上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初7274号原告:黄家贵，男，汉族。委托诉讼代理人：沈佳佳，上海金山区联诚法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李青，上海积步律师事务所律师。被告:上海隆也实业有限公司，住所地上海市金山区吕巷镇建乐路****。法定代表人：王大勇，总经理。委托诉讼代理人：徐平，上海市鸿生律师事务所律师。原告黄家贵诉被告上海隆也实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日受理，依法适用简易程序，于2020年6月11日公开开庭进行了审理。原告黄家贵的委托诉讼代理人沈佳佳，被告上海隆也实业有限公司的法定代表人王大勇及委托诉讼代理人徐平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄家贵向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2018年12月3日签订的厂房租赁合同，于本判决生效之日解除；2、被告于本判决生效之日起10日内迁出租赁房屋；3、被告于本判决生效之日起10日内清理租赁房屋现场，若被告逾期未清理租赁房屋现场的，则由原告自行清理，清理费用被告承担；4、被告支付原告拖欠的租金154,466元（暂计算到2020年6月14日止，按年租金520,000元为标准，自2019年12月1日计算至2019年12月14日；以年租金535,600元为标准，自2019年12月15日起计算到本判决生效之日止的租金，扣减被告已经支付的135,000元）；5、被告支付原告因逾期支付租金所产生的滞纳金88,800元（按照每日2,000元的30%为标准，即每日600元，自2019年12月5日起计算到本判决生效之日止）；6、被告支付租赁期间的电费11,111.12元，自2019年7月1日日暂计到2020年3月31日止，以实际发生的为准；7、被告已经支付的押金50,000元归原告所有；8、被告支付原告房屋占有使用费（以年租金535,600元为参照标准，自判决生效之日的次日起计算到被告实际迁出租赁房屋日止）。事实和理由：2018年1月，案外人上海鑫石机电设备有限公司作为上海市金山区吕巷镇建乐路**房屋的权利人，就该房屋对外经营租赁管理事宜，自2018年1月起，授权给原告以其个人名义行使对外经营租赁收益的实体权利和包括起诉在内的程序权利。2018年12月3日，原告作为出租人，被告作为承租人，签订了《厂房租赁合同》，就涉案房屋的租赁履行事宜作出了明确约定。现被告违反了合同第四条第四款之约定“推迟满一个月不交租金”，经原告向被告的法定代表人王大勇多次催讨未果，因此原告提起诉讼。被告上海隆也实业有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。由于疫情，被告业务遭受重大影响，因此于2020年3月起，就与原告多次协商合同解除事宜。经过双方的口头约定及结算，原、被告之间的《厂房租赁合同》已于2020年4月解除，被告已经于2020年4月10日至2020年4月15日期间，腾空并搬离了涉案厂房，也已经结清了租金和水电费。在被告搬离后，原告已经将涉案厂房挂牌出租。因此，双方的租赁事宜已经平稳、妥善地解决。原告为证明自己的主张，向本院提交以下证据：1.房地产权证、营业执照、房屋出租证明，证明涉案厂房具有合法性且原告有权出租。被告对真实性无异议。2．厂房租赁合同，证明原、被告的租赁关系。被告对真实性无异议。3．2019年7月1日至2020年3月31日的电费凭证及业务回单，证明被告支付电费至2019年9月30日，之后的电费没有支付。被告对真实性无异议，但是认为电费已经在最后结算的时候一并结算过了。被告为证明自己的主张，向本院提交以下证据：1.厂房现场照片，证明被告已经于2020年4月15日搬离涉案厂房，并打扫干净。原告不予认可，并认为这组证据不能证明合同已经解除。2.原告与被告法定代表人微信聊天记录，证明被告已经结清房租和电费。原告对真实性无异议，确认被告电费已经支付至2019年9月底，并支付房租135,000元。3.照片一组，证明原告已经将涉案厂房挂牌出租。原告不予认可，认为该组照片也不能证明合同已经解除。4.被告法定代表人出具的结算清单，证明与原告之间的账目已经结清。原告不予认可，认为是被告单方制作，不能证明双方之间已经结算。5.证人程金兵、钱齐的证人证言，证明被告已经于2020年4月15日搬离涉案厂房，且现场还有中介人员看房。原告认为证人与被告有利害关系，对证人证言不予认可。6.2020年6月11日、12日拍摄的照片一组，证明涉案厂房已经被出租给新的承租户。原告对真实性无异议，确认已经于2020年6月10日将涉案厂房对外出租。经审查，原告提供的证据、被告提交的证据1、2、3、6具有真实性、合法性，能证明案件事实，本院依法予以采信。被告提交的证据4，系被告单方制作，原告不予认可，本院不予认定。被告提交的证据5，能证明部分案件事实，本院结合其他证据综合认定。根据以上采信的证据，结合当事人的当庭陈述，本院认定本案事实如下：原告受案外人上海鑫石机电设备有限公司的委托对上海市金山区吕巷镇建乐路21号房屋进行出租经营管理。2018年2月3日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，合同约定：甲方（原告）出租上海市金山区吕巷镇建乐路21号厂房给乙方（被告），租赁期限自2018年12月15日起至2023年12月14日止。年租金为520,000元，每年递增3%。租金支付方式为每年分两次支付，每半年向原告支付租金，每期租金需提前10天支付给甲方，如乙方推迟支付租金，甲方有权增收滞纳金，超出时间按2,000元/日计算，推迟满一个月不交租金，甲方有权终止合同并没收押金。合同签订之时，乙方支付50,000元押金给甲方，履行合同期满或者甲乙双方同意合同终止时，则在乙方付清有关政府部门的费用后，由甲方在三天内全数退还押金给乙方，如违期，乙方有权收取甲方滞纳金1,000元/日。租赁期间，如乙方提前终止合约，需要提前六个月通知甲方，否则押金50,000元由甲方没收。租赁期间，水电费由乙方支付。合同签订后，被告入驻涉案厂房，并支付房租至2019年11月底。2020年年初，由于被告经营不善，未按时交纳2020年上半年度的房租。经双方协商，2020年3月4日，被告支付原告35,000元、2020年3月19日，被告支付原告100,000元，并支付电费至2019年9月底。之后，双方协商合同解除事宜，但未达成协议。2020年4月15日，被告擅自搬离涉案厂房。之后，原告挂牌出租涉案厂房。2020年6月10日，原告将涉案厂房另行出租。原告认为原、被告之间的合同尚未解除，应支付拖欠租金及滞纳金，遂涉讼。本院认为，原、被告双方签订的《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告称已经与原告协商一致解除合同，双方已经结算完毕，原告对此予以否认，由于被告未提交证据证明，本院不予采信。被告并无合同约定的解除权行使情形，也没有法律规定的解除权，更没有协商一致解除合同，其单方搬离涉案厂房的行为不能导致合同的解除。由于非金钱义务无法强制履行，被告搬离行为属于以自己的行为表明不再履行租赁合同，因此在被告不愿继续履行房屋租赁合同的情形下，租赁合同目的已无法实现，故对于原告行使法定解除权要求解除原、被告之间房屋租赁协议的诉讼请求，本院予以支持。根据《合同法》相关规定，行使法定解除权，合同自通知到达对方时解除，因此，被告2020年5月15日收到起诉状副本，合同于该日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。在不享有解除权的前提下，被告擅自搬离已经构成违约，应承担违约责任。《厂房租赁合同》第七条约定，租赁期间，如被告提前终止合约，需提前六个月通知原告，否则押金五万元由原告没收。本院认为，该条约定可视为双方对于违约金数额的约定，现被告违约，原告请求押金50,000元不予退还，于法有据，本院予以支持。关于原告请求的租金，2019年12月1日起至2020年5月15日合同解除之日的租金244,456.99元，被告应当支付，扣除被告已经支付的135,000元，被告尚需支付租金109,456.99元。被告搬离涉案厂房后，原告已掌控涉案厂房并积极挂牌招租，涉案厂房已经于2020年6月10日出租，原告方已积极履行了守约方的及时减损义务,虽然被告的违约行为致使原告存在2020年5月16日至2020年6月9日该段时间的空置损失，但是上述支持的押金不予退还已能填平该损失。原告要求被告支付合同解除之后房屋占有使用费，无事实和法律依据，本院不予支持。原告在庭审后确认被告已经支付电费至2019年9月底，因此，被告应支付2019年10月至2020年3月的电费4,828.96元。关于原告诉请的逾期支付租金的滞纳金，由于被告存在延迟支付租金的情况，给原告造成了一定的损失，故应承担相应责任。《厂房租赁合同》第四条约定，如被告推迟支付租金，原告有权增收滞纳金，超出时间按2,000元/日计算，推迟满一个月不交租金，原告有权终止合同并没收押金。该条款对滞纳金的标准约定并不明确，原告依此提出的滞纳金诉请，本院无法支持，本院从制裁违约和利益平衡原则出发，结合原告的实际损失，基于公平原则，酌情将滞纳金标准调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付，按原告主张起止日计算。由于被告已经搬离并清空了涉案厂房，涉案厂房已经有新租户入驻，因此原告关于被告迁出、清理涉案厂房的请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告黄家贵与被告上海隆也实业有限公司于2018年12月3日签订的《厂房租赁合同》于2020年5月15日解除；二、被告上海隆也实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄家贵租金109,456.99元；三、被告上海隆也实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄家贵逾期支付租金的滞纳金（以109,456.99元为基数，自2019年12月5日起计算至本判决生效之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计付）；四、被告上海隆也实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄家贵电费4,828.96元；五、被告上海隆也实业有限公司已经支付的押金50,000元归原告黄家贵所有；六、驳回原告黄家贵的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2,849元，由原告黄家贵负担1,235元，被告上海隆也实业有限公司负担1,614元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 潘永华二〇二〇年九月十日法官助理 胡 琼书 记 员 陆园涛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。