辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽民终65号上诉人（原审被告、申请执行人）：高为田，男，1968年6月8日出生，汉族，住大连市甘井子区。上诉人（原审被告、申请执行人）：赵春南，女，1969年11月3日出生，汉族，住大连市甘井子区。二上诉人共同委托上诉代理人：关向阳，辽宁五寰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）：刘天文，男，1977年2月6日出生，汉族，住庄河市。委托诉讼代理人：乔万学，男，1967年4月9日生，汉族，住庄河市。原审第三人（被执行人）：郑雁斌，男，1973年5月18日出生，汉族，住辽宁省庄河市。原审第三人：大连宸宇房地产开发有限公司，住所地：辽宁省庄河市城关街道水仙委景源名郡小区****。法定代表人：于长杰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张毅，男，该公司员工。上诉人高为田、赵春南与被上诉人刘天文、原审第三人大连宸宇房地产开发有限公司（以下简称“宸宇公司”）、郑雁斌执行异议之诉一案，辽宁省大连市中级人民法院于2018年9月26日作出（2018）辽02民初582号民事判决，刘天文不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月26日作出（2018）辽民终1038号民事裁定，发回重审。辽宁省大连市中级人民法院于2019年9月10日作出（2019）辽02民初641号民事判决，高为田、赵春南不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年7月20日公开审理了本案。上诉人高为田及高为田、赵春南的共同委托诉讼代理人关向阳，刘天文及其委托诉讼代理人乔万学、原审第三人郑雁斌及宸宇公司的委托诉讼代理人张毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高为田、赵春南上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人，驳回被上诉人的诉讼请求；被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。一审法院认定事实不清、错误，法律适用不当，判决错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人;(二)该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。上诉人认为本案中被上诉人出示第三人宸宇公司向其出具案涉房屋收款收据证明其是案涉房屋权利人，就算该房屋抵付工程款合意是真实的，该合意亦是以消灭第三人金钱债务为目的，不具有排除执行的法律效力。一审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条来审查被上诉人是否享有足以排除强制执行的民事权益，第二十八条规定，即金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。被上诉人认为审查必须同时满足上述所有条件。一审法院认为被上诉人通过抵债方式进行房屋交易，基于各方约定已领取了案涉房屋钥匙，进而对案涉房屋进行了实际控制和管理，但被上诉人没有提供任何其在法院查封之前合法占有案涉房屋的证据，房屋交接，物业管理等手续，其提供使用房屋证据都在法院查封之后，因此不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；”的规定，被上诉人没有在人民法院查封之前合法占有涉案房屋，不能排除法院执行。一审法院认为房屋没办理过户非被上诉人原因所致，而是案涉房屋办理了在建工程抵押登记，现尚未解押，非被上诉人自身原因所致。上诉人认为第三人（被执行人）一共抵顶138套房屋，用于抵顶工程欠款，其中有70套已经办理了转移备案手续，被上诉人未办理过户完全是由于自身原因，自身过错造成的，另根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条关于“抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权除外”的规定，被上诉人在抵房时应当首先查看房产权利有无限制，否则可以推定自身存在过错，即被上诉人不代抵押人清偿债务，在房屋抵押权未消灭的情况下无法办理过户登记，应当认定为是被上诉人自身原因导致的，不符合《执行异议》第二十八条关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，因此不能排除法院执行。综上所述，被上诉人未在法院查封之前签订合法有效的房产买卖合同，未在法院查封之前合法占有涉案房屋，未办理物权转让登记，自身有过错，不能排除人民法院执行，因此，上诉人请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人，驳回被上诉人的诉讼请求。刘天文二审答辩：关于答辩人是否取得并占有案涉房屋的权利。首先，郑雁斌以鸿建公司名义承揽了宸宇公司开发的辽宁省庄河市将军湖千韵坊住宅小区工程，因郑雁斌与原告存在债权债务关系，答辩人、郑雁斌、宸宇公司三方协商一致，将案涉房屋抵顶给答辩人。宸宇公司为答辩人开具了收据，并将案涉房屋登记在答辩人名下。答辩人、郑雁斌及宸宇公司三方以房抵债不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项规定：“人民法院查封之前已合法占有该不动产”。上述合法占有并非限定于实际使用，只要案涉财产处于权利人实际管控之中即可。以房抵债后，答辩人就领取了案涉房屋的钥匙，实际管控了案涉房屋，宸宇公司对该节事实是认可的，答辩人已完成了举证责任。关于是否因答辩人自身原因未办理过户登记的问题。案涉房屋被宸宇公司以在建工程抵押贷款，需还清贷款、解除抵押后才能办理过户登记。宸宇公司没有还清贷款，致使办理过户登记存在客观障碍。就案涉房屋的过户登记，答辩人多次和宸宇公司交涉未果，未办理过户登记非答辩人自身原因造成的。综上，一审判决认定的事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请依法维持原审判决。郑雁斌二审答辩：同意刘天文意见。宸宇公司二审答辩：同意刘天文意见。刘天文向一审法院提出诉讼请求：不得执行庄河市将军湖千韵坊住宅小区3#-3-301、12#-2-602号房屋(以下简称案涉房屋)，解除对案涉房屋的查封。一审法院认定事实：高为田、赵春南与鸿建公司、郑雁斌买卖合同纠纷一案，一审法院于2015年6月23日作出(2014)大民三初字第319号民事判决书，判决主要内容为：郑雁斌于判决生效之日起三十日内给付高为田、赵春南货款9，174，484.26元及利息。因郑雁斌未履行生效判决确定的义务，高为田、赵春南向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2015年12月10日作出(2015)大执字第251号民事裁定书，裁定冻结郑雁斌在银行的存款1500万元或查封其等值其他财产。同日，向宸宇公司送达协助执行通知书，查封郑雁斌从宸宇公司取得的包含案涉房屋在内的抵债房68套；查封期间不得为以上68套房产办理更名、商品房买卖合同、备案、登记、转让等，查封期限三年，自2015年12月10日至2018年12月9日。案外人刘天文对查封案涉房屋提出书面异议。法院于2018年4月17日作出(2018)辽02执异226号执行裁定书，裁定驳回案外人刘天文的异议请求。刘天文对该裁定不服，提起本案案外人执行异议之诉。2013年10月29日，宸宇公司向案外人张生出具3#-3-301号房屋的收款收据，金额为471，431元，在领款人签章处有“此楼顶付工程款”的记载，交款人处有郑雁斌签字，在收据的右上角标注“此楼转让给刘天文，转让人张生，2013年12月27日”。2014年7月30日，宸宇公司向刘天文出具12#-2-602号房屋的收款收据，金额为485，234元，在领款人签章处有“此楼顶付工程款”的记载，交款人处有郑雁斌签字。一审院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，即金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，刘天文主张其对高为田、赵春南申请执行的案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益是否具有上述法律规定的情形为本案争议的焦点。刘天文是否取得并占有案涉房屋的合法权利。郑雁斌以鸿建公司名义承揽了宸宇公司开发的庄河市将军湖千韵坊住宅小区工程，工程施工结束后，刘天文与郑雁斌、宸宇公司协商一致以案涉房屋抵顶郑雁斌欠付刘天文的款项，刘天文持有收款收据，宸宇公司出具的两份收款收据上亦载明案涉房屋已转让给刘天文。一般而言，收据只是表示收到款项的凭据，但案涉两份收据的收款事由明确记载“此楼抵顶工程款”，且刘天文、郑雁斌及宸宇公司均予以签字、盖章并认可，体现了当事人间的真实意思表示，由此表明案涉房屋的所有权人及权利人已同意将该房屋以抵债的方式进行了房屋交易。刘天文基于各方约定已领取了案涉房屋的钥匙，进而对案涉房屋进行了实际控制和管理，其具有合法占有房屋的事实依据。关于是否因刘天文自身原因未办理过户登记的问题。案涉房屋因办理了在建工程抵押登记，现尚未解押，故案涉房屋没有办理过户非刘天文自身原因所致。据以上之阐述，案涉抵债行为发生于法院查封之前，且刘天文作为房屋受让人已经合法占有该不动产、非自身原因未办理过户登记，故刘天文对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉请应予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用本院经审理查明，原审认定事实基本属实。本院认为，本案是案外人执行异议之诉，审理的焦点问题为：刘天文就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。经审查，一审判决认定郑雁斌承包施工宸宇公司开发的涉案住宅小区工程，并将部分工程分包给刘天文的事实，客观存在。宸宇公司与郑雁斌、刘天文协议将涉案房屋抵顶郑雁斌欠付刘天文的工程款，亦有充分的事实根据。在相关的执行案件中，申请执行人高为田、赵春南及执行法院亦均认为宸宇公司已将包括涉案房屋在内的部分上述住宅小区的房屋抵付被执行人郑雁斌的工程款，所以执行法院才查封登记的权利人为宸宇公司的涉案抵债房屋。然而，宸宇公司出具的涉案房屋收款收据领款人签章处已载明“此楼顶付工程款”，交款人处有郑雁斌签字，该收据又记载此楼转让给刘天文、郑雁斌及宸宇公司均签章认同。该收据上所载的全部数字、文字信息等,尽管在整体外观上有别于典型、规范的合同书，但也属于书面协议形式，而非口头形式。显然，宸宇公司、郑雁斌、刘天文三方之间已就涉案房屋达成以房抵债协议并已实际履行，应视同该三方当事人签订了合法有效的房屋买卖合同，抵债房屋受让人刘天文可以被视为已付全部房款的房屋买受人。而刘天文在法院查封前未能就涉案房屋办理过户登记手续，是由于在建工程抵押登记的原因，非刘天文自身原因所致，且刘天文对此没有过错。高为田、赵春南二审提供的抵债房屋登记单不能说明涉案房屋未办理过户登记手续，是刘天文自身原因所致或刘天文对此具有过错。刘天文基于各方约定已领取了案涉房屋的钥匙，进而对案涉房屋进行了实际控制和管理，具有合法占有的事实依据。本案中宸宇公司及郑雁斌以房抵债，其固然有通过转让房屋而消灭相应工程价款之债的目的，但从法律效果上无疑也相当于其取得房屋对价；而刘天文与宸宇公司及郑雁斌达成以房抵债协议，其当然有实现工程款债权之目的，但在其签收收款收据，并占有抵债房屋，即涉案的以房抵债协议已开始实际履行后，刘天文在本案中对涉案房屋具有物权期待权。综上所述，高为田、赵春南的上诉理由不成立，其上诉请求，本院不予支持；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,366.00元，由高为田、赵春南共同负担。本判决为终审判决。审判长  孙维良审判员  黄海洋审判员  唐云涛二〇二〇年九月二十八日书记员  周明静