北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初4069号原告：夏建章，男，1970年8月1日出生。委托诉讼代理人：周清华，北京市泓清律师事务所律师。被告：北京奉先恒通文化发展有限公司，住所地北京市房山区城关南关大街**北侧**。法定代表人：杨晓静，总经理。委托诉讼代理人：段景怡，女，1982年6月16日出生。被告：北京宏达永顺市场经营服务中心，，住所地北京市房山区城关南关大街**北侧法定代表人：余自强，主任。委托诉讼代理人：王化彪，男，1961年7月28日出生。原告夏建章与被告北京奉先恒通文化发展有限公司（以下简称：恒通文化公司）、北京宏达永顺市场经营服务中心（以下简称：永顺市场中心）租赁合同纠纷一案，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终13722号民事裁定书撤销本院（2019）京0111民初7663号民事判决，发回本院重审。本院另行组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告夏建章的委托诉讼代理人周清华，被告恒通文化公司的委托诉讼代理人段景怡、永顺市场中心的委托诉讼代理人王化彪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。夏建章向本院提出诉讼请求：1、依法撤销双方的《商业街商铺租赁合同》，诉讼中变更为双方《商业街商铺租赁合同》无效；2、被告返还收取的商铺租金、押金203912元；3、被告赔偿原告因此而遭受的经济损失144000.7元，共计347912.7元。事实和理由：恒通文化公司、永顺市场中心合作经营管理北京市房山区房山商业街。2017年1月1日，我承租了房山区房山商业街一层A0、C1、C2号铺面，作为餐饮商业使用。承租时被告承诺保证出租的铺面能够从事商业经营并承诺在租赁期内为我办理营业执照等手续。合同签订后，我按照约定在经被告审查许可后，对铺面进行了装修，以用于经营餐饮业务。2017年5月23日，为给招聘员工提供住宿需要，承租了李宝春的房屋用于员工居住。期间我多次催促被告为我办理营业执照等相关经营手续，但被告均以各种理由推脱，一直未办理，因此无法正常营业经营。2018年1月25日，房山区食品药品监督局对我的铺面进行了查封，致使我失去餐饮经营的条件，经与被告交涉，被告承认无法办理营业执照、食品卫生许可证等合法经营手续。被告在不具备商业铺面出租条件，为商户办理商业经营手续的情况下，隐瞒事实，以欺诈手段，引诱我签订商铺租赁合同，收取租金押金等，诱导我对铺面进行装修，为员工承租房屋，但被告却无法使我正常合法的开展商业经营，其行为违反相关法律规定，双方合同无法履行，故诉至法院。恒通文化公司辩称，与夏建章没有签订书面合同，执照可以办理，不是不能办理，其经营周边餐饮单位已有成功办理餐饮营业执照的情况。夏建章是事实租赁，双方虽为口头约定，但也属有效。期间确实曾经停业过三次。夏建章经营到2018年1月已经满一年，押金不认可，现未续租系夏建章个人原因导致，故不同意退还租金等请求。永顺市场中心辩称，我公司与夏建章没有租赁合同关系，不同意夏建章的诉讼请求。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年6月16日，永顺市场中心与北京市西潞共创商业有限公司签订了《房山商业街租赁经营协议书》，北京市西潞共创商业有限公司承租了永顺市场中心的房山商业街房屋场地，该商业街位于房山城南大街东侧，占地8592.9平方米，现有平房2818.30平方米。北京市西潞共创商业有限公司承租经营期限为16年。2016年7月1日，北京市西潞共创商业有限公司与恒通文化公司签订了《房山商业街经营管理委托协议》，该协议约定，托管期限10年，自2016年8月1日起计算，恒通文化公司负责房山商业街整体招商与物业管理工作，其中包括收取商户租金、日常经营管理、物业维护等工作，自协议生效之日起，房山商业街的所有与经营管理相关的事宜均由恒通文化公司承担。2017年1月1日，夏建章与恒通文化公司达成了口头租赁协议，约定夏建章承租恒通文化公司管理经营的位于房山区城关街道房山商业街一层A0、C1、C2铺面，三个铺面均位于房山商业街路北，用于餐饮经营，协议后，夏建章向恒通文化公司交纳定金3万元，一年租金173912元、电卡、水卡押金400元。协议后，夏建章即开始租赁上述房屋并对房屋进行了装饰装修，夏建章所租的房屋C1、C2简单装饰，A0铺面面积较大，对室内南半部分为就餐区域，北半部分地面下挖，空间增高，改建后建设了加层，形成上下二层，加层南半部分装修加装楼梯形成就餐区域，加层北半部分，一层为操作间、储物间。装修后，夏建章即开始经营餐饮业务，C1、C2铺面房主要经营烧饼夹肉、包子，A0铺面房经营涮羊肉、面食，因夏建章未办理营业执照、卫生许可证等原因，2017年两次被行政管理机关查封停止营业23天，2018年1月25日再次被查封。2018年5月14日，恒通文化公司向夏建章发出通知，内容为“房山商业街C1、C2、A0商户夏建章，因合同到期，请于2018年5月20日前撤离本市场办理退房手续，如逾期不退还房屋，市场按照有关规定，不予退还房屋押金，并有权向法院提起诉讼”。2018年5月22日，恒通文化公司二次通知夏建章搬离承租的房屋“再次通知你搬离本市场，我公司将从2018年5月22日开始扣房租”等内容。2018年5月28日，夏建章即起诉至法院。另查明，2017年7月份，就商业街餐饮商户停业问题，夏建章等商户曾与恒通文化公司进行过协商，恒通文化公司“同意商户停业一天，予以三天补偿”，后夏建章继续经营。就办理营业执照问题，夏建章亦多次要求出具办理证照的相关材料，恒通文化公司未出具相关证明。2018年1月26日，就停业损失问题，夏建章等商户同恒通文化公司进行协商，同样表示同意“续租户按停一赔三补偿”。2018年9月20日，夏建章将房山商业街C1、C2、A0铺面房退还恒通文化公司。诉讼中，夏建章申请对承租的房屋装饰装修进行价值评估，本院依法委托国宏信价格评估集团有限公司对北京市房山区城关街道商业街一层A0、C1、C2铺面内外装修进行了价值评估，2018年11月28日，该公司出具了价格评估报告，评估价格为100604元，恒通文化公司提出异议，认为三个铺面应当分别评估作价。2019年1月4日，国宏信价格评估集团有限公司出具了异议回复函，明确夏建章承租的铺面房三间，C1铺面房装修评估价为4303元，C2铺面房装修价格为7676元，A0铺面房装修价格为88624元（装饰与安装74404元，结构14220元），该评估公司收取评估费6000元。本案诉讼中，恒通文化公司曾自述C1、C2房屋不能办理营业执照，不能经营餐饮，AO房屋产权人属于个人，具备办理营业执照条件。2019年9月18日，本院作出（2019）京0111民初7663号民事判决书，判决：一、恒通文化公司于本判决生效之日起十日内赔偿夏建章装修损失10301.5元；二、恒通文化发展公司于本判决生效之日起十日内退还夏建章押金30400元；三、驳回夏建章其他诉讼请求。夏建章不服上诉，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终13722号民事判决书，撤销本院（2019）京0111民初7663号民事判决；发回重审。有争议事实，本院认定如下：夏建章提交2016年11月18日北京市房山区城市管理综合行政执法监察局向北京市工商行政管理局房山分局工作告知函，证明因房山商业街东口东门南侧建有违法建设，房山分局不给房山商业街商铺承租人办理营业执照，并自述因未办理营业执照、卫生许可证等原因，先后于2017年、2018年三次被查封，其中第三次查封自2018年1月25日至今。恒通文化公司、永顺市场中心不予认可，但未提交证据予以证实，认为该工作告知函仅针对房山商业街东口东门南侧违法建设承租人，并非房山商业街所有商户，并提交登记为永顺市场中心的房山区城关南关大街36号北侧房屋所有权证和该地块的国有土地使用权证及其他商户营业执照，证明夏建章租赁商铺在国有商业用地使用范围内，可以办理营业执照。但未能提交证据证实C1、C2房屋为取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。夏建章不予认可，自认2019年7月才拆除违法建设，工商局才给商户办理营业执照，且土地证书和房屋所有权证书草图不包括C1、C2范围。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。永顺市场中心已将房山商业街商铺租赁给恒通文化公司，且并非本案租赁合同相对方，夏建章要求永顺市场中心承担责任，于法无据，本院不予支持。夏建章与恒通文化公司口头达成的商业街商铺租赁合同，系双方真实意思表示。恒通文化公司未能证实承租给夏建章的C1、C2房屋取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证，之前诉讼中也自认C1、C2商铺不能办理营业执照，故夏建章与恒通文化公司达成的商业街商铺租赁合同涉及C1、C2商铺部分无效。夏建章已于2019年9月交付给恒通文化公司租赁房屋，视为租赁合同有效部分已经解除。出租人应保障承租人合理使用租赁物，租赁物符合合同约定用途。虽然夏建章与恒通文化公司未书面约定夏建章租赁合同房屋用途，但结合房山商业街房屋总体规划，可以证实夏建章租赁房屋必然用于经营，恒通文化公司应保障夏建章合理使用租赁物。因C1、C2商铺不具备办理营业执照条件，且恒通文化公司未能及时办理A0房屋营业执照、卫生许可证，致使租赁房屋被行政机关先后三次查封，恒通文化公司对于租赁合同不能正常履行应承担责任。依据双方自述、夏建章提交的谈话录音、恒通文化公司“停一赔三”承诺、夏建章实际经营情况、租赁商铺交付情况，夏建章实际占用租赁房屋期限已超过约定租赁期限及查封期间恒通文化公司应予补偿租赁期限，夏建章要求恒通文化公司退还租金的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。租赁商铺已交付，证实租赁合同已无法进行履行，恒通文化公司收取的房屋押金、电卡、水卡押金应予退还。夏建章为员工租赁房屋及购买经营所需设备、物品，是其经营所需，其要求恒通文化公司赔偿上述损失，没有法律依据，本院不予支持。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。现双方租赁期限已经届满，对租赁物未能续租使用，且租赁商铺已交接，视为恒通文化公司对夏建章的装饰装修同意利用，且恒通文化公司对于租赁合同部分无效及履行不能存有过错，故夏建章要求恒通文化公司赔偿装修损失，于法有据，本院应予支持。夏建章未能充分考虑一年租期届满后不能续租的装修损失风险，亦有一定过错。综上，装修损失赔偿数额，本院依据评估报告酌情确定（装修评估的50%），由恒通文化公司赔偿夏建章装修损失50302元。夏建章要求过高部分本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、夏建章与北京奉先恒通文化发展有限公司于2017年1月1日达成的商业街商铺租赁合同中涉及C1、C2商铺部分无效。二、北京奉先恒通文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还夏建章房屋押金、水卡押金、电卡押金共计30400元。三、北京奉先恒通文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿夏建章装修损失50302元。四、驳回夏建章其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费6000元，由北京奉先恒通文化发展有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。案件受理费3900元，由夏建章负担800元（已交纳），由北京奉先恒通文化发展有限公司负担3100元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  冯永良人民陪审员  张 灵人民陪审员  白荣连二〇二〇年九月二十八日法官 助理  王泽磊书 记 员  隗美娜