成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初7546号 原告：沈小彬，男，1981年1月24日出生，汉族，住四川省富顺县。 委托诉讼代理人：范树奎，四川舟达律师事务所律所。 委托诉讼代理人：王应龙，四川舟达律师事务所律所。 被告：李廷贵，男，1950年1月20日出生，汉族，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：李碧香，女，1973年8月4日出生，汉族，住四川省眉山市彭山区。系李廷贵之女。 第三人：李建，男，1979年6月13日出生，汉族，住成都市双流区。 第三人：李某，男，2002年8月20日出生，汉族，住成都市双流区。 以上第三人的委托诉讼代理人：陈江，四川蜀航律师事务所律师。 原告沈小彬与被告李廷贵，第三人李建、李某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两次公开开庭进行了审理，原告沈小兵及委托诉讼代理人王应龙、范树奎，被告李廷贵及其委托诉讼代理人李碧香，第三人李建、李某的委托诉讼代理人陈江到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告沈小彬向本院提出诉讼请求：1.判令被告李廷贵继续履行2017年5月27日李廷贵与沈小彬签订的合同《租房协议》；2.判令被告李廷贵排除对原告经营行为的妨害，撤除封闭《租房协议》项下房屋的铁锁等物件；3.判令被告李廷贵不得妨碍原告沈小彬《租房协议》履行期间对租赁房屋及附属设施的正常使用；4.判令被告李廷贵因违约造成饭店停业赔偿沈小彬工人工资损失每天300元、房租损失每天117元、设备折旧损失每天50元、营业收益损失每天600元，以上各项损失从2019年9月19日起，算至被告排除妨碍之日止（此项系当庭增加的诉讼请求）。事实和理由：2015年，沈小彬与李远根租用李廷贵的位于双流区××村××号房屋，合伙经营田园农家菜饭店，进行了全面装修。2016年，李远根退出。2017年5月27日，李廷贵与沈小彬签订《租房协议》，由沈小彬继续租用李廷贵房屋经营饭店。《租房协议》第1条约定“租房期限20年，从2017年9月20日起至2037年9月19日止。”第2条约定，租金首年39700元，以后每年增加1500元。付款方式:一年一付。沈小彬严格履行合同，按期支付了租金。但至2019年8月，被告李廷贵拒收2019年租金，声称租金涨至每年40万元，原告沈小彬不同意。9月6日，沈小彬向李廷贵送达了《告知函》，催促李廷贵接受约定额租金，对催促收取租金的过程，进行了公证。9月19日，李廷贵到沈小彬经营的饭店关闭饭店门阻止继续经营，沈小彬只得向派出所报案，请求保护沈小兵对租用房屋的继续租用权，但李廷贵不听制止，于9月20日，撤换了饭店卷帘门的锁，锁了饭店门。9月25日，法院责令李廷贵不得阻扰沈小彬国庆期间营业，但李廷贵仍不听制止，继续妨碍沈小彬的饭店营业。综上所述，由于被告未按照合同约定履行，严重侵害了原告的合法权益，沈小彬遂提起诉讼。 被告李廷贵辩称，2017年5月21日签订的《租房协议》，当时属于效力待定，由于第三人不认可，故对第三人不具有约束力；李廷贵只能将自己所有的房屋（房产证面积93.5平方米）继续履行，但第三人是否同意将其房屋出租给沈小彬，李廷贵无权决定；对于沈小彬的相应损失，没有相应证据予以支持，李廷贵不予认可。 第三人李建、李某述称，李建系李廷贵的儿子，李某系李廷贵的孙子。第三人不同意李廷贵未经许可擅自将其名下的房产租赁给他人，同时该房产还涉及案外人，第三人认为该案的租房合同属于效力待定，据了解案外人也不同意租赁给沈小彬，请求法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：2014年9月20日，李廷贵（甲方）与李远根（乙方）签订《租房协议》，约定李廷贵将位于双流县××镇××村××组，门牌号176的门面两间、耳房地坝及三间门面的所有地坝全部租给乙方使用。租房的形式为：长期租用，从2014年9月20日起，租金前两年每年租金为叁万叁仟贰佰元。两年后，每年增加壹仟伍佰元；付款方式：一年一付；租房期间，如遇国家拆迁或征用，甲方将退还乙方剩余的租金。特此申明：任何一方不得损坏乙方租房后所装修的一砖一瓦，拆迁赔付款由甲方所得，如有商家赔付的由乙方所得；如乙方需转让，甲方将无条件同意，转让后，甲乙双方仍按该合同执行。如有一方违约，则无条件赔偿对方。合同签订后，李远根、沈小彬协商将租赁上述房屋，共同出资经营农家乐。9月23日，沈小彬（甲方）与李远根（乙方）签订了《农家乐合作经营协议》，主要内容：“1.本协议所称农家乐系指甲方依法承包的由甲乙双方合作经营的营业场所；2.农家乐地址位于：双流县××镇××村××组××号，正式名称为“老农民田园农家乐”，负责人为甲乙双方。3.本协议所称的合作经营，系指农家乐由甲乙双方共同承担费用和共同分配收益及经营责任；4.农家乐的所有投资及日常费用的开支均由甲乙双方共同出资承担，各出资50%；5.农家乐的所有权归属于甲乙双方。 2017年1月19日，李远根与沈小彬签订转让协议，李远根将双方合作经营位于双流县××镇××村××组××号的农家乐饭店，作价转让费11万元（各占一半），转让给沈小彬，沈小彬一次性付给李远根5.5万元。李远根退出后，5月21日，李廷贵（甲方）与沈小彬（乙方）签订《租房协议》，约定李廷贵将位于双流县××镇××村××组，门牌号七十二的门面三间、耳房地坝及三间门面的所有地坝全部租给沈小彬使用，租赁期为20年，从2017年9月20日起至2037年9月19日止；租金首年为39700元／年（大写：叁万玖仟柒佰元整），以后每年增加1500元（大写：壹仟伍佰元整）；付款方式：一年一付；租房期间，如遇国家拆迁或征用，甲方将退还乙方剩余的租金。特此申明：任何一方不得损坏乙方租房后所装修的一砖一瓦，拆迁赔付款由甲方所得，如有商家赔付的由乙方所得；如乙方需转让，甲方将无条件同意，转让后，甲乙双方仍按该合同执行。如有一方违约，则无条件赔偿对方。协议签订后，沈小彬按期支付了租金。 2019年8月，沈小彬按约交纳下一年的租金，但李廷贵拒收，要求涨租金，但沈小彬不同意。9月6日，沈小彬向李廷贵送达了《告知函》，催促李廷贵接收约定的租金，对催促收取租金的过程，进行了公证，公证号为(2019)川成高证字第9157号。9月19日，李廷贵到沈小彬经营的饭店关闭饭店门并阻止其经营。9月19日至9月30日,李廷贵妨碍沈小彬饭店经营，沈小彬先后向派出所报警五次，致使沈小彬的饭店无法正常营业。由于李廷贵拒绝按照合同约定收取沈小彬交纳的2019年9月20日至2020年9月20日租金，10月日，沈小彬将该租金通过转账方式交至本院账户。 上述事实，有原、被告身份信息材料、租房协议、收条、告知函、公证书、转账汇款交易记录、营业执照、结婚证、账户经营明细、照片等在案佐证，以上材料经本院审查，具有证据的合法性、真实性、关联性，本院予以采信。 本院认为，本案双方争议以下几点：1.李廷贵与沈小彬签订《租房协议》是否符合表见代理问题。2.李廷贵与沈小彬签订《租房协议》的效力问题。3.沈小彬主张的各项损失问题。分别评述如下： 1.李廷贵与沈小彬签订《租房协议》，李廷贵的签约行为是否符合表见代理问题。按照合同法第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立的合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。沈小彬与李廷贵签订《租房协议》时，按照合同法规定，双方应遵循诚实信用原则，沈小彬有权知晓及形式审查该房屋权属状况，并要求李廷贵出示该房屋权属状况的相关依据，同时负有对该房屋合法性的注意义务，而李廷贵负有如实告知并提供相关合法性依据的义务。如沈小彬行使上述权利时进行了形式审查，而李廷贵又提供了相关依据证明该房屋权属状况及其有权处分，沈小彬有理由相信李廷贵有代理权，该代理行为有效，但就本案而言，沈小彬既未要求李廷贵出示该房屋相关依据，在完全未弄清楚该房屋权属以及李廷贵是否有权处分的情况下，与李廷贵签订租期长达20年的租赁合同，显然过于草率，存在过失，其未尽到签订合同时必要的注意义务，故李廷贵的签约行为不符合表见代理的情形。 2.李廷贵与沈小彬签订《租房协议》的效力问题。按照合同法第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。此类合同因行为人没有代订合同的资格，在被代理人未追认前处于效力待定状态。由于合同存在瑕疵，效力待定合同不完全符合合同生效要件的规定，其是否能生效尚未确定，对当事人是否具有约束力无法确认，即合同效力待确定，一般须经有权人承认或追认才能生效，否则一旦有权人不予承认合同则不能生效或经权利人拒绝追认而归于无效。租赁房屋中绝大部分属李健所有，李廷贵未出示其有代理权签订的合同，故沈小彬与李廷贵之间的《租房协议》效力待定，根据合同法第五十一条规定，无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效，无处分权人与第三人签订的合同属于效力待定合同，没得到权利人的追认或无处分权人订立合同后没有取得处分权的，合同就自始无效，李廷贵既未得到李健的同意和授权，事后也未得到其追认和取得处分权，其行为侵犯了权利人的财产权，所订立的合同因侵犯他人的利益而无效，故沈小彬要求继续履行《租赁协议》的诉讼请求，本院不予支持。 3.沈小彬主张的工人工资损失、房租损失、设备折旧损失、营业收益损失的问题，按照合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。李廷贵与沈小彬签订《租房协议》无效，沈小彬未尽到合同注意义务，存在过失，过错显然较小，李廷贵未如实告知该房屋这情况、无权擅自处分、无故拒收租金、妨碍正常经营，存在主要、明显过错，故沈小彬因此所受到的损失，由李廷贵承担主要赔偿责任。沈小彬的损失，以实际已经发生的损失为限，应为饭店停业导致合理搬迁时间内的利润损失及搬迁所产生的费用，参考沈小彬提交的饭店经营利润2019年1月至9月利润61万元（6.7万元/月）的证据材料，结合沈小彬在增加诉讼请求申请书中，申请请求4.赔偿沈小彬营业收益损失每天600元即1.8万元/月，酌定合理搬迁时间为3个月，以及9月、10月（国庆节）、11月客流量较大等因素，酌定沈小彬的饭店经营利润损失为9万元、搬迁所产生的费用1万元，综合双方过错责任，酌定沈小彬经营损失及搬迁费用等各项损失共计9万元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告李廷贵于本判决生效之日起十日内支付原告沈小彬经营损失及搬迁费用等各项损失共计9万元。 三、驳回原告沈小彬的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告李廷贵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判长  吴志洪 二〇二〇年九月十四日 书记员  张 玲