北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初3035号原告：陈泽涵，男，1946年12月31日出生，汉族，北京京城中奥电梯公司退休员工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：华军（陈泽涵之妻），1953年7月30日出生，西城展览路医院退休员工。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路**院**。法定代表人：刘美玲，执行董事。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩浪，北京市证信律师事务所律师。原告陈泽涵与被告北京天台山房地产开发有限公司（简称天台山公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈泽涵及其委托诉讼代理人华军，被告天台山公司之委托诉讼代理人孙跃恒、韩浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈泽涵向本院提出诉讼请求：1、请判被告立即向房屋买受人交付房屋所有权证书；2、请判被告按合同约定向房屋买受人支付违约金，违约金自交房之日2015年9月1日之后的730日计算至实际给付之日（2017年9月1日算起暂算至起诉之日共1033天），按合同每天违约金为合同金额5641286元万分之零点一，共计违约金金额为58274．48元；3、请判被告向房屋买受人支付违约金的滞纳金；4、请判被告承担本案全部诉讼费用；5、更正住建委总网站上的合同金额。事实和理由：2014年4月10日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》，合同编号为Y1596133，现为x号楼xxx号，房屋总价款5641286元。按照合同约定，被告应于2015年9月1日交房，并于交房之日起730日内为原告办理房屋所有权证书。为此原告支付了全部购房款，但被告交付房屋后却未能按时办理房屋所有权证书。按照合同第二十二条第2款约定，被告应在未能依约交付房屋所有权证书的次日向原告支付已交付房款日万分之零点一的违约金，时至今日，原告还是未能取得房屋所有权证书也未支付违约金，经协商未果，为维护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。另外，因原告在住建委总网站上查询到的合同金额登记为1701286元，与涉案合同交易金额5641286元不符，如该房屋日后进行交易，会影响到交易税费的金额，望法院予以支持。被告天台山公司辩称，不同意原告的诉讼请求，具体理由如下：一、原告主张逾期办证违约金，于法无据，原告在签订预售合同的同时，签订了委托书，委托第三方在涉案房屋竣工后，对房屋进行加建、改建，原告本应自觉遵守相关法律规定，却实施委托加建行为，本身存在过错，应承担未能如期办证的责任。且原告应当在办理入住手续时向被告交纳契税、公共维修基金、产权代办费、权证印花税等费用，原告并未交齐相关费用，根据预售合同第14条及附件十补充协议第12条，办证期限应当予以顺延，被告不承担责任。二、原告主张的违约金计算有误，首先，涉案按房屋尚未取得初始登记，依据相关规定被告暂不能办理手续，不具备办理转移登记的可能性。其次，依照合同约定，2015年7月31日前被告建设涉案房屋并且具备交付条件，根据原被告签订的补充协议亦可证明被告向原告发送收房通知，原告因个人原因2015年10月16日收房，并签订补充协议，经双方协商，被告支付原告2015年8月1日至2015年8月31日的补偿款14788元，据此被告履行了合同约定的交房义务，根据合同附件十补充协议第一款、第二款规定，原告因自身原因迟延收房，房屋所有权证取得时间应依照实际收房之日计算，即自2015年10月17日起算730日为办理所有权证书时间，自2017年10月17日起算违约金，对原告主张的违约金计算标准无异议。最后，本案原告存在逾期交款行为，其提交发票时间晚于合同约定的付款时间，根据合同第14条约定办证期限亦应当顺延。三、即使法院认为被告应当承担违约责任，原告主张违约金亦过高，请求法院予以核减。根据法律规定，违约金不得超过实际损失的30%，原告若认为自己遭受了实际损失，应当承担举证责任，证明实际损失发生，否则应当认定无损失。本案中加建部分一直由原告使用，在无偿获得使用利益的情况下，原告未受有任何损失。四、自2020年1月23日新冠肺炎疫情暴发以来，受疫情影响政府部门未能正常办公，涉案房屋小区内现场测量、勘验工作无法落实，致使房屋权属登记工作无法进行，如法院认为被告应适当承担责任，应扣除2020年1月23日至今的逾期办证责任。五、原告对房屋加建存在过错，并应加建实际受益，原告委托加建的过错行为不但导致房屋所有权证不能如期办理，还致使被告产生巨大罚款损失，现要求被告支付巨额违约金，明显违背了公平原则和诚实信用原则，原告诉请不应得到法院支持。关于住建委备案合同金额问题，原被告签订的预售合同就是通过建委备案的网签合同，双方并未私下签订合同，合同时通过签约系统打印出来的，被告向原告出具的发票即为合同金额。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方无争议的事实如下：2014年4月10日，天台山公司（出卖人）与陈泽涵（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y1596133）（以下简称预售合同），约定陈泽涵购买门头沟区新城城子地区21-218居住项目（A6）门头沟新城城子地区天台山居住项目x层xxx号房屋（双方一致认可即门头沟区滨河路23号院8号楼302号），房屋预测建筑面积175．72平方米，其中套内建筑面积144．26平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积31．46平方米，单价每平方米39104．99元，房屋总价5641286元。合同第十二条交付条件第一款约定，出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房。合同第十四条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在90日内，自约定的交付期限届满之日次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；买受人未付清房价款及其他应付款项或未按合同约定履行其他相关义务的，本合同所约定的交付房屋以及房屋权属转移登记时间相应顺延，出卖人无需承担相关违约责任。合同第二十二条产权登记（二）转移登记约定：1、商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点壹的违约金。陈泽涵向天台山公司共交纳购房款5641286元，天台山公司于2014年4月17日向陈泽涵出具发票。涉案房屋于2015年10月16日交付予陈泽涵。陈泽涵（乙方）与天台山公司（甲方）于2015年10月16日签订《西园嘉园收房补充协议》（以下简称《补充协议》），协议约定：“……2、2015年7月，乙方收到甲方以EMS形式发送的《收房通知书》。甲乙双方对于收房标准存有分歧，并就相关分歧，甲乙双方进行沟通。现为有效解决分歧，促使双方达成共识，甲乙双方经充分、自愿协商，达成本协议。第一条、本协议签订时，乙方已经查验项目及房屋现状，对于现状有明确了解，双方系在此基础上签订本协议。第二条、甲方同意：对于一方延期收房期间（甲乙双方确认为自2015年8月1日至2015年8月31日止），甲方按照编号为：Y1596133《北京市商品房预售合同》中乙方已付房款为基数，按照每日万分之一的标准，向乙方支付补偿金。第四条、本协议达成后，甲乙双方对于以签订本协议时的项目及房屋现状办理交房手续均不持异议，对于编号为Y1596133《北京市商品房预售合同》亦无其他争议”。陈泽涵收到天台山公司支付的逾期交房违约金14788元。截至2020年8月25日法庭辩论终结前，天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记。在庭审中，经询问，陈泽涵明确表示不要求退房。2017年7月5日，北京市规划和国土资源管理委员会做出京规（门）行决字2017第0004号行政处罚决定书，载明受处罚单位：天台山公司。天台山公司在门头沟区龙泉镇城子村建设的门头沟新城城子地区天台山居住项目A7#、A8#、A9#住宅楼，未按照《建设工程规划许可证》许可内容建设，违法建设面积共计2163．46平方米。以上行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第三款之规定，依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条之规定，已构成违法建设。依据《北京市禁止违法建设若干规定》第二十七条之规定，属不能拆除的城镇违法建设。根据《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款和《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条第一款之规定，决定对你单位上述违法行为给予行政处罚，处没收违法收入的罚款，罚款额共计人民币24287002元。该决定书并告知天台山公司不服本决定，可申请复议。对复议决定不服的，可提起诉讼。也可以自收到本决定书之日起，直接向法院起诉。逾期不履行处罚决定，不申请复议，也不向法院起诉的。由行政机关依法申请人民法院强制执行。天台山公司表示已经缴纳上述罚款。2019年5月9日，天台山公司委托北京中海地理信息测绘有限公司就门头沟区滨河路23号院8号楼出具房屋面积测算技术报告书载3层302建筑面积201．8平方米。超出预售合同约定房屋建筑面积。对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。另查，陈泽涵起诉前，滨河路23号院部分业主曾就未如期取得房屋权属证书，要求天台山公司支付违约金诉至本院，上述案件本院立案受理后已依法审理完毕并出具民事判决书，现民事判决书已生效。前述生效民事判决书认定事实如下：天台山公司自认系实测面积超出规划导致其不能办理诉争房屋的初始登记。买受人在签订预售合同时签订了委托书一份，其中受托单位处空白，委托内容系该商品房竣工后，对商品房中的开敞阳台进行统一封装，拆除开敞阳台与室内空间之间的门窗，并拆除开敞阳台原有的护栏。并进行商品房外墙外侧的结构洞口封装为阳台，并拆除前述阳台与室内空间之间的窗户、部分墙体及原有的窗户护栏等内容。天台山公司自认尚未出售的诉争项目房屋亦同样封闭了阳台和结构洞口，未能取得初始登记原因亦在于此。再另查，本院于2020年8月26日前往北京市门头沟区房屋交易事务中心调查合同编号为Y1596133号的北京市商品房预售合同备案情况，经查备案合同金额为5641286元，陈泽涵在住建总网查询到的入账明细对应交易金额并非合同总价款。双方当事人对以下事实存在争议：办理房屋所有权证书的起算时间，及对应主张逾期办理所有权证书违约金的起算时间。天台山公司主张，原告迟延给付房款，且原告收房时间晚于合同约定时间，系原告迟延收房造成，根据原被告签订的收房补充协议足以证明天台山公司按照合同约定向原告按期发送了书面收房通知，原告未按合同履行付款义务及收房义务，应适用预售合同第14条约定，办证期限应当按照交款逾期时间予以顺延，以及预售合同附件十第9条第2款约定，自买受人实际接收该商品房之日起算，且双方已就逾期收房违约金与陈泽涵协商一致，原告亦认可上述违约金解决了从约定收房至实际收房期间的违约金，故双方均认可约定的交房时间变更为原告实际收房时间即2015年10月16日，因此办理房屋所有权证书的起算时间应自原告实际收房之日次日起算。陈泽涵认可收房补充协议真实性，亦认可实际收到天台山公司按照合同约定支付的2015年8月1日至2015年8月31日14788元，但不认可按照实际收房时间计算办理房屋所有权的期间，理由是首先购房款项是严格按照合同约定给付，天台山公司现出具收据，后根据收据换取的发票，因此发票时间晚于付款时间，其次因双方对验收标准存在分歧，天台山公司交房时房屋无法验收，导致未能按照合同约定的期限交付房屋，后陈泽涵在与天台山公司协商一致的情况下，收房并签订收房补充协议，因此收房补充协议订立时间与实际收房时间一致均为2015年10月16日，根据收房补充协议，双方一致认可将预售合同约定的交房日期由2015年7月31日延长为2015年8月31日，天台山公司支付2015年8月1日至2015年8月31日期间逾期交房违约金。天台山公司未就陈泽涵迟延付款提交证据，亦未就迟延交房系陈泽涵原因提交证据，其次，《补充协议》第9条第2款主要内容为“买受人逾期不办理交接手续或由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日（若买受人未收到出卖人的书面交付通知的，以预售合同约定的交付期限届满之日为准）按预售合同约定条件向买受人交付该商品房……同时自视为交付之日届满60日起至买受人实际接收该商品房之日止，买受人每日应按该商品房总房款的万分之一向出卖人支付违约金，另外预售合同约定取得房屋所有权证书的期限仍自买受人实际接收该商品房之日起算……具有下列情形之一导致该商品房未交付的，视为由于买受人原因未能按期办理交接手续：（1）买受人未付清房价款……（2）买受人未按预售合同之约定缴纳契税、专项维修资金……等相关费用；（3）买受人逾期偿还银行贷款本息导致出卖人承担代偿担保责任……（4）买受人未按预售合同或本协议约定付清违约金、赔偿金；（5）买受人以预售合同约定其有权拒绝接受该商品房之外的其他事由拒绝接收该商品房的；（6）买受人未按预售合同或本协议之约定履行其他相关义务”，天台山公司与陈泽涵协商一致在收房当天签订收房补充协议对收房期间进行变更，亦不符合《补充协议》第9条第2款情形，故本院对天台山公司主张不予认可；陈泽涵认可收房补充协议，且实际收到天台山公司支付的2015年8月1日至2015年8月31日期间逾期交房违约金，本院认定收房补充协议系双方当事人真实意思表示，并据此确认收房期间为2015年8月1日至2015年8月31日，办理房屋所有权证书的起算时间为2015年8月31日后的730日内，逾期办理所有权证书违约金的起算时间即为2017年9月1日。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。预售合同及收房补充协议系本案双方当事人真实意思表示，当属有效。双方均应按照合同约定履行。根据双方约定，天台山公司应当于2015年8月31日前交付房屋，而天台山公司实际向陈泽涵交付房屋的时间系2015年10月16日。截至本案法庭辩论终结前，天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记，导致天台山公司未能在房屋交付后730日内为陈泽涵办理房屋转移登记手续，且至今陈泽涵未能取得房屋所有权证，天台山公司构成违约，应按照合同约定承担违约责任。天台山公司辩称陈泽涵未按照预售合同第16条约定，缴纳契税、公告维修基金、有线电视初装费等费用，属于买受人未按合同约定交期相关款项，办证期限予以顺延的答辩意见，根据已查明事实，上述理由并非未能取得房屋所有权证书的原因，本院不予采信。根据预售合同约定，交付房屋以及办理房屋权属转移登记系天台山公司的主要合同义务，预售合同关于上述两项义务履行期限的约定系对天台山公司的限制，天台山公司未能按照合同约定履行交房义务已构成违约，不应因其迟延交付房屋的违约行为获益，故其辩称以陈泽涵实际办理入住之日起730日届满后计算违约金的主张与诚实守信原则相冲突，本院不予采信。陈泽涵自认双方在补充协议当中所约定的2015年8月1日至2015年8月31日期间的违约金视为天台山公司已向其支付了全部的逾期交房违约金，本院不持异议。天台山公司辩称由于陈泽涵在购买房屋时委托施工单位进行阳台封闭和结构洞口封闭导致面积增加不能办理初始登记，陈泽涵对无法办理房屋所有权证书存在过错，故其不应承担违约责任或应适当承担违约责任。本院认为，首先，天台山公司未就陈泽涵出具委托书提交证据，本院不予采信，其次此前西山御园业主诉讼案件中，生效判决书已认定，委托书系买受人购买房屋时与预售合同一并签订，且诉争项目的其他尚未出售的房屋亦进行了阳台和结构洞口的封闭，故天台山公司以此辩称不承担或少承担违约责任的意见，本院不予采信。对于陈泽涵要求天台山公司立即为其办理房屋所有权证书这一诉讼请求，不具备履行条件，本院不予支持。关于违约金的起算时间，根据已查明事实，鉴于天台山公司与陈泽涵就交房时间进行了重新约定，将收房期间延长至2015年8月31日，据此天台山公司应于变更后的收房期间届满后的730日为陈泽涵办理房屋所有权证书，故逾期办理房屋权属登记违约金的起算时间应为2017年9月1日，现陈泽涵主张天台山公司支付其2017年9月1日起至2020年6月22日止的逾期办证违约金，有事实依据，本院予以支持；对陈泽涵主张天台山公司承担自2020年6月22日后至房产证实际办理完毕之日止的违约金，由于房产证实际办理完毕之日前损失尚不固定，就陈泽涵违约金，本院暂计算至本案法庭辩论终结前，即2020年8月25日。关于天台山公司主张陈泽涵逾期付款，办证期限依照合同约定应予顺延的答辩意见，无事实依据，本院不予采信。关于天台山公司主张2020年1月23日后受疫情影响，政府部门未能正常办公，无法进行勘验、测量，无法办证，不应当计入违约期间的答辩意见，无事实和法律依据，本院不予采信。关于逾期办证违约金的计算标准，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。天台山公司虽主张违约金计算标准过高，但未提交充分证据证实，故天台山公司主张降低违约金的意见，本院不予采信。陈泽涵主张天台山公司根据合同约定以全部购房款5641286元为基数，按照日万分零点之一的标准计算违约金，不违反法律规定，本院不持异议；经本院核算，2017年9月1日至2020年8月25日期间的逾期办证违约金为61490．02元。关于陈泽涵主张要求变更住建委总网站上记载涉案合同入账明细对应交易金额的诉讼请求，不属于法院民事受案范围，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付陈泽涵2017年9月1日起至2020年8月25日止的逾期办证违约金61490．02元；二、驳回陈泽涵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费669元，由北京天台山房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 周伟男二〇二〇年九月二十一日法官助理 苏 振法官助理 宁 帆书 记 员 梁佳祎