北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初28114号原告：景志国，男，1978年5月3日出生，汉族，山西省运城地区永济市村民，住北京市顺义区，身份号码×××。被告：陈**，男，1982年1月4日出生，汉族，浙江省青田县高市村民，住浙江省青田县高市，身份号码×××。原告景志国诉被告陈**房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告景志国到庭参加诉讼。被告陈**第一次庭审到庭参加诉讼，第二次庭审经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告景志国向本院提出诉讼请求：1、判令双方于2019年3月15日签订的《房屋租赁合同》解除；2、判令被告退还原告已付租金130000元；3、判令被告赔偿原告装修损失182260.44元；4、判令被告支付原告营业损失140700元、工人工资5.6万元；5、诉讼费、鉴定费由被告负担。事实与理由：原告与被告于2019年3月15日签订《房屋租赁合同》，约定原告承租位于顺义区×××房屋用于经营饺子牛肉面。签订合同前，被告承诺将影响原告正常使用房屋的两处楼梯拆除，且将该承诺列入合同之中，但时至今日该承诺并未兑现，造成原告正常经营受到严重影响。在《房屋租赁合同》中，被告承诺无偿为原告提供经营执照、卫生许可证，且如果因被告原因使原告停业，停业期间损失由被告承担。合同签订后，原告依约向被告缴纳了租金13万元，但在合同履行过程中，北京市顺义区食品药品监督管理局进行检查时认定被告所提供之营业执照、卫生许可证不能从事饺子牛肉面经营，同时责令原告停止经营，为此原告找到被告，双方达成一致意见并签署协议：“因营业执照的问题，饭店（饺子牛肉面）出现罚款或者停业的一切经济损失由我（超市）负责承担。”协议签订后，北京市顺义区食品药品监督管理局于2019年9月3日责令原告停止经营。原告认为，被告未拆除楼梯之违约行为，以及提供无法合法有效经营的营业执照、卫生许可证之行为造成原告不能正常经营，导致合同目的无法实现，故起诉，望判如所请。被告陈**辩称：被告不同意原告诉讼请求。被告收取原告租金共计13万元，但双方约定每年16万元，原告还差3万元租金未付。关于原告主张的装修和设备损失不认可，原告主张的营业损失也不认可，都不应该由被告赔偿，之前原告已经在此经营很久了，是从2019年3月15日开业，原告因为什么原因停业不清楚，被告有餐饮营业执照和卫生许可证，原告能否用与被告无关，被告有执照是属实的，原告认为可以用，所以才租，且已经经营半年，原告停业与被告无关。关于原告提到的两处楼梯，双方签订合同时协议的拆除门口楼梯，拆除时间是2019年7月左右，另一处楼梯并没有承诺拆除，也不影响原告使用，该楼梯是在东边，原告的店门是在西边，西边门口的楼梯已经拆除了。被告同意解除合同，原告是2019年9月停业，现在也是闲置状态，同意法院判决解除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的房屋租赁合同、现场检查笔录、被告签字确认的承诺书、照片、集体土地使用证、装饰报价单、票据、微信和支付宝截屏、银行转账记录、食品经营许可证和营业执照，评估机构出具的评估报告及发票，本院自相关部门调取的涉诉房屋建造手续的回复及现场拍摄的照片，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：2019年3月15日，陈**（甲方，出租人）与景志国（乙方，承租人）签署《房屋租赁合同》，约定：一、甲方将自有的坐落在×××的房屋出租给乙方使用。双方约定本房屋的租赁期为2019年3月15日起至2021年3月14日止；二、本房屋年租金为160000元，租金每年结算；三、租金支付时间及方式：年付……五、甲方在合同期内，不能擅自无故收回租给乙方的房屋，如有类似行为而造成的乙方的经济损失时应赔偿乙方相应损失（如遇特殊原因收回房屋，需要提前一个月告知乙方）；甲方无偿给乙方提供工商执照、卫生许可证使用，如果因甲方原因使乙方停业，停业期间损失由甲方承担……七、合同的解除。租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同，收回本房屋。(1)擅自将房屋转让，对外投资入股或与他人调换；(2)利用承租房屋进行非法活动，损害社会公共利益和甲方的利益的；(3)乙方未按约定期限支付租金超过一个月。八、发生争议时，甲、乙双方友好协商解决。如协商不成，须向当地人民法院提起诉讼。九、本合同一式两份甲、乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。合同手写备注：首付130000元，剩下30000元欠三个月。另外在第七条空白处还手写有“四个月内门前楼梯拆除”。合同还约定了其他权利义务。签订合同后，景志国向陈**支付了租金13万元。景志国对涉诉租赁房屋进行了装修改造，并在此处经营饺子牛肉面馆。景志国称合同手写内容均是陈**写的，签订合同一个月后我去找他谈拆楼梯的事情，陈**在合同上补写的拆除内容，应当是店铺开张后四个月拆除，店门前的楼梯是2019年7月拆除，店铺是朝西开门，门靠北侧，7月拆除的是门北边的楼梯，但是南边的楼梯还是没有拆，租房时口头问过陈**两个楼梯能否拆除，陈**表示能拆，我才租的。为此，景志国提交照片四张，证明两个楼梯对店铺的门和牌子均有遮挡。对此，陈**表示照片真实性认可，也认可合同手写内容为自己所写，但表示景志国店门前的楼梯是在四个月内拆除的，我只承诺拆除他店门前的楼梯，实际拆除的也是门口的楼梯，没有答应拆除另一处楼梯。2019年8月29日，北京市顺义区市场监督管理局对景志国经营的饺子牛肉面馆进行监督检查，并出具《现场检查笔录》，笔录中记载：2019年8月29日我局执法人员到达该单位进行检查，现场检查发现该店未取得食品经营许可证，正在从事食品经营活动。现场发现冰柜1台、冰箱2台、蒸箱1台、灶台、炒锅、面锅各1台、菜刀2把、案板2个。已责令该店负责人立即停止营业。当日，陈**给景志国出具书面文字材料一份，内容为：“因今天（2019.8.29）食药所来找，说营业执照不合格让停业（饺子牛肉面）。经双方协议，如果因为营业执照的问题，饭店（饺子牛肉面）出现罚款或者停业的一切经济损失由我（超市）负责承担”。2019年9月3日，北京市顺义区食品药品监督管理局对景志国经营的饺子牛肉面馆进行监督检查，并出具《现场检查笔录》，笔录中记载：2019年9月3日我局执法人员到达该单位检查，经营者无法提供食品经营许可证，执法人员依法要求该单位停止经营。景志国的店铺于当日开始停业。景志国称签订合同时陈**提供的营业执照、食品经营许可证是北京顺富隆祥超市的证照，陈**说该超市可以办餐饮，之前做过米线、砂锅、炸鸡，用的都是这个执照，但是市场监督管理局因为陈**在超市销售过期食品问题来检查，同时检查了我经营的面馆，认为该执照不符合做餐饮的标准，说变更为隆祥餐饮才可以，遂认定为无照经营，后找陈**沟通，陈**称可以继续经营，如有问题损失他承担。为此，景志国提交如下证据予以证明：1、集体土地使用证复印件一份【京顺集用（2014）第00004号】，是陈**提供给景志国的，景志国开始营业两个多月时想弄美团外卖，但是陈**提供的执照无法通过，所以想自己办个执照，陈**就给提供了该土地证用来办理执照，但是没有办下来，土地证登记的使用人是北京儒枫商贸有限公司，该公司是大房东。2、装饰报价单及票据69张原件，证明景志国的装修花费，报价单是设计和装修的估价，之后找人装修，包括购买设备以及食品，支出大约23、24万元，收据中有一张电费的收据是2019年8月27日之前电费，已经支付陈**了，之后的电费没有给陈**，停业后房屋只有一个冰柜，其他没有用电。3、微信和支付宝截屏各一张，证明景志国经营期间的月收入10万元左右。4、食品经营许可证和营业执照复印件，证明陈**当时给景志国的证照手续。对于景志国提交的证据，陈**的质证意见为：证据1真实性、证明目的认可，超市面积是1000多平方米，在该土地证范围内；证据2真实性、证明目的均不认可，租赁给景志国的房屋面积100多平方米，承租后景志国进行了装修和经营，其装修花费及票据真实性陈**无法核实，与陈**无关，不应该陈**承担；证据3真实性、证明目的均不认可，景志国的生意不是很好，不认可其营业收入金额；证据4真实性、证明目的认可，登记的刘淑凤是原来的房东，后来卖给了北京儒枫商贸有限公司，提供的该执照是没有问题的，上面有餐饮服务，景志国也经营了五、六个月，市场监督管理局为何认为该执照不可以陈**不清楚，签署合同时执照也给景志国确认了，超市里还有经营炸鸡的，景志国经营的店铺原来是做米线和砂锅的。陈**称涉诉房屋是房东租给我老乡林金兰，我老乡又转租给我，我和林金兰有合同，房东也认可是我租的房；景志国租赁后，没有按照合同约定支付剩余的3万元租金，他要求把楼梯拆除才给3万元租金，我和他协商针对楼梯问题减免一部分租金，但是景志国不同意；关于执照可以增加餐饮项目，变更公司名称，正在和房东协调办理中；景志国租赁前，该房屋是卖烟和手机的，后超市整体装修，我把该位置装修成美食城，地板砖、吊顶是我装修完成，墙贴了瓷砖，灯具也是我安装的，另外我安了一台空调，其他没有了，景志国租赁后他又再次进行了装修。对此，景志国表示认可陈**装修完成了地板砖、吊顶、贴墙砖，部分灯具是陈**安装，另外安了一台空调，其他均不是陈**装修的，均是景志国自己装修的，我承租的时候，陈**说把空调拆走，但是后来双方协议不拆了，我给陈**2000元折款，后来没拆，因为我给超市做了一堵墙，便用此费用来折抵空调的钱了。陈**不认可用该堵墙折抵空调的费用，墙是景志国为了与超市隔开，自己经营需要建的。本院向北京市规划和自然资源委员会顺义分局调查核实，该局回复：集体土地使用证【京顺集用（2014）第00004号】位置，经查，北京儒枫商贸有限公司未申请办理房屋的建设工程规划许可证，本机关未制作。审理中，景志国申请对涉诉房屋的装修现值进行评估，经法院摇号确定鉴定机构为北京大展资产评估有限公司，后2019年11月28日进行了现场踏勘，对于景志国施工完成的装修部分进行了现场确认，陈**经本院合法传唤未到现场，此后也拒绝参与案件的后续流程，也未提供有关执照的变更材料。该评估公司2020年3月6日出具《资产评估报告》，评估结论为涉诉景志国租赁的房屋装修现值价值为120516.86元。景志国就此提出异议：一、评估报告中部分物品与实际情况不符：不锈钢灶台长度为1.2米，实际为12米。二、评估报告中遗漏部分装修物品，具体如下：包间1遗漏地砖（黑色），遗漏两处桑拿板。三、部分装修物品估价与实际价值严重不符：煤气管道估价450元，实际花费8000余元，差距较大；不锈钢烟灶3个，每个为3米，评估报告估价8550元，实际单价为每米1700元，共计15300元，评估价与实际价格差距较大。屋内不锈钢隔断估价与实际价格差价在3000元左右；大门差价3500元左右；包间门实际花费与评估价差价1000元左右等。就此，评估公司回复：1、评估报告中不锈钢灶台长度确实为12米，为评估人员输入错误。2、本次评估进行了现场勘查，且异议人陪同评估人员一同现场勘查指出哪些项目为评估项目，评估人员进行了现场记录核对。完成现场工作后，通过微信将评估明细表发送给了异议人核对项目数据及是否缺少项目，异议人增加了三项，但未提及异议第二项中的两个项目。（1）根据现场照片可以确认有包间1的地砖，均为灰色地砖，现场未说明是景志国施工，评估人员未加入评估范围。（2）遗漏两处桑拿板是什么位置的桑拿板，评估现场勘查中并未有记载。请提供相关说明（位置、名称、面积说明等）及照片，与现场勘查情况及照片进行核对，如有必要可以复勘现场进行核实。3、评估对象为装饰装修，市场价格差异较大，评估基准日与装修完成日有一定时间差。且评估为装修残值，扣除一定损耗，理论成新率、勘察成新率均有所降低，不能与异议人购置时价格一致，产生差异。（1）煤气管道评估值评估人员计算链接错误，单价为300元/米，评估原值为7500元，成新率99%，评估净值7425元。此项调整后评估结果为127491.86元。（2）不锈钢烟灶为市场询价每个3000元，评估原值为9000元，成新率为95%，评估净值为8550元。（3）屋内不锈钢隔断、大门、包间门等价格差异表现在：评估原值的减值及综合成新率影响，导致评估结果与异议人购买实际价格有差异。后评估机构进行了复勘，并于2020年7月23日出具《补充说明》，二次勘查评估结果为房屋装修现值二次勘查后的评估价值为61743.58元。为此，景志国共预缴评估费18000元。经本院释明，因房屋无建造审批手续，合同涉及无效情形，就此景志国表示合同效力由法院认定，其撤回第一项诉讼请求，其他诉讼请求不变。景志国表示租赁房屋时，陈**给我了一个月的装修期，2019年2月20日左右开始装修，2019年3月29日开业，一直经营到2019年9月3日，经营期间一个月的毛收入五六万元，2019年7月20日陈**拆除北边楼梯后生意开始好转，每个月营业额十三、四万元，利润大概四五万元，没拆楼梯之前没有盈利，请求赔偿营业损失指的就是2019年9月、10月停业办照两个月期间的营业损失100500元及楼梯没拆前耽误四个月的盈利40200元，共计140700元；经营期间雇佣了9个人，停业的9月、10月也是照常发工资的，平均每人每月5000元，两个大厨每人8500元，还有一个普通厨师每月5000元，剩下打杂三人和服务员三人每人3000元，工资均发的现金；涉诉房屋内有我的桌椅板凳（六七万元）、后厨用具（包括冰箱冰柜七八万元）、空调设备（除了抵电费的还有一个2800元左右的空调）等物品，价值十余万元，现在因为大房东找不到陈**，所以不让我拉东西，就此我与房东协商解决，在本案中不主张了；2019年8月27日之前的电费均给了陈**，此后至大房东收回房屋期间产生的电费1500元，大房东让我用一台空调折抵，大房东是把锁换了，我进不去了。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据本案查明情况，涉诉租赁房屋未取得建设审批规划手续，根据前述法律规定，景志国与陈**达成的房屋租赁合同应属无效合同。关于合同无效后的处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于景志国主张陈**退还租金的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。因陈**未提出占有使用费抵扣主张，本案就此不予处理，双方可另行解决。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时……已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。关于景志国请求陈**赔偿租赁期间投入的装修损失，根据审理查明情况，本案租赁房屋的装修是在陈**许可同意下进行的，陈**在没有建设工程规划许可证的情况下对外出租房屋，应当就此产生的后果承担主要责任，而景志国对此未尽到审查义务，对此亦应承担次要责任，故对于景志国请求陈**赔偿装修损失，本院按照此责任划分标准结合评估机构的评估结果确认陈**应赔偿数额，对于景志国该项请求的合理部分，予以支持，过高部分，不予支持。关于景志国主张的营业损失和工人工资，其中2019年3月至7月之间，景志国主张因楼梯没有拆除致使收益减少产生损失，陈**对此不予认可，景志国未提供充分的证据证明，故就此部分损失本院不予认定；关于2019年9月、10月期间，结合相关监管部门的现场检查笔录、陈**为景志国出具的书面承诺，可以确认景志国系因证照问题停业，陈**承诺由其承担损失赔偿责任，故景志国请求陈**就此期间的营业损失和工人工资进行赔偿，有事实和法律依据，因景志国提供的证据不足以证明其实际损失金额，故本院综合本案实际情况及一般市场标准酌情确定陈**赔偿的具体数额，对于景志国该项请求合理部分，予以支持，过高部分，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、被告陈**于本判决生效之日起七日内退还原告景志国租金十三万元；二、被告陈**于本判决生效之日起七日内赔偿原告景志国装修损失十三万元；三、被告陈**于本判决生效之日起七日内赔偿原告景志国停业损失三万元；四、驳回原告景志国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费八千八百九十元，由原告景志国负担三千二百四十元（已交纳），被告陈**负担五千六百五十元，于本判决生效之日起七日内交纳。评估费一万八千元，由原告景志国负担五千四百元（已交纳），被告陈**负担一万二千六百元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  棋其格人民陪审员  付庆华人民陪审员  勘柏松二〇二〇年九月二十三日法官 助理  程珊珊书 记 员  常思宇