福建省连城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0825民初383号 原告：周宗滨，男，1986年8月11日生，汉族，住福建省连城县。 被告：李永汉，男，1951年7月5日生，汉族，住福建省连城县。 委托诉讼代理人：温晓雄，连城县中心法律服务所法律工作者。 原告周宗滨与被告李永汉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周宗滨、被告李永汉及其委托诉讼代理人温晓雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周宗滨向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决终止周宗滨与李永汉签订的《房屋出租协议书》，判决李永汉退回押金15000元、电路维修费用1707元，扣除周宗滨40天租金7735元，李永汉应退回剩余押金8972元；2.本案诉讼费由李永汉承担。事实和理由：1、李永汉出租给其的房屋年久失修，基础设施欠缺，生活水电无法保障，员工无法正常生活。2、其多次向李永汉提出房屋的水电无法使用，暗装的电路根本无法维修，电路亦非员工损坏，而李永汉拒绝维修。其请电工修理共花费1707元。社区人员、民警提醒其要注意用电安全，考虑房屋存在重大的安全隐患，员工有发生伤亡可能，其于5月20日让员工搬至四海宾馆，并多次提出终止合同要求退回押金15000元，但李永汉以各种理由推脱和不接电话。3、2020年3月10日至5月20日，因疫情期间、李永汉同意免租一个月，应付租金40天共7735元。4、李永汉应退还押金15000元、垫付线路维修费用1707元，合计16707元，扣除其应付租金李永汉7735元，李永汉应退回剩余押金8972元。 李永汉辩称，原告诉称其出租的房屋年久失修，基本生活水电无法保障，不是事实。其房子才建成15年左右，房屋并未老旧，水电线路并未老化。协议是经双方充分协商才签订的。协议签订后周宗滨通过转账方式向李永汉交纳了押金15000元和第一季度租金12400元+已付定金5000元=17400元。2020年1-3月周宗滨未缴纳电费。因未交电费2020年3月10日至4月26日被电力公司停电，直至4月26日周宗滨补缴电费4900元才恢复供电。2020年5、6月份的电费1418.45及违约金21.35元，系李永汉先行垫付。水费周宗滨则分文未付。2020年3月10日，周宗滨本应交纳第二季度租金17400元，但周宗滨推说疫情经营困难，要求减免租金，后双方协商一致，第二季度租金为12000元。周宗滨诉称其同意免租一个月不属实。2020年5月4日左右，因周宗滨的工人用电不当致使二楼的线路短路，周宗滨曾向李永汉反映此事，李永汉告知周宗滨依约应由其自行处理。请求法院驳回周宗滨的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年12月10日，李永汉（甲方）与周宗滨（乙方）签订了一份《房屋出租协议书》（以下简称协议书），甲方将东环南路58号房屋（原长城宾馆）二至六楼出租给乙方住宿。协议书第二条约定：出租期三年，从2019年12月10日至2022年12月9日。第三条约定：租金每月5800元，按季度付租金，乙方必须交给甲方押金15000元。承租到期，押金必须退还给乙方。第四条约定：甲方原宾馆设备（床、家具、电器、设备）等给乙方使用但乙方必须尽量保护好，乙方租住期间不能破坏房屋及设施，期间维修等费、税由乙方自行负责。第五条约定：租期内甲、乙双方任何一方不能违约，如有违约照押金双倍补偿对方。该协议书签订后，周宗滨向李永汉交付押金15000元，并交付2019年12月10日至2020年3月9日租金17400元（含2019年12月5日的定金5000元），随即带领员工入住该房屋。2020年4月，受疫情影响，经双方协商，李永汉同意第二季度租金为12000元，但周宗滨并未支付该款。2020年3月10日起至2020年4月25日，因周宗滨未按期缴纳电费，租住房屋被连城县供电公司强制停电。2020年4月26日，周宗滨缴清电费后恢复供电，但电路还是不能正常使用。2020年5月20日，周宗滨以李永汉出租的房屋老旧，线路老化为由搬离该房屋，重新为员工租赁过房屋。 上述事实，有周宗滨的法庭上的陈述及其所提供的微信聊天记录、证人周某的证言、李永汉提供的房屋出租协议书、中国建设银行个人活期账户交易明细、欠费停电通知书及用电量清单、李永汉及其委托诉讼代理人温晓雄在法庭上的陈述等证据证实，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。周宗滨与李永汉签订的房屋出租协议系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效，双方应按协议约定履行各自的义务。但对于房屋租赁等长期性合同中，因客观原因，导致不可能履行长期合同，提前解约，有利于打破合同僵局，实现实质的正义。鉴于周宗滨已于2020年5月20日搬离租住房屋，导致租赁协议事实上无法继续履行，双方僵持下去，将不利于发挥租赁物的价值，造成资源浪费。综合周宗滨提供的微信聊天记录和证人周某的证言，可证实出租房屋在2020年4月26日恢复供电后电路仍存在一定问题，一定程度上影响员工的租住环境。周宗滨为让其员工有更安全的居住环境而另行租住四海宾馆，主观上并不存在恶意违约情形。因此，对周宗滨要求解除租赁协议的诉求，本院予以支持。对于周宗滨诉请要求李永汉退回押金15000元的诉讼请求，本院认为，押金不同于定金，押金针对的是承租人特定违约行为的违约金，根据《合同法》第114条之规定，承租人认为该违约金过分高的，可以请求适当减少。本院综合周宗滨的过错程度，已在本院（2020）闽0825民初1607号李永汉诉周宗滨租赁合同纠纷一案中，酌定违约金以二个月租金即11600元（5800元／月×2）为宜，故周宗滨诉请要求李永汉退回押金15000元的诉讼请求，予以支持。因协议书约定租赁期间的维修费用由周宗滨负担，故周宗滨关于要求李永汉退还维修费用1707元的诉讼请求，本院不予支持。至于周宗滨诉称仅欠李永汉租金7735元的问题，本院已在（2020）闽0825民初1607号李永汉诉周宗滨租赁合同纠纷一案中，认定周宗滨共欠付李永汉租金10565.2元，并已判令周宗滨支付该款，本案不再予以扣减。 综上所述，为维护债权人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下： 一、解除周宗滨与李永汉签订的房屋出租协议书； 二、被告李永汉应于本判决生效之日起十日内退还周宗滨押金15000元； 三、驳回周宗滨的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由李永汉负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后(当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准)，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 吴振彪 二〇二〇年九月二十七日 法官助理 吴智盛 书 记 员 邱香喜 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。