四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川19民终1001号 上诉人（原审原告）：何仕春，女，1958年5月14日出生，汉族，住四川省通江县。 上诉人（原审原告）：罗纯模，男，1957年4月17日出生，汉族，住四川省通江县，系上诉人何仕春之夫。 委托诉讼代理人：杨述文，巴中市通江县诺江法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：四川智洪房地产开发有限公司，住所地四川省成都市成华区一环路东三段**，统一社会信用代码91510108749714793J。 法定代表人：曾令洪，经理。 被上诉人（原审被告）：曾令洪，男，1951年11月13日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 被上诉人（原审被告）：曾茂，男，1982年9月6日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 被上诉人（原审被告）：曾德琴，女，1977年10月23日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 被上诉人（原审被告）：龚乾山，男，1964年5月29日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 被上诉人（原审第三人）：何娟，女，1983年6月22日出生，汉族，住四川省盐亭县。 委托诉讼代理人：彭波，四川竞壹律师事务所律师。 上诉人何仕春、罗纯模因与被上诉人四川智洪房地产开发有限公司（以下简称“智洪公司”）、曾令洪、曾茂、曾德琴、龚乾山、何娟房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省通江县人民法院(2020)川1921民初71号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 上诉人何仕春、罗纯模上诉请求:1.撤销四川省通江县人民法院（2020）川1921民初71号民事判决书第二项内容。2.确认上诉人对《拆迁安置移交结算书》中位于通江县诺江镇西门大桥头西都大厦C夹层产权置换面积享有优先权，并要求被上诉人协助上诉人办理不动产登记手续。3.撤销被上诉人智洪公司通江项目部与被上诉人何娟签订的位于通江县诺江镇西门大桥头西都大Ｃ夹层2号88.26平方米《房屋转让协议书》。4.判令被上诉人承担本案一审和二审诉讼费用。事实及理由:原判决认定事实错误。上诉人及案外人李万甫、岳斌与被上诉人智洪公司达成拆迁安置补偿协议，协议规定了安置方式实行房屋产权调换，还房安置时间、安置地点、安置标准及房屋超差面积结算款项等约定清楚。2008年度，被上诉人智洪公司开发西都大厦商住楼竣工，上诉人与案外人李万甫、岳斌对2004年8月25日签订的拆迁安置补偿协议中的还房面积共计836.64平方米平均分配拆迁还房面积为278.88平方米，回迁还房由被上诉人智洪公司分户还房，超差还房面积各自与被上诉人智洪公司成立的通江项目部结算，被上诉人智洪公司及公司项目部负责人龚乾山认可。2008年8月9日，上诉人与被上诉人智洪公司通江项目部负责人龚乾山对回迁还房签订了房屋移交结算书，并加盖了公司项目部印章，决算书中被上诉人智洪公司通江项目部对回迁还房的安置地点、房屋结构、朝向、楼层、面积、安置标准、超差面积等全面进行结算，被上诉人智洪公司通江项目部向上诉人交付回迁房屋完毕后，上诉人按约定支付了房屋超面积补差款。同年10月20日，上诉人对回迁房屋进行全面装修并入住，并将相关房屋出租人他人至今。一审法院认定回迁的Ｃ1夹层290.37平方米内有88.26平方米系一种房屋买卖，属于认定事实错误。上诉人与被上诉人之间的本意系房屋拆迁，而非买卖，若机械的将拆迁还房中超出的面积理解为买卖的话，完全是本末倒置。涉案房屋属于不动产，且与上诉人290.37平方米中剩余面积构成整体建筑物，若单独割裂，将丧失使用价值，若不是拆迁还房中一并处理的，那又作何解释。2009年4月8日，上诉人将回迁位于诺江镇西都大厦商住楼夹层房屋约290.37平方米出租给他人至今，第三人何娟均未向其主张权利，更加佐证了第三人与上诉人之间虚假的买卖合同关系。一审法院适用法律错误。上诉人与被上诉人之间订立合同的背景就是拆迁还房，双方真实的意思表示就是超面积补差价，将原本不可分割的建筑物还房给上诉人，超面积经协商补差价，本质上是一种以物换物，而非买卖。上诉人享有法定的优先权。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法支持上诉人在一审中的全部诉讼请求。 被上诉人何娟答辩认为，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。 被上诉人曾令洪、曾茂、曾德琴提交的书面答辩意见为：1.原判认定事实清楚，证据确实充分，上诉人的关于一审认定为商品房买卖认定错误的理由不能成立。2.被上诉人智洪公司具有相应的民事能力和诉讼主体资格，龚乾山在相关协议上的签字行为系职务行为和代理行为，该行为产生的权利义务应由智洪公司享有和承担，三被上诉人未在协议上签字，不应作为合同主体承担民事责任。3.三被上诉人已向智洪公司实缴出资，该案所涉合同效力的确认和履行与三被上诉人没有直接的利害关系。 被上诉人智洪公司未发表答辩意见。 原审原告何仕春、罗纯模向一审法院起诉请求：1.依法确认原、被告双方于2004年8月25日签订的《拆迁安置补偿协议》和2008年10月14日签订的《西都大厦拆迁安置移交结算书》合法有效，并判令涉案房屋原告享有拆迁安置优先权；2.依法责令被告按拆迁安置移交结算书中约定的还房面积及超差的房屋面积给原告办理不动产权证至原告名下；3.依法对被告与第三人何娟于2013年12月3日签订的《房屋转让协议书》中约定转让房屋位于通江县诺江镇西门大桥头西都大厦C夹层02号已属于原告88.26平米的营业用房转让协议予以撤销；4.诉讼费用由被告承担。 一审法院查明的事实：2004年，被告智洪公司取得位于通江县诺江镇西街拆迁开发建设项目，项目实施之初为智洪大厦，后更名为西都大厦。其后，被告智洪公司对该区域的房屋实施拆迁，拆迁范围中包含原告与案外人李万甫、岳斌共有的一套五层房屋。2004年8月25日被告智洪公司与原告和李万甫、岳斌共同签订了《智洪大厦拆迁安置补偿协议》，约定：拆迁人：成都市智洪房地产开发有限公司主体（甲方），被拆迁人:何仕春、李万甫、岳斌（乙方）。一、被拆迁人房屋及附属物的状况：位置：诺江镇诺江西路（靠县农技中心）……房屋面积836.64平米……二、补偿形式：实行房屋产权调换。三、实行房屋产权调换具体方式，1.安置房地点、期限、设施，（1）甲方将拟建的智洪大厦……第二层营业用房，横轴线为1／1-5，纵轴线Ａ-Ｅ，面积约为240.48平米（交房结算时以产权部门核定面积为准）偿还给乙方……五、权利义务……另还房面积的公摊面积从房管所办证时核定面积计入房屋面积内，其他约定面积±3%甲乙双方结算认账双方并按600元／㎡计算找补公摊面积等内容并附图纸三张。甲、乙各方签字并加盖公章与指印。同日原告与李万甫、岳斌又签订《关于李万甫、何仕春、岳斌三户分房协议》约定……3.二楼隔一半（横隔）120平米左右（临大街）。另一半临农贸市场隔成三个门市，一号何仕春，二号李万甫，三号岳斌……5.二楼何仕春120平米按100／㎡协议补给三楼，计壹万贰仟元整（到时按实际平米计算）等内容，三方签字确认。上述协议签订后，原告、李万甫、岳斌将被拆迁房屋交给被告智洪公司实施拆迁。至2008年西都大厦拟建基本竣工，原告何仕春、李万甫、岳斌三方根据拆迁安置协议约定于2008年8月9日形成书面《西都大厦拆迁还房面积分配》，载明：还房面积共836.64平米，按三户平均分配：何仕春278.88平米、岳斌278.88平米、李万甫278.88平米……三方签字确认。三方并将该分配表递交被告智洪公司，被告智洪公司的工作人员刘皓于当日在该表左下角签署“同意按合同签订面积836.64平米进行结算”。 2008年10月14日原告何仕春与被告智洪公司办理安置还房移交结算事宜并形成《西都大厦拆迁安置移交结算书》载明：甲方（智洪公司）应补乙方（何仕春）项目及价款：1.房屋拆迁总面积278.88平米，停业损失从2006年3月1日起顺延至2007年12月31日止计22个月，合同约定按每月每平米5元计算，计30677元；第一次交房后余216.56平米未交付停业损失从2008年1月1日起顺延至2008年9月31日止计9个月，合同约定按每月每平米5元计算，计9745元；停业损失共计40422元……乙方应补甲方项目及价款：1.一层门市合同签订应还面积49.20平米，实测面积53.52平米超还面积4.32平米，其中应还面积的公摊面积1.86平米不计价（补充协议），剩余2.46平米按1500元/平米计算计人民币3690元。2.一层门市后面另购门市10.29平米（9月6日下午双方实测套内（14.2+15.3）÷2×4.2＝61.95平米，减去前部分套内12.3×4.2＝51.66平米），按1500元/平米计算计人民币15435元。3.负一层门市合同签订应还面积61.83平米，实测面积61.83平米。4.夹层合同签订应还面积154.73平米，实测面积290.37平米。其中应还面积的公摊面积12.78平米，因补充协议签订此公摊面积不计价，故乙方购买面积为122.86平米，购买部分按800元/平米计算计价98288元。5.……甲乙双方签字并加盖项目部印章。根据结算情况被告于当日向原告交付相关房屋，其中包含案涉的夹层88.26平米，原告于2008年10月14日向被告支付20000元，于2009年4月8日向被告又支付15000元，余款至今未付。原告接受房屋后对夹层房屋含案涉88.26平米进行装修，于2009年4月8日将该夹层房屋整体出租给他人使用至今。 2019年10月，第三人何娟的委托代理人告知原告其夹层290.37平米中有88.26平米是被告龚乾山代表公司于2013年12月3日出售给第三人何娟，并办理了产权登记。根据该情况，原告认为被告虽然与第三人签订商品房转让协议，并办理产权登记，但该房是拆迁安置还房，且已实际入住十年之久，原告应优先取得该房屋的权利，被告与第三人签订的商品房转让协议应予以撤销。故起诉来院，要求实现其诉请。庭审中，被告龚乾山陈述该项目开发之初就成了烂尾项目，后在原投资人潘文处接手项目继续投资开发，智洪公司法定代表人曾令洪给通江项目部进行了概括性授权，授权龚乾山负责通江项目部，全权授权负责西都大厦开发事宜，独立办理工程结算和了结工程财务并承担责任，对原投资人潘文前期以被告智洪公司的名义签署的相关合同予以全部继受，自己接手后未与原告何仕春及其他拆迁主体另行签订安置补偿合同，其拆迁事宜仍然按照以前的合同履行。后在与原告结算时，因当时是委托公司职工刘皓与原告结算并交付相关房产的。又因在建设过程中，自己以该项目在建工程抵押向县信用联社贷款，投入到该工程中，诉争房屋88.26平米亦在抵押房屋范围内。贷款到期后自己未偿还，信用社起诉胜诉后申请执行，在执行过程中，法院对抵押房屋进行了查封。经信用社和法院同意，以出售抵押房屋偿还债务，后于2013年12月3日与第三人何娟签订房屋转让协议书，将法院查封的抵押房屋整体作价1100万元出售给何娟（转让单价2619元/平米，总价款8367836元），何娟将房屋价款转至法院账户，清偿了信用社620万元以及其他案件的执行款项。随后法院出具（2012）通执字第527-1号执行裁定书和（2012）通执字第527号协助执行通知书，解除对相关房屋的查封。同时己方于2014年1月协助第三人何娟办理了产权证书，其中包括诉争的88.26平米房屋在内。本案产生的原因是在交付房产时，龚乾山原委托与原告办理结算事宜的刘皓，在离职后没有将结算工作交涉清楚，相关资料也没有移交，导致后面龚乾山委托谢和易（音同）给何娟指界时不清楚诉争房屋已经出售给原告的事实，又将诉争房屋转让给了何娟。所以我方认为诉争房屋不在约定的拆迁范围内，属于买卖商品房性质，对诉争房屋的处理我方愿意依法承担责任。 同时查明：被告智洪公司成立于2003年5月21日，公司名称为成都市智洪房地产开发有限公司，至2011年4月7日变更为四川智洪房地产开发有限公司，后在经营过程中因公司原因于2017年3月27日被成都市成华区市场和质量监督局以成华企监清（2017）001号吊销营业执照，但公司未注销，公司现股东为曾令洪、曾茂、曾德琴。 一审庭审中，因原告提供的证据《西都大厦拆迁安置移交结算书》中提到补充协议，被告龚乾山陈述双方应当签订有这份补充协议，但未提交该协议，原告陈述所谓的补充协议实际是指被告智洪公司于2004年8月22日向原告出具的承诺书，意在免去原告应缴纳公司壹万元钱，与结算时免于收取10000元相互印证。为查明案情，本院组织双方对诉争房屋位置、朝向进行勘验。该争议房屋位于西都大厦（C-夹层02号）一至二层之间，与楼梯转阁相连，原告的夹层其他还房又与诉争房屋相连，夹层其他还房使用必须通过诉争房屋，无其他进出通道。 一审法院认为：本案争议焦点有三，一是诉争房屋被告与原告结算交付性质的定性；二是原告是否享有拆迁安置优先权；三是原告主张的第二、三项诉讼请求是否成立。针对焦点一，诉争房屋通过拆迁安置结算的性质究竟是拆迁还房相互补差还是商品房买卖，根据拆迁安置补偿合同以及双方约定，被告拆迁后应当向原告还房278.88平米的房屋，但结算协议载明：“第一次交房后余216.56平米未交付”及“1.一层门市合同签订应还面积49.20平米，实测面积53.52平米……2.一层门市后面另购门市10.29平米……3.负一层门市合同签订应还面积61.83平米，实测面积61.83平米……4.夹层合同签订应还面积154.73平米，实测面积290.37平米。其中应还面积的公摊面积12.78平米，因补充协议签订此公摊面积不计价，故乙方购买面积为122.86平米，购买部分按800元/平米计算计价98288元。”内容看，原告通过与被告结算，本次实际涉及房屋面积为416.01平米，已超约定还房面积，该面积中包含诉争房屋88.26平米。从结算书乙方应补甲方项目及价款中分析，第一条系还房和超面积处理，第二条系结合第一次交房另购房屋，第三条系还房，第四条系还房和超面积处理，故其还房面积是第一条、第三条加第四条构成。第一条不涉及争议；第二条本身也不涉及争议，但涉及结算书中注明的补充协议，双方在庭审中，被告龚乾山陈述应该有补充协议，而原告陈述所谓的补充协议实际是指被告智洪公司于2004年8月22日向原告出具的承诺书，意在免去原告应缴纳公司壹万元钱，与结算时免于收取10000元相互印证。至本案判决时原被告均未提交补充协议。但结合整个结算书，其中甲方应补乙方项目及价款中有“第一次交房后余216.56平米未交房”的表述，结合第二条看，本次结算应当是第一次交房后全面结算，第一次交房应该是一层门市，面积为62.32平米，所以本次结算第二条表述为一层门市后面另购门市多少平米，同时表述第一次交房后多少平米未交房；第三条也不存在争议；重点在第四条，本案争议的88.26平米就包含在第四条中，第四条表述为“夹层合同约定应还面积多少平米，实测面积多少平米。其中应还面积的公摊面积多少平米，因补充协议签订此公摊面积不计价，故乙方购买面积为多少平米，购买部分按多少元/平米计算”，从中可以看出其超出约定还房面积部分表述为购买，即原告通过支付对价购买超出还房面积的部分，结合第二条对还房面积以外的表述为“另购”以及与无争议条款中还房结算的表述“合同签订应还面积多少平米”，其文意理解应当认定为买卖，故对争议房屋性质应当认定为商品房买卖，原告诉称系拆迁还房相互补差的理由不能成立，一审法院不予支持。 焦点二，原告是否享有拆迁安置优先权，因诉争房屋并非是拆迁还房，而是商品房买卖性质，依据法律规定原告不享对诉争房屋的优先权，其诉请理由不能成立，一审法院不予支持。虽该商品房买卖原、被告未签订正式的商品房买卖合同，但被告在与原告就拆迁还房结算时涉及商品房买卖部分的房屋已经达成一致意见，故未另行签订商品房买卖合同，其本身也符合常理。 焦点三，对原告主张的第二项诉讼请求依法责令被告按拆迁安置移交结算书中约定的还房面积及超差的房屋面积给原告办理不动产权证至原告名下。因确权登记行为本身是行政机关的职能职责，且不属于民事诉讼受案范围，故原告的该项主张理由不能成立，一审法院不予支持；对原告主张的第三项诉讼请求依法对被告与第三人何娟于2013年12月3日签订的《房屋转让协议书》中约定已属于原告88.26平米的营业用房转让协议予以撤销。因第三人何娟物权登记行为，是一审法院在执行被告龚乾山其他涉执案件中作出（2012）通执字第527-1号执行裁定书确认诉争房屋物权归第三人所有，并明确第三人可持该裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续，故现原告要求撤销第三人与被告签订的《房屋转让协议书》中涉及诉争房屋部分理由不能成立，一审法院亦不予支持。 综上，对原告主张的双方于2004年8月25日签订的《拆迁安置补偿协议》和2008年10月14日签订的《西都大厦拆迁安置移交结算书》效力问题，因被告确认与原告就争议房屋以拆迁安置结算的方式出售给原告是其真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应当合法有效，一审法院予以确认，但案涉房屋系商品房买卖，故原告不享有拆迁还房性质的优先权。据此，一审法院作出如下判决：一、确认原告何仕春等与被告四川智洪房地产开发有限公司、龚乾山于2004年8月25日签订的《拆迁安置补偿协议》和2008年10月14日签订的《西都大厦拆迁安置移交结算书》合法有效；二、驳回原告何仕春、罗纯模其他诉讼请求。案件受理费1565元，由被告龚乾山负担。 二审中，上诉人何仕春、罗纯模为支持其诉讼请求，向本院提交了涉案争议房屋原状手机图片三张。拟证明涉案争议房屋的结构、朝向、面积。该房屋只有一个口面，且系上诉人产权置换所有。上诉人取得拆迁还房后对该房实施了占有10年之久。 被上诉人何娟质证认为，该份证据不属于二审新证据，对此证据不予质证。 被上诉人智洪公司、曾令洪、曾茂、曾德琴、龚乾山未发表质证意见。 二审经审理查明的事实与一审判决查明的事实一致，本院予以确认。 另查明：被上诉人智洪公司与被上诉人何娟于2013年12月3日签订的《房屋转让协议书》中，只有C-夹层02号88.26平方米的约定，并无夹层中所处具体位置及四至界线的约定。 本院认为，本案争议的焦点是被上诉人何娟购买取得的88.26平米房屋是否属于上诉人之拆迁还房范围，上诉人是否对所涉夹层房屋享有优先取得权利的认定问题。 上诉人与被上诉人智洪公司签订的《拆迁安置补偿协议》和《西都大厦拆迁安置移交结算书》是双方当事人的真实意思表示，应属合法有效。《西都大厦拆迁安置移交结算书》是基于对拆迁安置协议的履行而进行的移交结算，依附于拆迁安置协议而存在，是拆迁安置协议的组成部分。依据《西都大厦拆迁安置移交结算书》所载内容，案涉夹层是作为商业用房性质而安置还房给上诉人的，虽所还房面积上存在超出约定还房的面积部分，但双方当事人就超面积部分亦进行了计价补差。同时，就夹层之超出面积部分，双方当事人并未就其具体位置和功能作出明确界定和区分，而是将超面积部分融合在应还房面积内作整体移交,并已实际交付上诉人使用数年。且就该夹层的结构而言，作为商业性用房，从其功能和使用价值角度考量亦属不宜分割之构筑物，否则将严重贬损其价值功能，并且案涉夹层通道是整个夹层房屋不可分割的组成部分。因而将夹层整体作为上诉人之拆迁安置用房，是上诉人与被上诉人智洪公司在履行拆迁安置协议并进行还房移交结算时的真实意思表示，亦符合案涉夹层房屋之结构功能和使用现状。 虽案涉《西都大厦拆迁安置移交结算书》中就夹层超面积部分表述为购买，但其实质是就超面积部分补差价格标准所作约定，并与不计价的应还房面积作价款结算上的区分。双方当事人不存在就超面积部分另行独立约定为商品房买卖法律关系的主观目的。同时，就被上诉人何娟主张所购买的案涉88.26平米房屋位置而言,亦无证据证实此位置所属部分就是超面积部分所在之处，且该位置处于夹层之通道处，上诉人作为拆迁还房之权利人，其亦有理由相信并优先选择此部位为拆迁还房之位置。故原审将被上诉人何娟房屋产权证附表所载之处的房屋界定为上诉人之超面积购买部分，没有事实和法律依据。且被上诉人何娟亦未提供证据证实其购买该部位房屋时与上诉人之间进行了区域划分或取得了上诉人同意,且其《房屋转让协议书》亦无具体位置及四至范围的约定。故应当认定案涉88.26平米房屋位置属上诉人之拆迁还房范围。综上，上诉人作为拆迁还房权利人对《西都大厦拆迁安置移交结算书》中所涉补偿安置的290.37平米夹层房屋享有优先取得的权利。本院对上诉人的该项诉请予以支持。 上诉人诉请撤销被上诉人智洪公司与第三人何娟于2013年12月3日签订的《房屋转让协议书》中约定已属于上诉人88.26平米的房屋转让协议内容。因该转让协议并不妨碍上诉人基于拆迁安置还房所享有的优先取得权利的行使，故上诉人主张撤销该转让协议于法无据，本院不予支持。上诉人另主张由被上诉人协助办理不动产登记手续，因案涉88.26平米的房屋现已登记在被上诉人何娟之名下，故上诉人请求办理不动产登记的前提条件尚不成就，故对其该请求，本院亦不予支持。 综上，原审认定事实清楚，审理程序合法，但部分法律适用错误。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下： 一、维持四川省通江县人民法院（2020）川1921民初71号民事判决第一项，即“确认原告何仕春等与被告四川智洪房地产开发有限公司、龚乾山于2004年8月25日签订的《拆迁安置补偿协议》和2008年10月14日签订的《西都大厦拆迁安置移交结算书》合法有效”； 二、撤销四川省通江县人民法院（2020）川1921民初71号民事判决第二项，即：“驳回原告何仕春、罗纯模其他诉讼请求”； 三、上诉人何仕春、罗纯模对《西都大厦拆迁安置移交结算书》中所涉补偿安置的夹层房屋享有优先取得的权利； 四、驳回上诉人何仕春、罗纯模其他诉讼请求。 一审案件受理费负担不变；二审案件受理费1565元，由被上诉人四川智洪房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  孙 涛 审 判 员  王 立 审 判 员  吴 全 二〇二〇年九月三十日 法官助理  易阳梅 书 记 员  何西悦