北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初8150号原告：北京泌润文化发展有限公司，住所地北京市顺义区汇海南路**院**楼**209，统一社会信用代码91110113678221958F。法定代表人：李晓君，总经理。委托诉讼代理人：卢宾，北京嘉桓律师事务所律师。托诉讼代理人：周冬冬，女，1989年11月23日出生，汉族，北京嘉桓律师事务所实习律师。被告：北京大地林肯房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区天竺镇府前一街**水木兰亭花园**楼，统一社会信用代码91110113600066492J。法定代表人：姬源，执行董事。委托诉讼代理人：廖仕富，男，1979年10月29日出生，汉族，大地林肯房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：刘强，男，1984年5月6日出生，汉族，北京大地林肯房地产开发有限公司员工。北京泌润文化发展有限公司（以下简称“泌润文化公司”）与北京大地林肯房地产开发有限公司（以下简称“大地林肯公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泌润文化公司的委托诉讼代理人卢宾，被告大地林肯公司委托诉讼代理人廖仕富、刘强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泌润文化公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方签署的《房屋租赁合同》于2020年4月14日解除；2、判令被告退还保证金三十万元；3、判令被告退还扣押的家具等（具体以物品清单为准）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年6月16日原被告双方签署了《房屋租赁合同》，被告将自有的位于北京市顺义区×酒店三层“SPA水疗中心”出租给原告使用。合同约定：租期五年，自2016年6月16日至2021年6月15日，免租期为2016年6月16日至6月30日。经营用途为美容、美发、美甲、保健、足疗、香薰、SPA、水疗等项目。年租金为122.4850万元。租金每三个月交纳一次，每季度租金为30.62125万元，合同保证金为30万元。2020年年初起，原告承租的SPA水疗中心一直处于停业状态，营业收入为零。由于北京市的疫情防控状态仍在持续，原告曾多次提出书面申请，要求被告给予一定的免租期限，被告明确予以拒绝。原告于2020年4月13日向被告邮寄了《解除通知》和房屋钥匙，将房屋的控制和使用权交还被告。原告认为，现在情况与合同签署时发生了不能预料和不能避免的变化。继续履行合同对原告明显不公平。双方协商无果，依法起诉。大地林肯公司辩称：不同意原告诉讼请求，合同未到期，合同没有解除，不同意返保证金，家具没有扣留，在原告的经营地，不存在返还问题。本院经审理认定事实如下：2016年6月16日，泌润文化公司（承租方，合同简称乙方）与大地林肯公司（出租方，合同简称甲方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁位于北京市顺义区×街58号“北京临空皇冠假日酒店”的三层（具体位置见附件一），面积约为505平方米（以下简称“涉案房屋”），租赁用途为：经营美容、美发、美甲、保健、足疗、香薰、SPA、水疗等项目。在租赁期内未征得甲方书面同意并按规定经有关部门审核批准前，乙方不得擅自改变该房屋的用途。若乙方违反关于经营用途的规定，即视为乙方违约，甲方有权责令乙方更改或单方解除本合同，收回出租房屋，由此给甲方造成的损失由乙方自行承担，甲方不承担乙方的任何损失。租赁期限为五年，自2016年6月16日起至2021年6月15日止。以甲方书面通知乙方该酒店试营业之日开始正式起计房租。免租期为2016年6月16日至2016年6月30日。本租赁合同到期届满时，乙方如要求续租，应在租赁期限届满前三个月向甲方提出书面申请，经双方协商一致后另行签订合同。租金标准为：第一年至第五年的年租金为1224850元，乙方租用该房屋期间所发生的一切水费、电费、电话费（不包括内部电话）、网络使用费、停车费等有关费用均由乙方支付，并因在每月月末支付。租金支付时间及方式为：租金每三个月交纳一次。每季度租金306212.5元。首期租金支付时间签约时同时支付。在乙方租赁期间，乙方应每月月底支付该月的物业管理费和空调、供暖费，物业管理费的标准为每月每建筑平方米5元，空调供暖费的标准为每月每建筑平方米10元。保证金用于担保乙方在承租期内不损害房屋及租赁房屋设施、设备、电器（乙方自行配备的除外）和不拖欠甲方租金及相关费用和不得从事有损甲方声誉和不从事违法经营行为。在本合同签订之日，乙方应支付保证金30万元。本合同期满后，如乙方不再续租，在乙方没有任何违反本合同的情形并且符合下列条件时，则在本合同期满后30日内甲方无息退还乙方所交付的保证金：1、乙方未损害房屋及租赁房屋结构、设施、设备、电器（乙方自行配备的除外）等设施；2、乙方未曾拖欠甲方的租金及相关费用；3、乙方未从事有损甲方声誉和违法经营的行为。如乙方违反本协议的规定，致使甲方不能如期收取租金或因此发生其他费用开支，甲方有权扣除部分或者全部保证金抵付，不足以抵付的部分由乙方另行支付。扣除后如保证金不足三十万元，则乙方应立即将保证金补足至三十万元，否则每逾期一天应支付万分之五的违约金。甲方的权利义务约定：1、甲方聘请“北京临空酒店管理有限公司”（以下简称“酒店管理公司”）对该房屋的公共设施设备（乙方改动的除外）和公共区域的设施设备、消防保安、保洁、停车场、装修以及房屋外立面、户外广场等方面进行监督管理。2、房屋原有设施设备的维修出甲方及酒店管理公司负责，在已通知乙方的情况下，甲方有权指派工作人员进入乙方房屋进行检查、维修工作，乙方应积极配合。紧急情况下，甲方及酒店管理公司有权随时关闭租赁房屋内的设施设备，为抢修设备，酒店管理公司及甲方可不通知乙方而进入乙方房屋维修设备。3、甲方负责对所有房屋的整体管理。甲方有权制定、公布、修改或取消有关管理规定以及其他一切必要规章制度，并随时通知乙方。4、在本合同有效期内，甲方有权转让该房屋，乙方在此承诺放弃优先购买权，本租赁合同依然有效。5、甲方承诺酒店内不再经营与水疗中心经营内容相同的项目。6、业主方（甲方及酒店管理方）在SPA水疗中心消费（不含购买产品）一律六折优惠。业主方（甲方及酒店管理方）经理级以上人员每月免费享受美容美发服务一次。重大活动时乙方为甲方免费提供美容美发服务。7、租赁期内乙方承租范围内的空调、消防、自动喷淋、烟感系统均由甲方提供，但乙方负责维修和更换。乙方权利义务约定为：1、乙方应按合同约定及时缴纳租金及各项费用，如延迟缴纳，甲方有权依本合同10.2款的规定收取违约金直至解除合同，并有权扣留全部保证金。2、乙方使用该房屋时，由于乙方原因或其他非甲方原因而给自身或任何第三方造成损害的，均由乙方承担相应的赔偿责任及其他责任，与甲方无关。3、乙方保证，严格遵守中华人民共和国的有关法律、行政法规、部门规章、、地方性法规及法令合法经因，如因商品、服务质量等导致消费者投诉、引发仲裁、诉讼，或者如因乙方销售的商品侵犯他人知识产权而引发仲裁、诉讼的，或因其他经营行为引发仲裁、诉讼，则该等投诉，仲裁、诉讼均由乙方负责处理并承担全部责任。如法律或司法部门要求甲方先行参加事件处理的，发生的各种费用由乙方承担，由此造成甲方名誉和其他经济损失的，乙方承担全部赔偿责任。甲方同时有权单方解除本合同，并不退还保证金。4、乙方保证遵守甲方及酒店物业管理公司制订的《物业管理公约》、《质量保证协议》、《治安消防协议书》等相关文件及今后可能制定的管理规范，如违反，甲方及甲方工作人员有权随时要求乙方改正。乙方在规定期限内未予改正，甲方有权单方面解除合同，收回该房屋，并扣除保证金，同时保留向乙方追偿经济损失的权利。甲乙双方在此约定：严禁按摩师进入客房区域为客人提供按摩服务，甲方及酒店管理公司每发现乙方的员工进入客房区域提供按摩服务，甲方及酒店管理公司将对乙方罚款人民币10000元，如在客房区域提供按摩服务导致客人投诉，将对乙方再次罚款人民币10000元，同时因客人投诉而产生的费用，将由乙方全权负责。5、乙方应按合同规定的经营范围经营，非经甲方书面同意不得改变经营范围，也不得将该房屋转租他人或与第三人合租经营，否则甲方有权单方面解除本合同，收回该房屋，并要求乙方赔偿相关一切损失，乙方所交保证金不予退还。6、乙方不得擅自停止营业或变相不营业。乙方停止营业或变相不营业时间超过30天，甲方有权单方面解除本合同，收回房屋，所交保证金不予退还。7、乙方应教育员工爱护房屋建筑及一切公共设施设备，如因乙方雇员或来访者的疏忽或使用不当，造成建筑本身或附属设施、设备损坏，乙方承担全部赔偿责任。如发生自然损坏应及时通知甲方并配合甲方及时给予修复，若因延迟通知造成的扩大损失由乙方承担赔偿责任。8、乙方自行装修承租区内场地，装修方案须报甲方审核同意后方可进场施工。除经甲方同意的装修外，乙方不得安装、改装任何设施、设备，包括但不限于随意加装、改装现有供电电路和供水、供暖、空调管线等。否则甲方有权要求恢复原状并赔偿因此给甲方带来的损失。9、乙方不得在房屋以外的地方，包括但不限于门厅、楼梯、通道等公共区域，堆放商品、垃圾或任何其他物品等。10、租赁期满或因其他原因合同被终止时，乙方应在7个工作日内将房屋内乙方的活动物品全部搬出，将房屋腾空后交付给甲方，如乙方不腾空，则视为乙方遗弃该房屋内的物品，甲方有权处置且不承担任何赔偿责任。自租赁期满起至乙方腾退房屋期间甲方按照双倍租金收取乙方房租。11、乙方租赁房屋内发生的任何财产损失以及乙方之雇员或访客在租何人身或财产损失均由乙方自行依法承担并负责，与甲方无关。12、乙方自行承担在租赁期间所产生的一切债务、亏损、风险。在租赁期间，乙方应以自己的名义进行经营，不得冒用甲方的名义从事一切行为，若有违反乙方将自行承担法律后果和责任。13、租赁期限届满或本合同依法终止时，乙方应在租赁期限或本合同终止日后30天将有关证件、执照（包括但不限于营业执照）上的地址从租赁房屋迁出，全部注销手续完成后甲方退还保证金，否则每逾期一天须向甲方支付违约金叁千元。租赁期满或合同被解除或合同因其他原因被终止，因乙方装修而形成的不动产无偿归甲方所有，乙方不得拆除或破坏。合同第九条关于不可抗力约定：如遇不可抗力导致本合同无法继续履行，双方免责，协议终止合同。合同另约定有其他条款。租赁合同签订后，泌润文化公司向大地林肯公司交纳了30万元保证金，开始按约使用涉案房屋。2020年初，我国发生新型冠状病毒感染肺炎疫情，为了保护公众健康，政府也采取相应疫情防控措施。泌润文化公司处于停业状态，在涉诉房屋门口处被张贴疫情期间，暂停营业。泌润文化公司以疫情为不可抗力为由，向大地林肯公司提出申请，要求减免租金，大地林肯公司拒绝减免。2020年4月7日，泌润文化公司向大地林肯发函，表明租金已支付至2020年4月15日，希望大地林肯公司能够将2020年4月15日至2021年6月15日期间的租金进行一定减免，要求大地林肯公司3日内答复，大地林肯公司又予以拒绝。泌润文化公司于2020年4月13日向大地林肯公司发出《解除通知》，内容如下：泌润文化公司承租的北京临空皇冠假日酒店三层娱乐休闲区域，自2020年第一季度以来一直处于停业状态。就目前形势看，酒店的娱乐休闲项目会持续停业。我司多次提出协商要求，均被大地林肯公司拒绝。继续履行原租赁合同对我方明显不公平。现正式通知你司，由于租赁场所一直无法正常经营。解除双方签署的《房屋租赁合同》，要求立即退还保证金三十万元。承租房屋内属于我方的物品，我方要求立即搬离，详见《物品清单》。同时，我方随此《解除通知》将承租房屋的钥匙同时交还予你司，以便于你司安排使用该房屋。大地林肯公司收到《解除通知》，收到钥匙，不同意解除合同，不同意泌润文化公司搬走涉诉房屋内的物品。诉讼中，大地林肯公司表示，酒店一直在营业，2020年1月收入1023万、2月收入225万、3月收入600多万、4月收入140多万。《关于北京泌润文化发展有限公司拖欠北京大地林肯房地产开发有限公司房屋租金、物业管理费和空调供暖费的催款函》，致北京泌润文化发展有限公司：兹就贵司未及时支付我司房屋租金、物业管理费和空调、供暖费、水电费一事致函如下：2016年6月16日贵司与我司签订《房屋租赁合同》。根据该合同约定，贵司承租我司位于北京临空皇冠假日酒店三层505平方米房屋，房租每三个月交纳一次，每季度租金为306212.5元，每月月底支付物业管理费和空调、供暖费，水电费。然而贵司却并未能按合同约定及时支付租金、物业管理费，空调、供暖费，水电费。截止到2020年7月6日止，贵司共欠租金人民币275592元，物业管理费和空调、供暖费24240元，水电费1800元。根据《房屋租赁合同》相关约定，贵司的行为已构成违约，故特此函告贵司如下：请贵司于2020年7月13日前将所欠租金、物业管理费，空调、供暖费，水电费等费用支付至我司，否则，我司将根据《房屋租赁合同》第10.2条的约定，解除双方签订的《房屋租赁合同》，收回该房屋，并扣除贵方缴纳的全部保证金，且还有权追缴贵司所欠的全部费用及应承担的违约金。本院于2020年8月27日到涉案房屋内进行了清点（现场清点情况本院已经录像），具体有：美甲桌2张、美甲床1张、产品架1个、皮茶椅1套、电动美发椅2把、焗油机1台、双人沙发5张、单人沙发1张、沙发2张、茶几1个、小木凳12张、按摩床3张、消毒柜2个、长桌1张、挂衣架2个、窗帘8套、木头推车5辆、小柜子3个、貔貅1对、走廊桌子3张、古董3个、电话机3部、电脑1台。本院拟组织双方对物品进行交接，大地林肯公司以泌润文化公司未交清租金为由不同意。本院另查明，截至2020年4月15日，泌润文化公司尚欠大地林肯公司物业费3787.5元，截至2020年4月30日，尚欠水电费1104元。泌润文化公司注册地址已经于2020年4月23日迁出。上述事实，有当事人陈述，泌润文化提交的房屋租赁合同、照片、视频、减租申请和微信聊天记录、工商登记信息、租金减免申请、通话录音、解除通知等，大地林肯公司提交的房屋租赁合同、短信、酒店收入情况等在案佐证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，泌润文化公司与大地林肯公司签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照约定善意、全面履行合同约定的义务。我国《民法总则》第一百八十条规定：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。我国《合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条规定：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。结合上述法律规定和我国新型冠状病毒疫情发生、蔓延发展情况，本院可以认定确因疫情直接导致泌润文化公司与大地林肯公司之间租赁合同的履行出现重大障碍，可以构成不可抗力。疫情对不能履行合同具有直接的因果关系，疫情的发生、发展在空间、时间上都有一个变化的过程，政府的管控措施的也随之进行调整，新型冠状病毒疫情对于不同类型合同履行的影响也表现不同。泌润文化公司在不可抗力事由发生后，积极与大地林肯公司协商减免租金事宜，大地林肯公司没有同意，在租赁场所不能经营的情况下，租赁合同的目的无法实现，泌润文化公司要求解除合同，本院予以支持。双方在合同中约定：如遇不可抗力导致本合同无法继续履行，双方免责，协议终止合同。因此泌润文化公司有权要求大地林肯公司退还保证金，搬走涉案房屋内的物品。泌润文化公司未付的水电费、物业费应予扣减。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》之规定，判决如下：一、被告北京大地林肯房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京泌润文化发展有限公司保证金二十九万五千一百零八元五角；二、原告北京泌润文化发展有限公司于本判决生效后七日内搬走相关物品（以本院清点的为准）；三、驳回原告北京泌润文化发展有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千九百元，由原告北京泌润文化发展有限公司负担一千四百五十元（已交纳），由被告北京大地林肯房地产开发有限公司负担一千四百五十元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 商兴加二〇二〇年九月二十六日法官助理 曾庆贺书 记 员 高 翔