北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初10032号原告：北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司，住所地北京市西城区德胜门外大街****。法定代表人：孙杰，董事长。委托诉讼代理人：黄晓宇，女，该公司员工。委托诉讼代理人：张莹，女，该公司员工。被告：周彤宇，男，1969年11月4日出生，汉族，无业，住北京市密云区。被告：王利平，女，1964年12月4日出生，汉族，科通口腔公司法定代表人，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：晋研，北京伟基律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙换届，北京伟基律师事务所实习律师。原告北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司（以下简称戴维斯物业公司）与被告周彤宇、王利平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戴维斯物业公司委托诉讼代理人黄晓宇，被告周彤宇，被告王利平委托诉讼代理人晋研到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴维斯物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决二被告向原告支付德胜凯旋项目XXX房间2018年1月1日至2019年7月31日期间物业费3753.54元，违约金人民币164.67元；2.请求法院判决二被告向原告支付德胜凯旋项目XXX房间2017年11月15日至2019年3月15日期间产生的供暖费人民币5004.72元，违约金人民币570.29元；3.请求法院判决二被告承担全部诉讼费。事实与理由：原告受德胜凯旋公寓的开发商金融街（北京）置业有限公司委托，系德胜凯旋公寓前期物业服务企业，为德胜凯旋公寓提供前期物业服务。2009年8月28日，被告与金融街（北京）置业有限公司签订《商品房预售合同》，系德胜凯旋公寓B309号房屋的业主。根据原告给业主发放的业主使用手册规定，德胜凯旋公寓的物业费为人民币3.5元/平方米，并应在每年的11月15日前支付。从2018年起，被告拒绝缴纳物业费。根据北京冬季供暖收费标准，被告应于每年的11月15日前支付德胜凯旋公寓XXX号房屋的供暖费。从2017起，被告拒绝缴纳供暖费。被告与金融街（北京）置业有限公司签订的《商品房预售合同》附件七（《业主临时规约》第十章）中约定“任何违约业主如果未能于到期日支付其根据本公约应付的服务费或其他款项，物业服务企业有权收取滞纳金。按收取未缴付的款项自应付之日起到实际支付日的逾期付款滞纳金（每日万分之一）”。截止至2019年12月31日，被告欠物业费共造成的滞纳金计164.67元；截止至2019年6月30日供暖费共造成的滞纳金计570.29元。基于上述事实和理由，请求人民法院依法判决，支持原告之诉讼请求，维护原告的合法权益。被告周彤宇辩称，XXX的房子是2018年4月27日离婚官司判决后判决到我名下，但王利平一直不配合过户。我于2019年8月申请法院强制执行拿到的产权证更名到我名下，执行号2019京01**执16505号，产权证拿到前，王利平一直在涉案房屋处办公，我多次要求王利平变更注册地。更名拿到产权证后，本人立即去物业结清更名后的物业费、取暖费。协商物业缴费时间，物业经理答应之前的物业费找王利平要。我方未拖欠物业费，原告起诉我属于诬告，损害我利益。更名前房屋在王利平一人名下，物业以我不是业主为由拒绝让我进入公司，在我起诉离婚过程中，物业帮助王利平作证，物业公司不承认房屋与我有关。物业公司起诉更名后的房主，王利平与物业关系好，物业直接起诉我。请求法院驳回原告对我的诉讼请求，我会起诉物业公司。被告王利平辩称，本案与我方无关，房产证是被告周彤宇的名字，应让被告周彤宇支付物业费，不存在夫妻共同债务，在2018年4月27日作出的民事调解书中表明各自债务各自负担。物业费、取暖费作为XXX房屋附随产生的债务，房屋归谁就应谁承担。如果被告周彤宇认为被告王利平侵犯他的合法权益可以提起另案诉讼。根据民诉法，证人知道真实情况的都可以作证，不能因为作证就说物业跟我方关系密切。同时能够反映出物业公司在双方离婚诉讼中的尽职尽责。本院经审理认定事实如下：周彤宇与王利平原系夫妻关系，北京市西城区德胜门外大街36号楼3层2单元XXX号房屋（以下简称XXX号房屋）原登记在王利平名下，房屋建筑面积59.58平方米，系周彤宇与王利平的夫妻共同财产。戴维斯物业公司系XXX号房屋的物业管理单位及供暖单位。2008年5月，开发商金融街（北京）置业有限公司（甲方、委托方）与戴维斯物业公司（乙方、受托方）签订《德胜凯旋广场物业管理委托合同》，约定：甲方将XXX号房屋所在项目委托乙方进行物业管理。公寓部分物业服务费为3.5元/建筑平方米/月，公寓部分供暖费为30元/建筑平方米，上述费用参照政府物价部门确定的标准调整。此后，王利平用王慧贤（甲方）的名字与戴维斯物业公司（乙方）签订《北京市物业服务合同》，约定：甲方委托乙方为XXX号房屋提供物业服务，服务期限自2015年11月1日至业主委员会成立后选聘新物业服务企业且与新物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。商业物业收费标准为3.5元/平方米/月，按年度交纳，时间为每年的12月1日至12月31日收取下年度物业服务费。甲方违反约定，经乙方书面催缴，未能按时足额交纳物业服务费，应当按物业费每日万分之一的标准向乙方支付违约金。2018年4月27日，北京市朝阳区人民法院作出（2016）京0105民初11510号民事调解书，周彤宇与王利平在离婚诉讼中达成调解，协议内容包括：周彤宇与王利平自愿离婚、XXX号房屋归周彤宇所有、其他双方名下各自财产归各自所有、各自债务由各自偿还等。2019年7月31日，周彤宇通过强制执行取得XXX号房屋的所有权证书。此后，周彤宇交纳了XXX号房屋2019年8月1日至2019年12月31日期间的物业费1042.65元及2019年11月15日至2020年3月15日期间的供暖费2502.36元。王利平、周彤宇均未交纳XXX号房屋2018年1月1日至2019年7月31日期间的物业费及2017年11月15日至2019年3月15日期间的供暖费。周彤宇主张其通过强制执行取得XXX号房屋所有权证书后，已交纳了之后的物业费及供暖费，之前由于XXX号房屋所有权人为王利平，故物业费及供暖费应由王利平交纳。王利平主张双方在民事调解书中约定各自债务各自负担，由于XXX号房屋归周彤宇所有，故XXX号房屋相应的债务也应由周彤宇负担。本院认为，戴维斯物业公司为XXX号房屋提供了物业服务和供暖服务，有权收取物业费和供暖费。2018年4月27日周彤宇与王利平调解离婚之前，XXX号房屋虽然登记在王利平个人名下，但属于周彤宇与王利平的夫妻共同财产，周彤宇、王利平均系业主，均负有交纳物业费和供暖费的义务，双方在调解书中的约定系内部约定，不能约束戴维斯物业公司，故2018年1月1日至2018年4月26日期间的物业费、2017年11月15日至2018年3月15日期间的供暖费应由周彤宇、王利平共同负担。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书”。根据上述规定，（2016）京0105民初11510号民事调解书生效之日即2018年4月27日，XXX号房屋的所有权即归周彤宇个人所有，未办理过户并不影响物权的设立，王利平已非XXX号房屋的所有权人，故自2018年4月27日之后，物业费及供暖费应由周彤宇个人负担。周彤宇与王利平之间的内部纠纷，双方可另行解决。根据《北京市物业服务合同》约定，戴维斯物业公司经书面催缴，业主仍未缴纳物业费的，应支付违约金，但戴维斯物业公司并未提交书面催缴的证据，故戴维斯物业公司要求周彤宇、王利平支付物业费违约金，依据不足。由于双方没有关于供暖费违约金的相关约定，故戴维斯物业公司要求周彤宇、王利平支付供暖费违约金，缺乏依据。综上所述，戴维斯物业公司主张的物业费未超过合同约定标准，本院据此计算周彤宇、王利平应承担的物业费数额。对戴维斯物业公司要求周彤宇、王利平支付2018年1月1日至2018年4月26日期间物业费及2017年11月15日至2018年3月15日期间供暖费的诉讼请求，要求周彤宇支付2018年4月27日至2019年7月31日期间物业费及2018年11月15日至2019年3月15日期间供暖费的诉讼请求，本院予以支持。对戴维斯物业公司的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，周彤宇、王利平支付北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司2018年1月1日至2018年4月26日期间的物业费763.86元、2017年11月15日至2018年3月15日期间的供暖费2502.36元。二、本判决生效之日起七日内，周彤宇支付北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司2018年4月27日至2019年7月31日期间的物业费2989.68元、2018年11月15日至2019年3月15日期间的供暖费2502.36元三、驳回北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果周彤宇、王利平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由周彤宇、王利平负担（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李俊二〇二〇年九月二十四日法官助理 王甘书 记 员 高雅