大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0202民初4338号原告张明阳，男，1990年3月18日出生，汉族，户籍地广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人楚翘，辽宁君连律师事务所律师。委托诉讼代理人张金霞，辽宁君连律师事务所律师。被告大连市佳兆业商业经营管理有限公司，住所地大连市中山区天津街**。法定代表人岳耀磊，该公司经理。委托诉讼代理人庄严，该公司职员。原告张明阳诉被告大连市佳兆业商业经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张明阳的委托诉讼代理人张金霞及被告大连市佳兆业商业经营管理有限公司的委托诉讼代理人庄严到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1.判令被告向原告返还扣除欠付租金后的押金32175元；2.由被告承担本案案件受理费及相关费用。事实及理由：2017年6月，原、被告签订《租赁合同》，约定：原告承租被告L2层L218号商铺；租赁期限三年，自2017年7月1日起至2020年6月30日止；租金支付方式为固定及提成租金中取高值，固定租金为17/7/1-11/30，6426元/月、17/12/1-18/6/30，10710.02元/月、18/7/1-19/6/30,11247.84元/月、19/7/1-20/6/30,11812.86元/月，提成租金为每月税前营业额*10%;租金支付时间为每季度末月25日前；若最后一个租期不是整季，按实际天数计算；若遇租金调整，则分段计算调整前后租金；履约保证金为23625.72元（最后一个租约年的两个月租金），于合同终止后30日退还。物业费16元/m2/月（共657m2)具体约定同租金。2020年2月24日，原告收到被告《关于敬请尽快缴清欠费的督促函》，要求原告缴清2020年2月1日-2020年3月31期间的租金及物业费。因合同履行中出现不可抗力（国家发布的暂停营业令），导致原被告双方签订的租赁合同的目的无法实现，虽然被告免除了一部分租金，但未免除高额的物业费，同时被告免除的租金不足以弥补原告的损失，继续履行合同对原告明显不公平，故原告只得向被告发出《回复函》，通知被告解除租赁合同并在结算后返还押金（原被告双方确认：押金共48591.72元，其中租金23625.72元、物业费21024元、水电费3942元），该通知于2020年2月29日发出，当时送达被告。2020年3月6曰，被告回复同意原告解除合同，但没收保证金且需要原告付清截止到2020年3月31的房租及物业费，并将该铺位恢复至毛坯状态交还公司。但事实上，被告一直阻挠原告撤场恢复原状，直至昨日原告才意识到被告早己与案外人串通，欲损害原告的利益。原告己于2020年2月29日行使法定解除权，双方租赁合同己于2020年2月29日解除，被告阻挠原告恢复原状的行为，系为了恶意制造原告违约假象，以没收原告押金，进而损害原告利益。为维护原告的合法权益，诉至法院，望依法裁判！被告辩称：不同意原告的诉讼请求。一、原告长期欠缴租金等各项费用，答辩人行使单方解除权，租赁合同已于2020年3月31日解除。二、原告以不可抗力致使合同目的无法实现为由行使法定解除权无法律依据。原告以疫情为由拒缴费用，任意解除合同只是逃避责任的借口，按照合同约定租金为季付，原告本应于2019年12月25日缴清2020年1月至3月底的全部租金、管理费用。而2019年12月25日，当时疫情并未爆发，因此原告欠费是在疫情爆发前，原告违约与疫情无关。三、疫情期间，答辩人作为商场运营方，同样承受着经济损失，原告以疫情为借口逃避责任，将损失全部转嫁答辩人不符合不可抗力条款的立法目的。原告作为经营面积高达657平的商场主力店自去年12月疫情爆发前即欠租至今，并存放大量遗留物品于店铺内致使场地无法另行对外出租，商铺空置长达八个月。给商场造成巨额经济损失并给商场形象造成巨大伤害。关于合同解除后原告是否将遗留物品继续放置于店铺内及是否将店铺恢复原状与本案无关，不属于本案的争议焦点，原告拒不返还房屋产生的占有使用费被告将另行起诉。综上，请求法院依法驳回原告针对答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。认定事实如下：2017年6月，原、被告签订《租赁合同》，约定：原告承租被告大连市中山区佳兆业广场L2层L218号商铺；租赁期限三年，自2017年7月1日起至2020年6月30日止；租金支付方式为固定及提成租金两者取高值支付方式，固定租金为2017年7月1日至同年11月30日，6426元/月（含税）、2017年12月1日至2018年6月30日，10710.02元/月（含税）、2018年7月1日至2019年6月30日,11247.84元/月（含税）、2019年7月1日至2020年6月30日,11812.86元/月（含税），提成租金为每月税前营业额*10%;租金支付时间为每季度末月25日前；若最后一个租期不是整季，按实际天数计算；若遇租金调整，则分段计算调整前后租金；履约保证金为23625.72元，合同终止后30日内，如未发生协议第21条规定相关情形的，履约保证金余额无息退还。物业费16元/平方米/月，计费面积为657平方米，具体约定同租金。合同如因原告违约而终止，则被告有权没收本合同项下之履约保证金。被告同意，在双方协商一致后，原告经提前九十天书面通知被告，可提前终止本合同，除保证金(履约保证金、管理费保证金、水电费保证金）不予返还外，无须承担本合同项下其他违约责任。原告迟延缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，原告应当向被告支付相当于欠费金额千分之一的延迟履行违约金。延迟超过30日，被告有权解除合同。合同约定不可抗力仅包括佳兆业广场所在地发生的地震、水灾、飓风等由政府部门或权威机构公布的自然灾害。法律和政府行为不构成不可抗力（政府征收和政府征用除外）。原告交纳租金至2020年1月31日，欠缴此后的租金及费用。被告减免了原告2020年1月25日至2月8日的租金。2020年2月24日，原告收到被告《关于敬请尽快缴清欠费的督促函》，被告要求原告于2020年2月26日18：00前付清2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金及物业费共计38557元，否则，被告有权根据合同约定采取必要措施（包括但不限于提前解除合同、追索违约金及赔偿款等）。原告于2020年2月28日向被告发出《回复函》，通知被告解除合同，理由为新冠疫情明显属于不能预见的客观情况，对原告的经营属不可抗力，导致无法经营，即无法实现租赁合同目的。故通知被告解除租赁合同并在结算后返还履约保证金。被告收到原告的《回复函》后，又向原告发出回函，内容为不予认可原告解约及返还保证金的诉请，已免除原告1月25日至2月8日租金。如原告坚持解约，被告同意原告于2020年3月31日将该铺位恢复至毛坯状态并交还被告，保证金不予退还，原告在此期间应正常缴纳租金、物业费及电费等费用。原告主张案涉合同于2020年2月29日解除，被告主张2020年3月31日解除。本院认为，原、被告双方签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，当事人应当按照约定履行各自的义务。原告在疫情发生前已欠付被告租金等，构成违约。而原告以发生疫情构成合同约定的不可抗力主张解除合同，同时不承担违约责任。因疫情发生于原告欠缴租金的违约行为后，即便属不可抗力情形，亦不能免除原告的违约责任，且被告已为原告减免了半个月的租金，故本案合同于2020年3月31日解除。原告应向被告支付相应期间的租金及物业费。按合同约定，被告无须向原告返还保证金等，而原告尚欠付被告租金等，故原告的诉讼请求无事实及法律依据，本院予以驳回。被告相应的辩解成立，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、一百零七条、一百一十七条之规定，判决如下：驳回原告张明阳的诉讼请求。案件受理费600元，由原告张明阳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  胥涛勇二〇二〇年九月二十二日书记员  杨 颍