成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初7480号 原告：李强，男，1975年1月25日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：钟卓娥，四川英特信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张朝建，四川英特信律师事务所律师。 被告：四川鼎邦商业管理有限公司。住所地：成都高新。 法定代表人：贾保国，执行董事。 委托诉讼代理人：蒋欣芮，系公司员工。 委托诉讼代理人：罗敏，四川广都律师事务所律师。 第三人：成都歌佰威歌城。住所地：成都市双流区。 投资人：杨超。 委托诉讼代理人：宋金成，四川广都律师事务所律师。 第三人：乌鲁木齐乐福城市生活商业管理有限公司双流分公司。住所地：成都市双流区 负责人：魏红，职务不详。 委托诉讼代理人：宋金成，四川广都律师事务所律师。 原告李强与被告四川鼎邦商业管理有限公司（以下简称鼎邦公司）、第三人成都歌佰威歌城（以下简称歌佰威歌城）、乌鲁木齐乐福城市生活商业管理有限公司双流分公司（以下简称乐福公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭原告李强的委托诉讼代理人钟卓娥、张朝建到庭参加诉讼，被告鼎邦公司的委托诉讼代理人姚永强到庭参加诉讼、第三人歌佰威歌城的委托诉讼代理人姚永强到庭参加诉讼。第二次开庭原告李强的委托诉讼代理人钟卓娥到庭参加诉讼，被告鼎邦公司的委托诉讼代理人罗敏到庭参加诉讼，第三人歌佰威歌城的委托诉讼代理人宋金成到庭参加诉讼，第三人乐福公司的委托诉讼代理人宋金成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李强向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告于判决生效之日起30内腾退房屋，第三人协助履行腾退义务；3.判令被告支付商铺租金39,843.36元（2018年8月1日至2019年7月31日），并按照3,515.59元/月支付2019年8月1日至实际返还租赁房屋之日止的房屋占用费；4.判令被告支付违约金868.25元（以实际欠付租金为基数每天万分之五计算，自2019年6月24日暂计至2019年8月8日，并计算至实际支付之日止）。 上述金额总计40,711.61元。事实和理由：2015年原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定租期15年（自2015年8月1日至2030年7月31日止）；合同第八条约定了租金标准，前36个月租金为0元，第37到48个月租金为3,320.28元/月，第49到84个月租金3,515.59元/月，第85个月到180个月租金3,710.9元/月；合同第十三条约定了违约责任：乙方无正当理由逾期向甲方支付租金，经催告后三个工作日内仍未支付的，每逾期一天，乙方应当向甲方支付应付而未付金额万分之五的违约金。原告按照约定将商铺交付给被告，第三人为商铺的实际使用者。现被告应当支付租金却拖延推诿，原告多次催收仍不支付。经查，被告已被依法吊销营业执照，合同已无继续履行的可能。综上，李强为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告鼎邦公司辩称，对原告的诉讼请求不认可。理由如下：1.按照原被告之间的合同约定，虽然被告欠付租金，但原告按照合同第9条第2款的约定，原告不能以逾期未支付租金解除合同。2.乐福商城最开始开发时就是润驰广场，整个用途就是商业综合体，该综合体的最终目的就是招引商业团队来对商场进行打造，使业主的权利、租户的权利得到保障。后鼎邦公司为了将业态支撑起来，将商业综合体整体转租给了乐福公司，鼎邦公司已采取了补救措施，与绝大多数业主签订了新的降租协议，并按约履行了支付租金的义务。由于客观事实的情势变化，如果原告诉请解除合同，必然引起蝴蝶效应，最后会导致乐福广场整个法律关系变更，乐福商城的经营崩塌，解除合同显然会使绝大多数业主不安定，也会损害其他人切身的利益。3.租金我方继续支付，如果原告能够接受降租，我方也愿意将租金的收取权利委托乐福公司直接支付给原告，我方也不收取任何费用。请求法庭基于公众利益的考虑，维护原被告之间的合同稳定性。4.第三人取得该房屋的使用权是合法的，腾退房屋不符合法律规定，也会损害其合法权益。5.关于租金和违约金的请求，原告在降租后与鼎邦达成新的合同，租金可直接打到了原告的账户。 第三人乐福公司、歌佰威歌城述称，乐福公司是由于被告无法经营下去才接手的，因原、被告合法有效的租赁合同中明确约定了转租权，歌佰威歌城与乐福公司签订租赁合同合法有效，该合同租赁期内没有腾退义务，歌佰威歌城也没有违反租赁合同约定。 本院经审理认定事实如下：2015年5月29日，成都佳晟投资有限公司与四川胜蓝科技工程有限责任公司签订《房屋抵付工程款协议》，双方协商同意成都佳晟投资有限公司将位于××街道××路××号“润驰国际广场”房屋建筑面积38.19平方米，价值294159元抵付工程款，抵偿房屋：楼层4，房号40202，建筑面积38.19平方米，金额294159元，产权人名李强。四川胜蓝科技工程有限责任公司委托成都佳晟投资有限公司将以上抵款房屋相关手续直接办理至四川胜蓝科技工程有限责任公司指定人李强名下。同日，李强与成都佳晟投资有限公司签订《商品房买卖合同》（合同自编号：ＣＤＪＳＳＡ273）和《“润驰国际广场”商品房买卖合同补充协议》（合同自编号：ＣＤＪＳＳＡ273），约定李强购买成都佳晟投资有限公司开发“润驰国际广场”的以上房屋，即位于××街道××路××号××幢××层××号房屋，用途为商业，面积为38.19平方米，房款总价为294159元,合同进行备案登记，2015年9月22日,该房屋办理不动产权属登记，房屋所有权人李强，共有情况：单独所有，房屋坐落：东升街道航鹰东路6号1栋4楼40202号，规划用途：商业，建筑面积：38.19平方米。 同日，李强（甲方）与鼎邦公司（乙方）签订《商铺租赁合同》（合同自编号：CDJSSA273），合同约定：甲方将其购买的位于润驰国际广场（双流）项目的1栋40202号商铺出租给乙方（鼎邦公司），商铺建筑面积约38.19平方米；租赁期限自2015年8月1日起至2030年7月31日止，共15年；约定商铺交付时间为2015年7月11日；租金标准为：第1-12个月、第13-24月、第25-36个月，每月租金0元；第37-48个月，每月租金3,320.28元……第169-180个月，每月租金3,710.9元；租赁商铺租金按月支付，租赁期限开始后每月的10号之前将当月租金一次性支付给甲方。违约责任：乙方无正当理由逾期向甲方支付租金，经催告后三个工作日内仍未支付的，每逾期一天，乙方应当向甲方支付应付而未付金额万分之五的违约金。2019年5月28日，李强通过邮寄的方式向鼎邦公司发出《催收房屋租金函》，同年5月29日送达鼎邦公司，但鼎邦公司至今未支付房屋租金。合同签订后，鼎邦公司租用该商铺，未支付2018年8月1日至2019年7月31日的租金39,843.36元。从2019年8月1日起占用该商铺至今。2019年6月19日、6月20日，李强委托律师发送律师函，催告要求鼎邦公司支付2018年8月1日至2019年7月31日的租金，鼎邦公司签收律师函后，至今未支付上述租金。 鼎邦公司对市场预估不足，其与该商业综合体业主（包括李强在内）签订商铺租赁合同后，招租不力，无力支付业主租金，引发纠纷，该商业综合体无力正常运营起来，无法经营下去。后考虑走出困局，维护业主权益，引进乐福公司整体入驻，重新进行打造、招商租赁，把该商业综合体整体盘活。2016年1月1日，鼎邦公司与乐福公司签订《场地租赁合同》，鼎邦公司将该商业综合体整体租赁给乐福公司，约定了转租、分租权，租金标准在鼎邦公司与业主签订租赁合同的基础上全面下调；2017年12月25日，乐福公司与歌佰威歌城投资人杨超签订《租赁合同》，乐福公司将该商铺租赁给歌佰威歌城，用于歌城使用，从2018年9月1日起支付租金，每月租金标准10元（2018年、2019年、2020年9月不变）。李强与鼎邦公司签订《商铺租赁合同》，2018年8月1日起支付租金，每月租金标准86.94元（月租金3,320.28元除以38.19平方米）。由此可见，租金标准大幅下调。 上述事实，有经庭审质证的以下证据证实：李强身份信息、鼎邦公司工商登记信息、商铺租赁合同、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、鼎邦公司与乐福公司签订的《场地租赁合同》、《已签降租名单》、网上交易清单、当事人的陈述等。 本院认为，李强与鼎邦公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。 李强与鼎邦公司签订的《商铺租赁合同》第九条租金支付时间第2款约定：鼎邦公司逾期支付租金的，应按照本合同约定向李强支付违约金，但是，李强不得以此为由要求解除合同。该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，现李强以逾期支付租金为由，要求解除合同，不符合该约定。《商铺租赁合同》第十三条违约责任第1款约定：本合同签订后，无法定或约定事由，双方均不得单方面解除本合同。《商铺租赁合同》并未对合同解除事由进行约定，按照《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。就本案而言，鼎邦公司未支付租金，存在迟延履行的行为，但其并未明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务，并非拒绝履行而致使不能实现合同目的，不构成根本性违约，合同尚未达到解除的严重程度，李强要求解除合同的请求，不符合上述法律规定。另外，从维护社会经济秩序的角度，基于对该商业综合体整体运营的需要、租赁合同的交易稳定、众多业主的共同权益等因素，综合考虑，本案合同不宜解除。综上，李强要求解除《商铺租赁合同》的请求，本院不予支持。因《商铺租赁合同》未解除，李强要求鼎邦公司、歌佰威歌城腾退该商铺的请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。 李强按约提供了该商铺给鼎邦公司使用，按照李强与鼎邦公司签订的《商铺租赁合同》第九条租金支付时间第1款约定，鼎邦公司应按月支付每月租金3,320.28元，但鼎邦公司未支付2018年8月1日至2019年7月31日即12个月的租金计39,825.04元，故李强要求鼎邦公司支付租金39,843.36元的请求，本院予以支持。李强要求按照3,515.59元/月，支付2019年8月1日至实际返还租赁房屋之日止的房屋占有费的请求，因合同未解除，对于本次起诉之后的租金，在合同期内，双方都应按合同履行，如鼎邦公司未按期支付，李强可另行起诉进行主张，故对此项请求，本院不予支持。 鼎邦公司未按月支付2018年8月1日至2019年7月31日的租金，构成违约，按照李强与鼎邦公司签订的《商铺租赁合同》第十三条违约责任第3款：鼎邦公司无正当理由逾期向李强支付租金，经催告后三个工作日内仍未支付的，每逾期一天，鼎邦公司应当向李强支付应付而未付金额万分之五的违约金。李强分别于2019年6月19日、6月20日向鼎邦公司邮寄函件，催收租金，鼎邦公司分别于2019年6月19日、6月20日签收。鼎邦公司应当在签收后三个工作日（20日、21日、24日）内支付租金，但其未支付，从2019年6月25日起至8月8日计45天，违约金：按月租金3,320.28元计11个月、每日万分之五、计45天为821.77元，；2019年7月10号应支付当月租金，自2019年7月11日至8月8日计29天，违约金：按月租金3,320.28元、每日万分之五、计29天为48.14元，违约金共计869.91元，而原告主张违约金868.25元，系其自由处分权利，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、被告四川鼎邦商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李强支付2018年8月1日至2019年7月31日的租金39,843.36元。 二、被告四川鼎邦商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李强支付违约金868.25元（计至2019年8月8日）。自2019年8月9日至付清之日的违约金，以欠付租金39,843.36元为基数，按每日万分之五的标准计算。 二、驳回原告李强的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费409元，由被告四川鼎邦商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴志洪 二〇二〇年九月七日 书记员  张 玲