黑龙江省同江市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0881民初528号原告：黑龙江荣祥房地产开发有限公司，统一社会信用代码：912308810660825550，住所地同江市幸福家园售楼处。法定代表人：李振元，男，该公司经理。委托诉讼代理人：邵林，男，1952年3月20日出生，汉族，该公司员工，住同江市。代理权限：代为开庭，进行和解，代签、代收法律文书。委托诉讼代理人：杨海艳，女，1989年5月19日出生，汉族，该公司员工，住同江市。代理权限：代为开庭、代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、代为提起上诉，代收法律文书。被告：于洪霞，女，1976年10月25日出生，汉族，农民，住同江市。委托诉讼代理人：樊德清，男，1991年10月29日出生，汉族，住同江市。代理权限：代为参加庭审，代为提出证据，代为和解、调解，代签、代收法律文书。系村民委员会推荐。原告黑龙江荣祥房地产开发有限公司（下称荣祥公司）与被告于洪霞商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月27日公开开庭进行了审理。原告荣祥公司的委托诉讼代理人邵林、杨海艳，被告于洪霞及委托诉讼代理人樊德清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荣祥公司向本院提出诉讼请求：1.要求于洪霞给付所欠房款6929元；2.要求于洪霞支付违约金43305元；3.要求于洪霞承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年3月23日，于洪霞在荣祥公司处购买幸福家园小区C栋1单元402室，建筑面积92.33平方米，每平方米3380元，楼房总金额312075元，并签订了买卖合同一份，于洪霞交纳首付款及办照费135000元，2015年5月10日贷款187000元，应交办照费16854元，共计欠购房款和办照费6929元。经荣祥公司多次催要于洪霞至今未还。于洪霞答辩称，一、荣祥公司所述与事实不符，荣祥公司提供的商品房买卖合同中购房款为312075元，其实际支付322000元，多支付的9925元即是办理房照费用，且合同中未对办理房照费用及首付款交纳时间进行约定，无法计算违约金；二、双方未在合同中约定首付款交纳期限，在没有明确约定情况下适用月利率20‰不当，未约定违约责任计算起点；三、即使按荣祥公司所述，案涉合同签订时间为2015年3月23日，房屋交付时间是2015年5月10日，若于洪霞欠付荣祥公司购房款或办照费，荣祥公司在长达五年时间内未向其主张过权利，与事实不符，且诉讼时效已过；四、根据合同法第一百四十四条第二款规定，违约金应当和实际损失进行参照，如果违约金低于实际损失可以适当增加，如果违约金高于实际损失应当减少。根据最高院关于违约金逾期问题的批复，双方当事人对违约金存在争议，可以参照同期银行利率进行计算。本案中不存在违约的事实前提，对于荣祥公司所主张的办照费及相应违约金不予认可，对于购房款5018元即使违约，荣祥公司的违约计算方式错误、标准过高。原告荣祥公司为证明其主张提供如下证据：证据一、商品房买卖合同一份。证明2015年3月23日，于洪霞在荣祥公司处购买幸福家园小区C栋1单元402室，建筑面积92.33平方米，每平方米3380元，房屋总价款312075元，双方签订买卖合同一份。于洪霞交纳首付款及办照费135000元，2015年5月10日贷款187000元，案涉房屋应交办照费16854元，于洪霞共计欠购房款和办照费6929元。经荣祥公司多次催要于洪霞至今未还。2015年3月23日，于洪霞接收案涉房屋，按合同约定，其应支付违约金43305元【（121929.4元×1.7个月+101929.4元×8.67个月+86929.4元×1.8个月+66929.4元×1.57个月+56929.4元×2.43个月+46929.4元×4.1个月+31929.4元×1.67个月+16929.4元×14.43个月+6929.4元×26.6个月）×20‰=43305元】。经庭审质证，于洪霞对该份证据的真实性没有异议，对证明问题有异议。质证称该份证据能够证明合同中对于首付款交付时间没有明确约定，所以不能根据合同中第七条计算违约金；同时也未明确约定办理房照费用由谁承担，因此亦不能主张办照费用的违约责任。证据二、办照缴费清单一份。证明于洪霞在荣祥公司处购买案涉房屋时应缴纳的各种税费共计16854.1536元。经庭审质证，于洪霞对该份证据的真实性及证明问题均有异议。质证称该份证据未经其亲笔签字及按印予以认可，是荣祥公司单方出具的情况说明,且该证据无法证明荣祥公司是否具有收费主体资格，收费标准是否符合物价法规定，更不能凭此证明其欠荣祥公司所列举的费用。被告于洪霞为证明其主张提供如下证据：证据一、收据一份。证明2015年3月23日，于洪霞向荣祥公司支付14943元办理房照费用，该办照费中包含5018元购房款，于洪霞并不欠荣祥公司办照费。经庭审质证，荣祥公司对该份证据的真实性无异议，对证明问题有异议，质证称14943元只是办理房照的部分费用，并不是全部费用，不清楚5018元从何而来。证据二、收据九份。证明自2015年起至2018年4月20日止，其已交纳全部购房首付款125075元，其余购房款187000元在2015年5月10日由银行直接交付给荣祥公司，案涉房屋购房款已全部交纳完毕。经庭审质证，荣祥公司对该组证据的真实性无异议，对证明问题有异议，质证称于洪霞并未交纳完毕。对荣祥公司提供的证据本院经审查认为，于洪霞对于荣祥公司提供的买卖合同真实性无异议，本院对该合同的真实性予以确认；该合同能够证实于洪霞在荣祥公司处购买案涉房屋及双方约定了房款支付、违约方式等案件事实，本院予以采信。对于证据二中的办照缴费清单，该份证据系荣祥公司自行制作，无其他证据佐证的情况下，无法确认其收费标准及收费金额真实性，本院不予采信。对于于洪霞提供的证据本院经审查认为，证据一的收据上明确标明收款事由为“办照费用”，因此能够证实于洪霞向荣祥公司交纳办照费14943元。证据二能够证实于洪霞已经陆续向荣祥公司交纳购房款120057元，贷款交纳187000元。对于上述部分案件事实本院予以采信，对于其他案件事实本院不予采信。根据本院审查认定的证据，结合原、被告的陈述，本案基本事实如下：2015年3月23日，于洪霞在荣祥公司处购买幸福家园小区C栋1单元402室，建筑面积92.33平方米，每平方米3380元，楼房总价款312075元。双方签订商品房买卖合同，并在合同中第六条约定：付款方式为分期付款“首付（125075元）40.08%交房59.92%（187000元）”；第七条约定：买受人逾期付款违约责任为“逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之10的违约金。本条中的逾期应付款是指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定”。合同签订后，于洪霞于2015年3月23日向荣祥公司交纳办照费用14943元、购楼定金5057元；2015年5月10日，于洪霞通过银行贷款方式向荣祥公司交纳购房款187000元;2015年5月14日，于洪霞向荣祥公司交纳购房款首付款20000元，2016年2月4日，于洪霞向荣祥公司交纳购房款首付款15000元，2016年3月28日，于洪霞向荣祥公司交纳购房款首付款20000元，2016年5月15日，于洪霞向荣祥公司交纳购房款首付款10000元，2016年7月28日，于洪霞向荣祥公司交纳购房款首付款10000元，2016年12月1日，于洪霞向荣祥公司交纳购房款首付款15000元，2017年1月9日，于洪霞向荣祥公司交纳购房款首付款15000元，2018年4月20日，于洪霞向荣祥公司交纳购房款首付款10000元，共计交纳115000元。于洪霞尚欠购房款5018元。另查明，2015年3月23日，荣祥公司已将案涉房屋交付给于洪霞，现案涉房屋已办理完产权变更登记。本院认为，黑龙江荣祥房地产开发有限公司与于洪霞之间签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当受法律保护。黑龙江荣祥房地产开发有限公司已经履行了交付房屋并协助办理产权证的义务，于洪霞未按合同约定履行支付全部购房款的义务系违约，其应当承担继续履行、赔偿损失的违约责任。合同中约定：付款方式为分期付款“首付（125075元）40.08%交房59.92%（187000元）”，庭审中，于洪霞虽辩称口头约定为三年付清首付款，但荣祥公司并不认可，于洪霞也并未提供相关证据予以佐证，故根据文义解释，应当认定为交房之日起款项全部付清，因此荣祥公司主张欠付购房款违约金的起算时间应为2015年3月24日。关于于洪霞辩称的诉讼时效问题，根据法律规定，诉讼时效因义务人同意履行义务而中断。本案中，因于洪霞于2015年5月14日至2018年4月20日期间，分八次向荣祥公司履行付款义务而导致案涉债权诉讼时效数次中断，至荣祥公司起诉之日，本案债权未过诉讼时效。因此，对于于洪霞辩称本案已过诉讼时效的辩解意见，本院不予采纳。对于于洪霞辩称违约金过高问题，根据法律规定，当事人约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，虽然荣祥公司自愿将违约金计算标准由合同约定的日万分之十降至月利率20‰，但结合本案实际情况，在双方当事人均未举证因违约造成荣祥公司实际损失数额的情形下，本院从案涉买卖合同履行情况、当事人过错程度等因素综合予以考虑，于洪霞虽然存在违约履行付款义务情形，但荣祥公司也并未提供证据证明其积极主张权利，故从公平原则出发，荣祥公司主张按月利率20‰计算违约金明显过高，应当予以调整，本院参照不超过中国人民银行同期同类贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍的标准，酌定按日万分之三计算为宜。因此，2015年3月24日至2015年5月14日期间的违约金应以逾期应付款即120018元的万分之三计算；2015年5月15日至2016年2月4日期间的违约金应以逾期应付款即100018元的万分之三计算；2016年2月5日至2016年3月28日期间的违约金应以逾期应付款即85018元的万分之三计算；2016年3月29日至2016年5月15日期间的违约金应以逾期应付款即65018元的万分之三计算；2016年5月16日至2016年7月28日期间的违约金应以逾期应付款即55018元的万分之三计算；2016年7月29日至2016年12月1日期间的违约金应以逾期应付款即45018元的万分之三计算；2016年12月2日至2017年1月9日期间的违约金应以逾期应付款即30018元的万分之三计算；2017年1月10日至2018年4月20日期间的违约金应以逾期应付款即15018元的万分之三计算；2018年4月21日至2020年7月8日的违约金应以逾期应付款即5018元的万分之三计算；案涉违约金合计应为18578.89元，对于荣祥公司主张的超出部分，本院不予支持。荣祥公司提供的证据不足以证明于洪霞尚欠其办照费用未给付，故对于其要求于洪霞支付办照费及相应违约金的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，第一百五十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告于洪霞于本判决生效之日向原告黑龙江荣祥房地产开发有限公司支付购房款5018元及违约金18578.89元，合计23596.89元；二、驳回原告黑龙江荣祥房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费528元，由原告黑龙江荣祥房地产开发有限公司负担333.5元、被告于洪霞负担194.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于佳木斯市中级人民法院。审判员 陈 新二〇二〇年九月三十日书记员 迟砚泽