广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终1686号上诉人（原审被告）：广宁县***地产开发有限公司，住所地：广宁县*********************。法定代表人：庞晓赟，总经理。委托诉讼代理人：严文敏，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：黄建桥，男，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：容庆业，男，1969年9月17日出生，汉族，住广东省广宁县***************。委托诉讼代理人：王奕财，广东鼎都律师事务所律师。上诉人广宁县***地产开发有限公司（以下简称雅居公司）因与被上诉人容庆业商品房预售合同纠纷一案，不服广宁县人民法院（2020）粤1223民初696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭,对本案进行了审理。上诉人雅居公司的委托诉讼代理人严文敏、黄建桥与被上诉人容庆业和其委托诉讼代理人王奕财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雅居公司上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审；二、本案一、二审案件诉讼费由容庆业承担。事实和理由：一、一审判决与容庆业诉讼请求不符，属违法判决，应予以撤销。容庆业请求虽几经变更，但实质仍为“确认之诉”，一审判决第一判项错误，径行对合同进行解除，而没有对解除合同通知的效力进行确认。容庆业向雅居公司发出落款为2020年4月6日的《解除合同通知书》。2020年5月19日雅居公司收到法院应诉材料，其中容庆业的起诉状中的诉讼请求为“确认解除《商品房买卖合同》的效力”。2020年6月9日一审庭审时，经法官释明后，容庆业明确表示其第一项诉讼请求为“解除合同，解除合同时间为容庆业解除合同通知书时间，就是在2020年4月6日”；容庆业向雅居公司发出的《解除合同通知书》引用《中华人民共和国合同法》第九十六条规定来解除合同。一审判决主动判决解除合同明显与之不符。由上述可知，容庆业的真实诉讼请求意思是“《解除合同通知书》有效，《商品房买卖合同》于该通知落款之日的2020年4月6日解除”。即，本案应为确认之诉。一审法院没有对容庆业发出的《解除合同通知书》的方式、是否有效、发生效力时间、买卖合同解除的时间等进行审查，也没有对容庆业“要求确认”的诉讼请求进行判决，反而超出诉讼请求，径行判决解除《商品房买卖合同》属错误判决应依法撤销。二、一审判决适用法律错误。（一）一审判决未引用法律，仅仅直接引用司法解释作判，不符合规定。根据最高人民法院2009年10月26日的法释〔2009〕14号文“人民法院的裁判文书应当依法引用相关法律、法规等规范性法律文件作为裁判依据。并列引用多个规范性法律文件的，引用顺序如下：法律及法律解释……司法解释”的规定，一审判决没有引用据以判决的法律及其条款，直接适用司法解释作为判决依据，存在错误。（二）高度差一直存在，本案不存在客观情况重大变化，一审判决适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之“客观情况重大变化”的规定判决本案是错误的。容庆业一审提起的是确认之诉，而非起诉解除合同的诉讼，不应当引用该条规定。此外，该《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条是适用于“客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化……”本案高度差问题，一直客观存在，并没有发生重大变化，不应当引用该条判决。三、一审判决对部分事实认定错误或未查清，应依法撤销。(一)本案不存在格式合同争议，双方对《告知书》文字理解没有争议，而是对告知的程度存在争议。1.一审判决认为双方就《商品房买卖合同》附件十为格式合同，且双方存在格式合同争议，这是对双方争议的错误认定。格式合同争议主要是对格式条款文字理解存在不同。本案中双方对文字理解并无异议，只是容庆业认为该告知不够彻底。2.该告知书，不是合同，是一方告知，另一方确认的告知文件，不应适用格式合同条款。3.因施工属手工作业本身就允许存在误差，故无法精确披露高差。雅居公司书面提醒存在“不利因素”，已初步尽到法律义务。4.该不利因素告知中述明：容庆业购买商铺是“充分知悉”不利因素，且经“慎重决策后仍自愿购买”。即使容庆业告知不充分，在雅居公司有初步风险提示后，也应该本着审慎原则，采取询问、深入了解、实地查看等维权行为。容庆业如对风险提醒视而不见，存在过错，应该承担不利后果。(二)一审判决认定“从汽车站通往人民医院公路上看，商铺不易被发现”，与事实不符。商铺层高是4.35米，而一审认定的市政路与商铺地面有1.7米高差，商铺仍高于地面2.6米，而且商铺均会在外设置广告牌，完全不会影响一般行人对商铺的发现。商铺地面低于市政路的情形，市场上并不少见。一审判决称“商铺不易被发现”属不符合事实的错误的主观臆断，没有任何依据。(三)一审判决对合同解除时间认定错误。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条，即使容庆业有权解除合同，合同应于解除通知到达时生效，即2020年4月8日，而不是容庆业主张的2020年4月6日。三、将沙盘模型作为商品房买卖合同的部分内容，属事实认定错误。(一)《商品房买卖合同》之补充协议第20条明确约定，沙盘为要约邀请，并非要约，均非合同组成部分。一审判决置明确的合同约定于不顾，认定沙盘属合同组成部分，没有依据。(二)沙盘等广告性物品不作为要约为常态，只有证据确凿经充分论证才能作为特例纳入合同内容。1.沙盘模型局限于制作工艺，无法完全如实展示案涉商铺与周边市政道路的实际情况。沙盘模型能展示出来的关于案涉商铺及周边市政道路的信息模糊的、具有局限性，只有展现大致方位等，不能视为具体说明或允诺。2.在雅居公司已经提醒不利因素情况下，容庆业作为投资者，购买100余万房产，应当本着审慎原则，实地考察或进一步询问了解不利的具体情况。如容庆业仅凭沙盘作为购买决定，违反了买卖合同附件《房屋情况告知书》“知悉情况后，经慎重决策”的承诺，容庆业漠视法律规定、合同约定及自己承诺，即使实际情况与其预想有偏差，不利后果应由容庆业承担。3.雅居公司的销售中心与案涉商铺属同一楼栋的首层不同商铺，案涉商铺与销售中心标高一样的。案涉商铺旁市政路已经存在多年，容庆业在销售中心签署《商品房买卖合同》时，应当知道商铺与市政道路存在落差。特别是在容庆业已经签署承诺，知悉存在不利因素情况下，可以现场考察。只要容庆业真正尽到所承诺的“慎重”完全可以了解实际情况。4.一审法院现场勘验也已经查明雅居公司在沙盘模型处设置温馨提示牌，该提示牌载明“本模型为设计概念展示模型，买卖双方权利义务以买卖合同约定为准”。一审法院在查明上述证据后，仍认定雅居公司沙盘模型构成要约，对事实认定存在明显错误。四、容庆业称商铺地面与市政路存在高差，降低商铺价值，不能达到合同目的，并以此要求解除合同，没有合理性，没有任何证据支持。(一)商铺地面与旁边市政路存在高差，并不足以对商铺经营产生严重的影响。如容庆业认为严重影响商铺价值，应由第三方进行价值贬损评估。而且，贬损的主要原因应当是案涉商铺与市政路存在高差。若案涉商铺现状与价值减损不存在因果关系，缺乏合理性，容庆业无权以此要求解除合同。(二)一审判决称存在高度差，无法实现合同目的，依据不足。商铺与旁边市政路存在高度差，并不影响容庆业占有、使用商铺。综上所述，一审判决超出诉讼请求作判，且事实认定不清、适用法律错误，应依法发回重审。庭审中补充上诉称：1.双方之间签署的合同附件11补充协议第20条明确约定双方一致确认买受人签订合同前已充分理解出卖人为推广本项目所发布、陈列或者其他方式作出的广告、模型、沙盘均为要约邀请，并未要约，一审对此没有进行查明。2.容庆业签署的附件10《告知书》不属于格式合同而是在雅居公司向容庆业披露不利情况后双方签署合同时容庆业向雅居公司单方出具的承诺或者声明，这是为了签约作出的行为。容庆业辩称：一、一审法院判决解除合同正确。容庆业在一审法庭上明确表示将第一项诉讼请求确认之诉变更为解除合同，雅居公司仍以确认之诉为由提起，实属浪费诉讼资源。二、一审法院判决适用法律不存在错误。1.法释〔2009〕14号文规定“人民法院的裁判文书应当依法引用相关法律、法规等规范性法律文件作为裁判依据。”“并列引用多个规范性法律文件的，引用书序如下：法律及法律解释、行政法规、地方性法规、资质条例或者单行条例、司法解释。”司法解释属于规范性法律文件。当并列引用多个规范性法律文件时，才按法律及法律解释……司法解释的顺序引用。因此，该法释〔2009〕14号文并没有规定司法解释这一规范性法律文件不可以直接适用。也没有规定司法解释这一规范性法律文件必须要与法律、法规规范性法律文件同时适用。2.雅居公司称高度差一直存在不符合事实，2018年10月28日签订《商品房买卖合同》时，商铺旁的主楼在围蔽建设中，作为副楼的商铺仍未开始基建，主楼与副楼竣工后解除围蔽容庆业才发现高度差这一客观现象。而这一现象与沙盘展示完全不一致，一审法院引用司法解释关于客观情况发生了重大变化而解除合同正确。三、一审判决认定事实清楚。1.合同附件十是雅居公司提供的格式合同，该附件十也未体现雅居公司对于“该商铺靠近人民路（市政路）的不利因素情况”的具体内容向容庆业作出充分的说明及告知。2.由于市政道路与商铺地面存在1.7米高差，从汽车站通往人民医院公路上看，商铺不易发现，与事实相符，从容庆业一审期间所提供的照片完全能够得以证实。雅居公司称商铺高4.35米仍高与地面2.6米完全是在狡辩。商铺门面不为顾客知晓，生意就大受影响，商业价值就大幅降低，甚至导致经营严重亏损。四、沙盘模型作为商品房买卖合同的部分内容有司法解释加以规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，雅居公司以“沙盘为要约邀请并非要约，均非合同组成部分”进行抗辩，实属无理。五、商铺门前地形与沙盘模型严重不符，严重影响了商铺的视野，严重降低了商铺的商业价值。对于商铺门前地形与沙盘模型严重不符，一审认定的照片、现场勘验笔录等证据完全可以证实；对于解除合同方面有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条明确规定。因此一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。容庆业向一审法院起诉请求：1.判令确认解除容庆业与雅居公司签订的《商品房买卖合同》的效力；2.判令雅居公司返还购房款1131868元；支付自容庆业付款之日起至付清购房款时止按照年利率6%计付利息；3.由雅居公司承担本案诉讼费。一审庭审中，容庆业变更第一项诉讼请求为判令解除双方签订的合同，解除时间为容庆业发出解除合同通知书的时间即2020年4月6日。一审法院认定事实：容庆业欲购雅居公司开发的坐落在广宁县**********的商铺，经到雅居公司展厅沙盘模型观看后，容庆业认购该商铺的1号商铺并于2018年10年28日与雅居公司签订《商品房买卖合同》约定，容庆业购买雅居公司位于广宁县*******************商铺，该物业预测建筑面积约为56.29平方米，其中套内建筑面积54平方米。按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币20960.52元，总价款为人民币1131868元。买受人采取分期付款，应当在2018年11月28日前分2期支付该商品房全部价款，首期房款人民币631868元，应当于2018年10月28日前支付；二期房价款人民币500000元，应当于2018年11月28日前支付。合同第九条约定，该商铺方交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。合同第十一条约定出卖人应当在2020年5月26日前向买受人交付符合上述条件的该商品房。同日，容庆业与雅居公司双方签订附件十约定：出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明(如：该商品房公共管道检修口、柱子、变电箱等有遮挡或妨碍房屋正常使用的情况)买受人在出卖人的告知下，已充分知悉商品房所在项目的规划以及公共设施、市政配套设施的安置，对此没有异议。除此之外，买受人充分知悉商品房有无如下不利因素。房屋告知书广宁县***地产开发有限公司：本人于2018年9月8日认购了贵司开发的位于广宁县*********碧桂园新都汇商业街1号商铺的商品房(下称“该商品房”)，在认购该商品房前经贵司已告知本人已充分知悉：1.该商品房存在该商铺靠近人民路(市政路)的不利因素情况；2.该商品房的楼款也已充分考虑并体现了该等不利因素的影响。本人是在充分知悉上述情况，经慎重决策后仍自愿选择购买该商品房。特此承诺!客户签字：容庆业证件号码：************签署日期：2018年10月28日。容庆业在签订合同前于2018年9月15日支付定金50000元给雅居公司。签订合同当天，雅居公司出具收据显示，容庆业已支付了首期及二期购房款1081868元。容庆业在签订合同当天已付清全部购商铺的款项共1131868元。容庆业分别2020年4月6日及2020年4月10日向雅居公司发出解除合同通知书，认为容庆业购买的讼争商铺，双方在签订合同时沙盘模型显示，商铺门前广场与商铺门前的前方、左方和右方的城区道路旁行人道是一致的。但是现在商铺门前的前方、左方的城区道路行人道的地形，已经根本不能达到商铺门前广场与商铺门前的前方、左方的城区道路旁行人道的高度相一致的目的。导致了实际地形与沙盘模型严重不符，严重影响了商铺的视野，严重降低了商铺的商业价值，要求雅居公司解除合同并退回已付的购房款。雅居公司分别于2020年4月8日和4月10日收悉该两份通知。雅居公司于2020年4月24日函复容庆业不同意解除合同，并要求继续履行该合同。容庆业于2020年5月13日诉至一审法院要求解决。一审法院受理该案后，于2020年6月5日组织双方当事人进行现场勘验。一、雅居公司售楼部沙盘模型显示，讼争商铺前是一个小广场，小广场前是人民路及人民路侧的行人道，行人道与小广场、人民路都是平的无梯级及高低差别。沙盘模型前方并在讼争商铺左前方有一个可移动的温馨提示牌。该温馨提示牌内容为：1.本模型为设计概念展示模型，买卖对方权利义务以买卖合同约定为准。2.本模型仅供参考用途，比例尺寸、方位指示等可能与实际情况存在细微差异，不能作为最终度量基准。3.本模型对项目的规划布局、建设、园林设计、周边道路规划、配套设施等示意仅供参考，一切以政府有关部门最终批准的文件、图则为准。4.发展商保留对项目规划布局、建筑设计、园林景观、小区道路等进行优化设计或局部调整的权利，并不再另行通知。5.展示模型请勿触摸，小心电源及自身安全。二、讼争的商铺坐西北向东南，讼争商铺的相邻左边是一排商铺，其居1号，讼争商铺的右边(西南面)是绿化带及行人道，行人道侧是汽车站通往人民医院的公路。讼争商铺的正前方是小广场，小广场前是从东南通往西南方向的绿化带及行人道，并呈现出由低往高走向的地形，到讼争的商铺的右边(西南面)绿化带及行人道与讼争商铺前小广场之间最大的落差高度为1.72米。讼争商铺的正前方的小广场前面为人民路。从汽车站通往人民医院的公路上看，讼争的商铺不易被发现，明显商铺处于一个较低的角落。一审庭审中，雅居公司明确表示继续履行合同。一审法院认为，该案为商品房销售合同纠纷。该案争议焦点：一、容庆业与雅居公司签订的《商品房买卖合同(预售)》能否解除。二、容庆业主张的利息何时开始计算，如何计算。本案中，容庆业是到雅居公司的展厅经过考察其展厅的沙盘模型，认为商铺有投资前景，并以高价购买讼争的商铺。雅居公司展厅的沙盘模型中展示的商铺及周边的道路及公共设施具体确定，对商品房买卖合同的订立及商铺价格的确定有决定作用，应视为合同的组成部分并约束合同的当事人。雅居公司称售楼处沙盘模型中的提示已说明沙盘模型不作为要约，且规划图张挂在售楼处展示，这已表明其已告知业主该商铺存在一个高度差，且合同附件十也说明雅居公司告知容庆业此不利因素。但庭审中，容庆业一直认为，雅居公司从未向其说明过小广场与行人道之间存在高度差，展厅也未有公示规划图。一审法院认为，对于小广场与行人道之间存在高度差的问题，雅居公司未能提供有效的证据证明其已对容庆业充分的说明及告知，而双方签订的合同附件十是雅居公司提供的格式合同，该附件十也未体现雅居公司对于“该商铺靠近人民路(市政路)的不利因素情况”的具体内容是什么，因此，对该格式合同的理解，应采纳容庆业的解释，即雅居公司未对“该商铺靠近人民路(市政路)的不利因素情况”的具体内容向容庆业作出充分的说明及告知。在容庆业与雅居公司双方均无其他证据佐证的情况下，该事实应以售楼宣传沙盘模型为准，因此，不能认定雅居公司履行了告知义务。因此，容庆业请求从2020年4月6日解除双方签订的《商品房买卖合同(预售)》，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，如果要求容庆业继续履行合同，明显显失公平，因此，该合同应予解除。容庆业请求雅居公司返还已付的购房款1131868元，一审法院予以支持。容庆业请求雅居公司支付自付款之日起至付清款之日止按年利率6%计付利息，由于雅居公司隐瞒了对商品房买卖合同的订立及商铺价格的确定有决定性因素的重要事实，雅居公司应承担容庆业由此造成的损失，此损失为利息损失，起始时间应以收据中显示的时间，至款项支付完之日止，计付资金占用利息。一审判决：一、解除容庆业与雅居公司双方于2018年10月28日签订的《商品房买卖合同(预售)》；二、雅居公司应在本判决发生法律效力之日起十日内退回购房款1131868元给容庆业；三、雅居公司应以本金50000元，从2018年9月15日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算资金占用利息给容庆业；以本金50000元，从2019年8月20日起至付清该款止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付资金占用利息给容庆业；四、雅居公司应以本金1081868元，从2018年10月28日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算资金占用利息给容庆业；以本金1081868元，从2019年8月20日起至付清该款止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付资金占用利息给容庆业。如果当事人未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费减半收取为7493.41元(容庆业已预交)，由容庆业负担。本院二审期间，雅居公司提交补充协议和三张从三个角度拍摄案涉商铺的照片，拟证明补充协议第20条约定，不构成要约而是要约邀请，照片可证实从三个角度拍摄案涉商铺对于行人而言是否可见，一审确认的事实与事实不符。容庆业没有新证据提交。本院组织当事人进行了证据交换和质证。容庆业发表质证意见如下：确认补充协议的真实性，雅居公司引用的是补充协议第20条，不构成要约而是要约邀请，相关司法解释中认为不能认定为要约邀请。照片是现时的照片，对照片的真实性没有异议，但无法证明商铺不受影响，长期可处于被行人可见，第一张照片显示1号商铺已被挡住了一半，第二张照片显示是人行道前拍摄的，对雅居公司基于照片要证明的内容有异议。因容庆业确认补充协议的真实性，本院对雅居公司提交的补充协议的真实性予以确认，对其关联性以及雅居公司提交的照片的认定在本院认为部分论述。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，雅居公司与容庆业于2018年10月28日签订附件十一补充协议，第二十条约定，买卖双方一致确认：买受人在签订合同前，已充分了解出卖人为推广本项目所发布、出具、陈列或以其他方式作出的售楼广告、售楼书、宣传册、模型、沙盘以及销售人员的陈述介绍等宣传形式均为要约邀请，并非要约，均非合同的组成部分，凡合同与补充协议未约定之事项，对买卖双方均无约束力。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，一审法院案由定性为商品房销售合同纠纷有误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案应围绕雅居公司的上诉请求以及事实和理由进行审理，对于当事人没有提出请求的，不予审理。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：（一）一审判决是否遗漏容庆业诉讼请求未审理，是否超出容庆业诉讼请求进行审理；（二）容庆业提出解除合同的请求是否合理；（三）一审判决适用司法解释是否正确。一、关于一审判决是否遗漏容庆业诉讼请求未审理，是否超出容庆业诉讼请求进行审理的问题。容庆业在一审庭审过程中，已变更原第一项诉讼请求“确认解除容庆业与雅居公司签订的《商品房买卖合同》的效力”为“判令解除双方签订的合同，解除时间为容庆业发出解除合同通知书的时间即2020年4月6日”。一审判决结合容庆业变更后的诉讼请求进行审理，并不存在遗漏容庆业诉讼请求未审理或超出容庆业诉讼请求进行审理的情形。雅居公司上诉认为一审判决没有对容庆业原诉讼请求“确认解除容庆业与雅居公司签订的《商品房买卖合同》的效力”进行审理，超出容庆业诉讼请求审理的主张缺乏理据，本院不予支持。二、关于容庆业提出解除合同的请求是否合理的问题，首先，是否存在商铺不易被发现的问题，一审法院于2020年6月5日组织双方当事人实地查看现场得知，讼争商铺的正前方是小广场，小广场前是从东南通往西南方向的绿化带及行人道，并呈现出由低往高走向的地形，到讼争的商铺的右边(西南面)绿化带及行人道与讼争商铺前小广场之间存在较大落差，从汽车站通往人民医院的公路上看，讼争的商铺不易被发现，明显商铺处于一个较低的角落。雅居公司在二审提交的照片拍摄的角度未覆盖全局，未能充分证实其主张，雅居公司上诉认为即使市政路与商铺地面有1.7米高差，商铺层高是4.35米，商铺仍高于地面2.6米，商铺设置广告牌后，完全不会影响一般行人对商铺的发现的主张与实际情况不符，本院不予采纳。其次，虽然雅居公司与容庆业签订的附件十一补充协议第二十条约定，“买卖双方一致确认买受人在签订合同前，已充分了解出卖人为推广本项目所发布、出具、陈列或以其他方式作出的售楼广告、售楼书、宣传册、模型、沙盘以及销售人员的陈述介绍等宣传形式均为要约邀请，并非要约，均非合同的组成部分，凡合同与补充协议未约定之事项，对买卖双方均无约束力。”但容庆业购买的商铺系预售房，并非现房，在雅居公司售楼处的案涉商铺小区的沙盘模型中展示的商铺门前无遮挡，视野开阔，不存在商铺不易被发现的问题，该沙盘模型对此展示具体确定，对容庆业签订商品房买卖合同以及商铺价格均有重大影响，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，该沙盘模型中案涉商铺的展示中所作的说明和允诺具体确定，应当视为要约，应视为合同内容并约束签订合同的双方当事人。雅居公司上诉认为该沙盘不构成要约的主张理据不足，本院不予支持。还有，双方虽然对签订案涉房屋买卖合同的合同目的没有做出明确约定,但鉴于商铺的设计功能就是用于投资盈利,故雅居公司向买受人提供能够满足买受人便于投资盈利要求的合格商铺系其作为出卖人应尽的法律义务。对于因存在高度差，导致商铺不易被发现的问题，应为出卖人雅居公司履行的主要告知义务。双方签订的合同、合同附件十以及房屋告知书、沙盘模型提示牌等均未能证实雅居公司已将此问题明确告知容庆业，雅居公司的行为违背了诚实信用原则,未履行其附随义务,其行为直接影响容庆业选购房屋的决定,以致容庆业在选购房屋时不能对商铺不易被发现给其购买商铺目的带来的影响进行充分预见,雅居公司所交付的商铺存在上述不易被发现的问题，导致容庆业购买房屋的合同目的无法实现，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款“当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务”和第九十四条第四项“有下列情形之一的,当事人可以解除合同……(四)当事人一方迟延履行债或其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定,容庆业主张解除案涉商品房买卖合同的理据充分，一审判决解除双方签订的商品房买卖合同恰当，本院予以维持。雅居公司认为买受人容庆业未尽谨慎义务，自身存在过错，应承担不利后果，一审判决解除双方签订的商品房买卖合同有误的主张缺乏理据，本院不予支持。三、关于一审判决适用司法解释是否正确的问题，《最高人民法院关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》法释〔2009〕14号第二条“并列引用多个规范性法律文件的，引用顺序如下：法律及法律解释、行政法规、地方性法规、自治条例或者单行条例、司法解释。同时引用两部以上法律的，应当先引用基本法律，后引用其他法律。引用包括实体法和程序法的，先引用实体法，后引用程序法”的规定，是针对人民法院的裁判文书并列引用多个规范性法律文件作为裁判依据时，引用顺序的规定，并非规定只有在引用了法律后，才可引用司法解释，一审判决直接引用司法解释并不违反上述规定。容庆业已变更诉讼请求为解除双方签订的合同，其诉讼请求并非确认合同的效力，雅居公司上诉认为一审判决没有引用据以判决的法律及其条款，容庆业提起的是确认之诉，而非解除合同的诉讼，一审判决直接适用司法解释作为判决依据存在错误的理由依据不足，本院不予采纳。但本案并不属于“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”的情形，一审判决适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定有误，本院予以纠正，但处理结果正确，本院予以维持。综上所述，雅居公司的上诉请求不能成立，本院应予驳回；一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律部分错误，本院应予纠正，但处理结果正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14986.81元（广宁县***地产开发有限公司已预交），由广宁县***地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张秀丽审 判 员 任喜跃审 判 员 黄春歌二〇二〇年九月二十三日法官助理 黎嘉豪书 记 员 赵崇轩