江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终7024号上诉人（原审被告）：顾秀红。上诉人（原审被告）：徐九生。委托诉讼代理人：顾秀红，系徐九生妻子。被上诉人（原审原告）：上海永升物业管理有限公司,住所地上海市青浦区朱枫公路**********。法定代表人：周洪斌，总经理。委托诉讼代理人：苏万欣，该公司员工。委托诉讼代理人：刁发镕，该公司员工。上诉人顾秀红、徐九生因与被上诉人上海永升物业管理有限公司（以下简称永升公司）物业服务合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院(2019)苏0505民初7530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顾秀红、徐九生上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：物业服务合同中约定的滞纳金条款属于格式条款，永升公司不应收取滞纳金。永升公司未能履行物业合同，具体事实包括：1、顾秀红、徐九生为苏州市高新区上河花园43幢103室业主，43幢104侵占103室南面院子，104室在103室红线范围内的土地上搭建曲面阳光房等，造成了对顾秀红、徐九生利益的侵害。在城管执法时永升公司未能如实确认，没有履行公共区域物业服务，构成共同侵权。2、43幢303室是在属于顾秀红、徐九生的空间及不分摊共有楼梯通道搭建阳光房，顾秀红、徐九生在2019年诉讼时，永升公司为43幢303室提供了《特殊装修邻居意见征询单》、《装修承诺》，系伪证，与事实不符，永升公司与43幢303室构成共同侵权。3、永升公司与43幢303室签订车位赠与协议，侵占了顾秀红、徐九生北面庭院。4、永升公司出具《整改通知单》，要求顾秀红、徐九生对安装在自己宗地内(二楼北阳台下)的空调进行整改，说明永升公司分不清专有和共有，没有提供公共服务的能力。5、上河花园业主委员会提供的《上河花园关于物业服务合同续签事宜的公示》，说明《物业前期合同》已经失效，永升公司无权以《前期物业合同》条款主张服务费以及“滞纳金”。6、永升公司匡惠华和59-101匡惠清为亲兄弟，具有利益输送关系，因此除了59-101为院子围起来之外，其他别墅的北面都被认定为车位而进行收费。7、小区道路损坏、花架回廊损坏，说明永升公司不履行物业服务合同。8、在（2017）苏0505民初5062案件中，永升公司主张了滞纳金从2016年1月1日至2017年12月31日，24个月，为1897.6元，本案从2018年1月1日至2019年9月30日，21个月为2563.69元，因此永升公司主张不当。9、从交房至今，永升公司就不按物业合同履行服务，存在小区设施受损严重，如绿化、喷泉等。因此永升公司主张收取滞纳金于法无据，应当按照其提供服务的程度计算物业费。永升公司辩称：关于滞纳金，永升公司是依据前期签订的物业合同的条款约定收取，合同合法有效。永升公司已按照物业合同约定对小区提供了物业服务，不存在未履行物业合同事宜。其中上诉人提出的院子被侵占问题和物业合同无关，是属于邻里纠纷问题，且在顾秀红、徐九生和开发商的诉讼中已明确确定诉讼结果。关于顾秀红、徐九生提出的上河花园物业合同续签的事宜，按照《物业管理条例》规定，未签订新的合同，原合同继续有效，且上河花园小区业委会已回函，表示物业合同继续有效，该内容在一审诉讼案件中审核结束。涉案小区59幢101违章搭建事宜与本案无关，永升公司主张的是物业服务费。从2018年1月1日到2019年9月30日的物业费以及滞纳金是按照物业合同约定进行计算的。一审法院事实清楚，请求法院驳回上诉人诉讼请求。永升公司向一审法院起诉请求：1、判令顾秀红、徐九生支付拖欠的物业管理费15535.8元（从2018年1月1日计算至2019年9月30日），支付滞纳金2563.69元（从2018年1月计算至2019年9月）合计18099.49元；2、请求判令顾秀红、徐九生承担诉讼费用。一审法院认定事实：坐落于苏州市高新区的房屋登记的所有权人为顾秀红、徐九生，该房屋建筑面积284.57平方米。2012年7月1日，永升公司（乙方）接受苏州旭辉高科置业有限公司（甲方）的委托，双方签订《苏州市前期物业管理委托合同》一份，约定由永升公司对位于苏州市虎丘区浒墅关经济开发区金灯街28号的上河郡南区小区提供物业服务，期限二年。自2012年7月1日0时起至2014年6月30日24时止，合同期满，业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续。2013年1月8日，顾秀红、徐九生办理了涉案房屋的收房手续，收房同时，甲方苏州旭辉高科置业有限公司以及甲方选聘的物业管理公司上海永升物业管理有限公司与顾秀红(乙方)签订《苏州市前期物业管理委托合同》一份，约定由永升公司对位于苏州市虎丘区浒墅关经济开发区金灯街28号的上河郡南区小区提供物业服务，期限二年，前期物业费的收费标准为高层1.39元/月•平方米，代收代缴费0.7元/月•平方米；别墅2.48元/月•平方米，代收代缴费0.12元/月•平方米；商业2.85元/月•平方米，代收代缴费0.34元/月•平方米。物业费按季交纳，缴纳时间为每季度第一个月的10日前。乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业服务企业有权要求顾秀红、徐九生补交，并从逾期之日起每天加收万分之五的滞纳金。2014年5月27日，永升公司与苏州旭辉高科置业有限公司签订《补充协议》一份，载明因项目尚未成立业主委员会，双方将原合同服务期限延长至上河花园成立业主委员会之日，业委会产生后没有续聘或者解聘永升公司的意见通知永升公司，且没有选聘新的物业服务企业，永升公司继续管理的，视为合同自动延续。2017年，高新区上河花园业主委员会成立。2017年5月20日，高新区上河花园业主委员会致函永升公司，载明业委会同意按照苏州市住宅区物业管理条例第三十七条规定将原合同延续至新的物业服务合同生效之日，待新的物业服务合同签订生效，原前期物业管理委托合同终止。一审庭审中，双方一致确认顾秀红、徐九生的物业费已交至2017年12月31日。顾秀红、徐九生陈述没有清扫公共区域、没有维修道路导致轮胎磨损严重、路面积水影响出行,对此其提供了照片及视频证据，永升公司对此表示，一旦发现路面损害物业即会修复，不会影响道路正常通行。顾秀红、徐九生还提出物业授权其他业主侵占属于顾秀红、徐九生所有或者共有的楼梯及墙体，损害顾秀红、徐九生利益，对此，其提供了宗地图、平面布局图、房产测绘报告等证据，认为永升公司没有能力管理小区。以上事实，由苏州市前期物业管理委托合同、苏州市前期物业管理服务协议、房屋确认单、补充协议、不动产登记簿查询记录、函、宗地图、平面布局图、住宅使用说明书、政府信息公开申请答复书、房产测绘报告、调解备忘录、照片、视频以及本院庭审笔录等证据证明。一审法院认为，永升公司与苏州旭辉高科置业有限公司签订的苏州市前期物业管理委托合同、补充协议以及顾秀红、徐九生和永升公司双方与苏州旭辉高科置业有限公司签订的苏州市前期物业管理服务协议，均系各方当事人的真实意思表示，合法、有效，各方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。顾秀红、徐九生作为物业管理服务的受益人，应当依照合同的约定向永升公司支付自2018年1月1日起至2019年9月30日止的物业费15535.8元，同时因永升公司按约提供了物业服务，顾秀红、徐九生拖欠物业服务费已构成违约，应按约向永升公司支付滞纳金，现永升公司自愿将滞纳金减按2563.69元主张，系自主处分民事权利的行为，一审法院予以支持。关于顾秀红、徐九生提出的永升公司没有清扫公共区域、维护道路，不应收取物业费的意见，考虑到物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点，加之物业服务合同约定物业公司应履行的义务较为概括，顾秀红、徐九生现仅以几张照片和视频来证明永升公司服务存在瑕疵不能形成充分完整的证据链，不能成为顾秀红、徐九生拒交物业费的合法理由，因此对顾秀红、徐九生意见，一审法院不予采纳。关于顾秀红、徐九生提出的永升公司没有能力，无法尽到物业职责，导致邻居对其造成损害等意见，因与本案并无关联，一审法院不予理涉。综上，依照《物业管理条例》第三十四条、第三十五条、第四十一条，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：顾秀红、徐九生于判决生效之日起十日内支付永升公司自2018年1月1日起至2019年9月30日止的物业管理费15535.8元及滞纳金2563.69元，合计18099.49元。案件受理费252元，由顾秀红、徐九生负担。二审中顾秀红、徐九生提供：证据1、视频，内容反映在2020年5月25日城管执法时，永升公司管家分不清公共和非公共区域，没法履行物业合同。证据2、《特殊邻居装修征询单》、《装修承诺》，证明永升公司没有起到维护公共秩序的服务条款，对43栋二楼以及外楼梯的没有提供服务。证据3、（2018）苏0505民初5062诉状副本，证明永升公司主张两次滞纳金的差别较大。证据4、顾秀红与永升公司管家匡惠华的聊天记录，证明匡慧华与匡慧卿为亲兄弟关系，匡慧华将上河花园一区的公共区域作为匡慧卿的车位，侵害业主的权益。证据5、上河花园一区的业主维权调查表，证明了上河花园一区的大部分业主认为物业履行合同不到位或者无法履行合同。证据6、叠下别墅C套型图，证明南北庭院是属于业主的自有土地，永升公司没有履行物业合同，对业主权益造成侵害。证据7、国标建筑工程面积计算规范，证明了顾秀红、徐九生的房屋的高度计算，是到楼层的最上面。因此让叠上侵占了叠下的空间，物业构成侵权。证据8、市长热线回复，证明永升公司提供的《特殊装修邻居意见征询单》和《装修承诺》系伪证。证据9、43栋房屋的南北立面竣工图、43栋的现状照片以及43栋103侵占公共区域的照片，证明的理由同证据8。证据10、顾秀红与物业管家匡慧华的微信聊天记录，证明永升公司没有履行物业合同，同时证明了证据9的事实。证据11、苏资规新公开2019-21号文件、上河花园一区的竣工局部放大图，证明物业管家作伪证，导致43栋104所侵占顾秀红、徐九生的公共通道以及院子，永升公司没有履行合同。证据12、不动产登记簿资料的43栋房屋平面示意图以及宗地图、43栋103，43栋104，43栋303的房屋平面分户图、房产测量规范，GB/T17986.2-2000房产图示，证明宗地图内3块宗地证明43栋102的东墙外墙和43栋103的西墙外墙，为房屋承接线，43栋103与43栋104之间的公共区域被43栋104安装了雨水板，南面院子公共区域。永升公司没有进行维修、养护、管理和维护。证据13、国土资厅函2000年171号和住宅使用说明书，证明43栋为框架结构是为地上地下一体的3块宗地，故43栋边套和叠下之间的弄堂都为公共区域，永升公司没有履行合同。证据14、上河花园一区的总平面定位图，证明43栋为A套型联体别墅，C套型叠下别墅,D套型叠上别墅以及镜像对称六户的拼接户型，除了房屋基底面积中间宗地为分摊土地，其余A户型的两户为独用土地，除了房屋基底之外，其他土地均为自有，不包括A套型和C套型之间的维修通道和中间四户的外楼梯下面的土地面积。因此永升公司该些区域没有履行物业服务。永升公司质证意见为：上述证据均属于邻里纠纷和侵权，与本案无关，如要追究需另案起诉。二审审理中，本院向顾秀红、徐九生释明：经查询关联案件，顾秀红、徐九生曾就与相邻业主之间的相邻权纠纷、与开发商之间的商品房销售合同纠纷、与国土部门以及行政管理部门之间的行政诉讼纠纷，均有过诉讼，本案审理的是物业服务合同纠纷案件，上诉人所举证的证据，如与物业服务合同纠纷的存在关联的证据，本院将依法认定；如与本案无关属于其他纠纷的，本案中将不作处理。顾秀红、徐九生表示清楚。二审经审理查明的其他事实与一审相一致。本院认为，首先，本案系物业服务合同纠纷，关于顾秀红、徐九生提出与相邻权等有关的纠纷，因与本案并无关联，故本案不予理涉。其次，关于顾秀红、徐九生上诉主张的小区内存道路损坏、花架回廊损坏、绿化、喷泉受损等问题。本院认为,由于物业服务系综合性服务,涉及小区设施维修、养护、管理和环境卫生与秩序的维护、安保措施的落实等多项内容,而物业服务效果本身受到服务对象的体验等多种因素的影响。如顾秀红、徐九生认为永升公司物业服务质量存在部分问题，可根据相关规定，向物业管理公司的监督管理部门，进行反映，并要求履行监督管理职责，督促物业管理公司改进服务。同时，永升公司也应当就业主所反映的问题及时改进。再次，关于滞纳金，因顾秀红、徐九生未能按约缴纳物业服务费，构成违约。永升公司按约向顾秀红、徐九生主张相应的滞纳金并无不当。最后，顾秀红、徐九生拒交物业管理费客观上也会导致永升公司履行物业服务合同的能力下降，并影响物业功能的正常发挥,顾秀红、徐九生以永升公司服务不到位作为拒绝按照合同约定支付物业费的抗辩理由,缺乏依据。综上，顾秀红、徐九生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费252元，由上诉人顾秀红、徐九生负担。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  卞干国二〇二〇年九月二十七日书记员  徐馨岚法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。