广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终6264号上诉人（原审原告、反诉被告）：姜蕲阳，女，1982年8月1日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区*****巷7座1号2楼，公民身份号码为422************760。委托诉讼代理人：余海培，广东广和（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾小玲，广东广和（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：何孝勇，男，1984年4月4日出生，汉族，住四川省开江县**********，公民身份号码为513************91X。委托诉讼代理人：梁宇森，广东品峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡菲，女，1982年3月8日出生，汉族，住湖北省鄂州市颚城区寒溪塘**工行住宅楼****，公民身份号码为420************02X。委托诉讼代理人：何孝勇，男，1984年4月4日出生，汉族，住四川省开江县**********，公民身份号码为513************91X,系胡菲的丈夫。被上诉人（原审被告）：陈某1，女，1987年11月20日出生，汉族，住广东省兴宁市************，公民身份号码为441************103。委托诉讼代理人：陈咸,广东赋诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄芷晴，广东赋诚律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：陈卫华，男，1979年7月24日出生，汉族，住广东省丰顺县*******龙岭，公民身份号码为441************013。被上诉人（原审被告）：深圳市星科源编程培训有限公司。住所地：广东省深圳市龙岗区龙岗街道平南社区万鑫柏龙商业广场**。统一社会信用代码：914********7624021。法定代表人：陈某1。原审第三人：东莞市联荣房地产经纪有限公司。住所地：广东省东莞市****************。统一社会信用代码：914***********970L。法定代表人：朱陈燕秀，该公司总经理。委托诉讼代理人：龚小雄，该公司员工。原审第三人：林柳霞，女，1994年10月22日出生，汉族，住广东省雷州市*********，公民身份号码为440************727。原审第三人：中国建设银行股份有限公司东莞市分行。住所地：广东省东莞市南城区*******健升大厦。统一社会信用代码：91441900X180746149。负责人：李宝生，该分行行长。委托诉讼代理人：任雪，该分行员工。委托诉讼代理人：黄宝玲，该分行员工。上诉人姜蕲阳因与被上诉人何孝勇、胡菲、陈某1、陈卫华、深圳市星科源编程培训有限公司（以下简称星科源公司）、原审第三人东莞市联荣房地产经纪有限公司（以下简称联荣公司）、林柳霞、中国建设银行股份有限公司东莞市分行（以下简称建行东莞分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初21425号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。姜蕲阳向一审法院起诉请求：1.何孝勇、胡菲继续履行案涉《房地产及居间合同》，向银行提前还贷、办理案涉房产登记过户手续；2.何孝勇、胡菲向姜蕲阳支付违约金，以1835000元为本金按0.1%/日从2018年1月27日起计至案涉房产登记到姜蕲阳名下为止，暂时计至姜蕲阳立案之日，违约金为946860元；3.何孝勇、胡菲支付姜蕲阳本案一审律师费127454元；4.何孝勇、胡菲支付姜蕲阳财产保全担保费3414.42元；5.案涉房产交易契税55050元、登记费80元由何孝勇、胡菲承担；6.陈某1、陈卫华、星科源公司为何孝勇、胡菲的债务承担连带清偿责任；7.何孝勇、胡菲、陈某1、陈卫华、星科源公司承担本案诉讼费用。何孝勇向一审法院反诉请求：姜蕲阳、陈某1、联荣公司共同承担何孝勇的律师费损失30000元。一审法院依照《中国人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十二条的规定，判决：一、驳回姜蕲阳的全部诉讼请求；二、驳回何孝勇的全部反诉请求。一审本诉案件受理费14995.72元、保全费5000元，均由姜蕲阳负担；一审反诉案件受理费275元，由何孝勇负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初21425号民事判决。姜蕲阳上诉请求：1.撤销（2019）粤1971民初21425号民事判决第一项；2.改判何孝勇继续履行案涉《房地产及居间合同》，向银行提前还贷、办理案涉房产登记过户手续；3.何孝勇向姜蕲阳支付违约金，以1835000元为本金按0.1%每日，从2018年1月27日起计至案涉房产登记到姜蕲阳名下为止，暂计至一审立案时违约金为946860元；4.何孝勇支付姜蕲阳一审律师费127454元；5.陈某1、陈卫华、星科源公司对上诉请求第3、4项金额承担连带清偿责任；6.何孝勇、胡菲、陈某1、陈卫华、星科源公司、林柳霞负担诉讼费用。以上总计1074314元。事实和理由：一、《房地产及居间合同》合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第十五条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，《房地产及居间合同》是各方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定。何孝勇关于房屋所有权及否认继续履行，只涉及到物权变动的效力，《房地产及居间合同》是有效的。二、《房地产及居间合同》能否约束本人，要看是否构成有权代理或表见代理。（一）陈某1、林柳霞有代理权。1.何孝勇从2016年10月起即开始委托陈某1出售房屋，从出售房屋给文翰冰到陈展宇，长期、多次的授权及交易习惯，可推定何孝勇与陈某1有全权委托的约定。2.陈某1持有何孝勇的银行卡且自由处分，可认定有经济处分的全部权利及代理权。何孝勇一审主张只是与文翰冰和陈展宇交易，但上述交易均无需将银行卡交由陈某1持有、处分。3.在长期交易不成功的情形下，何孝勇一直未解除授权，甚至在2018年5月14日还出具《授权委托书》给陈某1，亦未收回对林柳霞的公证委托授权。因此，何孝勇所称没有授权应不予采信。4.何孝勇与陈某1的内部经济欠款关系，增强陈某1关于何孝勇一直以1366800元委托出售的主张的可信度。何孝勇财务出现问题，在房屋一直未成功交易的情况下，陈某1一直在替何孝勇偿还信用卡、房贷等事实，何孝勇一直授权陈某1进行出售符合社会认知。5.2018年5月14日何孝勇签署的《授权委托书》已明确授权，证据效力高于其陈述的效力。（二）根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条的规定，即使不认定陈某1与林柳霞有权代理，本案亦构成表见代理，且属越权代理，姜蕲阳有理由相信陈某1、林柳霞有代理权。1.何孝勇主张陈某1与林柳霞的代理权，仅限于与陈展宇的交易，则陈某1与林柳霞构成越权代理中的表见代理。2.陈某1与林柳霞有代理权的外观表像。陈某1签署《房地产及居间合同》时，注明了何孝勇的姓名与身份证号，持有何孝勇的《广东省房地产权证》、购房《发票联》、购房《税收缴款书》、结婚证、房屋钥匙，并同时出示林柳霞的公证授权，且陈某1持有何孝勇的银行卡并自由处分，本案具备代理外观及权利外观。姜蕲阳本不知银行卡为陈某1持有、可自由处分，但陈某1指示其将250000元代为提前赎楼款项打入何孝勇的账户，此主观善意甚至超过知晓银行卡在陈某1持有而相信代理权的善意。三、姜蕲阳是善意、合理、有理由相信有代理权，符合无过错原则。（一）姜蕲阳签署《房地产及居间合同》时无过错，已尽审慎注意义务。1.本交易是在专业地产中介服务机构的居间下签署合同，专业服务机构亦签字承担权利义务，姜蕲阳有理由相信是合法合规交易。2.签合同时已核实房产证、发票等材料，达到一般核实标准；发现陈某1当时是没有授权的，虽陈某1出示了林柳霞公证授权书原件，但林柳霞并未到场，因此，出于审慎当时签署补充协议一，要求定金在联荣公司法定代表人账户保管。3.陈某1要求借款提前还贷，250000元亦是汇入何孝勇的账户。4.在赎楼一直不成的情况下，催促各方推进交易流程，签署系列补充协议，由林柳霞补签并完善合同，已尽到充分的注意义务。且均是在认定代理权，或相信有代理权的前提下，对瑕疵的补正。在查档、申请同贷书、提前支付用于赎楼等过程中从未有人否认其代理权。如果姜蕲阳对代理权有异议，是不敢要求何孝勇亲自到场的。（二）姜蕲阳相信有代理权的善意与认知，还来源于专业机构、主管机关的确认。林柳霞向房管部门进行查档，出具《房屋出售人声明》申请同意贷款书，均获房管部门与银行认可其代理权；何孝勇的事后行为，向房管所投诉，房管所去联荣公司到场处理时，经办人员表示公证授权等已表明是全权委托了无争议。因此，姜蕲阳有理由相信有代理权，且认知不低于主管部门、银行的认知，是善意的。（三）姜蕲阳购买房屋属于改善居住的钢性需求，交易价格是签署合同时的市价。四、何孝勇是否有过错不属于表见代理的构成要件，且其确有过错，何孝勇本来有授权陈某1、林柳霞，之所以取消授权是因追求利益的极大可能性。1.何孝勇长期放任与容忍陈某1、林柳霞的代理权。2.即使如何孝勇所称只授权与陈展宇的交易，但与陈展宇的合同已签订，已对林柳霞做了公证委托，无需再授权给陈某1，故2018年5月14日授权不能合理解释。3.事后行为不能抗辩有代理权或表见代理。何孝勇已明知陈展宇因经济原因无法继续交易，但在签署协议一年半后才提起仲裁，本意在于否认与姜蕲阳交易代理权，仲裁目的不善意。事后行为亦无法改变之前的代理权或表见代理表像，姜蕲阳在交易时表见代理外观已确定。4.不排除因市场房屋的巨大增值，让何孝勇否认代理权或表见代理。五、2018年5月14日的授权委托书由何孝勇出具，如有瑕疵应由其承担不利后果，且实际并无瑕疵，一审判决有误。委托书没有明确交易对方，证明何孝勇是全权、概括的委托陈某1向不特定交易方进行交易。关于授权的时间自授权日开始，并不能否认实际存在代理权，更无法否认表见代理外观。六、关于林柳霞的证言效力。林柳霞关于不知道与姜蕲阳交易的述称不实。林柳霞参与了查档、两家银行的出售声明与同贷书的办理，补签了三方协议及部分补充协议，作为担保机构的专业人员长期、多次从事房地产交易工作，以其客观行为可推定明知本案的交易而从事相关手续的办理工作。综上，何孝勇与陈某1、林柳霞有代理权，即使按一审认定越权代理，也构成表见代理。何孝勇、胡菲辩称：一、姜蕲阳主张的事实与理由均不符合实际情况，一审已查明相关事实，应以一审认定为准。二、关于合同效力及陈某1、林柳霞的代理行为，一审认定及分析正确，应予维持。三、关于姜蕲阳主张何孝勇没有撤销授权委托存在过错的问题。因何孝勇当时做公证委托所授权的权限仅是到房管部门办理房屋交易手续，而非凭着该公证委托可以向第三人出售案涉房屋，从文翰冰、陈展宇的房屋买卖合同都是由何孝勇本人签署可体现。其他问题以一审认定为准。陈某1辩称：一、同意姜蕲阳的上诉请求，陈某1与林柳霞的代理行为均是有效的，案涉合同合法有效，应继续履行。二、一审庭审存在程序违法，一审反诉被告除了本诉原告外还有陈某1及联荣公司，但陈某1是本诉被告，联荣公司是本诉第三人，陈某1、联荣公司不属于本诉原告，故一审反诉被告的主体不适合，一审程序违法。联荣公司述称：联荣公司已告知陈某1授权委托上并非陈某1的名字，但陈某1称可以让何孝勇补授权给陈某1。之后确实有找林柳霞过来办手续，何孝勇有出具一份授权给陈某1，且授权权利很大，表明何孝勇是全权委托陈某1办理的，联荣公司只以书面授权材料为准，故案涉合同应继续履行。林柳霞述称：不同意上诉意见，陈某1并未将转卖的事实告知林柳霞，当时只是因公证委托上有林柳霞的名字，故找其帮忙办理贷款及查档的手续。陈某1找林柳霞的领导让林柳霞帮忙时，林柳霞并不知道房屋转卖的事情。且一审庭审时林柳霞已主张当时其并未签署案涉材料。建行东莞分行述称：本案与建行东莞分行并无很大关联。陈卫华、星科源公司均未到庭参加二审庭审，亦未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。姜蕲阳二审期间向本院提交以下证据：1.姜蕲阳身份证所在地址房屋照片、姜蕲阳为东莞市励诚智能科技有限公司股东的企业信用信息系统截图，拟证明姜蕲阳购买案涉房屋有实际的住房需求。2.何孝勇房产证、发票、税收缴款书，拟证明该证据原件在签约时有出示过，陈某1对何孝勇是有代理权的。另，姜蕲阳向本院提交了三份调查取证申请：1.向广东省东莞市东部公证处调取何孝勇、胡菲委托赖小红、钟柏洪、林柳霞办理案涉房屋不动产过户手续的委托书等授权材料，拟证明何孝勇、胡菲授权林柳霞办理的事项、期限等情形；2.向东莞市自然资源局（不动产登记中心）调取林柳霞向该局为何孝勇案涉房产查档授权等材料，拟证明案涉《不动产登记信息查询结果》（权利人查询）是林柳霞向该局查询办理的；3.向兴业银行股份有限公司东莞分行调取同意贷款通知书、出售声明，拟证明何孝勇授权林柳霞全权出售案涉房屋。何孝勇、胡菲质证认为：1.对证据一的真实性、合法性、关联性均不确认，与本案并无直接关联。2.对证据二，2016年12月，东莞市源鑫房地产中介有限公司（以下简称源鑫公司）的陈某1接单时收取了何孝勇该组证据的原件一直未归还，陈某1持有房产证不代表其能进行买卖交易。3.对调查取证申请，何孝勇曾就与陈展宇之间的房产交易委托林柳霞等人处理后续房屋过户手续，确认公证授权是何孝勇本人办理的，但仅限还贷、查档等房屋过户手续，而非全权委托该三人办理房屋买卖。林柳霞去房管所查询案涉房屋的档案也是理所应当的，并无调查的必要。关于贷款的手续，同贷资料的申请仅需姜蕲阳自行前往，经银行审查符合放款资质就可受理。陈某1质证认为：1.对证据一的真实性、合法性、关联性确认，虽陈某1未实际看过姜蕲阳的居住地，但在买房的沟通过程中有提到。2.对证据二的真实性、合法性、关联性确认，何孝勇全权委托陈某1对案涉房产进行交易，且多次沟通称其只要1360000元，其他不管；何孝勇最开始将银行卡及密码给到林柳霞做陈展宇的过户及赎楼，后中介公司因何孝勇的个人征信问题不同意赎楼，何孝勇将银行卡及密码给到陈某1，因其知道无法交易给陈展宇，还要委托陈某1将房屋交易给他人；陈某1持有何孝勇的房产证、钥匙、发票、银行卡及密码，能充分证明何孝勇的真实意思表示是委托陈某1代理何孝勇出售房产，且出售对象不特定。3.同意姜蕲阳申请调查取证。联荣公司质证认为：确认证据的真实性。林柳霞质证认为：1.对证据一没有意见发表；2.对证据二，只要交了定金，何孝勇的房产证、发票、钥匙等材料交给陈某1是正常的。3.对调查取证申请，授权公证是2017年3月7日林柳霞作为担保公司的员工与何孝勇一同办理的，同月也给陈展宇做了公证。2017年5月出了同贷书，后因陈展宇不能缴纳费用退单并退回公证书及银行卡等资料给陈某1，退单时林柳霞有查档，当时房屋没有过户。建行东莞分行质证认为：因无法核实证据情况，无法发表质证意见。陈卫华、星科源公司均未发表质证意见。其余当事人均未向本院提交新证据。一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：陈某1、林柳霞的行为是否构成表见代理。对此，本院分析如下：根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，表见代理本属于无权代理，但因本人与无权代理人之间的关系，具有外观授权的特征，致使相对人有理由相信行为人有代理权而与其进行民事法律行为，法律赋予其与有权代理相同的法律效果。由此可见，认定行为人与相对人订立合同的行为构成表见代理，应当具备以下两个条件：一是行为人没有代理权或超越代理权；二是签订合同时具有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由，相对人主观上善意且无过失。本案中，陈某1、林柳霞的行为均不构成表见代理。其一，林柳霞的行为是超越代理权，陈某1的行为是无权代理。案涉《房地产及居间合同》及补充协议的卖方是何孝勇，但卖方处均没有何孝勇、胡菲的签名，卖方代理人处签名的是陈某1、林柳霞。现有证据不能显示何孝勇、胡菲直接与姜蕲阳就案涉房屋的买卖进行过协商，且知道并参与了案涉《房地产及居间合同》的签订。林柳霞陈述案涉《房地产及居间合同》是其事后补签的，且根据2017年3月7日公证《委托书》所载委托事项，何孝勇、胡菲委托赖小红、钟柏洪、林柳霞办理案涉房屋过户的相关事项中并不包括代理何孝勇、胡菲与房管部门或不动产管理部门之外的其他人签订房屋买卖合同，故林柳霞与姜蕲阳签订案涉《房地产及居间合同》超越了其代理权限。陈某1在签订《房地产及居间合同》时未向姜蕲阳出示其代表何孝勇、胡菲或受何孝勇、胡菲委托订立案涉合同的授权委托书。陈某1后于2018年5月14日取得的《授权委托书》未直接载明委托陈某1订立与姜蕲阳签订《房地产及居间合同》，陈某1对在已经签订案涉合同后与何孝勇亲自见面时却没有在《授权委托书》上明确载明授权事项即为与姜蕲阳签订案涉合同不能作出合理解释。且何孝勇、胡菲曾委托陈某1及其所在中介源鑫公司分别与文翰冰、陈展宇就案涉房屋签订过买卖合同，时间都早于案涉合同签订之日，其中与陈展宇之间的房屋买卖合同关系经仲裁确认于2018年6月28日解除。故何孝勇向陈某1出具《授权委托书》时仍处于何孝勇与陈展宇的房屋买卖合同关系存续期间，何孝勇主张其出具《授权委托书》是用于与陈展宇的房屋买卖合同关系中，本院予以采信。陈某1与姜蕲阳签订案涉《房地产及居间合同》的行为是无权代理行为，且未经何孝勇、胡菲追认。其二，姜蕲阳在签订案涉《房地产及居间合同》时未尽审慎审查义务，存在过失。姜蕲阳知道陈某1在签订案涉《房地产及居间合同》时未取得授权，林柳霞也是事后补签的合同。且鉴于陈某1、林柳霞作为中介人员、担保公司员工的身份，在该二人出具的授权委托书存在明显瑕疵的情况下，没有进一步审核陈某1、林柳霞的代理权限及范围或要求何孝勇、胡菲明确对案涉《房地产及居间合同》予以确认或追认，具有过错。综上，陈某1、林柳霞的行为不符合表见代理的构成要件，不构成表见代理。现何孝勇、胡菲明确表示不同意将案涉房屋出售给姜蕲阳，对陈某1、林柳霞签订案涉《房地产及居间合同》的行为亦不进行追认，故案涉《房地产及居间合同》不成立。一审对姜蕲阳要求继续履行案涉《房地产及居间合同》及基于此的各项诉请不予支持，并无不当，本院予以维持。另，关于姜蕲阳二审申请开具律师调查令向广东省东莞市东部公证处调取何孝勇、胡菲委托赖小红、钟柏洪、林柳霞办理案涉房屋不动产过户手续的委托书等授权材料、向东莞市自然资源局（不动产登记中心）调取林柳霞向该局为何孝勇案涉房产查档授权等材料、向兴业银行股份有限公司东莞分行调取同意贷款通知书、出售声明，以及申请裁定责令陈某1提交替何孝勇还贷的流水，上述申请调取内容并无收集必要，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（2019修正）第二十条的规定，对姜蕲阳上述申请，本院均不予准许。综上所述，上诉人姜蕲阳的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14468.83元，由上诉人姜蕲阳负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  邓潮辉审判员  尹河清审判员  林 静二〇二〇年九月二十九日书记员  李慧英黎志均