湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1302民初3355号原告（反诉被告）娄底市高盛顶贯大酒店有限责任公司,住所地娄底市娄星区湘阳路与金谷路交叉处**。法定代表人刘小舟，系该公司执行董事。委托诉讼代理人刘俊生，湖南晨晖律师事务所律师。委托诉讼代理人王小平，湖南晨晖律师事务所律师。被告（反诉原告）黄石林，男，汉族，1979年6月13日出生，户籍所在地湖南省双峰县。委托诉讼代理人谢岁炎，湖南民声律师事务所律师。被告（反诉第三人）曾权伟，男，汉族，1987年5月12日出生，户籍所在地湖南省新化县。委托诉讼代理人陈文，湖南人和律师事务所律师。原告娄底市高盛顶贯大酒店有限责任公司(简称高盛顶贯大酒店)诉被告黄石林、曾权伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后于2019年1月7日作出（2018）湘1302民初3437号民事判决，原告高盛顶贯大酒店与被告黄石林、曾权伟均不服，上诉至娄底市中级人民法院，娄底市中级人民法院于2019年5月13日以（2019）湘13民终512号民事裁定发回本院重审。本院于2019年6月10日立案后，被告黄石林在本院重审过程中提起反诉。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）高盛顶贯大酒店的委托诉讼代理人王小平、被告（反诉原告）黄石林的委托诉讼代理人谢岁炎到庭参加诉讼，被告（反诉第三人）曾权伟经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告高盛顶贯大酒店请求判令：1、解除原告与被告签订的租赁合同，被告将承担原房产交还给原告并承担退场，搬迁等费用；2、两被告支付原告拖欠房屋租金213449.8元；3、两被告履约保证金不予退还；4、本案诉讼，执行费用、财产保全费用、律师费用由被告承担。在诉讼中申请变更诉讼请求为：1、解除原告与被告曾权伟于2014年5月3日签订的《房屋租赁合同》；2、两被告立即腾退房屋；3、两被告支付房屋租金496117.1元（暂计算至2019年6月17日），并按《房屋租赁合同》约定租金计算标准继续支付租金至腾房之日止；4、两被告承担原告支付的律师费28800元、诉讼费及其他相关费用。被告黄石林答辩意见：未交租金是其所租赁的房子房顶漏水而导致三楼无法经营，原告在履行合同中存在严重违约，并多次协商都未解决而行使的抗辩权；原告起诉状所述与事实不符，原告给被告2018年9月5日的结算清单明显记载我司到2018年8月31日，只拖欠29991元;原告所提供的结算清单，均可以证明原被告之间就房屋租赁租金的标准和结算方式达成了新的协议即按每月37093元的标准支付至合同期满，其支付方式、结算方式采取的是以先用后结算，一月一结算的方式。被告曾权伟答辩意见：1、被告曾权伟与原告签订的《房屋租赁合同》系受被告黄石林的委托，合同的权利义务不应当由被告曾权伟承担；2、原告提供的租赁物不符合约定的使用用途，应当承担违约责任；3、原告主张的律师费不符合合同约定及法律规定。综上，请求驳回原告对被告曾权伟的诉讼请求。反诉原告黄石林请求判令：1、解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》；2、反诉被告承担反诉原告在租赁期限内对餐厅装修和经营的各项投资费用损失100万元；3、反诉被告归还漏水期间反诉原告经营所有利益损失、装修损失等60万元；4、反诉被告返还因漏水期间房屋租金30万元且按双方约定的房屋租金标准的一半计算到被告收回房屋止；5、反诉被告返还履约保证金5万元、水电保证金3万元；6、反诉费用由反诉被告承担。反诉被告高盛顶贯大酒店答辩意见：1、本案《房屋租赁合同》的签订主体是曾权伟，就租赁合同纠纷以及主张反诉请求应当由签订合同的当事人和房屋实际使用人以其作为当事人提起诉讼，但曾权伟并未提起反诉；2、反诉原告对承租的房屋进行装修属于经营需要投入的正常成本，反诉原告要求反诉被告承担没有事实和法律依据；3、房屋漏水是由于第三人侵权导致的，是另一种法律关系，本诉原告提起的是合同之诉，反诉原告要求返还漏水期间的经营损失、装修损失及返还租金30万元等不能在本案中一并主张；4、反诉原告要求返还保证金不符合双方的约定。反诉第三人曾权伟答辩意见：对反诉请求不发表意见，我方只是代理黄石林签订合同。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认本案以下事实：2014年5月3日，原告（反诉被告）高盛顶贯大酒店（甲方）与被告（反诉第三人）曾权伟（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于娄底市娄星区，二楼部分面积（二楼除甲方已装修的咖啡厅所属面积），三楼全部三项共计约1900平方米左右场地租给乙方经营餐饮，租赁期限从2014年5月3日至2022年9月30日止，甲方自合同签订之日起提供乙方60天的免装修期限，即房租从2014年7月3日起算，第一年租金为428000元，每月35666元，以后每年租金以上一年租金为基数，按4%依次递增，第二年租金为445120元，第三年为462925元，依此类推。租金支付方式为按半年提前一个月支付，乙方向甲方支付房租的时间为每年6月3日、12月3日，乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，乙方所交房租及履约保证金不予退还，同时乙方应赔偿由此给甲方所造成的全部损失，如拖欠甲方租金、水电费等费用超过一个月的（先交费后使用）。合同签订后，被告方向原告交纳了保证金50000元、水电保证金30000元。被告承租该房屋后即开办了娄底市娄星区餐厅，登记的经营者为被告黄石林。被告曾权伟与黄石林经营一段时间之后即退出了该餐厅的经营。自2016年7月3日开始，双方口头协议将租金降为37093元／月，收取租金方式为按月收取。在租赁期间，被告承租的房屋存在漏水现象，2018年7月28日，案涉房屋楼上水管爆裂，水流到被告所承租的房屋内，对被告所经营的餐厅造成了影响，双方就此问题协商未果，被告自2018年7月开始未交清房租，2018年11月2日，经结算，被告2017年7月尚欠房租16657元，2018年8月尚欠房租29971元，2018年9月尚欠房租36736元，2018年10月尚欠房租35824元。原告（反诉被告）于2018年9月5日诉至本院。2019年7月20日，被告经营的餐厅关门停业。后原告（反诉被告）亦将餐厅外大门锁住。2020年4月13日，原、被告双方对被告向原告承租的场地进行资产清点，被告黄石林将案涉承租场地进行了腾退并交付给原告。在本案审理过程中，被告黄石林申请对娄底市娄星区餐厅的装修原值、现值进行评估；对娄底市娄星区餐厅因漏水造成的损失进行鉴定；对娄底市娄星区餐厅在漏水期间（2017年1月至2019年7月20日）的营业损失进行鉴定。在鉴定过程中，被告黄石林将申请的事项变更为对娄底市娄星区餐厅的装修原值进行评估；对娄底市娄星区餐厅在漏水期间（2017年1月至2019年7月20日）的营业损失进行鉴定。2020年7月10日，湖南龙兴项目管理咨询有限公司、湖南龙兴联合会计师事务所（普通合伙）作出《娄星区新时代透明厨房餐厅房屋租赁合同纠纷案司法鉴定报告》，鉴定意见为：1、经评估，娄星区新时代透明厨房餐厅装修工程造价（即原值）为1505692.56元（人民币大写：壹佰伍拾万伍仟陆佰玖拾贰元伍角陆分），其中2014年装修工程造价为1138692.56元（含劳保基金35659.08元），其中2017年6-7月装修工程造价为367000.00元（含空调安装）。2、从现有财务资料推算，娄星区新时代透明厨房餐厅2017年1月至2019年7月（漏水期间）的营业收入差额为5038455.79元。另查明：1、黄石林与曾权伟于2014年4月20日签订《股权奖励协议》，黄石林聘请曾权伟作为新时代透明厨房的总经理，并将新时代透明厨房10%的股权奖励给曾权伟；2、原告高盛顶贯大酒店为本案诉讼尚需支付律师费28800元。判决的理由与结果本院认为，被告黄石林与曾权伟对双方所签订的《股权奖励协议》均予以认可，本院亦予以采纳，《股权奖励协议》的实质为两被告合伙经营新时代透明厨房，被告曾权伟占股10%，被告黄石林占股90%。案涉《房屋租赁合同》的签订双方为原告高盛顶贯大酒店与被告曾权伟，在签订合同时被告曾权伟并未向原告高盛顶贯大酒店表明是受被告黄石林的委托，也未向原告披露《股权奖励协议》，并不足以证明被告黄石林与曾权伟之间是委托关系，被告曾权伟作为合同一方当事人应当承担责任。被告黄石林是餐厅登记的经营者，也是房屋的使用人，其认可《房屋租赁合同》的效力，应当与被告曾权伟共同承担责任。现原、被告双方均同意解除《房屋租赁合同》，对原告要求解除《房屋租赁合同》的主张，本院予以支持。对原告要求被告腾退房屋的主张，由于被告于2020年4月13日已将所租赁的房屋腾退交付给原告，因此原告的该项主张已得到实现，本院对此不予处理。在合同履行过程中，双方协议将租金降为37093元／月，并且已按变更后的租金实际履行，该约定视为对《房屋租赁合同》的变更，在双方未达成新的协议之前均应按变更后的租金标准执行，因此，对原告认为仍应按《房屋租赁合同》约定的租金标准收取租金的主张，本院不予采纳。2018年7月28日楼上水管爆裂致房屋漏水，对被告经营的餐厅造成了一定的影响，被告要求减少租金符合法律规定，本院结合房屋漏水的事实以及被告租赁房屋的经营用途,对2018年7月至2019年7月20日的欠付租金酌情考虑核减20%，即被告应支付租金349560元。被告经营的餐厅虽然在2019年7月20日关门停业，但被告并未将租赁物交还原告，因此租金的支付时间应计至房屋交付之日止。原告作为出租人，对房屋有修缮的义务，以使租赁物符合约定的用途，原告对租赁物漏水未履行修缮义务，被告亦未按时足额交纳房租，原、被告双方在履行《房屋租赁合同》的过程中均存在违约，故2019年7月21日至2020年4月13日之间的房屋租金323946元，应由双方共同承担，即各承担房租损失161973元。湖南龙兴项目管理咨询有限公司、湖南龙兴联合会计师事务所（普通合伙）对娄底市娄星区餐厅的装修工程造价和2017年1月至2019年7月的营业收差额作出了鉴定意见，考虑到房屋租赁的期限、房屋装修的残值损失以及双方在履行合同中的过错程度，本院酌定由反诉被告承担反诉原告对房屋进行装修等的投资损失150000元，营业损失100000元，合计250000元，此款系黄石林与曾权伟因合伙经营餐厅所得的赔偿款，因曾权伟在本案中未主张权利，事后，曾权伟与黄石林可就该款自行清算。对反诉原告主张的餐厅装修和经营的各项投资损失以及漏水期间的经营所得利益和装修损失的超出部分，本院不予支持。原告认为系案外人的行为导致其在本案中承担责任，可另行主张权利。根据前述本院已对原告主张的逾期支付租金予以支持,故反诉原告缴纳的履约保证金50000元以及水电保证金30000元在合同解除时应当由反诉被告返还。原告主张由被告支付律师费28800元，符合原、被告的合同约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:一、解除原告娄底市高盛顶贯大酒店有限责任公司与被告曾权伟于2014年5月3日签订的《房屋租赁合同》；二、由被告黄石林、曾权伟在本判决生效后十日内支付原告娄底市高盛顶贯大酒店有限责任公司租金511533元；三、由被告黄石林、曾权伟在本判决生效后十日内支付原告娄底市高盛顶贯大酒店有限责任公司律师费28800元；四、驳回原告娄底市高盛顶贯大酒店有限责任公司的其他诉讼请求；五、由反诉被告娄底市高盛顶贯大酒店有限责任公司在本判决生效后十日内赔偿反诉原告黄石林损失250000元；六、由反诉被告娄底市高盛顶贯大酒店有限责任公司在本判决生效后退还反诉原告黄石林履约保证金50000元、水电保证金30000元；七、驳回反诉原告黄石林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9049元，财产保全费3520元，合计12569元，由被告黄石林、曾权伟负担；反诉费11310元，由反诉原告黄石林负担8185元，由反诉被告娄底市高盛顶贯大酒店有限责任公司负担3125元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于娄底市中级人民法院。审 判 长  周甜甜人民陪审员  宁玉湘人民陪审员  谢国要二〇二〇年九月三日书 记 员  曾 泉附本判决所引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。