湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终8586号上诉人（原审原告、反诉被告）：周杰，男，1979年3月4日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。委托诉讼代理人：廖敦龙，湖南芸生律师事务所律师。委托诉讼代理人：于求是，湖南芸生律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南中茂城商业管理有限公司，住所地：湖南省长沙经济技术开发区板仓路**（一桥南）。法定代表人：邱俸，总经理。委托诉讼代理人：曹嘉蓝，女，1993年11月11日出生，汉族，住广东省清远市清新区，系公司法务。上诉人周杰与被上诉人湖南中茂城商业管理有限公司（以下简称中茂城公司）房屋租赁合同纠纷一案,不服湖南省长沙县人民法院（以下称一审法院）(2020)湘0121民初92号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。上诉人周杰的委托诉讼代理人廖敦龙及被上诉人中茂城公司的委托诉讼代理人曹嘉蓝均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人周杰上诉请求：1、撤销（2020）湘0121民初92号民事判决书第三项；2、改判被上诉人赔偿上诉人消防改造费3500元，装修损失50000元；3、一审、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、关于消防改造费，上诉人委托第三方进行消防改造，并支付了3500元消防改造费用。但由于被上诉人房屋漏水，导致租赁房屋无法使用，故消防改造费作为上诉人直接损失，应当由被上诉人赔偿；二、关于装修损失，上诉人委托梁某进行装修，并与梁某对装修款进行了结算，装修费用50000元，购买玻璃门4000元，该等损失应当由被上诉人承担。一审未予以支持系认定错误。被上诉人中茂城公司辩称：一、关于消防改造费。周杰一审提交的证据《消防施工合同》中的乙方主体为湖南南兴消防建设有限公司，与周杰微信转账的并非同一主体，且没有证据证明该合同已经实际履行；周杰与中茂城签署的租赁合同未对二次消防改造义务进行约定，该费用应当由周杰自行承担。二、关于装修损失和玻璃门。周杰未提交任何证据证明装修已经完成，一审根据实际付款情况认定装修损失为22750元并无不当。中茂城公司认为租赁合同解除是因为周杰违约，故周杰也应对装修损失承担50%责任。玻璃门并未形成附合装饰装修物，周杰可以自行拆除，无权要求中茂城赔偿。周杰向一审法院提出如下本诉请求：1、中茂城公司返还保证金22750元；2、中茂城公司赔偿消防改造费3500元；3、中茂城公司赔偿装修毁损费50000元，误工费、差旅费、伙食费3600元及因其原因造成的装修工具丢失损失的2035元；4、中茂城公司承担全部诉讼费用。中茂城公司向一审提出如下反诉请求:1、确认《中茂商业广场租赁合同》及《中茂商业广场商业管理服务协议》于2019年6月29日解除；2、判令周杰支付截止至2019年6月29日的物业管理费23998.33元；固定租金99915.46元；装修垃圾清运费350元；装修期物管费70元，合计124333.79元，并判令周杰以124333.79元为基数，按年利率24%的标准，支付自2019年6月29日至实际清偿之日止的物业管理费、固定租金迟延履行违约金；3、判令周杰承担本案所有反诉诉讼费用。一审法院认定事实：2017年3月31日，中茂城公司（出租方、甲方）与周杰（承租方、乙方）签订《中茂商业广场租赁合同》（以下简称租赁合同），甲方将坐落于长沙经济技术开发区板仓路33号（一桥南）中茂城购物中心2楼G-219号、租赁面积为35平方米的商铺（以下简称涉案商铺）租赁给乙方使用。该租赁合同就租赁期限，经营品牌，免租装修期、场地交付日、计租日、开业日和经营免租期，租金标准和支付，履约保证金交付，装修，管理服务费，违约责任等作了相关约定。2017年4月6日，周杰交纳履约保证金22750元。周杰于2018年5月19日进场装修，7月11日装修完毕，为装修已经实际支出的费用为22500元。2019年6月29日，中茂城公司向周杰发出《解约函》，主要内容为：中茂城公司于2019年5月23日函告周杰于5月28日前办理交铺事宜，周杰未办理。6月21日再次函告周杰于6月28日前进入涉案商铺开始装修装饰工程及设备安装。5月28日至6月29日已超30日，中茂城公司正式解除与周杰的合同。2019年7月4日，周杰委托湖南芸生律师事务所向中茂城公司发出《律师函》，主要内容为：双方签订合同后，中茂城公司于2018年3月1日通知周杰6月15日开业，5月向周杰交房，5月19日周杰进场装修。6月5日商铺铺顶漏水，装修全部毁损，中茂城管理公司承诺处理并赔偿，6月6日周杰进场装修，6月7日又漏水，一直到8月25日都漏水。两次装修被损毁，涉案商铺不适租，中茂城公司构成根本违约，周杰一直就装修毁损与中茂城公司交涉。鉴此，周杰函告中茂城公司于7月15日前返还履约保证金22750元、赔偿装修毁损损失50000元，赔偿误工费、差旅费、伙食费3600元，装修工具丢失损失2035元。2019年8月23日，中茂城公司向周杰发出《工作联系函》，函告周杰于8月27日处理解约事宜，于8月31日前将涉案商铺内物品清理，恢复毛坯且通过物业验收，逾期未处理将物品作为垃圾清理，且自行安排施工单位恢复毛坯，所产生的费用由周杰承担，履约保证金不退，并追究违约责任。后中茂城公司将涉案商铺的装修拆除。2019年8月27日，周杰再次委托湖南芸生律师事务所向中茂城公司发出《律师函》，主要内容为：中茂城公司未就装修毁损对周杰进行赔偿，如要拆除装修，应对装修价值进行评估。庭审中，周杰、中茂城公司对解除合同无异议。对当事人有争议的事实，一审法院认定如下：关于合同效力以及合同解除的法律后果。周杰认为，租赁合同中关于租赁物的条款系格式条款，违背合同法第39条约定，为无效条款，中茂城公司交付租赁物不达交付条件，违约在先，漏水导致周杰装修毁损，协商期间强行拆除装修工程，应当予以赔偿；双方未办妥涉案商铺的交付手续，周杰并未使用涉案商铺，未进行经营活动，中茂城公司未尽管理职责，周杰无需承担租金、管理费及其违约金。合同解除后，中茂城公司还应当返还履约保证金、赔偿消防改造费。中茂城公司认为，租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，周杰应当按照合同约定履行支付租金、管理费及其违约金的义务；周杰违约在先，履约保证金无条件归中茂城公司所有，不做任何抵扣；消防改造费、装修损失、误工费、差旅费、伙食费、及装修工具丢失的损失缺乏事实依据和证据支持，不予承担。一审法院审查后认为，租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，关于租赁物维修的责任并未完全免除中茂城公司的义务，不适用格式条款无效的法定情形，合同有效。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据周杰与中茂城公司之间的函件往来，可以证实，周杰对涉案商铺进行了装饰装修工程，并为此实际支付了部分款项；中茂城公司拆除了涉案商铺的装饰装修工程，周杰未进场开展经营活动，双方停留在交付阶段，对周杰而言，并未达到对租赁物（涉案商铺）进行使用、收益的目的，故不应当支付租金、管理费及其违约金。合同解除后，中茂城公司可以自行拆除涉案商铺装饰装修工程，但需退还周杰交纳的履约保证金以及承担周杰为装饰装修工程支出的费用。周杰要求赔偿消防改造费，租赁合同并未就该费用进行约定，且系周杰直接交纳给湖南南兴消防工程有限公司，二次消防由周杰自行负责，对该请求，一审法院不予支持。周杰要求赔偿误工费、差旅费、伙食费3600元及装修工具丢失的损失2035元，未提交相关证据材料予以证实，一审法院不予支持。一审法院认为，一、《中茂商业广场租赁合同》真实、合法、有效，合同双方应按照合同约定履行义务、享受权利。中茂城公司发出解约函，周杰对解除合同不持异议，对于中茂城公司主张解除上述合同的诉讼请求，本院予以支持。二、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。中茂城公司需向周杰退还履约保证金22750元、支付装修损失22500元。一审法院判决如下：一、解除周杰与湖南中茂城商业管理有限公司签订的《中茂商业广场租赁合同》及《中茂商业广场商业管理服务协议》；二、限湖南中茂城商业管理有限公司于本判决生效之日起五日内支付周杰履约保证金22750元、装修损失22500元；三、驳回周杰的其他本诉请求；四、驳回湖南中茂城商业管理有限公司其他的反诉请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。周杰提交的转账凭证、梁某的证人证言，真实、合法，与待证事实相关，本院予以采信。本院二审查明，2017年3月31日，中茂城公司（出租方、甲方）与被告周杰（承租方、乙方）签订《中茂商业广场租赁合同》（以下简称租赁合同），租赁合同中附件四“商铺交楼标准”中明确了“出租方交付标准”与“承租方须自行负责工作”，其中关于消防的部分载明“1、承租方如需更改，须向出租方申请认可，并报消防部门审核，由出租方指定有消防资质的承包商施工，费用由承租方承担；2、喷淋及消火栓二次调整，下喷接驳，费用由承租方承担。”梁某作为证人出庭作证，梁某称:周杰委托其为涉案房屋装修，梁某进场装修完成了大部分工程，只剩下灯没有安装，本来装修款为53535元，扣除灯具后为50130元。装修期间，因为数次发生漏水问题暂停了装修。周杰分几次向梁某支付装修款22500元，后来又在2020年8月2日通过微信转账向梁某支付装修款尾款27500元。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，结合一审判决与上诉人上诉事实和理由，本案二审争议焦点为：一、涉案房屋消防改造产生的费用是否应由被上诉人承担；二、一审判决的装饰装修损失是否过低。关于消防改造费，周杰一审提交的《消防施工合同》与微信转账凭证，拟证明消防改造花费3500元。经查，《消防施工合同》没有周杰的签字盖章、也没有载明付款金额，无法确认是否实际履行，微信转账记录也无法确认收款人身份。而且根据租赁合同附件四，承租方对消防工程进行调整、改动的，费用由承租方承担。综上，一审法院判决消防改造费用由周杰自行承担并无不当，本院依法予以维持。关于装饰装修损失，根据上诉人周杰一审提交的《装修合同》、装修材料费用清单、（拾艺堂）星沙中茂城店项目经理部施工班组劳务申报表、上诉人与被上诉人之间的函件往来，本院认定周杰委托梁某对案涉店铺进行了装饰装修；根据梁某的证人证言及梁某手机中与周杰的转账交易记录，本院认定，周杰于2020年8月2日通过微信转账向梁某支付装修款尾款27500元。一审根据周杰向梁某实际支付的装修款认定装修损失并无不当，鉴于本案中出现新证据，故本院认定周杰装饰装修产生的损失为27500＋22500＝50000元。中茂城公司与周杰签署租赁合同后，周杰未进场开展经营活动，中茂城公司拆除涉案商铺的装饰装修工程，应当承担周杰因此产生的损失。周杰的该项上诉请求成立，本院予以支持。关于玻璃门，上诉人周杰没有提交相关证据，本院对该项上诉请求不予支持。对于中茂城公司主张周杰对合同解除亦有过错，应当承担部分责任的上诉请求，因中茂城提交的证据不足以证明其诉请，本院对此不予支持。综上所述，上诉人周杰的上诉请求部分成立，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙县人民法院(2020)湘0121民初92号民事判决第一、四项；二、撤销湖南省长沙县人民法院(2020)湘0121民初92号民事判决第二、三项；三、被上诉人湖南中茂城商业管理有限公司于本判决生效之日起五日内支付周杰履约保证金22750元、装修损失50000元；四、驳回周杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2316.5元，二审案件受理费626元，共计2942.5元，由周杰负担942.5元，由湖南中茂城商业管理有限公司负担2000元。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  潘 威审判员  孙一中二〇二〇年九月二十九日法官助理何叶书记员刘妙附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。