文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终17047号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市正宇科技开发有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区罗芳立交东侧华佳大厦西栋25D。法定代表人：刘宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：古毅先，广东鹏正律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓欣，广东鹏正律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民武装警察部队广东省总队执勤第三支队（原中国人民武装警察部队广东省总队第六支队），住所地广东省深圳市罗湖区红宝路28号。代表人：余来勇。委托诉讼代理人：董云健，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡城英，广东卓建律师事务所实习律师。上诉人深圳市正宇科技开发有限公司因与被上诉人中国人民武装警察部队广东省总队执勤第三支队房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初49972号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人深圳市正宇科技开发有限公司上诉请求:撤销一审判决，改判撤销《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》，双方继续履行《武警部队房地产租赁合同》，本案全部诉讼费由被上诉人承担。其上诉理由:一、上诉人与被上诉人于2012年签订的《武警部队房地产租赁合同》具有补偿性质。2002年4月25日，上诉人与被上诉人签订《租赁协议书》，双方之间不仅存在租赁关系，同时双方还共同合作经营普通门诊项目。上述协议书明确约定被上诉人以门诊部及经营场所作为投资，上诉人以资金、设备、技术和管理等作为投资。2002年5月开始，上诉人投入2000多万元的巨资在原有的860平方米房屋的基础上，加建了809.21平方米的隔层，合计建筑房屋面积为1669.21平方米。因被上诉人过错致使上诉人无法使用被上诉人的门诊部营业执照，故双方于2009年9月28日签订《补充协议》。约定租金每月每平方米30元，月租金为25800元(按860平方米面积计算)，租期从2009年10月1日起至2029年9月30日止。《补充协议》第一条约定，上诉人不得以任何理由追究原《租赁协议书》中被上诉人之违约责任。对比2002年的《租赁协议书》可知，2009年每平方米的租金降低，系因被上诉人退出合作经营门诊部，为了防止上诉人追究被上诉人任何的违约责任及赔偿，被上诉人以降低租金对上诉人进行补偿，故双方的租赁关系是兼具有补偿性质的。2012年5月14日，双方签订了符合租赁备案要求的《武警部队房地产租赁合同》，该租赁合同与原《补充协议》的内容是完全一致的，仍具有补偿性质。上诉人一直按照该租赁合同的约定履行交租义务。2018年8月，被上诉人告知上诉人需要补签一份《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》，该协议约定整治后租赁期限调整为租期10年，自2018年11月1日至2028年10月31日，当前年租金803545元(月租金为66962元)。被上诉人在一审庭审中称该协议系按1669.21平方米实际面积计算租金，系极不合理的，显失公平的。无论系2012年签订的《武警部队房地产租赁合同》，还是2018年签订的《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》均约定租赁期满或解除合同时，加建部分必须完好地无偿移交给被上诉人。上诉人系投入了大量资金进行加建，之所以愿意租赁期满无偿移交给被上诉人系因为在租赁期间上诉人亦是可无偿使用加建部分面积的。上诉人投入了大量资金而又把加建部分的所有权归被上诉人的情况下，不可能不享受加建部分的任何补偿和优惠，上诉人不可能做赔本的生意。该租赁场所加建部分，上诉人系无偿使用的。《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》按1669.21平方米实际面积计算租金系严重显失公平，故该整治协议系可撤销的，应按2012年签订的《武警部队房地产租赁合同》继续履行。二、根据《武警部队房地产租赁合同》的约定，双方的租期从2009年10月1日起至2029年9月30日止，目前合同未到期，仍正在履行中，不符合法定解除条件，双方应继续按《武警部队房地产租赁合同》履行。上诉人一直按《武警部队房地产租赁合同》的约定履行了被上诉人诉求的2019年3月至2019年8月期间的交租义务。2019年9月份以后的租金，上诉人之所以暂未支付系因为被上诉人通知上诉人从2019年9月1日开始不再向被上诉人交付租金，租金直接交付给融通地产(广东)有限责任公司，上诉人与被上诉人须解除《武警部队房地产租赁合同》，另与新租赁合同主体融通地产(广东)有限责任公司签订新的租赁合同。2019年8月，被上诉人因与上诉人对于租金产生争议故诉至法院，双方就租金问题正在诉讼中，故上诉人暂未与融通地产(广东)有限责任公司签订新的租赁合同，上诉人愿意继续履行《武警部队房地产租赁合同》。《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》使上诉人享有的权利和承担的义务严重不对等，该协议按加建后的总面积计算租金系严重显失公平，应按《合同法》的规定撤销《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》，双方继续按2012年签订的《武警部队房地产租赁合同》履行，上诉人至今为止一直严格地按照《武警部队房地产租赁合同》约定的租金履行交租义务。中国人民武装警察部队广东省总队执勤第三支队辩称，一审事实认定清楚，适用法律正确，依法应以维持。上诉人与被上诉人在租赁期间曾签署多份协议，整治协议是双方最终实际履行的协议，是双方真实意思表示，双方均应遵守。上诉人违反整治协议约定，拒不足额支付租金的行为已经违反双方约定及法律规定，被上诉人可依据法定程序解除合同。2012年签订的《武警部队房地产租赁合同》是纯粹的租赁合同，并无体现有补偿性质，并且有无补偿性质并不影响双方租赁合同的履行，并不是承租人违反合同约定的合法豁免理由。整治协议是双方真实意思表示，合法有效。签订该协议后租金标准只是回归到正常水平，并无大幅提高，上诉人也不存在任何重大误解，也没有任何显失公平之处，不存在任何可撤销的事由。上诉人在签署后未提出任何异议，收到催缴租金函后也未提异议，也未单独提出撤销之诉。租赁合同已经通过法律程序解除，无法继续履行，如果上诉人对整治协议有异议，可以通过法定途径提出，至少可以通过书面形式提出异议，但在被上诉人解除合同之前，上诉人均未提出任何形式的异议，这说明上诉人对整治协议是认可的。中国人民武装警察部队广东省总队执勤第三支队向一审法院起诉请求判令：1、确认原告与被告于2012年5月15日签订的《武警部队房地产租赁合同》及2018年11月1日签订的整治协议已经解除；2、被告腾空、搬离、交还涉案房屋；3、被告向原告支付2019年3月至10月的租金500403.82元（按照每月66962.09元的标准）及逾期付款违约金22186.24元（按年化24%的标准，自每月应付租金日的次日起计算至租金实际付清之日止，暂计至2019年11月25日）；4、被告向原告支付2019年11月的租金68971元、逾期付款利息690元（按年化24%的标准，自应付租金日的次日起计算至实际付清之日止，暂计至2019年11月25日），以及按每月68971元的标准支付自2019年12月起的房屋占有使用费至实际腾空、搬离、交还涉案房屋之日止；5、被告承担本案的诉讼费用。深圳市正宇科技开发有限公司反诉请求判令撤销被告与原告于2018年11月1日签订的整治协议，继续履行《武警部队房地产租赁合同》。一审法院认定事实：2002年4月15日，原告与被告签订《租赁协议书》，约定原告将位于原武警边防××支队××大队××北侧、××路南侧××支队滨河综合楼××楼面积860平方米的区域出租给被告，用作普通门诊；风险押金77400元；租赁期限自2002年10月1日至2010年9月30日。协议书签订后，被告缴纳风险押金77400元。2009年9月28日，原告与被告签订补充协议，约定将租金调整为每月每平方米30元，租赁期限自2009年10月1日至2029年9月30日，租金自第六年（含第六年）开始每年递增3%；《租赁协议书》所交保证金77400元在补充协议租赁期满后无息退回；《租赁协议书》条款与本协议有冲突之处以本协议为准。2012年5月15日，原告与被告签订《武警部队房地产租赁合同》，约定的涉案房屋用途、租金缴纳明细、租金递增率、租赁期限等均同上述补充协议。另约定：租金按月结算，被告于每月10日前交付原告；被告未履行合同约定义务的，原告不退还租赁保证金，同时有权要求被告另行支付违约金；被告逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，原告按滞交经费总额的千分之三向被告加收违约金。逾期60日，视为被告放弃其在原告处财产，原告有权解除本合同并收回按本合同约定属于原告的全部财产，同时原告有权向被告收取所欠租金及滞纳金。2018年11月1日，原告与被告签订整治协议，约定：涉案房屋原出租面积860平方米，实测出租面积1669.21平方米（含被告投资建设房屋面积809.21平方米）；租赁用途为医疗门诊；租赁期限调整为自2018年11月1日至2028年10月31日，当前年租金由340845.9元调整为803545元，每年递增3%；被告新建或添建的房屋，所有权归原告，合同期满无偿交还，被告不得提出补偿要求；此前签订的合同协议，与本协议不一致的内容，以本协议为准；本协议经双方签字（盖章）后，须经战区级单位批准后生效。2019年1月3日，案外人中国人民武装警察部队后勤部在整治协议落款“批准部门意见”处加盖公章。整治协议签订后，被告仍然按照《武警部队房地产租赁合同》约定的标准向原告缴纳租金。庭审调查时，原告认可被告投资增加的809.21平方米房屋面积，但认为关于补偿双方没有约定。被告认为加建面积不应计入租金。2019年3月15日，被告的法定代表人签收了原告发出的《关于尽快做好欠租补交工作的函》，该函载明整治协议生效期是2018年11月1日，截至2019年3月30日，被告欠付租金247721.19元，为2018年11月至2019年3月份期间租金，请被告收到函后3个工作日内完成欠租补交工作。庭审时被告称不认可该函的内容。2019年11月17日，原告向被告的住所邮寄《关于尽快支付租金的通知》，11月21日该通知由“丰巢”代收。2019年11月26日，原告向被告的住所邮寄《解除合同通知书》，11月29日该通知书由“丰巢”代收。通知书载明：被告以向法院提起反诉的形式表明不再履行整治协议，拒绝履行支付租金的合同义务，截至本通知发出之日，被告仍未支付租金。根据合同法第九十四条第三项的规定，一、自通知发出之日，解除双方关于涉案房屋的租赁关系，解除《武警部队房地产租赁合同》以及整治协议；二、立即付清拖欠租金；三、立即交还涉案房屋并按整治协议约定的租金标准支付自本通知发出之日起至实际交还之日止的占有使用费。庭审时被告称不认可该通知书的内容。另查明，被告自2019年7月1日后未支付任何租金。原告称被告于2019年7月1日足额支付完截至2019年2月的租金及2019年3月部分租金计35292.86元。涉案房屋目前由次承租人占有使用，作为医疗门诊。一审法院认为，首先，整治协议是原告与被告的真实意思表示，合法有效。被告称整治协议是原告利用被告紧迫处境要求签订的且显失公平，导致被告产生重大误解，主张撤销整治协议，没有证据证明，不予支持。其次，整治协议对《武警部队房地产租赁合同》的租金约定作出了实质性变更，被告仅按《武警部队房地产租赁合同》约定支付租金，构成违约。且由于被告提出反诉不认可且明确不履行整治协议，故原告有权依据法定解除条款解除与被告的租赁合同关系，整治协议及《武警部队房地产租赁合同》于2019年11月29日解除。整治协议约定涉案房屋包括加建面积在内的所有权归原告，因此被告除向原告支付拖欠的租金和违约金外，还应返还涉案房屋。原告主张将被告支付的租金数额按月逐月补足欠租月份，予以认可。被告已经支付2019年3月前的所有租金及3月份部分租金35292.86元，仍然拖欠3月份租金31669.22元（803545元÷12个月-35292.86元）及4至11月租金合计569374.75元（31669.22元＋803545元÷12个月×7个月＋803545元×1.03÷12个月）。原告诉请的违约金标准过高，酌情调整为按日万分之五的标准计算。涉案房屋目前仍由次承租人占有使用，被告应按每月68970.95元（803545元×1.03÷12个月）的标准向原告支付占有使用费至实际搬离涉案房屋之日止。最后，被告在签订整治协议时已经清楚知晓加建面积是计入租金的，在庭审辩论阶段被告也表示其在签约时提出过异议，但是被告仍然签订了整治协议，故对其提出的加建面积不应计入租金的主张，不予认可。至于加建面积的补偿问题，因双方对补偿的约定不明确，被告也未举证证明其遭受的具体损失，如被告认为解除整治协议确实对其造成了损失，可另循途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认原告中国人民武装警察部队广东省总队执勤第三支队与被告深圳市正宇科技开发有限公司签订的《武警部队房地产租赁合同》及《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》于2019年11月29日解除；二、被告深圳市正宇科技开发有限公司应于判决生效之日起三十日内向原告中国人民武装警察部队广东省总队执勤第三支队返还位于深圳市福田区平方米的房屋；三、被告深圳市正宇科技开发有限公司应于判决生效之日起十日内，向原告中国人民武装警察部队广东省总队执勤第三支队支付自2019年3月至11月拖欠的租金569374.75元及逾期付款违约金，违约金按日万分之五的标准，自2019年3月11日起以31669.22元为计算基数，4至10月每月11日起增加66962.08元的基数，11月11日起增加68970.95元的基数，计算至租金实际付清之日止；四、被告深圳市正宇科技开发有限公司应于判决生效之日起十日内，按每月68970.95元的标准向原告中国人民武装警察部队广东省总队执勤第三支队支付自2019年12月1日起至实际返还涉案房屋之日止的占有使用费；五、驳回原告中国人民武装警察部队广东省总队执勤第三支队的其他诉讼请求；六、驳回被告深圳市正宇科技开发有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费9722.51元（已由原告预交），反诉受理费50元（已由被告预交），均由被告负担。本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院确认一审法院查明的事实。本院认为，上诉人与被上诉人于2018年11月1日签订整治协议，该协议约定被上诉人出租房屋的位置、面积、租赁期限与租金标准，约定内容已包括租赁合同履行需具备的主要条款，该协议名为整治协议，实质为租赁合同。经查，上诉人与被上诉人于2002年4月15日签订租赁协议，承租涉案房屋，双方于2009年9月28日签订补充协议，2012年5月15日再签订租赁合同，上诉人与被上诉人于2018年11月1日签订的整治协议亦为租赁合同，该合同在时间上与此前双方签订的租赁合同具有延续性。上诉人与被上诉人于2018年11月1日签订整治协议时，2012年5月15日签订的租赁合同尚未到期，签订整治协议的目的显然系对2012年5月15日签订的租赁合同作出变更。根据整治协议的约定内容，上诉人与被上诉人在签订整治协议时对此前合同约定作出实质变更后重新确定双方的合同权利与义务，该协议合法有效，双方在签订整治协议后应根据该协议约定履行各自的义务。上诉人主张其曾在涉案房屋位置加建房屋，上诉人与被上诉人于2012年5月15日签订的租赁合同以及此前签订的租赁合同具有对上诉人进行补偿的性质，本案中，上诉人并未举证证明被上诉人已同意对上诉人进行补偿及合同的约定与补偿之间存在关联，上诉人的该项主张缺乏事实依据，应不予采纳。上诉人主张根据整治协议的约定，其承租房屋年租金由340845.9元调整为803545元，该调整未顾及对上诉人加建房屋等投入的补偿及租金涨幅过大，该协议显失公平。上诉人与被上诉人于2018年11月1日签订的整治协议为租赁合同，补偿事项无需在协议中进行约定，租金涨幅可由协议双方根据市场行情等因素进行约定，上诉人有关整治协议显失公平的主张缺乏依据，应不予采纳。上诉人与被上诉人于2018年11月1日签订整治协议后，上诉人并未全面履行该协议，而是根据双方此前签订的租赁合同约定支付租金，且明确表示不履行整治协议，上诉人的行为已构成严重违约，被上诉人可要求解除与上诉人的签订的租赁合同。被上诉人已向上诉人提出解除租赁合同，整治协议及《武警部队房地产租赁合同》已于2019年11月29日解除。合同解除，上诉人应支付被上诉人拖欠的房屋租金及违约金，且应返还涉案房屋。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4861.25元，由上诉人深圳市正宇科技开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 梁 媛审判员 刘向军审判员 陈**峰二〇二〇年九月十八日书记员 管雨桐附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。