广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初2400号 原告：黄海清，女，汉族，1974年2月1日出生，住广西北海市海城区。 原告：陈桂，男，汉族，1978年2月10日出生，住广西浦北县。 共同委托诉讼代理人：蒋萍，广西海城律师事务所律师。 被告：北海智海经贸发展有限公司，统一社会信用代码：91450500282893854F，住所地：广西北海市西南大道**。 法定代表人：符开铸，执行董事。 委托诉讼代理人：王德雪，广西中龙律师事务所律师。 原告黄海清、陈桂与被告北海智海经贸发展有限公司（以下简称：智海公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄海清及其委托诉讼代理人蒋萍、被告智海公司的委托诉讼代理人王德雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄海清、陈桂向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助将座落于北海市海城区屋不动产权证办理至原告名下；2、判令被告在判决生效之日起十日内将北海市海城区屋交付给原告居住使用，并协助原告办理水电过户、装修等手续；3、保留追究被告违约交房及逾期办证的违约赔偿。原告庭审时撤回第3项诉讼请求。 事实和理由：2013年11月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告将位于北海市海城区房屋以总价款392938元出售给原告,并于2015年3月30日前将五方验收合格的房屋交付给原告使用。原告依约履行了付款325021元的义务，另外，原、被告于2016年9月9日签订《变更申请书》，约定余款67917元待五方验收合格后付清。但被告违约至2017年7月仍没有按合同约定交付五方验收合格的房屋，为了维护自身权益，原告曾于2017年7月向北海市海城区法院提起诉讼，要求被告赔偿至交付合格商品房之日止的违约金，该案经法院判决并于2018年3月30日执行完毕。至今，原告没有收到被告送达的办理交房手续通知。现瑞海花园已有80%的住户已入住，为了解决居住问题,原告多次上门哀求被告及物业按现状交房，但均被无理拒交。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请支持原告诉请。 被告智海公司辩称，不同意原告的诉讼请求，原告诉请没有事实和法律依据，涉案房屋还没有符合五方验收的合格条件，被告未按完全竣工验收已将瑞海花园部分房屋交付业主使用，违反了法律规定，被北海市住房和城乡建设局责令改正，在过程中被北海市综合行政执法局给予行政处罚，根据双方签订的买卖合同第15条约定，办证的前提是交付使用后才能办理不动产权证，但是本案中被告并没有交付房屋给原告，交付使用的条件还没有成就，原告请求办证没有事实和法律依据，原告请求办理水电过户等问题，原告完全可以持商品房买卖合同后到有关部门办理水电等，不需要被告协助，装修问题因为还没有交房，所以不存在装修问题，请求法院驳回。 经审理查明，2014年12月10日，原告黄海清、陈桂（买受人）与被告智海公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（销售合同编号：瑞海花园［2013］号），约定智海公司将其开发的位于北海市海城区出售给二原告，总价款为392938元；付款方式为银行按揭付款方式：二原告于2014年12月10前支付全部房款的51.65%即202938元，余款48.35%即190000元由二原告在本合同签订之日十个工作日内办理完银行按揭手续，签署《个人住房借款合同》等全部法律文书；如买受人逾期付款超过60日，合同继续履行的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三十的违约金；出卖人应于2015年3月30日前将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格的商品房交付给原告，除该合同第八条规定的特殊情况外，若出卖人逾期交房超过150日，买受人有权解除合同或继续履行合同；出卖人应当在商品房交付使用后730天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按1、买受人退房2、买受人不退房3、附件五《商品房买卖合同》补充协议第三条处理；附件五《商品房买卖合同》补充协议第四条第二项约定出卖人负责为买受人办理水、电、有线电视的开通前期手续，具体开通费用由买受人承担。 庭审时，原被告一致确认原告尚欠涉案房屋的房款67917元未支付。原告提供了一份《北海智海经贸发展有限公司销售特殊申请单》欲证明其与被告协商约定该笔房款在五方验收后支付。该申请单载明原告购买号房总价392938元，已付302938元，因家庭经济困难，于2016年2月28日付2万元，剩7万元等五方验收合格之后付清。该申请单于2016年7月18日经被告公司领导审批签署了“同意办理”。被告庭审时表示对该申请单的三性均无异议。 另查明，原告就涉案房屋的逾期交房问题曾于2017年7月10日向本院起诉，请求智海公司支付逾期交房违约金，案号为（2017）桂0502民初2396号，该判决因当事人上诉，经北海市中级人民法院审理后，作出（2017）桂05民终1306号民事判决，判决智海公司须向原告支付逾期交房违约金。被告主张涉案房产至今未经五方验收合格，尚未达到合同约定的交付条件。 还查明，经北海市自然资源局于2020年7月7日出具的《不动产登记信息查询证明》显示，位于北海市海城区截止2020年7月7日10时49分尚未办理首次登记，已办理商品房预售合同登记备案，买受人：黄海清、陈桂，现无抵押、查封记录。 本院认为，原告与被告于2014年12月10日签订的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，原被告双方应按照合同的约定全面履行义务。虽然原告尚欠房款67917元未支付，但双方当事人已协商约定该款于五方验收合格后支付，被告智海公司仍负有向原告交付房屋并转移房屋所有权的义务。根据《商品房买卖合同》的约定，被告智海公司应于2015年3月30日前将经五方验收合格的商品房交付给原告，并在商品房交付使用后730天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案被告智海公司因逾期交房所应承担的违约责任已经法院生效判决确认，现原告主张被告向其交付房屋并配合办理不动产权证书，因不动产权证书的办理是一种行政行为，并非被告的单方行为，是否发放、何时发放都是由相关行政管理部门许可决定的，涉案房屋尚未符合五方验收合格的条件，未竣工验收合格，被告目前无法达到向原告交付房屋和配合办理不动产权证书的条件，故原告请求被告将涉案房屋交付原告使用并协助办理涉案房屋的不动产权证、以及要求被告协助办理水电过户、装修手续的诉讼请求，暂无法实现，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 驳回原告黄海清、陈桂的诉讼请求。 案件受理费7194元，减半收取3597元，由被告北海智海经贸发展有限公司承担（该费用原告已向本院预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费7194元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 谭小凤 二〇二〇年八月三十一日 法官助理 黄艳芝 代书记员 陈晓峰