新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院民 事 判 决 书（2020）新2327民初141号 原告：吉木萨尔县新城宏达热力有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县新城区文化路北侧（69241部队东侧）。法定代表人：黄汉忠，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周盛荣，新疆明笃律师事务所律师。被告：新疆神旗房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市延安南路理想520大厦**。法定代表人：夏尚勇，该公司执行董事。被告：新疆神旗房地产开发有限公司吉木萨尔分公司，住所，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县乌奇公路南侧医院东侧）。法定代表人：夏尚勇，该分公司总经理。二被告共同委托诉讼代理人：叶生礼，男，二被告公司法务。二被告共同委托诉讼代理人：加尔力哈生，新疆明笃律师事务所律师。原告吉木萨尔县新城宏达热力有限责任公司（简称新城宏达热力）与被告新疆神旗房地产开发有限公司（简称神旗房产公司）、被告新疆神旗房地产开发有限公司吉木萨尔分公司（神旗房产吉木萨尔分公司）供用热力合同纠纷一案，本院于2019年9月23日作出（2018）新2327民初1654号民事判决，原告新城宏达热力不服判决提起上诉，新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院作出（2019）新23民终1938号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）新2327民初1654号民事判决，发回本院重新审理。本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新城宏达热力的委托诉讼代理人周盛荣、被告神旗房产公司、被告神旗房产吉木萨尔分公司的共同委托诉讼代理人叶生礼和加尔力哈生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新城宏达热力向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付2015年至2019年四个采暖期采暖费3,305,933.24元；2、判令二被告支付2015年至2016年采暖期所欠采暖费利息损失（以876,852.51元为基数，自2016年4月16日起按年4.75%计算至款付清之日止）、支付2016年至2017年采暖期所欠采暖费利息损失（以920,549.68元为基数，自2017年4月16日起按年4.75%计算至款付清之日止）、支付2017年至2018年采暖期所欠采暖费利息损失（以797,302.32元为基数，自2018年4月16日起按年4.75%计算至款付清之日止）、支付2018年至2019年采暖期所欠采暖费利息损失（以711,228.73元为基数，自2019年4月16日起按年4.75%计算至款付清之日止）；3、本案邮寄送达费由二被告承担。事实和理由：二被告系原告的热用户，自2014年10月起，原告为被告开发的神旗房产住宅、商铺供热，2015年至2016年采暖期，被告欠原告采暖费876,852.51元，2016年至2017年采暖期，被告欠原告采暖费920,549.68元，2017年至2018年采暖期，被告欠原告采暖费797,302.32元，2018年至2019年采暖期，被告欠原告采暖费711,228.73元，上述四个采暖期被告共欠原告采暖费3,305,933.24元。热力也是商品，原告履行了供热义务，被告应当付清采暖费，逾期未付，应当赔偿原告利息损失，原告故诉至法院，望判如所请。被告神旗房产公司、被告神旗房产吉木萨尔分公司共同辩称，2015年至2019年四个采暖期原告为被告开发的神旗房产住宅、商铺供热属实，但认为：1、《供用热力合同》未约定地下室收取采暖费，亦未约定超过3米层高部分加收采暖费，故原告关于地下室及超过3米层高部分加收的采暖费缺乏依据，不应支持；2、2015年至2019年被告售出住宅50套，建筑面积共计4827.98平方米，售出商铺建筑面积共计4827.98平方米，售出地下室建筑面积共计1107.48平方米，原告计算采暖费时应对售出的面积予以扣除，剩余的采暖费被告愿意履行；3、原告主张的利息损失被告不同意承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的证据，本院认证如下：证据一，《供用热力合同》一份。拟证实，自2014年10月起，原告为被告开发的神旗房产住宅、商铺供热，虽然合同约定的供热期限是一年，但原告实际一直为被告开发的神旗房产住宅、商铺供热。经质证，二被告对该合同的真实性不持异议，本院予以采信。证据二，《神旗房产地下室及门面房登记表》（2015-2019年）、《神旗房产住宅登记表》（2014-2019年）各一份。拟证实，2015年至2019年四个采暖期原告向被告供热的面积及超出3米层高部分加收的采暖费。经质证，二被告对该证据的真实性予以确认，本院予以采信。证据三，《神旗房产2015年-2019年采暖期住宅、门面房、地下、地下室面积及采暖费明细表》一份实，门面房和地下室按照21.5元/平方米的标准计算采暖费，层高在3米以上的，每超过0.1米，加收3%的采暖费。采暖面积都是根据被告提供的测绘报告计算的。经质证，二被告对采暖面积予以认可，但对采暖费的计算方式不认可，《供用热力合同》约定的是已办理入住的采暖费全额计，地下，地下室不应收取采暖费三米层高部分不应加收采暖费。本院认证认为，二被告对原告主张的采暖面积不持异议，本院予以采信。证据四，出示房屋室内高度测量报告一份。拟证实，被告开发的1、2、3、6、7、9、10、22号楼的地下室和商铺的层高情况，均超过了3米。经质证，二被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据予以采信。证据五，《公证书》一份。被告开发的吉木萨尔神旗·天地国际小区1、2、3、6、7、9、10、22号楼的地下室安装了取暖设施。经质证，二被告对该证据真实性无异议。但认为2018年被告已拆除供热设备。本院认证认为，二被告对该证据的真实性不持异议，本院予以采信。证据六，《昌吉回族自治州城镇供热条例》、吉木萨尔县发改委《关于调整我县供热价格及有关问题的通知》（吉县发改价格［2014］8号）各一份。拟证实，自2014-2015年采暖期起将采暖费的计费面积改为以建筑面积为准，居民用户18.5元/平方米，地下，地下室和商铺是21/平方米。供热条例第三十九条规定，按建筑面积收费的，建筑层高以3米为限，超出部分应当加收热价。昌吉州发改委《关于调整州直及昌吉市暖气收费标准的通知》（昌州价费字［2001］61号）规定，建筑层高以3米为限，层高超过0.1米，加收基本热价的3%。经质证，二被告对以上证据的真实性无异议。本院认证认为，二被告对该组证据的真实性无异议，本院予以采信。二被告就其辩解向法庭提交证据，本院认证如下：证据一，《商业房屋转让合同》一份、《物业管理委托合同》十二份、1号楼业主入住情况表一份。拟证实，1号楼门面房的实际入住情况。经质证，原告认为该组证据不能证明1号楼门面房的实际入住时间，被告也未到原告处办理热用户变更手续，对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认证认为，对该证据真实性综合予以认定。证据二，《商品房买卖合同》一份、《物业管理委托合同》四份、2号楼业主情况表一份、（2015）昌中执字第209之一号执行裁定书一份。拟证实，2号楼门面房的实际入住时间。经质证，原告对《商品房买卖合同》、执行裁定书的真实性无异议，但认为该组证据不能证明2号楼门面房的实际入住时间，被告也未到原告处办理热用户变更手续，对《商品房买卖合同》、执行裁定书以外的证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。警务室的面积已经扣除。本院认证认为，对《商品房买卖合同》、执行裁定书的真实性予以采信，对《物业管理委托合同》、2号楼业主情况表的真实性综合予以认定。证据三，《商品房买卖合同》一份、《物业管理委托合同》六份、22号楼业主情况表一份、《协议》一份。拟证实，22号楼门面房的实际入住时间。经质证，原告对22号楼1层6后、7号门面房的入住时间认可，12号门面房2018-2019年采暖费已经扣除。但认为该组证据不能证明22号楼门面房的实际入住时间，被告也未到原告处办理热用户变更手续。本院认证认为，原告对1层6后、7号、12号门面房的入住时间无异议，本院予以采信。证据四，《神旗商业门面出租合同》一份、《房屋租赁合同》一份、《商品房买卖合同》一份、3号6号10号楼业主情况表一份。拟证实，3号楼、6号楼、10号楼门面房的实际入住情况。经质证，原告认为合同没有约定新城宏达热力向承租方收取采暖费，租赁合同所涉的采暖费不应扣除。房屋买卖合同原告不是合同的相对方，对合同的真实性无法确认。对入住情况不认可。本院认证认为，对该证据真实性综合予以认定。证据五，1号楼、2号楼《入住通知书》十三份、《商品房买卖合同》五份。拟证实，1号楼、2号楼商品房的实际入住情况。经质证，原告认为该组证据不能证明1号楼、2号楼商品房的实际入住时间，被告和住户也未到原告处办理热用户变更手续，已办理热用户变更登记的住户原告未向被告主张采暖费。对《商品房买卖合同》的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认证认为，原告对1号楼、2号楼《入住通知书》真实性无异议，本院予以采信。对《商品房买卖合同》真实性综合予以认定。证据六，3号楼、6号楼、7号楼、9号楼、10号楼、22号楼《物业管理委托合同》二份、《入住通知书》二十九份、《商品房买卖合同》三十四份。拟证实，3号楼、6号楼、7号楼、9号楼、10号楼、22号楼商品房的实际入住情况。经质证，原告认为该组证据不能证明3号楼、6号楼、7号楼、9号楼、10号楼、22号楼商品房的实际入住时间，被告和住户也未到原告处办理热用户变更手续，已办理热用户变更登记的住户原告未向被告主张采暖费。对《商品房买卖合同》的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认证认为，原告对3号楼、6号楼、7号楼、9号楼、10号楼、22号楼《入住通知书》真实性无异议，本院予以采信。对《商品房买卖合同》、《物业管理委托合同》真实性综合予以认定。证据七，证人张林军的证言一份。拟证实，2015年7号楼1单元没有供暖、2单元只有6楼供暖，2016年7号楼1单元只有6楼一家供暖、2单元全部供暖，2017年开始两个单元全部供暖。经质证，原告认为证人没有出庭作证，对该证据的真实性不予认可。7号楼于2016年10月接通暖气，2015-2016年采暖费没有主张。本院认证认为，原告自认7号楼2015-2016年采暖期未供暖，本院予以采信。证据八，《地下室买卖协议》六十八份、《神旗·天地国际地下室预售登记表》一份。拟证实，原告应当向地下室的买受人收取采暖费，22号楼是多层，地下，地下室没有出售地下室均已出售。经质证，原告认为其没有参与地下室买卖，对该证据的真实性无法确定。被告是按照建筑面积出售，地下，地下室包括在整栋楼的建筑面积内，地下室既然出售了就应当交纳采暖费认证认为，对该组证据的真实性综合予以认定。证据九，《吉木萨尔县新城宏达热力有限责任公司收费收据》一份、《新疆昌吉企业单位往来结算收款收据》一份。拟证实，2016年7月11日，被告用闫奋国给付的购房款10万元冲抵了采暖费10万元。经质证，原告认为待核实。本院认证认为，对该组证据的真实性予以采信。根据原告及二被告陈述及对证据的质证意见，本院经审理认定事实如下：2014年11月8日，原告新城宏达热力与被告神旗房产吉木萨尔分公司签订《供用热力合同》一份，约定原告向神旗房产小区供热，合同期限为一个采暖期，从2014年11月8日起至2015年4月15日止。合同约定用热面积为住宅面积29856.92平方米，预定房及空置房面积17529.6平方米，商铺面积为6625平方米（暂按施工图纸建筑面积，最终以测绘公司实际测量的而积为准）。约定供热合同总价为864,823.83元，热费标准及结算时间约定为：（1）供热价格为甲方（新城宏达热力）根据乙方（神旗房产吉木萨尔分公司）的用热种类和性质，按照吉木萨尔县政府物价部门批准的价格收取热费。合同期内如遇价格调整时，按调价文件的规定执行。（2）采暖性质的用热，乙方须在每年的12月31日前，将本采暖期的热费以现金或转账的方式全额付给甲方。甲方监督用热人在合同约定的用热**点、数量、范围内用热、有权制止用热人超量、超使用范围用热。乙方实际用热面积与申请用热面积不符时，甲方有权要求乙方立即改正，并按实际面积缴纳热费。乙方新增或者增加用热，必须向甲方办理用热申请手续，并按照规定办理有关事项。乙方变更用热性质、房屋产权、户名或停止用热，必须事先向甲方提出申请，办理手续。停止用热时，必须交清热费。双方约定乙方逾期交纳热费的，应向甲方支付自欠费之日起欠费总额3‰的滞纳金。逾期一个月仍不交纳热费和滞纳金的，甲方有权停止供热。乙方违反合同约定内容，应向甲方支付20%的违约金。暖气费的收取面积及金额计算如下：（1）已办理入住和未办入住的建筑面积合计为29856.92平方米×18.5元×100%-=552,353.02元；（2）预定房和空置房的建筑面积合计为17529.6平方米×18.5元/平方米×70%-=227,008.32元；（3）商铺房的建筑面积合计为6625平方米×21.5元/平方米×60%=85,462.5元，合计864,823.84元。合同签订后乙方先支付80%取暖费，金额为691,859.07元，剩余20%及前面剩余80%的余额共计174,823.84元，于2015年4月15日前付清。合同到期后，双方未续签供热合同，但新城宏达热力一直为神旗小区供热。另查明，2014年11月15日，吉木萨尔县发展和改革委员会下发吉县发改价格（2014）8号文件，决定对我县供热价格适当予以调整，将计费面积由之前的“按建筑面积扣除未安装采暖设施的冷藏室、阳台、楼梯间面积”改为“按房产权证确定的建筑面积”计算。供热价格为居民用户为18.5元/平方米，居民以外的其他用户为21.5元/平方米，自2014年-2015年供暖期起执行。另查，昌吉回族自治州发展和改革委员会《关于调整州直及昌吉市暖气费收费标准的通知》（昌州价费字［2001］61号）文件中规定“建筑层高以3米为限，层高超过0.1米，加收基本热价的3%”。2015年5月28日公布的《昌吉回族自治州城镇供热条例》第三十九条规定：“热费采用按热计量收费和按建筑面积收费两种方式，由供热单位直接向热用户收取。按建筑面积收费的，建筑层高以3米为限，超出部分应当加收热价。具体加收办法由自治州住房城乡建设行政主管部门和价格主管部门制定”。2019年8月5日，本院委托新疆嘉诚房地产评估测绘有限责任公司对案涉吉木萨尔县神旗天地国际小区1、2、3、6、7、9、10、22号楼地下室、商业用房的层高进行测绘，经测量，出具《房屋室内高度测量报告》一份，该报告记载“吉木萨尔县神旗天地国际小区1号楼地下室净高3.2米，一层净高4米，二层净高3.7米，三层净高3.7米；吉木萨尔县神旗天地国际小区2号楼地下室净高3.6米，一层净高4米，二层净高3.6米，三层净高3.6米；吉木萨尔县神旗天地国际小区3号楼地下室净高3.56米，一层净高4米，二层净高3.6米，三层净高3.6米；吉木萨尔县神旗天地国际小区6号楼地下室净高3.54米，一层净高4米，二层净高3.7米；吉木萨尔县神旗天地国际小区7号楼地下室净高2.5米；吉木萨尔县神旗天地国际小区9号楼地下室净高2.6米；吉木萨尔县神旗天地国际小区10号楼地下室净高3.3米，一层净高4米；吉木萨尔县神旗天地国际小区22号楼地下室净高3.5米，一层净高3.6米”。庭审中，被告对原告主张的实际供热面积无异议，但认为《供用热力合同》未约定地下室及超过3米层高部分加收采暖费，另已经出售或出租的房屋其不应承担采暖费。本案争议焦点如下：1、地下、地下室是否应当收取采暖费超过3米层高部分是否应当加收采暖费；3、已经出售或出租的房屋被告是否应当承担采暖费；4、被告应否承担逾期付款利息损失。本院认为，原告新城宏达热力与被告神旗房产吉木萨尔分公司就2014年-2015年供暖期签订的《供用热力合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。此后双方虽未续签供热合同，但原告新城宏达热力继续向神旗小区供热，被告神旗房产吉木萨尔分公司亦未向原告办理热用户变更或停止用热手续，因此双方仍然存在供热关系，被告神旗房产吉木萨尔分公司理应向原告新城宏达热力支付2015年-2019年的采暖费。关于地下室的采暖费，被告辩称《供用热力合同》未约定地下室计入采暖面积，原告提供的《公证书》中现场测量照片及现场查看视频光盘显示，1、2、3、6、7、9、10、22号楼的地下室在建造时均安装了暖气输送管，因上述楼房采用的是集中供热，客观上导致地下室吸收了一定的热量。作为供热方，原告亦未监督用热人在合同约定的用热范围内用热。原、被告未对超出约定用热面积的地下室热费标准进行约定，双方均有责任。根据《中华人民共和国合同法》第五条关于“当事人应当遵循公平原则确定各自的权利、义务。”的规定，案涉争议部分的地下室，吸收了原告提供的热量，根据权利义务相一致原则，被告应当支付相应的热费。参照《昌吉回族自治州城镇供热条例》第四十一条关于“热用户应当按时主动履行缴纳热费的义务。被列入当年供暖范围的按热计量收费的热用户，申请停止用热的，应当承担百分之五十的基本热费”的规定，本案中，原告提供的证据不能证实2014年-2019年采暖期对1、2、3、6、7、9、10、22号楼地下室进行正常供热，根据公平原则并参照上述规定，被告应当承担百分之五十的基本热费。2015-2016年采暖季采暖费为61,777.67元（5746.76平方米×21.5元/平方米×50%），2016-2019年每个采暖季采暖费为66,189.255元（6157.14平方米×21.5元/平方米×50%），2015-2019年四个采暖季地下室采暖费合计260,345.435元。关于超过3米层高部分（1、2、3、6、10、22号门面房与地下室）的采暖费，被告辩称《供用热力合同》未约定超过3米层高部分计入采暖面积，根据昌吉回族自治州发展和改革委员会下发昌州价费字（2001）61号《关于调整州直及昌吉市暖气费收费标准的通知》文件中“建筑层高以3米为限，层高超过0.1米，加收基本热价的3%”的规定及《昌吉回族自治州城镇供热条例》第三十九条规定，本案中，原、被告对《房屋室内该高度测量报告》的真实性无异议，依据双方认可的高度测量结果及实际测量面积，按照实际面积的超出3米部分的层高加收基本热价的3%，有事实及法律依据，本院对原告主张建筑层高超出3米以上部分加收热价379,500.42元（95,402.55元＋95,402.55元＋94,594.19元＋94101.13）的请求予以支持。关于已经出售或出租的房屋的采暖费，被告神旗房产吉木萨尔分公司将房屋出售后，应当及时将房屋所有权人变动情况告知原告，否则，原告与被告神旗房产吉木萨尔分公司的供热合同不当然解除。本案中被告神旗房产吉木萨尔分公司无证据证明其向原告履行了告知义务，完成了热用户的变更手续，故在买房人或承租人未交纳采暖费的情况下，被告仍需承担相应的采暖费。关于逾期付款利息损失。本案中，2015-2019年四个供暖期已结束，被告一直未付清采暖费，给原告造成了资金占用的损失，原告主张按年息4.75%计算违约金至款付清之日止，具有事实和法律依据，本院予以支持。另被告主张于2016年7月11日用闫奋国给付的购房款100,000元冲抵了采暖费100,000元，有票据为证，本院予以支持，应在2015-2016年度的采暖费中予以扣除。原告主张二被告支付2015-2016年采暖期采暖费876,852.51元，2016-2017年采暖期采暖费920,549.68元，2017-2018年采暖期采暖费797,302.32元，2018-2019年采暖期采暖费711,228.73元，合计3,305,933.24元，因被告对原告主张的商品房及门面房计费无异议，本院予以支持。关于地下室的采暖费，如前所述，2015-2016年采暖季应付采暖费为61,777.67元，2016-2019年每个采暖季应付采暖费为66,189.255元。原告主张的超过3米层高部分的采暖费，于法有据，本院予以支持。被告欠付的采暖费为：2015-2016年采暖期采暖费715,174.7元（370587＋287407.48＋61777.67＋95402.55-10000），2016-2017年采暖期采暖费854,460.285元（405461＋287407.48＋66189.255＋95402.55），2017-2018年采暖期采暖费731,213.145元（285427＋285002.70＋66189.255＋94594.19），2018-2019年采暖期采暖费644,739.445元（201729＋282720.06＋66189.255＋94101.13），合计2,945,587.575元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告新疆神旗房地产开发有限公司吉木萨尔分公司、被告新疆神旗房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吉木萨尔县新城宏达热力有限责任公司采暖费2,945,587.575元，并以715,174.7元为基数，自2016年4月16日起按年利率4.75%承担利息至款付清之日止；以854,460.285元为基数，自2017年4月16日起按年利率4.75%承担利息至款付清之日止；以731,213.145元为基数，自2018年4月16日起按年利率4.75%承担利息至款付清之日止；以644,739.445元为基数，自2019年4月16日起按年利率4.75%承担利息至款付清之日止；二、驳回原告吉木萨尔县新城宏达热力有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35,558元，由被告新疆神旗房地产开发有限公司吉木萨尔分公司、被告新疆神旗房地产开发有限公司负担30,224元，由原告吉木萨尔县新城宏达热力有限责任公司负担5,334元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院的生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审  判  长   李 军审  判  员   孟雪莲人民 陪 审员   罗海舟二 〇 二 〇 年 九 月 二 十 七 日书  记  员   石 倩