北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初84380号原告（被反诉人）：北京洗护营科技有限公司，住所地北京市朝阳区七圣中街**院**楼**-101-C0322009-1。法定代表人：董富贵，总经理。委托诉讼代理人：曹娟，北京市安博律师事务所律师。被告（反诉人）：北京永辉超市有限公司，住，住所地北京市石景山区鲁谷大街东侧/div>法定代表人：彭华生，董事长。委托诉讼代理人：刘海燕，女，1982年12月8日出生，汉族，北京永辉超市有限公司法务，住公司宿舍。原告（反诉被告）北京洗护营科技有限公司（以下称洗护营公司）与被告（反诉原告）北京永辉超市有限公司（以下称永辉超市）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程独任制序，公开开庭进行了审理。洗护营公司委托诉讼代理人曹丽、永辉超市委托诉讼代理人刘海燕到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。洗护营公司向本院提出诉讼请求：1.要求永辉超市双倍返还保证金7.6万元；2.要求永辉超市支付违约金38099元；2.要求永辉超市赔偿损失281940元（2018年6月20日至2019年3月31日期间的预期营业损失197140元，租赁库房损失54800元、搬运费3万元）。事实和理由：洗护营公司与永辉超市签订《租赁合同》，约定永辉超市将位于北京市朝阳区七圣中街XXX场地（以下称涉案场地）出租我方开洗衣店，租赁期限为2016年7月1日起至2019年3月31日，租金逐年递增。2017年7月，洗衣店天花板开始漏水导致洗衣店的墙体淋泡，并造成财物损坏。虽然经过永辉超市多次维修，但是仍然漏水且越来越严重，洗衣店无法正常营业。永辉超市不但不赔偿我方的损失，还断水断电逼迫我方限期搬出。无奈我方在2018年6月搬走。另外，2017年8月期间，永辉超市暂时闭店，在永辉超市的要求下，我方不得不停业，从而影响了营业收入。综上，我方诉至法院。永辉超市辩称，洗护营公司在2018年6月份搬出涉案场地，我方已经同意解除合同；我方认为是洗护营公司单方解除合同，我方无需退还保证金并支付违约金。不同意双倍返还保证金，漏水是市政管道问题，我们及时进行了报修，尽到了责任。洗护营公司也不享有法定约定单方解除权，洗护营公司搬出场地是自己违约造成的，搬走后场地一直空置，也给我方造成了损失。不同意支付违约金，不存在违约，如果法院认定我们违约，我方要求酌减，违约金过高，根据合同12.4条和14.2条约定，我方有权没收保证金，租赁合同也约定洗护营公司离场不管什么原因，我方都不赔偿其损失。在经营期间，洗护营公司擅自变更经营品牌，属于违约行为。洗护营公司在合同履行期间拖欠了2018年5月1日至实际搬走之日的场地使用费。永辉超市向本院提出反诉请求：1.判令被告无需返还保证金38000元；2.判令被反诉人向反诉人支付2018年5月1日至2018年6月20日的租金及场地管理费共计31532.28元；3.被反诉人向反诉人支付上述拖欠费用的违约金（以31532.28元为为基数，自2018年3月25日至实际给付之日止，按照中国人民银行同期银行贷款利率四倍进行支付）；4.被反诉人向反诉人支付解除合同的违约金56418.05元。事实与理由：双方于2016年签订《租赁合同》及《租赁合同项目及费用补充条款》，我方将涉案场地租给洗护营公司，租赁期限2016年7月1日至2019年3月31日，建筑面积106.6平方米；2018年4月1日至2019年3月31日期间每天每平方米4元，场地管理费每天每平方米1.8元。租金每三个月25日前支付下一周期的租赁费用。场地管理费应于每月租赁费用结算日一并支付。2018年3月25日，洗护营公司应向我方支付了2018年4月至6月期间的租金及场地管理费，经我方多次催款，对方以与我方协商减免租金事宜为由拒绝交付。根据合同约定，对方逾期支付租赁费用达30个工作日，我方有权采取停水、停电等措施，有权单方解除合同，没收履约保证金，并要求对方承担相当于一个月租金三倍的违约金，同时保留索赔相关费用的权利。基于此我方于2018年6月15日向对方提出终止合同，对方于2018年6月20日向我方交还涉案场地，但拒绝支付2018年5月1日至2018年6月30人期间的租赁费，另至2018年11月8日涉案场地仍未出租出去，对方造成严重经济损失。综上，我方提出反诉。洗护营公司针对永辉超市反诉辩称，不同意对方全部反诉请求。对方提供场地不符合合同要求，存在漏水无法经营，无法实现合同目的，并且是对方要求我方搬走，对方违约在先，根据租赁合同9.2条，对方应当对我方提供正常经营的保障，我方也按照约定缴纳了相应租金；根据合同法216条，对方有保证租赁物正常使用的义务，我方根据合同法94条和合同相关约定，有权主张解除合同，我方不缴纳租金的原因是房屋漏水，且经过了对方的同意；因此不同意支付租金和违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理本院认定事实如下：洗护营公司作为乙方（承租方）与永辉超市作为甲方（出租方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案场地出租给乙方，计租期间为2016年7月1日至2019年3月31日；其中（2016年7月1日至2017年3月31日期间每平米每日3.4元；2017年4月1日至2018年3月31日期间每平米每日3.7元；2018年4月1日至2019年3月31日期间每平米每日4元）；租赁期间场地管理费1.8元每月每平方米；总建筑面积106.6平方米；履约保证金3.8万元；租金每三月25日前乙方支付下一周期的租赁费用；租赁期间甲方为乙方提供经营场地，保障乙方正常经营；经双方协商一致，可以变更或者解除合同；任何一方违约致使本合同目的无法实现或者难以实现，另一方有权选择解除合同；如甲方违约造成合同解除，甲方应双倍返还履约保证金，同时向乙方支付违约时月租赁费用三倍的违约金；如乙方违约造成合同解除的，甲方不予退还履约保证金，同时乙方应向甲方支付违约时月租赁费用三倍的违约金。乙方逾期支付租赁费用及其他相关费用时，每逾期一日，乙方需要拖欠费用总额的1%向甲方支付违约金。乙方逾期交纳租赁费用、保证金或者其他费用超过30日，或者一方在未结清租赁费用等相关费用的情况下擅自退场的，甲方有权单方解除合同。双方均认可洗护营公司租赁涉案场地用于经营洗衣房。双方均认可涉案场地存在漏水的情形。洗护营公司称自2017年7月份开始漏水，但不是天天漏水，经常漏水，永辉超市维修过多次，但是一直没有修好。永辉超市称存在漏水的事实，在洗护营公司租赁后一年后开始漏水的，是市政的管道，没有办法完全修好，但不是天天漏水。双方均认可洗护营公司2018年5月1日前的租赁费、管理费等已经结清；双方均认可洗护营公司于2018年6月20日前搬离了涉案场地。洗护营公司提交微信聊天记录，载明2018年5月30日告知永辉超市方李x经理同意免除5月份租金，对方称已经知道，所有没以催促洗护营公司。2018年6月15日，永辉超市方通知洗护营公司三日内腾空场地，交还给永辉超市；洗护营公司回复当初商定免除5月至六月中旬的租金；对方称洗护营公司已经放弃该约定；6月17日洗护营公司要求对方给接上电，以便搬东西；对方回复称临时供电两天。永辉超市认可上述证据真实性。洗护营公司提交结账单，证明原告营业损失。结账单载明2016年10月至2018年6月15日期间每月营业额在三千多至两万两千多元之间。永辉超市对该证据真实性不认可。洗护营公司提交租赁合同两份及中介费收据1份，证明其自涉案场地搬出后租赁场地存放设备及衣物造成的损失。其中一份租赁合同租金标准为4800元每月，另一份租赁合同租金标准为2600元每月；中介费1300元。永辉超市对该证据的真实性无法核实，认为洗护营公司搬到其他地方后仍在经营。洗护营公司提交收据一张，金额为3万元，以此证明搬家费3万元。永辉超市对该证据真实性不认可，认为金额过高。本院认为，当事人对自己主张的事实应当提供相应的证据，不能证明者应当承担相应的法律后果。洗护营公司与永辉超市签订的《租赁合同》系真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属有效，各方应据此履行。《租赁合同》中约定，出租方为承租方提供经营场地，保障承租方正常经营；根据双方自认，涉案场地确实存在漏水情况，且洗护营公司经营项目为洗衣店，漏水必然对洗护营公司的经营产生不利影响；即便漏水并非永辉超市导致，但作为租赁合同相对方，永辉超市有义务为洗护营公司提供完全适合经营的场地，但漏水问题一直未解决，租赁场地存在瑕疵，系永辉超市方面违约；现双方实际解除了合同，本院不持异议；另根据双方自认，虽然存在漏水情况，但洗护营公司并非完全不能经营，且根据微信聊天记录，洗护营公司仍愿意继续承租涉案场地，但因双方对于免租事宜未达成一致，永辉超市停水停电，导致洗护营公司无法继续经营，后双方解除合同。考虑到永辉超市方面违约在先，洗护营公司未按照约定期限交纳租金亦有合理理由，故洗护营公司未按约定交纳租金不属于违约行为。关于永辉超市如何承担违约责任，洗护营公司经营期间发生漏水，且问题一直并未解决，必然影响其正常经营，永辉超市应当承担相应的赔偿义务，洗护营公司未举证证明损失情况，本院酌情以洗护营公司未付的租金及管理费（2018年5月1日至2018年6月20日期间）抵偿其损失；双方最终解除合同，起因系涉案场地存在漏水情况，但是漏水并未导致洗护营无法或者难以实现合同目的，漏水对洗护营公司造成的影响仍未达到洗护营公司享有单方解除权的程度，在漏水后洗护营公司仍在经营，后在双方协商如何赔偿的问题上发生分歧，永辉超市停水停电，最终导致解除合同；如上所述，洗护营公司未按期缴纳租金有合理理由，永辉超市在此情况下采取停水停电的措施，致使合同无法继续履行，属于违约行为，应当承担违约责任；合同明确约定了双倍返还保证金，且赔偿相当于租金三倍的违约金，但洗护营公司提交的证据不足以证明其损失情况，综合考虑已经以房租折抵了部分损失等情况，本院判令永辉超市双倍返还保证金，对于洗护营公司要求的违约金、营业损失、库房损失、搬运费等不予支持。因永辉超市违约在先，故对于永辉超市的全部反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京永辉超市有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）北京洗护营科技有限公司返还保证金七万六千元；二、驳回原告（反诉被告）北京洗护营科技有限公司其他全部诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）北京永辉超市有限公司全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7241元，由原告（反诉被告）北京洗护营科技有限公司负担5851元（已交纳），由被告（反诉原告）北京永辉超市有限公司负担1390元（于本判决生效后七日内交纳）。案件反诉费1410元，由被告（反诉原告）北京永辉超市有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈峰二〇二〇年九月二十四日书记员  马赫