北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初76390号原告：王天元，男，1987年12月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：路飞，北京鹏凯律师事务所律师。被告：李月美，女，1959年4月23日出生，汉族，户籍地山东省济宁市任城区。被告：李亚春，女，1964年7月18日出生，汉族，住山东省济宁市市中区。李亚春的委托诉讼代理人：王铁刚，男，1960年2月28日出生，汉族，住辽宁省抚顺市望花区。第三人：王焕玉，女，1977年7月17日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：林新，男，1970年9月3日出生，汉族，住北京市东城区。原告王天元（以下称姓名）与被告李亚春（以下称姓名）、李月美（以下称姓名）、第三人王焕玉（以下称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。王天元及其委托诉讼代理人路飞，李亚春及其委托诉讼代理人王铁刚，王焕玉及其委托诉讼代理人林新到庭参加了诉讼。李月美经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王天元向本院提出诉讼请求：李亚春、李月美将位于北京市朝阳区*房屋（以下简称涉案房屋）过户至王天元名下。事实和理由：李*福与褚*华系夫妻关系，李亚春、李月美系二人子女。2015年7月6日，李*福夫妇办理公证委托书，委托李亚春代其出售涉案房屋。2015年7月16日，李亚春与王天元签订《北京市房屋买卖业务签约文件综合本》（以下简称房屋买卖合同），约定王天元购买涉案房屋，成交总价为313万元，合同签订时支付定金1万元，首期购房款150万元，买受人向商业银行或公积金管理中心申办购房抵押贷款。合同签订之日起100日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如因出卖人的责任，致使买受人未能在双方向房屋主管部门提出产权转移登记申请之日起30日内取得房屋所有权证书，则视为出卖人违约，买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起七日内向买受人支付。合同签订后，王天元向李亚春支付定金1万元，并于当日通过银行汇款方式向李亚春账户支付149万元购房款。李天元支付完全部首期购房款之后，取得该房屋一直居住至今。根据约定，原告应于2015年11月25日前取得房屋产权登记，但李亚春拒不配合办理房屋贷款手续，也不办理房屋产权登记过户手续，导致王天元无法取得房屋贷款，也无法取得房屋产权证。此后褚*华、李*福相继去世。王天元一直居住在该房屋至今，但未能取得房屋所有权证，权利无法得到保障，此前王天元已将李月美、李亚春起诉至法院，一审判决李亚春、李月美将涉案房屋过户给王天元，但二审期间李亚春向法院表明其在本案诉讼期间办理了房屋继承公证，并且同时在抚顺市顺城区法院被他人起诉，其将继承公证书提供给该案原告对该房屋申请查封，该房屋被查封后其立即与该案原告调解，使得本案二审法院认为房屋已被查封，暂时不具备过户条件，而撤销一审判决，驳回王天元起诉。近日王天元通过房屋登记部门查询得知该房屋已经被解除查封，而且房屋已经过户至李亚春名下。李亚春继承了涉案房屋，应当履行法定继承人的义务，配合王天元将褚*华所签订的房屋买卖合同履行完毕。故诉至法院，以维护自己的合法权益。李亚春辩称：不同意王天元的诉讼请求。王天元是和我父母签订的合同，在我父母在世期间王天元没有主动行使权利。本案已经经过二审，驳回了王天元的诉讼请求。所以王天元本次诉讼属于重复起诉。本案是王天元和我父母签订的合同，现在的产权人是我，我不是原合同的当事人。该房屋已经办理了抵押贷款，抵押权人有优先受偿权，王天元的诉讼请求不能够得到支持。李月美未到庭应诉，亦未答辩。王焕玉述称：李亚春在明知涉案房屋有诉讼的情况下，以房屋作抵押骗取我的贷款，我作为抵押权人需要保证我的权益。我和李亚春之间所有的费用都要从抵押上来处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋登记在褚*华名下，建筑面积139.2平方米。褚*华与李*福系夫妻关系，二人共育有三名子女，即李*光、李月美、李亚春。褚*华于2015年10月3日去世，李*福于2016年6月8日去世，二人父母均先于二人去世。经询，李*光于1987年去世，未婚无子女。2015年7月6日，褚*华、李*福（委托人）向李亚春（受托人）出具委托书，载明委托事项及权限：李*福和褚*华系夫妻，拥有涉案房屋一套，特委托李亚春代为办理如下事宜：1、代为出售上述房产，签署出售上述房产的房屋买卖合同，但出售价格应不低于政府公布的上述房产所在地区域的房屋指导价格。2、代为签署以上述房产为抵押物的《借款合同》；办理上述房产的借款抵押登记手续和公证手续；3、代为办理上述房产提前还款、解除抵押登记的手续，领取解除抵押后的房屋所有权证；领取银行出具的提前还清贷款的相关证明、文件、资料；4、代为到上述房产所属的房屋土地管理部门核查档案，办理测绘手续；5、代办上述房产的立契、过户、网签、权属转移登记手续；签署与上述手续相关的文件、协议、合同、讯问笔录；代为交纳上述房产的过户、权属转移登记手续相关的税费；6、代为收取售房款；代办上述房产的物业管理部门办理物业交割、验收、缴费手续；7、代办到银行协助买方办理贷款手续，签署贷款手续所需要的文件、协议、合同；代办到银行以受托人的名义开立银行发放贷款款项的存折或银行卡；代为收取银行为上述房产发放的贷款款项及办理转账手续；8、有权转委托他人代为办理上述手续。委托人对于受托人依据相关的法律法规及本委托书的授权办理的上述各项手续及签署的各项法律文件，委托人承认其签字的法律效力，其签字代表委托人真实意思，并承担全部法律责任。授权委托书自2015年7月6日生效，委托事项办完终止。同日，山东省济宁市诚信公证处出具（2015）济诚信证民字第2319号公证书，内容为：兹证明李*福、褚*华于2015年7月6日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名、按指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。2015年7月16日，王天元（买受人）与褚*华（出卖人）的代理人李亚春签订房屋买卖合同，约定买受人从出卖人处购买涉案房屋，建筑面积139.2平方米，房屋成交价格为313万元，出卖人已将该房屋出租，且承租人已放弃优先购买权。买受人在签订本合同时支付定金1万元。买受人办理购房抵押贷款，买受人向商业银行或公积金管理中心申办购房抵押贷款，因买受人自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意由买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人；买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间产生的费用由买受人负担。出卖人应当在过户当日将该房屋交付给买受人。当事人双方同意，自本合同签订之日起100日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如因出卖人的责任（非政策性原因），致使买受人未能在双方向房屋主管部门提出转移登记申请之日起30日内取得房屋所有权证书的，则视为出卖人违约，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起七日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期双倍利率给付利息；同时按总房款的20%向买受人支付违约金。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起七日内向买受人支付。买受人于2015年5月17日之前，支付首期购房款150万元，该笔房款包含已付定金；付款当日办理商业银行（公积金）贷款面签手续，剩余房款买受人以向商业银行（公积金中心）申请商品房按揭贷款的方式向出卖人支付。出卖人需积极协助予以办理，如支付首付款后7个工作日内还未配合办理的，视为出卖人违约，应按本合同的约定承担违约责任。签订合同当日，王天元向李亚春支付定金及首付款150万元。2015年8月21日，双方办理网签备案手续。2015年10月，王天元与涉案房屋租户协商后入住涉案房屋居住至今。2018年，王天元将李亚春、李月美诉至本院，要求李亚春、李月美将涉案房屋过户至王天元名下，并支付违约金等。本院于2019年3月31日做出（2018）京0105民初85331号民事判决书，判决王天元支付李亚春、李月美剩余购房款一百六十三万元，李亚春、李月美于收到上述剩余购房款当日将涉案房屋过户至王天元名下。李亚春、李月美上诉至北京市第三中级人民法院，在二审期间，李亚春提交新的证据，抚顺市顺城区人民法院于2019年4月22日就涉案房屋采取查封措施，故北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终9634号民事判决书，判决撤销（2018）京0105民初85331号民事判决书，驳回王天元的全部诉讼请求。2019年3月26日，李亚春至北京市长安公证处办理继承公证，李月美在公证处明确表示，自愿放弃对上述财产的继承权，李亚春要求继承被继承人褚*华、李*福遗留的涉案房屋。北京市长安公证处为李亚春办理《公证书》，内容为：“根据《中华人民共和国继承法》的有关规定，上述财产应由继承人褚*华、李*福的次女李亚春一人继承。”之后，李亚春持该《公证书》至北京市朝阳区不动产登记事务中心将涉案房屋转移登记至李亚春名下。2019年9月20日，王焕玉（甲方）和李亚春（乙方）签订《借款担保合同》，约定乙方向甲方借款人民币140万元用于生意周转，借款日期自2019年9月20日起至2019年12月20日，月利率为2%，从借款之日至本息清偿之日一直执行此利率，先付利息，后还本金，按月支付利息，每月19日前支付下月利息。乙方保证于2019年12月20日将本金及利息余额一次性还清给甲方。借款到期，乙方未予清偿，自借款到期日至甲方获得全部清偿期间，乙方必须每月按照借款总额的1.5%向甲方支付违约金。甲方为实现债权而产生的律师费、评估费、调查费、交通食宿费等相关费用由乙方承担。抵押担保的范围包括：合同本金、利息、罚金、复利、违约金、损害赔偿金以及以诉讼或其他方式实现抵押权而支付的全部费用。李亚春以涉案房屋做抵押，并办理了抵押权登记手续，王焕玉为涉案房屋的抵押权人。经询，王焕玉称李亚春未归还本金，仅支付了一个月利息2.8万元。王焕玉另提交交通费、快递费、律师费票据等以证明其实现债权所产生的费用。庭审中，王天元表示同意代李亚春偿还对王焕玉所负债务以消灭抵押权。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，双方签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定享有权利、承担义务。出卖人在签订房屋买卖合同后死亡，买受人有权要求出卖人的继承人在继承遗产范围内继续履行合同债务。涉案房屋系褚*华、李*福之夫妻共同财产。现二人均已过世，李亚春、李月美作为褚*华、李*福的法定继承人，应当享有该房屋买卖合同项下权利，并履行该合同项下各项义务。现李月美自愿放弃涉案房屋的继承权，李亚春已经取得涉案房屋所有权，故李亚春应当履行合同项下的义务。王天元作为买受人，实际占有使用涉案房屋，目前仍具有购买涉案房屋的资格及能力，亦同意一次性支付剩余购房款，以购房款清偿李亚春所负对王焕玉的债务，并表示即使超出其应当支付的房款部分也愿意代李亚春清偿向王焕玉的债务以消灭抵押权，合同继续履行不存在现实困难，为维护合同稳定性及市场交易秩序，合同继续履行为宜。关于李亚春对王焕玉所负债务，本金部分本院予以支持，王焕玉认可李亚春向其支付了一个月利息，故李亚春剩余应当支付的利息应当自2019年10月20日起算。李亚春和王焕玉约定了逾期偿还借款的违约金，根据我国相关司法解释规定，“出借人和借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持”。故利息应当按照年利率24%的标准计付。因李亚春和王焕玉约定王焕玉实现债权而产生的律师费、评估费、调查费、交通食宿费等相关费用由李亚春承担，上述费用本院根据王焕玉提交的证据酌情予以确定。因王天元代李亚春偿还的债务已经超出其应当向李亚春支付的剩余购房款，故王天元无需再向李亚春支付购房款，王天元代李亚春偿还的债务超出王天元应当支付的剩余购房款部分，王天元可与李亚春另行解决。李月美经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告王天元于本判决生效后七日内代被告李亚春向第三人王焕玉偿还借款一百四十万元并支付自二〇一九年十月二十日至实际偿还之日止的利息及违约金（以一百四十万元为基数，按照年百分之二十四的标准计算）；二、原告王天元于本判决生效后七日内代被告李亚春向第三人王焕玉支付律师费、交通费、快递费等费用共计七万一千元；三、第三人王焕玉于收到原告王天元支付的上述钱款后七日内办理位于北京市朝阳区*房屋的解除抵押权的手续，被告李亚春负有协助义务；四、被告李亚春于北京市朝阳区*房屋抵押权解除之日起七日内，配合原告王天元办理北京市朝阳区*房屋的权属过户手续，将该房屋过户至原告王天元名下；五、驳回原告王天元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31840元，由被告李亚春负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 吴 娜审判员 马 潇审判员 黄雪芹二〇二〇年九月二十四日书记员 李丽花