广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初5395号原告：黄登黎，男，1973年9月30日出生，汉族，住址及确认的送达地址：阳江市阳东区******学宿舍。公民身份号码：441************61X。原告：谭建彩，女，1975年10月5日出生，汉族，住址及确认的送达地址：阳江市阳东区******学宿舍。公民身份号码：441************667。委托诉讼代理人：黄登黎，男，1973年9月30日出生，汉族，住址及确认的送达地址：阳江市阳东区******学宿舍。公民身份号码：441************61X。系其丈夫。被告：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：阳江市******广场中源花园319房。法定代表人：NicholasJamesGronow，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵雪婷，女，1989年10月31日出生，汉族，户籍地址：阳江市江城区**********。公民身份号码：441************749。系该公司员工。[被告确认优先送达地址为阳江市江城区*******丰怡豪庭会所]原告黄登黎、谭建彩诉被告阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄登黎、谭建彩到庭参加诉讼，被告丰怡房产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。黄登黎、谭建彩向本院提出诉讼请求：一、请求判决被告立即出具房产价款总金额为669362元的发票给原告。二、依法判令被告支付逾期交房违约金60242.58元（自2019年4月24日起计至2020年2月17日止）。三、依法判令被告支付逾期办理不动产权证违约金3346.81元。四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年9月17日签订了《广东省商品房买卖合同》，向被告购买位于阳江市江城区***********************产，建筑面积为132.81㎡，套内建筑面积为108.90㎡，单价为6146.57元/平方米，按套内建筑面积计算，原告当天支付办证税费30739元；原告已按约定付清了购房款669362元。原、被告在《广东省商品房买卖合同》第十一条约定，被告应当在2018年12月31日前将商品房交付原告使用，但被告于2020年2月17日才将该房屋交付给原告，涉案商品房尚未达到合同标准，未能按合同的约定将商品房交付给原告使用。在第十二条约定了逾期交房的违约责任，如被告逾期不超过60天，则按日向原告支付己支付房价款万分之三的违约金，逾期超过60天，则按日向原告支付己支付房价款万分之五的违约金，原告调整为则按日向原告支付己支付房价款万分之三计算违约金，原告于2019年3月26日起诉被告，经阳江市江城区人民法院于2019年4月25日作出(2019)粤1702民初2463号判决，经阳江市中级人民法院于2019年11月8日作出(2019)粤17民终1315号判决，判决出逾期交房违约金计至2019年4月24日止，即逾期交房违约金为60242.58元（669362元×0.03%×300天）。在第二十条约定，被告应当在商品房交付使用后90天内为原告完成办理房地产权属证书，如不能完成办理，则被告向原告支付按己付房价款的千分之五的违约金，即违约金为3346.81元(669362元×0.5%)。为维护原告的合法权益，现根据有关的法律规定特向人法院提起诉讼，请判如所请。被告丰怡房产公司没有到庭应诉，向本院提供书面答辩状称，原告曾经起诉并诉请逾期交房违约金，法院已经审理判决被告支付自2019年1月1日至2019年4月24日期间的逾期交楼违约金，现原告要求被告支付自2019年4月24日起至2020年2月17日止的逾期交楼违约金。就此，被告根据事实及法律，提出以下答辩意见：一、关于购房款发票，被告将在税务部门同意申领后向原告提供。二、虽然被告因客观原因超过商品房买卖合同约定的交楼时间，但被告并非故意逾期交楼。涉及逾期交楼的原因在之前的案件中已经陈述，在此不重复。对于丰怡豪庭51-58幢住宅楼，被告已经在2019年10月29日向业主发出了交付通知书，通知业主们于2019年10月31日前来收楼。在2020年1月20日办妥建设工程竣工验收备案证明及取得全部房屋测绘报告。但原告因自己的原因子2020年2月17日才前来办理收楼手续。按照合同约定，通知书送达原告后，即使原告没有按期前来办理收楼手续，也视为出售人已经交房。因此，原告以其自己接收楼房的时间计至2020年2月17日止作为被告交付楼房的时间，明显不当。此外，由于法院在(2019)粤17民终1315号判决中，己将违约金计至2019年4月24日，因此逾期交房违约金的计算应自2019年4月25日起，否则将重复计算，对被告不公平。三、原告对被被告诉请以日处万分之三的标准诉请逾期交楼违约金，已经在之前的案件中提出意见，认为该标准明显过高。审理法院在之前的案件中也调整为日处万分之二点五。因此，即使被告仍需要支付自2019年4月25日至2019年10月31日期间的逾期交楼违约金，被告也只可以尊重法院作出的按日处万分之二点五标准计算逾期交楼违约金，而不能以日处万分之三的标准提出诉请。理由是，按照商品房买卖合同第十二条规定，逾期违约金计算不作累加。四、由于2020年春节假期及受肺炎疫情影响和政府要求企业延迟开工等原因，被告暂时未能替原告办理不动产权证，但不应视为被告单方面违约。被告将在相关不可抗力因素消除后，尽快协助原告办理不动产权证。经审理查明：2017年9月17日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：被告将位于阳江市江城区*********************房出售给原告，预测建筑面积共132.81平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为669362元；付款方式为商业贷款，买受人应当于2017年9月17日前支付首期房价款319362元，占全部房价款的4*%，余款*50000元向出卖人指定的按揭银行申请贷款支付；关于交付房屋的约定：出卖人应当在2018年12月31日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告并符合合同约定的其他交付条件的商品房交付给买受人；关于逾期交付责任的约定：除不可抗力外，出卖人未按约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之*的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之*的违约金。关于房屋登记的约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。原告和被告均在合同上签名盖章予以确认。签订合同当日，原告支付了代收代缴办证税费30739元给被告，并在签订合同后付清全部购房款共669362元给被告。由于被告未按合同约定交付房屋给原告，原告遂于2019年3月26日向本院起诉。本院于2019年4月25日作出（2019）粤1702民初2463号民事判决，判决：一、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金19076.82元给原告黄登黎、谭建彩；二、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还办证费20081元及该款利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从2019年4月1日起计至被告退清办证费时止）给原告黄登黎、谭建彩；三、驳回原告黄登黎、谭建彩的其他诉讼请求。被告对判决不服，上诉于阳江市中级人民法院，阳江市中级人民法院作出（2019）粤17民终1315号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2019年10月29日，被告向原告邮寄《房屋交付通知书》，通知原告2019年10月31日前往丰怡豪庭物业管理处办理交付手续。2020年5月23日双方签订《房屋交接确认书》，内容为：丰怡豪庭51-58幢已通过政府相关部门验收合格，乙方（原告）所购买的58幢1102房已具备交房条件。乙方同意接受该房屋，并确认下列条款：一、乙方确认已经收到甲方（被告）在2019年10月29日发出的《交付房屋通知书》，本房屋交接确认书时间为乙方实际到来办理接收房屋时间。二、双方同意自2020年1月21日起，乙方开始承担该房屋的一切损毁、灭失的风险，以及与该房屋的关的物业管理费、电费及其他相关费用。三、本交接书自双方签署之日起生效。庭审中，原告承认2019年10月29日收到被告的《房屋交接确认书》，由于室内设施及相设施没有按规划实施，认为2020年2月7日达到设施要求才与被告办理房屋交接手续，确认《房屋交接确认书》中乙方的签名是其所签。另，被告还向本院提供《建设工程规划条件核实合格证》、《单位工程竣工验收报告》、《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《同意备案通知书》、证明丰怡豪庭51-58栋房屋已竣工，并经相关部门验收，阳江市城乡住房和建设局根据《建设工程质量管理条例》规定予以备案。但一审辩论终结前，被告未能提供证据证明涉案楼盘已取得房屋测绘报告。另查明，涉案房屋尚未申领发票。以上事实，有原告提供的原告身份证、《商品房买卖合同（预售）》、首期款收据、银行借款借据、收据、房屋交接确认书、判决书，被告提供的寄信单、《商品房交付通知书》、《建设工程规划条件核实合格证》、《单位工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》、《同意备案通知书》、《房屋交接确认书》、物业维修资金存折等证据以及本案的庭审笔录为证，本院经综合分析予以认定。本院认为，原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。关于开具购房发票问题。《商品房买卖合同（预售）》签订后，原告已依约支付了全部购房款669362元给被告，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十六条：“出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条：“合同法第一百三十六条规定的“提取标的物单证以外的有关单证和资料”，主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。”的规定，被告未交付发标的义务违反了合同法以及相关司法解释的规定，被告在销售商品房后负有缴纳税款、开具发票的法定义务，原告请求被告出具房价款总金额669362元的发票符合法律规定，本院予以支持。关于逾期交房违约金的问题。本案中，本院作出的（2019）粤1702民初2463号民事判决书判决被告至2019年4月24日的逾期交房违约金，按日万分之二点五计算，被告只出示已取得建设工程竣工验收备案证明文件，未能出示房屋测绘报告的商品房证明文件，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担。被告虽于2019年10月29日向原告邮寄送达《房屋交付通知书》，但未能举证证明涉案商品房已取得房屋测绘报告，应承担举证不能的法律后果。2020年2月7日，原告认为被告已具备交付房屋条件，同意接收房屋使用，应认定2020年2月17日为房屋交付时间，被告已构成逾期交房，被告应按合同约定支付2019年4月25日至2020年2月17日的违约金50034.8元（669362元×0.00025×299天）给原告。关于逾期办证违约金的问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的约定，被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。被告应在该交房期后90日内（即2020年5月17日前）将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告主张由于2020年春节假期及受肺炎疫情影响和政府要求企业延迟开工等原因，因此未能替原告办理不动产权证。本院认为，被告因管理问题，导致51-58栋商品房尚未完成初始登记和申领发票。对被告该主张，本院不予支持。被告应按已付房价款的0.5%向原告支付违约金，即3346.81元（669362元×0.5%）。被告丰怡房产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款、第一百三十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内出具购买房款金额669362元的发票给原告黄登黎、谭建彩；二、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金50034.8元给原告黄登黎、谭建彩；三、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金3346.81元给原告黄登黎、谭建彩；四、驳回原告黄登黎、谭建彩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费694元（减半收取，原告已预交），由被告阳江丰怡房地产发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  陈剑华二〇二〇年八月二十九日本件与原本书记员何咏琪附相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十六条出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条合同法第一百三十六条规定的“提取标的物单证以外的有关单证和资料”，主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。