北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初25478号原告：北京东方翔烨乒乓球俱乐部，住所北京市门头沟区石龙经济开发区永安路****楼******。投资人：刘洪涛，总经理。委托诉讼代理人：张晶，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：原二平，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京晋丰源物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区南湖南路**院****-1。法定代表人：柴永平，总经理。委托诉讼代理人：刘大庆，北京市法大律师事务所律师。委托诉讼代理人：周江浔，男，1994年3月12日出生，汉族，公司员工。原告北京东方翔烨乒乓球俱乐部（以下简称原告）与被告北京晋丰源物业管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张晶、原二平，被告的委托诉讼代理人刘大庆、周江浔均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告退还房屋租金175914元；2、判令被告退还原告房屋租赁押金38326元；3、判令被告赔偿原告房屋装修损失100000元；4、判令被告赔偿原告商业经济损失191850元。事实和理由：2017年3月16日原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于北京市朝阳区南湖南路X号院商业用房（以下简称涉案房屋）出租给原告用于开办台球厅。合同签订后，原告对房屋进行了装修并按期缴纳租金至2018年11月5日。2018年4月28日被告单方以不可抗力原因为由向原告发出终止合同通知书，要求原告在其指定时间内搬离，从2018年6月20日开始更是采取断电断空调等行为，致使原告被迫停业。原告在2018年7月13日搬出并将房门钥匙交给被告方韩X。被告的行为严重违反双方合同约定，造成原告装修损失，还因无法正常经营承受了向会员退费等重大经营损失。原告为维护合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。最初因涉案房屋准备出售，被告向原告发函要求其在2018年7月30日前搬离，期间停电是原告违规使用大功率电器造成；因原告迟迟未回应被告要求且占用房屋，被告再次发函要求原告依据合同履行按期缴纳房屋租金义务，在原告逾期付租的情况下，被告在2018年12月25日发函与其解除了合同并限令其在2018年12月30日前搬离，所以被告并未违约，不应向原告承担退还租金、押金、赔偿损失等责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明以下事实：2017年3月16日，原、被告签订编号为JYLG-JFY-2017的《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告所有的涉案房屋，租赁期限自2017年3月16日起至2022年3月15日止，共5年，其中免租期为50天，计租时间从2017年5月5日起；采取押一付六付款方式，每半年付一次款，提前一个月支付下半年费用，在支付租金约定月的15号前未收到租金，视为双方自愿无条件解除本合同；除非与本合同另一方达成书面协议，否则出租人和承租人在租赁期内均不得单方终止或解除本合同，但合同另有约定的或依法可以解除的除外，双方同意如其中一方要求提前终止或解除本合同的，须提前3个月书面通知对方并向对方支付相当于一个月租金的违约金。房屋租金价格：第一年租金为4．3元/日/平米（不含税），从2018年3月15日起每年递增2%，本合同中每个月一律按30．42天计算。本合同签订三日内原告支付押金38326元，承租人履行完毕各项条款及付清全部款项后，出租人于30个工作日内将全部押金退还承租人。后原告对涉案房屋进行了装修并如期交纳了租赁押金38326元、按合同支付了房屋租金，其中最后一笔为2018年5月5日至2018年11月4日的房屋租金234556．45元。2018年4月28日，被告向原告发送《通知》，称“因不可抗拒原因，我司特通知贵司双方终止合同，现郑重告知如下：1、为不给贵司经营带来影响，我司允许贵司经营至2018年7月30日；2、在2018年7月30日前，双方应继续严格按照合同约定履行其义务；3、贵司须在2018年7月30日二十四时前搬离该租赁房屋，同时将房屋内所有贵司物品搬离，拆除贵司在房屋租赁期内添加的全部装修、装饰、设备和辅助设施等；4、合同终止后双方将按合同约定处理相关费用”。2018年6月21日原告法定代表人刘X涛、负责人黎某与被告法定代表人白X华在派出所沟通时进行了电话录音，录音中原告一方多次质问被告停电依据，对此被告表示电关了是因为原告不签协议。2018年7月19日北京市方圆公证处接受原告委托出具（2018）京方圆内经证字第20877号《公证书》证实，2018年7月12日下午对涉案房屋的装潢、配套设施及停电现状录制了视频。视频显示涉案房屋处于断电状态。2018年7月30日前原告搬离了涉案房屋。庭审时经双方确认涉案房屋已非原状，不具备评估鉴定基础。审理中双方还提交了以下证据证实各自主张的事实：1、原告提交了其与案外人签署的《退款协议》若干及法定代表人刘X涛名下中国建设银行个人活期账户交易明细一份，用以证实因解除《房屋租赁合同》向会员退款从而发生经营损失的事实，《退款协议》、签署人身份证件、刘X涛账户支出款项可以相互对应的金额为185400元。2、被告提交了2018年12月25日的催交租金《通知函》一份，用以证明原告逾期交纳租金导致合同解除，在原告否认收到过《通知函》的情况下未进一步提供送达证据。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面履行。2018年4月28日被告通知原告解除《房屋租赁合同》时双方租赁时限尚未届满，被告提前解约的行为构成违约，应依法承担违约责任；录音与《公证书》中的视频证据可以证实涉案房屋自2018年6月20日开始即存在没有电力供应导致不能正常经营的状况，对此被告负有违悖出租人应保证承租人的正常工作环境之责任，故自此节点原告有理由不再向被告支付租金，被告抗辩停电因原告自身原因造成没有证据，故此抗辩意见不予采纳；因涉案房屋已不能正常经营，被告陈述在2018年12月25日向原告发送催租《通知函》的行为无合理事实支持，加之被告未提供送达证据，故本院不采信，被告据此认为的因原告逾期支付租金导致合同解除的理由缺乏依据，本院不予采纳。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故原告有权要求被告退还租金、押金；原、被告在《房屋租赁合同》中约定的租赁期内单方解除合同违约金适用于双方达成书面约定的情形，故原告于本案中不提及违约金直接主张由被告赔偿损失具有依据。原告在2018年5月5日至2018年11月4日支付的租金为234556．45元，本院据此核算2018年6月20日起至2018年11月4日的租金为234556．45/6*4．5=175917元，对此被告应予退还；租赁押金亦应根据《房屋租赁合同》约定退还。关于损失赔偿，原告未就装修损失提供证据本院无法认定损失状况及金额，故其主张的装修费损失本院不支持；关于经营损失，因《退款协议》、签署人身份证件、银行退款走账明细能够形成证据链证实原告确实发生了退赔行为，退赔行为不能被认定基于合同解除单一原因发生，但可以认定合同解除系主要因素，故本院结合实际发生的退赔金额、被告的违约程度、合同签署时可预见的违约损失等方面酌定损失金额。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告北京晋丰源物业管理有限公司于本判决生效后七日内退还原告北京东方翔烨乒乓球俱乐部房屋租金175914元；二、被告北京晋丰源物业管理有限公司于本判决生效后七日内退还原告北京东方翔烨乒乓球俱乐部租赁押金38326元；三、被告北京晋丰源物业管理有限公司于本判决书生效后七日内赔偿原告北京东方翔烨乒乓球俱乐部经营损失120000元；四、驳回原告北京东方翔烨乒乓球俱乐部其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8836元，由原告北京东方翔烨乒乓球俱乐部负担2522元（已交纳），被告北京晋丰源物业管理有限公司负担6314元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  汪雪明二〇二〇年九月二十五日书记员  姜海燕