贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初14426号 原告：孔继红，女，1970年2月5日出生，汉族，住贵州省毕节市。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：王连发，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄海，贵州创驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋芳，贵州创驰律师事务所实习律师。 原告孔继红诉被告贵州碧阳恒通置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2020年8月26日受理后，依法适用简易程序公开开庭速裁审理。原告孔继红，被告贵州碧阳恒通置业有限公司的委托诉讼代理人黄海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的具体诉讼请求为：1判令被告向原告支付逾期办理不动产权证的违约金暂计16874元（以364454元为基数，按日万分之一从2017年8月25日计算止2018年11月30日）；2.判决被告向原告退还三通费3280元；3.诉讼费用由被告承担。 本院查明如下案件要素：2013年8月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定将被告开发的位于毕节市，房屋总价款为364454元的住宅出卖给原告；被告向原告交付涉案商品房的时间为2015年6月30日前；被告承诺在原告交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续；逾期未能向原告提供的，按原告已付购房款的日万分之一向原告支付违约金；原告应在被告出现违约情形之日起30日内通知被告对此情况的处理意见；原告不退房的，被告按逾期时间每日向原告支付万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2015年7月7日，被告将涉案房屋交付原告使用。2013年8月5日，被告向原告收取各项开户费及交易费4522元，之后，被告向原告退还水开户费800元、交易费及多收取的闭路电视开户费，该项费用尚有3280元未退还原告。被告于2016年10月24日取得涉案房屋所在楼栋的《商品房备案证明书》，2018年1月15日，被告在案涉房屋所在楼栋进出口处张贴通知，告知业主提交相关办证资料办证，2018年3月16日，被告在《毕节日报》上登载通知告知业主提交资料办证，2018年8月9日，原告出具委托书给被告委托被告办理涉案房屋不动产权证。 另查明，被告向业主收取的各项开户费具体项目及金额为：燃气入户费2500元、电开户费520元、闭路电视开户费265元、水开户费800元，交易费为每平方米3元根据房屋建筑面积计收。 上述事实，有原、被告向本院提交的并经举证、质证、认证的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《收据》、《完税证明》、发票、《商品房备案证明书》、通知照片、《毕节日报》、《委托书》、原被告的陈述等在卷佐证。 原、被告争议的要素为：1.原告的诉请是否超过诉讼时效；2.被告是否存在违约行为，若认定被告违约，违约金应如何计算；3.被告应否退还原告“三通费”。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。 关于逾期办理涉案商品房不动产权证诉讼时效问题，逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2015年7月7日实际收房，被告应当于原告实际收房的360日内即2016年7月2日前为原告办理商品房转移登记，被告未办理，自2016年7月3日起即构成违约。原告所举证据不能证明违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（即本院立案之日2020年8月26日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年8月26日起的逾期交付办理不动产权证书违约金请求权未超过诉讼时效。 关于违约金应如何计算的问题，前述关于诉讼时效的分析已认定本案的违约金起始时间从2017年8月26日开始保护，不再赘述。因原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记的合意，故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，因办证部门何时能办理完毕不动产权证已不在被告的可控范围。涉案房屋已交付原告使用，被告具备转移登记的条件后，于2018年1月15日在案涉房屋所在楼栋进出口处张贴通知，告知业主提交相关办证资料办证。该通知张贴的地点属于涉案楼栋业主可知悉的范围，被告的该通知行为应认定为有效，故违约金应计算至2018年1月15日。对于违约金计算的标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，被告逾期办理房屋转移登记的，按原告已付购房款的每日万分之一支付违约金，该约定符合法律规定，本院予以支持。故违约金计算为:5175.25元（364454元×0.0001×142日）。 关于被告应否返还原告三通费的问题，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中,故被告另行收取原告电开户费、燃气开户费、闭路电视开户费无事实及法律依据，应予退还。因上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求予以返还，故对被告提出的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告孔继红逾期办理涉案商品房不动产权证书的违约金5175.25元； 二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告电、燃气、闭路电视开户费3280元； 三、驳回原告孔继红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费152元，由原告孔继红负担89元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担63元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  魏雪松 二〇二〇年九月三十日 书记员  朱流洋