湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0105民初5743号原告：刘飞委托代理人汤安平，湖南扬法律师事务所律师。被告：长沙市金雅酒店管理有限公司，住所地长沙市开福区万家丽北路二段**金鹰汇大厦****。法定代表人胡玉蓉。委托代理人张玮，湖南鉴庭律师事务所律师。原告刘飞与被告长沙市金雅酒店管理有限公司（以下简称“金雅酒店”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘飞及其委托代理人汤安平，被告金雅酒店的法定代表人胡玉蓉及委托代理人张玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘飞向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行2013年10月15日签订的房屋租赁合同；2、请求判令被告支付原告两个季度租金共11568元（2020年3月1日和2020年6月1日两个回报日）；3、判令被告支付原告以11568元为基数按日1%计算到实际给付日滞纳金；4、判决原告不返还被告押金1441元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月15日，原告与被告签订房屋租赁合同，合同约定租赁期限从2014年4月1日至2026年4月1日，租金按年逐次递增，按季度支付租金，被告向原告支付一个月租金1441元作为押金，若被告违反合同规定未依约支付租金，原告有权解除合同并没收保证金。合同同时约定若一方违约，则应向另一方支付按租金1%作为滞纳金。合同签订后双方一直按约履行，因2019年底疫情，原告体谅被告的困难，同意免租1个月给被告，但被告以此为由要求重新变更合同，降低租金。为此从2020年1月开始拖欠原告租金共计11568元。原告向被告多次催缴租金未果，为了维护自己的合法权益，原告多次要求被告支付租金，但是被告至今未支付。契约必须履行，我国《合同法》第60条第1款及《民法通则》第88条第款也规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。签订合同时，考虑到被告经商不易，不但给予被告一定的免租期，且12年合同租金也是从低到高，一路走来风雨共担，现被告发展前景广阔，而不顾原告最初的付出及未来可期待利益并单方毁约的行为已严重损害了原告的合法权益，现为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请!被告金雅酒店辩称，一、2020年2月19日被告通过微信群向各位业主告知工作联系函，因疫情特殊情况要求业主免除二个月（2020年2-3月）租金，4月份租金减半，依照法律关于不可抗力的法律后果和法律基本原则中的公平原则，该工作告知函具有合理性和合法性。因新型冠状病毒的严重影响，政府要求所有的行业都必须关门歇业，被告也响应政府安排，从2020年1月24日开始停止营业一直到3月底才正式营业，疫情期间导致酒店严重亏损，无法正常开门营业，根据合同法第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，部分或全部免除责任，因此，因为疫情这一不可抗力的原因导致逾期或者违约，无需承担违约责任，因为疫情严重不可抗力的情况，依法不需要承担原告诉请的二个月租金，也不需要承担滞纳金，被告缴纳的押金也应返还。二、合同法赋予了合同当事人所签订合同的约定解除权及法定解除权，第九十四条第一款第一项明确了不可抗力致使合同目的不能实现时，双方当事人可以解除合同，被告因严重疫情与2020年4月已经向不同意变更方案的业主通过微信发出解除合同的函件，并且对不同意调解方案的业主寄送了解除合同的书面通知，被告因受疫情影响经营困难，严重亏损，无法继续履行和业主所签订的租赁合同，要求变更合同内容来实现合同目的，故向业主提出从2020年5月开始，房租按40元每平方米计算，2020年5月6月7月按50%付租金，房租增幅调整为每三年递增一次，递增幅度调整为5%。如不同意此方案，解除合同。大部分业主同意了该方案，并且签订了相关变更后租赁合同，也应该得到法院支持，原告要求继续履行合同没有事实和法律依据。三、合同解除是因为不可抗力的因素，符合合同解除的解除的条件及合同法94条的规定，被告并无违约情形，原告应退还押金。经审理查明，2013年10月15日，原告刘飞（出租人、甲方）与被告长沙市金雅酒店管理有限公司（承租人、乙方）签订《租赁合同》，合同约定：1、甲方将长沙市万家丽北路二段338号金鹰汇大厦12层16号房屋的使用权作为投资租赁经营金雅大酒店，该房屋面积40.02平方米。合同期限自2014年4月1日起至2026年4月1日止，双方约定由乙方以固定回报的方式给付甲方租金，每年分四次支付甲方回报。乙方在每下一个经营期前十天支付租金，每次支付三个月，回报支付时间为每年3月1日、6月1日、9月1日、12月1日，第一次支付回报时间为2014年3月1日前，支付2014年4月1日至2014年6月30日期间的租金，同时乙方预付一个月租金给甲方作为押金，押金支付时间乙方在2013年6月1日支付给甲方，以后以此类推。乙方给甲方的租金回报第1年为1441元/月，第2年为1441元/月，第3年为1527元/月，第4年为1619元/月，第5年为1716元/月，第6年为1819元/月，第7年为1928元/月，第8年为2044元/月，第9年为2166元/月，第10年为2296元/月，第11年为2434元/月，第12年为2580元/月。2、甲方需给乙方免租期作为双方合作的基础，在2014年4月1日前乙方无需支付租金回报给甲方。在合同履行期间，若因乙方违反本合同规定未依约支付甲方租金和其他费用，或乙方原因，对该房产及该房产所造综合楼的设施、设备造成损害，给甲方造成直接、间接经济损失，则甲方有权从租金预付款中直接扣除予以补偿，同时甲方书面通知乙方，乙方在收到甲方向其发出的扣除通知后10日内将合作预付款予以补齐。预付款不足时，甲方将书面通知乙方要求补足，乙方应在收到甲方通知5日内将款项汇至甲方指定账户，如果乙方拒不履行支付租金和其他费用，则在时间到期前两个月无条件撤离本合同约定的房间，并承担由此造成的法律责任和经济损失。3、乙方租赁合作该房屋须同时支付租金以外的其他管理费用，包括但不限于水电费、物业管理费、车位租赁费、电视电话费电话费等，其他相关使用费及经营所产生的水费由乙方自行承担，与甲方无关。4、在租赁期间，甲方每年有7天免费入住乙方酒店的权利，甲方入住前必须提前与乙方酒店预约，再由酒店统一安排，甲方免费入住权不得私自转让。5、乙方自行办理经营金鹰汇大厦所需要的全部手续和批文，自主经营、自付盈亏，遵守国家法律法规。甲方收取的是固定租金，乙方的其他经营风险及连带责任及其收益、经营亏损均与甲方无关，如有违约，所有损失与责任均由乙方承担。6、由于政府认定的战争、暴乱、国家征用、自然灾害以及其他不能预见，并且对其发生和后果不能防止或避免的人力不可抗拒事件，而影响任何一方不能履行本租约或不能按本租约约定的条件履行本租约时，遇有上述不可抗力的一方，应立即以电报传真方式通知另一方，并在十五日内提供不可抗力详情及本合同不能履行，后部分不能履行，或需要延期履行的理由的有效证明文件，按该不可抗力事件对履行本合约的影响程度，由双方另行协议决定是否解除本协议书，或延期履行本协议书。7、本协议书所租赁时间开始后，若甲方单方终止本合同，则甲方需向乙方赔偿双倍三个月租金，并赔偿乙方所有的装修及设备设施费用。如果乙方单方终止本租约，乙方的履约保证金被罚没的同时，并承担双倍三个月租金标准的违约金，房屋的装修及设备设施均不得拆除或带走。若乙方未能依约按期向甲方支付租金，则甲方或甲方授权的代理人有权书面通知乙方立即予以缴付。乙方逾期10日内未能缴付租金预付款，乙方须按延期缴纳天数按应缴租金每日百分之一的标准向甲方缴纳滞纳金，如乙方逾期20日仍未缴付，则甲方有权单方面解除本协议书，并视为乙方单方终止本合同，乙方必须在5日内自动撤离并将完好的房屋交还给甲方，乙方已付的一个月租金，甲方将不予返还。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告向原告支付保证金1441元，计租日开始后被告按合同约定向原告支付房租至2020年3月31日租金，此后未再支付租金。庭审中，被告方陈述，涉案租赁房屋属于带租销售，租赁合同系在房屋出售时由房屋开发商作为中间人洽谈好相应租赁条款，由原、被告双方直接签订，带租销售的总共有184户。2020年1月底，××疫情爆发，酒店行业受到较大影响。被告金雅酒店于2020年2月19日向部分出租人发送《工作联络函》，内容为：尊敬的业主，由于新型冠状病毒的严重影响，金雅酒店响应政府政策安排，从2020年1月24日开始已停止营业至今，已经导致酒店亏损严重，为能够继续经营金雅酒店，恳请您同意免除房屋租金二个月（2020年2月-3月），4月份租金减半。但双方未就租金减免问题达成一致意见。2020年4月，被告金雅酒店又向部分出租人发送《致业主朋友的一封信》，内容为：由于租金日益上涨和市场竞争环境激烈，酒店利润微薄，难以维持正常运转，且自2020年1月全国开始出现新冠疫情，对酒店行业造成巨大打击，加之本酒店租金基数相较于周边市场较高，且每年递增6%增速过快，酒店无力支付如此高额租金，因此对业主朋友们请求如下：1、从2020年5月1日开始，房租按40元/平米计算，2020年5月6月7月按50%付租金；2、房租增幅调整为每三年递增一次，递增幅度调整为5%；3、如业主不同意此方案，可与我方协商解除合同。部分业主与金雅酒店协商一致签订了新的合同，部分业主不同意酒店提出的上述方案，故诉至法院。庭审中，本院向被告金雅酒店释明要求其提交近三年营业财务状况的相关证据，拟证明其经营状况已无法继续履行合同，但被告金雅酒店未予以提交。以上事实有房屋产权证、《租房合同》、租金支付流水、《工作联络函》、《致业主朋友的一封信》等证据及庭审笔录、当事人陈述等在卷予以佐证。本院认为，一、原告与被告签订的《租房合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方均有约束力。虽合同履行期间，经历了××影响，会对被告的经营产生一定影响，但该影响尚不能达到合同无法继续履行的程度，且全国××疫情现已基本稳定，各行业也早已复工复产，被告也未提交证明其经营状况已达到无法继续履行合同程度的相应证据，故双方均应按合同约定继续履行义务，本院对原告要求被告继续履行双方租赁合同的诉求予以支持。二、关于原告要求被告支付二个季度租金的诉讼请求，根据双方合同约定，被告应于2020年3月1日和2020年6月1日向原告支付二个季度租金，但考虑到××疫情爆发确实对酒店行业经营造成较大影响，故本院酌情为被告减免二个月租金，故被告还应向原告支付四个月租金，关于租金具体数额，根据双方合同约定，现为合同履行第7年，月租金标准为1928元／月，按合同约定需扣除6%租赁税，扣除后每月租金应为1812元，故被告还应向原告支付租金7248元（1812×4）。二、关于原告主张支付滞纳金的诉求，考虑到被告违约系受到××影响，属于不可抗力，应不予追究被告的违约责任，故对原告该项诉求本院不予支持。三、关于原告主张要求不予返还被告押金的诉求，根据双方合同约定，没收押金系承租方在行使合同解除权时享有的权利，现原告并未主张解除合同，而系主张合同继续履行，原告主张没收押金缺乏事实及法律依据，本院不予支持，该押金仍应作为被告的履约保证金。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、原告刘飞与被告长沙市金雅酒店管理有限公司于2013年10月15日签订的《租房合同》继续履行；二、被告长沙市金雅酒店管理有限公司于判决生效之日十日内向原告刘飞支付房租7248元；三、驳回原告刘飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63元，由被告长沙市金雅酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 周 元二〇二〇年九月十一日书记员 刘倩妮