广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤03民终12958号 上诉人（原审被告（反诉原告）：徐州方寸间餐饮管理有限公司(原名称江苏方寸间餐饮管理有限公司)，住所徐州市泉山区。 法定代表人：闫秀芳，执行董事。 委托诉讼代理人：罗大有，广东淘法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴泽衔，广东淘法律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告（反诉被告）：深圳融发投资有限公司，住所深圳市福田区。 法定代表人：陈小海，董事长。 上诉人徐州方寸间餐饮管理有限公司（以下简称方寸间公司）因与被上诉人深圳融发投资有限公司（以下简称融发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初33903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 方寸间公司上诉请求：一、请求变更一审判决第一项，依法改判双方签订的《皇庭国商购物广场商铺租赁合同》已于2017年12月22日因融发公司强制锁门而被实际解除；二、请求变更一审判决第二项，依法改判方寸间公司向融发公司支付租金263461.06元、管理费54228.51元、固定POS机月租费854.84元；三、请求撤销一审判决第五项，依法改判:1.融发公司立即退还管理费保证金63438.3元、水电押金21146.1元；2.融发公司立即退还所扣押的方寸间公司租赁商铺内的经营资产及各项设施设备，或直接赔偿不能退还经营资产及各项设施设备造成的经济损失200000元；3.融发公司向方寸间公司支付律师费45000元。本案一审、二审诉讼费用全部由融发公司承担。事实和理由:一、一审判决认定事实错误，导致判决错误。1.一审判决以“方寸间公司提交的2017年9月18日文某某通过微信的回复并无手机原始载体记载”为由，全盘否定方寸间公司提交反诉证据8即《公司法定代表人史某某与深圳融发投资有限公司代表文某某经理微信聊天记录》的证明力，是片面、孤立地对证据内容断章取义，完全无视微信聊天记录内容的连贯性、整体性，导致事实认定错误。微信聊天记录显示的聊天期间是2017.7.11-2018.3.27，其中2017.7.11-2017.12.19聊天内容都是关于洽谈改造商铺的具体事宜，2017年9月18日的微信内容，是因为这天的微信聊天是史某某通过另外一个手机进行，这个手机已经遗失，导致没有原始载体，但除此之外，全部的聊天记录都有手机原始载体予以证明真实性。而这些聊天记录内容，证明了以下内容:史某某向文某某申请分割商铺(2017.7.20)、文某某同意向公司汇报(2017.7.20-7.31)、文某某要求史某某提交具体分割铺位的设计方案及效果图(2017.8.8-8.24)、文某某回复说领导还在考虑(2017.9.4)、文某某回复说公司同意给换，公司已经允许(2017.9.18)、文某某询问分割装修期期限及确定具体细节(2017.9.20--2017.9.29)、文某某再次回复说公司领导口头同意了，现在立刻走流程，并询问公司批复后啥时候能够进场装修(2017.12.11--12.14)。以上微信聊天记录，是一个整体，内容是连贯的，证明双方不但积极协商分割铺位的事宜，而且融发公司代表文某某已经回复融发公司领导已经同意分割铺位，正在走流程。2.方寸间公司并没有恶意拖欠租金，并不存在违约。根据微信记录证据，双方一直在协商分割铺位，直至2017.9.18才得到融发公司代表文某某的肯定回复，因此方寸间公司全力准备分割铺位的具体事宜，包括委托设计铺位分割的效果图、调整经营方式，寻找施工队等工作。但因为融发公司内部管理工作效率低下，直到2017.12.20还没有走完批复流程(注:文某某在2017.12.20-12.21微信聊天记录中承认3个月的批复期限还是合理范围内)。在协商分割铺位的过程中，方寸间公司一直自行克服巨大的经营压力和困难，准时缴纳租金及各项费用，没有拖欠一分钱。自2017年9月18日文某某回复说公司已经同意分割并在走公司内部程序，方寸间公司仍然按时缴纳了9月、10月的租金及各项费用。交租金过程中，方寸间公司多次催促文某某加快公司内部流程进展，直到12月份方寸间公司预计可以正式进行分割铺位暂时停业经营，才暂缓缴纳11月份50%租金(其中50%租金由以前应退还费用抵扣)及各项费用。因此方寸间公司并没有恶意拖欠租金。3.融发公司在2017.12.22强行锁住商铺大门，视为融发公司单方解除合同，发生实际解除合同的效力。融发公司在2017.12.27再发出解除合同通知，已无实际意义。方寸间公司在2017.12.22以后无需再支付租金。另外，融发公司强行锁门并且不同意方寸间公司撤场搬离设备的请求，方寸间公司在锁门后也不再占有使用商铺，无需承担占有使用费。微信聊天记录(2017.12.19-12.23)证明了以下事实:融发公司在2017.12.19强行停止商铺供电，方寸间公司明确表示希望拿回一些设备(提出退场请求)；在2017.12.22融发公司强行锁住商铺大门后，方寸间公司再次提出退场请求，但遭到融发公司拒绝。因此，融发公司强行锁门禁止方寸间公司使用的行为，视为其单方解除合同，发生实际解除合同的效力。并且融发公司已经实际占有商铺，方寸间公司缴纳租金的截止日期应为2017.12.22，并且因为没有占有使用商铺，方寸间公司无需承担商铺占有使用费。二、一审判决适用法律错误，导致错误判决。1.一审判决既然支持方寸间公司关于退还水电押金21146.1元的反诉请求，却不判决支持该项反诉请求，竟然在计算本诉请求的水电费时将水电押金直接抵扣，进而直接判决驳回反诉请求，如此判决违反了民事诉讼法的规定，没有任何法律依据。退还水电押金21146.1元，是方寸间公司明确的反诉请求，并不是作为本诉的抗辩理由，一审判决必须对该项反诉请求单独作为一个判项进行判决。本诉和反诉是两个诉讼的合并审理，本诉请求的判项和反诉请求的判决，是分开的，不能将本诉请求和反诉请求进行冲抵后直接判决本诉或反诉。而一审判决对将水电押金直接冲抵本诉请求的水电费，因此驳回该项反诉请求，违反民事诉讼法的规定，完全是错误的。2.商铺租赁合同当中并没有任何关于没收“管理费保证金63438.3元”的约定，一审判决却在合同没有明确约定及法律也没有明文规定的情况下，毫无任何法律依据地判决驳回方寸间公司关于退还“管理费保证金63438.3元”的反诉请求，判决错误明显。商铺租赁合同4.8条“管理费保证金”之4.8.2条约定:乙方要求提前解除或终止合同的，乙方同意上述保证金作为违约金支付给甲方，本合同约定的其它违约责任条款仍应执行。除此之外，租赁合同当中再无任何扣除、没收管理费保证金的明确约定。本案中，属于融发公司(甲方)要求提前解除合同后终止合同的情形，并不能适用租赁合同4.8条“管理费保证金”之4.8.2条约定。在合同没有明确约定及法律也没有明文规定的情况下，融发公司无权没收管理费保证金。一审判决错误明显，属于故意偏袒融发公司。3.一审判决方寸间公司向融发公司支付所有欠缴费用的同时，却判决驳回方寸间公司要求退还商铺内被扣押的资产及设施设备的反诉请求，完全是毫无法律依据的。该错误判决纵容融发公司侵犯方寸间公司合法财产权益的违法行为，违反了法律的公平正义。（1）商铺租赁合同13.4.2条属于融发公司制定的格式条款内容，该条款约定免除融发公司责任、排除方寸间公司主要权利，严重侵犯了方寸间公司的合法财产权益，该格式条款无效。融发公司在未通过合法诉讼并由司法机关依法扣押财产的情况下，无权擅自扣押方寸间公司的合法财产，融发公司行为是违法行为，应受到法律的制裁和制止，而不是支持和纵容。（2）融发公司违法扣押财产，并且违法扣押财产的过程中，不但没有通知方寸间公司到场，也没有通知无利害关系的第三方到场，自行单方任意清点方寸间公司的合法财产，造成商铺内大量的资产、设施设备丢失。融发公司自己提交的证据《商铺物资盘点表》(共4页)显示物品有62种，数量若干。这些物品的数量和品种与方寸间公司提交的反诉证据《2017年皇庭店11月资产盘点表(深圳皇庭店记账部分)》(以公证书(附光盘)的形式提交)存在严重不符，这个反诉证据是租赁商铺皇庭门店在2017.12.3以电子邮件形式向总公司（即方寸间公司)汇报工作的文件，是在融发公司停止商铺经营之前的20天，能充分证明当时商铺正常经营时店内的资产、设施设备具体情况。融发公司私自扣押物品并且缺乏合法程序进行清点保管的违法行为，造成方寸间公司大量的商铺内资产、设施设备遗失，导致较大经济损失，融发公司必须予以赔偿。（3）根据租赁合同及法律规定，融发公司享有收取租金的权利，但在未经协商一致的情况下，融发公司无权获得所扣押商铺内物品的所有权。退一步说，融发公司扣押了方寸间公司的物品，有法定义务及时依照合法、公开、公平的原则对扣押物品进行拍卖变卖，所得价款抵扣方寸间公司欠缴的费用。一审判决方寸间公司支付融发公司租金等费用，已经保障了融发公司获得租金的合法权益，但却同时判决驳回方寸间公司要求退还商铺内被扣押的资产及设施设备的反诉请求，毫无法律依据，是错误判决，纵容了融发公司侵犯方寸间公司合法财产权益的违法行为，违反了法律的公平正义。综上所述，一审判决事实认定错误，适用法律错误.为维护自身的合法权益，方寸间公司特提起上诉，请求二审法院依法裁判。 方寸间公司答辩称，一、融发公司解除租赁合同符合法律规定及租赁合同的约定。2017年12月27日，方寸间公司拖欠租金的事实已经达到租赁合同约定的解除条件，融发公司根据合同的约定依法向方寸间公司发出合同解除通知书。融发公司行使单方解除合同的行为符合法律规定及租赁合同的约定，租赁合同依法发生合同解除的法律效力。根据租赁合同的约定，融发公司有权没收全部保证金。二、融发公司与方寸间公司未就商铺的分割及租金减免达成补充协议。融发公司为国内较早上市的公众公司，内部管理较为规范，涉及合同重要事项的变更必须经相应的内部流程审批，非个人能够决定。涉案商铺的分割及租金减免或延缓未通过内部审批，方寸间公司上诉状提及的文某某仅为融发公司的基层员工，没有权限决定该等重要事项。方寸间公司擅自拒绝支付2017年11月、2017年12月的租金等费用，己经构成严重违约，依据租赁合同的约定，融发公司有权解除合同并要求方寸间公司承担违约责任。三、双方签订的租赁合同不存在格式条款。融发公司与方寸间公司为平等地位的市场主体，涉案租赁合同是在双方平等协商的基础上达成一致意见的成果，为双方真实的意思表示，不存在格式条款。租赁合同第13.4条关于商铺返还及商铺内物品的处理条款是双方的真实意思表示，同时体现了双方在合同签订之初已考虑到对合同履行过程中可能出现的各种情形的应对方案。综上所述，方寸间公司拖欠租金的行为已构成严重违约，融发公司行使单方解除合同权符合法律规定及租赁合同约定，有权要求方寸间公司按照约定承担违约责任。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请法院依法驳回方寸间公司请求，维护融发公司的合法权益。 融发公司一审诉讼请求：1.确认《皇庭国商购物广场商铺租赁合同》于2017年12月31日解除，方寸间公司向融发公司支付拖欠的租金、POS机月租、管理费、推广费、水费、排污费、电费、垃圾处理费、刷卡手续费等费用共计441335.79元及滞纳金19799.27元（滞纳金自每月欠付费用之日起暂计至2018年3月20日，之后的滞纳金应计算至方寸间公司支付完全部欠款之日止，详见附表）；2.方寸间公司承担融发公司支付的律师费20000元；3.方寸间公司承担本案所有诉讼费用。 方寸间公司一审反诉请求：1.融发公司2017年12月27日解除双方签订的《皇庭国商购物广场商铺租赁合同》的行为无效；2.融发公司退还所收取的租赁保证金408824.6元、管理费保证金63438.3元、商品质量保证金200000元、水电押金21146.1元，并按照同期银行贷款利率标准，承担上述应退各项保证金款项从2018年2月1日起至实际退还之日止的全部利息；3.融发公司退还已经收取的全部推广费54979.86元，并按照同期银行贷款利率标准，承担上述款项从2018年2月1日起至实际退还之日止的全部利息；4.融发公司退还所扣押的租赁场所内的经营资产及各项设施设备、食材或直接赔偿因不能退还资产造成原告的全部经济损失618221.27元；5.融发公司赔偿方寸间公司装修费经济损失1172838.42元；6.融发公司承担方寸间公司的律师费支出45000元；7.本案全部诉讼费用由融发公司承担。诉讼过程中，方寸间公司撤回了要求融发公司返还商品质量保证金200000元的反诉请求；变更第4项反诉请求为融发公司退还所扣押的租赁场所内的经营资产及各项设施设备、食材或直接赔偿因不能退还资产造成原告的全部经济损失611510元。 一审认定事实：2016年8月7日，融发公司（出租方）与方寸间公司（承租方）签订《皇庭国商购物广场商铺租赁合同》（以下简称“涉案合同”）。该合同载明，融发公司将坐落于深圳市福田区××购物广场××号商铺（以下简称“涉案商铺”）出租给方寸间公司使用，该商铺计租面积为建筑面积共704.87平方米，商铺的使用面积为387.68平方米，双方同意该商铺计租的建筑面积=商铺使用面积除以55%使用率；方寸间公司承诺租赁该商铺用于餐饮（烤肉）经营活动，从事经营项目的品牌为喜来稀肉；商铺的租赁期限自2016年8月15日起至2021年8月14日，预计交付日为2016年8月15日，装修免租期60天，方寸间公司须于2016年10月13日前完成涉案商铺的装修并开始正式营业；第1年（自2016年8月15日起）每月基本租金204412.3元或当月总营业额之14%，两者取高；第2年（自2017年8月15日起）每月基本租金214632.92元或当月总营业额之14%，两者取高；……；方寸间公司应交纳涉案商铺的管理费每月31719.15元，商铺的推广费每月4229.22元；方寸间公司应向融发公司交纳该商铺的租赁保证金共计408824.6元，商铺管理费保证金63438.3元；涉案商铺的商品质量保证金20万元；方寸间公司应向融发公司交纳涉案商铺的水、电费押金共计21146.1元；涉案商铺的装修押金共计42292.2元；双方均确认合同有效期内，乙方销售任务为月均销售额120万元。第四条租金、管理费等费用及其支付方式。4.1.1（2）商铺的基本租金由方寸间公司按月基本租金方式向融发公司预付。……本合同约定的装修免租期届满以后，每月25日或之前（含25日），方寸间公司向融发公司预付下个月的基本租金；4.2管理费4.2.2其余月份管理费于每月25日或之前（含25日），由方寸间公司向融发公司预付下个月的管理费；4.4推广费4.4.1方寸间公司同意接受融发公司的推广活动并承诺为此向融发公司支付推广费；4.4.2其余月份推广费于每月25日或之前（含25日），由方寸间公司向融发公司预付下个月的推广费；4.5水、电费4.5.1每月的水、电费方寸间公司需按融发公司的收费通知单所约定的日期支付；4.5.3融发公司须在本合同结束及方寸间公司把该商铺交还给融发公司，且双方就租赁涉案商铺而产生的一切权利、义务、责任清理完毕后30个工作日内向方寸间公司退还水、电费押金（不计利息）；4.7.1方寸间公司应向融发公司交纳相当于2个月基本租金的租赁保证金，该租赁保证金不是方寸间公司预付的租金、管理费及推广费，仅是方寸间公司履行本合同约定义务的保证；4.8管理费保证金4.8.1管理费保证金不能作为方寸间公司违约的免责或冲抵款项；4.8.2方寸间公司要求提前解除或终止合同的，方寸间公司同意管理费保证金作为违约金支付给融发公司，本合同约定的其它违约责任条款仍应执行；4.8.3本保证金条款独立于本合同其他违约责任条款，方寸间公司违约的，除执行保证金条款外，其它违约责任条款仍应执行；4.9方寸间公司依据本合同应支付的租金、推广费及其他费用以银行转账方式存入融发公司指定的账户，公司名称：深圳融发投资有限公司，收款账号：11×××88；方寸间公司依据本合同应支付的管理费、水电费及其他物业管理费用以银行转账方式存入融发公司委托之物业管理公司指定的账户，公司名称：深圳国XX公司福田分公司，收款账号：11×××69。第六条装修免租期6.3装修免租期内，方寸间公司无需交付基本租金，但仍需承担管理费、推广费以及装修和经营活动而产生的政府税费及其他费用。第九条经营条款9.3方寸间公司在租赁期限内必须租用方寸间公司提供的POS专用收银设备，并遵守相关规定，不得擅自安装其他收银设备，方寸间公司向融发公司缴纳设备使用费500元/月/条，该费用于商铺起租日开始计算，与基本租金同时支付；9.3.1涉案商铺的营业每日销售现金由方寸间公司直接收取，不须缴交融发公司，而银行卡、支票等除现金外的其他付款方式，由融发公司收取，融发公司于下个月第20个工作日前将上一月的该等非现金付款款项支付方寸间公司，刷卡手续费由方寸间公司承担，国内卡餐饮1.5%，零售1%，国外卡3%。第十条转租、续租及商铺权属处分10.1未经融发公司书面同意，方寸间公司不得以任何形式将商铺转租、更换品牌、委任或特许第三方经营和管理涉案商铺。第十三条商铺交还13.1交还日期及适用范围13.1.1方寸间公司应当于本合同约定的租期结束当天交还涉案商铺；13.2交还状况及装修和附属设施、设备的归属13.2.1合同结束，融发公司有权要求方寸间公司自费将商铺内的所有物品搬离该商铺，并将商铺恢复至商铺交付时的状态；13.4逾期交还的后果13.4.1如果方寸间公司未按照本合同第13.1条的规定交还该商铺，则融发公司有权选择采用下述方法之一收回商铺，因此而产生的费用由方寸间公司承担：该商铺内的一切动产搬离涉案商铺，商铺之装修及所有附属设施、设备属融发公司所有，融发公司无须给予方寸间公司补偿。将该商铺内的一切动产搬离该商铺，并将该商铺内的一切装修、附属设备、设施拆除；13.4.2方寸间公司逾期交还商铺，除应当依照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金、管理费等各项费用外，每天还应按照合同最后一个月日基本租金的10倍向融发公司支付违约金，直至方寸间公司交还该商铺或融发公司依照本合同第13.4.1条的规定收回该商铺。融发公司有权自行处理方寸间公司在商铺内的任何物品及保留向方寸间公司追收因处理遗留物品而产生的其他费用的权利。第十四条合同提前终止的条件14.1.2提前终止本合同的，有权提前终止合同的一方应主动向另一方提出。第十五条融发公司违约责任15.2在租赁期内，融发公司有下列行为之一的，方寸间公司有权单方面解除本合同：15.2.1违反本合同的约定，使方寸间公司无法继续使用该商铺的；15.3方寸间公司依据本合同第15.2条单方终止合同的，应当书面通知融发公司，要求融发公司返还租赁保证金，退还已收的预交款项（如有），并在3日内迁离，并同意不予追究融发公司的赔偿责任;15.4租赁期内，非因法律、法规及本合同规定的情况，融发公司中途擅自解除本合同的，应向方寸间公司退还租赁保证金并按照实收租赁保证金的数额向方寸间公司支付违约金，融发公司承担的违约责任及赔偿责任以此为限，方寸间公司应于收款后3日内迁离商铺。第十六条方寸间公司违约责任16.1在租赁期限内，方寸间公司逾期交付租金、管理费及其他费用之一或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的万分之五支付滞纳金；16.2若方寸间公司拖欠租金、管理费及其他费用之一或全部的，超过7天，融发公司有权即时向方寸间公司发出书面通知要求其立即缴付租金，如方寸间公司收到融发公司发出书面通知后3天内仍未缴付租金或其他费用，融发公司有权实施暂停水、电、空调供应服务等催缴措施……；16.3租赁期限内，方寸间公司非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的，租赁保证金作为违约金赔偿给融发公司，不足赔偿融发公司损失的，方寸间公司还应负责赔偿；16.4在租赁期内，方寸间公司有下列行为之一的，融发公司有权单方面终止本合同，收回该商铺，由此而造成融发公司损失的，方寸间公司应予以赔偿：16.4.5拖欠支付租金、管理费及其他费用之一或全部达到30天以上（含30天）的；16.4.8未经融发公司书面同意，方寸间公司中断、停止其经营活动5天以上（含5天）的；16.5融发公司依据本合同第16.4条单方终止合同的，应当书面通知方寸间公司3日内迁离并交回该商铺，租赁保证金不予退还；16.8融发公司因向方寸间公司催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括律师费），及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由方寸间公司承担，融发公司有权向方寸间公司追讨该等费用、开支。第十八条通知与送达根据本合同需要发出的全部通知均须采用书面形式，一方给另一方的通知或文件按送达地址邮寄视为送达，如按照本合同列明地址发送书面通知或其他文件被邮政部门退回的，退回之日视为送达之日；18.4无论方寸间公司指定地址是否为商铺，融发公司将任何通知、文件送至该商铺后也视为送达。 2016年8月9日，方寸间公司向融发公司支付涉案商铺租赁保证金408824.6元，有融发公司开具的《收款收据》为证。同日，方寸间公司通过其法定代表人史某某名下尾号4933账户向深圳国XX公司福田分公司名下尾号9169账户转账支付158595.75元。方寸间公司补充提交的《情况说明》记载，该笔款项包括管理费保证金63438.3元、水电费押金21146.1元、首月管理费31719.15元和装修押金42292.2元。庭审中，双方均确认方寸间公司未向融发公司缴纳商品质量保证金200000元，涉案商铺的装修押金42292.2元已退还方寸间公司。2016年8月15日，融发公司向方寸间公司交付涉案商铺。2016年8月至2017年10月期间，方寸间公司每月按时向融发公司支付涉案商铺的租金、管理费、固定POS机月租费、推广费、水费、电费、排污费、垃圾处理费、刷卡手续费等费用。2017年11月起，方寸间公司未向融发公司及时缴纳涉案商铺的租金、管理费等费用。2017年12月3日，融发公司向方寸间公司地址邮寄《催收函》，该函记载，鉴于方寸间公司自2017年10月25日拖欠融发公司租金、管理费及其他费用，根据涉案合同第十六条的约定，现融发公司催收如下：请方寸间公司于收函之日起5个工作日内将截至2017年12月31日的累计欠款466675.2元（不含滞纳金）交至融发公司指定收款账户，如在上述期限内仍未支付全部已拖欠款项的，融发公司按照涉案合同第16.4条的约定有权单方面终止本合同，收回该商铺，因此而造成融发公司损失的，方寸间公司应予以赔偿。EMS物流单记载，2017年12月4日，该催收函被签收。2017年12月27日，融发公司向方寸间公司邮寄《解除租赁合同通知书》，该通知书载明，鉴于方寸间公司拖欠费用已经超过30天，根据涉案合同第16.4及16.5条的相关约定，现融发公司决定：单方终止合同，租赁保证金不予退还。请方寸间公司于2017年12月31日前结清欠款并交还涉案商铺，逾期未搬离的，融发公司将根据涉案合同第13.4条的约定处理，同时融发公司保留采取法律措施追收因此产生的其他费用及损失的权利。EMS物流单记载，2017年12月28日，方寸间公司签收上述《解除租赁合同通知书》。2018年1月8日，融发公司在未通知方寸间公司的情况下，单方组织其营运部、财务部、物业部人员对涉案商铺进行盘点并制作《商铺物资盘点表》，盘点表载明，品牌喜来稀肉、铺位号G-1，逃场时间2017年12月19日，盘点时间2018年1月8日。 另查，房地产权证载明皇庭国商购物广场登记权利人为融发公司。再查，关于融发公司与方寸间公司就涉案商铺内部分割及租金延缓缴纳的磋商情况。方寸间公司主张其之所以自2017年11月起未及时缴纳租金及管理费等费用，是因为其法定代表人史某某一直与融发公司代表文某某沟通内部分割涉案商铺，然后增加一个品牌运营。方寸间公司主张2017年9月18日文某某通过微信回复称“公司同意给换，但是就是以同一个公司经营，……反正就是公司允许了”，之后双方进一步沟通进场装修的时间和方案。经核对，方寸间公司提交的2017年9月18日文某某通过微信的回复并无手机原始载体记载。方寸间公司自认双方并未就停止支付2017年11月涉案商铺租金及其他费用的事宜作出特别约定。融发公司确认文某某是其员工，负责涉案商铺所在楼层的商铺对接和主管运营。但其没有权限决定租金和相关费用的延缓缴纳，涉案合同的变更应以书面方式确认。因文某某已经离职，融发公司无法确认微信聊天记录的真实性，即使该微信聊天记录真实，也不应当仅依据该聊天记录就认定是融发公司的决定。融发公司否认与方寸间公司就涉案商铺延缓支付租金事宜达成补充协议。又查，方寸间公司主张，2017年12月19日融发公司对涉案商铺停止供电，并于2017年12月22日将大门锁住强制收回了涉案商铺，故涉案合同的解除时间应为2017年12月22日。融发公司反驳称，其依据涉案合同约定向方寸间公司发送催款函告知方寸间公司缴纳租金等费用，后于2017年12月27日发出合同解除函。融发公司庭后补充回复称，因其工作人员大量变动，已无法核实当时的情况。但根据谁主张谁举证的原则，方寸间公司未提交证据证明涉案商铺被锁，应承担举证不能的后果。又再查，截止2017年12月31日方寸间公司拖欠融发公司的各项费用如下：2017年11月各项费用合计164254.94元：租金111140.92元；固定POS机月租费500元；管理费31719.15元；推广费4229.22元；水费631.53元；排污费170.64元；电费15000元；垃圾处理费38.39元；刷卡手续费825.09元（人民币卡739.5元+外币卡85.59元）。2017年12月各项费用合计265503.81元：租金（含占有使用费）214632.92元，固定POS机月租费500元；管理费31719.15元；推广费4229.22元；水费563.58元；排污费152.28元；电费12800元；垃圾处理费34.26元；刷卡手续费872.4元（人民币卡667.77元+外币卡204.63元）。2018年1月各项费用合计11577.04元：水费479.64元；排污费129.6元；电费10600元；垃圾处理费29.16元；刷卡手续费338.64元（人民币卡277.65元+外币卡60.99元）。融发公司要求方寸间公司向其支付拖欠上述费用的滞纳金，滞纳金分别以当月应付费用为计算基数，按日万分之五的标准自次月1日起计算至实际清偿之日止。（详见附表）2019年6月13日，融发公司向北京市康达（深圳）律师事务所尾号3301的收款账户转账支付20000元律师费。涉案合同解除后，2018年2月12日，融发公司与案外人就涉案商铺签订《皇庭国商购物广场商铺租赁合同》，案外第三人随即搬入。 一审法院认为，本案的争议焦点在于融发公司与方寸间公司之间是否就涉案商铺分割及租金减免达成补充协议。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。结合本案，涉案合同约定装修免租期届满以后，每月25日或之前（含25日），方寸间公司向融发公司预付下个月的基本租金、管理费、推广费等费用。方寸间公司亦确认自2017年11月起，其未再向融发公司支付涉案商铺的租金、管理费等费用。虽然方寸间公司主张其与融发公司就涉案商铺内部分割事宜一直在磋商，但方寸间公司亦自认双方并未就涉案商铺租金减免达成协议。方寸间公司作为涉案商铺承租人，未按约定期限支付租金及相关费用构成违约，融发公司有权依照涉案合同约定行使合同解除权，并书面通知方寸间公司3日内迁离并交回涉案商铺，租赁保证金不予退还。对于方寸间公司提出的确认融发公司2017年12月27日解除涉案合同的行为无效，退还所收取的租赁保证金408824.6元的反诉请求，因缺乏相关的法律及合同依据，法院不予支持。关于涉案合同的解除时间。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。融发公司于2017年12月27日向方寸间公司邮寄《解除租赁合同通知书》，要求方寸间公司在2017年12月31日前结清欠款并交还涉案商铺，2017年12月28日方寸间公司签收该解除通知。虽然方寸间公司抗辩称2017年12月22日融发公司已锁住涉案商铺大门，其无法进入，导致涉案合同事实上已解除，但方寸间公司提交的现有证据不足以证明其主张，故对于方寸间公司该抗辩法院不予确认。《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条第二款规定，以非对话方式作出的意思表示，到达相对人时生效。结合本案，可以确认涉案合同于2017年12月28日已解除。涉案合同于2017年12月28日解除，融发公司在解除通知中给予方寸间公司的搬迁期限截止至2017年12月31日，但方寸间公司并未及时搬离，亦无证据显示其已向融发公司支付了拖欠的各项费用，故对于融发公司要求对2017年12月方寸间公司拖欠的各项费用计至2017年12月31日的主张，法院予以支持。因涉案合同于2017年12月28日已解除，故方寸间公司仍应向融发公司支付涉案商铺自合同解除后至2017年12月31日止的占有使用费。对于方寸间公司要求融发公司返还水电费押金21146.1元的反诉请求，因不违反法律规定及涉案合同的相关约定，法院予以支持。鉴于方寸间公司未按期支付租金构成违约，对于方寸间公司反诉要求融发公司支付水电费押金利息的请求，于法无据，法院不予支持。为避免诉累，法院对于方寸间公司已支付的水电费押金和其尚拖欠的水电费予以抵扣。抵扣核算后，方寸间公司拖欠融发公司的费用如下：租金（含占有使用费）325773.84元（111140.92元+214632.92元）、管理费63438.3元（31719.15元×2）、固定POS机月租费1000元（500元×2）、推广费8458.44元（4229.22元×2）、水费479.64元、排污费452.52元（170.64元+152.28元+129.6元）、电费18449.01元[12800元-（21146.1元-631.53元-15000元-563.58元）+10600元]、垃圾处理费101.81元（38.39元+34.26元+29.16元）、刷卡手续费（人民币卡和外币卡）合计2036.13元（825.09元+872.4元+338.64元）；因上述应付费用存在逾期支付情形，融发公司要求方寸间公司向其支付上述拖欠费用的滞纳金，滞纳金分别以当月应付费用为计算基数，按日万分之五的标准自次月1日起计算至实际清偿之日止，抵扣后2017年11月计算基数为148623.41元（164254.94元-631.53元-15000元）、2017年12月计算基数为259989.24元[265503.81元-563.58元-（21146.1元-631.53元-15000元-563.58元）]、2018年1月计算基数为11577.04元，融发公司的主张没有超过其可主张的标准，法院予以照准。关于融发公司主张其支出的律师费负担问题。涉案合同约定，融发公司因向方寸间公司催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括律师费），均由方寸间公司承担。对于融发公司要求方寸间公司承担其支出律师费20000元的请求，有相关合同依据，法院予以支持。涉案合同第4.8.2条约定，方寸间公司要求提前解除或终止合同的，方寸间公司同意管理费保证金作为违约金支付给融发公司，本合同约定的其它违约责任条款仍应执行。涉案合同约定融发公司有权没收管理费保证金的前提是方寸间公司要求提前解除或终止合同，虽然本案并非是方寸间公司主动提出解除合同，但涉案合同的解除是方寸间公司未按期支付租金及各项费用的行为所致，故对于方寸间公司要求融发公司返还涉案商铺管理费保证金63438.3元的反诉请求，于法无据，法院不予支持。涉案合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。融发公司与方寸间公司在签订涉案合同时，已约定方寸间公司每月向融发公司支付推广费4229.22元，方寸间公司亦按月支付涉案商铺推广费至2017年10月底，以其行为表示遵守涉案合同的约定。对于方寸间公司要求融发公司退还已收取的全部推广费54979.86元并承担相应利息的反诉请求，于法无据，法院不予支持。涉案合同第13.4.2条约定，如方寸间公司逾期交还涉案商铺，融发公司有权自行处理方寸间公司在商铺内的任何物品。考虑到涉案商铺的盘点是融发公司单方进行，对于商铺内的资产双方亦有争议；如方寸间公司逾期交还商铺，涉案合同亦约定融发公司有权自行处理商铺内的任何物品，对于方寸间公司要求融发公司退还扣押的涉案商铺内经营资产、设施设备及食材或直接赔偿经济损失的反诉请求，因缺乏相关的合同依据，法院不予支持。涉案合同第13.4.1约定，如果方寸间公司未按照合同规定交还涉案商铺，则融发公司有权选择收回商铺，商铺之装修及所有附属设施、设备归融发公司所有，无须给予方寸间公司补偿；或由方寸间公司将动产搬离涉案商铺，并将商铺内的装修、附属设备、设施拆除。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。结合本案，因承租人方寸间公司违约导致涉案合同解除，故对于承租人方寸间公司要求出租人融发公司赔偿其装修损失的反诉请求，于法无据，法院不予支持。对于方寸间公司要求融发公司承担其律师费支出的反诉请求，因缺乏相关法律规定及合同依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认融发公司与方寸间公司就位于深圳市福田区××购物广场××号商铺签订的《皇庭国商购物广场商铺租赁合同》于2017年12月28日解除；二、方寸间公司应于判决生效之日起十日内向融发公司支付租金（含管理费）325773.84元、管理费63438.3元、固定POS机月租费1000元、推广费8458.44元、水费479.64元、排污费452.52元、电费18449.01元、垃圾处理费101.81元、刷卡手续费2036.13元及相应滞纳金，滞纳金分别以当月应付费用为计算基数，按日万分之五的标准自次月1日起计算至实际清偿之日止（2017年11月计算基数为148623.41元、2017年12月计算基数为259989.24元、2018年1月计算基数为11577.04元）；三、方寸间公司应于判决生效之日起十日内向融发公司支付律师费20000元；四、驳回融发公司的其他诉讼请求。五、驳回方寸间公司的反诉请求。本诉案件受理费8517元（已由融发公司预交），由方寸间公司负担。反诉案件受理费13737.29元（已由方寸间公司预交），因诉讼中方寸间公司减少了反诉请求，法院依法收取12910.95元，由方寸间公司负担12796.13元，融发公司负担114.82元，余款826.34元退还方寸间公司。 本院二审期间，各方当事人均未补充证据。本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。 本院认为，根据二审诉辩意见，本案二审争议焦点为方寸间公司未按时缴交租金是否构成违约以及一审法院关于租金、管理费、管理费保证金、水电押金、损失赔偿等问题的处理是否正确。关于方寸间公司是否构成违约的问题，本案涉案合同约定装修免租期届满以后，每月25日或之前（含25日）方寸间公司向融发公司预付下个月的基本租金、管理费、推广费等费用。方寸间公司以其与融发公司就涉案商铺内部分割事宜一直在磋商为由自2017年11月起未再向融发公司支付涉案商铺的租金、管理费等费用。由于方寸间公司与融发公司双方并未就涉案商铺租金减免或者缓交达成协议，而且方寸间公司经融发公司催收后仍未及时缴清各项欠款，方寸间公司作为涉案商铺承租人未按约定期限支付租金及相关费用已构成违约，融发公司有权依照涉案合同约定行使合同解除权，并书面通知方寸间公司3日内迁离并交回涉案商铺，租赁保证金不予退还。一审法院对于方寸间公司提出的确认融发公司2017年12月27日解除涉案合同的行为无效，退还所收取的租赁保证金408824.6元的反诉请求不予支持，并无不当。关于租金、管理费、管理费保证金、水电押金等费用问题，融发公司于2017年12月27日向方寸间公司邮寄《解除租赁合同通知书》，要求方寸间公司在2017年12月31日前结清欠款并交还涉案商铺。方寸间公司抗辩称2017年12月22日融发公司已锁住涉案商铺大门，但方寸间公司提交的现有证据不足以证明其主张，故一审法院认定涉案合同于2017年12月28日解除以及方寸间公司应向融发公司支付2017年12月31日（融发公司在解除通知中给予方寸间公司的搬迁期限截止日期）前的租金等费用，并无不当。一审法院核算的方寸间公司拖欠的租金、管理费、推广费、水费、排污费、电费、垃圾处理费、刷卡手续费数额以及关于滞纳金的处理并无错误，本院予以维持。关于方寸间公司支付的水电费押金21146.1元，一审法院实际上已经支持方寸间公司请求返还的反诉请求，一审法院基于诉讼效益考虑在方寸间公司所欠电费中予以扣减并无不当，但在判决主文中表述“驳回被告江苏方寸间餐饮管理有限公司的反诉请求”欠妥，本院依法予以纠正。关于律师费问题，融发公司主张方寸间公司承担其律师费损失具有相应合同依据，一审法院予以支持并无不当。方寸间公司反诉请求融发公司负担其本案律师费损失，因缺乏合同依据，而且方寸间公司存在违约行为，一审法院不予支持正确。关于管理费保证金问题，虽然涉案合同约定融发公司有权没收管理费保证金的前提是方寸间公司要求提前解除或终止合同，但涉案合同的解除是方寸间公司未按期支付租金及各项费用的违约行为所致，方寸间公司行为过错程度较合同约定没收管理费押金的情形更重，故一审法院对于方寸间公司要求融发公司返还涉案商铺管理费保证金63438.3元的反诉请求不予支持亦无不妥。关于推广费，因双方由合同约定，融发公司收取亦于法不悖，方寸间公司请求融发公司退还已收取的全部推广费54979.86元并承担相应利息的反诉请求，于法无据，一审法院不予支持正确。关于方寸间公司经营资产、设施设备及食材等损失问题，因涉案合同约定，如方寸间公司逾期交还涉案商铺，融发公司有权自行处理方寸间公司在商铺内的任何物品，该约定并未违反法律、行政法规强制性规定，而且涉案合同解除因方寸间公司欠租所致，一审法院不予支持方寸间公司请求融发公司赔偿经营资产、设施设备及食材等损失并无不当。同理，关于装修损失，一审法院不予支持亦无不妥。 综上，方寸间公司上诉主张不能成立，本院不予支持。但一审法院判决主文第五项表述欠严谨，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初33903号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项； 二、变更广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初33903号民事判决第五项为：驳回上诉人江苏方寸间餐饮管理有限公司的其他反诉请求。 本案一审受理费一审法院相关处理并无不当，本院予以确认。二审案件受理费7318.78元，上诉人江苏方寸间餐饮管理有限公司已预交，由上诉人江苏方寸间餐饮管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 罗  映  清 审判员 丁    婷 审判员 何  万  阳 二〇二〇年九月二十九日 书记员 刘锦锦（兼） 附相关法条： 《中华人民共和国民法总则》 第一百三十七条以对话方式作出的意思表示，相对人知道其内容时生效。 以非对话方式作出的意思表示，到达相对人时生效。以非对话方式作出的采用数据电文形式的意思表示，相对人指定特定系统接收数据电文的，该数据电文进入该特定系统时生效；未指定特定系统的，相对人知道或者应当知道该数据电文进入其系统时生效。当事人对采用数据电文形式的意思表示的生效时间另有约定的，按照其约定。 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。