广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民初57号原告：祝玉碧，女，汉族，1976年10月4日出生，住广东省湛江市霞山区***************，公民身份号码：512926********728。委托诉讼代理人：庞真尧，男，汉族，1959年10月16日出生，住广东省湛江市霞山区***************，系祝玉碧丈夫。委托诉讼代理人：陈梧桐，广东法博律师事务所律师。被告：湛江市城乡建设实业有限公司，住所地：广东省湛江市开发区**************。法定代表人：吴某1。诉讼代表人：湛江市城乡建设实业有限公司管理人。负责人：林峰。委托诉讼代理人：庞志雄，广东朝胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟永华，广东粤海律师事务所律师。原告祝玉碧与被告湛江市城乡建设实业有限公司（以下简称城乡建设公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，祝玉碧的委托诉讼代理人庞真尧、陈梧桐，城乡建设公司的委托诉讼代理人庞志雄、城乡建设公司管理人的委托诉讼代理人钟永华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祝玉碧起诉请求：1、判令城乡建设公司继续履行双方于2012年8月27日签订的三份《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，将符合合同约定交付条件的位于吴川市********************、11号、第5栋09号三间商铺交付给祝玉碧；2、判令城乡建设公司协助祝玉碧办理上述商铺的不动产权登记手续；3、判令城乡建设公司向祝玉碧支付逾期交房违约金5475000元（以房价款万分之五按日计算，从2016年8月2日暂计至2019年8月1日，2019年8月1日后计至实际交房之日止）；4、本案诉讼费由城乡建设公司承担。事实与理由：2011年9月27日，祝玉碧按照借款人嘉粤集团有限公司朱兴明的指示，向朱小玲的账户分别汇入借款450万元和500万元。同时，祝玉碧还向朱兴明支付了现金50万元，以上三笔借款共计1000万元。双方口头约定借款期限为6个月，利息计算方式为:2011年10月28日至2011年11月29日，每月利息按4分计算，即1000万元支付利息40万元，两个月共支付80万元月利息；2011年11月28日至2012年8月14日每月利息按5分计算，即1000万元支付利息50万元，八个月共支付400万元利息。借款期满后城乡建设公司无能力偿还本金，只能支付每月利息50万元至2012年8月14日。因嘉粤集团有限公司经济困难无法按期向祝玉碧支付借款利息和本金，经双方协商一致将借款转为购房款。2012年8月27日，双方签订三份《商品房购买合同》及补充协议,约定城乡建设公司将位于吴川市********************、11号、第5栋09号共三间商铺以1000万元的价格卖给祝玉碧，以抵充祝玉碧的借款。借款的1000万元实则上是转为交付涉案商铺1000万元的购房款，作为祝玉碧履行支付购房款的依据。因此，双方签订了三份《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，祝玉碧己履行完毕合同的义务，城乡建设公司应继续履行合同的义务，为祝玉碧办理交付房屋和过户手续。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，城乡建设公司应于2013年10月1日前向祝玉碧交付房屋。但至今为止，城乡建设公司拒不履行房屋交付义务，已构成违约，理应向祝玉碧支付违约金。城乡建设公司答辩称：一、城乡建设公司与祝玉碧不存在房屋买卖合同关系。祝玉碧主张的三份《商品房买卖合同》只是作为嘉粤集团及其关联人向祝玉碧借款的担保。且如果该主张属实，祝玉碧仅与嘉粤集团或朱小玲存在借贷关系，城乡建设公司充其量仅是作为借款提供抵押担保人，双方根本不存在买卖合同关系。二、退一步来讲，就算城乡建设公司与祝玉碧存在房屋买卖合同关系，双方亦无需继续履行。首先，祝玉碧无论如何也没有足额支付1000万元购房款给城乡建设公司或城乡建设公司指定的关联人。其次，就算城乡建设公司与祝玉碧存在房屋买卖合同关系，该合同关系早己解除，双方无需继续履行。三、假如祝玉碧的诉求得以支持，必然损害其他已申报的普通债权人合法权益。根据《破产重整计划》反映，普通债权清偿比例为20.1%，且明确信达公司按照重整计划规定的清偿比例向债权人清偿完毕之日起，包括城乡建设公司在内的债务人不再承担清偿责任。为此，如果祝玉碧诉请得以支持，那么祝玉碧的债权清偿比例必然超过100%，明显违反了湛江市中级人民法院批准的《破产重整计划》，且对于己经申报且多年来参与破产重整的普通债权人明显不合理，亦不公平，严重侵害其他债权人权益。四、城乡公司于2012年12月12日已进入破产重整程序。湛江市城乡建设实业有限公司因不能清偿到期债务，向湛江市中级人民法院申请破产重整。湛江市中级法院已于2012年12月12日作出（2012)湛中法民破字第8号民事裁定书，裁定湛江市城乡建设实业有限公司进入破产重整程序，并于同日作出（2012)湛中法民破字第8-1号民事决定书，指定成立湛江市城乡建设实业有限公司等34家公司管理人。五、本案不适用合同法、应适用企业破产法。城乡公司依法宣告破产后，从此进入一个特殊的企业管理时期，在这一时期管理人对于破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继承履行，该决定权的主体不是合同相对方的破产公司，而是破产公司管理人。管理人是依照《企业破产法》管理破产企业，而不是依《合同法》来管理破产企业。《合同法》是普通法，而《企业破产法》是特殊法，在法律适用上，特殊法优于普通法，所以，本案的处理不适用合同法，应适用《企业破产法》。六、涉案的三份《商品房买卖合同》及补充协议已经法院处理，法院根据企业破产法相关规定，认定涉案三份《商品房买卖合同》及补充协议实际已解除。双方签订的《商品房买卖合同》实际尚未履行。在重整期间，城乡公司管理人曾多次以电话或书面通知祝玉碧申报债权，但祝玉碧不予理会。因此，城乡公司管理人于2015年2月11日对祝玉碧提起诉讼，请求依法撤销湛江市城乡建设实业有限公司与祝玉碧2012年8月27日签订的三份《商品房买卖合同》及补充协议。湛江市中级人民法院作出案号为（2015)湛中法民三初字第49号判决，裁定涉案的三份《商品房买卖合同》及补充协议实际已解除，驳回湛江市城乡建设实业有限公司管理人的起诉。祝玉碧不服一审裁判，向广东省高级人民法院提起上诉，案号为（2016)粵民终388号，该案经广东省高级人民法院作出终审裁定：“驳回上诉，维持原裁定。”。综上，请求驳回祝玉碧的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：除城乡建设公司管理人提交的证据4外，对本案其他证据的真实性予以确认。城乡建设公司管理人提交的证据4未提交相关的送达凭证予以佐证，其是否送达祝玉碧未能确认，本院不予采纳。本院经审理查明：2012年8月27日，城乡建设公司与祝玉碧分别签订三份《商品房买卖合同》，约定城乡建设公司将位于吴川市********************、11号、第5栋09号共三间商铺（总建筑面积为：439.81+545.77+1017.91=2003.49平方米）以总价款10000000元（2195220元+2724096元+5080684元）出售给祝玉碧，合同第六条约定付款方式及期限：合同签订之日一次性现金支付至该商品房项目预售款专用账户中国银行股份有限公司湛江分行（账户号：6756********）。同日，双方签订《商品房买卖合同》补充协议，约定祝玉碧于2012年8月27日以现金1000万元购买汇景蓝湾一层9、10、11号三间商铺，面积2003.49平方米。城乡建设公司如能在2012年11月27日前退还购房款1000万元，则2012年8月27日双方签订的上述商铺的《商品房买卖合同》自行作废，如未能在2012年11月27日前退还房款，三间商铺权属归祝玉碧所有。城乡建设公司管理人与祝玉碧均确认上述合同签订后涉案商铺至今尚未交付祝玉碧使用。另查明：祝玉碧主张朱兴明向其口头借款950万元，祝玉碧已于2011年9月27日按照朱兴明的指示向朱小玲的账户分别汇款450万元和500万元。2011年10月28日至2012年8月14日期间朱小玲向其还款480万元。祝玉碧主张480万元是偿还利息的款项，并认为截止2012年9月27日朱兴明尚欠其950万元借款本金未偿还，2012年8月27日其与城乡建设公司所签订的三份共计价款1000万元的《商品房买卖合同》便是以未偿还的950万元借款及现金50万元支付了购房款。城乡建设公司管理人确认朱兴明向祝玉碧借款950万元，但主张朱小玲已偿还本金480万元，并认为祝玉碧尚未支付购买涉案商铺的款项。2013年2月26日，嘉粤集团有限公司等34间公司法定代表人朱兴明向城乡建设公司管理人提交一份《债权说明》，内容主要说明其与祝玉碧签订的三份《商品房买卖合同》仅是为了其与祝玉碧之间的借款担保，双方不具有买卖房地产的真实意思表示。再查明：城乡建设公司管理人诉祝玉碧请求撤销个别清偿行为纠纷一案于2015年8月5日由本院受理，城乡建设公司管理人诉请依法撤销城乡建设公司与祝玉碧于2012年8月27日签订的三份《商品房买卖合同》。本院于2015年12月16日作出（2015)湛中法民三初字第49号民事裁定，驳回城乡建设公司管理人的起诉。祝玉碧不服该裁定，上诉至广东省高级人民法院，请求驳回城乡建设公司管理人的诉讼请求。广东省高级人民法院经审理认为：城乡建设公司请求撤销其与祝玉碧签订的三份《商品房买卖合同》，按照《中华人民共和国破产法》第二十五条的规定，其应以自己的名义起诉。城乡建设公司以管理人的名义提起本案诉讼，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）款的规定。广东省高级人民法院于2016年5月13日作出（2016）粤民终388号民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。又查明：2012年12月12日，本院以（2012）湛中法民破字第8号民事裁定书裁定受理城乡建设公司的破产重整申请、宣告城乡建设公司进入破产重整程序；以（2012）湛中法民破字第8-1号决定书指定广东粤海律师事务所、广东千福田会计事务所等单位担任城乡建设公司的管理人。2014年6月5日，本院裁定批准嘉粤集团有限公司及其关联企业等34家公司重整计划并终止重整程序，执行期及监督期至2015年6月4日止。2015年5月21日、2015年11月25日、2016年6月2日、2017年5月31日、2018年5月29日、2019年5月28日、2020年6月2日，本院分别做出（2012）湛中法民破字第3－36号之十四《民事裁定书》、（2012）湛中法民破字第3－36号之十五《民事裁定书》、（2012）湛中法民破字第3－36号之十八《民事裁定书》、（2012）湛中法民破字第3-36号之十九《民事裁定书》、（2012）湛中法民破字第3-36号之二十《民事裁定书》、（2012）湛中法民破字第3-36号之二十一《民事裁定书》及（2012）湛中法民破字第3－36号之二十二《民事裁定书》，将本案重整计划的执行期及监督期延长至2021年6月4日。本院认为：本案属房屋买卖合同纠纷。根据本案中各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：祝玉碧请求城乡建设公司继续履行合同及支付违约金的诉求应否支持。本案中，祝玉碧主张《商品房买卖合同》签订后，其已以现金50万元及朱兴明未偿还的950万元借款履行了购房款支付义务，城乡建设公司应履行合同，交付房屋并支付逾期交付的违约金。但城乡建设公司对此予以否认，并认为祝玉碧尚未支付购房款。本院认为，对于祝玉碧是否已支付购房款的问题应结合本案的证据予以认定。本案中,《商品房买卖合同》约定,合同签订之日一次性现金支付至该商品房项目预售款专用账户,祝玉碧未能举证证明已履行该义务,根据祝玉碧提交的其与城乡建设公司签订的《商品房买卖合同》补充协议约定：城乡建设公司如能在2012年11月27日前退还购房款1000万元，则双方签订的《商品房买卖合同》自行作废，如未能在2012年11月27日前退还房款，商铺权属归祝玉碧所有。结合朱兴明出具的《债权说明》中关于“与祝玉碧签订的三份《商品房买卖合同》仅是为了其与祝玉碧之间的借款担保，双方不具有买卖房地产的真实意思表示。”的内容，应认定双方签订《商品房买卖合同》的真实目的并非买卖商品房，而是约定案涉借款的偿还时间及方式，本案没有证据证明案涉商铺购房款1000万元已经双方合意以未偿还的借款本金950万元及现金50万元予以支付，祝玉碧的主张缺乏依据，应承担举证不能的不利后果。在祝玉碧未能证明已支付商铺购房款的情况下，结合案涉商铺至今尚未实际交付祝玉碧使用的事实，应认定《商品房买卖合同》实际双方尚未履行完毕，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款关于“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”的规定，城乡建设公司管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知祝玉碧继续履行案涉《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》实际已解除。故祝玉碧在本案再诉请城乡建设公司继续履行合同及支付违约金没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回祝玉碧的诉讼请求。案件受理费50125元，由祝玉碧负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日其十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长 杨伟玲审 判 员 陈志韧审 判 员 陈志清二〇二〇年九月二十九日法官助理 黄沛婷书 记 员 梁树杏附：相关法律条文《中华人民共和国企业破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。