广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)桂0702执异32号 异议人（案外人）：王奕军，男，汉族，1988年2月8日出生，住所地：广西灵山县。 异议人（案外人）：王银辉，女，汉族，1989年11月25日出生，住所地：湖北省广水市。 申请执行人：兴华建设集团股份有限公司（原兴华建设集团有限公司，住所地：广西南宁市良庆区平乐大道大唐总部****楼**（企业统一社会信用代码：91450000201222128K）。 法定代表人：宁明忠，该公司董事长。 被执行人：钦州市宏富农业有限公司（原钦州市永欣房地产开发有限公司），，住所地：钦州市永福东大街北面富民路西面企业统一社会信用代码：91450700768931363T）。 法定代表人：吴锦越，该公司总经理。 本院在办理申请执行人兴华建设集团股份有限公司（原兴华建设集团有限公司）与被执行人钦州市宏富农业有限公司（原钦州市永欣房地产开发有限公司）建设工程施工合同纠纷案执行案件的过程中，本院于2020年3月5日作出的（2017）桂0702执435号之十四执行裁定书，裁定继续查封被执行人钦州市宏富农业有限公司（原钦州市永欣房地产开发有限公司）位于钦州市房屋（房产证号：钦房权证城区字第××）。异议人王奕军、王银辉向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行书面审查，现已审查终结。 异议人王奕军、王银辉向本院提出执行异议称，钦州市钦南区人民法院根据（2012）钦南民初自第816号民事裁定书，裁定查封了钦州市房屋，查封起至时间为2016年1月21日至2017年1月21日。查封期满后，该房屋所有权人钦州市宏富农业有限公司（原钦州市永欣房地产开发有限公司）于2017年3月18日将涉案房屋出售给了异议人，双方签订了《商品房买卖合同》。异议人于当天付清了全部购房款，钦州市宏富农业有限公司于当天将涉案房屋交付给异议人，并一直占用使用至今。钦州市宏富农业有限公司于2017年4月19日向异议人开具了该房屋销售税票（全款），异议人也持《商品房买卖合同》、销售税票办理缴纳契税、房屋交接和装修等手续。直到2020年4月间，异议人到钦州市不动产登记局办理房屋产权证时才知道此房屋已经于2016年被钦州市钦南区人民法院查封。 异议人认为，本人事先并不知晓该房屋于2016年被法院查封，2017年1月21日查封期满未续期，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十条“查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。”的规定，钦州市宏富农业有限公司于2017年3月18日将涉案房屋转让给异议人，双方签订合同、付清购房款、并已实际交付占用使用，完成了房屋买卖交易且已经交付使用。该房屋买卖交易期间，并不处于正在查封状态，转让行为合法有效，异议人已依法取得了涉案房屋的产权。属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的法定事由，钦州市钦南区人民法院属查封错误，应当立即解除。异议人对涉案房屋享有足以排除执行的权利。为此。异议人请求法院中止对（2017）桂0702执435号之十四执行裁定书的执行，并解除对钦州市房屋的查封。 异议人王奕军、王银辉在本院规定的期限内，提供如下证据证实其主张： 一、《身份证复印件》一份； 二、《商品房买卖合同》； 三、《房屋销售税票》、《缴纳契税发票》及《税收缴纳书》各一份； 四、《房屋交接验收表》及《业主领取资料物品登记表》各一份； 五、《居民供用电合同》及客户用电受理回执各一份，； 六、《装修申请表》、《装修施工责任承诺书》、《装修施工消防安全责任书》及《区域防火责任书》》各一份。 申请执行人兴华建设集团股份有限公司、被执行人钦州市宏富农业有限公司在本院规定期限内没有提交答辩，也没有提供证据。 本院审查查明，本院在审理原告兴华建设集团股份有限公司（原兴华建设集团有限公司）与被告钦州市宏富农业有限公司（原钦州市永欣房地产开发有限公司）建设工程施工合同纠纷一案中，钦州市钦南区人民法院作出（2012）钦南民初字第816号民事判决。判决后，被告钦州市宏富农业有限公司不服，向钦州市中级人民法院提出上诉，钦州市中级人民法院于2016年4月6日作出（2015）钦民二终字第56号民事判决。判决生效后，被告钦州市宏富农业有限公司（原钦州市永欣房地产开发有限公司）未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人兴华建设集团股份有限公司向本院申请强制执行，执行案件案号为（2017）桂0702执435号。本院在办理申请执行人兴华建设集团股份有限公司（原兴华建设集团有限公司）与被执行人钦州市宏富农业有限公司（原钦州市永欣房地产开发有限公司）建设工程施工合同纠纷案执行案件的过程中，2017年4月20日，本院作出（2017）桂0702执435号执行裁定书，裁定查封被执行人钦州市宏富农业有限公司（原钦州市永欣房地产开发有限公司）位于钦州市房屋（房产证号：钦房权证城区字第××号），查封期限为三年（2017年4月20日起至2020年4月19日止）。2020年3月5日，本院作出（2017）桂0702执435号之十四执行裁定书，对被执行人钦州市宏富农业有限公司（原钦州市永欣房地产开发有限公司）位于钦州市房屋继续查封，查封期限从2020年4月20日起至2023年4月19日止。后异议人王奕军、王银辉向本院提出书面执行异议。 另查明，2013年12月31日，本院作出（2012）钦南民初字第816-3号民事裁定书，裁定对被告钦州市永欣房地产开发有限公司位于钦州市房屋自2013年12月31日起至2014年12月30日止进行查封。查封期间，不得买卖、转让、赠与或抵押。查封期限届满后，2014年12月30日本院作出（2012）钦南民初字第816-6号民事裁定，对被告钦州市永欣房地产开发有限公司“永欣.世代宝第”Ｂ栋203号房屋从2014年12月31日起至2015年12月30日止进行查封。在本院审理过程中，原告向本院申请对被告房屋继续查封。本院于2016年1月21日对被告钦州市永欣房地产开发有限公司“永欣.世代宝第”Ｂ栋203号房屋继续进行查封，查封期限从2016年1月21日起至2017年1月20日止。 又查明，2017年3月18日，异议人王奕军、王银辉与被执行人钦州市宏富农业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，购买位于钦州市，总房价为359657元，同日异议人接受了钦州市房产。20174月19日异议人王银辉支付购房款359657元给钦州市宏富农业有限公司，钦州市宏富农业有限公司并开具了广西增值税普通发票。同年4月27日，异议人王奕军、王银辉向钦州市地方税务局缴纳契税。 本院所确认的上述事实，有如下证据予以证实：一、本院（2017）桂0702执435号执行案件卷宗中材料证实：1、(2015)钦民二终字第56号民事判决书；2、执行案件立案审批表；3、受理执行案件通知书；4、（2012）钦南民初字第816-3号、6及16号民事裁定书；5、协助执行通知书及送达回证回执；6、（2017）桂0702执435号及（2017）桂0702执435号之十四执行裁定书及协助执行通知书；二、异议人王奕军、王银辉提供的商品房买卖合同、房屋销售税票、缴纳契税发票及税收缴纳书等等材料。上述证据材料已经本院审查，可以采信。 本院认为，本案中，涉案的房产位于钦州市，属登记在被执行人钦州市宏富农业有限公司（原钦州市永欣房地产开发有限公司）名下开发的商品房，本院于2016年1月21日作出（2012）钦南民初字第816-16号民事裁定书，裁定对被告钦州市永欣房地产开发有限公司“永欣.世代宝第”Ｂ栋203号房屋进行查封，查封期限从2016年1月21日起至2017年1月20日止。至2017年1月21日，查封期限已经届满，但原告未申请续行查封。后该房产从2017年4月20日至今，一直处于本院查封状态。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十条规定，查封、扣押冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。因此，2017年1月21日至2017年4月19日期间，本案中关于该房产的保全裁定的查封期限已经届满，失去了相应的法律的效果。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且权利能够排除执行的,人民法院应予支持: （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 本案中异议人王奕军、王银辉与被执行人钦州市宏富农业有限公司于2017年3月18日签订《商品房买卖合同》，合同约定异议人购买位于钦州市。合同签订后，异议人已付清全部购房款，缴纳相关契税，并已实际交付占用使用该房产。异议人提交的证据，可以证明其在人民法院查封前已经合法占有涉案房产，也能证明其对该房产没有过户不存在过错。异议人王奕军、王银辉的执行异议主张，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的法定情形，故，对于异议人王奕军、王银辉的执行异议主张，本院予以采纳。 综上所述，异议人王奕军、王银辉的执行异议成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十八条规定，裁定如下： 一、异议人王奕军、王银辉的执行异议成立； 二、撤销钦州市钦南区人民法院2020年3月5日（2017）桂0702执435号之十四执行裁定对被执行人钦州市宏富农业有限公司（原钦州市永欣房地产开发有限公司）位于钦州市房屋的查封。 如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  邱曼莉 审 判 员  邓英旦 人民陪审员  罗 能 二〇二〇年九月九日 书 记 员  李 露 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应自收到书面异议书之日起十五日内审查，理由成立的，裁定对中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回…… 3、、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项规定：案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议。 4、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定：（一）异议不成立的。裁定驳回异议； 5、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 6、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占用的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。