渭南市临渭区人民法院民事判决书 （2020）陕0502民初1427号原告：刘雪萍，女，汉族，1983年12月11日出生，住渭南市大荔县，公民身份号码：61052XXXX312118262。 委托诉讼代理人：董伟利，陕西恪是律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑琪，陕西恪是律师事务所律师。被告：樊新民，男，汉族，1962年4月20日出生，住渭南市临渭区，公民身份号码：61210XXXX204200616。被告：员彩利，女，汉族，1968年1月4日出生，住渭南市临渭区，公民身份号码：61210XXXX801040243。被告：渭南润泽尔安房地产中介有限公司。住所地：渭南市临渭区与西潼路丁字口东150米、。法定代表人：华鹏。原告刘雪萍与被告樊新民、员彩利、渭南润泽尔安房地产中介有限公司（以下简称润泽尔安公司）合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员王卓雅适用简易程序公开开庭进行审理。原告刘雪萍及其委托诉讼代理人董伟利、郑琪到庭参加诉讼，被告樊新民、员彩利、润泽尔安公司法定代表人华鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘雪萍向本院提出诉讼请求：1.解除原告刘雪萍与被告樊新民、员彩利签订的房屋买卖意向书；2.判令被告润泽尔安公司退还原告刘雪萍中介佣金9000元、评估费2483元、代办按揭费7000元、代办过户费1100元、代办房产证费5000元，共计24583元；3.判令被告樊新民、员彩利双倍返还定金20000元；4.本案律师费6000元及诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年10月31日原告刘雪萍与被告樊新民、员彩利在被告润泽尔安公司签订了房屋买卖意向书。该意向书约定：被告樊新民、员彩利将其位于临渭区XX小区XX号楼XX单元XX室，房产证号GF-2000-0171出售给原告刘雪萍，购房价格为50万元，按揭过户相关费用由原告承担，如业主违约拒绝出售此房或不履行合同，须支付二倍定金作为赔偿给甲方。意向书签订当天，原告刘雪萍向被告樊新民、员彩利缴纳定金10000元，向被告润泽尔安公司缴纳各项费用共计24583元。原告在签订意向书前，明确向被告润泽尔安公司提出，其要购买的房屋建设用地使用权起始日期须为十年内，被告润泽尔安公司表示同意。被告樊新民、员彩利提交的房产证登记土地使用权已经过十年，原告刘雪萍提出变更交易条件，但被告樊新民、员彩利未做答复，后将房屋另行出售他人。双方因此产生纠纷，故原告诉至法院。被告樊新民、员彩利辩称，其与原告刘雪萍签订房屋买卖意向书后取得房屋所有权证书，并通知原告刘雪萍签订正式房屋买卖合同，但原告刘雪萍拒绝签订合同，原告刘雪萍违反合同义务。双方在签订意向书前，被告润泽尔安公司已将房屋详细信息告知原告刘雪萍，原告提出要查验房产证并同意支付5000元加速办理产权证。房产证办好后，原告提出房屋产权不足70年，不愿购买房屋。被告润泽尔安公司辩称，被告润泽尔安公司并非《意向书》的合同主体，不承担缔约过失责任。被告润泽尔安公司居间已经成功，因原告原因造成合同目的未能实现，与被告润泽尔安公司无关，且被告润泽尔安公司不存在法律规定不得获得报酬的行为，被告润泽尔安公司有权获得佣金报酬。原告刘雪萍主张的律师代理费过高。被告润泽尔安公司同意退还原告刘雪萍代办按揭费7000元、评估费2483元、代办过户费1100元。原告刘雪萍为证明其主张，提交以下证据：1.房屋购买意向书一份，用于证明合同约定若违约、拒绝出售房屋或不履行合同，应退还原告二倍定金作为赔偿给甲方。2.二手房买卖交易预算表、收据、微信转账记录各一份，用于证明原告已按预算表交纳了中介佣金、评估费、代办按揭费、代办过户费等共计19583元及代办房产证费用5000元。3.定金收条、微信转账记录一份，用于证明原告向被告樊新民转账10000元，21世纪渭南公园印象店即为被告润泽尔安公司。4.安居客房屋信息一份，用于证明被告樊新民、员彩利在未与原告解除购房意向合同期间，又将房屋另行出售，导致原、被告之间的合同不能继续履行。5.发票一份，用于证明原告支出律师代理费6000元。6.录音一份，用于证明原告向被告润泽尔安公司交纳房产证办理费用5000元，但未出具票据；原告在2019年12月20日前到被告润泽尔安公司与被告樊新民、员彩利洽谈房屋买卖事宜未果，但双方并未解除购房意向合同。被告樊新民、员彩利对原告刘雪萍提交的第一、二、三、五组证据无异议；对第四、六组证据的真实性无异议，但对证明目的不认可，认为被告在2019年12月20日已通知原告若不愿购买房屋，被告将另行出售房屋，原告仍拒绝签订合同，被告认为其有权另行出售案涉房屋。被告润泽尔安公司对原告刘雪萍提交的第一、二、三、五、六组证据无异议；对第四组证据的证明目的不认可，认为房屋是否出售均可在网络发布。被告润泽尔安公司提交两段电话录音和视频作为证据，用于证明被告润泽尔安公司已将房屋、费用等信息明确告知原告刘雪萍，并且带原告实际查看房屋，还告知案涉房屋购房合同签订时间为2015年。原告刘雪萍对被告润泽尔安公司提交证据的真实性无异议，但认为被告润泽尔安公司未说明土地使用权剩余年限。被告樊新民、员彩利对被告润泽尔安公司提交的证据无异议。被告樊新民、员彩利提交一份买卖合同通知作为证据，用于证明原、被告约定2019年12月20日为签订合同的最后日期，但原告未按约定到场签约，视为原告拒绝签订合同。原告刘雪萍对被告樊新民、员彩利提交证据的真实性无异议，但对证明目的不认可，认为双方前期协商未达成一致，原告才未按约定时间签订合同。被告润泽尔安公司对被告樊新民、员彩利提交的证据无异议。以上证据均当庭出示，本院组织双方当事人进行证据交换和质证，双方当事人对对方当事人提交证据的真实性均无异议，本院经审查依法予以确认。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月31日原告刘雪萍（甲方）与被告润泽尔安公司（乙方）签订《房屋购买意向书》（以下简称《意向书》），双方约定原告刘雪萍委托被告润泽尔安公司购买位于本区XX公馆XX号楼XX单元XX号房屋，房屋总价500000元。合同第3条约定“为保证甲方购买上述房产的诚意，甲方在签订本意向书的同时应向乙方缴纳购房意向金壹万元整。”第6条约定“如达成交易意向，签订定金协议时意向金转为合同定金。”第11条约定“任何一方违反本意向书约定，守约方追偿损失时可要求违约方赔偿相关之诉讼、公证律师等相关费用。”第13条约定“1.此房按揭过户相关税费均由甲方支付。2.如业主方违约，拒绝出售此房屋或不履行合同，须支付贰倍定金作为赔偿给甲方，所有中介费不退。3.如因该房产非正规商品房，不是70年产权，甲方和业主自愿解除合同，双方互不追究责任。”被告樊新民、员彩利在合同下附《业主方意向回馈》落款处签字确认。同时，原告刘雪萍签署《二手房买卖交易预算表》，确认中介佣金9000元、评估费2483元、代办按揭费7000元、代办过户费1100元，共计19583元。当日，原告刘雪萍向被告润泽尔安公司支付19583元和代办房产证费用5000元，并向被告樊新民给付定金10000元。合同签订后，被告樊新民、员彩利取得案涉房屋产权证，该房屋所有权登记建设用地使用权2005年1月1日起至2074年7月1日止。原告刘雪萍提出房屋建设用地使用权剩余期限不足60年，要求变更交易价格，原、被告因此发生争议，并多次协商无果。2019年12月11日被告润泽尔安公司向原告刘雪萍和被告樊新民、员彩利发出《关于信达公馆房屋买卖合同通知》（以下简称《通知》），内容为“兹有刘雪萍（61052XXXX312118262）于2019年10月31日在我店签署信达公馆（房东：樊新民、员彩利）房屋购买意向书并交定金10000元（壹万元整），现房屋手续齐全，请买卖双方于2019年12月20日前来我店签署房屋买卖合同以及办理后续手续。如若未按时签署合同按意向书特别约定进行赔偿并终止此次房屋交易，房东可将房屋另行出售。”2019年12月20日原告刘雪萍未到交易现场签订合同。2020年1月，被告樊新民、员彩利将案涉房屋另行出售他人。原告刘雪萍因本案诉讼支出律师代理费6000元。本院认为，本案争议焦点为：1.被告润泽尔安公司是否应向原告刘雪萍返还代办房产证费用5000元、中介佣金9000元；2.被告樊新民、员彩利是否应向原告刘雪萍双倍返还定金20000元。关于第一项争议焦点，原告刘雪萍与被告润泽尔安公司签订《意向书》，约定原告刘雪萍委托被告润泽尔安公司购买房屋，故原告刘雪萍与被告润泽尔安公司之间系居间合同关系。原告刘雪萍为尽快确认案涉房屋国有土地使用年限，自愿向被告润泽尔安公司支付房产证代办费用5000元，该支出属于居间活动费用，且房产证已实际办理，故被告润泽尔安公司不应返还原告刘雪萍代办房产证费用5000元。《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”《意向书》第13条明确约定所有中介费不退，但该约定免除了被告润泽尔安公司主要合同义务，违反法律规定，故被告润泽尔安公司应返还原告刘雪萍中介佣金9000元。关于第二项争议焦点，《意向书》第13条约定双倍返还定金的情形是业主违约拒绝出售房屋或不履行合同。原告刘雪萍要求购买房屋的建设用地期限为70年，其真实意思在于要求购买房屋用地性质为居住用地，案涉房屋土地使用权性质符合合同约定，被告樊新民、员彩利并无《意向书》约定的违约行为。2019年12月20日，原告刘雪萍未按约定期限与被告樊新民、员彩利签订房屋买卖合同，故原告刘雪萍无权要求被告樊新民、员彩利双倍返还定金20000元。综上，双方当事人同意解除合同，故应解除原告刘雪萍与被告润泽尔安公司2019年10月31日签订的《意向书》。被告润泽尔安公司同意退还原告刘雪萍代办按揭费7000元、评估费2483元、代办过户费1100元，故被告润泽尔安公司应返还原告刘雪萍代办按揭费7000元、评估费2483元、代办过户费1100元、中介佣金9000元，共计19583元。《意向书》约定违约方承担守约方因追索赔偿而支出的律师费，但被告润泽尔安公司不存在违约行为，故被告润泽尔安公司不承担原告刘雪萍主张的律师费6000元。原告刘雪萍其他诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第四百二十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：一、解除原告刘雪萍与被告渭南润泽尔安房地产中介有限公司2019年10月31日签订的《房屋购买意向书》。二、被告渭南润泽尔安房地产中介有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘雪萍代办按揭费7000元、评估费2483元、代办过户费1100元、中介佣金9000元，共计19583元。三、驳回原告刘雪萍的其他诉讼请求。案件受理费1066元，减半收取533元，由原告刘雪萍，320元，由被告渭南润泽尔安房地产中介有限公司负担213元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。        审  判  员      王卓雅 二0二0年九月二十九日 书  记  员      崔燕钰  1