上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初2734号原告(反诉被告)：高宇。委托诉讼代理人：戚诚伟，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：肖晶捷，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。被告(反诉原告)：杜刚。委托诉讼代理人：李健勇，北京市中银(上海)律师事务所律师。原告(反诉被告，以下简称原告)高宇与被告(反诉原告，以下简称被告)杜刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月4日证据交换。被告在2020年4月10日提出反诉。本院于2020年4月29日进行庭审。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年8月24日公开开庭进行了审理。原告高宇的委托诉讼代理人肖晶捷，被告杜刚及其委托诉讼代理人李健勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高宇向本院提出本诉诉讼请求：1.双方签订的房屋租赁合同于2019年11月21日解除;2.判令被告赔偿原告房屋恢复原状费用3,719元(其中地板损坏修复费用3,081元，椅子损坏费用638元);3.被告支付原告租金27,616.44元(按照28,000元/月，自2019年10月23日起至2019年11月21日)；4.被告支付原告房屋占用使用费204,600元(按照1,860元/日，自2019年11月22日起至2020年3月10日)；5.被告支付逾期付款违约金43,120元(按月租金的2%，共计77天);6.被告支付违约金56,000元;7.被告支付水电燃气费721.11元。事实与理由：2019年3月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租上海市长宁区虹桥路XXX号XXX幢房屋(以下简称涉讼房屋)，租赁期限自2019年3月23日起至2022年3月22日止，月租金为28,000元，支付时间为每月租期开始的十日前。逾期支付租金的按月租金的2%支付违约金(中介提供的合同样本是日租金，明显为笔误)。逾期支付租金累计超过5日的，原告有权单方解除合同，并按月租金的二倍向原告支付违约金。另约定：被告逾期返还房屋的，每逾期一日，应按1,860元/日向原告支付房屋占用期间使用费。自2019年4月起，被告多次拖欠租金，累计已达到77日。由于被告至今未支付自2019年10月23日起的租金，原告在2019年11月18日通知被告解除合同，并返还原告等违约责任，但被告均不予配合。被告杜刚本诉辩称及反诉诉称，涉讼房屋漏水多次，原告未按合同规定日期修复，导致被告不付租金。同意解除双方订立的房屋租赁合同，由于原告违约解除，合同解除日期应为2020年3月10日，若法院认定解除日为2019年11月21日，则2020年1月31日至3月10日为疫情期间，该段时间的房屋使用费应按租金标准计算各自承担一半。对原告提出2019年10月23日起至11月21日的租金金额及椅子损坏费用和水电费没有异议，不同意原告的其他诉讼请求。车库地板受损无异议，系大雨倒灌所致，与被告无关，故不承担地板的损坏修复费用。拖欠租金日期无异议，但金额计算按合同约定为日租金的2%计算，而非月租金的2%，且由于原告违约，故被告不承担违约责任。并向本院提出反诉请求：原告向被告支付违约金56,000元。原告高宇反诉辩称，根据双方合同因被告逾期支付租金超过五天，原告有权解除合同，原告向被告发送的解约函被告签收之日为解除之日。原告不存在违约行为，因涉讼房屋在2001年建造存在小的渗水，并不影响被告使用，被告在租赁时知晓现状，且原告及时派人到现场维修，最终修理完毕。合同在2019年11月21日解除，原告多次催告被告搬离房屋，被告拖延不搬，故被告不能主张不可抗力。不同意被告提出的反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对于《上海市房屋租赁合同》、《上海市房地产权证》、律师函、快递单及签收记录、微信聊天记录、房屋交接书等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：涉讼房屋权利人为原告及其配偶孙立人。建筑面积219.66平方米。2019年3月8日，原告(出租方甲方)与被告(承租方乙方)通过居间方上海德商房地产经纪事务所签订《上海市房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租涉讼房屋，甲方于2019年3月12日前向乙方交付该房屋，租赁期限自2019年3月23日至2022年3月22日。租金为28,000元/月。乙方应于2019年3月12日前支付第一个月租金，以后每月租金支付时间为该期的十日前即每月13日前。逾期支付的，逾期一日，乙方需按日租金的2%支付违约金。乙方在支付第一个月月租时一并向甲方支付56,000元的保证金。乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的二倍向甲方支付违约金。甲方可以从租赁保证金中扣除。租赁期间，乙方发现房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后七日内进行维修。逾期不维修，甲方可代为维修，费用由甲方承担。因乙方使用不当或不合理使用，致使房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。甲方保证房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。乙方应在本合同的租期届满之日返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按1,860元/日向甲方支付房屋占用期间使用费。乙方返还甲方房屋必须恢复原状，并经甲方验收认可。乙方逾期未向甲方支付租金累计超过五天，甲方有权单方解除合同，乙方按月租金的二倍向甲方支付违约金，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失。本合同签订后，视为居间介绍完成，由甲方支付居间服务费28,000元。合同订立后，被告按约向原告支付保证金及第一个月的租金。后被告分别在2019年4月19日、5月13日、6月13日、7月18日、8月13日、10月11日支付了4月23日至10月22日的租金。10月23日起租金未付。由于原告未收到9月份的租金分别于9月23日、27日委托律师向被告发送催讨租金及按月租金2%/日违约金的律师函。被告于10月11日支付该月份的租金。原告因未收到10月份租金再次委托律师在11月18日向被告发送解除租赁合同函件：自2019年4月起多次拖欠房屋租金,至今累计已超过75日,且至今未支付10月23日起的租金，故解除双方租金合同,并立即返还房屋并支付拖欠房屋租金及违约金。被告在11月21日收到函件。被告在房屋租赁期间，曾在2019年4月19日向原告丈夫孙立人反映2楼的楼梯天花板有水渍，原告查后回复系保洁时洒水所致。6月21日，被告向原告提出2楼小间出现漏水，当日，原告回复叫人去看并与被告直接联系。被告在7月17日确认该房间已修复。8月27日,被告向原告提出二楼楼梯转角出现渗水现象,8月30日,原告回复称经查看无法确定原因。此后经反复修理，被告确认于11月11日经被告修复完成。2020年3月10日，被告将涉讼房屋返还给原告，交接中发现存在车库地板不平，室外椅子损坏等状况。2020年5月11日，上海古北物业管理有限公司向被告提供证明：“本小区430幢住户2019年5月至11月，因厨房间地漏下水管返水，并带有粪便溢臭，多次疏通该下水道，共计四次，共440元。”2020年6月10日，上海古北物业管理有限公司向本院出具情况说明：“我公司于2020年5月11日出具了《证明》，现经公司核实及调查，该《证明》中内容表述不够准确，现作澄清并说明如下：第一，根据公司维修系统查询，自2018年3月起公司入驻管理虹桥中华园小区至今，虹桥中华园小区430幢房屋共4次维修记录，维修日期分别为2019年8月27日、8月29日和9月7日(2次维修)，无其他维修记录。2020年5月11日《证明》中所述2019年5月至2019年11月期间4次维修表述不够准确，予以澄清。第二，经公司与经办维修人员核实，维修管道部位均在430幢房屋户外进行，即对出水管进行疏通。在每次疏通出水管时，维修人员都清理出大量餐巾纸等异物，便告知当时房屋租客不要在马桶或水管内扔异物，并建议房屋租客要改掉这种不良生活习惯。水管堵塞报修和疏通均是当日完成，水管疏通后便解决了堵塞问题，没有影响到房屋租客正常使用房屋。房屋本身水管排水设施没有问题，自430幢房屋业主自行使用房屋后再未发生水管堵塞报修和维修，430幢房屋内马桶、水管等相关设施设备均可正常使用。”本院认为，原、被告2019年3月8日通过居间方签订的《上海市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，与法不悖，应为有效，双方应恪守执行。原告主张被告拖延支付租金累计超过五日构成违约，被告则主张涉讼房屋存在多处漏水，故其行使同时履行抗辩权延迟支付租金。经本院查明事实，涉讼房屋确实存在一定瑕疵，然经原告维修且被告确认，2019年11月11日，涉讼房屋中的多处渗漏水已维修完毕，被告理应在五日内支付租金。但此后被告未按约支付房屋租金，累计超过五天，原告于11月18日向被告发送解除租赁合同函，被告11月21日收到函件，故原告请求确认双方的房屋租赁合同于2019年11月21日解除，符合合同和法律的规定，本院予以支持。被告虽抗辩称房屋存在渗漏水情况，主张其有权迟延支付租金，然涉讼房屋面积达219.66平方米，两处渗漏水区域相比涉讼房屋总面积而言相对占比较小，并未对被告使用涉讼房屋造成重大影响，故被告的该项抗辩理由，本院难以认定。由于被告拖欠租金构成违约，原告请求被告支付违约金56,000元，该项诉请符合合同的约定，于法有据，本院予以支持。考虑到原告尚有被告支付的保证金56,000元未退，根据相应的合同约定，该保证金作为违约金归原告所有。被告在合同履行过程中，自2019年4月起多次发生逾期付款的情形，依照合同约定应承担逾期付款的违约责任。原告认为合同中支付租金的逾期违约金按日租金的2%计算是笔误，未提供相关证据，本院不予采纳。鉴于被告自2019年6月21日开始向房东反映房屋存在多处渗水问题，直至11月11日才解决，故原告请求被告支付该段时间的逾期付款违约金，本院不予支持。被告应承担4月13日至19日及11月11日至21日的逾期支付租金的违约金，计331.40元。合同解除后，被告直到2020年3月10日才腾空退房。被告辩称，2020年1月31日起上海市政府宣布启动重大突发公共卫生事件一级响应，无法搬离涉讼房屋。考虑到被告租用房屋为办公兼居住，期间从未向原告提出使用及搬离房屋存有障碍，之后亦未提供证据证明，故被告之抗辩，不予采信。原告要求按照每日1,860元计算使用费，由于该约定是对合同租期届满，被告逾期不返还房屋应支付的占用费，本案系原告行使解除权，故被告应当承担与租金相应的使用费为妥，共计101,260.27元。原告另诉请要求被告赔偿车库地板损失3,081元，被告辩称因大雨所致与其无关。鉴于被告在多雨季节对车库既未作防护措施，发生雨水倒灌后又未作处置，造成地板受损，故原告该诉请应予支持。原告另主张被告拖欠2019年10月23日至2019年11月2日房屋租金27,616.44元、水电费用721.11元及室外椅子损坏费用638元，被告均无异议，本院予以认定。至于被告反诉要求原告支付违约金56,000元,缺乏事实和法律依据,本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、原告(反诉被告)高宇与被告(反诉原告)杜刚签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年11月21日解除；二、被告(反诉原告)杜刚应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)高宇租赁房屋的物品损失3,719元；三、被告(反诉原告)杜刚应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)高宇房租27,616.44元；四、被告(反诉原告)杜刚应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)高宇逾期付款违约金331.40元；五、被告(反诉原告)杜刚应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)高宇房屋使用费101,260.27元；六、被告(反诉原告)杜刚应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)高宇水电费共计721.11元；七、被告(反诉原告)杜刚支付的租赁保证金56,000元作为解约违约金归原告(反诉被告)高宇所有；八、驳回原告高宇(反诉被告)的其他本诉诉讼请求；九、驳回被告(反诉原告)杜刚的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6,336.65元，由原告(反诉被告)高宇负担2,757.68元、被告(反诉原告)杜刚负担3,578.97。反诉案件受理费1,200元，由被告杜刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 沁审 判 员  吴 钧人民陪审员  芮咏梅二〇二〇年九月十八日书 记 员  吴昊天附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。