湖北省黄石市西塞山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0203民初542号原告：张远望，男，1987年9月12日出生，汉族，住湖北省阳新县。原告：郑慧林，女，1993年3月6日出生，汉族，住湖北省阳新县。两原告共同委托诉讼代理人：邓亚山，黄石市西塞山区金秋法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权。被告：黄石鑫宝置业发展有限公司，住所地黄石市西塞山区沿湖路**。法定代表人：程时兴，公司执行董事。委托诉讼代理人：石瑞，湖北鸣伸律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告张远望、郑慧林诉被告黄石鑫宝置业发展有限公司（以下简称鑫宝公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月20日公开开庭进行了审理。原告张远望及其委托诉讼代理人邓亚山、被告鑫宝公司委托诉讼代理人石瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张远望、郑慧林向本院提出诉讼请求：1、判令被告鑫宝公司继续履行合同约定的交房义务；2、判令被告鑫宝公司因逾期交房而向原告张远望、郑慧林支付违约金64170元（从2015年5月20日至2017年12月20日，460000元×1.5/10000×930天=64170元）；3、判令被告鑫宝公司立即为原告张远望、郑慧林协助办理西塞山区××单元××室的不动产权证；4、判令被告鑫宝公司支付逾期办理不动产权证的违约金4600元（按已付房价款460000×1%计算），该项违约金计算截止时间为2020年7月2日，以上合计：68770元；5、判令被告鑫宝公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年10月31日，原告张远望、郑慧林与被告鑫宝公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告张远望、郑慧林购买被告鑫宝公司开发的位于西塞山区××单元××室，宗地编号为2030010060002地块的商品房一幢，房屋面积100.59平方米，房价460000元，交房时间为2015年5月20日，被告鑫宝公司在商品房交付使用后210日内将办理权属登记由被告鑫宝公司提供的资料报产权登记机关备案，如因被告鑫宝公司的责任，被告鑫宝公司按已付房价款的1%向原告张远望、郑慧林支付违约金，本合同在履行过程中发生的争议，协商不成的，向人民法院起诉。合同签订后，原告张远望、郑慧林按合同规定的时间向被告鑫宝公司支付了460000元购房款。被告鑫宝公司不按约交付商品房，也没有协助原告张远望、郑慧林办理产权登记手续，原告张远望、郑慧林就该事与被告鑫宝公司协商未果，故诉至法院。被告鑫宝公司口头辩称：1、原告张远望、郑慧林于2020年6月10日向西塞山区法院起诉已超过三年的诉讼时效，原告张远望、郑慧林于2016年2月10日已领取入户通知书、房屋钥匙等；2、原告张远望、郑慧林所购房屋已经具备办证条件，因原告张远望、郑慧林未按实测面积补交房屋的差价，被告鑫宝公司才未为其办理房产证，原告张远望、郑慧林应承担相应的违约责任。综上请求法院依法判决。经审理查明：2014年10月31日，原告张远望、郑慧林与被告鑫宝公司签订了一份《黄石市商品房买卖合同》（合同编号：HS14008467），合同约定：原告张远望、郑慧林购买被告鑫宝公司开发的位于鑫宝.磁湖南郡第5幢2单元31层3105室的房屋；建筑面积为100.59平方米；购房款为460000元；交房时间为2015年5月20日前；逾期交房的，被告鑫宝公司需以已付房价款为基数，以万分之二的标准按日向原告张远望、郑慧林支付从2015年5月21日起至实际交付之日止的违约金；办理房屋权属登记手续的时间为商品房交付使用后的210日内；逾期办证的，被告鑫宝公司需以已付房价款为基数，按银行同期活期存款利息向原告张远望、郑慧林支付违约金。合同签订后，原告张远望、郑慧林分两次向被告鑫宝公司支付购房款共计460000元。2016年2月15日，原告张远望领取案涉房屋钥匙并向黄石盛和物业服务有限公司交纳2016年2月15日至2017年2月15日的物业费1207.08元。原告张远望、郑慧林认为被告鑫宝公司未按约履行合同，故诉至法院。另查明，该案涉楼栋于2014年12月19日竣工，于2019年9月25日完成规划验收。本院认为，一、关于本案是否超过诉讼时效的问题。本院认为案涉合同约定的违约金性质为按日计付的继续性违约金，因该类违约金的履行具有分期的特征，故诉讼时效应参照分期债务诉讼时效予以适用，即在诉讼时效不存在法定中止、中断的情形下，诉讼时效期间应为当事人起诉之日前三年，本案原告张远望、郑慧林于2020年7月2日起诉至本院，故本案诉讼时效期间为2017年7月3日至2020年7月2日。二、关于被告鑫宝公司是否应承担违约责任的问题。原、被告签订的《黄石市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，其内容合法有效，双方当事人均应按约履行各自的权利义务。合同签订后，原告张远望、郑慧林依约履行了付款义务，被告鑫宝公司未能按合同约定时间交付房屋及协助原告张远望、郑慧林办理产权登记手续，其行为构成违约，应承担违约责任。故原告张远望、郑慧林要求被告鑫宝公司支付逾期交付房屋违约金、逾期办理产权登记违约金以及协助办理案涉房屋产权登记手续的诉讼主张成立，本院予以支持。被告鑫宝公司辩称原告张远望、郑慧林未按合同约定补交差欠的房价款导致未协助其办理产权登记手续，因该合同对办理产权登记手续并无约定限制条件，故被告鑫宝公司就此提出的抗辩理由不能成立，本院不予支持。三、关于违约金计算的起止时间和数额问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，房屋的转移占有视为房屋的交付使用。本案中合同约定的交房时间虽为2015年5月20日前，但原告张远望于2016年2月15日领取案涉房屋钥匙，客观上已对案涉房屋实际占有，故应视为被告鑫宝公司于2016年2月15日已履行房屋交付义务，原告张远望、郑慧林要求被告鑫宝公司继续履行交房义务的诉讼请求与事实不符，本院不予支持。但因该日案涉房屋未完成规划验收，属于瑕疵交付。故本案逾期交房期间为2015年5月21日至2016年2月14日，瑕疵交付期间为2016年2月15日至2019年9月25日，逾期办证的起始时间为2016年9月13日（房屋交付使用后第211天）。再结合前述诉讼时效期间的认定以及原告张远望、郑慧林的诉讼请求，本案逾期交房期间违约金已超过诉讼时效；瑕疵交付期间违约责任的计算标准参照《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条第三款由建设单位承担瑕疵交付期间物业服务费用之规定，故2017年7月3日至2017年12月20日瑕疵交付期间违约金数额为562.2元（1207.08÷365天×170天）。逾期办证违约金应以460000元为基数，从2017年7月3日起按银行同期活期存款利息计算至2020年7月2日止。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条第三款之规定，判决如下：一、被告黄石鑫宝置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张远望、郑慧林支付因逾期交付房屋产生的违约金562.2元；二、被告黄石鑫宝置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张远望、郑慧林支付逾期办理房屋产权登记违约金（以460000元为基数，从2017年7月3日起按银行同期活期存款利息计算至2020年7月2日止）；三、被告黄石鑫宝置业发展有限公司于本判决生效之日起一个月内协助原告张远望、郑慧林办理位于黄石市西塞山区磁湖南郡第5幢2单元31层3105室房屋的产权登记手续；四、驳回原告张远望、郑慧林的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为840元，由原告张远望、郑慧林负担783元，被告黄石鑫宝置业发展有限公司负担57元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  赵钧二〇二〇年九月二十三日书记员  刘雅