天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0110民初3799号原告：张磊，男，1972年4月28日出生，回族，住天津市北辰区。被告：天津市东丽区建设开发中心，统一社会信用代码91120110401255346J，住所地天津市东丽区利津路**。法定代表人：王富利，天津市东丽区建设开发中心主任。委托诉讼代理人：刘凯，男，1985年12月19日出生，汉族，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：杨金钢，天津裕如律师事务所律师。第三人：贾秀珍，女，1948年6月23日出生，汉族，住天津市东丽区。原告张磊与被告天津市东丽区建设开发中心（以下简称“东丽区建设中心”）、第三人贾秀珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张磊，被告东丽区建设中心的委托诉讼代理人刘凯、杨金钢到庭参加诉讼。第三人贾秀珍经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张磊向本院提出诉讼请求：1.判令被告违反《合同法》及双方订立的合同约定，依法退还多收房租款19534元，赔偿利息损失0.5860万元，合计20.12万元；2.案件受理费由被告承担。事实及理由：2013年8月15日,原告承租天津市东丽区建设开发中心坐落天津市东丽区津塘公路北××里××楼××底商××段房屋从事经营业务，面积116平米。房屋承租后发现贾秀珍私占原告承租的天津市东丽区内房屋。原告多次与贾秀珍商谈，得知贾秀珍与天津市东丽区建设开发中心有纠纷拒不搬走，贾秀珍承诺她向法院说清占房的原因，而后履行法院判决。为此原告2018年5月10日提起诉讼，2018年6月7日开庭，被告当庭通过法院提出：让原告撤诉，由被告起诉贾秀珍，承诺2至3个月保证给原告满意的解决。经（2018）津0110民初3943号民事裁定撤诉。原告曾多次询问，被告答复：法院正在执行被占房屋。但一年多仍未将纠纷房交还原告。2019年9月2日原告提起诉讼，2019年11月26日天津市东丽区人民法院判决书认定：贾秀珍侵占涉案房屋面积51平米，法院执行庭因不能确定执行完成的时间驳回原告起诉。2020年5月28日第三中级人民法院下达终审判决，维持一审判决。2017年6月被告突然提出房租涨价，由年租金3.5万元涨至6.4万元，原告提出：合同期是5年，2018年9月11日期满，被告不能违反《合同法》不可擅自违反双方订立的合同约定，而且被占房屋问题还没有解决，2017年7月1日原告被迫签订了第二份合同，合同上租房面积仍是116平米，2018年5月10日原告曾在天津市东丽区人民法院起诉，开庭时被告代理人当庭做出承诺：一是尽快解决占房问题，二是采取补救措施给原告圆满解决，要求原告同意撤诉。因被告违反承诺而且严重违反《合同法》第二条和第八条等项规定，故原告诉至法院。东丽区建设中心辩称，不同意返还原告所称多收取的房屋租金，理由如下：1.原、被告双方于2013年9月签订房屋租赁合同时，本案第三人贾秀珍已经占有该房屋的部分面积，原告同意按当时房屋的实际状况承租，并且原告自己承诺与第三人协商，让第三人腾房。而且，自2013年9月至今，原告一直是按双方约定的金额和面积向被告支付租金，并未就此提出异议。2.原告诉请被告返还租金，业已超出诉讼时效，本次原告起诉的时间为2020年6月，而原告起诉要求返还所谓多收取的租金部分明显超出诉讼时效期间，依法不能获得支持。其间，原告虽然提起诉讼，但是其主张是并非是返还租金，而是其他诉请。另外，虽然双方在合同约定的是分期付款，但是法律就此所规定的是出租人付款请求权的时效期间，而对于本案原告应当自其知道权利受损害之日起计算。3.双方于2017年7月1日，订立合同时明确约定，房屋年租金为6.4万元，并且附加约定双方于2013年9月12日签订的原合同废止，按照新签订的合同执行。重新签订合同后，原告亦是按新合同的约定履行合同义务，现今对合同年度租金不予认可，明显悖离事实。4.根据如前所述，被告不同意赔偿原告的利息损失，并且原告利息损失的计算亦存在明显错误。综上，请人民法院驳回原告的诉讼请求，并承担诉讼费用。第三人贾秀珍庭后到庭述称，本案与其无关，不发表意见。本院经审理认定事实如下：2013年9月12日，出租方（甲方）东丽区建设中心与承租方（乙方）张磊签订《房屋租赁合同》。合同主要约定：出租房屋坐落天津市东丽区津塘公路北××东里××楼××底商××段，面积116平方米，用于经营活动；租赁期限自2013年9月12日起至2018年9月11日止，租期五年。年租金3.5万元。......。2017年7月1日，出租方（甲方）东丽区建设中心与承租方（乙方）张磊签订《房屋租赁合同》。合同主要约定：出租房屋坐落天津市东丽区津塘公路北××东里××楼××底商××段，面积116平方米，用于经营活动；租赁期限2017年7月1日起至2022年6月30日止，租期五年。每平米年租金552元，年租金64000元。......。附加条款：双方于2013年9月12日签订的原合同废止，按照新签订的合同执行。张磊按照上述合同约定支付租金至2019年12月31日。合同标的物天津市东丽区津塘公路北××东里××楼××底商××段中有51平米房屋自2012年底由第三人贾秀珍占用。2018年6月12日，东丽区建设中心向本院起诉贾秀珍返还原物，本院于2018年11月12日依法作出（2018）津0110民初4723号民事判决书，要求贾秀珍腾退房屋并返还给东丽区建设中心。该判决已经生效。现该房屋仍由贾秀珍占有。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行合同。东丽区建设中心与张磊签订的两份租赁合同中均包括被贾秀珍占有的51平米房屋，张磊支付的房租包括该51平米房屋，东丽区建设中心未履行交付该部分房屋义务，应当将收取的该部分房租予以退回。至于诉讼时效一节，根据双方当庭陈述及签订合同经过可知，双方就贾秀珍占有的51平米房屋一直在进行磋商，直到2018年东丽区建设中心通过诉讼方式要求贾秀珍腾房，在强制执行未果后，张磊得知无法取得贾秀珍占有的51平米房屋，现张磊要求东丽区建设中心返还租金，诉讼时效至早应当从（2018）津0110民初4723号民事判决书进入执行开始，诉讼时效并未超过。张磊主张退还租金的计算方式有误，予以纠正，本院计算如下：2013年9月12日至2017年6月30日的应返租金58711.71元；2017年7月1日至2019年12月31日的应返租金70310.13元，两项合计129021.84元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：一、被告天津市东丽区建设开发中心于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告张磊租金129021.84元；二、驳回原告张磊的其他诉讼请求。如果被告未按本判决第二项指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2159元，由原告张磊承担859元，被告天津市东丽区建设开发中心承担1300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  郭飞二〇二〇年九月四日书记员  李健本判决所依据的相关法律、法规《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。......《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭，不影响案件的审理。