广西壮族自治区贺州市平桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1103民初1521号 原告：龚湖有，男，1990年2月20日出生，汉族，住广西钟山县。 委托诉讼代理人：杨科，钟山县兴钟法律服务所法律工作者。 被告：马德转，男，1962年9月5日出生，汉族，住广西贺州市平桂区。 原告龚湖有与被告马德转租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月15日公开开庭审理了本案。原告龚湖有及其委托诉讼代理人杨科,被告马德转到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龚湖有向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的《鸭场租赁协议书》；2.判决被告退还原告2020年8月18日后剩余的租金22000元；3.判决被告返还原告2017年8月18日至2020年8月17日多交的租金11001元；4.判决被告补偿原告扩建改建栏舍等不动产折价41947元；5.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年，原告拟兴办一个豪猪生态养殖场。2017年8月18日，原、被告签订了一份《鸭场租赁协议书》，被告所在的垒石村委出具水口洲山场早禾冲养殖场地面积6亩属被告个人所有的证明。签字当天，原告按协议约定支付了5年的租金55000元给被告。协议约定：合同期内，如遇自然灾害导致场地损毁或市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任，乙方有权终止合同，甲方退回乙方已付剩余租金。租赁到期，鸭场原有场产及乙方修缮、扩建栏舍等不动产归甲方所有。 原告承租后，成立了贺州市平桂区豪猪生态养殖场，并相继办理了营业执照、广西陆生野生动物及其产品经营利用许可证、广西陆生野生动物驯养繁殖许可证等合法证件，开展豪猪养殖。 2020年1月，我国新冠病毒疫情发生后，平桂区林业主管部门于2020年1月26日到原告的养殖场检查，要求原告书写野生动物养殖承诺书，在疫情结束前不调运任何野生动物，如发现有野生动物大量生病或死亡等立即关闭养殖场所。同年2月24日，全国人大通过《关于全面禁止非法野生动物交易、革除滥食野生动物陋习、切实保障人民群众生命安全健康的决定》，终止养殖以食用为目的的陆生野生动物。2020年7月23日，原告签署了承诺书，终止豪猪养殖，接受平桂区陆生野生动物处置和补偿工作领导小组给予的补偿。2020年7月22日，养殖场的478只豪猪被拉走，做无害化处理，养殖场关闭。 2020年3月，在禁养陆生野生动物的情况下，原告曾想改扩建养殖场与其他公司合作养殖鸡、鸭、猪等家禽家畜，公司考察后认为厂房不合格，场地不足，没有地方兴建排污系统。2020年3月5日，原告请人用千里测对租赁的场地整体测量，场地面积为3.77亩而不是协议约定的6亩。2020年7月31日，原告当面告知被告解除双方签订的《鸭场租赁协议书》，并要求被告退还剩余租金22000元，被告予以拒绝。 被告违反诚实信用原则，虚报租赁面积，构成违约，在解除合同时应承担相应的违约责任。1.退还原告2020年8月18日以后的租金22000元；2.协议书约定面积为6亩，实际面积仅有3.77亩，租金11000元/年，折合每亩租金1833元/年。每年多收2亩的租金3667元，三年共多收原告租金11001元，被告应将上述款项退还给原告；3.原告改扩建栏舍等不动产投入：水泥8000元（20吨×400元/吨）、水泥砖6930元（3300个×2.1元/个）、石粉900元（900元/车×1车）、河沙4800元（1600元/车×3车）、铁门3600元、土地平整1800元、人工25500元，上述款项合计54530元。上述不动产按租期13年计算，每年折旧费4194元，使用三年折旧费共计12583元，被告应补偿原告改扩建栏舍等不动产折价共计41947元(54530元－12583元）。原告为维护自身合法权益，遂提起诉讼。 原告对其陈述的事实向法院提交的证据有：1.户籍证明；2.鸭场租赁协议书；3.证明；4.营业执照、广西陆生野生动物驯养繁殖许可证、广西陆生野生动物及其产品经营利用许可证；5.关于新型冠状病毒感染的××疫情防范时期野生动物养殖承诺书、承诺书、接收条；6.照片。 被告马德转辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。一、原、被告于2017年8月18日签订《鸭场租赁协议书》，原告自行经营当时未获得有关部门批准的经营种类（豪猪）。原告于2019年6月6日才办理了营业执照，营业执照载明的经营范围为生猪饲养、销售。被告于2019年9月23日才获得广西陆生野生动物及其产品经营利用许可证。原告没有任何理由要求被告退还两年的租金22000元。二、垒石村委会出具的土地证明是原告与本村的村民一起到村委会办理的。原告承租前与被告一起考查场地，双方没有用仪器测量，口头约定是6亩，双方都同意了才签订的协议书。原告自行测量场地时并未通知被告到场，本案诉争所涉场地应由三方一起测量。三、《鸭场租赁协议书》并未约定被告需补偿原告改扩建栏舍等不动产损失，原告的损失并不是被告造成的。四、被告没有违反《鸭场租赁协议书》中的任何一条条款，并且合同履行期间也没有遇到任何自然灾害和市政征用等，原告没有任何理由要求解除合同。如原告要求解除合同应当先清理场地，恢复原状，并赔偿违约金给被告方可解除。五、本案的一切费用均由原告承担。 被告对其辩称，在举证期限内亦未向法院提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院做如下认定：原告提交的证据6无其他证据相佐证，在本案中不做认定。 本院经审理认定事实如下：2017年8月18日，以原告为乙方，被告为甲方，双方签订了一份《鸭场租赁协议书》，约定：（一）甲方出租场地为自有山场，土名为早禾冲（位于贺州市平桂区水口洲），面积约六亩（包括养殖场房生活区、仓库、运动场等）；（二）租赁方式：乙方以每年一万一千元承租，租期为十三年，即从2017年8月18日起至2030年8月18日止，租金共十四万三千元。租金支付方式：第一期付五年租金五万五千元，第二期第六年付完剩余八年租金，即八万八千元；（三）租赁期间，乙方有义务对养殖场房设施进行维护，在乙方不损坏原有养殖场房的前提下，甲方不得以任何理由干涉乙方的养殖建设生产活动……（六）租赁到期，鸭场原有场房及乙方修缮、扩建栏舍等不动产归甲方所有，如乙方需续租，同等条件下乙方享有优先租用的权力。贺州市平桂区垒石村村民委员会于2017年8月18日出具证明，证明载明：兹有我垒石村委水口洲山场早禾冲养殖场地面积6亩，属水口洲马德转个人所有。签订合同后，原告已经按照约定支付给被告五年的租金共计55000元。被告租赁场地给原告时，该场地上建有一个铁皮棚、三间一层的水泥砖房、铁皮棚四周建有两块砖高度的围墙。被告租赁场地后，在铁皮棚四周加建了围墙，在铁皮棚内建有猪栏并安装了一个铁门。 原告租赁被告的场地系用于养殖豪猪。原告分别于2019年6月6日、2019年9月20日、2019年9月23日取得了营业执照、广西陆生野生动物及其产品经营利用许可证、广西陆生野生动物驯养繁殖许可证。新冠疫情发生后，原告于2020年1月26日签订了《关于新型冠状病毒感染的××疫情防范时期野生动物养殖承诺书》。2020年7月22日，原告将其饲养的478只豪猪交由相关部门进行了无害化处理。2020年7月23日，原告向贺州市平桂区人民政府出具了《承诺书》，承诺自愿执行《关于全面禁止非法野生动物交易、革除滥食野生动物陋习、切实保障人民群众生命安全健康的决定》，终止养殖以食用为目的的陆生野生动物，同意接受平桂区陆生野生动物处置和补偿工作领导小组给予的补偿……。原告主张用千里测测量仪器测量租用的场地实际面积为3.77亩。庭审中，原告与被告均认可本案的租金并不是按亩计算而是整片场地的租金。 本院认为，原告与被告于2017年8月18日签订的《鸭场租赁协议书》是双方当事人在平等自愿，协商一致的基础上签订的，协议内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告租用被告的场地系用于养殖豪猪，由于新冠疫情的发生，现已禁止养殖陆生野生动物，从而导致原告无法履行合同义务亦无法实现合同目的。新冠疫情属于突发的公共卫生事件，具有突发性、难以预料性，疫情期间的社会生活和经济秩序是非常规的，具有不能避免和不能克服的客观情况，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”及《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……”的规定，原告主张解除双方签订的《鸭场租赁协议书》具有事实和法律依据，本院予以支持。因原告已经支付给被告五年的租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告主张要求被告退还余下两年的租金22000元，符合法律规定，本院予以支持。庭审中，双方当事人均认可本案的租金并不是按亩计算而是整片场地的租金，故被告并未多收取原告租金，原告要求被告退还多收的租金11001元，无事实依据，本院不予支持。《鸭场租赁协议书》已明确约定租赁到期，鸭场原有场房及原告修缮、扩建栏舍等不动产归被告，被告并不需要给原告相应的补偿，并且原告修建的栏舍系用于养殖豪猪，其栏舍具有特殊性并不能广泛应用于其他养殖，结合双方的合同约定及公平原则，本院确认原告租赁期间修建的附属物归被告所有，原告主张要求被告补偿其扩建改建栏舍等不动产折价41947元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第九十七条的规定，判决如下： 一、解除原告龚湖有与被告马德转于2017年8月18日签订的《鸭场租赁协议书》； 二、被告马德转应返还原告龚湖有租金22000元； 三、驳回原告龚湖有的其他诉讼请求。 上述应付款项，债务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息，债权人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 本案受理费1674元，减半收取837元（原告已预交），由原告龚湖有负担437元，被告马德转负担400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 员 李永慧 二〇二〇年九月十六日 法官助理 苏兴玲 书 记 员 张景婷