山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2020）晋05民终870号上诉人（原审原告）：阳城县饮食服务有限责任公司，统一社会信用代码×××，住所地阳城县凤凰南路工艺巷**。法定代表人：李某1，任董事长。委托诉讼代理人：畅某，山西开杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某2，山西开杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘某，男，1975年12月9日出生，公民身份号码×××，汉族，阳城县人，阳泰集团西沟煤业有限公司职工。委托诉讼代理人：张某，山西语智律师事务所律师。上诉人阳城县饮食服务有限责任公司（以下简称饮食服务公司）因与被上诉人刘某租赁合同纠纷一案，不服阳城县人民法院（2020）晋0522民初390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问，不开庭进行了审理。上诉人饮食服务公司的委托诉讼代理人畅某、李某2，被上诉人刘某及其委托诉讼代理人张某到庭参加询问。本案现已审理终结。饮食服务公司的上诉请求：1、请求撤销判决书第一、二项内容；2、请求判令被上诉人支付2017年11月19日至2019年11月18日两年度的租赁费及占有使用费660000元，并按合同约定支付迟延交付的滞纳金198000元，共计858000元。3、请求判令被上诉人向上诉人支付自2019年11月18日起至2020年3月10日占用期间的房租，按照每日904元计算，共99440元。4、判决被告在租赁经营期间擅自增设的添置物及装潢装饰给原告造成的经济损失100000元。5、判决被告支付试运期间给原告造成的损失57368元及被告欠原告派驻行管人员工资9625元。6、请求判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。庭审中，上诉人饮食服务公司变更上诉请求为：1、请求撤销判决书第二项内容；2、判令被上诉人支付上诉人自2017年11月8日起至2018年11月7日的租赁费330000元，并支付自2017年10月8日起至实际支付之日止的迟延履行违约金（暂计算至2020年9月8日为100000元，共计430000元）。3、两审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、在合同有效期内，各方应依约履行各自义务，履约不符合合同约定的按照各自过错承担违约责任。（2019）晋05民终1084号生效民事判决可证实，本案双方当事人签订的合同至2018年11月7日仍未解除，且该判决支持了被上诉人自2017年11月8日起至2018年11月7日的经营利润损失。根据生效判决，上诉人因违约向被上诉人支付正常经营情况下可获得的利润，被上诉人基于案涉合同也有给付义务，应当支付租金并赔偿逾期支付的违约金。2、被上诉人实际占用上诉人案涉房屋等财产长达两年余，应依约支付房租。3、按照约定被上诉人应支付上诉人逾期支付租金的违约金。被上诉人刘某辩称，原审法院认定上诉人饮食服务公司违约导致答辩人不能正常营业的事实正确，原审法院认定上诉人公司单方违约并对其主张的租金支付不予支持完全正确。阳城法院（2018）晋0522民初2289号民事案件经审理后已经判决上诉人公司赔偿答辩人的经营损失，鉴定意见也确定经营损失是在扣除租赁费等所有成本后的可得利益损失，因此上诉人再主张租赁费没有依据。饮食服务公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付2017年11月19日至2019年11月18日两年度的租赁费660000元，并按合同约定支付迟延交付的滞纳金198000元，共计858000元；2、判令被告支付自2019年11月18日起按每日904元向原告支付占用期间的房租直至租赁物全部返还之日止（庭审中，变更为支付自2019年11月18日起至2020年4月28日止占有期间的费用及滞纳金计182798元）；3、判令被告赔偿被告在租赁经营期间擅自增设的添置物及装潢装饰给原告造成的经济损失100000元；4、判令被告支付锅炉试运行期间给原告造成的损失57368元及被告欠原告派驻行管人员工资9625元；5、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年10月28日，甲方饮食服务公司（出租方）与乙方刘某（承租方）签订《阳城县饮食服务有限责任公司人民洗浴休闲会馆资产租赁合同书》，约定饮食服务公司将位于阳城县凤凰北街7号人民洗浴休闲会馆主楼（不包括街面房）营业面积约1755.8平方米租赁给刘某使用，租赁期限为三年，自2016年11月8日起至2019年11月7日止，租赁保证金为50000元，租金为每年13000元。合同第六条租赁物的维修、保养、改建以及装潢装饰条款中约定“1、乙方在租赁期间享有租赁物及其所属设施的专用权。……其中部分固定资产的维修由甲方负责，具体如下：……（3）锅炉：大修或不符合使用条件需要更换时……”。合同第七条职工安置条款中约定“1、甲方向乙方派驻行政管理人员2名，工资由乙方承担，工资发放标准按甲方出具的有关手续执行……5、乙方必须在每月5日前将所有在册上岗职工上月的指纹签到记录表报送到甲方办公室；每月10日前将公司派驻行管人员的工资总额送交甲方财务室，由财务室统一发放。……”2016年10月28日，双方签订《保障合同》，约定合同期为2016年11月8日起至2019年11月7日止，乙方每年应向甲方交纳317000元保障费，包含在册上岗职工工资、五险一金、固定资产维修费等。2017年9月，县政府在全县范围内淘汰燃煤锅炉，案涉人民浴池休闲会馆的锅炉在取缔之列，经饮食服务公司更换锅炉后，双方因锅炉的运行和使用产生纠纷，该休闲会馆停止营业。2018年11月19日，刘某以饮食服务公司为被告向一审法院提起租赁合同纠纷诉讼，要求解除合同并赔偿损失。一审法院经审理，认为“……被告单方决定更换锅炉在运行的四十天中，经常发生故障，虽经多次维修，仍不能保障原告正常营业。在此情况下，原被告多次协商解决未果，被告将锅炉房断水断电并上锁。综上，一审法院认定被告违反了合同约定的义务，构成合同违约。……按合同约定，锅炉的大修和更换属被告方的义务，故被告在更换锅炉时应根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。即被告不仅要提供经检验合格的锅炉，而且所提供的锅炉必须与原告的经营规模相匹配，保证原告能够正常营业。然而，本案中被告更换的锅炉经过四十天的运行，经常发生故障，虽经多次维修，仍不能保障原告正常经营。原告要求被告重新更换锅炉遭拒，为此要求解除合同符合法律规定，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的应当终止履行；给原告造成的损失，被告应当根据合同的性质和履行情况承担违约责任。原告要求被告返还保证金、赔偿投资损失和停业损失的诉讼请求，一审法院予以支持。原告的投资损失为718241元；关于停业损失，因双方于2018年8月前就如何继续履行合同一直进行着商谈，故一审法院酌情认定停业损失从2017年11月8日计算至2018年11月7日，月平均净利润为31691.2元，损失为380294.4元……”。一审法院于2019年6月26日作出（2018）晋0522民初2289号民事判决书，判决解除原被告签订的《阳城县饮食服务有限责任公司人民浴池休闲会馆资产租赁合同书》和《保障合同》，并判决饮食服务公司在判决生效后10日内，返还刘某保证金50000元，赔偿刘某投资损失718241元、经营损失380294.4元，还判令刘某在判决生效后10日内，按财产移交表向饮食服务公司移交租赁财产，按晋城华放会计师事务所有限公司的审计报告明细表向饮食服务公司移交新增财产。判后，饮食服务公司、刘某均不服，向晋城市中级人民法院提起上诉，晋城市中级人民法院于2019年12月26日作出（2019）晋05民终1084号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查明，成早太、黄雪梅系饮食服务公司向刘某处派驻的行政管理人员。饮食服务公司出具工资明细，表明案涉洗浴休闲会馆尚欠黄雪梅工资4451元（其中2014年1月至2015年4月普调200元/月未发放，共计3200元；2017年10月少发1251元），尚欠成早太工资5174元（其中2014年1月至2014年5月，普调1000元未发放；2014年6月至2015年4月，未发放3388元；2017年10月未发放786元）。以上事实，有原被告当庭陈述、《阳城县饮食服务有限责任公司人民浴池休闲会馆资产租赁合同书》、《保障合同》、阳城县饮食服务有限责任公司出具的欠发工资明细、（2018）晋0522民初2289号民事判决书、（2019）晋05民终1084号民事判决书等证据在案佐证。一审法院认为，经一审法院生效判决认定饮食服务公司单方决定更换锅炉在运行的四十天中，经常发生故障，虽经多次维修，仍不能保障刘某正常营业。原被告多次协商解决未果的情况下，饮食服务公司将锅炉房断水断电并上锁，饮食服务公司违反合同约定，构成违约。刘某要求判令解除与饮食服务公司的租赁合同等，得到了生效判决的支持。刘某不能正常营业是因为饮食服务公司的违约行为造成的，现饮食服务公司主张刘某支付不能营业期间的租金及未交租金的滞纳金于理不合、于法无据。加之（2018）晋0522民初2289号民事判决书判决饮食服务公司赔偿刘某2017年11月8日至2018年11月7日的停业损失380294.4元，该停业损失是根据晋华放评报字（2019）第4号评估报告作出的，鉴定机构在评估停业损失时是以月平均净利润乘以时间计算的，已经扣除了每月27500元的租金，故饮食服务公司再主张刘某支付判决生效前的租金法院不能支持。被告刘某提供的录音材料可以证明，在判决生效后，刘某及时持书面通知到原告处与原告协商移交财产未果，后由于疫情不能移交，在疫情缓解后，刘某又提出移交财产，但原告未接收。2020年4月7日，刘某向一审法院申请执行，2020年4月28日在一审法院主持下完成财产移交。被告及时提出移交财产，没有过错，故原告饮食服务公司要求计算至2020年4月28日的占有费不能支持。原告还要求被告赔偿因擅自增设添置物及装潢装饰造成的损失100000元，经法庭询问，原告陈述了被告增加添置物的项目，但数量无法作出准确陈述，且原告称部分项目是上一个承包期内（非本合同期内）即2013年建设的，原告仅口头陈述损失估计最少100000元，又未能举证证明增设添置物等行为造成了损失，且损失为100000元，应承担举证不力的法律后果，故原告的该项主张一审法院无法支持。按合同约定，锅炉的大修和更换属原告饮食服务公司的义务，饮食服务公司在更换锅炉时应根据合同的性质、目的和交易习惯为刘某提供经检验合格且能够与刘某的经营规模相匹配的锅炉。在试运营期间购买生物质燃料花费55100元以及临时雇佣锅炉工人支出2268元，共计57368元，该费用属于饮食服务公司为被告刘某提供合格且能够与其经营规模相匹配的锅炉所支出的必要费用，原告在没有证据证明双方曾约定该费用应由被告刘某支付的情况下，应由原告自负。原告饮食服务公司派驻刘某处的行政管理人员黄雪梅、成早太，根据租赁合同约定该二人的工资应由刘某交到饮食服务公司财务室，由财务室派发，但饮食服务公司提供的欠付工资明细中，部分工资额非本案租赁合同租赁期内的事项，该费用原告未举证证明应由被告支付，且不属于本合同审理的范畴，对该部分工资的主张，不予支持。在本合同租赁期限内，欠成早太、黄雪梅的工资是2017年10月的，合计2037元，原告主张由被告支付，被告未能举来已经支付的证据，故被告应依约支付该款。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告刘某于本判决生效之日起十日内支付原告阳城县饮食服务有限责任公司工人工资2037元。二、驳回原告阳城县饮食服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费11920元，减半收取5960元，由原告阳城县饮食服务有限责任公司负担5900元，由被告刘某负担60元。双方当事人均对一审认定的事实无异议，且未提交新证据，故本院对一审认定的事实予以确认。二审查明的事实与一审一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。这既是法律规定的出租人的义务，也是出租人收取租金应当满足的前提条件。上诉人向被上诉人主张支付自2017年11月8日起至2018年11月7日的租赁费330000元及迟延履行违约金，应当首先举证证明按约交付租赁物并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据双方签订的《阳城县饮食服务有限责任公司人民洗浴休闲会馆资产租赁合同书》的内容，被上诉人作为承租人享有租赁物及其所属设施的专用权，其中包括租赁房屋、中央空调、锅炉、洗衣机、烘干机等。双方约定租赁物的功能为洗浴、住宿。根据已经查明的事实，因上诉人饮食服务公司的违约行为，被上诉人在2017年11月8日起至2018年11月7日间处于停业状态。上诉人未能保持租赁物在该租赁期间内满足约定的主要功能，被上诉人签订租赁合同的目的无法实现，上诉人现主张被上诉人按约支付租金及迟延履行违约金证据不足，于法无据。综上，上诉人的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7750元（上诉人阳城县饮食服务有限责任公司已预交11920元），由阳城县饮食服务有限责任公司其负担。本判决为终审判决。审判长 周秋萍审判员 李海霞审判员 李 然 二〇二〇年九月二十八日书记员 王 昱