北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初11144号原告：贺水娇，女，江西莲花县赣西商业大厦退休员工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：杨萌初，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙莹，北京市中闻律师事务所律师。被告：北京葛洲坝龙湖置业有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：陈萍，总经理。被告：北京龙湖物业服务有限公司，住所地北京市顺义区。法定代表人：宋彦，总经理。二被告委托诉讼代理人：任佳慧，北京鹏凯律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：武艳华，北京鹏凯律师事务所律师。原告贺水娇与被告北京葛洲坝龙湖置业有限公司（以下简称葛洲坝公司）、北京龙湖物业服务有限公司（以下简称龙湖物业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贺水娇的委托诉讼代理人杨萌初、孙莹，被告葛洲坝公司、龙湖物业公司的委托诉讼代理人任佳慧、武艳华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贺水娇向本院提出诉讼请求：1.判令二被告拆除玉璞家园小区内的隔离设施（包括地上铁艺结构构筑物、地下车库隔断墙卷帘门等）；2.判令二被告为原告发放小区南门门禁卡，保障原告在玉璞家园小区人行出入口（南门）的通行权；3.二被告按照每日100元的标准向原告支付赔偿金（自2017年3月20日起至诉讼请求第1、2项履行完毕之日止）；4.二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年2月13日，北京龙湖中佰置业有限公司和北京盟科置业有限公司作为联合体以35.7亿元，配建不少于5.4万平方米限价商品住房的条件，竞得坐落于北京市丰台区城乡一体化卢沟桥乡西局村旧村改造项目一期XJ-03-02、XJ-05、XJ-09地块二类居住、托幼、商业金融用地国有建设用地使用权，宗地东至西三环南段，南至丰台北路，西至西局中街，北至南马连道路。根据在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的项目信息及项目建设方案显示，玉璞家园小区总建设规模为270374.1平方米，共分四期开发建设，为一个物业管理区域，居住用地整体容积率约2.8，绿地率为30.01%，建筑密度为30%，其中，限价商品住宅楼两座（1#、3#），共923户，商品住宅楼七座（5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#），共279户。2014年12月，原告通过公开摇号并现场选房，与被告葛洲坝公司签订了《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》及《北京市前期物业服务合同》，就房屋基本情况、计价方式与价款、规划变更、市政基础设施和其他设施的承诺、逾期交房责任、前期物业管理等事项进行了约定。被告龙湖物业公司是被告葛洲坝公司根据《前期物业服务合同》所选聘的物业服务企业，根据《物业管理条例》的相关规定提供前期物业管理服务。上述合同签订后，原告依约支付了购房款。2017年3月，在约定房屋交付日期前，原告发现被告葛洲坝公司违反相关法律、法规的规定以及购房合同的约定，在未取得规划行政主管部门批准的情况下，擅自变更规划，在小区内加盖铁艺结构大门、铁艺栅栏等构筑物，将同一个物业管理区域内的限价商品住房与商品住房分割，并由被告龙湖物业公司安排保安员日夜看守。二被告的上述行为，侵害了原告作为业主对小区范围内的市政公用基础设施、公共服务设施享有共有和共同管理的权利，并且导致原告生活居住方面存在下列严重功能性缺陷以及安全隐患：1、消防功能无法实现；2、玉璞家园小区规划容积率为2.8、建筑密度为30%、绿地率为30.01%，被告将小区进行隔离后，各项经济技术指标均不符合规划要求；3、被告将小区进行隔离后，妨碍原告对小区内公共绿地、小区道路、公共停车场、小区出入口等市政公用基础设施及公共服务设施的使用。同时，二被告拒绝向原告发放南门门禁卡，妨害了原告在玉璞家园小区的通行权。原告在提起本案诉讼之前，已经通过各种途径维权，北京市丰台区城市管理综合行政执法监督局于2017年6月8日作出京丰城管限字〔2017〕160005号《限期拆除决定书》，责令被告葛洲坝公司于2017年6月17日自行拆除上述违法建设，但被告始终以各种理由推诿，拒不履行义务，导致违法建设至今未能拆除。综上，二被告的上述行为，已给原告的合法权益造成严重侵害，为了维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。葛洲坝公司、龙湖物业公司辩称：一、原告要求被告拆除玉璞家园小区内隔离设施（包括地上铁艺结构构筑物、地下车库隔断墙卷帘门等）的诉讼请求没有事实依据和法律依据，依法应予以驳回。（一）该项诉讼请求不属于民事案件的审理范围。1、根据《全国民事审判工作座谈会纪要》（法发〔1993〕37号）规定：“违章建筑的认定、拆除不属民事纠纷，依法应由有关行政部门处理”；2、根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、六十六条及六十八条的规定，对于违法建筑的认定、处理和拆除，属于县级以上地方人民政府城乡规划主管部门职权范围；3、根据《北京市城乡规划条例》第七十五条、第七十六条、第七十八条及《北京市禁止违法建设若干问题的规定》第九条、第十二条、第十三条的规定，均明确对于违法建筑的认定和处理属于城乡规划主管部门或城市管理综合行政执法机关的行政职权范围。据此，原告的该项请求不属于民事案件审理范围。（二）原告对于园区分隔管理是明知且认可的，分隔管理未对其合法权益产生实质性的影响。被告向原告提供的《购房手册》《预售合同》中明确显示涉案小区的限价商品房和商品房之间存在边界围栏设施，原告在购房时对此已知晓。交付房屋时，被告已经明确告知原告小区设施的交付现状，包括但不限于围墙、园区分隔等问题，原告对此无异议并签署了交接单，同时办理了入住手续，因此双方就园区分隔的事项已经达成一致。隔离设施虽未取得规划许可，但并未也不可能影响原告对小区公共设施的使用，亦未对其合法权益产生实质性的影响，故原告的该项诉求没有事实依据及法律依据。（三）目前涉案小区延续园区分隔管理是为了化解、缓解业主之间的矛盾，且隔离设施的现状较为复杂，拆除并非是解决之道，只能将矛盾激化。涉案小区商品房业主和限价商品房业主之间就小区隔离设施的拆除问题已经发生过肢体冲突并不断升级，拆除隔离设施本身不是解决业主之间矛盾的根本方式，相反会刺激矛盾进一步升级，引发更为严重的群体性事件。涉案小区目前存在的问题属于商品房配建自住房政策落地的衍生问题，该问题由来已久，由行政部门来处理更为稳妥。二、对原告主张的发放南门的门禁卡，被告并非门禁卡的发放主体，故原告要求被告发放门禁卡的诉讼请求没有事实依据及法律依据且不具有可执行性，依法应予以驳回。三、原告主张的赔偿金没有事实依据及法律依据，依法应予以驳回。根据双方签署的《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》约定，被告依约履行了房屋交付义务，原告在收房时亦认可小区已经达到了合同中载明的交付条件，且双方签字确认后亦办理了房屋交验手续，故被告不存在违约行为。原告未明确赔偿的依据及请求权基础，也未提供证据证明其实际损失的产生，退一步讲，即使原告认为其产生了损失，其主张的赔偿金明显过高。综上，原告的诉讼请求没有事实依据及法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。贺水娇向本院提交了商品房预售合同及其附件、购房款发票、限期拆除决定书及催告书、涉案住房地块用地总平面图、建设项目规划许可证、建筑物名称核准证及涉案小区的现状照片等证据材料；葛洲坝公司、龙湖物业公司向本院提交了建设工程规划许可证及附件、工程竣工验收记录、竣工验收备案表、玉璞家园限价商品房购房手册、北京市商品房预售合同及附件八、附件十、商品房及公区交接单、小区平面图、前期物业服务协议等证据材料。本院组织双方当事人对上述材料进行了证据交换和质证。对上述证据的真实性双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，玉璞家园小区系由葛洲坝公司开发建设、龙湖物业公司提供物业管理服务的含限价商品房配建项目的商品房小区，其中1号楼和3号楼为限价商品住房，5号楼、6号楼、7号楼、8号楼、9号楼、10号楼、11号楼为商品房。葛洲坝公司将商品房命名为西宸原著小区并对外销售。2014年12月21日，贺水娇与葛洲坝公司签订了《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》，该合同约定由贺水娇购买葛洲坝公司出售的位于北京市丰台区城乡一体化卢沟桥乡西局村旧村改造项目一期XJ-03-02地块3#限价商品住宅楼第×层×号房屋。该合同第十二条“交付条件”约定，葛洲坝公司应当在2017年3月20日前向贺水娇交付该限价商品住房。该限价商品住房交付时应当取得《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》。该限价商品住房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表以及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，同时满足了合同第十三条中约定的市政基础设施和其他设施达到的条件。该合同第十三条“市政基础设施和其他设施的承诺”约定：“出卖人承诺本合同附件八载明的该限价商品住房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的市政基础设施和其他设施的交用日期与建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期，具体约定如下：1、市政基础设施：（1）上水、下水：2017年3月20日达到使用条件；（2）市政双路供电：2017年3月20日达到使用条件；（3）供暖：2017年3月20日达到使用条件；（4）燃气：2017年3月20日达到设备可以使用，燃气开通时间按燃气公司有关规定执行；（5）电话通信线：2017年3月20日交付，敷设到户；（6）有线电视线：2017年3月20日交付，敷设到户；……2、其他设施（1）公共绿地：2017年3月20日达到使用条件；（2）小区非市政道路：2017年3月20日达到使用条件；……（9）配套生活垃圾分类设施共3处，具体位置、功能为：垃圾分类收集；具体位置随景观设计，2017年3月20日达到使用条件；……”该合同附件八“该限价商品住房所在楼栋本期的项目建设方案”约定，涉案项目分四期开发建设，一期项目包括1#限价商品住宅楼、3#限价商品住宅楼及公共服务设施等，二期项目包括7#住宅楼、8#住宅楼、9#住宅楼、11#住宅楼及公共服务设施等，三期项目包括5#住宅楼、6#住宅楼、10#住宅楼及公共服务设施等，四期项目全部为商业用房。该方案确定各期项目临时隔离措施采用临时围挡。本项目为一个物业管理区域。同日，贺水娇与葛洲坝公司签订了《北京市前期物业服务合同》和《补充协议》。葛洲坝公司于2014年10月27日取得1号楼和3号楼的《建设工程规划许可证》；于2014年11月20日取得2号楼、4号楼至11号楼及12号楼地下车库的《建设工程规划许可证》；于2017年1月17日取得1号楼和3号楼的《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2017年3月，在约定房屋交付日期前，贺水娇发现葛洲坝公司在未取得规划行政主管部门批准的情况下，在小区内加盖铁艺结构大门、铁艺栅栏等构筑物。2017年3月17日，贺水娇办理收房手续，签署玉璞家园项目《商品房及公区交接单》，其上载明：“本人对项目公区的交付现状包括但不限于绿化景观、外立面、园区道路、围墙、园区分隔、园区门头、车库出入口、游乐设施等已进行确认并无异议，业主已接收该商品房并确认房屋交付条件已满足”。2017年6月8日，北京市丰台区城市管理综合行政执法监察局作出京丰城管限字〔2017〕160005号《限期拆除决定书》，其上载明：“违法建设人：葛洲坝公司。你单位在北京市丰台区西三环南路西侧、西宸原著小区与玉璞家园之间建设的铁艺结构构筑物1处，长度为173.9延长米。上述行为未经规划部门批准，违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第一款的规定，依据《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款的规定，本行政机关依法责令你单位于2017年6月17日17时前，自行拆除违法建设并接受复查。如不服本拆除决定，可以自收到本拆除决定书之日起60日内，向北京市丰台区人民政府或北京市城市管理综合行政执法局申请行政复议，也可以在6个月内向北京市丰台区人民法院提起行政诉讼”。葛洲坝公司向北京市丰台区人民政府对京丰城管限字〔2017〕160005号《限期拆除决定书》提起行政复议。2017年9月1日，北京市丰台区人民政府作出行政复议决定书，维持北京市丰台区城市管理综合行政执法监察局作出“京丰城管限字〔2017〕160005号”《限期拆除决定书》。2017年12月19日，北京市丰台区城市管理综合行政执法监察局作出京丰城管催字〔2017〕160001号《催告书》，告知葛洲坝公司于本催告书送达之日起10日内履行拆除义务；无正当理由逾期仍不履行义务，将依法决定行政强制执行。案件审理过程中，本院对涉案小区进行现场勘验，并绘制现场勘验图。现状为：小区开放南、北两个大门，北门安装人脸识别系统，南门设有门禁，业主需持龙湖物业公司发放的门禁卡方可通过。从北门进入小区后沿小区道路向南行走，在三号楼东南角建有一个铁艺门（东西走向），在铁艺门的东西两侧有铁栅栏围墙将该小区南北方向隔离开来，北侧为限价商品房，限价商品住房业主只能从小区北门进入小区；隔离后的南侧为商品住房，商品房业主从小区南门进入小区。该小区的地下车库亦被隔断墙和卷帘门隔离。经核查，双方均认可商品房车位配比为1：1，限价商品住房车位配比为1：0.3，限价商品住房配套地下车位现为279个。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。针对本案中双方争议焦点，本院认定如下：一、对贺水娇主张拆除玉璞家园小区内的地上隔离设施包括铁艺结构构筑物的诉讼请求。贺水娇与葛洲坝公司签订的《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同。贺水娇与葛洲坝公司应当按照该合同的约定履行各自的义务。葛洲坝公司未取得相应规划，在玉璞家园小区建设围墙铁艺结构构筑物隔离设施，该建筑物经北京市丰台区城市管理综合行政执法监察局认定为非法建设并责令限期拆除。鉴于葛洲坝公司的行为已经由行政主管部门进行了行政处置，并已在实际执行当中，不宜再由本院予以判决确定。故对贺水娇要求拆除地上铁艺结构构筑物的诉讼请求，本院不予支持。二、关于贺水娇要求拆除地下车库隔断墙卷帘门的诉讼请求。经核查，双方均认可商品房车位配比为1：1，限价商品住房车位配比为1：0.3，限价商品住房配套地下车位现为279个，符合规划配比要求，且地下车库隔断卷帘门的设置并未影响贺水娇对配建车位的使用，故对贺水娇要求拆除地下车库隔断墙卷帘门的诉讼请求，理由不充分，本院不予支持。三、对贺水娇要求葛洲坝公司、龙湖物业公司为其办理小区人行出入南门的通行手续的诉讼请求。本院认为，该小区南门现使用门禁卡出入，葛洲坝公司并非为该门禁卡的发放主体，贺水娇对葛洲坝公司提出的该项诉讼请求没有事实依据及执行依据，故本院不予支持。因本案案由为商品房销售合同纠纷，龙湖物业公司并非该法律关系的主体，贺水娇在本案中向龙湖物业公司主张该项权利，应属另一法律关系，本案不予处理。四、关于贺水娇要求葛洲坝公司、龙湖物业公司支付赔偿金的诉讼请求。葛洲坝公司未按建筑规划违法建设铁艺结构构筑物，事实上已影响到限价商品住房业主对居住环境绿化率和容积率的充分享受，以及对小区内公共设备、设施的充分使用权，贺水娇据此要求葛洲坝公司赔偿其损失的诉讼请求理由正当，本院予以支持，对赔偿的数额由本院依法予以酌定为30000元。对其要求龙湖物业公司承担赔偿金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项之规定，判决如下：一、北京葛洲坝龙湖置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿贺水娇30000元；二、驳回贺水娇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2332元，由贺水娇负担1166元（已交纳）；由北京葛洲坝龙湖置业有限公司负担1166元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 文军丽审 判 员 杨 薇审 判 员 郝彬彬二〇二〇年九月二十八日法官助理 王培松书 记 员 杨彤瑶