河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终760号上诉人（原审被告）：新乡市博瑞置业有限公司，住所地：新乡市开发区**街坊金禧园**楼****。法定代表人，张子健，董事长。委托诉讼代理人：张沙沙,系公司员工。被上诉人（原审原告）:郭勇军，男，1962年10月28日出生，汉族，住新乡市。被上诉人（原审原告）：孟庆洁，女，1966年5月6日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：郭勇军，基本情况同上。上诉人新乡市博瑞置业有限公司（以下简称“博瑞置业公司”）因与被上诉人郭勇军、孟庆洁商品房销售合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（以下简称一审法院）（2018）豫0702民初2799号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人博瑞置业公司的委托诉讼代理人，被上诉人郭勇军，孟庆洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。博瑞置业公司上诉请求：一、依法撤销一审民事判决，并依法改判或将本案发回重审；二、本案全部诉讼费用由郭勇军、孟庆洁承担，上诉金额暂计6万元。事实和理由：一、一审法院认定交付房屋的条件为竣工验备实属错误；一审法院判令博瑞置业公司承担逾期交房责任主要原因是博瑞置业公司交付房屋时未提供房屋验收备案登记表，认定房屋不符合交房条件属事实认定错误。依据双方签订《商品房买卖合同》第八条第五项的明确约定，即双方约定交付房屋条件为五大责任主体验收合格，并非竣工验收备案，案涉房屋具备交房条件，博瑞置业公司履行合同工程中不存在违约。二、一审法院判决违约金从2015年11月17日起至房屋交付之日属错误。博瑞置业公司于2015年11月16日将符合交付条件的房屋交付给郭勇军、孟庆洁，其接受案涉房屋并签署相关协议书，案涉房屋应视为于2015年11月16日已交付。双方约定交付日期为2015年10月30日，即使博瑞置业公司逾期交房，逾期期限应为2015年10月30日至2015年11月16日。博瑞置业公司交付房屋为合格房屋，郭勇军、孟庆洁故意拒收房屋，损失扩大部分应由郭勇军、孟庆洁自行承担。郭勇军、孟庆洁辩称：一、本案基本事实：2015年6月许，郭勇军、孟庆洁与博瑞置业公司签订《商品房买卖合同》编号2015-0602145，购买案涉房屋。此合同属双方真实意愿，不违背法律法规。二、2015年11月15日，博瑞置业公司通知收房。郭勇军、孟庆洁签收有关房屋文件并查验后，认定其不具备《商品房买卖合同》中有关交房的有关条款第八条、第十一条以及合同附件四第九条之规定。2015年11月18日，博瑞置业公司郭勇军、孟庆洁双方以《告知函》形式约定：待2904号房具备合同所约定交接条件后，由博瑞置业公司通知交接房产。三、一审判决自2015年11月17日起至实际交房日止，博瑞置业公司每日按总房款441095元的万分之一支付违约金于郭勇军、孟庆洁。否则加倍支付迟延履行期间债务利息。郭勇军、孟庆洁在一审诉求提出违约金计算日从2015年11月17日计起属笔误。正确时间应以双方合同规定交房时间2015年10月30日计起。且博瑞置业公司对交房时间起始时间予以认可，恳请二审法院予以补正。郭勇军、孟庆洁其他诉求有理有据，且有最高院判例，但郭勇军、孟庆洁不愿纠缠持续诉讼中，未上诉。四、博瑞置业公司至今没有依据合同第八条（交付期限）、第十一条（交接）以及合同附件四第九条（关于面积确认及面积差异的补充约定）之规定向郭勇军、孟庆洁交房。郭勇军、孟庆洁向一审法院起诉请求：1、判令博瑞置业公司因逾期交房，按约以每日房款的万分之二向郭勇军、孟庆洁支付违约金（暂从2015年11月17日起计至2018年2月16日止为72516元，全部违约金计至按约实际交付房屋之日止）。2、判令博瑞置业公司承担因此案产生的全部诉讼费用。后将第一项诉讼请求变更为：判令博瑞置业公司因逾期交房，按约以每日房款的万分之五点六向郭勇军、孟庆洁支付违约金（暂从2015年11月17日起计至2018年2月16日止，共计203044.85元，其余违约金计至实际交房之日止）。一审法院认定事实：2015年6月23日，郭勇军、孟庆洁与博瑞置业公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2015-0602145），双方约定：郭勇军、孟庆洁购买博瑞置业公司开发的位于新乡市××大道与××交叉口西南角师大××楼××号房屋；房屋价款为441095元；博瑞置业公司应当于2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经五大责任主体验收合格并符合合同约定的房屋交付郭勇军、孟庆洁使用（合同第八条）；逾期交房不超过60日的，自本合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，博瑞置业公司按日向郭勇军、孟庆洁支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，郭勇军、孟庆洁有权解除合同，郭勇军、孟庆洁解除合同的，博瑞置业公司应当自郭勇军、孟庆洁解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按郭勇军、孟庆洁累计已付款的1％向郭勇军、孟庆洁支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，博瑞置业公司按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。关于房屋的交接，合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，博瑞置业公司应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，博瑞置业公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，博瑞置业公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。博瑞置业公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，郭勇军、孟庆洁有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由博瑞置业公司承担。后郭勇军、孟庆洁支付了全部房款。2015年11月15日博瑞置业公司通知郭勇军、孟庆洁收房，郭勇军、孟庆洁于2015年11月16日前去验收房屋，后认为博瑞置业公司交付的房屋不符合交房条件，并于2015年11月18日向博瑞置业公司出具了书面告知函，内容为：“贵公司发放的师大嘉苑6号楼29层2904号房的《商品房住宅质量保证书使用说明书》等文件，因不符合编号2015-0602145《商品房买卖合同》之第八条、第十一条以及该合同附件四：合同补充协议之第九条的约定，本人不能接收贵司师大嘉苑6号楼2904号房。待该房具备合同所规定的交房条件后，请贵司通知于我，另行进行房屋的交接。”该函博瑞置业公司已签收。现郭勇军、孟庆洁以博瑞置业公司仍没有按约交房为由，诉至法院，要求博瑞置业公司支付迟延交房的违约金。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案或者其他有关部门备案。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定：建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。第八条规定：备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。本案中，郭勇军、孟庆洁与博瑞置业公司签订的《商品房买卖合同》，该合同基于双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，一审法院予以确认。根据该合同约定及上述法律规定，博瑞置业公司应当将竣工验收合格并经竣工验收备案的房屋按约交付郭勇军、孟庆洁，且双方进行交接时，博瑞置业公司应当出示相关证明文件。而本案中，博瑞置业公司向郭勇军、孟庆洁交付房屋时，未提供房屋验收备案登记表，《商品住宅质量保证书》中该项为空白，不符合交房条件，故郭勇军、孟庆洁拒绝交接后，由此产生的延期交房责任由博瑞置业公司承担，故一审法院对郭勇军、孟庆洁要求博瑞置业公司支付迟延交房违约金的诉讼请求予以支持。关于违约金，根据合同约定，应从迟延交房之日即2015年11月17日起，每日按照总房款441095元的万分之一计算。郭勇军、孟庆洁要求万分之五点六的违约金不符合合同的约定，且证据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、博瑞置业公司于判决生效之日起十日内支付郭勇军、孟庆洁违约金（违约金计算方式：自2015年11月17日起至房屋交付之日止，每日按441095元的万分之一计算）。二、驳回郭勇军、孟庆洁的其他诉讼请求。如果博瑞置业公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4346元，由郭勇军、孟庆洁负担3570元，博瑞置业公司负担776元。二审中，当事人均未提交新证据。二审中查明：2015年11月10日案涉房屋经五大责任主体验收合格；2015年11月15日，博瑞置业公司通知郭勇军、孟庆洁收房，第二天即11月16日，郭勇军、孟庆洁签收手续，接受房屋。二审查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，交房必须达到交付使用条件，交付使用条件指房屋具备了按照房屋的性质、用途使用的完整功能。本案中，按照双方合同约定，案涉房屋交付须经经五大责任主体验收合格；案涉房屋于2015年11月10日验收合格，其已具备了按照房屋的性质、用途使用的完整功能。按照双方合同约定，案涉房屋应予2015年10月31日前交付；而郭勇军、孟庆洁于2015年11月16日签收手续，接受房屋。故可认定博瑞置业公司于2015年11月16日交付了具有完整功能的房屋。郭勇军、孟庆洁起诉以交房时《商品住宅质量保证书》存在空白等不符合交房条件、案涉房屋于2015年11月18日已退回、至今未交房为由，请求博瑞置业公司支付逾期交房的违约金。本院认为，博瑞置业公司于2015年11月16日交付了具有完整功能的房屋，其已履行了交房的义务；博瑞置业公司应承担2015年11月1日起至2015年11月16日止的违约金，但让其承担2015年11月17日之后的逾期交房违约金，理由不足。综上，博瑞置业公司上诉请求成立，应予支持。对一审判决不当部分，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河南省新乡市红旗区人民法院（2018）豫0702民初2799号民事判决第二项；二、变更河南省新乡市红旗区人民法院（2018）豫0702民初2799号民事判决第一项为“新乡市博瑞置业有限公司于判决生效之日起十日内支付郭勇军、孟庆洁违约金（违约金计算方式：自2015年11月1日起至2015年11月16日止，每日按441095元的万分之一计算）”三、驳回郭勇军、孟庆洁的其他诉讼请求。如果新乡市博瑞置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4346元，由郭勇军、孟庆洁负担3846元，新乡市博瑞置业有限公司负担500元；二审案件受理费1300元，由郭勇军、孟庆洁负担。本判决为终审判决。审判长  程俊林审判员  周云贺审判员  郭中伟二〇二〇年九月十日书记员  王 铮