河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀11民终1611号 上诉人（原审原告）：啜兰玉，女，1957年4月16日出生，汉族，住衡水市桃城区。 委托诉讼代理人：魏玮，河北宾鸿律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:衡水荣泰房地产开发有限公司，住所地：衡水市桃城区南环路******，统一社会信用代码：911311025836032240。 法定代表人：袁庆增，总经理。 委托诉讼代理人：石世恒，河北刘爱国法律事务所律师。 委托诉讼代理人：王涛，河北刘爱国法律事务所实习律师。 原审第三人：衡水市人民政府房屋征收办公室，住所，住所地：衡水市桃城区和平路与康宁街交叉口中博地产**div> 上诉人啜兰玉因与被上诉人衡水荣泰房地产开发有限公司（以下简称荣泰公司）及原审第三人衡水市人民政府房屋征收办公室（以下简称征收办）房屋拆迁安置补偿协议纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2019）冀1102民初765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人啜兰玉及其委托诉讼代理人魏玮、被上诉人荣泰公司委托诉讼代理人石世恒、王涛到庭参加诉讼。原审第三人征收办经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案缺席审理。本案现已审理终结。 啜兰玉上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判过渡费从2013年11月10日起算，另加倍支出过渡费，至今主张62759.2元；支持我方按照3650元每平补差价款；2、一、二审诉讼费由荣泰公司负担、事实和理由：一、一审法院判定荣泰公司给付啜兰玉的安置过渡费从2017月3月27日起计算，并且不支持啜兰玉增加补偿过渡费100%的主张是错误的。1、荣泰公司给付啜兰玉的安置过渡费应从2013年11月10日起算。首先，2013年9月26日，啜兰玉与征收办签订《房屋征收补偿安置协议书》中第三条第3款约定：“自啜兰玉搬清、交钥匙、开具合格单之月起，由征收办按被征收房屋面积首付啜兰玉12个月过渡费，此后每3个月一结，直至安置房交钥匙止”，啜兰玉于2013年11月10日搬清，一直未收到相应过渡费。2017年3月30日，荣泰公司与征收办签订了《旧城区改造协议书》，协议第四条第一款约定：“由荣泰公司履行征收办与被征收人签订的《补偿安置协议》中征收一方的责任”，说明征收办已将对啜兰玉的权利义务全部转移给了荣泰公司，因此，应当由荣泰公司承担给付啜兰玉自2013年11月10日起至安置房屋钥匙交付之日止的过渡费。2、根据相关法律规定，荣泰公司逾期交房两年以上，自逾期之日起，依法应向上诉人加倍支付过渡费。《房屋征收补偿安置协议书》中第三条第3款约定：“中标企业应在乙方（上诉人）搬迁之月起36个月将安置楼交付乙方，如未按时交付，按照相关法律法规增加对乙方的过渡费补偿。”安置楼至今尚在建设中未能交付给啜兰玉，根据《补偿安置协议》的约定，以及《衡水市城市房屋拆迁管理实施细则》第四十六条、四十七条之规定，荣泰公司应自2015年11月1日起至安置房屋钥匙交付之日止，向啜兰玉增加支付过渡费100%。综上，荣泰公司应支付啜兰玉过渡费，暂计算至2020年5月30日为60069.52元，该款可在啜兰玉补交房屋差价款中相应扣除。二、一审法院判决驳回啜兰玉要求按照3650元/平米向荣泰公司补交房屋差价款的主张，缺乏事实根据和法律依据。荣泰公司一审主张应按照房屋市场价格补交差价款，根据“谁主张谁举证”的原则，荣泰公司应当提供证据证实，其按照《安置补偿协议》履行了向啜兰玉下达交款通知的义务，以及涉案安置房屋现在的市场价值等事实，一审法院在荣泰公司举证不足的情况下，驳回上诉人按照3650元/平方米补交房屋差价款的主张，显失公平，应予改判。综上所述，一审判决认定事实不清，适应法律错误，请求二审法院撤销原判，予以改判。 荣泰公司辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，应予维持。啜兰玉的“增加补偿过渡费100%”和2020年4月9日至8月30日费用系二审新增诉请。我司在二审中不与其就该项主张调解；啜兰玉的其他主张与法不合，与理无据，应予驳回。 啜兰玉向一审法院起诉请求：1、依法判令荣泰公司支付啜兰玉过渡费42138.32元，暂计算至2019年1月，此后顺延计算至实际交房之日止;2、依法判令荣泰公司支付啜兰玉逾期交房违约金29000元，暂计算至2019年1月，此后顺延计算至实际交房之日止。以上共计71138.32元;3、本案诉讼费用由荣泰公司承担。事实与理由：2013年9月26日啜兰玉与征收办签订编号为第28号《房屋征收补偿安置协议书》一份，约定啜兰玉名下被征收房屋为衡水市桃城区自强街粮食局小区3号楼1（西）单元204室。啜兰玉通过产权置换方式选择安置的楼房为拟回迁小区1号楼1单元3层04室。协议第三条第2款约定搬清、交钥匙、开具验收合格单之月是2013年11月10日，从2013年11月开始，按照被征收房屋建筑面积首付给啜兰玉12个月过渡费，此后每三个月结算一次，直至回迁楼交钥匙。第三条第3款约定中标企业应在乙方搬迁之日起36个月内将安置楼交付乙方，也即2016年11月10日，但荣泰公司早已中标，在被拆迁片区开发建设浩宇商住楼项目，啜兰玉多次催促荣泰公司履行协议义务，但荣泰公司并未向啜兰玉支付过渡费，也没有及时将拟回迁房屋交付啜兰玉，已经构成违约给啜兰玉造成严重经济损失。为维护啜兰玉合法权益，故诉至贵院，望判如所请。 诉讼过程中，啜兰玉变更及增加诉讼请求，1、依法判令啜兰玉按照3650元/㎡的标准向荣泰公司支付面积差价款86128元。2、啜兰玉变更判令被告支付其过渡费48414.24元，此后顺延计算至实际交房之日止。啜兰玉变更依法判令支付其违约损失27203.16元，此后顺延计算至实际交房之日止。 一审法院认定事实：2013年9月26日啜兰玉（乙方）与第三人征收办（甲方）签订《房屋征收补偿安置协议书》一份，协议约定，甲方征收乙方位于衡水市桃城区自强街粮局小区3号楼1（西）单元204室，建筑面积60.04平方米，储藏间面积为4平方米，房屋产权证号河西区字第××号房屋一套。补偿方案主楼应安置面积为73.2488平方米，储藏间应安置面积为4平方米。根据协议约定，啜兰玉选择产权调换方式，甲方在本征收区域内根据区域规划建设安置楼房，乙方选择安置楼房的主楼建筑面积99.46平方米，储藏间面积暂定4平方米。乙方选择安置主楼面积按补偿标准折算为基准层后为99.46平方米，多于应安置面积26.2112平方米，乙方支付甲方主楼面积差价款95670.88元。有线电话、空调、热水器、太阳能移机费120元，宽带移网费58元，搬迁补助费768.48元，过渡费5379.36元，奖励1921.2元，其他1296元，合计9543.04元。上述费用折抵后乙方共计需要支付甲方差价款86128元。协议第三条第一款约定：“乙方选择安置主楼、储藏间折算后多于安置面积的，自签订本协议、甲方下达交款通知之日起15日内向甲方补足差价的，主楼按3650元／㎡、储藏间按2500元／㎡结算；15日后补足差价款的，主楼、储藏间均按乙方交款时的市场价优惠200元／㎡。”第三条第二款约定过渡费支付为：“……乙方采取产权调换方式的，自行过渡期间自乙方搬清、交钥匙、开具验收合格单之月起，甲方按被征收房屋建筑面积首付给乙方12个月过渡费，此后每三个月结算一次，直至安置楼房交钥匙止，不足月按月计算。”协议同时约定中标企业应在乙方搬迁之月起36个月内将安置楼交付乙方，如未按时交付，按相关法律法规增加对乙方的过渡费补偿。中标企业自中标之日起以甲方身份履行上述协议条款，并加盖公章。2013年9月16日征收办公室出台《关于印发〈自强街与站前路交叉口东南角区域涉及住宅房屋征收安置补偿方案〉的通知》，载明产权调换方式的，过渡费自搬迁之月起按被征收房屋建筑面积7元／㎡的标准首付12个月，此后每三个月结算一次，直至新楼房交工之月。征收办《验收单》显示啜兰玉交钥匙时间为2013.11.10。2017年3月27日荣泰公司竞得涉案地块国有建设用地使用权。2017年3月30日征收办（甲方）与荣泰公司（乙方）签订《旧城区改造协议书》一份，约定项目位置：衡水市自强街与站前路交叉口东南角区域旧城区改造项目。乙方履行甲方与被征收人签订的补偿安置协议中征收人一方的责任。乙方应尽早开工建设回迁安置住宅楼，并在具备开工条件之日起2年内完成回迁居民的回迁安置。2017年11月3日，荣泰公司取得建筑工程施工许可证。2019年4月6日啜兰玉签署浩宇一品回迁房选订储藏间确认单。2019年4月20日啜兰玉收到荣泰公司浩宇一品售楼部通知，载明2019年4月23日前领取补交住宅面积差价款的确认单，并于领取后15日内交清实付差价款。逾期付款，依照工程进度情况，按照调整后的市场价优惠后执行。2019年4月23日啜兰玉分别向荣泰公司及浩宇一品售楼部邮寄通知，告知其不同意按照市场价补交差价。另查明，荣泰公司提交自强街粮食局区域应付款明细显示62户居民中已有51户居民交纳应付款。安置房屋现尚未建成。 一审法院认为：关于荣泰公司主体是否适格，啜兰玉与征收办签订的《房屋征收补偿安置协议书》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人均应按照约定履行合同义务。2017年3月27日，荣泰公司取得涉案地块建设用地使用权，并与征收办签订《旧城区改造协议书》，现荣泰公司在涉案地块开发的浩宇一品正在建设中。荣泰公司虽未在《房屋征收补偿安置协议书》盖章确认，但其已按照《房屋征收补偿安置协议书》约定事项承接征收办公室的权利义务，故荣泰公司作为本案被告是适格的。荣泰公司应当按照《房屋征收补偿安置协议书》第九条约定，自中标之日起以甲方（即第三方征收办公室）身份履行协议条款。协议第三条第2款又约定应向啜兰玉支付过渡费。故荣泰公司应支付啜兰玉自2017年3月27日起至实际交房之日止的过渡费。啜兰玉庭审中主张2016年11月10日至2020年4月过渡费，但过渡费应从2017年3月27日起计算至2020年4月，即5379.36元÷12个月×37个月﹦16586.36元。啜兰玉要求荣泰公司按《衡水市城市房屋拆迁管理实施细则》的规定增加支付过渡费100%，但《房屋征收补偿安置协议书》中并未约定按照上述细则对过渡费进行补偿，且啜兰玉亦未提交证据证明其已向人同时该提供用于支付过渡费的银行账户，故对其要求按照增加过渡费100%进行补偿，本院不予支持。关于诉讼时效，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案中，过渡费计算至安置楼房交钥匙止，最后一期尚未届满，故荣泰公司主张已超过诉讼时效，本院不予采信。啜兰玉主张荣泰公司赔偿因其违约导致其支付的房租21750元，啜兰玉提交的收条不足以证明其租住房屋的事实，故本院不予采信。对啜兰玉主张的利息损失因本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，并非买卖合同纠纷，且《房屋征收补偿安置协议书》中并未约定违约金，故啜兰玉要求按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率向其支付逾期利息损失，于法无据，本院不予支持。 啜兰玉要求按照《房屋征收补偿安置协议书》约定的主楼3650元／㎡交纳房屋差价款，但其未提交证据证实在荣泰公司发出补交住宅面积差价款的通知后同意15日内交纳房屋差价款的意思表示，而是在2019年8月16日增加诉讼请求，要求按照3650元／㎡交纳房屋差价款，该意思表示的时间已超过荣泰公司通知的15日，又因《房屋征收补偿安置协议书》第三条第一款约定：“乙方选择安置主楼、储藏间折算后多于安置面积的，自签订本协议、甲方下达交款通知之日起15日内向甲方补足差价的，主楼按3650元/㎡、储藏间按2500元/㎡结算；15日后补足差价款的，主楼、储藏间均按乙方交款时的市场价优惠200元/㎡”。再次通过荣泰公司提交《自强街粮食局区域应付款明细》也可以看出已有52户居民已经按约交纳房款，故对其啜兰玉称未收到征收办通知的陈述，本院不予采信。啜兰玉、荣泰公司又未提交证据证实涉案房产市场价值，故对其要求按照3650／㎡补交房屋差价款，本院不予支持。综上，遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告衡水荣泰房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告啜兰玉过渡费16586.36元（该过渡费已计算至2020年4月，以后过渡费计算至实际交房之日止）；二、驳回原告啜兰玉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3535元，由原告啜兰玉负担3181.5元，被告衡水荣泰房地产开发有限公司负担353.5元。 二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为,关于过渡费的起算时间。案涉《房屋征收补偿安置协议书》中第三条第2款约定：“乙方（啜兰玉）采取产权调换方式的，自行过渡期间自乙方搬清、交钥匙、开具合格单之月起，甲方（征收办）按被征收房屋建筑面积首付给乙方12个月过渡费，此后每三个月一结算一次，直至安置房交钥匙止，不足月按月计算”，本案现有证据能够证实啜兰玉于2013年11月10日搬清，并取得验收合格单。一直未收到相应过渡费。2017年3月30日，荣泰公司与征收办签订了《旧城区改造协议书》，协议第四条第一款约定：“由荣泰公司履行征收办与被征收人签订的《补偿安置协议》中征收一方的责任”，说明征收办已将对啜兰玉的权利义务全部转移给了荣泰公司，因此，应当由荣泰公司承担给付啜兰玉自2013年11月10日起至安置房屋钥匙交付之日止过渡费义务。 关于过渡费的计算标准。《房屋征收补偿安置协议书》中第三条第3款约定：“中标企业应在乙方搬迁之月起36个月将安置楼交付乙方，如未按时交付，按照相关法律法规增加对乙方的过渡费补偿”。据此约定及《衡水市城市房屋拆迁管理实施细则》第四十六条、四十七条的规定，并因安置楼至今尚在建设中未能交付给啜兰玉，故荣泰公司应自2015年11月1日起至安置房屋钥匙交付之日止，向啜兰玉增加支付过渡费100%。综上，荣泰公司应支付啜兰玉过渡费，暂计算至2020年5月30日为60069.52元。荣泰公司所提重污染天气、其他公司事故、法定节假日、新冠肺炎疫情等停工事由，与啜兰玉所主张过渡费无关，本院不予采纳。 关于面积差价款问题。《房屋征收补偿安置协议书》第三条第一款约定：“乙方选择安置主楼、储藏间折算后多于安置面积的，自签订本协议、甲方下达交款通知之日起15日内向甲方补足差价的，主楼按3650元/㎡”，本案中，啜兰玉与承接该安置协议履行义务的荣泰公司均系平等民事主体，变更房屋单价属于对合同约定事项的重大变更，双方应协商解决，荣泰公司所属售楼部无权单方通过附期限方式进行变更，故啜兰玉要求仍按约定价格3650元/㎡补交房屋差价款的诉讼请求应予支持。 综上所述，上诉人啜兰玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项，判决如下： 一、撤销河北省衡水市桃城区人民法院（2019）冀1102民初765号民事判决； 二、被上诉人衡水荣泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，给付上诉人啜兰玉截过渡费60069.52元（已计算至2020年5月30日，至实际交房之日的过渡费同标准另计）； 三、上诉人啜兰玉按3650元/㎡向被上诉人衡水荣泰房地产开发有限公司补交房屋差价款； 四、驳回上诉人啜兰玉的其他诉讼请求。 一审案件受理费3535元，由被上诉人衡水荣泰房地产开发有限公司负担；二审案件受理费887元，由被上诉人衡水荣泰房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张天杲 审判员  王江丰 审判员  李春蕾 二〇二〇年九月二十二日 书记员  李 珺