上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初14644号原告(反诉被告)：陈海燕，女，1974年7月20日生，汉族，户籍地江苏省盐城市，现住上海市宝山区。委托诉讼代理人：周海林，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆云婷，上海市海华永泰律师事务所律师。被告(反诉原告)：李金元，男，1983年9月10日生，汉族，户籍地河南省，现住上海市宝山区。委托诉讼代理人：潘诗孟，上海中优律师事务所律师。原告(反诉被告)陈海燕与被告(反诉原告)李金元房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。陈海燕及其委托诉讼代理人陆云婷、李金元及其委托诉讼代理人潘诗孟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)陈海燕向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《租赁合同》于2019年11月10日解除；2、李金元支付2019年9月2日至2019年11月10日的租金19,633元；3、李金元支付拖欠的水费1,387.6元、电费1,417.8元、煤气费1,130.9元、物业费2,542.4元及垃圾清运费2,000元，共计8,478.7元；4、李金元交付的押金31,000元不予退还，由陈海燕没收。事实和理由：2017年12月2日，陈海燕(甲方)与李金元(乙方)签订租赁合同，约定甲方将上海市宝山区水产西路XXX号XXX-XXX层房屋(以下简称系争房屋)出租给乙方作餐饮使用；租期三年，前两年租金每月15,500元，押金31,000元；水电煤等费用由乙方承担；无故违约则向对方支付违约金21,000元，若乙方违约，则甲方有权不退还押金。合同签订后，双方协商租金每三个月一付，先付后用。2019年9月，李金元称因夫妻吵架未能经营，希望收租时间放宽至2019年11月10日。后原告于2019年11月10日上门收租，发现房屋已锁，李金元全部搬空，且无法联系，故陈海燕诉请如上。审理中，陈海燕将物业费主张期限调整至2019年11月10日，故变更该项诉请金额为2,180.2元。被告(反诉原告)李金元反诉并辩称，同意双方之间的租赁合同于2019年11月10日解除，同意支付拖欠的租金19,633元。水电费确有拖欠，同意据实结算。上半年的物业费是李金元交的，下半年因李金元退出，没有交。合同没有约定垃圾清运费，不应由李金元承担。押金应当返还。同时，李金元反诉称合同约定房屋建筑面积170平方米，实际只有166.83平方米，且系争房屋用途是住宅，不能做商铺使用，李金元承租初期无法办理营业执照，故反诉要求：1、陈海燕退还押金31,000元；2、陈海燕退还2017年12月2日至2019年11月10日期间多收的租金6,821.09元；3、陈海燕退还2017年12月2日至2018年1月1日收取的不符合租赁用途的租金15,500元。原告(反诉被告)陈海燕针对反诉辩称，不同意全部反诉请求。理由：1、本案系李金元提前擅自退租，构成违约，陈海燕作为守约方，有权没收押金。2、李金元在承租初期就知晓系争房屋有赠送面积，是大于200平方米的，租赁期间李金元对租金从未提出异议，现因合同无法履行而提出异议不合理。3、李金元于2017年12月2日之后就正式开张营业了，房屋是住宅不影响办理营业执照。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：陈海燕为系争房屋的产权人。2017年12月2日，陈海燕(出租方、甲方)与李金元(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方作餐饮使用，建筑面积170平方米；租期3年，自2017年12月2日至2019年12月1日；乙方如要求续租，则必须在租赁期满前的三个月向甲方提出书面意向，双方可在对租金、期限重新协商后，签订新的租赁合同；租金为15,500元，首期付六个月，另付31,000元押金以后按每六个月结算一次，提前七天支付下次房租；乙方在租赁期内实际使用的水费、电费、煤气费、物业管理费等费用应由乙方承担；租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方；甲乙双方如有特殊情况需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金21,000元；若甲方违约，除退还给乙方押金外，还需支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。其中，补充条款约定，2017年12月2日至2019年12月1日两年租金不变为每月15,500元，续一年，2020年12月2日至2021年12月1日月租金为16,200元。为证明己方主张，陈海燕向本院提交下列证据：1、陈海燕与李金元妻子之间的微信聊天记录，证明双方从2019年10月份对付租进行协商，陈海燕将付租时间宽限到10月15日，但李金元依旧未付，直到11月10日陈海燕再次催讨，李金元没有回复。2、案件接报回执单，证明陈海燕于2019年11月12日上门催款时发现李金元已搬离，遂报警。3、2019年11月13日拍摄的照片一组，证明李金元退租后系争房屋内的情况。4、水费缴费通知单1张、电费缴费存根2张、燃气缴费通知单3张、物业管理费发票1张、收据1张，证明李金元拖欠水费1,387.6元、电费1,417.8元、燃气费1,130.9元，2019年度物业管理费2,542.4元，以及陈海燕为清扫房间花费2,000元。李金元质证如下：1、真实性无异议，10月份付过9月份的租金；2、真实性无异议；3、真实性无异议，李金元走后将前后门锁上，屋内垃圾确实没有清理；4、燃气费单据无异议，11月份计费周期到2019年11月20日，存在多算10天的可能；水费单据无异议，1,387.6元是李金元妻子支付的，并提供付款账单详情的网页截屏；电费单据无异议，李金元没有缴纳；上半年物业费是李金元交的，但没有凭证，合同于11月解除，多的物业费不应由李金元承担；垃圾清运费不认可，不清楚是谁收取的。陈海燕对于李金元提供的水费付款凭证表示由法院核实认定，不发表质证意见。为证明己方主张，李金元向本院提供下列证据：1、不动产登记簿，证明系争房屋建筑面积166.83平方米，土地用途为住宅。2、营业执照，证明2018年5月11日李金元成立个体工商户，经营餐饮。陈海燕对上述证据真实性均无异议，并表示并非由于房屋性质导致李金元无法办理营业执照，为此提供系争房屋新的承租方办理的食品经营许可证及营业执照。李金元对于该项证据真实性无异议，但不认可其证明目的。审理中，陈海燕表示合同约定2019年12月1日到期，签合同当天李金元要求延长租期，所以增加了补充条款，租期变为2017年12月2日至2019年12月1日，租金不变，续一年，但年份有笔误，实际应该是到2020年12月1日止。李金元表示租赁期限两年，2019年12月1日到期，补充条款是陈海燕手写的，续一年是2020年12月2日至2021年12月1日，中间的空档由双方自行解决。因为生意不好，李金元决定停止经营餐饮业务，并于11月中旬搬走大部分物品，希望合同到期后与陈海燕结清费用，但11月中旬陈海燕已经将系争房屋换了门锁。关于租金支付情况，双方均确认李金元于2019年9月开始拖欠租金，于10月支付了一个月租金15,500元，此后租金未再支付。本院认为，陈海燕与李金元签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，均应恪守履行。本案争议焦点在于李金元是否系擅自提前退租构成违约。陈海燕认为合同约定的租期是三年，补充条款有笔误，租期应当至2020年12月1日，李金元擅自提前退租已构成违约。李金元认为合同约定租期两年，租期至2019年12月1日，补充条款约定的续一年是2020年12月2日至2021年12月1日，中间空档由双方自行解决。本院认为，当事人对合同内容约定不明，存有较大争议又无法达成补充协议的，可以按照合同有关条款或者交易习惯确定。涉案租赁合同明确约定租期三年，起租日为2017年12月2日，并约定如续租，双方在对租金、期限重新协商后签订新的租赁合同，由此可以推定双方约定的租赁期限为连续的三年，亦符合租赁市场的交易习惯。故本院认为，陈海燕的解释更具可信度，李金元提前退租的行为构成违约。现陈海燕主张租赁合同于2019年11月10日解除，李金元表示同意，本院予以确认。合同解除后，李金元应支付拖欠的相关费用。对于陈海燕主张的租金19,633元及电费1,417.8元，李金元予以认可，本院亦予以确认。审理中，李金元表示其已支付水费1,387.6元，并提供了相应付款凭证，本院予以确认，故对于陈海燕关于水费的诉请不予支持。鉴于租赁合同于2019年11月10日解除，而陈海燕主张的燃气费是截止至2019年11月20日，故本院根据合同实际履行情况，酌情确定李金元应付燃气费1,050元。关于物业费，陈海燕已提供2019年度物业费发票，并主张截至2019年11月10日止的物业费2,180.2元，本院予以支持。至于李金元抗辩已支付上半年物业费，但并未举证证明，本院不予采信。关于垃圾清运费，合同解除后，李金元理应将系争房屋清空后返还。虽然陈海燕提供了收据，但未能提供实际支付清理费的付款凭证等证据，故本院对于陈海燕主张的清理费金额不予认可。但考虑到庭审中，李金元自认其搬离时的确没有清理屋内垃圾，故本院酌情确定该笔费用为1,000元。关于押金，合同约定若李金元违约，陈海燕有权不退还押金，故陈海燕主张没收押金的诉请，符合合同约定，本院予以支持。关于反诉，李金元已接收房屋并经营使用近两年，期间均未对房屋面积与约定不符提出异议，直至本次诉讼才提出显然于理不合，故本院对于李金元关于因承租面积少于合同约定面积而要求减少租金的反诉请求，不予支持。李金元主张因系争房屋性质为住宅导致其租赁初期无法办理出营业执照而要求返还2017年12月2日至2018年1月1日期间的租金。本院认为，李金元承租系争房屋经营餐饮，办理营业执照的主要义务与责任主体系李金元，而其并未提供证据证明未能及时办理营业执照的具体原因及责任主体。实际上，李金元承租系争房屋后便进行经营活动，并于2018年5月11日办理出营业执照，亦从未提出过因住宅用途影响其经营。故李金元要求返还2017年12月2日至2018年1月1日期间租金的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)陈海燕与被告(反诉原告)李金元就上海市宝山区水产西路XXX号XXX-XXX层房屋签订的《租赁合同》于2019年11月10日解除；二、被告(反诉原告)李金元于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)陈海燕支付租金19,633元；三、被告(反诉原告)李金元于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)陈海燕支付电费1,417.8元、燃气费1,050元、物业费2,180.2元、垃圾清理费1,000元，共计5,648元；四、原告(反诉被告)陈海燕没收被告(反诉原告)李金元已付的押金31,000元，不予返还；五、驳回原告(反诉被告)陈海燕的其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)李金元的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取634元，由原告(反诉被告)陈海燕负担27元，被告(反诉原告)李金元负担607元；反诉案件受理费566元，由被告(反诉原告)李金元负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 郑霄含二〇二〇年九月十七日法官助理 张紫嫣书 记 员 朱 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。