河南省鄢陵县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1024民初1909号原告：许昌家年华物业有限公司。住所地：鄢陵县翠柳路北段东侧，统一社会信用代码91411024050871576A。法定代表人：刘艳红，该公司总经理。委托代理人：菅运生，河南许之以昌律师事务所律师。被告：徐凤鹤，女，1966年1月27日出生，汉族，住鄢陵县。委托代理人：牛红卫，男，汉族，1969年6月29日出生，住址同上。系被告徐凤鹤丈夫。原告许昌家年华物业有限公司与被告徐凤鹤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告许昌家年华物业有限公司的委托代理人菅运生、被告徐凤鹤及其委托代理人牛红卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许昌家年华物业有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告向原告支付2019年1月1日至2019年12月31日的物业费1600.3元、公摊费336元、生活垃圾处理费84元，合计2020.3元及违约金（违约金以2020.3元为基数，自2019年1月10日起按每日百分之一计算至款项全部清偿之日止）；二、本案诉讼费、保全费、律师费均由被告承担。事实与理由：原告系鄢陵县翠柳路北段水岸映象小区的物业公司，被告系水岸映象小区业主。被告已拖欠原告2019年1月1日至2019年12月31日的物业费、公摊费、生活垃圾处理费合计2020.3元。经原告多次催要上述费用后，被告仍拒不履行支付义务。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的所有诉讼请求。被告徐凤鹤辩称：1、请求驳回原告的全部诉讼请求。2．物业费和公摊费价格按照2019年1月1日前标准执行。3．本案诉讼费、保全费、律师费均有原告承担。事实和理由：一、家年华物业诉称我方自2019年1月1日至2019年12月31日的物业费1600.3元、公摊费336元、生活垃圾处理费84元，合计2020.3元，不成立。1、根据国务院《物业管理条例》第十二条规定：有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数半数的业主同意。物业费及公摊费涉及全体业主，系共同管理的重大事项，应召开业主大会决定。2、根据《河南省物业管理条例》第二十二条规定：确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。3、根据《中华人民共和国物权法》第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。依据以上法律法规规定，家年华物业公司上调物业费和公摊费时，业主委员会（如果没有成立业主大会的，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意）应当按照规定程序组织召开业主大会，就上调物业费和公摊费事宜进行表决决定。召开业主大会时，应当由街道办事处、乡镇人民政府人员参加。而家年华物业在通知我们上调费用时，没有任何的召开业主大会的通知和公示（第十四条，召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主），也未收到或见到业委会的通知和公示。我们认为此次上调物业费和公摊费的行为属于违法行为，也不是业主大会的决定，上调行为无效（如果对方认为有效，主张上调物业费行为合法，请讨方按照法律法规规定拿出业主大会关于上调物业费决议的证据）。4、因家年华物业公司不能拿出上调费用时是按照法定程序进行的证据，上调行为属于无效行为，所以我们只能按照原费用标准交纳，但家年华物业公司拒收，我们也多次与其协商，但皆无果，所谓的违约责任不应由我们承担。5、公摊费由无增加至336元/年，不合理。小区入驻至今，小区的建筑规模，公共照明时间、功率、绿化面积、电费价格、水费价格等影响公摊费增加的因素，一个也没有变化，公摊费怎么就由0元增加至336元/年，于法无据，与实际不合。6、家年华物业公司擅自更改道路用途，将小区部分道路改为停车位，占用原属于业主们共有的权益；以600元/年价格出租多年。事先没向广大业主征求意见，事后没向广大业主告知，侵犯业主们的知情权和自主决策权。所收道路停车费使用用途明细不详，没有公布。二、一切责任归许昌家年华物业有限公司，同时损伤业主名誉，需向业主道歉。根据《河南省物业管理条例》第48条“物业服务收费应当遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则。物业服务企业不得向业主收取服务合同以外未予标明的费用。物业服务收费应当保持相对稳定。确需调整的，物业服务企业应当与业主委员会协商，并经业主大会同意；没有成立业主大会的，需经专有部分占建筑物总面积半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”的规定，该物业公司不按照法定程序涨费，私自做主、擅自涨价物业费，没有经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。家年华物业公司违规涨费在前，而后又以起诉形式追要费用，这种行为严重影响我们声誉，必须公开向我们道歉。物业费和公摊费上调前后标准对比：2018年12月31日前：多层电梯住宅0.8元/月/㎡，公摊费0元/户；2019年01月01日后：多层电梯住宅1元/月/㎡，公摊费336元/户。综上所述，答辩人认为：本答辩人因为家年华物业公司费用涨价没有按照法律法规规定进行，属于违规涨费，同时我们到物业公司按原协议缴费，其又拒收，才导致今天的局面，恳请人民法院将其诉讼请求于以驳回；酌情考虑水岸映象小区家年华物业占用业主共用道路的地上停车位归属问题。诉讼中，被告徐凤鹤提供了21份关于费用调整征求意见表的真实性情况说明，并有151户业主不同意接受费用调整表的签名。证明这151户业主不同意调价，且是在不知情和被误导的情况下才在许昌家年华物业有限公司费用调整征求意见表上签字。经本院审理认定事实如下：原告许昌家年华物业有限公司系鄢陵县翠柳路北段水岸映象小区的物业公司，被告徐凤鹤系水岸映象小区小高层住宅业主。2012年11月2日，原告许昌家年华物业有限公司作为甲方、被告徐凤鹤作为乙方，双方签订物业管理服务协议，该协议约定了双方的权利和义务，约定了物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用及违约责任等事项；但该协议未约定合同变更、终止等事项。该协议明确载明小高层住宅按建筑面积每月每平方米0.8元，被告徐凤鹤的住宅建筑面积为133.36平方米。2018年9月28日，原告许昌家年华物业有限公司在水岸映象小区张贴《物业费用调整公告》，该公告称，根据目前物价和人力成本的连续大幅上涨，设施设备维护成本的持续增长，物业管理支出不断增加，小区收取的物业费用标准偏低，已经连续几年出现亏损，严重影响了小区日常管理工作的正常开展，为了持续为广大业主提供高品质的物业服务，维护小区优美的居住环境，提高小区物业服务质量，保证物业增值保值。自2019年1月1日起，对物业费做出调整：物业费价格由原步梯0.4元/㎡/月（含电梯一层）调为0.8元/㎡/月；电梯0.8元/㎡/月调为1元/㎡/月；商业0.85元/㎡/月调为1元/㎡/月。公摊费价格步梯8元/月（含电梯一层）；电梯28元/月；商业28元/月。2018年10月至12月，原告许昌家年华物业有限公司在水岸映象小区发放《许昌家年华物业有限公司费用调整征求意见表》，该征求意见表称，经调查周边小区物业费普遍在0.9至1元之间，故在上调金额一栏中的上调费用与《物业费用调整公告》所公告的上调金额相一致，执行时间为2019年1月1日，业主意见一栏中分为同意、不同意两项，被征求意见的业主可选一项并签字。水岸映象小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主和总人数过半数的业主在该费用调整征求意见表同意一栏中划“√”。2019年1月1日起，原告在开始按上调后的价格标准收取物业费用，因被告拒绝按上调后的费用标准缴纳物业费，引起本案诉争。另查明，鄢陵县翠柳路北段水岸映象小区（一期），共有370户业主，建筑面积为48600多平方米，水岸映象小区未成立业主委员会。原告许昌家年华物业有限公司在为水岸映象小区提供物业服务期间，对公司收益和支出情况未向水岸映象小区业主进行公示。本院认为，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。物业服务收费应当遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则。原告许昌家年华物业有限公司与水岸映象小区业主签订物业管理服务协议后，对公司收益和支出情况未向水岸映象小区业主公示，即以物价和人力成本的连续大幅上涨，设施设备维护成本增加，公司已经连续几年出现亏损为由，张贴《物业费用调整公告》，并在公告中确定调整收取物业费用标准及执行时间。原告许昌家年华物业有限公司在张贴《物业费用调整公告》后，才开始在水岸映象小区发放《许昌家年华物业有限公司费用调整征求意见表》，该费用调整征求意见表上调费用标准与《物业费用调整公告》确定收取物业费用标准相一致，也是上调费用标准的唯一选项。虽然水岸映象小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主和总人数过半数的业主在该费用调整征求意见表同意一栏中划“√”并签字，但该费用调整标准并非是在水岸映象小区业主充分协商下的结果。原告许昌家年华物业有限公司在调整收取物业贽费用标准过程中违反了合同法平等原则和诚实信用原则，调整后的收费标准不具法律效力。据此，对原告许昌家年华物业有限公司要求被告徐凤鹤按新的收费标准支付物业费的诉讼请求，本院不予支持。被告徐凤鹤应按原、被告在2012年11月2日签订的物业管理服务协议向原告许昌家年华物业有限公司缴纳2019年度的物业费及相关费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第四十四条、第六十条、第七十七条，《河南省物业管理条例》第二十二条、第四十八条之规定，判决如下：一、被告徐凤鹤于本判决生效之日起三日内支付原告许昌家年华物业有限公司2019年的物业费1280元、垃圾处理费84元。二、驳回原告许昌家年华物业有限公司其他诉讼请求。案件受理费25元，由原告许昌家年华物业有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  袁伟建二〇二〇年九月二十一日书记员  魏建博