湖南省新化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1322民初3071号 原告张媛，女，住新化县。 委托诉讼代理人黄满峰，湖南迪坤律师事务所律师。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人陈洪三，湖南迪坤律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告湖南新康园房地产开发有限公司，住所地新化县。 法定代理人康志平，该公司总经理。 委托诉讼代理人谢兴松，湖南正君律师事务所律师。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人陶楚伟，湖南正君律师事务所律师。代理权限：特别授权。 原告张媛诉被告湖南新康园房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张媛的委托诉讼代理人黄满峰、被告湖南新康园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人谢兴松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张媛请求判令：1、被告向原告返还水电落户费、燃气落户费7800元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年9月18日，原告在被告处购买了天河新村3栋1602号住房一套，双方签订了《商品房买卖合同》，房屋总价为377761元整（大写：叁拾柒万柒仟柒佰陆拾壹元整）。同日，原告按合同约定向被告支付了购房款，并另行支付了水电落户费4800元、燃气落户费3000元。根据湖南省物价局、建设厅印发的《湖南省新建商品房交易价格行为规则》湘价服（2009）59号第五条规定，房地产公司不得另行收取水电、燃气等落户、开通费用，该些费用已包含在房屋的销售价格中。被告违反该规则的规定，向原告收取了7800元水电、燃气落户费，构成了重复收费，且《商品房买卖合同》是被告提供的格式合同，被告也没有履行格式合同的提请注意和解释说明义务，原告据此可以免交水、电、燃气落户费。因此，原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法判决。 被告湖南新康园房地产开发有限公司主要答辩要点：1、原、被告签订了《商品房买卖合同》、《相关事项代办费用收取协议（住宅）》，约定由被告代原告办理水电落户、燃气落户等事项，是委托代理行为，无返还落户费用的义务；2、根据《中华人民共和国立法法》的相关规定，原告引用的《湖南省新建商品房交易价格行为规则》不属于法律、行政法规，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的“法律、行政法规的强制性规定”的范畴；3、本案原告起诉时已过诉讼时效。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下事实： 2015年9月18日，原告与被告签订了天河新村·尚城《商品房买卖合同》，购买了由被告开发的位于新化县上梅镇天华南路与白沙洲路交汇处“天河新村”项目中的3栋1602号房。合同约定：……“……第三条买受人所购商品房的基本情况……该商品房的用途为【住宅】……。该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共138.25平方米，其中套内建筑面积111.89平方米，公共部分与公共房屋分摊建筑面积26.36平方米（有关公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。”、“第四条计价方式与价款1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米（人民币）2732.45元，总金额（人民币）叁拾柒万柒仟柒佰陆拾壹元整（¥：377761.00元）。2、办理产权相关税费，物业管理相关费用（含物业维修基金），水、电、燃气开户费等政府有关部门（单位）收取的税和费由买受人按办理时政府规定的收费标准承担。在签订本合同时一次性交清应交税费，并由出卖人代为办理相关手续。”、“第六条付款方式及期限……2、按揭方式买受人在签订《商品房买卖合同》之日，向出卖人支付总房款的30%大写（人民币）壹拾壹万柒仟柒佰陆拾壹元整（¥：117761.00），余款大写（人民币）：贰拾陆万元整（¥：260000.00）由买受人申请办理按揭付款，待办好银行按揭贷款手续后，按买受人与银行签订的《按揭抵押借款合同》付清。买受人须在签订本合同后7日以内提交完整的办理银行按揭所需资料给出卖人，办理相关按揭手续费用由买受人自理。若因买受人原因签订合同后，7日内未提交完整办理银行按揭资料则按本合同一次性付款方式付清或按买受人自动退房处理；若因买受人原因签订本合同15天以内未通过银行按揭贷款，或不符合银行按揭贷款条件的，则买受人按本合同一次性付款方式付清或按买受人自动退房处理。”、“第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按一下日期达到使用条件：1、供水、供电可于交房时可正常使用；2、地下停车位需买受人单独购买后才能使用；3、燃气由买受人自行到相关部门办理开通手续后使用；4、有线电视、宽频网络、电话由买受人自行到相关部门办理开通手续；5、电梯安装调试完毕，交房时可正常使用。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按一下方式处理：1、按照未达到交房条件的违约责任处理。”……。同日，原、被告以被告天河新村项目部为甲方，原告为乙方签订了《相关事项代办费用收取协议》（住宅），协议约定：“一、甲方为乙方代为办理水、电、燃气落户手续，乙方应按照系列标准向甲方缴纳水、电、燃气开户的相关费用。1、水、电表开户费用合计按4800元/户收取。水表口径1.5cm表，电表为10-40A表，每户装一个水表，一个电表。2、燃气开通费：暂定3000元/户。暂不具备开通条件，待具备条件后统一代位办理开通手续。”……合同签订后，原、被告双方进行了付款结算，并签署了《住宅置业计算表》作为结算依据，《住宅置业计算表》显示，被告在房屋销售合同价之外另行单独收取了原告水、电落户费4800元、燃气落户费3000元，但在收费明细项目中注明了“签订合同时代收”。相关手续办完后，被告向原告交付了其购买的商品房，原告现已入住该商品房。 《商品房买卖合同》、《相关事项代办费用收取协议》均属被告提供的格式合同。 2009年5月7日，湖南省物价局、湖南省建设厅联合印发了湘价服（2009）59号文件，并制订了《湖南省新建商品房交易价格行为规则》作为附件一并印发，该规则第五条规定：“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称“开通费”），按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在房屋销售合同价之外另行收取。”。 2020年5月至6月，原告以向本院递交诉讼状的形式第一次向被告主张返还水、电、燃气落户费，在调解无果后本院遂立案审理。 判决的理由与结果 本院认为，原、被告因房屋买卖所涉及的水、电、燃气落户费是否返还发生纠纷，属房屋买卖合同纠纷，双方争议的焦点为： 1、被告在房屋销售合同价之外另行单独向原告收取水、电、燃气落户费是否违反法律、行政法规的强制性规定。 原告认为，被告在房屋合同价之外另行单独向原告收取水、电、燃气落户费违反了《湖南省新建房屋交易价格行为规则》第五条的规定。《商品房买卖合同》、《相关事项代办费用收取协议》中约定的由被告另行单独向原告收取水、电、燃气落户费的条款无效，被告应返还已收取原告的水、电、燃气落户费7800元。 被告认为，被告在房屋销售合同价之外另行单独向原告收取水、电、燃气落户费属代收行为，《商品房买卖合同》、《相关事项代办费用收取协议》中已有约定，《湖南省新建商品房交易价格行为规则》不是法律和行政法规，故被告在房屋销售合同价之外单独向原告收取水、电、燃气落户费是履行合同约定代收代付，且不违反法律、行政法规的规定。 本院认为，原、被告订立《商品房买卖合同》、《相关事项代办费用收取协议》系其自愿行为，是双方的真实意思表达。根据《商品房买卖合同》第四条、第十四条和《相关事项代办费用收取协议》第一条的约定，被告可以依约向原告代收水、电开户费4800元、燃气开通费3000元，双方结算的《住宅置业计算表》也证实被告收取的水、电、燃气落户费系签合同时代收。《湖南省新建商品房交易价格行为规则》属省级部门制定的规范性文件，从文件的定性、效力范围及行政法规、地方性法规、规章的法定制定机关主体可以确定，该文件不是行政法规，也不是地方性法规和规章，只能是规范性文件，不具有法律意义上的效力性强制性约束力，故被告按《商品房买卖合同》、《相关事项代办费用收取协议》约定在房屋销售合同价之外另行单独向原告收取水、电、燃气落户费不违反法律、行政法规的强制性规定。 2、被告在房屋销售合同价之外另行单独向原告收取水、电、燃气落户费是否属于重复收费。 原告认为，根据《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条规定，水、电、燃气开通落户应一律计入开发建设成本之中，不得在房屋销售合同价之外另行收取。被告打着代收的名义，在房屋销售合同价之外另行单独向原告收取水、电、燃气落户费属于重复收费。 被告认为，被告收取原告的水、电、燃气落户费是代收行为，是根据《商品房买卖合同》、《相关事项代办费用收取协议》约定履行委托义务，不存在重复收费行为。 本院认为，根据《商品房买卖合同》第四条、《相关事项代办费用收取协议》第一条约定，原、被告买卖房屋时只明确了水、电、燃气落户费由被告代收，《住宅置业计算表》也没有显示被告在房屋销售合同价款中收取了原告的水、电、燃气落户费，《湖南省新建商品房交易价格行为规则》虽然规定了水、电、燃气落户费应一律计入开发建设成本中，不得在购房价之外另行收取，但该规则仅是规范性文件，对原、被告双方订立的《商品房买卖合同》、《相关事项代办费用收取协议》没有约束力，不能据此认定被告的房屋销售合同价中包含了水、电、燃气落户费，且原告也没有其他证据能够证实被告单独向原告收取水、电、燃气落户费属重复收费。故被告向原告单独另行收取的水、电、燃气落户费不能认定为重复收费。 3、被告是否尽到了格式合同应尽的提请对方注意免责条款和进行解释说明的义务，《商品房买卖合同》中约定的水、电、燃气落户费是否属于免责条款或无效条款。 原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是格式合同，合同中约定的水、电、燃气落户费由买受人承担属于免责条款，被告没有采取合理的方式提请对方注意免除其责任的条款，该条款无效。 被告认为，《商品房买卖合同》第四条第二款不属于免责条款，不存在免除被告责任的情形。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定，提供格式合同一方应尽提醒对方注意义务的条款是指免除或者限制其责任的条款，无效条款是指具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定情形的，或者指提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款。《商品房买卖合同》虽然是被告提供的格式合同，但合同第四条第二款约定的是相关税费由买受人承担，并不符合《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条所规定的免责或无效情形，故《商品房买卖合同》第四条第二款不属于格式合同中的免责条款或无效条款。 4、本案是否已过诉讼时效。 原告认为，原告的权益处于持续被侵害的状态，本案没有超过诉讼时效。 被告认为，原、被告订立合同的时间是2015年9月，而原告起诉是在2020年8月，从订立合同至起诉期间，原告从未向被告主张过权利，没有诉讼时效中断的事由，本案已过诉讼时效，依法应当驳回原告的诉讼请求。 本院认为，原、被告订立合同当日即2015年9月18日，原告就交纳了水、电、燃气落户费，此后被告再没有以同样的理由要求原告再次交纳该费用，故如存在侵权，也是原告交纳该费用的时间即2015年9月18日被告就已经实施并实施完毕，与本案相关联的关于水、电、燃气落户费应一律计入开发建设成本中的文件，即《湖南省新建商品房交易价格行为规则》于原、被告双方订立合同日之前即已制定并施行。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”之规定，本案中的诉讼时效为三年，如认定侵权行为存在，诉讼时效的起算点也应从原告实际交纳费用之日即2015年9月18日计算。从2015年9月18日到原告提起诉讼之日，原告没有提交证据证明其向被告主张过相关退费权利，故本案已过三年的诉讼时效，被告的诉讼时效抗辩主张成立，本院予以采纳。原告认为其权益一直处于持续被侵害的状态系概念混淆，持续性侵权行为是指对同一权利客体持续、不间断地进行侵害的行为，本案中即使认定侵权行为存在，侵权行为也已于2015年9月18日就已经实施完毕，已经产生了明确固定的损害结果，只不过是损害结果一直存在，没有得到救济。正因如此，法律才规定了三年的诉讼时效，以促使权利人积极的主张自己的权利。持续性侵权行为中的侵权行为是一个持续的过程，其损害结果通常不能在短期内明确固定，故在适用诉讼时效制度时可根据实际情况予以特殊考量。本案的情形不符合持续性侵权的条件，故原告认为本案没过诉讼时效的主张无事实和法律依据，本院不予支持，即使认定侵权行为成立，原告亦因过了诉讼时效而丧失了胜诉权。 综上，原、被告签订《商品房买卖合同》、《相关事项代办费用收取协议》系其自愿行为，是双方的真实意思表达，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，双方应严格按照合同全面履行。湖南省物价局、湖南省建设厅湘价服（2009）59号文件及附件《湖南省新建商品房交易价格行为规则》系规范性文件，不是法律和行政法规，不具有法律、行政法规的效力性强制性，不能据此认定双方意思自治的《商品房买卖合同》、《相关事项代办费用收取协议》中关于水、电、燃气落户费的约定条款无效。《商品房买卖合同》中约定的水、电、燃气落户费承担条款也不是格式合同中的免责或无效条款，且本案已过诉讼时效，原告要求被告返还水、电、燃气落户费的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。基此，根据《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第四十五条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告张媛的诉讼请求。 本案案件受理费50元，因适用简易程序减半后收取25元，由原告张媛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。 （本页无正文） 审 判 员  康太华 二〇二〇年九月二十五日 法官 助理  伍 萍 代理书记员  刘宇嫣 附相关法律条文： 对《中华人民共和国合同法》的适用 第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 对《中华人民共和国民法总则》的适用 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 对《中华人民共和国民事诉讼法》的适用 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。