西安市高陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0117民初1367号原告：广州颐和酒店物业管理有限公司西安高陵分公司（以下简称广州颐和高陵分公司），住所地：西安市高陵区泾渭街道泾渭南路**独立**。负责人：曹海，系该公司总经理。委托诉讼代理人：高丽华，女，1982年4月2日出生，汉族，住西安市高陵区。被告：李婷婷，女，1987年8月10日出生，汉族，住陕西省西咸新区。原告广州颐和高陵分公司诉被告李婷婷物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人高丽华、被告李婷婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州颐和高陵分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告2014年7月1日至2019年12月31日物业管理7408.8元、电梯费1709.7元、采暖费4532.4元，合计13650.9元；2、请求判令被告支付合同约定的物业费违约金，按日1‰计算，违约金13514.4元（暂计算至2019年12月31日，最终以实际支付之日为准），两项总计27165.3元；3、请求判令被告承担诉讼费用。事实及理由：被告在2014年1月接收西安市高陵区泾渭南路21号颐和盛世小区25号楼2单元803面积86.35平米物业时，被告向原告出具了承诺书，被告愿意按照原告与高陵光明房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及《临时管理规约》行使业主权利、履行业主义务。合同约定原告根据被告物业的建筑面积，按照每月每平方米1.3元标准收取物业管理费，按照0.3元每平方米收取电梯费，按照5.8元每月收取冬季采暖费。合同签订后，原告按照合同约定向被告履行了合同义务，但被告自2014年7月以来一直未交物业费及相关费用，原告多次催要未果，故诉至法院。被告李婷婷辩称，驳回原告全部诉讼请求。我所购买的颐和盛世25号楼2单元803室至今未进行竣工验收备案，不符合《城市房地产经营管理条例》第十七条，以及《消防法》第十三条和《中华人民共和国建筑法》第六十一条的法律法规规定交房条件。我与高陵光明房地产开发有限公司所签署的《商品房买卖合同》第八条：交付期限的约定：出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备第5种条件（该商品房经设计单位、施工单位、监理单位、开发单位验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人。而直至开庭前，我所购买房屋，依然不具备“国家和地方人民政府的有关规定”所规定的房屋交付条件，开发商所谓的交房是在仅满足“该商品房经设计单位、施工单位、监理单位、开发单位验收合格”这一约定与我进行的所谓交付。而单凭该条约定交房则属于《中华人民共和国合同法》第五十二条（合同无效的法律情形第（五）条违反法律、行政）所规定的无效合同条款的法律情形，所以开发商单以该条约条件进行的交房无效，交房应同时满足“依照国家和地方人民政府的有关规定”的交付条件进行交房。而我所签订的《商品房买卖合同》《附件5补充条款》第四条明确约定：买受人应于办理房屋交付手续时，与前期物业服务单位签订《前期物业服务合同》和《临时管理规定》并按前述合同及规约享有权利且承担义务。综上所述，我购买的房屋目前不具备法律法规规定的房屋交付条件，并且不能交付使用。而且开发商向我所谓交房至今，我也并未入住和使用该房屋。所以我与原告签署的《前期物业服务合同》和《临时管理规定》也未生效。因此我认为：1、原告请求判令的相应期限所产生的相关费用不应由我承担；2、原告所请求判令按照合同约定物业服务违约金不应由我来承担。请求法院依法驳回原告诉讼请求并承担相应诉讼费。原告为证明其诉讼请求，向法庭提交如下证据：证据一：颐和盛世前期物业服务合同2份、营业执照；证明2012年原告从开发商高陵光明房地产开发有限责任公司获得颐和盛世小区的物业管理权。被告质证：我不清楚原告与开发商之间的事情，该组证据我不发表质证意见。证据二：业主证申请表、收楼手续单、业主入住合约、装饰装修管理协议、业主消防安全责任书、承诺书、交楼验收确认表、购房款发票；证明业主2014年1月收房，与物业公司的合约已经生效。被告质证：是我签的字，房号也是我的，验收房屋的时候我并不知道我的房子有这些问题，因此我才签订的。证据三：收费公示表、颐和盛世物业服务收费标准与说明、（2014年-2020年供暖情况会议纪要以及颐和盛世小区供暖收费协议）；证明原告依法依规进行收费，具有物业费收取资质，物业费收费标准每平方米1.3元每月，电梯费每平方米0.3元每月，暖气费每平方米5.8元每月，2019年起每平米5.98元每月，若空置2018年之前是45%，2019年是40%。被告质证：真实性我不清楚，证明目的不认可，我不接受也不认同。证据四：催费记录；证明原告在服务期间履行催缴欠费的义务，保证其他业主的权利不受损害。被告质证：是催过我。证据五：李婷婷物业费欠费记录及滞纳金计算方式；证明业主2014年7月至今的欠费记录，拖欠费用以及滞纳金的费用。被告质证：真实性我不清楚，证明目的不认可，我不接受也不认同。证据六：四方验收表；证明购房买卖合同的交房条件。被告质证：真实性不清楚，证明目的不认可。被告李婷婷仅认可证据二和证据四，本院依法对其认可的证据予以确认，并在卷佐证。被告李婷婷为证明其主张向法庭提交了如下证据：证据一：高陵县政府政府信息反馈信息截图、高陵光明房地产致业主书2份；证明房屋不合格，不能交付房子。原告质证：真实性认可，证明目的不认可，跟购房买卖合同有出入。原告对证据真实性认可，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据及本院查明的事实认定如下，原告提交的证据一颐和盛世前期物业服务合同2份、营业执照，两份前期物业服务合同有开发商高陵区光明房地产开发有限公司与原告的代表签字及公章，原告的营业执照有物业管理等经营范围许可，故本院对该组证据予以确认。原告提交的证据三收费公示表、颐和盛世物业服务收费标准与说明，收费公示表盖有高陵县物价检查所监制的公章，原告将其收费项目制作公示牌予以公示，故本院对该组证据予以确认。原告提交的证据五，其自行提交的物业费欠费记录及滞纳金计算方式；经审理，物业费欠费时间双方无争议，对于欠费明细及滞纳金计算将在本院认为部分进行论述。证据六原告提交的四方验收表为22#、23#楼的四方验收表，该证据与本案案涉房屋并无关联，故本院不予采信。本院查明的事实，双方对签订关于物业管理《业主入住合约》、《承诺书》事实无异议，因开发商延期交房抵扣部分物业费至2014年6月30日。《前期物业服务合同》约定业主应于房屋销售合同约定的交付所购房屋之日起缴纳物业服务费用，物业服务费用按每两个月缴纳，业主或物业使用人应在每个单数月份25号前履行交纳义务未能按时足额缴纳物业服务费用的，逾期每天按应交费用的1‰的标准向乙方支付滞纳金。《业主入住合约》约定滞纳金按日3‰缴纳，本案原告按日1‰主张滞纳金。案涉房屋为颐和盛世小区25号楼2单元803室，建筑面积为86.35㎡，物业费收费标准每平方米1.3元每月，电梯费每平方米0.3元每月，暖气费每平方米5.8元每月，2019年起每平米5.98元每月，若空置2018年之前是45%，2019年是40%。另查明，该房屋为空置房，原告按照70%比例主张物业费。被告提交的证据显示，2014年8月4日政府信息反馈平台信息内容显示“……人防验收正在办理，所以手续滞后造成25#楼还没进行竣工验收以及竣工备案，所以开发商提前交房是违法行为……”。2019年3月1日、2020年4月21日开发商高陵光明房地产开发有限责任公司出具的两份致业主书，对二期业主提出的不动产证办理事宜作出相关答复。本院认为，合同当事人的合法权益受法律保护。本案中，被告辩称开发商对25#楼未进行竣工验收以及竣工备案，提前交房属于无效交房，原被告之间的物业合同也是无效合同，且自己也未入住，故请求驳回原告诉请。本院经审理认为，政府信息反馈平台信息内容显示25#楼人防验收正在办理，导致未进行竣工验收以及竣工备案。被告主张的提前交房无效与本案物业服务合同纠纷并非同一法律关系，且诉讼主体也不相同。原被告之间签订了《业主入住合约》、《承诺书》等一系列的物业服务类合同，原告按照合同约定提供物业服务，被告就应当按照合同约定缴纳物业费，被告未入住该小区，并非抗辩缴纳物业费的法定理由。庭审时，原告对物业服务费做出了变更，按空置房标准即正常标准的70%计算收取。故本院对被告请求驳回原告诉讼请求的辩称不予采纳。对于被告欠付的各项费用：自2014年7月1日起至2019年12月31日，被告共欠物业服务费86.35㎡×1.3×0.7×（12×5+6）=5186.2元，欠电梯费86.35㎡×0.3×（12×5+6）=1709.7元，欠暖气费1001.7+901.5×3+826.2=4532.3元。至于原告要求被告承担逾期之日（2014年7月1日）起按照每日1‰支付违约金直至实际清偿之日的诉求，因物业服务协议明确约定甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，逾期每天按应交费用的1‰的标准向乙方支付滞纳金，由此可见该违约金仅针对于物业服务费不涉及电梯费、取暖费等。被告逾期缴纳，应按合同约定承担相应违约责任，故自2014年7月1日起至2019年12月31日按日1‰计算，被告应承担的滞纳金为4299.2元，因被告实际支付日期不确定，计算基数累计也不确定，故2019年12月31日以后的滞纳金待实际发生后原告可另行主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效后十日内，李婷婷支付广州颐和酒店物业管理有限公司西安高陵分公司2014年7月1日至2019年12月31日期间物业服务费5186.2元、电梯费1709.7元、暖气费4532.3元；二、在本判决生效后十日内，李婷婷支付广州颐和酒店物业管理有限公司西安高陵分公司2014年7月1日至2019年12月31日逾期缴纳物业服务费滞纳金4299.2元。三、驳回广州颐和酒店物业管理有限公司西安高陵分公司的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费已减半收取240元，由被告李婷婷负担（原告预交480元，本院退付其240元，被告在履行本判决时支付原告240元）。如不服本判决，在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  车晓鹏二〇二〇年九月十日书记员  李小珍1