北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初35645号原告（反诉被告）：大连一方物业管理有限公司北京分公司，住所地北京市通州区新华西街**院。法定代表人：王杰，经理。委托诉讼代理人：韩文辉，北京伦辉律师事务所律师。被告（反诉原告）：东恒领域文化（北京）有限公司，，住所地北京市通州区法定代表人：于华军，总经理。委托诉讼代理人：张立广，北京圣伟律师事务所律师。第三人：北京弘润旭洋餐饮管理有限公司，，住所地北京市通州区新华西街**院法定代表人：刘涛，经理。第三人：北京瑞吉咖啡有限公司，住，住所地北京市海淀区大钟寺第二食品厂西农科院北圃厂（中关村东路**）**/div>法定代表人：朱志彬，经理。委托诉讼代理人：邓敏，女，北京瑞吉咖啡有限公司员工。第三人：刘平，女，1978年4月20日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。原告（反诉被告）大连一方物业管理有限公司北京分公司（以下简称大连一方物业北京分公司）诉被告（反诉原告）东恒领域文化（北京）有限公司（以下简称东恒领域文化公司）、第三人北京弘润旭洋餐饮管理有限公司（以下简称弘润旭洋餐饮公司）、第三人北京瑞吉咖啡有限公司（以下简称瑞吉咖啡公司）、第三人刘平（以下简称刘平）租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。大连一方物业北京分公司的委托诉讼代理人韩文辉、东恒领域文化公司的委托诉讼代理人张立广、弘润旭洋餐饮公司的法定代表人刘涛及刘平到庭参加诉讼，瑞吉咖啡公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大连一方物业北京分公司向本院提出诉讼请求：1、确认我公司与东恒领域文化公司于2015年5月22日签订的《咖啡吧租赁合同》于2020年5月24日解除；2、东恒领域文化公司向我公司支付A座大堂租赁区域的租金25000元（按照每月5000元标准，自2019年12月25始日计算至2020年5月24日止）、支付B座大堂租赁区域的场地使用费60934．8元（按照每天98．6元的标准，自2018年9月1日始计算至2020年5月10日止，共计618天。）；3、东恒领域文化公司赔偿我公司经济损失120000元（其中被北京市通州区食品药品监督管理局没收违法所得45000元、罚款75000元）；4、诉讼费由东恒领域文化公司承担。事实和理由：我公司与东恒领域文化公司于2015年5月22日签订《咖啡吧租赁合同》，其中约定：我公司将位于北京市通州区新华西街58号通州万达广场写字楼A座大堂部分区域（面积22．96平方米）、B座大堂部分区域（面积16．24平方米）出租给东恒领域文化公司使用，合同期限为60个月，自2015年5月25日始至2020年5月24日止。2017年11月7日、2018年5月24日，东恒领域文化公司分别将A座大堂区域部分擅自转租给弘润旭洋餐饮公司、瑞吉咖啡，将B座大堂区域部分擅自转租给刘平，其行为严重违法了合同的约定。另，在合同履行过程中因东恒领域文化公司未办理营业执照等手续，多次被行政部门责令停业，2018年6月14日，我公司向东恒领域文化公司送达了解除《咖啡吧租赁合同》通知书，但东恒领域文化公司拒绝解除。后北京市通州区食品药品监督管理局对B座大堂区域进行检查并进行了查封，并于2019年9月20日对我公司作出没收违法所得及罚款的决定，该部分损失应由东恒领域文化公司承担。就上述情况，我公司多次与东恒领域文化公司及第三人沟通未果，故诉至法院。东恒领域文化公司辩称，首先，我公司认可与大连一方物业北京分公司于2015年5月22日签订的《咖啡吧租赁合同》于2020年5月24日解除；其次，关于租金问题，认可A座大堂租赁区域的租金自2019年12月25日始未再支付，但应支付至2020年5月10日，现因大连一方物业北京分公司向我公司收取了2万元的履约保证金及拒绝提供收取租金的发票，故我公司不同意支付上述租金；另，B座大堂租赁区域已于2018年6月22日被查封，之后未再使用，不存在支付使用费的问题；最后，对于大连一方物业北京分公司被处罚一事系由其未能提供办理营业执照的相关手续所导致，其损失应自行承担。东恒领域文化公司向本院提出反诉请求：1、大连一方物业北京分公司支付我公司履约保证金20000元；2、大连一方物业北京分公司赔偿我公司经济损失78300元（我公司被北京市通州区食品药品监督管理局没收违法所得3300元、罚款75000元）；3、反诉费由大连一方物业北京分公司承担。事实和理由：我公司与大连一方物业北京分公司于2015年5月22日签订《咖啡吧租赁合同》，其中约定：大连一方物业北京分公司将位于北京市通州区新华西街58号院通州万达广场万方大厦A座及B座大堂区域部分出租给我公司，合同期限为60个月，自2015年5月25日起至2020年5月24日止。在合同履行过程中，我公司多次要求大连一方物业北京分公司提供办理营业执照的相关手续但均未果，后北京市通州区食品药品监督管理局对B座大堂区域部分进行查封并对我公司作出没收违法所得及罚款的决定，按照合同约定该部分损失应由大连一方物业北京分公司承担。另前几年，大连一方物业北京分公司一直享受着我公司提供的免费咖啡券，即使在B座大堂区域部分无营业执照无法正常经营处于亏损的情况下我公司也依然提供，但双方相安无事。直至2019年，大连一方物业北京分公司进行人事调整，后对我公司百般刁难，我公司多次与其进行沟通，但大连一方物业北京分公司竟无理的让我公司替其缴纳罚款及解除合同不赔偿任何损失，据此，我公司向法院提起诉讼。大连一方物业北京分公司针对东恒领域文化公司的反诉辩称，东恒领域文化公司擅自将A座及B座大堂区域部分进行了转租，存在严重违约，按照合同约定我公司有权没收履约保证金；另，东恒领域文化公司被处罚是因对B座大堂区域部分经营纰漏所造成的。弘润旭洋餐饮公司述称，2020年5月10日我公司腾退A座大堂区域部分的小件，5月15日准备腾退大件但遭到大连一方物业北京分公司的拒绝，直至5月22日腾退完。另，我同意东恒领域文化公司的反诉请求。刘平述称，不清楚大连一方物业北京分公司与东恒领域文化公司之间的合同问题。瑞吉咖啡公司未作陈述。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、大连一方物业北京分公司与东恒领域文化公司之间签订《咖啡吧租赁合同》的情况鉴于大连一方物业北京分公司是位于北京市通州区新华西街58号的通州万达广场写字楼的物业管理方，其同意将写字楼A座大堂部分区域(以下简称A座大堂区域)、B座大堂部分区域(以下简称B座大堂区域)出租给东恒领域文化公司经营咖啡吧。2015年5月22日，大连一方物业北京分公司（作为出租人，甲方）与东恒领域文化公司（作为承租人，乙方）签订《咖啡吧租赁合同》，其中约定“一、租赁场所：本合同项下租赁场所为通州万达广场写字楼A座大堂部分区域、B座大堂部分区域，使用面积为A座大堂22．69平方米、B座大堂16．24平方米。二、租赁期限：本合同项下租赁期限为60个月，自2015年5月25日起至2020年5月24日止。三、租金：1、租金标准：（1）A座大堂咖啡吧：A．租赁期限前三年，乙方提供咖啡券、糕点券等，抵顶场地租金：2015年6月1日至2016年5月31日乙方提供给甲方咖啡券3650张，且每月提供的咖啡免费券不少于166张；2016年6月1日至2018年5月31日乙方每年提供给甲方咖啡券2000张、糕点八折券1000张，且每月提供的咖啡免费券、糕点八折券分别不少于166张、83张；B．租赁期限第四年开始，乙方每月缴纳场地租金5000元或者以当月A座大堂咖啡吧总销售（流水）的5%作为场地租金（以金额较高者为准）。（2）B座大堂咖啡吧：A．租赁期限前两年，乙方提供咖啡券、糕点券，抵顶场地租金；2015年6月1日至2017年5月31日乙方每年提供给甲方咖啡免费券2000张、糕点八折券1000张及咖啡半价券2000张，且每月提供的咖啡免费券、糕点八折券及咖啡半价券分别不少于166张、83张及166张。B．租赁期限第三年开始，乙方每月缴纳3000元场地租金或当月B座大堂咖啡吧总销售额（流水）的5%作为场地租金（以金额较高者为准）。2、本合同项下的租金支付方式：（1）A座大堂咖啡吧租赁期限前三年、B座大堂咖啡吧租赁期限前两年：乙方应当在每个自然月的5日前（若5日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个自然月应提供的咖啡券、糕点券。（2）A座大堂咖啡吧租赁期限第四年至第五年、B座大堂咖啡吧租赁期限第三年至第五年：乙方应当在每个自然月的最后5日内，向甲方一次性足额支付下个自然月租金（暂按本条第1款约定的固定金额交纳）。下个自然月结束后，如根据乙方当月销售额计算的租金数额高于乙方已预交的金额，则乙方应于10日内补齐相应差额。3、A座大堂咖啡吧租赁期限第四年至第五年、B座大堂咖啡吧租赁期限第三年至第五年，在确认乙方应付的上述租金款项到账后五个工作日内，甲方向乙方开具符合当地税务机关规定的发票。……。6、保证金：（1）本合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币20000元作为履约保证金；合同终止且经甲方确认乙方已将工商注册登记地址从租赁场所迁出及妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，履约保证金余额（如有）无息退还，乙方应同时退还履约保证金收据原件；（2）甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费，乙方应在7日内补足保证金；但甲方扣除乙方欠付的租金或物业服务费并不免除乙方应承担的相应违约责任。四、品牌、经营项目：1、乙方在租赁场所内经营品牌为午后两点半咖啡，经营项目为咖啡、饮品、糕点，并应接受和服从甲方的统一经营管理。租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变租赁场所的上述用途。2、甲方有权要求乙方在开业前出示与上述品牌、商号及经营商品商标有关的营业执照、注册证书、授权经营证明等文件；应提供餐饮服务许可证、员工健康证等，乙方不得拒绝或拖延提供。乙方保证对约定经营品牌及项目享有持续合法经营权，乙方若未能在开业前提供合法有效的文件，或在租赁期内就本条所述的已过期或即将过期品牌经营授权等相关文件，乙方没有按甲方要求提供有效期续展证明文件，则甲方有权解除本合同，由乙方承担导致合同终止的违约责任。3、未经甲方书面同意，乙方不得使用其他品牌或经营其他项目，否则甲方有权要求乙方限期纠正，逾期不改的，甲方有权解除合同。……。八、乙方的进一步保证：……。12、乙方作为承租方，不得将租赁场所部分或全部出租给一个或多个第三方的行为，另有约定除外。……。九、甲方的保证和责任：1、甲方保证有权按本合同条款租赁场所出租给乙方使用。甲方应向乙方提供为申请办理商业经营执照所必要的文件……”。此外，合同还约定了其他内容。2015年8月6日，东恒领域文化公司向大连一方物业北京分公司支付履约保证金20000元。二、A座大堂区域、B座大堂区域的使用情况1、A座大堂区域。《咖啡吧租赁合同》签订后，东恒领域文化公司在A座大堂区域经营咖啡吧。2017年11月8日，东恒领域文化公司以弘润旭洋餐饮公司的名义与瑞吉咖啡公司签订《合作合同》，其中约定：“一、弘润旭洋餐饮公司（甲方）将位于A座大堂部分区域的场地提供给瑞吉咖啡公司（乙方），提供场地面积为98平方米，用于乙方所从事的商业使用。二、本合同合作期限自2017年11月15日起至2020年5月24日止……。四、场地使用费及其他费用：1．本合同项下场地使用费采用以下方式支付，合作期满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，剩余部分应如数返还给乙方：场地使用费为每月31000元人民币（叁万壹仟圆整），押二付六。乙方需在下一个付款周期前的10个工作日内支付下一个周期的租金。”双方还约定了其他条款。之后，瑞吉咖啡公司在上述区域经营至2020年5月22日腾退。2、B座大堂区域。《咖啡吧租赁合同》签订后，东恒领域文化公司在B座大堂区域经营咖啡吧。2018年5月24日，东恒领域文化公司的法定代表人于华军（甲方）与刘平（乙方）签订《店铺经营合作合同》，其中约定：“甲方将B座大堂区域部分交由刘平（乙方）经营、使用，合同期限自2018年6月5日始至2023年6月4日止；合同期内第一年乙方每六个月向甲方分红90000元（玖万元整），第二年乙方每六个月向甲方分红96000元（玖万陆仟元整），第三年乙方每六个月向甲方分红102000元（壹拾万贰仟元整），第四年乙方每六个月向甲方分红108000元（壹拾万捌仟元整），第五年乙方每六个月向甲方分红114000元（壹拾壹万肆仟元整），每年度（每六个月）向甲方支付一次（提前30日向甲方支付），逾期无条件收回；乙方在合作期内向甲方支付30000元（叁万元整）作为违约保证金；保证金根据每年分红金额逐年相应递增，现有咖啡设备向甲方支付10000元（壹万元整）作为设备使用保证金，到期后完整交接后退还，中途退出，保证金扣除，分红费用相应返还；甲方不参与经营管理，乙方在合作期内由甲方协助办理营业执照，在合作期内经营所产生的水、电费等一切费用由乙方负责，乙方在经营过程所产生的一切食品安全等等的法律问题由乙方自行承担，乙方遵守甲方与物业签署合同的相关条款，合法经营”。双方还约定了其他条款。之后，刘平在上述区域经营“鲜动力”水果茶吧。2018年7月10日，大连一方物业北京分公司向东恒领域文化的法定代表人于华军送达《整改通知单》，该通知单载明“鲜动力北京市通州万达店（B座大堂部分区域）：经现场巡视检查，发现贵司未取得营业执照及食品安全许可证。……现我司要求：贵司于2018年7月10日前停业整顿，并尽快办理营业执照及食品经营许可证。”2018年8月21日，B座大堂区域被北京市通州区食品药品监督管理局查封，2019年9月20日，北京市通州区食品药品监督管理局向东恒领域文化公司出具《行政处罚决定书》，以东恒领域文化公司尚未取得《食品经营许可证》的情况下在北京市通州区新华西街58号B座大堂经营水吧的行为，违反了《中华人民共和国食品安全法》第三十五条第一款之规定为由，对东恒领域文化公司作出没收违法所得3300、罚款75000元的处罚决定。同日，北京市通州区食品药品监督管理局向大连一方物业北京分公司亦出具了《行政处罚决定书》，以大连一方物业北京分公司明知东恒领域文化公司未取得食品生产经营许可从事食品经营活动行为仍为其提供生产经营场所的行为，违法了《中华人民共和国食品安全法》第一百二十二条第二款之规定为由，对大连一方物业北京分公司作出没收违法所得45000元、罚款75000元的处罚决定。另，B座大堂区域于2020年5月10日腾退。三、A座大堂区域、B座大堂区域的租金支付情况1、A座大堂区域。自2018年6月1日始月租金5000元，东恒领域文化公司向大连一方物业北京分公司支付租金至2019年12月31日。2、B座大堂区域。自2017年6月1日始月租金3000元，东恒领域文化公司向大连一方物业北京分公司支付租金至2018年8月31日。庭审中，东恒领域文化公司认可《咖啡吧租赁合同》于2020年5月24日解除。另，东恒领域文化公司主张大连一方物业北京分公司未按照《咖啡吧租赁合同》的约定向其提供办理B座大堂区域营业执照的相关材料，导致该区域无法继续经营且被北京市通州区食品药品监督管理局处罚，大连一方物业北京分公司应当赔偿其因此产生的损失。大连一方物业北京分公司对此不予认可，称其已向东恒领域文化公司提供了办理营业执照的全部材料，且东恒领域文化公司法定代表人于华军在此注册北京午后两点半餐饮管理有限公司，东恒领域文化公司自身违法经营导致大连一方物业北京分公司作为出租方亦遭受行政处罚，东恒领域文化公司应赔偿其损失。在本案审理过程中，本院前往北京市通州区市场监督管理局进行调查，北京市通州区市场监督管理局工作人员表示北京午后两点半餐饮管理有限公司的注册地为北京市通州区新华西街58号通州万达广场万方大厦A座大堂001号，并非B座大堂区域。另，在大连一方物业北京分公司当庭表示不能提供B座大堂区域的房屋所有权证书。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。同时，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院依据查明事实，依法缺席判决。根据查明的事实，大连一方物业北京分公司与东恒领域文化公司签订的《咖啡吧租赁合同》系双方的真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人产生约束力。现大连一方物业北京分公司与东恒领域文化公司均认可双方于2015年5月22日签订的《咖啡吧租赁合同》于2020年5月24日解除，本院对此亦不持异议。据此，东恒领域文化公司要求大连一方物业北京分公司退还履约保证金的诉请，于法有据，本院予以支持。关于A座大堂区域的租金一节，2020年1月1日至5月22日期间，东恒领域文化公司使用A座大堂区域，应当按照《咖啡吧租赁合同》约定的期限支付租金，现东恒领域文化公司逾期支付租金，实属不妥，具体数额由本院依法予以核算，故对于大连一方物业公司北京分公司要求东恒领域文化公司支付A座大堂拖欠工资的诉请，合理合法的部分，于法有据，本院予以支持，过高部分，于法无据，本院不予支持。关于B座大堂区域的租金及损失赔偿一节，本案中，大连一方物业北京分公司未依约向东恒领域文化公司提供B座大堂区域办理营业执照所必需的房屋所有权证书、东恒领域文化公司收到《整改通知单》后未及时停业整顿，致使B座大堂区域未取得《营业执照》及《食品经营许可证》违法经营被北京市通州区食品药品监督管理局查封、大连一方物业北京分公司及东恒领域文化公司均被处以罚款及没收违法所得，对此，大连一方物业北京分公司及东恒领域文化公司均存在过错，大连一方物业北京分公司理应负担主要过错责任，具体责任比例本院酌定为70%。2018年9月1日至2020年5月10日期间，虽B座大堂区域未实际经营，但东恒领域文化公司并未腾退交付于大连一方物业北京分公司，应当支付租金，具体数额，本院结合双方的过错程度、租赁物的使用情况等依法予以核算，故对于大连一方物业北京分公司要求东恒领域文化公司支付租金的诉请，合理合法的部分，本院予以支持，过高部分，于法无据，本院不予支持。此外，根据北京市通州区食品药品监督管理局出具的行政处罚决定书所载，大连一方物业北京分公司与东恒领域文化公司均存在违法经营的情形，双方应对北京市通州区食品药品监督管理局作出的处罚各自承担责任，故对于大连一方物业北京分公司要求东恒领域文化赔偿其经济损失的诉请，于法无据，本院不予支持，对于东恒领域文化公司要求大连一方物业北京分公司赔偿其经济损失的反诉请求，于法无据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告大连一方物业管理有限公司北京分公司与被告东恒领域文化（北京）有限公司2015年5月22日签订的《咖啡吧租赁合同》于2020年5月24日解除；二、被告东恒领域文化（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告大连一方物业管理有限公司北京分公司A座大堂租赁区域的租金23548元、B座大堂租赁区域的租金18290元；三、原告大连一方物业管理有限公司北京分公司于本判决生效之日起七日内支付被告东恒领域文化（北京）有限公司履约保证金20000元；四、驳回原告大连一方物业管理有限公司北京分公司的其它诉讼请求；五、驳回被告东恒领域文化（北京）有限公司的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4389元，由原告大连一方物业管理有限公司北京分公司负担3543元（已交纳）；由被告东恒领域文化（北京）有限公司846元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉费2258元，由原告大连一方物业管理有限公司北京分公司负担300元，于本判决生效之日起七日内交纳；由被告东恒领域文化（北京）有限公司负担1958元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王 迪人民陪审员  王四生人民陪审员  韩从周二〇二〇年九月二十七日书 记 员  李 画