贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔民终532号上诉人（原审原告，申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵州省贵阳市云岩区枣山路**天港大厦******。负责人：黎明，该公司副总经理。委托诉讼代理人：邹莹，贵州恒易律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡琼尹，贵州恒易律师事务所律师。被上诉人（原审被告，执行案外人）：中国移动通信集团贵州有限公司安顺分公司。住。住所地：贵州省安顺市西秀区黄果树大街东段**/div>负责人：喻涛。委托诉讼代理人：郑继华，中豪律师集团（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张国媛，中豪律师集团（贵阳）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人，被执行人）：贵州利安房地产开发有限公司。住所地。住所地：贵州省安顺市西秀区民主路**楼**iv>法定代表人：何波。上诉人中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称长城资产贵州分公司）因与被上诉人中国移动通信集团贵州有限公司安顺分公司（以下简称中国移动安顺分公司）、贵州利安房地产开发有限公司（以下简称利安房开）申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省安顺市中级人民法院（2019）黔04民初112号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。长城资产贵州分公司上诉请求：1．撤销贵州省安顺市中级人民法院作出的（2019）黔04民初112号民事判决，发回重审，或改判支持长城资产贵州分公司的诉讼请求；2．一、二审案件受理费由中国移动安顺分公司承担。事实和理由：1.中国移动安顺分公司与利安房开签订的《房屋拆迁补偿安置协议》，只约定拆迁还房150平方米，并未明确安置房屋的具体房号，该置换协议标的物不明，不能认定双方在查封前签订了合法有效的书面买卖合同，故中国移动安顺分公司的异议不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议俺家若干问题的规定》第二十九条中止执行的规定。2.《房屋拆迁补偿安置协议》是协议还房150平方米，但是案涉A栋1-24-2房屋只有81.56平方米，根本无法对应安置协议的标的物。不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“特定的房屋”的规定。3.长城资产贵州分公司在2013年12月就对案涉房屋办理了抵押登记。中国移动安顺分公司与利安房开签订标的物不明的拆迁协议后，根据该存在严重瑕疵的协议挑选有抵押权的房屋，根本不能对抗上诉人合法享有的抵押权益。4.中国移动安顺分公司是在2018年11月才和利安房开确定置换房屋并交接房屋，该置换行为发生在法院查封之后，故该置换行为无效。5.中国移动安顺分公司作为国有大型企业，既不是商品房消费者也不涉及生存权问题，不属于上述第二十九条规定“（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”情形。长城资产贵州分公司向一审法院起诉请求：1．撤销贵州省安顺市中级人民法院作出的（2019）黔04执异90号执行裁定书；2．准许执行贵州省安顺市西秀区中华东路中环商业广场A号楼1-24-2号房屋；3．本案诉讼费用由中国移动安顺分公司承担。一审法院认定事实：2005年12月1日，中国移动安顺分公司与利安房开签订《房屋拆迁补偿安置协议》，约定因拆迁涉及中国移动安顺分公司民主路4号楼七层办公用房，双方认定房屋评估价值为169776元，利安房开在2007年12月30日前将建成的中环商业广场靠民主路段顶楼房屋一套与中国移动安顺分公司置换，在不违反规划前提下，中国移动安顺分公司有权选择具体位置。2010年11月23日，双方再次签订《房屋拆迁补偿安置协议》，载明因2005年协议约定的B幢顶层过大无法分割，双方协商后用中环商业广场A幢顶层150平方米进行置换。同时因建设周期问题，过渡期从2010年10月至2013年9月。2016年9月24日，利安房开向中国移动安顺分公司交付房屋，房屋实际编号为中环商业广场A幢1-24-2号，中国移动安顺分公司已开始使用该房屋。2016年3月28日，贵州省高级人民法院作出（2015）黔高民商初字第92-1号民事裁定书，裁定：在价值人民币13937.91万元范围内，对被告贵州利安房地产开发有限公司、安顺恒法投资有限公司、何波、黄妮、陈东泉、张刚的财产采取保全措施。3月29日，贵州省高级人民法院向安顺市房屋产权管理处送达协助执行通知书，查封了本案案涉房屋，期限为2016年3月29日至2019年3月28日。2016年5月24日，贵州省高级人民法院作出（2015）黔高民商初字第92号民事判决书，判令利安房开偿还申请执行人债务10000万元并赔偿损失，同时申请执行人对利安房开开发的安顺市西秀区中华东路中环商业广场A号楼1-24层在建房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权等。2018年7月26日，贵州省高级人民法院作出（2017）黔执恢26号之一执行裁定书，裁定：贵州省高级人民法院于2016年5月24日作出的（2015）黔高民商初字第92号民事判决由贵州省安顺市中级人民法院执行。贵州省安顺市中级人民法院以（2018）黔04执417号立案执行，并于2019年3月7日作出（2018）黔04执417号之一执行裁定书，对案涉房屋续封三年，自2019年3月7日至2022年3月6日。中国移动安顺分公司提出执行异议，一审法院作出（2019）黔04执异90号执行裁定书，支持中国移动安顺分公司的异议请求，中止涉案房屋的执行。长城资产贵州分公司于2019年9月11日收到（2019）黔04执异90号执行裁定书后，于2019年9月18日向该院提起执行异议之诉。一审法院认为，本案的争议焦点是长城资产贵州分公司要求继续执行涉案房屋的诉请能否得到支持。长城资产贵州分公司在收到（2019）黔04执异90号执行裁定书后十五日提起本案诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”之规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，被拆迁人对拆迁安置协议约定的补偿安置房屋享有的权利可以对抗房屋买受人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外”以及第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，前述第二十九条所规定的商品房买受人对房屋所享有的不动产物权期待权，买受人在符合法律、司法解释的规定的相关条件下,享有排除担保物权人执行涉案房屋的权利。另外,在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款明确被拆迁人对补偿安置房屋享有的权利优先于房屋买受人。具体到本案，中国移动安顺分公司的物权在拆迁之前本已存在，但基于城市规划等因素同意拆除房屋，如被拆迁人选择以产权置换形式进行补偿的，其物权的延续应予优先保护。另结合本案的中国移动安顺分公司与利安房开签订《拆迁补偿安置协议》系在涉案房屋查封之前，参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，应当认定中国移动安顺分公司对补偿安置房屋享有优先于担保物权人并排除执行的权利。长城资产贵州分公司诉称中国移动安顺分公司与利安房开签订《拆迁补偿安置协议》时并未约定明确的房号，且协议中约定的安置房面积与涉案房屋面积不同。因中国移动安顺分公司与利安房开在协议中已明确用中环商业广场A幢顶层作为回迁房屋，虽未明确具体房号，但双方协议已约定异议人有权选择且已固定范围和位置，而房号的确定在建设之初甚至建成之后都存在更改的可能性，综合本案情况足以认定安置房已经特定化，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款中的“特定的房屋”，如上所述，中国移动安顺分公司享有排除执行的权利。综上所述，长城资产贵州分公司的诉讼请求不应得到支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，一审判决：驳回原告中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。二审期间，当事人未提交新证据。二审查明，长城资产贵州分公司与利安房开于2013年12月10日签订《抵押合同》，约定用利安房开所有的位于安顺市中华东路“中环商业广场”项目A号楼在建工程（住宅14216.69㎡，商业5573.69㎡）及其分摊的国有土地使用权向长城资产贵州分公司提供抵押担保，并于2013年12月16日办理了抵押登记。二审查明的其余事实与一审查明的事实基本一致。本案二审争议焦点是中国移动安顺分公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，中国移动安顺分公司与利安房开签订的《房屋拆迁补偿安置协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，该协议合法有效，应受法律保护。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，被拆迁人基于拆迁补偿安置协议对房屋享有的权利，优先于普通购房消费者对房屋享有的权利。依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，交付购买商品房的全部或者大部分款项普通购房消费者对房屋享有的权利，优先于建筑工程承包人对房屋享有的优先受偿权，也优于债权人对房屋享有的抵押权。据此，中国移动安顺分公司基于《房屋拆迁补偿安置协议》对案涉房屋享有的权利，优先于长城资产贵州分公司对案涉房屋享有的抵押权，即中国移动安顺分公司对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。长城资产贵州分公司主张，案涉《拆迁补偿安置协议》未明确房号，且涉案房屋面积小于约定还房面积，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款中的“特定的房屋”。本院认为，在签订拆迁补偿安置协议时，被拆迁房屋尚未拆迁，补偿安置房屋尚未修建，具体房屋编号尚未确定，且房屋编号在房屋交付前均存在更改可能，因此，在签订《拆迁补偿安置协议》时难以明确补偿安置房屋具体编号。本案中，双方约定补偿安置房屋的具体楼层和具体面积，已符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款中的“特定的房屋”。案涉房屋面积小于约定还房面积，不影响案涉补偿安置房屋的特定性。故长城资产贵州分公司该主张，缺乏充分依据，不能成立。长城资产贵州分公司主张，案涉房屋置换发生在法院查封之后，应属无效，且中国移动安顺分公司不是商品房消费者。本院认为，从查明事实看，案涉《房屋拆迁补偿安置协议》于2005年12月1日、2010年11月23日签订，案涉房屋于2016年3月29日被法院查封，协议签订时间显然早于法院查封时间。协议成立时即生效，被拆迁人对安置补偿房屋享有的权利始于协议生效时，利安房开将案涉房屋交付中国移动安顺分公司属履行协议行为，该履行行为不影响被拆迁人基于拆迁补偿安置协议对安置补偿房屋享有的权利，也不影响被拆迁人对安置补偿房屋享有的权利优于抵押权的法律效力。中国移动安顺分公司是基于被拆迁人的身份对案涉房屋主张权利，与其是否属于商品房消费者无关。故长城资产安顺分公司该主张，缺乏依据，不能成立。综上所述，长城资产贵州分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵传毅审判员  干秋晗审判员  潘育跳二〇二〇年九月三十日法官助理任婧书记员蔺可