广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初2535号原告（反诉被告，以下简称原告）：深圳市盈峰智慧科技有限公司（起诉时名称为深圳市易思博软件技术有限公司）。法定代表人：魏霆。委托诉讼代理人：牛海明，广州百利孚律师事务所。委托诉讼代理人：陈喜瑶，广州百利孚律师事实习律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：深圳万众创新科技有限公司。法定代表人：叶秀敏。委托诉讼代理人：王新，广东宝城律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭佳保，广东宝城律师事务所律师。原告深圳市盈峰智慧科技有限公司诉被告深圳万众创新科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，被告在法定期限内提起反诉，本院予以合并审理，并依法适用普通程序于2020年7月31日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人牛海明、陈喜瑶、被告的委托诉讼代理人王新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的《易思博房屋租赁合同》；2、判令被告支付原告租金908326.32元（人民币，下同）、物业管理费553516.99元、水电费41462.27元、空调加时费2862元，共计146617.12元；3、判令被告支付原告2019年1月份至2019年9月的滞纳金1573353.22元（滞纳金暂计至2019年10月14日，实际计算至全部租金及相关费用付清为止）；4、判令原告有权没收被告租赁保证金5089992元；5、判令被告支付原告2019年10月15日至2019年12月16日止的房屋占有使用费169909.12元；6、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将第二项诉讼请求变更为判令被告支付原告2019年9月1日至2019年10月14日租金908326.32元，物业管理费524535.23元，2019年9月份水电费33255.57元，2019年8月份空调加时费用2862元，共计1466117.12元；第三项诉讼请求变更为判令被告支付原告应付未付款项的滞纳金212262.28元，滞纳金以应付未付款项计1466117.12元为基数，按每日千分之五计算，自2019年10月14日开始，暂计算至2020年7月31日，实际计算至全部租金及相关费用付清为止。事实与理由：2016年12月4日，原告与被告签订了合同编号为ＹＳＢＺＬ006的《易思博软件大厦租赁合同》，约定由被告承租原告位于深圳市南山区的房产，按承租面积计算为每月每平方米人民币158元，月租金为每月1696664元，租赁期限为2016年12月4日至2023年4月14日。截止至2019年10月14日，被告拖欠原告租金908326.32元，物业管理费553516.99元，水电费41462.27元，空调加时费2862元，滞纳金1573353.22元，共计3079520.8元。后原告多次向被告催缴款项，也多次给予被告缴费宽限期，然被告仍置之不理。原告在无计可施的情况下于2019年9月12日及2019年9月29日向被告发送催缴通知函及告知函，被告仍迟迟未缴纳相应款项，已严重违反合同约定，构成根本违约。根据双方签订的《易思博软件大厦租赁合同》第七条第一款第五项约定，被告连续拖欠租金或物业管理费达15日的，原告有权按约定单方解除合同。此外，根据《易思博软件大厦租赁合同》第四条第二款约定，被告实际拖欠租金、物业管理费的费用按每日千分之五向原告支付滞纳金，若拖欠超过一个月的，原告有权单方解除合同，被告须结清所有欠缴费用，其租赁保证金等原告不予退还，如给原告造成损失的，被告需按实际造成的损失予以全额赔偿。因此，原告有权收取被告滞纳金，要求被告结清所有欠缴费用，并有权没收被告租赁保证金。为维护原告的合法权益，现依法诉至法院，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告辩称：一、确认涉案租赁合同已经被原告单方解除，原告已经于2019年10月15日收回涉案房屋。二、由于涉案房屋的实际建筑面积与合同约定的建筑面积存在差异，在承租期间原告多收取了被告支付的租金及管理费等费用超过了原告主张的拖欠费用的数额，被告不存在逾期付款的事实，无需支付滞纳金，原告应该返还被告多缴纳的费用。三、由于原告无故单方解除涉案租赁合同，应当退还被告缴纳的租赁保证金，并赔偿被告装修残值损失。四、由于原告已经于2019年10月15日收回涉案房屋，原告要求被告支付2019年10月15日至2019年12月16日的房屋占有使用费缺乏事实依据。综上，请求法院驳回原告诉讼请求，支持被告反诉请求。被告向本院提出反诉请求：1、判令原告退还被告于2017年5月份至2019年8月份期间多缴的租金、管理费、空调使用费等3918567元；2、判令原告向被告支付占用资金期间的利息127600元（以3918567元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.2%，自2019年9月1日起，暂计至反诉之日，实际计算至原告退还全部款项之日止）；3、原告退还被告租赁保证金5089992元；4、原告赔偿被告装修损失500万元；5、原告承担本案诉讼费。事实和理由：原被告双方于2016年12月4日签署《易思博软件大厦租赁合同》及《补充协议》，原告将位于深圳市南山区的房产出租给被告使用，合同中载明租赁房屋的建筑面积合计10738.38㎡，同时约定“最终计租面积双方可以根据测绘报告数据商定签订附件【计租面积确认单】”，合同及补充协议也明确约定了租赁期限、租赁单价、装修免租期、租赁保证金、物业管理费单价、空调使用费和系统维护费单价、支付方式等内容。2020年2月21日，原告名称由深圳市易思博软件技术有限公司变更为深圳市盈峰智慧科技有限公司。签订租赁合同及补充协议后，被告交纳了租赁保证金约509万元，因为了保持较高的转租率，装修投入及中介佣金等费用累计支付高达1000万元，虽然承受着巨大的经营压力，但一直依约履行。承租期间，被告工作人员发现租赁房屋的实际面积与合同载明的建筑存在差异，由于合同明确约定了最终计租面积双方可以根据测绘报告数据商定签订计租面积确认单，被告为此多次与原告沟通，但原告始终不予回应。经被告自行测算，租赁房屋的实际建筑面积比合同载明的建筑面积少了约740㎡，自计租日开始，截至2019年9月份，租金、物业管理费、空调费等累计多缴纳了约392万元，理应可以抵扣后续应缴纳的租金等费用。但原告无视面积存在差异的客观事实，不仅没有退还多收的款项，反而以被告拖欠租金等费用为由，单方解除了房屋租赁合同，强行收回了租赁房屋，也不退还租赁保证金，导致被告遭受了严重的经济损失。为维护自身合法权益，根据相关法律规定，向贵院提起反诉，望依法裁判，支持被告全部反诉请求。原告针对被告的反诉答辩称：一、根据原被告双方签订的租赁合同第一条的规定甲方以上现状出租房屋，在承租物业之前被告以亲自现场查看承租物业，被告确认并知晓所承租物业的现状，即楼层大概面积。若存在不符，被告同意以现状为准，从以上规定看，租赁合同的面积，是原、被告双方共同测量决定的。而且被告同意，即使存在不符，也应该以现状为准。二、被告在反诉状中自认的缺少了面积740平方，根据被告所述是其自行测算。而非双方共同测量或法律认可的第三方权威机构测量而定，因此，其主张建筑面积短缺的事实。因此，对其主张不予认可。三、在原被告解除合同之前，被告从未提出所谓面积短缺问题，双方也未就此进行过商讨，因此，被告主张退还租金并计算租金利息缺乏依据。四、鉴于双方在合同履行期间，从未对租赁建筑面积存在异议，且被告也未提出返还请求，原告请求没收被告的租赁保证金是因为被告未按照租赁合同的约定按时足额支付租金，而原告所行使的单方面的解除权，完全具有法律依据。因此，被告要求返还租赁保证金是没有依据的。五、虽然双方均认可在2019年10月14日之后双方解除了合同，但被告并未提供何时间租赁房屋交给原告的有关证明文件，根据原告所知，被告实际使用的部分租赁房产即22楼是在2019年12月16日才退还给原告的，因此，原告只主张了被告实际使用租赁房屋的占有费用，而并没有主张全部租赁房屋的占有费用。六、被告请求原告赔偿其装修款500万元缺乏依据，根据被告的反诉状，其之所以装修房屋是为了保持较高的转租率，也就是说，被告仅从原告处以当时的现状租赁房屋，而其装修及投入是为了向次承租人收取更高的租金，因此，该部分专项款装修与原告毫无关系。综上，原告认为，被告是在被原告起诉的情况下，为了减少其所谓的损失，而进行的滥诉，鉴于被告从未在合同履行期间以及在起诉前提出过所谓的面积问题，因此，原告建议驳回被告的所有反诉诉讼请求，并支持原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月4日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《易思博软件大厦租赁合同》，约定;甲方将位于深圳市南山区的房产（涉案房屋）出租给乙方使用；租赁房屋建筑面积16层半层1063.09平方米、21层1612.58平方米、22层1517.14平方米、24层1625.32平方米、25层1631.92平方米、26层1639.69平方米、27层1648.64平方米，共计10738.38平方米（最终计租面积双方可以根据测绘报告数据签订附件【计租面积确认单】）；租赁房屋用途为科研办公；甲方以现状出租，在承租物业之前，乙方已亲至现场查看承租物业，乙方确认并知晓所承租物业的现状及楼层大概面积，若存在不符，乙方同意以现状为准；租赁期限自2016年12月4日至2023年5月14日止，共计6年；租金按承租面积计算为每月每平方米158元，即乙方使用甲方物业的租金为1696664元（此金额为实收租金，因租赁期内租赁物所产生的一切会费、租赁费等相关费用由乙方承担）；租赁期内，自第三年起在实际月租单价158元／㎡／月的基础上逐年按4%递增，直至合同期满；自2016年12月4日至2017年5月14日为免租期；乙方的正式起算租金日为2017年5月15日；乙方应于租赁合同签订后五个工作日内一次性交纳相当于三个月租金金额的费用作为租赁保证金，即5089992元和三个月的租金5089992元作为租赁保证金和前三个月的租金；待甲乙双方终止合同且乙方为出现违约、欠款是，甲方在终止合同后15日内，无息退还乙方本合同保证金本金；乙方应于进场装修后五个工作日内向甲方委托的物业公司缴清物业公司所要求的写字楼物业管理服务费、空调使用费、水费、电费、专项维修资金等其他一切物业管理费用，由物业公司开具收据或发票，乙方退租租物业时结清所有费用后由物业公司无息退还；写字楼物业管理费18元／㎡／月、写字楼空调使用费13元／㎡／月、中央空调系统维护费2.4元／㎡／月、专项维修基金0.25元／㎡／月、水费5元／㎡／、电费1.33元／度；乙方应于每个交纳月的5日前足额一次性将当季度租金直接存入甲方账户部或直接汇款至甲方指定账户；乙方应于每个自然月5日前将当月的物业管理服务费、中央空调使用费及系统维护费、水电费、专项维修资金等相关费用按时足额支付到甲方公司指定账户；上述应缴费用及其他应缴的相关费用，不得因任何理由拖欠或拒付，否则应按实际拖欠或拒付部分的费用及实际拖欠或拒付的天数按每日千分之五向甲方支付滞纳金，甲方有权从租赁保证金中直接扣除，不足部分，乙方应予以补齐；如拖欠或拒付超过一个月的，甲方即有权单方解除合同，乙方须结清所有欠缴费用，其租赁保证金等甲方（物业公司）不予退还，如给甲方造成损失的，乙方需按合实际造成的而损失予以全额赔偿；乙方连续拖欠租金或物业管理费用达15日的，甲方有权单方解除合同，甲方依据上述情形单方解除合同的，提前10日书面通知乙方搬迁并交回房屋，乙方预交款项不予退还，若因上述情况造成甲方损失的，由乙方负责赔偿相应损失；乙方返还房屋时应遵守乙方装修部分的可以分离的、活动的设备设施可自行处置，乙方添置的不可分离附着物及设施设备应征得甲方书面同意并留在原位置后，可不予拆除并无偿转移给甲方；及其他内容。为证明原告向被告催收租金、物业费等滞纳金，原告向法庭提交了《催缴通知函》《滞纳金缴费通知单》及快递单予以证明。被告对上述证据不予认可，且认为原告当庭变更诉讼请求，证据中记载的数据与本案无关。为证明原告于2019年9月29日向被告发出限期缴纳通知，原告向法庭提交了《告知函》予以证明。被告对该函不予认可，认为记载的数据与本案诉请无关。2019年10月14日，原告向被告邮寄《解除房屋租赁合同通知书》，被告于2019年10月15日签收。为证明被告每月支付的租金水电为5个点，原告向被告开具发票后由被告的行政人员签收，原告向法庭提交了发票及签收单予以证明。被告对发票真实性予以认可，对签收人的身份认为无法核实。为证明被告欠付9月份的水电费33255.57元、空调加时费2862元，原告向法庭提交了水电缴费通知单、空调加时协议及空调加时缴费通知单予以证明。被告认为通知单系被告单方陈述，不予认可，空调加时协议没有原件，不予认可。为证明被告承租的22楼建筑面积为1404.53平方米、16楼为1555.55平方米，被告向法庭提交了竣工图图纸予以证明。原告认为该图纸没有原件，不予认可，认为被告提交的是部分建筑设计图，而非竣工图或施工图，最终建筑面积与设计面积不一致很常见，且被告承租过程中并未对面积提出异议。原告提交的计算依据中载明“万众已付9月租及税额150万元，申万代万众支付9月租金及税额122428元，10月份租金及税额55290.06元;双方协商租金2019年11月开始第一次递增”。另查，2020年2月21日，深圳市易思博软件技术有限公司名称变更为深圳市盈峰智慧科技有限公司。庭审中，原、被告双方一致确认涉案合同已于2019年10月15日解除；原告主张被告于2019年12月16日搬离，其仅针对被告自用的478平方米面积主张2019年10月15日至2019年12月16日的房屋占用费，被告主张原告已于2019年10月15日收回涉案房屋。经释明，被告不申请对涉案房屋进行面积测绘，亦不申请对已形成附和的装修残值进行评估。本院认为，原、被告签订的《易思博软件大厦租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。原、被告一致确认涉案合同已于2019年10月15日解除，本院予以确认。被告自2019年9月起拖欠租金、物业管理费、水电费等相关费用，根据合同约定，原告有权没收租赁保证金5089992元，被告诉请返还保证金于法依约无据，本院不予支持。关于原告主张的2019年9月1日至2019年10月14日的租金及税额908326.32元、物业管理费524535.23元、2019年9月份的水电费33255.57元及2019年8月份的空调加时费2862元以及上述费用的滞纳金。被告应支付2019年9月1日至2019年10月14日的租金共2462899.41元（158×10738.38＋158×10738.38÷31×14），物业管理费524535.23元【（18＋13＋2.4＋0.25）×10738.38＋（18＋13＋2.4＋0.25）×10738.38÷31×14】，原告主张被告已支付150万元及申万代被告支付122428及55290.06元予以扣除，本院予以照准，故被告应向原告支付的租金为785181.35元（2462899.41－1500000－122428－55290.06）。关于原告主张的税额，原告并未向被告开具该段时间租金的发票，其向被告主张税额没有依据，本院不予支持。因被告未提交证据证明其已支付水电费及空调加时费，故对原告诉请被告支付2019年9月份的水电费33255.57元及2019年8月份的空调加时费2862元，本院予以支持。经计算，被告应向原告共支付1345834.15元（785181.35＋524535.23＋33255.57＋2862）。原告主张的日千分之五的滞纳金过高，本院酌情调整至日万分之五，自2019年10月14日起计算至本判决确定的付款之日止。关于原告主张的2019年10月15日至2019年12月16日的房屋占有使用费。原告主张被告于2019年12月16日才将其自己使用的478平方米面积的房屋退还原告，被告辩称原告已于2019年10月15日收回全部房屋，但被告作为承租方，并未举证证明其搬离并将涉案房屋交还原告的时间，其抗辩没有事实依据，本院采信原告的主张。涉案合同约定承租期限自2016年12月4日至2023年5月14日，租金按承租面积计算为每月每平方米158元计算，自第三年起在实际月租单价158元/㎡/月的基础上逐年按4%递增，直至合同期满，原告主张自2019年11月1日第一次递增系对其自身权利的合法处分，即2019年10月15日至2019年10月31日按每月158元/㎡计算，2019年11月1日至2019年12月3日按每月164.32元/㎡（158×1.04）计算,2019年12月4日至2019年12月16日按170.89元/㎡（164.32×1.04）计算，本院予以照准，故被告应向原告支付2019年10月15日至2019年12月16日的占有使用费161818.22元（158×478÷31×17＋164.32×478＋164.32×478÷31×3＋170.89×478÷31×13）。关于原告主张的税额，原告并未向被告开具该段时间租金的发票，其向被告主张税额没有依据，本院不予支持。关于被告主张原告需退还租金、管理费等费用及利息的反诉请求。被告主张实际面积与合同约定的面积存在差异并据此要求退还多支付的费用，对此，本院认为，首先，涉案合同约定涉案房屋面积10738.38平方米，最终计租面积双方可以根据测绘报告数据签订附件《计租面积确认单》，但双方并未签订《计租面积确认单》，被告亦未举证证明未签订该确认单系因原告造成。其次，原告作为承租方，在承租涉案房产前已实地查看过涉案房产，合同第1.3条亦载明“在承租物业之前，乙方已亲至现场查看承租物业，乙方确认并知晓所承租物业的现状及楼层大概面积，若存在不符，乙方同意以现状为准”，被告在承租并使用涉案房产长达三年的时间亦未对合同约定的面积提出异议，视为已认可合同约定的租赁面积，现在原告起诉后被告以涉案房产实际面积与合同约定面积不符为由要求原告承担责任，有违诚信原则。最后，被告虽提交了竣工图纸予以证明面积差，但该图纸并非原件，亦非来自于国土局留档的资料，不具证明力，本院不予采信，且被告经被告释明亦未对涉案房屋面积申请测绘。综上，被告未能提交证据证明涉案房屋实际面积与合同约定不符，其据此主张的返还相关费用及利息没有事实依据，本院不予支持。关于被告主张的装修损失500万元。被告既未举证其装修费用的产生亦经释明不申请对装修残值进行评估，且涉案合同系因被告违约解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定，因承租人违约导致而合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值的，不予支持。故被告关于赔偿装修损失的主张没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告深圳市盈峰智慧科技有限公司与被告深圳万众创新科技有限公司签订的《易思博软件大厦租赁合同》于2019年10月15日解除；二、被告深圳万众创新科技有限公司本判决生效之日起十日内向原告深圳市盈峰智慧科技有限公司支付2019年9月1日至2019年10月14日的租金785181.35元、物业管理费524535.23元、2019年9月份的水电费33255.57元及2019年8月份的空调加时费2862元；三、被告深圳万众创新科技有限公司本判决生效之日起十日内向原告深圳市盈峰智慧科技有限公司支付上述费用的违约金（以1345834.15元为基数，按每日万分之五的标准自2019年10月14日起计算至本判决确定的付款之日止；四、原告深圳市盈峰智慧科技有限公司没收被告深圳万众创新科技有限公司支付的租赁保证金5089992元；五、被告深圳万众创新科技有限公司本判决生效之日起十日内向原告深圳市盈峰智慧科技有限公司支付2019年10月15日至2019年12月16日的占有使用费161818.22元；六、驳回原告深圳市盈峰智慧科技有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告深圳万众创新科技有限公司的所有反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费60367.96元，由原告负担2384.45元，由被告负担57983.51元；反诉案件受理费53308.48元，由被告负担；保全费5000元，由原告负担200元，由被告负担4800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判长  林陈纯审判员  王莘惠审判员  吴奕盈二〇二〇年九月十四日书记员  袁珍珍附相关法条:《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。