呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2020）内0104民初1787号原告（申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司内蒙古自治区分公司。负责人：苗文选，总经理。委托诉讼代理人：韩燕群，内蒙古远舰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘青山，内蒙古远舰律师事务所律师。被告（案外人）：吕建平，男，个体，现住呼和浩特市托克托县。被告（案外人）：周二霞，女，个体，住址同上。系吕建平妻子。上述二被告的委托诉讼代理人：曹秀宏，内蒙古典和律师事务所律师。被告（被执行人）：托克托县龙发商贸有限责任公司。法定代表人：王雪军，该公司总经理。被告（被执行人）：王雪军，男，托克托县龙发商贸有限责任公司法定代表人，现住内蒙古托克托县。被告（被执行人）：邬环，女，托克托县疾病控制中心员工，现住址同上，系王雪军妻子。上述三被告的委托诉讼代理人：康斌，男，托克托县龙发商贸有限责任公司员工，现住呼和浩特市。原告中国华融资产管理股份有限公司内蒙古自治区分公司（以下简称华融公司）与被告周二霞、吕建平、托克托县龙发商贸有限责任公司（以下简称龙发公司）、王雪军、邬环执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告华融公司的委托诉讼代理人韩燕群、被告周二霞及周二霞、吕建平的委托诉讼代理人曹秀宏、被告龙发公司、王雪军、邬环的委托诉讼代理人康斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华融公司向本院提出诉讼请求：一、准许执行位于呼和浩特市××县面积5980平米，2475.85平米土地，地号分别为06062-1、06015-5，土地证号分别为托国用(2011）第**，托国用（2008）第0104号。二、判令五被告承担本案诉讼费。事实与理由：中国建设银行股份有限公司呼和浩特分行与被告（被执行人）龙发公司、王雪军、邬环公证债权文书纠纷一案执行过程中，被告（案外人）周二霞、吕建平对执行标的提出书面异议。呼和浩特市玉泉区人民法院于2020年4月28日作出（2020）内0104执异19号执行裁定：中止对位于呼和浩特市××县面积5980平米，2475.85平米土地，地号，地号分别为06062-1、06015-5证号分别为托国用（2011）第0058号，托国用（2008)第0104号的执行。2020年3月27日，呼和浩特市玉泉区人民法院作出（2016)内0104执723号之一执行裁定书，裁定变更中国华融资产管理股份有限公司内蒙古自治区分公司为本案申请执行人。现原告系上述案件的申请执行人，对本案被告（被执行人）龙发公司、王雪军、邬环享有涉案执行债权。原告认为，呼和浩特市玉泉区人民法院（2020）内0104执异19号执行异议裁定错误，严重侵犯了原告的合法权益，具体理由如下：一、“地随房走”的原则并不绝对地排斥法院的查封。虽然物权法规定“地随房走”的原则，但实践中房地分离的情形非常普遍，这种不正常的现象是国家公权分权不尽合理、权力交叉运行造成的。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第六条“土地使用权和房屋所有权归属同一权利人的，人民法院应当同时查封；土地使用权和房屋所有权归属不一致的，查封被执行人名下的土地使用权或者房屋”。依据该通知第二十三条“在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移；土地使用权与房屋所有权归属不一致的，受让人继受原权利人的合法权利”之规定，可知当出现房屋所有权登记在案外人名下的情况，并不绝对地排斥法院的查封。二、案外人就涉案执行标的虽享有民事权益但不足以排除强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。本案中，原告就抵押担保合同依法进行公证，就涉案被查封土地办理了他项权利证书，因此原告对涉案查封土地享有合法有效的抵押权。案外人对房屋的所有权并不能完全对抗原告对土地的抵押权。而且，案外人房屋占地面积与被查封土地面积相差极其悬殊，从公平合理的角度来讲，法院也不应中止全部涉案土地的执行。综上，原告为维护自身合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零四条、第三百零六条、第三百零八条等相关法律规定诉至贵院，请求贵院依法判如诉请！被告周二霞、吕建平辩称：1、周二霞、吕建平是依法取得的房屋所有权及涉案房屋所属的土地使用权，周二霞、吕建平作为共有人与被告龙发公司签订房屋买卖合同，交付购房款，于2014年7月1日由托克托县房产管理局颁发了房屋所有权证，同时取得了涉案房屋所属的土地使用权，该权利属于物权。2、原告与被告龙发公司是基于债权用土地抵押，该抵押时间在周二霞、吕建平取得房屋所有权及土地使用权证之后。3、依据物权优于债权，地随，地随房走的原则基于合法取得的物权，又基于取得物权的时间早于抵押土地使用权的时间，原告在起诉状陈述的事实与理由的过程中所依据的法律规定及事实理由不能成立，因龙发公司是在取得土地使用权，建造地上房屋，出售给案外人并取得房屋所有权证及土地使用权证之后与原告发生的土地使用权的抵押行为，足以排除执行，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。被告龙发公司、王雪军、邬环辩称：龙发公司和原告产生的债务纠纷，是在出售的房屋之后产生的，龙发公司在给购房者办理产权证书之后才抵押的涉案土地，龙发公司本以为土地已随房走，所以请法庭驳回原告的诉请，保证购房者的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为支持其主张，向本院提交了如下证据：证据一、《人民币流动资金贷款合同》、《抵押合同》、《房屋他项权证》，拟证明：1.龙发公司向中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部借款450万元；2.借款人龙发公司以其所有的房屋、土地使用权设立抵押权，并办理他项权登记。被告周二霞、吕建平对证据一中《人民币流动资金贷款合同》不发表质证意见，与我方无关。对《抵押合同》中涉及到房产抵押的与我方无关，但2号、3号商铺的面积是2907.50平方米，就抵押过程中房产的评估价值远远大于贷款金额，已足够偿还贷款。对《房屋他项权证》的真实性我方认可，登记时间是2015年6月29日，这个时间要晚于周二霞、吕建平取得土地使用权的时间。抵押的地号登记和我方地号一致。抵押期限自2015年6月29日至2016年6月29日，如果没有续封的话已经自动解封。被告龙发公司、王雪军、邬环对证据一没有异议。证据二、（2015）内证经字第4820号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，拟证明：内蒙古自治区公证处作出（2015）内证经字第4820号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，对龙发公司借款及办理抵押进行公证，该公证书具有强制执行效力。被告周二霞、吕建平对证据二《公证书》认为，该公证书是基于债权的前提下办理的抵押公证，不具有执行我方所涉房屋占有土地使用权的执行效力。被告龙发公司、王雪军、邬环对证据二没有异议。证据三、（2016）内证执字第223号《强制执行证书》，拟证明：中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部申请出具（2016）内证执字第223号《强制执行证书》，并向人民法院申请强制执行。被告周二霞、吕建平对证据三没有异议。被告龙发公司、王雪军、邬环对证据三没有异议。证据四、《资产转让合同》，拟证明：中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行将对龙发公司的债权转让给华融公司。被告周二霞、吕建平对证据四不予质证，与我方无关。被告龙发公司、王雪军、邬环对证据四有异议，我方一直没有见过这份转让合同，也没有签过字。证据五、(2016）内0104执723号之一《执行裁定书》、两份(2016）内0104执723号《民事裁定书》、两份协助执行通知书，拟证明：中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部与被执行人龙发公司、王雪军、邬环公证债权文书纠纷执行一案，申请执行人变更为华融公司。原告有权对案涉土地申请强制执行。被告周二霞、吕建平对证据五认为，原告主体之间的变更，如果符合法定的程序，我方没有异议。关于查封房产和土地的裁定书，在法院强制执行过程中，我方没有异议，但是对原告所述其有权申请强制执行，我方不予认可。涉案土地使用权，被告龙发公司已基于买卖交易转让给周二霞、吕建平。被告龙发公司、王雪军、邬环对证据五认为，我方没有接到过任何书面材料。针对查封土地的材料，足以证明我方已售出的房屋在抵押之前已转让给买受方。被告周二霞、吕建平向本院提交以下证据：证据一、结婚证、房屋买卖合同，拟证明周二霞、吕建平购买龙发公司位于××县西的商业门脸房综合楼面朝东从南向北数第十一间1-2层连体楼，建筑面积120.97平方米，房屋总价值822596元，于2014年5月4日签订房屋买卖合同。该合同合法有效，对双方具有约束力。原告华融公司对证据一的真实性认可，证明目的不予认可。房屋买卖合同只是债权合同，并不能证明对涉案房屋拥有所有权。被告龙发公司、王雪军、邬环对被告周二霞、吕建平的证据真实性认可，没有异议。证据二、房权证托克托县字第180021400460号房屋所有权证、房屋产权产籍纸质档案、不动产登记资料查询结果证明，拟证明1、托克托县房管局于2014年7月1日给周二霞、吕建平办理房屋所有权证，二人系共同共有。所有权证登记的地号为06015-5、06062-1，周二霞、吕建平物权取得的时间先于原告债权的抵押时间。2、纸质档案证明周二霞、吕建平取得产权证号180021400460房产，已经交付购房款、税等。记载土地使用权证号托国用（2008）第0104号、托国用（2011）第0058号，周二霞、吕建平合法拥有涉案房屋土地使用权。周二霞、吕建平合法拥有的土地使用权，被告龙发公司已经抵押给原告。原告华融公司对证据二的真实性认可，证明目的不予认可。周二霞、吕建平虽然取得了房屋所有权，但并没有办理土地使用权证，产权档案中登记的土地地号与原告抵押办理他项权证的土地地号相同，原告在该土地上办理了他项权证，拥有抵押权，且周二霞、吕建平房屋占用的土地面积与整个地块面积相差悬殊，不能排除原告的强制执行程序。被告龙发公司、王雪军、邬环对被告周二霞、吕建平的证据真实性认可，没有异议。证据三、租赁合同，拟证明周二霞、吕建平对涉案商铺拥有房屋所有权及土地使用权，合法占有商铺并收取租金的事实。原告华融公司对证据三的证据三性均不认可，不能证明对商铺拥有所有权。被告龙发公司、王雪军、邬环对被告周二霞、吕建平的证据真实性认可，没有异议。被告龙发公司、王雪军、邬环向本院提交以下证据：《房地产估价报告》，拟证明原告查封我方的房屋已足够抵顶贷款的金额。原告华融公司对评估报告不予认可，评估报告对房屋价值的参考期限只有一年。被告周二霞、吕建平对评估报告的证据三性予以认可。本院经审理认定事实如下：周二霞与吕建平于2003年登记结婚。2014年5月4日，周二霞、吕建平夫妇与龙发公司签订《房屋买卖合同》。周二霞、吕建平购买龙发公司所有的坐落在××县西的商业门脸房（综合楼），面朝东从（南）数第11间一、二层连体楼，建筑面积120.97平方米，总房价822596元。合同签订之日预付房款600000元，剩余222596元购房款，在房屋产权证办下15日内一次性付清。2014年7月1日，托克托县房地产管理所向周二霞、吕建平颁发了托克托县字第180021400460号《房屋所有权证书》。该所有权证登记的土地状况，地号，地号为06015-5、06062-1霞、吕建平案涉房屋的《房屋产权产籍档案》中记载，土地使用权证号为托国用（2008）第0104号、托国用（2011）第0058号，用地面积8455.80平方米，土地用途商业用地，使用类型出让。2015年6月29日,借款人龙发公司与贷款人中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部签订合同编号为建蒙营（小）贷（2015）053号《人民币流动资金贷款合同》。借款金额450万元用于日常生产经营周转。借款期限为2015年6月29日至2016年6月29日。同日，双方签订了合同编号为建蒙营（小）担保（2015）053-1号《抵押合同》。抵押人龙发公司提供的抵押物为：1、×××《房屋所有权证书》载明的房产（坐落在××县在××县商铺，面积1458.76平方米，房屋高2层，抵押物位于1-2层，房屋所有权人龙发公司）。2、×××《房屋所有权证书》载明的房产（坐落在××县在××县商铺，面积1448.74平方米，房屋高2层，抵押物位于1-2层，房屋所有权人龙发公司）。3、托国用（2011）第0058号《国有土地使用权证》载明的的土地（位××镇的的土地（位××镇，面积5980平方米，地号，地号06062-1、托国用（2008）第0104号《国有土地使用权证》载明的的土地（位××镇的的土地（位××镇，面积2475.85平方米，地号，地号06015-5述抵押物于2015年6月29日分别在托克托县房地产管理所、托克托县国土资源局作了抵押权登记。2015年6月29日，内蒙古自治区公证处作出（2015）内证经字第4820号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，公证事项：赋予《人民币流动资金贷款合同》、《抵押合同》、自然人《保证合同》强制执行效力。2016年5月31日，内蒙古自治区公证处作出（2016）内证执字第223号《强制执行证书》，执行标的：一、贷款本金4500000元，利息139889.35元；二、2016年5月13日至全部贷款清偿之日的逾期贷款利息、罚息（根据合同约定，按贷款利率上浮50%计算）；三、申请执行人为实现债权所发生的相关费用。2016年8月23日，中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部申请执行。2016年9月29日，本院查封被执行人龙发公司位于××镇，面积5980平方米、面积2475.85平方米土地两块，地号，地号06062-1、06015-5证号：托国用（2011）第0058号《国有土地使用权证》、托国用（2008）第0104号《国有土地使用权证》。2019年9月27日续封。2016年12月15日，中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部与华融公司签订《资产转让合同》，案涉债权转让给华融公司。2020年3月27日，本院变更华融公司为申请执行人。案外人周二霞、吕建平向本院提出书面执行异议。2020年4月28日，本院作出（2020）内0104执异19号《执行裁定书》。该裁定查明：2014年案外人周二霞与被执行人龙发公司签订房屋买卖合同，周二霞购买了位于××县龙发商贸楼从南向北第11间房屋。2014年7月1日办理了房屋所有权证，产权证号：×××，权利人为周二霞、吕建平。内蒙古自治区公证处于2016年5月31日作出（2016）内证执字第223号强制执行证书。依据该公证书，我院于2016年9月29日作出（2016）内0104执字第723号民事裁定，查封被执行人龙发公司位于××县面积5980平方米，面积2475.85平方米土地两块，地号，地号06062-1、06015-5证号：托国用（2011）第0058号《国有土地使用权证》、托国用（2008）第0104号《国有土地使用权证》。该裁定认为：2014年案外人周二霞与龙发公司签订房屋买卖合同，并于2014年7月1日办理了房屋所有权证，产权证号×××，该房屋是案外人周二霞、吕建平的合法财产，依照房地一体的原则，案外人周二霞、吕建平对涉案土地也享有使用权。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：中止对位于××县面积5980平方米，面积2475.85平方米土地，地号，地号分别为06062-1、06015-5证号分别为托国用（2011）第0058号、托国用（2008）第0104号的执行。申请执行人华融公司不服该裁定，提起执行异议之诉。本院认为，本案争议的焦点为案外人周二霞、吕建平对涉案土地是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。首先，关于周二霞、吕建平对案涉两块土地是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。本院认为，执行位于××县案涉的两块土地（地号（地号06062-1、06015-5）是依据内蒙古自治区公证处作出的（2015）内证经字第4820号《具有强制执行效力的债权文书公证书》及（2016）内证执字第223号《强制执行书》。该公证书赋予《抵押合同》强制执行效力。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十二条“公证债权文书对主债务和担保债务同时赋予强制执行效力的，人民法院应予执行”。案涉的两块土地属于公证债权文书赋予强制执行效力的担保债务，人民法院应予执行。原告华融公司请求准许执行位于××县案涉的两块土地（地号（地号06062-1、06015-5）法律规定，本院予以支持。周二霞、吕建平请求中止对案涉两块土地的执行，不属于执行异议之诉审理的范围。其次，周二霞、吕建平共同购买坐落于××县龙发商贸楼从南向北第11间商用1-2层楼房，并于2014年7月1日办理产权登记，产权证号×××。依据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，从2014年7月1日起，周二霞、吕建平对购买的房产具有所有权，并依法具有占有、使用、收益、处分的权利。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。周二霞、吕建平所有的房产产权证书上记载的土地状况地号为06062-1、06015-5。根据该规定的“房地一体”原则，周二霞、吕建平对其所有的案涉房产占用范围内的建设用地使用权享有占用和使用的权利。本院在执行龙发公司一案过程中，查封了龙发公司名下的两块土地（地号（地号06062-1、06015-5）封行为虽然不影响案外人周二霞、吕建平对这两块土地的占有、使用权益，但对周二霞、吕建平在该土地上所有的房产的处分权产生妨碍，故本院对案涉两块土地查封的执行行为，侵害了周二霞、吕建平的合法权益，周二霞、吕建平对案涉的两块土地（地号（地号06062-1、06015-5足以排除查封的民事权益。第三，影响周二霞、吕建平对所有的案涉房屋行使处分权，存在两个因素，案涉土地的抵押登记及本院对案涉土地的查封行为。排除本院对案涉土地的查封，有两条途径：1、依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条第二款“公证债权文书确有错误的，人民法院裁定不予执行，并将裁定书送达双方当事人和公证机关”及《最高人民法院关于适用的解释》第四百八十条第一款第（三）项“有下列情形之一的，可以认定为民事诉讼法第二百三十八条第二款规定的公证债权文书确有错误：（三）公证债权的文书与事实不符或者违反法律强制性规定”及第四百八十条第二款“人民法院认定执行该公证债权文书违背社会公共利益的，裁定不予执行”之规定，由本院作出不予执行公证债权文书裁定。2、周二霞、吕建平也可以依据《中华人民共和国公证法》第三十九条“当事人、公证事项的利害关系人认为公证书有错误的，可以向出具该公证书的公证机构提出复查。公证书的内容违法或者与事实不符的，公证机构应当撤销该公证书并予以公告，该公证书自始无效；公证书有其他错误的，公证机构应当予以更正”之规定，向内蒙古自治区公证处提出复查申请。综上所述，本案当事人是基于对抵押合同的效力问题产生的相关争议，抵押合同的效力问题不属于执行异议之诉审理的范围。在公证债权文书没有被撤销或者被裁定不予执行之前，案外人申请中止对案涉两块土地的执行，不符合法律规定，本院不予支持。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十二条规定，判决如下：准许执行位于呼和浩特市××县面积5980平米，2475.85平米土地，地号，地号分别为06062-1、06015-5，土地证号分别为托国用(2011）第**用（2008）第0104号。案件受理费100元，由被告周二霞、吕建平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。本院（2020）内0104执异19号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 贺巧梅人民陪审员 宋 义人民陪审员 乔 婧二〇二〇年九月二十五日书记员 郭 霞