海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终1515号 上诉人（原审被告）：齐卫众，男，1956年12月2日出生，汉族，住河北省秦皇岛市北戴河区。 委托诉讼代理人：张学，四川旭辉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：万宁石梅山庄物业服务有限公司，住所地海南省万宁市兴隆兴梅大道**。 法定代表人：方萍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林天吉，海南昌宇律师事务所律师。 上诉人齐卫众因与被上诉人万宁石梅山庄物业服务有限公司（以下简称石梅山庄物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服海南省万宁市人民法院（2019）琼9006民初2733号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 齐卫众上诉请求：1.撤销海南省万宁市人民法院(2019)琼9006民初2733号判决书；2.驳回被上诉人的一审诉讼请求；3.判令被上诉人承担本案所有诉讼费用。事实与理由：一审判决书违背了本案真相，适用法律不当，判决结果不公。1.上诉人不交物业费是因为被上诉人首先侵犯了上诉人的合法权益，是完全有不交的正当理由。被上诉人无理断电，其保安人员还非法侵入上诉人住宅打了正在施工的上诉人请的装修施工人员。被上诉人不仅依法不能起诉，而且还得赔偿上诉人的损失。2.一审判决认定上诉人在签购房合同时，同时还签了物业服务合同和临时管理规约不是事实。这个临时管理规约和物业服务合同不仅是被上诉人单方搞出的格式合同，而业主临时管理规约并非与购房买卖合同同时以予明示和购房者书面承诺，而且存在明显不公和多处违法。3.被上诉人长达八年之久未向上诉人主张欠过物业费，上诉人是这次一审法院通知才知所欠年限和数额，很明显，退一步讲就是即便认定被上诉人该收，三年前的部分已过诉讼时效，不能受法律保护。恳请二审法院判如所请。 石梅山庄物业公司答辩称，一审判决认定被答辩人自2012年10月24日起就开始拖欠物业服务费的事实清楚。答辩人与被答辩人于2011年10月24日签订《前期物业服务合同》，同日，被答辩人办理了房屋交接手续，被答辩人自愿交纳了第一年度即2011年10月24日至2012年10月23日的物业服务费及水电公摊费后，从第二年即2012年10月24日起就无正当理由至今拒不缴纳物业费，该事实一审法院已查明清楚。答辩人从入驻万宁石梅山庄小区以来，就一直提供优质高效的物业服务。被答辩人作为业主（购房人），严重违反合同约定的物业费、水电公摊费的缴纳义务。因此，被答辩人违约事实清楚，一审法院认定事实清楚。一、一审法院适用法律正确，依法应驳回上诉、维持原判。1.根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。一审认定答辩人依法与开发商海南嘉地置业有限公司签订前期物业服务合同，合法进入并为万宁石梅山庄小区提供物业服务，适用法律正确。并且，一审法院适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条，《物业管理条例》第42条、第67条，《海南省住宅区物业管理条例》第52条等法律法规，适用法律正确。2.本案不超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第135条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第137条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”第140条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”并且，《中华人民共和国民法总则》第188条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”本案中，被答辩人缴纳了第一年度即2011年10月24日至2012年10月23日的物业服务费及水电公摊费，之后再未缴纳，答辩人于2014年7月起一直以各种方式向被答辩人催缴物业服务费，答辩人催缴的行为已导致诉讼时效中断。一审法院适用法律正确。3.一审法院调整违约金也符合立法精神及司法实践，适用法律正确。答辩人依据《前期物业服务合同》，被答辩人违约按逾期每日向业主加收应交纳总费用3‰的违约金。然一审法院认为过高根据立法精神及司法实践酌情调整违约金为总欠费金额的30%，答辩人也服判，一审适用法律正确。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，被答辩人完全是滥用上诉权的行为，与其无正当理由拒不缴纳物业费的行径如出一辙，答辩人已依合同提供了优质的物业服务，恳请二审法院依法驳回上诉，维持原判。 石梅山庄物业公司向一审法院起诉请求:1.判令被告向原告支付拖欠的物业服务管理费123262元、公摊水电费4250元及违约金（违约金以应缴费用的日千分之三计算，从逾期之日即2012年10月24日起暂计至2019年10月23日，最终数额应计算至被告全部履行之日止）；2.判令被告承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：位于万宁市兴隆旅游区兴梅大道西侧的石梅山庄小区的开发商海南嘉地置业有限公司在开发该房产时与原告签订**物业管理服务协议，约定由原告对石梅山庄进行物业管理。2011年7月5日，被告齐卫众购买了该小区别墅第C08房，建筑面积为254.32平方米，当日被告与开发商签订了商品房买卖合同，约定于2012年1月8日前交付房屋。2011年10月24日，双方办理了房屋交接手续。同日，被告与原告签订了前期物业服务合同，约定：别墅物业服务费按建筑面积5.8元/平方米/月计收；物业服务费应按年缴纳。每一年度首月10日前收取当期物业费用，逾期将按日向业主加收应交纳总费用3‰作为违约金；物业服务费按建筑面积计收，在产权部门核定面积批复下达之前以销售合同注明的面积计算，批复之后以产权部门核定的建筑面积为准；住宅从交房通知文书确定的交房日期开始核算公摊水电费，按照核算从简原则，自交房之日起按0.2元/月/平方米（建筑面积）进行预收，业主（使用人）在当月15日之前将本月的公摊水电费缴清，逾期将按日向业主（使用人）加收应交纳费用3‰作为违约金；本合同自双方签字盖章之日起生效。该合同还约定了其他事项。同日，双方还签订了业主临时管理规约，约定：本规约自当事人签署后立即生效；各业主（使用人）应于每一年度首月10日前缴纳物业服务费及其它应缴之费用，而无论该单位是否空置或被占用（由专业职能部门自行收取的除外），特别指明，物业服务费收取起始是以交房通知文书确定的交房日期为准，各业主（使用人）无论是否按此交房时间办理交房手续，均应开始向物业服务企业支付物业服务费等相关费用。临时管理规约还约定了其他事项。2011年10月24日，被告齐卫众缴纳了2011年10月24日自2012年10月23日止的物业管理费17701元、水电公摊费611元及其他费用500元共计18812元。之后，因被告齐卫众未及时缴纳费用，原告于2014年7月25日、2016年10月4日、2019年7月18日将缴费通知书张贴在涉案房屋的门上；同时于2018年5月15日向被告齐卫众与开发商签订的商品房买卖合同中预留的地址邮寄了缴费通知书；与此同时，原告的工作人员还向被告齐卫众的兄弟齐卫民发送短信予以催缴。原告认为被告未付清物业管理费，于2019年9月5日向一审法院提起诉讼。 一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案争议的焦点：一、本案是否已经超过了诉讼时效；二、被告是否应向原告支付物业管理费及公摊水电费；三、被告是否应向原告支付违约金及违约金如何计算。一、关于本案是否已经超过了诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，被告齐卫众缴纳了自2011年10月24日至2012年10月23日的物业管理费及水电公摊费，之后再未缴纳，原告自2014年7月起开始以不同方式向被告齐卫众催缴，被告齐卫众辩称不在石梅山庄小区居住、原地址的房屋已经出售等主张已超过诉讼时效，显然无事实与法律依据，因此，原告催缴的行为导致诉讼时效中断，本案未超过诉讼时效。二、关于被告是否应向原告支付物业管理费及公摊水电费的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与海南嘉地置业有限公司签订的前期物业服务合同，是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对其效力，本院予以认定。被告齐卫众辩称原告未在前期物业服务合同上签署日期，综合本案，被告齐卫众于2011年10月24日收房，并于同日与原告签订了前期物业服务合同及业主临时管理规约，即使原告未在前期物业服务合同上签署日期，但被告齐卫众在业主临时管理规约中明确承诺由原告根据本规约进行服务并按期付清相关的各种费用，因此，对被告齐卫众的该抗辩，不予采信。原告按照前期物业服务合同的约定在石梅山庄小区提供相应的物业服务，因此，被告应当按照约定的缴费时间和标准向原告缴纳物业服务费。根据原告提供的证据显示，被告齐卫众已缴纳了自2011年10月24日至2012年10月23日止的物业服务费及公摊水电费。被告所购房屋建筑面积最终确定为253平方米，因双方约定物业服务管理费按年缴纳、每一年度首月10日前收取当期物业费用、公摊水电费自交房之日起按0.2元/月/平方米（建筑面积）进行预收、业主（使用人）在当月15日之前将本月的公摊水电费缴清，因此，自2012年10月24日至2019年10月23日止被告应缴纳的物业服务管理费为123262元（253平方米×5.8元/月/平方米×84月）、自2012年10月24日至2019年12月23日止被告应缴纳的公摊水电费为4352元（253平方米×0.2元/月/平方米×86月），共计127614元。二、关于被告是否应向原告支付违约金及违约金如何计算的问题。根据双方签订的前期物业服务合同及业主临时管理规约的约定，双方明确约定了逾期将按日向业主加收应交纳总费用3‰作为违约金，因此，原告要求被告向其支付违约金的诉讼请求，予以支持，但双方约定的按应交纳费用的日3‰计算违约金，显然过高，根据立法精神及司法实践，确定违约金按欠费总额的30%计算为宜，被告应支付的违约金为38284元（127614元×30%），原告诉讼请求中超出部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十二条、第六十七条及《海南省住宅区物业管理条例》第五十二条规定，判决：一、被告齐卫众于本判决发生法律效力之日起十五日内一次性向原告万宁石梅山庄物业服务有限公司支付拖欠的自2012年10月24日至2019年10月23日止的物业管理费123262元。二、被告齐卫众于本判决发生法律效力之日起十五日内一次性向原告万宁石梅山庄物业服务有限公司支付拖欠的自2012年10月24日至2019年12月24日止的公摊水电费4352元。三、被告齐卫众于本判决发生法律效力之日起十五日内一次性向原告万宁石梅山庄物业服务有限公司支付违约金38284元。四、驳回原告万宁石梅山庄物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2850元，由被告齐卫众负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，双方当事人对一审判决确认的物业服务管理费、公摊水电费的计算标准并无异议，本院予以确认。本案二审的争议焦点是：1.本案被上诉人的起诉是否超过诉讼时效；2.上诉人是否应向被上诉人支付物业管理费、公摊水电费及违约金。 关于争议焦点1，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。上诉人交纳了自2011年10月24日至2012年10月23日的物业管理费及水电公摊费之后，再未继续交纳之后的费用，根据本案现有证据，被上诉人自2014年7月开始多次通过电话短信、张贴通知、报纸公告等不同方式向上诉人及其登记的紧急联络人齐卫民（上诉人的兄长）催交物业管理费及水电公摊费，导致诉讼时效中断，被上诉人的起诉未超过诉讼时效，上诉人主张被上诉人的起诉已过诉讼时效的理由不成立，本院不予支持，一审认定本案未超诉讼时效正确，本院予以维持。 关于争议焦点2，上诉人主张被上诉人的保安人员在其装修期间殴打其聘请的装修工人，才拒绝交纳物业管理费，但未能提供相关证据证明，对其该项上诉理由不予采纳。上诉人认为临时管理规约和物业服务合同是格式合同，显失公平，但其认可在上述合同上均签名确认，且并未提交上述合同显失公平的证据，其该项上诉理由亦不能成立。一审判决根据双方签订的合同确认的标准，计算物业服务管理费、公摊水电费的数额正确，本院予以维持。上诉人未按合同约定向被上诉人支付物业服务管理费、公摊水电费，应承担相应的违约责任。一审在维护守约方权益的前提下，认为违约金标准过高而酌情确定违约金数额，被上诉人作为守约方，对此并未提出异议，本院予以维持。 综上所述，齐卫众的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2850元，由上诉人齐卫众负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林芝静 审 判 员 吴罗南 审 判 员 李凌燕 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 梁 莹 书 记 员 何桂茹 附相关法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。 一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。