甘肃省庆城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘1021民初1515号 原告（执行案外人）：朱某。 委托诉讼代理人：陈震，甘肃龙泽律师事务所律师。 被告（申请执行人）：曹某。 委托诉讼代理人：张洁，甘肃昕脉律师事务所律师。 第三人（被执行人）：毛某。 委托诉讼代理人：杨某（系毛某之妻）。 原告朱某与被告曹某、第三人毛某案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱某及其委托诉讼代理人陈震、被告曹某及其委托诉讼代理人张洁、第三人毛某的委托诉讼代理人杨某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱某向本院提出诉讼请求：1.请依法撤销庆城县人民法院（2019）甘1021执749号《执行裁定书》,并解除对位于庆城县庆阳路72号6幢3单元3层301室(价值568000)的查封;2.请依法判决确认位于庆城县庆阳路72号6幢3单元3层301室房屋归其所有;3.本案诉讼费由被告与第三人共同承担。事实和理由：被告与第三人民间借贷纠纷一案,庆城县人民法院基于被告强制执行(2019）甘1021民初175号《民事判决书》判定的义务,作出了(2019)甘1021执749号《执行裁定书》,裁定对第三人毛某名下位于庆城县庆阳路72号6幢3单元3层301室(庆房权证庆城县字第201600717号)房产予以查封。该涉案房屋原系第三人毛某所有,后其与第三人协商一致后决定以568000元购买该房屋。其遂于2016年4月3日以现金方式向第三人支付了118000元、并通过其姐夫任鹏祥向第三人转账支付了20万元，共计支付了318000元作为金帝苑东区三单元三零一室住宅楼房的预付款,第三人向其出具《收条》一份。同年4月6日,其再次通过其姐夫任鹏祥甘肃银行账户以转账方式向第三人支付了230000元购房款,第三人收到548000元购房款后,在中间人朱晓川的见证下于当天和其签订了《房屋买卖合同》，双方在合同中签字、捺印,中间人在合同中签字。合同约定该房屋的总房款为568000元,在合同签订之日其付给第三人548000元购房款,因房产证未办理完善,其暂扣20000元,在房产证过户手续办理完善后，其将剩余款项向第三人一次性付清。合同签订后,其自2016年4月7日开始入住至今，因第三人拒绝办理过户,其便以第三人的名义缴纳了物业费、水电费等各种费用。2016年12月12日,第三人在以自己名义办理了房屋产权登记后却并未按照事先约定过户登记给其,其多次催促未果,只能要求第三人将该房屋产权证押在其手中。现因被告曹某与第三人毛某民间借贷纠纷一案,被告曹某申请庆城县人民法院对第三人毛某名下的房屋进行查封,庆城县人民法院于2019年9月13日作出了(2019)甘1021执749号《执行裁定书》,裁定查封毛某位于庆城县庆阳路72号6幢3单元3层301室,房屋面积119.21平方米。裁定作出后,原告于2020年5月9日向庆城县人民法院提交了《执行异议申请书》,2020年5月18日庆城县人民法院作出（2019)甘1021执747号执行裁定书,补正“原(2019）甘1021执749号应改为(2019）甘1021执747号。”2020年7月2日，其收到庆城县人民法院于2020年5月26日作出的(2020）甘1021执异7号《执行裁定书》,裁定驳回了其的异议请求，故诉至法院。 曹某辩称，庆城县人民法院作出的(2019)甘1021执747号执行裁定认定事实清楚、适用法律正确，裁定并无不当，请依法驳回原告关于撤销该裁定的诉讼请求；原告对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，应依法驳回原告全部诉讼请求；按照物权法定原则，应依法认定涉案房屋的所有权人为毛某。 第三人毛某述称，原告所诉事实全部属实，涉案房屋已于2016年4月6日出卖给朱某，约定房款为568000元，原告支付了548000元，该548000元部分为银行转账支付、部分为现金支付。 原告围绕诉讼请求提交了四组证据并有证人任鹏祥出庭作证，第一组：朱某居民身份证复印件一份。第二组：1.甘肃省庆城县人民法院（2020）甘1021执异7号执行裁定书复印件一份；2.甘肃省庆城县人民法院（2019）甘1021民初175号民事判决书复印件一份；3.甘肃省庆城县人民法院（2019）甘1021执747号执行裁定书复印件一份；4.甘肃省庆城县人民法院（2019）甘1021执749号执行裁定书一份；5.甘肃省庆城县人民法院（2019）甘1021执749号协助执行通知书复印件一份；6.送达回证复印件一份。第三组：1.房屋买卖合同一份；2.收条一份；3.甘肃银行转账回单三份；4.甘肃银行账户交易明细复印件两份（任鹏祥、朱某账户各一份）、庆城县农村信用合作联社客户交易明细对账单一份；5.庆城县恒达房地产开发有限责任公司收据一份（房屋面积差价）；6.收款收据一份（房屋契税）；7.甘肃省非税收入统一票据一份（房屋所有权登记费）；8.甘肃增值税普通发票一份（房地产转让手续费）；9.房屋所有权证书复印件一份。第四组：1.证明复印件一份；2.庆城县恒通物业管理有限责任公司收据四份；3.甘肃省增值税普通发票两份；4.庆城县长乐供热有限责任公司取暖费收据一份；5.缴费凭证两份；6.客户名称为朱某的中国建设银行个人活期账户交易明细三份；7.庆城县自来水公司水费收据三份；8.庆城县自来水公司水费预交单五份；9.客户名称为朱某的中国建设银行个人活期账户交易明细两份；10.用户名为626331（毛某）的庆城供水欠费缴费记录手机截图复印件六份；11.用户购电票据五份；12.庆城县恒通物业管理有限责任公司用户缴费回单三份；13.庆城县恒通物业管理有限责任公司收据、庆城县恒通物业管理有限责任公司用户缴费回单、庆城县自来水公司水费收据各一份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查分析确认的证据，本院认定事实如下：经中间人朱晓川介绍，毛某与朱某于2016年4月6日签订房屋买卖合同一份，约定朱某购买毛某所有的位于庆城县金帝苑东区6幢3单元301室住宅楼房（建筑面积117平方米）一套，交易成交价格为568000元（其中，在合同签订之日起朱某付给毛某548000元，暂扣20000元待房产证过户手续办理完善后由朱某一次性付清）。在合同洽谈初期，朱某于2016年4月3日向毛某给付现金11.8万元、通过其姐夫任鹏祥账户向毛某转账支付20万元，毛某向朱某出具收条一张，载明“今收到朱某购买金帝苑东区三单元三零一室住宅房预付款（￥318000.00）叁拾壹万捌仟元整。毛某，2016年4月3日。”2016年4月6日朱某再次通过其姐夫任鹏祥账户向毛某转账23万元。合同签订后毛某便向朱某交付了案涉房屋，朱某入住使用并以毛某名义缴纳物业费、水费、电费、取暖费等。2016年12月12日庆城县房地产业管理局对案涉房屋进行了产权登记，载明庆城县庆阳路72号6幢3单元3层301室房屋所有权人为毛某、产权证号为庆房权证庆城县字第201600717号并发放了房屋所有权证，该房屋所有权证现由朱某持有。曹某与毛某民间借贷纠纷一案进入执行程序后，我院于2019年9月13日作出（2019）甘1021执747号执行裁定书，裁定对毛某名下位于庆城县庆阳路72号6幢3单元3层301室（庆房权证庆城县字第201600717号）房产予以查封。2020年5月9日，朱某向我院提出异议，请求解除对登记在毛某名下位于庆城县庆阳路72号6幢3单元3层301室的查封措施。我院审查后于2020年5月26日作出（2020）甘1021执异7号执行裁定书驳回了本案原告的异议请求，并于2020年7月2日向朱某送达了该执行裁定书。 本院认为，本案的争议焦点有二：焦点一，朱某是否系案涉标的物的权利人，该权利的合法性与真实性；焦点二，朱某对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。关于焦点一，根据本案查明的事实，截止买卖合同签订当日（即2016年4月6日），朱某共向毛某实付548000元购房款（其中现金支付11.8万元、通过其姐夫任鹏祥账户转款43万元）；庆城县恒通物业管理有限公司收据载明买卖合同签订后，朱某以毛某名义向该公司交纳了2016-2020年度的物业费、垃圾处理费；案涉房屋2016年至2018年度取暖费收据、缴费凭证载明取暖费交纳时间、金额与朱某提交的其个人活期账户交易明细中扣除款项时间、金额相互印证；朱某提交了案涉房屋部分水费票据及水费预交单原件，提交的用户名为626331（毛某）的庆城供水欠费缴费记录手机截图载明的部分缴费内容与朱某个人活期账户交易明细中扣除款项时间、金额一致；庆城县恒通物业公司出具的户名为毛某的购电票据、用电缴费回单原件均由朱某持有保存；庭审中毛某对案涉房屋于2016年4月6日出卖给朱某并由朱某占有使用并无异议，以上证据可形成高度盖然的证据锁链，能够证实朱某与毛某对案涉房屋达成了买卖合意、朱某依约向毛某实际支付了购房款548000元、朱某实际占有使用案涉房屋至今的事实，毛某与朱某之间的房屋买卖合同成立并生效，故对朱某与毛某对涉案房屋进行买卖、朱某占有使用涉案房屋的真实性与合法性予以认定，朱某系案涉标的物的权利人。关于焦点二，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”即由于不动产物权变动的原因行为导致发生实际所有权人与登记所有权人不符时，实际所有权人有权请求确认对不动产享有物权。基于上述分析评判理由，虽然案涉房屋登记在毛某名下，但因毛某与朱某之间的房屋买卖合同关系，毛某应将案涉房屋的所有权转移登记至朱某名下，而在实施所有权转移登记前，朱某应为案涉房屋的实际所有权人。曹某基于其对毛某经法院依法确认后享有的债权申请法院对案涉房屋进行强制执行，而非就案涉房屋与毛某发生直接的法律关系，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合上文所述，在人民法院查封之前朱某已与毛某签订书面的房屋买卖合同、合法占有使用该房屋、按照合同约定支付了大多数购房款（568000元中仅有20000元因条件未成就尚未支付）；自房屋买卖合同签订后因房产证未办理下来故无法进行变更登记；案涉房屋所有权证于2016年12月12日办理后因毛某在外地、难以进行变更登记；现因政策影响案涉房屋只能进行不动产权变更登记且该变更登记存有实际困难，房产证未办理过户登记并非朱某有意为之、不可归责于其，综上，作为案涉房屋实际所有权人的朱某依法当享有排除强制执行的民事权益，故朱某要求停止对案涉房屋执行并确认其享有所有权的诉求有事实和法律依据，本院予以支持。此外，案涉房屋所有权变更登记条件成就时，毛某应协助朱某办理产权变更登记手续；待产权变更登记手续办理完毕后，朱某应将剩余的20000元购房款一次性支付毛某，否则朱某、毛某皆可通过合法途径向违约方主张权利。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，判决如下： 一、不得执行位于庆城县庆阳路72号6幢3单元3层301室（房屋所有权证号为庆房权证庆城县字第201600717号）房屋； 二、朱某享有对位于庆城县庆阳路72号6幢3单元3层301室（房屋所有权证号为庆房权证庆城县字第201600717号）房屋的所有权。 案件受理费9480元，由曹某负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。 本院（2020）甘1021执异7号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长 李广赟人民陪审员王晓华人民陪审员王海艳 二〇二〇年九月三日 法官助理 雷                 蕾 书 记 员 王        艳        锋