北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0107民初19576号原告（反诉被告）：吕楠，女，1987年9月12日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：顾英（系吕楠之母），女，1962年11月7日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：王佳红，北京金诉律师事务所律师。原告（反诉被告）：张怀安，男，1984年6月12日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：王佳红，北京金诉律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗慧，女，1991年6月23日出生，汉族，北京金诉律师事务所实习律师，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：新能（北京）国际房地产开发有限公司，住所地北京市石景山区。统一社会信用代码：91110107669913645B。法定代表人：李和平，执行董事。委托诉讼代理人：孙如兵，北京市隆安律师事务所律师。原告（反诉被告）吕楠、张怀安与被告（反诉原告）新能（北京）国际房地产开发有限公司（以下简称新能国际公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。吕楠及其委托诉讼代理人顾英、王佳红，张怀安的委托诉讼代理人罗慧、王佳红，新能国际公司的委托诉讼代理人孙如兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）吕楠、张怀安向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交付原告所购房屋；2.判令被告按照合同约定向原告支付从2017年8月31日始至被告实际交付房屋之日止的逾期交房违约金（暂计至2019年6月12日为650天，为152205元）；3.判令被告赔偿因被告擅自变更规划设计给原告带来的损失20万元；4.判令被告赔偿因其逾期交房给原告造成的租金损失（暂计至2019年6月1日为94500元）；5.判令被告按照合同约定给原告办理房屋产权转移登记手续并支付违约金自2019年8月21日开始至实际支付为止；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年11月21日，原、被告签订《北京市房屋预售合同》，约定原告购买被告开发建设的位于北京市石景山区鲁谷路C2商业金融用地地块紫玉时代中心项目734号房屋，合同约定2017年8月30日前交付，商品房交付之日起720日内办理房屋产权转移登记手续，合同规定了逾期交房的责任。原告按照合同约定支付了购房款1170805元。因被告擅自变更了原告所购房屋的规划设计，给原告带来巨大经济损失，原告要求交房，被告一直拒绝交房，经多次催促未果，现原告依法起诉。被告（反诉原告）新能国际公司辩称，原被告双方没有按照备案的房屋预测面积签署《预售合同》、办理网签手续，而是按照预估的实际建筑面积签署线下的《预售合同》，是双方协商一致进行的安排：由于政策变更导致原告不再具备购买资格、双方签署的线下《预售合同》无法履行，被告没有过错，也不应承担赔偿责任，原告的诉讼请求应子以全部驳回。一、被告开发建设的涉案房屋属于商业、办公等非住宅类项目，部分户型的实际面积与完成预测的预售面积存在较大的差异。被告的计划是将该部分户型房屋安排在取得面积实测及现房销售许可后按照现房来销售。对要求在预售阶段购买此类户型的购房人，我们会告知存在较大面积差异，不能按照预测的预售面积办理预售网签手续；如果坚持要求购买，就只能先按照预估的实际面积签署线下购房合同，待完成面积实测及取得现房销售许可后再办理现房销售的网上签约手续。坚持要求购买此类户型的购房人如果同意此安排，就会与我公司按照预估的实际面积(而非预售面积)签署线下的购房合同。涉案的734号房屋，备案的预测建筑面积是40.15平方米，但双方是按照预估的实际建筑面积54.95平方米签署的线下《预售合同》，就属于上述情况。这是双方为了达成交易而一致同意做出的安排。但是，在该房屋取得面积实测报告、现房销售许可前，北京市出台了商业办公项目的限购政策，原告已不具备该房屋的购买资格，线下《预售合同》在客观上已无法履行。因此，原告起诉要求按照线下《预售合同》办理房屋产权转移登记手续的诉讼请求应予以驳回。二、根据双方《预售合同》有关房屋交付的约定，我公司在约定的房屋交付时间(2017年8月30日)前已具备房屋交付条件，取得了房屋交付条件所指向的规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表以及该房屋面积实测技术报告书；同时，《预售合同》已明确约定，无论原告采取何种方式支付购房款，在其向被告付清全部购房款及其他应付费用前，被告有权拒绝向原告交付房屋且不属于逾期交房。涉案房屋的总房价款为2340805元，而原告已支付的购房款为1170805元，没有付清全部购房款，因此，原告起诉要求交付房屋、支付逾期交房违约金、赔偿逾期交房造成的租金损失没有事实依据。三、原告购买的房屋没有办理网签手续，是因为双方按照预估的实际面积54.95平方米签署的《预售合同》，没有按照备案的预测面积40.15平方米签署《预售合同》，因此，无法办理网签；不予办理网签，是双方协商一致的安排，与我公司是否存在“擅自变更规划设计”没有因果关系。我公司就涉案房屋已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表以及该房屋面积实测技术报告书，证明我公司的开发建设符合国家的法律法规和政府的行政监管要求，不存在“擅自变更规划设计”。因此，原告起诉要求赔偿损失20万元没有法律依据和事实依据。综上所述，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）新能国际公司向本院提出反诉请求：1.请求判令解除反诉原被告双方于2015年11月21日就北京市石景山区鲁谷路C2商业金融用地地块之紫玉时代中心(紫御长安)734号房屋(现为石景山区鲁谷路136号院1号楼734号房屋)签署的《北京市商品房预售合同》；2.请求判令反诉被告承担全部的反诉费用。事实和理由如下：北京市石景山区鲁谷路C2商业金融用地地块之紫玉时代中心(紫御长安)是反诉原告开发建设的房地产项目，该项目性质为商业、办公等非住宅类。涉案的734号房屋实际面积与完成预测的预售面积存在较大的差异。经反诉原被告双方协商同意，先按照实际面积签署线下合同，待完成房屋面积实测及取得现房销售许可后再办理现房销售的网上签约手续。为此，反诉原被告双方于2015年11月21日就734号房屋签署了商业、办公等非住宅类的《北京市商品房预售合同》(以下简称“《预售合同》”)，填写的734号房屋面积为54.95平方米，而不是734号房屋面积预测报告中载明的40.15平方米，该《预售合同》也就没有办理网签手续(因填写的房屋面积与备案的预测面积不一致，也无法办理网签)。在734号房屋取得面积实测报告、现房销售许可前，北京市在2017年3月26日出台针对商业、办公项目的限购政策，反诉被告已不具备该房屋的购买资格，《预售合同》在客观上已无法履行。《预售合同》是根据反诉原被告双方协商一致做出的安排而签署，因政策变更导致《预售合同》无法履行，不是反诉原告可以预知，也是无法克服的情况，且已经给反诉原告的项目销售带来巨大损失。因限购政策一直延续至今，《预售合的同履》的履行仍存在客观障碍，反诉原告特提出此反诉请求。原告（反诉被告）吕楠、张怀安辩称，不同意反诉请求，1.在合同履行过程中，因被告违约，无法为原告办理涉案房屋的网签手续，导致原告遇到了现在的限购政策，被告作为过错方，无权提出解除合同。2.被告在反诉状中提到的事实和理由，与客观事实部分完全不符，在签署合同时，被告从未向原告告知合同中约定的面积为实测面积，双方也并没有协商一致同意涉案房屋先行不办理网签。吕楠、张怀安签署合同是2015年11月份，按照被告的说法，若确实告知原告无法办理网签，原告可以选择不买，可以选择其他的房屋，但事实上被告未告知过原告涉案房屋有问题。合同签署后，因原告需要办理银行贷款，银行表示涉案房屋因不具备贷款条件，让原告等待。本院经审理认定事实如下：2015年11月21日，新能国际公司（出卖人）与吕楠、张怀安（买受人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，约定：第一条出卖人以出让方式取得坐落于北京市石景山区鲁谷路C2商业金融用地地块的国有土地使用权……买受人购买的商品房所在土地用途为：商务金融用地、其他商服用地……第三条基本情况该商品房所在楼栋的主体建筑结构为：钢筋混凝土框筒结构，建筑层数为：20层，其中地上17层，地下**。该商品房为第一条规定项目中的第7层734号。该房号为暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准，该商品房平面图及在整个楼栋中的位置图见附件一。该商品房的用途为办公；层高为：4.2米。出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是北京市房地产勘察测绘所，其预测建筑面积共54.95平方米，其中，套内建筑面积36.45平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积13.51平方米。有关共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二……第五条计价方式与价款除整栋楼房、车库（位）以外的商品房，出卖人与买受人约定按照下列第1种方式计算该商品房价款。1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币64219.62元，总价款贰佰叁拾肆万零仟捌佰零拾伍元整……第六条付款方式及期限买受人采取下列第4中方式付款，4.其他方式。具体付款方式及期限的约定见附件五。第九条规划变更的约定出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。第十二条交付条件(一)出卖人应当在2017年8月30日前向买受人交付该商品房。第十四条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)(1)逾期在60日之内(该时限应当不小于第十一条第(1)项中的时限)，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金(该违约金比率应当不小于第十一条第(1)项中的比率)，并于该商品房实际交付之日起45日内向买受人支付违约金，合同继续履行。(2)逾期超过60日(该日期应当与第(1)项中的日期相同)后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部己付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰(该比率应当不小于第(1)项中的比率)的违约金，并于该商品房实际交付之日起45日内向买受人支付违约金。第二十一条产权登记（二)转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第(2)种方式处理：(2)买受人同意委托出卖人或出卖人指定的产权代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1000元人民币。……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第(1)种方式处理：(1)买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起45日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行公布的同期人民币基准贷款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金。3、如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。第二十九条出卖人与买受人在该合同上签字、盖章后，出卖人应当在北京房地产交易管理系统上进行商品房预售合同网上联机备案，并打印联机备案表盖章后交买受人一份。商品房预售合同联机备案手续应当在7日内完成。上述合同签订后，吕楠、张怀安向新能国际公司支付涉案房屋首付款1170805元，剩余款项约定办理银行贷款，但实际未办理，表示若法院判决办理房屋转移登记可以一次性支付剩余购房款。新能国际公司对已付款项予以认可，并表示若法院判决解除合同，同意退还已付购房款。庭审中，双方当事人均认可涉案房屋未交付。2017年3月北京市住房和城乡建设委员会等5部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，其中规定：“四、开发企业在建(含在售)商办类项目，对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。五、本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：1.名下在京无住房和商办类房产记录的。2.在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。”吕楠、张怀安主张涉案房屋未办理房屋产权转移登记手续是因为新能国际公司擅自将涉案房屋改变规划设计，造成涉案房屋预测面积和实测面积差异较大无法办理网签，新能国际公司应为吕楠、张怀安办理过户手续；新能国际公司不认可上述主张，认为双方签订合同时已经向吕楠、张怀安告知涉案房屋的预测面积和实测面积差异较大情况，后因2017年3月北京市出台针对商业和办公类房屋的新政，吕楠、张怀安不符合办理要求，因此吕楠、张怀安要求办理产权登记手续的诉讼请求应予驳回。本案审理过程中函询北京市石景山区住房和城乡建设委员会是否同意将涉案房屋办理至个人名下，其回函表示涉案房屋取得了商品房预售许可证，售房时尚无政策对个人购买的商业、办公类项目的资格予以限制，请法院依法审理并判决。上述事实，有北京市商品房预售合同(商业、办公等非住宅类)、购房发票等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，吕楠、张怀安与新能国际公司签订的《北京市商品房预售合同(商业、办公等非住宅类)》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。但在涉诉合同履行期间，北京市住房和城乡建设委员会等部门联合出台商办类房产限购政策，涉诉房屋性质上属于限购政策规定的商办类房产，吕楠、张怀安在合同签订后因新政出台而不再具备购买涉诉房屋的资格，属于不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，属于事实上不能履行的合同。双方约定的房屋交付时间为2017年8月30日前，办理转移登记时间为商品房交付之日起720日内，均在2017年3月北京市出台针对商业和办公类房屋的新政之后。经本院多次释明，吕楠、张怀安均主张继续履行合同，现吕楠、张怀安主张的逾期交付房屋的违约金、擅自变更规划设计损失、房屋权属转移登记手续并支付违约金均以合同可以继续履行为前提，对此本院均不予支持。现新能国际公司主张解除双方签订的房屋预售合同，本院予以支持，解除时间为新能国际公司的反诉状送达吕楠、张怀安之日，即2019年10月21日。预售合同解除后，新能国际公司应将吕楠、张怀安已经支付的购房款1170805元予退还。另，新能国际公司未在双方合同约定的时间内办理联机备案手续，是导致涉案合同无法继续履行的根本原因，吕楠、张怀安主张可就解除合同的相关损失另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第九十四条、第九十六条、第九十七条规定，判决如下：一、新能（北京）国际房地产开发有限公司与吕楠、张怀安于2015年11月21日签署的《北京市商品房预售合同》于2019年10月21日解除；二、新能（北京）国际房地产开发有限公司于本判决生效后七日内退还吕楠、张怀安购房款1170805元；三、驳回吕楠、张怀安全部诉讼请求。如果新能（北京）国际房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25526元，由吕楠、张怀安负担（已预交12763元，余款12763元于本判决生效后七日内交纳）。反诉费12763元（新能（北京）国际房地产开发有限公司已预交），由吕楠、张怀安负担（于本判决生效后七日内直接支付给新能（北京）国际房地产开发有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费（到本院领取交费通知），上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  孟 哲人民陪审员  王德凤人民陪审员  刘淑荣二〇二〇年九月二十九日法官 助理  付天娇书 记 员  李 雪