湖南省新化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1322民初36号 原告：中国农业银行股份有限公司新化县支行。 法定代表人：廖汉斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖赤，该公司客户经理。 委托诉讼代理人：刘小文，该公司客户经理。 被告：唐仁雄，男，1983年9月3日出生。 被告：谭晓敏，女，1991年2月18日出生。 上述两被告的委托诉讼代理人：谭军，男。 被告：谭军，男，1975年1月5日出生。 被告：娄底市众业房地产开发有限公司。 法定代表人：邱丽华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谭军，男。 原告中国农业银行股份有限公司新化县支行与被告唐仁雄、谭晓敏、谭军、娄底市众业房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员杨剑新担任审判长，审判员吴燕燕、何亦鹏组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人肖赤、刘小文到庭参加诉讼，被告唐仁雄、谭晓敏、娄底市众业房地产开发有限公司的共同委托诉讼代理人谭军，被告谭军经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告请求本院判令：一、被告唐仁雄、谭晓敏偿还原告借款本金1213375.49元，利息31314.00元，本息为1244689.49元及按合同约定计算至实际清偿之日止的利息、复利；二、被告娄底市众业房地产开发有限公司对上述债务向原告承担连带清偿责任；三、被告谭军对上述债务向原告承担连带清偿责任；四、原告对被告唐仁雄、谭晓敏的涉诉抵押物享有优先受偿权；五、上述被告承担本案的全部诉讼费用。在案件审理中，原告增加一项诉讼请求：解除原告于2015年2月12日与被告唐仁雄、谭晓敏、谭军、娄底市众业房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》。 被告唐仁雄、谭晓敏、谭军、娄底市众业房地产开发有限公司未作答辩。 查明的事实 经审理查明，本院确认如下法律事实： 2013年12月27日，娄底市众业房地产开发有限公司签署股东会决议，同意中国农业银行股份有限公司新化县支行在该公司开发的项目即位于新化县梅苑开发区振兴南路“御龙花园”上所发放的商用房按揭贷款由公司承担连带责任保证担保和回购保证担保，并同意优先于抵押物处置承担担保责任。同日，中国农业银行股份有限公司新化县支行（甲方）与娄底市众业房地产开发有限公司（乙方）签订合同编号为：430201300000898《一手房贷款业务银企合作协议》，协议约定，乙方为甲方向合作项目的购房人发放的个人商用房贷款提供连带责任保证担保。 2015年1月10日，原告与被告谭晓敏签订《共同还款责任承诺书》，约定：本人系借款人唐仁雄的配偶/其他共同还款人，就借款人向贵行申请的金额为（人民币大写）壹佰捌拾柒万元整，期限为（大写）壹拾年的个人住房贷款系我们的共同债务，本人承诺将所购房产（御龙花园小区1栋1-103号）提供抵押担保，并且对该笔贷款承担连带还款清偿责任。 2015年2月12日，原告与被告唐仁雄、谭晓敏、娄底市众业房地产开发有限公司、谭军签订《个人购房担保借款合同》，唐仁雄为借款人、抵押人，谭晓敏为抵押人，娄底市众业房地产开发有限公司、谭军为连带责任保证人，中国农业银行股份有限公司新化县支行为贷款人、抵押权人。该合同第三十三条抵押（预告）登记第二款约定“自本合同签订之日起7日内办妥抵押预告登记；自本合同第二十四条所述房屋满足借款人与售房人约定的交付条件之日起720日内办妥房地产权属证书。自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。”第三十九条其他约定“借款人不可撤销地授权委托贷款人代为办理以下所列事项并支付相应代办手续费：（1）委托贷款人从售房人处代领房地产权属证书，并同意在未办理正式抵押登记手续前，由贷款人留存房地产权属证书。（2）委托贷款人办理以本合同项下对应所购房产的抵押预登记手续及正式抵押登记手续。本合同项下的贷款由娄底市众业房地产开发有限公司与谭军个人提供全程连带责任保证担保。同日，原告与被告唐仁雄、谭晓敏在新化县房地产管理局办理《预购商品房抵押预告登记》。此后，唐仁雄、谭晓敏并未以该房屋为中国农业银行股份有限公司新化县支行办理上述债务的抵押登记。 2015年2月15日，原告向被告唐仁雄发放贷款1870000元，期限120个月，按月结息还款，还款方式为等额本息还款，到期日为2025年2月14日。约定执行年利率5.88%，逾期利率为8.82%。合同中关于违约责任第十一条第三款的规定，对应付未付利息，贷款人根据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。贷款发放后，被告唐仁雄按月偿还贷款至2019年4月。截至2019年11月10日，被告唐仁雄尚欠本金1213375.49元，利息31314元，本息合计1244689.49元。原告经多次催收无果，于2019年12月10日向本院申请诉前财产保全，并于2020年1月2日向本院提起诉讼。 判决的理由与结果 本院认为，被告唐仁雄向原告中国农业银行股份有限公司新化县支行申请个人商用房按揭贷款，原告根据被告的申请为其发放贷款，双方形成金融借款合同关系。合同依法成立后，即具有法律效力。根据合同约定，被告在使用贷款后应在约定的还款期限内及时还款。现被告唐仁雄未按约还款，其行为构成根本违约，依法应承担违约责任。故对原告要求解除于2015年2月12日与被告唐仁雄、谭晓敏、谭军、娄底市众业房地产开发有限公司签订《个人购房担保借款合同》，被告唐仁雄偿还借款本金1213375.49元的诉讼请求，本院予以支持；原、被告按照约定执行年利率5.88%，逾期利率8.82%，不违反法律规定，故原告要求被告唐仁雄支付至2019年11月10日止的利息共计31314元，本院予以支持；原告要求按合同约定计算至实际清偿之日止的利息、复利，因原、被告双方有明确约定，且不违反法律规定，本院予以支持。 被告娄底市众业房地产开发有限公司、谭军、谭晓敏作为连带责任保证人，现因被告唐仁雄未按约还款存在违约，虽然主合同已解除，但担保人仍应依法在其担保范围内对上述债务承担连带清偿责任。唐仁雄、谭晓敏以其位于新化县梅苑开发区振兴南路“御龙花园”小区1栋1-103号房产办理了抵押预告登记，但此后，唐仁雄、谭晓敏并未以该房屋为中国农业银行股份有限公司新化县支行办理抵押登记。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。抵押权系物权，经登记才能发生效力，案涉房屋抵押系预告登记，并未登记到不动产登记簿，不发生抵押权效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，银行作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并非对案涉房屋享有现实的抵押权。故原告对被告唐仁雄、谭晓敏的涉诉抵押物享有优先受偿权的诉求，本院不予支持。 被告唐仁雄、谭晓敏、谭军、娄底市众业房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条，《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条之规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司新化县支行于2015年2月12日与被告唐仁雄、谭晓敏、谭军、娄底市众业房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》； 二、由被告唐仁雄在本判决生效后十日内返还原告中国农业银行股份有限公司新化县支行借款本金1213375.49元及计算至2019年11月10日止的利息31314元，共计1244689.49元，2019年11月10日以后的利息、复利按约定计算支付至借款清偿之日止； 三、由被告谭晓敏、谭军、娄底市众业房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司新化县支行对被告唐仁雄、谭晓敏提供的抵押物即位于湖南省新化县梅苑开发区振兴路“御龙花园”1栋103房以折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费16002元，财产保全费5000元，共计21002元，由原告中国农业银行股份有限公司新化县支行承担3200元，被告唐仁雄、谭晓敏、谭军、娄底市众业房地产开发有限公司承担17802元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。 审 判 长  杨剑新 审 判 员  吴燕燕 审 判 员  何亦鹏 二〇二〇年九月十一日 法官 助理  伍津津 代理书记员  王雄紫