广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0309民初2708号原告：王立峰，男，汉族，1980年11月15日生，身份证住址：黑龙江省嫩江县。委托诉讼代理人：胡维刚，广东深大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：高鑫，广东深大地律师事务所律师。被告：深圳市金地北城房地产开发有限公司，住所地：深圳市福田区岗厦社区深南大道**金地中心507，统一社会信用代码：914403006955867997。法定代表人：汪劲松，总经理。委托诉讼代理人：封建英，北京市汇源律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵瑜，北京市汇源律师事务所律师。原告王立峰诉被告深圳市金地北城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高鑫，被告委托诉讼代理人封建英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告向原告赔偿损失人民币3127614.90元（按照涉案房产购房总价款10425383元的30%计算）；2.判令被告承担本案的全部诉讼费用。原告起诉的事实与理由：2016年2月23日，原告欲购置深圳市宝安区观澜办事处金地塞拉维花园南区第25栋1层1B号房与被告签署了《深圳市房地产买卖合同（预售）》。该合同约定了房屋总价款及支付时间、房屋交付等条款。涉案合同签署前及签署时，被告提供的宣传资料、样板房等承诺向原告提供地下室负一层和地下夹层的专有空间，同时有独立的楼梯、电梯直接进入地下室负一层及地下夹层。原告依约支付了全部购房款。2017年5月17日，深圳市龙华区规划土地监察局向被告一发出《限期拆除通知书》，要求被告在2017年5月22日前拆除地下车库违法搭建围墙约150米。2017年6月2日，深圳市龙华区规划土地监察局再次向被告发出《限期拆除通知书》，要求被告在2017年6月2日前拆除地下车库违法搭建的隔离墙。2017年6月6日至6月9日，深圳市龙华区规划土地监察局对别墅区地下车库隔墙予以拆除。上述拆除行为完成后，被告多次与原告沟通并表示能够协调相关部门恢复样板房所示的框架交付予原告，同时并承诺如若做不到，将愿意解除合同并承担相应责任。但经原告多次催告，被告仍未能履行其相应承诺，给原告造成了巨大的经济损失。被告深圳市金地北城房地产开发有限公司答辩称：请法院驳回原告的全部诉讼请求，涉案地下车库不是合同约定的交付标的物，原告未支付地下车库的对价，合同明确约定地下车库的所有权归出卖人所有，原告诉讼请求没有合同依据和法律依据。经审理查明如下事实：一、合同签订情况：2016年2月23日，原被告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》（以下简称《预售合同》），约定原告向被告购买位于深圳市宝安区，用途为住宅，建筑面积193.96平方米，其中套内建筑面积185.25平方米，单价为每平方米56277.37元，总价为10425383元。《预售合同》第二十八条约定“出卖人所做的销售广告及宣传资料符合要约条件的，以及样板房等说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，视为本合同的组成部分，出卖人应承担相应的义务”。《预售合同》附件五第十八条对本合同第二十八条的变更及补充约定：买卖双方的一切权利义务以本合同及合同当事人签署确认的文件为准，对双方具有约束力。出卖人所做的销售广告、宣传资料、售楼书、售楼模型、样板房以及任何其他形式的宣传广告资料并非具体确定的说明和允诺，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定不具有重大影响，不作为本合同的组成部分，对双方不具有约束力。《预售合同》第十二条就出卖人逾期交付的违约责任约定为逾期超过90日的，买受人有权解除合同，出卖人按本房地产总价款10%向买方支付违约金，若不足以补偿实际损失，出卖人应补偿其差额。《预售合同》附图立面图显示为地上三层建筑；楼层剖面图显示为地上三层、地下、地下**下层层高较地面层更高。合同及附件均有原被告签字盖章。二、合同履行情况：《预售合同》签订后，原告向被告支付了5215383元，并向银行贷款521万元。被告确认收到原告支付的上述购房款。被告于2017年3月26日向原告邮寄《入伙通知书》，原告于2017年3月31日在《房屋交接单》上签名。三、涉案房屋现状：2017年5月17日，深圳市龙华区规划土地监察局向被告发出《限期拆除通知书》，要求被告在2017年5月22日前拆除地下车库违法搭建围墙约150米。2017年6月2日，深圳市龙华区规划土地监察局再次向被告发出《限期拆除通知书》，要求被告在2017年6月2日前拆除地下车库违法搭建的隔离墙。2017年6月6日至6月9日，深圳市龙华区规划土地监察局对涉案项目别墅区地下车库隔墙予以拆除。涉案房屋目前为共有地上三层，无地下一层和夹层，无独立停车位，每一栋没有独立的楼梯上楼，每隔几栋中间有公共楼梯可以到达地面。被告确认无法交付地下负一层及地下夹层，也无法交付有独立楼梯、电梯的房产。四、销售宣传情况：被告发布的金地1号院户型品鉴图显示“金地1号院建筑面积约194平方米，包括了地上三层以及负一层及地下夹层”，末页温馨提示说明“本户型图为设计师创意空间示意，不作为交付标准”。双方确认样板房有地下层和地下夹层，被告主张其在进入样板房的通道两侧设置明显提示牌，提示样板房非交付标准。上述事实，有《金地1号院户型品鉴》、《预售合同》、两份《限期拆除通知书》、深圳市房地产认购书及补充协议、入伙通知书及邮寄单、房屋交接单、样板房照片和视频以及庭审笔录等在卷予以证实。本院认为，本案争议焦点为交付的涉案房产是否符合双方合同的约定。本院对此评判如下：首先，在合同附图的剖面图中有地下一层，且该层层高较地面层更高，并非被告主张的合同不包括地下一层及夹层。其次，关于被告主张本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的问题，本院认为，被告就涉案房屋所在的小区已取得《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》等，涉案房屋所在的小区整体属于规划范围，被告主张停车库不计入容积率，本院认为不计入容积率不等于该部分不属于规划范围，本院对被告该项抗辩理由不予采信。再次，被告在涉案房地产项目销售现场供购房者取阅的户型品鉴图等宣传资料及样板房，均展示原告购买的同类型别墅有地下一层及地下夹层，其中地下一层有停车位，被告对此并不否认，但主张已经通过多种方式提示购房者宣传资料并非合同附件，其承诺的交付标准应以合同及附件内容为准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，涉案房产存在争议的“地下一层及地下夹层”部分，通过宣传资料及样板房的方式，已经明确、直观地进行了展示，考虑到涉案房产为别墅，购房者对于别墅的居住要求与普通高层住宅不同，而涉案房产的现状为共有地上三层，没有地下一层及夹层、没有独立停车位、没有独立的楼梯及电梯，只能通过每隔几栋中间的公共楼梯到达地面；因此，交易房产是否具有地下一层、夹层，以及是否具有独立的楼梯或电梯，足以对购房者的购房意愿及订立合同产生重大影响，依照上述规定应当视为合同的内容。被告交付的房产不包括以上部分，违反双方合同约定，已经构成违约。被告违约的相应法律后果。原告主张按照涉案房产购房总价款的30%即3127614.9元赔偿损失，鉴于涉案房产的地下车库隔离墙已被认定为违法搭建并被拆除，该部分空间已经无法实际进行隔离并交付各业主独立使用，结合涉案房产目前售价情况，参考原告同小区业主以相同事实起诉被告的房屋买卖合同纠纷已生效裁判文书，本院对原告的诉请予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第（一）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告深圳市金地北城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告王立峰赔偿损失3127614.9元。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币15910元，由被告深圳市金地北城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 朱  嘉  蹊二〇二〇年九月十七日书记员 黄  梦  蕾书记员 毛帅雄（兼）