重庆市巴南区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0113民初7870号 原告：高啟荣，男，1959年7月26日出生，汉族，住重庆市梁平县。 委托诉讼代理人：李先春，重庆格林威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王东，重庆格林威律师事务所律师。 被告：重庆天恩建设开发有限公司，住所地重庆市巴**界石镇福城路**附**，统一社会信用代码915001137980221955。 法定代表人：郑春，董事长。 委托诉讼代理人：冉启华，重庆泰洪瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王瑞勇，重庆泰洪瑞律师事务所律师。 原告高啟荣与被告重庆天恩建设开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案，依法适用简易程序于2020年8月27日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人李先春，被告的委托诉讼代理人冉启华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1.判令被告支付逾期交房违约金8382元（以房屋总价款460544元为基数，自2019年7月1日起按日0.01%的标准计算至房屋实际交付之日即2019年12月29日）；2.判令被告支付逾期办理商品房产权登记的违约金5895元（以房屋总价款460544元为基数，自2020年2月28日起按日0.01%的标准计算至2020年6月29日）；3.判令被告支付逾期通水、通电违约金3938元（以房屋总价款460544元为基数，自2019年7月1日起按日0.005%的标准计算至2019年12月18日）；4.判令被告就案涉房屋降价10000元支付原告。事实和理由：原告基于被告关于买房读鱼洞二小南环校区的宣传，双方签订《重庆市商品房买卖合同》，合同对交房期限及交房条件、逾期交房的违约责任、办理合同登记备案、产权登记及通水通电、违约责任进行了约定，但被告并未按照合同约定履行义务。房屋交付后至今该楼盘无鱼洞二小，被告虚假宣传足以影响原告购买行为，被告销售房屋质量不符合约定，交付的房屋与符合约定的房屋在交付时存在市场价值差距，被告应当减少价款。现原告诉至法院，请求判如所请。 被告辩称，首先，对逾期交房的事实认可，但逾期交房的原因不全在被告，是由于巴南区政府和经济园区修建公路严重影响案涉房屋工程的施工，且在2019年巴南区雨水天气较多，影响了工程施工，以及巴南区政府创建卫生城市，对施工单位提出诸多要求等进而造成被告逾期交房，请求按原告主张的逾期交房违约金的三分之一计算。被告在2019年12月18日取得案涉房屋工程竣工验收备案登记证，原告于2019年12月24日领取接房通知书，因此原告主张的逾期交房违约金应计算至此。其次，原告诉请的逾期办理商品房产权登记的违约金不应由被告承担，因受新冠肺炎疫情的影响，被告无法办理产权登记，在2020年4月才陆续复工，2020年4月10日向原告发出顺延办理产权手续的告知函，且被告在2020年6月29日已经办理了产权登记手续。即使被告应当承担该项违约责任，考虑新冠肺炎疫情影响，被告建议该项违约金的计算时间为2020年4月15日至2020年6月29日。再次，原告诉请的逾期通水、通电违约金与其诉请的逾期交房违约金重复，且被告在2019年10月18日由水务部门、电力部门出具供水、供电竣工证明。最后，原告诉请的降价10000元无事实和法律依据，因双方签订的《重庆市商品房买卖合同》中并未对学校进行约定，且被告同巴南区教委、鱼洞二小签订了联合办学合同，该学校目前正在建设中，被告不存在虚假宣传。 本院经审理认定事实如下：被告开发修建重庆市巴南区项目，其楼盘宣传页上方有红色显著字体标注“买南城山水二期优居读鱼洞二小南环校区”，下方有小字标注“紧邻项目有建设中的优质公立学校鱼洞二小南环校区，家门口的主城名校，让您的孩子成才更先人一步”。2018年11月2日，原、被告双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：被告向原告销售的商品房为预售商品房，该房屋坐落于重庆市巴南区，总成交价款为460544元；交房时间为2019年6月30日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用；如遇不可抗力，被告应在发生之日起30日内书面告知原告，被告可以据实延期交房；被告应于确定交付日的七日前书面通知原告做好办理交付手续的准备；除本合同前述约定的不可抗力情况外，被告如未按合同约定的期限将该房屋交付原告使用，按下列方式处理：（1）逾期交房在60日（含）内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款0.01%的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金，合同继续履行；（2）逾期交房超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之1的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金；预售商品房的，自本合同签订之日起60日内，原被告双方应向房屋所在地房屋登记机构提供办理案涉房屋《房地产权证》的申请并提交取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，如因被告原因未能按期向房屋所在地房屋登记机构提交办理《房地产权证》的申请并取得登记受理单的，则从约定应取得该受理单开始至实际取得之日止，被告按日向原告支付已付房价款0.01%的违约金，并于被告实际取得该受理单之日起30日内向原告支付违约金；被告承诺对于案涉房屋的基础设施于2019年6月30日前通水、通电，如在约定日期内未达到使用条件，被告按日赔偿原告已付房款的0.005%的违约金，等等。合同签订后，原告如约付清购房款460544元。 因被告未能按约定在2019年6月30日交付房屋，其于2019年9月30日作出书面承诺书，载明最迟于2019年11月30日前取得竣工备案证并立即交房，延期交房违约金按合同约定计算，取得竣工备案登记证交房后的半个月内，违约金的50%抵扣物业费，另50%以现金方式支付，若2019年11月30日未办好竣工备案证，之后的违约金按月支付。 2019年10月18日，重庆渝江水务公司作出供水工程竣工验收合格证明，确认涉案房屋工程合格、可通水运行。重庆市电力公司南岸供电分公司作出无落款时间的供电工程验收合同证明，确认验收合格已办理资产移交。 2019年12月18日涉案房屋所在的南城山水工程项目取得竣工验收备案登记，被告遂于当日通过微信群发的方式向购房者发布了接房通知。2019年12月29日，原告办理了接房。2019年4月10日，被告向原告送达《关于顺延办理产权手续的告知函》，告知原告鉴于新冠肺炎疫情系不可抗力，办理案涉房屋产权手续的时间相应顺延。 2020年6月29日，被告向行政主管部门提交申请办理涉案房屋的不动产权利登记并于同日取得登记受理单。 另查明，2014年3月26日和2016年3月31日，重庆市巴南区鱼洞第二小学校、被告与重庆和发房地产开发有限公司签订了《巴南区界石南环校区建设协议书》、《联合办学协议》，约定在两公司开发的南城山水、南溪绿郡小区配套教育兴办班级18个，作为鱼洞二小教育集团的一个校区进行管理，性质为义务教育公办小学。目前该学校尚未建成。 审理中，原、被告双方均认可本案原告接房时间为2019年12月29日。且，原告表示如果考虑新冠肺炎疫情影响，认可自2020年4月15日计算逾期办理商品房产权登记的违约金。 上述事实，有当事人到庭陈述和《重庆市商品房买卖合同》、发票、收据、承诺书、宣传单、验收备案登记证、接房微信通知记录、交房确认签字表、交房通知书、水电验收合同证明、《关于顺延办理产权手续的告知函》及快递邮寄查询情况、不动产登记受理通知单等证据在卷为凭，足以认定。 本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方应按合同约定全面履行各自义务。本案中，原告已按约支付购房款，被告未按约定时间交付已具备建设工程竣工验收备案登记的涉案房屋，也未按约定时间办理产权登记已构成违约，其应承担逾期交房、逾期办证的违约责任。结合原告诉请，本院依照合同约定以及双方认可的接房时间和逾期办理产权登记违约金的计算时间段，确认被告应当以原告已支付购房款460544元为基数，按0.01%/日向原告支付2019年7月1日至实际满足交房条件日2019年12月29日期间共计182日的逾期交房违约金8381.90元（460544元×0.01%/日×182日）。因新冠肺炎疫情确属不可抗力，故被告应按0.01%/日向原告支付2020年4月15日至取得登记受理单之日2020年6月29日期间共计76日的逾期办理商品房产权登记违约金3500.13元（460544×0.01%/日×76日）。 关于原告要求被告支付逾期开通水、电违约金的请求，本院认为合同约定交房时间和通水电时间为同一日期，即开发商在交付房屋之日也一并完成水电的接通，根据分别就逾期交房、逾期通水电的违约金进行的约定，应当是针对交房时不能接通水电的情况下被告承担违约责任，但是本案中实际交付房屋时水电已经接通，不影响原告正常使用水、电，原告就未能在约定时间通水电的损失也被逾期交房损失吸收吞并，原告并不因被告未在约定时间通水电而产生新的损失，因此原告主张被告承担逾期交房违约金的同时不宜再重复主张逾期通水电的违约金。故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于原告要求被告就案涉房屋降价10000元的请求，本院认为原告理由为虚假宣传和质量问题，宣传中提到就读学校但无就读时间，双方合同也无此约定，且被告也确实在双方涉案房屋买卖合同之前已经与学校签订了联合办学的协议，学校尚未建成使用不属于被告应当承担的合同责任，故本院对该项请求不予支持。 综上所述，原告诉请，部分理由成立、于法有据，本院对其合理部分应予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告重庆天恩建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告高啟荣逾期交房违约金8381.90元； 二、被告重庆天恩建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告高啟荣逾期办理商品房产权登记违约金3500.13元； 三、驳回原告高啟荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费354元，减半收取计177元，由被告重庆天恩建设开发有限公司负担74元（此款由原告高啟荣自愿垫付，被告重庆天恩建设开发有限公司应于本判决生效之日起十日内一并支付原告，本院预收的案件受理费不作清退），由原告高啟荣负担103元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审判员  解静静 二〇二〇年九月七日 书记员  欧 镜