重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0108民初19932号原告：重庆唯沃商业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪惠工路**。法定代表人：韩**义。委托诉讼代理人：李银华，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张良培，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。被告:重庆帕帕玛契亚健康咨询有限公司，，住所地重庆市九龙坡区谢家湾正街**华润二十四城**万象润街26-3-商业2法定代表人：张宝。原告重庆唯沃商业管理有限公司（以下简称为唯沃公司）诉被告重庆帕帕玛契亚健康咨询有限公司（以下简称为帕帕玛公司）商铺租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。第一次开庭审理时原告唯沃公司的委托诉讼代理人李银平与被告帕帕玛公司的法定代表人纪延龙到庭参加诉讼。第二次开庭审理时，原告唯沃公司的委托诉讼代理人李银平到庭参加诉讼，被告帕帕玛公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告唯沃公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告双方签订的《重庆城市广场商铺租赁合同》于2019年3月12日解除；2、判决被告立即向原告返还商铺；3、判决被告支付商铺恢复原状的费用338439.01元；4、判决被告支付2019年3月1日至同年3月12日的租金30798元及逾期支付租金违约金859.89元（以30798元为基数，按月利率2%的标准计算）；5、判决被告支付因解除合同产生的违约金461970元；6、判决被告支付自2019年3月13日起，以每月76995元为标准，计算至商铺实际返还之日止的商铺占有使用费；7、判决被告承担本案鉴定费20000元。事实和理由为：2018年8月15日，原、被告双方签订了《重庆城市广场商铺租赁合同》（以下简称为商铺租赁合同），合同约定原告将位于重庆市南岸区商铺租赁给被告用于经营健身会所，租赁期限为6年，自2018年12月31日起至2024年12月31日止，其中2018年9月1日至2018年12月30日为装修期，自2018年12月31日起，商铺租金按租用面积计算，前两个计租年的月租金为76995元，采用先付后租的方式，被告应于租赁合同签订之前或商铺交付时（以日期在前者为准）向原告支付2018年12月31日至2019年2月28日的租金156557元及商铺租赁保证金307981元，其后被告应在前述已付租金对应的租金期满一个月前向原告支付后两个月的租金，并约定被告逾期支付租金的，每逾期一日，按逾期日款项的0.2%向原告支付违约金，逾期支付超过15天，原告有权解除合同，不予退还已付租金及租赁保证金，并要求被告支付违约金，违约金金额为当年6个月的租金。签订商铺租赁合同后，原告按照约定向被告交付了商铺，并免除了装修期间的租金及宣传推广费。被告向原告支付了2018年12月31日至2019年2月28日的租金及商铺租赁保证金。2019年3月11日，原告向被告发出关于解除商铺租赁合同的函，解除与被告签订的商铺租赁合同并通知被告将承租的商铺恢复原状后交还原告。2019年4月11日，原告向被告发出律师函，函告其协商违约事宜。但被告未返还商铺，亦未支付租金。被告帕帕玛公司辩称，首先原、被告双方签订的商铺租赁合同已于2018年11月23日解除。原、被告双方签订商铺租赁合同后，被告在装修施工的过程中发现案涉商铺拟用于建设泳池的部分区域下挖至40cm处即遇到横梁，无法继续下挖施工。原告向被告交付的商铺无法达到被告拟建泳池的设计、施工条件，无法实现租赁目的。因此，被告于2018年10月24日向原告发出了《有关CITY城市广场项目健身合作终止的通知函》，要求解除双方签订的商铺租赁合同。因此，案涉租赁合同在租赁期开始前即已解除。其次，被告向原告发出《有关CITY城市广场项目健身合作终止的通知函》后，立即撤离了现场，并未再占有、使用该商铺，原告要求被告向原告返还商铺并承担商铺占有使用费无事实和法律依据。最后，被告撤离后，对于现场的部分改造施工，被告一直试图与原告沟通解决商铺，但原告怠于沟通拖延至今。鉴于商铺租赁合同解除的原因系原告根本违约导致，因此商铺租赁合同解除后的责任应由原告承担，原告要求被告支付解除合同违约金及恢复原状的费用无事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，被告于2016年8月2日登记设立，设立登记时公司名称为重庆古德菲力健康咨询有限公司，纪延龙为该公司法定代表人，深圳市古德菲力投资管理有限公司为该公司股东。2019年10月12日，被告更名为重庆帕帕玛契亚健康咨询有限公司，其股东变更为重庆帕德玛健身服务有限公司，其法定代表人变更为张宝。位于重庆市南岸区商业用房的所有权人为重庆家饰佳实业开发有限公司。原告经该公司授权，取得了对该商业用房对外出租、收取租金的权利。2018年8月15日，原、被告双方签订商铺租赁合同，约定：1、原告将位于重庆市南岸区商铺租赁给被告经营古德菲力健身会所，双方约定的面积为1924.88平方米；2、租赁期间为6年，从装修期届满的次日起即2018年12月31日起至2020年12月31日止；3、原告同意给予乙方从房屋交付之日起121天的装修期，即从2018年9月1日起至2018年12月30日止，被告无需支付该期间的租金及宣传推广费用；4、双方约定房屋交付日期为2018年9月1日；5、自装修期满的次日起，该房屋的租金按租用面积计算，自第三个计租年度开始每年递增3%，其中第一、二个计租年度的月租金为每平方米40元，月租金为人民币76995元；6、被告按先付后租的原则履行租赁合同，被告应于签订合同之日或者房屋交付之日支付2018年12月31日至2019年2月28日的租金156557元及房屋租赁保证金307981元，其后的租金应在前述已付租金对应的租金期满一个月前支付下两个月的租金，以此类推；7、被告应于2018年12月31日前开业，逾期达10天未开业的，原告有权终止合同并要求被告支付当年6个月的租金作为违约金，如果违约金不足以弥补原告的损失，被告应补足违约金与实际损失之间的差额；8、被告应于租赁期满或者房屋租赁合同提前终止之日向原告交还房屋，被告应将其添置的可移动物品在届满日前或者解除日前办理房屋，并将其添置的与商铺不可分离的装饰、设备、设施及增建、改建物品拆除，以使商铺恢复原状，由此发生的费用由被告承担，被告逾期未拆除的，原告有权自行拆除，并要求被告承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除，如租赁保证金不足以支付拆除费用的，原告有权要求被告补足差额，经原告同意保留商铺现状的，被告添置的不可移动物品归原告所有，原告不予任何的补偿或者赔偿；9、被告未按合同约定交付商铺，逾期7日后，原告有权自行收回商铺，原告对此引起的损坏及被告的损失概不负责，原告将商铺收回及恢复原状的费用由被告承担，该费用原告有权直接从租赁保证金中扣除，且原告有权要求被告按房屋租赁合同终止时当期日租金标准的三倍支付房屋占用费；10、被告逾期支付租金或其他各项费用，每逾期一日，应按逾期款项的0.2%向原告支付违约金；11、若原告交付的商铺不符合房屋租赁合同的约定，不能实现租赁目的的，则被告可书面通知原告解除合同，且原告需承担由此给被告造成的损失；12、对于任何通知或联络，如果通过快递等方式邮寄，应按本合同约定的通讯地址邮寄，一经邮政机构送达该地址后，被任何人员签收、拒签货无人签收退回等情形，则在邮件签收或被退回之日即视为送达。签订房屋租赁合同后，被告于2018年10月8日向原告支付了租赁保证金307981元、及至2019年2月28日的租金156557元。原告于同年10月9日办理了商铺交接手续，被告向原告出具了新进商户确认单、商铺装修申请表。在新进商户确认单上载明无以下设施、设备：烟感、温感、喷淋、消防广播、消防栓箱、消防紧急按钮、空调散热器、电源开关箱、开关电板、电源插座、电话插座。被告在装修的过程中，部分拆除了该商铺铺设的空调风管、排油烟管道、空调水管等设施设备，并在该商铺地面进行了部分挖掘。2019年3月11日，原告按商铺租赁合同约定的地址向被告邮寄了关于解除租赁合同的函，载明：被告于2018年10月20日无故停止装修施工，原告曾多次敦促被告恢复施工，被告与2018年11月26日致函原告，以合同目的无法实现为由单方终止合作并要求原告退化租赁保证金、预付租金及物业管理服务费等，原告认为被告单方解约的理由不成立，既无合同约定也无法律规定；随后，被告又提出愿意继续履行租赁合同，与原告协商处理装修过程中出现的问题，原告本着诚实守信、合作共赢的原则，一直与被告积极协商合同履行事宜，但被告以消极态度拖延，至今未复工，也未就协商事宜明确回复；根据房屋租赁合同的约定，应于2019年1月29日前支付2019年3月1日至2019年4月30日的租金，至今亦未支付，由于被告的行为严重违约，根据双方约定及法律规定，原告通知被告解除双方于2018年8月15日签订的商铺租赁合同，要求被告将商铺恢复原状交付原告，原告保留追究被告违约责任的权利。原告打印的邮寄回执显示：2019年3月12日他人收，26栋菜鸟驿站。被告表示不清楚有没有收到该份函件。2019年4月12日，重庆中世律师事务所接受原告的委托按商铺租赁合同约定的地址向被告邮寄了律师函，要求被告在收到该函件后3日内与该所委托人联系协商被告违约事宜，包括但不限于租金、违约金、恢复原状，并载明了该所委托人的联系方式。原告打印的邮件回执显示：2019年4月13日他人收，26栋菜鸟驿站。被告表示不清楚有没有收到该份函件。2020年5月20日，经本院委托，重庆元丰工程造价咨询有限公司就案涉商铺恢复原状的费用出具了元丰造价[2020]字第107号鉴定意见书，重庆元丰工程造价咨询有限公司根据案涉商铺排烟管道平面图、空调风管平面图、排油烟管道平面图、空调水管平面图及原、被告双方现场勘验确定的恢复量等，认定涉案商铺恢复原状能够确定的费用为163691.49元；鉴于消防报警系统、应急及普通照明系统、公区吊顶、卫生间无详细的平面图及系统图，按勘验的大概部位推算工程量，推论该部分金额为174747.52元，共计338439.01元。在推论部分金额中，包括100只点型探测器安装感烟6062元、室内消防栓211.39元。原告支付了鉴定费20000元。诉讼中，原告陈述由于案涉商铺需要被告恢复原状，为避免双方因恢复原状的费用再次发生纠纷，原告遂在通过司法鉴定确认恢复原状的金额后，已于2020年3月31日单方收回了案涉商铺。被告举示了一份落款时间为2018年10月24日《有关CITY城市广场项目健身合作终止的通知函》，载明：被告承租的案涉商铺在进行游泳池施工、下挖至40CM处即遇到横梁，无法继续施工下挖，前述情况与原告承诺只有柱体下沉、有直径180CM基座完全不符（下挖1米内无横梁），因此现场施工条件无法达到被告修建泳池的设计及施工条件，被告与原告签订的商铺租赁合同目的无法实现，决定解除与原告签订的商铺租赁合同，并退还预付租金、保证金、装修管理费、物业费等。被告陈述该份函件送达给了原告，但未举证，原告认可被告在2018年11月底收到了被告的解除通知，但原告表示不同意解除商铺租赁合同。以上事实，有当事人的陈述、商铺租赁合同目、付款凭证、新进商户确认单、商铺装修申请表、房产证、情况说明、解除租赁合同的函以及邮寄回执单、律师函及邮寄回执单、元丰造价[2020]字第107号鉴定意见书及鉴定费发票等证据在案为凭，并经庭审质证及审查，足以认定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第四项的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；因当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同目的无法实现的，当事人亦可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行吗，已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当时可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告双方签订商铺租赁合同后，被告在装修过程因开挖室内游泳池遇横梁受阻，无法继续施工，向原告提出解除合同。虽然被告租赁的商铺用于经营健身会所，但双方在租赁合同中并未约定被告有修建泳池的需求，且被告在下挖泳池的过程中遇到横梁，也并不一定会致使被告修建泳池的合同目的无法实现。双方签订的商铺租赁合同约定商铺按现状交付，被告亦未举证证明原告承诺过“只有柱体下沉、有直径180CM基座（下挖1米内无横梁）”，因此被告不享有法定或者约定的合同解除权，因此本院对被告辩称商铺租赁合同在租赁期限开始前即已经解除的辩称意见不予采纳。现本院就原告的各项诉请，作如下认定：一、原告请求确认双方签订的商铺租赁合同已于2019年3月12日解除。原、被告双方在签订的商铺租赁合同中约定被告应于2018年12月31日开业，逾期达10天未开业的，原告有权终止合同并要求被告承担违约责任。根据双方的陈述，可以确认案涉商铺在此期限届满前仍未完成装修完毕，更为营业，因此被告构成违约。根据商铺租赁合同的约定，原告有权解除合同。原告于2019年3月11日向双方约定的送达地址邮寄了关于解除租赁合同的函，并于次日经菜鸟驿站代收，根据商铺租赁合同的约定，应视为送达。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，商铺租赁合同自解除租赁合同的函送达被告时解除，因此，可以认定商铺租赁合同于2019年3月12日解除。本院对原告请求确认双方签订的商铺租赁合同于2019年3月12日解除的诉讼请求予以支持。二、原告主张被告立即返还商铺。因原告在诉讼中已经自认于2020年3月31日收回了案涉商铺，原告的该项诉求已经实现，因此本院不再对该项请求作出裁决。三、原告主张被告支付商铺恢复原状的费用338439.01元并承担鉴定费20000元。原、被告双方签订的商铺租赁合同约定，租赁期满或者房屋租赁合同提前终止之日向原告交还房屋，被告应将其添置的可移动物品在届满日前或者解除日前搬离房屋，并将其添置的与商铺不可分离的装饰、设备、设施及增建、改建物品拆除，以使商铺恢复原状，由此发生的费用由被告承担。因此可以认定商铺租赁合同解除后被告应将承租的商铺恢复原状后交还给原告。根据重庆元丰工程造价咨询有限公司出具的司法鉴定意见书，案涉商铺恢复原状的费用为338439.01元，但包括了100只点型探测器安装感烟6062元、室内消防栓211.39元，而根据原、被告确认的新进商户确认单上明确载明无烟感及室内消防栓，因此本院扣除该部分金额后，支持332165.62元。原告主张的鉴定费20000元，本院予以支持。四、原告主张2019年3月1日至同年3月12日的租金30798元及逾期支付租金的违约金859.89元。原、被告双方签订的商铺租赁合同约定第一、二年的租金按每平方米每月40元计算，租赁面积为1924.88平方米，即每天的租金为2566.5元。被告从2019年3月1日起未支付租金，双方签订的商铺租赁合同于2019年3月12日解除，因此被告应支付至商铺租赁合同解除时的租金共计30798元，原告按此主张，本院予以支持。关于逾期支付租金的违约金859.89元，根据商铺租赁合同约定，被告应于2019年1月31日前支付后两个月的租金，每逾期一日，被告应按逾期款项的0.2%向原告支付违约金，原告自愿按月利率2%的标准计算，低于双方约定且不违反法律规定，本院予以支持。五、原告主张解除合同违约金461970元。被告逾期超过10天未开业构成违约，应承担违约责任。根据商铺租赁合同的约定，原告有权终止合同并要求被告支付当年6个月的租金作为违约金。原告据此主张，符合双方约定且不违反法律规定，本院予以支持。六、原告主张的商铺占用费。从本院查明的事实看，被告已于2018年11月向原告提出了解除合同的主张，并未再进行装修施工，被告的行为已经表明其不再继续履行商铺租赁合同。原告于2019年3月12向被告送达了解除商铺租赁合同的通知，根据商铺租赁合同的约定，被告未按合同约定交付商铺逾期7日后，原告有权自行收回商铺，并由被告承担恢复原状的相关费用。因此，为减少双方不必要的损失，原告应根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定采取必要措施防止损失扩大，否则不得就扩大的损失要求被告赔偿。鉴于被告未返还商铺，原告确需确定商铺恢复原状的费用，综合原告给予被告返还商铺合理期限、确定商铺恢复原状的费用及恢复原状的期间等因素，本院酌定为四个月，该期间内被告应支付的房屋占用损失为307980.8元，超出部分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告重庆唯沃商业管理有限公司与被告重庆帕帕玛契亚健康咨询有限公司于2018年8月15日签订的《重庆城市广场商铺租赁合同》已于2019年3月12日解除；二、被告重庆帕帕玛契亚健康咨询有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆唯沃商业管理有限公司支付2019年3月1日至2019年3月12日的租金30798元及逾期支付租金违约金859.89元；三、被告重庆帕帕玛契亚健康咨询有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆唯沃商业管理有限公司支付恢复原状的费用332165.62元及鉴定费20000元；四、被告重庆帕帕玛契亚健康咨询有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆唯沃商业管理有限公司支付商铺占用费307980.8元；五、被告重庆帕帕玛契亚健康咨询有限公司于本判决生效后十日内向原告重庆唯沃商业管理有限公司支付违约金461970元；六、驳回原告重庆唯沃商业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费21557元，减半收取10778.5元，由原告重庆唯沃商业管理有限公司负担3146.5元，被告重庆帕帕玛契亚健康咨询有限公司负担7632元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  钟 原二〇二〇年九月十日法官助理  邓 稳书 记 员  马路长