湖北省武汉市武昌区人民法院行 政 判 决 书（2020）鄂0106行初12号原告龚成，男，1988年12月19日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。委托代理人龚瑾东，男，1960年1月31日出生，汉族，系原告父亲，住址同上。委托代理人段福惠，北京正山律师事务所律师。被告武汉市武昌区城区改造更新局，住所地湖北省武汉市武昌区荆南街**。法定代表人胡宏兵，局长。出庭负责人彭红，该局四级调研员。委托代理人张露，湖北今天律师事务所律师。第三人武汉龙海房屋征收服务有限公司，，住所地湖北省武汉市东西湖区辛安渡办事处徐家台**（15）法定代表人浦梦友，董事长。委托代理人付庆祥，湖北协立律师事务所律师。委托代理人徐桂如，湖北协立律师事务所律师。原告龚成与被告武汉市武昌区城区改造更新局（以下简称区城改局）行政协议纠纷一案，原告于2020年1月6日向本院提起行政诉讼。本院同日立案，于同年1月9日向被告区城改局送达了起诉状副本及应诉通知书，因武汉龙海房屋征收服务有限公司（以下简称龙海公司）与本案有利害关系，本院依法追加龙海公司为本案第三人参加诉讼。本院于2020年8月21日公开开庭审理了本案。原告龚成及其委托代理人龚瑾东、段福惠，被告区城改局的负责人彭红、委托代理人张露，第三人龙海公司的委托代理人付庆祥到庭参加诉讼。在法定审理期限内，因受新冠××疫情影响，本案依法扣除审理期限，现已审理终结。原告龚成名下有位于武汉市武昌区白沙洲街丰收村特1号城南新居……的房屋（以下简称案涉房屋）。2017年3月31日，该房屋被列入武汉市武昌区征收拆迁范围。2019年3月30日，该房屋被拆除。2019年7月23日，原告与第三人龙海公司签订《个人住宅房屋货币补偿征收协议》（以下简称《补偿协议》）。原告龚成诉称，原告的房屋位于武昌区白沙洲街丰收村特1号城南新居……，并持有鄂（2017）武汉市武昌不动产权第……号不动产权证。2017年3月31日武汉市武昌区人民政府作武昌征决字〔2017〕8号《房屋征收决定》，原告的房屋被列入征收范围内。2019年3月30日，被告拆除了原告的房屋。2019年7月23日，被告委托第三人龙海公司与原告签订了《补偿协议》。《补偿协议》签订后，原告当日依约将不动产权证交给了第三人，履行了协议约定的所有义务。被告至今仍拒绝履行协议约定的义务，严重侵犯了原告的合法权益。故原告起诉至法院，请求判令：1.被告区城改局履行《补偿协议》；2.诉讼费由被告承担。原告向本院提交以下证据：1.鄂20**武汉市武昌不动产权第……号不动产权证，拟证明案涉房屋系原告合法所有，原告具有诉讼主体资格；2.《补偿协议》，拟证明被诉行政行为存在，被告委托的征收实施单位与原告签订了《补偿协议》；3.收条，拟证明原告履行了协议约定的交付不动产权证的义务；4.(2017)鄂01行初524号行政判决、（2018）鄂行终482号行政判决，拟证明武汉市武昌区人民政府的征收决定及补偿方案已被生效判决确认违法。被告区城改局辩称，一、原告的起诉无法律依据，我局并未在《补偿协议》上进行签章确认，因此我局不具备《补偿协议》履行的适格主体资格，请求人民法院依法驳回原告的起诉。首先，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，民事合同的履行应当约束合同签订方，由签订方互赋权利及履行义务。又，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第十一款的规定，我局并非签订《补偿协议》的主体，原、被告间不存在直接的法律关系。无论从行政诉讼法关于行政行为受案范围的规定，还是从适用民事法律规范中关于合同规定上判断，原告称需由被告履行的《补偿协议》上仅有原告与第三人的签字盖章，我局并未在协议上予以签字确认，因此我局不具备《补偿协议》要求履行的适格主体资格，原告的起诉应当驳回。其次，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第一款、第五条，《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第五条规定，我局具有对轨道交通五号线工程项目江盛路-武金堤站段具体组织实施征收区域内的房屋征收与补偿工作的行政职权，也存在委托第三人的事实。但据我局了解，经依法选定的评估机构对案涉房屋出具的分户评估报告明确征收时点该房屋评估单价为每平方米12710元。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条、《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定，评估机构根据相关法律规定按评估时点进行评估，确认了案涉房屋的评估单价，评估单价为每平方米12710元的评估结果应当予以确认。根据原告与第三人签订的《补偿协议》，案涉房屋评估单价为每平方米28000元，对该评估单价，我局并不知晓其结算依据，与客观事实不符。同时第三人的不当对原告增加补偿利益的情况既损害了社会公共利益，也于法无据。另，根据《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十条、《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二款的规定，结合补偿方案中关于装饰装修协商价格的规定，装饰装修协商价每平方米400元以内可以双方协商，超过每平方米400元范围装饰装修价格需要经过评估机构出具装饰装修评估报告单，《补偿协议》中对原告每平方米2000元的装饰装修的价格补偿明显超过协商价，依法应当有评估机构出具相应的装饰装修评估报告，否则违反了法律规定，也无法实现履行目的。结合相关法律及补偿方案中关于装修协商价格规定与事实，原告与第三人之间的《补偿协议》内容于法无据，我局对部分未经确认的事实并不清楚，因此对未经我局盖章确认，仅由第三人与原告双方签订的的内容不应当承担相应的履行义务。最后，登记在原告名下的案涉房屋因武汉市武昌区人民政府下达的武昌征决字〔2017〕8号《房屋征收决定》被纳入征收范围。第三人作为案涉房屋的征收实施单位，接受征收部门委托与原告沟通协商征收补偿事宜，在协商过程中原告就该房屋的补偿事宜达成初步一致，原告与第三人签订了《补偿协议》。根据该协议第三条第一款约定和《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，《补偿协议》属于附条件合同，自条件成就时，即会计机构审核出具审计报告并且完成案涉房屋的注销登记后，原告才能取得案涉房屋的补偿利益。而实际上报告并没有审计通过，合同实现的前提条件并未成就，因此不存在原告与第三人履行合同的可能性。综上，原告龚成的起诉无法律依据，请求依法驳回原告的起诉。被告区城改局向本院提交以下证据、依据：证据：1.案涉房屋不动产权信息查询单及被征收人身份信息，拟证明案涉房屋的基本情况；2.轨道交通五号线工程项目江盛路-武金堤站段补偿方案，拟证明案涉房屋的各项补偿项目已经补偿方案确定，应当以方案为对应补偿标准的事实；3.案涉房屋评估结果公示一览表及照片，拟证明案涉房屋的评估结果已公示；4.案涉房屋分户评估报告（编号：武华评2017征字第Z017号-fh-3-20号），拟证明评估机构对案涉房屋依法作出评估结果；5.《补偿协议》，拟证明被告并非履行协议的适格主体。依据：《国有土地上房屋征收评估办法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》，拟证明被告按照法律规定和补偿方案对案涉房屋的评估标准和要求。第三人龙海公司述称，一、《补偿协议》的订立过程。原告对于案涉房屋的征收情况表述属实，2019年3月30日，我们作为代办公司，拆除了原告的房屋，之前征收双方没有达成补偿协议，原告拒绝将房屋权证交给我们，即原告的房屋征收工作未完成。因案涉征收项目是轨道交通项目，属于民生工程，涉及千家万户的利益，因此我们有义务尽快完成征收代办工作。我们项目部工作人员做了大量的说服工作，但原告以不交权证相威胁，不同意合法的补偿方案，必须以达到他的要求为解决矛盾的前提。但征收项目的补偿标准提前已经公示，可变参数很小。为了完成项目的竣工验收，我们现场工作人员，被迫按照原告的要求填写了《补偿协议》和房屋征收补偿资金结算单加盖了项目专用章，收到了原告的不动产权证书，但因《补偿协议》所约定的补偿标准明显高出征收方案公示的标准，审计机构初审没有通过，将档案退回给我们。后续我们没有将《补偿协议》提交武汉市武昌区房屋征收管理办公室确认盖章，也就是说，《补偿协议》仅仅只是原告和第三人签字，没有通过初审，征收单位没有签章确认。二、关于《补偿协议》的效力，我方同意被告的答辩意见。《补偿协议》是房屋征收补偿协议，属行政协议范畴，受行政诉讼法调整，且：1.行政机关（征收部门）没有签章；2.约定的主要内容明显与公示的征收方案规定相悖，有损公共利益；3.我公司签章不是真实意思表示。应由法庭根据证据确定《补偿协议》的效力。第三人龙海公司向本院提交以下证据：1.武汉市不动产权登记信息查询单，拟证明案涉房屋基本信息；2.案涉房屋分户评估报告（编号：武华评2017征字第Z017号-fh-3-20号），拟证明案涉房屋评估时点综合单价为每平方米12710元，该评估报告已经过公示；3.《补偿协议》、房屋征收补偿资金结算单，拟证明原告与第三人签订了《补偿协议》，该协议征收部门没有盖章确认；4.房屋征收补偿协议预审表，拟证明《补偿协议》预审被退档；5.房屋征收委托合同，拟证明第三人对涉诉项目有征收代办权。经庭审质证，原告龚成对被告区城改局提交的证据质证意见如下：对被告证据1的真实性无异议，但认为不动产权信息查询单记载的内容有遗漏，案涉房屋证载的建筑面积是173.46平方米，除了证载的面积外，原告还有58多平方米的开发商赠送面积，该赠送面积也在《补偿协议》中进行了相应补偿；对被征收人身份信息查询无异议。对证据2的真实性无异议，合法性有异议，认为包括原告在内的被征收人已经对征收决定提起了行政诉讼，经两级法院审理已经确认案涉征收决定违法。对证据3的合法性有异议，认为公示的房屋价格明显低于市场价格，不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》按照市场价格进行征收和补偿的规定。对证据4有异议，认为该评估结果通知单，并不是完整的评估报告，该房屋评估单价是每平方米12700元，严重低于周围房屋的市场价格，该评估报告不能客观反映房屋市场价格。对证据5，认为《补偿协议》原告已经签字，被告委托的第三人龙海公司也已签章，《补偿协议》依法成立并生效，原告已经履行了合同义务，故被告也应履行。第三人龙海公司对被告区城改局提交的证据无异议。被告区城改局对原告龚成提交的证据质证意见如下：对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，对其证明目的有异议，认为被拆迁房产的面积应以房产证证载面积为准。对证据2、3，认为该证据与被告无关，不予质证。对证据4的真实性、合法性、关联性无异议，对其证明目的有异议，认为：两份生效判决认定政府在项目征收补偿方案中提供的产权置换补偿方式不符合公平原则，因此确认了征收决定违法，与原告在本案诉讼主张的货币补偿方式无关；另外，原告如果对征收决定有异议，补偿方案作为征收决定的附件，那么房屋征收的基础就不存在，原告的诉讼请求就不能成立。第三人龙海公司对原告证据1、2、4的质证意见与被告质证意见一致；对原告证据3，认为《补偿协议》因为“初审”未通过，我方要将房产证件退还给原告，但是原告不收。原告龚成对第三人龙海公司提交的证据质证意见如下：对证据1,认为还有58平方米赠送面积没有登记在不动产权证上，不符合客观事实。对证据2的质证意见同对被告区城改局证据中的质证意见。对证据3无异议。对证据4的合法性不予认可，认为该份证据仅是预审表，没有附详细的审计报告。对证据5的真实性、合法性无异议，认为第三人和原告签订的《补偿协议》是有合法授权的，且在第三人的代理权限内签订，根据民法总则的规定，代理人在被代理人授权的合法权限内进行的法律行为对被代理人发生法律效力，《补偿协议》是合法、生效的。被告区城改局对第三人龙海公司提交的证据1、2、5无异议；对证据3、4认为属于第三人公司的内部工作流程，我方并不知情不予质证。本院结合庭审调查、当事人陈述，对各方当事人提交的证据认证如下：原、被告及第三人提交的证据均来源合法、内容客观真实，与本案具有关联性，对其证据效力本院依法予以认定。经审理查明，因武汉市轨道交通五号线工程建设需要，2017年3月31日，武汉市武昌区政府作出武昌征决字〔2017〕8号《房屋征收决定》，并于当日将该征收决定予以公告。公告载明了征收目的、征收范围、补偿方案等。该项目的征收部门为被告区城改局（原单位名称：武汉市武昌区房屋征收管理办公室），征收实施代办单位为第三人龙海公司。原告龚成名下有位于武汉市武昌区白沙洲街丰收村特1号城南新居……的房屋一套，该房屋不动产权证号：鄂（2017）武汉市武昌不动产权第……号，不动产权证载的建筑面积为173.46平方米。原告的房屋被列入此次征收范围内。2019年3月30日，原告的案涉房屋被强制拆除。当日，原告就房屋被强拆向公安机关报案。同日，武汉市公安局武昌区分局白沙洲街派出所将此次报案作为刑事案件受案并展开初查。2019年7月23日，第三人龙海公司作为征收部门的甲方与作为被征收人乙方的原告龚成签订了《补偿协议》，该协议主要内容为：乙方（龚成）案涉房屋证载建筑面积173.40平方米，案涉房屋价值评估单价为28000元/平方米，有证房屋价值补偿为4855200元。装修补偿：经协商，装修补偿单价为2000元/平方米，补偿总价462840元……以上征收补偿、补助及奖励等款项总金额合计6196217元。该协议第三条第1款约定“甲乙双方签订本协议时，乙方应提交被征收房屋所有权证、国有土地使用权证以及其他相关资料给甲方，甲方应于本协议签订之日起，经会计机构审核出具审计报告（）个工作日并在乙方完成被征收房屋的注销登记后，将房屋征收补偿的总金额支付给乙方”。协议签订后，因该协议约定的补偿金额和标准过高，相关审计机构初审没有通过，被告区城改局以《补偿协议》审计机构未通过，被告未在《补偿协议》上进行签章确认为由，拒绝支付拆迁补偿款。故成讼。另查明，截止2017年3月31日的时点，原告龚成名下案涉房屋的评估单价为12710元/平方米。案涉房屋的分户评估报告已依法进行了公示并送达给原告。本院认为，本案争议的焦点为：被告区城改局是否应该按照《补偿协议》的内容向原告支付征收补偿款。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款第十一项及《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条的规定，本案诉争的《补偿协议》属于行政协议范畴，依法属于人民法院行政诉讼的受案范围。对《补偿协议》的效力问题，本院将依据行政法和民事法律原理予以评判。按照武汉市武昌区人民政府作出的武昌征决字〔2017〕8号《房屋征收决定》的内容，被告区城改局为案涉征收项目的房屋征收部门，第三人龙海公司系房屋征收实施单位。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条、第二十五条的规定,签订征收补偿协议的法定主体为房屋征收部门与被征收人,房屋征收实施单位受房屋征收部门的委托从事房屋征收与补偿的具体工作,房屋征收实施单位在征收过程中的征收补偿相关法律后果由房屋征收部门承担。原告以被征收人的身份就案涉房屋与第三人签署的《补偿协议》,第三人的征收实施相关工作法律后果应由被告承担,《补偿协议》自原告与第三人协议签订之日成立。被告以其并未在《补偿协议》上进行签章确认，认为其不具备《补偿协议》履行的适格主体资格的辩称意见于法无据，对该辩称意见本院依法不予采纳。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款规定，“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”《国有土地上房屋征收评估办法》第十条第一款规定，“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日”。本案中，原告与第三人签订的《补偿协议》中，对案涉房屋补偿单价为每平方米28000元，该补偿价格明显高于房地产评估机构对案涉房屋每平方米12710元的评估单价。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十五条规定“行政行为有实施主体不具有行政主体资格或者没有依据等重大且明显违法情形，原告申请确认行政行为无效的，人民法院判决确认无效”，《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第十二条第一款规定，“行政协议存在行政诉讼法第七十五条规定的重大且明显违法情形的，人民法院应当确认行政协议无效”。《补偿协议》中所约定的补偿标准明显高出案涉房屋的评估价格，该协议的签订具有不当性，其结果损害了国家和社会公共利益，根据《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第十二条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项的规定，该协议依法归属无效。对原告要求判令被告履行《补偿协议》的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告龚成的诉讼请求。本案案件受理费50元，由原告龚成负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  易万昕人民陪审员  张小华人民陪审员  蔡 巍二〇二〇年九月十一日法官助理姜沛琪书记员陈欢欢