广东省遂溪县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0823民初1414号原告：湛江山湖海物业服务有限公司（原湛江保佳物业服务有限公司，以下简称“山湖海物业公司”），统一社会信用代码914************771，住所地：遂溪县遂城镇沙坭岭（县消防大队后）。法定代表人：莫某1。委托诉讼代理人：李罗富，男，汉族，1983年10月6日出生，公民身份号码440************856，广东省赤坎区人，住湛江市赤坎区*****之一106房。系该公司项目经理。被告：郑贺清，男，汉族，1976年4月6日出生，公民身份号码440************350，广东省遂溪县人，现住遂溪县******************。被告：黄娣，女，汉族，1975年7月11日出生，公民身份号码440************667，广东省遂溪县人，现住遂溪县******************。原告山湖海物业公司与被告郑贺清、黄娣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序的小额诉讼程序，于2020年8月19日公开开庭进行了审理。原告山湖海物业公司的委托诉讼代理人李罗富及被告郑贺清、黄娣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山湖海物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2017年9月1日至2020年5月30日共计33个月物业服务费5751.9元；2.被告向原告支付物业服务费逾期付款违约金2668.5元（以被告拖欠服务费本金为基数，按照1‰/日标准，自2017年10月1日起暂计至2020年5月7日，最终数额计至被告实际付款日）；3.被告向原告支付2017年4月1日至2020年4月30日公摊电费560.24元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告是的业主。2017年3月30日，被告与原告签订前期物业服务委托合同，被告同意原告对其收取物业服务费（按住房面积每月每平方米1.38元计算，逾期缴纳的每日按千分之一收取违约金）和公摊水电费。协议签订后，被告对前期的物业服务费、公摊水电费均能缴交，但尚欠2017年4月至本案立案审理期间物业服务费、公摊费和违约金未交，后经原告多次追讨未果。为此，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。原告山湖海物业公司为支持其诉请在举证期限内向本院提供如下证据(复印件)：1、营业执照、核准变更登记通知书，证明原告的主体适格及经营管理服务合法；2不动产权证书，证明涉案房产权利人为被告及涉案房产面积（计算物业服务费）；3、物业服务费、公摊费缴费表，证明被告应承担公摊水电费及拖欠物业服务费的事实；4、森禾花园前期物业服务委托合同，证明原告向被告收取费用及违约金的合法性。被告郑贺清、黄娣共同答辩称，请求依法驳回原告的诉讼请求，诉讼费用由原告承担。事实和理由：一、原告主体不适格和原告的经营管理服务不合法。原告没有森禾花园前期物业管理的法定资格。原湛江市保佳物业服务有限公司受湛江市森禾人造板有限公司在委托程序上不合法，违反了《中华人民共和国物业管理条例》第二十四条的规定，没有证据证明原告是被开发商通过投标方式选聘为森禾花园前期物业管理的服务企业，也没有证据证明经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业的文件。因此，原告没有森禾花园前期物业管理的法定资格。也就是没有收取森禾花园物业管理费的资格。所以原告主体不适格。由于前期物业公司是通过招标方式确定的，开发商变更物业公司也只能通过招标方式确定，以维护公共利益。我们在购买房子的时候，是和保佳公司签订合同。保佳物业将山湖海上城小区物业管理权转让给山湖海物业，没有向我们公示。我们业主不知情，不同意变更。我们并没有和山湖海物业签订合同，物业从2017年5月至2019年7月一直没能向我们展示营业执照。所以原告山湖海物业的经营管理服务不合法。二、物业收的公摊水电费存在不合理。物业向法院上传的收取我的物业管理费数目存在不属实的情况。因为房屋质量问题，我是在2017年5月28日才收楼，也向物业交了六月、七月、八月这三个月的物业管理费，当时的物业经理和收费小姐都说1.38元/平方米已经包括了水电公摊。这也是我在收楼时候他们和我说“包括水电公摊”，我们才签收房子；起诉状第一页也说到：“协议签订后，被告对前期的物业服务费、公摊水电费均能缴交”这说明我已经交了物业管理费包括水电公摊，当时也是按这个收取物业管理费的。为什么后来的物业说不包括公摊，而且向我索要我没有收楼前的4月份、5月份的物业管理费不合理，是违法行为，不应向我们收取。况且开发商违反购房合同，在收楼前就应该完成的可视对讲机在2018年7月18日才安装，物业管理费是不是应该从2018年8月起上交。物业向我们强收多收物业管理费，是我们后来没有按时交物业管理费的原因之一，是物业造成的，违约金不应向我收取。三、物业服务费收取不合理。1、物业管理不到位，违反双方签订的《物业管理合同》，使我未能享受到物业相应服务。如休息时间施工噪音影响业主日常休息，垃圾清洁不尽责，我们向物业告知，物业置之不理，是物业违反合同在先，业主拒交物业费有理。2、物业违反相关法律，擅自关停我家水电三天，影响我们日常生活是违法行为，应向我们赔偿。3、本人收楼前后反映的质量问题，当时物业对我们承诺：“所有的这些由物业负责”，但物业一直在拖，没及时或不解决我反映的问题。四、原告收取费用不合法。物业违反我们签订的《森禾花园前期物业服务委托合同》的第三、二十、二十一条的约定，违法改建没有向业主通告，强行拆除游泳池、充电栅、绿化带用于建造商品房。约定的组织社区文化活动也没有开展过，利用公摊面积建停车位收费违反湛江市物业服务收费管理规定，是物业违反合同在先，所以原告所收得管理费用和违约金不合法，物业应向我们业主支付违约金。我们申请保留反诉权。被告郑贺清为支持其辩解在举证期限内向本院提供如下证据(复印件)：1、客户收楼书4张，证明收楼时间延迟到2017年5月28日的原因；2、物业维修记录表2张，证明物业推脱责任、互相拖延；3、用户水费明细，证明到现在开发商欠我的水电费；4、物业违反合同的照片组8张，证明物业违反合约；5、物业管家吕秋娣的签名，证明开发商违反合同。被告黄娣没有向本院提交任何证据材料。经审理查明：被告郑贺清、黄娣为夫妻关系，向出卖人湛江森禾人造板有限公司购买商品房一套，面积126.28平方米，该商品房已于2017年5月28日交付被告使用至今。同日，湛江森禾人造板有限公司（甲方）与湛江保佳物业服务有限公司（乙方）签订《森禾花园前期物业服务委托合同》（以下简称《物业服务合同》），将森禾花园前期物业服务委托给湛江保佳物业服务有限公司，并按1.38元/平方米收取物业服务费；业主应于开发商发出收楼通知之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）；物业服务费按月于每月10号前缴交，未能按时足额缴纳物业服务费用的逾期则按照日1‰标准计算违约金。被告郑贺清在《物业服务合同》的买受人（业主）一栏签名，同意《物业服务合同》约定的物业管理企业及其管理模式等管理其购买的森禾花园（即遂溪山湖海上城小区）一期10栋2单元1502房。物业服务费是按月缴纳当月的费用，公摊电费是本月缴纳上个月的费用。被告缴纳了2017年6、7、8月三个月的物业服务费后，自2017年9月份起至今的物业服务费和及自收房之日起至今的公摊电费，被告以原告未尽物业管理义务、没有达到物业服务的标准及收费不合理等为由而没有缴交物业管理费和公摊电费，从而发生纠纷。原告经多次信息及书面追讨未果，诉至本院。庭审中，被告郑贺清、黄娣对其拖欠森禾花园（即遂溪山湖海上城）一期小区10栋2单元1502房自2017年9月份至今的物业服务费和自2017年6月份至今公摊电费的事实无异议，但认为公摊电费包含在物业服务费中，不应另外收取。另查明，2019年8月7日，湛江保佳物业服务有限公司变更登记为湛江山湖海物业服务有限公司。上述事实，有当事人提供的证据、庭审笔录在案佐证，足以认定。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。本案的争议焦点：1.《物业服务合同》是否合法有效，原告是否是本案的适格主体；2.原告诉请的物业服务费和公摊电费是否合法有据，被告应否向原告支付物业费、违约金及公摊电费。关于焦点1，被告辩称原告不是适格主体，以物业公司的选聘程序违反规定，未通过招投标的方式选聘且未经政府部门批准为由主张合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。虽然国务院《物业管理条例》对于建设单位通过招投标方式或协议方式选聘物业服务企业规定了相应内容，且该条例在2018年修正前还规定了物业服务企业应具有相应资质，但上述规定均属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。物业公司选聘程序引发的问题及处理属于行政管理或行政处罚的范畴，不影响《物业服务合同》的效力。按照合同法的规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。《物业服务合同》不属于需办理批准、登记手续才生效的合同。原告提供的营业执照及核准变更登记通知书证明其是具备从事物业管理资质的合法法人，又是签订本案合同的一方主体，合同内容又不违反法律强制性规定，因此原告是本案的适格主体，对被告上述答辩意见本院不予支持。湛江森禾人造板有限公司及湛江保佳物业服务有限公司签订的《物业服务合同》是当事人自愿的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，且被告郑贺清作为买受人（业主）在详细阅读、充分理解并完全接受的情况下在该合同上签名确认，本院认定该合同依法成立并生效。关于焦点2，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条的规定，合同对当事人具有法律约束力，各当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告辩称原告未能尽职履行物业管理委托事项，且未达到约定的物业管理目标标准及收费不合理，小区内长期存在环境、小区道路交通无序等情形，并提交现场照片等证据佐证，但其所提供的相应证据不足以证明物业管理长期存在上述问题，且被告并未否认原告已实际提供物业服务管理的事实。至于被告提出的小区车辆随意停放及部分业主违章装修和搭盖等问题，由于物业服务企业的职责只是根据物业服务合同的授权，为物业的正常使用提供服务，其本身并无执法权，即无权对车主进行处罚，也无权拆除违章搭建，业主如认为相邻业主的搭建侵犯了自己的权益，可另行主张，但不能构成拒付物业服务费的理由。另外，根据《物业服务合同》第八章第二十八条中关于违约责任的约定，即“乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按国家或地方行政主管部门规定的标准向甲方、业主支付违约金”，即使被告在物业管理服务过程中存在瑕疵，被告等业主也可以根据上述约定的方式维护自己的合法权益，故被告以原告未能尽职履行物业管理委托事项为由拒交物业服务费、公摊电费的抗辩意见依法无据，本院不予采信。原告作为受托企业，且已向被告提供了相应的物业管理服务，被告应当向原告缴交相应物业服务费及公摊电费。（1）关于物业服务费和公摊电费。根据物业服务合同约定，被告每月应缴交的物业服务费为174.3元/月（126.28平方米×1.38元/平方米），则2017年9月份至2020年5月份共33个月的物业服务费共5751.9元（174.3元/月×33个月）。根据原告提交的证据三收费通知单及明细表可得被告欠交的2017年6月份至2020年4月份共35个月的公摊电费合计521.59元（560.24元-38.65元）。被告郑贺清、黄娣庭审中亦自认拖欠上述期间的物业服务费及公摊电费，但辩称双方约定公摊电费包含在每月的物业服务费中，但其没有提供相应证据佐证。根据《物业服务合同》第三章第六条第三款第（2）的约定，物业服务费不包含共用设备设施的水电费，被告未能提供证据证明其事实主张，应承担举证不能的不利后果。相关费用的收费标准是参照《湛江市物业服务收费管理规定》且经双方协商达成一致意见后制定的，被告提供的证据不足以证明其所要证明的收费不合理的事实，对其该抗辩意见本院不予支持。原告诉请的上述费用经本院审核计算准确的部分，本院予以确认。原告诉请的2017年4月及5月的公摊电费，根据《物业服务合同》第三章第七条第一款的约定，物业服务资金自开发商发出收楼通知之日起交纳，根据被告提交的《收楼通知书》，被告签收的日期及双方签订《物业服务合同》的时间都是2017年5月28日，原告庭审中亦自认被告收楼时间是2017年5月28日，因此原告诉请的2017年4月和5月的公摊电费没有事实和法律依据，本院不予支持该部分主张。被告关于要求开发商退还收楼前的水电费及违法改建违约责任的主张与本案不是同一诉，本案在此不作处理。2020年6月份后的物业服务费及2020年5月份后的公摊电费原告本案中不主张，是当事人的意思自治，本院在此不作处理。（2）关于违约金。根据《物业服务合同》的约定，物业服务费按月缴交，逾期按日1‰计算违约金。被告逾期不缴费构成违约，原告主张按照约定的利率从2017年10月1日即首次逾期之次月起计付逾期违约金依法有据，且被告对约定的违约金的计算标准亦无异议，本院予以支持。综上所述，被告应向原告支付物业服务费5751.9元、公摊电费521.59元和逾期付款违约金（以每月拖欠物业服务费为基数，分别从每月逾期之次月起按日1‰计算至付清款之日止）。同时原告作为物业管理服务的提供者，也应虚心听取业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告郑贺清、黄娣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告湛江山湖海物业服务有限公司支付自2017年9月份起至2020年5月份止的物业服务费5751.9元、自2017年6月份起至2020年4月份止的公摊电费521.59元及自2017年9月份起至2020年5月份止共33个月物业服务费的逾期付款违约金（以每月拖欠的物业服务费174.3元/月为基数，分别从每月逾期之次月起按日1‰计算至付清款之日止）；二、驳回原告湛江山湖海物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。被告拒绝按上述指定的期间履行义务的，原告可以向本院申请执行。申请执行的期间为二年，从本判决书确定履行期间的最后一日起计算。案件受理费25元，由被告郑贺清、黄娣负担。原告湛江山湖海物业服务有限公司已向本院预交案件受理费25元，被告郑贺清、黄娣应于履行本案给付义务时迳付给原告湛江山湖海物业服务有限公司25元，本院不再作收退。本判决为终审判决。审 判 员 庄丽清二〇二〇年九月二十一日法官助理 吴诗媚书 记 员 潘颖欣附相关法律和司法解释条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业管理费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。