河北省保定市莲池区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0606民初2469号 原告：马学增，男，1962年7月23日出生，汉族，现住保定市莲池区。 被告：河北尊爵房地产开发有限公司，住所地保定市莲池区北二环爵仕豪园底商**。 法定代表人：金霏，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：金宏杰，该公司员工。 原告马学增与被告河北尊爵房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马学增、被告河北尊爵房地产开发有限公司的委托诉讼代理人金宏杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马学增向本院提出诉讼请求：1.确认被告与原告签订的合同编号:ZJ00001195的《购房协议书》无效；2.判令被告返还原告已付购房款846200元及利息，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年4月，原告与被告签订购房协议书，合同编号：ZJ00001195，约定购买爵仕豪园小区A区7号楼2单元304室。原告向被告共计支付首期房款804239元，其中804239元由被告开具收据，剩余41961元被告拒绝开具收据，并承诺将此41961元以更优惠的方式最终抵扣购房款。 原告与被告在购房协议中约定，被告应于2019年12月31日将符合使用条件的房屋交付乙方。但是直到今天，被告仍未完成房屋的征地拆迁工作，其无法依照约定交付房屋。被告在2019年12月8日发出的关于爵仕豪园小区7号楼客户的重要通知中，已明确承认被告违约。自合同签订至今，被告一直未能取得商品房预售许可证明。 根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同应属无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。被告在没有取得商品房预售许可证明的情况下，与原告签订购房协议，且在起诉前仍未取得商品房预售许可证明，因此，原告与被告签订的购房协议应属无效合同。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；因此被告应当返还原告已付购房款846200元及利息，利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 综上，本案事实清楚，证据确凿充分，请法院依法判如所请。 河北尊爵房地产开发有限公司辩称，原告明知被告并未办理房屋预售许可证，仍签订了购房协议书，视为原告对购房合同的风险知晓，应承担合同无效的责任。双方在2017年4月3日签订了购房协议书，被告在销售中明确告知原告该房屋尚未取得房屋预售许可证，故原告在签订合同时已充分了解并谅解了被告在销售房屋时尚未取得预售许可证的事实。签订合同时原告对合同无效的风险是有预判的，现原告以被告没有房屋预售许可证提出诉讼，应属无效，应承担合同无效的责任。因原告本身对合同无效存在预期，应承担不利后果，故无权要求被告支付利息及赔偿责任。 原告马学增为证明自己的主张向本院提交如下证据：一、2017年4月3日《购房协议书》。证明双方签署购房协议的情况，因被告未取得商品房预售许可证，该合同无效。二、收款收据及转账凭证，证明原告按期支付购房款804239元。三、电商费41961元的转账凭证，证明原告按期支付房款，被告拒绝出具收据，并承诺以优惠价格抵扣该笔款项。证据四、关于爵仕豪园小区7#楼客户的重要通知。证明被告违约，合同目的无法实现。 经庭审质证，被告对证据一、二、四无异议，对证据三认为电商费系保定市拓业经纪有限公司收取的，与被告无关。 被告河北尊爵房地产开发有限公司未提交证据。 本院经审理认定事实如下：2017年4月3日,原告马学增（乙方）与被告河北尊爵房地产开发有限公司（甲方）签订《购房协议书》一份，合同编号：ZJ00001195，主要约定：乙方购买甲方开发的“爵仕豪园”小区A区7号楼2单元304室，商品房建筑面积约139.87平米，建筑面积每平米11398元；房款总额为人民币1594239元，乙方支付首期房款为人民币804239元，其余房款办理银行按揭；甲方应当自2019年12月31日起，将符合使用条件的房屋交付乙方；乙方如不能按时交付房款，每逾期一天，须向甲方按每日总房款的万分之一支付滞纳金，逾期交款超过30日，甲方可视为乙方单方终止合同，甲方有权对该房屋另行销售，并扣除乙方总房款3%的违约金后余款返还乙方；甲方如逾期交付房屋，须向乙方按每日已付房款的万分之一滞纳金，逾期交房超过90日的，乙方有权解除合同，甲方除退还已付房款之外，应向乙方支付已付房款总额的3%的违约金；本协议为草签文本，在制式合同签订之前具有合同效力，甲方已经告知乙方预售许可证正在办理之中；乙方已详细阅读本协议，甲方将协议条款的内容、内涵、意思表示已向乙方告知说明，乙方均已完全理解且无任何异议。 《购房协议书》签订后，原告马学增于当日向被告河北尊爵房地产开发有限公司交付购房首付款804239元，被告出具收据一份。同日，原告通过POS机刷卡向保定市拓业房屋经纪有限公司支付电商费41961元，该公司未出具收据。2019年12月8日，被告河北尊爵房地产开发有限公司发出《关于爵仕豪园小区7#楼客户的重要通知》，说明公司会于2020年1月1日起履行开发企业逾期交工的违约责任。因被告一直未取得涉案房屋的预售许可证，也未能交付房屋，现原告诉至本院。 本院认为，原、被告双方签订的《购房协议书》明确约定了开发商和购买人、商品房坐落和面积、商品房总价款、付款方式、交付日期等条款，且原告已按协议约定交付了购房首付款，该协议具备商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，现至原告起诉前被告仍未取得涉案房屋的商品房预售许可证，因此双方签订的《购房协议书》应当认定为无效，被告因该合同取得的购房款804239元应当予以返还，并支付占用该款期间的利息。根据原告提交的POS机刷卡凭证显示，原告诉请要求返还的购房款中有41961元系保定市拓业房屋经纪有限公司收取，被告并未开具收据，因此无证据证明该笔收费系被告收取，故对此诉求本院不予认可，原告可另行主张。 原告主张由被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，因双方签订的《购房协议书》中载明“甲方已经告知乙方预售许可证正在办理之中”及“乙方已详细阅读本协议，甲方将协议条款的内容、内涵、意思表示已向乙方告知说明，乙方均已完全理解且无任何异议”，可见原告购房时已经知道被告尚未取得商品房预售许可证明，因此被告不存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的情形，原告此项赔偿主张无事实依据，于法相悖，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条的规定，判决如下： 一、原告马学增与被告河北尊爵房地产开发有限公司2017年4月3日签订的合同编号为ZJ00001195的《购房协议书》无效。 二、被告河北尊爵房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告马学增购房款804239元及利息（自2017年4月3日至2019年8月19日以804239元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起以尚欠购房款本金为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）。 三、驳回原告马学增的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12,262.0元，因适用简易程序减半收取计6,131.0元，由原告马学增负担210.0元，被告河北尊爵房地产开发有限公司负担5921.0元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员 刘 鹏 二〇二〇年九月二十九日 书记员 师天淼