海南省海口市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼01民终2427号   上诉人（原审原告、反诉被告）：海南万基威置业有限公司，住所地海南省海口市琼海市静安器新市区东营东湖村委会云海花都**楼**商铺，统一社会信用代码91460100557386246X。   法定代表人：梁明志，该公司经理。   委托诉讼代理人：张林睿，山西佑瀚律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李治身，该公司副总经理。   被上诉人（原审被告、反诉原告）：彭凯，男，1968年2月28日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区，公民身份号码XXX。   上诉人海南万基威置业有限公司（以下简称万基威公司）因与被上诉人彭凯定金合同纠纷一案，不服海南省海口市美兰区人民法院（2019）琼0108民初10784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。   万基威公司上诉请求：1.依法撤销海口市美兰区人民法院作出的（2019）琼0108民初10784号民事判决；2.请求法院改判支持万基威公司的全部诉讼请求，驳回彭凯的全部反诉请求；3.本案的全部诉讼费用由彭凯承担。事实与理由：一、海口市美兰区人民法院作出的（2019）琼0108民初10784号民事判决（下称一审判决）认定法律关系错误导致适用法律错误。本案争议合同属于预约合同，然而，一审判决错误地将其认定为本约合同后，却又矛盾地按照预约合同的内容支持了彭凯继续履行、签订本约合同的诉求，从而造成了法院强制当事人缔结未经商业谈判的本约的恶劣结果，违反了意思自治原则，是完全错误的，应当予以纠正。1.本案争议合同属于预约合同，万基威公司与彭凯之间是预约法律关系。本案的基本事实是，2017年2月27日，万基威公司与彭凯签订《“云海花都”购房定金合同》（下称《定金合同》），约定：1.彭凯拟向万基威公司购买“云海花都”5号楼802号房屋；2.彭凯应按定金合同约定向万基威公司分期支付两笔款项；3.彭凯应在付清约定款项后，于2017年3月31日携带相关证件和资料到海口市琼山大道“云海花都”营销中心签订正式《商品房买卖合同》；4.彭凯承诺，《定金合同》签订后，在约定时间内付款并到万基威公司售楼处签订正式《商品房买卖合同》，如其不能履行本《定金合同》确定的义务，视为其自行放弃该房屋的房号购买保留权，万基威公司有权将房屋另行处置，同时彭凯交付的定金不予退还。由上述事实可知，《定金合同》仅对拟出售的房屋大概坐落位置、房号、面积和价款支付进行了约定，并没有对房产的交付时间、办理过户登记的时间等最基本的内容作出约定，更没有明确商品房销售方式、交付使用条件、基础设施的交付承诺、公共配套的产权归属、产权登记、逾期交房或逾期办证等商品房买卖过程中的违约责任等重要事项，《定金合同》反而多次约定双方将来要签订本约合同，且双方实际权利义务以将来签订的《商品房买卖合同》为准。因此，《定金合同》的条款根本达不到《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，无论从定金合同的形式来判断，还是从合同目的来判断，都可以轻易地看出《定金合同》是预约合同，万基威公司与彭凯之间是预约法律关系。实际上，海口市中级人民法院作出的（2019）琼01民终434号、435号、436号以及437号四份生效民事判决，早在本案一审判决作出之前，就已经将与本案完全一致的《定金合同》认定为预约合同。2.预约合同不应当支持继续履行，否则将造成法院强制当事人缔结未经商业谈判的本约的恶劣结果，这完全违反了意思自治原则。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约违约责任或者要求解除预约并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”据此，预约是指约定将来订立本约合同为内容的合同。这里需要强调的是，最高院在定义预约合同的违约责任时，对继续履行持否定态度，最高院在（2016）最高法民申200号民事判决中提到“预约合同作为一个独立的合同，由人民法院强制缔结本约的法律依据并不充分，否则有违合同意思自治原则，亦不符合强制执行限于物或行为的给付而不包括意志给付的基本原理”。实际上，海南省高级人民法院也对预约合同的违约责任作出规定，海南省高级人民法院关于参照执行《全省民事审判工作会议（2016年）纪要》的通知（琼高法（2017）53号）第23条“开发商收取了拟购房人的认购金、订购金、诚意金等且与拟购房人订立了认购协议、预购协议及意向书等的，分别情况予以处理：（4）认购协议、预购协议及意向书等不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，拟购房人或开发商要求继续履行认购协议、预购协议及意向书等的，不予支持。拟购房人或开发商以认购协议、预购协议及意向书等为据，要求签订正式商品房买卖合同的，不予支持。”可以看出，海南省高级人民法院对以预约合同为据请求签订本约合同的主张，是不予支持的，因为强制缔约有违合同意思自治原则。预约仅对将来缔结本约为意思表示，而非为交付标的物实现交易，若强制其缔结本约，则人民法院须补足本约的缺失条款，但这些条款的目的均在于交易目的之实现，此有悖于预约当事人的意思表示。本案中，《定金合同》缺少房产的交付时间、办理过户登记的时间等最基本的内容，这些条款是需要当事人进行商谈的，商谈的结果将直接影响本约的签订与否，但一审判决直接强制当事人进行磋商谈判并缔约，等于直接剥夺了当事人决定是否签订本约的决策权，从根本上否定了当事人谈判的权益，有违现代文明精神。综上，本案所涉《定金合同》属于预约合同是不争的事实，一审判决错误地将本案争议合同认定为本约合同后，却又矛盾地按照预约合同的内容支持了彭凯继续履行、签订本约合同的诉求，从而造成了法院强制当事人缔结未经商业谈判的本约的恶劣结果，这违反了意思自治原则，是完全错误的，应当予以纠正。二、一审判决抛开时间线采用双重标准片面地、矛盾地认定彭凯行使了先履行抗辩权，是完全错误的。本案的真实情况是：1.《定金合同》约定“彭凯应于2017年3月6日前向万基威公司支付第一笔款144153元后，于2017年3月31日之前向万基威公司支付第二期款165913元，上述款项付清后，携带相关证件和资料到海口市琼山大道“云海花都”营销中心签订正式《商品房买卖合同》”；2.上述合同签订后，该套房产仅第一笔款到账，但第二部款项及携带“海口市住房和城乡建设局出具的房屋套数证明”、“银行按揭资料清单上所需全部资料”等六项资料来签约的义务未能履行。首先，根据《合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”的规定，结合本案，彭凯如果要行使先履行抗辩权，那就需要证明其在2017年3月6日支付第一笔款后至2017年3月31日之前这段时间内，有确切的证据证明万基威公司有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形，否则，彭凯就应当在2017年3月31日之前依约履行全部义务。然而，纵观本案一审中彭凯提交的全部证据，没有一份是产生于上述期间，甚至站在今天的时间点上，我们都没有百分之百确切的证据证明2017年3月6日至2017年3月31日期间万基威公司有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，那么试问一审判决凭什么认定彭凯在彼时彼刻就掌握了确切的证据呢更何况，本案预约合同的履行内容是签订本约合同，又不是交付房产，那么资金短缺、多次停工等事项能影响签约行为吗其次，退一万步讲，即便按照一审判决认定彭凯具备行使先履行抗辩权的依据“涉案项目于2016年、2017年多次停工”是真实的，但一审判决却忽略了本案所涉定金合同的签订时间是2017年3月6日，也就是说，一审判决所认定的能够行使抗辩权的事实在本案合同签订之前就已经发生了，并非是合同签订后所发生的新情况，本案不应当适用先履行抗辩权的相关规定。一审判决不应适用双重标准，一方面认定万基威公司在2016年、2017年多次停工，另一方面却推断彭凯在2017年3月6日签订合同之前不清楚该情况，而后在2017年3月31日之前这短短的十几天里恰好得知上述停工情况，从而认定彭凯具备行使先履行抗辩权的权利，这是完全错误的。实际上，万基威公司于2016年10月取得预售许可证之后，有28套房屋经签订《定金合同》、依约履行后，买卖双方签订了正式的《商品房买卖合同》，并在海口市住建局备案。该28套备案房屋与本案所涉十套房屋是同批次、同时段、同合同、同约定的，该28套房屋的购房者按照《定金合同》的约定缴纳相应款项、携带相应材料、按时前往营销中心签约，万基威公司也依约与其签订了正式的《商品房买卖合同》并予以备案。这也恰恰证明，万基威公司在当时并没有丧失履行预约合同的能力。综上，一审判决抛开时间线，片面地认定彭凯行使了先履行抗辩权，是完全错误的。三、一审判决无视彭凯仅支付首付后超过2年时间未支付任何款项的违约事实，以庭审中彭凯表示同意支付剩余款项为由，认为其无任何违约行为，前后矛盾。《定金合同》签订后，彭凯虽然支付了第一笔款，但其未能在2017年3月31日之前支付第二笔款并携带材料前往海口市琼山大道“云海花都”营销中心签订正式的《商品房买卖合同》，其行为已严重违反《定金合同》约定。之后在长达2年多的时间里，彭凯既不主张继续履行，也不主张解除合同，直至万基威公司提起诉讼时，才突然提起反诉，并主张可以立刻支付余款。对于此，一审判决一方面认定万基威公司履行不能，彭凯具有先履行抗辩权，另一方面又认定“本案履行没有障碍”，径直变更当事人双方对于合同先后履行顺序的约定，判令双方同时履行义务，试问一审判决是否审查万基威公司何时恢复了履行能力试问万基威公司恢复履行能力之后彭凯本应继续履行，但却无动于衷的违约行为如何认定四、一审判决认定“《定金合同》目前继续履行没有障碍”，这与事实不符，实际上《定金合同》处于合同目的无法实现的状态，应当予以解除。本案的真实情况是，本案所涉房产实际上早已被查封，处于无法签约备案的状态，造成该状态的根本原因是彭凯2年多来既不主张继续履行，也不主张解除合同的主观态度，其应当承担履行不能的法律后果。综上所述，一审判决认定法律关系错误，认定事实不清，适用法律严重错误，请求法院依法查明事实，撤销一审错误判决，改判支持万基威公司的全部诉讼请求，驳回彭凯的全部反诉请求。   彭凯辩称，彭凯没有违约，正如一审法院判决的那样，继续跟彭凯签订商品房买卖合同。1.《定金合同》属于本约合同。一方签订的购房定金合同是本约还是预约不能从合同文本的名称进行判断，应考量该购房定金合同是否足以认定双方存在商品房买卖的法律关系？是否具备合同主要条款？首先，本案中，无需签订其他本约，该购房定金合同足以认定双方之间的商品房买卖法律关系成立。彭凯签订该购房定金合同当日支付了定金，并按约定支付了全部购房款50%的首期房款，万基威公司也接收相关款项并于当日出具《收据》，因此足以认定双方达成商品房买卖的意思表示。根据合同法的规定，即便没有书面合同，一方履行了主要义务，对方接受的，视为合同成立。在约定签约日期届满后，万基威公司收到彭凯支付的首期购房款后没有退回，并于半年后向彭凯发送短信告知其公司履约情况，询问是否需要解约，并请求谅解，万基威公司认为现在履行合同是强买强卖结论不成立。其次，购房定金合同具备了商品房买卖合同的主要条款，没有任何法律规定商品房买卖合同必须具备《商品房销售管理办法》十六条的全部条款方为本约，依据定金合同已经可以确定房屋的坐落、价款，面积、支付方式，可以认定为本约合同。由于万基威公司开发的云海花都项目共5栋楼，共270户左右，已销售网签备案部分房产，根据已签的商品房买卖合同以及备案的商品房买卖合同，万基威公司与购房者约定的交付条件、交付期限、违约等约定是一致的，根据海口市住房和城乡建设局发布的规范性文件海住建管[2010]151号文《关于尽快进行商品房买卖合同网上备案的通知》，该《通知》要求从2010年5月1日起，在全市范围内实施商品房买卖合同网上签约，网上签约将启用海口市住房和城乡建设局、海口市工商行政管理局联合制定的的《海口市商品房买卖合同》。所以说，开发商预售房产网签备案合同必须是住建部门提供的格式化的海口市商品房买卖合同，而房屋买卖合同所应具备的其他条款依上述《海口市商品房买卖合同》的格式文本和交易习惯均可确定。最后，《定金合同》第九款明确提出定金合同作为房屋房屋买卖合同的附件，并非合同。2.彭凯不存在违约行为，不存在违约情形，不承担违约责任。首先，《定金合同》约定支付剩余房款的时间不明，约定第二期房款乙方于2017年3月31日前支付，又写明甲方与乙方办理房屋交付之日起一次性付清。根据《合同法》第六十二条规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。胡佳琪作为购房时的销售代表，一直由胡佳琪同彭凯联系并签订合同，胡佳琪告知彭凯通知后签订房屋买卖合同和支付余款，但万基威公司一直未通知。截止目前，万基威公司仍未通知过彭凯支付剩余房款和签订《商品房买卖合同》，合同对付款期限约定不明的情况下，万基威公司又未履行通知义务，导致彭凯未支付剩余房款并签订《商品房买卖合同》。其次，2017年11月25日，万基威公司工作人员刘小邦以短信形式告知彭凯万基威公司的经营情况从2016年底就开始恶化，无能力建设“云海花都”住宅小区项目，存在无法交付房屋的风险。此种情况下，彭凯中止支付剩余房款，符合《合同法》第六十八条规定的适用不安抗辩权情形，彭凯不存在违约情形。强调一下，彭凯当时买房时万基威公司也没有告诉经营恶化，这恶化的消息还是彭凯后来才得到的消息。同时，万基威公司原法定代表人刘小邦2017年11月的短信说明，在彭凯不主动解除合同的情况下，万基威公司是愿意继续履行合同的，仅因当时实际情况无法继续履行，故万基威公司未要求彭凯支付余款，也暂不与彭凯签订《商品房买卖合同》。3.《定金合同》应当继续履行，双方应按照定金合同的约定签订《商品房买卖合同》。首先，定金合同成立且生效，双方应当全面履行义务，即按照定金合同的约定签订《商品房买卖合同》。其次，基于上述购房定金合同具备本约特征且彭凯已支付50%购房款，根据司法审判实践中保护交易安全的审判指导思想以及海南省高级人民法院2016《全省民事审判工作会议纪要》第23条第一款的指导：认购协议、预购协议及意向书等具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且开发商所收取的认购金、订购金、诚意金等为认购协议、预购协议及意向书等中所约定的购房款数额的，应当认定为正式的商品房买卖合同，拟购房人或开发商要求继续履行的，应予支持。最后，彭凯愿意按照定金合同的约定付清购房余款，签订《房屋买卖合同》。   万基威公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令万基威公司与彭凯签订的《“云海花都”购房定金合同》立即解除；2.请求法院判令彭凯向万基威公司支付违约金20000元；3.本案的全部诉讼费用由彭凯承担。   彭凯向一审法院反诉请求：1.请求法院判令万基威公司继续履行《“云海花都”购房定金合同》；2.本案的全部诉讼费用由万基威公司承担。   一审法院认定事实：2017年2月27日，万基威公司与彭凯签订一份《“云海花都”购房定金合同》，合同约定：彭凯向万基威公司购买位于海口市琼山大道“云海花都”5号楼802房，建筑面积为47.55平方米，房屋总价款331823元。合同签订时，彭凯向万基威公司支付定金20000元，该定金在双方签订《商品房买卖合同》时冲抵购房款，付款方式为分期付款，彭凯应于2017年3月6日之前向万基威公司支付第一期款165910元，并于2017年3月31日之前向万基威公司支付第二期款165913元。万基威公司应于本定金合同签订后7个工作日内（即2017年2月27日至2017年3月6日）到海口市琼山大道“云海花都”营销中心处签订《商品房买卖合同》。本定金合同作为《商品房买卖合同》的附件，当本定金合同与商品房买卖合同发生冲突时，以《商品房买卖合同》为准。购房定金合同签订后，彭凯在约定期限内向万基威公司支付购房定金及第一期首付款共计165913元。万基威公司收款后向彭凯出具数额为2万元的定金收据一张，并在收据中备注“所购房号为5#楼802房”。另查明，万基威公司于2016年10月25日取得涉案房产预售许可证。双方至今未签订《商品房买卖合同》。案件审理过程中，彭凯表示剩余房屋尾款一次性支付给万基威公司。   一审法院认为，万基威公司、彭凯双方签订的定金合同是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。一、关于万基威公司的本诉请求。对于《定金合同》的性质问题，定金合同与房屋买卖合同，在合同法上是预约和本约的关系，当事人对合同文本性质存在争议的，不应当拘泥于合同的名称，而应当探求当事人签订协议书时的真实意思。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，故认定当事人签订的合同名为预约实为本约的，该合同书至少应当包括拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式三部分内容，同时具备的，应认定为商品房买卖合同。本案中，万基威公司取得预售许可证后，与彭凯签订的《定金合同》，约定了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式，同时具备了《商品房销售办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且万基威公司实际收取了购房款，并向彭凯开具了相应购房款收据，故双方实际形成了商品房买卖合同关系，万基威公司抗辩主张该合同为预约合同，不予采纳。根据《“云海花都”购房定金合同》约定，彭凯应向万基威公司支付定金后，于2017年3月6日之前向万基威公司支付第一期款165910元，并于2017年3月31日之前向万基威公司支付第二期款165913元，在定金合同签订后15个工作日内（2017年2月27日至2017年3月6日）到海口市琼山大道“云海花都”营销中心处签订《商品房买卖合同》，但因涉案房产的建设资金短缺，导致涉案项目于2016年、2017年多次停工，彭凯作为先履行合同义务的一方在万基威公司有丧失或者可能丧失履行债务能力的情况下，可以中止履行合同义务。故万基威公司以彭凯未在约定期限内付清购房款及未按时到万基威公司营销中心与万基威公司签订《商品房买卖合同》为由，主张彭凯违约无事实法律依据，不予采纳。因彭凯不存在违约行为，且涉案定金合同目前继续履行并没有障碍。万基威公司作为开发商应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，继续依约履行涉案定金合同的义务。故万基威公司要求解除与彭凯签订的《“云海花都”购房定金合同》及诉请彭凯支付违约金，无事实法律依据，不予支持。二、关于彭凯的反诉请求。签订《“云海花都”购房定金合同》后，万基威公司、彭凯双方应依约全面履行合同义务。彭凯已向万基威公司支付了部分购房款，且表示同意一次性向万基威公司支付剩余购房款。而万基威公司无正当理由未依约与彭凯签订《商品房买卖合同》，故彭凯请求万基威公司与彭凯签订《商品房买卖合同》具有合同依据与法律依据，予以支持。万基威公司抗辩称双方未签订《商品房买卖合同》系因彭凯过错造成，但对此未能举证证明，对该抗辩意见不予采纳。万基威公司抗辩以《“云海花都”购房定金合同》为预约合同为由拒绝与彭凯签订《商品房买卖合同》无理，不予支持。另外，为减少诉累，平衡双方当事人的合法利益，彭凯也应按照其承诺同时向万基威公司支付购房余款。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条、第六十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限海南万基威置业有限公司于本判决生效之日起六十个工作日内与彭凯就标的物为海口市琼山大道“云海花都”5号楼802房签订《商品房买卖合同》；同时，彭凯将剩余购房款165913元支付给海南万基威置业有限公司；二、驳回海南万基威置业有限公司的全部诉讼请求。本案本诉案件受理费300元，由海南万基威置业有限公司负担；反诉费50元，由海南万基威置业有限公司负担。   二审期间，彭凯未向本院提供新证据。万基威公司向本院提供以下证据：证据1：海口市中级人民法院作出的（2019）琼01民终434号生效民事判决，证明：早在本案一审判决作出之前，海口市中级人民法院就已经将与本案完全一致的《定金合同》认定为预约合同，然而本案却同案不同判，无视生效判决的既判力，作出了截然相反的认定。证据2：28份商品房买卖合同备案表，证明：万基威公司于2016年10月取得预售许可证之后，有28套房屋经签订《定金合同》、依约履行后，买卖双方签订了正式的《商品房买卖合同》，并在海口市住建局备案。该28套备案房屋与本案所涉十套房屋是同批次、同时段、同合同、同约定的，该28套房屋的购房者按照《定金合同》的约定缴纳相应款项、携带相应材料、按时前往营销中心签约，万基威公司也依约与其签订了正式的《商品房买卖合同》并予以备案。这也恰恰证明，万基威公司在当时并没有丧失履行预约合同的能力。证据3：查封材料，证明：本案所涉房产实际上早已被查封，处于无法签约备案的状态，实际上《定金合同》处于合同目的无法实现的状态，应当予以解除。证据4：《商品房买卖合同》的备案合同，是经过海口市住建局予以备案确认的这份合同。想证明：这份合同才是正式的合同，主要是证明这合同它的内容，因为是格式的，是国家住建部门规范的合同，是指所有的合同内容，以此说明销售办法说得主要内容仅仅是13项，而不是一审法院认定的那4项。证据5：楼盘的两张照片，证明：万基威公司的情况并没有如彭凯陈述的其有权利行使不安抗辩权。证据6：（2017）琼01民初46号之一民事裁定书，申请查封人也是广西正通工程股份有限公司，证明涉案房屋的查封状态及查封时间2017年3月22日。   彭凯质证称，对证据1，真实性认可，证明目的不认可，海口市中级人民法院（2019）琼01民终434号判决虽认定为预约合同，但法院仍判决要求万基威公司与该案当事人刘国华签订商品房买卖合同。同时，海口市中级人民法院（2019）琼01民终435号判决、437号判决与此相同，均支持了当事人要求签订商品房买卖合同的诉请。认定定金合同为预约合同不影响法院判决其履行与当事人签订商品房买卖合同的义务。证据2，真实性认可，关联性不认可，证明目的不认可。证据3，真实性认可，证明目的不认可。涉案房屋被查封不代表无法履行，申请执行人可从第三人支付剩价款中受偿，法院也可冻结第三人支付的剩余价款。证据4，《商品房买卖合同》的备案合同；对其真实性认可，但对其关联性和证明内容不认可，与本案无关。证据5，楼盘的两张照片；对其真实性没有异议，但与本案没有关联性。证据6，这不是原件，对其真实性有异议，即便是真实的，其是2017年3月22日把房屋查封了，彭凯第二笔款需要在3月31日交，其不通知彭凯是很正常的，其当时就没有权利卖这个房给彭凯。   本院经审查，对万基威公司提供的证据1、证据3、证据6的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认；对证据2、证据4、证据5的关联性不予确认。   二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。   本院认为，万基威公司与彭凯签订的《定金合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效。双方签订的《定金合同》约定了商品房的基本状况、商品房总价款，付款方式、付款时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，双方签订的《定金合同》具备了商品房买卖合同的主要内容，且万基威公司实际收取了彭凯的一半购房款并约定了剩余购房款的支付时间。同时，由于涉案房产的建设资金短缺，导致涉案项目于2016年、2017年多次停工，彭凯作为先履行合同义务的一方在万基威公司有丧失或者可能丧失履行债务能力的情况下，可以中止履行合同义务。因此，一审法院认定彭凯不存在违约行为且涉案定金合同目前继续履行没有障碍，并无不当。万基威公司上诉以彭凯违约为由主张解除定金合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。   按照万基威公司与彭凯签订的《定金合同》约定，彭凯已向万基威公司支付了部分购房款，并表示愿意一次性向万基威公司支付剩余购房款项，一审法院认定彭凯请求与万基威公司签订《商品房买卖合同》具有合同依据与法律依据，并无不当。万基威上诉以《定金合同》系预约合同为由拒绝与彭凯签订《商品房买卖合同》，于法无据，本院不予支持。   综上所述，万基威公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费729.56元，由海南万基威置业有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 王小杰   审判员 刘思其   审判员 范 晨      二〇二〇年九月八日   书记员 谭文姬   速录员 李 萍   附相关法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。