北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初18365号原告：连玉水，男，1957年8月11日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：连莹（连玉水之女），住北京市丰台区。委托诉讼代理人：徐志华，北京市融智律师事务所律师。被告：北京富力天成房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区政馨园****楼****。法定代表人：李秋菊，总经理兼财务总监。委托诉讼代理人：高士伟，男，北京富力天成房地产经纪有限公司职员。原告连玉水与被告北京富力天成房地产经纪有限公司（以下简称富力天成公司）合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告连玉水的委托诉讼代理人连莹、徐志华、被告富力天成公司的委托诉讼代理人高士伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。连玉水向本院提出诉讼请求：1.判令原被告于2019年9月8日签订的《北京市房屋出租代理合同》于2020年5月31日解除；2.判令被告向原告支付2020年4月16日至2020年5月31日的房屋租金9900元；3.判令被告支付原告2020年6月1日至2020年8月12日期间的房屋占有使用费15840元；4.判令被告支付原告违约金13200元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年9月8日，原告与被告签订《北京市房屋出租代理合同》，约定原告将坐落于北京市丰台区成寿寺方庄南路18号院10-1501号房屋（以下简称1501号房屋）委托给被告出租，期限自2019年10月15日至2022年10月15日，按季度支付租金。但被告在支付两季度租金后未依约支付第三季度租金。依照合同约定被告行为构成违约应支付违约金及免租期的损失、房屋占有期间的损失。现诉至贵院，望判如所请。富力天成公司辩称，同意自2020年5月31日解除合同，且我司已于2020年5月31日将房屋腾退，也已经通过微信通知了对方。因今年2月份疫情，隔断间贴了封条不让住人，要求减免租金，现我司只同意给付原告2020年4月16日至5月31日期间的租金4000元；因已腾房，房屋占有使用费不同意给付；因疫情导致隔断间不让住，并非我司单方违约，故不同意支付违约金。本院经审理认定事实如下：2019年9月8日，连玉水（甲方）与富力天成公司（乙方）签订《北京市房屋出租代理合同》，约定甲方将1501号房屋委托乙方全权代理对外出租。出租代理期自2019年10月15日至2022年10月15日。租金为每月6600元，按季缴付，具体支付日期为，第一次2019年9月9日19800元；第二次2020年1月15日19800元；第三次2020年4月15日19800元；第四次2020年7月15日19800元。出租代理期内，其中38日作为乙方工作期，具体日期为2019年9月8日至2019年10月14日。工作期内的租金收入作为乙方佣金，甲方自动放弃。其中第九条合同的解除（一）经甲乙双方协商一致，可以终止合同。（二）有下列情形之一的，本合同终止，甲方应提前30天书面通知乙方，租金按实际居住时间计算，甲方及时返还乙方剩余租金及相关费用，甲乙双方互不承担违约责任：2.因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损或者造成其他损失的。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，按甲方违约处理：1.迟延交付该房屋达3日且未征得乙方同意的；2.交付的房屋不符合合同约定严重影响使用的；3.不承担约定的维修义务致使乙方无法正常代理出租该房屋的；4.设施严重老化，供暖供电供气不足。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，按乙方违约处理：1.未按约定支付租金达3个工作日以上的又无正当理由；2.设备、设施损坏并拒不赔偿。第十条违约责任（二）出租代理期内，乙方需提前终止合同，应赔偿给甲方合同约定的月租金200%支付违约金。（三）违约方在解除合同当日应无条件将委托期内剩余房租全部退还对方。上述合同签订后，富力天成公司向连玉水依约支付房租至2020年4月15日。2020年5月19日，富力天成公司以疫情期间隔断间被相关部门张贴封条无法居住为由向连玉水提出退租，并称将于5月31日将房屋腾退给连玉水。后连玉水于2020年5月22日向富力天成公司发出《解除合同通知书》，内容大意为，2020年4月15日贵公司应支付19800元房租，但时至今日，贵公司已连续拖欠房屋一月有余，经我方多次催收后仍拒绝支付，贵公司的行为已严重影响合同的履行，属根本违约。现依据双方合同约定及相关法律规定，正式通知贵公司双方签订的《北京市房屋出租代理合同》于2020年5月31日解除，请贵公司在2020年6月1日将房屋腾空并交还给我方，并缴清拖欠的租金及违约金；逾期不腾房的，视作贵公司放弃房屋内财物所有权及其他处分权利，我方有权将其作为废弃物处理。富力天成公司认可收到了上述通知。庭审中，富力天成公司提交视频录像证明已于2020年5月29日将房屋腾空，但因连玉水已经提起诉讼未与连玉水办理交接，也未通知连玉水，钥匙仍在富力天成公司处。经本院释明，双方于2020年8月13日办理了房屋交接手续。本院认为，连玉水与富力天成公司签订的《北京市房屋出租代理合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。本案中，富力天成于2020年5月19日向连玉水提出退租，连玉水以富力天成公司拖欠租金为由于2020年5月22日通知富力天成公司自2020年5月31日解除合同，富力天成公司同意自2020年5月31日解除合同，本院对双方合同的解除及解除时间不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据庭审查明的事实，富力天成公司已将租金支付至2020年4月15日，连玉水要求富力天成公司支付2020年4月16日至合同解除之日即2020年5月31日期间的租金9900元，于法有据，本院予以支持。关于连玉水主张的2020年6月1日至2020年8月12日期间房屋占有使用费一节，首先连玉水已在2020年5月19日收到富力天成公司提出的退租并于5月底腾房的信息，后连玉水以书面方式通知对方解除合同的时间及逾期未腾房的相关后果，但其未在通知载明的腾房之日去收房，而是此前就已提起本诉，而富力天成公司主张已于2020年5月29日将房屋腾空，但未通知对方，未及时与对方办理交接，水电燃气卡亦在本院指定的交接时间才返还对方，其主张连玉水处有钥匙，连玉水不予认可且富力天成公司未对此举证，故对于合同解除后的扩大损失双方均有责任，综合上述事实，本院对连玉水要求富力天成公司支付2020年6月1日至2020年8月12日期间的房屋占有使用费酌情确定为7920元。关于合同解除的原因，富力天成公司主张因疫情导致隔断间被相关部门张贴封条无法居住故提出解除合同。对此，本院认为，打隔断并非为政府明令禁止，打隔断用于群租则为政策明令禁止。虽然合同中载明连玉水作为委托方同意受托方在客厅打隔断，但并非代表其强制要求富力天成公司打隔断。况且能否打隔断用于群租应为房屋中介公司普遍知晓的问题，即使隔断被相关部门张贴封条，亦不影响其他居室正常租用，并不能据此导致合同目的无法实现。虽然今年1月底突遇“新冠肺炎”疫情这一不可抗力因素，政府对此采取了一系列保持社会稳定、保障人民群众身体健康的政策措施，而疫情防控措施确对中介行业租赁合同的履行具有一定的影响，但可能遭受疫情影响的合同义务方亦不能滥用疫情作为不可抗力因素违背民法诚实信用原则解除合同。富力天成公司提出解除合同时间恰处北京疫情形势明显好转之时，且仍有租户租住房屋，故综合现有证据本院对富力天成公司提前解除合同系基于疫情致使合同目的无法实现不予采信，对其据此主张减免租金亦不予支持。因此，连玉水依据合同约定要求富力天成公司支付提前终止合同的违约金13200元，有事实及法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、连玉水与北京富力天成房地产经纪有限公司于2019年9月8日签订的《北京市房屋出租代理合同》于2020年5月31日解除；二、北京富力天成房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付连玉水2020年4月16日至2020年5月31日期间的租金9900元；三、北京富力天成房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付连玉水2020年6月1日至2020年8月12日期间的房屋占有使用费7920元；四、北京富力天成房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付连玉水违约金13200元；如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费386元，由连玉水负担80元（已交纳）；由北京富力天成房地产经纪有限公司负担306元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  张习文二〇二〇年九月二十八日书记员  卢刘华