山西省阳泉市郊区人民法院民 事 判 决 书（2020）晋0311民初687号原告：史成银，现住山西省阳泉市。委托诉讼代理人：石文广，阳泉市致诚法律服务所法律工作者。被告：王计国，现住山西省阳泉市。委托诉讼代理人：王军平，山西晋泉律师事务所律师。被告：阳泉市中强房地产开发有限公司。法定代表人：王忠文。原告史成银与被告王计国、阳泉市中强房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告史成银及委托诉讼代理人石文广与被告王计国及委托诉讼代理人王军平、阳泉市中强房地产开发有限公司法定代表人王忠文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史成银向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于阳泉市××区房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封。2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年开始，阳泉市中强房地产开发有限公司因开发楼盘周转资金需要，分两次从牛智伟处借款共计25万元，后中强公司因资金紧张，无力偿还，2017年1月9日，牛智伟与阳泉市中强房地产开发有限公司的《集资建房协议》，约定由中强公司将位于阳泉市××区房屋出售于牛智伟，实际是抵顶原先借款，牛智伟又于当日将约定的房款用现金补齐，中强公司依约将房屋交付牛智伟。2019年5月4日，原告与牛智伟签订房屋买卖协议，将上述房屋出售给原告，同日，原告将房款分别汇入牛智伟及林仲跃账户，后牛智伟依约将房屋钥匙交给原告。2020年5月20日原告得知上述房屋被阳泉市郊区人民法院查封，后于2020年6月8日对（2019）晋0311执保118号民事裁定书提出书面异议。2020年6月17日阳泉市郊区人民法院作出（2020）晋0311执异14号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求，并明确告知可在送达之日起15日内向人民法院另案提起诉讼。综上，原告认为：原告与牛智伟达成的房屋买卖协议是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效，原告购买该房屋后，虽然没有办理产权过户登记，但是，原告已依合同支付全部价款并占有标的物至今。原告占有该房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，故，人民法院不得查封该财产。恳请贵院在查清事实的基础上，依法支持原告的诉求。被告王计国辩称，2019年7月26日二被告达成调解书，法院又下达了民事调解书（2019）晋0311民初737号，调解书确认中强公司于2019年10月31日前向被告王计国支付203000元，为保证债权的顺利执行，王计国申请了诉讼保全，郊区法院于2019年8月29日作出（2019）晋0311财保31号民事裁定书，预查封中强公司开发的的位××区，2019年10月3日王计国申请执行郊区法院作出（2019）晋0311执保118号执行通知书，坪上村予以签字盖章协助，以上事实说明，被告于中强公司的债权是合法的，并且涉案的查封楼房是在集体土地上建造，根据法律规定，集体的土地以及土地上的房屋，不得非法建设，不得非法出让转卖，也不得将农村住宅、宅基地出卖给本集体组织之外的人和城镇居民。所以坪上村与中强公司的协议以及牛智伟与中强公司的协议是无效的。那么牛智伟与史成银之间的协议是无效的。其次，本案原告买卖房屋不符合最高人民法院关于人民法院案例执行异议和复议案件若干问题的规定第28条的四个条件，原告的权利不具有排除执行的权利，请人民法院驳回诉请。被告阳泉市中强房地产开发有限公司辩称，坪上村馨宇小区8-4-102买卖是无效的，他无权买卖房屋，我公司没有收到牛智伟的购房款，我要求牛智伟把打款凭证出具下。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织质证。原告针对其诉讼请求提交了如下证据：1、（2020）晋0311执异14号阳泉市郊区人民法院执行裁定书一份，证实原告对执行裁定不服提起的诉讼。2、牛智伟和中强公司的签订的集资建房买卖合同协议一份，证实牛智伟和中强公司之间签订了合法有效的合同。3、牛智伟和史成银签订的房屋买卖协议一份，证实牛智伟和史成银签订的真实有效的买卖协议，牛智伟将房屋转卖给史成银，史成银已经实际占有该房屋。4、牛智伟交付房款时中强公司出具的275604元收据，证据来源牛智伟，证实牛智伟已经实际支付了房款。5、牛智伟向史成银出具的收据一份，证据来源史成银，证实史成银以实际向牛智伟支付房款150000元。6、原告史成银向牛智伟以及牛智伟指定的林仲跃进行房款转账的银行卡交易明细清单一份，证据来源中国人民银行郊区支行，证实原告史成银已经实际向牛智伟支付了150000元购房款。7、一把钥匙，证实牛智伟与史成银签订房屋买卖协议后立即向原告史成银交付了房屋钥匙。被告王计国质证后认为，1、第一份证据真实性无异议，裁定书里已经认定事实案外人史成银没有实际占有该房屋。2、集资协议书真实性无法核实，中强公司提出对真实性有异议，并且牛智伟与坪上村签订的买房协议，根据法律规定这个协议是无效的，牛智伟不是坪上村集体组织成员。3、牛智伟与史成银签订的合同，首先他是无效的，作为牛智伟来讲他不能取得房屋所有权，所以他不能出卖房屋，这是无效的，并且他出卖房屋价款为150000元，远低于原告自己提交价的30%，双方存在虚假诉讼。4、明细单只提供了转账明细，不能说明转账用于房款，收款为林仲跃，并不是牛智伟，这与本案无任何关系。5、房屋钥匙只能证明是一把钥匙，不能证明是中强公司将房屋钥匙交由牛智伟，牛智伟将钥匙交由本案原告，不能证实。中强公司质证时也说明根本没有将房屋交由牛智伟。6、收据是签订合同当日交房款，但没有提供交房款的银行流水，并且牛智伟是2015年借给中强公司的集资款，证据是相互矛盾的，显然事实是虚假的。被告阳泉市中强房地产开发有限公司质证后认为，1、对合同公章有异议。2、证据2王忠文的签字不是我本人所签。3、证据4里的275604元收据出示下。4、坪上村鑫宇小区8-4-102这套房屋我们没有交付牛智伟，门锁是牛智伟自己换的，我又将房屋锁换回来，牛智伟就又将房屋门锁换了，这就是他们所作所为的事。综合上述证据及原、被告陈述，以下事实本院予以确认：1、2017年1月9日，牛智伟向阳泉市郊区荫营镇坪上村村委会购买了坪上村馨宇小区8号楼4单元102号房屋，价格为275604元。2、2019年5月4日原告史成银与牛智伟签订房屋买卖协议，原告史成银向牛智伟购买了郊区荫营镇坪上村馨宇小区8号楼4单元102号房屋，价格为15万元。同日，史成银向牛智伟通过中国农业银行账户转账100元，向牛智伟好友林仲跃账户转账149900元，牛智伟向原告出具了15万元的收据。3、本院在执行申请执行人王计国与被执行人阳泉市中强房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案中，于2019年8月29日作出（2019）晋0311财保31号民事裁定“预查封被执行人阳泉市中强房地产开发有限公司开发的位于山西省阳泉市××区房产一套，查封价值以210000元为限。查封期限为三年”。4、2019年11月3日申请执行人王计国向本院申请强制执行，本院作出（2019）晋0311执保118号民事裁定书和协助执行通知书，要求阳泉市郊区荫营镇坪上村村民委员会“协助查封位于××区房屋，查封价值以210000元为限，查封期限为三年”。5、原告史成银对（2019）晋0311执保118号民事裁定书，于2020年6月8日向本院提出书面异议。2020年6月10日本院举行了听证会。并于2020年6月17日作出（2020)晋0311执异14号民事裁定书，驳回了原告的异议请求，被告不服，遂向本院提起执行异议之诉。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，坪上村馨宇小区8-4-102系阳泉市郊区荫营镇坪上村开发的住宅楼房，属于小产权房屋。牛智伟不属于阳泉市郊区荫营镇坪上村集体组织成员，其与阳泉市中强房地产开发有限公司签订的集资建房买卖合同协议其合法性存在重大瑕疵，被告阳泉市中强房地产开发有限公司称其未收到牛智伟的购房款，且该房产也未登记牛智伟的名下，说明该协议存在重大争议。牛智伟将未登记在自己名下的房屋且存在重大争议的房屋卖于史成银，故双方房屋买卖协议的合法性、有效性存在重大瑕疵。即在本院查封坪上村馨宇小区8-4-102房屋之前，双方签订房屋买卖合同并非合法有效的书面买卖合同，且原告史成银也没有实际占有该房产。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十八条第（一）、（二）项之规定，判决如下：驳回原告史成银的诉讼请求。案件受理费3300元，由原告史成银负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于阳泉市中级人民法院。审 判 长  侯庆原人民陪审员  赵建伟人民陪审员  张 冰二〇二〇年九月二十九日书 记 员  蔡美丽