北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初9495号原告：范约熠，女，2001年2月21日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：孙红艳，北京中银（天津）律师事务所律师。被告：林王松，男，1985年4月25日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：汪燕妮，女，1985年4月16日出生，汉族，住北京市昌平区。二被告委托诉讼代理人：徐洋，北京市隆安律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：张秦阳，女，1994年8月1日出生，汉族，北京市隆安律师事务所实习律师。原告范约熠与被告林王松、汪燕妮房屋买卖合同纠纷一案，本院于立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范约熠的委托诉讼代理人孙红艳，被告林王松、汪燕妮及二被告委托诉讼代理人徐洋、张秦阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范约熠向本院提出诉讼请求：1.判令二被告连带赔偿合同违约金820000元；2.诉讼费由二被告承担。事实及理由：原告与二被告于2019年6月4日在北京链家房地产经纪有限公司签署了《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》。合同签署后，二被告支付原告200000元定金。按照合同约定，二被告应于2019年8月6日将房屋首付款326万元支付给原告，但被告没有按照合同约定履行义务。为了配合被告在逾期情况下继续履约，原告与被告于2019年8月8日签署了《补充协议（二）》。因原告当时马上要离京赴美国留学，当天原告还办理了委托公证手续，由原告委托符合法律规定的代理人配合被告办理后期交易手续。最终，在原被告双方约定的最后日期2019年8月21日，被告仍未按合同履约，被告已经构成了根本性违约。在后续的时间里，原告及原告的代理人多次与被告沟通，但被告只配合原告解除网签，违约责任避而不谈。在此期间，由于原告远在美国，原告的母亲也在深圳挂职，母女俩在处理此事的过程中完全打乱了正常的工作和生活，造成了巨大的精神压力和经济损失。为维护自身合法权益，故诉至法院。林王松、汪燕妮辩称，一、答辩人不应支付合同违约金82万元。2019年6月4日，答辩人与被答辩人签订房屋买卖合同，系诚心购房，且已支付购房定金。2019年8月6日，答辩人未能筹集齐房款又与被答辩人签订了《补充协议（二）》。然而，因家庭变故，答辩人无法在约定期限内支付购房款，故于2019年8月16日将情况告知被答辩人，希望终止买卖合同，20万定金作为赔偿。后续答辩人多次联系被答辩人及居间人，希望友好解决，使被答辩人的房屋及早再行出售，但是被答辩人一直不置可否。答辩人违约系因客观情势变更不再履约，并非逾期十五日后仍未付款，不构成根本违约。而且答辩人已及时通知被答辩人，被答辩人未采取措施防止损失扩大，不应就扩大的损失要求赔偿。最后，被答辩人主张的违约金过分高于因违约造成的损失。2019年12月19日，被答辩人已将房屋出售，20万元足以弥补其损失。二、答辩人不应承担诉讼费。因客观情况变更，答辩人及时与被答辩人协商后续解约事宜，自愿承担违约责任，赔付被答辩人定金20万元，被答辩人未能采取措施防止损失过大的责任不应由答辩人承担，亦不应由答辩人负担诉讼费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月4日，经北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间介绍，范约熠（出卖人）与林王松、汪燕妮（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），约定范约熠将位于昌平区××小区××号房屋出售给林王松、汪燕妮，房屋成交总价为5100000元，具体付款方式及期限的约定见补充协议。《房屋买卖合同》第七条“违约责任”部分约定“……（二）逾期付款责任……2.逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人全部已付款……”。同日，范约熠（甲方）与林王松、汪燕妮（乙方）及链家公司（丙方）签订《补充协议》，约定乙方于2019年6月4日当日将第一笔定金100000元以自行划转的方式支付甲方、于2019年7月5日将第二笔定金100000元以理房通支付的方式支付甲方、乙方于银行出具批贷函后10个工作日内（最迟不超过2019年8月6日）将第一笔首付款3260000元以理房通支付的方式支付甲方。《补充协议》第四条“违约责任”部分约定“……乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补……”。《房屋买卖合同》及《补充协议》签订后，林王松、汪燕妮按照约定支付定金200000元，但未能在2019年8月6日前支付第一笔首付款。后，范约熠（甲方、出卖方）与林王松、汪燕妮（乙方、买受方）签订《补充协议（二）》，载明交易流程中因乙方个人筹集资金出现问题，乙方未能按照合同约定2019年8月6日向甲方支付购房款3260000元，双方协商解决方案如下：1.乙方于2019年8月8日前，正常向监管平台支付本次交易的应付购房款。并于2019年8月8日当日正常办理缴税和过户手续。2.如乙方不能按照上一条所约定的正常向甲方支付购房款，则甲方在2019年8月9日前配合办理委托公证手续，由甲方委托符合法律规定的委托人配合办理后期交易手续，甲方配合前提条件，从合同约定乙方应付款次日计算违约金，违约金标准以合同约定为准，最晚逾期至2019年8月21日办理产权过户手续，期间办理委托公证所产生的费用由乙方全部承担，如乙方仍未按照双方此次约定时间办理完成交易手续，双方同意按照合同约定的违约条款执行后续事宜。2019年8月22日，范约熠向林王松、汪燕妮送达《告知函》，载明林王松、汪燕妮已按照合同约定支付定金200000元，但未按合同约定于2019年8月6日支付首付款3260000元，逾期后，最迟应在2019年8月21日支付首付款，但截止目前范约熠仍未收到该款项；故依据合同约定，提出解除合同，要求林王松、汪燕妮赔偿违约金1020000元。2019年8月23日，林王松、汪燕妮向范约熠送达《同意合同解除函》，表明因家中老人被骗，已无力支付首付款，故同意解除合同；同意随时配合解除网签，但不同意赔偿违约金1020000元；理由为依据定金罚则，范约熠收取的定金200000元可不再退还，已足以赔偿其损失，不应再适用违约金赔偿，且违约金过高。2019年12月20日，范约熠与案外人签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，以总成交价4850000元将涉案房屋出售给案外人。范约熠主张，因林王松、汪燕妮违约，造成直接经济损失919603元。林王松、汪燕妮对此数额不予认可。上述案件事实，有《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《补充协议（二）》《告知函》《同意合同解除函》、微信通信记录、北京理房通支付科技有限公司付款记录、范约熠与案外人签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》及本案当事人当庭陈述记录在案卷证明。本院认为：依法订立的合同具有法律拘束力。范约熠与林王松、汪燕妮于2019年6月4日签订的《房屋买卖合同》《补充协议》以及后续签订的《补充协议（二）》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。在上述协议签订后，林王松、汪燕妮因个人原因未能在约定的截止日期前支付购房首付款，构成违约。范约熠有权依据合同约定要求林王松、汪燕妮承担违约责任。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。现范约熠选择适用违约金条款，且双方均同意将200000元的定金折抵违约金，对此本院不持异议。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此，范约熠因林王松、汪燕妮违约所造成的损失，系本院酌定违约金数额的基础。关于范约熠因林王松、汪燕妮违约所造成的损失，当事人存在争议。林王松、汪燕妮主张违约金过高，请求本院予以调整，而范约熠主张其直接经济损失为919603元，不同意调整。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。2019年12月，范约熠再次出售涉案房屋，价格为4850000元，较之于之前的5100000元，直接损失250000元。而范约熠再次出售房屋过程中因遭遇新型冠状病毒疫情额外支付的费用，以及投资理财等经济活动所能获得的收益系林王松、汪燕妮签订《房屋买卖合同》时所无法预见的，因此本院对范约熠主张的该部分损失的关联性不予采信。鉴于此，本院以范约熠实际遭受的经济损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金数额酌定为500000元。因林王松、汪燕妮同意将定金200000元折抵违约金，故林王松、汪燕妮应支付范约熠违约金的数额为300000元。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、林王松、汪燕妮于本判决生效后七日内向范约熠支付违约金300000元；二、驳回范约熠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6000元，由林王松、汪燕妮负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  张 俊二〇二〇年九月二十九日法官助理  周忠会书 记 员  李 杰