北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初16433号原告（反诉被告）：北京顺义新城建设开发有限公司，住所地北京市顺义区马坡镇向阳西街**。法定代表人：陈维波，董事长。委托诉讼代理人：马林江，北京马林江律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹伟，北京马林江律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：安鹏宇，男，1986年5月7日出生，汉族，无业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：李同煜，北京市鼎知律师事务所律师。被告（反诉原告）：李欣媛，女，1993年4月23日出生，汉族，无业，住辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：李景山，男，1966年5月10日出生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：李同煜，北京市鼎知律师事务所律师。原告（反诉被告）北京顺义新城建设开发有限公司（以下简称顺义新城公司）与被告（反诉原告）安鹏宇、李欣媛商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告（反诉被告）顺义新城公司委托诉讼代理人马林江、曹伟，被告（反诉原告）安鹏宇委托诉讼代理人李同煜，被告（反诉原告）李欣媛委托诉讼代理人李景山、李同煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）顺义新城公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即支付原告坐落于丰台区南苑乡石榴庄村旧村改造S-20地块商业、办公楼6层607商品房剩余购房款1900000元。2.判令二被告立即支付原告逾期支付购房款违约金共计783370元，包括逾期提交申请按揭贷款所需资料的违约金702240元（以1900000元为基数，自2016年12月17日起按日万分之三计算至付清剩余购房款之日止，暂计算至2020年5月1日）和逾期支付剩余按揭贷款违约金81130元（以1900000元为基数，自2019年3月2日起按日万分之一计算至实际付清剩余购房款之日止，暂计算至2020年5月1日）。3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月9日，顺义新城公司与安鹏宇、李欣媛签订《北京市商品房预售合同》约定，顺义新城公司将坐落于丰台区南苑乡石榴庄村旧村改造S-20地块商业、办公楼6层607商品房预售给安鹏宇、李欣媛，总房款为3802202元，价款以按揭贷款方式支付，截至2020年5月1日，安鹏宇、李欣媛仅支付商品房购房首付款1902202元，尚未支付剩余购房款1900000元，也未提交申请按揭贷款所需材料，应依照约定承担相应违约责任，故诉至法院。被告（反诉原告）安鹏宇、李欣媛共同辩称，安鹏宇与李欣媛基于结婚后共同生活购买涉案房屋，现因双方离婚致使双方购买涉案房屋的合同目的不能实现，不具有继续履行合同的能力，请求解除购买涉案房屋的商品房预售合同，顺义新城公司应向安鹏宇、李欣媛返还已经支付购房款1902202元。顺义新城公司并未向安鹏宇、李欣媛指定贷款银行，安鹏宇、李欣媛未办理贷款系顺义新城公司违约在先，要求安鹏宇、李欣媛支付逾期提交按揭贷款所需材料违约金无任何依据。即使认定安鹏宇、李欣媛构成违约，顺义新城公司主张的违约金过高，应予以调整。被告（反诉原告）安鹏宇、李欣媛向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间的《北京市商品房预售合同》及补充协议。2.判令原告向被告安鹏宇返还已经支付的购房款951101元。3.判令原告向被告李欣媛返还已经支付的购房款951101元。4.本案诉讼费由原告承担。事实和理由：安鹏宇与李欣媛基于婚后生活之目的，作为共同购买人与顺义新城公司签订商品房预售合同，购买坐落于丰台区南苑乡石榴庄村旧村改造S-20地块商业、办公楼6层607商品房，并按期支付了1902202元购房款，根据合同约定，剩余1900000元应以共同按揭贷款的方式支付，但因顺义新城公司一直未按照约定指定贷款银行，导致安鹏宇、李欣媛未按约定办理银行贷款。安鹏宇与李欣媛因性格不合，婚姻关系存续一年后即协议离婚，因双方离婚后无法继续共同购房并按揭贷款，安鹏宇与李欣媛多次与顺义新城公司沟通解约退房事宜，顺义新城公司始终未明确回复，现因安鹏宇与李欣媛离婚致使合同客观上无法继续履行，应当予以解除，应返还已支付的购房款，故提起反诉。原告（反诉被告）顺义新城公司辩称，安鹏宇、李欣媛不享有合同约定的单方解除权及法定解除权，无权单方主张解除合同，即便安鹏宇、李欣媛所述曾向我方主张解除，亦不发生合同解除的效力。安鹏宇、李欣媛并未向我方支付合同约定的违约金，也未取得我方的同意，我方认为合同仍有效力，应继续履行。本案预售合同的目的是我方按照合同约定收取购房款，安鹏宇、李欣媛所述的购房目的是否实现与本案无关。商品房预售合同于2016年9月签订并进行网签，现因安鹏宇、李欣媛单方原因至今没有办理贷款，根据合同附件5付款方式及期限的约定，买受人认可出卖人已向其指定贷款银行，即便因买受人个人原因无法办理贷款，买受人需要在商品房取得竣工备案表30日内向出卖人一次性支付全部剩余未付款项。安鹏宇、李欣媛基于真实意思表示签订合同，应明晰合同履行中出现的问题，应当为自身作出的行为负责。付款义务是安鹏宇、李欣媛应按照合同履行的先履行义务，现其未能按照合同约定履行付款义务，我方有权主张继续履行，并要求安鹏宇、李欣媛承担违约责任。婚姻关系的变化，并不影响共同购房，银行不能贷款成功，亦不是合同约定的解除条款。原告顺义新城公司围绕其诉讼请求提交了商品房预售合同、工程竣工备案验收表、函件等证据，被告安鹏宇、李欣媛向本院提交了离婚证，根据当事人陈述和经审查认定证据，本院认定事实如下：2016年12月9日，顺义新城公司（出卖人）与安鹏宇、李欣媛（买受人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》约定，安鹏宇、李欣媛购买顺义新城公司开发的位于丰台区南苑乡石榴庄村旧村改造S-20地块商业、办公楼6层607号房屋，用途为办公，预测建筑面积共44.97平方米，总价款3802202元。该合同中逾期付款责任约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起1日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起1日内按照累计的逾期应付款的4%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。该合同附件五为付款方式及期限的约定，部分约定如下：付款方式为商业按揭贷款（首付分期），买受人应于2017年2月20日前，向出卖人交纳该商品房房价款2500000元，于2017年3月20日前，向出卖人交纳该商品房房价款1270000元，剩余的房价款1900000元由买受人向贷款银行申请商业贷款的方式支付；若买受人逾期支付任一期购房款，逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，并于实际支付应付款之日起1日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，本商品房预售合同及补充协议自出卖人向买受人发出解约通知书之日起立即解除，买受人必须无条件协助出卖人办理建委网签预售合同的解除备案工作，同时买受人应当自解除合同通知送达之日起1日内按照总房款百分之四向出卖人支付违约金，双方办理完毕解除备案工作后十五日内出卖人无息退还买受人全部已付款，出卖人愿意继续履行合同的，经双方协商一致后，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，并于实际支付应付款之日起1日内向出卖人支付违约金。本条约定与本合同第十一条约定不一致的，以本条约定为准。该合同附件八为补充协议，其中第十一条合同的解除第2款约定，非因法定或本合同约定事由，出卖人或买受人任何一方希望解除本预售合同和补充协议的，要求解约一方应当向对方发出书面的解约申请，经对方同意后本预售合同和补充协议解除，但要求解约一方应向对方支付不低于预售合同约定总房款20%的违约金。上述合同签订后，安鹏宇、李欣媛向顺义新城公司支付首付款1902202元后，未再支付购房款。顺义新城公司亦未向安鹏宇、李欣媛交付涉案房屋。安鹏宇与李欣媛于2018年10月18日登记离婚。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，顺义新城公司与安鹏宇、李欣媛签订的商品房预售合同及补充协议均系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行义务。安鹏宇与李欣媛基于夫妻关系共同购买涉案房屋，后双方解除婚姻关系，现双方基于共同居住购买涉案房屋的目的不能实现，故安鹏宇、李欣媛要求解除合同的反诉请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，商品房预售合同解除后，顺义新城公司应向安鹏宇、李欣媛返还已支付的购房款，故安鹏宇、李欣媛要求顺义新城公司向其返还购房款951101元的反诉请求，本院予以支持，顺义新城公司要求安鹏宇、李欣媛支付剩余购房款1900000元的诉讼请求，本院不予支持。安鹏宇、李欣媛在商品房预售合同签订后仅支付部分首付款，未按照合同约定向顺义新城公司支付剩余首付款并申请贷款，其行为已构成违约，应依照约定向顺义新城公司支付违约金。安鹏宇、李欣媛认为顺义新城公司主张的违约金过高，本院综合双方合同履行情况、实际损失等情况予以酌减。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除北京顺义新城建设开发有限公司与安鹏宇、李欣媛于二〇一六年十二月九日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号Y1987921）及补充协议。二、北京顺义新城建设开发有限公司于本判决生效之日起七日内分别返还安鹏宇、李欣媛购房款951101元。三、安鹏宇、李欣媛于本判决生效之日起七日内给付北京顺义新城建设开发有限公司违约金570330元。四、驳回北京顺义新城建设开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费14132元，由安鹏宇、李欣媛负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费10950元，由安鹏宇、李欣媛负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  徐全影二〇二〇年九月二十五日书记员  张燕玲