广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终2665号上诉人（原审被告）：湛江宏林房地产开发有限公司，住所地：湛江市霞山区*********（2幢)。法定代表人：谭尚志，经理。委托诉讼代理人：杨坚，男，汉族，1957年10月7日出生，住广东省湛江市霞山区******之二东门602房，公民身份号码440************955。被上诉人（原审原告）：梁堪东，男，1991年1月7日出生，汉族，住广东省雷州市***********，身份证号码440************137。被上诉人（原审原告）：梁堪智，男，1986年11月7日出生，汉族，住广东省湛江市雷州市*************，身份证号码440************175。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：翟文辉，广东法博律师事务所律师。上诉人湛江宏林房地产有限公司（以下简称“宏林公司”）因与被上诉人梁堪东、梁堪智商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2020）粤0803民初356号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人宏林公司的法定代表人谭尚志及其委托诉讼代理人杨坚，被上诉人梁堪东、梁堪智共同的委托诉讼代理人翟文辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏林公司上诉请求：撤销一审判决，驳回梁堪东、梁堪智的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院不顾客观事实，错误判决宏林公司承担逾期交房责任。宏林公司与梁堪东、梁堪智签订的《商品房买卖合同（预售)》第十一条第二项第二款载明：“如遇以下特殊原因，出卖人可据实予以延期并不承担逾期交付责任：1、遭遇不可抗力因素，或因政府政策发生重大变化影响工程进度、有关主管部门不能及时办理技术审批，工程验收等原因及其他非出卖人责任造成的延误。”本案中，宏林公司已于2018年12月向湛江市人防工程维护管理站申请人防工程质量验收，湛江市人防工程维护管理站推诿机构改革不予收件；2019年1月4日，宏林公司又向湛江市建筑工程质量监督站提交《湛江市建设项目人防工程质量验收申请报告》，该机构也不受理。经宏林公司多次恳请，几经周转，直至2019年6月19日和2019年7月10日政府有关部门才进行竣工验收和备案（详见湛建人防[2019]127号《湛江市***************期防空地下室竣工验收备案意见》和《建筑工程竣工验收报告》P3-12)，这些证据都充分显示了是政府相关部门不能及时办理工程竣工验收及备案导致宏林公司不能依时交房，根据涉案《商品房买卖合同（预售)》第十一条第二项第二款的约定，宏林公司无需承担逾期交房责任。所以，一审法院判决错误。二、一审法院计算逾期交房违约金的起止时间错误。由于宏林公司与梁堪东、梁堪智约定的交房时间是2019年2月28日，但政府有关部门经宏林公司多次催促才进行竣工验收和备案，并且宏林公司已于2019年5月8日就向梁堪东、梁堪智邮寄了收楼通知书，如果宏林公司要负逾期交房责任，违约金也应从约定的交房时间(2019年3月1日）计至工程竣工验收及备案的时间(2019年7月10日），但一审法院却纵容了梁堪东、梁堪智的耍赖行为，将逾期违约金从2019年3月1日计至梁堪东、梁堪智收房之日（2019年8月10日）。梁堪东、梁堪智是被他人教唆下故意拖延收房时间的，经宏林公司多次苦苦要求才同意收房，宏林公司除了邮寄收房通知书之外，还多次电话通知梁堪东、梁堪智，梁堪东、梁堪智故意刁难宏林公司。一审法院判决逾期违约金显失公正的。三、梁堪东、梁堪智故意拖延收房时间，应向宏林公司支付违约金。宏林公司已于2019年5月8日就向梁堪东、梁堪智邮寄收房通知书，但其却迟迟不来办理房屋交接手续，其中直接原因是梁堪东、梁堪智造成的。所以，梁堪东、梁堪智应向宏林公司支付合同所约定的违约金，每天按购房款总额万分之一计算，从2019年7月17日计至收房之日止。梁堪东、梁堪智答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。宏林公司的上诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回。一、根据涉案合同第11条的规定，宏林公司应当在2019年2月28日之前向梁堪东、梁堪智交付涉案房屋，但宏林公司在2019年7月10日取得备案验收表才具备合同约定的交付条件，其在2019年7月10日之后没有尽到向梁堪东、梁堪智发出收楼通知的先履行义务，因此逾期交房不应归责于梁堪东、梁堪智。二、宏林公司主张逾期交房的原因可以归责于不可抗力的理由是不能成立的。宏林公司认为机构合并导致人防和消防工程验收部门变化，但是从其提供的相应通知中可以看出，相关部门的合并需要做到无缝对接，不能影响群众的生活。宏林公司也没有提交证据证明本案存在不可抗力因素。三、宏林公司认为工程局部整改导致工程收尾延期，这个违约情况宏林公司在2019年3月6日发出的书面通告已经作出说明，其已将该违约事实向业主发出书面通告。四、宏林公司认为计算违约金的时间有误的理由不成立。宏林公司在7月10日之后才具备交付条件，在备案之前所作的任何与交付房屋有关的文书都是不符合交付条件的。梁堪东、梁堪智并没有拖延收房时间，梁堪东、梁堪智没有收到宏林公司的收房通知，违约责任仍在宏林公司一方，宏林公司主张梁堪东、梁堪智要承担违约责任的请求没有事实与法律依据，该诉讼请求不属于本案的受理范围。五、双方在合同中对于违约责任的问题作出了具体的约定，这个约定是有效的，该违约责任的约定并没有过高，宏林公司应当依照合同履行违约责任。梁堪东、梁堪智向一审法院起诉请求：一、判决宏林公司支付逾期交房违约金23855元（违约金以全部房款的万分之一点二暂计至起诉之日为23855元，实计至宏林公司交付房屋之日止）给梁堪东、梁堪智；二、判决由宏林公司负担本案诉讼费。一审法院查明事实：2017年8月29日，梁堪东、梁堪智与宏林公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定梁堪东、梁堪智以964992元的价格购买宏林公司开发的位于湛江市霞山区*******************及商务公寓11层1110房（建筑面积125.65平方米，其中套内建筑面积100.29平方米，分摊共有建筑面积25.36平方米）。《商品房买卖合同（预售）》与本案诉争有关的主要内容有：第九条商品房交付条件，该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条商品房相关设施设备交付条件，㈠基础设施设备。1.供水、排水，交付时配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接，交付时达到预留主管接驳口；2.供电，交付时纳入城市供电网络并正式供电，交付时达到线路敷设到户；3.供暖，该商品房无供暖设计；4.燃气，交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，提供燃气接驳口；5.电话通信，交付时线路敷设到户；6.有线电视，交付时线路敷设到户；7.宽带网络，交付时线路敷设到户。以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用。第十一条交付时间和手续，㈠出卖人应当在2019年2月28日前向买受人交付该商品房。㈡该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。如遇以下特殊原因，出卖人可据实予以延期并不承担逾期交付责任；1、遭遇不可抗力因素，或因政府政策发生重大变化影响工程进度、有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收等原因及其他非出卖人责任造成的延误。2、因买受人原因导致未能按期交付的，因买受人原因延期交付所导致的一切后果由买受人全部承担。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理，1.按照逾期时间，分别处理，⑵逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金。《商品房买卖合同（预售）》签订后，梁堪东、梁堪智按合同约定向宏林公司付清购房款。2019年5月7日，宏林公司向梁堪智邮寄信函。2019年8月10日，梁堪东签署《航城家园》商住楼验楼交接书，办理1110房交接手续。另查明，2019年4月19日，宏林公司取得1110房所在的航城家园1号楼、2号楼、商务公寓及地下室工程的建筑工程竣工验收报告，该工程被评为合格工程。2019年7月10日，宏林公司取得1110房所在的航城家园1号楼、2号楼、商务公寓及地下室工程的工程竣工验收备案。再查明，2019年3月6日，宏林公司向业主张贴《通告》“尊敬的航城家园各位业主：大家好！航城家园项目整体初检已通过，现已进入局部整改收尾、走程序阶段，本应2月份交楼给业主装修使用，由于上述原因，造成延迟交楼时间……”。一审法院认为：房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。而商品房预售合同是指房地产开发企业因预售商品房而与承购人订立的合同。本案中，宏林公司与梁堪东、梁堪智签订《商品房买卖合同（预售）》时，合同标的物是尚在建设中的商品房，双方的民事法律关系更符合商品房预售合同的特征，故本案案由应为商品房预售合同纠纷。《商品房买卖合同（预售）》是合同双方当事人的真实意思表示，合同的主要条款内容完备，没有违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。合同的双方当事人均依约享有合同的权利和履行合同的义务。本案的主要争议焦点为：1、宏林公司逾期交房是否应承担违约责任；2、《商品房买卖合同（预售）》约定的逾期交房违约金是否过低，应否调整；3、计算逾期交房违约金的起止时间如何确定。关于宏林公司逾期交房是否应承担违约责任的问题。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第四条“工程竣工验收由建设单位负责组织实施”和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案”的规定，宏林公司应于涉案商品房工程竣工后组织施工、监理、勘察、设计等单位实施验收，但其是在《商品房买卖合同（预售）》约定的交房时间届满后于2019年4月19日才取得1110房所在建设工程竣工验收报告，于2019年7月10日才取得1110房所在整体工程的竣工验收备案。宏林公司未能提供其主张的于2018年12月向湛江市人防工程维护管理站申请验收的证据，以及其为主张于2019年1月4日向湛江市建筑工程质量监督站提出验收申请而提供的申请报告也没有该质监站的签收凭证予以佐证，宏林公司提供《关于政府信息公开申请的复函》、湛发[2018]15号通知、粤建质函[2019]1110号通知、湛办发[2019]48号通知、质量监督工作移交项目清单及湛建人防[2019]127号竣工验收备案意见不足以证明其是因政府政策发生重大变化影响工程进度、有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收等原因导致逾期交房，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，宏林公司应承担举证不能的不利后果。宏林公司没有按照合同约定在2019年2月28日前将涉案商品房交付给梁堪东、梁堪智使用，已构成违约，应承担逾期交房违约责任。宏林公司关于其不应承担逾期交房违约责任的理由不能成立，不予采纳。关于《商品房买卖合同（预售）》约定的逾期交房违约金是否过低，应否调整的问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”规定，当事人以约定违约金过低要求调整，应提供证据证明其因对方违约造成的实际损失大于按合同约定计算的违约金。本案中，梁堪东、梁堪智以合同约定的违约金过低为由主张提高计算违约金的标准，但未能提供其因宏林公司逾期交房所造成实际损失的证据。《商品房买卖合同（预售）》合法有效，是双方的真实意思表示，合同对逾期交房违约金作了明确约定，应充分尊重当事人的意思自治，对梁堪东、梁堪智主张调高计算违约金的标准，不予支持。宏林公司逾期交房的违约金，应根据《商品房买卖合同（预售）》约定，按照日万分之零点五计算。关于计算逾期交房违约金的起止时间如何确定的问题。宏林公司于2019年7月10日才取得1110房所在整体工程的备案，1110房于2019年7月10日才符合交房条件。因此，即使宏林公司在2019年7月10日之前向梁堪东、梁堪智邮寄了收楼通知书，梁堪东、梁堪智亦有权拒绝收房。所以，宏林公司以其于2019年5月7日向梁堪东、梁堪智邮寄了收楼通知书为由，主张梁堪东、梁堪智的收房时间在收到收楼通知书后一周内，没有事实和法律依据，不予采纳。宏林公司于2019年8月10日才将1110房交付梁堪东、梁堪智，逾期交房的违约金应从2019年3月1日起至2019年8月10日（163日），计算为7864.68元（964992元×0.00005×163）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第四条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第六条之规定，判决：一、限湛江宏林房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向梁堪东、梁堪智支付逾期交房违约金7864.68元；二、驳回梁堪东、梁堪智的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费396.98元，由梁堪东、梁堪智负担265.98元，由湛江宏林房地产开发有限公司负担131元。二审期间，双方均未向本院提供证据。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人宏林公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人宏林公司的上诉理由和被上诉人梁堪东、梁堪智的答辩意见，本案双方当事人二审争议的焦点问题如下:一、关于宏林公司应否承担逾期交房违约责任的问题。宏林公司上诉主张由于政府机构部门合并，相关检验机构未及时履行验收职责，及政府有关部门在涉案工程验收后未及时办理备案手续，才导致宏林公司迟延取得竣工验收备案表及迟延交付涉案房屋，其不应承担逾期交房违约责任。但是，宏林公司对其上述主张并未提供证据予以证明，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，应由宏林公司承担举证不能的不利后果。宏林公司没有按照合同约定在2019年2月28日前将涉案商品房交付给梁堪东、梁堪智使用，已构成违约，应承担逾期交房违约责任。宏林公司关于其不应承担逾期交房违约责任的上诉理由不能成立，本院不予采纳。二、关于逾期交房违约金应计至何日的问题。因宏林公司于2019年7月10日才取得《单位（子单位）工程竣工验收备案表》，故涉案房屋于2019年7月10日才符合交房条件。因此，即使宏林公司于2019年5月7日向梁堪东、梁堪智邮寄了收楼通知书，在涉案房屋尚不符合交房条件的情况下，梁堪东、梁堪智有权拒绝收房。故宏林公司以其于2019年5月7日向梁堪东、梁堪智邮寄了收楼通知书为由，上诉主张梁堪东、梁堪智收到收楼通知书后一个星期应为宏林公司交房的时间、梁堪东、梁堪智迟延收房应承担违约责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定宏林公司于2019年8月10日才交付涉案房屋，并判决宏林公司支付从2019年3月1日起至2019年8月10日止的逾期交房违约金并无不当，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费131元，由湛江宏林房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  郑玉莲审 判 员  陈小红二〇二〇年九月二十八日法官助理  陈菁菁书 记 员  何骁腾附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。