北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初10037号原告（反诉被告）：北京隆达飞天商贸有限公司，住所地北京市海淀区学院南路****F104。统一社会信用代码：91110114085511693W。法定代表人：吴玉元，总经理。委托诉讼代理人：风志，北京市仁杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：程智英，男，该公司职工，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：北京聚雅斋投资顾问中心，，住所地北京市海淀区高梁桥斜街******统一社会信用代码：9111010857126013XT。法定代表人：张峥。原告（反诉被告）北京隆达飞天商贸有限公司(以下简称隆达飞天公司)与被告（反诉原告）北京聚雅斋投资顾问中心（以下简称聚雅斋中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）隆达飞天公司的委托诉讼代理人风志、程智英，被告（反诉原告）聚雅斋中心的法定代表人张峥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。隆达飞天公司向本院提出诉讼请求，要求判令：1、双方《租赁合同》于2019年9月30日解除；2、聚雅斋中心返还我公司交纳的租金及押金105000元。事实与理由：我公司与聚雅斋中心于2019年2月24日签订《租赁合同》，聚雅斋中心将其从北京市上园饭店有限责任公司租赁的坐落于北京市海淀区高XXX号房屋出租给我公司使用，用途为商业。签订合同后，我公司交付了该房屋租金9万元和押金1.5万元。此后，我公司于2019年3月15日将该房屋转租给案外人孙路用于商业经营。孙路在装修该房屋期间得知该房屋部分系违建，面临拆除，向北京市海淀区人民法院对我公司提起诉讼，海淀区法院经审理认为该房屋存在部分扩建，而该扩建未经规划审批，存在拆除风险，承租房屋是一个整体，部分拆除势必会影响整体的使用和经营，导致合同目的无法实现，故判令我公司向孙路退还全部租金及押金。此案后经北京市第一中级人民法院二审审理，维持了一审法院判决。我公司认为，聚雅斋中心作为该房屋出租人，有义务保证其所出租的整体房均系合法建筑，且符合约定用途、具备正常使用条件。现因房屋存在违建，导致原告的合同目的根本无法实现。故诉至法院。聚雅斋中心辩称，不同意隆达飞天公司的诉讼请求，我已经提前告知房屋涉及违建情况，也在合同中明确标注如果拆迁给对方减房租。房屋是否为违建还不确定，涉案房屋是国有资产，对方租房之前也知道这个房屋可能拆迁，自己明知该事实，又来要求退钱。隆达飞天公司和下一家的合同，与我无关，且其未经我允许，就擅自转租，不符合合同规定。在交房租的半年里，隆达飞天实际占有使用，现在房屋没有拆迁，不同意退房租。我方提起反诉，要求隆达飞天公司支付2019年9月15日至2020年9月15日房租18万元，并赔偿我公司装修费用3万元。隆达飞天公司针对反诉辩称，不同意反诉请求。聚雅斋中心在2019年8月底打电话说不交房租就要撬锁，实际上是哪天撬锁的，我不记得了，我没有给对方交过钥匙。2019年8月已经被撬锁了，房屋被收回，现在有其他商户经营，聚雅斋中心要求我方支付2019年9月到2020年9月房租无事实与法律依据。我公司将涉诉房屋转给孙路后，孙路为了经营，对房屋原有装修拆除，拆除了地面、吊顶，不是我方拆除的，经营之前拆除原有装修是必然的，拆除原有装修没有对聚雅斋中心造成损失，这样继续租赁的商户不需要再拆除装修。聚雅斋中心在我方起诉后，为了逃避自身责任，恶意对我方提出反诉，反诉费用应由其自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，就案件事实本院认定如下：2019年2月24日，聚雅斋中心（出租人、甲方）与隆达飞天公司（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定聚雅斋中心将位于本市海淀区XXX号房屋租赁给隆达飞天公司用于商业，租期自2019年3月16日至2022年3月15日，租金每月15000元，每6个月支付一次租金，押金15000元。该合同第七条第（一）款第3项约定，合同期满或合同解除后十日内，甲方对乙方遗留在该房屋里的财物享有任意处分的权利，如前面拆迁，甲方要给乙方减房租。后隆达飞天公司支付了15000元押金，并交纳租金至2019年9月15日。2019年3月15日，隆达飞天公司与案外人孙路签订《合作经营协议书》，约定隆达飞天公司将本市海淀区XXX号建筑面积58平方米的房屋出租给孙路用于商业，租期自2019年3月16日至2022年3月15日。后孙路支付租金及押金共16万元。2019年5月22日，孙路将隆达飞天公司诉至本院，要求隆达飞天公司退还房屋租金及押金16万元，并赔偿损失25000元。隆达飞天公司在该案中辩称没有收到国家相关部门拆迁的通知、文件，不同意孙路的诉讼请求。2019年8月7日，本院出具（2019）京0108民初34609号民事判决书，认定隆达飞天公司作为出租人有义务保证其所出租的整体房屋均系合法建筑，现因其出租的房屋中存在部分违建，孙路考虑到拆除风险而要求终止履行双方的合同，要求隆达飞天公司退还租金及押金于法有据，故判决隆达飞天公司退还租金及押金16万元。后隆达飞天公司不服该判决，认为涉案房屋不存在违法建设的情况，涉案房屋一直由孙路占有使用，应当支付租金，故提起上诉，要求撤销一审判决，改判驳回孙路的诉讼请求或者发回重审。北京市第一中级人民法院出具（2019）京01民终9541号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。2019年11月1日，隆达飞天公司将聚雅斋中心诉至本院，要求判令双方《租赁合同》于2019年9月30日解除，聚雅斋中心返还租金及押金105000元。隆达飞天公司提出，聚雅斋中心作为出租人有义务保证其出租的整体房屋均系合法建筑，但其中部分系违建，有可能被拆除，故要求解除双方的合同。聚雅斋中心称，签合同前已告知隆达飞天公司前面房屋是违建，故双方在合同中约定“如前面拆迁，甲方要给乙方减房租”，本院询问隆达飞天公司签合同时是否知道前面房屋系违建，该公司称不知道，本院询问既然不知道是违建，为何约定“如前面拆迁，甲方要给乙方减房租”，该公司称看上去要拆，因前面房屋看上去和后面的整体不搭配，本院询问既然看起来不搭配，当时是否提出质疑，该公司称没有质疑，本院询问既然没有质疑，为何约定“如前面拆迁，甲方要给乙方减房租”，该公司称没有问，之后该公司又称即使双方签合同时对前面部分房屋有共识，但不能免除聚雅斋中心作为出租人保证其房屋系合法房屋的义务。隆达飞天公司称聚雅斋公司于2019年8月份撬锁将房屋收回，并提交2019年9月27日微信聊天记录，根据该记录，当日聚雅斋中心发微信“月底之前能交房租吗？不交房租，我就收回来了”，聚雅斋中心称和隆达飞天公司发完微信、该公司未交租金，就撬锁收回了房屋，具体哪天撬锁不清楚，隆达飞天公司称其也不知道哪天撬锁不清楚。聚雅斋中心称该房屋目前未拆除，已经出租给了下一家经营；该公司称，房屋出租给隆达飞天公司期间，因房屋吊顶和地面被拆除，故要求赔偿装修费3万元，就装修费损失未提交相应证据。本院认为，隆达飞天公司与聚雅斋中心自愿签订房屋租赁合同，该合同未违反国家效力性、强制性法律规定，依法具有法律效力。隆达飞天公司要求确认双方合同于2019年9月30日解除，根据双方陈述及相关证据，可以确认聚雅斋中心已于2019年9月27日之后收回了房屋，故本院对隆达飞天公司该项诉讼请求依法支持。按照法律规定，聚雅斋中心作为出租人，有义务保证其所出租的整体房屋均系合法建筑，现其出租的房屋中存在部分违建，影响房屋的使用，聚雅斋中心存在明显过错。而根据本院查明的事实，隆达飞天公司租赁房屋并非自用，而系转租牟利，在孙路起诉隆达飞天公司后，隆达飞天公司应当采取适当措施防止损失的扩大，但其未采取有效止损措施，由此产生租金损失，隆达飞天公司亦存在一定过错。结合上述，本院综合隆达飞天公司及聚雅斋中心合同履行情况、过错程度，依照公平原则及诚实信用原则，酌情判定聚雅斋中心退还隆达飞天公司租金及押金共计6万元。聚雅斋中心要求隆达飞天公司支付2019年9月15日至2020年9月15日租金并赔偿装修费，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京聚雅斋投资顾问中心与北京隆达飞天商贸有限公司签订的《租赁合同》于2019年9月30日解除；二、北京聚雅斋投资顾问中心于本判决生效后七日内退还北京隆达飞天商贸有限公司租金及押金共计6万元；三、驳回北京隆达飞天商贸有限公司其他诉讼请求；四、驳回北京聚雅斋投资顾问中心全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1200元（北京隆达飞天商贸有限公司已预付），由北京聚雅斋投资顾问中心负担686元，于本判决生效后七日内交纳；由北京隆达飞天商贸有限公司负担514元，已交纳。反诉案件受理费2225元，由北京聚雅斋投资顾问中心负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  卢秋二〇二〇年九月十八日书记员  赵玉