河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终6295号上诉人（原审原告）：河南三建建筑工程有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区九如路****楼****。法定代表人：位东，该公司总经理。委托诉讼代理人：申幸伟，河南金稻律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韩江波，男，汉族，1984年10月18日出生，住河南省修武县。委托诉讼代理人：张建正，河南绿洲律师事务所律师。原审被告：河南龙来置业有限公司，住所，住所地河南省洛阳市伊川县城关镇商都路西段div>法定代表人：冯航飞。委托诉讼代理人：陶延彬，该公司职工。上诉人河南三建建筑工程有限公司（以下简称三建公司）与被上诉人韩江波、原审被告河南龙来置业有限公司（以下简称龙来公司）执行异议之诉一案，不服河南省伊川县人民法院（2020）豫0329民初852号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年8月20日对当事人进行了询问。上诉人三建公司的委托诉讼代理人申幸伟，被上诉人韩江波的委托诉讼代理人张建正，原审被告龙来公司的委托诉讼代理人陶延彬到庭参加了询问。本案现已审理终结。三建公司上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，改判继续执行伊川县人民××路北段××西区6-1-904号房产或发回重审；2.一、二审诉讼费由韩江波承担。事实与理由：一、一审法院认定的事实不清。1.一审法院认定韩江波分4次向龙来公司支付284121元房款，这不是事实，不予认可。首先，购房款就没有交付给龙来公司，根据韩江波提供的证据来看，只有几张收据，并且还是复印件，其中有的收据是一个案外人（博时置业公司）给韩江波出具的，与本案没有任何关系。其次，数额巨大的购房款，根据一般的交易习惯，不可能都是现金交付。本案中，韩江波根本没有一次支付房款的转账记录，甚至连其支付房款来源的依据都没有。第三，购房发票是办理不动产手续的主要材料，韩江波在支付房款后，应当向龙来公司索要购房发票，本案中根本没有一张购房发票，只有案外人出具的收据。所以，一审法院只根据几张收据，就认定韩江波将284121元房款支付给龙来公司的事实，明显是不正确的。2.一审法院认定龙来公司于2016年5月10日将该房产钥匙交付给韩江波，且韩江波已居住，不是事实，2016年5月10日，该房产还正在施工过程中根本没有竣工，根本不可能会交付，更不会居住。3.一审法院认定韩江波没有办理产权证，是由于龙来公司的行为造成的，韩江波不存在过错。这不是事实，在三建公司给龙来公司施工的过程中，由于龙来公司不支付工程款，迫使三建公司停止施工，导致部分人上访，伊川县政府为解决上访问题，于2016年2月2日在伊川县城建局办公室里，三建公司、龙来公司和城建局领导达成以房抵工程款的协议，龙来公司愿意用17套房产作为支付工程款的保证（其中该案房产也在其中），同时在伊川县不动产局备案登记并公示。该备案登记被洛宁县人民法院认定为，不具有外部效力。但是，三建公司在与龙来公司之间工程款诉讼前，就向伊川县人民法院提出诉前保全，伊川县法院保全后，又出具裁定书，认为在伊川县不动产局的备案登记有效，不需要诉前保全，予以解封，从这可以看出，该备案登记是有效的。所以，韩江波没有办理不动产证，是由于房管局的以房抵款协议备案原因，导致其不能备案登记及办理房产证。4.一审法院认定韩江波享有物权期待权，三建公司是享有普通债权，明显是错误的。本案中，从韩江波提供的证据看，根本不能证明韩江波享有物权期待权。而三建公司是建设施工的工程款应当享有优先权。二、本案中韩江波与龙来公司之间明显存在虚假诉讼、恶意串通转移财产，抗拒执行的行为。1.龙来公司作为一个法人，有自己独立的专用的账户，韩江波支付房款时没有转入龙来公司的账户内，韩江波与龙来公司的这种行为，不仅侵犯了三建公司的利益，也侵犯了国家的税收、管理等方面的利益。2.韩江波与龙来公司签订房屋买卖诚意单的时间为2011年7月11日，而涉案房产在2012年10月28日才取得相关的许可手续，在这之前龙来公司是不可能出卖涉案房产的，双方签订房屋买卖合同明显存在串通。三、本案中，韩江波购买龙来公司的不动产已有几年之久，至今没有进行登记、备案，依据物权法第九条、第十四条之规定，该物权不发生效力，所有权仍然是龙来公司，所以，应当继续执行涉案房产。综上，韩江波提供的证据根本不能证明，已经购买了龙来公司的房产，不能取得预期的物权。相反，根据物权法的规定，三建公司执行龙来公司名下的房产合情合法，请求二审法院查明事实，予以改判或发回重审。韩江波辩称，1.韩江波已经将全部房款交付给龙来公司，且已将房屋管理使用，在一审中已经提交商品房买卖合同及缴款凭证、房屋维修基金发票等，以上证据可以证实韩江波与龙来公司的房屋买卖合同有效，涉案房屋属于韩江波，一审法院的扣押执行措施是错误的。2.三建公司认为韩江波与龙来公司恶意串通逃避执行是错误的。请求二审法院查明事实，公正判决。龙来公司辩称，我公司的房屋已经卖给韩江波了，他们对房屋拥有权利。三建公司向一审法院起诉请求：1．准许执行龙来公司名下位于伊川县人民××路北段××西区（实为博雅西苑小区）6-1-904号房产价值284,121元；2．诉讼费由韩江波、龙来公司承担。一审法院认定事实：2011年7月11日，博雅西苑销售部出具《博雅西苑购房诚意单》，载明：今收到韩江波先生（女士）人民币贰万元整（￥20000.00），系付博雅西苑904号购房定金。韩江波承诺于2011年7月26日16时，补齐人民币柒万肆仟壹佰贰拾壹元整（￥74121.00）过时房源不再保留，预付定金不予返还。购房人身份证号码：，联系方式①134××××****，销售价格2,350元／㎡，暂定面积约123.7㎡，总价优惠2%。当日，河南省博时置业有限公司（以下简称博时公司）出具《借据》，载明：借据2011年7月11日字第38号，今借到韩江波人民币（大写）贰万元整￥20000.00借款人签章（加盖博时公司财务章）经手人惠继鑫。2011年7月25日，博雅西苑销售部再次出具《博雅西苑购房诚意单》，载明：今收到韩江波先生（女士）人民币柒万肆仟壹佰贰拾壹元整（￥74121.00），系付博雅西苑西北904号购房首付金。加7月11日贰万元后，其首付94,121元已付清。购房人身份证号码：，联系方式①134××××****，销售价格2,350元／㎡，暂定面积约123.7㎡，总价优惠2%后，实际总价284,121.00元，贷款19万元整，首付94,121.00元，惠继鑫。当日，博时公司出具《借据》，载明：借据2011年7月25日字第39号，今借到韩江波人民币（大写）柒万肆仟壹佰贰拾壹元整￥74121.00借款人签章（加盖博时公司财务章）经手人惠继鑫。2013年9月8日，亚日公司出具收据，收到韩江波办证费壹万壹仟贰佰壹拾元。2013年11月4日，亚日公司与韩江波签订《商品房买卖合同》，载明：出卖人：亚日公司，买受人：韩江波，合同第一条项目建设依据，出卖人以出让方式取得伊川县城人民西路北侧编号为伊政国用（2012）第YDJ2012-10号地块的土地使用权。面积3613.9㎡，使用年限2012年10月26日至2082年10月26日。出卖人经批准，在上述地块建设商品房，【现定名】【暂定名】博雅西苑。第二条商品房销售依据买受人购买的商品房为预售商品房，批准机关为伊川县房地产管理所，商品房预售许可证为伊房商预字2013-004号。第三条买受人所购商品房的基本情况。第6幢1单元9层904号房。该商品房用途为住宅，层高2.9米，建筑层数地上33层，地下，地下**123.37平方米。第四条计价方式及价款。按建筑面积计算，每平方米2,309元，总金额284121人民币，贰拾捌万肆仟壹佰贰拾壹元整。第六条付款方式及期限3．其他方式。买受人已付首付款94,121元整，剩余19万元，办理公积金贷款。第八条交付期限。2013年12月30日前。第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2．买受人不退房，出卖人按已付房款0.1%向买受人支付违约金。第二十二条本合同一式7份，有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人1份，买受人1份，公积金、银行、担保公司，房地产管理部门2份。第二十三条本合同自双方签订之日起生效。第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向房地产管理部门申请登记备案。出卖人（签章）（加盖亚日公司合同章）法定代表人：（晋亚丹私章）买受人：韩江波（签名按手印加盖私章）2013年11月4日。同日，伊川县房地产管理所向韩江波出具《河南省住房专项维修资金专用票据》，收到该套房产款项11,103.3元。2016年2月2日，经伊川住建局协调，三建公司与亚日公司负责人达成一致：“此批房源作为亚日置业对恒宇公司的支付保证暂予冻结，工程竣工，双方决算后，按决算余款按房抵款。保证金部分，待保质期按合同到期是以房抵款，予以支付。房屋拨付时由建设局出具手续。同意：李敏（签名）、晋建坡（签名）、康卫国（签名）、李武举（签名）、张建伟（签名）、张珂（签名）、姜涛（签名）”。2016年5月10日，伊川县博雅西苑物业管理有限公司（以下简称物业公司）向韩江波出具《入住证明》一份，载明：兹证明韩江波，性别：男，身份证号：为博雅西苑小区（业主／住户）住宅位于**楼****，现已正式入住，情况属实。特此证明。签章（物业公司公章），2016年5月10日。2018年7月5日，该院依据恒宇公司的财产保全申请，作出（2018）豫0329财保87号民事裁定：将被申请人龙来公司名下位于雅西苑住宅小区的6-2201、6-2001、6-1901、6-1501、6-1301、6-3201、6-801、6-501、6-1202、6-1502、6-1702、6-3203、6-2203、6-1704、6-104、6-904、6-603等17套房产予以查封，期限三年，保全金额529万元。2018年7月23日，该院根据复议申请人党天水、相长群、刘运涛、杜卫平、韦祥玮、苗纪敏的申请，作出（2018）豫0329财保87号之一民事裁定：撤销该院（2018）豫0329财保87号民事裁定。2018年11月8日，一审法院就三建公司的前身恒宇公司与龙来公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2018）豫0329民初2747号民事判决：一、龙来公司于判决生效之日起十日内支付恒宇公司工程款5,290,000元及逾期利息（按中国人民银行同期贷款利率支付，自2018年7月25日起至判决确定的履行期限届满之日止）；二、驳回恒宇公司的其他诉讼请求。后恒宇公司申请强制执行。2019年3月20日，该院作出（2019）豫0329执203号执行裁定：一、冻结、划拨被执行人龙来公司在银行、信用社或其他有储蓄业务的单位存款5,290,000元及利息、其他费用以实际产生为准。二、采取上述措施不足部分，则查封、扣押、冻结、评估、拍卖、变卖相应价值的财产。该院于2019年4月8日向伊川县不动产局发出协助执行通知书，对龙来公司名下博雅西苑住宅小区6-1-904号等17套房屋予以查封，案外人韩江波不服，提出执行异议，该院于2020年3月23日作出（2020）豫0329执异4号执行裁定，解除了龙来公司名下位于伊川县人民××路北段××小区××房产的查封，恒宇公司不服，向该院提起执行异议之诉。龙来公司前身为亚日公司。恒宇公司成立于2005年1月20日，2020年1月20日更名为三建公司。韩江波名下在伊川县城无其他可用于居住的房屋。一审法院认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，韩江波与龙来公司在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同，其购房系用居住，其本人及家人名下在伊川县城区无其他用于居住的房屋，且支付了全部价款。故本案韩江波享有的是物权期待权，本案三建公司享有的是普通债权，故韩江波的权利能够排除执行。三建公司关于韩江波、龙来公司签订的《商品房买卖合同》未在双方约定的30日内向房管部门备案，故该合同应为无效合同，韩江波交付房款均为现金存在恶意串通等主张，缺乏证据证明，其准许执行龙来公司名下位于伊川县人民××路北段××小区××房产价值301,398元的诉讼请求无事实根据和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决：驳回河南三建建筑工程有限公司的诉讼请求。案件受理费5562元，由河南三建建筑工程有限公司负担。本院二审期间，韩江波提交了其代理人从伊川县自然资源局查询的不动产登记信息，以证明其名下无房产信息登记。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对韩建波在伊川县无房产信息登记的事实予以认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，龙来公司营业执照显示的登记日期为2016年10月24日，据此可以认定在该日河南亚日置业有限公司已经通过工商登记变更为龙来公司。本院认为，案外人提起执行异议之诉，能够证明其对执行标的享有足以排除执行的民事权益的，应当判令停止执行。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”本案中，韩江波提交了购房诚意单、其与河南亚日置业有限公司（龙来公司）签订的《商品房买卖合同》，加盖河南亚日置业有限公司财务专用章确认收到韩江波购房款及办理房产证费用的收据，以及河南省住房专项维修资金专用票据，该合同、收据及票据的落款时间均在2013年之前。结合河南亚日置业有限公司已于2016年10月24日登记变更为龙来公司的事实，可以认定加盖河南亚日置业有限公司印章的合同及收据的形成时间确在法院2019年查封涉案房产之前，2011年7月25日的购房诚意单上也注明了首付款已付清。韩江波提交的证据可以证明其在涉案房产被查封前已购买并实际交纳房款，且名下无其他用于居住的房产的事实，依法应当认定韩江波对涉案房产享有足以排除执行的民事权益。一审法院认定韩江波所提异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，并判决驳回三建公司的诉讼请求，处理并无不当。三建公司提交的证实涉案房产已由龙来公司承诺作为支付工程款担保物的房源表，没有加盖龙来公司或河南亚日置业有限公司的公章，且龙来公司的单方承诺亦不能否定韩江波作为善意购房人对房产所享有的物权期待权；三建公司关于韩江波并未支付购房款、占有房产以及与龙来公司串通规避执行等上诉理由没有事实依据，本院不予采信。综上所述，三建公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5562元，由河南三建建筑工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇二〇年九月三日书记员 荣向珂