安徽省芜湖市繁昌区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0222民初954号 原告：安徽省繁昌县中辰置业有限公司，住所地芜湖市繁昌区，统一社会信用代码91340222698970374Q。 法定代表人：胡张记，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张丽，女，系该公司员工。 委托诉讼代理人：徐云，安徽巨铭律师事务所律师。 被告：俞庆新，男，1993年11月20日出生，汉族，住芜湖市繁昌区。 原告安徽省繁昌县中辰置业有限公司与被告俞庆新商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月30日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张丽、徐云到庭参加诉讼，被告俞庆新经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安徽省繁昌县中辰置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决自本起诉状送达被告之日起，解除原、被告双方于2016年7月28日签订的关于繁阳镇中辰一品29号楼1303室房屋的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2.依法判决被告将上述房屋返还原告，并协助原告到繁昌县房地产管理局办理注销备案手续；3.依法判决被告按总房价的5%向原告支付违约金21040.8元；4.依法判决被告偿还原告代偿借款本息共5833.86元及利息154元，以代偿款金额5833.86元为基数，自代偿之日即2019年12月7日起，按中国人民银行同期同类贷款利率的2倍支付利息，计算至款清之日止,暂计算至2020年4月16日为185元，计算公式为，5833.86×4.35%/360×131×2；5.本案全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年7月28日,原、被告双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》一份。双方约定，被告购买原告开发的位于繁昌县繁阳镇中辰一品小区29号楼1303号商品房一套，建筑面积107.8m2；合同总价款为420816元，首付款220816元，余款200000元由被告在2016年8月6日前办理银行贷款或付款,逾期将按《补充协议》第2条第4.1款追究被告的违约责任。后被告与中国银行股份有限公司繁昌县支行签订《个人一手房贷款合同》一份。该合同约定，被告向中国银行股份有限公司繁昌县支行借款200000元用于购买上述房屋，原告承担阶段性担保责任。上述商品房交付后，原告多次通知被告办理房屋产权证及他项权证，被告均拒不办理，致使原告阶段性担保无法解除。自2019年6月20日起至2019年12月6日止，被告未依约向中国银行股份有限公司繁昌县支行偿还按揭贷款。中国银行股份有限公司繁昌县支行直接从原告保证金账户划款代偿，原告代被告偿还借款本息共计5833.86元。根据《补充协议》第2条第4.1款约定，被告未按贷款合同偿还银行贷款本息，原告承担担保责任的，被告应当在15日内偿还被告代还款项，并按照银行同期贷款利率的2倍支付利息；被告逾期未偿还原告代还款项及利息的,原告有权解除合同，除要求被告偿还代偿款项外,原告有权要求被告支付商品房总价款5%的违约金。经与被告多次沟通未果，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法判如所请。原告当庭变更第四项诉讼请求：代偿款金额增加3055.9元，利息中，截止至2020年4月16日的利息金额为185元，2020年6月22日代偿款的利息按相同标准计算，利息均请求计算至代偿款还清之日止。理由为起诉后原告于2020年6月22日产生了一笔代偿款3055.9元。 被告俞庆新未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2016年7月28日，原告作为出卖人与被告作为买受人签订预字FC2016000624号《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》各一份。双方约定，被告购买原告开发的位于繁昌县繁阳镇中辰一品小区29号楼1303号商品房一套，设计用途为住宅，暂测建筑面积107.8m2；合同总价款为420816元，首付款220816元，余款200000元由被告在2016年8月6日前办理银行贷款或付款；在不动产权证书及不动产登记证明办理完毕前，买受人未按贷款合同偿还银行贷款本息的，出卖人承担担保责任，买受人应当在15日内偿还出卖人代还款项，并按照银行同期贷款利率的2倍支付利息，买受人逾期未偿还出卖人代还款项及利息的，出卖人有权解除合同，除要求买受人偿还代还款项外，出卖人有权要求买受人支付商品房总价款5%的违约金；出卖人未承担担保责任，但买受人累计三个月未偿还贷款本息的，出卖人有权解除合同，并要求买受人支付商品房总价款5%的违约金。后上述商品房交付，原告为被告向中国银行股份有限公司繁昌县支行归还被告名下借款本息。其中2019年6月20日还款1483.07元，2019年11月27日还款2828.59元，2019年12月6日还款1522.20元。2020年3月30日，原告向被告发出还款提示函。原告在该函中称，原、被告双方于2016年7月28日订立前述《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；后被告与中国银行股份有限公司繁昌县支行签订《个人一手房贷款合同》，约定被告向该行借款200000元用于购买上述房屋借款，原告承担阶段性担保责任；上述商品房交付后，原告多次通知被告办理房屋产权证及他项权证，被告拒不办理，致使原告阶段性担保责任无法解除，自2019年6月20日起至2019年12月6日止，该行从原告保证金账户划款代偿借款本息5833.86元；根据《商品房买卖合同补充协议》约定，现正式通知被告立即办理所购商品房产权证及他项权证，并立即将原告代偿款项5833.86元及利息395元打入原告账户，逾期，原告将按约定解除双方于2016年7月28日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，以及按约定追究被告的违约责任。该函于2020年4月2日由他人代收。现原告提起本案诉讼，要求解除合同并要求被告偿还代偿款及承担违约责任。 另查明，2020年6月22日，原告为被告向中国银行股份有限公司繁昌县支行归还被告名下借款本息3055.90元。 以上事实由原告提供的预字FC2016000624号《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》复印件各一份、中国银行贷款还款回单复印件四份、还款提示函及邮寄单复印件各一份并提供以上证据原件供当庭核对无误，邮件签收记录网页打印件一份以及当事人在庭审中的陈述、质证、辩论意见加以证实。被告未到庭参加诉讼，原告提供的证据能相互印证，故本院对原告提供的上述证据的证明效力及相关事实予以确认。 本院认为：原告以被告未能履行偿还代偿款义务为由，依据双方约定请求解除涉案商品房买卖合同，同时请求被告偿还代偿款本息。原告提供了代偿借款本息的银行凭证以及原告向被告所发函件，并就此主张其所承担的阶段性担保事实，结合双方所在补充协议中的约定，可以认定就涉案房屋买卖合同中的购房款余款原告承担保证责任。但就该保证合同的具体内容应以各方订立的书面合同或条款内容为准。虽原告主张被告逾期归还借款而由原告承担了保证责任，即代偿被告所欠借款本息。但原告亦在庭审中自认涉案房屋的首付款被告已按约定支付了，尾款则是被告通过按揭贷款方式已支付。因此，原、被告双方就被告逾期偿还代偿款原告即可解除商品房买卖合同的约定，从性质上属于合同约定的解除条件；从违约程度而言，原告自称被告贷款金额为200000元，但原告截止开庭前为被告代偿借款本息合计亦不足10000元，违约程度显著轻微；原告在涉案商品房买卖合同中的合同目的已达成，房款已收取。结合以上三方面原因，原告解除涉案商品房买卖合同的效力本院不予确认。双方所在商品房买卖合同中，约定了原告承担保证责任，被告逾期偿还代偿款的情形发生后，原告可向被告主张商品房总价款5%的违约金。同时又约定被告应当自出卖人通知办证之日起90日内办妥房屋所权登记手续和抵押登记手续，同时也就此约定了违约责任。该两项约定并未违反法律强制性规定，应为有效。根据原告2020年3月30日向被告发出的还款提示函，原告称其多次通知被告办理房屋产权证及他项权证，被告拒不办理，并导致原告担保责任无法解除。结合以上约定内容，两项违约责任条款在违约事实产生根源上发生了竞合，原告选择适用前者，本院予以支持。至于原告主张被告返还代偿款及承担逾期偿还代偿款产生的利息，系双方订立的商品房买卖合同中的明确约定，本院对此亦予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告俞庆新支付原告安徽省繁昌县中辰置业有限公司违约金21040.80元，于本判决生效后10日内付清； 二、被告俞庆新偿还原告安徽省繁昌县中辰置业有限公司代偿款8889.76元，并支付各笔代偿款自代偿之日起至清偿之日止的利息。其中，2019年6月20日代偿1483.07元，2019年11月27日代偿2828.59元，2019年12月6日代偿1522.20元，2020年6月22日代偿3055.90元，截止至2019年8月19日止的利息按银行同期贷款基准利率2倍计算，自2019年8月20日起至代偿款清偿之日止的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率2倍计算。均于本判决生效后10日内付清； 三、驳回原告安徽省繁昌县中辰置业有限公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费7612元（原告已预交）由被告俞庆新负担5612元，原告安徽省繁昌县中辰置业有限公司负担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。 审 判 长  俞峰 人民陪审员  姚玲 人民陪审员  沈娟 二〇二〇年九月二十七日 书 记 员  佘颖 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。