北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初38555号原告：郭永胜，男，1979年10月9日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：朱武平，北京璐祥民嘉律师事务所律师。被告：北京可味餐饮有限公司金辉恒源餐饮分公司，住所地北京市朝阳区望京东园****楼**101地下****。负责人：胡恒仙,经理。原告郭永胜（以下简称姓名）与被告北京可味餐饮有限公司金辉恒源餐饮分公司（以下简称可味公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。郭永胜委托诉讼代理人朱武平、可味公司负责人胡恒仙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郭永胜向本院提出诉讼请求：1、要求可味公司返还2020年1月31日至2020年4月17日的场地使用费56466元；2、要求可味公司退还郭永胜保证金3万元；3、要求可味公司返还装修费5万元。事实和理由：2019年9月17日，郭永胜与可味公司签订了《联营协议》，约定2019年10月18日至2020年10月17日期间由郭永胜承租可味公司位于北京市朝阳区望京金辉大厦地下一层上可味堂食广场第A02号场地经营快餐，按照每月22000元标准向可味公司支付场地使用费。合同签订后，郭永胜按约定支付了场地使用费，并向可味公司支付了保证金30000元。2019年9月17日，可味公司以涉案场地需要重新装修为由，向郭永胜收取装修费50000元。自2020年1月新冠肺炎疫情爆发至今，上述场地先是禁止经营，后因疫情影响客流量剧减，直至今日，食堂大门仍处于封闭状态，影响了郭永胜的经营。郭永胜在2020年4月17日解除了双方的协议。双方未能就解除后果达成一致，故郭永胜提起本案诉讼。可味公司辩称：不同意郭永胜的全部诉讼请求。首先，为了疫情防控，顾客不能直接进入美食广场，但可以通过商场入口进入美食广场。春节期间美食广场不营业。2020年2月11日，我公司通知郭永胜等商户营业，营业不存在障碍。郭永胜在2020年3月底开始营业，我公司不同意退还场地使用费。其次，郭永胜未按期支付场地使用费超过三日且提前终止合同，根据合同约定，保证金不予退还。第三，我公司未收取过装修费。本院经审理查明：2019年9月17日，甲方可味公司与乙方郭永胜签订了《联营协议》，约定甲方将位于望京金辉大厦地下一层上可味堂食广场（以下简称美食广场）第A02号场地提供郭永胜用于乙方堂食售卖使用，合作期限自2019年10月18日至2020年10月17日，场地使用费每月22000元，保证金30000元。合同第四条第4款约定，在协议期内，按每三个月为一期支付场地使用费。乙方于每期期满前10日支付下一期的费用。超出15天未缴纳的，视为乙方违约，甲方有权单方面解除协议，保证金不退。第十条第3款约定，未经甲方同意连续三日未开展经营活动的，甲方有权解除协议收回席位，保证金不予退还。第十条第5款约定，如乙方无故单方面终止本协议，则甲方有权将乙方所交纳的保证金视为违约金没收，并可继续向乙方要求补偿不足部分或合同期内的剩余场地使用费。第十一条约定，乙方因自身原因需提前解除协议的，应提前30日书面通知甲方，经协商一致后办理解除合作协议手续，并不退还保证金。合同签订后，可味公司将租赁场地交付郭永胜使用，郭永胜向可味公司支付了30000元保证金以及2020年4月17日之前的场地使用费。2020年1月下旬，新冠肺炎疫情爆发。受疫情影响，本应在春节假期结束后开始营业的涉案场地未能按时开业。2020年2月11日，可味公司通知郭永胜在内的商户可以开业。2020年3月15日，郭永胜开始营业。2020年4月4日，可味公司表示同意郭永胜免交下一季度中一个月的场地使用费，但郭永胜未同意。2020年4月13日，郭永胜向可味公司发送《解除合同通知书》，以疫情构成不可抗力，导致租赁场地长期不可使用为由，通知可味公司于2020年4月17日解除《联营协议》、接收租赁场地，并要求可味公司退还保证金30000元、装修费50000元，协商疫情期间的场地使用费。2020年4月14日，可味公司向郭永胜回函，表示新冠疫情仅短期影响档口的经营，而且档口于2020年2月11日起恢复经营，并未导致合同无法履行，不同意解除合同。2020年4月17日，郭永胜将物品搬离租赁场地。2020年4月18日，可味公司向郭永胜发函，称郭永胜在双方就解除事宜未达成一致的情况下即于2020年4月17日将物品搬离，停止了档口的经营，若郭永胜未能在2020年4月20日前返场正常经营，将视为单方解除合同，合同将在2020年4月21日起解除，保证金不予退还。但郭永胜并未恢复经营。现涉案场地已经由可味公司另行出租。双方均认可在疫情发生后，美食广场面向地铁口的入口处于封闭状态，顾客需要通过美食广场所在的商场入口进入商场，再通过电梯到达地下一层进入美食广场。郭永胜认为基于上述原因导致美食广场基本没有客流。可味公司则认为封闭面向地铁口的入口是为了防疫的需要，顾客进入美食广场很方便，没有任何障碍。此外，郭永胜主张可味公司员工苏小权在2019年9月下旬向其收取了装修费50000元，但可味公司并未进行装修，应予以退还。可味公司否认收取装修费。郭永胜提交其与苏小权的谈话视频，视频中郭永胜要求苏小权退还装修费5万元，苏小权未明确是否收取，只是让郭永胜通过诉讼解决。经双方同意，本院传唤苏小权到庭。苏小权当庭表示未向郭永胜收取过任何装修费，视频中之所以没有否认是不想理会郭永胜的无理要求。另查，涉案场地所在的房屋已取得房屋所有权证书，系可味公司自北京金辉北望商业管理有限公司处承租而来。本院认为：郭永胜及可味公司之间的《联营协议》，名为联营协议，实为可味公司将涉案场地出租郭永胜用于经营使用的房屋租赁合同。该合同合法有效，对双方具有法律约束力，任何一方不得擅自解除合同。租赁期间爆发的新冠疫情以及疫情防控措施虽然属于签订合同时不能预见的客观情况，但一方面，郭永胜的主要合同义务是交纳租金，疫情及疫情防控措施并未使得该义务无法履行；另一方面，自2020年2月11日起，涉案场地已恢复营业，郭永胜使用涉案场地经营并不存在障碍，不属于合同目的无法实现。因此，郭永胜不享有单方解除合同的权利。而且在可味公司同意减免郭永胜一个月的场地使用费的情况下，郭永胜若不同意，可以另行与可味公司协商或诉请法院变更合同，而非径行解除合同、搬离涉案场地。所以，郭永胜单方解除合同的行为构成根本违约，应当承担违约责任。因郭永胜不享有单方解除权，其通知可味公司解除合同不发生解除合同的效力。而可味公司基于郭永胜根本违约有权解除合同，其已通知郭永胜合同于2020年4月21日起解除，因此，本院认定双方合同在2020年4月21日解除。关于2020年1月31日至2020年4月17日的场地使用费，根据庭审查明的事实，疫情及疫情防控措施导致涉案场地开业有所延迟，亦在一定程度上减少了客流量。本院考虑上述因素，酌情判令可味公司退还郭永胜场地使用费19000元。郭永胜根本违约导致合同解除，本院对其要求退还保证金的请求不予支持。关于装修费，首先，郭永胜称装修费5万元是现金交纳，可味公司未出具收据，并不符合交易的常理。其次，虽然苏小权在视频中的答复不置可否、存在疑点，但仅凭此点无法明确推知可味公司收取了装修费，而苏小权当庭表示未收取装修费。因此，本院认为可味公司是否收取郭永胜装修费属于真伪不明，在此情形下，郭永胜作为负有举证责任的一方应当承担不利的法律后果。因此，本院对郭永胜要求可味公司返还装修费的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：一、被告北京可味餐饮有限公司金辉恒源餐饮分公司于本判决生效之日起七日内返还原告郭永胜场地使用费一万九千元；二、驳回原告郭永胜的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1515元，由原告郭永胜负担1377元（已交纳），被告北京可味餐饮有限公司金辉恒源餐饮分公司负担138元（原告郭永胜已垫付，被告北京可味餐饮有限公司金辉恒源餐饮分公司于本判决生效之日起七日内给付原告郭永胜）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李瑶瑶二〇二〇年九月二十一日书记员  耿迎新