3月28日，原告与某某景小区业委会签订《某某景小区物业服务合同》（以下简称物业合同），约定由原告对某某景小区提供物业管理服务，并约定了物业费标准及缴纳时间，同时对其他的权利、义务均作了约定。但被告以各种借口拖欠物业费，经原告多次电话、发函催缴，被告一直拒绝缴纳，其拖欠物业费的行为严重影响了原告的物业管理活动，故原告起诉至法院，要求被告支付上述款项。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。原告的服务没有达到基本标准，尤其是消防和安保方面，小区也一直没有门禁，2019年下半年一直有人反复进入楼道内，被告发现后提交了报视APP，并且跟原告强调要求查监控，但原告告知无法查监控。此外，有关行政部门指出小区的消防存在安全隐患，问题一直没有解决，导致被告卖房的房价降低。2019年时，原告在露天喷漆被环境执法部门处罚，关于处罚的罚金是原告从业主的公共收益里支出的，后来被小区业主发现，这个行为非常恶劣。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系以物业管理等为经营范围的有限责任公司。2005年5月15日，被告作为买受人与北京某某房地产开发有限责任公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定被告购买位于北京市朝阳区某某居X号院某某景X号楼X号房（以下简称涉案房屋），涉案房屋于2007年6月1日登记至被告名下，建筑面积为70.19平方米。经询，涉案房屋目前由被告本人居住使用。2017年3月28日，北京市朝阳区某某景小区业主委员会（以下简称某某景业委会）作为甲方与原告作为乙方签订物业合同，约定：物业项目名称为北京市朝阳区某某景小区，项目位置为北京市朝阳区酒仙桥东风南路某某居X号。乙方提供的物业服务包括：制定物业管理服务工作计划并组织实施；物业共用部位的日常维修、养护和管理；物业共用部位的日常维修、养护和管理；公共绿地、景观的养护；清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理；协助做好安全防范工作；消防服务；发现物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。物业服务期限为三年，自2017年4月1日至2020年3月31日。物业服务费价格：普通住宅2.8元/平方米/月。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照每日万分之五的标准交纳违约金。本项目物业服务费缴费周期为年度结算制，业主缴纳物业服务费需按半年为缴费周期，且采取预收制，业主每年年底交纳下一年度上半年的物业服务费，每年6月底交当年下半年的物业服务费。乙方进场服务后，开始收取从进场开始一年的物业服务费；甲方将原物业公司预收的物业服务费转交乙方。庭审中，原告主张物业合同的签订时间虽为2017年，但其实际是2018年7月1日进场，物业费的收取也是从2018年7月1日开始收取，被告已交纳了2018年的物业费。被告主张某某景业委会与原告签订的物业合同时并未公示，所以物业合同是违规的，但物业服务费的标准同之前的物业公司是一致的，其交纳了2018年的物业费，并称原告于2018年进驻某某景小区，虽然其与某某景业委会签订的合同违规，但考虑到原告已经进驻小区并承诺开展相关服务，故其全额交纳了2018年的物业费，所以被告不存在恶意拖欠物业费的情形，双方之间的纠纷源于原告连续2年未提供基本的物业服务。被告主张原告在提供物业服务时主要存在两方面的问题：第一是消防瘫痪，其消防设施不符合相关行政部门的查验标准，日常检验不过关；第二是安全问题，楼道的门禁从未使用，一直都是敞着让人进出，甚至在2019年时发生过其家中有陌生人进入，而原告对此不管。被告称原告在不到2年的服务时间里，从未提供与物业费同级别的物业服务，并且先后遭到社区居委会的口头警告，并收到北京市朝阳区防火安全委员会的书面整改通知及北京市朝阳区环境保护局的公开处罚通知。另，被告主张原告存在的具体问题包括：未做到每日对楼内公共区域巡查1次，没有巡查记录，没有及时维修养护；门禁和楼宇对讲系统从2018年至今一直无法使用，单元门大开，社会闲散人员随意进出；楼道窗户支架损坏，一直无人维修；内墙漏水，报修后4个季度无人修理；监控设施及消防系统在原告进场后全部停止工作，无法使用；监控室杂乱，没有照明，堆积杂物，没有操作规程、保养规范、管理制度在显著位置张贴，没有监控记录；地下**被雨水泡，事隔2个星期没有清扫雨水；未经业主大会引进电梯轿厢、电梯间广告、自动售卖机，所有受益为违法所得，对公共区域造成的损坏；停车场没有通风系统运行，没有标识，没有服务人员；小区水景自2018年夏季起从未启动，下雨积水无人清理，小区滋生蚊蝇；未按单元设置封闭垃圾桶，院内垃圾桶常年污秽不堪，清理不及时；地下公共区域，常年堆积物经常未能及时清运至今，处处卫生死角，卫生环境极其恶劣等。被告就上述主张提交照片。原告主张被告提交的照片是主观性的，而物业服务具有连续性，不能以某一时间点为依据认定原告没有尽到相应的义务，并且除了这些垃圾清运等工作外还有其他的物业服务。另，被告主张原告在露天喷漆被处罚2万元，当时要求从业主公共收益中支出，并通过了业委会的决议，在公示时被业主发现，后来业主不同意，业委会就撤回了。原告主张2019年10月时，其对小区大门进行装修的时候因为露天喷漆受到处罚，但其系从市场购买的合格材料，不会危害业主的健康，并且其系刚准备喷就被举报了，然后其不到一上午就进行了整改；关于2万元罚款，其与业委会沟通一致同意从酬金中支出，但因为酬金还未提取，所以其就先行垫付了。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。某某景业委会与原告签订的物业合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。按照法律规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故被告应当受上述合同的约束，各方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。原告按照合同约定履行了物业服务义务，被告应当支付物业费。对被告提出的原告物业服务存在问题的抗辩意见，考虑到物业管理的特殊性，其管理的效果应考虑整体服务情况、持续状态等确认。从被告提供现有证据而言，难以证明原告在物业管理服务上出现了严重质量问题，虽然部分服务存有一定瑕疵，但不足以达到严重违约或物业管理存有严重问题导致业主使用房屋和居住环境严重受限并丧失了根本上的合同利益的情形，故对被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。现被告未按照合同约定交纳物业服务费，应当承担继续交纳的义务，本院将依据物业合同约定的收费标准予以判处。因原告也未能严格按照协议约定履行义务，考虑到涉案房屋的实际情况以及被告并非恶意拒绝支付物业费，本院对原告主张的滞纳金不予支持。同时，需要说明的是，原告应当以善意、诚信的为业主提供有效的物业服务为原则，在服务过程中充分听取广大业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，充分获取业主的理解和配合。不断提高物业服务质量和标准，完善服务细节，最大限度的争取获得业主的满意和认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告周嘉于本判决生效之日起七日内支付原告北京金地格林物业管理有限公司2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费2358元及2020年1月1日至2020年7月8日期间的物业费1229元；二、驳回原告北京金地格林物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告周嘉负担（自本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  白星晖二〇二〇年九月二十五日书记员  丁 楠