上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初50262号原告：陈静，女，1988年8月15日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：包莹，上海木诚木律师事务所律师。被告：丹素(上海)餐饮管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区长柳路****。法定代表人：侯杰，经理。原告陈静与被告丹素(上海)餐饮管理有限公司(以下简称丹素公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈静及其委托诉讼代理人包莹，被告丹素公司的法定代表人侯杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈静向本院提出诉讼请求：被告返还原告房屋租赁保证金84,000元。事实和理由：2019年7月，原、被告签订《租赁合同》，约定被告将上海市浦东新区长柳路XXX号XXX楼XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给原告，租赁期限自2019年7月11日起至2021年7月10日止，月租金28,000元、保证金84,000元。合同签订后，原告按约向被告支付租金及保证金。原告承租房屋用于经营酒吧，2020年2月起，因受到新冠肺炎疫情影响，系争房屋处于停业状态。在原告逾期支付租金10天的情况下，被告马上出具通知函催付租金,并随后采取停水、停电、锁门等方式致使原告无法正常经营。后被告解除涉案合同。合同解除后，原告多次向被告催讨保证金，被告拒绝退还。故原告诉至法院。丹素公司辩称，不同意原告的诉请。租赁期限内，原告逾期22天未付租金。2020年5月21日被告向原告发送催款通知书，5月22日凌晨，原告在未通知被告的情况下擅自搬离房屋。另原告在承租期间将系争房屋部分区域转租给案外人经营早餐，存在擅自转租行为。原告搬离后，被告向其发送了解除函。涉案合同系原告违约解除，根据合同约定保证金不予退还，故不同意原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2019年7月11日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《租赁合同》，约定：系争房屋系坐落于证大立方大厦美食广场，甲方将系争房屋出租给乙方，乙方用于经营Enjoywinbar品牌；租期自2019年7月11日起至2021年7月10日止。租金每月28,000元，先付后用，每3个月支付一次，乙方应于本合同签订之日支付，以后每期房租应在本期房租起算日前十天支付，租赁保证金84,000元；合同第六条：转租除获得甲方事先书面确认外，乙方在租赁期内，不得将该房屋部分或全部转租给他人，不得转让房屋承租权、与他人交换各自承租的房屋或以合作经营、委托经营、承包经营等任何方式转租或交换予第三方；合同第十条：解除合同条件及违约责任10.1合同期内出现下列情形之一的，双方可解除合同，互不承担任何责任(1)因市政动迁、规划导致乙方无法经营的；(2)所在土地使用权被国家提前收回的；(3)商铺所在房屋因不可抗力因素导致毁损、灭失的或被鉴定为危房；(4)甲方因合同到期或提前终止而丧失该商铺使用权的；(5)遇战争、灾害，不宜继续履行的；10.3合同期内出现下列情形之一的，视为乙方违约；……(2)乙方将商铺退租、转让，整体或部分出租、承包、委托他人经营或与第三方合作的；(3)乙方未能根据本合同的规定支付场地使用费或本合同规定的其他应付款项，并且预期超过10日的；10.4租赁期内，乙方逾期支付场地使用费、保证金或本合同项下之任何其他应付费用或任何应付的违约金、损害赔偿金的，每逾期壹日，则应按逾期支付款项的3%向甲方支付逾期付款违约金。逾期支付上述任何款项超过10日的，甲方有权授权管理公司停止有关供应或禁止有关使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担；10.5合同期内甲乙双方有以上任何违约的，处以当月房租费用的3倍作为违约金，一方违约的，另一方可以提前解除合同，并要求对方承担违约责任；合同第十一条：其他11.1如乙方合同期未满，乙方提前退场或不予缴纳租金或其余相关费用以及造成以上任何违约条款的，甲方有权单方面解除合同，乙方所缴纳押金、租金、及一切费用不予退还。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，原告承租系争房屋用作经营使用，支付被告租金至2020年5月10日(受新冠肺炎疫情影响，其中2020年2月11日至5月10日间的租金，被告已给予原告减免一个月)，原告已支付被告保证金84,000元。2020年5月初，原告在微信中向被告法定代表人侯杰提出，因新冠肺炎疫情影响原告生意，希望再减免租金，被告未同意。因原告未支付2020年5月11日起的租金，被告分别于2020年5月11日、5月14日向原告发函，催促原告支付租金，否则将停止对系争房屋的服务并收回房屋经营权。5月21日，被告向原告发送通知函，称截止2020年5月20日原告已拖欠租金达20日，经反复催告后仍未支付，故将于2020年5月22日停止对系争房屋供水供电。原告收到通知函后，于5月21日-22日凌晨搬离部分物品。5月22日，被告向原告发送解除合同通知书，载明因原告拖欠租金已严重违约、并于5月22日擅自搬离，故被告有权解除《租赁合同》、收回房屋，并将追究原告责任。5月22日，被告更换了系争房屋门锁。数日后，原告欲搬离遗留物品，遭被告拒绝。另查明，2019年8月，原告与案外人李某签订租赁合同，将系争房屋的部分面积转租给案外人经营早点，租赁时间为每天早上6点-11时30分。原告称被告于2019年8月已知晓该转租事实。被告予以否认，自称于2019年11、12月份才知道原告转租的事实。审理中，原告称因受到疫情影响，2020年2月至3月期间有一个月未开业，原告经营针对的消费人群主要是外国人，故3月份开业后经营状况不良。审理中，原、被告确认涉案合同于2020年5月22日解除。关于合同解除后的后果处理，原告坚持其诉请，认为受疫情影响而涉案合同不能履行，被告应退还保证金，若法院认定原告违约，则合同约定的违约金过高，请求调整，无论没收押金还是承担违约金，原告仅同意承担2000元。另对于遗留于系争房屋处的剩余物品，原告表示放弃。被告表示根据合同约定，其有权不退还押金，另要求原告支付2020年5月11日至5月22日期间的租金(按合同租金标准)。原告同意支付前述租金，要求在保证金中抵付。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。合同约定了租金支付时间以及逾期付款的违约责任，原告逾期支付2020年5月11日起的租金，且经被告多次催讨仍未支付。虽受新冠肺炎疫情影响，原告的经营存在一定困难。但被告已经在2020年2月11日至5月10日期间给予原告租金减免一个月。被告在催收租金无果的情况下于5月21日发函通知原告将采取断水断电措施，后因原告搬离系争房屋，被告于2020年5月22日向原告发送了解除合同的通知。被告的解除事由，符合租赁合同的约定，本院予以认可，涉案租赁合同于2020年5月22日解除。原告自称于2020年3月已恢复营业，即便存在经营困难的情形，但涉案合同并不因疫情而完全不能履行，故原告认为其有权不履行合同，并要求被告退还全部保证金的主张，本院不予采纳。涉案合同系因原告违约而解除，原告亦应承担合同约定的违约责任。合同在不同条款分别约定了违约解除合同的相关责任。不论是承担违约金亦或不退还押金，均系一方违约时应承担的解除合同的违约责任。考虑到涉案合同纠纷的引起主要系受新冠肺炎疫情的影响所致，故原告主张对违约责任的承担数额予以调整，本院予以准许。综合合同履行情况以及当事人的违约过错程度、涉案保证金的金额，本院在扣除原告应承担的违约金额后，酌情由被告退还原告保证金的50%即42,000元。原告欠付被告系争房屋2020年5月11日至5月22日的租金，原告同意支付，在应退保证金中抵付，本院予以准许。按合同租金标准，经本院核算租金金额为10,838元。两项折抵后，被告应退还原告剩余保证金金额为31,162元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告丹素(上海)餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告陈静保证金31,162元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,900元，减半收取计950元，由原告陈静负担550元，被告丹素(上海)餐饮管理有限公司负担400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二〇年九月四日书记员  陈韫鏐附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。