吉林省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉民再335号 再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：方刚，男，1988年6月8日出生，满族，住吉林省松原市宁江区。 委托诉讼代理人：周海涛，吉林群兴律师事务所律师。 被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：松原市住康房地产开发有限公司。住所：吉林省松原市宁江区东镇大路**。 法定代表人：张常亮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：包剑卿，吉林车宏伟律师事务所律师。 再审申请人方刚因与被申请人松原市住康房地产开发有限公司（以下简称开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省松原市中级人民法院（2019）吉07民终1985号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年6月1日作出（2020）吉民申535号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人方刚及其委托诉讼代理人周海涛、被申请人开发公司的法定代表人张常亮及其委托诉讼代理人包剑卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 方刚申请再审称撤销一、二审判决，改判开发公司违约并承担违约责任，同时协助方刚办理房屋产权登记手续；一、二审案件受理费由开发公司承担。事实与理由：（一）一、二审认定事实错误。1.双方签订房屋买卖合同时，开发公司承诺是按照整栋出售。在方刚居住过程中，开发公司从未向方刚主张过补交购房款，按照双方合同约定，购房款已经支付完毕，不存在拖欠行为。2.开发公司主张房屋面积增加，要求补交购房款，事实不存在。方刚购买的是别墅，价格是按栋计算。开发公司在2012年就知道测绘面积与合同面积不一致，出售房屋时，还是按照出售给方刚的面积出售他人，并在合同中记载。如按平方米计算为什么不填写真实面积，该行为属于欺诈。3.双方合同约定，交付房屋360个工作日开发公司应当提供办理产权的手续，但开发公司不具有办理产权的手续，不能办理，到2014年1月才可以备案登记，始终没有给方刚提供销售发票，明显违约在先。原审认定方刚违约是认定事实错误。（二）一、二审定案证据不足。方刚在原审提供证据能够证明开发公司在约定的时间不能给方刚办理产权证、不提供销售发票，已经违约，违反《中华人民共和国税收征收管理法》，此种情况下判决方刚补交差价款，属于定案证据不足。（三）一、二审适用法律错误。开发公司违约，法院还保护违约方的先行抗辩权，就是不补交差价，开发公司可以不提供办理产权证所需的手续，是适用法律错误。 开发公司辩称，1.案涉《商品房买卖合同》明确约定房屋按照建筑面积计价，方刚自称按套购买房屋的理由不能成立。2.方刚主张开发公司未按照测绘面积出售房屋与本案无关联性，而且，房屋测绘报告仅是办理初始登记所需材料，不应据此确定房屋登记面积并进行销售。3.方刚未补交房屋面积差价款，先行违约，不仅无权要求开发公司支付逾期办证违约金，还应当补交房款并支付违约金。4.退一步讲，即使开发公司存在部分期间逾期办证的事实，也应严格按照合同约定支付已付购房款0.1%的违约金，而非按照方刚诉请的同期贷款利率计算，且方刚仍应补交房款并支付违约金。 方刚向一审法院起诉请求：1.开发公司给方刚出具购房发票并配合方刚办理房屋产权证；2.开发公司迟延办理房照应付方刚违约金以全部房款1305711元为本金，自2012年12月1日起至其实际履行办理产权登记之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。 开发公司辩称，开发公司与方刚签订的房屋买卖合同约定产权登记面积与合同约定面积发生差异的，以最后的测绘面积为准计算房款多退少补。房屋并不是按照整体进行销售的，是以实际面积和单位价格计算房屋价款的。方刚居住使用的房屋实际测绘面积为247.14平方米，方刚交付的房款与实际测绘面积计算的房款差额为32321.99元。至今没有补交该房款，因此开发公司才未给其开具发票并协助办理房屋产权证。并且开发公司向方刚交付的房屋符合合同约定和国家规范，方刚请求开具发票和支付违约金没有合同约定和法律规定，应驳回方刚的诉请。开发公司反诉请求方刚向开发公司补交所欠的房款32321.99元及自2014年3月1日起至实际给付时止的按照日万分之三计算的违约金。 反诉被告方刚辩称：争议房屋的初始登记系由开发公司自行委托测绘进行登记，该测绘违反相关法律规定并且测绘面积与实际面积不符，因双方之间就该房屋买卖是以整栋一口价方式达成的买卖协议，从每平方米单价为5414.07元以及根据我们了解方刚的邻居等人房屋面积一致，但房屋单价均不一致且已经精确到元、角、分的情况看，明显是以栋为单位计价，合同单价是为了到房产登记而经过面积和总房价相除而倒推出来的，所以说双方签订的买卖合同第五条关于面积确认及面积差异处理的约定并不是双方当事人的真实意思表示，方刚认为无效，因无需向开发公司补交所谓的差价款。 一审法院认定事实：2011年6月15日，方刚与开发公司签订《商品房买卖合同》一份，约定方刚购买开发公司开发的滨江一号35栋106室商品房一幢，总房款1305711元，建筑面积241.17平方米，单价为5414.07元/㎡。合同签订当日交首付款525711元,其他余款78万元向银行贷款。合同第七条约定:买受人如未按本合同规定的时间付款按下列第1种方式处理:1.按逾期时间，分别处理，⑴…⑵逾期超过7日后买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付款之日止，买受人按日向出卖人逾期应付款万分之三的违约金。出卖人应在2011年9月30日前将商品房交付买受人使用。案涉房屋于2011年9月竣工，2011年10月27日开发公司向方刚交付了房屋。案涉房屋于2014年1月23日登记在开发公司名下。该协议第五条面积确认及面积误差处理约定：商品房交付后，产权面积与合同面积发生差异，双方同意按第1种意见处理：1.双方自行约定：该商品房面积以房产处测绘核对面积为准多退少补……。同时双方签订了《合同补充协议》,该协议第6条产权登记的补充约定，因买受人未按本合同约定和出卖人通知及时交纳相关资料和费用，导致房屋所有权证不能办理或逾期办理的或因登记机关不能办理或延期办理的，出卖人不承担十五条项下违约责任……。协议签订当日，方刚向开发公司交纳购房首付款525711元，余款78万元办理了按揭贷款。2011年10月27日，方刚向松原市瑞嘉物业有限公司交纳了物业服务费等费用，开始接收入住案涉房屋。涉案房屋已经于2014年1月23日登记在开发公司名下。方刚向开发公司要求出具购房发票，双方因房屋购买方式和房屋面积发生争议，至今未开具发票，也未办理产权变更登记。另查:松原市广厦房地产测绘有限责任公司于2012年5月10日作出《住康＊滨江-35#楼房产测绘成果报告书》，其中的房屋建筑面积测量报告〔竣工〕的测绘时间为2011年11日26日，该报告中案涉房屋建筑面积为247.14平方米。一审法院认为，方刚与开发公司双方在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，其约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。方刚作为买受人已经履行了交付房款的义务，开发公司作为房地产开发企业和涉案房屋的出卖人有给买受人方刚出具购房发票的义务。房屋买卖合同的出卖人协助房屋买卖合同买受人办理房屋所有权转移登记，是买卖合同的附随义务。因此方刚要求开发公司出具购房发票并配合办理房屋产权变更登记的请求，符合合同约定和法律规定，予以支持。关于双方买卖房屋的方式各自陈述不同，方刚称系整体购买，开发公司称系合同约定。依据双方签订的《商品房买卖合同》中约定房屋单价为5414.07元/平方米，虽然已经计算到元、角、分的约定，但是通过方刚的房屋总价1305711元来看，总价款精确到元也与整体购买常理不符。综上方刚的整体购买的证据不充分，应依据双方买卖合同的约定认定购买方式。因此方刚应按照房屋的实际面积向开发公司补交房款，故开发公司请求方刚支付房屋面积差价款及逾期违约金予以支持。方刚没有交齐房款，其请求开具购房发票及办理过户不予支持。一审判决：（一）驳回方刚的诉讼请求。（二）方刚于该判决生效之日立即给付松原市住康房地产开发有限公司房款32321.99元，并自2014年3月1日起至给付之日止按日万分之三给付违约金。 方刚不服一审判决，上诉请求：1.撤销松原市宁江区人民法院(2019）吉0702民初5822号民事判决。改判开发公司给方刚出具购房发票并配合方刚办理房屋产权证，并判决开发公司承担迟延逾期办理房屋产权登记的违约责任，数额以全部房款1305711元为本金,自2012年12月1日起至开发公司实际履行办理产权登记日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；2.因开发公司委托测绘形成的报告对涉案房屋面积测绘与实际房屋面积不符，故应驳回开发公司的反诉请求；3.一、二审诉讼费由开发公司承担。 二审法院查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。 二审法院认为，方刚与开发公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，且双方已经实际履行完毕，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行。双方签订的《商品房买卖合同》第四条“计价方式与价款”中约定“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款”，第1种是按建筑面积计算，第2种是按套内面积计算，第3种是按套（单元）计算，第2、3种用笔划掉。虽房屋单价存在元、角、分，但不能依此而否定双方在合同中的明确约定，从而推定按套购买，故可以认定方刚是按建筑面积购买的案涉房屋，对方刚上诉主张按套购买不应支持。《商品房买卖合同》第五条“面积确认及面积差异处理”中约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1.双方自行约定，“商品房面积以房产测绘核定面积为准多退少补”。双方对松原市不动产登记中心出具的方刚案涉房屋面积为247.14平方米并无异议，方刚上诉主张测绘存在差错，但未提供充分证据支持，行政机关对测绘的面积亦未变更，故方刚均应按照合同约定补足面积差部分的房款并按约定承担违约责任。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2-3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3.由于政府的政策原因可延期办理。双方签订《合同补充协议》第6条产权登记的补充约定为：因买受人未按本合同约定和出卖人通知及时交纳相关资料和费用，导致房屋所有权证不能办理或逾期办理的或因登记机关不能办理或延期办理的，出卖人不承担十五条项下违约责任。方刚未按照补充协议约定补足房屋面积差价款，故其请求开发公司出具购房发票及支付逾期办证的违约金的上诉请求不应支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。二审判决：驳回上诉，维持原判。 本案再审争议的焦点：1.一、二审认定事实是否错误（案涉房屋是整栋出售，还是按面积出售）。2.开发公司是否存在违约，如存在应否承担违约责任。3.开发公司是否应协助方刚办理房屋产权登记手续。4.一、二审适用法律是否存在错误。 双方当事人均没有提供新证据。 方刚对原审证据强调认为，对焦点1，原审中我们举了鲍某的证人证言，能够证实当时购买的房屋是按栋购买，第二点原审中我们举过刘某、张某的判决书，这两份判决的当事人都是我们的邻居，他的房屋和我们的房屋是一样的，合同与我们的合同也是一样的，约定的也是按照每平米及补交差价款问题。但实际经过法院审理已经确定了是按栋购买并且确定了本案开发公司构成违约承担违约责任。该两起案件都经过一审二审再审审理终结，均判决开发公司承担违约责任。另外关于整栋购买在原二审中方刚举证了一份在开发公司网络平台上出售房屋的宣传页，该宣传页能够证实开发公司出售别墅是按栋出售，没有按面积的。第二个争议焦点即开发公司违约问题，方刚于2011年签订的合同，约定9月30日交房，按照合同约定开发公司应在360个工作日提供给方刚办理房证所需要的手续。但是经过原一、二审核实，开发公司针对涉案房屋最早能够办理产权手续的时间是2017年，所以在此之前开发公司已经构成了违约。还有一个事实开发公司今天当庭答辩称2012年5月就重新出具了测绘面积，但根据方刚举出的其他两个案件的判决书可以体现在2013年、2014年开发公司出售房屋时合同签订的还是和我们的合同完全一致。通过以上证据能够反映开发公司是违约在先的。另外原审还核实了一个问题，在2014年的1月份之前，开发公司的房屋都不具备登记条件，也能够说明无法提供办理房产证，因此开发公司违约清晰明确。第三个争议焦点，关于开发公司应当有义务向方刚协助办理产权登记手续，通过这一争议焦点也能说明原一、二审法院完全违背事实，方刚当时在起诉时第一个诉讼请求就是要求办理房屋登记手续，同时要求承担违约责任。开发公司提出反诉，但一、二审法院却保护了开发公司的诉讼请求，让方刚履行交款义务，但对开发公司应提供的办证义务却不做任何处理、直接驳回，这一点就明显适用法律错误，因为合同相对方权利义务对等，既然法院认为我们应当承担义务，对相应权利也应当赋予给我们。但一、二审法院对此权利予以驳回，明显适用法律错误。另外针对一、二审还有一个事实要说明，即关于面积测绘问题，实际上本案房屋面积并没多，是测绘公司将本不应计算面积的楼梯下方计算入面积，违反了测绘规范的计算方式。 开发公司质证认为，第一，方刚强调了一个证人证言问题，在原二审中提交的鲍某书面证言，该人没有出庭作证，依法不应采信。江某证言中其自己陈述不清楚方刚签订的合同情况，在二审2019年12月26日笔录第5页，江某称不清楚方刚合同内容，不能证明本案房屋是按栋出售。第二，关于其主张刘某、张某案件的审理结果，我们认为这些案件结果是错误的，我们一直在采用法律救济程序来维护我们自身的合法权益。这两个案件都认定了房屋是按套计价的，但是明显是与合同明确约定的按建筑面积计价相互矛盾。因此不能证明方刚购买房屋时是按套计价。第三，关于网页截图，二审中开发公司对该证据不认可，从证据内容上显示是2013年4月的截图，而本案房屋是2011年出售的，没有关联性。而且网页截图即使是开发公司发布的，也只是要约邀请而不是要约，并不是法律上的合同条款内容，并不具有约束力。即使显示是按套出售，一套是多少钱，也不能否定本案合同按建筑面积计价的约定。第四，关于开发公司办理房屋产权证的期限，我们认为因为方刚按照合同约定应该补足房款，没有补足房款自然无权要求办理房产证。根据补充协议的第六条我公司不承担违约责任，方刚应承担补交房款责任。第五，关于测绘报告时间是2012年5月开发公司作出该报告，报告是为了办理初始登记而委托测绘机构作出的，在办理初始登记时我们需要提交这份材料，然后提交给房屋登记部门之后由房屋登记部门实地查勘核实房屋测绘报告与现场是否一致之后作出一个初始登记的行政行为，才能确定房屋最终的登记面积。那么在这个初始登记之前，测绘报告形成的房屋面积没有经过房屋登记部门行政行为的确认，实际上不能产生确定房屋面积的效力，开发公司也不能以该面积进行销售。在初始登记之前，因为在开发公司办理商品房预售许可证的时候需要提供相应的商品房的幢号平面图以及预测的房屋预售面积。按照这个面积销售才能够办理商品房买卖合同的备案登记。在没有完成初始登记之前只能以这个面积进行销售，否则无法办理合同备案。所以就存在了测绘报告出来但我们没有按照测绘面积卖。而且测绘的面积是否存在错误，因为现在所有房屋都已经经过了房屋登记机关的登记行政行为的确认，如果方刚对于房屋面积有异议，可以通过行政程序来进行纠正，而非通过民事案件要求开发公司或者是要求法院直接将行政机关确认的房屋面积进行更改。并且在刘某案件中，虽然刘某主张测绘面积有错误，但未提供任何证据，也没有确认房屋登记面积存在错误的事实。 开发公司对原审证据强调认为，在一审中提交的商品房买卖合同和补充协议，该合同的条款内容明确约定了其中第四条第一款约定了房价按建筑面积计算。单价5414.07元每平方，总金额1305711元。这条约定证明了本案房屋是按面积计价而非按套出售，方刚称按套购买所提供的证据和理由都与合同的明确约定相互矛盾。而且都属于一种推测、推断。是没有任何事实依据的。强调合同第五条第二款约定房屋面积以产权登记面积为准，第三款合同面积与登记面积发生差异，双方同意按照房产处测绘核定面积为准，多退少补。这证明本案房屋在完成初始登记后，方刚应当补足房款32321.99元，但至今没有支付。所以原审判决其支付房款和违约金驳回其诉讼请求是正确的。强调一下补充协议第六条，约定了方刚应当按照合同约定面积与房屋登记部门核定面积的差额补交房款。因为其未补交房款先行违约，无权要求开发公司为其出具与房屋登记面积相符的发票，无权要求办理房屋产权转移登记。开发公司不存在违约行为。强调一下合同第十五条，约定了出卖人逾期办证的违约责任，双方选择了第二款约定买受人不退房出卖人按已付房价款的百分之0.1支付违约金，证明即使开发公司存在短期逾期办证的事实，也应严格按照合同的约定标准承担已付房款1305711元的百分之0.1的违约金，而不是按照期限以贷款利率来计算。第二个证据是一审中提交的松原市不动产登记中心的查档证明，该证据证明该房屋登记面积是247.14平方米，按照双方约定的以房产部门测绘核定面积多退少补，方刚就应当补交房款。二审中我方提交的其他房屋的证据，包括合同、发票以及补交房屋面积差价款的票据，证明了开发公司在销售商品房时有销售别墅的也有销售普通住宅的，有高层房屋也有多层房屋，有一次性付款的也有按揭贷款的，有以万元为整数的也有房屋价款精确到个位的，有按套出售的也有按建筑面积出售的。还存在合同面积与登记面积没有误差的，以及有误差的情况下由买受人补交房款或者开发公司返还房款的情况。这说明开发公司在销售时不存在针对别墅都是按套出售的事实，房屋单价精确至圆角分，也不能证明房屋销售是按套计价的。 方刚质证认为，对第一份合同书的真实性无意见，但对证明问题有意见。首先本案方刚是按套购买，合同全部内容都是开发公司填写，并且合同是开发公司提供的制式合同。第六条的付款方式选择了第三种，本案中方刚支付的房款分两次，第一次合同签订当日交付款项525711元整，其他余款78万元整自银行发放贷款时支付给开发公司，说明方刚已经针对此合同支付了全部房款，如该房屋再出现补交款项的事，开发公司有通知告知义务，但是本案一审二审查清的事实是在诉讼之前开发公司从未准确告知方刚需要补交多少钱。关于第七条关于违约责任的约定，方刚违约是按万分之3主张违约金，但如果开发公司违约是按百分之0.1，这样的约定显示公平且不合法。所以方刚按照贷款利率主张违约金。合同约定的交房时间是2011年9月30日，但实际交房时间是2011年10月27日，已经违约。关于档案的问题真实性无意见，但对证明问题有意见，档案登记面积来源是开发公司委托的第三方机构进行测绘的，并不是房产登记部门测绘，因此不存在行政确认行为。关于提出的其他十三个房屋销售合同及发票的问题方刚坚持原二审质证意见。 经本院再审查明：方刚本案的诉讼请求中包括：开发公司给方刚出具购房发票并配合方刚办理房屋产权证。其他查明的事实与一、二审法院认定的事实一致。 本院再审认为，方刚与开发公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效。该合同第三条约定：该商品房建筑面积共241.17平方米，其中套内建筑面积232.011平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.16平方米。第四条约定：计价方式与价款：出卖人与买受人约定按下述第一种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5414.07元，总金额1305711.00元。第五条：“面积确认及面积差异处理:根据当事人选择的计价方式，本条规定以〔建筑面积〕〔套内建筑面积〕（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1.双方自行约定：商品房面积以房产处测绘核定面积为准多退少补。”第六条约定：“付款方式及期限：买受人按下列第3种方式按期付款：3.合同签订当日交首付款525711.00元，其他余款：78万元向银行贷款。”根据上述合同约定的内容，能够确认双方是以面积计价的方式达成的合意，意思表示清楚，且明确约定了最后以房产处测绘核定面积为准多退少补的内容，该房屋被产权管理部门确认为247.14平方米，开发公司主张方刚补交差价款的反诉请求应予支持，方刚应补交差额购房款。方刚主张系按套购买证据不足，原审认定购房款应以建筑面积计算符合双方合同的约定。同时，在方刚补交差价款的前提下，开发公司应依法向方刚出具购房发票并配合方刚办理房屋产权证，一、二审对该项未予判决不妥，故对方刚要求开发公司出具购房发票并配合办理房屋产权证的诉讼请求应予支持。因依据双方签订合同约定购房款应以建筑面积计算，方刚所购买的房屋实际面积有所增加，方刚补齐购房款时，开发公司应为其办理房屋产权证。因方刚没有交齐房款，所以不能认定开发公司存在违约，方刚主张开发公司违约并承担违约责任的理由不能成立。因双方在《合同补充协议》第6条中约定：因买受人未按本合同约定和出卖人通知及时交纳相关资料和费用，导致房屋所有权证不能办理或逾期办理的或因登记机关不能办理或延期办理的，出卖人不承担十五条项下违约责任。开发公司没有提供证据证明已经明确通知到方刚本人补交差价款及数额，故方刚不承担违约责任。 综上，原审认定事实、适用法律有误，方刚的部分再审申请理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下： （一）撤销吉林省松原市中级人民法院（2019）吉07民终1985号民事判决和松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初5822号民事判决； （二）方刚于本判决生效之日立即给付松原市住康房地产开发有限公司房款32321.99元； （三）方刚向松原市住康房地产开发有限公司支付上述第（二）项款项后，松原市住康房地产开发有限公司立即向方刚出具购房发票并配合方刚办理房屋产权证； （四）驳回方刚的其他诉讼请求； （五）驳回松原市住康房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4900元，反诉案件受理费548元，二案件受理费10896元，由方刚负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈大为 审 判 员 张 辉 审 判 员 任淑秋 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 范丽丽 书 记 员 于丽洋