北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初17369号原告：王瑞珠，女，1950年3月12日出生，汉族，饮食服务公司退休职工，住北京市朝阳区。被告：北京中科洪德科技有限公司，住所地北京市丰台区成寿寺路******1135。法定代表人：杨维祥，董事长。委托诉讼代理人：朱庆娟，女，该公司员工。原告王瑞珠与被告北京中科洪德科技有限公司（以下简称中科洪德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王瑞珠、被告中科洪德公司的委托诉讼代理人朱庆娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王瑞珠向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的两份《房屋租赁合同》和两份《房屋委托经营管理合同书》；2.判决被告退还剩余年限的房屋租金97750元（302室剩余33个月租金46750元，422室剩余33个月租金51000元）；3.被告支付违约金1万元；4.被告承担诉讼费。事实和理由：2015年10月11日和2015年11月24日，王瑞珠与中科洪德金盛（北京）投资管理有限公司（后更名为北京中科洪德科技有限公司）签订《房屋租赁合同》就永外顺四条1号金盛公寓302室和414室签订五年房屋租赁合同，支付五年租金共计17万元。2017年12月12日，金盛公寓窗户和门被砸，停水停电，不再适合居住。故要求中科洪德公司依照合同退还已交的各项费用。被告中科洪德公司辩称：同意第一项诉讼请求，我方同意返还剩余租金6.5万元，不同意支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京市丰台区永外顺四条1号房屋产权人为北京北泡塑料集团公司。该房屋产权证上载明的2号楼中的二、三、四层楼经由产权人向外出租，后中科洪德公司因与案外人签订租赁合同取得上述房屋使用权。2015年10月11日，王瑞珠（承租方）与中科洪德金盛（北京）投资管理有限公司（出租方，现更名为北京中科洪德科技有限公司）签订《房屋租赁合同》，约定：“第一条：出租方在上述地块建设的房屋现定名金盛公寓。第二条租赁期限：承租人所租房屋为精装房，对该房屋享有5年使用权，即从2015年10月31日到2020年10月31日为止。……第三条租金支付方式：按套整租，一次性支付10年租金计算（不含税），总金额为85000元，2015年10月11日前付清。第四条承租人所承租房屋的基本情况：该房屋为砖混结构，其中地上4层，承租人所承租房屋为本合同第一条规定的项目中的1号院302室，合同约定建筑面积为26平方米，该房屋用途为居住。……第七条房屋交付时间：出租方在2015年10月11日前将质量合格的房屋交付承租方。……”同日，王瑞珠（委托方，甲方）与中科洪德金盛（北京）投资管理有限公司（受托方，乙方）签订《房屋委托经营管理合同书》，约定：“第一条标的：甲方将位于丰台区永外顺四条1号院公寓甲方拥有使用权5年，302号房委托给乙方统一经营管理；第二条:在委托经营管理期间的物业管理费用（2元/建筑平房/月）由甲方承担，签约时甲方须一次性付清12个月的物业管理费，该物业管理费收取的起算期为624元；第三条受托经营期限：该【房屋委托经营管理协议】期限为5年：自2015年10月31日起至2020年10月31日止。每年租金按季度给甲方，为7200元/季度；第四条返租收益方式及时间：委托经营期限内，甲方按以下一种方式向乙方收取租金；乙方从合同生效之日起，第一个月的月初支付甲方三个月租金，以后每三个月一付；第五条甲方的权利义务:（1）在委托经营期内，无论乙方经营状况如何，甲方有权按照第四条之约定要求乙方支付约定好的租金收益；第八条违约责任甲乙双方如果任何一方无故终止本协议，均需向守约方支付违约金，违约金的金额为1万元等。”2015年11月24日，王瑞珠（承租方）与中科洪德金盛（北京）投资管理有限公司（出租方，现更名为北京中科洪德科技有限公司）签订《房屋租赁合同》，约定：“第一条：出租方在上述地块建设的房屋现定名金盛公寓。第二条租赁期限：承租人所租房屋为精装房，对该房屋享有5年使用权，即从2015年11月24日到2020年11月24日为止。……第三条租金支付方式：按套整租，一次性支付10年租金计算（不含税），总金额为85000元，2015年11月24日前付清。第四条承租人所承租房屋的基本情况：该房屋为砖混结构，其中地上4层，承租人所承租房屋为本合同第一条规定的项目中的1号院422室，合同约定建筑面积为26平方米，该房屋用途为居住。……第七条房屋交付时间：出租方在2015年11月24日前将质量合格的房屋交付承租方。……”同日，王瑞珠（委托方，甲方）与中科洪德金盛（北京）投资管理有限公司（受托方，乙方）签订《房屋委托经营管理合同书》，约定：“第一条标的：甲方将位于丰台区永外顺四条1号院公寓甲方拥有使用权5年，422号房委托给乙方统一经营管理；第二条:在委托经营管理期间的物业管理费用（2元/建筑平房/月）由甲方承担，签约时甲方须一次性付清12个月的物业管理费，该物业管理费收取的起算期为624元；第三条受托经营期限：该【房屋委托经营管理协议】期限为5年：自2015年11月24日起至2020年11月24日止。每年租金按季度给甲方，为7200元/季度；第四条返租收益方式及时间：委托经营期限内，甲方按以下一种方式向乙方收取租金；乙方从合同生效之日起，第一个月的月初支付甲方三个月租金，以后每三个月一付；第五条甲方的权利义务:（1）在委托经营期内，无论乙方经营状况如何，甲方有权按照第四条之约定要求乙方支付约定好的租金收益；第八条违约责任甲乙双方如果任何一方无故终止本协议，均需向守约方支付违约金，违约金的金额为1万元等。”合同签订后，王瑞珠分别向中科洪德公司支付两间房屋的租金17万元，中科洪德公司向王瑞珠交付了房屋。2020年9月11日的庭审中，双方一致同意解除合同。中科洪德公司主张依据两份《房屋委托经营管理合同书》，302号房屋支付租金至2017年11月1日共计5.1万元，422号房屋支付租金至2017年12月1日共计5.1万元。2017年12月7日，北京市丰台区公安消防支队发布《公告》，载明为：“为深刻汲取大兴11.18火灾教训，坚决落实市委、市政府领导的重要批示精神，进一步推进消防安全隐患清查整治专项行动，及时消除存在的现实隐患问题，坚决预防和遏制重特大火灾尤其是群死群伤火灾事故的发生，在丰台区委、区政府领导下，联合检查组依法对永外顺四条1号西楼金盛公寓进行了深入排查，发现存在严重公共安全隐患……该建筑产权方、承租方、出租方经营及管理人员务必自公告之日起停止使用，主动组织承租户于2017年12月12日前完成腾退、搬离……该建筑内经营单位和个人，自公告之日起组织启动停产停业工作，于2017年12月12日前腾退、搬离，并落实搬离期间安全防范主体责任……该建筑将于2017年12月12日依法依规进行查封”。庭审中，被告认可房屋于2017年12月7日停止使用。本院认为，王瑞珠与中科洪德公司签订的《房屋租赁合同》和《房屋委托经营管理合同书》均系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。当事人应当按照约定履行自己的义务。合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。具体到本案，涉案房屋权属清晰，中科洪德公司合法取得涉案房屋使用权，但因客观情况发生变化致使其无法继续履行合同义务。王瑞珠要求中科洪德公司支付违约金，于法无据，本院不予支持。现双方均同意解除合同，中科洪德公司应当退还剩余租期的租金。中科洪德公司主张退还租金金额应为已支付租金减去返租收益，理由不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：一、确认原告王瑞珠与被告北京中科洪德科技有限公司于2015年10月11日签订的《房屋租赁合同》和《房屋委托经营管理合同书》，以及于2015年11月24日签订的《房屋租赁合同》和《房屋委托经营管理合同书》于2020年9月11日解除；二、被告北京中科洪德科技有限公司于本判决生效后七日内退还原告王瑞珠剩余年限的房屋租金97750元；三、驳回原告王瑞珠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8170元，由原告王瑞珠负担4085元（已交纳），被告北京中科洪德科技有限公司负担4085元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判长  李冬冬审判员  魏敬贤审判员  刘 伟二〇二〇年九月二十八日书记员  高 婧