湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终1698号上诉人（原审被告）：株洲武华置业有限责任公司，住所地：株洲市天元区群丰镇政府政务服务中心**。法定代表人：陈刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：马滨，湖南中兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄卫，男，汉族，1979年7月2日生，住湖南省株洲市天元区。委托诉讼代理人：李星毅，株洲市法学会法律服务中心法律工作者。上诉人株洲武华置业有限责任公司（以下简称武华置业公司）因与被上诉人黄卫房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院作出的（2020）湘0211民初49号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。2020年9月18日，上诉人武华置业公司委托诉讼人马滨、被上诉人黄卫委托诉讼代理人李星毅到本院接受询问。本案现已审理终结。武华置业公司的上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审认定事实错误，导致判决错误。1、上诉人对租赁合同的不能履行和解除，既没有过错也没有责任。房屋租赁合同的解除和不能履行是被上诉人未按期支付租金以及环保不达标所致，上诉人对租赁合同的解除和不能履行并无过错。上诉人系按现状出租武广学苑商铺，被上诉人在实地查看商铺的现状后才决定承租商铺经营餐饮，被上诉人作为专业餐饮经营者对承租商铺经营餐饮必须具备的消防、环保等条件以及手续办理应当自行掌握和判断，并应自行承担相应的风险。《租赁合同》也没有约定由上诉人解决被上诉人经营餐饮涉及的环保问题。据此租赁商铺经营餐饮涉及的环保问题，应由被上诉人自行解决，租赁合同不能履行是被上诉人的原因所致，其应承担全部责任。原审认定上诉人对租赁合同的不能履行承担次要责任错误。2、被上诉人未按《租赁合同》约定的期限足额支付租金，构成严重违约，上诉人有权解除租赁合同，租赁合同的解除完全是被上诉人违约所致。原审适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定认定上诉人承担被上诉人装修残值损失的30%，明显错误。黄卫辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。黄卫在一审的诉讼请求：1.判令被告武华置业公司立即赔偿原告装修费用65万元；2.判令被告武华置业公司立即赔偿原告因被告武华置业公司原因导致营业损失440504元（按照1394元/天×316天暂计算至2019年11月1日，之后的营业额损失计算至全部清偿之日止）；3.判令被告武华置业公司承担本案诉讼费用和鉴定费用。一审法院认定事实：原告武华置业公司系武广国际学苑二期的建设单位，且系株洲市天元区栗雨南路武广国际学苑项目1-2栋1F：-103；2F:103、104、105号商铺的所有权人。2017年9月30日，原告黄卫（乙方即承租方）与被告武华置业公司（甲方即出租方）签订了一份《租赁合同》，该合同主要约定：1.租赁房屋位于株洲市天元区栗雨南路武广国际学苑项目1-2栋1F：-103；2F:103号、104号、105号商铺；租赁面积为388.14平方米；2.乙方将租赁房屋统一以猛哥私房菜品牌、快餐业态经营；3.交房屋日以甲方《房屋交付通知书》确定的交付日期为准。甲方不迟于2017年10月28日前向乙方交付全部租赁房屋及场地。租赁期限为120个月，自2017年10月28日至2027年10月27日；4.租金采用按季度缴纳的支付方式，首次租金缴纳时间为：乙方须于2017年9月30日之前交纳第一期的租金，第一期租金为52288元；以后乙方每期应提前15天向甲方支付下一期租金；5.租赁期间，若乙方逾期支付租金，则乙方构成违约，乙方须承担逾期交租违约金及违约责任，根据本合同第十条第10.3款、第十二条第12.1款约定适用，即除已有约定外，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同，并不予退还已支付的费用（包括但不限于租金、履约保证金、预付款等）：累计延迟支付租金20日以上的（含不足额支付的情形）；……6.本合同期限内合同解除或合同期满双方不再续租的，乙方应在合同解除或约定期限届满之日起7日内将租赁房屋清场腾空（搬离乙方自有设施设备、清运遗留垃圾及物品），但甲方同意保留的部分除外，逾期视为乙方抛弃租赁房屋内物品；租赁房屋内装饰、装修物及相关添附物系乙方增设的可回收部分的，由乙方在本合同解除之日起或合同期满后7日内自行拆回并承担相关费用；不可回收部分的装饰装修残值损失由乙方自行承担；7.乙方租赁范围内因装修或经营须具备的消防、环保、卫生、安全等由乙方自行办理相关手续，并承担相关费用及责任。乙方须向甲方提供相关手续获批的复印件；8.甲方侵害乙方经营自主权，或对乙方正常使用该租赁房屋进行干扰或妨碍给乙方造成经济损失的，应承担赔偿责任；因行政行为、市政工程施工、第三方损害、经营项目行政许可未报批或未获准许等非甲方原因影响乙方正常使用租赁房屋及经营或者造成损失的，不属于甲方违约，甲方不负有补偿、赔偿义务，乙方仍应按本合同约定履行相关义务并自行承担所有损失；9.乙方须取得合法经营所必须的营业执照、许可证及相关部门的报批手续，确保证照在租赁期间的连续有效性，并将相关证照、手续的复印件作为本合同的附件，报甲方存档；乙方租赁范围内因装修或经营须具备的消防、环保、卫生、安全等由乙方自行办理相关手续，并承担相关费用及责任；此外，双方还对合同其他内容进行了约定。上述合同签订后，被告武华置业公司于2017年11月13日将案涉商铺交付给原告黄卫，原告黄卫在《确认交付表》上签字确认。随后，原告黄卫对案涉商铺进行了装修，2018年1月开始营业。经营两个月后，原告黄卫的餐馆因小区业主频繁投诉导致无法正常经营。2018年3月30日，原告黄卫向被告武华置业公司提交《商铺免租申请》，其相关内容为：“在无法改变现状的情况下，本人停业工程改造，由于前期商铺未配套商铺餐饮工程设施，本人自己找人整改，申请免租期一个月”。被告武华置业公司对此予以同意。2018年12月20日，株洲市环境保护局天元分局对原告黄卫经营的“猛哥私房菜馆”进行执法检查。监察结论：该菜馆已安装一台高排油烟净化器，但油烟管只安装到2楼顶楼，低于旁边住宅楼。责令立即停业整顿，待油烟净化设施，全部整改完成后报天元区栗雨街道办事处和天元区环保局验收合格后方可营业。之后，原告黄卫经营的案涉餐馆停业整改。2019年3月20日，原告黄卫向被告武华置业公司发函要求协助解决排油烟管道问题。因原告黄卫自2018年8月13日起欠付被告武华置业公司租金，被告武华置业公司于2019年7月17日向本院起诉原告黄卫并提出诉讼请求，包括要求判令解除案涉商铺《租赁合同》、要求黄卫支付商铺租金及违约金并要求黄卫自《租赁合同》解除之日起将案涉商铺腾空等。本院对该案予以立案受理，案号：（2019）湘0211民初2278号。2019年10月17日，本院就该案作出一审判决，判决主要内容：1.解除双方于2017年9月30日就案涉商铺签订的《租赁合同》；2.黄卫向武华置业公司支付租金122005元并支付违约金7585.3元；3.黄卫于判决生效后二十日内腾空并向武华置业公司返还案涉商铺，逾期按2750元/天的标准支付逾期占用费等。原告黄卫不服一审判决向株洲市中级人民法院提起上诉，案号：（2019）湘02民终2771号。经审理，株洲市中级人民法院认为：“黄卫作为“猛哥私房菜”的经营者和承租人，应对合同履行不能承担主要责任。武华置业公司作为商铺业主和出租人，负有协助黄卫完成整改的附随义务，在其不能与其他相关业主协调设立专用烟道的情况下，应对不能履行合同承担次要责任。根据上述违约的实际，酌定由黄卫承担70%的责任，武华置业公司承担30%的责任”，株洲市中级人民法院于2019年12月24日作出终审判决，判决确认解除双方签订的《租赁合同》。因被告武华置业公司就（2019）湘0211民初2278号民事判决向法院申请强制执行，原告黄卫已将案涉商铺腾空并搬离。此后，原告黄卫认为被告武华置业公司出租案涉商铺时应当考虑案涉商铺的配套设施是否符合环保要求，故原告黄卫向本院提起诉讼要求被告武华置业公司赔偿其相关损失。本案审理过程中，原告黄卫于2020年3月20日就其租赁被告武华置业公司案涉商铺的装修造价及营业损失申请司法鉴定，一审法院委托北京建标诚和工程咨询有限公司就原告黄卫租赁案涉商铺的装修造价进行鉴定，同时，委托湖南中天华资产评估有限公司就原告黄卫租赁案涉商铺期间所经营“猛哥私房菜”的营业损失进行鉴定。因原告黄卫不能提交相关鉴定材料，湖南中天华资产评估有限公司对营业损失终止鉴定。2020年6月18日，北京建标诚和工程咨询有限公司出具建湘字（2020）（询价）字第010号《关于黄卫租赁被告门面装修费用造价鉴定意见书》及补充说明，经鉴定：原告黄卫租赁被告武华置业公司门面装修费用为532780.59元（未考虑折旧）。本次鉴定成品采购金额为111072.32元，空调系统金额为58939.54元，排烟系统金额为20023.62元。空调系统58939.54元包含了安装费、辅材费、设备费等全部费用，其中，空调设备费56746.7元；排烟系统金额20023.62元包含了安装费、辅材费、设备费等全部费用，其中，油烟净化机9600元、不锈钢排烟罩5842元。原告黄卫花费鉴定费15000元。另查明：一、案涉商铺营业场所中有下列物品系可移动物品：空调、餐桌餐椅、餐具（锅碗瓢盆）、厨具（含冰柜）、抽油烟机主机。原告黄卫自认其已将上述可移动物品（除抽油烟机主机外）全部搬走。二、根据上述鉴定意见采购成品部分，餐桌餐椅计价36940元、餐具（锅碗瓢盆）计价33600.49元、厨具（含冰柜）计价33841元。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点是原告的各项诉讼请求是否有事实及法律依据。关于被告武华置业公司是否应当承担违约赔偿责任。《中华人民共和国大气污染防治法》第一百一十八条第二款规定：“违反本法规定，在居民住宅楼、未配套设立专门烟道的商住综合楼、商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目的，由县级以上地方人民政府确定的监督管理部门责令改正；拒不改正的，予以关闭，并处一万以上十万以下的罚款……”本案中，原、被告双方在签订案涉《租赁合同》之时均知晓且应当知晓案涉商铺位于商住区且经营餐饮服务项目，其产生的油烟、废气应当符合相关法律规定、达到排放标准，但双方当事人均在明知案涉商铺经营餐饮业且商铺并无配套专用烟道的情形下，双方仍然自愿签订《租赁合同》，双方对此均存在一定程度主观过错。该主观过错虽不影响合同的成立及生效，但是直接导致合同生效后出现合同履行不能。原告黄卫作为案涉商铺的经营者和承租人，应对合同履行不能承担主要责任，被告武华置业公司作为商铺业主和出租人，负有协助原告黄卫完成整改的附随义务，在其不能与其他相关业主协调设立专用烟道的情况下，应对合同不能履行承担次要责任。根据上述违约的实际情况，一审酌情认定由原告黄卫自行承担70%的责任，被告武华置业公司承担30%的违约赔偿责任。关于原告黄卫所受损失的认定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。经鉴定，原告黄卫租赁被告武华置业公司门面装修费用为532780.59元（未考虑折旧）。其中，空调、餐桌餐椅、餐具（锅碗瓢盆）、厨具（含冰柜）、抽油烟机主机均系未形成附合的可移动物品，该部分物品可由原告黄卫自行拆除，且原告黄卫已将上述物品全部搬走（除抽油烟机主机外），故上述物品的相应价值应在装修费用532780.59元中予以扣除，扣除后剩余装修费用为362052.4元（532780.59元-56746.7元-9600元-36940元-33600.49元-3384元）。同时，因本次案涉商铺装修费用造价鉴定未考虑折旧，一审结合该商铺装修已使用近两年（自2018年1月开始营业至2019年12月24日判决合同解除）、案涉租赁合同的租赁期限（10年）以及“来装去丢”原则等因素，酌情认定剩余租赁期内装修残值损失为289641.92元（362052.4元×80%）。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；……”一审根据双方各自违约的实际情况，酌情认定由原告黄卫自行承担70%的责任，被告武华置业公司承担30%的违约赔偿责任，故被告武华置业公司应向原告黄卫赔偿装修费用损失86892.58元（289641.92元×30%）。关于原告黄卫要求被告武华置业公司赔偿其营业损失440504元的诉讼请求，因原告黄卫未能提交有效证据证实其营业利润，原告黄卫的该项诉讼请求缺乏相关依据，故一审不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决如下：一、限被告株洲武华置业有限责任公司于本判决生效后十日内向原告黄卫赔偿装修费用损失86892.58元；二、驳回原告黄卫的其他诉讼请求。本案案件受理费17748元，减半收取8874元，由原告黄卫负担8338元，被告株洲武华置业有限责任公司负担536元。司法鉴定费15000元，由原告黄卫负担10500元，被告株洲武华置业有限责任公司负担4500元。二审期间，双方当事人未提交证据。对一审证据的采信和事实的认定，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。二审的争议焦点为：武华置业公司是否应对租赁合同解除后的装饰装修损失承担责任及如何承担。现分析如下：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条对于承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照不同情形分别处理。案涉租赁合同已经本院（2019）湘02民终2771号生效判决予以解除，该生效判决认为武华置业公司作为商铺业主和出租人，负有协助黄卫完成专用烟道整改的附随义务，在其不能与其他相关业主协调设立专用烟道的情况下，应对不能履行合同承担次要责任，并据此认定武华置业公司对其主张的租金自负30%的责任，黄卫承担70%的责任，因法院生效判决对合同解除的责任进行了认定，据此一审法院适用上述规定的情形之三即“因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”，对剩余租赁期内的装饰装修残值损失进行处理，判决由武华置业公司对剩余租期内的装饰装修残值损失承担30%的责任并无不当，武华置业公司认为其对合同履行不能没有责任的理由不成立，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1972元，由上诉人株洲武华置业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  羊 敏审 判 员  卢飞虎审 判 员  曹 阳二０二０年九月二十七日法官助理  李 艳书 记 员  暨紫君