福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0302民初2588号 原告（反诉被告）：张丽颖，女，1981年9月4日出生，汉族，住莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：杜昌强，福建格中律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：廖柏煌，福建格中律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：林碧姐，女，1981年9月17日出生，汉族，住莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：翁国和、王旭滢，福建绩学律师事务所执业律师。 原告张丽颖与被告林碧姐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，于同年8月5日公开开庭进行了审理。该次庭审，原告张丽颖及其委托诉讼代理人杜昌强、廖柏煌，被告林碧姐的委托诉讼代理人翁国和到庭参加诉讼；于同年9月27日再次公开开庭进行了审理，该次庭审，原告张丽颖及其委托诉讼代理人杜昌强、廖柏煌，被告林碧姐及其委托诉讼代理人翁国和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张丽颖向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除张丽颖与林碧姐于2017年5月8日签订的《店铺租赁合同》；2.判令林碧姐退还张丽颖房屋使用保证金30000元及205房相应租金64125元；3.判令林碧姐赔偿张丽颖装修损失100000元；4.本案诉讼费用由林碧姐负担。事实与理由：2017年5月8日，张丽颖与林碧姐签订《店铺租赁合同》，约定：林碧姐将坐落在莆田市城厢区××号楼××开间店面包括204、205两套房，租赁给张丽颖作为餐饮使用；租赁期限自2017年5月8日起至2022年11月14日止；每月租金12000元，每年递增5%，租金每月8日前一次性付清；张丽颖在签订本合同之日交纳30000元整作为房屋使用保证金，合同期满后退还给张丽颖。合同签订时，租赁房屋处于毛坯状态，张丽颖精心装修花费约200000元。至今，林碧姐仍未将合同中约定的205套房交付给张丽颖使用，而张丽颖仍依约按时交付足额租金给林碧姐。经张丽颖多次主张，林碧姐各种推诿拖延。为此，林碧姐的违约行为导致张丽颖为房屋投入的装修费和205房的相应租金应当补偿和返还给张丽颖。因2020年1月24日，福建省启动重大突发公共卫生事件一级响应，张丽颖积极响应抗疫号召，自2020年1月24日起关闭餐饮店，暂停营业。莆田市商务局于2020年3月24日下发有序恢复餐饮业复工的通告后张丽颖才恢复正常营业，所以张丽颖有权要求按照公平原则免除已缴纳的本年度一个半月房屋租金。故请求判如所请。 林碧姐辩称，1.其在签订合同之日即2017年5月8日就已将案涉店面及房屋全部交付给张丽颖使用，张丽颖也使用该店面及房屋经营餐饮至今，其已完全按合同约定履行了义务，不存在违约行为。反而是张丽颖未按约支付租金，严重违约，张丽颖无权要求解除合同，且其有权没收保证金，并要求张丽颖支付拖欠的租金。2.张丽颖在近三年的经营过程中从未提出任何异议，明显违背常理，也足以说明其不存在违约行为。现张丽颖经营困难编造事由恶意诉讼，是为了逃避应当支付租金的义务；3.张丽颖主张装修损失，未提供证据证明，不应支持。即使存在装修损失，也应由张丽颖承担。本案系张丽颖拒不支付租金导致合同不能继续履行，张丽颖应自行承担违约产生的不利后果。综上，张丽颖的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请法院驳回全部诉讼请求。 林碧姐向本院提出反诉请求：1.判令解除林碧姐与张丽颖于2017年5月8日签订的《店铺租赁合同》，张丽颖立即搬离租赁店铺；2.判令张丽颖向林碧姐支付自2020年4月起至租赁合同解除之日止的租金（其中4月租金按13230元计；5、6月每月租金按13891.5元计）；3.判令张丽颖向林碧姐支付自2019年5月1日起至2019年8月31日止拖欠的租金1800元；4.判令张丽颖向林碧姐支付租赁合同解除之日起至其实际搬离之日止按月租金双倍计算的房屋占用费；5.本案诉讼费用由张丽颖承担。事实与理由：林碧姐与张丽颖于2017年5月8日签订《店铺租赁合同》，约定林碧姐将位于莆田市城厢区××号楼××开店面租赁给张丽颖，租赁期限为六年，自2017年5月8日起至2022年11月14日止，每月租金12000元，每年递增5%，租金每月8日前一次性付清。合同签订后，张丽颖一直占有使用该租赁房屋。2019年5月-8月间，按合同约定应按上年度月租金上浮5%计算租金，但张丽颖连续3个月仍按上年度租金标准支付租金，累计拖欠林碧姐1800元租金未付。今年4月起，张丽颖以各种理由推脱拒不交租，虽经多次催讨，但张丽颖至今仍拖欠林碧姐租金42813元未付。综上，张丽颖长期拖欠租金已构成根本违约，严重损害林碧姐的合法权益，故请求判如所请。 张丽颖对林碧姐的反诉辩称，1.其已于2020年7月2日搬离承租店铺；2.林碧姐主张其拖欠租金41013元没有事实和法律依据，因房屋租赁合同签订后，林碧姐并没有按合同约定将面积约80多平方米完整的两居室套房交付给其使用，所以其依据合同法先履行抗辩权，有权利和理由不予支付；3.林碧姐主张其拖欠租金1800元不符合事实，双方在2019年5月8日起房租才按约定进行递增，双方均未对递增部分提出异议，3个月后双方发现租金并未按租赁合同支付，口头约定可在日后的租金及保证金中予以扣减；4.房屋占用费没有事实和法律依据，双方租赁期限为6年，自2017年5月8日至2022年11月14日，2020年至今均在租赁期限内，超过房屋使用期限的，才产生房屋占用费。综上所述，应当依法驳回林碧姐的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年5月8日，甲方林碧姐与乙方张丽颖签订《店铺租赁合同》一份，合同第一条房屋租赁范围及用途约定：甲方同意将位于福建省莆田市城厢区××号楼××房，在良好及可租赁的状态下租给乙方作为餐饮使用；合同第二条租赁期限约定:租赁期限为六年，自2017年5月8日起至2022年11月14日止；合同第三条租金、保证金约定：1、租金：每月租金为12000元，每年递增5%，租金每月一次性付清，乙方在签订本合同之日一次性付清第一个月房租，以后每月租金均在当月8日前一次性付清。2、为确保出租房屋设施完好以及租期内相关费用如期结算，乙方在签订本合同之日交纳30000元作为房屋使用保证金。待合同期满后乙方付清本应交纳的所有费用后，甲方应将保证金金额退还给乙方（保证金不计算利息）；合同第四条设施及费用承担约定：1、房屋租赁期间所发生的一切费用（包括房屋租赁税）由乙方负责……3、乙方合同期满后，不得拆除地砖和吊顶……；合同第五条甲方责任和义务约定：……2、甲方在签订合同之时将房屋交给乙方使用。后双方在履行合同过程中发生纠纷，致讼。 林碧姐向法庭提供短信截图一份，上载明：“2020／5／5周二09:21【国网福建电力】【交费提醒】尊敬的林萍，截止05月05日，您共有150.20元电费未结清。其中，往月电费134.25元，本月已产生电费15.95元，请及时交费。了解更多用电信息……（户号：×××68，地址：城厢区××小区××号××号）”。 林碧姐向法庭提供微信生活缴费截图二份，其中一份上载明：“缴费结果通知12月26日09:46收费机构已接受，销账处理中。预计1小时内下发至缴费账户，请留意余额情况。缴费状态：缴费成功缴费金额：190.00元缴费项目：电费用户姓名：＊萍用户编号：×××68收费机构：福建省电费……”；另一份上载明：“缴费结果通知1月21日16:41收费机构已接受，销账处理中。预计1小时内下发至缴费账户，请留意余额情况。缴费状态：缴费成功缴费金额：100.00元缴费项目：电费用户姓名：＊萍用户编号：×××68收费机构：福建省电费……”。 林碧姐向法庭提供与张丽颖的微信聊天记录截图二份，其中一份上载明：“2019年12月26日下午15:37林碧姐语音：‘丽颖啊，那个早上的时候比较早，他们电业局打电话过来说你二楼的电费没交，他们要把电切掉，叫我马上交，后来我看那么早你应该很忙，我就帮你交了’，并将上述微信生活缴费截图发给张丽颖，张丽颖回复：‘好’，并微信转账190元给林碧姐，语音说：‘你帮我交多少，交100啊？’，林碧姐语音回复：‘190，因为他说马上要切掉，然后我想说不能马上联系我就直接交’”；另一份上载明：“林碧姐说：‘那边电业局打电话说你楼上的电费还有欠费’，并将微信缴费截图发给张丽颖，1月21日下午16:25张丽颖微信转账100元给林碧姐……”。 林碧姐向法庭提供建设银行账户交易明细一份，上载明林碧姐尾号为2166的建设银行账户于2020年7月3日向张国锋转账39600元。 对于本案双方当事人争议的焦点，本院予以分析、认定如下： 1、林碧姐有无按合同约定将案涉205房交付给张丽颖使用的问题。 张丽颖主张林碧姐至今仍未将205房交付给其使用，其仍依约按时交纳足额租金给林碧姐。 林碧姐主张其在签订合同之日即2017年5月8日就已将案涉店面及房屋全部交付给张丽颖使用，张丽颖也使用该店面及房屋经营餐饮至今从未提出异议。 本院经审查认为，张丽颖主张林碧姐至今仍未将205房交付给其使用，提供录音光盘及文字版材料，林碧姐对张丽颖的该主张予以否认，对该份录音关联性和证明对象有异议。经查，录音内容只能证实在2020年5月6日录音当时双方对205房产权存在争议，无法证实自2017年5月8日涉案《店铺租赁合同》签订之日起至今张丽颖都未使用该205房。同时张丽颖主张至今其仍依约按时足额交纳租金，自2017年5月8日双方《店铺租赁合同》签订之日至张丽颖于2020年5月13日书写诉状向本院起诉已满3年，张丽颖若未使用205房却又按时足额交纳租金3年未提出异议，明显与常理不符。而微信聊天记录、微信生活缴费记录、短信截图相互印证涉案房屋205房对应的电费账户用户姓名为林萍，用户编号为×××68，林碧姐分别于2019年12月26日、2020年1月21日代向该账户缴纳电费190元、100元，并于同日微信告知张丽颖二楼电费已欠费，其先代交，并把微信缴费记录发给张丽颖，张丽颖即微信转账190元、100元给林碧姐。国网福建电力的短信通知截图显示截止2020年5月5日，涉案205房电费账户共有150.2元电费未结清，其中往月电费134.25元，5月已产生电费15.95元，足以证明涉案205房在2020年5月仍有人使用。且张丽颖在庭审时主张其至今未拿到205房钥匙，其早出晚归，不知道205房有没有人居住后又陈述店铺有楼梯直达205房，205房面积大约80多平方米，门朝西等细节，张丽颖前后陈述存在矛盾之处。张丽颖辩称林碧姐提供的视频中仅是204房，未出现205房，若该视频中仅是204房，又与张丽颖在庭审上陈述204房是完整两居室套房，面积为100多平方米相矛盾。综上，本院对张丽颖关于林碧姐至今仍未将205房交付给其使用的主张不予采纳。 2、张丽颖是否依合同约定按时足额支付租金的问题。 张丽颖主张林碧姐未按合同约定将205房交付给其使用，所以其依据合同法先履行抗辩权，有权利和理由不予支付房租；双方在2019年5月8日起房租才按约定进行递增，但双方均未对未递增部分提出异议，3个月后双方发现租金并未按租赁合同支付，口头约定可在日后的租金及保证金中予以扣减。 林碧姐主张张丽颖自2019年5月1日起至2019年8月31日止拖欠比上年度递增的租金1800元，自2020年4月起拖欠全部租金。 本院经审查认为，张丽颖主张林碧姐未按合同约定将205房交付给其使用，已在第一个焦点问题分析过，该主张缺乏依据，本院不予采纳。故张丽颖关于其依据合同法先履行抗辩权，有权利和理由不予支付房租的主张缺乏依据，本院不予采纳。张丽颖、林碧姐二人签订的《店铺租赁合同》约定：“租赁期限为六年，自2017年5月8日起至2022年11月14日止。每月租金为12000元，每年递增5%，租金每月一次性付清，乙方在签订本合同之日一次性付清第一个月房租，以后每月租金均在当月8日前一次性付清”，故自2018年5月8日起月租金递增为12000元×（1+5%）=12600元，自2019年5月8日起月租金比上年递增12600元×5%=630元，张丽颖主张双方均未对未递增部分提出异议，3个月后双方口头约定可在日后的租金及保证金中予以扣减，但又未能提供证据，且林碧姐对此予以否认，故对张丽颖的前述主张不予采纳，林碧姐请求张丽颖支付2019年拖欠的递增部分租金有理，其仅按1800元主张系对其自身民事权利的处分，本院予以支持。林碧姐主张张丽颖支付自2020年4月起拖欠的租金，张丽颖对该时间点没有异议，综上，林碧姐的前述主张有理，本院予以支持。 本院认为，张丽颖与林碧姐签订的《店铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，林碧姐已将诉争店铺及包括205房在内的房屋交给张丽颖使用，双方在合同中约定，每月租金为12000元，每年递增5%，每月租金均在当月8日前一次性付清，但张丽颖拒不支付2019年递增的部分租金及2020年4月起的租金，已构成违约，现张丽颖请求解除双方于2017年5月8日签订的《店铺租赁合同》，且林碧姐也同意解除，故本院对其该项请求予以支持。但张丽颖主张林碧姐退还其205房相应租金64125元及申请对205房租金损失进行评估均缺乏依据，本院均不予支持。当事人设立租房保证金就是履行合同的担保方式，即若缴存方出现违约行为时扣除部分或全部金额以弥补接受缴存方的损失并督促缴存方全面履行合同义务，本案中张丽颖已于2017年5月8日支付保证金30000元给林碧姐，因双方在合同中约定待合同期满后承租方付清本应交纳的所有费用后，出租方应将保证金全额退还给承租方，现张丽颖拖欠林碧姐租金，故其要求林碧姐退还房屋使用保证金30000元缺乏依据，本院不予支持；但该保证金根据双方前述约定，可予以抵扣拖欠的租金。《店铺租赁合同》第四条约定：“房屋租赁期间所发生的一切费用（包括房屋租赁税）由乙方负责。乙方合同期满后，不得拆除地砖和吊顶”，且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“……因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿……”，本案系承租人张丽颖违约导致合同解除，且张丽颖、林碧姐双方合同约定租赁期间一切费用由张丽颖负责，林碧姐主张其与原房东林萍已于2020年8月3日解除案涉房屋的租赁关系，故张丽颖请求林碧姐赔偿装修损失100000元及申请对案涉店面装修费价值进行评估缺乏依据，本院不予支持。张丽颖主张其响应政府抗疫号召自2020年1月24日起关闭餐饮店，暂停营业至同年3月24日才恢复正常营业，要求免除已缴纳的本年度一个半月的房屋租金，经查该主张与其庭审时关于疫情期间案涉店铺一直经营，没有停止营业，还有做外卖的陈述相矛盾，且张丽颖拖欠的系2019年递增部分及2020年4月起店铺恢复正常营业后的租金，林碧姐不同意减免租金，故张丽颖的前述主张缺乏依据，本院不予支持。综上，同理，林碧姐主张张丽颖支付拖欠的递增部分租金1800元及2020年4月起的租金有理，本院予以支持。因张丽颖、林碧姐的委托诉讼代理人在庭审时共同确认张丽颖已于2020年7月2日搬离诉争店铺及房屋，故张丽颖应依约支付给林碧姐自2020年4月8日起至同年7月2日止的租金，其中2020年4月8日起租金按13230元/月计算，2020年5月8日起租金按13891.5元/月计算，林碧姐请求超过的部分，本院不予支持。因张丽颖已于2020年7月2日搬离诉争店面及房屋，故林碧姐要求张丽颖支付租赁合同解除之日起至其实际搬离之日止按月租金双倍计算的房屋占用费的主张缺乏依据，本院不予支持。据此，为维护公民的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除张丽颖与林碧姐于2017年5月8日签订的《店铺租赁合同》； 二、张丽颖应于判决生效之日起十日内支付给林碧姐自2020年4月8日起至同年7月2日止的租金（其中2020年4月8日至同年5月7日的租金按13230元/月计算，2020年5月8日起的租金按13891.5元/月计算，张丽颖已交纳的保证金30000元予以抵扣）； 三、张丽颖应于判决生效之日起十日内支付给林碧姐2019年拖欠的部分租金1800元； 四、驳回张丽颖的其他诉讼请求； 五、驳回林碧姐的其他诉讼请求。 案件受理费8150元，减半收取计4075元，由张丽颖负担1732元，林碧姐负担2343元；反诉案件受理费3982元，减半收取计1991元，由林碧姐负担50元，张丽颖负担1941元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 申请执行的期限为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  邱晓敏 二〇二〇年九月三十日 书记员  陈伟伟 附：本案相关的法律法规及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 最高人民法院《关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。