北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初47041号原告：韩有强，男，1966年7月4日出生，汉族，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李同新，北京安贤律师事务所律师。被告：耿卫华，男，1960年10月19日出生，汉族，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李衍芳，河北晟舜律师事务所律师。原告韩有强（以下简称原告）与被告耿卫华（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李同新、被告及其委托诉讼代理人李衍芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求于2019年6月24日解除原、被告于2009年7月28日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告退还原告2019年6月24日至2019年9月30日期间的房屋租金48176元；3、判令被告支付原告违约金287582元；4、判令被告支付原告预期收益300000元；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2009年7月28日签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告位于北京市朝阳区金盏乡某街路南的商业楼一栋，共计十六间，租赁期限自2009年10月1日至2024年10月1日止，共计15年。原告按照合同约定履行，但自2019年6月份开始，原告多次收到要求其关门、停业并腾退搬离的口头通知，导致原告承租的房屋无法继续开展生产等经营活动，甚至被停水、停电、遭到恐吓等情况。2019年6月24日，原告关门、停业、搬离后至今未能再使用，原告就退还租金及赔偿等问题多次与被告协商未果。被告辩称，同意解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，该地块属于非首都功能疏解地块，是皮村村委会和经济合作社决定该地块要在2019年7月31日之前限期清空，是政府行为。不认可原告的解除时间，原告实际是2019年9月2日搬走的，之前在正常经营。2018年10月1日至2019年9月30日的租金179432元被告已经收到，同意退还原告2019年9月2日至2019年9月30日的租金13765元。根据《房屋租赁合同》第八条第一款，原告的第三项、第四项诉讼请求不应得到支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年7月28日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于朝阳区金盏乡某街路南商业楼一栋二层，每层八间，共计十六间（以下简称涉案房屋），楼前、后、西出租给原告使用。租期为十五年，自2009年10月1日至2024年10月1日止。《房屋租赁合同》中有以下约定：“三、付款方式及付款时间：付款方式每年一付。乙方每年向甲方交纳租金为人民币155000元，租金为上交款，每年的10月1日前一次性付清。租金为人民币即可，但拒绝第三方交款。四、递增方式：从第四年开始每叁年递增5%，按每次递增后金额递增。七、违约责任：2、在合同实行过程中，一方如无正当理由而提前撤销终止合同时，应由提出方按合同有效期租金总额的30%向对方偿付违约金。八、本合同变更或解除条件：租赁期间凡发生下列情况之一者，允许变更或解除本合同。1、由于不可抗拒的外因，致使本合同无法履行，或国家征地、集体开发，使本合同无法履行。乙方无条件搬走，甲方不承担乙方所造成的一切经济损失。”被告认可原告已交纳2018年10月1日至2019年9月30日的租金179432元，原告不欠付被告租金。涉案房屋所在土地是2002年4月1日北京某有限责任公司（被告在该公司代表人处签字）从皮村村民委员会承租而来，承租期限三十年，自2002年4月1日至2032年4月1日止。被告称涉案房屋是2007年被告经过皮村村民委员会口头同意建造的，有上下两层，每层八间。原告称2019年6月初，皮村村民委员会、皮村农业经济合作社向被告发出《通知》，内容为：“耿卫华：自我村按照上级要求开展村集体资产租赁合同规范清理工作以来，我村委会、经济合作社多次要求你前来就合同规范调整一事进行磋商并签订相关合同，但至今无果。为了维护合同双方的合法权利，保障村集体合法权益，村集体资产租赁合同的规范调整势在必行。为了确保合同规范调整工作按期完成，现通知如下：一、限你方自接到本通知之日起的三日内到我村经济合作社磋商合同规范调整事宜并签订规范调整后的租赁合同；二、如你方不配合本次合同规范调整工作，未在限期内磋商并签订规范调整后的租赁合同，则视为你方放弃权利，我村将依据村民代表大会决议的授权，对你方停止一切服务（包括但不限于停止供水、供电等），同时我村有权终止你方租赁合同，收回集体土地及资产，你方将被要求限期腾空并返还土地场地，逾期滞留在土地场地内的财产物品（包括地上物补偿）视为你方放弃权利，我村将帮助予以拆除、处置。由此产生的损失由你方自行承担责任。”原告称从该《通知》可以看出，由于被告不配合在限期内重签土地租赁合同，导致皮村村民委员会要求原告从涉案房屋中限期搬出并且拆除涉案房屋。被告对《通知》的真实性认可，关联性、证明目的不认可，称皮村村民委员会后来变更了该《通知》的内容，所有租户都被腾空，并未继续签订租赁合同。对此被告提交2019年7月19日皮村村民委员会、皮村农村经济合作社出具的《致承租人的一封信》，主要内容有：“根据上级政府工作安排部署，2019年我村村域范围徐尹路以南部分属于非首都功能疏解地块，疏解后土地用于大面积绿化及改善村居环境，提高百姓的获得感与幸福感。为了顺利推进此项工作，请各承租人严格按照村委会、经济合作社要求配合开展此项工作。并于2019年7月31日前，将所有建筑物内个人资产清空，逾期未清空资产我们将视为放弃所有权，我村将作为废弃物进行集中处理。”2020年8月14日，皮村农业经济合作社出具《证明》一份，内容为：“2019年根据上级政府安排，我村村南商业街路南属于非首都功能疏解地块，我村将承租户的租赁合同规范后予以解除，该租赁地块范围内的房屋于2019年9月均予以拆除。特此证明。”原告对《致承租人的一封信》的真实性无法核实，对《证明》的真实性认可，关联性、证明目的不认可，认为该《证明》上没有写明涉及涉案房屋所在的地块，据原告了解，被拆除的只有三四家，其他并未拆除。庭审中，被告称涉案房屋在2019年9月拆除，原告认可已拆除，但不清楚拆除时间。原告提交租赁合同四份，用以证明原告将涉案房屋中十四间转租获益，因此原告有预期收益的损失。对双方有争议的事实和证据，本院认定如下：关于原告搬离涉案房屋的时间。原告称其于2020年6月24日搬离涉案房屋，当时皮村村民委员会已经停水停电，原告提交《通知》、2019年6月22日原告与被告的短信记录、2019年6月23日的录音、2019年8月3日的录音、2019年12月4日的录音佐证。2019年6月22日的短信记录中，原告询问被告：“耿哥，现在情况咋办，我这边等你的话来，昨天下午村委的人又来通知了，强制限期星期一搬走，你是房东，有必要给个话搬还是不搬。”2019年6月23日的录音：“原告：咋说的，前天下午又来了又说，这情况咋来应付？被告：先关门。原告：先关门是吧。被告：全国性大普查，先关门再说，先别开，说是先关一个礼拜再通过人看情况，先过去再说。原告：对对对。”2019年8月3日的录音：“被告：你搬走的话，让电工给你查一下电。原告：电交过了，昨天给那个……被告：我得拿单子来，拿单子来给我看看。原告：那我让他给你看看，昨天就给他了。被告：你搬完了，该退你多少退你多少，因为也不欠你的，抗拒不了怎么办……（录音中还有那边已经拆了、腾退协议没签、现在没电了等内容）”2019年12月4日的录音：“原告：耿哥，这都十二月份了，房租你退我啊。被告：我房租退你，你欠我的房租还有呢。原告：我咋欠你的房租？被告：合同上写的一年五千多块钱，你给我了吗……”被告对短信记录的真实性认可，关联性、证明目的不认可，认为是皮村村民委员会让全部搬空；对三段录音的真实性认可、证明目的不认可。被告称原告是2019年9月2日搬离涉案房屋，2019年8月6日原告还在正常经营，没有停水停电的情况，对此被告提交2019年8月6日拍摄的照片一张，用以证明2019年8月6日原告尚未搬离，原告的车还在涉案房屋门口，车前的门面都开着，其他关着门的门面是原告转租给其他人的。原告对照片的真实性、关联性认可，证明目的不认可，称红色汽车前开门的门店是原告承租的，但不清楚为何照片中的门面是开着的，原告在2019年6月份已经腾空，该照片不能证明原告在继续使用涉案房屋。本院认为，结合原、被告提交的证据及质证意见，本院对《通知》、短信记录、三段录音、照片的真实性予以采信，从上述证据可以看出，2019年6月22日、23日原告询问被告村委会强制要求原告2019年6月24日（星期一）搬走怎么办，被告给出的解决方案是让原告先关门看看情况，2019年8月3日的录音说明此时原告并没有将涉案房屋腾空交还给被告，只是即将搬离，原告称自己已经与电工核对过电的问题，录音中还提及到涉案房屋已经停电。2019年8月6日的照片中，原告承租的涉案房屋一层有两三间门面是开着的，但大部分门面已经关门。综上，本院认为，原告何时搬离的举证义务在原告，根据原告提交的证据不能证明其于2019年6月24日搬离涉案房屋，本院对原告的主张不予采信，对被告主张的原告于2019年9月2日搬离予以采信。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告在承租的土地上自建二层楼房，未取得建设工程规划许可证，其与原告签订的《房屋租赁合同》无效，本院对原告请求确认《房屋租赁合同》于2019年6月24日解除的诉讼请求不予支持。关于租金的退还，被告应当退还原告2019年9月2日至2019年9月30日的租金，被告亦同意退还，本院不持异议，经核算为14217．29元。关于2020年6月24日至2020年9月1日期间的租金，因受到非首都功能疏解的影响，原告使用涉案房屋也受到了较大干扰，在原、被告的协商下，采取了一些暂时关门等应对措施，且从2019年8月3日录音来看，涉案房屋已经停电，从2019年8月6日的照片来看，除了一层的两三间门面开着外，其他大部分房屋已经处于关闭状态，严重影响原告正常的经营和使用。因此上述期间内的租金，让原告全额支付明显不公平，本院考虑案件整体实际情况，酌定原告向被告支付部分占用费5000元，剩余29317．6元被告应当退还原告。因此被告应当向原告退还租金总计43534．89元。关于原告主张的违约金及预期收益，因合同无效，原告的该诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、被告耿卫华于本判决生效之日起七日内退还原告韩有强租金四万三千五百三十四元八角九分；二、驳回原告韩有强的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5079元，由原告韩有强负担2397元（已交纳），由被告耿卫华负担2682元（原告韩有强已预交，被告耿卫华于本判决生效之日起七日内给付原告韩有强）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  刘茵茵二〇二〇年九月二十二日书记员  孙 伟