江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣01民初180号原告（反诉被告）：南昌古玩城商业运营管理有限公司，住所地：南昌市西湖区站前西路**（南昌古玩城）滕王阁**。统一社会信用代码：91360103MA35L3034K。法定代表人：段辉忠，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄一峰，北京大成（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏军，北京大成（南昌）律师事务所律师。被告（反诉原告）：南昌古玩城实业有限公司，住，住所地：南昌市西湖区站前西路****楼一社会信用代码：91360100593788883C。法定代表人：胡智波，该公司董事长。委托诉讼代理人：范建兴，江西华邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：余泽浩，江西华邦律师事务所实习律师。被告：南昌工业控股集团有限公司，住所地，住所地：南昌市西湖区洪城路中段会信用代码：913601007442923177。法定代表人：葛彬林，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁冉，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师。第三人：南昌金泰国资管理有限公司，住所地，住所地：江西省南昌市西湖区井冈山大道**汇盛大厦写字楼**会信用代码：91360100741950855k。法定代表人：刘军，该公司董事长。委托诉讼代理人：支戎飞，该公司员工。第三人：江西工控艺术品有限公司，住所地：南昌，住所地：南昌市西湖区站前西路**豫章楼代码：91360103MA38DGYJ63。法定代表人：曾建华，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨玢羽，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师。原告（反诉被告）南昌古玩城商业运营管理有限公司（以下简称运营公司）与被告（反诉原告）南昌古玩城实业有限公司（以下简称实业公司）、被告南昌工业控股集团有限公司（以下简称工业控股公司）、第三人南昌金泰国资管理有限公司（以下简称金泰公司）、江西工控艺术品有限公司（以下简称工控艺术品公司）合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告运营公司委托诉讼代理人黄一峰，被告实业公司委托诉讼代理人范建兴、余泽浩，被告工业控股公司委托诉讼代理人梁冉，金泰公司的委托诉讼代理人支戎飞，工控艺术品公司的委托诉讼代理人杨玢羽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告运营公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告实业公司继续履行《南昌古玩城合作经营合同》及其《补充协议》。二、请求判令被告实业公司赔偿原告损失245万元。三、请求判令被告实业公司退还保证金100万元，支付违约金200万元。四、本案诉讼费用由被告承担。五、请求判令被告工业控股公司对被告实业公司的上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：原告运营公司与被告实业公司于2016年10月18日签订的《南昌古玩城合作经营合同》，南昌古玩城中的隆兴楼和香樟楼以及古玩城所有公共空间整体租赁给深圳清控投资有限公司，其余五幢楼—滕王楼豫章楼、洪州楼、宜善楼、德胜楼采取先托后租交付原告经营；合同期限为七年，自2016年11月1日至2023年10月31日，隆兴楼免租期为6个月，香樟楼免租9个月；保证金为100万元。被告实业公司不干预其经营活动，古玩城内新老商户的所有租赁合同由运营公司签署，所有租户租金，保证金和物业管理费由运营公司代为收取，再行结算。同时约定，被告实业公司必须妥善处理好历史债权债务，避免给古玩城运营带来不良或不利影响。2017年3月19日被告实业公司与深圳清控投资有限公司就南昌古玩城工程图纸、物业维修、继续交付、免租期延长、首期租金支付期限等达成一致并签订《南昌古玩城合作经营合同补充协议》，根据这份《补充协议》，双方同意将免租期延长，隆兴楼和公共空间免租期延至2017年9月30日，香樟楼免租期至2017年12月31日，首期租金交付期限顺延至2017年三四月份。合同期内，实业公司未全面履行合同义务：一、未全面交付租赁物。二、进行违约私下出租。三、为管理好债权债务致其债权人闹事，影响原告经营。四、未全面移交工程资料。五、怠于履行大修义务。六、怠于履行配合义务。严重的违约在2017年11月22日，在合同有效期内，实业公司背着运营公司与金泰公司签订《古玩城项目托管协议》，实业公司在原告不欠租的情况下，于2018年4月12日组织社会闲杂势力强制“清场”，搬空原告办公室并强制遣散原告公司员工，并强制租户限期搬离，企图强行解除租赁和托管合同，实业公司应承担违约责任。原告于2017年11月30日向被告实业公司发出《律师函》，要求其全面履行合同义务。南昌工业控股公司为被告实业公司运作需要还于2016年11月15日特别出具《委托书》，因此工业控股公司对被告实业公司的债务承担连带清偿责任。2017年4月13日被告实业公司被列为失信被执行人。2019年5月，被告工业控股公司作为出租方与第三人工控艺术品公司作为委托经营管理方与商户签订《商铺租赁合同书》，其行为严重侵害了原告的租赁权和托管经营权。因此造成原告巨大经济损失，协调未果的情况下，诉至法院维护自身的合法权益，望判如所请。被告实业公司答辩称：一、运营公司与实业公司的租赁关系、委托代理关系均因运营公司违约导致终止，运营公司无权主张继续履行合同。实业公司与运营公司于2016年10月18日签订《南昌古玩城合作经营合同》后，按主合同的约定，将隆兴楼面积7078.97平方米的空置房，香樟楼面积4038.61平方米的空置房屋，总计11111.58平方米的空置房屋移交给了运营公司租赁，并办理了接收手续并盖章确认。后还将滕王阁截止2016年11月9日的全部空置店铺交付给运营公司，运营公司签字盖章。2016年11月实业公司将古玩城运营管理人员全部移交给运营公司管理，正式出具委托书，委托合同中将全部的房屋代为管理。由此可见，实业公司已履行全部合同约定，运营公司认为仅接收了隆兴楼、香樟楼总计11111.58平方米房屋，这一主张明显违背事实。2016年11月10日附件，主合同5.5条滕王楼明细表中签字盖章这一不争的事实，这单也可证实还接收了滕王楼的房屋。运营公司在合作初期就存在逾期支付租金的情况，实业公司在2017年2月22日发出催缴函后，运营公司仍逾期支付租金。实业公司为此解除租赁关系，此后实业公司向运营公司发函限期搬离及缴纳房屋占有费。实业公司于2018年4月12日解除深圳清控的代管职责，运营公司与实业公司之间存在的租赁关系和委托代理关系均已解除。二、运营公司主张赔偿损失1388万元没有任何事实依据，不应得到支持，实际上受到损失的是实业公司。运营公司在免费使用承租面积总计11111.58平方米房屋长达一年多时间后拒不缴纳租金，也未能实现承租房屋的招商，收取物业费的同时履行物业维修维护职责，运营公司自接收房屋之日起即负有对房屋承担维修的义务，由于运营公司无理推卸责任，已导致古玩城房屋多处损坏未维修，商户对此不满，已造成实业公司的损失。同样导致实业公司无法向工业控股公司缴纳租金，造成实业公司物业运营受到影响。三、运营公司主张退还保证金100万元的前提是将收取商户的保证金退还后，实业公司愿意退还保证金，这也是合同约定收取保证金的目的。至于运营公司主张违约金显然没有任何事实依据。综上所述，运营公司的全部诉讼请求均没有事实和法律依据，应予全部驳回。被告工业控股公司答辩称：一、工业控股公司与运营公司不存在任何直接法律关系，依法无需向运营公司承担任何法律责任。运营公司仅与实业公司签署了相关合同，故双方存在合同关系，根据相对性原则，控股公司并非一方当事人，无需按照上述合同承担任何法律责任。二、工业控股公司与实业公司系租赁关系，而非运营公司在诉状中所称委托租赁关系或合伙关系。三、运营公司向法院提交的《委托书》并未改变各方当事人的权利义务关系，其意图是混淆各种法律关系以达到其诉讼目的。四、工业控股公司与实业公司于2019年4月30日终止租赁合作，工业控股公司依法依约收回物业。第三人金泰公司答辩称：金泰公司为工业控股公司全资子公司，物业所有权为工业控股公司，我们受委托管理该物业，并将其物业转给工控艺术品公司实际管理，因此我方具备合法转委托权，能够对相应权利进行处理。第三人工控艺术品公司答辩称：工控艺术品公司为金泰公司全资子公司，是该物业合法管理者，我方与商户签订合同，张贴公告等行为具有合法来源。实业公司反诉请求：一、请求法院确认反诉原告与反诉被告于2016年10月18日签订的南昌古玩城合作经营合同已解除。二、请求将第二项反诉请求变更为“判令运营公司向实业公司支付已收商户保证金、场地费、停车费、物业费以及代发人员工资等各项费用合计488912.4元，”即在原第二项诉请351749.5元的基础上新增137162.9元。三、判令反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告作为南昌古玩城项目唯一的开发经营单位，本着更快速的实现南昌古玩城项目店铺招商效果，于2016年10月18日将已配套完善、运行正常的南昌古玩城项目委托深圳清控投资有限公司运营管理，并签订《南昌古玩城合作经营合同》（简称“经营合同”）。该经营合同约定，深圳清控投资有限公司应当在半年内完成承租商业的招商和入驻装修，同时，反诉原告以远低于市场价格的租金将南昌古玩城隆兴楼面积7087.97平方米房屋，香樟楼4038.61平方米房屋，总计11111.58平方米房屋租赁给反诉被告，以及由深圳清控投资有限公司负责代理其他房屋的租赁、管理事宜。经营合同第7.1条约定，由深圳清控投资有限公司负责成立新的商业运营管理公司即反诉被告，自反诉被告成立后，深圳清控投资有限公司在经营合同中的所有权利、责任和义务均由反诉被告承担。2016年10月25日深圳清控投资有限公司及其代表人段辉忠在物业接收清单中盖章、签字确认，以及反诉原告将合同约定的除租赁房屋以外的其他物业交付反诉被告管理，2017年4月20日根据反诉被告的要求将南昌古玩城现有的物业工程资料全部交付给运营公司使用。反诉原告按合同约定履行了全部的义务。甚至在反诉被告违约拖欠租金的情况下，反诉原告为了支持反诉被告实现南昌古玩城半年内完成招商的目标，不仅给予宽限租金支付时间，还在原先给予多达半年免租期的基础上，在给予5个月的免租期，使得反诉被告承租的隆兴楼免租期达11个月，香樟楼达14个月。然而，反诉被告在享受远低于市场租金的价格租赁反诉原告11117.58平方米房屋以及获得反诉原告给予的免租期后，却拒不按合同约定向反诉原告交纳租金。截止2018年4月1日，反诉被告使用房屋已达17个月，其中香樟楼仅支付3个月房租就违约拒付租金。而反诉被告在向商户收取南昌古玩城滕王楼、豫章楼、香樟楼、隆兴楼、洪州楼、宜善楼、德胜楼等房屋物业费后，却拒不履行物业管理职责，还不断的缩减策划、招商、运营人员以减少成本投入。导致古玩城内卫生脏乱差、多处资产被损毁未予维修，交付时的空置商铺未能实现招商、反诉原告原先招商的商户因不满反诉被告的运营管理，也撤场拒不续约。就连反诉原告介绍的商户也不信任反诉被告，也不愿意与反诉被告签订租赁合同。反诉被告承租面积总计11111.58平方米，截止2018年4月12日，仅实现招商面积63.03平方米，招商入住率2.4%。反诉原告为了减少损失扩大，针对反诉被告拒不支付租金的行为，于2018年1月9日向反诉被告发出解除房屋租赁关系告知书，反诉被告在接到告知书后，明确拒绝支付租金。截至2018年4月12日仍未支付欠付租金，以及反诉被告拒不履行代为运营管理职责，导致商铺大面积空置、卫生状况差、多处资产被损毁未予维修，反诉原告于2018年4月12日向反诉被告及深圳清控投资有限公司发出《关于解除深圳清控代管职责告知函》，自此双方签订的经营合同中所涉及的租赁合同关系和委托运营关系均已解除，恳请法庭依法确认双方经营合同已解除。在本案庭审期间，实业公司发现运营公司除了收取商户费用外，还收取了商户保证滕跃店铺保证金32085元，南昌天人影像文化传媒有限公司保证金90464元，江西省非物质文化遗产研究保护中心T3057店铺保证金8311.8元、T3051店铺保证金6302元共14613.9元，这部分保证金共计137162.9元。上述店铺已由实业公司移交给工控艺术品公司，工控艺术品公司出具了租赁保证金的收据。以上所述租赁保证金共计137162.9元已实际由实业公司代为退还，该保证金理应由运营公司承担。综上所述，恳请法院依法维护实业公司的合法权益，支持实业公司的全部反诉请求。运营公司答辩称：一、案涉租赁与托管以及免租期系双方的真实意思表示，免租期的长短也是运营公司对自身权利的自由处分，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效。二、要求法院确认《南昌古玩城合作经营合同》及其《补充协议》被解除属于重复诉讼。三、关于《南昌古玩城合作经营合同》及其《补充协议》中被答辩人实业公司的合同目的。四、答辩人运营公司暂缓预付租金，是行使不安抗辩权。五、关于反诉请求“判令反诉被告向原告支付已收取商户保证金、场地费、停车费、物业费以及代发人员工资等各项费用暂计351749.5元”（已扣除南昌市西湖区人民法院【2018】赣01**民初1521号判决书认定的金额），没有事实依据，也不符合合同相对性原则。工业控股公司、金泰公司、工控艺术品公司陈述称，同意并支持实业公司的全部反诉请求。原告运营公司围绕诉讼请求依法向本院提供如下证据：证据一、《南昌工业控股集团有限公司与江西紫金文化实业有限公司关于南昌市站前西路121号原江印集团生产区招商项目合作合同书》以及《南昌工业控股集团有限公司与江西紫金文化实业有限公司关于合作打造南昌市站前西路121江印集团原生产区文化产业项目之补充协议》，南昌工业控股集团有限公司《委托书》，证明目的：工业控股公司在本案中的诉讼地位为被告，应对被告实业公司的债务承担连带责任。证据二、《南昌古玩城合作经营合同》及《南昌古玩城合作经营合同补充协议》，证明目的：原告有权依据合同及补充协议全权经营和管理南昌古玩城。证据三、《南昌工业控股集团有限公司证据提交及说明》及其附件3《关于“南昌古玩城”项目代建的补充协议》、附件4《关于印发南昌古玩城文化产业项目现场调度会议纪要的通知》、附件5《南昌古玩城项目托管协议》，证明目的：实业公司与金泰公司签订《南昌古玩城项目托管协议》是工业控股公司的授意，侵害了善意第三人即本案原告的合法权益。证据四、2018年4月12日现场录像视频及照片、由公安机关牵头去违法现场清点确定《被强制抢夺财物的清单》、2018年4月12日南昌古玩城实业有限公司出具要求原告员工签字的《情况说明（员工承诺函）》、《关于限期搬离物品或另行签署租赁合同的函告》、南昌市公安局西湖分局《行政处罚决定书》，证明目的：被告实业公司严重侵害了原告的合法权益，应予赔偿。证据五、《关于南昌古玩城财务核算工作的会议纪要》，证明目的：南昌古玩城由原告全面管理，被告实业公司不得参与经营管理。证据六、实业公司私下与客户签订的23份《商铺租赁合同》；《免收物业费明细》、《车辆清单明细》；《T1102/1103/1105润缘物业费清单》；社会人员和债主到市场封门、挂条幅。背标语、示威、群众闹事等照片资料，证明目的：实业公司大面积违约，严重干扰原告的生产经营活动，造成原告未能收取相关的费用。证据七、《南昌古玩城维修维护费清单》和工程质量问题照片一组，证明目的：被告实业公司交付的租赁物不符合法律的要求，属于违约行为。证据八、《隆兴楼1-3层空置店铺明细表、香樟楼空置面积移交明细表》以及空置店铺明细表及照片，证明目的：实业公司未按照合同约定，全面足额交付租赁物，构成违约。证据九、《解除房屋租赁关系告知书》证明目的：被告实业公司违反合同法及双方协议，意图违法解除双方签订的合法有效的合同。证据十、双方往来文件，包括；《南昌古玩城合作联络函》、《关于南昌古玩城合作联络函》的回复、《回函》《关于通告的说明》、《缴费通知单》、《缴费通知单》回函、《再次催促缴纳房屋租金的通知函》、《敦促履行合同义务通知书》、《解除房屋租赁关系告知书》、《工作联络函》证明目的：原告信守合同，被告未全面遵守和履行合同。证据十一、商铺出租情况，包括：《滕王楼已租店铺明细表》（共计1689.47平方米）、《黄金楼、香樟楼已租店铺明细表》（共计9513.75平方米）、金一文化（002721）系列合作协议（共计9100平方米）《影院场地租赁合同》（共计3588平方米）、2016年11月1日至2018年3月31日运营公司举办的各类活动明细、江西印象文化创意产业园方案（南昌古玩城整体升级改造方案）、绳金塔黄金珠宝交易中心打造方案（黄金楼升级方案）、南昌古玩城小玩意一条街定位规划方案，证明目的：被告实业公司不全面履行合同，造成原告经济损失巨大。证据十二、广东科讯律师事务所《律师函》证明目的：被告实业公司违约。证据十三、南昌古玩城实业有限公司失信查询记录，证明目的：原告要求其履行合同义务再预付二期租金，行使法律赋予合同当事人的不安抗辩权。证据十四、《江西工控艺术品市场欢迎您！》和《全国夏季古玩艺术品交流会邀请函》证明目的：第三人侵害原告的合法权益。证据十五、《商铺租赁合同书》证明目的：被告控股公司严重违约。证据十六、运营公司、实业公司、工业控股公司、金泰公司、工控艺术品公司工商登记信息。证明目的：原、被告及第三人的诉讼主体适格。证据十七、保证金收据3张证明目的：实业公司违法单方解除合同，应返回100万元。证据十八、租金收据，证明目的：运营公司不欠租金。证据十九：公共空间租金收据，证明目的：运营公司有权收取2017年10月1日-2018年9月30日的公共场地费、停车费和物业费。证据二十、运营公司财务资料，证据二十一、运营公司部分商户合同，证据二十二、运营公司资产负债表及损益表，证据二十三、运营公司员工劳动补偿金，四组证据证明目的：实业公司提前解除合同，应赔偿运营公司的损失。证据二十四、2017年6月9日下午南昌市政府副市长凌卫在南昌古玩城调研召开了南昌市服务业企业帮扶专项现场办公会。证明目的：市政府有专门的抄告单，证明南昌工控艺术品公司明知案涉的南昌古玩城已经整体交由原告租赁管理。被告实业公司围绕其反诉请求向本院提供如下证据：证据一、2016年11月16日委托书。证明目的：证明原告、被告的关系是委托代理关系。证据二、2016年10月18日《南昌古玩城合作经营合同》。证明目的：证明1、实业公司将隆兴楼、香樟楼租赁给运营公司，运营公司未按合同约定完成承租商业的招商和入驻装修。2、合同第5.1条约定隆兴、香樟楼租金标准。3、合同第5.5条约定实业公司将滕王楼空置铺面委托运营公司代为招商和管理，结算底价按两年交租政策承租价格为基数，空置部分招商提成设定为首年租金的15%，超出底价部分双方按五五分配，当月结清往来款。4、合同第7.3条约定实业公司将其他可用公共空间场地，提供给运营公司投入建设新的商业业态。5、合同第九条约定合同终止的条件，其中包含任何一方当事人迟延履行合同主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行；任何当事人有其他违约或违法行为致使合同目的不能实现的。6、合同第9.4条约定乙方即深圳清控公司及运营公司不得单独与南昌工业控股公司合作，若造成实业公司失去南昌古玩城项目的经营权和管理权，则需赔偿实业公司损失款1亿元。证据三、附件：主合同3.1.1交付清单（隆兴楼、香樟楼空置店铺明细及合同期内店铺明细）证据四、附件：主合同5.5条滕王楼明细表。证明目的：证明1、实业公司将隆兴楼、香樟楼房屋交付给深圳清控投资有限公司租赁；其代表人段辉忠接收房屋后在交付清单中盖章确认。同时将隆兴楼内现有商户合同期内的店铺及租赁期间明细，双方进行了确认。2、2016年11月10日，实业公司按主合同第5.5条约定，将滕王楼截止2016年11月9日的全部空置店铺交付运营公司，店铺数量共64间，总面积2562.53平方米。证据五、2017年3月19日补充协议。证明目的：证明1、原、被告基于2016年11月1日签订的经营合同于2017年3月19日作出补充约定。2、实业公司给予大力支持，将隆兴楼、公共空间即给予11个月免租期。将香樟楼的免租期即给予14个月免租期。同时双方约定，如在免租期内，已经出租产生租金的店铺，按照原合同条款交纳租金。证据六、可收及免收物业费、停车费明细确认表。证明目的：运营公司对实业公司基于各种因素赠送给商户的物业费、水电费、免收停车费的车辆明细予以认可，运营公司不再收取赠送清单中有关费用。证据七、工程资料接管验收清单。证明目的：运营公司将实业公司掌握的工程资料已全部接收。证据八、财务核算工作会议纪要。证明目的：证明1、原、被告就财务核算主要内容进行约定，明确双方就隆兴楼、香樟楼的关系是租赁关系，其他五处房屋为托管关系。2、双方明确实业公司领导介绍的商户，由实业公司人员全程跟进，核算方式以双方约定的空置商铺出租方式。3、明确原老商户本人转移商铺无需支付招商提成，溢价部分按五五比例分配。4、2016年11月1日前商户与实业公司签订的商铺租赁协议合同期内的租金由实业公司收取。5、运营公司租赁部分的保证金由运营公司收取，统一缴纳给实业公司，滕王楼商铺保证金由运营公司收取，由实业公司借用。如商户退场，实业公司应当归还保证金。证据九、南昌古玩城总公司和运营公司分工及对外宣传确认函。证明目的：证明双方确认各自人员身份及职责。证据十、1、南昌古玩城平面效果图。2、2016年11月至2018年2月运营公司收取物业费汇总及明细。3、古玩城各楼栋部分物业收费专用收据。证明目的：南昌古玩城共有滕王楼、豫章楼、香樟楼、隆兴楼、洪州楼、宜善楼、德胜楼共七处房屋。运营公司代为运营期间，已接收了全部物业，并收取了所有已招租房屋的物业费，据初步统计仅2016年11月至2018年2月期间就收取物业费170多万元。证据十一、1、运营公司代管期间物业损毁未维修照片43张。2、江西省赣风装饰公司维修项目报价、预算表。证明目的：证明1、运营公司在运营管理南昌古玩城期间，未履行维护、维修职责，且维修费用应由运营公司承担，但运营却拒不承担合同义务。证据十二、1、隆兴楼运营铺面交付与现状对比表；2、香障楼运营铺面交付与现状对比表。3、滕王楼运营铺面交付与现状对比表；4、南古商户联议函；5、关于南昌古玩城合作联络函的回复及快递单；6、关于律师函的回复及快递单。证明目的：证明1、实业公司将隆兴楼、香障楼交付运营公司使用后，运营公司未能实现招商运营，仍有6807.31平方米空置，招商入驻率3.8%。香障楼空置面积2293.89㎡，招商入驻率仅为43%，运营公司已违反其承诺的半年招满商铺的约定。2、2016年11月10日，实业公司将滕王楼交付给运营公司时，店铺数量共64间，总面积2562.53平方米，而截止2018年4月12日仅实现招商面积63.02平方米，招商入驻率2.4%。3、南昌古玩城广大商户因运营公司管理不尽职、不作为，招商现状等一系列问题发出联议函，要求运营公司改进工作。4、实业公司要求运营公司承担物业维护、维修职责以及履行合同义务。证据十三、1、2017年2月22日关于催缴合同费用的函；2、2017年12月20日缴费通知单。3、2017年12月28日回函；4、2018年1月3日再次告知书及快递单；5、运营公司关于敦促合同义务通知书；6、2018年1月9日解除房屋租赁关系告知书及快递单；7、关于解除深圳清控代管职责告知函及现场送达照片；8、限期搬离及缴纳房屋占用费的通知函快递单；证明目的：证明1、运营公司在合作初期就存在逾期支付租金的情况，实业公司发出催缴函后，运营公司仍逾期支付租金。2、免租期延期过后，运营公司仍未按期交纳租赁房屋的租金，实业公司为此解除租赁关系，此后实业公司向运营公司发函限期搬离及缴纳房屋占有费。3、因运营公司未履行招商承诺、未尽运营管理职责，实业公司于2018年4月12日解除深圳清控的代管职责，并将解除合同告知函现场送达运营公司指定文件接收人葛伟红。证据十四、1、2018年11月5日财务数据认可清单（含附件）；2、2018年11月27日法庭询问笔录；3、南昌中院（2019）赣01民终1021号生效民事判决书；证明目的：证明1、实业公司向运营公司送达解除租赁关系、运营关系告知函后，运营公司于2018年11月5日就截止2018年4月12日合同解除之日双方财务数据作出确认，但是对于部分项目存在遗漏或计算金额有误。2、运营公司在南昌市西湖区法院（2018）赣0103民初1521号案件审理期间，由法院就双方款项往来进行核对，双方将截止2018年4月12日合同解除之日财务数据的相关意见记录在案。运营公司认为截止2018年4月12日实业公司应当支付给其款项1712906.2元，而运营公司需要支付给实业公司的款项是1672293元。对于其中第40-46项未作出确认，这几项涉及金额共计204400.14元。3、南昌市西湖区法院作出（2018）赣0103民初1521号判决书，判决运营公司支付截止2018年4月30日租金166292.85元，以及因逾期支付租金需按应付租金日万分之三计算滞纳金。另外，判决运营公司返还实业公司免租期内收取的商户租金106521元，代收商户租金187229.85元。运营公司不服上诉至南昌市中级人民法院，中院维持以上判决。根据生效判决书可以证实，运营公司自2017年12月21日因逾期交纳租金存在违约，在免租期内收取商户租金违约未交付实业公司，代收商户租金违约未与实业公司结算。证据十五、1、运营公司应退还实业公司的费用明细，2、南古运营公司预收商户保证金款明细表，3、肖国全收据两张，4、邹炜文收据一张，5、胡飞云收据两张，6、钟金平收据一张，7、滕跃收据两张，8、南昌古玩城商铺租赁合同书，9、刘志强收据一张，10、对账单告知函一份，11、启阳文化传媒公司向段辉忠付款回单，12、我方代段辉忠还押金情况说明及付款证明，13、我方向段辉忠转款壹万元转账记录，14、步步发搬家公司16辆车停车费收据，15、运营公司与市文艺院物业租赁合同书。证明目的：证明运营公司应向实业公司退还已收商户保证金、场地费、停车费、物业费以及代发人员工资等各项费用暂计351749.5元（已扣除南昌市西湖区人民法院[2018]赣01**民初1521号判决书认定的金额）。第十六组证据：1、江西省非物质文化遗产研究保护中心的证明一份、南昌古玩城文化产业项目商铺交接表两份、收据两份。2、黄玲燕的南昌古玩城文化产业项目商铺交接表一份，收据两份。3、南昌天人影像文化传媒有限公司的南昌古玩城文化产业项目商铺交接表一份，收据四份。证明目的：证据一：证明反诉原告将反诉被告原本应当退还给承租人江西省非物质文化遗产研究保护中心T3051、T3057店铺的保证金共计14613.9元，直接代为向江西工控艺术品有限公司缴纳，且工控艺术品公司已出具相应的租赁保证金收据，并在交接表上盖章。该部分保证金由反诉被告收取，实际应当由反诉被告承担。证据二：证明反诉原告即将反诉被告本应当退还给承租人黄玲燕（即滕跃店铺）的保证金共计32085元，直接代为向工控艺术品公司缴纳，且工控艺术品公司已出具相应收据，并在交接表上盖章。该部分保证金由反诉被告收取，实际应当由反诉被告承担。证据三：证明反诉原告将反诉被告原本应当退还给承租人南昌天人影像文化传媒有限公司的租赁保证金共计90464元，直接代为向工控艺术品公司缴纳，且工控艺术品公司已出具相应收据，并在交接表上盖章。该部分保证金由反诉被告收取，实际应当由反诉被告承担。被告工业控股公司向本院提供如下证据：证据一：1、统一信用证代码，2、法定代表人证明。证明目的：被告南昌工业控股集团有限公司基本信息。证据二：1、南昌工业控股集团有限公司与江西紫金文化实业有限公司关于南昌市站前西路121号原江印集团生产区招商项目合作合同书，2、南昌工业控股集团有限公司与江西紫金文化实业有限公司关于合作打造南昌市站前西路121号江印集团原生产区文化产业项目之补充协议，3、南昌工业控股集团有限公司、江西紫金文化实业有限公司关于“南昌古玩城”项目代建的补充协议，4、南昌市站前西路121号滕王楼[权属证号：赣（2017）南昌市不动产权第0068694号]，5、南昌市站前西路121号豫章楼楼[权属证号：赣（2017）南昌市不动产权第0068696号]，6、南昌市站前西路121号洪州楼[权属证号：赣（2017）南昌市不动产权第0068695号]，7、南昌市站前西路121号宜善楼[权属证号：赣（2017）南昌市不动产权第0068697号]，8、南昌市站前西路121号隆兴楼[权属证号：赣（2017）南昌市不动产权第0068687号]，9、南昌市站前西路121号香樟楼[权属证号：赣（2017）南昌市不动产权第0068691号]，10、南昌市站前西路121号德胜楼[权属证号：赣（2017）南昌市不动产权第0068693号]，11、南昌市站前西路121号办公楼[权属证号：赣（2017）南昌市不动产权第0068690号]，12、南昌古玩城实业有限公司股东信息。证明目的：1、坐落在南昌市西湖区站前西路**原江印土地上的房产等物业均归南昌工业控股集团有限公司单独所有；2、南昌工业控股有限公司与江西紫金文化实业有限公司并未成立项目公司，由南昌古玩城实业有限公司作为项目公司进行经营管理。南昌工业控股集团有限公司将坐落在南昌市西湖区站前西路121号土地上的物业租赁给南昌古玩城实业有限公司；南昌古玩城实业有限公司（江西紫金文化实业公司）依约向南昌工业控股集团有限公司支付固定收益金，双方系租赁关系。证据三：1、南昌古玩城文化产业项目现场调度会议纪要，2、公告，3、物业交接表。证明目的：1、因南昌古玩城实业有限公司经营困难，南昌市政府召开南昌古玩城文化产业项目现场调度协调会，会议明确：工业控股公司要按照‘算账、产权、稳定’三个底线的原则，引入第三方评价机构对南昌古玩城工程量进行评估，依法依规与南昌古玩城结算项目建设资金；2、双方租赁关系自2019年4月30日终止，坐，坐落在南昌市西湖区站前西路**物业由南昌古玩实业有限公司交还给南昌工业控股集团有限公司时由南昌古玩城实业有限公司与租赁户及江西工控文化艺术品有限公司办理物业交接手续。第四组证据：1021号判决书一份，证明目的：不应当将我方列为本案被告。第五组证据《收条》。证明目的：实业公司与工业控股公司签署《合作合同书》，紫金公司依约于2011年12月7日向工业控股公司预付2年项目收益金。第三人金泰公司、工控艺术品公司未向本院提交证据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人有异议的证据，本院认证如下：对原告的第一、二、三、五、八、九、十、十五、十六、十七、十八、十九、二十四组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对第四组证据中《关于限期搬离物品或另行签署租赁合同的函告》真实性、合法性、关联性予以确认，对第四组证据的其他证据真实性、合法性予以确认，对其关联性不予认可。第五组证据的23份《商铺租赁合同》；《免收物业费明细》、《车辆清单明细》真实性、合法性、关联性予以确认；对第五组证据的其他证据的真实性、合法性、关联性不予认可。第七、十二、十四、二十、二十一、二十二、二十三组证据的真实性、合法性、关联性不予认可，对第十一组证据的《商铺租赁合同》、《影院场地租赁合同》的真实性、合法性、关联性予以确认，对第七组证据的其他证据的真实性、合法性、关联性不予确认。对第十三组证据的真实性、合法性予以确认，对其关联性不予认可。对被告实业公司第一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、十三组、第十四及十六组证据中的南昌中院民事判决书证据的真实性、合法性、关联性予以确认，对第十一组、十二组及第十五组证据中运营公司应退还实业公司的费用明细的真实性、合法性、关联性不予认可，对证据十四组证据的其他证据真实性、合法性予确认，对其关联性不予认可，对第十五组证据的其他证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对被告工控公司的证据的真实性、合法性、关联性予以确认。经本院审理查明，被告工业控股公司（甲方）与紫金公司（乙方）于2011年11月23日签订了《关于南昌市站前西路121号原江印集团生产区招商项目合作合同书》约定：双方合作方式由双方组建新公司全面负责合作项目的经营管理。新公司注册资金本金1000万，其中甲方占5%，乙方占95%，甲方通过提供土地使用权、旧厂房给新公司使用获取收益，经营风险和法律责任由新公司承担，新公司支付项目收益金给甲方，乙方对付款承担连带责任。合作项目连续出现巨额亏损，经营难以为继的，合同终止。2011年12月7日。紫金公司向工业控股公司预付2年项目收益金1242万元。南昌市站前西路121号滕王楼[权属证号：赣（2017）南昌市不动产权第0068694号]、南昌市站前西路121号豫章楼楼[权属证号：赣（2017）南昌市不动产权第0068696号]、南昌市站前西路121号洪州楼[权属证号：赣（2017）南昌市不动产权第0068695号]、7、南昌市站前西路121号宜善楼[权属证号：赣（2017）南昌市不动产权第0068697号]、8、南昌市站前西路121号隆兴楼[权属证号：赣（2017）南昌市不动产权第0068687号]、南昌市站前西路121号香樟楼[权属证号：赣（2017）南昌市不动产权第0068691号]、南昌市站前西路121号德胜楼[权属证号：赣（2017）南昌市不动产权第0068693号]、南昌市站前西路121号办公楼[权属证号：赣（2017）南昌市不动产权第0068690号]载明的房屋所有权人为南昌工业控股公司。2016年10月18日实业公司与深圳清控投资有限公司签订《南昌古玩城合作经营合同》（简称“经营合同”）。该经营合同约定，实业公司将南昌古玩城项目委托深圳清控投资有限公司运营管理，深圳清控投资有限公司应当在半年内完成承租商业的招商和入驻装修，合作期限从2016年11月1日起至2023年10月31日止，共计7年。同时，实业公司以远低于市场价格的租金将南昌古玩城隆兴楼面积7078.97平方米房屋，香樟楼4038.61平方米房屋租赁给运营公司。其中，香樟楼的价格为15元/平方米，每月租金60579.15元；隆兴楼1、2层价格为20元/平方米，3层价格为10元/平方米，每月租金105713.7元。经营合同5.3条约定，租金先付款后使用，最低标准按每6个月交一次，应在租金到期前10日支付下一周期租金。合同约定免租期期限（含装修期在内）为：隆兴楼自2016年11月1日至2017年4月30日止共计6个月，香樟楼自2016年11月1日至2017年7月31日止共计9个月，其他可用公用面积部分，免租期6个月。经营合同3.1约定，甲方委托乙方经营部分：滕王阁及其他物业，具体数据以实际移交清单为准。此外，约定如运营公司拖欠租金，实业公司有权按实欠租金每天万分之三加收滞纳金。经营合同第7.1条约定，由深圳清控投资有限公司负责成立新的商业运营管理公司即运营公司，自运营公司成立后，深圳清控投资有限公司在经营合同中的所有权利、责任和义务均由运营公司承担。经营合同第7.5条约定，新商户租赁合同及老商户续签合同由运营公司签署，所有商户租金、保证金和物业管理费由运营公司代为收取。经营合同第9.1条约定，租赁联营期内实业公司要求解除本合同的，应提前通知深圳清控投资有限公司，并赔偿乙方200万元作为违约金并返还已交而未产生的租金并退还保证金。2017年3月19日，双方签订了《南昌古玩城合作经营合同补充协议》，将隆兴楼、公共空间的免租期顺延至2017年9月30日，即11个月的免租期。将香樟楼的免租期顺延至2017年12月31日，即14个月的免租期。同时双方约定，如在免租期内，已经出租产生租金的店铺，按照原合同条款交纳租金。合同签订后，深圳清控投资有限公司向实业公司交纳了100万元保证金，实业公司将租赁物业交付给深圳清控投资有限公司使用，并将合同约定的除租赁房屋以外的其他物业交付运营公司管理，2016年10月25日深圳清控投资有限公司及其代表人段辉忠在物业接收清单中盖章、签字确认。2017年4月20日实业公司根据运营公司的要求将南昌古玩城现有的物业工程资料交付给其使用。2017年3月28日，原告与被告实业公司就财务结算等事项形成会议纪要，明确原告与被告实业公司的合作关系，隆兴楼、香樟楼4、5、6、7、13、16栋及所有公共区域(如南昌古玩城道路、广场、空地、停车场、广告位、配套物业及设施等)为租赁关系，滕王楼、豫章楼、洪州楼、宜善楼、德胜楼共5处房屋为托管关系。自2016年11月1日起，新商户租赁合同及老商户续租合同由原告签署，所有商户的租金、保证金和物业管理费、水费、电费等由原告收取。被告实业公司提供双方认可的赠送给商户的物业费、停车费等费用清单作为附件交原告财务备案。为有利于市场统一管理的执行，被告实业公司财务与原告财务直接对接，被告实业公司不直接安排市场部人员的工作，由原告财务与市场部对接相关工作。原告出租香樟楼店面3378.21平方米，黄金楼店面3965.54平方米、滕王楼店面1689.47平方米。被告实业公司以自己名义与商户签订了《商铺租赁合同》共出租滕王楼店面1396.96平方米、隆兴楼店面97.02平方米。2018年1月9日，被告实业公司向原告运营公司、深圳清控投资有限公司发出了《解除房屋租赁关系告知书》，其内容为鉴于贵公司未按合同约定支付租金，在我公司发出催告后，明确拒绝支付租金，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，在收到本告知书之日起，解除与贵公司南昌古玩城香樟楼房屋的租赁关系。2018年4月12日，被告实业公司的相关人员强行将运营公司办公用品搬离。2019年4月16日，第三人工控艺术品公司发布的公告载明：工控集团公司与实业公司于2019年4月30日终止合作，南昌工业控股集团有限公司委托我司江西工控艺术平有限公司作为经营方出租上述物业。实业公司与工控艺术品公司对南昌古玩城文化产业项目店铺进行了交接。运营公司对工控艺术品公司运营南昌古玩城这一事实进行了确认。再查明，运营公司收取商户保证金共计132226.5元，分别为邹炜文保证金11488.5元、胡飞云保证金16240元、钟金平保证金9370元、腾跃装修保证金5000元及店铺保证金32085元、江西胜友实业有限公司保证金54978元、江西省非物质文化遗产研究保护中心保证金14613.9元、南昌天人影像文化传媒有限公司保证金90464元、刘志强场地保证金5000元，实业公司已退回上述保证金。运营公司还收取了肖国泉保证金21000元。运营公司收取步步高搬家公司2018年2月至2019年3月一年停车费76800元；收取广州正创展览服务有限公司2018年4月20日至22日渔具展览会场地费3万元、押金7000元，其中押金7000元实业公司已退回广州正创展览服务有限公司。运营公司收取南昌启阳文化传媒有限公司2018年4月20日至22日渔具展览会场地费3万元以及押金20000元。2019年4月12日南昌启阳文化传媒有限公司出具情况说明：运营公司未退贰万元押金情况属实，实业公司管理团队确认该未退款贰万元继续有效，作为2019年4月19日至22日第13届江西春季茶博会的场地费押金转付给实业公司，会后连同本款及后续付费与实业公司按合同结算。2018年3月7日，南昌文学艺术院与运营公司签订《物业租赁合同书》约定物业管理费1876元/月，预缴12个月计人民币22512元物业管理费给运营公司。另查明，南昌市西湖区人民法院作出的（2018）赣0103民初1521号民事判决载明：本院认为……运营公司起诉时并不欠租金，只是未按时预交租金，不属于根本性违约……判决如下：一、运营公司于该判决生效后十日内支付实业公司租金166292.85元（截止2018年4月30日）及滞纳金（其中香樟楼租金60579.5元从2017年12月21日起至付清之日止，隆兴楼的滞纳金租金105713.7元从2018年3月20日起至付清之日止，按每天万分之三计算）；二、运营公司于该判决生效后十日内返还实业公司免租期内收取的商户租金106521元；三、运营公司于该判决生效后十日内返还实业公司已收商户保证金114325.2元及已收商户租金272842.67元；四、驳回实业公司的其他诉讼请求。本院作出的（2019）赣01民终1021号民事判决书判决：一、维持南昌市西湖区人民法院（2018）赣0103民初1521号民事判决第一、二、四项；二、变更南昌市西湖区人民法院（2018）赣0103民初1521号民事判决第三项为上诉人南昌古玩城商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内付给被上诉人南昌古玩城实业有限公司租金187229.85元。本院认为，本案的争议焦点为：1、运营公司、实业公司签订的《南昌古玩城合作经营合同》及《南昌古玩城合作经营合同补充协议》是否解除，双方责任如何承担；2、实业公司是否应赔偿运营公司损失。3、运营公司是否应向实业公司支付已收商户保证金、场地费、停车费、物业费及代发人员工资等各项费用；4、工业控股公司是否应向运营公司承担连带清偿责任。关于争议焦点1、运营公司、实业公司签订的《南昌古玩城合作经营合同》系当事人的真实意思表示，又未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。运营公司、实业公司双方均需按照合同约定行使权利、履行义务。实业公司以自己名义与商户签订商铺租赁合同，违反了《南昌古玩城合作经营合同》的约定。且在2018年4月12日强行将运营公司办公用品搬离，单方解除合同，构成违约。工业控股公司作为南昌古玩城文化产业项目产权的所有人已收回了南昌古玩城文化产业项目，并将该项目委托工控艺术品公司运营。据此《南昌古玩城合作经营合同》已经无法继续履行，故实业公司主张确认《南昌古玩城合作经营合同》及《南昌古玩城合作经营合同补充协议》已经解除的诉讼主张，本院予以支持。此外，原告运营公司提供的《已租店铺明细表》可以证实被告实业公司交付给其承租的隆兴楼的空置率达到90%以上，且未按合同约定交付租金，运营公司违反了《南昌古玩城合作经营合同》的约定，亦存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定:“当事人双方都违反合同的,应当各自承担相应的责任。”故双方违约后应根据各自给对方造成的损害程度确定各自的责任。本院酌定被告实业公司向原告运营公司承担违约责任100万元，实业公司退还运营公司保证金100万元。关于争议焦点2、由于履行合同的过程中，可能存在各种各样的商业风险、经营风险等，且根据本院查明的事实，运营公司至2018年4月仍有大量店面未承租出去，因此履行《南昌古玩城合作经营合同》可能盈利，也可能亏损，据此，运营公司现有证据并不能证明其可能遭受的实际损失及可得利益损失，其应承担举证不能的法律后果，故运营公司请求判决实业公司赔偿损失1088万元，无事实依据，本院不予支持。关于争议焦点3、原告运营公司于2018年4月12日撤场后，实业公司实质上代运营公司履行了运营公司与南昌启阳文化传媒有限公司、广州正创展览服务有限公司、步步家搬家公司的合同，且代为退还运营公司收取的押金；运营公司收取的邹炜文保证金11488.5元、胡飞云保证金16240元、钟金平保证金9370元、腾跃装修保证金5000元及店铺保证金32085元、江西胜友实业有限公司保证金54978元、江西省非物质文化遗产研究保护中心保证金14613.9元、南昌天人影像文化传媒有限公司保证金90464元、刘志强场地保证金5000元保证金共计239239.4元，实业公司亦退还了商户。故运营公司应支付实业公司已收商户保证金、场地费、步步高搬家公司2018年4月13日至2019年2月的停车费共计387679.4元。关于实业公司主张的肖国泉的保证金及南昌市文学艺术院物业费，实业公司没有证据证明其将保证金已经退还了肖国泉，上述保证金是运营公司收取的，根据合同相对性原则，上述保证金应由运营公司予以返还。南昌市文学艺术院与运营公司签订的《物业租赁合同书》虽然约定了物业费但未有相关证据证明其缴纳了2018年4月12日至2019年3月31日的物业费，故实业公司的上述诉讼主张本院不予支持。此外，实业公司主张的代发人员工资50322元、地摊商户保证金8、地摊商户保证金8700元及其他费用的诉讼请求实，本院亦不予支持。关于争议焦点4、本案各方争议的是《南昌古玩城合作经营合同》等合同的履行问题，根据合同相对性原则，涉案的主体分别是实业公司和运营公司，故对原告认为南昌工业控股集团有限公司承担连带责任的诉讼主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）南昌古玩城商业运营管理公司与被告（反诉原告）南昌古玩城实业有限公司签订的《南昌古玩城合作经营合同》及《南昌古玩城合作经营补充协议》已解除；二、被告（反诉原告）南昌古玩城实业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）南昌古玩城商业运营公司管理支付违约金1000000元;三、被告（反诉原告）南昌古玩城实业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）南昌古玩城商业运营管理公司退还保证金1000000元；四、原告（反诉被告）南昌古玩城商业运营管理于判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）南昌古玩城实业有限公司支付商户保证金、场地费、停车费共计387679.4元；五、驳回原告（反诉被告）南昌古玩城商业运营管理有限公司其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）南昌古玩城实业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费105080元，由反诉案件受理费23400元，共计128480元，由原告（反诉被告）南昌古玩城商业运营管理有限公司承担119935元，被告（反诉原告）南昌古玩城实业有限公司承担18545元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费[开户行：中国农业银行南昌市环湖支行，账号：143152010400014420000000003，收款人：江西省高级人民法院，诉讼费交纳时请务必在用途中注明“诉讼费”]，上诉于江西省高级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  余行飞审判员  陈 晶审判员  胡 伟二〇二〇年九月二十七日法官助理涂洁书记员李悦琪