广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初3864号原告：饶日行，男，1957年10月7日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：孙发林、邢雅茵，均是广东润科律师事务所律师。被告：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广州市黄埔区九龙镇金坑村山下澳洲山庄。法定代表人：胡耀智。原告饶日行与被告广州澳美房地产开发有限公司（以下简称“澳美公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定,适用独任制普通程序于2020年7月23日公开开庭进行了审理。原告饶日行的委托诉讼代理人邢雅茵到庭参加诉讼。被告澳美公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告饶日行向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付自2000年12月26日起至实际交付房屋之日止的迟延交房违约金，违约金以已付购房款总额199381元为基数，按日万分之五的标准计算，暂计至2020年3月20日为199381元。2.本案诉讼费由被告承担。原告饶日行于2020年6月2日变更诉讼请求如下：1.被告立即向原告支付自2004年1月25日起至办证之日止的迟延办证违约金，违约金以已付购房款总额199381元为基数，按年利率6%的标准计算，以不超过已付购房款总额199381元为限，暂计至2020年6月2日为195997元，本案的违约金及（2000）增法民初字第332号民事判决书中判决的违约金总额不超过已付购房款总款199381元。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2003年10月26日将涉案房屋交付给原告，虽然该房屋交付时没有达到交付条件，没有通过综合验收，没有通水通电通煤等。因被告原因导致整个澳洲山庄楼盘自始烂尾无法居住，但由于原告已签收收楼回执，被告至今未给原告办理房产证，故本案诉请的违约金应为迟延办证违约金。被告澳美公司未出庭应诉，也未提交书面答辩意见。本院经审理查明事实如下：1996年12月26日，澳美公司（甲方、卖方）与饶日行（乙方、买方）签订《房地产买卖契约》，约定：甲方将位于增城区镇龙镇××）澳洲山庄聚龙居C19-401的房地产（房屋建筑面积69.12平方米）出售给乙方，该房地产的用途为住宅，成交价格为217020元，首期款（含定金）43000元于1996年12月26日支付，乙方于入伙通知书发出16日内缴付总楼价的5%，余下价款以二十年免息分期付款方式（共240期）缴付，每期应缴款680元，每月10日前缴交分期供楼款项。甲方应于1998年11月30日前将该房地产正式交付给乙方，如甲方不能按期向乙方交付房产，以逾期交付使用之日起到实际交付之日止，甲方须向乙方支付违约金，违约金以乙方实际已付的房价款总额每日千分之一计算；如逾期超过六个月，乙方有权书面通知甲方解除本契约。该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协调乙方办理房地产登记手续。1998年11月4日，澳美公司（甲方、卖方）与饶日行（乙方、买方）签订《关于更改付款方式的补充协议》，约定：乙方所购澳洲山庄聚龙居C区19幢401号房屋，经甲乙双方协商同意将原付款方式二十年免息分期付款改为十六年期银行按揭付款，由此产生的利息全部由甲方负担，操作方法是提供按揭的银行依据按揭合同规定从乙方账户每月扣收应缴月供款额1271元，其中乙方月供款不变为740元，而应缴银行的月供款额与乙方供款额之差额由甲方先行划入乙方供款账户，以保证乙方的账户每月能有足额的本金和利息向银行供款。1998年11月4日，饶日行（甲方、抵押人、借款方）、中国工商银行广州市第三支行（乙方、抵押权人、贷款方）与澳美公司（丙方、担保人）签订《购房抵押借款合同》，约定：为购买增城镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居C19-401房屋，甲方向乙方贷款14万元，贷款期限为16年，贷款本金及利息由甲方按月分192期偿还，每月供款金额为1271元。上述合同经过广东省公证处公证，以证实该合同三方主体的签名和印章均属实。澳美公司于1998年11月4日出具书面证明，载明业主饶日行房屋由二十年免息分期付款转为十六年期银行按揭后，除应付的购房款外，乙方只需供满16年供楼款项，余款由澳美公司负担。上述合同签订后，饶日行如约向澳美公司支付了购房款199381元（含按揭贷款14万元）。澳美公司向饶日行出具相应收款收据，并于2003年10月26日将案涉房屋交付给饶日行使用。另查明，广东省增城市人民法院于2000年12月25日作出（2000）增法民初字第332号民事判决书，查明澳美公司是广东省增城市镇龙镇澳洲山庄的房地产开发商，具备预售商品房资格；判决澳美公司向饶日行支付逾期交楼违约金（违约金从1998年12月1日起以原告实际已付房款分段按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计至判决之日止）；逾期未能付清，以实际欠款额按银行同期贷款利率计付利息。饶日行主张澳美公司没有按照上述判决内容支付逾期交楼违约金，经人民法院强制执行，但未执行到任何金额。另，饶日行自行计算自1998年12月1日起至2000年12月25日止的逾期交楼违约金为23751元。再查，饶日行主张案涉房屋尚未办理综合验收和大确权手续，截至庭审之日澳美公司也没有为其办理权属登记。庭审中，饶日行明确本案诉请的迟延办证违约金和（2000）增法民初字第332号民事判决的逾期交楼违约金，两者总和以不超过已付购房款总额199381元为限。已生效的（2017）粤01民终第10549号民事判决查明：原审法院于2013年5月24日致函广州开发区规划和国土资源管理局调查：1.澳洲山庄项目下各建筑物内的房屋办理房产证的情况；2.未办理房产证的房屋，将来是否能办理房产证。广州开发区规划和国土资源管理局在2013年6月28日作出的穗规开发【2013】741号《关于区法院调查澳洲山庄项目有关情况的复函》中明确：澳洲山庄项目在增城时期已按当时的政策要求取得了《预售许可证》，由于诸多问题，该项目不具备办理《房地产证》的条件。原审法院于2013年7月1日致函广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局调查：1.商品房办理房产证需要满足的条件；2.涉案房屋办理大确权或初始登记的情况。广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局于2013年7月30日出具的穗萝国房函【2013】624号《关于的复函》，说明如下问题：1.根据《广东省城镇房地产权登记条例》第八条第二款规定，新建的商品房屋，开发经营企业应当自房屋竣工验收合格之日起30日内申请确认产权，申请初始登记或大确权，领取房地产权属证明书，然后再根据买卖双方提供的商品房预售合同等交易材料到房屋登记部门办理房地产转移登记手续，领取房地产权证；2.澳洲山庄项目下的涉案房屋均未办理大确权或初始登记。原审法院于2013年7月1日致函增城市国土资源和房屋管理局调查涉案房屋办理大确权或初始登记的情况。增城市国土资源和房屋管理局于2013年8月1日作出的增国房复【2013】519号《关于澳洲山庄项目房屋有关情况的答复》，说明如下问题：增城市国土资源和房屋管理局房地产交易登记系统无来函所提及澳洲山庄项目房屋办理初始登记或大确权的信息记录。上述事实，有《房地产买卖契约》《关于更改付款方式的补充协议》《购房抵押借款合同》、证明、《具有强制执行效力的债权文书公证书》、中国工商银行个人住房贷款凭证、收款收据、（2000）增法民初字第332号民事判决书、《收楼回执》以及当事人陈述等予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，本院予以采信。本院认为：澳美公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，本院将在全面审查现有证据的基础上缺席判决。澳美公司已取得商品房预售许可，具备商品房预售资格。饶日行与澳美公司签订的《房地产买卖契约》和《关于更改付款方式的补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应诚信履行。关于迟延办证违约金的问题。按照买卖契约的约定，澳美公司应当在案涉房屋实际交付使用后九十天内，协调饶日行办理房地产登记手续。饶日行于2003年10月26日收楼，澳美公司应于2004年1月24日前为饶日行办理房地产登记手续。案涉房屋至今未取得房地产权属证书是由于澳美公司的原因造成的，澳美公司应向饶日行赔偿其因此遭受的损失。鉴于双方在合同中并未约定迟延办证违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。饶日行主张按照年利率6%的标准计算自2004年1月25日起至实际办证之日止的迟延办证违约金，该计算标准在合理范围内，本院予以支持。由于违约金具有补偿性质，故本案中的迟延办证违约金和（2000）增法民初字第332号民事判决书确定的逾期交楼违约金的总和应以已付房价款总额199381元为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告广州澳美房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告饶日行支付自2004年1月25日起至实际办证之日止的迟延办证违约金【该迟延办证违约金以199381元为本金，按年利率6%计算，迟延办证违约金和（2000）增法民初字第332号民事判决书确定的逾期交楼违约金的总和以不超过已付房价款总额199381元为限】。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4288元，由被告广州澳美房地产开发有限公司负担。原告饶日行预缴的案件受理费本院不再退还，被告广州澳美房地产开发有限公司应负担的案件受理费由其履行本判决时迳付原告饶日行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  刘丽娜二〇二〇年九月八日书记员  陆镇培