贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初12367号原告：覃某某，男，1946年8月26日出生，汉族，四川省安岳县人，住凯里市。原告：李某某，女，1946年6月17日出生，汉族，四川省綦江县人，住凯里市。以上二原告共同委托诉讼代理人：张明，贵州省凯里市中心法律服务所法律工作者。代理权限为一般代理。被告：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵阳市新华路**富中商务大厦。统一社会信用代码：915200007143075654。负责人：何斌，总经理。委托诉讼代理人：王镇、周真恩，贵州宪张律师事务所执业律师。代理权限为一般代理。第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司。住。住所地：凯里经济开发区香山别苑****一社会信用代码：91522600714328809R。法定代表人：杨昌鑫，总经理。原告覃某某、李某某诉被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）及第三人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）案外人执行异议之诉一案，本院2020年8月12日立案受理后，依法适用普通程序于2020年9月9日公开开庭进行审理，原告覃某某与李某某及其共同委托的诉讼代理人张明、被告华融贵州分公司委托的诉讼代理人周真恩到庭参加了诉讼，第三人大地联创房产公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。案经合议庭评议，现已审理终结。原告覃某某、李某某请求依法判决：1、立即停止对位于凯里市房屋的强制执行并解除查封；2、确认我俩与第三人大地联创房产公司于2016年2月5日签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认涉案房屋（位于凯里市归我俩所有；3、由第三人大地联创房产公司为我俩办理涉案房屋（位于凯里市的产权过户登记手续；4、本案受理费由被告承担。事实及理由：凯里市“大地春城”系第三人大地联创房产公司开发的房地产项目小区。我购买“大地春城”6栋23层2302号商品房前，曾于2016年2月5日与大地联创房产公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同签订后，我不仅依约支付了全部购房款668882元，而且大地联创房产公司也于2016年3月23日向我出具一张《销售不动产统一发票》，况且从2016年3月23日起合法占有、使用该房屋至今，只因大地联创房产公司的原因未能办理产权变更过户手续而已。2020年7月，我得知所购房屋被法院裁定查封后，遂依法向凯里市人民法院（执行法院）提出执行异议，而凯里市人民法院却错误裁定驳回我的异议申请。我认为凯里市人民法院执行查封涉案房屋前，我既与开发商签订了商品房买卖合同，又全额支付购房价款，且合法占有该不动产至今。虽然未办理过户登记手续，但过错责任完全在开发商即本案第三人大地联创房产公司。根据我国民事诉讼法和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，为了维护我俩的合法权益，特诉至法院。原告覃某某、李某某为证明诉请理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、二原告的《居民身份证》复印件各一份1页，拟证明覃某某、李某某的基本身份信息和诉讼主体资格。2、2016年2月5日的《商品房买卖合同》复印件一份45页，拟证明（1）覃某某与大地联创房产公司之间存在商品房买卖合同关系，且在合同中约定各自权利义务的内容；（2）李某某也是涉案商品房的购买人，故李某某在本案中是适格的原告主体。3、《建设银行的流水账》、《销售不动产统一发票（自开）》复印件各一份1页，拟证明覃某某（李某某）在购买涉案房屋后，已经付清了全部购房款668848元的事实。4、2020年8月10日的《证明》原件一份1页，拟证明覃某某（李某某）在2016年3月2日就办理了房屋的接房手续，并一直占用至今的事实。被告华融贵州分公司辩称：一、我公司对涉案房屋享有合法的抵押权。因为涉案房屋属于我公司拥有第三人在建工程抵押权的组成部分，且已经得到凯里市人民法院和贵阳市中级人民法院的认可，故原告覃某某、李某某不享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定的的权利。二、虽然商品房消费者有权对抗抵押权和排除执行，但原告覃某某、李某某仅是一般买受人，并不符合商品房消费者的条件，不能对抗我公司的抵押权，不能排除法院的执行。三、李某某不应当是本案的当事人，因为商品房买卖合同中没有李某某的签字。综上所述，原告享有的只是买受人物权期待权，既不能对抗我公司享有在建工程抵押权，也不能排除法院对涉案房屋的执行。被告华融贵州分公司为证明答辩理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、被告的《营业执照》、《金融许可证》、《关于何斌同志任职的通知》、何斌的《居民身份证》、《负责人身份证明书》复印件各一份共5页，拟证明华融贵州分公司的企业性质、工商登记信息及诉讼主体资格。2、《凯房建州字××号在建工程抵押权证》照片打印件一份2页，2013002072号在建工程抵押权证的《楼盘查询表》复印件一份2页，拟证明（1）华融贵州分公司对涉案房屋拥有在建工程抵押权；（2）涉案房屋属于抵押物的组成部分，现在处于查封状态的事实。第三人大地联创房产公司既没有递交书面述称意见，在举证期限内也未向提供任何证据材料。经审理查明：原告覃某某、李某某系凯里市住房业主。被告华融贵州分公司系2000年4月21日注册成立非上市的其他股份有限公司的分公司，经营范围有：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营；法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营（收购、受托经营金融机构和非金融机构不良资产，对不良资产进行管理、投资和处置等）。被告大地联创房产公司系2003年3月6日注册成立由自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：房地产（壹级）开发、销售。大地联创房产公司在凯里市开发房地产项目过程中，曾向南充银行贵阳分行贷款。2013年12月30日，华融贵州分公司与南充银行贵阳分行及大地联创房产公司共同签订了一份《债权转让协议》，约定华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行对大地联创房产公司享有的5.2亿元不良债权。同日，华融贵州分公司与大地联创房产公司就债务重组事宜分别签订了《债务重组协议》与《抵押协议》各一份，约定华融贵州分公司对大地联创房产公司的债务重组，大地联创房产公司将所有在建工程抵押担保。为此，华融贵州分公司与大地联创房产公司共同办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。债务重组协议履行中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初51号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔（2601执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人贵州大地联创房地产开发有限公司等在凯里市“大地春城”项目96849.73㎡的房产（包括6栋23层2302号住房在内）。覃某某、李某某得知自己所购的“大地春城”小区6栋23层2302号住房被查封后，于2020年7月22日以案外人的身份向凯里市人民法院提出执行异议。2020年8月5日，凯里市人民法院作出（2020）黔2601执异120号《执行裁定书》，裁定：“驳回异议人覃某某、李某某的异议请求。”宣判后，覃某某、李某某不服裁定结果并于2020年8月12日向凯里市人民法院提起本诉即案外人执行异议之诉。庭审中，原告覃某某、李某某当庭表示放弃第三项诉讼请求即“第三人大地联创房产公司为我俩办理涉案房屋（位于凯里市的产权过户登记手续”。因大地联创房产公司未到庭参加诉讼，本院未能主持到庭双方当事人进行调解。另查明：2016年2月5日，以大地联创房产公司为出卖人、覃某某、李某某为买受人就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：1、覃某某、李某某购买大地联创房产公司开发位于凯里市房屋，建筑面积196.73ｍ2，总价款668882元；2、买受人应一次性支付购房款668882元。3、该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为农行凯里金泉支行，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。4、补充协议（附件三）该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。同时查明：原告覃某某（李某某）在购买涉案房屋期间，通过女儿覃霞的账户分三次向大地联创房产公司支付购房款。具体为：2016年2月5日付500000元、2016年2月6日支付8776元、2016年2月26日支付160106元，共计668882元。大地联创房产公司认可全额收到覃某某、李某某购买涉案房屋的购房款。再查明：经本案承办人实地查看，原告覃某某、李某某已对涉案房屋进行装修并入住多年。上述事实，有原告覃某某、李某某的起诉状、被告华融贵州分公司的答辩状以及双方当事人所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审核，可以认定。本院认为：公民、法人和其他组织的合法权益依法应予保护。根据覃某某、李某某对本院裁定查封涉案房屋提出执行异议的请求，应认定为排除型执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从双方当事人所举证据来看，覃某某、李某某在法院查封涉案房屋前不仅与房地产开发商即本案第三人大地联创房产公司签订了商品房买卖合同，而且全部支付了购房款，甚至装修入住多年来。虽然至今未能办理产权过户登记手续是事实，但覃某某、李某某作为买受人没有过错责任。对原、被告的诉辩主张，本院评析如下：第一、原告的诉讼请求是否可以一并审理？《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款规定:“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的,人民法院可以在判决中一并作出裁判”。原告覃某某、李某某的第一项诉讼请求是停止对所购房屋（“大地春城”小区6栋23楼2302号商品房）的执行并解除查封，主张的是对涉案房屋享有足以排除法院强制执行的民事权益。而第二项诉讼请求主张却是确认商品房买卖合同合法有效以及确认涉案商品房的产权归其所有。本院认为商品房的产权是否归买受人所有不是司法权能解决的问题，故本案对第二项诉讼请求不予一并判决。第二、抵押权的问题。华融贵州分公司取得的不良债权确有在建工程抵押是事实。但抵押协议未明确涉案房屋系抵押范围内，凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》也没有具体载明“大地春城”小区6栋23层2302号住房已抵押给债权人华融贵州分公司。就本案而言，覃某某、李某某对涉案房屋完全享有排除法院强制执行的民事权益，华融贵州分公司所举证据不足以证明其已取得涉案房屋的抵押权。第三、合同对抵押的约定。涉案商品房买卖合同第四条确实约定“大地春城”小区6栋23层2302号商品房已设置抵押，但抵押权人不是华融贵州分公司，而是农行凯里金泉支行，且合同附件三写明该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。虽然买受人明知所购商品房已设置抵押，但从附件三约定的表述来看，买受人有足够的理由相信房地产开发商已经取得抵押权人同意才销售的事实，故覃某某、李某某购买涉案房屋并无过错，且与华融贵州省分公司享有的在建设工程抵押无关。第四、备案登记。覃某某、李某某购买涉案房屋至今未到房管部门办理备案登记是事实，但过错责任应当在房地产开发商即大地联创房产公司。根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定，登记备案不是认定房屋买卖真实性的唯一标准，充其量仅是人民法院判决时参考而已。第五、李某某是否为本案适格原告？虽然商品房买卖合同首部买受人处没有李某某的签名，但该合同的尾部买受人处有李某某的签名和按捺，故李某某系本案适格原告。综上所述，原告覃某某、李某某的诉请事实清楚、证据充分、于法有据，本院依法予以支持。被告华融贵州分公司的答辩意见既缺乏事实依据，又与庭审查明的事实不符，理由不能成立，本院依法不予采纳。原告覃某某、李某某当庭放弃第三项诉讼请求既是其真实意思表示，也是在法律规定范围内对自己诉讼权利所作的处分，按照当事人意思自治原则，本院依法予以准许。第三人大地联创房产公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既是放弃自己的抗辩权利，也可视为对到庭当事人的诉辩和所举证据的默认。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第八条，《中华人民共和国民法通则》第六条、第七十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、不得执行被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行原告覃某某、李某某购买位于凯里市的房屋，并解除查封。二、驳回原告覃某某、李某某的其余诉讼请求。案件受理费10489元，由被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长  彭 春人民陪审员  王晓明人民陪审员  胡晓慧二〇二〇年九月二十一日法官助理刘春香书记员刘春香（代）