广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终2974号上诉人（原审原告）：冼伟，男，1977年11月12日出生，汉族，公民身份号码：440************533，住广东省湛江市坡头区*********。委托诉讼代理人：庞杰英，广东朝胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：许伟燕，广东朝胜律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：吴川市东和房地产开发有限公司。住所地：广东省吴川市********（原大山江土产仓库），统一社会信用代码：914***********337Y。法定代表人：谭某1。委托诉讼代理人：卓琳琳，广东彼德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳霞，广东彼德律师事务所律师。上诉人冼伟与上诉人吴川市东和房地产开发有限公司（以下简称为“东和公司”）商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省吴川市人民法院（2020）粤0883民初570号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人冼伟共同的的委托诉讼代理人庞杰英，上诉人东和公司的委托诉讼代理人卓琳琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冼伟上诉请求：一、撤销一审判决关于逾期办证违约金的判项内容，改判东和公司向冼伟支付C1809房的逾期办证违约金人民币43764.49元（逾期办证违约金：以已付房价款385288元为基数，年利率6%计算，自2016年3月6日计至2019年1月26日，共691天）；二、判决本案一审、二审诉讼费用由东和公司负担。事实与理由：一审法院认定事实不清，在没有严格审查东和公司在一审中提交的证据（关于现场办理第一批不动产权证书的通知）情况下，错误把不在第一批（2018年9月8日）通知名单上的冼伟视作第一批交资料的业主，从而导致判决结果错误。东和公司共分两批三次告知业主提交资料办理房产证的时间，即分别于2018年9月8日、2018年9月18日和2019年1月26日。其中，2018年9月8日和2018年9月18日是由第一批（2018年9月8日）通知上附有业主名单办理房产证，不在第一批通知名单上的业主则统安排在第二批（2019年1月26日）提交资料。一审过程中，东和公司提供的证据“关于现场办理第一批不动产权证书的通知”的名单模糊不清，难以辨认具体业主的名字，冼伟在法庭审理中亦表示无法质证、不予认可。事实上，冼伟属于第二批（2019年1月26日）被通知提交资料办证的业主，逾期办证违约金应当计算至2019年1月26日止，然而一审法院在没有责令东和公司提交原件或清晰复制件核对时，即直接按东和公司的要求做出不符客观事实的认定实在有失公允。东和公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判驳回冼伟的诉讼请求；三、判决案件诉讼费由冼伟负担。事实与理由：一、东和公司与冼伟的合同中已经约定不计算违约金。《广东省商品房买卖合同》第十五条第一款和第二款均是打叉的，双方另外约定了第三款。冼伟作为成年人应当知道合同中打叉的位置的意思，双方在合同约定不计算违约金，即属于约定明确。根据约定优先原则，不应判令东和公司支付违约金。二、一审法院认定事实不清，适用法律错误。关于逾期办证赔偿的起算期计算错误，赔偿的起算日应为2019年1月15日。吴川市人民法院（2016）粤0883民初176号民事判决书依法认定东和公司开发的财富名门商住楼未取得竣工验收登记备案表则尚不具备交付条件，故请求东和公司办理房地产证条件不成就。结合上述判决的认定，在本案中财富名门商住楼只有取得竣工验收登记备案表完成综合验收（于2017年5月5日竣工验收合格）才具备交付的条件。由此可知，财富名门商住楼于2017年5月5日才具备交付的条件。关于逾期办证赔偿的起算期，根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用600日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。结合上述176号民事判决书认定的逾期办证的违约责任的前提条件是需东和公司取得竣工验收登记备案表符合交付条件方可认为条件成就。东和公司认为应按下列方法进行计算:“首先从东和公司取得竣工验收登记备案表（即2017年5月5日）之日起600日内报有关部门备案，其次报备案后还必须给予有关部门一个月（即30日）的合理时间才能办好产权证书”，因此，逾期办证赔偿的起算日应为2019年1月15日。三、一审法院认为应以第二次通知日期作为逾期办证违约金计算的截至日期错误。因管理部门的时间难以协调，且东和公司需要办证的业主众多、工作量庞大，故东和公司积极与办证管理部门沟通协商现场办理时间。在确定现场办理时间之前，东和公司也在2018年9月16日通知尚未办证的业主若要提前办证可于2018年9月18日携带相关资料联系东和公司，由东和公司派员与业主前往不动产登记中心办证。可见东和公司一直促成办证事宜。因此第一批没有通知到的业主，逾期办证的截止时间应为2019年9月17日。东和公司针对冼伟的上诉答辩称：东和公司的答辩意见同东和公司的上诉意见。冼伟针对东和公司的上诉答辩称：冼伟的答辩意见同冼伟的上诉意见。冼伟向一审法院起诉请求：一、判决东和公司向冼伟支付C1809房的逾期办证违约金人民币89643.67元。（逾期办证违约金：以已付房价款385288为基数，年利率6%计算，自2015年11月13日起计至2019年9月9日，共1396天）；二、判决东和公司向冼伟退还多收取的办证费用11478.68元；以上一、二项合计108378.61元；三、判决本案诉讼费用由东和公司负担。一审法院查明事实：2014年3月9日，冼伟与东和公司签订商品房买卖合同(合同编号为C1809号)、商品房买卖补充合同各一份，约定冼伟向东和公司购买由东和公司开发的坐落于吴川市********财富名门商住楼C1809房，建筑面积为103.25㎡，价款为385288元。合同签订后，冼伟按照约定向东和公司支付房产价款，预付办理产权证费用17338元。商品房买卖合同第十五条约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后600日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.房地产权属证书由出卖人代为办理，所需费用和相关资料按国家有关政策、收费标准及地方政府有关规定由买受人自行负担。若办理银行按揭或公积金贷款方式的，还应按银行相关规定执行”。2014年3月23日，东和公司将涉案的商品房实际交付给冼伟使用。2017年5月5日，东和公司取得涉案商品房竣工验收登记备案。2018年9月16日，东和公司在涉案商品房楼盘张贴办理不动产权证书通知。通知载明：吴川市房管局与不动产登记中心于2018年9月18日为业主办理权属登记证书，业主需携带相关资料前往办理。通知随附业主名单，冼伟在名单内。2019年9月9日，涉案商品房完成房产证的办理程序。2020年3月6日，冼伟在广东法院诉讼服务网进行立案登记，向一审法院提起本诉讼。一审法院审理认为，冼伟、东和公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。本案的争议焦点是：一、冼伟请求东和公司支付逾期办证的违约金应否支持，如需支付应如何计算；二、冼伟请求东和公司返还多收取的办理房产权属登记证书的费用应否支持。关于焦点一，冼伟请求东和公司支付逾期办证的违约金应否支持，如需支付应如何计算的问题。涉案商品房权属证书的延期办理，责任不在冼伟。涉案商品房所在区域的市政污水管道属历史遗留的问题，东和公司与冼伟签订商品房买卖合同时应当知晓和预见该商业风险。东和公司以政府未接通市政污水管道作为逾期办证的抗辩理由，不予采纳。商品房买卖合同第十五条对产权登记问题进行了特殊约定：出卖人可免除逾期办证违约责任的承担，该条款属于格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，东和公司在格式条款中免除自身责任，应认定无效。东和公司以无效条款抗辩责任承担，不予采纳。东和公司逾期办证产生的后果是导致冼伟未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使冼伟应享有的对物权的处分权受到严重限制。根据日常生活经验可知，涉案商品房是否具有房产证与产权人户籍之迁入及子女入学等事宜具有密切联系，冼伟因东和公司的违约受到的损失显而易见。如果不论东和公司逾期办证的行为再延续多久，东和公司均只承担继续履行、采取补救措施等违约责任，显然有违公平的原则，也与冼伟支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。因此，冼伟请求东和公司支付违约金应予支持。本案中，涉案商品房实际交付使用时间是2014年3月23日，按照合同约定，东和公司应于商品房交付后的600日内即2015年11月13日前办理相关备案手续，但东和公司直至2018年9月16日才通知冼伟于2018年9月18日办理，东和公司的行为明显违约，应承担逾期办证违约责任。东和公司超过约定的办证期限较长，但根据《广东省高级人民法院〈关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引〉》第四十七条“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金,违约金为固定金额的,从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的,按每个个别债权分别计算诉讼时效期间”的规定，违约金是按日累计计算，应按每日分别计算诉讼时效期间。冼伟于2020年3月6日在广东法院诉讼服务网完成立案登记即属主张权利，按照三年诉讼时效计算，冼伟仅可计算自2017年3月6日起的违约金。即本案违约金的计算期限应自2017年3月6日起至2018年9月18日止，共562天。冼伟主张的2017年3月6日前的违约金已超过诉讼时效，且东和公司在案件审理过程中提出了时效抗辩（不履行义务抗辩），故对冼伟主张计算2017年3月6日之前的违约金不予支持。根据《广东省高级人民法院》第三十八条“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的,人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定,以已付购房款或者未付购房款总额为基数,按年利率6%的标准计算违约金”规定，本案冼伟请求以已付购房款385,288元为基数，按年利率6%计算违约金合理，予以支持。依此计算，东和公司应向冼伟支付逾期办证违约金35594.28元(385288元×6%÷365天×562天)。关于焦点二，冼伟请求东和公司返还多收取的办理房产权属登记证书的费用应否支持的问题。冼伟主张东和公司退还多收取的办证费用，但未能对办证费用多少举证。因办理不动产权证必然产生费用，双方应在办证结束后对费用进行结算，并按多还少补的原则协商解决。本案冼伟、东和公司均未提供相关的费用依据，亦未提交结算依据，实际办证费用多少，是否应退还，退还多少，尚未得知。冼伟可待双方结算后或清楚办证所有费用后再另行起诉。综上，冼伟诉请东和公司支付逾期办证违约金的计算基数和计算标准合法有理，予以支持，但请求计算的时间超过法律规定范围，予以调整。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条规定，判决：吴川市东和房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向冼伟支付逾期办证违约金35594.28元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1020.55元，由冼伟负担67562元，吴川市东和房地产开发有限公司负担344.93元。本案二审中，本院依法组织双方当事人进行了举证、质证。冼伟向本院提供了东和公司张贴的《关于现场办理第一批不动产权证书的通知》所附《附件名单》，拟证明冼伟不在该第一批《附件名单》内。东和公司质证认为：对《附件名单》真实性无异议，认可冼伟所主张的事实。东和公司未向本院提供证据。本院经审理查明，一审法院查明的“2018年9月16日，东和公司在涉案商品房楼盘张贴办理不动产权证书通知。通知载明：吴川市房管局与不动产登记中心于2018年9月18日为业主办理权属登记证书，业主需携带相关资料前往办理。通知随附业主名单，冼伟在名单内”事实有误，本院予以纠正。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。另查明：2018年9月5日，东和公司在涉案商品房楼盘张贴《关于现场办理第一批不动产权证书的通知》，该通知载明：吴川市房管局与不动产登记中心于2018年9月8日派员到涉案商品房楼盘D栋首层为业主办理权属登记证书，业主需携带相关资料前往办理。由于办理不动产权证书工作量大，拟按房管局备案顺序分批办理，该通知附有《附件名单》，冼伟不在该批次办证业主名单内。2018年9月16日，东和公司在涉案商品房楼盘张贴《关于办理不动产权证书的通知》，该通知载明：……若剩余未办理登记的业主想提前办理登记，可于9月18日携带身份证原件到本公司合同部联系，由本公司派人配套业主本人到……办理。2019年1月22日，东和公司张贴《关于第二批申请办理不动产权证书的通知》，该通知载明：吴川市房管局与不动产登记中心于2019年1月26日派员到涉案商品房楼盘D栋首层为业主办理权属登记证书，剩余未签申请办证的业主统一办理。本案二审庭审中，东和公司表示确认冼伟属于上述通知于2019年1月26日办证的业主。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据东和公司的上诉理由和冼伟的答辩意见，本案当事人二审争议以下问题：一、关于东和公司应否承担逾期办证违约责任的问题。东和公司上诉主张双方在合同中已经约定不计算违约金，根据约定优先原则，不应支持冼伟的诉讼请求；冼伟认为双方签订的合同并没有约定不需要支付逾期办证违约金，其也从未放弃对逾期办证违约金的主张。本院认为，涉案《广东省商品房买卖合同》第十五条第一款和第二款虽然打叉，但根据通常惯例，打叉部分应是双方同意不适用该条款，而无法得出双方约定免除东和公司承担逾期办证违约责任的结论。由于合同没有约定违约金的计算方法，故一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款和参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，确定东和公司应向冼伟支付以购房款按照年利率6%计算的逾期办证违约金，并无不当，本院予以确认。二、关于逾期办证违约金的起算点如何确定的问题。涉案商品房于2014年3月23日实际交付给冼伟占有使用。涉案《广东省商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后600日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。虽然上述2014年3月23日涉案房屋尚未办理竣工验收备案，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，结合冼伟对接收房屋无异议的情况，一审法院认定2014年3月23日为涉案房屋交付时间，据此及考虑诉讼时效认定逾期办证违约金的起算点，并无不当，本院予以确认。东和公司关于逾期办证违约金起算日期应为2019年1月15日的上诉理由不能成立，本院不予采纳。三、关于东和公司履行办证义务时间应如何认定的问题。根据已查明的事实，东和公司通知冼伟于2019年1月26日现场向行政机关工作人员提交办证资料。东和公司主张其于2018年9月16日也统一通知尚未办证的业主2018年9月18日可联系办证，故逾期办证违约金应计至2018年9月17日。但东和公司上述2018年9月16日通知的内容只是告知尚未办证的业主可以办证，并赋予业主根据自身情况选择办证时间的权利，并非确定地具体安排为冼伟执行办证事宜，不能视为东和公司对冼伟的催告。冼伟未在2018年9月18日联系东和公司办证，东和公司并未于2018年9月18日履行为冼伟办证的义务，且东和公司承认冼伟属于2019年1月22日张贴《关于第二批申请办理不动产权证书的通知》中的剩余未办证业主。故应认定东和公司履行办证义务时间是2019年1月26日，一审法院认定东和公司履行办证义务时间是2018年9月18日有误，本院予以纠正。综上，东和公司应向冼伟支付逾期办证违约金计算为43764.49元(385288元×6%÷365天×691天)，一审法院认定东和公司应付逾期办证违约金金额有误，本院予以纠正。综上所述，东和公司的上诉请求不能成立，冼伟的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、变更广东省吴川市人民法院（2020）粤0883民初568号民事判决为：限吴川市东和房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向冼伟支付逾期办证违约金43764.49元；二、驳回冼伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费917.67元，由冼伟负担573.49元由吴川市东和房地产开发有限公司负担447.06元。二审案件受理费689.86元，由吴川市东和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  郑玉莲审 判 员  陈小红二〇二〇年九月二十八日法官助理  陈菁菁书 记 员  何骁腾附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。