福建省霞浦县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0921民初2332号 原告:碧桂园生活服务集团股份有限公司，住所地：广东省佛山市顺德区北滘镇碧桂园写字楼**，统一社会信用代码914406067615683629。 法定代表人：李长江，职务：总经理。 委托诉讼代理人：黄诚，男，1995年12月21日出生，汉族，住福建省福鼎市。 委托诉讼代理人：刘杰，男，1983年7月3日出生，汉族，住福建省霞浦县。 被告：霞浦海润置业有限公司，住所地：福建省霞浦县松城街道松新街**，统一社会信用代码91350921MA2XNARUOY。 法定代表人：许多，职务：总经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：王世鹏，福建坤海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈旭光，男，1982年7月29日出生，汉族，住福建省闽侯县。 原告碧桂园生活服务集团股份有限公司（下称碧桂园公司）与被告霞浦海润置业有限公司（下称海润公司）物业服务合同纠纷一案,本院于2020年8月3日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司委托诉讼代理人黄诚、刘杰，被告海润公司委托诉讼代理人王世鹏、陈旭光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1.判令海润公司向碧桂园公司支付2019年6月的人工成本费用62239元；2.判令海润公司向碧桂园公司支付2019年7月至2020年3月的空置房物业服务费共461725元，并支付以当月所欠物业服务费用为基数，按月利率2%计至清偿完毕欠费之日止的违约金；3.判令海润公司向碧桂园公司支付2019年7月至2020年3月的补贴费用共计239000元，并支付以当月所欠补贴费用为基数，按月利率2%的标准计至清偿完毕欠费之日止的违约金；4.判令海润公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2017年2月8日，海润公司与碧桂园公司签订《海润尚郡前期物业服务合同》及其补充协议，约定选聘碧桂园公司并由碧桂园公司下辖合法分支机构碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司霞浦分公司(原广东碧桂园物业服务股份有限公司霞浦分公司)对海润尚郡项目提供前期物业管理服务。合同签订后，碧桂园公司对该项目物业进行维护和管理服务。海润尚郡项目原定于2019年4月30日起开始物业移交，因客观原推迟至2019年7月1日开始移交，双方通过工作联系函达成一致意见，约定碧桂园公司由此产生的2019年6月份的人工成本费用62239元由海润公司承担;《海润尚郡前期物业服务合同》及其补充协议约定：已竣工未出售或者己出售未交付给业主的物业服务费(简称空置房物业服务费)及各项分摊费用由甲方（海润公司）全额缴纳，根据约定海润公司应于每月10日前向碧桂园公司支付当月物业服务费，逾期支付的从次月1日起每日按应付物业服务费的3‰支付违约金;补充协议约定：自海润尚郡项目移交之日起，海润公司移交的物业面积不足13.62万㎡的，按6.7万元/月的标准给予补贴费用，移交面积达到13.62万㎡的，自移交物业面积达13.62万㎡之日起满两年之日止，海润公司按1.5万元/月的标准给予补贴费用，补贴费用应于当月10日前支付，每迟延一天按逾期未支付总额的1‰支付违约金。2019年7月1日，海润尚郡项目开始移交，自2019年7月1日起至2020年3月产生空置房物业服务费461725元;海润尚郡项目于2019年8月30日交付面积达13.62万㎡，因此2019年7月至8月每月补贴费用为6.7万元，2019年9月至2020年3月每月补贴费用为1.5万元，截止2020年3月已产生补贴费用239000元。海润公司违反《海润尚郡前期物业服务合同》及其补充协议约定，未按时足额支付上述费用，应承担违约责任。碧桂园公司多次催讨无果，请求依法判如所请。 海润公司辩称，1、碧桂园公司所提供的物业服务未达到双方约定的标准，其违约行为在先。碧桂园公司没有按照合同承诺的人员数量配置相应的物业人员人数，因物业人员人数严重不足直接影响了物业服务水平，影响合同目的的实现。同时碧桂园公司对业主住宅外观也没有进行装修管控，违章搭建、空调外机、防盗网随意设置的情况多有出现。碧桂园公司迟迟未派人进场维护地下车库，车辆随意出入，直至2020年7月16日才公告进行正式接管。因碧桂园公司物业服务质量达不到承诺标准，业主多次投诉至住建部门，碧桂园公司也多次参与业主与碧桂园公司的纠纷处理之中。2、由于碧桂园公司违约在先，提供的物业服务存在严重瑕疵，因此其所主张的违约金不应予以支持，相反碧桂园公司应当向海润公司支付违约金，其所主张的物业服务费及相应补贴均应当根据实际提供的服务人员人数、管理范围及服务品质予以调减。 碧桂园公司向本院提交了下列证据：1.《关于霞浦海润尚郡5、6月份人工成本的函》，证明双方约定2019年6月份的人工成本由海润公司承担；2.《海润尚郡前期物业服务合同》，证明双方存在物业服务合同关系，并约定已竣工未出售或者已出售未交付给业主的物业服务费由海润公司全额缴纳，海润公司须履行物业服务费缴交义务，否则应承担违约责任；3.《海润尚郡前期物业服务合同补充协议》，证明双方约定海润公司移交的物业面积不足13.62万㎡的，应按6.7万/月的标准给予碧桂园公司补贴，达到后按1.5万元/月的标准给予补贴，海润公司须履行约定义务，否则将承担违约责任；4.工作联系函，证明海润公司将物业移交碧桂园公司进行管理的时间、面积情况；5.空置房物业费明细表，证明海润公司应承担物业服务费的物业服务地址、金额等情况；6.核准变更登记通知书，证明碧桂园公司的名称变化情况及诉讼主体适格。 海润公司质证认为，《海润尚郡前期物业服务合同》的真实性、合法性无异议，碧桂园公司未按合同约定服务标准提供服务应向其承担违约责任；《海润尚郡前期物业服务合同补充协议》的真实性、合法性无异议，但其认为碧桂园公司在2020年7月之前未对小区车位提供管理服务；空置房物业费明细表系碧桂园公司单方制作，其对计算标准及方法有异议，1号楼205室业主未经交房擅自装修，且对于车库的空置房物业费不应由其承担，相应面积比例55.71%即133158.8元应予扣减。其余证据均无异议。 海润公司向本院提交了下列证据：1.《物业管理方案》，证明碧桂园公司承诺的物业服务管理标准；2.《海润尚郡设施设备移交时间安排表》，证明2019年8月27日，海润公司己将消防设备移交给碧桂园公司；3.消防设备现场照片，证明碧桂园公司对消防设施存在管理不到位的现象；4.案件受理通知书及起诉状，证明（1）海润公司就1号楼205単元未办理交房即擅自装修而起诉案外人；（2）碧桂园公司没有按照《物业管理方案》对小区业主装修进行管理，属于管理不善；5.车库现场公告照片，证明碧桂园公司直到2020年7月才正式对地下车库进行管理；6.小区2号楼现场照片，证明小区大量无序安装的防盜网和空调外机，严重影响房屋外观整洁；7.小区1号楼205现场照片，证明（1）1号楼205单元住户至今仍在进行装修；（2）碧桂园公司未按约提供物业服务；8.《工作告知函》，证明2019年12月11日海润公司就物业服务问题向碧桂园公司发函要求整改；9.《工作联系函》，证明2020年5月22日，海润公司就1单元205住宅的违规装修问题发函要求整改。 碧桂园公司质证认为，《物业管理方案》的关联性有异议，其提供服务的标准应按照前期物业合同补充协议进行确定，而非该份自作的方案；消防设备现场照片的真实性有异议，照片并未体现拍摄时间、地、地点实性无法确认，即便真实也无法证明其对消防设施存在管理不到位的现象；案件受理通知书及起诉状与本案无关，不具有关联性；小区2号楼现场照片的防盜网和空调外机均是业主自己安装，不影响外观，无法证明其未履行物业管理服务；小区1号楼205现场照片，系业主个人违规装修，其只能进行劝阻，劝阻无效只能上报上级部门进行处理，无法证明其未管理到位；《工作告知函》、《工作联系函》系海润公司自行制作，其并未签收。 本院经审理认定事实如下：2017年2月8日，碧桂园公司与海润公司签订《海润尚郡前期物业服务合同》及其补充协议，合同约定：由碧桂园公司对海润公司开发的海润尚郡项目提供前期物业管理服务，海润公司自2019年4月30日起移交物业管理，对于已竣工未出售或者己出售未交付给业主的空置房物业服务费由甲方（海润公司）缴纳，海润公司应于每月10日前向碧桂园公司支付当月物业服务费，逾期支付的从次月1日起每日按应付物业服务费的3‰支付违约金;补充协议另约定：自海润尚郡项目移交之日起，海润公司移交的物业面积不足13.62万㎡的，按6.7万元/月的标准给予碧桂园公司补贴费用，移交面积达到13.62万㎡的，自移交物业面积达13.62万㎡之日起满两年之日止，海润公司按1.5万元/月的标准给予碧桂园公司补贴费用，补贴费用应于当月10日前支付，每迟延一天按逾期未支付总额的1‰支付违约金。合同签订后碧桂园公司因客观原因无法按时移交物业管理，双方以工作联系函的方式协商一致约定将移交时间推迟至2019年7月1日，同时约定由此产生的2019年6月人工成本费用62239元由海润公司负担。2019年7月1日海润公司开始向碧桂园公司移交物业管理，碧桂园公司依约为海润尚郡项目提供物业服务，海润公司以碧桂园公司物业管理服务不到位为由拖欠自2019年7月1日起的空置房物业服务费、补贴费用以及曾承诺给予碧桂园公司补偿的人工成本费至今，期间海润公司曾因物业服务问题向碧桂园公司公司发函要求其进行整改。后碧桂园公司因向海润公司催讨上述费用无果向本院提起诉讼。 本案争议的焦点是：碧桂园公司的诉讼主张可否予以支持。 针对争议焦点，碧桂园公司认为，碧桂园公司依照双方签订的物业服务合同，为海润尚郡项目提供物业服务，海润公司未依约支付人工成本费用、空置房物业服务费及补贴费用，构成违约，依法应承担清偿责任及合同约定的违约责任。海润公司认为，碧桂园公司物业管理服务不到位，存在严重的物业服务质量瑕疵，其主张收取费用过高，应按照服务不到位的面积比例予以相应减免。 本院审查认为，碧桂园公司为海润公司提供了物业服务属于客观事实，应予确认。碧桂园公司主张的人工成本费、空置房物业服务费、补贴费用及其违约金数额，在庭审中，海润公司表示若在碧桂园公司物业管理服务到位的前提下，其对碧桂园公司主张的上述费用额数无异议，故对海润公司尚欠碧桂园公司的人工成本费、空置房物业服务费、补贴费用及其违约金数额可予确认。海润公司辩称，碧桂园公司服务管理不到位要求适当减免。从海润公司提交的照片证据可以看出海润尚郡小区存在地下车库垃圾、杂物随意丢置，小区楼道随意搭建储物柜、小区人员随意出入等管理不善的现象，同时根据车库外墙粘贴的公告显示，碧桂园公司自2020年7月才正式开始对地下车库进行管控，由此可知碧桂园公司在此前并未对地下车库的外来车辆进出进行严格控制，一定程度上影响小区业主对车库的正常使用。另外，碧桂园公司对于通道消防设施遭受破坏未予修复、整改，一定程度上将产生消防安全隐患，不利于业主的居住安全。对海润公司主张碧桂园公司对1号楼205室擅自装修未予阻止应承担相应责任的问题，本院分析认为，1号楼205室业主擅自装修是否实际侵权未经生效判决确认，该事实尚不确定，同时碧桂园公司作为物业管理公司虽对小区负有管理义务，但不具有强制执行力，客观上无法要求业主撤离其住宅，碧桂园公司仅有负上报有权部门予以处理的义务。综上，海润公司的抗辩意见，本院予以部分采纳。 本院认为，碧桂园公司为海润尚郡小区物业服务企业，其为小区业主及开发商提供了物业服务，海润公司享有和接受了碧桂园公司提供的物业服务，应履行缴纳物业服务费的义务。物业公司物业费的收取是用于保障物业共用部位及设施的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维持、物业服务人员工资等项目开支，没有相应物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，海润公司作为开发商，在部分住宅尚未交付之前负有缴纳空置房物业服务费及合同约定的相关费用的义务，其拒交相应物业费的行为可能导致小区物业管理水平的降低，影响其他业主的正当权利。因碧桂园公司在物业服务方面客观上存在一定的瑕疵，海润公司主张适当扣减物业费用具有一定合理性，但其主张按照面积比例扣减55.71%过高，本院根据碧桂园公司提供服务的瑕疵情况酌情扣减15%，该扣减15%的目的在于督促碧桂园公司改进物业服务质量，提升服务品质，更好地为小区业主提供优良的生活居住环境。故碧桂园公司诉请判令海润公司支付2019年6月的人工成本费62239元、2019年7月至2020年3月期间产生的空置房物业服务费461725元、2019年7月至2020年3月产生的补贴费用239000元，共计762964元，其中648519.4元（即762964元×85%）予以支持，超过部分不予支持。另碧桂园公司主张以上三项费用之违约金问题，因碧桂园公司自身存在履行瑕疵，根据过错相抵原则，本院对其主张的违约金不予支持。 综上所述，对碧桂园公司主张合理的部分，本院予以支持，对其主张不合理的部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院》第六条规定，判决如下： 一、霞浦海润置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向碧桂园生活服务集团股份有限公司支付人工成本费、空置房物业服务费、补贴费用共计648519.4元； 二、驳回碧桂园生活服务集团股份有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12036元，减半收取6018元，由碧桂园生活服务集团股份有限公司负担903元，霞浦海润置业有限公司负担5115元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳方法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴纳通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到福建省宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。） 审判员  林朝声 二〇二〇年九月二十七日 书记员  王摇摇 附注： 主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 执行提示 本判决申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效关于中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日计算；法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。