山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终4310号上诉人（原审原告、反诉被告）：于玫霞，女，一九七O年九月二十五日出生，汉族，太原东山煤电集团职工，住太原市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：魏强，山西和民律师事务所。委托诉讼代理人：李明，男，山西明达集团员工，住太原市，系于玫霞的丈夫。被上诉人（原审被告、反诉原告）：马菲，男，一九八二年十二月五日出生，汉族，山西焦煤集团五麟股份有限公司职工，住太原市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：贾洪波，山西启德律师事务所律师。上诉人于玫霞因与被上诉人马菲租赁合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2020）晋0109民初2043号民事判决，向本院提起上诉。本院于二O二O年八月三日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人于玫霞的委托诉讼代理人魏强、李明，被上诉人马菲及其委托诉讼代理人贾洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于玫霞上诉请求：1．依法撤销一审民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2．判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：在事实认定及法律适用方面，上诉人认为一审判决存在错误。一、一审庭审查明双方合同约定被上诉人马菲应于二O一九年十一月三十日前将二O二O年度的租金130267元交付给上诉人，但其一直拖到二O一九年十二月七日才交了60000元。在上诉人的一再催促下，马菲单方出具付款承诺书，承诺剩余租金在二O二O年三月三十一日前付清，否则搬离。该承诺由马菲单方书写出具，非双方合意，上诉人并未签字认可。且上诉人于二O二O年四月十四日给马菲的通知函中明确要求继续履行合同、支付拖欠租金、物业费，明确表明上诉人继续履行合同的意愿。一审判决书中“双方就附条件的解除合同已达成一致意见，因条件已成就，故涉案合同已于二O二O年四月十五日解除”的认定不符合事实。二、一审认定二O二O年四月十五日被上诉人马菲从商铺搬离大部分物品起双方终止合同，并将租金、物业费等计算截止到二O二O年四月十五日，这一认定不合理，缺乏事实和法律依据。马菲搬离是在未通知上诉人、未经协商、未履行交接手续的情况下的单方面行为。当日上诉人的丈夫接到物业通知后曾予以阻止、报警。而且马菲搬离的只是大部分物品，部分饭店用品并未搬离、长时间占用至今（证据见马菲二O二O年四月十七日给上诉人的通知函、上诉人于二O二O年七月八日拍摄的商铺内照片）；门头广告未拆除（其租赁新址位于本租赁房屋正下方）；饭店内搭建的地台、隔墙未按合同约定在商铺交还时恢复原状；其饭店营业执照注册地仍使用本租赁房屋地址（详见视频、照片证据）。这些因素都没有满足双方租赁合同第十二条约定的商铺交还条件，并致使上诉人的商铺至今不具备再出租给别人的条件。马菲至上诉日止依旧实际使用、控制所租赁的商铺，其当庭亦承认涉案商铺一直由其锁着门。在上诉人反复催促下，马菲至今不按合同约定履行房屋交接手续，其理应承担二O二O年四月十五日至其完全迁出、满足合同约定的交还条件之前的房租、物业费及其他相关费用。一审判决置双方均认可的上述事实于不顾，片面得出马菲于二O二O年四月十五日就搬离涉案商铺，并进而推导出当日双方租赁合同自动终止，马菲仅承担截止到二O二O年四月十五日的房租、物业费、水费，这一认定是错误的。三、在适用法律方面，一审判决错得更加离谱。一审认为双方签订的商铺租赁合同合法有效，那么就应当依据合同约定以及相关法律规定来裁判。但一审判决并未追究违约方过错责任，不支持上诉人要求马菲按合同约定支付剩余租金及违约金的诉求，甚至对马菲二O二O年一月七日才支付二O二O年度第一笔租金60000元，比合同约定付款日期超期一周的滞纳金都不予认可，对马菲拖欠房租、物业费、水费明显的违约行为视而不见。一审认定租赁合同已于二O二O年四月十五日解除，明显违背合同约定、庭审查明的事实以及合同法的相关规定。首先，承诺书是马菲单方出具，并非双方合意重新设置了合同解除条件；其次，上诉人四月十四日给马菲的通知函要求其按照合同约定继续履行，否则视为其单方终止合同，承担违约责任，表明上诉人要求继续履约的意愿；涉案商铺至今仍然处于马菲的控制、使用之下，不能认定其已于二O二O年四月十五日彻底搬离、解除合同。况且马菲单方终止合同的履行，双方租赁合同中有相关约定，合同法第九十一条也规定了合同权利义务终止要件。就算按照一审奇葩逻辑推定双方合同解除，也必须追究是因谁的过错导致合同无法继续履行，违约责任由谁来承担。既然一审判决确认了马菲以行为表明不履行合同主要义务，即马菲存在履约过错，那么依法就应当承担违约责任。双方签订的商铺租赁合同对因承租人的过错解除合同约定了相关惩罚条款，合同法更是明确了违约赔偿责任，一审判决却无视双方合同及法律相关规定，判令马菲只承担截止到二O二O年四月十五日的租金、物业费、水费，并未对违约责任及赔偿作出判决，合同的严肃性、权威性荡然无存。上诉人现同意解除租赁合同，马菲应承担截至二O二O年七月三十一日的租金、物业管理费、水费。综上所述，一审判决不仅认定事实存在错误，而且无视法律关于违约赔偿责任的明文规定，做出的判决是极其错误的，请二审法院查明事实后依法改判。马菲答辩称，二O二O年六月二十八日一审已作出判决，上诉人于玫霞认为二O二O年七月三十一日租赁合同正式解除，依据是什么，答辩人不清楚。一、涉案房屋现在已由上诉人于玫霞出租获利，其上诉请求不能成立。本案中，答辩人原承租的房屋，已经由于玫霞另行出租给他人进行商业经营，却上诉要求二审法院支持其一审诉讼请求，要求答辩人继续履行合同，显然是自相矛盾的。二、答辩人与于玫霞签订的房屋租赁合同已经解除。二O二O年四月十四日，于玫霞向答辩人送达通知：要求答辩人两日内付清拖欠房租、滞纳金及物业费，继续履行合同；如两日内不能缴清，视为答辩人单方终止合同，其有权收回房屋。于玫霞于同日对饭店采取断电措施。因新冠疫情原因，答辩人的饭店数月没有收入，加之于玫霞丈夫之前对饭店的打砸、威胁行为，员工纷纷离职，答辩人只好在收到于玫霞通知的次日从所租赁房屋搬离。涉案房屋现已由于玫霞另行出租进行商业经营。一审判决认定双方签订的租赁合同已经解除是正确的。三、于玫霞不考虑新冠疫情因素，强行采取断电等行为是形成本次诉讼的根本原因。双方签订的是为期三年的合同，前两年均正常履行，二O一九年底因饭店周转原因，答辩人向于玫霞提出缓交二O二O年下半年租金，于玫霞也表示同意。之后发生了新冠疫情，本来春节期间应该是黄金期，答辩人的饭店却在很长时间都在响应政府号召，闭店没有经营，恢复经营后，也基本没有客源。这不是答辩人的饭店个别现象，全国的餐饮业都是如此。答辩人多次与于玫霞沟通，希望疫情期间的减免租金事宜与其达成一致。于玫霞正是在此期间对答辩人的饭店进行打砸，直至二O二O年四月十四日采取了断电行为，致使答辩人的饭店无法经营。四、于玫霞要求追究答辩人的违约责任不能成立。二O一九年底周转原因，答辩人向于玫霞提出缓交第三年下半年租金，于玫霞表示同意，也就是说，对于第三年下半年租金的缴纳，双方达成了一致。如果没有新冠疫情的原因，答辩人未按照承诺缴纳下半年租金，应当承担违约责任。但新冠疫情发生后，于玫霞仍要求按照原合同约定，追究答辩人的违约责任，是没有事实和法律依据的。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定，承租房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。新冠疫情发生后，法院和政府机构都有妥善解决问题的指导方针。疫情是造成本案纠纷的主要原因，请法庭充分重视这个问题。于玫霞向一审法院起诉请求：1．判令被告继续履行双方签订的《商铺租赁合同》；2．判令被告支付原告二O二O年度租金71189元、物业管理费9707.52元、拖欠水费7467元（从被告租赁开始至二O二O年四月十五日止）；3．判令被告赔偿原告房租滞纳金34790元（截止二O二O年五月六日）及二O二O年五月七日起至实际付清之日止的房租滞纳金（以71189元为基数按日千分之三计算）；4．本案诉讼费由被告承担。马菲向一审法院提出反诉请求：1．解除反诉原、被告签订的房屋租赁合同；2．反诉被告返还反诉原告租金25000元、保证金30000元；3．反诉费由反诉被告承担。一审法院认定事实：二O一七年十二月二十五日，原告于玫霞（甲方）与被告马菲（乙方）签订铺租赁合同。合同主要约定：合同专用条款部分--房屋座落于太原市万柏林区蓝山项目4-2006号铺，建筑面积127.1平米（面积最终以有国家资质的测绘大队测绘为准），房屋规划用途为商业，房屋租赁期自甲方正式向乙方交付房屋之日起三年即二O一八年一月五日至二O二O年十二月三十一日；租金采用年固定方式收取，二O一八年一月五日至二O一八年十二月三十一日租金共计95833元，二O一九年一月一日至二O一九年十二月三十一日租金共计120617元，二O二O年一月一日至二O二O年十二月三十一日租金共计130267元，计租日二O一八年三月十五日开始，租赁保证金30000元，乙方已经在签署本协议时交纳；物业费标准--甲方现统一的收费标准为人民币6.32元/月/平方米，甲方预计交付时间为二O一八年三月十五日之前，具体交付时间由甲方另行通知。通用条款部分--乙方应自计租日开始按专用条款约定支付租金，除另有约定外，乙方应于计租日之前三十个工作日向甲方支付首期租金（第一年支付租金按双方约定时间执行），其他期租金应于每租赁年一个月之前支付下一个租赁年的租金，如乙方延迟支付租金，甲方有权按应付租金总额每日0.3%收取滞纳金，如违约超过一周甲方有权收回商铺；甲方有权从租赁保证金中抵扣乙方拖欠的租金、物业管理费及约定的其他费用、乙方应承担的赔偿、违约金、甲方代乙方承担的赔偿等，乙方应在甲方抵扣后三个工作日内将租赁保证金被抵扣的不足金额补齐；甲方须在合同终止及乙方把租赁商铺交还给甲方，且双方就租赁商铺产生的租金、其他费用、违约金清理完毕后三十个工作日内向乙方退还租赁保证金余额的70%，乙方保证尽可能短的时间内完成以租赁商铺的地址为注册地址的有关工商登记信息等材料的变更或修改，剩余30%作为商品和服务质量保证金，在合同终止后九十日内未发现乙方应予赔偿而未赔偿的情况（即乙方解决已发生的全部客户投诉，且完成注册地址相关的工商登记注册变更或修改后），甲方退还剩余30%，如因乙方原因导致任何其他索赔，且甲方代乙方承担相应赔偿的，甲方有权追偿；双方同意，乙方有下列情形之一的（…乙方违反本合同约定逾期支付租金、物业管理费或本合同约定的其他费用超过三十日的…），甲方有权解除本合同，甲方解除本合同的，合同自乙方收到解除通知之日起解除，甲方及或其委托的第三方亦有权单方面采取停水、停电、停止燃气、停止空调供应等各种措施，且该等权利行使不影响甲方在此期间向乙方收取任何应付款项的权利，甲方对乙方因此而蒙受的损失亦不承担任何责任；未经双方协商一致，乙方单方面提前解除合同的，或因本条第一款原因解除的，乙方已付的租金、物业管理费、租赁保证金及其他费用均不予退还，同时，乙方还须向甲方支付相当于三个月的租金和三个月的物业管理费之和的金额作为违约金，如违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额。二O一九年十二月七日马菲向于玫霞交纳二O二O年度租金60000元。二O二O年一月一日，马菲为于玫霞出具承诺书一份，内容为：二O二O年三月三十一日前付清所欠租金，甲方不收取滞纳金，甲方同意乙方在合同期内转让，如果乙方不再经营，且转让不成功，需在三月三十一日前停止营业，清空商铺。二O二O年四月十四日于玫霞向马菲发出通知函，要求马菲两日内付清拖欠房租、滞纳金及物业费，继续履行合同，如两日不能缴清，视为马菲单方终止合同，房东有权收回商铺。同日，于玫霞向物业公司申请涉案商铺断电，马菲通过微信与于玫霞爱人沟通，要求尽快恢复水电。二O二O年四月十五日马菲欲搬离商铺，于玫霞爱人不同意，为此报警，最终马菲于当日搬离。二O二O年四月十七日于玫霞通知物业公司给商铺供电。太原万科蓝山物业服务中心于二O二O年四月十五日作出的欠费通知载明：太原万科蓝山四期商铺N4-2006业主于玫霞（现租赁使用为寻鱼私烤店）到二O二O年四月十五日所欠费用如下：物业费3235.94元（128平米×6.32元/月/平×4个月），水费7467元（5.7元/吨×1310吨）。一审法院认为，（一）原、被告签订的涉案铺租赁合同，系合同双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。结合被告为原告出具的承诺书、原告于二O二O年四月十四日向被告发出的通知函及被告于二O二O年四月十五日搬离商铺，应认定被告以行为表明不履行合同主要义务，原告已视为被告终止合同，即双方就除条件的解除合同已达成一致意见，因条件已成就，故涉案合同已于二O二O年四月十五日解除，故原告要求被告继续履行合同的诉请，不予支持。反诉原告要求解除合同的诉请，因合同已经解除，故对其相应诉请，亦不予支持。（二）因依据合同约定，二O二O年度租金为130267元，被告已支付原告60000元，涉案合同于二O二O年四月十五日解除，被告支付的租金数额已超过四个半月的租金数额48850.13元（130267元÷12个月×4.5个月），故原告要求被告支付剩余租金及滞纳金的诉请，不予支持。对于原告主张的物业费及水费，被告认可水费及截至二O二O年四月十五日的物业费，故对原告诉请的水费及物业费的合理部分，予以支持。二O二O年四月十五日合同解除后，被告不应承担之后的物业费，故对原告主张的二O二O年四月十五日之后的物业费诉请，不予支持。（三）被告已支付原告租金60000元，扣减被告应支付的48850.13元，原告应向被告返还租金为11149.87元。原、被告签订合同时，被告向原告支付保证金30000元，因被告未举证证明其完成注册地址相关的工商登记注册变更或修改，故原告应向被告退还保证金的70%即21000元。综上所述，原告于玫霞要求被告马菲继续履行合同、支付租金及滞纳金的诉请，不予支持。原告于玫霞要求被告马菲支付物业费的合理部分及水费的诉请，予以支持，超过部分不予支持。反诉原告马菲要求解除合同的诉请，不予支持。反诉原告马菲要求反诉被告于玫霞返还租金及保证金的合理部分，予以支持，超过部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决：一、被告马菲于本判决生效之日起十日内支付原告于玫霞物业费3235.94元、水费7467元；二、反诉被告于玫霞于本判决生效之日起十日内返还反诉原告马菲11149.87元及保证金21000元；三、驳回原告于玫霞的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告马菲的其他诉讼请求。二审所查事实与一审一致。本院认为，双方当事人二审争议的主要问题，一是双方合同解除时间节点的认定，二是合同解除前后产生的水费、物业费、租金、滞纳金等费用的负担。首先，依照双方签订的商铺租赁合同约定，被上诉人马菲确未按约定时间和金额提前支付二O二O年度租金，但经双方协商，马菲于二O一九年十二月七日交付租金60000元（约五个半月租金），并于二O二O年一月一日出具承诺书，承诺于二O二O年三月三十一日前支付剩余租金或转让，否则退出商铺。于玫霞未提出异议。约定期间届满后，马菲未能支付剩余租金。在于玫霞于二O二O年四月十四日向马菲发出的通知函中，明确载明要求马菲两日内付清拖欠房租、滞纳金及物业费，继续履行合同，如两日不能缴清，视为马菲单方终止合同，于玫霞有权收回商铺。而马菲于次日搬离商铺，且未按通知在两日内支付相关费用，体现了其不再继续履行合同的意思表示。至此，于玫霞提出的解除合同条件已成就，双方之间需解决的是有关合同解除的善后事宜，于玫霞却提起诉讼要求继续履行合同、支付剩余租金、滞纳金，其行为本身自相矛盾，故一审法院认定双方之间商铺租赁合同已经于二O二O年四月十五日解除，不支持于玫霞诉请，并无不妥。一审判决后于玫霞仍以原诉求提出上诉，要求马菲继续履行租赁合同、承担房屋另行出租前的租金费用，理由显然同样不能成立。其次，马菲因自身经营问题未能按约足额支付租金，是纠纷产生起因，但双方就剩余租金交付时间和合同如何履行协商后，又因疫情的发生，导致马菲无法兑现承诺，合同的履行成为事实上的不能。就事态的发展过程看，对于租赁合同的解除，双方实质均有一定的心理预期，且马菲交纳的租金已超出其占用房屋期间的应付数额，该事实有别于承租人单方面毁约，令出租人短期内无法再行出租而利益受损的情形；此外，疫情原因导致的违约争议，合同法有关不可抗力的条款亦有明确规定，不考虑客观现实，单纯强调合同权利的主张，并不能得到法律的支持。综上所述，于玫霞的上诉理由不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2764元，由上诉人于玫霞负担。本判决为终审判决。审判长 雷 晨审判员 孙广金审判员 米青山 二O二O年九月三十日书记员 齐文姝