河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0305民初5240号原告：杨惊涛，男，1972年4月18日出生，汉族，高中文化程度，河南省孟津县人，洛阳市涧西区顺天肥牛城饭店店主，住洛阳市涧**。委托代理人：李双虎，河南焦点律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：蔡杰，男，1965年5月14日出生，汉族，大专文化程度，河南省定州市人，洛阳德恒饮食服务有限公司职工，住洛阳市涧**。委托代理人：宋毅，河南光法（洛阳）律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：刘丽霞，女，1969年7月20日出生，汉族，河南省洛阳市人，自由职业，住洛阳市洛龙区。委托代理人：王涛杰，河南行有格律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告杨惊涛诉被告蔡杰、刘丽霞为房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年8月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨惊涛及其委托诉讼代理人李双虎、被告蔡杰及其委托诉讼代理人宋毅、被告刘丽霞的委托诉讼代理人王涛杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨惊涛向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告蔡杰免除2020年2月、3月份租赁费用；2、依法判令二被告减免一半2020年4月至9月份租赁费；3、依法判令准许原告按照每月支付一次性房租的方式履行2020年7月至2020年12月期间的房屋租赁费用；4、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2019年9月7日，原告与被告蔡杰签订了一份《房屋租赁合同》，合同第一条约定甲方（被告蔡杰）同意将位于洛阳市涧西区西苑明珠39号商铺及现有装修和设备，（一楼、二楼744平方米），租给乙方（原告杨惊涛）用于餐饮经营酒店。第二条约定租用的起始时间为2019年11月1日至2024年10月31日，第三条约定租金及其支付方式1、本合同项下的房屋租金为每年36万元，伍仟元餐费。2、自本合同签订之日起贰日内，乙方支付首次租金玖万元整，押金叁万元。3、剩余租金和折旧款每三个月缴付一次，每次按合同日期提前三十日缴纳。双方合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，原告即支付了2019年11月份、12月份2020年1月份租赁费用9万元整，并缴纳3万元押金。装修后2019年11月开始经营。在2020年1月份阴历年前，准备交第二个3个月房租时，因资金压力大，经协商，被告蔡杰同意先付5万元，原告即于2020年1月20日支付了5万元。××突然严重。从而致使店面疫情宣布后的1月份剩余期间，及2020年2月、3月完全无法经营。从2020年4月到6月份至今，店面也无法经营。原告与被告蔡杰一直协商房租费用减免事宜。又于2020年5月5日支付租金3万元。另外，被告刘丽霞称于2019年11月4日与被告蔡杰签订《房屋买卖合同》，于2020年6月1日取得本案房屋所有权。此后也与二被告沟通协商房租费用减免事宜未果。综上，××疫情给双方合同履行带来不可抗力的影响，原告无力按照原合同约定每3个月交纳一次房租。被告蔡杰辩称，一、被答辩人请求判令答辩人免除2020年2月、3月份租赁费用以及减免4月份、5月份一半房屋租赁费用的诉讼请求没有法律依据。答辩人认为不应免除被答辩人2020年2月、3月份的租赁费。首先，虽然答辩人、被答辩人对本次疫情均不可预见、不能避免，但是经营行为的本身就具有风险，答辩人本身也经营有餐饮业酒店，亦在疫情中遭受了重大的损失。而且答辩人在将洛阳市涧西区西苑明珠39号商铺出租给被答辩人获取一定收益的同时，还负担着该房屋上设置的房屋抵押贷款每月清偿贷款本金及利息的负担，同样蒙受着巨大的损失。其次，疫情发生后，本着友好协商的态度，答辩人和被答辩人多次就疫情期间租赁费用的减免进行磋商。答辩人也尽可能的在自身承受范围内，给予了被答辩人一定程度的租赁费减免，提出如："疫情期间，原应支付给答辩人的每月5000元的用餐券，可以予以免除，租金方面可以适当的让出5000元"之类的减免方案，均不能满足被答辩人的胃口。被答辩人一味要求全额免除自身应交纳的租金，将疫情带来的风险强加于答辩人身上，答辩人不能接受。甚至在答辩人与本案另一被告达成房屋买卖合同后，以此为由，拒绝向本案另一被告（现任房屋所有权人，出租人）交纳房屋租赁费，阻碍答辩人和本案另一被告顺利完成房屋买卖合同。是否减免房屋租赁费用，并非法定义务，先不说此次疫情对被答辩人履行房屋租赁合同的影响是否构成法律意义上的"不可抗力"。各级政府下发的关于疫情期间租金的相关规范性文件中，也只是鼓励出租人考虑承租人的实际困难，在平等协商的基础上，考虑减免或延迟支付租金。没有任何法律、法规或规范性文件要求应予减免。那么，在答辩人已经在自身亦因疫情影响损失巨大的情况下，对被答辩人做出了善意的考量和让步。被答辩人不但没有心存感激，积极配合答辩人和本案另一被告房屋买卖合同权利的交接，反而处处下绊儿，阻碍答辩人和本案另一被告房屋买卖合同的顺利履行。以此要挟答辩人，要求答辩人承担被答辩人自身的全部风险。在此，答辩人认为已经失去了给予被答辩人减免房租的基础。因此，被答辩人要求答辩人免除2020年2月份、3月份的房屋租赁费用，以及，减免4月份、5月份一半房屋租赁费用的诉讼请求，没有法律依据，依法应予驳回。本案诉讼费用由被答辩人承担。截止今日，被答辩人依然欠交租金4万元，扣除押金后，还余1万元，原本答辩人不准备向被答辩人追偿该债务，作为减免被答辩人租赁费用的善意体现，但保留向人民法院另行起诉该笔债务的权利。被告刘丽霞辩称，关于原告杨惊涛诉答辩人刘丽霞房屋租赁合同纠纷一案，答辩人结合本案的案情及相关事实和法律规定，发表如下答辩意见：一、原告诉求的第一项和答辩人刘丽霞没有关系。但根据《合同法》的规定，依法成立并生效的合同对合同双方具有约束力，合同双方都应当严格按照合同的约定履行合同的义务。原告已经实际占用和使用了被告蔡杰交付的房屋，依法应当按照合同约定准时、足额缴纳房租，原告诉求减免毫无事实和法律依据。二、原告诉求的第二、三项更是毫无事实和法律依据。（一）根据于2019年9月7日签署的《房屋租赁合同》第二条第1、2、3款的约定，房屋的租金为每个月折合3万元，而且应当是每三个月支付一次，而且应当是提前30日缴纳下一个3个月的租金。答辩人于2020年5月6日通过买卖方式从被告蔡杰处取得了涉案房屋的所有权，答辩人依法有权享有涉案房屋的出租收益权。之后，答辩人多次通知原告及时缴纳房租，但原告却以疫情影响为由拒绝向答辩人缴纳房租。虽然今年出现了新冠肺炎疫情，但洛阳并非重灾区。而且，洛阳市自2020年3月21日起洛阳市政府通知就允许餐饮单位在满足疫情防控要求的情况下恢复堂食。自此开始，新冠肺炎疫情对餐饮业的影响已经开始逐步降低，社会生活等逐步开始恢复正常。自2020年5月5日，河南省人民政府已经下发通知，将新冠肺炎疫情防控应急响应级别从二级降为三级。自3月21日允许恢复堂食至5月26日答辩人取得房屋所有权，餐饮业已经恢复堂食两个多月，虽然疫情对餐饮业有影响，但这毕竟只是3月21日之前的影响。为此，答辩人于2020年6月8日向原告承租的房屋处张贴了"缴纳租金告知书"。但原告依旧恶意以疫情影响为由拖欠租金不付。至今已经过去3个月，原告依旧分文租金未向答辩人支付。根据合同第六条第1款第C项的约定："乙方（本案原告）拖欠租金超过十日或壹万元，甲方有权解除合同，乙方应向甲方承担违约责任"。原告拖欠租金达3个月之久的行为已经严重违反了合同的约定，原告的行为已经达到合同约定的解除条件。（二）自愿、公平和意思自治是民事法律行为应当遵守的基本原则，租金支付周期和金额是各方经过认真协商达成的，各方应当严格按照约定履行各自的义务。洛阳市已经允许恢复堂食近6个月了，如果原告仍然认为是疫情影响导致其经营严重困难，则明显是在恶意逃避支付租金的义务。答辩人购买房屋也有经济负担，原告拖延支付租金不仅违背了合同的约定，而且也间接导致答辩人遭受了经济利益损害。如果允许原告变更合同的诉求，则对答辩人显失公平，而且也将损害答辩人的合法财产权益。（三）根据河南省人民政府于2020年2月4日发布的《河南省人民政府关于印发河南省应对疫情影响支持中小微企业平稳健康发展的若干政策措施的通知》第四条，该通知也仅仅对承租国有资产类经营用房免收1个月租金，减半收取2个月租金。根据该通知的发布时间，可以清晰地看出河南省人民政府对自有的国有资产的减免租金时间也仅有疫情影响最为严重的1月、2月和3月。同时，根据河南省发改委等部门于2020年6月23日发布的"关于印发《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》的通知"，根据该通知第一条第（一）项：再次明确了对承租国有房屋的各类服务业小微企业和个体工商户免除上半年3个月房屋租金。通过该上述两份通知的精神，仅仅是对国有资产的房屋的租金可减免部分。但本案中，原告承租的房屋系两被告的个人私有财产，而且正如原告在诉状中所说的，被告蔡杰已经在疫情最严重的时候同意原告缓交4万元的房租，这已经是对原告最大的支持和帮助。综上，自3月21日允许恢复堂食，何时申请恢复堂食是经营者的自身行为，但恢复堂食后的经营情况好坏则需要经营者的自身努力和争取。自恢复堂食后，无论是海底捞，或是天府火锅，或是街边的各类汤馆无不是门庭若市，人山人海。每个人背后都有一个大家庭，每个人的财产都不是被大风刮来的，都应当通过合法、诚实的去劳动换取，不应当一味地以疫情影响为由拖欠租金甚至以减免租金为由变相拒付租金。因此，原告的各项诉求毫无事实和法律依据，而且也与道义相违背，应当依法驳回原告的各项诉讼请求。本院依据当事人提交的证据以及庭审查明情况，确定本案法律事实如下：2019年9月7日，原告与被告蔡杰签订了一份《房屋租赁合同》，合同第一条约定甲方（蔡杰）同意将位于洛阳市涧西区西苑明珠39号商铺及现有装修和设备，（一楼、二楼744平方米），租给乙方（杨惊涛）用于餐饮经营。第二条约定租用的起始时间为2019年11月1日至2024年10月31日，第三条约定租金及其支付方式：1、本合同项下的房屋租金为每年36万元，伍仟元餐费。2、自本合同签订之日起贰日内，乙方支付首次租金玖万元整，押金叁万元。3、剩余租金和折旧款每三个月缴付一次，每次按合同日期提前三十日缴纳。双方合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，原告即支付了2019年11月份、12月份2020年1月份租赁费用9万元整，并缴纳3万元押金。装修后2019年11月开始经营。原告于2020年1月20日支付了5万元。原告于2020年5月5日支付租金3万元。另外，被告刘丽霞2019年11月4日与被告蔡杰签订《房屋买卖合同》，2020年6月1日取得本案房屋所有权。本院认为，2019年9月7日，原告杨惊涛与被告蔡杰签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，该租赁合同合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，原告杨惊涛应依约向被告蔡杰支付房屋租赁期间的租赁费用。但是，2020年1月的新型冠状病毒疫情，不可避免地造成包括餐饮业在内的企业经营困难，承租人可以依照公平原则要求适度减免租金，2020年2月份、3月份餐饮业基本处于停业状态,原告的经营不可避免地受到影响，然而，疫情也给被告造成了影响，本院引导当事人之间进行调解未达成协议，本着公平原则，本院酌定被告蔡杰可免除原告杨惊涛2020年2月份房租的三分之一和2020年3月份房租的三分之一，原告诉求的判令二被告减免一半2020年4月至9月份租赁费、判令准许原告按照每月支付一次性房租的方式履行2020年7月至2020年12月期间的房屋租赁费用的意见，加重了被告的责任和义务，本院不予支持。依据《最高人民法院关于涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告蔡杰于本判决生效后免除原告杨惊涛2020年2月份房租的三分之一和2020年3月份房租的三分之一，共计20000元；二、驳回原告杨惊涛的其他诉讼请求。本案受理费1650元，由原告杨惊涛负担850元，被告蔡杰负担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 张 奕二〇二〇年九月二十八日书记员 李冰冰