北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初10449号原告：陈小艳，女，1988年12月6日出生，汉族，户籍所在地内蒙古鄂尔多斯市，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：孙海波，北京喻雷和律师事务所律师。被告：杨新春，男，1987年1月14日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省望奎县，现住河北省邯郸市，公民身份号码×××。原告陈小艳与被告杨新春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈小艳之委托诉讼代理人孙海波、被告杨新春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈小艳向本院提出诉讼请求：1.请求确认双方合同于2019年11月25日解除；2.请求法院判令被告支付2017年6月14日至2017年8月24日租金5万元；3.请求法院判令被告支付2019年8月25日至2019年11月24日共三个月房屋租金6万元；4.请求法院判令被告支付违约金13.2万元；5.请求法院判令被告支付物业费7874.64元、电费39197.59元；6.请求法院判令被告赔偿原告房屋修缮和清洁费用2万元；7.请求法院判令被告支付律师费2万元；8.请求法院判令诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年6月13日，原被告就被北京市顺义区南法信镇金穗路二号院一号楼101室出租事宜达成了协议，签订了书面《商业租赁合同》，约定原告将房屋出租给被告经营餐饮。月租金2万元。其他费用另行支付。租期五年。2017年6月13日起至2022年6月12日。考虑租期较长，给予2017年6月14日至8月24日为免租期。租金季付，押金为两个月租金，转账支付。合同签订后第二日，原告将房屋交付给被告使用，被告向原告支付租金至2019年8月25日（包含免租期）。2019年9月末，物业打电话通知原告，被告欠付5万元余元费用，但是联系不上被告。涉案房屋室内物品几乎搬空，门已落锁，人去楼空。原告多次联系被告要求被告交付房屋、搬清室内杂物、恢复原状，腾空房屋、交钥匙、结清供暖水电物业等费用等均遭到被告拖延和拒绝；被告称尚有押金未返还，愿意冲抵欠费。因生意不好，无钱付其他款。2019年11月25日，为了减少因被告违约导致的经济损失，原告撬锁进门收拾杂物，但该房屋至今未能出租。依据《商业租赁合同》第十条违约责任约定：被告未按约定支付租金水电等公共设施费用或其他应承担的费用，应能按照欠付的部分自逾期之日起每逾期一天按日支付万分之五的违约金。合同第17.5规定，除本合同对违约金额度另有约定的外，如由于任何一方单方违约导致本合同解除，违约方需向守约方支付相当于租赁期限未履行部分的固定租金总金额20%的违约金。综上，被告擅自锁门后离开租赁房屋，欠付房租和物业拒不支付等行为严重违反了合同约定，为维护原告的合法权益，提起诉讼。被告杨新春辩称，第一项诉讼请求不同意，我与自己的合伙人在2019年1月28日开始由其开始经营涉诉房屋的饭店，因为合伙人欠我钱没有给我已经进行诉讼，我不知道我的合伙人与原告是如何合作的，产生了什么纠纷。我与原告之间的合同没有变更，但是是原告一直没有变更。自2019年1月28日开始就不是我经营了，与我无关。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对陈小艳提交的《商业租赁合同》、不动产权证书、结婚证、银行明细、微信聊天记录、电费明细、照片、委托代理合同、电费发票、物业费收据及杨新春提交的股权转让协议、欠条、（2020）京0105民初13141号民事判决书、转账记录等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月13日，陈小艳（甲方）与杨新春（乙方）签订《商业租赁合同》，约定：甲方将租赁房屋坐落于北京市顺义区×镇×路×号院×号楼×室出租给乙方使用；乙方应当向物业管理人缴纳关于租赁房屋的物业管理费和空调使用费，房租内不包含物业管理费和空调使用费，请乙方自理，甲方概不负责；乙方应当按照公用设施供应部门或物业管理人指定的期限和方式，缴付水费、电费等公用设施费用；甲方提供的装修免租期是基于乙方在履行本合同过程中没有重大违约的前提下给予乙方的优惠，在租赁期内，如因乙方原因导致本合同无法继续履行的或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，则乙方不享受装修免租期的免租金优惠，乙方应按照本合同约定的同期租金标准向甲方补交该期间的全部租金；乙方应当在租赁期限届满或本合同解除之日起7日内，按照本条款约定办理完毕有关租赁房屋的返还事宜，乙方应使上述设备、装置良好、清洁和可租状态，若因乙方在租赁期限内的使用，上述设备设施未能达到甲方交付乙方时的状态（自然损耗除外），则应由甲方指定的专业人员进行清洁、修理或更换，由此产生的费用由乙方负担；如果乙方未能在本条规定的期限内将租赁房屋返还甲方，甲方有权强行进入并收回；乙方迟延缴纳本合同项下租金或水、电等公用设施费用或其他应当由乙方承担的费用超过三十日的，甲方有权解除本合同，乙方除须补足上述费用外还应当另按照每逾期一天，按应缴但未缴金额的万分之五向甲方支付滞纳金直至其付清应缴金额止；除本合同对违约金额度另有约定之外，如果由于任何一方单方面违约导致本合同解除，违约方须向守约方支付相当于租赁期限未履行部分的固定租金总额的百分之二十的违约金；如果因违约方未及时履行支付或其他合同约定该义务而导致守约方采取必要的法律手段时，违约方还应承担守约方为此而支付的相关费用（包括但不限于律师费、诉讼费、鉴定费、交通费等）；本合同项下的租赁期限为5年，即2017年6月13日至2022年6月12日，本合同约定的装修免租期为北京稻田乡餐厅营业执照注销之日起，为期1个月；每笔租金的支付时间为每三个月支付一次；乙方应在租赁房屋交付前甲方支付相当于二个月租金数额的履约保证金，另外交付甲方三个月房租，共计100000元；备注，2017年7月25日至2017年8月24日为免租期，2017年8月25日正式起租，合同还约定了其他权利义务。上述合同签订后，陈小艳按照合同约定交付了房屋。2019年8月25日以后的租金，杨新春至今未付。因涉诉房屋已无人使用，室内物品大部分已搬离，2019年11月25日，陈小艳收回房屋。截止陈小艳收回房屋前，涉诉房屋尚有电费39197.59元以及2019年3月24日至2019年12月31日的物业费24301.31元未付，陈小艳已支付上述费用，要求杨新春给付垫付的电费39197.59元及三个月的物业费7874.64元。杨新春提交股权转让书等证据，用以证明其已经将其在租赁房屋处经营的土狼诱惑（北京）餐饮有限公司的股份转让给了第三人，同时其表示向陈小艳主张过把双方之间的合同解除，但陈小艳不同意解除。本院认为，陈小艳与杨新春之间签订的《商业租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认。杨新春应当按照合同约定支付租金及相关费用，杨新春所主张的其已经将在租赁房屋处经营的公司的股权转让且也向陈小艳要求解除合同的意见，本院认为，合同解除与否应当由双方当事人协商解决，在陈小艳未违反合同约定情况下，杨新春并不享有解除权，双方也未协商一致解除，另外，杨新春与第三人之间的股权转让关系并不对陈小艳产生效力，故杨新春仍为涉诉房屋的承租方，应当继续履行合同，其未按照约定支付租金及电费、物业费的行为，已经构成违约，陈小艳请求确认合同解除时间为其实际收回房屋时间的请求，并无不当，本院对此予以确认。杨新春应当向陈小艳支付未付的租金、陈小艳垫付的电费及物业费。关于免租期租金，双方合同对此有明确约定，因杨新春违约，杨新春应当按照合同约定标准补交此部分租金，因双方合同约定的免租期为一个月，故杨新春应当给付一个月租金，对于陈小艳主张过多的部分，本院不予支持。关于原告主张的违约金，杨新春主张违约金过高要求予以调整，本院参照过错程度、房屋修缮和清洁费用、维权成本等综合考虑陈小艳的实际损失，对过高的部分予以调整。关于陈小艳主张的房屋修缮和清洁费用及律师费，本院在违约金中予以一并考虑，不再单独支持。陈小艳同意对于杨新春已交纳的履约保证金4万元予以抵扣，故本院在杨新春应付陈小艳租金中予以抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈小艳与被告杨新春于二〇一七年六月十三日签订的《商业租赁合同》于二〇一九年十一月二十五日解除；二、被告杨新春给付原告陈小艳二〇一七年七月二十五日至二〇一七年八月二十四日及二〇一九年八月二十五日至二〇一九年十一月二十四日的租金共计八万元，扣除履约保证金四万元，还应给付四万元，于本判决生效后七日内执行；三、被告杨新春给付原告陈小艳物业费七千八百七十四元六角四分及电费三万九千一百九十七元五角九分，于本判决生效后七日内执行；四、被告杨新春给付原告陈小艳违约金六万元，于本判决生效后七日内执行；五、驳回原告陈小艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千七百六十五元，由原告陈小艳负担一千一百四十四（已交纳），由被告杨新春负担一千六百二十一元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  张丹芳二〇二〇年九月二十七日书记员  朱珊珊