北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0113民初11904号原告：黄芳，女，1972年11月4日出生，汉族，户籍地福建省福州市鼓楼区，现住福建省漳州市龙海市漳州开发区，公民身份号码×××。被告：李佳芳，女，1982年11月30日出生，汉族，户籍地江苏省徐州市泉山区，现住北京市朝阳区，公民身份号码×××。原告黄芳与被告李佳芳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由本院审判员胡小静独任审判，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告黄芳、被告李佳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄芳诉称：原告（承租方）和被告（出租方）在2020年2月11日签订位于北京市顺义区（以下简称该房屋）的房屋租赁合同。被告为产权人。2020年6月6日，原告因不可抗力（新冠肺炎疫情）等因素，造成该房屋无法继续正常租用，提出提前解除租房合同，并提前一个月通知被告。被告强行要求原告必须再住满一个月后才能搬走，并且强行扣留原告押金人民币3500元和剩余租金人民币8050元。同时被告单方面拟定并签署相关补充协议，要求原告签署，原告拒绝签署。被告的行为违反了合同约定，应当赔偿原告双倍押金7000元，并退还原告自2020年6月6日起至8月15日的剩余租金8050元。因为被告违约在先，擅自扣留原告押金和剩余租金，迫使原告不得不在2020年6月6日到6月13日期间继续滞留在该房屋内与被告协商。双方协商未果之后，原告于2020年6月12日向北京移动微法院提交立案申请，并且在2020年6月13日搬离了该房屋，小区监控可以证明。因而，在2020年6月6日至13日期间的租金，原告不予支付。该房屋无法继续正常租用的具体情形是：1．新冠肺炎疫情期间，楼下烟民烟瘾很大，天天在卫生间抽烟，浓浓的二手烟雾顺着开放式排气通道，倒灌满该房屋的两个卫生间，卫生间是密闭空间，极易形成气溶胶，传播病毒。烟民，更容易感染新冠肺炎，楼下烟民一旦染上新冠肺炎，其喷出的二手烟雾，必然携带病毒，必然会传染给原告，从而将原告置于极其危险的境地。如果继续租住在该房屋内，将严重危机原告的生命权和健康权。2．即便楼下的烟民没有感染新冠肺炎，其制造的高浓度二手烟，也会严重危害原告的身体健康。请求法院判决：1．被告赔偿原告双倍押金7000元及退还剩余租金8050元，共计15050元；2．被告赔偿原告电视回购款350元及水电费55元。被告李佳芳辩称：不同意原告的诉讼请求。因为是原告违约在先，不同意退还押金。我同意退还原告租金为2020年7月6日至8月14日的剩余租金4550元。同意支付原告电视机回购款350元及水电费55元。经审理查明：涉诉房屋位于北京市顺义区，房屋登记在李佳芳名下。2020年2月11日，（甲方）李佳芳与（乙方）黄芳签订《金地未未来租房合同》，合同约定月租金为人民币3500元，押一付三，租赁期限自2020年2月15日起至2021年2月14日止，押金人民币3500元于2020年1月31日支付。甲方承诺：租赁期内，若需提前解除本合同将至少提前一个月通知乙方，并支付给乙方双倍押金；确保在交房前，该房屋内配备的家具家电能正常使用等。乙方承诺：租赁期内若需提前解约将至少提前一个月通知甲方，并负责转租该房屋的剩余租期，乙方选定的新承租人必须经过甲方同意，若违约，甲方有权没收押金，并将剩余房租退还乙方。合同签订后，黄芳向李佳芳支付了押金并于2020年5月9日向李佳芳支付了2020年5月16日至8月15日期间的租金10500元。2020年6月6日，黄芳通过微信向李佳芳告知解除合同，双方通过微信协商转租事宜。2020年6月11日，黄芳通过微信向李佳芳发送《补充协议》，载明：乙方（黄芳）于2020年6月6日按合同约定，提前一个月告知甲方（李佳芳）需提前终止该合同，甲方予以同意。甲乙双方协商同意，双方将于2020年7月5日，提前终止该合同，并于当日验房结算。甲方同意于2020年7月5日，经验房无问题后，退还乙方2020年7月6日至2020年8月14日的剩余租金4550元。按该合同，甲方没收押金作为乙方提前终止合同的赔偿。……本补充协议与《金地未未来租房合同》具有同等法律效力。黄芳在微信中表示：按这个打，寄签。李佳芳回复：“我的理解是你修改之后的条款，就是你住到7．5号，7．5号我去验房退剩余房租，扣留押金；7．5号之前你不再会负责出租事宜，租房事宜有我自己全权处理，如果7．5之前需要看房，先和你预约，对么？”黄芳回复：“是”。李佳芳回复：“ok。我一会复制到Word，稍微调整一下，然后截图给你，你确认没有问题后，我打印两份，然后我签好把两份都寄给你，你签好后寄回一份给我。可以么？”黄芳回复：“可以，不用截图确认，直接打印出来，签字，下午寄出。”李佳芳将补充协议内容截图发送给黄芳，黄芳回复：“打吧”。庭审中，黄芳表示该协议未有其本人签字，表示不认可该协议。黄芳主张卫生间排气扇损坏并提交维修记录以及通话记录等证明李佳芳的违约行为，李佳芳对该组证明目的不予认可。上述事实，有双方当事人陈述、《金地未未来租房合同》《补充协议》、微信聊天记录、电话录音、银行转账记录、保修维修记录等证据在案佐证。本院认为：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人订立合同，采取要约、承诺方式。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。黄芳与李佳芳签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，双方均应依约履行合同。在合同履行过程中，黄芳向李佳芳发送补充协议，该补充协议明确了双方租房合同于2020年7月5日终止，李佳芳退还黄芳租金4550元并没收押金，上述条款与租房合同相关内容不一致，是对租房合同的实质性变更，视为黄芳发出的新要约，李佳芳认可补充协议，并作出了承诺的意思表示。承诺通知到达要约人时生效。承诺生效时合同成立。故本院认可《补充协议》合法成立且已生效，双方应当按照约定履行自己的义务。按照补充协议内容，李佳芳应退还黄芳2020年7月6日至2020年8月14日租金，对黄芳要求李佳芳退还2020年7月6日至2020年8月14日租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对黄芳要求李佳芳退还2020年6月6日至2020年7月5日租金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。黄芳主张卫生间排气扇损坏，系李佳芳违约，但本院认为双方合同签订时间为2020年2月11日，而黄芳首次报修排气扇的时间为2020年2月1日，合同签订前黄芳已知悉排气扇的损害情况，在合同签订时未提出异议，且卫生间排气扇损坏并非影响合同履行的重大因素，故对于其主张李佳芳违约的陈述意见，本院不予采信。黄芳以楼下居民抽烟，小区内有大狗为理由，主张李佳芳违约，并要求李佳芳赔偿双倍押金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。李佳芳同意支付黄芳电视机回购款350元及水电费55元，本院不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第十三条、第十四条、第二十一条、第二十二条、二十五条、二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李佳芳于本判决生效之日起7日内退还原告黄芳租金4550元；二、被告李佳芳于本判决生效之日起7日内支付原告黄芳电视机回购款、水电费共计405元；三、驳回原告黄芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费88元（原告黄芳已预交），由原告黄芳负担63元，由被告李佳芳负担25元，于本判决生效之日起七日内执行。本判决为终审判决。审 判 员 胡小静二〇二〇年九月二十九日法官助理 周家辉书 记 员 姚武男