云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云31民终561号上诉人（原审被告）：张德仙，女，1972年3月5日出生，汉族，初中文化，个体户，住址：云南省德宏州芒市。委托诉讼代理人：杨成钧，云南杰云律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：周兴龙，男，汉族，1973年1月14日出生，身份证住址：浙江省磐安县，现住云南省德宏州芒市，系上诉人张德仙丈夫，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：云南机场建设发展有限公司，住所地：云南省昆明市春城路巫家坝，统一社会信用代码：91530000216563275J。法定代表人：吴战学，系公司董事长。委托诉讼代理人：姜鹏，云南八谦律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：张远，云南八谦律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人张德仙因与被上诉人云南机场建设发展有限公司（以下简称机场建设公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服芒市人民法院（2020）云3103民初506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人的代理人杨成钧及周兴龙、被上诉人的代理人姜鹏、张远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张德仙上诉请求：1.请求撤销一审判决；2、驳回被上诉人机场建设公司的一审诉讼请求。事实和理由：1、2008年11月11日，德宏州劳动和社会保障局与云南空港建筑工程有限公司签订了《建设项目委托开发合同书》，由空港公司承建商铺楼房，商铺楼房竣工验收后，德宏州劳动和社会保障局将建成的商铺楼房以3,500元/平方米的价格租给云南空港建筑工程有限公司使用，并一次性收取租金2,983,000元，租期为50年，双方约定云南空港建筑工程有限公司可以将商铺转租，并以德宏州劳动和社会保障局名义与租户签订用房合同（或协议）。2010年1月23日，云南空港建筑工程有限公司与上诉人张德仙签订《房屋（商铺）租赁协议》，约定云南空港建筑工程有限公司将芒市仙池路55号商铺右起第五间使用权交给上诉人张德仙使用；获得使用期限为50年，张德仙据此一次性向云南空港建筑工程有限公司支付了425,000元。交款收据中写明“购买仙池路商铺第五格”加上一次性付款、50年期限都体现出“买断使用权”的意思表示。如果张德仙取得房屋使用权50年的行为不被法院支持，那么，云南空港建筑工程有限公司向德宏州劳动和社会保障局买断房屋使用权50年的行为也是不合法的，请问政府机关的公信力在哪里？诚实信用又体现在哪里？2、云南空港建筑工程有限公司作为大公司，有专门的法务人员，应该知道租赁合同的期限是20年，仍拟定租期为50年的格式合同让张德仙签订，涉嫌欺诈合同可撤销，不能按字面简单理解为租赁关系。被上诉人机场建设公司答辩称：1、关于租赁期限，50年租赁期限是违反相关法律规定的；张德仙提出本案是房屋买卖合同关系，我方认为不成立；2、我方和劳动局之间的合同与本案并非同一法律关系，没有参考的价值；3、张德仙提出该合同是格式合同，我方认为是在双方协商一致，自愿的情况下的签订，并非格式合同；4、张德仙提出该合同涉嫌欺诈，我方认为并非欺诈，就算真的是欺诈，也应另案起诉。5、我方认为一审法院认定事实清楚，适用法律及合同性质认定正确；一审判决应当予以维持。云南机场建设发展有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认原云南空港建筑工程有限公司与被告张德仙签订的《房屋（商铺）租赁协议》中约定的超过二十年部分的租赁期限无效；2.本案的诉讼费等必要支出由被告承担。一审法院认定事实：2008年11月11日，德宏州劳动和社会保障局与原云南空港建筑工程有限公司签订了《建设项目委托开发合同书》，合同第一条约定德宏州劳动和社会保障局按照相关规定实行公开招标后，委托原云南空港建筑工程有限公司在德宏州劳动和社会保障局拥有合法土地使用权的土地范围内进行开发建设一栋两层框架结构、建筑高度7.2米、总建筑面积852.38平方米的商铺楼房；第三条约定原云南空港建筑工程有限公司按照德宏州劳动和社会保障局及相关部门审核的施工设计图（并经国家有关职能部门认可）全额垫资建设本项工程，并由原云南空港建筑工程有限公司组织施工，商铺楼房竣工验收合格后，德宏州劳动和社会保障局将建成的商铺楼房以3,500元/平方米的价格租给原云南空港建筑工程有限公司使用，并一次性收取租金2,983,000元，扣除原云南空港建筑工程有限公司垫资1,283,000元外，实际收取租金1,700,000元，租期为50年，自工程竣工验收合格之日起计算；第五条约定建成后的房屋所有权归德宏州劳动和社会保障局，该局自愿以3,500元/平方米的价格租赁原云南空港建筑工程有限公司50年，该公司拥有50年的房屋使用权，但不得非法使用；第七条第5项约定原云南空港建筑工程有限公司可以将商铺转租，并以德宏州劳动和社会保障局名义与租户签订用房合同（或协议）。2010年1月23日，原云南空港建筑工程有限公司与被告张德仙签订《房屋（商铺）租赁协议》，第一条约定原云南空港建筑工程有限公司将芒市仙池路55号商铺右起第五间出租给被告使用；第三条约定租赁期限为20年，自2009年11月15日起至2029年11月15日止，原云南空港建筑工程有限公司应于2010年1月23日前将租赁商铺交付给被告，本协议租赁期届满后，原云南空港建筑工程有限公司与被告双方同意本协议自动延期一次（20年），延期届满后，原云南空港建筑工程有限公司同意向被告再次展期（续租）10年，至2059年11月15日止，50年租赁期满后，原云南空港建筑工程有限公司向被告无条件收回租赁房屋（商铺），被告应如期返还租赁房屋（商铺）；第四条约定商铺50年租金为425,000元，本协议签订之日一次性支付。当日，被告向原云南空港建筑工程有限公司支付了425,000元。原云南空港建筑工程有限公司于2019年4月18日因吸收合并被云南省市场监督管理局准予注销登记，原告云南机场建设发展有限公司吸收合并原云南空港建筑工程有限公司，原云南空港建筑工程有限公司的资产、债权债务由原告承继。一审法院认为，原云南空港建筑工程有限公司与被告签订的《房屋（商铺）租赁协议》内容约定明确，即原云南空港建筑工程有限公司将商铺租赁给被告使用，而并非买卖，故双方为租赁合同关系。被告提出本案系以租代售，但《房屋（商铺）租赁协议》明显没有以租代售的相关内容，对被告的答辩主张本院不予支持。根据《房屋（商铺）租赁协议》第三条的约定，实质上双方约定的租期为50年，已经超过《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效”规定的20年，故该合同有效的租赁期限为20年，超过20年的租赁期限无效，对原告的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定，一审法院判决如下：原云南空港建筑工程有限公司与被告张德仙签订的《房屋（商铺）租赁协议》的有效租赁期限为20年，超过20年的租赁期限无效。案件受理费100元，由原告云南机场建设发展有限公司负担（已付）。二审庭审中，当事人均无证据提交。上诉人一方对一审法院认定事实没有异议，但认为一审法院没有依据查明的事实来判决。一审法院对当事人一审提交证据的审核认证意见正确，本院予以确认。本院二审查明法律事实与一审一致。上诉人的代理人当庭发表辩论意见如下：1、一审法院犯了教条主义，本院认定事实和判决是两回事，仅依据法律而不考虑现实情况就判决，太过僵硬。如果按照一审的判决思路，租赁期限为20年，是不是也认为被上诉人应当将房屋返还给劳动局。2、张德仙缴纳费用425000元，依据当时的交易习惯，符合当时的市场价值，属买卖合同，并非租赁合同。张德仙购买的是50年的使用权，并不是租赁房屋。被上诉人的代理人当庭辩论称，合同是租赁合同，50年租赁期限是违反相关法律规定的。本院认为：当事人进行民事活动，应当遵守法律规定。一审法院认为云南空港建筑工程有限公司与张德仙签订的《房屋（商铺）租赁协议》内容约定双方为租赁合同关系，该协议没有以租代售的相关内容，双方实质上约定的租期为50年，依法认定超过20年的租赁期限无效。一审法院上述判决内容，并无不当，应予维持。上诉人张德仙的上诉请求和理由，没有相应的法律和事实为依据，本院不予支持。当事人在诉讼中提到的其他维权主张，可以依法另行主张权利。综上所述，上诉人张德仙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币100元，由上诉人张德仙承担。本判决为终审判决。审判长  张学良审判员  孙 媛审判员  寸守庆二〇二〇年九月二十七日书记员  杨志玲