广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初3124号原告：杨帆，女，1985年8月16日出生，汉族，户籍地江西省九江市浔阳区，现住广州市增城区。委托诉讼代理人：陈劲松，广东耀辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢炳坤，广东耀辉律师事务所实习律师。被告：沈华敏，女，1968年3月31日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区。委托代理人：任建超，广东汇美律师事务所律师。被告：广州市国联创展有限公司，住所地广州市增城区新塘镇广深大道****。法定代表人：湛礼祺。委托代理人：单俊嘉、杨帆，广东诺臣律师事务所律师、实习律师。原告杨帆诉被告沈华敏、广州市国联创展有限公司（以下简称国联公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月19日受理后，依法适用简易程序审理，公开开庭进行了审理。原告杨帆及其委托代理人陈劲松、谢炳坤，被告沈华敏的委托代理人任建超，被告国联公司的委托代理人单俊嘉、杨帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨帆向本院提出诉讼请求：1、判令沈华敏向杨帆返还房屋租赁押金345000元及利息1978元（利息以345000元为基数，按照贷款市场报价利率计算，自2020年2月6日起暂计至2020年3月19日）；2、判令国联公司向杨帆返还水电费押金300000元及利息1720元（利息以300000元为基数，按照贷款市场报价利率计算，自2020年2月6日起暂计至2020年3月19日），沈华敏负连带责任；3、本案受理费由沈华敏、国联公司负担。事实与理由：2016年12月3日，沈华敏与杨帆签订《租赁合同》，约定将广州市增城区新塘镇民营制衣工业园民营大道6号的厂房一栋一至四层的一半面积转租给杨帆使用。同日，国联公司作为租赁物所有人与沈华敏签订《租赁合同补充协议》对上述转租事实书面同意。上述合同签订后，杨帆按约定支付了房屋押金345000元给沈华敏，支付了水电押金300000元给国联公司。租赁合同于2020年1月31日到期。在合同到期前，杨帆通过电话、微信、书面函件等方式告知沈华敏与国联公司，杨帆已搬离租赁物并按照合同约定履行了合同的全部义务请求交还租赁物。2020年2月28日，沈华敏、国联公司与杨帆办理了租赁物移交手续。但经多次催告，沈华敏与国联公司均未退还押金，有违诚实信用原则，侵犯了杨帆的合法权益，为此，请求法院判如所请。被告沈华敏辩称：第一、水电费押金300000元与沈华敏无关。沈华敏与杨帆之间的《租赁合同》无水电费押金300000元的约定，亦并非沈华敏所收取，沈华敏依法不负连带返还责任。水电费押金300000元，是杨帆自行与国联公司自行协商约定，并直接由杨帆自行交给国联公司，且国联公司此前曾表示同意退还杨帆，故杨帆要求沈华敏承担连带返还责任无事实与法律依据，请求驳回此项诉讼请求。第二、沈华敏经国联公司同意，基本按原租约条件转租一半给杨帆，并没有从中赚取任何差价，押金345000元也是交给国联公司，押金应当由国联公司退还给杨帆，或者在国联公司将押金退还沈华敏后再返回杨帆。但现虽经沈华敏催促，国联公司尚未全额退还押金给沈华敏，故沈华敏未能将相应押金返还杨帆。第三、沈华敏与杨帆之间的剩余租期，和沈华敏国联公司之间的剩余租期一致，沈华敏早在租赁期限届满前三个月书面就告知国联公司不再续祖，也是同时由国联公司验收物业。现国联公司以种种理由己强行扣下374260元押金，杨帆作为分租方也应分担其中的180590元。当然，国联公司后续将押金退回，或沈华敏后续追回押金的，沈华敏愿意将相应金额返还杨帆。三、杨帆在2020年2月29日才向沈华敏结清电费的，按合同约定结清费用后才能退回押金，杨帆承担国联公司所主张的相应扣款后，可以退回其相应的押金。但是，由于沈华敏的银行账号被杨帆申请查封，故国联公司将315740元退回后，沈华敏未能将其中一半退给杨帆。被告国联公司辩称：一、国联公司并非本案适格被告，杨帆应当依据其与沈华敏签署的《租赁合同》向沈华敏主张相应权利。首先，本案为租赁合同纠纷，而国联公司仅与沈华敏具有租赁合同关系，与杨帆之间并无任何合同关系，依据合同的相对性原则，国联公司不是本案适格被告。其次，杨帆向国联公司支付水电费押金、国联公司向杨帆开具收据等行为均是依据《租赁合同补充合同》的约定，即国联公司和沈华敏之间的协议约定，而非国联公司和杨帆之间的协议约定。杨帆直接向国联公司支付水电费押金的行为，并不意味着杨帆和国联公司之间建立了任何法律关系或形成了任何律上的权利义务，而仅仅是杨帆依据沈华敏的指示将款项支付给国联公司，杨帆支付款项和国联公司收取款项均是依据各自和沈华敏签订的《租赁合同》。虽然杨帆与沈华敏签订的《租赁合同》、沈华敏与国联公司签订的《租赁合同》中均没有关于水电费押金的约定，但事实上杨帆与沈华敏之间、沈华敏与国联公司之间已经就支付水电费押金达成了一致意见，之所以由杨帆直接向国联公司支付水电费押金完全是出于便利的考虑。在国联公司出具的《收据》上，沈华敏也明确其向国联公司支付的69万元房屋租赁抵押金中的345000元是直接来自杨帆，在杨帆向其支付房屋租赁抵押金后，沈华敏直接将该笔款项支付给国联公司。综上，国联公司不是本案适格被告，杨帆应当依据其与沈华敏签订的《租赁合同》向沈华敏主张相应权利。二、在《租赁合同补充合同》约定的返还款项的前提条件实现前，国联公司无需向杨帆无息返还水电费押金。如上所述，国联公司与杨帆所发生的款项往来是依据国联公司和沈华敏之间的协议约定。依据《租赁合同补充合同》的约定，在相关费用没有结清的（即返还款项的前提条件没有实现）情况下，国联公司无需向杨帆返还水电费押金。事实上，合同期满后，国联公司多次通过函件、微信、短信等方式通知沈华敏，督促其积极完成相关费用的结算事宜。同时，国联公司也短信等方式告知杨帆，要求其积极督促沈华敏配合完成结算事宜。但沈华敏一直未能配合国联公司办理对账结算。作为合同相对方，国联公司在未能与沈华敏就各项费用完成对账结算的情况下，无法擅自向第三方即杨帆支付任何款项。国联公司已经多次明确告知沈华敏、杨帆，待沈华敏与国联公司就沈华敏违约所产生的涉案租赁物的场地占用费、拖欠租金、租赁物损坏赔偿费用等费用进行结算后（即返还款项的前提条件实现），国联公司将向杨帆无息返还水电费押金。退一步讲，即使法院认定国联公司应当返还水电押金，国联公司也不构成逾期退费，更无需承担任何利息。综上所述，杨帆的第二、三项诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院判决驳回杨帆的第二、三项诉讼请求。本院经审理认定事实如下：粤房地证字第**《房地产权证》记载位于增城市新塘镇××村大塱（厂房A1）的房屋权属人是国联公司，层数4层，建筑面积7238.5平方米。2016年12月2日，国联公司（甲方、出租方）与沈华敏（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于增城市新塘镇民营制衣工业园民营大道西6号的厂房、综合楼及其附属设施出租给乙方作服装厂使用，其中厂房一栋四层面积7238平方米，综合楼一、三、四、五层2572平方米，电房一栋一层120平方米，厂房西面金钟架结构建筑物40平方米，保安室一层30平方米，合计面积约10000平方米；租赁期自2017年2月1日起至2020年1月31日止；签订合同之日起乙方需向甲方缴付房屋租赁押金690000元，合同期满如乙方没有违约，合同终止后五天内甲方无息退还抵押金给乙方；租金每月115000元，每月租金需在每月5日缴交当月租金；等内容。2016年12月3日，沈华敏（甲方、出租方）与杨帆（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于增城市新塘镇民营制衣工业园民营大道西6号的厂房一栋一至四层的一半面积3619平方米，及其附属设施电房一栋一层120平方米，厂房西面金钟架结构建筑物40平方米，保安室一层30平方米出租给乙方使用，租赁期3年，自2017年2月1日起至2020年1月31日止；签订合同之日起，乙方需向甲方缴付房屋租赁押金345000元，合同期满如乙方没有违约，合同终止后五日内甲方无息退还押金给乙方；每月租金为56250元，每月租金在每月5日前缴交当月的租金；在乙方退租或合同期满后5天内，甲方负责该租赁物、配套设施等各项检查验收，同时结清各项费用方可办理；合同期满，若双方不再续约，属乙方可移动设备、物品由乙方自行搬迁，固定设施不得拆除或损坏，无偿归甲方所有；等内容。2016年12月3日，国联公司（甲方）与沈华敏（乙方）签订《补充》，约定就乙方将部分厂房、综合楼转租给杨帆及开具发票事宜，经协商达成补充协议如下：甲方同意乙方将承租的厂房、综合楼部分面积转租给杨帆经营使用，用途为服装厂，具体转租面积、金额由乙方与杨帆协商；若杨帆所引起的经济纠纷、劳资纠纷等责任的，与甲方无关，乙方及杨帆需每月向甲方提供工人工资发放情况，乙方与杨帆未甲方同意不得将生产设备、设施搬离；乙方同意由杨帆向甲方支付水电费押金300000元，甲方开具收据给杨帆，合同期满，结清相关费用后5天内水电费押金无息退还给杨帆；等内容。2016年12月10日，国联公司出具《收据》证明收到沈华敏交来租赁新塘民营制衣工业园民营大道西6号厂房押金69万元（其中原押金54万元，增加押金15万元）。同日，沈华敏在上述《收据》的复印件上签署以下内容：收到杨帆原押金270000元，增加押金75000元，合计345000元，交给国联公司作为杨帆租赁新塘民营制衣工业园民营大道西6号厂房押金款。2016年12月10日，国联公司出具《收据》证明收到杨帆交来电费押金（由原旧电费押金转）300000元。2020年1月15日，杨帆在广州市南沙公证处的公证员和某人员的公证下向沈华敏和国联公司寄送《交还租赁物告知函》，告知杨帆已于2019年8月辞退并妥善安置全体工人，相关水电费、租金已经付清，杨帆将按照租赁合同的约定时间撤离人员、设备、物品，交还租赁物，请安排人员及时配合接收。2020年2月28日，杨帆、沈华敏（移交单位）与国联公司（接受单位）在13份《物业项目验收交接表》中签章，确认涉案租赁物的验收交接的情况。2020年2月29日，杨帆向沈华敏转账支付8208元。2020年3月22日，国联公司向沈华敏出具《告知书》，内容为：我司在2020年2月1日验收过程中，发现你方大部分生产设备和生活设施没有搬离，没按合同约定拆除了厂房内部分不可移动的设施，宿舍楼内的配套设备损坏，并遗留大量的生产垃圾和生活垃圾，直至2020年2月28日你方才将厂房、综合楼搬空交付给我司，移交时仍遗留大量生产和生活垃圾没有清理，直至2020年3月8日才清理完毕；双方在2020年2月28日验收确认有13项财物损坏；根据双方租赁合同及到期协议约定，你方需将水电费结清后5天内我司将水电费押金无息退还给第三方（杨帆），你方于2020年3月16日才将所欠电费付清，且变压器的所属权至今变更至我司名下，根据合同约定我司有权逾期退还押金。综上，告知你方在收到在本告知书之日起三日内处理用电使用权过户手续，协商逾期占用场地费和损坏赔偿费用后，我司将押金退回你方及将水电押金退回给第三方（杨帆）。2020年4月13日，国联公司向沈华敏出具《关于租赁期满结算后退还剩余抵押金的通知》，内容为：你方共需承担的场地占用费、拖欠租金、租赁物损坏费用合计374260元，结算后我司无息退还你押金315740元（690000元－374260元），我司无息退还第三方（杨帆）水电费押金300000元；请你收到本通知之日起三日内联系我司财务办理上述退还手续。杨帆与沈华敏的微信聊天记录：2020年1月3日，杨帆：“沈阿姨，1月份租金转过去给你了”。沈华敏：“好的。”杨帆：“那你跟房东那边确认好，是他要求2月份再交接的，所以2月份租金我们是不付的”。2020年2月1日，杨帆：“新年好，沈阿姨，今天已经2月1号了，您有没有跟房东联系一下厂房的交接预计在什么时候啊？”2020年2月25日，杨帆：“沈阿姨，什么时候交接啊？”沈华敏：“我今天到新塘啦，我等一下联系一下房东吧，约一下时间好吧。”2020年2月29日，杨帆：“沈阿姨，你们财务和你们财务那个一月份的那些费用的话，已经对好啦，您知道这个数据吗？确认没问题的话，我一会儿就把这个钱转给你喽。那这样子的话，就是水电费，那些费用就是该结清的，我们都已经全部清掉了喽。”沈华敏：“好的，就按双方财务确认的金额，以这个金额为准。”杨帆：“好的好的，那我晚一点我付过去给你啊。”庭审期间，杨帆陈述：1、由于沈华敏不能按时赶到新塘办理相关的电费财务手续，在杨帆多次催促下才于2020年2月28日由沈华敏的财务人员向杨帆发出1月份电费的缴费单据，杨帆收到第二天就按缴费单据上的金额支付完毕；2、水电押金是指杨帆承租的厂房所对应的押金，不包括沈华敏那一半的押金；3、利息起算是合同期满五日后即2月6日就应将押金退回给杨帆，故从2月6日起计算利息。沈华敏陈述：1、水电押金是基于杨帆与国联公司自由协商，应由其双方自行解决；沈华敏与国联公司之间没有约定水电押金，因为已经包括在69万元的押金里了；2、国联公司根据验收表进行了多项扣款，由于里面的设备是共用的，故国联公司扣沈华敏的押金，杨帆也应当承担一半；3、国联公司只要把押金退回沈华敏，沈华敏不需向国联公司交费；4、沈华敏回宁波老家过年期间疫情爆发，由于政府控制，沈华敏根本无法回来接收涉案物业。国联公司陈述：1、水电押金是基于国联公司与沈华敏就整体涉案物业租赁所产生的费用，杨帆仅是受沈华敏指示进行了付款，系基于租赁合同的补充协议向整体物业增收的300000元水电押金；2、至今沈华敏与国联公司未就涉案物业结算达成一致，故退押金条件未成就；结算相对方不包括杨帆，国联公司仅与沈华敏就涉案物业进行结算。本案审理期间，杨帆向本院申请诉讼保全，并预交诉讼保全费3745元。本院于2020年3月26日作出（2020）粤0118民初3124号《民事裁定书》，裁定查封、冻结沈华敏名下价值645000元的财产。本院认为：沈华敏与杨帆于2016年12月3日签订的《租赁合同》内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于房屋租赁押金问题。杨帆与沈华敏签订上述《租赁合同》后，杨帆已按合同约定向沈华敏支付房屋租赁押金345000元。而合同明确约定合同期满如乙方没有违约即合同终止后五日内甲方无息退还押金给乙方。合同于2020年1月31日到期，杨帆并无违约行为，沈华敏理应在2020年2月5日内将房屋租赁押金345000元退回给杨帆，但至今未退还，因此，现杨帆请求沈华敏退还房屋租赁押金及支付逾期退款给杨帆造成的利息损失（利息以345000元为基数，从2020年2月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年3月19日），理据充分，本院予以支持。关于电费押金问题。首先，国联公司与沈华敏签订的《租赁合同》中并未约定电费押金，且国联公司亦称该电费押金是基于双方签订的《租赁合同》的补充协议而收取的；而该补充协议中明确是由于沈华敏将部分租赁物业转租给杨帆而双方经协商后签订的补充协议，且补充协议中明确由杨帆直接国联公司支付电费押金，亦明确在合同期满并结清相关费用后由国联公司直接将收取的电费押金退还给杨帆；因此，现国联公司主张不应由其退还该押金给杨帆的理由不充分，本院不予采纳。其次，国联公司与杨帆并非合同相对方，现国联公司以沈华敏未结清其双方合同项下的费用为由不予退还杨帆支付的电费押金，于法无据，本院不予采纳。再次，杨帆向国联公司支付电费押金系基于国联公司同意沈华敏转租涉案物业给杨帆，且沈华敏与国联公司之间签订了《租赁合同》补充协议，因此，杨帆向国联公司支付电费押金系沈华敏与国联公司的合意，故现杨帆请求沈华敏对国联公司退还电费押金负连带责任，理据充分，本院予以支持。综上，杨帆请求国联公司退还电费押金300000元并支付逾期退款给杨帆造成的利息损失（利息以300000元为基数，从2020年2月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年3月19日），并请求沈华敏负连带清偿责任，合理合法，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告沈华敏于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨帆退还房屋租赁押金345000元及支付利息（利息以345000元为基数，从2020年2月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年3月19日）；二、被告广州市国联创展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨帆退还电费押金300000元及支付利息（利息以300000元为基数，从2020年2月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年3月19日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5143元，由被告沈华敏、广州市国联创展有限公司负担。诉讼保全费3745元，由被告沈华敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈丽红二〇二〇年九月十日书记员  何晓蕾阮柳静