山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终4201号上诉人（原审被告）：山西广兴房地产开发有限公司，住所地山西省太原市小店区平阳路******。法定代表人：程国刚。委托诉讼代理人：杨伟，山西国韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：王佳丽，山西国韵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梅乔凤，女，1967年8月5日出生，汉族，住山西省忻州市代县。委托诉讼代理人：王爱芳，山西艾伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李渊鑫，山西艾伦律师事务所律师。上诉人山西广兴房地产开发有限公司因与被上诉人梅乔凤房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2020）晋0109民初535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。山西广兴房地产开发有限公司上诉请求：撤销太原市万柏林区人民法院作出的（2020）晋0109民初535号民事判决并依法改判。事实和理由：原审法院认定事实不清、适用法律不当。上诉人延期交房系因政府环保政策调控所形成的，该调控行为应属于不可抗力和不可预测事由。上诉人延期交房存在法定的免责事由。上诉人与被上诉人就位于太原市万柏林区“广兴国际”项目内的商铺签订了《商品房买卖合同》，合同中约定上诉人交房日期是2019年3月31日前。然2015年12月9日太原市政府因治理雾霾事宜作出的紧急通知及2018年8月14日《京津冀及周边地区2018-2019年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》“征求意见稿发布，意见稿明确，要求各地在9月底前明确具体完成错峰生产方案制定工作，要将错峰生产方案细化到企业生产线、工序和设备，企业错峰生产的基准产能以2018年9月产能计。采暖季限产时间：2018年10月1日至2019年3月31日。主要范围：北京市，天津市，河北省石家庄、唐山、邯郸、邢台、保定、沧州、廊坊、衡水市，山西省太原、阳泉、长治、晋城市，山东省济南、淄博、济宁、德州、聊城、滨州、菏泽市，河南省郑州、开封、安阳、鹤壁、新乡、焦作、濮阳市”等政府环保政策性文件的调控，导致建设施工场地全面停工及建设所需材料的断供，才使得上诉人建设开发的“广兴国际”项目施工期延长的，不得已上诉人对建设施工单位的工期也进行了顺延．涉案房地产项目工期的顺延系由不可抗力和不可预测事由造成的，上诉人延期交房存在法定的免责事由。二、被上诉人要求解除《商品房买卖合同》的诉请是不符合法律规定及双方合同约定的。上诉人与被上诉人签订的是《商品房买卖合同》中约定交房的时间为2019年3月31日。然2019年3月1日上诉人就向被上诉人送达了《延期交房通知书》，2019年7月10日送达了《交房通知书》。被上诉人在《延期交房通知书》中，明确载明了延期交房的原因及准备交房的时间，然被上诉人无视因政府环保政策调控所造成上诉人延期交房的客观不可预测及不可抗力的因素，单方面提出解除《商品房买卖合同》的要求不仅破坏了合法交易秩序的稳定性，同时给上诉人也会造成不必要的经济损失。综上所述，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。梅乔凤辩称，1、答辩人向上诉人发出解除合同通知书时，上诉人明确表示同意，双方只是因为退款问题未达成一致协议，上诉人提出上诉是为了拖延时间，浪费司法资源。上诉人不存在延期交房免责事由。上诉人提及的大气污染综合治理攻坚行动方案在2018年9月28日就已经发布，发布时房屋主体已经建成，案涉合同是在该方案发布之后才签订的，上诉人签订合同时承诺的交房时间已经有了相应的预见。2、上诉人根本性违约，答辩人有权解除合同。3、上诉人存在欺诈行为。4、涉案房屋存在严重质量问题，至今未竣工验收，根据最高人民法院审理商品房买卖合同适用法律若干解释规定，被上诉人有权解除合同，要求赔偿违约金。梅乔凤向一审法院起诉请求：1、判令解除梅乔凤与山西广兴房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，并依法判令山西广兴房地产开发有限公司向梅乔凤返还购房款513169元、营销服务费20000元、维修基金5081元、交房办证费及配套费22069元、公证费300元，并向梅乔凤承担违约金5131．69元。2、本案诉讼费用由山西广兴房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：2018年10月22日，甲方山西广兴房地产开发有限公司与乙方梅乔凤签订认购确定书约定，乙方所认购房屋为广兴·巅峰国际A号楼一单元1802B号，建筑面积56．45平方米，单价9090．68元/m"，总价人民币513169元，乙方在签订本认购书时需交付定金10000元，付款方式为一次性付款。乙方应在签定本认购书之日起七日内携带认购确定书、本人身份证及签约金503169元到售楼中心付款。同日，梅乔凤向山西广兴房地产开发有限公司支付了定金10000元及房款503169元，山西广兴房地产开发有限公司向梅乔凤出具了收据。当日，梅乔凤还向山西仁江房地产经纪有限公司支付20000元，该公司出具收据载明的收款事由为营销服务费。2018年11月10日，出卖人山西广兴房地产开发有限公司与买受人梅乔凤签订编号为20180090507号商品房买卖合同，约定梅乔凤购买出卖人开发建设的位于西矿街168号1幢A座18层1802B号房屋，房屋用途为办公，建筑面积56．45平方米，每平方米9090．68元，总金额513169元，买受人应在2018年10月22日一次性付清房款513169元。出卖人应在2019年3月31日前将具备经分期综合验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人，出卖人未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用的，按照逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。同日，梅乔凤支付山西广兴房地产开发有限公司维修基金5081元，山西广兴房地产开发有限公司向梅乔凤出具了收据。2019年7月22日，梅乔凤向山西广兴房地产开发有限公司支付公证费300元、办证所需的税费等及代办费22069元，山西广兴房地产开发有限公司向梅乔凤出具收据。山西广兴房地产开发有限公司在超过商品房买卖合同约定的交房日期60日未向梅乔凤交付房屋。梅乔凤于2019年9月4日作出解除合同通知书，并通过邮寄的方式于2019年9月6日送达山西广兴房地产开发有限公司。一审法院认为，梅乔凤与山西广兴房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定严格履行相应义务。梅乔凤依约支付购房款，山西广兴房地产开发有限公司超过合同约定的交房日期60日未向梅乔凤交付房屋，形成违约，应依约依法承担责任。梅乔凤根据山西广兴房地产开发有限公司的违约行为制作解除合同通知书并于2019年9月6日送达山西广兴房地产开发有限公司，符合法律规定，案涉的商品房买卖合同已于该日解除。依据合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失的法律规定，梅乔凤要求山西广兴房地产开发有限公司返还已付购房款513169元、维修基金5081元、公证费300元、办证费（含税费、代办费等）22069及支付违约金5131．69元，理据充足，应予以支持。梅乔凤要求山西广兴房地产开发有限公司返还的营销服务费，提供的证据不足以证明该费用实际由山西广兴房地产开发有限公司收取，故不予支持。综上，一审法院判决：“一、确认原告梅乔凤与被告山西广兴房地产开发有限公司于2018年11月10日签订的编号20180090507号的商品房买卖合同于2019年9月6日解除。二、被告山西广兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告梅乔凤购房款513169元、维修基金5081元、办证费（含税费、代办费等）22069元、公证费300元，并支付违约金5131．69元，共计545750．69元。三、驳回原告梅乔凤的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4729元，由被告山西广兴房地产开发有限公司负担。”本院二审期间，上诉人山西广兴房地产开发有限公司提交证据如下：1、竣工验收证明，证明2019年3月15日案涉办公楼进行初步竣工验收，验收证明是合格的；2、延期交房通知书，证明2019年3月1日上诉人向所有住户发出过延期交房通知书，且买房人都收到该通知书且认可延期交房情况；3、2017年-2018年政府通知停工文件14份、2018年行动计划1份、2018年-2019年行动方案一份，证明2017年-2019以多次不定期停工，施工单位在政府相关部门指令下停止施工，停止施工是为了大气环境和全体民众切身利益，一系列因素都受到停工影响，期间停工至少有300天，我们认为这些天数应当予以扣除，属于不可抗力。被上诉人梅乔凤质证认为，上诉人提交的证据均不属于新证据，都是复印件，不予认可。证明1是复印件，真实性无法核实，且工程造价等具体情况非常简单无法核实，在一审中上诉人应当提供，故该证据不予认可；证据2与本案没有关联性，竣工验收的楼房与本案涉案房屋不是一栋楼，且上诉人没有盖章，没有向所有人送达的证明，故不予认可；证据3这些文件是在11月27日之前就存在，上诉人应当预见交房时间，上诉人应当对该文件已经有预见，在此情况下还约定交房时间，说明该文件与本案没有关联性，均不予认可。原审第三人质证认为，证据1虽然是复印件可以看清验收日期可以说明在该时间竣工验收完成；证据2不清楚该事宜；对证据3文件无异议。因上诉人提交的证据为复印件，无法与原件核实，其真实性本院无法认定。各方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，关于上诉人山西广兴房地产开发有限公司主张其延期交房存在法定免责事由的问题。上诉人提出因政府环保政策调控导致其工程停工、建设所需要材料断供，案涉项目施工期延长，系不可抗力和不可预测的事由导致，应属法定的免责事由。根据本案查明的事实及上诉人提交的证据显示，案涉《商品房买卖合同》签订时上诉人即已明知相应的调控政策，其仍作出案涉房屋于2019年3月31日交付的承诺，该事由并非不可预测，故其主张本院不予支持。关于案涉《商品房买卖合同》解除的问题。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，《商品房买卖合同》约定交房时间为2019年3月31日，在出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。被上诉人于2019年9月6日向上诉人发出《解除合同通知书》，其行使解除权符合合同约定及前述法律规定，上诉人提出被上诉人行使解除权不符合合同约定和法律规定的主张不能成立。综上所述，山西广兴房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9458元，由上诉人山西广兴房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐 璐审判员 李铁柱审判员 安源生 二Ｏ二Ｏ年九月八日书记员 王 唯