江苏省南通市通州区人民法院 民 事 裁 定 书 (2020)苏0612民初4094号 原告：南京银行股份有限公司南通分行，住所地南通市工农路**金融汇**。 负责人：王慧力，行长。 委托诉讼代理人：陈渊，江苏冠文（南通）律师事务所律师。 被告：黄建云，女。 委托诉讼代理人：孔德娥，江苏平帆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚倩，江苏平帆律师事务所实习律师。 被告：江苏中发置业有限公司，住所，住所地南通市通州区平潮镇北工业园区**div> 诉讼代表人：江苏清心律师事务所（江苏中发置业有限公司管理人）。 负责人：钱季春。 委托诉讼代理人：吴佳佳，江苏清心律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹春妍，江苏清心律师事务所律师。 原告南京银行股份有限公司南通分行与被告黄建云、江苏中发置业有限公司（以下简称中发公司）与破产有关的纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法进行了审理。 原告向本院提出诉讼请求：确认被告黄建云对的不动产不享有买受人优先权，且原告对案涉不动产的抵押物优先权的受偿顺位位于被告黄建云之前。事实和理由：2015年1月29日，原告与案外人南通汇能电力科技有限公司（以下简称汇能公司）签订了合同编号为A0400xxx1501290004的《最高债权额合同》，合同约定：2015年1月29日至2017年1月26日债权确定期间内，汇能公司可以向原告借款，最高额度为人民币1300万元整，双方还对违约责任等事项进行了约定。2015年1月29日，被告中发公司与原告签订合同编号为Ec200xxx1501290001的《最高额抵押合同》，约定中发公司以xx镇xx路1号xx华庭1幢110铺、2幢112铺、2幢117铺、2幢903室、2幢904室、2幢1003室、2幢1004室、2幢1102室、2幢1103室、2幢1106室、2幢1202室、2幢1404室、2幢1502室、2幢1506室、2幢1603室、5幢601室、6幢203室、6幢502室、8幢506室房产及上述房产的土地使用权对合同编号为A0400xxx1501290004的《最高债权额合同》项下汇能公司1300万元的债务本金、利息及债权实现费用等承担抵押担保责任。2016年6月3日，原告与汇能公司签订《人民币流动资金借款合同》，合同约定汇能公司在合同编号为A0400xxx1501290004的《最高债权额合同》借款额度内向原告借款1300万元。2016年6月3日，原告按照约定向汇能公司发放了1300万元的贷款。后因汇能公司未按借款合同约定向原告及时还款，原告向南通市崇川区人民法院提起诉讼。诉讼过程中，因被告中发公司被依法宣告破产，原告在该案中撤回对中发公司的起诉，并依法向管理人申报债权。此后，南通市崇川区人民法院依法作出(2017)苏0602民初5295号民事判决，判令汇能公司于本判决发生法律效力之日起10日内一次性归还原告借款本金3000万元、利息373084.62元、罚息803118.75元、复利8172.52元，合计31184375.89元。该判决生效后，汇能公司未能履行，原告依法申请强制执行，后因该案被执行人无其他可供执行财产，南通市崇川区人民法院依法裁定终止本次执行。被告中发公司被南通市通州区人民法院依法宣告破产，现处于破产清算程序中，管理人在2020年5月底向原告交付告知书，告知原告：抵押给原告的位于的抵押物已出售。管理人已认定被告黄建云作为买受人享有优先权，且被告黄建云的买受人优先权的受偿顺位在原告享有的抵押物优先权之前。中发公司的破产管理人如此认定无事实根据，并无证据显示被告黄建云已签订合法有效的商品房买卖合同，无证据证明被告黄建云所购商品房系用于居住，其名下无其他用于居住的房屋且已支付购房款，亦无证据显示被告属于善意的消费性买受人。综上所述，原告对案涉抵押物享有抵押物优先权，被告黄建云对案涉抵押物不享有商品房买受人优先权，原告对抵押物享有优先于被告黄建云的受偿权。 被告黄建云辩称：1.其于2010年了解到中发公司开发的书香华庭准备销售，当时该小区地段和学区都比较好，于是被告劝说了一些亲友一起组团购买书香华庭的房屋，加上当时中发公司宣称团购优先、集中支付优惠等，所以相关的购房款也是由所有买受人一并支付的，后于2014年6月16日与中发公司签订书面的商品房买卖合同，2014年11月份开始交房，2015年1月被告与书香华庭的物业公司签订了书面的交房手续，在此期间，被告以及其他的购房人多次到中发公司要求办理产权证，中发公司以及中发公司法定代表人口头并且书面多次承诺会尽快办理产权证，直至中发公司进入破产清算程序也没有能够为被告办理产权证；2.从原告的起诉材料来看，原告是在被告购房款已经交付，且房屋已经实际交付给各购房人的情况下才设置抵押权的，原告未进行调查，显然存在过失；3.被告系购房人并且已经支付了超过90%的购房款，与中发公司也签订了书面的合同，案涉的房屋也早已经交付，并且装修使用，所以根据法律规定，购房人的优先权在金融机构抵押权之前；4.虽然被告向管理人申报了2幢1103、2幢1003、2幢1004三套房屋，但实际最初被告名下只买了一套，后因中发公司一直未能办理产权证，个别的购房人考虑到自己的家庭经济压力，以及后续上学和居住需求发生了变化，且在2016年前后，中发公司已经没有钱可以退还给购房人，所以将房屋调整给了被告，被告仅是作为一个普通消费者来购房的，依法应当享有优先权，且优先权先于抵押权。 被告中发公司辩称：1.管理人于2020年5月27日向原告发出告知书，原告于2020年5月28日签收。根据该告知书，原告应于收到该告知书之日起15日内起诉，原告提起本案诉讼已超过该起诉时间。2.案涉抵押物抵押登记时间为2015年2月9日，而在2015年2月9日之前就已经签订了商品房买卖合同，并缴纳了全部或者大部分房款，双方已形成购房合意，故买受人购买案涉抵押房屋的时间早于抵押权登记的时间，商品房买卖无须原告同意。3.《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。根据上述规定，已办理了过户登记或者虽然未办理过户登记但已交付全部或者大部分购房款的消费者享有的债权有别于抵押权和普通无担保债权，是一种针对特定的不动产享有的非金钱债权属性的特殊债权，在受偿顺序上优先于有担保债权及建筑工程款的债权。故交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者的权利优于建设工程承包人的工程价款优先权，建设工程价款优先权又优于抵押权和其他债权，这三种权利应是递进关系。就该优先权顺位问题，在中发公司第一次债权人会议中也已予以明确。4.根据《批复》之本意，应采取保护相对弱势的购房者的生存权和居住权的解释，案涉抵押物买受人与中发公司达成购房合议，并支付了全部或者大部分房款，且其购买的房屋性质为居住用房，现也已实际居住，符合消费者的身份条件，应当认定系《批复》第二条保护的消费者。综上，管理人依照管理职责对购房户优先权、建筑工程款优先权和抵押优先权冲突时的受偿顺位审查作出的结论意见符合法律规定，请求依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，本院于2017年9月20日裁定受理中发公司破产清算一案，并于同年10月9日指定江苏清心律师事务所担任管理人。在2018年4月17日召开的第一次债权人会议中，管理人向全体债权人作《破产清算债权审查报告》，通报了有财产担保的债权、社保和公积金债权、税款债权、建设工程款优先权、普通债权、业主债权。报告中以字体加粗加黑方式作出特别提示：“同一标的物上既有买受人优先权，又有工程价款优先权和抵押物优先权的，优先权的受偿顺位为：买受人优先权＞工程价款优先权（债权人书面放弃该优先权的除外）＞抵押物优先权”。报告中载明，对债权表记载的内容有异议的，可在本次债权人会议后十五日内向管理人书面提出异议，或直接向南通市通州区人民法院依法起诉。报告所附的债权表中，第90号债权人为南京银行股份有限公司南通分行，申报债权额为31673061.8元，审查确定的有财产担保债权为12500000元，普通债权为18694203.3元，债权合计31194203.3元；第218号债权人为黄建云，申报债权额为862665元、947855元、866522.2元，审查确定属买受人优先债权，债权额为862665元、947855元、866522.2元。原告委托成小梅参加了债权人会议。 2020年5月27日，管理人向原告邮寄《告知书》，原告于2020年5月28日签收。《告知书》载明，原告所申报抵押物优先权的20套不动产已认定买受人享有优先权，其中包括买受人黄建云所申报的位于，管理人对同一标的物上既有买受人优先权又有工程价款优先权和抵押物优先权，确定的受偿顺位为：买受人优先权＞工程价款优先权（债权人书面放弃该优先权的除外）＞抵押物优先权。如对告知内容有异议，请在收到本告知书之日起十五日内直接向南通市通州区人民法院提起诉讼。2020年6月15日，原告通过网上立案系统向本院提交了起诉状。 本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第八条规定，债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，应当说明理由和法律依据。经管理人解释或调整后，异议人仍然不服的，或者管理人不予解释或调整的，异议人应当在债权人会议核查结束后十五日内向人民法院提起债权确认的诉讼。本案中，原告未在收到管理人发出的《告知书》后十五日内提起诉讼，由于前述规定中关于提起诉讼的期间属于诉讼法意义上的期间，而原告并无妨碍权利行使的法定事由，故其逾期起诉应当予以驳回。依照《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项，裁定如下： 驳回原告南京银行股份有限公司南通分行的起诉。 案件受理费减半收取计12612元，于本裁定生效后退还原告南京银行股份有限公司南通分行。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。 审判员  季渭清 二〇二〇年九月二十二日 书记员  汤莉姣