广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初18389号原告：李福显，男，1975年10月16日出生，汉族，住山东省郓城县******************，公民身份号码372************114。委托诉讼代理人：蒋剑明，广东环球经纬(白云)律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗旭明，广东环球经纬律师事务所律师。被告：佛山市溢汇盛投资有限公司，住所地；广东省佛山市南海区****************，统一社会信用代码914********116045A。法定代表人：饶某1。被告：佛山市三溢同利置业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**********************，统一社会信用代码9144*****8121259XF。法定代表人：游某1。两被告共同委托诉讼代理人：潘洁颜，广东颂勤律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：黄健仪，广东颂勤律师事务所律师。被告：黎泽波，男，1963年9月14日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*************，公民身份号码440********9142817。第三人：佛山市南海区桂城街道东区社区奕东股份经济合作社，住所地：广东省佛山市南海区桂城街道**社区，统一社会信用代码N144**********706G。法定代表人：邵某1。原告李福显与被告佛山市溢汇盛投资有限公司（以下简称溢汇盛投资公司）、佛山市三溢同利置业投资有限公司（以下简称三溢同利公司）、黎泽波、第三人佛山市南海区桂城街道东区社区奕东股份经济合作社（以下简称奕东经济社）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日受理后，依法适用简易程序，于2020年9月3日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人罗旭明、被告溢汇盛投资公司、三溢同利公司的共同委托诉讼代理人黄健仪到庭参加了诉讼。被告黎泽波、第三人奕东经济社经本院传票传唤没有到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.三被告退还物业租赁使用费59712.43元；2.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2014年5月22日，第三人奕东经济社与被告三溢同利公司签订《土地使用权租赁合同》，约定第三人将佛山市南海区桂城三山B15街区02地块出租给被告三溢同利公司使用。2014年9月28日第三人与被告溢汇盛投资公司、被告三溢同利公司签订《补充协议》约定由被告溢汇盛投资公司享有和承担被告三溢同利公司《土地使用权租赁合同》项下权利义务。2018年7月25日，原告与被告溢汇盛投资公司签订《物业租赁合同》。《物业租赁合同》约定：租赁物业位于佛山市南海区****************之3酒店15层34室，建筑面积28平方米，合同租赁期加免租使用期至2049年5月21日，租赁期限内的全部租赁使用费为118240元，原告应于2018年8月5日前付清全部租赁使用费118240元，被告溢汇盛投资公司应于2018年10月31日前交付租赁物。同日，原告与佛山市南海区桂城泽波装饰工程部签订了《装修委托协议》，约定装修工程包干总价为177396元，双方还约定，装修委托为不可撤销委托，除非原告与被告溢汇盛投资公司之间的租赁合同解除，原告不得解除委托。佛山市南海区桂城泽波装饰工程部是个体户，被告黎泽波是佛山市南海区桂城泽波装饰工程部的经营者。《物业租赁合同》及《装修委托协议》签订后，原告向被告支付了部分租赁使用费和装饰工程包干总价共237396元。《装修委托协议》签订后，原告所收到的房屋装修情况与同小区其他小租户并无不同，佛山市南海区桂城泽波装饰工程部未为原告提供额外装修服务，结合同小区物业租赁市场价格，双方约定的装修工程包干总价实为租赁使用费。原告所付订金及《物业租赁合同》、《装修委托协议》所约定款项合共295636元构成原告在2018年10月31日至2049年5月21日使用涉讼房屋的对价，约定的使用期限超过20年，超过部分无效，该部分物业租赁使用费应予退回。租赁合同有效使用期限从2018年10月31日至2038年10月30日共7305天，原合同约定的使用期限从2018年10月31日至2049年5月21日共11161天，原告在合同有效期内应支付的对价为295636×7305÷11161=193497.09元，原告多付部分43898.91元被告应予退还。由于房屋的质量问题等原因，原告至今未收楼，故2018年10月31日至今(暂时计算至2020年6月19日共597天)因没有使用房屋而不需交纳租金，被告溢汇盛投资公司应退597天租金295636×597÷11161=15813.52元。被告溢汇盛投资公司是被告三溢同利公司的全资子公司，是被告三溢同利公司的项目公司，被告溢汇盛投资公司及佛山市南海区桂城泽波装饰工程部将原本属于涉讼房屋整体租赁对价的款项人为进行分割收款，三被告应对《物业租赁合同》、《装修委托协议》下的义务承担连带责任。被告溢汇盛投资公司、三溢同利公司辩称，两被告不同意原告的所有诉讼请求。原、被告溢汇盛投资公司就“佛山市南海区**********************”（以下称涉案物业）所签订的《物业租赁合同》，原告和佛山市南海区桂城泽波装饰工程部签订的《装修委托协议》，既没有违反法律和行政法规的效力性强制性规定，不存在法律规定和合同约定的解除合同的情形范围，上述合同均是原被告双方真实的意思表示，合法且有效，因此对签订双方均具有法律约束力，依法应当按合同的约定继续履行，故原告无权要求退还已支付的租赁使用费，更不得要求两被告对此承担连带清偿责任。两被告请求法院依法驳回原告的所有诉请。理由如下：一、涉案物业的由来涉案物业所在的土地位于佛山市南海区桂城三山E15街区02地块。该土地登记权利人为佛山市南海区桂城街东区奕东股份合作经济社。2014年5月14日被告佛山市三溢同利置业投资有限公司（下称三溢同利公司），通过佛山市南海区****************，公开举办的土地使用权竞投租赁会，竞投租赁该土块，并于2014年5月22日与前述该土地权利人签订《土地使用权租赁合同》。约定由“乙方”即三溢同利公司，负责在涉案土地上兴建总计容建筑面积不少于11万平方米的建筑物，租赁期限为35年，从2014年5月22日至2049年5月21日，且“乙方”有权将建筑物部分转租给第三方。2014年9月28日被告佛山市溢汇盛投资有限公司（下称溢汇盛投资公司）与前述合同的两方当事人共同签订《补充协议》，三方同意：自补充协议签订之日起，《土地使用权租赁合同》中“乙方（佛山市三溢同利置业投资有限公司）”权利义务由溢汇盛投资公司享有和承担。溢汇盛投资公司按《土地使用权租赁合同》约定，在涉案土地上出资建成总建筑面积达150341.39平方米的建筑项目“溢东广场”，该建筑工程项目已依法办理相关用地和报建手续，并已合法取得规划、消防等政府行政部门的合格验收备案登记。以上相关材料和合同文件已在涉案物业项目的现场予以公示，且以上事实也有生效的民事判决书【（2017）粤06民终11390号，以下简称“生效判决”】予以确认。涉案《物业租赁合同》、《装修委托协议》等协议（以下统称涉案合同）对涉案物业的：权属情况、合同性质、租赁期限、租赁使用费金额及支付方式、承租人转租和再装修等权利、以及合同期限届满交还租赁物的时间和交还状态，均有明确的约定。二、溢汇盛投资公司与原告所签订的涉案合同没有违反法律法规的效力性强制性规定，依法不存在无效的法定情形。涉案土地权属已明确为国有土地使用权。假设涉案土地为“集体建设用地”，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十二个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》：广东省佛山市南海区作为试点区，“在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价”的规定。因此涉案项目的所有物业租赁合同根本不存在合同效力上的问题。三、涉案合同及其履行过程中不存在法定和约定的可以变更合同、解除合同的情形，该租赁合同是原被告双方自愿平等基础上签订，是双方真实的意思表示，合法且有效，因此对签订双方均具有法律约束力，依法应当按合同的约定继续履行。（一）关于涉案物业、以及所占土地的性质（含用地、报建、验收等事项）、还有双方签订的合同样本、以及由此合同原告可获得的相应权利等等事项，被告溢汇盛投资公司均已在涉案项目现场全部公示，并在项目接待中心的不同地方做出醒目的提示。被告溢汇盛投资公司在接待现场和交楼现场均对涉案项目的情况和有关文件进行了公示，且涉案合同是在律师见证的情况下签订的。因此原告在签订涉案合同前，已经清楚知道涉案物业及项目的属性。（二）涉案合同是在双方平等自愿协商一致的基础上，在律师的见证下签订的。且原告在签订涉案签约指南、租赁合同之前，已经完全清楚涉案物业的权属性质、以及所签订合同条款内容和该合同将会产生的法律后果，并且，在签订涉案签约指南后相隔多天，原告才签订涉案租赁合同，由此可见，原告是在完全清楚涉案物业的实际情况以及原告所取得的是涉案物业使用权并非所有权、涉案租赁使用费金额、支付方式、租赁期等实质租赁细节的前提下，并经过长时间的充分考虑后，原告才最终同意接受前述租赁条件，双方据此签订涉案租赁合同，该租赁合同是原被告双方真实的意思表示，合法且有效，不存在任何显失公平、欺诈、诱导、误解或意思表示不真实的情况。（三）原告和溢汇盛投资公司的各自权利义务，应以所签订的涉案租赁合同约定为准，双方均应全面严格履行合同的条款约定。四、涉案《物业租赁合同》约定的租赁使用费与《装修委托协议》约定的装修工程款相加的总金额是构成原告取得涉案物业使用期限内的使用权的总对价。涉案《物业租赁合同》、《装修委托协议》两份合同实际上是一个整体，涉案《物业租赁合同》约定的租赁使用费与《装修委托协议》约定的装修工程款相加的总和，与涉案溢东广场酒店其他物业的转让使用权或已经出租的租金水平相当。（二）原告在起诉状中的“事实和理由”中第四段亦确认装修工程款实为租赁使用费，进一步印证“涉案两份合同属于双方关于涉案物业租赁权的整体约定，《物业租赁合同》约定的租赁使用费与《装修委托协议》约定的装修工程款相加的总和构成原告取得涉案物业承租权的总价款”。五、原告要求被告退还租赁使用费、手续费等费用，没有任何法律和事实依据。1.涉案合同不存在无效的法定情形，且经生效判决认定为有效，因此原告所主张的退还租赁使用费为无稽之谈，无任何事实依据和法律依据。2.在原告未能举证证明其要求被告返还已支付款项，符合涉案合同约定的情形下，应承担举证不能的后果。3.涉案物业已具备交付条件，且溢汇盛投资公司已向原告寄出《收楼通知书》，催告原告于2019年4月27日办理涉案物业的接收手续，原告应接收使用，但是，原告于2019年4月27日到达涉案物业现场后，拒不接收涉案物业，实际上，原告现时起诉反映情况中属于涉案物业自身质量的情况均是不影响涉案物业的安全使用性能，且已经被整改完毕，因此原告不能以此为由拒绝接收涉案物业，被告已再次通知原告接收，但原告仍然拒收。根据涉案合同约定，应视为溢汇盛投资公司已于2019年4月27日将涉案物业交付给原告，因此原告依据涉案合同取得租赁物进行使用的合同目的已经达到，被告溢汇盛投资公司并无违约。六、原告要求三被告承担共同连带责任，没有任何法律和事实依据。如前述“涉案物业的由来”所述，自2014年9月28日起，涉案土地使用权租赁合同的承租方权利义务已经全部由溢汇盛投资公司概括承受，三溢同利公司已经退出涉案土地使用权租赁合同，三溢同利公司与涉案项目、涉案物业已经不存在法律意义上的关联性。虽然三溢同利公司是溢汇盛投资公司的出资人，但是溢汇盛投资公司并非是三溢同利公司的子公司或者分公司，双方是相互独立的企业法人，均应各自独立承担民事责任。并且，原告提供的证据不能举证证明该两家企业法人存在“混同”的事实，也未能提供被告应承担连带责任的法律依据。涉案合同的签订主体和实际履行人均是原告和溢汇盛投资公司，涉案租赁使用费的收款人是溢汇盛投资公司，涉案项目、涉案物业的投资建设方也是溢汇盛投资公司，三溢同利公司并非涉案合同关系的当事人，根据合同相对性原则，原告无权要求三溢同利公司对涉案租赁合同的义务承担任何义务。如前述第四条所述，《物业租赁合同》约定的租赁使用费与《装修委托协议》约定的装修工程款相加的总和构成原告取得涉案物业承租权的总价款，但是溢汇盛投资公司和黎泽波经营的泽波工程部二者是相互独立的，二者均应独立承担民事责任。并且，原告未能举证证明两被告存在“混为一体”的事实，也未能提供两被告应承担连带责任的法律依据。另补充：原告无法提供《物业租赁合同》，被告也无法提交，对于签订时间无法确认，但是对于本案的租赁物所适用的物业租赁合同及装修委托协议的合同版本应与（2020）粤0605民初4615号案件民事判决书所认定的事实即合同的版本是一致的。对于被告已收款金额，被告确认已收237396元。被告推定是与原告有签订《物业租赁合同》及《装修委托协议》。被告溢汇盛投资公司确认与原告之间有就涉讼租赁物成立租赁合同关系。原告与被告溢汇盛投资公司约定了涉讼租赁物的交付时间为2018年10月31日，租赁期限至2049年5年21日。但2018年10月31日约定的是毛坯交付时间，而被告是带装修交付的，双方确认带装修交付时间为2019年4月份。被告黎泽波、第三人奕东经济社没有答辩。原、被告围绕诉讼请求、答辩意见依法提交了证据，本院依法向相关行政主管部门调查涉讼房屋所在项目的规划报建、竣工验收情况及涉讼项目所在土地的登记情况，并组织双方当事人进行证据交换和质证。被告黎泽波、第三人奕东经济社经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证与质证的权利。经审查，对相对方对其真实性未提出异议的证据，本院采信其真实性，对相对方就其真实性有提出异议的证据，本院认证如下：1.原告举证的《物业租赁意向书》，没有被告的盖章，本院不予确认。2.原告举证的视频照片、视频光盘、文字打印件，被告不确认，本院进行综合认定。3.原告举证的律师函、投递情况、EMS邮单及查询信息，本院确认其真实性。4.两被告举证的建设用地规划许可证、广东省企业基本建设投资项目备案证，能相互印证，本院确认其真实性。5.两被告举证的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证有原件核对，本院确认其真实性。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：位于佛山市南海区桂城三山E15街区02地块[土地证证号为国用（2015）0104904号，以下简称涉讼土地]于2015年5月13日登记土地权利人为佛山市南海区桂城街东区*奕东股份合作经济社，权利性质为划拨，属于国有划拨留用地，土地用途为批发零售用地。2018年6月28日，佛山市南海区桂城泽波装饰工程部出具《收据》：今收到李福显交来溢东广场1座之3酒店15层34室临时定金20000元。2018年7月2日，佛山市南海区桂城泽波装饰工程部出具《收据》：今收到李福显交来溢东广场1座之3酒店15层34室补定金60000元。2018年7月21日，佛山市南海区桂城泽波装饰工程部出具《收据》：今收到李福显交来溢东广场1座之3酒店15层34室部分装修费57000元。2018年7月23日，佛山市南海区桂城泽波装饰工程部出具《收据》：今收到李福显交来溢东广场1座之3酒店15层34室装修费40396元。2018年12月21日，溢汇盛投资公司出具《收据》：今收到李福显交来溢东广场1座之3酒店15层34室部分租赁费60000元。2019年4月24日，佛山市南海区桂城泽波装饰工程部通过邮递方式向原告送达《物业交付通知书》表明于2019年4月27日将涉讼租赁物交付予原告。原告述称：确认有收到该《物业交付通知书》并于2019年4月27日有到达现场，但由于涉讼房屋质量不合格拒绝接收，被告同意整改，但至今仍未通知原告收楼。本院在本案的审理过程中另查明如下事实：1.2015年9月1日，涉讼土地上的建设项目溢东广场1座、2座、3座均已取得建设工程规划许可证，其中1座的建设工程规划许可证（证号：建字第440********0453）载明工程建设规模为地上23层、地下**，总建筑面积为116860.07平方米，计入容积率面积100004.13平方米，基底面积为10415.74平方米；2座的建设工程规划许可证（证号：建字第440********0454）载明工程建设规模为总建筑面积15760.55平方米，其中地上4层，地下室面积8110.38平方米，地下**，计入容积率面积为6939.23平方米；3座的建设工程规划许可证（证号：建字第440********0455）载明工程建设规模为总建筑面积17884.04平方米，地上**，地下室面积8239.93平方米，地下**，计入容积率面积为4074.47平方米。溢东广场1座包括酒店1、酒店2、酒店3，均为地上23层、地下**。2018年10月15日，溢东广场1座办理竣工验收手续；同年10月31日，溢东广场1座办妥竣工验收备案手续。涉讼房屋为溢东广场1座酒店3其中一个单元的房屋。2.被告溢汇盛投资公司是2014年6月20日成立的一人公司，公司的股东为被告三溢同利公司。3.个体户泽波工程部成立于2018年1月12日，经营者为黎泽波，经营范围为建筑装饰和其他建筑业，2020年4月1日因“经营不善”而注销。4.第三人从2011年7月22日开始使用佛山市南海区桂城街东区*奕东股份合作经济社的机构名称，后于2019年8月14日变更为现名称。诉讼中，原告与被告溢汇盛投资公司均确认：涉讼房屋的租赁费用为118240元、装修费177396元，涉讼房屋的租赁对价为295636元。本院认为，原告与被告溢汇盛投资公司均确认双方就涉讼房屋存在租赁合同关系，本院予以确认。原告与被告溢汇盛投资公司均确认就涉讼房屋约定的租赁期限至2049年5月21日，本院予以确认。原告主张租赁期自2018年10月31日起，被告溢汇盛投资公司亦确认双方约定毛坯交付期限为2018年10月31日前，本院据此确认原告与被告溢汇盛投资公司就涉讼房屋约定的租赁期限自2018年10月31日起至2049年5月21日。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”，原、被告关于超过20年租赁期限的部分无效，20年内租赁期限的约定是双方真实意思表示，合法有效。关于被告溢汇盛投资公司、泽波工程部应否退款及退款金额。虽然泽波工程部收取了原告的部分款项，但原告与被告溢汇盛投资公司均确认涉讼租赁物在2018年10月31日至2049年5月21日使用涉讼房屋的对价为295636元，因此，不管溢汇盛投资公司与泽波工程部的内部关系如何，被告溢汇盛投资公司作为出租方，应对原告支付的全部租赁对价款负相应的退款责任。故，对于2038年10月31日至2049年5月21日期间使用涉讼房屋的对价，被告溢汇盛投资公司基于该部分的租赁约定无效而应退款。经核算，原告在2018年10月31日至2038年10月30日期间使用涉讼房屋的对价为193497.09元（2018年10月31日至2049年5月21日共11161天，2018年10月31日至2038年10月30日共7305天，295636×7305÷11161=193497.09元），故被告溢汇盛投资公司应返还43898.91元予原告。关于被告溢汇盛投资公司应支付逾期交付涉讼房屋的租金的问题。因原告主张涉讼房屋存在的质量问题即便存在，原告亦未举证证明该质量问题属于会对其使用该房屋造成根本性影响的问题，故原告无权拒收涉讼房屋，本院综合原告在2019年4月27日有到场验收涉讼房屋的实际情况，认定原告已于2019年4月27日接收涉讼房屋。被告溢汇盛投资公司逾期交付涉讼房屋确实造成原告的损失，原告主张被告退还逾期交付期间的租金，本院予以支持，故被告溢汇盛投资公司应支付逾期交楼期间的租金4714.92元（193497.09÷7305×178）予原告，原告关于逾期交楼应退租金金额超出以上核定的，本院不予支持。关于黎泽波的责任，泽波工程部并非出租方，且未举证证明其已将收取的款项支付予被告溢汇盛投资公司，故应在其实际收取款项的范围内承担连带退款责任。本案中泽波工程部实际收取款项金额为177396元，该金额高于被告溢汇盛投资公司应退款金额，故原告主张泽波工程部承担连带退款义务，本院予以支持。《中华人民共和国民法总则》第五十六条规定：个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。泽波工程部已于2020年4月1日注销，故原告诉请其经营者黎泽波承担泽波工程部在本案的债务符合法律规定，本院予以支持。三、三溢同利公司在本案应承担的责任《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告溢汇盛投资公司是被告三溢同利公司投资设立的一人公司，该两被告在本案中并未提交证据证明其财产相互独立，故原告诉请被告三溢同利公司对溢汇盛投资公司在本案的债务承担连带清偿责任符合法律规定，本院予以支持。被告黎泽波经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。第三人奕东经济社经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第二百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：被告佛山市溢汇盛投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还48613.83元予原告李福显；被告佛山市三溢同利置业投资有限公司、黎泽波对被告佛山市溢汇盛投资有限公司在上述第一项的债务向原告李福显承担连带清偿责任；驳回原告李福显的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计646.41元（原告已预交）。本案因被告佛山市溢汇盛投资有限公司出租的时间超过20年部分无效而导致本案纠纷，故本院酌情确定本案诉讼费用由三被告连带负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告预交的案件受理费646.41元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾舟洲二〇二〇年九月十一日书记员  成海欣