广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初5250号原告：丁峙涪，男，1969年10月31日生，汉族，户籍所在地重庆市巫溪县************，经常居住地阳江市江城区**********************，公民身份号码：512************013。原告：李大春，女，1975年2月10日生，汉族，户籍所在地重庆市巫溪县************，经常居住地阳江市江城区**********************，公民身份号码：511************023。（上述两原告在《诉讼文书送达地址确认书》确认的送达地址为江城区江朗大道38号丰怡豪庭X幢X层1403号，联系电话189*****082、133*****188）被告：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：阳江市******广场中源花园319房。统一社会信用代码：914***********836G。（《诉讼文书送达地址确认书》载明被告确认的送达地址为阳江市江城区*******丰怡豪庭会所，代收人赵雪婷，联系电话134*****948）法定代表人：NicholasJamesGronow，该公司董事长。原告丁峙涪、李大春与被告阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁峙涪、李大春到庭参加了诉讼。被告丰怡房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告丁峙涪、李大春向本院提出诉讼请求：1.被告返还办证税费16910.46元及利息（利息从2013年2月27日起至该款项付清之日止，按年利率6%计算）给原告；2.被告支付逾期办理不动产权证违约金2134.1元（按合同约定已付房款的0.5%支付违约金）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2013年2月26日签订了《广东省商品房买卖合同》，向被告购买位于阳江市江城区*******丰怡豪庭X幢X层1403号房产，建筑面积为97.67m²，套内建筑面积为76.33㎡，单价为5591.75元/平方米，按套内建筑面积计算，并当天支付办证税费29715元；原告已按约定付清了购房款426818元。被告于2015年6月9日缴纳契税12804.54元，原告已取得不动产权证书。原、被告在《广东省商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2013年4月30日前将商品房交付原告使用，在第九条约定了逾期交房的违约责任，如被告逾期不超过60天，则按日向原告支付已支付房价款万分之三的违约金，逾期超过60天，则按日向原告支付已支付房价款万分之五的违约金；在第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后90天内为原告完成办理房地产权属证书。如不能完成办理，则被告向原告支付按已付房价款的千分之五的违约金，即违约金为2134.1元（426818元×0.5%）。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请判如所请。被告丰怡房地产公司提交书面答辩状称，一、本案涉及的买卖合同及收款行为均发生在被告由前任法定代表人和董事非法控制期间，相关买卖合同由前任法定代表人何诚忠签署。由于前法定代表人没有正确履行职责，将收取原告的办证费用作他处。二、被告新的法定代表人于2018年1月12日才完成法定代表人由何诚忠变更登记为江力行（NicholasJamesGronow)的手续。在此之前，新的法定代表人并不知道被告收取业主办证费及未为购买人办理不动产权证事情。三、就原告提出的诉讼请求，被告意见如下：1、就逾期办证违约金问题，根据商品房买卖合同，涉案商品房应在2013年4月30日前交付，在2013年7月29日前办理不动产权证，因此自2013年7月30日起原告应知道其权益受损害，但其目前提起诉讼要求支付违约金，距离应知道其权益受损害并应提出主张的时间已经超过七年时间。现其提出要求支付逾期办证违约金的诉讼请求已经超过法定诉讼时效，依法不应获得法院支持。2、关于退还办证费及支付办证费占用期间利息的问题，由于收取办证费是被告为了统一办证，并没有任何协议约定逾期办证需要支付办证费利息。因此被告同意退还剩余办证费，但原告诉请利息的请求因缺乏合同依据，法院应予驳回。经审理查明，2013年2月26日，原告（买受人）丁峙涪、李大春与被告（出卖人）丰怡房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：被告将位于阳江市江城区*******丰怡豪庭X幢1403房出售给原告，合同约定建筑面积共97.67平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为426818元；付款方式为按揭贷款，买受人须于签署本合同当日支付该商品房总房价款的30%即128818元（其中含已付定金50000元）作为首付房款，余款298000元，向出卖人指定的按揭银行申请按揭贷款。合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2013年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。原告和被告均在合同上签名盖章予以确认。签订合同当天，原告支付了代收代缴办证税费共29715元给被告。此后原告按合同约定付清了购房款共426818元给被告。被告于2013年4月30日出具《住房质量保证书》给原告，载明涉案房屋交付使用日期为2013年4月30日。至此，原告认为被告逾期办证，已侵犯其合法权益，遂向本院起诉，请求如诉称。另查明，涉案房屋已于2015年5月12日办理了不动产权证书【粤房地权证阳字第**00051289号】，权利人为李大春、丁峙涪。在诉讼中，被告提交了涉案房屋的物业维修资金存折及发票，拟证明其代原告缴交了物业维修资金6407元及银行抵押登记费80元、初始登记费用80元、房屋所有权登记分摊费用81.9元、不动产转移登记费90元、房屋所有权初始登记（他项）费用80元、贷款手续费100元、白蚁灭治费170元、住房转让手续费288.39元、房产测绘分摊费用120元、档案保护和咨询服务费10元、档案证明费50元、保险费1919.12元、契税12804.54元，共22280.95元,原告对物业维修资金6407元、房屋所有权登记费（初始登记费）80元、银行抵押登记费80元、不动产登记费90元、房屋所有权登记费-初始登记（他项）80元、白蚁灭治费170元、档案证明费（预告登记）50元、契税12804.54元，共计19761.54元无异议。针对原告不予认可的支出项目，本院经审查，房屋所有权登记分摊费用、贷款手续费、住房转让手续费、房产测绘分摊费用、档案保护和咨询服务费的票据均未直接注明付款方为原告李大春、丁峙涪，其中保险费1919.12元发票上注明付款方为原告李大春、丁峙涪。本院认为，原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。双方应按合同约定全面履行各自的义务。关于原告请求被告支付逾期办理不动产权证违约金。根据合同第十五条关于产权登记的约定，被告应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。本案中，合同约定商品房最迟交付时间是2013年4月30日，《住宅使用说明书》载明房屋交付时间为2013年4月30日，原告主张涉案房屋的实际交房时间为2013年6月份，但未能提供证据证明该事实，故可以认定涉案商品房的交付时间为2013年4月30日。按合同约定，被告应在该交房期后90日内（即2013年7月29日前）将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”及第二百零六条规定“本法自2017年10月1日起施行”，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。根据上述法律规定，原告请求被告支逾期办证违约金的诉讼时效期间为二年，原告于2020年7月1日向本院起诉，且未能提供诉讼时效中止或中断的证据，被告辩称原告请求逾期办证违约金已超过诉讼时效，本院予以采纳，故原告请求被告丰怡房地产公司支付逾期办理不动产权证违约金已超过诉讼时效期间，本院不予支持。关于原告请求被告返还办证税费及利息。虽然原、被告就本案的办证事宜没有签订书面的委托合同，但双方都认可被告收取了原告的办证费和物业维修基金，也存在被告为原告代缴了维修基金及部分办证费用的事实，双方之间已形成事实上的委托合同关系。原告共支付了办证税费共29715元给被告，虽然原被告双方没有约定收取办证费及退还办证费需支付利息，但从实现合同目的以及公平原则考虑，被告占用该款项的合理期间为其依约履行合同义务的期间。合同第八条约定的交房日期为2013年4月30日，即约定的90天办证期限为2013年5月1日至2013年7月29日。被告自合同约定的办证期限届满后继续占有代收办证费没有依据，被告应自逾期办证之日，即2013年7月30日起向原告支付占用该款项的利息。原告请求按照年利率6%计算利息，本院予以准许。关于被告在本案中已经支付的合理费用如何认定的问题，原告对被告提交的物业维修资金6407元、房屋所有权登记费（初始登记费）80元、银行抵押登记费80元、不动产登记费90元、房屋所有权登记费-初始登记（他项）80元、白蚁灭治费170元、档案证明费（预告登记）50元、契税12804.54元，共计19761.54元无异议，本院亦予以认可，对被告提交的保险费发票1919.12元，该票据上亦注明付款方为两原告，故本院对该费用亦予以认可，故本院认可被告已支付的必要合理费用为21680.66元（19761.54元+1919.12元）。至于被告主张的房屋所有权登记分摊费用、贷款手续费、住房转让手续费、房产测绘分摊费用、档案保护和咨询服务费，被告未能提供证据证明该支出为本案房产办理登记所需支出的合理费用，本院不予认可。故本案扣减被告已支付的必要合理费用21680.66元，被告应返还剩余办证税费8034.34元（29715元-21680.66元）给原告及利息（以8034.34元为基数，自2013年7月30日起至实际付清之日止按照年利率6%计算）给原告。被告丰怡房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，原告请求被告返还办证税费及利息，本院予以支持，但具体数额以本院核定的为准;原告请求被告支付逾期办证违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条、第二百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还办证税费8034.34元及利息（以8034.34元为基数，自2013年7月30日起至实际付清之日止按照年利率6%计算）给原告丁峙涪、李大春；三、驳回原告丁峙涪、李大春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费138元（已减半收取，原告已预交），由原告丁峙涪、李大春负担56元，被告阳江丰怡房地产发展有限公司负担82元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 员 杨冬霞二〇二〇年九月三日法官助理 李成香书 记 员 冯奕馨附相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第二百零六条本法自2017年10月1日起施行。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条第一款第（四）项履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。