北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初11216号原告（反诉被告）：田俊敏，女，1956年11月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王玉臣，北京金诉律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴金花，北京金诉律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京市都城物业发展有限公司，住所地北京市东城区朝阳门南小街**楼****。法定代表人：朱铁良，董事长。委托诉讼代理人：冯智硕，男，1997年8月26日出生，汉族，北京市都城物业发展有限公司员工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘首明，北京市天宁律师事务所律师。原告（反诉被告）田俊敏（以下简称田俊敏）与被告（反诉原告）北京市都城物业发展有限公司（以下简称都城物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，由蒙镭独任审理，公开开庭进行了审理。田俊敏的委托诉讼代理人王玉臣、戴金花，都城物业公司的委托诉讼代理人冯智硕、刘首明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。田俊敏向本院提出诉讼请求：一、判令都城物业公司协助田俊敏办理位于北京市朝阳区x房屋产权过户登记；二、判令都城物业公司支付田俊敏违约金（以房屋总价款为标准，按照每日万分之一的标准，自2010年3月22日计算至实际办理过户登记手续之日止）。事实和理由：2009年3月27日，田俊敏与都城物业公司签订《商品房现房买卖合同》（以下简称涉案合同），合同约定田俊敏购买都城物业公司所有的位于北京市朝阳区x号房屋（以下简称涉案房屋）。涉案合同第十八条第（二）项约定：商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；第十八条第（三）项约定：买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。2009年3月27日，都城物业公司履行交付义务，向田俊敏交付涉案房屋，田俊敏接收了房屋并自此一直实际居住使用至今。房屋交付后，田俊敏一直要求都城物业公司继续协助办理房屋过户登记，以完全履行合同义务。但都城物业公司以各种理由不断推诿拖延，截至田俊敏起诉时，房屋仍未能过户。根据《合同法》及双方签订的《商品房现房买卖合同》，都城物业公司拒绝协助田俊敏办理房屋过户登记的行为已构成违约，应承担违约责任，继续履行协助登记义务并按合同约定支付违约金。都城物业公司答辩称，不同意田俊敏的诉讼请求，涉案房屋权属转移登记至今没有办理，责任完全在田俊敏一方。都城物业公司已经履行了自己的义务，没有任何的违约责任。田俊敏至今还欠付都城物业公司涉案房屋购房款69．1316万元。根据合同约定，田俊敏应当缴纳的专项维修资金契税至今也未缴纳。都城物业公司开发建设的涉案房屋项目，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证和该项目的房屋所有权证、竣工验收备案表，六证齐全。如果田俊敏按照合同约定付清购房款，缴纳了专项维修资金和契税，其购买的房屋的权属转移登记完全可以办理。双方签订涉案合同的时间为2009年3月27日，约定田俊敏应当在签订合同当日付清百分之百的购房款，即涉案房屋应付清1691316元，如果没有付清，按照涉案合同第八条约定，应当承担逾期付款的违约责任，包括解除合同，自欠款之日起按照应付款金额的日万分之九支付违约金。综上，都城物业公司没有任何违约责任，田俊敏的诉讼请求不能成立，请求法院予以驳回。都城物业公司向本院提出反诉请求：一、判令解除田俊敏与都城物业公司于2009年3月27日签订的编号为xx《商品房现房买卖合同》；二、判令田俊敏将坐落于北京市朝阳区x房屋返还给都城物业公司；三、判令田俊敏支付都城物业公司违约金62218．44元。事实与理由：2009年3月27日，田俊敏作为买受人与都城物业公司签订涉案合同，约定：该商品房坐落于北京市朝阳区x，总价款1691316元；一次性付款，买受人签约之日支付总价款的100%即1691316元。涉案合同约定：买受人未按照约定时间付款的，按本合同第八条规定执行。合同第八条约定：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计的逾期应付款的9%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之九的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向出卖人支付违约金。涉案合同签订之日，都城物业公司就将涉案房屋交付田俊敏。依据合同约定，田俊敏应于合同签订之日付清合同价款1691316元，但其只支付70万元，2009年4月27日田俊敏支付30万元，时至今日，尚欠房款69．1316万元。依据合同约定，支付购房欠款和违约金是田俊敏的义务。2019年11月15日，都城物业公司给田俊敏发送催告函，请求田俊敏5日内支付剩余欠款及逾期付款违约金，但田俊敏未履行义务。田俊敏不按合同约定履行义务，长期拖欠购房款，严重损害了都城物业公司的合法权益。都城物业公司依据合同约定、违约事实和相关法律规定提出反诉，请求人民法院依法裁决，维护都城物业公司的合法权益。田俊敏对都城物业公司的反诉辩称，都城物业公司的反诉与客观事实严重不符。都城物业公司的股东和法定代表人朱铁良曾是田俊敏爱人韩盛宝公司即北京中宏基建筑工程有限责任公司的员工，该公司是田俊敏爱人韩x名下的公司。都城物业公司成立以后，北京中宏基建筑工程有限责任公司多次帮都城物业公司进行相关融资借贷，也正是在北京中宏基建筑工程有限责任公司帮助下都城物业公司才发展起来。朱铁良和田俊敏爱人韩x关系很好，涉案房屋项目房子卖了很久没有卖出去，2006年朱铁良告诉过田俊敏可以以180万价格将涉案两套房屋卖给田俊敏，直到2009年双方签涉案合同并完成交房。签署合同时田俊敏发现合同和双方约定的内容不符，朱铁良明确表示为避免税务机关查税，合同不能按实际约定的价格签署，写了比较高的价格，但双方实际按照180万元履行。田俊敏基于对朱铁良的信任签署涉案协议。从协议签署至纠纷发生十年时间，都城物业公司从未提出过按照合同约定的价格去履行，都城物业公司所发的催促函起草时间是2019年11月15日。都城物业公司在纠纷发生前也从未以此为理由解除合同，都城物业公司对本案反诉的提起是为了应对本案诉讼，恶意提起的反诉和解除。十年时间里都城物业公司既没有要求田俊敏按照合同约定支付房款，又没有告知因房款原因不能办证。以往田俊敏督促都城物业公司办理产权证时，都城物业公司的解释为公司对外有纠纷不方便办理，后又解释当时的测绘公司已经找不到，没有测绘图办理不了产权证，找的各种理由中唯独没有田俊敏所称的房款问题。基于对朱铁良的信任，田俊敏这么多年虽催促，但从未提起诉讼。直至2019年年初，田俊敏从购买的同项目的其他朋友那得知他们的产权早已办完，并不存在都城物业公司所解释的理由，才发现自己受朱铁良欺骗，才引起了该纠纷。退一步讲如果都城物业公司认为应当按照合同所约定的房款支付才能办证，田俊敏也可以按照房款支付剩余尾款。虽然合同约定了单价并不是双方实际约定的价格，甚至该价格远高于当时市场价格。即使按照合同去执行，关于所谓的剩余房款及违约金也都超过诉讼时效，并且都城物业公司也早已超过行使合同解除权的时间，本案的房屋早已交付使用，不利于交易的稳定。请求法院驳回都城物业公司的反诉请求，支持田俊敏的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定无争议事实如下：2009年3月27日，田俊敏作为买受人、都城物业公司作为出卖人，双方签订《商品房现房买卖合同》（以下简称涉案合同）约定，出卖人以出让方式取得坐落于朝阳区x号地块的国有土地使用权。该地块国有土地使用证号为：京朝国用（2006出）第x号，土地使用权面积为15033平方米，买受人购买的商品房所在土地用途为住宅，土地使用年限自2006年6月2日至2073年3月8日止。买受人购买的商品房现已取得房屋所有权证，证号为：X京房权证朝其字第XXXX号，填发单位为：朝阳区房屋管理局。该商品房屋坐落为：北京市朝阳区x。出卖人与买受人约定按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币19800元，总价款人民币1691316元。买受人采取一次性付款方式付款。买受人未按照约定的时间付款的，1．逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2．逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计的逾期应付款的9%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之九的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向出卖人支付违约金。出卖人应当在2008年12月13日前向买受人交付该商品房。涉案合同签订后，田俊敏向都城物业公司支付涉案房屋购房款100万元。2009年3月27日，都城物业公司向田俊敏送达入住通知书，通知田俊敏办理入住手续。同日，都城物业公司与田俊敏签署《商品房交接单》，双方就涉案房屋及资料进行交接。同日，田俊敏与北京瀚海阳光物业经营管理有限公司签署《防火、治安协议书》，《供暖协议》。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．田俊敏是否存在通过服务行为抵扣房屋尾款的情形田俊敏称，都城物业公司的股东兼法定代表人朱铁良，曾是田俊敏丈夫韩x公司即北京中宏基建筑工程有限责任公司的员工。朱铁良成立都城物业公司以后，韩盛宝多次通过北京中宏基建筑工程有限责任公司帮助都城物业公司进行相关融资借贷。朱铁良和韩x关系很好，2006年朱铁良告诉过田俊敏可以以低价格将涉案房屋出卖给田俊敏。签署合同时田俊敏发现合同约定涉案房屋价格与双方口头约定内容不符，朱铁良明确表示系为避免税务机关查税，合同中涉案房屋价格不能按口头约定的价格签署，但双方实际仍按照口头约定涉案房屋价格履行，田俊敏基于对朱铁良的信任签署涉案合同。田俊敏为证明其主张，提交有《保证合同》两份，其中借款人为都城物业公司，保证人为北京中宏基建筑工程有限责任公司；北京中宏基建筑工程有限责任公司法定代表人证明以及田俊敏与韩盛宝的结婚证，以证明韩盛宝系北京中宏基建筑工程有限责任公司法定代表人，其多次帮助都城物业公司进行借款担保。都城物业公司对田俊敏上述主张不予认可，称都城物业公司与北京中宏基建筑工程有限责任公司之间就借款担保系公司之间业务行为，并非个人借款。都城物业公司提交有《建设工程施工合同》和《反担保协议》，以证明都城物业公司与北京中宏基建筑工程有限责任公司系发包人与承包人关系，都城物业公司为北京中宏基建筑工程有限责任公司的担保提供有反担保，不存在通过私人关系进行借款的行为。2．都城物业公司是否向田俊敏催要过剩余购房款根据庭审双方当事人陈述及提交的证据显示，都城物业公司于2019年11月15日向田俊敏送达《催告函》，要求田俊敏支付剩余购房款及逾期违约金，否则将解除合同。除此证据外，再无其他证据佐证都城物业公司曾向田俊敏主张过支付剩余购房款及违约金。田俊敏主张曾多次向都城物业公司主张要求办理涉案房屋产权证书，都城物业公司多次以各种理由拒绝，但从未提及过要求田俊敏支付剩余购房款及违约金。3．田俊敏使用涉案房屋情况田俊敏与都城物业公司于2009年3月27日办理涉案房屋交接手续和入住手续，田俊敏即入住涉案房屋至今。田俊敏提交有《入住通知书》，《商品房交接单》，《供暖协议》，物业费收费凭证和供暖费收款单等，予以佐证其长期居住使用涉案房屋的事实。都城物业公司认可于2009年3月27日将涉案房屋交付给田俊敏，但是对于田俊敏提交的物业费收费凭证和供暖费收款单的关联性不认可。本院认为，田俊敏提交的物业费收费凭证和供暖费收款单可以佐证其居住使用涉案房屋情况，故对上述证据与本案的关联性予以认可，可以证明田俊敏居住使用涉案房屋至今的事实。本院认为，本案中，田俊敏与都城物业公司签订的涉案合同系双方当事人的真实意思表示，不存在法定的无效事由，应认定为合法有效，双方当事人均应当按照合同履行义务。本案中，双方争议的焦点问题有二：一、田俊敏是否已经支付全部购房款。二、都城物业公司可否行使解除权。以下分别论述。一、关于第一个争议焦点田俊敏与都城物业公司签订的涉案合同对涉案房屋总价款进行了明确约定，田俊敏在支付涉案房屋部分购房款100万元后，尚有69．1316万元购房款未支付。田俊敏主张，其与都城物业公司法定代表人朱铁良口头达成协议，约定涉案房屋总价款为100万元，并非按照涉案合同约定的房屋总价款支付，其已经履行全部付款义务，不存在拖欠涉案房屋购房款的行为。根据田俊敏提交的证据，虽可证明田俊敏的爱人韩x宝担任法定代表人的北京中宏基建筑工程有限责任公司曾作为担保人为都城物业公司部分借款提供担保。但是无法佐证都城物业公司法定代表人朱铁良因此向田俊敏承诺涉案房屋总价款为100万元。现都城物业公司主张，根据涉案合同约定的房屋总价款，田俊敏至今尚欠付部分涉案房屋购房款未支付，有事实依据，本院予以支持。二、关于第二个争议焦点根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。田俊敏主张，因都城物业公司长期未向其主张支付剩余购房款，都城物业公司已经超过行使合同解除权的除斥期间，故都城物业公司无权解除涉案合同。本院认为，田俊敏作为购房人，负有按照合同约定全额支付购房款的义务，且该义务应当随合同实际履行而消灭，否则仍将承担继续履行付款的义务。田俊敏至今拖欠涉案房屋购房款未支付，且涉案房屋至今未办理房屋产权变更登记手续，故都城物业公司仍然享有解除涉案合同的权利。现都城物业公司要求解除与田俊敏之间签订的涉案合同，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案合同解除后，田俊敏已无合法占有涉案房屋的事实基础，都城物业公司要求田俊敏返还涉案房屋，田俊敏应当予以返还。关于违约金，田俊敏虽然存在违约行为，但是出于对购房款错误认识，并非其恶意行为，故对于都城物业公司主张的违约金，本院不予支持。关于田俊敏已支付售房款，因田俊敏在本案起诉要求继续履行涉案合同，不予处理，田俊敏可另案解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）田俊敏与被告（反诉原告）北京市都城物业发展有限公司之间签订的编号为x《商品房现房买卖合同》；二、原告（反诉被告）田俊敏于本判决生效之日起十五日内腾退位于北京市北京市朝阳区x号房屋，并将上述房屋返还被告（反诉原告）北京市都城物业发展有限公司；三、驳回原告（反诉被告）田俊敏的全部诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京市都城物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19560元，由原告（反诉被告）田俊敏负担（于本判决生效之日起七日内交纳），反诉案件受理费18320元，由原告（反诉被告）田俊敏负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  蒙 镭二〇二〇年九月二十八日法官助理  臧百挺书 记 员  樊 虹