北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初16348号原告：杨晓音，女，1986年4月28日出生，汉族，住北京市通州区。被告：北京紫峰房地产开发有限公司，住所地北京市通州区聚富苑民族产业发展基地聚合六街**。法定代表人：聂林，总经理。委托诉讼代理人：孙冉，北京市中通策成律师事务所律师。原告杨晓音诉被告北京紫峰房地产开发有限公司（以下简称紫峰地产）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。本案原告杨晓音、被告紫峰地产的委托诉讼代理人孙冉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨晓音向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付交付房屋窗户不符合合同约定的违约金10000元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2015年8月8日签订了《北京市商品房预售合同》，并按合同约定支付了房屋价款。之后原告到被告指定的现场办理了入住手续，收房后原告发现被告交付的客厅阳台窗户为单面异形小窗户，与合同附件一约定的房屋平面图的双面窗不一致。为维护原告合法权益，特诉至法院。被告紫峰地产辩称，不同意杨晓音的全部诉讼请求。原告的诉讼请求没有法律依据。被告建设过程中均严格按图施工，这是法律法规对建设单位的强制要求，设计图纸均早于原被告签订合同作出，图纸中有关窗户的内容与合同附图有些许差别，属于被告笔误，未因此给原告造成实际损失，不应认为被告违约，被告不应承担违约责任。本案事实是，被告依照经行政机关审批的设计图纸进行施工，完成了涉案房屋小区内应由开发商建设的全部内容。房屋交付前，已取得了北京市规划和国土资源管理委员会核发的《建设工程规划核验（验收）意见》，完成了涉案房屋建筑和市政基础设施工程的竣工验收备案。被告组织业主办理房屋交付后，有部分业主提出房屋阳台窗户面数与合同附件一中的平面图不符。经被告核实发现，涉案项目共经历三次开盘销售，在前二次开盘销售过程中，某位工作人员在绘制附图时，未注意到设计图中同楼、同户型房屋的阳台窗户存在差异，工作人员通过复制粘贴方式进行绘图，导致部分合同附图与设计图纸存在差异。而被告在建设过程中均按设计图纸施工，故交付的部分房屋阳台窗户与合同附图存在差异。被告前二次开盘销售房屋共计494套，附图错误的房屋共计101套。最后，对于类似纠纷如何处理，双方在合同中已有约定，即合同第十条约定的“设计变更”。虽然设计变更是指发生于合同签订后，但其与本案情形没有本质区别，都是出现了合同约定内容与设计内容和建筑内容不一致的情况。在政府制定的示范文本中，对于设计变更的处理原则非常明确：出卖人必须按设计图纸建设，无需与买受人协商一致；出卖人对此不承担违约责任；如买受人不接受变更，可以要求退房。我们认为，如李增坚持不接受设计内容，本案可以参照双方对设计变更的约定来处理。2、自住型商品房项目“限房价、竞地价”的土地供应方式下，土地出让价格是市场化的，但房价并非市场化，其直接压缩的是开发商的收益。因此，愿意承接自住型商品房项目的房地产开发企业，绝大多数为国有企业。本案中，紫峰地产已支付的土地出让价款共计约8．15亿元，项目可售的住宅、商业房屋建筑面积约12万平方米，计算之下，房屋销售单价中土地成本约7千元/平方米，而李增购买房屋的单价仅为1．1万元/平方米。在计算项目工程款、材料款、监理费、设计费、人工费、管理费、财务成本等建设成本、费用，以及紫峰地产已经支付给业主的违约金、主动承担的临时水电暖接入费用后，紫峰地产因承接涉案项目已亏损了约3亿元人民币。3、根据紫峰地产目前的资产状况，已无法负担再向业主支付几百万、几千万甚至上亿元的违约金，到执行程序中，也无如此多的财产可供执行，最终的结果，只有执行转破产。如人民法院要判决紫峰地产承担违约责任，我们请人民法院将履行期限适当的延长。如紫峰地产进入破产程序，首先需停止一切经营，管理权全部移交破产管理人，所有未履行完毕的合同均由管理人视资产状况决定是否履行。此情形下，待政府完成大市政建设完成后，由谁来将大小市政接通并承担费用？在大市政接通前，由谁来继续承担业主临时用水、用电、采暖的费用？在保修期内，由来承担房屋保修义务？在小区业主召开首次业主大会之前，又有谁来负担全体业主的前期物业服务费用？此外，紫峰地产还承担着项目二期经济适用住房的建设责任。涉案小区内的业主，并未考虑到如果其诉讼目的真能实现，将开发商告到破产，是否对自身有利，是否会使涉案小区出现更加不利的事态。我们相信，人民法院在审判过程中，会充分考虑到判决的社会效果，会权衡案件结果给各方带来的利弊影响。故请求法院驳回李增的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月8日，杨晓音与紫峰地产签订《北京市商品房预售合同（自住型商品房）》（合同编号：Y1763314），约定由杨晓音购买坐落于北京市通州区于家务乡A06等地块居住用地、A-11地块托幼用地、A-27地块社会停车场库用地、A-28地块商业金融用地（配建经济适用房住房）x-x#住宅楼（自住商品房）2层3单元-202号房屋（以下简称涉案房屋）。合同附件一为房屋平面图及在整个楼栋中位置图。2015年4月23日，北京市规划委员会委托的审图机构北京筑都方圆建筑设计咨询有限公司对涉案房屋所载项目的设计单位北京中联环建文建筑设计有限公司出具了《北京市建筑工程施工图设计文件审查合格书》。2017年9月8日，紫峰地产取得北京市规划和国土资源管理委员会核发的《建设工程规划核验（验收）意见》。2017年12月11日，紫峰地产完成涉案房屋所在楼栋的建筑及市政基础设施工程的竣工验收备案。紫峰地产认可涉案房屋阳台窗户与合同附图不一致。涉案房屋内客厅阳台窗户在合同附件一中显示为双面窗，但紫峰地产实际交付为单面窗。该附图仅能显示房屋内格局，仅可看出窗户样式为双面窗，无法显示具体窗户的形状。从紫峰地产提交的设计图纸显示，涉案窗户的面数及形状在设计时均与实际交付窗户的面数及形状一致，即杨晓音所称单面异形小窗户。紫峰地产称实际交付房屋窗户与合同附图不一致的原因，系工作人员在绘制附图时未注意到设计图中同楼、同户型房屋的阳台窗户存在差异而通过复制粘贴方式进行绘图，导致部分合同附图与设计图纸存在差异，属于工作失误，但是设计图与实际交付窗户样式一致。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案的争议焦点为：紫峰地产是否违约以及是否应承担赔偿损失的违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于杨晓音要求紫峰地产赔偿因其实际交付房屋的客厅窗户与合同附图不一致的诉讼请求，根据紫峰地产提交的设计图显示，紫峰地产在施工前设计的窗户面数及形状样式与向原告交付的窗户面数及形状样式一致，合同上所约定的合同附图并未显示窗户具体形状样式，仅显示窗户面数。涉案房屋交付窗户面数与合同约定不符的原因系紫峰地产工作人员附图错误，涉案阳台一侧确系紫峰地产施工时预留的安装空调室外机架的外墙，无法安装窗户。但本院同时考虑到，因涉案房屋为期房，杨晓音对于最终交付房屋格局的知晓只能依据合同上附图所显示。因紫峰地产交付房屋的窗户面数与合同约定不符，系履行合同义务不符合双方合同约定，造成杨晓音基于合同附图，对客厅的采光及居住感受的期望与实际使用有一定差距，故紫峰地产应向杨晓音承担赔偿损失的违约责任。具体数额由本院结合紫峰地产的过错程度以及涉案小区因附图错误导致实际交付窗户与合同约定不一致的业主户数，酌定违约赔偿金数额为10000元，杨晓音所主张的诉讼请求数额与本院酌定金额一致，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告北京紫峰房地产开发有限公司向原告杨晓音支付违约赔偿金10000元，于本判决生效之日起21日内执行清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告北京紫峰房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起21日内执行清。本判决为终审判决。审判员  徐明祺二〇二〇年九月二十八日书记员  吴静晨