安徽省蚌埠市淮上区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0311民初905号 原告(执行案外人)：蚌埠百乐门置地有限公司，住所地安徽省蚌埠市涂山路**投资大厦**，统一社会信用代码91340300578516601M。 法定代表人：刘铁伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：宁艳，河南英伦律师事务所律师。 被告（申请执行人）：吴洪帅，男，1992年8月3日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。 委托诉讼代理人：张慧燕，安徽南山松律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高晶晶，安徽南山松律师事务所律师。 第三人（被执行人）：赵策，男，1993年2月9日出生，汉族，住安徽省蚌埠市。 原告蚌埠百乐门置地有限公司（以下简称百乐门公司）与被告吴洪帅、第三人赵策执行异议之诉一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告百乐门公司的委托诉讼代理人宁艳、被告吴洪帅的委托诉讼代理人张慧燕到庭参加了诉讼。第三人赵策经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 百乐门公司向本院提出诉讼请求：1、请求立即停止对位于安徽省蚌埠市房屋（合同编号：201512030062）的执行（包含拍卖等程序），并解除对上述房屋的查封；2、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：吴洪帅与赵策道路交通事故人身损害赔偿纠纷一案中，蚌埠市淮上区人民法院查封了安徽省蚌埠市房屋（合同编号：201512030062），执行案号：（2018）皖0311执504号，并拟对该房屋进行拍卖执行。原告作为房屋所有人提出执行异议,淮上区人民法院出具了（2020）皖0311执异2号民事裁定书驳回原告的执行异议申请,现原告依法提出执行异议之诉,要求法院立即停止对涉案房屋的执行,并解除查封。具体理由如下:一、涉案房屋仅仅办理了备案登记,并未发生物权转移,房屋所人权依然归原告所有,被告赵策不享有物权。被告赵策于2015年12月5日购买了原告开发的位于安徽省蚌埠市房屋（合同编号:201512030062）（以下简称:合同）,仅办理了合同备案登记手续,尚未办理不动产物权的产权登记。根据《物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力:未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”该案件中,涉案房屋在不动产的登记中心显示所有权人为原告,物权并未发生转移。故,被告赵策未取得涉案房屋物权,房屋所有权依然归原告所有,法院继续对涉案房屋采取查封、拍卖措施,缺乏事实和法律依据。二、涉案房屋的查封仅仅是属于预查封,并不能因此导致房屋被执行拍卖。原告与被告赵策已解除了《商品房买卖合同》,该判决已发生法律效力,原告系涉案房屋所有人,法院应当停止执行,并解除对该房屋的查封。涉案房屋于2018年2月23日被贵院查封,因该房屋仅仅是办理房屋备案登记,而并未办理房屋产权过户手续,涉案房屋的查封也仅仅属于预查封,基于商品房预售合同的法律性质及预查封的目的.贵院执行对象应是被告赵策在履行商品房预售合同过程中取得可供执行的财产权益,而非房产本身。因被告赵策的违约行为导致商品房买卖合同目的无法实现,双方约定的解除权条件已成就,原告基于合同违约条款行使解除权,系法定解除。本案中,2019年11月26日,蚌埠市蚌山区人民法院经审理依法作出（2019）皖0303民初5034号民事判决书,判决解除双方签订的房屋买卖合同,并办理撤销该房屋备案登记注销手续,不动产预告登记注销手续等房屋登记手续等。涉案房屋即使查封同样也不能限制原告行使解除权,现房屋买卖合同已解除,生效裁判文书明确了基本事实,解除具有溯及力,合同解除后,被告赵策已丧失基于商品房买卖合同请求办理涉案房屋产权过户登记的合同权利。法院查封的目的亦不能实现,那么涉案房屋查封的效力同样也消除,故法院应当解除查封。三、原告已向蚌山区人民法院申请强制执行,并提请依法查封、冻结其房款，原告亦对案涉房产有排除执行的权益。冻结其房款,原告亦对涉案房产有排除执行的权益。（2019）皖0303民初5034号民事判决书生效后,原告已向蚌山区人民法院申请强制执行,依据生效判决,被告赵策逾期协助办理过户和支付赔偿款,应承担支付迟延履行期间的利息,现具体应退还的金额尚不能确定,原告已申请冻结相应的房屋价款,目前案件处于执行阶段。原告已履行其义务,对涉案房产应享有排除执行的权益。四、2020年6月15日，蚌埠市淮上区人民法院向百乐门公司出具（2019）皖0311执727号执行裁定书和协助执行通知书各一份，冻结赵策在百乐门公司处款项32万元。同一法院对涉案房屋先进行冻结，再进行冻结赵策首付款，本身存在矛盾，一个涉案房屋不应当存在两个性质不同的查封，再者，依据上述判决书内容，百乐门公司已与赵策解除房屋买卖合同，房屋使用权依然为百乐门公司所有，故法院应依法解除对涉案房屋的查封。 吴洪帅辩称，百乐门公司不能排除贵院对涉案房屋的执行，理由如下:一、赵策已向百乐门公司付清购房全款，房屋也已交付使用，案涉房屋是依法可以采取执行措施的被执行人赵策的财产。1、对未办理过户登记的房屋采取执行措施的法定条件已满足。2、百乐门公司对涉案房屋的初始登记不能阻却贵院对涉案房屋的执行措施。3、对涉案房屋预查封以及自动转化为查封执行措施均合法有据。二、百乐门公司的执行异议依据的判决做出时间在涉案房屋被查封之后，其执行异议依法不应得到支持。三、假设执行异议依据的法律文书做出时间在查封之前，仍不符合排除执行的法定条件。1、只有在案外人已返还价款情况下才能排除普通债权人的执行。2、基于百乐门公司和赵策之间《商品房买卖合同》是一份双务合同，该合同解除后，除赵策向百乐门公司返还涉案房屋外，百乐门公司也应对赵策已支付全部购房款负有返还义务，只有全部返还后才有权排除执行。3、百乐门公司返还赵策全部购房款义务的法定和客观存在。4、不返还全部购房款会损害包括吴洪帅在内的申请执行人合法利益。5、百乐门公司应返还赵策的购房款包括首付款170063元和银行贷款38万元两部分。6、百乐门公司代赵策偿还的银行贷款不能视为其返还赵策的购房款。7、百乐门公司对赵策享有的普通债权，不能从其应返还赵策的购房款中自行直接抵扣，也不符合债务抵消的法定要件。综上，百乐门公司诉请停止执行、解除查封的理由缺乏事实和法律依据，异议依据之判决不符合可以排除执行的时间等要件，贵院对涉案房屋的查封合法有据，百乐门公司无权排除贵院对涉案房屋的执行，请贵院依法驳回其诉请。 赵策未到庭陈述。 百乐门公司为证明自己诉讼请求的事实和理由,向本院提供如下证据：1、不动产登记中心出具（2018）蚌埠市不动产权利证明书第0009311号，证明涉案房屋所有人为百乐门公司而非赵策；2、2019年11月26日蚌山区人民法院作出的（2019）皖0303民初5034号民事判决书，证明百乐门公司与赵策之间的《房屋买卖合同》已经解除，赵策应协助办理涉案房屋的备案注销登记手续，并于判决后十日内返还房屋，涉案房屋系百乐门公司所有；3、强制执行申请书、蚌山区人民法院（2020）皖0303执777号执行裁定书及协助执行通知书，证明2020年5月11日蚌山区人民法院已冻结并扣划赵策在百乐门公司的退购房款71000元，后续违约金和逾期利息将依据最终办理房屋注销登记的时间再另行扣划执行，针对涉案房屋，百乐门公司履行了应当履行的义务。4、2020年4月14日，淮上区人民法院作出的(2020)皖0311执异2号执行裁定书，证明淮上区人民法院以百乐门公司未完成返还赵策首付款为由裁定驳回百乐门公司的异议申请；5、《通知函》一份和EMS邮寄单以及单据签收截图4页，证明百乐门公司于2020年6月8日向赵策户籍地、淮上区人民法院（2020）皖0311执异**执行裁定书内载明的赵策住所地以及涉案房屋所在地三个地址邮寄送达了《通知函》，该《通知函》载明：告知赵策应及时配合百乐门公司办理涉案房屋的备案登记和不动产预告登记注销手续等相关业务，同时，在办理涉案房屋的相关手续后，依据实际注销登记的时间扣除违约金和利息，百乐门公司将对应返还的首付款进行结算，并办理返还手续；6、（2018）2月23日，淮上区人民法院出具的（2018）皖0311执310号执行裁定书和协助执行通知书各一份以及2020年6月15日淮上区人民法院出具的（2019）皖0311执727号执行裁定书和协助执行通知书各一份，证明淮上区人民法院依据吴洪帅的申请对涉案房屋先进行查封冻结，后再行冻结赵策的首付款，本身存在矛盾，一个涉案房屋不应当存在两个性质不同的查封；7、2020年6月30日，百乐门公司向淮上区人民法院邮寄了《异议书》以及EMS邮寄单各一份，证明百乐门公司对淮上区人民法院出具的（2019）皖0311执727号执行裁定书和协助执行通知书内容进行书面回复，认为法院最终提取赵策留存在百乐门公司的房屋首付款，理应扣除赵策因逾期办理房屋注销备案登记手续产生的违约金和逾期加倍支付的利息，同时，法院应依法解除对该房屋的查封。 吴洪帅对以上证据的真实性无异议，但认为达不到其证明目的。 吴洪帅、赵策未向本院提交证据。 本院经审理查明事实如下：2015年12月5日，赵策与百乐门公司签订《商品房买卖合同》，购买位于百乐门文化经贸广场第1栋2单元15层02153室住宅。该《商品房买卖合同》（合同编号：201512030062）已经备案。赵策支付了首付款170063元并通过银行按揭贷款380000元全额支付了购房款。2017年10月20日赵策驾驶吴洪帅所有的皖Ｃ×××××号轿车发生交通事故致该车乘坐人吴洪帅受伤。2017年12月26日，赵策与吴洪帅签订协议书，赵策预付吴洪帅伤残赔偿金150000元。2017年12月28日，蚌山区人民法院判处赵策犯交通肇事罪，判处其有期徒刑三年缓刑五年。2018年1月4日，经蚌埠有家房产经纪有限公司居间介绍，赵策与黄树文签订《房屋转让合同》及付款方式补充协议，由黄树文购买案涉房屋，总价款750000元。合同签订后，赵策收到黄树文购房款396800元，双方约定后期按揭贷款由黄树文使用赵策银行卡偿还。 2018年1月24日，本院立案受理吴洪帅与赵策机动车交通事故责任纠纷一案，2018年2月8日，吴洪帅申请财产保全，2018年2月23日，本院作出（2018）皖0311民初310号民事裁定书，查封赵策所有的位于蚌山区房屋一处，查封期限三年。2018年8月2日，黄树文向本院提起执行异议，本院经审查后作出（2018）皖0311执异5号执行裁定，驳回黄树文异议申请。后经执行异议之诉，其主张仍未得到法院支持。 2018年8月22日，蚌山区人民法院立案受理交通银行股份有限公司蚌埠分行诉赵策、百乐门公司金融借款合同纠纷一案，并于2018年11月20日作出（2018）皖0303民初4039号民事判决，判决赵策偿还本金344889.51元及利息，百乐门公司承担连带偿还责任，后蚌山区人民法院作出（2019）皖0303执1458号执行裁定书划扣百乐门公司358000元。 2019年11月4日，蚌山区人民法院立案受理百乐门公司与赵策商品房销售合同纠纷，并于2019年11月26日作出（2019）皖0303民初5034号民事判决，判决解除百乐门公司与赵策于2015年12月5日签订的编号为201512030062号的《商品房买卖合同》，并办理撤销该房屋备案登记注销手续，不动产预告登记注销手续等房屋登记手续，同时赔偿违约金等相关损失。该案件生效后，百乐门公司向本院对（2018）皖0311民初310号民事裁定中的执行标的提出书面异议，本院于2020年4月14日作出（2020）执异2号执行裁定书，驳回案外人百乐门公司的异议请求。此后百乐门公司在2020年5月8日向本院提起执行异议之诉。 另查明，2020年5月11日，蚌山区人民法院作出（2020）皖0303执777号执行裁定书并向百乐门公司下发协助执行通知书，扣留、提取赵策在百乐门公司的退购房款收入71000元。 2020年6月15日，本院作出（2019）皖0311执727号执行裁定书并向百乐门公司下发协助执行通知书，要求协助执行以下事项：冻结赵策在百乐门处款项320000元（以实际提取额为准），到期后本院予以提取。 再查明，吴洪帅与赵策机动车交通事故责任纠纷，本院分别于2018年3月27日作出（2018）皖0311民初310号民事判决，判决赵策赔偿吴洪帅医疗费等经济损失367187.68元，2019年11月5日作出（2019）皖0311民初1077号民事判决，判决赵策赔偿吴洪帅经济损失457097.90元，扣除已付款150000元，还应赔偿307097.90元。 本院认为,本案为案外人执行异议之诉。案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。人民法院只能执行被执行人的责任财产,如果被执行财产不属于被执行人,或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利,则人民法院应当停止对该财产的执行。本案的争议焦点在于百乐门公司是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定:案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，我院于2018年2月23日，作出（2018）皖0311民初310号民事裁定书，查封赵策所有的位于蚌山区房屋一处，而百乐门公司与赵策的商品房销售合同纠纷，蚌山区人民法院于2019年11月26日作出（2019）皖0303民初5034号民事判决，我院查封时间在前，百乐门公司在之后依据蚌山区法院生效判决享有可排除强制执行的权利，但仅代为偿还按揭贷款，未将其收取的首付款在本案一审法庭辩论终结前向赵策全部返还，因其未能完成返还（全部）价款义务，故无权要求排除强制执行。综上,原告未能举证证明其对案涉房屋具有足以排除执行的实体权利,对其诉讼请求,本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十条、第三百一十二条之规定,判决如下: 驳回原告蚌埠百乐门置地有限公司的诉讼请求。 案件受理费6834元，由蚌埠百乐门置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审 判 长  姚鸿 人民陪审员  何娜 人民陪审员  单勉 二〇二〇年九月十五日 书 记 员  刘茜 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第三百零五条案外人提起执行异议自诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件： （一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回； （二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关； （三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。 人民应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。 第三百一十条人民法院审理执行异议自诉案件，适用普通程序。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。