河北省石家庄市鹿泉区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0110民初2263号 原告：李**，男，1986年10月2日生，汉族，住石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：朱桂玲，女，1963年4月19日生，汉族，住石家庄市新华区，系原告母亲。 委托诉讼代理人：白素粉，河北冀华律师事务所律师。 被告：河北广坤房地产开发有限公司，住所地：石家庄市长安区广安大街美东国际**，统一社会信用代码：91130102MA07PQRD9L。 法定代表人：霍素忠，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：陶淑彬。 被告：陶淑彬，女，1963年10月5日生，汉族，住石家庄市裕华区。 原告李**与被告河北广坤房地产开发有限公司（以下简称广坤公司）、陶淑彬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李**的委托诉讼代理人朱桂玲、白素粉，被告河北广坤房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陶树彬、被告陶淑彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李**向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告和被告河北广坤房地产开发有限公司之间签署的《商品房内部认购协议》无效；2、要求被告河北广坤房地产开发有限公司返还原告已付购房款212916元（含定金4万），并支付前述款项的利息（利息从2017年8月29日起至被告还清之日止，利率按年息6%计算）；3、要求被告陶淑彬对上述第二项款项及利息承担连带还款责任；4、本案诉讼费均由二被告承担。事实与理由：2017年8月29日原告就购买被告开发的“盛世天下城”的项目2号楼2单元602室、2号楼2单元702室房产签署了两份《商品房内部认购协议》。原告按照协议约定向被告共支付了首付款352916元（含定金4万），被告已退原告购房款140000元，尚欠原告212916元购房款。协议约定交房期限为2020年1月31日前。据查，被告开发建设的“盛世天下城”项目至今未正常施工，且被告未取得预售许可证，双方签署的认购协议属无效协议。基于以上原因，原告要求二被告退还已付房款并赔偿损失，但没有结果。为了维护自身合法权益，只好诉至贵院。 河北广坤房地产开发有限公司辩称，原告与我公司签订的《商品房内部认购协议》系原告与任峰的个人行为，不是我公司所为应为无效。我公司未收到原告交来的任何款项。 陶淑彬辩称，陶淑彬不承担原告诉讼中的任何款项及利息的连带还款责任。承诺书和欠条是在欺诈和胁迫情况下签订的，应属无效。“承诺书”、“欠条”均无河北广坤房地产开发有限公司的章，而落款签字人也没有公司的受权委托书，也代表不了河北广坤房地产开发有限公司，所以，此两条均与河北广坤房地产开发有限公司无关。 原告提交证据： 1、《商品房内部认购协议》两份，证明，2017年8月29日，李**与河北广坤房地产开发有限公司签订了两份《商品房内部购房协议》，购买河北广坤房地产开发有限公司开发的“盛世天下城”项目2号楼2单元602室、2号楼2单元702室两套房屋，2号楼2单元602室房屋总房价金额575586元，2号楼2单元702室房屋总房价金额577330元，李**于2017年8月26日交纳两套房屋购房押金40000元，于2017年8月29日，又分别交纳首付款155586元和157330元，两套房屋共交纳购房款352916元。交房时间为2020年1月31日。 2、收据两份、ＰＯＳ机刷卡小票3张、银行转账凭证3页，证明原告于2017年8月29日前按约向河北广坤房地产开发有限公司交纳了2号楼2单元602室房屋首付款175586元和2号楼2单元702室房屋首付款177330元，两套房屋共交纳首付购房款352916元。具体支付情况：2017年8月26日由朱桂玲中信银行信用卡（尾号0890）转入河北广坤房地产开发有限公司账户4万元购房押金，2017年8月29日由朱桂玲中国银行卡（尾号5589）分两笔转入河北广坤房地产开发有限公司账户（帐号21×××67）155586元和157330元，共计312916元购房款，上述总计352916元。 3、陶淑彬出具的承诺书和欠条，证明原告一直在向被告催要购房款，陶淑彬承诺自愿偿还212916元购房款及利息，如不能按时归还陶淑彬承担所产生的一切法律责任，并向李**支付月息2分的违约金，李**对其享有永久追讨权和向法院诉讼追讨权利。 4、商品房预售证查询结果，证明盛世天下城项目至起诉日尚未办理商品房预售许可证。 被告质证认为，证据1该协议章是我公司的，但不是与我公司签订，与我公司无关且无效。该协议并非在我公司办公场所进行的，协议缴款时的接待人员也非我公司人员，且该接待人员是一个叫任峰的自己所为，其没有我公司委托书，所以不能代表我公司，我公司现已将其诉至公安机关，石家庄市公安局长安分局刑事督察大队已受理该案。证据2的小票我公司在之前已进行了调查核实，原告在非我公司办公场所进行交易时以刷ＰＯＳ机的形式分3次将款刷到了ＰＯＳ机商务号为898130115201437上，但实际上该商务号绑定的银行卡号并非我公司的（而原告提供我公司帐号21×××67并不是我公司帐号）,原告交款的卡主姓名为任峰，收款卡号为62×××69，开户行为中国民生银行和平路支行。原告提供的收款小票虽为我公司的，但众所周知办理ＰＯＳ机时出票名称可以是虚构的，即出票名称可以和实际收款名称不一致。证据3承诺书及欠条之事是在我公司准备起诉诈骗人员任峰之时，原告其母朱桂玲多次来公司闹事。致使公司无法正常工作，其多次作出有损公司名义之行为，在这种状态下胁迫公司做了一些工作。出现的不符合法律的承诺和欠条之事，该承诺书及欠条无公司公章，也无公司委托书，该两项均与公司无关。该承诺书及欠条即是无效承诺，所以陶淑彬也不承担任何连带责任。证据4认可。 被告提交证据： 1、长安分局刑警大队受案回执（复印件）。 2、银联商务有限公司河北分公司出具查询结果1份（复印件）。 原告质证认为，证据1与本案没有关联性，是河北广坤房地产开发有限公司和任峰之间的法律关系，与本案没有直接关联性，且受案回执系复印件，不具有任何效力。证据2系复印件，复印件不具有任何效力。不能证明被告的证明目的，如存在关系，原告也没有义务去核实他们之间的关系，也可能河北广坤房地产开发有限公司和何峰构成共同的对原告的诈骗行为。 本院经审理认定事实如下：2017年8月29日原告李**（乙方）与被告广坤公司（甲方）签订两份《商品房内部认购协议》。协议约定：乙方自愿认购甲方开发的位于鹿泉区“盛世天下城”项目2-2-602房屋，建筑面积87.21平米，总价575586元，2017年8月29日交付首付款175586元；2-2-702房屋，建筑面积87.21平米，总价577330元，2017年8月29日交付首付款177330元，剩余房款均向银行做按揭贷款，交房时间是2020年1月31日；在签订本协议时乙方对甲方开发、销售手续尚未完备的情况知悉并认可。在甲方取得该项目《商品房预售许可证》后通知乙方，乙方自通知日起20日内与甲方签订正式的《商品房买卖合同》。合同还约定其他内容。合同签订前2017年8月26日，原告通过中信信用卡汇款至被告名称户下4万元。签订合同当日，原告以银联商务刷卡方式通过中国银行分别汇款155586元、157330元至被告名称户下，被告同时向原告出具了收款收据。该项目至今尚未办理商品房预售许可证。原告认可广坤公司已经退还14万元，剩余212916元房款至今尚未退还。 2018年6月2日陶淑彬出具承诺书，承诺书载明“从即日起到2018年6月18号之前退清购房款贰拾壹万贰仟玖佰壹拾陆元整，并自愿付给朱桂玲利息叁万元整，作为长期不开工的补偿，立据为证”。落款由陶淑彬签字。2018年7月11日陶淑彬出具欠条，欠条载明“今欠李**（盛世天下城2-2--602,2-2-702室）购房款贰拾壹万贰仟玖佰壹拾陆元整。在2018年7月20日之内一次性归还给李**，并自愿另外付给李**叁万伍仟元整作为补偿并在2018年7月20日之内一次性归还李**。如不能按时归还，淘淑彬因（应）承担所产生的一切法律责任，并向李**支付违约金人民币按月息2分算起，李**永久享有追讨权及向法院诉讼追讨权利”。落款由欠款人陶淑彬签字。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案原告与被告广坤公司签订《商品房认购协议》，原告缴纳部分房款，但被告至今未取得商品房预售许可证，因此双方签订的认购协议应当无效。合同无效，因合同所取得的财产应当返还，故原告主张返还已付购房款212916元，本院予以支持。关于原告主张利息，原告明知被告没有取得商品房预售许可证而予以购买，也是造成双方签订的《商品房认购协议》无效的原因，考虑到原告确有一定的损失，利息按照中国人民银行同期贷款利率和市场报价利率的60%计算由被告承担，其余利息损失由原告自行承担。被告辩称原告交付的款项实际打入任峰的个人账户，公司不应当承担退款责任。经查，原告支付房款的收款方名称为被告公司，且被告公司出具了收据，即使实际收款人为任峰，也是被告公司内部管理事项，并不影响被告与原告的合同关系。何况被告认可将财务章、法人章交由任峰使用，应视为授权任峰对外从事业务，故本院对广坤公司的答辩意见不予采纳。关于陶淑彬应否承担责任问题。陶淑彬作为具有完全民事行为能力的人，以承诺书和欠条的方式表示向李**表示自愿退还购房款，债权人未明确表示拒绝，结合本案的案情，陶淑彬的行为应属于债的加入，应在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带责任。陶淑彬在庭上表示承诺书和欠条是在受胁迫状况下出具，一方面未提供受胁迫证据，另一方面退一步讲即使存在胁迫行为，依照合同法规定一方以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求撤销。具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。陶淑彬在2018年知道胁迫事实，但其一直未申请撤销权，撤销权已经消灭，故对其辩称意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第五十五条、第五十八条，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 一、原告李**与被告河北广坤房地产开发有限公司于2017年8月29日签订的两份《商品房内部认购协议》无效。 二、被告河北广坤房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李**购房款212916元及利息（利息以212916元为基数，自2017年8月29日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率的60%计算；自2019年8月20日起至本判决执行完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的60%计算）。被告陶淑彬承担连带责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5020元，减半收取计2510元，由被告河北广坤房地产开发有限公司、陶淑彬连带负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：石家庄市鹿泉区人民法院，收件人：材料收转窗口，邮政编码：050200）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，开户银行：河北银行华兴支行，账号：62×××47）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  姬文鹏 二〇二〇年九月九日 书记员  梁文茜