湖南省长沙市芙蓉区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0102民初8936号 原告刘某某，男，汉族，1965年8月22日出生。 委托代理人米久玲，湖南简单律师事务所律师。 被告湖南千江投资有限公司，住所地长沙市芙蓉区解放东路**富通大厦**。 法定代表人王春洁，执行董事。 委托代理人龙泽湘，湖南九门律师事务所律师。 原告刘某某与被告湖南千江投资有限公司（以下简称千江公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月27日受理后，依法适用简易程序公开开庭审理，原告刘某某的委托代理人米久玲、被告千江公司的委托代理人龙泽湘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘某某诉称，刘某某作为湖南司法警官职业学院的团购户，按照湖南司法警官职业学院组织人和千江公司的要求，共计交付购房款463160元。经过自选户型、抓阄确定房号的形式，刘某某购买了千江公司开发建设的千江锦园小区2栋1001号的141.61平方米的房屋一套。因千江公司拒绝交房且拒绝与刘某某等二百多名湖南司法警官职业学院购房户签订商品房买卖合同以及办理商品房预告登记等，湖南司法警官职业学院于2015年3月26日向长沙市中级人民法院提出诉讼，长沙市中级人民法院在合法自愿的基础上于2017年1月19日作出民事调解书，该调解书明确了如下内容:“湖南千江投资有限公司同意于2017年6月30日向团购该项目商品房的214名购房户(名单见附件)交房。…在本协议签订之日起三日内湖南千江投资有限公司和全体团购户到房产管理部门开始办理合同备案和预告登记手续，二个月内办结。…备案的合同以购房户肖立与湖南千江投资有限公司签订的《长沙市商品房买卖合同》(合同编号QJJY-016)为准。网签条款与调解书不符合的，以本调解书为准。”刘某某即是调解书附件名单中214名购房人之一。经申请强制执行，刘某某才于2018年7月10日办理好预售商品房的预告登记。按照千江公司与买受人肖立签订《长沙市商品房买卖合同》的约定:出卖人应当在2016年12月18日前向买受人交付该商品房，逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己付房价款万分之一的违约金；自本合同生效之日起90个工作日内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局申请预告登记或预售合同备案登记，如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人向买受人支付10元/日的违约金。直至今日，千江公司仍没有向刘某某交房。故请求：1、判令被告湖南千江投资有限公司向原告刘某某支付延期交房违约金暂从2016年12月19日起计算至2020年7月16日止60442.38元（以已付房款463160元为基数，按每日万分之一的标准，其后的违约金按相同方式计算至实际交房之日止）；2、判令被告湖南千江投资有限公司向原告刘某某支付逾期办理预售合同备案与预告登记违约金4790元；3、判令被告湖南千江投资有限公司承担本案全部诉讼费用。 被告千江公司辩称，购房合同是要式合同，必须采取书面形式，双方并没签订书面合同，也未约定违约金，而违约条款是属于合同法规定的合同要素之一，刘某某在无法律规定和合同约定的情况下，无权向千江公司主张违约金。即使参照他人合同，根据合同附件4补充协议第7条第3款第11项的约定，如未能完成五方联合验收，则交房日期顺延至五方联合验收通过满3个月后的第一个周六，现在五方验收并未完成，故并未达到约定的交房条件。刘某某属于集资建房，其单位湖南司法警官学院未履行（2015）长中民三初字第00501号民事调解书，对本案未交房具有过错，且其并未举证证明实际损失，故请求人民法院根据双方过错以及刘某某实际损失对违约金予以核减。刘某某请求的违约金起算时间并无法律或合同依据，且以463160元为基数也不符合实际情况，其中有部分为部分停车位款。 经审理查明，2008年8月21日，为解决教职员工住房困难，湖南司法警官职业学院与千江公司签订《定向开发建设住宅小区协议书》，双方就合作定向开发长沙市芙蓉区东岸乡新安村约30亩土地建设教职工住宅小区达成协议。2012年12月15日，湖南司法警官职业学院与千江公司签订了《千江锦园小区项目团购协议》，双方就湖南司法警官职业学院243户购房户团购“千江锦园小区”项目事宜达成了协议，约定：湖南司法警官职业学院负责做好购房款的收取工作等；千江公司保证按约定的数量、面积向湖南司法警官职业学院提供房源，供其购房户购买，销售价格为2980元/平方米，千江公司确保在2014年10月1日前向湖南司法警官学院的购房户交房，千江公司在取得《商品房预售许可证》后三个月内必须与各购房户签订购房合同。协议还对其他事项进行了约定。 刘某某于2010年1月5日向湖南司法警官职业学院交付购房订金款130000元，于2011年9月26日向湖南司法警官职业学院交付购房款100000元，于2011年9月27日向湖南司法警官职业学院交付购房款30000元，于2013年12月30日向千江公司交付购房款81580元，于2014年5月30日向千江公司交付购房款81580元，共交付购房款423160元，刘某某于2013年12月30日向千江公司交付停车位款40000元，千江公司在庭审中确认刘某某已交购房款共423160元、车位款40000元。 因千江公司拒绝与湖南司法警官职业学院单位购房户签订商品房买卖合同以及办理商品房预售登记等，湖南司法警官职业学院于2015年3月26日向长沙市中级人民法院提出诉讼，长沙市中级人民法院于2017年1月19日作出（2015）长中民三初字第00501号民事调解书，内容为：一、千江公司同意于2017年6月30日前向团购该项目商品房的214名购房户交房（部分购房户已退订），但因政府部门规范手续的原因延期，交房时间相应顺延；二、双方由审计确定成本价后，计算亏损金额，在通过其他措施不能减亏的前提下，由湖南司法警官职业学院协助千江公司做购房户工作，确定购房单价适当减轻千江公司的亏损；三、千江公司确保项目后续资金；四、在本协议签订之日起三日内千江公司和全体团购户到房产管理部门开始办理合同备案和预告登记手续，二个月内办结，但因政府审批延期，办结时间相应顺延，同时湖南司法警官职业学院向长沙市中级人民法院申请解除对相应房屋的冻结。备案的合同以购房户肖立与千江公司签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号QJJY-016）为准，其中购房价格的约定不妨碍执行本协议第二条。网签条款与调解书不符合的，以本调解书为准。另，该民事调解书所附附件载明刘某某认购“千江▪锦园小区”2栋1001号房屋，房屋面积141.61平方米。 2016年1月29日，千江公司（出卖人）与肖立（买受人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为坐落于芙蓉区合平路668号第4幢20层2001号房屋，建筑面积130平方米；单价2980元每平方米，房价387400元；出卖人应当在2016年12月18日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合已经竣工验收通过（此处的竣工验收指建设房、勘察方、设计方、施工方、监理方等五方联合验收）；逾期交房超过60日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付已付房款万分之一的违约金；自本合同生效之日起90个工作日内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局申请预告登记或预售合同备案登记，如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，买受人有权选择解除合同，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人向买受人支付10元/日的违约金。 2018年7月10日，刘某某购买的位于芙蓉区合平路668号千江锦园2栋1001号房屋办理了不动产登记证明,编号为湘（2018）长沙市不动产证明第0216663号。 以上事实，有《千江锦园小区项目团购协议》、《长沙市商品房买卖合同》、购房款收据、不动产登记证明、（2015）长中民三初字第00501号民事调解书以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，刘某某就诉争房屋向千江公司交纳购房款，千江公司出具相应收据，可以认定双方存在事实上的房屋买卖合同关系。长沙市中级人民法院2017年1月19日作出的（2015）长中民三初字第00501号民事调解书已经发生法律效力，且已进入强制执行阶段。该调解书涉及刘某某等第三人的权利义务，刘某某以办理预告登记等行为表明其接受该调解书相关条款内容的约束，故该调解书内容对刘某某与千江公司均具有法律约束力，双方应依法履行该调解书所确定的权利义务。 关于逾期交房违约金。依据长沙市中级人民法院（2015）长中民三初字第00501号民事调解书，千江公司应在2017年6月30日前向刘某某交房，千江公司未能在上述确定的日期交付房屋应承担违约责任。违约责任可以依照千江公司与肖立签订的《长沙市商品房买卖合同》约定的违约条款认定，即出卖人按日向买受人支付已交付已付房款万分之一的违约金。本案中，刘某某已交付购房款为人民币423160元，经本院计算,至2020年7月16日止，千江公司应支付违约金为人民币47055.39元，故对刘某某要求千江公司支付延期交房的违约金人民币60442.38元（以已付房款人民币463160元为基数，按每日万分之一的标准暂从2016年12月19日起计算至2020年7月16日止，其后的违约金按相同方式计算至实际交房之日止）的诉讼请求，本院部分予以支持。 关于逾期办理预售合同备案与预告登记的违约金。长沙市中级人民法院（2015）长中民三初字第00501号民事调解书确定“在本协议签订之日起三日内湖南千江投资有限公司和全体团购户到房产管理部门开始办理合同备案和预告登记手续，二个月内办结”，因此千江公司应于2017年3月21日前为刘某某办理合同备案和预告登记手续，但千江公司迟至2018年7月10日才为刘某某办理预告登记手续。依照千江公司与肖立签订的《长沙市商品房买卖合同》约定的违约条款，千江公司应按每日10元的标准向刘某某支付违约金人民币4760元。故对刘某某要求千江公司支付逾期办理预售合同备案与预告登记的违约金人民币4790元的诉讼请求，本院部分予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告湖南千江投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘某某支付逾期交房违约金人民币47055.39元（从2017年7月1日起至2020年7月16日止）；被告湖南千江投资有限公司以人民币423160元为基数从2020年7月17日起按日利率万分之一标准向原告刘某某支付逾期交房违约金至实际交房之日止； 二、被告湖南千江投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘某某支付逾期办理合同备案、预告登记的违约金人民币4760元； 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 三、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。 本案受理费人民币1430元，因适用简易程序减半收取人民币715元，由被告湖南千江投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员 李革文 二〇二〇年九月一日 法官助理 廖 燕 书 记 员 黄 彬 附：判决适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。“