洛阳市吉利区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0306民初162号原告：何凤，女，汉族，1946年5月7日出生，住洛阳市吉利区。原告：张贡献，男，汉族，1975年8月12日出生，暂租住洛阳市吉利区。原告共同委托诉讼代理人：翟加远，洛阳市吉利区致远法律服务所法律工作者。被告：贾秀琴，女，汉族，1973年5月16日出生，四川省渠县人，住吉利区。委托诉讼代理人：刘全发，河南洛太律师事务所律师。被告：王保奎，男，汉族，1950年7月15日出生，住洛阳市吉利区。委托诉讼代理人：王东卫，河南丹诺律师事务所律师。原告何凤、张贡献诉被告贾秀琴、王保奎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月4日作出（2019）豫0306民初625号民事判决，驳回原告何凤、张贡献的诉讼请求。原告何凤、张贡献不服该判决，向洛阳市中级人民法院提起上诉。2019年12月3日，洛阳市中级人民法院作出（2019）豫03民终5944号裁定，撤销本院（2019）豫0306民初625号民事判决，案件发回本院重审。本院于2020年4月8日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何凤、张贡献及其共同委托代理人翟加远，被告贾秀琴及其代理人刘全发、被告王保奎及其代理人王东卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何凤、张贡献向本院提出诉讼请求，请求判令：1.依法确认坐落于洛阳市××区北××期房××楼××楼××号拆迁安置房归二原告所有，并确认二被告之间签订的涉案房屋买卖协议无效；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月，洛阳市吉利区康乐街道办事处北陈村进行棚户区改造，原告家的老宅基地位于改造区内，宅基地使用证编号为1021，登记的户主为原告何凤的丈夫、张贡献的父亲张同山。棚户区改造工作开始后，因原告何凤行动不便，原告张贡献在外跑货运，被告贾秀琴代为办理相关拆迁安置手续，后贾秀琴与吉利区康乐街道办事处和北陈村村委会签订了搬迁补偿协议，协议编号7-5-1153。按照搬迁补偿协议补偿的金额并补足差价后，二原告置换房屋两套，其中一套为本案涉案房产北陈三期房13号楼三楼304室。2019年4月被告贾秀琴在二原告及其他家人均不知情的情况下，私自将正在装修中的涉案房屋卖给被告王保奎，后贾秀琴离家出走至今未归。本案中贾秀琴处分的涉案房屋系二原告所有的房产，贾秀琴在二原告不知情的情况下私自处分，二原告对该处分行为不予认可。故请求法院依法确认坐落于洛阳市××区北××期房××楼××楼××号拆迁安置房归二原告所有，并确认二被告之间签订的涉案房屋买卖协议无效。被告贾秀琴辩称，1、何凤没有诉权。吉利区北陈三期房13号楼3楼304室是根据现应居住人口每人45平方米，另可优惠价购置安置房面积10％平方面积房屋的方案安置的，贾秀琴、张贡献和儿子张轩恺三口人可安置148.5平方米,而贾秀琴三口人只占了120.41平方米，另28平方米拨给了何凤。故贾秀琴只是处分了三口人的财产，非何凤的财产，故何凤没有诉权。以贾秀琴名义与村委会签订财产补偿协议和置换两套房屋是事实，其中一套304住房是贾秀琴与原告张贡献进行分家后所得，另一套由原告何凤居住；2、二原告对贾秀琴出卖房屋一事均不知情不是事实。原告张贡献和贾秀琴曾在贾秀琴代理人刘全发处商量协议离婚事宜，原告张贡献坚决要求离婚，并同意涉案房产归女方所有，原告张贡献在该协议上签字后离去，被告贾秀琴不同意离婚未签字，后刘全发律师将上述事项也一并告知何凤，并劝其给张贡献做工作、不要离婚；在协议离婚过程中，原告张贡献多次同意被告贾秀琴卖房；3、贾秀琴与王保奎房屋买卖合法有效。贾秀琴与王保奎在房屋买卖的过程中，是原告张贡献同意，并由被告双方协商一致，真实意思表现的民事法律行为，符合法律规定，不存在法律上合同无效的事由，故被告的买卖合同合法有效，应驳回原告的诉讼请求。被告王保奎辩称，被告王保奎在买房前经多方调查、询问，查证贾秀琴系拆迁协议主体，且系村委登记的房屋所有权人，贾秀琴亦明确表示其房屋两套、丈夫同意卖房，所以王保奎决定从贾秀琴处购房；被告王保奎实际支付的购房款368000元与市场价格相当，且被告贾秀琴已将房屋实际交付，被告王保奎亦对房屋进行部分装修，故被告王保奎以合理价格善意取得本案房屋所有权，原告的诉讼请求应当驳回。经审理查明，2017年10月，洛阳市吉利区康乐街道北陈社区居民委员会即原吉利乡北陈村进行棚户区改造，登记户主为张同山（原告何凤的丈夫、张贡献的父亲，2010年已故）的宅基地(宅基地使用证洛吉建宅字NO：10217)位于改造区内。原告何凤在其丈夫张同山去世后成为户主，其与原告张贡献、被告贾秀琴及其二人的儿子张轩恺共同登记在一个户口薄上。2017年9月21日，在棚户区改造事宜中，原告何凤与被告贾秀琴共同填写“变更姓名申请表”，将户主何凤变更为户主贾秀琴，且依据表格下方载明的变更理由注明“与分配安置房无任何关系”。2017年10月9日，被告贾秀琴作为棚户区改造的登记权利人与吉利区康乐街道办事处签订“洛阳市吉利区康乐街道北陈村棚户区改造搬迁补偿协议”（协议号：7-5-1153），赔偿款共计273241.2元。北陈村村民委员会按照应居住人口每人45平方米、另可优惠价购置安置房面积10%平方面积房屋的方案进行安置。何凤、贾秀琴、张贡献和儿子张轩恺四人以贾秀琴名义分得安置房三期房13号楼304号面积120.41平方米和6号楼202号面积85.87平方米房屋各一套。该两套房屋在扣除预留的购房款216000元后，因房屋实际面积超出可享受的安置面积，故被告贾秀琴又补缴60326.05元。被告贾秀琴领取本案争议房屋钥匙后，对13号楼304号进行了部分装修。2019年3月份，原告张贡献与被告贾秀琴协商离婚过程中，二人在分割财产时，张贡献让被告贾秀琴把房子以两千八九（每平米）的价格卖掉，房款归贾秀琴所有。2019年4月8日，被告贾秀琴与被告王保奎签订《房屋买卖协议书》，把涉案房屋北陈三期13号楼304号房以每平方米3056.2元、总价368000元卖给被告王保奎，王保奎亦按协议约定先后分三次向被告贾秀琴共支付购房款360000元（双方约定余款8000元在办理过户手续后再另行支付）。本案所涉房屋的物业管理服务协议、消防安全责任书等协议均系贾秀琴签字，显示房屋业主为贾秀琴，且上述协议原件均已由贾秀琴交付给王保奎。被告王保奎实际取得该房屋钥匙后对该房屋进行了装修，装修期间因产生争议而搁置。另外，北陈三期6号楼202号房屋物业管理服务协议、消防安全责任书等协议上面均有“何凤”的签字，该房屋钥匙由何凤持有。另查明，原告张贡献与被告贾秀琴于2012年12月29日生育一子张轩恺，2015年12月10日办理结婚登记。2019年7月29日原告张贡献向本院起诉离婚，2019年8月15日，本院经审理后驳回原告张贡献的诉讼请求。2020年3月份，原告张贡献再次提起诉讼，要求与被告贾秀琴离婚，后经本院组织调解，其二人于2020年4月1日达成离婚调解协议，其二人自愿离婚。上述事实，有拆迁补偿协议、购房申请表、选房登记表、商品房预售许可证、房屋买卖协议书、物业管理服务协议、消防安全责任书、房款支付明细、原告家庭户口本、（2020）豫0306民初140号民事调解书、离婚协议书及当事人的庭审笔录等在卷佐证。本院认为，关于本案所涉争议房屋的所有权归属问题，虽然该房屋购房款由登记在张同山名下的宅基地房屋拆迁补偿款而来，但安置房屋面积是根据现应居住人口每人45平方米、另可优惠价购置安置房面积10%面积房屋的安置方案而得。被告贾秀琴原系二原告的重要家庭成员之一，其对本案所涉争议房屋面积的取得具有直接的影响，故而作为家庭成员对该房屋必然享有相应的权利，且在北陈村棚户区改造搬迁补偿协议、购房申请表、分房登记表、物业管理服务协议等证据上面，均有贾秀琴本人的签字，本案所涉房屋原系何凤、张贡献、贾秀琴及其儿子等共同共有,故二原告主张该房屋系原宅基地转化而来、归二原告所有的理由不充分，不符合事实情况。被告贾秀琴因与原告张贡献产生家庭矛盾，二人协商离婚事宜中，原告张贡献多次表示让贾秀琴将本案所涉争议房屋出售，且在2019年4月2日曾经签署的离婚协议书中约定将本案所涉争议房屋归贾秀琴所有，故二原告称其对被告贾秀琴出售本案所涉争议房屋的行为不知情的理由不能成立。洛阳市吉利区房地产管理局出具的商品房预售许可证审批表和预售许可证显示，本案所涉及的房屋系北陈三期安置房，土地性质为“出让”，被告贾秀琴作为北陈三期安置房屋的登记权利人，即对外公示的物权所有权人，将房屋出售给被告王保奎，并已实际交付给受让人王保奎，由于该房屋系安置房，暂不需要登记，故本院认为即使被告贾秀琴的该处分行为超出了其对该房屋享有的权利范围，但被告王保奎作为善意的受让人，在谨慎持有贾秀琴签字的物业管理服务协议、消防安全责任书等协议后，亦依据合同约定向被告贾秀琴支付了合理对价，故而取得本案所涉争议房屋北陈三期13号楼304室的所有权。至于本案所涉房屋的过户问题并非被告王保奎的原因所造成，现北陈村委将本案所涉房屋的业主登记为贾秀琴，将北陈三期6号楼202室的业主登记为何凤，综合本案的实际情况，二原告在被告王保奎实际取得该房屋并装修后，主张本案所涉房屋归二原告所有的诉讼请求不能成立，本院不予支持。关于本案被告贾秀琴与王保奎签订的《房屋买卖协议书》的效力问题。本院认为，被告贾秀琴与王保奎签订的《房屋买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，应为有效协议。二原告请求确认贾秀琴与王保奎所签订的《房屋买卖协议书》无效的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告何凤、张贡献的诉讼请求。本案受理费6700元，由原告何凤、张贡献负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审 判 长  李卫勇人民陪审员  崔作东人民陪审员  付静梅二〇二〇年九月十四日书 记 员  张菲皓