北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0107民初8008号原告（反诉被告）：郝润萍，女，1971年11月13日出生，住北京市朝阳区。公民身份号码：xxx委托诉讼代理人：付裕，北京京翔律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘波，女，1979年2月15日出生，住北京市石景山区。公民身份号码：xxx原告（反诉被告）郝润萍诉被告（反诉原告）刘波房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由本院审判员吴朝辉独任审判，公开开庭进行了审理。原告郝润萍及其委托诉讼代理人付裕，被告刘波到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）郝润萍向本院提出诉讼请求：1、确认2020年4月30日原、被告双方之间的《房屋租赁合同》解除；2、判决被告退还剩余未使用两个月租金92693元；3、本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年11月29日原、被告双方签订《房屋租赁合同》，租赁地址位于北京市石景山区，建筑面积217.69平方米，该房屋作为办公使用，租赁期限自2017年1月1日至2022年12月30日。其中2016年11月29日至2016年12月30日为装修免租期。首年租金每六个月支付一次，之后每次付款日期为2017年5月30日付下半年房屋租金，此后按年付方式支付房租，并且进一步约定了租金从第二年开始每年按6％递增，如房屋租金波动幅度大，双方另行协商房屋租金幅度。租赁保证金42449.55元。合同签订后，原告依约于签约当日通过银行转账方式向被告支付租赁保证金42449.5元以及首次半年租金254697元，原告已向被告全部支付完毕总计297146.5元租金及保证金。被告依约于2016年11月29日向原告交付该房屋钥匙。至此，原、被告双方均已履行完毕合同约定义务。合同履行过程中，原、被告双方经过多次协商一致，自2020年起租金每半年支付一次，在原有租金基础上递增6％的幅度上变更为递增3％幅度的约定。原告于2020年1月19日前通过银行转账方式支付向被告支付的上半年租金共计305379元支付完毕。然而，2020年1月20日我国爆发了新冠型肺炎疫情，时值恰临春节之际，又处于全国中小学校放寒假之时。此次新冠肺炎疫情自爆发后春节假期延长，商场、车站等公共场所临时关闭，在政府多次强调居家隔离做好自身防护工作要求的基础上，新冠肺炎疫情的防护措施始终持续过程中。在此期间，北京又处于全国疫情防控的首都中心，始终处于一级防控状态。截至目前为止，北京市的幼儿园、小学和大学均未开学，而中学也仅是高三年级的学生和初三年级的学生开学。因原告所租赁的场地自2017年起公司的经营业务为中、小学课外辅导的培训机构，公司的经营效益又和附近中、小学学校的学生和家长有着直接的关系，再加上新冠肺炎疫情的事件发生造成了原告所经营的公司无法正常营业，造成了临近破产倒闭的状态。故此，原告于2020年4月28日向被告提出了解除合同，被告同意于2020年4月30日解除合同并要求将房屋腾空且交付房屋钥匙。故此，原告已将房屋腾空且合同解除后，被告却拒绝退还未使用租金及租赁保证金，并且以必须出具自认其愿意承担违约责任为条件，否则拒绝退还租金和保证金。因此，原告万般无奈之下，特向法院起诉。被告（反诉原告）刘波辩称，同意解除合同，双方于2020年5月11日交接，故合同解除时间是2020年5月11日。不同意原告第二项诉讼请求，根据合同，原告提前退租已属违约，按照合同应当收取原告2个月租金作为违约金。据此提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付合同违约金92693元；2、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原被告于2016年11月29日签订《租赁合同》一份，反诉原告将位于北京市石景山区出租给反诉被告租赁期限自2017年1月1日起至2022年12月30日止。在合同履行期间，反诉被告单方要求解除合同，故依据租赁合同第七条违约处理第一款，反诉被告应向反诉原告支付两个月租金作为补偿。此外反诉被告将租赁房屋用于润文德生（北京）教育咨询有限公司注册地址，故反诉被告应在合同解除后立即变更公司注册地址。原告（反诉被告）郝润萍针对被告（反诉原告）刘波的反诉辩称，在租赁期间遇疫情影响，构成不可抗力，根据合同免责条款的约定，双方之间互不承担违约责任。根据最高院关于疫情期间的指导意见，郝润萍不应承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：位于北京市石景山区（以下简称案涉）登记在刘波名下，为刘波单独所有。2016年11月29日郝润萍（乙方）、刘波（甲方）签订了《房屋租赁合同》，租赁地址位于案涉，建筑面积217.69平方米，该房屋作为办公使用，租赁期限自2017年1月1日至2022年12月30日。《房屋租赁合同》第7.1条约定，乙方因特殊情况要求退租必须提前六十天通知甲方并支付二个月房租作为补偿。双方当事人均认可2020年起房屋月租金标准为46346.5元，郝润萍已将2020年上半年租金共计278079元支付给刘波。郝润萍承租案涉室用于润文德生（北京）教育咨询有限公司（以下简称润文公司）经营校外教育培训业务。2020年2月14日，郝润萍合伙人与刘波协商疫情期间减免租金，双方未达成一致。2020年4月28日，郝润萍合伙人向刘波提出退租。4月30日，刘波答复：“合同没有到期，你们提出不租了，属于违约，既然你们不租了，我看一下合同……那你们在4月底之前把里面属于你们的东西搬走，同时不能损坏属于的东西，如有损坏，照价赔偿。”郝润萍合伙人回复：“刚看到您的信息，疫情期间，大家都要互相照顾，等节后咱们再坐下来协商好吗？祝五一节日快乐！”2020年5月11日，双方办理房屋腾退交接，5月12日刘波退还郝润萍电费1000元及保证金42449.55元。就合同解除时间，郝润萍主张2020年4月30日解除，刘波主张应于2020年5月11日办理交接时解除。就教育培训情况，郝润萍主张受疫情影响，线下教育培训已停止，部分进行线上培训，但生源受到严重影响。刘波就此不予认可，提交与润文公司微信聊天记录为证，主张疫情期间润文公司采取线上教育，其经营未受影响。经查，截至本案庭审辩论终结之时，润文公司住所地仍为北京市石景山区。上述事实，有《房屋租赁合同》、不动产权证书、短信聊天记录、微信聊天记录、收条等证据及当事人当庭陈述等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，刘波、郝润萍签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。本案中，郝润萍承租案涉用于经营校外教育培训业务。合同履行过程中，由于疫情的原因，政府部门采取了相应的疫情防控措施，严格禁止开展校外线下培训，对润文公司的经营造成一定影响。双方均要求解除合同，但现有证据不能证明合同于2020年4月30日解除，对于郝润萍主张的合同解除时间本院不予支持。结合房屋腾退、交接等情形，本院确认双方租赁合同于2020年5月11日解除。考虑到租赁房屋的用途，疫情确对润文公司营业造成一定影响，给双方当事人均造成一定损失，基于公平原则，就退还剩余租金的数额本院依法予以酌定为76247.5元。就违约责任，虽然疫情对郝润萍租赁房屋的目的造成一定影响，但并未导致其合同目的不能实现。在合同履行过程中，郝润萍坚持主张解除合同，依据双方的《房屋租赁合同》，郝润萍退租未提前通知刘波确属违约，应向刘波支付违约金。就违约金数额，本院根据疫情影响、过错程度、对刘波造成的经济损失及公平原则对违约金进行酌定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、2016年11月29日刘波、郝润萍签订的《房屋租赁合同》于2020年5月11日解除；二、刘波于本判决生效之日起15日内退还郝润萍剩余租期内租金76247.5元；三、郝润萍于本判决生效之日起15日内支付刘波违约金35000元；四、驳回郝润萍其他之诉讼请求；五、驳回刘波其他之反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2116元，由郝润萍负担412元（已交纳），由刘波负担1705元（于本判决生效后15日内交纳），反诉案件受理费1058元，由郝润萍负担338元（于本判决生效后15日内给付刘波），由刘波负担720元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审判员  吴朝辉二〇二〇年九月二十九日书记员  路红红