湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民初9777号原告：胡家振，男，1960年3月19日出生，汉族，住湖北省潜江市。委托诉讼代理人：胡媛，系胡家振女儿。委托诉讼代理人：张慧，湖北今天律师事务所律师。被告：中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司，住所地湖北省武汉市武昌区体育街特**银泰大厦**。负责人：龙志林，该公司总经理。委托诉讼代理人：殷竣，湖北泓峰律师事务所律师。第三人：湖北中潜房地产开发有限公司，住所地，住所地湖北省鄂州市江碧路泽林段**由南向北第五间iv>法定代表人：万小军，该公司执行董事。第三人：湖北中民建筑工程有限公司，住湖北省潜江市园林办事处东风路**。负责人：郑鸿发，该公司董事长。委托诉讼代理人：张贤志，男，该公司员工。第三人：陈建国，男，1962年22月3日出生，汉族，住，住湖北省潜江市/div>原告胡家振因与被告中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司（以下简称华融公司）、第三人湖北中潜房地产开发有限公司（以下简称中潜公司）、湖北中民建筑工程有限公司（以下简称中民公司）、陈建国案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月25日立案受理后，依法适用普通程序于2020年8月28日公开开庭进行了审理，原告胡家振的委托诉讼代理人胡媛、张慧，被告华融公司的委托诉讼代理人殷竣，第三人中民公司的委托诉讼代理人张贤志，第三人陈建国到庭参加诉讼，第三人中潜公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告胡家振向本院提出诉讼请求：1、撤销本院（2019）鄂01执异1054号执行裁定，解除对位于潜江市××号的“中珠·家春秋”7栋801号房屋的查封，并停止执行；2、本案诉讼费由被告华融公司承担。事实与理由：2013年，中民公司承建中潜公司位于潜江市××号“中珠·家春秋”建筑施工工程。因中民公司需资金投入，于2013年8月27日借40万元。借款期限到期后，中民公司未能偿还借款。经胡家振多次催告无果后，中民公司告知因中潜公司欠付其工程款，其无法偿还借款，但中潜公司同意如果胡家振购买其房屋，该借款可转为胡家振购买中潜公司房屋的购房款。万般无奈下，胡家振于2016年9月8日与中潜公司签订了“中珠·家春秋”《商品房认购书》，认购该小区7栋801房屋，并于当日缴纳购房定金10000元。2016年12月26日，根据中民公司、中潜公司的安排，胡家振与中潜公司签订了购买“中珠·家春秋”小区7栋801房屋的签约预约单，中民公司欠付胡家振的原40万元的借款本息转为胡家振向中潜公司支付的购房款。基于此，胡家振已经缴纳完毕该全部购房款，中潜公司同日向胡家振交付了房屋钥匙。此后，胡家振将该房屋装修后入住至今。期间，胡家振对于中潜公司及万小军个人在该房屋上设定的其他债权均不知情。2019年11月，胡家振听说房屋已被法院查封并准备拍卖，向法院提出了异议申请，但该异议被驳回。胡家振认为，就本案系争房屋，胡家振与中潜公司的商品房买卖合同关系成立，胡家振已经支付完毕全部购房款，中潜公司将该房屋实际交付给胡家振，胡家振已经实际占有并居住，且除该房屋外，胡家振无其他实际居住房屋。被告华融公司辩称：1、武汉市中级人民法院作出的（2019）鄂01执异1054号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，根据执行查封规定第29条及九民会议纪要第25条，胡家振签订房屋买卖合同的时间在法院查封之后，不符合法律规定的可以排除执行的条件；2、胡家振所称的基础债权是否真实存在证据不足，其借款及以房抵债的真实性存疑。对于借款金额和利息都未证明，仅仅一张转账凭证，且是转到公司法人的个人账户。双方也无关于工程的合同，结合胡家振的中潜公司的员工身份，不排除存在恶意串通，伪造房屋买卖的事实。我方的抵押权具有优先受偿权，胡家振在我方享有优先受偿权之后签订的买卖合同，我方有权申请人民法院执行涉案房屋，诉讼费应该由胡家振承担。我们的债权是从银行继承，我方自始至终没有过错。综上，胡家振诉讼请求无法律依据，请求驳回其诉讼请求。中民公司述称，第一，本案与中民公司无任何关系，我们不是申请人也不是被执行人，更不是第三人，与案外人执行异议之诉无任何关系。第二，陈建国是实际施工人。其向胡家振借款是他的个人行为。第三，胡家振同意用涉案工程的商品房清偿债务，接受了涉案的商品房。第四，胡家振是善意第三人，通过正常渠道购买了案涉房屋，对于中潜公司一房二卖胡家振不知情，华融公司无权争夺案涉商品房。第四，华融公司只能向中潜公司主张债务，不能侵害胡家振的合法权益。陈建国述称，同意胡家振的诉请，和中民公司的意见一致。我们是中民公司的项目部，不是中民公司借钱，我们是以项目部名义借的胡家振的钱。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：胡家振及其妻子袁望姣于2013年8月27日和2013年12月8日通过银行转账的方式向陈建国转款15万元和25万元，中民公司中珠家春秋项目部分别出具收据，陈建国在收据上签名。胡家振与中潜公司于2016年9月8日签订《中珠家春秋商品房认购书》，约定胡家振购买中潜公司开发的“中珠·家春秋”7栋801号房屋，建筑面积约为117.36平方米，单价为4175.19元，总金额为49万元。胡家振于当日支付定金1万元。同时约定胡家振应于签订认购书后3日内即2016年9月12日前到营销中心交纳首期款、签署商品房买卖合同。胡家振为证明其支付房款提交的“付款申请单”载明付款单位为“湖北广烁建设工程有限公司”，合同总额为48万元，备注：工程款抵房款48万元。7-801房主胡家振。中民公司中珠家春秋项目部、陈建国盖章签名。华融公司对该证据不予认可。本院另查明，本院于2017年3月21日作出（2017）鄂01财保35号民事裁定书，裁定查封中潜公司名下位于湖北省××××号的“中珠?家春秋”房地产在建工程项目（在建工程抵押登记编号：潜江市房建园林字第××号，权证编号：00000396）（以下简称案涉在建工程）。同年4月1日，本院向潜江市住房保障和房产管理局作出（2017）鄂01执保99号协助执行通知书，查封案涉在建工程，查封期限三年（自2017年4月1日至2020年3月31日）。其中包括案涉房屋。湖北省高级人民法院于2018年3月28日作出（2018）鄂民终9号民事判决，判决主要内容如下：一、维持本院（2017）鄂01民初2288号民事判决第一、二、三项；二、撤销本院（2017）鄂01民初2288号民事判决第四项；三、广发行武汉分行对中潜公司提供抵押的位于潜江市××号“中珠?家春秋”房地产在建工程项目拍卖、变卖后的价款在1.8亿元范围内享有优先受偿权；四、驳回广发行武汉分行的其他诉讼请求。本院在（2018）鄂01执311号一案执行过程中，于2018年12月21日，以（2018）鄂01执异1591号执行裁定书，裁定将（2018）鄂01执311号执行一案的申请执行人由广发行武汉分行变更为华融公司。本院再查明，本院作出的（2019）鄂01执异1054号执行裁定书载明，据案外人胡家振提交的《商品房买卖合同》载明，2019年5月13日，双方约定：买受人购买的中珠?家春秋7栋801号房，该商品房的用途为住宅，建筑面积共117.36平方米，总金额492912元。同日，中潜公司出具的《收据》一张，其中载明，交款单位：胡家振，人民币：492912元等内容。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价格超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，根据查明的事实，胡家振与中潜公司签订商品房买卖合同的时间是在法院查封之后，其所提交的支付购房款的依据不足，并且即便属实也是以工程款抵房款，属于普通债权，并不优于华融公司主张的抵押权，胡家振主张的事实不满足上述规定第二十九条所需条件，故胡家振对执行标的享有的权益不能够排除执行，对其所提请求，本院不予支持。综上所述，胡家振的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回原告胡家振的全部诉讼请求。案件受理费8694元，由原告胡家振负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省高级人民法院。审判长 李 文审判员 陈继红审判员 叶 欣二〇二〇年九月二日书记员 陈喜兰