天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0110民初847号原告：天津永乐顺红物业服务有限公司（统一社会信用代码91120110592929170K），住所地天津市东丽区军粮城街和顺家园****商场。法定代表人：杨加庆，总经理。委托诉讼代理人：杨家顺，男。委托诉讼代理人：刘天利，天津鼎名律师事务所律师。被告：天津市东丽区金钟街市容环卫管理站（统一社会信用代码121201106603205366），住所地天津市东丽区金钟公路**。法定代表人：杨洪德，科室负责人。委托诉讼代理人：秦新，天津秦天律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘福泉，天津秦天律师事务所律师。被告：天津市东丽区人民政府金钟街道办事处（统一社会信用代码11120110000179020B），住所，住所地天津市东丽区金钟街新市镇仁智路**div>法定代表人：李宝龙，主任。委托诉讼代理人：秦新，天津秦天律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘福泉，天津秦天律师事务所律师。被告：天津市东丽城市基础设施投资集团有限公司（统一社会信用代码91120110666106450N），住所，住所地天津市东丽区东丽开发区二纬路**财智大厦**div>法定代表人：李俊龙，董事长。委托诉讼代理人：王敏，国浩律师（天津）事务所律师。委托诉讼代理人：赵少可，国浩律师（天津）事务所律师。原告天津永乐顺红物业服务有限公司（以下简称永乐顺红公司）与被告天津市东丽区金钟街市容环卫管理站（以下简称金钟管理站）、天津市东丽区人民政府金钟街道办事处（以下简称金钟街道办事处）、天津市东丽城市基础设施投资集团有限公司（以下简称东丽城投公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月22日公开开庭进行了审理。永乐顺红公司的委托诉讼代理人杨家顺、刘天利，金钟管理站、金钟街道办事处的委托诉讼代理人刘福泉，以及东丽城投公司的委托诉讼代理人王敏、赵少可均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永乐顺红公司向本院提出诉讼请求：1.判令三被告向永乐顺红公司缴纳所拖欠的物业服务费8024266.85元；2.判令三被告向永乐顺红公司支付第1项诉讼请求产生违约金401213元；3.本案全部诉讼费用由三被告承担。事实和理由：东丽城投公司投资建设金钟街新市镇还迁房项目，金钟街道办事处指派金钟管理站与永乐顺红公司签订物业服务合同，金钟管理站是金钟街道办事处的下属部门。物业合同约定，永乐顺红公司负责悦和里、茗和里、昱和里三个小区物业服务，物业费收费标准采取包干制1.8元/月/平方米，三个小区总建筑面积323229.32平方米，从2013年开始业主陆续办理入住手续，截止到永乐顺红公司终止物业服务时（2018年4月30日）空置房面积逐年减少，涉诉小区尚有部分空置房尚未办理入住手续。本案涉诉的悦和里、茗和里、昱和里三个小区物业合同在实际履行中系整体一并履行，金钟街道办事处向永乐顺红公司支付的物业服务费，系分数次向永乐顺红公司支付（最后一次付款时间为2018年1月）。永乐顺红公司依约履行了服务义务，被告应按合同约定支付物业服务费18118802.79元。截至2018年1月，金钟街道办事处仅支付10094535.94元，被告依约应向永乐顺红公司支付物业服务费8024266.85元，并按合同约定支付违约金401213元。为维护其合法权益，永乐顺红公司向本院提起诉讼。金钟管理站、金钟街道办事处辩称，认可双方签订物业服务合同的事实，物业服务费需与金钟街道办事处制定的空置房屋及已入住房屋面积登记表进行核对才能确认；2016年的合同未体现金钟街道办事处向永乐顺红公司支付空置房屋物业费的约定，空置房屋的物业服务费应由开发建设单位即东丽城投公司承担；永乐顺红公司提供的物业服务标准按天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准三级标准执行，永乐顺红公司在履行期间未按照三级标准提供物业服务，导致业主通过东丽区便民专项服务中心投诉；2015年天津市发改委的物业指导价格为每平方米0.7元，上下浮动不超过20%，诉争合同约定物业服务费高层住宅每月每平方米1.8元，已超过该指导价格，超出部分应属无效；永乐顺红公司就茗和里、昱和里交接物业服务的时间为2018年2月1日，但就悦和里交接物业服务的时间为2018年2月1日；永乐顺红公司统计的已付物业费有遗漏，被告已付物业服务费13116310.18元。东丽城投公司辩称，不同意永乐顺红公司的诉讼请求。涉案项目属于示范小城镇项目，具有特殊性，《天津市宅基地换房建设示范小城镇管理办法》对投融资主体进行了明确定位，且东丽区政府与东丽城投公司签订了金钟街示范小城镇的代建协议，依据上述管理办法及相关协议，东丽城投公司不是一般意义上的开发建设单位，其基本职责是根据东丽区政府授权从事涉案项目中的土地整理、投融资、工程招标等活动，对建成后的房屋不具有管理权和控制权、收益权；东丽城投公司不属于天津市物业管理条例中的建设开发单位；《天津市宅基地换房建设示范小城镇管理办法》作为地方政府规章，不能在民事判决书中直接引用；东丽城投公司未参与诉争物业服务合同的签订，要求其承担责任违反合同相对性原则；永乐顺红公司提供的物业服务不符合约定标准，空置房存在被强占及室内设备丢失的情况。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行了举证、质证。永乐顺红公司提交的证据以及金钟管理站、金钟街道办事处、东丽城投公司的质证意见：1、天津市住宅服务合同2份，拟证明2013年9月1日双方建立物业服务关系，永乐顺红公司对涉诉小区提供物业服务；2.悦和里底商14-增23钥匙接收确认单1份、悦和里档案交接明细表1份，茗和里移交证明1份、茗和里档案移交明细表1份，昱和里移交证明1份、物业管理权移交确认书1份、档案交接明细表1份，拟证明2018年5月1日永乐顺红公司终止物业服务合同，并与新的物业公司办理了物业移交手续；3、三个小区已分出房屋金钟街应缴纳物业费明细表1份，拟证明2013年10月至2017年9月底涉诉小区已分出房屋面积262664.62平方米，按合同约定金钟街应缴纳物业费8705791元；4、三个小区空置房屋金钟街应缴纳物业费明细表1份，拟证明截至2018年4月30日空置房屋面积及物业费计算标准，按合同约定金钟街应缴纳物业费943011.22元；5、金钟街支付物业费明细表1份、增值税普通发票6张、往来收据2张、现金凭单1张、银行进账单11张，拟证明金钟管理站、金钟街道办事处已支付物业费10094535.94元。金钟管理站、金钟街道办事处的质证意见：对证据1、2、5、6真实性无异议，证据3、4系永乐顺红公司单方制作，不予认可。东丽城投公司的质证意见：东丽城投公司不是证据1的签订主体，对其真实性无法确认，证据2真实性不予确认，证据3、4、5数据是否真实由金钟管理站、金钟街道办事处对账核实。金钟管理站、金钟街道办事处提交的证据以及永乐顺红公司、东丽城投公司的质证意见：1、永乐顺红公司和天津南孙物业服务有限公司（以下简称南孙物业公司）签订的移交证明1份、金钟街悦和里社区居委会与南孙物业公司签订的物业服务合同1份，拟证明永乐顺红公司移交悦和里小区物业管理工作的时间为2018年2月1日，此后物业服务由南孙物业公司提供；2、支票存根1张、往来收据3张，拟证明被告已实际付款13116310.18元，永乐顺红公司统计有误；3、投诉记录表18张，拟证明永乐顺红公司提供的物业服务不符合约定，多次遭到业主投诉；4、物品丢失损坏记录表15张，拟证明因永乐顺红公司未尽到物业管理责任造成小区房屋内设施丢失、损坏；5、天津市示范小城镇安置房管理办法、关于进一步明确经济适用房的住宅项目有关物业管理政策的通知，拟证明案涉房屋的前期物业管理应当由开发建设单位负责，物业服务费也应当由开发建设单位缴纳。永乐顺红公司的质证意见：证据1中的移交证明真实性无异议，物业服务合同与永乐顺红公司无关，证据2真实性无异议，但2015年10月16日的款项不是物业费，证据3、4真实性、关联性不认可，证据5真实性无异议。东丽城投公司的质证意见：对证据1、2真实性无法确认，证据3、4、5真实性无异议。东丽城投公司的证据以及永乐顺红公司、金钟管理站、金钟街道办事处的质证意见：1、天津市政府、发改委发布的文件4份、金钟街示范小城镇建设项目委托代建协议及补充协议1份，拟证明东丽城投公司不是本案适格被告；2、诉争三小区竣工工程质量验收证明书6份，拟证明诉争小区全部建设完成并通过竣工验收；3、房屋钥匙移交单56张，拟证明东丽城投公司在房屋钥匙移交完成后不再对诉争小区房屋具有控制权和监管职责。永乐顺红公司、金钟管理站、金钟街道办事处对上述证据真实性均无异议。本院的认证意见：永乐顺红公司提交的证据1、2、5、6具有真实性，证据3、4经双方后续对账，可作为计算物业费的基础。金钟管理站、金钟街道办事处提交的证据1中的移交证明具有真实性，物业服务合同与本案无关，证据2、5具有真实性，证据3、4不具有真实性。东丽城投公司提交的全部证据均具有真实性。本院经审理认定事实如下：案涉小区昱和里、茗和里、悦和里属于金钟街示范小城镇建设项目。2009年11月28日，天津市东丽区人民政府委托东丽城投公司代建金钟街示范小城镇建设项目，该项目于2013年9月完成竣工工程质量验收。永乐顺红公司与金钟管理站先后签订两份《天津市住宅物业服务合同》。2013年合同约定：金钟管理站代表全体业主将上述3个小区委托永乐顺红公司进行物业管理服务事宜。物业管理服务期限自2013年9月1日起至2016年8月31日终止。物业管理服务费用标准为1.8元/月/平方米。未出售的空置房屋的物业管理服务费由开发建设单位全额交纳，竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费由业主交纳。业主或者开发建设单位逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的5%比例交纳违约金。其他约定事项：没有入住的房屋街道1.8元/月/平方米交纳；已入住的街道第一年交纳1.48元/月/平方米，业主交纳0.32元/月/平方米，第二年街道交纳1.08元/月/平方米，业主交纳0.72元/月/平方米，第三年街道交纳0.65元/月/平方米，业主交纳1.15元/月/平方米。本合同期限届满三个月前，乙方与甲方协商续签事宜，双方同意续签的，应当重新签订物业服务合同。2016年合同约定：物业管理服务期限自2016年9月1日起至2017年12月31日终止。物业管理服务费用标准为0.75元/月/平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米1.05元的标准由业主交纳。未出售的空置房屋的物业管理服务费由开发建设单位全额交纳，竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费由业主交纳。其他约定事项：2016年9月1日至2016年9月30日街道交纳0.65元/月/平方米，业主交纳1.15元/月/平方米，2016年10月1日至2017年9月30日街道交纳0.21元/月/平方米，业主交纳1.59元/月/平方米，2017年10月1日至2017年12月31日，全部业主交纳。本合同期限届满前三个月，甲乙双方经协商不再续约的，乙方应该继续按照合同约定做好服务，协助甲方选聘新的物业服务企业，业主应当按时交纳物业管理服务费，至合同终止。永乐顺红公司自2013年9月1日起为案涉小区提供物业服务。2018年2月1日，永乐顺红公司与南孙物业公司签署悦和里物业移交证明和档案交接明细，永乐顺红公司自即日起不再负责该小区物业服务管理工作。2018年5月13日，永乐顺红公司与南孙物业公司签署悦和里底商14-增23钥匙接收确认单。2018年5月1日，永乐顺红公司分别将昱和里小区物业、茗和里小区物业移交给天津市瑞嘉物业有限公司、南孙物业公司，并分别签署了管理权移交确认书、移交证明、档案交接明细。起诉时，永乐顺红公司自行统计已入住面积政府应交物业费8705791.5元，未入住面积政府截止到2018年4月30日应交物业费9413011.22元。金钟管理站、金钟街道办事处自2013年12月至2018年1月支付物业费共计10094535.94元。诉讼过程中，经永乐顺红公司、金钟管理站、金钟街道办事处统计核对后确认，涉案三小区总面积数为323229.32平方米，至今悦和里空置面积13006.18平方米、昱和里空置面积20607.28平方米、茗和里空置面积24117.46平方米，双方就有争议入住房屋部分制作了差异部分房屋入住时间明细表，该争议部分房屋自入住时间至2018年4月30日的空置房物业费95019.43元，永乐顺红公司自愿扣减该差额，主张空置房物业费9317991.79元；就已入住部分，永乐顺红公司自愿放弃争议部分房屋自入住时间至2017年9月30日的物业费，金钟管理站、金钟街道办事处确认双方就房屋分出时间、计费面积均无争议，只是对2013年9月至2016年8月的计费标准提出异议。关于付款情况，永乐顺红公司认可的付款部分均由金钟管理站或金钟街道办事处支付。金钟管理站、金钟街道办事处另主张2013年9月10日由金钟街道办事处交纳物业费471692.09元、2013年10月14日由金钟街道办事处交纳物业费471692.09元、2015年10月16日由金钟管理站交纳物业费1928390.05元、2018年5月14日由金钟街道办事处社区综合服务中心代金钟街道办事处交纳物业费150000元，其中2015年10月16日往来收据注明的付款用途是物业费，另三笔付款的付款用途均为物业开办费。永乐顺红公司主张2015年10月16日的付款是偿还永乐顺红公司为金钟街道办事处垫付的施工费、赔偿款，另三笔付款均为物业开办费。金钟管理站、金钟街道办事处称其支付的物业费没有区分未入住房屋和已入住房屋。本院认为，永乐顺红公司与金钟管理站签订的物业服务合同是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现永乐顺红公司就案涉小区的物业服务已经终止，双方就物业服务费的承担主体及数额发生争议。关于承担主体问题，金钟管理站具备独立法人资格，作为合同相对方，应当就合同约定范围内的已入住面积物业费、空置房物业费承担付款责任，金钟街道办事处并非签订合同一方，作为金钟管理站的上级管理单位，其辩称所付款项是为金钟管理站履行合同而付款具有合理性，永乐顺红公司要求其承担责任缺乏法律依据。2016年合同未约定空置房物业费的承担主体，东丽城投公司作为案涉小区的建设开发单位，应当依法就2016年9月1日以后产生的空置房物业费承担付款责任。关于已入住面积物业费，永乐顺红公司依据约定的计费标准主张8705791.5元，并自愿放弃经核对后增加的已入住面积物业费；金钟管理站、金钟街道办事处就计费标准提出的异议缺乏依据，但其认可双方核对后确认的入住时间和计费面积，故永乐顺红公司的主张符合约定，本院予以支持。关于空置房物业费，永乐顺红公司自愿扣减争议面积空置房物业费，本院确认截止到2018年4月30日，按照1.8元/月/平方米计算的空置房物业费9317991.79元。金钟管理站承担的部分计算如下：永乐顺红公司主张2013年9月1日至2016年8月31日空置房物业费6872587元。经双方核对，昱和里7号楼3003于2016年3月17日入住，应当扣减2016年3月至2016年8月的空置房物业费90.53平方米×1.8元/月/平方米×6个月=977.72元；悦和里5号楼2004于2013年11月2日入住，应当扣减2013年11月至2016年8月的空置房物业费96.43平方米×1.8元/月/平方米×34个月=5901.52元；茗和里3号楼1402于2015年6月2日入住，应当扣减2015年6月至2016年8月的空置房物业费90.53平方米×1.8元/月/平方米×15个月=2444.31元，共计9323.55元。金钟管理站、金钟街道办事处应承担的空置房物业费为6872587-9323.55=6863263.45元。金钟管理站、金钟街道办事处有关计费标准过高的意见缺乏依据，本院不予支持。金钟管理站、金钟街道办事处主张另行向永乐顺红公司支付了四笔物业费，其中有三笔往来收据上均注明付款用途为物业开办费，与物业管理服务费属不同性质，金钟管理站、金钟街道办事处在收取收据时未就此提出异议，该三笔款项不应视为已支付的物业费；2015年10月16日的收据载明用途为物业费，永乐顺红公司未举证证明该款项用于其他目的，本院认定该笔1928390.05元是已支付的物业费，金钟管理站累计支付物业费12022925.99元，应付物业管理服务费8705791.5（已入住面积物业费）＋6863263.45（空置房物业费）-12022925.99（已付款）=3546128.96元。东丽城投公司承担的部分计算如下：永乐顺红公司主张2016年9月1日至2018年4月30日空置房物业费2540424.22元。扣减项目：争议入住房屋部分的费用95019.43-9323.55=85695.88元；根据永乐顺红公司签署的悦和里物业移交证明，悦和里物业服务终止时间应为2018年2月1日，悦和里不应计入2018年2月至2018年4月的空置房物业费13006.18平方米×1.8元/月/平方米×3个月=70233.37元，共计155929.25元。按1.8元/月/平方米计算，空置房物业费为2540424.22-155929.25元=2384494.97元。虽然东丽城投公司未参与对账，但其对永乐顺红公司与金钟管理站、金钟街道办事处的对账过程明确知晓，经本院询问，东丽城投公司表示不要求参与对账，由此产生的法律后果应当自行承担；2016年合同未约定空置房物业费的计费标准，永乐顺红公司继续按照1.8元/月/平方米主张缺乏依据，本院根据空置房电梯、楼道、管道、垃圾等项目的物业服务实际情况，酌情认定东丽城投公司应付空置房物业费476898.99元。永乐顺红公司主张违约责任所依据的合同条款，是针对业主或者开发建设单位，金钟管理站、金钟街道办事处并非业主，该条款对其不适用，而东丽城投公司未签署该合同，该违约条款对其没有约束力，故永乐顺红公司主张的违约金缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百零九条的规定，判决如下：一、被告天津市东丽区金钟街市容环卫管理站自本判决发生法律效力之日起十日内向原告天津永乐顺红物业服务有限公司支付物业服务费3546128.96元；二、被告天津市东丽城市基础设施投资集团有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告天津永乐顺红物业服务有限公司支付物业服务费476898.99元；三、驳回原告天津永乐顺红物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取35389元，由原告天津永乐顺红物业服务有限公司负担13577元，由被告天津市东丽区金钟街市容环卫管理站负担17585元，由被告天津市东丽城市基础设施投资集团有限公司负担4227元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员 高 超二〇二〇年九月八日书记员 李彩月本判决所依据的相关法律、法规《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。