北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初30303号原告（反诉被告）：北京易和佳信商业管理有限公司，住所地丰台区晓月五里**楼101-108。法定代表人：项毅，经理。委托诉讼代理人：胡彦春，北京市道成（通辽）律师事务所所律师。被告（反诉原告）：北京美通美达超市有限公司，住所地朝阳区酒仙桥路****北侧。法定代表人：许丽娜，董事长。委托诉讼代理人：丰艳梅，女，北京美通美达超市有限公司法务。委托诉讼代理人：郎爽，男，北京美通美达超市有限公司法务。原告（反诉被告）北京易和佳信商业管理有限公司（以下简称易和佳信公司）与被告（反诉原告）北京美通美达超市有限公司（以下简称美通美达超市）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。易和佳信公司委托诉讼代理人胡彦春，美通美达超市委托诉讼代理人丰艳梅、郎爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。易和佳信公司向本院提出诉讼请求：1.返还场地租赁押金76258元、质量保证金38129元、剩余房租（2017年3月13日至3月31日）19764元、管理费500元；2.赔偿场地装修损失150000元（估算）、设备采购费用150000元（估算）、员工工资损失10000元、营业损失（消费卡）304344元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年4月16日，原告租赁被告位于北京市丰台区“乐天玛特（洋桥店）”场地经营儿童乐园，双方商定租费和租期等项内容后，签订了由被告提供的《场地租赁合同》，合同约定：甲方将其经营场所之第三层LY01-F3-N01号场地（以下简称涉案场所）租赁给乙方经营儿童乐园，租赁期限自2014年6月1日起至2019年5月31日止。2017年3月13日，被告通知原告因“乐天玛特（洋桥店）”未经过消防验收而需要停业整改，要求原告即日停业清场，开业时间另行通知，之后便关闭商场大门、张贴封条。原告与被告多次协商未果，故诉至法院，望判如所请。美通美达超市辩称，2017年3月13日，因消防验收问题我司停业整顿，于2019年2月20日重张开业。现原告物品仍在涉案场所，押金、质保金可以退，其他请求不认可。美通美达超市向本院提出反诉请求：1.支付2019年5月11日至5月31日的租金26334元和管理费345元；2.给付自2019年6月1日起至场地交还之日止的占用费，按2507元/日计算；3.对本诉提及的押金、保证金、租赁费、管理费不予退还；4.给付逾期付款违约金15474元（以26679元为基数，自2019年5月11日起至9月3日反诉之日起，按每日千分之五计算）；5.退还涉案场所（丰台区大红门西路19号1-3第三层538平米）；6.承担诉讼费。事实与理由：双方于2014年4月16日签订《场地租赁合同》，至合同期限届满2019年5月31日，易和佳信公司欠付租金和管理费26679元，且至今占用租赁场地，致使我司无法对外出租。根据合同约定，易和佳信公司严重违约，我司有权解除合同，已付租金、管理费、押金、质保金不予退还。故提出反诉，望判如所请。易和佳信公司对反诉答辩称，违约是对方，鉴定之后我司曾与对方协商提出撤场，未果。我司没有违约，不同意反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对证据和事实，本院认定如下：2014年4月16日，易和佳信公司（承租方、乙方）与乐天超市有限公司（以下简称乐天超市，出租方、甲方）签订《场地租赁合同》，第一条：甲方将涉案场地租给乙方，场地面积538平方米。第二条：乙方承租场地用于经营儿童乐园项目。第三条：租赁期限自2014年6月1日至2019年5月31日。第四条：乙方同意按固定租金方式向甲方支付租金，自2014年6月1日至2015年5月31日为1.85元/日/平米、月租金30274元，2015年6月1日至2016年5月31日为1.96元/日/平米、月租金32074元，2016年6月1日至2017年5月31日为2.08元/日/平米、月租金34038元，2017年6月1日至2018年5月31日为2.2元/日/平米、月租金36001元，2018年6月1日至2019年5月31日为2.33元/日/平米、月租金38129元；整个租赁期内，乙方以每1个月为租金支付周期，于每个支付周期末月的25日前交纳下一个周期的租金；乙方在本合同签署之日起三日内向甲方交纳押金76258元，合同提前终止或到期终止之日起三个月内，如乙方按约定履行全部义务并且甲方无异议后，甲方可以向乙方无息返还；乙方须在本合同签署之日起三日内向甲方一次性缴纳质量保证金38129元，如租赁期间或合同终止之日起三个月内未发生针对乙方服务的投诉或纠纷，本合同提前终止或到期三个月后，甲方向乙方无息返还。管理费为甲方为乙方提供管理服务收取的费用，按每月500元计算。乙方应按期交纳各项费用，逾期，按未支付金额日千分之五计算违约金。第十条：甲方有权对乙方租赁场地发生的针对乙方的客户投诉作出处理，乙方应无条件接受。第十四条：本合同终止，乙方未按约定时间将租赁场地交回甲方，每迟延一日按约定的日租金标准的二倍向甲方支付租金。第十五条：合同提前终止或期满终止，甲方有权收回租赁场地，乙方应在合同提前终止或期满之日起一日内向甲方交还租赁场地。合同签订后，易和佳信公司进驻涉案场地装修、购置设备开始经营，同时交纳押金76258元、质保金38129元及相关费用。2017年2月27日，易和佳信公司交纳2017年3月租金34038元、管理费500元。2017年3月13日，乐天超市张贴公告，大意为：“因对消防设施进行全面整改，于2017年3月13日起施工，整改后营业时间公司会及时通知”。易和佳信公司自即日起停止经营。2019年4月，乐天超市通知易和佳信公司5月10日开业、提前准备；易和佳信公司未答复。5月15日，乐天超市重张开业。5月22日，乐天超市变更名称为美通美达超市。7月18日，美通美达超市给易和佳信公司发出《腾退通知书》，载明：“自2019年5月31日，双方合同到期，根据合同约定，要求在合同期满之日起3日内将场地交还…如你司未在通知时间处理场地内物品，视为放弃，所有权归我公司…”。11月19日，易和佳信公司拟撤出涉案场所，美通美达超市提出因顾客投诉需先到工商部门进行解决。双方协商未果，易和佳信公司未能将涉案场所内的物品搬离。庭审中，根据易和佳信公司申请，本院委托国宏信价格评估集团有限公司对涉案场所的场地装修和设备价值进行评估，该公司出具评估报告，确认：以2017年3月13日为评估基准日，装饰价值123575元、设备价值183945元。评估费8259元由易和佳信公司预付。美通美达超市提出异议，国宏信价格评估集团有限公司对异议复函：一、《价格评估明细表-装饰部分》以《北京市建设工程计价依据-预算定额（2012）》为依据，结合当期的工程造价信息及现行市场价，根据相关使用年限确定综合成新率，最终确定评估结论，评估单价均包含人工费、材料费、机械费及相应的企业管理费和利润，不存在单价过高的情况。其中第12项镀锌钢管项目的材质以双方签字确认后的现场勘验记录为依据。二、《价格评估明细表-设备部分》我司已在评估报告第七项过程中对其说明为争议项，该部分设备均可移动、拆除，不存在损失及赔偿问题，不在评估范围内。庭审中，易和佳信公司提交：1.员工合同书，佐证停业期间的工资损失10000元；2.电脑储存的消费卡记录，佐证因停业致使已经出售的消费卡无法使用，由此造成营业损失（办卡费）837230元。3.自行制作的设备清单，显示设备价值合计273559元。美通美达超市不认可。本院认为，易和佳信公司与乐天超市签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，对各方均有法律约束力。合同签订后，乐天超市变更名称为美通美达超市，前述合同的权利义务转为其承接。合同期间，美通美达超市因自身原因关闭涉案场所，致使易和佳信公司无法正常使用租赁物，应属美通美达超市违约。现合同期限已经届满，美通美达超市应将易和佳信公司交纳的租赁押金76258元、质量保证金38129元以及已付但未使用期间（3月13日至3月31日）的租金20142元（2.08元/日/平米×538平米×18日）和管理费300元（500元÷30日×18日）退还给易和佳信公司。因法院的裁决结果不能超出当事人的诉讼请求，故租金以易和佳信公司主张的为准，管理费以本院确认的为据。依照前述，美通美达超市违约，给易和佳信公司造成损失，理应赔偿。具体如下：1.装饰损失：易和佳信公司在涉案场所的装饰已与租赁场地形成附合且拆除会毁损价值，按照评估报告确认的价格即123575元进行赔偿，超出部分不予支持；2.设备损失：场地内的设备未与出租物形成附合，由易和佳信公司自行撤走，不予赔偿；3.员工损失：现有证据不足以证实与本案有必然联系，不予赔偿；4.营业损失（办卡费）：因消费者尚未退卡，应属损失尚未发生，可待实际产生时另行主张。另据已查事实，涉案场所于2019年5月15日重张开业，易和佳信公司亦收到了开业通知，而此时合同期限尚未届满，应当继续履行，故易和佳信公司应自即日起至5月31日按照合同约定的标准（租金2.33元/日/平米、管理费500元/月）交纳租金20057元（2.33元/日/平米×538平米×16日）和管理费267元（500元÷30日×16日。6月1日至7月17日，合同期满后易和佳信公司继续占用涉案场所，美通美达超市未提出异议，原合同继续有效，但租赁期限为不定期，租金按合同约定的标准计付为57663元（2.33元/日/平米×538平米×46日）。7月18日，美通美达超市发出《腾退通知书》，双方的合同关系自即日起终止。11月19日，易和佳信公司提出撤场要求，即使有“顾客投诉”需要解决，美通美达超市可依据合同约定进行处理，不能以此作为拒绝易和佳信公司撤场的理由。故，在合同终止后，易和佳信公司未交还涉案场所，应继续承担7月18日至11月19日的房屋使用费155439元（2.33元/日/平米×538平米×124日）；但此后的房屋使用费，系美通美达超市自身因素致使损失扩大，应自行承担。从“合同终止，乙方未按约定时间将租赁场地交回甲方，每迟延一日按约定的日租金标准的二倍向甲方支付租金”的内容可知，系对违约责任的约定，美通美达超市要求按此给付租金，没有合同依据，不予准许。易和佳信公司未按约定给付租金，构成违约，应按合同每日千分之五的标准计付违约金，但美通美达超市主张的起始日期和基数有误，本院予以调整，具体逾期时间为重张开业当月的25日计至其主张的9月3日、基数为5月15日至5月31日欠付租金20057元和管理费267元，按此确定违约金为10264元（{20057+267}×5‰×101日）。案涉合同期限已经届满，双方未再续约，易和佳信公司应将涉案场所退还给美通美达超市。至于其他抗辩主张和反诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十六条、第二百三十六条规定，判决如下：一、北京美通美达超市有限公司于本判决生效之日起十日内退赔北京易和佳信商业管理有限公司押金76258元、质量保证金38129元、房租19764元、管理费300元、装修损失123575元；二、北京易和佳信商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内将其租用的位于丰台区大红门西路19号1-3第三层LY01-F3-N01号场地（建筑面积538平米）全部腾退给北京美通美达超市有限公司；三、北京易和佳信商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京美通美达超市有限公司2019年5月15日至同年5月31日的管理费267元；四、北京易和佳信商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京美通美达超市有限公司2019年5月15日至同年7月17日间的租金77720元；四、北京易和佳信商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京美通美达超市有限公司2019年7月18日至同年11月19日间的占有使用费155439元；五、北京易和佳信商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京美通美达超市有限公司逾期付款违约金10264元；六、驳回北京易和佳信商业管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回北京美通美达超市有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费8259元，由北京易和佳信商业管理有限公司负担4940元（已交纳）、北京美通美达超市有限公司负担3319元（于本判决生效之日起十日内退还给北京易和佳信商业管理有限公司）。本诉案件受理费11190元、反诉案件受理费8690元，由北京易和佳信商业管理有限公司负担8805元（已交纳5623元，余款于本判决生效之日起七日内交纳）、北京美通美达超市有限公司李香负担11075元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判长  韩文川审判员  李桂华审判员  牛瑾婧二〇二〇年九月二十七日书记员  曾 晶