四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终1466号 上诉人（原审被告）：余成海，男，1972年2月7日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区。 委托诉讼代理人：曹远文，四川甲海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹家云，四川甲海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:四川南溪口口香食品有限公司，住所地四川省宜宾市南溪区城北新区**商品房**。 法定代表人：张先怀，董事长。 委托诉讼代理人：李斌，男,系该公司工作人员。 被上诉人（原审被告）：四川怡轩服装制造有限公司，住，住所地四川省宜宾市南溪区南溪街道复兴村1社/div> 法定代表人：李招芬。 上诉人余成海因与被上诉人四川南溪口口香食品有限公司（以下简称口口香公司）、四川怡轩服装制造有限公司（以下简称怡轩公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市南溪区人民法院（2020）川1503民初470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 余成海上诉请求：撤销四川省宜宾市南溪区人民法院（2020）川1503民初470号民事判决第一项，改判驳回口口香公司的诉讼请求。事实和理由：1.余成海不是案涉房屋的实际使用人，不应承担房屋租金；2.怡轩公司已经实际支付了口口香公司102308元，已经不欠口口香公司房租；3.一审法院计算违约金的标准及基数错误；4.第二次搬运费及维修费3930元不应支持；5.若有差欠的房租应在保证金内扣除，剩余部分应退还余成海。 口口香公司辩称，1.口口香公司在一审中提交的证据可充分证明余成海是案涉房屋实际承租人；2.根据合同约定，截止到一审起诉时余成海应支付的合同内金额为196062.72元，余成海仅支付了106616元，其余支付的42000元是其占用了合同约定外的八间门面应支付的租金；3.合同约定因乙方未完成交接尚有遗留问题应承担恢复场所原貌产生的费用，故应支持第二次搬运及维护费；4.余成海至今未清运走遗留物件，合同至今未全面结束；5.合同对违约金及保证金作了明确约定，应按合同约定履行。 怡轩公司辩称，余成海因在外有债务，为避免债务人追偿债务，就注销了其原来的公司，重新成立了怡轩公司，由李招芬担任法定代表人，李招芬并未签订案涉房屋租赁合同。 口口香公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令余成海支付口口香公司2019年9月30日至2020年3月31日期间尚欠的房租32308元、违约金27138.72元、搬运及维修费5830元；2.判决余成海向口口香公司支付2019年10月1日以后至遗留物清理完毕之日止的房租、违约金和搬运费。3.本案诉讼费由余成海、怡轩公司承担。 一审法院认定事实：2018年8月7日，口口香公司（甲方）与余成海（乙方）签订租赁合同，合同约定甲方将位于宜宾市南溪区侧中间楼梯间旁边两间，三楼除开铁塔公司一间之外全部、以及一楼西侧两间门市（详见附件位置图示）大约门市70平米，二、三楼大约1053平米，出租给乙方使用。并达成以下约定：1、乙方每年支付给甲方租金92616元／年，每半年一付。租金从2018年10月1日起开始计算租金。租金在合同约定七年期内不随市场影响变化，房租每轮提前十日内主动交付，延期按照租金总额每日5‰计算滞纳金。2、为保证合同结束时房屋及设施完好，水电费等费用交清，乙方在签订本合同时交保证金30000元给甲方，合同结束时，甲方检查房屋完好，即将保证金如数退还乙方（不计利息）；3、乙方根据使用需要，倘有房屋用地改动意图，如装修或安装设施设备等，必须经甲方许可，费用自理。且不得影响安全。4、乙方在使用房屋过程中需注意安全合法使用，倘出了任何合同约定之外的经济、法律或安全等责任问题，尤其是使用房屋、场所、设施期间、凡涉及消防、环保、用电等安全问题、法律问题和经济问题、一概由乙方自行负责。对造成房屋及设施损坏的照价赔偿。5、本合同期限约定七年，合同到期后乙方需续租，在同等条件下优先满足乙方续租。乙方退房需提前三月通知甲方，否则加收一月租金。在租赁合同期内，因乙方原因由乙方单方提前结束租赁不得擅自转租。也不得给甲方提出任何条件，提前结束时涉及保证金和已交租金，归甲方所有不再归还。倘乙方单方提前退租没有自觉及时交清水电费和钥匙，除补交齐相关费用外，接受甲方三个月租金的处罚。倘乙方没有完清交接尚有遗留问题，乙方还得承担因甲方恢复出租场所原貌产生的一切费用及寻找乙方付出的人工费、差旅费和通讯费等费用。同时，倘违反本条，甲方可以随时将乙方剩余物件搬到屋外不负责监管。造成涉及物件遗失一概由乙方负责与甲方无关。6、7、8、9、10……。口口香公司在甲方处加盖单位印章及在合同上加盖单位骑缝章。余成海在乙方处加盖私人印章。 合同签订后，余成海缴纳了2018年10月1日至2019年9月30日期间的房租以及保证金30000元。2019年8月31日，余成海缴纳了2019年10月1日以后的部分房租14000元。期间，口口香公司又以甲方的身份与乙方怡轩公司签订租赁合同，该合同主要内容与上述合同内容完全一致。合同原件留存在怡轩公司工商档案里。 一审法院认为，合法的租赁关系受法律保护。本案通过审理，案涉房屋存在两份乙方主体不同的租赁合同。本案的争议焦点为：1、与口口香公司建立房屋租赁关系的主体是余成海还是怡轩公司。2、房屋租赁合同是否已经于2019年12月31日前实际解除。3、口口香公司主张的违约金、搬运费、维修费是否成立。 关于与口口香公司建立房屋租赁关系的主体是余成海还是怡轩公司。一审法院认为，虽然案涉房屋存在两份租赁合同，但从合同的签订以及履行情况看，真正执行的租赁合同应为口口香公司与余成海于2018年8月7日签订的租赁合同。理由如下：1.口口香公司与余成海均认可该合同的真实性；2.合同签订后，案涉房屋的交接由余成海完成。3.房屋租赁合同签订后，余成海向口口香公司缴纳了保证金及前期房屋租金。4.口口香公司在合同履行期间，一直在向余成海催收房租费用。5.合同中未约定租赁房屋用途，余成海将案涉租赁房屋用于与他人合伙办厂还是自己使用，均与口口香公司无关。综上，根据合同的签订以及合同的履行情况，口口香公司要求余成海承担案涉房屋的相关租赁责任，于法有据，一审法院对其合理请求依法予以支持。 关于房屋租赁合同是否已经实际解除的问题。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。从口口香公司的工作人员李斌在2019年12月28日与余成海的微信聊天内容可看出，双方均有解除租赁合同的合意，且事后口口香公司对案涉房屋已进行了转租，故2019年12月28日应为口口香公司与余成海协商解除租赁合同之日。 关于口口香公司请求的房屋租金、违约金、搬运及维修费等问题。1、房屋租金。从2018年10月1日至2019年12月28日，余成海应缴纳的房屋租金为108052元（7718元/月×14月），扣除口口香公司认可已经收到的房屋租金106616元，余成海还应向口口香公司支付房屋租金1436元。余成海答辩称差欠的房屋租金可以在其缴纳的保证金中扣除的意见，因庭审查明，余成海尚未完清租赁屋的设备转移等遗留问题，且根据租赁合同第5条约定“在租赁期内，因乙方原因由乙方单方提前结束租赁不得擅自转租，也不得给甲方提出任何条件，提前结束时涉及保证金和已交租金，归甲方所有不再退还”等内容，一审法院对余成海的该抗辩意见不予采纳。2、搬运费及维修费。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据双方签订的租赁合同第5条约定，余成海因未主动完清交接遗留问题，由此产生的后果，应由余成海承担。结合口口香公司提供的收条，一审法院酌情认可已产生的搬运及维修费共计5830元。口口香公司主张以后尚未发生的搬运费，一审法院在本案中不予支持。3、违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，本案余成海违约，应当承担违约责任。双方在合同中约定了违约损失的计算方式即“延期交租按照租金总金额每日千分之五计算滞纳金“，该约定是双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，同时余成海也未举证证明该约定过分高于造成的损失，所以余成海抗辩违约金过高的意见，一审法院依法不予采纳。由此计算，违约金应为19565.13元（7718元/月×3月×5‰×169天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条规定，判决：一、余成海于本判决生效之日起十日内向四川南溪口口香食品有限公司支付房租1436元，搬运及维修费5830元，违约金19565.13元；二、驳回四川南溪口口香食品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1432元，减半收取计716元，由余成海负担。 二审中，余成海向本院提交了与怡轩公司员工的微信聊天记录及转账记录，拟证明怡轩公司支付了口口香公司2019年4月1之后的房租102308元，怡轩公司才是案涉房屋的承租人，怡轩公司不差欠口口香公司房租。 口口香公司质证意见：微信聊天记录与本案无关，微信发的11笔款项均是发给安福驾校，与口口香公司和本案均无关系。 口口香公司向本院提交了以下证据：三位搬运工、两位新租房者、口口香两位员工的书面证词，及相应证人身份证图片，证词签字图片；占用八间门面房搬迁前的现场图片。拟证明余成海在合同约定之外使用了口口香公司八间门面房，2019年7月1日对八间门面支付房租42000元。 余成海质证意见：该证据不属于新证据，证人未出庭接受法庭质询，其证言不属实，均不予认可，不能达到其证明目的。 怡轩公司表示不清楚此事，对双方提交的证据不发表质证意见。 本院认证意见：本院对双方提交的证据不予采信，具体理由在下文综合阐述。 本院认为，本案的争议焦点为：1.案涉房屋的实际承租人是余成海还是怡轩公司；2.已支付房屋租金为多少；3.是否应支持口口香公司第二次搬运费和维修费；4.口口香公司能否同时主张违约金和保证金。 针对焦点一。因案涉房屋存在两份不同承租主体的租赁合同，对于谁是实际承租人，应根据各方当事人的真实意思表示及客观履行情况综合予以认定。首先，口口香公司和余成海对余成海签订合同时间在前均无异议，对于怡轩公司签订的合同，余成海主张是怡轩公司追认怡轩公司为承租人，怡轩公司和口口香公司均不予认可。口口香公司主张与怡轩公司签订的合同并非其真实意思表示，仅是为配合余成海办理证件临时使用。本院认为，余成海和口口香公司约定合同有效期为七年，在合同期限内余成海主张怡轩公司予以追认，但双方既未另行签订协议明确承租人由余成海变更为怡轩公司，余成海也未将原合同收回，不符合签订合同的通常习惯。结合口口香公司在合同履行期间一直在向余成海催收房租及余成海在怡轩公司的合同上加盖个人印章的事实，难以认定口口香公司与怡轩公司签订的合同是双方真实意思表示，口口香公司的主张存在其合理性。其次，从合同的实际履行情况看，房屋租赁合同签订后，余成海向口口香公司缴纳了保证金及前期房屋租金，余成海主张后期实际是怡轩公司在使用案涉房屋并支付租金，但其提交的证据不足以证明怡轩公司履行了支付租金的合同义务。故本院认为口口香公司与怡轩公司签订的合同并非双方真实意思表示，余成海应为案涉房屋的实际承租人。 针对焦点二。余成海在二审中主张怡轩公司已支付2019年4月1日后的租赁费102308元，并提交微信转款账单等拟予以证明。该微信转款账单详情显示付款时间为2019年4月至2019年8月之间，收款方均为“安福驾校”，付款方留言为“启通服饰半年房租”、“补交半年房租差的”等，余成海对该款项对应的具体时间不能明确说明。本院认为，该微信转款账单不能证明收款方为口口香公司，且双方合同约定案涉房屋年租金为每年92616元，每半年一付，怡轩公司在2019年4月至2019年8月五个月期间向口口香公司支付2019年4月后的房租102308元明显不符合合同约定，不能认定该款项系怡轩公司根据案涉合同约定支付房屋租金。 针对焦点三。根据双方签订的租赁合同第5条约定，余成海因未主动完清交接遗留问题，由此产生的后果，应由余成海承担。结合口口香公司提供的收条，一审法院认可已产生的两次搬运费及维修费5830元并无不当。 针对焦点四。双方在租赁合同中约定：“房租每轮提前十日内主动交付，延期按照租金总额5‰计算滞纳金”，“在租赁期内，因乙方原因由乙方单方提前结束租赁不得擅自转租，也不得给甲方提出任何条件，提前结束时涉及保证金和已交租金，归甲方所有不再退还。”保证金是为合同履行提供的金钱保证，滞纳金是延迟支付时的违约金，两者均具有惩罚性和补偿性双重属性。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款和第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失。”之规定，口口香公司主张余成海支付滞纳金后又不予退还保证金，与保证金立法原则相悖。经本院释明，口口香公司在二审庭审中表示选择较高标准予以主张，本院认定保证金不予退还，故不再支持其关于违约金的诉讼请求。 综上所述，余成海的上诉请求部分成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下: 一、撤销四川省宜宾市南溪区人民法院（2020）川1503民初470号民事判决； 二、余成海于本判决生效之日起十日内向四川南溪口口香食品有限公司支付房租1436元，搬运费及维修费5830元； 三、驳回四川南溪口口香食品有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1432元，减半收取计716元，由余成海负担。二审案件受理费471元由余成海负担300元，由南溪口口香食品有限公司负担171元。 本判决为终审判决。 审判长 罗 润 审判员 陈志彬 审判员 聂华竟 二〇二〇年九月一日 书记员 徐 莲