北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初87981号原告：朱桂玉，男，1964年7月15日出生，汉族。委托诉讼代理人：马高峰，河南钧挚岚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志刚，北京璐祥民嘉律师事务所律师。被告：田明堂，男，1974年8月17日出生，汉族。被告：巴新志，男，1974年10月7日出生，汉族。被告：张华，男，1972年12月8日出生，汉族。巴新志及张华共同委托诉讼代理人：裴淋淋，北京市仁人德赛律师事务所律师。被告：聂树贵，男，1975年6月15日出生，汉族。原告朱桂玉（以下称姓名）与被告田明堂、巴新志、张华、聂树贵（以下均称姓名，一并提起时称四被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。朱桂玉委托诉讼代理人马高峰、张志刚，巴新志及张华的共同委托诉讼代理人裴淋淋均到庭参加诉讼。田明堂及聂树贵经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。朱桂玉向本院提出诉讼请求：1、要求解除我与田明堂于2015年4月1日签订的转让合同；2、要求四被告连带退还转让费90万元及利息（利息以90万元为基数，自2015年6月7日起计算至实际退还之日止，按照年利率6%计算）。事实及理由：2015年4月1日，我与田明堂签订转让合同，约定将位于北京市朝阳区XXX锅炉房自建房X小楼一层、二层（以下简称涉案房屋）转让给我经营，转让费90万元。签订合同后，我依照合同约定并按照田明堂的要求将转让费分别支付给了田明堂的合伙人张华、巴新志及聂树贵。其后田明堂以种种理由阻碍我进行经营，并将涉案房屋强行收回。为了维护我的合法权益，故诉至法院，望判如所请。巴新志辩称，不同意朱桂玉的全部诉讼请求。我与田明堂之间是劳务关系。根据我与田明堂签订的个人劳务合同书，我仅是为田明堂提供劳务，协助其管理涉案房屋作为公寓的日常经营事宜。我与朱桂玉之间接触纯属履行职务的行为。涉案房屋交付给朱桂玉之后，我就不再继续管理涉案房屋了，对于交房之后朱桂玉与田明堂合同履行的情况，我并不了解。我与其他被告之间并不存在合伙关系。基于合同相对性，朱桂玉与田明堂之间的租赁关系，与我无关。张华辩称，不同意朱桂玉的全部诉讼请求。我与朱桂玉之间不存在合同关系，与其他被告之间也不存在合伙关系。我没有对涉案房屋进行投资。如果朱桂玉认为有合伙关系，其应承担举证责任。根据合同相对性，我不是本案适格被告。田明堂及聂树贵未到庭，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月2日，田明堂（承租方，乙方）与案外人潘X（出租方，甲方）签订《北京市房屋租赁协议》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限自2012年11月1日至2022年10月30日，共计10年。租金标准为第一年和第二年每年20万元，第三年和第四年每年30万元，第五年起租金每年递增6%（递增基数为前一年的房屋租赁费）。租金支付方式为年付，第一年租金在合同签订当日交齐，以后每年在9月30日之前一次性交齐。租赁保证金为2万元。合同签订后，田明堂将涉案房屋作为公寓经营。2015年4月1日，朱桂玉（乙方）与田明堂（甲方）签订《转让合同》，约定甲方将公寓转让给乙方，该转让为一次性转让。自2015年4月1日到2022年10月30日。现合同期限7年6个月。合同到期，由乙方自行与产权方重新签订租赁合同，与甲方无任何关系。以后租金由乙方按期向产权方缴纳。转让金额为90万元（包含公寓内所有设施）在甲方收齐转让费后将原合同的原件交付给乙方，以后乙方按原合同继续履行，自合同签订之日起以后所发生的债权债务和拆迁补偿再与甲方无任何关系。甲方保证在该公寓转让之前无任何经济债务及欺骗行为，在转让之前的一切问题由甲方承担。乙方保证在公寓转让接手后由乙方独立承担各项费用及责任。合同签订当日，朱桂玉接手了涉案房屋，继续用于经营公寓。庭审中，朱桂玉表示90万元转让费已全部支付完毕。其中1、2015年3月23日，朱桂玉委托李XX向巴新志现金支付定金5万元。为此，朱桂玉提交了巴新志（甲方）为李XX（乙方）出具定金收条，内容为“甲方把双桥XXX小区供暖中心2层小楼公寓和底商和设备设施一并转给乙方，转让费100万（壹佰万元整）。交接时间十天之内。4月1日之前归甲方，4月1日以后归乙方。乙方今交来5万元（伍万元整）作为定金，双方必须遵守。”巴新志认可李XX系受朱桂玉委托交纳涉案房屋定金，其表示收到定金后已转交给田明堂。2015年4月1日，朱桂玉向巴新志的妻子陈明燕转账5万元。为此，朱桂玉提交了中国工商银行转账汇款凭条，汇款用途显示为工资。巴新志认可收到该5万元，并表示该5万元系田明堂同意给其抵做工资的钱。2、2015年4月1日，朱桂玉向聂树贵转账10万元。为此，朱桂玉提交了中国工商银行的转账汇款凭证。3、2015年4月1日，朱桂玉向张华转账25万元。为此，朱桂玉提交了中国工商银行转账汇款凭证，摘要内容为购房款。2015年4月2日，李XX、陈军受朱桂玉委托分别向张华转账15万元及25万元。为此，朱桂玉提交了中国建设银行的转账凭条。张华认可收到了该65万元，并称其与田明堂之间存在借贷关系，这是田明堂表示通过别人转账给其的还款，至于该款项是什么钱不清楚。另，朱桂玉表示其于2015年4月2日给巴新志现金5万元，但是没有出具收条。巴新志对此不予认可，称没有收到过该笔款项。关于陈军及李XX转账，原告提交了其二人出具的证明，表示其二人系代朱桂玉向田明堂指定的收款人转账，其二人就转账款项的行为不向田明堂等人主张权利，同意由朱桂玉主张权利。朱桂玉表示四被告系合伙关系，此前张华曾出示过四人的合伙协议，田明堂系出面代表四人与其签订转让合同，故四被告应承担连带返还转让款的责任，但朱桂玉未就此举证。巴新志就其主张与田明堂系劳务关系，其提交了《个人劳务合同书》，主要内容为因田明堂经营公寓需要，聘请巴新志协助管理公寓，负责公寓的日常经营事宜，包括店面、客房日常管理，租金收付，安全保卫等工作。协议期限为3年，自2012年11月1日至2015年10月3日。工资标准为每月5000元。张华就其主张与田明堂存在借贷关系，其提交了其与田明堂的还款协议、借条，田明堂与案外人房宝敏的借据。还款协议主要内容为田明堂因经营需要多次向张华借款，截止至2015年4月1日，仍欠张华（本人及其经办）本金75万元及利息。田明堂自愿将所经营的公寓转让给朱桂玉，转让所得全部用于偿还张华（本人及其经办）借款及利息。为保证本协议履行，田明堂应要求朱桂玉直接将转让费全部交付张华。不足部分由田明堂继续偿还。朱桂玉对于上述巴新志及张华提交的证据及主张均不予认可，坚持主张四被告之间系合伙关系。朱桂玉表示自2015年4月5日开始，田明堂以没有收到转让款为由阻碍其正常使用涉案房屋，多次停水停电。2015年6月7日，被告方把门锁破坏，其再也无法使用涉案房屋。但朱桂玉未就上述主张举证。巴新志及张华亦表示对于朱桂玉与田明堂之间合同签订及履行的情况不清楚，其二人也不认识聂树贵。另查，朱桂玉曾于2015年8月27日就本案事实将四被告起诉至本院，后该案于2018年7月30日撤诉。根据该案2016年10月17日的开庭笔录记载，朱桂玉表示其接手涉案房屋后收取了10户左右的房租。经询，朱桂玉表示本案的《转让合同》实质为涉案房屋剩余租期的转让，涉案房屋系北京XX**环保工程技术有限公司的自建房，没有建设工程规划许可证或者产权证书，潘X系该公司法定代表人。四被告将涉案房屋转让时已将租金交纳至2015年9月30日，此后的租金需由其直接向涉案房屋的产权人交纳。涉案房屋经营的公寓没有营业执照，其接手时涉案房屋正处于对外出租经营的状态，涉案房屋内有床铺等简易家具。再查，北京XX**环保工程技术有限公司现名称为北京蓝XXX环保技术股份有限公司，本院曾前往北京蓝XXX环保技术股份有限公司XXX供暖收费服务处及北京X**物业管理有限公司XX分公司XXX客服部查询涉案房屋的相关情况，双方均表示锅炉房周边的房屋不归自己管理，归对方管理，相关情况不了解。经本院向北京市规划和自然资源委员会朝阳分局核实，未查询到涉案房屋的不动产登记信息及建设工程规划许可证审批记载。本院认为：本案中，朱桂玉主张四被告系合伙关系，田明堂与之签订的《转让合同》系代表四被告所签，合同效力及于巴新志、张华及聂树贵，但朱桂玉未能就此充分举证，本院对于朱桂玉该主张不予采信。根据合同相对性，田明堂应为《转让合同》的一方主体，朱桂玉要求巴新志、张华、聂树贵与田明堂承担连带的合同责任，缺乏依据，本院不予支持。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。朱桂玉与田明堂签订的《转让合同》中转让的实质为房屋承租权的转让。根据庭审查明的事实及现有证据，涉案房屋所在建筑尚未取得建设工程规划许可证，故双方签署的《转让合同》应属无效，本院对于朱桂玉要求解除合同的请求无法支持。转让合同无效，田明堂应当返还朱桂玉转让费，朱桂玉亦应根据其使用情况支付占用涉案房屋期间的房屋使用费。对于朱桂玉已付的转让费，根据现有证据及双方的陈述，巴新志及张华认可收到朱桂玉的款项共计75万元（包含定金5万元），均为朱桂玉向田明堂支付的转让费。对于朱桂玉主张于2015年4月2日给巴新志现金5万元，其未能就此举证，巴新志亦不予认可，本院无法认定朱桂玉实际支付该笔款项。对于朱桂玉转账给聂树贵的10万元，朱桂玉未能就该笔款项与转让费之间具有关联性进行举证，故该笔款项本院无法认定为转让费。关于朱桂玉应付的房屋使用费，朱桂玉主张2015年6月7日失去对涉案房屋的控制，其未能就此进行举证，本院结合朱桂玉曾于2015年8月27日起诉的情况、双方合同约定的转让费的金额及转让期限，酌情确定朱桂玉支付房屋使用费4万元。在扣除房屋占有使用费后，田明堂应退还朱桂玉转让费71万元。关于利息，双方未就此有约定，朱桂玉的主张缺乏依据，本院不予支持。田明堂、聂树贵经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告田明堂于本判决生效之日起七日内返还原告朱桂玉转让款七十一万元；二、驳回原告朱桂玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12800元，由原告朱桂玉负担2702元（已交纳），由被告田明堂负担10098元（于本判决生效之日起七日内交纳）。公告费560元，由被告田明堂负担（于本判决生效后七日内给付原告朱桂玉）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  马 潇审 判 员  孙 赫审 判 员  吴 娜二〇二〇年九月二十七日法官助理  倪世欣书 记 员  秦欢欢