广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终2982号上诉人（原审被告）：吴川市东和房地产开发有限公司。住所地：广东省吴川市********（原大山江土产仓库），统一社会信用代码：914***********337Y。法定代表人：谭某1。委托诉讼代理人：卓琳琳，广东彼德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳霞，广东彼德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨绿柳，男，1970年11月19日出生，汉族，公民身份号码440************312，住广东省吴川市*********。被上诉人（原审原告）：潘海宁，女，1973年12月25日出生，汉族，公民身份号码440************045，住广东省吴川市********。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：庞杰英，广东朝胜律师事务所律师。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：许伟燕，广东朝胜律师事务所实习律师。上诉人吴川市东和房地产开发有限公司（以下简称为“东和公司”）因与被上诉人杨绿柳、潘海宁商品房预售合同纠纷一案，不服广东省吴川市人民法院（2020）粤0883民初709号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人东和公司的委托诉讼代理人卓琳琳，被上诉人杨绿柳、潘海宁共同的委托诉讼代理人庞杰英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东和公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判驳回杨绿柳、潘海宁的诉讼请求；三、判决案件诉讼费由杨绿柳、潘海宁负担。事实与理由：一、东和公司与杨绿柳、潘海宁的合同中已经约定不计算违约金。《广东省商品房买卖合同》第十五条第一款和第二款均是打叉的，双方另外约定了第三款。杨绿柳、潘海宁作为成年人应当知道合同中打叉的位置的意思，双方在合同约定不计算违约金，即属于约定明确。根据约定优先原则，不应判令东和公司支付违约金。二、一审法院认定事实不清，适用法律错误。关于逾期办证赔偿的起算期计算错误，赔偿的起算日应为2019年1月15日。吴川市人民法院（2016）粤0883民初176号民事判决书依法认定东和公司开发的财富名门商住楼未取得竣工验收登记备案表则尚不具备交付条件，故请求东和公司办理房地产证条件不成就。结合上述判决的认定，在本案中财富名门商住楼只有取得竣工验收登记备案表完成综合验收（于2017年5月5日竣工验收合格）才具备交付的条件。由此可知，财富名门商住楼于2017年5月5日才具备交付的条件。关于逾期办证赔偿的起算期，根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用600日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。结合上述176号民事判决书认定的逾期办证的违约责任的前提条件是需东和公司取得竣工验收登记备案表符合交付条件方可认为条件成就。东和公司认为应按下列方法进行计算:“首先从东和公司取得竣工验收登记备案表（即2017年5月5日）之日起600日内报有关部门备案，其次报备案后还必须给予有关部门一个月（即30日）的合理时间才能办好产权证书”，因此，逾期办证赔偿的起算日应为2019年1月15日。三、涉案房屋逾期办证赔偿的起算日最早应为2018年8月26日（2017年1月3日再另加600天）。原因如下：涉案房屋支付完毕房款的时间为2017年1月3日。在杨绿柳、潘海宁未支付完毕房款前，东和公司无须为其办理涉案房产证。一审法院根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用600日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”的约定，按照房屋实际交付给被上诉人使用后600天（2016年6月30日加上600天即2017年10月29日）即开始计算逾期办证时间是错误的，一审法院的计算方式是错误的。根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》[粤高法（2017）191号]第三十六“买受人请求出卖人交付房屋或者房屋所有权转移登记，出卖人以买受人未履行付款义务抗辩，经审查合同约定买受人支付剩余购房款的义务先于或者与出卖人的交房、过户义务同时履行的，人民法院可以向出卖人释明反诉请求买受人支付剩余购房款，出卖人不提起反诉且合同符合继续履行条件的，可以作出同时履行判决，即出卖人在买受人依合同约定支付剩余购房款时，交付房屋、协助买受人办理房屋所有权转登记”的规定，以及双方签订的合同第八条但书部分“但如遇下列特殊原因，……，出卖人可据实予以延期：2、买受人未按合同约定的条款向出卖人缴交各种款项”之规定，可见，买受人依照合同约定支付剩余购房款的时候，出卖人才需履行交付房屋、协助办理房屋所有权转登记。杨绿柳、潘海宁未按照合同约定的时间履行付款义务，已经侵害了东和公司的权益，其行为属于占用东和公司的房子，东和公司在杨绿柳、潘海宁未支付房款前是没有义务交付房屋以及协助其办理过户登记的，因此，涉案房屋的逾期办证的起算点应当以2017年1月3日支付完毕房款后再另加600天，应以2018年8月26日作为逾期办证违约金的起算点。杨绿柳、潘海宁答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当。请求二审法院：驳回上诉，维持原判。杨绿柳、潘海宁向一审法院起诉请求：一、判决东和公司向杨绿柳、潘海宁支付D2003房的逾期办证违约金73564元（逾期办证违约金：以已付房价款636000元为基数，按年利率6%计算，自2017年10月29日起计至2019年9月23日，共694天）；二、判决东和公司向杨绿柳、潘海宁退还多收取的办证费用18990元；三、判决本案诉讼费用由东和公司负担。一审法院查明事实：2015年3月1日，杨绿柳、潘海宁与东和公司签订商品房买卖合同(合同编号为D2003号)、商品房买卖补充合同各一份，约定杨绿柳、潘海宁向东和公司购买由东和公司开发的坐落于吴川市********财富名门商住楼D2003房，建筑面积为176.79㎡，价款为636000元。合同签订后，杨绿柳、潘海宁按照约定向东和公司支付房产价款，预付办理产权证费用28620元。商品房买卖合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后600日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人自上述期限届满后按已付房款每逾期一个月按0.02%支付违约金。2016年3月8日，东和公司将涉案的商品房实际交付给杨绿柳、潘海宁使用。2017年5月5日，东和公司取得涉案商品房竣工验收登记备案。2018年9月16日，东和公司在涉案商品房楼盘张贴办理不动产权证书通知。通知载明：吴川市房管局与不动产登记中心于2018年9月18日为业主办理权属登记证书，业主需携带相关资料前往办理。通知随附业主名单，杨绿柳、潘海宁在名单内。2019年9月23日，涉案商品房完成房产证的办理程序。2020年2月22日，杨绿柳、潘海宁在广东法院诉讼服务网进行立案登记，向一审法院提起本诉讼。一审法院审理认为，杨绿柳、潘海宁、东和公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。本案的争议焦点是：一、杨绿柳、潘海宁请求东和公司支付逾期办证的违约金应否支持，如需支付应如何计算；二、杨绿柳、潘海宁请求东和公司返还多收取的办理房产权属登记证书的费用应否支持。关于焦点一，杨绿柳、潘海宁请求东和公司支付逾期办证的违约金应否支持，如需支付应如何计算的问题。涉案商品房权属证书的延期办理，责任不在杨绿柳、潘海宁。涉案商品房所在区域的市政污水管道属历史遗留的问题，东和公司与杨绿柳、潘海宁签订商品房买卖合同时应当知晓和预见该商业风险。东和公司以政府未接通市政污水管道作为逾期办证的抗辩理由，不予采纳。东和公司逾期办证产生的后果是导致杨绿柳、潘海宁未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使杨绿柳、潘海宁应享有的对物权的处分权受到严重限制。根据日常生活经验可知，涉案商品房是否具有房产证与产权人户籍之迁入及子女入学等事宜具有密切联系，杨绿柳、潘海宁因东和公司的违约受到的损失显而易见。如果不论东和公司逾期办证的行为再延续多久，东和公司均只承担继续履行、采取补救措施等违约责任，显然有违公平的原则，也与杨绿柳、潘海宁支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。因此，杨绿柳、潘海宁请求东和公司支付违约金应予支持。本案中，涉案商品房实际交付使用时间是2016年6月30日，按照合同约定，东和公司应于商品房交付后的600日内即2017年10月29日前办理相关备案手续，但东和公司直至2018年9月16日才通知杨绿柳、潘海宁于2018年9月18日办理，东和公司的行为明显违约，应承担逾期办证违约责任。即计算违约金的期间应自2017年10月29日起至2018年9月18日止，共324天。合同中对逾期办证的违约金约定按已付房款每逾期一个月按0.02%支付，杨绿柳、潘海宁认为计算基准过低，请求按年利率6%的标准计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……”和《广东省高级人民法院》第三十八条：“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的,人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定,以已付购房款或者未付购房款总额为基数,按年利率6%的标准计算违约金”的规定，杨绿柳、潘海宁此主张合法有理，予以支持。杨绿柳、潘海宁已付购房款636000元，违约期限计324天，东和公司应向杨绿柳、潘海宁支付逾期办证违约金33873.53元(636000元×6%÷365天×324天)。关于焦点二，杨绿柳、潘海宁请求东和公司返还多收取的办理房产权属登记证书的费用应否支持的问题。杨绿柳、潘海宁主张东和公司退还多收取的办证费用，但未能对办证费用多少举证。因办理不动产权证必然产生费用，双方应在办证结束后对费用进行结算，并按多还少补的原则协商解决。本案杨绿柳、潘海宁、东和公司均未提供相关的费用依据，亦未提交结算依据，实际办证费用多少，是否应退还，退还多少，尚未得知。杨绿柳、潘海宁可待双方结算后或清楚办证所有费用后再另行起诉。综上，杨绿柳、潘海宁诉请东和公司支付逾期办证违约金的计算基数和计算标准合法有理，予以支持，但请求计算的时间超过法律规定范围，予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条规定，判决：吴川市东和房地产开发有限公司应在判决发生法律效力之日起十日内向杨绿柳、潘海宁支付逾期办证违约金33873.53元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费819.55元，由杨绿柳、潘海宁负担496.13元，吴川市东和房地产开发有限公司负担323.42元。本案二审中，双方当事人均未向本院提供证据。本院经审理查明，一审法院查明的“2018年9月16日，东和公司在涉案商品房楼盘张贴办理不动产权证书通知。通知载明：吴川市房管局与不动产登记中心于2018年9月18日为业主办理权属登记证书，业主需携带相关资料前往办理。通知随附业主名单，杨绿柳、潘海宁在名单内”事实有误，本院予以纠正。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。另查明：2018年9月5日，东和公司在涉案商品房楼盘张贴《关于现场办理第一批不动产权证书的通知》，该通知载明：吴川市房管局与不动产登记中心于2018年9月8日派员到涉案商品房楼盘D栋首层为业主办理权属登记证书，业主需携带相关资料前往办理。由于办理不动产权证书工作量大，拟按房管局备案顺序分批办理，该通知附有《附件名单》，杨绿柳、潘海宁不在该批次办证业主名单内。2018年9月16日，东和公司在涉案商品房楼盘张贴《关于办理不动产权证书的通知》，该通知载明：……若剩余未办理登记的业主想提前办理登记，可于9月18日携带身份证原件到本公司合同部联系，由本公司派人配套业主本人到……办理。2019年1月22日，东和公司张贴《关于第二批申请办理不动产权证书的通知》，该通知载明：吴川市房管局与不动产登记中心于2019年1月26日派员到涉案商品房楼盘D栋首层为业主办理权属登记证书，剩余未签申请办证的业主统一办理。另查明：根据杨绿柳、潘海宁在本案一审中提供的《个人贷款支付凭证》，中国建设银行于2017年1月3日向杨绿柳、潘海宁发放涉案房屋贷款至东和公司账户；涉案《广东省商品房买卖合同》第六条约定，买受人须在签署合同后五个工作日内向银行申请个人银行按揭贷款或公积金贷款，第八条约定，交付期限，如遇下列特殊原因，出卖人可以据实予以延期：2、买受人未按合同的条款向出卖人缴交各种款项。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据东和公司的上诉理由和杨绿柳、潘海宁的答辩意见，本案当事人二审争议以下问题：一、关于东和公司应否承担逾期办证违约责任的问题。东和公司上诉主张双方在合同中已经约定不计算违约金，根据约定优先原则，不应支持杨绿柳、潘海宁的诉讼请求；杨绿柳、潘海宁认为双方签订的合同并没有约定不需要支付逾期办证违约金，其也从未放弃对逾期办证违约金的主张。本院认为，涉案《广东省商品房买卖合同》第十五条第一款和第二款虽然打叉，但根据通常惯例，打叉部分应是双方同意不适用该条款，而无法得出双方约定免除东和公司承担逾期办证违约责任的结论。由于合同没有约定违约金的计算方法，故一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款和参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，确定东和公司应向杨绿柳、潘海宁支付以购房款按照年利率6%计算的逾期办证违约金，并无不当，本院予以确认。二、关于逾期办证违约金的起算点如何确定的问题。在商品房买卖合同中，出卖人的主要合同义务是交付商品房，买受人的主要合同义务是支付购房款，虽然涉案商品房于2016年3月8日已实际交付给杨绿柳、潘海宁占有使用，但彼时杨绿柳、潘海宁尚未付清涉案房屋的购房款，而涉案《广东省商品房买卖合同》第八条约定了杨绿柳、潘海宁未依约履行付款义务时交付期限可以顺延。涉案《广东省商品房买卖合同》并未明确约定杨绿柳、潘海宁的付款期限，在合同一方当事人未履行对待给付义务时，应允对方享有履行抗辩权方符合合同法的公平原则，故东和公司主张应自杨绿柳、潘海宁付清购房款的2017年1月3日后起算办证期限，本院予以支持。三、关于东和公司履行办证义务时间应如何认定的问题。根据已查明的事实，杨绿柳、潘海宁不在东和公司2018年9月5日张贴通知名单内。东和公司主张其于2018年9月16日也统一通知尚未办证的业主2018年9月18日可联系办证，故逾期办证违约金应计至2018年9月17日。但东和公司上述2018年9月16日通知的内容只是告知尚未办证的业主可以办证，并赋予业主根据自身情况选择办证时间的权利，并非确定地具体安排为杨绿柳、潘海宁执行办证事宜，不能视为东和公司对杨绿柳、潘海宁的催告。在杨绿柳、潘海宁未在2018年9月18日联系东和公司办证的情况下，应认为东和公司于2019年1月22日张贴《关于第二批申请办理不动产权证书的通知》通知的剩余未办证业主包括杨绿柳、潘海宁。故东和公司履行办证义务时间应认定为2019年1月26日，一审法院认定东和公司履行办证义务时间是2018年9月18日有误，本院予以纠正。综上，本案办证期限为2018年8月26日，以该日期计算逾期办证违约金未超过诉讼时效，故东和公司逾期天数为153天，逾期办证违约金应计16955.59元（636000元×6%÷365天×153天），一审法院认定逾期办证违约金有误，本院予以纠正。综上所述，东和公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省吴川市人民法院（2020）粤0883民初709号民事判决第二项；二、变更广东省吴川市人民法院（2020）粤0883民初709号民事判决第一项为：限吴川市东和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向杨绿柳、潘海宁支付逾期办证违约金16955.59元；三、驳回杨绿柳、潘海宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费819.55元，由杨绿柳、潘海宁负担707.61元，吴川市东和房地产开发有限公司负担111.94元。二审案件受理费646.84元，由吴川市东和房地产开发有限公司负担223.88元，由杨绿柳、潘海宁负担422.96元。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  郑玉莲审 判 员  陈小红二〇二〇年九月二十八日法官助理  陈菁菁书 记 员  何骁腾附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。