北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初6478号原告：王文宽，男，1962年1月18日出生，汉族，住北京市东城区。被告：北京瑞来物业管理有限公司，住所地北京市东城区崇文门外大街****。法定代表人：高哲明，董事长。委托诉讼代理人：刘军，男，北京瑞来物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：张建，男，北京瑞来物业管理有限公司员工。原告王文宽与被告北京瑞来物业管理有限公司（以下简称瑞来物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王文宽，与被告的委托诉讼代理人刘军、张建均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即修复漏雨多年的房子；2.被告支付因房子漏雨造成的损失15000元；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：原告因房子漏雨，2017年至2018年多次找被告请求维修，被告也看了几次但每次都说回去请示领导但都没有消息，一拖再拖就是2年。2019年原告再去物业找，被告领导等7-8个人都在，一会说“我们不知道你家漏雨”，一会说“不能因为你们个别住户动用维修资金”，一会说“给你修不修你都得交物业费”，一会说“没有服务合同不给修”，最后说“是窗户漏的你自己修”，至今也没给修。原告要求被告给写一个不给修的书面答复理由，被告至今也没给出。原告白白等了2-3年，漏雨使棚、墙、吊顶、棚脚线等脱落并严重损坏，给原告造成了重大的经济损失。无奈之下，2019年5月，原告自己找了维修公司，三家最高报价17190元，最低15000元，但因没有解决室外渗漏问题，所以至今无法开工进行室内维修。漏雨主要有三处：第一处是室外上层空调建筑座渗进，第二处是室外下水管穿透墙体部位渗进，第三处是室外立面墙开裂流到平贴砖上面渗进。而且外墙皮有随时脱落砸到楼下行人的风险，存在巨大的安全隐患。这三处三年多被告一处一次都没有维修过，一下雨就渗漏到原告屋内顶棚并洇湿或流淌，给原告造成了多年的灾难。期间原告在室内及窗框周边内外处理过多次但都没有任何效果，根本就不是窗的问题，根本就不是室内的问题，就连被告管维修姓徐的师傅现场勘察时也承认不是窗漏的。被告收取物业费但不给业主修房，故原告起诉到法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。我认为原告的案由应当是侵权损害赔偿纠纷。原告所说漏雨是楼上602南空调台，是业主个人使用不属于共有，不属于物业维修范围，原告应当找楼上。我们知道的原告楼下402也反映漏雨，我们跟人家解释后，人家自行就将楼上空调台做防水维修好了。我们跟原告之间也没有签过物业协议，是按照事实合同来履行的。总之，原告的漏水与物业没有关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：1999年12月3日，王文宽（甲方）与北京市万胜全物业管理中心（乙方）签订《绿景苑房屋委托管理协议》，约定甲方将绿景苑小区2号楼1门502室住宅145.65平方米，委托乙方实施物业管理。该协议第六条规定，乙方应当履行物业管理协议，依法经营；对小区实施物业管理，保证房屋建筑的完整和设备的正常使用，并做到热情服务，维修及时。2003年4月15日,北京兴隆置业有限公司（甲方）、北京市万胜全物业管理中心（乙方）、瑞来物业公司（丙方）签订《物业委托管理协议》，约定“1.甲、乙双方于1999年10月达成物业委托协议，将坐落于北京市崇文区夕照寺中街绿景苑小区委托乙方公司进行物业管理并代收供暖费、物业费及在其管理权限中的相关费用。现经协商，甲方与乙方终止此协议，即日起生效。2.甲方于2003年3月将全部委托事项转委托丙方，由丙方对该小区实施物业管理，并且由丙方继续向小区业主追缴拖欠的供暖费、物业费及相关费用，并代为诉讼追缴。3.乙方在对小区事实管理过程中，所发生的债权债务一并由丙方公司承继。乙方公司将所有拖欠账目移交北京瑞来物业管理有限公司。……”庭审中，原告主张瑞来物业公司承继了北京市万胜全物业管理中心的权利义务，原、被告均认可双方之间未直接签订物业服务协议，但成立事实上的物业服务合同关系。原、被告当庭确认，原告所指漏雨的地方是原告楼上602号房南空调台与外墙连接处，均认可将该空调台做上防水不渗漏即可解决漏雨问题。瑞来物业公司认可空调台并未计入业主房屋室内面积。瑞来物业公司（乙方）提交2015年9月21日其与小区其他业主（甲方）签订的《绿景苑小区物业服务协议》，该协议第一条双方的权利和义务规定，乙方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理。另查，瑞来物业公司以王文宽拖欠2017-2018年物业费为由将其诉至本院，本院经审理查明，案涉502室房屋自2017年11月9日起登记在王文宽名下，认为瑞来物业公司客观上提供了物业服务，王文宽接受了有关服务，应当承担交纳物业费的义务，王文宽抗辩拒交物业费提出的有关楼宇质量、漏水等问题应通过其他途径另行解决，据此，本院于2020年6月11日作出（2020）京0101民初583号民事判决，判决王文宽支付2017年11月9日至2018年12月31日期间的物业费5371.38元，驳回瑞来物业公司其他诉讼请求。后，王文宽不服该判决提起上诉，北京市第二中级人民法院于2020年7月30日作出二审判决，判决驳回上诉，维持原判。以上事实，有当事人提交的物业委托管理协议、房屋委托管理协议、判决书等证据材料及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，本案争议的焦点为被告是否对原告主张的楼上602房南空调台渗漏部位负有维修义务。根据我国《物业管理条例》第二条的规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业管理是基于业主对住宅楼宇的公共部分以及小区公共设施的共有权而产生的，物业服务企业为业主提供对公共部分的服务，全体业主为此支付物业费。在案生效判决已确认瑞来物业公司客观上提供了物业服务，王文宽接受了服务并应当支付拖欠的物业费，原、被告当庭均认可成立事实上的物业服务合同关系，故当事人应当按照合同全面履行自己的义务，被告在依法收取物业费的同时，也应当履行对房屋共用部位、共用设施设备等进行维护、修缮的义务。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本案中，双方确认发生渗漏的原告楼上602房南空调台，依附于外墙面，独立性不够明确，也未经登记归特定业主所有，不属于上述法律规定的专有部分，物业公司有义务进行修缮。故，原告要求被告进行房屋修缮的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。被告有关楼上602南空调台是业主个人使用不属于共有，不属于物业维修范围的抗辩意见，不符合法律规定，本院不予采纳。另，原告要求被告赔偿因房子漏雨造成的损失15000元，但未能提交充分的证据加以证明，应当承担举证不利的后果，故原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京瑞来物业管理有限公司于本判决生效后三十日内对原告王文宽楼上602号房南空调台进行修缮至不渗漏；二、驳回原告王文宽其他诉讼请求。案件受理费88元，由原告王文宽负担38元（已交纳），由北京瑞来物业管理有限公司负担50元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李国平二〇二〇年九月二十四日书记员  李冰洁