河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终5652号上诉人（原审原告）：河南三建建筑工程有限公司，住所地郑州市郑东新区九如路****楼****。法定代表人：位东，该公司总经理。委托诉讼代理人：申幸伟，河南金稻律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李军，男，汉族，1971年6月13日出生，住河南省洛阳市伊川县。原审被告：河南龙来置业有限公司，住所，住所地洛阳市伊川县城关镇商都路西段div>法定代表人：冯航飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：康社民，该公司职工。上诉人河南三建建筑工程有限公司（以下简称三建公司）因与被上诉人李军，原审被告河南龙来置业有限公司（以下简称龙来公司）执行异议之诉纠纷一案，不服河南省伊川县人民法院（2020）豫0329民初194号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年8月12日对当事人进行了询问。上诉人三建公司的委托诉讼代理人申幸伟，被上诉人李军，被上诉人龙来公司的委托诉讼代理人康社民到庭参加了询问。本案现已审理终结。三建公司上诉请求：请求洛阳中院依法撤销河南省伊川县人民法院（2020）豫0329民初194号民事判决书，依法予以改判或者发回重审。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1、一审法院认定被上诉人分四次向龙来公司支付385587元房款，这不是事实，上诉人不予认可。首先，购房款就没有交付给龙来公司，根据被上诉人提供的证据来看，只有几张案外人给被上诉人出具的收据，与龙来公司没有任何关系。其次，数额巨大的购房款，根据一般的交易习惯，不可能都是现金交付，本案中，被上诉人根本没有一次性支付房款的转账记录，甚至连被上诉人自己支付房款来源的依据都没有。第三，购房发票是办理不动产手续的主要材料，被上诉人在支付房款后，应当向龙来公司索要购房发票，本案中根本没有一张购房发票，被上诉人只有案外人出具的收据。所以，一审法院只根据几张与本案无关的收据，就认定被上诉人将385587元房款支付给龙来公司的事实，明显是不正确的。2、一审法院认定龙来公司于2015年5月1日将该房产交付给被上诉人，现被上诉人已入住该房产不是事实，该房产至今都是毛坯房，钥匙还是在上诉人处，根本没有装修，更不可能有人居住。所以，一审法院认定该事实，明显是错误的。3、一审法院认定被上诉人没有办理产权证，是由于龙来公司的行为造成的，被上诉人不存在过错。这不是事实，在上诉人给龙来公司施工的过程中，由于龙来公司不支付上诉人工程款，迫使上诉人停止施工，导致部分人上访，伊川县政府为解决上访问题。最后，于2016年2月2日在伊川县城建局办公室里，上诉人、龙来公司和城建局领导达成以房抵工程款的协议，龙来公司愿意用17套房产作为支付工程款的保证，（其中该案房产也在其中、同时在伊川县不动产局备案登记并公示。该备案登记被洛宁县人民法院认定为不具有外部效力。但是，上诉人在与龙来公司之间工程款诉讼前，就向伊川县人民法院提出诉前保全，伊川县法院保全后，又出具裁定书，认为在伊川县不动产局的备案登记有效，不需要诉前保全，予以解封，从这可以看出，该备案登记是有效的。所以，被上诉人没有办理不动产证，是由于房管局的以房抵款协议备案原因，导致被上诉人不能办理房产证。4、被上诉人与龙来公司签订的房屋买卖合同的文本是房管局制定的固定格式，第24条规定，合同签订之日起30日内向房管局备案登记，如果没有备案登记，该合同应当作废，本案中合同签订的时间是2012年10月28日，至今己有8年之久，仍然没有备案登记。二、本案中被上诉人与龙来公司之间明显存在虚假诉讼、恶意串通转移财产，抗拒执行的行为。1、龙来公司作为一个法人，有自己独立的专用的账户，被上诉人支付房款时没有转入龙来公司的账户内，被上诉人与龙来公司的这种行为，不仅侵犯了上诉人的利益，也侵犯了国家的税收、管理等方面的利益。2、至今该房产还是毛坯房，没有装修，根本不会居住，被上诉人与龙来公司串通，伪造交房装修居住的证明，从这可以看出，龙来公司为了逃避债务，抗拒执行，与被上诉人之间存在恶意串通的行为。三、《物权法》第九条：不动产物权的设立，变更转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《物权法》第四条不动产物权的设立、变更转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。而在本案中，被上诉人购买龙来公司的不动产己有几年之久，至今没有进行登记、备案，依据《物权法》第九条、第十四条之规定，该物权不发生效力，所有权仍然是龙来公司，所以，法院应当继续执行该房产。综上所述，被上诉人提供的证据根本不能证明，已经购买了龙来公司的房产，不能取得预期的物权。相反，根据物权法的规定，上诉人执行龙来公司名下的房产，是合情合法的，请求二审法院查明事实，予以改判或发回重审。李军辩称，1、上诉人称“一审法院认定被上诉人分四次向被告支付385587元房款不是事实”，实际上，答辩人分四次向龙来公司支付的是385578元，不是上诉人所称的385587元，不知上诉人说的究竟是哪笔款项？上诉人用龙来公司出具的是收据而不是购房发票，推断被上诉人并未实际支付，显然是主观臆测。事实上，先收据后发票，或直接开具收据，是行业销售的常见现象，由此推断被上诉人并未实际缴纳房款，证明方向是站不住脚的，上诉人称现金交易不符合习惯，且不能说明房款来源，是不是说明购房不接受现金交易？而且现金交易时必须带上资金来源证明才能接收？这样的推断不但站不住脚，而且是极其荒谬的。2、上诉人认为“一审法院认定交房不符合事实”，其给出的理由是房产至今是毛坯房，钥匙还在上诉人处。答辩人有足够的事实和理由认为，是不是毛坯房，有无人员居住，是合法拥有房产者的正常处分权益，不是界定房产权属的刚性条件，持有钥匙更不是表明拥有房产的佐证，上诉人简直就是在强词寻理，混淆视听。如果答辩人没有对房产的所有权和处分权，龙来公司难道会放任我对房产的长期支配？这才是完全的不合常理。3、上诉人认为“一审法院认定被上诉人没有办理产权证，是被告的行为造成的，被上诉人不存在过错，不是事实”。答辩人认为，上诉人与龙来公司之间的以房抵债协议，本与答辩人无关，正是由于双方的纠纷影响和错误查封，才导致答辩人深陷诉累，为了维护自身的合法权益，才数次提出执行异议，并得到了法院的明确支持。实际上，答辩人多次向龙来公司当面要求办理房产证，也在法庭明确表示诉讼结案办理房产证的合法诉求。但上诉人明知当前产权证办证不能的症结，反而用未能及时办理房产证来推断对房产的非法拥有是什么逻辑？难道上诉人不是和龙来公司一样是对我合法杈益的事实侵害者？4、上诉人认为房屋买卖合同没有备案登记，合同应该作废。答辩人认为，造成房屋买卖合同无法登记的情形是多样的，并不意味着合同注定作废。这种以偏概全，不视具体情况的表述，只是选择性使用单方对自己有利的结果，根本不符合交易事实，也注定不能得到法律支持。二、关于“被上诉人与被告存在明显的虚假诉讼，恶意串通转移财产，抗拒执行行为”。1、龙来公司是否采用专用账户接收房款，以及由此产生的法律责任，与答辩人无关，不予置评。2、除“第一条”第二款结论外，上诉人以房产现状推定被上诉人与龙来公司串通，是为了逃避债务，抗拒执行，存在恶意串通行为。答辩人认为，上诉人恶意攻击龙来公司尚且可以理解，但对我方的诽谤和诬陷不但无理，而且可憎，甚至不可理喻，是没有事实依据的恶意诽谤，提请法庭给予批评教育，以正其心，以端其行。三、对“未经依法登记的物权不发生效力，所有权人仍然是被告人，应予继续执行”的答辩意见。在第二条第三款，答辩人已做原则答辩。个人依法购置的产杈虽未经依法登记，主要是由于龙来公司原因和龙来公司与上诉人的纠纷旷日持久造成的办理不能，被上诉人依法拥有在诉讼权益实现时完成依法登记的正当权利。根据《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，在金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其杈利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面购买合同，（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过约定总价的百分之五十。答辩人对该执行异议房产的所有权完全符合相关法律规定，应予得到依法保护。上诉人依法享有的合法杈益不能建立在侵害被上诉人合法权益的基础之上，才是法律的应有之义。综上，上诉状完全是出于追索债权利益驱使下的主观臆断，毫无事实理由和法律依据。恳请洛阳中院驳回上诉人的无理请求，依法保护被上诉人的合法杈益。龙来公司辩称，公司卖房是真实的，开具的收据也都是真实的，一审判决认定事实正确，应予维持。三建公司向一审法院起诉请求：1、准许执行第三人龙来公司名下位于伊川县人民××路北段××西区××房产价值385,587元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：恒宇公司(后变更为三建公司)与龙来置业建设工程施工合同纠纷一案，恒宇公司向该院申请诉前保全，该院于2018年7月10日裁定查封龙来公司开发的博雅西苑小区6-1-3201号等17套房产，后龙来公司申请复议，该院于2018年7月23日裁定撤销原查封裁定，解除保全措施。2018年11月8日该院作出（2018）豫0329民初2747号民事判决书，判决：龙来公司于判决生效之日起十日内支付原告河南省恒宇建筑工程有限公司工程款5,290,000元及逾期利息（按中国人民银行同期贷款利率支付，自2018年7月25日起至该判决确定的履行期限届满之日止）；案件受理费24,415元，由龙来公司负担。龙来公司不服该判决，上诉至洛阳市中级人民法院，2019年1月14日二审维持原判。龙来公司未按照生效判决履行义务，恒宇公司向该院申请强制执行。在执行中，该院于2019年3月20日作出（2019）豫0329执203号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人龙来公司在银行、信用社或其他有储蓄业务的单位存款5,290,000元及利息，其它费用以实际产生为准；二、采取上述措施不足部分，则查封、扣押、冻结、评估、拍卖、变卖相应价值的财产。该院2019年4月8日向伊川县不动产登记局发出协助执行通知书，对龙来公司名下位于伊川县人民西路北段博雅西苑住宅小区6-1-3201号等17套房屋予以查封，查封期限三年，并张贴了查封公告。该房产被查封后被告李军向伊川县人民法院提起执行异议，该院于2020年2月26日作出（2020）豫0329执异75号执行裁定书，裁定：“解除对河南龙来置业有限公司名下位于人民西路北段博雅西苑住宅小区6-1-3201号房产的查封措施。”后恒宇公司不服该裁定于2020年1月10日向该院提起执行异议之诉，请求依法支持其诉求。另查明，2012年10月28日，亚日置业（即后来变更为龙来公司）与李军签订《商品房买卖合同》，约定以385,587元的价格将博雅西苑小区6-1-3201号出售给李军。该合同载明，李军已分四批次付清房款。案涉房产于2015年5月1日交付被告，被告于2018年装修好入住，现被告儿子在该房屋居住。再查明，恒宇公司与龙来公司就博雅西苑小区6-1-3201号等17套房屋，2016年2月在伊川县住建局协调下，龙来公司同意此17套房屋抵押，以用于偿还所欠恒宇公司的工程款（以工程结算为准），但双方没有在房产登记部门办理抵押登记。2020年1月20日，河南省恒宇建筑工程有限公司变更登记为河南三建建筑工程有限公司。一审法院认为，该案系申请执行人提起的执行异议之诉纠纷，争议焦点为被告即案外人是否合法取得并占有使用案涉房屋。该案中，被告李军于2014年12月31日与亚日置业（龙来置业）签订《商品房买卖合同》，约定以385，578元的价格将博雅西苑小区6-1-3201号出售给李军。李军分四次次支付购房款。根据《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，在金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该案中，被告李军在法院查封案涉房产前与被告龙来置业签订了《商品房买卖合同》，且支付了超过百分之五十的房款，并装修入住，被告李军合法占有该房产，没有按照合同约定在30日内到房管局备案登记不属于被告李军原因造成，因此对于原告即申请执行人请求准予执行被告龙来置业名下位于伊川县人民××路北段××西区××房产的诉求，该院依法不予支持。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决：驳回原告（申请执行人）河南三建建筑工程有限公司的诉讼请求。案件受理费7,084元，由原告（申请执行人）河南三建建筑工程有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李军提交的《不动产登记查询结果告知单》系有关主管机关出具，本院依法采信。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院另查明，龙来公司营业执照显示的登记日期为2016年10月24日，据此可以认定在该日河南亚日置业有限公司已经通过工商登记变更为龙来公司。本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出排除执行的异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定的总价款的百分之五十。”《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”本案中，李军提交了其与河南亚日置业有限公司（龙来公司）签订的《商品房买卖合同》以及加盖河南亚日置业有限公司公章确认收到李军购房款的收据，该合同及收据的落款时间在2014年及2011年、2015年，结合河南亚日置业有限公司已于2016年10月24日登记变更为龙来公司的事实，可以认定李军在涉案房产被查封前已经签订合法有效的商品房买卖合同，支付了超过百分之五十的房款。结合李军提交的《不动产登记查询结果告知单》，原审法院认定李军所提异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，依法认定李军对涉案房产享有足以排除执行的民事权益并无不当，本院依法予以维持。三建公司提交的证实涉案房产已由龙来公司承诺作为支付工程款担保物的房源表，没有加盖龙来公司或河南亚日置业有限公司的公章，且龙来公司的单方承诺亦不能否定李军作为善意购房人对房产所享有的物权期待权；三建公司关于李军并未占有房产以及与龙来公司串通规避执行的上诉理由没有事实依据，本院不予采信。综上所述，三建公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7084元，由河南三建建筑工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇二〇年九月十日书记员 刘 博