北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初3958号原告：王庆雲，女，1967年11月2日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。被告：李叶财，男，1973年6月28日出生，汉族，北京市朝阳区公交公司保安，住北京市朝阳区。原告王庆雲与被告李叶财房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王庆雲，被告李叶财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王庆雲向本院提出诉讼请求，1、请求判令解除我与被告李叶财于2018年12月14日签署的租赁合同；2、被告李叶财支付我自2019年12月15日至2020年7月30日拖欠的租金131753元；3、被告李叶财支付我2019年12月15日至2020年7月30日拖欠租金产生的违约金24000元(按每日5‰计算)；4、被告李叶财支付我水费180元、电费923元、物业费1469元、暖气费6771元并支付供暖产生的滞纳金162元；5、判令我不退还被告李叶财交付的押金1万元；6、诉讼费由被告李叶财负担。事实及理由：2011年11月14日，被告李叶财以自己的名义替北京美福美家商贸有限公司（以下简称商贸公司、承租方）与我签订承租通州区通胡大街3-x号房屋租赁合同，合同主要内容为：租赁期限自2018年11月15日至2021年12月14日止，2018年11月15日至2019年12月14日期间的年租金为20万元整，付款方式为一次性付清当期全部年租金，于2018年11月15日前付清；2019年12月15日至2020年12月14日期间的年租金为21万元，付款方式为一次性付清当期全部年租金，于2019年11月15日前付清；2020年12月15日至2021年12月14日期间的年租金为23万元，付款方式为一次性付清当期全部年租金，于2020年11月15日前付清；房内设施押金1万元。合同第三条第2款约定“乙方应于2019年11月15日前一次性付清预交下一年度房屋租金，否则乙方除合同规定应缴的租金外，还应按下年度总租金额乘以5‰乘以违约的天数的总额支付滞纳金。”第三条第3款约定“乙方除支付房租外，还应该负责承担该房屋租赁期间的供暖费、物业费、水电费、燃气费、宽带费、电话费、出租房屋的税费及将来可能出现的税费。”合同签订后，被告李叶财如约支付了2018年11月15日至2019年11月14日期间的年租金20万元，我也协助被告李叶财注册了营业执照。按照合同的约定，被告李叶财应当于2019年11月15日前一次性付清2019年12月15日至2020年12月14日期间的年租金21万元，但被告李叶财至今仍未支付，被告李叶财的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。我曾多次联系被告李叶财，表示如果其于2019年12月15日前将租赁房屋上的注册和证照全部迁出或注销完毕，腾空房屋，结清期间发生的全部费用，并交付钥匙、电卡、燃气卡和门禁卡，并签订合同终止声明书等相关事宜，且在我验视房屋完好并同意的情况下，我可以酌情返还被告李叶财一部分押金，但被告李叶财始终未给出答复。因催要未果，故诉至法院解决。被告李叶财辩称，我不同意原告王庆雲的全部诉讼请求。原告王庆雲不配合我办理营业执照，导致我损失很严重。2019年10月，原告王庆雲已经重新将房屋出租了，我也联系不上原告王庆雲。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月14日，被告李叶财（承租方）与原告王庆雲（出租房）签订《通州区通胡大街3-x号房屋租房合同》，合同主要内容为：一、位置为北京通州区通胡大街3-x号建筑面积76.86平方米；二、租赁期限自2018年11月15日至2021年12月14日止；三、1、第一年租期自2018年11月15日至2019年12月14日，年租金为20万元整，付款方式为一次性付清当期全部年租金，付款日期为2018年11月15日前。注：因甲方地址现有执照未迁出，乙方同意该执照迁出后再注册，甲方让出30日的免租期；2、第二年租期是2019年12月15日至2020年12月14日，年租金为21万元，付款方式为一次付性清当期全部年租金，付款日期为2019年11月15日前；3、第三年租期自2020年12月15日至2021年12月14日，年租金为23万元，付款方式为一次性付清当期全部年租金，付款日期为2020年11月15日前。乙方除支付房屋租金外，还应负责承担该房屋租赁期间的供暖费、物业费、水电费、燃气费、宽带费、电话费、出租房屋的税费及将来可能出现的税费；五、房内设施押金1万元整。十一、乙方违反约定或提前退房，则甲方所收乙方多余房租及押金均全部不退给乙方，且乙方须结清承租房期间发生的各项费用，同时迁出或注销在该房营业执照。否则，甲方有权向有关部门申请终止且不承担任何经济和法律责任，因此给乙方带来的任何损失和责任全部由乙方自行承担，并按每逾期一日按年租金的5‰向甲方支付违约金；十三、合同到期当日，乙方应腾空该房，乙方延迟腾空，该房或延迟迁出（注销）该执照，须补交房租，不足一个月，按照一个月补交房租。同时支付违约金，即每逾期一日，按年租金的5‰向甲方支付违约金，直到该执照迁出为止。合同签订后，被告李叶财给付原告王庆雲2018年11月15日至2019年11月14日的年租金20万元，并交付原告王庆雲押金1万元。被告李叶财在承租的房屋注册商贸公司进行经营。2020年3月2日，经北京市工商行政管理局审核批准，商贸公司注销登记。同年7月30日，被告李叶财将房屋钥匙邮寄给原告王庆雲。原告王庆雲提交北京增值税普通发票，证明2019至2020年度集中供热采暖费金额6609.96元；提交北京新城热力有限公司供暖专用收据，证明缴纳集中供暖供电违约金162元。原告王庆雲提交北京市增值税普通发票及支付宝商户联，证明缴纳2019年1月1日至2020年8月15日物业管理费1467元。原告王庆雲要求被告李叶财支付上述款项，被告李叶财不予认可。被告李叶财提交微信聊天记录，欲证明其与原告王庆雲已于合同第一年到期即解除了租赁关系，原告王庆雲对此不予认可，其认为房屋钥匙是被告李叶财于2020年7月30日寄给自己的，故解除合同的时间应以此为准。本案在审理过程中，原告王庆雲放弃了要求被告李叶财给付水、电费的诉讼请求。对于违约金，原告王庆雲要求被告李叶财支付所欠租金的违约金，按每日万分之五计算。经核查，2019年12月15日至2020年3月31日的租金为62136.99元，违约金为3355.4元；2019-2020年度采暖费为6609.96元，延期迟缴采暖费违约金为162元；2019-2020年度物业费为1056.34元。现原告王庆雲坚持变更后的诉讼请求，被告李叶财仍持答辩意见。双方各执己见，调解无效。上述事实，有原告王庆雲提交的《通州区通胡大街3-x号租房合同》、定金收条、北京增值税普通发票、北京新城热力有限公司供暖专用收据、银行转账记录、北京武夷物业管理有限公司收款收据、不动产权证书、支付宝商户联，被告李叶财提交的微信聊天记录，本院调取的工商材料、谈话笔录及当事人陈述在案佐证。本院认为，公民法人合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条第二项规定在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。原告王庆雲与被告李叶财自愿签订《通州区通胡大街3-x号房屋租房合同》系双方真实意思表示，且未违反国家相关法律规定，故该合同合法有效，双方当事人均应恪守履行各自义务。根据被告李叶财提交的微信聊天记录显示，被告李叶财于2019年10月28日提出退租要求，原告王庆雲虽未同意，但原告王庆雲提出要求被告李叶财于12月15日前将执照注销，后双方就解约一事未再进行协商。2020年3月2日，经北京市工商行政管理局审核批准，商贸公司注销登记。综合原告王庆雲及被告李叶财的陈述，认定双方签订的《通州区通胡大街3-x号房屋租房合同》解除时间为2020年3月2日。商贸公司为自然人独资企业，被告李叶财作为法定代表人将商贸公司注销后，因此引起的民事责任其应当承担。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。被告李叶财明确表示自己不履行合同义务，提前解除合同，其行为属违约行为，应按合同约定承担违约责任。因为原告王庆雲与被告李叶财在双方签订的《通州区通胡大街3-x号房屋租房合同》中约定：第一年租期自2018年11月15日至2019年12月14日，年租金为20万元整，第二年租期是2019年12月15日至2020年12月14日，年租金为21万元，乙方违反约定或提前退房，则甲方所收乙方多余房租及押金均全部不退给乙方，且乙方须结清承租房期间发生的各项费用，同时迁出或注销在该房营业执照。否则，甲方有权向有关部门申请终止且不承担任何经济和法律责任，因此给乙方带来的任何损失和责任全部由乙方自行承担，并按每逾期一日按年租金的5‰向甲方支付违约金；十三、合同到期当日，乙方应腾空该房，乙方延迟腾空，该房或延迟迁出（注销）该执照，须补交房租，不足一个月，按照一个月补交房租。同时支付违约金，即每逾期一日，按年租金的5‰向甲方支付违约金，直到该执照迁出为止。根据上述约定，被告李叶财的租金应给付至2020年3月31日。按照合同约定的年租金数额，2019年12月15日至2020年3月31日的租金为62136.99元，违约金为3355.4元。原告王庆雲仅提供了2019-2020年度采暖费票据金额为6609.96元，延期缴纳采暖费违约金为162元，对此，被告李叶财应予给付。因原告王庆雲及被告李叶财双方签订的《通州区通胡大街3-x号房屋租房合同》解除时间为2020年3月2日，又因原告王庆雲提交的北京市增值税普通发票记载2019年1月1日至2020年8月15日物业费为1467.4元，故原告王庆雲主张的物业费应按427天计算，物业费为1056.63元，对此被告李叶财亦应予支付。被告李叶财要求用押金1万元冲抵上述款项的抗辩意见，因不符合双方签订的合同要求，故本院不予采纳，原告王庆雲不必退还。原告王庆雲在诉讼过程中放弃了要求被告李叶财给付水、电费的诉讼请求，此系原告王庆雲对自己诉讼权利的处置，本院对此不持异议。现原告王庆雲要求被告李叶财给付租金及违约金、给付采暖费及迟缴采暖费违约金、物业费的诉讼请求合理，证据充分，本院予以支持，但对其过高部分的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第二项、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告李叶财给付原告王庆雲房屋租金62136.99元及违约金3355.4元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、被告李叶财给付原告王庆雲2019-2020年度采暖费6609.96元及延期迟缴采暖费的违约金162元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告李叶财给付原告王庆雲2019-2020年度的物业费1056.63元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告王庆雲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3691元，由原告王庆雲负担2874元（已交纳）；由被告李叶财负担817元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 马 辉二〇二〇年九月二十一日书记员 杨梦彤