北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初39178号原告：周丽，女，1991年3月27日出生，汉族，北京新雅健康管理有限公司法定代表人，住北京市通州区。被告：上海泓星资产管理有限公司，住所地上海市浦东新区南汇新城镇环湖西二路****。法定代表人：戴瑛杰，总经理。委托诉讼代理人：李蔚然，北京联慧律师事务所律师。第三人：李璞文，男，1972年10月15日出生，汉族，北京武夷装饰工程有限公司法定代表人，住江苏省镇江市金口区。原告周丽与被告上海泓星资产管理有限公司（以下简称上海泓星公司）、第三人李璞文案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告周丽，被告上海泓星公司的委托诉讼代理人李蔚然，第三人李璞文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周丽向本院提出诉讼请求：1.判决中止执行北京市通州区杨庄北里房屋；2.确认原告与第三人之间的房屋租赁合同有效；3.判决第三人继续履行尚余的17年零2个月（206个自然月）的房屋租赁合同；4.案件受理费用由被告承担。事实与理由：原告周丽与第三人李璞文原系恋爱关系，于2012年起居住在第三人李璞文所有的北京市通州区杨庄北里房屋。2017年初原告周丽与第三人李璞文因种种原因分手，原告担心以后在北京没有地方住非常焦虑，第三人李璞文深感愧对原告，其又常年在外地承包工程不常在北京，第三人李璞文自愿以每月5000元租金将其所有的北京市通州区杨庄北里房屋租赁给原告周丽居住20年。为使原告心里踏实，第三人李璞文自愿承诺保证原告周丽合同期20年内不以任何理由中止合同收回房屋，否则除房屋租金外另一次性赔付原告周丽60万元，双方订立正式《房屋租赁合同》，出具相应租金收款凭条。2019年1月14日，被告上海泓星公司与第三人李璞文因民间借贷纠纷一案涉诉，北京市通州区人民法院作出（2019）京0112执891号执行裁定书，裁定将原告租住的第三人李璞文所有的北京市通州区杨庄北里房屋予以查封。2019年8月2日，被告上海泓星公司向北京市通州区人民法院提出申请，要求对登记在第三人李璞文名下的被查封的上述房屋予以强制执行。2019年9月3日，原告周丽依法向北京市通州区人民法院提出书面执行异议，并提供房屋租赁合同及相关证据，要求解除查封中止对上述房产的执行。2019年11月14日，通州区人民法院作出（2019）京0112执异583号执行裁定书，裁定驳回原告周丽的异议，并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。原告与第三人自2010年起至分手期间，实为恋爱同居关系。双方的收入近似为家庭共同财产，谁有钱就花谁的，一方资金短缺就先使用对方的，不打借条，没有任何利息，不是拿了谁多少钱就必须还回来多少，不属于任何借贷关系、债务关系。7年来原告也陆续从第三人李璞文处拿了300多万在老家牡丹江购买了两处房产、房屋装修、买衣服、美容护肤用品、开店、旅游等。所以说，第三人李璞文将自有房屋租给我继续居住使用，并非以租抵债，只是出于歉疚和爱护，保证原告过个安稳踏实的日子。在2019年11月13日的法庭询问中，法官开口就说你是以租抵债，用出租房抵偿欠你的债务。原告学历比较低，以为家庭里拿钱给对方使用，也是借债，所以顺嘴就说是，事后经他人讲解才知错了。综上，原告认为，被告申请强制拍卖上述房产，严重侵犯了原告的正当合法权益，原告并无过错，并且租赁合同签订生效时间早于第三人李璞文与被告的房屋抵押登记及法院查封上述房产的时间之前。依据民事诉讼法第312条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理；（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十九条“案外人依照民事诉讼法的规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判”之规定。同时根据《合同法》第二百二十九条的规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”即“买卖不破租赁”的原则，原告特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告上海泓星公司辩称，不同意原告所有诉求，我认为本案存在虚假诉讼，依据民间借贷司法解释第19条和第20条，原告周丽是第三人的女朋友，她的经济状况不具备做出大额借款的能力，只是一个简单的收条处理问题，借款时周丽不在里面居住，并不存在此情况，被执行人以各种理由阻碍执行，我们认为被执行人与原告串通，阻止被执行人还款，应依据民事诉讼法第112、113、114条予以罚款和拘留。第三人李璞文述称，同意周丽的诉讼请求。房子2011年就买了，2012年周丽已经在居住了，后来我们分手了，但是我也希望她能有个地方住。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理确认事实如下：依据北京市中信公证处出具的（2018）京中信执字02055号执行证书，经上海泓星资产管理有限公司申请，本院对上海泓星资产管理有限公司与李璞文公证债权文书非诉执行一案以（2019）京0112执891号立案执行。在案件执行过程中，因被执行人未依法履行给付义务，本院对李璞文名下的涉案房屋启动拍卖程序。2019年9月5日，周丽向本院提出执行异议，“请求法院中止对我租住的李璞文名下的位于北京市通州区杨庄北里房屋的拍卖。”事实与理由为“因李璞文欠我钱，2017年2月1日，我与李璞文签订了租期为20年的房屋租赁合同，约定以租抵债，若法院拍卖房屋将影响我的居住生活并对我本人造成巨大的经济损失。”周丽在执行异议审查中称“李璞文从2010年起陆续向其借款共计150万元，已偿还现金30万元，剩余120万元以租抵债。”本院于2019年11月14日作出了（2019）京0112执异583号民事裁定书，认为“本案的争议焦点系异议人能否适用‘买卖不破租赁’原则及能否中止对涉案房屋的强制执行措施。依据《合同法》第二百一十二条之规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，依据双方《租赁协议书》的约定及异议人的自述，可以认定异议人所主张的租赁关系应当是名为租赁实为以房屋使用权抵债之关系，该合同之债不同于《合同法》所明确规定的租赁合同之概念，不应适用‘买卖不破租赁’原则。另，涉案房屋登记在被执行人李璞文名下，在被执行人李璞文未依法履行生效判决书确定的金钱给付义务的情况下，本院对涉案房屋依法采取查封、拍卖等措施符合法律规定，故案外人的异议请求于法无据，本院不予支持。”因此裁定驳回了周丽的异议。庭审过程中，周丽向本院提交了2017年2月1日签订的《房屋租赁合同》，李璞文表示认可，该合同与执行异议中提交的一致，李璞文将涉案房屋租与周丽，约定每月租金5000元，签订租赁合同当日付5万元，剩余115万元一年内付清等。在本案中，其提交了四张李璞文的收据，2017年2月1日的收据内容为“今收到周丽交来的北京市通州区杨庄北里房屋租金伍万元整”；2017年7月10日的收据内容“今收到周丽交来的北京市通州区杨庄北里房屋租金捌拾万元整（人民币）”；2017年10月23日的收据内容为“今收到周丽交来的北京市通州区杨庄北里房屋租金贰拾万元整”；2018年1月25日的收据内容为“今收到周丽交来的北京市通州区杨庄北里房屋租金壹拾万伍元整”，并称其之前做服装生意的，交给李璞文的均为现金，上海泓星公司对此均不予认可。关于周丽、李璞文二人的关系，周丽、李璞文称二人系恋人关系，2010年相识2017年分手，李璞文称其感觉亏欠周丽的，想让她有个地方居住。另查，目前涉案房屋仍由周丽占有使用，但该房屋已通过执行被拍卖并过户到他人名下。本院认为，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人对自己的主张应当提供充分确实的证据予以证明，否则应承担举证不能的不利后果。人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。根据查明的事实，周丽在执行异议中提出的租金给付方式为以之前的债权抵租金，但在本案中又称系在合同签订后以现金的形式陆续支付李璞文的租金，并提供了李璞文签字的收据，陈述前后不一致，同时鉴于周丽、李璞文二人之间的存在恋人关系，《房屋租赁合同》亦未在行政机关进行过备案，故对于周丽通过提交其与李璞文签字的《房屋租赁合同》以证明二人存在房屋租赁关系的主张，本院难以采信。在此情形下，对于周丽的诉讼请求，本院不予支持。另，本院特别提示当事人，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”符合条件的承租人在租赁期内享有的仅系对抗向受让人移交占有的权利，并不享有要求停止拍卖的权利，提出停止拍卖的执行异议以及基于此提起执行异议之诉，在法律上显然是不成立的。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条、第一百零八条之规定，判决如下：驳回原告周丽的诉讼请求。案件受理费70元，由原告周丽负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐宪龙人民陪审员  李东军人民陪审员  游 嘉二〇二〇年九月二十九日法官 助理  李熹明书 记 员  陈坤钰