黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院民 事 判 决 书(2020)黑0202民初2303号原告：李丽英。委托诉讼代理人：陶崇平，黑龙江齐大律师事务所律师。被告：靳翠玲。委托诉讼代理人：吕桂杰，齐齐哈尔市龙沙区正阳法律服务所法律工作者。原告李丽英与被告靳翠玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李丽英及其委托诉讼代理人陶崇平、被告靳翠玲及其委托诉讼代理人吕桂杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李丽英提出诉讼请求：1.判令被告靳翠玲赔偿原告各项经济损失共计457,000.00元；2.被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2017年2月22日，原告与被告签订《超市车棚车库租赁协议》，原告将位于龙沙区群英楼陶瓷小区2号楼楼前超市及车棚和东侧三个车库租赁给被告经营，租赁期为五年，每年租金为50,000.00元，原告于2017年2月23日前向被告交纳第一年租金，合同签订后原告始终按照协议约定向被告交纳租金，根据合同约定，合同到期日为2022年2月21日，但是，2020年6月份，因被告租赁给原告的超市、车棚及车库是私自建设的违章建筑被齐齐哈尔市龙沙区城市管理综合执法局限期拆除。原告了解上述情况后，与被告协商退还租金及赔偿原告经济损失事宜，但被告仅退还了今年的剩余租金，对原告的经济损失不予赔偿，而且原告将已经出租的车库全部与承租人解约，并与承租人达成协议退还了未到期部分租金，原告将两台冰柜、十套监控设备及部分商品均低价处理，原告对外将场地出租，每月的场地租赁费大约是6000.00元左右，超市每月的利润在14,000.00元至15,000.00元，被告将违章建筑租赁给原告对原告造成了巨大的经济损失。故原告为维护自身权益诉至法院。被告靳翠玲辩称，一、本人购买的车棚并非是私建滥建的违章建筑。1996年9月4日建设单位齐齐哈尔市陶瓷厂取得了建设工程规划许可证，由居民李正印在位于该厂生活小区（陶瓷小区2号楼楼前）投资建设了车棚及管理房，并在齐齐哈尔市公安局办理了建筑防火审批手续，2008年李正印将车棚和管理房出售给陈兵，2012年3月26日陈兵将车棚和房屋又出售给答辩人，该房在建设之前已取得了正规审批文件，虽无房照，但不属于违章建筑，2020年因市政府统一清理全市违章建筑及小区内临建、统建车棚仓库等，该房被无偿拆除。二、原被告签订的租赁协议中对房屋被拆迁问题有明确约定。签订协议时李丽英知道车棚和房屋实际情况，答辩人也如实进行了告知，所以双方在协议中对拆迁问题有明确约定：如因拆迁原因，甲乙双方应遵守拆迁规定，甲方应退还未到期的房屋租金给乙方，但超市的货物由乙方自行处理，上述约定表明在签订协议之时，就对拆迁问题有预判，而且是双方真实意思表示，并没有约定拆迁后的损失由答辩人来承担，剩余房屋租金，答辩人已按协议约定全部返给李丽英。三、被答辩人的损失不应由答辩人承担。房屋被市政府拆迁是大势所趋，属于不可抗力，租赁关系终结并不是答辩人个人的过错，被答辩人经营的风险应由其自行承担，要求答辩人赔偿损失，无事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告李丽英提交证据1.超市车棚车库租赁协议复印件、限期拆除决定书复印件、微信转账截屏一张，证明被告2017年2月22日将位于龙沙区群英楼陶瓷小区2号楼楼前的超市（鑫警民超市）及车棚和东侧三个车库租赁给原告，约定租赁期为5年，每年租金为50,000.00元，合同应该在2022年2月22日到期，合同签订后原告始终按照合同约定向被告支付房屋租金，2020年6月12日，齐齐哈尔市龙沙区城市管理综合执法局对超市做出了《限期拆除决定书》并送达给了被告，经原告多方打听才知道被告租赁给原告的超市车棚车库没有合法的手续，是违法建筑，齐齐哈尔市龙沙区城市管理综合执法局对原告承租的超市车棚车库限期拆除，致使原告无法继续经营，经与被告协商，被告于2020年7月12日通过微信转账的方式退给原告房屋租金35,420.00元，但对于原告的其他经济损失被告拒绝赔偿；2.车库出租合同5份及解除合同协议5份，证明原告租赁被告的车棚车库后，将该车棚车库对外出租，每年租金共计是21,500.00元，现被告租赁给原告的车棚车库是违法建筑被拆除，原告已经退还给承租人的租金共计是9,545.00元，而且因原告承租的车棚车库到2022年2月22日到期，原告预期车棚车库的租金损失共计是21,500.00元，加上原告退还给承租人的租金9545.00元，原告车棚车库共计经济损失是31,045.00元，该损失均是因被告租赁的车棚车库是违法建筑给原告造成的，因此，原告的该项经济损失被告应当给付；3.原告微信×××年6月至2020年5月收入截图、支付宝×××年7月和2020年6月收入截图2张，证明原告经营收入的事实，而且除微信和支付宝收入外，还有现金收入无法举证，4.超市×××据，证明原告租赁被告的超市车棚车库在2020年7月份被依法拆除，原告无法继续经营，原告经营的超市在拆除前一年的有票据的进货金额共计是680292.10元，其中2020年6月份因房屋被拆除该月进货数量较少，平均每月进货金额为56691.00元，按照超市行业利润为进货价格的25%，因此，原告经营的超市在拆除前平均每个月的利润为14172.75元，至合同到期日2022年2月22日共计20个月原告预期可获得的利润共计是283455.00元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。因此，依据该法律规定，被告应当赔偿原告至合同到期日可获得的利润283455.00元；5.光盘两张，证明正常经营时超市现状、租赁场地情况及原告租赁被告超市车棚车库因是违法建筑被拆除和原告已经停止营业搬出的事实。被告认为证据1对租赁协议真实性无异议，对证明问题有异议，租赁协议中双方已约定如因拆迁甲方即被告退还剩余租金，超市的货物由乙方即原告自行处理，该协议约定明确，被告也按照约定履行了退还剩余租金的义务，并通过微信转账给原告，原告已经接收，对限期拆除决定书真实性无异议，对证明问题有异议，被告租给原告的车棚及房屋系1996年政府允许的统一建筑仓库和车棚，有审批手续，不是违建，龙沙城管局的通知系统一下发，认定为违建没有依据，也不符合事实，对微信转账截屏无异议；证据2租赁合同及解除合同协议的真实性均没有异议，其证明的问题有异议，协议中和解除合同协议中原告李丽英将承租被告的车库转租他人，也按照约定将剩余未使用完的租期租金退还给了承租人，协议中并没有显示原告李丽英赔偿承租人的损失，由此证明原告无权要求被告赔偿损失；证据3对真实性、证明问题均有异议，该证据与本案没有关系，也没有关联性，系其自行打印，原、被告租赁合同约定明确，其即使有损失也应由其自行承担；证据4原告所提交的所有证据其真实性均有异议，对证明的问题也有异议，该所有证据与本案均没有关联性，因原、被告在签订租赁合同中约定明确，如因拆迁原因，甲方也就是被告应退还未到期的房屋租金，但超市的货物由乙方自行处理，需原告提供的所有票据均是原告超市自行进货的单据，其是否也有损失应由其自行承担，被告没有义务赔偿；证据5对真实性无异议，所有证据均与本案没有关联性，原、被告的租赁关系是依据租赁合同约定进行履行，被告已履行了合同约定，签订合同时也明确进行了告知，该房屋系临时建筑，也约定了如因拆迁原因被告退还剩余租金，超市的货物由原告自行处理。因此，原告无权要求被告给予赔偿，应自行承担其进行的风险。被告靳翠玲提交证据1.齐齐哈尔市建设规划许可证一份，签发时间1996年9月4日，建设单位，市陶瓷厂，建设地址是厂生活小区，建筑面积256和41平方米，临时建筑、建设工程许可证，齐规管字（96）9号，建筑面积256.41平米，时间1996年9月、黑龙江省建筑设计防火审计意见书一份，陶瓷厂自行车棚审核意见，龙沙公安分局消防科，时间1995年10月9日、黑龙江省建筑消防设施配套费通知单一份，建设单位市陶瓷厂，工程项目，自行车棚，金额50.00元、城镇建设消防设施配套费用票据一份，1996年10月12日，金额50.00元、黑龙江城市规划管理业务专用票据一份，1996年9月4日，临时建筑、临时用地，共计428.00元、齐齐哈尔市财政局同意收费票据一份，收费项目规划许可证，金额80.00元、齐齐哈尔市陶瓷厂证明一份，内容陶瓷二号楼车棚及房屋由现使用人李正印96年投资建设，陶瓷厂未向该车用投资，对该车棚没有产权，产权属于李正印所有、龙沙区彩红街道办事处陶瓷社区证明一份，时间2005年9月17日，证明本委居民李政印1996年投资建设的车棚及房屋，产权归李政印所有，以上证据证明，陶瓷小区的车棚和房屋是经齐齐哈尔市建设局、规划局、消防部门等审批合格合法的临时建筑，不是违章建筑，是由李政印1996年投资建设的，使用权归李政印所有，该车棚为陶瓷小区的居民服务24年；2.房屋买卖协议一份，甲方李政印，乙方陈兵，时间2008年6月29日，李政印将车棚和房屋卖给了陈兵、龙沙区彩红街道陶瓷社区证明信一份，内容是李政印1996年投资建设的陶瓷二号楼车棚及房屋产权归李政印，现已卖给陈兵、房屋买卖协议一份，甲方陈兵，乙方靳翠玲，2012年3月26日，陈兵将购买的陶瓷小区车棚转卖给了靳翠玲，以上证据证明，被告靳翠玲是通过合法渠道购买了陶瓷二号楼车棚及房屋；3.超市车棚车库租赁协议一份，甲方靳翠玲，乙方李丽英，其中明确约定：“如因拆迁等原因，甲乙双方应遵守拆迁规定，甲方应退还还未到期的房屋租金给乙方，但是超市的货物由乙方自行处理”、收条一份，收到靳翠玲退回超市年租金35416.00元，收款人李丽英，时间为2020年7月12日，以上两份证据证明，原、被告所签订租赁协议是双方真实意思表示，不违法相关法律规定，而且靳翠玲在出租的车棚和房屋被龙沙区政府城市管理局强制拆除后，已经按照协议约定将剩余的租金退还给了原告李丽英，原告已经收款，并无异议；4.齐齐哈尔市人民政府办公室文件复印件，齐政办规（2020）2号，该文件第六页（改造内容）（1）具备拆除条件的小区可将统建仓库、车棚一并拆除，第十页5.拆除违章建筑，“对小区内违章建筑、临建、统建车棚及仓库。对小区内的自行车棚，按照有无正规手续，有无改变使用功能和尊重绝大多数业主意见规范整治”、齐齐哈尔市龙沙区人民政府整治违法建设通告复印件，以上2份证据证明，车棚和房屋的拆除并非是被告靳翠玲自身过错造成的，而是遵照市政府的规定，是政府的统一规划，作为公民不能阻止。原告认为证据1对该组证据的真实性无异议，对证明问题及关联性有异议，其中，齐齐哈尔市建设规划许可证明确规定涉案建筑性质是临时建筑，因此，被告在2017年2月22日将超市车棚车库租赁给原告时该建筑不具有合法手续，且上述证据均与被告没有任何关系，该组证据无法证明被告具有合法的手续，且实际上涉案的建筑物因是违法建筑已被龙沙区城市管理综合执法队以非法建筑的名义限期拆除，由此证明，上述所有证据均不能证明被告租赁给原告的涉案建筑物具有合法手续，因被告租赁给原告的涉案车库车棚时明确告知，其对上述建筑物具有合法手续，原告才与其签订五年的租赁合同并对上述建筑物进行了大量的投资，现因上述建筑物为非法建筑，合同无法继续履行，被告具有违约责任，被告应当承担赔偿责任；证据2对证据真实性无异议，对证明问题有异议，房屋产权的证明应当以房屋产权证为依据，社区出具的证明没有任何法律效力，合同的有效不能证明被告对涉案的建筑物具有合法的手续，且实际上涉案的建筑物已经因是违法建筑被拆除，因此上述证据无法证明被告租赁给原告的建筑物是合法建筑，因被告租赁给原告的涉案车库车棚时明确告知，其对上述建筑物具有合法手续，原告才与其签订五年的租赁合同并对上述建筑物进行了大量的投资，现因上述建筑物为非法建筑，合同无法继续履行，被告具有违约责任，被告应当承担赔偿责任，该组证据能够证明被告在租赁给原告涉案建筑物时是以合法的建筑才租赁给被告的，因此，原告并不知道租赁的建筑物是非法建筑；证据3对该组证据真实性无异议，对证明问题有异议，合同中约定的：如因拆迁等原因，该拆迁是指合法建筑被政府征收过程中的拆迁行为，本案涉及的是对非法建筑的拆除行为，拆迁与拆除是不同的法律性质问题，因此被告虽然按照约定退还了房屋租金，但对因租赁给原告的非法建筑物拆除后造成的损失双方在合同中并没有约定，原告是按照法律规定依法维护自己的权益要求被告对其合理的直接损害及预期的损失进行赔偿，符合法律规定；证据4对真实性无异议，对证明问题及关联性有异议，该组证据不能证明被告在将非法建筑租赁给原告过程中给原告造成的损失不应承担赔偿责任，且该组证据与本案无关，被告在与原告签订租赁协议时，已经明确告知原告其对租赁的标的物具有合法手续，原告才与其签订了五年的租赁合同，而且根据被告提供的证据也能够证实在被告的思想意识中一直认为其对涉案的标的物具有合法的手续，现原、被告双方提前解除租赁合同的原因就是因为涉案的标的物因是非法建筑被拆迁，如果该建筑是合法建筑不存在拆迁问题，相关文件也涉及不到本案涉案的建筑物，因此，涉案建筑物被拆迁的原因是被告提供的是非法建筑物，被告具有违约责任，被告的违约责任给原告造成的损失被告应当承担赔偿责任。经审查，本院认为，原告提交证据3未提供原始载体予以核对，故对该证据真实性、关联性不予确认。原、被告提供其他证据相互佐证，本院对真实性、合法性、关联性予以确认根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2017年2月22日，原告李丽英（乙方）与被告（甲方）靳翠玲签订《超市车棚车库租赁协议》，约定被告靳翠玲将其所有的坐落于齐齐哈尔市龙沙区群英楼陶瓷小区2号楼楼前超市及车棚和东侧三个车库租赁给原告经营，租赁期为五年，每年租金为50,000.00元，乙方于2017年2月23日前向被告交纳第一年租金。如让甲方发现乙方将超市私自转租给他人经营（如乙方无力经营可通过与甲方协商进行出兑），甲方有权收回超市和车棚（库）的使用权并不退房屋租金及没收货物并处以30,000.00元违约罚款。如因拆迁等原因，甲乙双方应遵守拆迁规定，甲方应退还未到期的房屋租金给乙方，但超市的货物由甲方自行处理等内容。再查明，1996年9月4日，齐齐哈尔市市城市规划管理局下发规划许可证，许可市陶瓷厂在厂生活小区建设车棚及管理房。2005年9月17日，齐齐哈尔市龙沙区彩虹街道办事处陶瓷社区出具证明：“兹证明我委居民李正印1996年9月投资建筑的陶瓷二号楼车棚及房屋产权现使用人李正印本人所有，情况属实，特此证明。”2005年10月15日，齐齐哈尔陶瓷厂出具证据一份：“兹证明陶瓷二号楼车棚及房屋由现使用人李政印96年投资建设的，陶瓷厂未向该车棚投资，对该车棚没有产权，产权属案外人李政本人所有。”2008年6月29日，李正印将案涉及车棚及房屋出卖给陈兵。2012年3月26日，陈兵将车棚及房屋出租给本案被告靳翠玲。另查明，2020年5月，齐齐哈尔市中心城区老旧住宅小区进行综合改造，要求具备拆除条件的小区可将统建仓房、车棚一并拆除。2020年6月12日，齐齐哈尔市龙沙区城市管理综合执法局为原告下达了限期拆除决定书，对案涉车棚及房屋予以拆除。被告退回原告剩余租金35,416.00元。本院认为，原告李丽英与被告靳翠玲签订《房屋租赁合同》，双方在签订合同时已经对车棚、房屋被拆除时，双方的权利义务进行明确约定，并且合同已履行多年，在此期间原告并未对合同内容提出异议，现原告主张被告隐瞒案涉房屋没有产权证照，未提交证据予以证实，本院不予采信。双方签订的合同系真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任；（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）有意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。现案涉车棚、房屋被强制拆除，租赁物灭失系因政府政策调整，双方均不存在主观故意或过错，被告已按合同约定将剩余租金返还原告，原告要求被告赔偿合同继续履行后可获得预期利益和其他财产损失的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告李丽英的诉讼请求。案件受理费8,147.50元，减半收取计4,073.75元，由原告李丽英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审判员  赵丹阳二〇二〇年九月二十三日书记员  藏婉彤