终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初7651号原告：何锦辉，男，1966年9月25日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。原告：林敏仪，女，1973年4月19日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。两原告共同委托诉讼代理人：李荣，广东通建律师事务所律师。被告：余伟国，男，1975年9月26日出生，汉族，住广州市海珠区。原告何锦辉、林敏仪与被告余伟国租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，适用简易程序进行公开开庭审理。两原告共同委托诉讼代理人李荣、被告余伟国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何锦辉、林敏仪向本院起诉请求：1.确认原被告于2018年11月19日所签订的《农用地大棚租赁合同》于2020年6月4日解除；2.判令被告立即向原告支付拖欠的租金133077元（2019年10月1日起计至2020年6月4日）及滞纳金14543元（按年利率24%计算，从欠付租金当月1日起暂计至2020年7月2日，请求计至被告实际付清欠款日止）；3.判令被告立即向原告支付拖欠的水费54元、电费198元（2019年12月20日至2020年4月21日）、水电复通费（管理费）500元，物业管理费1505元（2020年1月1日至2020年6月4日），共计2257元；4.判令被告已缴交的保证金48000元归原告所有；5.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年11月19日原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《农用地大棚租赁合同》，合同约定，由原告将位于农地承包01号（花博园增滘村地段土地）花博园地块白兰路（自编）30号地的农地和大棚出租给被告，地块面积1014平方米，租赁单价为第一年每月租金16000元。租期4年，从2018年12月1日起至2022年11月30日止。租金在租期每满1年时在前一期基础上递增3%计算。租金按每月缴纳一次，每月1号前缴纳当月租金。如被告逾期缴纳租金的，原告按逾期之日起每日收取当月应缴租金的5%计算违约金。合同签订后2天内被告支付48000元合同保证金，如被告违反本合同相关条款的约定，原告有权终止本合同，要求被告一个月内停止经营并搬离本农用大棚，保证金归原告所有，场地内的除动产外的固定设施归原告所有。合同还约定，广州花卉博览园有限公司按2000元/亩/年标准收取管理费，从第二年开始每一年在上一年的基础上递增5%，管理费和被告经营用的水电费由被告自行承担。《租赁合同》签订后，原告即依约将农用地大棚交付被告使用。但被告从2019年10月1日起一直拖欠租金及2019年12月20日起的水电费，2020年1月1日至2020年6月4日物业管理费。原告多次追讨均未果。被告长期拖欠租金、水电费、物业管理费的行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益。被告余伟国答辩：一、我方在2019年11月已经通过电话及微信向原告何锦辉提出我方经营不下去，当时原告何锦辉没有拒绝也没有同意。二、在2020年1月初我方在电话中已经告知原告何锦辉，我方将搬离。我方在2020年1月中旬，即春节前将场地腾空及搬离。1月份原告何锦辉有过来看到我方人员在搬物品，但是当时我本人不在。但是原告何锦辉在2020年5月给我方打电话。我方没有通过书面或律师信的方式告知我方退出，但我方那么长时间没有交租金，涉案合同也算解除了。三、在租案涉场地前，原告何锦辉没有告知是农用地，且租场地时告知是整个地下可以铺水泥地，但是在签合同并交三个月押金48000元后，装修时我方问原告何锦辉何时可以铺地面，原告何锦辉回复现在正在检查不可以铺地砖。我方当时急需要用仓库答应了原告何锦辉，但是在2018年12月开始用地砖铺地40%。在2019年2月底在我方多次催促下原告何锦辉方才铺设地砖，而不是水泥地。我方问过原告何锦辉何时铺地砖，会影响我方运作。在2019年3月原告何锦辉才修补天台漏雨的地方。在2019年3月至8月我一直问原告何锦辉何时将大棚的四面围起来，但何锦辉答复今年的大检查一直没有停，需要等检查过后再看情况。原告何锦辉一开始就违反了条约，拖了好几个月才完善相关的设施。经审理查明，2018年11月19日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《农用地大棚租赁合同》，约定：甲方将位于广州市荔湾区农地承包01号花博园地块白兰路自编30号地（以下简称涉案土地）农地和大棚出租给乙方，该地块面积1014平方米，租赁单价为第一年租期每月租金16000元。乙方对甲方出租的土地及农用地大棚已作充分了解，了解本合同租赁场地为农用地大棚使用。租赁期限4年，自2018年12月1日至2022年11月31日（注：应为11月30日，下同），租金在租期每满一年时在前一年的基础上递增3%计算，租金均为不含税金。租金每月缴纳一次，每月1号前缴纳当月租金。如乙方逾期缴纳租金的，甲方按逾期之日起每日收取当月应缴租金的5%计算违约金。其中2018年12月1日至2019年11月31日，租金为16000元/月，2019年12月1日至2020年11月31日，租金为16480元/月。本合同签订后2天内乙方向甲方支付合同保证金（相当于三个月的租金）48000元，作为履约保证金。保证金不计利息，不抵作租金，合同届满，如乙方无违约行为，并结算完水电费用和提交相关结算凭证给甲方后，保证金全额无息退还给乙方。如乙方违反本合同相关条款的约定，甲方有权终止本合同，要求乙方一个月内停止经营并搬离本农用大棚，保证金归甲方所有，场地内除动产外的固定设施归甲方所有。如乙方中途退出经营，保证金归甲方所有，并且乙方须在5天内将本农用地大棚内属乙方的可动物品搬离并清理干净，固定设施归甲方所有。乙方自行负责租赁农用地大棚的一切生产、经营费用，自行负责消防等所有按政府相关部门规定应有的安全生产设施、设备和管理措施；乙方负责按时依法缴纳税务、工商、环卫、环保等税费规费，并按时缴纳水电费用。广州花卉博览园有限公司按2000元/亩/年标准收取管理费，从第二年开始每一年在上一年的基础上递增5%，管理费和乙方经营用的水电费由乙方自行承担等。合同签订后，原告将涉案土地交给被告使用，被告按约定向原告支付48000元合同保证金。自2019年10月1日开始，被告未按合同约定向原告支付租金。2020年4月2日，在原告何锦辉向被告追讨涉案土地租金、水电费、管理费后，被告向何锦辉表示其于2019年11月提出终止合同，按合同约定其有单方解除权。2020年6月4日，原被告对涉案土地进行移交，被告将大棚钥匙交还原告。原告为证明其有权出租涉案土地，向本院提交了案外人杨怀刚于2018年12月31日出具的《证明》和广州市荔湾区海龙街增滘股份证明合作经济联合社于2020年6月1日出具的《证明》。杨怀刚的证明内容为其将经营租赁的涉案地块出租给两原告进行经营或对外出租经营，期限自2018年10月1日至2022年12月31日，租赁期内其同意两原告转租。广州市荔湾区海龙街增滘股份证明合作经济联合社的《证明》显示：该社拥有的广州市荔湾区增滘村地段花博园01号地块白兰路自编4号、30号地出租给杨怀刚，租赁期限自2016年8月1日起至2031年7月31日；联社同意租户将上述地块自用或转租从事农业生产经营。被告对前述两《证明》内容真实性予以确认。此外，原告还提交了2张发票、2份水电费通知单、1份管理费缴费通知单，拟证明：原告已经缴清2019年12月20日至2020年4月21日期间的水电费，被告应承担其使用物业期间的水费54元、电费198元；原告已经缴清2020年1月1日至2020年12月31日期间的管理费，被告应承担其使用物业期间（2020年1月1日至2020年6月4日）的物业管理费1505元。被告对前述证据的真实性予以确认，并同意支付水费54元、电费198元；对水电复通费500元及管理费1505元有异议，其认为合同没有约定，其表示虽然先前有交过物业管理费，但本案中不同意支付2020年1月1日至2020年6月4日的管理费。对此，原告表示物业管理费有合同约定，每年每亩2000元，涉案土地1.52亩，2019年12月开始递增5%，管理费为3192元。庭审中，关于涉案土地使用问题，原告陈述合同明确出租的场地是作为农用地大棚使用，被告清楚作为农用地大棚使用的性质；被告租赁后没有按照约定使用，是属于被告的违约行为。被告称租赁时其与两原告明确是作为仓库使用的，在签订合同前原告何锦辉承诺要铺平地面，因为原告何锦辉清楚其是用作仓库，且之后一直以仓库使用；涉案合同属于无效合同。本院认为，在原被告签订的《农用地大棚租赁合同》及案外人出具的证明中，均已明确涉案土地属于农用地。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续；《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条规定，未经批准不得将承包地用于非农建设。从前述法律条文可以看出，农用地转用须办理审批手续，而本案没有证据证实涉案土地转用进行了审批。从本案查明事实可以明确，涉案土地已经硬化并铺有地砖，明显不属于农用。从当事人的陈述中亦可以确定，原告对前述土地情况及被告承租土地的使用目的有了解，而且被告使用涉案土地做仓库使用，并非短期，原告不知悉土地实际使用情况理据不充分。被告关于租赁时双方当事人清楚承租人使用土地方式的符合常理，本院予以采信。在明确被告承租涉案土地未用于农用的情况下，当事人仍在《农用地大棚租赁合同》以农用方式约定，属于以合法形式掩盖非法目的，该合同无效。被告关于《农用地大棚租赁合同》无效的主张，依据充分，本院予以支持。《农用地大棚租赁合同》无效的，自始无效。关于支付拖欠租金及滞纳金问题。虽然《农用地大棚租赁合同》无效，但因被告占用涉案土地，其仍应向原告支付相应期间的土地占用费。原告主张的租金实际为土地占用费，本院予以相应支持；滞纳金不再有相关依据，故该部分请求本院不予支持。关于被告占用土地的期间，虽然被告在2020年4月2日告知原告其已经提出终止合同，但双方当事人直至2020年6月4日才完成涉案土地的交接，故被告占用土地占的期间为2019年10月1日至2020年6月4日。前述期间的土地占用费，被告参照合同约定的租金标准支付，即2019年10月1日至11月30日为16000元/月，2019年12月1日至2020年6月4日为16480元/月。关于支付水费、电费、水电复通费及物业管理费问题。被告庭审中已经明确同意支付水费54元和电费198元，对原告相应部分的请求，本院予以支持。物业管理费是涉案土地使用人因对土地使用而需向案外人支付的费用。虽然土地租赁合同无效，但基于对涉案土地的占用，被告仍应承担该部分费用。被告确认其先前有交过物业管理费，而且原告本案中已经证实涉案土地出租人需向案外人广州花博园市场管理有限公司支付2020年1月1日至6月30日的物业管理费1759元，故原告主张被告支付2020年1月1日至6月4日期间的物业管理费1505元，依据充分，本院予以支持。被告拒绝支付前述期间物业管理费理据不足，本院不予支持。至于水电复通费，没有相关依据，本院对原告该费用支付请求，不予支持。合同保证金属于当事人为履行合同而作约定，在确认《农用地大棚租赁合同》无效的情况下，原告主张没收被告已缴交的合同保证金48000元，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条，《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告余伟国向原告何锦辉、林敏仪支付2019年10月1日至2020年6月4日期间的土地占用费（2019年10月1日至11月30日按16000元/月计，2019年12月1日至2020年6月4日按16480元/月计）；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告余伟国向原告何锦辉、林敏仪支付水费、电费、物业管理费共计1757元；三、驳回原告何锦辉、林敏仪的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2129元，由原告何锦辉、林敏仪负担694元，被告余伟国负担1435元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨仁义二〇二〇年九月二十四日书记员  管军军李诗云