北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初8305号原告（反诉被告）：北京苏宁便利店有限公司，住所地北京市通州区融商六路******。法定代表人：郝嘉，经理。委托诉讼代理人：李晓鲲，北京京勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿桂芝，北京京勤律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京四海金龙百货市场有限责任公司，住所地北京市昌平区政府街**。法定代表人：康成盛，总经理。委托诉讼代理人：赵有富，北京市昌平区南邵镇法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）北京苏宁便利店有限公司（以下简称苏宁公司）与被告（反诉原告）北京四海金龙百货市场有限责任公司（以下简称四海公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）苏宁公司的委托诉讼代理人李晓鲲、耿桂芝，被告（反诉原告）四海公司的委托诉讼代理人赵有富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏宁公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还房屋租金85205元及资金占用费（以85205元为基数，按年利率6%计算，自2020年3月19日起计算至实际支付之日止）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月18日，原、被告签订《租赁合同》，被告承租原告位于北京市昌平区政府街11号房屋（下称“标的房屋”），面积110平方米，租期自2018年5月8日至2023年6月7日。合同第13条约定，原告可以提前解除合同，但须提前30天书面通知，以书面通知书送达之日起满30日之次日为合同解除日期，履约保证金不退还，原告不承担其他任何责任。合同签订后，原告按期支付了履约保证金50000元及2018年5月8日至2020年6月7日的租金共780000元。2020年2月17日，原告按照合同第13条向被告法定代表人送达《关于疫情防控期间解除苏宁昌平鼓楼南街一店租赁物租赁合同的通知书》，并于2020年3月12日返还标的房屋。原告认为，被告应向原告返还2020年3月19日至2020年6月7日的租金，被告拒不返还的行为损害了原告利益。故原告诉至法院。四海公司辩称，被告不同意原告的诉讼请求。首先，原告提供的格式合同第十三条有欺诈和损害国家利益的行为，应当认定为无效条款。据被告了解，原告租赁被告房屋开便利店的主要目的是获取政府提供的生活性服务业品质专项资金，原告将上述资金领取到位后，立即开始停业、违约、退租。显然，原告一开始就是为了骗取国家专项资金，以合法的形式掩盖非法目的，所以该条款应属于无效条款。其次，合同法司法解释二规定，提供格式合同条款的一方违反合同法关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，法院应当予以支持。提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款规定采用格式条款订立合同的，提供格式条款一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求对该条款予以说明。合同法第四十条规定，格式条款具有本法第52条和53条规定情形的，或者提供格式条款一方，免除其责任加重对方责任，排除对方主要权利，该条款无效。原、被告签订的《租赁合同》第十三条违反了上述法律规定，应属无效。四海公司向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人继续履行合同；2.判令反诉人与被反诉人于2018年4月18日签订的《租赁合同》第十三条为无效条款；3.判令被反诉人向反诉人支付2020年6月8日至2020年12月7日的租金192500元；4.反诉费由被反诉人负担。事实和理由：2018年4月18日，反诉人与被反诉人签订了《租赁合同》，反诉人将位于北京市昌平区政府街11号，面积110平方米的房屋租赁给被反诉人，租期自2018年5月8日自2023年6月7日，租期五年。合同签订后，反诉人将房屋交给被反诉人，合同履行至2020年3月12日，被反诉人单方私自搬离租赁的房屋，直至被反诉人向人民法院起诉要求反诉人退还剩余租金。据此，我司认为反诉人与被反诉人签订的《租赁合同》合法有效，应受法律保护，但该合同第十三条应为无效条款。理由如下：合同文本是被反诉人出的，其中第十三条约定乙方可以提前解除合同，按照该条约定，出租人、承租人都可以提前解除合同（实际是随时解除合同），这导致双方签订定期租赁合同没有实际意义，客观上剥夺了另一方的所有权利，这对反诉人来说显失公平。根据法律规定，只有不定期租赁合同，当事人才可以随时解除合同，定期租赁合同中，当事人不得约定随时解除合同，本案双方签订的《租赁合同》是定期租赁合同，在反诉人没有违约、没有履行到期的前提下，被反诉人不得提前解除合同，否则会导致反诉人不能实现合同的后果，而租赁合同中第十三条的约定造成定期合同变为不定期合同的后果，损害了反诉人的利益，故我方认为该合同中的第十三条应为无效条款。综上，请求法院支持反诉人的反诉请求。针对四海公司提出的反诉，苏宁公司辩称，租赁合同第十三条的内容不存在排除乙方责任的情形，该条约定乙方解除合同需要提前三十天通知甲方而且不退还履约保证金，没有违反公平原则。合同模板虽由我方提供，但签订前我司把合同电子版发送给了四海公司的法定代表人，四海公司对合同进行了修改，但没有对第十三条进行修改并提出异议，签订合同前我们将合同内容逐条宣读，四海公司亦没有提出异议，故该条应属合法有效。我司已经在2020年2月份实际搬走，四海公司的物业已经实际接收了房屋，合同不存在继续履行的条件，我司不同意继续履行合同，也不同意继续支付租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月18日，苏宁公司（出租方，甲方）与四海公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于北京市昌平区政府街11号的房屋出租给乙方，租赁房屋的计租面积共计110平方米；租赁期限为5年1个月，自2018年5月8日至2023年6月7日，首个租赁年度为2018年5月8日至2019年6月7日，此后每12个月为一个租赁年度；本合同项下租赁物的租赁费用为第一个租赁年度的租赁费用395000元，第二个到第三个租赁年度的租赁费用385000元，第三年递增5%，第四个到第五个租赁年度404000元；租赁费用采用“先付后租”的方式按半年提前30日以电汇/易付宝代付至银行账号方式支付，首期租赁费用202500元。乙方应于2018年4月25日向甲方支付定金50000元，待乙方开业后自动转为本合同的履约保证金；乙方可以提前解除本合同，但须提前30日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满30日之次日作为本合同解除的日期，乙方履约保证金不退还，乙方不承担任何其他责任；租赁期间届满、本合同被解除或本合同被依法终止履行后三个工作日内，乙方将自有物品、设施设备搬离腾空房屋，按腾空后的现状向甲方返还租赁物，该期间，甲方不收取租赁费用；乙方向甲方返还租赁物时，甲乙双方须办理租赁物交接手续，若甲方拒绝办理交接，则视为乙方已按期返还租赁物；合同还约定了其他内容。2018年4月27日，苏宁公司向四海公司转账支付履约保证金50000元。2018年5月8日，四海公司将房屋交付苏宁公司使用，双方签订了《租赁物交付确认书》。2018年5月14日，苏宁公司向四海公司转账支付了2018年5月8日至2018年12月7日租金202500元。2018年11月5日，苏宁公司向四海公司转账支付了2018年12月8日至2019年6月7日租金192500元。2019年6月18日，苏宁公司向四海公司转账支付了2019年6月8日至2019年12月7日租金192500元。2019年12月9日，苏宁公司向四海公司转账支付了2019年12月8日至2020年6月7日租金192500元。2020年2月17日，苏宁公司工作人员通过短信向四海公司法定代表人康成盛（手机号：136XXXX****）发送解约通知函。2020年2月26日，苏宁公司工作人员通过中国邮政特快专递（EMS）向四海公司（（地址：北京市昌平区政府街**收件人：康成盛）邮寄了解约通知函，四海公司拒收，邮件被退回。苏宁公司于2020年3月10日前搬离涉案房屋，苏宁公司搬走后四海公司对涉案房屋上锁。上述事实，有当事人当庭陈述及其提交的《租赁合同》《租赁物交付确认书》《关于疫情防控期间解除苏宁昌平鼓楼南街一店租赁物租赁合同的通知书》、银行回单、短信记录、中国邮政特快专递（EMS）回单等证据在案佐证。本院认为，苏宁公司与四海公司2018年4月18日签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。本案中，双方主要存在以下争议焦点：争议焦点一，租赁合同第十三条是否有效的问题。四海公司主张案涉租赁合同系格式合同，由苏宁公司起草和拟定，该合同第十三条免除和限制了苏宁公司的责任，苏宁公司亦未尽到提示和说明义务，该条款应属无效，苏宁公司辩称租赁合同第十三条规定如苏宁公司需提前解除合同，应提前三十日书面通知对方且不能退还履约保证金，不存在限制和免除苏宁公司责任的情形，应属合法有效，本院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定并在订立合同时未与对方协商的条款，四海公司与苏宁公司签订租赁合同时双方地位平等，在订立合同时可以就合同条款进行平等协商，双方签订的租赁合同和合同条款不符合格式合同和格式条款的要件，四海公司关于租赁合同第十三条系格式条款应属无效的反诉请求，本院不予支持。争议焦点二，合同解除问题。苏宁公司主张其工作人员已于2020年2月17日向四海公司法人康成盛短信发送解约通知，双方的租赁合同应于2020年3月19日解除，四海公司辩称康成盛虽收到了短信，但对方系公司工作人员发送的短信，没有看到公司的授权，该通知应属无效，本院认为，根据租赁合同约定，苏宁公司可以提前解除本合同，但须提前30日书面通知四海公司，苏宁公司工作人员于2020年2月17日通过短信向四海公司法定代表人康成盛（手机号：136XXXX****）发送解约通知函，康成盛已经收到该短信，如果四海公司对发送短信的工作人员是否有授权有质疑，应提出异议，但四海公司并未提出异议，故该短信应视为苏宁公司已按照合同约定书面通知四海公司解除合同，双方的租赁合同应于苏宁公司解除合同书面通知送达四海公司之日起满30日之次日即2020年3月18日解除，四海公司要求继续履行合同的反诉请求本院不予支持。争议焦点三，关于房屋租金问题。因案涉合同于2020年3月18日解除，虽然双方未正式进行房屋交接，但是根据庭审中双方当事人的陈述及苏宁公司提交的录音证据，可以认定四海公司在上述合同解除日期前已经将涉案房屋上锁，实际上收回房屋，故苏宁公司应支付租金至合同解除之日止，现苏宁公司已将房租交至2020年6月7日，对于2020年3月18日之后的房租，四海公司应退还苏宁公司，苏宁公司主张四海公司退还房租85205元的诉讼请求，本院予以支持，四海公司主张苏宁公司支付2020年6月8日至2020年12月7日租金192500元的反诉请求本院不予支持。另，苏宁公司主张四海公司支付资金占用费，本院认为，四海公司未返还租金是因双方对合同解除时间存在争议，并非恶意占用资金，对苏宁公司的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京苏宁便利店有限公司与北京四海金龙百货市场有限责任公司2018年4月18日签订的《租赁合同》于2020年3月18日解除；二、北京四海金龙百货市场有限责任公司于本判决生效后十日内向北京苏宁便利店有限公司返还租金85205元；三、驳回北京苏宁便利店有限公司的其他诉讼请求；四、驳回北京四海金龙百货市场有限责任公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费965元，由北京四海金龙百货市场有限责任公司负担，于本判决生效后七日内交纳；反诉案件受理费2075元，由北京四海金龙百货市场有限责任公司负担，已交纳。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  安玉霞二〇二〇年九月二十九日书记员  陈 月