海南省高级人民法院   民事判决书   （2020）琼民终288号   上诉人（原审原告、申请执行人）：海口农村商业银行股份有限公司。住所地：海南省海口市龙华区滨海大道**。   法定代表人：吴敏，该公司董事长。   委托诉讼代理人：刘静，海南省农村信用社联合社律师事务部公司律师。   委托诉讼代理人：徐思源，海南省农村信用社联合社律师事务部公司律师。   被上诉人（原审被告、执行案外人）：陈嘉新，男，1966年9月22日出生，汉族，住海南省海口市龙华区。   委托诉讼代理人：公正，海南至睿律师事务所律师。   被上诉人（原审被告、被执行人）：吴青展，男，1963年2月28日出生，汉族，住海南省海口市美兰区。   原审第三人（被执行人）：琼海昌导投资有限公司。。住所地：海南省琼海市嘉积镇豪华路万泉生态花园C-1-101   法定代表人：黄创良，该公司董事长。   原审第三人（被执行人）：海南昌导的士集团有限公司。。住所地：海南省海口市万华路   法定代表人：赵子群，该公司执行董事。   原审第三人（被执行人）：海南亿丰汽车维修服务有限公司。。住所地：海南省海口市龙昆南路**   法定代表人：赵子群，该公司执行董事。   原审第三人（被执行人）：海南亿丰投资有限公司。住。住所地：海南省海口市滨海大道**琼泰大厦**/div>   法定代表人：吴碧雄。   原审第三人（被执行人）：海南侨商实业有限公司。住所地。住所地：海南省海口市滨海大道**琼泰大厦**iv>   法定代表人：赵子群，该公司董事长。   原审第三人（被执行人）：赵子群，男，1957年4月20日出生，汉族，住海南省海口市美兰区。   原审第三人（被执行人）：黄创良，男，1989年7月14日出生，汉族，住海南省琼海市。   原审第三人（被执行人）：吴淑贤，女，1988年10月10日出生，汉族，住海南省海口市美兰区。   上诉人海口农村商业银行股份有限公司（以下简称海口农商行）因与被上诉人陈嘉新、吴青展及原审第三人琼海昌导投资有限公司（以下简称琼海昌导公司）、海南昌导的士集团有限公司（以下简称海南昌导公司）、海南亿丰汽车维修服务有限公司（以下简称亿丰维修公司）、海南亿丰投资有限公司（以下简称亿丰投资公司）、海南侨商实业有限公司（以下简称侨商公司）、赵子群、黄创良、吴淑贤申请执行人执行异议之诉一案，不服海南省海口市中级人民法院（以下简称一审法院）（2019）琼01民初736号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年9月3日公开开庭审理了本案。上诉人海口农商行的委托诉讼代理人刘静、徐思源，被上诉人陈嘉新的委托诉讼代理人公正到庭参加诉讼。被上诉人吴青展及原审第三人琼海昌导公司、海南昌导公司、亿丰维修公司、亿丰投资公司、侨商公司、赵子群、黄创良、吴淑贤经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   海口农商行上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由各被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对位于海口市长怡路长信海景花园雅景居（J1）地下室的三）地下室的三个车库**060463）、144#（证号：HK060464）、145#（证号：HK060465）（以下简称案涉三个车库）已经支付价款并完成交付的事实认定不清。（一）关于支付合同价款的问题。陈嘉新与吴青展之间虽然签订了《房地产买卖契约》，但合同中缺少付款方式、收款账号信息等重要要素，在卖方未提供任何过户保障措施的前提下买方即支付全部价款，明显不符合交易习惯。另外，陈嘉新提供的支付凭证记载的付款人并非陈嘉新，支付凭证未载明付款用途、未提供不动产发票，且在上诉人向一审法院申请调取银行原始转账凭证但未能实际调取的情况下，一审法院认定陈嘉新支付了全部价款属于认定事实不清。（二）关于案涉三个车库的交付问题。陈嘉新提交的《物业管理费用催缴通知书》、《资金往来专用凭证》等均为物业公司单方制作，其并未提供在一审法院查封前支付案涉三个车库物业费的转账凭证或发票，证明力不足。相反，陈嘉新另外提供的转账凭证与发票的时间晚于案涉三个车库被查封的时间，无法证明其在案涉三个车库被查封前已实际合法占有的事实。二、一审法院适用法律错误，陈嘉新因自身原因未办理过户登记，其对案涉三个车库不享有足以排除强制执行的民事权益。按照交易习惯及常理，陈嘉新在签订《房地产买卖契约》时即应办理房产及案涉三个车库的过户登记手续，以保障自身权益，而本案中，陈嘉新自2016年2月签订买卖合同至2017年8月案涉三个车库被查封的近一年半的时间内未办理过户登记手续，明显怠于行使过户权利，其自身存在重大过错。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。   陈嘉新辩称，一、一审法院认定陈嘉新已向吴青展支付合同价款并在一审法院查封之前已占有案涉三个车库的事实清楚、正确。1.2016年2月22日，陈嘉新与吴青展所签的两份《房地产买卖契约》为住建局二手房交易的格式合同，双方在《房地产买卖契约》中对案涉三个车库的总价款、付款时间约定明确，而付款方式非合同必备要素，即使该契约中未约定付款方式和收款账号也不会对合同效力产生任何影响。2.陈嘉新与吴青展所签两份《房地产买卖契约》的第三条、第十条明确约定了房产及案涉三个车库交付、过户时间以及逾期过户的违约责任，上述条款便是陈嘉新支付购房款后对案涉三个车库享有权益的保障手段。3.陈嘉新与吴青展所签的两份《房地产买卖契约》的时间为2016年2月22日，房产及案涉三个车库的总价款为310万元，约定的付款时间为2016年2月28日前，陈嘉新向吴青展两次付款的时间为2016年2月22日与2月24日，付款金额共计310万元，付款的时间及金额都与《房地产买卖契约》约定的付款时间、金额相吻合。4.自然人之间二手房交易办理房产过户时，应先由买卖双方向税务机关缴纳税费后，税务机关才能向买方代开购房发票，但因吴青展违约不能办理案涉三个车库的过户手续、不缴纳应缴税款，故税务机关不可能出具购房发票，也即是否开具不动产发票对陈嘉新支付购房款的事实完全没有影响。5.2016年3月1日，吴青展按《房地产买卖契约》的约定将房产及案涉三个车库交付给陈嘉新。同时，陈嘉新将交接、使用房产及案涉三个车库的情况告知长信海景花园物业管理处，故该管理处便向陈嘉新催交物业费，而每月几百元的物业费根本无需通过银行转账方式支付。本案《物业管理费用催缴通知单》、《资金往来（暂收、暂付）专用凭证》等证据均直接证明陈嘉新在一审法院查封之前已占有案涉三个车库。二、一审法院认定非因陈嘉新自身的原因未办理过户登记符合客观事实。陈嘉新一直在向吴青展主张办理案涉三个车库的过户事宜，但吴青展一直未配合办理过户登记手续，故案涉三个车库非因陈嘉新的原因未办理过户登记。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。   被上诉人吴青展未提交书面答辩意见。   原审第三人琼海昌导公司、海南昌导公司、亿丰维修公司、亿丰投资公司、侨商公司、赵子群、黄创良、吴淑贤均未提交书面陈述意见。   海口农商行向一审法院起诉请求：准许执行吴青展名下的案涉三个车库。   一审法院认定事实：2017年8月23日，一审法院根据海口农商行的诉前财产保全申请，作出（2017）琼01财保23号民事裁定书，查封了吴青展名下的案涉三个车库以及其他财产。随后，海口农商行对吴青展、琼海昌导公司、海南昌导公司、亿丰维修公司、亿丰投资公司、侨商公司、赵子群、黄创良、吴淑贤提起借款合同纠纷诉讼，一审法院在审理后作出民事判决并已发生法律效力。因吴青展、琼海昌导公司、海南昌导公司、亿丰维修公司、亿丰投资公司、侨商公司、赵子群、黄创良、吴淑贤未按判决内容履行义务，海口农商行遂向一审法院申请强制执行，一审法院依法立案执行，案号为：（2018）琼01执226号。在执行过程中，陈嘉新认为一审法院查封的案涉三个车库的产权已属其所有，故向一审法院提出异议，请求中止对上述三个车库的执行并解除查封。一审法院经审查，认为陈嘉新提出的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八条的规定，遂作出（2019）琼01执异348号执行裁定：中止对陈嘉新购买的案涉三个车库的执行。海口农商行不服该裁定，遂提起本案申请执行人执行异议之诉。   一审法院另查明，2016年2月22日，吴青展与陈嘉新签订两份《房地产买卖契约》，分别约定吴青展将位于海口市长怡路长信海景花园雅典居（J2）13A房和案涉三个车库分别以274万元和36万元的价款出售给陈嘉新，双方同意于2016年3月1日由吴青展将上述房产正式交付给陈嘉新，并由吴青展在2016年3月22日前将上述房产证及对应的土地使用权证办理过户至陈嘉新名下。合同签订后，陈嘉新于2016年2月22日通过银行转账方式向吴青展支付210.3万元，又于2016年2月24日通过银行转账的方式向吴青展支付99.7万元，合计310万元。2016年2月24日，吴青展向陈嘉新开具收到购房款310万元的收据。2016年3月1日，吴青展和陈嘉新就上述房产及案涉三个车库办理了交接手续，正式将上述房产及车库交付陈嘉新使用。2016年6月16日，长信海景花园的物业管理单位海口长信卓尔物业管理有限公司海景花园管理处向陈嘉新发出《物业管理费用催缴通知单》，要求陈嘉新交纳雅典居J2-13A户及案涉三个车库自2016年3月1日至2016年6月30日期间的物业管理费、水电费、停车费共计2924.25元。2016年11月7日，陈嘉新交纳了上述房产自2016年11月至2017年12月期间的物业管理费、水电费和停车费；2018年10月9日，陈嘉新交纳上述房产及案涉三个车库于2018年期间的物业管理费、停车费；2019年6月2日，陈嘉新交纳上述房产及案涉三个车库自2019年1月至6月期间的物业管理费、停车费等费用。   一审法院认为，本案的争议焦点为：陈嘉新就案涉三个车库是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案证据能够证明，双方在案涉三个车库被查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。本案中，案涉三个车库于2017年8月23日被法院查封，而陈嘉新与吴青展于2016年2月22日即已签订了转让标的包含案涉三个车库的《房地产买卖契约》，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，合法有效，应受法律保护。随后，陈嘉新依约在双方约定期限内支付了全部购房款，吴青展也将房产及案涉三个车库交给陈嘉新居住使用。虽然陈嘉新购房后至今尚未办理房产过户手续，但由于办理房产过户手续需由买卖双方的共同配合才能完成，在吴青展不予配合的情况下，陈嘉新未能单独完成过户手续。对此，陈嘉新作为购房者没有过错。陈嘉新签订购房合同在先，海口农商行申请财产保全在后，陈嘉新的物权期待权应当受法律保护。根据执行异议和复议规定第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，陈嘉新所购买的案涉三个车库于人民法院查封之前已签订购房合同并支付完全部购房款，该三个车库也已在人民法院查封之前交付陈嘉新使用，陈嘉新并已交纳相关的物业管理费至今，且案涉三个车库至今未办理过户登记亦非因陈嘉新的原因，故陈嘉新所提出的执行异议符合上述司法解释规定的情形，其对案涉三个车库享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院作出中止执行的裁定符合法律规定，海口农商行请求继续执行陈嘉新购买的案涉三个车库没有事实根据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条，执行异议和复议规定第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项之规定，判决：驳回海口农商行的诉讼请求。一审案件受理费6700元，由海口农商行负担。   二审期间，被上诉人陈嘉新提交了两份书面证据：1.《不动产抵押信息查询情况说明》；2.《公证书》，拟证明：陈嘉新多次向吴青展主张办理房产与案涉三个车库的过户登记手续，但吴青展一直拒不配合办理过户手续，故案涉三个车库未办理过户登记非因陈嘉新自身原因所致。   上诉人海口农商行质证认为，1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人应当在举证期限内提交证据，否则应承担逾期举证的不利后果。本案被上诉人陈嘉新提交两份证据的时间已超过举证期限，并且不属于新证据，应不予采纳。2.对《不动产抵押信息查询情况说明》的真实性、合法性与关联性予以认可，但对其证明力不予认可，陈嘉新在明知案涉三个车库不能过户的情况下仍然付款，应当对案涉三个车库无法过户的后果承担责任。3.对《公证书》的真实性、合法性、关联性及证明力均不予以认可。首先，被上诉人陈嘉新无法证明在短信发送的时间点确实发送过短信；其次，该短信无法证明发信人和收信人的真实身份，不能证明陈嘉新向吴青展主张案涉三个车库过户的事实。   被上诉人吴青展及原审第三人琼海昌导公司、海南昌导公司、亿丰维修公司、亿丰投资公司、侨商公司、赵子群、黄创良、吴淑贤均未发表质证意见。   针对被上诉人陈嘉新提交的证据，结合上诉人海口农商行的质证意见，本院认证认为：首先，《不动产抵押信息查询情况说明》系位于海口市长怡路长信海景花园雅典居（J2）13A房的抵押登记情况，而本案审理的系陈嘉新对案涉三个车库是否享有足以排除强制执行的民事权益，故该份书面证据与本案没有关联性，本院不予采信。其次，《公证书》系对陈嘉新通过手机向吴青展发送短信的内容进行证据保全的公证，故依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条的规定，在上诉人海口农商行未提供足以推翻该《公证书》证明事实的证据的情况下，本院对该份证据的真实性、合法性、关联性及证明力予以确认。虽然被上诉人陈嘉新逾期提交了该份《公证书》，但因该《公证书》证明的内容与本案的基本事实有关，故根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零二条的规定，本院对该份证据予以采纳。   本院二审查明：自2016年3月20日开始至案涉三个车库被查封之前，陈嘉新一直通过向吴青展发送短信的方式向其主张办理案涉三个车库的过户登记手续。   本院二审查明的其他案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。   本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，对该类案件，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，上诉人海口农商行请求继续执行案涉三个车库，故本案的争议焦点为陈嘉新对案涉三个车库是否享有足以排除强制执行的民事权益。   因本案涉及金钱债权的执行，且执行案外人陈嘉新主张权利的不动产系车库，而非用于居住的房产，故本案应参照适用执行异议和复议规定第二十八条的规定。执行异议和复议规定第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，案外人对执行标的提起的执行异议只有在同时符合前述司法解释规定的四个要件的情况下，其对执行标的才享有足以排除强制执行的民事权益。具体到本案，其一，关于陈嘉新是否在人民法院查封之前与吴青展签订合法有效的书面买卖合同问题。2016年2月22日，陈嘉新与吴青展签订《房地产买卖契约》，该合同是是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。其二，关于陈嘉新是否已向吴青展支付案涉三个车库的全部价款的问题。根据已经查明的案件事实可知，陈嘉新于2016年2月22日通过银行转账方式向吴青展支付210.3万元，又于2016年2月24日通过银行转账的方式向吴青展支付99.7万元，合计310万元。2016年2月24日，吴青展向陈嘉新开具收到购房款310万元的收据。海口农商行主张陈嘉新在合同未约定付款方式与收款账号的情况下即向吴青展支付全部价款不符合交易习惯，且转账凭证未载明付款用途、未提供不动产发票，故一审法院认定该两笔转款为支付全部价款属于认定事实不清。本院认为，虽然转账凭证未注明付款的用途，但该两笔转款的时间与金额均与两份《房地产买卖契约》约定的付款时间与金额一致，且吴青展于2016年2月24日向陈嘉新开具收到购房款310万元的收据，这些证据相互印证，形成了一个完整的证据链，足以证明陈嘉新已向吴青展支付了位于海口市长怡路长信海景花园雅典居（J2）13A房与案涉三个车库的全部价款，故一审法院认定陈嘉新已支付了案涉三个车库的全部价款并无不当。虽然合同未约定付款方式与收款账号，吴青展也未向陈嘉新开具不动产发票，但这些均不足以否认陈嘉新向吴青展支付案涉三个车库全部价款的事实。其三，关于陈嘉新是否在人民法院查封之前已合法占有案涉三个车库的问题。合法占有是指尚未依法办理所有权登记的买受人对执行标的物所采取的一种对外公示方式，即以公开、合法占有的形式公示其对于执行标的物所享有的物权期待权利，故这里的“占有”应为对执行标的物的实际管理和支配。因此，判断陈嘉新是否占有案涉三个车库，应从吴青展是否将案涉三个车库交付给其以及其是否交纳案涉三个车库的物业管理费等方面进行分析。根据已经查明的案件事实可知，2016年3月1日，吴青展和陈嘉新就房产及案涉三个车库办理了交接手续，正式将房产及案涉三个车库交付陈嘉新使用。2016年6月16日，长信海景花园的物业管理单位海口长信卓尔物业管理有限公司海景花园管理处向陈嘉新发出《物业管理费用催缴通知单》，要求陈嘉新交纳房产及案涉三个车库自2016年3月1日至2016年6月30日期间的物业管理费、水电费、停车费共计2924.25元。2016年11月7日，陈嘉新交纳了房产及案涉三个车库自2016年11月至2017年12月期间的物业管理费、水电费和停车费。因一审法院查封案涉三个车库的时间为2017年8月23日，故吴青展在一审法院查封之前已将案涉三个车库交付给陈嘉新，陈嘉新亦在一审法院查封之前向物业公司交纳了案涉三个车库的物业管理费，也即陈嘉新已在一审法院查封之前占有了案涉三个车库。陈嘉新是否通过银行转账的方式支付物业费以及物业公司是否向其开具交费发票不是证明其是否交纳物业费必须达到的证明标准，故海口农商行提出陈嘉新未提供交纳物业费的转账凭证或交费发票便不能证明其交纳物业费的主张不能成立，本院不予支持。其四，关于是否非因陈嘉新的原因未办理案涉三个车库过户登记的问题。一般而言，买受人只要向房屋登记机构递交过户登记资料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为非因买受人自身原因未办理过户登记。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该要件。本案中，根据二审查明的事实，自2016年3月20日开始至案涉三个车库被查封之前，陈嘉新一直通过向吴青展发送短信的方式向其主张办理案涉三个车库过户登记手续，也即陈嘉新履行了向吴青展主张办理案涉三个车库的过户登记手续的积极行为，故本案非因陈嘉新的原因未办理案涉三个车库过户登记。综上，陈嘉新对案涉三个车库提起的执行异议符合执行异议和复议规定第二十八条的规定，也即陈嘉新对案涉三个车库享有足以排除强制执行的民事权益。   综上所述，陈嘉新对案涉三个车库享有足以排除强制执行的民事权益，海口农商行的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费6700元，由上诉人海口农村商业银行股份有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 夏伟伟   审判员 林秋婷   审判员 赵 晖      二〇二〇年九月二十二日   法官助理 徐欣瑞   书记员 庞 馨   附相关法律条文:   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。   《最高人民法院关于适用的解释》   第一百零二条当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳，并依照民事诉讼法第六十五条、第一百一十五条第一款的规定予以训诫、罚款。   当事人非因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院应当采纳，并对当事人予以训诫。   当事人一方要求另一方赔偿因逾期提供证据致使其增加的交通、住宿、就餐、误工、证人出庭作证等必要费用的，人民法院可予支持。   第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；   （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。   《最高人民法院   关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》   第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。   《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》   第十条下列事实，当事人无须举证证明：   （一）自然规律以及定理、定律；   （二）众所周知的事实；   （三）根据法律规定推定的事实；   （四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；   （五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；   （六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实；   （七）已为有效公证文书所证明的事实。   前款第二项至第五项事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。