广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初7623号原告（反诉被告）：杨家武，男，1973年10月10日出生，汉族，住浙江省平阳县。委托诉讼代理人：李楠，广东圣和胜律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市荔湾区浩轩威百货商行（个体工商户），住所地广东省广州市荔湾区。经营者：范志华。委托诉讼代理人：向金波，广东广信君达律师事务所律师。原告（反诉被告）杨家武诉被告（反诉原告）广州市荔湾区浩轩威百货商行（下称百货商行）合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨家武及其委托诉讼代理人李楠，被告百货商行委托诉讼代理人向金波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨家武向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告就广州市荔湾区某某甫59号的商铺签订的《承包经营合同》于2020年2月21日解除；2、原、被告签订的《经营承包合同》中就广州市荔湾区某某甫61号的合同条款无效。3、判令被告退还原告交纳的承租商铺按金246000元给原告；4、判令被告退还进场费55000元给原告；5、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年4月28日，原告和被告签订《承包经营合同》，由被告将位于广州市荔湾区某某甫59号和61号的商铺出租给原告从事生意经营，租赁期限自2019年4月30日至2023年4月30日止，合同期限四年。原告交付承包合同保证金246000元给被告，另交进场费68000元。在承包期限到期或解除合同时，原告交清费用迁出承包的物业时，被告退还承包保证金。2020年1月24日发生新冠状疫情后，原告响应政府号召关门停业，导致没有任何收入。在2月上旬原告承租的商铺根本无法恢复营业的情况下，被告依然多次强硬催交2月份的租金，原告只好向被告提出减免2月份的租金，3月和4月份减半收取租金的建议。2月18日，被告开始张贴收回商铺的通知，并于2月19日被告以微信的方式回复了原告，拒绝了原告的请求。原告又于2月21日向被告发出了回复，同意被告收回商铺的要求，并希望被告退回承担保证金和及转手费，但被告又以微信回复的方式拒绝了原告的请求。同日，华林街连登社区又发出了通知，强调华林街附近发生新的疫情，某某甫附近的商铺仍无法恢复营业。被告以自己的实际行动，强行终止了与原告的租赁关系。后被告又于5月7日发出《告知函》，要求终止双方的租赁合约。原告认为原、被告双方应当以不可抗力的因素解除双方签订的《承包经营合同》，原告将商铺交还给被告，被告应当退还承包保证金和进场费给原告。被告（反诉原告）百货商行答辩并提出反诉如下：1、原、被告签订的承包经营合同的解除时间应为2020年5月13日，而非2020年2月21日。2、原告与被告签订的承包经营合同的内容不存在无效的情形。原告主张被告向其交付的61号商铺被告没有出租资格是没有证据予以证明的。3、原告请求判令被告退回原告缴纳的按金246000元没有合同和法律依据。原、被告之间不存在商铺按金这样的约定，合同中有关的约定为承包保证金。原告至今仍拖欠被告承包费及其他费用，不符合合同约定的退还保证金的约定条件。4、原告请求判令被告退还进场费55000元给原告没有事实和法律依据。原、被告双方签订的合同中并无进场费的约定；其次，原告在本案中也没有提供证据证明其向被告支付了进场费。经与被告负责人了解，原告与被告在签订合同时约定有进场装修补偿费，该补偿费是针对原告进场后需要重新装修因此导致对被告原有装修的破坏，因此给予相应的补偿。原告已实际进场装修并实际经营。自2020年2月起，原告以发生新冠疫情为由，拒不支付承包费。我方无奈之下，于2020年5月13日收回物业，解除与原告之间的承包合同关系。现向法院提出反诉请求：1、判决原告向被告支付拖欠的2020年2月份、3月份、4月份以及5月份承包费共计281533元及违约金；2、判决原告支付的承包保证金246000元归我方所有。3、判令原告向被告支付拖欠水电费合计6745.12元；4、判令原告承担本案的全部诉讼费用。原告（反诉被告）杨家武对反诉辩称：基于2月21日被告已经提出解除双方所签订的合同，原告也明确答复同意解除，只是就某一些细节没有达成一致意见，故我方认为自2020年2月21日起，双方就已经解除了合同。故不应计算自2020年2月21日至5月13日的租金。即使是被告认为属于不解除的状态，也因为新冠疫情的影响导致无法经营，原告没有任何销路，无法开门经营，故我方认为在2月-5月之间的租金被告要免除两个月，另外月份的租金应按政府有关部门倡导的“一减两免”来降低租金标准。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月28日，百货商行（甲方）与杨家武（乙方）签订《承包经营合同》，约定甲方将坐落在广州荔湾区某某甫路59号、61号商铺承包给乙方经营日用百货行业，作商业（除餐饮外）用途；承包期从2019年4月30日至2023年4月30日止，2019年6月1日至2022年4月30日止承包金为82000元，每月1日前按现金或划账方式支付给甲方；承包保证金246000元，承包保证金中途不作抵偿每月承包费及任何费用，待承包期届满或解除本合同之日，乙方迁出物业并缴清所有费用后，甲方一次性无息退还保证金给乙方；承包期内，乙方不依时上交当月承包费及代交各种费用，视为乙方违反承包合同，甲方有权解除承包合同和自行收回房屋，乙方所交保证金不予退回，归甲方所有；承包期内的水电费、卫生费、治安费等费用由乙方负责并由乙方自行缴交。如有拖欠，令甲方代为缴费，由甲方向乙方追回此费用；等等。合同签订后，杨家武交纳保证金246000元；百货商行确认收到该款项，案涉房屋交付杨家武使用。2020年2月18日，百货商行向杨家武发送《收回场地通知》告知杨家武未缴纳租金构成违约，要求交还商铺。2020年2月19日，杨家武回复由于疫情无法交租，申请自然解除承包合同。2020年2月22日，百货商行拒绝杨家武解约要求。2020年4月17日，百货商行向杨家武发送2019年12月至当日的水电费欠费信息，要求杨家武支付电费6536.14元，水费208.98元。2020年5月7日，百货商行向杨家武发送《告知函》，告知杨家武欠付2-4月租金，要求杨家武于2020年5月10日前撤出商铺。经查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日，广东省重大突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。庭审中，百货商行与杨家武均确认案涉商铺于2020年5月13日进行了交接，确认产生的水电费合计6745.12元。本院认为：关于《承包经营合同》的性质问题。根据《承包经营合同》的约定，杨家武每月固定向百货商行支付定额承包费，百货商行不承担经营风险、不享受经营成果，由杨家武自负盈亏，故《承包经营合同》中虽出现了“承包”字样，合同名为“承包经营”，但因百货商行对杨家武的经营成果无权进行支配和占有，二者之间实为租赁关系。关于合同效力问题。杨家武主张合同部分无效，但未对该主张进行举证，本院对此不予采纳。杨家武与百货商行签订的《承包经营合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。对于是否能适用不可抗力条款解除合同的问题。本案为租赁合同关系，适用不可抗力须考究疫情是否对案涉房屋的使用造成了实质性的障碍。纵观疫情期间的政府文件，疫情的发生虽属不可抗力，政府亦采取了全国性的防控措施，但在2020年1月28日广东省也因应本省的疫情情况研究下发《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，明确通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2020年2月9日24时。可见在2月份政府系倡导有序复工复产。另从案涉房屋本身来看，案涉房屋为临街独栋房屋。现并无证据表明2020年2月1日后案涉房屋所在辖区有关部门因防治疫情而对案涉房屋采取相关封闭措施。因此，是否决定对外开业自主权依然在承租人杨家武一方。综合上述因素，本院认为疫情对合同在政府倡导复工复产后的履行未构成实质性障碍，杨家武据此主张不可抗力解除合同的理由不成立。关于解约时间问题。如前所述，因案涉合同不适用不可抗力条款解除，杨家武并不享有单方解除权。现杨家武自2020年2月起停止支付案涉商铺租金已构成违约，百货商行据此主合同解除依约有据。百货商行于2020年2月18日向杨家武发函要求腾空交回商铺，视为其解约意思表示到达杨家武方，应认定双方合同于该时点解除。关于保证金、2月份租金的问题。2020年1月23日至2020年2月24日9时，我省处于重大突发公共卫生事件一级响应期间，实行最大限度减少公众聚集活动，停止存在明显交叉感染风险的公众聚集活动；广东省商务厅在2020年1月26日发布了《广东省商务厅关于暂停大型经济活动的紧急通知》，要求在一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒的××防控工作。直至2020年2月24日9时起，我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应才调整为二级响应。由此可见，虽然杨家武可主导案涉商铺是否对外经营，但案涉商铺作为临街商铺，其将因突发公共卫生事件的防控应急程度而出现外部人流、内部员工防控等较大的经营环境变化。因此依据公平原则，对2020年2月1日至2020年2月18日（即疫情一级响应防控期间）的租金，本院酌定杨家武按82000元租金标准的30%向百货商行支付，即82000元÷29天×18天×30%=15269元。对百货商行要求没收合同保证金的请求，如前所述根据公平原则，本院亦酌定百货商行没收杨家武50%的保证金，即杨家武应向百货商行返还保证金123000元。至于百货商行主张的逾期交租违约金问题，如前述原因，杨家武拖欠租金主要是受疫情防控影响，且对租金标准有所争议，该拖欠行为不可全归责于杨家武，故对于百货商行要求杨家武支付逾期交租违约金的诉讼请求，本院不予支持，依法予以驳回。关于房屋返还时间。杨家武主张百货商行曾在2020年4月份对涉案商铺上锁，但未提供证据证明，百货商行又不予确认，故本院对此主张不予采纳。现双方均确认案涉房屋已于2020年5月13日交接，杨家武应支付房屋使用费期间为2020年2月19日至5月13日。如前所述根据公平原则，对上述处于广东省重大突发公共卫生事件一级响应防控期间即2020年2月19日至2020年2月24日，本院酌定杨家武按82000元租金标准的30%向百货商行支付房屋使用费，即82000元÷29天×6天×30%=5090元；对上述处于广东省重大突发公共卫生事件二级响应期间即2020年2月25日至2020年5月8日，本院酌定杨家武按82000元租金标准的70%向百货商行支付房屋使用费，金额为（82000元÷29天×5+82000×2+82000元÷31天×8天）×70%=139509元；对上述处于广东省重大突发公共卫生事件三级响应期间即2020年5月9日至2020年5月13日，本院酌定杨家武按82000元租金标准向百货商行支付房屋使用费，金额为82000元÷31天×5天=13226元。上述款项合计157825元。关于水电费。百货商行请求的是2019年12月至2020年4月17日的水电费。合同约定水电费用由杨家武承担。现双方对水电费数额均确认，杨家武应向百货商行支付水电费合计6745.12元。关于进场费。杨家武所主张的进场费未有相关支付凭证，其提供的银行流水亦无法对应主张的数额，故本院对杨家武该请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告杨家武与被告广州市荔湾区浩轩威百货商行签订关于广州市荔湾区某某甫59号、61号房屋的《经营承包合同》于2020年2月18日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告杨家武向被告广州市荔湾区浩轩威百货商行支付2020年2月1日至2月18日租金15269元。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告杨家武向被告广州市荔湾区浩轩威百货商行支付2020年2月19日至2020年5月13日房屋使用费157825元。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告杨家武向被告广州市荔湾区浩轩威百货商行支付水电费6745.12元。五、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市荔湾区浩轩威百货商行向原告杨家武退还保证金123000元。六、驳回原告杨家武其他诉讼请求。七、驳回被告广州市荔湾区浩轩威百货商行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2908元，由原告杨家武负担1720元，被告广州市荔湾区浩轩威百货商行负担1188元；反诉受理费4638元，由原告杨家武负担2721元，被告广州市荔湾区浩轩威百货商行负担1917元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  张鸣鸣二〇二〇年九月二十九日书记员  古秋燕卢健华