河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终3650号上诉人（原审被告）：李玉梅，女，1974年5月3日生，汉族，住安阳市殷都区。被上诉人（原审原告）：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司安阳分公司，住所地:汤阴县中华路与坤贞大街交叉口东南角。负责人：陈真，职务：总经理。委托诉讼代理人：张书芳，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：刘汉卿，男，系该公司员工。上诉人李玉梅因与被上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司安阳分公司（以下简称碧桂园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省安阳市殷都区人民法院作出的（2020）豫0505民初1298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李玉梅上诉请求:一、撤销殷都区人民法院(2020)豫0505民初1298号民事判决书,依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:上诉人在2016年3月13日签订商品房买卖合同时，该合同约定房屋交房时一并交付物业服务,即物业合同应当在上诉人收房时签订,物业费应当以实际交房时计收,但被上诉人在上诉人签订商品房买卖合同时即签订物业合同不符合常理,且本案交房时间应当以实际收房时间为准，一审法院以商品房买卖合同约定交房时间为计收物业费的依据不当。上诉人在一审开庭时已向法院提交了房屋质量问题的照片,并因房屋质量问题拒绝收房,一审法院没有调查上诉人是否实际收房,就认定上诉人收房并应承担物业费依法无据。被上诉人碧桂园物业公司辩称，上诉人所说的物业费应该向碧桂园物业公司交纳，因为房屋质量问题与本案物业服务合同纠纷不是一个纠纷主体，业主所提出来的异议应该与房地产开发公司沟通解决。被上诉人碧桂园物业公司向一审法院起诉请求:1、请求法院判令被告向原告支付物业费，暂计2017年1月1日至2020年3月31日的物业费共计人民币27710.67元；2、请求法院判令被告以当月所欠物业费为计算基数，按照《前期物业服务协议》第六章第十六条从应交费用之日的次月1日起每日按应付物业费的3‰标准计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止。暂计2017年1月1日至2020年3月31日的违约金数额为6650.56元（即本金金额的24%），拖欠的时间以实际发生的欠费截止日为准；3、本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年5月30日，汤阴县碧桂园房地产开发有限公司（甲方）与广东碧桂园物业服务股份有限公司安阳分公司（乙方）签订了《安阳碧桂园前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对安阳碧桂园商住小区提供前期物业管理服务事宜，合同期限从2014年6月20日起至2017年6月29日止，2017年6月29日双方续签合同，合同期限自2017年6月30日起至业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业管理服务合同生效时终止。2016年3月13日汤阴县碧桂园房地产开发有限公司与李玉梅签订《商品房买卖合同（预售）》，李玉梅购买该公司开发的安阳碧桂园商住小区棕榈园129幢02商品房，合同第十一条交付时间和手续中载明：出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。合同附件九：关于前期物业管理的约定，《前期物业服务合同》在交钥匙时一并交于业主，《临时管理规约》在交钥匙时一并交于业主。2016年3月13日，广东碧桂园物业服务股份有限公司安阳分公司与李玉梅签订《安阳碧桂园前期物业服务协议》，约定每月每平方2.8元，按710.53元/月向乙方交纳物业服务费。第六条约定，甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应交纳物业服务费。2019年5月13日，广东碧桂园物业服务股份有限公司更名为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司。被告李玉梅因房屋质量问题房地产开发商未予解决，未领取钥匙，也未实际在该小区居住，该房钥匙由开发商交给原告保存。一审法院认为，原告与被告签订的前期物业服务协议不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，协议双方均应依据约定履行各自的义务。被告辩称其未签过物业服务协议，未向本院提供证据证明，商品房买卖合同约定交房日期为2016年12月30日，被告作为该小区的业主，无论是否实际居住，均应按约定支付相应的物业服务费，现被告拖欠物业费，被告应按约定每月支付物业费710.53元，故原告要求被告支付自2017年1月1日起至2020年3月30日的物业费27710.67元，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院认为，原告在本案纠纷的形成方面也存在与被告沟通不到位的原因，也应对被告未按时缴纳物业费承担部分责任，故对原告请求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予以支持。被告称房屋有质量问题，应当与开发商协商解决，与本案不是同一法律关系，不构成不交纳物业费的理由，故对被告的辩称不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十二条之规定，判决：一、限被告李玉梅于本判决生效后十日内支付原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司安阳分公司2017年1月1日至2020年3月31日的物业费共计人民币27710.67元；二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司安阳分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费660元减半收取330元，由被告李玉梅负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交：1、安阳碧桂园物业及资料移交书和现楼收楼通知书，用于证明上诉人于2020年7月24日收到房屋。2、2020年7月24日收楼流转单，用于证明房屋质量有问题。被上诉人认为，对真实性无异议，情况属实，上诉人提供的通知书证明业主的房屋在2016年3月13日已达到交付条件，并且在预售合同中写明因业主自身原因未按期交付，视为如期交房；2020年7月24日为实际收楼日期属于实际情况，因为2020年6月30日殷都区人民法院判令上诉人交纳物业费，故上诉人于7月24日去小区物业办理了收房手续。二审法院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，汤阴县碧桂园房地产开发有限公司与广东碧桂园物业服务股份有限公司安阳分公司签订的《安阳碧桂园前期物业服务合同》合法有效，协议双方应依据约定履行各自义务，碧桂园物业公司已经依据上述协议为该小区提供了相应物业服务，李玉梅也应当履行物业费交纳义务。李玉梅以其所购买的房屋存在质量问题而未接收房屋、未享受到物业服务不应缴纳物业服务费的理由于法无据，与《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费，人民法院应予支持”的规定不符，也与《中华人民共和国物业管理条例》、《河南省物业服务收费管理办法》的相应规定内容不符。至于李玉梅主张其所购买的房子存在质量问题，与本案不属同一法律关系，其可依法向房地产开发公司主张相应权利，而不能以质量问题作为其拒交物业费的理由。综上所述，上诉人李玉梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费493元，由上诉人李玉梅负担。本判决为终审判决。审判长 王 冰审判员 毛晓燕审判员 刘永刚二〇二〇年九月二十二日书记员 楚世龙