广东省遂溪县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0823民初1413号原告：湛江山湖海物业服务有限公司（原湛江保佳物业服务有限公司，以下简称“山湖海物业公司”），统一社会信用代码914************771，住所地：遂溪县遂城镇沙坭岭（县消防大队后）。法定代表人：莫某1。委托诉讼代理人：李罗富，男，汉族，1983年10月6日出生，公民身份号码440************856，广东省赤坎区人，住湛江市赤坎区*****之一106房。系该公司项目经理。被告：何文波，男，汉族，1984年9月5日出生，公民身份号码440************317，广东省遂溪县人，现住遂溪县**********1*******。被告：李慧萍，女，汉族，1986年9月20日出生，公民身份号码440************026，广东省遂溪县人，现住遂溪县******************。原告山湖海物业公司与被告何文波、李慧萍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序的小额诉讼程序，于2020年8月19日公开开庭进行了审理。原告山湖海物业公司的委托诉讼代理人李罗富及被告何文波、李慧萍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山湖海物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2017年7月1日至2020年5月30日共计35个月物业服务费6100.5元；2.被告向原告支付物业服务费逾期付款违约金3015.5元（以被告拖欠服务费本金为基数，按照1‰/日标准，自2017年8月1日起暂计至2020年5月7日，最终数额计至被告实际付款日）；3.被告向原告支付2017年4月1日至2020年4月30日公摊电费561.61元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告是遂溪房的业主。2017年1月14日，被告与原告签订前期物业服务委托合同，被告同意原告对其收取物业服务费（按住房面积每月每平方米1.38元计算，逾期缴纳的每日按千分之一收取违约金）和公摊水电费。协议签订后，被告对前期的物业服务费、公摊水电费均能缴交，但尚欠2017年4月至本案立案审理期间物业服务费、公摊费和违约金未交，后经原告多次追讨未果。为此，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。原告山湖海物业公司为支持其诉请在举证期限内向本院提供如下证据(复印件)：1、营业执照、核准变更登记通知书，证明原告的主体适格及经营管理服务合法；2、购房合同，证明涉案房产权利人为被告及涉案房产面积（计算物业服务费）；3、物业服务费、公摊费缴费表，证明被告应承担公摊水电费及拖欠物业服务费的事实；4、《森禾花园前期物业服务委托合同》，证明原告向被告收取费用及违约金的合法性。被告何文波、李慧萍共同答辩称，起诉状所述是因为原告没有依约履行前期物业管理合同以及未按相关法律规定提供服务。原告没有从服务的角度去解决问题，出现不交物业费的情况后，只是电话催费、信息催交，上门催交、最后法院诉讼，却没有真正去解决和改善问题，多次要求改善管理，但都毫无改变，因此答辩人未交物业费合情合理合法。理由如下：一、根据《森禾花园前期物业服务委托合同》中“第十三条”所述，1.小区应封闭式管理。现实是开放式的，保安亭和保安形同虚设，任何外来人都可以自由进出，对小区安全造成极大安全隐患。小区已发生多次盗窃案，如此管理对小区业主的生命财产安全造成极大隐患（证据图片①）；2.小区内有违章建筑和临时搭建物，且没有在规定期间内拆除，给出入的业主们生命财产安全造成极大威胁，对业主日常生活造成极大困扰（证据照片②）；3.小区分期开发建设，分批交付，造成道路、绿化、生活环境破坏，产生噪音、粉尘、垃圾、堵塞等，不符合入住条件（证据照片③）；4.一期物业共用设施设备明细标明露天车位519个，实际不到180个。二、根据《森禾花园前期物业服务委托合同》中“附件三：前期物业管理服务质量标准”所述，1.电梯困人，15分钟内到达现场处理，现实中多次应急电话无人接听，时常超时处理（证据照片④）；2.车辆停放管理，引导车辆有序停放，对乱停放车辆进行提醒。现实是无人引导与提醒，车辆乱停乱放，混乱不堪（证据照片⑤）。三、关于原告“公摊费收取说明和收费通知书”中“二、公摊电费”的6），业主公摊电费=各电表分摊数*0.8，此电费单价0.8与《湛江市电价价目表》规定价格0.602相差30%以上，原告备注是含远距离供电损耗，试问什么样的损耗，多长的距离才能有如此损耗！原告存在乱收费现象（证据照片⑥）。四、根据《森禾花园前期物业服务委托合同》中“第六条”，原告收取1.38元每平方物业管理费，按《关于公布湛江市区住宅物业服务收费政府指导价和加强物业服务收费管理问题的通知》（湛价【2011】173号）中第一条、第三条规定，1.38元/月/平方，根据文件的“附件1湛江市区住宅物业服务收费政府指导价等级参考标准”中“二、二级A等”要求，原告没有满足要求中的“1,2,5,9,10”点：“人车分流，公共配套设施完善，有一定的商业等生活服务配套设施，实行封闭式管理，管理人员服务行为规范，主动且热情和乐于助人；环境、设施、服务等方面业主评价较好”（证据照片⑦），根据《湛江市物业服务管理收费规定》中“第二条”和“第四条”规定，原告收费不合理。综上所述，被告延迟缴纳物业费是因原告首先没有履行双方的合同约定，目前且无改善迹象，并存在乱收费现象。所以被告有权根据《合同法》“第67条”规定，拒绝履行约定暂时拒绝交纳物业费用。根据《物业管理条约》“第40条”，在原告提供的服务水平与收费相适应后，被告再缴纳费用。请求人民法院查明事实真相，维护答辩人的合法权益，依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告何文波、李慧萍为支持其辩解在举证期限内向本院提供如下证据(复印件)：1、被告何文波、李慧萍身份证，证明被告身份；2、《森禾花园前期物业服务委托合同》，证明收费标准《物业费、公摊电费》不符标准；3、物业收费通知单，证明通知单中收费单价不符合标准；4、物业收费说明，证明收费不符《湛江市物业服务管理收费规定》；5、湛江市电价价目表，证明其物业收费价格不符；6、证据图片，证明物业服务不达标，管理不当，存在安全隐患，危害业主；7、《关于公布湛江市区住宅物业服务收费政府指导价和加强物业服务收费管理问题的通知》和8、关于印发《湛江市物业服务收费管理规定》的通知，证明物业合同、收费通知单、收费说明不符标准。经审理查明：被告何文波、李慧萍为夫妻关系，于2016年1月26日向出卖人商品房一套，面积126.28平方米，双方签订编号为SHHY-10011202的《商品房买卖合同》。2017年1月14日，湛江森禾人造板有限公司（甲方）与湛江保佳物业服务有限公司（乙方）签订《森禾花园前期物业服务委托合同》（以下简称《物业服务合同》），将森禾花园前期物业服务委托给湛江保佳物业服务有限公司，并按1.38元/平方米收取物业服务费；物业服务费按月于每月10号前缴交，未能按时足额缴纳物业服务费用的逾期则按照日1‰标准计算违约金。被告何文波在《物业服务合同》的买受人（业主）一栏签名，同意《物业服务合同》约定的物业管理企业及其管理模式等管理其购买的森禾花园（即遂溪山湖海上城小区）一期10栋1单元1202房。物业服务费是按月缴纳当月的费用，公摊电费是本月缴纳上个月的费用。该商品房已于2017年1月14日交付被告使用至今。至2017年3月份，被告均能按照约定缴交物业服务费及相关的公摊水电费等，双方没有发生争议。2017年7月份至2020年5月份共35个月的物业服务费和2017年4月份至2020年4月份共37个月的公摊电费，被告以原告未尽物业管理义务、没有达到物业服务的标准及收费不合理等为由而没有缴交物业管理费和公摊电费，从而发生纠纷。原告经多次信息及书面追讨未果，诉至本院。庭审中，被告何文波、李慧萍对其拖欠森禾花园（即遂溪山湖海上城）一期小区10栋1单元1202房2017年7月份至2020年5月份共35个月的物业服务费和2017年4月份至2020年4月份共37个月公摊电费的事实无异议，但认为公摊电费收费不合理。另查明，2019年8月7日，湛江保佳物业服务有限公司变更登记为湛江山湖海物业服务有限公司。上述事实，有当事人提供的证据、庭审笔录在案佐证，足以认定。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。被告何文波与湛江森禾人造板有限公司及湛江保佳物业服务有限公司签订的《物业服务合同》是当事人自愿的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条的规定，合同对当事人具有法律约束力，各当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告辩称原告未能尽职履行物业管理委托事项，涉案小区内长期存在环境、小区道路交通无序等情形，且未达到约定的物业管理目标标准，其物业管理收费标准应进行调整，并提交现场照片及《湛江市物业服务收费管理规定》等证据，但其所提供的相关证据只能反映事物某一时刻的状态，不足以证明物业管理长期存在上述问题，且被告并未否认原告有提供物业服务管理的事实。至于被告提出的小区车辆随意停放及部分业主违章装修和搭盖等问题，由于物业服务企业的职责只是根据物业服务合同的授权，为物业的正常使用提供服务，其本身并无执法权，即无权对车主进行处罚，也无权拆除违章搭建，业主如果认为相邻业主的搭建侵犯了自己的权益，可以另行主张，但不能构成拒付物业服务费的理由。另外，根据《物业服务合同》第八章第二十八条中关于违约责任的约定，即“乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按国家或地方行政主管部门规定的标准向甲方、业主支付违约金”，即使被告在物业管理服务过程中存在瑕疵，被告等业主也可根据上述约定的方式维护自己的合法权益，故被告以原告未能尽职履行物业管理委托事项为由拒交物业服务费、公摊电费的抗辩意见依法无据，本院不予采信。原告作为受托企业且已向被告提供了相应物业管理服务，被告应向原告缴交物业管理费及公摊电费等相关费用。关于物业服务费和公摊电费。根据《物业服务合同》约定，被告每月应缴交的物业服务费为174.3元/月（126.28平方米×1.38元/平方米），则2017年7月份至2020年5月份共35个月的物业服务费共6100.5元（174.3元/月×35个月）。根据原告提交的证据三收费通知单可得被告欠交的2017年4月份至2020年4月份共37个月的公摊电费合计561.61元（66.86元+31.48元+326.34元+118.13元+18.80元）。被告何文波、李慧萍庭审中亦自认拖欠上述期间的物业服务费及公摊电费，但辩称公摊电费收费标准不合理。相关费用的收费标准是参照《湛江市物业服务收费管理规定》且经双方协商达成一致意见后制定的，被告提供的证据不足以证明其所要证明的事实，对其该抗辩意见本院不予支持。原告诉请的上述费用经本院审核计算准确，本院予以确认。关于违约金。根据《物业服务合同》的约定，物业服务费按月缴交，逾期按日1‰计算违约金。被告逾期不缴费构成违约，原告主张按照约定的利率从20178月1日即首次逾期之次月起计付逾期违约金依法有据，本院予以支持。综上所述，被告应向原告支付物业服务费6100.5元、公摊电费561.61元和逾期付款违约金（以每月拖欠物业服务费为基数，分别从每月逾期之次月起按日1‰计算至付清款之日止）。同时原告作为物业管理服务的提供者，也应虚心听取业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告何文波、李慧萍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告湛江山湖海物业服务有限公司支付遂溪房自2017年7月份起至2020年5月份止的物业服务费6100.5元、自2017年4月份起至2020年4月份止的公摊电费561.61元及自2017年7月份起至2020年5月份止共35个月物业服务费的逾期付款违约金（以每月拖欠的物业服务费174.3元/月为基数，分别从每月逾期之次月起按日1‰计算至付清款之日止）。二、驳回原告湛江山湖海物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。被告拒绝按上述指定的期间履行义务的，原告可以向本院申请执行。申请执行的期间为二年，从本判决书确定履行期间的最后一日起计算。案件受理费25元，由被告何文波、李慧萍负担。原告湛江山湖海物业服务有限公司已向本院预交案件受理费25元，被告何文波、李慧萍应于履行本案给付义务时迳付给原告湛江山湖海物业服务有限公司25元，本院不再作收退。本判决为终审判决。审 判 员 庄丽清二〇二〇年九月二十一日法官助理 吴诗媚书 记 员 潘颖欣附相关法律和司法解释条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业管理费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。