北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初80116号原告：高云翰，男，满族，1994年9月5日出生，户籍地天津市静海区。委托诉讼代理人：苏仰平，北京市时代九和律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁建坤，北京市时代九和律师事务所律师。被告：杨淑超，男，汉族，1987年1月26日出生，户籍地重庆市江津区。原告高云翰（以下简称原告）与被告杨淑超（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人苏仰平、梁建坤到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认解除原告和被告签订的《北京市房屋租赁合同》；2、判令被告向原告支付2019年2月2日至2019年5月18日期间房屋租金87500元；3、判令被告向原告支付2019年5月19日至2019年6月3日房屋使用费12500元。4、判令被告向原告支付：2019年5月1日至2019年5月31日期间的水费304元、电费751.2元，2017年5月25日至2018年9月25日期间的制冷费16060元，2018年11月15日至2019年3月15日期间的供暖费6716元，2019年4月3日至2019年6月3日期间的物业费1168元；5、判令被告向原告支付因逾期支付租金产生的利息损失，以100000元为基数以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为标准计算，自2019年2月3日起至2019年8月19日期间的利息,以100000元为基数，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算，自2019年8月20日起计算至该款项付清之日止；6、判令原告不予退还被告已经支付的押金25000元，同时被告向原告支付1个月的房屋空置损失25000元。事实和理由：2017年4月2日，原告与被告签订《北京市房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于北京市朝阳区望京阜荣街15号院2号楼1层商业4的房屋。租赁期限自2017年5月2日至2020年5月1日，共计三年，租金标准为每月25000元，支付方式为押一付三。被告自2019年2月2日开始拖欠租金，经口头催告无果，原告于2019年5月16日向被告发送律师函，要求被告依约支付拖欠租金，并依据租赁合同约定和合同法第93条的规定解除双方之间的租赁合同。该律师函已于2019年5月18日张贴在租赁房屋大门上，因此，原告认为按照合同法第96条的规定，租赁合同已于该日解除。被告于2019年6月3日腾退租赁房屋，截至该日，被告共拖欠租金和使用费100000元。另根据租赁合同约定，被告在承租期间应负担水费、电费、无恶意费、制冷费、供暖费等共计24999.2元。被告违约给原告造成了逾期支付租金的利息损失、涉案房屋的空置期的租金损失等。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告曾发表答辩意见称，不认可原告起诉内容，2017年7月份左右涉案房屋经原告同意转租出去了，当时是电话联系的，原告当时因为没有时间来北京，说有人交房租就可以。之后是租户张鹏立和杨红霞一起租的，他们打的房租。本院经审理认定事实如下：原告系位于北京市朝阳区望京阜荣街15号院2号楼1层商业4房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人。2017年4月2日，经骄阳地产居间，原告作为出租人（甲方），被告作为承租人（乙方），双方签订《北京市房屋租赁合同》一份，约定原告将涉案房屋出租给被告使用，租赁用途为足疗，租赁期限自2017年5月2日至2020年5月1日，共计三年，甲方应于2017年4月2日前将房屋按约定条件交付乙方，《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。合同第四条约定，租金标准为25000元每月，租金共计30万元，支付方式为押一付三，各期租金支付日期为：2017年5月2日、2017年8月2日、2017年11月2日，以此类推，押金25000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给乙方。合同第五条约定，租赁期内水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费由乙方承担。合同第八条约定，除甲乙双方另有约定外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。合同第九条第（四）项约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达7日的；2、欠缴各项费用达5000元的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；……7、擅自将房屋转租给第三人的。合同第十条约定，乙方有第九条第四款约定情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；租赁期内，甲方需提前收回房屋或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。原告认可被告在2017年4月2日向其支付租赁押金25000元。原告提交其名下在中国银行7751的银行交易流水明细清单，显示2017年6月7日案外人张鹏立向其转账75000元、2017年9月3日向其转账75000元、2017年12月2日向其转账75000元、2018年3月26日向其转账75000元，案外人杨红霞于2018年6月19日向其转账75000元、2018年9月14日向其转账75000元、2019年4月23日向其转账75000元。被告称其在2017年7月份左右经原告同意将涉案房屋转租给案外人张鹏立和杨红霞，房租是他们交的。原告对此不认可，称其未接到过被告关于转租的通知，也没有同意过被告转租；原告认为张鹏立和杨红霞是被告的合伙人，他们合伙在涉案房屋开的足疗店，张鹏立和杨红霞交付的租金是受被告委托向原告交付的，因为2018年12月份的一期租金未按时交，所以在2019年4月23日补交了2019年2月2日之前的租金。经询，原告称其与张鹏立和杨红霞之间未签订过书面租赁合同。2019年5月16日，原告向被告发出律师函，内容为因被告拖欠2019年2月2日起的租金未交，原告依据合同法第93条的规定和双方租赁合同第九条第四款的约定，认为被告已构成违约，要求解除与被告的租赁合同，该律师函向被告的户籍地邮寄，后于2019年5月20日被退回。2019年5月18日，原告将该律师函张贴在涉案房屋的房门上。2019年6月3日，中介骄阳地产的工作人员联系张鹏立，称原告要求其搬家，2019年6月4日，张鹏立确认2019年6月3日已从涉案房屋搬离。原告提交北京德利中天物业服务股份有限公司的收费明细单一份，内容为2号楼底商鑫派修脚截至2019年5月31日应缴纳的费用为：水费304元、电费751.2元、物业费7008元、制冷费16060元、供暖费6716元，其中显示物业费为2019年4月3日至2020年4月2日期间的。原告提交供暖费和制冷费收款收据各1张、物业费、水费、电费发票一张，以证明其实际代被告支付了上述欠付的费用。原告提交北京骄阳房地产经纪有限公司与张文俊签订的关于涉案房屋的租赁合同一份，以证明其在2020年3月22日才再次将涉案房屋出租，自2019年6月4日至2020年3月21日期间为涉案房屋的空置期。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩、举证和对对方提交的证据进行质证的权利。本案中，被告经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃答辩和举证、质证等诉讼权利，不影响本院依据查明的事实依法作出判决。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，根据双方租赁合同的约定和被告支付房屋租金的实际金额，可以认定被告支付的房屋租金截至2019年2月2日，此后未向原告支付租金，因此根据双方租赁合同第九条第四项的约定，原告有权单方解除合同，收回房屋。根据原告举证，其在2019年5月16日向被告户籍地邮寄了解除合同的律师函，但该邮件于2019年5月20日被退回，同时原告在2019年5月18日将该律师函张贴于涉案房屋的大门上，因该期间被告实际占用涉案房屋，故可以认定有关解除合同的通知已于该日送达被告，故原告关于确认双方签订的租赁合同已于该日解除的诉讼请求有相应的事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据原告举证，可以认定被告实际于2019年6月3日将涉案房屋腾退交还原告，故被告应向原告支付2019年2月3日至2019年5月18日期间的租金和2019年5月19日2019年6月3日期间的房屋使用费，具体金额本院根据双方租赁合同约定予以计算。根据租赁合同第五条的约定，租赁期内水费、电费、供暖费、燃气费、物业管理费等均由被告承担。根据原告提交的证据，其已将被告实际占用房屋期间欠缴的上述费用支付给物业公司，故其向被告主张有关费用有相应的事实和合同依据，本院予以支持。因被告未按期支付租金导致双方租赁合同解除，原告有权要求被告承担违约责任；因双方租赁合同约定被告支付的押金可以抵扣其应承担的违约责任，因此原告有权要求用被告已支付的租赁押金折抵被告应承担的违约责任，同时，原告主张在租赁押金折抵之后被告再赔偿原告1个月租金的违约损失，本院予以支持。因被告逾期支付租金和房屋使用费，必然给原告造成相应的损失，原告关于该损失的主张并未超出法律规定的范畴，本院予以支持。被告虽辩称涉案房屋已经原告同意于2017年7月转租给张鹏立和杨红霞，但原告对此不认可，被告亦未提交任何证据证明，本院对其该抗辩意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告高云翰与被告杨淑超于二〇一七年四月二日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇一九年五月十八日解除；二、被告杨淑超于本判决生效之日起七日内支付原告高云翰二〇一九年二月二日至二〇一九年五月十八日期间的房屋租金八万七千五百元；三、被告杨淑超于本判决生效之日起七日内支付原告高云翰二〇一九年五月十九日至二〇一九年六月三日期间的房屋房屋占有使用费一万二千五百元；四、被告杨淑超于本判决生效之日起七日内支付原告高云翰占用房屋期间的水费三百零四元、电费七百五十一元二角、制冷费一万六千零六十元、供暖费六千七百一十六元、物业费一千一百六十八元；五、被告杨淑超于本判决生效之日起七日内支付原告高云翰逾期支付租金产生的利息损失，以八万七千五百元为基数，按照中国人民银行同期同类基准利率为标准计算的自二〇一九年二月三日起至二〇一九年八月十九日期间的利息和以八万七千五百元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算的自二〇一九年八月二十日起至该八万七千五百元实际付清之日止的利息；六、被告杨淑超于本判决生效之日起七日内支付原告高云翰逾期支付房屋占用费产生的利息损失，以一万二千五百元为基数，按照中国人民银行同期同类基准利率为标准计算的自二〇一九年六月四日起至二〇一九年八月十九日期间的利息和以一万二千五百元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算的自二〇一九年八月二十日起至该一万二千五百元实际付清之日止的利息；七、被告被告杨淑超于本判决生效之日起七日内支付原告高云翰违约金二万五千元；八、驳回原告高云翰的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千八百元，由被告杨淑超负担（原告高云翰已预交，于本判决生效之日起七日内给付原告高云翰）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  张帅宾二〇二〇年九月二十九日书记员  李 灏