上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初48231号原告：中信泰富(上海)物业管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：张剑峰，执行董事。委托诉讼代理人：刘一品，上海市锦天城律师事务所律师。被告：林捷慧，女，1993年2月5日出生，汉族，户籍地福建省。委托诉讼代理人：宋振球，上海和华利盛律师事务所律师。原告中信泰富(上海)物业管理有限公司诉被告林捷慧物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告林捷慧的委托诉讼代理人宋振球到庭参加了诉讼，原告中信泰富(上海)物业管理有限公司的委托诉讼代理人沈华(原告于2020年8月3日撤销沈华的授权委托)参加了第一次庭审，原告中信泰富(上海)物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘一品参加了第二次庭审。本案现已审理终结。中信泰富(上海)物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2016年11月1日起至2019年9月30日止的物业管理费人民币(以下币种均同)87,941.17元；2.判令被告支付违约金160,904.42元(计算至2019年11月30日，请求计算至实际支付之日)；3.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：判令被告支付自2016年11月1日至2019年9月30日止的物业管理费88,025元。事实和理由：原告与开发商上海瑞明置业有限公司(以下简称瑞明公司)签订《文华东方酒店地下商铺项目前期物业管理合同》，约定由原告为文华东方酒店地下一层商铺区域提供物业服务。被告原为上海朴云电子商务有限公司(以下简称朴云公司)的法定代表人，并以该公司与开发商签订房屋租赁协议，成为浦东新区浦东南路XXX号(文华东方酒店)地下****租户，依据被告与瑞明公司签订的《上海市房屋租赁合同》附件二约定，由乙方支付租赁房屋的物业管理费，费用为每月2,515元。现被告拖欠自2016年11月1日起至2019年9月30日止的物业管理费88,025元(共计35个月、50元/月/平方米，面积50.30平方米)。另依据合同约定被告应当支付违约金160,904.42元。被告长期拖欠物业费，经原告催讨至今未付，故原告诉至法院，要求判如所请林捷慧辩称，不同意原告的全部诉讼请求。被告并未与原告建立物业服务合同关系，从原告提供的证据上看，被告虽为朴云公司的法定代表人，但上海市浦东新区浦东南路111，139号地下一层117室商铺(以下简称系争房屋)的使用方是“西小姐私房燕窝”，显然实际经营人与朴云公司的经营范围不一致。被告将身份证出借给案外人曾西子使用，注册了朴云公司，但被告未实际参与经营，亦没有财务往来，不存在财产混同的情况，被告于2019年2月接到工商税务部门通知才知晓朴云公司已经运营结束，被告从未使用过系争房屋，故原告并无要求被告支付物业管理费及违约金的法律依据，2018年7月18日朴云公司已经登报予以注销，原告主张的2018年7月18日后的物业管理费缺乏法律依据。另，原告主张的违约金明显过高，希望法院对违约金金额予以调整，被告也未收到过原告的催款通知。本院经审理认定事实如下：瑞明公司系上海市浦东新区浦东南路111,139号房屋的权利人。瑞明公司(甲方)与原告(乙方)签订《文华东方酒店地下商铺项目前期物业管理合同》，约定由原告为位于上海市浦东新区浦东南路XXX号文华东方酒店地下1层区域的文华东方酒店地下商铺提供物业服务；乙方负责按照管理规定，租/售合同相关条款已确定的该物业收费标准向租客/业主收取物业管理费及其他相关费用，商铺正式运行物业管理费为80元/月/平方米(以出租面积计，详见附件三)；因酒店商铺还处于扶持试营业阶段，故甲方要求现按50元/月/平方米(以出租面积计，详见附件四)收取；合同期限为自2016年1月1日起至2016年12月31日止；合同还约定了其他事宜。合同到期后，上述双方签订《【文华东方酒店】地下商铺项目前期物业管理合同之补充协议》，将管理期限延长一年至2017年12月31日止，物业管理费收费仍按50元/月/平方米收取(租赁面积)；补充协议还约定了其他事宜。2017年12月28日，上述双方又签订《【滨江会馆】、【文华东方酒店】地下商铺前期物业管理合同》，约定由原告为浦东南路XXX号文华东方酒店地下1层区域提供物业服务；合同期限为2018年1月1日起至2018年12月31日止，文华东方酒店地下商铺物业费管理收费根据甲方要求按50元/月/平方米收取(租赁面积)；合同还约定了其他事宜。合同到期后，上述双方于2018年12月30日又签订《【滨江会馆】、【文华东方酒店】地下商铺前期物业管理合同补充协议》，将管理期限延长至2019年12月31日止，物业管理费收费按50元/月/平方米收取(租赁面积)；补充协议还约定了其他事宜。《文华东方酒店地下商铺项目前期物业管理合同》签订后，原告依约入驻文华东方酒店地下商铺，为文华东方酒店地下商铺提供物业管理服务至今。瑞明公司(甲方、出租方)与朴云公司(乙方、承租方)于2015年签订《上海市房屋租赁合同》及补充条款，约定由乙方向甲方承租系争房屋，租赁面积50.30平方米；甲方有权要求乙方支付自交付日起乙方应向甲方支付的租金(如有)，应向服务企业支付的管理费、推广费(如有)、其他费用及本合同规定的滞纳金(如有)【补充条款第12-4条第(2)款】；乙方向甲方预先缴付当月租金、推广费(如有)，及向服务企业预先缴付当月的管理费【补充条款第12-7条第(1)款】；若乙方拖欠支付本合同规定的任何款项，包括但不限于租金、管理费、推广费(如有)、其他费用等各项费用超过十四(14)日的，自前述款项应付之日起，每逾期一日，甲方及/或服务企业有权向乙方要求加收应付金额的千分之三(0.3%)的滞纳金【补充条款第12-7条第(4)款】；租赁期限自交付日(即2015年7月15日)起至2020年6月30日；管理费的标准为50元/月/平方米，即每月管理费为2,515元，以租赁面积计算【附表二】；若乙方未能按照本合同规定，在应支付租金、管理费、推广费(如有)、其他费用的日期后三十(30)天内支付该等费用(无论甲方及/或服务企业有否向乙方作出任何形式的催讨)，甲方有权提前终止本合同并提前收回该房屋或其任何部分，且无需承担任何责任【补充条款第12-16条第(1)款】；按照本合同须向一方送达的任何文件或通告，如以快递的方式送达该等文件或通告，如双方在同一城市，则于投送快递当日将视为已送达收件人，乙方地址为“中国(上海)自由贸易区峨山路XXX号第11幢C385室”，收件人为林捷慧【补充条款第12-26条】；合同还约定了其他事宜。《上海市房屋租赁合同》的尾部处将乙方信息记载为“乙方：上海朴云电子商务有限公司”，并有朴云公司的印章。2015年7月15日，原告与朴云公司签订《文华东方酒店地下商铺租户手册》，约定物业管理费按照租赁协议约定，按建筑面积交纳物业管理费，按月收取，租用人需在每月7日前交清；租户应按时缴纳当月物业管理费，每逾期一天加收应付金额的千分之三(0.3%)的违约金等。《文华东方酒店地下商铺租户手册》的尾部处将“租户公司”记载为“上海朴云电子商务有限公司”，授权代表签署(盖章)为“林捷慧”的签字，并有朴云公司的印章。2015年5月19日，朴云公司经中国(上海)自由贸易区市场监督管理局核准登记成立，公司类型为有限责任公司(自然人独资)，被告为朴云公司的唯一股东。2019年2月12日，被告在《上海朴云电子商务有限公司注销清算报告》上盖章确认：公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意在法律规定的范围内继续承担责任等等。《上海朴云电子商务有限公司注销清算报告》载明“……清算组已在成立之日起十日内通知了所有债权人，并于2018年7月18日在上海科技报报纸上刊登了公告。……”。2019年2月13日，朴云公司经中国(上海)自由贸易区市场监督管理局准予注销登记。审理中，被告对原告提供的《上海市房屋租赁合同》、《文华东方酒店地下商铺租户手册》中的“林捷慧”的签字及朴云电子公司的签章的真实性提出异议，经法院释明，被告表示不对签字及签章申请司法鉴定。以上事实由原告递交的《文华东方酒店地下商铺项目前期物业管理合同》、《【文华东方酒店】地下商铺项目前期物业管理合同之补充协议》、《【滨江会馆】、【文华东方酒店】地下商铺前期物业管理合同》、《【滨江会馆】、【文华东方酒店】地下商铺前期物业管理合同补充协议》、《上海市房屋租赁合同》及补充条款、《上海市房地产权证》、《文华东方酒店地下商铺租户手册》、朴云公司营业执照、《上海朴云电子商务有限公司注销清算报告》、档案机读材料及被告递交的朴云公司注销材料等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。审理中，原告提供如下证据：1.《文华东方酒店》地下商铺租户资料表及2018年8月17日催款的挂号信函收据，证明原告就物业管理费向被告进行连续不间断的催缴。经质证，被告对该组证据的真实性不予认可，被告称其名字不是由其本人签署，而是朴云公司实际经营人“西小姐”签署，对上面朴云公司的签字页无法确认，故无法证明与本案有关联性。催款信函并非寄给被告本人，被告未收到过原告的任何催款通知。2.《关于解除及限期搬离的通知》及快递回单，证明案外人瑞明公司于2019年9月致函朴云公司，通知因其长期欠付租金解除租赁合同，并要求其于2019年9月20日搬离系争房屋。经质证，被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，根据《上海朴云电子商务有限公司注销清算报告》，朴云公司在2018年7月18日就刊登了公告，可知朴云公司在2018年7月18日前就己停止经营，应当也没有支付租金，朴云公司在2019年2月12日就已经完成注销清算，因此原告作为物业服务单位，应当知晓朴云公司的实际运营状况。3.瑞明公司与上海鲲御商业管理有限公司签订的《上海市商品房预租/租赁合同》，证明瑞明公司将系争房屋进行出租，交付时间为2019年9月30日。经质证，被告对该组证据的合法性、关联性均不认可，真实性由法院核实，被告认为该租赁合同没有签署日期，从合同的租赁起始时间为2019年6月30日来看，原告在2019年6月30日之前就已经知晓系争房屋的空置状况，否则不可能与新的出租方确定交付日期，朴云公司公告注销事宜开始至2019年6月30日将近一年，产权人亦很有可能重新出租给第三方使用，或者一直空置不予出租，在等待一个整体承租户，亦或是整体承租户早己存在，原告在协助权利人清理原有租户。本院认为，本案的主要争议焦点主要有三：一、被告是否为物业管理费的承担主体的争议。本院认为，原告与瑞明公司签订的《文华东方酒店地下商铺项目前期物业管理合同》、《【文华东方酒店】地下商铺项目前期物业管理合同之补充协议》、《【滨江会馆】、【文华东方酒店】地下商铺前期物业管理合同》、《【滨江会馆】、【文华东方酒店】地下商铺前期物业管理合同补充协议》依法成立、合法有效，对全体业主具有约束力。朴云公司作为系争房屋的实际使用人，理应按照合同约定交纳物业管理费。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任，朴云公司系一人有限责任公司，被告系朴云公司的唯一股东，被告对朴云公司财产独立于股东负举证责任，被告虽抗辩称其未实际参与公司经营，亦无财务往来，不存在财产混同的情况，但被告并无充分证据证明公司财产独立于股东个人财产，故原告要求被告支付物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。二、物业管理费支付期间的争议。瑞明公司与朴云公司于2015年签订的《上海市房屋租赁合同》及补充条款约定系争房屋的租赁期限为自交付日(即2015年7月15日)起至2020年6月30日止，瑞明公司于2019年9月因朴云公司拖欠租金为由向被告发送《关于解除及限期搬离的通知》，载明要求系争房屋的使用人于2019年9月20日搬离系争房屋，虽瑞明公司与案外人就系争房屋签订《上海市商品房预租/租赁合同》，约定系争房屋的交付时间为2019年9月30日，但不足以证明瑞明公司于2019年9月30日收回了系争房屋，故对于原告要求被告支付自2016年11月1日起至2019年9月30日止的物业管理费的诉讼请求，本院难以悉数支持。另，朴云公司虽于2018年7月18日就注销的相关事宜刊登公告，但并未在2018年7月18日至瑞明公司发送《关于解除及限期搬离的通知》期间就系争房屋的退租与瑞明公司达成合意，故本院认为被告应支付自2016年11月1日起至2019年9月20日止的物业管理费。三、关于被告是否应当承担违约金的争议。至于原告主张的违约金，《上海市房屋租赁合同》及补充条款、《文华东方酒店地下商铺租户手册》中虽对此有约定，但被告未按时付费系事出有因，并非恶意，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告林捷慧应于本判决生效之日起十日内支付原告中信泰富(上海)物业管理有限公司自2016年11月1日起至2019年9月20日止的物业管理费87,186元；二、驳回原告中信泰富(上海)物业管理有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,032元，减半收取2,516元，由原告中信泰富(上海)物业管理有限公司负担1,635元，被告林捷慧负担881元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裔佼二〇二〇年九月十八日书记员  钱 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。三、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。