海南省海口市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼01民终2495号   上诉人（原审原告）：赵文洲，男，汉族，1985年3月17日出生，住河南省新蔡县，公民身份号码XXX。   委托诉讼代理人：陈雪梅，海南上哲律师事务所律师。   委托诉讼代理人：刘小强，海南上哲律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：王荣兴，男，汉族，1955年7月9日出生，住海南省海口市龙华区，公民身份号码XXX。   被上诉人（原审被告）：吴玉花，女，汉族，1956年7月23日出生，住海南省海口市龙华区，公民身份号码XXX。   被上诉人（原审被告）：王**，男，汉族，1983年10月15日出生，住海南省海口市龙华区，公民身份号码XXX。   被上诉人（原审被告）：王锋，男，汉族，1982年11月24日出生，住海南省海口市龙华区，公民身份号码XXX。   四被上诉人的共同委托诉讼代理人：李小妹，北京德和衡（海口）律师事务所律师。   上诉人赵文洲因与被上诉人王荣兴、吴玉花、王**、王锋合同纠纷一案，不服海南省海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初1783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。   赵文洲上诉请求：一、改判海口市龙华区人民法院作出的（2019）琼0106民初1783号民事判决第二项为王荣兴、吴玉花、王**、王锋共同返还赵文洲土地转让款409990元及利息（以409990元为本金按中国人民银行同期贷款利率自2018年3月12日计算至本金付清之日止）；二、本案一审、二审诉讼费用由王荣兴、吴玉花、王**、王锋承担。事实与理由：一审判决责任认定错误，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案合同依法属于无效的合同，因无效合同取得的财产，双方互负返还义务。原审法院断然驳回赵文洲该项诉求，致使王荣兴、吴玉花、王**、王锋不仅继续享有原土地权益，而且无须返还土地转让款，严重违背了法律的明文规定。另一方面，王荣兴、吴玉花、王**、王锋对本案无效合同的签订履行存在过错，一审法院将所有责任均认定由赵文洲承担，责任划分明显不当。各方签订《土地（宅基地）使用权转让合同》约定将涉案土地的使用权、所有权转让给赵文洲，该合同内容存在违反法律法规效力性强制性规定的内容，属于无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，王荣兴、吴玉花、王**、王锋应当返还因无效合同取得的土地购置款，但是原审法院完全忽视了该法的规定，断然仅以赵文洲的行为存在过错为由，驳回赵文洲的合理诉求。原审判决将直接导致赵文洲无法依据涉案合同取得涉案土地的使用权，王荣兴、吴玉花、王**、王锋却可以享有相应的合同权益，因此一审判决结果明显缺乏正当性。同时根据原审中王荣兴、吴玉花、王**、王锋的答辩情况可知，王荣兴、吴玉花、王**、王锋明知赵文洲不具备涉案土地所在地的农村集体组织成员资格仍同意与赵文洲签订合同购买涉案土地，王荣兴、吴玉花、王**、王锋对涉案合同被认定无效的后果同样负有不可推卸的责任。综上，原审法院完全忽视了合同法第五十八条的明确规定，断然认定合同无效的后果均由赵文洲承担的判决结果明显不当，请求二审法院予以纠正。   王荣兴、吴玉花、王**、王锋辩称，一、王荣兴、吴玉花、王**、王锋认为原审判决查明事实清楚，判决责任认定清楚，适用法律正确，依法应予维持。赵文洲在签订《土地（宅基地）使用权转让合同》（下称“土地转让合同”）时，明知自身不具备涉案土地所在地农村集体组织成员资格，仍主动找到王荣兴、吴玉花、王**、王锋签订土地转让合同，购买涉案土地，且在涉案土地上私自建房，后被城管部门认定为违法建筑予以拆除，其系明知故犯，赵文洲具有过错。1.因王荣兴、吴玉花、王**、王锋系本地村民，也没什么文化，据王荣兴、吴玉花、王**、王锋的文化水平，根本不知道涉案土地是否能够出卖，出卖是否合法等，法律层面的问题已经超出了认知范围。出售涉案土地时因吴玉花当时患有重病，极其需要钱治疗，王荣兴、吴玉花、王**、王锋曾四处借钱治疗，但也没有借到多少。经他人介绍，赵文洲明知其不具备涉案土地所在地农村集体组织成员资格，仍然提出要购买涉案土地，王荣兴、吴玉花、王**、王锋便同意出售，且将出售所得的土地款用于吴玉花治疗。据此可知，王荣兴、吴玉花、王**、王锋不存在任何过错。2.王荣兴、吴玉花、王**、王锋当初出售土地并不知道存在违法的情形，反倒是赵文洲明知不能购买涉案土地，仍然愿意冒着巨大的风险购买涉案土地，在签订土地转让合同后，赵文洲很快就私自在涉案土地上建造房屋，最后被城管部门认定为违法建筑，于2018年3月12日就被拆除涉案土地上建造的房屋。据此可知，赵文洲早已准备购买涉案土地用于建造房屋，其愿意顶着风险，购买涉案土地，故赵文洲应对自己的过错承担责任，因赵文洲私自在涉案土地上建造房屋被城管部门拆除后才将王荣兴、吴玉花、王**、王锋诉至法庭，显然赵文洲有违诚信，赵文洲因不诚信的行为而得利显然有悖于法律规定。二、赵文洲主张王荣兴、吴玉花、王**、王锋返款土地转让款409990元及利息无事实和法律依据。1.前文已阐述，王荣兴、吴玉花、王**、王锋不存在过错，赵文洲主观过错明显，明知违法而为之，应对自己的过错承担责任，故王荣兴、吴玉花、王**、王锋不具有返还土地转让款的义务。2.由于赵文洲已在涉案土地上建造房屋，虽该房屋已被城管部门认定为违法建筑后将房屋拆除，但因涉案土地已进行建设房屋的填下了深深的水泥钢筋地基，涉案土地362平方米均填满了水泥钢筋地基，难以恢复到原状，返还给王荣兴、吴玉花、王**、王锋。也就是说，王荣兴、吴玉花、王**、王锋并没有享有涉案土地的权益，因涉案地块目前已无法使用，就连基本耕种植物的前提条件都不具备，涉案土地均已被水泥钢筋破坏，无法正常使用。鉴于此，在此情况下赵文洲要求王荣兴、吴玉花、王**、王锋返还其已支付的全部土地转让款于法无据，且涉案土地上面的建筑垃圾也并未完全清理完毕。3.退一万步讲，即使要返还土地转让款，也不应全部将土地转让款退还。因于2018年1月8日，王荣兴、吴玉花、王**、王锋与赵文洲签订土地转让合同后，王荣兴、吴玉花、王**、王锋不存在任何违约行为，签订合同后按约定将涉案土地交付给赵文洲使用。在此期间，赵文洲占有使用费应折抵土地转让款。另外，赵文洲还需要将涉案土地恢复至原状，才能返还给王荣兴、吴玉花、王**、王锋，而恢复原状需要投入人力、财力方可达到恢复原状的结果，该部分费用应折抵后才返还剩余土地转让款。4.若判决将土地转让款退还给赵文洲，将导致大量明知不具备农村集体组织成员资格的公民，前往农村购买农村土地，即使被认定无效，也可以将转让的土地款拿回，也无需承担任何的违法、违约责任，违法行为根本不存在成本，将对整个社会的风气造成一种重大伤害，也会严重损害集体经济组织的权益。5.赵文洲主张自2018年3月12日至本金付清之日的利息于法无据。因王荣兴、吴玉花、王**、王锋与赵文洲未对利息作出约定且土地转让合同签订后，王荣兴、吴玉花、王**、王锋已将土地交付给赵文洲使用，故对赵文洲主张利息的请求，应不予支持。另外，赵文洲在签订合同时明知不具有涉案土地所在村集体经济成员资格，仍然主动找王荣兴、吴玉花、王**、王锋购买涉案土地，具有过错，赵文洲不能基于违法签订合同的行为而获取利益，因此对赵文洲已付转让土地款的利息损失应由赵文洲自行承担。综上所述，恳请二审法院维持原判，驳回赵文洲全部上诉请求，维护王荣兴、吴玉花、王**、王锋合法权益。   赵文洲向一审法院起诉请求：1.确认赵文洲与王荣兴于2018年1月8日签订的《土地（宅基地）使用权转让合同》无效；2.判令王荣兴、吴玉花、王**、王锋共同返还赵文洲购房款409990元及利息（以409990元为本金按中国人民银行同期贷款利率自2018年3月12日计算至本金付清之日止）；3.本案费用（包括但不限于案件受理费、评估费、鉴定费等）由王荣兴、吴玉花、王**、王锋负担。   一审法院认定事实：2018年1月8日，赵文洲（乙方）与王荣兴、吴玉花、王**、王锋（甲方）签订《土地（宅基地）使用权转让合同》，约定甲方将自己合法所属的位于海口市龙华区城西镇大样村二组宅基地（宗地）转让给乙方，四至为东至：三组道路，西至王**家，北至围墙，南至吴应雄。土地面积362平方米，转让面积362平方米。土地转让价为每平方米2000元，合计700000元。甲方确保对该宅基地（宗地）拥有合法使用权，并自愿将永久使用权和所有权从签订本合同协议之日有偿转让给乙方。甲乙双方约定在签订转让协议3日内，由乙方向甲方支付200000元，待房屋第一层建成后，2018年2月15日前乙方向甲方支付200000元，待房屋建造完毕，2018年12月30日前乙方须付清该宅基地（宗地）300000元尾款。合同签订后，赵文洲于2018年1月8日通过其名下中国工商银行账户（账号：×××）向王**名下中国工商银行账户（账号：×××）转账200000元。王锋向其出具《收条》，载明于2018年1月8日收到赵文洲交付首付款（土地）200000元。2018年2月9日，赵文洲通过上述账户再次转账100000元，2018年2月12日转账100000元。王**于2018年2月13日出具《收条》，载明：今收到赵文洲购买宅基地款（第二次付款）200000元。2018年3月10日，赵文洲再次向王**转账9990元。赵文洲因在涉案土地上私自建造房屋，被城管部门认定为违法建筑，并于2018年3月12日拆除其在涉案土地上私建的房屋。   另查，王荣兴、吴玉花系夫妻关系，王**、王锋系王荣兴、吴玉花的儿子，王荣兴、吴玉花、王**、王锋户籍所在地为海口市龙华区城西镇大样村。赵文洲户籍所在地为河南省新蔡县，居民家庭户口。   一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”以及第八条“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农村集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”的规定，本案中，赵文洲不具备涉案土地的农村集体组织成员资格。而赵文洲与王荣兴、吴玉花、王**、王锋双方签订的《土地（宅基地）使用权转让合同》约定将涉案土地的永久使用权、所有权转让给赵文洲。该约定违反了法律的强制性规定，该合同违法无效。故赵文洲请求确认与王荣兴、吴玉花、王**、王锋于2018年1月8日签订的《土地（宅基地）使用权转让合同》无效，予以确认。另根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，……双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。赵文洲签订合同时，明知其不具备涉案土地所在地的农村集体组织成员资格，仍与王荣兴、吴玉花、王**、王锋签订合同购买涉案土地，且在涉案土地上私自建房，后被城管部门认定为违法建筑予以拆除，其系明知故犯，具有过错，应承担相应的责任。故赵文洲主张王荣兴、吴玉花、王**、王锋返还购房款409990元及利息的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条、第八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条规定，判决如下：确认赵文洲与王荣兴、吴玉花、王**、王锋于2018年1月8日签订的《土地（宅基地）使用权转让合同》无效；二、驳回赵文洲的其他诉讼请求。案件受理费7449.85元，由赵文洲负担。   二审期间，赵文洲未向本院提交新证据。王荣兴、吴玉花、王**、王锋向本院提交一份证据：《照片》5张，证明：涉案土地目前的现状，涉案的土地上面都是钢筋水泥，涉案土地上的垃圾也没有清理。   赵文洲质证称，对该证据的真实性、合法性、关联性均没有异议，但是对证明内容补充说明一点，该结果的产生也是基于王荣兴、吴玉花、王**、王锋明知涉案土地违法出卖之后就会产生类似结果，仍然将涉案土地违法卖给赵文洲所造成的，王荣兴、吴玉花、王**、王锋对该结果应当具有可预见性。   本院经审查，对王荣兴、吴玉花、王**、王锋提交的证据的真实性、合法性、关联性予以确认。   二审查明，赵文洲违建的房屋拆除后，截止2020年7月12日涉案土地上仍留有钢筋水泥构成的混泥土地基及垃圾。   二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。   本院认为，赵文洲与王荣兴、吴玉花、王**、王锋签订《土地（宅基地）使用权转让合同》，约定王荣兴、吴玉花、王**、王锋将涉案土地的永久使用权和所有权从签订合同协议之日有偿转让给赵文洲，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”、第九条“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农村集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”及《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，双方签订的《土地（宅基地）使用权转让合同》违反了法律的强制性规定，一审法院认定该转让合同违法无效，并无不当，本院予以维持。   赵文洲与王荣兴、吴玉花、王**、王锋签订《土地（宅基地）使用权转让合同》时，双方均明知赵文洲不具备涉案土地所在地的农村集体组织成员资格，双方仍然转让涉案土地，双方均存在过错，应承当相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，由于涉案土地仍存有地基及垃圾，赵文洲应将涉案土地恢复原状后返还给王荣兴、吴玉花、王**、王锋；由于双方确认赵文洲支付的涉案土地款为400000元，9990元并非涉案土地款，该9990元不属于本案审理范围，因此，在收到赵文洲交付的恢复原状的涉案土地后，王荣兴、吴玉花、王**、王锋应将40万元返还给赵文洲。赵文洲上诉主张王荣兴、吴玉花、王**、王锋返还400000元，有事实和法律依据，本院予以支持；赵文洲上诉主张王荣兴、吴玉花、王**、王锋返还9990元，无事实和法律依据，本院不予支持。由于双方均存在过错，赵文洲上诉主张王荣兴、吴玉花、王**、王锋支付利息于法无据，本院不予支持。   综上所述，赵文洲的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：   一、维持海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初1783号民事判决第一项。   二、撤销海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初1783号民事判决第二项。   三、赵文洲于本判决发生法律效力之日起六十日内将涉案土地恢复原状后返还给王荣兴、吴玉花、王**、王锋。   四、王荣兴、吴玉花、王**、王锋收到恢复原状涉案土地之日起十日内将400000元返还给赵文洲。   五、驳回赵文洲的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费7449.85元，由赵文洲负担3949.85元，由王荣兴、吴玉花、王**、王锋负担3500元。二审案件受理费7449.85元，由赵文洲负担3949.85元，由王荣兴、吴玉花、王**、王锋负担3500元。   本判决为终审判决。   审判长 王小杰   审判员 刘思其   审判员 范 晨      二〇二〇年九月十一日   书记员 谭文姬   速录员 黄晓霞   附相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。