湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初6148号原告：王学文，男，1970年1月2日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：戴曙光，湖南日月明律师事务所律师。被告：隆珊立，男，1994年4月7日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：伍福华，湖南唯楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊鹏，湖南唯楚律师事务所律师。原告王学文与被告隆珊立房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告王学文的委托诉讼代理人戴曙光，被告隆珊立及其委托诉讼代理人伍福华、熊鹏到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告王学文向本院提出诉讼请求：1.判令被告隆珊立向原告王学文支付租金1526524元（暂计至2020年6月16日，此后按合同约定继续计算至实际返还租赁物之日止）；2.判令被告隆珊立向原告王学文支付违约金273752元（暂计至2020年6月16日，此后按合同约定继续计算至实际返还租赁物之日止）；3.判令解除2017年9月28日王学文与隆珊立签订的《华天苑11号栋酒店楼部分房屋租赁合同》；4.判令被告隆珊立向原告王学文交还《华天苑11号栋酒店楼部分房屋租赁合同》约定的租赁物。后撤回上述第3项诉讼请求。事实与理由：2017年9月28日，王学文与隆珊立签订了《华天苑11号栋酒店楼部分房屋租赁合同》，该合同从2017年10月1日起计算装修期，2018年5月1日开始计算租金，租金每季度支付一次，第一次于2018年5月1日支付，以后于下一个季度的前十天支付。被告支付了部分款项后，至2020年6月16日尚欠原告租金1526524元，根据合同约定，被告至2020年6月16日应承担的违约责任为547504元，原告自愿调整主张273752元。《华天苑11号栋酒店楼部分房屋租赁合同》已由生效判决确认解除，被告应将所租赁房屋返还原告。被告隆珊立辩称：1.隆珊立的行为不构成违约。2017年5月，隆珊立为开设健身房寻找场地而至涉案房屋处，经物业管理方介绍找到了时任长沙财润商贸有限公司（以下简称“财润商贸公司”）及长沙财润酒店公司（以下简称“财润酒店”）法定代表人的刘光强，与财润商贸公司签订了《华天苑11号栋酒店楼部分房屋租赁合同》并依约向刘光强账户支付了相应款项。后经隆珊立了解，涉案房屋系长沙华盾实业有限公司（以下简称“华盾公司”）出租给财润酒店再由财润酒店转租给王学文，财润商贸公司无承租权亦无转租权，其与隆珊立签订《华天苑11号栋酒店楼部分房屋租赁合同》属于无权处分。2017年9月28日，经刘光强介绍，财润商贸公司投资人王学文、财润商贸公司、隆珊立协商一致后由隆珊立与王学文重新签订《华天苑11号栋酒店楼部分房屋租赁合同》，该合同较之此前财润商贸公司的《华天苑11号栋酒店楼部分房屋租赁合同》除约定的装修期变更为7个月（2017年10月1日至2018年4月30日），租金从2018年5月1日开始计算外，其余主要条款均与前合同一致。2018年7月，华盾公司书面函告称其与财润酒店的租赁合同已经解除。此后华盾公司与财润酒店之间的租赁合同纠纷经法院审理后，由长沙市中级人民法院于2019年6月12日作出二审判决，确认华盾公司与财润酒店的租赁合同于2018年8月1日解除。自2018年7月至2019年6月的期间内，因华盾公司与财润酒店的租赁合同是否已经解除处于不确定状态，隆珊立不确定租金或房屋占用费应支付给谁，但是迫于王学文、刘光强及财润商贸公司的多次催促仍陆续支付了部分租金，但基于不安抗辩权未支付全部租金。即使隆珊立的行为构成违约，王学文主张的违约金亦明显过高。从相关案件的生效判决可见，王学文并未向华盾公司支付任何租金且其亦未证明自身有任何损失，故请求法院不支持违约金或予以调整。2.租金计算期限错误。隆珊立租赁该场地系为开设健身房使用，但王学文于2019年8月6日将租赁房屋正门张贴封条又于同月15日在健身房内外泼臭水、中断经营用电并拿走了配电箱，导致健身房无法营业。因王学文未能向隆珊立提供可正常使用的房屋场地，未能履行合同约定的出租方主合同义务导致合同目的无法实现，租期最晚只能计算至2019年8月6日。3.王学文与隆珊立签订的《华天苑11号栋酒店楼部分房屋租赁合同》约定合同自双方有权签字人签字、盖章之日起成立，在交纳履约保证金22万元之日起生效，但王学文认为其从未收到履约保证金，也就是说合同并未生效，涉案房屋的实际权利人为华盾公司，王学文无权要求隆珊立支付租金。即使合同生效，但合同解除后双方已无法律关系，隆珊立占用的华盾公司场地，王学文并非房屋所有权人或合法权利人，无权要求隆珊立返还房屋或支付房屋占用费，且相关主张的内容系侵权纠纷，应与本案租赁合同纠纷分案处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年8月12日，财润酒店与华盾公司签订《华天苑11号栋酒店及裙楼部分房屋租赁合同》，向华盾公司承租华天苑11号栋酒店楼栋及2楼裙楼区域作为商业经营使用。2017年2月28日，王学文与财润酒店签订《华天苑11号栋酒店楼部分房屋租赁合同》，约定财润酒店将华天苑11号东酒店楼栋及2楼裙楼区域出租给王学文作为商业经营使用。2017年5月，隆珊立因寻找开设健身房的场地至华天苑11号栋酒店楼，经物业管理方介绍找到刘光强（财润商贸公司法定代表人且时任财润酒店的法定代表人）洽谈房屋租赁事宜。2017年5月3日，财润商贸公司与隆珊立签订《华天苑11号栋酒店楼部分房屋租赁合同》，约定财润商贸公司将华天苑11号栋酒店楼三层区域出租给隆珊立作为健身房使用，面积为1741平方米；租赁期为10年，自2017年10月1日至2027年9月30日止；租金按42元/平方米/月计算即73122元/月，租赁费用自第4年开始在上一年度租赁费用的基础上每年递增4%；租金按季度支付，隆珊立应于每季度最后一个月月底10天前支付下季度租金并结清上季度除租金以外的其他一切费用;装修期为5个月，从签订房屋租赁合同约定的2017年5月1日起计算装修期，租金从装修期届满的2017年10月1日计算，装修期内除租金以外的其他费用由隆珊立自行承担；如隆珊立逾期交付租金及其他费用，每逾期一天应支付当期欠缴金额千分之一的逾期违约金，隆珊立在签署本合同的当日内向甲方一次性支付22万元整作保证金。合同签订后，隆珊立向刘光强账户支付了22万元保证金。此后隆珊立开始使用涉案房屋经营湖南威格健身有限公司并向刘光强支付了部分租金。2017年9月28日，由王学文作为出租方与隆珊立就涉案房屋重新签订了《华天苑11号栋酒店部分房屋租赁合同》，除约定将装修期变更为7个月，从2017年10月1日计算，租金从装修期届满的2018年5月1日计算外，其余主要条款均同此前财润商贸公司与隆珊立签订的《华天苑11号栋酒店楼部分房屋租赁合同》相同。2018年7月23日，华盾公司向财润酒店发送《解除合同通知函》，以财润酒店拖欠租金等费用为由要求财润酒店于2018年7月27日前支付欠款，逾期未付华盾公司将解除合同。后财润酒店于2018年8月15日将华盾公司诉至法院，要求确认华盾公司的上述函件不发生解除合同效力，后长沙市中级人民法院于2019年6月12日作出（2019）湘01民终3336号民事判决书，认定华盾公司与财润酒店于2016年8月12日签订的《华天苑11号栋酒店及裙楼部分房屋租赁合同》已于2018年8月1日解除，该判决已发生法律效力。2019年1月9日，王学文、财润商贸公司向湖南威格健身有限公司发送《紧急通知》，载明：贵公司已拖欠2018年8、9、10三个月的房租和物业管理费87200元和2018年11月至2019年1月三个月的房租和物业管理费227200元，共计314400元；同时责令湖南威格健身有限公司于2019年1月11日前付清全部欠款和违约金共计354244元，否则该公司将于2019年1月12日直接收回场地等。隆珊立在该《紧急通知》上签字。2019年2月18日，华盾公司函告隆珊立其已与财润酒店解除租赁合同，要求隆珊立即日起至华盾公司洽商房屋租赁等事宜。2019年8月6日，王学文以隆珊立欠付租金为由，将健身房正门贴封条；2019年8月15日，王学文在健身房内及门口泼臭水、中断经营用电并拿走配电箱，导致健身房停止营业。此后，隆珊立将王学文诉至法院，请求解除双方于2017年9月28日签订的《华天苑11号栋酒店楼部分房屋租赁合同》并要求王学文返还押金22万元及租金357460元、支付违约金20万元、赔偿干扰隆珊立正常营业而造成的经济损失200.5万元。2019年12月5日，王学文与隆珊立一致同意解除合同。2019年12月20日，华盾公司向财润酒店发出《财润酒店租金及场地占用费计算表》，要求酒店公司支付从合同解除即2018年8月1日起至2019年12月31日的租金和房屋占用费。2020年6月29日，长沙市中级人民法院作出（2020）湘01民终6438号民事判决，认定王学文与隆珊立于2017年9月28日签订的《华天苑11号栋酒店楼部分房屋租赁合同》于2019年12月5日解除，隆珊立无权要求王学文主张退还其此前向刘光强支付的保证金22万元及租金357460元，王学文应就其干扰隆珊立故意影响干扰隆珊立自主经营的违约行为支付违约金20万元，驳回了赔偿经济损失的诉讼请求。该判决已发生法律效力。另查明，隆珊立的租金均支付至刘光强本人或其指定的账户，未直接向王学文账户支付过租金。王学文主张隆珊立对2018年8月1日后的租金仅于2018年10月8日支付1万元、2018年11月1日支付1万元、2018年11月14日支付1万元、2018年11月19日支付4万元、2018年11月27日支付3万元、2019年1月22日支付2万元、2019年3月7日支付2万元，共计14万元，隆珊立对此予以认可。现涉案房屋仍由隆珊立占有使用。本院认为，原告王学文与被告隆珊立签订的《华天苑11号栋酒店楼部分房屋租赁合同》虽已由生效判决认定于2019年12月5日解除，但合同解除后对于已经履行的部分，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿。被告隆珊立基于其与原告王学文签订的《华天苑11号栋酒店楼部分房屋租赁合同》承租涉案房屋，现租赁合同已经解除，原告王学文有权要求被告隆珊立将返还涉案房屋并继续支付欠付租金及按合同约定租金标准支付合同解除后的房屋占用费至实际返还涉案房屋之日止。关于租金及房屋占用费。对于欠付租金的计算。根据双方合同约定，被告隆珊立应按照每月73122元/月的标准支付自2018年5月1日起三年的租金，此后开始在上一年度租赁费用的基础上每年递增4%，故自2018年8月1日至合同解除之日2019年12月5日应支付租金1169952元（73122×16=1169952）。原告王学文主张被告隆珊立对于2018年8月1日后的租金仅支付14万元，被告隆珊立对此予以认可，本院予以确认，故被告隆珊立尚欠付原告王学文至2019年12月5日前的租金1029952元。被告隆珊立辩称因原告王学文自2019年8月6日起采取堵门、断电、泼臭水影响其正常经营，但原告王学文的该违约行为已在（2020）湘01民终6438号民事判决中进行了处理，故本案中不再就该违约事项重复评价而减免租金。对于房屋占用费，根据双方合同约定，被告隆珊立应按照每月73122元/月的标准支付自2018年5月1日起三年的租金，此后开始在上一年度租赁费用的基础上每年递增4%，即被告隆珊立应自2019年12月6日起按照73122元/月的标准支付房屋占用费，若直至2021年5月1日仍未返还涉案房屋，则此后房屋占用费在上一年度费用的基础上每年递增4%，直至实际返还房屋之日止。关于被告隆珊立是否构成违约的问题。根据双方合同约定，租金按季度支付，被告隆珊立应于每季度最后一个月月底10天前支付下季度租金并结清上季度除租金以外的其他一切费用，即应于2018年7月20日、2018年10月20日、2019年1月20日、2019年4月20日、2019年7月20日、2019年10月20日分别支付下季度的租金219366元（73122元×3=219366），被告隆珊立未按照合同约定足额支付租金，其辩称系因涉案房屋产生诉讼纠纷导致其无法确定租金支付对象而行使不安抗辩权，对此，本院认为，财润酒店与华盾公司就涉案房屋的租赁合同是否解除产生纠纷，被告隆珊立有理由对原告王学文尚未履行合同义务的部分行使不安抗辩权，但是对已实际产生的租金仍应予以支付。按照合同约定的租金季付方式，被告隆珊立应分别于2018年10月31日、2019年1月31日、2019年4月30日、2019年7月31日、2019年10月31日、2019年12月5日支付上季度已实际产生的租金，被告隆珊立于2018年10月8日支付1万元、2018年11月1日支付1万元、2018年11月14日支付1万元、2018年11月19日支付4万元、2018年11月27日支付3万元、2019年1月22日支付2万元、2019年3月7日支付2万元，故其至2018年10月31日欠付租金为209366元、至2019年1月31日欠付租金为298732元、至2019年4月30日欠付租金为518098元、至2019年7月31日欠付租金为737464元、至2019年10月31日欠付租金为956830元、至2019年12月5日欠付租金为1029952元。被告隆珊立欠付租金的行为已构成违约，双方合同约定如逾期支付租金按照欠缴金额千分之一的标准支付逾期违约金，现被告隆珊立请求对违约金进行调整，本院结合当事人实际损失，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整为按照每日万分之三计算。按照上述的违约金计算基数及计算标准，被告隆珊立至2019年12月5日应支付违约金57638元，此后应以1029952元为基数，按照每日万分之三的标准计算至实际清偿之日止。对于合同解除后产生的房屋占用费，实质系参照合同标准赔偿的损失，不适用违约金计算标准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十八条、第二百一十二条、第二百二十八条的规定，判决如下：一、被告隆珊立于本判决生效之日起三十日向原告王学文返还双方所签订的《华天苑11号栋酒店楼部分房屋租赁合同》所涉租赁物即华天苑11号栋酒店楼三层区域部分房屋；二、被告隆珊立于本判决生效后十日内向原告王学文支付至2019年12月5日的租金1029952元，并自2019年12月6日起按照73122元/月的标准支付房屋占用费，若至2021年5月1日仍未返还涉案房屋，则此后房屋占用费在上一年度费用的基础上每年递增4%，直至实际返还房屋之日止；三、被告隆珊立被告隆珊立于本判决生效后十日内支付至2019年12月5日的违约金57638元，并自2019年12月6日起以1029952元为基数，按照每日万分之三的标准计算至实际清偿之日止；四、驳回原告王学文的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取10501元,由被告隆珊立负担7034元，由原告王学文负担3467元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  董娟娟二〇二〇年九月二日法官助理严梓豪书记员蔡资俐附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用啊的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。