北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0107民初22978号原告:刘成，男，1979年5月7日生，住北京市石景山区。公民身份号码：×××委托诉讼代理人:尚小添（系原告配偶），女，1983年8月7日出生，住北京市石景山区。被告一:北京爱家营企业管理有限公司，住所地:北京市西城区天桥北里**。统一社会信用代码：91110102674273048R法定代表人:刘洋，总经理。委托诉讼代理人：杜艳晶，女，1990年6月4日出生，北京爱家营企业管理有限公司法务，住北京市西城区。被告二:北京市热力集团有限责任公司，住，住所地:北京市朝阳区柳芳北街**/div>统一社会信用代码：91110000101100238R法定代表人:刘水洋，董事长。委托诉讼代理人：张晓云，女，1972年2月8日出生，北京市热力集团有限责任公司职员，住北京市朝阳区。原告刘成与被告北京爱家营企业管理有限公司（下简称爱家营公司）、北京市热力集团有限责任公司（下简称热力集团）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘成、被告爱家营公司之委托诉讼代理人赵金山、杜艳晶、被告热力集团之委托诉讼代理人张晓云到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告刘成诉称，1.请求判令被告一赔偿原告财产损失15000元、装修必要空置期间租房及必要费用20000元，合计金额35000元；2.请求判令被告二承担连带赔偿责任；3.请求二被告承担本案的全部鉴定及诉讼费用。事实和理由:北京市石景山区八角北里社区xx号楼x层c单元xxx室目前为原告岳父(尚德芳)、岳母(陈静)及原告女儿(刘谙忆)居住，方便照顾孩子就近入园(石景山区实验幼儿园)，原告夫妇居住于距离幼儿园较远的西山枫林小区。事发当日原告在法国公派工作，原告配偶(尚小添)、岳母及女儿在法国探望原告，仅岳父留在北京。2018年11月6日下午3点30分原告岳父回到家中，发现厨房地面积水，厨房屋顶不停滴水，厨房屋顶涂料脱落、石膏线下垂、橱柜被浸泡导致严重变形起皮、厨房顶灯也被水浸泡楼上为大华会计师事务所租用的员工宿舍，故原告岳父立即电话联系该事务所秘书雷秋艳(135XXXX****)，雷秋艳表示马上安排人处理，并打电话给我爱我家徐女土(157XXXX****)，徐女士表示她负责处理。当日下午5点左右，徐女士一行三人赶到现场，进行检查并拍照，随后去楼上处理漏水。晚上6点多处理完毕，徐女土下楼与原告岳父沟通，原告岳父表示损失严重、需要赔偿，徐女士解释是楼上暖气自动排风阀失灵导致漏水，会联系热力公司赔偿。大约晚上7点厨房屋顶停止滴水。11月7日，热力公司负责理赔的工作人员来电(183XXXX****)，表示公司已经投保，会约定保险公司上门检查，稍后通知具体时间;下午来电约定11月9号下午检查。11月9日下午热力公司1人及保险公司1人上门，检查、测量并拍照保险公司表示根据政策只能赔偿2000元，双方未达成协议。于是原告岳父继续联系我爱我家徐女士，徐女士表示会协调赔偿事项。之后原告岳父多次致电徐女士催促，徐女士建议原告岳父打电话给热力公司催促。11月28日，原告岳父联系热力公司(183XXXX****)，工作人员表示最多只能赔偿4000元，双方未达成协议。原告岳父继续联系我爱我家徐女士，徐女土回电表示热力公司最多赔偿4000元，建议原告岳父走诉讼程序。2019年4月18日，委托代理人(尚小添)电话联系雷秋艳，告知由于赔偿事宜无法通过协商方式解決，准备提起诉讼，并请求雷秋艳提供租房合同。雷秋艳表示该合同为大华会计师事务所以公司名义与我爱我家签订，用于员工宿舍使用。相关合同已经移交财务和行政部门，需要各部门领导批准，故无法提供。但雷秋艳表示愿意与我爱我家沟通，要求尽快解决相关问题，并提供我爱我家赵女土电话(150XX******)。2019年4月20日，原告及委托代理人到楼上向租户了解情況。租户表示自己是大华会计师事务所员工，该房屋为大华会计师事务所以公司名义向我爱我家租用，作为员工宿舍使用。雷秋艳为事务所助理，负责租房事宜。（详细内容见录音1）当日，原告及委托代理人电话联系我爱我家赵女士，要求约见房屋所有人，被赵女士拒绝。赵女士表示业主已经与我爱我家签订委托代理合同由我爱我家负责房屋事宜，法律纠纷由我爱我家处理。委托代理人表示漏水导致客观损失，包括修缮费用及必要空置期的租房费用。如果能够协商解决，愿意自行承担租房费用，仅要求我爱我家承担修缮费用。我爱我家赵女士认同该要求合理，但需要向领导请示。（详细内容见录音2）1小时后赵女士回电，询问具体需要赔偿的金额，委托代理人要求赔偿15000元维修费用。赵女士表示，热力公司可以赔偿5000元，我爱我家仅同意提供工人，其他费用一概不承担。赵女士表示根据自己经验，柜拆装费用需要10000元，但属于热力公司责任。并表示原告可以起诉我爱我家服从法院判决结果。（详细内容见录音3），4月23日，委托代理人再次电话联系雷秋艳，告知与我爱我家协商不成，准备起诉。请求雷秋艳提供租房合同。雷秋艳表示合同是大华会计师事务所以公司名义签订，公司程序复杂，无法提供。但表示如果起诉，法务部会对接，愿意配合当庭提供相关文件。（详细内容见录音4），故原告于5月正式向石景山法院提起诉讼，被告为北京我爱我家房地产经济有限公司以及大华会计师事务所，并于5月28日开庭。被告律师当庭对于漏水事实以及原告提交的证据表示认同，并提交租房合同及与北京市热力集团有限责任公司的电话录音，认为被告应变更为北京爱家营企业管理有限公司及北京市热力集团有限责任公司。北京我爱我家房地产经济有限公司律师当庭表示接受庭后调解，并通过公司保险做部分赔偿，并承诺一周内给法官答复，但7月12日仍未联系原告协商。后在法官催促下，表示拒绝赔偿。法官建议撤诉，并重新起诉北京爱家营企业管理有限公司及北京市热力集团有限责任公司。2017年八角北里14号楼整体接受老房改造，业主家同时进行整体装修。考虑到原告女儿长期在此居住，为了环保安全，尽量使用原有家具，新定制家具均选取环保一线品牌(索菲亚家居定制)，并空置超过三个月才入住。目前屋内设施保持良好，重新更换橱柜以及粉刷顶面将给原告一家带来诸多不便经市场询价:厨房屋页修缮费用1500元、日橱柜拆除费用500元，国内环保品牌橱柜(如金牌柜、志邦橱柜等)烤漆板最低价位为5000元每延米，橱柜购置费用至少13000元。装修及必要空置期间预计3个月，为了孩子就近入园，需要在附近小区租房，每月租房费用5000元，中介费用为1个月房租，共20000元。预计损失总计超过35000元。由于被告北京爱家营企业管理有限公司以及北京市热力集团有限责任公司态度强硬，不听取原告一家的损失及诉求，为了维护自身基本权利，原告特依据《物权法》第三十七条，《侵权责任法》第六条及第十五条，《民事诉讼法》第一百一十九条向贵院提起诉讼，望判如所请。被告爱家营公司辩称，不同意原告全部诉讼请求，认为漏水原因为暖气主管道漏水，属于共同区域设置，业务公司及时处理漏水，并不是我公司造成的，我公司不承担。我方及时进行了处理，漏水原因也不是因为我方。被告热力集团称，该漏水事故发生的部位属于业主自用部分，属于是自身漏水，根据北京市工程材料管理办法，供热单位管理共用部分，该漏水事故并不是共同部分漏水，所以不同意。被告爱家营公司将房屋出租出去，长期没有人居住，造成损失应由爱家营公司承担。经审理查明，原告刘成系北京市石景山区八角北里**楼******房屋的所有权人。2018年11月2日，被告爱家营公司（出租方，甲方）与案外人大华会计师事务所（特殊普通合伙）（承租方、乙方）签订《北京房屋租赁合同（机构代理成交版）》一份，约定甲方将北京市石景山区八角北里xx号楼xx号房屋（下简称xx号房屋）出租给乙方居住。租赁期限自2018年12月1日至2019年12月30日。甲方负责自供暖设施的老化引起的维修或更换，及因其损坏引起的各类连带损失、维修或更换的费用。该合同后另有《北京市房屋租赁合同》（经纪机构居间成交版）一份，显示：出租方聂小强，租赁代理机构为爱家营公司，承租人大华会计师事务所（特殊普通合伙），上述合同有爱家营公司、大华会计书事务所盖章，未有聂小强签字。其中无损失承担的相关约定。庭审中，经询问，被告爱家营公司认可其对案涉房屋的自用部位管道部位负有管理、维修责任，承租人有合同范围内的维修需求直接联系爱家营公司，由爱家营公司负责修理。爱家营公司主张根据其与xx号房屋业主的合同约定，该损失应由xx号房屋业主负担，但对此未提交证据证实。2018年11月6日下午，xx号房屋厨房暖气位置跑水渗漏至原告家中，造成原告家中财物毁损。被告爱家营公司主张漏水部位系公共管道部位，漏水部位为暖气排风阀位置，属于共用管道，应由被告热力公司承担赔偿责任。热力公司主张漏水部位为业主自用部分。经询问事发时现场维修人员李瑞国，李瑞国称：漏水部位为“跑风”位置及“游韧”位置。经现场指认“跑风”指主管道的排风阀，游韧指连接暖气散热片上层管道的活接头。另经查勘，该组暖气上层管道活接头位置的缠带较新、下层活接头位置缠带较旧。原被告双方对此无异议。原告主张财产损失15000元、租房费用20000元，案件审理过程中，经原告申请，本院依法委托中鸿茂盛资产评估有限责任公司对案涉房屋因漏水造成的损失的价值及合理的装修期间进行评估。2020年7月23日，中鸿茂盛资产评估有限责任公司出具中鸿评报字[2020]第100004号《资产评估报告》，根据该评估报告，北京市石景山区八角北里xx号楼x层c单元xxx号房屋因漏水造成的损失评估价值为8700元。原告为此支付鉴定费8000元。原被告双方对上述评估报告均无异议。另，中鸿茂盛资产评估有限责任公司于2020年6月9日向本院出具《说明函》一份，称因装修施工时间长短受很多因素影响，不能一概而论，不同的面积，不同的风格多续的装修时间是不同的，因此对于“合理的装修期间”委托事项无法给出专业意见。经询问，原被告对该《说明函》无异议，均同意合理的装修期间及相应租金损失由本院酌定。上述事实有庭审笔录一份、照片、租房合同、橱柜的报价汇总、对话录音光盘、热力集团提供的照片、《资产评估报告》、《说明函》、鉴定费发票及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，公民合法的财产权利受法律保护。行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。当事人对自己提出的主张，有责任提出证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于漏水部位问题，本案中，经询问事故现场维修人员，漏水部分系排风阀及连接暖气散热片上层管道的活接头，排风阀属于主管道部分、连接暖气散热片上层管道的活接头属于自用部分。被告爱家营公司虽不认可活接头部分漏水，但经现场勘查，上层活接头缠带较新有维修痕迹，且爱家营公司对此亦未提供其他相反证据证实，故本院对于上述漏水部分予以认定。本案中，热力集团作为主管道部位的管理人、爱家营公司作为自用管道部位的管理人，应对原告的损失承担赔偿责任，现被告损失系由二漏水点共同作用形成，本院根据漏水部位等情况，确定该损失由二被告各承担50%的赔偿责任。原告要求二被告承担连带清偿责任，但未举证证实任一部位漏水可造成其全部损失，故对原告该项主张本院不予支持。原告主张财产损失15000元，未提交充分证据证实，根据评估报告，本院对此确定为8700元。原告主张装修期间租房损失20000元，因、原被告均同意本院对此进行酌定，本院考虑原告房屋损坏情况、市场租金、装修工期、入住条件等情况，酌定装修期间2个月，月租金4000元。对其租房损失确认为8000元。爱家营公司、热力集团应按照各自责任比例进行赔偿。另，爱家营公司主张其与xx号房屋业主约定上述损失应由xx号房屋业主负担，但未提交充分证据证实，本院对此不予采信。爱家营公司可在履行完赔偿责任后根据其与案外人之间的约定另行向案外人主张。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十二条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告北京爱家营企业管理有限公司、北京市热力集团有限责任公司于本判决生效后七日内各赔偿原告刘成财产损失4350元、装修期间租房损失4000元；二、驳回原告刘成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费675元，由原告刘成负担315元（已交纳）；由被告北京爱家营企业管理有限公司、北京市热力集团有限责任公司各负担180元（其中36.5元于本判决生效后七日内各给付刘成、余款143.5元于本判决生效后七日交纳）。鉴定费8000元，由北京爱家营企业管理有限公司、北京市热力集团有限责任公司各负担4000元（于本判决生效后七日内给付刘成）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审判员 赵 莹二〇二〇年九月二十五日书记员 刘佳欣