福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终3219号 上诉人（原审原告）：厦门瑞景聚德物业管理有限公司，住所地厦门市思明区××路××号××室。 法定代表人：何灯，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：郑祖栋，男，1969年5月12日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：林南平，福建嘉铠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈静宜，福建嘉铠律师事务所律师。 上诉人厦门瑞景聚德物业管理有限公司（以下简称瑞景聚德公司）因与被上诉人郑祖栋占有保护纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初2961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 瑞景聚德公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持瑞景聚德公司一审诉求。事实和理由：一、一审认定讼争房屋不属于物业用房及占用时间认定事实错误。首先，《物业管理条例》第三十条，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。瑞景聚德公司与建设单位案外人厦门洪文富民建设开发有限公司（以下简称洪文富民公司）签订的《洪文社区中心区一期物业前期服务合同》中表明讼争的1号楼C101室为物业用房。其次，根据物权法第七十三条，建筑区划内的道路……，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《物业管理条例》第三十七条，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。上述规定表明讼争的物业用房是业主共有，洪文富民公司不具备房屋处分权，其买卖物业用房使物业公司无房可用，必然损害业主共同利益。再次，瑞景聚德公司已举证证明讼争房屋属于物业用房，一审法院要求非建设单位的瑞景聚德公司举证讼争房屋属于规划的物业用房，不符合民事诉讼的举证规则。最后，根据《洪文社区中心区一期物业前期服务合同》，洪文富民公司已确认讼争房屋属于物业用房，此后房屋就已属于业主共有。瑞景聚德公司在洪文社区业主未解除与瑞景聚德公司的物业管理合同前，瑞景聚德公司为讼争房屋的合法占有人。在确定郑祖栋侵占瑞景聚德公司讼争房屋时间方面，郑祖栋与洪文富民公司签订相关合同的时间在2018年3月，但并不必然代表其2018年6月就实际占有房屋。其二，郑祖栋及洪文富民公司也并未通知瑞景聚德公司讼争房屋转让的事情，瑞景聚德公司也无从知晓房屋2018年6月已被“占用”，而郑祖栋相关协议中的出租给新物业公司更是无从谈起。一审法院以郑祖栋陈述否定瑞景聚德公司报警记录确定的侵占物业用房时间并不正确，也不符合生活常识。二、一审法院关于占有除斥期的法律适用错误。物权法第二百四十五条关于占有保护的规定，郑祖栋是妨碍、占有物业用房使用权，请求的是排除妨碍，清空房屋，应当适用物权法第三十五条关于消除危险、排除妨害请求权的规定。其次，按照法理解释，对于不动产的侵占不应适用一年的除斥期。法庭调查中，瑞景聚德公司补充上诉理由：其与洪文富民公司使用权合同仍然在履行期间，并未解除。郑祖栋签订合同并未实际占有房屋，物业公司也是其占有房屋后知晓的其与洪文富民公司的房屋合同事宜。瑞景聚德公司现在没有物业用房，暂时在配电房办公，成本高且存在风险。 郑祖栋辩称，一、本案讼争房屋不属于物业管理用房。《福建省物业管理条例》第三十三条规定了物业管理用房的配置要求即：“建筑面积十万平方米以下的按照不少于总建筑面积千分之四配置，但最少不低于五十平方米；建筑面积超过十万平方米的，超过部分按千分之二配置”；该条款同时规定了物业管理用房的审批程序即：“城乡规划管理部门在核发建设工程规划许可证时，对物业管理用房的位置、面积应当予以审查”，也就是房子在开发建设前，已经对管理用房的位置和面积作了确定，而且要经过城乡管理部门的审查。本案至今瑞景聚德公司并未提供城乡规划部门的相关文件证明本案讼争房屋是法律上的物业管理用房，其应承担举证不能的责任。瑞景聚德公司提供的与开发商的协议《洪文社区中心区一期物业前期服务合同》，只能证明开发商将讼争房屋给瑞景聚德公司使用，不能证明讼争房屋是法律上的物业管理用房。因此，瑞景聚德公司没有证据证明讼争房屋是管理用房，一审认定事实正确。瑞景聚德公司的办公地址是思明区××路××号××室，该地址与瑞景聚德公司工商登记信息的地址一致，该地址才可能是物业管理用房。二、一审法院认定郑祖栋自2018年6月29日开始合法占用讼争房屋是正确的。（一）郑祖栋与配偶王梅仔于2018年6月29日开始使用讼争房屋，此时间与2018年3月15日《还款协议》中约定的“乙方承诺在签订《房屋使用权转让合同》后以租赁形式将上述房产出租给新物业公司三个月用于办公”相吻合，因此，一审法院认定郑祖栋自2018年6月29日起合法占用讼争房屋，认定事实正确。（二）一审中瑞景聚德公司的法定代表人当庭承认原在讼争房屋的办公设备已搬到小区的另一个地点使用至今，可以证明是瑞景聚德公司同意并自愿搬离讼争房屋，双方在交接房屋上是没有争议的。也说明了瑞景聚德公司称不知道讼争房屋于2018年6月被占用是说假话。三、郑祖栋没有侵权行为，瑞景聚德公司也没有证据证明郑祖栋有非法侵占等侵权行为，其应承担举证不能的责任。（一）如郑祖栋在一审答辩所述，本案讼争房屋是瑞景聚德公司与开发商洪文富民公司于2018年6月29日共同移交给郑祖栋配偶的，瑞景聚德公司是自愿配合移交，三方对移交讼争房屋没有任何争议。（二）瑞景聚德公司主张郑祖栋强制侵占讼争房屋，应提供证据证明，其一审提交的视频无法证明出警的时间和出警的事由，无法证明是因房屋移交纠纷报警。四、瑞景聚德公司不是本案的适格主体，无权提起本案诉讼。本案是占有保护纠纷，瑞景聚德公司自2018年6月29日将讼争房屋移交给郑祖栋之日起，已经不是本案讼争房屋的占有人，不具备本案原告的资格。五、一审法院关于一年除斥期间的认定适用法律正确。 瑞景聚德公司向一审法院起诉请求：1.郑祖栋立即停止妨碍瑞景聚德公司使用厦门市思明区××路××号（都市新巢小区）××号楼××室房屋，并腾挪清空上述房屋；2.郑祖栋支付房屋占有期间的使用费10000元（2019年3月1日至2020年1月3日）；2020年1月4日起按每月1000元的标准，计算至实际交房之日止）。 一审法院认定事实：2014年7月18日，洪文富民公司（甲方）与瑞景聚德公司（乙方）签订了一份《洪文社区中心区一期物业前期服务合同》，约定甲方选聘乙方对“洪文社区中心区一期”提供物业前期管理服务，该合同期限自2014年7月18日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，该合同自动终止。该合同附件1《洪文社区中心区一期物业办公用房使用协议》，约定甲方拟无偿提供洪文社区中心区一期，厦门市思明区洪莲中路611号（即都市新巢小区）1号楼房产，C101室作为洪文社区中心区一期物业办公用房，面积约40平方米，暂未绘测平面图。之后，瑞景聚德公司为“洪文社区中心区一期”提供物业服务至今，并曾使用前述房屋作为办公地点。 2018年3月15日，案外人厦门市祥明建设集团有限公司（以下简称祥明公司）、何章（均为甲方）与王梅仔（乙方）、郑祖栋（丙方）、洪文富民公司（丁方）签订一份《还款协议》，约定甲方于2016年5月6日共同向乙方借款150万元，月利息为2.5%，尚未还清；乙方、丙方是夫妻关系，丙方购买丁方开发的房产；甲方何章是祥明公司、洪文富民公司的实际控制人、法定代表人，各方协商一致，对前述借款结算确认及归还达成如下协议：……三、还款承诺：1.丁方同意将其开发的都市新巢××号楼房产××号××室（大约面积40平方米，目前物业作为办公室使用）转让给乙方，用于抵付甲方尚欠乙方借款55万元，丁方与乙方签订《房屋使用权转让合同》，将房产交付给乙方、并出具正式发票（开票税收由丁方自行承担），乙方无需支付购房款。乙方承诺在签订《房屋使用权转让合同》后以租赁形式将上述房产出租给新物业公司三个月用于办公；2.甲方、乙方同意解聘都市新巢现有物业管理公司，由新物业公司接手管理都市新巢小区，物业公司盈利部分的50%支付给乙方，用于归还甲方尚欠乙方的借款本金，直至还清。另外，甲方、丁方同意将还清之日起6个月内的物业公司盈利的50%再行支付给乙方，用于补偿乙方。款项支付完毕期间，乙方有权随时查询新物业公司账目。之后，洪文富民公司与王梅仔签订了一份《房屋使用权转让合同》，约定将××路××号××号房屋使用权转让给王梅仔，使用年限自2007年11月1日至2077年10月31日，建筑面积为44.37平方米，转让价款为55万元，该款项在签订合同之日一次性付清，该合同并未约定具体的交房限期。 另查明，郑祖栋与王梅仔系夫妻关系。 本案审理中，郑祖栋陈述瑞景聚德公司与洪文富民公司于2018年6月29日将讼争房屋交付给王梅仔，后由郑祖栋父母居住，现处于空置状态。瑞景聚德公司陈述讼争房屋于2019年3月被郑祖栋夫妻强行占有，提交一份出警视频为证。 一审法院认为，根据物权法第二百四十五条规定，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。据此规定，占有物返还请求权的行使，应具备下列条件：一是请求权的主体应为原占有人，请求权的相对人应为现占有人；二是须有侵占行为或事实，且侵占行为的结果导致原占有人丧失占有；三是侵占行为具有违法性；四是须在侵占发生之日起一年内行使。首先，瑞景聚德公司虽然曾将讼争房屋用于物业办公使用，但并未举证证明该房屋属于建设规划中的物业用房，其之所以能够使用讼争房屋，系基于与洪文富民公司签订的《洪文社区中心区一期物业前期服务合同》，而根据郑祖栋提交的证据，洪文富民公司已经将讼争房屋的使用权抵债给王梅仔，王梅仔基于在案的《还款协议》《房屋使用权转让合同》使用讼争房屋，郑祖栋作为其配偶，使用讼争房屋亦有依据，不属侵占。其次，瑞景聚德公司主张讼争房屋于2019年3月被郑祖栋夫妻强行占有，但所提交的出警视频无法证明瑞景聚德公司对讼争房屋丧失占有的具体原因以及时间。郑祖栋自认王梅仔系于2018年6月29日开始使用讼争房屋，此时间也与2018年3月15日《还款协议》中约定的“乙方承诺在签订《房屋使用权转让合同》后以租赁形式将上述房产出租给新物业公司三个月用于办公”相吻合，因此至本案起诉，物权法第二百四十五条所规定的一年除斥期间已经届满，瑞景聚德公司的占有物返还请求权已经灭失。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回厦门瑞景聚德物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由瑞景聚德公司负担。 二审中，瑞景聚德公司提交一张图纸，用于证明物业办公管理用房在规划图上面本身就是物业办公用房。郑祖栋质证认为，瑞景聚德公司提交的该“平面图”已超过举证期限，不应作为证据使用。其真实性、合法性、关联性均不予认可，该证据只是一张图纸，无法确认其来源，无法证明是讼争房屋所在小区的“平面图”，也无法证明讼争房屋为物业管理用房。该“平面图”没有规划部门确认的印章，不能证明该“平面图”经规划部门审查。因此，无法证明讼争房屋是法律上的物业管理用房。经查，瑞景聚德公司提交的该图纸，未显示规划部门审批情况，本院无法确认其真实性、合法性、关联性。 法庭调查中，双方当事人均陈述对一审法院认定的事实无异议，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案瑞景聚德公司未能提供有效证据证明讼争房屋经规划、建设为物业管理用房，且也未证明其与建设单位办理物业管理用房交接手续事宜，应当承担不利后果。 综上所述，瑞景聚德公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由瑞景聚德公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林巧玲 审 判 员 胡林蓉 审 判 员 柯艳雪 二〇二〇年九月十一日 代书记员 朱巧婷 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。