北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初15034号原告：李福新，男，1967年11月13日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：李先锋，北京通美律师事务所律师。被告：张方伟，男，1983年11月4日出生，汉族，住河北省石家庄市高邑县。被告：张素民，男，1963年3月21日出生，汉族，住河北省石家庄市高邑县。二被告共同委托诉讼代理人：任先锋，石家庄市高邑开诚法律服务所法律工作者。原告李福新与被告张方伟、张素民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告李福新的委托诉讼代理人李先锋、被告张方伟及二被告张方伟、张素民的共同委托诉讼代理人任先锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李福新向本院提出诉讼请求：1.请求判令李福新与张方伟、张素民解除租赁关系；2.请求判令张方伟、张素敏支付租金52900元、储存费13225元、空调拆除费1200元、电供暖机费用11000元，共78325元；3.判令案件受理费由张方伟、张素民承担。事实与理由：张素民是张方伟的父亲，二人共同租赁李福新房屋开设幼儿园。2013年5月1日，李福新与张素民签订《房屋租赁合同》，约定租赁李福新位于北京通州柳营村的房屋，租赁用途为幼儿园，租赁期限10年，租金年付，第一年租金每年40000元，之后每三年递增15%，合同签订后，李福新将房屋交付张方伟、张素民，张方伟、张素民也支付租金40000元。2018年12月31日，原告要求二被告交2018年5月1日至2019年4月30日的租金，张方伟写了欠条，承认欠租22900元，并承认赔偿损毁的电供暖机费用16000元。被告2019年5月1日之后不再开设幼儿园，但是空调等物品仍然占用房屋，李福新无法出租。2019年10月19日，原告翻建房屋，将物品存放在专用房屋内，至今二被告未取走。对于所欠款项，李福新多次催要，二被告仅给5000元，其他至今未付。综上，为维护李福新的合法权益，提起诉讼，请求依法支持。张方伟、张素民答辩称：针对原告第一项诉求，解除时间2019年10月19日有异议，我认为是2019年4月30日解除；针对欠付租金数额不认可，我方认为欠11000元（按照合同约定每3年递增15%，故2018.5.1-2019.4.30日期间房租应为46000元，我方分两次给付李福新350**元，还剩欠付租金11000元）；空调储存费不认可，空调属于我方，我方两次请专业人士拆除空调，李福新拒绝我方拆除，所以我们认为费用应该由原告自行承担；供暖机费用不存在，我们有证据证明不存在欠这个费用的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月1日，李福新（甲方、出租方）与张素民（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》约定：李福新将位于柳营村村委会东200米的房屋（以下简称涉案房屋）出租给张素民，租期10年，自2013年5月1日起至2023年4月30日止，房屋年租金4万元，房租每3年一递增，递增率15%。房屋租金按年支付，此外，合同还约定了其他内容。合同签订后，双方开始履行合同，2018年5月1日之前，双方对合同的履行均无异议。2018年12月31日，张方伟向李福新出具欠条，载明：2018年房租22900元，电供暖机费用16000元，欠款人张方伟。张方伟称出具上述欠条系其受李福新胁迫所出具，李福新不认可。张方伟、张素民称已经支付给李福新20**年5月1日起的租金35000元，李福新不认可。2019年4月30日，张方伟将涉案房屋钥匙归还李福新，张方伟称其应张素民委托前去交还钥匙。2019年11月16日，李福新出具收条，载明：已收到张方伟所欠房租5000元，余款于2020年3月份结清。关于涉案房屋的空调，张方伟、张素民称其曾经两次找专业人员上门拆空调，但李福新不让拆除，且向本院提交了电话录音予以证明。李福新对电话录音的真实性认可，证明目的不认可，称录音无法体现李福新拒绝张方伟拆除空调的事情。关于涉案房屋的电供暖机，张方伟、张素民称该电供暖机由国家补贴，张方伟、张素民出资1000元进行安装，应为张方伟、张素民所有，欠条所载明的电供暖机费用并非二被告的真实意思，系李福新胁迫张方伟签的，并提交了电话录音予以证明。李福新对录音真实性认可，证明目的不认可，称录音不能证明其强迫张方伟签署欠条，电供暖机费用系真实存在的，其并未对张方伟进行胁迫。经核实，涉案房屋系农村宅基地上房屋，宅基地登记在李福新名下。张方伟与张素民系父子关系。张方伟、张素民称租赁涉案房屋用于经营幼儿园，主要由张方伟的配偶赵晓静及张素民进行经营。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行状况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，张素民与李福新签订的《房屋租赁合同》系双方自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当依约履行。关于合同解除的时间，根据双方的陈述张素民已经于2019年4月30日将涉案房屋钥匙返还给李福新，且已经搬离涉案房屋，本院认定2019年4月30日张素民与李福新之间的租赁合同已经解除，故对于李福新诉求2019年4月30日以前的房屋租金，理由正当，本院予以支持，2019年4月30日之后的房屋租金，依据不足，本院不予支持。具体数额根据张方伟向李福新出具的欠条，尚欠租金22900元。关于李福新主张的电供暖机费用，因双方均认可电供暖机系承租人使用坏的，结合张方伟向李福新出具的欠条，本院对李福新诉求的该项费用予以支持。关于二被告辩称张方伟对该项费用不知情，该欠条系李福新胁迫情况下签订的意见，虽《房屋租赁合同》系张素民与李福新签订的，但涉案房屋的用途为开办幼儿园，根据二被告所述，该幼儿园系张素民与张方伟的配偶赵晓静进行经营，而张方伟作为张素民之子、赵晓静之夫，同时作为一名具有完全民事行为能力的成年人，出具欠条的前提应是对涉案房屋的租赁情况已有充分了解，且二被告未提交证据证明欠条系李福新胁迫张方伟所签事实，故本院对该意见不予采纳。关于李福新主张的空调储存费及拆除费，因空调的拆卸需要专业人员作业，而张素民及张方伟作为非专业人士，无法在搬离涉案房屋的同时立刻将空调拆除合乎情理，同时根据张方伟、张素民提交的电话录音可知，其曾向李福新要求拆除空调未果，故对李福新主张的该项费用，证据不足，于法无据，本院不予支持。依据合同相对性原则，本案租赁合同系李福新与张素民所签，应当由张素民履行合同义务，张方伟虽以自己名义出具欠条，但其行为系受张素民委托处理租赁合同事项，故关于李福新的第二项诉讼请求，本院支持其主张的所欠租金22900元及电供暖机费用16000元，扣除其后来收到的5000元，剩余部分由张素民支付。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、李福新与张素民在2013年5月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年4月30日解除；二、张素民给付李福新房租及电供暖机费用共计33900元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回李福新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费879元，由李福新负担555元（已交纳），张素民负担324元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 宋剑涛二〇二〇年九月二十二日法官助理 赵一阳书 记 员 刘 钰