中华人民共和国广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤03民终8566号上诉人（原审被告、反诉原告）：张希平。委托诉讼代理人：麻根生，广东福强律师事务所律师。委托诉讼代理人：王涛，广东福强律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：ＫＡＺＡＮＯＶＩＬＹＡ。委托诉讼代理人：罗静波，广东海瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李穗，广东海瀚律师事务所律师。上诉人张希平因与被上诉人KAZANOVILYA（以下称伊利亚）所有权确认纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院作出的(2017)粤0305民初14934号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。张希平上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.改判驳回伊利亚一审全部诉讼请求，支持张希平一审全部反诉请求；3.本案一、二审诉讼费用全部由伊利亚负担。事实及理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决不公，应依法撤销。一审判决据以定案的证据没有一个能够证明涉案房产是伊利亚购买。1.关于一审判决认定事实不清的问题：现对照判决书所列证据分述如下：（1）《深圳市房地产买卖合同》及《欠款确认书》证明，涉案房产的购房合同是张希平与房地产开发商×房地产开发（深圳）有限公司（以下简称×公司）签署，涉案房产的买受人和欠款人是张希平，而不是伊利亚。（2）伊利亚提交的中国银行存折及招商银行账号流水只能证明伊利亚向张希平账户转过款的事实，那只能证明伊利亚支付张希平房屋使用费或租金，并不是银行按掲款。（3）《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《业主公约》《学×院业主须知》《深圳市×物业管理公司委托银行代收费协议书》《深圳市文业装修工程有限公司报价单》、用于水电和物业缴费的招商银行卡、有限电视入网费收据、物业管理费收据，只能证明张希平通过购买取得涉案房产所有权后，租借给伊利亚居住使用，作为使用者的伊利亚，持有上述文件，办理与使用涉案房产相关手续，交纳相关费用，甚至在张希平装修房屋时，为了使用舒适出少许费用，都是正常事情，并不能改变涉案房产的权属关系。（4）2017年7月31日张希平手写内容，并没有承认涉案房产产权归伊利亚所有的内容，也不能推断出张希平承认涉案房产产权归伊利亚所有的事实。（5）2017年8月6日张希平与伊利亚电话录音，只能证明伊利亚向张希平提出涉案房产归其所有，但张希平对此不予确认，双方产生分歧的事实。张希平仅仅确认双方通话的真实性，并不是对伊利亚提出涉案房产是他买的事实的确认。一审判决曲解为张希平的意思，将张希平对通电话事实的确认，曲解为张希平对双方通话内容的真实性的确认。（6）2017年11月9日×物业学×院管理处出具的证明，仅能证明伊利亚居住在涉案房产内，不能证明伊利亚对涉案房产拥有所有权。（7）购买涉案房产的首期款收据及契税收据，抬头均为张希平，足以证明涉案房产的首期款及契税由张希平支付，虽然收据原件由伊利亚持有，但不能因此而改变涉案房产的权属关系。（8）伊利亚提交其银行卡在首付款期间的银行流水，只能证明伊利亚在首付期间有从银行提取美金的记录，其提取美金数额严重超过涉案房产首付款的数额，且其账户在这期间有频繁的进出账记录，但这并不能证明涉案房产首期款是伊利亚支付，其银行流水与本案无关联性。（9）张希平向中国银行申请涉案房产贷款申请表和《借款借据》，足以证明，张希平为了购买涉案房产，以个人的名义向银行申请贷款，随着贷款的发放或支付到位，张希平已取得了涉案房产的合法所有权。涉案房产所有权的取得与伊利亚无关。（10）2018年11月26日深圳市不动产登记中心出具的《购主资格证明》，是涉案房产购买近18年之后出具，与涉案房产的权属毫无关联。早在18年前，国家政策法律包括深圳市的购房政策都不限制外籍人员在深圳购买房产，伊利亚如真想购买房产，当时就可以直接购买，并不需采取借名买房的方式。2.关于适用法律错误的问题：由于一审法院对案件的基本事实认定不清，导致其适用法律出现错误，或者对相关法律出现了误读或误解。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条之规定，张希平己经通过合法的途经，取得了涉案房产的所有权，并依法进行了登记，是涉案房产的合法所有权人，自身的合法权益应当受到法律保护，不能因为伊利亚的一面之词而发生变动。尤其是没有证据证明涉案房产是借名买房的情况下，人民法院不宜对涉案房产进行确权或判令过户。另据《中华人民共和国合同法》第八条关于依合同履行义务原则和第六十条关于严格履行与诚实信用原则之规定，本案中，张希平与伊利亚之间，根本不存在借名买房的合同或约定,也就不存在借名买房的事实。本案如果要适用本法条，只能用于伊利亚拖欠张希平的房屋使用费而存在违约，应当承担违约责任上。可见一审判决不仅存在认定事实不清，还存在适用法律错误，导致判决不公，应当应依法撤销。二、现有证据足以证明，涉案的南山区学×院××单元×号房产自始就是张希平个人房产，伊利亚的诉求与事实不符，于法无据，应当驳回。1.涉案房产是由张希平以个人名义与开发商单独直接签约购买，并早己交付完结。为购买涉案房产，张希平在签合同前一个多月，多次实地考察，与开发商和银行洽谈购房及贷款事宜。先在售楼处签订了认购书，然后回单位准备任职证明、个人收入证明、婚姻文件等资料，交由开发商授权的中国银行审核贷款资格。审查合格后于2001年2月10号先填好《个人住房抵押借款申请表》后在银行签发《用款通知书》的基础上与银行签了《借款借据》并与开发商签了《欠款确认书》及《深圳市房地产买卖合同》《补充合同》，这些文件均由张希平单独与中国银行及开发商×公司签订，当时是用银行签发《用款通知书》，《借款借据》并以少量定金及个人签订《欠款确认书》形式完成交易，同时交清印花税，公证费，担保费，保险金等契税，所有合同于当时公证后即生效。3月3号接银行通知签订了正式的《个人住房抵押借款合同》，同时中国银行发放贷款，3月6号在深圳市国土局确定产权并完成抵押手续备案，张希平通过按揭贷款付清所有款项，正式取得该房产产权。2.购买涉案房产的全部款项都是由张希平直接和房地产开发商及中国银行直接签约按约定的方式支付，与伊利亚无关，伊利亚诉称首付款是其支付，与事实不符。张希平与开发商2001年2月10日签订的《深圳市房地产买卖合同》，在第四条约定，购买涉案房产的总金额为人民币946562元。第五条约定，付款方式按附表二建筑期购楼款分二期付款：（即1.自签约日起当日内支付全部楼价款的30%,即人民币286562元。……5.2001年3月10日前付全部楼价款的70%，即人民币66万元；或在该日之前向有关银行办妥抵押贷款手续按规定期限内付欠款）。签约后，张希平就依照合同约定，支付定金，办理公证，购买保险，担保费，交纳契税，签了《欠款确认书》，并于2001年3月3日与中国银行办好个人房屋抵押借款合同，满足并履行了上述条款，随后取得产权。整个交易过程均由张希平单独以个人身份及信用亲自单独办理完结。伊利亚均没有参与，也没有支付所谓的首期款的机会。3.偿还购买涉案房产的银行按揭贷款是一直由张希平从个人账户直接交付,伊利亚诉称银行按揭款均是其支付，无事实依据。张希平在与开发商签订《深圳市房地产买卖合同》后，以个人名义与中国银行深圳市分行南头支行签订《个人住房抵押借款合同》，将所购买的涉案房产作抵押，向该行借款人民币66万元，用于支付其中70%的购房款。并按银行开立的张希平个人专用中国银行存款账户作为银行按揭贷款扣款的专用账户。随后，中国银行南头支行一直定期通过该账户扣款，转到贷款账户还抵押贷款，从未更改过其他账户，直至现在该笔贷款仍未还完。伊利亚诉称，涉案房产的银行抵押款均是其支付，与事实不符。其称张希平在2016年12月变更偿还银行按揭款专门账户，致使其无法继续偿还银行按揭款，更无事实依据。4.伊利亚每月支付至张希平账户的所有款项均是涉案房屋使用费或租金，并不是伊利亚所说的购房款或按掲款。一审判决将伊利亚持续向张希平名下账户中存入款项认定为归还涉案房产的贷款，这与事实完全不相符。（1）是张希平以个人名义直接与银行签订《个人住房抵押借款合同》，合同明确约定每月份还款款项均从张希平专用还款账户扣款。此后，偿还中国银行南头支行的银行账户一直是张希平的个人专用扣款账户，由银行定期从中扣款还贷，而不是中国银行的专用贷款账户，贷款账户是银行的另一个账户74×××63，是银行的封闭账户，伊利亚不可能也无资格直接偿还张希平的银行贷款。（2）因为伊利亚原住在广州，张希平购买涉案房产时，伊利亚刚来深圳上班，没有住处，经与张希平协商，张希平同意其在深圳工作期间住在张希平所购的涉案房屋之中，但需支付一定房屋使用费或租金。张希平要求其每月支付的房屋使用费或租金最少与张希平每月应偿还的贷款金额相等即可。双方达成一致后，为了便以偿还按揭款，张希平决定将接收伊利亚支付房屋使用费或租金的银行账号指定与张希平偿还按揭款的专用账号为同一账号（即中国银行专用账户）。而且还将存折交给伊利亚以便其支付租金。（4）伊利亚支付至张希平个人账户的款项，是涉案房屋使用费或房租，不是偿还银行的贷款。伊利亚从入住之后，头几年基本上按月向张希平账户存入房屋使用费或租金，后来尤其是近五年伊利亚一直不能准时存入房租款项，导致银行无法正常扣划按揭款而向张希平多次发出警告，致使张希平银行信用受损，征信不良。到了2016年，伊利亚在未告知张希平的情况下，在链家房屋中介公司挂牌出售涉案房产，并停止支付房屋租金或房屋使用费，借故拖欠物业管理费。因张希平患严重胃病在武汉长住治疗，2016年8月底在银行备案手机被盗停机，2016年12月初回深圳后才按规定补办手机卡，期间银行无法联系上张希平。补卡开机后马上接到中国银行法务人员电话，才知扣款账户累计有3期应付款未足额扣款。银行警告张希平己严重违约，张希平马上请律师和银行法务部协调并于2017年1月分两次补足三期欠款才与银行和解。至今仍由张希平每月对银行供款。2017年7月张希平在深圳期间与银行协商转贷款及借新还旧方案，想解决银行贷款余额问题，张希平和银行工作人员按程序考察抵押的涉案房产时被拒门外，为进室内拍摄房屋结构，张希平当面承诺并写了照片不用于卖房的便条，说明拍照片只用于银行完善房屋档案，之后才单独让银行人员进门，且伊利亚态度极其恶劣。伊利亚无故拖欠张希平房屋租金或房屋使用费的行为己构成恶意违约，伊利亚拖欠张希平的是房屋租金，而张希平拖欠银行的是应付按揭贷款，两者虽然关联，但性质不同，法律关系不同，不可混淆。如按伊利亚所言的房屋是其购买，那么他应当知道拒付或拖欠银行按揭贷款形成“断供”所引起银行拍卖房屋的严重法律后果，他应当想方设法把按揭款续上，但伊利亚没有这样做，其目的而是想拒付房租。5.张希平是基于信任和方便管理才将涉案房产部分文件材料原件交由伊利亚保管。一审法院以伊利亚持有涉案房产部分文件材料原件为由，认定其为涉案房产所有权人，无事实和法律依据。伊利亚与张希平是通过张希平的妻子认识的。张希平的妻子也是俄罗斯人，九十年代初就在深圳居住生活，是深圳最早的中俄联姻家庭，与伊利亚因此认识。1998—2010年张希平在中国航空技术进出口深圳公司任公司商务副总兼出口事业部总经理，主管国际贸易，每年直接经手的交易额数亿元之多，经济收入也十分丰厚，且公司同事也都知道张希平购买上述房产及其他房产（因办理公司证明文件有备案存档）。伊利亚经张希平妻子介绍投奔而来，出于对妻子的乡情，张希平聘用他作为翻译及助理，并给予他充分的信任，为他解决在深圳的工作合同、工作签证及劳务证件和住处，将自己购买的南山区学林雅园××单元×号房供其居住，并口头约定他每月支付房屋使用费即租金，金额与张希平应支付的银行分期还款金额相当。为了方便办理各种外国人居住登记相关手续，张希平将与涉案房产购房合同等购房资料全部留置在该房内，交待伊利亚妥善保管以便公安查询，证明业主，房屋及伊利亚居住的合法性。但这不等于张希平将这些资料留在房中并交给伊利亚管理，就证明该房产归伊利亚所有。一审判决以伊利亚持有涉案房产部分文件材料原件（且文件材料的名字都是张希平），就认为其为涉案房产所有权人，无法律依据。三、张希平在购买涉案房产时，伊利亚根本不具备购买涉案房产的客观需求和能力条件。1.在张希平2001年购买涉案房产的时候，深圳并没有限外政策，伊利亚想购买房产不受限制，为何不以个人名义购买？当时该房产还在建设期，户型太大，价格较高，境内居民购买力有限。开发商为香港人，为了对外促销，办理了外销房许可证（见《深圳市房地产买卖合同》），主要是卖给境外人士。当时适用的法律是《深圳经济特区房地产转让条例》（该条例于1993年7月24日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第十七次会议通过），该条例第十七条规定：“房地产转让当事人一方或双方为境外组织或者个人的，转让合同应当经深圳市公证机关公证”。根据该条例，当时深圳市没有限制外国人购买房地产的规定，外国人购买房地产十分便利，外国人购买或受让房地产，只需买卖双方持转让合同到深圳市公证机关公证即可。当时如伊利亚自己打算购买，完全可以以自己的名义与开发商签订房屋买卖合同直接购买涉案的商品房，而且伊利亚用外国人身份自己购买更简单方便，没有必要委托张希平并且以张希平的名义代为购买。伊利亚诉称“外国人买房不方便，于是委托张希平借名代购”说法不成立。2.在张希平2001年初购买涉案房产时，伊利亚根本没有能力条件购买涉案房产。众所周知，2001年初张希平购买涉案房产时，伊利亚所在的国家俄罗斯正处于1989年苏联解体和东欧剧变之后的休克时期，经济下滑、物价飞涨，百姓生活穷困潦倒。伊利亚也就是不堪穷困才来到中国谋生。伊利亚刚受聘在张希平公司时才27岁，当翻译和助理，收入有限，也没信用，所有经济来源均由张希平批准支付，他根本没有能力支付所谓的涉案房产首期款和后续按揭款。3.张希平2001年初购买涉案房产时，伊利亚并没有购买涉案房产的客观需求。在2001年初张希平购买涉案房产时，伊利亚是临时受聘在张希平公司当翻译和助理，工作极不稳定，而且签证也是一年一签，一切都是临时性的，并没有长期聘用和长期居住的需求。不论从他个人的因素（他随时都有可能回国跳槽到其他地区供职），还是从张希平公司的因素（公司随时有可能关停并转或倒闭），他居无定所，都不可能有购买一套70年产权的房产供自己长期或永久居住的需求。再说，伊利亚初来深圳，即使想长期居住需要买房，按照外籍来深人员的习惯，能买一套数十平方米的房屋已很不错，不可能一步购买面积多达173.76平方米的大房子。4.涉案房产装修、全部装修材料和部分家庭用品均为张希平承担，伊利亚因长住，仅承担了少许装修人工费，不影响房屋产权的归属。涉案房产于2001年秋季交房，作为业主，是张希平与物业管理处办理了入伙手续，与物业管理处办理签署物业管理协议及委托银行代收费协议、房屋装修管理协议等相关文件，并办理张希平名下的专门日常缴费用的招行账户。是张希平聘请正在公司做办公室工程的装修公司、并提供全部装修材料和部分家庭用品，对房屋进行装修，伊利亚因长住，承担了少许装修人工费，但这也不影响房屋产权的归属。5.如涉案房产为伊利亚所购买，张希平不可能以个人名义为其申请按揭贷款。伊利亚刚受聘在张希平公司当翻译和助理，收入有限，而且随时可能被撤换走人。张希平与他非亲非故，他如想借张希平之名购买房产，还要以张希平名义为他申请按揭贷款，让张希平承担巨大的风险，而张希平什么好处或收益都没有，张希平不可能做出这种事来，因为张希平没有对伊利亚承担这种风险的义务。四、张希平在一审时提起的反诉部分，事实清楚，证据确实充分，依法应当予以支持。本案二审调查询问时，张希平补充其上诉理由：一、一审的审理程序违法，伊利亚是俄罗斯人，根据法律规定，本案一审应该由深圳前海合作区人民法院审理。二、张希平对判决书上所述的伊利亚的主体提出质疑，伊利亚的证据材料出现两个名字，因为护照上最后两个字母是“IA”，银行流水上是“YA”，因为两个名字涉及到中国银行存款历史交易明细清单上的美金支取情况，银行户名不一样很可能导致里面的租金不是伊利亚的。伊利亚答辩称：因银行政策不允许外国人按揭买房，伊利亚遂借用张希平名义购买案涉房产。双方对此已有约定，伊利亚作为俄罗斯人对于朋友极为信任，并未签订书面约定。但案涉房产购买款的首付及按揭、全部原始资料的保管、房屋装修及房产实际使用情况，均表明案涉房产实际为伊利亚所有，发生纠纷后张希平的手书及双方录音，进一步确定房产的实际所有人是伊利亚。对此一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、关于张希平二审的补充证据。要说明的是，张希平补充的证据并非新的证据，从举证时间而言这些证据不应当被采纳。这些证据也不能实现张希平的证明目的，既是借名买房，张希平作为案涉房产名义上代持者，权属证书载明张希平名字，本属正常。张希平并非实际权利人，没有任何和房产有关的原始资料，故只能从国土局、银行等部门调取和案涉房产有关的资料。这进一步说明了张希平并非案涉房产所有人。二、关于房产首付，伊利亚已经提供充分的证据以及银行流水，证明案涉房产首付系其支付。张希平声称支付了房产首付款，却无法提供银行转账记录或者现金支出关联记录，也没有保留任何银行资料，明显不符合常理。1.案涉房产的首付款项及相关税费均由伊利亚从银行账户取现后进行支付，伊利亚付款后收取相关款项包括首付款、契税、印花税、贴花等收款收据原件并持有至今。根据银行流水，伊利亚从银行取现，缴付首付，在时间上的高度关联性。另外，银行流水也驳斥了张希平声称伊利亚没有支付能力购买案涉房产的说法。2.张希平主张案涉房产首付款系其自行支付，但是却无法提供首付款收款收据原件，也无法提供首付的银行转账记录或者现金支出关联记录。其主张显然不能成立。二、关于按揭贷款。伊利亚自2001年8月开始，通过持有张希平的银行存折存入现金和转账两种方式支付案涉房产按揭贷款，每月收到按揭银行寄送的还款账单。张希平主张该款项系房屋租金／使用费，明显不符合常理。1.2001年8月1日—2016年12月的按揭款项均是伊利亚承担。伊利亚自2001年8月1日起向张希平存折存款（卡号：01×××59，这是《个人住房抵押借款合同》第7.1条指定还款账户）偿还按揭贷款，每月为人民币4664元左右，直至2003年5月，该存折一直由伊利亚持有。自2003年8月起持续向张希平银行卡（卡号：01×××59）转账，平均每月约人民币5000元。2.伊利亚补充了历史上每月收到贷款银行寄来的还款账单，进一步证明伊利亚按时偿还银行贷款。3.张希平辩称与伊利亚存在房屋租赁关系，但是长达16年的时间，双方没有签署任何租赁协议，张希平也从未向伊利亚请求支付租金，更重要的是案涉房产直至2003年上半年才交付，而伊利亚从2001年8月就开始承担按揭款，若是房屋租金，谁会对2001年8月—2003年6月期间没有交付和装修的房屋支付使用费或租金呢？4.2001年8月—2016年底，伊利亚每月支付按揭贷款的人民币4664元左右。如果按照张希平的说法是租金的话，15年期间，深圳房价及房租飞涨，伊利亚每月支付的款项，从远远高于同期同地段的租金标准，到远远低于同期同地段标准，而从未调整，张希平甚至从未向伊利亚提出调整租金的要求，明显不符合常理。唯一的解释是，伊利亚支付的款项系通过张希平的账户偿还案涉房产按揭贷款方合理（贷款采取等额本息法，每月还款基本一致）。5.伊利亚自房屋贷款合同签署后就承担了每月的银行按揭，银行流水足以清晰的显示该事实。张希平所谓的房屋使用费或者租金的说法极为荒谬，完全不能成立。三、关于案涉房产原始资料的保管。伊利亚持有案涉房产所有的原始资料，张希平提供的资料全系通过银行、不动产登记中心查档复印得来。1.案涉房产原始资料包括《房屋买卖合同》《补充协议》、缴纳首付款、房产契税、房产证办证费、房款滞纳金等费用的收款收据、按揭贷款账户存折、《中国银行贷款利率调整通知书》，交房通知、入住通知书等，均由伊利亚持有。2.案涉房产原始资料，包括上诉状中所提及的证据，张希平均无原件，原件均由伊利亚持有，恰恰说明了案涉房产的实际所有者系伊利亚，否则仅凭双方之间的同事关系，伊利亚不可能实际保管案涉房产原件。3.办理居住登记仅需房屋租赁合同即可，无需房屋买卖的资料原件（特别是收款收据）。张希平称与伊利亚系房屋租赁关系，却未与伊利亚签署租赁合同用于办理居住登记，反而将购买房产的所有原始资料原件交与伊利亚十几年未拿回，明显不符合常理。四、关于案涉房屋装修及居住。伊利亚承担了案涉房产的装修，实际居住长达14年，张希平未就案涉房产主张过任何权利。1.案涉房产于2003年初交付后，伊利亚即开始办理入伙事宜，并根据自己以及家人生活的需求，进行装修，装修费用和所有家电购置费用均由伊利亚所支付。2.自2003年开始，伊利亚在案涉房产居住至今，案涉房产的物业公司已经予以证明，同时业主、入伙、装修、物业等事宜的相关文件的原件一直由伊利亚持有，张希平始终没有对案涉房产主张过任何权利。五、关于借名买房的协议及动机。伊利亚因外籍人士办理房产银行贷款不便，借用张希平名义购买案涉房产，双方存在口头借名买房协议，以及借名买房的事实。1.伊利亚系俄罗斯籍公民，2001年在深圳办理了工作签证和居留证，准备在深圳购房长期居住。因银行信贷政策对外籍人士贷款有严格限制，伊利亚无法采用按揭贷款方式购房。2.基于方便及信任，伊利亚委托当时的同事即张希平，借用他的名义购房并办理按揭贷款。出于信任，双方未签订书面的借名买房合同或协议，但是双方存在口头借名买房协议。3.根据《中华人民共和国合同法》第十条：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。4.伊利亚提供了证人证言，2017年8月16日双方的电话录音以及张希平出具的《承诺书》，足以证明与张希平已达成借名买房的合意。另外，对张希平当庭补充的上诉意见回应如下：一、本案是房产纠纷，属于专属管辖，而深圳前海合作区人民法院是集中管辖，集中管辖不能突破专属管辖。二、2001年的护照当时的名字是法语，当时俄罗斯要求护照每五年需要换新，伊利亚换新的护照是2003年，那时俄罗斯更改为按英语来编名，有广州领事馆的文件可以证明两个名字是同一个人。伊利亚向一审法院提出诉讼请求：1.南山区学×院××单元×号房产（以下简称涉案房产）归伊利亚所有；2.张希平配合将涉案房产过户至伊利亚名下；3.本案诉讼费、保全费等诉讼费用由张希平承担。张希平向一审法院提出反诉请求：1.伊利亚按市场价赔偿张希平自2016年12月起至今12个月的房屋使用费或租金人民币18万元；2.伊利亚搬离涉案房屋，将涉案房屋返还张希平；3.本案全部受理费、保全费、评估费等费用由伊利亚承担。一审法院经审理查明，2001年2月10日，卖方（甲方）×公司与买方（乙方）张希平签署了《深圳市房地产买卖合同》，约定乙方向甲方购买学×院第9座×号房产，建筑面积为173.76平方米，房产总价格为人民币946562元。分两期付款：签约当日付全部价款的30%，即人民币286562元；2001年3月10日前付全楼价的70%,即人民币660000元，或在该日之前办妥抵押贷款手续。同日，张希平向开发商签署《欠款确认书》，确认签订合同时付清楼款10%（含定金）人民币94656元；首期款的20%即人民币191906元延缓到收到入伙通知书一周内付清。伊利亚提交了其中国银行存折以及招商银行流水，证明涉案房产的按揭系伊利亚将款项存入张希平名下按揭关联账户偿还。张希平确认其真实性，但不认可关联性。伊利亚提交了《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》证明伊利亚一直实际占有涉案房产；另提交《业主公约》《学×院业主须知》《深圳市×物业管理有限公司委托银行代收费协议书》《深圳市文业装修工程有限公司报价单》、用于水电和物业缴费的伊利亚招商银行卡、有限电视入网费收据、物业管理费收据等证明其系实际业主并实际占有、使用、装修了涉案房产。2017年7月31日，张希平手写如下内容：“2017.7.31本人陪银行拍照定金档案，不作为卖房的依据，出问题我负全责。”伊利亚提交了其2017年8月6日与张希平的电话录音，伊利亚在电话中曾表示：“是，我就不要麻烦你嘛！房子是我买的，你转给我就完了！”在当日的电话通话中，伊利亚、张希平对于涉案房产的权属问题产生分歧。张希平确认上述录音材料的真实性。2017年11月9日，×物业学×院管理处出具证明，证实伊利亚自2003年起居住在涉案房产。伊利亚提交了购买涉案房产的首期款收款收据以及契税等收据，收据显示支付人系张希平，但收据原件由伊利亚持有。伊利亚另提交其银行卡在首付款付款期间的交易流水，证明其曾在上述期间从卡中取现金用于涉案房产首期款的支付。张希平认为与本案无关联性。张希平提交了其向中国银行贷款购买涉案房产的贷款申请表和《借款借据》，显示其借款人民币66万元，借款期限为20年；并提交了归还按揭款项的还款记录。2018年11月26日，深圳市不动产登记中心出具了伊利亚的《购房资格证明》，证明伊利亚家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购壹套。伊利亚表示其愿意清偿债务以注销涉案房屋的抵押登记等权利限制。一审法院认为，伊利亚主张其为涉案房产的实际出资人和所有人，并提交首付款收据原件、相关期间内首付款取现的交易记录、按揭支付记录以及伊利亚自开发商交付房产后一直居住在涉案房产的相关证明，结合双方2017年8月6日的电话录音以及2017年7月31日张希平手写内容，伊利亚已确实充分证明涉案房产系由伊利亚购买和居住，涉案房产仅系登记在张希平名下。而在伊利亚已经提交上述证据的情况下，张希平的证据和解释无法合理反驳伊利亚提交的证据，张希平主张伊利亚、张希平双方系房屋租赁法律关系无事实依据；因此，一审法院确认伊利亚、张希平关于借名买房的事实。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转移和消灭，经依法登记，发生效力。”伊利亚与张希平虽经一审法院认定有借名买房的行为，但本案中，房屋所有权并未因此转移登记至伊利亚名下；现涉案房屋登记在张希平名下，伊利亚要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求缺乏法律依据，一审法院不予支持。张希平反诉称伊利亚自2016年12月起未能支付房屋使用费（租金）要求伊利亚支付并返还涉案房产，上述反诉请求无事实或法律依据，一审法院依法不予支持。现伊利亚符合相关政策规定的购房条件，不属于限购对象。伊利亚据此要求张希平协助办理涉案房产的过户登记手续的诉讼请求，未违反法律规定，一审法院予以支持。因涉案房产现已办理抵押登记手续，且伊利亚自愿清偿债务以注销抵押登记，故伊利亚应在注销抵押登记手续后，再办理涉案房产的过户手续。办理涉案房产过户及赎楼、注销抵押的相关费用均应由伊利亚自行负担。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张希平应协助KAZANOVILYA办理深圳市南山区学府路南学×院9栋（×）×号房产过户登记手续，具体包括：1.张希平应于判决生效后60日内配合KAZANOVILYA办理深圳市南山区学府路南学×院9栋（×）×号房产的赎楼手续并注销抵押登记，相关费用由KAZANOVILYA承担；2.张希平应于深圳市南山区学府路南学×院9栋（×）×号房产注销抵押登记后的5个工作日内，配合KAZANOVILYA办理上述房产登记至KAZANOVILYA名下的手续，办理产权转移登记手续的相关税费由KAZANOVILYA承担；二、驳回KAZANOVILYA其他的诉讼请求；三、驳回张希平的全部反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费人民币13265.62元，保全费人民币5000元，反诉费人民币975元，由张希平负担。本院认定事实：一审法院查明的事实属实。另查明：伊利亚一审提交了《欠款确认书》及×公司出具的五张《收款收据》，其中三张《收款收据》载明×公司分别于2001年2月10日、2001年12月25日、2002年4月8日收到张希平涉案房产首期款现金人民币94656元、5万元、141906元，另二张《收款收据》载明×公司于2002年4月8日分别收到涉案房产契税、办证登记费、印花税、贴花人民币10890元及滞纳金现金6000元。张希平与中国银行深圳市分行南头支行2001年3月3日签订的《个人住房抵押借款合同》约定每期还款金额为4569.93元，还款账号为01×××59。伊利亚一审提交了张希平的中国银行01×××59账户存折原件，虽然该存折记载的金额前均打印有“﹩”符号，但该存折记载的支出金额均与中国银行个人贷款还款记录中该账户同时间的人民币扣款金额完全一致，故可认定该存折记载的实为人民币的金额。该存折载明，开通于2001年2月16日，2001年7月31日—2003年6月13日期间有3次存入现金人民币15000元，9次存入现金人民币5000元，2次存入现金人民币4000元，另有存入现金人民币4500元、8500元各1次。伊利亚一审提交的其在招商银行尾号为5782的账户流水单显示：2004年2月10日—2007年11月15日期间的大多数月份伊利亚均有向张希平包括中国银行01×××59在内的账户转账的记录，转账金额中，有4次为人民币1000元，11次为人民币2000元，2次为人民币3000元，35次为人民币5000元，4次为人民币10000元，另有人民币900元、1900元、4100元、9500元、20000元各1次。2008年1月14日—2016年12月6日期间的大多数月份伊利亚均有向张希平中国银行01×××59账户转账的记录，转账金额为5000元的有56个月，转账金额为4800元、10000元的各6个月，转账金额为4700元的有4个月，转账金额为4500元、9000元的各2个月，转账金额为3000元、3600元、5500元、8300元、8500元、8600元、10500元的各一个月。伊利亚一审提交了张希平与文业装饰公司、李彬于2003年6月30日签订的《深圳市×物业管理有限公司学×院管理装修管理协议书》、李彬于2003年6月15日签署的《深圳市文业装饰工程有限公司报价单》。本院二审期间，张希平提交了以下证据：1.不动产权资料电脑查询结果表，载明涉案房产登记在张希平名下。2.不动产抵押登记查询表，载明涉案房产目前处于抵押状态。3.不动产查封（备案）表，载明涉案房产因本案一审被查封。4.深圳市房地产权登记税费表，载明张希平缴纳了购房契税及印花税。5.产权登记申请书，载明张希平申请对涉案房产进行产权登记。6.深圳市转让（销售）房地产专用发票，载明地产商于2002年5月23日出具收款发票。7.深圳市房地产转移登记申请表，载明×公司申请对涉案房产产权进行转移登记。8.涉案房产产权证，载明涉案房产权利人为张希平。9.深圳市南山区公证处公证书及深圳市房地产买卖合同（预售）及补充合同，载明张希平向×公司购买涉案房产。10.张希平委托书及其身份证，载明张希平办理按揭手续后，委托中国银行深圳市分行南头支行办理涉案房屋房地产证。11.付清楼款证明书，载明房地产开发商于2002年11月12日出具付清楼款证明。12.抵押登记申请书，载明张希平与抵押权人共同申请抵押登记。13.深圳市南山区公证处（2001）深南华内经证字第424号《公证书》及《人个住房抵押借款合同》，载明张希平于2001年3月3日与中国银行深圳市分行南头支行签订了《个人住房抵押借款合同》借款人民币人民币66万元，分240个月偿还，并作了公证。14.深圳市南山区公证处（2001）深南华内经证字第425号《公证书》及《保证合同》，证明张希平向中国银行深圳市分行南头支行申请个人住房抵押借款人民币66万元由×公司提供连带责任保证。15.张希平身份证及深圳市收费委托银行代收统一收据，载明张希平2001年3月20日办理涉案房产抵押登记缴纳抵押费。张希平称逾期提交上述证据的理由为：我方认为有必要将整个购房过程的所有文件提交给法院进行展示，以便二审法院进行调查。伊利亚的质证意见为：张希平补充的证据均为从银行、不动产登记中心中查询所得的复印件，而张希平并没有这些对应资料的原始文件，这些资料的原始文件均在伊利亚持有。张希平的补充证据，更加说明了伊利亚是案涉房产的真实权利人，张希平只是代持。上述证据的合法性、真实性予以认可，关联性不予认可，伊利亚借用张希平名义购买房产，有关房产购买、房产抵押贷款合同上虽签署的是张希平的名义，但是伊利亚实际是房产的所有者。购房首付款、房产契税、印花税、装修费用系伊利亚支付。抵押贷款实际也是伊利亚实际偿还。2001年8月至2003年，伊利亚通过张希平存折存款偿还按揭贷款，存折原件至今由伊利亚持有。2003年后，张希平每月通过向伊利亚房产按揭贷款指定账户转账，用于偿还按揭贷款。本案二审调查询问时，伊利亚称涉案房产30%的首付款（人民币286562元）和税费是其从银行取现直接交给开发商。首付款分三次支付，第一次付款是2001年2月10日支付了10%（人民币94656元），该款项是2001年2月9日伊利亚从自己的银行账户取出25000美元支付的；第二次付款是2001年12月25日支付了5万元，该款项是2001年12月24日伊利亚从自己的银行账户取出4万美元支付的；第三次付款是2002年4月8日首付款加上其他费用人民币158796元，是2002年4月4日伊利亚从个人账户取出7万元美元支付的。当时存款取出是美金，然后直接在柜台兑换成人民币。取现的金额大于应当支付的首期款，因为除了支付首期款，还有其他的用途。张希平调取的档案中的收款收据是合并的。张希平称涉案房产30%的首付款和税费是其在2001年2月10日签订《深圳市房地产买卖合同》时以现金的方式支付给开发商，现金是张希平自己手中持有的，没有银行取款及转账证明，在签约当日付清了30%（即人民币286562元）的首期款。张希平称涉案房产2003年入伙，以入伙通知书时间为准。伊利亚称2003年6月30日收到入伙通知书，经过装修是在2003年8月31日入住。张希平称没有变更过涉案房产银行贷款的还款账户。伊利亚称一直是按照按揭贷款合同第7.1条约定的还款账户进行还款，2016年12月份张希平主张其已经将还款账户变更了，2016年12月份之前每个月按照上述卡号固定还贷。张希平称：伊利亚提交的银行流水清单中显示2004年2月份、2004年6月份、2004年8月份、2015年1月份、2005年6月份、2006年2月份、2006年9月份、2007年6、7、8、9、10月份、2008年2月份、2008年12月份、2011年5月份、2011年6月份、2011年8月份、2011年10月份至12月份、2012年1—3月份，2012年6月份、2012年8月份、2012年10月份、2013年8月份、2015年2月份、2016年2月份、2016年8月份等多个月份伊利亚没有支付费用，十几年来伊利亚累计支付房屋使用费670100元。伊利亚称：我方是从2001年8月份开始支付银行按揭贷款，那时候按揭款是4478元/月，但我方每次转账5000元，几个月下来账户肯定是有钱的，没必要再每月转入。伊利亚二审提交了俄罗斯联邦驻广州总领事馆2019年6月20日出具的编号为372018的证明，内容为：兹证明，俄文名字《ИЛЬЯ》的英文音译是《ＩＬＹＡ》也是《ＩＬＩＡ》，这样俄罗斯联邦公民ＫＡＺＡＮＯＶＩＬＹＡ，男，出生日期1974年2月4日（有效护照×××2239，签发日期2013年7月8日），以前持有以ＫＡＺＡＮＯＶＩＬＩＡ为姓名的护照4×1，签发日期1998年2月5日以及护照603533055，签发日期2003年1月13日。该证明附有上述护照复印件。本院认为：本案为涉外所有权确认纠纷。因涉案房产位于深圳，一审法院适用中华人民共和国法律审理本案正确。一、张希平上诉主张一审法院对本案没有管辖权，本案一审应移送深圳前海合作区人民法院管辖。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项规定：“下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”根据《最高人民法院关于明确第一审涉外民商事案件级别管辖标准以及归口办理有关问题的通知》（法[2017]359号）第一条的规定，计划单列市、经济特区所在地的市中级人民法院管辖诉讼标的额人民币2000万元以上的第一审涉外民商事案件。涉案房产位于深圳市南山区，本案为涉外不动产纠纷，不属于深圳前海合作区人民法院集中管辖的深圳市辖区一审涉外、涉港澳台商事案件，也不属于应由本院管辖的第一审涉外民商事案件。根据以上规定，一审法院对本案具有管辖权。二、张希平主张KAZANOVILYA与KAZANOVILIA不是同一人。本院认为，俄罗斯联邦驻广州总领事馆出具的证明及护照复印件能够证明KAZANOVILYA与KAZANOVILIA系同一人，均为本案被上诉人使用的姓名。三、张希平上诉主张伊利亚是涉案房产的承租人，不是实际购买人。本院认为，（一）伊利亚持有张希平的中国银行01×××59账户存折原件，能够证明2001年7月31日—2003年6月13日期间，伊利亚通过向该账户存入现金方式偿还涉案房产按揭贷款。根据双方当事人的陈述及伊利亚一审提交的《深圳市×物业管理有限公司学×院管理装修管理协议书》《深圳市文业装饰工程有限公司报价单》，涉案房产于2003年6月入伙、8月装修完毕交付使用。可见，伊利亚在实际入住涉案房产之前，即已开始支付涉案房产的按揭贷款，张希平所称伊利亚向其账户支付的款项为租借涉案房产租金明显与事实不符，也无法解释2001年7月—2016年12月十几年间房屋租金市场价差别巨大而伊利亚一直支付相当于房屋按揭贷款每月固定还款金额的合理性。故，张希平有关伊利亚向其租住涉案房产的主张不成立。（二）×公司出具的《收款收据》载明×公司分别于2001年2月10日、2001年12月25日、2002年4月8日收到张希平涉案房产首期款现金人民币94656元、5万元、141906元，于2002年4月8日分别收到涉案房产契税、办证登记费、印花税、贴花人民币10890元及滞纳金现金6000元。伊利亚称其于2001年2月9日取款25000美元、2001年12月24日取款4万美元、2002年4月4日取款7万元美元，在柜台兑换成人民币后支付了以上购房款项。伊利亚所称具有相应的银行取款记录证明，而张希平称其2001年2月10日已支付完30%首付款人民币286562元，与《收款收据》载明的分次付款事实不符，张希平称该款为自有现金、没有银行取款或转账记录，缺乏证据证明亦与常理不符。结合伊利亚持有《欠款确认书》《收款收据》原件等事实，与张希平的主张相比，伊利亚所称由其支付了涉案房产30%首付款具有明显的证据优势，本院予以采信。伊利亚持有购买涉案房产的原始材料、涉案房产首付款及税费由伊利亚支付、2001年7月31日—2016年12月6日期间绝大部分按揭贷款亦由伊利亚实际支付、涉案房产建成后伊利亚进行了装修并实际居住至今，结合伊利亚与张希平的电话录音、证人证言等本案其他证据，应认定涉案房产实际由伊利亚出资购买并居住使用、伊利亚以张希平的名义购买了涉案房产，伊利亚要求由其清偿债务以后注销抵押登记、张希平协助将涉案房产办理过户登记至其名下，合法有据。如果张希平认为其为伊利亚垫付了部分购房款，可另循法律途径解决。综上，张希平上诉理由不成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币13265.62元，由上诉人张希平负担。本判决为终审判决。审判长 胡  曲  云审判员 石    磊审判员 林  建  益二〇二〇年九月四日书记员 陈永雪（兼）附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。