广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终3192号上诉人（原审被告）：吴川市东和房地产开发有限公司。住所地：广东省吴川市********（原大山江土产仓库），统一社会信用代码：914***********337Y。法定代表人：谭某1。委托诉讼代理人：卓琳琳，广东彼德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳霞，广东彼德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨沐智，男，1980年12月9日出生，汉族，户籍地址：广东省吴川市********，现住广东省吴川市********财富名门商住楼B2105房，公民身份证号码440************236。被上诉人（原审原告）：杨诗雯，女，1980年1月4曰出生，汉族，户籍地址：广东省吴川市********，现住广东省吴川市********财富名门商住楼B2105房，公民身份证号码440************269。以上两被上诉人共同的委托诉讼代理人：庞杰英，广东朝胜律师事务所律师。以上两被上诉人共同的委托诉讼代理人：许燕伟，广东朝胜律师事务所实习律师。上诉人吴川市东和房地产开发有限公司（以下简称为“东和公司”）因与被上诉人杨沐智、杨诗雯商品房预售合同纠纷一案，不服广东省吴川市人民法院（2020）粤0883民初483号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人东和公司的委托诉讼代理人卓琳琳，被上诉人杨沐智、杨诗雯共同的委托诉讼代理人庞杰英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东和公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判驳回杨沐智、杨诗雯的诉讼请求；三、判决案件诉讼费由杨沐智、杨诗雯负担。事实与理由：一、东和公司与杨沐智、杨诗雯的合同中已经约定不计算违约金。《广东省商品房买卖合同》第十五条第一款和第二款均是打叉的，双方另外约定了第三款。杨沐智、杨诗雯作为成年人应当知道合同中打叉的位置的意思，双方在合同约定不计算违约金，即属于约定明确。根据约定优先原则，不应判令东和公司支付违约金。二、一审法院认定事实不清，适用法律错误。关于逾期办证赔偿的起算期计算错误，赔偿的起算日应为2019年1月15日。吴川市人民法院（2016）粤0883民初176号民事判决书依法认定东和公司开发的财富名门商住楼未取得竣工验收登记备案表则尚不具备交付条件，故请求东和公司办理房地产证条件不成就。结合上述判决的认定，在本案中财富名门商住楼只有取得竣工验收登记备案表完成综合验收（于2017年5月5日竣工验收合格）才具备交付的条件。由此可知，财富名门商住楼于2017年5月5日才具备交付的条件。关于逾期办证赔偿的起算期，根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用600日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。结合上述176号民事判决书认定的逾期办证的违约责任的前提条件是需东和公司取得竣工验收登记备案表符合交付条件方可认为条件成就。东和公司认为应按下列方法进行计算:“首先从东和公司取得竣工验收登记备案表（即2017年5月5日）之日起600日内报有关部门备案，其次报备案后还必须给予有关部门一个月（即30日）的合理时间才能办好产权证书”，因此，逾期办证赔偿的起算日应为2019年1月15日。三、一审法院认为应以第二次通知日期作为逾期办证违约金计算的截至日期错误。因管理部门的时间难以协调，且东和公司需要办证的业主众多、工作量庞大，故东和公司积极与办证管理部门沟通协商现场办理时间。在确定现场办理时间之前，东和公司也在2018年9月16日通知尚未办证的业主若要提前办证可于2018年9月18日携带相关资料联系东和公司，由东和公司派员与业主前往不动产登记中心办证。可见东和公司一直促成办证事宜。因此第一批没有通知到的业主，逾期办证的截止时间应为2019年9月17日。四、杨沐智、杨诗雯在此前已起诉请求过东和公司承担逾期办证违约责任，故杨沐智、杨诗雯在本案中再请求东和公司支付逾期办证违约金属于重复诉讼。杨沐智、杨诗雯答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当。请求二审法院：驳回上诉，维持原判。杨沐智、杨诗雯向一审法院起诉请求：一、判决东和公司向杨沐智、杨诗雯支付B2105房的逾期办证违约金人民币92524.55元。（逾期办证违约金：以已付房价款417404元为基数，年利率6%计算，自2016年2月16日起计至2019年10月8日，共1330天）；二、判决东和公司向杨沐智、杨诗雯退还多收取的办证费用12431.94元；以上一、二、三项合计104956.49元。三、判决本案诉讼费用由东和公司负担。一审法院查明事实：2014年1月20日，杨沐智、杨诗雯与东和公司签订两份《广东省商品房买卖合同》（合同编号：B2105号），约定杨沐智、杨诗雯向东和公司购买东和公司开发的位于吴川市********财富名门商住楼B2105房，建筑面积为117.01㎡价款417404元。2013年10月12日，杨沐智、杨诗雯向东和公司支付B2105房首期款127404元。2014年10月21日，杨沐智、杨诗雯通过银行贷款的方式向东和公司支付房款290000元。2013年10月12日，东和公司出具收据载明：今收到交来吴川财富名门B2105号房办证费预收款18783元，维修基金预收款8191元。双方签订的购房合同第八条均约定：“出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、因国家政策的约束或属政府有关部门行为的原因延误商品房的分部验收或整体验收；因技术上需要更改图纸；因不可抗拒的自然灾害等原因，出卖人应提供合理证据”。补充合同第五条关于商品房的交付：“1、在合同约定的商品房交付时间之前，出卖人应以短信发送/电话通知/登报其中一种方式通知买受人办理交付手续。以发送短信或登报形式通知买受人的，通知的送达的时间为短信发送之日或登报之日。出卖人以电话通知的，通知送达的时间为电话接通时间，双方在房屋交付现场补签交付通知书。届时，买受人未收到交付通知的，以本合同约定的时间为交付时间，以房屋所在地为交付地点……”。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：“出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过玖拾日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行……2、如逾期超过玖拾日，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，直计至出卖人将该房交给买受人之日止”。合同第十一条约定交接方式：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后600日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双房同意按下列第3项处理：……3、房地产权属证书由出卖人代为办理,所需费用和相关资料按国家有关政策、收费标准及地方政府有关规定由买受人自行负担。如因买受人原因造成房地产权属证书未能按时办理的，出卖人无需承担任何责任，若办理银行按揭或公积金贷款方式的，还应按银行相关规定执行”。2014年6月26日，东和公司将涉案的商品房实际交付给杨沐智、杨诗雯使用。2017年5月5日，东和公司取得涉案商品房竣工验收登记备案。2018年9月5日，东和公司在涉案商品房楼盘张贴办理不动产权证书通知，通知载明：吴川市房管局与不动产登记中心于2018年9月8日派员到涉案商品房楼盘D栋首层为业主办理权属登记证书，业主需携带相关资料前往办理。由于办理不动产权证书工作量大，拟按房管局备案顺序分批办理，杨沐智、杨诗雯不在该批次办证业主名单内。2019年1月22日，东和公司张贴《关于第二批申请办理不动产权证书的通知》，通知载明：吴川市房管局与不动产登记中心于2019年1月26日派员到涉案商品房楼盘D栋首层为业主办理权属登记证书，剩余未签申请办证的业主统一办理。2019年10月8日，杨沐智、杨诗雯办理了不动产权登记证书。另查明，2016年1月12日，杨沐智、杨诗雯以东和公司违约为由，向一审法院提起民事诉讼[案号:（2016）粤0883民初69号]，诉讼请求是：判令东和公司为杨沐智、杨诗雯办理位于吴川市*********************商品房的房地产权属证书及向杨沐智、杨诗雯支付逾期交房违约金4535.58元；案件诉讼费用由东和公司承担。一审法院受理后，以东和公司开发的涉案财富名门商住楼，未取得竣工验收登记备案表，至今尚不具备法定办证条件且东和公司没有逾期交房违约为由，于2016年12月30日作出（2016）粤0883民初69号民事判决：驳回杨沐智、杨诗雯的诉讼请求。2018年1月24日、2018年3月1日，一审法院将上述判决书分别送达给杨沐智、杨诗雯和东和公司。一审法院审理认为，本案属商品房预售合同纠纷。一、关于本案逾期办证违约金的问题。二、关于杨沐智、杨诗雯请求退还多收取的办证费用问题。关于焦点一：关于本案逾期办证违约金的问题。首先，关于逾期办证违约金的诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”及第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”的规定，涉案《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后600日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。东和公司于2014年6月26日将房屋交付给杨沐智、杨诗雯使用，往后推算600天（即2016年2月16日）起算出卖人向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记的期限。故本案的逾期办证违约金本应自2016年2月17日起算。虽然杨沐智、杨诗雯曾于2016年1月12日向一审法院提起诉讼请求判令东和公司为杨沐智、杨诗雯办理位于吴川市*********************商品房的房地产权属证书及向杨沐智、杨诗雯支付逾期交房违约金4535.58元，但没有请求赔偿逾期办证违约金，故不产生诉讼时效中断的法律后果。另，东和公司逾期办证违约属于继续性债权，每日产生的逾期办证违约金应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，故诉讼时效亦应当按日计算。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予以支持”规定，杨沐智、杨诗雯主张的的逾期办证违约金应适用三年的诉讼时效。在本案中，杨沐智、杨诗雯于2020年3月2日才提起诉讼，该权利保护范围为自权利人向人民法院起诉之日起向前推算三年（即2017年3月3日）后的逾期办证违约金没有超过三年的诉讼时效，2017年3月3日前的逾期办证违约金已超过三年的诉讼时效，不予保护。故本案逾期办证违约金受保护的起算日期应从2017年3月3日起计算，杨沐智、杨诗雯主张自2016年2月16日起计算逾期办证违约金依据不足，不予支持。其次，关于如何认定逾期办证违约金计算截止日期的问题。根据东和公司于2019年1月22日向业主发布通知的内容，可见东和公司事前已与管理部门进行协商并主动通知未办理房产证登记申请的业主应于2019年1月26日配合管理部门办理不动产登记手续，而且涉案房屋已经办理不动产登记情况，可推定东和公司已履行其办理不动产登记手续的义务，东和公司辩称其在2019年1月26日已同步向产权登记机关递交相关办证材料的陈述未违背常理。虽杨沐智、杨诗雯主张东和公司未在该时间段提交相应的资料，但未能提供证据予以证明，故逾期办证违约金计算截止日期为2019年1月26日。最后，在本案中，双方签订的购房合同中第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付后600日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：房地产权属证书由出卖人代为办理，所需费用和相关资料按国家有关政策，收费标准及地方政府有关规定由买受人自行负担。如因买受人原因造成房地产权属证书未能按时办理的，出卖人无需承担任何责任，若办理银行按揭或公积金贷款方式的，还应按银行相关规定执行”。本案约定了办理房屋所权证的期限，但没有约定逾期办证的违约责任，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条：“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理。（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定，杨沐智、杨诗雯主张以已付房价款417404元为基数，按照年利率6%计算逾期办证违约金符合规定，予以支持。综上，从2017年3月3日起计算至逾期办证违约金计算截止日期止（即2019年1月26日）的时间为694天，按年利率6%计算违约金，经计算，本案逾期办证违约责任金额共计47618元（417404元×6%÷365天×694天=47618元）。二、关于杨沐智、杨诗雯请求退还多收取的办证费用应否支持的问题。杨沐智、杨诗雯主张东和公司遐还多收取的办证费用12431.94元，因办理不动产权证的收费应以不动产管理部门开具的收费发票为准，至目前为止，不动产管理部门尚未开具实际收费的发票，是否有遐还，遐还多少，尚未得知，且东和公司亦辩称，因双方对办证费用尚未结算，结算后，其同意返还多收的权证费用给杨沐智、杨诗雯，故杨沐智、杨诗雯请求返还多收取的办证综合费12431.94元证据不足，不予支持。杨沐智、杨诗雯可在相关部门开具费用收据及发票后，另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条以及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项之规定，判决如下：一、限吴川市东和房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向杨沐智、杨诗雯支付逾期办证违约金47618元；二、驳回杨沐智、杨诗雯的其他诉讼请求。案件受理费1199.57元，由杨沐智、杨诗雯负担704.57元，吴川市东和房地产开发有限公司负担495元。本案二审中，双方当事人均未向本院提供证据。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据东和公司的上诉理由和杨沐智、杨诗雯的答辩意见，本案当事人二审争议以下问题：一、关于本案是否构成重复诉讼的问题。东和公司主张杨沐智、杨诗雯在此前已起诉请求过东和公司承担逾期办证违约责任，故杨沐智、杨诗雯在本案中再请求东和公司支付逾期办证违约金属于重复诉讼。但根据已查明的事实，杨沐智、杨诗雯在前诉中并未请求东和公司支付逾期办证违约金，故前诉与本案诉讼标的不同，前诉的处理结果并不影响本案的审理。在杨沐智、杨诗雯未明示放弃的情况下，不能视为杨沐智、杨诗雯放弃请求逾期办证违约金的权利。一审法院认为本案不构成重复诉讼并无不当，东和公司上述主张无事实与法律依据，本院不予支持。二、关于东和公司应否承担逾期办证违约责任的问题。东和公司上诉主张双方在合同中已经约定不计算违约金，根据约定优先原则，不应支持杨沐智、杨诗雯的诉讼请求；杨沐智、杨诗雯认为双方签订的合同并没有约定不需要支付逾期办证违约金，其也从未放弃对逾期办证违约金的主张。本院认为，涉案《广东省商品房买卖合同》第十五条第一款和第二款虽然打叉，但根据通常惯例，打叉部分应是双方同意不适用该条款，而无法得出双方约定免除东和公司承担逾期办证违约责任的结论。由于合同没有约定违约金的计算方法，故一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款和参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，确定东和公司应向杨沐智、杨诗雯支付以购房款按照年利率6%计算的逾期办证违约金，并无不当，本院予以确认。三、关于逾期办证违约金的起算点如何确定的问题。涉案商品房于2014年6月26日实际交付给杨沐智、杨诗雯占有使用。涉案《广东省商品房买卖合同》第十五条约定,出卖人应当在商品房交付使用后600日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。虽然上2014年6月26日涉案房屋尚未办理竣工验收备案，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，结合杨沐智、杨诗雯对接收房屋无异议的情况，一审法院认定2014年6月26日为涉案房屋交付时间,据此及考虑诉讼时效计算逾期办证违约金，并无不当，本院予以确认。东和公司关于逾期办证违约金起算日期应为2019年1月15日的上诉理由不能成立，本院不予采纳。四、关于东和公司履行办证义务时间应如何认定的问题。东和公司主张其于2018年9月16日也统一通知尚未办证的业主2018年9月18日可联系办证，故逾期办证违约金应计至2018年9月17日。但东和公司上述2018年9月16日通知的内容只是告知尚未办证的业主可以办证，并赋予业主根据自身情况选择办证时间的权利，并非确定地具体安排为杨沐智、杨诗雯执行办证事宜，不能视为东和公司对杨沐智、杨诗雯的催告。杨沐智、杨诗雯未在2018年9月18日联系东和公司办证，东和公司并未于2018年9月18日履行为杨沐智、杨诗雯办证的义务，且东和公司承认杨沐智、杨诗雯属于2019年1月22日张贴《关于第二批申请办理不动产权证书的通知》中的剩余未办证业主。故一审法院认定东和公司履行办证义务时间是2019年1月26日并据此计算逾期办证违约金，没有不当，本院予以确认。东和公司关于逾期办证违约金应计至2018年9月17日的主张依据不足，本院不予支持。综上所述，东和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费990.45元，由上诉人吴川市东和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  郑玉莲审 判 员  陈小红二〇二〇年九月二十八日法官助理  陈菁菁书 记 员  何骁腾附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。