山东省东营市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁05执异117号 案外人：范建美，男，1980年11月4日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：崔守星，山东城合律师事务所律师。 申请执行人：王伟华，男，1976年11月13日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：谢树光，山东鲁北律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尚志远，山东鲁北律师事务所律师。 被执行人：张天明，男，1992年6月18日出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区。 被执行人：张洪良，男，1968年7月21日出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区。 被执行人：佟薇，女，1972年3月26日出生，汉族，住辽宁省沈阳市沈河区。 被执行人：王德强，男，1965年11月12日出生，汉族，住河北省石家庄市桥**。 被执行人：北京华野投资管理有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇文化北街**，统一社会信用代码91110117802940360W。 法定代表人：佟月光，该公司总经理。 被执行人：光彩（北京）实业投资管理有限公司，，住所地北京市丰台区草桥欣园****楼B段**商业2统一社会信用代码911100003063208751。 法定代表人：张洪良，该公司总经理。 本院在执行申请执行人王伟华与被执行人张天明、张洪良、佟薇、王德强、北京华野投资管理有限公司（以下简称华野公司）、光彩（北京）实业投资管理有限公司民间借贷纠纷一案中，于2019年5月8日作出（2019）鲁05执保79号执行裁定书，于2020年8月11日作出公告，现案外人范建美向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人范建美异议请求：请求终止对京（2019）朝不动产权第0003313号中属于案外人所有的部分不动产（北京朝阳区南朗家园第18幢21层2110和2111号房屋）的查封、冻结和询价、拍卖，终结对案外人该不动产的执行。事实和理由：2020年8月11日，案外人见到贵院张贴的公告，将对案外人的涉案房产进行询价、拍卖，经询问后得知，贵院（2019）鲁05执保79号案件保全了涉案房产。案外人不是（2019）鲁05民初339号案的当事人，但公告中的部分不动产属于案外人所有，案外人于2002年9月22日与华野公司签订了《商品房买卖合同》，后付款购买，且一直占有使用至今。 案外人范建美为证明其主张向本院提交了《商品房买卖合同》复印件、《物业委托代理合同》复印件、物业费缴费发票复印件、缴费证明复印件、贷款结清证明复印件、收据复印件作为证据。 申请执行人王伟华辩称：案外人的申请与事实不符且没有法律依据，请求依法驳回其异议。一、申请执行人与华野公司签订抵押合同并在北京市规划和国土资源管理委员会进行了登记取得了物权，案外人虽与华野公司签订《商品房买卖合同》但未办理登记，依法不产生物权效力，不能对抗申请执行人具有物权效力的抵押行为。二、案外人提交的《物业委托代理合同》证明涉案房屋不是用于居住。三、案外人提交的租赁合同、护照信息等证明其购买涉案房产不是用于居住，涉案房产不是其唯一住房。四、涉案小区开发的14栋996户，几乎全办理了房产证，案外人购房后至今近二十年未办理房产证，应认定为个人原因。涉案房产用途实际是办公性质的写字楼，不属于住宅用途。 经审查查明，本院在审理张燕辉与张天明、张洪良、佟薇、王德强、华野公司、光彩（北京）实业投资管理有限公司、刘存豹民间借贷纠纷一案中，张燕辉向本院提出保全申请，本院于2019年5月8日作出（2019）鲁05执保79号执行裁定书，裁定冻结张天明、张洪良、佟薇、王德强、华野公司、光彩（北京）实业投资管理有限公司、刘存豹21,010,274元银行存款或查封同等价值的其他财产。本院于2019年5月13日依据上述裁定作出（2019）鲁05执保79协助执行通知书，要求北京市朝阳区不动产登记中心查封华野公司名下位于朝阳区南朗家园18号楼-3层-02、-031、-032、808、915、1009、1603、1708、1806、1909、2015、2010、2111、2215、2308、2507、01、02、03、19套房产，不动产证号为：京（2019）朝不动产权第0003313号。本院于2019年8月19日作出（2019）鲁05民初339号民事判决书，认定“2019年1月27日，张燕辉作为抵押权人，华野公司作为抵押人，签订《最高额抵押合同》……2019年1月28日，双方到北京市规划和国土资源管理委员会办理了京（2019）朝不动产证明第0003431号《不动产登记证明》，载明：证明权利为抵押权，权利人为张燕辉，义务人为华野公司，坐落为朝阳区南朗家园18号楼-3层-031等[19]套，抵押权种类为最高额抵押，最高债权额人民币2,000万元，债权确定期间自2019-1-28日至2019-7-29止”，判决：一、张天明、张洪良、佟薇、王德强、华野公司、光彩（北京）实业投资管理有限公司于判决生效之日起十日内偿还张燕辉借款本金2,000万元及利息（具体计算方式：以借款本金2,000万元为基数，自2019年4月1日起至实际还清之日止，按年利率24%计算）……三、张燕辉对华野公司所有的位于北京市××家园××楼××等［19]套房产〔不动产权证号：京（2019）朝不动产权第0003313号〕的依法处置所得价款享有优先受偿权。2020年1月2日，张燕辉与申请执行人王伟华达成债权转让协议，将上述债权转让给了申请执行人王伟华，后经申请执行人王伟华申请，本院于2020年2月27日对上述民事判决书立案执行，执行案号为（2020）鲁05执102号。本院于2020年8月11日作出公告，告知华野公司将对北京市朝阳区南朗家园18号楼-3层-031等19套房产〔不动产权证号：京（2019）朝不动产权第0003313号〕进行询价、拍卖。 另查明，案外人范建美提交的NO.026593《商品房买卖合同》记载签订时间为2002年9月22日，该合同约定“第三条买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第18座21层2110号房……第四条1.按建筑面积计算……总金额人民币玖拾叁万贰仟伍佰陆拾陆元整”，案外人范建美提交的NO.026594《商品房买卖合同》记载签订时间为2002年9月22日，该合同约定“第三条买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第18幢21层2111号房……第四条1.按建筑面积计算……总金额人民币玖拾贰万捌仟壹佰整”。2020年8月20日，中国民生银行股份有限公司北京方庄支行出具018贷款结清证明，载明“我行于2003年11月21日向借款人范建美发放住房按揭贷款，贷款金额：740,000元，”期限228个月，贷款借据号：10119200210022901，房屋坐落：朝阳区南朗家园18号楼2110。上述贷款已于2017年12月05日结清”，2020年8月20日，中国民生银行股份有限公司北京方庄支行出具019贷款结清证明，载明“我行于2003年11月21日向借款人范建美发放住房按揭贷款，贷款金额：740,000元，”期限228个月，贷款借据号：10119200210022501，房屋坐落：朝阳区南朗家园18号楼2111。上述贷款已于2017年12月05日结清”。2020年8月21日，北京中航大北物业管理有限公司恋日国际项目部出具缴费证明，载明“兹证明恋日国际大厦（北京市朝阳区南朗家园18号楼）2110、2111室业主范建美购房合同编号NO.026593、026594已经缴纳自2003年1月至2020年12月的物业管理费、水费及制冷费”。北京市朝阳区人民法院（2008）朝民初字第22533号民事判决认定:被告华野公司迟至2007年3月23日才完成涉案房屋（即朝阳区南朗家园18号楼）所在楼宇的初始登记……被告应承担迟延办证的违约责任。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人范建美与被执行人华野公司在涉案房产查封前已经签订了《商品房买卖合同》，支付了全部房屋价款并合法占有涉案房产，且涉案房屋未办理过户登记并非因其自身原因，其对涉案房产享有的实体权益可以对抗申请执行人王伟华的优先受偿权。因此，案外人范建美对涉案房产享有排除执行的权益，其要求终止对涉案房产执行的主张，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八之规定，裁定如下： 中止对北京市朝阳区南朗家园18号楼2010、2111号（不动产证号：京（2019）朝不动产权第0003313号）房屋的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  张洪江 审判员  董庆忠 审判员  宋 婷 二〇二〇年九月二日 法官助理李诗佳 书记员陈丽颖