北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初16128号原告：北京京仪世纪电子股份有限公司，住所地北京市丰台区苇子坑**院******。法定代表人：冯骏，董事长。委托诉讼代理人：徐峰，男，该公司职员。委托诉讼代理人：崔鸿强，北京市安悦律师事务所律师。被告：官寅繇，男，1986年3月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张煜萌，北京达略律师事务所律师。原告北京京仪世纪电子股份有限公司（以下简称京仪世纪公司）与被告官寅繇房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告京仪世纪公司的委托诉讼代理人徐峰、崔鸿强，被告官寅繇的委托诉讼代理人张煜萌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告京仪世纪公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付房屋租金2133958.97元；2.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年11月27日，原、被告签订《租赁合同》，双方约定，原告将位于北京市丰台区苇子坑2号院36、37幢和该院落的平房、南平房、东平房共计18间房屋（面积790平方米）出租给被告，期限为5年。在不危害房屋安全使用的前提下，被告可以根据合同约定的用途对租赁房屋进行加固、装修、改造、装饰及修缮等行为。在涉及被告承租范围内的房屋的装修、建设、施工等所有手续由被告负责办理，并承担相关费用。被告进行装修改造，应将装修计划提交给当地消防机关审查，并且应在收到当地消防机关的审查意见之后立即将装修计划及审查意见一起转给甲方备案。2014年5月，被告提出要求，拟对承租的房屋院落进行装修改造，并承诺自行办理上述房屋改造、扩建、装修等相关政府行政审批手续及消防手续。原告同意被告要求，但同时要求被告先履行相应的行政审批手续。后原告发现被告开始施工，即要求被告提交相应审批手续。当时被告称相关手续已交政府行政机关审批，很快就可以提供给原告，但一直没有提供。后原告又多次要求被告提供相关审批手续，被告以各种理由推脱，一直未能提供。该建筑物存在极大的火灾、安全隐患，是违章、违法建筑。鉴于此，原告数次向被告送达《停工整改通知书》《停业整改通知书》《停业通知》等文件，要求其停止施工、停止营业、清空所有人员、腾退所有房屋，但被告仍我行我素。后被告于2019年7月16日将房屋腾退并交还给原告。现诉至法院，要求被告按照合同约定的年租金698500元的标准支付原告2016年8月10日至2019年7月16日的房屋租金。被告官寅繇辩称，不同意原告的全部诉讼请求。第一，诉讼主体不适格。本案合同是被告签字，但被告不是承租人，实际承租人为圆满物业公司（以下简称圆满物业公司）。被告自2013年起为圆满物业公司工作，职务为经理，工作至2019年7月10日。合同签订时，圆满物业公司尚未成立，股东刘金芝委派被告与原告商谈租赁合同及委托被告签署合同。合同签订后，刘金芝在2014年8月在原告协助下成立了圆满物业公司。被告一直在圆满物业公司工作，签字行为只是代表圆满物业公司发起人刘金芝签署的，履行的职务行为。圆满物业公司才是实际承租人。第二，租赁物已经在2019年7月20日由政府进行拆迁，拆迁与补偿情况均是原告与政府商谈。第三，根据合同约定，五年租期满后，承租人享有续租优先权。承租人有权对租赁物进行改建扩建等不动产添附。承租人与原告洽谈租赁合同之初，承租人就明确表示接手后对租赁物必须进行改扩建，才能达到盈利目的。合同签订后，出租人没有承担改扩建手续的协助办理义务。承租人在2014年9月进行了工程的改建装修工作，在此期间，原告收到承租人下发过整改通知，被告根据通知进行了整改，并在2014年底对外经营，在此期间，出租人没有提出任何异议。直到2017年年底，原告向被告再次发出停业整顿通知，被告要求原告提供政府部门的告知书，但原告无法提供。原告在未事先通知的情况下，于2017年6月开始对租赁场所停止水、电供应。自2017年6月开始，承租人就实际已经无法正常使用租赁场地，致使承租人合同目的根本不能实现。因此，被告作为圆满物业公司曾经的项目经理认为，自2017年6月以后的租金因出租方根本违约，不应由承租人交纳。第四，2019年6月27日，金帝世华（北京）科技发展有限公司收购了圆满物业公司的全部股权，并将于2019年7月10日接收了租赁场地的经营权。2019年7月20日，该租赁物被全部拆除，包括租赁合同中约定的790平方米地上物。因此，合同未到期的情况下租赁场地已被拆除，实质上原告存在重大违约情形。综上所述，被告认为，被告是接受圆满物业公司发起人刘金芝的授权签署的《租赁合同》，圆满物业公司成立后，对该租赁物进行了实际的使用与经营。本案涉及的纠纷理应由圆满物业公司承担相应的责任。对于原告所述租金交纳事实认可，不交租金是因为发生争执，断水断电，水电都是被告自己接的，后要求停止营业。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月27日，京仪世纪公司（出租人，甲方）与官寅繇（承租人，乙方）签订《租赁合同》，约定：1.1甲方出租予乙方的租赁房屋座落于北京市丰台区宋家庄苇子坑2号院。1.2承租房屋位于以上地址36、37幢和该院落的西平房、南平房、东平房共计18间，面积为790平方米（与之相融合且不可分割的院落空地作为配套场地提供给乙方使用。）房屋产权证号：X京房权证丰字第**。3.1本合同项下租赁房屋的租期五年，起租日为2014年8月10日，租期截止之日为2019年8月9日止。4.1房屋在甲方向乙方全部交付的情况下，在租期内，乙方第一、二年，每年应支付甲方租金635000元；第三、四年，每年应支付甲方租金698500元；第五年应支付甲方租金768350元。4.2租金支付方式为，第一年租金于甲乙双方签订本合同之日起5个工作日内乙方向甲方支付年租金的50%；剩余50%于免租期结束后5个工作日内支付给甲方。4.3自第二年度始，乙方于每租赁年度开始日起5个工作日内向甲方一次性支付全年租金。5.1甲方应在2014年5月10日之前必须将租赁房屋移交给乙方。经乙方确认签收交接单的当日为免租期。5.2乙方所承租的房屋需改造、装修的，甲方承诺给乙方装修免租期为90天，免租期届满的次日为正式的起租日。2014年5月5日，京仪世纪公司将租赁物交予官寅繇。2014年5月6日，京仪世纪公司与官寅繇签订《补充协议》，约定：根据甲乙双方签订的房屋租赁合同双方约定：甲方将现有房屋及与之相融合且不可分割的院落，承租给乙方使用。现依据本合同中约定。乙方正在办理上述房屋改造、扩建、装修等相关政府行政审批手续及消防手续。现乙方提出提前进入施工阶段。经协商，达成以下一致意见：1.乙方承担全部的施工安全责任；2.如遇政府相关部门阻止施工，乙方应立即停止施工，并对责令其停工的相关政府部门所下发的整改要求，做出相应的整改；3.如乙方建设完成后，被政府相关部门责令整改或拆除的，乙方应做出相应整改或拆除并恢复建筑物及院落至甲方出租给乙方时的状态；4.乙方应积极办理相关改扩、装修、建设等政府要求的一切手续，上述手续所需的一切费用由乙方承担；5.本协议一式两份，甲、乙双方各执一份。与主合同具有同样等法律效力。2014年9月12日，京仪世纪公司向官寅繇发出《停工整改通知书》，上载明：因贵方所承租我公司房屋后，进行的装修、装饰工程范围已实际超出我公司承租给你的原有房屋范围。贵方已严重违反双方合同约定。根据北京市政府相关规定及北京市国资委“3.28”会议精神，现通知你立即停止施工，并做出相应整改。2017年12月8日，京仪世纪公司向官寅繇发出《停业整改通知书》，上载明：一、……我公司已于2014年9月12日向贵方正式下达过《停工整改通知书》。但贵方在接到通知书后，未执行《停工整改通知书》中的整改要求，并擅自施工、装修以及开张营业。二、为贯彻落实市防火办《关于加强可燃物清理的通知》和市国资委《关于市属企业汲取“11.10”火灾事故教训，举一反三开展消防安全隐患集中清查整治工作的通知》的要求。我公司分别于2017年11月23日、2017年12月5日两次对贵方所承租的区域进行的消防安全检查中，发现贵方改造后建筑存在严重安全隐患，贵方现场负责人当场签字确认，但至今未整改完毕。现要求贵方做到：第一，立即停业，清空所有人员。第二，如有违反北京市政府部门相关法律法规的违章建筑立即自行拆除整改。2018年8月1日，京仪世纪公司向官寅繇发出《停业通知》，要求其立即停业，对承租房屋内的人员进行疏散，腾空承租的所有房屋。2019年7月9日，北京市丰台区城市管理综合行政执法监察局作出《强制拆除决定书》，本案涉租房屋定于2019年7月12日15时依法予以强制拆除。2019年10月28日，北京市丰台区人民政府东铁匠营街道办事处向丰台区供电公司发关于对圆满物业断电的通知，内容如下：我街道近期接到圆满公寓（丰台区苇子坑2号院）存在大面积违法建设的举报，经现场核实，公寓内砖混结构房屋6处132间为违法建设。为有效打击违法建设现象，请你单位协助对该公寓予以停电，停电所引发问题，由东铁匠营街道办事处承担。同日，丰台供电公司作出通知，根据东铁匠营街道办事处《关于对圆满公寓停止供电的通知》，我公司将于2019年11月4日9时对你（公司）停止供电，请做好相关准备。如停电可能导致你（公司）发生安全等重大风险隐患的，请在5日内向东铁匠营街道办事处书面报告，并在本通知确定的停电时间前向我公司提供东铁匠营街道办事处作出的同意不停电的书面意见，否则我公司将按时停电。京仪世纪公司提供的拆除现场照片显示本案涉租房屋2019年于11月4日被拆除。圆满物业公司于2014年8月14日登记注册，注册地址，注册地址为北京市丰台区苇子坑**院****时法定代表人为刘金芝。另，官寅繇提交刘金芝的全权授权委托书以证明其系代表刘金芝与京仪世纪公司签订的租赁合同，京仪世纪公司对此不予认可。庭审中，双方均认可涉租房屋改扩建后未办理相关合法手续。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，京仪世纪公司与官寅繇签订《租赁合同》后，依约将其所有的房屋及院落交于官寅繇使用，官寅繇应依约支付相应租金。官寅繇虽辩称其系代表刘金芝签订的合同，但《租赁合同》中承租人并非刘金芝，官寅繇签名处亦未体现其系代理人，且圆满物业公司成立后未变更上述《租赁合同》中的承租方，京仪世纪公司亦不予认可，本院对此不予采信。另，官寅繇辩称诉争房屋在2016年8月10日后就无法正常使用，但未提交证据予以证明，本院不予采信。故，关于京仪世纪公司要求官寅繇支付租金的诉讼请求，本院对于合理的部分予以支持；关于租金期限，《强制拆除决定书》作出之日，涉租房屋已无法正常使用，本院以此日期作为支付租金的截止日期。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，判决如下：一、被告官寅繇于本判决生效后七日内支付原告北京京仪世纪电子股份有限公司房屋租金2097987.81元；二、驳回北京京仪世纪电子股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11936元，由原告北京京仪世纪电子股份有限公司负担137元（已交纳），被告官寅繇负担11799元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 梁 钰二〇二〇年九月二十九日书记员 李津楠高婧