湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终7980号上诉人（原审原告）：清之源环保科技有限公司法定代表人：陈文能。委托诉讼代理人：李艳文，湖南三湘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙启路文化传媒有限公司法定代表人：高娅玲。委托诉讼代理人：莫卓，湖南锐杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑鹏程，湖南锐杰律师事务所律师。上诉人清之源环保科技有限公司（以下简称清之源公司）因与被上诉人长沙启路文化传媒有限公司（以下简称启路公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初1581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。清之源公司的委托诉讼代理人李艳文、启路公司的委托诉讼代理人莫卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。清之源公司上诉请求：1.撤销长沙市天心区人民法院(2020)湘0103民初1581号民事判决；2.改判确认双方于2018年5月29日签订的《黑石铺厂房租赁合同》以及《出租厂房安全管理协议书》已经解除；3.判令被上诉人向上诉人退还租金33.6万元(该租金为2019年11月9日至2020年6月15日期间的租金)及押金100000元；4.判令被上诉人向上诉人支付占用租金利息4000元(该利息以36.6万元为基数，按照银行同期贷款利率4.75%计算，自2019年11月9日起，暂计算至2020年2月10日止，共计利息4000元；其他剩余利息，从2020年2月10日起计算至本租金全部退还之日止)；5.判令被上诉人向上诉人开具发票；6.判令被上认人承担本案一审、二审的诉讼费等。事实和理由:一、一审判决认定事实和适用法律错误。1、本案所涉租赁房屋漏水、掉落水泥块等问题属于租赁交付前存在的问题，且为房屋的结构上的问题，依法应由被上诉人承担维修责任。案涉租赁房屋修建于上世纪，租赁房屋漏水、掉落水泥块的原因是由于该厂房年代久远，二是由于该租赁房屋屋顶属于预制板组装式结构，漏水和屋顶掉水泥块均属于结构上的问题。要从根本上解决问题，并非是一般意义上的维护保养就能解决。而是要花巨资对整个屋顶进行改造。且漏水的问题是在交付前就已经存在的，故被上诉人在接到上诉人的维修通知后，也曾多次派人对屋顶进行了一般性的防水处理，但其发现无法根本解决漏水的问题，索性直接拒绝维修。上诉人认为，虽然双方的协议对维修义务有约定，但根据合同法第百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”规定的维修义务应为对租赁物使用过程中产生的一般性维修义务，既不包括交付前就存在的问题的维修义务，也不包括租赁物结构上的维修义务。案涉租赁物漏水及屋顶掉落石块的问题属于房屋结构上的问题，如果要根本解决漏水及屋顶掉石块的问题，需要由专业技术人员进行对屋顶进行改建，这已大大超出了一般性使用维修的范畴，应由被上诉人依法承担瑕疵担保责任并负责维修义务。2、在租赁期间被上诉人负有的法定的瑕疵担保义务合同履行期内，租赁房屋存在严重的漏水及屋顶掉落水泥块的问题，导致上诉人根本无法正常使用该厂房。根据合同法第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，被上诉人启路公司作为出租人对租赁物的负有法定的瑕疵担保义务，并且该义务属于法律的强性规定，不能依据“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”的规定而免除。因此，对于租赁房屋的漏水和掉落水泥块的问题应由被上诉人无条件的承担维修责任。上诉人在合同履行期间，多次要求被上诉人履行维修义务，被上诉人均明确拒绝履行该义务，上诉人有权根据合同法第九十四条的规定依法解除合同。3、该租赁厂房有严重的安全隐患，严重危及到承租人员工的安全或者健康，上诉人可以随时解除合同。2019年7月开始，案涉租赁房屋屋顶时常掉落水泥块。该房屋层高近十五米，掉落的水泥块足以危及上诉人工作人员的生命安全及设备安全。根据合同法第二百三十三条规定:“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同”的规定，出租人对于房屋的质量应负严格的责任，也就是说，只要房屋的存在安全隐患，并直接危及承租人的人身安全或者健康时，承租人可以随时解除合同，故上诉人依合同法第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定书面通知了被上诉人解除了合同，因此，原审法院认定上诉人解除合同无事实和法律依据明显错误。二、案涉《黑石铺厂房租赁合同》以及《出租厂房安全管理协议书》实际上已经解除。从2019年7月开始，租赁房屋屋顶时常掉落水泥块后，上诉人于2011年9月份就已口头通知被上诉人启路公司解除合同。启路公司当时也表示同意解除合同，在接到上诉人解除合同的通知其负责人后在朋友圈发布了招租信息，还在租赁物外墙明显位置做了巨幅招租广告。上诉人于2019年11月8日前已经实际撤离该房屋，并于2019年11月22日再次依法发出书面的解除合同的通知。从2019年11月8日起，上诉人再未使用过该厂房。另外，关于一审判决认定被上诉人于2019年5月8日已开具发票，本项诉讼请求无需再行处理与事实不符。事实上，直到今日，上诉人未收到被上诉人开具的任何发票。启路公司辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。关于合同解除，被上诉人认为上诉人不具有法定的合同解除权，也没有约定的合同解除权，其发送的解除通知不具有解除合同的效力，双方的合同应当认定没有解除。请求驳回上诉人的全部上诉请求。发票已经交给一审法院。清之源公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认2018年5月29日，双方签订的《黑石铺厂房租赁合同》以及《出租厂房安全管理协议书》已经解除；2.启路公司向清之源公司退还租金336000元（该租金为2019年11月9日至2020年6月15日期间的租金）及押金100000元；3.启路公司向清之源公司支付占用租金利息4000元（该利息以336000元为基数，按照银行同期贷款利率4.75%计算，自2019年11月9日起，暂计算至2020年2月10日止，共计利息4000元；其他剩余利息，从2020年2月10日起计算至本租金全部退还之日止）；4.启路公司向清之源公司开具发票；5.本案诉讼费等费用全部由启路公司承担。一审法院认定事实：2018年5月29日，清之源公司（乙方）与启路公司（甲方）签订《黑石铺厂房租赁合同》（以下简称合同），约定甲方将长沙水泵厂黑石铺厂房南一栋一楼租赁分租给乙方使用，租赁期限为三年，自2018年6月15日至2021年6月15日止。年租金为560000元，押金（含安全保证金）100000元。合同到期后，一方无任何安全事故发生且未违反合同相关内容，甲方无息退给乙方。租赁期间厂房租金采取年度预交制，即租赁合同签订二个工作日内支付第一年租金和押金，第二年、第三年租金提前10个工作日预交。合同还约定，厂内一切装修、维修全部由乙方自行负责，租赁期满时乙方应将厂房保持其能正常使用，交回甲方，不得故意损坏和拆除固定装修、维修设施及设备。同日，清之源公司与启路公司签订《出租厂房安全管理协议书》（以下简称协议书），明确了出租方和承租方在房屋使用管理中应承担的安全责任。合同签订后，清之源公司向启路公司支付了押金100000元，启路公司向清之源公司出具了《收款条》，后交付了房屋。2018年6月25日，因房屋存在漏水问题，清之源公司通过短信与启路公司沟通修缮事宜。2018年8月30日，清之源公司向启路公司发出《房屋维修通知书》，要求启路公司完成补漏工作，否则，清之源公司有权委托第三方进行修缮，产生的费用由启路公司承担。2018年11月20日，清之源公司再次向启路公司发出《房屋维修通知书》，要求启路公司履行修缮房屋的义务。因启路公司未履行补漏义务，清之源公司于2019年11月22日向启路公司发出《解除通知》，要求解除《黑石铺厂房租赁合同》及《出租厂房安全管理协议书》。2019年12月8日，启路公司向清之源公司复函称，不同意解除合同及退还租金、押金。双方就合同履行产生的争议协商未果，遂酿成纠纷。上述事实有《黑石铺厂房租赁合同》《出租厂房安全管理协议书》、收款条、短信记录、《房屋维修通知书》《解除通知》、函及当事人陈述等证据予以证实，经庭审质证，一审法院予以认定。一审法院认为：本案争议的焦点为合同及协议书解除条件是否成就。《中华人民共和国合同法》第二百二十规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”。合同约定厂内一切装修、维修全部由清之源公司自行负责，该约定并未违反法律法规的强制性规定，应当认定为有效。故涉案租赁物在交付后出现漏水等问题，应当由清之源公司承担维修义务。清之源公司以租赁物出现漏水问题及屋顶掉落石块为由要求解除合同，一审法院认为，在清之源公司未提交证据证明涉案租赁房屋存在结构、质量等无法实现租赁目的前提下，清之源公司对此有维修义务，清之源公司以此为由要求解除合同，无事实与法律的依据，不予支持。故对清之源公司要求解除租赁合同、退还租金、押金、支付资金占用利息的主张，不予支持。清之源公司要求开具发票，启路公司已于2020年5月8日开具，本项诉讼请求无需再行处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回清之源公司的诉讼请求。二审中，启路公司未向本院提交新证据。清之源公司围绕上诉请求提交了如下证据：证据1.《长沙市房屋产权登记审批表》《长沙市自管（直管）房屋产权登记申请书》，拟证明案涉房屋始建于1978年，属于十分老旧的工业厂房，加上其屋顶为预制板结构，漏水和掉落水泥块是由于建筑物本身年久失修、屋顶设计局限、使用寿命等原因而必然发生的结果；证据2.《2018年6月天心区降水证明》，拟证明2018年交付房屋时由于天气原因无法对房屋是否适租的情况进行检验，2018年6月21日下暴雨后上诉人方才发现房屋漏水严重。说明案涉房屋在签订租赁合同时就存在严重的漏水问题，在出租时根本达不到合同约定的用途；证据3.(2020)湘长市证民字第8592号公证书，拟证明厂房屋顶的破损情况、掉落水泥块的事实以及厂房层高近13米，水泥块的掉落足以危及上诉人的人身安全及财产安全。被上诉人在案涉房屋上发布招租信息的事实；证据4.(2020)湘长市证民字第8593号公证书，拟证明被上诉人于2019年9月就已经同意上诉人解除合同，并通过多种渠道对外发布招租信息，不仅从事实上在处置案涉房屋，且在退租后也实际占有房屋，租赁合同已实际解除；证据5.被上诉人在(2020)湘0103民初6670号案件中提交的证据目录及相关证据材料，拟证明被上诉人曾多次组织人员对案涉房屋进行维修，但仍然无法正常使用，房屋至今仍然存在漏水及水泥块掉落的问题。由此可见，该厂房存在的问题是无法通过一般的维修来解决的，只能对建筑物的主体部分进行整体改造才能彻底解决，已远远超出一般租赁合同中修缮范围。对于清之源公司提交的上述证据，启路公司认可其真实性、合法性，本院认为上述证据与诉争基本事实相关，予以采信，据此查明：案涉厂房的产权单位为长沙水泵厂，建筑时间为1978年。根据长沙市气象台于2020年7月23日出具的《2018年6月天心区降水证明》记载，2018年6月9日至18日期间，天心区黑石铺未观测到降雨。根据（2020）湘长市证民字第8592号公证书记载，在湖南省长沙市长沙公证处公证员许某、公证人员徐某下，清之源公司委托代理人李艳文、关系人邓晟、翟文涛于2020年7月17日前往案涉厂房进行查看、测量。邓晟使用电子测距仪在厂房大门处、厂房中间位置两处测量厂房内部的垂直高度，测距仪显示8.238米、12.626米。根据启路公司在湖南省长沙市天心区人民法院(2020)湘0103民初6670号租赁纠纷案件（审理中）提交的证据显示，启路公司分别于2019年6月2日、2019年9月30日组织人员对案涉厂房进行屋顶补漏维修。本院为查明涉案厂房实际状况，通知双方当事人于2020年8月13日前往案涉厂房进行现场勘查，清之源公司自行聘请湖南省建设工程质量检测中心司法鉴定所所长潘放军一同参与勘查。经勘查，确认案涉厂房存在如下情形：1.从室内观察，屋顶多处出现较宽的预制板间裂缝以及裂缝处已松动但尚未坠落的水泥块，部分预制板的钢筋结构暴露在外；2.室内地面随处可见大小不一的混凝土块和水泥砂浆块，经粗略估算，其中尺寸较大者长宽可达10公分；3.天花板及室内墙壁可见多处水渍；4.航拍显示屋顶出现较大面积防水层剥落，剥落位置呈现较浅颜色；5.厂房的正门、后门及侧门均未设置门锁，呈对外敞开状态，经任一通道可自由进出厂房；6.厂房的上方安装有行车（起重设备）。经清之源公司申请，湖南省建设工程质量检测中心司法鉴定所所长潘放军（高级工程师、国家一级建筑结构工程师）作为具有专门知识的人到庭，就案涉厂房的结构及质量问题接受询问并发表意见。潘放军当庭陈述的主要内容归纳如下：1.关于漏水问题。案涉厂房屋顶的预制板灌缝及墙壁上有漏水痕迹，影响厂房的正常使用。漏水已持续一段时间，不是近期发生。航拍画面显示屋顶防水层部分剥落，裸露出预制板原本的水泥砂浆颜色；2.关于石块掉落问题。屋顶结构由预制板搭建而成，预制板间填充水泥砂浆。地面的石块系从屋顶掉落的预制板混凝土块和预制板灌缝间的水泥砂浆块，掉落区域较多，具有不规律性和不确定性，且已持续一段时间，掉落的石块危及厂房内人员安全；3.关于漏水及石块掉落问题的原因。一是房龄久远，屋顶结构、防水层等自然老化导致漏水。二是雨水漏入预制板灌缝后，因气温变化，结冰融化、热胀冷缩的过程进一步加剧灌缝损坏，预制板钢筋锈蚀，最终导致混凝土及水泥砂浆脱落，预制板局部穿孔，漏水更趋严重；4.关于漏水及石块掉落问题的解决方案。第一套方案是将屋顶预制板换成钢结构，即全部拆除更换。第二套方案是把预制板灌缝的水泥砂浆全部凿除，内置钢筋重新浇灌，对预制板钢筋锈蚀部分进行加固，屋顶防水层整体铲除重做；5.关于判断依据。根据对案涉厂房的实际勘查情况和湖南本地气候特点，凭借专业经验可直接作出上述判断，无需借助其他检测手段。根据清之源公司一审提交的定案证据，本院还查明：合同第三条第二款约定年租金为576000元。清之源公司已付清第一年租金576000元，第二年租金已付516000元。一审法院关于合同约定年租金为560000元的事实查明有误，本院予以纠正。合同第三条第三款约定，押金（含安全保证金）100000元整。合同到期乙方无任何安全事故发生且未违反合同相关内容，甲方无息退给乙方。清之源公司于2019年11月22日向启路公司发送的《解除通知》载明：“2019年7月开始，厂房顶部出现掉落大块石状物现象，严重威胁到我公司员工人身安全，该房屋本身存在的严重质量问题导致我公司员工不能作业、公司不能正常经营，故我公司经与你方多次沟通，已于2019年11月8日搬离了厂房，现通知你单位”。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、双方签订的合同、协议书（以下统称合同）是否已解除；二、合同解除后的法律后果。关于第一个焦点。清之源公司和启路公司签订的合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方据此建立合法有效的房屋租赁关系，应当按照约定全面履行自己的义务。按照合同约定，案涉厂房一切装修、维修全部由清之源公司自行负责。因此，若基于对合同条款的严格遵循，无论是案涉厂房的漏水问题，还是屋顶掉落石块问题，清之源公司均负有自行维修义务。但本院同时考虑到：首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项规定，有法律规定的其他情形，当事人可以解除合同；第二百三十三条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。本案中，根据现场勘查确认的实际情况以及专家辅助人给出的意见，案涉厂房屋顶的混凝土块、水泥砂浆块掉落问题不仅影响清之源公司继续在该厂房内生产经营，更为突出的不利影响在于直接危及室内人员的人身安全，且鉴于石块掉落区域和掉落时间的不规律、不确定，此种危险性有日渐增大的趋势。另需强调的是，石块掉落现象系清之源公司租用案涉厂房一段时间后才陆续发生，并非合同订立时清之源公司即已明知的事实。其次，鉴于案涉厂房内同时存在漏水和掉落石块的问题，已严重影响到清之源公司对厂房的正常使用，合同目的无法实现。若由清之源公司负责维修以解决漏水和掉落石块问题，则无论采用专家辅助人提供的何种整改维修方案，均须对厂房屋顶的整体结构进行大面积改造，工程量大且势必耗费较长工期。因此，即便双方在合同中约定由清之源公司负责案涉厂房维修，但在上述房屋质量问题主要因房龄久远、自然老化所致，而非清之源公司使用不当导致的情况下，由清之源公司实际承担厂房屋顶维修义务明显有违公平原则。即使完成维修，考虑到施工环境及工期影响，清之源公司在合同期限内正常使用租赁物的目的亦无从实现。综上，清之源公司有权依照合同法的规定解除其与启路公司订立的合同。关于合同解除时间，根据合同法第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除。因启路公司于2019年11月22日收到清之源公司发送的关于解除合同的书面通知，故合同于当日即告解除。关于第二个焦点。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方签订的合同于2019年11月22日解除，对于启路公司以清之源公司未归还厂房为由对解除时间提出的异议，本院认为，清之源公司在解除通知中就其于2019年11月8日搬离案涉厂房的情况向启路公司予以了明确告知。根据现场勘查情况，清之源公司搬离厂房后未锁闭厂门，厂房的正门、后门及侧门均可自由进出，清之源公司客观上已停止对案涉厂房的占用和控制，启路公司从合同解除次日起即可实现对案涉厂房的回收。至于厂房内遗留的行车，因该行车属于案涉厂房内固有的大型起重设施，在清之源公司承租厂房前已架设安装于厂房上方的轨道，行车所有权归属不在本案审查范围之内，虽最终未被拆卸带离，但并不妨碍启路公司对厂房的回收控制。因此，清之源公司应支付租金至合同解除之日止。清之源公司已预交第二年租金516000元，按照合同约定的租金标准计算2019年6月15日至2019年11月22日的租金为251200元（576000/12×5+576000/12/30×7），故启路公司需退还的租金为264800元。合同还约定，若合同到期清之源公司无任何安全事故发生且未违反合同相关内容的，启路公司需将押金无息退还。现清之源公司依法解除合同，双方的合同权利义务已终止，并无安全事故或违约事实发生，符合押金退还条件，启路公司应依约退还押金100000元。对于清之源公司要求启路公司支付占用租金利息的诉请，根据合同履行情况，启路公司不存在违约情形，故清之源公司无权要求其赔偿资金占用损失。对于清之源公司要求启路公司开具发票的上诉请求，因一审法院查明启路公司已于2020年5月8日开具发票，无需再行处理，本院亦不予支持。综上所述，清之源公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第五项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初1581号民事判决；二、确认清之源环保科技有限公司和长沙××路文化传媒有限公司签订的《黑石铺厂房租赁合同》和《出租厂房安全管理协议书》于2019年11月22日解除；三、限长沙启路文化传媒有限公司于本判决生效之日起五日内退还清之源环保科技有限公司租金264800元、押金100000元，合计退还364800元；四、驳回清之源环保科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7900元，减半收取3950元，由清之源环保科技有限公司负担675元，长沙启路文化传媒有限公司负担3275元；二审案件受理费7900元，由清之源环保科技有限公司负担1350元，长沙启路文化传媒有限公司负担6550元。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  孙一中审判员  潘 威二〇二〇年九月九日法官助理何琳书记员胡妍附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。