北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初7419号原告：董永生，男，1962年10月18日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：黄士琪，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：关新，北京市京师律师事务所律师。被告:李红菊，女，1973年6月21日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。被告：李兵齐，男，1982年5月2日出生，汉族，住河北省邯郸市魏县。被告：方静平，女，1978年11月6日出生，汉族，住湖北省罗田县。被告：童金林，男，1973年2月20日出生，汉族，住江西省上饶市余干县。委托诉讼代理人：张敏，北京市公衡律师事务所律师。原告董永生与被告李红菊、李兵齐、方静平、童金林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董永生及其委托诉讼代理人黄士琪、关新，被告李红菊、李兵齐、方静平、童金林及童金林的委托诉讼代理人张敏到庭参加了诉讼，被告方静平当庭发表答辩意见后，表示因自身原因不能参加之后的庭审，要求本院缺席审理，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告董永生向本院提出诉讼请求：1、要求判令四被告向原告支付自2020年2月15日至2020年3月31日期间的房屋占有使用费43750.05元、物业费5520元、垃圾费3000元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月18日，原告与甘肃银泰商贸有限公司（以下简称银泰公司）签订《房屋租赁合同》，由原告承租位于北京市东城区王府井大街x号一层G10场地（以下简称涉案场地）。租期15年，自2016年7月18日至2031年7月17日。银泰公司授权原告全权办理涉案场地有关事项。涉案场地系银泰公司于2014年12月9日从北京凯星实业有限公司（以下简称凯星公司）处购得，在银泰公司取得涉案场地产权之前，凯星公司曾于2011年将涉案场地出租予北京祥云世纪商贸有限责任公司（以下简称祥云公司）。2013年，祥云公司将涉案场地承租权转让予北京正东国玉文化发展有限公司（以下简称正东公司），后因正东公司拖欠租金，银泰公司与正东公司于2015年6月解除了租赁合同关系。2017年7月1日，祥云公司在丧失了承租权及转租权的情况下，擅自将涉案场地出租予李红菊、李兵齐、方静平，李红菊、李兵齐、方静平又与童金林签订《分租协议》，将部分面积分租予童金林。后经北京市东城区人民法院（2018）京0101民初11228号民事判决书确认祥云公司与李红菊、李兵齐、方静平之间的租赁合同无效。2018年6月19日，原告要求李红菊、李兵齐、方静平、童金林腾退涉案场地，被告拒绝，经双方协商，原告以银泰公司的名义与李红菊签订《备忘录》（以下简称涉案合同），约定原告同意四被告占用涉案场地，自2018年7月15日至2020年2月14日期间的房屋占用费为每年35万元，占用期间的物业费由李红菊、李兵齐、方静平承担。占用期间届满后，四被告仍拒不搬离，在原告多次催促下，直至2020年3月31日才腾退涉案场地，腾退时被告并未对房屋进行清理，原告找人拆除货架、恢复原状、清运垃圾支出相关费用3000元。为维护原告合法权益，故成此诉。被告李红菊辩称：原、被告签订涉案合同时，产权人是银泰公司，故涉案合同上加盖了银泰公司的公章。当时银泰公司表示仅同意与李红菊一人签合同，故李红菊代表李兵齐、方静平签订了《备忘录》，但实际承租人系李红菊、李兵齐、方静平三人。涉案合同载明双方是在特定历史状态下签订的合同，说明出租人当时是认可李红菊、李兵齐、方静平承租的状态。租金也是由李红菊、李兵齐、方静平三人支付，涉案合同中虽然约定年租金35万元，但实际履行过程中，李红菊、李兵齐、方静平一直按每年30万元支付，而且从未交纳过物业费。李红菊、李兵齐、方静平承租涉案场地后，将其中一部分转租予童金林经营超市，另外还将一部分转租给案外人用于经营打字复印和涉外旅游，但是在合同到期前除童金林还在经营，均已腾退。2020年春节前，被告李红菊、李兵齐、方静平也提前搬离，但房屋内还有三人物品，未与原告进行交接。李红菊、李兵齐、方静平与童金林签订分租协议时，已告知其涉案合同早于分租协议到期，童金林可能需要提前搬离。涉案合同到期后，李红菊、李兵齐、方静平也多次要求童金林腾退，但其至2020年3月31日才腾退涉案房屋。被告认为2020年2月15日至3月31日期间的使用费应由童金林支付，不应由李红菊、李兵齐、方静平三人支付。被告从未交纳过物业费，物业费亦不同意支付。原告未与被告协商，自行支付3000元清理涉案房屋，不同意支付垃圾费。被告李兵齐辩称：李红菊所述属实，认可李红菊意见。关于垃圾清理费，原告并不知道涉案房屋原状，也没有原状证据，不存在恢复原状一事。另外，合同履行中，实际支付的租金和备忘录中约定的租金不一致，合同到期后，被告再未使用过涉案场地，均系童金林在涉案场地经营，不同意原告诉讼请求。被告方静平辩称：被告并不清楚签订涉案合同一事，但实际上确实是李红菊、李兵齐、方静平三人共同承租使用的涉案场地，并分租了一部分给童金林和两个案外人。腾退的事情被告亦不清楚，被告不在现场，没有参与。不同意原告的全部诉讼请求。被告童金林辩称：童金林系从李红菊、李兵齐、方静平处承租涉案场地，与原告之间不存在房屋租赁合同关系。童金林仅承租了涉案场地的一小部分，且已支付了2020年2月19日之前的租金。房屋腾退时，童金林与李红菊、李兵齐、董永生签署了一份腾房协议，对2020年2月20日至3月31日之间的费用进行了清算。以分租协议中童金林交纳的2万元押金中的1.2万元作为占有使用费扣除，剩余8000元退还了童金林。童金林认为腾房协议已经就逾期腾房一事进行结算，不同意支付占有使用费。分租协议中并未约定物业费由被告支付，不同意支付。垃圾清运费亦不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年12月9日，银泰公司取得北京市东城区王府井大街X号一层G10场地所有权。2016年7月18日，银泰公司与原告签订《房屋租赁协议》，约定银泰公司将涉案场地租予董永生，并告知房屋现状，甲方于2014年12月购得涉案场地，自取得所有权后，因前房屋所有权人已将涉案场地租予北京正东国玉文化发展有限公司，正东公司因经营不善等原因，致使甲方长时间无法收取房租。现该房屋由正东公司占用，无法收回。故告知乙方，甲方未有条件向乙方交付房屋。租赁期限15年，自2016年7月18日至2031年7月17日。2018年2月5日，银泰公司向董永生出具授权委托书，授权董永生全权办理涉案场地房产所有有关事项。2018年6月20日，银泰公司（甲方）与李红菊（乙方）签订《备忘录》，载明因乙方占用甲方部分商铺面积，占用成因为原租赁遗留原因，故约定乙方以实际使用现状为准，占用东城区王府井大街X号1层G10部分面积。占用期限自2018年7月15日至2020年2月14日。占用费为每年35万元，共58.33万元。乙方按时向物业管理部门支付物业费、水费、电费等相关费用，甲方不承担任何费用。庭审中，原告提交银泰公司出具的说明，载明银泰公司授权董永生全权办理涉案场地所有有关事项。在董永生的努力下，银泰公司才于2018年7月15日将涉案场地收回，并配合董永生办理了对外出租事宜，所以，虽然银泰公司与李红菊于2018年6月20日签订该房屋部分商铺的出租《备忘录》，但实际为董永生对外转租，其权利义务由董永生承担。原告及被告李红菊、李兵齐、方静平均认可涉案合同的实际出租方为董永生，实际承租方为李红菊、李兵齐、方静平三人。关于合同履行期间的租金、物业费支付情况，三被告表示其实际系按每年30万租金交纳，且未支付过物业费。原告表示租金已支付至2020年2月14日，未有拖欠，但有一部分为银泰公司王来冬代为支付，物业费一直由王来冬向原告交纳，原告再向物业公司交纳，但被告是否将物业费交给王来冬，原告不知情。本院经向王来冬核实，其表示涉案备忘录是由王来冬与李红菊协商的，董永生与王来冬是朋友关系。关于年租金和物业费，合同约定年租金35万元，物业费由被告承担，但因历史原因，且当时被告表示经营困难，王来冬个人为被告承担了5万元租金并向董永生交纳了部分物业费。其他物业费可能是董永生向物业公司交纳的，王来冬、银泰公司均未与董永生对过账，因时间较长，也不记得李红菊等三被告是否交纳过物业费。此事董永生应该知情。另查，2017年6月18日，李红菊、李兵齐、方静平（甲方）与童金林（乙方）签订《分租协议》，约定乙方承租北京市东城区王府井大街X号世纪大厦祥云世纪名品一层A8号门左侧大约64至70（大约2/3）平方米位置，用于经营综合或连锁生活超市（不允许专营烟酒），甲方经营项目为旅游产品，双方选项互不干扰。租赁期限自2017年7月1日至2020年2月19日，年租金22万元，每年租金逐年环比递增5%至分租终止。本合同签订当日，乙方向甲方支付2万元作为履行本合同和提供商品服务质量及守法诚信经营的担保。合同履行期间，童金林交纳了保证金2万元，租金交纳至2020年2月19日。再查，2017年7月3日，李红菊、李兵齐、方静平以房屋租赁合同纠纷为由，以祥云公司为被告诉至本院，要求1、确认双方于2017年7月1日签订的《场地商铺租赁合同》无效；2、要求被告返还原告保证金25000元、电费4661.42元、因产权人维权导致原告不能正常营业的房租损失5917.8元；3、要求被告赔偿房租差价损失47500元。在该案诉讼中，本院对涉案场地进行了现场勘验，现场情况为，李红菊、李兵齐、方静平承租房屋位于世纪大厦一层北数第一间，李红菊、李兵齐、方静平及祥云公司均认可世纪大厦东侧原有宽约2米的走廊，后经改造，将走廊封闭，与世纪大厦内的产权房屋改造为一体，一并对外出租。世纪大厦的一层通道位于北数第五与第六根柱子之间，G10房屋位于通道北侧。另据世纪大厦物业管理公司北京保立信物业管理有限公司工作人员表示，世纪大厦东侧原有宽2.1米的走廊，在世纪大厦装修时，将前侧走廊与大厦内部房屋作整体装修，并自南向北分成八个铺位，依次编号为A1至A8，原告承租的位置应该是G10场地，也即大厦自行编号的A8场地。该案庭审中，祥云公司提交世纪大厦建筑图纸与产权证上的房地平面图进行比对，经对比，李红菊、李兵齐、方静平承租场地位于自北向南第二至第三个柱子中间，该区域内包括G10场地的部分面积及其他自建面积。本院经审理判决：1、确认原告李红菊、方静平、李兵齐与被告京祥云世纪商贸有限责任公司签订的《场地商铺租赁合同》无效；2、北京祥云世纪商贸有限责任公司于本判决生效后七日内向原告李红菊、方静平、李兵齐返还保证金25000元、电费4661.42元，赔偿租金损失1500元……2020年3月30日，董永生与李红菊、李兵齐、童金林签订腾房协议，约定：1、李红菊退人民币8000元整给童金林（经董永生居间）；2、童金林于2020年3月31日晚20点将A8房屋内的所有货物腾空，并将房屋及钥匙交给董永生，董永生将李红菊退还的8000元转给童金林；3、电费童金林自行到物业退费清算；4、房屋交接后，李兵齐与童金林合同终止。上述协议签订后，李兵齐向董永生微信转账8000元，2020年3月31日，童金林腾退涉案房屋，原告向童金林转账8000元。关于上述经董永生居间退回的款项，童金林表示系按照分租协议约定向李兵齐交纳的保证金2万元，扣除2020年2月20日至2020年3月31日期间占有使用费的余款，故对该期间的占有使用费，双方已经结算完毕。李红菊、李兵齐表示扣除的12000元并非童金林逾期腾房期间的占有使用费，而是因为急于给原告腾房，暂且先退还童金林8000元。至于童金林逾期腾房期间的占有使用费，应当按照分租协议约定的使用费标准进行结算，童金林支付后，李红菊、李兵齐同意将上述暂扣的12000元保证金退还。关于物业费一节，原告提交北京保立信物业管理有限公司向原告开具的“门店A8”2019年1月14日至2020年1月13日期间的物业费发票，金额为44154元，被告李红菊、李兵齐、童金林对其证明目的不予认可；关于垃圾清运费，原告提交由案外人陈宁手写的收条一张，内容为收到世纪大厦A8货架拆除、垃圾清运费3000元，被告李红菊、李兵齐、童金林不予认可。另，被告李红菊、李兵齐表示受疫情影响，应当减免占有使用费，但其同时表示疫情期间，童金林一直正常营业。原告亦表示童金林一直正常营业，童金林不予认可，但未提供证据予以佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告方静平于庭审中中途退庭，表示同意法院进行缺席审理，且未对相关证据发表质证意见，应视为其放弃了质证的权利。依法成立的合同受法律保护。鉴于双方当事人均认可涉案《备忘录》的出租方为董永生，承租方为李红菊、李兵齐、方静平，故双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。《备忘录》约定，上述三被告的占用期限为2018年7月15日至2020年2月14日。故合同到期后，李红菊、李兵齐、方静平负有向原告交付的房屋的义务。根据已查明事实，原告于2020年3月31日收回涉案场地，故此间的占有使用费，李红菊、李兵齐、方静平应予支付。原告要求李红菊、李兵齐、方静平支付占有使用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于占有使用费的标准，参照涉案合同约定的租金标准予以确定。李红菊、李兵齐、方静平所称其系按年租金30万元支付租金的意见，鉴于根据现有证据尚不能认定原告与被告李红菊、李兵齐、方静平将涉案合同的年租金变更为30万元，故被告此项抗辩意见，本院不予采信。李红菊、李兵齐要求减免疫情期间占有使用费的意见，鉴于合同到期后，承租人应当积极履行腾退义务，且李红菊、李兵齐亦表示童金林并未停止营业，故其要求减免占有使用费的抗辩意见，本院不予采信。另鉴于童金林系从李红菊、李兵齐、方静平处承租涉案房屋，根据合同相对性原则，原告要求童金林支付上述费用，依据不足，本院不予支持。童金林表示其签署的腾退协议已对合同到期后至腾退涉案房屋期间的占有使用费清算完毕，而李红菊、李兵齐表示依据腾退协议先行退还童金林的8000元系因急于给原告腾房，未退还的12000元保证金并非童金林逾期腾房期间的占有使用费，应当按照分租协议约定的使用费标准进行结算，童金林支付后，将12000元保证金退还的意见，系被告李红菊、李兵齐、方静平与童金林之间基于分租协议产生的法律关系，与本案并非同一法律关系，双方可另行解决。《备忘录》约定物业费由李红菊、李兵齐、方静平承担，被告李红菊、李兵齐、方静平并未提交证据证明原告同意其不支付物业费，故原告要求李红菊、李兵齐、方静平承担物业费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告要求被告童金林支付物业费的诉讼请求依据不足，本院不予支持。关于垃圾清运费，原告仅提供了由案外人陈宁书写的收条，并未提供支付凭证且陈宁亦未到庭，根据现有证据尚不足以认定原告实际支付了垃圾清运费及该费用的具体数额，故原告要求被告支付垃圾费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李红菊、方静平、李兵齐于本判决生效后七日内向原告董永生支付占有使用费43750元、物业费5519.25元；二、驳回原告董永生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费553元，由原告董永生负担32元（已交纳），由被告李红菊、方静平、李兵齐负担521元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李晓彤二〇二〇年九月二十八日法官助理 刘倩茹书 记 员 陈丽娟