北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初29586号原告：华润置地（北京）物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区。法定代表人：熊翊华，总经理。委托诉讼代理人：杨顺义，北京市世纪律师事务所律师。被告：纪勇，男，1973年7月24日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司（以下简称原告）与被告纪勇（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨顺义，被告到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付拖欠的2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费4797.84元以及逾期交纳物业费的滞纳金4797.84元。事实和理由：被告为北京市朝阳区某某苑X号楼X室（以下简称涉案房屋）业主，该房屋建筑面积为122.2平方米。被告自入住后，一直由我公司为其提供物业服务，但被告未按照约定交纳物业费，经多次催要未果，故诉至法院。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，我与原告之间曾有物业费的纠纷，并经过二审终审。在二审案件的审理过程中，我提出收房时必须要签订此物业服务协议，那么该物业服务协议的签订本身就是不公平的。原告在提供物业服务期间，并没有按照承诺履行物业服务，二审认为物业服务不达标故进行平衡后确定物业费为每年2000元。判决结果作出后，我立马履行判决交纳了物业费。后我再次提出以后就按照2000元的标准交纳物业费，但原告工作人员拒绝我提出的请求。第二，涉案房屋所在小区的其他楼栋是按照1.18元的物业费标准交纳，同样的物业公司提供服务，同样的服务水平，只是因为当年不得不签订物业服务协议就让我按照1.65元的标准交纳物业费，我认为是不公平的。第三，我认为原告应当在1.18元的基础上再打五折后收取物业费。因为在其制定的物业项目中存在没有做到的地方，相应物业费应当扣减。本案中，原告物业服务存在的问题表现在：小区内曾经有过着火；在居民楼下有餐饮不予管理；门禁时好时坏，报修多次不予修理；物业公示显示有两成以上业主不满意不予交纳物业费；电梯中原有的防蚊灯也不见了；楼下应当修建车库但未启用，造成小区地面停车拥挤；电梯经常损坏，甚至有关人的现象，值班电话也无人接听、无人管；疫情期间垃圾成堆、无人管理。第四，关于滞纳金，合同中并未约定，合同中第五条内容不包括滞纳金，且不是我恶意不缴纳，所以滞纳金收取没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系以物业管理等为经营范围的有限责任公司。2004年4月29日，被告、案外人樊某某作为甲方与原告作为乙方签订《某某苑物业管理服务协议书》。约定甲方应按时如数交纳水费、暖气费、天然气等代收代缴费用及维修服务费用，不得以任何理由拒交或拖欠，如有拖欠，按每日千分之三收取违约金，逾期一个月拒绝缴纳，甲方同意乙方停止甲方所拖欠费用项目的服务；物业管理服务费是乙方用于日常活动之费用，受益人为全体业主及非业主使用人，甲方不得以任何理由拒付有关物业管理服务费，协议签订时甲方向乙方一次性缴纳自入住通知书发出之日起一年的物业托管费，如甲方发生拒交或拖欠等行为，乙方保留通过法律手段追缴的权利，如乙方违约，甲方可向乙方索取违约金；物业管理费为每平方米1.65元/月；乙方所收缴的物业管理服务费的组成为，1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；2.公共设施、设备日常运行、维修及保养费（不含冷气费）；3.绿化管理费；4.清洁卫生费；5.保安费；6.办公费；7.物业管理单位固定资产折旧费；8.法定税费。审理中，本院前往北京市朝阳区不动产登记事务中心调取涉案房屋的权属登记情况。经查，涉案房屋登记在被告与案外人樊某某名下，建筑面积为122.20平方米。经询，被告亦认可涉案房屋登记在其与其爱人樊某某名下，由其一家人居住使用。被告表示，如果法院认定应当支付物业费，其同意承担其爱人应负担的物业费金额。被告提出其未缴纳物业费系因为原告的物业服务存在如下问题：原告管理混乱不作为，涉案房屋所在楼栋的一层本不应该开餐馆，这个餐馆就在涉案房屋窗户下面，油烟可以直接进入到家中，甚至因为原告管理原因曾造成火灾，平时会有光污染与油烟污染；小区地下停车场一直未启用，有死猫、臭水味等，臭味会窜到顶层，后经我反映，添加了一堵墙但仍然会反味；一层至三层的房间被原告出租出去，不走四层以上业主的电梯，是占有业主公共区域，出租收益也没有回馈给业主；我多次向原告报修门禁问题，但原告一直未修复，邻居的门禁多年也不能使用；保安服务形同虚设，无保安值守，只是保安签个字，甚至有入职盗窃的情况出现；电梯多次长期损坏无人管理无人修复，一层电梯按钮无法使用，无法到地下一层；疫情期间原告没有提供卫生清洁服务，垃圾成堆；合同并未约定公共照明费以及很多业主都存在欠费情况等等，并提交多张照片、视频等证据证明其主张。原告对上述证据的真实性、关联性、证明目的均不认可，并表示其已经尽到了相应的物业服务义务。其认为被告入住涉案房屋的时间是在2004年，至今物业费标准仍是1.65元，但如今的物价水平与2004年不同。被告的行为最终会侵害全体业主的利益。电梯已经到了需要动用公共维修基金的状态，楼下底商在开发商设计时就是餐饮，物业没有权利驱走底商。如果底商存在光污染等问题原告应当起诉底商，而并非归责原告。另查，原告曾以物业服务合同纠纷为由将被告及案外人樊某某诉至本院，要求“1、纪勇、樊某某向原告支付拖欠的2005年5月1日至12月31日期间的物业费1611.12元，2006年部分物业费234.6元，2010年1月1日至2013年12月31日期间，2017年1月1日至2017年12月31日期间物业费，以上合计13,840.8元；2、纪勇、樊某某向原告支付滞纳金13,840.8元；3、纪勇、樊某某承担本案诉讼费用。”本院于2018年6月26日作出（2018）京0105民初25744号民事判决，判决“一、被告纪勇、樊某某于本判决生效之日起七日内给付原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司2010年1月1日至2013年12月31日，以及2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业费合计10,795.68元；二、驳回原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。”后本案被告及樊某某不服，上诉至北京市第三中级人民法院（以下简称三中院），三中院于2018年9月6日作出（2018）京03民终10384号民事判决，判决“一、撤销北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初25744号民事判决；二、纪勇、樊某某于本判决生效之日内给付华润置地（北京）物业管理有限责任公司2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业费2000元；三、驳回华润置地（北京）物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。”其中，在（2018）京03民终10384号民事判决的本院认为部分载明“对于华润置地公司主张的2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理费，因根据证据显示，华润置地公司在公共设施、卫生保洁等方面确实存在一定的瑕疵，本院据此酌减部分物业管理费。”本院认为：原告、被告及樊某某签订的《某某苑物业管理服务协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现原告按照合同约定为某某苑小区提供了物业服务，涉案房屋在上述物业管理区域内，被告及樊某某应当按照约定交纳相应的费用。从被告提供现有证据而言，虽然难以证明原告在物业管理服务上出现了严重质量问题，也未达到严重违约或物业管理存有严重问题导致业主使用房屋和居住环境严重受限并丧失了根本上的合同利益的情形，但可以证明原告在物业管理服务上存有一定瑕疵，本院根据《某某苑物业管理服务协议书》中物业服务费的组成、物业管理的特殊性、整体服务情况、持续状态等综合判断，据此酌减部分物业服务费。另，因被告明确表示同意由其一人承担涉案房屋的物业费交纳，本院对此不持异议。因原告也未能严格按照协议约定履行义务，考虑到涉案房屋的实际情况以及被告并非恶意拒绝支付物业费，本院对原告主张的滞纳金不予支持。同时，需要说明的是，原告应当以善意、诚信的为业主提供有效的物业服务为原则，在服务过程中充分听取广大业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，充分获取业主的理解和配合。不断提高物业服务质量和标准，完善服务细节，最大限度的争取获得业主的满意和认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告纪勇于本判决生效之日起七日内支付原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费4000元；二、驳回原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告纪勇负担（于本判决生效后起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  白星晖二〇二〇年九月二十五日书记员  丁 楠