江西省吉安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣08执复29号复议申请人（异议人、利害关系人）：肖磊，男，1990年11月26日出生，汉族，住吉安市青原区。申请执行人：吉安农村商业银行股份有限公司青原支行，住所地：江西省吉安市青原区青原大道**。统一社会信用代码913608005988931489。负责人：上官瑜，支行行长。被执行人：刘礼兵，男，1977年11月2日出生，汉族，住吉安市青原区。被执行人：许婕，女，1985年8月1日出生，汉族，住吉安市吉州区。被执行人：叶贵，女，1959年11月2日出生，汉族，住吉安市吉州区。被执行人：许华根，男，1960年6月25日出生，汉族，住吉安市吉州区。复议申请人肖磊不服吉安市青原区人民法院（2020）赣0803执异5号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。吉安市青原区人民法院查明，吉安农村商业银行股份有限公司青原支行与刘礼兵、许婕、叶贵、许华根借款合同纠纷一案审理过程中，吉安农村商业银行股份有限公司青原支行向本院申请财产保全，2017年7月7日，该院以（2017）赣0803民初757号民事裁定，查封了许婕所有的位于吉安市吉州区房屋（产权证号为吉州-×**）。2017年9月15日，该院作出（2017）赣0803民初757号民事调解，一、吉安农村商业银行股份有限公司青原支行、刘礼兵继续履行双方于2015年9月29日所签订的《个人借款合同》（合同编号：【2015】吉农商行青原个借字第**号），刘礼兵、许婕应于2017年11月21日前付清截止至当日的借款利息（利息以400万元为本金，自2017年2月21日起按年利率8%计算），刘礼兵、许婕自2017年11月22日起按《个人借款合同》（合同编号：【2015】吉农商行青原个借字第**号）的约定于每月的21日偿付借款利息（以400万元为本金按年利率8%计算）至2018年9月28日，于2018年9月28日前一次性归还借款本金400万元；二、若刘礼兵、许婕期间有任何一次逾期，则吉安农村商业银行股份有限公司青原支行可立即向法院申请强制执行，要求刘礼兵、许婕立即偿付所欠借款本金400万元及利息（利息以400万元为本金，按年利率10.4%从逾期之日起计算至实际付清之日止）；三、吉安农村商业银行股份有限公司青原支行对许婕所有的位于吉安市吉州区的房屋（房屋产权证号：吉房权证吉州字第**）和叶贵、许华根共同所有的位于吉安市吉州区的房屋（房屋产权证号：吉房房权证吉州字第**）有抵押权，若刘礼兵、许婕有任何一次逾期，则吉安农村商业银行股份有限公司青原支行可申请法院对上述抵押物采取拍卖、变卖等处置措施，并在本调解第二项内容确定的给付款项范围内对该抵押物的折价款或拍卖、变卖所得的款项享有优先受偿权；……。因刘礼兵、许婕、叶贵、许华根未履行生效法律文书确定的义务，吉安农村商业银行股份有限公司青原支行向本院申请强制执行。立案后，该院于2020年2月21日以（2020）赣0803执37号执行裁定，续行查封了许婕所有的上述房屋。经该院送达执行通知书、限期履行通知书，刘礼兵、许婕、叶贵、许华根仍未履行本案生效法律文书确定的义务，吉安农村商业银行股份有限公司青原支行于2020年2月24日向该院申请拍卖许婕所有的上述房屋。该院于2020年4月1日作出（2020）赣0803执37号之一执行裁定，裁定评估拍卖许婕所有的上述房屋。2020年4月3日，该院组织吉安农村商业银行股份有限公司青原支行与许婕对其所有的上述房屋价值达成议价，双方一致同意以400万元作为标的物拍卖保留价进行第一次拍卖，若流拍则以320万元作为标的物拍卖保留价进行第二次拍卖。该院于2020年5月27日10时至2020年5月28日10时（延时的除外）在京东网络司法拍卖平台上（网址：××／）进行公开拍卖。《竞买公告》载明“特别提示：1、部分图片与标的实物可能不一致，以实物为准！……三、咨询、展示看样的时间与方式：自2020年05月11日起至2020年05月27日16时止接受咨询（双休日、节假日除外）。有意者请联系本院统一安排看样。四、本次拍卖活动设置延时出价功能，在拍卖活动结束前，每最后5分钟如果有竞买人出价，就自动延迟5分钟。五、拍卖方式：无保留价的增价拍卖方式，一人报名且出价不低于起拍价即可成交。六、标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证。特别提醒，有意者请亲自到相关部门详细咨询限购、过户等相关政策，过户风险自行承担。未咨询的竞买人视为对本标的现状的认可，责任自负。……十、拍卖竞价前意向竞买人须在京东注册账号并通过实名认证（已注册京东账号需通过实名认证），在线支付竞买保证金，具体要求请阅读竞价页面内的《竞拍须知》及京东网络拍卖平台告知的司法拍卖流程（拍卖前必看）的相关准则。拍卖结束后未能竞得者冻结的保证金自动解冻，冻结期间不计利息。本标的物竞得者原冻结的保证金自动转入吉安市青原区人民法院指定账户，拍卖余款在成交后7日内缴入法院指定账户（开户银行：中国农业银行吉安市青原区支行，户名：吉安市青原区人民法院，账号：62×××68，拍卖未成交的，竞买人冻结的保证金自动解冻，冻结期间不计利息。拍卖成功的，逾期支付余款，视为悔怕，拍卖保证金不予退还。竞买人在拍卖竞价前请务必再仔细阅读本院发布的拍卖须知”。《竞买须知》载明“……八、本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，已就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵已在本次拍卖资料中做了详尽的说明。法院对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，有意者请亲自到相关部门咨询，未咨询的竞买人视为对本标的现状的认可，责任自负。竞买人慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。对拍卖标的能否办理过户手续以及办理时间等情况，请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认，因标的物现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用增加的后果自负，法院不作过户的任何承诺，不承担过户涉及的一切费用。……十、买受人逾期未支付拍卖款或未办理交接手续，法院可以裁定重新拍卖。买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还。悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买”。2020年5月28日9时36分26秒，肖磊缴纳保证金20万元。2020年5月28日10时00分31秒，肖磊以320万元出价拍得标的物。2020年6月3日，肖磊向该院提出执行异议。吉安市青原区人民法院认为，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第一条规定：“本规定所称的网络司法拍卖，是指人民法院依法通过互联网拍卖平台，以网络电子竞价方式公开处置财产的行为。”本条明确网络司法拍卖是人民法院通过网络平台进行的司法拍卖行为，属于公法上的行为，不同于民事主体的自主拍卖行为。第十四条第五项规定：“竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵；”第十五条第二款规定：“人民法院已按本规定第十三条、第十四条的要求予以公示和特别提示，且在拍卖公告中声明不能保证拍卖财产真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。”本案中，该院依法对拍卖财产的权属、租赁使用情况及照片展示进行了详细的文字说明，在《竞买公告》第一、六条和《竞买须知》第八条对标的物作了特别提示，肖磊作为具有完全民事行为能力的自然人，在决定参与执行法院司法拍卖活动之前，应当按照拍卖公告的要求亲自实地看样，尽到注意义务，既然决定参与竞买，依照上述规定，就视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵。该院对拍卖财产的文字说明和照片展示说明符合实物现状，不存在严重失实情形，故其提出的异议请求无事实和法律依据，依法不予支持。另外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十一条第一款对当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖符合五种情形的人民法院应予支持，一是竞买人之间、竞买人和拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；二是买受人不具备法律规定的竞买资格的；三是违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同的竞买条件的；四是未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；五是其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。本案查明事实可以认定不具备上述撤销拍卖的情形。故其提出的异议请求于法无据，依法不予支持。肖磊主张被执行人通过主动查询其个人信息进行上门或电话等方式阻挠其继续购买本案标的物，其可以通过其他途径进行权利救济，不属于本案执行异议审查范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定如下：驳回异议人肖磊的异议请求。肖磊向本院申请复议称，请求撤销吉安市青原区人民法院（2020）赣0803执异5号执行裁定，支持申请人的异议请求。事实和理由：京东网络司法拍卖的标的物说明存在重大遗漏。该房屋与隔壁房屋之间有一违法建筑，违法建筑的归属、处置、使用均未在拍卖公告中列明。违法建筑与该房屋连为一体，是该房屋的重要组成部分，拍卖公告中所载明的面积是否包含违法建筑不得而知。在看样的过程中，也没有谁特别指出中间的建筑为违法建筑，致使申请人误以为拍卖价320万元包括该房屋及中间建筑。本院查明的事实与异议法院查明的一致，予以确认。本院认为，本案拍卖的是被执行人许婕所有的位于吉安市吉州区的房屋（房屋产权证号：吉房权房权证吉州字第**）然该房屋与隔壁房屋之间有一违法建筑，但《拍卖公告》中并未载明该违法建筑系此次拍卖财物，且明确竞买人决定参与竞买，就视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵。复议申请人肖磊误以为拍卖价320万元包括该房屋及中间违法建筑系其自身原因造成，请求撤销拍卖，不符合法律规定，不予支持。综上所述，肖磊的复议请求不能成立，应予驳回。吉安市青原区人民法院作出的异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回肖磊的复议申请，维持吉安市青原区人民法院(2020)赣0803执异5号异议裁定。本裁定为终审裁定。审判长  周敏安审判员  肖幼新审判员  李 娟二〇二〇年九月十一日书记员  陈 婕