贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6872号上诉人（原审原告）：李茂盛，男，1969年9月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：任钟静娴，贵州毕阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：李承尧，贵州驰宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴美玲，女，1970年1月2日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审被告）：雷永辉，男，1985年6月3日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人李茂盛因与被上诉人吴美玲、雷永辉房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初791号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人李茂盛向本院上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判二被上诉人签订的房屋租赁协议无效或发回重审；二、判决被上诉人吴美玲停止侵害，立即返还非法占用原告的房屋或发回重审；三、判决被上诉人吴美玲支付非法占用原告房屋期间的占用费10000元（自2019年3月27日至2019年8月27日，按每月2000元计算，超期部分按每月2000元至实际搬离之日）；四、本案一审、二审诉讼费用、保全费由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人雷永辉于2014年8月1日将自有的位于贵阳市云岩区中大国际广场B区1单元32层9号房屋租赁给被上诉人吴美玲使用，租赁期限为20年，租金为96万元，押金为3万元整，租金一次性付清。2019年3月27日，贵阳市中级法院作出（2017）黔01执205号之五裁定书，将涉案房屋所有权转移至上诉人。二被上诉人签订的租赁合同严重损害上诉人的合法权益，且二被上诉人实际存在民间借贷关系，在吴美玲债权不能得以实现的情况下，二被上诉人恶意串通将民间借贷转化为虚假租赁关系，恶意占用上诉人的房屋。上诉人调取了关于上述争议房屋的评估报告内容显示该房屋的预售合同备案登记表（13055946元），被上诉人雷永辉于2013年7月24日以682485元购入（实际首付为：342485元）。二被上诉人签订的租赁合同租金为90万元明显不符合常理，严重损害上诉人的权益。且原审适用法律不当、查明事实不清。一、一审法院在明知租赁关系实为民间借贷的情况下无视最高法院“以租赁形式抵偿债务”不适用“买卖不破租赁”原则，上诉人提交最高人民法院（2014）民申字第215号民事裁定书，此类案件应保护上诉人的合法权益。二、上诉人向一审法院提交关于吴美玲自认租赁关系为假的电话录音，被上诉人庭审中并未作出合理的解释，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条的规定，一方当事人在庭审中或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。三、一审认定租金支付的证据是被上诉人提交的证据：吴美玲2014年7月28日向雷永辉转款990万元，雷永辉于2014年8月1日转还891万，剩余99万元为租金债务。被上诉人以债务方式抵扣租金，违反最高法院“以租赁形式抵偿债务”不适用“买卖不破租赁”原则。四、一审法院在没有适用任何法条及相关司法解释的情况下判决上诉人败诉，判决错误。被上诉人吴美玲二审答辩称：二被上诉人于2014年8月1日签订租赁合同真实有效。被上诉人因为家庭原因租赁使用房屋，租赁期间的水、电、煤气、物业管理费至今都是由我方缴纳的。雷永辉打款的情况也是真实的，而李茂盛的债权是2015年产生的，以物抵债发生于2019年。被上诉人雷永辉二审未到庭参与诉讼亦未提交书面答辩意见。原审原告李茂盛向原审法院起诉请求：一、判决二被告签订的房屋租赁协议无效；二、被告吴美玲停止侵害，立即返还非法占用原告的房屋；三、二被告支付非法占用原告房屋期间的占用费8000元（自2019年3月27日至2019年7月27日，按2000元/月计算，超过部分按2000元/月至实际搬离之日止）。一审法院查明事实：2014年8月1日，吴美玲（乙方）与雷永辉（甲方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将坐落于贵阳市云岩区大营坡路中大国际B1座32楼9号房屋出租给乙方使用，租期20年（2014年8月1日至2034年8月1日），租金4000元/月，租金总计960000元一次性付清，押金30000元。2014年7月28日，吴美玲通过中国工商银行向雷永辉转账9900000元。2014年8月1日，雷永辉向吴美玲浦发银行账户转账8910000元。另查明，李茂盛与雷永辉民间借贷纠纷一案，贵阳市中级人民法院（以下简称贵阳市中院）（2015）筑民二（商）初字473号民事判决书生效后，李茂盛向贵阳市中院申请强制执行。执行中，李茂盛知晓吴美玲占有使用案涉房屋，其委托诉讼代理人李承尧曾为此电话联系吴美玲，吴美玲也将租赁合同等相关证据提交贵阳市中院。贵阳市中院向李茂盛披露了房屋存在租赁关系的信息后，于2019年3月27日作出（2017）黔01执205号之五裁定书，裁定将雷永辉名下位于贵阳市云岩区中大国际广场B区1单元32层9号房屋交付李茂盛抵偿债务664000元。2019年7月15日，李茂盛为上述房屋办理产权证[黔（2019）贵阳市不动产权第0070222号]。一审法院认为，雷永辉与吴美玲签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应依法予以保护，吴美玲作为已按租赁协议约定支付租金的房屋承租人，在协议约定的租赁期内，有权占有使用房屋。关于原告的诉讼请求，具体评判如下：原告关于被告吴美玲与雷永辉签订的《房屋租赁协议》无效的诉讼请求。原告未举证证明吴美玲与雷永辉签订的《房屋租赁协议》并非该二人的真实意思表示，吴美玲举示的电子银行回单和银行流水明细与其辩称已一次性支付租金及《房屋租赁协议》约定的内容相印证，且该协议签订的时间早于李茂盛取得房屋所有权的时间，亦早于李茂盛因与雷永辉民间借贷纠纷一案向人民法院提起诉讼的时间，吴美玲与雷永辉签订协议时无法也不可能预测到嗣后李茂盛取得房屋所有权，李茂盛提交的证据无法推导出吴美玲与雷永辉签订协议时存在恶意串通损害其利益的主观故意。即便吴美玲与雷永辉存在借贷关系，吴美玲作为出借方履行出借义务后，为保全自己的债权得到履行，而采取长期租赁雷永辉所有的房屋的行为，以及雷永辉自愿以其所有的房屋一定期限的占有、使用权利让渡于他人以冲抵其债务的行为，并未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，据此认定协议无效于法无据。故李茂盛关于吴美玲与雷永辉恶意串通损害李茂盛利益与查明的事实不符，其关于判决合同无效的诉请，一审法院不予支持。原告关于被告吴美玲返还案涉房屋及二被告支付房屋占用费诉讼请求。首先，李茂盛与雷永辉民间借贷纠纷一案，在以物抵债程序中，贵阳市中院已就案涉房屋存在租赁的事实予以披露，李茂盛明知存在租赁关系，仍同意接受以物抵债，说明其认可该租赁关系合法有效并自愿承担相关法律风险及不利后果。其次，根据吴美玲举示的电子银行回单和银行流水明细，吴美玲已履行租金支付义务，在房屋租赁协议约定的租赁期内，有权占有使用房屋。第三，雷永辉并未实际占有该房屋，原告诉请雷永辉支付房屋占用费于法无据。故李茂盛关于吴美玲返还案涉房屋及二被告支付房屋占用费的诉请，一审法院不予支持。但李茂盛取得房屋所有权后，雷永辉继续收取房屋租金缺乏法律依据，构成不当得利，李茂盛有权向其主张返还，经一审法院释明后，李茂盛仍坚持其诉讼请求，故一审法院予以驳回。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告李茂盛全部诉讼请求。案件受理费50元，由原告李茂盛负担。二审诉讼中，各方当事人均未提供新证据。经二审审理查明的事实与原判认定事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”的规定，债权人之撤销权是否成立主要应当审查债务人是否以明显不合理的低价转让财产及债务人与受让人之间是否存在恶意。本案中，上诉人李茂盛主张吴美玲与雷永辉恶意串通将民间借贷转化为虚假租赁关系并恶意占用案涉房屋，故要求确认二被上诉人之间订立的租赁协议无效，首先，二被上诉人订立租赁协议的时间系2014年，而上诉人李茂盛取得案涉房屋所有权系在民间借贷纠纷案件执行过程中以物抵债方式于2019年取得的，而李茂盛与雷永辉民间借贷关系发生于2015年1月，从时间顺序看，吴美玲与雷永辉之间的借贷关系及房屋租赁协议的订立在前，李茂盛与雷永辉之间的借款关系及以物抵债的事实发生在后，吴美玲与雷永辉签订租赁协议时不可能预见到在此之后李茂盛对雷永辉享有的借款债权及以物抵债方式取得房屋所有权的情形，即不存在当事人通过订立租赁协议方式损害形成时间在后的债权人利益；其次，根据吴美玲举示的电子银行回单和银行流水明细，吴美玲已履行租金支付义务，并非无偿转移财产的情形；其三，吴美玲作为出借方为保全其债权而长期租赁雷永辉所有的房屋及雷永辉自愿以其房屋租赁方式以冲抵其债务的行为，并不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，不构成恶意逃废债务的情形。综上，上诉人李茂盛诉请确认雷永辉与吴美玲订立的租赁协议无效及要求吴美玲支付房屋占用费的诉讼理由不能成立，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李茂盛负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年九月三十日书记员 潘盛机