广东省怀集县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1224民初1325号原告：怀集县恒基物业管理有限公司。住所：怀集县**********，统一社会信用代码：914***********039J。法定代表人：黄倩璐，经理。委托诉讼代理人：邹克敛，原告员工。被告：卢广奋，男，1970年8月28日出生，汉族，住广东省怀集县********************，公民身份号码：442************01X。原告怀集县恒基物业管理有限公司（以下简称恒基物业公司）与被告卢广奋物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告恒基物业公司的委托诉讼代理人邹克敛到庭参加诉讼，被告卢广奋经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒基物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付物业管理服务费980元（计算到2020年7月，之后另计）；2、判令被告向原告支付违约金490.6元；3、判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：2006年7月26日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，主要约定被告是雅豪庭园10幢505房（建筑面积117.37平方米）的业主，按照0.4元/平方米缴纳物业管理服务费，每季度缴纳一次，逾期付款按照每日0.3%的比率支付违约金。后经本小区大部分业主同意，2013年7月1日起物业管理服务费变更为0.6元/平方米。但被告从2019年6月1日至2020年7月31日欠交物业管理服务费合计980元。经原告多次催收，被告依然未缴交，现向法院起诉，请求公正判决。被告卢广奋既无提交书面答辩状，亦无说明正当理由。本院经审理认定事实如下：原告恒基物业公司是具有物业管理服务资质的物业管理公司。被告卢广奋是怀集县**************（以下简称505号商品房）的业主。2006年7月26日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定505号商品房的建筑面积为117.37平方米，交纳物业服务费的标准为每月47元，需每季或月缴纳一次，每次缴费时间为当季首月或每月的1至5号；原告违反协议，擅自提高收费标准的，被告有权要求原告清退多收的费用，造成损失的应予赔偿；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰支付违约金等。合同签订后，原告按协议约定为被告提供物业服务。2013年7月，经怀集县发展和改革局批准，原告将物业管理服务费变更为每月0.6元/平方米，即被告需每月缴交70元物业管理服务费。从2019年6月1日至2020年7月31日止，被告未按协议约定按时缴交物业服务费。原告多次催收无果，遂起诉至本院。庭审中，原告变更第1项诉讼请求为：判令被告向原告支付物业服务费1120元（计算到2020年9月，之后另计）。本院认为，被告卢广奋经合法传唤拒不到庭，亦不说明正当理由，视为放弃质证和抗辩的权利，因此导致的法律后果由其自行承担。本案系物业服务合同纠纷。本案争议焦点是被告卢广奋应否向原告恒基物业公司支付物业服务费，并对其欠付费用支付违约金。从本案查明事实来看，原告具有物业服务资质，其与被告就涉案小区物业服务所签订的《前期物业管理服务协议》系双方在自愿平等的基础上签订，主体适格，内容合法，各方应按照该协议全面履行各自义务。经核算，《前期物业管理服务协议》约定505号商品房的面积共117.37平方米，物业服务费为每月0.6元/平方米。故自2019年6月计至2020年7月止，505号商品房每月物业服务费为70元（117.37平方米×0.6元/平方米）。该期间（14个月）的物业服务费为980元（70元/月×14个月）。由于被告未提供确实充分的证据证实其存有正当的拒交相关费用的合理事由，在原告依据合同提供了相应的物业管理服务的情况下，被告拒交物业服务费的情形构成违约，应承担继续履行支付物业服务费的民事责任。故本院对原告请求被告支付尚欠的物业服务费980元予以支持。因原告并未提供证据证实被告未缴交8、9月份的物业服务费，9月份之后的物业服务费并未到缴交期限，故对原告请求被告支付自2020年8月及之后的物业服务费的主张，本院不予支持。关于违约金问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，原告在本案中并未提交证据证明被告的逾期交纳物业服务费行为所导致的损失，为此，本院确定该损失仅为逾期付款导致的利息损失，应不超过逾期未交的物业服务费总额的30%即294元（即980元×30%）。故此，原告请求被告支付违约金490.6元，已超出法定标准，本院对原告超出上述范围的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，缺席判决如下：一、被告卢广奋自本判决生效之日起五日内向原告怀集县恒基物业管理有限公司支付自2019年6月1日至2020年7月31日的物业服务费980元，并支付逾期付款违约金294元；二、驳回原告怀集县恒基物业管理有限公司的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告卢广奋负担。本判决为终审判决。审判员 许 多二〇二〇年九月二十四日书记员 郑文玮附:相关主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：(五)按时交纳物业服务费用；《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。执行申请提示申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。温馨提示若对判决书无异议，原、被告可在判决书生效后自行联系付款事宜，也可将赔偿款及诉讼费汇入以下执行代管款账户：户名：怀集县人民法院（传真件上注明转综合庭）账号：800200000********开户行：广东怀集农村商业银行股份有限公司注：汇款后应及时将相关银行凭证传真至本院综合庭，以备查帐。银行凭证上应注明本案案号及书记员姓名。传真号：075******515