文书内容广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初16561号原告：何梓熹，男，1992年10月8日出生，汉族，住广东省中山市**。委托诉讼代理人：吴少娟，广东上方律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄炜幸，广东上方律师事务所律师。被告：中山市悦盈物业管理有限公司，住所地广东省中山市**永安一路**悦盈新成花园****214卡，统一社会信用代码91442000070234814A。法定代表人：黄静，经理。委托诉讼代理人：谭顺宁，广东在行律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗超旋，广东在行律师事务所律师。原告何梓熹与被告中山市悦盈物业管理有限公司（以下简称悦盈公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何梓熹委托诉讼代理人吴少娟、黄炜幸，被告悦盈公司委托诉讼代理人罗超旋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何梓熹向本院提出诉讼请求：1.被告向原告赔偿房屋装修及家具物品损失30250元；2.被告向原告赔偿手袋、钱包、腰带清洁清洗及保养护理费用12590元；3.被告向原告赔偿房屋受损及重新装修期间的酒店住宿及租房所需费用14420元。4.被告向原告赔偿房屋清洁费用、搬运费用、空气净化费用等1500元；5.被告向原告赔偿公证费用2000元。事实和理由：原告为中山市**永安一路**悦盈新成花园****所有权人，并与原告之父母何炜林、何小梅共同居住在涉案房屋，被告为涉案房屋所在悦盈新城小区的物业服务公司。2019年4月27日，涉案房屋的马桶、、地漏等处涌出大量污水污水淹没卫生间、客厅、房间、厨房等处的地面，导致涉案房屋内地板、墙壁、家具全部报废，被浸泡物品的价值及使用价值遭受严重破坏。原告发现损害之事实后，马上联系被告进行处理。但被告无法找出污水倒灌的原因，且怠于履行处理污水及秽物的义务。因此，原告一家只能于2019年4月27日晚到附近的中山永安新城皇冠假日酒店住宿以解决日常居住问题，并产生了420元的酒店住宿费用。后原告自行联系装修公司检测，发现是原告及涉案房屋所在建筑物各住户共用的排污主管道被装修及生活垃圾堵塞致使涉案房屋排便管道反水倒灌，从而导致原告家中装修及物品被浸泡破坏。经检测涉案房屋装修及家具物品损失为30250元，另原告放置于涉案房屋中的手袋、钱包、腰带等合计55件皮具也因污水浸泡而产生了12590元的清洁清洗及保养护理费用。原告认为，被告作为悦盈新城小区的物业服务企业，对于小区公用设施设备负有日常维护、管理的责任，并为业主提供对应的物业服务(包括维修、养护、定时检测各住宅的污水总管、定时疏通污水总管、完成业主报修事项等)。在发生返水或漏水事件时，被告同时还负有合理处置、及时采取措施避免业主损失扩大的义务。而且，原告及涉案房屋所在建筑物公用的排污主管道应为小区的公共设施，其维修保养及该设施的正常运行应为被告物业服务的内容。被告应当严格履行上述义务，为业主提供符合约定的物业管理和服务，其履行合同义务不符合合同约定致使排污主管道被堵，被告对此应予承担责任，即应当赔偿其违约行为造成的全部损害。因被告的违约行为，导致污水倒灌，造成涉案房屋物品及装修损坏，为清洁房屋，原告产生了对应的清洁费用，并产生了对应的检测、评估和公证费用。被告悦盈公司辩称，原告的诉求没有法律依据，要求驳回诉求：1.本案是物业服务合同纠纷，根据双方签订的物业服务合同第四条的约定，疏通污水管道不在被告物业服务事项及物业服务范围内，不是被告的合同责任义务，因此被告没有违约；2.涉案房屋排便管道反水倒灌的原因有多种可能性，原告未举证排除其他原因即推定被告未履行合同义务，导致反水倒灌，缺乏事实依据；3.原告自行聘请的装修公司检测结果，装修公司不具有鉴定资质，该检测结果不具有公信力；4.装修及生活垃圾堵塞排便管，不排除是原告楼上住户产生的生活垃圾，排便管道的布置一般都是业主自行在装修时接驳的，不排除原告在安装排便管道接驳时存在不合理、不科学的地方。整栋楼的其他住户，均无出现反水现象，仅仅是原告这一单位出现了反水倒灌，显然反水倒灌的原因应当排除被告未定期履行疏通排水系统义务，排水系统与排便、排污管道不是同一系统；5.被告作为提供物业服务方，提供的是基础物业服务，被告已经按期履行合同约定的定期服务，在物业服务合同中未约定在发生反水或漏水事件时，被告具有负责维修的义务，案发时，原告也在场，原告应当采取措施避免自身财产损失的扩大，而不是等被告前来维修，而任由房屋内物品被长时间浸泡而不作任何处理，更不应该把所有责任推卸在被告身上；6.虽然被告没有义务检测污水管，但接到原告的报告时，被告亦积极协助原告处理反水倒灌，一直协助排水，并没有置之不理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院认定事实如下：1.何梓熹系中山市南区永安一路9号悦盈新成花园19幢201房［不动产权证号：粤（2018）中山市不动产权第××号］所有权人。2017年2月24日，何梓熹（甲方）与悦盈公司（乙方）签订悦盈新成花园物业服务合同，约定：乙方向业主或非业主使用人提供以下服务内容及服务质量，日常服务部分：共同设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理，包括道路、化粪池、沟渠、池、照明系统、外墙排水管等；定期服务部分：每1日清理生活垃圾一次，每3个月清洗水池一次，每6个月清疏化粪池一次，每3个月清疏排水系统一次；乙方向业主或业主使用人告知使用物业的有关规定，业主或物业使用人装饰装修物业时，告知有关禁止行为和注意事项；乙方未能履行本合同的约定，导致业主或非业主使用人人身、财产安全受到损害的，业主或非业主使用人可依法向法院提起诉讼，由法院裁定乙方应承担的责任；乙方违反本合同第四条和第二十条第（二）项约定，甲方有权要求乙方在合理的期限内整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予经济赔偿；合同服务期限自2013年10月1日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。签订上述物业服务合同后，何梓熹于2018年5月办理收楼手续，同年10月装修，同年12月装修完毕，2019年2月入住。2019年4月27日，何梓熹发现涉案201房的马桶、、地漏等处涌出大量污水污水淹没主人房及卫生间、客厅、厨房等地面，导致201房内的地板、墙壁、家具受损，遂联系悦盈公司，悦盈公司接到通知后安排工作人员协助何梓熹进行排水排污，并在当天中午对涉案房屋进行清理和消毒、对排污管道的装修垃圾及生活垃圾进行清理。何梓熹认为悦盈公司未按照合同约定履行义务，对涉案小区公用设施设备未尽到日常维护、管理责任，在事故发生后无法找出污水倒灌原因，且未及时采取有效措施导致损失扩大，因与悦盈公司协商无果，遂诉至本院，主张上述实体权利。2.庭审中，何梓熹主张其于2019年4月27日事故发生当天晚上即与悦盈公司工作人员对事故原因进行排查，发现是公用排污管道被装修垃圾和日常生活垃圾物品堵塞所致，双方一起对管道进行了疏通，但未委托第三方对事故发生原因进行排查鉴定。悦盈公司认为其仅是协助何梓熹处理反水倒灌后的现状，未曾与何梓熹一同排查事故原因，导致事故发生的排便、排污管道与公用排水管道不是同一个，并主张其已通过温馨提示、与业主签订装修管理服务协议、装修承诺书、装修巡查监督业主装修事宜履行相关义务。其中装修管理服务协议、装修进场温馨提示均载明装修废置物的清运和处置要求，并由相应业主签名确认。双方确认涉案房屋于2019年4月27日之前未发生下水管道反水现象，亦确认涉案房屋的楼上楼下住户在2019年4月27日前亦未发生下水管道反水现象。3.悦盈公司主张其已按合同约定履行物业服务职责，对排水系统管道进行清洗，据此提交了现场照片、下水道疏通及化油池清理报价合同、中山市诚兴清洁搬屋工程有限公司作业记录表、清理记录表、关于悦盈新城园区2019年排水系统检查清洗清理计划等证据予以佐证。其中悦盈公司于2017年8月1日与中山市诚兴清洁搬屋工程有限公司（以下简称诚兴公司）签订下水道疏通及化油池清理报价合同，约定诚兴公司对悦盈新城小区、商业区所有下水道、排污管疏通，合同有效期为2017年8月1日至2019年7月31日。关于悦盈新城园区2019年排水系统检查、清洗、清理计划显示诚兴公司计划于2019年3月共5天时间、2019年6月共5天时间对悦盈新城园区第一、二、三期进行排水系统检查、清洗疏通、清理沉积物的施工，其中包含涉案19栋。作业记录表反映诚兴公司于2019年3月2日至2019年6月30日期间对涉案小区排水系统进行检查施工，其中对涉案19栋排水系统检查无异常，对化粪池、油池进行了清理。何梓熹确认悦盈公司工作人员在事故发生后协助其疏通排污管道，但认为本次事故系涉案201房所在楼层共用排污管道被生活垃圾及装修垃圾堵塞所致，对悦盈公司在事前已履行疏通管道和维护的义务不予确认。4.何梓熹为证明其损失，提交了公证书、发票、工程预算书、皮具清洗护理维修单、报价单、房屋租赁合同、租赁保证金、租金收据、受损财物明细清单。2019年4月30日，何梓熹向中山市香山公证处申请证据保全公证，中山市香山公证处作出（2019）粤中香山第5003号公证书，对涉案201房现状进行拍照、录像保存，何梓熹支付了公证费2000元。广东星华装饰工程有限公司于2019年5月14日作出的工程预算书反映对涉案201房进行换木地板、换墙纸等施工的工程报价为30250元。中山市东区奢驿皮革护理中心于2019年6月10日出具的情况说明载明其中心工作人员于2019年6月6日对因涉案房屋下水道倒灌污水而被浸泡过的若干手袋、钱包、腰带等进行清理，发现受损手袋24个、受损钱包17个、受损腰带14条，各个皮具受损程度均十分严重，工作人员将55件受损皮具全部带回中心进行清洗和保养；何梓熹支付了清洗护理费12590元。中山永安新城皇冠假日酒店入住凭证及发票显示何梓熹于2019年4月27日支付住宿费420元。房屋租赁合同显示何梓熹租赁案外人袁子君位于中山市东区，租赁期限自2019年5月1日至2019年8月31日，月租金为3500元；收据显示何梓熹向袁子君支付了租赁保证金7000元及2019年5月、6月租金7000元。中山市宏绿室内空气治理有限公司于2019年5月24日出具的报价单载明对涉案201房实施室内空气净化及杀菌需费用1500元。受损手袋、钱包、腰带明细清单载明受损皮具品牌名称、款式、购入时间及购入价格。悦盈公司认为何梓熹未举证证明涉案房屋发生倒灌的原因，无法证明系因悦盈公司的违约行为而产生上述损失，故对上述证据均不予确认。诉讼中，何梓熹向本院申请对涉案房屋因排污管及下水管漏水造成房屋内部的损失进行评估，本院依法摇珠委托广东泰诚保险公估有限公司（以下简称泰诚公司）进行评估。泰诚公司于2020年7月14日作出公估报告，其中评估说明载明，受损的房屋部分主要涉及区域包括了大厅及房间，损坏财产类型包括装修、部分家具及部分生活用品，根据广东星华装饰工程有限公司工程预算书保修项目，从现场查勘情况结合何梓熹早前委托公证处公证确认的照片及视频，对所有保修（换）项目都可以确认到有损坏，经过比对确认，按不同受损程度及使用性质评估各项目损失如下：（1）洗手间炭化木装饰面，炭化木相对于原木及密度板类不易吸水含水率低，有较好耐湿性能，不易变形不易开裂，较之原木有更好的防腐防虫功能，所以本案中不同意更换炭化木饰面，本次事故中受污水污染需要清理及消毒，按清洁消毒评估损失；（2）房间装修，包括地板及墙纸，从公证材料及公估师现场查勘结果，可以看到有明显的损坏需要更换处理，公估师确认按更换评估损失；（3）卧室内的家具，包括床、床头柜、床靠背，根据前述的损失情况，床及床头柜受浸泡后损失明显，而且到评估公司查勘现场时已经距离事故发生较长时间，家具还是发霉明显，可见卧房家具吸水后无法干燥，霉变后产生霉菌有影响健康的风险，所以经评估确认全部按更换处理；（4）房间门及卫生间推拉门，未见严重损坏情形，卫生间推拉门是上吊装方式，，地面无轨道及固定，地面水湿损坏影响不大但门套靠近地面部位容易损坏，按更换门套门扇按维修方式评估损失；（5）大厅内所有家具，按何梓熹保修的措施，全部按修复处理。综合评估上述意见，公估结论为涉案201房因2019年4月27日漏水造成的装修及家具类损失的费用评估为31147.6元。何梓熹对上述公估报告予以确认，悦盈公司提出异议认为，评估应综合考虑损失程度、折旧等因素，以涉案房屋财产的实际价值作为基数，仅需对墙纸受损部分铲除更换即可，无需更换整个房间墙纸，床、床靠背、床头柜确因此次事故造成损失，但未达到整体使用功能丧失，无需以重置价格认定损失。5.何梓熹明确涉案房屋目前处于空置状态，尚未重新装修，未产生装修费用；何梓熹与悦盈公司确认自2019年4月27日发生污水倒灌后未再出现同样事故。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。关于本案的争议焦点为：一、悦盈公司是否尽到物业服务义务，应否对何梓熹的财产损失承担赔偿责任；二、何梓熹向悦盈公司主张的各项诉求应否予以支持。关于焦点一。悦盈公司对案涉小区进行物业管理服务，并与何梓熹签订的物业服务合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。悦盈公司作为案涉小区的物业服务企业，根据合同约定，对涉案小区负有保证化粪池、沟渠、池、外墙排水管等公共设施设备的维系养护、正常运行和管理的义务，并对生活垃圾、水池、化粪池、排水系统等定期检查清理，保持相关管道畅通的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”规定，涉案201房因下水管道被生活垃圾及装修垃圾堵塞倒灌导致涉案房屋受损，排污管道属于共用设施，存在淤积堵塞的可能，需要悦盈公司定期定时进行维护和疏通；悦盈公司虽举证证明其将管道疏通交由第三方维护，现下水管道因堵塞而反水，足以说明悦盈公司未尽到维护、管理、修缮义务，应承担违约责任，赔偿何梓熹相应损失。悦盈公司主张反水原因系其他业主使用不当及何梓熹自身原因，但并未提供充分有效证据予以证实，本院对该辩解意见不予采纳。涉案房屋的下水管道在本次反水之前并未发生过反水现象，其楼上楼下住户亦未发生下水管道反水现象，对于反水原因，双方说法不一，因已修好，难以通过鉴定确定反水原因。根据双方的陈述及现有证据，结合悦盈公司已提供了相应物业服务的事实，本院酌定悦盈公司对何梓熹的财产损失承担70%的责任为适宜。关于焦点二。（1）房屋装修及家具物品损失。泰诚公司系具备相关评估资质的评估机构，经本院依法委托司法评估，其作出的公估，不存在“鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格，或者鉴定程序严重违法，或者鉴定结论明显依据不足，或经过质证不能作为证据使用”的情形，且鉴定程序合法有效，鉴定内容真实可信，鉴定结论清楚，经质证，虽然悦盈公司提出异议，但未提供相反证据予以反驳，故本院对上述评估结论予以采信，认定何梓熹因排污管倒灌造成装修及家具类损失为31147.6元；（2）手袋、钱包、腰带清洁清洗及保养护理费用，何梓熹陈述事故时多达五十多个手袋、钱包、腰带放置在地上，其作为房屋所有权人，对其财产负有管理责任，且诉讼中何梓熹未提供受损手袋、钱包、腰带的相关购置发票，亦未出示相关皮具清洗保养的有效发票，故本院对何梓熹关于手袋等皮具的清洗保养费用的主张不予采信；（3）住宿及租房费用，从中山市香山公证处公证人员于2019年4月30日对涉案房屋拍照保全的现状及泰诚公司评估人员勘察的现场可见，排污管道倒灌导致涉案房屋受损范围较大，确会影响生活居住，故本院对何梓熹主张的住宿费420元予以确认，对于房屋租金，根据本案案情，本院酌情支持1个月租金即3500元；（4）清洁费用，涉案房屋因污水倒灌需进行清洁、消毒，但何梓熹未提供相应证据予以佐证，故本院酌定清洁费用500元；（5）公证费2000元，根据何梓熹提供的公证书及发票予以认定。综合上述情况，本院认定何梓熹的损失为37567.6元（31147.6元+420元+3500元+500元+2000元），悦盈公司需承担70%的责任即26297.32元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第三十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市悦盈物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告何梓熹支付赔偿款26297.32元。二、驳回原告何梓熹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1319元，评估费3705元，合计5024元（原告何梓熹已预交），由原告何梓熹负担2850元，被告中山市悦盈物业管理有限公司负担2174元（该款被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。            审  判  长  李劲松                  人民陪审员    杜艳宏                  人民陪审员    蔡少琼                                                                              二〇二〇年九月七日                     本件与原本核对无异                                书  记  员   柯佩烨      肖长妍