湖南省沅陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1222民初1239号 原告：张娟，女，1988年3月12日出生，苗族，居民。 原告：张自清（张娟父亲），男，1959年5月15日出生，苗族，居民。 原告：董树春（张娟母亲），女，1962年9月15日出生，苗族，居民。 共同委托诉讼代理人：刘武（一般代理），湖南天宇律师事务所律师，执业证号14312201810055230。 共同委托诉讼代理人：印杰（一般代理），湖南天宇律师事务所实习律师，证号18131904110007。 被告：沅陵天赐房地产开发有限公司，住所地沅陵县沅陵镇城南高速连接线与龙兴路交叉东北处，统一社会信用代码91431222550705507Q。 法定代表人：李带秀，该公司执行董事。（未到庭） 委托诉讼代理人：张显刚（特别授权），湖南兴沅律师事务所律师，执业证号14312200310543345。（未到庭） 委托诉讼代理人：龚星银（一般代理），湖南兴沅律师事务所律师，执业证号14312200810149320。 原告张娟、张自清、董树春与被告沅陵天赐房地产开发有限公司（以下简称天赐公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月20日公开开庭进行了审理，原告张娟及共同委托诉讼代理人刘武、印杰，被告的委托诉讼代理人龚星银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张娟、张自清、董树春向本院提出诉讼请求：1.判令被告天赐公司支付三原告逾期办理不动产权利证书违约金36952元（自2017年9月15日起按日向原告支付总房款的万分之一的违约金至实际办妥不动产权利证书之日2020年4月27日共955天）；2.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2014年5月份，三原告与被告签订了《商品房买卖合同》，三原告购买被告开发的沅陵县沅陵镇御鑫城小区7幢7层702号商品房，建筑面积133.34平方米，总价款386939元，三原告按照合同约定付清了房款。2015年9月19日被告将房屋交付三原告使用。按合同约定被告应在交付使用后365日内完成该房屋的初始登记，初始登记后180日内办妥该房屋的所有权证，办妥所有权证后180日内办好土地使用权证。按上述约定被告应当在2017年9月14日前办妥房屋权属证书给三原告，但被告直到2020年4月27日才为原告办好《不动产权证书》，已构成违约，应当按合同约定向原告支付总房款的万分之一的违约金至实际办妥不动产权利证书之日止。特诉至法院，请求支持上述诉请。 被告天赐公司辩称：一、依据《不动产登记暂行条例》被告只能提供不动产权利证书，原告应该考虑上述新规过渡期长及办证机构成立滞后这一客观原因，而不能苛求被告承担责任；二、被告在合同约定的期限内不能办证是三原告的责任造成的，按合同约定的办证期限到2017年8月10日止，但三原告提供的《不动产登记资料查询结果证明》（以下简称不动产查询证明）的落款时间是2018年4月2日；三、依据双方合同第十七条第五款第二项的约定，被告不应承担违约责任，反而是三原告要承担违约责任；四、根据现行法规规定不动产查询证明是购买者必须提供的资料；五、双方存在委托代理法律关系，三原告交或不交税费以及迟延交税费的法律责任应当由三原告承担；六、迟延办证的原因是三原告迟延交付契税造成的，根据合同附件四的约定，被告不应承担责任；七、根据损失与违约金相一致原则，三原告要求的违约金过高，请求法院依法予以核减。综上所述，敬请法院依法驳回三原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法出示了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对当事人无异议的证据（三原告出示的居民身份证及企业基本情况表复印件各一份、销售不动产统一发票复印件一份、办证费收据复印件一份、代收代缴项目及标准清单复印件一份、《不动产权证书》复印件一份、公积金贷款合同原件一份，被告出示的营业执照复印件一份），经审查，上述在卷证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，能够证明待证事实，本院均予以采信。对有争议的证据，本院认定如下： 1.三原告出示的《商品房买卖合同》复印件一份，拟证明①2014年5月，三原告与被告签订了《商品房买卖合同》，三原告购买被告开发的御鑫城小区7幢7层702号商品房，建筑面积133.34平方米，总价款386939元；②合同第十七条第三款约定：出卖人应在商品房交付使用后365日内王城商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证；③合同第十七条第四款约定：如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理不动产权证书，出卖人应当按合同约定按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金至实际办妥不动产权证书之日止。被告对《商品房买卖合同》的签订日期有异议。本院认为，三原告在《商品房买卖合同》的落款处虽然没有签日期，但是合同首页已经写明了“使用权起始日期为2014年5月26日”，因此，能够确定原、被告是在2014年5月签订了《商品房买卖合同》。对三原告的该组证据，本院予以采纳。 2.三原告出示的《物业服务合同》及装修许可证复印件各一份，拟证明被告2015年9月19日已将房屋交付给三原告使用的事实。被告认为该组证据与本案没有关联性。本院认为，该组证据相互印证，能证明本案的基本事实，本院予以采纳。 3．被告出示的《关于办理不动产权证的通知》，拟证明三原告于2018年4月2日才办理好无房证明，超过被告通知规定的时间。三原告对该组证据的真实性、合法性均有异议，认为被告无法证明该通知已经有效地告知了原告。本院认为，被告没有提供其他证据证明其已经将该通知的内容有效告知了三原告，单凭该通知不足以证明被告的证明目的。因此，对该组证据，本院不予采信。 4.被告出示的不动产查询证明复印件一份，拟证实该证明的落款日期是2018年4月2日，说明三原告没有在合同约定的期限内提供资料，致使被告在约定期限内无法办证，被告不应承担违约责任。三原告对该证据的关联性及证明目的均有异议，认为在合同中对何时提交何种资料未进行约定，是被告在约定期限内未通知过三原告提供相关资料的。本院经审查后认为，该证据中证实三原告未在合同期限内提供资料致使被告在期限内无法办证被告不应担责的拟证事实，不予采信；其他内容的证实，予以采信。 5.被告出示的关于集中化解县房地产办证历史遗留问题的通告复印件一份，拟证实三原告需提交无房证明，缴纳的房产交易契税、房屋维修基金后才能按照正常程序办理不动产权证书。三原告对该证据的合法性、关联性有异议，认为该证据来源不合法，且办证历史遗留问题与本案无关。本院经审查后认为，该证据证实的内容确与本案无关，不予采信。 根据采信的证据及当事人的陈述，本院可以确认下列案件事实： 被告天赐公司于2010年1月27日成立，类型为有限责任公司，经营范围为房地产开发、销售，建筑材料销售等。 2014年5月，原告张娟（买受人）、张自清（买受人）、董树春（买受人）与被告天赐公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：20140025702），合同约定：买受人购买出卖人开发的沅陵县沅陵镇御鑫城小区7幢7层702号商品房，建筑面积133.34平方米；总价款为386939元，首付款146939元于2014年9月11日支付，剩余房款采用县公积金贷款方式付款；关于产权登记，双方在合同第十七条中约定，自本合同生效之日起60日内，双方应向沅陵县房产管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应在交付使用后365日内完成该房屋的初始登记，初始登记后180日内办妥该房屋的所有权证，办妥所有权证后180日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金。如因买受人的原因，致使出卖人未能在约定期限内办理上述登记或手续，出卖人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，买受人按日向出卖人支付总房款的万分之一的违约金。双方还在合同补充协议第三条约定，签订《商品房买卖合同》时，买受人必须按照出卖人通知的时间和地点及时缴纳各项税费、维修基金等，如买受人拖延支付税费、维修基金等导致按揭手续、房屋权证不能及时办理，出卖人不承担责任。同时，双方还就交付期限及条件、房屋交接及违约责任、保修责任、物业服务、争议的解决等进行了约定。 合同签订后，三原告于2014年9月26日向被告交纳了首付款146939元，被告代收了原告缴纳的房产交易契税、房屋维修基金及产权登记费等税费共计19664元。双方随后办理了公积金贷款手续。 2015年9月19日，被告将该房屋交付原告使用。按照双方对房屋的验收核对，三原告向被告补交了多处合同约定面积的房款，即房屋总价款为387462元。 三原告于2018年4月2日向被告提交了沅陵县不动产登记中心出具的不动产查询证明。2019年12月26日，被告代三原告缴纳了房产交易契税5804.08元。2020年4月27日，被告为原告办好了《不动产权证书》[证号：湘（2020）沅陵县不动产权第0000978号]。 本院认为，本案系一起因合同逾期办证引发的违约金纠纷案件。依据原、被告的诉辩意见，争议焦点是三原告主张逾期办证违约金的诉讼请求是否成立。具体评判如下：一是从本院已采信的证据及查明的事实来看，本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同依法成立并生效，双方均应全面履行合同义务。三原告已经按合同约定交纳购房款及房产交易契税、维修基金、产权登记费等，说明原告已经履行了合同义务，而被告则未在合同约定的期限内履行办证义务，一直到2020年4月27日才为原告办好《不动产权证书》，已构成违约，应当承担违约责任；二、根据双方合同补充协议第三条约定签订合同时买受人必须按照出卖人通知的时间和地点及时缴纳各项税费、维修基金等，如买受人拖延支付税费、维修基金等导致按揭手续、房屋权证不能及时办理，出卖人不承担责任。上述约定符合商品房买卖合同的性质、目的和交易习惯，也就是说在合同签订时或者合同约定的办证期限内出卖人有通知买受人提交相关办证资料的义务。本案被告辩称在合同约定的期限内不能办证的原因是三原告未及时提供不动产查询证明及迟延交纳契税的责任造成的，但是诉讼中被告不能向本院提交在约定的办证期限（即2017年9月14日）前已通知了三原告提供不动产查询证明等相关办证资料的证据，应承担举证不能的法律后果。基于上述两点，本院认为对三原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，予以支持。诉讼中被告抗辩系国家政策或办证机构整合等原因导致逾期办证及三原告要求的违约金过高等意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。依据合同约定被告应于2017年9月14日前办好产权证书，那么被告逾期办证时间应从2017年9月15日起计算至2020年4月27日被告实际办好产权证书时止，共计逾期955日，被告应当支付原告逾期办证的违约金为37002元（387462元×955天×1‱）。三原告只请求被告支付36952元违约金，系其自愿处分行为，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告沅陵天赐房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告张娟、张自清、董树春逾期办理房屋权属证书的违约金36952元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费724元，减半收取计362元，由被告沅陵天赐房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审判员 瞿 哲 二〇二〇年九月八日 书记员 王丽娜 附相关法律、司法解释条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。