湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民初1013号原告：湖南外运机械修制厂，住所地长沙市开福区芙蓉北路二段**。诉讼代表人：刘玉春。委托诉讼代理人：刘力立，湖南天地人律师事务所律师。被告：长沙市开福区合众汽车修理厂（原长沙市雨花区启迪汽车修理厂），，住所地长沙市开福区新河街道芙蓉北路**湖南外运机械修制厂内原办公楼**第**经营者：胡涛。原告湖南外运机械修制厂（以下简称外运修制厂）诉被告长沙市开福区合众汽车修理厂（以下简称合众汽修厂）房屋租赁合同纠纷纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告外运修制厂的委托诉讼代理人刘力立，被告合众汽修厂的经营者胡涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。外运修制厂的诉讼请求：1、请求确认外运修制厂与合众汽修厂签订的《房屋租赁合同》自2019年8月14日起解除；2、判令合众汽修厂立即腾退房屋，并将租赁房屋返还给外运修制厂；3、判令合众汽修厂付清欠缴租金186145元（2017年5月10日至2019年8月14日，已扣除合众汽修厂2020年1月22日缴纳的15000元租金）；4、判令合众汽修厂支付至付清欠付租金之日的违约金，暂计算至2020年4月30日的违约金72972.03元；合众汽修厂实际付清租金之日前仍应按房屋租赁合同标准（应付款的万分之五）向外运修制厂支付逾期付款违约金；5、判决合众汽修厂自租赁合同解除之次日每日按原日租金（245元）的四倍向外运修制厂支付房屋占用费，暂计算至2020年4月30日的房屋占用费为253820元（245元／日×4×259日）；合众汽修厂实际腾退房屋之日前仍应按该标准向外运修制厂支付房屋占用费。6、请求判令合众汽修厂承担本案费用。事实与理由：2016年9月2日，长沙市中级人民法院裁定受理外运修制厂破产清算一案，并决定由湖南天地人律师事务所担任湖南外运机械修制厂破产管理人（以下称管理人），湖南天地人律师事务所指派刘玉春为破产管理人的负责人。为了保障外运修制厂财产价值最大化，管理人决定通过公开招租的方式选定承租人。2017年5月3日，通过公开招租竞价，长沙市雨花区启迪汽车修理厂（2017年5月8日更名为合众汽修厂）以高于其他竞争者的报价取得了房屋承租权，外运修制厂（甲方）和长沙市雨花区启迪汽车修理厂（乙方）于当日签订的《房屋租赁合同》约定：甲方将位于长沙市开福区××路××号外运修制厂内原办公楼一层第1-5间房屋（以下简称“房屋”）租赁给乙方作生产经营之用。合同约定租赁期限为不定期，租金按季度支付，每月租金为7350元人民币。第一期租金在房屋交付日起五个工作日内支付（2017年5月3日缴纳3个月租金履约保证金10000.00元，履约保证金被扣除后，被告应在七日内补足，否则视为根本违约），以后每三个月届满日前五个工作日支付下一期租金。甲方依合同约定可以向乙方收取的违约金、赔偿款和租金、水电费等任何款项，均可从履约保证金中扣除。合同终止后，乙方如无违约行为，甲方将租赁履约保证金（余额）无息退还。乙方若未及时支付租金，则每逾期一天，向甲方支付应付款万分之五的逾期付款违约金，直至付清全部款项。若逾期超过60天，甲方有权解除租赁合同并收回房屋，且不退还乙方的履约保证金。该合同还约定，如因被解除等原因终止后，乙方应立即交还租赁房屋给甲方，如逾期归还，视为乙方放弃房屋内物品所有权，甲方有权自行处置，由此造成的损失，由乙方自行承担。同时，每逾期一天交还房屋，乙方还应向甲方支付原日租金的四倍的房屋占用费。租赁合同签订后，乙方一直拖欠租金。管理人多次催促乙方支付租金，但乙方仍未支付。甲方向乙方发函，再次催促乙方支付租金，并在该函中明确乙方仍未按照该函要求付清租金的，双方的租赁合同于2019年8月14日解除。乙方收到该函后，并未按要求付清租金。经多次催促后乙方才于2020年1月22日向原告交纳了15000元租金，截止至2019年8月14日共计拖欠租金186145元（扣减了已付租金15000元）、违约金72972.03元（暂计算至2020年4月30日）。合众汽修厂辩称：租金应该是交到了2018年6月份，但都没打收条，当时是一位陈姓律师经手的。其不是故意拖欠租金的，确实因为经济困难。根据其手机2017年4月17日微信转账记录，当天转账了6000元租金给陈可红律师；其于2018年2月10日在长沙市开福区广发银行现金转账至管理人账户，具体金额记不清楚了；2017年，其打了免交租金的申请报告，管理人同意免交三、四个月租金，但是没有给书面的回复。根据原、被告提交的证据材料以及双方的陈述，本院确认如下事实：2016年9月2日，湖南省长沙市中级人民法院裁定受理外运修制厂破产清算一案，并决定由湖南天地人律师事务所担任外运修制厂破产管理人（以下称管理人），湖南天地人律师事务所指派刘玉春为破产管理人的负责人。为了保障外运修制厂财产价值最大化，管理人决定通过公开招租的方式选定承租人。2017年5月3日，通过公开招租竞价，长沙市雨花区启迪汽车修理厂（2017年5月8日更名为合众汽修厂）以高于其他竞争者的报价取得了承租权，当日外运修制厂（甲方）和长沙市雨花区启迪汽车修理厂（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：一、1.经公开招租竞价，甲方决定将其拥有的长沙市开福区新河街道芙蓉北路90号外运修制厂内原办公楼一层第1-5号房屋（以下简称租赁房屋或房屋）租给乙方使用；2……。二、1.租赁期限为不定期。本合同生效后破产管理人可提前15天通知收回租赁房屋；2.本合同约定的租赁房屋无免租期，自租赁房屋实际交付日起，乙方开始支付租金；3……。三、1……；2……；3.租赁房屋每月租金为人民币7350元。本合同签订日起满壹年甲方仍未解除合同的，甲方有权根据市场情况适当上调前述租金标准，乙方不同意上调的，可以提前一个月通知甲方解除本合同；4.乙方按季度（每三个月）向甲方支付租金，第一期租金在甲方向乙方交付房屋日起五个工作日内支付，以后每三个月届满日前五个工作日前支付下一期租金（先付款，后用房）。甲方依约定解除本合同时，已付租金对应房屋使用期限未满的，由甲方无息退还乙方租金余额。四、……。五、……。六、1.本合同因被解除等原因终止后，乙方应立即交还租赁房屋给甲方。如逾期归还，视为乙方放弃房屋内物品所有权，甲方有权自行处置，由此造成的损失，由乙方自行承担；同时，每逾期一天交还房屋，乙方还应向甲方支付原日租金的四倍的房屋占用费。2……。七、1.乙方必须依约交付租金、保证金、水电费等款项，否则，每逾期一天，乙方应向甲方支付应付款万分之五的逾期付款违约金，直至付清全部款项。逾期付款超60天的，甲方有权立即解除本合同并收回房屋，且不退还乙方履约保证金；2……；3……；4……；5……。八……。租赁合同签订后，合众汽修厂经营者胡涛于2018年2月10日交纳租金57500元。之后一直拖欠租金，管理人多次催促合众汽修厂支付租金，但合众汽修厂仍未支付。2019年8月8日，管理人向合众汽修厂发出通知，再次催促支付租金，并在该函中明确如未按照该函要求付清租金的，租赁合同将在合众汽修厂收到本通知第四日起解除，该通知于8月10日送达。合众汽修厂收到该函后，并未按要求付清租金，经多次催促后才于2020年1月22日向管理人交纳了15000元租金。合众汽修厂至今仍在经营。以上事实有湖南省长沙市中级人民法院民事裁定书、湖南省长沙市中级人民法院民事决定书、关于外运修制厂破产管理人团队组成人员的报告、企业信用信息公示报告、《房屋租赁合同》、现场照片、通知、快递单、银行流水等证据佐证。本院认为：本案争议的焦点问题在于：1、胡涛于2017年4月17日微信转账了6000元给陈可红律师是否系交纳的租金；2、胡涛是否在2017年向管理人提交了免交租金的申请报告，管理人是否同意其免交三至四个月的租金；3、胡涛是否于2018年2月10日在长沙市开福区广发银行现金转账了部分租金至管理人账户。1、胡涛是在2017年4月17日微信转账6000元给管理人团队的律师，而外运修制厂与长沙市雨花区启迪汽车修理厂签订《房屋租赁合同》的时间为2017年5月3日，胡涛没有提供充分的证据证明该6000元系交纳《房屋租赁合同》签订之后租金，故无法认定。2、胡涛没有提供证据证明其在2017年向管理人提交了免交租金的申请报告，也没有提供证据证明管理人同意其免交三至四个月的租金，故亦无法认定。3、经管理人庭后核实，胡涛确于2018年2月10日通过银行现金转账交纳了租金57500元，故该部分金额可以从胡涛未付租金金额中予以剔除。外运修制厂与合众汽修厂（原长沙市雨花区启迪汽车修理厂）签订的涉案《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应严格依约履行自己的义务。合众汽修厂逾期支付租金超过合同约定的期限，属于违约，涉案《房屋租赁合同》依法应于2019年8月14日起解除，合众汽修厂应腾退其承租的长沙市开福区新河街道芙蓉北路90号湖南外运机械修制厂内原办公楼一层第1-5号房屋。合众汽修厂应支付给外运修制厂的租金共计127175元[（7350×27）+（7350÷30×5）-57500-15000]，合众汽修厂应根据合同约定按欠付金额万分之五每日向外运修制厂支付逾期付款违约金；鉴于涉案《房屋租赁合同》约定的逾期交房的房屋占用费过高，本院将逾期交房的房屋占用费酌情调整为每日300元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除湖南外运机械修制厂与长沙市开福区合众汽车修理厂于2017年5月3日日签订的《房屋租赁合同》，限长沙市开福区合众汽车修理厂于本判决生效之日起七日内腾退其承租的长沙市开福区××路××号湖南外运机械修制厂内原办公楼一层第1-5间号房屋；二、限长沙市开福区合众汽车修理厂于本判决生效之日起七日内向湖南外运机械修制厂支付租金127175元；三、限长沙市开福区合众汽车修理厂于本判决生效之日起七日内按本判决第二项欠付租金金额的万分之五每日向外运修制厂支付逾期付款违约金；四、限长沙市开福区合众汽车修理厂于本判决生效之日起七日内向湖南外运机械修制厂支付房屋占用费（从2019年8月15日开始按每日300元的标准计算至腾退房屋之日止）。案件受理费8929.37元，由长沙市开福区合众汽车修理厂负担8036.43元，湖南外运机械修制厂负担892.94元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审 判 长  旷学瑛审 判 员  刘 舸人民陪审员  范可鸣二〇二〇年九月四日书 记 员  赵 翔