北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初11416号原告（反诉被告）：名炬企业管理（北京）有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：韩琴，总经理。委托诉讼代理人：王满平，北京盈科（晋城）律师事务所律师。被告（反诉原告）：周静，女，1964年12月5日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：龚剑，北京市连纵律师事务所律师。原告（反诉被告）名炬企业管理（北京）有限公司（以下简称名炬公司）与被告（反诉原告）周静房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）名炬公司之法定代表人韩琴、委托诉讼代理人王满平，被告（反诉原告）周静及其委托诉讼代理人龚剑到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。名炬公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《写字楼租赁合同》于2019年12月26日解除；2、判令周静退还2019年12月27日至2020年5月31日的房屋租金163452.1元；3、判令周静退还押金27500元；4、判令以190952.1元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2020年1月17日至实际返还之日止的利息；5、本案诉讼费由周静承担。事实和理由：双方于2019年5月21日签订《写字楼租赁合同》，约定由名炬公司承租北京市海淀区西杉创意园X区X号楼X至X层X号房屋（以下简称涉诉房屋），该房屋原为2层，后在一层加设跃层，实际作为三层房屋使用，年租金38万元，租赁期限自2019年6月1日至2021年5月31日。签约后，名炬公司向周静支付了截至2020年5月31日的租金。受社会经济形势影响，名炬公司于2019年12月19日与周静协商解除了租赁合同，并按照周静要求于2019年12月26日腾空了涉诉房屋。但周静虽经催要，至今未归还押金和租金。故请求法院判如所请。周静辩称，双方合同并未因名炬公司的通知而解除，我不清楚名炬公司何时搬家，确实收到了截至2020年5月31日的房租，确实未退还押金。现在我同意解除合同，但名炬公司改动了卫生间和房屋结构，恢复原状大约需要3万元。另外名炬公司造成涉诉房屋地面、墙面及楼梯毁损，维修分别需约5000元、5万元及1000元，另需施工期2个月，期间涉诉房屋空置的费用约6万元。故周静在此提起反诉，反诉请求为：1、判令名炬公司支付违约金76000元；2、判令名炬公司支付的押金27500元归周静所有；3、判令名炬公司支付涉诉房屋的损害赔偿款90000元；4、本案反诉费由名炬公司负担。名炬公司针对周静的反诉辩称，在双方第一次租赁合同期间，名炬公司经周静同意对一层卫生间进行过改造。周静所称毁损实为房屋使用中的自然磨损，并非名炬公司恶意破坏。故不同意周静的反诉请求。本院经审理认定事实如下：涉诉房屋登记于周静名下，原包含地下一层及地上两层，后周静在地上一层加设跃层，地上部分变更为**。名炬公司自2015年6月1日起入住涉诉房屋，每两年与周静签订一次租赁合同。2019年5月21日，周静（甲方）与名炬公司（乙方）签订第三份《写字楼租赁合同》，约定甲方向乙方出租涉诉房屋，租赁期共24个月，自2019年6月1日至2021年5月31日，月租金31666.67元，年租金380000元，每年度支付一次；乙方已向甲方支付押金27500元保证金，作为乙方履行本协议项下义务和责任的担保，在本协议期满或因不可抗力原因而终止协议后，乙方按时并完好的交还所租房屋及缴清所有款项、费用后3日内，甲方应将保证金退还乙方，但不计利息；验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出；乙方未经甲方同意，恶意拆改变动房屋结构的，甲方有权终止协议，收回该房屋，乙方应按协议总租金的10%向甲方支付违约金；乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按协议总租金额10%作为违约金，如乙方需转租并取得甲方同意，在保证甲方收益不变的情况下成功转租后不视为乙方违约，乙方因此不承担违约责任；因不可抗力原因致使本协议不能履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任。签约后，名炬公司向周静交纳了截至2020年5月31日的租金。周静尚未返还名炬公司押金27500元。双方确认的微信聊天记录可显示如下内容：1、2019年12月19日，名炬公司向周静提出因公司变故希望月底退租。2、2019年12月26日，名炬公司向周静提出将在当日搬家，希望完成交接，周静则表示当日无法办理交接、名炬公司可先行腾房；名炬公司提出公司开不下去了，周静则回复“都难”。3、2019年12月27日，名炬公司向周静发送现场视频，称已经清理完毕，次日将找保洁进行清洁并结清水电费，周静回复“好的”。4、2019年12月28日，名炬公司向周静发送燃气表及电表照片、水费交费账单截图，称水电燃气都结清了，房子也已打扫干净，周静回复“好的”。5、2019年12月30日，名炬公司称有客户来看房。6、2019年12月31日，周静提出钥匙可以给物业工作人员代管。7、2019年1月3日，名炬公司称钥匙已交给物业工作人员，周静表示知悉；名炬公司要求结算款项，周静则提出需等律师回京后再说。8、2010年1月10日，周静称结算事宜要按违约处理，等律师回来后商量，并称“韩琴是12月19日跟我说的，我同不同意有意义吗？！……我不同意你们就履约？违约就是违约，如果现在房子出租了，无论是谁帮忙租出去我都可以不按违约执行，这个好商量，你们这个时间段违约，考虑过别人吗？！……你12月份你们自己单方面提出要终止，你们要搬走，刚才您也说我同意了，我不同意，能怎么着呢？……”9、2020年1月13日，名炬公司向周静发送通知函照片，通知函列明，鉴于不可抗力的经济情况导致我方经营业务重组，经双方协商，租赁合同提前解除，为保证双方利益，现发送本函正式通知贵方：我方已于2019年12月26日将房屋腾空，并按贵方要求将房屋钥匙交付物业，双方所签署的租赁合同于2019年12月26日解除，请贵方于收到本函后三日内向我方退还押金及剩余租赁期2019年12月27日至2020年5月31日的租金。庭审中，周静主张其向名炬公司交付了三套钥匙，每套五把，而名炬公司仅向物业交付了一套钥匙。名炬公司则称其仅收到一套共五把钥匙。周静还主张名炬公司在第三次租赁合同期间擅自对一层的卫生间进行了改造和扩建，改动了管道并加设了一个有小便池的卫生间，拆除了三楼设备间的洗手池并加设小便池一个，拆除了二层中间部位的玻璃隔断。名炬公司仅认可在第一次租赁合同期间经周静同意改造了一层卫生间，不认可对其他部位进行过拆改。就此，周静提交涉诉房屋2014年4月的照片、涉诉房屋收回后的照片、小区物业出具的情况说明等为证。名炬公司不认可其他证据的真实性，认可情况说明的真实性，但不认可情况说明中提到的卫生间改动系其公司所为。经查，名炬公司曾在双方的微信聊天中于2019年12月27日、28日及30日向周静发送涉诉房屋的现场视频，视频显示周静所称一层卫生间在涉诉房屋大门斜对面、通往二层及三层房屋的楼梯下方，位置醒目，且视频中可看到一层卫生间的墙壁，而周静未就一层卫生间提出异议。经询问，双方确认涉诉房屋均为可自由通行的开敞空间，而双方两次续签租赁合同均在涉诉房屋内进行，周静却称其在涉诉房屋内签约时未查看涉诉房屋的情况。周静主张名炬公司承租期间造成涉诉房屋地板、墙壁及楼梯毁损，储物柜损坏。就此，周静提交相应部位2014年4月照片及房屋收回后现场照片等为证，显示涉诉房屋墙面局部有粘贴贴纸、壁钟、悬挂装饰照片或污损等情况，金属材质的楼梯上有污损等痕迹，储物柜有粘贴贴画且部分把手脱落，地板的局部有明显的磨损痕迹。名炬公司不认可上述证据，称上述损伤均非其公司人为导致。经协商，双方同意上述装修损失由名炬公司作价6500元进行赔偿。名炬公司主张上述赔偿款应自违约金中扣除，而周静认为上述赔偿款应从押金中扣除。周静另主张名炬公司造成涉诉房屋天花板墙皮脱落应予赔偿。就此，周静提交照片等证据，显示涉诉房屋局部天花板墙皮脱落，但未见人为破坏痕迹。名炬公司主张其公司遭遇经营困难，属合同约定的不可抗力，且其提前解约的请求已获周静同意。周静对此均不认可。周静主张一旦名炬公司违约则相应押金不予返还。名炬公司对此不予认可。名炬公司主张合同约定的违约金标准过高，周静则称名炬公司中途退租造成房屋难以另行出租，空置时间长，且后期需要另行装修，实际损失很大。周静还主张租金应计算至名炬公司将以涉诉房屋为住所的北京企炬天和网络科技有限公司注销之日，即2020年5月22日。名炬公司对此不予认可。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，名炬公司与周静签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应据此履行各自义务。由双方的微信聊天记录可知，周静虽知晓名炬公司腾退房屋的情况，但从未表示同意解约或不追究名炬公司的违约责任，则双方并未协议解除租赁合同。而名炬公司未举证证明其经营困难构成合同约定的不可抗力，且名炬公司并无约定或法定的单方解约权，则双方合同未因名炬公司的通知而解除。现周静同意解除合同且名炬公司已腾退涉诉房屋，双方合同应于本判决生效之日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。名炬公司提前退租，周静据双方合同请求名炬公司支付违约金具备事实及法律依据，本院予以支持。考虑到双方合同期限、租金总额及名炬公司年底退租对另行出租的现实影响，本院对名炬公司酌减违约金的请求不予支持。现有证据显示名炬公司2019年12月28日腾空并清扫了涉诉房屋，但至2020年1月3日方按周静指示将涉诉房屋的钥匙交付小区物业，则应认定名炬公司2020年1月3日向周静返还了涉诉房屋。周静主张名炬公司仍持有涉诉房屋的两套钥匙，但未就此提交证据，本院对此不予采信。周静虽未亲自接收涉诉房屋，但其2019年12月19日既已获悉名炬公司的腾房安排，至2020年1月3日时已经过合理期限，未及时核验房屋的风险应由周静自行承担。现名炬公司请求周静返还2020年1月4日至2020年5月31日的租金，具备事实及法律依据，本院予以支持，对其超出部分的诉请，本院不予支持。周静另主张涉诉房屋的租金应计算至案外企业注销之日，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。双方合同未就房屋押金作出特殊约定，该押金应于合同解除后退还名炬公司，如双方同意以押金抵销其他费用，可在款项交割时自行处理。周静仅在租赁合同解除后负有返还租金及押金的义务，故对名炬公司请求支付利息的诉请，本院不予支持。双方已就墙壁、地板、楼梯及柜子的损害赔偿方式达成协议，本院对此不持异议。该部分赔偿与针对提前退租的违约金无关，名炬公司应在违约金之外另行支付。至于天花板墙皮脱落一节，考虑到涉诉房屋的使用方式，在周静未提交充分反证的情况下，应认定该损失与名炬公司无关，故对周静请求名炬公司赔偿天花板损失的诉请，本院不予支持。周静另主张名炬公司擅自对卫生间等部位进行了拆改，但其未就拆改情况提交充分证据，而名炬公司仅认可在双方首份租赁合同期间经周静同意改造了一层卫生间。周静虽称相应拆改均发生于本案合同，即双方第三份租赁合同期间，但名炬公司2019年12月中旬即决定提前退租，其在承租4年后、经营出现困难、即将退租之时才对涉诉房屋进行改造明显有违常理，再结合双方交接时周静并未就视频中可显示的一层卫生间变动提出异议的情况，在无充分反证的情况下，本院认定周静所称改造并非发生于本案合同约定的承租期间。另，双方两次在涉诉房屋内签约，涉诉房屋作为办公区域可自由通行，在无反证的情况下，应认定周静在签署本案租赁合同时明知涉诉房屋的改造状况，现无证据显示周静曾就此提出异议，故本院对周静请求赔偿该部分损失的诉请暂不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百零七条及第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除周静与名炬企业管理（北京）有限公司于2019年5月21日签订的《写字楼租赁合同》；二、周静于本判决生效后7日内返还名炬企业管理（北京）有限公司2020年1月4日至2020年5月31日的租金130888.9元；三、周静于本判决生效后7日内返还名炬企业管理（北京）有限公司押金27500元；四、名炬企业管理（北京）有限公司于本判决生效后7日内赔偿周静违约金76000元；五、名炬企业管理（北京）有限公司于本判决生效后7日内赔偿周静装修及家具损失6500元；六、驳回名炬企业管理（北京）有限公司的其他本诉请求；七、驳回周静的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2060元（名炬企业管理（北京）有限公司已预交），由周静负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费2085元，由周静负担1042元，已交纳；剩余1043元由名炬企业管理（北京）有限公司负担，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  郭文成二〇二〇年九月二十五日书记员  那 辰