云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终7871号上诉人（原审原告）：云南汇力联行商业管理有限公司，住所地：云南省昆明市呈贡区实力心城售楼部。法定代表人：张建安。委托诉讼代理人：陈丹丹，系公司员工。被上诉人（原审被告）：杨梦娇，女，1988年6月20日出生，汉族，住云南省昆明市呈贡区。委托诉讼代理人：康丽，系被上诉人亲属。上诉人云南汇力联行商业管理有限公司因与被上诉人杨梦娇租赁合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，现已审理终结。上诉人云南汇力联行商业管理有限公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。其主要的事实及理由为：房屋租期应该计算至2018年6月10日；我公司不应当退还保证金。被上诉人杨梦娇答辩表示，不认可上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回其上诉。云南汇力联行商业管理有限公司在一审中起诉主张：1、判令解除原被告双方所签订的《汇力联行租赁合同》；2、判令被告向原告支付房屋租金，暂计算自2017年12月26日至2018年6月10日止的租金为37096.49元，请求支付至被告实际返还房屋之日止的房屋租金。3、判令被告向原告支付延迟支付租金的滞纳金，暂计算自2017年12月26日至2018年6月1日止的滞纳金1291.97元，请求支付至被告实际支付租金之日止的滞纳金。4、判令被告支付原告物业管理费，暂计算自2017年12月26日至2018年6月10日止的物业管理费8587.15元。5、判令被告向原告支付延迟支付物业管理费的滞纳金，暂计算自2017年12月26日至2018年6月1日止的滞纳金为299.07元，请求支付至被告实际支付物业管理费之日止的滞纳金。6、判令被告支付原告水电费，暂计算自2018年2月1日至2018年4月25曰止的水电费547.6元。7、请求法院判令被告支付迟延支付水电费的滞纳金，暂计算自2018年2月25日至2018年6月1日止的滞纳金为10.64元，请求支付至被告实际支付水电费之日止的滞纳金。8、判令本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）于2016年12月23日签订《汇力联行租赁合同》，合同专用条款约定：被告承租原告开发的位于花千坊商场××楼××商铺，建筑面积156.13平方米，租赁期限为2016年12月26日至2019年12月25日，2016年12月26日至2017年12月25日租金单价为30.00元／㎡／月，一年租金为56206.80元；2017年12月26日至2018年12月25日租金单价为43.20元／㎡／月，一年租金为80937.79元；2018年12月26日至2019年12月25日租金单价为46.66元／㎡／月，一年租金为87420.31元，三年合计租金为224564.90元。租金第一年每4个月计收一次，第二年起（含第二年）每3个月计收一次，除首期租金外，被告（乙方）应在上一期届满前最后一个月25日前进行支付。物业费由出租人代收，2016年12月26日至2019年12月25日物业费标准为10.00元／㎡／月，物业费按每3个月支付上一期费用，上一期届满前最后一个月25日前应进行支付。合同通用条款约定：第3.3条“乙方租赁房屋内水、电费、天然气（或煤气）等能源费用按月抄表，乙方按实际用量支付相应的费用。”第14.2条“除本合同约定及法律规定解除合同的情形外，承租人解除本合同并提前撤出房屋的，则出租人不予退还承租人已缴纳所有款项（包括但不限于保证金、租金、物业服务费及其它承租人已缴款项），另外出租人有权向本租人按未履行租期的租金总额10％或3个月保底租金金额（以两者之间较高的为准）收取违约金，承租人应同时付清全部应付费用及违约金。”第14.4条“若承租人违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳租金、保证金、物业服务费及其它各项费用，出租人有权每日向承租人按所欠费用的0.4％计算收取滞纳金，同时出租人有权采取一切措施阻止承租人的任何物品进出该房屋或商场，承租人逾期累积超过30日的，出租人有权解除本合同。”合同签订后，被告杨梦娇向原告交付12400元的保证金，并交纳了2016年12月26日至2017年12月25日的租金、物业费以及至2018年1月31日前的水电费。2018年4月3日原告因被告未按期交纳租金、物业费、水电费而对其商铺进行停水、断电、锁门处理。原告多次向被告发放《缴费／欠费通知单》对其所欠缴租金、物业费及水电费用进行催缴，并于2018年3月4日向被告发放《催收函》要求被告结清所欠各项费用。2018年6月6日，原告向被告发出《解除合同通知书》，要求解除其与被告间的租赁合同关系，同时要求被告在3日内将承租房屋腾空，与原告办好房屋交接和费用结算工作并按照每日其所欠费用的0.03%缴纳滞纳金。至今被告未向原告支付欠付的各项费用。一审法院认为，原被告双方之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合同依法成立并生效，双方当事人均受合同约束。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条第一款规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”租赁合同中双方对租金支付约定，租金第一年每4个月计收一次，第二年起（含第二年）每3个月计收一次，除首期租金外，被告（乙方）应在上一期届满前最后一个月25日前进行支付。被告租金交纳至2017年12月25日后未再支付租金，其迟延交付租金的行为已违反合同约定。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，因多次催缴后被告仍拒绝支付租金，原告于2019年4月3日对被告停水、断电、锁门，虽然原告于2018年6月7日才向被告送达《解除合同通知书》，但原告停水、断电、锁门的行为已使被告无法经营。故，被告抗辩双方签订的《汇力联行租赁合同》已于2019年4月3日解除，符合客观情况，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告拖欠自2017年12月26日至合同解除之日2018年4月3日的租金22257.9元（43.2元×3个月×156.13平方米+43.2÷30天×9天×156.13平方米），应当交付给原告。租赁合同专用条款第12.1条约定：物业费由出租人代收，2016年12月26日至2019年12月25日物业费标准为10.00元/㎡/月，物业费按每3个月支付上一期费用，上一期届满前最后一个月25日前应进行支付。被告欠付的自2017年12月26日至2018年4月3日止的物业费5137.18元应当支付给原告。被告认为原告无权收取物业费与事实不符，对其抗辩本院不予支持。被告未按时交纳租金等费用，已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”租赁合同第14.4条约定，若承租人违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳租金、保证金、物业服务费及其它各项费用，出租人有权每日向承租人按所欠费用的0.4％计算收取滞纳金。现原告自愿将滞纳金降低为日0.03%，不违反法律规定，本院予以支持，被告应当向原告支付以欠付费用为基数，自2017年12月26日至付清款项之日止按日0.03%计算的滞纳金。原告诉请的水电费，虽然合同约定原告可以代收被告租赁房屋内水费、电费等费用，但原告提交的3份欠费通知单为原告自制单据，并非收费部门出具的欠费通知单，且欠费通知单上的签字并非被告本人所签，对欠费金额的真实性无法确认，故对该项诉请，本院不予支持。关于被告所支付的保证金能否返还问题，租赁合同专用条款第14.2款约定：“除本合同约定及法律规定解除合同的情形外承租人解除本合同并提前撤出房屋的，则出租人不予退还承租人已缴纳所有款项（包括但不限于保证金、租金、物业服务费及其它承租人已缴款项）……”本案合同解除是因被告拖欠租金致使原告按合同约定提出解除，并非是被告提出解除，被告也未主动提前撤出所租商铺，不属于14.2条所述的不退还保证金的情形。故，原告应当向被告返还保证金12400元。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外。”被告提出将保证金与拖欠的租金相互抵消的意见，于法有据，本院予以支持。被告欠付租金22257.9元，扣减保证金12400元后，还欠付租金9857.9元。。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第九十九条、第二百二十六条第一款，第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条第一款之规定，判决：一、原告云南汇力联行商业管理有限公司与被告杨梦娇于2016年12月23日签订的《汇力联行租赁合同》于2019年4月3日解除。二、被告杨梦娇在本判决生效后十日内向原告云南汇力联行商业管理有限公司支付租金9857.9元、物业费5137.18元，共计14995.08元；并支付以14995.08元为基数自2017年12月26日至付清款项之日止按日0.03%计算的滞纳金。三、驳回原告云南汇力联行商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取549元，由被告杨梦娇负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经二审审理查明的事实与一审查明的事实相一致，本院依法予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：本案的租金应当如何认定以及保证金是否应当退还？本院认为：上诉人主张按其向被上诉人发送《解除合同通知书》的时间2018年6月7日来计算租金，但上诉人从2018年4月3日即对被上诉人未按期交纳租金、物业费、水电费而对其商铺进行停水、断电、锁门处理，被上诉人自此日后已无法正常使用，一审法院将租金计算至2018年4月3日并无不当，本院依法予以维持。关于保证金是否应退还，从双方当事人签署的《汇力联行租赁合同》来看，并未约定上诉人解除合同的情形下保证金不予退还。故一审法院将被上诉人缴纳的保证金予以抵扣租金并无不当，本院予以维持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1098元，由上诉人云南汇力联行商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 姚 丹二〇二〇年九月二十九日书记员 李佳隆