北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0107民初24285号原告：谷美莲，女，1986年10月3日出生，住山东省定陶县。原告：徐伟，男，1985年2月10日出生，住北京市海淀区。被告：北京京汉嘉信置业有限公司，住所地北京市石景山区实兴东街**院**楼****。法定代表人：孙朝龙，经理。委托诉讼代理人：王**，女，1989年4月29日出生，北京京汉嘉信置业有限公司员工。委托诉讼代理人：韩文倩，女，1992年4月15日出生，北京京汉嘉信置业有限公司员工。原告谷美莲、徐伟与被告北京京汉嘉信置业有限公司（以下简称京汉嘉信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谷美莲、徐伟、被告京汉嘉信公司之委托诉讼代理人王**、韩文倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谷美莲、徐伟向本院提出诉讼请求：1.判令京汉嘉信公司支付从谷美莲、徐伟应当获取房屋权属证明之日即2017年11月15日起，至实际获取房屋权属证明之日止，按购车总款250700元人民币，按中国人民银行同期逾期贷款利率给付谷美莲、徐伟赔偿；2.判令京汉嘉信公司支付从收取谷美莲、徐伟公维款之日即2017年8月17日起，至实际返还谷美莲、徐伟到账之日止，按总款额度6826元人民币，以中国人民银行同期逾期贷款利率给付谷美莲、徐伟赔偿；3.本案诉讼费由京汉嘉信公司承担。事实与理由：谷美莲、徐伟于2017年07月22日与京汉嘉信公司签订了《商品房预售合同》(预售许可证号：京房售证字(2016)77号)，购买京汉嘉信公司开发的石景山区八角第二水泥管厂1612-034地块地下车库及出入口-1层-1269商品房。谷美莲、徐伟按照《合同》第七条约定，按期支付京汉嘉信公司总车位款250700元。京汉嘉信公司于2017年08月17日将商品房（用途：车位）交付谷美莲、徐伟使用，并开始收物业费（车位管理费）960.00元/年。自京汉嘉信公司将车位交付谷美莲、徐伟使用之日起至今，谷美莲、徐伟多次要求京汉嘉信公司办理商品房预售合同登记备案及产权转移登记，以便尽快完成产权移动登记，京汉嘉信公司均以“等待”及“系统故障”等理由推脱。京汉嘉信公司于2017年08月17日，以代收公共维修基金为名，收取谷美莲、徐伟6826元人民币，并提供了手写收据。谷美莲、徐伟所购买商品房楼栋，京汉嘉信公司在2018年就完成初始产权登记。截至目前，谷美莲、徐伟前往北京市住宅专项维修资金管理中心石景山中心查询，均没有本商品房的公共维修交纳记录。二、理由1.购房合同合法有效，谷美莲、徐伟与京汉嘉信公司于2017年7月22日签订的购房合同合法有效，且需要在2017年8月21日完成预售合同登记备案手续。京汉嘉信公司应在2017年11月15日前协助谷美莲、徐伟获得房屋权属证明，并按照已付购房款总额，参照逾期贷款利率进行赔偿。2.京汉嘉信公司假借“代缴纳公共维修基金”的名义占用谷美莲、徐伟资金，主观上恶意侵占，应立即返还谷美莲、徐伟并赔偿。根据《北京市住宅专项维修资金管理办法》（十二条、十三条、十四条相关规定），京汉嘉信公司应该在房屋初始登记（2018年9月20日）时，明确知晓本商品房不用缴纳公共维修基金。京汉嘉信公司在多次应该知晓本商品房不需要缴纳公共维修基金的情况下，不主动退还，长期侵占资金用于生产经营。3.谷美莲、徐伟发起的诉讼行为是迫于京汉嘉信公司的侵害而实施，当由京汉嘉信公司承担诉讼费用。被告京汉嘉信公司辩称，谷美莲、徐伟的诉讼请求没有法律依据，请求驳回其全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下：2017年7月22日，出卖人北京京汉邦信置业有限公司（以下简称“京汉邦信公司”）与买受人谷美莲、徐伟就坐落于石景山区八角第二水泥管厂1612-034地块的“拾景名苑”项目签订了《北京市商品房预售合同》（合同编号：草稿），合同约定京汉邦信公司将地下车库及出入口第-1269号出售给谷美莲、徐伟，该商品房的用途为地下车库；单价每平方米人民币19709.12元，总价款250700元（大写贰拾伍万零柒佰元）；买受人应当于2017年7月22日前支付该商品房全部价款；出卖人应当在2017年8月22日之前向买受人交付该商品房；双方在合同中并未约定产权证书办理事项即逾期办证违约金。2017年7月，谷美莲、徐伟交纳了购房款250700元，京汉邦信公司为其开具了购房发票。庭审中，双方确认京汉邦信公司于2017年8月17日将涉案车位交付谷美莲、徐伟使用。同日，谷美莲交纳了一年期的车位管理费960元，另向京汉邦信公司交纳了公共维修基金6826元。2018年9月20日，京汉邦信公司完成了拾景名苑项目包括涉案车库在内的产权初始登记。2020年1月7日，京汉嘉信公司与谷美莲、徐伟签订备案合同，同日，谷美莲、徐伟取得了车位权属证明。2020年1月16日，京汉邦信公司向谷美莲、徐伟退还6826元公共维修基金。2020年2月24日，京汉邦信公司经核准，名称变更为北京京汉嘉信置业有限公司。经询问，谷美莲、徐伟表示其本意系取得产权证书后将车位出售，故并未实际使用涉案车位。京汉嘉信公司表示，当时双方仅签订了北京市商品房预售合同，尚未签订正式的备案合同，进行备案需要谷美莲、徐伟予以配合，当时公司也有专门的工作人员对谷美莲、徐伟对办理备案的事项进行告知和沟通，但谷美莲、徐伟一直不予配合，故导致2020年1月才签订备案合同并办理产权证书。谷美莲、徐伟则表示，京汉嘉信公司从未向其进行过告知或通知，其一直要求办理产权证，但京汉嘉信公司以各种理由要求其再继续等待。经询问，京汉嘉信公司认可涉案车库所在拾景名苑项目的其他业主因所购车库的产权初始登记纠纷已在本院发生了多起诉讼。上述事实，有北京市商品房预售合同、收据及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，谷美莲、徐伟与京汉嘉信公司签订的《北京市商品房预售合同》未就涉案车库办理转移登记事项及违约责任进行约定，且涉案车位已于2020年1月7日办理了不动产证明，故谷美莲、徐伟主张2017年11月15日起至2020年1月7日实际获得车位产权证的违约金，按购车总款250700元，按照中国人民银行同期逾期贷款利率给付赔偿，并无合同依据。京汉嘉信公司作为涉案车库出卖人，虽未明确约定出卖人代为办证，但其仍负有为买受人办理过户登记的义务。京汉嘉信公司应在完成初始登记后将协助办证所需必要证明材料备齐提交登记机关，并告知买受人自行办理。京汉嘉信公司未能证明已履行上述义务。客观上涉案车位在实际交付两年多的时间未能办理转移登记手续，且涉及众多车位购买人均未能取得产权证产生纠纷引发诉讼。涉案车位买受人在法定期限届满后未能取得房屋权属证书，京汉嘉信公司未能证明系因非“由于出卖人的原因”或涉案车库买受人自身的原因或登记机关原因所致。涉案车位于2020年1月7日办理产权证书已属逾期，京汉嘉信公司应承担逾期办证的违约责任。鉴于合同没有约定违约金，谷美莲、徐伟亦未能证明因此产生的具体损失，本院综合考虑谷美莲、徐伟的诉讼请求及京汉嘉信公司履行合同的情况，参考谷美莲、徐伟已支付的车库年管理费用交费标准，根据公平原则依法酌定，京汉嘉信公司应按照两年的涉案车库管理费用1920元（960元*2）的标准支付谷美莲、徐伟赔偿金。谷美莲、徐伟要求京汉嘉信公司按照中国人民银行同期贷款利率标准支付公共维修基金占用期间的利息之诉讼请求，无法律及事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京京汉嘉信置业有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告谷美莲、徐伟逾期办理产权证损失1920元；二、驳回原告谷美莲、徐伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告谷美莲、徐伟已预交25元），由被告北京京汉嘉信置业有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 员  宋 颖二〇二〇年九月二十九日法官助理  张乃伦书 记 员  王晓蒙