上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初50637号原告：李悦，女，1974年5月29日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：林钟城(系原告丈夫)，住同原告。被告：王玲娟，女，1956年10月5日出生，汉族，住上海市闵行区。原告李悦与被告王玲娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告李悦及其委托诉讼代理人林钟城，被告王玲娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李悦向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2019年11月1日至2019年12月31日期间的租金人民币(以下币种同)55,000元；2.判令被告支付原告违约金，按照275元/日标准，自2019年11月6日起计算至实际付清之日止；3.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2011年，原、被告即发生租赁关系。2017年5月10日，原、被告第三次就上海市浦东新区北园路XXX号底层200平方米的房屋(以下简称涉案房屋)签订《联营合同》，约定原告向被告提供涉案房屋，期限为2017年5月15日至2019年12月31日。固定投资回报(租金)为27,500元/月，每2个月支付一次，先付后用，每2个月的第一个月的1至5日为支付日。押金为46,234元。合同签订后，被告于2017年5月31日支付原告86,128元，付清了2017年4月份、5月份、6月份的租金。根据合同约定，被告应于2017年7月1日至2017年7月5日支付2017年7月份、8月份的租金，应于2017年9月1日至2017年9月5日支付2017年9月份、10月份的租金，但被告实际仅于2017年8月14日支付原告40,000元。之后被告多次拖欠租金，根据合同约定，被告理应支付原告违约金。现因被告尚欠原告2019年11月1日至2019年12月31日期间的租金55,000元至今未付，且拖欠租金的行为损害了原告合法权益，故原告诉至法院，要求判如所请。王玲娟辩称，不同意原告全部诉讼请求，被告已经支付租金至2019年11月14日，仅欠付一个半月的租金41,250元，但在原告处有押金46,234元，足以抵扣未付租金，还有余款需要退回。被告不欠付租金本金，也不需要支付违约金，且违约金约定过高，超过贷款利率，目前年利率只有15.40%。本院经审理认定事实如下：2011年，原、被告双方即发生租赁关系。2017年5月10日，以原告为甲方，被告为乙方签订《联营合同》，约定甲方向乙方提供涉案房屋的房屋使用权作为联合经营的投资，房屋使用权期限为2017年5月15日至2019年12月31日。押金为46,234元；固定投资回报为27,500元/月，每2个月支付一次，先付后用，每2个月的第一个月的1至5日为支付日。合同第八条约定“乙方若逾期支付每月固定的投资回报金，每逾期一日，乙方应当向甲方支付逾期付款总额的0.5%作为违约金，逾期付款违约金的计算期自该欠款应付之日开始计算，直至乙方付清欠款本金。若乙方拖欠达十五日，甲方除可要求乙方支付违约金外，有权停止供应水、电和其他服务，并将租赁房屋加封。若乙方拖欠达三十日或累计达四十五日的，甲方有权单方面解除合同。甲方有权分别或同时采取以上措施，且甲方可通过法律途径封存、拍卖乙方所属资产，以抵偿甲方因乙方不承担履行本合同的条款规定和条件而遭受的一切经济损失。”合同签订后，被告继续使用涉案房屋。合同到期后，因原告认为被告在使用涉案房屋期间多次拖欠租金且至今尚未付清2019年11月1日至2019年12月31日期间的租金，故诉至本院，要求判如所请。审理中，1.原告提供2017年5月31日至2019年9月6日期间的中国银行交易流水15页，证明被告向原告支付的所有租金的金额。2017年支付租金207,580元，2018年支付租金330,000元，2019年支付了2019年1月1日至2019年10月31日期间的租金275,000元。经质证，被告表示对该份证据的真实性无异议，确认只通过银行转账方式支付租金，没有其他支付方式，并提供中国民生银行个人账户对账单，证明2017年被告应支付原告340,000元，但实际支付341,128元。经质证，原告表示对该份证据的真实性无异议，认为被告2017年应付租金341,128元，实际支付341,128元，2017年租金有拖延支付的情况但已付清，实际被告现欠付的是2019年11月1日至2019年12月31日期间的租金。因双方对对方提供证据的真实性均不持异议，故本院对中国银行交易流水及中国民生银行个人账户对账单的真实性均予以确认。2.原告提供原、被告之间的微信聊天记录截屏打印件一张及微信内照片打印件一张，证明2017年5月31日支付的86,128元中只有15,080元和27,500元两笔才是本案租赁合同的租金支付金额，原、被告确认了租金计算方法。经质证，被告对该组证据的真实性无异议，但认为虽表格上写的是2017年4月、2017年5月1日-2017年5月14日、2017年5月15日-2017年5月31日及2017年6月，但实际2017年4月对应的是2017年4月15-2017年5月14日期间的租金，2017年5月对应的是2017年5月15日-2017年6月14日期间的租金，2017年6月对应的是2017年6月15日-2017年7月14日期间的租金，2017年5月不应当分开写，是原告误导导致被告误写，合同期就是从2017年5月15日开始的，最后以31日结束，所以被告欠付原告的是一个半月的租金，不是两个月租金。对此，原告表示之所以半个月租金会提前计算掉，是因为被告有不整期支付的情况，所以为方便计算，2017年按照自然月计算，不再按照合同月计算。后续原告向被告发送了四次催缴函，均载明了租金的数额，但被告均未提出过异议。因被告对原告提供的证据的真实性不持异议，故本院对原、被告之间的微信聊天记录截屏打印件及微信内照片打印件的真实性均予以确认。微信内照片系被告发送给原告，其手写部分为：2017年4月30,000元；5月1日-5月14日13,548元，14天；5月15日至5月31日15,080元，17天；6月27,500元；合计86,128元。3.原告提供其分别于2017年10月25日、2017年11月30日、2018年1月29日、2018年2月8日向被告发送的函告及附件、邮政特快专递回执、被告收到函告的信息反馈单，证明被告第一次支付租金后续租金即未支付，原告无奈发送函告催讨，被告予以签收后支付租金。后期租金被告多次拖欠，原告发函予以催缴，被告予以签收。原告向被告催缴租金及违约金的期间为2017年7月1日至2018年2月28日，后续2018年3月1日至2019年10月31日期间的租金被告均按约支付。经质证，被告表示确认收到函告。2011年5月，原、被告签订了转让合同，转让合同约定了被告可以与大房东签订租赁合同。2011年6月，原告表示大房东不让转租，被告也办不出证照，双方就签订了《联营合同》，但仍旧不能办出证照，于是由原告作为案外人上海娇伶商贸有限公司(以下简称娇伶公司)的法定代表人，后来将法定代表人变更为被告。证照中的食品流通证需要三年一续，2014年被告去续证，被工作人员告知不是联营合同，原告是二房东，暂允许予以续证，但后期不让被告办理续证手续。2017年，被告办理续证果然不被允许，故被告就去找原告，要求原告协助办理，原告表示没有义务，只要有营业执照即可，因此被告就无法经营口服类美容产品，但被告已经进货，导致被告损失。被告曾于2017年底发送通知要求原告承担赔偿责任，支付十万多元的赔偿金，原告没有回复。为了此事，双方发生矛盾，所以被告才会延期支付租金。对此，原告表示收到被告发出的赔偿函，并给予了回复，即2018年2月8原告向被告发送的函告，并向法院提交被告发送的函告一份。经质证，被告表示确认系其发送的函告。因被告对原告提供的证据的真实性不持异议，故本院对本组证据的真实性予以确认。4.原告提供2019年11月18日其向被告发送的《关于王玲娟拖欠55,000元投资回报金和43,500元违约金的函告》、邮政特快专递回执、被告收到原告发送的《关于王玲娟拖欠55,000元投资回报金和43,500元违约金的函告》的信息反馈单，证明被告未按约支付2019年11月1日至2019年12月31日期间的租金及往期违约金，原告予以催缴，被告于2019年11月19日签收。经质证，被告表示不确定是否收到，因为是直接寄到店里的，大部分都是员工代收的，且原告寄出的函告太多，记不清楚了。5.原告提供被告投资经营的娇伶公司的营业执照，证明被告租赁涉案房屋是经营美容院，双方于2011年即发生租赁关系。经质证，被告表示对该份证据的真实性无异议，但是是旧的了。因被告对原告提供的证据的真实性不持异议，故本院对营业执照的真实性予以确认。6.原告表示涉案房屋系其从权利人上海东方城市花园有限公司(以下简称东方城市公司)处租借而来，其与东方城市公司的租赁合同于2019年12月31日终止，到期一周后东方城市公司将涉案房屋收回。对此，被告表示合同到期前，东方城市公司告知所有租户于2019年12月31日前搬离，被告实际于2019年12月29日搬离涉案房屋，未与原告进行交接，直接与东方城市公司交接。原告确认被告于2019年12月29日搬离涉案房屋，最终被告于2020年1月7日与东方城市公司办理了水电煤及钥匙的交接手续。对此，被告表示其于2019年12月29日搬走时，将主要物品搬走，但屋内的空调设备尚未拆除变卖，为了方便东方城市公司及被告进入涉案房屋内处理后续事宜，被告即将钥匙放在地垫下面，以便于拆空调师傅等人进入。后续因为门也系被告安装，所以被告于2020年1月3日将门及空调拆除，无所谓是否交接钥匙。7.原、被告双方确认2014年之前的租金为23,117元/月，2014年5月15日将租金变更为30,000元/月，2017年5月15日将租金变更为27,500元/月。原告确认收到押金46,234元，愿意在本案中返还。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，被告向原告承租涉案房屋，双方建立房屋租赁合同关系。原告要求被告支付2019年11月1日至2019年12月31日期间的租金55,000元。被告认为其仅欠付原告一个半月的租金，且其支付的押金46,234元足以抵扣未付租金，故不同意原告要求支付租金的诉讼请求。原告表示押金46,234元愿意在本案中返还。根据庭审查明的事实，被告向原告支付2017年的租金341,128元，支付2018年的租金330,000元，支付2019年的租金275,000元。原、被告的争议主要在于双方对微信记录内照片手写部分的理解，原告认为86,128元即包含2017年4月份的租金30,000元、2017年5月1日至2017年5月14日期间的租金13,548元、2017年5月15日至2017年5月31日期间的租金15,080元及2017年6月份的租金27,500元。被告则认为2017年4月对应的是2017年4月15日至2017年5月14日期间的租金，2017年5月对应的是2017年5月15日至2017年6月14日期间的租金，2017年6月对应的是2017年6月15日至2017年7月14日期间的租金，2017年5月不应当分开写，系被告误导写错导致，本案合同期即从2017年5月15日开始，最后以31日结束，所以被告欠付原告的是一个半月的租金，不是两个月租金。以上两种不同的理解最终导致双方对欠付租金有半个月的差额，该微信照片内容系被告手写，后发送给原告予以确认，且被告并未提供其他证据证明其对该照片内容理解的合理性，故本院对原告的意见予以采纳，即确认被告尚欠原告两个月租金，故对原告要求被告支付2019年11月1日至2019年12月31日期间的租金55,000元的诉讼请求，本院予以支持。原告另主张违约金，根据合同约定，被告若逾期支付租金，每逾期一日，被告应当向原告支付逾期付款总额的0.5%作为违约金，逾期付款违约金的计算期自该欠款应付之日开始计算，直至被告付清欠款本金。被告应当向原告支付违约金。审理中，被告认为违约金约定过高，本院综合考虑合同履行情况及双方约定，酌情将违约金计算标准调整为自2019年11月6日起至实际付清之日止，按55元/日计算。原告愿意返还押金46,234元，系对自身权利的处分，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告王玲娟于本判决生效之日起十日内支付原告李悦2019年11月1日至2019年12月31日期间的租金55,000元；二、被告王玲娟于本判决生效之日起十日内支付原告李悦自2019年11月6日起至实际付清之日止的逾期付款违约金，按55元/日计算；三、原告李悦于本判决生效之日起十日内返还被告王玲娟房屋押金46,234元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,175元，减半收取计587.50元，由被告王玲娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇二〇年九月十一日书记员  陈海娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。