上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初24824号原告(反诉被告)：上海晏喆公寓管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：张志杰，执行董事。委托诉讼代理人：杨振裕，上海市诚建成律师事务所律师。委托诉讼代理人：李金鑫，上海市诚建成律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海源淼物业管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：张智育，执行董事。委托诉讼代理人：吴琼，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘雅芳，上海汉盛律师事务所律师。原告(反诉被告)上海晏喆公寓管理有限公司(以下简称晏喆公司)与被告(反诉原告)上海源淼物业管理有限公司(以下简称源淼公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)晏喆公司的委托诉讼代理人杨振裕，被告(反诉原告)源淼公司的委托诉讼代理人吴琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晏喆公司向本院提出诉讼请求：1、判令源淼公司归还押金100万元；2、判令源淼公司支付违约金100万元。事实和理由：2018年9月22日，晏喆公司与源淼公司签订《福来居公寓租赁合同书》，源淼公司将位于祁连山路XXX号福来居公寓(以下简称系争公寓)整体租赁给晏喆公司经营，合同期限为2018年11月1日起至2031年12月31日止。双方另约定，由晏喆公司支付押金100万元，在合同期内因源淼公司的原因造成晏喆公司无法正常经营，造成损失的，源淼公司将退还押金100万元并赔偿违约金100万元。由于系争公寓存在质量问题，晏喆公司于2019年3月12日发函至源淼公司，反映的问题主要有：消防水泵不能正常工作、楼内墙面脱落、大楼门禁损坏等，源淼公司虽有回复，但一直未实际解决。由于楼内房屋大面积受潮，严重影响晏喆公司的正常经营，且源淼公司一直不出面解决，故晏喆公司将下期租金交至第三方托管。因经营活动受到影响，晏喆公司于2019年7月22日向源淼公司发出协议中止函，但是晏喆公司予以拒绝。2019年8月16日，源淼公司向晏喆公司发函终止合作协议。由于源淼公司的原因，导致涉案租赁合同目的不能实现，同时第三方物业公司也因此无法继续履行与晏喆公司之间的物业委托运营合同，向晏喆公司提出相关赔偿，源淼公司的行为给晏喆公司带来了巨大损失，故晏喆公司提出上述诉请。源淼公司反诉并辩称，不同意晏喆公司的全部诉请。租赁合同签订后，源淼公司于2018年11月1日将系争公寓交付晏喆公司经营，晏喆公司经营中向源淼公司反映墙面脱落、门禁损坏等问题需要维修，源淼公司均积极回应并及时维修。且，系争公寓内小修小补是公寓经营的正常现象，不影响租客正常居住，也不影响晏喆公司对外出租。2019年8月16日，源淼公司接收系争公寓时，承租率在95%以上，说明了上述修补并不影响晏喆公司的正常经营。源淼公司完全按约积极履行义务，无任何违约行为。晏喆公司的诉请无事实和法律依据，应予全部驳回。源淼公司认为，根据租赁合同约定，晏喆公司欠付租金超过15日，源淼公司有权解除合同，不退还押金100万元，故反诉要求：1、判令晏喆公司支付拖欠的租金15万元(按照20万元/月标准，其中2019年5月至同年7月欠租5万元，2019年8月1日至2019年8月15日租金10万元)；2、判令晏喆公司支付拖欠的2019年7月水费2,544.48元、电费25,561.04元以及2018年11月1日至2019年8月15日电梯维保费4,200元(电梯维保费按4,800元/年标准计)；3、判令晏喆公司支付已向租户收取的2019年8月16日以后的租金264,010元、应移交的押金232,172元、停车费2,638元；4、判令晏喆公司支付违约金100万元(已付押金中扣除)。晏喆公司针对反诉辩称，同意支付8月1日至8月15日的租金10万元；2019年7月水电费确未支付，具体金额需再行核实；未移交预收的租金、押金、停车费，因双方尚未对账，为解决问题，同意移交上述三笔费用，具体金额需进一步对账；源淼公司违约在先，系争公寓存在严重质量问题，不同意支付违约金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、关于合同履行及终止。2018年9月22日，源淼公司(甲方)与晏喆公司(乙方)签订《园区配套公寓承租定金协议》，主要约定，甲方将上海市宝山区园新路XXX号厂区(祁连山路XXX号)2号楼，建筑面积3,867平方米作为园区配套公寓(居住)使用，整体出租给乙方，物业包括115间精装公寓等。同年9月28日，出租方源淼公司(甲方)与承租方晏喆公司(乙方)签订《福来居公寓租赁合同书》，主要约定，甲方将位于祁连山路XXX号(冠名为福来居公寓)整体租赁给乙方经营，甲方只保留底楼总经理室和会议室，其余部分均租赁乙方；产证面积3,866.7平方米、场地500平方米、屋顶600平方米；合同期限为2018年11月1日起至2031年12月31日止。第三条租金、押金、水电费支付方式主要约定：年租金240万元，在此基础每三年递增7%；乙方按季度支付甲方租金，乙方应提前7天，将下季度租金交付至甲方指定账户；押金100万元，待合同期满5个工作日内，甲方无息归还乙方押金100万元。第四条甲方的权利和义务主要约定：确保正常经营的各类设施和装备，并积极配合移交所有物品并拍照存档。第六条甲乙双方违约责任：甲方第二款约定，乙方在合同期内因甲方原因无法正常经营，造成损失的，甲方将退还押金100万元，并赔偿乙方100万元。乙方第一款约定，乙方在承租期内如不能按时向甲方缴纳房租及各类费用超过十五天的，视为违约，甲方有权单方面终止合同，所收取押金不予退还。乙方第三款约定，乙方在承租期内，不得以任何理由退租，如退租的，甲方有权终止合同，所收押金100万元不予退还。上述合同签订后，晏喆公司向源淼公司支付了押金100万元。2018年11月1日，源淼公司向晏喆公司交付了系争公寓。后，晏喆公司委托上海匡星公共租赁住房运营有限公司(以下简称匡星公司)对福来居项目提供物业运营管理服务。2019年3月12日，晏喆公司向源淼公司发函，主要内容为：1、消防泵房中的水泵经常发生水泵罢工现象，望源淼公司能进行正常检修，并承担相应费用；2、大楼内多处出现墙面脱落现象，引起许多租客不满，这是由于墙面渗水而造成的后果，请源淼公司能够对墙面及时修缮，并对墙面渗水问题及时修复；3、大门门禁交接之前已处于损坏状态，请及时修复；等。同年3月25日，源淼公司回函，主要内容为：1、水泵问题，找出具体问题后与源淼公司接洽；2、大楼渗水问题等天气好转，统计好房间和具体渗水点书面给到源淼公司，源淼公司联系大房东进行修缮；3、门禁系统约定好以现状出租，晏喆公司可自行联系维修或更换；等。同年4月29日，晏喆公司发函称，因房屋墙面大面积受潮，已经严重影响到日常经营，源淼公司原先承诺的出面维修，迟迟没有得到妥善解决，晏喆公司只能将下期租金全额交付给第三方托管(晏喆公司指定律师事务所)，直至源淼公司及时修缮。同年7月22日，晏喆公司再次发函称，1、消防水泵维修了几次后发现是水泵及消防管道老化需要更换，存在安全隐患，到现在还是无法解决；2、电表接了一路电线到隔壁厂房，没有向晏喆公司支付电费，且没有安装空气保护开关，存在安全隐患，一直没有解决；3、墙面防漏工艺质量没有处理好，存在严重漏水问题，源淼公司做出了相应的修整，但是都是对墙面重新进行装修，对墙体存在漏水之处没有进行修缮，相信经过几次暴雨后一定会再次漏水；4、系争公寓的马路对面现在正在日夜施工，期间噪音很大，严重影响租客正常生活，造成大量租客退租。综合以上几点问题，已严重影响到晏喆公司的正常运营，晏喆公司希望将系争公寓在2019年7月底归还给源淼公司，中止双方的租赁协议。同日，源淼公司回函称，1、水泵问题源淼公司已彻底更换了新设备，不存在长时间没有解决的问题；2、电路问题源淼公司确不知情，可以与大房东协商，看如何解决；3、墙体渗水问题源淼公司及大房东都在想办法解决此事，源淼公司至今已维修过不止5次，大房东也大修过一次，主要问题是房屋主体出现了问题；4、工地施工问题可向有关部门反映；5、晏喆公司以房屋渗水问题为由，拖欠租金5万元至今未到账，晏喆公司已实质性违约，源淼公司可单方面按违约终止合同。综合以上问题，源淼公司不接受中止协议。同年8月1日，晏喆公司向源淼公司发《律师函》，内容为：因源淼公司至今不能提供系争公寓通过消防验收的证明材料及该物业可以作为公寓用房出租的书面文件或证明，通知源淼公司即日起终止《福来居公寓租赁合同书》的履行。同年8月16日，源淼公司向晏喆公司发出《合作终止函》，内容为：因晏喆公司截止到2019年8月16日拖欠源淼公司租金65万元至今未付，根据合同约定，源淼公司决定终止与晏喆公司的合作关系，接到通知后立即完成移交工作，并支付拖欠租金。同日，源淼公司向福来居租客发出告知书，内容为：因晏喆公司拖欠租金已超过约定期限，即日起按约定终止与其的租赁合同，即日起租客所承租的公寓所有权由源淼公司收回，租客在收到本告知书后终止向晏喆公司支付租金，并带好相关材料与源淼公司重新签订租赁合同，未付房租从2019年8月16日起由源淼公司收取。同年8月21日，源淼公司(甲方)与晏喆公司(乙方)、匡星公司(丙方)签订《三方关于福来居项目运营交接确认函》，内容为：2019年8月20日，丙方收到乙方关于福来居物业运营工作的终止函，要求丙方停止福来居物业的代运营工作，并将工作人员撤离，且和甲方进行现场工作的交接。丙方为了福来居物业项目的大局考虑，决定积极配合交接工作。将于2019年8月21日撤离财务负责人以外的所有工作人员。经三方确认，福来居项目的工作运营于2019年8月21日全面交接给甲方负责。二、关于系争公寓。上海宝迪塑料有限公司系园新路XXX号房屋的权利人，系争公寓为房地产权证附记中的208号11幢楼。2018年底，系争公寓通过宝山区“非改居”房屋纳入租赁住房管理项目联合检查，根据联合检查表，福来居青年公寓项目，建设单位上海宝迪塑料有限公司，运营单位源淼公司，房屋总建筑面积3,866.66平方米，房屋套数115套，检查表下方分别有区公安消防支队、区建设和管理委员会、区规划和土地管理局、区市场监督管理局、区城市管理行政执法局、区给排水管理所、区卫生和计划生育委员会及区环境保护局盖章。三、关于欠付款项。为证明己方主张，源淼公司提供了《福来居公寓租户租金、押金清单》，其中列明了租客姓名、租期、房号、租金、押金等信息，证明尚未移交租金合计264,010元、押金合计232,172元、停车费合计2,638元。对此，晏喆公司不予认可，认为具体金额需对账确认。审理中，双方就相关款项进行对账，并共同提供了《对账确认函》，一致确认晏喆公司尚未支付源淼公司款项如下：1、晏喆公司应支付剩余租金15万元(其中2019年5月至7月尚未支付的租金为5万元，2019年8月1日至2019年8月15日的租金10万元)；2、晏喆公司应支付2019年7月水费2,544.48元、电费25,561.04元及2018年11月1日至2019年8月15日电梯维保费4,200元(电梯维护费按4,800元/年计)；3、晏喆公司应移交支付向租户收取的2019年8月16日以后的租金264,010元、移交支付向租户收取的押金232,172元、停车费2,638元。四、关于渗漏水问题。审理中，晏喆公司表示，租赁期间，晏喆公司口头报修了十几次，源淼公司也进行了多次维修，但渗水问题始终没有解决。为证明己方主张，晏喆公司提供了2019年8月10日台风后拍摄的视频、照片，证明系争公寓有渗漏水及墙面脱落问题。源淼公司发表如下质证意见：对视频、照片真实性无异议，但无法确认拍摄时间，照片中只涉及个别房间，且几间房间地板和窗台下有潮湿情况，是由于台风天租客忘记关窗造成墙面被雨水浸湿、地板有积水，且2019年7、8月有台风，下雨半个月左右，源淼公司于2019年9月已全部修好，小修小补是正常的，不影响正常经营。审理中，源淼公司表示，租赁期间，晏喆公司报修了四、五次，每次报修源淼公司都积极上门及时处理。五次维修是针对同个问题分批次、有工序进行维修，且源淼公司维修的是外墙，并不影响租客居住。为证明己方主张，源淼公司提供了与案外人签订的租赁协议6份，证明晏喆公司视频、照片中所提到的房间仍在正常出租，不存在无法对外出租的情况。源淼公司还提供了《福来居公寓移交清单》，证明源淼公司将系争公寓移交给晏喆公司时，一并移交租金328,991元及押金233,522元。晏喆公司发表如下质证意见：对移交清单不予认可，需核实签章真实性；对租赁协议不予认可，认为双方往来函件均已明确了系争公寓存在质量问题，是房屋主体存在问题。本院认为，晏喆公司与源淼公司签订的《福来居公寓租赁合同书》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，当事人均应恪守。涉案租赁合同履行期间，双方均向对方发出解约通知，本院结合双方往来函件、对账确认情况、物业交接情况等，确认涉案租赁合同于2019年8月16日终止履行。涉案租赁合同终止后，双方应就相关款项进行结算。经对账，双方一致确认晏喆公司应向源淼公司支付剩余租金15万元、水费2,544.48元、电费25,561.04元、电梯维保费4,200元，并应向源淼公司移交已向租户收取的2019年8月16日以后的租金264,010元、押金232,172元及停车费2,638元。因双方达成一致意见，本院对源淼公司的相关反诉请求，予以准许。本案争议主要在于双方各自向对方主张违约责任是否成立。关于本诉中的违约金请求。晏喆公司依据合同第六条甲方第二款约定，要求源淼公司退还押金100万元并赔偿违约金100万元。根据该条款约定，晏喆公司在合同期内因源淼公司原因无法正常经营，造成损失的，源淼公司退还押金100万元，并赔偿100万元。本院认为，首先，晏喆公司以源淼公司无法提供消防验收证明材料、系争公寓系违法经营为由要求终止合同，无事实和法律依据，本院不予认可。其次，根据相关证据及双方陈述，可以证明系争公寓确实存在渗漏水及墙面脱落的问题。但是，从照片、视频来看，渗漏水问题涉及小部分房间，从对账确认的移交情况来看，系争公寓对外出租情况尚可，无明显异常，与晏喆公司所述的系争公寓无法正常经营并不相符。因此，晏喆公司提供的证据并不足以证明因源淼公司原因导致无法正常经营，且造成了损失。故，晏喆公司依据该条款向源淼公司主张要求赔偿100万元，依据不足，本院不予准许。关于反诉中的违约金请求。源淼公司依据合同第六条乙方第一款、第三款约定，要求晏喆公司支付违约金100万元即押金100万元不予退还。对第六条乙方第三款条款，本院认为，源淼公司因晏喆公司欠付租金于2019年8月16日发出《合作终止函》，故并非晏喆公司提出退租，源淼公司依据该条款要求押金不予退还，本院不予准许。对第六条乙方第一款条款，本院认为，根据涉案租赁合同约定，租金按季支付，先付后用，因此，晏喆公司确实存在逾付租金的情况。但是，根据相关证据及双方陈述，可以看出晏喆公司于承租期间确就系争公寓渗漏水问题多次向源淼公司报修并进行交涉，从源淼公司于2019年7月22日的回函也可见，源淼公司确实对系争公寓进行了多次维修，该物业的业主也进行过大修，但仍未妥善解决好墙体渗漏水问题。源淼公司也确认了是房屋主体出现问题导致墙体渗漏水问题无法彻底解决，且仍在想办法解决。而系争公寓的墙体渗水、漏水问题，确实可能会对晏喆公司的正常经营造成一定程度的影响，包括可能增加晏喆公司的运营和管理成本，基于此，本院认为，源淼公司在涉案合同履行过程中存在一定过错，故对源淼公司要求不予退还押金100万元的反诉请求，不予准许。晏喆公司关于要求源淼公司返还押金100万元的诉请，可予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海源淼物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)上海晏喆公寓管理有限公司返还押金100万元；二、原告(反诉被告)上海晏喆公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)上海源淼物业管理有限公司支付剩余租金15万元；三、原告(反诉被告)上海晏喆公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)上海源淼物业管理有限公司支付水费2,544.48元、电费25,561.04元及电梯维保费4,200元；四、原告(反诉被告)上海晏喆公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)上海源淼物业管理有限公司支付已收取的租户租金264,010元、押金232,172元及停车费2,638元；五、驳回原告(反诉被告)上海晏喆公寓管理有限公司的其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)上海源淼物业管理有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为11,400元，反诉案件受理费收取为9,965元，由原告(反诉被告)上海晏喆公寓管理有限公司负担9,738元，被告(反诉原告)上海源淼物业管理有限公司负担11,627元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  黄 蔚二〇二〇年九月一日法官助理  董程程书 记 员  喻 琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。