福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民再3号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：陈魁红，男，1971年3月17日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 委托诉讼代理人：邱宇婷，北京大成(福州)律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：陈红专，男，1962年4月18日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：黄拾，女，1962年6月18日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：陈金栋，男，1986年5月2日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：陈寅凤，女，1983年8月23日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：李某，男，2010年9月11日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 上述五被申请人共同委托诉讼代理人：陈志斌，厦门唯典法律服务所法律工作者。 一审被告：许某1（曾用名：陈某），女，2010年12月23日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 法定代理人：许某2（许某1之母），女，住福建省厦门市翔安区。 再审申请人陈魁红因与被申请人陈红专、黄拾、陈金栋、陈寅凤、李宏伟、一审被告许雨晴房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）闽02民终1481号民事判决，向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院于2020年8月31日作出（2019）闽民申2781号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人陈魁红的委托诉讼代理人邱宇婷，被申请人陈寅凤及其与陈红专、黄拾、陈金栋、李某的共同委托诉讼代理人陈志斌到庭参加诉讼。一审被告许某1经本院传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 再审申请人陈魁红请求撤销本院（2018）闽02民终字第1481号民事判决第二项，依法改判被申请人陈红专、黄拾将位于厦门市翔安区××号楼××室××组××号楼××室××的房屋过户至陈魁红名下；请求判令被申请人陈红专、黄拾、陈金栋承担自2016年7月16日起计算至实际配合完成过户登记为止的逾期办理过户登记违约金（违约金以购房总价的双倍652800元为基数计算，2019年8月20日前按同期同类中国人民银行贷款基准利率计算，2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款基础利率计算）。理由是：1.案涉被拆迁房屋兴建于1991年，当时陈金栋与陈寅凤均未成年，故被拆迁房屋应当属于陈红专与黄拾的夫妻共同财产。而案涉安置房系产权调换而来，故安置房的所有权人仍应当是陈红专与黄拾且仍登记在陈红专名下，故陈红专与黄拾具有处分房屋的权利。原审对此认定有误。2.申请人作为善意第三人与陈红专及黄拾、陈金栋达成的房屋买卖协议是双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，陈红专、黄拾有权处分案涉房产。3.依据案涉协议第五条甲方承诺“在办理房屋权属证书的条件具备时，甲方应主动积极的向有关部门申请办理，甲方不得以任何理由拖延办理房屋权属证书的时间，否则乙方有权向甲方要求支付经济损失（按购房款双倍计息）。同时乙方也应积极配合，所需费用依法各自承担”。因陈红专等人违反协议约定至今未办理产权过户手续，故应支付自2016年7月16日起至实际配合办理过户登记之日止的违约金。4.陈魁红已提交个人活期账户明细查询证明通过其妹夫林可平于2011年4月27日支付30万元购房款，并提供陈红专出具的收条证明已支付购房款30万元，原审不予确认该事实，认定有误。 被申请人陈红专、黄拾、陈金栋、陈寅凤、李某答辩称，原审判决并无不当，请求驳回陈魁红的再审请求。理由是：1.案涉房产来源于农村宅基地的拆迁安置，而本案所有被申请人均对原宅基地享有相应权利。在拆迁安置过程中，所有被拆迁人口亦均享有50平方米的拆迁安置份额。产权置换后，实际安置房产总面积为277.582平方米，案涉房产只是其中一部分，仅登记在陈红专名下，但家庭内部实际尚未析产分配，属于全体家庭成员的共同共有房产，陈红专无权单独做出处分。2.陈红专等人属部分共有权人，不仅无权处分案涉房产，且在签订房产买卖协议时还未取得产权证，依法不得出售案涉房产。3.事实上，陈红专在签订案涉协议时出于中风转态，不仅无法做出处理案涉房产的意思表示，也无法指示陈魁红付款。原审认定陈魁红未支付30万元正确。4.陈魁红与被申请人均为拆迁当地的被拆迁户，明知道案涉房产在当时尚不能正常交易过户，仍签订案涉协议，并非善意第三人。5.双方当事人对案涉房产的纠纷至今未能解决，案涉协议中也是约定被申请人向有关部门办理一手产权证，而非办理产权过户手续，故申请人请求被申请人支付违约金依据不足。 2016年9月5日，陈魁红向厦门市翔安区人民法院提起诉讼，请求：1.判令确认陈魁红与陈红专、黄拾、陈金栋于2011年4月27日签订的《房屋买卖协议》有效；2.判决陈红专、黄拾、陈金栋将位于厦门市翔安新城南区××号楼××室××组××号楼××室××的房屋过户至陈魁红名下；3.判令陈红专、黄拾、陈金栋承担逾期办理过户登记违约金暂计3944元（违约金以购房总价的双倍652800元为基数，按同期同类中国人民银行贷款基准利率计算，自2016年7月16日起计算至实际配合完成过户登记为止）；4.判令陈红专、黄拾、陈金栋承担本案全部诉讼费用、保全费用。 一审法院认定事实：2011年，陈红专作为被拆迁人与拆迁人厦门市市容环境卫生管理处、实施拆迁单位厦门鑫君和房屋拆迁拆除工程有限公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》一份，约定对于集体土地建设用地使用证号为厦集土证翔新圩字第006012号、农村房屋所有权证号为厦农房证翔新圩字第0××2号的房屋进行安置补偿，被拆迁人口包括陈红专、黄拾、陈金栋、陈寅凤、李某、陈某。安置补偿方式是产权调换，并约定拆迁面积大于或小于安置房建筑面积的部分（安置房结构为多层）统一按市场评估价2968元／㎡价格结算差价；若安置房结构全部为小高层，超安置建筑面积按小高层市场评估价3149元／㎡价格结算差价。陈红专被拆迁房屋实际产权调换180㎡，结合人均实际应安置277.582㎡（其中含人均不足50㎡应多安置面积97.582㎡），就近上靠安置房建筑面积为288.4㎡，其中Ａ1组团15号楼302室51.3㎡，Ａ2组团12号楼502室81.6㎡，Ａ3组团8号楼3单元205室155.5㎡。 2011年4月27日，陈红专、黄拾、陈金栋（甲方）与陈魁红（乙方）签订《房屋买卖协议》一份，约定甲方将位于厦门市翔安新城南区××二里××号楼××室××组××号楼××室××房屋出售给乙方，房屋建筑面积81.6平方米。房屋交易总价为326400元，若房屋权属证书登记的房屋建筑面积与协议约定的建筑面积不一致时，双方同意房屋的交易总价不变。付款方式为在办理完协议的公证手续后乙方向甲方支付购房款300000元，办理完房屋权属过户手续后，乙方向甲方支付剩余购房款26400元。房屋买卖协议第五条约定：“3、在办理房屋权属证书的条件具备时，甲方应主动积极的向相关部门申请办理，甲方不得以任何理由拖延办理房屋权属证书的时间，否则乙方有权向甲方要求支付经济损失（按购房款双倍计息）。”陈魁红已向陈金栋支付购房款300000元，2011年4月27日，陈红专出具收条确认收取陈魁红购房款300000元。 讼争房屋已经于2016年7月7日取得不动产权证书，登记权利人为陈红专，房屋坐落为翔安区××二里××号××室。 陈红专与黄拾系夫妻关系，陈金栋、陈寅凤系陈红专与黄拾的子女，李某系陈寅凤的儿子，许某1系陈金栋的女儿。陈红专、黄拾、陈金栋、陈寅凤、李某均确认，被拆迁房屋产权系登记在陈红专名下，被拆迁房屋是1991年左右建造的。 审理中，陈魁红申请对陈红专名下讼争房产予以保全（保全金额以326400元为限），并提供相应担保，一审法院已对讼争房产进行查封，陈魁红为此支付保全费2152元。陈魁红确认其同意承担办理过户需要支付的安置房转让土地出让金。 一审法院认为，本案双方争议的焦点问题为：1.讼争房屋买卖协议是否有效；2.讼争房屋买卖协议是否可以继续履行，陈红专、黄拾、陈金栋、陈寅凤、李某、许某1是否应当承担违约责任。对此分析认定如下： 1.讼争房屋买卖协议是否有效。因被拆迁房屋的产权系登记在陈红专的名下，讼争房屋兴建于1991年，陈金栋与陈寅凤均未成年，故被拆迁房屋应当属于陈红专与黄拾的夫妻共同财产。根据安置补偿方式系产权调换，故安置房的所有权人仍应当是陈红专与黄拾，现讼争房屋的不动产权证已经办理，登记的权利人亦是陈红专，故陈红专与黄拾即具有处分房屋的权利。讼争房屋买卖协议有陈红专、黄拾的签字确认，产权人的处分行为是有效的，无需经过其他家庭成员的同意。五被告主张因无权处分合同无效的主张不予支持。对陈红专及黄拾主张两人是应陈金栋的要求在抵押协议上签字，但其并无证据证明其签订合同时的真实意思表示是借款抵押，而双方签订的是房屋买卖协议，故对于陈红专、黄拾的抗辩意见不予采信。对于陈红专、黄拾、陈金栋、陈寅凤、李某、许某1主张根据《城市房地产管理法》第三十八条规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，讼争房屋在签订《房屋买卖协议》时并未取得权属证书，故《房屋买卖协议》属无效合同。《城市房地产管理法》第三十八条属于管理性规定，不属于效力强制性规定，其规范内容为未取得权属证书的房产物权不发生转让，该规定不影响本案讼争房屋买卖合同的效力，对陈红专、黄拾、陈金栋、陈寅凤、李某、许某1的该抗辩意见不予支持。综上，应认定讼争房屋买卖协议合法有效。 2.讼争房屋买卖协议是否可以继续履行，陈红专、黄拾、陈金栋、陈寅凤、李某、许某1是否应当承担违约责任。陈魁红已经按照《房屋买卖协议》的约定支付了购房款300000元，现讼争房屋已经办理不动产权证，符合继续履行的条件，应当按照合同约定继续履行。《房屋买卖协议》系由陈红专、黄拾、陈金栋与陈魁红签订的，根据合同相对性，陈红专、黄拾、陈金栋应当承担合同责任。讼争房屋现产权登记在陈红专名下，如前所述，讼争房屋系陈红专与黄拾的夫妻共同财产，故办理产权过户手续仅需要陈红专与黄拾的协助配合，陈金栋并非权利人，无需承担配合过户的合同义务。根据房屋买卖协议第五条约定：“3、在办理房屋权属证书的条件具备时，甲方应主动积极的向相关部门申请办理，甲方不得以任何理由拖延办理房屋权属证书的时间，否则乙方有权向甲方要求支付经济损失（按购房款双倍计息）。”该约定是甲方未及时办理过户需赔偿乙方的经济损失，并非约定违约金，双方协议中并无关于逾期办理过户手续违约金的约定，故陈魁红主张陈红专、黄拾、陈金栋支付违约金的诉求并无合同依据，对此不予支持。许某1经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，可视为自动放弃诉讼权利，依法可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、确认陈红专、黄拾、陈金栋与陈魁红于2011年4月27日签订的《房屋买卖协议》有效；二、陈红专、黄拾应于本判决生效之日起十日内协助陈魁红将坐落于厦门市翔安区××二里××号××室（即Ａ2组团12号楼502室）房产过户登记至陈魁红名下；三、驳回陈魁红的其余诉讼请求。 陈红专等人不服，提出上诉。二审审理期间，除陈红专等五人认为2011年4月27日收条，非陈红专出具外，各方当事人对一审判决查明的其余事实均无异议，本院予以确认。 审理中，陈魁红提交了个人活期账户明细查询，拟证明案外人林可平于2011年4月27日支付30万元购房款。陈红专等五人对真实性无异议，该查询单与陈红专庭审意见相互映证，陈红专从未收到陈魁红的款项，事实上是因为陈金栋因赌博向其借款，明细可以体现是陈金栋与林可平的经济往来。本院对该证据经分析认为，陈魁红主张其购买房产系与陈红专进行联系，在无证据证明陈红专存在指示付款的情况下，其却通过案外人转账至陈金栋。陈魁红嗣后的说明称其与案外人系借贷关系，在其无自有资金的情况下购买讼争房产及付款情况，均与常理不符，故陈魁红主张该笔款项属于购房款，再无其他证据予以佐证的情况下，不予确认。 陈红专等五人另提交病历，拟证明2010年5月20日陈红专中风，无法自己签字。陈魁红质证认为，陈红专住院时间是2010年5月21日，出院时间是2010年6月30日，合同签订时间是2011年7月27日，该证据无法证明签订协议当时陈红专是无民事行为能力人或者限制民事行为能力人，其2010年6月30日出院可以证明陈红专已治愈。本院对该证据经分析认为，各方均确认签订的《房屋买卖协议》系陈金栋签字，陈红专捺手印。 二审认为，根据拆迁人与被拆迁人签订的《房屋拆迁安置补充协议书》的约定，安置人口包括陈红专、黄拾、陈金栋、陈寅凤、李某、许某1六人。现安置房产除原产权面积180㎡外，另结合人均实际应安置277.582㎡（其中含人均不足50㎡应多安置面积97.582㎡），就近上靠安置房建筑面积为288.4㎡。该安置协议证明安置房产并非全部属于产权调换的面积，仍存在部分按照安置人口的补偿面积。虽原房产的权属登记为陈红专，但现补偿房产包含陈寅凤、李某、许某1等人份额。因陈红专等尚未分家析产，则包含在讼争房产在内安置房产属于家庭共有财产。2011年4月27日，陈红专、黄拾、陈金栋与陈魁红签订《房屋买卖协议》，但作为共有人的陈寅凤、李某均未在该协议上签字，亦无证据证明陈寅凤、李某知道或应当知道，故该协议系无完全处分权人处分的讼争房产。虽该协议依法应认定为有效协议，但因家庭共有人并未一致同意，故该协议无法履行，则陈魁红诉求陈红专、黄拾、陈金栋缺乏依据，不应予以支持。至于该未能履行之后续责任承担，可另行处理。综上，一审判决认定事实有误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、维持厦门市翔安区人民法院（2016）闽0213民初2577号民事判决第一、三项；二、撤销厦门市翔安区人民法院（2016）闽0213民初2577号民事判决第二项；三、驳回陈红专、黄拾、陈金栋、陈寅凤、李某的其他上诉请求。 再审期间，陈魁红认为二审判决认定陈魁红未通过林可平支付给陈红专30万元有误；陈红专等人认为原审判决遗漏查明陈红专等人在被拆迁时家庭人数为六人，实际按照人均50平方米的标准进行安置，又从陈红专三个兄弟每个家庭户中抽出20多平方米给其上辈补充，故此次陈红专家庭户实际安置产权面积为227.582平方米。除上述异议外，双方当事人对原审已查明的其他事实均无异议。本院予以确认。 另查明：1.二审诉讼中，陈魁红提交“中信银行个人活期账户明细”拟证明案外人林可平（陈魁红的妹夫）于2011年4月27日分七笔共转账支付至陈金栋账户30万元。2.原审诉讼中，陈魁红提交陈红专签字按捺手印的“收条”，拟证明陈红专已确认收到案涉《房屋买卖协议》的购房款30万元。陈红专等人认为签订协议当时陈红专处于中风状态，无法完成房屋交易行为，不可能指示陈魁红向陈金栋账户付款。当事人对原审已查明的基本事实均无异议，本院予以确认。 本案争议的焦点问题在于：（一）由陈红专、黄拾、陈金栋与陈魁红共同签订的《房屋买卖协议》是否有效。（二）陈魁红是否已按协议支付30万元。（三）讼争协议能否履行。（四）陈红专等人是否应当支付违约金。对于上述焦点问题，本院分别分析认定如下： （一）由陈红专、黄拾、陈金栋与陈魁红共同签订的《房屋买卖协议》是否有效 本院认为：在案证据《房屋买卖协议》有陈红专、黄拾、陈金栋签名及捺手印，应当认定出自签字各人的真实意思表示，该协议内容合法，为有效合同。陈红专等人辩称签订该协议时陈红专处于中风状态，无行为能力，但其提供的病历资料显示陈红专于2010年5月21日住院，于同年6月20日出院，并无证据证明2011年7月27日双方签订协议之时陈红专系无行为能力或限制行为能力人，故其此节答解意见，依据不足，不予采信。因案涉房产源于拆迁安置，陈红专系被拆迁安置人，且系原户主，系案涉房产的共有权人之一。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，陈红专等人以陈红专对讼争房产没有处分权主张争协议无效，该理由与法相悖，不予采信。原审判决对此认定正确，应予维持。 （二）陈魁红是否已按协议支付30万元 本院认为：在案证据“个人活期账户明细查询”证明，案外人陈魁红的妹夫林可平于2011年4月27日向陈金栋分七笔共计转账支付30万元；陈红专签字的“收条”证明陈红专于2011年4月27日收到陈魁红支付的购房款30万元；案涉房产买卖协议于2011年4月27日签订，其中约定陈魁红应支付的首期购房为30万元。上述三组证据备注时间相同，金额相同，已形成完成的证据链证明陈魁红已按协议约定足额支付购房款30万元。原审以陈魁红举证不充分，未认定该事实不当。对陈魁红此节再审意见，予以采纳。 （三）讼争协议能否履行 首先，根据在案查明的事实，陈红专系被拆房屋的户主，亦是被拆迁人口的代表，其与配偶黄拾及儿子陈金栋共同签署协议，将部分拆迁安置房产出售给他人。对买方陈魁红而言，陈红专的行为亦可代表案涉全体被拆迁安置家庭成员的意志。在其依约向陈红专履行付款义务后，陈红专亦应依约履行相应合同义务。其次，案涉安置房产面积仅80余平方米，目前登记在陈红专一人名下，且产权证上表明其具有100%份额，该产权证具有对外公示的法律效力。在此情况下，不论讼争房产属于陈红专与黄拾的夫妻共同共有财产，或属于以陈红专为代表的全体被拆迁安置家庭成员的共同共有财产，均应由签署出售讼争房产协议的人员负责在其家庭内部自行协商分配方案或通过其他法律途径处理。对外（陈魁红）而言，并无实质上的履行障碍。综上，原审判决认定《房屋买卖协议》无法履行有误，应予纠正。 （四）陈红专等人是否应当支付违约金 本案双方发生纠纷后，厦门市翔安区人民法院于2017年8月25日作出（2016）闽0213民初2577号民事判决，其中并未支持陈魁红所主张的违约金。对该判决结果，陈魁红并未提出上诉，应视为放弃相应上诉权利，不对违约金事项持有异议。本案系再审案件，且适用二审程序审理，陈魁红此节再审请求超出原二审审理范围，且原一审判决驳回陈魁红此项诉讼请求，并不违反法律禁止性规定，也不存在损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的情形，不属本案审理范围。 综上，本院认为，陈红专、黄拾、陈金栋于2011年4月27日与陈魁红签订的《房屋买卖协议》出自协议双方的真实意思表示，内容合法，为有效合同。根据讼争合同标的现状，该合同具备履行条件，双方均应依约履行，原二审判决认定陈魁红未支付购房款、讼争合同不具备履行条件有误，应予改判；原一审判决正确，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款规定，判决如下： 一、撤销本院（2018）闽02民终1481号民事判决。 二、维持厦门市翔安区人民法院（2016）闽0213民初2577号民事判决。 本案一审案件受理费6225元，由陈红专、黄拾、陈金栋负担6125元，由陈魁红负担100元，保全费2152元，由陈红专、黄拾、陈金栋负担；二审案件受理费6125元，由陈红专、黄拾、陈金栋负担 本判决为终审判决。 审判长  曹发贵 审判员  黄林华 审判员  黄宏亮 二〇二〇年九月二十八日 书记员  张绮萍 附：本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。 原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。