上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初14603号原告：恩喆物业管理(上海)中心，住所地上海市宝山区。投资人：李统磊。委托诉讼代理人：江建平，上海市江**律师事务所律师。委托诉讼代理人：王超，上海市江**律师事务所律师。被告：上海协泰医疗管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：柳岳龙，总经理。被告：上海千方康复医院有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：张云霞，总经理。上列两被告的共同委托诉讼代理人：顾春，北京天达共和(上海)律师事务所律师。原告恩喆物业管理(上海)中心(以下简称“恩喆中心”)与被告上海协泰医疗管理有限公司(以下简称“协泰公司”)、上海千方康复医院有限公司(以下简称“千方公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告恩喆中心的委托诉讼代理人王超，被告协泰公司的法定代表人柳岳龙、千方公司的法定代表人张云霞，及其共同委托诉讼代理人顾春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恩喆公司向本院提出诉讼请求：1、判令协泰公司、千方公司共同支付免租期损失299.18万元，并支付2019年9月1日至2019年9月29日及2020年2月1日至2020年6月3日期间的租金388.93万元(以下币种均为人民币)。2、判令协泰公司、千方公司支付押金100万元，并由恩喆公司没收。3、判令协泰公司、千方公司按年租金的30%计算支付违约金273万元。4、判令协泰公司、千方公司支付律师费50万元。5、判令《租房合同》于2020年6月3日解除。事实和理由：协泰公司系千方公司100%控股股东。2019年7月15日，协泰公司、千方公司共同向恩喆公司租赁上海市真陈路XXX号房屋，租赁面积为15,970.56平方米，用于协泰公司、千方公司共同开设康复医院，租期从2019年9月30日至2034年9月28止。协泰公司、千方公司为了分别办理营业执照，故分别与恩喆公司签订了一份内容相同的《租房合同》，实际为协泰公司、千方公司共同承租上述房屋。2019年9月1日，恩喆公司将上述房屋交付给协泰公司、千方公司，协泰公司、千方公司通过案外人上海鼎凯建筑工程有限公司(以下简称“鼎凯公司”)支付了押金100万元，其余约定款项至今未付，故涉诉。被告协泰公司、千方公司辩称，《租房合同》由协泰公司与恩喆公司签订，用于开设康复医院，当时政府鼓励工业用地开设养老机构，恩喆公司表示其有能力帮助协泰公司获得开设康复医院的行政审批，故协泰公司与恩喆公司签订《租房合同》。2019年9月16日，宝山区卫建委明确系争房屋属于工业用地，不能开设康复医院。当天，协泰公司即将行政审批未通过的事情告知了恩喆公司，要求不再履行合同，恩喆公司并无异议。合同签订后，恩喆公司未协泰公司交付过房屋，仅提供了图纸和9号房屋的钥匙，且恩喆公司还自留了两套钥匙。此外，合同约定了免租期，恩喆公司实际仅交付了9号房屋的钥匙，租金也有明显夸大。协泰公司、千方公司未支付过押金，也没有让鼎凯公司代付押金。合同已经解除，恩喆公司不应再要求协泰公司支付押金。恩喆公司提供的房屋属于工业用地，不能开设医疗机构，协泰公司解除合同不构成违约，不同意支付违约金。恩喆公司主张的违约金也过高，应予以调低。恩喆公司主张的律师费无合同依据，不予同意。协泰公司认为合同已经于2019年9月16日解除。经审理查明，宝山区真陈路XXX号1-10幢房屋权利人登记为上海友恩商标织造有限公司，土地用途为工业，房屋用途为厂房。其中1-6幢于2008年竣工，7-8幢于2014年竣工，9-10于2019年竣工。2019年7月15日，恩喆中心(甲方)与千方公司(乙方)签订《租房合同》，约定，租赁物情况：真陈路XXX号XXX幢面积10,213.88平方米，2幢3,063.18平方米，3幢2,589.1平方米，6幢47.05平方米，10幢42.08平方米，5幢15.27平方米，合计为15,970.56平方米；甲方同意将以上租赁物，包括办公楼、厂房车间、门卫室房屋租赁给乙方作为开设康复医院使用；该租赁房屋及土地的地籍、房屋性状、房屋产权证复印件作为本合同的附件，由甲方在签订本合同时提供；乙方向甲方承诺，租赁该租赁物作为开设康复医院及相关配套业态使用，并遵守国家、上海市、及甲方有关租赁物使用和物业管理的规定，乙方保证在租赁期内未事先征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变约定用途；该租赁物初始年租金为910万元，押金为200万元，乙方按每六个月为一期支付租金，押金随首期租金由乙方向甲方一同支付；甲方应于2019年8月1日开始(其中3幢于2019年9月30日前，2幢于2019年11月30日前)将租赁物交付给乙方进行装修，同时向乙方提供该租赁物的《交房清单》，乙方应根据甲方提供的《交房清单》对租赁物进行验收，若乙方有异议应当当场提出，否则即视为甲方交付的租赁物通过乙方验收，乙方对交付的租赁物现状予以确认并确认交付的租赁物符合双方约定；甲方若无正当理由逾期向乙方交付租赁物超过30日的，乙方有权单方解除本合同，并要求甲方无息退回乙方已经支付的租赁物租金和全部押金；乙方逾期30日或存在3次以上逾期支付租金等费用的情形的，甲方有权单方解除本合同，收回租赁物并扣除全部押金，并要求乙方承担本合同约定的违约责任，并向甲方支付相当于年租金30%的违约金，若甲方遭受其他损失的，乙方还应另行赔偿；租期从2019年9月30日至2034年9月28日，免租期120天，自2019年9月30日至2020年1月31日，免租期内乙方无需支付物业租金；本租赁合同涉及的租赁物先付后用，押金200万元，乙方应在2019年7月20日前支付，首期租金455万元，乙方应在2019年9月30日前支付，之后各期租金乙方应于每个支付周期届满前15日向甲方支付下期租金；所承租的租赁物场地内的安全、消防、环保等在甲方配合下，由乙方自行具体落实，乙方承担全部责任；任何一方未履行本合同规定的条款或乙方要提前解约，另一方有权提前解除本合同，并要求违约方支付违约金200万元，本合同项下的甲方的损失(包括但不限于直接或间接经济损失，包括赔偿金、诉讼费、律师费等)。同月，恩喆中心(甲方)与协泰公司(乙方)签订《租房合同》，该《租房合同》内容和恩喆中心与千方公司所签《租房合同》内容一致。千方公司向恩喆中心出具确认书，内容为，千方公司与协泰公司共同租赁真陈路XXX号房屋，因两家为关联公司，为了分别注册营业执照，故分别与恩喆中心签订两份内容相同的租赁合同，而千方公司实际履行的租赁合同以协泰公司与恩喆中心签订的租赁合同的内容为准。2019年9月1日，上海友恩商标织造有限公司、恩喆中心、协泰公司签订《交房清单》，内容为，上海友恩商标织造有限公司、恩喆中心交房给协泰公司所签订的《租房合同》的附件，1、房产证复印件，租赁物现平面图，营业执照复印件，电子版建筑平面图；2、其他新扩建大楼所有门房间钥匙40把、电梯维护保养年检；3、水电所有配套设施交接后续如还有事情可咨询我司。2020年3月9日，协泰公司法定代表人柳岳龙出具确认书，确认书内容为，2019年8月27日协泰公司已通过鼎凯公司代付租房合同的支付押金义务后，恩喆中心已按约交房。柳岳龙在签名上方还手写注明，具体资金往来由金总方自行办理，本人未涉及。2020年5月20日，协泰公司法定代表人柳岳龙出具退还交接单，内容为，退还新扩建大楼钥匙图纸，新建大楼全部一套钥匙3.2公斤还回40把主要大门钥匙还有配套大门钥匙没有还回来，新建大楼图纸一套蓝图没有还回来，新建大楼复印图纸一套已还回来。恩喆中心工作人员在交接单上签字。2020年6月3日，协泰公司法定代表人柳岳龙出具退租告知书，内容为，由于康复医院前置审批问题无法办理，现已退回真陈路XXX号XXX幢房屋，钥匙以及建筑图纸，并已在注销营业执照。另查明，协泰公司的股东为柳岳龙、张云霞。千方公司的股东为协泰公司。审理过程中，恩喆中心提供如下证据：1、上海友恩商标织造有限公司(甲方)与案外人上海宝珠餐饮有限公司(乙方)签订的《租房合同》，约定，甲方将真陈路XXX号2号楼1、2层出租给乙方，租期从2018年5月20日至2019年5月19日。2、上海宝珠餐饮有限公司出具的情况说明，主要内容为，该公司承租真陈路XXX号2号楼1、2层房屋，因出租人欲将房屋出租给新承租人，故合同到期后未续签，该公司与出租人达成一致，2019年5月20日至2020年8月15日双方不签订合同，任何一方单方终止租赁关系只需提前一个月通知即可。3、恩喆中心(甲方)与案外人上海芯邦新材料科技有限公司签订的《租房合同》，约定，甲方将真陈路XXX号3栋1楼492平方米，2楼248平方米出租给乙方；租期从2020年7月31日至2023年6月30日。4、恩喆中心的聘请律师合同，律师费发票(金额为50万元)。协泰公司、千方公司针对上述证据表示，对证据1、2、3真实性不清楚，可以证明恩喆中心未将真陈路XXX号2、3号楼交付给协泰公司、千方公司。对证据4真实性不清楚。审理过程中，鼎凯公司向本院出具情况说明，主要内容为，鼎凯公司于2019年8月27日向恩喆公司转账100万元，系借给恩喆公司的借款，与协泰公司、恩喆公司之间的租赁合同无关。协泰公司、千方公司表示，2020年3月9日的确认书由恩喆公司打印，然后交给柳岳龙签字，柳岳龙注明的金总为鼎凯公司的法定代表人金灿华，协泰公司、千方公司不认可鼎凯公司代付押金，故写明本人未涉及。恩喆中心表示，金灿华系协泰公司、千方公司的实际控制人，代两家公司支付了押金100万元。如法院不认定鼎凯公司代协泰公司、千方公司支付押金100万元，恩喆中心要求协泰公司、千方公司支付押金200万元，并由恩喆中心没收。以上事实，有恩喆中心提供的《租房合同》、房地产权证、交房清单、确认书、退房交接单、退房告知书，案外人的《租房合同》及情况说明、聘用律师合同、发票，协泰公司、千方公司提供的不动产登记簿，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，恩喆中心与协泰公司、千方公司分别签订了内容一致的《租房合同》，千方公司向恩喆中心出具确认书，确认协泰公司、千方公司共同租赁真陈路XXX号房屋，千方公司实际履行的租赁合同以协泰公司与恩喆中心签订的租赁合同的内容为准。鉴于协泰公司、千方公司为关联公司，协泰公司对该确认书并未提出异议，恩喆中心主张协泰公司、千方公司共同租赁真陈路XXX号房屋，本院予以采纳。协泰公司法定代表人柳岳龙于2020年6月3日出具退租告知书，且于2020年5月20日退还了房屋，恩喆中心主张《租房合同》于2020年6月3日解除，本院予以准许。《租房合同》约定，租期从2019年9月30日至2034年9月28日，免租期从2019年9月30日至2020年1月31日。恩喆中心要求协泰公司、千方公司支付2019年9月1日至2019年9月29日的租金，无合同依据，本院不予准许。关于租金之争议，《交房清单》约定恩喆中心向协泰公司交付了其他新扩建大楼所有门房间钥匙40把。从真陈路XXX号内房屋竣工时间看，只有9幢面积10,213.88平方米、10幢面积42.08平方米于2019年竣工，属于新扩建大楼。从恩喆中心提供的上海宝珠餐饮有限公司的《租房合同》看，恩喆中心并未将真陈路XXX号房屋交付给协泰公司、千方公司。恩喆中心主张向协泰公司、千方公司交付了全部房屋，本院不予采信。根据上述分析，本院认定恩喆中心向协泰公司、千方公司交付了9幢、10幢房屋。2020年5月20日，协泰公司出具退还交接单，向恩喆中心返还了40把主要大门钥匙，虽可能有部分配套房门钥匙未还，但协泰公司、千方公司实际未使用房屋，恩喆中心处也应有备用钥匙，故可以认为协泰公司、千方公司于当日向恩喆公司返还了房屋。恩喆中心要求协泰公司、千方公司支付2020年2月1日至2020年2月1日起至2020年5月20日期间的租金，可以准许。考虑到恩喆中心仅交付了9、10幢房屋，本院根据两幢房屋所占租赁总面积的比例计算两幢房屋所应支付的上述期间的租金为1,785,615元。关于违约金之争议，协泰公司、千方公司主张恩喆中心承诺帮助其办理开办医疗康复机构的行政审批手续，未提供相应证据证明，本院不予采信。《租房合同》约定，恩喆中心在签订合同时提供了房屋及土地的地籍、房屋性状、产权证复印件，协泰公司、千方公司对所租房屋的属性应当是明知的。协泰公司、千方公司主张恩喆中心提供的房屋无法用于开设医疗康复机构，其解约不构成违约，本院不予采纳。虽恩喆中心未向协泰公司、千方公司交付全部租赁房屋，但从恩喆中心提供的他人的《租房合同》来看，恩喆中心是可以向协泰公司、千方公司交付房屋的。《租房合同》约定，租赁合同涉及的租赁物先付后用，协泰公司、千方公司于2019年7月20日前支付押金200万元。恩喆中心于2019年8月1日开始将房屋交付给协泰公司、千方公司装修。协泰公司、千方公司未向恩喆中心支付过租金，也未支付200万元押金，恩喆中心未向协泰公司、千方公司交付房屋不构成违约。协泰公司、千方公司单方要求解约，无合同及法律依据，已经构成根本性违约。《租房合同》约定，协泰公司、千方公司逾期30日或存在3次以上逾期支付租金等费用的情形的，恩喆中心有权单方解除本合同，收回租赁物并扣除全部押金，并要求协泰公司、千方公司支付相当于年度租金30%的违约金。恩喆中心要求协泰公司、千方公司支付违约金，符合约定。考虑到违约金较高，协泰公司、千方公司要求调低，本院可以准许，违约金调整为200万元。恩喆中心主张的免租期租金损失、及没收押金与违约金同样用于弥补恩喆中心的损失，在本院支持违约金的情况下，不再支持恩喆中心要求免租期租金损失及没收押金的请求。协泰公司法定代表人柳岳龙在确认书上强调了具体资金往来其未涉及，审理中协泰公司、千方公司也不认可鼎凯公司代其支付押金，鼎凯公司亦否认代协泰公司、千方公司支付了押金100万元，恩喆中心主张鼎凯公司代协泰公司、千方公司支付押金100万元，依据不足，本院不予采纳。《租房合同》约定，本合同项下恩喆中心的损失还包括律师费等。恩喆中心提供了律师费损失的相关证据，恩喆中心要求协泰公司、千方公司赔偿律师费，符合约定。但双方未约定律师费的金额或范围，恩喆中心主张的律师费50万元金额较高，超过了协泰公司、千方公司可预见的因违反合同可能造成的损失。本院酌情确定协泰公司、千方公司赔偿恩喆中心律师费10万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告恩喆物业管理(上海)中心与被告上海协泰医疗管理有限公司、上海千方康复医院有限公司签订的《租房合同》于2020年6月3日解除；二、被告上海协泰医疗管理有限公司、上海千方康复医院有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告恩喆物业管理(上海)中心租金1,785,615元；三、被告上海协泰医疗管理有限公司、上海千方康复医院有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告恩喆物业管理(上海)中心违约金200万元，并赔偿律师费10万元；四、驳回原告恩喆物业管理(上海)中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为44,233元，由原告恩喆物业管理(上海)中心负担28,763元，被告上海协泰医疗管理有限公司、上海千方康复医院共同负担15,470元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  杨利民二〇二〇年九月二十八日书记员  鲍仲钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。