广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终4716号上诉人（原审被告）：惠州市龙宸实业有限公司，住广东省惠州仲恺高新区陈江五一大道**骏豪国际商住楼****房（仅限办公）。法定代表人：黎德绸。委托诉讼代理人：韦世州，广东源辰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄昌列，男，1980年6月30日出生，汉族，住广西来宾市兴宾区**************，公民身份号码：452************11X。上诉人惠州市龙宸实业有限公司与被上诉人黄昌列因商品房销售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院(2019)粤1302民初19057号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人惠州市龙宸实业有限公司（以下简称“龙宸公司”）的上诉请求：一、请求人民法院依法撤销（2019）粤1302民初19057号《民事判决书》。二、请求人民法院对一审判决依法改判为驳回被上诉人的全部诉讼请求。三、请求法院判令一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院对于案件事实认定错误，上诉人在房屋权属登记中的职责为办理房地产的初始登记，取得房屋权属证书，即大确权，上诉人已在合同约定的期限内办理完毕，并未违约。1、根据双方签订的《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）第二十条及合同附件十一补充协议第十一条第1款:“出卖人应在买受人交齐购房款及相关办证费用且办理完收楼手续后720日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料（办理房地产初始登记，取得房屋权属证书，即大确权）报产权登记机关备案”。根据合同约定，上诉人在房屋权属登记中的职责仅为办理房地产的初始登记，取得房屋权属证书，即大确权，上诉人只要在被上诉人交齐购房款及相关办证费用且办理完收楼手续后720日内办理完大确权即可。2、本案中被上诉人实际办理收楼手续的时间为2017年9月30日，根据上述合同条款的约定，上诉人只要在720日内，即2019年9月30日前办理完房地产的初始登记手续，取得大确权后，即完成了房屋买卖过程中的产权登记职责。而上诉人在2019年9月24日即完成了涉案房地产的初始登记手续（具体见上诉人提交的〈惠州仲恺高新区商品房首次登记告知书〉），上诉人并未逾期，也未违反合同第二十条及合同附件十一补充协议第十一条的约定，一审法院判决上诉人承担违约责任没有任何事实及法律依据。3、根据合同附件十一补充协议第十一条第2款的约定:在上诉人办理完房地产初始登记，取得房屋权属证书，被上诉人应当及时向当地的房屋产权登记管理部门办理该商品房的房屋所有权转移登记，出卖人负责在买受人办理登记的过程中提供必要的协助，该条款与第1款正好相互印证了上诉人的职责为办理房地产的初始登记手续，涉案房屋的所有权转移登记手续应当由被上诉人自行办理，一审法院将上诉人办理房地产的初始登记手续混同于被上诉人自行办理的所有权转移登记手续，对本案的事实认定错误导致错误的判决，请求二审法院予以纠正。4、退一步来说，根据合同附件十一补充协议第十一条第3款的约定:如买受人委托出卖人办理房屋所有权转移登记手续，买受人在办理收楼手续时也必须向出卖人提交相关的办证资料和证明文书，签署相关的文件（包括签署授权书、提供身份证复印件、维修基金缴费凭证、契税完税证明、签署房地产产权交易登记申请书等，而被上诉人在一审时完全没有提交任何证据证明委托了上诉人办理房屋所有权的转移登记手续，也没有证明其及时提交了相关的办证资料和证明文书，一审法院在案件事实未查清的情况下判决上诉人承担违约责任没有事实及法律依据。二、一审民事判决书的内容计算存在错误，请求二审法院予以纠正。一审民事判决书第3页:“据此计算，被告应向原告支付逾期办证违约金615元（615250x0.01％），原告主张逾期办证违约金超出该615元部分，缺乏相应的事实及法律依据，本院不予支持”。615250x0.01％应当是等于61.5元，而非615元，一审对本案的数额计算的错误，请求二审纠正该内容。三、本案涉案房产的房屋所有权转移登记在2019年11月19日就已完成，被上诉人在一审时故意隐瞒了已取得不动产登记证明书的事实。本案涉案房产的房屋所有权转移登记在2019年11月19日就已完成（具体见），因涉案房产是被上诉人向银行贷款购买，在不动产登记证明书办理出后该证明书存放于银行，被上诉人也已于2019年11月20日向银行取回了该证明书（具体见），但被上诉人在一审时估计隐瞒了该事实，导致一审法院错误认定涉案房屋至今未办理所有权的转移登记手续。综上所述:一审法院对案件事实认定错误，上诉人已完成房地产的初始登记手续，并未违反合同的约定，被上诉人诉讼请求没有任何事实与法律依据，应当予以驳回。特此提起上诉，恳请贵院依法撤销（2019）粤1302民初19057号《民事判决书》，并依据事实予以改判，依法驳回被上诉人全部诉讼请求。上诉人龙宸公司庭上补充：在庭审之前已经提交了补充提交了两份证据，一个是被上诉人的收楼时候所提交的，包括维修基金，维修基金单的一些材料，证明了被上诉人存在逾期提交办证的资料，导致涉案的房产的不动产权证逾期办理，根据双方签订的买卖合同附件11补充协议的第11条第二款以及第三款的约定，上诉人有权顺延办证的时间以及免除上诉人的逾期办证的责任，其他的上诉理由和事实以书面为准。被上诉人黄昌列辩称，一、一审法院对于案件事实认定正确，判定被告违约准确无误。1.根据被告上诉内容第一条所述，被告所述取得大权本是被告本来就应该取得的证书，是被告自己的职责范畴。而商品房屋登记是合约规定被告与业主达成另外的职责内容，是两个不同的意思。被告认为取得大确权就是完成商品房产登记义务不准确，完全属于推卸责任。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，被告约定交房后720天内为业主办理好房产证，并且被告已收取了相关办证费用，（见证据清单1-收费单据）。同时本人及大部份已交房的业主在2017年9月30日到2019年9月30日办理房屋产权证期间，多次向被告进行沟通相关房屋产权证办理相关信息和提醒，要求被告尽早办理出房屋产权证交付给已经交房业主。并且期间也有与被告代表负责人达成一致意见书的书面签署的办证具体答复协议（见证据清单2--与开发商沟通办证最终时间），但直到2019年9月30日截止日期，且直到2019年11月08日被告仍未交付房屋产权证。被告违约责任事实证据清楚，就应该按违约条款内容主动向我们所有业主进行赔偿违约金。因此，我本人向被告提起赔偿诉讼有事实有依据。而被告人所述的在办理完地产初始登记后由原告自己向当地的房屋产权登记管理部门办理房屋所有权转移登记的前后矛盾。对被告人简述退一步来说的说法也不成立，由出卖人办理房屋所有权转移登记手续，需要买受人提交相关资料，根据本人与大部门业主集体与被告在被告办理证书期间进行过多次沟通证明，我本人及大部份业主一直配合着向开发商按时提交资料，而开发商直到2019年9月24日才向当地的房屋产权登记管理部门提交资料，是导致房屋产权证逾期的主要原因，因此一审法院判被告违约准确无误，请求法院驳回被告上诉请求。二、一审判决民事违约赔偿金额为615元，但计算方法有出入。本人不赞同被告提出的赔偿金额错误的说法，也对一审判决书“被告应依法承担相应的违约责任，按双方约定，每逾期1个月，被告应向原告支付逾期办证违约金615元（615250×0.01％），原告主张逾期办证违约金超出该出该615元部分，缺乏相应的事实及法律依据，本院不予以支持”。本人认为被告逾期办证日期应从2019年10月1日到2019年11月20日来计算，共1个月零20天，不足一个月按1个算，应计算为逾期2个月。且根据《合同》约定内容，每逾期1个月，出卖人按已付购房款的万分之一赔偿，但出卖人因此承担的违约金或赔偿数额不超过已付购房款的千分之一。赔偿金额按615250×1‰=615元计算，未超出千分之一（远低于中国人民银行同期贷款基准利率），一审判决结果正确，本人觉得核算方式应为:615元*2个月=1230元，请求二审重新较对核算方式，判决后被告5日内完成支付请求法院驳回被告的说法。三、对于本案房产的房屋所有权转移登记完成问题。本人不赞同被告的说法，被告在2019年9月24日向当地房屋登记管理部门提交资料，房屋所有权转移登记于2019年11月19日完成共计使用26天时间完成，但被告的办证时间为最晚提交时间是导致房产证交付逾期的主要原因，就是说被告有2年的时间不办理，非要在截止日期未再办理，显然是被告的直接行为导致了房产证逾期。对于被告所述本人故意隐瞒房屋产权证登记已经完成的说法，根本是无事生非的行为。本人于2019年11月08日于网上提交诉讼日期，诉讼资料提交完成日期要早于房屋产权证出证日期，因此，被告的说法也不正确，请求法院应当驳回。原审原告黄昌列向一审法院起诉请求：1、被告赔偿房产证延期违约费用合计12354元；2、被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：经审理查明：2015年9月6日，案外人谭某、原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同（预售）》，约定案外人谭某、原告购买被告开发的惠州仲恺高新区仲恺五路132号龙宸梧桐郡府2栋1单元30层03号房，总价款为人民币615250元；交付时间：出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房；如因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，每逾期1个月，出卖人按照买受人已付购房款的万分之一的标准向买受人支付违约金，但出卖人因此承担的违约金或赔偿金数额不超过买受人已付购房款的千分之一；如逾期超过2年的，买受人有权解除合同，出卖人并按买受人已付购房款的百分之一的标准向买受人支付违约金；双方还就其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告向被告支付了全部购房款人民币615250元。2019年12月10日，原告以被告逾期交付房屋所有权证书为由诉至本院，要求判如所请。庭审中，原告称案涉房屋已于2017年9月30日交付。另查，原告与案外人谭某系夫妻关系，案外人谭某向本院提交的《声明书》称案涉房产为其夫妻共同财产，其同意原告全权负责向被告主张房产证延期违约费用。一审法院认为：本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，因此，该合同合法有效，对双方均具有约束力。双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告已按合同约定向被告履行了支付购房款的义务，被告亦应按合同约定在该商品房交付之日起720日内完成该房屋所有权登记。原告称，案涉房屋于2017年9月30日交付，但被告至今未完成该房屋所有权登记。被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未向本院提交证据材料，应视为放弃答辩、举证、质证的权利。故，对原告的上述主张，本院予以采信。被告未按约定完成案涉房屋所有权登记的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任，按双方约定，每逾期1个月，被告应按已付购房款的万分之一的标准向原告支付违约金，但不超过已付购房款的千分之一，据此计算，被告应向原告支付逾期办证违约金615元（615250元×0.01%），原告主张的逾期办证违约金中超出该615元部分，因缺乏相应的事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告惠州市龙宸实业有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告黄昌列支付逾期办证违约金人民币615元；二、驳回原告黄昌列的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为54元（原告已预交），由原告黄昌列负担40元，由被告惠州龙宸实业有限公司负担14元。本案二审期间，双方当事人均在庭前向本院提交证据，本院依法组织双方进行证据交换和质证。上诉人龙宸公司提交了证据1：《商品房买卖合同（预售）》，以证明双方之间的权利义务；证据2：《惠州仲恺高新区首次登记告知书》，以证明上诉人已完成初始登记，取得房地产的权属证书；证据3：《不动产登记证书》，以证明涉案房产已取得不动产登记证书；证据4：《不动产登记证书签收表》，以证明被上诉人已向银行取回不动产登记证书；证据5：《梧桐郡府合同部签收表》，内容包含被上诉人的收楼时候所提交的，包括维修基金，维修基金单的一些材料，证明了被上诉人存在逾期提交办证的资料，导致涉案的房产的不动产权证逾期办理，根据双方签订的买卖合同附件11补充协议的第11条第二款以及第三款的约定，上诉人有权顺延办证的时间以及免除上诉人的逾期办证的责任。被上诉人黄昌列发表质证意见：对上述证据真实性予以认可，对其关联性不予认可，第一项就是上诉人说被上诉人逾期提交的资料的时间完全是错误的，因为被上诉人在6月30日，也就是被上诉人提交证据的第一项单据里面有一个6月20日的一个证据，上面有第一项，就关于房产证办理的一个时间，已经做了一个沟通，而且这是已经是第三次沟通，双方用了书面的形式达成了协议，也就是由上诉人的代表签了字的回复，也就是说在10月1日之前，2019年的10月1日，必须要交付房产证，所以上诉人说被上诉人提交资料的时间延误导致的，被上诉人不认同。因为上诉人提交资料，它都是统一的时间，比如说第一份是梧桐政府合同签收的时间，都是10月13日，然后梧桐政府的另外一张都是8月份，也就是说在6月份已经有四个月的时间，是准备这个资料是提交给到上诉人，并且被上诉人本提交资料都是在第一张是第八名第二章第15名，也就是说我并没有延迟提交这些资料，而是上诉人通知我们提交，被上诉人是很积极的提交资料，所以上诉人提的说被上诉人延迟交这个资料是错误的。被上诉人黄昌列提交了证据1:2015年7月22日的《收款收据》和2015年7月30日的《收款收据》以及证据2：《梧桐郡府业主与开发商物业沟通事宜》。上诉人龙宸公司发表质证意见：对证据1中第一份2015年7月22日的《收款收据》关联性不予认可，上面显示的收款人并非上诉人；对第二份2015年7月30日的《收款收据》中的代办费，真实性、合法性都予以确认，但我们认为本案的涉案房产，上诉人已经办理出首次的大确权，就是初始登记的证明书，而且由于被上诉人逾期提交办证的资料，导致涉案房产时间延后，这个责任在于被上诉人。证据2没有原件，对证据2的三性不予确认，双方的具体的权利和义务应当与双方签订的书面的买卖合同以及补充协议为准。对当事人在二审中争议的事实，本院认定如下：一审查明事实基本属实，本院予以确定。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人未提出上诉请求或上诉未请求部分，本院不作处理。根据本案双方当事人的上诉意见和答辩意见，本案的争议焦点为：上诉人龙宸公司是否存在与被上诉人黄昌列之间就涉案房产存在逾期办证的行为以及上诉人龙宸公司是否需要支付涉案的逾期办证违约金以及支付金额的问题。关于上诉人龙宸公司是否存在与被上诉人黄昌列之间就涉案房产存在逾期办证的行为以及上诉人龙宸公司是否需要支付涉案的逾期办证违约金以及支付金额的问题，上诉人龙宸公司与被上诉人黄昌列签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，对双方均具有约束力，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，被上诉人黄昌列已按合同约定向上诉人履行了支付购房款的义务，上诉人龙宸公司亦应按合同约定在该商品房交付之日起720日内完成该房屋所有权登记。虽上诉人龙宸公司表明其根据涉案《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第十一条第1款的约定只要在被上诉人交齐购房款及相关办证费用且办理完收楼手续后720日内办理完大确权即可，但涉案《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第十一条第4款亦明确载明：“如因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的每逾期一个月，出卖人按照买受人已付购房款的万分之一的标准向买受人支付违约金，但出卖人因此承担的违约金或赔偿金数额不超过买受人已付购房款的千分之一…”，因案涉房屋于2017年9月30日交付，上诉人龙宸公司未按约定完成案涉房屋所有权登记的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任，上诉人龙宸公司应向被上诉人黄昌列支付涉案的逾期办证违约金。按双方约定，每逾期1个月，上诉人龙宸公司应按已付购房款的万分之一的标准向被上诉人黄昌列支付违约金，但不超过已付购房款的千分之一，因此，上诉人龙宸公司应向被上诉人支付逾期办证违约金61.5元（615250元×0.01%×1个月）。原审法院对违约金计算错误，本院予以纠正。综上，上诉人龙宸公司的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人惠州市龙宸实业有限公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。原审判决认定事实存在部分瑕疵，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省惠州市惠城区人民法院(2019)粤1302民初19057号民事判决第二判项。二、撤销广东省惠州市惠城区人民法院(2019)粤1302民初19057号民事判决第一判项。三、上诉人惠州市龙宸实业有限公司应于本判决生效之日起五日内向被上诉人黄昌列支付逾期办证违约金人民币61.5元。四、驳回上诉人惠州市龙宸实业有限公司的全部上诉请求。本案二审案件受理费人民币108元，由上诉人惠州市龙宸实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  沈 巍审 判 员  黄**锋审 判 员  刘艳妹二〇二〇年九月三日法官助理  岑羽翎书 记 员  谢晓蕾附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。