福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终2993号 上诉人（原审被告、反诉原告）：林世恩，男，1967年7月2日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：刘英明，福建旭恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄龙水，福建旭恒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨锡庆，男，1982年10月14日出生，汉族，住福建省漳浦县。 委托诉讼代理人：苏敬，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 原审第三人：厦门凌云居房地产营销策划有限公司，住所地厦门市同安区美人山一里**之10。 法定代表人：杨淑民，该公司总经理。 上诉人林世恩因与被上诉人杨锡庆、原审第三人厦门凌云居房地产营销策划有限公司（以下简称凌云居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2019）闽0211民初2995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林世恩上诉请求：依法撤销一审判决，并改判由杨锡庆赔偿林世恩违约金及违约损失共计598671.9元，驳回杨锡庆的一审本诉请求。事实和理由：一、一审判决认定林世恩以其不愿将银行卡及密码交予担保公司并不符合约定，构成违约，属于认定事实错误。（一）林世恩从未拒绝提供银行卡和身份证，但对于银行卡密码，无论从案涉协议的约定，还是双方口头的约定，林世恩均未与杨锡庆约定需要林世恩提供银行卡密码的事实，而且也没有法律规定卖方林世恩需要提供银行卡密码。（二）中国农业银行在个人办理银行卡时，银行均会要求开卡人签署金穗借记卡章程。根据借记卡章程规定，金穗借记卡由合法持卡人本人使用，不得出租、出借和转卖。凡因持卡人卡片、密码保管不善、使用不当或将卡片出租、出借和转卖等情形造成的后果由持卡人本人承担。林世恩作为持卡人，有义务妥善保管借记卡及密码，杨锡庆或担保公司要求林世恩提供银行卡密码，没有依据，也不合理。（三）林世恩已于2019年2月26日配合办理了解押垫资所需的相关手续，包括但不限于办理全权委托公证手续、签署相关合同文件等。但杨锡庆仍未按案涉协议约定向林世恩支付购房款项，其已构成违约；而且凌云居公司也说杨锡庆钱不够，明显不具备履行案涉协议的能力；另外，杨锡庆让林世恩提供的该张银行卡一直有款项进入，林世恩当时也提出采用换卡或先给银行卡和身份证，需要密码时林世恩本人过去提供等多重解决方案，但对方均不同意；在此情形下，要求林世恩提供银行卡密码，更具有不正当性及不合理性。综上，林世恩并不存在不愿提供银行卡的事实，而杨锡庆未按案涉协议约定向林世恩支付购房款项，其已构成违约，林世恩未提供银行卡密码并不构成违约，一审法院认定事实错误。二、一审判决认定双方对于剩余首付款支付时间已约定附着于担保公司解押手续过程中，并可认定导致合同无法继续履行的违约方应为林世恩，属于认定事实错误。（一）案涉协议已明确约定了杨锡庆的付款义务及时间，而且支付购房款的金额及时间系明确而且唯一的。根据案涉协议约定，杨锡庆应于2019年2月25日前向林世恩支付首付款469800元（含定金）。（二）杨锡庆没有履行案涉协议的能力，未按案涉协议约定按期付清购房款，其已构成违约。其次，杨锡庆持有林世恩的委托公证书，公证书的有效期至2020年2月25日止，委托权限即已包含代为办理提前还贷手续、抵押登记注销手续等，在此情形下，对于要求林世恩提供银行卡密码，不仅没有事实和法律依据，更是不具有正当性及合理性。据此，林世恩并不存在违约行为，导致合同无法继续履行的违约方应为杨锡庆，一审认定事实错误。三、一审判决认定杨锡庆主张林世恩双倍返还定金40万元以及中介费3.5万元，符合合同约定，系认定事实和适用法律错误。（一）对于中介费，该费用是否真实发生杨锡庆并未进行充分的证明，虽凌云居公司口头承认有收到，但均没有证据证明，而且提供相应的付款或转账记录明显是一件非常简单的事情，对方均未提供。言辞证据很容易存在串供的情形，一审法院并未进一步核实，偏信言辞证据并认定该中介费已实际发生，导致认定事实错误。（二）杨锡庆未按案涉协议约定按期付清购房款，系杨锡庆构成违约，而林世恩并不存在违约行为。根据合同法第一百一十五条的规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。一审认定杨锡庆主张林世恩双倍返还定金40万元以及中介费3.5万元符合合同约定，没有事实和法律依据，系认定事实和适用法律错误。四、杨锡庆提交的证据并不足以证明讼争房产贷款预审批获得中国农业银行厦门杏东支行通过。一审认定2019年3月6日，讼争房产贷款预审批获得中国农业银行厦门杏东支行通过，获得按揭款预审批为165万元，系认定事实错误。五、对于2019年3月15日的聊天录音，该录音是杨锡庆无法解决首付款、解押以及担保过户等情形下故意设计的，录音中陈某故意歪曲事实，几次故意激怒林世恩，在此情形下，已经不能客观体现林世恩的真实意思表示，不能以此认定林世恩认为杨锡庆拖延支付款，应补偿给林世恩10万元，且不愿意冒风险将银行卡跟密码给担保公司，故一审法院认定事实错误。其次，杨锡庆负有解决首付款等义务，但其并未解决首付款、解押以及担保过户等问题，一直未去寻求解决方案，没有履行合同的能力。一审未予以综合认定导致出现认定错误。六、凌云居公司在一审庭审中存在虚假陈述。首先，案涉协议中虽有提及到担保公司签署相关合同，但并未说明先后的问题，凌云居公司陈述“所以在补充条款中写明要先在2019年2月25日前办理担保手续”的内容不实。其次，案涉协议已明确约定杨锡庆应于2019年2月25日前向林世恩支付469800元（含定金）的首付款，凌云居公司陈述“林世恩并未要求过剩余首付款269800元必须先支付”的内容不实。再次，据了解，让卖方提供银行卡及密码，并不是二手房交易的惯例，凌云居公司陈述“需要林世恩提供银行卡及密码，这是二手房交易的惯例”的内容不实，也没有证据支持；最后，杨锡庆未按案涉协议约定按时足额支付购房款，其已构成违约。七、证人陈某在一审作证时陈述内容不实。根据上文所述，本案是杨锡庆构成违约。陈某陈述“杨锡庆之所以在2019年2月25日前未将首付款足额支付给林世恩系因为款项全部由担保公司转给林世恩，林世恩明确说不配合，所以担保公司也没办法转款，而且林世恩不配合担保公司一起办理解押，因此杨锡庆也不敢把钱转出去”的内容不实，而且前后存在矛盾，一方面说款项由担保公司转给林世恩，另一方面说杨锡庆不敢把钱转出去，自相矛盾。另外，凌云居公司在法庭上也提到，杨锡庆钱不够，这可能才是其迟迟未能支付首付款的根本原因。一审法院将与杨锡庆具有亲戚关系证人单某且没有其他证据佐证、陈述内容与案涉协议约定不相符的内容直接列进认定事实，属于基本事实认定不清。八、由于杨锡庆的违约，林世恩向其寄送解约通知书，杨锡庆收到解约通知书后三个月内也均未提出过异议，案涉协议应于2019年5月18日解除；而且杨锡庆应根据案涉协议的约定承担相应的违约责任，即赔偿林世恩相应的违约金及违约损失。一审法院未进行相应的认定系存在认定事实错误、适用法律错误。该部分违约金自2019年2月26日起计算至2019年5月17日，共计81天，金额为90711.9元（81天×2239800元×0.05%／天）。（三）由于杨锡庆构成根本违约，林世恩单某解除案涉协议，根据案涉协议第十二条及第十一条约定，杨锡庆应向林世恩赔偿总房款的20%违约金，即447960元（2239800元×20%）；还应赔偿林世恩律师费6万元等违约损失，林世恩已提交委托代理合同、转账记录及律师费发票等证明该损失。 杨锡庆辩称，一审判决认定林世恩构成违约事实清楚、证据充分，判决林世恩应向杨锡庆返还双倍定金40万元、支付中介费35000元，适用法律正确，请求驳回林世恩上诉请求，维持原判。一、本案因林世恩拒绝配合办理解押相关手续致使双方交易无法进行，其构成违约。（一）林世恩一直认为双方应当按照案涉协议第四条约定履行，这与双方的实际履行交易方式不符，没有事实依据。在双方实际交易中，因林世恩自有资金不足且其不愿出资自行办理提前还贷解押，所以双方选择了通过担保公司垫资解押的交易方式。办理全权委托公证、签署相关文件、提供银行卡及密码、配合办理解押等手续均是担保公司办理垫资解押过程中要求交易双方配合的手续，林世恩也正是按照担保公司垫资解押交易流程要求办理了除提供银行卡及密码、解押外的所有手续。所以，案涉房产的交易实际履行并不是依照协议第四条约定来履行的。而且，在2019年2月26日签署相关文件前及过程中，林世恩从未要求杨锡庆在2019年2月25日前就必须支付269800元首付款。根据担保公司垫资解押交易流程，杨锡庆应支付的首付款系在案涉房产再次贷款预审批获得银行通过，案涉房产解除原抵押当天支付，该款项也是直接支付给案涉房产原贷款银行光大银行，这样才能保证交易双方及担保公司垫资资金的安全。根据当时银行预审批的情况，杨锡庆应再支付的首付款为39万元（该款项杨锡庆已准备好，就等待林世恩办理解押），也不是269800元，担保公司为林世恩垫资款项为69万元。但因为林世恩明确拒绝去现场办理解押手续，致使交易无法继续。林世恩拒绝解押行为构成根本违约。（二）提供银行卡和交易密码是担保公司垫资解押流程的重要环节，是担保确保其垫资款项能够安全及时收回的方法，完全具有正当性和合理性，实践中也都是这样操作的。案涉协议第二十条也明确约定了林世恩应将银行卡、身份证提供给担保公司。因林世恩拒绝提供银行卡和交易密码，担保公司出于资金安全考虑，就不可能垫资，所以拒绝提供银行卡和交易密码就等于拒绝担保公司垫资解押，拒绝了交易。而且，林世恩从未提出也没有证据表明其提出过其他多重解决方案。现有证据充分证实，当时杨锡庆和凌云居公司多次要求林世恩依约按照担保公司要求到房管局配合办理解押手续并提供银行卡和密码，林世恩就认为杨锡庆违约，其没提过有其他解决方案。（三）虽然林世恩办理了委托公证书，将相关权利委托给了担保公司的员工，但林世恩明确拒绝配合办理解押。受托人依法有服从委托人指示的义务，林世恩作为委托人，已明确拒绝解押，作为受托人的担保公司员工若违背委托人指示擅自解押必然会导致发生法律纠纷。且如上所述，林世恩拒绝提供银行卡和密码，担保公司出于资金安全考虑也不可能垫资去解押。是因为林世恩的拒绝配合，导致解押这个关键环节无法进行，进而导致整个交易无法完成。一审判决以此认定违约方为林世恩符合事实。二、35000元中介费系现金支付，凌云居公司也开具了相应收据。对于小额款项支付通过现金交付现实中经常可见，林世恩以没有转账记录否定中介费的实际发生缺乏常识，毫无依据。三、杨锡庆认为案涉协议应于2019年5月18日解除没有法律依据。最高人民法院研究室对《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条理解与适用的请示的答复（2013年6月4日法研〔2013〕79号）已经明确：“当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力”。同时，《〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉理解和适用》第46条规定合同法司法解释（二）第24条的准确理解是，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。人民法院在审理案件时，应当审查发出解除通知的一方是否享有约定或者法定的解除权来决定合同应否解除，不能仅以受通知一方在约定或者法定的异议期限届满内未起诉这一事实就认定合同已经解除。结合本案事实，违约方是林世恩，林世恩无理单某发出的《关于解除〈房产买卖居间协议书〉的通知》并不发生解除合同效力。一审判决以庭审中双方均同意解除合同认定案涉协议解除符合法律规定，适用法律正确。 凌云居公司述称，与其一审的陈述意见一致。 杨锡庆向一审法院起诉请求：林世恩双倍返还定金40万元、中介费35000元、律师费2万元。 林世恩向一审法院提出反诉请求：1.确认林世恩与杨锡庆、凌云居公司签订的《房产买卖居间协议书》（编号LY1301097）已解除；2.杨锡庆赔偿林世恩违约金及违约损失共计598671.9元。 一审法院认定事实：2018年12月25日，林世恩（出售方，甲方）与杨锡庆（购买方，乙方）、丙方凌云居公司（中介方）签订一份《房产买卖居间协议书》（编号ＬＹ1301097），约定：1、甲方同意将座落于厦门市集美区××一里××号××室的房产出售给乙方。土地房屋证号为不动产权0××2，建筑面积110.45平方米，合同总价款为2239800元，本协议签订当日乙方应支付购房定金20万元；2、合同第四条第1项约定：乙方于2019年2月25日前向甲方支付469800元（含定金），作为房产解押专款使用；第4项：乙方向银行申请商业贷款177万元，该贷款由银行直接转至甲方账户；3、合同第五条约定：上述房产的产权现状为办理了土地房屋权证，但处于抵押状态，甲、乙双方均清楚该房产的产权状况，双方不得以此为由拒绝履行合同。甲方应于2月25日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续。若解押款为乙方提供，甲方应将产权证原件交由丙方保管，以便办理交易过户手续之使用。若双方协商委托担保公司办理转按揭及房产过户手续，则双方应于2月25日前到担保公司签署相关合同；4、合同第十条约定：甲、乙双方签订本协议当日，应由乙方向丙方支付中介费35800元，并由乙方向丙方支付代办手续费800元；5、合同第十一条约定：甲、乙双方在签订本协议后不得中途悔约，为支付购房首期款前，若甲方中途悔约，自悔约日起二日内以乙方所付定金的双倍返还给乙方。若乙方中途悔约，购房定金归甲方所有。已支付购房首期款后，甲乙双方其中一方违约，违约方除应向守约方赔偿总房款20%违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失。以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。甲乙双方任何一方若发生悔约行为的，中介费全部由违约方支付给丙方，且应于解约当日付清；6、合同第十二条约定：若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，违约方应向守约方承担总房款每日0.05%的违约金。逾期达15日的，守约方有权解除合同并按上一条的约定追究违约方的违约责任；7、合同第二十条补充条款约定：甲、乙双方均同意通过担保公司办理解押垫资手续、二手房过户及全权委托公证手续，双方应积极配合担保公司办理（卖方应将银行卡、身份证转由担保公司保管），担保费乙方承担，解押注销前的月供由甲方承担。甲、乙双方于2019年2月25日前办理解押担保手续。甲方实收2239800元，其他费用由乙方承担。 讼争房产的房屋所有权人系林世恩及其妻子黄美玉，讼争合同上杨锡庆的签字系由其授权委托人陈某签字，杨锡庆予以确认。 杨锡庆于2018年12月25日通过银行转账方式向林世恩支付了购房定金20万元。 杨锡庆于2018年12月25日向凌云居公司支付了中介费35000元，凌云居公司向杨锡庆出具了编号LY1804568《收据》。 凌云居公司员工于2019年2月20日向林世恩发送微信：“卖方：夫妻双方的身份证，结婚证（离婚证、离婚协议），户口本，产权证，征信报告，原借款合同，余额证明（或一年内的还款流水），定金收据，首付款凭证，还款卡，回款卡……”，于2019年2月24日向林世恩发送微信：“林总我们本预约是明天上午办理1504手续，是咱们合同最后一天日期，刚好您明日有事，那我们时间改为后天26号上午10点办理，后天到场（岛内，市行政服务中心）……”。 2019年2月26日，林世恩及其配偶黄美玉、杨锡庆及其配偶杨喜月共同配合担保公司（深圳前海大道金融服务有限公司）办理了解押垫资所需的相关手续（包括但不限于办理全权委托公证手续、签署相关合同文件、向中国农业银行厦门市杏东支行办理贷款预审批手续等）。 2019年2月26日，由林世恩、黄美玉、杨锡庆、杨喜月签订的《面谈面签事项书》，对双方已支付的定金及成交价、贷款情况进行了明确，并未载明双方合同第四条约定的剩余支付的269800元首付款问题。 2019年3月6日，讼争房产贷款预审批获得中国农业银行厦门市杏东支行通过，获得按揭款预审批为165万元。 2019年3月13日，凌云居公司员工向林世恩发送短信：“林先生，现在买方杨锡庆的贷款手续在中国农业银行已经预审批通过，符合贷款条件，我们也通过电话几次告知您，如果再不下来按合同履行解押手续，确实是会产生违约风险。不管什么情况或者误会，都要尽快来协商解决。现在买方也是非常着急！我们都要拿出诚意来处理清楚。你或者有什么想法也可以说出来。我们中介方的建议就是要先确保贷款没问题，额度出来后才能去办理解押手续，这样对谁都没风险，担保公司愿意出资帮忙解押也是建立在这个前提，本来要买卖方共同解押，可是您那套房子欠银行实在是太多了，已经超过买房能支付的首付款，而你又不愿意出资金，所以当时约定才去走担保公司的，而且手续费也都是买方出的，大家赚钱都是不容易，请体谅一下，真的走到法律程序，就遥遥无期，您的卖房目前是尽快回拢资金，您说是吧。” 2019年3月15日，杨锡庆委托陈某就讼争房子的问题与林世恩进行了通话，通话记录中，陈某认为林世恩不配合担保公司办理手续，林世恩认为杨锡庆拖延支付首付款，应补偿给林世恩10万元，且不愿意冒风险将银行卡跟密码给担保公司。 2019年5月17日，林世恩以杨锡庆未能依约于2019年2月25日前支付剩余首付款269800元及依约支付相关款项为由向杨锡庆、凌云居公司邮寄《关于解除的通知》，杨锡庆、凌云居公司于2019年5月18日收到上述通知。 凌云居公司提交的讼争房产的还款计划书，拟证明讼争房产还有将近110万元的贷款未还清。其当庭陈述由于林世恩没有钱办理解押，而杨锡庆钱不够，所以在补充条款中写明要先在2019年2月25日前办理担保手续，再打解押款偿还剩余按揭款的钱；林世恩并未要求过剩余首付款269800元必须先支付；另外，由于买房贷款直接将钱打入林世恩账户，为了确保担保公司的利益，将出借的钱收回，因此需要林世恩提供银行卡及密码，这是二手房交易的惯例；若林世恩于2019年3月11日配合办理解押，就不会出现本案的纠纷，否则就是林世恩构成违约。 杨锡庆于2019年11月22日的庭审中，明确同意解除双方的房产买卖协议。 证人陈某出庭作证称，其与杨锡庆系亲戚关系，讼争合同系由其代杨锡庆签订，其陈述2019年3月15日与林世恩的通话系由于林世恩要求涨价所以才不卖房子，而杨锡庆之所以在2019年2月25日前未将首付款足额支付给林世恩系因为款项全部由担保公司转给林世恩，林世恩明确说不配合，所以担保公司也没办法转款，而且林世恩不配合担保公司一起办理解押，因此杨锡庆也不敢把钱转出去。 杨锡庆为本案花费律师费2万元。林世恩为本案花费律师费6万元。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同关系，双方应依法依约履行各自权利义务。一、关于《房产买卖居间协议书》的解除问题。本案杨锡庆和林世恩虽对解除合同具体时间意见不一，但在庭审中双方均同意解除合同，依法予以确认。依法可认定林世恩与杨锡庆、凌云居公司签订的《房产买卖居间协议书》（编号LY1301097）现已解除。二、关于杨锡庆与林世恩系哪一方构成违约的问题。杨锡庆认为，原林世恩双方协商一致选择的是委托担保公司办理解押垫资的方式进行交易，因此合同第四条的付款约定已不再适用，其不构成违约，而双方既然选择通过担保公司解押垫资的方式进行交易，就应当积极配合担保公司完成各类手续，但林世恩却拒绝配合办理解押手续，致使后续交易无法完成，故系林世恩构成违约。林世恩认为，讼争协议对杨锡庆应支付购房款的金额及时间的约定系明确而且唯一的，根据讼争协议约定，杨锡庆应于2019年2月25日前向林世恩支付496800元（含定金）购房款，但杨锡庆一直未按期付清该阶段购房款，已构成违约，另外其并未存在不配合办理担保手续的情形，担保公司要求其提交银行卡及密码没有依据。凌云居公司的意见与杨锡庆一致。一审法院认为，双方在合同第四条及合同第五条约定支付首付款469800元的时间与由乙方提供解押，双方至担保公司办理解押手续的时间均为2019年2月25日，而合同第二十条补充条款约定双方均同意由担保公司办理解押垫资手续，并将银行卡、身份证等由担保公司保管等手续，故林世恩以其不愿将银行卡及密码交予担保公司并不符合约定，构成违约。至于合同约定的杨锡庆应于2019年2月25日支付469800元的问题，从合同第四条第1项约定首付款应作为解押专款使用，到后面双方协商由担保公司办理解押，再到双方于2019年2月26日共同办理委托担保公司办理解押部分手续事宜，到最后经催促林世恩拒绝配合办理解押最后手续，可认定双方对于剩余首付款支付时间已约定附着于担保公司解押手续过程中，并可认定导致合同无法继续履行的违约方应为林世恩，其应承担违约责任。三、关于林世恩违约后应赔偿杨锡庆损失的问题。由于林世恩构成了违约，双方合同第十一条约定不同时间违约所承担违约责任亦不相同。本案林世恩违约应属于“支付购房首期款前”违约之情形，该情形下应承担的违约责任为双倍返还定金以及承担中介费，故杨锡庆主张林世恩双倍返还定金40万元以及中介费35000元，符合合同约定，依法予以支持。至于律师费损失系属于“已支付购房首期款后”违约可主张的损失，不符合本案合同约定违约之情形，故杨锡庆主张律师费部分的损失，缺乏法律依据，依法不予支持。四、关于林世恩所主张的违约金及违约损失598671.9元问题。林世恩主张其违约金计算为按日利率0.05%自2019年2月26日计算至2019年5月17日为90711.9元，2019年5月17日之后按购房款的20%计算违约金，再加上律师费6万元，共计598671.9元。根据前述认定，本案系因林世恩违约而导致纠纷发生，故其主张杨锡庆支付违约金及违约损失598671.9元，缺乏事实和法律依据，依法不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认林世恩与杨锡庆、厦门凌云居房地产销售策划有限公司于2018年12月25日签订的《房产买卖居间协议书》已解除；二、林世恩应于本判决生效之日起十日内向杨锡庆返还双倍定金400000元；三、林世恩应于本判决生效之日起十日内向杨锡庆支付中介费35000元；四、驳回杨锡庆的其他本诉请求；五、驳回林世恩的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8125元，减半收取4062.5元，由杨锡庆负担178.5元，林世恩负担3884元。反诉案件受理费9787元，减半收取4893.5元，由林世恩负担。 二审中，林世恩提交金穗借记卡章程，用于证明金穗借记卡章程中明确规定，持卡人应妥善保管金穗借记卡卡片及密码，金穗借记卡由合法持卡人本人使用，不得出租、出借和转卖等事宜。该规定一直以来均未改变。杨锡庆质证认为，该证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，1.提供银行卡及密码是担保公司垫资解押的必备环节，是担保公司为了保证垫资能够及时安全收回的措施，并不会给林世恩带来不利后果。在本案交易完成后，林世恩也完全可以修改密码保证安全。林世恩既然选择了通过担保公司垫资解押，有积极配合担保公司的义务，积极配合双方交易才能顺利进行。2.以银行卡及密码不得提供为由拒不配合办理解押手续只是林世恩违约的一个借口。凌云居公司质证认为其没有意见。 各方当事人对一审法院认定的事实，除林世恩提出如下异议外，其余事实没有争议。1.一审判决书第10页第三段有异议。杨锡庆与凌云居公司均未提供相应的付款或转账记录，提供该支付记录是一件非常简单的事情，但其双方均未提供，仅凭一张收据加上口头承认，而且言辞证据很容易存在串供的情形，一审的证据并不足以证明该费用即已产生。请求法庭责令杨锡庆或凌云居公司提供该中介费的支付记录。2.一审判决书第10页最后一段有异议。杨锡庆一审提交的证据存在多处矛盾，而且没有原件，不足以证明该事实。3.一审判决书第11页第二段第3行“林世恩认为杨锡庆拖延支付首付款，应补偿给林世恩10万元，且不愿意冒风险将银行卡跟密码给担保公司”有异议。林世恩从未拒绝提供银行卡和身份证，但对于银行卡密码，无论从案涉协议的约定，还是双方口头的约定，林世恩均未与杨锡庆约定需要林世恩提供银行卡密码的事实，而且也没有任何法律规定卖方（林世恩）需要提供银行卡密码。2019年3月15日的录音中陈某故意歪曲事实，几次故意激怒并诱导林世恩，已经不能客观体现林世恩的真实意思，陈某在杨锡庆违约的情况下故意想方设法把责任推给林世恩，不能以此来认定林世恩认为杨锡庆拖延支付款，应补偿给林世恩10万元。4.一审判决书第12页第一段“其当庭陈述由于林世恩没有钱办理解押……否则就是林世恩构成违约”有异议。一是案涉协议中虽有提及到担保公司签署相关合同，但并未说明先后的问题，凌云居公司陈述“所以在补充条款中写明要先在2019年2月25日前办理担保手续”的内容不实。二是案涉协议已明确约定杨锡庆应于2019年2月25日前向林世恩支付469800元（含定金）的首付款，这是杨锡庆的合同义务，而且林世恩也多次在电话中有要求支付首付款，在杨锡庆提交的2019年3月15日的聊天录音亦有体现，凌云居公司陈述“林世恩并未要求过剩余首付款269800元必须先支付”的内容不实，而且合同已有明确约定支付时间，杨锡庆未按时间支付即构成违约，并不以林世恩主张支付为前提。三是据林世恩了解，让卖方提供银行卡及密码，并不是二手房交易的惯例，而且要求提供银行卡密码没有依据，有违办卡时的相关规定，凌云居公司陈述“需要林世恩提供银行卡及密码，这是二手房交易的惯例”的内容不实，也没有证据支持。四是杨锡庆持有林世恩的委托公证书，委托权限即已包含代为办理提前还贷手续、抵押登记注销手续等，若真是林世恩不配合办理解押手续，其完全可凭该委托公证书去办理，何来林世恩的不配合。凌云居公司陈述“若林世恩于2019年3月11日配合办理解押，就不会出现本案的纠纷，否则就是林世恩构成违约”的内容不实，而且明显偏袒杨锡庆，存在串供的可能。5.陈某“陈述2019年3月15日与林世恩的通话系由于林世恩要求涨价所以才不卖房子……因此杨锡庆也不敢把钱转出去”有异议。一是2019年3月15日的录音中系在杨锡庆违约的情况下，陈某故意歪曲事实，故意激怒并诱导林世恩而形成的，并不能证明其所要目的。二是案涉协议明确约定2019年2月25日负有付款义务的是杨锡庆，并未约定由担保公司转账，而且事实上也没有任何人给林世恩支付该款项。三是林世恩从未说过不配合，而且事实上林世恩亦配合办理了解押垫资所需的相关手续，包括但不限于办理全权委托公证手续、签署相关合同文件等，杨锡庆均没有支付任何款项，何来杨锡庆不敢把钱转出去。而且两个事项有明显的时间差，杨锡庆需转账付款的时间明显是在前面，陈某表述前后明显自相矛盾。凌云居公司在法庭上也提到，杨锡庆钱不够，这才是其迟迟未能支付首付款的根本原因。杨锡庆、凌云居公司对林世恩提出的异议均不认可。本院对没有争议的事实予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案二审围绕林世恩的上诉请求进行审理。（一）林世恩与杨锡庆签订的《房产买卖居间协议书》是当事人的真实意思表示，双方应当依约履行。协议虽约定杨锡庆于2019年2月25日前向林世恩支付469800元（含定金）作为房产解押专款使用，由于案涉房产处于抵押状态。协议第五条也约定林世恩应于2月25日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续等。因协议约定杨锡庆支付首付款469800元的时间与林世恩办理提前还贷、解除抵押登记手续的时间均为2019年2月25日前，根据协议第二十条补充条款约定林世恩、杨锡庆均同意通过担保公司办理解押垫资手续，双方也于2019年2月26日配合担保公司办理了解押垫资所需的相关手续。因此，双方实际履行协议第二十条约定，协议第四条不再履行。（二）协议第二十条约定通过担保公司办理解押垫资手续，林世恩应将银行卡、身份证暂由担保公司保管等。林世恩在上诉状中一方面认为一审判决认定其不愿将银行卡及密码交予担保公司是错误的，另一方面却又主张其未与杨锡庆约定需要其提供银行卡密码的事实，也没有法律规定其需要提供银行卡密码等，并在二审提供金穗借记卡章程予以证明，其该上诉主张相互矛盾，也与其在《房产买卖居间协议书》第二十条约定不符，且林世恩对担保公司垫资解押也未提供其他可行性解决方式。一审根据查明的事实，综合审查判断认定林世恩违约，并无不妥。（三）合同法第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”当事人根据合同法第九十六条规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。本案协议履行过程中，由于林世恩违约，其无权单某解除协议，因此，其邮寄的关于解除《房产买卖居间协议书》的通知无效。一审法院鉴于杨锡庆同意解除双方的房产买卖协议，并判决确认解除，予以维持。综上，林世恩对一审法院认定事实提出的异议不能成立。（四）本案系林世恩违约，其应当承担违约责任。一审判决林世恩双倍返还定金，并无不当。一审诉讼中，杨锡庆已提供相应收据证明其支付中介费，且凌云居公司也予以确认，林世恩对此提出异议，但未提供证据加以证明，应当承担不利后果。林世恩上诉要求杨锡庆赔偿其违约金及违约损失，不符合事实和法律依据。 综上所述，林世恩的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14103元，由林世恩负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林巧玲 审 判 员 胡林蓉 审 判 员 柯艳雪 二〇二〇年九月一日 代书记员 朱巧婷 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。