福建省福州市长乐区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0112民初181号 原告：福建省榕坤酒店设备用品有限公司，住所地福州市长乐区松下镇首祉村（长乐鑫和纺织有限公司内），统一社会信用代码9135011177067743X9。 法定代表人：林宝蓉，执行董事。 委托诉讼代理人：张玲，福建品同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶祥娜，福建品同律师事务所律师。 被告：长乐鑫和纺织有限公司，住所地福州市长乐区松下镇首祉村西寨下，统一社会信用代码91350182793772026A。 法定代表人：陈芝芳，执行董事。 委托诉讼代理人：陈国泉，男。 原告福建省榕坤酒店设备用品有限公司（以下简称榕坤公司）与被告长乐鑫和纺织有限公司（以下简称鑫和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告榕坤公司委托诉讼代理人叶祥娜到庭参加诉讼，被告鑫和公司委托诉讼代理人陈国泉未经法庭许可中途退庭。本案现已审理终结。 榕坤公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间签订的《租赁合同》；2.判令被告退还原告租赁押金273600元；3.判令被告向原告支付违约金547200元，并承担因其违约造成原告的损失共计812877.83元（以最终鉴定金额为准）；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，榕坤公司变更第三项诉讼请求中的损失金额为699172元；增加一项诉讼请求：判令被告赔偿鉴定费损失7658元。事实和理由：2018年6月11日，原告与被告签订《租赁合同》，双方就租赁坐落于长乐市××镇××村××的房屋相关事宜作出详细约定。其中：1.房屋出租总面积为8400平方米；2.房屋租期10年；3.租期内每月租金按每平方米6元计算；4.乙方向甲方支付相当于6个月租金金额的租赁押金；5.2018年7月16日至2018年9月30日为乙方的装修期，2018年10月1日开始计算租金；6.甲方擅自解除本合同或将房屋另行租赁给第三人或甲方提供的房屋不符合约定或租赁用途的，甲方应按租赁押金双倍赔给乙方和赔付乙方所有搬迁费用及影响生产的损失等相关费用。合同签订生效后，原告按照合同约定的押金标准向被告支付租赁押金273600元。被告交付租赁物后，原告陆续对租赁物进行装修，共花费装修及搬迁费用812877.83元（装修材料费538423.83元、电梯设备及安装13万元、井道费用40000元、监控费用24000元、搬迁费用80454元）。2019年6月24日，长乐区人民法院向原告发出《迁出公告》，因案外人福建长乐农村商业银行股份有限公司申请强制执行租赁物，要求原告限期迁出租赁房屋。故原告向长乐区人民法院提出案外人执行异议，长乐区人民法院作出（2019）闽0182执异45号《执行裁定书》，驳回原告异议请求。 原告认为，被告与案外人的经济纠纷导致租赁物被依法拍卖，现原告已接到买受人要求限期搬离租赁物的通知，原告已无法继续使用租赁物，被告的行为已构成根本违约。原告有权解除合同，要求被告承担违约责任，支付相当于双倍租赁押金的违约金547200元并赔偿原告的装修损失及搬迁产生的全部费用。 鑫和公司对榕坤公司所诉双方签约租赁厂房，及榕坤公司支付273600元押金的事实不持异议，同意解除合同。但认为榕坤公司没有按照合同约定支付租金，且其未经鑫和公司同意装修改造租赁厂房，导致鑫和公司多次被有关部门责令整改，故鑫和公司无法承担其损失。 本院经审理认定事实如下： 2018年6月11日，榕坤公司（承租人-乙方）与鑫和公司（出租方-甲方）签订一份《租赁合同》。合同约定：甲方将位于福州市长乐区松下镇首祉村的房屋[工业厂房（三层），地号（9）-56-12]出租给乙方作为工厂生产经营使用，首期交付房屋面积约6800平方米，第二期交付面积1600平方米；甲方应于2018年7月15日前向乙方交付第一期房屋，2018年7月16日至2018年9月30日为乙方装修期，2018年10月1日开始计算租金；甲方应于2019年1月15日前向乙方交付第二期房屋，在此期间甲方转租他人或他用视为违约；房屋租期为10年，自计租之日开始计算，租赁期内每月租金为40800元（每平方米按6元计算租金），乙方应于每月2日之前向甲方支付当月租金，以后每两年递增5%；乙方应于本合同签订时向甲方支付相当于6个月租金金额的租赁押金244800元，租赁押金在租赁期满或合同终止前8个月，直接转为乙方支付甲方租金；如甲方交付房屋后，乙方擅自解除本合同的，则甲方有权不予退还租金，甲方擅自解除本合同或将房屋另行租赁给第三人或甲方提供的房屋不符合约定或租赁用途的，甲方应按租赁押金双倍赔489600元给乙方和赔付乙方所有搬迁费用及影响生产的损失等相关费用；租期内如遇政府拆迁，视为自动解除合同；租赁期间乙方正常使用房屋，造成损坏应负责修复；乙方因生产需要安装电梯（货运梯）使用，当租赁合同期满时，电梯设备经甲乙双方协商折价后由甲方购进，乙方需提供购置电梯发票作为折价依据；房屋内两辆航车（航吊），租赁期内归乙方使用并负责维护保养；甲方保证有权出租房屋并按时交付符合本合同约定的房屋，否则，每逾期1日交付则应向乙方支付月租金总额的万分之五作为违约金，逾期超过30日的乙方有权解除本合同，并要求甲方双倍返还租赁押金；乙方应按本合同约定的时间足额支付租金，否则，每逾期1日支付则应向甲方支付逾期应付租金的万分之五作为违约金；在乙方租赁期内，如甲方擅自解除本合同，提前收回房屋的，应提前3个月书面通知乙方，退还乙方租赁押金，并向乙方支付489600元的违约金。同时，双方对租赁期间水电及其他相关费用负担、乙方使用租赁房屋过程中办理相关证照及相关税费负担等事项也作了约定。签订合同后，榕坤公司于2018年6月13日、8月1日向鑫和公司支付租赁押金244800元和28800元，计273600元；鑫和公司将租赁厂房交付榕坤公司（第二期实际交付厂房面积为800平方米）。鑫和公司交付租赁厂房后，榕坤公司对该厂房的部分楼层位置进行了装修、（厂房一层部分墙体被拆除），并安装了一部货运电梯，用于生产经营厨房设备。 在榕坤公司承租使用上述租赁厂房期间，本院因执行申请执行人福建长乐农村商业银行股份有限公司（以下简称长乐农商行）与被执行人鑫和公司等金融借款合同纠纷一案[案号：(2019)闽0182执1515号；执行依据：（2019）闽0182民初880号民事判决]，于2019年6月17日裁定查封了鑫和公司的该租赁厂房及其土地，同年6月24日裁定拍卖该厂房及土地，并公告责令被执行人鑫和公司及其占有使用人限期自动迁出。榕坤公司因此向本院提出书面异议，以上述《租赁合同》合法有效，其有权在租赁期内占有使用租赁厂房为由，要求解除对租赁厂房的查封，或带租拍卖。本院经审查认为鑫和公司的厂房及土地于2017年1月22日在先抵押于长乐农商行，根据相关法律规定，榕坤公司与鑫和公司的租赁关系不得对抗长乐农商行的抵押权，故于2019年8月19日裁定驳回榕坤公司的异议请求。2019年10月26日，鑫和公司的该租赁厂房及其土地经司法拍卖成交，本院于10月30日裁定该租赁厂房及其土地权属归买受人，并于10月31日向买受人送达了拍卖成交裁定。2020年1月8日，榕坤公司向本院提起诉讼。 诉讼过程中，本院根据榕坤公司的申请，依法委托福建顺健工程造价咨询有限责任公司（以下简称顺健公司）对其装修上述租赁厂房支付相关费用进行鉴定，鉴定内容及范围包括装修费用、电梯购买及安装费用、监控安装布防费用、井道梳理费用、搬迁费用。顺健公司依据装修合同、发票、转账凭证、收款收据等鉴定资料，及相关定额、综合信息价、采购价，经现场勘察后，于2020年7月7日作出闽顺审2020第027号《鉴定报告》。鉴定结论为：1.该租赁厂房装修支付相关费用为7883825元，按89.2%计取净值费为699172元[说明：考虑装修使用10年，已使用1年零1个月（从2018年10月1日起算租金至租赁厂房被拍卖成交裁定送达日2019年10月31日），计取成新率89.2%〔1-13/（10*12）〕]；2.租赁厂房一层被拆除墙体恢复需要费用为6854元。榕坤公司因此支付鉴定费7658元。 另查，榕坤公司先后已向鑫和公司支付租金计547200元，具体支付租金时间及金额如下：2018年10月8日40800元，2018年10月15日4800元，2018年11月3日45600元，2018年12月3日45600元，2019年1月4日45600元，2019年2月2日45600元，2019年3月8日45600元，2019年4月28日45600元，2019年5月9日45600元，2019年6月14日50000元，2019年7月11日41200元，2019年8月20日45600元，2019年9月12日45600元。鑫和公司确认榕坤公司在庭审中所称已付租金至2019年9月30日。 又查，至2019年10月31日租赁厂房被拍卖成交裁定送达之日，榕坤公司仍未搬离迁出租赁厂房。 上述事实，由榕坤公司提交经庭审质证、核实的《租赁合同》、押金和租金银行转账凭证、收款收据、相关装修、搬迁合同和费用支出凭证，本院调取经庭审核实的闽顺审2020第027号《鉴定报告》、(2019)闽0182执1515号执行案卷相关材料，及当事人庭审陈述等证据在卷佐证。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案榕坤公司与鑫和公司之间签订的《租赁合同》，系双方当事人对租赁涉案厂房所达成的合意，约定的主要内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条关于合同的生效之规定，该合同自成立时已生效。承租人签订租赁合同的目的在于对租赁物的使用收益。因此，出租人依合同约定交付租赁物给承租人使用收益，并于租赁关系存续期间保持租赁物符合约定的使用收益状态，是出租人的基本义务。该基本义务包括两方面内容：其一，依合同约定向承租人交付租赁物的义务；其二，出租人应在约定期限内保持租赁物符合承租人使用收益的状态。亦即，出租人除负有对租赁物本身的品质、效用的瑕疵担保责任外，还负有对租赁物权利的瑕疵担保责任。出租人的权利瑕疵担保责任，是指出租人应担保不因第三人主张权利而使承租人不能依约对租赁物的使用收益。如果出租人没有将标的租赁物供承租人使用收益的权限，或者租赁物因其受其他用益物权的限制，致使承租人事实上不能对租赁物使用收益的，即为发生出租人承担权利的瑕疵担保责任情形。其构成要件为：首先，有第三人就租赁物向承租人主张权利的事实发生。其次，第三人就租赁物向承租人主张的权利，且主张权利的实现，妨害了承租人对租赁物的使用收益。第三，承租人于合同订立时不知租赁物有权利瑕疵。本案中，鑫和公司在签约后虽向榕坤公司交付了租赁厂房，但因签约前该厂房在先抵押于长乐农商行，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条关于抵押权和租赁权关系的规定，榕坤公司与鑫和公司的租赁关系不得对抗长乐农商行的抵押权。而在榕坤公司租赁涉案厂房期间，因长乐农商行主张抵押权的实现发生该厂房所有权变动，致使榕坤公司无法继续租赁使用该租赁厂房，不能实现合同目的。对此，因鑫和公司未举证证明其已告知榕坤公司在订立合同前租赁物已抵押的事实，其应承担对租赁厂房的权利瑕疵担保责任。榕坤公司要求解除租赁合同，符合法定合同解除条件；鑫和公司亦同意解除租赁合同。故依《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条关于“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。”之执行程序中拍卖成交裁定、以物抵债裁定的物权变动效力的规定，结合上述查明的涉案租赁厂房被司法拍卖成交及向买受人送达拍卖成交裁定的时间，本院确认榕坤公司与鑫和公司签订的《租赁合同》已于涉案租赁厂房发生物权变动之日的2019年10月31日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于合同解除的效力，及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条关于承租人损失承担原则之规定，鑫和公司应予退还榕坤公司的租赁押金，并依法承担赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条关于租赁物的改善规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”本案《租赁合同》明确约定了两个多月的装修期，但未对承租方如何装修作出限制，或需办理经出租方同意的何种装修手续；而鑫和公司并提供任何证据证明其曾对榕坤公司的装修提出过异议，应视为同意榕坤公司对租赁厂房的装修。鑫和公司认为榕坤公司装修改造租赁厂房未经其同意的辩解，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，人民法院应予支持。上述顺健公司出具的《鉴定报告》，是本院依法委托鉴定作出的。该鉴定机构具备相应的鉴定资质，其接受本院委托所作的鉴定，手续完备、程序合法，可以作为认定本案讼争租赁合同解约损失的依据。据此，本院认定榕坤公司因解除租赁合同造成的剩余租赁期内装修涉案租赁厂房（含搬迁费用）的损失（即鉴定净值费）为699172元，该损失及鉴定费用应由鑫和公司予以赔偿。 关于榕坤公司主张的违约金问题。本院认为，违约金，是指合同当事人约定或者法律直接规定的，一方违约时，即不履行或履行合同不符合约定条件时，应根据违约情况向对方当事人支付的一定数额的金钱。违约金的数额是预先确定的，旨在向债务人指明了违约后所需承担责任的具体范围，从而可以把风险和责任限制在预先确定的范围之内，合理确定未来利益。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条第一款规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”前述法律及司法解释的规定表明，违约金以赔偿性为主，体现的是违约责任的损害填补功能，其计算标准应与实际损失相当。即违约金与赔偿金系选择适用的关系，不能同时适用。况且，合同法就违约责任的归责原则采用的是无过错责任（严格责任），这就使得出租人对租赁物的瑕疵担保责任与违约责任处于责任竞合状态。就本案而言，榕坤公司因涉案租赁厂房的权利瑕疵导致合同无法按约继续履行所造成的损失，本院已根据鉴定机构出具的《鉴定报告》，对其主张的装修损失予以全额支持，且该损失数额高于榕坤公司主张的违约金数额。因此，对榕坤公司主张的违约金，本院不能再予支持。至于鑫和公司抗辩认为榕坤公司没有按约支付租金，及上述查明的榕坤公司在装修租赁厂房时拆除了一层部分墙体鉴定恢复费用问题，因其在本案中并未提出反诉主张，故本院对此不作处理，鑫和公司可另行主张权利。鑫和公司的委托诉讼代理人陈国泉未经法庭许可中途退庭，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，榕坤公司诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，其不合理的诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、条十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建省榕坤酒店设备用品有限公司与长乐鑫和纺织有限公司签订的《租赁合同》已于2019年10月31日解除。 二、长乐鑫和纺织有限公司于本判决生效之日起十日内退还福建省榕坤酒店设备用品有限公司租赁押金273600元。 三、长乐鑫和纺织有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿福建省榕坤酒店设备用品有限公司装修损失699172元、鉴定费损失7658元，计706830元。 四、驳回福建省榕坤酒店设备用品有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费56647.80元，减半收取计28323.90元，由长乐鑫和纺织有限公司负担25904.79元，福建省榕坤酒店设备用品有限公司负担2419.11元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 员 陈坤平 二〇二〇年九月三日 法官助理 王美美 书 记 员 林精铭 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。 抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持： （一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的； （二）租赁房屋权属有争议的； （三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。