上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初189号原告(反诉被告)：陈长军，男，1972年5月17日出生，汉族，户籍地湖北省洪湖市。委托诉讼代理人：唐建东，北京东卫(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：余培荣，女，1974年6月11日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王健，上海川汇律师事务所律师。原告(反诉被告)陈长军与被告(反诉原告)余培荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，后被告余培荣向本院提起反诉，本院分别于2020年3月19日、4月16日公开开庭进行了审理。原告陈长军及其委托诉讼代理人唐建东、被告余培荣委托诉讼代理人王健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈长军向法院提起诉讼请求：1.确认原、被告双方租赁合同于2019年12月15日解除；2.判决被告支付原告违约金150,000元；3.判决被告支付在其租房期间拖欠的电费62,149.50元、水费2124元；4.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告明确违约金150,000元为解约违约金131,250元(87,500元/月*1.5)加上逾期支付租金违约金18,750元(以130,000元为基数，按每日3%标准计算，自2019年7月2日计算至2019年9月1日，计60天，为234,000元，原告主动调整至18,750元)。事实和理由：2019年5月31日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的上海市徐汇区钦州路109-2房屋(以下简称系争房屋)租赁给被告使用(开生鲜超市)，期限8年，自2019年7月2日至2027年7月1日止，每月房租90,000元，每年房租1,050,000元，支付方式付六押二，被告交二个月的房租(180,000元)作为保证金，房租每半年支付一次，租赁期间，房屋的物业费由原告承担，电费、通讯费、停车费、水费等均由被告承担，原告给与被告装修期(免租期)一个月。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用。被告缴纳了定金20,000元、保证金180,000元、房租375,000元，合计575,000元。现被告自开始经营至今，其经营所发生的电费均由原告垫付，被告未支付给原告，故提出如上诉请。余培荣辩称，不同意原告的诉讼请求。原被告的合同已解除，但解除日期应为2019年10月21日。2019年10月21日，被告搬离了系争房屋，当时原告在场，钥匙也返还给原告。被告按约履行了租赁合同，不存在拖欠租金的问题，被告没有违约，不应向原告支付违约金，若法院认定被告违约，被告认为原告主张的违约金标准过高，要求法院予以调整。原告主张的水、电费，原告没有提供合法的单据，如果原告能提供合法单据，被告愿意承担相关费用。余培荣向本院提起反诉诉讼请求：1.陈长军退还余培荣房屋租金206,048.40元及押金50,000元，共计256,048.40；2.反诉诉讼费由陈长军负担。事实与理由：2019年5月31日，反诉原告与反诉被告签署《房屋租赁合同》经营冷冻食品，约定月租金87,500元，押金180,000元，租赁期限从2019年7月2日起至2027年7月1日止。后反诉原告按约交付租金并支付部分押金，共计投入280,000元装潢费用。后反诉被告将房屋收回自用，以房屋押金未缴齐为由，以断电为要挟，逼迫反诉原告按其事先写好的承诺格式书写承诺书，承诺书写明2019年10月21日付清房租及电费，如不交清，愿意反诉被告停电，反诉原告搬离租赁场地。后反诉原告未交清，按约于2019年10月20日搬离系争房屋，反诉被告即收回房屋自用，现反诉原告完成承诺书所承诺的义务，承诺书应视为双方关于履行《房屋租赁合同》特别约定，现反诉原告实际使用房屋3个月零20天，应付租金318,951.60元，对未使用房屋的租金及押金256,048.4元，反诉被告应予以返还，故提出如上反诉诉讼请求。陈长军辩称，不同意余培荣的反诉诉讼请求。陈长军不认可余培荣于10月21日搬走，陈长军不清楚余培荣何时搬走。假设余培荣于10月21日搬走，其也没有通知陈长军，也未将房屋交还给陈长军。2019年12月15日，陈长军听说余培荣搬走后至房屋现场，自行将房屋收回，房屋租金应该计算到2019年12月15日。陈长军不需要返还任何租金押金给余培荣。余培荣确向陈长军支付了575,000元，其中保证金180,000元，剩余的395,000元系房租，支付的是7月1日至11月16日之后的租金。按照合同约定，余培荣应支付6个月的房租，但余培荣未支付。本院经审理认定事实如下：上海市钦州路XXX-XXX号XXX室房屋权利人为陈长军，建筑面积868.70平方米，建筑类型为店铺。2019年5月31日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，乙方承租甲方房屋坐落在本市徐汇区钦州路XXX-XXX号，出租面积为200平方米，面积以甲方画的图纸为准，房屋类型为商铺。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为经营生鲜超市使用。甲方于2019年6月2日前将房屋交付给乙方，装修期为一个月，付六押二，房屋租赁期自2019年7月2日起至2027年7月1日止。甲方给与乙方装修免除租金优惠期为一个月，自2019年7月1日起开始计算房屋租金。乙方支付给甲方的租金为税后租金，房屋年租金为1,050,000元。乙方应于每季度的第三个月的15日前，向甲方支付下两个季度的租金；逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按拖欠租金金额的3%向甲方按日支付违约金。甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金(不计息)为贰个月的租金，即180,000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分在关系终止日后10个工作日内无息归还乙方。租赁期间，除使用该房屋的物业管理费由甲方承担，其他产生的电、通讯、设备、车库停车费及与房屋使用有关的其他费用等均由乙方承担。乙方与甲方指定的物业管理方另行签署物业管理合同，并按照物业管理合同约定及水、电、通讯等公共事业部门规定的缴费方式按时按实足额缴纳上述费用。乙方返还该房屋时，应将该房屋恢复至甲方向乙方交付该房屋时的状况，或根据甲方届时另行书面要求的符合该房屋正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反本合同的一方，应向另一方按月租金的1.5倍支付违约金(不包括本合同约定的其他违约金)；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(四)乙方逾期不支付租金累计超过壹个月的(包括壹个月)。2019年5月30日，被告通过微信向原告支付20,000元，于2019年6月向原告银行转账500,000元，于2019年7月12日向原告转账55,000元。2019年7月12日，被告通过微信向原告称：“我还欠你13万，我身边实现没有，让我做起来好吗？帮帮忙，谢谢你。”2019年8月27日，原告通过微信向被告称：“这么多年我第一次碰到你这样欠钱的，第一次租房就欠钱的。”2019年8月31日，原告再次发微信称：“你今天全部把房租电费打我，否则我明天带人关电关门，我昨天与派出所居委会沟通了。”被告回复称：“电费6号我付你，还有房租压金，要等我贷下来……我现在没有，要是有我不会不给你。”2019年9月3日，原告向被告称：“你的电表度4818，以后再抄只抄你的。”2019年9月20日，被告出具《承诺书》，载明，本人余培荣承诺在2019年9月31日给甲方陈长军所欠的房租壹拾叁万元及三个多月电费分批付款直到10月21日号所有的全部付清，如不交清本人愿意甲方停电及搬离场地。被告称其根据原告提供的承诺书模板被迫出具该《承诺书》，若不签署，原告将停水停电。原告称其从未停水停电。根据原告提供的空白《承诺书》显示，被告签字的《承诺书》确系按照原告提供模板出具。2019年9月21日，被告向原告发微信称：“我今不是不跟你谈，你在我们门口这么大声，我留下来在门口吵架，外面人会怎么想，你说我们生意还做不做了，我不是给你写承诺书了吗？写承诺书可不是闹子玩的，我要到时还的出，我还不出，我就没的说了。”原告回复称：“电送上了，我希望你讲以后讲信用，不要再发生事情，房东不会因为你投资多少来让你晚交房租。”2019年10月2日，被告向原告发微信称：“陈老板，我老公现在还在安徽工地，你能帮帮忙过了这几天节期，我们在工程款过了节就会到账，我们一定付给你。”原告回复称：“我也没办法，别人在逼我。”2019年10月25日，原告通过微信向被告发送房屋照片以及电表(读数显示043521)、水表(读数显示354)照片。被告回复称：“水有人来拿的。”原告称其于该日至系争房屋处看房，发现系争房屋处没有人，故从隔壁窗户进入系争房屋，发现房屋内有物品以及水未搬走，被告没有明确告知其不租赁系争房屋也没有将系争房屋钥匙返还原告，原告也曾要求被告搬走，被告称以后搬走，之后原告就未再理会，后原告于2019年12月15日撬门进入系争房屋自行收回房屋。被告称其于2019年10月20日搬离系争房屋，搬离时原告在场，被告已将系争房屋钥匙返还给原告，但双方没有办理书面交接手续。2019年10月31日，原告向被告发微信称：“因你打电话一直不接，我方再次通知你如果再不交房租水电费，我方诉讼上法院。”审理中，原、被告均确认系争房屋月租金标准为87,500元/月。原告称，被告支付了2019年7月1日至11月16日期间的租金395,000元以及押金180,000元。被告称其575,000元系被告支付的六个月租金525,000元以及押金50,000元。审理中，原告称其将其所有的房屋的一部分租赁给被告，房屋有总表，被告使用部位装了一个电表和水表，其中水表系被告自行安装，读数从0开始计算，在2019年12月15日当天显示354吨，按照354吨*6元/吨=2124元，电表读数在被告进场时显示2088,10月25日拍摄显示为043521，按照1.5元/度的标准计算为62,149.50元。被告称其不清楚该电表、水表具体是由谁产生，原告从未向被告提供过计算依据，但为了解除双方争议，被告同意支付水费2124元，至于电费，根据原告于2019年9月3日微信确认的电表读数为4818，结合被告进场时度数2088，计算出平均用电为30.3度/天，故9月3日至10月21日的用电数为48天*30.3度/天，按照平均用电单价计算出电费为2669.6元【(0.853+0.423)÷2×(4818-2088+48*30.3)】。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反法律禁止性规定，对双方均有约束力。合同签订后，被告应按约向原告支付六个月租金以及押金共705,000元。现被告向原告支付了575,000元后未再向原告支付后续费用，构成违约，根据被告《承诺书》所称，被告拖欠的费用为130,000元租金以及三个月水电费，被告称其向原告支付了全部租金及部分押金，本院不予采纳，本院认定被告向原告支付了180,000元押金以及395,000元租金。关于合同解除，被告承诺于2019年10月21日付清拖欠的租金以及三个多月电费，如不交清被告愿意甲方停电及搬离场地，现被告称其已于2019年10月20日搬离，因该《承诺书》系被告按照原告要求出具，虽系被告单方出具，但实际系双方协商达成的意见，原告于10月25日已自行进入系争房屋内，根据原告拍摄的照片，房屋已处于搬离状态，原告称被告从未告知其搬离不符合常理，且原告之后亦未通过停水停电的方式进行催讨或者要求被告搬离，原告以12月15日自行收回房屋的时间主张合同于该日解除，缺乏依据，本院不予支持，考虑到被告搬离时未与原告办理书面交接手续，被告也未提供通知原告办理交接手续的相关证据，被告抗辩称合同于10月21日解除，本院亦不予采信，综上，本院认定原、被告的《租赁合同》于2020年10月25日解除。合同解除后，被告多付的租金应予以返还，现被告反诉要求返还多付的租金，本院予以支持，被告计算有误，金额由本院予以调整。至于违约金，因被告逾期支付租金且提前退租，构成根本违约，原告主张解除合同违约金，本院予以支持。被告抗辩称违约金过高，要求法院酌情予以调整，但未提供违约金过高的相关证据，故本院不予采信。原告主张逾期支付租金的违约金，因合同现已解除，原告已主张相应的解约违约金，故对该项诉讼请求，本院不予支持。原告主张的水、电费，因原告未提供充分证据证明被告使用期间实际使用的水电费，故对原告主张的金额，本院难以支持，现被告同意支付水费2124元，于法不悖，本院予以准许，对于电费，根据被告自认的电费度数，结合原告开生鲜店的租赁目的，由本院酌情予以判处。原告同意押金冲抵合同约定的应由被告承担的费用后，剩余部分由其予以返还被告，有合同依据，为避免讼累，本案一并予以处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、陈长军与余培荣签订的《房屋租赁合同》于2019年10月25日解除；二、余培荣于本判决生效之日起十日内支付陈长军违约金131,250元；三、陈长军于本判决生效之日起十日内退还余培荣多收取的租金61,935.48元；四、余培荣于本判决生效之日起十日内支付陈长军拖欠的水费2124元、电费3029.50元；五、余培荣支付的180,000元保证金冲抵余培荣应支付的本判决项下的费用后剩余部分由陈长军返还给余培荣；六、驳回陈长军其余诉讼请求；七、驳回余培荣其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计2258元，由陈长军负担824元,由余培荣负担1434元,反诉案件受理费2570元,由陈长军负担622元,由余培荣负担1948元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 赵玲婕二〇二〇年九月一日法官助理 张 鑫书 记 员 李 蕴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。