广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0309民初5007号原告（反诉被告）：张铉铭，男，汉族，1993年12月27日出生，身份证住址宁夏石嘴山市大武口区。委托诉讼代理人：赵永丽，广东深仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗政，广东深仁律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：港铁物业发展（深圳）有限公司，住所地深圳市龙华区大浪街道和平路**港铁（深圳）总部大楼**，统一社会信用代码914403005891921716。法定代表人：刘天成。委托诉讼代理人：陈燕梅，广东国晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：李娜菲，广东国晖律师事务所律师。原告张铉铭诉被告港铁物业发展（深圳）有限公司（以下简称港铁物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张铉铭委托诉讼代理人赵永丽、罗政，被告港铁物业发展（深圳）有限公司委托诉讼代理人陈燕梅、李娜菲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告返还履约保证金85944.4元；2、判令被告承担房屋装修垃圾清运费、围挡费用12150元；3、判令被告支付装修费116000元；4、判令被告返还房屋装修押金、证件押金共计10400元；5、判令撤销原、被告签订的《租赁合同》；6、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：一、原被告双方签订《租赁合同》，原告向被告缴纳了各项费用及押金，被告未能履行颂荟商场推广义务。原告与被告于2018年10月19日签订《租赁合同》，约定原告承租位于深圳市龙华区荟港尊邸颂荟商场（以下称“颂荟商场”）一层Ｋ1002开设摆茶铺，合同约定被告每月收取管理费5340元，宣传推广费640.80元，负责商场推广引流工作。签订合同后，原告向被告缴纳履约保证金85944.40元。其后，原告与装修公司签订《装修合同》，支付装修费116000元，并向被告支付装修垃圾清运费、围挡费用12150元。2019年4月初，原告完成装修可以正常营业，被告称因宣传牌、人员引流没有完善商场延迟开业。2019年6月21日，多名商家联名向被告出具《联络函》，要求被告推进14项人气引流措施，减免租金及管理费，但被告没有理会。在多名商家要求下，颂荟商场在2019年8月18日试营业。因推广不到位，配套设施不完善，导致商场没有客流，2019年9月10日，包括原告在内的多名商家联名再次出具《联络函》，要求被告协助推广引流，减免房租，共渡难关，但被告不予理会、不解决问题，导致商家联合到社区及街道办上访。因推广引流未能得到解决、企业持续亏损，原告拒绝支付房屋租金，被告在2019年11月8日停水停电，原告无奈之下关门停业。二、因被告未能履行推广引流义务，造成原告严重经济损失。鉴于原告为颂荟商场首批招租商户，在签订《租赁合同》时多有疑虑，被告招商人员称公司系具有香港背景的大公司，具备丰富运营能力，商场将会有各大品牌进驻拉升人气，且以地铁4号线人流统计及预计消费人群为依据，做出商场消费人群的乐观预估。在被告种种承诺之下，双方签订了《租赁合同》，原告缴纳各项保证金、租金、推广费以及管理费，投入了116000元进行店面装修。在签订合同时，被告称2019年4月底正式开业，但是被告推迟至8月份方才试营业，原告支付了该期间人员和运营成本，但被告仍然要求支付该期间的房屋租金、管理费等各项费用。在2019年8月18日试营业开始，原告发现因为停车位、路牌指示、宣传推广等各项配套未能得到落实，导致地铁4号线巨大的人流在糟糕的运营下，无法形成有效消费，商家全线从开业到停业持续亏损，商家不断失血和维权引发多次上访，但是被告未能了解商家和商场只有相互依靠、共同发展方才有未来，而是拒绝对话、拒绝改进，对商家的诉求置若罔闻，最终导致原告亏损停业，近百万元打水漂。被告收取原告支付的各项费用，具有推广宣传的义务，被告怠于履行相关义务，造成原告严重经济损失。被告答辩称：一、原告严重违反《租赁合同》约定，长期拖欠租金及其他应缴费用，构成根本违约，被告有权没收履约保证金。被告根据双方签订的《租赁合同》已将位于深圳市龙华区（简称“案涉店铺”）交付予原告，原告已办理案涉店铺接收手续，并确认案涉店铺现场设施设备合格。根据《租赁合同》主合同第八条第8.01款约定：“乙方须于每个日历月的一（1）日之前向甲方支付当月的保底租金”、第8.02款约定：“乙方须于每个日历月的一（1）日之前向甲方支付当月的管理费及宣传推广费”及《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金”，原告作为承租方应按照《租赁合同》约定履行支付租金、管理费及宣传推广费的义务，但是在租赁期内，原告以各种理由推诿拒绝向被告支付租金及其他应缴费，经被告多次催缴后仍未支付。因此，被告有权依据《租赁合同》主合同第14.01条及附件五第9.1.1条第（ｂ）款约定没收原告的履约保证金。二、被告已制作装修围挡并已代为清理装修垃圾，原告要求被告承担装修垃圾清运费及围挡费用无事实及法律依据。根据《租赁合同》附件二第11条约定“该店铺装修期间的围挡由甲方制作安装，乙方须支付相关费用”，被告已为原告装修期间制作装修围栏并已对店铺的装修垃圾清运完毕，而且原告起诉状中所述的“2019年4月初，原告完成装修可以正常经营”亦可以证明被告已按照约定履行制作装修围栏及垃圾清运义务，因此，原告要求被告承担装修围栏费及垃圾清运费无事实及法律依据。三、原告要求被告支付装修费无法律依据。原告租赁店铺进行装饰装修属于原告因投资经营需要所投入的成本，原告作为独立的法人主体，应自行承担经营成本及投资风险；被告与原告之间仅为租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，被告已按照《租赁合同》约定交付案涉店铺，原告已使用案涉店铺用于经营，被告作为出租方的主要义务即为履行完毕，而原告长期拖欠租金及其他应缴费用，严重违反《租赁合同》约定及《合同法》规定，被告有权解除合同，原告应自行承担因此造成的损失。因此，原告请求被告支付装修费无事实和法律依据。四、原告认为被告未能履行商场推广义务造成被答辨人经济损失与事实严重不符。被告自2018年起已积极开展商场的宣传推广工作，推广方式包括但不限于委托第三方投放地铁沿线广告、安装商场外墙广告、组织节假日活动，原告认为被告“未能履行商场推广义务”与事实严重不符。原告称被告“推迟至8月份才试营业”与事实不符。首先，《租赁合同》并未约定商场开业日，法律法规也无开业日的相关规定，因此不存在“推迟”的说法；其次，商场早在2019年4月27日起开始试营业而并非原告所述的“8月份才试营业”；再者，商场开业日仅是商场举办开业典礼的日期，并不代表商场在开业日才具备经营条件，早在被告举办开业典礼前，商场已有租户（包括部分经营餐饮的租户）陆续开业经营，其中包括原告于2019年4月27日开业经营，由此可见，在开业典礼之前商场已满足开业经营条件。据此，在被告已按照约定交付案涉店铺及履行宣传推广义务后，原告因经营不善导致亏损并将亏损责任推卸给被告、拒绝支付租金及其他应缴费用，不仅无法律及事实依据，同时也有悖诚信经营原则，原告作为独立的法人主体，应自行承担经营亏损，被告作为出租方对此无须承担任何责任。五、针对原告所述的其因招商手册和招商简介上表述的庞大客流量存在重大误差而进驻商场的陈述与事实不一致。首先，被告从未承诺过商场客流量的问题，被告在招商简介和招商手册上所述的是地铁4号线龙胜站的客流量5.6万至6.1万人次每天，这是一个客观的交通数据分析，而并不是被告的承诺。招商简介与招商手册的首页均已显示上面不代表被告的承诺，招商手册和简介是被告对商场项目的商业预测和判断，是根据商业的客观方法去进行判断，不代表是承诺和保证。对于原告当庭提出的合同解除的诉讼请求，我方于2019年12月24日发出解除合同的律师函，合同解除日应该是2019年12月24日。综上，请法院查明事实，维护被告的合法权益，驳回原告的全部诉讼请求并判定由原告承担本案诉讼费。反诉原告向本院提出如下反诉请求：1.确认反诉被告与反诉原告签订的《租赁合同》已于2019年12月24日解除；2.判令反诉被告支付拖欠的租赁店铺租金162611.61元、管理费41514.19元、宣传推广费4981.70元及水费509.60元、电费8003.63元；3.判令反诉被告补交免租装修期（2019年3月6日至2019年5月5日）租金共计42720.00元；4.判令反诉被告被支付全部拖欠费用的逾期滞纳金共计16726.86元（按日万分之三标准计算，暂计至2020年4月27日，应计算至付清所有欠付款项之日止）；5.判令反诉被告支付因反诉被告违约导致《租赁合同》提前解除的违约金共计82022.40元；6.判令反诉被告支付《租赁合同》解除后仍继续占用租赁店铺的违约金共计217,716.30元（自2020年1月1日起算暂计至2020年4月27日，应计至反诉被告取走其遗留物品之日止）；7.判令反诉被告支付将租赁店铺恢复至交付时状态所需费用共24349.00元；8.判令反诉被告承担反诉原告的律师费共计30000.00元；9.判令由反诉被告承担本案诉讼费。事实与理由：一、反诉原告与反诉被告签订《租赁合同》，租赁店铺已按期交付。反诉原告与反诉被告于2018年10月19日就反诉被告承租反诉原告合法拥有所有权的座落于广东省深圳市龙华区和平路988号荟港尊邸1期A5栋的颂荟商场（简称“商场”）1层K1002号店铺（简称“租赁店铺”）事宜签订《租赁合同》，约定“租赁店铺交付日暂定为2018年11月1日，租赁期限届满日为2021年10月31日或提前解除日（以两者之间较早的日期为准），免租装修期系指自交付日起2个月的连续期间，该装修期内免收租金但仍须如期缴交管理费及宣传推广费、水电费及其他杂费，首年保底租金为21360元/月，管理费为5340元/月，宣传推广费为640.80元/月；反诉被告应于每个日历月的一（1）日之前支付当月的保底租金、管理费及宣传推广费，于每个月前七日补交上个月提成租金与保底租金之相差金额”。双方于2019年3月6日办理租赁店铺交场手续，反诉被告确认租赁店铺现场设备合格后接收租赁店铺并在《交场会议记录》上签字确认，租赁期及免租装修期自2019年3月6日起算，其后反诉被告对租赁店铺进行装修并开业经营。二、反诉被告拖欠租赁店铺租金、管理费、宣传推广费及水电费，反诉原告于2019年12月24日向其寄发律师函解除《租赁合同》。根据《租赁合同》约定及《租赁场地交付通知书》载明，租赁店铺的免租装修期为2019年3月6日至2019年5月5日，免租装修期届满之次日起计收租金。但是，反诉被告自2019年5月1日起拒付租金、管理费、宣传推广费及水电费。反诉原告自2019年5月起多次向反诉被告发出《欠费催缴函》敦促其及时支付拖欠费用，但反诉被告均未履行任何支付义务。为维护自身的合法权益及减少经济损失，反诉原告决定解除《租赁合同》并聘请律师于2019年12月24日向反诉被告寄发《律师函》，前述《律师函》载明，因反诉被告拖欠租赁店铺租金及其他应缴费用超过三十日且经反诉原告多次函告后仍未支付等行为已构成根本违约，反诉原告依据《租赁合同》约定于2019年12月24日正式解除与反诉被告签订的《租赁合同》，没收全部履约保证金，并要求反诉被告于2019年12月31日前缴清所有欠费、滞纳金、支付违约金、取走遗留在租赁店铺内的物品及交还通往商场各处的钥匙。但截至反诉原告提起反诉之日，反诉被告仍未缴清应付款项。截止至2019年12月24日（合同解除之日），反诉被告拖欠的租金及其他费用的金额如下（未满一个月的按实际比例天数算）：1.2019年5月6日至2019年12月24日的租金共计162,611.61元；2.2019年5月6日至2019年12月24日的管理费共计41,514.19元及宣传推广费共计4,981.70元；3.2019年5月6日至2019年12月24日的水费为509.60元，电费8,003.63元。上述拖欠款项合计为人民币217,620.73元，根据《租赁合同》相关约定，自应付款项支付期限届满之次日起，反诉被告应按日加付其欠款款项0.03%的滞纳金，直至付清所有欠付款项，因此反诉被告应向反诉原告支付滞纳金16,726.86元。三、反诉被告须补交免租装修期内的租金、支付因其拒付拖欠款项导致合同解除的违约金、《租赁合同》解除后继续占用租赁店铺违约金。根据《租赁合同》主合同第5.01条约定，因反诉被告违约导致租赁合同提前解除，免租装修期的规定不适用，反诉被告应向反诉原告补交2019年3月6日至2019年5月5日期间的租金共计42720.00元。根据《租赁合同》主合同第14.01条约定及附件五第9.1.1条约定，因反诉被告逾期支付应付款项超过三十日，反诉原告有权没收履约保证金并要求反诉被告支付按2019年标准计算的相当于三个月保底租金（含税）及三个月管理费及宣传推广费（含税）数额违约金共计82022.40元。根据《租赁合同》附件五第3.5.6条约定，因反诉被告于2019年12月24日《租赁合同》解除后未取走其遗留在租赁店铺内的物品、继续占用租赁店铺，其应按日向反诉原告支付两倍租金及管理费及宣传推广费作为租赁合同解除后仍继续占用租赁店铺的违约金共计217716.30元（暂计至2020年4月27日，应计至反诉被告清理租赁店铺场地并归还钥匙之日）。四、反诉被告须承担恢复租赁店铺至交付时状态之费用。根据《租赁合同》附件五第3.5.2条约定，反诉被告本应在《律师函》指定期间将租赁店铺恢复至交付时状态，但截至反诉原告提起反诉之日，反诉被告仍未履行恢复义务，基于减少经济损失须将租赁店铺另行出租的需求，反诉原告计划代为履行将租赁店铺恢复原状义务，经第三方报价，租赁店铺所需的恢复费用为24349.00元，前述费用按《租赁合同》约定应由反诉被告承担。五、反诉原告的律师费及反诉的诉讼费应由反诉被告承担。根据《租赁合同》主合同第14.03条约定，反诉被告须如数赔偿因违约行为导致反诉原告的经济及商业损失（包括但不限于诉讼费、律师费及其他有关费用），因此，反诉原告的律师费人民币30000.00元及本案诉讼费应由反诉被告承担。反诉被告的违约行为已严重损害了反诉原告的合法权益，反诉原告特提起反诉，请求法院依法判决，支持反诉原告的反诉请求。反诉被告答辩称：反诉原告在招商时向反诉被告许下种种虚假承诺，违反诚实信用原则，造成反诉被告严重经济损失，双方签订的《租赁合同》属于因欺诈应予以撤销，反诉原告应承担民事赔偿责任。反诉被告作为颂荟商场首批招租商户，在签订《租赁合同》时有诸多疑虑，反诉原告称公司系具有香港背景的大公司，具备丰富运营能力，商场将会有各大品牌（如华为手机）进驻拉升人气，且以地铁4号线人流统计及预计消费人群为依据，做出商场消费人群的预估。反诉原告承诺商场开辟一条使地铁人流途经商场的路线，但直至今日，该路线无任何指示或宣传，地铁，地铁人流也几乎无人途经商场相信反诉原告作为港资背景的大公司，且在招商时各种承诺，双方签订了《租赁合同》，反诉被告缴纳各项保证金、租金、推广费以及管理费，投入了6万余元进行店面装修。因反诉原告虚假承诺，运营能力极差，导致商场运营惨淡，根本没有人流量，宣传推广几乎没有任何效果。为了协商商场推广事宜，多名商户联名反应问题，但是反诉原告对此置若罔闻，态度极为恶劣，最终导致商家联合多次上访，对社会稳定造成影响。最终，在街道组织下，反诉原告拒不沟通，不解决问题，导致反诉被告连续亏损无法继续经营，无奈撤店并导致装修、场租、人工等全部损失。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条和《中华人民共和国民法总则》第七条，反诉原告违反诚实信用原则，在招商时虚假承诺，以欺诈的方式骗取反诉被告签订《租赁合同》并造成严重经济损失，故反诉被告要求撤销《租赁合同》，并要求反诉原告承担民事赔偿责任。二、双方签订的《租赁合同》为格式合同，严重违反公平原则，属于反诉被告利用优势地位免除其责任，加重反诉被告责任并排除其主要权利，租赁合同中不公平条款应认定无效。在签订《租赁合同》时，反诉被告对合同内容提出质疑，但是反诉原告称这是集团法务出具的合同，不允许修改，全部商户的租赁合同都是一样的，而且，签订合同是走个过场，有任何问题，反诉原告会立即处理，不用担心。反诉被告签订《租赁合同》并装修运营后，商场每天客流量非常低，在这种情况下反诉原告罔顾商家死活，反而不停催促要求按照合同收取租金、管理费及宣传推广费。因持续亏损，早在2019年10月，反诉被告联系反诉原告要求协商处理退场事宜，但反诉原告态度强硬，以不公平的合同为由要求继续履行，不允许退场，继续扩大反诉被告的损失，其根本目的在于转嫁营运风险。作为反诉原告的格式合同，存在多处严重违反公平原则的条款，合同第5.01条补交免租装修期的租金、第14.01条及附件五第9.1.1条没收保证金同时支付高额违约金、附件五第3.3.5条装修免责、第3.5条反诉原告任意解除权、第7条豁免条款、第9条均为反诉被告违约责任、第13条放弃优先购买权等规定，却没有约定反诉原告宣传推广不力，自身营运失败的责任，甚至没约定违约责任。上述格式合同加重反诉被告责任，排除其主要权利，甚至在连续亏损后要求撤店都需要赔偿反诉原告大笔违约金，这无疑属于不公平的格式类条款。根据《中华人民共和国合同法》第五条、三十九、四十条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十条，反诉原告违反公平原则，制定不符合法律强制性规范的格式合同，应认定双方签订的《租赁合同》条款无效，反诉原告无权要求反诉被告支付违约金、免租期租金及律师费等费用。根据《合同法》第一百一十六条条规定：违约金与定金的选择，反诉原告在合同中即约定反诉被告的定金义务，又约定违约金的义务，通过格式合同加重反诉被告的义务，违反了合同法的规定应属无效。三、反诉原告根据租赁合同收取宣传推广费，但未尽到宣传推广责任，违反合同义务。为了解决问题，反诉被告多次要求进行协商，但反诉原告均拒绝或不予回应。《租赁合同》中约定反诉被告支付租金、管理费及宣传推广费，前期反诉被告按照合同要求支付了相关费用，每平米每月100元的管理费及每月12元的宣传推广费是整个深圳商场最高标准的收费，但反诉原告未能履行宣传、推广、引流的义务，导致商家全线亏损。在此种情况下，为了能够有条活路，2019年6月份，包括反诉被告在内的多名商家多次联名联系反诉原告，要求反诉原告大力推广引流，减免房租，共渡难关，但反诉原告态度高傲，对商家的要求不予理会、不解决问题，导致反诉被告持续亏损，员工集体辞职，几十万打水漂，因此反诉被告无力支付也拒绝支付反诉原告要求的租金等费用。根据双方签订的《租赁合同》，反诉原告收取了高额的管理费和宣传推广费但却问尽到宣传、推广及引流的义务导致反诉被告持续亏损，反诉被告拒绝支付租金、管理费及宣传推广费属于合法要求，根据《合同法》第六十六条的规定，反诉被告有权根据同时履行抗辩权，在双方互相负有责任的时候，因反诉原告未能履行责任，反诉被告有权利拒绝履行合同义务。当事人围绕诉讼请求提交了相关证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以采纳。对于当事人有异议的证据，本院评判如下：张铉铭提交了《联络函》《申诉函》，证明商场内的商家联合向港铁物业公司要求履行推广商场义务以及调整房租等费用。港铁物业公司对上述证据的真实性、关联性及合法性不予确认。本院认为，上述函件中的签字均未加盖公章，签字的主体亦无法确认，且港铁物业公司对该项证据的真实性不予确认，故本院对该项证据不予采纳。张铉铭提交了“颂荟商场管理沟通群”微信聊天记录，证明商场内的商家多次向港铁物业公司反映商场推广不力导致商场客流量惨淡的相关情况。港铁物业公司对该项证据的真实性、关联性及合法性均不予确认。本院认为，原告提交的“颂荟商场管理沟通群”微信聊天记录中的微信主体身份不明确，且港铁物业公司对该项证据的真实性不予确认，故本院对该项证据不予采纳。本院经审理查明：2018年10月19日，港铁物业公司（甲方）与张铉铭（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：甲方将其合法拥有所有权的坐落于广东省深圳市龙华区荟港尊邸颂荟商场1层Ｋ1002号租赁给乙方使用，经营用途为餐饮类，经营品牌为“摆茶铺”；租赁期限自2018年11月1日至2021年10月31日，交付日暂定为2018年11月1日，甲方有权调整交付日期，若甲方延迟交付且交付日以调整后的日期为准的，则租期届满日相应顺延；店铺租赁面积为53.4平方米，乙方应向甲方每月支付保底租金或提成租金，保底租金或提成租金的支付以高者为准，保底租金（含税）首年每月21360元、第二年每月22642元、第三年每月24000元，乙方每月支付租金总额（含税总价），提成租金首年按18%销售额扣点、第二年按19%销售额扣点、第三年按20%销售额扣点；乙方须按月向甲方或其当时聘用的物业管理公司支付当月的管理费及宣传推广费，管理费（含税）标准为5340元／月，宣传推广费（含税）标准为640.8元／月；免租装修期系指自交付日起2个月的连续期间，该装修期内免收租金，但乙方仍须如期缴交租赁场地之管理费及宣传推广费、水电费及其它杂费，乙方应于装修期届满次日起计付租金，不受是否按期开业的影响，若出现任何因乙方的原因导致提前解除本合同、租期未满的情况，免租装修期的规定应不适用，乙方除按本合同之约定承担相关违约的责任外，还应向甲方补交免租装修期租金；乙方须于每个日历月的一日之前向甲方支付当月的保底租金、管理费和宣传推广费，如果乙方在本条规定的付款期限届满日后七日内仍未支付，乙方须从付款期限届满日第二日起按日加付其欠款款项0.03%的滞纳金，直至付清所有欠付款项；若乙方拖欠甲方任何款项的部分或全部超过三十日，甲方有权解除本合同，收回租赁场地，并随时扣留并出售乙方商品或其它财产，如出售所得未能补足欠额，乙方仍需负责补足余额；乙方须在租赁期结束前或因为任何原因（包括但不限于甲方因乙方违约单方解除本合同）提前结束前，把租赁场地连同其所有的附属物、装置、附加物，按租赁合同规定，以交付乙方使用时的状态（合理损耗除外），交还甲方；乙方须于签署本合同时或之前按照合同约定向甲方缴付全部履约保证金，保证乙方完整及充分地履行其于本合同项下义务，履约保证金为租赁保证金和管理费及宣传推广费保证金之和，共计85944.4元；乙方如出现本合同项下任何违约行为，甲方有权立即没收乙方履约保证金，要求乙方缴清所有欠费以及另行支付按退租当年标准计算的相当于三个月保底租金（含税）及退租当年三个月管理费及宣传推广费（含税）数额的违约金，赔偿有关重新出租之中介费，行政费及其它费用；如乙方在租赁期届满时或收到甲方关于提前解除或终止租赁合同的通知书所要求之规定日期届满时未获得甲方同意而继续占用租赁场地，则甲方有权按日向乙方收取两倍租金及管理费及宣传推广费作为违约金；该店铺装修期间的围挡由甲方制作安装，乙方须支付相关费用，费用标准为每平方米150元，围挡面积约为81平方米，共计12150元；由于违约方的违约行为，导致守约方的经济或商业损失（包括但不限于诉讼费、律师费及其它有关费用），违约方须如数赔偿。港铁物业公司为证明涉案租赁物业已取得不动产权登记，向法院提交了粤（2018）深圳市不动产权第××号不动产登记证书。该证书载明：权利人为港铁物业公司，坐落宝安区龙华镇荟港尊邸1期Ａ5栋整栋，建筑面积9962.39平方米。港铁物业公司于2019年1月28日向张铉铭发出的《调整暂定交付日通知书》载明：根据阁下与我司所签署《租赁合同》的相关约定，我司特此通知阁下，上述店铺的暂定交付日期调整为2019年3月6日，暂定交付日的调整变更不影响《租赁合同》的效力。港铁物业公司于2019年3月4日向张铉铭发出的《租赁场地交付通知书》载明：根据我司与阁下签订的《租赁合同》，现通知阁下在2019年3月6日办理接收荟港尊邸颂芸商场1层K1002号店铺的承租手续；租赁场地的租赁期限为2019年3月6日至2022年3月5日，免租期限为交付后两个月（6/3/2019-5/5/2019）。张铉铭当庭确认港铁物业公司于2019年3月6日将涉案租赁商铺交付其使用。张铉铭向港铁物业公司提交的《开业申请表》载明：商铺名称“摆茶铺”，商铺编号K1002，申请日期2019年4月17日，试业日期2019年4月20日，开业日期2019年4月27日。港铁物业公司提交的港铁颂荟商场公众号截图显示，涉案商场已于2019年4月27日试运营。港铁物业公司于2019年7月31日向商户发出的《关于8月18日开业仪式活动通知》载明：自商场开业以来，感谢各商户对我司工作的积极配合，我司定于2019年8月18日在商场举行开业庆典，活动包括开业仪式、商户联动活动以及晚会表演，为进一步加强开业庆典效果，我司计划于8月16日至18日进行“开业会员三重赏”活动，各商户开业优惠有更新，随时与我司市场推广部联系。2019年3月6日，港铁物业公司（甲方）、张铉铭（乙方）与深圳市中建联建筑装饰工程有限公司（丙方）签订《颂荟商场装修管理服务协议书》，协议约定：甲方工程部、安管部、商场事务部人员会同乙方及丙方参与初验，验收合格后，三方在《装修验收表》上签字确认，装修施工人员退场，经过甲方审核批准，并具备政府部门经营许可取得相关证照，方可开店营业；店铺初验合格后，乙方及施工单位提请复验，复验合格后，由三方在《装修验收表》上签字，乙方凭装修押金缴费收据等资料，到甲方商场事务部办理装修押金退还手续，同时向甲方退回《装修施工许可证》；乙方及丙方应自行清运装修垃圾、装修垃圾不得退运至生活垃圾退房点；乙方及丙方弃置或存放于公共区域之垃圾、杂物、工具等，甲方有权代为清理，按每车500元收费，费用由乙方承担；使用面积小于或等于250平方米的店铺装修押金为10000元/户，装修人员出入证押金50元/个。张铉铭提交的港铁物业公司于2019年3月12日出具的《收款收据》载明：今收到张铉铭（摆茶铺）交来店铺装修押金、证件押金10400元。港铁物业公司主张涉案租赁商铺交付后，张铉铭未缴纳过租金和水、电费，且管理费和推广费仅缴纳至2019年5月5日，张铉铭当庭确认港铁物业公司的上述主张。港铁公司提交了涉案商铺的电表、水表照片，电表上贴的小标签写明K1002铺，电表号为106760，读数显示8152.06；水表上载明表号59501，读数显示100。港铁物业公司庭后向法院提交水电开通确认单、电费信息单、客户回单、水费通知单、水费增值税发票、污水及垃圾处理费专用收据以及涉案商铺水电费《情况说明》及相关附件，证明港铁物业公司收取水电费的标准以及涉案商铺水电的具体费用，张铉铭对上述证据、《情况说明》及附件的真实性、合法性及关联性均予以确认。《水电开通确认单》载明：店铺名称K1002摆茶铺，店铺位置K1002,抄表时间2019年3月6日，电表栏表号106760，读数0，备注后续增加后抄录电表，水表栏表号59501，读数2，张铉铭在租户签字处签字确认。《情况说明》及附件载明涉案商铺水电费的计费标准及具体金额：2019年3月6日至2019年12月24日的水费为520元，2019年3月6日至2019年12月31日电费为8024.038元，其中10月份的电费为1823元，11月份的电费为312元，12月份的电费为0元。港铁物业公司当庭确认已收到张铉铭缴纳的履约保证金85944.4元、装修押金及证件押金10400元。港铁物业公司委托广东国晖律师事务所于2019年12月24日通过EMS向张铉铭发出《律师函》，函件载明：1、因您拖欠商铺租金及其他应缴费用超过三十日且经委托人多次函告后仍未支付并中断、停止营业、无故关门超过三日等行为已构成根本违约，港铁物业公司依照《租赁合同》的约定于2019年12月24日正式解除与您签订的《租赁合同》并收回商铺；2、根据《租赁合同》的约定，港铁物业公司已经立即全额没收您已支付的履约保证金共计85944.4元，您应于2019年12月31日前缴清截至2019年12月24日的所有欠费及滞纳金，并另行支付其他违约金；3、请您于2019年12月31日前取走遗留在商铺内的物品并将商铺恢复至交付使用时的状态，如逾期未处理，视为您放弃遗留物品的所有权，港铁物业公司有权采取任何方式处理遗留物品，并有权自行或聘请第三方拆除您添加的商业附属物及装置，因此产生的一切费用及法律责任均由您承担；4、您应于2019年12月31日前将所有商铺的钥匙交还港铁物业公司；5、如您未按上述要求清缴欠费、滞纳金及支付违约金并按上述要求完成所需工作，港铁物业公司将通过司法途径追究您法律责任。张铉铭委托广东深仁律师事务所于2020年1月2日向港铁物业公司发出《关于租金问题的复函》，函件载明：张铉铭于2019年12月25日收到贵司要求支付租金、滞纳金、管理费及推广费，张铉铭认为贵司不具有要求支付上述款项的权利。张铉铭与贵司签订《租赁合同》并履行相应义务，但贵司未能履行推广义务，导致张铉铭出现严重亏损，鉴于贵司未能履行合同约定的推广义务，张铉铭有权利拒绝支付租金及管理费，并要求贵司承担对因推广不力造成的损失。港铁物业公司为证明其已积极履行宣传推广义务，向法院提交了其分别与深圳雅铁广告有限公司、汉海信息技术（上海）有限公司、深圳市八零品牌设计有限公司签订的《广告发布合同》《服务合同》《颂荟商场外围标识指引及美陈制作安装合同》以及相应的付款凭证、现场照片予以佐证。港铁物业公司与深圳亚铁广告有限公司签订的四份《广告发布合同》及相应的现场照片显示，港铁物业公司从2018年6月份开始即在地铁龙华线通过品牌内包车、三联装轨道灯箱及屏蔽门贴等方式宣传推广颂荟商场，从2019年5月份开始在龙华线、龙胜站、龙胜站地铁通道及B、C出口通过灯箱、梯牌、屏蔽门贴、品牌列车及站厅、广告喷绘等方式宣传推广颂荟商场；港铁物业公司与汉海信息技术签订的《服务合同》显示，港铁物业公司从2019年10月份开始通过美团点评宣传推广颂荟商场；港铁物业公司与深圳市八零品牌设计有限公司签订的《颂荟商场外围标识指引及美陈制作安装合同》以及相应的现场照片显示，港铁物业公司从2019年10月份开始即在龙胜地铁站B、C出口、商场外围通道、外立面及广场通过外围标识及美陈制作等宣传标识推广指引颂荟商场。张铉铭提交的《港铁颂荟招商简介》《港铁颂荟招商手册》中的介绍内容均有“共享龙胜站庞大客流现5.6-6.1万人次/天即每年超2000万人次，1KM核心商圈内现有消费人群100000人，未来2年内新增高消费能力人口约20000人”；简介首页标注声明：本文件所提供之资料及其内容仅供参考，并不构成我司对项目的任何保证或要约，我司保留对所有文件及细节的最终解释权和修改权；手册中备注：上述交通网络绘图经简化及电脑修饰处理并且不按比例表达，仅供参考之用。轨道路线情况可能不时改变、绘图并不构成亦不得诠释或本商场业主作出任何不论明示或隐含要约、承诺或保证。港铁物业公司述称因张铉铭一直未缴纳商铺相关费用，其为减少自身经济损失，已于2019年11月8日依据《租赁合同》的约定对涉案店铺停水停电。张铭铉当庭确认涉案店铺的物品一直未取走。港铁物业公司主张已于2020年4月27日聘请第三方拆除涉案商铺并恢复原状。港铁物业公司为证明其将涉案店铺恢复原状所支出的费用，向法院提交了《荟港尊邸颂荟商场一层K1002（摆茶铺）拆除工程施工合同》、银行客户回单、深圳增值税专用发票。《施工合同》载明：发包方港铁物业公司，承包方深圳市铂浩装饰工程有限公司，工程名称荟港尊邸颂荟商场一层K1002（摆茶铺）拆除工程，合同总价24349元，签订日期2020年4月27日。银行客户回单显示港铁物业公司于2020年5月28日向深圳市铂浩装饰工程有限公司转账24349元，摘要为工程款。深圳市铂浩装饰工程有限公司于2020年5月7日向港铁物业公司出具名称为装饰服务、金额为24349元的增值税发票。港铁物业公司（甲方）与广东国晖律师事务（乙方）所签订的《民事委托合同》载明：如本案在一审庭审后调解、和解或判决结案，律师费按30000元收取，甲方应于调解协议、和解协议生效之日或收到一审判决书其三十日内支付15000元，尾款15000元自甲方收到法律文书（调解协议或和解协议或判决书）确定的债权金额或法院出具终结执行的裁定书之日起三十日内支付。上述事实，有《租赁合同》《调整暂定交付日通知书》《租赁场地交付通知书》《颂荟商场装修管理服务协议书》《收款收据》《开业申请表》《关于8月18日开业仪式活动通知》《水电开通确认单》《律师函》《关于租金问题的复函》《广告发布合同》《服务合同》《颂荟商场外围标识指引及美陈制作安装合同》《港铁颂荟招商简介》《港铁颂荟招商手册》《荟港尊邸颂荟商场一层K1002（摆茶铺）拆除工程施工合同》《民事委托合同》、不动产权登记证书、公众号截图、水电表照片及水电费情况说明、付款凭证、现场照片、增值税发票等证据及庭审笔录在卷佐证，足以证实。本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案的争议焦点之一为涉案《租赁合同》是否可撤销。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，因重大误解订立的或在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院变更或撤销。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院变更或者撤销。张铉铭主张港铁物业公司招商时使用的《港铁颂荟招商简介》《港铁颂荟招商手册》中的内容“共享龙胜站庞大客流现5.6-6.1万人次/天即每年超2000万人次，1KM核心商圈内现有消费人群100000人，未来2年内新增高消费能力人口约20000人”涉嫌欺诈，导致其违背真实意思订立《租赁合同》，故请求法院撤销涉案《租赁合同》。欺诈是指一方故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示。经审查，《港铁颂荟招商简介》《港铁颂荟招商手册》中的宣传内容是对商场周边地铁人流量及消费人口的商业判断和预测，并没有与客观事实不符，且港铁物业公司已提示不构成其承诺与保证，故张铉铭主张港铁物业公司构成欺诈的理由与事实不符，张铉铭请求撤销涉案《租赁合同》缺乏事实依据，本院不予支持。张铉铭与港铁物业公司签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，双方均应依约履行各自之义务。港铁物业公司已按照《租赁合同》的约定以及其出具的《租赁场地交付通知书》于2019年3月6日将涉案商铺交付张铉铭，张铉铭接收租赁商铺后一直未依约向港铁物业公司支付租金、物业管理费、宣传推广费及水、电费，已构成违约。张铉铭抗辩港铁物业公司未尽宣传推广义务，故其有权利拒绝支付上述费用。根据查明的事实，港铁物业公司在涉案商场试运营前及运营后即在临近商场的龙胜站地铁口、地铁、地铁龙华线周边通过多种形式宣传、推广、指引涉案商场，并在美团网上进行广告宣传，故张铉铭的抗辩理由缺乏事实依据，本院不予采纳。张铉铭另主张涉案商场正式营业时间为开业庆典日2019年8月8日，故涉案商铺的租金应从开业庆典日开始计算。根据查明的事实，涉案商场已于2019年4月27日试运营，张铉铭亦向港铁物业公司申请涉案店铺于2019年4月27正式运营，故张铉铭的该项主张缺乏事实依据，本院亦不予采纳。根据《租赁合同》的约定，张铉铭如出现本合同项下任何违约行为，港铁物业公司有权立即没收乙方履约保证金，张铉铭接收商铺后一直未依约向港铁物业公司缴纳相关费用且逾期超过三十日，故张铉铭要求港铁物业公司返还履约保证金85944.4元的诉请缺乏理据，本院不予支持。涉案《租赁合同》已约定店铺装修期间的围挡费用共计12150元由张铉铭负担，《颂荟商场装修管理服务协议书》亦约定装修垃圾清运费由张铉铭承担，故张铉铭要求港铁物业公司承担房屋装修垃圾清运费、围挡费用12150元的诉请缺乏事实依据，本院不予支持。张铉铭对店铺进行装饰装修属于经营需要所投入的成本，且张铉铭在租赁店铺过程中存在违约行为，具有过错，故张铉铭要求港铁物业公司支付装修费116000元的诉请缺乏理据，本院不予支持。港铁物业公司确认已收取张铉铭装修押金、证件押金10400元，鉴于张铉铭的店铺已实际装修完毕并经申请于2019年4月27日正式运营，且港铁公司未提交证据证明张铉铭在装修过程中存在违约情形，故张铉铭要求港铁物业公司返还装修押金、证件押金共计10400元的诉请，本院予以支持。港铁物业公司主张上述押金应抵扣张铉铭尚欠的租金等费用无合同依据，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。根据《租赁合同》的约定，张铉铭拖欠港铁物业公司任何款项的部分或全部超过三十日，港铁物业公司有权解除本合同。鉴于张铉铭一直未按约缴纳租金、管理费及宣传推广费，港铁物业公司已委托广东国晖律师事务所于2019年12月24日通过EMS发《律师函》通知张铉铭涉案《租赁合同》于2019年12月24日解除，张铉铭在《关于租金问题的复函》中确认于2019年12月25日收到港铁物业公司的《律师函》，故本院认定涉案《租赁合同》于2019年12月25日解除，港铁物业公司关于确认涉案《租赁合同》已解除的诉请，本院予以支持。根据《租赁合同》的约定，张铉铭须于每个日历月的一日之前向港铁物业公司支付当月的保底租金、管理费和宣传推广费，上述费用以含税标准缴纳，保底租金（含税）首年每月21360元、第二年每月22642元，管理费（含税）标准为5340元/月，宣传推广费（含税）标准为640.8元/月，免租装修期为交付之日起2个月，该期间免收租金，但仍须缴纳管理费、宣传推广费、水电费及其它杂费。港铁物业公司主张张铉铭接收商铺后未缴纳过租金，且管理费及宣传推广费仅缴纳至2019年5月5日，张铉铭当庭确认港铁物业公司的上述主张，故张铉铭应向港铁物业公司支付至合同解除日尚欠的商铺租金、管理费及宣传推广费。按照合同约定的费用标准，首年每月租金21360元，管理费每月5340元，宣传推广费640.8元，从2019年5月6日计至2019年12月25日，未满一个月的按实际比例天数计算，租金为163300.65元（17914.84+21360*6+17225.81），管理费为40825.16元（4478.71+5340*6+4306.45），宣传推广费为4899.02元（537.45+640.8*6+516.77）。关于涉案商铺的水电费问题，港铁物业公司主张张铉铭接收商铺后未缴纳过水电费，张铉铭当庭确认港铁物业公司的上述主张，故张铉铭应向港铁物业公司支付截至停水停电日2019年11月8日尚欠的水电费。经审查，港铁物业提交的证据足以证明涉案商铺使用期间的实际使用水电量，且张铉铭对港铁物业公司所提交水电费情况说明中的计算标准与水电费金额予以确认，故张铉铭应向港铁物业公司支付尚欠的水费520元及电费8024.038元。综上，港铁物业公司要求张铉铭支付拖欠的租赁店铺租金162611.61元以及水费509.6元、电费8003.63元的诉请，均在港铁物业公司主张的权利范围内，本院均予以支持。关于港铁物业公司要求张铉铭支付拖欠的管理费41514.19元以及宣传推广费4981.70的诉请，本院根据查明的事实，仅支持张铉铭向港铁物业公司支付拖欠的管理费40825.16元、宣传推广费4899.02元。关于本案违约金的问题。涉案《租赁合同》规定了没收履约保证金、延迟缴费滞纳金、合同解除后占用商铺违约金、补交免租期租金及提前解除《租赁合同》违约金五种违约金。本院认为，违约金的主要功能在于填补守约方的损失，鉴于港铁物业公司未举证证明其因张铉铭违约造成的具体损失、港铁物业公司已没收张铉铭缴纳的履约保证金、港铁物业公司已于2019年11月8日对涉案商铺停水停电、且张铉铭已无实际经营的可能等因素，关于港铁物业公司主张的合同解除后占用商铺违约金，本院仅支持张铉铭按照一倍租金及管理费标准支付，港铁物业公司要求张铉铭按照双倍租金、管理费及宣传推广费标准支付合同解除后占用商铺违约金的诉请，本院予以部分支持。关于港铁物业公司要求张铉铭支付所拖欠费用滞纳金、免租期租金及提前解除《租赁合同》违约金的诉请，因港铁物业公司在本案中已实际没收张铉铭缴纳的商铺履约保证金85944.4元，且本院已明确张铉铭在《租赁合同》解除后按照一倍的租金及管理费标准向港铁物业公司支付占用违约金，上述履约保证金及违约金已足以弥补港铁物业公司的损失，故港铁物业公司诉请的拖欠费用滞纳金、免租期租金及提前解除《租赁合同》违约金，本院均不予支持。港铁物业公司发出的律师函已告知张铉铭于2019年12月31日前取走遗留物品，张铉铭一直未取走物品并占用商铺，故张铉铭应从2020年1月1日起向港铁物业公司支付合同解除后占用商铺的违约金，港铁物业公司已于2020年4月27日委托第三方拆除涉案商铺并恢复原状，故张铉铭向港铁物业公司支付占用商铺的违约金应从2020年1月1日计至2020年4月26日。按照《租赁合同》约定的标准，从2020年1月1日计至2020年4月26日，租金为82592元（21360*3+18512），管理费为20648元（5340*3+4628），以上违约金合计103240元。关于涉案商铺恢复原状赔偿损失的问题。《租赁合同》约定了张铉铭交还商铺时恢复原状的义务，港铁物业公司发出的律师函亦明确告知张铉铭于2019年12月31日前将商铺恢复至交付时的状态，故张铉铭在合同提前终止时有义务将商铺恢复原状并交还给港铁物业公司，张铉铭未履行恢复义务时，港铁物业公司有权要求张铉铭赔偿违约损失。港铁物业公司提交的《荟港尊邸颂荟商场一层K1002（摆茶铺）拆除工程施工合同》、银行客户回单以及深圳增值税专用发票证明其为涉案商铺恢复原状支出费用24349元。张铉铭主张上述拆除费用过高，但未提交相应的证据予以佐证，本院不予采纳。综上，港铁物业公司要求张铉铭支付租赁店铺恢复至交付时状态所需费用24349元的诉请，本院予以支持。关于港铁物业公司所主张本案律师费的问题，鉴于港铁物业公司未提交证据证明已实际支付该项费用，故该请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告港铁物业发展（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张铉铭返还装修押金及证件押金10400元；二、被告港铁物业发展（深圳）有限公司与原告张铉铭签订的《租赁合同》于2019年12月25日解除；三、原告张铉铭应于本判决生效之日起十日内向被告港铁物业发展（深圳）有限公司支付拖欠的租赁商铺租金162611.61元、管理费40825.16元、宣传推广费4899.02元以及水费509.6元、电费8003.63元；四、原告张铉铭应于本判决生效之日起十日内向被告港铁物业发展（深圳）有限公司支付《租赁合同》解除后占用商铺的违约金103240元；五、原告张铉铭应于本判决生效之日起十日内向被告港铁物业发展（深圳）有限公司支付恢复涉案商铺至交付时状态所需费用24349元。六、驳回原告张铉铭的其他诉讼请求；七、驳回被告港铁物业发展（深圳）有限公司的其他诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费2256元，由原告张铉铭负担2151元，被告港铁物业发展（深圳）有限公司负担105元；反诉案件受理费10112元，由原告张铉铭负担5518元，被告港铁物业发展（深圳）有限公司负担4594元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  许逸楠二〇二〇年九月十日书记员  许瀚丹书记员  张云飞附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。