海南省海口市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼01民终2426号   上诉人（原审原告）：海南万基威置业有限公司，住所地海南省海口市琼海市静安器新市区东营东湖村委会云海花都**楼**商铺，统一社会信用代码91460100557386246X。   法定代表人：梁明志，该公司经理。   委托诉讼代理人：张林睿，山西佑瀚律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李治身，该公司副总经理。   被上诉人（原审被告）：徐荣金，男，1959年11月13日出生，汉族，住湖北省大悟县，公民身份号码XXX。   上诉人海南万基威置业有限公司（以下简称万基威公司）因与被上诉人徐荣金定金合同纠纷一案，不服海南省海口市美兰区人民法院（2019）琼0108民初10787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。   万基威公司上诉请求：1.依法撤销海口市美兰区人民法院作出的（2019）琼0108民初10787号民事判决；2.请求法院改判支持万基威公司的全部诉讼请求；3.本案的全部诉讼费用由徐荣金承担。事实与理由：一、《解除购房协议书》合法有效，双方已达成解除意思表示，一审判决无视《解除购房协议书》效力及双方已达成的意思表示，是完全错误的。本案的基本事实是，2017年4月11日，万基威公司与徐荣金签订《“云海花都”购房定金合同》（下称《定金合同》），约定：.、徐荣金拟向万基威公司以分期付款的方式购买“云海花都”2号楼201号房屋，房屋建筑面积114.42平方米，总价984012元；2.徐荣金应于2017年4月11日之前向万基威公司支付第一期款189900元，并于2017年11月30日之前向万基威公司支付第二期款794112元；3.万基威公司承诺，在《定金合同》签订后，须为徐荣金保留该套房至保留期届满之日止，否则万基威公司向徐荣金双倍返还定金；4.徐荣金承诺，《定金合同》签订后，在约定时间内付款并到万基威公司售楼处签订正式《商品房买卖合同》，如其不能履行本《定金合同》确定的义务，视为其自行放弃该房屋的房号购买保留权，万基威公司有权将房屋另行处置，同时徐荣金交付的定金不予退还。上述《定金合同》签订后，徐荣金并未依约直接支付任何款项，而是通过2017年4月11日及2017年9月12日两次债务冲抵支付了购房款。需要说明的是，2017年12月19日，万基威公司与徐荣金签订《解除购房协议书》，徐荣金主动向万基威公司提出退房退款，双方已就解除定金合同达成合意。由上述事实可知，双方当事人已对解除定金合同达成合意，仅是解除条件尚未达成，万基威公司与徐荣金也在一审审理过程中多次表示接受调解，本案完全可以通过继续履行《解除购房协议书》或调解结案，但一审判决却置《解除购房协议书》的效力于不顾，置双方已就解除定金合同达成合意于不顾，径直驳回万基威公司的诉讼请求，这是完全错误的。二、本案所涉《定金合同》处于合同目的无法实现的状态，应当予以解除。本案的真实情况是：1.本案所涉房产实际上早已被查封，处于无法签约备案的状态；2.本案所涉房屋并不是徐荣金直接预约购买的，而是通过2017年4月11日及2017年9月12日两次债务冲抵支付了购房款。但由于《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》（琼办发【2018】29号）关于限购、限制转让的通知公布后，海南省住房和城乡建设厅关于贯彻落实《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》的通知（琼建房【2018】102号）第3条“2018年3月30日之前，非本省户籍居民家庭已签订购房（含二手房）合同或认购协议，并已支付30%首付款，但尚未网签备案的，可凭完税凭证、税务发票或首付款银行转账有效凭证等证明材料，继续办理网签备案手续和执行原差别化住房信贷政策”的规定，本案中，徐荣金只有定金合同，而无完税凭证、税务发票以及银行转账凭证等材料，因此，双方即便继续履行定金合同，签署了正式的商品房买卖合同后，也会被认定为违规转让房产而无法备案。综上所述，请求法院依法查明事实，撤销一审判决，改判支持万基威公司的全部诉讼请求。   徐荣金辩称，一审判决驳回万基威公司的诉讼请求，徐荣金在一审时也说了退房可以协商，如果退房不成就按照一审法院判决房屋归徐荣金所有，现在也可以再协商，就看如何协商。   万基威公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令万基威公司与徐荣金签订的《“云海花都”购房定金合同》（2号楼201号房）立即解除；2.请求法院判令徐荣金向万基威公司支付违约金20000元；3.本案的全部诉讼费用由徐荣金承担。   一审法院认定事实：2017年4月11日，徐荣金委托案外人陈小华与万基威公司签订一份《“云海花都”购房定金合同》，合同约定：徐荣金向万基威公司购买位于海口市琼山大道“云海花都”2号楼201房，建筑面积为114.42平方米，房屋总价款984012元。徐荣金应于2017年4月11日之前向万基威公司支付第一期款189900元，并于2017年11月30日之前向万基威公司支付第二期款794112元；3.万基威公司承诺，在《定金合同》签订后，须为徐荣金保留该套房至保留期届满之日止，否则万基威公司向徐荣金双倍返还定金；徐荣金承诺，《定金合同》签订后，在约定时间内付款并到万基威公司售楼处签订正式《商品房买卖合同》，如其不能履行本《定金合同》确定的义务，视为其自行放弃该房屋的房号购买保留权，万基威公司有权将房屋另行处置，同时徐荣金交付的定金不予退还。购房定金合同签订后，徐荣金分别于2017年4月11日、2017年9月12日通过冲抵工程款的方式向万基威公司支付购房款189900元、794112元。万基威公司确认后向徐荣金出具收据两张，并在收据中备注“所购房号为2#楼201房”。2017年12月19日，万基威公司（甲方）、徐荣金（乙方）双方签订《解除购房协议书》，该协议书第二条载明双方同意解除《定金合同》等购房约定，万基威公司退还徐荣金缴纳的购房款80万元，相抵购房款；第三条约定本协议双方签字盖章后生效，甲方30天内将款项转至乙方指定账户；第四条约定，当完成第三条内容，即视为《定金合同》正式解除，双方均不再受该合同诸条款约束，徐荣金应将购房定金合同原件及收款收据交还万基威公司备案。但该《解除购房协议书》签订后，万基威公司未依约向徐荣金退还购房款80万元。   一审法院认为，万基威公司、徐荣金双方签订的《定金合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。本案争议的焦点为：万基威公司请求解除《定金合同》应否予以支持。本案中，万基威公司、徐荣金双方虽签订《解除购房协议书》，但万基威公司未能在约定期限内向徐荣金退还80万元购房款，协议第四条约定的合同解除条件尚未成就，《定金合同》尚未解除。万基威公司以合同目的无法实现主张履行法定解除权，对此，一审法院认为，合同法第九十四条及相关司法解释关于合同法定解除条件中的“合同目的”是指合同双方当事人在全面履行合同后所期望达到的效果，即万基威公司、徐荣金签订《定金合同》的合同目的应是万基威公司一方获得购房款，徐荣金一方获得房屋的所有权。合同签订后，徐荣金依约以冲抵工程款的方式向万基威公司支付全部购房款，万基威公司获取购房款的合同目的已经得以实现。因此，万基威公司解除合同不符合法定解除条件，对万基威公司要求解除合同的请求不予支持。万基威公司以徐荣金未通过转账方式支付购房款为由，主张徐荣金违约无事实法律依据，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回海南万基威置业有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费300元（海南万基威置业有限公司已预付），由海南万基威置业有限公司负担。   二审期间，徐荣金未向本院提供新证据。万基威公司向本院以下提供：证据1：海口市中级人民法院作出的（2019）琼01民终434号生效民事判决，证明：早在本案一审判决作出之前，海口市中级人民法院就已经将与本案完全一致的《定金合同》认定为预约合同，然而本案却同案不同判，无视生效判决的既判力，作出了截然相反的认定。证据2：28份商品房买卖合同备案表，证明：万基威公司于2016年10月取得预售许可证之后，有28套房屋经签订《定金合同》、依约履行后，买卖双方签订了正式的《商品房买卖合同》，并在海口市住建局备案。该28套备案房屋与本案所涉十套房屋是同批次、同时段、同合同、同约定的，该28套房屋的购房者按照《定金合同》的约定缴纳相应款项、携带相应材料、按时前往营销中心签约，万基威公司也依约与其签订了正式的《商品房买卖合同》并予以备案。这也恰恰证明，万基威公司在当时并没有丧失履行预约合同的能力。证据3：查封材料，证明：本案所涉房产实际上早已被查封，处于无法签约备案的状态，实际上《定金合同》处于合同目的无法实现的状态，应当予以解除。证据4：《商品房买卖合同》的备案合同，是经过海口市住建局予以备案确认的这份合同。想证明：这份合同才是正式的合同，主要是证明这合同它的内容，因为是格式的，是国家住建部门规范的合同，是指所有的合同内容，以此说明销售办法说得主要内容仅仅是13项，而不是一审法院认定的那4项。证据5：楼盘的两张照片，证明：万基威公司的情况并没有如徐荣金陈述的其有权利行使不安抗辩权。证据6：海口市中级人民法院协助执行通知书，案号是（2017）琼01民初46号之一；证明：该建筑方申请查封了2号楼201房，想证明这套房屋已经被查封了，查封时间是2017年3月22日。证据7：2017年3月21日案外人王世堂和万基威公司签订的一份抵付脚手架超期费的协议书、承诺书；证明：涉案房屋是抵债而来。   徐荣金质证称，对证据1，真实性认可，证明目的不认可，海口市中级人民法院（2019）琼01民终434号判决虽认定为预约合同，但法院仍判决要求万基威公司与该案当事人刘国华签订商品房买卖合同。同时，海口市中级人民法院2019年琼01民终435号判决、437号判决与此相同，均支持了当事人要求签订商品房买卖合同的诉请。认定定金合同为预约合同不影响法院判决其履行与当事人签订商品房买卖合同的义务。证据2，真实性认可，关联性不认可，证明目的不认可。证据3，真实性认可，证明目的不认可。涉案房屋被查封不代表无法履行，申请执行人可从第三人支付剩价款中受偿，法院也可冻结第三人支付的剩余价款。证据4、《商品房买卖合同》的备案合同；对其真实性认可，但对其关联性和证明内容不认可，与本案无关。证据5、楼盘的两张照片；对其真实性没有异议，但与本案没有关联性。对证据6、真实性、合法性没有异议。对证据7对其真实性、合法性和证明目的没有异议。   本院经审查，对万基威公司提供的证据1、证据3、证据6的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认；对证据2、证据4、证据5、证据7的关联性不予确认。   二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。   本院认为，万基威公司与徐荣金签订的《定金合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效。在定金合同签订且徐荣金通过冲抵工程款的方式向万基威公司支付全部购房款后，双方又签订《解除购房协议书》约定“万基威公司退还徐荣金缴纳的购房款80万元，相抵购房款；第三条约定本协议双方签字盖章后生效，甲方30天内将款项转至乙方指定账户；第四条约定，当完成第三条内容，即视为《定金合同》正式解除，双方均不再受该合同诸条款约束，徐荣金应将购房定金合同原件及收款收据交还万基威公司备案”，但是万基威公司未按协议书约定向徐荣金退还购房款80万元。因此，一审法院认定协议第四条约定的合同解除条件尚未成就，《定金合同》尚未解除，并无不当。万基威公司上诉主张《定金合同》已解除。没有事实和法律依据，本院不予支持。徐荣金已按照双方签订的《定金合同》约定通过冲抵工程款的方式向万基威公司支付了全部购房款，徐荣金已按约履行义务，对徐荣金来说定金合同已履行完毕，万基威公司亦已收到徐荣金的全部购房款。因此，一审法院认定万基威公司解除合同不符合法定解除条件，于法有据。万基威公司上诉主张《定金合同》目的无法实现应予解除，无事实和法律规定，本院不予支持。此外，万基威公司上诉以徐荣金无完税凭证、税务发票或首付款银行转账有效凭证等证明材料为由主张解除定金合同，于法无据，本院不予支持。   综上所述，万基威公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费400元，由海南万基威置业有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 王小杰   审判员 刘思其   审判员 范 晨      二〇二〇年九月八日   书记员 谭文姬   速录员 李 萍   附相关法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。