上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初48138号原告：上海远基物业管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：刘金侠，总经理。委托诉讼代理人：陈永峰，男。被告：李恺熙，女，1994年8月28日出生，汉族，户籍地北京市，现住上海市浦东新区。原告上海远基物业管理有限公司诉被告李恺熙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海远基物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈永峰、被告李恺熙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海远基物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2018年9月1日起至2020年3月31日止的物业管理费人民币(以下币种均同)8,510.88元；2.判令被告支付滞纳金851.09元；3.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第1、第2项诉讼请求为：1.判令被告支付原告自2018年9月1日起至2019年12月31日止的物业管理费6,484.48元；2.判令被告支付滞纳金648.44元。事实和理由：原告受开发商上海锐盈置业有限公司(以下简称锐盈公司)的委托，对本市浦东新区台中南路XXX号“远洋洲海大厦”项目进行前期物业管理，被告系上海市浦东新区台中南路XXX号3幢624室(以下简称系争房屋)的业主，物业管理费为每月地上面积每平方米8元，物业管理费按季度支付，先付费后使用；业主逾期交纳物业管理费的，原告可以从逾期之日按应缴费用千分之三/天加收滞纳金。现被告未向原告交纳自2018年9月1日起至2019年12月31日止的物业管理费，经原告催告被告至今仍未支付，故原告诉至法院，请求判如诉请。李恺熙辩称，不同意原告的全部诉讼请求。被告确系系争房屋的业主，确未支付自2018年9月1日起至2019年12月31日止的物业管理费，对原告的物业管理费计算公式中的系争房屋面积及合同约定的物业费单价均无异议。被告不同意支付物业管理费的的理由是：原告未按照《前期物业服务合同》的约定向被告提供物业管理服务。自2018年8月起至2019年年底，原告对上海市浦东新区台中南路XXX号3幢的6楼和7楼两层房屋进行维修，周一到周日都在装修，被告曾多次与原告交涉希望双休日不要装修，但均未果，原告的装修行为影响了被告对系争房屋的正常使用。本院经审理认定事实如下：2014年，锐盈公司(甲方)与原告(乙方)签订《前期物业服务合同》，约定由原告为座落位置于上海市浦东新区高东镇台中南路XXX号的远洋洲海大厦提供前期物业管理服务，合同期限为自2014年12月15日起至2016年12月14日止(最终时间以甲方书面确认为准)；本合同期限届满前三个月，业主大会、业主委员会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，本合同自动顺延至业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效之日；物业服务费标准为：主楼(座落于地块上楼高**的办公楼，面向台中南路)12元/月/平方米、辅楼(西楼和东楼，西楼座落于地块上楼高9层的商业办公楼2楼至9楼的单元，面向台南西路；东楼座落于地块上楼高9层的商业办公楼2楼至9楼的单元，面向台南东路)8元/月/平方米；物业管理费应当按季交纳，业主应在每季度开始前的10日前(每次缴费的具体时间)履行交纳义务；逾期交纳的，乙方可以逾期之日起每日按应缴费用的0.3%加收滞纳金；合同还约定了其他事宜。《前期物业服务合同》签订后，原告依约入驻远洋洲海大厦，为远洋洲海大厦提供物业管理服务至今，远洋洲海大厦目前尚未成立业主委员会。被告系系争房屋的业主，系争房屋建筑面积50.66平方米，房屋类型为办公楼，房屋用途为办公，被告未向原告交纳自2018年9月1日起至2019年12月31日止的物业管理费。以上事实由原告递交的《前期物业服务合同》、上海市不动产登记簿等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。审理中，原告提供如下证据：1.原告与华清朗洁(上海)环境管理有限公司签订的《外墙清洗合同》及交通银行的支付凭证，证明原告尽到了外墙清洗的义务，在2020年之前原告每年安排保洁和工程人员用高压水枪进行外墙清洗，在2020年后则是聘请专业的外墙清洗单位进行清洗。经庭审质证，被告对该组的真实性认可，被告认为《外墙清洗合同》的签订日期和支付凭证的日期都是在2020年3月9日之后，《外墙清洗合同》是原告起诉被告之后签订的，故不能证明原告每年都对外墙进行了清洗。2.2020年7月拍摄的照片，证明原告发现违规堆放建筑垃圾后及时清理。经庭审质证，被告对该份证据的真实性认可，被告认为照片是在2020年7月拍摄，但业主是在2019年11月就相关问题进行投诉，原告在2020年7月才清理。3.2019年7月《工作环境检查记录表》、2020年1月《垃圾清收频次记录表》、2020年6月《垃圾清运记录表》，证明原告按照《前期物业服务合同》约定提供了保洁服务。经庭审质证，被告对该组证据的真实性认可，但《前期物业服务合同》中未对清洗的次数、标准等进行约定，故被告对该组证据中的工作记录是否符合《前期物业服务合同》的约定并不清楚，故不能证明原告完全履行了保洁职责。被告提供如下证据：1.公共区域漏水渗水的照片、公共区域卫生间上锁的照片、公共区域卫生间水管损坏的照片、公共区域天花板松动和脱落的照片、公共区域电梯地板开裂照片，证明原告违反《前期物业服务合同》第二条及附件三的约定，对公共部位、共用设施等没有尽到保养、维护等义务，公共设施无法正常运行。经庭审质证，被告对公共区域漏水渗水的照片的真实性无法确认，对其余照片的真实性认可，原告表示如果只是简单渗水问题，原告核实后会及时处理，如果问题严重，则需要动用维修基金的进行维修，1号楼7层的公共卫生间上锁是因为整个7层楼没有业主入住，且被告是3号楼的业主，1号楼的问题与本案无关，其他照片只是一个临时状态的反映，对业主提出的问题原告也及时进行了处理。2.公共区域绿地被原告擅自改造成菜地的照片、公共区域的绿地及道路堆积着各种建筑及生活垃圾的照片，证明原告违反《前期物业服务合同》第二条及附件四的约定，原告在未经业主同意的情况下将公共绿地改造成菜地，公共区域的绿地及道路长期堆积垃圾，经业主反映原告拒不处理。经庭审质证，原告对该组证据的真实性认可，原告称改造成菜地的绿地并非属于原告的物业管理范围内，是马路两边的绿地，原对此无权干涉，系争房屋所在的大楼在2018年、2019年处于业主集中装修的阶段，部分业主装修过程中违反物业装修约定，存在乱堆放建筑垃圾的情况，原告加强了这方面的管理，及时进行了处理，目前这块区域已没有垃圾。3.小区楼道内脏乱不堪的照片、原告未按约定对小区每户的外窗进行清洗的照片、小区垃圾厢集中处与合同的约定不符的照片、楼道内B1安全出口堆积着各类杂物的照片、小区内的果皮箱、楼道内的垃圾收集处未进行及时清理的照片、原告未对小区内的公共区域按时进行保洁和打扫的照片、录音记录整理材料、系争房屋所在楼层的视频，证明原告违反《前期物业服务合同》第二条及附件五的约定，未尽到保洁义务，楼道内长期堆放各种建筑垃圾、地面、墙面及楼房外立面未按规定清洗，垃圾厢未采用压缩、生物分解方式处理垃圾；2018年至2019年期间很多房屋在装修，垃圾灰尘满地，影响其他业主，导致无法居住办公，虽然是业主自己在装修，但原告有义务解决扰民的问题，视频内容为邻居装修噪音很大。经庭审质证，原告对该组证据的真实性认可，照片反映的是部分业主和装修公司存在违反装修协议的行为，原告也对业主做了口头警告，但这些照片和视频反映的情况是临时性的，原告及时进行了清理，确实有业主反馈了装修噪音的情况，原告也电话约谈了相关装修公司，及时处理了这些情况。4.2019年4月14日《客户访谈记录表》，证明被告就其他业主装修扰民的情况与原告沟通过，但原告并未给予任何回复，被告并非故意不交物业管理费，既然原告收取了装修业主的管理费，被告要求原告就噪音问题从管理费中支付相应的补偿。经庭审质证，原告对该组证据的真实性认可，原告表示确实对业主的装修进行了管理，并签订了装修协议，但原告并未收取业主任何的装修管理费、保证金等，原告对被告要求分取管理费的要求不认可，因所装修的房屋不属于居住房屋，故原告无法要求业主不在周末双休日进行装修，原告曾对被告提出的要求进行反馈，答复不能按照其提出的问题要求装修业主停工。5.2019年8月30日外高桥保税区执法大队工作人员与被告的电话录音，证明被告因其他业主装修噪音问题向市民热线投诉后，外高桥保税区执法大队工作人员与被告进行过沟通。经庭审质证，原告对该份证据的真实性认可，但对录音中的外高桥保税区执法大队工作人员的执法权限无法确认，原告表示根据上海市关于噪音管理方面的有关规定，对住宅和非住宅物业的装修时间都有明确规定，系争房屋所在大楼是非住宅房屋，执法大队无权要求业主不在双休日装修。本院认为，原告与锐盈公司签订的《前期物业服务合同》依法成立、合法有效，对全体业主具有约束力。被告虽抗辩称原告提供的物业服务存在装修管理、共用部位及共用设施设备的维护、公共事务管理服务、绿化管理、保洁清扫、外立面清洗等方面的问题，但被告提供的证据不足以证明原告的物业管理服务存在严重瑕疵，故原告要求被告支付物业管理费6,484.48元的诉讼请求本院予以支持。当然，原告作为远洋洲海大厦的物业管理单位，应不断加强服务意识，增进与业主的沟通，在保洁、绿化维护、共用部位及共用设施设备的维护、公共事务管理服务、装修管理等方面进一步提高管理水平，为业主营造良好的氛围。至于原告主张的滞纳金，《前期物业服务合同》中虽对此有约定，但被告未按时付费系事出有因，并非恶意，且考虑到原告在物业管理服务上的确存在一定的瑕疵，故本院对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告李恺熙应于本判决生效之日起十日内支付原告上海远基物业管理有限公司自2018年9月1日起至2019年12月31日止的物业管理费6,484.48元；二、驳回原告上海远基物业管理有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李恺熙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裔佼二〇二〇年九月二十七日书记员  钱 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。