北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初12194号原告：北京汽车资产经营管理有限公司，住所地北京市朝阳区广渠路****楼**。法定代表人：叶正茂，执行董事。委托诉讼代理人：谭丽莉，北京海润天睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙玮，女，北京海润天睿律师事务所实习律师，住北京市朝阳区。被告：胡宾，男，1959年9月1日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号：×××委托诉讼代理人：甄晶晶，北京市墨风律师事务所律师。原告北京汽车资产经营管理有限公司（以下简称北汽公司）与被告胡宾物权保护纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北汽公司之委托诉讼代理人谭丽莉、孙玮，被告胡宾及其委托诉讼代理人甄晶晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。北汽公司向本院提出诉讼请求：1、判令胡宾向我公司支付2009年9月2日至2018年11月27日的场地占用费1738万元；2、诉讼费、鉴定费由胡宾承担。事实与理由：北京市海淀区×××号院土地为90年代北汽集团交由其下属单位北京某1汽车有限公司使用。因北京某1汽车有限公司严重资不抵债，2009年进入企业破产的前期准备工作。北汽集团将北京某1汽车有限公司实际占用的该块场地交给我公司管理和经营。我公司系北汽集团100%持股的专门负责北汽集团内部房地等资产的管理和经营的平台公司。因此自2009年开始，我公司已实际接管了上述场地，依法享有对该场地的管理、使用等权利。2011年4月12日，海淀区人民政府也正式向我公司出具了《土地使用权证》。自2006年起，胡宾通过北京某1汽车有限公司下属企业签订了《租赁合同》承租了×××号院450平方米（后增加至487平方米）场地用于出租经营，租期截止2010年9月1日。2008年胡宾又从其实际控制的北京市某2装饰装璜有限公司承接了×××号院909.4平方米场地，由胡宾从北汽集团下级企业处继续承租，租期截止2010年9月1日。2009年北京某1汽车有限公司破产、我公司接管×××号院时，胡宾已实际占用×××号院全部场地出租经营。后虽经我公司与胡宾多次沟通，但始终未能签订租赁协议。基于上述历史承租原因，胡宾一直占用×××号院并出租经营至今。我公司取得上述土地使用权证后，自2012年起多次向胡宾发出《催收函》，告知其×××号院场地管理、使用等权利归属我公司享有，要求其付清相关款项，但胡宾从未向我公司支付过任何费用。故诉至法院。胡宾辩称，我取得涉案房屋的依据是与原产权人签订的租赁合同，根据该合同，我已经依约履行了支付租金的义务，直至房屋被强拆。北汽公司虽然是土地使用权人，但是我已经支付了租金，我不需要向土地使用权人再支付使用费。双方无任何书面或其他证明，且我从未收到北汽公司发送要求签订租赁合同的通知。我对北汽公司的上述诉讼请求与金额不认可，法院对涉案土地租金的咨询意见我们不认可，我们承租的是×××号院的房屋，法院对地块进行评估与本案无关，我承租期间对原承租的房屋进行了加固维修，花费1000余万元，还对之前的员工进行了安置，北汽公司要求我在已经支付租金的情况下要求我支付土地使用费，我不认可。我取得房屋的途径合理合法。案由虽然是物权保护纠纷，北汽公司现在主张超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2006年9月1日，北京某3商贸有限公司（以下简称某3公司，甲方）与胡宾（乙方）签订租赁合同，约定将原北京厂区三角地其中一部分的土地及附属设施，面积为450平方米，由乙方自建库房使用，租赁期限为2年，从2006年9月1日至2008年8月31日，租金标准为年租金129600元，每三个月一付。2008年9月1日，双方又签订租赁合同，约定将原北京厂区三角地其中一部分的土地及附属设施，面积为487平方米，由乙方自行开发经营，租赁期限为2年，从2008年9月1日至2010年9月1日，租金标准为年租金131490元，每三个月一付。某3公司于2010年11月9日注销，投资人包括北京某1汽车有限公司、北京海淀某4公司。2008年9月1日，北京海淀某4公司（以下简称某4公司，甲方）与北京市某2装饰装潢有限公司（以下简称某2公司）签订租赁合同，约定甲方将原北京厂区三角地其中一部分的土地及附属设施租赁给乙方使用，面积为909.4平方米，由乙方自行开发经营，租赁期限至2010年9月1日，租金标准为每年245538元。某4公司于2010年12月30日注销，投资人为北京某5工业联合公司。某2公司法定代表人为胡宾，该公司于2009年12月17日被吊销营业执照，投资人为胡宾、崔某。2010年12月27日，北京市第二中级法院作出民事裁定：受理北京某1汽车有限公司破产清算，该院于2010年12月30日作出民事裁定：宣告北京某1汽车公司破产，该院于2011年12月20日作出民事裁定：终结破产程序，未得到清偿的债权不再清偿。2010年6月29日，北京市人民政府国有资产监督管理委员会出具意见，表示同意北京某6控股有限责任公司办理北京市海淀区×××号国有土地权属变更手续，变更到北汽公司名下。北汽公司于2011年4月12日获得“×××号院”的国有土地使用权证。另查，胡宾承租房屋后对房屋进行修缮改建后对外出租。自2012年起自2016年，北汽公司每年向胡宾邮寄送达催缴函，要求其缴纳租金并商谈续租事宜，邮件均被签收，但胡宾否认收到上述邮件。2017年5月，北汽公司以土地租赁合同纠纷为由向本院提起诉讼，要求胡宾向其缴纳欠缴的租金并解除与胡宾之间的土地租赁关系。本院裁定起诉驳回后，北京市第一中级人民法院认为北汽公司与胡宾不存在租赁关系，但北汽公司作为涉案土地的合法使用权人，有权向土地占有人提起诉讼。2018年11月28日，涉案土地上的房屋因涉及违章建筑被拆除。现北汽公司表示因其公司自2009年初就开始破产的准备，土地也已经交给其公司管理经营，故胡宾自2009年9月2日至2018年11月27日止应该开始向其缴纳场地占用费。胡宾表示自2010年11月9日某3公司注销后并未缴纳租金，之前的租金已经缴纳完毕。同时，因×××号院内库房年久失修，达不到安全系数，故其于2009年7月向北京某1汽车有限公司及某4公司申请在不动屋顶和骨架的情况下进行内部装修和加固东墙，两公司同意后其投资巨大，故将合同租赁期限予以调整，双方另行签订了租赁合同。故向本院提交了危房加固申请，北京某1汽车有限公司及某4公司在该申请上盖章并书写同意字样，以及胡宾与某3公司于2009年8月6日签订的租赁合同，该合同约定租赁期为20年，自2009年8月6日自2029年8月5日，租金每年377028元，每日每平方米0.75元。在本案审理过程中，胡宾还向本院提交了以下两份材料，一份是2009年8月10日，某3公司（甲方）与胡宾（乙方）签订海淀区×××号房屋租赁合同之授权乙方对租赁房屋进行加固、改造、装修补充协议，约定甲方授权乙方出资垫付建筑费用，立即开展对目标房屋进行加固、改造、装修等工程。甲方给予乙方三个月的免租期，用于目标房屋的加固、改造、装修的工程期限。届时，无论工程是否在三个月完工，甲方不再对乙方增加免租期限。该工程必须在2010年1月底之前完工。本补充协议约定的加固、改造、装修工程之建筑费用抵扣房租事宜、施工期间免租期的计算问题，甲乙双方将另行签订补充协议。还有一份是2010年1月31日，某3公司（甲方）与胡宾（乙方）签订海淀区×××号房屋租赁协议，甲、乙双方现就北京市海淀区×××号院房屋（简称目标房屋）签署的房屋租赁之具体条款：租赁房屋面积：1396.4平方米；租赁期限：20年。自2010年2月1日至2030年1月31日止；租金：租金计算标准为：0.90元/日每平方米，37702.80/月租金，452433.60/年；租金缴纳方式：按季度缴纳；租金的递增：每五年按照本租赁的期末租金总额为基数递增5%;租房押金：904867.20元（两年租金额）；押金交付：在本协议签署之日交付；本《房屋租赁协议》签署之日起，就本租赁区域内，以前的《房屋租赁合同》、《补充协议》等等一系列合同均废止，涉及租房等一系列问题，均执行本《房屋租赁协议》。三、乙方加固、改造、装修费用的抵扣约定：（一）乙方出资的建筑费用总计：在2009年8月10日，甲乙双方签署了《海淀区×××号房屋租赁合同之授权乙方对租赁房屋进行加固、改造、装修补充协议》，协议约定，乙方出资对租赁房屋进行修缮。乙方已经对协议进行了履约，向甲方提交了如下文件：1，《加固工程施工合同》；2，《建筑施工合同》；3，《装修合同》；4，《竣工验收报告》；5，所有建筑票据、建筑材料清单；（二）经甲方对乙方交来文件进行详细审计、审核，乙方此次出资的所有建筑费用为：11247150元，经协商双方认同总建筑费用的抵扣总额为11000000元；（三）抵扣约定：1、自2010年2月1日起，按照每年的租金数额，直至抵扣完毕为止。2，抵扣期间，由于乙方出资的建筑费用没有收回，甲方不得以任何理由与乙方终止合同，否则甲方承担乙方出资的双倍建筑费用的违约赔偿；3，抵扣期间，乙方必须保证出租房屋始终处于的完好状态。五、违约条款：甲方必须保证出租房屋的合法、合规性质。因为乙方投入的1124万元人民币的建筑费用，如果因为甲方的房屋违法，将由甲方承担房屋性质违法造成的一切经济损失：包括但不限于乙方出资的建筑费用、因经营置办的设备设施、租户的直接、间接损失…等等。上述三份协议中均加盖某3公司的合同专用章，北汽公司均不予认可，但表示不申请鉴定，因为某3公司注销后的材料已找不到，无法进行鉴定。本案审理中，经北汽公司申请，本院委托北京京评价格评估有限公司对×××号院自2009年9月2日至2018年11月27日止的场地占用费出具咨询意见，该机构于2019年12月27日出具意见，认为标的土地于2009年9月2日至2018年11月27日止的租金为1738万元。经本院查询某3公司的工商档案，得知某3公司的股东为北京某1汽车有限公司、北京某4装饰有限公司、北京海淀某4公司、徐连岗、张志启。2010年9月21日，某3公司的股东会决议中，全体股东决定注销公司，公司注销后的未尽事宜由全体股东承担。2005年11月，北京市规划委批准北京某1汽车有限公司在海淀区×××建设商业用房。建筑面积1780.02平方米。2006年，国土资源局的文件中也显示海淀区×××号院东院为北京某1汽车有限公司工业用地，地，地上房产用于出租经营和公司三产某4公司办公使用/div>经北汽公司申请，本院查封了胡宾名下位于海淀区西冉檀香园62号楼1至3层6201号房屋一套，北汽公司支付了保全费5000元。本院认为，公民及法人的合法权益受法律保护。本案中，×××号院的土地和房产的原权利人为北京某1汽车有限公司，北京某1汽车有限公司作为某3公司的股东之一，理应知晓某3公司将土地及其房屋出租给了胡宾，并收取房屋租金。北汽公司作为北京某1汽车有限公司的关联公司，对胡宾占有房屋的来源理应知晓。胡宾现向本院提供了其与某3公司的两份租赁期限为20年的房屋租赁合同，租赁期限截至2029年或2030年。北汽公司现虽不认可该合同，但其并非某3公司注销后的权利义务承受主体。根据房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则，在某3公司与胡宾的房屋租赁合同的效力及履行情况尚未确定的情况下，北汽公司以其是土地使用权人主张收取土地使用费之请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条之规定，判决如下:驳回北京汽车资产经营管理有限公司的全部诉讼请求。保全费5000元，由北京汽车资产经营管理有限公司负担，已交纳。案件受理费126080元，由北京汽车资产经营管理有限公司负担，其中81800元已交纳，余款于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王利丹人民陪审员  岳 维人民陪审员  石亚华二〇二〇年九月二十五日书 记 员  汤思淼