河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终6304号上诉人（原审原告）：河南三建建筑工程有限公司，住所地郑州市郑东新区九如路****楼****。法定代表人：位东，该公司总经理。委托诉讼代理人：申幸伟，河南金稻律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：康社民，男，汉族，1965年2月28日出生，住洛阳市伊川县。原审被告：河南龙来置业有限公司，住所，住所地洛阳市伊川县城关镇商都路西段div>法定代表人：冯航飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：陶延彬，该公司员工。上诉人河南三建建筑工程有限公司（以下简称三建公司）因与被上诉人康社民，原审被告河南龙来置业有限公司（以下简称龙来公司）执行异议之诉纠纷一案，不服河南省伊川县人民法院（2020）豫0329民初193号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年8月20日对当事人进行了询问。上诉人三建公司的委托诉讼代理人申幸伟，被上诉人康社民，原审被告龙来公司的委托诉讼代理人陶延彬到庭参加了询问。本案现已审理终结。三建公司上诉请求：1、请求洛阳中院依法撤销一审判决，改判继续执行伊川县人民××路北段××西区6-1-3203号房产或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1、一审法院认定被上诉人分4次向龙来公司支付301398元房款不是事实，上诉人不予认可。首先，根据被上诉人提供的证据来看，只有两张收据，这两张收据的时间为2014年12月3日和2014年10月6日，而房屋买卖合同是在2014年12月31日，明显不符合事实，不可能在合同签订之前就将所有房款都支付完，其次，数额巨大的购房款，根据一般的交易习惯，不可能都是现金交付。本案中，被上诉人根本没有一次性支付房款的转账记录，甚至连被上诉人自己支付房款来源的依据都没有。第三，购房发票是办理不动产手续的主要材料，被上诉人在支付房款后，应当向龙来公司索要购房发票，本案中根本没有一张购房发票，被上诉人只有案外人出具的收据。所以，一审法院只根据几张收据，就认定被上诉人将301398元房款支付给龙来公司的事实，明显是不正确的。2、一审法院认定龙来公司于2017年11月11日将该房产交付给被上诉人，是由于上诉人原因不能居住，这不是事实，该房产是龙来公司将该房产抵工程款，并在房管局备案登记了，龙来公司根本就没有将钥匙交给被上诉人。3、一审法院认定被上诉人没有办理产权证，是由于龙来公司的行为造成的，被上诉人不存在过错。这不是事实，在上诉人给龙来公司施工的过程中，由于龙来公司不支付上诉人工程款，迫使上诉人停止施工，导致部分人上访，伊川县政府为解决上访问题，于2016年2月2日在伊川县城建局办公室里，上诉人、龙来公司和城建局领导达成以房抵工程款的协议，龙来公司愿意用17套房产作为支付工程款的保证，（其中该案房产也在其中），同时在伊川县不动产局备案登记并公示。该备案登记被洛宁县人民法院认定为不具有外部效力。但是，上诉人在与龙来公司之间工程款诉讼前，就向伊川县人民法院提出诉前保全，伊川县法院保全后，又出具裁定书，认为在伊川县不动产局的备案登记有效，不需要诉前保全，予以解封，从这可以看出，该备案登记是有效的。所以，被上诉人没有办理不动产证，是由于房管局的以房抵款协议备案原因，导致被上诉人不能备案登记及办理房产证。4、一审法院认定被上诉人享有物权期待权，上诉人是享有普通债权，明显是错误的。本案中，从被上诉人提供的证据看，根本不能证明被上诉人享有物权期待权。而上诉人是建设施工的工程款应当享有优先权。二、本案中被上诉人与龙来公司之间明显存在虚假诉讼、恶意串通转移财产，抗拒执行的行为。1、龙来公司作为一个法人，有自己独立的专用的账户，被上诉人支付房款时没有转入龙来公司的账户内，被上诉人与龙来公司的这种行为，不仅侵犯了上诉人的利益，也侵犯了国家的税收、管理等方面的利益。2、被上诉人与龙来公司之间存在利害关系，被上诉人是龙来公司的员工，在龙来公司还有重要职务，现在被上诉人还在龙来公司负责门卫工作，并且在另外的几个案件中作为龙来公司的代理人，双方签订房屋买卖合同明显存在串通。三、《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。而在本案中，被上诉人购买龙来公司的不动产己有几年之久，至今没有进行登记、备案，依据《物权法》第九条、第十四条之规定，该物权不发生效力，所有权仍然是龙来公司，所以，法院应当继续执行该房产。综上所述，被上诉人提供的证据根本不能证明己经购买了龙来公司的房产，不能取得预期的物权。相反，根据物权法的规定，上诉人执行龙来公司名下的房产，是合情合法的，请求二审法院查明事实，予以改判或发回重审。康社民辩称，龙来公司开发伊川县“博雅西苑”房产五证齐全，依法享有销售商品房屋的资格和权利，答辩人于2014年12月31与龙来公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表述，没有违反国家法律法规规定，没有损害任何第三人利益，该合同合法有效。《商品房买卖合同》签订后，答辩人按照约定交清了30万元全部房款，龙来公司向答辩人交付了房屋，答辩人善意取得了案涉房产。由此，双方早已实现了房屋所有权的转移，答辩人合法占有了该房产，即答辩人依法享有了对该房屋的占有权、控制权、使用权和实际所有权。而上诉人与龙来公司之间的债权、债务关系，直到2019年11月14日才由法院判决确认，上诉人明知答辩人已取得了该房屋的物权期待权，反而执意申请执行案涉房屋，是对答辩人财产权利的恶意侵犯和对法律的亵渎。二、答辩人不仅交清了房款，而且进行了装修。上诉人不顾客观事实，混淆视听，所称答辩人未向龙来公司交付房款和由上诉人持有房门钥匙等完全是胡说八道。试想，第三人不收取房款，能向答辩人交房吗?至于票据，那是龙来公司的经营管理和答辩人与龙来公司之间的问题，这与上诉人有什么关系?案涉房屋虽因龙来公司的原因，没有办理过户登记，但由此排斥答辩人的房屋所有权，不仅不合常理，也与法律相悖。三、当答辩人的权利面临被龙来公司恶意侵蚀的情况下，向法院提起诉讼，寻求保护，是法律赋予答辩人的权利，应无可厚非。上诉人将答辩人的自救行为表述为虚假诉讼，其用心险恶。反之，上诉人的所作所为，则完全是在滥用诉权，折腾答辩人，浪费审判资源。上诉人的上诉状中讲上诉人持有房门钥匙、对案涉房屋进行备案登记、答辩人与龙来公司之间存在虚假诉讼、恶意串通转移财产等纯属谎言。四、答辩人在人民法院查封案涉房产的数年前己与龙来公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》；己支付全部房屋价款；在人民法院查封之前已合法占有案涉房产;不能及时办理房产过户登记，答辩人没有任何过错，即非因答辩人自身的原因所造成的。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“答辩人对案涉房屋的物权期待权足以排除执行的效力”。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公平，应依法维持原判，驳回上诉。龙来公司辩称，其房屋已经卖给了康社民，康社民对房屋拥有权利。三建公司向一审法院起诉请求：1、准许执行龙来公司名下位于伊川伊川县人民××路北段××西区为小区）6-1-3203号房产价值301,398元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年10月6日，亚日公司向被告康社民出具《收据》一张，载明：收据2014年10月6日，今收到康社民交来购房款3203房，人民币贰拾万元整，￥200000.00收款人陶延斌（加盖亚日公司财务章）。2014年12月3日，亚日公司向康社民出具《收据》一张，载明：收据2014年12月3日今收到康社民交来购房款（3203房）人民币拾万元整，￥100000.00，注：全款已付，收款人陶延斌（加盖亚日公司财务章）。2014年12月31日，康社民与亚日公司签订《商品房买卖合同》，出卖人：亚日公司，买受人：康社民，合同第一条项目建设依据，出卖人以出让方式取得伊川县城人民西路北侧编号为伊政国用（2012）第YDJ2012-10号地块的土地使用权。面积3613.9㎡，使用年限2012年10月26日至2082年10月26日。第二条商品房销售依据买受人购买的商品房为预售商品房，批准机关为伊川县房地产管理所，商品房预售许可证为伊房商预字2013-004号。第三条买受人所购商品房的基本情况。第6幢1单元32层3203号房。该商品房用途为住宅，层高2.9米，建筑层数地上33层，地下，地下**123.37平方米。第四条计价方式及价款。按建筑面积计算，每平方米2,443元，总金额301398币，叁拾万零壹千叁佰玖拾捌元整。第六条付款方式及期限1．一次性付款。买受人已付全款301,398元。第八条交付期限。2018年12月30日前。第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2．买受人不退房，出卖人按已付房款0.1%向买受人支付违约金。第二十二条本合同一式三份，有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人1份，买受人1份，房地产管理部门1份。第二十三条本合同自双方签订之日起生效。第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向房地产管理部门申请登记备案。2016年2月2日，经伊川住建局协调，原告与被告亚日公司达成一致：“此批房源作为亚日置业对恒宇公司的支付保证暂予冻结，工程竣工，双方决算后，按决算余款按房抵款。保证金部分，待保质期按合同到期是以房抵款，予以支付。房屋拨付时由建设局出具手续。同意：李敏（签名）、晋建坡（签名）、康卫国（签名）、李武举（签名）、张建伟（签名）、张珂（签名）、姜涛（签名）”。2017年11月11日，伊川县博雅西苑物业管理有限公司（以下简称物业公司）向康社民出具《收据》一张，载明：今收到康社民装修费交来地暖、燃气工本费人民币壹万肆仟捌佰元整，收款人：陶延斌（加盖物业公司财务章）。被告康社民收到亚日公司的房屋钥匙5把，但因原告因素，至今未进入该套房屋。2018年7月5日，该院依据恒宇公司的财产保全申请，作出（2018）豫0329财保87号民事裁定：将被申请人龙来公司名下位于伊川县人民西路北段博雅西苑住宅小区的6-2201、6-2001、6-1901、6-1501、6-1301、6-3201、6-801、6-501、6-1202、6-1502、6-1702、6-3203、6-2203、6-1704、6-104、6-904、6-603等17套房产予以查封，期限三年，保全金额529万元。2018年7月23日，该院根据复议申请人党天水、相长群、刘运涛、杜卫平、韦祥玮、苗纪敏的申请，作出（2018）豫0329财保87号之一民事裁定：撤销该院（2018）豫0329财保87号民事裁定。2018年11月8日，该院就恒宇公司与被告龙来公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2018）豫0329民初2747号民事判决：一、龙来公司于本判决生效之日起十日内支付原告恒宇公司工程款5,290,000元及逾期利息（按中国人民银行同期贷款利率支付，自2018年7月25日起至本判决确定的履行期限届满之日止）；二、驳回原告恒宇公司的其他诉讼请求。后恒宇公司申请执行，2019年3月20日，该院作出（2019）豫0329执203号执行裁定：一、冻结、划拨被执行人龙来公司在银行、信用社或其他有储蓄业务的单位存款5,290,000元及利息、其他费用以实际产生为准。二、采取上述措施不足部分，则查封、扣押、冻结、评估、拍卖、变卖相应价值的财产。2019年4月8日，该院向伊川县不动产局发出协助执行通知书，查封了龙来公司名下位于人民西路北博雅西苑6-1-3203号等17套房产，案外人康社民不服，提出执行异议，该院于2019年12月26日作出（2019）豫0329执异74号执行裁定，解除对被告龙来公司名下位于伊川伊川县人民××路北段××小区××房查封，三建公司不服，向该院提起执行异议之诉。龙来公司前身为亚日公司。恒宇公司成立于2005年1月20日，2020年1月20日更名为三建公司。2019年4月17日，该院就原告康社民与被告龙来公司确认合同效力纠纷一案作出（2019）豫0329民初810号民事判决：确认康社民与龙来公司于2014年12月31日签订的房屋6幢1单元32层3203号《商品房买卖合同》有效。康社民名下在伊川县城区无其他可供居住的房屋。一审法院认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该案中，被告康社民与被告龙来公司在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同，其购房系用于儿子婚房，其本人及家人在伊川县城区名下无其他用于居住的房屋，且支付了全部价款。该案被告康社民享有的是物权期待权，而该案原告享有的是普通债权。故该案被告康社民的权利能够排除执行。原告关于二被告签订的商品房买卖合同未在双方约定的30日内向房管部门备案，故该合同应为无效合同，被告康社民交付房款均为现金存在恶意串通等主张，缺乏证据证明，其准许执行被告龙来公司名下位于伊川伊川县人民××路北段××小区××房值301,398元的诉讼请求无事实根据和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决：驳回原告河南三建建筑工程有限公司的诉讼请求。案件受理费5821元，由原告河南三建建筑工程有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人二审提交的证据不影响本案基本事实的认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，龙来公司营业执照显示的登记日期为2016年10月24日，据此可以认定在该日河南亚日置业有限公司已经通过工商登记变更为龙来公司。本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出排除执行的异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定的总价款的百分之五十。”《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”本案中，康社民提交了其与河南亚日置业有限公司（龙来公司）签订的《商品房买卖合同》以及加盖河南亚日置业有限公司公章确认收到康社民购房款的收据，该合同及收据的落款时间在2014年及2011年、2015年，结合河南亚日置业有限公司已于2016年10月24日登记变更为龙来公司的事实，可以认定康社民在涉案房产被查封前已经签订合法有效的商品房买卖合同，支付了超过百分之五十的房款。原审法院认定康社民所提异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，依法认定康社民对涉案房产享有足以排除执行的民事权益并无不当，本院依法予以维持。三建公司提交的证实涉案房产已由龙来公司承诺作为支付工程款担保物的房源表，没有加盖龙来公司或河南亚日置业有限公司的公章，且龙来公司的单方承诺亦不能否定康社民作为善意购房人对房产所享有的物权期待权；三建公司关于康社民并未占有房产以及与龙来公司串通规避执行的上诉理由没有事实依据，本院不予采信。综上所述，三建公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5821元，由河南三建建筑工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇二〇年九月十日书记员 荣向柯