福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初1974号 原告：福建省铭源投资有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区湖东路**宏利大厦写字楼**503。 法定代表人：卓廷厚，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈锴，福建闽天律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：王云林，福建闽天律师事务所执业律师。 被告：福州慈铭奥亚健康体检中心有限公司，住，住所地福建省福州市鼓楼区湖东路**宏利大厦裙楼**/div> 法定代表人：王灵娟。 委托诉讼代理人：黄晓，男，公司员工。 原告福建省铭源投资有限公司（以下简称“铭源公司”）与被告福州慈铭奥亚健康体检中心有限公司（以下简称“慈铭公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任审理。原告铭源公司的委托诉讼代理人陈锴、王云林，被告慈铭公司的委托诉讼代理人黄晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 铭源公司向本院提出诉讼请求：1.判令慈铭公司向铭源公司支付租金1509405元（自2020年1月9日起至2020年4月8日）以及物业费、水电费、维修基金费共计212552元（暂计至2020年2月29日）；2.判令慈铭公司以上述欠付租金、物业费、水单费、维修基金费为基数，自逾期之日起按每日0.5‰的标准向铭源公司支付逾期违约金；3.判令慈铭公司支付违约金3018810元；4.判令慈铭公司承担诉讼费用。 在诉讼过程中，铭源公司变更第1、2项诉讼请求为：1.判令慈铭公司向铭源公司支付租金2590774元（自2020年1月9日起至2020年6月8日）及物业费、水电费、维修基金费共计468316.33元（物业费及维修基金费暂计至2020年5月31日，水电费暂计至2020年4月30日）；2.判令慈铭公司以上述欠付租金、物业费、水单费、维修基金费为基数，自逾期之日起按每日0.5‰的标准向铭源公司支付逾期违约金（暂计至2020年4月30日为84686.17元，此后按此标准计至实际付清之日止）。 事实和理由：2018年2月1日，铭源公司与慈铭公司签订《租赁合同》（以下简称“原合同”）、《〈房屋租赁合同〉之补充协议》，约定慈铭公司向铭源公司承租位于福建省福州市鼓楼区××路××号××楼××层××平方米；租赁期限为十年，自2018年3月9日至2028年3月8日止；每月租金为464022元（含税费），第三年度起每个年度租金在上年度租金的基础上递增5%；租金按月计付，每月租金应于前一个月25号至30号之间支付；在租赁期间内，慈铭公司应自行承担租赁场所内使用的水、电、消防、空调、电话、电视、宽带等的改造、装置及使用等费用；物业费每平方米10元、电费每度为1.35元、水费每吨为4.5元、维修基金费每平方米为0.6元；慈铭公司未按合同支付租金及其他费用时，铭源公司有权要求慈铭公司支付逾期款额0.5‰作为违约金、在租赁保证金中扣减上述费用、有权解除合同或要求支付相当于6个月租金的违约金。2018年5月25日，铭源公司与慈铭公司签订了《合同补充协议书》，约定将上述租赁场所增设的消防安全楼梯计入租赁面积，新增面积232.72平方米，每月增加租金、物业费及专项维修基金共计39112.4元。在租赁期间，因慈铭公司多次未按合同约定支付租金及相关费用，铭源公司与慈铭公司于2019年11月28日签订《补充协议》，约定：慈铭公司应于2019年11月29日前支付拖欠的租金、物业费、水电费共计3057867.34元，且若再次未及时支付房租、物业费、水电费等费用且累计超过30天的则铭源公司有权按原合同违约条款追究慈铭公司的违约责任；慈铭公司应于2020年1月1日前一次性支付违约金200万元，否则应按照原合同承担违约责任，但慈铭公司至今仍未支付上述违约金，已构成违约。此外，因慈铭公司未依约支付2020年1月9日至2020年6月8日的租金及物业费等费用，铭源公司委托福建合伦律师事务所于2020年1月3日向慈铭公司发函通知慈铭公司履行支付租金义务，但慈铭公司置之不理，且拒不支付2020年1月9日起至今的租金及物业费等费用，亦已构成违约。基于以上事实，为维护自身合法权益，铭源公司依照《中华人民共和国民事诉讼法》规定向法院提起诉讼，请求判如所请。 慈铭公司辩称，1.铭源公司提出的违约金数额与事实不符，根据双方签订的房屋租赁合同补充协议约定，慈铭公司因超时支付铭源公司租金超过90天，应支付6倍房租即2784132元的违约金，而非铭源公司所诉求的是3018810元。该违约金明显过高，显失公平，请求根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定进行适当减免。在支付违约金和解除租赁合同的权利中，铭源公司应同时执行。即铭源公司认为慈铭公司违约，应解除租赁合同，并要求慈铭公司腾空场地和支付违约金。而实际上，铭源公司不允许慈铭公司，并阻挠慈铭公司腾空场地，归还租赁场地，强制慈铭公司继续支付租金，有强买强卖之意。请求法院判决慈铭公司支付违约金后，双方的租赁合同解除，后续费用由铭源公司自行承担。2.铭源公司所诉租金2590774元（自2020年1月9日起至2020年6月8日）以及物业水电维修基金468316.33元与实际情形不符。慈铭公司在多次口头告知解除合同搬离设备未果后，已于2020年3月19日正式发出商务告知函，提出解除租赁合同，对方已接收但未答复。且铭源公司的此项请求与第一条违约金的诉求相冲突，请求法院仅支付铭源公司的第1项诉讼请求，即慈铭公司仅承担违约金支付责任，在支付违约金后，双方的合同解除，无其他费用。3.慈铭公司多次提出申请撤离相关设备资产，腾空租赁场所，归还租赁场地，铭源公司一直予以阻挠，不让慈铭公司搬离退场，导致额外租赁费用产生。同时，也扣留第三方公司的设备不让撤场，第三方公司亦委托上海汉商律师事务所于2020年4月23日发出律师函，告知该设备非属于慈铭公司资产，要求铭源公司给予放行，同样未获答复。因此，从2020年1月1日之后产生的租金物业水电费均系铭源公司不让慈铭公司撤场造成，因而铭源公司应自行承担责任。4.本案纠纷产生并非慈铭公司单方原因造成，铭源公司不断阻拦慈铭公司搬离设备退还租赁场地，因此造成后续不断产生所谓的租金与相关费用，慈铭公司不认可承担诉讼费用，应由双方按比例共同承担诉讼费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人没有异议的证据：A1.房屋所有权证、A2.房屋租赁授权委托书、A3.租赁合同、A4.《房屋租赁合同》之补充协议、A5.合同补充协议书、A6.补充协议、A7.宏利大厦业主交款通知单、A8.宏利大厦业主交款通知单，本院予以确认并在卷佐证。 对双方有异议的证据：B1.《商业告知函》、B2.汉商律所律师函是否已投递无法确定，不予确认；B3.《设备租赁合同》与本案无关，不予确认。 根据上述已认定的有效证据及双方当事人的当庭陈述，本院认定如下事实： 坐落于福建省福州市鼓楼区××路××号××楼××层××层房产系启富有限公司所有，启富有限公司授权铭源公司行使上述房屋的租赁、物业及经营管理权利，委托期限为二十五年，从2010年6月1日起至2035年5月31日止。 2018年2月1日，铭源公司与慈铭公司签订《租赁合同》、《〈房屋租赁合同〉之补充协议》，约定慈铭公司向铭源公司承租位于福建省福州市鼓楼区××路××号××楼××层，面积5949平方米；租赁期限为十年，自2018年3月9日至2028年3月8日止；每月租金为464022元（含税费），第三年度起每个年度租金在上年度租金的基础上递增5%；租金按月计付，每月租金应于前一个月25号至30号之间支付；在租赁期间内，慈铭公司应自行承担租赁场所内使用的水、电、消防、空调、电话、电视、宽带等的改造、装置及使用等费用；物业费每平方米10元、电费每度为1.35元、水费每吨为4.5元、维修基金费每平方米为0.6元；慈铭公司未按合同支付租金及其他费用时，铭源公司有权要求慈铭公司支付逾期款额0.5‰作为违约金、在租赁保证金中扣减上述费用、有权解除合同或要求支付相当于6个月租金的违约金。2018年5月25日，铭源公司与慈铭公司签订了《合同补充协议书》，约定将上述租赁场所增设的消防安全楼梯计入租赁面积，新增面积232.72平方米，每月增加租金、物业费及专项维修基金共计39112.4元。 在租赁期间，因慈铭公司未按合同约定支付租金及相关费用，铭源公司与慈铭公司于2019年11月28日签订《补充协议》，约定：慈铭公司应于2019年11月29日前支付拖欠的租金、物业费、水电费共计3057867.34元，且若再次未及时支付房租、物业费、水电费等费用，累计超过30天的则铭源公司有权按原合同违约条款追究慈铭公司的违约责任；慈铭公司应于2020年1月1日前一次性支付违约金200万元，否则应按照原合同承担违约责任。 慈铭公司确认，截至2020年6月8日，尚欠铭源公司租金2590774元；尚欠铭源公司物业费、水电费、维修基金费共计468316.33元（其中，物业费及维修基金费暂计至2020年5月31日，水电费暂计至2020年4月30日）。 本院认为，案涉房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应当严格履行合同约定的义务。截至2020年6月8日，慈铭公司尚欠铭源公司租金2590774元及物业费、水电费、维修基金费共计468316.33元。对于上述租金及其他费用，慈铭公司应予支付。根据合同约定，当慈铭公司未按合同约定支付租金及其他费用时，铭源公司有权要求慈铭公司按逾期款额每日0.5‰支付违约金，故铭源公司主张按每日0.5‰的标准收取违约金，于法有据，予以支持。而对于铭源公司主张的违约金3018810元，本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，慈铭公司未按约向铭源公司支付2019年12月前的租金，确实存在违约行为，应当承担违约责任。之后，慈铭公司已还清上述欠款，在此情形下，铭源公司仍然主张以6个月租金为基数，将违约金计算为3018810元，明显高于其损失，故本院结合当事人过错程度以及预期利益等因素，兼顾合同履行情况，酌定慈铭公司应支付的违约金为50万元。慈铭公司主张已于2020年3月19日正式发出商务告知函，提出解除租赁合同，但双方未形成解除合同的合意，且慈铭公司未将租赁场所返还铭源公司，故慈铭公司仍应支付该时间段的租金。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条规定，判决如下： 一、福州慈铭奥亚健康体检中心有限公司应于本判决生效之日起十五日内福建省铭源投资有限公司支付租金2590774元及违约金（违约金按月利率1.5%的标准计算，均支付至租金付清之日止，其中503135元自2019年12月31日起开始计付违约金、503135元自2020年1月31日起开始计付违约金、528168元自2020年3月1日起开始计付违约金、528168元自2020年3月31日起开始计付违约金、528168元自2020年5月1日起开始计付违约金）； 二、福州慈铭奥亚健康体检中心有限公司应于本判决生效之日起十五日内福建省铭源投资有限公司支付物业费、水电费合计468316.33元及违约金（违约金按月利率1.5%的标准计算，均支付至上述费用付清之日止，其中95048.47元自2020年1月20日起开始计付违约金、95343.22元自2020年2月20日起开始计付违约金、88421.14元自2020年3月20日起开始计付违约金、97844元自2020年4月20日起开始计付违约金、91659.5元自2020年5月20日起开始计付违约金）； 三、福州慈铭奥亚健康体检中心有限公司应于本判决生效之日起十五日内福建省铭源投资有限公司支付违约金50万元； 四、驳回福建省铭源投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费54345元，由福建省铭源投资有限公司负担14345元，由福州慈铭奥亚健康体检中心有限公司负担40000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  林义挺 二〇二〇年九月一日 书记员  周 龙 附注：一、本案引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。