上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初11402号原告：杨佳，女，1984年5月30日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：任炳吉，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘珊珊，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告：田雪琴，女，1979年6月23日出生，汉族，户籍地甘肃省天水市麦积区。原告杨佳诉被告田雪琴房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告杨佳的委托诉讼代理人任炳吉、刘珊珊到庭参加诉讼。被告田雪琴经本院合法传唤，未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。杨佳向本院提出诉讼请求：1、要求确认原被告签订的《房屋租赁协议》于2020年5月7日解除；2、要求被告立即搬离上海市徐汇区广元路XXX号XXX室房屋，将房屋交还原告；3、要求被告支付自2020年3月1日起至2020年5月10日租金12,833.33元；4、要求被告支付逾期支付第二期房租滞纳金，按每天165元的标准，自2020年2月21日起计算至实际清偿之日止；5、要求被告支付违约金5500元；6、要求被告支付逾期搬离房屋的占用费，按每天367元的标准，自2020年5月11日起至实际搬离之日止；7、要求确认被告支付的租赁保证金5500元予以没收；8、要求被告支付原告维权花费的律师费5000元。事实和理由：原告系上海市徐汇区广元路****房屋的所有权人。2019年8月21日,原被告签订了《房屋租赁协议》,就租金、租期、违约责任等进行了约定。被告本应于2020年2月21日前支付第二个周期对应的租金33,000元。但经原告多次通知与催促,被告均未支付。截至2020年5月7日,被告已逾期支付租金超76日。2020年5月7日,原告通过微信向被告发出《律师函》,再次通知被告支付第二期租金33,000元,并支付逾期支付第二期租金的逾期违约金12,540元、补足履约保证金5500元,如能当日支付则可考虑豁免其他违约责任。否则协议于当日解除,被告应于收到《律师函》之日起三日内搬离房屋。但是,被告自当日收到《律师函》至今,仍未支付拖欠的第二期房租、逾期支付违约金、履约保证金等费用。原告认为,原被告签订的《房屋租赁协议》是双方的真实意思表示。被告理应严格按照合同约定,完全履行包括按时支付租金在内的全部义务。被告一直拖延付款,该等行为已构成根本违约,故原告诉至法院。田雪琴未到庭答辩。本院认定事实如下：杨佳系上海市徐汇区广元路XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)产权人。2019年8月21日，杨佳(甲方，出租方)与田雪琴(乙方，承租方)签订《房屋租赁协议》一份，合同约定，甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限自2019年9月1日起至2020年8月31日止，2019年8月21日起至2019年8月31日为免租装修期；乙方保证租赁房屋仅作为居住使用；月租金5500元，每六个月为一个缴纳周期，乙方应当于2020年2月21日前支付第二个周期对应的房屋租金计33000元；履约保证金5500元，若乙方存在欠付租金、违约金、赔偿金、占用使用费或其他应付未付款项或费用的,甲方有权直接从履约保证金中作出相应扣除,履约保证金不足抵扣的,乙方应补足差额。除另有约定外,乙方不得在任何情况下主张以履约保证金冲抵相关费用；乙方逾期支付履约保证金、房屋租金、占用使用费、相关税费及/或其他一切应付款项的，每逾期一日,应当按照其应付未付金额的千分之五的标准向甲方支付逾期违约金。乙方逾期支付任一期房屋租金或其他任何应付未付款项超过10日的,甲方有权解除本协议,没收履约保证金并要求乙方承担违约责任；无论由于何等原因(包括但不限于本协议到期终止、解除)导致双方间租赁关系终止，乙方应当按约定时间搬离标的房屋。否则，乙方除应当按照本协议5.2条约定支付占用使用费外,甲方还有权要求乙方承担损失赔偿责任。5.2乙方逾期搬离的,每逾期一日,应当按照日租金200%的标准向甲方支付房屋占用使用费。6.2双方一致认可并同意,在租赁期限内,发生下列情形之一的,守约方有权书面通知违约方解除本协议,并向违约方追究相应违约责任：……3)乙方逾期不支付租金,经甲方催告后5日内仍未足额支付租金的；6.3双方均应遵守本协议的各项约定,任一方违反本协议项下的任何陈述、保证、承诺和约定事宜的，均为违约行为。应追究其违约责任。违约方应向相对方支付相当于1个月租金的违约金。如该等违约金不足以弥补守约方的实际损害后果的,违约方还应赔偿守约方包括诉讼费、律师费等维权成本在内的一切相关损失并承担由此产生的一切责任；6.4本协议各项条款对违约责任另有特别约定的，优先适用特别约定。合同签订后，杨佳向田雪琴交付房屋，田雪琴支付了第一期租金及保证金5500元。2020年3月20日，杨佳向田雪琴发送微信催讨第二期租金，田雪琴表示这段时间还没有正常，要四月初，我们目前没法活动。2020年4月22日，杨佳向田雪琴发送微信要求支付租金，田雪琴表示最近才算有一点工作，预计月底，最晚五一长假。5月6日，杨佳再次向田雪琴催讨租金；田雪琴表示明日回沪就这几天转；杨佳表示已经等了这么久，最好现在就解决，等你到今天晚上；田雪琴表示就这几天，十号以前。5月7日，杨佳通过微信向田雪琴发送了律师函，要求于当日支付第二期租金33,000元、违约金12540元、补足履约保证金5500元，否则双方租赁合同于当日解除，田雪琴于收到律师函之日起三天内搬离房屋，每逾期一日则按每天367元支付占用费，杨佳保留追究田雪琴违约金、损失赔偿等的权利。田雪琴收到律师函表示：说明你真实意图吧，杨佳表示你立即支付了房租，可能考虑继续租给你，否则现在就解约，违约金之类的赔偿也写在律师函里了。庭审中，杨佳向本院提供了律师委托代理协议及律师费发票证明其为本案支付律师费5000元。审理中，田雪琴至本院表示：要求进行调解，继续履行合同到期，房租我一直同意支付的，其他人都减免租金的，我都没让杨佳减，我是答应5月初就支付租金，但是没支付，杨佳就表示要告我，因为疫情我5月8日回到上海，我的钱是5月12日到账，5月14日就收到法院短信，剩余租金我现在随时都可以支付，律师费等我不同意支付。以上事实，除原、被告陈述外，另有租赁合同、微信记录等证据证实，本院予以确认。审理中，本院对双方进行调解，原告的调解方案为合同到期终止,被告支付4万元，包括剩余租金、律师费5000元及2000元违约金；被告表示仅同意支付租金，其余均不同意。双方意见不能达成一致，调解未成。本院认为，原被告之间签署的房屋租赁合同，系双方真实意思表示,合法有效，双方均应受其约束。合同约定2020年2月21日前被告应支付第二期租金，原告已经放宽付款期限至5月份，但被告仍未支付，且被告也未提供证据证明其存在不可抗力等情形导致不能及时支付租金，故被告未按约支付租金，构成违约，原告据此提出解除合同、没收保证金的诉请，具有合同依据，本院予以支持。原告主张的逾期付租违约金，现原告已基于逾期付款之理由解除合同，要求被告支付违约金，两项违约金系原告同一违约行为在不同的情况下所应承担的违约责任，不应并用，否则加重了被告的负担，故逾期付款违约金应截至合同解除日，且原告按照日千分之五的标准计算，显属过高，本院基于公平原则，酌情对违约金标准予以调整。合同解除后，被告仍使用房屋，原告主张按租金的2倍支付占有使用费，本院认为关于超过租金部分的使用费，本质系带惩罚性质的违约金，根据本案情况，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则酌情对占有使用费予以调整为每天200元。原告主张按照合同约定被告还应支付违约金5500元，本院认为双方合同对因承租人逾期支付租金等导致合同解除情形约定为没收保证金，并承担违约责任；在6.3条违约责任中约定违约支付相当于一个月租金的违约金，系兜底性条款，现被告存在逾期付款一违约行为，而合同6.4条又约定应优先适用特别约定，故双方合同前后文存在循环约定，系约定不明，且原告既主张没收保证金又主张违约金，也高于其损失，有违公平原则，故本院对原告该诉请不予支持。关于原告主张的律师费支出，按照合同约定律师费等维权支出系在违约金不足以弥补守约方实际损害后果的情况下才由违约方承担，本院认为，原告已主张没收保证金，而没收保证金实际就是以保证金作为违约金，原告也未有证据证明其存在其他实际损失，故原告要求被告承担律师费支出，缺乏依据，本院亦不予支持。被告田雪琴经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认杨佳与田雪琴于2019年8月21日签订的《房屋租赁协议》于2020年5月7日解除；二、田雪琴于本判决生效之日起十日内搬离上海市徐汇区广元路XXX号XXX室房屋，将房屋交还杨佳；三、田雪琴于本判决生效之日起十日内支付杨佳自2020年3月1日至2020年5月7日的租金12,283.33元；四、田雪琴于本判决生效之日起十日内支付杨佳逾期支付租金的违约金1650元；五、田雪琴于本判决生效之日起十日内支付杨佳自2020年5月11日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费，按每天200元计算；六、田雪琴支付杨佳的履约保证金5500元由杨佳没收；七、驳回杨佳的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计426元，由杨佳负担106元，田雪琴负担320元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 徐红二〇二〇年九月十一日法官助理 刘兴书 记 员 徐琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。