广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤19民终4904号上诉人（原审被告）：杨雪英，女，汉族，1974年1月3日出生，住湖南省临澧县******姜家组，公民身份号码为432************640。上诉人（原审被告）：东莞市季枫展示有限公司，住所地为广东省清溪镇清厦村委会鹿湖西路南二街**，统一社会信用代码为914************216。法定代表人：陈武,该公司总经理。两上诉人共同委托诉讼代理人：周广敬，广东三左律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东莞市生和物业投资有限公司，住所地为广东省东莞市*****************，统一社会信用代码为914************338。法定代表人：骆某1。委托诉讼代理人：王俊，广东博舜律师事务所律师。原审第三人：东莞大成五金制品有限公司，住所：广东省东莞市清溪镇三星工业区。法定代表人：陈忠寿，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘建荣，广东出右律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈慧冰，广东出右律师事务所律师。上诉人杨雪英、东莞市季枫展示有限公司（以下简称季枫公司）与被上诉人东莞市生和物业投资有限公司（以下简称生和公司）以及原审第三人东莞大成五金制品有限公司（以下简称大成公司）返还原物纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初1012号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。杨雪英、季枫公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决第一项，改判杨雪英、季枫公司无需向生和公司返还案涉厂房。2.撤销原审判决第二项，改判杨雪英、季枫公司无需向生和公司支付占有使用费（自2018年9月起按照29800元／月为标准支付占有使用费至实际返还案涉厂房之日止）。三、本案一审、二审受理费由生和公司承担。事实与理由：一、涉案厂房及土地属于东莞清溪东和塑胶五金厂（以下简称东和厂）、东和实业有限公司（以下简称东和公司）所有，其才是真正的权利人。东和厂于1996年8月25日通过签订《有期有偿租赁场地合同书》的方式从东莞市清溪镇政府取得案涉土地，并建设厂房，东和厂是案涉厂房及土地的权利人，而东和厂的唯一股东为东和公司，东和厂注销后，其相关的财产权利归属于股东东和公司，东和公司确认从未将案涉厂房及土地转让给大成公司，东和公司已于2020年1月2日向东莞市第三人民法院提出起诉，案号为：(2020)粤1973民初89号，以证明案涉厂房东和厂、东和公司并没有转让给大成公司，只是委托管理，大成公司至今没有取得案涉厂房所有权或使用权。二、生和公司并非案涉土地及厂房的所有权人或使用权人，无权要求杨雪英、季枫公司返还土地及厂房以及支付占有使用费。首先，法院己查明案涉厂房未取得建设工程规划许可证，即案涉厂房为违章建筑。大成公司将案涉厂房及土地转让给生和公司，双方签订的《厂房及土地有偿转让协议书》为无效合同，厂房为违章建筑，转让依法无效，生和公司无法取得案涉厂房之所有权或使用权。其次，法院认定杨雪英与大成公司所签订的《厂房租赁合同》为无效合同，即己证明厂房为违章建筑，不能进行出租、转让，厂房转让合同也应为无效合同，法院只认定租赁合同为无效，但并不认定《厂房及土地有偿转让协议书》的效力，明显是前后认定相互矛盾。再次，第一点中己说明，东和公司确认从未将案涉厂房及土地转让给大成公司，故生和公司从未取得案涉厂房所有权或使用权。三、《厂房租赁合同》是由杨雪英所签订，根据合同相对性，因该合同所产生的债权债务应由杨雪英承担，季枫公司并没有签订租赁合同，原审判决季枫公司承担责任，没有任何法律依据。综上，杨雪英、季枫公司认为原审法院认定事实和适用法律错误，现东和公司已向法院起诉，本案依法应中止审理。生和公司向本院答辩称：一、东和厂已经将案涉土地使用权以及厂房所有权转让给大成公司，杨雪英、季枫公司主张的东和厂、东和公司才是权利人不属实。2004年6月20日，东和厂与大成公司签订《不动产买卖合约书》，将案涉土地使用权以及厂房所有权转让给大成公司，该合约书是东和厂与大成公司的真实签章及意思表示，因此东和厂、东和公司与大成公司之间并非杨雪英、季枫公司所主张的委托管理关系。二、生和公司与大成公司签订的《厂房及土地有偿转让协议书》有效，生和公司拥有案涉土地使用权以及厂房所有权。1.案涉厂房办理了东莞市建设工程施工执照，即案涉厂房已经办理了施工许可证。根据《中华人民共和国建筑法》第八条规定，从报建的程序上来看，案涉厂房理应办理过建设工程规划许可证或其他类似许可文件，至少也是通过了相关部门的规划许可或审批。2.在案涉厂房办理的东莞市建设工程施工执照中说明一栏写到：“承建本工程的施工企业持本照后，方准施工，否则作违章建筑。”因此，案涉厂房是经相关部门依法批准施工建造，并非杨雪英、季枫公司所主张的违章建筑。3.东莞市清溪经济发展公司的主管部门为东莞市清溪镇资产管理办公室，东莞市清溪经济发展公司的主要职能为管理清溪镇政府所属资产，在生和公司、东莞清溪经济发展公司、大成公司签署的《有期有偿租赁场地补偿合同》写到：“经镇委镇政府2015年10月30日研究，现同意乙方（即大成公司）将位于清溪镇银湖工业区南面第三排D座的4000平方米工业用地及厂地及厂房物业转让给生和公司”因此案涉土地使用权以及厂房所有权由大成公司转让给生和公司的行为经清溪镇人民政府同意。综上，生和公司与大成公司签订的《厂房及土地有偿转让协议书》不存在合同法第五十二条规定的合同无效的法定情形，生和公司拥有案涉土地使用权以及厂房所有权。三、季枫公司占用案涉厂房，并且自2018年8月起至今未交纳租金或者占用费，生和公司有权向季枫公司追讨占有使用费。此外，针对案涉房屋是否属于违章建筑问题，生和公司补充提出：案涉房屋兴建是通过了相关政府部门审批及许可，东莞市建设工程施工执照中的说明一栏写到：“承建本工程的施工企业持本照后，方准施工，否则作违章建筑。”因此，案涉房屋不属于违章建筑。最高人民法院的裁判观点（例如：2019最高法行申7904号行政裁定书）以及各地人民政府对历史遗留建设问题处理意见（例如：哈尔滨市人民政府办公厅关于印发哈尔滨市处理征地拆迂中违法及历史遗留建设问题若干意见的通知）均认为，对待历史遗留建设问题，要尊重历史，实事求是，既要考虑建议行为发生当时法律和政策的完善程度，又要考虑特定历史条件下经济发展状况和群众生活实际需要，予以合理认定。我国城乡规划法实施时间为2008年1月1日，在城乡规划法实施后，有关建设工程规划许可证的相关法律及政策才逐步完善。案涉房屋兴建于1996年12月15日，距城乡规划法的实施时间12年之久，在当时历史时期，对于建设工程规划许可证并没有完善的法律及政策予以规范，相关政府部门在案涉房屋实际的审批过程中也并没有要求办理建设工程规划许可证。因此，在案涉房屋已经办理了东莞市建设工程施工执照，即案涉房屋经相关政府部门批准建设的前提下，不能仅仅因为历史遗留问题未办理建设工程规划许可证就认定案涉房屋为违章建筑。大成公司答辩称：参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷那件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉的房屋是经过房屋建造时的主管部门批准建设的，该房屋是经过当时的东莞市建设委员会批准并颁发东莞市建设工程施工执照，符合当时的建设规划要求，应当认定案涉的《厂房及土地有偿转让协议书》合法有效。生和公司向原审法院起诉请求判令：杨雪英、季枫公司立即将其无权占有的东莞市清溪镇银湖工业区*********的土地（土地面积4000平方米）以及厂房（厂房建筑面积3000平方米）返还；2.杨雪英、季枫公司按每月92000元的计算标准，向生和公司支付2018年8月起至案涉土地及厂房实际归还生和公司之日止的占有使用费，暂计至2018年11月为368000元；3.杨雪英、季枫公司按照83000元/月的计算标准，向生和公司支付2018年8月起至案涉土地及厂房实际归还生和公司之日止的经济损失，暂计至2018年11月为332000元；4.杨雪英、季枫公司承担本案诉讼费。原审法院经审理查明：案涉厂房位于东莞市清溪镇银湖工业区*********。未取得建设工程规划许可证。2012年7月21日，杨雪英作为承租方，大成公司作为出租方，双方就案涉厂房共同签订一份《厂房租赁合同》，约定由杨雪英承租案涉厂房（合同注明双方认可确定该厂房占地面积为4000平方米），租赁期限为8年，自2012年7月20日起至2020年7月19日止；租金为29800元/月，押金为45000元。2016年1月19日，大成公司作为转让方，生和公司作为受让方，双方共同签订一份《厂房及土地有偿转让协议书》，约定由大成公司将包括案涉厂房在内的地上建筑及土地以5500000元的价格转让给生和公司。2016年3月28日，东莞市清溪经济发展公司出具《权属证明》，载明大成公司拥有的案涉厂房，于2016年3月7日将土地使用权及厂房产权转让给生和公司，使用期至2046年8月30日，该厂房占地面积4000平方米，厂房建筑面积3000平方米，该土地所有权仍属东莞市清溪经济发展公司所有。该土地没有办理土地使用证。2017年10月13日，杨雪英以大成公司转让案涉厂房未在合理期限内通知，侵害了其优先购买权为由，起诉至原审法院，原审法院已作出（2017）粤1973民初13444号民事判决，驳回杨雪英的全部诉讼请求。杨雪英不服该一审判决，上诉至本院。本院2018年5月31日作出（2018）粤19民终2997号民事判决书，判决内容为：驳回上诉，维持原判。该判决现已生效。原审庭审中，生和公司与杨雪英、季枫公司双方共同确认事项如下：1.案涉厂房建筑面积3000平方米，土地面积4000平方米；2.案涉厂房的实际承租人系季枫公司，杨雪英、季枫公司已交付租金至2018年8月；3.自2018年8月起至今，杨雪英、季枫公司仍使用案涉厂房，但未向生和公司交付租金或占有使用费。生和公司与大成公司双方共同确认事项如下：案涉2016年1月19日签订的《厂房及土地有偿转让协议书》是双方真实意思表示，且已生效。原审法院另查明，案涉土地由东和厂于1996年8月25日通过签订《有期有偿租赁场地合同书》的方式从东莞市清溪镇政府取得，该合同书约定，该土地的有偿使用期限为50年，从1996年9月1日至2046年8月30日。2004年6月20日，东和厂与大成公司签订《不动产买卖合约书》，由东和厂将案涉土地及地上建筑物出卖给大成公司。原审法院又查明，2019年10月30日，原审法院作出（2019）粤1973民初216号民事裁定书，裁定内容如下：驳回李明财的起诉。原审法院认为：本案为返还原物纠纷。在征得案涉土地的所有人东莞市清溪经济发展公司的同意下，案涉厂房已转让给生和公司，且东莞市中级人民法院终审判决亦已认定杨雪英与大成公司签订的厂房租赁合同无效；在此情形下，杨雪英、季枫公司无权继续占用案涉厂房，故生和公司诉求杨雪英、季枫公司返还案涉厂房事实清楚，证据充足，原审法院依法予以支持。因杨雪英、季枫公司自2018年8月起至今仍使用案涉厂房，但未向生和公司交付租金或占有使用费，参照杨雪英与大成公司在2012年7月21日签订的《厂房租赁合同》约定之租金标准，则杨雪英、季枫公司须自2018年9月起，按照29800元/月为标准，依法支付生和公司占有使用费至实际返还案涉厂房之日止。生和公司诉求杨雪英、季枫公司按92000元/月为标准支付自2018年8月起的占有使用费缺乏依据，原审法院对此不予支持。另，生和公司在本案中提交的证据不足以证明其因案涉厂房的被占用而产生83000元/月的经济损失，则其诉求杨雪英、季枫公司按83000元/月支付其自2018年8月起的经济损失缺乏依据，原审法院对此不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条规定，判决：一、限杨雪英、季枫公司在判决生效之日起五日内搬离东莞市清溪镇银湖工业区*********厂房（建筑面积3000平方米），并将该案涉厂房返还给生和公司；二、限杨雪英、季枫公司在本判决生效之日起五日内支付生和公司占有使用费（自2018年9月起，按照29800元/月为标准支付占有使用费至实际返还案涉厂房之日止）；三、驳回生和公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10800元，（2018）财保1405号保全费4020元，由生和公司负担5848元，由杨雪英、季枫公司负担8972元。二审期间，上诉人杨雪英、季枫公司与原审第三人大成公司没有向本院提交新证据。被上诉人生和公司向本院补充提交了从2018年起生和公司向税务机关缴纳有关案涉土地的土地使用补偿款、城镇土地使用税、以及有关案涉厂房的房产税的相关发票，用以证明生和公司作为案涉土地的使用权人以及房产的产权人已缴纳的上述的税费。经过阅卷和法庭调查，对一审法院已查明的事实，本院予以确认。二审期间，大成公司向本院明确，其与杨雪英签订的案涉《厂房租赁合同》权益应由生和公司继受。另，本院依职权向东莞市自然资源局发函查明如下事实：1.案涉土地未进行土地所有权、使用权确权登记；2.土地利用现状地类为建设用地，对于案涉地块在1996至1998年期间的土地利用现状地类，东莞市自然资源局无相关信息；3.案涉土地上没有在东莞市自然资源局办理建设工程规划许可证，也查无地上建筑物不动产权属登记信息。本院认为，因案涉土地及厂房均未进行权属登记，生和公司在本案中主要依据生和公司与大成公司签订的《有期有偿租赁场地补充合同》及案涉的《厂房租赁合同》要求杨雪英、季枫公司向其返还厂房、支付占有使用费及赔偿损失，而杨雪英、季枫公司认为对案涉厂房享有占有使用权也是基于案涉《厂房租赁合同》，因此本案应为基于合同权益而产生的合同纠纷。一审宣判后，生和公司没有提起上诉，应视其服从一审的判决结果。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案二审程序应针对杨雪英、季枫公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。对此，本院分析如下：关于生和公司是否有权要求杨雪英、季枫公司返还厂房及支付占有使用费问题。本案中，杨雪英、季枫公司有权占有使用案涉厂房的依据为杨雪英与大成公司签订的《厂房租赁合同》，现案涉厂房经查明未办理建设工程规划许可证，应属无效，而且在（2018）粤19民终2997号生效民事判决中亦已认定了案涉《厂房租赁合同》应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还。由于大成公司与生和公司在《有期有偿租赁场地补充合同》中已约定大成公司就案涉建筑物所享有的权利及义务由生和公司承接，在本案审理过程中，大成公司也明确其在案涉《厂房租赁合同》中的合同权益由生和公司继受，故生和公司作为案涉《厂房租赁合同》的权利继受者，有权在双方的租赁合同被认定为无效后，向杨雪英提出返还请求权及要求杨雪英支付占有使用费。至于季枫公司，因杨雪英与季枫公司共同确认季枫公司为实际承租人，因此原审判令季枫公司共同承担责任并无不当。针对杨雪英、季枫公司上诉提出生和公司并非案涉土地及厂房的所有权人或使用权人的问题，由于该问题与本案争议不属于同一法律关系，不是本案的审理范围，而且，即使案涉土地及厂房的权属确实存在争议，也不能成为依无效的租赁合同取得承租权益的杨雪英及季枫公司拒绝返还出租物的合法理由，故对杨雪英及季枫公司的该点意见及提出本案应中止诉讼申请，本院予以驳回。综上所述，杨雪英及季枫公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费人民币10800元，由杨雪英及东莞市季枫展示有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  郭婧儿审判员  何玉煦审判员  殷莉利二〇二〇年九月二十九日书记员  徐烨榆附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。