北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初7759号原告：北京正华天泰物业管理有限责任公司，注册地北京市平谷区平谷镇府前街**，实际经营地北京市丰台区永外贾家花园15号院，统一社会信用代码91110117802950825C。法定代表人：余延东，董事长。委托诉讼代理人：李辛慧，女，1987年9月10日出生，汉族，北京正华天泰物业管理有限责任公司客服经理，公民身份号码×××。被告：张猛，男，1988年8月24日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：张严（张猛之妻），女，1989年3月14日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告北京正华天泰物业管理有限责任公司与被告张猛物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告北京正华天泰物业管理有限责任公司之委托诉讼代理人李辛慧，被告张猛及委托诉讼代理人张严到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京正华天泰物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.被告给付原告自2012年10月1日至2018年9月30日期间的物业费及垃圾清运费共计10459.86元；2.案件受理费由被告负担。事实和理由：被告住北京市顺义区×号院×号楼×单元×室,被告于2011年9月17日与原告签订了《×前期物业服务协议》(以下简称“物业服务协议”),由原告为被告所居住的小区进行提供物业服务。被告作为北京市顺义区×号院×号楼×单元×室的业主,自2012年10月1日起至今拒交物业管理费及其它费用,原告多次以发放交费通知书、打电话、上门催缴等形式进行催缴,被告至今仍未履行缴费义务。为保障原告利益不受侵害,现诉至法院要求被告交纳2012年10月1日至2018年9月30日之间的物业费10279.86元,生活垃圾清运费180元，总计10459.86元。被告张猛辩称，不同意原告的诉讼请求。2011年9月17日被告与原告签订《×前期物业服务协议》，由原告为被告所居住的小区进行物业服务，但其服务质量一直不好，存在如下问题：1.在新冠疫情以前小区进出人员无需门禁随意进出，并无保安人员看管，小区内人员混杂，2013年被告在小区内丢失一辆电动车，后联系物业，直到现在都一直没有解决。2.2020年8月份被告的车停在电动车棚后被人挪走，被告打电话问物业能不能查看车棚监控，可物业人员表明并不知道车棚在哪，也无摄像头，但其实车棚安装了摄像头，小区工作人员对小区的公共设施都不了解，工作推诿，说话不负责任。3.小区内通往地下车库的道路已经坏了很久，一次小孩从毁坏的道路走过被绊倒摔伤。小区有些地方杂草丛生，草都长到道路上，小区物业也不找人修剪。4.小区内的公共停车场归业主所有，但物业却乱收取停车费不提供车位导致小区乱停车现象严重，车辆停在小区外常被贴条。5.根据物业服务合同第二条第五项：本小区车位服务启动后协助业主办理停车手续，并对停车场内的交通进行疏导与管理；第三条物业服务质量第六项：物业要提供有偿停车服务，合同第五条第一大项第二小项规定：临时车位分时段计算，但物业并未提供临时车位。停车位问题被告已跟物业咨询过多回，物业方面告诉被告已经给被告登记，要排队等，被告问现在自己排到多少位了，物业人员告知被告前面还有200多位，过几天再次寻问，另一个物业人员告知前面还有几个人，物业人员每个人的说辞不统一，根本在说谎，对业主的问题敷衍了事，只知道让业主交物业费，而不提供合同规定的服务项目，属于违约行为。6.小区内部有两个小的停车场已被物业安上栏杆，停车场本属于全体业主所有，但物业却私自安装栏杆当做收费停车场，可停车场内有些车辆并没有办理车位，但物业也给这些车辆办卡能在停车场进出，之前给物业打过电话问物业能不能办停车场的卡，把车停在不占车位的空地，但物业明确说不可以，但是有的车辆没有停车位就能进入停车场，物业却以不知道为由敷衍了事，停车场内有空地物业却私自安装栏杆不让业主停车，导致小区内停车非常难，有时得在小区转上一个小时都不一定能停上车，现在小区草坪、行人道只要是能停车的地方都停满了，而且还总出现堵塞消防通道的现象，造成很大的安全隐患。有些停车位长期空置，不知是停车位没出租，还是业主经常不在这边导致长期空置，而因栏杆的限制其他车主也不能把车停进去，长期以往导致资源的浪费。7.根据合同第七条双方的权利和义务的第二条约定，甲方监督乙方的物业服务行为，就物业服务的问题向乙方提出意见和建议，但是很多问题跟物业反映根本得不到响应，并且物业人员对本小区的各项设施和事情都不了解，问什么都不知道，服务态度蛮横，是一个很不负责任的物业公司。8.本物业合同属不合理合同，合同中一般都是限制业主的条款，而对物业应承担的义务却很少，只写如果被告方违反规定要支付违约金，却未提及如果物业违约提供不合格的物业服务要承担什么样的后果，合同违反公平正义原则。9.新民法典第274条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，建筑区划内的绿地，属于业主共有，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第282条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。从上面两条规定中可以看出，小区内的广告收益、公共区域停车位收费、公共摊位的租金收益都属于业主共有。物业收费后，完全可以按照比例给业主适当减免物业费。10.综上所述，被告认为根据以上事实与合同规定，物业违反了合同的服务规定应该承担相应的法律责任，物业服务合同中存在免除物业服务企业责任、加重业主责任、排除业主主要权利的条款。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。所以请求法院依法驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告系北京市顺义区×号院×号楼×单元×室的业主，该房屋建筑面积79.32平方米。原告与被告于2011年9月17日签订了《×前期物业服务协议》，约定由原告为被告居住的小区提供物业服务，物业服务费标准为1.8元/月·平方米，物业费及相关费用按年交纳。原告提供物业服务期间，被告未支付涉诉房屋2012年10月1日至2018年9月30日期间的物业费及垃圾清运费共计10459.86元。庭审中，原告提交了照片用于证明保安、保洁对小区进行了物业服务。被告提交了一组照片，用于证明原告提供的物业服务不到位，涉及清理垃圾，路面损坏，交通通道及消防通道堵塞，停车场没有人员管理，夜间交通堵塞，绿化受损等问题。原告认为上述照片中一张有幼儿园旁停车场有一辆白车停放的照片，不是本物业辖区，对其他照片真实性认可，但认为是在保洁上班之前进行拍照的，被告不应以一时一刻的标准来衡量全部的标准。被告称其于2013年在小区内丢了一辆电动车，跟物业联系，物业也没有解决。报警后通过物业的监控中发现了盗车人员，且保安人员看到盗车人员没有上前询问，小区也没有门禁。原告称2012年业主刚进入，装修不方便，所以物业没有启动门禁。后期启动过几回，小区业主反映不方便且也有恶意破坏现象，所以又停了。原告认为保安尽到了在岗值班的责任。上述事实，有《永欣嘉园前期物业服务协议》、照片、当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立并生效的合同对双方当事人皆具法律约束力，双方须按合同约定行使自己的权利并履行自己的义务。原告与被告签订书面的《×前期物业服务协议》，是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对双方具有约束力，双方均应依约履行。原告在相应服务期内为涉诉小区提供了物业服务，被告作为该服务的受益人理应及时履行交纳物业费的义务。因物业服务是一个动态且持续不断的过程，本院对被告主张的物业服务不到位的辩解意见不予采信。被告应及时、足额的向原告支付物业费及垃圾清运费，本院对原告要求被告支付物业费及垃圾清运费的诉讼请求予以支持。需要指出的是，物业服务是一个持续不断的过程，业主不应该以一时的状态来判断物业公司是否完成物业服务，而物业公司也应积极对待业主所反映的问题，及时进行修缮与维护。针对本案诉讼过程中所反映出的相关问题，本院建议原告应加大服务意识，增强公共区域及设备的维护力度，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约交纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：被告张猛于本判决生效之日起七日内支付原告北京正华天泰物业管理有限责任公司2012年10月1日至2018年9月30日期间的物业费及垃圾清运费共计10459.86元。如果被告张猛未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30元（原告北京正华天泰物业管理有限责任公司已预交），由被告张猛负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如果被告张猛未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 孙立忠二〇二〇年九月二十四日法官助理 仝 贺书 记 员 张泽坤