安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初572号 原告：安徽绝策房地产营销策划有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区黄山路**领翔花园****。 法定代表人：谢绝，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杜春雷，安徽律诚律师事务所律师。 被告：淮北见龙置业有限责任公司，住所地安，住所地安徽省淮北市相山区淮海西路**v> 法定代表人：吴昊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵笛，该公司销售部职工。 委托诉讼代理人：赵玉宏，安徽北方之光律师事务所律师。 原告安徽绝策房地产营销策划有限公司（以下简称绝策公司）与被告淮北见龙置业有限责任公司（以下简称见龙公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序进行审理，于2020年3月24日公开开庭进行了审理。原告绝策公司的委托诉讼代理人杜春雷、被告见龙公司的委托诉讼代理人赵笛、赵玉宏到庭参加诉讼。因当事人申请庭外和解，本院依法扣除审理期限。因案情复杂，依法裁定转为普通程序，并于2020年9月14日公开开庭进行了审理，原告绝策公司的委托诉讼代理人杜春雷、被告见龙公司的委托诉讼代理人赵笛、赵玉宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 绝策公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令见龙公司赔偿因其违法解除合同给绝策公司造成的损失1052002.33元(其中销售代理佣金379706元、各类聘用人员工资327886元、各类广告宣传费用支出154528元、办公家具购置费用36483元、办公费用37526.25元、车辆使用费15587元、差旅费19104.8元、业务招待费45434.28元、房屋租赁费20150元、水电费15597元)；2.判令见龙公司向绝策公司支付商铺招商佣金10000元；3.本案诉讼费由见龙公司承担(备注上述费用计1062002.33)。庭审中，绝策公司针对第一项诉讼请求几项费用变更如下：各类广告宣传费用151890元、办公家具购置费用332100元、办公费用35697元、差旅费19101.8元。事实和理由：2018年4月20日，绝策公司与见龙公司签订《见龙府邸房地产项目全程策划销售代理合同》一份，约定：见龙公司委托绝策公司对见龙府邸房地产项目进行全程营销策划和销售代理，具体代理工作为市场研究、项目定位、总体营销推广、广告设计与制作、销售代理等；绝策公司的销售佣金按照实际成交价的2.5%计提，因营销活动产生的相关费用由绝策公司承担等。上述合同签订后，绝策公司严格按照合同约定开展各类营销代理工作，积极实施房地产市场调研及营销推广各项活动，为此总计花去费用约70余万元。2018年11月23日，见龙公司突然向绝策公司致函解除了与绝策公司签订的代理合同，绝策公司认为见龙公司解除合同无任何事实依据，系不诚信的违法解除行为，见龙公司应因其违法解除行为向绝策公司承担支付佣金及赔偿损失的法律责任。综上，特提起诉讼，请法院公正裁判。 见龙公司辩称，一、见龙公司解除合同行为合法有效。合同第十一条第（2）项明确约定见龙公司单方面终止合同的条件，当这些约定的情形发生，见龙公司享有单方解除合同的权利，见龙公司因绝策公司“未按约定时间完成委托事项及委托事项未达到约定的要求”而解除合同的情形已经实际发生，主要表现在：绝策公司没有“每三个月提交一份全面的淮北房产及土地市场调研报告”，没有“每月定期从策划和销售角度为甲方提供书面专业意见和建议，进行市场调研、客户访谈、销售推广研究，向甲方提报项目市场、客户、竞争分析调研报告，媒体监控、推广效果分析报告”，没有“周计划，月计划，每周每月的营销总结会，提交工作内容和计划完成情况（根据月初的业绩目标制定，月底甲方给予考核）”，没有按照约定配备销售员、保安保洁人员，没有全面履行合同约定的其他策划销售代理义务，故见龙公司解除合同符合法律规定。同时见龙公司解除合同符合法律规定。《合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，见龙公司不仅有权单方解除涉案合同，而且见龙公司2018年11月23日《解除代理合同的通知》已经生效。无论绝策公司是否有异议，涉案合同都已经依法解除。 二、见龙公司对解除涉案合同没有任何过错，无须承担赔偿责任。赔偿损失属于违约责任，守约方无须承担赔偿责任。见龙公司单方解除合同，是依法行使合同解除权的权利，涉案合同是绝策公司“未按约定时间完成委托事项及委托事项未达到约定的要求”而解除，绝策公司对合同的解除负有完全的过错责任，因解除合同所产生的一切法律责任，均应由绝策公司承担，且绝策公司主张的销售代理佣金等都是绝策公司应当支出的经营性成本，不属于经济损失的范围。 三、绝策公司有权根据销售代理的成果获取服务费，但结算应当符合合同约定的条件。由于绝策公司并没有完成合同约定的全程策划销售代理服务任务，合同解除时尚不具备完成销售的认定标准、尚不具备结算佣金的条件。事实上，绝策公司代理的认筹客户仅成交21户，合同金额9790545元。即使将2.5%的约定佣金244763.62元全部给付绝策公司，也不足以抵付见龙公司垫付的应当由绝策公司支付的306969元销售代理费。综上，请依法判决驳回绝策公司的全部诉讼请求。 围绕诉讼请求，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对绝策公司提交的证据本院认证如下：证据1-4、6-13、15-20，具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证；证据5财务账册复印件、证据14十三栏分类明细账、会计凭证、证据21损失统计票据明细单，对于与本案无关的记账凭证、发票本院均不予采信。对见龙公司提交的证据，本院认证如下：证据1-6、9，具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证，证据8佣金列表，虽系见龙公司单方制作，但经庭审质证，绝策公司对此予以认可，该列表本院予以采信；证据7《见龙府邸广告制作费付款协议》、付款凭证等，关于见龙公司垫付的广告费合同，见龙公司仅提交了付款协议，未提交相应的付款凭证，对该份证据，本院不予采信；关于高帅、潘稳的出具的工资收条，仅有收条，未提交相应的付款凭证，对该份证据，本院不予采信；潘稳、高帅提交的情况说明认证意见同上；销售人员2018年11月份、12月份、2019年1月份工资表，首先销售人员是否为绝策公司聘用的人员不能确认，即使是绝策公司聘请的人员，因无相应的付款凭证向佐证，12月份、2019年1月份绝策公司与见龙公司已停止合作，12月份、2019年1月份销售人员的工资再向绝策公司主张不合常理。综上，该份证据本院亦不予采信；中国移动通信增值税发票与本案无关联性，亦达不到其证明目的，本院不予采信；水电报表系见龙公司单方面制作，没有付款凭证，对该份证据本院不予采信；淮北市华智贸易有限公司增值税发票与本案无关联性，亦达不到其证明目的，本院不予采信。 根据当事人提交的证据及当事人的陈述，本院经审理认定事实如下：2018年4月20日，见龙公司（甲方）与绝策公司（乙方）签订《见龙府邸房地产项目全程策划销售代理合同》一份，合同约定：甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就见龙府邸房地产项目的策划、销售委托代理合作事宜达成一致并签署本合同，以明确双方的权利与义务关系；合同是指为实施全程策划、销售代理，甲乙双方达成的明确相互权利和义务关系的协议，包括本合同、合同附件以及经双方确认并签字的与合同有关的文件；乙方完成销售的认定标准：（1）完成销售：购房者交付定金，并与甲方签订《商品房买卖订购单》，视为乙方完成销售；（2）结算佣金条件：当购房者交齐首付款并与开发商签订《商品房买卖合同》，则乙方即可具备向甲方结算佣金之条件；（3）实际成交价：是指客户与开发商签订的《商品房买卖合同》上所载明，且购房者已经以现款支付或通过银行按揭贷款总额，即为乙方完成的销售额（即实际成交价），实际成交价是指乙方向甲方结算佣金之决算价；委托标的：甲方委托乙方对见龙府邸房地产项目（总建筑面积约15.4万平方米，其中酒店除外）进行全程营销策划及销售代理；甲方指定乙方为其项目的独家策划销售代理公司，服务内容包括：市场研究、项目定位、项目总体营销推广方案、广告平面设计、广告制作、销售代理。具体工作包括：（1）提交项目整体营销推广方案（包括推广主题、推广节奏以及推广工作重点）；（2）每三个月提交一份全面的淮北房产及土地市场调研报告；（3）每月定期从策划和销售角度为甲方提供书面专业意见和建议，进行市场调研、客户访谈、销售推广研究，向甲方提报项目市场、客户、竞争分析调研报告，媒体监控、推广效果分析报告；（4）项目现场形象组织，样板区、样板间导视系统设计；（6）项目商业的产品定位及价值体系；（7）项目平面广告创意与设计（包括楼书、户型集、客户通讯、DM及销售资料）负责制定和推出；（8）项目平面广告创意及设计（包括报纸、电视、电台、杂志、网络、VCD/DVD、户外及横幅等）和负责推出；（9）提交项目阶段营销推广工作大纲（住宅及商业，包括营销工作计划、工作重点、媒体推广计划等），广告调性的改变；（10）项目售楼部的开放，认筹、结顶、开盘、交付等重大活动策划方案设计与礼品购买及活动包装；（11）项目SP促销活动方案、新闻媒体推介方案及建议；（12）项目持续阶段市场推广策略调整建议；（13）项目持续阶段的媒体发布计划；（14）项目持续阶段的广告创意与表现主题；（15）项目持续阶段的广告设计；（16）周计划、月计划，每周每月的营销总结会，提交工作内容和机关完成情况（根据月初的业绩目标制定，月底甲方给予考核）；项目的所有推广费用（是指用于帮助销售的各种销售资料、销售道具因数品、媒体和礼品的购买、制作广告市政发布费、宣传推广活动、促销活动费用及效果图制作费用等实施委托代理事项所需的费用）。1.乙方将广告投放计划及推广预算由乙方向甲方提交，经充分讨论后，在得到甲方批准后方能实行；2.该项目广告发布权审批工作由甲方负责等；所有销售人员报酬、保安保洁人员报酬（配备保安至少2人）、售楼部看房车的配备、销售部所产生的所有耗材办公桌椅、沙发及电话费、宽带、水电费等、所有人员服装配备，以上费用均由乙方承担并支付；本项目住宅按实际成交价的2.5%提取，商业代理佣金按实际成加价的2.5%提取，由乙方根据任务制定合理的广告推广及费用预算，经甲方同意后实施；销售代理佣金每个月5号结算一次；佣金发放时由甲方从总佣金里暂扣5%作为交房时最终结算总额，主要用于销售任务的考评；甲方按照合同的规定的时间向乙方支付合同规定的服务佣金；乙方在考核期间达不到甲方要求与工作目标，甲方有权终止与乙方的代理合同；在代理期间乙方负责前期策划包装和在物业现场的售楼服务以及有关代理物业销售工作和所需的客户服务；甲方如不按合同约定按时支付有关费用，除应及时补足之外，应向乙方付滞纳金，逾期7日之后按每日5‰计算；甲方逾期30日不支付应付金额的，视为甲方的单方面违约，应承担约定违约金；甲乙双方协商一致可以通过签订书面协议的方式变更、解除本合同，但是任何一方不得单方擅自变更、解除本合同；出现下列情形，甲方有权单方面终止合同：（1）因乙方策划给甲方造成严重损失；（2）未按约定时间完成委托事项及委托事项未达到约定的要求；（3）因乙方修改方案不及时等原因，甲方向乙方正式提出三次或三次以上书面告诫，仍没有整改达到甲方要求的等内容。 2018年3月初，绝策公司组织团队租赁办公场所进行人员招聘与培训。2018年3月底、4月初，绝策公司组织团队进驻销售中心。进驻后，绝策公司开始开展营销策划，绝策公司先后向见龙公司提交了《见龙府邸2018年营销提报》、《玖龙府楼盘调研报告》、《凤凰城楼盘调研报告》、《见龙府邸拓客执行方案》、《现阶段工作概述及工作中遇到的问题和应对建议》、《2018年10月20日见龙府邸开盘前冲刺方案》、《提纲报告》等，并进行了广告制作及宣传、路演、亮化工程、建立微信平台并聘请了安保人员1名等营销策划活动。绝策公司营销期间，至2018年5月16日接待来访客户，绝策公司提供了见龙府邸认筹确认单，其中21户签订了《见龙府邸购房定金合同》，合同金额9790545元，但尚未提取到代理销售佣金。在后期合同履行过程中，双方出现矛盾，经沟通无法解决，见龙公司遂于2018年11月23日向绝策公司发出《解除代理合同的通知》，主要内容如下：合同签订后，绝策公司未依照合同约定履行代理义务，主要表现在：绝策公司没有每月定期从策划和销售角度为见龙公司提供书面专业意见和建议，进行市场调研、客户访谈、销售推广研究，向甲方提报项目市场、客户，竞争分析调研报告，媒体监控、推广效果分析报告，没有提交内容和计划完成情况（根据月初的业绩目标制定，月底甲方给予考核）,每月每周任务都未完成；没有按照约定配备销售员、保安保洁人员，也没有配备统一服装，即日起，解除与绝策公司的《见龙府房地产项目全程策划销售代理合同》。见龙公司2018年11月23日发出该通知，绝策公司2018年11月24日收到该通知。绝策公司于2018年11月24日撤离售楼处。后见龙公司自行对涉案见龙府邸项目进行销售。2018年12月4日，绝策公司向见龙公司发出律师函，主要内容为：自合同签订之日起，绝策公司积极履行合同约定的义务，充分按照合同约定履行合同义务，为项目垫资80万元（其中人员培训招聘及工资投入32万元左右、淮北市市场调研及营销推广各项活动策划与执行费用28万元左右、入场后固定资产投资及行政费用投入20万元左右），并认筹42套，来访客户500组，并产生很大的市场反响，为见龙府邸项目的营销作出巨大的贡献。见龙公司提出的四点意见均无法律和事实依据，见龙公司于2018年11月23日向绝策公司发出《解除代理合同的通知》，企图以解除合同的方式逃避绝策公司支付营销费用的义务。见龙公司解除合同的行为既不符合法律规定，也不符合合同约定。绝策公司对《解除代理合同的通知》的内容不予认可。函告如下：绝策公司与见龙公司签订的合同依法应继续履行，见龙公司提出解除合同违反法律规定；见龙公司应依法承担违约行为造成的直接损失和间接损失等内容。双方在合同解除后就佣金支付、损失赔偿等未达成一致意见，经多次协调未果，遂致使本纠纷发生。 本院认为：绝策公司与见龙公司之间签订的《见龙府邸房地产项目全程策划销售代理合同》是双方的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，双方均应遵照履行。 一、关于争议焦点一。见龙公司是否有权解除合同，涉案合同是否已经解除。 首先，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案双方合同约定：“出现下列情形，甲方有权单方面终止合同：（1）因乙方策划给甲方造成严重损失；（2）未按约定时间完成委托事项及委托事项未达到约定的要求；（3）因乙方修改方案不及时等原因，甲方向乙方正式提出三次或三次以上书面告诫，仍没有整改达到甲方要求的”，因绝策公司未按约定时间完成委托事项及委托事项未达到约定的要求、因乙方修改方案不及时等原因，甲方向乙方正式提出三次或三次以上书面告诫，仍没有整改达到甲方要求的，根据是合同约定见龙公司享有解除合同的权利。本案绝策公司在履职代理销售过程中履行义务不完全、不彻底，绝策公司的行为构成违约，但综合本案绝策公司违约程度轻微，即便有上述违约行为也不影响合同代理销售房屋目的的实现，不能轻易依据合同约定就认定解除合同的条件已经成就。综上，见龙公司仅以绝策公司轻微违约就解除合同违反了诚实信用及鼓励交易的原则，见龙公司不享有合同解除权。 其次，绝策公司未在收到解除合同通知后一定期限内起诉是否影响其主张权利。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对于合同解除的异议应在约定的异议期限或者法律规定期限内提出”，前提是针对按照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条规定享有合同解除权的当事人发出的解除合同通知，而见龙公司并不享有合同解除权，本案不适用该司法解释规定。因此见龙公司于2018年11月23日发出的《解除代理合同的通知》不产生合同解除的效力。虽然解除合同通知无效，但在合同履行过程中，由于双方存在诸多矛盾，双方已经不能继续合作，绝策公司在见龙公司发出解除合同通知书后也已撤场，其以实际行动表示不再履行合同，因此本院确认涉案合同于2018年11月24日解除。 关于争议焦点二。绝策公司主张的损失问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。在见龙公司2018年11月23日发出的《解除代理合同的通知》不发生合同解除效力的情况下，其未按照合同约定支付代理销售佣金构成违约，见龙公司应继续履行支付佣金的合同义务，并且承担违约责任。1.销售代理佣金。在商品房委托代理销售合同中，佣金是发生销售业务时支付给有权从事中介服务的中间人的报酬。从合同约定看，绝策公司的合同义务包括营销策划和代理销售，策划的目的是为了销售，销售的目的是为了取得代理费和收益分成。合同约定：“当购房者交齐首付款并与开发商签订《商品房买卖合同》，则乙方即可具备向甲方结算佣金之条件”、“本项目住宅按实际成交价的2.5%提取”，本案绝策公司营销期间，双方共同确认21户签订了《见龙府邸购房定金合同》，合同金额9790545元，应提取的代理销售佣金为244763.63元。2.关于违约责任。绝策公司获得代理佣金的前提是其需要投入相应的成本，并非签订合同后就可以一劳永逸地获取所有销售代理佣金。涉案合同的性质为双务有偿合同，合同当事人既享有权利也须承担义务。根据合同约定，绝策公司须履行的合同义务范围包括：企划工作、销售工作及合同签订等其他服务工作，上述合同义务的履行与代理佣金的获取具有对价关系。在合同正常履行情况下，权利与义务具有对等性，当事人可依照合同约定主张权利。在合同解除后，合同约定的权利与合同义务的履行处于不对等状态，故不能仅依据合同的权利条款确定当事人享有的权利，还应当审查合同义务的履行情况。从履行情况看，合同签订之前，绝策公司已经介入诉争项目的营销策划，合同订立后的七个月左右的时间里，绝策公司也一直按照约定循序渐进地开展工作并提交了营销策划方案、市场调研报告、广告投放计划等工作成果，而绝策公司所能获得的利益均来源于后期的代理销售，见龙公司在绝策公司刚刚开始销售后不长时间即解除合同对绝策公司会造成一定影响，带来一定损失，依法应当承担赔偿损失的违约责任。绝策公司主张的“损失”，其中代理销售佣金不属于损失，绝策公司支出的营销策划和代理销售费用目的是为了提起佣金，其前期办公等费用的支出均包含在其提取的代理佣金中。由于合同已解除，综合考量合同约定及绝策公司的工作参与程度，对双方合同利益的均衡裁量，酌情确定见龙公司赔偿损失6万元。关于绝策公司主张的商铺租赁佣金1万元不在本案处理范围之内，其可与见龙公司另行协商处理。见龙公司辩称绝策公司离场后替绝策公司垫付的费用306969元应当予以抵扣没有依据，虽然绝策公司认可尚欠广告公司广告费88963元，但其见龙公司仅提交合同未提交付款凭证，对其垫付的费用应予扣除的抗辩意见本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零九条、第三百九十六条、第三百九十七条、第三百九十九条、第四百零五条、第四百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认安徽绝策房地产营销策划有限公司与淮北见龙置业有限责任公司2018年4月20日签订的《见龙府房地产项目全程策划销售代理合同》于2018年11月24日解除； 三、淮北见龙置业有限责任公司于本判决生效后十五日内给付安徽绝策房地产营销策划有限公司代理销售佣金244763.63元、赔偿损失6万元，共计304763.63元； 二、驳回安徽绝策房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14268元，由安徽绝策房地产营销策划有限公司负担4000元，淮北见龙置业有限责任公司负担10268元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  唐晓芳 二〇二〇年九月二十四日 法官助理汪坤 书记员徐晓芹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 第三百九十七条委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。 第三百九十九条受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。 第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。 第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。