呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2020）内0104民初1508号原告(反诉被告):李虹,女,无固定职业,住呼和浩特市。委托诉讼代理人:刘殿海,男，退休，住呼和浩特市，系李虹丈夫。被告(反诉原告)：内蒙古昌翰物业管理有限公司,住所地呼和浩特市赛罕区良种场路农牧局小区别墅副壹号。法定代表人:安福成,总经理。委托诉讼代理人:周埔新,男,该公司物业经理。委托诉讼代理人:刘书岑，内蒙古蒙信律师事务所律师。原告(反诉被告)李虹与被告(反诉原告)内蒙古昌翰物业管理有限公司(以下简称昌翰物业公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李虹及其诉讼委托代理人刘殿海、被告昌翰物业公司的委托代理人刘书岑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李虹向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告返还原告2018年7月26日被告收取原告银泰花园1号楼2单元18楼东户装修押金3500元，违规电费350元，违规代收的一次、二次垃圾清运费710元，违法收取的2017年11月1日至2018年7月26日的物业费1994元，共计6554元。2．判令被告返还违规收取的2017年11月1日至2018年7月26日物业费2313元（原诉讼请求为1994元），并支付利息损失1063.98元（利息以2313元为本金，按年利率24%计算，自2018年7月26日起暂计算至2020年6月26日为1063.98元），并要求计算至实际支付之日止。3.判令被告支付逾期返还装修押金（3500元）的利息损失1540元（利息以3500元为本金，按年利率24%计算，自2018年8月26日起暂计算至2020年6月26日为1540元）,并要求计算至实际支付之日止。4.请求判令被告承担诉讼费用。事实与理由：被告于2018年7月收取原告银泰花园1号楼2单元18楼东户的装修押金3500元，违规电费350元，违规代收的一次、二次垃圾清运费1060元（其中多收一次、二次垃圾清运费710元），当时双方约定：待原告装修工程结束后经被告验收，如果被告在装修过程中没有对楼房主体形成破坏,被告全额退还押金3500元；并按照实际结算装修房屋期间产生的水、电、清理垃圾等费用，剩余代缴费用全额退还原告。被告于2019年4月8日退出银泰花园的物业管理没有办理移交手续，也没有给原告退还押金和物业费等。被告于2018年7月26日将房屋钥匙交给原告，但被告却收取了2017年11月1日-2018年10月31日期间的物业费3084元，2017年11月1日-2018年7月26日在此期间，原告并未享受物业任何服务。因此，被告向原告收取的该物业费是不合理的也是违规的，应当返还原告未享受的物业费2313元。被告于2018年7月26日，向原告交付房屋时，以交钥匙为条件逼迫原告交2017年11月1日至2018年10月31日的物业费3084元，其中2313元为房屋交付之前（2017年11月1日至2018年7月26日）发生的物业服务费。因此，被告向原告收取的2018年7月26日之前的物业费属违规收取。同时，收取的装修押金3500元至今尚未返还，并支付返还之日止的利息损失。被告昌翰物业公司辩称，1.对于原告主张返还的相关费用没有事实及法律依据，请求依法驳回。2.银泰花园的项目背景，是呼市国税系统的团购房，小区开发商成智房屋开发公司与国税局签订过团购合作协议，给予国税员工优惠的购房价格，购房员工的购房款交齐各自单位国税局，国税局根据工程的施工进度，统一向成智公司拨放购房款。因此，每一个付款节点和交付房屋都是由成智公司通知国税局，2017年9月开发商成智公司向各国税局发出交房通知，国税局也通知了其购房员工到开放商那里办购房手续。2017年9月30日成智公司与昌翰物业公司签订前期物业合同，昌翰物业公司入驻银泰花园小区，开始提供物业服务，据向开发商了解，很多购房员工并没有在收到单位通知后，立即到开发商那里办理交房手续，而未办理交房手续的原因是很多员工将其所购房屋再次出售，小区很多业主都不是房屋的一手买受人，根据内蒙古物业管理条例，开发商通知买受人接受交付，买受人迟延接受交付的，从催告买受人接受交付期限的次日计算物业服务费，买受人再次出售其房屋并不影响房屋的业主对房屋出售前产生的费用，包括物业费等。3.因为小区水电没有接入大网，昌翰物业公司收取业主临时水电费后，交付给了成智公司，成智公司再向电力公司移交上述费用，装修垃圾清运费也是由于昌翰物业公司和垃圾场达成合同后，为小区业主清理垃圾实际产生，以上费用是以小区整体向第三方支付的。所以，实际费用已产生完毕，不存在返还问题。原告不能以其没有入住要求返还上述费用。关于装修押金根据原、被告双方签订的装修施工现场管理及违章处罚规定，业主施工完成后一个礼拜内要报告物业公司，由物业公司、业主和装修施工队三方验收才能返还装修押金。原告没有通知被告验收，被告无法知晓原告是否装修。因此，请求返还装修押金条件未成就。请法院驳回以上请求。反诉原告昌翰物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告支付反诉原告物业管理费4140元；2.判令反诉被告向反诉原告支付滞纳金直至实际给付之日止;3.本案反诉与反诉的诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：昌翰物业公司是玉泉区银泰花园小区前期的物业服务企业，2017年9月入驻小区。小区具备交付条件后，小区开发商通知业主在指定期限办理交付手续。业主陆续领钥匙。反诉被告签署的一些文件中明确约定：业主应按时足额交纳的费用有：住宅物业费2平米/平米、装修押金、垃圾处理费等，业主不按时交纳物业费以每日2%支付滞纳金。因小区业主拒不交纳物业管理费，昌翰物业公司长年亏损，故于2019年4月退出该小区，并在退出前向小区全体业主公告。之所以未向李虹退还装修押金，是因为李虹未向昌翰物业公司报告验收，而且2018年11月1日之后李虹再未支付过物业费。李虹未向昌翰物业公司支付2018年11月1日至2019年3月31日期间的物业费1285元。2019年5月，林达物业公司接替昌翰物业公司，两家公司办理了物业交接手续。林达物业公司将对李虹2019年5月11日至2020年5月10日的物业费2855元及相应得滞纳金债权转让给昌翰物业公司。反诉被告李虹辩称，不同意给付反诉请求。1.物业服务合同无效，不管是昌翰物业公司还是林达物业公司都无效，昌翰物业公司要求业主签订的前期物业服务协议违法。《前期物业服务合同》应当是房屋交付买受人之前，房屋开发商与物业服务企业签订的服务合同，房屋交付买受人之后，物业服务企业应当与物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半数的业主签订《物业服务合同》。昌翰物业公司要求各个业主分别与其签订《前期物业服务合同》明显违反了《条例》上述规定。昌翰物业公司与成智公司的前期物业服务协议期限为2017年9月30日至2018年11月26日，2018年7月26日昌翰物业公司交付房屋时，昌翰物业公司与成智公司的前期物业服务协议尚未期满，再签订《前期物业服务协议》涉嫌合同诈骗。昌翰物业公司单方确定物业费2元/平方米的行为，违反了《合同法》第三条的规定。昌翰物业公司片面强调收费项目、收费标准、处罚标准，只追求自身权利而忽略自身义务的行为，违反了《合同法》第五条的规定。昌翰物业公司以不签订《前期物业服务协议》等文件，不交纳2017年11月1日至2018年10月31日的物业费及装修押金，装修临时用电，装修垃圾清运费，二次垃圾清运费就不给钥匙相要挟，使业主产生恐惧而签署相关文件，具有明显的胁迫性。林达物业公司欺骗部分业主签订的物业服务合同不合法，按照《条例》相关规定和《合同法》，以欺诈、胁迫的手段订立合同，合同无效的规定，前述两公司以欺诈、胁迫手段分别与银泰花园小区业主订立的物业服务合同无效。2.物业公司无权设置滞纳金，行政机关依法作出金钱给付义务的行政机关决定，当事人逾期不履行，行政机关可以依法加处罚款或滞纳金，个人和其他行政机关无权设立。3.债权转让不成立。合同法规定，债务人将合同义务全部或者部分转移给第三人，应当经债权人同意的规定，本人不同意昌翰物业公司将应返还给我的装修押金3500元债务转移给林达物业公司。按照合同法，合同中不作为义务不具有可转移性，在林达物业公司不作为义务的情况下，即使林达物业公司与少部分业主签订合同有效，其债权也不能转移。法院受理我诉昌翰物业公司案件的时间是2020年5月14日，林达物业公司与昌翰物业公司的债权转让时间是2020年5月30日，是明显恶意串通逃费债务行为。物业费与装修押金是不同性质的资金不能直接抵顶。履行交纳物业费前提是享有保质保量的物业服务，而装修押金只要不违反装修管理规定的就应当退还。4.物业公司的物业服务不到位。物业服务应落实消防人员、设施以及安保措施，确保安防监控设施正常运转，维护物业区域环境卫生，引导业主进行垃圾分类处理。因此，我不认可昌翰物业公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理认定事实如下：原告购买了由呼和浩特市成智房屋开发有限公司（以下简称成智公司）开发的位于呼和浩特市××区的房屋一套。该房屋系国税系统的团购房屋，2017年9月22日成智公司向呼市四区国税局发出通知：“银泰花园住宅小区1号楼、3号楼定于9月30日开始办理交房事宜，2号楼定于10月10日开始办理交房事宜，请购房人携带相关证件及资料前来我公司办理交房手续”。昌翰物业公司于2017年9月30日入驻该小区，为小区进行物业管理服务工作，2019年4月8日退出该小区的物业服务。2018年7月26日在办理入住手续时李虹与昌翰物业公司签订《业主临时管理规约》、《承诺书》、《前期物业服务协议》、《银泰花园住宅小区装修管理规定》等文件，《业主临时管理规约》第二十九条约定：本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制。业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳如下费用：1.物业费：住宅每平米2元、商业每平米3.5元。3.其他应交费用包括水电费、装修管理费、装修垃圾清运费、装修出入证工本费、装修押金、外墙清洗（或外墙油漆粉刷）费、垃圾处理费、特约服务费等。《前期物业服务协议》中显示，李虹的房屋为住宅，建筑面积128.5平方米。第九条第4项约定：甲方（李虹）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，应按月利率2%支付逾期付款利息。双方签订相关协议文件后，李虹于2018年7月26日领取钥匙时向昌翰物业公司交纳了装修押金3500元、2017年11月1日至2018年10月31日的物业费3084元、装修垃圾清运费1000元、二次垃圾转运费60元、装修临时用电费350元。李虹于2019年3月装修完毕。李虹未向昌翰物业公司交纳2018年11月1日至2019年3月31日的物业费1285元。2019年5月10日呼和浩特市玉泉区昭君路街道办事处恒盛社区居委会向银泰花园小区发出通知，通知2019年5月11日林达物业公司入驻银泰花园小区进行物业管理服务工作，林达物业公司进行物业服务至今,按照每月每平米1.80元收取物业费,李虹未向林达物业公司交纳2019年5月11号至2020年5月10日期间的物业费2855元（包括期间二次垃圾清运费60元、楼道公共照明费20元）。2020年5月21日林达物业公司做出“物业管理费债权转让说明”，内容为：“昌翰物业公司原系银泰花园小区前期物业服务企业,林达物业公司自2019年5月接替昌翰物业公司承接银泰花园小区物业服务。两家物业公司办理了小区物业交接手续，双方签订了相关交接协议等文件，其中，林达物业公司将对业主李虹（房号：银泰花园1号楼2单元1803号）2019年5月11号至2020年5月10日期间的物业管理费2855元（包括期间二次垃圾清运费60元、楼道公共照明费20元，每月每平米1.8元）及相应滞纳金债权转让给昌翰物业公司。”并于2020年5月27日短信方式、房门张贴等方式通知李虹，林达物业公司将李虹2019年5月11日至2020年5月10日的物业费2855元及相应得滞纳金债权转让给昌翰物业公司。本院认为，综上所述，李虹的房屋已装修完毕，昌翰物业公司已退出该小区的物业管理服务，且未向本院提交李虹的装修存在违反相关装修约定的行为，故昌翰物业公司应依约返还李虹装修押金3500元。对于诉请装修押金的利息，因双方未作约定，本院不予支持。对于李虹返还物业费及利息的请求，李虹认为2018年7月26日去昌翰物业公司处领钥匙时，昌翰物业公司逼迫其交2017年11月1日至2018年10月31日的物业费，但李虹未向本院提供证据存在胁迫等行为，且在法定期限内未行使撤销权，故本院对于返还物业费及利息的请求不予支持。对于装修垃圾清运费、装修临时用电费，因李虹在装修时已实际产生，李虹未举证证明实际支出的费用少于收取的费用，故本院不予支持退还请求。对于本案昌翰物业公司反诉请求2018年11月1日至2019年3月31日期间的物业费1285元，因昌翰物业公司在此期间的物业服务存在瑕疵，本院酌情减免30%，李虹应当支付该期间的物业费899元。林达物业公司经大部分业主选择及恒盛社区同意入驻银泰花园小区并履行物业服务义务，李虹未提供充足的证据证明林达公司在该小区的物业服务存在瑕疵，李虹应当向林达物业公司支付相应的物业费。对于林达物业公司与昌翰物业公司之间的物业费债权转让行为不违反法律规定，且已通知债务人，故李虹应当向昌翰物业公司支付2019年5月11日至2020年5月10日期间的物业费2855元。对于昌翰物业公司反诉请求的滞纳金，虽昌翰物业公司与李虹之间有合同约定，但李虹不存在故意违约行为，故本院不予支持。对于李虹拖欠林达物业公司物业费滞纳金的请求，因双方未作约定，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告内蒙古昌翰物业服务有限公司于本判决生效后五日内返还原告李虹装修押金人民币3500元。二、反诉被告李虹于本判决生效后五日内支付反诉原告内蒙古昌翰物业服务有限公司物业费3674元、二次垃圾清运费60元、楼道公共照明费20元，合计人民币3754元。三、驳回原告李虹的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告内蒙古昌翰物业服务有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费86元，由原告李虹负担36元、被告内蒙古昌翰物业服务有限公司负担50元。反诉费90元，由反诉原告内蒙古昌翰物业服务有限公司负担65元、反诉被告李虹负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 阿拉堂图亚人民陪审员 张 利 芳人民陪审员 乔 月 英二○二○年九月八日书 记 员 李   娜附：法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。