江西省乐平市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0281民初2071号原告：刘祥民，男，汉族，2000年3月11日出生，住上饶市鄱阳县。委托代理人：刘光宝，系原告父亲，特别授权。被告：乐平赣东北商贸城有限公司，住所地乐平市大连路**，统一社会信用代码91360281683466239T。法定代表人：赵樟明。委托代理人：程晨，江西弘乐律师事务所律师，特别授权。原告刘祥民诉被告乐平赣东北商贸城有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法适应简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘祥民向本院提出如下诉讼请求：1、依法判决被告给付原告2018年11月23日起至2020年6月30日的违约金87235.2元（585×149.12元/天）。2、依法判决被告自2020年7月1日起，按日给付原告149.12元违约金至原告取得该商品房的房屋所有权证书时止。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年5月29日，原告之父刘光宝代原告与被告签订赣东北商贸（二期商铺）认购书，该认购书约定，被告将位于赣东北商贸城A幢3层101号，建筑面积为158.72元平米的商铺，以每平方米9132元单价，总价为1449431元销售给原告；同时被告承诺：一次性付款享受90%折优惠，购房后店铺可委托被告经营管理十年，前三年商铺每年的租金为，总房价90%折后房价金额6%即1449431×0.9×0.06=78269.27元，前三年商铺租金共为78269.27×3=234807.82元，该租金可以在签订商品房买卖合同时一次性扣减。事后，被告和原告签订商品房买卖合同。原告之父也代原告一次性付款90%优惠且扣减前三年额租金后，交清了房款1069680元（1449431×0.9-234807.82=1069680）和税费41720.63元。该购房合同约定，该商品房交付之日为2017年5月31日。买受人（原告）未能在该商品房交付之日起540日内取得该商品房的房屋所有权证书。自买受人应当完成所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止。出卖人（被告）按日计算向买受人（原告）支付全部房价款万分之一的违约金，然而至今，原告仍未取得该商品房的房屋所有权证书。因此，原告特具状于人民法院，请求依法维护原告的诉求。原告为支持其诉讼请求，向法院提供以下证据：1、原告身份信息；2、被告营业执照复印件，法定代表人身份信息；3、赣东北商贸城（二期）认购书；4、赣东北商贸城商铺签约确认表；5、商品房买卖合同；6、预收款收据；7、维修资金专用收据和税收完税证明；8、房屋交付确认书；9、商铺委托经营管理合同。被告答辩称，1、商品房买卖合同载明的房屋单价6739.42/平方，总价为1069680元；2、延期办证主要原因包括：政府拆迁钉子户未能责令其搬迁导致土地迟迟不能划拨；3、房屋管理部门与土地管理部门合并，导致办证时间长；4、因为疫情影响，疫情期间不应当计算延期的时间。经审理查明：2017年5月29日，原告父亲代原告与被告签订《赣东北商贸城（二期）认购书》，该认购书约定，原告认购被告位于赣东北商贸城A幢3层101号店铺，销售总价为1449431元，单价为9132元/平方米，建筑面积为158.72平方米，定金10万元，付款方式是一次性付款，此次认购享受9折优惠。同时，该认购书约定，认购方签订本认购书后，必须于2017年6月7日前与出卖方签订《商品房买卖合同》，并支付首付款或一次性全额付款，同时办理相关手续。认购方交付的定金全数计入购房款中。同年5月31日，原、被告双方签订《赣东北商贸城（二期）商铺确认表》确认了原告认购该商铺的单价为9132元/平方米、总价为1449431元，合同单价为6739.41元，合同总价为1069680元，首付金额为1069680元，已付定金为10万元，签约实付969680元的事实。原、被告双方签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同编号为14030053。合同第六条约定：按照建筑面积计算，该商品房单价为6739.42元/平方米,总价款为人民币1069680元。合同第十一条第一款约定：出卖人应当在2017年5月31日前向买受人交付该商品房，第二款约定：该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。合同第十二条预订：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照第1种方式处理：（1）逾期在90日内（该期限应当不多于第八条第1（1）项）中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同第十九条第一项约定出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。第二十二条约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移手续。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起540日取得该商品房的房屋所有权证书，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照年利率4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当在完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋实际完成房屋所有权登记之日起，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。原、被告于2017年7月21日签订《赣东北商贸城商位（铺）委托管理合同》，该合同第一条约定，原告将A2-3101店铺交由被告委托经营管理；第二条约定委托管理的期限自2017年5月31日起至2026年2月28日止，同时双方确定，无论先于或迟于2017年5月31日开业，均从2017年5月31日起至计算委托经营期限。合同第四条第1款约定，为培育市场双方约定，甲方自愿将商铺即2017年5月31日至2020年5月30日前三年无偿给予乙方使用，为了三年后获得更大的收益。第2款约定委托期内第四年至2026年2月28日，双方约定：年租金按该房年实际租金收益的90%支付给甲方。同年9月1日，原、被告签订《房屋交付确认书》，双方确认：自2017年5月31日起该房屋已由甲方正式交付乙方，并开始计算租金。截至2018年11月22日，被告并未在双方约定的商品房交付之日起540日办理房屋所有权证书。另查明，原告在2017年9月2日一次性支付商铺总价款1069680元。同时，原告分别在在2017年7月2日、9月19日，缴纳住宅维修基金10696元、印花税533.60元、契税30491.03元，共计41720元。被告对此均无异议。上述事实有原、被告提供的证据，当事人陈述，庭审查实为证，足以认定。结合本案案情，本案的争议焦点为原告所购买的商铺总价款金额如何认定。第一,原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中明确约定房屋总价款为1069680元，原告实际支付的购房款为1069680元。第二，原、被告双方在《认购书》《签约确认表》中明确约定单价为每平方米9132元，合同总价为1449431元。原告最终实际支付的房屋总价款是在1449431元的基础上享受被告的优惠而支付。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：对提供格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上的解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。据此，被告作为提供格式条款一方，应承担不利的解释即应认定房屋总价款为1449431元。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方应按约履行义务。在原告支付购房款后，被告应交付房屋并在双方约定的期限内办理房屋所有权证书，截至本案判决前，被告仍未办理房屋所有权证书已构成违约，应承担逾期办证违约责任，即被告应如约按日计算向买受人支付全部房价的万分之一的违约金，故被告应给付原告自2018年11月23日起至2020年6月30日止的违约金即144.94元/天×586天=84934.84元。针对被告主张被告未能在约定期限内办理房屋不动产证书存在疫情等相关因素影响，但其未能提供证据予以证实，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告乐平赣东北商贸城有限公司于本判决书生效后三日内一次性支付原告刘祥民自2018年11月23日起至2020年6月30日的逾期办证违约金计人民币84934.84元（2020年7月1日开始的逾期办证违约金按144.94元/天计算至原告取得该商品房所有权证书时止）。二、驳回原告刘祥民的其它诉讼请求。如未在上述指定的期限履行给付金钱义务的，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。上列款项到期后，如被告不自觉履行，原告可在本判决履行期满第二日起二年内，向本院申请强制执行。案件受理费1981元，因适用简易程序减半收取计币990.5元，由被告乐平赣东北商贸城有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审判员  何国祥二〇二〇年九月一日书记员  张艳玲