北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初44263号原告：北京市奶西农工商合作社，住所地北京市朝阳区xxx乡xx村。法定代表人：杜国辉，社长。委托诉讼代理人：袁晓方，北京海雷律师事务所律师。被告：金凤，女，1962年10月22日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：许玉龙，北京在明律师事务所律师。原告北京市奶西农工商合作社（以下简称原告）与被告金凤（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人袁晓方，被告及其委托诉讼代理人许玉龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认双方于1997年9月17日签订的租赁协议中2018年9月30日至2037年9月30日期间的租赁合同无效；2、被告将承租的3200平方米土地及所有地上物腾退并交还我社。事实及理由：1997年9月17日，我方和被告及被告父亲金世x签订了租赁协议，约定我方将位于北京市朝阳区xxx乡xx村集体所有的房屋33间及所在土地3200平方米出租给被告及金世x使用（金世x已去世），租期自1997年10月1日至2037年9月30日，共40年，租金共计20万元。合同法第二百一十四条规定，租赁期限不得超过20年，超过部分无效。因双方合同中的租期超过法律规定的20年的最长租赁期限，超过部分应为无效，另外，双方关于该部分土地及房屋租赁未经过村民会议或村民代表大会讨论，违反了村民委员会组织法相关强制性规定，合同也属于无效。对此我方就租期调整事宜和被告多次沟通未果，故起诉。被告辩称，我不同意原告的诉讼请求。一、协议是双方真实意思表示，内容合法有效，不违反法律法规强制性规定，合同约定的期限是40年，双方签订合同当时，并没有法律对合同期间进行限制，原告不能用新法来约束当时的签约行为；二、涉案房屋已被列入腾退范围，根据合同相关约定，原告应当给我地上物补偿，原告现在要求腾退没有实际意义应予驳回；三、村民委员会组织法是内部管理问题，应该开会，原告未开会讨论也是原告违法，但这个不属于合同无效的事由，也不是我作为承租人做错了。我们付清了全部租金，花了近百万元装修改造，现在要腾退了为了逃避补偿，让我腾退，不给我补偿我不可能腾退。本院经审理认定事实如下：1997年9月17日，原告作为出租方与金世x、金凤签订了租赁协议，为了加强农村的两个文明建设，发展农村的教育事业，丰富农民的文化生活，经过村委会集体研究并决定，将原xxx小学校（此学校已归xx村所有，后附乡政府的证明）租赁给乙方使用，用来引进人才，培养农村下一代人的成长，开办各种各样的文化娱乐活动，为此，甲乙双方达成如下协议：一、甲方将原xxx小学校旧址一处租赁给乙方使用，共有房屋三十三间，建筑面积495平方米，房屋及校园共占土地面积为东西长有40米，南北长80米，共计叁仟贰佰平方米；二、因房屋较长时间没有使用和修缮，已很破旧，乙方承租后，根据用途，可以对房屋进行修理和改造，所需费用由乙方自理。校园内的绿植树木，经甲方同意后，乙方可以砍伐，栽培新的树苗和花草；三、租赁期限为四十年，自1997年10月1日起至2037年9月30日止；四、租赁费用共计贰拾万元人民币整，分两次支付，协议签订生效后，先付壹拾万元人民币，余下部分在1998年10月1日支付；五、考虑到乙方要从事的事业是为当地精神文明服务的，甲方在各方面都尽可能为乙方提供方便，包括用水、用电、道路畅通等诸方面，甲方无偿提供院外的供水和供电的公共设施（包括20KW动力电），院内的水电设施及使用费用由乙方自理；六、在租赁期间，考虑到乙方开办教育的困难，乙方可以搞些经营活动，可以合作搞企业，甚至可以将部分房屋转租，无论是办学搞教育还是经营，都应遵守国家的法律、法规和政策；七、在租赁期间，如遇国家征用土地，其地上物赔偿部分归乙方所有，对于未到期的租赁费用，按每年租金伍仟元计算，由甲方退还乙方；八、在租赁期间，如遇不可抗拒原因致使协议不能履行，甲乙双方应各自承担损失，甲方支付乙方未到期租金；九、乙方因需要在院内进行新的建筑，其费用由乙方全部支付，甲方协助乙方办理有关手续，协议期满，地上建筑物应无偿归甲方所有；十、本租赁协议可以由乙方的亲属继承使用，继承乙方所享有的租赁权益；十一、租赁期间，房产税和土地使用税、增值税均由甲方支付；十二、本协议签订后，甲乙双方应严格按协议要求履行，不得违反，如单方违反协议规定，违约方应向相对方支付贰万元违约金，如违约金不能补偿给对方造成的实际经济损失，应赔偿其实际经济损失；十三、如果在履行协议过程中发生纠纷，甲乙双方应本着互谅互让的原则协商解决，如协商无效，可以向人民法院申请裁决。本协议未尽事宜，甲乙双方另行协商。本协议经甲乙双方签字盖章后生效，一式三份，各执一份。上述协议签订后，原告向被告交付了土地及地上物，被告实际使用至今；被告和金世x向原告交纳了全部租金。审理中双方共同确认，金世x和被告是共同的承租人。金世x已死亡，其妻王淑x、其子金某1、金某2均表示放弃继承合同权利。就出租土地的权利人、规划用途，双方均确认系原告所有的集体土地，地上物为原xx村小学用房。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》(以下简称《合同法解释一》)第一条规定:“合同法实施前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院,除本解释另有规定的以外,适用当时的法律规定,当时没有法律规定的,可以适用合同法的有关规定。”另根据《中华人民共和国合同法》第四百二十八条的规定,该法律自1999年10月1日起施行。本案中,双方当事人签订租赁协议时,《中华人民共和国合同法》尚未实施,而当时的法律对租赁期限没有规定,故应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款的规定,租赁期限不得超过二十年,超过二十年的,超过部分无效。由于双方租赁协议约定的租赁期限为40年,违反了《合同法》关于租赁期限的强制性规定,故超过20年的部分当属无效。鉴于《中华人民共和国合同法》对实施之前成立的合同并无溯及力,因此认定20年的有效期起算时间应从合同法实施日起计算,即从1999年10月1日开始计算,故本案租赁协议的租赁期间超过2019年10月1日的部分应属无效。原告提到的村民委员会组织法相关规定，是对集体土地发包、集体资产处分时要履行的程序要求，非效力性强制性规定，原告以此为由主张无效不符合法律规定，本院不予支持。关于合同无效后的法律后果。合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案合同目前已经超过法定期限，属于无效的期间，但本案中经查明，被告在承租后，在土地上新建了部分建筑物，经释明，被告未在本案审理中提出无效后的补偿赔偿问题，双方也均未申请对地上物进行评估，为了防止腾退以后地上物灭失，本院认为目前不宜腾退土地及地上物，腾退相关问题及损失赔偿问题可待本案判决生效后另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第二百一十四条、第四百二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第一条之规定，判决如下：一、确认原告北京市奶西农工商合作社和金世x、被告金凤1997年9月17日签订的租赁协议中2019年10月1日以后的部分无效；二、驳回原告北京市奶西农工商合作社的其他诉讼请求。案件受理费70元，由原告北京市奶西农工商合作社负担35元（于本判决生效后七日内交纳），由被告金凤负担35元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈建斌二〇二〇年九月十六日书记员  高艺林