上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初9515号原告：上海松江新桥资产经营有限公司，住所地上海市松江区新桥镇新站路**。法定代表人：朱晖荣，执行董事。委托诉讼代理人：李海林，上海巨明律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡亮，上海巨明律师事务所律师。被告：上海腾晟遮阳技术有限公司，住，住所地上海市松江区新桥镇新庙三路**/div>法定代表人：蔡善霖，董事长。委托诉讼代理人：谢静宇，上海新松律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴少杰，上海新松律师事务所律师。原告上海松江新桥资产经营有限公司(以下简称新桥资产公司)与被告上海腾晟遮阳技术有限公司(以下简称腾晟公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，于同年8月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡亮、被告腾晟公司的法定代表人蔡善霖及委托诉讼代理人谢静宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新桥资产公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原被告之间的租赁合同解除并判令被告将新桥镇新庙三路XXX号的厂房返还给原告；2、请求被告支付欠付的房屋租金446,492.62元；3、请求被告支付违约金366,212.89元。审理过程中，原告当庭变更诉请为：1、判令原被告之间的租赁合同无效，并判令被告返还原告位于松江区新桥镇新庙三路XXX号的厂房；2、判令被告支付原告直至房屋交付日止的拖欠房屋占有使用费(截止到2020年8月9日为446,492.62元)；3、判令被告支付违约金366,212.89元。事实和理由：2014年12月8日，原告与被告签订《租赁协议》，将坐落于上海市松江区新桥镇新庙三路XXX号的厂房出租给被告，建筑面积主厂房1,444.30平方米、附属厂房600平方米。双方约定：房屋租金实行先付后用的原则、三个月一付、每次提前15天支付。2017年4月20日，原告与被告签订《补充协议》，附属厂房的面积变更为390平方米，其他内容按原《租赁协议》执行。但是，被告自2019年10月1日起拖欠房屋租金，至今未付。2020年6月8日，原告委托律师向被告发出《律师函》，督促被告及时支付房屋租金，但是被告不予理睬，现原告诉至法院，请求判如所请。庭审中，原告明确系争房屋无相应产权证明文件，故当庭变更诉请。被告腾晟公司辩称，对于原告的变更诉请可以当庭答辩。同意合同无效的后果一并处理。若系争房屋无相应产证，被告对于合同无效无异议，但是具体法院依法审核。对于原告要求返还的诉请不同意，因为原告已经于2020年6月18日指令工业园区管理委员会将厂房关闭，实际原告已经控制了房屋，不存在被告返还的问题。对于房屋占有使用费，被告确实是从2019年11月1日开始拖欠相应费用，考虑到原告于2020年6月18日控制房屋，故这个时间段的费用同意支付。原告在2020年4月2日支付了5万元，并且考虑到新冠疫情对小微企业的影响，希望免除一个月的租金，同意支付租金279,562.54元。被告曾经替原告实施雨污分流改造，支付了工程款65,000元，应该由原告承担，希望在租金中予以抵扣。至于违约金，既然原告提出合同无效，因此也就不存在违约金条款的效力，即使法院认定合同无效，被告也不是恶意拖欠，并且违约金约定过高，希望法院酌情减少，按照银行同期贷款利率计算。目前厂房已经转租给案外人，原告封闭厂房时，案外人的某某在厂房里，会造出被告和案外人的经济损失，被告会另案主张。经审理查明，2014年12月8日，原告新桥资产公司与被告腾晟公司签订《租赁协议》，约定将坐落于上海市松江区新桥镇新庙三路XXX号的厂房出租给被告使用，建筑面积为主厂房1,444.30平方米，附属厂房600平方米(混合结构)，占地面积4,391.5平方米。租赁期限为2015年5月10日起到2021年5月9日止。租金实行先付后用，每三个月支付一次，每次提前15天支付。租金按照以下标准计算：1、2015年5月10日至2018年5月9日主厂房年租金=1,444.3平方米*0.8元人民币/平方米*天*365天=421,735.60元，每三个月租金105,433.90元人民币；附属厂房年租金=600平方米*0.39元人民币/平方米*天*365天=85,410元人民币，每三个月租金21,352.50人民币，二项合计年租金507,145.60元；2、2018年5月10日至2021年5月9日年租金=1,444.30平方米*0.88元人民币/平方米/天*365天=463,909.16元人民币，每三个月租金115,977.29元人民币；附属厂房年租金=600平方米*0.39元人民币/平方米/天*365天=85,410元，每三个月租金21,352.50元人民币，二项合计年租金549,319.16元。此外，被告需在支付第一次租金时支付给原告押金40,000元，若被告发生欠付以及损害赔偿等事宜，原告可将此押金抵扣(在租赁期内，押金抵扣后被告需7日内补足押金)，剩余押金在本协议自然终止(若无损害赔偿事宜)后无息返还。2017年4月20日，原被告签订《补充协议》一份，约定对双方于2014年12月8日签订的《租赁协议》补充约定如下：1、一致同意自2017年4月1日起原租赁协议第一条内“建筑面积主厂房1,444.30平方米，附属厂房600平方米”变更为“建筑面积主厂房1,444.30平方米，附属厂房390平方米”；2、租金金额：2017年4月1日至2018年5月9日厂房季度租金=(1,444.30平方米*0.8元*365+390平方米*0.39元*365)/4=119,313.03元，年租金合计477,252.10元；2018年5月10日至2021年5月9日厂房季度租金=(1,444.30平方米*0.88元*365+390平方米*0.39元*365)/4=129,856.42元，年租金519,425.66元；3、其他条款按照原“租赁协议”执行。自2019年10月1日后，被告腾晟公司未按时支付租金。2020年4月2日，被告腾晟公司向原告支付租金50,000元。2020年5月7日，松江区新桥镇工业园区管理委员会向被告腾晟公司出具催款通知单一份，载明“…截止2020年5月31日，贵公司尚房屋租赁费324,511.86元。望贵公司接到通知后，请于2020年5月31日前缴清厂房租金。逾期不支付的，按所签合同缴纳滞纳金，且我司将采取回收厂房、付诸法律等其他一切必要措施，…”。2020年6月8日，上海巨明律师事务所向被告腾晟公司就该租赁纠纷出具律师函一份，载明：“…根据协议约定，贵方应当向新桥资产公司支付2019年10月1日至2020年8月9日的租金454,368.28元，但是贵方拖延至今未付，已经构成严重违约！望贵方在收到本律师函之日起七日内将欠付的租金支付至新桥资产公司的账户内；…”。2020年6月18日，松江区新桥镇工业园区管理委员向被告腾晟公司发出通知，载明：“2020年6月3日已对贵公司发出律师函。目前贵公司尚欠新桥资产公司厂房租金，固于6月18日下午1时采取关厂门措施。”另查明，本案系争租赁物无相应产权证明及建筑规划许可证。审理中，原告出具情况说明一份表示涉案房屋已经于2020年8月14日交还给新桥资产公司，故申请撤回要求被告将系争房屋返还的诉请，同时明确要求被告支付拖欠的房屋占有使用费自2019年10月1日起计算至2020年8月14日止，共计402,540元。被告出具确认书一份，确认被告未曾支付过《租赁合同》约定的押金。以上事实，由租赁协议、补充协议、催款通知单、律师函、通知、银行业务回单及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。在本案中，系争房屋并未取得建设工程规划许可证，故双方当事人之间于2014年12月8日签订的《租赁协议》及2017年4月20日签订的《补充协议》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现本案中的租赁均无效，故被告应当向原告返还系争房屋。现原告确认系争房屋已经于2020年8月14日取得并申请撤回对要求被告返还系争房屋的诉请，于法不悖，本院予以确认。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。然根据原被告双方提供的证据及庭审陈述可知，原告自2020年6月18日下午起即委托松江区新桥镇工业园区管理委员会对系争房屋采取关门等强制措施，虽原告的强制关门行为系因被告未按时支付相应的租金所引起，然该行为显系影响了被告对租赁物的使用，故自2020年6月19日起的房屋占有使用费，本院不予支持。现原告确认被告已经于2020年4月2日支付租金5万元并同意在诉请中予以抵扣，于法不悖，本院予以确认。至于原告所提违约金，因出租的标的物不具有合法性，该租赁合同应属无效，故双方于合同中约定之违约责任条款也属无效，故原告的该诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、确认原告上海松江新桥资产经营有限公司与被告上海腾晟遮阳技术有限公司于2014年12月8日签订的《租赁协议》及双方于2017年4月20日签订定的《补充协议》均无效；二、被告上海腾晟遮阳技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海松江新桥资产经营有限公司自2019年10月1日起计算至2020年6月18日止的尚欠的房屋占有使用费322,848.01元；三、驳回原告上海松江新桥资产经营有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,488元，减半收取5,744元，由原告上海松江新桥资产经营有限公司负担3,331.50元(已付)，由被告上海腾晟遮阳技术有限公司负担2,412.5元(本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 王亚二〇二〇年九月二十四日法官助理 魏琳书 记 员 魏琳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。二、《最高人民法院》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。