北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初3834号原告：宝蓝物业服务股份有限公司，住所地北京市东城区永定门内东街中里****。法定代表人：何江（英文名：HEJIANG，美国籍），董事长。委托诉讼代理人：赵晓飞，女，1985年5月12日出生，汉族，该公司法务。委托诉讼代理人：李嘉禾，男，1991年12月26日出生，满族，该公司法务。被告：北京仲杋教育咨询有限公司，住所地北京，住所地北京市东城区夕照寺街**院**楼**>法定代表人：莫日更塔娜，总经理。被告：杨凯强，男，1987年10月15日出生，汉族，户籍地内蒙古锡林郭勒盟锡林浩特市造纸厂胡同呼格吉勒社区。原告宝蓝物业服务股份有限公司（以下简称宝蓝物业公司）与被告北京仲杋教育咨询有限公司（以下简称仲杋公司）、被告杨凯强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告宝蓝物业公司的委托诉讼代理人赵晓飞、李嘉禾到庭参加了诉讼，被告仲杋公司及被告杨凯强经法院依法传唤，未到庭应诉，本院对其进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告宝蓝物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与仲杋公司签订的《租赁合同书》（合同编号：BL101809002）及《物业管理服务协议书》（合同编号：BLW101809002）；2、判令仲杋公司腾退北京市东城区夕照寺街X号院4号楼宝达大厦3层310-1号房屋并交付原告；3、判令仲杋公司按照合同约定的各期租金及物业管理费标准支付自2019年11月14日计算至合同解除之日的租金及物业管理费，；4、判令仲杋公司支付解约赔偿金134505元（按解约年度三个月租金及物业管理费之和计算）；5、判令被告杨凯强对上述第三、四项诉讼请求中仲杋公司应当承担的给付义务承担连带清偿责任。事实和理由：2018年9月27日，原、被告签订《租赁合同书》，约定原告将位于北京市东城区夕照寺街X号院4号楼宝达大厦3层310-1号房屋租赁给被告使用，租赁期限为2018年8月14日至2023年8月13日。租赁期间，因被告未按合同约定支付租金及物业费，2019年11月20日，经北京市东城区人民调解协会诉前人民调解委员会主持调解，达成人民调解协议，北京市东城区人民法院予以司法确认，协议内容为双方继续履行合同，被告分期支付租金及物业费。但此后被告并未履行上述协议内容，且此后的租金及物业费仍拒不缴纳。另，2019年8月27日，二被告曾向原告作出承诺，承诺书载明杨凯强系仲杋公司法定代表人的配偶，也是该公司实际控制人，自愿以本人名下财产承担仲杋公司涉及的所欠房租及管理费责任。为维护原告合法权益，故成此诉。被告仲杋公司及被告杨凯强未到庭应诉，亦未发表书面答辩意见。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月9日，X房地产有限责任公司与原告签订租赁合同书，约定由原告承租北京市东城区夕照寺街X号院，租赁期限自2011年6月10日至2026年6月9日。原告可将租赁标的物自用或转租，用于写字楼商业用途。2018年9月27日，原告（甲方）与仲杋公司（乙方）签订《租赁合同书》（合同编号：BL101809002），约定乙方承租房屋位于北京市东城区夕照寺街X号院4号楼宝达大厦3层310-1室，建筑面积280平方米。乙方承租房屋用于培训。租赁期限自2018年8月14日至2023年8月13日，第一年租金每日每平方米按4元计收，每日合计1120元，乙方应支付租金408800元。第二年起每年应付租金以上一合同年度租金为基数按5%逐年递增。第一合同年度租金乙方应分别在以下时间支付：2018年8月14日前支付租金102200元……第二合同年度起的租金乙方应分别在以下时间支付：2019年8月14日前支付租金107604元；2019年11月14日前支付租金107604元；2020年2月14日前支付租金107604元；2020年5月14日前支付租金107604元；第三合同年度以后租金支付约定为2020年8月14日、11月14日、2021年2月14日、5月14日前支付租金112675.5元；2021年8月14日、11月14日、2022年2月14日、5月14日前支付租金118309.28元；2022年8月14日、11月14日、2023年2月14日、5月14日前支付租金124224.74元。乙方逾期支付租金的，在预期支付期间应以逾期支付部分按每日5‰向甲方承担逾期付款违约金。乙方逾期支付租金超过三日的，甲方有权书面通知乙方后解除合同，本合同自甲方的通知送达乙方之日解除并停止一切服务。甲方解除通知送达乙方之日起次日内乙方应无条件腾退房屋。合同签订之日，乙方向甲方交纳保证金102200元，保证金的担保范围为乙方应付的包括但不限于乙方应付租金、违约金、赔偿金及甲方为实现债权支出的包括但不限于交通费、诉讼费、律师费等费用。合同履行期限届满或解除，乙方如无违约行为，甲方在乙方办理完交接手续并结清相关费用后一个月内收到乙方返还的保证金收据原件的前提下向乙方返还全部保证金。如乙方违约，甲方有权以保证金冲抵乙方应付费用。具有下列情形之一的，违约方向守约方支付相当于当年度三个月租金的违约金：……因一方违约，另一方依本合同约定解除合同的；因一方违约，另一方依双方签订的《物业管理服务协议书》解除本合同的。同日，原告（甲方）与仲杋公司（乙方）签订《物业管理服务协议书》（合同编号：BLW101809002），约定鉴于双方已就租赁房屋事宜签署了租赁合同书，为保证乙方更好的使用租赁物，双方签订本协议，作为租赁合同的从合同。甲方提供物业管理服务的期限为：自租赁合同约定的租赁期间首日起至乙方实际向甲方交还租赁物之日止的期间。甲方提供服务内容为共用建筑物及场地的日常保养与维修；共用设施设备运行及维护保养；物业管理区域的公共秩序维护；消防安全管理；公共区域卫生保洁；公共区域绿化维护。乙方应按每日每平方米1元的标准向甲方支付物业服务费（以下简称物管费）。第一合同年度物业费应在以下时间支付：2018年8月14日前支付物管费25550元……第二合同年度起的物管费乙方应分别在以下时间支付：2019年8月14日前支付物管费26901元；2019年11月14日前支付物管费26901元；2020年2月14日前支付物管费26901元；2020年5月14日前支付物管费26901元；第三合同年度以后物管费支付约定为2020年8月14日、11月14日、2021年2月14日、5月14日前支付物管费28168.88元；2021年8月14日、11月14日、2022年2月14日、5月14日前支付物管费29577.32元；2022年8月14日、11月14日、2023年2月14日、5月14日前支付物管费31056.18元，如乙方未按时支付本合同项下任何费用，乙方应以所迟付费用金额为基数，按每日5‰的标准，向甲方支付违约金。如迟付费用时间累计达三日，甲方有权解除本协议，如本协议因此解除，乙方除应承担前述责任外，还应向甲方支付相当于当年度三个月物业费的违约金。合同签订之日，乙方向甲方支付保证金25550元，保证金的担保范围为依本合同乙方应向甲方交付的所有费用及甲方为实现债权而支付的费用。合同终止，乙方向甲方清偿了全部应付费用后一个月内，乙方将保证金收据原件交还甲方，甲方将保证金无息返还乙方。本合同作为租赁合同的从合同，无论任何原因导致租赁合同终止的本合同随之一并终止。上述合同签订后，原告将涉案房屋交付仲杋公司，仲杋公司使用涉案房屋开展教育培训。原告认可仲杋公司交纳了保证金127750元，并同意用于抵扣仲杋公司拖欠的租金、物业费及应当承担的违约责任。合同履行期间，因拖欠租金及物业费，仲杋公司及杨凯强于2019年8月27日向原告出具承诺书，主要内容为我司是宝达大厦310-1房间和310-2房间租户，目前欠贵司房租及物管费277982.56元，承诺于2019年9月7日下午16时之前支付80457.56元，于2019年9月30日下午16时之前将剩余197525元全部付清。承诺人杨凯强系仲杋公司法人莫日更塔娜的配偶，也是该公司的实际控制人，自愿以本人名下财产承担一切仲杋公司涉及的所欠房租及物管费的责任。若2019年9月7日下午16时前未如约支付，原告可采取相应措施，可在涉案房屋门口张贴告知学生家长欠费公告，后期产生所有问题由仲杋公司负责。若2019年9月30日下午14时前未将剩余款项全部付清，仲杋公司将自动搬离所租赁房屋……此后，因二被告并未履行承诺书，原告以租赁合同纠纷为由将二被告诉至本院，要求解除涉案合同，判令仲杋公司支付2019年5月14日至2019年11月13日期间的租金、违约金及上述期间的物业管理费及违约金，杨凯强对上述仲杋公司应付租金、物业管理费及违约金承担连带责任。经北京市东城区人民调解协会诉前人民调解委员会调解，达成（2019）东民诉前调字第907号人民调解协议书，内容为：一、宝蓝物业公司与仲杋公司继续履行《租赁合同书》（合同编号：BL101809002）及《物业管理服务协议书》（合同编号：BLW101809002）；二、仲杋公司向宝蓝物业公司支付租金133704元、物业管理费26901元、租金及物业管理费的逾期违约金43000元（分四期支付，2020年1月31日前支付租金35000元，2020年2月25日前支付租金50000元，2020年3月20日前支付租金48704元、物业管理费26901元，2020年3月30日前支付逾期违约金43000元，前述租金、物业管理费计算截止日为2019年11月13日、逾期违约金计算截止日为2019年11月11日），逾期给付按照年利率10%计算未偿付部分的租金、物业管理费的逾期利息；三、杨凯强对上述调解主文第二项确定的仲杋公司的债务承担连带清偿责任。本院出具（2019）京0101民特1903号民事裁定书，对上述人民调解协议效力予以确认。诉讼中，原告表示仲杋公司在春节前仍处于办公状态，但除未支付上述调解协议约定的租金、物业管理费及违约金外，2019年11月14日之后的租金及物业管理费亦未交纳，年后至今其自行将房屋锁闭，一直未营业。本院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告仲杋公司及杨凯强经本院依法传唤，为申明理由未到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与仲杋公司签订的《租赁合同书》及《物业管理服务协议书》均系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当全面履行自己的义务。涉案合同对租金及物业管理费的支付日期及数额作出约定，并约定仲杋公司逾期支付租金、物管费超过三日，原告有权解除合同。根据合同约定仲杋公司应于2019年11月14日向原告支付当期租金及物管费，现未有证据证明被告已支付了上述费用，故原告要求解除双方签订的《租赁合同书》及《物业管理服务协议书》，于法有据，本院予以支持。合同解除之前原告拖欠的租金及物业管理费应予支付，故原告要求被告支付租金及物业管理费的诉讼请求亦于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，仲杋公司应向原告腾退涉案房屋，故原告要求仲杋公司腾退涉案房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。另鉴于合同约定仲杋公司逾期支付租金、物管费超过三日的，原告有权解除合同，仲杋公司应向原告支付相当于当年度三个月租金、物管费的违约金。现因仲杋公司拖欠租金达到合同约定的解除条件，原告依约解除合同并主张解约赔偿金，原告主张的解约赔偿金实为解约违约金，对于该项诉讼请求，本院予以支持。鉴于杨凯强曾与仲杋公司一并向原告出具承诺书，自认其系仲杋公司法人莫日更塔娜的配偶，也是该公司的实际控制人，自愿以其名下财产承担一切仲杋公司涉及的所欠房租及物管费的责任。故原告要求张凯强对上述仲杋公司应当支付的租金、物业费及违约金承担连带责任，于法有据，本院予以支持。仲杋公司已支付的保证金127750元，应予抵扣。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告宝蓝物业服务股份有限公司与被告北京仲杋教育咨询有限公司于2018年9月27日签订的《租赁合同书》（合同编号：BL101809002）及《物业管理服务协议书》（合同编号：BLW101809002）；二、被告北京仲杋教育咨询有限公司于本判决生效后十五日内腾退北京市东城区夕照寺街X号院4号楼宝达大厦3层310-1号房屋并交付原告宝蓝物业服务股份有限公司；三、被告北京仲杋教育咨询有限公司于本判决生效后七日内向原告宝蓝物业服务股份有限公司支付2019年11月14日至合同解除之日的租金（2019年11月14日至2020年8月13日期间每季度租金标准为107604元；2020年8月14日至2021年8月13日期间每季度租金标准为112675.5元；2021年8月14日至2022年8月13日期间每季度租金标准为118309.28元；2022年8月14日至2023年8月13日期间每季度租金标准为124224.74元。北京仲杋教育咨询有限公司交纳的租赁保证金及物业保证金共计127750元应予抵扣）；四、被告北京仲杋教育咨询有限公司于本判决生效后七日内向原告宝蓝物业服务股份有限公司支付2019年11月14日至合同解除之日的物业管理费（2019年11月14日至2020年8月13日期间每季度物业管理费标准为26901元；2020年8月14日至2021年8月13日期间每季度物业管理费标准为28168.88元；2021年8月14日至2022年8月13日期间每季度物业管理费标准为29577.32元；2022年8月14日至2023年8月13日期间每季度物业管理费标准为31056.18元）；五、被告北京仲杋教育咨询有限公司于本判决生效后七日内向原告宝蓝物业服务股份有限公司支付解约赔偿金134505元；六、被告杨凯强对上述北京仲杋教育咨询有限公司应当支付的租金、物业管理费及解约赔偿金承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20492元，公告费560元，由被告北京仲杋教育咨询有限公司及被告杨凯强负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李晓彤二〇二〇年九月二十九日法官助理 刘倩茹书 记 员 陈丽娟