西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2020）藏01民终581号上诉人（原审被告）：王小英，女，1981年9月25日出生，汉族，经商，住西藏自治区拉萨市，公民身份号码×××。被上诉人（原审原告）：其洛卓玛，女，1967年7月7日出生，藏族，无业，住西藏昌都市昌都县，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：次仁旺姆，西藏拉姆律师事务所律师。委托诉讼代理人：尼玛仓决，西藏拉姆律师事务所实习律师。上诉人王小英因与被上诉人其洛卓玛房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2020）藏0102民初519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王小英，被上诉人其洛卓玛的委托诉讼代理人次仁旺姆、尼玛仓决到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王小英上诉请求：1.依法撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2020）藏0102民初519号民事判决书；2.依法改判上诉人支付租金21 312.17元（租金计算至2020年3月17日，并减去被上诉人认可上诉人垫付的费用27 410元）；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决认定事实不清，适用法律错误。本案的租金不应该计算至2020年6月1日，应当计算至房屋租赁合同解除之日2020年3月17日。被上诉人于2020年3月17日就向我发了一份书面的《解除合同通知函》，本人收到通知函后，当即表示愿意解除合同，并要求和被上诉人关于房屋及房屋租赁的相关问题进行结算，但是被上诉人迟迟拒绝和我进行结算。一审法院认定上诉人未返还房屋，是缺乏根本证据，属于认定事实不清。涉案房屋的真实情况为：2019年年底，上诉人回老家前将房屋的所有钥匙放在房间并未带走，上诉人无法实际控制租赁房屋并对外经营。从2020年3月17日上诉人也没有经营出租房，没有收取分文租金，更别谈控制和管理，而被上诉人就住在涉案房屋的四层，在2019年2月1日至2020年3月17日上诉人承租期间，被上诉人将部分房屋对外租赁，收取租金，这一行为严重侵犯了上诉人的经济权利，构成了根本的违约。一审法院违反了《中华人民共和国合同法》的公平、公正原则，所谓权利和义务应该相对等，上诉人在2020年3月17日就和被上诉人解除合同，其后也没有占有、占用房屋，不应该支付租金至2020年6月1日，上诉人对被上诉人这一违约行为保留重新起诉的权利。二、上诉人实际应支付的租金为21 312.17元。依据上诉人和被上诉人签订的《房屋租赁合同》约定，房屋年租金为220 000元，月租金为18 333.3元，日租金为611.11元。上诉人已支付的租金为200 000元，合同从2019年2月1日签订，至2020年3月17日解除，租赁期为1年1个月17天，租金共计248 722.17元，减去已支付的200 000元租金和被上诉人认可的27 410元，现下欠租金为21 312.17元。三、被上诉人与案外人的债务纠纷严重影响了上诉人的经营，影响了租赁合同的履行，对上诉人造成了经济损失。被上诉人因修建房屋拖欠了案外人王兵的劳务费，因被上诉人未处理好此事，导致案外人及农民工经常过来闹事，并强行入住出租房不支付租金，也严重影响了上诉人经营，导致房屋租赁合同部分不能得以履行。综上，上诉人请求二审法院本着以事实为依据，以法律为准绳的精神，支持上诉人的全部上诉请求。其洛卓玛答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院维持一审判决。其洛卓玛向一审法院起诉请求：1.请求判令被告向原告支付73 333.3元租赁费及资金占有利息1161.1元，共计74 494.4元；2.请求判令被告承担案涉物恢复原状的责任；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年12月16日，其洛卓玛与王小英签订一份《房屋租赁合同》，该合同约定：1.甲方（其洛卓玛）将位于××区，居住面积933.23平米，公寓楼住宅整体出租给乙方（王小英）；2.租赁时间从2019年2月1日起至2025年2月1日，房屋租金每年220 000元，付款方式：年付，每年2月1日为交房租时间，如未按时交房租，甲方有权收回房屋；3.房屋租赁期间产生的水电、卫生费由乙方承担；4.乙方需于2018年12月16日给甲方交押金20 000元（贰万元）整，余款200 000元（贰拾万元）整需于2019年1月1日—2019年1月15日期间付清。如未按时付清，甲方不用退还乙方所交押金。乙方不得拖欠房租，否则甲方有权收回房屋；5.交房时间：2019年1月1日。2019年1月1日至2019年1月31日为装修期，免租金；6.租赁期间，甲方不得干涉乙方经营管理；7.乙方不得在房屋上下、左右、走廊等处私搭乱建，否则甲方有权要求乙方进行整改恢复原样。合同签订后，其洛卓玛向王小英交付租赁的房屋，王小英交纳2019年2月1日至2020年2月1日的租金200 000元。2020年3月17日，其洛卓玛向王小英发出《解除合同告知函》，以通知的形式解除双方签订的《房屋租赁合同》，王小英同意解除合同，租赁房屋未返还。其洛卓玛认可王小英垫付相关费用27 410元，自愿从租金中抵扣。一审法院认为，其洛卓玛与王小英于2018年12月16日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。其洛卓玛履行了交房义务，王小英应当按照合同约定及时交纳租金。其洛卓玛以王小英承租期限短于6年，年租金应当按照口头约定302 400元计算的意见无证据予以证明，且其洛卓玛庭审中认可结算单中每间房屋的租金系其他租户应当交纳的租金，故其洛卓玛主张年租金为302 400元的意见，本院不予采纳。合同约定房屋租金每年220 000元，故每个月租金应为18 333.3元，扣除王小英已支付的200 000元，剩余未交纳租金20 000元及2020年2月1日至2020年6月1日拖欠的租金共计93 333.3元，故其洛卓玛主张王小英支付拖欠房屋租金的诉讼请求，本院予以支持93 333.3元，但其洛卓玛自愿抵扣王小英已垫付的相关费用27 410元，故王小英应向其洛卓玛支付65 923.3元。双方未在合同中约定利息，故其洛卓玛要求王小英支付利息的诉讼请求，本院不予支持。房屋租赁合同解除后，王小英理应向其洛卓玛返还房屋，故对其洛卓玛要求返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。其洛卓玛向案外人借款所产生的利息7500元并非王小英未按时支付租金而必然导致的，其洛卓玛亦无证据证明安装监控产生200元费用，故其洛卓玛主张的经济损失费7700元的诉讼请求，本院不予支持。其洛卓玛提交的照片不足以证明租赁物的损坏是由王小英造成的，故其洛卓玛主张王小英对租赁物恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉解释》第九十条之规定，判决：一、被告王小英自本判决生效之日起十五日内向原告其洛卓玛支付拖欠的租金65 923.3元；二、被告王小英自本判决书生效之日起十五日内向原告其洛卓玛返还位于西藏拉萨市××区房屋；三、驳回原告其洛卓玛其他诉讼请求。案件受理费4206.61元，减半收取2103.31元，由其洛卓玛负担1360.66元，由王小英负担742.65。二审期间，被上诉人未提交新证据，上诉人围绕上诉请求依法提交了如下证据：1.索朗旺久暂住证复印件、收据原件各一份，欲证明上诉人与被上诉人于2020年3月17日解除合同后，被上诉人将部分房屋出租给案外人，并且收取租金。被上诉人对暂住证的真实性认可，对关联性及证明目的不予认可，对收据的三性及证明目的均不予认可。本院认为，收据上虽载明房东为其洛卓玛，内容显示为房东从案外人玉珍及索朗旺久处收取租金，但是经庭审核实，该收据系上诉人自己书写，且案外人未到庭接受法庭质询，被上诉人称不认识案外人，在上诉人无法出具被上诉人与案外人存在租赁关系的其他相关证据的情况下本院无法认定该证据的真实性，故本院对上述证据的三性及证明目的均不予认可。2.微信聊天记录。欲证明因被上诉人未与上诉人结算垫支的费用，故未向被上诉人交纳房租。被上诉人对该证据的三性予以认可，对证明目的不予认可。本院认为，经一审核实上诉人确有替被上诉人垫支相关费用的事实，对此双方均无异议，但上诉人以此为由，拒绝向被上诉人支付租金，欠缺依据，故上诉人的证明目的本院不予采纳。本院审理查明的事实及所依据的证据与原审法院一致。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。结合本案，双方在签订租赁合同后，房屋出租人其洛卓玛按照合同约定将房屋交付于承租人王小英，履行了交房义务，王小英作为承租人理应按照约定支付租金。王小英上诉主张，一审法院将租金计算至2020年6月1日属事实认定错误。对此本院认为，2020年3月17日其洛卓玛向王小英下发《解除合同通知函》，要求解除与王小英签订的《房屋租赁合同》，王小英作为承租人同意解除《房屋租赁合同》，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。其洛卓玛与王小英达成合意，于2020年3月17日解除了双方签订的《房屋租赁合同》。解除合同后，承租人应当返还租赁物，依据《房屋租赁合同》约定，合同期满后承租方结清租赁期间所产生的水电、卫生费，在出租方验收租赁房屋无人损坏时方可交房，但2020年3月17日后王小英并未按照上述约定向其洛卓玛返还房屋，本案所涉房屋一直有王小英占有。故一审法院判令王小英向其洛卓玛支付2020年2月1日至2020年6月1日期间的租金于法有据，本院予以维持。王小英主张只需向其洛卓玛支付至2020年3月17日止租金的上诉请求，本院不予支持。另，王小英主张，双方签订《房屋租赁合同》后其洛卓玛未按照合同约定交付房屋，且因被上诉人未向其结算垫支的费用，故未按约定向其洛卓玛支付租金。对此本院认为，王小英并未向法庭出示证据证明其洛卓玛未按照合同约定交付房屋，其洛卓玛对此也不予认可。且双方并未对支付租金进行附条件的约定，故王小英的主张于法无据，本院不予采信。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院查明事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1448.08元（王小英已预交），由上诉人王小英自行负担。本判决为终审判决。审  判  长   索 朗 卓 嘎审  判  员   白  央  啦审  判  员   拉    姆二○二〇年九月二十七日法 官 助 理   王    静书  记  员   希娜索朗曲珠