广东省高级人民法院民 事 裁 定 书(2020)粤民申7170号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：韶关市新景物业服务有限公司。住所地：广东省韶关市浈江区复兴路文化大厦第****商铺。法定代表人：谷新仁。委托诉讼代理人：申会东，广东宜方律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁浪，安徽辉泰律师事务所律师。再审申请人(一审被告、二审上诉人)：陈永强，男，1971年5月12日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：冯水清，广东向晓律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁伟，广东向晓律师事务所实习律师。再审申请人韶关市新景物业服务有限公司（以下简称新景公司）、陈永强因物业服务合同纠纷一案，均不服广东省韶关市中级人民法院（2019）粤02民终1725号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。新景公司申请再审称，1.新景公司依据二审法院民事裁定书、韶关市物价局核定监制的物业收费标准、物业管理服务合同为全体业主（物业使用人）提供物业服务，原审判决案涉商铺停止营业后陈永强无需承担公共水电费、中央空调费的认定违背客观事实。首先，公用水电和中央空调是全体业主共同享用的，新景公司也提供了住宅大楼内走廊通道、楼梯间等业主共用部位和物业管理区域内加压水泵、电梯、照明、中央空调等共用设施设备，这些所产生的费用由全体业主(物业使用人)按照二审法院裁定及双方协议约定分摊，合理合法。其次，案涉商铺停止营业后，其专有部分未实际产生水电及中央空调等费用，并不是公共部分没有产生。第三，业主就应当分担公用的水电及中央空调费，不能因为其没有营业就不承担。2.新景公司的委托人按照二审法院裁定及韶关市物价局监制的价格标准，对协议价格进行让渡。韶关市新景装饰工程有限公司与王群英签订《协议书》对物业管理计费面积、价格及公用水电费、中央空调费等进行约定，该约定应得到法律的支持和保护。二审判决只支持《协议书》约定的物业管理计费面积，不支持公用水电费、中央空调费分摊，明显不当。综上，请求再审本案并依法改判。陈永强申请再审称，1.韶关市新景装饰工程有限公司取得经营管理权不等于物业管理权，其应得到保护的债权利益通过收取利益的方式在本案诉讼前已得到实现。韶关市新景装饰工程有限公司根据2004年的另案生效裁定取得大文商场的物业管理权后，与王群英于2005年3月13日签订《协议书》。合同签订后一直到2014年10月份期间，王群英都按约定支付物业服务费。这期间韶关市新景装饰工程有限公司合计收入约713万元，除此以外还有其他收入，韶关市新景装饰工程有限公司90万元的债权在本次诉讼之前已经获得清偿。不能因为另案生效裁定对其利益保护没有时间限制，就突破民事填平损失的界限，任其无限期无条件地获得和继续享有对大文商场的经营管理权。案涉商场暂未成立业主大会，现阶段无法决定选聘和解聘物业服务公司，但这与韶关市新景装饰工程有限公司是否继续享有经营管理权没有直接因果关系，不能等同陈永强默认双方存在物业服务关系。在没有合法权利来源的前提下，原审法院认定新景公司享有案涉商铺的物业管理权，并判决陈永强支付物业服务费，极不公平。2.韶关市新景装饰工程有限公司委托新景公司进行物业管理的行为系越权，事后亦未得到业主们的追认，属于无效行为。3.新景公司未与本栋楼的业主委员会建立物业管理合同关系。陈永强于2011年向王群英购买案涉商铺，至今未与大文商场的业主委员会或新景公司就物业管理服务的相关事宜进行商谈及签订物业服务合同。4.按套内面积5元/月的标准计算物业服务费系王群英与新景公司的约定。但陈永强与新景公司之间没有形成物业服务合同关系，对王群英与新景公司之间的约定并不知情，现在也未对该收费标准进行追认，故该约定对陈永强无效。且参考其他商铺物业服务费，二审判决5元每平方米明显畸高。5.韶关市新景装饰工程有限公司和陈永强同属大文商场的业主，其委托新景公司进行物业管理的行为，实际上也是对自家产业进行管理的行为，并不能一概而论全部是为陈永强做出的。本案中，新景公司的行为属于无因管理，可依法另案起诉主张其在大文商场的合理费用。在未明确案涉区域物业管理主体的情形下，新景公司主张收取物业服务费，不合法亦不合理。原审法院在未查清本案事实的情况下，错误认定陈永强与新景公司之间形成物业服务合同关系，并错误引用与物业服务合同关系相关的法律。综上，请求再审本案并改判驳回新景公司的诉讼请求。本院经审查认为，本案系民事再审审查案件。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百八十六条的规定，本案应分别对再审申请人新景公司、陈永强的再审事由进行审查。一、对于新景公司主张再审事由的审查关于陈永强应否交纳案涉水电公摊费和中央空调费的问题。根据原审查明的事实，案涉商铺自2014年底停止营业后处于空置状态，新景公司虽然仍对其所在楼层提供物业服务，包括上锁关闭二楼商铺、聘请保安看管等，但因商铺停止营业未实际产生水电及中央空调等费用，且新景公司未提交相关缴费凭证，故一审法院对新景公司主张的水电公摊费和中央空调费不予支持，并无不当。新景公司未提出上诉，故二审法院对此予以维持亦无不当。二、对于陈永强主张再审事由的审查关于新景公司是否有权向陈永强主张案涉物业服务费的问题。韶关市新景装饰工程有限公司依据另案生效裁定取得包括案涉商铺在内的大文商城地下室、一、二、三层物业经营管理权。2005年3月13日王群英购买案涉商铺后，与该公司签订《协议书》约定案涉商铺的物业服务相关内容，并按照约定支付相应的物业服务费及水电公摊费、中央空调费。韶关市新景装饰工程有限公司因自身无物业管理资质而委托新景公司为案涉商铺提供物业服务。陈永强于2011年向王群英购买案涉商铺后，又将该商铺租赁给王群英经营。虽然新景公司未与新业主重新签订物业服务合同，但因大文商城地下室、一、二、三层业主未成立业主大会，决定是否解除新景公司的物业管理权，且新景公司一直为案涉商铺提供物业服务，而陈永强对此未提出异议，且在2015年6月之前一直由王群英支付物业服务费。此后案涉商铺因经营不善停止营业，但经一审法院实地查看，新景公司在商铺停止营业后仍提供物业服务，即陈永强实际上接受了新景公司提供的物业服务。因此，原审法院据此认定新景公司有权向陈永强主张2015年12月至2018年11月期间的物业服务费，并无不当。陈永强主张韶关市新景装饰工程有限公司90万元的债权已经获得清偿，不应再享有案涉商铺的物业经营权，但未能提供充分证据予以证明，本院不予采信。关于案涉物业服务收费标准的问题。2006年4月7日，经韶关市物价局监制的《大文商场物业收费公示栏》核定了新景公司向大文商城业主或物业使用人收取综合物业服务费的收费标准。新景公司与王群英约定案涉商铺按套内面积每平方米5元每月的标准计算物业服务费，未超出该收费标准。陈永强在购买案涉商铺后未与新景公司签订合同重新约定物业服务收费标准，且陈永强将该商铺租赁给王群英后，物业使用人王群英仍按该标准交纳物业服务费，对此二审法院的另案生效判决已作出认定，并判决王群英按照此标准支付2014年11月至2015年6月的物业服务费。因新景公司事实上已为案涉商铺提供了物业服务，二审法院判决陈永强按照该标准向新景公司支付案涉物业服务费，亦无不当。综上所述，新景公司、陈永强的再审申请均不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定应当再审的情形，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：一、驳回韶关市新景物业服务有限公司的再审申请；二、驳回陈永强的再审申请。审判长  陈小丽审判员  郑丽容审判员  晏 鹏二〇二〇年九月一日法官助理陈培纯书记员苏芷杏