西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2020）藏01民终567号上诉人（原审被告、反诉原告）：西藏力泰实业有限公司，住所地西藏堆龙德庆区羊达乡工业区，统一社会信用代码。法定代表人：涛洪，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘泽超，四川秉和律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁蓬鑫，西藏博炜（林芝）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈建松，男，汉族，1978年11月21日出生，无业，住浙江绍兴县，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：王卓振，北京市康达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：童伟江，男，汉族，1977年3月2日出生，经商，现住拉萨市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：王卓振，北京市康达律师事务所律师。上诉人西藏力泰实业有限公司（以下简称力泰公司）因与被上诉人陈建松、童伟江租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2019）藏0102民初2603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭于2020年9月20日公开开庭审理了本案。上诉人西藏力泰实业有限公司的委托诉讼代理人刘泽超、袁蓬鑫，被上诉人陈建松的委托诉讼代理人王卓振、被上诉人童伟江及其委托诉讼代理人王卓振到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。西藏力泰实业有限公司上诉请求：1.依法撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2019）藏0102民初2603号民事判决书并依法改判驳回被上诉人的一审的全部诉讼请求，支持上诉人的一审反诉请求；2.一审、二审的诉讼费用、律师费用等费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人与被上诉人租金缴纳方式不明确属于事实认定错误。上诉人已向一审法院提交了上诉人与被上诉人于2017年9月签订的《力泰商业合作意向确认书》《力泰厂场商铺租赁合同》，根据相关法律法规的规定，认购书、订购书、意向书、备忘录等属于预约合同，签订主体应当受其约定内容的约束。上诉人与被上诉人在意向书中明确了租金缴纳方式为每半年一交付，在合同中明确了租赁房屋的计租期为12个月，两者约定的内容并不冲突，双方应当按照合同及意向书的约定履行相应的义务，并且对于第一期租金，被上诉人也按照双方所约定的租金缴纳方式实际履行缴纳了半年租金 124 800元，因此不存在租金缴纳方式不明确的事实，亦不存在上诉人举证不能的情况。根据被上诉人举出的中国农业银行业务凭证十页和微信聊天记录、告知函等证据综合证明，被上诉人除第一期租金是按约缴纳之外，自第二期租金（2018年4月）起，被上诉人就开始以各种理由拖延交付租金，期间上诉人催促其缴纳，但仍未缴纳，被上诉人逾期缴纳租金的行为客观存在，已构成严重违约。二、基于被上诉人严重违约，上诉人按照合同约定有权采取多种措施，因此上诉人在本案的行为属于正当行为，依法应予维护，对于被上诉人的不当请求，依法予以全部驳回。通过一审中双方提交的证据显示，被上诉人存在逾期缴纳租金、擅自转租转让、经营期间长期处于停业状态的行为，按照《力泰广场商铺租赁合同》第三条第2款、第八条第4款、第九条第6条等条款约定，上诉人有权采取停止向乙方供电供水及停止提供物业服务、收回租赁商铺、场地或专柜、没收乙方缴纳的合同保证金、解除合同、收取迟延履行金等多种措施，因此上诉人在本案的行为属于正当行为。基于合同约定，被上诉人的行为已构成严重违约，上诉人已向被上诉人送达了解除合同的通知，以及结合庭审过程中被上诉人举出的录音证据和上诉人举出的微信聊天记录证据证明，解除合同的通知已送达至被上诉人，双方所签订的《力泰广场商铺租赁合同》已于2019年 6月25日解除，合同解除后，上诉人收取的款项为迟延履行金，并非租金。三、法院是守护公平正义的最后一道防线，但本案一审法院审判人员恶意偏袒被上诉人，对被上诉人虚构损失金额、提供虚假证据的行为包庇纵容，一审法院审判人员涉嫌拘私枉法，严重侵害了上诉人的合法权益，导致法律的威严受到亵渎，司法的公正受到破坏。被上诉人主张房屋装修损失143 498元，设备、设施损失83 306元，但提交的证据均只有协议与收款收条，没有付款凭证。庭审过程中，被上诉人已承认收款收条和协议是针对本次庭审而后期特意制作的，还将自己另一店铺“彩色空间客栈”物品的费用计算入涉案租赁房屋的损失中，恶意扩大损失金额。被上诉人虚构损失金额、虚假举证的行为已严重干扰庭审活动，应当依法受到处罚，上诉人在庭审过程中及一审的书面代理词中均提及被上诉人该不法行为，希望得到一审法院的重视，但审判人员刻意忽略，不仅没有制止、责令、处罚被上诉人，反而还对虚假证据予以采信。四、1.被上诉人向一审法院提交的民事委托代理合同、四川增值税、北京增值税发票，该组证据并未有支付凭证，无法证明被上诉人因本次诉讼已经实际产生了70 000元的律师费。2.在该案2020年4月23日下午的庭审直播第16点30分时， 被上诉人当庭承认已收到2020年6月25日力泰公司向其发送的告知函，并且结合被上诉人提交的录音光盘，已经充分证明被上诉人己收到2019 年6月25日的告知函，并明确知道了力泰公司解除租赁合同的意思表示，因此前往力泰公司协商解除合同之后关于赔偿金额、合同保证金的退还事宜。涉案合同于2020年6月25日己解除。被上诉人逾期缴纳租金已构成违约行为，根据合同约定力泰公司有权对案涉房屋作出的停水停电及收回房屋，相应的损失应当由被上诉人自行承担。3.被上诉人转账金额共计为584 200元，但只有436 800为租金，还包括80 000元的合同保证金，5000元的装修保证金，以及在2019 年6月25日合同解除后，支付了部分因逾期支付租金而产生的滞纳金。4.通过涉案双方的微信聊天记录显示，对于被上诉人逾期支付租金的行为，力泰公司并未对缴纳期限默认，根据法律规定默认是需要法律规定和合同的约定才能适用默认，本案不构成适用默认的条件，被上诉人应当承担相应的违约责任。5. 被上诉人将彩色空间客栈的设施设备费用算入涉案租赁房屋，恶意扩大损失，虚构损失金额，法院的时间计算有误，如果法院认为合同解除的时间是在2019年8月14日，双方签订合同的时间是在2017年9月，快两年（600天左右）的时间，但法院却认为双方的合同仅履行了318天。原审法院针对被上诉人主张的 83 306元的诉讼请求，支持了91 022. 8元，已超过了其主张数额，违反了不告不理的原则。陈建松答辩称，1.意向确认书并不能直接确认合同的真实意思，意向书里关于租金缴纳是半年，但是合同中并没有体现。2. 我方没有擅自转租的行为，涉案合同存在三份，第一份合同是我方提交的（上诉人对这份合同三性认可，关于租金缴纳方式未约定）第二份是上诉人提交的合同（租金缴纳方式多了2018年10月1日）第三份是一审法院调取的合同（所有的时间点和租金都是填上去的）。当时一审庭审时审判人员询问了上诉人三份合同的区别，对方说陈述与我方提交的合同一致，我方经过比对后发现时间、印章等都是不一致，所以不存在上诉人所陈述的一致的说法。被上诉人后面说另外的两个合同是自己填的，然后经询问后被上诉人陈述系起诉前提交。上诉人所填写的内容系其真实意思表示，交纳租金为一年，周期金额也是一年而非半年，是上诉人自己认可的，但我方对此并不认可，这是对方自己的实际矛盾。3.关于律师费用，委托合同有两份的，先前是被上诉人与另外一位律师签订，产生了相应的律师费，后来委托我，律师费为40 000元，若未支付律师费就开发票，存在虚开发票的刑事犯罪，我方愿意承担相应的责任。4.2019年6月25日告知解除合同，在一审的庭审笔录质证过程中已明确解释我方未收到。上诉人向法院提交的告知函未盖有力泰公司的公章，但是庭审中力泰公司提交的告知函盖有力泰公司公章存在矛盾之处，这两份证据只有上诉人自己知道。综上，请求驳回上诉人的上诉主张，维持原判。童伟江答辩称，与陈建松的答辩意见一致，对于款项的认定，我同意一审法院的判决，请求驳回上诉，维持原判。童伟江、陈建松向原审法院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除双方签订的《力泰广场商铺租赁合同》；2.请求判令被告向原告退还已付房屋租金38 660元；3.请求判令被告向原告支付员工工资及解除劳动合同赔偿金40 223元；4.请求判令被告向原告支付可获得利益45 600元；5.请求判令被告向原告赔偿房屋装修损失143 498元；6.请求判令被告向原告赔偿设备设施损失83 306元；7.请求判令被告向原告返还协议保证金80 000元；8.本案诉讼费、差旅费23 965元由被告承担；9.律师费70 000元由被告承担。力泰公司向原审法院提出反诉请求：1.请求依法确认力泰公司与陈建松、童伟江于2018年9月签订的《力泰广场商铺租赁合同》已于2019年6月25日依法解除；2.请求判令力泰公司对已经收取的陈建松、童伟江80 000元保证金不予退还；3.请求判决陈建松、童伟江支付违约金124 873.2元；4.本案诉讼费、律师费由陈建松、童伟江承担。一审法院认定的事实：2017年9月4日，原告陈建松与被告西藏力泰实业有限公司签订力泰商业合作意向确认书，该意向确认书载明：“约定日期：2017年9月4日 意向进驻品牌初味小厨 风格定位：餐饮 ……联系人：童伟江，意向内容：铺面位置：一楼停车场入口左侧号，建筑面积130㎡；套内面积93.6㎡……合同期：伍年；本期合同自2017年10月1日到2022年9月30日。合作意向议定主要条款：租赁租金160元/㎡/月，租金每半年一交付；起租日：2017年10月1日到2022年9月30日，租金年递增5%；（本合同不跨年）。合同期内年递增5%（前三年无递增）。……合同保证金：80 000元（款项于本协议签订后十个工作日支付）装修保证金：5000元。……其他相关约定事宜：备注：合同保证金先交2万，进场装修前将其他费用全部交清。说明：甲方凭本书届时双方转签入正式合同，甲乙双方存档备留。备注：本意向确认书签字确认后5个工作日内将上述合同保证金打入我司账户，逾期约定商铺将不再保留或做品牌重审。”该合作意向确认书尾部甲方处由案外人王晶晶签字确认，乙方处由陈建松签字捺印进行确认。后陈建松与力泰公司签订《力泰广场商铺租赁合同》，该合同载明：“甲方（出租方）：西藏力泰实业有限公司（以下简称：甲方）乙方（承租方）：陈建松（以下简称：乙方）根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，甲乙双方本着平等互利的原则，经协商一致，自愿订立本合同。第一条 商铺、场地或专柜的位置、面积和用途1、甲方提供位于西藏××路交汇处，力泰广场壹楼第号的区位，建筑面积130㎡，以实际测量为准，为设立商铺、场地或专柜的位置，乙方引进（品牌中文：初味小厨）品牌的商品在甲方指定场所经营。该品牌一经确定，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变业态、经营品牌和经营项目。……第二条 租赁期限及场地交付1、本合同租期为伍年，自2017年10月1日至2022年9月30日止。2、交付商铺、场地或专柜日期为：2017年9月5日（以下简称“交付日”）。以甲方书面通知实际交付日为准！……5.乙方开业日期为2017年10月1日。第三条 租金、支付方式和期限1、租金标准：该场地建筑面积租金价格为160元/㎡/月或﹨元/月，租赁期限为五=伍年，合同期内前三年租金不变，三年后租金年递增5%，商铺第一计租年租金总额为20 800元/月（大写：贰万零捌佰元整），商铺第一计租年商铺年租金总额为249 600元/年（大写：贰拾肆万玖仟陆佰元整）。以后各年计算租金标准参照本条第2项规定。以上租赁收费涉及的税收，均由乙方自行承担。（注：甲乙双方同意乙方承租场地的商铺公摊率统一按28%计算。）2、支付方式：（1）双方约定，每12个月为一个计租期。首期租金：乙方在2017年10月1日前向甲方支付，租金额为人民币249 600元。第二期租金：乙方在2018年10月1日前向甲方支付，租金额为人民币249 600元。第三期租金：乙方在2019年10月1日前向甲方支付，租金额为人民币249 600元。第四期租金：乙方在2020年10月1日前向甲方支付，租金额为人民币 元。第五期租金：乙方在2021年10月1日前向甲方支付，租金额为人民币/元。第六期租金：乙方在2022年10月1日前向甲方支付，租金额为人民币/元。（2）合同期内超过规定的期限缴纳租金视为违约。乙方逾期支付租金，每逾期一天，应按照所欠款项的3‰向甲方支付延迟履行违约金。（3）合同期内乙方逾期三日仍未向甲方支付租金，甲方有权停止向乙方供电供水及停止提供物业的服务，乙方自行承担相应的损失；逾期七天未交租金，视为乙方自动放弃该场地承租权，本合同自动解除。同时，甲方有权向乙方追缴所欠款项。3、乙方租金实际缴付日，以甲方财务部门确认收到之日为准。……第五条合同保证金及装修保证金1、本条所称保证金包括合同保证金和装修保证金。其中合同保证金用途在于保证乙方合法使用合同标的商铺，以及维护合同标的商铺的功能完整性和完好性；装修保证金用于客户在开业装修过程中能够按照合同约定装修，防止乙方擅自改变房屋结构。2、合同保证金规定：（1）乙方应在本合同签订时向甲方一次性交纳合同保证金，计：80 000元（大写：人民币捌万元整），合同保证金不计息，乙方应妥善保管甲方提供的合同保证金收据，作为甲方退还合同保证金的唯一依据。……第八条 合同变更、解除和终止……4、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回租赁商铺、场地或专柜，并没收乙方缴纳的合同保证金。……④乙方拖欠甲方租金及物业管理费等其他相关费用超过7日的；……第九条 违约责任 除本合同有明确规定外，双方约定：……3、乙方违反本合同第八条4款规定，甲方有权单方解除合同，乙方交纳的合同保证金归甲方所有，同时乙方还应向甲方支付相当于剩余租期租金总金额20%的违约金。4、若乙方在租期到期后10天仍然拒不搬离，甲方有权将乙方物品强制搬离至甲方指定地点，产生的一切费用由乙方承担，造成乙方物品丢失或损坏的，甲方及管理公司概不负责。5、在不影响本合同项下甲方其他权利（包括上述提前收回租赁商铺、场地或专柜并终止合同的权利）的前提下，乙方不履行或延迟履行本合同项下付款义务，甲方代理人有权切断租赁商铺、场地或专柜水电供应或其他服务直至乙方前述的违约行为得到纠正，但因此产生的一切后果及费用（包括重新接驳水电供应的费用）均由乙方承担。6、租赁期限内，乙方逾期支付本合同约定应由乙方负担费用的（包括但不限于租金、合同保证金、装修保证金及其他应由乙方支付的费用，如物业管理费、水电费等），每逾期一天，应按逾期金额3‰向甲方代理人支付延迟履约金并承担相应的违约责任。逾期支付天数达到15天以上，视同乙方违约，甲方代理人有权采取如下措施：有权停水停电、停止提供物业服务，由此造成的一切损失一概与甲方及甲方代理人无关；解除合同，并没收乙方缴纳合同保证金。……第十一条 通知条款1、本合同履行过程中，任何相关事宜须通知对方，以向本合同所留地址发送EMS（邮政特快专递服务）或书面送达，签收视为通知送达；如EMS未签收，则在西藏商报登报公告，公告发出视为通知送达。2、任何一方变更通讯地址及电话，应当在变更之日起1日内通知对方。第十二条 纠纷解决机制甲乙双方争议应当通过友好协商方式解决，协商不成的，可以向该商铺所在地人民法院提起诉讼。诉讼中所产生的诉讼费、委托律师代理费、差旅费等相关费用由败诉方承担。”该合同还约定了其他内容。合同尾部甲方处由力泰公司加盖公章进行确认，乙方处由陈建松签字捺印进行确认。合同签订后，力泰公司将案涉房屋交付给陈建松及童伟江，陈建松及童伟江在接收房屋后用于经营初味小厨，并对案涉房屋进行装修。2017年6月2日至2019年6月27日期间，童伟江通过其中国农业银行（账号为：×××）向力泰公司相关人员达娃旺堆（账号为：×××）及次旦欧珠（账号为：×××）转账支付共计584 200元，其中保证金80 000元，房屋租金504 200元。2019年8月5日，力泰公司对案涉房屋停电停水。2019年8月14日，力泰公司通过微信方式向童伟江发送告知函，童伟江确认收到该函。2019年8月15日，力泰公司收回房屋。另查明，陈建松与童伟江系合伙人。案涉房屋已于2019年8月20日租赁给案外人西藏福茂餐饮服务有限公司。一审法院认为，虽然案涉合同上无童伟江签字确认，但庭审中力泰公司对于案涉合同实际履约人为童伟江的事实予以认可，也未对其作为陈建松合伙人的身份提出异议，故该院确认案涉合同的相对方实际应为陈建松、童伟江与力泰公司，而案涉双方于2017年9月签订的《力泰广场商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同的约定履行自己的义务。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。庭审中，力泰公司提出陈建松及童伟江在履行案涉合同的过程中存在严重拖延支付房租的行为，经该院核实，双方虽在合作意向书上明确了房屋租金的交纳期限，但依据交易习惯，合作意向是形成于合同签订之前的，双方都在达成意向后签订合同，建立合同关系。案涉合同晚于合作意向签订，双方应按照案涉合同履行各自的权利义务。在案涉合同中未就案涉房屋租金具体缴纳期限作出约定，属于双方订约瑕疵，案涉双方也未就该期限达成补充协议，依据相关法律规定，对支付期限没有约定或者约定不明确，租赁期限满一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。童伟江向力泰公司支付租金虽无固定期限，但一直在履行期限内，而力泰公司收取且未提出异议的行为应视为对缴纳期限默认，在力泰公司无证据证明双方就租金支付期限有明确约定的情况下，无法证明陈建松及童伟江存在拖延支付租金的违约行为，故对力泰公司的辩解意见不予采纳。根据庭审查明的事实，现力泰公司已收取案涉房屋租金至2019年9月30日，在陈建松及童伟江不存在违约情形的情况下，力泰公司对案涉房屋作出的停水停电及收回房屋的处理，明显不妥，已构成违约，故应承担相应的违约责任。现案涉房屋已由案外人承租，双方当事人已无法继续履行案涉合同。综上，对双方当事人向该院提出的诉讼请求认定如下：一、陈建松、童伟江要求依法解除双方于2017年9月签订的《力泰广场商铺租赁合同》的诉讼请求，该院认为，力泰公司于2019年8月14日向童伟江送达告知函，已明确表示不在履行案涉合同，而童伟江也收到该函，案涉合同解除条件已成就，案涉合同已解除，故对陈建松及童伟江要求依法解除案涉合同的诉讼请求该院不予支持；二、对于陈建松、童伟江要求力泰公司退还已付房屋租金38 660元的诉讼请求。该院认为，在力泰公司存在违约的情形下，陈建松及童伟江要求力泰公司返还多缴纳的房屋租金，有相应的事实依据，经该院核算，力泰公司应向陈建松及童伟江退还2019年8月15日至2019年9月30日（共计43天）多缴纳的房屋租金29 813.62元（249 600元÷360天×43天），故对该项诉讼请求该院仅支持29 813.33元；三、对于陈建松、童伟江要求力泰公司支付员工工资及解除劳动合同赔偿金40 223元及可获得利益45 600元的诉讼请求。该院认为，陈建松及童伟江向该院提交的证据不足以证明该笔费用的实际产生，故应自行承担举证不利之责，故对该项诉讼请求该院不予支持；四、对于陈建松、童伟江要求力泰公司赔偿房屋装修损失143 498元的诉讼请求，该院认为，双方当事人对案涉房屋进行了装修这一事实均予以认可，因案涉房屋自2019年8月20日已由案外人租赁使用，无法对案涉房屋的装修残值进行鉴定，现依据陈建松及童伟江就该项诉讼请求向该院提交的证据，可以证明案涉房屋装修费用为183 500元，现案涉合同应履行1825天，至双方解除案涉合同仅履行了318天，截止2019年8月14日剩余租赁期限为1507天，现陈建松及童伟江主张赔偿剩余租期内装饰装修残值，并无不妥，在案涉租赁物已无法进行鉴定的情况下，该院依据庭审查明的事实进行核算，装修残值应为151 528.85元（183 500元÷1825天×1507天），现陈建松及童伟江要求力泰公司支付装修损失143 498元，未超出核算范围，故对该项诉讼请求该院予以支持；五、对于陈建松及童伟江要求力泰公司赔偿设备设施损失83 306元的诉讼请求，该院认为，因案涉房屋已由力泰公司自行收回并由案外人租赁使用，且设施设备亦未向陈建松及童伟江返还，现依据陈建松及童伟江就该项诉讼请求向该院提交的证据，可以证明因案涉房屋经营所需支出相应费用110 230元，现案涉合同应履行1825天，至双方解除案涉合同仅履行了318天，截止2019年8月14日剩余租赁期限为1507天，原告主张依据剩余租赁期限计算设施设备残值，并无不妥，经该院核算，设施设备损失应为91 022.8元（110 230元÷1825天×1507天），故对该项诉讼请求该院仅支持91 022.8元；六、对于陈建松及童伟江要求力泰公司返还协议保证金80 000元的诉讼请求，该院认为，依据双方当事人《力泰广场商铺租赁合同》的约定，该保证金仅在陈建松违约的情况下不予返还，现陈建松及童伟江并未违反合同约定，且案涉合同已于2019年8月14日解除，力泰公司就案涉保证金应予以返还，故对该项诉讼请求，该院予以支持。七、对于陈建松及童伟江要求力泰公司律师费70 000元差旅费23 695元的诉讼请求，该院认为，依据双方当事人《力泰广场商铺租赁合同》第十二条的约定及庭审查明的事实，陈建松因本次诉讼产生律师费系70 000元，该院予以支持；对于陈建松及童伟江因本次诉讼实际产生的差旅费部分，依据其提交的相关证据及庭审查明的事实，经该院核算，差旅费为18 125元，故对该项诉讼请求该院仅支持18 125元；八、对力泰公司要求确认双方于2017年9月签订的《力泰广场商铺租赁合同》于2019年6月25日已解除的诉讼请求，该院认为，虽然力泰公司在庭审中向该院提交了2019年6月25日形成的告知函，但未向该院提交已将该函送至陈建松及童伟江的证据，故对该项诉讼请求不予支持；九、对力泰公司要求不予退还保证金80 000元的诉讼请求，该院认为，力泰公司向该院提交的证据不能证明陈建松及童伟江在履行案涉合同的过程中存在违约情形，而案涉合同已于2019年8月15日解除，力泰公司理应返还该笔保证金，故对力泰公司的该项诉讼请求，该院不予支持；十、对力泰公司要求陈建松及童伟江支付违约金124 873.2元的诉讼请求，该院认为，力泰公司向该院提交的证据不能证明陈建松及童伟江在履行案涉合同的过程中存在违约情形，该主张无相应的事实依据，故该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、西藏力泰实业有限公司于本判决生效之日起十日内向陈建松及童伟江返还2019年8月15日至2019年9月30日多支付的租金29 813.62元；二、西藏力泰实业有限公司于本判决生效之日起十日内向陈建松及童伟江支付房屋装修损失143 498元；三、西藏力泰实业有限公司于本判决生效之日起十日内向陈建松及童伟江支付设施设备损失91 022.8元；四、西藏力泰实业有限公司于本判决生效之日起十日内向陈建松及童伟江返还保证金80 000元；五、西藏力泰实业有限公司于本判决生效之日起十日内向陈建松及童伟江支付律师费70 000元；六、西藏力泰实业有限公司于本判决生效之日起十日内向陈建松及童伟江支付差旅费18 125元；七、驳回陈建松及童伟江的其他诉讼请求；八、驳回西藏力泰实业有限公司的全部反诉请求。案件受理费9681.7元（原告已预交），由陈建松及童伟江负担1706.31元，西藏力泰实业有限公司负担7975.39元（限于判决生效之日起七日内向该院交纳，逾期未交纳的，依法强制执行）。反诉案件受理费1398.71元（已减半收取），由西藏力泰实业有限公司负担。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求向本院提交了如下证据：1.西藏·拉萨力泰广场招商代理协议原件一份、西藏银泰商业经营管理有限公司出具的情况说明原件一份，欲证明王晶晶作为力泰公司租赁招商事宜的工作人员代表力泰公司与被上诉人签订力泰商业合作意向确认书，所产生的权利义务由上诉人与被上诉人承担。两被上诉人对该证据的真实性、合法性、关联性不持异议，但对证明目的不予认可，提出被上诉人并不清楚上诉人有无给王晶晶授权，上诉人对此并未进一步举证。本院认为，该组证据系原件，且被上诉人对此予以认可，本院对该证据的三性予以确认。该组证据能够证明上诉人与西藏银泰商业经营管理有限公司签订了《西藏·拉萨力泰广场招商代理协议》，约定上诉人委托该公司进行招商代理，西藏银泰商业经营管理有限公司安排其职员王晶晶作为项目负责人，虽无上诉人授权王晶晶的证据，但该组证据能够形成证据链证明王晶晶代表上诉人与被上诉人签订《力泰商业合作意向确认书》。上诉人以此证明租金的交纳方式有约定，被上诉人应履行其义务，待本院认为中予以阐述。2.童伟江与次旦欧珠的短信截图及原始载体，欲证明2018年7月6日童伟江发信息表示应当缴纳租金但没钱缴纳。2018年7月23日、2018年12月3日、2019年3月2日童伟江发消息表示尽快把欠付的租金结清。从时间节点上看，被上诉人是按照半年付租金的方式来履行合同，在被上诉人未按照半年交租的情况下，多次发信息表示尽快把欠付的租金结清。陈建松的质证意见为上诉人向一审法院提交的表格显示的时间并不能证明半年付租金，上诉人所称与事实不符，三性及证明目的均不予认可。童伟江的质证意见为上诉人是出租方，我方是承租人，对方让我交租金，我就交租金，该证据的真实性、合法性无异议，但是关联性及证明目的均不予认可。本院认为，被上诉人于2017年9月6日支付了半年的租金，双方合同履行起始时间为2017年10月1日，若半年付租金被上诉人应于2018年4月1日支付，而被上诉人第一次向次旦欧珠发送短信要求延期支付租金的时间为2018年7月6日，故该组证据的真实性、合法性本院予以确认，但以此证明双方所约定的支付租金的方式为半年付缺乏证据，本院不予采纳。3.被上诉人向一审法院提交的录音文字记录，欲证明于2019年7月1日被上诉人明确表示已经收到了上诉人送达的2019年6月25日的告知函，并且知晓力泰公司解除租赁合同的意思表示，因此前往力泰公司协商解除合同之后关于赔偿金额、合同保证金的退还事宜。两被上诉人的质证意见为录音恰恰反映出上诉人于7月1日之前就找我方表示肯德基即将入驻我所承租的门面，双方才会存在一次次的协商谈判而并非上诉人主张我收到了2019年6月25日的告知函。本院认为，该证据无法证明被上诉人收到的一张纸为告知函，故本院对其真实性予以确认，但对证明目的不予采纳。被上诉人提交了一份上诉人向初味小厨发出的催费通知单，欲证明2019年7月30日向初味小厨催2019年8月1日至10月30日期间的垃圾清运费，更加证明双方的合同未解除，童伟江于2019年6月27日向达娃旺堆转入的62 400元为2019年7月1日至9月30日的租金。上诉人对此三性及证明目的均不予认可。这上面的催费就合同是否解除并没有影响，且这上面的催费的内容是垃圾清理费用，当时童伟江还在实际占有房屋，因此这时间的垃圾清理费用也应当由童伟江承担。本院认为，该证据系打印件，无法核实其真实性，故本院不予采纳。根据被上诉人向一审法院提交的证据本院认定如下：对于设施设备：1.2017年12月1日收条显示投影费500元整，本院认为收条虽系原件，但无相应的票据，故本院不予采纳。2.远明厨业销货清单显示金额10 000元，但收款人处为空白，该证据有瑕疵，本院不予采纳。3.云晟酒店用品销售清单显示品名规格、单位、数量、单价、总计金额为33 460元，盖有该用品店的公章，本院予以采纳。4.广告显示板、办公文具的收款收据无具体购买日期，也无印章，本院不予采纳。5.2017年11月8日的收款收据显示灯具900元，盖有照明电器商贸部的印章，本院予以采纳。6.2019年7月15日的收款收据显示酒、饮料1200元，无收款方的印章，本院不予采纳。7.卡座软包3000元盖有建材经营部专用章，本院予以采纳。8.桌垫、垃圾桶、绿植款均无售货方的印章，本院不予采纳。9.监控设备采购清单显示项目、参数、单价及总价5060元，盖有瑞吉科技的印章，故本院予以采纳。10.2019年9月23日印章收款收据，因被上诉人2019年8月14日收到告知函，此时被上诉人明确知晓上诉人解除合同的意思表示，而购买印章属扩大其损失，故本院不予采纳。11.2017年10月14日收款收据显示笔记本电脑3600元，盖有瑞吉科技印章，本院予以采纳。12.对于网购截图四张打印件，该组证据收货地址均为色彩空间客栈，在被上诉人未进一步举证证明其购入的物品实际用于初味小厨的情况下，本院不予采纳。13.初味小厨广告物料制作明细显示项目名称、规格及材料、数量、单价、总价16 160元，盖有西藏汇天广告科技有限公司印章，本院予以采纳。综上，经本院核算认定设备设施损失为62 180元。对于住宿费：1.2020年4月23日王卓振西藏增值税普通发票能证明所产生住所费用936元，本院予以采纳。2. 2019年12月10日西藏增值税普通发票能证明陈建松所产生住宿费用1529元，本院予以采纳。3.2019年10月25日1张西藏增值税普通发票、2019年9月28日4张西藏增值税普通发票、购买方均为城东初味小厨川菜馆，无法证明实际住宿人的信息，且2019年9月28日三张西藏增值税普通发票销售方均为不同的酒店，故本院不予采纳。在二审庭审中，上诉人自认其向一审法院提交的力泰广场商铺租赁合同的第三条支付方式的首期租金乙方在2017年10月1日前向甲方支付租金249 600元，第二期租金乙方在2018年10月1日前向甲方支付租金249 600元、第三期租金乙方在2019年10月1日支付249 600元租金系其工作人员在双方签订合同后自行添加。本院经核算后被上诉人设施设备损失为62 180元，住宿费为2465元。本院认定的其他事实及所依据的证据与一审法院一致。本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、租赁合同关系中违约方的认定问题；二、违约方向守约方需承担责任的问题。评析如下：一、租赁合同关系中违约方的认定问题一审法院认定两被上诉人与上诉人签订的《力泰广场商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对此本院予以确认。上诉人主张被上诉人逾期支付租金构成违约，应承担相应的违约责任。本院认为，首先王晶晶代表上诉人与被上诉人于2017年9月4日签订的《力泰商业合作意向确认书》，约定租金为160元/㎡/月，租金每半年一交付，起租日2017年10月1日到2022年9月30日；其次，双方签订的《力泰广场商铺租赁合同》第三条租金、支付方式和期限中的支付方式约定每12个月为一个计租期，首期租金、第二期租金、第三期租金及其支付期限均为空白；再次，上诉人向一审法院提交的半年付清单中列明被上诉人向其缴纳租金的时间段为2019年4月1日至2019年9月30日，实缴金额2019年4月3日62 400元，2019年6月27日62 400元，合计为124 800元，而上诉人在庭审中表示2019年6月27日缴纳的62 400元系滞纳金，但其自行制作的该清单中应缴金额与实缴金额一致，本院核算后为两个季度的租金；最后，被上诉人向上诉人交纳租金的方式为第一次半年交纳、第二次（2018年7月23日）交纳30 000元、第三次（2018年8月16日）交纳32 400元、第四次（2018年12月29日）是季度支付62 400元、第五次（2018年12月31日）30 000元、第六次（2019年1月6日）32 400元、第七次至第九次为季度支付。综上事实，双方在《力泰商业合作意向确认书》与《力泰广场商铺租赁合同》中约定的租金交付期限不一致，均与双方实际履行租金缴纳期限不一致，即被上诉人向上诉人实际交纳租金的期限大部分为按季度支付，少部分为不定期支付，而上诉人收取租金后并未提出异议的行为应视为对交纳期限的默认，且上诉人自行制作的半年付清单应缴金额与实缴金额一致，均为两个季度的租金，与上诉人主张被上诉人于2019年6月27日向上诉人缴纳的款项包含逾期支付滞纳金相矛盾，因此一审法院认定上诉人从被上诉人处收取租金截止至2019年9月30日及被上诉人不存在拖延支付租金的违约行为并无不妥，本院予以确认。而上诉人未能举证证明其于2019年6月25日作出的告知函送达至被上诉人处，就对涉案房屋作出停电停水、收回房屋的处理实属不当，一审法院认定上诉人存在违约行为并无不妥，本院予以确认。综上，上诉人的上诉理由不成立。二、违约方向守约方需承担责任的问题上诉人主张不应向被上诉人承担退还租金、房屋装修损失、设施设备损失、返还保证金、律师费、差旅费的理由，本院认为，根据已述理由，上诉人存在违约的情况下应向被上诉人承担相应的责任，一审法院认定退还租金、返还保证金并无不妥，本院予以维持。对于房屋装修损失143 498元，本院认为，被上诉人对案涉房屋进行了装修这一事实双方均予以认可，因案涉房屋已由案外人租赁使用，被上诉人的装修已被覆盖，无法对案涉房屋的装修残值进行鉴定，被上诉人提交的装修合同、收据能形成证据链证明案涉房屋装修费用为183 500元，一审法院依据涉案租赁合同的剩余租期计算残值较合理，但计算装修残值天数1507天有误，双方合同履行期为2017年10月1日至2022年9月30日（1825天），2019年8月14日合同解除，此时双方履行合同的期限为679天，剩余租期为1146天，经核算装修残值为115 227.9元（183 500元÷1825天×1146天），对此本院予以纠正，本院支持房屋装修损失115 227.9元。对于设施设备损失83 306元，本院认为，因案涉房屋已由上诉人自行收回并由案外人租赁使用，且设施设备亦未向被上诉人返还，一审法院依据剩余租赁期限计算设施设备残值，并无不妥，但核算设备设施损失为62 180元及天数有误，本院予以纠正。经核算设施设备损失应为39 045.6元（62 180元÷1825天×1146天），故本院支持设备设施损失39 045.6元。对于被上诉人提出的律师费、差旅费，本院认为，依据双方当事人签订的《力泰广场商铺租赁合同》第十二条的约定诉讼中所产生的诉讼费、委托律师代理费、差旅费等相关费用由败诉方承担。双方已就本纠纷诉至法院，被上诉人也已提交与北京市康达律师事务所律师签订的《民事委托代理协议》和支付法律咨询和律师代理费的北京增值税普通发票证明支出了律师费40 000元，以及被上诉人与四川蜀西律师事务所签订的《委托代理合同》和支付法律咨询和律师代理费的四川增值税普通发票证明支出了律师费30 000元，但被上诉人在诉讼中自行变更其诉讼委托代理人的行为，属于扩大损失，自行扩大的损失应由其自行承担责任，因此本院认定被上诉人为实现合同债权与北京市康达律师事务所签订合同及所支出的律师费40 000元，予以支持。本院经核算机票为9900元，住宿费为2465元，共计12 365元予以支持，一审对此认定有误，本院予以纠正。综上所述，上诉人主张不应向被上诉人支付相应的款项，本院予以适当调整，即租金29 813.62元、保证金80 000元、房屋装修损失115 227.9元、设施设备损失39 045.6元、律师费40 000元、差旅费12 365元，合计316 452.12元；对于上诉人主张的一审反诉请求，因缺乏相应的依据，本院予以驳回。一审法院认定事实正确，但处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、维持西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2019）藏0102民初2603号民事判决第一项即：西藏力泰实业有限公司于本判决生效之日起十日内向陈建松及童伟江返还2019年8月15日至2019年9月30日多支付的租金29 813.62元；第四项即：西藏力泰实业有限公司于本判决生效之日起十日内向陈建松及童伟江返还保证金80 000元；第七项即：驳回陈建松及童伟江的其他诉讼请求；第八项即：驳回西藏力泰实业有限公司的全部反诉请求;二、变更西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2019）藏0102民初2603号民事判决第二项为：西藏力泰实业有限公司于本判决生效之日起十日内向陈建松及童伟江支付房屋装修损失115 227.9元；第三项为西藏力泰实业有限公司于本判决生效之日起十日内向陈建松及童伟江支付设施设备损失39 045.6元；第五项为：西藏力泰实业有限公司于本判决生效之日起十日内向陈建松及童伟江支付律师费40 000元；第六项为西藏力泰实业有限公司于本判决生效之日起十日内向陈建松及童伟江支付差旅费12 365元；三、驳回上诉人西藏力泰实业有限公司的其他上诉请求；四、驳回被上诉人陈建松、童伟江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审费件受理费9681.7元（被上诉人已预交），由陈建松及童伟江负担3848.7元，西藏力泰实业有限公司负担5833元。反诉案件受理费1398.71元（西藏力泰实业有限公司已预交），由西藏力泰实业有限公司负担。二审案件受理费10 451.23（西藏力泰实业有限公司已预交本诉案件受理费9052.52元，反诉案件受理费1398.71元），由西藏力泰实业有限公司负担6852.6元，陈建松及童伟江负担3598.6元。本判决为终审判决。审  判  长    索 朗  卓 嘎审  判  员   拉    姆审  判  员   白  央  啦二〇二〇年九月三十日法 官 助 理   王    静书  记  员   希娜索朗曲珠