福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0302民初3613号 原告：莆田市世全房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市城厢区学园路。统一社会信用代码：913503006112527171。 法定代表人：李国镇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王金财、郑政煌，福建理顺律师事务所执业律师。 被告：郑秀香，女，1976年8月23日出生，汉族，住所地莆田市荔城区。 第三人：中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行，住所地莆田市城厢区后巷街**。统一社会信用代码：91350302855342137G。 负责人：姚景鹏，该行行长。 委托诉讼代理人：吴妹霞，女，该行员工。 原告莆田市世全房地产开发有限公司（以下简称世全公司）与被告郑秀香、第三人中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行（以下简称农行城厢支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告世全公司的委托诉讼代理人郑政煌、第三人农行城厢支行的委托诉讼代理人吴妹霞到庭参加诉讼，被告郑秀香经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 世全公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除世全公司与郑秀香于2015年2月28日签订的合同号为C201500387的《商品房买卖合同》；二、判令郑秀香协助办理合同号为C201500387的《商品房买卖合同》备案登记、预购商品房预告登记以及预购商品房抵押权预告登记注销手续；三、判令郑秀香归还给世全公司代偿款211284.77元及该款自扣款之日起按月利率2%计至还清之日止的违约金（其中：自扣款之日起计至2020年6月30日的违约金为53396.46元，自2020年7月1日起至归还之日止按代偿金额211284.77元为基数按月利率2%计算），该代偿款及违约金在郑秀香已付给世全公司的购房款中直接抵扣；四、判令郑秀香支付给世全公司解除合同的违约金511822.2元，该违约金在郑秀香已付给世全公司的购房款中直接抵扣；五、本案诉讼费用由郑秀香承担。事实与理由：2015年2月28日，郑秀香与世全公司签订合同编号为C201500387的《商品房买卖合同》，约定郑秀香向世全公司购买双洋·环球广场1#1812号房产，总价款为2559111元，郑秀香应于2015年2月28日前支付首付款769111元，剩余购房款179万元由郑秀香向银行申请按揭贷款，办理按揭贷款所需的全部费用由郑秀香自行承担。合同附件十一补充协议第一条第四项还约定：世全公司为郑秀香的按揭贷款提供阶段性保证担保的，若因郑秀香未按借款合同约定归还借款本息导致世全公司承担相应保证责任的，则郑秀香除立即返还出卖人代偿金额外，还应自世全公司承担担保责任之日起按代偿金额每日千分之一向世全公司支付违约金；自世全公司承担担保责任之日起30日内，郑秀香仍未偿还给世全公司代偿款项及违约金，世全公司有权解除商品房买卖合同并收回房产，且郑秀香须按房价款总额的20%赔偿世全公司损失，该损失从郑秀香已付款中直接扣除。上述合同签订后，为配合郑秀香办理贷款手续，世全公司同意郑秀香暂缓支付首付款并交房时一并付清，剩余购房款179万元则由郑秀香向农行城厢支行申请按揭贷款方式支付给世全公司，并由世全公司提供阶段性连带担保。自2018年9月起，郑秀香就没有按借款合同的约定归还按揭款本息，造成农行城厢支行直接扣划世全公司的保证金，截至2020年3月，世全公司已累计被银行扣划保证金211284.77元。世全公司认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。同时，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”为此，双方在商品房买卖合同《补充协议》中约定的单方解约条款是合法有效的，世全公司已为郑秀香承担连带保证责任，但郑秀香仍然没有归还给世全公司代偿的按揭款，已达到合同约定的单方解约条件。世全公司作为解除权人有权要求解除合同，并要求郑秀香承担解除合同的违约金。 郑秀香未作答辩。 农行城厢支行述称，2015年2月28日，世全公司作为保证人与郑秀香及农行城厢支行签订《个人购房担保借款合同》，贷款金额179万元，约定由世全公司提供阶段性保证担保，保证期间为借款到期日起二年，且约定“债务履行期限届满借款人未按约定足额清偿债务的，贷款人有权要求保证人承担担保责任，保证人支付的款项不足以清偿本合同项下所担保的债权的，贷款人可以选择将该款项用于归还本金、利息、罚息、复利或者费用”。郑秀香于2018年9月起拒绝偿还按揭贷款，其依照《担保合同》中约定的相关条款扣划担保人保证金并无违反三方约定，不存在过错。综上，其依照合同约定划收世全公司保证金用于归还债务并未违反约定，也不存在过错。因郑秀香未按合同约定偿还到期本息，其向法院申请优先偿还结欠农行城厢支行的贷款本息。 在本院审理过程中，世全公司在本院指定的举证期限内对其主张提交以下证据：一、《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》各一份，欲证明世全公司与郑秀香于2015年2月28日签订商品房买卖合同及补充协议，对买卖商品房的具体位置、价款及其付款方式、违约责任等条款进行约定；除首付款外，剩余房价款由郑秀香向银行办理按揭贷款方式支付，并由世全公司提供阶段性担保的事实。二、合同备案表、预告登记证书各一份，欲证明本案商品房已办理合同备案登记和抵押权预告登记的事实。三、贷款还款流水、农业银行保证金账户分户账各一份，欲证明郑秀香没有按时向银行偿还按揭贷款，造成银行直接扣划世全公司账户的保证金的事实。四、湄洲日报刊登的《通知》、还款通知书、EMS邮寄单各一份，欲证明郑秀香没有按借款合同约定向银行偿还按揭款，造成世全公司承担保证责任，世全公司按合同约定在湄洲日报上登报通知郑秀香归还代偿款，并书面通知郑秀香偿还，但郑秀香至今仍未归还的事实。经质证，农行城厢支行对上述证据均没有异议。 本院经审查认为，郑秀香未到庭，视为放弃质证权利，农行城厢支行对上述证据均表示没有异议，本院予以确认，上述证据可以作为本案的定案依据。 在本院审理过程中，郑秀香、农行城厢支行未提供证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年2月28日，郑秀香与世全公司签订《商品房买卖合同》（编号为Ｃ201500387），约定：郑秀香向世全公司购买坐落于莆田市城厢区××路××路××广场××幢××号房屋，房屋建筑面积为203.33平方米，房屋单价12586元／平方米，总价款为2559111元；买受人应于2015年2月28日前支付首期房价款769111元，剩余购房款179万元向银行申请贷款支付，办理按揭贷款所需的全部费用由买受人自行承担；出卖人应当在2016年3月1日前向买受人交付商品房使用。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15天内退还已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按年5.6%计付利息，同时按全部房价款的5%向买受人支付违约金……；因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。……。合同附件十一补充协议第一条第四项约定：出卖人为买受人的按揭贷款提供阶段性保证担保的，若因买受人未按借款合同约定归还借款本息而导致出卖人承担相应保证责任的，则买受人除立即返还出卖人代偿金额外，还应自出卖人承担保证责任之日起按代偿金额每日千分之一向出卖人支付违约金；自出卖人承担担保责任之日起30日内，买受人仍未偿还给出卖人代偿款项及违约金的，出卖人有权解除商品房买卖合同并收回房产，且买受人须按房价款总额的20%赔偿出卖人损失，该损失从买受人已付款项中直接扣除。同日，郑秀香与农行城厢支行签订《个人购房担保借款合同》，约定郑秀香向农行城厢支行借款179万元用于购买房产，期限300个月，并由世全公司对该借款提供阶段性保证担保。2015年3月3日，涉案《商品房买卖合同》办理了登记备案手续。2015年3月23日，涉案商品房办理预购商品房抵押权预告登记。按揭贷款办理后，郑秀香自2018年9月起没有按照约定向农行城厢支行还款。农行城厢支行根据借款合同约定，直接扣划世全公司的保证金，截止至2020年3月，世全公司共被扣划保证金211284.77元（2018年9月29日扣款20291.14元、10月25日扣款10666.13元、11月26日扣款10668.41元、12月25日扣款10666.13元、2019年1月29日扣款10675.27元、3月28日扣款20273.88元、4月29日扣款10675.26元、5月29日扣款10675.27元、6月28日扣款10672.98元、7月30日扣款10675.27元、8月30日扣款10679.84元、9月26日扣款10668.42元、10月28日扣款10672.99元、11月28日扣款10672.98元、12月24日扣款10663.84元、2020年1月23日扣款10661.56元、2月24日扣款10663.84元、3月23日扣款10661.56元）。2020年4月29日，世全公司以书面形式向郑秀香发出《还款通知书》并在湄洲日报上刊登该《还款通知书》，通知郑秀香立即返还被扣金额并支付违约金，否则将按合同约定解除商品房买卖合同、收回房产并赔偿损失等。后因郑秀香仍未履行还款等义务致讼。 本院认为，世全公司与郑秀香签订的《商品房买卖合同》及补充协议，世全公司、郑秀香与农行城厢支行签订的《个人购房担保借款合同》均系各方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行义务。合同附件十一补充协议第一条第四项约定：“出卖人为买受人的按揭贷款提供阶段性保证担保的，若因买受人未按借款合同约定归还借款本息而导致出卖人承担相应保证责任的，则买受人除立即返还出卖人代偿金额外，还应自出卖人承担保证责任之日起按代偿金额每日千分之一向出卖人支付违约金；自出卖人承担担保责任之日起30日内，买受人仍未偿还给出卖人代偿款项及违约金的，出卖人有权解除商品房买卖合同并收回房产，且买受人须按房价款总额的20%赔偿出卖人损失，该损失从买受人已付款项中直接扣除”，本案中，世全公司承担担保责任已超过30日，郑秀香仍未偿还给出卖人代偿款项及违约金，世全公司依约有权解除合同并收回房产，故世全公司要求解除世全公司与郑秀香于2015年2月28日签订的编号为C201500387《商品房买卖合同》及相关附件《补充协议》；要求郑秀香配合世全公司办理编号为C201500387《商品房买卖合同》的备案登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记注销手续，均符合合同及相关法律规定，本院均予以支持。另根据上述合同条款的约定，郑秀香至今仍未偿还代偿款项及违约金，其须按房价款总额的20%赔偿世全公司的损失，但由于该约定的违约金过分高于出卖人的实际损失，故本院酌情予以调整为按房价款总额的10%计算违约金，即郑秀香应另向世全公司支付因解除合同产生的违约金2559111元×10%=255911.1元，超过部分不予支持。因郑秀香逾期缴纳银行按揭贷款，世全公司为其垫付按揭贷款共计211284.77元，现世全公司要求郑秀香支付该款项，于法有据，本院予以支持。双方另约定若因买受人未按借款合同约定归还借款本息而导致出卖人承担相应保证责任的，则买受人除立即返还出卖人代偿金额外，还应自出卖人承担保证责任之日起按代偿金额每日千分之一向出卖人支付违约金，由于该约定的违约金过分高于出卖人的实际损失，现世全公司主动调整为按月利率2%计算违约金，符合相关规定，故郑秀香应向世全公司另行支付相应代偿款自扣款之日起至还清之日止按月利率2%计算的违约金。世全公司主张代偿款分别自扣款之日起至2020年6月30日止的违约金为53396.46元计算正确，予以照准。世全公司要求郑秀香应承担的代偿款及违约金在已支付的购房款中直接扣除缺乏依据，本院不予支持。郑秀香经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未在举证期限内提出书面异议和提交证据，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除莆田市世全房地产开发有限公司与郑秀香于2015年2月28日签订的编号为C201500387的《商品房买卖合同》及相关附件《补充协议》； 二、郑秀香应于本判决生效之日起二十日内协助办理编号为C201500387的《商品房买卖合同》的备案登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记的注销手续； 三、郑秀香应于本判决生效之日起二十日内偿还给莆田市世全房地产开发有限公司垫付的款项211284.77元及该款分别自扣款之日起至还清之日止按月利率2%计算的违约金（其中自扣款之日起至2020年6月30日止的违约金为53396.46元，自2020年7月1日起继续计算）； 四、郑秀香应于本判决生效之日起二十日内支付给莆田市世全房地产开发有限公司因解除合同产生的违约金255911.1元； 五、驳回莆田市世全房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 案件受理费27272.8元，由莆田市世全房地产开发有限公司负担2727.8元，由郑秀香负担24545元。 申请执行的期限为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  陈金钰 人民陪审员  郑梅娟 人民陪审员  黄立立 二〇二〇年九月二十九日 书 记 员  廖萍萍 附：本案相关的法律法规及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。