四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0903民初1582号 原告：遂宁银行股份有限公司金龙支行，住所地四川省遂宁市明月路**，统一社会信用代码915109036899431128。 负责人：袁军成。 委托诉讼代理人（特别授权）：蒋彬，男，汉族，生于1968年8月28日，户籍地四川省遂宁市船山区,系公司员工。 委托诉讼代理人：周灵，女，汉族，生于1992年2月9日，户籍地四川省遂宁市船山区，系公司员工。 被告：邓立芳，女，汉族，生于1985年1月13日，户籍地四川省遂宁市船山区。 被告：刘冉，男，汉族，生于1986年3月1日，户籍地四川省遂宁市船山区。 以上二被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：苏虹源，四川同载律师事务所律师。 被告：遂宁众泰房地产开发有限公司，住所地遂宁市河东新区九宗书院路**。 法定代表人：张明秀。 原告遂宁银行股份有限公司金龙支行（以下简称遂宁银行）诉被告邓立芳、刘冉、遂宁众泰房地产开发有限公司（以下简称众泰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告遂宁银行的委托诉讼代理人蒋彬、周灵，被告邓立芳、刘冉的共同委托诉讼代理人苏虹源到庭参加诉讼。被告众泰公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告遂宁银行向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令二被告刘冉、邓立芳立即向原告偿还借款本金余额人民币299985.9元及相应的利息、罚息、复利（自欠息日2019年7月21日起至被告全部实际履行完毕之日的利息、罚息、复利按合同约定收取）；2.请求法院依法判令原告对二被告刘冉、邓立芳位于遂宁市河东新区××路××号××广场××层××号（面积：25.33㎡）、2层288号（面积：18.17㎡）房产（Ｘ遂房预船山区字第0××3号）抵押物享有优先受偿权；3.请求法院依法判令被告众泰公司对上述债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费、保全费、执行费及律师费等一切为实现债权的费用由被告承担。庭审中，原告遂宁银行请求判令公告费929元由被告承担。事实与理由：2015年8月17日，原告与被告刘冉、邓立芳签订了《个人借款合同》，合同约定：借款金额43.5万元，借款用途为购买商铺。借款期限为2015年8月17日起至2025年7月23日止，借款年利率为8.1%，罚息在借款利率基础上上浮50%，即12.15%，还款方式为等额本息。合同还就复利的计算方式进行了约定。被告刘冉、邓立芳以购买的位于遂宁市河东新区××路××号××广场××层××号××㎡）、2层288号（面积：18.17㎡）房产为前述贷款提供抵押。被告众泰公司以出具担保函的方式为前述贷款提供连带责任担保。原告与被告刘冉、邓立芳还签订了《最高额抵押合同》，另行约定了其他权利和义务。2019年7月21日起，被告刘冉、邓立芳开始不按约定偿还借款本息。原告多次催收无果，为维护原告合法权益，特起诉来院。 被告刘冉、邓立芳共同辩称，1.被告刘冉、邓立芳系案涉借款的名义借款人，实际借款人为被告众泰公司。原告明知并串通实际借款人与名义借款人签订案涉借款合同及最高额抵押合同，已经违反了法律法规的强制性规定，应为无效合同。而作为案涉借款的附属合同，最高额抵押合同也应无效；2.关于复利的计算，原告没有充分证据证明双方约定了复利，该项诉讼请求不应当被支持；3.对银行欠息流水没有异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，经本院审理后认定如下： 2015年7月23日，原告（甲方、贷款方）与被告刘冉、邓立芳（乙方、借款方）及被告众泰公司（丙方、担保方）在四川省遂宁市红旗公证处就《个人借款合同》、《最高额抵押合同》进行了公证。《个人借款合同》约定二被告因购商铺向原告借款435000元，借款期限自2015年8月17日至2025年7月23日，借款利率按浮动利率，按照合同签订日总借款期限所对应的人民银行公布的同期同档次基准利率基础（上/下）浮50%。浮动利率调整以壹拾贰个月为一个周期；还款方式分期还款，按月还款，从借款发放的次月开始还款，还款日为每月的20日，采用等额本息方式还款；借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人违反合同项下义务，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权宣布借款人与贷款人签订的其他合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。《最高额抵押合同》约定被告刘冉、邓立芳自愿为其二人自2015年7月23日起至2026年7月23日止在原告处办理约定的各类业务所实际形成的债务最高余额435000元提供担保。 2015年7月20日，被告众泰公司向原告出具《担保函》，载明刘冉因购房资金不足，向原告申请办理商业物业抵押贷款，为能顺利取得上述贷款，被告众泰公司承诺为申请贷款的购房人刘冉提供阶段性、无条件、不可撤销的连带责任保证，保证期限自上述贷款发放之日起至刘冉以该物业作为贷款抵押，取得该物业《房屋所有权证》并办妥抵押登记手续，将该物业《房屋所有权证》交原告保管之日止。保证期限内，刘冉不能按期归还借款本息，被告众泰公司承诺在收到原告书面通知之日起七日内承担清偿责任。 2015年8月17日，原告按照被告刘冉、邓立芳的指定，将435000元贷款发放至被告众泰公司的5002025200057银行账户中。 另查明，2015年7月15日，被告刘冉与被告众泰公司及案外人四川昌林投资有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：ＹＳ0111900），约定被告刘冉购买位于遂宁市船山区××路××广场××栋××层××号××㎡）、288号（面积：18.17㎡）商品房；被告刘冉采取贷款方式付款。同日，被告刘冉与被告众泰公司签订《物业代持协议》，约定被告刘冉以自己的名义与鼎盛国际开发项目商签订《商品房买卖合同》，购买项目房屋太平洋广场Ａ馆／Ｂ馆栋2层281号、288号房；房屋资产的所有权、使用权均归被告众泰公司所有，被告众泰公司负责支付首付款和负责支付银行按揭本息；该物业在被告众泰公司付清按揭本息时，被告刘冉的代持行为结束。 本院认为，本案争议焦点为：一、被告刘冉、邓立芳是否与原告遂宁银行建立了金融借款合同关系；二、被告是否负有向原告支付复利的合同义务；三、原告遂宁银行对案涉房屋是否享有优先受偿权。 关于争议焦点一，被告刘冉、邓立芳在庭审中抗辩称其仅为案涉借款的名义借款人，实际借款人为被告众泰公司，原告遂宁银行明知这一情况，并串通实际借款人与名义借款人签订案涉《个人借款合同》及《最高额抵押合同》。被告刘冉、邓立芳为证明其抗辩理由，向本院出具了《物业代持协议》、《聘用合同》等证据。本院审查发现，被告刘冉、邓立芳向本院出示的证据仅能证明其与被告众泰公司之间建立了物权代持关系，并不能证明原告遂宁银行在办理案涉贷款时即知晓被告刘冉、邓立芳与被告众泰公司之间的物权代持的相关情况。而根据原告遂宁银行向本院出具的证据，被告刘冉、邓立芳以其个人名义向原告申请贷款用于购房，并向原告提交了《商品房买卖合同》；二被告以个人名义与原告签订了《个人借款合同》及《最高额抵押合同》，也以前述《商品房买卖合同》所涉房屋为贷款提供抵押担保并办理了预告抵押登记。即使本案中原告按照被告的指令将案涉贷款转入了被告众泰公司名下，也不能据此主张原告知晓被告众泰公司系实际贷款人。因为按照期房买卖的相关交易习惯，金融机构在发放购房贷款时，一般是将贷款直接支付到房屋出售者银行账户中。被告众泰公司为鼎盛国际项目的开发商之一，原告按照被告刘冉、邓立芳的指定，将案涉贷款转入被告众泰公司的银行账户中，并不是违反交易习惯的反常操作。因此，被告提交的证据不能证明原告在签订案涉《个人借款合同》及《最高额抵押合同》时有恶意串通行为，本院对被告刘冉、邓立芳的该抗辩理由不予采纳。与原告建立金融借款合同的相对人系被告刘冉、邓立芳。故对于原告主张被告刘冉、邓立芳立即向原告偿还借款本金299985.9元及相应的利息、罚息的诉讼请求，本院予以支持。 关于争议焦点二，被告刘冉、邓立芳在庭审中辩称，原告没有充分证据证明双方约定了复利，该项诉讼请求不应当被支持。本院审查发现，案涉《个人借款合同》第十一条第5款约定：“对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利”。根据《中国人民银行关于罚息复利的规定》，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。因此，案涉《个人借款合同》中对复利进行了约定，且该条款的内容是能够明确确定的。故对于被告的该抗辩理由，本院不予采纳。 关于争议焦点三，根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告遂宁银行作为案涉房屋的抵押权预告登记权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分，但并非对案涉房屋享有现实抵押权。因此，对原告主张对案涉房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。 被告众泰公司自愿出具《担保函》，为案涉贷款提供连带责任担保。应当按照其承诺的内容，履行担保义务。因此，对原告主张被告众泰公司为案涉贷款承担连带担保责任的诉讼请求，本院予以支持。对于原告诉请被告承担保全费、执行费、律师费，但未向本院举证证实上述费用的实际存在，故对原告的该项主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告刘冉、邓立芳于本判决生效之日起十日内偿还原告遂宁银行股份有限公司金龙支行借款本金299985.9元及利息、罚息、复利，利息、罚息、复利的计算方法：以所欠本金299985.9元为基数，以《个人借款合同》约定的借款利率及罚息利率、复利利率为标准，从2019年7月21日起计算至本判决确定的给付之日止；若未按照本判决确定的给付之日给付本金，则上述利息、复利、罚息计算至本金付清之日止； 二、被告遂宁众泰房地产开发有限公司对上述借款本金、利息、罚息及复利承担连带清偿责任； 三、驳回原告遂宁银行股份有限公司金龙支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5788元、公告费929元，合计6717元，由被告刘冉、邓立芳、遂宁众泰房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  魏菊华 人民陪审员  廖地英 人民陪审员  吴世琴 二〇二〇年九月三十日 书 记 员  方苓菲