上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初14933号原告：赵冬，男，1990年8月13日生，汉族，户籍地安徽省。原告：吴晶，女，1989年7月8日生，汉族，户籍地安徽省。原告：赵学龙，男，1965年9月6日生，汉族，户籍地安徽省。上列三原告的共同委托诉讼代理人：瞿丹，上海市申汇律师事务所律师。上列三原告的共同委托诉讼代理人：鲍瑞敏，上海市申汇律师事务所律师。被告：许吉祥，男，1964年3月13日生，汉族，户籍地江苏省兴化市。委托诉讼代理人：俞献强，上海衡茂律师事务所律师。被告：顾卫庆，男，1981年10月26日生，汉族，户籍地上海市青浦区。被告：夏秀珺，女，1983年12月25日生，汉族，户籍地上海市青浦区。原告赵冬、吴晶、赵学龙与被告许吉祥、顾卫庆、夏秀珺案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告赵冬及三原告的共同委托诉讼代理人瞿丹和鲍瑞敏、被告许吉祥及其委托诉讼代理人俞献强、被告顾卫庆到庭参加诉讼，被告夏秀珺经本院合法传唤未到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告赵冬、吴晶、赵学龙向本院提起诉讼请求，判令停止对位于上海市青浦区久远路XXX弄XXX号XXX室房屋的执行并解除对该房屋的司法查封。事实和理由：2015年5月，原告赵冬、赵学龙与被告顾卫庆、夏秀珺及陈洪珠签订房屋转让协议，约定顾卫庆将其动迁安置所得的上述房屋以人民币100万元转让给赵冬和赵学龙。当日，三原告支付定金5万元，之后又陆续将全部购房款付清。顾卫庆在收到定金后将房屋交付三原告，三原告即进行装修并实际入住该房屋至今。后三原告要求顾卫庆配合办理房屋过户登记，但顾卫庆一直拖延。三原告经查询得知该房屋于2019年5月28日被法院以(2014)青执字第6449号案件查封，现已无法办理产权过户手续。涉案房屋的转让协议是在法院查封之前签订，三原告已全部付清房款并占有房屋，涉案房屋也非三原告自身的原因无法过户，故三原告对涉案房屋享有的民事权利足以排除强制执行。三原告已提出了执行异议，但被法院驳回，故提起本案诉讼。被告许吉祥辩称：涉案房屋是动迁安置房，有交易限制，三原告对此是明知的。三原告是外地户籍，购买上海市的房屋也存在政策方面的限制。三原告对于房屋产权未能过户具有自身原因，不能排除强制执行，故不同意三原告的诉讼请求。被告顾卫庆辩称：同意被告许吉祥的意见。被告夏秀珺未作答辩。本院经审理确认的事实如下：本院于2014年7月8日作出(2014)青民一(民)初字第294号民事判决，判令顾卫庆、夏秀珺归还许吉祥借款62万元并偿付逾期还款利息损失等。因顾卫庆、夏秀珺未履行民事判决确定的还款义务，许吉祥向本院申请执行，本院于2014年10月31日以(2014)青执字第6449号立案。执行期间，本院于2016年2月6日对顾卫庆名下位于青浦区香花桥街道久远路XXX弄XXX号XXX室房屋予以正式查封，之后于2019年5月28日重新查封。三原告于2020年6月9日向本院提起执行异议，本院于2020年6月22日作出(2020)沪0118执异81号执行裁定，驳回了三原告的异议请求，三原告遂提起本案诉讼。另查明：涉案房屋系动迁安置房，登记产权人为顾卫庆，产权核准日期为2015年7月6日，自2015年6月27日起三年内不得转让和抵押。原告赵冬与吴晶系夫妻，赵学龙系赵冬父亲。被告顾卫庆与夏秀珺系夫妻，陈洪珠系顾卫庆母亲。吴晶在本市有社保缴费记录，截止至2020年5月，累计缴费月数为70个月。再查明：2015年6月，赵冬、赵学龙作为买受人，与顾卫庆、夏秀珺作为出卖人签订了《房产转让协议》，约定：顾卫庆、夏秀珺将涉案房屋转让给赵冬、赵学龙，房屋总价100万元；协议生效付定金5万元，2015年6月18日付45万元，顾卫庆的产证办好付10万元，2017年2月底前付10万元，留30万元作为押金，过户时由赵冬、赵学龙付清等。该合同落款处，另有陈洪珠作为出卖人签名。合同签订后，赵冬以其名下的银行账户，通过转账方式，于2015年6月16日支付5万元，2015年6月18日支付45万元，7月12日支付10万元，2016年2月4日支付10万元，2019年6月7日支付29.6万元，另于2016年6月30日以现金方式支付5万元，共计付款104.6万元。顾卫庆于2019年6月7日出具承诺书，确认赵冬、吴晶于2019年6月7日支付顾卫庆购房尾款25万元，再一次性补偿利息46,000元，购房款全部付清；顾卫庆承诺其母亲在2019年6月30日之前搬出该房屋；另承诺待赵冬、吴晶社保满五年时，顾卫庆无条件配合房屋交易等。以上查明的事实，有三原告提供的(2020)沪0118执异81号、《房产转让协议》、银行账户明细清单、收据、承诺书、社保缴费情况表及三原告和被告许吉祥、顾卫庆的陈述予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，本案争议焦点为三原告对涉案房屋是否享有足以排除强制执行无过错不动产买受人的物权期待权。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，结合双方当事人争议事实，三原告应当举证证明，在司法查封之时，涉案房屋未能办理过户登记非因买受人即三原告自身原因。三原告系非沪籍居民家庭，根据本市购房政策限制，签订购房合同时应符合“自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上个人所得税或社保费用”的条件。根据吴晶的社保缴纳情况，涉案房屋需至2017年6月方能办理产权过户登记，而此时本市的限购政策已实行2016年3月的规定，即个人所得税或社保需连续缴纳满5年以上。即使吴晶连续缴纳社保费用，也需至2019年8月方能办理产权过户登记，而此时涉案房屋已被法院查封。三原告明知其本身属于限购对象，也明知涉案房屋存在交易限制，无法将房屋产权及时过户至三原告名下，但仍向顾卫庆等人购买涉案房屋。三原告对于延期办理产权过户手续期间可能发生的风险应能预见，应自行承担由此产生的法律后果。在涉案房屋查封时，三原告因购房政策限制不能办理房屋产权过户登记，属于买受人自身原因。三原告对涉案房屋不享有足以排除强制执行无过错不动产买受人的物权期待权，本院对三原告的诉讼请求不予支持。被告夏秀珺经本院合法传唤未到庭，自行承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第(二)项的规定，判决如下：驳回原告赵冬、吴晶、赵学龙的诉讼请求。本案受理费13,800元，由三原告负担。当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  杨**晶人民陪审员  黄承辉人民陪审员  朱慧芳二〇二〇年九月二十三日书 记 员  杜志强附：相关法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。