广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤民终1982号上诉人（原审原告）：深圳市正宏汽车科技发展有限公司。住所地：广东省深圳市宝安区福永街道AB航站楼**楼首层**门。法定代表人：洪钦展，总经理。委托诉讼代理人：干涛，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雷，广东邦富律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市机场股份有限公司。住所地：广东省深圳市宝安区宝安机场T3商务区配套写字楼**。法定代表人：陈敏生，董事长。委托诉讼代理人：康铧，北京市中伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈娅萌，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。上诉人深圳市正宏汽车科技发展有限公司（以下简称正宏公司）与上诉人深圳市机场股份有限公司（以下简称深圳机场公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方当事人均不服广东省深圳市中级人民法院（2017）粤03民初154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。正宏公司的委托诉讼代理人干涛、张雷，深圳机场公司的委托诉讼代理人康铧、陈娅萌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。正宏公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判深圳机场公司返还正宏公司租金10516548.49元，并另外赔偿正宏公司经济损失67859348.09元（暂计至2016年12月7日，应计至深圳机场公司实际赔付之日止）；2.深圳机场公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1.租赁合同解除后，正宏公司请求深圳机场公司返还租金合法有据。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，租赁合同及补充协议解除后，深圳机场公司应承担其恢复原状责任，将原收取的租金返还给正宏公司并赔偿损失。深圳机场公司提供的租赁物对正宏公司而言自始没有任何价值，正宏公司也从未利用租赁物经营并获益，故深圳机场公司无权获取任何合同收益。涉案租赁物根本无法按合同约定用途使用，深圳机场公司无权收取租金。2.一审判决仅采纳审计报告中“可以确认金额”，未对正宏公司的损失进行全面裁判。审计报告中的“无法确认金额”及“不能确认金额”，特别是前者，大量项目本身真实性无异议，只是深圳机场公司对应否赔偿提出异议。审计机构认为该部分项目“属于法律问题”，应由一审合议庭直接裁判，但一审判决未作裁判。审计报告“无法确认”不等于“不能确认”，正宏公司的部分损失项目明显应予支持。3.正宏公司主张预期收益有充分证据支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，正宏公司有权向违约方深圳机场公司主张合同履行后可以获得的利益。借款及投资款利息是损失的一小部分，不能等同于预期收益。正宏公司近三年来为项目投入了大量人力、财力，本应获得合理的商业利益。涉案租赁合同附件3《乙方招租应答文件及竞争性谈判结果确认书》第51页的《项目损益表》中，深圳机场公司已确认国际车窗项目年平均投资收益率为7.87%。一审判决认为预期收益缺乏证据，对正宏公司主张的预期收益全部不予支持，显属错误。深圳机场公司辩称，1.正宏公司要求深圳机场公司返还租金的请求没有法律依据。深圳机场公司在履行合同过程中不存在违约行为。合同解除不产生返还的法律后果。正宏公司的主张系对法律条文的曲解。正宏公司以恢复原状要求返还租金，但正宏公司占有使用涉案租赁物已成既定事实，仅深圳机场公司单方返还租金不仅与法律规定不符，也明显有失公平。审计报告确认正宏公司在履行期间获得经营收入1431544.15元，正宏公司所述“从未利用租赁物经营并获益”与事实严重不符。正宏公司所取得的收入应在其自身主张的所谓损失中进行扣减。2.“无法确认金额”和“不能确认金额”不能作为正宏公司主张损失的依据。“无法确认金额”和“不能确认金额”完全不符合证据的“三性”要求，不具有证明力。一审法院是驳回了正宏公司诉讼请求，并非没有裁判。正宏公司在实际占用期间收取的“临时场租收入”等经营性收益、实际占用场地尚欠的26个月租金，都应折抵正宏公司的损失。3.一审法院不支持正宏公司的预期收益合法有据。国际车窗项目尚在筹划阶段，并未实际运营，没有任何收益可以作为所谓预期收益的参考，租赁合同及补充协议也没有对预期收益予以赔偿的相关约定。综上，请依法驳回正宏公司的上诉请求。深圳机场公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回正宏公司的全部诉讼请求，或将本案发回重审；3.正宏公司承担一、二审全部案件受理费、审计费、审计人员出庭费等全部诉讼费用。事实与理由：1.一审判决认定事实存在严重错误。一审判决遗漏了AB航站楼转型项目已经获得政府部门批准的重要事实。一审判决对深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局函件内容进行错误的解读，忽略了正宏公司没有按照合同约定办理商业临时改造具体手续的事实。2.正宏公司在履行租赁合同过程中存在严重违约。正宏公司没有按照约定时间完成开业前准备，根本不具备开业条件，已经构成违约。正宏公司并未完成改造方案的设计工作，导致消防验收工作无法办理，已经构成违约。截至2017年3月2日，正宏公司逾期缴纳租金超过3个月，已经构成违约。正宏公司擅自将停车场改造成赛车场，并搭建观众看台等，属于严重违约。3.即使存在改造手续无法办理情形也属于不可抗力。即使因规划调整，导致正宏公司无法按约定用途使用AB航站楼，也属于不可抗力，深圳机场公司无需对此承担违约责任。4.一审判决有关正宏公司损失认定存在错误。审计报告明确说明“我们仅从财务核算要求上审定的可以确认金额、无法确认金额及不能确认金额都不作为是否赔偿金额的确认；本次审计仅是对正宏公司计算的股东借款利息和投资款利息是否正确进行复核，不是审计确认”，且多处指出报告认定的费用不应全额计算为正宏公司为“深圳国际车窗项目”投入的费用，需要按照一定合理的办法进行分配。但一审判决不顾审计报告的提示，径自将报告未予确定为损失的“成本费用61733528.78元、股东借款利息2005916.92元及投资款利息5457701.39元”等全部认定为正宏公司的损失。正宏公司已承诺建设资金全部是自有资金，故对利息损失不予认可。另外，正宏公司未经深圳机场公司同意擅自施工变更停车场为赛车场的费用，也要求深圳机场公司承担，正宏公司收取的“临时场租收入”等经营性收益却视而不见。正宏公司占用场地长达28个月，期间仅缴纳两个月租金，实际占有场地期间应当支付租金或占有使用费并承担逾期违约责任，上述费用也应当折抵正宏公司的损失。5.深圳机场公司是将AB航站楼在空置期间进行商业项目开发，并不是将规划用途从机场航站楼变更为商业综合体。办理AB航站楼规划调整手续不是深圳机场公司的义务，深圳机场公司不可能因此存在根本性违约。正宏公司辩称，1.AB航站楼变更用途未取得土地行政主管部门同意，租赁物因此无法按合同约定用途使用，深圳机场公司根本违约这一事实清楚无疑。深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局复函明确不同意深圳机场公司的请求，事后土地用途也未进行变更。改造手续的办理，是以深圳机场公司提供能正常用于商业用途的租赁物为前提。在办理消防手续时，由于租赁物缺乏规划部门同意变更为商业用途的批复文件而无法办理通过。2.因深圳机场公司根本违约，正宏公司解除合同合法有效。正宏公司无违约行为。广东省公安消防部门明确规定，项目消防设计方案报审必须提供项目《工程建设规划许可证》。在深圳机场公司未获得AB航站楼变更为商业综合体功能的任何许可文件前提下，正宏公司无法办理消防报审手续。正宏公司为推进项目配套进行的停车场改造已获得深圳机场公司同意。3.本案不适用不可抗力。深圳机场公司自认为已获得政府部门的批准，但从未获得正式批复。本案根本没有发生规划调整的行为，因此不属于不可抗力。4.一审判决对于正宏公司的损失未能充分认定。正宏公司享有1年免租期，而正宏公司依法解除合同后深圳机场公司迟延接收场地，相关责任应由其自行承担。综上，请依法驳回深圳机场公司的上诉请求。正宏公司向一审法院起诉请求：1.确认正宏公司、深圳机场公司双方于2015年5月14日签订的《深圳机场AB航站楼商业转型项目物业租赁合同》及于2015年8月6日签订的《深圳机场AB航站楼商业转型项目物业租赁补充协议》于2016年12月8日解除；2.深圳机场公司返还正宏公司履约保证金2500万元及租金10516548.49元；3.深圳机场公司赔偿正宏公司经济损失137056495.18元（暂计至2016年12月7日，应计至深圳机场公司实际赔付之日止）；4.深圳机场公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：正宏公司原名深圳市前海正宏汽车科技发展投资有限公司，成立于2014年9月18日。2016年7月11日变更为现有名称。2014年9月30日，深圳机场公司在深圳联合产权交易所挂牌出租深圳机场AB航站楼及停车场约21.2万平方米的物业。正宏公司作为意向承租人，报名参加了深圳机场公司公开实施的“深圳机场AB航站楼商业转型项目物业租赁”招租活动。2014年12月17日，正宏公司成为深圳机场公司AB航站楼商业综合体招商的中选承租人。2014年11月14日，正宏公司向深圳机场公司支付了2500万元诚意金。2014年11月20日，招商银行股份有限公司深圳车公庙支行出具了《单位账户（人民币）存款余额证明》，证明截至2014年11月20日，正宏公司基本存款账户余额为2********.22元。2015年5月14日，正宏公司、深圳机场公司签订《深圳机场AB航站楼商业转型项目物业租赁合同》。租赁合同约定：1.租赁标的物。正宏公司承租深圳机场公司属下物业深圳机场AB航站楼，建筑面积共约21.2万平方米，用于经营“商业综合体”,具体为A航站楼及其附属停车场、内外连廊、B航站楼及其附属停车场。深圳机场公司保证在租赁合同期内对租赁标的物具有独立清晰的合法租赁权。2.租期。租期为免租期后十五年。深圳机场公司保证“场地”所处物业的房地产使用年限并办理有效的房屋租赁登记手续。3.租金、保证金。合同签订后，正宏公司已交的诚意金2500万元，将在正宏公司完成项目整体改造工程并通过深圳机场公司及相关部门验收合格前直接作为履约保证金。正宏公司已交的履约保证金将在整体改造工程验收合格之日直接转为租赁保证金，租赁保证金相当于按月租金基数计算的3个月租金，具体金额在补充协议中明确，扣除租赁保证金后的剩余履约保证金部分将在租金起算日后一个月无息退还给正宏公司，若不足正宏公司应全额补足差额。租赁保证金在租赁合同期满、正宏公司缴清租金和各项费用、在租赁合同期内正宏公司的违约事项已处理完毕并搬出“场地”后一个月内全额无息退还正宏公司。免租期：自双方签署本合同并完成“场地”交付的当日起，深圳机场公司给予正宏公司一年的免租期。租金按建筑面积计算，月租金标准为第一年至第三年租金35元/平方米，按约定递增，租金起算日为免租期后的第一天，且自租金起算日起十二个月为第一个租赁年度，依次类推。租金应在每月的第五个工作日（含）之前支付。如第一个租赁年度的开始日不在当月的第一日，则该月的租金应于该开始日后的第五个工作日内支付，该月的租金应按日按比例计算。深圳机场公司应按月在收到月租金之日后的10个工作日内向正宏公司提供合法的租赁发票。正宏公司逾期缴纳租金及其他应缴费用，每逾期一天，应向深圳机场公司支付应付未付款项金额的千分之五作为逾期付款滞纳金；若正宏公司拖欠租金及其他应缴费用超过15天，深圳机场公司有权对正宏公司停水停电及停止正宏公司相关设施的使用；正宏公司拖欠租金及其他应缴费用超过三个月，深圳机场公司有权解除本租赁合同。4.“场地”的交付和接收。双方签署补充协议之日起，在120日内完成“场地”交付，交付完成当日即为“场地”交付日。双方需于交付日签署有关“场地”及深圳机场公司根据合同应交付的设施的交付确认书。交付按实物现状移交。5.开业时间与奖惩。正宏公司承诺商业综合体开业时间不迟于场地交付后的14个月，且保证规划营业面积开业率不低于75%。若因深圳机场公司原因导致正宏公司无法在规定的时间内开业，则开业时间顺延。若正宏公司能在约定的开业时间之前提前开业，则每提前一个月，深圳机场公司减免正宏公司零个月的租金作为奖励；若正宏公司超过约定开业时间迟延开业，每延迟一个月，深圳机场公司将增收一个月租金作为惩罚；若正宏公司拖延开业时间超过六个月，深圳机场公司有权解除合同。6.场地的经营和使用。深圳机场公司承诺，“场地”可用于任何与正宏公司经批准的经营范围一致的合法的商业用途。正宏公司承诺在其经营范围内正常使用并爱护“场地”内的各项设施，防止出现不正常损坏。因正宏公司使用不当或不合理使用导致“场地”及其内部的设施出现损坏或发生故障，正宏公司负责维修或更换，由此造成的相关损失由正宏公司负责赔偿。7.维护与维修。合同期内，深圳机场公司负责承租“场地”未经改造的主体结构部分的维护与维修，并且是非正宏公司人为损坏；正宏公司负责除未经改造的“场地”主体结构部分之外的“场地”日常维护维修，包括由于正常使用或环境因素所引起的破损。交付前的维护维修由深圳机场公司负责。8.深圳机场公司的权利与义务。深圳机场公司有权收取租金或其他费用，同时有追究正宏公司违约责任的权利。深圳机场公司有权在合同约定的提前解除合同的条件成就时提前解除合同。深圳机场公司保证在租赁合同期内对该租赁物具有独立清晰的合法租赁权，能进行正宏公司所需的合法的商业经营活动。由于房屋产权及使用性质导致正宏公司无法正常经营，由此给正宏公司造成的损失由深圳机场公司承担。9.正宏公司的权利和义务。正宏公司在按照合同约定缴纳租金及遵守和履行合同项下其他条款的前提下，有权在免租期和租赁期内按照约定使用“场地”。合同期内，正宏公司自行负责租赁物业的物业管理并承担费用。在合同期内，正宏公司具有追究深圳机场公司违约责任的权利，但不得抵扣其必须向深圳机场公司支付的租金和其他费用。10.深圳机场公司解除权。因下列情形之一造成深圳机场公司损失的，正宏公司应赔偿深圳机场公司的全部损失，情节严重的，深圳机场公司有权解除合同；正宏公司拖欠租金3个月以上。11.违约责任。任何一方违反合同项下的任何责任，应赔偿另一方因此而遭受到的损失。合同还约定了其他事项。2015年8月6日，正宏公司与深圳机场公司签订了《深圳机场AB航站楼商业转型项目物业租赁补充协议》，明确了项目租赁面积、交付标的物的技术标准及状态、设施设备维修及维护界面等事项。补充协议约定，正宏公司承租“场地”用途系用于经营以汽车及汽车元素科技产品为主题的商业综合体。“场地”原用途为民用航空候机楼及其附属用地，深圳机场公司应当保证正宏公司可以租用该“场地”用于约定的用途，所有因原用途限制正宏公司按补充协议约定使用“场地”的责任由深圳机场公司承担。双方签署补充协议之日起，在120日内完成“场地”交付；双方在“场地”交付（含分批移交）时签署根据主合同及补充协议约定需移交的设施设备交付确认书。补充协议还约定了其他内容。双方签订的租赁合同对应的租赁物的权属证书记载的权利人为深圳机场公司，房地产名称为A候机楼，建筑面积为39793.08平方米；A指廊，建筑面积28959.19平方米；B候机楼，建筑面积为76563.86平方米；用途均为候机楼。2015年12月13日，正宏公司与深圳机场公司签署《“场地”最终交付确认书》，双方确认，租赁标的物建筑面积为235934.39平方米，（其中AB航站楼面积为158261.24平方米，附属停车场面积为77673.15平方米），AB航站楼第一至三年的租金价格为35元/平方米/月，停车场第一年的租金价格为5元/平方米/月，正宏公司确认深圳机场公司交付的“场地”已经达到主合同及补充协议约定的交付标准。双方同意以2015年10月8日作为“场地”交付日及免租期计算起始日。2016年4月22日，正宏公司、深圳机场公司签署《机场股份公司AB楼设备移交清单》，对“场地”配套设施设备进行了移交。2016年9月2日，深圳机场公司向正宏公司出具《收款收据》，确认收到正宏公司合同履约保证金2500万元。2016年10月10日及2016年11月7日，正宏公司向深圳机场公司支付租金4589039.34元及5927509.15元。2016年11月17日，正宏公司向深圳机场公司送达《关于龙翔阁场地移交事宜的函》，要求深圳机场公司将“龙翔阁”（面积2133平方米）尽快移交给正宏公司。同日，深圳市机场卓怿商务发展有限公司向正宏公司发出《的复函》，称其于2014年1月1日与深圳机场公司签订《FBO楼租赁使用协议》，租用机场龙翔阁中的792平方米物业保障公务机业务，租赁期至2015年10月7日止。该司同意从2015年10月8日起就占用的792平方米与正宏公司签订租赁协议，租金标准为35元/平方米/月。正宏公司接收涉案物业后，遂进场装修。2016年9月22日，正宏公司向深圳机场公司递交《关于提供消防报审必需具备材料的报告》，要求深圳机场公司协助，尽快提供：1.市政府就AB航站楼及连廊改变功能的批复许可文件；2.市规划局就AB航站楼及连廊功能允许改变的许可批复文件；3.AB航站楼及连廊（包括加建建筑）在规划建设初期，市规划局批复的规划报验许可证，以便正宏公司向省消防总队做消防设计方案报审时提交。2016年10月14日，深圳机场公司向正宏公司出具《关于的复函》，称AB航站楼及连廊功能调整涉及的批复文件正在申请报批。2016年11月9日，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局向深圳机场公司出具《市规划国土委宝安管理局AB航站楼在空置期间作为商业综合体临时改造使用的复函》，内容为：深圳市机场（集团)有限公司：你司《关于AB航站楼在空置期间作为商业综合体临时改造使用的请示》的来问收悉（收文号05-201610496)，经研究，现答复如下：一、机场片区建设发展规划近期有重大变化，国家高铁枢纽站区已初步确定选址于该地段，因其建设需要较大纵深，故将对AB航站楼未来的使用安排有较大的影响。二、深圳宝安机场作为全国重要机场及我市重大基础设施，其辐射带动作用大，虽经扩建现又趋于饱和，目前仍在加快后续建设以满足新的发展要求，AB航站楼作为其中核心建筑物，建议在新的规划和发展条件下进一步研究其今后利用问题。三、AB航站楼作为是有特殊使用功能的重要建筑类型，其平面功能、空间形态及结构形式均有其特殊性，与商业综合体有明显区别，建筑改造将不可避免地涉及到结构与消防安全等方面的问题，对其后续继续使用也存在影响。综上，鉴于该片区规划已有新的要求，为确保国家重大基础设施工程的顺利实施，建议AB航站楼暂不改作为商业综合体使用，建议可待该片区规划稳定后再作研究。2016年11月23日，深圳机场公司向正宏公司出具《关于向市规土委申请AB航站楼在空置期间作为商业综合体临时改造使用批复相关事宜的函》，称其收到市规土委宝安管理局的回函，该局“建议AB航站楼暂不改作商业综合体使用，建议可待该片区规划稳定后再作研究”。深圳机场公司在该函中表示，“对宝安管理局出具了不利于AB航站楼功能变更的批复意见深表遗憾”，并提示正宏公司“采取有效措施做好风险防控”。正宏公司称收到深圳机场公司函件后，要求深圳机场公司对何时能取得规划部门重新同意改变“场地”作为商业用途的批复及正宏公司因此所遭受的损失承担等问题予以明确，但深圳机场公司未予明确。2016年12月7日，正宏公司向深圳机场公司发出《关于解除租赁合同通知的函》，内容为根据租赁合同约定，深圳机场公司应向正宏公司交付符合商业经营用途的租赁物。根据深圳机场公司的告知，市规土委宝安管理局不同意深圳机场公司的关于变更AB航站楼转为商业用途的申请。在目前的条件下，租赁物用于商业经营，不具有法律、行政法规等规定的房屋使用条件，租赁物无法使用。正宏公司认为，继续推进国际车窗项目，只会不断扩大正宏公司的损失、也会不断扩大深圳机场公司的损失，不符合深圳机场公司在235号文中所提示的“采取有效措施做好风险防控”的工作指示，因此，决定解除与深圳机场公司的《深圳机场AB航站楼商业转型项目物业租赁合同》及《深圳机场AB航站楼商业转型项目物业租赁补充协议》。合同解除后，关于深圳机场公司根本违约导致的违约责任及损失赔偿问题，双方可另行协商解决。深圳机场公司于12月8日签收该函件。2017年1月16日，正宏公司向一审法院提起诉讼。在本案审理过程中，依据正宏公司申请，一审法院委托利安达会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所对正宏公司在深圳国际车窗项目投入的各项成本费用、资金占用利息及收益等内容进行审计。在审计过程中，一审法院组织双方对审计资料进行了质证。2017年11月3日，审计机构出具了审计报告，结论为：1.经审计，“深圳国际车窗项目”投入的各项成本费用可以确认金额61733528.78元，无法确认金额34536989.72元，不能确定金额1271844.13元；2.经复核，联交所保证金、履约保证金、预缴租金利息共计3772079.44元属于重复计算，股东借款利息计算的金额应为2005916.92元，投资款利息计算的金额应为5457701.39元；3.正宏公司起诉主张预期收益为32876383.57元，超出审计机构的审计范围，无法发表意见。审计报告送达后双方均提出异议，审计机构针对提出的异议进行了回复。2018年2月1日，在一审法院的主持下，双方对涉案场地进行了交接，深圳机场公司随后接管了涉案场地的管理权。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。涉案房产有房产证和相关报建报批手续，因此，双方签订的《深圳机场AB航站楼商业转型项目物业租赁合同》及《深圳机场AB航站楼商业转型项目物业租赁补充协议》为有效合同，各方均应切实严格履行。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.合同的违约方；2.正宏公司在2016年12月7日向深圳机场公司发出的《关于解除租赁合同通知的函》是否产生解除合同的效力；3.正宏公司在履约过程中的损失。关于本案的第一个争议焦点，一审法院认为，根据租赁合同约定，深圳机场公司保证在租赁合同期内对租赁物具有独立清晰的合法租赁权，能进行正宏公司所需的合法的商业经营活动。由于房屋产权及使用性质导致正宏公司无法正常经营，由此给正宏公司造成的损失由深圳机场公司承担。从深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局向深圳机场公司出具的回函内容可知，行政主管部门不同意深圳机场公司关于变更AB航站楼转为商业用途的申请。由于行政主管部门不同意将涉案场地转为商业用途，因此，涉案租赁物不具有法律、行政法规规定的用于商业经营的使用条件，导致正宏公司无法使用租赁物。深圳机场公司应依据合同约定，承担相应的违约责任。正宏公司依照合同约定支付了合同约定的各项费用，没有违约行为。关于本案的第二个争议焦点，一审法院认为，由于深圳机场公司没有提供符合合同约定的租赁物，构成根本违约，正宏公司于2016年12月7日向深圳机场公司发出的《关于解除租赁合同通知的函》产生解除合同的效力，深圳机场公司在2016年12月8日签收该函件，因此，双方签订的《深圳机场AB航站楼商业转型项目物业租赁合同》及《深圳机场AB航站楼商业转型项目物业租赁补充协议》于2016年12月8日解除。关于本案的第三个争议焦点，一审法院认为，依照合同约定，深圳机场公司保证租赁物能进行正宏公司所需的合法商业经营活动，由于房屋产权及使用性质导致正宏公司无法正常经营，由此给正宏公司造成的损失由深圳机场公司承担。从以上的分析可知，涉案合同的解除正是由于深圳机场公司无法提供符合合同约定使用条件的租赁物造成的，深圳机场公司应赔偿正宏公司因此造成的损失。依据正宏公司申请，一审法院委托利安达会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所对正宏公司在深圳国际车窗项目投入的各项成本费用、资金占用利息及收益等内容进行了审计。根据审计机构出具的审计报告，正宏公司可以确定的损失有：1.“深圳国际车窗项目”投入的各项成本费用61733528.78元；2.股东借款利息2005916.92元，投资款利息5457701.39元。以上共计69197147.09元。正宏公司主张的预期收益没有相关的证据支持，一审法院不予确认。以上款项的截止时间以审计报告确定的截止时间为准,审计报告确定的截止时间以后产生的损失,正宏公司可另寻途径解决。由于合同解除，深圳机场公司收取正宏公司的保证金2500万元亦应予以退还。根据合同约定，正宏公司从2016年10月开始支付租金，因此，正宏公司支付的两个月租金深圳机场公司无需退还。正宏公司的该项请求一审法院不予支持。综上，正宏公司的诉讼请求部分有事实和法律依据，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，于2019年6月5日作出（2017）粤03民初154号民事判决：一、正宏公司与深圳机场公司签订的《深圳机场AB航站楼商业转型项目物业租赁合同》及《深圳机场AB航站楼商业转型项目物业租赁补充协议》于2016年12月8日解除；二、深圳机场公司自本判决生效之日起十日内退还正宏公司保证金2500万元；三、深圳机场公司自本判决生效之日起十日内赔偿正宏公司损失69197147.09元；四、驳回正宏公司的其他诉讼请求。一审案件受理费904665.21元、审计费200000元、审计人员出庭费8000元，以上费用合计1112665.21元，由正宏公司负担500699.34元，深圳机场公司负担611965.87元。本院二审期间，深圳机场公司提交四组共16份证据材料。第一组：证据1《深圳市城市总体规划（2010-2020）》（节选）、证据2《深圳机场AB航站楼或改造成第二会展中心》《老航站楼商业改造如何焕发第二春》、证据3《深圳宝安国际机场总体规划》（节选），拟证明AB航站楼商业转型项目符合深圳城市整体规划并获得政府部门同意。第二组：证据4《深圳市城市规划条例（2001修正）》（节选）、证据5《民用机场管理条例》（节选）、证据6《民用机场建设管理规定》（节选）、证据7《广东省综合交通运输体系发展“十三五”规划》（节选），拟证明深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局对AB航站楼规划性质无权确定。第三组：证据8《深圳机场AB航站楼商业转型项目物业租赁竞争性谈判谈判结果确认书（二）承诺及澄清事项》、证据9《公开招租结果确认书》、证据10《AB航站楼商业转型项目改造设计研讨会议纪要》及会议签到表，拟证明正宏公司应负责办理改造手续。第四组：证据11《中华人民共和国消防法》（节选）、证据12《广东省实施〈中华人民共和国消防法〉办法》（节选）、证据13《建设工程消防监督管理规定》（节选）、证据14《深圳经济特区消防条例》（节选）、证据15《深圳市公安局消防局行政许可实施办法》（节选）、证据16《深圳市住房和建设局、深圳市公安局消防局关于进一步明确建设工程消防监督管理有关问题的通知》，拟证明按照法律规定，AB航站楼在进行施工前必须取得消防部门批准。正宏公司质证认为，深圳机场公司二审提交证据已超出举证期限，并非新证据，不应采纳。证据1-7涉及城市规划及机场管理文件，内容与本案无直接关系，也无法证明深圳机场公司主张的证明目的，真实性由法院核实。证据8-10真实性予以确认，但对证明内容不予确认。正宏公司办理改造手续，指的是办理涉及商业使用的手续，并非负责改变用途。证据11-16为法律法规等，对深圳机场公司主张的证明目的不予确认，真实性由法院核实。本院审查认为，深圳机场公司提交的证据8-10反映了双方当事人在签订、履行合同过程中的相关情况，正宏公司已确认其真实性，深圳机场公司提交的其他证据分别为城市规划、机场规划、新闻报道以及法律法规等，正宏公司对真实性亦没有提出明确的异议。至于上述证据能否达到深圳机场公司的证明目的，需结合全案证据予以判定。本院二审对一审查明的事实予以确认。另查明如下事实：1.《深圳机场AB航站楼商业转型项目物业租赁合同》第5.7条约定：“出租期内，若政府相关政策变化导致租金计价基础发生变化，则甲方（深圳机场公司）保留后续相应上调租金水平的权利。具体指若政府对租赁标的物功能改变补收差额地价等费用，则由乙方（正宏公司）承担该差额地价等费用。”《深圳机场AB航站楼商业转型项目物业租赁补充协议》第六条对上述差额地价问题做了细化约定。2.2014年11月20日，深圳机场公司与正宏公司经洽谈签订了《深圳机场AB航站楼商业转型项目物业租赁竞争性谈判谈判结果确认书（二）承诺及澄清事项》，就意向承租方即正宏公司的承诺事项进行了约定，资金来源说明是“全部自筹”。2014年12月19日，深圳联合产权交易所股份有限公司作为交易机构，深圳机场公司作为出租方，正宏公司作为承租方，签订了《公开招租结果确认书》，其中第6条包括承租方自费、自行办理相关政府要求的物业用途、二次消防、经营等相关证照或批文。2016年7月13日，深圳机场公司召开会议，正宏公司及相关设计公司参加了本次会议并形成《AB航站楼商业转型项目改造设计研讨会议纪要》。3.2016年4月至2016年10月，深圳机场公司每月均制订AB航站楼商业转型项目月报（工作简报），其中，部分月报记载了停车场进行升级改造（包含地面硬化、管线敷设、绿化移植、围届设施更新、土方清运）以及为举办汽车宣传、项目预热活动搭建看台、放置围栏等工程进展情况。4.2017年6月6日，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局作出《关于对〈AB航站楼在空置期间作为商业综合体临时改造使用的复函〉内容进行说明的函》，载明：“贵司转来《关于请求对AB航站楼在空置期间作为商业综合体临时改造使用的复函内容进行解释说明的函》（深机函〔2017〕48号）收悉。经研究，意见如下：2015年，市规划国土委牵头组织编制了《国家铁路深圳地区布局规划修编》，该规划提出深圳应构筑四个主站（深圳站、深圳北站、机场东站、坪山站）的工作建议。去年以来，宝安区政府会同市相关部门与中国铁路总公司进行协调，建议将原AB航站楼及站前用地作为深圳机场东铁路枢纽选址用地。我局复函贵司（深规土宝函〔2016〕1703号），旨在提示AB航站楼作为商业综合体使用可能面临规划变更的风险，并未表明因规划原因导致市政府相关决策安排无法实际执行。”5.在利安达会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所作出的审计报告中，审计判断标准部分载明：“根据我们取得的正宏公司2014年-2017年财务账套反映的经营业务来看，正宏公司从成立至今只有深圳国际车窗项目一个经营项目，因此本次委托审计事项，即深圳国际车窗项目投入的各项成本费用，就是对正宏公司自成立以来发生的全部成本费用进行审计……我们从财务核算的真实性、相关性、合理性、合法性进行审计。对支出所依据的合同、发票等原始单证真实，支付手续合理、合法，与深圳国际车窗项目相关的各项成本费用，我们作为可以确认金额；对支出的真实性、合理合法性及相关性，因条件限制无法作出判断的，我们作为无法确认金额；对支出依据不真实，支付手续不完备，与深圳国际车窗项目不相关的各项成本费用，我们作为不能确认金额……2016年11月23日，深圳机场发函告知正宏公司深圳规土委回函深圳机场AB航站楼场地暂不改作商业用途的相关内容，我们对2016年11月23日之后签订的工程合同作为无法确认金额处理。正宏公司于2016年12月7日致函深圳机场要求解除租赁合同，至审计日，由于双方未进行场地交接，本次审计，我们仅对2016年12月7日之后发生的与场地维护相关的人工费、清洁费、保安费、零星修理费等费用支出进行审计确认，其他支出全部作为无法确认金额处理……”资金占用利息部分载明：“股东借款利息是正宏公司根据股东会决议计提，如果在真实意思表示下，股东借款利息属于公司经营过程中准予列支的成本费用支出……投资款利息是正宏公司向深圳机场提出的赔偿要求，赔偿要求是基于合同违约情况下产生的，由于对合同是否违约不在本次审计范围之内，我们不予以发表意见。因此，我们本次仅对股东借款利息、投资款利息计算的数据是否正确予以复核……”预期收益部分载明：“正宏公司尚处于深圳国际车窗项目前期筹建阶段，没有合理预计的参考值，因此无法合理预计未来的收益，已超出我们这次的审计范围，对此我们无法发表意见。”其他部分载明：“正宏公司2014年11月-2017年7月账目反映的经营收入共计1431544.15元。”上述经营收入的项目包含临时场租收入、水电费收入、其他收入-工本费等。此外，经一审法院通知，利安达会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所指派审计人员出庭，对当事人提出的疑问进行了回应和解释。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。根据上述法律、司法解释的规定以及当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：一、何方当事人构成违约？二、合同的解除时间如何认定。三、正宏公司的损失如何认定和处理。对此，分析如下：（一）关于何方当事人构成违约的问题深圳机场公司与正宏公司自愿签订《深圳机场AB航站楼商业转型项目物业租赁合同》和《深圳机场AB航站楼商业转型项目物业租赁补充协议》，相关内容是当事人的真实意思表示，且租赁物具有合法权属证明，故涉案租赁合同、补充协议合法有效。根据补充协议的约定，正宏公司承租“场地”用途系用于经营以汽车及汽车元素科技产品为主题的商业综合体。“场地”原用途为民用航空候机楼及其附属用地，深圳机场公司应当保证正宏公司可以租用该“场地”用于约定的用途，所有因原用途限制正宏公司按补充协议约定使用“场地”的责任由深圳机场公司承担。然而，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局作出《市规划国土委宝安管理局AB航站楼在空置期间作为商业综合体临时改造使用的复函》，已明确AB航站楼暂不改作商业综合体使用，建议待规划稳定后再作研究。虽然在一审诉讼过程中，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局又作出了《关于对〈AB航站楼在空置期间作为商业综合体临时改造使用的复函〉内容进行说明的函》，但该函仍未明确同意AB航站楼改作商业综合体使用。因此，深圳机场公司主张一审判决对《市规划国土委宝安管理局AB航站楼在空置期间作为商业综合体临时改造使用的复函》存在误读以及深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局无权决定AB航站楼的规划问题，缺乏充分的事实依据。涉案租赁合同、补充协议对因功能变更补交地价的问题进行了约定，且本案的租赁期限长达十多年，故深圳机场公司主张AB航站楼商业转型项目不涉及功能变更问题，理由不成立。此外，本案不属于取得功能变更许可之后又发生客观变化的情形，深圳机场公司主张构成不可抗力，理由亦不成立。基于当事人的相关约定和现有证据，一审判决认定深圳机场公司构成违约，并无不当。深圳机场公司主张正宏公司没有按照合同约定办理具体改造手续、没有按照约定时间完成开业前准备等构成违约，但从《AB航站楼商业转型项目改造设计研讨会议纪要》等证据来看，合同解除前双方当事人与相关设计公司已就改造设计问题进行了研讨。由于规划部门尚未明确许可AB航站楼改作商业综合体使用，深圳机场公司主张正宏公司应在此情况下完成商业改造并正式营业，显然缺乏依据。此外，深圳机场公司主张正宏公司擅自将停车场改造为赛车场，但从深圳机场公司制订的AB航站楼商业转型项目月报（工作简报）来看，该公司对停车场升级改造和举办活动是同意的，深圳机场公司也没有充分举证证明升级改造等已明显超出其同意的范围。因此，深圳机场公司主张正宏公司违约，理由不成立，一审判决不予采纳，亦无不当。综上，一审判决认定深圳机场公司违约、正宏公司不违约，事实清楚，依据充分，本院予以维持。（二）关于合同的解除时间如何认定的问题本案中，深圳机场公司未能保证AB航站楼可以依法用于经营以汽车及汽车元素科技产品为主题的商业综合体，因无法实现合同目的，正宏公司依法有权解除合同。正宏公司于2016年12月7日向深圳机场公司发出《关于解除租赁合同通知的函》，而深圳机场公司于次日签收，因此，涉案租赁合同、补充协议已于2016年12月8日解除。合同解除之后，正宏公司即不负有继续支付租金的义务。深圳机场公司主张合同解除之后正宏公司未付租金、构成违约，并以此为由要求解除合同，理由不成立。因此，一审判决对涉案租赁合同、补充协议的解除问题认定准确，本院予以维持。（三）关于正宏公司的损失如何认定和处理的问题关于损失的认定依据问题。如上所述，深圳机场公司已构成违约，依法应赔偿正宏公司的损失。利安达会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所受一审法院依法委托，根据正宏公司的财务资料对该公司在深圳国际车窗项目投入的各项成本费用、资金占用利息及收益等内容进行了审计。利安达会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所的审计人员具有审计资质，且出庭接受质询，对当事人提出的异议进行了详细回复。而且，审计报告对审计判断标准作了详细阐述，所得出的结论具有相应的事实基础。因此，审计报告应当作为认定正宏公司损失的基本依据。关于成本费用问题。从审计报告对审计判断标准的阐述可知，可以确认金额是指支出所依据的合同、发票等原始单证真实，支付手续合理、合法，与深圳国际车窗项目相关的成本费用，“无法确认金额”是指支出的真实性、合理合法性及相关性因条件限制无法作出判断的成本费用，而“不能确认金额”是指支出依据不真实，支付手续不完备，与深圳国际车窗项目不相关的成本费用。因此，一审判决在认定正宏公司成本费用时以“可以确认金额”为基础，并排除了“无法确认金额”“不能确认金额”，并无不当。关于资金占用利息问题。虽然《深圳机场AB航站楼商业转型项目物业租赁竞争性谈判谈判结果确认书（二）承诺及澄清事项》的资金来源说明是“全部自筹”，但正宏公司并未明确承诺所有投入资金均是自有资金。更为重要的是，深圳机场公司未能保证正宏公司按照约定用途使用租赁物，导致涉案租赁合同、补充协议仅履行一年多就被解除，客观上会产生相应的资金占用损失，因此，一审判决采纳审计报告核算的资金占用利息并判令由深圳机场公司承担，并无不当。关于预期收益问题。正宏公司要求赔偿预期收益32876383.57元，但经营收益与市场环境、经营情况等息息相关，本身带有一定的不确定性。在审计报告没有对预期收益作出认定的情况下，正宏公司的该项诉求尚缺乏充分有效的证据证实，一审判决不予支持，并无不当。关于经营收入问题。根据审计报告，正宏公司在租赁期间取得临时场租等经营收入1431544.15元，因该公司在合同解除前已为占有使用租赁物支付了对价，且审计报告未能对预期收益作出认定，因此，从有效填补守约方损失的角度考虑，本院对该款项不予扣除。一审判决虽未查明上述情况，但并不影响最终的处理结果。综上，一审判决对正宏公司损失的认定和处理并无不当，本院予以维持。此外，涉案租赁合同属于继续性合同，虽然合同解除，但正宏公司在合同解除前已占有使用了租赁物，并因此获得一定收益，正宏公司上诉请求深圳机场公司返还已付的两个月租金，依据不足，本院不予支持。综上所述，正宏公司、深圳机场公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1311764.21元，由深圳市正宏汽车科技发展有限公司负担407099元，由深圳市机场股份有限公司负担904665.21元。本判决为终审判决。审判长  陈小丽审判员  钟向芬审判员  晏 鹏二〇二〇年九月七日书记员  谭敏霞