福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0581民初1830号 原告（反诉被告）：蔡文亮，男，1971年5月9日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：林育明，北京中银（泉州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黄峥嵘，北京中银（泉州）律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：石狮市百德房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市石狮市灵秀镇石龙路**汇峰广场******，统一社会信用代码913505815959500713。 法定代表人：郭其仁，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：蔡书榕，福建磊德律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：韩焕欢，福建磊德律师事务所执业律师。 原告（反诉被告）蔡文亮与被告（反诉原告）石狮市百德房地产开发有限公司（下简称百德房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序进行审理，审理过程中发现本案案情复杂，不宜适用简易程序，于2020年7月6日裁定转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告蔡文亮的委托诉讼代理人林育明律师、黄峥嵘律师，被告百德房地产公司的委托诉讼代理人韩焕欢律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡文亮向本院提出诉讼请求：1.解除蔡文亮与百德房地产公司之间签订的《商品房认购书》；2.百德房地产公司立即返还蔡文亮购房款20万元，并支付自起诉之日起至实际还款之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期利息。诉讼过程中，蔡文亮变更第2项诉讼请求为：百德房地产公司立即返还蔡文亮购房定金30万元及购房款20万元，并支付自起诉之日起至实际还款之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期利息。事实与理由：百德房地产公司开发的石狮市服装城北区百德汇峰广场项目开盘销售时，其工作人员向蔡文亮推广营销，蔡文亮决定认购其中第1幢110号店铺（下简称案涉商品房）。蔡文亮与百德房地产公司于2013年9月27日签署了由百德房地产公司提供的格式《商品房认购书》，蔡文亮当天按认购书约定向百德房地产公司支付定金30万元，后于2019年11月14日支付购房款20万元。以上事实有双方签订的《商品房认购书》一份、百德房地产公司向蔡文亮出具的收款收据两份予以佐证。案涉商品房并无网签合同打印记录，也无任何合同备案登记记录。《商品房认购书》系预约意思表示，双方至今并未签署正式的商品房买卖合同，双方之间的商品房买卖合同未成立，预约合同应解除或应视为解除。预约合同的目的是订立合同，2013年至今，双方一直未签订正式合同，蔡文亮现也不愿意再购买此房屋，双方之间预约的目的已无法实现，因此，蔡文亮请求解除《商品房认购书》并要求百德房地产公司返还蔡文亮定金30万元及购房款20万元。 百德房地产公司辩称，蔡文亮的诉讼请求，缺乏事实与法律依据。百德房地产公司与蔡文亮于2013年9月27日签订《商品房认购书》，约定由蔡文亮认购百德房地产公司开发的案涉商品房。该认购书系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对蔡文亮与百德房地产公司均具有法律约束力，双方应当按照约定履行义务，不得擅自变更或解除合同。认购书签订后，蔡文亮分两次向百德房地产公司支付定金共计50万元整。后蔡文亮未按照认购书的约定在规定期限内与百德房地产公司签订商品房买卖合同并拖延至今，现又提起本案诉讼，明确表示不再购买涉案房屋，要求解除认购书，违背诚实信用原则，显然已构成违约。认购书第4条约定：“认购人愿意向出卖人支付认购定金30万元整；备注：认购人须于2013年9月29日前补定金20万元整。”；第5条约定：“如认购人在约定的时间内未按时签订《商品房买卖合同》，定金不予退还。”《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”。《最高院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金”。根据上述法律规定及认购书的相关约定，因蔡文亮单方过错导致未能订立商品房买卖合同，且蔡文亮现已明确表示拒绝订立商品房买卖合同，存在严重违约行为，其支付的定金50万元应全部归百德房地产公司所有，蔡文亮无权要求返还。鉴于蔡文亮的上述违约行为给百德房地产公司造成重大损失，蔡文亮应向百德房地产公司赔偿因蔡文亮单方过错导致未能订立商品房买卖合同给百德房地产公司造成的房屋差价损失。综上，请求依法驳回蔡文亮诉讼请求。 百德房地产公司向本院提出反诉请求：蔡文亮向百德房地产公司赔偿因其单方违约行为造成的房屋差价损失约951742.5元(具体金额以司法鉴定评估的房屋现价与《商品房认购书》约定的房屋价格3172475元的差额为准)。事实和理由：2013年9月27日，百德房地产公司与蔡文亮签订《商品房认购书》，约定蔡文亮认购案涉商品房，商品房按照建筑面积计价，总房价款为3172475元；蔡文亮应向百德房地产公司支付认购定金30万元整，并须于2013年9月29日前再补交定金20万元整；蔡文亮应于认购书签订后7日内即2013年10月4日前与百德房地产公司签订商品房买卖合同；及其他事项。认购书签订后，蔡文亮于2013年9月27日支付定金30万元，于2013年11月14日补交定金20万元，共计支付定金50万元，但蔡文亮未在约定时间内与百德房地产公司签订商品房买卖合同。前述期限届满后，百德房地产公司多次催促蔡文亮签订商品房买卖合同，蔡文亮均迟迟未予签订并拖延至今。百德房地产公司基于对蔡文亮的充分信赖，多次催促其履行签订商品房买卖合同的义务，始终未将涉案房屋另售他人。现蔡文亮提起本案诉讼，明确表示拒绝签订商品房买卖合同，要求解除认购书，违背诚实信用原则，显然已构成违约。因双方未签订商品房买卖合同，系蔡文亮的单方过错导致，现蔡文亮已明确表示其拒绝履行订立商品房买卖合同义务，根据《合同法》第107条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，及第113条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，百德房地产公司有权向蔡文亮主张损害赔偿，要求蔡文亮赔偿因其单方过错行为给百德房地产公司造成的经济损失(含涉案房屋现有市场价格与认购书约定价格之间的房屋差价损失等)。 蔡文亮对百德房地产公司的反诉辩称，百德房地产公司的反诉请求没有依据，不应予以支持。百德房地产公司从未催促蔡文亮签订商品房买卖合同，且百德房地产公司一直将案涉商品房抵押给银行，直到2020年才解封，该房屋在公示网上一直都是显示可出售的状态，故造成双方未签订商品房买卖合同，并非蔡文亮的单方过错导致的，百德房地产公司依据《合同法》107条和113条规定主张损失赔偿没有依据，该法条适用的前提条件是订立正式的商品房买卖合同。本案商品房买卖合同未成立，双方均有责任，百德房地产公司负有更大责任，因其在交易中处于支配地位一方，认购书是百德房地产公司提供的格式条款。对于房屋差价，百德房地产公司并未提供任何证据证明有造成实际损失，百德房地产公司可以将该房屋及时出售避免损失或及时止损，但百德房地产公司却抵押给银行，故如有造成房屋差价损失亦应由百德房地产公司自行承担，与蔡文亮无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院分析认定如下：百德房地产公司提供的催促函和快递底单，蔡文亮否认有收到催促函，因该快递单没有投递记录证明，对其真实性不予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：百德房地产公司系登记注册的房地产开发企业，于2013年取得石狮市服装城北区百德·汇峰广场项目的商品房预售许可证，证号为（狮）房预售【2013】第007号。2013年9月27日，蔡文亮与百德房地产公司签订《商品房认购书》一份，约定蔡文亮认购石狮市服装城北区百德·汇峰广场第1幢商铺110单元，不动产权属证书编号为狮地灵国用(2012)第01523号，建筑面积为112.3平方米，按照建筑面积计算总房价为3172475元。《商品房认购书》第4条约定，蔡文亮应于签订本认购书时支付认购定金30万元，于签订认购书后7日内（即2013年10月4日）与百德房地产公司签订商品房买卖合同，同时手写备注“认购人须于2013年9月29日前再补交定金贰拾万元整，否则无法享受优惠”，认购书上加盖“VIP享99折未按时签约折扣取消”“开盘按揭享98折未按时签约折扣取消”字样的红色印章；第5条载明“如认购人在约定的时间内未按时签订《商品房买卖合同》，定金不予退还，出卖人有权将该物业另售他人”。蔡文亮签订认购书当天向百德房地产公司缴纳了定金30万元，百德房地产公司出具编号为0504255的收款收据一份，款项内容载明“百德汇峰广场1幢110号房定金”，出纳为戴锦凤；2013年11月14日，蔡文亮向百德房地产公司缴交了20万元，德房地产公司出具编号为0504120的收款收据一份，款项内容载明“百德汇峰广场1幢110号房补交房款”，出纳为戴（即为戴锦凤）。石狮市不动产登记中心2020年5月13日查询案涉商品房抵押登记信息，结果显示百德房地产公司于2016年4月27日将包括案涉商品房在内的在建工程进行抵押登记，抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司泉州分行，最高抵押债权数额为8836.65万元。上海浦东发展银行股份有限公司泉州分行于2020年7月7日出具《情况说明》一份，载明百德房地产公司将“百德·汇峰广场”项目的国有土地使用权(国有土地使用权证号：狮地灵国用【2012】第**)及在建工程作为抵押担保并办理抵押权登记的贷款已于2018年4月2日全部还清，因其行的原因，未及时办理上述国有土地使用权及在建工程的抵押权注销登记手续，现已于2020年7月6日完成该抵押权注销登记手续。石狮市不动产登记中心2020年7月9日查询土地证号为狮地灵国用(2012)第015**房屋的状况，未显示有抵押状况。 本院认为，蔡文亮与百德房地产公司签订的《商品房认购书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方签订认购书意在保证双方在约定期限内签订商品房买卖合同，现双方未能签订正式的商品房买卖合同，蔡文亮请求解除双方之间的《商品房认购书》，应予以支持。蔡文亮主张因案涉商品房被办理抵押登记手续，双方未能签订商品房买卖合同，百德房地产公司存在过错，该主张不能成立，不予支持，案涉商品房抵押登记状况并不影响双方签订商品房买卖合同，且该抵押状况现已涤除，双方签订商品房买卖合同不存在障碍，蔡文亮单方请求解除认购书，应自行承担相应的认购违约责任。双方在《商品房认购书》约定若认购人未能按时签订商品房买卖合同，定金不予退还，故蔡文亮请求百德房地产公司退还30万元定金，没有合同和法律依据，不予支持。至于蔡文亮2013年11月14日缴纳的20万元款项的性质，应认定为购房款，百德房地产公司主张该20万元为定金，不予支持，理由为：《商品房认购书》上载明应于“2013年9月29日前补定金贰拾万元整，否则无法享受优惠”，蔡文亮缴纳20万元的时间为2013年11月14日，百德房地产公司出具的收款收据亦明确载明该20万元为“购房款”，可见，蔡文亮未按约定及时缴纳定金20万元，其后缴纳的20万元并非定金，百德房地产公司在收款时亦予以明确载明。双方未能订立商品房买卖合同，已支付的购房款应予以返还，故蔡文亮请求百德房地产公司返还购房款20万元，于法有据，应予以支持。百德房地产公司经蔡文亮起诉催告后未能履行返还购房款义务，蔡文亮亦有权请求百德房地产公司支付该20万元自起诉之日起至实际返还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息。房屋差价损失为履行利益损失，是违反本约合同应承担的违约责任，但双方并未签订商品房买卖合同，故百德房地产公司请求蔡文亮赔偿因其违约行为造成的案涉商品房的房屋差价损失没有依据，不予支持，其关于房屋价值的鉴定，不予准许。双方在认购书中已明确定金的性质为立约，双方未能订立本约合同，应适用定金法则。再者，双方签订认购书至今长达7年，百德房地产公司完全可以将案涉商品房另行出售他人，防止损失扩大，其未能及时止损，造成损失的扩大部分，其无权请求蔡文亮予以赔偿。综上，蔡文亮的诉讼请求，予以部分支持；百德房地产公司的反诉请求，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除蔡文亮与石狮市百德房地产开发有限公司于2013年9月27日签订的《商品房认购书》； 二、石狮市百德房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内返还蔡文亮购房款20万元，并支付该款自2020年4月13日起至实际返还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息； 三、驳回蔡文亮的其他诉讼请求； 四、驳回石狮市百德房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费32180元，由蔡文亮负担13940元，石狮市百德房地产开发有限公司负担18240元；反诉受理费6659元，由石狮市百德房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  陈伟莲 人民陪审员  吴静雅 人民陪审员  颜莉莉 二〇二〇年九月三十日 书 记 员  陈 莉 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。