北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初40285号原告：蒋平，男，1978年9月28日出生，汉族，北京宇航系统工程研究所设计师，北京市西城区双旗杆东里13号楼11层1104号。原告：段丽平，女，1977年11月22日出生，汉族，无业，北京市西城区双旗杆东里**楼****。委托诉讼代理人：赵添，北京市里仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯业涛，北京市里仁律师事务所律师。被告：赵东升，男，1976年4月19日出生，汉族，户籍地山东省乐陵市。委托诉讼代理人：闫冰，北京英淇律师事务所律师。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，董事长。委托诉讼代理人：樊耀博，男，该公司法务。委托诉讼代理人：王翼瑶，女，该公司法务。原告蒋平、原告段丽平与被告赵东升、被告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋平、段丽平的委托诉讼代理人赵添、冯业涛，被告赵东升的委托诉讼代理人闫冰、被告链家公司的委托诉讼代理人樊耀博、王翼瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋平、段丽平向本院提出诉讼请求：1.赵东升向蒋平、段丽平支付2019年2月1日至2019年10月31日的房屋租金72000元；2.赵东升向蒋平、段丽平支付违约金72000元；3.赵东升向蒋平、段丽平赔偿房屋贬值损失50万元；4.链家公司对第1至3项诉讼请求承担连带赔偿责任；5.判令赵东升、链家公司承担本案诉讼费由。事实与理由：2018年10月30日，蒋平、段丽平与赵东升及其妻子、链家公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定蒋平、段丽平将其名下位于北京市丰台区成寿寺中路18号7号楼12层3单元1203号房屋（以下简称1203号房屋）出租给赵东升。蒋平、段丽平将房屋交付至赵东升并办理了相关房屋交割事宜。赵东升一次性支付了2018年11月的租金8300元及押金8000元。2018年11月30日，因房屋漏水，蒋平回1203号房屋维修时，发现该房屋的实际居住人是刘惠芬，当时该租客以假名告知其系为赵东升的表姐，此后该租客以微信转账方式支付2018年12月及2019年1月的租金16700元。2019年1月8日，成寿寺派出所及房屋所属物业公司告知原告，1203号房屋内租客涉嫌犯罪活动且涉及命案。两原告多次至成寿寺派出所制作笔录，后得知刘惠芬并非赵东升表姐，且在涉案房屋内聚众赌博，并有人自该房屋内跳楼身亡。此后，两原告多次联系赵东升要求其交付租金并办理腾退房屋事宜，但赵东升均不予配合，后才知道陪同赵东升签订《租赁合同》并验房的人并非赵东升妻子。赵东升与链家公司隐瞒真实情况，虚构事实，令两原告作出错误的意思表示签订《租赁合同》，并最终导致两原告不但受到租金损失，而且由于1203号房屋牵涉命案致该房屋价值大幅度降低，并由于该房屋牵涉命案被公安机关查封至今，两原告损失严重。赵东升擅自转租且逾期支付租金应承担相应违约责任，并应赔偿两原告损失。链家公司提供虚假信息，隐瞒重要事实应就损失承担赔偿责任。被告赵东升辩称：一、赵东升与蒋平签订的租赁合同已经解除。自2018年11月30日起，1203号房屋的承租人已变更为刘惠芬。二、蒋平、段丽平作为出租人也负有减少损失扩大的义务，但蒋平、段丽平未尽到该义务，故损失扩大的责任不应由承租人承担。刘惠芬开设赌场案已于2019年4月24日判决，并于2019年5月5日生效。该案侦查期间早于上述两个时间。因此1203号房屋迟迟未能收回的责任在蒋平自己。三、蒋平、段丽平的诉讼请求无法律和事实依据。赵东升自2018年11月30日起，已经不是涉案房屋的承租人。四、蒋平、段丽平主张房屋价值贬损的诉求无事实和法律依据。价值贬损的事实无法确定和衡量。赵东升对命案的发生不存在过错。被告链家公司辩称，前三项诉讼请求与我公司无关。我公司不认可第四项诉讼请求。本案并非居间合同纠纷，原告与我公司若存在争议，应另案起诉。我公司已经履行完毕合同约定内容。蒋平、段丽平与赵东升订立了租赁合同并完成物业交割，我公司不存在提供虚假信息、恶意串通的情形。涉案房屋转租系赵东升个人行为，我公司并不知情。房屋使用情况属于个人隐私我公司也不知情，因此相关责任不应由我公司承担。本案不属于法律明确规定需要承担连带责任情形。本院经审理查明：2018年10月30日，蒋平、段丽平（房屋出租方、甲方）与赵东升（房屋承租方、乙方）、链家公司（居间方、丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：第一条：房屋基本情况坐落于1203号房屋。第三条租赁期限：房屋租赁期自2018年11月1日至2019年10月31日。第四条租金及押金：租金每月8000元，按季支付。押1付3，各期租金支付日期2018年10月31日、2019年1月31日、2019年4月30日、2019年7月31日。押金8000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第六条居间服务：丙方应当认真负责地为甲乙双方提供订立房屋租赁合同提供的机会及中介服务，如实报告有关订立房屋租赁合同的事项，具体包括以下几项内容：（1）提供房屋租赁市场行情资讯；（2）寻找、提供发布房源、客源信息；（3）引领承租人实地看房；（4）促成租赁双方签署合法有效的租赁合同；（5）协助租赁双方办理物业交割；（6）协助租赁当事人办理住房租赁合同登记备案手续。第七条房屋维护及维修：因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。甲方承诺，出租房屋在其本人或其近亲属持有期间，在房屋本体结构范围内否发生过非正常死亡事件（包括不限于自杀、他杀、从该房屋内坠出死亡、意外死亡等）。如甲方在签署本合同前就前述事项隐瞒真实情况的，各方确认：甲方构成欺诈，乙方有权依法撤销本合同，且甲方应赔偿乙方、丙方因此产生的全部损失。第八条转租及出售：（一）除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。第十条合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同：1.迟延交付房屋达十日的；2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；4.欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金且影响乙方居住使用的；5.签署本合同后未到起租日，甲方拒绝出租该房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达十日的；2.欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金的；3.擅自改变房屋用途的；4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损害并拒不赔偿的；6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；7.未经甲方书面同意将房屋转租给第三人的；8.签署本合同后未到起租日，乙方拒绝承租该房屋的。第十一条违约责任：（一）甲方有第十条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失……（五）丙方提供虚假信息、隐瞒重要事实或有恶意串通行为的，除退还已收取的佣金外，还应赔偿由此给甲方或乙方造成的损失。第十三条其他约定实现：甲乙双方约定，2018年10月31日-2019年1月31日，按照月租金8300元，每月支付房屋租金，2019年2月1日-2019年10月31日，按照月租金8000元，按季度支付房屋租金，2018年10月31日支付8300元，2018年11月30日支付8300元，2018年12月31日支付8300元，2019年1月31日支付24000元，2019年4月30日支付24000元，2019年7月31日支付24000元。甲乙双方约定，房屋内储物间不在出租范围内，租户不擅自开启。同日，蒋平将1203号房屋交付赵东升使用。赵东升支付了租金8300元、押金8000元。蒋平称2018年11月30日其为1203号房屋做防水，发现居住人系一名女子，自称系赵东升表姐，名为“刘芯芯”，“刘芯芯”称赵东升不住该房屋了，由她来住及支付房租，“刘芯芯”共支付两个月的房租，当日支付8300元，同年12月31日支付8400元。蒋平提交微信转账记录，显示转账来自“刘芯芯：赵租户表姐”。“刘芯芯”的本名为刘惠芬。2018年12月至2019年1月，刘惠芬在1203号房屋开设赌场，从事赌博活动牟利。2019年1月7日，一名为陈风珍的女子在1203号房屋进行百家乐赌博，1月8日陈风珍从1203号房屋卧室的窗户跳下身亡。当日，北京市公安局成寿寺派出所（以下简称成寿寺派出所）接到报警电话，将刘惠芬查获。后北京市丰台区人民检察院指控刘惠芬、戈有犯开设赌场罪并提起公诉，北京市丰台区人民法院作出（2019）京0106刑初548号刑事判决书，判决：一、被告人刘惠芬犯开设赌场罪，判处有期徒刑一年三个月，并处罚金人民币五千元……。该判决已生效。蒋平、段丽平主张赵东升将涉案房屋交由刘惠芬使用系擅自转租。赵东升辩称双方于2018年11月达成口头协议解除了双方之间的房屋租赁合同，但对此未提交证据佐证。蒋平、段丽平提交2019年1月31日蒋平与赵东升的电话录音，赵东升说：“大哥挺好的，我说这大哥这真不错，这挺好的，我说这不是把大哥坑了吗？我说要是给大哥，咋的，咱说补偿点，说就是补偿点……。”蒋平说：“当时也听你说，她说是你表姐啊。”赵东升说：“她这是撒谎，当时，不撒谎她怕你不让她住嘛。”蒋平：“她是帮你打理一下房子，是吧？”赵东升说：“她把我给骗了，都是受害者。”赵东升说：“就说，你看，你看我肯定回不去了，就是你把那个合同把它终止了。我这人给凑点钱。”蒋平说：“这没法终止。你得过来，而且怎么终止咱还得再单独再谈。好吧，你现在赶紧。”赵东升：“你把它终止，你把那个钱，你把那个钱，就是，那个什么，我不住了，就是这个钱，就是押金也在你这儿。”蒋平：“这不是押金的问题，合同没解除，你人也不过来，你就得付押金的，哦不，付房租的。咱这是白纸黑字签下的合同的。”赵东升：“不是这个房子，你解除，你把房子解除。”赵东升：“不是，就是现在这房我们没在这住，我把那个房子，你就把钱给给。”蒋平：“那你去跟其他人去结，因为我是跟你签的合同，我不是跟其他他人签的。你跟谁签的合同你自己跟谁结。”赵东升：“那就你说我这钱交了，到时候我不租了我就终止了，你知道吧，这钱我交不上，我没钱。”蒋平说：“现在没法终止，昨天我们去链家那里说了好长时间，这合同没法终止，现在。你人都不来，怎么终止？”赵东升说：“不是，我现在身上真没什么。”蒋平：“你人都不来你怎么终止？你不想想，签字怎么的。”赵东升说：“我回头打给你，我这来人。”蒋平：“你赶紧的啊，按期把房租打过来。”赵东升对该录音真实性认可，但称双方之前多次沟通且赵东升一直强调合同已经结束，赵东升再次解除合同系其法律意识不够，对法律事实认定不准确，其所称的补偿亦非依据合同。本案审理过程中经蒋平、段丽平申请调取了成寿寺派出所的询问/讯问笔录。2019年1月8日蒋平的询问笔录中，蒋平称：“2018年11月30日我去给这个房屋做防水，到了以后，发现是一名女子居住，她自称刘芯芯，是赵东升的表姐，赵东升不住这里了，以后她来住，然后由她缴纳房租。”同日刘惠芬的讯问笔录中，刘惠芬称：“2018年10月份，我和我朋友赵东升打电话聊天，在聊天的过程中，赵东升说他不想住现在的房子了，我说你要不住了你就把房子租给我，正好我现在也没有房住。之后赵东升就把房东的电话给我了，我就和房东联系上了，然后我就开始租的这间房。……当时姓陈的女子屋里的窗帘和窗户一直都是关着的，我就去主卧睡觉了。1月8日10时左右有人来敲我家门，我准备去开门的时候经过姓陈女子住的房间，我看见她房间没有人，被子没有叠散落在床上，房间内左边窗户开到了最大，当时还有点风，我穿着睡衣感觉有点冷就进去房间把窗户关上了。我把窗户关上以后也没有管敲门的事，就接着回屋睡觉了。”2019年1月10日的刘惠芬的讯问笔录中，刘惠芬称：“2018年11月份，我和我朋友赵东升打电话聊天，在聊天的过程中，赵东升说他不想住现在的房子了，我说你要不住了你就把房子租给我，正好我也没有房住。之后赵东升就把房东的电话给我了并且跟我说房主今天要过来修房子，你过来直接跟房东谈，这样我就直接去了福臻家园南区7号楼3单元1203室，我过去以后赵东升把房门钥匙给我就走了，我在房间里搞卫生，过了一会儿房主蒋平就来了，他问我怎么住这儿，我跟她说我是赵东升的表妹，赵东升不住了，房子我来住，我给你交房租，蒋平就同意了，但是我们没有签租房合同，之后我开始在这套两居室里居住。”双方对上述询问/讯问笔录均认可。蒋平提交微信聊天记录、链家APP中关于二手房出售信息拟证明1203号房屋的市场价值及若房屋中有人员非正常死亡，房屋贬值30%。赵东升、链家公司对微信聊天记录真实性不认可。赵东升主张链家APP中关于二手房出售信息拟证明1203号房屋的市场价值不具有参考性。链家公司称若房屋发生非正常死亡事件，房屋价值会贬损。蒋平、段丽平主张2019年1月10日成寿寺派出所民警告知其不能进入1203号房屋，什么时候能进等通知，由民警带其进入，后民警一直未与其联系，并提交其与成寿寺派出所民警（电话为135XX******）的电话录音进行佐证。赵东升对录音不认可。本院前往成寿寺派出所调查核实该情况，通过135XXXX****的电话与该民警沟通，该民警称其告知过蒋平暂时不能进入1203号房屋，待侦查完毕后可以进入，侦查时间大概一个多月，现记不清楚是否告知蒋平可进入1203号房屋。另，赵东升同意押金在本案一并处理，蒋平同意押金抵扣租金。本院认为：一、蒋平、段丽平与赵东升、链家公司签订的《北京市房屋租赁合同》是否于2018年11月30日前解除？蒋平、段丽平与赵东升、链家公司签订《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。赵东升辩称其于2018年11月30日前与蒋平口头协议解除了上述租赁合同，并以刘惠芬在成寿寺派出所的供述为证。在成寿寺派出所的讯问笔录中，刘惠芬供述其跟蒋平自称与赵东升具有亲属关系，由其居住1203号房屋并交纳租金。刘惠芬的供述不足以证明蒋平、段丽平与赵东升解除房屋租赁合同，而与刘惠芬形成新的房屋租赁合同关系。蒋平之所以同意刘惠芬居住1203号房屋，系基于其与赵东升之间的房屋租赁合同以及刘惠芬所谓的赵东升亲属的身份。2019年1月31日，蒋平与赵东升之间的录音亦能证明双方此前的房屋租赁合同并未解除。因此，赵东升主张双方之间的房屋租赁合同已于2018年11月30日前解除的抗辩意见，本院不予采信。二、赵东升是否存在转租行为？转租，是指承租人将租赁物转让给第三人使用收益，承租人与第三人形成新的租赁关系，但承租人与出租人的租赁关系仍然存在的一种交易形式。本案中，刘惠芬直接将租金支付给蒋平，其与赵东升之间并未形成新的租赁关系的意思表示，因此蒋平、段丽平主张赵东升未经其允许擅自将房屋转租给刘惠芬，本院不予采信。三、赵东升是否应赔偿1203号房屋贬值损失。合理使用房屋，不得利用房屋从事违法活动，是承租人基本的义务。本案中，双方之间房屋租赁合同亦约定承租人利用房屋从事违法活动，出租人有权解除合同、收回房屋，要求承租人支付违约金。刘惠芬在1203号房屋内开设赌场，已构成犯罪，且在开设赌场期间，陈风珍在房屋内跳楼身亡。刘惠芬系因赵东升的关系住进1203号房屋，根据合同相对性的原则，赵东升应当就刘惠芬的行为向蒋平、段丽平承当相应的违约责任。1203号房屋发生跳楼死亡事件，该非正常死亡事件与房屋存在较大联系，从现实来看，房屋内发生非正常死亡事件会引发人们的恐惧、不安和忌讳，从而影响房屋的出售和出租，给房屋所有权人造成损失。本案中双方的房屋租赁合同也约定了“甲方承诺，出租房屋在其本人或其近亲属持有期间，在房屋本体结构范围内否发生过非正常死亡事件（包括不限于自杀、他杀、从该房屋内坠出死亡、意外死亡等）。如甲方在签署本合同前就前述事项隐瞒真实情况的，各方确认：甲方构成欺诈，乙方有权依法撤销本合同，且甲方应赔偿乙方、丙方因此产生的全部损失。”此条款亦可证明房屋内发生非正常死亡事件限制了房屋所有权人对房屋的收益及处分权，使房屋的使用、交易价值贬损。因此，赵东升应当赔偿蒋平、段丽平房屋贬值损失。具体赔偿金额，本院根据1203号房屋的情况、租金情况及非正常死亡事件对房屋出租、出售可能产生的影响予以酌定。四、赵东升是否应支付2019年2月1日至10月31日的租金？赵东升在2019年1月30日的录音中多次跟蒋平提出解除合同，蒋平未同意。赵东升的解除理由不符合双方之间房屋租赁合同第十条第（三）款的约定，亦不符合法定解除的条件，因此双方之间的房屋租赁合同并未于当日解除。虽然因刘惠芬的犯罪行为及跳楼事件的发生，赵东升无法使用1203号房屋，但此情况亦因赵东升违约行为所致，故赵东升应当按照合同约定支付剩余租金。蒋平、段丽平同意以赵东升支付的押金抵扣相应的租金，本院不持异议。赵东升未按合同约定的期限交纳租金，亦构成违约，蒋平、段丽平主张赵东升支付违约金，本院予以支持，但违约金的金额，依据双方之间房屋租赁合同的约定应为8000元。五、链家公司是否应当承担连带责任？链家公司作为居间方，为委托方报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。蒋平、段丽平主张链家公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、提供虚假情况，未进行举证，本院不予采信。蒋平、段丽平主张链家公司承担连带赔偿责任，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十九条之规定，判决如下：一、被告赵东升于本判决生效后七日内向原告蒋平、段丽平支付2019年2月1日至2019年10月31日的租金64000元；二、被告赵东升于本判决生效后七日内向原告蒋平、段丽平支付违约金8000元；三、被告赵东升于本判决生效后七日内向原告蒋平、段丽平赔偿房屋贬值损失250000元；四、驳回原告蒋平、段丽平的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10240元，由原告蒋平、段丽平负担4993元（已交纳），被告赵东升负担5247元（于本判决生效后七日内交纳）。公告费260元，由被告赵东升负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  邹 萌人民陪审员  李红新人民陪审员  孙 慰二〇二〇年九月二十七日法官 助理  李 强书 记 员  张 萍