湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初8583号原告（反诉被告）:喻聪，女，1990年10月5日出生，汉族，住长沙市岳麓区。被告（反诉原告）:长沙都达投资管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区朝阳一村****，统一社会信用代码：91430102666303614F。法定代表人：彭雄杰。委托诉讼代理人：陈北平，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晶，湖南金州律师事务所律师。原告（反诉被告）喻聪与被告（反诉原告）长沙都达投资管理有限公司（以下简称长沙都达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案，依法适用简易程序审理，被告（反诉原告）长沙都达投资管理有限公司于2020年7月27日提起反诉，本院依法予以受理，本案于2020年8月25日开庭进行了审理。原告（反诉被告）喻聪，被告（反诉原告）长沙都达投资管理有限公司法定代表人彭雄杰及该公司委托诉讼代理人陈北平、黄晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）喻聪向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告押金20000元。后原告增加诉讼请求：1、判令重新认定计租及物业费收取时间，退还原告保证金20000元；2、判令被告向原告支付开门撬锁搬货造成的损失101445元；3、判令被告向原告退还办理营业执照不合理收费1000元；4、判令酌情考虑疫情期间的违约责任；5、判令被告向原告支付维权3个月所产生的误工费、车费、等损失费6000元。承担原告的诉讼费150元。事实与理由：玉兰路地下商业街于2019年4月1日正式计租营业，地，地址位于长沙市岳麓区××路的地下通道内人承租了其中的**商铺由于商场的管理不善，导致经营困难，2019年已有部分商铺亏本退场，商场仍无改善，敷衍了事，碰上今年疫情管控，商场毫无作为，没有及时与商户沟通，没有发布任何应急方案，没有积极配合政府相关的优惠政策，让雪上加霜的商铺租户无处事从，导致开门即亏损的局面，近日，单方面取消合同，并没收所有商铺的保证金（单笔1万-2万，合计数十万元）,如果商铺继续经营，让租户承担包括疫情管控期间的所有租金，让商户承担所有风险和损失，我们商铺恳求法院主持公道，退还我们应有的血汗钱。被告（反诉原告）长沙都达投资管理有限公司辩称，长沙都达公司认可喻聪提出解除租赁合同的诉讼请求，但不同意退还保证金。被告（反诉原告）长沙都达投资管理有限公司提出反诉请求如下：1、判令反诉被告向反诉原告支付租金19698元；2、判令反诉被告向反诉原告支付物业管理费4020元；3、判令反诉被告向反诉原告支付滞纳金15678元；4、判令反诉被告向反诉原告支付违约金72360元；5、判令反诉被告向反诉原告支付律师费3333元；6、判令反诉被告限期腾空房屋并交付给反诉原告；7、判令反诉被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年11月24日，反诉原告与反诉被告签订《玉兰路地下商铺位租赁合同》（编号：14）。依据该合同约定，反诉原告将位于长沙市岳麓区××路××号商铺位出租给反诉被告经营锅盔演义，该商铺面积为67㎡,租赁合同期间为：2018年12月28日至2021年12月27日。租金为180元／月／平方米，计租时间为2018年12月28日，租金支付方式为：先付后用，即反诉被告应在每期期满前30日内交付下一期的租金，第一年免租6个月，反诉被告在签订合同当日按6个月租金合计72360元支付给反诉原告；第二年免租3个月，反诉被告提前1个月付租，租金分两次支付，第一次支付时间为2019年11月28日前，支付6个月租金，第二次支付时间为2020年4月28日前，支付3个月租金；第三年免租2个月，反诉被告向反诉原告提前1个月付租，租金分两次支付，第一次支付时间为2020年11月28日前，支付6个月租金，第二次支付时间为2021年4月28日前，支付4个月租金。承租期间产生的水、电等其它费用，由反诉被告承担。合同签订后，反诉被告应向反诉原告支付合同履约金贰万元，作为忠实履行合同各项条款的保证。在租赁期内任何时候，任何情况下反诉被告均不得以履约保证金抵扣其应支付的各项费用。如果反诉被告出现任何逾期缴纳租金、履约保证金、物业管理费等费用超过10日或者未经反诉原告书面许可擅自将租赁商铺位转租、分租、转让等行为或者未经过反诉原告书面同意，在商场营业期间，未营业时间超过24小时的，反诉原告有权单方面终止或者解除合同，而无须向反诉被告支付任何赔偿，同时所收取的履约保证金不予退还，并且有权要求反诉被告按照6个月租金标准向反诉原告支付违约金。如果违约金不足以弥补反诉原告损失的，反诉被告还应就此超过的部分对反诉原告承担赔偿责任。如果发生纠纷，通过诉讼方式解决的，反诉被告还应当承担反诉原告因诉讼产生的诉讼费、律师费等费用。租赁期满或者合同解除后反诉被告必须在合同期满或者解除后3日内将租赁的商铺位交还反诉原告。如果合同期满或者提前终止，反诉被告未按照合同约定的方式或者时间向反诉原告归还租赁商铺的，则应按照每逾期一日日租金300%支付使用费，履约金不退。在履行合同过程中，反诉原告需要书面通知反诉被告的，只要将书面通知送达反诉被告店铺店址，就视为通知了反诉被告，且该通知内容已被反诉被告知晓。同日，反诉原告与反诉被告签订《玉兰路地下商铺物业管理服务合同》，依据合同约定，反诉原告向反诉被告提供了物业服务，并按照建筑面积收取物业管理费，每月反诉被告应支付物业管理费为2010元。支付方式采取先付后服务，反诉被告按照每6个月为一期交付物业管理费，应于每期期满前30日交付下一期的物业管理费。如果《玉兰路地下商铺位租赁合同》解除，则本合同即解除。如果反诉被告违反约定逾期交付物业管理费超过三天的，反诉原告有权解除合同，从逾期之日起按日收逾期应缴费额300%的滞纳金。合同签订后，反诉原告依约将14号铺面交付给了反诉被告经营。而反诉被告仅在合同签订后，支付了半年租金和履约保证金，后再未支付过租金。另物业管理费，在反诉原告多次催促后，才支付至2020年3月31日，后再未支付分文。2020年4月27日，反诉原告通过微信、及在其铺面门口张贴等方式向反诉被告发出《缴费通知书》，向反诉被告催要租金、物业管理费。2020年5月8日，反诉原告再次通过微信、及在其铺面门口张贴等方式向反诉被告发出《告知书》，向其催要租金、物业管理费，但是反诉被告收到后仍未予以支付。后反诉原告于2020年5月19日，通过快递、挂号信、微信等方式向反诉被告发出《解除合同通知书》，依法解除了与反诉被告的租赁合同关系、物业管理合同关系。同年6月1日，反诉原告对该铺面内物品进行了清理打包，同时委托麓山公证处对全过程进行了公证综上所述，请求法院依维护反诉原告的合法权益，并依法支持反诉原告的全部诉讼请求。原告（反诉被告）喻聪针对反诉辩称，对租金有异议，2018年11月24日与反诉被告签订租赁合同，被告（反诉原告）工作人员告知以开业庆典时间开始计租，即2019年4月13日。因被告（反诉原告）无法提供合法经营的材料，被工商部门要求关门停业整顿，4月24日商场工作人员赵姐收费500元的情况下办理好营业执照，所以房租计算期间应为2020年4月24日至2020年5月19日。因疫情影响，从湖北返长对房租应进行减免。由于物业及铺面的位置（下水道周边）,物业公司已给予减免一个月的物业费，系因物业服务不达标所减免的。2020年4月24日至2020年5月19日的物业管理费不予认可，物业服务不好，多次反馈未得到解决。不认可被告要求的滞纳金、违约金、律师费、公证费。经审理查明，原告（反诉被告、乙方）喻聪、被告（反诉原告、甲方）长沙都达投资管理有限公司于2018年11月24日签订《玉兰路地下商铺租赁合同》，乙方承租长沙市岳麓区××路××号商铺位置，建筑面积约67平方米。本合同的租赁期限为三年，从2018年12月28日至2021年12月27日届满。本合同项下商铺位租金按人民币180元每月每平方米计算。计租时间为2018年12月18日开始。在租赁期限内采取先付后用的方式，乙方应于每期期满前30日交付下一期租金，按如下付款方式支付租金，第一年免租6个月，乙方在签订合同当日按6个月租金共计72360元支付给甲方（首期租金的计租时间为2018年12月28日至2019年12月27日）。第二年免租3个月。乙方应提前一个月付租，租金分两次支付，第一次支付时间为2019年11月28日前，支付六个月租金共计72360元，第二次支付时间为2020年4月28日前，支付3个月租金共计36180元。水、电等其他费用：乙方承租期间发生的水（水费按6元每吨标准收取）、电（电费按1.5元每吨标准收取）等费用由乙方自己承担，按双方签订的物业管理合同执行。在签订合同当日乙方应向甲方支付合同履约保证金20000元，作为忠实履行本合同各项条款之保证。同日，双方又签订《玉兰路地下商铺物业管理服务合同》，约定物业管理费甲方按每月30元每平方米收取乙方的物业管理费，乙方租赁的商铺建筑面积为30元每平方米，乙方每月的物业管理费为2010元。支付方式采取先付后服务，乙方按每6个月一期交付物业管理费，乙方应于每期期满前30日交付下一期物业管理费。上述合同签订后原告（反诉被告）喻聪向被告（反诉原告）长沙都达投资管理有限公司支付了一年租金、半年物业管理费84420元以及保证金20000元。庭审中原告（反诉被告）喻聪陈述，起租日应从2019年4月13日起算，被告（反诉原告）长沙都达投资管理有限公司认为第一年缴费的到期日为2020年3月31日。从被告（反诉原告）提交的微信聊天记录显示，被告（反诉原告）长沙都达投资管理有限公司通知各商户自2020年2月20日后可正常复工。2020年4月27日，被告（反诉原告）通过微信、及在其铺面门口张贴等方式向（原告）反诉被告发出《缴费通知书》，向原告催要租金、物业管理费。2020年5月8日，被告（反诉原告）再次通过微信、及在其铺面门口张贴等方式向原告（反诉被告）发出《告知书》，向其催要租金、物业管理费，但是原告（反诉被告）收到后仍未予以支付。后被告（反诉原告）于2020年5月19日，通过快递、挂号信、微信等方式向原告（反诉被告）发出《解除合同通知书》。现原告（反诉被告）喻聪认为被告（反诉原告）长沙都达投资管理有限公司应返还其保证金20000元，而被告（反诉原告）长沙都达投资管理有限公司认为原告（反诉被告）喻聪应支付其租金、物业管理费等费用，双方协商未果，酿成纠纷，遂诉至法院。另查明，1、本案所涉租赁商铺是湖南湘江城市运营管理有限公司进行招商的项目，被告（反诉原告）长沙都达投资管理有限公司是中选人，可采取自营、联营、合作的形式经营。2、原告（反诉被告）喻聪增加的第2、3、4、5项诉讼请求，其为在本院规定的时间内缴纳诉讼费。3、长沙市××防控指挥部2020年3月12日发布关于餐饮业复产复工和疫情防控有关事项的通知。4、庭审后，被告（反诉原告）长沙都达公司陈述原告（反诉被告）喻聪已经将涉案房屋腾空。上述事实由原、被告的当庭陈述以及原告（反诉被告）喻聪提交的《收据》、《押金收据》、《商铺租赁合同》及被告（反诉原告）长沙都达公司提供的《中选通知书》、《玉兰路地下通道物业运营管路合同》、《微信聊天记录》、《玉兰路地下商铺位租赁合同》、《玉兰路地下商铺物业管理服务合同》、《缴费通知书》、《短信息截图》、《告知书》、《国内挂号信函收据》、《解除合同通知书》、《EMS国内快递单》、《网络打印件（ems邮件妥投）》、《微信聊天记录》、《公证书》、《发票》、《光盘》、《委托代理合同及律师费发票》等证据记录在卷予以佐证。本院认为：原告（反诉被告）喻聪与被告（反诉原告）长沙都达投资管理有限公司签订的《玉兰路地下商铺位租赁合同》、《玉兰路地下商铺物业管理服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。关于本诉，原告（反诉被告）提出解除原、被告之间签订《玉兰路地下商铺位租赁合同》的诉讼请求，本院认为本案的被告（反诉原告）亦同意解除，且该合同也已经事实上解除，本院对原告（反诉被告）提出解除原、被告之间签订《玉兰路地下商铺位租赁合同》的诉讼请求依法予以支持。关于原告（反诉被告）提出要求被告（反诉原告）返还其保证金20000元的诉讼请求，该20000元为履约保证金。因《玉兰路地下商铺位租赁合同》已解除，考虑到2020年春季疫情的影响原告（反诉被告）喻聪租赁本案所涉商铺经营效益不佳，无力承担租金并不是其自身原因所造成，故该20000元保证金应予以退还。原告（反诉被告）喻聪在庭审中陈述应自2019年4月13日计租，但其提交证据不足以证实该意见，且租期内的第一年被告（反诉原告）未按12个月收取租金，收取了6个月的租金。第一年租期到期后原告（反诉被告）未及时缴纳租金亦未及时将租赁房屋腾空返还给被告（反诉原告）长沙都达公司，故应当支付2020年3月31日至2020年5月19日的租金，如上所述考虑到春季疫情的影响，对被告（反诉原告）要求租金19698元的诉讼请求，本院酌情支持15758元。关于被告（反诉原告）长沙都达公司要求2020年3月31日至2020年6月1日物业管理费4020元的反诉请求，物业管理是针对整个地下商场，无论本案原告（反诉被告）喻聪是否经营，物业管理的支出是被告（反诉原告）长沙都达公司必然支出的费用，原告（反诉被告）未及时将租赁房屋腾空返还给被告（反诉原告）长沙都达公司，应承担相应的物业管理费用，本院认为支付的截止时间亦应为2020年5月19日，故本院支持物业管理费3283元。原告（反诉被告）喻聪应承担的租金及物业管理费为19041元。综上，被告（反诉原告）长沙都达公司应退还原告（反诉被告）喻聪959元。关于原告（反诉被告）喻聪增加的第2、3、4、5项诉讼请求，其未在本院规定的时间内缴纳诉讼费，本院依法不予处理。关于被告（反诉原告）长沙都达公司提出要求原告（反诉被告）支付滞纳金、违约金、律师费的反诉请求，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条的规定，承租房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持，依据该规定，本院对被告（反诉原告）长沙都达公司提出要求原告（反诉被告）支付滞纳金、违约金、律师费的反诉请求依法不予支持。关于被告（反诉原告）长沙都达公司提出的要求原告（反诉被告）喻聪腾空房屋并交付的反诉请求，本院认为本案所涉商铺租赁合同已经解除，原告（反诉被告）喻聪已腾空房屋并交付给被告（反诉原告），被告（反诉原告）长沙都达公司该项反诉请求已实现。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）喻聪、被告（反诉原告）长沙都达投资管理有限公司签订的《玉兰路地下商铺位租赁合同》解除;二、被告（反诉原告）长沙都达投资管理有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告（反诉被告）喻聪押金959元；三、驳回原告（反诉被告）喻聪的其他本诉请求；四、驳回被告（反诉原告）长沙都达投资管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件本诉受理费150元，由原告（反诉被告）喻聪负担；本案反诉案件受理费1326元，由被告（反诉原告）长沙都达投资管理有限公司负担。如不服本判决可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张辉二〇二〇年九月二十七日法官助理林青曼书记员解秋阳