四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终1561号 上诉人（原审原告）：黄兰，女，汉族，1969年5月20日出生，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：许怀军，四川临龙律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：任丽君，女，汉族，1970年3月4日出生，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：赵德成，四川联衡律师事务所律师。 原审第三人：绵阳凯北建筑工程有限公司，住所地：四川省绵阳市涪城区临园路西段**，统一社会信用代码：9151070308583090X1。 法定代表人：李川林，该公司执行董事兼总经理。 原审第三人：江油易生房地产开发有限公司，，住所地：四川省江油市三合镇桂香村**，一社会信用代码：91510781795824192Y。 法定代表人：黄涛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘丽萍，该公司职员。 上诉人黄兰因与被上诉人任丽君、原审第三人绵阳凯北建筑工程有限公司（以下简称凯北公司）、原审第三人江油易生房地产开发有限公司（以下简称易生公司）案外人执行异议之诉一案，不服四川省江油市人民法院（2019）川0781民初5154号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄兰及其委托诉讼代理人许怀军，被上诉人任丽君的委托诉讼代理人赵德成，原审第三人易生公司的委托诉讼代理人刘丽萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人黄兰上诉请求：一、撤销原判，依法改判解除对案涉房屋的查封，终止执行或将本案发回一审法院重审；二、本案一、二案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：原判认定事实错误。上诉人黄兰对案涉房屋拥有所有权，能够排除被上诉人任丽君对该房屋的执行。首先，上诉人早在2017年11月27日就与易生公司签订了《商品房买卖合同》并在江油市房管局办理了备案登记，而本案中，被上诉人任丽君是在2018年11月26日才查封了案涉房屋。其次，上诉人在2018年1月5日已经取得了案涉房屋的钥匙并实际占用该房屋，房屋的占有与否并不能以房屋是否使用或者缴纳物业费来进行判断，只要拥有了房屋钥匙就应当认定为实际占有了房屋。再次，上诉人在与易生公司签订了《商品房买卖合同》后，向易生公司法定代表人黄涛累计支付了235.15万元，加上之前借款冲抵，上诉人实际支付了275.15万元，虽然其中有103.15万元没有支付至易生公司指定的账户，但上诉人与黄涛之间没有任何经济往来，上诉人转给黄涛的钱款全是购房款，上诉人是在黄涛的指示下将购房款转入黄涛指定的银行账户。原判简单地将履行合同过程中的瑕疵认定为没有履行合同义务是认定事实错误。上诉人支付给黄涛的款项虽然超过了案涉房屋的购房款192万元，但上诉人与易生公司均认可上诉人支付的款项中包含了全部购房款，应当视为上诉人已经完全履行了付款义务。上诉人购买的五套房屋全部被法院查封，如果本案中法院以上诉人支付的款项没有进行备注或特指而认定上诉人没有支付购房款， 那么其余案件的执行法院也能够以同样的理由驳回上诉人的异议，将导致上诉人支付了275.15万元现金而不能够获得任意一套所购房屋，给上诉人造成巨额损失。最后，上诉人和易生公司签订《商品房买卖合同》后，案涉房屋就被法院查封，导致上诉人不能办理过户登记，其原因不在于上诉人。本案的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形，能够排除被上诉人的执行。另外，一审法院在借款合同纠纷一案财产保全过程中存在严重程序违法，江油市人民法院在执行过程中存在程序违法。 被上诉人任丽君辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当依法予以维持。当时国创公司（后改名为凯北公司）作为居间公司为易生公司提供居间服务，易生公司将10套房屋网签备案在国创公司名下。2017年上半年，易生公司承诺以房屋作为抵押向银行贷款用以清偿出借人资金，包括任丽君在内的出借人同意解除国创公司名下的房屋网签备案，但易生公司并未以房屋贷款还债，而是将房屋网签备案到其他人名下，其中就包括黄兰名下5套，中元公司法定代表人黄强廷名下1套。黄强廷提出执行异议后，绵阳市中级人民法院于2018年6月28日作出（2018）川07民终1432号民事判决，驳回了其异议。本案中，上诉人黄兰所称资金支付、房屋交付与合同约定及交易习惯不符，黄兰所举的证据不能证明已经支付了五套房屋（包括案涉房屋）的全部价款，也没有在法院查封后支付剩余价款。黄兰不是案涉房屋的所有权人，也不享有物权登记请求权，其不享有排除执行的权利，应驳回其上诉请求。 原审第三人易生公司述称，上诉人黄兰与易生公司之间的房屋买卖是真实的，我们是按照正常程序办理网签和备案登记，房屋的产权和土地证还在易生公司名下，该小区全部业主都没有办理产权登记，查封案涉房屋是不正确的。 黄兰向一审法院起诉请求：一、解除对其享有的位于四川省江油市××镇××村××道××段××号××幢××层××号房屋的查封，终止执行，并确认该房屋权属归黄兰所有；二、本案诉讼费由任丽君承担。 一审法院认定事实：任丽君与易生公司、凯北公司民间借贷纠纷一案，四川省绵阳市涪城区人民法院于2018年11月23日立案受理。2018年11月26日，四川省绵阳市涪城区人民法院依据任丽君的财产保全申请，作出（2018）川0703民初8018号民事裁定书，裁定以233.16万元为限，冻结易生公司、凯北公司银行存款，或查封、冻结等值的其他财产。依据上述民事裁定书，该院以233.16万元为限，对易生公司名下位于四川省江油市××道××段××号××幢××层××号的商业用房（以下简称案涉执行标的房产）予以查封，江油市不动产登记中心登记的查封期限自2018年11月28日起至2021年11月27日止。2018年11月27日，四川省绵阳市涪城区人民法院裁定将该案移送至四川省江油市人民法院管辖。2019年3月25日，四川省江油市人民法院对任丽君与易生公司、凯北公司及国创控股集团有限公司民间借贷纠纷一案作出（2019）川0781民初393号民事判决书，判决：一、被告易生公司于本判决生效后十五日内归还原告任丽君借款本金145万元及利息（利息自2016年4月26日起至款项付清日止，按月利率2%计算）；二、被告凯北公司对被告易生公司在原告任丽君处的借款145万元及利息承担连带清偿责任……该判决发生法律效力后，因易生公司、凯北公司未履行给付义务，任丽君遂向四川省江油市人民法院申请执行，四川省绵阳市涪城区人民法院对案涉执行标的房产采取的保全措施依法自动转为执行中的查封措施。在执行过程中，黄兰于2019年9月16日对执行标的提出执行异议。2019年9月27日，四川省江油市人民法院作出（2019）川0781执异79号民事裁定：驳回黄兰的执行异议。该民事裁定书于2019年10月11日送达黄兰，黄兰于2019年10月24向四川省江油市人民法院提出执行异议之诉。 同时查明：2017年11月27日，黄兰与易生公司签订《商品房买卖合同》，约定由买受人黄兰以192万元价款购买出卖人易生公司出售的案涉执行标的房产，建筑面积320.29㎡。付款方式为分期付款，在2018年12月1日前分3期支付。其中，2017年12月1日前首期支付30％即576000元，2018年5月31日前支付第二期30％即576000元，40％余额即768000元在2018年12月1日前付清。2017年11月30日，易生公司向黄兰发出《委托书》，要求黄兰将全部购房款以现金或转账方式转（存）入该公司总经理黄涛的个人银行账户内，并指定了收款银行卡卡号（开户行：中国建设银行绵阳分行花园景都支行，账号6217××××6412）。自2017年11月28日起至2017年12月18日止，黄兰以银行转账方式分12次向易生公司指定收款账户内转入132万元（其中2017年11月28日转入20万，11月30日分三次转入15万，12月2日转入5万，12月3日分两次转入21万，12月5日转入50万,12月9日分两次转入10万，12月13日转入1万，12月18日转入10万）。2017年12月25日，黄兰以银行转账方式向黄涛在中国建设银行绵阳火车站客站支行开设的个人账户转款53.15万元，次日即12月26日又向该账户转入50万元。黄兰累计向黄涛个人银行账户转款235.15万元。 另查明：黄兰于2017年11月27日分别与易生公司签订5份商品房现售合同，购买易生公司出售的位于四川省江油市××道××段××号××幢××层××号，3层1号、8号商业用房，合计应支付购房款889.1万元。买卖双方于2017年11月27日办理了房产交易合同备案登记手续，但未按照约定自合同登记备案之日起30日内向房屋登记机构办理该商品房预告登记手续。黄兰累计向易生公司指定收款账户转款132万元，占购房总价款的14.85%。黄兰在向易生公司指定账户转款时，未注明款项的具体用途，未明确支付行为对应的合同号或房产号。2018年1月5日，黄兰向易生公司出具收条，“同意接收”案涉执行标的房产。 上述事实，有双方当事人的陈述、黄兰身份证复印件、任丽君身份证复印件、内资企业登记信息及营业执照复印件、（2019）川0781民初393号民事判决书、（2019）川0781执异79号民事裁定书及送达回证、《商品房买卖合同》、《委托书》、房地产权登记信息、查封登记信息、保全告知书、案涉执行标的房产图片、商品房现售合同备案信息、中国建设银行个人活期账户交易明细、接收房屋收条、上海浦东发展银行绵阳分行个人活期账户交易明细及对账单等经过庭审质证并具有合法性、真实性、关联性的证据在卷佐证。 一审法院认为：黄兰与易生公司签订的《商品房买卖合同》虽然经网签并在有关部门备案，但并不产生所有权转移的法律后果。黄兰与易生公司同一天签订五份购房合同，易生公司向黄兰出具的付款《委托书》中明确要求黄兰将全部购房款转入指定账户，该付款《委托书》并未特别约定“全部购房款”的范围，即仅指案涉执行标的房产的购房款，还是五处房产的全部购房款，故从付款《委托书》的文字表述来看，应当理解为五处房产的全部购房款均应转入指定账户。易生公司述称在签订合同前已向黄兰个人借款40余万元用于缴纳税款，但未提交相关证据，任丽君也不予认可，故一审法院对该事实不予确认。虽然黄兰于2017年12月25日、12月26日分两次向黄涛个人银行账户转款103.15万元，但黄涛接收款项的银行账户并非付款《委托书》指定的购房款接收特定账户，故一审法院对黄兰向黄涛支付的103.15万元不予认定为支付的购房款。根据黄兰和易生公司提交的支付明细，如果把黄兰向黄涛两个银行账户转入的资金均认定为购买案涉执行标的房产的购房款，则支付总额235.15万元加上易生公司自认的借款抵付付款40余万元，则黄兰的支付数额已远远超出案涉执行标的房产的购房款192万元，由此可以证明黄兰向黄涛个人账户转入的资金与购买案涉执行标的房产没有特定的对应关系。 易生公司虽然向黄兰出具了日期为2017年11月30日、金额为192万元的收款收据，但该收据载明的收款时间、收款金额与本案查明的案件事实不符，对该证据的证明力一审法院不予采信，不能据此认定黄兰支付192万元购房款的事实。根据现有证据，黄兰仅向易生公司指定的收款账户支付132万元，黄兰既未按照约定付款方式及时、足额支付案涉执行标的房产的购房款，也未全部支付五处商业用房的购房款，已付购房款仅占应付购房款的14.85%，黄兰在向易生公司指定银行账户转入资金时，并未明确其履行付款义务的行为与具体的《商品房买卖合同》编号之间的特定对应关系，故已经支付的132万元也不能认定为支付案涉执行标的房产购房款。黄兰与易生公司在人民法院查封案涉执行标的房产之前虽已签订合法有效的书面买卖合同，黄兰向易生公司出具了收房收据，易生公司也确认黄兰已合法占有该不动产，但黄兰未支付全部价款，也未按照合同约定在支付部分价款的情况下将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，故黄兰不享有足以排除执行的民事权益。 综上，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十一条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，遂判决如下：驳回黄兰的诉讼请求。案件受理费22080元，由黄兰负担。 二审中，上诉人黄兰向本院提交了如下证据：1.四川省江油市人民法院作出的民事裁定书六份，证明与任丽君借款合同纠纷相同的系列案件已被法院裁定驳回起诉，理由是涉嫌非法集资，该系列案件已移送四川省江油市公安局经侦大队，如果任丽君的案件是非法集资，法院就不应受理和办理保全。2.房屋交付清单，证明2018年1月5日易生公司已将五套房屋交付给黄兰，黄兰对该房屋已经实际占有；3.除案涉房屋外的另外四套房屋的商品房买卖合同和收款收据，证明黄兰在易生公司开发的“明月·雍景湾”同时购买了包括案涉房屋在内的五套商业用房（包括1幢1楼8号，2幢2楼1、2、3号，2幢3楼1号），易生公司于2017年11月30日出具了购房款收据。4.2017年10月6日易生公司与江油市中元科技有限公司（以下简称中元公司）签订的《借款合同》、2017年11月16日黄兰、易生公司、中元公司签订的《三方协议》、2017年11月25日黄兰与中元公司签订的《债务承担协议》，证明易生公司从中元公司处借款900元，易生公司与中元公司法定代表人黄强廷签订了《商品房买卖合同》，将抵押给国创公司的10套房屋网签备案于黄强廷名下，以房屋买卖方式为中元公司提供了担保；经易生公司、中元公司、黄兰三方共同协商，易生公司与中元公司解除《商品房买卖合同》，由黄兰代易生公司向中元公司返还借款600万元，易生公司与黄兰重新签订《商品房买卖合同》，办理买卖合同备案，开具《收款收据》。 被上诉人任丽君质证认为：1.对民事裁定书的真实性不持异议，但与本案不具有关联性，不能达到其证明目的。2.对四份商品房买卖合同内容的真实性有异议，相同位置二楼价款与三楼价款一致与常理不符，另外1幢1楼8号与10号两处房屋单价相差巨大，8号是八千余元，10号是一万四千九百余元，特别是合同约定的交房时间与同时购买的案涉房屋交房时间不一致。3.对收款收据有异议，形成时间可能晚于一审开庭时间，如系此前形成应在一审中提交。4.对有关抵债证据的真实性有异议，既然形成时间在房屋买卖之前，则一审中就应提交，其实际形成时间可能晚于一审开庭时间；同时黄兰没有证据证明其向中元公司偿还了600万元，不能证明抵付了600万元购房款；合同约定的付款方式和黄兰、易生公司在本案一、二审中的陈述不符。 二审查明：1.黄兰提供的其与易生公司签订的有关购买“明月·雍景湾”五套商业用房的《商品房买卖合同》签署时间均为“2017年11月27日”，收款收据载明的时间均为“2017年11月30日”，所涉的五套房屋分别为“明月·雍景湾”1幢1楼8号、2幢2楼1、2、3号、2幢3楼1号。 2.黄兰与中元公司2017年11月25日签订的《债务承担协议》中第二条约定：“双方同意：在2019年12月底前向乙方付清600万元欠款，本协议生效之日起至2019年12月31日前，按月利率1.5%计息，逾期付款，未付款部分按月利率2%计息。”黄兰陈述其代易生公司偿还中元公司的600万元是以中元公司与黄兰的债务抵消。黄兰另陈述因案涉商业用房位置较偏，商业氛围尚未形成，故实际未利用。 本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案争议焦点是：黄兰对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，《商品房买卖合同》约定对案涉房屋价款192万元由黄兰在2018年12月1日前分3期支付，即“2017年12月1日前首期支付30％即576000元，2018年5月31日前支付第二期30％即576000元，40％余额即768000元在2018年12月1日前付清”，黄兰在2017年11月28日至2017年12月18日期间陆续向易生公司法定代表人黄涛账户转款共计132万元（其中2017年11月28日转入20万，11月30日分三次转入15万，12月2日转入5万，12月3日分两次转入21万，12月5日转入50万,12月9日分两次转入10万，12月13日转入1万，12月18日转入10万），2017年12月25日、26日又向黄涛两次转款共计103.15万元，黄兰转款的时间、金额与买卖合同约定不符，难以认定其转款就是支付案涉房屋购房款；虽然易生公司给黄兰出具了收款收据，但收款收据出具的时间为2017年11月30日（另外四套房屋的收款收据载明的时间与此相同），但上述转款中大部分转款时间均在此之后，易生公司在黄兰转款前即统一出具收款收据，与常理不符；另外，黄兰与易生公司同时签订了五套房屋的买卖合同，其并未区分转款与每套房屋的对应关系，黄兰陈述其代易生公司偿还中元公司的600万元是以中元公司与黄兰的债务抵消，并未提供证据证明，且与《债务承担协议》的约定不符。 综上，上诉人黄兰提供的证据不足以证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持；原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22080元，由黄兰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 廖小军 审 判 员 陈兴旺 审 判 员 兰大波 二〇二〇年九月七日 法官助理 杨小艺 书 记 员 毛玉红