广东省遂溪县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0823民初1412号原告：湛江山湖海物业服务有限公司（原湛江保佳物业服务有限公司，以下简称“山湖海物业公司”），统一社会信用代码914************771，住所地：遂溪县遂城镇沙坭岭（县消防大队后）。法定代表人：莫某1。委托诉讼代理人：李罗富，男，汉族，1983年10月6日出生，公民身份号码440************856，广东省赤坎区人，住湛江市赤坎区*****之一106房。系该公司项目经理。被告：廖健余，女，汉族，1986年11月18日出生，公民身份号码440************044，广东省遂溪县人，现住湛江市霞山区海景路海宁小区***。被告：郑杰文，男，汉族，1981年12月24日出生，公民身份号码440************030，广东省遂溪县人，现住湛江市霞山区海景路海宁小区******。原告山湖海物业公司与被告廖健余、郑杰文物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序的小额诉讼程序，后经审理发现案件不符合小额诉讼条件，依法决定本案适用简易程序的其他规定，并于2020年9月25日公开开庭进行了审理。原告山湖海物业公司的委托诉讼代理人李罗富及被告廖健余到庭参加诉讼，被告郑杰文经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山湖海物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2017年9月1日至2020年5月30日共计35个月物业服务费6100.5元；2.被告向原告支付物业服务费逾期付款违约金3015.5元（以被告拖欠服务费本金为基数，按照1‰/日标准，自2017年10月1日起暂计至2020年5月7日，最终数额计至被告实际付款日）；3.被告向原告支付2017年4月1日至2020年4月30日公摊电费568.21元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告是遂溪山湖海上城小区房的业主。2017年1月9日，被告与原告签订前期物业服务委托合同，被告同意原告对其收取物业服务费（按住房面积每月每平方米1.38元计算，逾期缴纳的每日按千分之一收取违约金）和公摊水电费。协议签订后，被告对前期的物业服务费、公摊水电费均能缴交，但尚欠2017年4月至本案立案审理期间物业服务费、公摊费和违约金未交，后经原告多次追讨未果。为此，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。原告山湖海物业公司为支持其诉请在举证期限内向本院提供如下证据(复印件)：1、营业执照、核准变更登记通知书，证明原告的主体适格及经营管理服务合法；2、购房合同，证明涉案房产权利人为被告及涉案房产面积（计算物业服务费）；3、物业服务费、公摊费缴费表，证明被告应承担公摊水电费及拖欠物业服务费的事实；4、《森禾花园前期物业服务委托合同》，证明原告向被告收取费用及违约金的合法性；5、被告收楼书，证明被告收楼时间。被告廖健余庭审中答辩称，2018年5月山湖海已经把我的房子从银行赎回了，现在关于房子产权问题的案件还在湛江中院审理中，为何原告与山湖海没有协商？房子产权不属于我为何还需要我来缴纳物业费，如房子的产权属于我，我一定会缴纳物业管理费的。被告廖健余在举证期限内没有向本院提交任何证据材料，庭后补充提交《离婚登记信息查询表》。被告郑杰文没有向本院提交任何答辩意见，在举证期限内没有向本院提供任何证据材料。经审理查明：被告廖健余、郑杰文原为夫妻关系，于2015年12月4日向出卖人湛江森禾人造板有限公司购买森禾花园一期号商品房一套，面积126.28平方米，双方签订编号为SHHY-的《商品房买卖合同》，该商品房已于2017年1月9日交付被告使用至今。同日，湛江森禾人造板有限公司（甲方）与湛江保佳物业服务有限公司（乙方）签订《森禾花园前期物业服务委托合同》（以下简称《物业服务合同》），将森禾花园前期物业服务委托给湛江保佳物业服务有限公司，并按1.38元/平方米收取物业服务费；物业服务费按月于每月10号前缴交，未能按时足额缴纳物业服务费用的逾期则按照日1‰标准计算违约金。被告廖健余在《物业服务合同》的买受人（业主）一栏签名，同意《物业服务合同》约定的物业管理企业及其管理模式等管理其购买的森禾花园（即遂溪山湖海上城小区）一期房。物业服务费是按月缴纳当月的费用，公摊电费是本月缴纳上个月的费用。至2017年3月份，被告均能按照约定缴交物业服务费及相关的公摊电费等，双方没有发生争议。自2017年9月份起至今的物业服务费和自2017年4月份起至今的公摊电费，两被告因离婚纠纷发生争执而没有向原告缴交，从而发生纠纷。原告经多次信息及书面追讨未果，诉至本院。庭审中，被告廖健余对其拖欠森禾花园（即遂溪山湖海上城）一期小区房2017年9月份至今的物业服务费和2017年4月份至今的公摊电费的事实无异议，但认为因其与涉案商品房开发商湛江森禾人造板有限公司对涉案商品房产权归属发生争议，湛江森禾人造板有限公司已于2018年5月份收回涉案商品房，因此认为2018年5月份之后发生的物业服务费和公摊电费不应由其承担。另查明，被告廖健余与被告郑杰文已于2017年8月4日办理离婚手续。2018年9月13日，湛江森禾人造板有限公司以被告廖健余、郑杰文不能按时偿还银行的贷款致其垫付了322927.58元房款为由向本院提起商品房预售合同纠纷，请求解除SHHY-号《商品房买卖合同》及要求两被告返还涉案房产。本院于2019年8月28日作出（2018）粤0823民初1773号民事判决书判决驳回湛江森禾人造板有限公司的诉讼请求，该案现处于二审审理阶段。2019年8月7日，湛江保佳物业服务有限公司变更登记为湛江山湖海物业服务有限公司。上述事实，有当事人提供的证据、庭审笔录在案佐证，足以认定。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。被告廖健余与湛江森禾人造板有限公司及湛江保佳物业服务有限公司签订的《物业服务合同》是当事人自愿的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条的规定，合同对当事人具有法律约束力，各当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告廖健余辩称开发商湛江森禾人造板有限公司已于2018年5月份赎回涉案房产，2018年5月份之后的相关物业费用不应当由其负担，但没有提供证据证明。因涉案商品房的权属现仍属于两被告，且两被告至今并未与原告终止物业服务合同关系，是本案的适格主体，原、被告双方仍受《物业服务合同》的约束。原告作为受托企业已向被告提供了相应的物业管理服务，两被告亦应当依约履行支付相应物业服务费用的义务。至于被告答辩意见中提及的问题，两被告履行完本案支付义务后可以此作为商品房买卖合同纠纷的违约责任导致的实际损失另案起诉主张，因该主张与本案不属于同一诉，本案在此不做处理。对被告上述答辩意见，本院不予支持。关于物业服务费和公摊电费。根据《物业服务合同》的约定，被告每月应缴交的物业服务费为174.3元/月（126.28平方米×1.38元/平方米），则2017年9月份至2020年5月份共33个月的物业服务费合计5751.9元（174.3元/月×33个月）。根据原告提交的证据三收费通知单可得被告欠交的2017年4月份至2020年4月份共37个月的公摊电费合计568.21元（66.86元+31.48元+326.76元+124.31元+18.80元）。被告廖健余庭审中亦自认拖欠上述期间的物业服务费及公摊电费，上述费用经本院审核计算准确，本院予以确认。根据原告起诉状意见及庭审意见，原告本案诉请的物业服务费是2017年9月1日至2020年5月30日共33个月期间产生的物业服务费，而并非35个月的物业服务费，因此对原告诉请的超出5751.9元的物业服务费部分的金额不予支持。至于2020年6月份起之后的物业服务费及2020年5月份起之后的公摊电费原告本案中没有主张，是当事人的意思自治，本案在此不作处理。关于违约金。根据《物业服务合同》的约定，物业服务费按月缴交，逾期按日1‰计算违约金。被告逾期不缴费已构成违约，应支付相应的逾期违约金。被告辩称约定的违约金过高，本案原告的实际损失无法核实。结合本案案情，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，双方约定的违约金显然较高，逾期利率酌情调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告主张违约金从2017年10月1日起计算，即从首次逾期之次月起开始计算至付清款之日止，本院予以支持。被告郑杰文经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自愿放弃抗辩和质证的权利。综上所述，被告应向原告支付物业服务费5751.9元、公摊电费568.21元和逾期付款违约金（以每月拖欠物业服务费为基数，分别从每月逾期之次月起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款之日止）。同时原告作为物业管理服务的提供者，也应虚心听取业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告廖健余、郑杰文于本判决发生法律效力之日起十日内向原告湛江山湖海物业服务有限公司支付遂溪山湖海上城小区房自2017年9月份起至2020年5月份止的物业服务费5751.9元、自2017年4月份起至2020年4月份止的公摊电费568.21元及自2017年9月份起至2020年5月份止共33个月物业服务费的逾期付款违约金（以每月拖欠的物业服务费174.3元/月为基数，分别从每月逾期之次月起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款之日止）；二、驳回原告湛江山湖海物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。被告拒绝按上述指定的期间履行义务的，原告可以向本院申请执行。申请执行的期间为二年，从本判决书确定履行期间的最后一日起计算。案件受理费25元，由被告廖健余、郑杰文负担。原告湛江山湖海物业服务有限公司已向本院预交案件受理费25元，被告廖健余、郑杰文应于履行本案给付义务时迳付给原告湛江山湖海物业服务有限公司25元，本院不再作收退。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 员 庄丽清二〇二〇年九月二十七日法官助理 吴诗媚书 记 员 潘颖欣附相关法律和司法解释条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业管理费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。