广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民终13184号 上诉人(原审原告，反诉被告）:广西宏桂资产租赁有限公司，住所地南宁市青秀区竹溪大道**竹溪苑商业楼B府，统一社会信用代码91450000685181632R。 法定代表人：周昌志，该公司执行董事。 上诉人(原审第三人）:广西宏桂资本运营集团有限公司，，住所地：南宁市青秀区桃源路**广西财会培训中心大厦统一社会信用代码914500006777231125。 法定代表人：何有成，该公司董事长。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：蒋谊，广西中司律师事务所律师。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：梁中强，广西中司律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：成垚甫，男，1970年11月25日出生，汉族，住陕西省宁强县。 上诉人广西宏桂资产租赁有限公司（以下简称宏桂租赁公司）、广西宏桂资本运营集团有限公司（以下简称宏桂集团）因与被上诉人成垚甫租赁合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2017）桂0103民初8425号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 宏桂租赁公司、宏桂集团上诉请求：一、撤销（2017）桂0103民初8425号民事判决，改判支持宏桂租赁公司的诉讼请求，驳回成垚甫的反诉请求；二、本案诉讼费用由成垚甫负担。事实及理由：一、一审认定事实错误。宏桂租赁公司一审提交的证据能够证实涉案铺面系经政府批准建设，不是违法建筑。本案租赁合同应为合法有效的合同。二、本案租赁合同已由双方合意解除，成垚甫被通知到场后拒绝搬离涉案房屋内的物品，在此情况下，宏桂租赁公司有权搬离物品予以保管。三、涉案铺面漏水不能成为成垚甫不承担租金、拒不交还铺面继续无偿经营的理由。成垚甫并无证据证实涉案漏水致使其无法经营。从成垚甫提供的证据来看，涉案铺面仅是轻微渗水，成垚甫的货物一直都放在铺面内，也一直在正常经营，从未停业。如果发生漏水致使货物损毁或铺面侵泡而无法经营的情况，成垚甫为何还拒决交还铺面。四、成垚甫应就其反诉主张的货物损失承担举证责任，一审将举证责任分配给宏桂租赁公司属于举证责任分配不当，违反法律规定。五、 一审判决以酌定方式确定赔偿数额缺乏法律依据，属于滥用自由裁量权。 成垚甫答辩称，一、涉案铺面未经建设规划许可，依法不具有出租的条件，即便是历史遗留问题，也应当依据新的法律法规去完善，如果遗留问题无法完善则应当拆除，不应当交付承租方使用。出租方明知涉案铺面为违法建筑而用于出租，系合同欺诈。二、本案不存在双方合意解除合同的事实，2012年案发至今，根据庭审记录和证据材料显示，涉案铺面确实存在漏水情形，且已导致成垚甫无法经营。出租方应当依据《财产租赁合同》和《物业管理服务协议》的约定，对涉案铺面进行维修，并就无法正常经营期间的损失进行补偿。按照合同约定，即便要解除合同，也应当由出租方向成垚甫赔偿损失后，方可解除合同。在此期间，出租方无权解除合同。三、宏桂租赁公司在搬离涉案铺面内的货物时，并未通知成垚甫到场。事实是成垚甫经由邻居告知，有身份不明的人将涉案铺面撬开后，将货物搬走，成垚甫才报警并通知了记者。成垚甫到派出所后，才得知涉案货物被出租方搬走的事实。四、宏桂租赁公司无权搬离货物，在搬离后对货物进行了不当储存，导致皮具粘连、衣物损坏。 宏桂租赁公司向一审法院起诉请求：一、成垚甫支付宏桂租赁公司从2012年1月至2012年3月16日的租金17405元及滞纳金14043元（滞纳金从2012年1月10日暂计至2012年7月20 日，日后以每逾期一天按逾期付款金额5‰的标准续计至本案判决执行之日）；二、本案诉讼费由成垚甫承担；三、成垚甫支付宏桂租赁公司律师费45169.81元。 成垚甫向一审法院提出反诉请求：一、宏桂租赁公司对成垚甫在承租建政路28-25号房屋的租金欠缴及滞纳金诉求与事实不符，判令宏桂租赁公司的诉讼请求无效；二、宏桂租赁公司赔付其于2012年3月17日早，未经允许撬门取得店铺财务，包括300多元零散现金，约460件高档衣服，约135个包，三星笔记本电脑一台，天翼手机一部，工具一批，养生铜器一部，热水壶等物品被盗抢，盗抢案商品值和毁坏财产约60万元；三、宏桂租赁公司承担合同约定的违约责任并赔付合同押金20800元，2011年7月至12月共6个月计41828.40元租金，中介费6917.4元、咨询费即报名费250元，对砸坏的店铺装修进行赔付，对装修投资人民币6.5万元全部赔偿，合计人民币134796元；四、宏桂租赁公司赔偿自2012年3月17日对店铺撬门取物导致成垚甫无法经营和精神损失费，本案至今按2014年3月16日算2年4个月近3年，现计算26个月，按正常经营的保底收入对应月租金6917.4元，2个店员工资各1800元/月计3600元/月，水电费1000元/月，生活杂费3000元/月，则6917.4元+3600元+1000元+3000元＝14,567元×26＝377442元，日后每逾期一天，按14567元/30天＝486元/天实际标准续计至本案判决执行之日；五、宏桂租赁公司 对于2012年3月17日指示和带领人员对店铺撬门取物，又于2012年3月20日指示和带领人员对店铺打砸，并踢打怀孕的店主家属致伤的行为公开登报道歉，同时在案发地当面道歉；六、宏桂租赁公司对伪造合同，伪造文书的责任承担法律责任，并对由此造成的损失依法赔偿；七、对没有规划许可的临时建筑出租的租赁合同无效；八、请求法院减免成垚甫本案的诉讼费用或者等判决执行时用财务交付。 一审法院认定事实：2009年4月29日，中共广西壮族自治区委员会办公厅与广西壮族自治区人民政府办公厅联合印发了《广西壮族自治区本级党政机关和参照管理事业单位经营性国有资产整合运营改革实施方案》，方案确定将广西壮族自治区本级行政事业单位经营性国有资产进行整合运营改革，把各部门的经营性国有资产实行集中管理、集约经营。其中，广西壮族自治区人民政府授权宏桂集团行使区直行政事业单位经营性国有资产所有者权益，并负责运营及收益管理……。 2009年7月22日，广西壮族自治区文学艺术界联合会将位于南宁市青秀区的临街铺面移交给宏桂集团经营管理。 2010年4月28日，宏桂集团作出《授权委托书》，将包括位于南宁市青秀区办公楼临街共29间建筑面积 973.57平方米的铺面在内的房屋财产，委托给宏桂租赁公司经营管理。 2011年6月27日，宏桂租赁公司与成垚甫签订了《财产租赁合同》，约定：由成垚甫向宏桂租赁公司承租位于南宁市青秀区的房屋，建筑面积17.08平方米，租赁期限三年（从2011年7月1日起至2014年6月30日止），租金单价为405元／平方米／月，即每月租金为6917.4元，每年租金为83008.8元；成垚甫须于每月10日前足额支付，如逾期支付租金的，每逾期一天按逾期支付金额的5‰支付违约金，合同签订的三个工作日内，成垚甫向宏桂租赁公司交纳三个月租金的履约保证金20800元。该合同的6.3条约定，租赁期间，出租人负责对出租财产中的房屋的结构、天面（屋顶），以及给排水（用户表外）、供电（用户表外）等公共设施进行免费保修，但由于承租人不当使用导致房屋的结构、天面（屋顶）及给排水（用户表外）、供电（用户表外）等公共设施需要维修的，则承租人应当维修，并保证维修后的房屋结构、天面（屋顶）及给排水（用户表外）、供电（用户表外）等公共设施符合设计及使用要求；该合同第8.7条约定，由于出租人过错导致断水、断电等导致被告不能正常使用租赁财产的，扣减不能正常使用期的租金。该合同第9.1.1条约定，承租人逾期补足履约保证金，或逾期支付租金及其他费用超过15日的，出租人有权单方解除合同；该合同第9.3.2条约定， 因出租人违反合同第6.3条约定的对房屋结构的维修义务，导致被告无法安全使用租赁房屋的，承租人有权单方终止合同”；此外，成垚甫还与广西宏桂物业服务有限责任公司（以下简称宏桂物业）签订了《物业管理服务协议》，约定：成垚甫委托宏桂物业提供物业管理服务，期限从2011年7月1日起至2014年6月30日止，管理服务费为2元／平方米／月，按物业面积17.08平方米，计34.16元／月，物业管理的事项为：房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、楼内消防设施设备、电梯、建筑物防雷设施等；物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，宏桂物业原则上应接受委托，但收费由当事人双方协商……。以上两份合同签订的当天，成垚甫依照约定向原告缴纳了20800元的履约保证金及2011年7月份的租金6917.4元。此外，成垚甫还于2011年6月21日向原告支付了200元的咨询服务费，以上两份合同签订的当天，其又向原告支付了中介服务费6917.4元，咨询服务费50元。 2011年11月18日，应宏桂租赁公司要求，成垚甫与宏桂集团又针对上述租赁房屋签订了另一份《财产租赁合同》。该合同的文字表述已经与此前合同相区别，在部分合同权利义务内容上做出了更为细化的约定，但在租赁标的物、租赁期限、租金、逾 期支付租金的违约责任等方面仍与此前签订的《财产租赁合同》一致。此外，该合同的第十三条约定“宏桂租赁公司系宏桂集团的全资子公司，宏桂集团委托宏桂租赁公司代为行使合同权利并履行合同义务。” 在合同履行过程中，成垚甫发现租赁房屋天花板存在漏水故障，屋顶的电线亦有被剪断的情况发生。其为此于2011年11月期间向宏桂租赁公司反映并请求修复，但宏桂租赁公司未对租赁房屋及时实施修缮。成垚甫缴纳租金至2011年12月份，此后即以宏桂租赁公司未履行维修义务为由拒绝缴纳租金。2012年1月5日，宏桂租赁公司的租赁部专管员向上级递交了《维修工程申请表》，称天面漏水的情况属实，并提请物业部尽快维修。2012年3月12日，宏桂租赁公司向成垚甫送达《通知》，告知其已欠缴2012年1月－3月的租金共计20752.2元，并通知成垚甫须于2012年3月15日前结清，否则即采封铺措施。12日当晚，成垚甫即通过电子邮件形式向地址为ｆｅｓ×××＠163.ｃｏｍ的邮箱发送了《关于对××号物业的租赁终止报告》和《合同终止解决办法》两份文本，以宏桂租赁公司未履行修缮义务为由，提出租金免交、退还押金和中介费、赔偿漏水断电损失及解除合同等要求。2012年3月17日9时左右，宏桂租赁公司未经成垚甫同意，强行将租赁铺面的卷闸门打开，把铺内的商品搬离，使用新的锁将租赁铺面锁上，并留下《通知》，告知成垚甫因欠缴1月 至3月共计三个月租金及滞纳金，根据合同第十条第三款第三项的约定，对租赁物内所有财产径行留置作为担保，请成垚甫接到通知后与宏桂租赁公司联系。成垚甫于当日11时17分报警，反映称其承租的铺面被撬，店内商品货物被盗，之后其亦撬开宏桂租赁公司留下的新锁，进入铺面清点损失，并恢复了对铺面的控制。2012年3月19日，宏桂物业做出了《承诺函》，表示对南宁市建政路28－24号铺面墙体渗水情况进行了开会商讨，承诺2012年4月1日前对铺面渗水进行维修。同日，南宁市公安局青秀分局作出南公青不立字〔2012〕5号《不予立案通知书》，以没有犯罪事实为由，决定对成垚甫前述的报案控告不予立案。2012年3月20日，宏桂租赁公司通过邮件快递的方式，将落款时间为2012年3月16日的《终止租赁合同通知书》送达至成垚甫，该通知以成垚甫欠缴三个月租金违反了合同第十条第一款的约定为由，决定于2012年3月16日终止履行合同。与此同时，宏桂租赁公司再次组织人员强行打开铺面并采取措施控制了铺面。 2014年7月29日，一审法院组织双方当事人到宏佳租赁的住所地对成垚甫被宏佳租赁从租赁铺面搬离取走的服装货物财产进行清点，并登记制作了清单。 另查明，应成垚甫的调查申请，一审法院向南宁市规划管理局就南宁市青秀区建政路28-25号商铺的规划报建事实情况请求 协助调查。2015年9月16日，南宁市规划管理局复函（南规函〔2015〕1972号），称“经查阅城建档案馆藏资料，该地块用地权属为广西壮族自治区文学艺术联合会，但未查到该临时商铺的相关规划报建档案。” 一审法院认为：一、关于合同主体的争议。成垚甫先后分别与宏桂租赁公司及宏桂集团签订了两份《财产租赁合同》。经查，可以确定存在宏桂租赁公司曾以规范化管理为由，要求成垚甫再与宏桂集团签订后一份《财产租赁合同》，而成垚甫亦予以签署的行为事实。前后两份合同虽文字表述出现区别，但在租赁标的物、租赁期限、租金、逾期支付租金的违约责任等核心条款上与第一份《财产租赁合同》一致，应当认为合同权利义务内容没有实质性变化。成垚甫主张后一份合同存在内容篡改及换页伪造，但由于缺乏充分相应反驳证据证明，一审法院对此不予采纳。根据《广西壮族自治区本级党政机关和参照管理事业单位经营性国有资产整合运营改革实施方案》，宏桂集团依自治区人民政府授权代行包括本案争议铺面在内的国有资产所有者权益，据此应当认定宏桂集团方为有权处分铺面房屋并与成垚甫订立租赁合同的适格出租人。至于宏桂租赁公司，应根据后一份合同中关于“宏桂集团委托宏桂租赁公司代为行使合同权利并履行合同义务”的约定，确认其以受托人地位代表宏桂集团行使或承担租赁合同的权利义务的事实，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、 第六十四条的规定，宏桂租赁公司系宏桂集团的委托代理人，其履行合同的行为后果应归责于宏桂集团。有鉴于此，一审法院确定租赁合同的权利义务内容应以2011年11月18日宏桂集团名义签订的为依据，此前以宏桂租赁公司名义签订的合同，由于宏桂租赁公司获授权代宏桂集团行使出租人权利的事实，故在2011年11月18日之前发生在宏桂租赁公司及成垚甫之间的租赁行为仍应认定合同效果及于宏桂集团。 二、关于合同效力的争议。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”该法第四十四条第一款又规定：“在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”根据上述法律规定，未办理规划、建设手续的房屋属于违法建筑，未经验收合格的房屋不得交付使用。本案中，租赁标的物南宁市青秀区铺面房屋未办理规划、建设手续，缺乏验收合格证明，依据《中 华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应确认宏桂集团与成垚甫订立的租赁合同无效。宏桂集团与宏桂租赁公司虽主张合同有效，但至今未取得建设工程规划许可，亦未出示铺面房屋经主管部门批准建设的有关证据，故一审法院对其合同有效的诉讼主张不予采纳。 三、关于合同无效的法律后果。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据该法律规定，结合双方当事人各自提出的诉求，一审法院分析如下： （一）关于宏桂租赁公司提出的各项诉求。 1.关于支付租金及滞纳金的请求。由于租赁合同无效，宏桂租赁公司以合同为依据请求支付租金及滞纳金已无法律依据。成垚甫从2011年7月1日起至2012年3月16日止期间使用铺面房屋，客观事实上占有使用房屋，但在本案中，由于铺面房屋存在天花板漏水，经成垚甫要求但宏桂集团及宏桂租赁公司未能及时维修，客观上影响了成垚甫正常使用铺面进行正常经营，并未因占有使用房屋而获得利益，宏桂租赁公司不履行维修义务存在过 错，故宏桂租赁公司要求成垚甫支付租金及滞纳金，缺乏充分的事实和法律依据，一审法院不予支持。 2.关于要求成垚甫支付律师费的请求。由于租赁合同无效，双方应承担缔约过失责任，且律师费并非本案必然产生的费用，故宏桂租赁公司要求成垚甫支付相应律师费，无事实和法律依据，一审法院不予支持。 （二）关于成垚甫提出的各项诉求。 1.关于要求判令宏桂租赁公司的诉讼请求无效。实质属于对宏桂租赁公司诉讼请求的抗辩，故对于上述主张，不单独作为一项诉讼请求予以处理。 2.关于要求赔偿被搬离铺面商品货物及财产损失的请求。成垚甫因租用铺面房屋存在漏水而宏桂租赁公司未能及时修理，因而拒缴租金的行为性质上属于承租人行使自力救济的范畴，并未超出必要限度，宏桂租赁公司不履行维修义务存在过错在先。且宏桂租赁公司在成垚甫不在场的情况下撬开铺面将部分货物拉走扣押在其仓库，一直未采取积极有效措施保持货物的价值，对成垚甫货物造成的损失存在过错。宏桂租赁公司主张其已书面通知成垚甫取回货物，但未提供充分证据予以证实，一审法院对此不予采信。由于租赁合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。但成垚甫的货物为服装、皮具类商品，具有保质期、流行性等特性，因扣押多年，货物已严重贬值，失去其流行性的商品特性，已无返还的必要，宏桂租赁公司作为过错方，应折价补偿。关于被搬离商品货物的损失数额，因宏桂租赁公司作为过错方且一直占有被搬离商品货物，其应举证证明上述货物的损失数额，经一审法院释明后，宏桂租赁公司不申请对上述货物的损失数额进行司法鉴定，亦未提供充分证据证实损失数额，应承担举证不利的法律后果。结合一审法院清点的货物清单所载，一审法院酌定被搬离商品货物的损失数额为100000元，故宏桂租赁公司应赔偿成垚甫被搬离商品货物的损失100000元，成垚甫超出上述范围的诉讼请求，一审法院不予支持。 3.关于索还租金、履约保证金、中介服务费、咨询服务费的诉求。由于租赁合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。成垚甫已缴纳2011年7月至12月的租金共计41504.4元，2011年11月期间成垚甫向宏桂租赁公司反映房屋漏水，宏桂租赁公司未及时修缮存在过错，应予返还2011年11月至12月的房屋占有使用费13834.8元（6917.4元/月×2个月）。履约保证金、中介服务费、咨询服务费等属于缔结租约的合同条件，现因合同无效，宏桂租赁公司应将该些费用返还成垚甫，故成垚甫提出的相应诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。 4.关于赔偿铺面装修损失的诉讼请求。成垚甫主张6.5万元的装修损失，但未能提供相应证据证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，其该项诉讼请求因缺乏事实依据，一审法院不予支持。 5.关于继续无法经营的损失及精神损失费。成垚甫按剩余租期计算的经济损失，性质上属于合同履行的期待利益，该诉求应以合同有效、合同义务存在为前提。现由于租赁合同无效，双方应承担缔约过失责任，赔偿范围限于缔约时的信赖利益，加之成垚甫请求的各项损失并无证据证实，故其提出的该项诉讼请求缺乏事实理由及法律依据，一审法院不予支持。 6、关于赔礼道歉的诉讼请求。本案系租赁合同纠纷，成垚甫的该项请求属于侵权损害救济，属于另一法律关系，不宜在本案中处理，当事人可另行起诉寻求救济。 7.关于宏桂租赁公司对伪造合同、伪造文书承担赔偿责任的诉求。前文已对合同是否伪造及效力作出了判定，该项主张不作为单独诉求予以处理。至于非民事范畴内的刑事或行政责任，不在本案民事诉讼的审理范畴，成垚甫可另行按法定程序提出诉求。 8.关于确认涉案租赁合同无效的诉求。如前文所述，涉案租赁合同因违反法律、行政法规强制性规定而无效，成垚甫该项诉求，于法有据，一审法院予以支持。 9.关于法院减免诉讼费用的诉求。依照《诉讼费用交纳办法》的规定，当事人进行民事诉讼应交纳诉讼费用，当事人交纳诉讼费用确有困难的，可以向人民法院申请缓交、减交或者免交诉讼 费用的司法救助。该项诉求不属于本案受理的范围，反诉原告可以通过向一审法院递交申请书申请缓交、减交或者免交本案诉讼费用。 综上所述，依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、第四十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条之规定，一审法院判决：一、确认宏桂租赁公司与成垚甫于2011年6月27日签订的《财产租赁合同》无效；二、确认第三人宏桂集团与被告（反诉原告）成垚甫于2011年11月18日签订的《财产租赁合同》无效；三、宏桂租赁公司应向成垚甫赔偿被搬离铺面商品货物及财产损失100000元；四、宏桂租赁公司应向成垚甫返还租金13834.8元、履约保证金20800元、中介服务费6917.4元、咨询服务费250元，合计41802.2元；五、驳回宏桂租赁公司的全部诉讼请求；六、驳回成垚甫的其他反诉请求。一审本诉受理费586元，由宏桂租赁公司负担。一审反诉受理费14810元，由宏桂租赁公司负担2257元，由成垚甫自行负担12553元。 二审期间，双方当事人均无新证据提交；对一审认定的事实 均无异议。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 根据宏桂租赁公司、宏桂集团的上诉请求及成垚甫的答辩意见，本案的争议焦点为：一、本案两份《财产租赁合同》的效力如何认定；二、如合同无效，双方对于合同无效的过错责任应如何认定；三、如合同有效，双方在履行合同的过程中哪一方违约，违约责任如何认定；四、宏桂租赁公司、宏桂集团主张的租金及滞纳金、律师费是否有依据；成垚甫主张的商品货物及财产损失，返还租金、履约保证金、中介服务费、咨询服务费是否有依据。本院对此逐一认定如下：一、关于两份《财产租赁合同》的效力问题。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”第四十四条第一款规定：“在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”根据上述法律规定，未办理规划、建设手续、未经验收合格的房屋不应交付使用。本案中，租赁标的物南宁市青秀区建政 路28－25号铺面房屋作为临时建筑，未办理规划、建设手续，缺乏验收合格证明，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本案宏桂集团、宏桂租赁公司与成垚甫订立的两份财产租赁合同应为无效合同。宏桂集团与宏桂租赁公司提交《对广西宏桂资产经营（集团）有限责任公司商请解决区直行政事业单位经营性国有资产报建资料不全等历史遗留问题的复函》（南规函复〔2012〕469号）、《关于经营性国有资产有关问题的复函》（桂财资函〔2016〕198号）、广西壮族自治区人民政府办公厅《内部情况通报》（第97期），以此主张涉案租赁物具有准建许可、合同有效。对此本院认为，上述文件资料并非适格主管部门出具的准建文件，内容方面亦仅是要求宏桂集团尽快完善报建手续，并非是对涉案租赁物准建的确认。因此，本院对宏桂集团与宏桂租赁公司关于合同有效的理由及主张，不予采纳，不予支持。二、关于导致合同无效的过错责任应如何认定的问题。宏桂租赁公司、宏桂集团作为负责运营区直行政事业单位经营性国有资产的一方，明知涉案租赁物缺乏建设工程规划许可证而与成垚甫签订本 案合同，且签订合同时未将涉案租赁物的真实情况向成垚甫解释说明，结合宏桂租赁公司、宏桂集团对涉案租赁物信息掌握上具有优势地位及涉案租赁物本身为国有资产两方面来说，应当认定系宏桂租赁公司、宏桂集团的过错导致本案合同无效。三、关于合同无效的法律后果。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据该法律规定，结合宏桂租赁公司、宏桂集团的上诉请求，本院分析如下：（一）关于宏桂租赁公司、宏桂集团主张的租金及滞纳金、律师费。1、租金及滞纳金。虽然租赁合同被认定无效后，出租人再以合同的约定主张租金及滞纳金已丧失依据，但承租人客观上占有使用租赁物的，出租人可参照合同约定的租金标准向承租人收取占有使用费。宏桂租赁公司在本案中主张的租金，可视为宏桂租赁公司参照约定的租金标准向成垚甫主张2012年1月至2012年3月16日的占有使用费。成垚甫在该期间若正常占有并使用涉案租赁物的，则应当向宏桂租赁公司支付上述费用。但由于涉案租赁物存在天花板漏水问题，经成垚甫于2011年11月提出修缮要求但宏桂租赁公司、宏桂集团未能及时修缮，客观上影响了成垚甫此后对涉案租赁物的正常使用，在此情况下，宏桂租赁公司向成垚甫主张2012年1月至 2012年3月16日期间的租金（占有使用费）及滞纳金无事实及法律依据，应不予支持。2、律师费。如前所述，由于系宏桂租赁公司、宏桂集团的过错导致本案合同无效，故其应当就律师费的损失自行承担责任。（二）关于成垚甫主张的商品货物及财产损失，履约保证金、中介服务费、咨询服务费。由于本案合同被认定为无效，则宏桂租赁公司因该合同取得的财产应当向成垚甫返还，包括宏桂租赁公司收取的履约保证金20800元、中介服务费6917.4元、咨询服务费250元；还包括宏桂租赁公司以追讨租金为由从成垚甫处取走的物品。1、关于宏桂租赁公司从成垚甫处取走的物品客观上能否返还或还有无必要返还的问题。现留存在宏桂租赁公司处的货物为服装、皮具类商品，具有保质期、流行性等特点，由于宏桂租赁公司未采取积极有效的保存措施致使货物损坏，长期扣押货物亦导致商品的流行性特征灭失。货物已严重贬损，已无返还的必要。则根据《中华人民共和国合同法》上述条款的规定，宏桂租赁公司对从成垚甫取走的货物、物品应折价补偿。2、关于折价补偿的价值如何确定的问题。宏桂租赁公司称其取走的物品即是现留存在其仓库的商品货物，成垚甫称其被取走的物品除了现留存在宏桂租赁公司仓库的商品货物外，还包括其他物品（手提电脑、现金、手机等），且其已经第一时间向公安机关报案陈述并在本案中提交了进货单据予以佐证。双方在货物、物品的具体数量、内容上产生分歧。虽成垚甫亦有义 务提供充分的证据证实被取走的货物、物品的具体数量及内容，但最终是由于宏桂租赁公司在成垚甫不在场，亦没有第三方见证的情况下取走货物及物品，且取走时未制作相关清单或视频资料，导致被取走的货物、物品的数量、内容无法准确确认，丧失了鉴定的前提，宏桂租赁公司应当对此承担举证不能的责任。结合法院组织双方清点的留存在宏桂租赁公司处的货物后制作的清单所载明的内容，以及成垚甫在事发后向公安机关报警所作的陈述内容，一审法院酌定宏桂租赁公司应折价赔偿成垚甫的货物、物品价值为100000元，并无不当，本院予以维持。（三）关于成垚甫主张返还租金的主张。如前所述，由于系宏桂租赁公司、宏桂集团的过错导致本案合同无效，则宏桂租赁公司应赔偿成垚甫因此所受到的损失。本案中，成垚甫向宏桂租赁公司缴纳了2011年7月至12月的租金共计41504.4元，但自2011年11月起涉案租赁物因天面漏水，客观上影响了成垚甫此后对涉案租赁物的正常使用，造成了成垚甫2011年11月至12月的租金损失。对于该部分损失，宏桂租赁公司应予以赔偿，一审判决宏桂租赁公司将其收取的该两个月的租金共计13834.8元返还成垚甫正确，本院予以维持。 综上所述，宏桂租赁公司、宏桂集团的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15396元，由上诉人广西宏桂资产租赁有限公司、广西宏桂资本运营集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 付 浩 审判员 黄 琴 审判员 陆 宁 二〇二〇年九月二十三日 书记员 杨再新