北京市东城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0101民初12257号原告：晋嘉豪，男，1992年8月13日出生，汉族。委托诉讼代理人：郑聪，北京清律律师事务所律师。被告：林朋，男，1992年4月1日出生，汉族。委托诉讼代理人：牟有富（法正至信在线（北京）信息咨询有限公司推荐），男，1968年10月20日出生，汉族。第三人：张重荣，男，1961年1月18日出生，回族。原告晋嘉豪与被告林朋、第三人张重荣租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告晋嘉豪委托诉讼代理人郑聪，被告林朋及其委托诉讼代理人牟有富，第三人张重荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晋嘉豪向本院提出诉讼请求：1．判决被告与第三人之间签订的关于出租北京市东城区西革新里×号院2号楼703室（以下简称涉诉房屋）的租赁合同无效；2．判决被告腾退涉诉房屋，交还原告；3．被告按照每月6500元的标准向原告支付2020年4月28日至实际腾退之日止的租金损失。事实和理由：2020年3月7日，原告在房产中介我爱我家公司官网看到涉诉房屋待售。原告当日便约同中介业务员熊贵刚共同前往查看房屋情况。当时、涉诉房屋内仅有第三人独自居住，无其他同住人员。第三人表示因资金紧张，故需出售房屋偿还借款，并明确涉诉房屋没有租赁情况，只是其自己居住。2020年3月9日，原告与第三人签订了《北京市存量房屋买卖合同》，以393万元的价格购买了涉诉房屋，并明确约定涉诉房屋并无租赁情况。2020年4月9日，原告将全部购房款支付完毕。4月10日，原告领取了不动产权证书。4月21日，原告与第三人办理了房屋交付手续。2020年4月27日晚，熊贵刚联系原告，告知有人致电中介称自己为涉诉房屋的租户，并称其已进入涉诉房屋。4月28日，原告前往涉诉房屋时发现房屋门锁已被更换，原告无法进入。后才知道是被告自行换锁进入，强占房屋。被告告知中介其与第三人签订了租赁合同，租金共计15万元，租赁期限自2020年2月2日起共6年。第三人对此称被告系民间放贷人员，此前第三人两次向被告借钱，签订所谓“租赁合同”的方式实现放款；2020年2月第三人因个人资金周转困难向其借款人民币11万元，但需还款15万元。所谓“租赁合同”系为担保借款所用，不存在真实的租赁关系，被告曾分三笔向其转款共计15万元，但于当日便要求第三人通过银行取现和微信转账的方式还给了被告4万元，以此方式向其实际出借人民币11万元；此后，由于被告要求第三人偿还15万元，第三人认为利息过高，双方未能达成一致；被告为迫使第三人还款，强行占据了涉诉房屋。涉诉房屋市场月租金水平为6000至7000元，是被告主张租赁合同中约定租金水平的约3倍。被告与第三人之间的“租赁合同”因双方并不具备关于租赁的真实表示依法应当无效，被告现占据涉诉房屋没有任何合同或法律依据。故诉至法院，诉如所请。被告林朋辩称，被告与第三人系朋友的朋友。第三人曾向被告两次借款，但均与租赁无关。2020年2月2日，被告为其担任法定代表人的传媒公司艾美时代租赁员工宿舍，故与第三人签订《房屋租赁合同》，租期六年，一次性支付了租金15万元，且被告已实际占有使用涉诉房屋。租赁合同有效，被告正当使用租赁权。原告与第三人签订买卖合同的时间晚于租赁合同的订立时间。第三人卖房时未通知被告，侵犯了被告的优先购买权，被告保留追究其法律责任的权利。因买卖不破租赁，被告的原租赁合同与原告之间的租赁关系继续有效，被告现在实际居住涉诉房屋，属于合法占有使用。第三人述称，第三人系涉诉房屋的原产权人，原居住在此。2019年，第三人因资金紧张需借款，经中介介绍与被告相识。2019年10月29日，第三人向被告借款。在借钱的同时，第三人至涉诉房屋处，要求与被告同时签订租赁合同，月租金两千多。第三人只得签署该协议。第三人收到被告转款15万元后，应被告要求取出现金4．75万元立刻归还，并于11月3日通过转账向被告偿还全部本金及利息共14万元。偿还完毕后，被告销毁了租赁合同原件。12月31日，第三人再次向被告借款，收到被告转款15万元后，将其中4万元归还被告。同时签署了与第一次形式一样的租赁合同。2020年1月22日，第三人向被告偿还本金及利息14万元。偿还完毕后，被告销毁了租赁合同原件。2月2日，第三人以前述相同模式向被告借款，收到被告15万元后，以银行取现和微信转账给被告女友的方式还给被告4万元，同时根据被告的要求与被告签订了涉诉租赁合同，该合同不是第三人的真实意思表示，是无效合同。第三人通过我爱我家居间将涉诉房屋出售给原告。原告向第三人支付了全部购房款，第三人将房屋过户并于4月21日与原告、中介办理交接。此后房屋就是空的，无人居住。4月27日，中介突然给第三人说有租户联系他，说房子是出租的，还把锁换了，第三人才知道被告占房一事。第三人联系被告搬出，但被告要求第三人偿还15万元，因利息过高，双方未达成一致。本院经审理认定事实如下：涉诉房屋原登记在第三人名下。2019年10月29日，第三人向被告借款，16时4分收到林朋银行转款15万元。16时9分，该收款账户取现4．75万元。11月3日，第三人向被告分三笔共偿还14万元。12月31日，第三人再次向被告借款，于当日16时56分、57分共收到被告转款15万元。17时1分，该收款账户取现4万元。2020年1月22日，第三人向被告分三笔共偿还14．5万元。2020年2月2日，被告（乙方）与第三人（甲方）签订《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，该合同文本为打印大部分条款，部分内容有下划线可供手写，其内容为第三人向被告出租涉诉房屋，租赁用途为居住，居住人数为4，最多不超过8人。租赁期自2020年2月2日至2025年2月2日，甲方应于2020年3月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。租金标准及支付方式为6年，租金总计15万元，支付方式为银行汇款“押1付72”，合同“一式1份，其中甲方执2份，乙方执份”。合同首部出租人、承租人信息、房屋基本情况所有权人情况、水电等相关费、违约责任部分标准、该合同附件房屋交割清单等内容未填写。其中第七条为打印的关于乙方转租需事先征得甲方书面同意的约定。第八条合同解除第（四）款为乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，其项下“7、擅自将房屋转租给第三人的”被划掉，并在下方有手写“甲方同意乙方自行转租房屋”。同日，被告与第三人签订委托授权书，内容就第三人欲通过居间人将涉诉房屋进行“□出售/□购买/□出租/□承租”（未选择具体事项）。授权包括第三人同意被告以第三人的名义与居间人协商、签署居间及相关协议；签订租赁合同；收取定金；“□收取/□支付房屋□租金/□购房款”（未选择具体事项）；享有“□《北京市存量房屋买卖合同》/□《北京市房屋租赁合同》项下的权利”（未选择具体事项）。委期限为6年，经询，原告认为该内容与租赁合同相矛盾，内容亦不是转租授权；被告称由于租期较长，可能自住或转租，为转租备用；第三人称系其为借款应被告要求及指导所填写。同日，被告向第三人通过银行转账15万元。随后，该账户取现。2020年3月9日，原告与第三人经我爱我家公司居间签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告以393万元的价格向第三人购买涉诉房屋，租赁情况为未出租。同日，原告、第三人及我爱我家公司签订居间服务合同，熊贵刚作为经纪人在其上签字。4月10日，原告领取了不动产权证书。2020年4月27日起，被告开始使用涉诉房屋至今。原告在庭审中提交说明人为案外人熊贵刚的情况说明，内容为2020年2月12日，张重荣委托其将涉诉房屋信息录入并置于网上销售；2020年3月2日，其带领摄影师前往涉诉房屋进行实地拍摄，当时敲门后第三人开门。2020年3月3日，其首次带领原告作为客户前往涉诉房屋查看，当时敲门后第三人本人开门。2020年3月9日，原告与第三人在中介处签约，之后三方共同前往涉诉房屋查看，签约过程中第三人表示该房屋不存在租赁情况；2020年4月21日，其陪同原告前往涉诉房屋进行物业检验，敲门后第三人开门配合办理交付手续并签署交接清单，并当面提醒客户原告更换锁芯。2020年4月27日晚，其接到陌生人电话，对方称其为涉诉房屋租户，2月份签署的租赁合同，其随即通知原告。经质证，被告不认可该证据的真实性，第三人认可该证据的真实性。第三人提交：其与被告之间的电话录音，内容包括第三人向被告曾借款2次，均提前还款；第三次于2月2日借款，到4月10多号应当偿还18万元，当月的费用已经扣除。经质证，原告认可该证据。被告认可该证据真实性，不认可关联性、证明目的，认为该录音未提到租赁合同的内容，且显示被告与第三人关系友好，不存在欺诈、胁迫，双方合同有效。关于租赁及使用房屋的情况，被告在9月11日的庭审中称其于2月2日通过开锁公司换锁，此后因为只有两三把钥匙不足以给员工分配，故在2月至4月期间更换门锁，被告直至4月中旬进入涉诉房屋。被告在9月17日庭审中称，由于房屋内有物品，第三人在2月2日给其钥匙，但并未实际交接，在3月1日没有实际收房，被告在4月27日开始装修并实际涉诉房屋。被告称其承租房屋系为其担任法定代表人的济宁市爱美时代文化传媒中心作为员工宿舍，由于疫情原因，该中心于2020年5月倒闭，故被告在2020年8月入职其代理人担任法定代表人的法正至信在线（北京）信息咨询有限公司工作。本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。在本案中，租赁合同订立的时间为2020年2月2日，考虑到该时间北京新冠疫情对租赁市场、外来务工人员返京的影响，订立长达6年且一次性交付租金15万的租赁合同，不符合理性经济人的做法。而被告与第三人在租赁合同中约定的租金标准与市场价有较大差距，被告对此不能提供合理解释。此外，租赁合同的文本对于大量重要条款未填写，书写方式不规范；委托授权书内容与被告所主张的同意转租亦不相符。被告主张事实中第三人尚欠其前两次部分借款未偿还与其主张的一次性给付租金，而未以欠款抵扣租金，不合常理。关于更换门锁的情况，被告陈述前后矛盾，且对于因钥匙数量不足而需更换门锁的陈述，亦不符合常理。根据查明的事实可知，被告在支付15万元后，自合同签订之日起近3个月的时间内并没有实际占有使用房屋，这亦有违常理。原告及第三人主张租赁合同并非被告与第三人的真实意思，其提交的证据足以证明该待证事实的存在具有高度可能性的，即被告与第三人之间并无租赁涉诉房屋的合意，故《北京市房屋租赁合同》不能反映被告与第三人之间存在真实的租赁关系。被告占有涉诉房屋，没有合同或者法律上的依据，给原告造成了租金损失。关于租金损失一项，本院予以酌定。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决如下：一、被告林朋与第三人张重荣之间签订的关于出租北京市东城区西革新里××院2号楼703室的租赁合同对原告晋嘉豪无效；二、被告林朋腾于本判决生效后十五日内退位于北京市东城区西革新里××号院2号楼703室的房屋，交还原告晋嘉豪；三、被告林朋于本判决生效后十五日内按照每月6000元的标准向原告晋嘉豪支付2020年4月28日至实际腾退之日止的租金损失；四、驳回原告晋嘉豪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费144元，由被告林朋负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  崔 赟二〇二〇年九月二十八日法官助理  黄碧珍书 记 员  郑梦彤