湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂民终253号上诉人（原审被告）：瞿喜田，男，1968年8月10日出生，汉族，住湖北省孝感市孝**。委托诉讼代理人：颜双，湖北山川律师事务所律师。委托诉讼代理人：王萍，瞿喜田之妻。被上诉人（原审原告）：黄雷，男，1988年7月24日出生，汉族，住湖北省孝感市孝**。委托诉讼代理人：汪敏霞、吴勇，湖北律之心律师事务所律师。原审第三人：孝感市德利置业有限公司。住所地：湖北省孝感市孝**毛陈镇环南街**。法定代表人：蒋行德，该公司总经理。原审第三人：蒋行德，男，1963年4月19日出生，汉族，住湖北省孝感市孝**。原审第三人：舒军平，女，1973年5月29日出生，汉族，住湖北省孝感市孝**，系蒋行德之妻。上诉人瞿喜田因与被上诉人黄雷以及原审第三人孝感市德利置业有限公司、蒋行德、舒军平案外人执行异议之诉一案，不服湖北省孝感市中级人民法院（2019）鄂09民初113号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。瞿喜田上诉请求：1.改判驳回黄雷的全部诉讼请求或发回重审；2.本案上诉费用由黄雷承担。事实与理由：1.黄雷主张的拆迁还建的事实无法成立，涉案房屋的房地产开发是由孝感市德利置业有限公司依法通过土地出让招标取得的国有土地使用权，黄雷并未举证证明其符合拆迁还建的条件。从黄雷提交的证据看，即使存在土地补偿问题，也应是孝感市德利置业有限公司与案外人王安明或者孝感市肖港钢犁工业总公司的合同关系，与黄雷无关。一审法院认定事实错误。2.一审中黄雷并未提交任何支付购房款的证据，其诉讼请求不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件适用法律若干问题的规定》第二十八、二十九条规定的排除执行异议的情形，黄雷对案涉执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。黄雷辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，瞿喜田的上诉请求依法应予全部驳回。1.涉案房屋系拆迁还建房屋，一审认定正确。首先，案涉土地使用权原由案外人王安明挂靠孝感市肖港钢犁工业总公司取得，其后一直由王安明使用，并在该土地上进行建设、占有、收益等行为。孝感市肖港钢犁工业总公司认可因该土地使用权的转让、出让等获得的赔偿、补偿等均由王安明享有。其次，案涉房屋虽然是孝感市德利置业有限公司通过招拍挂形式取得土地使用权进行开发建设，但该公司与王安明的拆迁安置补偿关系真实存在，王安明与该公司之间签订了拆迁安置补偿性质的《土地及附属物转让赔偿协议》及《补充协议》，王安明亦正是基于拆迁安置补偿关系，才将涉案土地及地上附属物交由国土部门收储，其后才有招拍挂程序，涉案房屋系用于拆迁安置补偿的房屋。2.黄雷是根据孝感市德利置业有限公司与王安明的还建协议及补充协议，由王安明指定与该公司签订《商品房买卖合同》的业主。王安明已经以被拆迁的土地及附属物支付了获得案涉安置房屋的全部对价，并指定黄雷与孝感市德利置业有限公司签订《商品房买卖合同》，涉案房屋系拆迁还建房屋而非一般的商品房。黄雷向一审法院起诉请求：1.停止对孝感市德利置业有限公司开发的德利尚品小区××号房屋的执行，解除查封，停止拍卖、变卖等强制执行措施；2.案件受理费由瞿喜田负担。一审法院认定事实：一、瞿喜田于2017年7月10日向该院申请诉前财产保全，该院先后作出（2017）鄂09财保3号民事裁定书、（2017）鄂09执保29号之三协助执行通知书及（2019）鄂09执11号协助执行通知书，查封了德利尚品小区××号房屋。二、王安明于2006年开始挂靠孝感市肖港钢犁工业总公司，办理位于孝感市××南经济开发区××国道复线西的土地征收手续，并缴纳了全部征地费用（2006年11月20日缴纳70万元，2007年6月12日缴纳38万元），于2008年办理了孝南国用（2008）第393号土地使用权证，登记使用人为孝感市肖港钢犁工业总公司。其后，王安明在该土地上进行建设、占有、收益等行为。孝感市肖港钢犁工业总公司也认可王安明享有该土地上的所有权利，并允许王安明以该公司的名义从事与该土地有关的签订协议、土地使用权的转让、出让及获得赔偿、补偿的权利。2013年4月8日，乙方孝感市德利置业有限公司与甲方王安明（孝感市肖港钢犁工业总公司）签订《土地及附属物转让赔偿协议书》，约定：1、由王安明将孝南国用（2008）第393号土地使用权对应的土地及附属物交由国土部门收储，再由孝感市德利置业有限公司通过招拍挂程序获得土地使用权进行开发；2、由孝感市德利置业有限公司支付800万元赔偿款给王安明，孝感市德利置业有限公司先以开发建成的房屋折价支付上述赔偿款，其余不足部分由孝感市德利置业有限公司以现金方式支付给王安明。抵偿给王安明的房屋，由孝感市德利置业有限公司与王安明指定的业主签订商品房买卖合同并按商品房买卖程序办理网签备案、预告登记、产权登记等手续；3、土地收储过程中获得的土地部门支付的相应赔偿由孝感市德利置业有限公司享有等。上述《土地及附属物转让赔偿协议书》同时对抵偿房屋的价格、面积、位置、期限及违约责任等进行了约定。孝感市德利置业有限公司开发的一期房屋建成后，按《土地及附属物转让赔偿协议书》约定陆续与王安明指定的业主签订《商品房买卖合同》。2017年3月13日，王安明与孝感市德利置业有限公司签订《土地及附属物转让赔偿补充协议书》，确认抵偿给王安明的房屋面积及价款、位置等，涉案房屋为其中之二。黄雷与孝感市德利置业有限公司就涉案房屋于2017年3月3日签订商品房买卖合同并办理了网签备案登记证明。在人民法院查封涉案房屋前，孝感市德利置业有限公司已将该房屋交付给黄雷控制占有，黄雷以转让其他权利支付了该房屋的全部对价。一审法院认为，本案系执行异议之诉。本案争议的焦点问题是黄雷对案涉房屋享有的权利是否能够排除执行。首先，被拆迁人的安置补偿权利应给予特别保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”我国立法对拆迁补偿协议中被拆迁人的利益保护优先于房屋买卖合同中的买受人，以产权调换形式签订的拆迁补偿安置协议效力优于商品房买卖合同。拆迁补偿协议的目的是补偿被拆迁人因房屋所有权灭失所造成的损失。本案中，案外人王安明作为被拆迁人让渡了案涉土地及附属物，拆迁人已明确特定的房屋用于产权置换，故案外人王安明对案涉房屋享有的受让期待权，应当给予特别保护。根据王安明的安排，黄雷与孝感市德利置业有限公司签订的商品房买卖合同合法有效，故黄雷对案涉房屋享有的所有权也应给予特别保护。其次，案外人基于土地及附属物转让赔偿协议对执行标的享有的实体权利可以排除执行。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。根据该司法解释，抵押权和一般债权的行使不能对抗交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者。由于案涉拆迁补偿安置协议效力优于商品房买卖合同效力，那么抵押权和一般债权的行使更不能对抗符合类似条件的被拆迁人物权期待权。本案中，案涉土地虽然登记在孝感市德利置业有限公司名下，但在一审法院查封之前，案外人王安明已签订《土地及附属物转让赔偿协议书》、《土地及附属物转让赔偿补充协议书》，以让出土地及附属物的形式支付了获得安置房的全部对价，其对执行标的之物权期待权符合法律保护条件。同理，黄雷对执行标的之物权期待权亦符合法律保护条件。最后，关于黄雷要求解除查封，停止拍卖、变卖等强制执行措施的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十六条规定，案外人对执行标的提出异议的，人民法院经审查后认为异议理由成立的，应裁定中止对该标的的执行；申请执行人在法律规定的期限内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。故本案中不能直接判决解除查封，停止拍卖、变卖等强制执行措施。综上，黄雷对德利尚品小区××号房屋享有的权益足以排除执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，一审判决：1.不得执行德利尚品小区××号房屋；2.驳回黄雷的其他诉讼请求。一审案件受理费4941.04元，由瞿喜田负担。本院二审期间，瞿喜田向本院提交案外人王安明本人相关房屋查询信息资料一份，含截图二张，内容为王安明购买了孝感市德利置业有限公司开发的德利?尚品2栋0305号房屋，面积586.31平方米，房款3517860元，备案时间2016年6月2日，拟证明王安明与孝感市德利置业有限公司签订的《土地及附属物转让赔偿协议书》及其补充协议系双方恶意签订，损害了瞿喜田的合法权益，不能作为定案依据。黄雷质证意见：该证据未经任何单位签章或个人签字，形式上似为截图，真实性、合法性无法确认。即使王安明确实购置了该房屋，也不能否认涉案房屋系拆迁还建房屋的事实，该证据与本案无关。同时，按照该证据上显示的截图时间，备案时间为2016年，本案一审时已经客观存在，从严格意义上来说不属二审新证据。本院经审查认为，瞿喜田提交的上述证据均系复印或截图打印，无法与原件核对，证据内容所涉房屋也与本案基本事实没有关联，对方当事人对其真实性亦持否定意见，本院对上述证据不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。根据诉辩双方观点，本案二审的争议焦点是黄雷可否基于拆迁安置补偿法律关系，阻却人民法院对案涉房屋的强制执行。瞿喜田上诉认为，涉案房屋系孝感市德利置业有限公司依法通过土地出让招标取得国有土地使用权进行房地产开发，黄雷未举证证明其符合拆迁还建的条件，其主张的拆迁还建事实不能成立。即使存在土地补偿问题，也应是孝感市德利置业有限公司与王安明或者孝感市肖港钢犁工业总公司的合同关系，与黄雷无关，且黄雷亦未提交实际支付购房款项的任何证据。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”根据该司法解释规定，拆迁安置补偿协议中被拆迁人的利益应给予优先保护，同时亦要求补偿安置的房屋位置、用途应当特定。本案中，根据一审法院查明的事实，2013年4月，王安明与孝感市德利置业有限公司签订《土地及附属物转让赔偿协议书》时明确约定孝感市德利置业有限公司支付给王安明的800万赔偿款，由该公司先以开发建成的房屋折价抵偿，不足部分再以现金方式进行支付。该协议同时约定，孝感市德利置业有限公司抵偿给王安明的房屋，由该公司与王安明指定的业主签订商品房买卖合同并按商品房买卖程序办理网签备案、预告登记、产权登记等手续。另外，该协议亦对抵偿房屋的价格、面积、位置、期限及违约责任等进行了约定。2017年3月，王安明与孝感市德利置业有限公司又签订《土地及附属物转让赔偿补充协议书》，确认了抵偿给王安明的房屋面积及价款、位置等，且案涉房屋登记业主亦指定为黄雷，并约定抵偿价格2600元/平方米。其后，黄雷与孝感市德利置业有限公司也于该房屋被人民法院查封前签订《商品房买卖合同》并办理了商品房购房合同网签备案登记证明。基于上述事实，本院认为，案涉《土地及附属物转让赔偿协议书》、《土地及附属物转让赔偿补充协议书》均已明确约定了将包含案涉房屋在内的数套房屋抵偿给王安明，案涉房屋应当属于司法解释中所规定的“位置、用途特定的房屋”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，王安明作为被拆迁人对上述《土地及附属物转让赔偿协议书》及其补偿协议所涉房屋享有拆迁安置补偿利益，其物权期待权优先于其他一般债权。由于该拆迁安置补偿关系已经固化到包含案涉房屋在内的协议所涉房屋之中，故黄雷作为《土地及附属物转让赔偿补充协议书》中王安明指定的案涉房屋业主，亦一并承继了王安明与孝感市德利置业有限公司之间的拆迁安置补偿法律关系。黄雷根据王安明与孝感市德利置业有限公司的约定，与孝感市德利置业有限公司签订商品房买卖合同并办理了登记备案，黄雷对案涉房屋继受取得的物权期待权亦应给予特别保护。一审法院认定黄雷基于土地及附属物转让赔偿协议对涉案执行标的享有的实体权利可以排除人民法院对该执行标的的强制执行，实体处理并无不当。瞿喜田的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，瞿喜田的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4941.04元，由上诉人瞿喜田负担。本判决为终审判决。审判长  余惠明审判员  李治国审判员  梅启勇二〇二〇年九月一日法官助理刘晓艳书记员严兆隆