江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书（2020)赣0602民初1802号原告：江西省天之然实业有限公司，住所地江西省鹰潭市月湖区童家镇角山徐家，统一社会信用代码91360602723902438T。法定代表人：邓慧英，执行董事。委托诉讼代理人：袁列文，江西华星律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：吴修玩，江西华星律师事务所律师，特别授权。被告：彭标来，男，1983年7月22日出生，汉族，住江西省鹰潭市。原告：江西省天之然实业有限公司（以下简称原告）与被告彭标来（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序进行了审理，分别于2020年7月29日、9月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人袁列文，被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告在十日内支付购房款96765元及利息11611.80元，共计108376.80元（违约金暂自2019年12月5日，按月利率2%计算至2020年6月5日，2020年6月5日起以96765元为基数，按月利率2%计算至全部付清之日止）；二、依法判令被告在十日内退还1806.14元；三、本案诉讼费由被告承担。原告诉称的事实与理由：2019年9月29日，原告与被告签订了《房屋买卖合同》，合同第一条约定由原告将位于鹰潭市房屋出售给被告，面积为101.23平方米。合同第三条约定单价为每平方米5600元，共计566888元，支付方式采用首付款30%计人民币170066元，按揭贷款批准后支付396822元，扣除抵扣的工程款150000元后，实际需付246822元，原告在收到款项后，过户费各自按法律规定承担。合同第六条约定被告如逾期付款则需按每日以应付款金额的2%支付违约金。2019年12月5日，原告按被告要求32000元用于交纳出卖方承担的税费并办理过户手续，但当天实际代为交纳的税费只有30193.86元。房屋过户后，由于被告未能按时支付购房款，原被告双方于2020年1月11日再次就购房尾款支付签订《协议》，协议确认被告尚欠196765元，协议约定被告在贷款后支付100000元，半年后在案外人吴凯出具债权委托转让书后原告则认可抵扣50000元，剩余尾款46765元在安装水表后一次性支付。但时至今日，被告尚有96765元未支付，而且尚有税费结余尾款1806.14元尚未退回，被告的行为已经构成了严重违约，理应承担违约责任。为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条及相关法律、法规规定，特提起诉讼，望依法判如所请。被告辩称，1、尚欠96765元购房款未付属实，但补充协议对剩余款项的支付是有约定的。由于吴凯被羁押，自己无法取得债权转让书。另外，原告没有帮自己装好一户一表，所以46765元款项支付的约定条件没有达到。2、原告要求支付利息的请求，认为如果是自己的原因导致没有付款的，可承担利息。但不是自己的原因导致没有付款的，则不应承担利息。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月29日，原告与被告签订了《房屋买卖合同》，合同约定：原告将座落于鹰潭市南站路73号白马加油站斜对面（白马公馆）壹单元302室房屋出售给被告；房屋过户费：按一手房买房规定执行（原告承担原告费用，被告承担被告的）；被告如未按合同第三条规定的时间付款，原告对被告的逾期付款有权追究违约责任。自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际付款之日止，每逾期一天，被告按累计应付的2%向原告支付违约金。本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议等内容。2019年12月5日，原告转款32000元给被告用于交纳其应承担房屋过户登记的税费。2019年12月7日房屋所有权由原告名下变更登记至被告名下，原告应承担的印花税、土地增值税等税费共计人民币30193.86元，税费结余尾款1806.14元被告未退还给原告。2020年1月11日，原、被告签订了《协议》一份，协议中载明：被告购买原告住房1栋302室，房款总价556765元，已付房款210000元，尚欠196765元，并约定被告银行贷款批准后，付款100000元；吴凯欠被告5万元，从原告处代扣，待吴凯出具债权委托转让书后，原告同意减去房款5万元（半年之内有效）；余款46765元待原告两个月之内安装好水表后被告一次性支付等内容。协议签订后至今，被告尚欠96765元购房款未支付给原告。原告虽多次催收均无果，原告无奈故诉至本院，要求判如所请。审理过程中，原告申请撤回要求被告支付46765元购房款的部分诉讼请求。另查明，在协议约定的有效期限内，案外人吴凯未向被告出具债权转让书。以上事实，有原告提供的原告营业执照复印件、法定代表人身份证明复印件、被告身份证复印件、《房屋买卖合同》复印件、赣（2016）鹰潭市不动产权第0002892号复印件、房屋产权登记信息复印件、《协议》复印件、中国建设银行交易明细复印件、中华人民共和国税收完税证明复印件、原、被告的陈诉等证据在案佐证，经庭审查证属实，能够作为认定案件事实的根据。本院认为，原告与被告签订的《房屋买卖合同》、《协议》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方均应遵照执行。本案争议的焦点为：1、吴凯欠被告的50000元，是否可抵减被告欠付原告的购房款？2、被告是否应承担自2019年12月5日起以96765元为基数，按月利率2%计算的逾期付款的利息？关于焦点1：本院认为，协议第二项中的约定，本质属债权转让,不违反法律、行政法规的强制性规定，原、被告应遵照执行。协议签订后，被告在约定的有效期限内取得债权转让书，原告则应按约扣减购房款5万元。现因被告并未在约定的有效期限内取得债权转让书，故被告理应于约定的有效期届满次日，即2020年7月11日向原告履行支付购房款5万元之义务。被告辩称，因吴凯被羁押，故至今其仍未取得债权转让书。但吴凯向其出具的借条，可证明吴凯尚欠其8万元的事实，借条中的5万元即为协议第二项原告同意冲减的款项。本院认为，被告虽提交了吴凯向其出具的借条，用以证明其与吴凯之间的借贷关系，但根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条之规定，该借条所载债权债务关系仅存在于被告与吴凯之间，与本案并无关联，被告可另行主张权利。故被告的辩驳意见，本院不予采纳。关于焦点2：本院认为，双方在《房屋买卖合同》中约定，被告如未按规定的时间付款，原告有权自应付款期限之第二天起至实际付款之日止，每逾期一天，按累计应付的2%追究被告逾期应付款的违约责任。现原告主动将逾期付款违约标准调减为月利率2%，符合法律规定，结合被告应于2020年7月11日向原告履行支付购房款5万元之事实。被告应承担以5万元为基数，自2020年7月12日起至付清之日止，按月利率2%向原告支付逾期付款利息之义务。原告要求判令被告在十日内退还办理房屋过户登记结余款项1806.14元的诉请。庭审中，被告对收到原告转款32000元，扣减原告应承担的税费30193.86元，尚余1806.14元未退还给原告之事实予以确认。故原告的该项诉请，有事实与法律依据，本院亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告彭标来应于本判决生效之日起七日内向原告江西省天之然实业有限公司支付购房款50000元及利息（利息以50000元为基数，按月利率2%，自2020年7月12日起计算至购房款付清之日止）；二、被告彭标来应于本判决生效之日起七日内向原告江西省天之然实业有限公司退还办理房屋过户登记结余尾款1806.14元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1215.50元（原告已预付，已减半），保全费1070元，合计2321.50元，由原告江西省天之然实业有限公司负担1229.97元，被告彭标来负担1091.53元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。在上诉期满七日内未交上诉费的按自动撤回上诉处理（交纳上诉费的开户行为：中国农业银行鹰潭市分行梅园分理处；收款单位为江西省鹰潭市中级人民法院；账号为：14×××58）。审判员 张 芹二〇二〇年九月十六日书记员 祝思伟附相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。第六十条当事人应按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。