上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初6249号原告(反诉被告)：上海新浜农业投资有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陆根弟，总经理。委托诉讼代理人：庄学军，上海市新诚律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海海陇装饰工程有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：贾发池，执行董事。委托诉讼代理人：刘宇宽，上海市协力律师事务所律师。原告上海新浜农业投资有限公司(以下简称“新浜农业公司”)与被告上海海陇装饰工程有限公司(以下简称“海陇公司”)土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序于2020年6月23日公开开庭进行了审理。嗣后，被告提起反诉，本院依法受理，并于2020年7月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人庄学军到庭参加了两次庭审，被告的股东孔先虎到庭参加了第一次庭审，被告的委托诉讼代理人刘宇宽到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告新浜农业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付拖欠的2005年12月1日至2019年11月30日期间的土地租金共计307,560元(人民币，下同)。事实和理由：原、被告双方于2002年9月22日签订了一份土地租赁协议，总计租赁面积为204亩，合同租期为25年，自2002年12月1日起至2027年11月30日止。租金按每年425元/亩，按约递增至600元/亩。合同签订后，被告已按约将租赁土地交付被告使用，然被告自2005年12月起未按期支付租金，遂涉诉。被告海陇公司辩称，确实欠付租金，也同意支付，但对原告主张的金额有异议，2003年，原告在新中路新建道路占用被告所租土地11亩，相应的租金不应支付或应从原告主张金额中扣除，经被告核算，金额为91,520元。被告海陇公司提出反诉请求：1.判令原告支付被告苗木补偿款396,000元；2.判令原告赔偿被告被拆除的临时用房损失共计1,008,800元。事实和理由：2003年由于新中路新建道路穿过被告所租土地，占用该土地11亩。后原告又未经被告同意将被告搭建的临时用房拆除，其中，生产管理用房942.40平方米、仓库684平方米、临时办公用房330平方米。被告自2002年租用涉案土地后即开始种植苗木，如上所述，就新建道路占用的11亩土地，原告应按苗木市场价3.6万元/亩的标准赔偿被告的苗木损失。此外，还应根据建造成本对被告的临时用房损失进行赔偿，包括生产管理用房损失471,200元(500元/㎡×942.40㎡)、仓库损失273,600元(400元/㎡×684㎡)及办公用房损失264,000元(800元/㎡×330㎡)。针对被告的反诉，原告辩称，首先，占用事实不存在，一则，被告所谓的新建道路并未实际影响到被告所租土地，二则，诉讼中双方还就涉案土地又进行了丈量，被告实际使用的土地面积大于租赁合同约定的204亩。其次，就被告所提补偿或赔偿，一则，原告对拆除事实无法确认，原告也非实施拆除的主体，被告要求原告承担责任缺乏依据，二则，被告主张的金额及计算标准亦缺乏依据。综上，被告的反诉请求应予驳回。本院经审理认定事实如下：2002年9月，上海市松江区新浜镇农业公司(甲方)与被告(乙方)签订《土地租赁协议书》一份，约定乙方向甲方承租土地。为鼓励外来企业在发展农业项目上作长期投资，甲方同意乙方租期25年，自2002年12月1日起至2027年11月30日，期满后乙方仍需租用，协议可续签。租金标准：2002年12月至2005年11月每年425元/亩，2005年12月至2008年11月每年460元/亩，2008年12月至2013年11月每年510元/亩，2013年12月至2018年11月每年560元/亩，2018年12月直至期满每年600元/亩。租金每年分两次付清，第一年年内5月付40%、11月付60%，第二年起在当年的5月付40%、11月付60%，以此类推。租地用途：乙方租用甲方土地主要从事苗木、花草等植物种植经营，并在所租土地上建置生产、办公等临时库房，但须服从当地政府有关规定。乙方承诺建立的临时性生产、办公库房，其占地面积不超过租用土地的十分之一。租用期间，除遇国家征地或当地政府因项目土地开发需要时乙方必须无条件服从，如国家征地，由甲方协助乙方解决，如政府开发需要，按当时国家市场价予以置价收购，乙方协助处理。任何方如中止协议，必须经双方同意，否则视作违约。如乙方违约自行中止合同，甲方除不退回未到期的租金外，乙方还应罚交支付甲方下一年度土地总租金作为赔偿。如甲方违约自行中止合同，甲方除按市场指导价收购地上苗木，还应对地上的所建设施如库房、通讯、供电、水系统的投资费用按年限进行费用分摊折旧赔偿。但如下两种因素的发生不视作双方违约，应按本约有关条款进行善后。甲方原因：非本地政府因进行其他性质用途进行征地，本地政府进行非本约性质用地征地，导致本约无法执行，乙方同意服从，但甲方或届时甲方的自然继承者，应提前8个月通知乙方，如因非本地政府进行征地，甲方应协助乙方向有关职能部门进行索赔，按届时的政府有关文件依照本约有关条款执行。如属本地政府征地，甲方应按约对乙方不能搬迁的植物进行回购，建筑设施及其他投入项目进行折旧分摊支付未分摊完的余额(但已损坏不能用的设备不在其中)，乙方不要求其他的违约赔偿(苗木、植物价格按届时有关同类产品的法定指导价进行核价，如届时没有此法规，则按市场平均价格进行核价)，该协议书另对其他相关事宜作出了约定。协议书落款处，乙方加盖被告印章并有“孔先虎”签字。庭审中，原告提交《土地租赁协议书》一份，在第一条“租地范围及面积”处手书有：甲方将坐落在新浜镇黄家埭横河以北村庄后面土地租赁给乙方，东至某河道、南至村庄、西至新中水泥路，北至新泾江。区域面积约500亩，分三年实施，由东向西，第一年西至南北渠道，第二、三年西至新中水泥路，各年租赁土地以实际丈量为准等内容。2009年12月22日，上述租赁双方对租赁物进行了丈量，并形成了书面材料。审理中，被告称其已将租金付至2006年11月30日，原告对此则不予认可，称被告仅将租金付至2005年11月30日。针对此争议，本院要求被告限期举证，但被告至期并未提交相应证据。另庭审中，原告为说明其诉请金额之组成，向本院提交《孔先虎历年租金清理表》一份，被告则称坚持其答辩意见，并称具体欠付金额其也不清楚。庭审中，为明确涉案土地性质及规划用途，原告提交了上海市松江区规划和自然资源局新浜所盖章出具的规划图一份，并称涉案的204亩土地中，26亩为耕地、178亩为可调整园地，被告对此均无异议。庭审中，为证明主体适格，原告提交上海市松江区新浜镇人民政府于2019年11月8日出具的《情况说明》一份，证明自2007年6月，新浜镇成立了原告，并将原上海市松江区新浜镇农业公司所有的债权债务、所签订的租赁合同等全部权利和义务转到原告。被告对此无异议。2019年6月10日，孔先虎作为承诺人向原告签署《还款计划承诺书》，载明“上海海陇装饰工程有限公司(孔先虎)分分别于2002年和2003年向上海新浜农业公司(上海新浜农业投资有限公司前身)租赁了418亩土地，用于种植苗木，分别位于文华村94亩，新浜村120亩，黄家埭村204亩。由于前几年所承接工程，工程款还未全部结清，一时出现资金短缺，造成拖欠土地租赁费，截止2018年共拖欠1,242,890元。根据目前实际情况，本人承诺还款计划如下：1、2019年6月15日前还242,890元；2、2019年9月30日前还500,000元；3、2019年11月30日前还500,000元。本人承诺将之前所欠1.242,890元分三笔全部还完，如在承诺的时间内不即时偿还的话所造成一切后果由本人承担。”审理中，被告确认该承诺书上孔先虎签名的真实性，但认为并无被告盖章，故对此不予认可。庭审中，原告另提交2006年1月5日《农业公司与苗木租田户孔先虎租赁资金结算》、2006年1月12日《苗木转让协议》、2006年1月26日《收条》及支票存根各一份，证明：就截至2005年的租金，经结算，被告还欠租685,053元，当时原告应向被告支付四笔款项共计151,825元，孔先虎代表被告予以确认，两厢相抵后，得出被告实际欠租533,228元。随后原告又向被告收购了一部分苗木，双方议定为100万元，经协商，该100万元扣除被告所签租金后余款466,772元，由被告实际收取并出具《收条》，由此亦可反映出，双方之间的往来账目是清楚的，不存在被告所称的应抵扣而未抵扣的情形。被告对该证据的真实性无异议。庭审中，原告称，为核算费用，双方于诉讼中进行了实地测量。为此，原告提交2020年6月24日形成的丈量图纸一份，欲以此证明被告实际使用面积大于204亩，且由孔先虎代表被告签字确认。经质证，被告认为，一则，面积丈量应由公正的第三方进行，而非原告单方委托村委会，即使委托，也应双方共同委托；二则，不应测量整个租赁面积，而应测量被告所租土地被因故占用的面积。审理中，为证明自己的主张，被告提供了照片若干，一部分称拍摄于2019年3月，用以证明原告未经被告同意拆除其临时用房；另一部分称拍摄于诉讼过程中，用以证明2003年新中路新建道路占用被告所租土地11亩。经质证，原告对照片的真实性、关联性及证明内容均不认可，原告另称，2019年3月确有政府整治大棚房、拆除违章建筑之事，但与原告无涉。2020年6月5日，被告将其法定代表人由孔先虎变更为贾发池。审理中，对于被告出庭人员之问题，被告称：孔先虎参加第一次庭审时虽已非被告公司法定代表人，但其出庭时未注意到这个问题，且孔先虎依然是被告公司股东，被告对孔先虎在庭审中发表的意见表示坚持。上述事实，有《土地租赁协议书》、租赁物面积丈量书面材料、《情况说明》《还款计划承诺书》及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，《土地租赁协议书》系双方真实意思表示，双方理应恪守履行。但必须说明的是，协议约定的租期超出了法定最高租赁年限的20年，故超过部分应属无效。原告的诉请有现有证据加以支撑，尤其是有孔先虎出具的《还款计划承诺书》及被告的陈述可资佐证，故本院予以支持，至于被告所提租金中应当冲抵或者扣减相关款项之抗辩，因缺乏充分有效的证据证明，本院难以采纳。至于被告的反诉请求，因被告所举证据无法有效证明其主张，且原告对此又不予认可，故本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条第(一)项之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海海陇装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海新浜农业投资有限公司土地租金307,560元；二、驳回被告(反诉原告)上海海陇装饰工程有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,913元，减半收取计2,956.50元，反诉案件受理费8,722元，合计诉讼费11,678.50元，由被告(反诉原告)上海海陇装饰工程有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  姚洪涛二〇二〇年九月二十九日书记员  卢李霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；……