湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初3434号 原告：怀化润兰物业服务有限公司。 委托诉讼代理人：赵时运（特别授权），湖南五溪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾玲颖，湖南五溪律师事务所律师。 被告：周生梅，女，瑶族。 原告怀化润兰物业服务有限公司（以下简称“润兰物业公司”）诉被告周生梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月13日公开开庭进行了审理，原告润兰物业公司的委托诉讼代理人赵时运到庭参加诉讼，被告周生梅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告润兰物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2013年8月至2020年5月的物业管理费4009.8元；2、请求判令被告支付以欠缴的物业管理费为基数，按每日1‰的标准计算，从逾期之日起至缴清欠付的物业管理费止的滞纳金（截至2020年5月31日的滞纳金为4992.2元）；3、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告周生梅系怀化市鹤城区锦绣湘维小区*栋*号房屋的业主，2007年9月15日，原告与被告签订《锦绣湘维物业管理合同书》，约定原告为被告提供物业管理服务，按0.4元/㎡每月的标准收取物业管理费，如逾期缴纳物业费，原告有权要求补缴，并从逾期之日起按每日1‰加收滞纳金。协议签订后，原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告从2013年8月起便未依约向原告缴纳物业管理费。原告多次在小区张贴催缴物业管理费的通知，并于2018年10月30日向被告发送责任告知书，要求被告及时缴纳欠缴的物业费金额，逾期缴纳应承担赔偿责任，但被告至今未向原告给付物业管理费。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反双方签署的《物业管理合同》，依据合同约定，被告房屋面积122.85平方米，按每月每平米0.4元计算，2013年8月至2020年5月，被告共欠缴4009.8元物业管费。同时，被告应承担逾期支付的违约责任，按每日万分之一计算，共4992.2元。综上，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告周生梅辩称：一、原告没有提供最基本的物业服务，无权要求业主支付物业费；二、2017年6月前发生的物业收费已过诉讼时效，法院对原告要求被告缴纳2017年6月前的物业费的诉讼请求应不予支持；三、被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付所为的物业服务费用。 经审理查明：2007年9月1日，原告（为乙方）与怀化润兰房地产开发有限责任公司（为甲方）签订《前期物业服务合同》，约定乙方从2007年9月1日起对甲方开发的锦绣湘维小区提供物业管理早起介入服务，同时约定业主应于入伙之日起交纳物业服务费用；甲方、业主或物业使用人违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求补缴，并从逾期之日起按每日1‰加收滞纳金。 被告与原告于2007年9月15日签订了《物业管理合同》，约定原告服务的物业基本情况为：住宅、房号*栋*号、建筑面积122.85平方米。原告提供的物业服务项目及标准：1、物业公共部分的维护与管理，确保物业使用功能正常；2、物业共用设施设备及其运行的维护和管理，保持物业及其附属的各类设施设备的完好及正常适用；3、环境卫生、绿化管理服务。保持小区内物业共用部位的公共场地、绿地的整洁、美观；4、住宅物业综合管理服务费按物业建筑面积多层住宅每月每平方米0.4元收取。被告自该物业纳入物业管理范围（即交付钥匙）之日起缴纳物业管理服务费。第一次被告须预缴6个月的物业管理服务费295元，预缴期满后，被告须于每月5日付清上月的物业管理服务费。被告不按合同约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，原告有权要求被告补缴并从逾期之日起按每日1‰加收滞纳金等。合同签订后，原告一直为被告提供物业服务。自2013年8月起，被告认为原告的物业管理服务存在问题拒绝缴纳物业管理费。2015年10月26日，怀化市房产管理局就小区业主反映的问题向原告发送一份《限期整改通知书》并责成在30日内整改，但原告虽然对物业问题进行了整改，但整改未到位。2019年5月28日，锦绣湘维小区业主委员会因小区物业服务存在重大质量问题向小区所在地基层组织武陵社区发出《关于解聘润兰物业管理公司的报告》，报告内容载明因润兰公司物业服务存在严重质量问题，管理混乱等原因，在2019年5月26日召开的业主大会上，二分之一以上的业主同意解聘润兰公司。现润兰公司仍在小区服务，但物业服务存在瑕疵，双方因物业服务费形成纠纷。 另查明，2006年3月7日，怀化市广宇蓝物业管理有限公司登记成立，并经怀化市房产管理部门批准准予从事物业管理服务。2007年8月2日，怀化市广宇蓝物业管理有限公司将名称变更为怀化润兰物业管理有限公司，并于2009年4月30日再次将怀化润兰物业管理有限公司更名为怀化润兰物业服务有限公司。 上述事实，经公开开庭审理，有《前期物业管理服务合同》、《物业管理合同》、物业服务收费申报审核表、致全体业主的告知书、公告表、责任告知书、锦绣湘维小区的照片、《怀化市房产管理局限期整改通知书》、《关于怀房改【2015】第4号限期整改通知书的回复》、《关于解聘润兰物业管理公司的报告》、润兰物业公司物业出具的收款收据等证据证明，上述证据并经庭审举证、质证，本院予以确认，并有庭审笔录在卷佐证。 本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原被告双方于2007年9月15日签订的《物业管理合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，双方均应按照合同严格履行各自的义务。原告一直按照合同的约定为锦绣湘维小区提供物业管理服务，被告也按约履行缴纳物业费义务。2013年8月起，原告虽仍为被告等业主提供物业服务，但被告对原告的物业管理服务提出了异议。原告作为物业管理服务企业，本应向业主提供与其资质相符的优质、高效服务，然其在提供物业管理服务时存在服务区域未实行封闭式管理、管理制度混乱等问题，并经相关职能部门限期整改，仍未整改到位。由此可以确定原告未按照合同约定全面履行，其履行行为为瑕疵履行。根据民事活动应当遵循的公平原则，原告在存在履行瑕疵的情况下仍然要求业主按照合同的约定收取物业管理服务费用，对业主来说显失公平，故本院酌定原告可以按约定物业费的80%收取物业费。按此计算，自2013年8月至2020年5月被告共应向原告支付物业费3223.58元（122.85平米×0.4元/平米/月×82个月×80%），故超出部分，本院不予支持。 因原告在履行物业管理服务合同中存在瑕疵，并导致双方因物业费的交纳产生纠纷，诉至法院，在纠纷解决前，被告未按照双方合同约定的数额、时间交纳物业费，具有正当理由，故对原告请求法院判令被告支付违约金4992.2元的诉讼请求，本院不予支持。 关于被告周生梅辩称原告的主张已经超过了诉讼时效的意见，《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”，本案中，润兰公司作为提供物业服务的一方，提供的物业服务具有连续性，物业费分期交纳，诉讼时效期间自最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算，因此，只有物业公司撤离所服务的小区后主张物业费才适用诉讼时效，现润兰公司仍在提供物业服务，被告周生梅提出本案超过诉讼时效的理由不能成立。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告周生梅在本判决生效之日起15日内向原告怀化润兰物业服务有限公司支付2013年8月至2020年5月期间的物业管理服务费3223.58元； 二、驳回原告怀化润兰物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告周生梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  侯自平 二〇二〇年九月十日 代理书记员  明鸿安 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。