北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初2560号原告：米丽曼，女，1993年12月10日出生，回族，上海花旗科技金融有限公司职员，住北京市门头沟区。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路**院**。法定代表人：刘美玲，总经理。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩浪，北京市证信律师事务所律师。原告米丽曼与被告北京天台山房地产开发有限公司（简称天台山公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告米丽曼、被告天台山公司之委托诉讼代理人孙跃恒、韩浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。米丽曼向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2．判令被告给付逾期办理房屋不动产权证书的违约金，自2017年7月31日起至2020年5月31日以总房款7610558元为基数，按照日万分之一标准计算共计787692．75元。事实和理由：2013年10月9日，原告米丽曼与被告天台山公司签订《北京市商品房预售合同》，购买北京市门头沟区XX号XX园XX号楼801号（简称801号）房屋，合同金额为7610558元，并在规定时间内支付了全部购房款。预售合同第二十二条第二项约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止。出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。”被告方应当在2017年7月31日前办理产权登记手续。现801号房屋仍然没有办理产权登记，被告方存在严重违约行为，为维护原告的合法利益，诉至法院望判如所请。被告天台山公司辩称，不同意原告的诉讼请求，主要理由如下：第一，双方曾经签订补充协议，我公司向原告支付了延期收房补偿金23147元，在计算延迟办证违约金时该费用应当予以扣除。第二，因原告个人原因其于2016年8月11日才收房，办证期限起算时间应该为2018年8月11日。第三，原告委托我公司对涉案房屋进行加建、改建，导致房屋超规划，原告存在过错，应当承担未能如期办证的责任。第四，原告没有按时交纳办证费用，我方办理产权证时间应当顺延。第五，受新冠肺炎疫情爆发影响，政府部门在此期间无法办证，自2020年1月23日以后不应计入逾期办证期间。第六，若法院认定我公司应承担违约责任，则原告方主张的违约金过高，请求法院依法予以核减。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方无争议的事实如下：2013年10月9日，天台山公司（出卖人）与米丽曼（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y1534498）（以下简称预售合同），约定米丽曼购买门头沟区XX地区XX项目801号房屋（双方一致认可即现801号房屋），房屋预测建筑面积219．3平方米，其中套内建筑面积184．15平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积35．15平方米，按套内面积计算的单价为每平方米41328．04元，房屋总价7610558元。预售合同第六条：具体付款方式及期限的约定见附件五。第十二条“交付条件”约定：“（一）出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列条件：1．该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2．有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3．满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。”第十三条：上下水、过渡性供电于2015年7月31日达到使用条件，供暖在入住后第一个供暖季达到使用条件，燃气在入住率达到70%后按国家相关规定开通，电话通信线、有线电视线于2015年7月31日敷设到户，若交付时上述条件尚不满足，但出卖人采取补救措施能保障买受人正常使用该商品房的，视为该商品房已满足上述条件，买受人不得因此拒绝接收商品房。第十四条：买受人未付清房价款及其他应付款项的，本合同所约定的交付房屋及房屋权属转移登记时间相应顺延，出卖人无须承担相关违约责任。第十六条：该商品房达到第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地、地点以及应当携带的证件于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日按本合同约定条件向买受人交付该商品房；买受人委托出卖人代交专项维修资金、契税、产权代办费、房屋所有权证印花税、有线电视初装费、房屋登记费；第二十二条产权登记（二）“转移登记”约定：“买受人委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用500元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。”合同附件五第9条约定：1．买受人应按出卖人书面交付通知载明的时间、地、地点并携带相关证件括预售合同、房款发票及身份证件等），办理该商品房交接手续。若买受人未收到出卖人的书面交付通知的，买受人应当在预售合同约定的交付期限届满之日携带相关证件前往该商品房所在地办理该商品房交接手续。2．买受人逾期不办理交接手续或由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日(若买受人未收到出卖人书面通知的，以预售合同约定的交付期限届满之日为准)按预售合同约定的条件向买受人交付该商品房，预售合同约定取得房屋所有权证书的期限仍自买受人实际接收该商品房之日起算；第12条：若买受人委托出卖人或其指定的代办机构办理房屋权属转移登记的，买受人应在商品房交付前提交办理该商品房权属转移登记与抵押登记所需的证件及相关材料，签署所需的相关文件，并缴纳委托费用及与该商品房相权属转移登记与抵押登记相关的各项税费，该商品房交付后如需补交文件或费用的，买受人应在收到出卖人或其指定的代办机构发出的通知之日起5日内补齐，买受人逾期提交前述证件与材料、逾期签署前述文件或逾期缴纳前述税费的，应支付违约金，同时预售合同约定的初始登记与转移登记期限亦应相应顺延。合同订立后，米丽曼支付全部购房款，天台山公司向米丽曼开具发票。2016年8月11日，双方完成801号房屋交接手续，米丽曼交纳了印花税、物业费、公共维修基金等费用。同日，双方签订补充协议对逾期交房违约问题予以处理。2017年7月5日，北京市规划和国土资源管理委员会作出京规（门）行决字2017第0004号行政处罚决定书，载明受处罚单位：天台山公司。天台山公司在门头沟区XX地区XX居住项目XX住宅楼，未按照《建设工程规划许可证》许可内容建设，违法建设面积共计2163．46平方米。以上行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第三款之规定，依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条之规定，已构成违法建设。依据《北京市禁止违法建设若干规定》第二十七条之规定，属不能拆除的城镇违法建设。根据《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款和《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条第一款之规定，决定对你单位上述违法行为给予行政处罚，处没收违法收入的罚款，罚款额共计人民币24287002元。该决定书并告知天台山公司不服本决定，可申请复议。对复议决定不服的，可提起诉讼。也可以自收到本决定书之日起，直接向法院起诉。逾期不履行处罚决定，不申请复议，也不向法院起诉的。由行政机关依法申请人民法院强制执行。天台山公司表示已经缴纳上述罚款。截至法庭辩论终结，天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记。另查，涉案房屋于2019年5月9日取得房屋面积测算技术报告书。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。预售合同系本案双方当事人真实意思表示，当属有效。双方均应按照合同约定履行。双方合同约定天台山公司于房屋交付后730日内为米丽曼办理房屋转移登记手续，但因天台山公司未按照《建设工程规划许可证》许可内容建设，导致涉案房屋未取得初始登记，亦不能办理房屋转移登记手续，天台山公司的行为构成违约，应按照合同约定承担违约责任。天台山公司辩称系由于米丽曼委托加建、改建行为导致不能办理初始登记，米丽曼应自行承担不利后果，但未提交相关证据。该项答辩意见没有事实依据，本院不予采信。关于米丽曼要求天台山公司办理房屋所有权证一节。根据本院查明的事实，涉案房屋尚未办理初始登记，目前办理不动产权证书的条件尚不成就，故对米丽曼要求办理涉案房屋不动产权证书的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金的计算期间。天台山公司所提应按实际交房之日起730日作为办证期限的意见，如果据此计算，则越是迟延交付房屋，天台山公司承担的逾期办证的违约责任反而越轻，这显然违背了预售合同约定的逾期办证违约责任对于天台山公司的督促办证作用，不符合双方订立该条款的目的，因此，预售合同中约定的自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日，应当理解为天台山公司应当交付房屋的期限届满之日起的第731日。预售合同附件十补充协议第9条第2项适用的前提条件是买受人逾期不办理交接手续或由于买受人原因未能按期办理交接手续而视为天台山公司已按期交付房屋，涉案房屋未按期办理交接系天台山公司所建设房屋不符合交房条件所致，不能视为天台山公司已按期交付房屋，故本案不符合上述条款约定的适用条件，对天台山公司的相应答辩意见，本院不予采纳。对天台山公司所提因米丽曼未交纳办证所需税费、应顺延办证期限的答辩意见，因本案未办理房屋所有权证系天台山公司超出规划标准建设造成，天台山公司所提该答辩意见不能作为免除其违约责任的理由，本院不予采纳。对天台山公司以2020年1月23日后受疫情影响无法办证为由，要求免除相应违约责任的答辩意见，因涉案房屋无法办证系因天台山公司超规划建设所致，并非因疫情原因所致，故对该点答辩意见，本院不予采信。关于逾期办证违约金的计算标准，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。天台山公司虽主张违约金计算标准过高，但未提交充分证据证实，故天台山公司主张降低违约金的意见，本院不予采信。米丽曼主张以全部房款7610558元为基数，按照日万分之一的标准主张逾期办证违约金，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付米丽曼自二○一七年七月三十一日至二○二○年五月三十一日止的逾期办证违约金787692．75元；二、驳回米丽曼其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5839元，由北京天台山房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 殷文辉二〇二〇年九月二十七日法官助理 张天泽书 记 员 刘美辰