安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1225民初5026号 原告：张璇，男，1990年8月10日出生，汉族，住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：石玉顺，安徽金宇律师事务所律师。 被告：阜南县平和置业有限公司，住所地阜南县鹿城镇陶子河路尚鼎国际**楼**，统一社会信用代码91341225MA2N0RR4XY。 法定代表人：张亮亮，公司总经理。 委托诉讼代理人：韦东，安徽风采律师事务所律师。 被告：中国工商银行股份有限公司阜南支行，住所地阜南县鹿城镇，住所地阜南县鹿城镇地城南路1341225152182317Y。 负责人：吴震，该行行长。 委托诉讼代理人：赵金波，业务部客户经理。 原告张璇与被告阜南县平和置业公司有限公司（以下简称平和置业公司）、中国工商银行股份有限公司阜南支行（以下简称工商银行）商品房销售合同纠纷一案,本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易诉讼程序公开开庭进行了审理。原告张璇的委托诉讼代理人石玉顺、被告平和置业公司的委托诉讼代理人韦东、被告工商银行的委托诉讼代理人赵金波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张璇向本院提出诉讼请求：1.判决撤销原告与被告一签订的商品房买卖合同(预售)；2.判决解除原告与被告二签订的个人购房借款/担保合同；3.判决被告一向原告返还首付款206321元及自2019年8月1日起至判决生效时止原告已向被告二偿还的贷款本息(暂算至2020年6月1日为42321.56元)；4.判决被告一向原告赔偿以206321元为基数从2019年3月2日起算按年利率4.9%计算至被告一还清该款时止的利息损失(暂算至2020年7月2日为13479.64元)；5.判决被告一向被告二偿还自判决生效之日起就个人购房借款/担保合同剩余的贷款本息；6.诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2019年3月24日原告与被告一签订商品房买卖合同(预售),约定原告购买被告一开发的金海湾·贵府3号楼103室房屋,建筑面积105.07平方米,单价为每平方米8150元,总价款为856321元,原告支付首期房价款206321元,余款650000元向出卖方指定的金融机构申请贷款支付。该合同附件十一补充协议第二十八条约定,一楼住户根据自身户型情况给予相应的花园使用权,并且在不改变设计用途(种植花草、铺贴生态砖)和交付时状态(无任何搭建屋)的前提下归一楼业主使用。2019年7月,原告(借款人)、被告二(贷款人)、被告一(担保人)签订个人购房借款/担保合同,约定贷款金额650000元,贷款期限30年,被告二将贷款资金一次性划入被告一银行账户,原告以所购房屋作为抵押担保,被告一为该合同项下原告的全部债务提供阶段性连带保证担保。2019年2月、3月原告支付首期房款206321元,被告二按合同放贷650000元。2019年8月1日起原告逐月向被告二偿还贷款本息。2020年1月18日阜南县人民政府“关于阜南县金海湾贵府华府(鹿城府)业主信访问题的答复”中认定:“该项目所有楼栋一层房屋外面规划均无花园,全部为小区绿地,且属于开放性绿地,不具有独立性及排他性……阜南县自然资源和规划局认定,小区内无花园并且开发商无权处置分配绿地的使用权,导致无法兑现一楼业主相应的花园使用权”。至此,原告获悉被告一销售的一楼房产并未规划相应的花园,其客观上无法兑现相应的花园使用权。原告认为,被告一在签订商品房买卖合同(预售)时向原告虚假承诺购买一楼房产给予相应花园使用权,故意隐瞒没有相应花园规划及无法兑现花园使用权的事实,以欺诈手段使原告购买被告一销售的一楼房产,被告一存在明显的欺诈行为。为此,特起诉至贵院,请依法支持原告诉求。 被告平和置业公司辩称，原告诉请要求撤销房屋买卖合同无事实及法律依据，请求驳回其诉讼请求，其理由是原、被告签订补充协议第二十八条规定非常清楚，在不改变涉及用途和交付状态的前提下归一楼业主使用，因此平和置业公司并没有改变阜南县规划局所述规化内容，并且花园使用权并不是原告理解院子的问题，花园本身就是以植物观赏为主要特点的绿地是园林中常见的一种类型，具有开放性公园的性质，且平和置业公司并没有在该协议中约定该花园具有排他性，因此原告提出平和置业公司具有欺诈行为无事实及法律依据，达不到合同所规定的可撤销情形，驳回其诉请。 被告工商银行辩称，张璇于2019年3月24日向我行申请个人住房贷款时出于个人自愿，三方签订的借款抵押合同真实、合法、有效，符合法律规定。根据个人购房贷款抵押合同第五十条第一款，借款人同意如在（约定的贷款合同期间内；贷款发放后的120月内）申请提前还款的，则按如下标准向贷款人一次性支付提前还款违约金：提前还款违约金=提前还款金额×贷款执行月利率×3个月。每笔贷款最高收取的提前还款违约金不超过本合同项下六个月贷款利息。如解除原合同工商银行签订的个人购房借款合同需要支付违约金。因为我行在本案中无任何过错，请求法庭在判决时充分考虑我行利益不受损失。 本院经审理认定事实如下：2019年3月24日,原告张璇和被告平和置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》,合同编号201903220002。合同约定：原告张璇为买受人，被告平和置业公司为出卖人，房屋坐落在阜南县滨河路西侧，名称为金海湾·贵府3号楼39幢1单元1层103号。预测建筑面积105.07平方米，总价款为856321元。合同第七条关于付款方式及期限的约定为：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币50000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款；（二）买受人应当于2019年3月22日前支付首期房价款206321元，占全部房价款的24%，余款650000元向出卖人指定的金融机构（贷款机构）申请贷款支付。 2019年3月24日，原告张璇和被告平和置业公司签订《补充协议》一份，协议第二十八条约定：一楼住户根据自身户型情况给予相应的花园使用权,并且在不改变设计用途(种植花草，铺贴生态砖)和交付时状态(无任何搭建屋)的前提下归一楼业主使用。 2019年2月17日，原告支付定金50000元（后期抵付购房首付款），2019年3月2日，原告支付购房款156321元，合计首付款206321，余款650000元原告办理了商业贷款。原告张璇、被告平和置业公司与被告工商银行签订《个人购房借款／担保合同》,合同约定,贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人一手住房购置贷款，金额为650000元，贷款用于购买坐落于阜南县的房屋。贷款期限为360个月，借款人授权贷款人将款项发放至阜南县平和置业有限公司账户。 原告于2019年8月1日起逐月归还购房贷款本息,2019年8月1日至2020年6月1日已偿还贷款本息合计42321.56元。 2020年1月18日，阜南县人民政府作出“关于阜南县金海湾贵府华府(鹿城府)业主信访问题的答复”，其中认定：业主反映平和置业虚假宣传购买一楼住宅可以送院子，实际无法兑现。县市场监管局对此问题进行调查，业主提供了手机录像和微信聊天记录等相关住证资料，并提供了与平和置业签订的“商品房买卖合同(预售)”补充协议，其中第十八条约定：一楼住户根据自身户型情况给予相应的花园使用权并且在不改变设计用途(种植花草，铺贴生态砖)和交付时状态(无任何搭建屋)的前提下归一楼业主使用。平和置业委托代理人称销售人员口头介绍和合同约定都不是送院子，而是根据补充协议第十八条，送的是相应的花园使用权。县自然资源局对鹿城府小区花园使用权归属问题认定如下:经查阅金海湾(鹿城府)小区规划设计方案，该项目所有楼栋一层房屋外面规划均无花园，全部为小区绿地，且属于开放性绿地，不具有独立性及排他性。根据《物权法》第七十三条规定“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外”。该项目一楼房屋外面绿地在规划方案及沙盘模型展示中均未明示为花园，全部为开发性绿地，计入小区绿地率指标，应属全体业主共有。根据《阜阳市城市绿化条例》第二十六条、第二十八条规定“居住区绿地的保护管理责任由业主或者其委托的物业服务企业、有关管理人负责，任何单位和个人不得擅自占用城市绿化用地，开发商无权处置分配绿地的使用权”。因此，鹿城府小区内无花园并且开发商无权处置分配绿地的使用权。平和置业的鹿城府小区销售人员在口头介绍和合同约定都表示给一楼业主相应的花园使用权，并在与业主签订的合同补充协议第十八条给予一楼业主相应的花园使用权。但根据县自然资源局认定，小区内无花园并且开发商无权处置分配绿地的使用权，导致无法兑现一楼业主相应的花园使用权。因此，平和置业无法兑现合同条款约定的一楼业主相应的花园使用权，涉嫌构成合同违约行为，业主应通过司法途径维护自身权益。 本院认为，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，平和置业公司在销售房屋及签订合同时承诺购买一楼房屋给予相应花园使用权，误导购房者相信一楼房屋拥有花园使用权具有独立性及排他性，现在阜南县人民政府作出“关于阜南县金海湾贵府华府(鹿城府)业主信访问题的答复”中明确案涉一楼房屋外面绿地在规划方案及沙盘模型展示中均未明示为花园，全部为开发性绿地，计入小区绿地率指标，应属全体业主共有……小区内无花园并且开发商无权处置分配绿地的使用权，导致无法兑现一楼业主相应的花园使用权。平和置业公司以欺诈性销售手段使张璇在违背真实意思的情况下订立的合同，张璇要求撤销《商品房买卖合同(预售)》，本院予以支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持；第二十五条第二款规定，《商品房买卖合同》被确认无效或者被撤销、解除后，《商品房借款/担保合同》也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《商品房买卖合同(预售)》因平和置业公司欺诈而被撤销后，张璇已支付的购房款理应由平和置业公司返还给张璇，并赔偿张璇因此所产生的损失。同时，因商品房买卖合同被撤销，致使按揭贷款合同目的无法实现，原告张璇、被告平和置业公司与被告工商银行签订《个人购房借款/担保合同》理应解除。张璇要求平和置业公司返还已付购房首付款206321元及利息、已向工商银行支付的贷款本金及利息损失的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告要求按照年利率4.9%计算首付款利息损失，因《商品房买卖合同(预售)》未约定，且无法律依据，本院不予支持。该首付款利息损失应以全国银行间同业拆解中心授权公布贷款市场报价利率为准，从支付之日起计算至款项还清之日止。贷款利息应自2019年8月1日起至本判决生效之日止，按张璇向工商银行支付的贷款利息为准。同时，平和置业公司应向工商银行返还自判决生效之日起《个人购房借款/担保合同》剩余贷款本息。 平和置业公司辩称，平和置业公司并没有改变阜南县规划局所述规化内容，并且花园使用权并不是原告理解院子的问题，花园本身就是以植物观赏为主要特点的绿地是园林中常见的一种类型，具有开放性公园的性质，且平和置业公司并没有在该协议中约定该花园具有排他性。本院认为，案涉小区所有楼栋一层房屋外面规划均无花园，全部为小区绿地，且属于开放性绿地，不具有独立性及排他性，应属全体业主共有，而平和置业销售房屋时却宣称购买一楼房屋拥有花园使用权，假设花园使用权不具有排他性，其与业主签订的合同补充协议第十八条将毫无意义，与原告、平和置业公司签订合同时的真实意愿相违背，故该辩称本院不予采信。 被告工商银行辩称，如解除个人购房借款合同需要支付提前还款违约金，原告诉讼请求中未包含本项诉求，工商银行可另案主张该请求。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告张璇与被告阜南县平和置业有限公司于2019年3月24日签署的编号为201903220002号的《商品房买卖合同（预售）》及附件； 二、解除原告张璇、被告平和置业公司与被告工商银行签订的《个人购房借款/担保合同》； 三、被告阜南县平和置业有限公司返还原告张璇首付款206321元以及原告张璇已向被告中国工商银行股份有限公司阜南支行支付的贷款本息（以中国工商银行股份有限公司阜南支行于本判决生效当月出具的还款明细清单为准）； 四、被告阜南县平和置业有限公司赔偿原告张璇以206321元为本金的利息（以206321元为基数从2019年3月2日起按全国银行间同业拆解中心授权公布贷款市场报价利率计算至首付款本息偿清之日止）； 五、被告阜南县平和置业有限公司赔偿原告张璇自2019年8月1日起至本判决生效之日止向被告中国工商银行股份有限公司阜南支行支付的贷款利息（以中国工商银行股份有限公司阜南支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）； 六、被告阜南县平和置业有限公司向被告中国工商银行股份有限公司阜南支行偿还原告张璇自判决生效之日起就《个人购房借款/担保合同》剩余的贷款本息； 以上三、四、五、六项均于本判决生效之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2616元，由被告阜南县平和置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  邰晓东 二〇二〇年九月二十七日 法官助理王亚军 书记员李莽 适用的相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十八条一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。 《中华人民共和国合同法》 第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： （一）因重大误解订立的； （二）在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权被告提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 告知：本案申请执行期限为二年，时间从本判决生效后规定的履行期间的最后一日起计算，逾期不申请人民法院强制执行，视为放弃权利；义务人如果主动履行本判决确定的义务，可以将款汇入或存入法院账户，开户名：阜南县人民法院执行标的款；开户行：中国银行股份有限公司阜南支行；账号：17×××07，并请通知主审法官。