河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初9179号原告：张志华，男，汉族，1976年3月16日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：邓朝华、田卫飞，河南华融律师事务所律师。被告：邓辉，男，汉族，1988年5月1日出生，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：赵玉栋、郭超毅，河南师道律师事务所律师。原告张志华与被告邓辉合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张志华的委托诉讼代理人田卫飞，被告邓辉的委托诉讼代理人赵玉栋、郭超毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张志华向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付购房款120170元；2.判令被告向原告支付违约金378201.6元（以787920元为基数，按月利率2%计算，自2018年8月1日暂计算至2020年7月30日，应计算至清偿之日止）；3.判令本案诉讼费用由被告承担。（以上金额暂合计：498371.6元）事实与理由：2018年7月16日，原、被告签订《房屋转让合同》约定：被告购买原告张志华名下位于郑州市二七区京广路西、张魏寨路南江泰天宇国际项目4号楼718、719号房屋（京广南路58号院4号楼7层0718、0719号），总房款为787920元，逾期付款，每逾期一日按照总价款的0.1%支付违约金。原告按合同约定于2018年8月1日取得房屋不动产权证书，被告拒不依约付款，目前尚欠购房款120170元，被告的行为已构成违约，应当向原告支付违约金。原告为维护自身合法权益，特依法提起诉讼，请求人民法院依法裁判。被告邓辉辩称，答辩人是用享有的债权向河南圣浩祥公司置换案涉房屋，且其已实际付清其自身应补交的款项，不应再向原告支付任何款项。2018年7月4日，答辩人用享有的河南科兰投资集团担保出借鹏钰集团的债权（本金约56万余元）向河南圣浩祥商务信息咨询有限公司（下称“圣浩祥公司”）置换资产为江泰天宇718、719房间，房屋面积均为37.65㎡，总价为564750×2元，双方签订债权置换确认书。事实上，圣浩祥公司并不具有涉案房屋的所有权，只是代为或委托他人代为进行团购，团购价为10500元/㎡，答辩人对该团购价在房屋过户之前并不知晓。协议签订后，圣浩祥公司承诺由其支付置换债权的金额，不足部分由答辩人补交，原告对此均知情并且同意。答辩人在圣浩祥公司的指示下向原告支付了四笔款项277400元、277400元、4878元（维修基金）、8000元，共计支付了567678元（含维修基金4878元），上述款项支付完毕后，在办理房屋过户时原告也当面承诺答辩人应补交的款项已支付完毕，因此，原告配合答辩人办理了过户，并由郑州住房置业担保有限责任公司出具房款已付清的资金非监管证明。若没有原告首肯和同意，资金监管部门也不会出具房款已付清的证明。答辩人在圣浩祥公司的指示下已实际付清其自身应补交的款项，不应再向原告支付任何款项。从法律关系层面分析，本案名为房屋买卖合同纠纷，实为以物抵债，圣浩祥公司作为债权受让方及置换方，自始至终均是其和原告接洽、沟通，答辩人之前并不认识原告，圣浩祥公司才是本案案涉房屋的购买方，法院应全面地客观分析本案的背景和事实。根据圣浩祥公司与答辩人签订的债权置换确认书，可知本案的基础法律关系为以物抵债，应由圣浩祥公司将涉案房屋交付答辩人以抵消债权，然其并非置换房屋的产权人，事实上是圣浩祥公司和原告接洽团购房屋，团购价为10500元/㎡，因抵消的债权金额不足房屋总价款，所以需要答辩人补交款项，置换确认书约定的涉案房屋总价为564750×2元,答辩人按此置换确认书约定的房款总价在圣浩祥公司的指示下共计补交了562800元（不含维修基金4878元），圣浩祥公司是在团购价的基础上向张志华支付的案涉房价的差额部分。本案透过层层表象，实为圣浩祥公司与原告之间的房屋买卖合同关系，答辩人仅是在以物抵债的基础上获得抵债物的所有权。据答辩人了解，圣浩祥公司已实际向原告付清了购房款。因此，法院因综合地、全面地分析本案背后复杂的法律关系，以利于本案在后续的审理过程中正确进行事实认定和法律适用。三、答辩人不存在违约行为，不应承担违约金。答辩人在获得抵债物的过程中，在圣浩祥公司的指示下已实际付清其自身应补交的款项，不存在原告所称的逾期付款的情形，原告向答辩人主张违约金缺乏事实与法律依据。另，单就原告主张的违约金及其计算方式而言，其计算金额过高，计算标准没有法律依据，法院也不应予以支持。综上，答辩人认为圣浩祥公司才是本案案涉房屋的购买方，答辩人仅是根据以物抵债形式获得案涉房屋，鉴于抵债物的不动产属性，办理房屋过户是以物抵债应当履行的程序，答辩人在圣浩祥公司指示下已付清其应当补交的差额款项，不存在逾期付款的情形，更不存在违约行为，不应再向原告支付任何款项，也不应当承担违约金。原告向答辩人主张的购房款和违约金没有任何依据，法院应驳回原告的诉讼请求。经审理，本院查明事实如下：2018年7月16日，原、被告签订《房屋转让合同》约定：被告购买原告张志华名下位于郑州市二七区京广路西、张魏寨路南江泰天宇国际项目4号楼718、719号房屋（京广南路58号院4号楼7层0718、0719号），建筑面积75.3平方米，交易原价为15000元/㎡，郑州新景行企业营销策划有限公司团购价为优惠后单价10500元/㎡；付款方式为签订本合同当日，被告向原告支付定金112950元，于签订本合同之日5日支付113700元，剩余款项被告于原告取得转让房产权证之日委托第三方原价50%一次性付清剩余款项；逾期付款，每逾期一日按照总价款的0.1%支付违约金。当日，原告收到被告支付的定金112950元。2018年8月1日，原告取得涉案房屋的不动产权证书。2019年6月4日，被告分三次向原告转款支付房款559678元。原告认为被告目前尚欠购房款120170元拒不支付，故原告诉至法院。本院认为，协议应当遵守。本案中，原被告双方签订的《房屋转让合同》，系双方真实的意思表示，且不违反法律规定，该协议真实有效，原被告双方均应按照该协议履行。该协议约定“签订本合同当日，被告向原告支付定金112950元，于签订本合同之日5日内支付113700元，剩余款项被告于原告取得转让房产权证之日委托第三方原价50%一次性付清剩余款项”，被告在支付了672628元后尚余房款115292元未支付，违反了合同约定，故本院对原告要求支付剩余房款115292元的诉讼请求予以支持；关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，原被告双方约定的违约金数额过高，违约金是以实际损失为基础的，故本院酌定被告支付原告违约金以115292元为基数自2018年8月2日至2019年8月19日按中国银行同期贷款利率计算，2019年8月20日至实际清偿完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告邓辉于本判决生效之日起十日内支付原告张志华剩余房款115292元并支付违约金（以115292元为基数自2018年8月2日至2019年8月19日按中国银行同期贷款利率计算，2019年8月20日至实际清偿完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告张志华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理8776元，减半收取4388元，由被告邓辉负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十二份，上诉于郑州市中级人民法院，并向郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王香玲二〇二〇年九月二十五日书记员  杨莉萍