北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初19924号原告（反诉被告）：北京金隅集团股份有限公司，住所地北京市东城区北三环东路**。法定代表人：姜德义，董事长。委托诉讼代理人：高彬彬，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张永斌，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。被告（反诉原告）：中启华商国际贸易有限责任公司，，住所地北京市东城区王府井大街****A511F法定代表人：王黎男，董事长。委托诉讼代理人：张波，男，被告职员。委托诉讼代理人：安玉辉，北京市鉴杜律师事务所律师。原告（反诉被告）北京金隅集团股份有限公司（以下简称金隅公司）与被告（反诉原告）中启华商国际贸易有限责任公司（以下简称中启公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金隅公司的委托诉讼代理人高彬彬，被告（反诉原告）中启公司的委托诉讼代理人张波、安玉辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金隅公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令双方所签署的DC-ZW-GTC-10011196号《房屋租赁合同》于2018年11月1日起解除；2.请求判令中启公司向金隅公司支付违约金282682.11元；3.请求判令中启公司向金隅公司支付迟延向金隅公司支付押金的滞纳金69856.57元（计算至2018年10月31日）；4.请求判令中启公司向金隅公司支付已享有的装修期租金、租金税款及物业管理费共计94227.37元（计算至2018年10月31日）。事实和理由：双方就中启公司向金隅公司承租北京市东城区北三环东路36号环球贸易中心1号楼B17层05房间（以下简称涉诉房屋）事宜，于2018年9月25日签订了编号为DC-ZW-GTC-10011196号《房屋租赁合同》，约定租期为3年，自2018年11月16日至2021年11月15日止；租赁面积为253.9平方米；2018年11月16日至2019年11月15日期间房屋租金为324.48元/月/平方米，每月租金价税合计为86503.73元；2018年11月16日至2019年11月15日期间物业管理费为30.42元/月/平方米（含税），每月物业管理费价税合计7723.64元，租赁期内房屋租金、租金税款及物业管理费总额为3390885.35元；押金为三个月房屋租金、三个月租金税款及三个月的物业管理费之和，共计282682.11元。中启公司应于合同签订后的3个工作日内，将首期房屋租金和首期物业管理费及押金共计423373.18元（其中首期房屋租金和首期物业管理费为140691.07元）支付至金隅公司指定账户内；装修期46天，自2018年10月1日至2018年11月15日止。合同签署后，中启公司并未按照约定支付押金、首期房屋租金及首期物业管理费，且已超过约定的30日。就此，金隅公司曾多次要求中启公司履行相关义务但均被中启公司无理拒绝。鉴于中启公司的根本违约行为，为了避免损失的进一步扩大，金隅公司于2018年11月1日起解除了双方签署的合同，同时要求中启公司承担相应违约责任，但中启公司仍未向金隅公司支付任何款项。为了维护金隅公司的合法权益，因故成诉，诉如所请。中启公司辩称，同意解除合同，但不同意原告的其他诉讼请求。2018年7月，我方俄罗斯圣彼得堡华人国际投资集团（以下简称华人国际集团），为实施一带一路项目，回到国内投资项目，决定租用金隅公司所属的环球贸易中心写字间作为办公用房。最初，虽实际有大量空房，但金隅环球贸易中心租赁部称没有房源。后经找人协调，金隅公司才答复有一房源。虽经多次洽谈无果，我方看中金隅环球贸易中心的办公环境，故再次找人帮忙联系到金隅环球贸易中心租赁部门负责人，答复有空房，并安排租赁部的赵秋妍女士负责接待看房。我方向其提供了华人国际集团和另外两个北京注册的公司作为签约主体，金隅公司表示都不符合其要求。赵秋妍称要求我方先在外边租个房子，用新租的房屋地址，到工商部门注册一个新公司，用新公司与其签订房屋租赁合同，金隅公司再提供变更营业执照地址的证明材料。因此，我方注册了中启公司。商谈房屋租赁合同条款时，我方要求增加协助办理营业执照的约定条款。赵秋妍称金隅公司制定合同文本不允许任何修改。经协商，赵秋妍当场给其领导曹磊打电话请示后，同意签订合同后给我方提供变更营业执照地址的证明。在得到金隅公司承诺的情况下，中启公司与金隅公司于2018年9月26日签订了《房屋租赁合同》。此后，金隅公司提出定金及租金必须用承租人中启公司账户转账，现金和其他账户转款均不接受。签订合同以后，我方包括张波在内的工作人员通过电话、微信与赵秋妍多次交涉未果，但金隅公司却拒绝提供办理变更营业执照住所的证明，致使我方营业执照地址无法变更，工商、税务、银行均不能立户，最终导致我方不能交纳押金和房屋租金，房屋租赁合同无法继续履行。此外，合同签订后，我方的装修人员前去测量时发现金隅公司把涉诉房屋交给案外人使用直至金隅公司发函解除合同时。对此，金隅公司答复其作为产权人，有权决定房屋的使用人。2018年10月25日，金隅公司授权案外人北京金隅商业管理有限公司发函解除租赁合同。我方不予同意，坚持继续履行合同，赵秋妍说房子已租出去没有房源了。我方为避免前期装修设计和预购材料费等投入的损失，继续协调，无果。金隅公司拒绝向我方提供办理工商执照变更的住所证明，违反了协助我方办理营业执照的附随义务，导致我方签订房屋租赁合同的目的不能实现。我方为推进装修工作做了相应准备，预付了装修材料费、装修设计费及人员工时费等，遭受了经济损失。金隅公司应对其不履行附随义务造成的经济损失承担赔偿责任。金隅公司要求我方必须找中介公司租赁房屋、要求由其装修房屋，在合同签订之后把该房屋交给其他公司使用，还要求房屋的消防遥感器由其负责施工，从开始就不想把该房屋租给我方，没有履约的诚意。且合同约定的违约金标准过高，请求法院予以调整。此外，金隅公司在2018年11月5日下午，赵秋妍往张波邮箱发了《关于与中启华商终止的告知函》。按法律规定送达中启华商公司时，双方的合同已解除。2019年9月9日，金隅公司再以原告作为主体，向法院起诉解除合同，主体不适格，应当裁定驳回起诉。综上所述，向本院提出反诉请求：1.判决金隅公司赔偿中启公司经济损失20万元（包括预购装修材料、支付装修设计费、人员工时费）；2.判决金隅公司支付因办理中启公司营业执照租赁房屋支付的租金损失6万元；3.判令金隅公司赔偿中启公司违约金22万元；4.判令金隅公司赔偿中启公司律师费6万元。金隅公司针对中启公司的反诉辩称，中启公司未按照约定支付房屋租金、物业管理费及押金的行为已经构成根本违约，金隅公司有权解除合同并要求中启公司依法承担全部法律责任。在中启公司未履行在先义务的情况下，金隅公司有权拒绝履行附随义务，且双方亦未就协助办证达成过一致意见。金隅公司并未要求中启公司注册新公司，系中启公司为达到承租涉诉房屋的目的而自行注册了公司。在金隅公司与中启公司就租赁涉诉房屋达成意向后，涉诉房屋一直空置。合同签署前中启公司已经进行了工商注册并取得了营业执照，即已经具备办理税务登记及银行开户手续的条件，其因自身原因未办理相应证照导致无法支付租金等款项与金隅公司无关。金隅公司从未表示不可以第三方名义代为支付相应款项。根据中启公司提供的证据，中启公司在未确定是否能够与金隅公司签署租赁合同的情况下，即与第三方签署《装修设计合同》，向其支付设计费并让第三方公司出具设计图，且在中启公司违约导致房屋未交付的情况下，中启公司开展装修工作有违常理。即使上述事实存在，但系中启公司根本违约导致，损失与金隅公司无关。中启公司为了承租涉诉房屋自行承租房屋用于工商注册，即应自行承担由此产生的费用，且其在庭审中表示借用现注册地址，与后续庭审中陈述的租赁相矛盾。中启公司根本违约在先，无权要求金隅公司承担违约责任。故不同意中启公司的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经本院认定事实如下：中启公司于2018年9月6日注册成立，注，注册地址为北京市东城区王府井大街****A511F/div>2018年9月25日，金隅公司（出租人）与中启公司（承租人）签订编号为DC-ZW-GTC-10011196号《房屋租赁合同》，约定金隅公司向中启公司出租涉诉房屋，约定租期为3年，自2018年11月16日至2021年11月15日止；租赁面积为253.9平方米；2018年11月16日至2021年11月15日期间的租金标准为324.48元/月/平方米，每月租金价税合计为86503.73元；2018年11月16日至2019年11月15日期间的物业管理费标准为30.42元/月/平方米（含税），每月物业管理费价税合计7723.64元；押金为三个月房屋租金、三个月租金税款及三个月的物业管理费之和，共计282682.11元。承租人应于合同签订后的3个工作日内，将首期房屋租金、租金税款和首期物业管理费支付至出租人指定账户内；装修期46天，即自2018年10月1日至2018年11月15日。承租人应在签订本合同后三个工作日内，应向出租人缴纳押金作为承租人履行合同各项条款的保证。如承租人不能按期缴纳，出租人有权要求承租人缴足未按期缴纳的押金并支付滞纳金，如承租人在本合同生效后超过30日仍不能按约定缴足押金，则出租人有权按本合同规定解除合同并要求承租人支付违约金。因承租人原因致使本合同提前终止的，则承租人将不享有上述之装修期。除此之外，承租人还应在本合同终止日之前，按本合同约定的租金、租金税款及物业管理费标准在出租人通知的期限内向出租人全额缴纳已发生的全部装修期的房屋租金、租金税款及物业管理费。承租人须按照本合同约定的方式和时间缴纳或补足房屋租金、租金税款、物业管理费、押金、公用事业费和其他任何应付款项；逾期交纳须按照逾期天数向出租人和/或物业管理公司交纳违约滞纳金，该违约滞纳金按应交款额之每日千分之五计算。上述违约滞纳金自该拖欠款项到期应付日之次日起计算，直至承租人付清所有拖欠款项的本金及滞纳金。承租人未按本合同约定交纳或补足房屋租金、租金税款、物业管理费、押金、公用事业费、损失赔偿金或本合同规定应付的其它款项，逾期达三十日以上的，出租人有权终止合同并收回所出租房屋，本合同亦因此而终止。并且承租人所缴付的押金作为违约金，不予退还，如出租人解除/终止本合同时承租人尚未按照本合同约定支付押金，出租人有权继续要求承租人支付该笔押金。此外对向承租人通知送达约定了涉诉房屋及指定邮箱两种送达方式。合同签订后，中启公司未向金隅公司支付任何款项。金隅公司亦未向中启公司交付涉诉房屋。金隅公司于2018年10月下旬分别通过向被告工商注册地址发送快递及向合同约定电子邮箱发送邮件的形式，要求中启公司支付首期款及押金；金隅公司于2018年11月5日通过前述方式通知中启公司于2018年11月1日解除双方签订的租赁合同，要求被告支付所欠款项并承担违约责任。为证明其主张，中启公司提交以下证据：1.中启公司营业执照，以证明华人国际集团出具4份营业执照，金隅公司均称不符合签订合同条件，要求先在外面租房，用注册的新公司作为承租人签订租赁合同。经质证，金隅公司认可该证据真实性，不认可证明目的；2.中启公司注册地房屋所有权证书、租赁合同及收据，证明华人国际集团租赁房屋支付租金。经质证，金隅公司不认可该证据真实性、合法性、关联性及证明目的，认为中启公司在庭审中存在反言，且未提供汇款凭证，无法证明实际支付了租金，即使是真实的，也系中启公司为注册公司自行租用房屋，与本案无任何关联；3.设计图、报价清单、2018年9月25日签订的装修设计合同及收款收据，证明中启公司为装修涉诉房屋进行了支出，包括图纸设计费6万元，预定装修材料费14万元。经质证，金隅公司不认可该证据真实性，认为中启公司在未确定是否能够与金隅股份签署租赁合同并承租涉诉房屋的情况下即与第三方签署装修设计合同，向其支付设计费并让第三方公司出具设计图有违常理，且其未提供银行付款凭证，无法证明其支付了相应费用；4.照片，证明金隅公司在将涉诉房屋出租给中启公司后，招来一家整理档案的公司在该房屋办公。关于照片的拍摄时间，2020年8月20日的庭审中，中启公司称为2018年9月25日，但在其提交的证据目录中称“该照片是合同存续期间办公人员的照片”。经质证，金隅公司不认可该证据真实性、合法性、关联性及证明目的，认为该照片无法显示拍摄地点、拍摄时间，无法证明中启公司的主张。5.终止合同告知函、邮件截图，证明合同在2018年11月5日解除。经质证，金隅公司认可其真实性，但不认可其证明目的，认为本案争议产生的原因系中启公司逾期支付租金等款项所导致，金隅公司为了避免损失继续扩大而依法解除租赁合同，符合合同约定及法律规定。根据中启公司的申请，本院向腾讯公司调取张波与赵秋妍的微信通讯记录，腾讯公司司法协查专线答复该司未保留通讯记录。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方签订的《房屋租赁合同》系签约双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同履行。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明，无法提供证据的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。中启公司以因金隅公司原因造成其未向金隅公司交纳相应款项进行抗辩，但其提交的证据无法证明该意见，故对其抗辩意见，本院难以采纳。中启公司逾期交纳房屋租金、租金税款和首期物业管理费及押金构成违约，应当承担违约责任，金隅公司据此要求解除合同，并无不当，但解除之日应为解除通知送达之日。金隅公司主张之违约金、滞纳金其实质均为违约金，本院予以合并处理。对于违约金之数额，鉴于合同签订至金隅公司行使解除权的时间较短，而中启公司以违约金标准过高进行抗辩，故本院对违约金标准予以调整。关于装修期内的装修期租金、租金税款及物业管理费，鉴于金隅公司并未向中启公司实际交付房屋，故本院对该费用作为确定违约金标准的因素，一并进行处理。另，中启公司要求金隅公司承担违约责任并赔偿损失，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京金隅集团股份有限公司与被告（反诉原告）中启华商国际贸易有限责任公司签订的DC-ZW-GTC-10011196号《房屋租赁合同》于2018年11月5日解除；二、被告（反诉原告）中启华商国际贸易有限责任公司于本判决生效后十五日内向原告（反诉被告）北京金隅集团股份有限公司支付违约金141341元；三、驳回原告（反诉被告）北京金隅集团股份有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）中启华商国际贸易有限责任公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8002元，由原告（反诉被告）北京金隅集团股份有限公司负担5470元（已交纳），由被告（反诉原告）中启华商国际贸易有限责任公司负担2532元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉受理费4600元，由被告（反诉原告）中启华商国际贸易有限责任公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  崔 赟审 判 员  陈 新审 判 员  范欠歌二〇二〇年九月二十九日法官助理  黄碧珍书 记 员  郑梦彤