北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初2177号原告：祝楠，男，1980年1月18日出生，汉族，住北京市东城区。被告：刘丽，女，1981年2月7日出生，汉族，住北京市东城区。被告：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业**南二路**。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：冯涵，该单位法务专员。原告祝楠与被告刘丽、北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后由审判员李成博一人适用普通程序独任审理。原告祝楠、被告刘丽、被告我爱我家公司之委托诉讼代理人冯涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祝楠向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告祝楠与被告刘丽就北京市东城区东花市北里西区×号房屋的买卖合同关系；2、判令二被告配合原告办理网签合同《北京市存量房买卖合同》（合同编号C1770040）撤销手续；3、判令被告刘丽赔付违约金179万元；4、判令被告我爱我家公司赔付65万元。事实和理由：原告委托母亲刘桂玲代为出售北京市东城区东花市北里西区×号房屋，经被告我爱我家公司西花市大街旗舰店业务员介绍，于2018年11月22日与被告刘丽签订《北京市存量房买卖合同》，三方签订《居间合同》。合同原约定2019年4月30日前履行完毕，因刘丽一方原因，双方多次签订补充协议延长履行时间，但到期后刘丽仍然要求延长时间，原告提出书面解约申请，但因刘丽不配合签字导致网签无法撤销，原告的房屋无法继续出售。被告我爱我家公司预估风险不足，对定金约定数额过低，对合同单方解除权和网签事宜的考虑与告知不足，亦应承担一定责任。为维护合法权益，原告向法院提起诉讼。被告刘丽辩称：认可起诉状中描述的事实，亦认可因己方原因导致合同未能履行完毕，同意解除与原告签订的房屋买卖合同，亦同意配合原告办理网签合同撤销手续，但原告要求的违约金太高，只同意以自己已付原告的81万元定金作为违约金抵给原告。被告我爱我家公司辩称：亦同意配合原告办理网签合同撤销手续，但己方并非本案房屋买卖合同纠纷的主体故不应被列为被告，己方已尽到居间义务，配合双方进行了网签，亦督促了被告刘丽履行合同义务，合同对风险、首付款、时间节点及付款金额进行了明确约定，故不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告祝楠系位于北京市东城区东花市北里西区×房屋（以下简称涉案房屋，该房屋建筑面积166.26平方米，不动产权证号：京（2016）东城区不动产权第XXXX号）的所有权人。2018年11月22日，原告之母刘桂玲代表祝楠与被告刘丽签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：E1811145608），约定：原告以1300万元价格出售给被告刘丽，其中房屋主体价格350万元、房屋装饰、装修和相关设施补偿价格950万元，刘丽应于当日支付定金50万元，定金之外的款项由刘丽以全款方式支付，分别为网签后3日内支付50万元、缴税当日支付1188万元、户口迁出当日支付10万元、交房当日支付2万元；双方最晚应于签订合同之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如需延长申办时间则应另行签订书面补充协议；因买方原因致使未能完成房屋产权转移的，卖方有权单方书面解除合同，买方应按照成交总价款20%承担违约责任并配合办理注销网上签约等手续，卖方如选择继续履行，双方应另行书面约定产权转移登记日期，买方应于实际产权转移登记之日按全部未付金额的万分之五/日支付自本合同约定履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止的逾期违约金；补充协议与本合同约定不一致之处以补充协议为准。当日，刘桂玲、刘丽与被告我爱我家公司签订《居间服务合同》（合同编号：J18043241），约定由刘丽向我爱我家公司支付居间费228150元，违约方导致我爱我家公司无法协助完成交易后续事项的，我爱我家公司有权收取约定居间费而无需退还。当日，刘桂玲、刘丽还与北京伟嘉安捷投资管理有限公司签订《履约服务合同》（合同编号：L18031537），约定原告与被告刘丽授权北京伟嘉安捷投资管理有限公司协助守约方向违约方发送履约告知函件，违约方导致合同无法履行应向守约方支付房屋成交价的20%的违约金，北京伟嘉安捷投资管理有限公司已收取的服务费、评估费不予退还。2018年11月22日，原告之母刘桂玲代表祝楠与被告刘丽、我爱我家公司签订《补充协议》，约定：买方网签前自行支付卖方50万元，网签后自行支付50万元；因买方原因无法签署本协议时缴纳足额定金，卖方同意买方暂交1万元，于2018年12月5日前支付19万元，余额在2019年1月10日前补齐，否则视为买方违约，卖方有权解除合同并要求买方按照约定定金金额双倍标准承担违约金；双方2018年11月22日签订的买卖合同及三方签订的履约服务合同、居间合同延期执行至2019年4月30日。2018年12月20日，原告至北京市信德公证处办理了公证，委托其母刘桂玲代为办理出售涉案房屋相应事宜。2018年12月24日，刘丽按照居间服务合同约定向被告我爱我家公司全额支付居间费228150元。三方于2019年1月2日、2019年5月28日、2019年7月30日又签订三份《补充协议》，约定：因刘丽原因导致合同未能按照原约定履行完毕，2018年11月22日签订的买卖合同及相关附属合同、补充协议延期执行至2019年8月20日；刘丽最迟应于2019年8月12日前存管完毕，自2019年5月1日至实际存管完成日止，每天按存管数额万分之五赔偿给原告，存管完成当天交付结清。2019年4月22日，原告与被告刘丽以约定的房屋主体价格350万元签订网签《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号C1770040）。2019年8月16日，被告刘丽向刘桂玲立约并书写便条一张，内容为“本人刘丽与阿姨刘桂玲约定，本次购买东花市北里西区×号房产，于本月27日前完成所有购房手续，如未按规定时间内完成购房手续，原合同解除”。2019年9月16日，原告向被告我爱我家公司发出《关于解除（我爱我家房地产经纪有限公司）【E1811145608】房屋买卖合同的申请》，称截止2019年9月16日，买方仍未按延期协议截止时间存管资金，故卖方提出终止合同执行，希望被告我爱我家公司向买方追索总房款20%的违约金。截至开庭前，被告刘丽共计向原告支付81万元作为定金，但未按延期协议截止时间存管资金，造成双方交易未能如约履行完毕。关于解除买卖合同关系和撤销网签事宜，双方均无异议，提请本院作出判决以便尽快实现。关于判令被告刘丽赔付违约金179万元一节，原告称系根据合同总价款1300万元、约定违约金比例20%，扣除刘丽已支付81万元计算所得，刘丽虽认可己方违约，但认为数额过高故不同意支付。关于判令被告我爱我家公司赔付65万元一节，原告称虽然撤销网签并非我爱我家公司所能控制，但其未尽到充分告知义务，合同解除权缺乏可操作性，预估风险不足，对定金约定数额过低，故按照合同总价款自行酌定5%比例；我爱我家公司辩称房屋买卖合同中明确约定了交易风险，公司并未承诺可以单方撤销网签，原告未提交受有损失的实际证据，主张5%的赔偿责任缺乏依据。关于实际损失，原告主张以合同为基础进行索赔，未提交证据证明涉案房屋在被告刘丽违约前后的价值涨跌情况，亦未提交可证实其他损失的证据。庭审中，原告提交了聊天记录，二被告对此不予认可。被告我爱我家公司提交微信聊天截屏以证明己方尽到了督促刘丽付款义务，其他当事人认可真实性但不认可证明目的。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，原、被告就房屋交易事宜签订了买卖合同、居间合同、补充协议等，不违反法律强制性规定，属合法有效合同，故此双方之间已形成合法有效的合同关系，合同当事人均应按照约定全力履行各自义务。后因被告刘丽履约不力构成违约，难以继续履行以实现合同目的，双方均同意予以解除，本院亦不持异议，对该项诉讼请求予以支持。关于撤销网签合同一项诉讼请求，双方不持异议，本院将以便利当事人为原则在判决中单独予以明确。关于要求判令被告刘丽赔付违约金179万元一项，被告刘丽因自身原因违约，造成与原告之间的房屋交易未能如期实现合同目的，理应承担违约责任；买卖合同对违约责任做了约定，但原告未能提交有力证据证明自己所遭受之实际损失及具体金额，且被告刘丽同意将已支付原告的81万元定金抵为违约金，故本院结合上述因素，认为原告所遭受之损失已得到弥补，对原告此项诉讼请求，不再予以支持。关于要求判令被告我爱我家公司赔付65万元一项，原告之主张并无事实基础与法律依据，其所提交之证据不能充分证明被告我爱我家公司应对本案未能实现合同目的及撤销网签困难承担责任，故对原告此项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、解除原告祝楠与被告刘丽就北京市东城区东花市北里西区×号房屋的买卖合同关系；二、被告刘丽、被告北京我爱我家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起三十日内配合原告祝楠办理网签《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号C1770040）撤销手续；三、驳回原告祝楠的其他诉讼请求。案件受理费32800元，由原告祝楠负担16400元（已交纳），被告刘丽负担16400元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李成博二〇二〇年九月二十二日法官助理 王 凯书 记 员 崔佳星