湖北省武汉市蔡甸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0114民初1634号原告：聂维，男，1981年6月13日出生，汉族，户籍地武汉市蔡甸区，现住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：李战全，湖北扶轮律师事务所律师。被告：武汉上善至高置业集团有限公司，住所地武汉市蔡甸区工农路（天下壹品莲花商住楼）。法定代表人：徐家宝，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：龙雨，湖北平渊律师事务所律师。原告聂维与被告武汉上善至高置业集团有限公司（以下简称上善至高公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告聂维及其委托诉讼代理人李战全、被告上善至高公司的委托诉讼代理人龙雨到庭参加诉讼。后因本案存在不宜适用小额诉讼程序审理的情形，口头裁定转为简易程序，于2020年8月17日公开开庭进行了审理。原告聂维的委托诉讼代理人李战全、被告上善至高公司的委托诉讼代理人龙雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告聂维向本院提出诉讼请求：1、被告上善至高公司向原告支付逾期交房违约金24830.61元（按每日0.01%标准以135243元为基数，自2015年7月1日起计算至2020年7月10日，共计1836天）；2、被告向原告支付逾期办证违约金676.22元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告聂维与被告上善至高公司（曾用名武汉天下置业集团有限公司）签订一份《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：蔡120292247）及《补充协议》，约定：一、原告购买被告投资建设的位于武汉市蔡甸区蔡甸街天下·壹品莲花3幢1单元4层6号房，建筑面积41.22㎡，房屋总价款人民币135243元；二、被告应于2015年6月30日前将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、供电到户；5、给水到户；6、有线电视、电话、宽带、网线入户，户内设置智能化箱，提供端口，由用户自行申报开通；7、交房时燃气管道铺设进户等；三、被告如未按合同的规定将商品房交付原告，逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付己交付房价款万分之一的违约金。合同还约定，被告应当在商品房交付使用之日起90日内办理房地产初始登记，如因被告的责任，原告不能在被告交付商品房之日起180日内取得房地产权属证书的，原告有权在商品房交付满180日后30日内提出书面退房要求，原告未提出退房的，被告按已付房价款的5‰向原告一次性支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。但时至今日，被告仍未向原告交付符合合同约定的商品房，也没有在合同约定的期限内办理完成房地产初始登记。作为公共配套设施的车位数量偏少，园林绿化缺失；供电设施没有按要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件供电，而是通过物业公司二次供应，没有与国家电网直接互联。被告的行为己构成违约，严重损害了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，提出前述诉讼请求。被告上善至高公司辩称，第一，关于支付逾期交房违约金：1、逾期交房违约金是以日为单位计算，该违约金是持续性债权，每天应单独计算诉讼时效，随着涉案商品房买卖合同中约定的交房期限届满后，逾期交房的违约金开始按日计算，从起诉之日起倒数三年之内的违约债权诉讼时效才予以保护。因此，本案中原告逾期交房违约金请求权的诉讼时效应当自原告向法院起诉之日起向前倒推三年计算，即自2017年7月10日开始计算。原告诉请的2017年7月10日前的逾期交房违约金已超过三年诉讼时效，请求法院依法驳回原告此部分诉讼请求。2、被告涉诉商品房已于2018年10月9日办理竣工验收手续，逾期交房违约金应当计算至2018年10月9日，此后被告不应承担逾期交房违约金。因此，被告仅应支付2017年7月10日至2018年10月9日期间的逾期交房违约金。3、虽然2018年10月9日前被告未办理竣工交付相关手续，即未达到法定交房条件，但由于原告已经领取了房屋钥匙，领取钥匙则视为对房屋的接收，即被告已经交付房屋。由于原告自愿接收了不具备交付条件的房屋，客观上缩短了交房的等待期，因而为原告减轻或者消除因等待交房遭受痛苦或损失创造了条件，从公平的角度出发，应当酌情减轻被告的违约责任。涉案房屋同小区类似案例已有生效判决对违约金标准作出了调整，调整为按日万分之零点五支付。因此，2017年7月10日至2018年10月9日期间的逾期交房违约金应当按照日万分之零点五的标准支付。第二，关于逾期办证违约金问题，被告愿意支付逾期办证违约金。第三，关于被告负担诉讼费的问题，应由人民法院依法确定，原告部分诉请不能被支持，相应的诉讼费应由原告自行承担。本院经审理认定事实如下：2015年4月10日，原告聂维（买受人）与武汉天下置业集团有限公司（出卖人2016年9月18日名称变更为武汉上善至高置业集团有限公司）签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：蔡120292247）及《补充协议》，约定原告购买武汉天下置业集团有限公司投资建设的位于武汉市蔡甸区蔡甸街同心村的天下壹品莲花C区3号楼商品房项目第3幢1单元4层6号房屋，合同约定建筑面积41.22平方米，每平方米3281元，总金额135243元。合同第九条交房期限及条件约定：“出卖人应当在2015年6月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电到户；6、给水到户；……因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。”合同第十一条出卖人逾期交房的违约责任约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，……逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同第十六条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理：……3、……买受人在商品房交付满180日后30日内未提出退房的，出卖人按已付房价款的5‰向买受人一次性支付违约金，合同继续履行。”合同签订后，原告向上善至高公司支付了购房款135243元。2015年10月30日，原告领取涉案房屋钥匙。2018年10月9日，被告办理天下壹品莲花C区3号楼竣工验收备案。2018年12月26日，涉案房屋已经取得不动产权属证明。2020年7月14日，原告向本院提起诉讼。至原告起诉之日该小区系使用临时供电。认定上述事实，有原告聂维提交的《武汉市商品房买卖合同》、购房款支付凭证、壹品莲花小区现场照片及视频光盘，被告上善至高公司提交的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》等经庭审质证后本院予以采信的证据，以及双方当事人的陈述在卷佐证。本院认为，原告聂维与被告上善至高公司签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：蔡120292247）及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”、《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，原告虽于2015年10月30日领取了房屋钥匙，但涉案房屋于2018年10月9日才完成竣工验收备案，自此方符合法定的交付条件，被告的行为违反上述禁止性规定，应承担违约责任。根据《武汉市商品房买卖合同》约定交付的商品房要满足供电到户等条件，涉案房屋已于2018年10月9日完成竣工验收备案，验收合格，供电到户，故原告认为直至2020年7月10日被告仍未向原告交付符合合同约定的商品房的意见，与涉案房屋于2018年10月9日验收合格的事实不符，本院不予支持。关于逾期交房违约金的诉讼时效起算问题，根据《武汉市商品房买卖合同》约定，被告未能在约定期限交付房屋的，应自合同规定的最后交付期的第二日起至实际交付之日止，按日向原告支付己交付房价款万分之一的违约金。原告起诉要求被告向其支付自2015年7月1日起至2020年7月10日期间的逾期交房违约金24830.61元，被告辩称原告诉请的2017年7月10日前的逾期交房违约金已超过三年诉讼时效。本院认为，原、被告在合同中约定的逾期交房违约金系按日计算的继续性债权，每日产生的违约金债权各自具有独立性，应当单独计算诉讼时效，诉讼时效逐日届满。2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》将诉讼时效从两年调整为三年，原告权利受损害的事实发生在《民法总则》实施之前，在2017年9月30日前两年诉讼时效已经届满的，被告已经取得了诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因《民法总则》的施行而消灭，在2017年10月1日前两年诉讼时效尚未届满的，适用三年诉讼时效。本案中，原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》约定被告应当在2015年6月30日前将符合交付条件的房屋交付给原告使用，但涉案房屋于2018年10月9日才完成竣工验收备案。可见，原告从2015年7月1日被告逾期交房时起就知道其权利被侵害，诉讼时效期间依法已从此时起计算。原告于2020年7月14日向本院提起诉讼，且无证据证明存在其他诉讼时效中止、中断的情形，因此原告主张的2015年7月1日至2017年7月13日的逾期交房违约金部分，因超过了法律规定的诉讼时效期间，不受法律保护。被告辩称逾期交房违约金从2017年7月10日起计算的意见，本院予以采纳。故被告应向原告支付2017年7月10日起至2018年10月9日止的逾期交房违约金。关于逾期交房违约金的标准问题，原告已于2015年10月30日领取了涉案房屋钥匙，自愿接收了不具备交付条件的房屋，客观上缩短了交房的等待期，取得了房屋的使用利益，从公平的角度出发，应当酌情减轻被告的违约责任，故原告领取钥匙之后的违约金酌情决定按照每日万分之零点五的标准计算。因此，被告上善至高公司应向原告聂维支付2017年7月10日至2018年10月9日的违约金3090.3元（135243元×0.00005×457天）。关于逾期办证违约金问题。根据《武汉市商品房买卖合同》约定“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理：……3、……买受人在商品房交付满180日后30日内未提出退房的，出卖人按已付房价款的5‰向买受人一次性支付违约金，合同继续履行。”原告聂维要求被告上善至高公司向其支付逾期办证违约金676.22元，被告予以认可。故原告该项主张，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百七十九条第二款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告武汉上善至高置业集团有限公司于本判决生效之日起7日内向原告聂维支付逾期交房违约金3090.3元。二、被告武汉上善至高置业集团有限公司于本判决生效之日起7日内向原告聂维支付逾期办证违约金676.22元。三、驳回原告聂维其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费438元，减半收取计219元，由原告聂维负担187元，被告武汉上善至高置业集团有限公司负担32元（此款原告已垫付，由被告执行时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  姚雅娟二〇二〇年九月二十七日书记员  刘 楠