北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初7329号原告（反诉被告）：北京空港福润商贸有限公司，住所地北京市顺义区天竺镇府前二街**，统一社会信用代码91110113102562880M。法定代表人：陈福清，经理。委托诉讼代理人：纪学文，北京市狄克律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小华，北京市狄克律师事务所律师。被告（反诉原告）：康洪苍，男，1968年10月22日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。被告（反诉原告）：张志勇，男，1971年1月19日出生，汉族，户籍所在地天津市武清区，住天津市武清区，公民身份号码×××。二被告共同委托诉讼代理人：孙立格，北京市京悦律师事务所律师。原告（反诉被告）北京空港福润商贸有限公司（以下简称福润公司）与被告（反诉原告）康洪苍、张志勇租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）福润公司法定代表人陈福清及委托诉讼代理人纪学文、张小华，被告（反诉原告）康洪苍、张志勇共同委托诉讼代理人孙立格到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福润公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告解除2015年10月13日签订的《房屋租赁合同》；2.判令二被告连带给付原告房屋租赁费82万元，后变更为76万元（到2020年4月30日）;3.判令二被告自2019年11月2日起,以76万为基数,按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率连带支付利息,直至实际给付之日止;4.判令二被告自2020年4月1日起,以6万元为基数,按照年利率24%支付利息,直至实际给付之日止；案件审理过程中原告申请撤回该项诉求；5.判令二被告腾退涉诉房屋,并支付解除之日至实际腾退之日期间的占有使用费;6.诉讼费用由二被告承担。审理过程中，福润公司将第5项诉讼请求明确为：要求二被告腾退涉诉房屋，并按照年租金168万元的标准连带支付2020年5月1日至解除之日期间的租金及解除之日至实际腾退之日期间的占有使用费。事实与理由：2015年10月13日,原告与二被告签订《房屋租赁合同》约定,“甲方(原告)出租给乙方(被告)位于顺义区×××位置房屋(3700平方米),租赁期限15年,自2016年5月1日至2030年4月29日止;房屋租金每年160万元,每三年递增5%,租金每半年支付一次”。同时,合同第7条解除条件约定,“乙方延迟交付房租达30日,甲方有权解除合同”。现二被告差欠原告2019年11月1日至2020年5月1日的租金76万元。另2018年9月30日,原告与二被告达成2017年11月1日至2018年5月1日期间的租金的还款计划,约定2020年3月31日前还清6万元,逾期还款,应支付原告利息(按逾期还款数额年利率24%计算)。上述欠款经原告多次催讨至今未付。综上,被告行为已构成解除合同条件，为维护原告利益，特提起诉讼。康洪苍、张志勇辩称：不同意解除双方2015年10月13日签订的《房屋租赁合同》，该合同不应是解除，应当是无效，因为承租的房屋是违章建筑。对于原告主张的租金，二被告确实没有交2019年11月1日至2020年4月30日期间的租金，但不同意再支付租金及利息，因为被告已经超付租金了，原告应当将租金返还，涉诉房屋也无法正常使用。对于协议书约定的6万元被告已经支付完毕。不同意向原告支付占用使用费，因为涉诉房屋是违章建筑，被告从承租以后就无法正常使用，消防和环评都无法通过，被告现在不同意将房屋交付给原告，因为被告还有自己的物品在里边。被告有损失，但是关于确认合同无效后的损失，被告不在本案中主张。康洪苍、张志勇向本院提出反诉请求：1.判决原告与被告于2015年10月13日签订的《房屋租赁合同》无效；2.判决原告返还被告多支付的租金130万元及保证金20万元；3.反诉诉讼费用由原告承担。事实与理由：原、被告于2015年10月13日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于北京市顺义区×××位置的房屋出租给被告，该房屋建筑面积约为3700平方米，租期为15年，年租金为160万元，每年递增5%直至合同期满。被告按照合同约定向原告支付了定金、租金，并对承租的房屋进行了装饰装修但原告交付的本合同项下的房屋因为存在自行加建的行为，加建的房屋没有规划许可证，使得整栋楼都成为违章建筑，致使整栋建筑的消防和环评无法通过验收，被告根本无法正常使用租赁的房屋，无法正常营业，合同目的根本无法实现，给被告造成了巨大的经济损失。原告出租给被告的房屋未取得建设工程规划许可证，根据最高人民法院相关司法解释的规定，双方签订的《房屋租赁合同》应属无效。福润公司就反诉辩称：双方自2015年签订合同履行至今，不存在被告无法经营的问题，合同一直在履行。关于出租标的相关手续的问题，原告出租房屋是以裸房的价格交付给被告，根据双方口头约定原告配合被告办理相关手续。根据双方签订的租赁合同，原告针对房屋的所有手续都是齐全的，双方签订的合同是有效的。关于租金，被告实际向原告交纳租金的数额总额远远小于其应当支付的租金数额，被告并未多付租金。张志勇在2014年7月3日转给陈福清130万元，当时有两个有意向的承租方，以交付相应的资金额为条件，是得到签订租赁合同条件的对价，不属于双方房屋租赁合同的权利义务关系，对于130万元的权利义务双方已履行完毕，2017年被告逾期支付租金，原告曾经提起诉讼，当时双方达成和解，对于该130万元均未提出异议。针对于20万元定金，双方合同3.3条有关于定金返还的约定，即使达到了定金返还的条件，因被告仍欠付原告租金，原告要求该定金抵扣被告应付租金。本院经审理认定事实如下：位于顺义×××楼房登记在福润公司名下，根据房屋所有权证记载的建筑面积，房屋合计1396.91平方米。2015年，福润公司将二层楼房向上加建两层到四层，在二层楼房西侧及后侧分别加建四层，在东北侧加建一处锅炉房，上述二层楼房及加建部分合计约3700平方米。福润公司加建时未取得建设工程规划许可证。2015年10月13日，福润公司（甲方）与康洪苍、张志勇（乙方）签订《房屋租赁合同》，将上述约3700平方米的房屋租赁给乙方使用，租期自2016年5月1日至2030年4月29日（起租日期以交房日期为准）共计15年。甲乙双方约定甲方于2015年11月1日前向乙方交付该房屋，甲方给予乙方免租金装修期六个月。双方约定房屋年租金为160万元，每三年递增5%，租金每半年支付一次，甲乙双方自签订合同之日起，乙方向甲方支付20万元作为履行合同的定金，该定金在合同期满最后一年的租金中扣除。关于房屋装修改造双方约定：甲方同意乙方在不影响房屋结构安全的前提下，进行内外装修。关于双方责任，双方约定甲方因房屋加建，负责协助办理消防及营业手续至顺利开业，积极配合乙方完善其经营所需的手续办理，积极为乙方提供方便。在合同解除部分，双方约定：乙方不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同。合同签订后，福润公司将涉诉房屋交付二被告使用，二被告对房屋进行了装修，之后在此经营。在合同履行过程中，因二被告未按约支付租金，福润公司曾将二被告起诉至本院，后双方自行达成协议，于2018年9月30日双方签署一份《协议书》，约定因二被告未能如约履行双方2015年10月13日签订房屋租赁合同中于每年5月1日、11月1日交付租金的约定，差欠2017年11月1日至2018年5月1日前应缴租金50万元，双方达成如下和解协议后福润公司撤诉：乙方差欠甲方租金50万元，分24个月还清，每三个月还款一次，2018年9月30日前还款10万元、2018年12月31日前还款6万元、2019年3月31日前还款6万元、2019年6月30日前还款6万元、2019年9月30日前还款6万元、2019年12月31日前还款6万元、2020年3月31日前还清6万元，2020年6月30日前还清全部差欠租金，乙方逾期还款，应支付甲方利息（按逾期还款数额年利率24%计算）。就上述付款的第七笔六万元，二被告于2020年6月1日给付，逾期两个月，福润公司要求二被告按照协议约定支付利息。因二被告未按约交纳2019年11月1日至2020年4月30日的租金，福润公司再次将二被告起诉至本院。庭审中，双方确认自合同签订后至2019年11月1日，二被告共向原告支付租金合计492万元。就2019年11月1日至2020年4月30日期间对应的租金84万元，二被告仅支付了8万元，双方确认二被告尚欠原告76万元未支付。二被告称之所以未支付租金，是因为福润公司提供的承租房屋系违建，无法办理消防和环评手续，二被告无法正常使用房屋。但案件审理过程中，二被告未提交证据证明其曾向原告反映过上述问题，也未提交其他证据证明其无法正常使用房屋。经现场勘验，二原告用该房屋经营餐饮、KTV或对外出租。为证明涉诉房屋的消防不合格，二被告提交一份2000年7月15日出具的《北京市顺义区公安消防支队告知书》，告知对象为每日优鲜店（二被告的次承租人），内容为经进行消防监督抽查，发现存在违反法律规定的行为。福润公司对该份告知书的真实性不认可，因无相关部门盖章；且即使能够认定真实性，该证明仅是通知书，内容是要求到天竺派出所接受询问，相关部门并没有下发停止营业的相关处罚，不影响房屋的实际使用。就双方房屋租赁合同的签订，张志勇于合同签订前的2014年7月3日，向陈福清个人账户转账130万元，向福润公司支付订金20万元。二被告主张130万元系预交的租金，现二被告不欠付原告租金，并要求原告将多支付的租金退还。原告称因当时还有另一家公司有意向承租房屋，二被告交了130万元就获得了签订租赁合同的资格，130万元不属于租金不能退还，要求以20万元订金抵扣欠付租金。审理过程中，原告申请撤回第四项诉讼请求。二被告未在本院指定期间内交纳反诉案件受理费。上述事实，有庭审笔录、《房屋租赁合同》、《协议书》、房屋所有权证、银行卡交易明细、转账凭证、收据、现场照片等在案佐证。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告与二被告签订的《房屋租赁合同》所涉租赁标的，有1396.91平方米为合法建筑，取得了房屋产权证书，但剩下的约2300平方米系原告自行加建，未取得建设工程规划许可，故双方签订的《房屋租赁合同》中，就有房屋产权证房屋的部分属有效，就原告自行加建未取得建设工程规划许可房屋的部分属无效。就合同有效的部分，二被告应按照合同约定的租金标准和时间交纳租金，根据双方庭审陈述及《协议书》记载，二被告应于2019年11月1日向原告支付2019年11月1日至2020年4月30日期间的租金，但二被告未足额按期支付且已超过30日，根据合同的约定，原告享有合同解除权，因原告在起诉前未向二被告发送过解除合同的书面通知，故双方合同解除的时间以原告包含解除合同诉求的起诉状送达被告之日即2020年6月15日解除。二被告以承租房屋有违法建设无法办理环评、消防手续，导致房屋无法正常使用作为未交纳租金的抗辩理由，并向本院提交《北京市顺义区公安消防支队告知单》为证，但该告知单未明确违反消防法规的具体情况，且从告知单的出具时间上也无法证明在双方合同履行期间涉诉房屋存在消防安全问题。庭审过程中，二被告未举证证明曾就消防安全问题向原告进行了报告要求解决，现二被告以涉诉房屋无法通过消防、环评验收作为逾期支付租金的抗辩理由，本院不予采纳。对于合同无效的部分。房屋租赁合同无效，但出租人要求承租人按照合同约定的标准支付房屋占用使用费的应予支持。就原告加建部分的房屋，原告有权要求被告按照合同约定标准支付占用使用费。经核算，截至合同解除之日即2020年6月15日，二被告应向原告支付有效部分的租金及无效部分的占用使用费合计97万元。被告自2019年11月2日起逾期支付原告合同有效部分自2019年11月1日至2020年4月30日的租金（按照有效部分的面积比例）286933元，应自逾期之日起向原告支付利息。对于无效部分对应的占有使用费的利息，因合同相关条款无效，且原告作为出租人对合同无效亦有过错，原告要求二被告支付占有使用费的逾期利息，本院不予支持。双方合同有效部分已解除，无效部分自始不具有法律效力，原告要求二被告腾退房屋，本院予以支持。合同解除后至二被告实际腾退涉诉房屋前，原告有权要求被告按照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费用至腾退之日止，本院对原告相应的诉求予以支持。关于二被告主张的2014年7月3日给付陈福清的130万元系预付租金的意见，因陈福清对此不予认可，且双方在房屋租赁合同、协议书中对该笔款项均无相关约定，二被告对其主张无法举证证明，应承担举证不能的后果，对二被告的该项意见本院不予采信。关于20万元定金，可抵扣欠付租金。二被告因未在本院指定期间内交纳案件受理费，其反诉应按撤诉处理。二被告合同解除及无效后的后果，可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十七条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京空港福润商贸有限公司与被告（反诉原告）康洪苍、张志勇于二〇一五年十月十三日签订的《房屋租赁合同》中涉及有房屋产权登记证书的1396.91平方米房屋的合同部分于二〇二〇年六月十五日解除；二、被告（反诉原告）康洪苍、张志勇于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京空港福润商贸有限公司二〇一九年十一月一日至二〇二〇年六月十五日期间的租金及房屋占用使用费合计七十七万元（已抵扣定金二十万元）并支付逾期支付租金利息（以二十八万六千九百三十三元为基数，计自二〇一九年十一月二日起以全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为标准计算至实际支付之日止）；三、被告（反诉原告）康洪苍、张志勇于本判决生效之日起三十日内将涉诉房屋腾退给原告（反诉被告）北京空港福润商贸有限公司，并自二〇二〇年六月十六日起按照每月十四万元的标准支付房屋占用使用费至实际腾退之日止；四、驳回原告（反诉被告）北京空港福润商贸有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六万六千一百元，由原告（反诉被告）北京空港福润商贸有限公司负担一万九千八百三十元（已交纳），由被告（反诉原告）康洪苍、张志勇负担三万九千六百六十元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 杨秀芝二〇二〇年九月二十八日法官助理 郭文攀书 记 员 王梦伟