江西省乐平市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0281民初2051号原告刘太刚，男，1990年11月7日出生，汉族，户籍所在地江西省德兴市。委托代理人刘光宝，系原告之父。被告乐平赣东北商贸城有限公司。住所地乐平市大连路**。统一社会信用代码91360281591812288X。法定代表人赵樟明，系公司执行董事。委托代理人方明，江西博煜律师事务所律师。委托代理人徐欢林，江西博煜律师事务所律师。原告刘太刚诉被告乐平赣东北商贸城有限公司（以下简称商贸城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘太刚诉称，2017年5月29日，原告之父刘光宝代原告与被告签订赣东北商贸城（二期商铺）认购书，该认购书约定，被告将位于赣东北商贸城A幢3层102号，建筑面积为1098.085平方米的商铺，以每平方米8963元单价，总价为984586元销售给原告，同时被告承诺，一次性付款享受90%折优惠，购房后商铺可委托被告经营管理十年，前三年商铺每年的租金为总房价90%折后房价金额的6%即984586×0.9×0.06=53167.64元，前三年商铺租金共为53167.64×3=159502.92元，该租金可以在签订合同时一次性扣减。事后，被告和原告签订商品房买卖合同。原告之父代原告按一次性付款90%优惠且扣减前三年的租金缴清了房款723582元和税费28270.57元。该购房合同约定，商品房交付之日为2017年5月31日。买受人未能在商品房交付之日起540日内取得该商品购房的房屋产权证书。自买受人应当完成所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，然至今日原告仍未取得该商品房的房屋所有权证书。综上所述，原告为保护自身权益，依据相关法律规定，诉至法院1、依法判决因被告给付原告自2018年11月23日起至2020年6月30日止的违约金59254.65元（585天×101.29元／天）；2、依法判决被告自2020年7月1日起，按日给付原告101.29元违约金至原告取得该商品房的房屋所有权证书时止；3、本案诉讼费用由被告承担。被告商贸城公司辩称，原告所诉不是事实，被告已经履行义务，被告已将原告的分户产权证明提交相关部门，等待办理，原告未获得相关产权证的责任不在被告，且原告未取得相关产权不能归责于被告，其中还有疫情等不可抗力等因素，故原告的诉请和理由不归责于原、被告双方，在被告无过错的情况下，被告承担责任不合理。且原告主张的购房款包含了租金和契税不合理，租金和契税应予扣除，房价应按723582元计算，违约金较高，法院应予驳回原告的诉讼请求经审理查明：2017年5月9日，原告刘太刚之父刘光宝与被告商贸城公司就认购赣东北商贸城A幢3层102号签订认购书，原告认购的商铺建筑面积为109.85平方米，销售总价位984586元（单价8963元／平方米），付款方式为一次性付款。协议约定认购方自愿交付定金1万元整，在签订认购书后于2017年6月7日前与被告签订《商品房买卖合同》，刘光宝签字确认，被告商贸城公司加盖公司印章。在2017年5月31日，赣东北商贸城（二期）商铺签约确认表中，刘太刚签字确认其认购的商铺（A2-3／102）面积实测109.39平方米，总价为980463元（单价8963元／平方米），折扣9折，折后单价6614.7元／平方米，折后合同总价为723582元。备注：维修基金1%为7236元，契税3%为21707元，印花税362元，代收593元。2017年9月3日，刘太刚（买受人）与乐平赣东北商贸城有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：14030054）一份，合同约定：1、买受人购买出卖方开发出售的赣东北商贸城A2-3#栋1、2、3层；2、商品房单价为6614.7元／平方米，总价为723582元，买受人已支付的1万元在合同签订时抵作商品房价款，买受人在签合同当日之前支付全部价款；11条、出卖人应当在2017年5月31日前向买受人交付商品房；20条、因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起540日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。在双方签订买卖合同的同时，原告刘太刚（甲方）作为委托人与受托人乐平市赣东北商贸城经营管理有限公司签订《商位（铺）委托经营管理合同》（乙方）一份，甲方将自己购买的位于赣东北商贸城A2-3／102号商铺委托乙方经营，委托经营管理期限自2017年5月31日至2026年2月28日止。双方同时约定为培育市场，甲方自愿将商铺即2017年5月31日至2020年5月30日前三年无偿给予乙方经营使用，委托期内第四年至2026年2月28日，年租金按该房年实际租金收益的90%支付甲方。同时双方口头约定前三年商铺每年租金为总房价9折后的6%，前三年的租金经计算为980463元×0.9×0.06×3年=158835元。2017年9月4日，被告商贸城公司开票确认收到原告交付的商铺款723582元、维修基金7235元，契税（增量房非住房买卖商业）20673.77元、印花税（产权转移书据）361.8元。2017年9月1日，经刘祥民（原告之兄）签字确认，被告商贸城公司于2017年5月31日正式交付房屋，并开始计算租金。在双方约定的期间，被告商贸城公司并未向原告刘太刚交付产权证明，原告刘太刚认为被告商贸城公司未按照合同约定办理产权登记，向本院提起诉讼，要求被告商贸城公司承担逾期办证违约金至产权办理完毕之日，引起本案。上述事实，有原告提供的证据以及双方庭审陈述予以印证，足以认定。结合双方的庭审陈述及提交的证据，本案的争议焦点为对原告主张万分之一的违约金在计算时应否将租金、维修基金、契税一并计算。原告刘太刚以其认购书的价格984586元（含三年租金）+7235元+20673.77元+361.8元=1012856.57元为房屋总价，被告商贸城公司认为应按原告实际缴付的723582元为房屋总价。对此本院综合评判如下：双方在《商品房买卖合同（预售）》中约定房价总计为723582元，在《委托经营管理合同中》约定，2017年5月31日至2020年5月30日前三年无偿给予乙方经营使用，但双方在合同中并未明确约定租金的三年收益计算标准。根据已生效的人民法院判决书[（2018）赣02民终216号、（2019）赣民申51号]中确认“前三年的租金收益（房屋销售总价的18%）已在购房时抵付房款。按照该约定，当事人已付房款只是房屋销售总价的82%。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，即认定作为计算租金依据的房屋销售总价”。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条之规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。故本案中商铺的总价应包含租金。原告主张的商铺价格为984586元（8963元／平方米），该价格是在认购书中按面积109.85平方米计算出来的，但根据双方签约确认表以及预售合同确认商铺的实测面积应为109.39平方米，且买卖合同也约定合同价款按照建筑面积计算，原告亦是按照该金额计算的房屋价款以9折优惠的价格支付了房价的82%为723582元，故对原告按照认购书的面积计算得出的价款984586元计算不予支持，应按照建筑面积、单价及折扣计算8963元／平方米×109.39平方米×0.9=882416.31元，该金额与723582元+158835元亦吻合。在购铺时（2017年9月19日）原告刘太刚一次性缴付了维修基金及契税合计28270.57元。原告在计算违约金时将该款一并按万分之一计算了违约金，被告认为应予扣除。本院认为，虽双方在买卖合同中明确约定按“全部房价”计算违约金，但原告刘太刚在被告商贸城公司未具备办证条件的前提下，已缴清所有费用。维修基金和契税虽不能直接等同于“房款”，但确是原告为购房所支出的必须开支，现因被告商贸城公司的违约行为原告刘太刚至今未能取得产权证书，那么在计算违约金时如不将维修基金和契税纳入进去，则会造成原告因缴付造成的资金占用期间的损失无法弥补。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”之规定，故本案原告可以向被告主张增加违约金，亦可以向被告主张赔偿损失。选择权在原告，因本案的原告选择以合同法为据，要求被告按照日利率万分之一的标准计算违约金的形式填补该损失。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”之规定，原告诉请的日利率万分之一月息为0.3%，年利率为3.6%，低于第二十四条规定的利率，故原告诉请的利率标准不违反法律规定。如不予以一并计算，亦会造成被告违约成本的降低，难以起到敦促被告商贸城公司积极履行办证的义务的效果。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，原告在计算违约金时将维修基金和契税一并予以计算的方式，就是以其实际损失为基础，并兼顾了合同的履行情况及预期利益损失等因素，且不违背公平原则和诚实信用原则，故对被告提出的违约金过高的意见不予采信，对原告在计算违约金时将维修基金和契税一并予以计算的方式本院予以支持。原告应以882416.31元+28270.57元=910686.88元作为违约金的计算依据，按照合同约定，每日按万分之1计算折合每日为91.07元／日。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。双方均应按照合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，双方在合同中已经约定逾期办证违约金的计算方式，该计算方式符合法律规范，同时根据合同约定，被告商贸城公司应于2017年5月31日交房后的540日内取得产权证书，即为2018年11月23日取得房屋产权证书，被告未能取得产权证书亦为违约。在庭审中被告提出其已向产权部门提出办理申请，经本院释明，其未能提交证据予以证实，现仍无法确定办证的具体日期，该责任应归责于被告商贸城公司，故对原告诉请的违约金在被告实际办妥证件之日止，本院予以支持。被告商贸城公司如认为系行政部门的原因造成办证延期，亦可以在承担本案责任后另行主张行政不作为。本案的违约金按照合同约定计算从2018年11月23日暂算至2020年6月30日，合计天数为585天×910686.88元×0.1‰=53275.18元。由于现尚未能确定被告办证完毕的具体日期，故被告违约金的支付应至被告履行义务之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告乐平赣东北商贸城有限公司于本判决生效之日起即日内一次性支付原告刘太刚逾期办证违约金合计人民币53275.18元（之后的违约金按日计算为91.07元／天，从2020年7月1日起继续支付至被告乐平赣东北商贸城有限公司办理产权证明完毕之日）。二、驳回原告刘太刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上列款项到期后，如被告不自觉履行，原告可在本判决履行期满后第二日起二年内，向本院申请强制执行。本案受理费1282元，因适用简易程序减半收取计币641元，决定由被告乐平赣东北商贸城有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审判员  查小东二〇二〇年九月十八日书记员  程卫霞附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。