福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0104民初375号 原告：福州市国有房产经营有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区。 法定代表人：高佳灵，总经理。 委托诉讼代理人：高超，福建名仕律师事务所律师。 被告：陈金林，男，1961年2月15日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区，现住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：陈晓明，福建韦达律师事务所律师。 原告福州市国有房产经营有限公司（以下简称国有房产公司）与被告陈金林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序独任公开开庭进行了审理。原告国有房产公司委托诉讼代理人高超，被告陈金林委托诉讼代理人陈晓明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 国有房产公司向本院提出诉讼请求：1.确认国有房产公司与陈金林之间的《房屋租赁合同》于2017年12月20日解除；2.判令陈金林立即腾空搬离坐落于福州市仓山区金山碧水榕城广场9号楼一层39、40、41、42、43单元房产，并返还予国有房产公司；3.判令陈金林按12206.1元／月标准向国有房产公司支付自2018年1月1日起至陈金林实际搬离之日止的房屋占用费（暂计至2019年8月为244122元）；4.确认国有房产公司有权不予退还陈金林交付的租赁押金；5.判令陈金林赔偿国有房产公司因本案所支出的律师费16636元；6.判令本案诉讼费用全部由陈金林承担。事实和理由：2010年12月7日，陈金林与国有房产公司签订《房屋租赁合同》，约定：陈金林承租坐落于福州市仓山区金山碧水榕城广场9号楼一层39、40、41、42、43单元房产（建筑面积100.05㎡）；租赁期限自2010年12月25日起至2011年12月24日止；租赁押金18660元，陈金林迟延支付租金一个月以上或者违法使用租赁物的，租赁押金不予退还；双方违反合同约定造成对方损失的，应赔偿对方损失。租赁期限届满后，陈金林继续使用上述房产。2017年12月20日，国有房产公司书面通知陈金林终止双方之间的租赁关系并移交房产。但陈金林至今未与国有房产公司协商继续租赁上述房产，亦未向国有房产公司移交上述房产，陈金林依法应按市场租金标准向国有房产公司支付占用期间的房屋占用费，且国有房产公司依约有权不予退还租赁押金。综上，为维护合法权益及避免国有资产流失，特依法诉至贵院，望判如所请。 陈金林辩称：一、国有房产公司未取得租赁房屋所有人的明确授权，其诉讼主体资格存在疑义，应驳回其起诉。二、陈金林至今未收到国有房产公司送达的终止租赁合同的通知，国有房产公司确认租赁合同已解除的诉请无依据，其诉请第一项、第二项于法无据，应予以驳回。原房屋租赁合同租赁期限到期后，陈金林继续使用租赁房屋并按2701元/月标准按时缴纳租金至2020年2月疫情开始期间，国有房产公司对此知悉并未提出异议，依据合同法第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，双方合同关系稳定存在，根本不存在已解除的事实，国有房产公司主张两年前已解除合同实属违背诚信，其要求腾空房屋亦无依据，应予驳回。三、双方之间为不定期租赁关系，陈金林如约缴纳租金、使用租赁物，不存在违约行为，不存在须支付房屋占用费的问题。且国有房产公司单方委托后由福建兴闽资产评估有限公司出具的（2018）第43号评估报告存在重大瑕疵，不能作为确定房屋占有使用费的依据，故国有房产公司诉请第三项于法无据，应予驳回。四、陈金林交付的租赁押金18660元系质物，国有房产公司可以就该笔金钱优先受偿，但无权直接不予退还，国有房产公司第四项诉请于法无据，应予以驳回。五、合同内并未约定国有房产公司支出的律师费由陈金林支付。且律师系以委托代理人身份帮助当事人参与诉讼，是否委托律师参与诉讼由当事人自行按需决定，非诉讼中必须发生的费用，不属于国有房产公司的直接损失，该费用亦与陈金林的行为无因果关系，国有房产公司诉请第五项于法无据，应予驳回。六、本案诉讼费应全部由国有房产公司承担。 本院经审理认定事实如下：2010年12月7日，陈金林与国有房产公司签订《房屋租赁合同》，约定：陈金林向国有房产公司承租坐落于福州市仓山区金山碧水榕城广场9号楼一层39、40、41、42、43单元房产（建筑面积共计100.05㎡）；租赁期限一年，自2010年12月25日起至2011年12月24日止，租赁期间届满，陈金林如需继续租赁，应提前一个月通知国有房产公司，在同等条件下，陈金林享有优先权，租金由双方协商确定并重新签订租赁合同；每月租金合计2701元；陈金林应于每月30日前向国有房产公司一次性支付本月租金；陈金林应于签订合同时向国有房产公司支付租赁押金18660元，租赁期满，陈金林无违约情形，国有房产公司完整收回房屋后，将租赁押金无息退还陈金林；陈金林迟延支付租金的，每逾期一日按所欠租金的百分之一支付违约金，逾期一个月以上的，国有房产公司除有权继续要求陈金林按日支付违约金外，还有权解除合同，并不退还租赁押金。 合同签订后，陈金林向国有房产公司支付了租赁押金18660元。 合同约定的租赁期间届满后，陈金林继续使用前述租赁房产，并按合同约定月租金标准向国有房产公司支付了截至2020年1月的费用。 2017年12月20日，国有房产公司向陈金林出具通知，告知：自通知函发出之日起终止涉讼房产租赁关系；自通知送达之日起五个工作日内携带租赁合同及身份证明文件至国有房产公司办理房产移交手续……对于不参加国有房产公司公开招租且未在通知规定时限内办理房产移交手续的原承租人或房产使用人，福州市国有房产管理中心及国有房产公司将依法强制收回房产。同日，国有房产公司将前述通知以挂号信方式寄予陈金林，并于当日将该通知现场送达予陈金林所承租的涉讼房产处。 2018年5月20日，福建兴闽资产评估土地房地产估价有限责任公司接受福州市国有房产管理中心委托出具资产评估报告，对福州市仓山区金榕南路金山碧水榕城广场部分楼宇的部分店面在评估基准日2018年5月1日的租金进行了评估；评估报告的有效期一般为一年，通常只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可使用评估报告。 2019年7月31日，国有房产公司委托福建名仕律师事务所律师向陈金林出具律师函，告知：涉讼租赁合同租赁期限已届满，国有房产公司已于2017年12月20日书面通知终止双方之间租赁关系及办理移交房产相关事宜；鉴此，自陈金林收到通知之日，双方之间租赁关系依法终止，但陈金林至今未与国有房产公司协商继续租赁房产，亦未向国有房产公司移交房产，已构成违约；故此函告，自函件送达之日，陈金林应立即主动与国有房产公司联系，积极办理租赁合同项下房产移交手续，包括立即返还房产、配合国有房产公司办理公开招租、支付截至房产返还之日止的租金、房屋占用费等，否则，国有房产公司将依法诉诸司法途径强制要求陈金林腾空租赁房产并追究陈金林应承担的其他法律责任等。2019年8月2日，国有房产公司通过EMS专递形式向陈金林所租赁的涉讼租赁房产所在地邮寄了前述律师函（邮件联系电话亦为陈金林签订合同时所留存的电话）。2019年8月6日，邮件被退回。 另，福州市国有房产管理中心与国有房产公司签订《国有房产委托管理协议》，将其所属的包括涉讼租赁房产在内的部分国有房产委托国有房产公司经营管理，由国有房产公司具体负责受托管业房产的租赁合同签订、租金收缴、押金代收代付等事项。 国有房产公司就陈金林租赁房产事宜聘请律师代为提起诉讼支出律师费16636元。 双方庭审确认，涉讼租赁房产自合同签订后至本案开庭时止一直由陈金林占有使用。 本院认为，国有房产公司受托对包括本案涉讼租赁房产在内的国有房产进行经营管理，后与陈金林平等协商自愿签订《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。陈金林对国有房产公司依据所提交国有房产委托管理协议、福州市财政局榕财综[2005]744号、榕财综[2005]2120号文件主张涉讼租赁房产由国有房产公司受托管理经营不持异议，其再行抗辩国有房产公司未取得房产所有人授权，诉讼主体不适格，本院不予采纳。合同所约定租赁期间届满后，陈金林继续使用租赁房产，国有房产公司未提出异议，双方所签订原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。后，国有房产公司于2017年12月20日出具通知，告知双方租赁关系自通知发出之日起终止，并要求办理房产移交手续或参与公开招租，对解除双方之间的不定期租赁合同予以了明确，国有房产公司所提供挂号信函收据虽无相应签收凭证佐证，无法证实该通知已通过挂号信形式送达了陈金林，但所提供现场送达照片体现其已于通知出具当日将该通知现场送达至陈金林所承租的涉讼租赁房产处，陈金林亦庭审确认该房产一直由其使用至今，则该通知实际已以直接送达方式送达予陈金林，双方的不定期租赁合同应于现场送达之日（即2017年12月20日）解除。合同解除后，陈金林应将租赁房产返还国有房产公司，国有房产公司诉请陈金林腾空搬离涉讼租赁房产并向其返还，本院予以支持。陈金林庭审确认涉讼租赁房产至今仍由其使用，国有房产公司诉请陈金林支付自合同解除后的2018年1月1日起至房产实际返还之日止的房屋占有使用费合理，本院予以支持。但国有房产公司所提供资产评估报告系2018年5月20日出具，至今已过一年的使用有效期，且国有房产公司在2017年12月20日出具解除合同的通知并现场送达陈金林后，未在陈金林后续无回应的合理期限内积极采取自力或司法救济途径收回租赁房产，后在出具通知的两年余才提起本案诉讼，其应对自身疏于管理所扩大损失部分承担责任，故本院对其主张以所提交资产评估报告中评定的租金标准计算合同解除之后的房屋占有使用费不予支持，其有关就涉讼租赁房产市场租金予以评估的申请，本院亦不予准许，合同解除后至房产实际返还之日止的房屋占有使用费认定参照合同约定的租金标准2701元/月计算。国有房产公司庭审确认陈金林已按约支付了截至2017年12月的租金，而自2018年1月1日起的房屋占有使用费，陈金林所提供与原件核对无异的福建海峡银行解款单证实其已按合同约定租金标准支付至2020年1月，现国有房产公司庭审同意该费用抵扣为陈金林应承担的房屋占有使用费，结合合同约定租期自2010年12月25日起计，租金亦自该日始计的情况，本院认定陈金林自2020年2月25日起向国有房产公司支付房屋占有使用费。国有房产公司所确认的陈金林支付款项明细表中虽体现其仅收到陈金林所支付2018年1月之后的部分款项，但其未就款项出入提交证据或作出说明，而陈金林所提供加盖银行业务公章的解款单记载有陈金林已将相应款项汇入国有房产公司账户的情况，故本院对陈金林已按合同约定租金标准支付了2018年1月至2020年1月的费用予以确认。“新冠”疫情暴发后，政府所出台的租金减免政策系针对尚属于合法有效履行期内的租赁合同，而本案不定期租赁合同于该时已解除，陈金林再行主张减免2020年2月之后的租金，与政策不符，本院不予采纳。合同约定陈金林应于每月30日前一次性支付当月租金，逾期一个月以上的，国有房产公司有权不予退还租赁押金等，现陈金林所提交解款单体现其存有逾期数月以上支付往月租金的情形，而其未举证证实国有房产公司对其逾期支付租金予以同意，国有房产公司诉请不予退还租赁押金18660元，符合合同约定，本院予以支持。合同法第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，本案双方约定承租人违约时，出租人有权没收押金，未与前述法律规定相悖，合同亦无押金作为质物予以担保的约定，陈金林抗辩押金系质物，应用于抵扣其债务，由国有房产公司优先受偿，本院不予采纳。合同未就聘请律师代为提起诉讼主张权利所致律师费承担问题作出明确约定，律师费亦非主张合同权利所致必然支出，国有房产公司诉请陈金林予以承担，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,判决如下： 一、福州市国有房产经营有限公司与陈金林之间的房屋租赁合同于2017年12月20日解除； 二、陈金林于本判决生效之日起二十日内腾空搬离坐落于福州市仓山区金山碧水榕城广场9号楼一层39、40、41、42、43单元房产（建筑面积共计100.05㎡），并返还予福州市国有房产经营有限公司； 三、陈金林按2701元/月标准向福州市国有房产经营有限公司支付自2020年2月25日起至判决第二项中房屋实际交还福州市国有房产经营有限公司之日止的房屋占有使用费； 四、福州市国有房产经营有限公司已收取的租赁押金18660元无须退还陈金林； 五、驳回福州市国有房产经营有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费5210元，由福州市国有房产经营有限公司负担4010元，陈金林负担1200元。陈金林负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  曾雪莲 二〇二〇年九月四日 书记员  陈春玲