北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0119民初2551号原告：北京××大厦，住所地北京市延庆区。法定代表人：许某，经理。被告：北京××公司，住所地北京市延庆区。法定代表人：谢某，经理。原告北京××大厦（以下简称××百货）与被告北京××公司（以下简称××公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。××百货的法定代表人许某、××公司的法定代表人谢某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。××百货向本院提出变更后的诉讼请求：1．要求××公司支付拖欠的水电费7720元，并按合同要求按照逾期天数以7720元为基数支付5%的滞纳金（2019年12月份水电费2000元从2020年1月5日开始计算，1月和2月水电费共计5036元从2020年3月9日开始计算，3月到5月20日水电费共计684元从6月5日开始计算，以上滞纳金计算截止到实际给付之日止）；2．自2020年4月1日到2020年6月8日逾期腾退房屋的违约金151232．82元（2191．78元/天×69天）；3．自2020年4月1日到2020年6月8日期间的房屋占用费75616．41元（400000元÷365天×69天），以上共计234569．23元。事实和理由：××百货与××公司于2019年4月1日就延××号二楼整层签订了《房屋租赁协议》，租赁期限从2019年4月1日起至2020年3月31日止，××百货与涉案房屋产权方延庆区××总公司的租赁合同也于同一日到期。现三方合同均到期，出租方不同意续租，××百货应产权方要求于2020年2月1日给××公司送达了《房屋租赁合同到期通知书》，××公司阅后接收并签字。现双方就租赁事宜产生矛盾，故请求法院支持××百货的上述诉讼请求。××公司辩称，1．认可拖欠××百货2019年12月和2020年1月、2月的水电费共7720元；水电费同意承担，不同意承担滞纳金，一是××百货并未及时给我公司发水电费通知单，而且平日交纳水电费并无固定收缴日期，二是我公司从2020年1月24日已经停止营业了，2月份收到通知让全部清退，我公司联系不上××百货，不是恶意拖欠。2．不同意支付房屋占用费，××百货突然告知我公司不再续租，在疫情期间需要合理时间搬离，涉案房屋的产权单位亦同意我公司在5月份腾清；另外，××百货和出租方的租赁合同也是到3月底到期，无权主张4月1日到6月8日期间的房屋占用费。3．不同意支付违约金，我公司不是恶意逾期腾退，我公司本来以为只要解决了和××百货的债务问题就肯定还能续租，直到后来出租方发出腾退通知才知道不能继续承租了，如果早知道租不了，那2月份肯定就搬离了；因为疫情原因，我公司也需要一段时间进行腾退。本院经审理查明认定事实如下：2019年6月28日，北京市延庆区××总公司（甲方、以下简称××总公司）与××百货（乙方）签订《房屋租赁合同》，将北京市延庆区延××号（原延庆百货大楼）主体楼的一层部分面积、二层全部面积出租给其从事商业零售业经营，租赁期限为2019年4月1日起至2019年12月31日止，租金为0．925元/天/平方米，共计454406．25元。2019年12月1日，双方又续签《房屋租赁合同》，租期自2020年1月1日至2020年3月31日止，租金为1．3元/天/平方米，共计206552元。××百货（甲方）经××总公司同意后将上述租赁场地中的二楼整层转租给××公司（乙方），双方于2019年4月1日签订《房屋租赁协议》，约定：“第一条：租赁标的及用途：甲方将位于延××号二楼整层出租给乙方从事网吧、台球等经营，总面积约为1000平方米。第二条：1．租期：租赁期限1年，自2019年4月1日起至2020年3月31日止；2．租金合计400000元……7．该商场每层每区域设有独立水表及电表，水电费按照水电表读数计收，空调主机电费按相关单位用面积分担，由甲方核算，乙方按甲方要求时间内缴纳。第三条：乙方租金按半年支付一次，在下次应交时提前一个月的月初5日内交齐租金、综合服务费等一齐向甲方支付。取暖费、水电费按甲方要求时间内缴纳。上述各项费用乙方应按期交纳，逾期按每天5%收取滞纳金，超出3日甲方有权对乙方承租的场所采取断水断电、关门等相关措施。如超出一个月，属于乙方严重违约，甲方有权解除合同，并可以收回场地，乙方承担造成的一切后果，并赔偿给甲方，乙方未履行完合同的剩余租金……第六条：违约责任：1．租赁期间，乙方违反国家有关管理制度，甲方有权进行干预，乙方应立即采取有效的补救措施；如果乙方拒不接受或情节严重，且给甲方造成严重损失，甲方有权解除合同，乙方需赔偿甲方一切损失，乙方的全部合同权利视为自动放弃。2．因提前解除协议和协议期满不再续租时，乙方应如期退还承租的房屋，并将存放在房屋内一切财物搬走。如乙方逾期退还所租赁的房屋，每逾期一天，按照双倍日租金额收取违约金，超过五天乙方仍不撤出甲方有权强行撤出，并不再返还各种押金、保证金，并承担全部责任。第七条：租赁期满或终止……3．因合同届满或其他原因而终止的，乙方必须在十日内，结清所有费用。甲方收取的租金押金和商品质保金于合同届满或终止一年后，如一年内未发生与乙方租赁房屋时有关未交费用及售出的商品没有商品质量纠纷问题全额退还，若发生未交费用和商品质量问题，及设施损坏等问题，甲方凭据从租金押金和商品质量保证金中扣除，剩余金额返还乙方（不计算利息）。”2020年2月1日，××百货（通知方）向××公司（接收方）发出了《房屋租赁合同到期通知书》，××公司接收并在该通知书上签字盖章。《房屋租赁合同到期通知书》载明：“你单位租用我单位的房屋，合同租赁时间将于2020年3月31日到期，现我单位根据上级单位要求对楼内从新装修，现提前通知你单位和你单位出租的商户，请及早按合同到期时间安排退场相关事宜。1．通知你单位在2020年3月31日前结清所有拖欠的费用。2．通知你单位自行投资的设施设备于2020年3月31日前自行搬走……4．通知你单位在合同到期日2020年3月31日规定时间内，搬清自己所有物品，如过了此规定时间，乙方遗留在租赁场地的物品视为乙方放弃处置权，甲方有权处置，甲乙双方互不承担赔偿责任……若因乙方没有在2020年3月31日合同到期日规定时间内完成腾退，乙方将承担后续发生的一切责任，包括但不限于耽误装修时间每天按原有租金的3倍赔偿，影响到后续经营事项经济赔偿等。”2020年3月9日，北京延隆商业发展有限公司向××百货大厦发出《房屋租赁到期通告》，载明：“你单位租赁位于东街11号百货大楼一、二层1746平方米的房屋已经到期，到期日为2020年3月31日，因新冠疫情影响特响应市、区、国资委号召为你单位减免2020年2月房租（对于符合条件但欠缴租金、保证金、水电费的不享受此政策），减免形式为延长1个月房屋使用权（1746平方米），也就是你单位合同自动延续至2020年4月30日，请你单位在此日期之前与延隆公司综合事务部洽谈撤出事宜。1．你单位务必于4月30日之前撤出该租赁房屋（包括你所分租的商户），如在此之前不能腾清（包括你方转租的商户），我单位可采取法律手段维护权益。2．如到2020年4月30日你方或转租商户仍未撤出，我方将按照目前房租的双倍价格为2．6元/天/平方米，依据你单位租赁面积1746平方米按每日4540元收取逾期费用，同时我方将主张我方权益，如你单位不执行我方将采取法律途径追回。若因合同终止事宜发生纠纷，我方将通过法律途径解决，并要求你方承担相应损失。”2019年12月16日，××百货与××公司就2019年9月1日至2019年11月30日期间的水费、电费、取暖费及2019年5月1日至2020年3月31日期间的租金进行调解，北京市延庆区人民法院作出民事调解书。截止庭审辩论终结前，该调解书中所载内容尚未履行完毕。除此以外，××公司尚欠××百货7720元水电费未支付（2019年12月、2020年1月、2月、3月至5月20日期间）。××公司在2020年6月8日搬离涉案房屋。另查一，××总公司类型为全民所有制，北京市延隆商业发展有限公司（以下简称延隆公司）占其持股比例100%。延隆公司类型为全民所有制，北京市延庆区人民政府国有资产监督管理委员会占其持股比例100%。另查二，北京市延庆区人民政府国有资产监督管理委员会在2020年2月19日印发《北京市延庆区人民××的通知》（延国资发[2020]12号），内容为：“……一、减免中小微企业和个体工商户房租政策涉及的区属国有企业，是指区国资委履行出资人职责的一级企业及其所属各级国有及国有控股子企业。中小微企业是指依据《中小企业划型标准规定》（工信部联企业[2011]300号）第四条‘各行业划型标准’确定并在京注册的中小微企业。二、区属国有企业房产，是指位于北京市行政辖区内且权属为区属国有企业的房产。三、免收租金的情形，是指中小微企业和个体工商户承租区属国有企业房产从事生产经营活动，包括开办便民设施、超市、药店、养老、教育培训、工业仓储等，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，免收2月份租金；减收租金的情形，是指中小微企业和个体工商户承租区属国有企业房产用于办公用房的，减收2月份租金的50%……（一）中小微企业减免租金所须证明文件：中小微企业应提供合法有效的房产租赁合同、减免租金的协议（对于符合减免条件的中小微企业承租后又转租给符合减免条件的中小微企业，在协议中须明确其在享受租金减免政策的同时应对实际承租商户进行同等金额的租金减免）、缴纳租金的证明材料（2019．11、2019．12、2020．1）（对于符合减免条件但欠缴租金的中小微企业，待补足欠缴租金后再办理减免）、就业人员说明材料、企业法人身份证复印件及对提交材料真实性的声明材料、中小微企业资格说明材料（营业执照、资产总额、营业收入、从业人数）等符合相关要求的证明文件……另查三，××总公司（甲方、出租方）与××百货（乙方、承租方）在2020年6月4日签订《疫情期间减免租金支付协议》，内容为：……甲乙双方于2020年6月1日签订了减免租金补充协议，租赁房屋的座落位置：北京市延庆区东街11号，租赁房屋的用途为商业经营，租赁期间为2020年1月1日至3月31日，租金206552元，承租期内租金已于2020年1月全部缴清。根据《北京市延庆区人民××的通知》（延国资发[2020]12号、[2020]37号）文件规定，免收2020年3月份房租，减免租金金额68850元……诉讼中，××百货与××公司未能协商一致。上述事实，有《房屋租赁协议》《房屋租赁合同》《证明》《房屋到期通告》《房屋租赁合同到期通知书》、营业执照副本、发票、微信截图、调解书、《北京市延庆区人民××的通知》《疫情期间减免租金支付协议》《告知函》及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。关于水电费及滞纳金，××百货认可有7720元水电费尚未支付并同意给付该款项，本院不持异议。××百货与××公司签订的《房屋租赁协议》中未明确约定水电费缴纳时间，只叙述为“乙方按甲方要求时间内缴纳，逾期按每天5%收取滞纳金，超出3日甲方有权对乙方承租的场地采取断水断电、关门等相关措施”。庭审中经询问，双方认可之前在合同履行过程中给付水电费的交易习惯、交付的日期亦未明确固定，故对于××百货主张××公司因迟延缴纳水电费而应支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。房屋租赁合同期满终止后，承租人应按照合同约定及时返还房屋，承租人逾期腾退并占有使用房屋的，应当支付房屋占有使用费。××百货与××公司的租赁合同在2020年3月31日到期，××百货在2020年2月1日亦提前告知××公司不再续租，××公司应在合同到期后及时返还涉案房屋，但一直未履行腾退义务直至2020年6月8日。××公司表示因受新冠疫情影响公司一直未经营，且在合同到期后延隆公司对涉案租赁场地进行了上锁管理为搬离涉案租赁房屋制造了障碍，同时认为其应享受租期延长至2020年4月30日且免除3月份租金的减免待遇。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，××公司明确知晓其合同履行期届满时间及××百货不再续租的事实，且延隆公司虽因新冠疫情影响实施上锁管理但拿取物品仅需保安处登记即可，并未给××公司的搬离造成难以实现的障碍，故本院对××公司的抗辩意见不予采纳；另外，××公司未及时缴纳租金，自然不能提供缴纳相应期间租金的证明材料，不符合减免条件，故××百货主张未及时腾退期间的房屋占用费，合法合理，本院予以支持。关于房屋占用费标准，本院综合考虑租赁合同期满时正处于全国新冠肺炎疫情的特殊情况、××公司搬离的困难程度、逾期腾退时间及××百货的实际损失等情节，以公平原则为依据，酌定××公司应支付2020年4月1日至2020年6月8日期间的房屋占用费40000元。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。同时法律规定当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案××百货与××公司的《房屋租赁协议》期限已届满，合同约定“如乙方逾期退还所租赁的房屋，每逾期一天，按照双倍日租金额收取违约金,超过五天乙方仍不撤出甲方有权强行撤出,并不再返还各种押金、保证金”。诉讼中，××公司向本院提出违约金过高要求予以调整，本院综合考虑合同履行情况、合同约定、逾期腾退时间及××百货未存在明显损失等情形，酌定××公司应支付逾期腾退的违约金15000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、北京××公司给付北京××大厦水电费7720元（于本判决生效后七日内履行）；二、北京××公司给付北京××大厦逾期腾退房屋的违约金15000元（于本判决生效后七日内履行）；三、北京××公司给付北京××大厦自二〇二〇年四月一日至二〇二〇年六月八日期间的房屋占用费40000元（于本判决生效后七日内履行）；四、驳回北京××大厦其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2417元，由北京××大厦负担1733元（已交纳）；由北京××公司负担684元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 施青云二〇二〇年九月二十五日法官助理 王 华书 记 员 夏昕光