黑龙江省鹤岗市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑04民终358--2号上诉人（原审被告）：鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司，住所地鹤岗市工农区红旗路工农公安分局左侧。法定代表人：车贵章，职务董事长。委托诉讼代理人：邹凤刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：王子峰，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：贾利，男，1965年12月3日出生，汉族，鹤岗师范高等专科学校教师，住鹤岗市兴安区。委托诉讼代理人：曹景志，黑龙江吉相律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鹤岗市保障性住房服务中心，住所地鹤岗市工农区华夏路**。法定代表人：李柏杨，职务主任。委托诉讼代理人：刘明禹，该公司职员。被上诉人（原审被告）：鹤岗市棚户区改造办公室，，住所地鹤岗市工农区华夏路**法定代表人：李柏杨，职务主任。委托诉讼代理人：王广辉，该公司法律顾问。上诉人鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司因与被上诉人鹤岗市棚户区改造办公室、被上诉人贾利、被上诉人鹤岗市保障性住房服务中心房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省鹤岗市兴安区人民法院（2019）黑0405民初1246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司上诉请求：撤销（2019）黑0405民初1246号民事判决书，发回重审或依法改判。事实及理由：一、上诉人不应成为本案被告，一审追加上诉人为被告、判决上诉人承担给付购房款及利息错误。二、上诉人没有与被上诉人贾利签订房屋预售协议，也没有收取贾利购房款。收取购房款的“鹤岗市棚户区改造项目滨河北、松鹤B小区工程管理项目部”是鹤岗市棚户区改造办公室设立的。王全伟不是上诉人单位人员，与上诉人没有任何关系，其是鹤岗市棚户区改造办公室工作人员，是代表鹤岗市棚户区改造办公室行使职务行为。上诉人不知道什么时间收取的购房款，收到的购房款也没有交到上诉人公司，房屋出售给谁上诉人也不清楚，因此上诉人不应该承担责任。三、该项目不是上诉人的商业开发项目，而是“鹤岗市棚户区改造项目滨河北、松鹤B小区工程管理项目部”中明确载明的“鹤岗市棚户区改造项目”，上诉人系名义上的联合开发建设单位，没有获取开发收益，没有获得任何利润。上诉人无出售房屋的权利，亦未出售任何一户房屋。该项目系政府委托鹤岗市棚户区改造办公室实施的项目，鹤岗市棚户区改造办公室设立的项目部与上诉人公司无关，所以该款应该由棚改办负责返还。贾利辩称，对鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司的上诉请求无意见。鹤岗市棚户区改造办公室辩称，鹤岗市棚户区改造办公室虽与鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司签订了光宇B区二期工程小高层商住楼联合开发协议，但后期经政府相关部门审批，由鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司承担该项目开发建设责任主体，因而鹤岗市棚户区改造办公室不应当成为涉案买卖合同的责任主体，应当由鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司承担本案责任。鹤岗市棚户区改造办公室没有与贾利签订房屋买卖合同，没有收到贾利所称的购房款。一审法院认定鹤岗市棚户区改造办公室设立了鹤岗市棚户区改造项目滨河北松鹤B小区工程管理项目部，无事实及证据证实，滨河北松鹤B小区工程管理项目部是施工单位为施工该项目而设立，无权代表鹤岗市棚户区改造办公室对外签订房屋买卖合同。鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司的上诉请求及理由不成立。鹤岗市保障性住房服务中心辩称，与鹤岗市棚户区改造办公室意见一致。贾利向一审法院起诉请求：要求解除《房屋预售协议》，返还购房款700,000.00元，并自2011年10月15日起按月利率2%给付利息至全部履行完毕之日止。一审法院认定事实：2011年8月20日，鹤岗市采煤沉陷区综合治理办公室（甲方）与鹤岗市棚户区改造办公室（乙方）、鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司（丙方）签订《光宇B区二期工程小高层商住楼联合开发协议书》，联合开发光宇B区二期工程。协议第六条第二项规定：由乙、丙双方共同委派专人组成项目综合管理办公室，具体协调财务管理、工程管理、项目推进、预售房等相关事宜。该二期工程中的光宇B区福缘名邸项目因建设前期资金不足，预售部分商服房屋。贾利于2011年9月7日与鹤岗市棚户区改造项目滨河北、松鹤B小区工程管理项目部签订《房屋预售协议》，协议约定：甲方光宇B区福缘名邸建设管理项目部、乙方贾利。乙方将在建的光宇B区E2一E3之间商服用房（从南向北第1户），面积为78.69×2平方米，预售给乙方，暂收取贾利预购款700,000.00元，待房屋定价后多退少补；如果房屋不能建成，贾利有权收回房款，项目部补偿贾利利息损失。协议签订后，贾利分两次向该项目部交纳了房屋预付款700,000.00元，该项目部出具了两份加盖有该项目部公章及财务人员签字的收据。2014年10月16日鹤岗市棚户区改造办公室委托鹤岗市洪安房地产测绘有限公司对位于兴安区福缘名邸E2一E3之间商服房屋进行测绘，其中贾利预购的000101室商服房屋测绘建筑面积为176.18平方米。2015年10月13日鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司取得商品房预售许可证，该许可证载明：鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司申请预售的福缘名邸居住组团项目，经审查，已具备预售条件，特发此证。2017年10月18日贾利向鹤岗市保障性住房服务中心送达解除《房屋预售协议》通知，称鹤岗市保障性住房服务中心擅自改变房屋面积并要求贾利补交房款，贾利不能接受，要求鹤岗市保障性住房服务中心返还房款、赔偿损失。另查明，鹤岗市棚户区改造办公室、鹤岗市保障性住房服务中心系两个独立的法人单位。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买售人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案贾利与鹤岗市棚户区改造项目滨河北、松鹤B小区工程管理项目部签订的《房屋预售协议》约定的房屋，在贾利于2018年4月15日起诉时已取得房屋预售许可证，故双方签订的《房屋预售协议》合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理，合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。本案《房屋预售协议》中约定的房屋面积为157.38平方米，而房屋测绘面积为176.18平方米，远大于面积误差比3%，故贾利要求解除《房屋预售协议》，返还已付购房款并支付利息的请求，应予支持。因双方未约定利息给付标准，故应按中国人民银行同期贷款利率给付利息。由于光宇B区福缘名邸工程系鹤岗市棚户区改造办公室、鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司联合开发的工程，且联合开发协议中约定由鹤岗市棚户区改造办公室、鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司双方共同委派专人组成项目综合管理办公室，具体协调财务管理、工程管理、项目推进、预售房等相关事宜，故鹤岗市棚户区改造办公室、鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司应共同承担返还贾利购房款并支付利息的责任。因鹤岗市保障性住房服务中心、鹤岗市棚户区改造办公室为不同的事业法人单位，而鹤岗市保障性住房服务中心在2011年尚未成立，故贾利要求鹤岗市保障性住房服务中心返还购房款及给付利息的请求，于法无据，不予支持。关于鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司提出在开发过程中没有获得利润，仅收取施工管理费，不应承担责任的辩解意见，因鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司是否获得利益，系联合开发公司之间的利益分配问题，与本案无关，故不予认可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（五）项、第九十六条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除贾利与鹤岗市棚户区改造项目滨河北、松鹤B小区工程管理项目部签订的《房屋预售协议》；二、鹤岗市棚户区改造办公室、鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内返还贾利购房款700,000.00元，自2011年10月15日起按中国人民银行同期贷款利率给付利息至实际给付完毕时止；三、鹤岗市棚户区改造办公室、鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司对以上款项互负连带责任；四、驳回贾利的其他诉讼请求。案件受理费5,400.00元，由鹤岗市棚户区改造办公室、鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司承担。本院二审期间，上诉人鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司提供证据如下：证据一、（2018）黑0405民初341号民事判决书及卷宗庭审笔录一份、（2018）黑0404民初684号民事判决书及卷宗庭审笔录一份。欲证明在原一审中鹤岗市棚户区改造办公室已经承认收到了购房人的购房款，并且承认与购房人签订了房屋预售协议，只是不同意解除合同，不同意退款。被上诉人鹤岗市棚户区改造办公室对该证据有异议，认为两份判决书均未生效，不具有法律上的证明力，不能支持上诉人的主张，不能作为认定案件事实的依据。被上诉人鹤岗市保障性住房服务中心质证意见同鹤岗市棚户区改造办公室意见一致。被上诉人贾利对证据无意见。本院经审查认定，因上诉人提供的（2018）黑0405民初341号及（2018）黑04民初684号民事判决已被撤销，故对判决不予采信。对于上诉人提供的原审庭审笔录，因该笔录已经过出庭当事人签字确认，故本院予以采信。证据二、2015年9月18日“市长专项协调办公会议纪要”复印件一份，欲证明关于解决煤矿棚改项目所建高层手续问题（包括福缘名邸三栋高层），鹤岗市棚户区改造办公室不具备开发资质，无法办理商品房许可证，所以将福缘名邸项目由原来市鹤岗市棚户区改造办公室、鹤岗市采煤沉陷区综合治理办公室、鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司联合开发，改为鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司作为开发建设主体，并补办五证，进一步证明福缘名邸项目是政府棚改项目，而非鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司的商业开发。被上诉人鹤岗市棚户区改造办公室对证据真实性、合法性、关联性均提出异议，认为该证据系复印件，且根据合同相对性原则，涉案房屋建设单位是鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司，商品房买卖合同发生纠纷应当按照合同内容处理，与其单位没有法律上的关系，其单位不应当承担任何责任。被上诉人鹤岗市保障性住房服务中心质证意见与鹤岗市棚户区改造办公室意见一致。被上诉人贾利对证据无意见。本院依职权调取了2015年9月18日“市长专项协调办公会议纪要”，经核对复印件与原件所涉内容一致，故本院予以采信。证据三、抹账协议复印件一份，欲证明鹤岗市丰麟建筑有限责任公司的施工款是鹤岗市棚户区改造办公室用福缘名邸部分商服房屋抵顶工程款，但不包括本案争议房屋。被上诉人鹤岗市棚户区改造办公室对证据真实性无异议，但对关联性及证明问题有异议，认为抹账协议是鹤岗市采煤沉陷区综合治理办公室和鹤岗市丰麟建筑有限责任公司签订，该协议与本案无关，且协议没有体现本案涉案房屋。鹤岗市保障性住房服务中心质证意见同鹤岗市棚户区改造办公室意见一致。被上诉人贾利对证据无意见。由于被上诉人对证据真实性无异议，本院予以采信。证据四、鹤岗市采煤沉陷区棚户区改造安置房屋购买协议复印件三份，欲证明上诉人公司将福缘名邸小区三栋楼共306户房屋全部交付给了鹤岗市棚户区改造办公室，上诉人没有出售任何一户，均系鹤岗市棚户区改造办公室对外出售。被上诉人鹤岗市棚户区改造办公室对证据真实性及证明问题均有异议，并提出签订主体是鹤岗市采煤沉陷区综合治理办公室与鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司，而不是其公司，与其公司无直接的法律关系，且涉及房屋不是鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司开发建设的全部房屋，协议中不包含本案争议的商服房屋及其他商服房屋。被上诉人鹤岗市保障性住房服务中心质证意见同鹤岗市棚户区改造办公室意见一致。被上诉人贾利对该证据的真实性及证明问题均无异议。本院经与证据原件核对，复印件与原件一致，本院予以采信。证据五、棚户区支付给鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司、鹤岗市丰麟建筑有限责任公司福缘名邸的工程款及后期回收房屋款共计10，259万元的银行回单，欲证明开发主体是鹤岗市棚户区改造办公室，且鹤岗市棚户区改造办公室与鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司再没有其他合作项目。被上诉人鹤岗市棚户区改造办公室对证据真实性、关联性及证明问题均有异议，认为该证据体现的是2011年至2013年不同的时间，付款人和收款人体现了不同的单位，票据内容并没有体现为购房款，也没有体现付款项目名称，该证据与本案争议商品房买卖无关。被上诉人鹤岗市保障性住房服务中心质证意见与鹤岗市棚户区改造办公室意见一致。被上诉人贾利对证据真实性及证明问题均无异议。本院经与证据原件核对，复印件与原件一致，本院予以采信。另本院依职权调取关于王全伟（2013）鹤南刑初字第45号刑事判决书，该判决书体现王全伟系鹤岗市棚户区改造办公室大陆南小区办公室主任。上诉人鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司对该证据无异议，并认为该证据能够证明王全伟系鹤岗市棚户区改造办公室工作人员，代表鹤岗市棚户区改造办公室收取购房款，房款应当由鹤岗市棚户区改造办公室返还。被上诉人贾利对该证据无意见。被上诉人鹤岗市棚户区改造办公室、鹤岗市保障性住房服务中心对证据真实性无异议，但对王全伟身份有异议。由于被上诉人对该证据的真实性无异议，本院予以采信。二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，贾利与鹤岗市棚户区改造项目滨河北、松鹤B小区工程管理项目部签订了房屋预售协议，购买光宇B区E2-E3之间商服用房，该房屋从联合开发协议上体现的开发建设主体为鹤岗市棚户区改造办公室，联合开发建设单位为鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司，但从其后签订的联合开发补充协议中体现，鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司在该工程项目中未享有开发利益，且从上诉人提供的2015年9月18日“市长专项协调办公会议纪要”中体现，光宇B区工程属采煤沉陷区棚户区的改造工程，而非商业开发，该工程的实际开发主体并非鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司。鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司参与到该项目中是由于鹤岗市棚户区改造办公室不具备开发资质，无法办理商品房预售许可证，从而借用其享有的开发资质。同时从上诉人提供的鹤岗市采煤沉陷区棚户区改造安置房屋购买协议，2012年4月23日的抹账协议、2015年11月17日商品房预售委托协议书，以及2017年11月25日鹤岗恒信资产评估事务所出具的资产评估报告书等亦可证实，上诉人鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司对开发的房屋（包括涉案房屋）不享有所有权和处置权。同时在联合开发协议书中约定的签订合同主体亦为鹤岗市棚户区改造办公室。且从（2013）鹤南刑初字第45号刑事判决书显示，王全伟系鹤岗市棚户区改造办公室的工作人员，也是鹤岗市采煤沉陷区综合治理办公室工程指挥部的负责人。另在该案第一次原审审理期间，鹤岗市保障性住房服务中心提交的答辩状也可体现涉案房屋的购房款上诉人没有收取。故本院结合涉案工程的性质，涉案房源的归属以及上诉人出借资质的具体情况，同时结合被上诉人贾利没有主动提出要求上诉人承担责任的情况，根据民法公平原则及权利义务相一致原则，同时为减少诉累，因此，认定上诉人鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司不应承担返还购房款的责任，原审法院对此认定不当，应予纠正。综上所述，鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司的上诉请求成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：（2020）维持黑龙江省鹤岗市兴安区人民法院（2019）黑0405民初1246号民事判决第一项、第四项；（2020）撤销黑龙江省鹤岗市兴安区人民法院（2019）黑0405民初1246号民事判决第二项、第三项；（2020）鹤岗市棚户区改造办公室于本判决生效之日起十日内返还贾利购房款700,000.00元，自2011年9月7日起按中国人民银行同期贷款利率给付利息至700,000.00元购房款实际付清时止；（2020）鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司对上述款项不承担给付责任。一审案件受理费5,400.00元，二审案件受理费5,400.00元，均由鹤岗市棚户区改造办公室负担。本判决为终审判决。审判长  顾立宏审判员  任 重审判员  高红娟二〇二〇年九月二十一日书记员  邸晴阳