广西壮族自治区鹿寨县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0223民初1359号 原告：潘光文，男，1983年2月25日出生，壮族，住广西壮族自治区鹿寨县。 委托诉讼代理人：韦天明，鹿寨县法律服务所法律工作者。 被告：广西润翔房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市谭中西路**金都汇******，统一社会信用代码：91450200061725734W。 法定代表人：杨五峰，职务：董事长。 被告：广西润翔房地产开发有限公司鹿寨分公司，住所地，住所地：广西壮族自治区鹿寨县鹿寨镇建中东路**会信用代码：91450223MA5KC32Y9K。 负责人：杨五峰，职务：董事长。 二被告委托诉讼代理人：彭斌，广西安弘律师事务所律师。 二被告委托诉讼代理人：黄钰岚，广西安弘律师事务所律师。 原告潘光文诉被告广西润翔房地产开发有限公司（以下简称润翔房开）、广西润翔房地产开发有限公司鹿寨分公司（以下简称 -2- 润翔房开鹿寨分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人韦天明、被告的委托诉讼代理人彭斌与黄钰岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潘光文向本院提出诉讼请求：1、依法判令润翔房开鹿寨分公司付给潘光文逾期交房违约金14355元，润翔房开承担补充给付责任；2、本案的诉讼费由润翔房开和润翔房开鹿寨分公司承担。事实和理由：润翔房开鹿寨分公司是润翔房开开办的分公司，2016年润翔房开鹿寨分公司在鹿寨开发建设润翔星光城。2017年1月4日潘光文（受让人）与润翔房开鹿寨分公司（出卖人）签订了《鹿寨县商品房买卖合同》，其中约定：潘光文购买的商品房为3栋2单元11层2-1103号，总价款为353575元。合同的第八条第一款约定：出卖人应当在2018年6月30日前将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用……，5.该商品房经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位验收合格。第九条：出卖人逾期交房的违约责任……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之二的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人 -3- 还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅说明书》，出卖人不出示证明文件或者证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……。合同签订后，潘光文依约支付了购房款353575元。2019年1月22日涉案房屋通过竣工验收。2019年1月23日润翔房开鹿寨分公司将涉案房楼盘交广西帝赛建筑装饰工程有限公司（以下简称帝赛公司）进行改造。润翔房开鹿寨分公司逾期交房203天（2018年6月30日至2019年1月23日），已构成违约，按合同第九条规定，润翔房开鹿寨分公司应当承担逾期交房违约金14355元（353575元×2?×203天），润翔房开承担补充给付责任。特此诉讼，请依法判决。 润翔房开、润翔房开鹿寨分公司共同辩称，1、润翔房开鹿寨分公司延迟交房原因是存在不可抗拒的自然因素，根据鹿寨县气象局统计的2016年3月1日至2018年8月3日期间中雨以上天气118天，受影响停工有89天；2、当地政府基于社会公共利益作出的停工决定也认为为不可抗拒力；3、本案合同约定的违约金数额过高，法院应当予以调整，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条第三款的规定，根据双方争议楼盘周边房屋价格1300-1600元月租金，特向法院申请进行司法鉴定，确定房屋租金价格，潘光文的实际损失是因为房屋未能按照合同约定的交付时间交付使用，是未能使用的损失，应当参照同类型同地段房屋的租金标准。 -4- 经开庭审理，本院认定事实如下： 润翔房开鹿寨分公司系润翔房开的分公司。2017年1月4日，潘光文（受让人）与被告润翔房开鹿寨分公司（出卖人）签订了《鹿寨县商品房买卖合同》，其中约定：出卖人以出让方式取得位于鹿寨县鹿寨镇建中东路16号编号为鹿国用（2016）第07-0045号地块的土地使用权；出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，定名为润翔星光城；受让人购买的商品房为第3幢2单元11层2-1103号房,总价款为353575元；第八条：出卖人应当在2018年6月30日前将具备下列第5种，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：......5.该商品房经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：......2.具体约定详见附件五补充协议第四条。第九条：出卖人逾期交房的违约责任......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之二的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或者证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承 -5- 担......。在签订《商品房买卖合同》的当日，潘光文（甲方）与帝赛公司（乙方）签订《润翔星光城3＃楼房屋改造委托协议书》（以下简称《房屋改造委托协议书》），协议书第一条第1项约定，在房屋达到交付使用条件且房开发出交房通知后，乙方应按交房通知的要求，及时以甲方名义办理交房手续，并验收、接收房屋和签署《房屋交接单》；甲、乙双方均认可，本条款已明确了授权委托事项，甲方无需另行出具授权委托书；该房屋开发商在报纸上发布交房通知、或者直接将交房通知发给乙方，均视为甲、乙双方已收到交房通知，甲方无需另行通知乙方。上述合同签订后，潘光文依约支付购房款353575元。2019年1月22日，涉案房屋通过竣工验收，2019年5月6日，帝赛公司出具说明，按照《房屋改造委托协议书》的约定，2019年1月23日润翔房开鹿寨分公司将涉案楼盘交帝赛公司进行改造。 另查明，《商品房买卖合同》附件五第四条对“交付期限”的补充约定:如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.非出卖人原因包括但不限于自然灾害……重大节日、交通管制、中、高考、施工时间限制等原因通知等停工及其他政府行为等情形造成工期延误的，交房时间顺延......5.气象部门记录日降雨量达中雨以上、日高温超过36度（含36度）、六级或六级以上大风天气而引起工期延误的，出卖人可据实予以延期。2018年5月29日鹿寨县环境保护局下发鹿环字[2018]6号文件《关于加强2018年中、高考期间环 -6- 境噪声污染管理的通知》，其中内容：为保证中、高考期间考生有一个安静的学习和休息环境……在5月30日至6月8日、6月17日至6月27日暂停建筑施工单位夜间连续施工申请的审批，6月6日12：00至6月8日17：00、6月23日12：00至6月27日11：00，禁止一切建筑施工。 润翔房开于2020年9月11日向本院提交《租金价格评估申请书》，申请鉴定事项：对涉案房屋进行同地段、同户型的普通装修房屋的租金价格进行评估（具体户型为89平方米、97平方米、107平方米、111平方米）。 以上事实，有营业执照、《鹿寨县商品房买卖合同》、《房屋改造委托协议书》等证据在案佐证，结合已发生法律效力的（2019）桂0223民初970号-1000号、1012号-1029号民事判决书以及双方当事人的陈述，本院予以确认。 本院认为，润翔房开鹿寨分公司与潘光文签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律的强制性规定，为有效合同，受法律保护。双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当依照合同约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关于涉案商品房交付时间，应当根据潘光文与帝赛公司签订的《房屋改造委托协议书》相关约定，确定为2019年1月23日即帝赛公司接收涉案商品房之日。潘光文诉称不知涉案商品房 -7- 竣工验收时间，也不知该房交房给帝赛公司的时间，并以没有写明日期为由对润翔房开鹿寨分公司及润翔房开提交的证据《竣工验收意见书》不予认可，对此，因潘光文没有相反证据足以推翻已发生法律效力的（2019）桂0223民初970号-1000号、1012号-1029号民事判决书所确认的涉案商品房于2019年1月22日竣工验收这一事实，故本院对潘光文的上述意见不予采纳。 关于逾期交房违约金如何计算及如何承担的问题。本案双方对润翔房开鹿寨分公司及润翔房开应当承担涉案商品房逾期交房违约责任无异议，只是对违约金的计算有争议，具体有两点： 一、关于交房延期天数问题。润翔房开鹿寨分公司及润翔房开辩称，应当以在施工期间因中雨以上天气停工及因中、高考原因停工的天数来顺延相应交房期限。对此，首先，虽然润翔房开鹿寨分公司及润翔房开提供的证据《监理日志》，较该公司在（2019）桂0223民初970号-1000号、1012号-1029号案的二审过程中提供的《监理日志》，补盖了监理单位的公章，但在纸张新旧、内容粗糙、记录逻辑等疑点上，以及对潘光文提出的日志存在部分日期记录错误、与该公司提供的《鹿寨县2016年3月1日至2018年7月10日降雨情况表》（以下简称《降雨情况表》）不一致等问题，均不能给出合理解释，该《监理日志》证明力不够充分，而《降雨情况表》为多页却未加盖有骑缝章，无法证实真实性，故本院对上述两份证据均不予采信，对润翔房开鹿寨分公司及润翔房开辩称以天气原因停工天数顺延交房期限的意见 -8- 不予支持；其次，润翔房开鹿寨分公司及润翔房开辩称可按已发生法律效力的同类型案件判决书所认定的因中、高考原因停工天数予以顺延交房期限，因同类型案（2019）桂0223民初970号-1000号、1012号-1029号民事判决书中均认定2018年中、高考5月30日至6月8日、6月17日至6月27日期间暂停夜间施工，每晚酌情计半天，共为10.5天，2018年6月6日12时至8日17时、6月23日12：00至6月27日11：00禁止一切施工，共计6.5天，即2018年顺延天数为17天；2017年可计顺延天数为6.5天，且以此做出判决并生效，则本院采纳润翔房开鹿寨分公司及润翔房开关于中、高考期间停工可以顺延相应天数交房期限的主张。本案应在合同签订之日（2017年1月4日）至合同约定交房之日（2018年6月30日）这一期间计算顺延天数，即顺延23.5天。双方约定交房时间为2018年6月30日前，实际交房时间为2019年1月23日，逾期交房207天，扣除顺延的23.5天，实际逾期交房183.5天。 二、关于调整违约金的问题。润翔房开鹿寨分公司及润翔房开辩称违约金计算标准过高，主张以同地段、同户型房屋租金为参考，并提交了书面的评估申请，但因双方在订立《鹿寨县商品房买卖合同》时已对逾期交房违约金有约定，并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的适用条件，润翔房开鹿寨分公司及润翔房开要求调整逾期交房违约金的意见无法律依据，本院对此不予支 -9- 持，对两公司提出的评估申请不予准许。则本案逾期交房违约金应当按本案《鹿寨县商品房买卖合同》约定的按日支付已支付房屋价款的2?。 综上，潘光文已交纳房款353575元，则润翔房开鹿寨分公司应向潘光文支付逾期交房违约金数额为12976.2元（353575元×2?×183.5天），潘光文诉请超过该数额部分，缺乏依据，本院不予支持。另外，根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条规定：“法人可以依法设立分支机构。......分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”以上数额违约金由润翔房开鹿寨分公司承担赔偿责任，由润翔房开承担补充责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第六项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 广西润翔房地产开发有限公司鹿寨分公司于本判决生效之日起十日内向潘光文支付逾期交房违约金人民币12976.2元；广西润翔房地产开发有限公司对上述债务承担补充给付责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付 -10- 迟延履行期间的债务利息。权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，在生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向法院申请执行。 案件受理费159元，减半收取79.5元，由广西润翔房地产开发有限公司、广西润翔房地产开发有限公司鹿寨分公司负担71.86元，由潘光文负担7.64元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或者直接向柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审判员  张希 二〇二〇年九月二十七日 法 官 助 理 覃芳秋 书记员施秋菊