渭南市临渭区人民法院民 事 判 决 书                        (2020)陕0502民初3765号原告：潘丽，女，1978年2月26日出生，汉族，居民，住渭南市临渭区。委托诉讼代理人：孟文婷，陕西宽明律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建肖，陕西宽明律师事务所律师。被告：陕西华苑置业有限公司。住所地陕西省渭南市临渭区。法定代表人：齐增全，系公司执行董事。委托诉讼代理人：段晓梅，陕西哲智律师事务所律师。委托诉讼代理人：姬丽娇，陕西哲智律师事务所实习律师。原告潘丽与被告陕西华苑置业有限公司（以下简称华苑公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孟文婷、王建肖到庭参加了诉讼，被告陕西华苑置业有限公司委托诉讼代理人段晓梅、姬丽娇到庭参加了诉讼，原告潘丽、被告陕西华苑置业有限公司法定代表人齐增全经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告潘丽向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付延期交房违约金21634.9元（从2016年12月31日计算至2017年8月10日）；2、请求判决被告支付延期办理房地产权属证书违约金3898.18元；3、判决被告支付除上述两项违约行为以外的违约行为给原告造成的损失共计42295.3元（参照逾期交房违约金从2017年8月11日暂算至2018年10月19日，要求计算至实际符合交房条件之日）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年10月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将渭南市临渭区XX路XX段房屋一套出卖给原告，房屋总价款为389818元。合同约定被告应于2016年12月31日前交付房屋，原告依约交付房款，被告曾在渭南日报发出公告通知将于2017年5月31日起开始交房，但直到2017年8月10日才实际交付房屋，且房屋未按合同约定的标准建设，存在未安装可视系统、未人车分流等多种违约行为，不符合交付条件。按照约定，被告应当在交房后360日办理房地产权属证书，截止起诉之日仍未办理，构成违约。综上，被告应向原告支付延期交房违约金、延期办证违约金并承担因违约给被告造成的损失，现原告诉至法院。被告华苑公司辩称，第一，原告的起诉超过法定的诉讼时效。1、合同约定的交房时间为2016年12月31日，故原告应在2019年12月30日前起诉；2、依据合同补充条款，关于延期交房，双方约定了三个月的谅解期，故被告应在2017年3月31日前交房，故原告应在2020年3月30日前起诉；3、根据已经生效的涉案同类判决，原告的起诉也同样超过了诉讼时效。第二，合同履行过程中，被告不存在违约延迟交房的事实。第三，原告要求被告承担延迟办理房产证违约金不能成立，因为被告仅承担资料提交义务，在原告未提交相关资料的情况下，被告没有能力提供资料。第四，原告诉请的第三项诉讼请求不能成立。第五，对于诉讼费，因原告存在恶意诉讼，故不予承担。关于原告刘雪一案的答辩意见为：双方合同约定的交房时间为2017年5月31日，补充协议约定了三个月的延迟交房谅解期，现被告于2017年5月27日公告交房，故不存在延期交房行为，原告的起诉也超过了法定的诉讼时效。为支持其诉请，原告向法庭提交如下证据：第一组：1、《房屋买卖合同》；2、收款收据；3、楼宇交接书。证明原被告主体适格，双方签订房屋买卖合同的事实及被告延期交房、延期办证、实际交付房屋不符合交房标准的事实。第二组：1、调查令申请书；2、回复函。证明被告交房时天然气未安装到位。第三组：1、信访反映书；2、渭南市人民来访大厅集体来访登记表；3、渭南市住房和城乡建设局信访事项答复意见书。证明2019年1月9日，绿荫苑小区47名业主代表（接受原告委托）就被告违约一事向渭南市人民来访大厅信访反映情况，本案诉讼时效中断，原告的起诉未超诉讼时效。 第四组：证人王某某、冀某某证言，证明其在2017年10月9日开始为绿荫苑小区安装窗户等事实，被告交付的房屋不符合交房标准，应承担违约责任。被告向法庭提交如下证据：第一组：1、商品房买卖合同一份；2、停工通知单三份，责令改正通知单一份；3、气象证明一份。证明原告的起诉已超诉讼时效，被告不应承担延迟交房的违约责任，原告主张的延期办证违约金无事实及法律依据。第二组：交房公告两份，证明原告的起诉已超诉讼时效，被告已按期交房，不应承担迟延交房的违约责任。另提交已生效王孝峰判决一份，交房时间为2017年6月11日，证明原告未在公告的时间内接受房屋是由原告自身原因导致。从各原告提供的交房时间也能证明未能按时接房是原告自身的原因，但庭审中未提交该判决。结合证据的真实性、关联性、合法性分析上述证据：对原告提交的第一组、第二组、第三组证据中的2、3的真实性予以认定。对被告提交的所有证据的真实性予以认定。综合上述认定的证据，本院经审理查明事实如下：2015年10月4日，原告与被告华苑公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告建设的位于渭南市临渭区XX路XX段XX小区XX幢XX单元XX号房屋，房屋建筑面积为134.42平方米，每平米售价为2900元，房屋总价为389818元。双方在合同第六条付款方式及期限约定：原告在本合同签订后支付首付款139818元，剩余房款250000元按揭贷款。合同第八条交付期限约定：被告应当在2016年12月31日前将具备“该商品房经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；2、政府政策调整原因或市政原因。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将本案商品房交付原告，按下列方式处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之2.5的违约金。第十三条约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：限期45天进行修复，达到约定标准，修复期间不承担逾期交房的违约责任。第十五条关于产权登记的约定：被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原、被告双方同意按以下方式处理：原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。合同附件三装饰、设备标准：2、人车分流，本小区只设置地下停车位；3、楼宇可视系统；7、塑钢或铝合金窗，中空玻璃；13、天然气安装到位。合同附件四补充协议约定：一、各类通知由出卖人用信件、电话或者公告的形式发出。该通知送达至买受人签署购房合同时预留或事后书面补留的买受人或代收人的通信地址即视为有效送达。七、如遇出卖人延期交房，买受人给予3个月谅解期（考虑春节假期因素）。原告于2015年10月4日交纳房款139818元，又于2015年12月31日交纳剩余房款250000元。2016年12月31日，被告未按照合同约定交房。2017年5月27日被告在渭南日报及公司网站发布交付公告，载明办理交房时间为2017年5月31日起。2017年8月10日，渭南鸿鑫物业管理有限公司受被告委托与原告签署楼宇交接书，将原告购买的房屋交付原告。现原告认为被告存在延期交房等违约行为，曾于2020年5月28日诉至本院，本院以原告的起诉不符合起诉条件为由驳回原告的起诉，故原告又于2020年7月22日诉至本院，要求被告承担违约责任。另查明，原告在庭审结束前未取得涉案房屋的产权证书。审理中，原告称被告交付房屋时未达到交房标准，违反了双方在合同附件三中约定的第2、3、7、13项。本院认为，原告与被告华苑公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思的表示，该合同内容真实、约定明确，且未违反法律强制性规定，对其效力应依法确认有效。合同签订后双方均应按照合同约定和法律规定全面适当地行使权利、履行义务。双方在合同中约定，被告应当在2016年12月31日前向原告交付符合合同约定和法律规定的房屋。现被告未按期交付房屋且提供的证据不足以证明存在合同约定和法律规定的免责事由，其行为构成违约，应当承担违约责任。又在审理中查明，合同附件四补充协议明确约定：“各类通知由出卖人用信件、电话或者公告的形式发出……”。该附件约定了通知即包括交房通知可以通过公告的方式通知买受人，出卖人可选择公告送达的方式。据此，被告华苑公司在2017年5月27日渭南日报发布交付公告，通知办理交房时间为2017年5月31日起。该通知方式不违背双方当事人约定，依法应予确认。即该公告为买受人预留的4日的准备材料时间，但对公告送达未约定有效送达的方式，即未约定公告送达的合理期限，在双方均未约定，法律对此亦未明确规定的情形下，本院酌定为30日，即经过30日即视为送达，故自公告之日（2017年5月27日）经过30日应视为有效送达，即公告期满日为2017年6月27日。该公告同时通知了交房地点为华苑公司绿荫苑物业办公室，原告在公告期满后4日内（截止2017年7月1日前）应去上述地点办理房屋交接手续，原告未按此期限前往绿荫苑物业办公室办理交房手续，此后不应再由被告华苑公司承担逾期交房违约金。另被告华苑公司主张迟延期限应扣除合同约定的谅解期、停工、天气原因等，经查，在合同补充协议明确约定“如遇出卖人迟延交房，买受人给予3个月谅解期（考虑春节假期因素）”，被告华苑公司所述谅解期符合约定，故这一辩称意见本院依法应予支持。但对其提出的停工、天气原因等应予扣减的理由，因在施工期间发生停工、天气原因，均不属法律规定的不可抗力事由，且在合同中双方明确约定“遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的”，经查被告华苑公司也未有证据证明其履行了告知义务，故对其这一辩称意见本院依法不予支持。综上所述，自2016年12月31日合同约定交房之日起至2017年7月1日止（181天），扣减双方当事人合同约定的3个月谅解期（90天），被告华苑公司实际违约天数为91天，应承担逾期交房违约金8868元（91天×0.00025×389818元）。在审理中被告辩称原告的起诉已超过诉讼时效，根据本案已查明的事实，在合同约定的交房日经过后，被告曾于2017年5月27日关于交房事宜发布过公告，以上能证明其在上述时间进行过义务的追认，该事宜为诉讼时效中断事由，故诉讼时效应从2017年7月2日起计算三年，原告潘丽曾于2020年5月28日起诉过，虽因代理人原因案件被驳回起诉，但应视为原告主张过权利，因此，原告起诉的诉讼时效并未经过，故对被告这一辩称意见本院依法不予采纳。关于原告的第二项诉讼请求，原告要求被告按合同约定向其支付延期办理房地产权属证书违约金，经查，合同明确约定被告应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，在审理中，被告并不能证明其已按约定及法律规定将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关并已完成备案，现原告按照上述约定要求被告承担违约责任，符合法律规定，依法应予支持。结合双方合同约定关于逾期办理产权证的违约条款，被告应承担的逾期办理产权证的数额为3898.18元（389818元×1%）。关于原告的第三项诉讼请求，原告要求被告承担交付房屋不符合合同附件三中第2、3、7、13项标准等违约行为的损失赔偿责任，因原告就第2、3项标准未提供证据予以证明，故本院不予认可，原告就第7项标准提供证人王某某、冀某某证言等证据，因证人陈述其在2017年12月前完成绿荫苑小区2、3号楼的塑钢窗安装，本案原告实际收房时间为2017年8月10日，从原告提供证据来看，收房时原告未就塑钢或铝合金窗的安装提出异议，现有证据不能充分证明被告在交房时不符合合同附件三第7项标准，综合认定对原告该项诉请依法不予支持。原告就第13项标准提供调查令、回复函等证据，因第13项约定的是“天然气安装到位”，而渭南市天然气公司回复函仅就竣工验收合格与天然气通气时间作了说明，故对该项诉请亦不予支持。加之双方关于出卖人交付使用的商品房不符合约定标准的，出卖人应承担的违约责任为：限期45天进行修复，达到约定标准。而本案原告主张赔偿损失亦不符合合同约定，故对原告第三项诉讼请求依法不应支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陕西华苑置业有限公司向原告潘丽支付逾期交房违约金8868元；二、被告陕西华苑置业有限公司向原告潘丽支付迟延办理权属登记备案违约金3898.18元；三、驳回原告潘丽的其余诉讼请求。上述一、二项给付内容限判决生效后三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1496元，减半收取748元，由原告潘丽负担500元，由被告陕西华苑置业有限公司负担248元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。 审  判  员   郭  萌  二0二0年九月三十日    书  记  员     王  婷