广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初31361号原告：李倩，女，汉族，1975年9月11日出生，住址广东省深圳市南山区。原告委托代理人：曾希文，广东普罗米修律师事务所律师。被告：深圳市迈超商业运营有限责任公司，住所地深圳市是福田区福田街道金田大中华交易广场**2301，统一社会信用代码91440300349969850R。法定代表人：夏德海。被告：深圳市星越物业管理有限公司，，住所地深圳市福田区福田街道今天南路大中华国际交易广场**2301统一社会信用代码91440300MA5DDAK627。法定代表人：安洪双。两被告共同委托代理人：廖海林，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上列原告李倩诉被告深圳市迈超商业运营有限责任公司（以下简称被告迈超公司）、深圳市星越物业管理有限责任公司（以下简称被告星越公司）房屋租赁并物业服务合同纠纷案件，本院受理后依法由审判员吴颂适用普通程序独任审理，于2020年7月30日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曾希文律师、两被告委托诉讼代理人廖海林律师到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年1月2日，原告与被告迈超公司签订《租赁经营合同》，约定原告租赁被告迈超公司物业深圳市华强北地铁三号线华新站入口x号商铺(以下简称商铺）经营轻餐，租赁经营期限从2018年1月24日至2020年1月23日，商铺月租金为7764.8元（第二年涨至9452.8元）；合同签订后，原告向被告迈超公司支付2个月租金，并支付18905.6元租赁保证金。同日原告与被告迈超公司指定的物业管理单位被告星越公司签订《物业管理服务合同》，约定原告所租赁的商铺由被告星越公司提供物业管理服务，服务期限与租赁经营一致，物业月租金为2363.2元，合同签订后，原告向被告星越公司支付物业履约保证金4726.4元。2018年12月13日，被告迈超公司以商场需做升级亮化为由，要求原告配合将租赁的商铺停业撤出，经营设备由被告迈超公司统一安排搬迁、保管，停业期间不计租金管理费，升级亮化后商铺继续租赁给原告，并签订《调整协议（含续签)》。当时被告迈超公司口头表示将于2019年5月1日改造完成重新开业，后推迟至2019年10月仍未开业，但此时被告迈超公司已将商铺所属商场整体转让给深圳地铁运营，截止起诉时，原告均未能进行恢复经营。鉴于被告迈超公司根本违约，使得原告不能经营，租赁合同目的不能实现，原告依法可解除合同，两被告应予返还履约保证金；因被告迈超公司违约造成原告停业期间经营利润、投入装修、设备、物料损失等按70%计合计246962.17元。原告在2019年10月确认被告迈超公司已不能履行提供商铺出租的合同义务后，多次请求被告迈超公司合理赔偿损失，但被告迈超公司处于强势地位，坚持只补偿原告1个月租金，拒绝赔偿原告的合理损失。请求法院判令：1、确认原告与被告迈超公司签订的租赁合同第10.5及10.6条无效；2、确认原告与被告签订的租赁经营合同、原告与被告星越公司签订的物业管理服务合同于2018年12月17日解除；3、被告迈超公司返还原告租赁履约保证金18905.6元，被告星越公司返还原告物业履约保证金4726.4元；4、被告迈超公司赔偿原告经营利润、装修、设备一年折旧、物料损失的70%共计246962.17元；5、两被告承担本案的诉讼费。被告迈超公司辩称:1、原告在本案中要求解除与被告迈超公司签订的租赁合同，同时又要求解除与被告星越公司签订的物业管理服务合同，即原告在本案中同时要求处理租赁合同纠纷及物业服务合同纠纷。被告认为原告的该请求不符合法院立案程序的要求。租赁合同纠纷的相对人是原告与迈超公司，而物业服务合同纠纷的相对人是原告与星越公司，完全属于不同的合同关系，属于不同的案由。2、被告迈超公司同意原告提出的解除租赁经营合同的主张，至于原告与被告星越公司之间的物业管理服务合同是否解除，被告迈超公司无权干涉，被告迈超公司不是物业管理服务合同的相对人，不是履约主体。3、本案中租赁经营合同是被告迈超公司与原告之间的真实意思表示，合法有效，双方应切实履行。原告要求确认租赁合同第10.5、10.6条无效的理由根本无法成立。根据合同法原理，只有在所签订的合同条款违反法律、法规、效力性强制性规定的时候，该条款才可能被判定为无效。而通过查看租赁合同第10.5、10.6条的具体内容后发现，内容描述的是租赁合同无效期满提前解除的情况下，对于装饰装修物的处理方式，分未形成附合的装饰装修和已形成附合的装饰装修。未附合的要求限期拆除，否则视为主动放弃，已经附合的要求评估鉴定等。该些内容符合市场交易习惯，并不显失公平，也浅显易懂，原告在签订合同之时可以预见该约定的风险，属于原告真实意思表示，根本并非原告所述的格式条款。况且本案中是商铺的出租，如果原告不同意承租，原告在查看租赁合同的时候即完全可以不签订、不承租。而从原告提供的调位协议反而能看出，若原告对于双方达成的意思表示有异议，可以手写补充填写，原告是完全可以自主决定是否接受。4、原告所提出的经营利润、装修设备、折旧及物料损失的70%的主张，没有事实及法律依据，也与租赁合同约定的处理方式，甚至于通常的折旧方法完全相背离。被告迈超公司认为有约定的情况下从约定，无约定从法理、从交易习惯。共识都知道经营是有风险、有意外的，就像今年的疫情一样。原告当时与被告迈超公司已协商同意停业，则原告明知停业期间是无需交租金的，不经营也不会产生利润。只是通过此举改变或者缩短了原租赁合同的期限，给予了原告优先选择商铺的权利，新签订档口的租赁期限、租金单价等以实际签订合同为准，该些内容通过原告提供的调位协议可以反映。原告李倩的租赁期限是18年1月24号至20年1月23号，原告李倩与被告迈超公司签订调位协议时间是2018年12月13号，即此时原告李倩的租赁期限将届满的最后几天才签订调位协议，原告李倩所有装饰装修实际几乎应当全部折完。另据了解，商场东区整体装修升级改造时间是19年1月31号左右。5、本案中原告所承租的东区较长时间未能升级改造完成，是由于深圳地铁的原因所致，属于被告迈超公司主观之外的因素。从调整协议或调位协议能看出，升级改造是为了广大商户的共同利益，并且升级改造还承诺为商户免费装饰档口硬件部分。当初的出发点完全是好的，也是为了促成租赁合同的顺利履行，为了繁荣商场。基于此初衷，请求法院在审理该案时考虑该特殊因素。被告星越公司辩称：1、同迈超公司第1点答辩意见，原告在本案中一并主张处理租赁纠纷和物业纠纷，显然不符合法院立案程序的要求，因租赁纠纷的相对人是原告与被告迈超公司，物业纠纷的相对人是被告星越公司，两个纠纷是不同案由，依法应当另案处理。2、被告星越公司同意原告提出的解除物业管理服务合同的主张。对于原告与被告迈超公司之间签订的租赁经营合同，被告星越公司并非该租赁合同的相对人。3、被告星越公司是一直提供物业管理服务的，个别商户商品暂存在东区仓库，因该仓库是深圳地铁的，是深圳地铁要求搬离，故被告星越公司只能要求商品存放于该处的商户搬离该物品。经审理查明，2018年1月2日，原告（承租方、乙方）与被告迈超公司（出租方、甲方）签订《租赁经营合同》，约定乙方承租的商铺为甲方物业的华新-深圳市华强北地铁三号线（龙岗线）华新站入口，商铺号x；租赁经营期限为24个月，即从2018年1月24日至2020年1月23日；商铺面积为33.76平方米；其中2018年1月24日至2019年1月23日的租金为7764.8元；2019年1月24日至2020年1月23日的租金为9452.8元；乙方在合同签订时，需向甲方支付18905.6元作为合同的履约保证金；租金每2个月收取一次，乙方在签订合同时，需向甲方缴纳合同期内前2个月的租金，即15529.6元，每满2个月，乙方须提前7个工作日向甲方预付下2个月的租金；乙方同意甲方选聘深圳市星越物业管理有限责任公司作为租赁商铺的物业管理方负责时尚ME.GO商业广场包括但不限于商场日常运营管理一切事务，乙方与物业管理方之间的权利义务受双方所签订的《时尚ME.GO商业广场物业管理服务合同》约束，乙方与物业管理方之间产生的一切纠纷，由双方自行解决，与甲方无关。租赁合同第10.5条约定：租赁合同无效、期满、提前解除时，对于该商铺未形成附和的装饰装修物乙方应当在租赁合同无效、期满、提前解除之日进行拆除并负担拆除费用，逾期则视为乙方自动放弃该装饰装修物的所有权，甲方有权采取一切方式进行处理，乙方不得以未及时撤离为由向甲方主张任何赔偿；同时无论基于何种原因导致本合同无效及提前解除，对于该商铺未形成附合的装饰装修物因装饰装修所产生的一切费用甲方不承担任何责任，乙方不得要求甲方承担任何装饰装修损失。租赁合同第10.6条约定：合同期内不可归责于甲方原因导致本合同无效、提前解除，甲方对乙方关于该商铺已形成附和的装饰装修物因装饰装修所产生的一切费用不承担任何责任，乙方不得要求甲方承担任何装饰装修损失。合同期内若由于甲方原因导致合同无效、提前解除，甲乙双方应当共同或甲方有权单独委托第三方对该商铺内已形成附和的装饰装修物进行鉴定评估以此确定剩余租赁期内装修残值，在扣除折旧费用后，甲方承担该商铺剩余租赁期内装饰装修残值不超过10%的费用，若未进行鉴定评估，则乙方不得要求甲方承担任何赔偿责任。租赁合同第11条违约责任及合同终止约定：合同期内，非因甲方原因乙方单方面要求解除合同或乙方违约的，履约保证金不予返还；非乙方违约原因甲方要求解除合同的，应返还履约保证金，并承担一个月租金的违约金，不承担乙方经营利润及其他损失。原告在签订租赁合同的同时还与被告星越公司签署了《物业管理服务合同》，约定：由被告星越公司为原告提供物业管理等服务，物业服务的期限为24个月，物业管理费为每月2363.2元；原告在签订物业合同时向被告星越公司支付物业履约保证金4726.4元。此外，物业管理服务合同还就双方的其他权利义务进行了约定。上述商铺租赁合同及物业管理服务合同签订后，原告向被告迈超公司支付租赁履约保证金18905.6元，向被告星越公司支付了物业履约保证金4726.4元。邓志x代原告于落款日期为“12月13日”的时间与被告迈超公司签订《调位协议》，协议约定原告原向被告迈超公司承租涉案档口，现在被告迈超公司同意将原告租赁的档口调整至装修后东区优选档口；被告迈超公司负责调整后的档口的设计及装修工程……原告撤出旧档口时间以被告迈超公司通知为准；装修后档口按照原租赁经营合同首年租金单价执行；如装修后原告决定不续签合同，被告迈超公司无条件退还租赁经营合同所交押金；被告迈超公司保证5月1日能正式开业；被告迈超公司负责原告设备，免费暂存并负责保管。原告主张该调位协议的签订日期为2018年12月13日，被告迈超公司保证能在2019年5月1日前正式开业。被告迈超公司对于该协议的签订日期表述为不清楚。被告迈超公司称此后，因为其与地铁集团产生纠纷，并未实际给原告更换档口，之后被告迈超公司已退出对涉案商城的经营。2019年10月24日，被告星越公司向原告发出《关于东区业户暂存物品搬离通知函》，通知原告因华新现场已移交地铁物业接手，要求原告在收到此函件三天内，将暂存物品进行搬走并清空，若逾期不搬走及清空，视为原告废弃物……。原告确认收到上述通知函，但未按照该通知的要求搬走暂存物品。为证明其自身的损失，原告提交了如下证据材料：1、2018年1月22日，邓志x与邓x签订的《装饰工程合同》，约定由邓x承接涉案商铺装修工程，预算造价为78000元。从签订合同当日开始，邓志x多次向邓x银行账户分别转账24800元、15500元、15500元、8000元。原告主张最后一笔工程款的支付方式为现金支付，金额为14200元。同日，邓x向邓志x开具78000元工程款收款收据。关于邓志x的身份问题，原告主张其与该人为合伙关系，合伙在涉案商铺经营遇见奶牛茶饮加盟店，并提交原告与邓志x签订的合伙协议证明原告的上述主张；2、2018年2月23日向案外人杭州密巢食品贸易有限公司转账86995.4元，原告主张为购买耗材及食材费用；3、网络订单截图若干，显示购买电视、抽油烟机等电器，原告主张订单截图合计付款为54432元；4、2018年11月30日向杭州密巢食品贸易有限公司转账1578.95元，原告主张为末期进货金额；5、博多云管家平台信息截图，显示2018年7月-12月16日营业额，每月3-6万元不等。上述事实，有原、被告双方提交的证据及当庭陈述在卷证实。本院认为，原告与被告迈超公司签订的租赁合同、原告与被告星越公司签订的物业合同，原告与被告迈超公司成立房屋租赁合同关系，原告与被告星越公司成立物业服务合同关系。关于原告请求确认租赁经营合同第10.5及10.6条无效的问题。合同第10.5条系对于未形成附合的装饰装修物在合同无效、期满或提前解除之日的处置约定，该约定确认未形成附合的装饰装修物由原告自行拆除并负担拆除费用，未免除被告责任，也未加重原告责任、排除原告主要权利。原告主张该条款无效，本院不予支持。租赁经营合同第10.6条涉及了合同解除之后的赔偿问题，因该条款中约定的“合同期内若由于甲方原因导致合同无效、提前解除，甲乙双方应当共同或甲方有权单独委托第三方对该商铺内已形成附和的装饰装修物进行鉴定评估以此确定剩余租赁期内装修残值，在扣除折旧费用后，甲方承担该商铺剩余租赁期内装饰装修残值不超过10%的费用，若未进行鉴定评估，则乙方不得要求甲方承担任何赔偿责任”内容明显是加重原告方的责任、排除原告方的主要权益，故该条款中该内容作为格式条款内容应归于无效。对于该条款中其他内容，并未加重原告方责任或排除原告方主要权利，故条款中其他内容合法有效。关于合同解除的问题。被告未按照合同约定在2019年5月1日前保证原告开业，之后因委托被告迈超公司经营的案外人与涉案商场的权利人产生纠纷，使得被告迈超公司失去了经营权，被告星越公司也撤场未再继续提供物业服务。原告与两被告分别签订的租赁合同及物业合同均实际已解除。原告主张其于2018年12月17日因调位协议的约定，被告迈超公司需对涉案铺位在内的东区进行升级改造而撤场，但未提交证据证明其实际撤场日期为2018年12月17日，被告对此也予以否认。原告主张与两被告分别签订的合同于当日解除，本院不予确认。租赁合同与物业合同因两被告的违约而实际解除，原告据此有权要求被告迈超公司退还租赁履约保证金18905.6元、被告星越公司退还物业履约保证金4726.4元。至于原告要求被告迈超公司赔偿原告的损失问题。首先，装修损失问题，如前所述的，本院已认定租赁合同第10.6条部分无效，因被告迈超公司的原因导致原告无法承租涉案物业，导致的不可拆卸的装修装修的残值部分，被告迈超公司应予以赔偿。原告虽未提交证据证明其实际撤场的日期，但被告迈超公司自认2019年1月31日涉案商铺所在的东区全部收回进行统一改造，应视为自该日起原告无法使用涉案物业进行正常经营。本院酌情确定剩余租期占整个租期的比例计算不可拆除装饰装修残值。原告提交的装修合同虽非原告自行与案外人签订，但该合同签字及付款人员与被告迈超公司确认的代原告与被告迈超公司签订调位协议的人员为同一人，可以看出该人系被告迈超公司确认的有权代表原告的人员。其与施工人签订的装修合同及支付的价款，本院予以确认。则装修损失应为38415元（78000元÷24个月×11.82个月）。至于其他的损失问题。原告提交的证据不足以证明其经营利润损失；物料的转账记录即便属实，也属于正常经营中已消耗完毕的耗材价格；由被告迈超公司暂存的设备，原告在收到被告迈超公司的通知后拒绝领取，相关的损失应由原告自行承担。且根据双方合同约定被告迈超公司提前解除合同的，除返还履约保证金外，承担一个月租金金额的违约金，不承担经营利润及其他损失。对于原告要求被告迈超公司承担除装修损失外的其他损失的诉讼请求，本院不予支持。至于被告迈超公司提前解约需承担的违约责任，原告未在本案中主张，可另寻途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告李倩与被告深圳市迈超商业运营有限责任公司签订的《租赁经营合同》、原告李倩与被告深圳市星越物业管理有限责任公司签订的《物业管理服务合同》已经解除；二、确认上述《租赁经营合同》中第10.6条款“合同期内若由于甲方原因导致合同无效、提前解除，甲乙双方应当共同或甲方有权单独委托第三方对该商铺内已形成附和的装饰装修物进行鉴定评估以此确定剩余租赁期内装修残值，在扣除折旧费用后，甲方承担该商铺剩余租赁期内装饰装修残值不超过10%的费用，若未进行鉴定评估，则乙方不得要求甲方承担任何赔偿责任”内容无效；三、被告深圳市迈超商业运营有限责任公司应自本判决生效之日起十日内向原告李倩退还租赁履约保证金18905.6元；四、被告深圳市星越物业管理有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向原告李倩退还物业履约保证金4726.4元；五、被告深圳市迈超商业运营有限责任公司应自本判决生效之日起十日内向原告李倩赔偿装修损失38415元；六、驳回原告李倩的其他诉讼请求。如果当事人未按照本判决指定期间履行上述金钱给付义务或其他义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费5358.91元（已由原告预交），由原告负担4129.91元、由被告迈超公司负担1135元、由被告星越公司负担94元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 吴    颂二〇二〇年九月二十九日书记员 俞婷婷（代）茶丽梅附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。