吉林省珲春市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉2404民初1872号 原告：珲春誉鹏物业管理有限公司，住所地珲春市靖和街水岸春城小区。 法定代表人：齐鹏，经理。 委托诉讼代理人：姜娜。 被告：周明哲，男，1984年4月28日出生，汉族，珲春农商行职员，住吉林省珲春市。 原告珲春誉鹏物业管理有限公司（以下简称誉鹏物业公司）与被告周明哲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告誉鹏物业公司的委托诉讼代理人姜娜，被告周明哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 誉鹏物业公司向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告周明哲立即给付拖欠的2015年3月1日至2019年12月31日止的物业费，合计6,766元。2．诉讼费用由被告承担。事实和理由：国税小区业主委员会与原告签订了《物业服务合同》。原告为被告位于XX区（建筑面积：104.15平方米）房屋提供物业服务。 根据《物业服务合同》中约定“多层住宅按建筑面积每月每平方米1.12元”。誉鹏物业公司一直为国税小区提供物业服务，被告周明哲自2015年3月1日起，违反物业服务合同的约定，拒缴2015年3月1日至2019年12月31日止的58个月的物业费，合计金额6,766元。原告多次向被告周明哲催缴物业费，但被告周明哲仍欠物业费。因此，我公司向法院提起诉讼，要求被告周明哲支付尚欠至2019年12月31日前的物业费，请求法院依法判决。 周明哲辩称，原告起诉的是从2015年3月到2019年末拖欠物业费，我确实没有缴纳。因为物业公司没有按照签订的协议来执行合同的内容，包括我在内的很多业主多次与物业公司沟通，他的收费标准和提供的服务不对等，希望物业公司能够妥善解决这个问题，但是物业公司没有给我们一个答复，所以我是暂缓缴纳物业费。我是2012年入住的，2015年前我一直都交了，因为他的收费标准和提供的服务不对等，所以后来没有交。我也不知道这个物业费的标准是怎么定的，依照什么标准来定的。珲春市内其他小区比如说祥悦名苑，物业费比我们低、服务也比我们好。我所在一号楼没有围栏，院子非常小，而且是全开放式的，无论什么人都能出入我们小区，小区门口的停车位，无论什么人都能随便停。小区、公共场所主次干道每天清扫一次，楼道楼梯每两天清扫一次，这个他们没有做到。包括及时清扫积水、积雪，冬天的时候积雪根本就没有做到及时清扫，还有楼道玻璃每季擦一次，也是完全没有做到。从我入住2012年一直到2015年年末，我们小区就一号楼的小区根本就没有布设过垃圾桶，2020年才开始有的垃圾桶。双方还约定每半年公布物业管理费用收支项目，我们入住了将近十年，从来没有给我们看过收支项目。 本院经审理认定事实如下：周明哲系珲春国税小区1栋3单元306室业主。2012年3月16日珲春五环豪庭物业管理有限公司分公司被核准注销。2012年9月24日周明哲作为甲方与乙方珲春五环豪庭物业管理有限公司分公司签订《物业管理服务协议》，主要内容有“本协议有效期为甲方取得房屋钥匙之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止。…第二条物业管理服务内容及服务质量。在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1.实施每天8小时服务接待（公示服务联系电话号码）；2.每年与10%以上业主作有效沟通，物业投诉处理率达到80%；3.建立档案管理制度（主要是业主资料档案）；4.房屋管理：（1）按政策规定对房屋及配套设施进行管理、服务；（2）房屋外观良好、整洁；（3）对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止，报告并协助有关部门依法处理；（4）小区主出口设有小区平面示意图，各栋、单元（门）、户门有明显标志；（5）房屋装修符合规定；（6）空调安装无安全隐患；5.设施设备维修养护：（1）供水、供电、通讯、照明设备设施齐全，设备运行正常（共用部分）；（2）设立24小时报修电话，报修一小时内到达现场；（3）消防系统设备良好，可随时启用，保证消防通道畅通；（4）路灯、楼道等公共照明设备完好率在90%以上，按规定时间定时开关；（5）危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施；（6）在接到有关部门停水、停电通知后，及时通知用户。6.公共秩序维护：（1）小区主出入口有24小时值班；（2）对小区重要部位白天每天巡查一次，夜间必须巡查2次；（3）进出小区的车辆按指定位置有序停放；（4）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。7.卫生保洁服务：（1）小区公共场所、主次干道每天清扫一次，楼道、楼梯每二天清扫一次；（2）及时清扫积水、积雪；（3）楼道玻璃每季擦拭一次；（4）合理布设垃圾桶、果壳箱；（5）垃圾每日收集一次，做到日产日清；（6）对小区内雨水、污水排放井一年清掏两次，保证排放井畅通。8.绿化管理及养护：（1）花草树木无枯死，发现死树及时清除，并适时按需要补种；（2）绿篱每年应进行修剪，及时清除修剪废弃物；（3）根据气候状况和季节，适时组织浇灌。第三条本物业管理区域内物业管理服务费用实行包干制（不包括房屋共有部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）。1.住宅按建筑面积每月每平方米1.12元。…”。 2012年9月份，誉鹏物业公司进驻珲春国税小区承接了珲春五环豪庭物业管理有限公司分公司物业管理服务。珲春国税小区于2019年7月成立业主委员会后，誉鹏物业公司作为受托方（乙方）于2019年8月20日与委托方（甲方）珲春国税小区业主委员会签订《物业服务合同》，主要内容有“第二条乙方提供的受益人为本小区的全体业主和物业使用人，本小区的全体业主和物业使用人均应对履行本合同并承担相应的责任。第三条委托管理事项：1.本物业小区共有部位的维修、养护和管理；2.共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3.市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4.共用绿地、公共场所内花木的养护和管理；5.公共环境卫生管理。包括：公共场所、场地的打扫、冬季清雪及垃圾的收集；6.维护小区公共秩序；7.房屋自用部位、自用设备维修可以委托乙方，但委托方要承担一切费用；8.规劝、制止业主和使用人违反《物业管理条例》和业主委员会决议及物业管理有关规定的行为；9.管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。第四条委托管理期限：1.甲方于2019年7月成立为第一届业主委员会。尽管之前没有及时与乙方签订物业服务合同，但乙方从2012年5月至今为本小区提供的物业服务期限、服务内容、服务标准等事项甲方也予以认可。乙方有权追缴签订本合同之前欠费的业主缴纳物业管理服务费等费用，本小区的业主应继续履行缴费义务。2.委托管理期限为2019年8月1日起至2024年8月31日止。…第六条物业管理服务质量及标准：1.建立财务制度，每年向业主公布一次物业管理服务费用的收支情况；2.供水、供电、通讯、照明、消防设备设施齐全，运行正常；3.小区内公共配套服务设施完好，并按原计划用途使用；4.道路通畅，车辆行驶路线明确；绿化修剪养护及时；5.道路、公共绿地、公用场地，保持清洁；6.公共场所发现乱堆、乱放、乱贴、乱画现象及时制止或处理；7.小区内公共排放雨水、污水管道定期疏通，保证楼外主排放管道畅通；8.设立12小时报修值班电话，急修1小时内到达现场；9.危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施；10.公共环境：生活垃圾日产日清。第七条物业管理服务费用1.住宅房屋由乙方按业主房屋建筑面积向业主或物业使用人收取，其标准为：电梯1-3层（含3层）为1.12元/月平方米、4-11层（含4层）为1.5元/月平方米；一号楼门市按1.5元/月平方米；物业管理服务费用按年收取。…”。周明哲所在楼层为3楼，收费标准为1.12元/月平方米。周明哲从2015年3月份起未交纳物业服务费，截止到2019年12月31日共拖欠58个月物业服务费共计为6,765.58元。 认定上述事实的证据有：1.《物业服务合同》；2.《物业管理协议书》；3.周洪全的证人证言；4.珲春市河南街沿南社区居民委员会出具的珲春国税小区成立业主委员会的证明；5.誉鹏物业公司向珲春市物价局对物业服务费收取标准的备案申请。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，周明哲与珲春五环豪庭物业管理有限公司分公司签订《物业管理服务协议》时，虽然珲春五环豪庭物业管理有限公司分公司已被注销，不具备签订合同的主体资格，但已实际提供了物业服务，珲春国税小区业主也接受了相关物业服务，并按合同约定交纳了此期间的物业服务费用，视为对《物业管理服务协议》内容的认可，故珲春国税小区业主与提供物业服务的人员形成了事实上的物业服务合同关系，其权利义务应按照《物业管理服务协议》履行。2012年9月份，誉鹏物业公司承接了珲春五环豪庭物业管理有限公司分公司在珲春国税小区的合同权利义务，并对珲春国税小区提供物业服务，珲春国税小区业主对此未提出异议，并接受了誉鹏物业公司的物业服务，应视为在不改变《物业管理服务协议》内容的情况下，对合同主体的变更，誉鹏物业公司与珲春国税小区业主应继续按照《物业管理服务协议》约定内容履行。2019年8月20日，珲春国税小区业主委员会与誉鹏物业公司签订的《物业服务合同》依法成立并合法有效，合同约定的内容对誉鹏物业公司及周明哲具有约束力。 综上，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”周明哲应按约定支付拖欠的物业费用。 关于收费标准问题，双方已在合同中进行约定，且该收费标准已经在物价部门备案，故周明哲应按合同约定的收费标准交纳物业费。如对收费标准有异议，可根据《物业管理条例》及《物业服务收费管理办法》（发改价格[2003]1864号）等相关规定寻求解决途径。 关于业主委员会成立的合法性问题，如周明哲对此有异议，可另循其他途径予以救济，本案中不予处理。 关于周明哲主张誉鹏物业公司未尽职履行物业管理委托事项，导致案涉小区内卫生差、公共秩序及安全防范混乱问题。本院认为，誉鹏物业公司在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的委托管理事项的主要义务，虽然其在物业管理服务过程中存在瑕疵，但尚未达到不履行服务管理职责，或者履行职责存在严重过错的情形。周明哲等业主可以根据《物业服务合同》的约定，通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为无合法依据。故本院对周明哲的抗辩理由不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告周明哲在本判决生效后即支付给原告珲春誉鹏物业管理有限公司物业服务费6,765.58元； 二、驳回原告珲春誉鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由周明哲负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判员 赵 强 二〇二〇年九月一日 书记员 曾子航