福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0602民初6473号 原告：兴业银行股份有限公司漳州招商局开发区支行，住所地：漳州开发区招商文体馆**店面，统一社会信用代码：91350681798353031K。 负责人：陈进强，系该支行行长。 委托诉讼代理人：王曜。 委托诉讼代理人：林贞。 被告：祝国红，女，1974年5月3日出生，汉族，住漳州开发区。 被告：李旭，男，1973年5月12日出生，汉族，住漳州开发区。 被告：漳州鸿祥房地产开发有限公司，住所地：漳州开发区南滨大道永鸿御景湾**，统一社会信用代码：91350681561671314C。 法定代表人：林文平。 委托诉讼代理人：李华妹，漳州衡评律师事务所律师。 原告兴业银行股份有限公司漳州招商局开发区支行（以下简称“兴业银行招商开发区支行”）与被告祝国红、被告李旭、被告漳州鸿祥房地产开发有限公司（以下简称“鸿祥房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴业银行招商开发区支行的委托诉讼代理人王曜、林贞，被告李旭及被告鸿祥房地产公司的委托诉讼代理人李华妹到庭参加诉讼，被告祝国红经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兴业银行招商开发区支行向本院提出诉讼请求：1、判决被告祝国红、被告李旭立即偿还贷款剩余人民币2459999.84元、利息20964.68元、罚息674.74元（总计2481639.26元）及自2020年5月19日起至贷款本息清偿完毕之日按合同约定的利息（含复利、罚息）；2、判决原告有权就被告祝国红、被告李旭为上述债务（含借款本息及依合同约定计算的违约金、赔偿金、实现债券的费用等）提供抵押担保的位于漳州开发区××道××号××幢××号的房屋拍卖、变卖所得款项优先受偿；3、判决被告鸿祥房地产公司对祝国红、李旭的上述债务（含借款本息及依合同约定实现债权费用等）承担连带清偿责任；4、本案诉讼费由三被告共同负担。事实与理由：祝国红、李旭向兴业银行招商开发区支行申请个人住房贷款。2016年1月27日，借款人、贷款人、抵押人、保证人签订编号为兴银漳个（招）2016第0150号《个人购房抵押（保证）借款合同》，上述贷款合同中约定：1.贷款金额为人民币410万元整；2.贷款期限为120个月；3.贷款利率为央行人民币贷款基准利率5年以上期限档次乘以系数1；4.借款偿还方式采用等额本金偿还法；5.以购买的位于漳州开发区××道××号××幢××号的房屋提供抵押担保，鸿祥房地产公司提供阶段性连带担保责任，并约定了担保范围。上述合同签订后，相关当事人到抵押登记机关办妥抵押登记手续，原告依约履行放款义务。但祝国红、李旭未按合同约定按时还款，截止到2020年5月19日已累计拖欠到期贷款本息总计人民币89972.76元未归还。鉴于祝国红、李旭的上述行为严重违反双方的合同约定，侵害了原告的合法权利，原告决定根据合同约定提前收回全部贷款并诉至法院。 祝国红辩称，现在没有偿还能力，只能按程序走。 李旭未作答辩。 鸿祥房地产公司辩称，1、对原告起诉的事实与理由无异议。同意判决原告对抵押物进行拍卖、协议作价、变卖处置后所得的价款享有抵押优先受偿权；2、答辩人已为被告祝国红、李旭代为偿还按揭款共计359377.24元，答辩人已经另行起诉，芗城区人民法院已受理；3、根据《中华人民共和国担保法》第三十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十二条之规定，应确认答辩人履行保证责任后对被告祝国红、李旭享有追偿权。 本院经审理认定事实如下：2016年1月27日，兴业银行招商开发区支行（债权人）、祝国红及李旭（债务人）、鸿祥房地产公司（保证人）三方共同签订一份编号为：兴银漳个（招）2016第0150号《个人购房抵押（保证）借款合同》，该合同特别条款约定：借款金额410万元，借款期限120个月，自2016年1月27日起至2026年1月27日止，本笔贷款适用于第1套房的房贷贷款政策，借款定价基准利率按央行人民币贷款基准利率5年以上期限档次，借款利率定价按比例浮动定价，等于定价基准利率乘以系数1，借款利率浮动周期为年第1天，借款逾期罚息利率为借款利率上浮50%，还款方式为等额本金偿还法；担保方式为以所购房产址于漳州开发区××道××号××幢××号房产提供抵押，该房产建筑面积为459.69㎡，债务人以自有的财产设定抵押或质押的，债权人放弃该担保物权、担保物权顺位或变更担保物权的，其他担保人同意并不因此在债权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，仍然提供合同约定的担保；针对债务人、担保人的其他每一项违约行为，债权人可要求债务人、担保人支付本合同项下借款金额10%的违约金；连续发生3期违约后，本合同项下的借款执行利率调整为在调整当时借款定价基准利率的基础上上浮5%；保证人在本合同项下承担连带保证责任，保证期间为阶段性担保，保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金及债权人实现债权的费用等；在本合同中既有抵押担保又有保证担保的，债权人有权在行使担保权时进行选择，既可以先行使抵押担保，也可以行使保证担保，还可同时行使抵押担保和保证担保以清偿合同项下的债权债务。随后，兴业银行招商开发区支行与祝国红签订一份《补充协议》，就上述合同项下所涉债务的催收和诉讼文书（包括但不限于起诉状、证据、传票、举证通知书、裁判文书等）的送达地址和送达方式作明确约定。2016年3月4日，兴业银行招商开发区支行依约向祝国红、李旭发放贷款410万元，并出具《借款借据》。2016年3月8日，兴业银行招商开发区支行作为抵押权人，鸿祥房地产公司作为保证人，祝国红、李旭作为漳州开发区××道××号××幢××号房产的买受人就该房产办理了编号为漳房按抵2016006283的按揭登记证明。祝国红、李旭自2020年3月19日开始逾期，截止到2020年5月18日，祝国红、李旭尚欠兴业银行招商开发区支行借款本金2459999.84元、利息20964.68元、罚息674.74元。 另查明，本案审理期间，兴业银行招商开发区支行于2020年8月4日向本院申请财产保全，请求查封、冻结被告祝国红、李旭、鸿祥房地产公司名下价值合计相当于2459999.84元的财产，并提供了担保。2020年8月4日，本院作出（2020）闽0602民初6473号民事裁定书，依法采取保全措施。 本院认为，兴业银行招商开发区支行与祝国红、李旭、鸿祥房地产公司签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》系各方当事人真实意思表示，应受法律保护，但双方约定的利息、罚息合计计算标准不得超过年利率24%；超过部分，不予保护。祝国红、李旭未依约偿还借款本息，应承担违约责任，兴业银行招商开发区支行有权提前收回贷款。故祝国红、李旭应偿还兴业银行招商开发区支行尚欠的贷款本金2459999.84元、利息20964.68元、罚息674.74元，并自2020年5月19日起还清款项之日止按《个人购房抵押（保证）借款合同》约定计付利息、罚息（但利息、罚息合计计算标准不得超过年利率24%）。祝国红、李旭以漳州开发区××道××号××幢××号房产作为抵押物并已办理抵押登记，故在祝国红、李旭未能履行还款义务的情况下，兴业银行招商开发区支行有权就该抵押物拍卖、变卖所得价款优先受偿。鸿祥房地产公司作为本案借款合同的保证人，应当对祝国红、李旭的上述款项承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向祝国红、李旭追偿。祝国红经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中国人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、祝国红、李旭应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还尚欠兴业银行股份有限公司漳州招商局开发区支行的贷款本金2459999.84元、利息20964.68元、罚息674.74元，并自2020年5月19日起还清款项之日止按《个人购房抵押（保证）借款合同》约定计付利息、罚息（但利息、罚息合计计算标准不得超过年利率24%）； 二、兴业银行股份有限公司漳州招商局开发区支行有权就祝国红、李旭提供的址于漳州开发区××道××号××幢××号房产（权利范围以漳房按抵2016006283的按揭登记证明记载的范围为准）的拍卖、变卖所得价款优先受偿； 三、漳州鸿祥房地产开发有限公司应对祝国红、李旭在本案的债务承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向祝国红、李旭追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26653.1元，减半收取计13326.55元，保全费5000元，由祝国红、李旭、漳州鸿祥房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 员 李巧青 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 蔡博彦 书 记 员 王嘉晨