上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初12253号原告(反诉被告)：王紫玉，男，1957年8月22日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：齐小静，上海沃江律师事务所律师。被告(反诉原告)：黄国新，男，1952年1月24日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：顾一峰，上海顾跃进律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞佳骅，上海顾跃进律师事务所律师。原告(反诉被告)王紫玉与被告(反诉原告)黄国新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月17日公开开庭进行审理，原告王紫玉及其委托诉讼代理人齐小静、被告黄国新的委托诉讼代理人顾一峰到庭参加诉讼。审理中，被告黄国新向本院提出反诉，本院予以合并审理。于2020年8月13日再次公开开庭进行了审理，原告王紫玉及其委托诉讼代理人齐小静、被告黄国新的委托诉讼代理人顾一峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王紫玉向本院提出诉讼请求：1、黄国新协助王紫玉将上海市青浦区赵巷镇嘉松中路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的产权过户至王紫玉名下；2、黄国新向王紫玉支付已付房款人民币(以下币种均为人民币)120万的利息，以120万为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2019年12月2日起至实际办理过户之日止；3、黄国新向王紫玉支付逾期过户违约金，按每日624元的标准，自2020年2月11日起至实际办理过户之日止；4、黄国新向王紫玉支付煤气入户管道安装费3,000元。事实与理由：王紫玉欲购买房屋，黄国新欲出售房屋，双方通过上海卓宁房产经纪有限公司居间磋商购房事宜。2019年11月30日，王紫玉、黄国新签订了《上海市房地产买卖合同》及相关附件。合同约定：王紫玉购买黄国新的坐落于上海市青浦区赵巷镇嘉松中路XXX弄XXX号XXX室房屋。房屋建筑面积86.33平方米。房屋总价208万元。《附件三》约定房款分四次支付：第一笔房款：王紫玉、黄国新签订买卖合同前，王紫玉已通过居间方向黄国新支付了定金10万元；第二笔房款：于买卖合同签订后1日内，王紫玉向黄国新支付房款80万元；第三笔房款：双方共同至房地产交易中心办理税收登记综合受理手续，且交易中心出具以王紫玉为权利人的该房屋《上海市不动产交易税收登记综合预收案件单》前，王紫玉向黄国新支付116万元房款；第四笔房款：在办妥房屋交付手续后当日内，王紫玉向黄国新支付房款2万元。根据黄国新的要求，王紫玉已经向黄国新支付了120万元的购房款。《补充条款一》约定：双方于2020年2月11日前至房屋所在地房地产交易中心办理税收登记综合受理手续，并于登记审核完毕后5个工作日内办理完缴税、过户手续。同时约定，王紫玉、黄国新中有任何一方未按照本买卖合同中的约定及时全面履行自己的义务，则每逾期一日，违约方应按本合同约定总房款的万分之三向守约方支付违约金，直至违约方实际履行之日止。因黄国新将房屋对外出租，未进行腾退，故在2020年春节前双方一直未办理房屋过户。后又逢新型冠状肺炎疫情影响，无法按照合同约定的时间办理过户手续。中介及房产交易中心告知王紫玉，办理过户手续需提交王紫玉及王紫玉妻子的身份证原件以核实购房资格。在美国探亲的王紫玉妻子为积极回国配合办理房屋过户手续，遂购买2020年3月11日通过台湾台北转机回上海的机票，但受疫情影响，台北机场出入境管理处告知无法通过台北转机回大陆，故王紫玉妻子未在当日回国。通过几番周折，王紫玉妻子才于2020年3月27日回沪，并依法进行隔离观察。王紫玉于2020年3月27日、29日等多次询问黄国新何时可以办理过户，但黄国新未予回复。2020年4月11日王紫玉妻子解除医学观察，当日，王紫玉再次通过微信告知黄国新，王紫玉妻子隔离期已满，办理房产过户的所有证件和过户必需的身份证原件已齐全，要求黄国新尽快约时间办理过户手续。王紫玉多次要求黄国新配合办理房屋的过户手续，但黄国新拒不配合。疫情属于不可抗力，黄国新以此拒不配合办理不动产过户手续的行为，严重侵害了王紫玉的合法权益，故诉至本院。黄国新辩称，不同意王紫玉的全部诉讼请求。黄国新多次催告办理过户手续，但王紫玉均未理睬。2020年4月2日，黄国新向王紫玉送达了解除函，双方签订的房屋买卖合同已经于2020年4月2日解除。鉴于王紫玉系违约方，且合同并未对利息及煤气安装进行约定，故不同意支付。基于上述事实及理由，黄国新提出反诉请求：1、确认黄国新、王紫玉就上海市青浦区赵巷镇嘉松中路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2020年4月2日解除；2、王紫玉向黄国新支付解约违约金476,000元；3、王紫玉协助黄国新办理上述房屋网签合同的注销手续。反诉被告王紫玉辩称，不同意黄国新的全部反诉请求。王紫玉并没有违约，双方应继续履行合同。黄国新隐瞒了系争房屋尚在出租的事实。2020年3月13日，双方并没有对过户的时间协商一致。2020年3月26日，黄国新发函要求办理过户手续，但黄国新并未至房地产交易中心办理过户事宜。且系争房屋没有煤气管道。本院认定事实如下：2019年11月30日，王紫玉(乙方)与黄国新(甲方)签订了《上海市房地产买卖合同》，黄国新将系争房屋出售给王紫玉。第二条约定，甲、乙双方协商一致，同意系争房屋转让价款为208万元。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。第四条约定，甲、乙双方同意，甲方于2020年2月11日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应于收到通知之日起7日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标注。第六条约定，甲、乙双方确认，在2020年2月11日之前甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以青浦区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲乙双方同意按补充条款(一)约定处理。第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按补充条款(一)约定处理。补充条款(一)第一条约定，甲乙双方同意于2020年2月11日前至房屋所在地房地产交易中心办理税收登记综合受理手续，并于登记审核完毕后5个工作日内办理完缴税、过户手续；若甲方权利人中有未成年人，则法定监护人须全部到场配合。补充条款(一)第二条约定，甲方于2020年2月11日前将该房屋交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气(若有)、有线电视(若有)、电话(若有)等使用费用进行结算，乙方对房屋及其装饰、设备进行检查，交付完成的标志为双方签署房屋交接书。补充条款(一)第四条约定，甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定及时全面履行自己的义务(包括但不限于支付房价款、办理不动产转移过户手续、办理房屋交接、签约相关文件等交易相关义务)，则每逾期一日，违约方应按本合同约定总房价款的万分之三向守约方支付违约金，直至违约方实际履行之日止；逾期超过15日，守约方有权选择单方面解除本合同，若守约方选择单方面解除合同，则违约方应按本合同约定的总房款的20%向守约方支付违约金。付款协议约定：1、本买卖合同项下的房地产转让总价为人民币2,080,000元。2、本买卖合同签署之前，乙方已通过居间方向甲方支付了购房定金人民币100,000元，该定金自本买卖合同签订之日起即转为乙方向甲方支付的第一笔房款。3、甲乙双方同意于本买卖合同签订后1日内，乙方向甲方支付房款人民币800,000元。4、乙方于甲乙双方共同至房地产交易中心办理税收登记综合受理手续，且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋的《上海市不动产交易税收登记综合预收件单》前，乙方向甲方支付房款人民币1,160,000元整。5、在办妥房屋交付手续后当日内，乙方向甲方支付房款人民币20,000元。2019年11月21日，王紫玉向黄国新支付了26,000元定金；2019年11月21日，王紫玉向黄国新支付了74,000元定金。2019年12月1日，王紫玉向黄国新支付了房款800,000元。同日，双方签订了装修补偿协议，第一条约定，甲方净到手价为人民币238万元整，交易过程中涉及税费全部由乙方承担，甲方需提供上手买进发票和契税单；第二条约定，该房屋买卖合同价格为人民币208万元整，装修费30万元整为家装费，乙方于甲、乙双方签订上海市房屋买卖合同当日支付给甲方。2019年12月1日，王紫玉向黄国新支付了房款300,000元。2020年2月7日，中介工作人员告知双方因疫情无法于2020年2月11日之前返回上海。王紫玉、黄国新同意待中介工作人员返回上海后协商具体的过户时间。2020年3月10日，中介工作人员告知双方其已经完成隔离，可以带双方办理系争房屋的过户手续。中介工作人员及双方协商一致于2020年3月13日下午至交易中心办理过户手续。王紫玉以黄国新应当于2019年12月交房为由，要求黄国新向其支付利息并要求解决煤气进户管道事宜，未至交易中心办理过户手续。2020年3月20日，黄国新发函要求王紫玉于2020年3月24日前办理过户，为尽快完成过户，黄国新同意安装煤气。王紫玉仍以要求支付利息等原因，未予以明确回复。2020年3月23日，黄国新委托上海顾跃进律师事务所发函要求王紫玉于2020年3月28日之前办理过户手续，该函件未妥投。2020年3月26日，黄国新又将该律师函通过微信发送给王紫玉，要求王紫玉于2020年3月28日之前办理过户手续。王紫玉提出现在只能拿出50万的房款。2020年4月2日，黄国新通过微信向王紫玉发送解约函。2020年4月3日，黄国新向王紫玉返还了724,000元房款。上述查明的事实，由以下证据证明：王紫玉、黄国新的陈述，当事人提供的房地产买卖合同、收据及交易明细、微信记录等证据材料证实，经当庭质证无异，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。因为新冠疫情的原因，双方同意将过户时间及支付第三笔房款的时间延后，但就具体的履行期限双方并未协商一致。《合同法》第六十二条第(四)项规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：(四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。自2020年3月10日起，黄国新多次要求王紫玉办理系争房屋的过户手续，王紫玉均以黄国新存在违约行为应当支付利息并解决煤气进户管道等事宜为由，要求黄国新先予以赔偿，再办理过户手续，但王紫玉的赔偿要求并不属于双方约定或法律规定的办理过户的前提条件。根据法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。黄国新于2020年4月2日发出解除合同函件且于当日王紫玉收到，故本院认定双方就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于当日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据该项规定，合同解除后，应当根据合同性质，以恢复原状为基本原则，并按照违约责任处理损失赔偿问题。因此黄国新据此要求王紫玉协助办理注销《上海市房地产买卖合同》网上备案登记手续的诉讼请求依法予以支持。黄国新亦应当向王紫玉返还购房款476,000元。王紫玉逾期办理过户手续的行为构成根本违约，黄国新依据合同约定要求王紫玉支付解约违约金，具有事实和法律依据，本院予以支持。王紫玉抗辩违约金过高，要求调整，根据相关法律规定，违约金是否明显过高应当以因违约所遭受的实际损失为基础进行考量。关于违约金的数额本院以黄国新实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、王紫玉的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则、诚实信用原则出发，酌情判处14万元。鉴于王紫玉的行为构成根本性违约，故对其诉讼请求本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条第(四)项、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下：一、反诉被告王紫玉与反诉原告黄国新就上海市青浦区赵巷镇嘉松中路XXX弄XXX号XXX室房屋的签订《上海市房地产买卖合同》于2020年4月2日解除；二、反诉原告黄国新于本判决生效之日起十日内向反诉被告王紫玉返还房款476,000元；三、反诉被告王紫玉于本判决生效之日起十日内向反诉原告黄国新支付解约违约金140,000元；四、反诉被告王紫玉于本判决生效之日起十日内协助反诉原告黄国新办理上述房屋网签合同的注销手续；五、驳回原告王紫玉的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费16,076.28元，减半收取计8,038.14元，由原告王紫玉负担；反诉受理费4,260元，由反诉被告王紫玉负担1,278元，反诉原告黄国新负担2,982元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邸素琴二〇二〇年九月二十八日书记员  陈逸玮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。