上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0101民初4803号原告：张学清，男，1971年5月17日出生，汉族。原告：张超然，男，1998年10月7日出生，汉族。两原告共同委托诉讼代理人：叶琼(张学清之妻、张超然之母)，女，1970年10月3日出生，汉族。被告：上海新富港房地产发展有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：田强，该公司董事长。委托诉讼代理人：颜晟。委托诉讼代理人：何其昌。被告：新世界协中建筑有限公司(原新协中建筑有限公司、原协兴建筑(中国)有限公司)，住所地北京市东城区崇文门外大街**新成文化大厦**。法定代表人：张燕，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹季华。原告张学清、张超然(下称张学清二人)与被告上海新富港房地产发展有限公司(下称新富港)、被告新世界协中建筑有限公司(下称协中)产品责任纠纷一案，本院于2019年2月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人叶琼、被告新富港委托诉讼代理人何其昌、被告协中委托诉讼代理人曹季华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张学清二人向本院提出诉讼请求：(1)新富港及协中就涉案房屋卫生间漏水、拖延不修赔偿租金损失人民币876,000元；(2)新富港及协中对涉案房屋承担质量保修责任，承担全部修缮费用，并承担涉案房屋修复之日起5年之质量保证责任；(3)新富港及协中就历次拖延维修导致涉案房屋无法正常居住赔偿2017年11月25日至2020年11月共计3年之物业管理费人民币14,551.20元；(4)新富港及协中承担本案诉讼中所发生之房屋质量鉴定、漏水检测费用；(5)新富港恢复延续张学清二人对于小区会所之使用权。事实和理由：张学清二人系上海市黄浦区中山南一路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称系争房屋)权利人，该房屋由协中建设并由新富港开发。2014年12月8日，张学清二人正式入住系争房屋，居住期间，系争房屋地板颜色逐深、继而地板黑化蔓延、墙面霉变起皮，对张学清家庭成员生活造成影响。就此，张学清二人与新富港多次交涉，期间多次保修并导致迁出居住。新富港虽派员维修，但系争房屋上述质量问题始终未能得以根本解决。另新富港售楼时承诺小区会所可免费使用，但新富港该项承诺未能实际兑现。综上，张学清二人起诉来院。新富港辩称，新富港对于系争房屋维修事宜曾与张学清达成补偿协议，故对张学清二人诉请均不予认可。协中辩称，张学清二人诉请内容均与协中无关，协中并非本案纠纷之适格被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张学清二人提供以下证据：(1)保修清单及物业派发工单详情，以证明系争房屋自2015年8月14日起至今之保修记录，包括具体保修时间、修理时间等，从而证明新富港拖延处理情节；(2)张学清与新富港之间维修往来记录，以证明张学清自2016年8月25日起至今在保修期内要求查明质量问题原因在于维修之连贯诉求，从而证明新富港拖延及草率修理情节；(3)照片，以证明系争房屋地板、墙面存在房屋质量问题并导致之房屋状况，从而证明卫生间渗水所导致之财产及人身损害；(4)验房保修单及系争房屋渗漏原因排摸情况，以证明涉案当事人曾就渗水问题于2013年8月5日上午10时进行协调之开会纪要，从而证明卫生间渗水问题在房屋交付之初即已存在，新富港及协中应系明知却未予重视并予拖延至今；(5)关于系争房屋墙面、地面发、地面发霉原因之检测要求张学清于2013年7月31日向新富港提出检测后再予维修之要求，从而证明新富港罔顾张学清二人之合理请求，以不予维修为要挟而进行草率维修；(6)系争房屋建筑质量问题报修通告，以证明张学清在首次维修失败后于2016年8月17日致新富港之报修、控诉通告，从而证明新富港要求张学清签单后方予同意维修，但半年后原质量问题再次出现，张学清就此再次报修，并控诉及驳斥谎言；(7)关于系争房屋首次维修确认书之形成说明，以证明2016年8月26日第二次报修后，新富港以所谓确认书免责为由拒绝进行维修，从而证明新富港拖延及推诿维修义务，导致张学清维权艰难；(8)要求主管部门介入求助申请书及答复，以证明在第二及第三次维修再次失败后，新富港以过保为由拒绝维修及赔偿，张学清就此请求相关房管部门予以介入，从而证明张学清就房屋维修已穷尽全力，现仅有通过法律途径予以救济；(9)房屋租赁合同，以证明系争房屋内唯一卫生间无法使用，导致张学清家庭在外租住2年，张学清家庭就此损失系争房屋之租金收益，且遭受在外另行租房居住之租金及停车费等额外支出费用损失，从而证明张学清家庭于2017年12月1日至2019年11月30日期间在外租住，但要求新富港办理会所洗澡卡却遭拒；(10)上海市房屋租赁合同，以证明张学清与租客所签租赁合同因期间卫生间质量问题，导致租客提前退租，从而证明张学清因系争房屋存在建筑质量问题而遭受租金收益损失；(11)致法院整理材料，以证明张学清二人所述系争房屋质量问题、新富港拖延维修、小区居民就会所进行请愿等具体情形，从而证明新富港因无法兑现免费使用会所之售房承诺，故而使用四季卡予以补偿情节，但之后又于2015年无故停止补偿情节；(12)因系争房屋质量问题所产生之交通费、误工费、医药费、营养费、搬家费、赔偿租客费、另行租房所涉中介费、租金等发票收据，以证明张学清二人就房屋质量问题所遭受之各种影响，从而证明新富港所持不负责任之态度对张学清二人身心所造成之摧残。新富港提供以下证据：(1)上海市商品房预售合同，以证明新富港与最初购房人刘某某于2011年1月8日签订房屋预售合同，其中约定房屋报修期限依据国家规定应为交付后5年；(2)确认书及收条，以证明新富港就系争房屋维修事宜已先后三次支付张学清家庭赔偿款项，总金额已过人民币200,000元；(3)业主资料交付记录表，以证明系争房屋于2012年6月20日交付至最初购房人刘某某。协中提供以下证据：(1)《盛市滨江(原香港新世界花园)缺陷修复竣工证书》，以证明系争房屋于2012年5月4日竣工，截至2014年5月4日止，缺陷修复期已届满24个月，而系争房屋卫生间、房间及外墙面防渗漏之5年保修期已过，协中就此无须承担保修义务及责任；(2)《香港新世界花园项目竣工证书》资料，证明内容同证据(1)。经审理查明：新富港系香港新世界花园之房屋开发商。2011年1月8日，新富港与案外人刘某某签订《上海市商品房预售合同》(下称《预售合同》)一份，约定(1)刘某某向新富港购买香港新世界花园中位于上海市中山南一路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(下称系争房屋)；(2)新富港不得擅自变更已与刘某某约定之小区平面布局(见附件六)；(3)新富港交付系争房屋存在其他工程质量问题，刘某某在保修期内有权要求新富港除免费修复外，还须按照修复费之0倍给予补偿；(4)自系争房屋验收交接之日起，新富港对系争房屋负责保修，保修范围及保修期由签约双方参照国务院发布《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中予以约定。合同《附件五》明确建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业保修责任，在保修期内出现之质量问题由建设单位及时解决，如建设单位拒绝修复或者拖延修复，业主可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成之其他损失由建设单位承担。合同《补充条款》约定(1)在保修期内，房屋如有质量问题，新富港应当负责免费予以维修，但保修期限并不因此而延长或重新起算，由于上述修复工程造成其他损害而需维修的，应由新富港承担维修责任，但新富港并不承担除此以外的任何补偿或赔偿责任，新富港亦不对该项维修承担任何保修责任；(2)会所产权不作分摊，新富港有权自行或授权第三方对会所进行商业经营管理，并向新富港认可的人士提供服务。新富港及经授权之第三方有绝对之权利随时调整商业项目、经营方式、收费标准、使用规则等所有内容。2012年6月20日，刘某某与新富港办理系争房屋交接手续。2014年12月8日，张学清二人向刘某某购置系争房屋产权并登记为房屋权利人。张学清家庭入住使用系争房屋期间，房屋内出现卫生间门口地板发黑及卫生间存在渗水隐患等现象，张学清家庭就此多次保修，新富港亦多次进行维修。2015年7月31日，张学清家庭与新富港就系争房屋装修整改事宜签订《协议书》一份，约定(1)张学清家庭同意由新富港委托第三方对房屋进行装修整改，新富港承担装修整改费用人民币55,200元，张学清家庭对附件中所列装修整改内容及预算予以确认；(2)新富港承担张学清家庭因装修整改事宜而发生之搬家(迁出及迁回)费用及整改期间在外租住所发生之租金共计人民币44,800元；(3)张学清家庭同意不再就附件所涉内容之装修及质量问题向新富港提出任何索赔及其他要求。同日，新富港向张学清家庭支付《协议书》所约定款项人民币100,000元。2015年9月30日，新富港就系争房屋维修补偿张学清家庭住宿损失费人民币30,000元、维修所发生之地板材料及安装费人民币21,985元。2015年12月15日，张学清家庭向新富港出具《确认书》一份，明确系争房屋内淋浴房渗漏导致地板发黑之质量问题，由张学清家庭承担地板更换之维修责任，新富港就此补偿人民币86,982元，张学清家庭承诺不再就房屋前述问题向新富港主张前述补偿之外之任何违约责任及赔偿。2016年1月13日，新富港支付张学清家庭前述补偿款人民币86,982元。2016年11月25日，新富港向张学清家庭赔付2016年9月27日至同年11月13日期间按每日人民币800元所计住宿费人民币38,400元。本案审理期间，张学清二人申请对系争房屋所涉渗水、地板发、地板发黑质量问题进行司法鉴定复方案及评估修复工程造价。2019年10月16日，上海同测质量检测技术有限公司(下称同测)出具《司法鉴定意见书》，鉴定结论为(1)系争房屋设备阳台顶面下水管道封堵不密实，周围存在渗水情况，防水施工质量不符合规范要求；(2)卫生间管道井周围吊顶由于冷凝水产生水迹，影响使用；(3)卫生间门厅、卧室木地板发黑变色、踢脚线开裂、涂料变色起皮，系卫生间部分地面坡度过小、地面防、地面防水措施失效防水高度不足导致，卫生间防水施工质量不符合规范要求。针对上述质量问题，同测一并出具修复方案。2020年6月10日，上海第一测量师事务所有限公司(下称测量公司)依据前述修复方案，经现场踏勘及测量后出具《工程造价鉴定意见书》，鉴定结论明确张学清二人送审金额为人民币175,000元，经鉴定后审定之修复工程造价为人民币20,671.24元。本院认为，本案争议焦点在于新富港作为系争房屋开发商对于系争房屋质量问题应予承担之责任如何进行界定。就此，现作如下分析。一、新富港与最初购房人刘某某所签《预售合同》中约定新富港交付房屋存在其他工程质量问题，买受人在保修期内有权要求新富港除免费修复外，还须按照修复费之0倍给予补偿。按照此项约定，新富港对于本案所涉房屋质量问题，仅在保修期内承担免费修复之义务，除此之外并不承担补偿责任。二、新富港与最初购房人刘某某所签《预售合同》中约定自房屋验收交接之日起，新富港对于该房屋负责保修。合同《补充条款》约定新富港对于维修事项并不承担保修责任，新富港应予担责之保修期限亦不存在延长及重新起算之情形。依据新富港向最初购房人刘某某之交房时间，参照国家关于建筑工程质量问题之相关规定，系争房屋之保修期限业已届满，但鉴于本案所涉系争房屋质量问题始终未予彻底解决，而本案审理中对该项质量问题修复工程造价已出具鉴定报告，故新富港就上述始终未予解决之渗水等问题可以支付修复工程造价款项之方式予以彻底解决。三、对于张学清二人要求新富港赔偿损失一节《预售合同》明确新富港作为开发商负有保修期内免费维修之合同义务，但无须承担赔偿责任。结合本案，新富港已向张学清家庭多次赔付费用，该项赔偿行为已超出新富港应予承担之合同义务，且张学清家庭在多次收讫赔付款项时均明确承诺后续就此不再追究任何赔偿责任。现张学清二人主张内容显然缺乏合同依据，亦有悖张学清家庭曾多次作出之书面承诺内容，本院就此对张学清二人之装修损失赔偿诉请依法予以驳回。四、对于张学清二人要求恢复会所免费使用权一节《预售合同》明确会所产权不作分摊，新富港及经授权之第三方有绝对之权利可予随时调整商业项目、经营方式、收费标准、使用规则等所有内容。张学清二人在本案审理期间并未提供相应证据以证明新富港曾承诺会所可予免费使用，再则，依据上述合同约定，对于费用标准及使用规则，新富港亦享有随时进行调整之合同权利，故本院对张学清二人就会所免费使用所提起之主张依法予以驳回。五、对于张学清二人要求协中共同承担责任一节协中作为建设方应予承担之保修义务已经期限届满，且系争房屋在交付张学清家庭后已进行多次维修，现张学清二人要求协中承担维修及赔偿责任显然缺乏事实及法律依据，本院依法亦予驳回。六、修复工程造价费用是否均涉及房屋本身质量问题依据两份鉴定报告，修复工程造价所指向之修复内容均系因房屋相关部位所涉防水施工质量不符合规范要求所致，故均属房屋本身质量问题。七、张学清二人就修复工程造价之送审金额一节张学清二人送审金额为人民币175,000元，就此应可视为张学清二人认为完全修复所涉渗水及地板发黑问题之工程费用为人民币175,000元，而之前新富港赔偿金额已达此数额。综上所述，鉴于司法鉴定部门已针对系争房屋渗水、地板发、地板发黑等质量问题修复工程造价出具鉴定报告所涉质量问题均系防水施工质量不符合规范要求所致，新富港基于上述质量问题始终未予彻底解决而应予支付上述修复工程费用，在新富港完成支付后，新富港就房屋上述质量问题不再承担免费维修之责任。对于张学清二人提起之其他诉请，本院在前已作详细阐述，在此不再予以赘述。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：一、被告上海新富港房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张学清、原告张超然房屋修复费用人民币20,671.24元；二、驳回原告张学清、原告张超然的其他所有诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3,900元，原告张学清、原告张超然共同负担人民币3,583元，被告上海新富港房地产发展有限公司负担人民币317元；鉴定费(质量鉴定及修复方案)人民币19,560元(原告张学清、张超然已预缴)，由被告上海新富港房地产发展有限公司负担；鉴定费(修复工程造价)人民币7,250元(原告张学清、张超然已预缴)，原告张学清、原告张超然共同负担人民币6,394元，被告上海新富港房地产发展有限公司负担人民币856元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  严 奇审 判 员  李 慧人民陪审员  柳登伟二〇二〇年九月二十三日书 记 员  芦 笛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……