北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0119民初3016号原告：虞有祥，男，1956年11月8日出生，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：邹伙发，北京桦天律师事务所律师。委托诉讼代理人：周玉婷，北京桦天律师事务所律师。被告：北京春杰种植专业合作社，住所地北京市延庆区。法定代表人：刘广岐，董事长。委托诉讼代理人：董海鹰，男，北京春杰种植专业合作社法务。被告：刘广岐，男，1972年11月19日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：董海鹰，男，1966年11月16日出生，北京春杰种植专业合作社法务，住北京市朝阳区。被告：刘强，男，1979年10月8日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：董雅铭，女，1973年1月31日出生，住北京市朝阳区。被告：池杰，男，1967年8月29日出生，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：王玉龙，北京市君致律师事务所律师。原告虞有祥与被告北京春杰种植专业合作社（以下简称春杰合作社）、刘强、刘广岐、池杰租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。虞有祥的委托诉讼代理人邹伙发、周玉婷，春杰合作社及刘广岐的委托诉讼代理人董海鹰，池杰的委托诉讼代理人王玉龙到庭参加诉讼。刘强经本院依法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭进行了审理。本案现已审理终结。虞有祥向本院提出诉讼请求：1.判决虞有祥与春杰合作社签订的《春杰休闲度假农场大棚所有权合同》无效，后庭审中变更为要求判决虞有祥与春杰合作社签订的《春杰休闲度假农场大棚所有权合同》于2017年5月27日解除；2.判决春杰合作社返还虞有祥租金29万元，刘强、刘广岐承担连带清偿责任，池杰以667万元为责任总限额承担连带赔偿责任；3.判决春杰合作社、刘强、刘广岐、池杰以29万为基数，以全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，向虞有祥支付自2017年5月27日起至实际支付之日止的利息损失。事实与理由：2016年7月5日，虞有祥和春杰合作社签订了《春杰休闲度假农场大棚所有权合同》，合同约定虞有祥租赁位于北京市延庆区××19号、20号阳光温室大棚及配套设施，虞有祥支付了租金29万元，租赁期限至2027年4月30日。2017年5月27日延庆镇人民政府将春杰合作社院内所有大棚进行拆除，致使上述租赁合同不能继续履行，故虞有祥提起诉讼。春杰合作社、刘广岐辩称，不同意虞有祥的诉讼请求。关于合同解除，以2017年5月27日为合同解除节点的解除合同诉求没有法律依据，当日是延庆镇政府对涉诉大棚拆除的时间，拆除的主体并非春杰合作社或刘广岐。关于虞有祥支付的租金，春杰合作社、刘广岐将收取的租金用于支付部分未付清的转让费，系自主经营行为并无不当，因延庆镇政府的强拆导致合同不具备继续履行，不应由春杰合作社、刘广岐承担相应的民事赔偿责任。刘强辩称，不同意虞有祥的诉讼请求。刘强不是涉案合同签订主体，不应该承担合同项下义务，刘强只是涉案合同项下农业种植大棚的主要投资人，未曾实际参与春杰合作社经营管理。涉案合同应认定为依法解除，因延庆镇政府的强拆导致合同不具备继续履行，刘强未从本案合同中受益，不应由刘强承担相应的民事赔偿责任。池杰辩称，不同意虞有祥的全部诉讼请求。池杰所获金额系转账费，跟本案租赁合同不是同一个法律关系。承担连带责任需要合同约定或法律明确规定，虞有祥诉求中要求池杰承担连带责任没有事实和法律依据，应予驳回。虞有祥的其他诉求与池杰无关。本院经审理认定事实如下：1.春杰合作社于2010年12月24日成立，法定代表人高志刚。成立时的成员为高志刚、常翠云、马月英、刘双再、段文卿（其中高志刚、马月英是池杰的亲戚，刘双再、常翠云是池杰的熟人），池杰为该社的实际控制人。2014年4月29日，春杰合作社与广积屯村委会签订两份租赁合同，一份涉及土地面积为177亩，另一份涉及土地面积为200亩，租期均为2014年5月1日至2027年4月30日。2015年3月19日，春杰合作社的法定代表人变更为池杰，池杰成为社员，段文卿退出社员身份。2016年10月21日，春杰合作社法定代表人由池杰更换为刘广岐，社员为刘广岐、池杰、刘双再、常翠云、马月英。2017年5月22日，池杰退出春杰合作社，王**加入成为社员。池杰将春杰合作社印章交给刘广岐。2.2016年3月份，池杰经人介绍与刘强洽商转让合作社大棚事宜。4月15日，刘强指示刘广岐（乙方）与池杰（甲方）签订转让意向书。双方商定池杰将与广积屯村委会的租赁协议转让给刘广岐，价款1000万元，先付100万元定金用于清理原有租户，6月1日前给付500万元，甲方将基地交付乙方。2016年12月31日前给付另外400万元，双方再签订正式转让协议。协议签订后，春杰合作社将租赁土地园区命名为“紫薇庄园”，建设成房屋2处、钢架结构房2处（样板房）、部分硬化地面及假山鱼池等设施，建成大棚约260个，每个大棚面积约370平方米。春杰合作社陆续出租大棚约200个。3.2016年7月5日，虞有祥（乙方）与春杰合作社（甲方）签订《春杰休闲度假农场大棚所有权合同》两份，其中第一份合同约定：第一条、概况。1）位置：乙方自愿承包甲方位于××20号大棚及棚间土地。2）面积：该种植单元占地面积为400平方米。其中阳光温室大棚面积200平方米，大棚配套房平方米，棚前空地200平方米。3）所有权期限：为31年，自2016年7月5日至2027年4月30日止，后续每年乙方向甲方缴纳地租费用人民币1500元，大写人民币壹仟伍佰元，直至承包期结束，承包期满后乙方只需缴纳实时地租后继续使用。第二条、费用。1）租金：乙方向甲方支付每座大棚（含阳光温室、配套房、棚前空地及现状配套设施）的租金共计人民币145000元，大写壹拾肆万伍仟元整。签订承包合同时一次性付清，甲方开具收款收据。2）甲方负责管理种植园的公共设施维护和维修，卫生及安全维护。乙方自交付使用之日起按年支付管理维护费……。第三条、交付日期。现房。第四条、地上物管理办法……第五条、甲方的权利义务……第六条、乙方的权利与义务……第七条、如遇拆迁、征地、改造、征占等情况时，乙方选择赔偿方式：合同解除，不退还未使用年限剩余的租金，按照当时的政策承租方所承租房屋所获得的补偿款100%归甲方所有。第二份合同约定：第一条、概况。1）位置：乙方自愿承包甲方位于××19号大棚及棚间土地。2）面积：该种植单元占地面积为375平方米。其中阳光温室大棚面积200平方米，大棚配套房30平方米，棚前空地175平方米。3）所有权期限：为31年，自2016年7月5日至2027年4月30日止，后续每年乙方向甲方缴纳地租费用人民币1500元，大写人民币壹仟伍佰元，直至承包期结束，承包期满后乙方只需缴纳实时地租后继续使用。第二条、费用。1）租金：乙方向甲方支付每座大棚（含阳光温室、配套房、棚前空地及现状配套设施）的租金共计人民币145000元，大写壹拾肆万伍仟元整。签订承包合同时一次性付清，甲方开具收款收据。2）甲方负责管理种植园的公共设施维护和维修，卫生及安全维护。乙方自交付使用之日起按年支付管理维护费……。第三条、交付日期。现房。第四条、地上物管理办法……第五条、甲方的权利义务……第六条、乙方的权利与义务……第七条、如遇拆迁、征地、改造、征占等情况时，乙方选择赔偿方式：合同解除，不退还未使用年限剩余的租金，按照当时的政策承租方所承租房屋所获得的补偿款100%归甲方所有。2016年7月5日，虞有祥给付春杰合作社大棚租金29万元。4.春杰合作社在出租大棚时，承租人支付租金的方式主要为POS机刷卡，也有转账、现金、微信支付等。其中POS机刷卡：南京市六合区裕祥农机经营部10278930.3元，北京盛泰腾飞投资管理服务部5792250元，个体户李祥彬385000元，合计16456180.3元，扣除手续费后全部划入李祥彬账户。李祥彬系刘强聘用的会计。刘强陆续将收取的租金给付池杰约500万元。期间刘强与池杰口头约定，如有人通过池杰租赁大棚，池杰可以收取租赁费抵作大棚的转让费，池杰通过该种方式收取租赁费约177万元。以上池杰共计收取转让款约677万元。5.2016年12月22日，北京市规土委延庆分局向刘广岐作出京规划国土（延）土罚字（2016）第1013号《行政处罚决定书》，内容为：1）责令刘广岐限期拆除非法占用广积屯村23986.03平方米集体土地上大棚内建设的房屋，庄园内建设的钢架结构棚2处，房屋2处，部分水泥路面以及假山鱼池等设施，恢复土地原状。2）责令刘广岐将非法占用广积屯村的23986.03平方米集体土地退还给广积屯村委会。3）对刘广岐破坏的4714.14平方米的一般耕地处每平方米45元罚款，对刘广岐破坏的18746平方米的基本农田处每平方米54元罚款，共计罚款1224420.3元。2017年1月20日，延庆镇人民政府向刘广岐个人送达延延镇限拆字【2017】第002号限期拆除决定书，并说明刘广岐在广积屯蔬菜种植大棚园区内建设疑似“大棚房”，房屋等建筑物占地面积3464.56平方米（约5.19亩），硬化道路等占地面积11764.13平方米(约17.65亩)。限期5日内拆除上述违法建设，逾期不自行拆除，延庆镇人民政府将实施强制拆除。2017年5月27日，延庆镇人民政府组织有关部门对所有改建大棚进行强制拆除。6.2017年5月13日，公安机关以刘强涉嫌非法占用农用地立案侦查。2017年9月8日，延庆区人民检察院对刘强批准逮捕。2018年10月，本院判处刘强非法占用农用地罪，判处有期徒刑一年半（自2017年8月3日至2019年2月2日）。2019年3月13日，本院判决刘广岐在处理拆除大棚过程中犯包庇罪，判处有期徒刑六个月（即自2019年1月13日至2019年6月12日）。7.2017年6月27日，春杰合作社作为原告起诉北京市规划和国土资源管理委员会和北京市延庆区延庆镇人民政府，刘广岐作为第三人参加诉讼，春杰合作社要求确认二被告强制拆除春杰合作社的行为违法；同日，刘广岐作为原告起诉北京市规划和国土资源管理委员会，春杰合作社作为第三人参加诉讼，刘广岐要求撤销行政处罚决定书。2017年12月4日，本院在春杰合作社作为原告的行政诉讼中以春杰合作社主体不适格为由裁定驳回其起诉，在刘广岐作为原告的行政诉讼中，本院判决驳回了刘广岐的诉讼请求。二者均不服，分别上诉至北京市第一中级人民法院，该院于2018年5月25日分别维持了本院的一审裁定和判决。8.2020年9月23日本案第一次开庭审理，庭审中，虞有祥明确变更第一项诉讼请求为：要求判决虞有祥与春杰合作社签订的《春杰休闲度假农场大棚所有权合同》于2017年5月27日解除。9.承租春杰合作社大棚的部分承租人就大棚被拆除一事向延庆区人民政府进行行政复议，后因对复议结果不服于2018年11月2日向北京市第四中级人民法院提起行政诉讼。2019年6月5日北京市第四中级人民法院作出（2018）京04行初1296号行政判决书，责令延庆区人民政府重新作出复议决定。延庆区人民政府不服该行政判决书，向北京市高级人民法院提出上诉。北京市高级人民法院于2019年10月21日作出（2019）京行终6043号行政判决书，驳回上诉，维持原判。上述事实有当事人的陈述、《春杰休闲度假农场大棚所有权合同》、收据，刘广岐、池杰、刘强、马月英、刘双再的询问笔录，中通司鉴字【2018】2号鉴定意见书、（2018）京0119刑初90号刑事判决书、（2017）京0119行初49号行政判决书、（2018）京0119行终310号行政判决书、（2019）京0119刑初35号刑事判决书、（2018）京04行初1296号行政判决书、（2019）京行终6043号行政判决书、工商登记档案、照片等在案佐证。本院认为，本案争议的焦点一是涉案合同的效力及应否解除问题；二是本案责任主体的认定问题。针对第一个焦点，虞有祥与春杰合作社签订的两份《春杰休闲度假农场大棚所有权合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，但春杰合作社与广积屯村委会签订租赁合同的租期为2014年5月1日至2027年4月30日，而与虞有祥签订的名为所有权合同实为租赁合同，合同租期实际为31年，该期限超过了春杰合作社与广积屯村委会在合同中约定的租赁期限，超出部分应属无效，即《春杰休闲度假农场大棚所有权合同》第一条约定的期限在2027年4月30日之后的部分应当无效。该条款无效，不影响合同中其他条款的效力。2017年5月27日，因春杰合作社的原因导致租赁物被政府部门强制拆除，本院认定春杰合作社构成违约，该违约行为致使虞有祥租赁大棚的合同目的无法实现，故虞有祥要求解除租赁合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于租赁合同的解除时间问题，因虞有祥在第一次庭审中明确提出解除合同的意思表示，当该意思表示当庭到达春杰合作社时合同解除，即2020年9月23日双方的合同已经解除。针对第二个焦点，本院作以下处理：1.根据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于春杰合作社的违约行为导致2017年5月27日以后虞有祥无法使用租赁物，故春杰合作社应当将虞有祥未使用租赁物期间的租金予以退还；而2016年7月5日至2017年5月26日大棚被拆除前虞有祥实际使用了大棚，故此期间的租金应由虞有祥负担，租金数额为14.5万元÷31年÷365天×326天×2≈8356元，故春杰合作社应当退还虞有祥281644元。2.刘强作为春杰合作社实际控制人，刘广岐作为刘强指定的转让意向书的受让人及主要参与者，将取得的租金收益转移到春杰合作社以外，不但违反有关财务制度，且至今大部分款项不知去向，损害了债权人的利益。《中华人民共和国民法总则》第八十三条第二款规定：“营利法人的出资人不得滥用法人独立地位和出资人有限责任损害法人的债权人利益。滥用法人独立地位和出资人有限责任，逃避债务，严重损害法人的债权人利益的，应当对法人债务承担连带责任。”春杰合作社不属于有限责任公司，但属于非典型的营利法人，刘强、刘广岐损害债权人利益的行为发生在《中华人民共和国民法总则》实施之前，当时的法律法规并无相关的规定，故《中华人民共和国民法总则》第八十三条第二款的规定本院可以参照适用，刘强、刘广岐应当对春杰合作社的上述债务承担连带清偿责任。3.池杰与刘广岐签订转让意向书后，刘强对大棚进行改造，池杰并未参与；2017年5月22日前池杰虽然掌握春杰合作社的印章，并收取部分业主租金抵作转让费，但该转让费的收取系经刘强同意，且不违反法律规定，其实际上也没有参与春杰合作社经营，故池杰对租金返还义务不承担连带责任。4.虞有祥与春杰合作社签订的《阳光温室大棚租赁合同》并无合同解除后租金利息的约定，故虞有祥要求春杰合作社、刘强、刘广岐、池杰支付租金利息损失，无事实和法律依据，本院不予支持。刘强经本院送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等法律手续，无正当理由，未到庭应诉，本院视为其放弃到庭答辩、举证及质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款、第二款、第四款、第三十条第一款、第三十七条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第九十四条第（四）项、第九十七条，并参照《中华人民共和国民法总则》第八十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认虞有祥与北京春杰种植专业合作社于2016年7月5日签订的两份《春杰休闲度假农场大棚所有权合同》第一条中关于期限超过2027年4月30日之后的约定无效；二、确认虞有祥与北京春杰种植专业合作社于2016年7月5日签订的两份《春杰休闲度假农场大棚所有权合同》于2020年9月23日解除；三、北京春杰种植专业合作社退还虞有祥租金281644元（于本判决生效后7日内履行）；四、刘强、刘广岐对北京春杰种植专业合作社的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回虞有祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2825元，由虞有祥负担81元（已交纳），由北京春杰种植专业合作社、刘强及刘广岐连带负担2744元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 孙世乐二〇二〇年九月二十八日法官助理 吴 丹书 记 员 段沫夷