湖北省赤壁市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1281民初1024号原告：高三元，女，汉族，1962年2月13日生，住赤壁市。原告：钱承聪，男，汉族，2019年3月10日生，住所同上，法定代理人：钱某，男，汉族，1987年5月24日生，住所同上。系钱承聪之父。被告：姚群英，女，汉族，1947年7月21日生，住本市，身体证号码：422323194707210028。委托诉讼代理人：邓龙辉，湖北君泽律师事务所律师。第三人：湖北元一投资有限公司，住所地市赤马港办事处东州大道，统一社会信用代码：91421281670367231L。法定代表人：徐洪波，公司执行董事。委托诉讼代理人：吴幽，女，1985年8月23日生，住本市，系公司销售经理，原告高三元、钱承聪诉被告姚群英、第三人湖北元一投资有限公司（以下简称元一公司）侵权责任纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高三元、原告钱承聪的法定代理人钱某，被告姚群英及委托诉讼代理人邓龙辉，第三人元一公司委托诉讼代理人吴幽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高三元、钱承聪向本院提出诉讼请求：1.被告返还非法占有原告所有的赤壁市××办事处××批发××市场综合楼××单元××号门店；2.被告姚群英从2019年10月28日起承担租金（按每平方40元计算）。事实与理由：2019年10月28日，原告在元一公司开发的赤壁市蒲圻办事处金谷农副产品批发大市场综合楼工程项目中购买了1栋2单元101号商铺[产权证号：鄂（2019）赤壁市不动产权第0011825号]。该店铺在此之前是由赤壁市市场开发服务中心经营管理，并由该服务中心出租给被告姚群英的。2018年10月23日，赤壁市人民法院判决该门店判归元一公司所有，该公司告知被告姚群英将商铺归还原告。原告多次要求被告迁出未果。被告姚群英辩称，在原告购买诉争店铺之前，被告先后于2016年8月1日、2017年8月1日与赤壁市市场开发服务中心签订了两份《租赁合同》，租赁期限至2022年8月1日。被告与赤壁市市场开发服务中心签订的租赁合同合法有效，应当继续履行未到期的租赁期限。第三人元一公司述称，2016年8月1日至2017年7月30日的租赁合同，我方是认可的，但从2018年至2022年的租赁合同，我方不认可，市场服务中心无权将诉争商铺继续出租给被告。经审理，本院查明以下事实：2016年8月1日，赤壁市市场开发服务中心与姚群英签订《租赁合同》一份，由赤壁市市场开发服务中心将包括诉争门店在内的“二期门店肆间”出租给姚群英，租赁期限：2016年8月1日至2017年7月30日，租金10万元，于2016年8月1日一次性缴清。2017年8月1日，双方就上述四间门店续签《租赁合同》一份，租赁期限：2017年8月1日至2022年8月1日，租金10万元/年，每年租期开始时一次性缴纳当年租金。姚群英自承租诉争门店至本诉立案，一直占有租用该门店，向赤壁市市场开发服务中心支付租金至2019年8月1日（共计30万元），之后，赤壁市市场开发服务中心拒绝收取姚群英的租金。2019年10月28日，高三元、钱承聪与元一公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由前者以总价70万元，向后者购买坐落于赤壁××××办事处金谷路农副产品批发大市场综合楼（金谷佳园）1栋2单元101商铺一间（即诉争门店）。嗣后，高三元、钱承聪取得了编号为鄂（2019）赤壁市不动产权第0011825号的产权证，产权证载明的房屋建筑面积为74.54㎡。另查明：2018年5月2日，赤壁市人民法院立案受理原告（反诉被告）元一公司与被告（反诉原告）赤壁市市场开发服务中心合同纠纷一案，于2018年10月23日作出（2018）鄂1281民初1100号民事判决，该判决系生效判决。该判决认定如下事实：“……2012年5月30日，元一公司与市场中心签订《赤壁市农副产品大市场经营管理合作框架协议》（以下简称《框架协议》），约定……3.元一公司委托市场中心对新市场二、三期未售面积进行经营管理，所得租金按经营面积分摊市场日常相关费用后给予元一公司60%的比例，剩余40%由市场中心自行支配。……。2012年7月25日，元一公司与市场中心基于《框架协议》，正式签订《赤壁市农副产品大市场经营管理合作协议》，内容与《框架协议》基本一致，主要确定了市场中心封闭老市场的时间。2013年7月2日，双方重新签订了《赤壁市农副产品大市场经营管理合作协议》（以下简称《7.2协议》），将元一公司建成二期零售大棚的期限变更为2013年7月5日，市场中心关闭老市场并完成搬迁的期限变更为2013年7月20日前，并将2013年7月2日签订的《赤壁市农副产品大市场经营管理合作协议》作废。后老市场未能关闭并搬迁，2013年7月16日，元一公司与市场中心补充签订一份《赤壁市农副产品大市场经营管理合作协议》（以下简称《7.16协议》），市场中心承诺在2013年8月8日前关闭老市场并完成搬迁，元一公司在市场中心履行上述承诺的前提下，承诺将元一公司建设的新市场三期商品楼负一楼和一楼总面积的40%独立产权房屋让与市场中心。”该判决认为：“……合同是否应当解除的问题。……本案中，双方于2012年5月30日签订了《赤壁市农副产品大市场经营管理合作框架协议》，于2012年7月25日签订《赤壁市农副产品大市场经营管理合作协议》，于2013年7月2日签订《赤壁市农副产品大市场经营管理合作协议》，并将2012年7月25日的协议废止，于2013年7月16日签订《赤壁市农副产品大市场经营管理合作协议》。上述协议的核心内容是：一、就老市场的搬迁时间双方进行了多次约定；二、元一公司负责出资建设新市场（签订合同时市场建设已经完成），市场中心进行有偿运营管理，双方达成永久合作；三、市场中心负责新市场二期全部的摊位、门店的出租、招商、租金的收取等经营管理工作。双方还对元一公司让与市场中心房产、租金收入的分配、物业管理等进行了约定。由此可见，市场中心与元一公司签订多份合同的根本目的是搬迁老市场、让与房产以及新市场运营和租金收取分配达成永久合作。而合同签订至今，老市场已经搬迁，新市场运营正常，租金由元一公司收取（就房产让与和租金问题在本判决书后部分论述）。因此双方签订合同的根本目的已经实现，故原告主张解除合同的诉讼请求本院不予支持。”判决：“一、湖北元一投资有限公司有权拒绝让与新市场三期商品楼负一楼和一楼的40%产权给赤壁市市场开发服务中心；二、赤壁市市场开发服务中心于本判决生效之日起三十日内将侵占的新市场三期商品楼负一楼和一楼部分车库或摊位返还湖北元一投资有限公司；三、赤壁市市场开发服务中心返还湖北元一投资有限公司侵占期间的租金收入200000元；四、赤壁市市场开发服务中心返还湖北元一投资有限公司新市场二期零售大棚2013年8月至2018年4月期间的租金393400元；五、湖北元一投资有限公司支付赤壁市市场开发服务中心管理费837700元；六、湖北元一投资有限公司赔偿赤壁市市场开发服务中心因拆零销售新市场二期零售大棚造成的租金损失29600元；七、驳回湖北元一投资有限公司的其他诉讼请求；八、驳回赤壁市市场开发服务中心的其他反诉请求。”根据原告诉讼请求、被告答辩及第三人的陈述，本案争议焦点为：一、被告姚群英应否返还诉争门店给高三元、钱承聪；二、租金的支付对象及金额。一、关于被告姚群英应否返还诉争门店给高三元、钱承聪的问题本院认为，首先，姚群英占有诉争门店，系基于其与赤壁市市场开发服务中心于2016年8月1日签订的租期为2016年8月1日至2017年7月30日和2017年8月1日签订的租期为2017年8月1日至2022年8月1日的两份《租赁合同》；依据（2018）鄂1281民初1100号民事判决确认的事实及判决，赤壁市市场开发服务中心作为出租方与姚群英签订上述两份《租赁合同》时，虽对诉争门店不享有所有权，但基于其与诉争门店所有权人元一公司之间的合作协议，获得了后者的代为出租和收取租金的授权。至此，赤壁市市场开发服务中心将诉争门店出租给姚群英的行为，系有权处分行为，姚群英对诉争门店的占有系有权占有。其次，高三元、钱承聪购买诉争门店的时间为2019年10月28日，在姚群英承租期间（2016年8月1日至2022年8月1日），根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”的规定，姚群英享有继续租赁诉争门店的权利。综上，高三元、钱承聪请求姚群英返还诉争门店的请求，本院不予支持。二、关于租金的支付对象及金额的问题基于高三元、钱承聪已于2019年10月28日购买诉争门店和原出租方赤壁市市场开发服务中心拒绝收取姚群英2019年8月1日之后期租金的事实，本院认为，赤壁市市场开发服务中心基于《租赁合同》所享有的权利和承担的义务，从2019年10月28日高三元、钱承聪受让诉争门店之日起，概括性由后者享有或承担。租金按40元/㎡/月计算，租金金额为：2019年10月28日至2020年7月31日期间26834.4元（74.54㎡×40元/㎡/月×9个月），2020年8月1日至2021年7月31日期间35779.2元（74.54㎡×40元/㎡/月×12个月），2021年8月1日至2022年7月31日期间35779.2元（74.54㎡×40元/㎡/月×12个月）。按《租赁合同》“每年一次缴清”的约定，前二笔租金合计62613.6元的支付期间已经届满，后一笔租金35779.2元的支付期限为2021年8月1日。综上所述，赤壁市市场开发服务中心将诉争门店出租给姚群英的行为，系有权处分行为，姚群英对诉争门店的占有，系有权占有；高三元、钱承聪取得诉争门店所有权发生在上述《租赁合同》的有效租赁期间，其请求姚群英返还门店的请求，本院不予支持。《租赁合同》之权利义务，自高三元、钱承聪取得诉争门店所有权之日起，由其概括承受，姚群英应当自该日起向高三元、钱承聪履行支付租金的义务。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百五十二条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、被告姚群英自本判决生效之日起十日内支付原告高三元、钱承聪租金62613.6元；二、驳回高三元、钱承聪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支持迟延履行期间的债务利息。案件受理费1365元，减半收取682.5元，由姚群英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于咸宁市中级人民法院。审判员  何家明二〇二〇年九月二日书记员  雷 蕾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百二十九条【买卖不破租赁】租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条【所有权变动对租赁权的影响】租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条【公开审理及例外】人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百五十二条【判决书内容】判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担；（四）上诉期间和上诉的法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。第一百五十七条【简易程序的适用】基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。