江西省贵溪市人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0681民初1536号原告：毛金玲，男，1976年6月17日出生，汉族，住江西省贵溪市。原告：吴爱兰，女，1980年3月3日出生，汉族，住江西省贵溪市。委托诉讼代理人：张秋亮，江西融冰律师事务所律师。委托诉讼代理人：江沙，江西融冰律师事务所实习律师。被告：贵溪市新银海商务酒店，经营场所贵溪市建设大道税苑小区**，统一社会信用代码92360681L59148035M。经营者：江云，男，1975年9月25日出生，汉族，住江西省贵溪市。委托诉讼代理人：陈光明，江西华星律师事务所律师。原告毛金玲、吴爱兰与被告贵溪市新银海商务酒店（以下简称新银海酒店）返还原物纠纷一案，本院于2020年7月20日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告毛金玲、吴爱兰委托诉讼代理人张秋亮，被告新银海酒店委托诉讼代理人陈光明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛金玲、吴爱兰向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即停止对位于贵溪市房屋的占用，并返还原告；2、判令被告向原告支付上述房屋自2013年7月1日起至2018年12月31日止的房屋使用费共计人民币104608元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年12月30日，原告毛金玲同李有福等五人以总价96万元价格从江道银手中购买当时在建的位于贵溪市靠冶炼厂方向整层三分之二，面积约600平方米的房屋，并签订了商品房购买合同。2009年10月30日，江道银为经营需要与他们签订房屋租赁合同，约定六人将上述房屋出租给江道银经营酒店，租期从2009年12月30日至2017年12月29日，年租金12万元，每半年支付一次，江道银在此之后仅支付9万元租金，2013年江道银涉嫌非法吸收公众存款罪被羁押无法履行合同，也未经营。2013年6月25日，江云注册成立贵溪市新银海商务酒店，占用包括原告所有的房屋在内六层至今。原告及六楼的其他产权人在江云占用期间，每年均向江云提出签订租赁合同支付租金或者退还房屋要求，但江云以原告等人无产权证等事宜不予理会继续占用。2019年1月，原告取得贵溪市××号房屋产权证，权利期限为2006年至2046年。原告在取得产权证后多次向被告主张权利，被告故自2019年1月开始向原告支付租金，但对此前66个月的房屋占用费却拒绝支付。为此，原告为维护自身合法权益，特具状起诉，请求支持原告的请求。被告新银海酒店辩称，1、被告占用、使用涉案房屋不是非法使用，被告同原告形成事实上的租赁关系，原告要求返还涉案房屋没有事实依据。2、原告要求被告支付2013年至2018年的房屋使用费没有根据，2013年至2018年被告未向原告租赁，原告也未取得该房屋产权，原告要求被告支付2013年至2018年的房屋使用费没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对原被告双方有异议的证据，本院认定如下：1、原告提供的（2013）贵民一初字第1200号民事判决书，贵溪市不动产第xxxxx、xxxxxx、xxx号不动产证书，本院对其真实性予以采纳。2、被告提供的土地共同开发协议及补充协议，江道银与陈志辉之间的还款协议，陈志辉与江云之间的还款协议，承诺书，情况说明，原告对其关联性、真实性、合法性有异议，本院认为，被告提供的上述证据真实，本院对原告提供的上述证据真实性予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下，2007年12月14日，江道银（乙方）与郑战所、杨民生、李永胜、杨建生、舒样花（甲方）签订《土地共同开发协议》，协议约定：甲方以位于贵溪市一块600平方米的国有土地使用权为出资，由乙方江道银承担报建及建房资金，共同开发地下一层及地上六层房屋一栋。房屋的1-3层以及地下停车场的产权归甲方所有，房屋的4-6层产权归江道银所有。2007年12月30日，原告毛金玲等人与江道银签订商品房买卖合同。合同约定，原告等人购买江道银在贵溪市在建的商品住宅六楼北端靠冶炼厂方向整层三分之二约600平方米左右，单价1600元，共计人民币玖拾陆万元。2009年10月30日，原告等人与江道银签订房屋租赁合同，合同约定：原告等人将贵溪市整层三分之二约600平方米左右出租给江道银使用，租期八年，自2009年12月30日至2017年12月29日止等内容。租赁合同签订后，江道银于2009年12月30日、2010年6月30日向原告等人支付租金9万元，上述房屋江道银用于经营银海商务宾馆。2013年，毛金玲等六人为原告，以江道银为被告向本院提起诉讼，要求：确认2007年12月30日的商品房购买合同合法有效；解除2009年10月30日的房屋租赁合同，由江道银支付拖欠的房租36000元。在该案诉讼过程中，原告毛金玲等6人又自愿放弃了要求被告支付租金及解除房屋租赁合同的诉讼请求。2015年1月7日，江道银因犯罪被法院判处有期徒刑18年,现仍在监狱服刑。2013年6月22日，江道银与陈志辉签订《还款协议》。约定：江道银于2012年7月16日至2013年5月10日先后向陈志辉借款本息合计23840000元。江道银以贵溪市楼房第4、5、6层以及一楼通道的产权转让给陈志辉，转让价格壹仟万元，另江道银将银海商务酒店的经营权及其在酒店名下的一切财产（含酒店现有的设施、装修等）作价贰佰万元全部转让给陈志辉。2013年6月24日，江道银出具《情况说明》，载明因本人对贵溪银海商务酒店经营不善，转让给江云，同意法定代表人变更给江云。2013年6月26日，陈志辉与江云、樊建宏签订《还款协议》，约定陈志辉于2012年7月8日至2013年5月9日先后向江云、樊建宏借款12800000元，现陈志辉无力偿还，以贵溪市楼房第4、5、6层以及一楼通道的产权转让给樊建宏、江云，陈志辉将银海商务酒店的经营权及本人在酒店名下的一切财产全部转让给樊建宏、江云。2013年7月5日，陈志辉出具《承诺书》，载明：江道银将归其所有名下的贵溪市楼房第四、五、六层及一楼通道产权转让给本人，本人现将上述贵溪市楼房第4、5、6层及一楼通道的产权转让给江云、樊建宏二人，请匡向东、舒样花、郑战所、李永胜、姚美丽、姜伟华、杨建生、杨民生协助江云、樊建宏二人将上述贵溪市楼房第4、5、6层及一楼通道的产权登记至江云、樊建宏二人名下。2013年6月25日，江云成立贵溪市新银海商务酒店，，经营场所登记为贵溪市建设大道税苑小区**2019年1月，原告毛金玲、吴爱兰取得贵溪市房屋（以下简称“本案争议房屋”）的不动产权证，不动产权证号分别为赣（2019）贵溪市不动产权第xxxxxxx、xxxxxx、xxxxxx号。不动产权证书载明房屋竣工时间为2010年4月2日。被告自2019年1月开始向原告支付了本案争议房屋的租金。原告认为被告应当支付2013年7月1日至2018年12月31日房屋的使用费，特提起诉讼，请求判如所请。本院认为，根据原告诉称及被告辩称，本案的争议焦点为：一、被告对本案争议房屋的占有是否合法，是否需要返还给两原告。二、两原告要求被告支付2013年7月1日起至2018年12月31日止的房屋使用费共计104608元是否具有事实和法律依据。关于争议焦点一，被告对本案争议房屋的占有是否合法，是否需要返还给两原告。所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立，经依法登记发生效力”。原告毛金玲、吴爱兰于2019年1月取得本案争议房屋的不动产权证，自2019年1月起取得本案争议房屋的所有权。依据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定”规定，不动产所有权以外的其他人有权通过合同关系占有、使用所有权人的不动产。本案中，原告毛金玲、吴爱兰自2019年1月获得本案争议房屋所有权，作为所有权人，两原告自2019年1月起收取了被告占有、使用本案争议房屋的租金，两原告与被告形成租赁合同关系。自2019年1月至今，被告交付租金、使用本案争议房屋，原告收取租金已超过六个月，双方一直未签订书面租赁合同，形成不定期租赁法律关系。租赁关系成立后，原、被告亦未通过法律规定的途径解除租赁合同关系，被告目前占有、使用本案争议房屋仍处于租赁期间内。综上所述，被告目前占有、使用本案争议房屋，系基于租赁关系基础上的有权占有、使用，无需返还。故对两原告要求被告立即停止对本案争议房屋的占用，并返还原告的诉讼请求，本院不予支持。关于争议焦点二，两原告要求被告支付2013年7月1日起至2018年12月31日止的房屋使用费共计104608元是否具有事实和法律依据。两原告认为自己自2019年1月取得本案争议房屋的不动产权利证书，则本案争议房屋自2013年7月1日起至2018年12月31日止的不动产所有权亦应当由自己享有，被告应支付该期间占有、使用本案争议房屋使用费。本院认为，我国《物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据（2013）贵民一初字第1200号民事判决书认定的事实以及本案原、被告均认可的事实，原告虽然在2007年12月30日与江道银签订了涉案房屋的商品房购买合同，于2019年1月取得本案争议房屋的不动产权证书，但该所有权并不当然追溯到取得不动产权证书之前。被告贵溪市新银海商务经营者江云使用涉案房屋是通过与其有债权债务纠纷的陈志辉、江道银的同意和转让而使用的涉案房屋，其在2019年以前并非是基于与原告有租赁关系或需要原告的允许才能使用房屋，并未损害当时不是房屋权利主体的原告的合法利益。现两原告未提供证据证明2013年7月1日至2018年12月31日期间本案争议房屋的所有权由两原告当然享有，亦未提供证据证明被告应当基于其他理由向其支付2013年7月1日至2018年12月31日期间对本案争议房屋的占有、使用费用，故两原告要求被告支付2013年7月1日起至2018年12月31日止的房屋使用费，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十九条、第二百四十一条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告毛金玲、吴爱兰的诉讼请求。案件受理费减半收取1197元，由原告毛金玲、吴爱兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员  陈建华二〇二〇年九月二十九日书记员  邱 乾