广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初2924号 原告：张淑珍，女，汉族，1968年9月7日出生，住湖南省新晃侗族自治县。 原告：周文成，男，苗族，1966年8月15日出生，住湖南省新晃侗族自治县。 共同委托诉讼代理人：姜清东，北京安博（上海）律师事务所律师。 被告：北海湾春投资开发有限公司，住所地：广西壮族自治区北海市西南大道以南、湖北路西侧北海东盟国际商贸城B地块，统一社会信用代码：914505006976331229。 法定代表人：邵有春，该公司董事长。 被告：北海中亚置业有限公司，住所地：广西壮族自治区北海市北海大道与北京路交汇处佳家大酒店副楼**，统一社会信用代码：91450500077133821Q。 法定代表人：邵有春，该公司董事长。 共同委托诉讼代理人：廖文凯，广西天惠律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：邓泽涛，广西天惠律师事务所律师。 原告张淑珍、周文成与被告北海湾春投资开发有限公司（以下简称湾春公司）、北海中亚置业有限公司（以下简称中亚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月15日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张淑珍、周文成的共同委托诉讼代理人姜清东、被告湾春公司、中亚公司的共同委托诉讼代理人邓泽涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张淑珍、周文成向本院提出诉讼请求：1、解除原告、被告湾春公司签订的《商品房买卖合同》（销售合同编号:DMGJ06-2216)；2、判令被告湾春公司返还原告购房款人民币372175元，并支付计算至2019年8月19日资金占用利息75862.52元（资金占用利息计算方式：以372175元为基数，自2016年3月27日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率6%计算为75862.52元；以372175元为基数，自2019年8月20日起至付清全部款项止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、判令被告湾春公司由于违约赔偿原告经济损失100487.25元；4、判令被告湾春公司赔偿原告为实现债权支出的律师费等经济损失18000元；5、判令被告湾春公司承担原告诉前财产保全支出的保单保函费用3300元；6、判令被告中亚公司返还原告房屋装修款58355元及利息5880.24元，被告湾春公司对此款承担连带清偿责任。 事实和理由：2016年3月26日，原告与被告湾春公司签订书面《商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于北海市海城区房屋一套。原告按照合同约定于2016年3月26日交付该套房子全部购房款372175元;2016年3月26日被告湾春公司以被告中亚公司名义收取原告装修费58355元。而被告并没有按照约定在《合同》生效之日起30天内向北海市房地产交易中心申请登记备案，也没有按照《合同》第八条规定，被告应于2016年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的商品房交付原告使用。经查该房屋早于2016年8月8日及2018年8月2日因被告欠有外债，被广西高院依法查封，至今己三年多没有解封，逾期四年多不能交付。为保护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判如所请。 被告湾春公司辩称，请求驳回原告诉求，理由为：1、本案并非单纯的商品房买卖合同，而是付加有租约的合作关系，根据商品房买卖合同和租赁合同的约定，房屋是直接交付给北海湾春企业管理有限公司经营管理十年，即涉案房屋无需直接交付给原告，因此对原告以逾期交房为由要求解除合同及返还购房款等诉求没有事实和法律依据；2、退一步说，即便本案商品房买卖合同需要解除，根据商品房买卖合同的第九条约定，出卖人承担违约责任是按照累计交付款的5%支付违约金，现原告提出的资金占用费及损失是没有事实和法律依据的，也违反了双方合同的约定；3、从原告提出的各项诉求来看，其提出支付资金占用利息以及赔偿损失是不符合双方合同约定的违约金计算标准，并且资金占用利息跟赔偿经济损失等两项诉求是存在重复主张，赔偿经济损失的诉求也没有任何法律依据，因此针对这两项诉求，被告方认为没有法律依据。针对律师费的赔偿主张，双方没有合同约定。关于装修费及其利息的主张，被告方认为商品房买卖合同和装修合同属于不同的法律关系，如果原告坚持要求北海中亚公司承担装修款的退款义务，被告方认为案件应当分案处理，同时针对装修费的利息损失并没有合同的约定，本案中装修法律关系中是原告与中亚公司之间，根据合同的相对性，由于房屋没有交付给中亚公司，所以中亚公司无法进行装修，对此中亚公司并不存在违约，因此原告请求支付装修费的利息损失是没有事实和法律依据的。针对保全担保费问题，保全担保费并不属于必然发生的费用，也没有在合同中明确约定，被告方对保全担保费的三性存在异议，因此不予认可。 被告中亚公司辩称，中亚公司同意湾春公司对装修款的答辩意见，即本案存在两个法律关系，买卖合同和装修合同关系，如果原告是基于商品房买卖合同关系主张要求中亚公司承担责任，被告方认为不符合，中亚公司在本案中不存在违约行为，因为中亚公司为独立主体，在装修合同关系中，根据合同的相对性，是原告未将房屋交付中亚公司，中亚公司不存在违约，原告请求中亚公司承担支付装修款利息损失的请求没有事实和法律依据。 经审理查明，2016年3月26日，原告张淑珍、周文成与被告湾春公司签订一份《商品房买卖合同》（销售合同编号：DMGJ06-2216），主要约定原告购买北海号房，建筑面积53.05㎡，总价款372175元，付款方式为一次性付款；被告应当在2016年10月31日前，将经综合验收合格、符合合同约定的商品房交付原告使用；逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，被告应自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%支付违约金。该合同还约定了其他内容。 2016年11月1日，原告（甲方、出租方）与被告湾春公司（丙方、保证人）、案外人北海湾春企业管理有限公司（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，主要约定：原告将北海号房商铺出租给北海湾春企业管理有限公司，租期十年，以甲方将商铺使用权转交给乙方之日的第二天起算。 原告主张于2016年3月26日交付购房款372175元，被告湾春公司庭审时予以确认。另，原告主张向被告中亚公司支付涉案房屋装修款58355元，被告中亚公司庭审时亦予以认可。 另查明，案涉房屋至今仍未交付给原告，且该房产已被广西壮族自治区高级人民法院预查封，并于2015年5月14日被北海市住房和城乡建设局来文暂停办理签约。原告于诉前向本院申请财产保全，因此支出保单保函费3300元。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行义务。案涉《商品房买卖合同》签订后，原告张淑珍、周文成已依约支付购房款，湾春公司应当在该合同约定的期限内交付房屋给张淑珍、周文成并办理房屋过户手续，但湾春公司从合同约定的交房时间至今已逾数年之久，仍未履行交付房屋的义务，且案涉房屋已被人民法院查封，湾春公司在房屋被解封前也无法履行交付义务，已导致案涉《商品房买卖合同》的目的不能实现，湾春公司的行为已构成违约。因湾春公司的违约行为致使案涉《商品房买卖合同》的目的不能实现，原告主张解除合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”关于法定解除合同条件的规定，据此，原告主张解除合同具有事实和法律依据，本院予以支持。原告行使的合同解除权基础应当是法定解除权，而非约定解除权。被告湾春公司以案涉房屋租赁给北海湾春企业管理有限公司为由，主张其不存在逾期交房的违约责任的理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。合同解除后，被告湾春公司应向原告返还购房款372175元。 关于原告主张的资金占用利息及经济损失，均属于违约金范畴。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，本案中，原告张淑珍、周文成将购房款372175元支付给被告湾春公司后，湾春公司未依约交付房屋又实际占有原告的购房款，原告张淑珍、周文成的实际损失应当是其购房款被湾春公司占用期间的利息损失，现原告主张按合同约定的已付购房款的5%计算违约金过低，本院酌定参照中国人民银行同期贷款基准利率计算（2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）违约金。 关于原告主张的律师费，双方对于律师费的负担并无约定，原告主张律师费没有依据，本院不予支持。关于诉前财产保全的保单保函费，属于原告为维护自身合法权益采取财产保全措施而支出的合理必要费用，应由被告湾春公司承担。 关于原告主张被告中亚公司退还装修费并支付资金占用期间的利息，本院认为，本案系商品房预售合同法律关系，原告主张的装修合同关系与本案分属不同的法律关系，故原告要求被告中亚公司返还装修费及利息，并要求湾春公司承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不作处理，原告可另行主张权利。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告张淑珍、周文成与被告北海湾春投资开发有限公司于2016年3月26日签订的《商品房买卖合同》（销售合同编号：DMGJ06-2216）； 二、被告北海湾春投资开发有限公司须返还购房款372175元并支付利息（利息以372175元为基数，从2016年3月27日起计算至款项清偿之日止，2019年8月19日之前按中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日以后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告张淑珍、周文成； 三、被告北海湾春投资开发有限公司须赔偿原告张淑珍、周文成因诉前财产保全而支付的保单保函费3300元； 四、驳回原告张淑珍、周文成的其他诉讼请求。 案件受理费10166元，减半收取5083元，诉前财产保全费5000元，两项合计10083元，由被告北海湾春投资开发有限公司承担（该费用原告已向本院预交，被告北海湾春投资开发有限公司应在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费10166元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 谭小凤 二〇二〇年九月二十三日 法官助理 黄艳芝 代书记员 陈晓峰