四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初4264号 原告（反诉被告）：张德贵，男，1976年3月12日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。 原告（反诉被告）：张淑平，女，1977年11月21日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。 以上二原告（反诉被告）共同的委托诉讼代理人：蒋锐。 被告（反诉原告）：四川安邦投资实业有限公司，住所地成都市武侯区锦绣路********。 法定代表人：彭常安，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：石焓，四川聚仁德律师事务所律师。 原告（反诉被告）张德贵、张淑平与被告（反诉原告）四川安邦投资实业有限公司（以下简称安邦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日受理后，依法适用简易程序于2020年7月28日公开开庭进行审理，原告（反诉被告）张德贵及张德贵、张淑平的委托诉讼代理人蒋锐到庭参加诉讼，被告（反诉原告）安邦公司的委托诉讼代理人石焓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张德贵、张淑平向本院提出诉讼请求：1.安邦公司支付45000元逾期办理权属证明违约金；2.诉讼费用由安邦公司承担。事实与理由：2014年5月6日，张德贵、张淑平购买安邦公司位于成都市新都区××街道××巷××号××栋××单元××楼××号房屋一套，支付总金额618391元，双方约定按照《商品房买卖合同》第19条之约定，安邦公司应当在2016年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，实际上不动产权证书登记时间是2019年12月3日。2019年12月4日，双方经协商关于逾期办证违约金问题的支付达成一致协议，安邦公司应当在2020年1月23日前向张德贵、张淑平支付45000元违约金，张德贵、张淑平多次催收无果。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规规定提起诉讼，请人民法院支持张德贵、张淑平的诉讼请求，以维护张德贵、张淑平的合法权益。 安邦公司辩称：1.双方在补充协议中约定了安邦公司是无偿为张德贵、张淑平办理房屋权属转移登记，并无故意或重大过失，也没有造成张德贵、张淑平损失，因此根据《中华人民共和国合同法》第四百零六条规定不应该承担违约责任和赔偿责任；2.在履行合同过程中，国家不动产政策发生了变化，将房屋产权证与国有土地使用证合二为一，统一进入由国土部门办理的不动产权证，而根据双方的合同约定，安邦公司协助张德贵、张淑平办理不动产权证的时间是2022年10月30日前，安邦公司在2019年12月3日即完成张德贵、张淑平产权证的办理，于12月4日将不动产权证交付张德贵、张淑平，因此也不存在逾期办证支付违约金的事实，安邦公司并未违反双方的约定。 安邦公司向本院提出反诉请求：1.撤销安邦公司与张德贵、张淑平于2019年12月4日签订的《逾期办证违约金支付协议》；2.张德贵、张淑平承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2014年5月6日，双方签订《商品房买卖合同》及补充协议各一份，安邦公司将桂花香邻公寓××单元××楼××号商品房预售给张德贵、张淑平，补充协议第三条第一款约定张德贵、张淑平无偿委托安邦公司办理房屋权属转移登记，根据《中华人民共和国合同法》第四百零六条规定，非因安邦公司故意或重大过失造成张德贵、张淑平损失的，张德贵、张淑平不得要求安邦公司承担赔偿责任和违约责任。补充协议第三条第四款同时约定，安邦公司在张德贵、张淑平交清上述全部资料、税费及维修资金并办理完毕房屋面积补差和交付验收手续后且安邦公司取得房屋所在楼栋的初始登记后的730日（2年内）为张德贵、张淑平办理分户房屋所有权，并在该房屋的分户房屋所有权证办理后的5年内根据张德贵、张淑平的委托为其办理房屋分户的国有土地使用权证。签约后的2015年11月1日，安邦公司与张德贵、张淑平办理完毕房屋面积补差，同日将商品房交付张德贵、张淑平占有，使用至今。根据《不动产登记操作规范（试行）》第1.2.2条的规定，土地使用权首次登记的，该土地范围内符合登记条件的房屋等建筑物、构筑物所有权应当一并登记；房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记的，该房屋等建筑物、构筑物占用范围内的土地使用权应当一并登记。2016年11月，成都实行不动产新政后，取消办理楼栋权属证明和房屋所有权证，同时将房屋产权证和国有土地使用权证合并为不动产权证，统一由国土部门办理，而非房管部门办理。根据双方合同约定，办理国有土地使用证时间为办理分户房屋产权证后的5年内，新政取消了房屋所有权证的办理，即安邦公司协议张德贵、张淑平办理不动产权证的时间为2022年10月30日前。2019年12月3日，安邦公司已受托办理完毕并于12月4日将不动产权证交付张德贵、张淑平。安邦公司与张德贵、张淑平出于对国家房地产新政的重大误解，误以为逾期协助办理不动产权证，于12月4日签订了《逾期办证违约金支付协议》。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条，双方基于重大误解而订立的合同，当事人一方有权请求依法撤销，同时根据《中华人民共和国合同法》第四百零六条，安邦公并无故意或重大过失，也未造成张德贵、张淑平任何损失，根据双方的合同约定，张德贵、张淑平不得要求安邦公司承担赔偿责任和违约责任。望判如所请。 张德贵、张淑平辩称：1.无偿委托属于格式合同中的免责条款，安邦公司并没有举证证明其达到了提示的义务；2.办理房产证属于开发商的法定义务，无偿委托办证不管是从主合同中单独分离出来进行评价和处理，在成都市中级人民法院的批量案件的判决中有对无偿委托的详细说理，这是不成立的；3.双方签订的违约金支付协议不存在重大误解，系安邦公司对自己实体权利的处分，不违反法律强制性的规定，合法有效。即使安邦公司存在重大误解，按照《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条规定，安邦公司行使撤销权的时间已超过三个月。安邦公司对违约金协议的金额计算没有问题，内容、金额按照一般人的认识都不会产生误解，而且开发商作为长期经营买卖房屋的，根据其地位和优势，不可能发生重大误解，即便存在重大误解也是安邦公司怠于注意义务，属于重大过失，不是误解；4.重大误解设立的目的是为了保护合同的对等性，安邦公司在2015年11月1日交房，应该在2016年9月30日取得权属证书，但安邦公司提交的证据显示，权属证明书是2019年11月12日作出，已经构成逾期违约，所以双方签订的协议不存在重大误解，没有丧失合同的对等性。安邦公司主张办理国有土地使用证的时间应该在办理房产证过后五年内，二证合一的时间是2016年11月，那么办理国有土地使用证根本没有履行条件，没有办法履行，不应该以这个时间为准。按照成都市中级人民法院的判决，应该在90日内的合理时间内办理不动产权证，这样才符合相关规定，保护双方的合法权益。综上所述，不存在重大误解，应予以驳回。 经审理查明，2014年5月6日，张德贵、张淑平与安邦公司签订《商品房买卖合同》及《桂花香邻商品房买卖合同补充协议》，约定张德贵、张淑平购买安邦公司开发的位于新都区××街道××巷××号××幢××单元××层××号房屋，商品房预售许可证号为：成房预售新都字第1××5号，房屋总价款为624108元（因实测面积减少，实际总房款为618391元）。双方于案涉合同第十九条约定：安邦公司应于2016年9月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因安邦公司责任未能在上述期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，张德贵、张淑平不退房，合同继续履行，如导致张德贵、张淑平所购房屋的权属转移登记逾期的，按转移登记的相关约定办理；如因安邦公司责任，张德贵、张淑平未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，如张德贵、张淑平不退房，自张德贵、张淑平应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，安邦公司按日计算向张德贵、张淑平支付全部已付款万分之一的违约金。案涉补充协议第三条约定，张德贵、张淑平委托安邦公司办理合同项下房屋的房屋权属转移登记为无偿委托；安邦公司在张德贵、张淑平交清办证所需资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差和交付验收手续后且安邦公司取得房屋所在楼栋的初始登记后的730日内，为张德贵、张淑平办理分户房屋所有权证，并在该房屋的分户房屋所有权证办理后的5年内根据张德贵、张淑平的委托为其办理房屋分户的国有土地使用权证。 张德贵、张淑平已向安邦公司支付完全部购房款，并于2015年11月1日向安邦公司支付了契税、维修基金、印花税等费用。 2019年11月12日案涉项目取得不动产权证书。 2019年12月3日，案涉房屋不动产权证书办出。 2019年12月4日，双方达成《逾期办证违约金支付协议》，约定安邦公司于2020年1月23日前向张德贵、张淑平支付案涉房屋逾期办证所产生的违约金45000元。 本院所确认的上述事实，有《商品房买卖合同》及《桂花香邻商品房买卖合同补充协议》、补充协议、发票、收据、不动产权证、《逾期办证违约金支付协议》及当事人的陈述在卷予以佐证。 本院认为，张德贵、张淑平与安邦公司签订的《商品房买卖合同》及《桂花香邻商品房买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效成立的合同。在上述合同及补充协议履行过程中，双方达成《逾期办证违约金支付协议》，该协议是当事人对自身权益的处分，故对其效力、履行等问题的认定，应当尊重当事人的意思自治为基本原则。 对于安邦公司主张签订《逾期办证违约金支付协议》时存在重大误解，本院认为，重大误解是因认识错误而实施行为，是行为后果与自己的意思相悖的重大错误。本案中，双方约定安邦公司应于2016年9月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明，并在取得房屋所在楼栋的初始登记后的730日内为张德贵、张淑平办理分户房屋所有权证，本案合同及补充协议中的“所在楼栋权属证明”及“所在楼栋初始登记”应为同义，即安邦公司应在2016年9月30日前取得所在楼栋的初始登记（或所在楼栋的权属证明），但安邦公司实际于2019年11月12日取得案涉房屋所在楼栋的初始登记，已然违约，双方就此达成协议确定支付违约金，不违反法律规定应为有效；同时不动产登记登记变化，不影响当事人对于权利未能实现情况下如何赔偿进行约定，安邦公司作为专业的房地产开发公司，对于办理房屋产权证等相关业务应为熟悉，其受委托为张德贵、张淑平办理房屋相关权证，对其自身义务应有清楚的认知，当涉及其合同义务的相应规范调整时，安邦公司作为专业的房地产开发公司对其经常性业务的相关规范出现理解错误不符合常理，且安邦公司亦未提供相关证据证明其对行为的性质及对方当事人等存在错误认识，故不足以认定安邦公司签订《逾期办证违约金支付协议》存在重大误解。如果认定安邦公司存在重大误解，将不利于保护张德贵、张淑平的合理信赖，使重大误解的法律规范失去意义。同时，《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条规定重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权，撤销权消灭，安邦公司行使撤销权亦超过规定期间，故本院对安邦公司的诉讼请求不予支持。 综上，《逾期办证违约金支付协议》属于双方当事人基于其真实意思表示对自身权利义务的处分，真实有效，当事人均应按照该协议全面履行自己的义务。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、四川安邦投资实业有限公司于本判决生效之日起七日内向张德贵、张淑平支付逾期办理权属证明违约金45000元； 二、驳回四川安邦投资实业有限公司的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费463元（已因适用简易程序减半收取），由四川安邦投资实业有限公司负担；反诉案件受理费100元（已因适用简易程序减半收取），由四川安邦投资实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蒋建军 二〇二〇年九月二十五日 书记员  叶秋萍