海南省海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2020）琼0107民初4000号   原告：廖超平，男，1967年11月5日出生，汉族，身份证住址广西博白县，现住海口市琼山区。   委托诉讼代理人：王剑宇，广东合拓（南沙）律师事务所律师。   被告：刘艳龙，男，1976年9月9日出生，汉族，身份证住址安徽省安庆市宿松县，现住海口市龙华区。   被告：海南省乐特装修装饰工程有限公司，住所地海口市龙华区。统一社会信用代码：91460100348078239J。   法定代表人：徐继萍，该公司总经理。   被告：海南乐特智多多儿童乐园有限公司，住所地海口市琼山区。统一社会信用代码：91469002MA5T9B9C73。   法定代表人：徐继波，该公司总经理。   三被告共同委托诉讼代理人：符祥文，海南法立信（琼海）律师事务所律师。   三被告共同委托诉讼代理人：黄宏才，海南法立信（琼海）律师事务所律师。   原告廖超平与被告刘艳龙、海南省乐特装修装饰工程有限公司（以下简称乐特装修公司）、海南乐特智多多儿童乐园有限公司（以下简称智多多公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告廖超平的委托诉讼代理人王剑宇，被告刘艳龙、乐特装修公司、智多多公司的共同委托诉讼代理人符祥文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告廖超平向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告刘艳龙、乐特装修公司2019年3月13日签署的《租赁合同》于2020年6月25日解除。2.判令三被告立即向原告连带支付2019年6月10日至2020年1月10日8个月期间欠付的租金380748元，以及2020年1月20日暂至7月10日合计172日的违约金114224.4元；2020年2月10日至7月10日5个月期间欠付的租金298311元，以及2020年6月10日暂至7月10日合计30日的违约金89493.3元；2019年3月至2020年6月16个月期间的物业管理费85792元；违约金按所欠租金每日1%的标准计算，以上房租、违约金、物业管理费合计968568.7元。3.判令三被告立即将工商登记的住所从海南省海口市琼山区高登西街**高登花苑****201铺面及202铺面房屋迁出。4.由三被告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，原告廖超平变更第二项诉讼请求：判令三被告立即向原告连带支付2019年6月10日至2020年1月10日8个月期间欠付的租金330748元，以及2020年2月10日至7月10日5个月期间欠付的租金298311元，以及2019年3月至2020年6月16个月期间的物业管理费85792元，违约金按所欠租金总额30%计算为188717.7元，以上房租、违约金、物业管理费合计907270元。事实和理由：2019年3月13日，刘艳龙、乐特装修公司与原告签署了《租赁合同》，合同签署后，刘艳龙、乐特装修公司一直使用原告的房屋与智多多公司共同经营儿童游乐场。合同约定：租赁房屋位于海口市琼山区高登街27号高登花苑A幢二楼201房、202房商铺（建筑面积2437.78平方米）；租赁期限6年，自2019年3月15日起至2025年6月30日止；每月租金99437元，租金从2019年6月1日起算，先交付租金后租赁使用，租金每二个月缴交一次，第一个月的10日前交付租金198874元；保证金210000元，刘艳龙、乐特装修公司不能用保证金抵扣租金及水电费等费用；物业管理费为每月5362元，刘艳龙、乐特装修公司需连同租金一起支付给原告；如逾期支付租金，刘艳龙、乐特装修公司应按所欠费用的每日1%（原文10%为笔误）向原告支付违约金；如逾期支付租金超过15天，原告有权单方面解除合同收回商铺，保证金不予退还；合同终止（含原告解除合同）后10日内，刘艳龙、乐特装修公司应将租赁房屋的可移动财物撤场，原告有权告知刘艳龙、乐特装修公司后直接进入接管租赁房屋，房屋内遗留的财物视为其丢弃物，由原告处置，原告无须给刘艳龙、乐特装修公司任何赔偿。而刘艳龙、乐特装修公司自租赁合同第一个交租月即2019年6月就开始违约逾期交租，经原告多次催促，三被告从未有一次准时足额交租。为维护双方长期以来的合作关系，考虑到刘艳龙、乐特装修公司的实际困难，原告同意其自2019年10月至2020年3月共6个月期间按每月90000元的优惠房租交租（每月房租减免9437元），后因受疫情影响，原告又减免了2020年2月、3月房租共198874元，合计减免236622元。截至2020年7月10日，三被告承租和占用原告房屋共16个月，按合同约定每2个月10日前交一次房租金198874元计算，刘艳龙、乐特装修公司合计应向原告缴纳1292681元房租，除去各项减免236622元后，实际应缴纳房租1056059元。经原告根据刘艳龙、乐特装修公司指定人员账户的转账记录仔细查询核对，截止至2020年7月10日，三被告陆续缴纳房租377000元，合计尚欠原告679059元房租未支付。其中第一段2019年6月10日至2020年1月10日8个月期间应缴纳租金757748元，三被告陆续缴纳377000元，欠租380748元，逾期期间2020年1月20日暂至2020年7月10日合计172日违约金654886.56元（减免后为114224.4元）。第二段2020年2月10日至2020年7月10日5个月期间应缴纳租金298311元，三被告欠租298311元，逾期期间2020年6月10日暂至2020年7月10日合计30日违约金89493.3元。2019年3月至2020年6月16个月期间应缴纳物业管理费85792元，三被告欠费85792元。经原告多次催租，三被告仍以种种理由拖延欠付。2020年6月3日凌晨，三被告未通知原告，就打破涉案房屋的窗户连夜搬走了运营设备。基于刘艳龙、乐特装修公司的行为已经构成了根本违约，原告于2020年6月24日委托海口市椰海公证处向刘艳龙、乐特装修公司发出了（2020）琼椰海证字第3815号公证书《通知函》，正式函告解除原告与刘艳龙、乐特装修公司于2019年3月13日签署的《租赁合同》，要求刘艳龙、乐特装修公司务必在2020年6月30日前与原告结算并偿付拖欠的房租，并在2020年7月10日前撤场并办好全部交接相关手续，如逾期撤场腾房，原告有权依约直接收回房屋，屋内物品视为三被告丢弃物由原告自行处置，因此发生的法律后果均由三被告承担。三被告收到《通知函》后，经原告多次交涉，于7月10日将租赁房屋中其经营使用的全部可移动物品搬迁撤场，但仍拒绝履行全部付款义务。起诉前2020年6月23日，经原告到海口市市场监督管理局查询，智多多公司登记状态为存续，，至今未将工商登记的住所从案涉的海口市琼山区高登西街**高登花苑****201铺面及202铺面房屋迁出   根据《中华人民共和国侵权责任法》第八条的规定，刘艳龙、乐特装修公司严重违反了租赁合同的约定，其行为已构成根本违约，智多多公司与刘艳龙、乐特装修公司共同使用涉案房屋经营儿童游乐场未支付房租的行为构成了共同侵权，三被告拖欠原告租金及物业费等相关费用的事实很清楚。原告于2020年6月25日依法依约解除了案涉的《租赁合同》后，三被告应当连带赔偿原告的全部损失。   综上所述，三被告的行为严重侵害了原告的合法权益，原告现特向法院起诉，请依法裁判支持原告的诉讼请求。   被告智多多公司辩称，智多多公司是案涉《租赁合同》实际履行主体。2019年4月15日，智多多公司依法在海南省市场监督管理局登记成立，系独立法人。智。智多多公司登记时以案涉租赁房屋作为登记住所，同时也是经营场所签订案涉《租赁合同》时，智多多公司并没有法人资格，便委托股东刘艳龙以个人的名义签署。虽然合同第一页的乙方为“乐特装修公司”，但最后签署页的签署人是“刘艳龙”，而不是海南省乐特装修装饰工程有限公司，乐特装修公司和法定代表人徐继萍未曾授权刘艳龙签署租赁合同，也并未参与经营和使用案涉房屋，且案涉租赁合同均是智多多公司实际履行。如支付保证金21万元是智多多公司通过法定代表人徐继波给付，之后缴交租金是智多多公司通过财务“许环英”支付，案涉租赁房屋实际也是由智多多公司占有使用经营。《租赁合同》约定的经营用途及租赁目的是“儿童游乐场”也能够与智多多公司营业范围相对应。根据《中华人民共和国民法总则》第七十五条之规定：设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受。因此智多多公司才是《租赁合同》实际承租主体，与刘艳龙、乐特装修公司无关。   二、智多多公司已经支付了2019年9月至12月租金377000元。合同第四条约定租期为2019年3月15日至2025年6月31日，装修期不收取租金，装修期为2019年3月15日至2019年5月31日。智多多公司在2019年10月11日至2020年1月19日通过财务许环英的账户共计支付了377000元的租金（分别为2019年10月11日支付107000元、10月21日支付30000元、10月22日支付60000元、11月11日支付90000元、2020年1月19日支付90000元）。因此，原告要求支付2019年9月至12月的租金没有依据。   三、新冠疫情属于不可抗力，疫情停业期间应免交租金。合同第六条租赁用途明确约定租赁案涉房产目的是用于经营“儿童游乐场”。因受新冠疫情影响，文化部及相关主管部门在2020年1月24日通知包含智多多公司在内的所有娱乐场所、互联网上网服务营业场所等娱乐场所暂停营业，直到2020年4月24日才通知恢复正常营业。根据合同第十八条约定“合同期内，如因地震、台风、战争等不可抗力的原因致使本租赁合同不能履行时，本合同自然终止…”，而受新冠疫情影响导致停业的时间为2020年1月24日至2020年4月24日。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任…”及合同的约定，该期间的租金应免交。   四、双方签订的合同在2020年1月24日已终止。根据合同第十八条约定“合同期内，如因地震、台风、战争等不可抗力的原因致使本租赁合同不能履行时，本合同自然终止…”以及《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条规定：“民事法律行为可以附条件，但是按照其性质不得附条件的除外。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效”。双方在合同中已经明确对合同的终止的条件作出了约定，属于附终止条件的法律行为。即只要发生不可抗力，租赁合同自动终止而无需通知。新冠疫情属于不可抗力，2020年1月24日相关主管部门已通知智多多公司停止营业，即日起案涉《租赁合同》已终止。原告要求支付2020年1月24日之后的租金没有依据。   五、原告主张要求支付违约金部分不合理。合同第五条约定：“租金每两个月缴交一次，于缴交该月的第十日前缴交，先付租金后才能使用商铺”，合同签订以后，原告从未向智多多公司催讨过租金。其中9-12月均是先使用后交租，原告也从来没有提出过异议，双方已经以“实际履行”的方式将缴纳租金的时间予以了变更，不再是合同约定的“第十日前”，若仍以此为违约金的起算点没有依据。   六、原告主张以所欠租金为标准每日支付1%的违约金过高。根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二款的相关规定，智多多公司认为双方约定的每日按所欠费用1%计算违约金过高，理由如下：①智多多公司处于承租人，在签订时属于弱势地位，双方不可能“充分协商”。反观原告与案涉房产所有权人周菊芳签订的《租赁合同》的所有条款与智多多公司与原告签订的《租赁合同》条款几乎一模一样，也可以印证了双方关于违约金等条款并未充分协商，智多多公司属于劣势地位；②智多多公司在租赁合同履行过程中没有过错。智多多公司与原告签订租赁合同以后，原告曾承诺在开业之前给智多多公司办理文体局相关执照但至今都没有办理。也正是因为该相关执照没有办理，导致智多多公司正式营业时间延后，智多多公司正式营业以后营业收入一直不理想，之后又因新冠疫情影响导致不能营业，其损失巨大才不得已未及时交纳租金，在合同履行过程中智多多公司并未存在过错；③原告并未存在损失。智多多公司在签订《租赁合同》时已经支付了21万元的保证金，对于拖欠的租金原告完全可以从中抵扣。同时受新冠疫情影响，即使《租赁合同》解除原告在短时间内也不能将案涉房产转租出去，因此原告并未存在任何损失；④根据租赁合同约定，每日违约金为所欠费用的1%即一年36.5%，已经明显超过当时生效适用的《最高人民法院关于审理民间借贷司法解释》第二十六条关于年利率不得24%的规定。   综合以上几点，智多多公司认为双方约定的违约金过高，请求法庭依法予以调整降低。   七、除上述支付的租金377000元及保证金外，智多多公司还另行支付了5万元。智多多公司在2019年7月12、13日通过财务许环英的账户支付了3万元。智多多公司通过股东刘艳龙向原告支付2万元（其中2019年7月12日支付1000元、8月15日支付4000元、2020年3月18日支付10000元、6月3日支付5000元，共计2万元），共计支付了5万元，智多多公司认为此5万元应退还给智多多公司或在租金中抵扣。   综上，智多多公司认为原告的各项诉求部分不合理，请求法庭在查明案件事实的基础上依法作出公正的判决。   被告刘艳龙辩称，同意以上意见，补充如下：1、原告主张2019年6月10日至2020年1月10日，共8个月，应为7个半月，因为2020年1月24日政府部门已经通知不准营业，这是有相关文件的。1月份只能计算13天的租金。2、2019年10月至2020年3月，共6个月的时间，原告同意以9万元来计算租金，在这段时间要承担租金，应按9万元来计算。3、另外，被告已经向原告支付的钱，除了原告认可之外的，还有21万元的保证金，虽然合同上约定不抵租金，所以这种合同约定是无效的。代理人认为应该以21万元的保证金来抵扣相应的欠款部分租金。4、违约金不超过一年24%，后期的违约金因受疫情影响，不应计算。5、根据相关部门的通知，疫情期间属于不可抗力因素，2020年1月24日至4月24日，三个月不应计算租金。6、原告主张物业费没有法律依据，主体不合格。   当时刘艳龙签合同，是受智多多公司法定代表人徐继波的指派代表该公司去签订的，是公司行为，不是个人行为，并且刘艳龙没有个人经营行为，且刘艳龙签订合同的行为已被智多多公司确认。   被告乐特装修公司辩称，乐特装修公司不应作为本案被告，合同虽有乐特装修公司的名称，这是刘艳龙自己加上去的，并没有经过乐特装修公司和法定代表人徐继萍的委托。乐特装修公司也未在合同上盖章，法定代表人也未在合同上签字，并且该公司也未参与之后的经营活动。因此，不能将乐特装修公司列为本案被告。   本院经审理认定事实如下：案外人周菊芳系位于海口市琼山区高登西街27号高登花苑A幢二楼201房、202房（以下简称涉案商铺）的业主。2019年3月1日，廖超平与周菊芳签订《租赁合同》，合同约定廖超平承租涉案商铺，租赁期限为7年，自2019年3月1日起至2026年2月28日止，每月租金6万元，每二个月缴交一次，物业管理费、水电费等费用连同租金一起缴付，周菊芳同意廖超平将所承租商铺的经营权进行转让或出租给第三方使用（包括部分转租）。   2019年3月13日，廖超平作为甲方，刘艳龙以乐特装修公司作为乙方，双方签订《租赁合同》，合同主要约定内容：一、乙方承租涉案商铺，每月租金99437元。二、租赁期限为6年，自2019年3月15日起至2025年6月31日止，装修期为2019年3月15日起至5月31日止，装修期不收取租金，租金从2019年6月1日正式起算。租金每二个月缴交一次，于缴交该月的第十日前缴交，先付租金后才能使用商铺。三、合同保证金21万元，乙方不能用合同保证金抵扣拖欠租金及水电费、污水处理费、垃圾处理费、卫生管理费、人员酬金等费用；租赁期满后如乙方未能获得续租权，在结清水电及其他相关费用后，甲方在七日内将合同保证金无息退还给乙方；乙方在本合同签定后5日内，将租金及合同保证金支付给甲方，先付款才能使用商铺。四、物业管理费每月5362元，乙方连同租金一起支付给甲方。五、租赁商铺的用途为儿童游乐场。六、乙方未能按合同约定将保证金及每二个月应付租金在应付期内交付给甲方，逾期超过5天未付，将视为乙方违约，甲方具有单方解除权；乙方如未能按本合同之约定按时足额缴纳各项费用时，则多推迟一天应向甲方支付应缴费用足额的1%。七、合同期内，如因地震、台风、战争、政策变化等不可抗力的原因致使本租赁合同不能履行时，本合同自然终止，甲方无息退回剩余的租金及合同保证金，但所造成一切经济损失，双方损失自负，相互不承担责任。八、乙方逾期支付合同约定的租金及各项费用达15天以上的，甲方有权解除合同，且保证金不予退还。九、合同终止后，如乙方未能在10天内处理完租赁房屋内的可移动财物，撤出租赁房屋，甲方有权在告知乙方后直接进入并接管该租赁房屋，房屋内遗留的财物视为乙方丢弃物，由甲方处置，甲方无须给乙方任何赔偿。廖超平和刘艳龙均在合同签名捺印，合同落款处没有加盖乐特装修公司公章和法定代表人签章，签订合同时刘艳龙未向廖超平出示该公司的授权委托书，其确认的邮件地址为海口市龙华区国贸路57号中城商场203房及204房，该地址为乐特装修公司住所。   签订合同当日，徐继波向廖超平转账21万元，廖超平出具收据，确认收到其租赁涉案商铺保证金21万元。2019年4月15日，智多多公司在海南省市场监督管理局登记成立，以涉案商铺为登记住所，公司股东为徐继波、赵派、薛景辉、周佳颖、刘艳龙，徐继波为法定代表人，刘艳龙为监事，公司经营范围含儿童室内游戏娱乐服务在内。公司成立后，在涉案商铺内经营儿童游乐园“乐特智多多主题乐园”，该游乐园于2019年8月22日正式开门营业。2019年年底全国开始陆续出现新型冠状病毒肺炎感染者，且传播速度较快。政府有关部门要求2020年1月24日起，海口市各景区、娱乐场所应暂停营业，该游乐园因此停业。4月22日，该游乐园重新营业。6月3日凌晨，游乐园擅自搬走园内游乐设施，并张贴闭馆通知，称自6月3日起暂停营业，闭馆进行中央空调维修及空调管道改造，具体开放时间另行通知。   2020年6月24日，廖超平通过顺丰速运向乐特装修公司、刘艳龙邮寄《通知函》，收件地址与刘艳龙在《租赁合同》中确认的邮件地址一致，即海口市龙华区国贸路57号中城商场203房及204房。同日该邮件被签收。该函载明，乐特装修公司、刘艳龙的行为已构成根本违约，严重侵害了廖超平合法权益，造成廖超平损失，廖超平通知乐特装修公司、刘艳龙，双方的《租赁合同》自本通知函送达乐特装修公司、刘艳龙即告解除。并要求乐特装修公司、刘艳龙于2020年6月30日前与其结算并偿付拖欠的房租679059元、违约金30万元以及管理费85792元合计1064851元，7月10日前撤场并办好全部交接相关手续，如逾期擅场腾房，廖超平有权依约直接收回房屋，屋内物品视为乐特装修公司、刘艳龙丢弃物由其自行处置，因此发生的法律后果均由乐特装修公司、刘艳龙承担。   2020年7月10日，涉案商铺内经营用的全部可移动物品已搬迁撤场。廖超平要求三被告履行付款义务未果，遂成讼。   另查明，乐特装修公司成立于2015年7月30日，住，住所为海口市龙华区国贸路**中城商场**及**东徐继萍、符策龙。   智多多公司财务许环英向廖超平转账支付租金共计407000元，分别：2019年7月12日、13日各支付2万元、1万元计3万元，2019年10月11日支付9月房租107000元，2019年10月21日、22日各支付当月房租3万元、6万元计9万元，2019年11月11日支付当月房租9万元，2020年1月19日支付12月房租9万元。刘艳龙合计向廖超平支付2万元，分别：2019年7月12日1000元，2019年8月15日4000元，2020年3月18日1万元，2020年6月3日5000元。以上款项合计427000元。三被告没有缴交过物业管理费，廖超平于2020年6月23日向海南富南物业管理有限公司高登花苑管理处交纳了涉案商铺2019年1-12月管理费、日常养护费47628.50元，2020年1-6月管理费、日常养护费29273.80元，两笔合计76902.3元。   上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的周菊芳《海口市商品房买卖合同备案表》、《租赁合同》两份、智多多公司企业机读档案登记资料、廖超平的中国建设银行个人活期账户明细、海南富南物业有限公司缴费收据、案涉房屋现场照片、公证书、邮政交寄单（收据）、发票及回执、《海南特区报》媒体新闻报道，被告智多多公司提交的收据、平安银行琼海支行和中国建设银行转账记录、微信聊天记录截图、智多多公司营业执照、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、食品经营许可证、租赁合同、微信支付记录、《紧急提醒！海口暂停文体娱乐场所活动》的通知、《海口符合条件网吧、KTV可自主复工》在案佐证，足资认定。   本院认为，廖超平和刘艳龙签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。虽然该合同抬头的乙方是乐特装修公司，但是刘艳龙没有该公司的授权委托书，乐特装修公司也没有追认该合同，廖超平主张乐特装修公司为合同当事人，要求其承担合同责任，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。   关于刘艳龙和智多多公司应否承担合同责任的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”本案中，刘艳龙系智多多公司的发起人、股东，刘艳龙以个人名义与廖超平签订该租赁合同是为设立智多多公司经营游乐场，智多多公司成立后，对该合同予以确认，在涉案商铺经营游乐场并缴交有关费用，实际享有该合同权利并履行该合同义务，现廖超平请求刘艳龙和智多多公司承担合同责任，本院予以支持。   因刘艳龙和智多多公司未依照合同约定按时履行缴纳租金及其他费用的义务，廖超平向刘艳龙提出解除合同，并向本院提出确认其与刘艳龙2019年3月13日签署的《租赁合同》于2020年6月25日解除的诉请，现刘艳龙和智多多公司亦同意该诉请，故本院判定该《租赁合同》于2020年6月25日解除。廖超平诉请三。廖超平诉请三被告立即将工商登记的住所从海南省海口市琼山区高登西街**高登花苑****201铺面及202铺面房屋迁出议，故对该诉请本院予以支持。   关于廖超平诉请三被告向原告连带支付房租629059元、违约金188717.7元、物业管理费85792元合计907270元的问题。关于租金问题，被告承认拖欠租金，但对欠款金额有异议，根据合同约定，起租日为2019年6月1日，双方确认合同解除日为2020年6月25日，则被告应向原告支付该期间的租金，合同约定每月租金99437元，双方约定2019年10月至2020年3月共6个月按每月9万元交租，廖超平免除2020年2月、3月共2个月房租，则2019年6月-9月共4个月租金为397748元，2019年10月至2020年1月共4个月租金为36万元，2020年4月至6月共3个月租金为298311元，以上租金合计1056059元，智多多公司已交租金427000元，尚欠租金629059元，应予继续给付廖超平。关于违约金，合同约定逾期付款的，按日1%计算违约金，现廖超平主张按所欠租金总额30%计算，没有超过法律规定，本院照准，则违约金为194717.7元。关于物业管理费，合同约定每月物业管理费5362元，连同租金一起支付给廖超平，庭审中，被告亦承认没有给付过物业管理费，现廖超平诉请被告2019年3月至2020年6月16个月期间的物业管理费85792元，但是，根据廖超平提交物业费收据，显示2019年1-12月管理费、日常养护费47628.50元，2020年1-6月管理费、日常养护费29273.80元，两笔合计76902.3元低于其主张金额，从2019年收据中可以得知，每月物业费用仅为3969元，涉案商铺于2019年3月中旬交付使用，则刘艳龙、智多多公司应负担当月物业费的一半即1984.5元，2019年4月-12月共9个月物业费合计35721元，2020年1月-6月物业费29273.80元，被告应向廖超平支付合计66979.3元，廖超平主张超过部分，本院不予支持。   关于合同保证金问题。合同约定合同保证金为21万元，乙方不能用合同保证金抵扣拖欠租金及水电费等费用，乙方逾期支付合同约定的租金及各项费用达15天以上的，甲方有权解除合同，且保证金不予退还。”该保证金属于履约保证金，是合同履行的一种担保方式，而违约金是合同一方违约时承担责任的一种方式，两者不同，可以同时适用。被告辩称应以合同保证金充抵租金，不能没收，既不符合合同约定，也不符合法律规定，本院不予采纳。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条规定，判决如下：   一、确认原告廖超平与被告刘艳龙2019年3月13日签署的《租赁合同》于2020年6月25日解除；   二、被告刘艳龙、海南乐特智多多儿童乐园有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告廖超平支付租金629059元、违约金194717.7元、物业管理费66979.3元；   三、被告海  三、被告海南乐特智多多儿童乐园有限公司于本判决生效之日起三十日内立即将工商登记的住所从海南省海口市琼山区高登西街**高登花苑****201铺面及202铺面房屋迁出   四、驳回原告廖超平的其他诉讼请求。   案件受理费13486元（原告已预交），由被告刘艳龙、海南省乐特装修装饰工程有限公司、海南乐特智多多儿童乐园有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 陈雪婷     二〇二〇年九月二十八日   法官助理 贾 璇   书记员 冯 钰   附：相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。   法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉   若干问题的规定（三）》   第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。   公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。   《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。