湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终9298号上诉人（原审原告）：罗湘源，男，1947年10月8日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。委托诉讼代理人：谭孟茹，湖南鑫昊成律师事务所律师。上诉人（原审被告）：朱利明，男，1965年2月2日出生，汉族，住长沙市天心区。上诉人（原审被告）：谢金玲，女，1965年5月26日出生，汉族，住长沙市天心区。上诉人朱利明、谢金玲共同委托诉讼代理人：江玉阳，湖南大鲲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱超，男，1988年8月4日出生，汉族，住长沙市天心区。被上诉人（原审被告）：朱雪云，女，1958年1月24日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：黄文科，男，1987年1月22日出生，住长沙市天心区。系朱雪云之子。上诉人罗湘源、上诉人朱利明、谢金玲因与被上诉人朱超、朱雪云房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人罗湘源上诉请求：撤销并改判长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初724号民事判决第三项与第四项，判决朱利明、谢金玲、朱超、朱雪云按照1800元／月计算师敬湾号3号的租金（自2016年4月计算至2019年4月，共计66600元）；按照1800元／月计算师敬湾1号的租金（自2015年1月按照1800元／月计算至2019年4月，共计96360元）。二审庭审中，上诉人申请增加上诉请求：依法改判（2020）湘0103民初724号民事判决第二项，判决朱利明、谢金玲、朱雪云、朱超于判决生效之日起30日内腾空长沙市天心区××号房屋（权证号长房权证天心字第0×**号）包括门牌号2号的一楼、二楼、门牌号4号的一楼、二楼。事实与理由：1、上诉人提交了证人及报警材料证明，其于2017年2月27日已经向朱利明、谢金玲、朱雪云、朱超提出解除租赁合同，要求退还房屋。一审判决认定上诉人没有提交证据，事实认定错误。2、一审判决认定租金标准为600元／月以及2800元／年支付租金没有事实依据，也不公平。上诉人与被上诉人租赁合同关系早已解除，被上诉人强占上诉人的房屋，应按市场价支付房屋租金。上诉人已提交证据证明朱利明对外出租的价格为1600元／月。一审判决仅支持200多元每月，与市场行情不符，将必然导致朱利明继续强占房屋，上诉人的利益损失越来越大，判决丧失法律指导意义。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求依法改判。被上诉人朱超辩称，朱利明系其伯父，其父亲早亡，系祖父抚养其长大。朱超从出生就一直住在有物权纠纷的**楼的**房屋，朱超祖父母（朱利明父母）从小告诉朱超，4号楼的二楼房屋是爷爷奶奶买下来给朱超的。其他房屋的租金问题，罗湘源与其家人曾协商过，但因为4号楼二楼的权属纠纷，租金也没有协商成。2005年朱超奶奶去世后，朱超姑姑、爷爷就多次利用回乡扫墓的机会，去罗湘源家交房租，跟他协商4号楼的二楼房屋的问题，罗湘源曾保证给朱超一套4号楼二楼面积一样的房子，保证朱超有地方住。但自从朱超爷爷去世后，罗湘源就不认可了还偷偷办了包含4号楼的二楼房屋在内的案涉房屋产权证。因为4号楼和2号楼的二楼共用同一个上楼通道。只要罗湘源同意把4号楼的二楼房屋给朱超，同时返还其他租赁房屋的装修费用，朱超同意支付租金。被上诉人朱雪云辩称：其没有居住在涉案房屋内，请求驳回上诉人对朱雪云的诉讼请求。被上诉人朱利明、谢金玲辩称，1、涉案房屋属于廉租房，根据长沙市旧房改造遗留问题领导小组办公室文件及长发（1990）51号文件精神，房屋需带户退房，无特殊情况发生，必须续约。除非另行为被上诉人安排住房，才能退还房屋。2、上诉人罗湘源主张将门牌号4号的二楼一并退还，但双方就该房屋仍然存在物权纠纷，对罗湘源的该项请求不应支持。3、被上诉人朱利明、谢金玲拖欠租金系因4号的二楼房屋的物权纠纷引起，该房屋系朱利明的父母十几年前购自罗湘源父亲，但罗湘源一直不配合办理房屋产权过户手续，朱利明因此只能以不交其他房屋租金的方式，要求罗湘源出面解决房屋过户事宜。4、朱利明一家已经在涉案房屋居住了56年了，一直是被上诉人朱利明一家人进行修缮和维护，双方未变更过租赁价格。综上，请求驳回上诉人的全部上诉请求。上诉人朱利明、谢金玲上诉请求：1、请求依法撤销（2020）湘0103民初724号民事判决，并依法改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2、请求判令由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。其主张的事实与理由与其对罗湘源上诉请求的答辩理由相同。被上诉人罗湘源辩称，罗湘源与朱利明等四人未签订任何租赁合同，朱利明之父，也即是朱超的祖父朱庆泉才是租赁合同主体，朱庆泉离世后，该合同在2013年就已经达到租赁的最长期限，合同已经到期。2015年之前朱利明等正常向罗湘源缴纳租金，但2015年之后再也没有交费。在2017年2月27日，罗湘源与证人王某去涉案房屋找到朱利明明确要求退房、解除租赁关系，对此王某曾在第一次庭审中出庭作证。因此在2017年2月27日双方已经解除租赁关系，此后属于朱利明四人侵占涉案房屋。其次，4号楼二楼房屋登记在罗湘源的名下，双方因该房屋产权纠纷已在法院审理，案号为（2019）湘0103民初2126号。朱雪云和朱超没有使用2号楼的一楼和二楼。请求法院二审驳回朱利明、谢金玲的上诉请求。罗湘源于2019年4月28日向长沙市天心区人民法院起诉，提出诉讼请求：1、解除与朱利明、谢金玲、朱超、朱雪云的租赁合同关系；2、朱利明、谢金玲、朱超、朱雪云立即腾出房屋，返还给罗湘源；3、朱利明、谢金玲连带支付所欠租金66600元；朱超、朱雪云支付拖欠租金93600元，判决租金支付至其返还房屋为止；4、朱利明、谢金玲、朱超、朱雪云直接支付其撬锁霸占房屋内家具费用共计400元；5、诉讼费由朱利明、谢金玲、朱超、朱雪云承担。长沙市天心区人民法院于2019年6月19日作出（2019）湘0103民初3893号民事判决，双方当事人不服上诉，本院于2019年9月10日作出（2019）湘01民终10267号民事裁定书，裁定撤销该案一审判决，将该案发回长沙市天心区人民法院重审。重审期间，罗湘源向一审法院申请变更诉讼请求为：1、确认在2017年2月27日罗湘源已经解除了与朱利明、谢金玲、朱超、朱雪云的租赁合同关系；2、判令朱利明、谢金玲、朱超、朱雪云立即返还侵占的房屋；3、判令朱利明、谢金玲、朱超、朱雪云连带支付所欠的租金160200元（计算至2019年4月），并按照1800元/月每套支付后续租金。一审法院于2020年4月10日作出（2020）湘0103民初724号民事判决。一审法院认定的事实：朱利明与谢金玲系夫妻关系，朱雪云与朱利明系姐弟关系，朱超系朱利明、朱雪云的侄儿。朱利明、朱雪云的母亲罗菊英与罗湘源的父亲罗紫庚系兄妹关系。涉案租赁房屋位于长沙市天心区××号（房屋所有权证上登记的地址）建筑占地面积为58.78平方米，共两层楼，一楼有两个套间（每套间有两个房间和一间厨卫），现门牌号分别为师敬湾2号（原师敬湾1号）、师敬湾4号（原师敬湾3号），二楼有四个房间（均无门牌号），师敬湾2号（原师敬湾1号）一楼、二楼分别有两间房；师敬湾4号（原师敬湾3号）一楼、二楼分别有两间房，二楼为自留房（建筑面积为30.68平方米）。1992年12月7日，长沙市处理私房改造遗留问题领导小组办公室发布长房遗[1992]0379号《关于罗紫庚私改房屋审查结论的通知》，告知郭菊秋（系罗紫庚的配偶、罗湘源的母亲）等继承人如下事宜：根据长发（1990）51号文件第二条第一款规定，撤销1958年10月私房改造案，发还原房产权（师敬湾1-3号房），计建筑面积86.87平方米，国家经租期间的收支不予结算；根据上述文件第五条第三款规定，租户带户发还，请与租户签订房屋续租合同，原房主已故，请办理继承公证后，携带本通知和有关证件，前往市房屋发证办公室申请办理私房所有权证。朱利明的父亲朱庆泉（已故）一直租住在××巷××号（原师敬湾1号），此前是从政府处租赁。1993年2月16日，罗湘源（系罗紫庚之子）作为房屋所有权人（甲方）与朱庆泉（乙方）签订了一份《处理“私改遗”发还房屋续租合同》，合同约定：经长沙市处理私房改造遗留问题领导小组办公室审查决定，自1993年2月16日，将西区师敬湾1号房屋产权退还给甲方所有，乙方承租甲方房屋，每月租金15.05元，在续租期间，甲方应承担房屋维修的义务，保证不倒不塌基本不漏，并不得无故刁难和撵赶乙。如确需拆迁重建，甲方必须提前通知乙方，待乙方妥善解决安置问题后，方可拆除；乙方应按月向甲方缴纳房租和爱护房屋和设备，不得随意拆修房屋和私自搭建，如故意损坏应负责赔偿或修复；合同还对其他事项进行了约定。此后，朱庆泉一直租住在××巷××号（原师敬湾1号）。朱超出生后随朱庆泉一同居住，朱庆泉去世后，朱超仍继续住在该房屋内。朱利明、谢金玲一直租住在××巷××号（原师敬湾3号）。朱利明、谢金玲、朱超在朱庆泉去世后至今未与罗湘源再另行签订租赁合同，双方按照师敬湾2号（原师敬湾1号）租金600元／年、师敬湾4号（原师敬湾3号）租金2800元／年的租金标准支付租金。朱利明、谢金玲、朱超向罗湘源支付××巷××号（原师敬湾1号）租金至2014年12月、××巷××号（原师敬湾3号）租金支付至2016年3月，之后罗湘源多次催要房租未果。另查明，2004年4月30日，湖南省公证处出具（2004）湘证内字第4860号《公证书》，该份公证书确认罗湘源作为继承人继承被继承人郭菊秋对涉案房屋四分之三的产权份额，成为涉案房屋的所有权人（罗湘源自己享有该栋房屋所有权四分之一的份额）。2004年5月13日，罗湘源登记为师敬湾1-3号房屋的所有权人（整栋），并取得了不动产所有权证书（权证号：长房权证天心字第0××**，建筑面积为117.56平方米，包括自留房的面积）。在一审法院审理过程中，朱利明向一审法院提交了一份《收条》，主要内容为：今收到罗菊英夫妇购买师敬湾1号房屋650元自留房30.68平方米。罗紫庚。1973年12月13日。并提交了个人建房用地地籍档案（登记地址为师敬湾1号）及房权西字第012298号长沙市私有房屋权证（所有权人为罗紫庚，登记地址为××街××号，师敬湾后改名为成仁街，现又改名为师敬湾）等资料。罗菊英系朱庆泉的配偶。收条上所指的“师敬湾1号房”现为师敬湾4号（原师敬湾3号）房二楼的两间房（建筑面积为30.68平方米），系自留房，其余房屋均被收归国有，后又退还给了罗紫庚之妻郭菊秋。一审法院认为：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，朱利明、谢金玲、朱超与罗湘源之间虽未签订书面的房屋租赁合同，但形成了事实上的租赁关系，罗湘源已按约将租赁房屋交付使用，且已持续收取租金，其行为视为认可了朱利明、谢金玲、朱超对其房屋的租赁使用，但朱利明、谢金玲、朱超未按约支付租金，其行为已构成根本违约，罗湘源有权要求支付租金，并解除租赁合同。关于租赁合同的解除问题，罗湘源主张已于2017年2月27日找到朱利明等人，明确提出解除租赁合同，要求退还房屋，自当天起双方的租赁合同已经解除，但并未提交相应证据予以佐证，结合本案的实际情况，租赁合同的解除时间应为罗湘源起诉之日，即于2019年4月28日解除租赁关系。关于租金的欠付时间问题，朱利明、谢金玲、朱超向罗湘源支付××巷××号（原师敬湾1号）租金至2014年12月、××巷××号（原师敬湾3号）租金支付至2016年3月，自2015年1月起开始拖欠师敬湾2号（原师敬湾1号）租金、自2016年4月1日拖欠师敬湾4号（原师敬湾3号）租金。关于租金标准的问题，罗湘源主张按照租金1800元／月计算，但其提供的证据不足以证明该标准系市场租赁价格，且双方并未对该租金标准进行变更约定，本院确认租金按照原标准即师敬湾2号（原师敬湾1号）租金600元／年、××巷××号（原师敬湾3号）租金2800元／年支付。因此，朱超应按600元／年的租金标准向罗湘源支付从2015年1月1日起至实际退还房屋之日止的××巷××号（原师敬湾1号）租金，朱利明、谢金玲应按2800元／年的租金标准支付从2016年4月1日起至实际退还房屋之日止的××巷××号（原师敬湾3号）租金。合同解除后，朱利明、谢金玲、朱超应将租赁、使用的上述房屋腾空并退返罗湘源。关于“师敬湾1号房”现为师敬湾4号（原师敬湾3号）房二楼的两间房（建筑面积为30.68平方米）的问题，因所有权存在争议，已另案起诉，在本案中不予处理。关于朱雪云应否承担责任的问题，罗湘源提交的现有证据不能证明朱雪云与本案有关联，因此，朱雪云不应承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决:一、罗湘源与朱利明、谢金玲、朱超之间的租赁合同于2019年4月28日解除；二、朱超、朱利明、谢金玲于判决生效之日起30日内腾空长沙市天心区××号房屋（权证号：长房权证天心字第0××**）中门牌号为师敬湾2号（原师敬湾1号）一楼、二楼、师敬湾4号（原师敬湾3号）一楼并退还罗湘源；三、朱利明、谢金玲共同于判决生效之日起10日内向罗湘源支付自2016年4月1日起至实际退返房屋之日止的××巷××号（原师敬湾3号）一楼房屋租金（按照2800元／年标准计算）；四、朱超于判决生效之日起10日内向罗湘源支付自2015年1月1日起至实际退返房屋之日止的××巷××号（原师敬湾1号）房屋租金（按照600元／年标准计算）；五、驳回罗湘源的其他诉讼请求。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。朱利明、谢金玲在本案一审提交一份罗湘源于2019年2月曾向长沙市天心区人民法院起诉朱利明个人租赁合同纠纷的诉状，载明以下内容：案涉房屋系罗湘源父亲罗紫庚于1946年自建。1958年国家私房改造时，罗湘源父亲将房屋一楼交给国家，二楼自用。朱利明一家与房产局签订租赁合同租用了一楼房屋。后因罗湘源在1968年响应国家号召下乡锻炼，朱利明父亲未经许可占用了罗湘源的房间及房内家具财物。1974年罗湘源返城后，朱利明父亲仍拒绝返还。1992年房屋产权全部发还给罗湘源及其母亲后，罗湘源与朱利明父亲签订了续租合同，并将自用房间租给谢某，后朱利明赶走租客谢某，私自对房屋进行装修后入住。2017年2月，罗湘源大儿子患肝癌到湖南省人民医院接受化疗期间，罗湘源要求入住3号房，遭到拒绝。故而诉至法院，所立案号为（2019）湘0103民初2126号。二审中，上诉人罗湘源向本院提交了长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初9268号判决书，系朱利明与其就长沙市天心区××号房屋的二楼靠北边面积为30.68平方米的两间房所有权确认纠纷一案的一审判决。朱利明不服该判决已经上诉，目前该案正在二审审理中。关于案涉房屋的使用，朱超二审陈述称，罗湘源的母亲曾经居住过4号楼一楼左边的房间。后将该间房屋曾另租给了一个姓薛的租户，租金已经与朱超等人的租金一同交给了罗湘源。上诉人朱利明、谢金玲、原审被告朱超、朱雪云等人均陈述称，由于案涉房屋质量以及湿气太重等问题，他们均未再居住在涉案房屋中。其中朱利明、谢金玲在旁边另行租赁了房间居住并经营；朱超在其婚后即搬走与继父同住；朱雪云仅在其父母在世期间为照顾老人短暂居住于涉案房屋，老人过世后即搬离房屋，在附近租赁了房屋经营和居住，从未侵占过涉案房屋。二审中当庭播放了罗湘源一审提交的电话录音证据，上诉人朱利明认可电话录音中的男声是其本人。电话录音内容系朱利明向意图租赁涉案房屋的人员介绍房屋租赁事宜的经过。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：双方的租赁合同关系是否已经解除；朱利明、谢金玲、朱超、朱雪云应否腾退涉案房屋给罗湘源；一审判决的租金标准是否合理合法。关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，朱利明、谢金玲、朱超虽未与罗湘源签订书面租赁合同，但实际租用涉案房屋，罗湘源接受朱利明、谢金玲、朱超交来的租金，双方存在事实租赁关系。当事人未采用书面形式的，应视为不定期租赁。朱利明、谢金玲、朱超负有向罗湘源按时交纳租金的义务。朱利明、谢金玲、朱超以其与罗湘源之间就师敬湾4号二楼的物权纠纷为由拒绝支付其他房屋租金不成立，已构成根本违约，罗湘源有权解除双方不定期事实租赁合同关系。关于租赁关系解除的时间，罗湘源主张解除租赁关系的时间为2017年2月27日，仅有王某的证人证言。经本院审查，证人王某与罗湘源系同学关系，其证人证言不能单独作为认定案件事实的依据，故对于罗湘源的主张，本院不予采信。考虑到罗湘源在2019年2月在长沙市天心区人民法院单独起诉朱利明，朱利明于2019年3月收到该案的诉状时，仅视为朱利明收到罗湘源的解除合同通知，罗湘源撤回该案起诉后，另行起诉本案，一审判决以罗湘源起诉朱利明、谢金玲、朱超三人的时间认定事实租赁关系的解除并无不妥，本院依法予以维持。关于争议焦点二，《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，涉案房屋登记在罗湘源名下，作为房屋所有权人，其依法享有对涉案房屋占有、使用、收益、处分的权利。经查，朱利明、谢金玲、朱超、朱雪云等人均已认可案涉房屋居住条件恶劣，已经另行居住，此外，朱利明还在利用部分案涉房屋出租牟利。本院认为，在罗湘源解除与朱利明、谢金玲、朱超的房屋租赁关系后，朱利明、谢金玲、朱即应将其占有的师敬湾2号和4号一楼房屋返还给权利人罗湘源。因师敬湾4号二楼房屋所有权权属有争议，已另案起诉，故本案不予处理。关于罗湘源对朱雪云支付租金、腾退房屋的上诉请求，罗湘源提交的现有证据不能证明朱雪云与本案的关联性，因此，本院不予支持。关于焦点三，《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定当事人协商一致，可以变更合同。第七十八条规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。罗湘源并未举证证明双方就租金标准重新达成合意，对合同内容进行了变更。一审法院根据诚实信用原则，按照双方的交易习惯确定师敬湾2号租金600元/年、师敬湾4号一楼2800元/年的租金标准和租赁关系解除后的房屋占用费，不违反法律规定，符合当事人约定，一审判决的该项认定并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费202元，由上诉人朱利明、谢金玲负担101元，上诉人罗湘源负担101元。本判决为终审判决。审 判 长  周平平审 判 员  孙一中审 判 员  潘 威二〇二〇年九月二十一日法官助理张敏代理书记员  张 敏附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。