江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣10民终1019号上诉人（原审被告）：邹武斌，男，1984年4月1日出生，汉族，住江西省抚州市。委托诉讼代理人：胡荣辉，江西深抚律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。委托诉讼代理人：樊彬，江西深抚律师事务所实习律师，代理权限为一般授权代理。被上诉人（原审原告）：抚州市东乡区世纪大润发贸易商行，住所地江西省抚州市东乡区锦绣时代广场**楼1-2F，统一社会信用代码92361029MA37MTUH8L。负责人：侯志峰，个体工商户业主。委托诉讼代理人：李洪东，江西正石律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：杨俊，江西正石律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人邹武斌因与被上诉人抚州市东乡区世纪大润发贸易商行（以下简称东乡大润发）租赁合同纠纷一案，不服江西省抚州市东乡区人民法院（2020）赣1029民初1165号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案，现本案已经审理终结。邹武斌上诉请求：1.依法撤销原审判决第三项并依法改判；2.上诉费由被上诉人东乡大润发承担。事实和理由：1.原审法院认定上诉人欠租时间为2020年5月1日至5月27日，判决上诉人给付房屋租金11,799元，事实认定错误。上诉人在支付第一期租金时已经支付至2020年2月1日，且疫情期间也支付了3月份及4月份的租金。上诉人为积极响应党和政府的抗疫号召，自觉服从抗疫大局，2020年1月24日起关闭店面，暂停营业，3月13日抚州市发布的《关于全面有序恢复餐饮业正常营业的通知》，上诉人于2020年3月31日正式恢复营业，停业时间2个多月。新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件系不可抗力，因此导致合同一方无法履行合同，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任。执行政府文件暂停营业既是租户的义务也是房东的责任，而由此造成的损失，根据公平原则和不可抗力免责规则虽然被上诉人免除了上诉人一个月的租金，但其是以90元每平方从产权人处租赁而来，再以190元的价格转租给上诉人，被上诉人并没有任何损失。故被上诉人应当免除疫情期间上诉人整个停业期间的租金，才体现公平原则。2.原审法院未充分认识到疫情属不可抗力，对保证金的性质认定不清，适用法律错误。首先，上诉人于2019年9月11日与被上诉人签订了租赁合同，租期自2019年11月1日至2022年10月31日，上诉人刚开始营业没多久就碰上了疫情，全国实行管控。上诉人对店面花了巨资进行装修，至今亏损严重。上诉人并非具有履行合同主要义务的能力而不履行合同义务，而是因疫情不可抗力因素致使上诉人的店铺客流量急剧减少、经营风险显著增大，导致经营状况不佳，实属无力支付租金，但即使如此，上诉人仍然支付了3月份及4月份的租金，由此可见上诉人在尽自己的最大履行能力减少被上诉人的损失。上诉人与被上诉人就合同继续履行的租金问题进行了多次协商，亦在政府、法院等部门的协调下协商租金，均未达成一致意见。因上诉人已经无力承担商铺的损失以致解除合同。另根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第五项第一款的规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”上诉人与被上诉人签订的认租协议第21条约定“承租人提前解除合同，保证金不予退还”属于违约责任条款，现在由于疫情防控措施导致上诉人无法继续经营资金周转困难收入明显减少，虽然双方合同解除，但承租人不应当承担违约责任，被上诉人应当将保证金退还给上诉人。其次，上诉人缴纳履约保证金的性质为金钱质押，其目的在于充分履行合同，实现经营目的，以补偿功能为主，惩罚功能为辅。因疫情影响，致使店铺客流量下降、经营风险加剧等，导致经营周转困难，上诉人多次向被上诉人表示以保证金抵偿租金，但均被拒绝。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条规定：“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿”之规定，原审法院适用法律错误，不仅未将保证金抵偿租金或是要求返还上诉人所有，却将保证金直接判归被上诉人所有，被上诉人的损失依据租金足以得到补偿，若再将保证金判决不返还，则明显加重了上诉人的责任，有失公平原则。综上所述，原审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。东乡大润发辩称：1.原审判决上诉人尚欠被上诉人租金11,799元正确，上诉人自2020年5月1日起开始拖欠租金，于2020年5月27日搬离店铺并交还钥匙。涉案商铺的租金应当从2020年5月1日起计算至5月27日。上诉人主张因不可抗力免除全部租金的理由不能成立。疫情防控期间以来，东乡大润发为响应政府号召已经免除了上诉人一个月的租金，上诉人以实际行为表示接受，并在疫情防控期间以及之后还交纳了2020年3、4月份的租金，认租协议书应当继续履行。上诉人于2020年5月27日主动搬离并交付钥匙，以实际行为表示不再继续履行合同，此时距离疫情防控结束已经过了两个多月了，不可抗力的事由已经消除。上诉人再以疫情防控期间不可抗力为由免除5月份的租金完全没有道理可言。况且，上诉人要求由东乡大润发承担疫情期间的全部停业损失，自己却不承担任何风险的主张，违反公平原则。更何况，产权人没有减免东乡大润的租金，且大量空铺的损失也是自行承担。2.一审判决上诉人交纳的保证金不予返还，归东乡大润发所有符合事实和法律规定。上诉人未经东乡大润发同意，擅自停业拆除设施，就具体解除以及搬离时间、尚欠租金、滞纳金、保证金等事宜未与东乡大润发做出过任何协商，仅单方直接搬离并交还钥匙。可见，上诉人以实际行动表示不再继续履行合同，并非双方协商一致解除合同。上诉人在疫情防控结束后以实际行动表示不再继续履行合同，故不适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第五项的规定。同时，该条规定并非解除租赁合同的违约责任，而是没有按照约定的期限支付租金的违约责任。另外，关于疫情防控期间的不可抗力事由，一审判决已经考虑到疫情防控影响免除了上诉人拖欠租金期间的滞纳金。认租协议书第21条约定“承租人提前解除合同，保证不予退还”属于违约条款，并不属于特定化的保证金账户的担保条款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条关于特定化的保证金账户优先于一般债权受偿的规定与本案的保证金并无任何关联性。相对于其他继续履行认租协议书的商户而言，上诉人单方违约提前解除合同，已经属于根本性违约，应当承担违约责任。上诉人在发出解除通知后，从未向东乡大润发提出过归还保证金，也未在一审期间提出反诉，故其要求返还保证金的事由不能成立。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉。东乡大润发向一审法院起诉请求：1.判决解除邹武斌与东乡大润发于2019年9月11日签订的认租协议书。2.判决邹武斌立即支付东乡大润发商铺租金7,429元以及滞纳金6,314.65元（滞纳金按合同约定逾期每日5%，暂计算2020年5月1日起至2020年5月17日共计17天，之后滞纳金计算至缴清商铺租金为止）。三、判决邹武斌已缴纳的保证金归东乡大润发所有。四、本案诉讼费邹武斌承担。东乡大润发2020年6月15日变更第一项诉讼请求为：确认解除邹武斌与东乡大润发于2019年9月11日签订的认租协议书；变更第二项诉讼请求为：支付租金11,799元，滞纳金15,929元。一审法院认定事实：2017年9月28日，侯志峰与邱新文、魏玉珍签订《门面房屋租赁合同》，约定侯志峰租赁东乡区锦绣时代广场（东乡老二中）门面11-16号九年，租赁期间侯志峰有权单方面转租。侯志峰于2017年12月19日注册抚州市东乡区世纪大润发贸易商行（个体工商户）在该租赁房内经营。2019年9月11日东乡大润发与邹武斌签订《认租协议书》，约定将该商铺转租给邹武斌经营“贝克汉堡”，租用期限2019年11月1日至2022年10月31日，月租金13,110元，租金交付方式：交三押二。合同一经签订，邹武斌需向东乡大润发支付履约保证金26,220元，邹武斌如在合同期限遵守本合同所有条款，东乡大润发在合同终止起三个月后无息退还保证金。当续交租金时邹武斌需在租期前15天到东乡大润发财务上缴，逾期东乡大润发每天按应收金额的5%收取滞纳金，超过10天东乡大润发有权单方终止合同，不退还邹武斌任何费用，不赔偿邹武斌任何损失。东乡大润发行使单方解除合同时，保证金、经营服务费不退还。邹武斌若需提前终止合同，应提前二个月书面通知东乡大润发，保证金、经营服务费不退还。如遇不可抗力及自然灾害或国家及地方政府政策调整等其他原因要求邹武斌中途撤场，邹武斌应无条件执行，东乡大润发无需给予补偿。合同签订后，邹武斌当天支付了保证金26,220元，并依约支付第一期2019年11月至2020年1月租金。2019年11月19日注册个体工商户（起字号抚州市东乡区豆佳儿汉堡店）经营，2020年5月28日注销登记。2020年1月10日东乡大润发书面通知邹武斌于2020年1月18日前交纳2020年2月1日至4月30日租金39,330元。2020年1月24日，江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应。邹武斌亦服从抗疫大局，暂停营业。抚州市新冠××疫情防控应急指挥部于2020年2月24日发布紧急令第9号，仍暂时禁止小餐饮店开业，2020年3月13日发布《关于全面有序恢复餐饮业正常营业的通知》，2020年3月20日江西省将新冠××疫情防控重大突发公共卫生事件应急级别降为三级。疫情期间，邹武斌等商户找东乡大润发谈减房租的事情未果，东乡大润发只同意免交1个月房租，并按月交租。邹武斌于2020年3月4日交纳租金13,110元、于2020年4月4日交纳租金13,110元，2020年5月未交租。2020年5月20日东乡大润发向一审法院起诉解除认租协议书，一审法院于5月22日向邹武斌送达应诉材料，5月27日邹武斌拆除装修搬离店铺并交还钥匙，5月28日东乡大润发向邹武斌发书面通知，确认邹武斌于5月27日单方终止合同，搬空店铺交还钥匙。一审法院认为，东乡大润发与邹武斌之间签订的认租协议书，是双方意思表示真实，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同自双方签订之日起合法生效。合同双方均应当全面履行合同义务。但是新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免，不能克服，系不可抗力，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任。邹武斌因不可抗力造成的损失，应根据公平原则，分担损失。东乡大润发已主动免除2020年2月份租金，并同意按月交租，是对自身权利的自由处分，也符合公平原则，一审法院予以支持。邹武斌在餐饮业恢复经营后虽未按时交纳了5月份租金，但因前期疫情防控停业无收入，恢复初期经营收入也有影响，资金周转不便，承租人延期支付租金，有其合理性，东乡大润发以邹武斌逾期交租，主张解除合同，并依约支付逾期交纳租金违约27天的滞纳金15,929元不当，不予支持。在东乡大润发向法院起诉要求解除合同的情况下，邹武斌2020年5月22日收到法院应诉材料后，于2020年5月27日主动搬离，并交付了店铺钥匙，以实际行动表示不再继续履行合同，东乡大润发予以认可，变更请求确认解除认租协议书成立，予以支持。东乡大润发请求支付2020年5月1日至5月27日的租金11,799元合理，予以支持。东乡大润发、邹武斌在认租协议书第二十条、第二十一条均约定，提前终止合同，保证金不予退还，属当事人自愿订立的违约条款，东乡大润发依合同约定主张保证金26,220元归其所有，依法有据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第六十条、第九十四条第二项、第九十六条、第一百零八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决：一、确认抚州市东乡区世纪大润发贸易商行与邹武斌2019年9月11日签订的认租协议书于2020年5月27日解除。二、邹武斌限于本判决书生效之日起十五日内给付抚州市东乡区世纪大润发贸易商行房屋租金11,799元。三、邹武斌交纳的保证金不予返还，归抚州市东乡区世纪大润发贸易商行所有。四、驳回抚州市东乡区世纪大润发贸易商行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取246.6元，由邹武斌负担104.93元，抚州市东乡区世纪大润发贸易商行负担141.67元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议。经本院调解，双方当事人未达成一致意见。根据上诉人的上诉意见和被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点归纳为：1.邹武斌欠付租金的数额是多少？2.租赁合同保证金是否应当退还？关于争议焦点一，因邹武斌在2020年5月27日才将东西全都搬离商铺，并将钥匙归还给东乡大润发，故一审法院计算租金从2020年5月1日至5月27日，并无不当，此期间的租金数额为11,799元（131,100元/月÷30天×27天），一审法院计算正确，本院予以维持。虽邹武斌在承租期遭遇新冠××疫情致使营业收入明显下降，但是东乡大润发已经减免了一个月的租金分担损失，邹武斌要求东乡大润发减免疫情期间的全部租金有失公允，本院不予支持。关于争议焦点二，关于《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第五项第一款的规定的情形与本案不同。在二审中，邹武斌上诉要求免除的是提前解除合同的违约责任，与该条规定的未按时交付租金的违约责任性质不同。邹武斌在收到一审法院送达的解约起诉状后，于2020年5月27日搬离了店铺，表明其同意解除合同，故邹武斌要求适用该条，本院不予支持。邹武斌要求东乡大润发降低合同约定的月租金，东乡大润发不接受系其权利处置，双方对疫情之后的租金协商不成，与疫情并无直接关联，邹武斌以疫情为由要求减免提前终止合同的违约责任，本院不支持。双方在认租协议中第20条约定，甲方行使单方解除合同时，保证金、经营服务费不退还，因乙方违约造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿。合同解除后，乙方应在限定时间内撤场。即如甲方行使单方解除合同权利时，保证金是不退还的。现东乡大润发行使单方解除合同权，保证金不予退还，一审法院认定正确，本院予以维持。综上所述，上诉人邹武斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费95元，由邹武斌负担。本判决为终审判决。审判长 张 俐审判员 邹志伟审判员 王 琳二〇二〇年九月二十八日法官助理周超书记员杨甜