北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初24885号原告：北京绿地京城置业有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇清源路**黄村镇政府东配楼**。法定代表人：潘伟，经理。委托诉讼代理人：赵建英，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王梦娟，北京市中伦文德律师事务所律师。被告：张凤敏，女，1963年11月30日出生，汉族，无业，住河北省廊坊市固安县。第三人：刘道民，男，1975年11月25日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。原告北京绿地京城置业有限公司（以下简称：绿地公司）与被告张凤敏、第三人刘道民商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告绿地公司的委托诉讼代理人王梦娟到庭参加诉讼；被告张凤敏经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼；第三人刘道民经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿地公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除绿地公司、张凤敏所签的《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1244680），并由张凤敏协助绿地公司办理北京市大兴区黄村镇19号地a地块商业办公及地下车库7层2单元803号房的网签注销手续；2.判令张凤敏将涉案商品房（北京市大兴区黄村镇19号地a地块商业办公及地下车库7层2单元803号房）归还绿地公司；3.判令张凤敏偿还绿地公司468203.79元代偿款、利息5035.14元（利息从2019年4月24日起暂计算至2019年7月22日，按中国人民银行同期贷款利率计算，计算至实际付款之日止）及违约金20835.07元（违约金从2019年4月24日起暂计算至2019年7月15日，按日代付款项的万分之五计算，计算至实际付款之日止）；4.判令张凤敏向绿地公司支付税费损失132225.6元；5.判令张凤敏向绿地公司支付违约金59668.52元；6.本案全部诉讼费用均由张凤敏承担。事实理由：2011年11月30日，绿地公司与张凤敏签订《北京市商品房预售合同》，约定张凤敏购买绿地公司开发的位于北京市大兴区黄村镇19号地a地块商业办公及地下车库7层2单元803号房（以下简称803号房屋），房屋总价款1491713元，根据合同第六条约定，张凤敏采取银行按揭贷款方式付款。张凤敏向中国建设银行股份有限公司北京西四支行（以下简称建设银行），贷款740000元，借款期限为120个月，自2013年1月4日至2023年1月4日，绿地公司为该笔债务提供阶段性保证。建设银行于2013年1月4日放款后，张凤敏自2017年7月4日起多次未还款，至2017年12月27日，张凤敏共欠付建设银行本金利息共计426259.44元，建设银行为追回借款向北京市西城区人民法院（以下简称西城法院）起诉，经审理后判决由张凤敏支付建设银行本金413166.78元，利息12014.74元、罚息1077.92元，并支付上述款项自2017年12月28日至实际清偿之日止的利息、罚息（按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准计算），案件受理费7694元由张凤敏负担。判决生效后，绿地公司于2019年4月24日代张凤敏向建设银行偿还本金413166.78元，利息及罚息47346.01元、诉讼费7691元，共计468203.79元。绿地公司因该商品房买卖缴纳各项税费共计132225.6元。绿地公司多次催告，张凤敏时至今日仍未向绿地公司偿还上述代偿款，且绿地公司已向张凤敏交付该商品房。根据双方合同附件五第二条第四款及附件八第六条约定，在绿地公司承担阶段性保证责任期间，若张凤敏未能按期向按揭银行偿还贷款本息，导致绿地公司按照相关担保合同承担了担保或保证责任，即代张凤敏向按揭银行偿还了贷款本息，违约金及其他相关费用，张凤敏在收到绿地公司通知三日内未将代偿款项支付给绿地公司，绿地公司有权解除买卖合同，并要求张凤敏偿还本金、利息赔偿给绿地公司造成的损失、绿地公司缴纳的税费及张凤敏收房后按该商品房总价的4%支付违约金的违约责任。综上所述，绿地公司依据买卖合同约定解除买卖合同并要求张凤敏承担违约责任合法有据，请求判如所请。张凤敏未到庭答辩质证，亦未提交任何证据。刘道民未到庭，但庭前问话时称，2018年8月4日，刘道民通过中介公司租赁了涉案803号房屋，张凤敏及女儿均到场，因张凤敏手受伤，现场委托其女儿陈佳颖与刘道民签订租赁合同，并提交商业房租赁合同、补充合同、定金收条、租金收条、授权委托书、佣金收付书、营业执照，证明刘道民系803号房屋合法承租人，房屋出租人系张凤敏，刘道民按照合同约定交纳了租金，无论房屋是否返还给绿地公司，刘道民享有继续承租的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月9日，绿地公司（出卖人）与张凤敏（买受人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号Y1244680）（以下简称《预售合同》）约定，买受人购买的商品房所在土地用途为综合，该商品房房屋坐落为北京市大兴区黄村镇19号地a地块商业、办公及地下车库7层2单元-803，该商品房的用途为办公，预测建筑面积共98.58平方米。其中，套内建筑面积67.88平方米，分摊建筑面积30.7平方米。该商品房按照套内建筑面积计算，单价每平方米21975.74元，总价款1491713元(房屋交付时，实测房屋套内面积为67.61平方米，房屋总价1485780元，退款5933元)。第六条付款方式和期限……4.其他方式。具体付款方式及期限的约定见附件五。《附件五付款方式及期限的约定》约定：……买受人选择采取商业按揭贷款方式向出卖人支付《预售合同》第五条约定的总价款……2.商业按揭贷款。（1）买受人应当签署《预售合同》当日向出卖人支付首付款751713元（含定金）作为该商品房的首付房款，其余房款740000元以商业按揭贷款方式支付……（4）在买受人办理完毕商业按揭贷款且出卖人为买受人提供阶段性担保责任期间，双方同意遵守以下约定：A.若买受人未能按期向贷款银行偿还到期贷款本息，导致出卖人按照贷款银行的要求承担担保责任，代买受人向贷款银行偿还已到期贷款本息及违约金的，则买受人应在出卖人告知函送达买受人之日起三日内将出卖人代其向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人。自出卖人代买受人还款之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应当按照中国人民银行同期贷款利率支付代垫期间的利息，并按日向出卖人支付相当于出卖人代付全部款项万分之五的违约金。B.若买受人未能按期向银行偿还到期贷款本息连续三期或累计六期，或贷款银行宣布贷款提前到期，或贷款银行解除《借款合同》的，则出卖人有权解除《预售合同》及其附件、其他相关协议等，并按买受人与出卖人签署的《预售合同》附件八中第八条关于因买受人原因导致合同解除的补偿约定予以执行。附件八《补充协议》第七条关于合同解除的补充约定。1.若因买受人原因导致《预售合同》解除，则双方同意按以下方式处理：《预售合同》解除前，出卖人已经实际支付的全部交易税费均由买受人承担，且：若出卖人在发入住通知书前行使《预售合同》解除权的，买受人须向出卖人支付相当于《预售合同》第五条约定的房屋总价款3%的违约金；若出卖人在发出入住通知书后行使《北京市商品房预售合同》解除权的，买受人须向出卖人支付相当于第五条约定的房屋总价款4%的违约金。出卖人有权在退还买受人购房款（不计利息）前将上述税费、违约金予以扣除。《预售合同》签订后，张凤敏向绿地公司支付首付款751713元，并通过银行贷款的方式，由建设银行支付绿地公司740000元，并办理了803号房屋的网上签约手续。2019年3月11日，西城法院作出（2018）京0102民初16007号民事判决书，该案件原告为建设银行，被告绿地公司，建设银行的诉讼请求为：1.绿地公司对案外人张凤敏所欠建设银行全部剩余贷款本金413166.78元承担连带保证责任；2.绿地公司代案外人张凤敏向建设银行支付截至2017年12月27日未付的利息10568.80元、罚息1025.48元，并支付自2017年12月28日起至贷款全部清偿之日止的利息、罚息（按照借款合同的约定计算）；3.绿地公司承担本案诉讼费用。该案件查明：2012年12月19日，建设银行与张凤敏、绿地公司签订借款合同，约定：张凤敏向建设银行申请个人住房贷款，贷款金额为74万元，贷款期限120个月，自建设银行按照借款合同约定将贷款划入约定账户之日起计算；张凤敏应将贷款用于购置由绿地公司出售的位于北京市大兴区黄村镇19号地a地块商业、办公及地下车库7层2单元803的房屋……张凤敏不按借款合同的约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约，建设银行有权宣布贷款立即到期，要求张凤敏立即清偿借款本息及相关费用，对于张凤敏未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被建设银行宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；建设银行为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由张凤敏承担。借款合同还约定，合同项下的担保方式为阶段性保证加抵押；绿地公司为本合同项下提供连带责任保证担保，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记办妥且抵押财产的《他项权利证书》交由贷款人建设银行核对无误、收执之日止。保证范围包括借款本金、利息（包括罚息和复利）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。张凤敏以坐落于北京市大兴区黄村镇19号地a地块商业、办公及地下车库7层2单元803的房屋为借款合同项下的贷款提供抵押担保。双方均确认合同项下房屋并未办理房屋所有权证书，亦未办理抵押登记。2013年1月4日，建设银行按照借款合同约定向张凤敏发放贷款74万元。自2017年7月4日起，张凤敏多次未按借款合同的约定按期足额偿还贷款本息。截至2017年12月27日，张凤敏尚欠建设银行贷款本金413166.78元、利息10568.80元、罚息1025.48元。依据查明的情况，西城法院判决：绿地公司支付建设银行截至2017年12月27日的贷款本金413166.78元、利息10568.80元、罚息1025.48元，并支付上述款项自2017年12月28日起至实际清偿之日止的利息、罚息（按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准计算）。案件受理费7691元，由绿地公司负担。上述判决生效后，绿地公司向建设银行进行了还款，2019年4月24日，建设银行向绿地公司出具贷款结清证明，该结清证明载明借款人贷款结清后，《借款合同》及相关约定相应解除，借款合同终止。2019年8月15日，建设银行出具关于绿地公司对借款人张凤敏支付代偿款的说明，该说明载明：张凤敏购买贵公司开发的北京市大兴区黄村镇19号地a地块商业、办公及地下车库7层2单元802和803号房产，在我行申请此两笔个人商用房贷款，贷款金额均为74万元，并签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号分别为SF-4-6136-201200877和SF-4-6136-201200876），绿地公司承担连带责任保证。我行于2013年1月4日审批通过后将两笔金额为74万元的贷款分别发放至绿地公司在工商银行北京大兴支行的账户，此两笔贷款对应的贷款账号分别为×××和×××。自2017年6月5日起，张凤敏多次未按借款合同的约定期限按期足额偿还贷款本息，导致两笔贷款变为银行不良贷款。2019年4月24日，根据我行与绿地公司签订的《商品房销售贷款合作协议书》，绿地公司以银行汇款的形式为张凤敏代偿此两笔贷款的剩余本金、利息，罚息合计922695.03元（其中贷款账号为×××剩余本金、利息、罚息为460512.79元，贷款账号为×××剩余本金、利息、罚息为462182.24元），并结清张凤敏的此两笔贷款，特此说明。绿地公司解释称，涉案803号房屋代偿本金、利息、罚息共计460512.79元，该案件诉讼费7691元，合计468203.79,故要求张凤敏返还代偿费用并支付利息、违约金，计算方式按照合同附件五第一条第2款第（4）项A条款的规定。支付上述代偿款后，绿地公司向张凤敏邮寄告知函，称：涉案803号房屋，绿地公司代张凤敏向建设银行共计支付代偿款468203.79元，根据合同约定及判决书，绿地公司有权向其追偿468203.79元代偿款、利息、违约金，请于3日内将本告知函上述款项支付至如下账户，逾期未付款将按照合同约定行使相关权利。至今张凤敏尚未向绿地公司支付上述款项。此外，绿地公司提交银行电子缴税付款凭证，显示2011年12月12日至2013年7月15日期间，绿地公司向北京市大兴区地方税务局缴纳税费的缴税情况，并说明税费缴纳凭证中载明的数额系该时期绿地公司缴税总额，经其财务人员计算，涉及803号房屋的税费为132225.6元。另查，2018年5月2日，刘道民、苏敦池与张凤敏签订商业房租赁合同，将涉案803号房屋在内的房屋出租给刘道民，租赁期限自2018年8月4日至2023年8月3日，张凤敏出具授权委托书，委托陈佳颖全权代表其洽谈、签署、代收租金等。合同签订当日，刘道民缴纳租金定金50000元，后2018年5月10日，陈佳颖出具收条，载明收到包括803号房屋在内的房屋租金600000元，租期2018年8月4日至2019年8月3日。2019年8月6日，张凤敏与刘道民签订补充协议，约定将涉案房屋803在内的房屋承租人由刘道民、苏敦池变更为刘道民，由刘道民享有原合同项下的权利义务。涉案房屋现由刘道民占有、使用。涉案房屋先后被北京市大兴区人民法院、北京市海淀区人民法院等多个法院进行预查封，在房屋行政管理部门做了预查封登记，现查封措施仍存续。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，张凤敏、刘道民经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃在庭审中的陈述、质证和辩论等诉讼权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，张凤敏与绿地公司签订的北京市商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应履行合同约定义务。根据双方的合同约定“若买受人未能按期向银行偿还到期贷款本息连续三期或累计六期，或贷款银行宣布贷款提前到期，或贷款银行解除《借款合同》的，则出卖人有权解除《预售合同》及其附件、其他相关协议等”，现张凤敏未按约定向建设银行偿还借款本息，导致绿地公司代为偿还相应的借款本息，属于违约行为，绿地公司要求解除双方签订的《预售合同》，符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，张凤敏应协助绿地公司办理注销案涉房屋网上签约备案手续，绿地公司对已收张凤敏支付的购房款负有返还义务。本案中的购房款涉及两部分：张凤敏支付745780元及建设银行支付740000元，张凤敏自行支付的购房款，绿地公司应予退还。关于建设银行支付的740000元，是否应该在本案中退还，建设银行在（2018）京0102民初16007号案件中，就本案中涉及的其支付803号房屋的款项提出诉讼请求要求绿地公司支付建设银行张凤敏所欠建设银行全部剩余贷款本息等，并得到支持，绿地公司依据生效判决书，向建设银行支付借款本金、利息、罚息，建设银行为绿地公司出具了贷款结清证明，该证明显示借款人贷款结清后，借款合同及相关约定解除，借款合同终止，综合考虑上述情况，本案中，绿地公司应向张凤敏退还其以银行贷款方式支付的购房款740000元，故应退还张凤敏的购房款数额为1485780元。同时，依据合同约定“若买受人未能按期向贷款银行偿还到期贷款本息，导致出卖人按照贷款银行的要求承担担保责任，代买受人向贷款银行偿还已到期贷款本息及违约金的，则买受人应在出卖人告知函送达买受人之日起三日内将出卖人代其向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人。自出卖人代买受人还款之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应当按照中国人民银行同期贷款利率支付代垫期间的利息，并按日向出卖人支付相当于出卖人代付全部款项万分之五的违约金”，张凤敏应当支付绿地公司其代为偿还的本金、利息、罚金，依据建设银行出具的说明，绿地公司为张凤敏代偿的本金、利息、罚息共计460512.79元，本院予以确认。绿地公司另主张代偿款数额应包含诉讼费7691元，且应按照合同约定支付代偿款的利息、违约金，本案在确定违约金时一并予以考虑，故张凤敏应予偿还绿地公司的代偿款即为建设银行出具的说明中载明的数额即460512.79元。根据合同约定“若出卖人在发出入住通知书后行使《北京市商品房预售合同》解除权的，买受人须向出卖人支付相当于第五条约定的房屋总价款4%的违约金。出卖人有权在退还买受人购房款（不计利息）前将上述税费、违约金予以扣除。”关于违约金数额，因违约金具有履约担保和弥补损失的功能，绿地公司未能充分举证证明张凤敏的违约行为导致了与其主张的违约金相当的实际损失，且合同解除后，绿地公司在获取房屋市场价值本身上并没有经济损失，综合考虑案件的实际情况、张凤敏的过错程度等综合确定违约金为30000元。关于绿地公司要求张凤敏返还涉案803号房屋的诉讼请求，该房屋现由案外人刘道民依据租赁合同占有、使用，并未在张凤敏的实际控制之下，绿地公司可另行起诉解决，本院在此案中不予处理。关于绿地公司主张的税费损失，其提交的证据不足以证明其就涉案803号房屋向税务机关缴纳的具体税费种类、税费数额，绿地公司仅以其财务人员的统计表格，作为税费损失的数额依据，其提交的证据不足以证明产生了其主张的税费损失及具体数额，对该诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，缺席判决如下：一、北京绿地京城置业有限公司与张凤敏签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号Y1244680）于本判决生效之日解除；二、于本判决生效后十日内，张凤敏协助北京绿地京城置业有限公司办理合同地址为北京市大兴区黄村镇19号地a地块商业办公及地下车库7层2单元803号房屋网上签约备案注销手续；三、北京绿地京城置业有限公司于本判决生效后十日内退还张凤敏购房款1485780元；四、张凤敏于本判决生效后十日内支付北京绿地京城置业有限公司违约金30000元；五、张凤敏于本判决生效后十日内偿还北京绿地京城置业有限公司代偿款460512.79元；六、驳回北京绿地京城置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费18610元，公告费260元，均由张凤敏负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  刘京京人民陪审员  赵学颖人民陪审员  解春燕二〇二〇年九月二十三日书 记 员  郑曼曼