北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0119民初11904号原告：北京××工作室，住所地北京市延庆区。经营者：乔某，经理。委托诉讼代理人：张某1，男，该工作室综合管理部主任。原告：柳某，男，1978年5月17日出生，汉族，住北京市延庆区。被告：耿某，男，1969年12月1日出生，汉族，住北京市延庆区。原告北京××工作室（以下简称××工作室）、柳某与被告耿某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。柳某、××工作室的委托诉讼代理人张某1、耿某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。柳某、××工作室向本院提出诉讼请求：1．要求耿某返还柳某、××工作室2019年3月10日至2020年3月10日的租赁费62000元；2．要求耿某按照房屋租赁合同的约定支付柳某、××工作室违约金30000元；3．判令耿某因合同存在欺瞒情况支付柳某、××工作室在2019年6月1日至2020年6月1日期间的营业损失费暂定50000元；4．要求耿某支付柳某、××工作室公司的工人工资损失32400元；5．要求耿某支付柳某、××工作室搬家费及运输费3000元，以上共计177400元。诉讼过程中，柳某、××工作室增加并变更了部分诉讼请求，将诉讼请求最终明确为：1．要求确认与耿某订立的《合作协议》超出原租赁期限的部分无效；2．要求耿某返还柳某、××工作室2019年3月10日至2020年3月10日的租赁费62000元；3．要求耿某按照《合作协议》的约定支付柳某、××工作室违约金20000元；4．要求耿某按照《合作协议》的约定返还柳某、××工作室保证金10000元；5．要求耿某支付柳某、××工作室公司的工人工资损失11400元（按照3800元/人/月╳3个月计算）；6．要求耿某支付柳某、××工作室搬迁费3000元，以上共计106400元。事实与理由：柳某与××工作室法人乔欢欢系夫妻关系。2016年初柳某与乔欢欢共同开办××工作室，主要经营活动由柳某负责。因经营需要，2016年3月5日，××工作室委托柳某与耿某签订了承租延庆区××号房屋（以下简称涉案房屋）的《合作协议》，从事个体经营广告复印等活动，合同期限自2016年3月10日至2019年3月10日。2019年初，耿某以微信的形式告知柳某如有意愿可续租3年或1年。因××工作室经营状况良好，同意续租1年或更长时间，并将一年的租赁费62000元按耿某要求打入其提供的账户。2019年6月初，北京市延庆区永安社区居委会找到柳某、××工作室，以居委会已租赁涉案房屋为由，要求××工作室搬离涉案房屋。经查，耿某以北京××农产品专业合作社（以下简称××合作社）的名义向北京夏都××中心（以下简称××中心）租赁了涉案房屋，租赁期限为2018年6月1日至2019年5月31日。耿某主观上明知其与××中心的租赁合同应于2019年6月1日终止，但又恶意与柳某、××工作室签订了续租合同，并收取了高于原合同约定的租金。由于耿某的违法行为致使××工作室自2019年3月以来无法经营，现柳某、××工作室就相关赔偿问题与耿某产生纠纷，故此起诉，请求法院支持柳某、××工作室的诉讼请求。耿某辩称，不同意柳某、××工作室的诉讼请求。1．在2019年1月，柳某和我口头商量续租事宜，商议结果是可以续租，也可以随时无条件搬离，房屋租金应该是120000元，但考虑对方创业不容易，最后协商为租金62000元（包含暖气费）。在该意见形成之后，柳某给我打了钱。根据合同法规定，没有书面约定的，视为不定期租赁。之前的租赁合同（2016年3月至2019年3月）已经终止，后来跟柳某约定的是随时可以搬走，并不是达成了租赁合同。2．62000元是定金，涉案房屋租赁费用在××工作室暂用期间应按照市场价格（即每天350元）计算，按照实际占用天数多退少补。3．保证金10000元不同意退还。4．耿某不存在违约行为，不同意赔偿违约金、营业损失、工资损失、搬迁费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人双方有争议的证据和事实，本院认定如下：柳某、××工作室为支持其诉讼请求向本院提交了以下证据：1．工资发放单三张，证明6、7、8月的工资损失；耿某不认可该证据，认为柳某、××工作室的经营行为与其无关；2．搬家费票据两张，证明搬运费用；耿某不认可该证据，认为柳某、××工作室的搬家行为是自主行为，与其无关；本院对证据1-2真实性予以确认，对待证事实将结合其他证据予以综合认定。耿某为支持其答辩意见向本院提交了以下证据：2019年1月22日微信截图及2019年9月30日北京市延庆区人民法院联合调解笔录，证明双方达成的协议是不定期随时解除的口头协议，约定提前一个月通知就搬走。柳某、××工作室对上述证据的真实性认可、证明目的不认可，认为微信截图内容与本案无关，耿某收取了1年的租赁费双方达成的是1年租约，亦从未提前一个月通知柳某和××工作室搬离。本院对上述证据真实性予以确认，对其待证事实将结合其他证据予以综合认定。本院依职权前往××中心进行调查并制作谈话笔录一份，了解到：1．在2019年5月31日××中心与××合作社之间的《租赁协议》到期前，××中心已提前数月先后告知过耿某及××工作室合同到期后不再续租，但耿某及××工作室一直至2019年9月才腾清；2．在《租赁协议》到期后，××中心在催促××工作室搬离过程中并未给其断水断电；3．在《租赁协议》到期后，××中心未就超期占用的三个月向耿某主张过房屋占用费。柳某、××工作室对笔录真实性认可，但认为××中心从未通知过他们搬离，柳某、××工作室一直都是与耿某进行联系直至断水断电，耿某明知合同到期，仍与柳某、××工作室续签一年合同，耿某存在过错。耿某对笔录真实性认可，但对内容有异议，认为××中心一直都没有确定涉案房屋到期后不再续租。本院认为，谈话笔录系本院依职权调查制作，本院对真实性予以确认，对调查内容将结合全案证据予以综合判断。经审理查明，本院认定事实如下：2016年3月5日，耿某（甲方）与柳某（乙方）就涉案房屋租赁给乙方用于广告经营活动，由乙方向甲方支付费用等签订《合作协议》，该协议约定：一、甲方的房屋坐落于延庆县××号。二、租赁用途：1．乙方该房屋用于广告经营活动；2．乙方保证，在租赁期间未事先通知甲方，不擅自改变房屋使用用途。三、租赁期限及交付日期：租赁期限自2016年3月10日起至2019年3月10日止；租期满，甲方有权收回该店面，乙方应如期返还。乙方需继续承租该摊位的，则应于租赁期届满前一个月向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。四、租金、支付方式和期限：甲、乙双方约定，该摊位年租金总计为52000元，交房时一次性付清，有关调整事宜由甲、乙双方在补充条款中约定。五、其他费用：1．在租赁期间，乙方使用所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理费用由乙方承担，其他有关费用由乙方承担（注：具体情况另行商讨）；2．协议保证金10000元，合同期满无异议，即可返还保证金……七、摊位返还时的状态：1．除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满后的5日内应返还该店面，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，向甲方支付该房屋占用使用费；2．乙方按本合同约定返还该店面时，应经甲方验收认可，并相互结清各自的费用，方可办理退租手续……九、解除本合同的条例：1．在租赁期间，因为甲方原因租赁合同被解除的，甲方应按押金两倍向乙方支付违约金，但甲方遇不可抗力下的情况除外；2．在租赁期间，因为乙方原因租赁合同被解除的，甲方不予退还乙方押金并由乙方赔偿甲方双倍的押金，给甲方造成的损失超出押金或剩余租费部分，乙方应在合同解除后5日内补齐所欠款项。十、未尽事宜甲乙双方予以补充：1．协议期内每年1月31日前上打支付清下年度租金；2．协议期满续租按新协议提前1个月解除或付清全部租金签订新协议；3．政府拆迁等不可抗力无条件腾退完毕；4．2016年3月17日交3000元暖气费，下次交费时再交3000元，3年暖气费已付清，计费从此顺延1个月。柳某与耿某之间的《合作协议》在2019年3月10日到期前，柳某与耿某就续租涉案房屋进行协商。双方在2019年1月22日的微信中达成协议，柳某以62000元（包暖气）的租金续租一年，并于2019年1月26日通过银行转账的方式向耿某支付了一年租金。耿某未退还原《合作协议》中约定的保证金。柳某称，2019年6月初，北京市延庆区永安社区居委会通知柳某、××工作室搬离涉案房屋。随后，柳某在2019年6月7日就此事同耿某沟通，一直未果，直至2019年9月1日柳某、××工作室搬离并将涉案房屋钥匙交付给××中心。另查，2018年6月1日，××中心（甲方）与××合作社（乙方）签订《租赁协议》，协议约定：甲方将××号××中心第一营业部西侧房屋出租给乙方用于经营广告复印业务，本协议有效期自2018年6月1日至2019年5月31日止。落款处××中心与××合作社双方分别签字盖章。再查，耿某为××合作社的法定代表人，并自认其以个人名义将涉案房屋转租给柳某。上述事实有柳某、××工作室提交的《合作协议》、《租赁协议》、微信截图、农商银行客户回单、工商登记信息查询单、耿某提交的微信截图，本院依职权制作的谈话笔录及双方当事人的陈述在案佐证。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。本案中，××中心知晓耿某转租后未在法定期间内提出异议，视为其同意转租。在无证据证明××中心和××合作社另有约定的情况下，因××合作社与××中心的租赁合同在2019年5月31日到期，故耿某与柳某、××工作室续租的合同在原租赁合同期限内的（即2019年3月11日至2019年5月31日）有效，而超过原租赁合同期限的部分应为无效。现柳某、××工作室主张确认与耿某订立的超出原租赁期限的房屋租赁合同部分无效，本院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一、关于返还租金、保证金。因2019年3月11日至2019年5月31日期间内续租合同合法有效，且柳某及××工作室在此期间实际使用涉案房屋，故柳某、××工作室主张返还该期间内租赁费的主张，无法律依据，本院不予支持；2019年6月1日至2019年8月31日期间，虽续租合同无效，但××工作室一直占有使用涉案房屋，柳某应比照租金标准支付相应的房屋占有使用费。因此，耿某应在已收取的62000元租金中扣除2019年3月11日至2019年8月31日期间的相应费用后，其余部分应予返还。保证金系因合同取得，合同无效后，保证金应予返还。二、关于赔偿违约金、工资损失、搬迁费。柳某、××工作室认为耿某在明知其与××中心的房屋租赁合同即将到期仍隐瞒该情况进行续租，主张按照合同约定支付违约金，于法无据，本院不予支持。如柳某、××工作室认为合同无效后导致有其它损失，可另行主张。至于工资损失及搬迁费用，系柳某及××工作室经营过程中产生的必要成本，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、柳某与耿某于二〇一九年一月二十二日达成的《合作协议》中关于二〇一九年六月一日至二〇二〇年三月十日期间的租赁约定无效；二、耿某退还柳某、北京××工作室租金32722元（于本判决生效后七日内履行）；三、耿某返还柳某、北京××工作室保证金10000元（于本判决生效后七日内履行）；四、驳回柳某、北京××工作室的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2428元，由柳某负担1560元（已交纳），由耿某负担868元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  施青云人民陪审员  朱来荣人民陪审员  李 杰二〇二〇年九月二十日法官 助理  王 华书 记 员  夏昕光-10--1--10--1-