北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初17786号原告（反诉被告）：北京思可得教育科技有限公司。法定代表人：伊凡，总经理。被告（反诉原告）：北京赛尔奥特莱斯商业广场有限公司。法定代表人：张山权，董事长。委托诉讼代理人：李诗蓓，北京市时代九和律师事务所律师。原告（反诉被告）北京思可得教育科技有限公司（以下简称思可得公司）与被告（反诉原告）北京赛尔奥特莱斯商业广场有限公司（以下简称赛尔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告思可得公司法定代表人伊凡，被告赛尔公司委托诉讼代理人李诗蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告思可得公司向本院提出诉讼请求：1、返还租赁押金206021.79元；2、返还装修押金20000元、出入证押金1000元；3、返还2020年2月房屋租金及物业费52863.18元；4、诉讼费用由赛尔公司承担。事实和理由：2016年10月8日，我公司与赛尔公司签订《租赁合同》，我公司承租02303号店铺（以下称诉争店铺）用于培训。2020年1月26日，北京市教委发出通知停止一切线下培训活动，使得我公司无法正常使用房屋。合同约定“因不可抗力或法令变更、政府机关之行政行为等不可归责于双方事由，致无法继续营业超过90日时，双方均不得互为任何损害赔偿之请求”。但双方对租金减免等问题始终无法达成一致，故诉至法院提出上述诉讼请求。被告赛尔公司辩称：1、思可得公司负有支付租金的义务，疫情并未导致思可得公司支付租金的义务无法履行，思可得公司无权以不可抗力进行免责抗辩；2、诉争商铺可以正常使用。若疫情导致思可得公司经营困难，需要适用公平原则，思可得公司应当对因疫情受到的影响加以证明；3、思可得公司主张返还的租赁押金、装修押金等应优先抵偿思可得公司欠付的费用。反诉原告赛尔公司向本院提出反诉请求：1、确认《租赁合同》于2020年5月7日解除；2、思可得公司将诉争店铺予以腾退；3、思可得公司给付2020年3月、4月、7月欠付的各项费用107943.72元；4、思可得给付2020年5月11日至6月11日的场地占用费47308.38元；5、思可得公司负担反诉费用。事实及理由：2016年，思可得公司与我公司签订《租赁合同》，思可得公司承租诉争店铺。2020年3月、4月疫情期间，思可得公司始终在正常使用诉争店铺，但未给付租金等各项费用。2020年4月19日，思可得公司发出《撤店申请》。2020年4月26日，我公司发出《关于贵司提前终止租赁合同事宜的回复》（以下简称《回复》）。但双方至今对合同解除后的结算问题无法达成一致，故提出上述反诉请求。反诉被告思可得公司辩称：我公司因不可抗力解除《租赁合同》，并且一直在与赛尔公司沟通。但赛尔公司将大门上锁致使我公司无法腾退。疫情对培训行业影响很大，希望法院予以酌情考虑。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月8日，赛尔公司（甲方、出租人）、北京艾德乐教育科技有限公司（乙方、承租人）签订《租赁合同》，北京艾德乐教育科技有限公司承租诉争店铺，面积370.32平米，租期自2017年5月28日至2025年5月27日。2020年租金4.2元/平米/天，物业管理费15元/平米/月，POS机使用费300元/月/台，垃圾清理费100元/月，灯箱使用费、POP制作费等按实收取。合同第二条约定“乙方若需提前终止合同，须提前六个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后签署书面协议后终止；否则视为乙方违约，由此给甲方和第三方造成的经济损失由乙方全额赔偿，同时乙方租赁押金不予退还”；合同第六条约定“6.1乙方为保证其可完全履行本合同，同意在本合同签订后十日内向甲方交纳租赁押金206021.79元……6.2乙方有违反本合同约定的，或者违反法律、法规的规定以及其他可归责于乙方的行为，致甲方或其他第三人受损失时，甲方有权从其租赁押金中抵扣相关损失……6.3在乙方全部履行合同的各项条款约定后，且于合同期满无违约或违反法律、法规的行为时，乙方应于租赁合同期满后十日内持资金往来票办理相关退款手续，甲方于乙方撤场后三个月将租赁押金无息退还”；合同第十三条约定“13.3一方有下列情形之一的，另一方有权解除本合同：……13.3.2因不可抗力或法令变更、政府机关之行政行为等不可归责于双方事由，致无法继续营业超过90日时，双方均不得互为任何损害赔偿之请求”。合同签订后，北京艾德乐教育科技有限公司给付租赁押金206021.79元、装修押金20000元、出入证押金1000元。2017年4月18日，赛尔公司、北京艾德乐教育科技有限公司、北京思贝姆创意传媒有限公司签订《合同主体变更三方协议》，北京艾德乐教育科技有限公司将《租赁合同》中的全部权利义务转让给北京思贝姆创意传媒有限公司。2018年8月，北京思贝姆创意传媒有限公司更名为思可得公司。2020年1月26日，北京市教育委员会发出通知，暂停全市校外培训活动。2020年4月19日，思可得公司向赛尔公司送达《撤店申请》，提出因疫情原因以及自身经营情况要求撤店。当日，赛尔公司收到上述文件。2020年5月7日，赛尔公司向思可得公司送达《回复》，大意为：1、同意解除合同；2、依据《租赁合同》第2.3条，租赁押金不予退还；3、补齐相关费用；4、依约腾退场地。2020年5月11日，思可得公司向赛尔公司送达《关于撤店事宜的相关申请》，大意为申请免除3、4月租金、返还租赁押金、申请延迟腾退场地至6月11日。2020年6月11日，赛尔公司将诉争商铺上锁。思可得公司主张因疫情原因导致无法进行少儿英语线下培训，依照《租赁合同》第13.3.2条，赛尔公司应当返还租赁押金、装修押金、出入证押金。赛尔公司认可思可得公司承租诉争店铺用于经营少儿英语线下培训，亦同意返还装修押金及出入证押金。但赛尔公司主张疫情对于思可得公司而言并不构成不能履行义务的前提，思可得公司可以正常使用诉争店铺，且思可得公司尚欠部分费用，故不同意返还租赁押金。思可得公司要求依照赛尔公司的承诺，退还2月份已收费用。赛尔公司认可曾经承诺免除2月份租金、物业费，但当庭称因思可得公司将赛尔公司诉至法院，故不再同意免除。赛尔公司反诉要求确认《租赁合同》于2020年5月7日解除，并要求腾退诉争商铺，思可得公司同意该两项主张。赛尔公司要求思可得公司给付2020年欠付的费用107943.72元（包括2020年3、4月租金94616.76元、物业管理费11109.6元、垃圾费200元、灯箱电费461.36元，以及2020年7月电话费1512元、水费44元）并依原合同标准给付2020年5月11日至6月11日的占有使用费47308.38元。思可得公司表示如果合同正常履行，上述数额是正确的，但在本案中因疫情原因不同意给付。庭审中，双方当事人就赛尔公司第三项反诉请求中灯箱电费、电话费、水费协商一致由思可得公司给付赛尔公司1000元。本院认为：《租赁合同》、《合同主体变更协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。现《租赁合同》的出租人为赛尔公司，承租人为思可得公司。双方对于思可得公司承租诉争店铺用于经营少儿英语线下培训不持异议，本院予以认定。依北京市教育委员会发出的通知并结合前述用途，本院认定疫情导致思可得公司无法正常使用诉争店铺。但本院结合双方合同期限等情况认定仅因疫情原因思可得公司并不具有解除权。同时，依据《租赁合同》第13.3条以及13.3.2条，思可得公司在2020年4月19日发出《撤店申请》时亦不享有单方解除权。后，赛尔公司于2020年5月7日向思可得公司送达《回复》。赛尔公司要求确认《租赁合同》于该日解除，思可得公司不持异议，本院予以认定。合同解除后，思可得公司应当将诉争店铺腾退给赛尔公司。以公告方式作出的意思表示，公告发布时生效。赛尔公司已公告方式承诺减免2月份租金、物业费，此时再以思可得公司诉至法院为由拒绝履行承诺内容，本院不予支持。因此，赛尔公司应当返还52863.18元。思可得公司要求返还装修押金、出入证押金，赛尔公司不持异议，本院予以认定。思可得公司要求返还租赁押金，因赛尔公司就思可得公司欠付租金、腾退诉争店铺等已经提出反诉，对其余损失并未提出明确主张，且《租赁合同》已协商一致解除，故本院对赛尔公司以《租赁合同》第6.2、6.3条拒绝返还租赁押金，不予支持。依据当事人现有答辩意见以及本案具体情节，本院对思可得公司要求返还租赁押金，予以支持，但返还时间应在腾退诉争店铺后三个月。如赛尔公司认为除反诉请求外还有其余损失，可另行向思可得公司主张。如前，因疫情导致思可得公司无法正常使用诉争店铺，故本院结合思可得公司经营业态等因素，酌情确定诉争店铺2020年3月、4月的租金标准下调50%。同理，本院再结合疫情对腾退的影响，以及赛尔公司于2020年6月11日对诉争店铺上锁的情节，认定思可得公司应当给付2020年5月11日至6月10日的占有使用费调整为23654.19元。物业管理费、垃圾费系用于公共区域的管理，在思可得公司未主张及举证证明赛尔公司怠于履行相应义务的情况下，上述费用不予调整。双方对灯箱电费、电话费、水费协商一致为1000元，本院不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条之规定，判决如下：一、北京赛尔奥特莱斯商业广场有限公司于本判决书生效之日起十日内返还北京思可得教育科技有限公司租赁押金20000元、出入证押金1000元；二、北京赛尔奥特莱斯商业广场有限公司于本判决书生效之日起十日内返还北京思可得教育科技有限公司二〇二〇年二月租金及物业管理费52863.18元；三、北京赛尔奥特莱斯商业广场有限公司于北京思可得教育科技有限公司履行完毕本判决书第五项义务后三个月届满当日返还北京思可得教育科技有限公司租赁押金206021.79元；四、确认北京思可得教育科技有限公司与北京赛尔奥特莱斯商业广场有限公司之间的《租赁合同》于二〇二〇年五月七日解除；五、北京思可得教育科技有限公司于本判决书生效之日起十日内将《租赁合同》约定的花乡奥莱村2号楼02303号店铺腾退给北京赛尔奥特莱斯商业广场有限公司；六、北京思可得教育科技有限公司于本判决书生效之日起十日内给付北京赛尔奥特莱斯商业广场有限公司二〇二〇年三月、四月的租金47308.38元、物业管理费11109.6元、垃圾费200元，二〇二〇年三月、四月的灯箱电费、二〇二〇年七月的电话费、水费总计1000元；七、北京思可得教育科技有限公司于本判决书生效之日起十日内给付北京赛尔奥特莱斯商业广场有限公司二〇二〇年五月十一日至六月十日的占有使用费23654.19元；八、驳回北京赛尔奥特莱斯商业广场有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费2749元，反诉受理费1702元，由北京思可得教育科技有限公司负担913元（已交纳），由北京赛尔奥特莱斯商业广场有限公司负担3538元（已交纳1702元，剩余部分于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  高原二〇二〇年九月二十八日书记员  郭融