北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初24620号原告：北京宾至嘉宁国际物业管理集团有限公司北京海淀物业管理分公司，住所地北京市海淀区首体南路******602，统一社会信用代码91110108062815088H。负责人：姜建新。委托诉讼代理人：王晓頔，北京衍胜律师事务所律师。被告：付振月，女，1976年8月25日出生，汉族，住北京市海淀区。原告北京宾至嘉宁国际物业管理集团有限公司北京海淀物业管理分公司（以下简称物业公司）与被告付振月物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司之委托诉讼代理人王晓頔与被告付振月到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令付振月向我公司支付欠缴物业费19927．36元，并按照欠缴金额日万分之四的标准向我公司支付违约金，至全部欠缴费用清偿完毕之日止；2．诉讼费用由付振月承担。事实与理由：山东宾至嘉宁物业投资发展有限公司（以下简称宾至嘉宁公司）于2012年12月12日与颐慧佳园业主大会签订物业服务合同，约定2012年12月15日起宾至嘉宁公司为小区提供物业服务收取物业费，宾至嘉宁公司于2013年1月1日起正式向小区起算物业费，并于2013年2月19日注册成立现公司进行物业服务。付振月系涉案小区业主，尚欠2013年1月1日至2018年10月10日的物业费，为了维护我公司的合法权益，故诉至法院。付振月辩称，1．物业公司主体不适格，双方既不存在合同关系，也不存在事实服务关系。2012年12月12日，颐慧佳园小区业委会与山东宾至嘉宁物业投资发展有限公司签订《颐慧佳园小区物业服务合同》，并办理了交接。12月15日开始提供服务，自2013年1月1日起收取物业费。2013年2月19日，设立了山东宾至嘉宁物业投资发展有限公司北京海淀物业管理分公司。2014年变更为宾至嘉宁物业投资发展有限公司北京海淀物业管理分公司（以下简称宾至嘉宁物业公司）。可见，合同签订、项目交接、提供服务的主体均为宾至嘉宁公司。服务开始时宾至嘉宁物业公司尚未被设立，根本不存在，也不可能具备享有合同权利承担合同义务的能力。2012年12月12日，如果宾至嘉宁公司为了方便管理又在项目所在地设立了分公司，那么该分公司即便具备合同主体资格及诉讼主体资格，在本案合同关系中其也不是合同主体，更不是物业的交接主体，所谓在颐慧佳园提供服务，只应是在宾至嘉宁公司授权范围内的代行管理，在财务及业务均应接受宾至嘉宁公司的管理，那么合同的主体及因履行合同发生争议时的诉讼主体只能是宾至嘉宁公司。如果真如宾至嘉宁公委托既未向颐慧佳园小区业主告知，又未签订三方协议。综上，合同主体未经协议变更，作为合同一方的宾至嘉宁公司无权将合同的主要义务提供物业服务，主要权利收取物业费，在未经颐慧佳园业主大会同意的前提下转给第三方。宾至嘉宁公司未将宾至嘉宁物业公司独立服务管理颐慧佳园小区物业并收取物业费的事实告知业主，宾至嘉宁物业公司与颐慧佳园小区业主同样不构成事实服务关系。合同主体未变更，应由宾至嘉宁公司主张合同权利。2．宾至嘉宁物业公司无权主张我支付2013年1月1日至2018年10月10日的物业费及滞纳金。首先，2012年12月12日颐慧佳园小区业委会与宾至嘉宁公司签订了《颐慧佳园小区物业服务合同》，且自2013年1月1日起收取物业费。但此时，宾至嘉宁物业公司尚未被设立，根本不存在，不享受法律上的权利义务。其次，颐慧佳园小区物业合同已于2016年8月14日到期。合同约定的到期日为2015年12月14日。2015年12月18日与2016年3月12日，业委会向宾至嘉宁物业公司发出物业服务合同延期通知。延期截止到2016年8月14日。此后再无延期。建设单位、物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。顾慧住园小区物业合同已于2016年8月14日到期，即便是合同主体，宾至嘉宁公司也只有权主张在此期间内的合同权利。再次，宾至嘉宁物业公司更不具备向我收取2016年8月15日至2018年10月10日物业费的权利。业委会无权决定延长服务期限及收费期限，物业公司明知且非善意，其追求的利益也是非法的，故我作为小区业主不应该受此交接协议中关于扩大全体业主缴费义务条款的约束，宾至嘉宁物业公司无权主张收费至2018年10月10日。最后，宾至嘉宁公司、宾至嘉宁物业公司也存在很多违约违法事项。第一项，宾至嘉宁公司物业服务企业资质为一级，合同约定的物业费标准是针对这个相应资质的，如宾至嘉宁物业公司对颐慧佳园小区是完全独立管理，财务独立核算完全与宾至嘉宁公司无关，系宾至嘉宁公司违约，即便是宾至嘉宁公司作为法律主体提起诉讼，也无权再按此标准收费。第二项，物业公司更换项目负责人未公示。第三项，宾至嘉宁公司违反了《颐慧佳园小区物业服务合同》第十八条第七款“不得将全部物业服务一并委托给其他单位和个人”的约定，且该委托未取得颐慧佳园业主同意，亦未告知。第四项，2015年10月宾至嘉宁物业公司为争取小区采暖权勾结大量社会不明人员持械夜间进入小区，并指示保安关闭小区监控，并在小区内随意殴打他人严重扰乱小区秩序及公共秩序。其负责人及相关保安人员构成犯罪。第五项，因二次供水管理责任单位未取得生活饮用水卫生许可证供水于2017年12月19日被北京市海淀区卫生和计划生育委员会处以警告、和罚款的行政处罚。综上，我并非无故不缴纳物业费，因合同主体资格、收费起止时间都有争议，合同履行中宾至嘉宁公司、宾至嘉宁物业公司存在重大违约、违法甚至犯罪行为，无法按合同缴纳物业费。3．宾至嘉宁公司、宾至嘉宁物业公司怠于主张物业费，诉讼时效已届满，请求法院判决驳回其诉讼请求。宾至嘉宁物业公司2015年前曾找我要过物业费，我多次明确表示对其履行合同的身份持有异议，需宾至嘉宁公司与业委会确认并公告，否则，我拒绝缴纳，并告诉他们有争议可以提起诉讼。之后宾至嘉宁物业公司再未向我催要过物业费。4．不同意支付物业费和垃圾清运费。物业公司提交的253文件不能作为物业公司收取垃圾清运费的依据；物业公司与小区业主和业委会均没有关于代收垃圾清运费的约定，也没有以任何形式在小区内公告此笔费用收取情况；物业公司从未向我本人主张过该笔费用，催缴函里也未列明该笔费用，已经过了诉讼时效。本院经审理认定事实如下：宾至嘉宁物业投资发展有限公司北京海淀物业管理分公司于2020年7月23日经核准变更为现名称。付振月系北京市海淀区彰化南路颐慧佳园小区×号楼×单元×号房屋（以下简称×室）的业主，该房屋建筑面积120．75平方米。2012年12月12日，颐慧佳园小区业主大会（甲方）与宾至嘉宁公司（乙方）签订了《颐慧佳园小区物业服务合同》，该合同第十三条约定多层住宅的收费标准为2．36元/平方米·月，物业服务期限自2012年12月15日至2015年12月14日，第十四条约定乙方预收取物业管理费可按季度或年收取，每季度或年度业主自觉、自愿上交当期物业管理费，第二十七条约定业主违反本合同第十三条、第十四条、第十六条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额交纳物业服务费，应当按欠缴金额日万分之四的标准向乙方支付违约金。颐慧佳园业委会虽与宾至嘉宁公司签订上述物业服务合同，但实际由物业公司进驻颐慧佳园小区提供物业服务。上述物业服务合同到期后因未有新的物业公司承接，业委会曾将物业服务合同延期至2016年8月14日，之后，颐慧佳园业委会通过第二次临时业主大会会议决议终止物业公司在小区的物业服务，选聘新的物业公司为该小区提供物业服务。但双方因物业公司撤离小区发生争议，2017年7月，颐慧佳园业委会以物业服务合同纠纷为由，将宾至嘉宁公司与物业公司诉至本院，要求两被告10日内完成物业管理交接工作并撤离小区。本院于2018年9月20日作出（2017）京0108民初35834号民事判决书，判决宾至嘉宁公司及物业公司于判决生效后10日内撤离颐慧佳园小区并办理物业管理交接工作。判决作出后，双方均未提起上诉。2018年10月10日，甲方颐慧佳园业委会与乙方物业公司签订了《颐慧佳园社区物业管理交接协议书》，协议第一、二条约定，物业交接日期为2018年10月10日，双方确认乙方物业服务期限至2018年10月10日截止，甲方积极配合乙方催收并号召业主主动交纳交接前的欠费。庭审中，物业公司确认，成立物业公司即是为案涉小区提供物业服务，因为分公司成立需要筹备期，物业公司于2013年2月19日正式设立，总公司对此有明确授权。诉讼过程中，物业公司主张依据《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法》的规定，物业公司还应按照每年每户30元的标准收取业主生活垃圾清运费。付振月对此不予认可。主张合同未有约定，且物业公司从未公告该笔费用收取情况，该笔费用已经过了诉讼时效。诉讼过程中，付振月认可2013年1月1日至2018年10月10日期间未交纳物业费，但主张不应由物业公司来主张这笔费用。付振月辩称物业公司存在违约行为，未能提供相应充足证据证明。本院认为，物业公司为付振月所有的房屋所在小区提供了物业服务，付振月作为该小区业主应当履行交纳物业费的义务。就付振月辩称物业公司主体不适格一节，物业公司主张其系宾至嘉宁物业公司的分支机构，是总公司授权分公司提供服务并主张权利，并非独立第三方，本院认为，法人依法设立领取营业执照的分支机构可以作为民事诉讼的当事人，且案涉小区物业服务实际由物业公司提供，故就付振月该项抗辩意见不予采信。就付振月辩称物业公司服务存在违约事项一节，未能提供相应充足证据证明，本院对其该项抗辩不予采信。颐慧佳园业委会与物业公司在执行本院生效判决过程中，于2018年10月10日达成《交接协议书》，明确约定该日期为交接日期，物业服务期限至2018年10月10日止，并号召业主缴纳交接前的物业费。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同，现物业公司已完成交接工作，业主应按约定将物业费交纳至2018年10月10日。关于物业费的具体数额，本院根据双方物业合同约定计算。对于物业公司主张的垃圾清运费，双方在合同中并未进行约定，其主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。另外，付振月系对拖欠物业费期间存在争议并非出于主观恶意，故本院对物业公司主张的违约金，不予支持。就付振月辩称物业该公司诉讼时效届满一节，因物业服务具有连续性，物业公司主张其每年都通过小区公式及贴催费单等方式催缴，不存在怠于主张权利情况，故本院对于付振月该项抗辩意见不予采信。应当指出的是，物业服务是针对全体业主提供的一种全天候、不间断的服务，不宜以个别业主的意见作为评判物业服务是否合格的参照，且物业公司提供的服务与业主的个体主观感受或物业服务标准有出入在所难免，若实际服务与合同标准的差距不影响物业服务合同目的之实现，则业主还需按时足额交纳物业费。小区环境的干净安全、秩序和谐、设施完好，既有赖于物业公司的物业服务，也有赖于业主个体的自觉维护，还有赖于物业公司与业主之间形成良好的互动机制和互动关系以及时发现问题、解决问题。业主如对物业服务不满或对物业服务企业有意见，应通过全体业主大会或业主委员会与物业服务企业沟通或通过合法途径更换物业服务企业。物业公司也应对业主反映的物业服务问题予以及时反应和处理。业主个体以不交纳物业费等物业服务相关费用的方式对抗物业服务企业，不仅有违约之虞，也会影响物业服务的正常运转，损害其他已交费业主的合法权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条第五款的规定，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、付振月于本判决生效后七日内向北京宾至嘉宁国际物业管理集团有限公司北京海淀物业管理分公司支付2013年1月1日至2018年10月10日的物业服务费19754．86元；二、驳回北京宾至嘉宁国际物业管理集团有限公司北京海淀物业管理分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元（北京宾至嘉宁国际物业管理集团有限公司北京海淀物业管理分公司已预交），由付振月负担，于本判决生效后七日内交纳。本判决为终审判决。审判员  孟昕伟二〇二〇年九月二十九日书记员  杨萧菁