江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0114民初2195号原告：孙一文，住南京市白下区。被告：南京金陵橡胶厂有限公司，统一社会信用代码913201111348867407，住所地南京市雨花台区普德村**3-1。法定代表人：陆新光，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：禹海，江苏当代国安律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘备，江苏当代国安律师事务所律师。原告孙一文与被告南京金陵橡胶厂有限公司（以下简称金陵橡胶厂）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告孙一文，被告金陵橡胶厂的委托诉讼代理人禹海、刘备到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告孙一文向本院提出诉讼请求：1.被告退回原告孙一文人民币380万元及利息(截止2020年应付利息10万元)，合计390万元；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年8月23日，被告推出南京xx研发园，以租代售形式出售房屋。原告于2016年9月至11月分四次支付被告共计380万元，该款用于租赁南京xx研发区房屋两套：2幢201、2幢101。按合同约定应于2019年5月31日交房，但被告未能履行，原告遂诉。被告金陵橡胶厂辩称，对原告诉请380万无异议，利息10万元也无异议。但是协议上约定2021年12月31日前付，被告出于尽早解决，该案可以与原告协商如何处理，对原告的事实与理由均无异议。本院经审理认定事实如下：2017年6月26日，原告孙一文（乙方）与被告金陵橡胶厂（甲方）签订《南京xx研发社区房屋租赁合同》，约定：南京xx研发社区的土地性质系科研用地，土地使用年限为50年，乙方清楚并了解上述土地性质的前提下，自愿租赁本园房屋用于办公、宿舍、自用等；房屋坐落于南京市雨花台区；建筑面积136.47平方米；租赁期限20年，总租金计912000元；甲方于2019年5月31日前将该房屋交付给乙方。关于违约责任，合同第9.2条约定，甲方逾期交付房屋的，每逾期1日，应按房屋总租金的万分之一向乙方支付滞纳金；甲方逾期交付房屋，经乙方催告后30天内仍未履约的，乙方有权解除合同，甲方应于合同解除后10个工作日内将已收款退还乙方，同时甲方应向乙方支付相当于该房屋总租金10%的违约金。双方就各自权利义务及责任做出相应约定。同日，原告与被告签订了《房屋租赁补充协议》，约定：1、租赁期满如乙方不以书面形式提出终止，甲、乙双方视为合同永久生效；2、乙方在按合同正常租赁使用该房屋期间，如遇有政府政策性拆迁征用等行为，乙方在满足下列条款的前提下，享有所租赁房屋相对应得全部权益和义务：（1）按现行市场价格，乙方应补足1937874元（含已支付租金）；（2）甲方全额退还乙方押金，互不计算利息；……；8、如遇政策性原因导致租赁合同不能依约履行，甲方在与相关部门充分协商无果的情况下，甲、乙双方则视为合同自行终止，甲方退还已收到全部预收账款（扣除相关费用），并按余额部分的10%年利率支付利息，乙方则在收到款后10个工作日内按要求无条件交出所租赁房屋及相关资料、物品。关于付款情况，原告陈述已分四次向被告支付购房款并提交收据。被告于2016年8月23日、2016年10月10日、2017年9月30日先后向原告出具了收据，金额分别为200000元、800000元、291980.6元，收款事由为“租用金橡厂房款”。原告另提交南京鑫得久工贸实业有限公司出具的收据一份，载明收到暂借款2857000元，原告认为该笔款项应为购房款，当时被告记错了。被告对上述四份收据均予以认可，不持异议。2019年9月4日，原告孙一文（乙方）与被告（甲方）签订《协议书》，约定：一、乙方于2016年9月至11月分四次支付甲方总计380万元，该款用于租赁南京xx研发社区房屋二套：2幢201室、2幢101室，乙方与甲方签订了2幢201室的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》，2幢101室合同至今未签订，鉴于甲方公司目前的实际情况，已无法与乙方签订南京xx研发社区2幢101室的租赁合同；二、经协商，甲方与乙方签订的南京xx研发社区2幢201室租赁合同继续生效，其中1291980.6元为乙方租赁2幢201室的部分房屋租赁款，其余2508019.4元由甲方退还乙方，在甲方交房时，由乙方负责根据合同补清剩余款项，如甲方无法交付该房屋，甲方退还乙方上述2幢201室已缴纳的房款，乙方同意就签订的2幢201室的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》中所涉及的违约及利息等条款与甲方协商解决；三、因甲方目前资金困难，双方约定于2021年12月31日前将此款退还乙方，乙方同意此笔款项在甲方还清前不予计算利息；四、本协议生效后，乙方与南京鑫得久工贸实业有限公司所签订的协议全部废止，鑫得久公司所开据给乙方的利息收据全部作废。另查明，涉案金陵橡胶厂xx研发社区项目于2017年取得建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，涉案土地用途为科教用地（科技研发），建设用途用于科研、实验楼。以上事实，有《南京xx研发社区房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、收据、《协议书》、《建设规划许可证》、《建设工程施工许可证》及当事人陈述予以证实。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。关于本案所涉法律关系，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为20年，同日又签订《补充协议》，实质上变更租赁合同内容，并约定按市场价格由原告支付房款并享有房屋全部权益及义务，该合同中所谓租赁并非当事人的真实意思表示，双方合同目的而是一方交付购房款，一方交付房屋并转让房屋永久权益，符合房屋买卖合同法律关系的一般特征。但是，涉案土地性质为科研用地，应当严格按照《城乡规划法》和《土地管理法》的规定进行建设，本案被告却违反规定，擅自将科研用地及房屋出售给自然人，以签订《房屋租赁合同》行房屋买卖之实，违反了法律、行政法规的强制性规定，故合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现合同无效，且被告对返还380万元不持异议，原告主张被告返还其支付的房款380万元具有事实和法律依据，本院予以支持。关于利息及违约金，因合同无效，原告主张利息10万元，考虑到被告擅自销售科研用地上建设的房屋，对导致合同无效存在过错，故因此应当对原告赔偿相应的资金占用期间的损失，原告自2016年8月起分次支付房款，结合本金及银行同期利率，原告主张的10万元利息未超过法律规定，且被告不持异议，本院予以支持。虽然原、被告签订《协议书》，对于部分还款事宜做出约定，但鉴于涉案房屋买卖合同无效，被告亦于庭审中表示对原告的诉讼请求不持异议，故2021年12月31日前付款的约定不再适用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二十一条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告南京金陵橡胶厂有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告孙一文380万元及利息10万元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费38000元，由被告南京金陵橡胶厂有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  陈 波审 判 员  刘 芳人民陪审员  张秀灵二〇二〇年九月二十五日法官 助理  史佳丽书 记 员  於国瑾