广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终1019号 上诉人（原审被告）：沈春平，女，1964年3月27日出生，汉族，住贺州市平桂区。 委托诉讼代理人：李红，广西桂东律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：贺州市八步明轩纸品经营部。经营场所：贺州市八步杂货批发市场排洪河**门面。 经营者：蔡青梅，女，1976年6月19日出生，汉族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：熊明生，广西锦贺诚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：贺州市八步区水利局。住所地：贺州市八步区建设中路**。 负责人：黄慎电，局长。 委托诉讼代理人：植洪伟，广西卓秀律师事务所律师。 上诉人沈春平因与被上诉人贺州市八步区水利局（以下简称八步区水利局）、贺州市八步明轩纸品经营部拆迁补偿款分配纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2020）桂1102民初419号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人沈春平上诉请求：一、撤销广西贺州市八步区人民法院（2020)桂1102民初419号民事判决；二、改判驳回贺州市八步明轩纸品经营部一审的诉讼请求；三、一、二审案件受理费由贺州市八步明轩纸品经营部负担。事实和理由： 2 一、一审判决认定事实错误。1995年12月8日被上诉人贺州市八步区水利局与上诉人沈春平签订《铺面租赁合同》属于“名为租赁，实为铺面转让”，从以下几个方面进行判断：1、合同的价款是否与标的物的市场价格相同，转让价格与不动产市场价格存在显著差距是判断存在转让（买卖）的重要因素。从实证的角度来看，只要铺面售价不低于同地段市场价的80%,都是正常的转让，而非租赁。所有的175间商铺的合同价款与同地段标的物价值的相同情形都能证明当事人的意思就是“名为租赁，实为铺面转让”。本案的情形与同地段其他房产价格的合理价值或价格因素进行类比价格高昂，因此，本案中的商铺根据八步当时的交易习惯足以证明双方当事人的真实意思是转让。2、买卖合同签订后标的物由谁占有，由谁享有经济收益也可以证明商铺权属属于上诉人。八步区农业局并不享有该商铺出租的权利，而是由上诉人任意与第三人签订租赁合同，形成了合同签订后由上诉人占有标的物（铺面）的法律关系。由于铺面是由上诉人决定出租并不受八步区水利局限制（也无权限制），此后的租金由谁来享有是判断实际出租人标志，但一审法院未充分考察当时交易所存在不能办证此重要的事实和法律点，从而未能认定以租代卖的性质。3、上诉人与八步区水利局不存在实质的租赁关系。从双方当事人签订的合同内容和双方实质形成的关系来分析，可以认定175间商铺业主与八步区水利局是转让商铺的合同。4、上诉人及其他174间商铺业主实际是商铺业主。上诉人及其他174间商铺业主转让该商铺的目的并不是经营，都是为出租获得租金。故本案商铺征收、拆迁程序中，上诉人作为该商铺的实际产权人，是法定的被拆迁人与补偿主体，而蔡青梅系一般租赁合同承租人，不具有被拆迁人的身份，也不属于拆迁法规明定的补偿安置协议签约主体。从上诉人与被上诉人之间的租赁合同关系角度分析，在系争商铺进入拆迁程序的情况下，客观上无法再得铺面使用权归上诉人长期享有，铺面使用权归上诉人长期享有的存续基础已然丧失，诉争商铺租约解除。因此，上诉人属于实际的业主，八步区水利局同意停产停业两项补偿费用归上诉人也是该局确认上诉人是实际业主，并不是一审判决认定上诉人承租铺面后并未实际进行经营的转租，承 3 租人不属于被拆迁人。二、关于一次性支付6个月的停产停业补助费归属问题。本案中，上诉人在当时投入巨资取得商铺经营权，一直以来都是出租进行经营，年平均收益30000元。由于拆迁，商铺已于2019年7月21日全面停业，并将丧失经营场所，上诉人蒙受了巨大的经济损失，案涉70号铺面建筑面积33.23平方米，营业损失137元/平方米/月，补助期限6个月，损失及奖励补偿47315元。原定五十年（长期）的出租经营期限被迫终止。该项补偿是以商铺面积计算损失，即是丧失商铺租金的损失。三、一审判决定性错误。本案定性为拆迁补偿款分配纠纷，根据最高人民法院的司法解释，蔡青梅不属于动迁的权利人，人民法院应当驳回其的起诉，不予受理。如果将本案件定性为租赁合同纠纷，则人民法院有权受理，并依据租赁合同约定的解除租赁合同成就条件进行处理。上诉人与蔡青梅是租赁合同关系。一审判决将拆迁法律关系与租赁合同关系混淆处理。本案商铺征收中的商业用房租赁合同关系因政府征收而无法继续履行，如双方在租赁合同中对“停产停业损失补偿”没有约定，“停产停业损失补偿”归商铺产权人房屋产权人，商铺产权人向承租人退还相应租赁期限的租金。四、一审判决对本案适用公平原则错误。本案双方签订的租赁合同期限是2015年6月6日至2018年6月6日，2018年6月6日到期后是不定期租赁合同，出租人随时可以解除合同。综上所述，一审判决跨越租赁法律关系加入拆迁法律关系是错误的，而且蔡青梅并不是产权的共同所有人，不能以此定性拆迁补偿款分配。上诉人作为商铺的被征收人，领取上述停产停业损失补偿款实质是租金损失。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人贺州市八步明轩纸品经营部答辩称，一、无论从法律规定以及本案的实际情况来看，作为实际经营的被上诉人都应当能够相应地获得补偿。二、一审法院从平衡利益原则以及解决本案纠纷角度出发，作出的判决内容我们是没有意见。三、本案有部分案件已经做出了终审判决，内容是维持原判，作为同一法院同一案件作出的判决内容处理结果应当一致，才符合“同案同判”的精神。 4 被上诉人八步区水利局答辩称，根据《国有土地房屋拆迁补偿条例》第二条、第十七条的规定，水利局是铺面的所有权人。这些铺面是国家的商品粮基地建设项目，是由农业局、水电局两家共同投资建设，建成之后由这两个局进行经营和管理的。所以产权人不存在疑义。一审法院实体上的处理还是有欠公正。 被上诉人贺州市八步明轩纸品经营部一审诉讼请求：1.请求确认贺州市八步区门面停产停业损失补偿27315元、搬迁奖励20000元归原告所有，合计金额为47315元；2.请求判令被告贺州市八步区水利局向原告支付上述款项；3.本案诉讼费由两被告共同承担。 一审法院查明事实：杨兴友（又名杨兴佑）与被告沈春平系夫妻关系。1995年12月8日，贺县水利电力局（甲方）与案外人杨兴友（乙方）签订《铺面租赁合同书》，约定甲方将排洪河第70号铺面租赁给乙方，租赁期为五十年，即从1996年1月1日至2046年1月1日，铺面五十年租金共计55000元，由乙方承租时一次性交清给甲方。2010年1月25日，蔡青梅作为经营者，注册成立贺州市八步明轩纸品经营部（个体工商户），，经营场所为贺州市八步杂货批发市场排洪河**门面蔡青梅曾与沈春平签订过书面的《租房协议》，约定蔡青梅承租杂货批发市场（排洪河面）70号门面，月租金2500元，租金每月6日交纳。租赁到期后，双方并未签订书面租赁合同，但蔡青梅一直向沈春平、杨兴友夫妇支付租金并使用案涉铺面至该铺面被征收前。2019年8月6日，贺州市人民政府下发《关于贺州市黄安寺、狮子岗排洪河河道综合治理工程项目房屋征收补偿安置方案的批复》（贺政函[2019]308号），文件规定灵峰市场排洪河桥面经营性建筑用房采取货币补偿方式，其中：停产停业损失补偿标准，按照选定的房地产价格评估机构评估的结果进行补偿，由房屋征收部门一次性支付6个月的停产停业补助费；搬迁奖励：被征收的经营性用房承租人积极配合所有权人做好搬迁工作，根据搬迁时间，每间铺面给予10000元或20000元的搬迁奖励，被征收人取得搬迁奖励后，不再享有其他奖励。2019年8月15日，贺州市八步区住房和城乡建设局对《房屋价值初步 5 评估结果》及《停产停业损失补偿初步评估结果》进行了公示。案涉70号铺面建筑面积33.23平方米，营业损失137元/平方米/月，补助期限6个月，总营业损失补助27315元。此外，案涉门面在规定时间内完成搬迁，获得搬迁奖励20000元。另查明，1995年12月8日与杨兴友（杨兴佑）签订《铺面租赁合同书》的“贺县水利电力局”与被告贺州市八步区水利局为同一主体，且贺州市八步区水利局被征收部门确定为案涉停产停业损失补助及搬迁奖励的领取主体。原、被告就停产停业损失补偿及搬迁奖励无法达成一致意见，因此涉诉。 该院认为：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条的规定，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿以及停产停业损失的补偿均是征收部门给予被征收人即被征收房屋所有权人的补偿，因此，案涉停产停业损失补偿及搬迁奖励本应归属于八步区水利局。由于八步区水利局与沈春平的丈夫杨兴友签订的是五十年长期租赁合同，租赁期间产生的收益应由承租人享有，征收部门给予的补偿为租赁期间产生的收益，故该两项收益应由沈春平、杨兴友夫妇享有，又因为沈春平、杨兴友承租铺面后并未实际进行经营，而是转租给了本案原告，由原告使用涉案铺面，原告作为实际承租人积极配合搬迁，也因拆迁征收造成停产停业，根据公平原则，沈春平、杨兴友夫妇应当给予原告一定的补偿。综上，对于本案的停产停业损失补偿27315元及搬迁奖励20000元，该院酌定，被告沈春平应补偿给原告50%即23658元，鉴于征收部门将上述款项发放给八步区水利局，因此，由八步区水利局领取款项后直接支付给原告。 综上，判决如下：一、被告沈春平补偿原告贺州市八步明轩纸品经营部23658元；二、上述款项由被告贺州市八步区水利局直接支付给原告贺州市八步明轩纸品经营部；三、驳回原告贺州市八步明轩纸品经营部其他的诉讼请求。 当事人对一审查明事实没有异议，没有新证据向本院提交。一审查明事实有相应证据证实，本院予以确认。 6 本院认为，因公共利益（排洪河河道综合治理工程建设）的需要，案涉房屋被依法征收，致使所有权人（即被上诉人八步区水利局）因丧失对案涉房屋的所有权等财产权益，由征收单位对被征收房屋所有权人给予公平补偿。也就是说，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿以及停产停业损失的补偿均是征收部门给予被征收人即被征收房屋所有权人的补偿。故，涉案房屋因拆迁获得停产停业损失补偿27315元及搬迁奖励20000元应归属于房屋所有权人八步区水利局。由于八步区水利局与沈春平丈夫杨兴友签订了长期租赁合同，因此，该两项收益应由沈春平夫妇享有。现贺州市八步明轩纸品经营部主张停产停业损失补偿以及搬迁奖励，由于贺州市八步明轩纸品经营部与沈春平没有签订《书面租赁合同》，一审依据公平原则，结合案件实际情况，就涉案停产停业损失补偿及搬迁奖励两项费用，酌定沈春平补偿给贺州市八步明轩纸品经营部50%即23658元，实体处理并无不当，本院予以维持。上诉人沈春平提出贺州市八步明轩纸品经营部无权获得停产停业损失补偿及搬迁奖励的上诉主张，依据不足，理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人沈春平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费391元（上诉人已预交），由上诉人沈春平负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄献年 审 判 员 周成才 审 判 员 张依传 7 二〇二〇年九月二十四日 法官助理 侯美妃 书 记 员 莫艳芳