北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初86291号原告：王志慧，女，1965年10月19日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：王敬林，北京纳诚律师事务所律师。被告：北京三园物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：王晓莉，总经理。委托诉讼代理人：白玉婧，北京润朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：林宏铭，北京润朗律师事务所实习律师。原告王志慧（以下简称原告）与被告北京三园物业管理有限公司（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人王敬林，被告委托诉讼代理人白玉婧、林宏铭，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿2019年8月14日至2019年8月20日期间租住旅馆的费用2400元；2.被告赔偿房屋家具损失，包括厨房橱柜一套10,800元、冰箱6588元、洗衣机4190元、门全部损坏无法使用的损失6340元（两个次卧的门、卫生间的门、防盗门）、厨房与厕所地砖3788元、客厅沙发与茶几6600元、卧室内家具损失10,000元（含大衣柜、双人床、床头柜、电视柜、扇形柜子）、餐桌椅2500元、五斗柜793.7元及人工组装费149元；3.被告赔偿另行租房3个月的房租费用16,500元（每月租金5500元）。事实和理由：原告为北京市朝阳区某某园X号楼X层X单元X室房屋（以下简称涉案房屋）的业主，被告为涉案房屋所在小区的物业服务人。2019年8月14日，涉案房屋因污水管道堵塞，导致管道粪便侧漏，造成屋内家具、地板等生活用品及设施被粪便浸泡损坏，原告认为这完全是因为被告疏于对物业管道及时清理疏通而造成的损失，由于双方多次协商未能解决此事，故原告起诉至法院，要求被告支付上述款项。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，被告已充分履行物业管理义务，被告为防止化粪池溢出，专门和北京某某通达管道疏通工程有限公司（以下简称通达公司）签订合同，约定由通达公司每年对小区内的化粪池进行四次清掏，被告的清理频率已高于其他物业公司的清理频率。被告考虑到涉案房屋为半地下结构，离化粪池和楼房排污总管距离近，在事发前已经定期为排污管道进行过多次清理。并且，事发当日，被告在接到原告诉求后，立刻安排人员上门清理，在原告傍晚报修后，当天就完成了管道疏通和涉案房屋的清理，被告已经尽到作为物业公司的责任。原告对其主张的财产损失亦负有责任。原告在污水管堵塞后没有及时向被告反映，导致污水流出卫生间，原告作为涉案房屋的所有人，应对房屋情况有充分掌握，若其及时在管道溢出后向被告报修，污水就会控制在卫生间范围内，只会造成有限的影响，正是因为原告自己的过错导致其损失扩大。另外，原告要求赔偿其屋内所有家具，但其却未对家具进行及时更换，而是另行租赁房屋三个月，明显扩大其损失。在被告已为其清理房屋后，如原告能及时开窗通风，清理家具，则屋内的异味必将在短时间内消散，涉案房屋不应在经过三个月后才能使用。原告主张的损失也不符合实际，其主张被损坏的家具多购于2016年，距离事发时已经过三年，产品价值必然发生折损，其以物品原值主张赔偿没有依据。涉案房屋内的大部分设施完好，并未达到无法使用的程度，在被告及时清理后，涉案房屋及内部设施已基本恢复原状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系涉案房屋所有权人，并居住在涉案房屋内。被告系涉案房屋所在小区的物业服务人，原、被告双方未签订书面的物业服务合同，原告向被告支付了2018年12月至2019年12月期间的物业费。涉案房屋系半地下的房屋，窗户之上在地上，窗户之下在地下。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告主张2019年8月14日下午三点左右，其及家人回家发现涉案房屋已没有下脚的地方，地板上存在粪池脏物，有很大的臭味，原告及时电话通知被告，被告到达现场后称涉案房屋泡成这样很可惜，并称原告可以到宾馆租房住或者由被告赔偿2000多元，但原告不同意，双方没有协商一致。被告主张其于2019年8月14日下午四点左右接到报修电话，之后派人到涉案房屋进行清理和管道疏通，其并未提出过原告可以到宾馆租房住或者由其赔偿2000多元的方案。被告称其在接到报修电话后，就安排车辆和员工对化粪池进行抽污，对涉案房屋的地面进行了清理，对管道进行了疏通，上述措施当天就完成了，并且原告一直在场，被告在疏通完成卫生也打扫完之后，又过了几天对涉案房屋的下水管道进行了更新，这是被告自己的工作，不影响原告的居住。原告主张发生冒水的污水管道位于涉案房屋的卫生间内，该管道与涉案房屋厨房的排污管道是同一管道，所以冒水的时候卫生间与厨房的管道均往外冒污水。另原告称被告到达现场后对污水管道进行了疏通，并称冒水是因为很长时间没有疏通，以及小区停车位的设计原因导致疏通不到位而造成。被告主张由于涉案房屋所在小区是老小区，污水管道设计得比较细，所以容易堵塞，而涉案房屋污水管道堵塞的原因是因为管道上面有几块大的油污，油污在管道内部从而导致其内的脏污无法排除。另被告称由于涉案房屋是半地下的房屋，其房屋和管道设计存在问题，房屋下面就是化粪池和排污管道，容易发生堵塞的情况，其注意到此种情况，及时并且多次对涉案房屋的管道进行清理，其已尽到合理的物业服务义务。原告称2017年11月时涉案房屋曾发生过一次冒污水的情况，当时也是因为污水管道堵塞，对房屋内的装修和家具造成了损失，但损失没有这么严重，经过原告与被告的和解，2017年堵塞的事情双方达成了一致意见，以被告赔偿了费用损失4000元左右，还免除了2007年至2017年的物业费。被告认可2017年时涉案房屋确实发生过污水管道的堵塞，双方对于赔偿达成了和解，被告的赔偿方案与原告所述一致。另，被告主张其自2014年起为涉案房屋所在小区提供物业服务，知晓污水管道过细的情况且与化粪池相连，其对于包括涉案房屋所在单元楼在内的发生污水管道拥堵的单元多次清理，根据《北京市物业服务等级标准》的内容，关于化粪池的疏通规定是每半年检查一次并组织清掏，其一年检查四次并安排清掏，所以其对涉案房屋所在单元楼的污水管道的疏通次数符合并且远超过物业服务标准。被告就其主张提交清掏化粪池的合同、发票、维修单及照片，证明其与通达公司签订合同，约定由通达公司每年对小区内的化粪池进行四次清掏，被告的清理频率已高于其他物业公司的清理频率，且其在接到报修后，在事发后两三天就对涉案房屋的关联下水管道进行了更换。原告对上述证据的真实性认可，不认可证明目的及关联性，主张化粪池的清掏合同系被告与第三方所签订，与原告无关，涉案房屋内的家具损坏是被告疏忽大意以及存在放任态度所造成，被告负有直接的赔偿责任。另原告主张被告在家具被浸泡后进行的是后补措施，房屋内的家具已经达到了不能使用的程度。2.原告就其主张的住旅馆的损失提交住宿费发票，购买方名称显示为“郭某”，服务名称为“*住宿服务*住宿费”，金额为2400元，销售方名称为“北京某某饭店有限责任公司”，原告主张郭某系其之子。被告对发票的真实性予以认可。另查，郭某系原告之子。原告就其主张的家具损失提交购买家具的合同及票据，其中北京某某销售有限公司（以下简称某某公司）出具的刷卡凭证9706元是其购买冰箱和洗衣机的价格，购买时间为2016年11月22日；购买橱柜的票据，证明其于2016年9月12日花费10,800元购买了一套橱柜，购买地砖的票据，证明其于2016年9月10日花费3788元购买了一套地砖；订货合同，证明其于2016年10月16日花费6340元购买了三个门；某家的刷卡凭证，证明其于2019年2月15日花费793元购买了组装柜；缴款单及合同，证明其于2016年10月16日花费6600元购买沙发和茶几；缴款单及合同，证明其于2016年10月15日花费10,000元购买了四门衣柜、扇形柜、床垫等共计10,000元；缴款单及合同，证明其于2016年10月15日花费了2500元购买餐桌、餐椅；交易订单，证明其于2019年7月花费600元购买了衣柜。被告质证意见：对购买冰箱的刷卡凭证真实性认可；对购买橱柜的票据真实性不认可，没有转账凭证及发票，且橱柜是亚克力的，一般离地有一定高度，其设计时会考虑到泡水的可能，离地一般有7至8厘米，而当时返水的高度只有2厘米左右；对购买地砖的票据真实性不认可，没有转账凭证及银行流水证明实际付款情况，且地砖系瓷砖，并非木制地板，通常具有耐水性，即使经过浸泡也不会出现开裂，将水清理干净后不会影响使用；对购买门的合同真实性不认可，没有实际的付款凭证证明其实际付款情况，且防盗门如果是铁质全包的情况下离地会有3厘米左右的距离，遇水不会变形，如果防盗门是铁包铝的情况，遇水也不会变形，关于卫生间的门，装修的时候就会考虑到耐水性，铝合金材质不会变形导致无法使用；对于组装柜中的组装费不予认可，对于购买六屉柜的票据真实性认可；对于购买沙发、茶几的缴款单及合同不认可，购买人是金某某，与本案无关，也无法证明原告实际支付了相应款项；对于购买门衣柜、扇形柜、床垫的缴款单及合同的真实性不认可，10,000元只是手写合同，并无付款凭证，且床垫不可能被浸泡到；对购买餐桌、餐椅的合同不予认可，没有实际的付款凭证；对于购买卧室衣柜的交易订单关联性不认可，没有显示购买时间和购买人员，无法确定在涉案房屋内。原告称涉案房屋内是从厨房和卫生间的管道同时返水满冒，最少有10公分左右，否则不可能到客厅，厕所和卫生间的跑水远高于2公分，另外涉案房屋的防盗门是木头包着的，卫生间的门也是木门。另，原告为证明涉案房屋内的家具损坏情况提交录像资料和照片。被告对上述证据真实性予以认可，并称上述证据可以证明涉案房屋内家具没有达到完全不能使用的程度，并能证明被告及时对涉案房屋跑水的污水管道进行了疏通清理。经询，原告主张由于旧的家具已经拆了卖了，所以无法对房屋装修损失及家具损失申请评估，故不就此申请评估。3.原告主张由于涉案房屋内的装修及家具被侵泡，其重新粉刷了墙面，对涉案房屋内的家具进行了清洗，平时其与儿子、儿媳及孙子在涉案房屋内居住，污水管道跑水后，屋内有异味，需要长期散味，由于孩子只有八个月大，在涉案房屋内居住对孩子身体健康不好。另外因为心里别扭，担心孩子吸入不干净的空气中毒，所以其需要在外租住。另原告称其粉刷墙壁、清洗家具用了一个多月的时间，并于2019年11月、12月左右搬回涉案房屋。原告就其相关主张提交房屋租赁合同。被告对房屋租赁合同的真实性不认可，主张原告只出具了合同，没有支付租金的凭证以及当地派出所的租房登记，故其不予认可，原告要求被告赔偿家具损失，说明其认为涉案房屋内的家具没有使用价值，但原告并未对家具进行更换，而是另行承租别的房屋，对损失扩大有过错，原告如果及时更换家具就不用在外租住三个月了。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告双方虽未签订书面的物业服务合同，但被告系原告所有的涉案房屋所在小区的物业服务人，原告每年亦向被告交纳物业服务费，故双方建立了事实上的物业服务合同关系。由于被告并未与原告就双方之间的物业服务合同项下的权利义务关系进行书面约定，所以被告应当按照物业服务人所应承担义务的普适性标准履行自己的义务。本案中，涉案房屋因屋内的污水管道跑水而导致污水溢出使得房屋受损，因污水管属于公共管道，被告应当承担相应的检查、清掏及维修义务。虽然，被告称由于涉案房屋所在小区为老小区，其房屋及管道设计均存在问题，污水管道设计得较细容易导致管道满冒，但相关因素不能免除其作为物业服务人所负有的对管道定期巡检及清掏的义务。被告虽称其每年对于化粪池的清理频率已高于其他物业公司的清理频率，但由于不可归责于原告的因素导致化粪池以及涉案房屋内的污水管道容易发生满冒，其更应加强对于化粪池的清掏以及对涉案房屋内污水管道的巡检工作，现涉案房屋内的污水管道发生满冒导致涉案房屋受损，原告要求被告承担未尽合同义务的损失并无不当，本院予以支持。关于2019年8月14日至2019年8月20日期间租住旅馆的费用，污水管道于2019年8月14日发生满冒跑水，由于涉案房屋并非被自来水所浸泡，而是从化粪池溢出的污水，此种情形下房屋及其内家具被污水浸泡后，自然不适合居住，原告主张其在宾馆居住符合常理，现其主张的住宿费并非畸高，本院对此予以支持。关于房屋及家具损失，原告未就此申请评估，原告提交了相关合同及票据证明其损失，由于相关家具已购买数年，考虑到其折旧及被告的过错程度，本院对该部分损失酌情判处。关于在外租房三个月的费用，本院认为被告虽称其及时对污水管道进行了疏通清理，但由于屋内跑水系污水，原告陈述其孙在跑水事故发生时仅八个月大且与其共同生活，考虑到孩子年幼，其担心屋内气味影响孩子的身体健康故而在外居住一段时间符合情理，本院结合其在外租房的必要性以及被告在事故发生后及时清理污水并疏通更换管道的举措，酌情判处此部分费用。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告北京三园物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王志慧2019年8月14日至2019年8月20日期间租住旅馆的费用2400元；二、被告北京三园物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王志慧房屋及家具损失5000元；三、被告北京三园物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王志慧租房3个月的费用8000元；四、驳回原告王志慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费185元，由被告北京三园物业管理有限公司负担（自本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  白星晖审判员  史 震审判员  陈 扬二〇二〇年九月二十三日书记员  丁 楠