中华人民共和国云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云31民终67号上诉人（原审被告）：王小波，男，1969年6月16日生，住云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市。委托诉讼代理人：赵红燕，北京市盈科律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：李秀英，女，1942年3月27日生，住云南省瑞丽市。被上诉人（原审原告）：李日辉，男，1969年8月5日生，住云南省瑞丽市。被上诉人（原审原告）：李江弟，又名李江帝，男，1976年12月21日生，住云南省瑞丽市。被上诉人（原审原告）：李通荣，男，1980年11月21日生，住云南省瑞丽市。四被上诉人共同委托诉讼代理人：唐恩欢，云南欣艺律师事务所律师，特别授权代理。原审被告：登某，又名南某。原审被告：王杰熙，男，1993年11月23日生，住云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市。原审被告：王庆龙，男，1961年3月12日生，现住瑞丽市。上诉人王小波因与被上诉人李秀英、李日辉、李江弟，李通荣，原审被告王杰熙、登某、王庆龙建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服瑞丽市人民法院（2017）云3102民初250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭，于2020年8月31日公开开庭审理了本案，上诉人王小波特别授权的委托代理人赵红燕，被上诉人李秀英、李日辉、李江弟，李通荣特别授权的委托代理人唐恩欢到庭参加诉讼，一审被告王杰熙、登某、王庆龙经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。王小波上诉请求：1.请求撤销一审判决中第2、3、4项中王小波应当承担的责任；2.请求改判王小波对此案不承担任何责任；3.本案一、二审诉讼费均由李秀英、李日辉、李江弟、李通荣承担。事实和理由：1.一审以涉案土地属于王小波和登某同居期间的共同财产为由，认定登某在《房地产转让合同》中签字合法有效，无事实和法律依据。2007年3月2日，云南省瑞丽市人民政府向王小波颁发了瑞国用第xxx号建设用地使用权证书，确认王小波为瑞丽市地号为xxxxxxxxxxxxxxxxxx的面积为643.40平方米国有建设用地使用权（以下简称“涉案土地使用权”）的合法使用权人。xxxx年x月xx日，王小波与登某登记结婚，据此，涉案土地使用权系王小波婚前个人财产，一审在没有任何证据证明涉案土地为王小波和登某的共同财产的情况下，擅自认定涉案土地使用权为王小波和登某同居期间的共同财产，认定登某在《房地产专访合同》中的签字，合同向对方有理由相信王杰熙和登某有权签订《房地产转让合同》，显然与事实和法律相悖，另外，李秀英、李日辉、李江弟，李通荣向法庭提交的2014年11月14日的公证委托书，王小波仅授权王杰熙办理出售涉案土地使用权的权利，且明确列明了其代理权限。一审明知上述基本情况，故意偏袒李秀英、李日辉、李江弟，李通荣，将登某的无权处分涉案土地使用权的行为，以其与王小波系夫妻关系为由而认定为有效行为，是极其错误的。2.李秀英、李日辉、李江弟，李通荣逾期支付涉案土地使用权转让款，导致合同目的无法实现，李秀英、李日辉、李江弟，李通荣应当承担相应的违约责任。根据《房地产转让合同》第2条：“甲乙双方议定上述房地产成交价格为人民币148万元。付款方式：1.2015年6月23日首付人民币80万元；在土地局受理过户通知双方同时签字时，付人民币68万元。尾款付款时间在建设局办理房产过户双方签字时，付清全部购房尾款68万元，否则不签过户手续。”但是，李秀英、李日辉、李江弟，李通荣仅向法庭提交了2014年12月24日王杰熙以王小波名义出具的收到20万元购房订金的收条，收条的内容“暂收购买订金人民币20万元，如买方不购买此地定金不退。”李秀英、李日辉、李江弟，李通荣提出请求法院依法解除《房地产转让合同》，20万元定金按照约定应当不予退还。另外，李秀英、李日辉、李江弟，李通荣和王庆龙在明知王杰熙无权代收合同价款的情况下，将20万元定金交付，由此产生的一切法律后果与王小波无关，王小波不具有返还20万元定金的法律义务。但是，一审对李秀英、李日辉、李江弟，李通荣逾期支付合同价款的违约行为却只字不提，对双方约定的“如买方不购买此地定金不退”约定，没有进行任何认定。这进一步印证了，一审枉法裁判的基本事实。3.一审法院认定“王庆龙提交的询问笔录、银行转款凭证、交易明细清单及数据查询报告单、以及本院依职权制作的电话记录能相互印证王庆龙向南某转款的事实。”此认定无事实和法律依据，根据法院依职权制作的电话记录记载的内容，被询问方明确表示谈话内容不能作为证据以及拒绝作证，一审对此却置之不理，将其电话记录作为有效证据采用，显然违反了我国民事诉讼的中关于有效证据认定的基本原则。4.一审认定：“收款收据中涉及简易房款项的部分，应认定为王庆龙所收的购地款。”与事实严重不符。李秀英、李日辉、李江弟，李通荣向法庭提交的证据中，明确记载着修建简易房的收据共计4张，其中2016年8月16日的1万元、2016年8月21日的1万元、2016年8月30日的2万元、2016年9月3日的800元，共计：40800元。李秀英、李日辉、李江弟，李通荣和王庆龙也向法庭说明此款是修建简易房的钱，并非支付的购买涉案土地使用权的合同价款，一审不尊重案件基本事实和证据材料，武断地认定此款为涉案土地使用权的合同价款，导致本案判决必然是错误的。5.一审判决认定：“原告及被告王庆龙提交的相应证据证实了出卖方许可居间方王庆龙代为收款的事实，原告向居间方王庆龙支付的购地款，应视为原告已向出让方支付了以上付款义务。综上，原告方已按《房地产转让合同》的约定履行了1247500元的付款义务”与事实严重不符。李秀英、李日辉、李江弟，李通荣向法庭提交的证据中，王庆龙给李秀英写的收据、收条中，有5000元评估费（2016年9月5日），贷款利息2万元（2015年9月5日）、15000元贷款利息（2016年11月4日）、13000元利息款（2015年12月8日）、12000元利息钱（2016年3月15日），盖简易房款40800元，土地过户费161700元，共计：267500元。根据《房地产转让合同》第3条预订，在办理过户手续中所产生的费用由被上诉人方承担，被上诉人支付给一审被告王庆龙的上述款项其中评估费、土地过户费均为被上诉人自己应当向政府职能部门缴纳的费用，其将此款交给一审被告王庆龙，与上诉人及一审被告南某均无任何关系；另外，一审被告王庆龙收取的贷款利息，显然与本案无关。一审法院置上述基本证据、被上诉人和一审被告的陈述于不顾，将上述与涉案购地款无关的费用，擅自认定为被上诉人支付的购地款项，这纯属违背事实和法律的认定。6.一审判决认定：“被告王庆龙应将其收取但尚未给付出卖方的827500元返还给四原告，被告王小波、南某对被告王庆龙应返还的部分承担连带赔偿的责任。”无事实和法律依据。首先，王庆龙收取上述827500元中，有267500元是评估费、土地过户费和贷款利息，这部分款与涉案合同价款无关；其次。王杰熙和南某无权委托王庆龙代收涉案合同价款，王庆龙收取的涉案合同价款与王小波没有任何法律关系，王小波及登某对其行为不应当承担连带赔偿责任。7.一审法院认定：“被告王小波、南某作为合法夫妻，应对夫妻关系存续期间共同生活、经营产生的债务承担相应的法律责任，应返还原告已付的购地款42万元。”无事实和法律依据。尽管王小波和登某是合法夫妻，但是王小波在2014年就已经离开瑞丽家中前往昆明，直到2016年8月返回瑞丽向登某提起离婚，期间仅在2014年11月14日回瑞丽办理委托公证，之后又离开了瑞丽。王小波与登某早已分居，一审法院并没有调查此期间王小波与登某是否共同生活、共同经营，42万元购地款是否用于了双方共同生活、共同经营中，就以王小波与登某存在夫妻关系而认定此款系夫妻共同债务，此做法严重地违反了《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》的规定。8.一审判决认定15000元律师费、诉讼财产保全责任保险费4440元，共计19440元，由王小波、登某承担5770元，王庆龙承担13670元，由王小波和登某承担连带支付责任，无任何事实和法律依据。《房地产转让合同》中关于律师费、诉讼财产保全责任保险费的承担问题并没有明确约定，我国法律仅规定诉讼费由败诉方承担。一审法院以《房地产转让合同》明确约定了律师费、诉讼财产保全责任保险费的承担与事实不符，也无任何法律依据。因此，请求依法撤销该项判决。综上所述，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。请求依法查明事实，撤销一审判决书中第2项、第3项中王小波对王庆龙应返还的827500元承担连带清偿的责任、第4项中王小波承担律师费、诉讼财产保全责任保险费用5770元，对王庆龙应支付的13670元律师费、诉讼财产保全责任保险费承担连带责任。依法改判王小波对此案不承担任何责任，一、二审诉讼费均由李秀英、李日辉、李江弟，李通荣承担。以维护王小波的合法权益。李秀英、李日辉、李江弟，李通荣辩称：1.一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应驳回上诉人上诉请求，维持原判。2.上诉人提出的上诉事实和理由明显片面，不客观，与事实不符。（1）本案涉及的是建设用地使用权转让，上诉人认可通过公证书的形式委托王杰熙出售案涉土地的权利，故王杰熙享有中的签字行为，与处分案涉土地并不冲突，无论土地是否为王小波与登某同居期间共同财产，登某的签字更加保障了上诉人的合法权益，故登某的签字不影响案涉土地使用权的处分。（2）上诉人主张被上诉人逾期付款构成违约，被上诉人认为截止2015年4月14日，被上诉人已经支付给王杰熙、登某找的中介人王庆龙购地款1001700元，已经远远超过了过户前的应付款项，被上诉人不存在违约的问题。案涉土地使用权从2014年12月至2017年5月的诉讼前仍未能过户，案涉土地因另案被财产保全，致使过户目的更难实现，违约的是王小波和登某。3.对于中介人员王庆龙收取被上诉人购地款的问题。王庆龙在一审庭审中已经如实陈述，一审法院根据银行流水确认王小波、登某收到购地款42万元，于法有据，判决王小波、登某承担返还责任并无不妥。4.关于律师费、保全费的问题，双方在签订《房地产转让合同》第四条中明确约定了费用承担问题，一审法院判决上诉人承担并无不妥。王杰熙、登某、王庆龙经本院合法传唤无正当理由未到庭陈述意见。李秀英、李日辉、李江弟，李通荣向一审法院起诉请求：1.请求依法解除双方于2015年6月23日签订的《房地产转让合同》，并判令王小波、登某、王杰熙、王庆龙共同退还李秀英、李日辉、李江弟，李通荣购地款1247500元；2.请求判令王小波、登某、王杰熙、王庆龙共同承担本案的诉讼保全责任保险费用4440元、诉讼保全费用5000元以及律师服务费用15000元，三项共计24440元。3.本案的诉讼费用由王小波、登某、王杰熙、王庆龙共同承担。一审法院认定的法律事实：李秀英与李日辉、李江弟、李通荣系母子关系，李江弟又名李江帝。王小波于ｘｘｘｘ年在瑞丽与登某相识相恋，后于ｘｘｘｘ年开始共同生活，并生育有长子王杰熙，长女王某，双方于ｘｘｘｘ年ｘ月ｘｘ日在瑞丽市民政局登记结婚，婚后双方共同经营生意（该事实已经本院（2016）云3102民初651号民事判决书予以认定）。王庆龙系瑞丽市龙达商务信息服务中心经营者，组成形式为个人经营，经营范围为商务信息（服务）。2014年11月14日，王小波将其名下的土地证号为瑞国用（ｘｘｘｘ）第ｘ**，位于瑞丽市的面积为643.40平方米的土地委托王杰熙办理出售该宗土地使用权的相关手续及办理房屋所有权的相关事宜，为此，王小波写下委托书一份，该委托书于同日到瑞丽市公证处进行了公证。委托事项如下：1.办理土地过户事宜；2.办理上述该宗土地使用权过户登记的一切相关事宜；3.代为与买方签订《房屋买卖合同》，办理公证手续；4.协助买方办理上述房屋的产权转移登记过户事宜；5.办理上述房屋产权转移登记过程中税费的申报、申请减免与缴纳的相关手续；6.代为签收、领取有关法律文书、证件、交纳费用。委托书同时规定，受托人在办理上述委托事宜过程，无转委托权。受托人在执行和处理上述委托事项过程中，在权限范围内，依法签署有关文件，委托人均予以承认。委托期限自委托之日起至上述委托事项办结为止。后李秀英经瑞丽市龙达商务信息服务中心经营者王庆龙居间介绍与登某、王杰熙达成口头房地产转让协议，李秀英购买王小波名下的土土地证号为瑞国用（ｘｘｘｘ）第ｘｘｘ号、位于瑞丽市的面积为643.**方米的土地，总售价为人民币148万元。王杰熙以王小波的名义于2014年12月24日向写下收条一份，收条载明：“今收到李秀英自愿购买瑞丽市瑞国用（ｘｘｘｘ）第ｘｘｘ号地号：ｘｘｘｘｘｘｘｘｘｘｘｘｘｘｘｘｘｘ,图号ｘｘｘｘｘｘｘｘｘ，王小波出让地一宗，面积643.40平方米，售价总合人民币148万元。此地过户费一切税费买卖双方各负一半。暂收购买订金人民币20万元，如买方不购买此地，订金不退。收款人王小波。”，2015年2月13日、2015年4月14日、2015年4月14日，李秀英三次共向王庆龙支付购土地费用801700元。2015年6月23日，李日辉、李江弟、李通荣与登某、王杰熙签订《房地产转让合同》一份，甲方为王小波、乙方为李日辉、李江帝、李通荣，该合同上甲方有南某、王杰熙的签名及捺印，同时王杰熙以王小波的名义在该合同上签名，乙方有李日辉、李江帝、李通荣签名捺印。《房地产转让合同》对双方的权利义务进行了约定，主要内容为：甲方自愿将坐落于瑞丽市的房地产，土地使用地号ｘｘｘｘｘｘｘｘｘｘｘｘｘｘｘｘｘｘ，土地使用面积643.40平方米，土地使用权类型出让，转让给乙方，乙方自愿购买；双方协定房地产成交价为人民币148万元。付款方式：2015年6月23日首付人民币80万元。在土地局受理过户通知双方同时签字时，付人民币68万元。尾款付款时间在建设局办理过户双方签字时（甲方最后一次签字），付清全部购房尾款人民币68万元，否则不签过户手续；本项交易双方商定为由甲方配合乙方办理相关过户手续，在办理过户手续中所产生的费用由乙方承担，办理过户手续的时间以政府相关职能部门实际办理完毕为准。若因甲方原因造成未能完成此项交易，乙方有权提出退房，甲方必须在乙方提出退房之日起3日内将乙方已付购房金全部退还乙方；本合同在履行中若发生争议，甲乙双方可采取协商办法解决，协商不成，任何一方均可向有管辖权的人民法院起诉，所起诉的一切费用及给对方所带来的损失，由违约方全部承担；甲方现安装上去的不动产设备随房归乙方，乙方不再付费用。自2015年6月23日双方移交房屋之日起，所产生的水、电、物管费等一切费用由甲方全部结清与乙方无关。双方商定移交该房的时间为国有土地使用证过户手续办理完毕后。之后李秀英于2015年9月5日、2015年12月8日、2016年3月15日、2016年9月5日、2015年7月23日、2015年11月4日、2016年8月30日、2016年9月3日、2016年8月16日、2016年8月21日、2015年7月11日、2015年6月30日共12次向王庆龙支付购地的费用245800元。以上王杰熙以王小波名义向李秀英收取订金20万元，王庆龙15次向李秀英收取购地费用1047500元（其中以盖简易房的名义收取40800元、评估费5000元、利息费45000元），李秀英共计支付购地费1247500元。2017年2月10日，王庆龙向李秀英出具《情况说明》二份，一份载明内容为：“李秀英家购买王小波位于瑞丽市瑞国用（ｘｘｘｘ）第ｘｘｘ号，地号ｘｘｘｘｘｘｘｘｘｘｘｘｘｘｘｘｘｘ一事中，中介方王庆龙收到李秀英支付的购地款合计人民币1247500元，本人王庆龙又将李秀英支付的购地款（其中注明利息和盖简易房的款的收条收据实为购地款）中的70万元整支付给了王杰熙、南某。情况说明人：王庆龙”。一份载明内容为：“在王杰熙、南某委托我王庆龙出售王小波位于瑞丽市土地使用权证号（ｘｘｘｘ）第ｘｘｘ号一宗土地，王杰熙、南某并没有与我王庆龙（中介人）签订过相应的委托手续。情况说明人：王庆龙”。王杰熙在该情况说明上签字捺印，南某在该情况说明上捺印。同日，王庆龙在“王庆龙收到李秀英款项（购地款）”清单上签名，该清单注明：合计金额为1247500元，此款是李秀英购买王小波瑞国用（ｘｘｘｘ）第ｘｘｘ号坐落ｘｘ村。德宏傣族景颇族自治州人民检察院以德检公诉刑诉〔2017〕281号起诉书指控王庆龙涉嫌诈骗罪于2017年12月19日向德宏傣族景颇族自治州中级人民法院提起诉讼，在诉讼过程中，德宏傣族景颇族自治州人民检察院以指控被告人王庆龙诈骗的证据发生变化为由向德宏傣族景颇族自治州中级人民法院提出撤诉申请，德宏傣族景颇族自治州中级人民法院于2018年7月16日作出（2017）云31刑初281号刑事裁定书，准许德宏傣族景颇族自治州人民检察院对被告人王庆龙撤回起诉。另查明，王庆龙曾将收取到的部分购地款支付给南某及王杰熙，其中，2014年12月24日，王杰熙及南某以王小波的名义收取李秀英订金20万元，2017年2月15日王庆龙转给南某购地款10万元，2015年7月23日王庆龙转款8万元，2015年7月11日王庆龙转给南某4万元，共计42万元。2016年10月17日，因其他债务纠纷，一审法院作出（2016）云3102民初745号民事裁定书，依法查封了王小波名下位于瑞丽市证号为瑞国用（ｘｘｘｘ）第ｘｘｘ号土地中价值80万元的部分，期限三年。2016年6月22日，经王小波申请，瑞丽市公证处作出（2016）云瑞证字第0582号公证书，王小波声明2014年11月14日在瑞丽市公证处公证了一份委托书（2014）云瑞证字第1151号。王小波声明授权给受托人王杰熙出售瑞丽市的一宗土地［国有土地使用权证号：瑞国用（ｘｘｘｘ）第ｘｘｘ号］的相关事宜，因本人已回瑞丽，现声明终止上述委托书。一审法院认为：1.对《房地产转让合同》是否真实有效的问题，一审法院认为，2014年11月14日公证的委托书，王小波明确授予了王杰熙办理出售涉案土地的权利，王小波与王杰熙之间形成委托关系。王小波与南某于xxxx年开始共同生活，并生育有长子王杰熙，长女王某，双方于xxxx年x月xx日在瑞丽市民政局登记结婚，婚后双方共同经营生意（该事实已经生效判决认定）。涉案土地系2007年取得的土地使用证。即便王小波认为王杰熙无转委托权或超出授权范围，但在签订《房地产转让合同》时，除王杰熙在场外，还有王小波的妻子登某也同时在场，根据委托书授权的内容及登某在场的情况下，合同相对方有理由相信王杰熙、登某有权签订《房地产转让合同》。王杰熙基于王小波授权与李秀英方签订的《房地产转让合同》，有王小波的妻子登某在合同上捺印，该合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。王小波辩称该涉案土地与登某无关的意见，一审法院不予采纳。2016年6月23日公证书，对之前王小波授权王杰熙处理房地产的行为不具有约束力，王小波应对王杰熙、登某签订的《房地产转让合同》承担相应的法律责任，王小波以此抗辩的理由，一审法院不予支持。2.对《房地产转让合同》应否予以解除，王小波、登某。王杰熙、王庆龙应否承担相应的法律责任，李秀英四人的诉请应否予以支持的问题，一审法院认为，李秀英四人主张共支付过购地款1247500元，王庆龙对此也无异议，且两人对收款收据中的评估费、利息等均作出一致的解释，一审法院予以确认。王庆龙提交的询问笔录、银行转款凭证、交易明细清单及数据查询报告单、以及本院依职权制作的电话记录能相互印证王庆龙向南某转款的事实，但询问笔录中的王某并不是本案的当事人，王庆龙以此主张其向王小波家转款65万元的辩称，因无其他证据予以印证，一审法院不予支持。王庆龙提交的银行转款凭证、交易明细清单及数据查询报告单、订金收据仅能证实王庆龙向王小波家转款共计42万元，对超出部分，一审法院不予支持，王庆龙为此应承担举证不能的法律后果。王庆龙虽辩称收取的费用中有56000元是其为了土地过户，应双方的要求用于盖简易房的支出，该笔费用应在尾款中扣除，但其未提交相应的证据予以证实，即便存在盖简易房的事实，该支出实际为多少，由谁支付无法核实，对简易房的费用，一审法院不予确认，收款收据中涉及简易房款项的部分，应认定为王庆龙所收的购地款，王庆龙可就此另行主张权利。李秀英四人与南某、王杰熙经王庆龙居间介绍达成了《房地产转让合同》，双方虽未签订书面的居间合同，但形成事实的居间合同关系，2017年2月10日的情况说明，南某、王杰熙认可了该事实。《房地产转让合同》中合同的签订主体甲方落款为南某、王杰熙、王小波，乙方为李日辉、李江帝、李通荣，合同双方虽未对款项的收取方式进行过约定，但李日辉四人及王庆龙提交的相应证据证实了出卖方许可居间方王庆龙代为收款的事实，李秀英四人向居间方王庆龙支付的购地款，应视为李秀英四人已向出卖方支付了以上付款义务。综上李秀英四人已按《房地产转让合同》的约定履行了1247500元的付款义务，但由于王小波、南某因其他债务纠纷，涉案土地被依法查封，致使李秀英四人不能实现合同的目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，李秀英四人请求依法解除《房地产转让合同》的诉请，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，李秀英四人有权就自己的损失主张权利。本案中王杰熙仅为受托人，《房地产转让合同》的责任主体应为王小波、南某，李秀英四人主张王杰熙承担相应责任的请求，无法律依据，一审法院不予支持。王小波、南某作为合法夫妻，应对夫妻关系存续期间共同生活、经营产生的债务承担相应的法律责任，应返还李秀英四人已收的购地款42万元（含订金20万元、2017年2月15日转款10万元、2015年7月23日转款8万元、2015年7月11日转款4万元），王庆龙应将其收取但尚未给付出卖方的827500元返还给李秀英四人，王小波、南某对王庆龙应返还的部分承担连带赔偿的责任。李秀英四人主张律师费15000元的请求，有相应证据予以证实，且《房地产转让合同》中双方对该费用的承担进行了约定，保险费用4440元、保全费5000元及本案的诉讼费用，以上费用均系实际产生的费用，一审法院予以支持。王小波、南某可就因此造成的损失另行向居间人王庆龙主张权利。一审法院认为南某系缅甸联邦共和国国民，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住地法律或者其他该合同有最密切联系的法律，本案适用中华人民共和国法律。综上，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第三百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、解除原告与被告签订的《房地产转让合同》。二、被告王小波、登某于判决书生效之日起十五日内返还原告李秀英、李日辉、李江弟、李通荣款项42万元。三、被告王庆龙于判决书生效之日起十五日内返还原告李秀英、李日辉、李江弟、李通荣款项827500元；被告王小波、登某对王庆龙应返还的827500元承担连带清偿的责任。四、律师费15000元、诉讼财产保全责任保险费用4440元，共计19440元，由被告王小波、登某于判决书生效之日起十五日内支付原告李秀英、李日辉、李江弟、李通荣5770元；被告王庆龙于判决书生效之日起十五日内支付原告李秀英、李日辉、李江弟、李通荣13670元；被告王小波、登某对王庆龙应支付的13670元承担连带支付的责任。五、驳回四原告的其他诉讼请求案件受理费人民币18120元、保全费5000元，共计23120元，由被告王小波、登某负担6860元，被告王庆龙负担16260元”。二审中，双方当事人对一审法院认定的法律事实，上诉人对四点异议：1.“双方于ｘｘｘｘ年ｘ月ｘｘ日在瑞丽市民政局登记结婚，婚后双方共同经营生意（该事实已经本院（2016）云3102民初651号民事判决书予以认定）。”有异议，离婚判决是缺席判决，南某并未到庭质证。2.“后李秀英经瑞丽市龙达商务信息服务中心经营者王庆龙居间介绍与登某、王杰熙达成口头房地产转让协议，李秀英购买王小波名下的土土地证号为瑞国用（ｘｘｘｘ）第ｘｘｘ号、位于瑞丽市的面积为643.**方米的土地，总售价为人民币148万元。”有异议，王庆龙不是居间人，是李秀英的委托代理人。3.“被告王杰熙以王小波的名义于2014年12月24日向写下收条一份，收条载明：今收到李秀英自愿购买瑞丽市瑞国用（ｘｘｘｘ）第ｘｘｘ号地号：ｘｘｘｘｘｘｘｘｘｘｘｘｘｘｘｘｘｘ,图号ｘｘｘｘｘｘｘｘｘ，王小波出让地一宗，面积643.40平方米，售价总合人民币148万元。此地过户费一切税费买卖双方各负一半。暂收购买订金人民币20万元，如买方不购买此地，订金不退。收款人王小波。”有异议，对此收条的真实性存疑。4.“以上王杰熙以王小波名义向李秀英收取订金20万元，王庆龙15次向李秀英收取购地费用1047500元（其中以盖简易房的名义收取40800元、评估费5000元、利息费45000元），李秀英共计支付购地费1247500元”有异议，其中的盖简易房的费用、评估费、利息费和过户手续的费用16万多都不属于购地款。对王杰熙收取的定金20万元也有异议，对其余事实没有异议。被上诉人无异议。对于双方当事人均无异议的原审判决认定的法律事实，本院予以确认。本院二审期间，上诉人无新证据提交。对一审中王小波提交的第二组证据补充，该结婚证确认了双方的婚姻关系，土地使用权证能够证实该土地是王小波个人婚前的财产，南某没有处分权；对一审原告提交的房地产转让合同补充，当中南某的签字是无效的，南某是不会写汉字的。房地产转让合同的第三条，写明了在办理过户过程中产生的费用由乙方承担。被上诉人在民事起诉状中写明的办理土地过户的费用161700元交给了王庆龙，由此可以看出王庆龙是被上诉人的代理人，而不是王杰熙委托了王庆龙，王庆龙的行为由四被上诉人承担相应的责任；对一审原告提交的第三组证据2016年12月7日的公证书，其中并没有授权王杰熙收取地价款。王杰熙也没有转委托的权利，只能自己办理土地买卖。同时公证书也明确了有权利办理土地转让的只有王杰熙，没有给其他人授权。被上诉人无新证据提交，对委托书和转让合同补充说明，根据王小波和王杰熙签订的委托书，委托办理的事项第一、二、三、六点，被上诉人认为王杰熙有权利代表王小波处分案涉土地，签订案涉土地的转让合同以及收取相应的购地款项。综合各方当事人的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点是：1.2015年6月23日被上诉人与王杰熙、南某签订的《房地产转让合同》是否合法有效，上诉人与原审被告王杰熙、王庆龙、南某应否共同连带退还被上诉人购地款1247500元；2.上诉人与原审被告王杰熙、王庆龙、南某应否共同承担诉讼保全费，保全保险费及律师服务费三项共计24440元。本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。一、关于2015年6月23日被上诉人与王杰熙、南某签订的《房地产转让合同》是否合法有效，上诉人与原审被告王杰熙、王庆龙、南某应否共同连带退还被上诉人购地款1247500元的问题。首先，2014年11月14日王小波经公证委托其子王杰熙办理案涉建设用地使用权出让及办理房屋使用权证事宜，但王杰熙无转委托权利。2015年6月23日，经中间人王庆龙介绍，王杰熙（甲方）与被上诉人（乙方）签订了《房地产转让合同》将案涉土地使用权转让以148万元的价格转让给被上诉人，办理过户手续中所产生的费用由被上诉人承担，双方在合同上签字按印，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为”和第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”的规定，王杰熙在王小波授权范围内以王小波名义与被上诉人签订的《房地产转让合同》系合法有效的合同，对委托人王小波具有法律效力，登某在合同上的签名不影响该合同的效力。现案涉土地因其他案件被查封，合同目的无法实现，被上诉人主张解除合同符合法律规定，一审法院判决予以解除并无不当，本院予以维持。其次，案涉合同解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，上诉人王小波应当返还被上诉人支付的购房款，本案中，被上诉人在合同签订后，除支付给上诉人王小波的代理人王杰熙订金20万元外，将其余1047500元款项支付给了中间人王庆龙，中间人王庆龙仅将其中的22万元转给了登某和王杰熙，故王小波作为合同的相对人，登某作为王小波的妻子和实际收款人，仅应当对其已经收到的42万元款项承担共同返还责任。余款827500元，王小波、登某、王杰熙并未收到，也未委托中间人王庆龙代收，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”的规定，应当由王庆龙承担该827500元款项的返还责任。被上诉人主张王小波、登某、王杰熙、王庆龙对应当返还的款项承担连带责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。二、关于上诉人与原审被告王杰熙、王庆龙、南某应否共同承担诉讼保全费，保全保险费及律师服务费三项共计24440元的问题。本案中，合同签订后，被上诉人未向上诉人及登某、王杰熙支付购房款，而将款项支付给没有代理权的王庆龙，其行为履行不当，上诉人王小波、原审被告登某、王杰熙不存在违约行为，不应当依据《房地产转让合同》第四条的规定违约而承担诉讼所产生的一切费用，被上诉人的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以部分支持，本院依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十八条，第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持瑞丽市人民法院（2017）云3102民初250号民事判决第一、二项；二、撤销瑞丽市人民法院（2017）云3102民初250号民事判决第三、四、五项；三、原审被告王庆龙于本判决生效之日起十五日内返还被上诉人李秀英、李日辉、李江弟、李通荣款项827500元；四、驳回上诉人王小波的其他上诉请求；五、驳回被上诉人李秀英、李日辉、李江弟、李通荣的其他诉讼请求。一审案件受理费18120元、保全费5000元，共计23120元，由王小波、登某负担7630元，原审被告王庆龙负担15000元，被上诉人李秀英、李日辉、李江弟、李通荣负担490元。二审案件受理费18120元，由上诉人王小波负担5970元，原审被告王庆龙负担11770元，被上诉人李秀英、李日辉、李江弟、李通荣负担380元。本判决为终审判决。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人，不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向瑞丽市人民法院申请强制执行。审判长  高玉荣审判员  张静玲审判员  王 云二〇二〇年九月十二日书记员  李 云