湖南省道县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1124民初654号 原告（反诉被告）：周星明，男，1982年出生，汉族，湖南省道县人，住湖南省道县。 委托诉讼代理人郭文斌，湖南人和人（永州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人潘腾，湖南人和人（永州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：程伍顺，男，1972年出生，汉族，湖南省道县人，住湖南省道县。 被告（反诉原告）：王斗星，男，1977年出生，汉族，湖南省道县人，住湖南省道县。 被告程伍顺、王斗星的共同委托诉讼代理人何正才，上海汉盛（长沙）律师事务所律师。 被告：永州安廷实业有限公司，住所地：湖南省道县道江镇XX北路北环路****。 法定代表人：张晓明，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人欧阳霖，湖南众睿律师事务所律师。 原告周星明诉被告程伍顺、王斗星、永州安廷实业有限公司土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周星明及其委托诉讼代理人郭文斌、潘腾、被告（反诉原告）程伍顺、王斗星的共同委托诉讼代理人何正才、被告永州安廷实业有限公司的委托诉讼代理人欧阳霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周星明向本院提出诉讼请求：一、确认周星明与程伍顺签订的关于XX北路中段，XX路北面的土地《土地转让合同》有效；二、确认王斗星、程伍顺与永州安廷实业有限公司签订的XX北路与XX大道东北角的土地《土地转让协议》无效；三、判决三被告将登记在永州安廷实业有限公司名下的土地[证号：湘（2019）道县不动产权第00XXX55号]面积中周星明购买的4172平方米过户给周星明；四、判决被告程伍顺、王斗星向原告周星明支付违约金100万元；五、本案的诉讼费、保全费等全部由三被告承担。事实与理由：2000年9月20日，湖南省道州金通产业公司将原始股东登记的XX北路开发2宗土地共计8732平方米以每亩105000元质押给道县道江镇信用社。2005年，湖南省道州金通产业公司的上述贷款停息挂账，尚欠1300950元，由王斗星、程伍顺全部偿还，在解除土地质押时湖南省道州金通产业公司将解除质押土地转让给王斗星、程伍顺。双方在2007年5月8日签订《协议书》约定金通公司将解除质押的土地转让给王斗星和程伍顺。2007年4月25日，经陈八学介绍，程伍顺、王斗星将其为金通公司偿还货款后赎回的金通公司土地转让给周星明，并在王斗星家里签订《土地转让合同》。转让土地实际面积为4172平方米，双方协商按73%为实际面积计2753平方米+400平方米共3153平方米，每平方米为685元，共计土地款为2159805元；合同约定付款方式：双方签订合同生效后，20内周星明预付100万元给程伍顺，余款在土地开始开发且程伍顺、王斗星将一切国土手续转让给周星明，并处理好各种前期事宜，将土地完全交由周星明自由开发后，周星明付清所有款项。合同还约定单方违约双倍赔偿预付金100万元。合同签订后，周星明履行了合同约定的付款义务，其中2007年4月25日，周星明应王斗星要求，支付土地款100000元到王斗星妻子杨慧银行账户，4月26日周星明支付245000元给程伍顺，共计345000元由程伍顺出具345000元收条，5月18日周星明支付土地款535000元，由陈八学出具代收收条。由于涉案土地被XX大道市政道路建设占用部分土地，双方同意先期支付前述88万元后余款在土地交付后结算支付。因城市规划原因，王斗星、程伍顺购买的金通公司土地一直未能办理土地使用权证。2017年间，县政府启动土地置换程序，置换后2宗土地面积为8664平方米。2017年12月7日，王斗星、程伍顺办理《建设用地规划许可证》，用地面积为8664平方米。2019年7月15日，王斗星、程伍顺取得上述土地不动产证。2017年3月16日，程伍顺、王斗星与永州安廷实业有限公司签订《土地转让协议书》，约定由程伍顺、王斗星将位于XX北路与XX大道东北角土地转让给永州安廷实业有限公司，土地面积为8664平方米，土地总价格为20800000元，签订合同时支付第一笔土地款10000000元，10800000元3日内支付，最迟结款日期为过户后30日内支付。永州安廷实业有限公司成立于2019年4月12日，营业执照颁发时间为2019年5月13日。永州安廷实业有限公司在成立两年前却与王斗星、程伍顺签订《土地转让协议书》，显然是虛假的，目的是原告购买的土地已经巨额增值，将土地转让到永州安廷实业有限公司名下，侵占原告合法权利。综上，被告王斗星、程伍顺将涉案土地转让给原告周星明，原告依约支付相应的土地款项，双方签订的《土地转让合同》合法有效。被告王斗星、程伍顺与被告永州安廷实业有限公司恶意串通，签订《土地转让协议书》将涉案土地变更登记到被告永州安廷实业有限公司名下，违反了合同法第52条规定，依法应该认定合同无效。所以，3名被告应该依约依法将原告购买的土地过户给原告，王斗星、程伍顺应依约承担违约责任。为维护周星明自身合法权益，特诉之法院，请求法院作出公正判决，支持原告的诉讼请求。 被告程伍顺、王斗星辩称：一、因为在本诉中原、被告之间的土地转让协议中，原告方没有按约定缴清其约定的预付款，已经根本违反合同。根据合同法的相关规定，合同已经解除。二、因为原告的违约，我们向原告主张200万元的违约责任。三、我们与安廷公司的合同是合法有效的。 被告永州安廷实业有限公司辩称：案涉土地的使用权，答辩人于2017年3月16日通过受让的方式向王斗星、程伍顺两人取得，并支付了对价，且取得了不动产登记证书手续，属于善意取得。同时，答辩人在开发建设之前，办理了相关许可手续，属于合法开发建设。周星明与程伍顺、王斗星之间的买卖合同纠纷，与答辩人无关。原告周星明将答辩人列为被告起诉，并要求确认答辩人与王斗星、程伍顺《土地转让协议书》无效，无事实和法律根据。二、周星明与程伍顺、王斗星之间的买卖合同纠纷，查封答辩人土地使用权的行为，已造成答辩人巨大的经济损失，答辩人保留向责任人提出索赔的权利。鉴于以上事实，答辩人敬请法院依法驳回原告周星明要求确认答辫人与王斗星、程伍顺《土地转让协议书》无效，要求将案涉土地过户给原告周星明的诉讼请求。 被告程伍顺、王斗星的反诉请求：1、判令确认反诉原告程伍顺与反诉被告周星明签订的《土地转让合同》因反诉被告周星明不履行合同义务的根本性违约导致合同目的不能实现而已经解除；2、判令反诉被告赔偿违约金200万元；3、判令本案诉讼费、保全费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告王斗星与反诉原告程伍顺共有本案涉案土地。2007年4月25日，反诉原告程伍顺与反诉被告周星明签订《土地转让合同》，转让本案部分涉案土地，合同第五条约定，双方签订合同生效后，20天内周星明预付人民币壹佰万元整给程伍顺。第七条约定，如单方违约，按预付金壹佰万元的双倍赔偿。合同签订后，周星明仅仅支付部分款项88万元，程伍顺多次催促其履行义务未果，导致合同目的不能实现。并且程伍顺多次通知周星明因其不履行合同义务的根本性违约致合同目的不能实现，合同已经解除。为此，根据《合同法》、《民事诉讼法》的规定，反诉原告为维护自身合法权益特向法院提起反诉，望法院能判如诉请。 反诉被告周星明辩称：一、被答辩人未经答辩人同意，将涉案土地过户给本诉被告安廷公司的行为构成违约，作为违约方的被答辩人不享有解除合同的权利。2007年4月25日，答辩人与被答辩人签订《土地转让合同》，合同第五条约定，由被答辩人办好一切国土手续转让给答辩人，并且处理好各种前期事宜将土地完全交由答辩人自由开发后，答辩人付清所有款项。2019年7月1日，被答辩人办理涉案土地的不动产权证在自己名下，7月15日，被答辩人便将涉案土地过户到本诉被告安廷公司名下，该行为违反《土地转让合同》第五条的约定，构成违约。依据《合同法》第94条规定，解除合同的权利属于守约方，违约方无权要求解除合同。二、被答辩人没有法定解除合同的权利。依据答辩人与被答辩人签订的《土地转让合同》，应由答辩人在办理好过户手续到答辩人名下时，答辩人才有支付剩余土地款的义务。故，答辩人需要实现的合同目的是土地不动产权证过户，被答辩人需要实现的合同目的是在办理过户手续后收取剩余100万元的土地款。2007年4月25日至2019年7月1日，涉案土地因为历史遗留问题，不动产权证一直没有办到被答辩人名下，被答辩人无法履行过户的义务，答辩人则无付款义务，答辩人也没有根本违约的事实。2019年7月1日，被答辩人将涉案土地的不动产权证登记在自己名下，这时，被答辩人才有履行过户的条件，被答辩人应当将涉案的土地不动产权证过户给答辩人，但没有按约定履行过户义务，而是在短短的15日将涉案的土地使用权过户给了本诉被告安廷公司，明显是被答辩人违约。答辩人在2019年7月1日至2019年7月15日期间，没有收到任何解除合同及履行100万元土地款的催告通知。故，本案不符合《合同法》94条第（三）项规定的法定解除条件，答辩人不具备构成根本违约致使合同目的不能实现的法定情形。三、答辩人已履行约定的义务，无违约行为，被答辩人收到预付款88万元后从未提出解除合同，答辩人无需支付违约金。在答辩人付款过程中，合同双方都已经明知合同约定的土地因政府修路要占用部分，被答辩人不能按约定面积交付给答辩人，根据《土地转让合同》第六条约定，答辩人有权扣取部分款项，双方协商达成共识，将预付款100万元调整为88万元。被答辩人收取88万元预付款后，出具了收条给答辩人，从未通知过答辩人补交12万元土地款，更未提出解除合同。长期以来，被答辩人无数次承诺马上办好土地使用证交付给答辩人，2019年7月份，被答辩人还明确表示办好土地使用证后马上过户给答辩人。所以，答辩人未支付的12万元是双方协商同意的结果。且12万元的数额相对100万元前期付款，金额较少，不构成根本违约，更不可能造成合同目的不能实现。故被答辩人请求确认合同已经解除及要求答辩人支付违约金的诉讼请求不能成立。四、被答辩人告知答辩人土地已经过户给本诉被告安廷公司，不产生解除合同的效力。2019年10月周星明得知案涉土地已经被过户到本诉被告处，便找被答辩人理论，被答辩人告知已经过户给本诉被告安廷公司，不能再履行《土地转让合同》，该告知只能说明被答辩人自己存在违约行为，不产生解除合同的效力。至今为止，作为守约方的答辩人并没有与被答辩人解除合同。综上，被答辩人的诉请确认合同已经解除的事实不存在，请求支付违约金没有事实和法律依据，依法应驳回被答辩人的全部诉讼请求。 原告周星明围绕诉讼请求举证如下：证据一、《协议书》、证据二、用地股用地会审说明，拟证明：1.王斗星、程伍顺通过代湖南省道州金通产业公司向道江镇信用社偿还贷款的方式取得了XX北路8732平方米土地使用权；2.王斗星、程伍顺有权将涉案土地转让给原告；证据三、土地转让合同、证据四、转账记录两张、证据五、收条两张，拟证明：1.周星明于2007年4月25日向程伍顺、王斗星购买土地4172平方米;2.因土地被政府占用1750平方米，周星明实际使用面积未达到合同约定的使用面积，应按685元/平方米予以扣除土地款；3.周星明按合同约定支付了土地购地款88万元，并由程伍顺、王斗星出具了收条;4.《土地转让合同》合法有效；证据六、婚姻登记信息及户籍信息、证据七、电话录音光盘，拟证明：1.王斗星、杨慧系夫妻关系；2.王斗星对程伍顺与周星明签订《土地转让合同》知情并同意转让；证据八、不动产权证书及登记信息，拟证明：涉案土地在本案起诉前取得不动产权证，《土地转让合同》合法有效；证据九、《土地转让协议书》、证据十、营业执照，拟证明：1.程伍顺、王斗星与永州安廷实业有限公司签订《土地转让协议书》时，永州安廷实业有限公司尚未注册成立，未成立的公司不具备民事权利能力和民事行为能力，以公司名义签订的合同至始无效；2.未成立的公司经营范围也未经批准，从事对外经营活动违反法律规定；3.土地转让协议是虚假的无效合同，安廷公司不构成善意取得；证据十一、土地评估报告，拟证明：1.2014年被置换的同地段土地价格为308.49万元/亩，2017年三被告签订的土地转让合同土地价格不但没有上涨，反而还低于3年前的市场价格70%，主观上明显存在恶意，损害了周星明的合法权益，属于无效合同；2.安廷公司未支付合理低价，不构成善意取得；证据十二、申请鉴定书，申请鉴定本案的《土地转让协议》形成的时间进行鉴定，协议形成的时间是否是2017年3月16日，以确定被告之间是否属于恶意串通。 被告程伍顺、王斗星对上述证据质证如下:对证据一对证据一协议书没有异议，是合法取得的；对证据二用地会审说明，如果是从相关部门调出来的那我们认可，对证明目的市政道路占用的部分是置换，按我们之前对原告的合同是可以保证的，在后续的举证中我会证明是原告没支付完土地款所以我们才没有转让给原告；对证据三的三性我们是认可的，2007年4月25日，虽然只有程、周签了，但是我们认可。对证明目的，原告说合同约定88万元，我们的合同明显写明了20天之内支付100万元人民币。特别注意合同第六条，就是说真实占用了土地的话，这100万元要按时按量交清，没有交清的话，我们是要解除合同的；对证据四转账记录88万我们认可；对证据五刚才说了；对证据七录音的三性和证明目的都予以否认；对证据八不动产登记我们不否认，对证明目的否认，这是我们的转让行为，之前原告没有完全履行合同义务，所以之前的合同已经解除了。至于我们转给谁是我们与下一家的关系，与原告是没有关联性的；对证据九的三性没有异议，对证明目的不赞同，因为当初签订转让合同是王与程在2017年3月26日签了合同，转让了，在过户办证过程中国土说要有公司的，不是恶意串通。因为王斗星和程伍顺与安廷公司是在2017年签订的，是要转让，在过户过程中，在国土部门要求下盖了安廷公司的章，这个行为与原告没有任何冲突，原告没有付清款就已经解除合同了，我们与原告方在2017年签订合同之后直到今天都没有付清土地转让款，我们在2017年和2019年签订的土地转让是合法有效的，与原告方是没有任何关联性的。如果原告在2017年到2019年之间补清了转让款，我们还把土地转让给别人那才是违约。原告在没有付清转让款的请况下，还一直把土地占为己有；对证据十一，这是个估价，相同时间相同地段的土地价格各不一样，我们以我们的价格转让出去是合法有效的；对证据十二鉴定申请书，请求法庭驳回鉴定申请。一、已经过了举证期。二、形成时间恶不恶意与本案是没有关联性的，在听证的时候关于这个时间点已经很清楚，因为办证的原因。本诉原告提及的是两个问题，一个是物权，一个是债权，原告物权都没有，我们与原告是债权的关系，原告没有权利提及归属的问题。 永州安廷实业有限公司质证如下：质证意见与王斗星、程伍顺的质证意见一致。 原告周星明的反质证意见：一、该合同中安廷公司的盖章已经明显确定是虚假的，2017年3月16日安廷公司没有成立，所以不可能在2017年3月16日与被告程、王签订合同。二、安廷公司法定代表人第一次付款与协议约定的付款金额和时间都不符，所以我们合理怀疑安廷公司与程、王还有另外一份合同。三、从本案财产保全的过程中，三被告之间的反应情况来看，程、王是处于一种积极的角色，我们冻结的是安廷公司的财产，程、王为什么积极地申请解除，就是程、王和安廷公司之间存在恶意串通的行为。所以本案对这份合同应当进行鉴定。 被告程伍顺、王斗星补充质证如下：第一份合同是2017年3月16日与张晓明签订的，永州安廷实业有限公司成立后为了办手续，基本内容不变，又重新制作了一份合同。 永州安廷实业有限公司补充质证如下：王、程说合同两份的问题，实际是一份合同，安廷公司为了办证过户，在房产局要求下，再在2017年的合同上盖了章的。 本院对原告所举证据认证如下：被告对原告所举证据一、二、三、四、五、六、八、九、十、十一的三性无异议，本院予以确认；被告对原告所举证据三提出异议，供本院参考。 被告程伍顺、王斗星举证如下:证据一、关于被告与金通公司的合同，拟证明被告与金通公司的交易是真实合法的，原告与被告签订合同是真实意思表示，但是原告没有按合同履行就是另外一回事了；证据二、被告王斗星、程伍顺与安廷公司签订的合同及转账凭证，拟证明被告王、程与安廷公司签订的合同是合法有效的且已履行完毕，安廷公司已经向程、王支付了1800万元的款，原来的合同交给了国土局了；证据三、1.街道证明；2.迁坟、青苗补偿等（共计177000元），拟证明为履行与安廷公司合同，被告程伍顺、王斗星所付出的工作；证据四、被告王斗星、程伍顺与安廷公司签订的转让协议，证明目的同证据二；证据五、银行转账凭证，拟证明履行了付款义务；证据六、安廷公司取得的证书，拟证明安廷公司购买土地后已经在运作，安廷公司是善意取得涉案土地的，原告冻结安廷公司上亿的资产是恶意的行为；证据七、国土资源网交易系统公示的同地段的价格，拟证明当时同地段的逸品潇湘成交价格151万元每亩、同地段的步步高成交价格为50万元每亩。 原告周星明对上述证据质证如下：对证据一没有异议；对证据二土地转让协议书，这份证据是虚假的，在2017年3月16日时安廷公司并不存在，被告安廷公司提出当时是以张晓明个人名义，在办理过户过程中加盖安廷公司公章这一说法不成立，在第一页张晓明签名的前面有法人代表四个字，如果是以个人身份购买就不可能出现法人代表的身份，所以这份协议是双方串通恶意制造的协议。第二、价款远远低于市场价格，2014年该宗土地在征收补偿的时候评估价是按308万余元每亩进行补偿的，在同一路段的尾端，在XX路的另一端的土地价值达到了400万元，本案当中合同约定的土地价格明显不符合实际，所以合同基于上述两个原因，我们认为是虚假的；对营业执照没有异议；对两份缴税凭证的关联性有异议，只能证明在2019年该宗土地的交易按规定缴纳了税款，不能证明安廷公司支付了相应的价；对于几个证书的合法性、真实性没有异议，对关联性有异议，这些证据不能证明安廷公司取得了涉案土地的合法使用权，我们认为被告安廷公司在本案中不构成善意取得，其取得的使用权证不受法律保护；对预售许可证的真实性没异议，对合法性有异议，在办证当天，法院已经裁定冻结了该宗土地其中的4000多平米，道县房产局还给安廷公司发出了预售许可证，违反了法律的规定。对于该证据的来源和形成不符合法律的规定，其合法性不受法律保护；对付款凭证的真实性没有异议，对关联性有异议，一是在该宗土地上分为两部分，一部分本属于王、程二人，另一部分属于二人已经出售给原告的部分，安廷公司向王、程支付了部分款项，不能证明安廷公司支付了属于原告方购买的土地款，该案当中程伍顺、王斗星出售他两人自己的土地原告方不予干预，但出售已经出售给原告方的土地不受法律保护，所以该类付款凭证共1800多万元不能证明被告安廷公司已经合法取得了涉案土地的物权。从付款凭证来看，最早的付款时间是2018年11月12日两笔金额为200万元，而安廷公司与程伍顺签的合同是2017年，合同约定签订合同时支付1000万元，最早付款只有200万元，明显与合同约定不符，这一付款事实可以看出安廷公司并不是在履行2017年3月签的协议书；对证据三没有补充说明证据来源，不能说明合法性，款项的支付与本案没有关联性，不能用于证明涉案的事实和请求，不予质证；对证据四质证意见同证据二。对银行流水提出异议：一、发生在2019年10月以后的付款也就是周星明提起诉讼以后，不能证明以前支付了相应的土地款；二、秦桂荣在2019年3月12日支付的300万元，资金的用途在转账记录上没有注明，秦桂荣的身份不清楚，与安廷公司没有关系，这300万元不是支付案涉的土地款；对国土资源网交易系统公示的同地段的价格的关联系有异议，不能证明案涉土地价值160万元每亩，该证据显示容积率是1.5至2.5，与案涉土地容积率不符，所以价值会发生巨大的变化，这份证据不能成为确定本案土地价值的依据。二、我方提供的证据十一评估报告是在2014年本案被告王斗星在该宗土地置换过程中委托进行的评估，对于该宗土地中的1750平方进行了估价，最后是308.49万元，所以案涉土地的价格依据有了确凿的依据，不能再用其他地段的价格进行参考。 被告程伍顺、王斗星反质证如下：秦慧荣是亲戚，转款到指定账户的行为，不是原告不予认可就能否认的。同地段的价格是有波动的，如果我是按评估价格来卖会有人买吗？市场交易行为是合理合法的。 被告永州安廷实业有限公司质证如下：我们提交的证据十一进行评估的土地就是涉案土地，可以直接认定该土地的价值。关于付款的问题，案涉土地付款行为是我们与程、王的事，与原告没有关系；价格问题以我公司与程、王签订的合同为准。其他证据我们认可。 本院对被告程伍顺、王斗星所举证据认证如下：原告对被告所举证据一没有异议，本院予以确认；对证据二、四、五被告王斗星、程伍顺与安廷公司签订的合同及转账凭证，只证明被告王、程与安廷公司在公司成立后为办证签订了土地转让合同，安廷公司已经向程、王支付了1800万元的土地款；对证据六、安廷公司取得的证书真实性没有异议，本院对其真实性予以确认，对证据三、原告提出异议，供本院参考。关于鉴定的问题，被告已经承认，协议是开始写了一份，后面复制了一份一样的，时间也是一样的，加盖了安廷公司的公章，这份合同就是安廷公司成立以后为了办证需要制作的，也就没有必要鉴定了。要求被告把2017年的协议找到提交法庭，再进行质证，而被告说原来的合同交给了国土局了，一直未提交，本院对其所述原来的合同不予认定，只能说明当时有达成转让土地的意向；对证据七、原告提出异议，供本院参考。 被告永州安廷实业有限公司举证如下：证据一、资格证书，拟证明安廷公司2015年5月16日取得从事房地产开发经营业务资格。 原告周星明质证如下：对安廷公司提交的证据关联性有异议，本案是要确定安廷公司取得土地的合同是否合法有效，与它是否有资质开发房地产没有关系。 被告安廷公司反质证如下：通过我们举证已经证明安廷公司与程、王签订了土地转让合同，并且支付了购买款，并且土地已经登记在我公司名下，这些行为可以确认我公司与程、王签的合同是合法的。如果不合法土地就不会通过相关部门登记在我公司名下，如果原告认为登记不合法可以提起行政诉讼来解决这个问题，而不是通过合同纠纷来解决合同是否合法的问题。 本院对被告永州安廷实业有限公司所举证据认证如下：安廷公司办资格证书是事实可以确认。 被告程伍顺、王斗星对其反诉请求举证如下：证据一、授权委托书，拟证明2014年6月5日周星明与蒋铸月、周志瑞，特别授权，授权这两人与程伍顺协商合同解除后怎么处理的事宜；证据二、蒋铸月2020年5月16日的意见，拟证明蒋铸月已经在协商合同解除怎样处理，原告愿意协商；证据三、2007年4月21日周星明写给蒋铸月的收条、证据四、2007年4月27日周星明写给周胜红的收条、证据五、2007年5月17日周星明写给聂小勇的收条、证据六、2008年11月20日周星明与唐广希签订的土地转让合同、2008年11月29日周星明的收条、证据七、2007年6月8日由周星明与刘和娥签署的购地协议、证据八、2007年6月8日周星明写给刘和德的收条，拟证明这几个股东交给周星明的款项一共是97.8万元，就是这几个股东交给周星明本案涉案的土地款，而周星明只交给了88万元，周星明自己分文未付，周星明涉及恶意诉讼，现在这几个股东很愿意合同解除，把事处理好。法庭如有需要，可以让这几个股东出庭。 原告周星明质证如下：对反诉原告提交的证据统一质证：一、收条及委托书类证据属于证人证言类证据，收条的收方应该出庭证明其收条内容的真实性，但本案收条的收方没有出庭，不能作为认定事实的依据；二、收条上的出具方不是本案合同的相对人，也不是土地转让合同的付款人，周星明土地款的组成与本案没有关系，收条及委托书的内容均没有反映合同解除的通知内容及催款内容，没有达到对方的证明目的，且八份证据均为复印件未提供原件予以核实，对这些证据的三性有异议，不能作为认定事实的依据；三、这些证据所反映的事实与本案没有关联性，蒋铸月的授权委托书及证明都没有涉及到解除合同一事，所以这些证据不能证明反诉原告与周星明之间的合同已经解除，而且在2017年以后蒋铸月已经没有处理本案的一些事情，2019年以后也是周星明在处理，与蒋铸月无关。 被告程伍顺、王斗星反质证意见：之前我们是不知道这些情况的，对方认与不认时时都在这里，法庭需要的话可以随时开庭申请证人出庭；我的证据二就是原件；从本案刚才这一组证据来看，周星明购买土地没有出一分钱，他已经赚了钱，收97.8万元只出了88万元，还隐瞒合伙人事实真相，是恶意诉讼。 本院对被告程伍顺、王斗星对其反诉请求举证认证如下：原告提出这些证据所反映的事实与本案没有关联性，本院不予认定； 综合全案证据和庭审笔录，本院确认以下事实：2000年9月20日，湖南省道州金通产业公司将原始股东登记的XX北路开发2宗土地共计8732平方米以每亩105000元质押给道县道江镇信用社贷款。2005年，湖南省道州金通产业公司的上述贷款停息挂账，尚欠1300950元，由程伍顺、王斗星全部偿还，在解除土地质押时湖南省道州金通产业公司将该土地转让给程伍顺、王斗星。2007年5月8日，湖南省道州金通产业公司（甲方）与程伍顺、王斗星（乙方）签订了《协议书》约定：一、2000年9月20日，甲方用其原始股东登记的在XX北路开发地质押给道县道江镇信用社，每亩土地质押贷款壹拾万零伍千元，质押凭证为二本用地批准书，共计土地8732平方米，分别为李世盛（96）道建批第1号《永州市村（居）民商住用地批准书》（东邻东阳土地，南邻规划横街，西邻XX北路，北邻李永知土地）土地面积4720平方米和李永知（96）道建批第42号《永州市村（居）民商住用地批准书》（东邻东阳土地，南邻李世盛土地，西邻42米宽XX北路，北邻金通公司土地）4012平方米。上述两本用地批准书交给道县道江镇信用社后，甲方（含道县公路局）在道县道江镇信用社的贷款人民币壹佰叁拾万零玖佰伍拾元整停息挂账。2005年，上述停息挂账贷款及相关利息已由乙方全部还清，质押土地同时解除质押，甲方将土地转让给乙方；二、应乙方申请，甲方到道县国土资源局将上述二本土地批准书重新办证给乙方；三、甲方为乙方重新办理用地批准书的一切税、费（含土地出让金）以及乙方从道县道江镇信用社赎回二本用地批准书的一切税、费均由乙方承担，甲方不承担任何责任； 2007年4月25日，经陈八学介绍，程伍顺（甲方）与周星明（乙方）签订了《土地转让合同》，内容为：甲方有自购于XX北路中段，XX路北面（农业发展银行对面）的土地一宗自愿转让给乙方，经双方协商，特签订合同如下：一、土地四至：南以XX路（未建）农业发展银行对面，政府规划临街门面前墙线为界，从南界往北丈量149米界线与现道县检察院征地界线相接线为北界，不足149米按实际面积计算；西面以XX北路东面政府规划临街门面前墙线往东丈量22米界线为界（其中：前16米为甲方门面所有，后6米为预留通道）；以此界往东量28米为东线界。（平面示意图附后）二、实际面积及转让价格:整片地呈规则长方形，东西宽28米，南北长149米，共计面积4172平方米由甲方全部转让给乙方；其中除临街门面建筑面积400平方米外，还有3772平方米，经双方协商按73%为实际建筑面积计2753平方米。转让价格按实际建筑面积计2753平方米+400平方米=3153平方米计算。按实际建筑面积每平方米人民币陆佰捌拾伍元整计算，如果南北长度不足149米，按实际面积计算，每平方米价格不变，共计2159805元；三、双方责任：1.甲方负责办理一切国土手续转让至乙方名下，并负责一切税费，其它部门的税费由乙方自理。2.甲方负责开发过程一切权属纠纷，包括拆迁、迁坟等及其一切费用。四、以上所指：XX北路东面政府规划临街门面前墙线往东丈量16米为甲方所有。甲方负责该地建筑往东方向，屋檐滴水在甲方16米界线以内，16米界线往东为6米的预留共用通道，由甲方负责建设。五、付款方式：双方签订合同生效后，20天内乙方预付人民币壹佰万元整给甲方，其余款项等该土地开始开发，且甲方办好一切国土手续转让给乙方，并且处理好各种前期事宜将土地完全交由乙方自由开发后，乙方付清所有款项。六、由于政府行为或土地切割，或强修道路等原因，导致乙方使用面积不足，乙方按平方米人民币陆佰捌拾伍元整，从甲方余款中扣除。七、此合同双方签字生效，如单方违约，按预付金壹佰万元的双倍赔偿。 2007年4月25日，周星明通过建行账号62270029922********转账支付土地款100000元至王斗星妻子杨慧建行43674229922********账户，4月26日，周星明支付245000元给程伍顺，程伍顺出具收条给周星明，内容为“今收周星明购地款叁拾肆万伍仟元正（345000.00）。收款人：程伍顺，2007.4.26”。2007年5月18日，周星明通过建行账号62270029922********转账支付土地款535000元至程伍顺建行62270029920********账户，陈八学出具收条给周星明，内容为“今收到周星明付程伍顺地皮款计伍拾叁万伍仟元正，转账，陈八学代收，2007.5.18”。周星明陈述程伍顺同意未付的12万元在土地交付后结算支付，当问其有何证据时，周星明说没有证据证实。而被告王斗星、程伍顺说一直要求周星明支付12万元，也未提供证据，该12万元周星明至今未付。 2017年间，县政府启动土地置换程序，置换2宗土地面积为8664平方米。2017年12月7日，王斗星、程伍顺办理《建设用地规划许可证》，用地面积为8664平方米。2019年7月2日，王斗星、程伍顺取得上述土地不动产证【证号：湘（2019）道县不动产权第0002655号，面积8664.00㎡】。 2017年3月16日，王斗星、程伍顺与张晓明达成土地转让意向，约定：一、王斗星、程伍顺将位于道县濂溪办事处XX北路与XX大道东北角土地8668平方米转让给张晓明；二、土地转让的总价格为人民币小写20800000.00元。 永州安廷实业有限公司于2019年4月12日成立，营业执照颁发时间为2019年5月13日，法定代表人张晓明。 永州安廷实业有限公司成立后，为了办证，王斗星、程伍顺与永州安廷实业有限公司签订《土地转让协议书》，约定：一、王斗星、程伍顺将位于道县濂溪办事处XX北路与XX大道东北角土地8668平方米转让给永州安廷实业有限公司；二、付款方式：1.土地转让的总价格为人民币小写20800000.00元，大写贰仟零捌拾万元，分两期付款，第一期在签订合同时付壹仟万元给甲方，第二期三日内支付壹仟零捌拾万元。最迟接款日期（过户后30日内支付）；2.王斗星、程伍顺需要在转让之前，确保该地段没有任何建筑物，无任何纠纷。合同签订日期仍然写2017年3月16日。 合同签订前后，永州安廷实业有限公司共付给王斗星、程伍顺土地转让款人民币小写18000000.00元。其中2018年11月12日通过黄远红6214468873100060504账号转账至程伍顺6214662990053148账户壹佰万元、转账至杨慧6217002990109698187账户壹佰万元，2019年3月11日通过黄远红6214468873100060504账号转账至程伍顺6214662990053148账户伍拾万元，2019年5月16日通过黄远红6214468873100060504账号转账至杨慧6217002990109698187账户伍拾万元，2019年5月17日通过黄远红6214468873100060504账号转账至程伍顺6214662990053148账户两笔伍拾万元合计壹佰万元，2019年5月17日通过黄远红6214468873100060504账号转账至杨慧6217002990109698187账户伍拾万元，2019年7月12日通过黄远红6214468873100060504账号转账至程伍顺6214662990053148账户两笔伍拾万元合计壹佰万元，2019年7月12日通过黄远红6214468873100060504账号转账至杨慧6217002990109698187账户两笔伍拾万元合计壹佰万元，2019年7月12日通过永州安廷实业有限公司8214000001289018账户转账至杨慧6217002990109698187账户壹佰万元，转账至程伍顺6214662990053148账户壹佰万元，2019年7月15日通过黄远红6214468873100060504账号转账至程伍顺6214662990053148账户伍拾万元，2019年7月16日通过黄远红6226732600085768账号转账至程伍顺6214662990053148账户伍拾万元，2019年7月17日通过黄远红6226732600085768账号转账至程伍顺6214662990053148账户伍拾万元，2019年10月8日通过黄远红6214468873100060504账号转账至程伍顺6214662990053148账户两笔伍拾万元合计壹佰万元，2019年10月8日通过黄远红6214468873100060504账号转账至陈桂宜6234757500001383868账户两笔伍拾万元合计壹佰万元，2019年11月12日通过秦桂荣6236682990001464701账户转账至杨慧6217002990109698187账户贰佰万元，2019年11月13日通过秦桂荣6236682990001464701账户转账至程伍顺6214662990053148账户两笔壹佰万元合计贰佰万元，2019年12月23日通过永州安廷实业有限公司810000150075000001账户转账至杨慧6217002990109698187账户壹佰万元，转账至程伍顺6214662990053148账户壹佰万元。 2019年12月23日，永州安廷实业有限公司办好了不动产权证[证号：湘（2019）道县不动产权第00XXX55号,面积8664.00㎡，商业（866.4㎡）起止日期：2008年1月7日至2048年1月16日，住宅（7797.6㎡）起止日期：2008年1月7日至2078年1月16日]；2020年1月16日，永州安廷实业有限公司办好了建设工程规划许可证三本，第一本[证号：建规（建）字第202001160003号，建设规模：框架结构2层，底层面积996.87㎡，总建筑面积1724.65㎡]；第二本[证号：建规（建）字第202001160005号，建设规模：框架结构16层，底层面积1183.81㎡，总建筑面积9897.17㎡]，第三本[证号：建规（建）字第202001160007号，建设规模：框架结构16层，底层面积1188.68㎡，总建筑面积12968.52㎡]；2020年1月22日，永州安廷实业有限公司办好了建设用地规划许可证[证号：**，面积8664.00㎡]；2020年4月8日，永州安廷实业有限公司办好了建设工程规划许可证[证号：编号43112420：编号**.00㎡，1#栋是16+1层，总建筑面积面积9971.00㎡，2#栋是16+1层，总建筑面积12806.00㎡，3#栋是2层，总建筑面积1670.00㎡]；2020年4月10日，永州安廷实业有限公司办好了商品房预售许可证二本，第一本[证号：房预许字（2020）第0020号，总建筑面积面积9971.00㎡，批准预售建筑面积9952.76㎡]，第二本[证号：房预许字（2020）第0021号，总建筑面积面积1669.69㎡，批准预售建筑面积1669.69㎡]；2020年5月14日，永州安廷实业有限公司办好了中华人民共和国房地产开发企业资质证书[证书编号：湘建房开（永）字第0240913号，资质等级四级]。永州安廷实业有限公司已对土地进行实际开发，两栋楼已封顶。 本院认为，本案属土地使用权转让合同纠纷。本案焦点是：一、合同的效力问题；二、违约责任问题。 一、合同的效力问题 1.被告程伍顺（甲方）与原告周星明（乙方）签订的《土地转让合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，被告王斗星认可，原告周星明按照合同规定已向被告程伍顺、王斗星支付土地转让金88万元，虽然当时转让方程伍顺、王斗星未取得出让土地使用权证书，但2019年7月2日，王斗星、程伍顺取得土地不动产证。依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。因此，被告程伍顺与原告周星明签订的《土地转让合同》有效。因此，对原告周星明提出“确认周星明与程伍顺签订的关于XX北路中段，XX路北面的土地《土地转让合同》有效”的诉讼请求，本院予以支持。 2.王斗星、程伍顺在未与周星明解除《土地转让合同》的情况下又与永州安廷实业有限公司签订《土地转让协议书》存在被告恶意串通的情节。首先，程伍顺、王斗星是明知的，该标的物中的4172平方米被告程伍顺已与原告周星明于2007年4月25日签订了《土地转让合同》。其次，安廷公司于2019年4月份成立，签的协议写的却是2017年3月份，表明在安廷公司未成立时，就签订了转让协议，尽管安廷公司支付了大部分价款，但涉嫌虚假合同；三、因为涉案土地已办证开发，导致第一个合同无法实现目的，无法办理过户给原告。原告周星明提出“确认王斗星、程伍顺与永州安廷实业有限公司签订的XX北路与XX大道东北角的土地《土地转让协议》无效；判决三被告将登记在永州安廷实业有限公司名下的土地[证号：湘（2019）道县不动产权第00XXX55号]面积中周星明购买的4172平方米过户给周星明”的诉讼请求，本院对“确认被告王斗星、程伍顺与永州安廷实业有限公司签订的XX北路与XX大道东北角的土地《土地转让协议》中涉及原王斗星、程伍顺转让给周星明的4172平方米土地无效予以支持，对请求判决三被告将登记在永州安廷实业有限公司名下的土地[证号：湘（2019）道县不动产权第00XXX55号]面积中周星明购买的4172平方米过户给周星明”的诉讼请求不予支持。原告未在本案中主张解除合同和损失，可另行起诉。 二、违约责任问题 被告程伍顺与原告周星明于2007年4月25日签订的《土地转让合同》有效，该合同第五条约定：双方签订合同生效后，20天内乙方预付人民币壹佰万元整给甲方，其余款项等该土地开始开发，且甲方办好一切国土手续转让给乙方，并且处理好各种前期事宜将土地完全交由乙方自由开发后，乙方付清所有款项。合同签订后，原告履行了绝大部分支付义务（预付款100万元中的88万元），只有12万元没给付，没有构成根本性违约。被告程伍顺、王斗星在没有与周星明解除合同的情况下将涉案土地转让给安廷公司构成根本性违约，程伍顺、王斗星应承担违约责任。对违约金问题，原告没有构成根本性违约，履行了绝大部分支付责任，只有12万元没给付，按《土地转让合同》第七条约定应该只承担24万元的违约责任。被告程伍顺、王斗星在没有与周星明解除合同的情况下将涉案土地（原王斗星、程伍顺转让给周星明的4172平方米土地）转让给安廷公司构成根本性违约，按《土地转让合同》第七条的规定被告程伍顺、王斗星应承担200万元的违约责任，减去周星明承担的24万元违约责任，被告王斗星、程伍顺应给付周星明违约金176万元，鉴于原告周星明只主张了100万元的违约金，应以其诉请为准，因此，对原告周星明提出要求被告程伍顺、王斗星给付100万元违约金的诉讼请求，本院予以支持；对被告程伍顺、王斗星提出“判令反诉被告周星明赔偿违约金200万元”的反诉请求，本院不予支持。 原告周星明提出“由于涉案土地被XX大道市政道路建设占用部分土地，双方同意先期支付前述88万元后余款在土地交付后结算支付”。因原告周星明未提供“双方同意先期支付前述88万元后余款在土地交付后结算支付”的证据证实，且《土地转让合同》第六条约定：由于政府行为或土地切割，或强修道路等原因，导致乙方使用面积不足，乙方按平方米人民币陆佰捌拾伍元整，从甲方余款中扣除，因此，对原告周星明提出该项意见，本院不予采信。 被告程伍顺、王斗星提出“判令确认反诉原告程伍顺与反诉被告周星明签订的《土地转让合同》因反诉被告周星明不履行合同义务的根本性违约导致合同目的不能实现而已经解除”的反诉请求；庭审中，被告程伍顺、王斗星未能提供与原告周星明签订的《土地转让合同》已经解除的证据，因此，对被告程伍顺、王斗星提出的该项反诉请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百五十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第一款第（二）项、第（三）项、第九十四条第（二）项、第（四）项、第一百二十条，《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 原告周星明与被告程伍顺于2007年4月25日签订的关于XX北路中段，XX路北面的土地《土地转让合同》有效； 二、限被告程伍顺、王斗星于本判决生效之日起三十日内给付原告周星明违约金100万元； 三、驳回原告周星明的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）程伍顺、王斗星的反诉请求。 案件受理费13800元，诉讼保全费5000元，反诉案件受理费11400元，合计30200元，由原告周星明负担5900元，被告程伍顺、王斗星负担24300元。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 长  张 适 人民陪审员  张明清 人民陪审员  柏劲松 二〇二〇年九月七日 法官 助理  莫立婷 书 记 员  洪 坚 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益; （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益; （三）以合法形式掩盖非法目的; （四）损害社会公共利益; （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国物权法》 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。 第十条土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理： （一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持； （二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持； （三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持； （四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。 未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法 律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第一条原告向人民法院起诉或者被告提出反诉，应当提供符合起诉条件的相应的证据。第二条人民法院应当向当事人说明举证的要求及法律后果，促使当事人在合理期限内积极、全面、正确、诚实地完成举证。当事人因客观原因不能自行收集的证据，可申请人民法院调查收集。