广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初1638号原告：贺艳兰，女，1978年1月29日出生，汉族，住湖南省攸县**************。委托诉讼代理人：洪晓，广东国晖（广州）律师事务所律师。被告：胡功强，男，1988年5月2日出生，汉族，住重庆市铜梁区小林镇圣灯村****。原告贺艳兰与被告胡功强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，先适用简易程序，后依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告贺艳兰及其委托诉讼代理人洪晓、被告胡功强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贺艳兰向本院提出诉讼请求：1.判令胡功强停业期间（2019年12月4日至2019年12月26日）每日按照日租金的3倍向贺艳兰支付违约金23069元；2.判令贺艳兰可以直接没收租赁保证金30096元；3.判令因胡功强中途退租，装修期内租金10032元如数退回给贺艳兰；4.判令胡功强应支付贺艳兰提前终止合同违约金，违约金为月租金三倍即30096元，以及2019年12月份的物业管理费456元、水费24元；5.判令胡功强承担贺艳兰行使赔偿权利所支付的诉讼费、律师代理费6000元、评估鉴定费3000元、差旅费2000元。贺艳兰当庭将第4项诉讼请求变更为：判令胡功强向贺艳兰支付提前终止合同违约金，违约金为月租金三倍即30096元；第5项变更为：判令胡功强承担本案律师费1500元；增加第6项：判令解除贺艳兰与胡功强于2019年5月11日签订的《租赁合同》及《三方租赁协议》。事实和理由：贺艳兰于2019年5月11日和胡功强就中山市********时尚一线商业广场的铺位，租赁物编号1－3号，租赁物面积91.2平方米签订租赁合同，经营项目为清吧。因胡功强承租铺位从2019年12月4日至2019年12月26日停业，根据双方合同第十二条第二款之十约定“一个月内累计停业、不按规定时间营业三天或一年内累计停业五天以上的，甲方有权单方面解除合同”，现胡功强停业超过23天，贺艳兰有权解除合同。2019年12月25日晚胡功强已清退物品，并于2019年12月25日晚约物业负责人龙杨武面谈，当面告知贺艳兰不再租赁铺位，同意不退保证金，固定装修、水电线路不破坏。不同意赔偿装修期租金及违约金。胡功强未经贺艳兰同意停业已23天，且胡功强明确告知物业负责人放弃租赁的铺位，胡功强中途弃租应为违约方。按2019年5月11日合同约定，胡功强应支付日租金3倍的租金、装修期内租金和月租金三倍的违约金。贺艳兰特具状向贵院提起诉讼，请贵院支持贺艳兰的上述请求。胡功强辩称，当时已经交纳了押金，撤场的时候我方同意对方没收租赁保证金，但是装修期内的租金我方不同意支付。停业期间的违约金我方也不同意支付，我方是因为生意不好才停业。不同意支付提前终止合同的三倍违约金。本院经审理认定事实如下:案涉房屋位于中山市***********，土地使用权人及房屋产权人是中山市******民委员会（房产证号：粤：粤房地权证中府字第**贺艳兰通过招投标方式取得案涉房屋的租赁权，古镇镇冈东村民委员会同意贺艳兰转租给胡功强。2019年5月11日，贺艳兰（甲方）和胡功强（乙方）签订《租赁合同书》，约定贺艳兰将位于中山市********时尚一线商业广场的铺位出租给胡功强（租赁物编号1－3号、面积91.2平方米）；经营范围为清吧；租赁期限自2019年6月1日起至2022年5月31日止；每月租金为10032元；租金从2019年7月1日起计算，2019年6月1日至2019年6月30日为装修期，装修期内免租金，如乙方中途退租装修期租金要如数退回甲方；乙方向甲方支付三个月租金为合同保证金30096元，若乙方违约履行本合同或违约提前解除合同等，则合同保证金为合同违约金的一部分，甲方除可以直接没收保证金外还可以根据合同约定要求乙方承担违约责任；乙方中途停业或没有按照甲方规定的时间营业或未按本约定时间开业的且未经甲方同意的，乙方应按日租金的3倍（日租金＝月租金标准÷30天）向甲方支付违约金1003元／日，一个月内累计停业、不按规定时间营业三天或一年内累计停业五天以上的，甲方有权单方解除合同；在合同期限内，乙方违反约定提前终止合同的，应向甲方支付违约金，违约金为月租金的三倍，同时甲方有权没收保证金；甲方或乙方行为构成合同违约的除按照本合同约定或法律规定承担对应的违约责任外，还应当承担对方行使赔偿权利所支付的诉讼费、律师代理费等相关费用。2019年5月11日，古镇镇冈东村民委员会（甲方）与贺艳兰（乙方）、胡功强（丙方）签订《三方租赁协议》，约定甲乙双方约定的《租赁合同》中所有条款必须作为乙丙方签订的《租赁合同》条款的依据，乙方不得超出与甲方签订的《租赁合同》所约定的范围与丙方签订《租赁合同》，否则乙丙双方签订的《租赁合同》无效。该合同还约定了其他内容。合同签订后，贺艳兰将案涉商铺交付给胡功强使用，胡功强接受商铺后开展经营活动，并支付了合同保证金30096元及自2019年7月1日起至2019年12月31日前的租金。胡功强于2019年12月25日已告知贺艳兰不再租赁涉案商铺且于2019年12月30日正式搬离案涉商铺。贺艳兰为维护其权益，委托广东国晖（广州）律师事务所指派律师代理本案，并支付了律师费1500元。贺艳兰称胡功强于2019年12月4日开始停业至同年12月26日，但其提交的微信聊天记录截图及照片、光盘均未提交原件，且胡功强不予确认，故本院不予采信。胡功强自认其系2019年12月20号前一星期停业，故本院认定胡功强于2019年12月20日前一星期即2019年12月9日开始停业。诉讼过程中，胡功强同意支付贺艳兰诉求的物业费及水费。以上事实有以上事实有房产证复印件、租赁合同（东辉楼）、租赁合同书、三方租赁协议、公开竞标公告、中标公告、证明、律师费发票及当事人的陈述在卷佐证，本院予以认定。本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。贺艳兰与胡功强签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同履行过程中，胡功强于2019年12月9日已停止营业、于2019年12月25日告知贺艳兰不再继续租赁商铺并于2019年12月30日搬离案涉商铺，贺艳兰已实际收回涉案商铺，故本院认定涉案《租赁合同书》及《三方租赁协议》已于2019年12月30日终止，故本院对贺艳兰诉求解除《租赁合同书》及《三方租赁协议》不予支持。关于违约金的数额问题，本院认为：案涉租赁合同明确约定承租方违约情形下合同保证金可作为违约金予以没收，因此合同保证金属于双方约定的违约金。案涉租赁合同约定承租方违约情形下应补交装修期内的租金，据此可认定装修期内免租是一种附条件优惠，具有约定违约金的性质。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，胡功强告知贺艳兰提前终止合同，并于2019年12月30日提前搬离涉案商铺，已构成违约，应承担相应的违约责任。而就提前终止合同的行为，双方当事人约定了合同保证金、装修期内租金补交款、提前终止合同违约金等，但双方均未就因违约产生的损失额度进行举证，约定违约金明显过高，应当予以调整；结合本案合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情调整为：合同保证金30096元由贺艳兰享有，另由胡功强再支付装修期的租金10032元。对其他违约金的诉讼请求，本院均不予支持。关于停业违约金。双方签订的《租赁合同》约定，胡功强中途停业的，应每日按照日租金的3倍向甲方支付违约金及1003元/日，一个月累计停业三天以上的，甲方有权单方面解除合同。本案中，胡功强自2019年12月9日至同年12月25日期间无理由停业，依据合同约定，胡功强应支付贺艳兰2019年12月9日至同年12月25日期间的停业违约金。但双方均未就因该违约产生的损失额度进行举证，而出租方租赁合同的目的是为了收取租金，在胡功强已支付该期间的租金的情况下，双方关于停业违约金的约定明显过高，应当予以调整；结合本案合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情调整停业违约金每日按日租金的0.5倍收取，故胡功强应支付贺艳兰2019年12月9日至同年12月25日期间的停业违约金2842.4元（10032元/月÷30天×17天）。胡功强于2019年12月25日告知贺艳兰不再租赁涉案商铺，则其之后的停业及搬离行为系其以实际行动终止合同，即自2019年12月26日开始胡功强的停业行为与其提前终止合同的行为竞合，而本院已支持贺艳兰要求胡功强支付提前终止合同的违约金，上述违约金已足以弥补对贺艳兰造成的损失，故本院对贺艳兰主张的胡功强2019年12月26日停业期间的违约金不予支持。关于物业管理费和水费，胡功强同意支付，此系当事人依法行使民事处分权利，不违反法律规定，本院予以确认。关于贺艳兰主张律师费的诉讼请求，本院认为：案涉租赁合同约定，一方构成合同违约的应当承担对方行使赔偿权利所支付的律师代理费等相关费用，该约定具有法律效力，且贺艳兰提供了律师费发票为据，因此贺艳兰主张胡功强承担律师费1500元的诉讼请求理据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告胡功强于本判决生效之日起七日内支付原告贺艳兰停业期间的违约金2842.4元；二、原告贺艳兰没收被告胡功强支付的合同保证金30096元；三、被告胡功强于本判决生效之日起七日内支付原告贺艳兰装修期内的租金10032元；四、被告胡功强于本判决生效之日起七日内支付原告贺艳兰物业管理费456元、水费24元，合计480元；五、被告胡功强于本判决生效之日起七日内向原告贺艳兰支付律师费1500元；六、驳回原告贺艳兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2396元，由原告贺艳兰负担1368元，被告胡功强负担1028元（该款原告贺艳兰已预交，被告胡功强应于支付上述款项时迳付原告贺艳兰，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  郭晓琳审判员  陈玉珍审判员  朱 鹏二〇二〇年九月七日书记员  李汇晴