北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初6163号原告：北京市外文书店有限责任公司，住所地北京市东城区王府井大街**。法定代表人：吴惟，董事长。委托诉讼代理人：丁宁宁，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐波，北京天驰君泰律师事务所律师。被告：北京顺一府餐饮管理有限责任公司，住，住所地北京市东城区灯市口西街****/div>法定代表人：钟永红，经理。第三人：北京博雅百利商贸有限公司，住所地北，住所地北京市东城区东安门大街**v>法定代表人：黄金星。原告北京市外文书店有限责任公司（以下简称外文书店）与被告北京顺一府餐饮管理有限责任公司（以下简称顺一府公司）及第三人北京博雅百利商贸有限公司（以下简称博雅百利公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。外文书店的委托诉讼代理人丁宁宁、徐波，顺一府公司的法定代表人钟永红到庭参加了诉讼。第三人博雅百利公司经本院依法传唤，未到庭应诉，本院依法对其进行了缺席审理，本案现已审理终结。原告外文书店向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告于2018年12月3日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月15日解除；2、判令顺一府公司及博雅百利公司立即腾空并返还北京市东城区东安门大街X号面积约20平方米南房一间；3、判令被告支付自2020年3月12日至2020年3月15日期间的租金2301.36元；4、判令被告按照每日575.34元的标准支付自2020年3月16日至实际腾退之日的房屋占有使用费。事实和理由：原、被告双方存在多年房屋租赁合同关系。2016年9月12日，原、被告续签房屋租赁合同，原告将位于北京市东城区东安门大街X号面积约20平米南房一间出租给被告使用，租赁期限自2016年9月12日至2019年9月11日。租赁合同到期后，双方未签订书面合同，被告按年租金21万元的标准向原告支付了半年租金，租金支付至2020年3月11日，并交纳押金2万元。合同履行期间，被告多次转换经营模式，最初经营烤鸭店，现在由第三人实际经营。2019年8月9日，本市领导机构、主管部门及行政机构提出提升王府井外文书店临街店面改造的要求。2019年12月，外文书店上级单位北京发行集团有限责任公司（以下简称发行集团）根据市各级领导的指示精神做出决定，要求外文书店必须严格落实上级指示精神，务必于2020年3月底前对店内出租房屋全部解除合同，清退房屋。因此，外文书店须服从发行集团安排，根据上级的精神调整产业布局。原告多次与被告协商，并于2020年2月24日，原告向被告发出解除通知，但被告拒不返还，为维护原告合法权益，故成此诉。被告顺一府公司辩称：原告所述签订合同情况属实。双方签订合同时，被告向原告索要房产证，原告未出示。涉案房屋所在位置原系夹道，被告1994年承租时将过道改建为现在的房屋，2000年被告又进行了翻建。原合同到期后，双方未签订新的书面合同，原告向被告出示了一份租赁意向书，双方口头约定年租金21万元。被告已按上述标准将租金支付至2020年3月11日，并交纳押金2万元。2020年疫情发生后，原告向被告发微信表示欲解除合同。但根据相关政策，承租国有企业房屋的，疫情期间应当给承租人减免3个月租金，被告一直与原告协商减免租金事宜未果。被告认为原告应赔偿被告翻建房屋的经济损失并免除三个月租金。同意腾退涉案房屋，对于原告主张的租金及房屋占有使用费，同意扣除三个月租金后剩余部分支付原告。不同意支付律师费。第三人博雅百利公司未到庭应诉，亦未发表书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：位于北京市东城区王府井大街**476间、建筑面积7089平方米的房屋所有权登记在外文书店名下，产别为全民产。东城区王府井大街X号北侧为东安门大街16号院落，两处院落内部相同。均为原告使用。2016年9月12日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》约定甲方将位于北京市东城区东安门大街X号，建筑面积20平方米南房一间租予乙方经营。租赁期限自2016年9月12日至2019年9月11日。租赁期满，甲方有权收回房屋。上述合同到期后，原、被告未续签书面租赁合同，被告继续使用原告房屋，并按年租金21万元的标准向原告支付2019年9月12日至2020年3月11日期间的租金，并交纳押金2万元。2019年11月1日，北京发行集团有限责任公司发出《关于王府井外文书店落实全面升级提升的工作通知》，要求外文书店必须于2020年3月底前对店内出租房屋全部清理完毕，未到合同期限的租赁合同依法提前解约，已到租赁期限的合同不再续租。随后，外文书店向顺一府公司提出解除合同的要求，顺一府公司表示原租赁合同虽已到期，但顺一府公司已交纳了半年租金，现外文书店转型升级，保证在其他租户清退完之前配合清退。2020年2月24日，外文书店向顺一府公司发出《北京市外文书店有限责任公司通知书》，载明双方房屋租赁合同于顺一府公司收到通知书之次日起第20日后终止，顺一府公司应于合同终止日前腾退涉案房屋。庭审中，外文书店提交市领导调研专题会议纪要、市委宣传部文件等材料，称因上述文件所述背景，发行集团要求外文书店解除包括顺一府公司在内所有租户的租赁合同。2020年5月，外文书店（甲方）、案外人中国工商银行北京王府井支行（甲方）与中招国际招标有限公司（乙方）签订招标委托协议，约定就王府井外文书店整体升级改造（一期）项目委托乙方国内公开招标，项目包括整体建筑物地基勘察和结构检测，基础、水暖、电力、空调、消防和外立面检测代理招标工作，受托人自颁布招标公告之日起30个工作日内完成招标工作。诉讼中，本院依法进行了现场勘验，经勘验，涉案房屋位于原告王府井大街235号房屋北侧院落东北角通往东安门大街的狭长通道内，该通道南侧封堵，北侧临街开门，形成涉案房屋现状。通道两侧均为案外人房屋。涉案房屋西墙开有一门，与其西侧案外人房屋相通，现博雅百利公司使用涉案房屋及其西侧房屋经营鞋帽。庭审中，原、被告均认可双方存在多年的房屋租赁合同关系。被告称其于1994年开始承租涉案房屋，涉案房屋系其于1994年承租时将过道改建而来，期间多次维修并于2000年进行了翻建。被告与博雅百利公司系合作关系，被告负责管理、行政、会计事务，博雅百利公司负责经营，利润按照被告40%，博雅百利公司60%的比例分配，双方共担风险。原、被告均表示涉案房屋所在通道改造成现状房屋未经过规划审批。关于涉案合同效力，原告表示如果法院经审查认为合同无效，要求法院按照合同无效的法律后果一并处理。另，原告认可，涉案房屋在2020年1月20日至2020年5月10日期间受疫情影响停止营业。本院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案第三人博雅百利公司经法院依法传唤，未申明理由未到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据已查明事实，涉案房屋所在位置原系过道，现改建为涉案房屋，双方当事人均认可将过道改建为涉案房屋未经过规划部门审批，故原、被告之间形成的房屋租赁合同关系当属无效，原告要求确认原、被告租赁合同关系于2020年3月15日解除的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于涉案合同无效，被告及第三人占有使用涉案房屋，缺乏依据，应予返还，故原告要求被告及第三人腾房的诉讼请求，本院予以支持。被告支付的租金实为房屋占有使用费，鉴于被告已支付至2020年3月11日，此后被告及第三人仍占有使用涉案房屋，故至房屋腾退前的房屋占有使用费，被告应予交纳。原告要求被告支付的2020年3月12日至2020年3月15日期间的租金实为房屋占用费。原告要求被告支付自2020年3月12日至涉案房屋腾退之日的房屋占有使用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于使用费标准，本院参照双方约定的租金标准予以确定。被告已交纳的押金2万元应予抵扣。被告所述要求原告赔偿房屋翻建损失的答辩意见，缺乏依据，本院不予采信。但鉴于原告认可涉案房屋受疫情影响于2020年1月20日至2020年5月10日期间确实停止营业。承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。涉案合同虽无效，但原告将涉案房屋交予被告使用并收取占有使用费，被告使用涉案房屋用于经营，而涉案房屋的业务开展、经营业绩亦因疫情受到影响，故对该使用费本院按照公平原则予以调整。原告主张律师费，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第六款的规定，判决如下：一、确认原告北京市外文书店有限责任公司与被告北京顺一府餐饮管理有限责任公司之间的房屋租赁合同关系无效；二、被告北京顺一府餐饮管理有限责任公司、第三人北京博雅百利商贸有限公司于本判决生效后十五日内向原告北京市外文书店有限责任公司腾退并返还北京市东城区东安门大街X号面积约20平方米南房一间；三、被告北京顺一府餐饮管理有限责任公司于本判决生效后七日内按照每日575.34元的标准向原告北京市外文书店有限责任公司支付自2020年6月12日至实际腾退房屋之日的房屋占有使用费（被告已交纳押金20000元应予抵扣）；四、驳回原告北京市外文书店有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1288元，由原告北京市外文书店有限责任公司负担429元（已交纳），由被告北京顺一府餐饮管理有限责任公司负担859元（于本判决生效后七日内交纳）。公告费260元，由被告北京顺一府餐饮管理有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李晓彤二〇二〇年九月二十八日法官助理 刘倩茹书 记 员 陈丽娟