贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0113民初3946号原告：贵阳泉湖上城房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区沙文镇四方坡村白洞组**，组织机构代码：91520113MA6H4K2COH。法定代表人：王涛，系该公司董事长。委托诉讼代理人：康运运，系贵州贵君律师事务所律师，执业证号：15270202011182639。代理权限：特别代理。联系电话：15186******。被告：钟昭琴，女，1967年12月12日出生，汉族，户籍地：贵州省金沙县城关镇成治路**，住贵州省毕节市金沙县杰丽畜禽屠宰有限公司，居民身份证号：5224241967********。委托诉讼代理人：李嘉燕，系贵州山一（金沙）律师事务所律师，执业证号：15205201910122556。代理权限：特别代理。联系电话：13985******。原告贵阳泉湖上城房地产开发有限公司（泉湖上城房开公司）与被告钟昭琴等人商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告泉湖上城房开公司委托诉讼代理人康运运，被告钟昭琴及其委托诉讼代理人李嘉燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判法判决解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，被告自解除合同之日起5日内配合原告到房屋管理部门办理撤销、注销涉案房屋的合同登记备案和产权转移登记的相关手续，若逾期不办理，被告应自逾期之日起按房屋总价款的万分之三计算违约金直至办理完上述手续之日止；2、依法判决被告向原告支付违约金275768.6元；3、依法判决被告支付原告因本案产生的律师费3万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年6月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告位于贵阳市白云区龙井路泉湖公园旁紫境府16栋1层4号的商品房，该房屋建筑面积121.92㎡，总价款2757686元。现被告已支付首付款1387686元，剩余137万元选择银行按揭方式支付。被告应在合同签订后5日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用。但原告至今未办理银行按揭贷款。经原告多次催告，被告仍拖欠137万元未付。根据《商品房买卖合同》第2.1.1条及《商品房认购书》的约定，原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同》于法有据。故原告起诉至法院，望判如所请。被告辩称，原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同》及要求被告支付违约金无法定和约定的事由，应当依法驳回。《商品房买卖合同》约定办理按揭贷款及提交贷款所需资料均需原告书面通知，但原告并未书面通知被告。同时，合同约定出卖人解除合同也需要书面通知被告，但被告至今未受过任何解除合同的通知；原告主张被告支付律师费无法定和约定的事由，不应支持。《补充协议》系出卖人单方提供的格式化合同，在出卖人不能举证证明其已作出善意的提示义务的前提下，该格式条款应为无效。本院经审理认定事实如下：2019年6月19日，原告泉湖上城房开公司与被告钟昭琴签订《商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发的位于贵阳市白云区泉湖公馆第1-28栋（16）1层4号的商品房，该房屋建筑面积121.92㎡，总价款2757686元;第七条：付款方式：贷款方式支付，买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首付款1387686元，余款137万元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起5日内将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后5日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理；第十条：买受人未在约定时间付款的，逾期超过120日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起60日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的付款期限届满之次日起至实际支付应付款项之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30内支付违约金。第二十九条约定补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件十二补充协议2.1.1约定买受人应遵守银行按揭贷款的所有规定交纳相关费用并接受银行的案件贷款资格审查，如审查不合格或满足最新的信贷政策要求，买受人可选择补交材料、提高首付款比例或选择其他付款方式支付剩余房款，买卖合同并不因此解除，出卖人不承担任何相关责任。但因非出卖人的原因在买卖合同订立之日起60日内出卖人未收到银行划转的贷款款项的，且买受人无法以其他方式足额支付房款的，出卖人有权解除合同，出卖人应支付房屋总价款10%的违约金；2.2因买受人逾期付款（包括但不限于分期付款、按揭贷款、公积金贷款），出卖人通过诉讼或仲裁形式追缴逾期款项或解除合同的，出卖人因此产生的诉讼费、律师费、保全费等所有款项均由买受人承担；13.1本合同被解除的，买受人应当在本合同解除之日起5日内配合出卖人到房屋管理部门办理撤销、注销该房屋的合同登记备案和产权转移登记的相关手续并返还房屋。买受人违反上述约定，出卖人除有权拒绝退还出卖人款项外，每逾期一天，买受人按该房屋总价款的万分之三计算支付违约金。合同签订后，被告已向原告支付首付款1387686元，剩余137万元至今未办理银行按揭方式支付。该房屋已办理预售合同备案登记。因被告至今未就剩余房款137万元办理银行按揭贷款手续，也未采取其他方式支付该款，故原告起诉至本院，诉请如前。另查明，被告在庭审中陈述在签订涉案《商品房买卖合同》后，被告已与按揭贷款办理银行联系并向银行提供按揭贷款材料，但之后未接到银行通知是否符合按揭贷款条件，被告也未再过问。以上事实，有原、被告的陈述，原告提交的预售合同备案登记表、销售通知书、认购协议书、《商品房买卖合同》及补充协议、备案登记表、收据、委托代理合同、律师费发票等在卷佐证，并经庭审质证，作为本案定案依据。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容未违反相关法律法规的规定，应为有效合同，双方应诚信履行合同。本案争议焦点为原告主张解除合同是否应当支持。就涉案购房款，被告已支付首付款1387686元，根据《商品房买卖合同》的约定，其余房款137万元被告采取银行按揭贷款方式支付，《商品房买卖合同》第八条约定买受人应在接到出卖人书面通知之日起5日内将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后5日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理；合同第十条约定买受人未在约定时间付款的，逾期超过120日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起60日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，被告虽辩解原告应当按照《商品房买卖合同》约定书面通知原告提交贷款资料及办理贷款手续，但被告并未接到原告的书面通知，但实际上在未接到原告书面通知情况下被告也向银行提供了贷款相关资料，说明原、被告双方并未严格按照合同约定的内容履行。另外，就办理银行按揭贷款事项是否以书面通知进行并不影响被告作为选择银行按揭贷款付款方式的买受人应当履行的义务，办理银行按揭贷款事宜是买受人的主要义务，通知并协助其办理系出卖人的次要义务，同时，合同附件十二补充协议2.1.1约定买受人应遵守银行按揭贷款的所有规定交纳相关费用并接受银行的案件贷款资格审查，…但因非出卖人的原因在买卖合同订立之日起60日内出卖人未收到银行划转的贷款款项的，且买受人无法以其他方式足额支付房款的，出卖人有权解除合同，出卖人应支付房屋总价款10%的违约金，综上，补充协议对未办理按揭贷款的情形进行了更为具体的约定，考虑到《商品房买卖合同》是房地产管理部门制作的标准文本，由于标准文本在内容上的局限性，通常买卖双方会通过签订补充协议的方式对前面订立的《商品房买卖合同》约定条款进行更详细的补充，补充协议应当说是双方当事人对《商品房买卖合同条款》的特别约定，故本案应当优先适用补充协议的约定，同时，被告至今未就剩余房款137万元办理银行按揭贷款手续，也未采取其他方式支付该款，被告也并未提供证据证实未办理银行按揭贷款系原告导致，同时，庭审中虽被告要求继续履行合同，但被告并未及时采取其他方式支付原告剩余房款，也未就此与原告达成一致意见，因剩余房款金额较大，故被告以其实际行为迟延履行主要债务，被告的行为已构成根本违约，导致涉案买卖合同无法继续履行，合同目的无法实现，故原告主张解除涉案《商品房买卖合同》符合合同法第九十四条第四款的规定，本院予以支持。被告辩解《商品房买卖合同》约定出卖人解除合同的应当书面通知被告，虽原告未书面通知被告解除合同，但被告的行为已构成根本违约，无论是否原告是否书面通知被告，被告均以其实际行为迟延履行主要债务，故对被告的该辩解意见不予采信。关于原告主张被告配合其办理涉案房屋的合同登记备案撤销、注销及产权转移登记的手续，因补充协议13.1明确约定本合同被解除的，买受人应当在本合同解除之日起5日内配合出卖人到房屋管理部门办理撤销、注销该房屋的合同登记备案和产权转移登记的相关手续并返还房屋，该约定系补充约定，符合《商品房买卖合同》第二十九条的约定，且未违反主合同的其他约定，故对原告该诉请，本院予以支持。关于原告主张，若被告逾期不配合原告办理撤销、注销涉案房屋的合同登记备案和产权转移登记的相关手续，被告应承担自逾期之日起至办理完上述手续之日止按房屋总价款的万分之三计算的违约金，补充协议13.1条虽约定买受人违反上述约定，出卖人除有权拒绝退还出卖人款项外，每逾期一天，买受人按该房屋总价款的万分之三计算支付违约金，但配合原告办理撤销、注销涉案房屋上述相关手续系合同解除后所产生的附随义务，即使被告未及时配合原告办理上述手续也未给原告造成直接损失，故对原告主张的该违约金本院不予支持。关于原告主张的违约金,《商品房买卖合同》约定合同解除的，买受人应当自收到解除合同通知之日起60日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，合同附件十二补充协议2.1.1约定因非出卖人的原因在买卖合同订立之日起60日内出卖人未收到银行划转的贷款款项的，且买受人无法以其他方式足额支付房款的，出卖人有权解除合同，出卖人应支付房屋总价款10%的违约金，故《商品房买卖合同》与补充协议对违约金约定的标准不同，但该补充协议约定的违约金明显高于《商品房买卖合同》约定的违约金，依据《商品房买卖合同》第二十九条约定补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准，而上述补充协议加重了买受人的责任，属于格式条款，应当适用《商品房买卖合同》的约定，即按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，金额为137万元×10%=137000元，对原告主张超过的部分，本院不予支持。关于原告主张的律师费，原告已提供《委托代理合同》及律师费发票证实原告为本案诉讼产生律师费3万元，补充协议2.2条约定因买受人逾期付款（包括但不限于分期付款、按揭贷款、公积金贷款），出卖人通过诉讼或仲裁形式追缴逾期款项或解除合同的，出卖人因此产生的诉讼费、律师费、保全费等所有款项均由买受人承担，故原告主张被告承担该律师费符合合同约定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十四条、第九十七条及《中华人民共和国内民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告贵阳泉湖上城房地产开发有限公司与被告钟昭琴签订的《商品房买卖合同》；二、被告钟昭琴于本判决生效之日起5个工作日内配合原告贵阳泉湖上城房地产开发有限公司完成案涉商品房注销（撤销）合同登记备案和产权转移相关手续；三、被告钟昭琴于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳泉湖上城房地产开发有限公司违约金137000元；四、被告钟昭琴于本判决生效之日起5个工作日内支付原告贵阳泉湖上城房地产开发有限公司律师费3万元；五、驳回原告贵阳泉湖上城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币2943元，由被告钟昭琴承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏民二〇二〇年九月二十五日法官助理王黎书记员陈明杨