内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内06民终1401号 上诉人（原审被告）：鄂尔多斯市吉旭房地产开发有限责任公司。 法定代表人：吉某。 委托诉讼代理人：常某，内蒙古赫扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李某。 被上诉人（原审原告）：尤某，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 委托诉讼代理人：刘某，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 上诉人鄂尔多斯市吉旭房地产开发有限责任公司（以下简称吉旭房地产公司）因与被上诉人尤某房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区乌审旗人民法院（2020）内0626民初259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吉旭房地产公司上诉请求：1.撤销乌审旗人民法院作出的（2020）内0626民初259号民事判决，并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.判令本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.本案诉讼时效已经经过，一审法院依据通话记录和通话录音认定双方一直协商沟通属认定事实错误，由于被上诉人不能办理贷款也不能足额支付购房款，故构成违约，经上诉人多次催促仍不能支付房款，上诉人将案涉房屋出卖他人，此时合同目的不能实现，应当解除。此时上诉人享有返还请求权，而时效为2年，被上诉人的证据亦不能证明时效中断。2.一审判决上诉人向被上诉人支付利息于法无据。3.被上诉人交来的45000元是定金，一审认定事实错误。 尤某辩称，不同意上诉人的上诉请求。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。 尤某向一审法院起诉请求：1．依法判令解除尤某与吉旭房地产公司的房屋买卖合同；2．依法判令吉旭房地产公司向尤某返还购房首付款65000元及资金占用期间的利息30029.16元（利息从2012年3月30日起算至起诉之日至2020年4月1日，按照人民银行同期贷款利率计算），共计95029.16元；3．判令吉旭房地产公司给付已付房款为本金从2020年4月1日起至还清购房首付款之日为止的利息，按照人民银行同期利率计算；4．由吉旭房地产公司承担本案的一切诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年9月8日，尤某向吉旭房地产公司交纳乌审旗嘎鲁图镇奥腾花苑小区三号楼一单元B1、B2车库订金45000元，吉旭房地产公司出具收据载明“今收到尤某交来奥腾花苑小区3#-1-B1、3#-1-B2车库订金，人民币大写肆万伍仟元整（45000.00），交款人尤某。”2012年9月30日，尤某又向吉旭房地产公司交纳20000元，吉旭房地产公司出具收据载明“今收到尤某交来奥腾花苑小区3#-1-B1、3#-1-B2车库，人民币大写贰万元整（20000.00），交款人尤某。” 另查明，尤某购买的B1、B2车库每平米价款为4300元，共计50平米。 又查明，尤某购买案涉车库时房产属于在建状态，2014年小区开始有住户入住。 2015年6月，吉旭房地产公司已将案涉车库出卖给他人；后尤某与吉旭房地产公司就案涉纠纷一直沟通未果。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、6.5万元是房款还是订金；二、双方之间谁存在违约行为，合同能否解除；三、尤某的诉讼请求有无超过诉讼时效。关于争议焦点一。一审认为，尤某与吉旭房地产公司为签订商品房买卖合同而发生的交纳订金及部分房款的行为，系事实上形成了商品房预约合同，合同关系是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，一审予以确认。本案中，尤某分别向吉旭房地产公司交纳了45000元和20000元。庭审中，双方对上述款项的性质有争议。一审认为，定金是指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款。尤某交纳20000元的收据上未载明款项的性质，应为房款；交纳45000元的收据中载明该款为“订金”，非购房“定金”。订金在法律上仅作为一种预付款的性质，是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质。 关于争议焦点二。案涉合同系商品房预约合同，在双方磋商失败或者一方违约，造成无法订立正式商品房买卖合同的，非违约方享有法定或者约定的解除权。本案中，尤某主张因吉旭房地产公司将案涉房屋出卖给他人，导致无法签订正式的买卖合同。吉旭房地产公司庭审中对其于2015年6月将房屋出卖给他人的事实无异议，但抗辩提出将房屋另行出卖的原因是由于尤某未在双方约定的三个月内给付剩余房款，亦未在2013年年初吉旭房地产公司通知后前来交纳剩余房款并签订正式的商品房买卖合同。一审认为，因案涉预约合同欠缺房屋的交付时间、办证时间、违约责任等条款，故双方均负有继续磋商的义务，因磋商不成而未能签订商品房买卖合同的，该预约合同不能强制继续履行。本案中，虽然吉旭房地产公司对剩余款项的给付方式有异议，但均陈述三个月内付清剩余房款；不论因何原因未能付清剩余付款，双方均负有继续磋商的义务。就尤某而言，在与吉旭房地产公司订立预约合同后，应尽快与吉旭房地产公司商讨房价、交付时间、办证时间、违约责任等；就吉旭房地产公司而言，应当督促尽快签订商品房买卖合同。吉旭房地产公司在庭审中提出2013年通知付款并签订合同，尤某不认可，吉旭房地产公司亦未举证证明。直至2015年6月，吉旭房地产公司将本案涉及的车库出卖给案外人，故双方已不可能就案涉房屋订立正式的商品房买卖合同，应予解除，解除时间为房屋出卖给他人的时间即2015年6月。关于利息，在吉旭房地产公司将房屋出卖给案外人之前，其对案涉款项的占有系合法占有，故无需向尤某支付资金占用期间的利息。2015年6月，吉旭房地产公司将房屋出卖给他人，故应自该日起向尤某支付以购房款65000元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日的利息；2019年8月20日起至实际付清之日止的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；至2020年4月1日，利息暂计15262.37元。尤某主张利息30029.16元，对超出部分14766.8元，一审不予支持。2020年4月1日起至实际付清之日的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 关于争议焦点三。根据尤某提供的通话记录及通话录音，其与吉旭房地产公司一直就案涉纠纷协商沟通，故本案未过诉讼时效。吉旭房地产公司提出与尤某于2013年年初已产生纠纷，直至2020年才提起诉讼已过诉讼时效的抗辩理由不能成立，一审不予采纳。 综上所述，对尤某要求解除与吉旭房地产公司之间的合同的诉讼请求，一审予以支持；对尤某要求吉旭房地产公司退还房款并支付利息的诉讼请求，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除尤某与吉旭房地产公司之间的商品房预约合同。二、吉旭房地产公司于判决发生法律效力起十日内退还尤某65000元及利息15262.36元，共计80262.36元；以及2020年4月1日起至实际付清之日止的利息（以65000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回尤某的其他诉讼请求。案件受理费1088元，由尤某负担184元，吉旭房地产公司负担904元。 二审中，当事人没有提交新证据，二审查明的事实与一审一致本院予以确认。 本院认为，关于上诉人主张的诉讼时效问题。本案双方当事人形成了商品房预约合同关系，因双方合同未完全履行，尤某请求解除双方合同关系，该权利系形成权，不存在适用诉讼时效的问题，一审虽认定双方关系解除正确，但解除时间认定不准确。至于返还订金及赔偿损失系解除关系产生的请求权，属于请求权范畴，应当适用诉讼时效，显然其未超出诉讼时效。关于支付利息的问题，涉案房屋在2015年6月由上诉人出卖，故被上诉人与上诉人之前的合同已经不能履行，故一审判令上诉人自2015年6月开始因占用资金支付利息并无不当。关于45000元是否属于定金的问题，上诉人出具的收据中明确记载为“订金”，故上诉人主张该款性质为定金无事实依据，本院不予支持。 综上所述，鄂尔多斯市吉旭房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2176元，由鄂尔多斯市吉旭房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王 学 军 审 判 员 王   刚 审 判 员 苗 繁 盛 二〇二〇年九月三日 法官助理 乌** 书 记 员 郭 云 超