广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤05民终835号上诉人（原审原告）：汕头经济特区中望房产开发有限公司物业管理部。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：徐英鹏，系广东粤威律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈洁菲委托诉讼代理人：詹学东，系广东潮能律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈逸婷，系广东潮能律师事务所实习律师。上诉人汕头经济特区中望房产开发有限公司物业管理部（以下简称中望物业部）因与被上诉人陈洁菲物业服务合同纠纷一案，不服汕头市龙湖区人民法院（2020）粤0507民初415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中望物业部上诉请求：1、撤销汕头市龙湖区人民法院（2020）粤0507民初415号民事判决书。2、改判陈洁菲支付拖欠中望物业部的物业管理服务费9896元。3、改判陈洁菲支付中望物业部从2010年7月1日起，以当月应交纳的物业管理费，自次月1日起至实际付清之日止按中国人民银行规定的金融机构同期人民币贷款基准利率X130%计算的利息。4、判决陈洁菲承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定涉案的拖欠物业费存在超过诉讼时效及陈洁菲不存在逾期履行缴费义务的事实认定错误，理由牵强，逻辑混乱。首先，中望物业部认同一审判决关于“原告代理人陈述的根据常理分析催收情况虽存在一定合理性”的观点，在此观点基础上，很明显的事实就是“在业主欠缴物业费的情况下，物业企业发信函给业主，唯一的可能就是催收”，难不成还通过信函互道家常不成?且事实上，自陈洁菲2010年开始欠费，中望物业部就持续向一直住在小区的陈洁菲电话追收、发送追款通知、发送催交物业费的挂号信，除了2019年1月份的其中一封挂号信被拒收退回之外，其余催收挂号信均被领取，而挂号信的特性就是只能本人携带身份证才能签领。在如此客观及符合日常生活经验的证据面前，中望物业部的催收证据是应该被依法认定的。但很可惜，一审判决却以“但同样未能解释作为日常管理的物业为何在十数年时间内不采取其他更为直接的催收方式……”作为不足以构成诉讼时效中断的理由。中望物业部认为，一审判决的上述质疑，并不能否认中望物业部多年来持续通过寄送挂号信进行催收的事实及性质。其次，一审判决以“原告提交的《住户管理公约》仅写明按期缴纳费用，但未明确约定物业费用缴纳时限”为由认为不足以证明被上诉人逾期履行缴费义务。如果一审判决的上述观点成立，那陈洁菲的所有拖欠物业费则不存在超过诉讼时效的问题，因为没有缴纳时限，而中望物业部的催收又全部不被认定，那么何来的超过诉讼时效问题?反之，如果一审判决的上述观点不成立，则应该支持逾期利息损失。所以，一审判决的混乱逻辑，在以超过诉讼时效为由不支持中望物业部主张的2017年2月以前的物业费的同时，却又以没有约定缴纳时限为由不支持中望物业部主张的逾期利息损失，怎么看都是在偏向陈洁菲一方，应依法纠正。二、一审判决按最低收费标准四级计算物业服务费用，该认定既与客观事实不符，也依法无据，应予改判。《汕头市物价局、汕头市房产管理局关于规范和调整实行政府指导价物业服务收费标准的通知》【汕价（2011）265号】执行后，收费标准分别自2012年1月1日、2014年1月1日起依法调整。而中望物业部仍依据政府指导价格三级等级标准计算物业费，并且在小区显要位置悬挂物业管理收费公示牌一汕头巿物业服务收费明码标价牌合法有据，一审判决无故将中望物业部的资质等级标准认定为无评级，既不符合客观事实，也依法无据，应依法予以改判。综上所述，恳请二审法院查明事实，依法支持中望物业部的上诉请求。陈洁菲辩称，一、一审判决认定案涉的拖欠物业费存在超过诉讼时效及陈洁菲不存在逾期履行缴费义务的事实正确。中望物业部称自从陈洁菲2010年开始欠交物业费时，就持续一直向陈洁菲进行电话追收、发送追款通知、发送催缴物业费的挂号信。然而事实是陈洁菲从未接到中望物业部任何关于欠缴物业费的催收通知，其在上诉状所称的“除了2019年1月份的其中一封挂号信被退回之外，其余催收挂号信均被领取”这一情况更不存在，陈洁菲一直居住在碧霞庄中区28栋401房，从未收到中望物业部发出的任何挂号信件，并且其在一审提交的催收挂号信邮寄情况亦不足以证明催收内容及明确向陈洁菲主张送达了确定的债务催收，不足以构成诉讼时效中断，中望物业部应承担举证不能的后果。因此一审法院认定中望物业部主张的自2017年2月以前的物业管理费请求超过诉讼时效这一事实是正确的。二、一审法院驳回中望物业部请求陈洁菲支付逾期利息的判决是正确的。一审判决认定的“原告提交的《住户管理公约》仅写明......不足以证明被告逾期履行缴费义务”仅是对中望物业部提出要求陈洁菲承担逾期利息这一诉求的说理。本案中，中望物业部要求陈洁菲缴纳物业费及利息提供的唯一依据是《住户管理公约》，然而该公约只是对业主要求与约束，双方并未就物业服务进行充分协商并签订《物业服务合同》，并未对双方的权利义务进行约定，且《住宅管理公约》未经行政法规规定的程序制作，违反了行政法规的强制性规定。中望物业部与陈洁菲并不存在物业服务合同关系，一审法院认定陈洁菲应当向中望物业部支付2017年2月起至起诉时36个月物业服务费是依据中望物业部已实施的物业管理行为进行判定的，而非依据该公约，中望物业部与陈洁菲之间连合同关系都不存在，其要求陈洁菲支付利息的诉讼请求于法无据。业主的物业缴费义务是依附于物业服务合同的，中望物业部又无法举证其与陈洁菲之间有签订过其他有效的物业服务合同。故一审法院认定的“原告提交的证据不足证明被告逾期履行缴费义务”是正确的。中望物业部以该点认为一审判决认定的诉讼时效超过是错误的，有曲解原意，颠倒黑白之嫌。三、一审判决按最低收费标准四级计算物业服务费用的认定是正确的。根据《汕头经济特区物业管理条例》第七十四条规定，中望物业部主张参照汕头市物业收费指导价三级等级标准计算物业费的，应当向一审法院提交证据证明该收费期间的物业服务资质生效等级，而不能仅仅在小区显要位置悬挂物业管理收费公示牌就可以随便进行等级的自我认定。且中望物业部主张收费等级标准的依据是2001年由物价部门审查的，亦不足以以此作为可以参照现在经房产行政主管部门确认的物业资质等级标准，中望物业部怠于进行自身资质等级的评定，一审法院因此认定中望物业部的资质等级标准为无评级符合客观事实，于法有据，应当予以维持。综上，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应当予以维持，请求二审法院依法驳回中望物业部的全部上诉请求。中望物业部向一审法院起诉请求:1.判决陈洁菲支付拖欠中望物业部的物业管理服务费9896元；2.判决陈洁菲支付中望物业部从2010年7月1日起，以当月应交纳的物业管理费，自次月1日起至实际付清之日止按中国人民银行规定的金融机构同期人民币贷款基准利率×130%计算的利息；3.判决陈洁菲承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：陈洁菲涉案物业150.62平方米，中望物业部为陈洁菲提供物业管理服务，自2010年7月1日起，陈洁菲未支付物业管理费，中望物业部诉至一审法院。另查明，2014年1月1日起汕头市房产管理局物业收费指导价标准四级为0.5元/月/平方米。一审法院认为,陈洁菲作为物业业主，通过事实行为实际接受中望物业部物业管理服务，应支付相应费用。陈洁菲未提交证据证明其明示拒绝中望物业部物业服务并另采取了何种实际措施，因此陈洁菲辩称因中望物业部主体瑕疵、未签订书面物业服务合同等因素而无需支付费用，事实和理由不充分，于法无据，一审法院对该抗辩不予采纳。但中望物业部提交的催收挂号信邮寄情况不足以证明催收内容及明确向陈洁菲主张送达了确定的债务催收，中望物业部代理人陈述的根据常理分析催收情况虽存在一定合理性，但同样未能解释作为日常管理的物业为何在十数年时间内不采取其他更为直接的催收方式等常理质疑，逻辑上不周延，不足以充分说明其主张，不足以认定为足够证明力的证据证明2017年2月以前的物业费催收情况、不足以构成诉讼时效中断，对此陈洁菲提出诉讼时效抗辩，一审法院予以采纳。对陈洁菲主张的洗楼梯等整改措施并支出费用，仅能说明陈洁菲对物业整理的积极行为，不足以说明中望物业部对物业管理的消极行为，陈洁菲提出据此认定中望物业部“物业服务远远达不成行业服务标准”的主张，一审法院不予采纳。中望物业部主张其实际实施了物业管理行为，一审法院予以采信。中望物业部据此得以收取相应费用。根据《汕头经济特区物业管理条例》第七十四条规定：物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。实行政府指导价的，价格主管部门应当会同房产行政主管部门，根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等，制定相应的基准价和浮动幅度，并每年向社会公布。实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主双方协商确定。对2017年2月以后的收费，中望物业部未提交证据证明双方协商确定了具体明确的收费标准，但基于上述对中望物业部对陈洁菲提供物业管理行为的认定，中望物业部主张参照汕头市物业收费指导价计算收费标准，本院予以支持，因中望物业部未提交证据证明该收费期间的物业服务资质生效等级，且中望物业部主张收费等级标准是2001年由物价部门审查，不足以以此作为可以参照的2017年经房产行政主管部门确认的物业资质等级标准，故应认定为无评级，参照最低收费标准四级0.5元/月/平方米计算，为150.62平方米×0.5元/月/平方米=75.31元/月，中望物业部主张按三级计算的超出部分诉讼请求一审法院不予支持。中望物业部提交的《住户管理公约》仅写明按期缴纳费用，但未明确约定物业费用缴纳时限，结合上述对中望物业部资质、催收送达、收费标准的分析，可以认定中望物业部提交的证据不足以证明陈洁菲逾期履行缴费义务，中望物业部主张陈洁菲支付同期银行利息，一审法院不予支持。综上，陈洁菲结欠中望物业部自2017年2月起至起诉时36个月物业服务费用为75.31元/月×36个月=2711.16元，应当予以支付。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：一、陈洁菲于本判决生效之日起十日内支付中望物业部汕头经济特区中望房产开发有限公司物业管理部2711.16元；二、驳回中望物业部汕头经济特区中望房产开发有限公司物业管理部的其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由陈洁菲负担。二审期间，中望物业部向本院提交下列证据材料：证据一、2018年12月15日再投邮件批条、2019年1月17日改退批条及缴款通知书；拟证明有催收主张权利的行为。证据二、资质证书，拟证明中望物业部的等级资质。陈洁菲对上述证据质证认为，对证据一，1、邮寄的地址不对，陈洁菲的地址是金霞街道碧霞庄中28幢401房，而上诉人的邮寄地址是碧霞中区中望碧霞花园28幢401单元；2、邮寄的主体也不对，邮寄的主体是国际商业大厦物业管理部，但本案诉讼主体是中望物业部；3、里面的退件的理由前两张写的无人，但事实上陈洁菲一直居住在碧霞庄中28幢401房，应该是国际商业物业管理部地址写错了导致了找不到陈洁菲，所以催收即使是中望物业部邮寄的，也属于无效催收，不能证明中望物业部所说的是在诉讼时效中断的依据。对证据二，1、主体是中望房产开发有限公司，本案诉讼主体是下属的公司，也就是上级单位有管理资质，不代表下属单位有管理资质；2、该份资质证书有效期是从2012年7月12日至2015年7月12日，也就是说该份资质证书已经过期，属于无效；3、关于服务登记收费标准是按照规定都是应该每年向社会公布，并由物业服务企业和业主双方确定，而不是单方要怎么收费就怎么收费。本院审查认为，对证据一，中望物业部提供的邮寄地址是“汕头市碧霞中区**************”，而陈洁菲的住所地为“汕头市龙湖区***************”，故无法证明中望物业部已向陈洁菲催收物业管理费，对该证据，本院不予认定。对证据二、《资质证书》的企业名称是汕头经济特区中望房产开发有限公司，且有效期为2012年7月12日至2015年7月11日，无法达到证明中望物业部有效资质等级的目的，故本院对该证据亦不予采信。本院审理查明，一审判决认定的事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院认为，根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条的规定，二审法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案的争议焦点为：一、中望物业部主张的2010年7月至2017年1月的物业管理费是否超过诉讼时效；二、2017年2月至2020年2月的物业服务费应按何标准收取的问题。关于中望物业部主张的2010年7月至2017年1月的物业管理费是否超过诉讼时效的问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的解释》的规定,未约定履行期限的合同,根据合同法第六十一、第六十二条的规定,可以确定履行期限的,诉讼时效期间从履行期限届满之日计算。按照物业管理合同的交易习惯,物业费系按年计算缴纳。从中望物业部的诉讼请求亦认可物业管理费按年缴纳的交易习惯，故一年满后,中望物业部即已知其权利受到损害，中望物业部上诉主张本案不存在诉讼时效的问题，理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。本案中，中望物业部上诉主张多次催缴物业费，但一审提交的挂号信邮寄情况无法看出其邮寄的内容，而二审提交的挂号信邮寄地址与陈洁菲的住所地址不一致，且陈洁菲对此不予认可，故中望物业部以日常生活经验为由主张2010年7月至2017年1月的物业管理费不超过诉讼时效，理由不能成立，本院不予支持。一审法院采纳陈洁菲的诉讼时效的抗辩并无不当，本院予以维持。关于2017年2月至2020年2月的物业服务费应按何标准收取的问题。相关资质的认定需根据物业服务企业的注册资本、管理专业人员、管理业绩等条件将物业服务企业资质等级划分为一、二、三级,且相关资质的认定需企业提出申请,由相应的行政主管部门进行核定。中望物业部并无提交在此期间由相应行政主管部门确认的物业资质等级，故一审法院认定中望物业部为无评级，并参照最低收费标准实际0.5元/月/平方米计算物业费并无不当，本院予以维持。中望物业部上诉主张2017年2月至2020年2月的物业服务费按三级资质物业服务标准给付，缺乏事实和法律依据,本院不能支持。综上所述，中望物业部的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人汕头经济特区中望房产开发有限公司物业管理部负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈瑞琳审 判 员 张丹华审 判 员 翁汉光二〇二〇年九月三十日法官助理 陈丽娜书 记 员 周丹晖