广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0204民初2150号原告：韶关市南枫物业服务有限公司，住所地：韶关市武江区******************。法定代表人：段玉芬，总经理。委托诉讼代理人：孙中宙，该公司员工。被告：肖填，女，汉族，1983年1月26日出生，住韶关市浈江区*******************，公民身份号码：440************627。原告韶关市南枫物业服务有限公司（以下简称南枫物业公司）与被告肖填物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南枫物业公司的委托诉讼代理人孙中宙到庭参加诉讼，被告肖填经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南枫物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2017年5月至2020年7月物业服务费6648.96元；2、支付物业服务费违约金1244元；3、支付2017年至2019年住宅专项维修金431.22元；4支付2017年4月至2020年5月水电公摊费739.07元；5、支付2016年至2019年电梯平衡系数试验费46.55元；6、支付2020年电梯对讲电话费19.82元；7、请求判令本案诉讼费用及因诉讼发生的其他相关费用由被告承担。事实和理由：被告于2014年10月份购买了南枫碧水园E1座703房，被告从2017年5月份开始无故欠交物业服务费等费用共计7885.62元，经原告工作人员通知、提醒，被告仍拒绝缴清拖欠的物业服务费，严重损害了原告的利益，为维护原告的合法权益，故原告提起本案诉讼。被告肖填未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据出示，被告未到庭质证。对本案的证据和事实，本院认定如下：被告是韶关市浈江区**********商品房的业主，商品房的房屋建筑面积共119.78平方米。原告南枫物业公司是具有资质的物业服务公司，一直有按其与南枫碧水园业主委员会签订的相关《物业服务合同》为被告单位所在小区提供物业服务，被告亦按约缴交了部分费用。2014年4月27日，原告（乙方）与南枫碧水园业主委员会（甲方）签订《南枫碧水园物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对南枫碧水园、南枫碧水园东区提供专业物业管理服务。管理服务期限为肆年，自2014年1月1日起至2017年12月31日止。物业服务费由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体标准为：1、多层住宅（即非电梯）按建筑面积每月每平方米0.84元；2、高层住宅（即电梯楼）按建筑面积每月每平方米1.32元；3、商铺按建筑面积每月每平方米2.5元；4、政府所定的其他收费项目，按政府相关规定的标准收取。物业服务费于本合同约定的服务期限开始之日起计收，建设单位未交付给业主的物业，由建设单位依照本合同第五条约定的标准交纳物业服务费。当月物业服务费，业主或物业使用人应于当月内到南枫碧水园和南枫碧水园东区物业服务中心交纳，逾期交纳物业服务费的，每逾期一个月，业主或物业使用人按欠费总额的百分之一交纳滞纳金。共用部分（包括共用照明、电梯等）运行发生的费用，应独立计算，根据实际消耗由乙方向使用人分摊计收。1、住宅区域内共用路灯电费按户数由物业区域内全体业主共同分摊。2、梯间灯、电梯电费由本栋业主按户数共同平均分摊。3、电梯年审检验费用按实际收费标准由本栋业主按户数共同平均分摊。4、公共部位所用水费及总水表与分水表间的损耗，根据实际发生的数额按用水量及分摊系数进行分摊。5、共用水电分摊费用按每月一次进行计算并向全体业主公布，业主或物业使用人应在交纳水费时一并交纳。6、二次供水产生的电费按区（北区、中区、南区、东区）分摊计算，每月由各区使用的住户按其用水量分摊本区的二次供水产生的电费。7、物业管理办公用水、用电由物业公司承担，并承担水分摊费用。业主转让物业时，必须到物业服务中心办理相关交接手续，并交清转让前尚未缴交的物业服务费、水电费及其他费用，否则对于业主所欠费用，乙方保留追究其法律责任的权利。业主转让房屋所有权时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户给新业主。住宅专项维修资金的交纳、管理、使用、续筹根据国家《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、《广东省物业管理条例》等法律法规及当地政府主管部门的规定执行。同时，双方亦就物业服务事项、要求与标准、双方权利义务、违约责任、合同解除和终止等进行了约定。2018年1月30日，原告（乙方）与南枫碧水园业主委员会（甲方）再次签订《南枫碧水园物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对南枫碧水园、南枫碧水园东区提供专业物业管理服务。管理服务期限为肆年，自2018年1月1日起至2021年12月31日止。物业服务费由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体标准为：1、多层住宅（即非电梯）按建筑面积每月每平方米0.92元；2、高层住宅（即电梯楼）按建筑面积每月每平方米1.45元；3、商铺按建筑面积每月每平方米2.5元；4、政府所定的其他收费项目，按政府相关规定的标准收取。物业服务费于本合同约定的服务期限开始之日起计收，建设单位未交付给业主的物业，由建设单位依照本合同第五条约定的标准交纳物业服务费。当月物业服务费，业主或物业使用人应于当月内到南枫碧水园和南枫碧水园东区物业服务中心交纳，逾期交纳物业服务费的，每逾期一个月，业主或物业使用人按欠费总额的百分之一交纳滞纳金。共用部分（包括共用照明、电梯等）运行发生的费用，应独立计算，根据实际消耗由乙方向使用人分摊计收。1、住宅区域内共用路灯电费按户数由物业区域内全体业主共同分摊。2、梯间灯、电梯电费由本栋业主按户数共同平均分摊。3、电梯年审检验费用按实际收费标准由本栋业主按户数共同平均分摊。4、公共部位所用水费及总水表与分水表间的损耗，根据实际发生的数额按用水量及分摊系数进行分摊。5、共用水电分摊费用按每月一次进行计算并向全体业主公布，业主或物业使用人应在交纳水费时一并交纳。6、二次供水产生的电费按区（北区、中区、南区、东区）分摊计算，每月由各区使用的住户按其用水量分摊本区的二次供水产生的电费。7、物业管理办公用水、用电由物业公司承担，并承担水分摊费用。业主转让物业时，必须到物业服务中心办理相关交接手续，并交清转让前尚未缴交的物业服务费、水电费及其他费用，否则对于业主所欠费用，乙方保留追究其法律责任的权利。业主转让房屋所有权时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户给新业主。住宅专项维修资金的交纳、管理、使用、续筹根据国家《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、《广东省物业管理条例》等法律法规及当地政府主管部门的规定执行。同时，双方亦就物业服务事项、要求与标准、双方权利义务、违约责任、合同解除和终止等进行了约定。原告认为，被告无故拖欠2017年5月至2020年7月的物业服务费等费用，其多次催追无果，为此原告诉至本院。诉讼过程中，原告南枫物业公司提供相关欠费清单，显示被告肖填房屋欠交费用的情况如下：一、2017年5月至2020年7月的物业服务费6648.96元（158.11元/月×8个月+173.68元/月×31个月）；二、物业服务费违约金1244元（从应交月份下个月1日起按每月1%以及每月30天计算至2020年7月，当月违约金=当月应收物业服务费×1%×月数）；三、2017年4月至2020年5月水电公摊费739.07元；四、电梯平衡系数试验费46.55元；五、电梯对讲电话费19.82元；六、2017年至2019年维修资金431.22元（143.74元/年×3年）。上述事实有物业服务合同、房产证、收款单、欠费清单、管理费计算办法、违约金计算办法、公用水电情况公布表、催收记录、通知及法庭笔录予以证实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷案件。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”规定，原告南枫物业公司与南枫碧水园业主委员会签订的《物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。对涉案小区业主均具有约束力。合同签订后，原告为被告肖填的物业履行了物业服务的义务，被告接受了原告的物业服务，双方之间建立了物业服务关系。被告应按合同约定履行交纳相关费用的义务。但被告拖欠2017年5月至2020年7月的物业服务费，经原告多次催收，至今也未交纳，由此引发本案的纠纷，被告应承担全部责任。现原告要求被告付清上述费用合计6648.96元，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告承担违约金1244元，过分高于造成的损失，对违约金收费标准，本院予以适当调整。按照合同约定，业主应当于当月内缴纳应交物业服务费，则物业服务费逾期时间自次月1日起计算。根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，被告逾期支付物业费给原告造成的损失应为银行同期贷款利息。同时，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”违约金标准以不超过中国人民银行同期贷款利率×（1+30%）计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率×（1+30%）计算为宜，对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。其中被告应支付从逾期支付之日起至2019年8月19日的违约金为286.75元。因合同约定专项维修资金的交纳、管理、适用、续筹根据国家法律和当地政府主管部门的规定执行，而根据韶关市住房和城乡建设局的通知，住宅专项维修资金由物业公司代收并全额划转到住建局专项账号，故原告主张被告支付2017年至2019年住宅专项维修资金431.22元，本院予以支持。因合同约定被告除应交纳物业管理费外，还应按实际发生情况支付水费及公摊费，原告主张被告支付2017年4月至2020年5月水电公摊费739.07元，本院予以支持。合同约定电梯年审检验费用按实际收费标准由本栋业主按户数共同平均分摊，电梯平衡系数试验费，属于电梯检验费用，原告主张被告自2016年至2019年电梯平衡系数试验费46.55元，本院予以支持。电梯对讲电话费19.82元，有相应票据，本院予以支持。由于物业服务公司提供物业服务涉及物业小区全体业主的公共服务，如果部分业主以各自理由不交纳物业服务费，将影响物业小区的整体公共服务，损害已缴费业主的合法权益。而原告在进行物业服务过程中，也应广泛听取业主就物业服务所提出的建议和意见，对业主提出的合理要求宜及时协调解决以减少物管与业主之间的矛盾。被告肖填经合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩和质证的权利，由此产生的法律后果，应由被告自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告肖填应于本判决生效之日起五日内支付2017年5月起至2020年7月期间的物业服务费6648.96元及违约金[其中至2019年8月19日的违约金为286.75元，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率×（1+30%）计算]给原告韶关市南枫物业服务有限公司；二、被告肖填应于本判决生效之日起五日内支付2017年至2019年住宅专项维修资金431.22元给原告韶关市南枫物业服务有限公司；三、被告肖填应于本判决生效之日起五日内支付2017年4月起至2020年5月期间的水电公摊费739.07元，2016年至2019年电梯平衡系数试验费46.55元及2020年更换电梯对讲电话费用19.82元原告韶关市南枫物业服务有限公司；四、驳回原告韶关市南枫物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告肖填负担。本判决为终审判决。审判员  林天成二〇二〇年九月二十二日书记员  陈 茹