终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初7024号原告：朱智伟，男，1984年4月29日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：陈荣鹏,广东力诠律师事务所律师。被告：黄某威，男，1982年9月5日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：曹强华、杨宇,广东法制盛邦律师事务所律师。第三人：杨顺妹，女，1957年9月11日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。原告朱智伟与被告黄某威、第三人杨顺妹物权保护纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱智伟委托诉讼代理人陈荣鹏、被告黄某威委托诉讼代理人曹强华到庭参加了诉讼，第三人杨顺妹经合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告朱智伟向本院提出诉讼请求：1.判令被告(含同住人员)立即搬出广州市荔湾区某某中路397号B梯608房并将该房屋腾空交还原告；2.判令被告立即向原告支付自2019年9月6日起至被告实际交还该房屋之日止房屋使用费(房屋使用费以52.02平方米为基数，参照广州市同地段房屋租金参考价上浮20%标准计算，暂计至2020年7月5日为21224.16元，应计至实际交还该房屋之日止)；3.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：广州市荔湾区某某中路397号B梯608房是朱智伟向案外人广州某某房地产开发有限公司购买的物业，朱智伟已于2019年9月6日取得房管部门核发的不动产权证。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，朱智伟作为该房屋合法产权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分权利。但在朱智伟合法取得该房屋所有权后，黄某威却占用该房屋，既未与朱智伟签订租赁合同，也未向朱智伟支付任何的房屋使用费。朱智伟经多次与黄某威进行协商，已经给予黄某威充分时间进行搬迁，而黄某威仍未将该房屋交还给朱智伟，并拒绝向朱智伟支付房屋使用费，黄某威的行为已经严重损害朱智伟合法权益。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，朱智伟有权要求黄某威立即腾退该房屋，并按照广州市同地段房屋租金参考价上浮20%标准(该房屋属于紧凑户型居住用房)支付房屋使用费。为维护合法权益，请贵院依法支持全部诉讼请求。被告黄某威辩称：第一，涉案房屋原为公有住宅，黄某威一家为实际居住人。原居住房屋历经多次拆除、征用，但每次搬迁过程公房性质未变，带河房管站及征用单位都对实际居住人的居住问题有所约定，均保障了实际居住人的居住权益。在收到朱智伟起诉书后，黄某威才知悉：某某公司一直未通知被告、更未考虑黄某威优先购买权，在2019年9月6日低价将上述房屋出售给朱智伟，朱智伟并在2019年9月27日将房屋抵押给案外人魏某，套现人民币1500000元，而某某公司在法院被执行时是非常清楚该房屋为公房性质且为回迁房，但仍然低价出售，这显然是朱智伟与某某公司恶意串通将公房性质房屋出售，牟取非法利益，为此黄某威已提出房屋买卖合同撤销之诉。第二，对于朱智伟获得涉案房屋产权以及与某某公司房屋买卖行为被告不予确认。朱智伟与广州某某房地产开发有限公司购买涉案房屋行为侵犯了黄某威优先购买权，其房屋买卖行为应为无效。第三，对于朱智伟主张向黄某威收取房屋使用费的标准黄某威不予确认。涉案房屋性质为公房，一直以来为房管局以及地产公司以每平方3元标准向黄某威收租。第四，假如朱智伟购买上述房屋行为有效，但黄某威并非本案适格被告，第三人杨顺妹应为本案当事人参与诉讼。于合同租赁存续期间，黄某威父亲去世，而由共同居住母亲杨顺妹以及黄某威作为承租人继续承租涉案房屋，母亲杨顺妹作为涉案房屋实际使用人、承租者以及黄顺德配偶方应为本案当事人参与诉讼。朱智伟购买涉案房屋就应承担长期给予黄某威居住使用且只能按公房标准收取租金责任。关于租金情况，假如朱智伟权属是合法情况下，根据2019年广州市房地产租赁管理所公布广州市房屋租金参考价相关资料，涉案房屋面积是52平方米，并不属于紧凑型居住用房，有关上述公布相关资料，紧凑型居住用房是50平方米以下，朱智伟主张租金计算标准没有事实依据。被告是公房承租户，也只能按照公房标准进行缴纳。其次，黄某威及母亲杨顺妹没有其他房屋，是一家人唯一住处。朱智伟请求侵犯黄某威合法使用权，应予以驳回。经审理查明：广州市荔湾区某某中路397号B梯608房产权为朱智伟单独所有，房屋性质为商品房，建筑面积为52.02平方米；附记载明依据（2019）粤01执2783号《协助执行通知书》予以登记。黄顺德与黄某威为父子关系，杨顺妹与黄某威为母子关系。黄顺德曾与带河房管站签订《广州市公有住宅房屋租赁合约》，约定带河房管站将某某中路云津里6号地下头房，租给黄顺德作住宅使用。租赁期限为1992年6月1日至1997年5月30日共计60个月。1995年9月11日，拆迁人广州某某房地产开发置业公司(甲方)、被拆迁人黄顺德(乙方)签订《房屋拆迁安置协议》，约定如下：广州某某房地产开发置业公司经广州市房地产管理局以(95)房拆许字107号房屋拆迁许可证批准，拆除某某中路云津里4-6号地下的房屋。黄顺德是该屋的使用人，承租面积37.82平方米，有正式户口的实际居住人口4人(其中独生子女1人)。1998年4月28日，拆迁人广州某某房地产开发有限公司(下称某某公司，甲方)、被拆迁人黄顺德(乙方)签订《回迁安置补充协议》，约定如下：某某公司经市规划局城规批(96)第215号文批复同意，并经广州市房地产管理局以(95)房拆许字107号房屋拆迁许可证批准，拆除某某中路云津里4-6号的房屋。黄顺德是该屋的使用人，承租面积37.82平方米。现经双方协商达成协议如下：一、某某公司于1998年8月30日前，在原地段新建大楼某某中路397号B梯6楼608房，产权属于公有的套间，使住面积37.82平方米安置给黄顺德回迁居住。二、某某公司应提前一个月以书面形式通知黄顺德回迁，黄顺德必须依期回迁，在回迁之日起将安置临时搬迁的房屋退回给某某公司，同时与迁入居住的住户签订新的租赁合约；等等。回迁后，黄顺德、黄某威及其家人一直在某某中路397号B梯608房居住，但并未与某某公司或他人签订租赁合同。黄顺德去世后，黄某威在该房屋居住至今。2017年5月10日，广州市荔湾区住房和建设局作出《广州市荔湾区住房和建设局关于杨顺妹信访事项的复函》（荔住建信〔2017〕197号）载明：“三、处理意见：由于您居住的房屋目前不属于我局管业的直管房，我局无法为您办理相关租赁手续。”中国建设银行广州第三支行（下称建行第三支行）诉被执行人某某公司借款合同、抵押合同纠纷两案，广州市中级人民法院在上述两案的执行过程中作出裁定，查封登记在被执行人某某公司名下位于广州市荔湾区某某东路778-800号，某某中路397-437号某某商贸大厦的相关房产。其中，案涉房产在查封之列。黄某威向该院提出书面异议，该院于2018年5月30日作出（2018）粤01执异268、269号执行裁定书，裁定驳回黄某威的异议请求。其中，上述裁定书认为：“《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定……黄某威虽然未就涉案房屋订立书面房屋租赁合同，但回迁后在涉案房屋居住至今，存在事实上的房屋租赁关系，黄某威基于该事实租赁关系，享有作为承租人的包括居住、使用在内的各项合法权利。而上述承租人的权利，只是要求（2002）穗中法执字第96、97号案件在对涉案房屋执行过程中，应依法保障黄某威作为承租人的合法权利。”。2018年12月31日，某某公司（甲方、卖方）与朱智伟（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》约定：乙方向甲方购买甲方名下广州市荔湾区某某商贸大厦B2座（西）B梯608房，现门牌地址为广州市荔湾区某某中路397号B梯608房，总建筑面积42.30平方米（包括公共分摊面积），房屋用途为住宅；单价16000元/每平方米，总价为676800元整；鉴于：该房屋是登记在甲方名下的房产，但目前被广州市中级人民法院以（2002）穗中法执字第96、97号案执行查封，（2002）穗中法执字第96、97号案的债权人为刘莉琼。经双方协商一致，乙方同意在本合同生效之日起10日内将该房屋的购房款支付至甲方指定的债权人银行账户；等等。朱智伟没有与黄某威签订房屋租赁合同，也没有收取租金。本院于2020年7月20日至涉案房屋张贴《权利义务通知》，至登记日期，仅有杨顺妹前来登记权利。本院张贴该通知时，案涉房屋所在大楼有电梯仅通1-4层，到达案涉房屋须转楼梯。本院认为：朱智伟是广州市荔湾区某某中路******的业权人，依法享有占有、使用、收益、处分的权利，故朱智伟有权要求收回房屋及获取收益。而在（2018）粤01执异268、269号执行裁定书中，虽驳回黄某威的异议申请，但也确认了黄某威与某某公司之间存在不定期租赁关系。按照买卖不破租赁原则，朱智伟作为案涉房屋的新业权人，在租赁关系未解除前，也应保障房屋原承租人的承租权利。故本院对现阶段朱智伟请求黄某威、杨顺妹及其同住人员腾空交还房屋的请求不予支持。黄某威、杨顺妹及其同住人员至今仍使用案涉房屋，理应向朱智伟缴纳房屋租金。关于黄某威主张房屋为公房问题。案涉房屋房产证载明的房屋性质为商品房，即便黄某威所提供的信访复函也表明案涉房屋并非广州市荔湾区住房和建设局的直管公房。黄某威主张案涉房屋为公房缺乏依据，本院不予采纳。关于黄某威主张朱智伟与某某公司买卖合同无效问题。黄某威该主张非本案审理范围，本院对黄某威该主张不予采纳。关于取得收益的时间及房屋租金金标准问题。朱智伟自2019年9月6日获得案涉房屋不动产权证，物权变动的效力自该日产生，故获取收益的时间应从生效之日即2019年9月6日起算。朱智伟所请求的租金标准系在广州市同地段租金参考价基础上上浮20%，但案涉房屋建筑面积在50平方米以上，不符合小户型、紧凑户型面积要求，故本院对其该对其上浮20%标准不予采纳。黄某威虽不认同租金参考价，但未能提交支持其抗辩的价格依据。本院酌定根据广州市房地产租赁管理所关于公布2019年广州市房屋租金参考价中某某中路地段楼梯楼平均价格每月27元/平方米为本案租金标准。案涉房屋建筑面积为52.02平方米，故酌定其租金价格为每月1404.54元。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十九条规定之规定,判决如下:一、本判决发生效力之日起十日内，被告黄某威向原告朱智伟支付自2019年9月6日起至本判决发生法律效力之日止的房屋租金（以每月1404.54元为租金标准）。二、驳回原告朱智伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费165元，由被告黄某威负担115元，由原告朱智伟负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张鸣鸣二〇二〇年九月二十九日书记员  古秋燕余友斌卢健华