广西壮族自治区灵川县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0323民初1479号 原告灵川县甘棠供销合作社，住所地：灵川镇灵川路**。法定代表人：莫延辉，主任。统一社会信用代码：91450323200021359C。 委托代理人唐鹏，广西利业律师事务所律师。 被告赖荣英，女，汉族，1972年4月6日出生，住广西灵川县。 委托代理人张法仁，广西中远律师事务所律师。 原告灵川县甘棠供销合作社（以下简称甘棠供销社）与被告赖荣英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法由审判员秦陆鹏适用简易程序于2020年9月3日公开开庭进行了审理，由代书记员刘大海担任法庭记录。原告甘棠供销社的委托代理人唐鹏，被告赖荣英及其委托代理人张法仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2019年1月1日，原告与被告签订《房屋承租合同》，约定原告将大面分社百货门市部肆小间门面出租给被告自主经营，合同承租期限从2019年1月1日至2019年12月31日止，租金每年2380元。2019年6月14日原告通知被告，合同到期后不再续租，并要求被告于2019年12月31日合同到期后腾空门面交付原告。但合同到期后被告一直占用涉案门面至今，经原告多次催促，被告拒绝腾空房屋交付原告。原告认为，原告与被告签订的《房屋承租合同》到期后，原、被告之间的房屋租赁合同属于不定期租赁合同，原、被告均有权随时解除，现原告已通知被告终止合同，被告仍占用涉案门面至今，拒绝腾房交付的行为，严重损害了原告的合法权益。因此，特向贵院提起诉讼，请求：1、依法判令解 2 除原、被告之间的不定期租赁合同;2、依法判令被告立即腾空大面分社百货门市部肆小间门面交付原告并向原告支付房屋租金992元（租金以2380元/年为标准，从2020年1月1日起暂计至2020年5月30日止），后期房屋租金计算至房屋实际腾空并交付之日止;3、本案诉讼费由被告承担。 原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有： 1、原、被告身份信息复印件一份，证明原、被告的诉讼主体资格； 2、房屋租赁合同复印件一份，证明原、被告的房屋租赁关系，合同约定租赁期限从2019年1月1日至2019年12月31日止，年租金为2380元； 3、国有土地使用证复印件一份，证明涉案门面为原告所有； 4、通知及照片，证明原告于2019年6月17日通知被告合同到期后不再进行出租，并告知被告于2019年12月31日前腾空门面并交付原告； 5、照片及视频，证明合同到期至今被告仍实际占用该门面。 被告赖荣英辩称，原告单方面主张解除合同于法无据，原、被告双方从2016年起就建立了租赁关系，合同每年一签，双方实际已形成长期连续的租赁关系。按照交易习惯，被告于每年1月的第一个星期交全年的租金，并于2020年1月2日已缴纳2020年全年的租金2380元，原告在租期未到期就企图单方面终止合同，违反了合同法的规定，属无效。原告随意解除与被告的租赁不合法。理由：1、违反诚信原则。2016年始双方建立租赁合同关系，租赁的房屋年久失修，破烂不堪。因原告曾口头答应让被告长期承租，被告花巨资对房屋进行维修，目的就是要长期经营。依照双方签订的《房屋租赁合同》第七条第1款的约定，除政府政策变化外，原告不得擅自终止合同。现原告以非政府原因单方终止合同收回房屋，违背了诚实信用原则；2、剥夺了被告的优先权和平等投标权。根据惯例，租赁合同到期，同等条件下，原租户有续租权。原告未进行统一招投标，将涉案房屋收回另租给陶小华，剥夺了被告的优先承租权和参与投标权；3、严重损害被告的权益。被告租下房屋后投入了20多万元将房屋进行修缮改造。经过努力经营，在当地市场已小有名气，被告的生意风生水起时，原告却要收回房屋，已对被告造成不可估量的损失。原告以统一管理为名收回涉案房产，与第三人陶小华恶意串通由其一人承租，不讲诚信、违背良知。已损害他人利益，应受到法律的制裁。请求法院驳回原告的诉讼请求。 3 被告赖荣英对其辩解在举证期限内向本院提供以下证据。 1、居民身份证复印件一份，证明被告的身份； 2、现金缴款单复印件一组,证明被告一直按时交纳租金，2020年1月2日仍交纳了2020年全年的租金； 3、微信聊天记录，证明原告在今年疫情和暴雨期间仍提请被告注意防范风险； 4、照片，证明被告投入大量资金维修租赁房屋； 5、房屋租赁合同，证明原告授权陶小华将房屋租给李土元未确保被告对房屋的优先承租权，与原告发出的通知互相矛盾。 经开庭质证，被告对原告提交的证据1、2、3、5三性无异议，对原告证据4不认可。本院对双方无异议的证据予以认定。原告证据4，照片可以反映出原告向被告发出不再续签并搬离的通知，本院对其予以认定。 原告对被告提交的证据1无异议，对证据2真实性、合法性无异议，但不认可是2020年房屋的租金，2019年6月原告已向被告发出通知：2019年年底合同到期后不再续租。2020年的转款项是被告单方面行为，原告没有收取租金的意图，也没开具相应收据给过被告。对证据3真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为原告是涉案房屋的所有者，因被告拒不搬离，原告只是善意提醒门面使用者。对证据4真实性、合法性无异议，但认为与本案无关，对证据5不认可。本院认为，被告提交的证据1、2、3、4符合证据的真实性规定，本院对上述证据的真实性予以认定，作为定案之参考依据。对被告证据5，因该书证为复印件，原告不予认可，且被告无相关证据证实其与本案存在关联性，本院对该证据不予采信。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2019年1月1日，原告与被告签订《房屋承租合同》，约定由原告将大面分社百货门市部肆小间门面出租给被告自主经营，合同承租期限从2019年1月1日至2019年12月31日止，年租金2380元，从签订合同之日起三日内一次交清。后被告将租金2380元转入原告指定的灵川县振合资产经营有限责任公司账户内。2019年6月17日，原告书面通知被告，合同到期后不再续租给被告，并要求被告于2019年12月31日前腾空门面交付原告。合同到期后，被告于2020年1月2日将2380元转入灵川县振合资产经营有限责任公司的账户。经原告多次催促，被告仍一直占用 4 涉案门面至今，拒绝腾空房屋交付给原告。原告认为，原告与被告签订的《房屋承租合同》到期后，该租赁合同属于不定期租赁合同，原、被告均有权随时解除，现原告已通知被告终止合同，被告仍占用涉案门面，拒绝腾房交付的行为，严重损害了原告的合法权益，遂原告向法院提起诉讼。 经庭审查明，涉案门面房屋未取得建设工程规划许可证。 本院认为，依照法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，位于大面分社百货门市部肆小间的涉案门面房屋未取得建设工程规划许可证。因此，原、被告于2019年1月1日签订的《房屋租赁合同》属无效合同。该房屋虽未取得建设工程规划许可证属违章建筑，但在管理部门认定并进行拆除之前，原告对该房屋为占有，作为一种事实状态仍受法律保护。并可依占有对所建房屋使用及收益。现被告占用该门面拒不搬离，已构成侵权。应停止侵权并支付房屋实际占用费，因此，原告主张要求被告腾房并支付房屋占有使用费至实际腾房交付之日的诉讼请求于法有据，本院予以支持。因被告于2020年1月2日将2380元转入原合同中原告指定的租金收取户灵川县振合资产经营有限责任公司的账户内，虽原告表示该转款仅为被告的单方行为而非双方对2020年的房屋租赁达成的合意，但认可该款已实际收到。因此，原告主张的房屋实际占用费可从该款项中予以抵扣。被告的抗辩理由无相关证据及法律依据，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项及《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下： 一、原告灵川县甘棠供销合作社与被告赖荣英于2019年1月1日签订的《房屋租赁合同》无效； 二、被告赖荣英应予判决生效之日起十日内将位于大面分社百货门市部肆小间的涉案门面腾空并交还原告灵川县甘棠供销合作社； 5 三、被告赖荣英向原告灵川县甘棠供销合作社支付屋实际占用费（该费用以2380元/年为标准，从2020年1月1日起计算至实际腾让房屋之日止；该款项可从被告赖荣英转入灵川县振合资产经营有限责任公司的2380元额度内予以抵扣） 案件受理费25元（已依法减半收取），由被告赖荣英负担。 上述应尽义务，义务人应于本判决生效后10日内履行完毕。如果未按本判决规定的期限履行义务的，权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状、并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉期满后七天内仍未预交上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理,本判决即发生法律效力。 审 判 员 秦陆鹏 二〇二〇年九月二十七日 代书记员 刘大海