沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0102民初19112号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行，住所地沈阳市浑**新隆街**，统一社会信用代码：912101008177409434。负责人：刘越，系该行行长。委托诉讼代理人：张静，辽宁联胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：王凯强，辽宁联胜律师事务所律师。被告：邵文宇，男，1985年10月17日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。被告：张亚春，女，1989年1月6日出生，汉族，住内蒙古赤峰市。被告：沈阳超越房地产开发有限公司，住所，住所地沈阳市苏家屯区城郊街道办事处新兴屯村社会信用代码：91210111784553796X。法定代表人：杨继锋。原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行(以下简称建设银行沈阳浑南支行)与被告邵文宇、张亚春、沈阳超越房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序于2019年12月6日公开审理了本案。原告的委托诉讼代理人王凯强到庭参加诉讼，被告邵文宇、张亚春、沈阳超越房地产开发有限公司经本院依法传唤，未到庭应诉。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告建设银行沈阳浑南支行向本院提出诉讼请求:1.请求法院判令解除原告建设银行沈阳浑南支行与被告邵文宇、张亚春于2011年2月28日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.请求法院判令被告邵文宇、张亚春偿还原告借款本金29083.57元，利息532.49元，本金罚息64.46，利息罚息6.9元，违约金125.57元，共计29812.99元（以上本金及利息截止日为2019年8月9日）,并自2019年8月10日起，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的计息办法给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行逾期利息至本判决实际清偿之日止；3.请求法院判令被告邵文宇、张亚春、沈阳超越房地产开发有限公司协助原告办理不动产抵押权登记手续；4.请求法院判令原告对被告邵文宇、张亚春名下位于苏家屯区，建筑面积81.92平方米的房产行使抵押权，并在上述债权范围内享有优先受偿权；5.请求法院判令被告沈阳超越房地产开发有限公司在对被告邵文宇、张亚春应支付的上述款项承担连带保证责任；6.请求法院判令被告邵文宇、张亚春、沈阳超越房地产开发有限公司赔偿原告律师费1639.71元；7.请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用（总计：31452.70元）。事实和理由:2011年2月28日，原告建设银行沈阳浑南支行与被告邵文宇、张亚春签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份（[编号为：210430098-011-2011000407]），债权本金为120000元，借款期限自2011年2月28日至2021年2月28日止，贷款利率为浮动利率，本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款采用等额本息还款方法，每月对日还款，还款金额为1368.69元，截至2019年8月9日，被告邵文宇、张亚春尚拖欠贷款本金29083.57元，利息532.49元，本金罚息64.46，利息罚息6.9元，违约金125.57元。合同同时约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并解除与借款人的借贷关系，行使担保权利，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用，贷款人为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）由借款人承担。被告邵文宇、张亚春以其名下位于苏家屯区，建筑面积81.92平方米的房产为上述债权提供抵押担保，抵押担保的范围为主债权本金、利息、逾期利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、乙方为实现债权而发生的费用以及其他所有主合同债务人的应付费用。2011年3月9日，经沈阳市房产产权登记发证中心为抵押房产办理了预告抵押登记，房预他证号为第0211027378号，权利人为原告。2011年2月28日，原告建设银行沈阳浑南支行与被告沈阳超越房地产开发有限公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》为上述债务提供保证担保，担保范围为主合同项下债权本金、利息、逾期利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、乙方为实现债权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、保全费、公告费、评估费、鉴定费、拍卖费、差旅费、电讯费、律师费等）以及其他所有主合同债务人的应付费用，约定为上述债权提供连带保证责任，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权力证书交由贷款人核对无误，收执之日止。原告委托系辽宁联胜律师事务所处理本次诉讼，支出律师费1639.71元。被告邵文宇、张亚春、沈阳超越房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2011年2月28日，中国建设银行股份有限公司沈阳南湖科技开发区支行（贷款人）与被告邵文宇、张亚春（借款人、抵押人）、被告沈阳超越房地产开发有限公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同约定借款金额12万元，借款期限为120个月，即2011年2月28日至2021年2月28日，借款用于购置商品住房；借款人的还款方式为等额本息，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为1368.69元，贷款利率采取浮动利率。本合同项下借款出现逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并解除与借款人的借贷关系；向借款人收取违约金，违约金的计收方法为贷款人按借款人每次提前还本金额的5‰比例收取提前还本违约金；行使担保权利，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。合同同时约定，被告邵文宇、张亚春同意以其购买的位于沈阳市苏家屯区，建筑面积81.92平方米的房产为上述借款设定抵押。被告沈阳超越房地产开发有限公司作为本合同的保证人，为上述借款提供连带责任保证，并约定无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任；保证范围包括借款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2.2011年3月9日，被告邵文宇、张亚春按合同约定到登记机关为抵押房产办理了预告登记，预告登记权利人为中国建设银行股份有限公司沈阳南湖科技开发区支行。3.借款合同签订后，原告依约发放了贷款。贷款生成后，被告邵文宇、张亚春前期尚能按期偿还借款本息，但从2019年2月起未按期足额偿还原告借款本息，截至2019年12月5日，被告邵文宇、张亚春尚拖欠借款本金21473.99元，利息84.77元。4.中国建设银行股份有限公司沈阳南湖科技开发区支行于2014年12月30日经批准同意更名为中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行，并于2015年1月4日完成变更登记。上述事实，有原告向法庭提供的被告身份证复印件、个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、申报审批表、预告登记证复印件等证据材料及当事人当庭陈述笔录在卷佐证。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告邵文宇、张亚春、沈阳超越房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告提供的证据对原告所述的案件事实予以认定。原告与被告邵文宇、张亚春、沈阳超越房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系各方的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。原告依约发放了贷款，被告邵文宇、张亚春未按期履行还款付息的义务，构成违约，应承担相应的民事责任。根据该合同的约定，如借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告有权要求解除借贷关系，并宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。本案中，被告邵文宇、张亚春从2019年2月起未按期足额偿还原告借款本息，故对原告要求解除《个人住房（商业用房）借款合同》、要求被告邵文宇、张亚春偿还借款本息的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张三被告协助办理抵押权登记的诉讼请求。本案房屋尚未办理房产证，且已被另案查封，故不具备办理抵押权登记的条件，对原告的该项诉讼请求本院不予支持。关于原告要求在借款合同约定的抵押担保范围内对被告的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本院认为，诉争房产上所设抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房享有现实抵押权，故对原告关于行使抵押权优先受偿的主张，本院不予支持。关于原告主张被告沈阳超越房地产开发有限公司承担连带保证责任的主张。本院认为，被告沈阳超越房地产开发有限公司在《个人住房（商业用房）借款合同》中约定了保证方式为连带保证且约定了保证期间，现原告的请求未超过保证期间，故本院对原告的上述主张应予以支持。关于原告主张被告偿还违约金问题，根据《个人住房（商业用房）借款合同》约定，贷款人按借款人每次提前还本金额的5‰收取提前还本违约金，但原告未能举证证明被告邵文宇、张亚春存在提前还款情形，故对原告的此项主张，本院不予支持。关于律师费，因原告未向本院提交本案律师费发票等证据证明该项费用是否实际发生，故对于此项诉求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:一、解除中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行与被告邵文宇、张亚春于2011年2月28日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告邵文宇、张亚春于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行借款本金21473.99元，利息84.77元（以上本金及利息、罚息截止日为2019年12月5日）；并自2019年12月6日起按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的计息办法给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行利息、罚息至本判决实际偿还之日止；三、被告沈阳超越房地产开发有限公司在抵押房产取得房地产权属证书，并办妥以原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行为抵押权人的抵押登记手续之日前对被告邵文宇、张亚春应支付的上述款项承担连带责任；并在承担连带保证责任后，有权向被告邵文宇、张亚春追偿；四、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费586元，保全费335元，公告费800元，均由被告邵文宇、张亚春、沈阳超越房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  程兴桥人民陪审员  马 欣人民陪审员  刘 颉二〇二〇年九月十六日书 记 员  董悦冉本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。《中华人民共和国担保法》第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。