广东省湛江市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤08民申36号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：叶晓婷，女，1988年5月30日出生，汉族，公民身份号码440************320，住广东省湛江市市辖区***********。被申请人（一审被告、二审上诉人）：谢良，男，1987年8月12日出生，汉族，公民身份号码440************953，住广东省湛江市霞山区***************。再审申请人叶晓婷因与被申请人谢良房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2019）粤08民终2744号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。再审申请人叶晓婷申请再审称：一、原二审判决认可方昇鹏代表谢良向叶晓婷提出提前解除合同与事实不符。事实上，叶晓婷在合同到期前（即2019年5月22日前）未接收到谢良提出提前解除涉案租赁合同的相关文件。根据涉案租赁合同第十三条“根据本合同需要发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用当面递交或书信送交”的约定，应认定谢良未向叶晓婷提出提前解除涉案租赁合同，也不能认定谢良己提前解除涉案租赁合同。本案中，所提及的广东比兔网络科技有限公司（以下简称“比兔公司”）并未与叶晓婷签订租赁合同。涉案租赁合同第六条第二款约定：“租赁期间，承租方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先书面向出租方申请，由第三方书面确认，征得出租方的书面同意。取得使用权的第三方即成为本合同的当然承租方，享有原承租方的权利，承担原承租方的义务。”谢良是涉案租赁合同的相对人，比兔公司成立后，谢良将承租的涉案房产交给比兔公司使用，并未向叶晓婷提出书面申请，也未征得叶晓婷的书面同意。因此，谢良并未将涉案租赁合同的权利义务转移给比兔公司，故谢良仍是涉案租赁合同的相对人。本案中提及的比兔公司员工方昇鹏与叶晓婷协商提前解除涉案租赁合同，叶晓婷未收到谢良委托比兔公司处理涉案租赁合同解除事宜的相关文件，故比兔公司的员工方昇鹏的意思并不能代表谢良的真实意思表示。如果谢良与比兔公司存在转租关系，比兔公司需解除租赁合同，比兔公司应与谢良协商解除，而不是找叶晓婷协商解除。因此，应判定谢良未向叶晓婷提出提前解除涉案租赁合同。故原二审判决违背事实和租赁合同约定。二、原二审判决谢良只需支付一个月的租金、物业管理费给叶晓婷，违背常理，难以自圆其说。涉案租赁合同的租赁期限自2016年5月23日至2019年5月22日，每月租金28665元。谢良己交付2019年2月22日前的租金。涉案租赁合同第三条约定：“租金按季度缴交，乙方须每季度30日前将当季度租金（Y85995元）交给甲方。”根据上述约定及交易习惯，谢良应在2019年2月28日前交付2019年2月23日至2019年5月22日的租金85995元给叶晓婷，但谢良未能如期交付，至今为止还未交付，因此叶晓婷要求谢良支付租金85995元应予支持。涉案租赁合同第三条约定：“必须按照约定向出租方缴交租金。如无故拖欠租金，出租方给予承租方10天的宽限期，从11天开始出租方有权向承租方每天按欠租金3%加收滞纳金。”根据合同的约定暂计滞纳金为761056元。涉案租赁合同第七条约定：“甲乙双方不能擅自提前解除合同或转租给他人使用。……承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付违约金28665元。如因此造成承租房屋损坏的，还应负责赔偿。”因此，应认定谢良应向叶晓婷支付涉案租赁合同的违约金28665元。根据涉案租赁合同第五条的约定，谢良在租赁期间的物业服务费、水电费均由其负责缴纳。租赁期限届满，谢良未依法交付其租赁期间的物业服务费、公共水电分摊共3965.29元，该费用已由叶晓婷垫付，叶晓婷要求谢良支付物业服务费3965.29元应予支持。因此，应判决谢良向叶晓婷支付租金85995元、拖欠租金滞纳金761056元、违约金28665元及物业服务费3965.29元，合计879681.29元。三、原二审判决认可方昇鹏与叶晓婷的通话录音，认定叶晓婷删除了比兔公司的电子门锁密码，实在令人难以服判。首先，涉案房产的大门电子锁是比兔公司安装，电子锁的管理人是比兔公司的员工。2019年2月22日，比兔公司打电话通知叶晓婷到涉案房产添加叶晓婷指纹方便其他承租方看房，当时只是添加了叶晓婷的指纹，没告知叶晓婷该电子锁还有密码开门方式，也没告知密码是多少，更没告知电子锁还有备用钥匙。叶晓婷是在一审庭审时从谢良的委托诉讼代理人口中才得知该电子锁还具备密码锁和备用钥匙使用功能。其次，涉案房产的大门电子锁是比兔公司安装，叶晓婷不具备删除该电子锁保存的指纹权限，也不具备修改该电子锁设备的权限。因此，叶晓婷在一审中说到想尝试删除他人指纹，但并不成功，因为叶晓婷不懂操作该电子锁设备。再次，谢良的委托诉讼代理人在一审庭审中告知，比兔公司员工方昇鹏以不能进入涉案房产为由，于2019年2月25日15时35分到湛江市公安局经济技术开发区分局泉庄派出所报案，该派出所还给方昇鹏出具了报警回执。既然涉案房产己添加叶晓婷的指纹，那么比兔公司员工方昇鹏不能进入涉案房产为何没通知叶晓婷开门，也没使用密码锁，更没使用备用钥匙，而是选择报警并且拿到派出所出具的报警回执？派出所为何没通知涉案房产业主叶晓婷？在现实生活中，如果门锁打不开，应该是找开锁公司，而不是报警备案拿回执。比兔公司员工方昇鹏此行为让人无法理解。比兔公司员工方昇鹏致电叶晓婷实是用心陷害叶晓婷，因此，仅凭2019年2月24日的通话录音就认定叶晓婷删除了比兔公司的电子门锁密码实属错误，叶晓婷根本不清楚比兔公司的电子锁密码是多少，而且叶晓婷是在一审中才知道电子锁有密码开锁功能及比兔公司于2019年3月20日用电子锁备用钥匙开门搬运物品。比兔公司员工方昇鹏如此用心的准备电话录音、报警备案的行为违背社会伦理，采信该证据不符合立法精神，曲解法律。四、原二审判决认可谢良提交比兔公司的《国家企业公示信息》内容属实，过于儿戏。事实上，无法核实该信息来源，也没任何政府机关单位盖章，故原二审判决认定该信息是真实的，过于儿戏。五、原二审判决认定叶晓婷是要求谢良支付至涉案租赁合同约定的租赁期限届满之日的租金，故未要求谢良承担解除合同的违约金与事实不符。事实上，叶晓婷在的第二项诉讼请求“判令谢良向叶晓婷支付租赁合同的违约金28619元”，是根据涉案租赁合同第九条的第三款“承租方拖欠租金累计达15天的，并赔偿违约金28619元”的约定主张的。另外，根据涉案租赁合同第七条第一款及第三款的约定，应判定谢良应向叶晓婷支付违约金28665元。原二审判决无视双方签订的租赁合同，也没认真研究案件，更没审阅一审资料，草率判决，让人难以服判。六、原二审判决认可谢良已支付的28665元押金抵扣谢良本应支付的违约金，不再支付利息实属错误。事实上，押金的目的在于担保承租人因租赁所产生的债务履行，即租赁关系终止时，如承租人没有造成房屋的损坏等应当扣减的债务，出租人应将押金退还给承租人。故押金不能抵扣违约金，谢良本应支付的违约金应依法计算利息。综上所述，原二审判决明显错误，为了维护叶晓婷的合法权益，请求依法再审，并予以改判。被申请人谢良未到庭答辩，也未提交书面答辩意见。申请再审期间，叶晓婷向本院提交通过“企查查”所查询的比兔公司工商登记信息，用以证明比兔公司于2017年10月18日成立，但涉案租赁合同是2016年签订的，谢良如果要将涉案租赁场地转租给比兔公司，应当告知叶晓婷，并征得叶晓婷的同意。被申请人谢良未到庭发表质证意见，亦未提交书面质证意见。本院认证认为：叶晓婷在申请再审期间提交的证据不属于新证据，且该证据所要证明的事实在原审判决中已查明，故该证据对本案的事实认定并没有影响，本院不予采纳。本院经审查认为：一、关于谢良是否已向叶晓婷提出要提前解除涉案租赁合同的问题。虽然涉案租赁合同是谢良与叶晓婷签订的，但从谢良原来是比兔公司的法定代表人，谢良承租涉案房产后，涉案房产一直是用作比兔公司的经营场所，及比兔公司的员工方昇鹏向叶晓婷提出提前解除合同的请求时，叶晓婷虽然不同意提前解除涉案合同，但对比兔公司的员工方昇鹏代表涉案房产的承租方要求提前解除合同并没有提出任何异议可见，叶晓婷是知道比兔公司的员工方昇鹏是代表涉案租赁合同的承租方即谢良要求提前解除合同的。而且，谢良对方昇鹏代表其向叶晓婷提出提前解除合同的请求已明确表示认可。故二审判决认定谢良已向叶晓婷提出要提前解除涉案租赁合同并无不当。二、关于比兔公司员工方昇鹏与叶晓婷之间的通话录音应否作为认定案件事实依据的问题。虽然叶晓婷对上述录音有异议，但其提出异议的理由只是认为比兔公司员工方昇鹏故意对双方之间的通话进行录音，及其在一审庭审之前并不知道涉案电子门有密码功能，其根本不可能删除涉案电子门的密码。因上述通话录音是真实的，故在叶晓婷并未提供证据推翻上述录音所证明的事实的情况下，故该录音应作为认定本案事实的依据。三、关于谢良应否支付2019年2月23日至2019年5月22日的租金、物业管理费及逾期支付租金的利息给叶晓婷的问题。根据涉案租赁合同第七条的约定，只要谢良承担28665元违约金（相当于一个月的租金），谢良就可以提前解除涉案租赁合同。在涉案租赁合同约定的租赁期限届满前，谢良已委托比兔公司的员工方昇鹏向叶晓婷提出提前解除合同的请求，故不论叶晓婷是否同意解除涉案租赁合同，谢良均能以承担违约金的方式主张解除合同。故二审判决根据谢良实际使用涉案租赁场地的情况及涉案租赁合同第七条的约定，判令谢良支付实际使用涉案租赁场地期间的租金、物业管理费、逾期支付租金的利息及提前解除合同的违约金给叶晓婷，并无不当。四、关于违约金的问题。虽然叶晓婷根据涉案租赁合同第九条第三款“承租方拖欠租金累计达15天的，并赔偿违约金28619元”的约定，起诉请求谢良应支付28619元违约金，但一审判决并未支持叶晓婷的该项诉讼请求，故在叶晓婷对此并未提出上诉的情况下，叶晓婷的该项请求并不属于二审审理的范围。至于二审判决所提及的28665元违约金，是指谢良因提前解除合同而应支付的28665元违约金，虽然叶晓婷并在本案中提出该项请求，但二审判决考虑到谢良已支付的押金数额与谢良本应支付的上述违约金数额相同，为了减少叶晓婷的诉累，在叶晓婷并未主张该项违约金的情况下，二审判决认定谢良已交付的28665元押金应用于抵扣违约金，并以此为由未支持谢良关于用28665元押金抵扣其应支付的租金及利息的上诉请求，上述处理方案明显对于叶晓婷有利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回叶晓婷的再审申请。审 判 长 陈小红审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二〇年九月二十五日法官助理 莫晶莹书 记 员 李 欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。