北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初1782号原告：张芃，女，1978年3月5日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：俞嘉颖，北京大成律师事务所律师。被告：北京雅苑时尚酒店管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：彭奎洋，总经理。原告张芃（以下简称原告）与被告北京雅苑时尚酒店管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成由法官唐兴华担任审判长，人民陪审员蒋馥蕴、王国栋参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人俞嘉颖到庭参加诉讼，被告经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告于2013年12月17日签订《房屋租赁合同》；2.请求判令被告退还2019年8月20日至2029年2月19日期间的剩余租金82308元；3.请求解除原、被告于2015年3月7日签订的《物业委托代理合同》；4.请求判令被告赔偿因合同提前解除所造成的经济损失58140元；5.诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年12月17日，原、被告签订《房屋租赁合同》约定，被告将坐落于北京市通州区通州南路X号院X号楼X室的房屋（以下简称租赁房屋）出租给原告，房屋面积为19．5平方米；租赁期限为15年，自2014年2月20日起至2029年2月19日止；月租金标准为722元。《房屋租赁合同》生效后，不同于一般租赁合同的租金支付方式“月付、季付或者年付”，原告是一次性地将15年的房屋租金130000元全部支付给了被告。原告之所以同意这种极为特殊的租金支付方式，其中原因很简单，因为被告在针对包括租赁房屋在内的“万通公寓”整座楼宇数百间房屋整体对外招租时，其宣传口号就是“以租代买+委托出租获取收益”，即原告好比“业主”一次性地支付15年的租金后就取得了该房屋15年的“产权”，同时为了吸引原告能够承租该房屋，被告承诺在原告一次性支付全部租金后将会把租赁房屋再次对外出租，获取租金之后，原、被告双方再分别取得收益。综上，原告愿意承租该房屋并且愿意一次性支付巨额租金并不是为了自己居住使用该房屋，而是因为充分信任被告有履约能力能够代理原告将该房屋对外出租，并且保证在未来的15年之内原告能够持续地取得收益。正是基于前述协商一致所达成的意思表示，原、被告双方于2015年3月7日，又签订了《物业委托代理合同》，原告委托被告将租赁房屋对外出租，每月租金1550元，被告每季度向原告支付一次租金。《物业委托代理合同》生效后，被告一直在正常地履行着向原告支付租金收益的合同义务。2019年2月20日，被告还与原告续订了《物业委托代理合同》，将每月向原告支付的租金标准由原来的1550元提高至1700元，同时还明确约定了委托期限至2029年2月19日止，与《房屋租赁合同》同时到期届满，期间被告也不会再给原告涨租金了。涉案的两个合同本来一直都在正常地履行着，然而原告突然间接到一纸由通州城管、北苑街道办等多部门联合下发的《告知书》，看过之后原告方才知道原来涉案房屋属于违法建设，即将被城管执法部门强制拆迁，夷为平地。作为该房屋的“业主”，在剩余租期还长达近10年的情形下，原告得知这一消息后当然是大为震惊，赶紧联系被告协商善后事宜，然而被告居然故意地逃避不见，纵使原告焦头烂额也无动于衷，让原告不得不怀疑被告不但没有“协商解决纠纷的诚意”甚至还心存着“侵吞原告剩余租金的极大恶意”，更不用论证是由于被告的过错和责任才导致了涉案的两个合同因租赁房屋要被强拆而无法继续履行只能解除。原告认为，被告正是担心自身需要承担导致合同解除的违约责任且不愿意赔偿原告的经济损失才会东躲西藏。被告未答辩。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2013年12月17日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将坐落于北京市通州区北苑南路X号院X号楼X室（以下简称X室）出租给乙方，建筑面积19．5平方米，租期自2014年2月20日始至2029年2月19日止，月租金722元；乙方一次性交纳租期内的全部房屋租金；因城市建设等原因，乙方承租的房屋需要拆迁时，甲方必须将剩余房租退还乙方；……。在《房屋租赁合同》的补充条款中双方约定：在乙方承租房屋期间，乙方应按时交纳物业和取暖等各项费用……，超过六个月不交纳的，视为放弃对该房的承租权，甲方有权收回该房屋且所收房款不予退还；合同期限内，乙方可以无条件将房屋退租，按每月房屋使用租金扣除并退还剩余租金。除645室外，原告还承租了643室，故合同签订后，原告一次性交纳了X室、X室两套房屋的全部租金260000元。2015年3月7日，原告与被告签订《物业委托代理合同》并之后每年签订一份《续合同》，约定原告将上述房屋交由被告代理出租，最后一份《续合同》的代理期限自2019年2月20日至2029年2月19日止，月租金1700元，租金按季度支付。2019年7月17日，北京市通州区城市管理综合行政执法局、北京市规划和自然资源委员会通州分局、北京市通州区市场监督管理局、北京市通州区北苑街道办事处四部门联合告知通州区北苑南路X号的各承租户称：“中国农业出版社印刷厂在通州区北苑南路16号建设的商业楼、公寓楼等建筑，已构成违法建设，应由城乡规划主管部门依法责令限期拆除。但中国农业出版社印刷厂未履行拆除义务，现政府已责成由城管执法部门对涉案违法建设强制拆除……。上述建设存在重大安全隐患，一旦发生火灾等事故，将严重威胁您的人身和财产安全。请在该违法建设内租住的人员及时腾退房屋，自行清理存放在房屋内的财物，有续租或拟承租意愿的，请您注意相关部门设置的公告提示，不要在此租住，以减少经济损失，确保您的合法权益不受侵害”。自2019年8月20日起，被告因该物业被政府相关部门列为违法建筑将被限期拆除，自行终止了与原告签订的《房屋租赁合同》、《物业委托代理合同》的履行，但原告交纳的剩余租金没有退还。庭审中，经本院释明，原告表示关于《房屋租赁合同》、《物业委托代理合同》的效力由人民法院依法予以认定。2020年5月9日，本院向被告公告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票。本院认为：当事人有答辩并对对方提供的证据进行质证的权利，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原、被告虽然就X室租赁事宜签订《房屋租赁合同》，但由于被告据以出租的房屋未经主管部门批准建设，也未取得的建设工程规划许可，故双方签订的《房屋租赁合同》无效。合同无效后，被告应当将基于该合同取得的财产向原告予以返还。但原告在合同签订后，实际占有使用房屋，亦应向被告支付占有使用房屋的费用，现原告要求退还的“租金”数额未超出应退还的数额，故本院对原告要求退还“剩余租金”的请求予以支持。同理，因案涉房屋系违法建筑，原、被告间的《物业委托代理合同》亦属无效，而原告主张赔偿因合同解除所造成的经济损失不属于信赖利益的救济范畴，故原告的该项主张依据不足，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了举证、质证的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、张芃与北京雅苑时尚酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》无效；二、北京雅苑时尚酒店管理有限公司退还张芃剩余款项82308元，于本判决生效后7日内执行清；三、张芃与北京雅苑时尚酒店管理有限公司签订的《物业委托代理合同》无效；四、驳回张芃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费（以公告费票据为准）由北京雅苑时尚酒店管理有限公司负担，于本判决生效后7日内交纳。案件受理费3109元，由张芃负担1251元（已交纳），北京雅苑时尚酒店管理有限公司负担1858元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  唐兴华人民陪审员  蒋馥蔚人民陪审员  王国栋二〇二〇年九月十三日书 记 员  武 晗