北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初4684号原告：肖军梅，女，1972年7月31日出生。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区兴盛南路**院**楼**-81。统一社会信用代码911102280918567430。法定代表人：潘伟，董事长。被告：北京睿天下新媒体信息技术有限公司，住，住所地北京市昌平区小汤山镇英才北三街**院**楼301一社会信用代码91110114344295076Q。法定代表人：潘伟，董事长。二被告之共同委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。二被告之共同委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。原告肖军梅与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）、北京睿天下新媒体信息技术有限公司（以下简称睿天下公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖军梅，被告绿地京纬公司、被告睿天下公司之共同委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖军梅向本院提出诉讼请求：1.请求判令绿地京纬公司立即退还原告购房款229041元并支付利息（利息以5万元为基数，自2016年3月17日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率支付，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；以179041元为基数，自2016年3月20日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率支付，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；2.请求判令绿地京纬公司、睿天下公司退还服务费50000元并支付利息（利息以50000元为基数，自2016年3月29日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率支付，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；3.请求判令绿地京纬公司、睿天下公司赔偿原告房屋差价损失16987元；4.本案诉讼费用由绿地京纬公司、睿天下公司负担。事实和理由：2016年3月17日，原告通过睿天下公司介绍，购买绿地朗山国际健康产业园13号楼X号房屋（以下简称涉案房屋）一套。原告分两次交购房款229041元，交服务费50000元。2017年4月，原告获悉因二被告的原因造成合同不能履行。经与被告协商，2018年11月10日，原告与绿地京纬公司达成退房款及服务费协议，约定自2018年11月10日起3个月内退还购房款及利息240831元，如不能按时退款，按每日万分之一支付违约金，还应退还服务费，但原告多次催要，未收到前述款项，故诉至法院。绿地京纬公司辩称，1.原告与我公司已于2018年11月20日协商解除了商品房预约合同关系，并签订了《退房协议书》。该退房协议书系双方真实意思表示，合法有效，关于双方合同关系的任何处理均应以该《退房协议书》约定为准。2.根据上述退房协议书约定，我公司向原告退还已付购房款229041元、支付利息损失11793元，合计240834元，支付期限为2019年2月20日。3.我公司同意按照《退房协议书》约定向原告退还已付房款229041元、支付利息损失11793元，合计240834元，不同意原告的其他诉讼请求。退房协议书第4条对逾期付款的违约责任进行了约定，但该约定仅适用于上述240834元，不适用其他款项。4.睿天下公司向原告收取的5万元服务费与本案不属于同一法律关系，其双方存在服务合同关系，应另案解决，我公司没有返还上述服务费的义务，《退房协议书》也未约定由我公司向原告返还该费用。该5万元由睿天下公司直接收取，并向原告出具了收款收据，原告并未提出异议；选房确认单显示该5万元并不产生5万抵8万的效果，故该5万元不是购房款的一部分，属于原告购房的合理开支。我公司既无返还义务也无赔偿义务。5.本案涉诉房屋价格发生了贬损，原告不存在预期利息损失，如法院认定存在损失，应按照原告所交纳款项占总款房款的比例进行确定损失；且本案应对房屋价值进行价格评估，因各房屋的具体位置、坐落、朝向、楼层均不相同，其他房屋的评估价格在本案中不具有参照性。密云法院于2020年7月17日作出（2020）京0118民初336号民事判决书，该判决为同类案件的最新判决，驳回了原告关于房屋差价损失的诉讼请求，密云法院应遵循该判决确定的裁判理由与结果，做到同案同判。睿天下公司辩称，我公司在原告购房过程中为其提供了相关居间服务，该5万元费用为原告购房的合理支出，不是购房款，绿地京纬公司没有返还或赔偿义务。原告要求我公司赔偿或返还该费用，欠缺合同和法律依据。本院经审理认定事实如下：肖军梅曾自绿地京纬公司处订购涉案房屋。2018年11月10日，肖军梅（乙方）与绿地京纬公司（甲方）就涉案房屋退房签署《退房协议书》，约定：“1、甲乙双方同意本协议签署之日《定制开发协议》/或《绿地密云朗山定购协议》即解除。2、甲方于本协议签署之日起三个月内退还乙方已付房款，并按照同期人民银行贷款利率支付乙方已付房款自付款日起至2017年4月19日止的利息共11793元（大写壹万壹仟柒佰玖拾叁元整）。（1）2016年3月17日，金额50000元，票据号NO：0606957（2）2016年3月20日，金额179041元，票据号NO：0328339以上款项合计240834元（大写：贰拾肆万零捌佰叁拾肆元整）……4、若甲方未能按照上述期限付款，则承担自应退款之日起至实际退款之日期间第2条应退款总额每日万分之一的逾期付款违约金……”同日，双方另签订《补充协议（二）》一份，就退房事宜补充约定：“……1、如绿地朗山国际健康产业园项目其他业主就退房事宜起诉我司，在案情相同、法律关系相同的情况下，如人民法院生效判决确定的赔付计算标准高于原协议约定的同期人民银行贷款利率的，乙方可就差额部分向甲方提出主张，双方无异议的，甲方自收到乙方书面申请之日起1个月内支付差额，双方有异议的，均可另行提起诉讼……”。2016年3月29日，肖军梅向睿天下公司交纳50000元，在睿天下公司为肖军梅出具的收据中记载款项内容为“服务费”。肖军梅、睿天下公司认可双方未签订其他书面合同。另查，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵静、李蕾等人反映绿地朗山违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于密云县（区）水源路南侧的绿地朗山产业园项目由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（2017）5号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截止2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取了744套房屋的预付款，总金额17370.6854万元，涉及楼栋号包括一期1#-2#商业办公楼、3#-8#商业楼、9#-11#商业办公楼、12#-14#商业楼、18#-20#商业楼、23#商业楼、26#-28#商业楼；二期6#商业楼（含配套公建），13#商业办公楼，17#办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068.54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地朗山产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处已收取的预付款1%的罚款177863.84元。再查，涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，明确商业和办公类项目销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。在本院审理的（2017）京0118民初5758号案件中，根据商自华申请，经摇号确定，本院委托北京华天通房地产评估有限公司对密云区绿地朗山13-1519号房屋在2017年3月26日的市场价值进行评估。2018年5月8日，北京华天通房地产评估有限公司出具华天通【2018】估字A037号《房地产估价报告》，评估意见为：密云区绿地朗山13-1519号办公用房房地产市场价值780461元，楼面房地产价格为16172元每平方米。13-1519号房屋与本案涉案房屋相类似。本案审理过程中，绿地京纬公司、睿天下公司均未申请另行评估。上述事实，有双方当事人陈述、《绿地密云朗山定购协议》、收据、《退房协议书》、《补充协议（二）》等证据材料在案佐证。本院认为：本案中，肖军梅与绿地京纬公司签订的《绿地密云朗山定购协议》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因“3.26”购房政策，肖军梅丧失购买涉案房屋的资格，该协议不能履行，2018年11月10日，肖军梅与绿地京纬公司签订《退房协议书》、《补充协议（二）》约定解除双方之间合同关系，本院亦不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因肖军梅已向绿地京纬公司支付购房款229041元，故肖军梅要求绿地京纬公司退还购房款229041元并支付利息的诉讼请求，正当合理，本院予以支持。本案的争议焦点之一系肖军梅向睿天下公司交纳的50000元服务费如何定性及《绿地密云朗山定购协议》解除后该50000元服务费如何处理？根据肖军梅提交的《绿地密云朗山定购协议》中载明的房屋总价款与成交总价的关系，肖军梅享受了绿地京纬公司推出的“5万抵8万”的定购房屋优惠，肖军梅有理由相信睿天下公司所收取的50000元系涉案房屋的房款，睿天下公司与绿地京纬公司之间构成表见代理关系，故该50000元应认定为肖军梅所交纳的定购涉案房屋的房款，绿地京纬公司应当承担返还义务并支付相应期间的利息。综上，肖军梅要求绿地京纬公司退还购房款50000元并支付利息的诉讼请求，理由正当充分，本院予以支持。关于肖军梅主张的房屋差价损失一项，应当说明，肖军梅与绿地京纬公司签订《退房协议书》、《补充协议（二）》系双方真实意思表示，则双方应按照上述协议约定处理双方退房相关事宜，故本院对肖军梅该部分诉讼请求酌情予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十一条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告肖军梅购房款二十二万九千零四十一元并支付利息（利息按照如下方式计算：1.以五万元为基数，自二〇一六年三月十七日起至二〇一九年八月十九日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；2.以十七万九千零四十一元为基数，自二〇一六年三月二十日起至二〇一九年八月十九日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）。二、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告肖军梅购房款五万元并支付利息（利息计算以五万元为基数，自二〇一六年三月二十九日起至二〇一九年八月十九日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）。三、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告肖军梅购房损失一万六千九百八十七元。四、驳回原告肖军梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千八百七十一元（系原告肖军梅预交），由被告绿地集团北京京纬置业有限公司负担，限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 朱成辉二〇二〇年九月二十四日法官助理 相 颖书 记 员 郭赛楠