广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤民终1788号上诉人（原审原告）：顾雅媚，女，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：郑锦川，广东旭晨律师事务所律师。委托诉讼代理人：万**，广东旭晨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州怡海房地产开发有限公司。住所地：广东省惠州市惠东县。诉讼代表人：惠州怡海房地产开发有限公司管理人。委托诉讼代理人：陈帝帆。上诉人顾雅媚因与被上诉人惠州怡海房地产开发有限公司（以下简称怡海房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市中级人民法院(2018)粤13民初56号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年7月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。顾雅媚的委托诉讼代理人郑锦川、万**，怡海房地产公司的委托诉讼代理人陈帝帆到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。顾雅媚上诉请求：1.撤销（2018）粤13民初56号民事判决，依法改判或将本案发回重审；2.判令怡海房地产公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一、原审判决错误认定涉案合同为“双方均未履行完毕”，导致适用法律错误。1、顾雅媚已经提交完整的《商品房买卖合同》（加盖备案登记章）以及确认收取两套房产房款的《专用收据》，在形式上已经完成了举证义务。而怡海房地产公司庭审时主张的《专用收据》载明“款项性质”为“抵扣工程款”以及其公司内部财务资料上显示没有收到该笔款项问题。怡海房地产公司在《专用收据》载明“款项性质”为“抵扣工程款”，就已经印证了怡海房地产公司已经确认购房款的来源，且确认顾雅媚已经支付了购房款，至于怡海房地产公司内部资料的记载，是怡海房地产公司单方载明，是其内部事务，怡海房地产公司不能以其内部资料来对抗顾雅媚。2、涉案《商品房买卖合同》已经取得备案登记，又印证了怡海房地产公司确认收到了顾雅媚购房款，并依法办理备案手续，等待房屋移交。3、怡海房地产公司出具的《确认函》中明确声明“在贵司将股权转让给光耀集团香港有限公司后，上述房产的购房款我公司确认已全部收取，我公司将按照《房屋买卖合同》约定承担卖方义务”。怡海房地产公司与光耀集团香港有限公司是关联企业，怡海房地产公司的该确认，说明怡海房地产公司已经确认了其同意根据光耀集团香港有限公司指示将其名下的物业用于抵扣光耀集团香港有限公司对顾雅媚的债务，怡海房地产公司已经加入光耀集团香港有限公司的债务负担，以其房产用于折抵光耀集团香港有限公司应付的股权转让款及前期费用。4、雍景发展有限公司的股权已经依据《合同》约定于2012年11月23日全部变更到光耀集团香港有限公司名下。即光耀集团香港有限公司应支付相对应的股权转让款，怡海房地产公司出具的《确认函》表明部分股权转让款由其公司承担，并由其公司以房屋抵扣转让款。《确认函》所附条件已经成就，怡海房地产公司已经根据《股权转让合同》约定收取了光耀集团香港有限公司款项，并以其名下物业交付给顾雅媚，以完成《股权转让合同》的转让款支付义务。因此，怡海房地产公司应当对顾雅媚交付涉案房屋。二、根据怡海房地产公司《专用收据》的出具时间和怡海房地产公司在《商品房买卖合同》上签署的时间相比，《专用收据》出具的时间是早于《商品房买卖合同》签署的时间的，表明怡海房地产公司确认已经达到款项的支付条件或是已经收到款项，此情形下才确认应当向顾雅媚交付房屋。三、怡海房地产公司以其应收取的购房款作为支付手段加入光耀集团香港有限公司应付的股权款承担，是典型的债务加入。正是基于怡海房地产公司2012年11月6日出具的《确认书》《专用收据》，雍景发展有限公司的股东才会在11月23日将股权转让给光耀集团香港有限公司。怡海房地产公司加入债务承担、抵销购房款已经完成而且不可逆转。至于怡海房地产公司与关联企业光耀集团香港有限公司之间的资金安排问题，是其关联企业的内部事宜，怡海房地产公司不应当、也不能以其内部事宜对抗顾雅媚。四、购房人已经全额付清购房款，怡海房地产公司管理人无权行使破产解除权，应当继续履行合同，向购房人交付房产并办理产权证书。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条以及《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（五）项“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完成支付对价的特定物”的规定，该特定物是属于顾雅媚所有，而非破产财产，即购房人可以向管理人行使取回权，管理人应当履行交付商品房的义务并办理过户手续。综上，顾雅媚与怡海房地产公司签订《商品房买卖合同》合法有效，怡海房地产公司已经确认收取购房款，应按《确认函》承担卖方义务；顾雅媚依法已经履行全部义务，怡海房地产公司管理人无权解除合同，而应依法向顾雅媚交付房屋，并按照《商品房买卖合同》承担其他相关义务。怡海房地产公司答辩称，顾雅媚提出的上诉请求均缺乏事实依据和法律支持，请求维持原判。一、顾雅媚不享有物权，其请求确认物权权属并要求办理权属证书无事实和法律依据。根据惠东县房产管理局查询的房产登记信息及房产现状，顾雅媚仅与怡海房地产公司签订《商品房买卖合同》，未办理预告登记，也未办理产权过户手续，顾雅媚不享有案涉房产的物权。二、顾雅媚与怡海房地产公司签订的《商品房买卖合同》为双方均未履行完毕的合同，破产管理人依据破产法的规定解除合同符合法律规定，顾雅媚请求过户房产并办理权属证书没有依据。1、怡海房地产公司已于2016年10月14日被惠州市中级人民法院裁定破产重整，本案应适用《中华人民共和国企业破产法》的相关规定进行审理。2、虽然顾雅媚与怡海房地产公司签订的是《商品房买卖合同》，但该合同本质是以房抵债协议，本案顾雅媚并未提供证据证明其已经通过抵债的方式完成付款义务。因此，本案涉诉合同属于双方均未履行完毕的合同，管理人根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人”的规定解除合同，符合法律规定。3、案涉房产未完成建设，在事实上也不具备交付给顾雅媚并办证的可能，即使存在以房抵债的情形，管理人也有权解除相关协议，顾雅媚可就原基础法律关系向破产管理人申报权利和损失。以房抵债的目的在于用它来抵偿原来的债务，该抵债行为并不能改变原债的同一性，因此只有在抵债物的物权已经转移给顾雅媚后，原来的债务才得以消灭，故以物抵债协议应系实践性合同，在抵债一方即怡海房地产公司并未实际履行交付抵债物之前，抵债的目的未能实现，原债务并未消灭。实践性合同除了双方意思表示一致，还需要交付标的物才能成立。目前，涉诉房产未完成建设，不具备交房的条件。管理人在怡海房地产公司进入破产程序后作出解除合同的决定，完全符合法律规定。在管理人依法解除合同后，顾雅媚可就原债权债务关系向破产管理人申报权利和损失。顾雅媚要求怡海房地产公司继续履行合同，将房产过户至顾雅媚名下的诉讼请求应不予以支持。顾雅媚一审起诉请求：1、确认怡海房地产公司管理人解除双方签订的商品房买卖合同及不予确认顾雅媚债权的决定无效；2、判令怡海房地产公司履行与顾雅媚签订的商品房（陶然假日小区××号）买卖合同义务，交付房屋并办理房屋权属证书；3、判令怡海房地产公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2013年1月30日，顾雅媚与怡海房地产公司签订编号为ＮＯ.0039213的《商品房买卖合同》，约定顾雅媚购买怡海房地产公司开发建设的房屋，总价款3559200元，并办理了房屋预售登记备案。顾雅媚依约将购房款支付给怡海房地产公司，但怡海房地产公司一直未交付房屋，也未将房屋过户到顾雅媚名下。后怡海房地产公司进入破产程序，根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（五）项：“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物。”该房屋属于顾雅媚已购买的特定物，不属于破产财产，因此顾雅媚于2017年7月5月依法向怡海房地产公司申请取回权和申报债权，要求其继续履行商品房买卖合同，而怡海房地产公司的破产管理人认定债权不成立并解除合同。怡海房地产公司的商品房买卖合同合法有效，怡海房地产公司拒不交付并过户房屋的行为已经构成违约，后顾雅媚依法行使取回权被怡海房地产公司拒绝，顾雅媚为维护自身合法权益，特向提起诉讼，请求判决支持诉讼请求。怡海房地产公司一审辩称：一、被答辩人不享有物权，其请求确认物权权属并要求办理权属证书无事实和法律依据。根据惠东县房产管理局查询的房产登记信息及房产现状，顾雅媚仅与怡海房地产公司签订《商品房买卖合同》，未办理预告登记，也未办理产权过户手续，不享有案涉房产的物权。二、顾雅媚与怡海房地产公司签订的《商品房买卖合同》为双方均未履行完毕的合同，破产管理人依据破产法的规定解除合同符合法律规定，顾雅媚请求过户房产并办理权属证书没有依据。1、怡海房地产公司已于2016年10月14日被惠州市中级人民法院裁定破产重整，本案应适用《中华人民共和国企业破产法》的相关规定进行审理。2、虽然被答辩人与怡海房地产公司签订的是《商品房买卖合同》，但该合同本质是以房抵债协议，本案被答辩人并未提供证据证明其已经通过抵债的方式完成付款义务。因此，本案涉诉合同属于双方均未履行完毕的合同，管理人根据《中华人民共和国破产法》第十八条：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人”的规定解除合同，符合法律规定。3、案涉房产未完成建设，在事实上也不具备交付给被答辩人并办证的可能，即使存在以房抵债的情形，管理人也有权解除相关协议，被答辩人可就原基础法律关系向破产管理人申报权利和损失。以房抵债的目的在于用它来抵偿原来的债务，该抵债行为并不能改变原债的同一性，因此只有在抵债物的物权已经转移给顾雅媚后，原来的债务才得以消灭，故以物抵债协议应系实践性合同，在抵债一方并未实际履行交付抵债物之前，抵债的目的未能实现，原债务并未消灭。实践性合同除了双方意思表示一致，还需要交付标的物才能成立。目前，涉诉房产未完成建设，不具备交房的条件。管理人在怡海房地产公司进入破产程序后作出解除合同的决定，完全符合法律规定。在管理人依法解除合同后，顾雅媚可就原债权债务关系向管理人申报权利和损失。顾雅媚向一审提交如下证据：1、《股权转让协议》，证明顾雅媚向光耀集团香港有限公司转让雍景发展有限公司股权，光耀集团香港有限公司及关联企业房产用于抵扣部分股权转让款的事实；2、商品房买卖合同及楼宇认购书、委托书、收据、证明、收条，证明怡海房地产公司依据合同约定及光耀集团香港有限公司及怡海房地产公司之间的决定转让股权，将房款以出售方式转让给顾雅媚，双方签订合同并办理相关手续，怡海房地产公司也出具了收款收据，证明顾雅媚对涉案房产拥有所有权，怡海房地产公司应当依据约定将房产返还给顾雅媚并办理过户手续；3、临时管理规约、前期物业服务协议，证明怡海房地产公司已经根据顾雅媚与光耀集团香港有限公司的约定将房产交付给了顾雅媚，顾雅媚已经占有房产；4、申报表、申报回执、债权审查异议答复及回执，证明怡海房地产公司因资不抵债破产，顾雅媚根据怡海房地产公司的要求申报债权，要求怡海房地产公司履行约定返还房产，但怡海房地产公司提出解除合同，行为没有法律依据。怡海房地产公司未向一审法院提交相关证据。一审法院组织双方当事人进行了证据交换和质证。怡海房地产公司对顾雅媚提交的证据1的三性不确认，属于顾雅媚与光耀集团香港有限公司的债权债务关系；证据2的楼宇认购书没有原件，对房屋买卖事实予以确认；证据委托书、收据、证明、收条没有原件，三性不确认；证据商品房买卖合同，真实性合法性确认;证据3的证明内容及对象不予确认，因怡海房地产公司进入破产程序之后，第三方审计没有发现顾雅媚有实际支付房款的记录，顾雅媚与光耀集团香港有限公司进行的股权转让对怡海房地产公司属于关联交易，损害了怡海房地产公司的利益，因此管理人对其已付购房款的事实不确认，顾雅媚没有拥有房产所有权，合同只是进行了合同备案，没有进行预售备案和办理房产证，顾雅媚并未实际拥有物权。证据4，申报表及回执、债权审查异议答复及回执，三性确认，属于怡海房地产公司管理人发出的。顾雅媚庭后提交收据等原件供本院核对。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。一审法院查明事实如下：怡海房地产公司于2013年1月30日签订了《广东省商品房买卖合同》（出卖人怡海房地产公司，买受人顾雅媚），合同编号为0039213，约定买受人购买的房屋为预售商品房，商品房预售许可证号为惠东房预许字第××号，该商品房为第4-Ｃ02号房，合同约定建筑面积共155.60平方米。买受人一次性付款，在2012年11月12日前支付全部房款人民币3559200元。买受人应按约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为建行惠东支行，专用账户为44×××67。凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据。出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告条件，并符合合同约定的商品房交买受人使用。2012年11月6日，怡海房地产公司向顾雅媚出具加盖怡海房地产公司财务专用章的《收据》一张，内容“今收到顾雅媚交来光耀惠东项目陶然假日小区××房楼款，收款性质：抵扣工程款，人民币3559200元”。2018年1月24日，怡海房地产公司管理人向顾雅媚出具《关于的答复》，显示管理人对顾雅媚的复核请求不予认可，并维持原审查结论，即确认顾雅媚申报的以房抵债和付款依据不成立并解除案涉商品房买卖合同。另查，2016年10月14日，一审法院裁定受理了怡海房地产公司的破产重整申请，2016年11月7日指定广东伟伦律师事务所担任怡海房地产公司管理人。一审法院认为，根据顾雅媚、怡海房地产公司的诉辩意见及庭审情况，本案争议焦点为：本案顾雅媚与怡海房地产公司之间属于何种基础法律关系?案涉商品房买卖合同是否双方均未履行完毕？关于双方之间属于何种基础法律关系的问题。顾雅媚主张双方的基础法律关系是房屋买卖，并提交了案涉商品房买卖合同及相关收据为证，怡海房地产公司辩称双方之间实为以房抵债，但未提供相应证据予以反驳，也未否认案涉商品房买卖合同的真实性，故本院依法认定本案顾雅媚、怡海房地产公司之间的基础法律关系是房屋买卖，案由为房屋买卖合同纠纷。关于案涉商品房买卖合同是否双方均未履行完毕的问题。根据案涉商品房买卖合同的约定，顾雅媚作为买受人的主要义务是按约支付案涉房屋的购房款，怡海房地产公司作为出卖人的主要义务是按约交付案涉房屋、办理产权登记。本案中，顾雅媚提供一张怡海房地产公司向其出具的《收据》，主张其已付清案涉房屋的全部购房款3559200元，但该收据显示收款性质为抵扣工程款。怡海房地产公司辩称没有收到顾雅媚支付的购房款。一审法院认为，在顾雅媚、怡海房地产公司双方明确约定将购房款付至指定的商品房项目预售款专用账户的情况下，顾雅媚声称已向怡海房地产公司支付案涉房屋的全部购房款3559200元，但未提供相关资金流转的证据，顾雅媚仅凭怡海房地产公司出具的收据主张其已支付全部购房款，证据不足，理由不充分，不予采纳。顾雅媚主张案涉房屋系以房抵债，但怡海房地产公司并非相关合同的当事人，即便相关各方曾有以房抵债的意向，以房抵债仍未完成，一审法院对此不作审查，顾雅媚的相关权利可另循法律途径救济。顾雅媚、怡海房地产公司双方均确认怡海房地产公司没有交付案涉房屋及办理产权过户。综上，双方签订案涉商品房合同后，双方约定的义务均未履行完毕。依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，怡海房地产公司管理人根据双方履约情况依职权解除案涉商品房买卖合同合法有据，予以确认。顾雅媚诉请确认怡海房地产公司管理人解除案涉商品房买卖合同及不予确认顾雅媚债权的决定无效应当予以驳回。根据前述分析，案涉商品房买卖合同属于双方均未履行完毕的合同，怡海房地产公司管理人根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定已经决定解除并通知顾雅媚，案涉房屋已不存在办理权属证书的基础。顾雅媚诉请判令怡海房地产公司履行案涉商品房买卖合同义务，向顾雅媚交付案涉房屋并办理权属证书应当予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，判决：驳回顾雅媚的全部诉讼请求。对一审查明的事实，本院予以确认。本院另查明，本案一审中顾雅媚提交了雍景发展有限公司与光耀集团香港有限公司、陈某熊2012年4月28日签订的《股权转让协议》，约定雍景发展有限公司将其持有的雍景酒店管理（深圳）有限公司100%的股权，以人民币3000万元转让给光耀集团香港有限公司。顾雅媚还提交了甲方为新华泰有限公司、罗某贤、颜某章、周某、吴某华，乙方为光耀集团香港有限公司，丙方为雍景发展有限公司，丁方为陈某熊，2012年11月5日四方签订的《股权转让协议》，明确2012年4月28日签订的《股权转让协议》为该协议的附件，甲方为丙方的股东，持有丙方100%的股权；约定因2012年4月28日签订的《股权转让协议》履行中出现困难，甲方、乙方、丙方同意更改股权转让方式，由甲方转让持有的丙方100%股权给乙方，乙方间接持有雍景酒店管理（深圳）有限公司股权；转让价款仍为3000万元，其中部分转让款以房产折抵，为确保房产销售给甲方指定人员，甲方指定第三人作为折抵房产的持有人，其中顾雅媚持有候鸟××房。顾雅媚提交上述证据用以证明，本案涉案房款是以光耀集团香港有限公司受让雍景发展有限公司股权的转让款折抵的。怡海房地产公司一审质证对该证据三性不予认可，并认为属于顾雅媚与光耀集团香港有限公司的关系。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据顾雅媚的上诉请求与理由，结合怡海房地产公司的答辩意见，本案二审争议的焦点在于：顾雅媚是否已支付涉案房款、涉案房屋买卖合同是否已解除。关于顾雅媚是否已支付涉案房款。本案顾雅媚一审起诉怡海房地产公司履行与顾雅媚签订的涉案商品房（陶然假日小区××号）买卖合同义务，交付房屋并办理房屋权属证书，顾雅媚提交的楼款《收据》显示为工程款折抵房款，但顾雅媚一、二审中均主张涉案房款是以光耀集团香港有限公司受让雍景发展有限公司股权的转让款折抵的。对此，本院认为，光耀集团香港有限公司与怡海房地产公司虽为关联企业，但根据《中华人民共和国公司法》第三条：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任……”及第十四条第二款：“公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任”的规定，怡海房地产公司与光耀集团香港有限公司是分别独立的企业法人，怡海房地产公司的财产独立于光耀集团香港有限公司，以怡海房地产公司的财产抵偿光耀集团香港有限公司的债务，违背公司财产独立原则，亦损害怡海房地产公司其他债权人的合法权利。在怡海房地产公司进入破产、财产不足以清偿债务的情况下，允许以怡海房地产公司的财产抵偿光耀集团香港有限公司的债务，势必减少怡海房地产公司的破产财产，影响对其他债权人的清偿。因此，顾雅媚上诉主张以光耀集团香港有限公司受让雍景发展有限公司股权的转让款折抵本案房款，因违反公司财产独立原则，本院不予支持。关于涉案房屋买卖合同是否已解除。《中华人民共和国破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”本案怡海房地产公司进入破产程序后，管理人在审查顾雅媚要求继续履行合同的债权申报时，认为以房抵债及付款依据不足，不予确认顾雅媚的债权，并在通知中明确解除涉案商品房买卖合同。如前所述，顾雅媚并未向怡海房地产公司支付涉案房款，而其主张以股权转让款折抵房款又因违背公司财产独立原则未得到支持，故顾雅媚并无履行涉案房款支付义务，怡海房地产公司亦未履行交付房屋及办理产权证的义务，本案房屋买卖合同属于双方均未履行完毕的合同。因怡海房地产公司管理人在审查顾雅媚的债权通知中已明确解除涉案合同，后在异议审查中又维持原审查结论，本院认为本案合同解除符合前述法律规定，确认管理人已经行使合同解除权并已通知顾雅媚。综上，顾雅媚的上诉理由均不成立，其上诉请求本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，所作处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35273.6元，由上诉人顾雅媚承担。本判决为终审判决。审判长  费汉定审判员  刘涵平审判员  陈可舒二〇二〇年九月二十三日法官助理方圆书记员黎云香