广东省湛江市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）粤08行终139号上诉人（原审原告）骆驰，男，汉族，1971年8月24日出生，住吴川市**********，公民身份号码440************914。委托代理人刘钊，广东梅江律师事务所律师。上诉人（原审原告）骆华景，男，汉族，1968年8月15日出生，住吴川市**********，公民身份号码440************958。上诉人（原审原告）李惠明，女，汉族，1940年9月26日出生，住址同上，公民身份号码440************923。上诉人（原审原告）李水娣，女，汉族，1967年1月14日出生，住址同上，公民身份号码440************943。上诉人骆华景、李惠明、李水娣的共同委托代理人林华珍，女，汉族，1975年10月25日出生，住址同上，公民身份号码440************926，系骆驰的妻子。被上诉人（原审被告）吴川市自然资源局，住所地吴川市********。法定代表人宁观保，局长。委托代理人黄朝进，该局工作人员。委托代理人廖彩凤，该局工作人员。原审第三人陈广，男，汉族，1969年8月17日出生，住佛山市南海区*****************，公民身份号码440************913。委托代理人唐学军，广东瀛双律师事务所律师。委托代理人吴玉禅，广东瀛双律师事务所律师。上诉人骆驰、骆华景、李惠明、李水娣（以下简称骆驰等四人）不服吴川市人民政府给原审第三人陈广颁发的粤房地证字第C64556**《房地产权证》，于2018年8月14日向湛江经济技术开发区人民法院提起行政诉讼。原审法院于2018年12月20日作出（2018）粤0891行初381号行政裁定，驳回骆驰等四人的起诉。骆驰等四人不服上述裁定向本院提起上诉，本院于2019年7月8日作出（2019）粤08行终109号行政裁定，撤销原审法院作出的（2018）粤0891行初381号行政裁定，并指令原审法院继续审理。原审法院继续审理后于2019年12月4日作出（2019）粤0891行初510行政判决。骆驰等四人不服原审法院（2019）粤0891行初510行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明：涉案房屋坐落于吴川市**********，建基面积为100㎡，层数为5层，建筑面积为540㎡。2007年10月18日，骆宏明（系骆驰、骆华景父亲）取得涉案房屋所在土地的吴府国用（2007）第01990号《国有土地使用证》，证载使用权面积为100㎡，四至为：东至2.5米路，南至1米巷伍木生45号宅，西至8米路，北至1米巷曾帝康49号宅。地类为：住宅。2008年12月25日，骆宏明与陈广签订《土地使用权转让协议书》，约定：骆宏明将位于吴川市**********的住宅用地一并转让给陈广作住宅用地，土地转让后，其地上附着物、其他附着物所有权随之转让。同日，骆宏明和陈广申请国有土地使用权变更登记。经地籍调查和审核，吴川市人民政府于2008年12月31日给陈广颁发了吴府国用（2008）第01595号《国有土地使用证》。2009年1月8日，陈广申请房产登记，并提交吴府国用（2008）第01595号《国有土地使用证》、建筑工程报建送审表、工程建设临时通知书、保证书、身份证明、居委会证明等资料，后吴川市人民政府给陈广颁发了粤房房地证字第C64556**房地产权证》，证载房屋所有权来源为新建，土地使用权来源为出让。2012年1月28日，陈广与骆伟贤（系骆伟明的儿子）签订《租赁合同》，约定陈广将涉案房屋出租给骆伟贤，租期自2012年1月29日至2013年1月28日，租金每月1200元，合同期满后，如陈广不愿意再出租，骆伟贤必须在期满后20日内无条件搬出自己的东西并交还房屋。租赁期满后，双方没有续签租赁协议，陈广一直要求骆伟贤腾出房屋，骆伟贤以无屋居住为由一直拒绝搬迁，继续占用涉案房屋。2018年*月*日，陈广向吴川市人民法院提起民事诉讼，诉请骆宏明、骆伟贤停止侵权，将涉案房屋归还给陈广。吴川市人民法院于2018年9月18日作出（2018）粤0883民初1617号民事判决，该判决认定陈广与骆伟贤（系骆伟明的儿子）签订《租赁合同》合法有效，据此判决骆宏明、骆伟贤于判决发生法律效力之日起二十日内将涉案房屋归还给陈广。骆宏明、骆伟贤不服，向本院提起上诉，本院于2019年*月10日作出（2019）粤08民终153号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决已经发生法律效力。另查明：因机构改革，原吴川市国土资源局的职能由吴川市自然资源局承继，现本案被告应为吴川市自然资源局。原审认为，本案属于房屋行政登记纠纷。根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是吴川市人民政府给陈广颁发的粤房地房地证字第C64556**地产权证》是否有事实依据，程序是否合法。根据原吴川市国土资源局提供的房地产登记审批书显示，吴川市人民政府给陈广颁发涉案房屋产权证的主要依据有吴府国用（2008）第01595号《国有土地使用证》、建筑工程报建送审表、工程建设临时通知书、保证书、陈广身份证复印件、居委会证明等材料。《房屋登记办法》第三十二条规定：“发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖…。”第三十三条又规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”在本案中，骆宏明于2008年12月25日在与陈广签订的《土地使用权转让协议书》中明确约定，骆宏明将位于吴川市**********的住宅用地一并转让给陈广作住宅用地，其地上附着物、其他附着物所有权随之转让，该协议说明涉案房屋实际为骆宏明所建，骆宏明通过转让协议自愿将涉案房屋转让给陈广，根据上述法律规定，陈广应向相关部门申请办理房屋所有权转移登记并应提交房屋所有权证书或者房地产权证书，但骆宏明在向陈广转移涉案房屋之前，并未取得涉案房屋的产权证，故陈广未依照上述法律规定依法申请房屋所有权转移登记。同时，陈广于2008年12月31日方取得涉案房屋所在土地的吴府国用（2008）第01595号《国有土地使用证》，但《建筑工程报建送审表》、《工程建设临时通知书》的落款时间均为1996年，相关规划建设部门直接在上述送审表、通知书中将“骆宏明”的名字校正为“陈广”，明显不当。据此，在陈广未向原房管部门提交骆宏明房屋产权证的情况下，吴川市人民政府依据吴府国用（2008）第01595号《国有土地使用证》、《工程建设临时通知书》以及《建筑工程报建送审表》，直接将涉案房屋来源登记为“新建”，径行给陈广颁发涉案房屋的粤房地证房地证字第C64556**产权证》，属认定事实不清，程序违法。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第一项的规定，行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为。在本案中，虽被诉行政行为违法，但陈广于2012年1月28日与骆伟贤（系骆伟明的儿子）签订的《租赁合同》已经（2018）粤0883民初1617号民事判决以及（2019）粤08民终153号民事判决确认合法有效，且生效判决要求骆伟贤、骆宏明将涉案房屋归还给陈广。原审法院认为，社会交易秩序的稳定性，可期待性利益的保护，属于公共利益的范畴。为了维护双方交易的安全和陈广实现债权的可期待性利益，以及生效民事判决的法律确定力和执行力，涉案房屋产权证不宜撤销。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第一项之规定，判决：确认吴川市人民政府给陈广颁发粤房地证字房地证字第C64556**权证》的行政行为违法。案件受理费50元，由吴川市自然资源局负担。上诉人骆驰等四人上诉请求：撤销一审判决，撤销陈广名下的粤房地证字C房地证字C64556**证》。上诉人上诉的事实和理由：一、依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条的规定，一审判决明显违法。原吴川市国土资源局将骆驰等四人与骆宏明、骆伟贤等人共有的房地产认定为骆宏明一人的财产，没有经共有人同意，擅自为抵偿骆伟贤欠陈广的债务，骆宏明背着骆驰等四人与陈广签订房屋卖买合同，将骆驰等四人份额的房地产卖给陈广，明显侵害了骆驰等四人的财产权和居住权。涉案房屋尚未办理产权登记，明显违反《城市房地产管理法》第三十七条的规定。还有，陈广删改《建筑工程报建送审表》和《工程建设临时通知书》，将上述证据中的持有人：“骆宏明”删改为“陈广”，无视法律的行为。原审判决认定涉案《房地产权证》属认定事实不清，程序违法，故应当予以撤销。二、一审判决《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第一项的规定，认定涉案《房地产权证》不宜撤销，属于适用法律错误。1.涉案《房地产权证》与国家利益、公共利益毫无关系，仅涉及个人利益。2.涉案《房地产权证》明显违反法定程序，未办产权登记而转让，存在偷税行为。原吴川市国土资源局和陈广的行为损害了国家利益，原审判决以保护国家利益和公共利益为由不撤销涉案《房地产权证》，助长了违法行为。3.行政案件应审查的内容是行政行为是否合法，而非公民的民事行为是否合法。原吴川市国土资源局不顾法律规定和国家税费利益，明知涉案房屋未办登记不能转让、涉案房屋不是陈广报建所建，认可陈广删改证据，颁发房地产权给陈广。这一行政行为明显违法。以生效的民事判决作为认可原吴川市国土资源局、陈广行为的依据，明显错误。三、不撤销涉案《房地产权证》必然会至骆驰等四人无处可居。骆驰等四人及骆伟贤家共四家24口人，该屋从1995年12月动工、1997年间建成入伙居住，至陈广起诉，没有任何人提出异议。由于骆伟贤为陈广打工，挪用陈广企业的资金，有可能涉及刑事犯罪。骆宏明为救骆伟贤，故擅自背着骆驰等四人等共有人，于2008年12月25日与陈广签订《土地使用权转让协议》，将该地使用权和己建好入伙住近十年的房屋一并卖给陈广，抵偿骆伟贤的债务。达到此目的，骆宏明才于2008年12月25日申办《国有土地使用证》。2008年12月31日政府颁发《国有土地使用证》给骆宏明。骆驰等四人及家人除此房屋之外无其他房屋可供居住，为该房屋投入一生积蓄。骆伟贤欠陈广的债务与骆驰等四人毫无关系。夫妻财产应当共有，骆宏明未经妻子李惠明同意，擅自出卖房屋，李惠明完全不知情，依法依理都应认定无效。该房屋虽然登记在骆宏明的名下，系一家之长骆宏明作为代表人进行登记，实际上该房屋属于四家人共同出资建设、共同所有、共同居住。由一人代表登记，法律并无禁止。被上诉人吴川市自然资源局答辩称：骆驰等四人上诉无理，请求驳回上诉，撤销原判。被上诉人坚持原审答辩意见。一、涉案房屋所有权明确。涉案房屋坐落于吴川市**********。涉案房屋所在范围内的土地，吴川市人民政府已于2007年10月18日向骆宏明颁发了吴府国用（2007）第01990号国有土地使用权证，该证明确载明了土地使用权人为骆宏明。《工程建设临时通知书》以及《建筑工程报建送审表》等房屋报建资料均明确权利人为骆宏明。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条关于“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”的规定，骆宏明作为建设用地使用权人，其建造的涉案房屋所有权归其所有。因此，涉案房屋所有权清楚，权利人明确，不存在骆驰等四人诉称的“房屋所有权是原告父子兄弟共有”的事实。二、涉案房屋所有权是依法登记的。陈广于2008年12月31日取得涉案房屋所在范围内土地的国有土地使用权证〔吴府国用（2008）第01595号〕。骆宏明与陈广于2008年12月25日签订的《土地使用权转让协议》，双方约定“该块土地转让后，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转移”。涉案房屋所在范围内的土地使用权已转移给陈广，那么涉案房屋作为该地上建筑物，其所有权随之转移给陈广。随后，陈广向吴川市房产局申请涉案房屋所有权登记，并依法提交了房地产登记申请书、申请人身份证明资料、国有土地使用权证〔吴府国用（2008）第01595号〕、《工程建设临时通知书》、《建筑工程报建送审表》等相关申请材料。经吴川市房管局相关审批人员的认真审查，认为可发房地产权证，并报吴川市人民政府同意，颁发给陈广粤房地证字第C房地证字第C64556**》。因此，吴川市人民政府核发给陈广的房地产权证事实清楚、程序合法，符合有关法律法规的规定。三、涉案《房地产权证》是在《国有土地使用证》转让后办理的，根据房随地走的原则，涉案房屋所有权属陈广所有，该房屋所有权证与骆驰等四人没有利害关系，因此其主体资格不适格；另外，骆驰等四人的起诉已经超过起诉期限，涉案房屋是在涉案房屋所在土地转移后办理的房屋所有权证，在涉案房屋所在土地转移之时，骆驰等四人作为原权利人骆宏明的家庭成员，应当知道涉案房屋所在土地以及涉案房屋已经转移给陈广，故骆驰等四人的起诉已经超过起诉期限。综上所述，涉案房屋所有权明确，吴川市人民政府依法进行房屋所有权登记，程序合法。原审法院认为房屋适用转移登记的法律规定不适合，吴川市人民政府为陈广进行房屋首次登记，陈广提交了合法的土地使用权证以及提交了经吴川市住建局变更权利人为陈广报建送审表、工程临时通知书等工程报建手续，其申请的房屋报建手续已经住建局变更为陈广，所以陈广的房屋材料来源合法，该房屋的登记事实清楚，程序合法。请二审法院维持房屋登记。原审第三人陈广述称：骆驰等四人上诉无理，请求法院驳回上诉，维持原判。陈广取得涉案房屋、土地合法合理。在办理相关土地使用权及房产证时，陈广依据原吴川市国土资源局的要求提交相关登记手续资料，原吴川市国土资源局根据陈广提交的资料以及骆宏明签名确认，办理了土地使用权证和房产证，因此陈广的合法权利应该得到保护。经审理查明，原审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋行政登记纠纷。被诉行政行为是吴川市人民政府2009年颁发给第三人陈广的粤房地证字第C6房地证字第C64556**。本案争议焦点：被诉行政行为是否合法。《房屋登记办法》第十二条第一款规定：“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。”第三十二条第一项规定：“发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖……”第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”骆宏明与原审第三人陈广签订《土地使用权转让协议书》约定：将位于吴川市**********的住宅用地转让给原审第三人陈广后，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让，即骆宏明将涉案房屋卖给了原审第三人陈广。原审第三人陈广单独向吴川市人民政府申请登记涉案房屋，未提交涉案房屋所有权证书或者房地产权证书，吴川市人民政府审查后作出被诉行政行为，违反了《房屋登记办法》第十二条第一款、第三十二条第一项和第三十三条的规定，属认定事实不清，程序违法。目前没有证据证实骆宏明与原审第三人陈广签订的《土地使用权转让协议书》已经被撤销或者被确认无效，本案符合申请房屋所有权转移登记的情形。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第一项关于“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的……”的规定，虽然被诉行政行为依法应当撤销，但是基于保护社会公共利益中的交易秩序稳定，被诉行政行为不宜撤销。综上，上诉人骆驰等四人的上诉请求理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人骆驰、骆华景、李惠明、李水娣已预交），由上诉人骆驰、骆华景、李惠明、李水娣负担。本判决为终审判决。审 判 长 张智敏审 判 员 麦江梅审 判 员 黎振华二〇二〇年九月二十八日法官助理 吴春蕾书 记 员 陈彩华附：相关法律条文、部门规章《中华人民共和国行政诉讼法》（2017修正）第七十四条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的；（二）行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法：（一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的；（二）被告改变原违法行政行为，原告仍要求确认原行政行为违法的；（三）被告不履行或者拖延履行法定职责，判决履行没有意义的。第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。《房屋登记办法》第十二条申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：（一）因合法建造房屋取得房屋权利；（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；（四）有本办法所列变更登记情形之一；（五）房屋灭失；（六）权利人放弃房屋权利；（七）法律、法规规定的其他情形。第三十二条发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；（二）互换；（三）赠与；（四）继承、受遗赠；（五）房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；（六）以房屋出资入股；（七）法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；（八）法律、法规规定的其他情形。第三十三条申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。