河北省石家庄市栾城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0111民初1267号 原告：崔书信，男，1954年10月7日出生，汉族，住石家庄市栾城区。 委托诉讼代理人：牛云龙，男、1964年6月22日出生，汉族，住石家庄市桥**。 被告：黄鹏，男，1973年12月2日出生，壮族，住河北省石家庄市桥**。 委托诉讼代理人：鲍锋云，河北广拓律师事务所律师。 原告崔书信与被告黄鹏土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告崔书信及其委托诉讼代理人牛云龙、被告黄鹏及其委托诉讼代理人鲍锋云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 崔书信向本院提出诉讼请求：1、依法判令原告与被告签订的《土地租赁合同》解除，原告不承担责任；2、依法判令被告承担违约金51200元、租金损失92000元，合计143200元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年5月6日，原告与被告签订了《土地租赁合同》。合同约定承租形式为公司承租。在合同生效后履行中，被告至起诉之日止，始终未能完善代理权手续，使签订的合同长期处在一种效力待定状态。2019年2月28日，《土地租赁合同》所依据的原告与苏邱村签订的“临时占地协议”发生了合同约定的政策性变更，使本合同难以履行。为避免合同长期处于一种效力待定的状态，不利于维护交易秩序的稳定和保护合同相对人的利益，原告通知被告对《土地租赁合同》进行协商、修改和补充，时至一年也未见被告前来协商、修改和补充。原告考虑到当前疫情的影响，将协商、修改和补充的时间起点推迟至2020年5月1日，并在苏邱村委会公告栏处、租赁土地的大门口以张贴通知的方式告知被告，催告被告在一个月内完善合同代理权的相关手续及变更手续，逾期自行承担责任。一个月过去了，被告的沉默和不作为，符合《合同法》第费47条、第48条规定的情形，依据《土地租赁合同》第7条第1款约定：合同履行期间，任何一方违反本合同的约定，视为违约，违约方应按土地利用的实际总投资额和合同未到期的承租金额的2%支付对方违约金，并赔偿对方因违约而造成的实际损失。故违约金为：2012年5月6日至2033年5月5日未到期承租金额2560000元的2%即51200元，租金损失为：2019年3月1日至2020年7月1日（共16个月）占地费调整后每亩3000元，即3000元÷12个月＝250元／月×16个月＝4000元／月×23亩＝92000元，合计143200元。另，依据《土地租赁合同》第7条第2款的约定：“乙方应按照本合同约定的期限足额支付租金，如乙方逾期30日支付租金，则甲方有权解除本合同”。综上，被告的行为违反了合同及《合同法》的相关法律规定，为维护原告的合法权益，故原告依法向法院起诉，请法庭依法支持原告的诉请。 黄鹏辩称，1、黄鹏与崔书信签订土地租赁合同的时间是2014年5月6日，黄鹏租赁土地是用于河北建业预拌混凝土有限公司的生产经营用地。该公司是在黄鹏租赁土地后到工商局办理注册登记的，具体成立时间为2014年5月21日，黄鹏为该公司股东。合同中并未约定承租主体为公司，并且双方履行合同长达6年时间，黄鹏作为承租主体原告崔书信是认可的，黄鹏严格按照租赁合同约定履行合同，并将租金缴纳给指定的收款人崔宁宁。双方签订的合同第九条约定：“本合同经甲乙双方签章后生效”；第六条第一款约定：“本合同一经签订，即具有法律约束力，任何单位和个人不得随意变更或者解除，原告单方解除合同不符合合同约定；2、原告与苏邱村委会签订《临时占地协议》约定租赁土地面积为18.6亩，而我与黄鹏签订的《土地租赁合同》的租赁土地面积为23亩，黄鹏自签订租赁合同至今均按23亩的土地面积向原告缴纳租金，不存在拖欠租金的行为，另，2019年原告以村委会给其涨租金为由，（每亩300元涨为3000元，18.6亩为55800元）向黄鹏提出涨租金的要求，黄鹏迫于无奈在原租金的基础上又给付了原告3.6万元，按照合同第五条第一款的约定，被告在承租期内部不得提高租金，所以黄鹏不存在违约行为。综上，原告单方解除合同不符合法定事由及合同约定事由，请依法驳回原告的诉讼请求。 原告向本院提交的证据及证明的目的：证据1、《土地租赁合同》，证明原告租赁给被告的土地性质是建设用地，承租形式为公司承租；证据2、《临时占地协议》及《占地补充协议》，证明原告与被告签订的《土地租赁合同》在履行中发生了政策规定变更，符合合同约定的解除条款；证据3、原、被告之间的电话录音一份及原告张贴通知，证明原告通知被告完善代理手续，被告未予理会。 被告对原告提交证据的质证意见： 对证据1的质证意见：无异议，但称在租赁合同中，注明承租形式为公司租赁，实际上也是公司租赁，公司名字为河北建业预拌混凝土有限公司，以个人名义签订租赁合同是由于在公司注册前需要先租赁场地才能办理营业执照，被告是该公司股东，符合合同约定，不需要完善代理手续。 对证据2的质证意见：对《占地补充协议》真实性认可，关联性不认可，该协议约定涉案土地每亩3000元租赁费，我方也于2019年承诺每年多支付给原告3.5万元，该补充协议不属于对《土地租赁合同》发生了政策规定变更。 对证据3的质证意见：对录音的真实性认可、对张贴通知的真实性不认可，都不能证明原告向我方表达了解除合同的意思表示，也没有明确说明被告存在违约行为。 被告向本院提交的证据及证明的目的：证据1、银行转账凭证及崔宁宁向被告出具的收条，证明被告已经按照《土地租赁合同》的约定履行了缴纳租金的义务，将租金转入原告指定的收款人崔宁宁（系原告之子）的账户，2018年4月28日转款17万元，2019年4月28日，转款17万元，2019年4月29日转款3.6万元，2020年4月17日给崔宁宁3.5万元，2020年4月29日转款18万元；证据2、《土地租赁合同》复印件，证明在合同中标明了负责人为崔宁宁以及收款方的开户行和收款账号，被告方已按照合同要求将租金打入该账户；证据3、河北建业预拌混凝土有限公司营业执照，证明被告是该公司股东，涉案地块为该公司所用，不需要完善代理手续。 原告对被告提交证据的质证意见： 对证据1的质证意见：被告所说不属实，对以上证据的真实性、关联性均不认可，收款方是崔宁宁，我没有收到被告所说的以上所有的款项。 对证据2的质证意见：被告提供的合同中，负责人的签字“崔宁宁”是后来加上去的，不是我与被告共同签署的合同，对账户信息无异议。 对证据3的质证意见：该工商信息是复印件，我方不认可。 经审理查明,2014年5月6日，原告崔书信作为甲方与被告黄鹏作为乙方签订《土地租赁合同》，约定“黄鹏租赁原告崔书信位于石家庄市栾城区块儿，土地性质为建设用地，承租形式为公司承租，承租期限为19年（自2014年5月6日起至2033年5月5日止），在合同履行过程中，如因不可抗力或因政策规定不允许乙方经营致使合同难以履行时，合同可以变更或解除，双方不承担责任，合同还规定了租金、租金的给付方式、双方权利义务、违约责任等条款。 另查明，该涉案土地为河北建业预拌混凝土有限公司所用，该公司成立于2020年5月21日，黄鹏为该公司股东。合同中指定的收款账号系原告儿子崔宁宁的银行账号，合同签订后，被告均以个人名义按照合同约定向该账号上缴纳租金，2020年4月29日，被告向指定的账号转款18万元，用于交纳2020年5月6日到2021年5月5日期间的租金。 该涉案土地，系原告于2005年5月1日占用苏邱村的窑坑地，占地时间为30年，每年交纳占地费300元，并与村委会签订了《临时占地协议》，后该窑坑被填平。2019年2月28日，原告与苏邱村委会又签订了一份《占地补充协议》，确定占地亩数为14.48平方米，将占地费每年300元调整为每年每亩3000元，自2019年3月1日起执行。原告向苏邱村委会交纳的占地费调整后，被告在原应交租赁费的基础上，于2019年4月29日又给了被告3.6万元、2020年4月17日又给了被告3.5万元。 期间，原告就完善和变更手续及签订补充协议与被告电话联系，并通过张贴通知的形式告知被告，其通知内容：“承租方黄鹏，你与崔书信签订的土地租赁合同，尚有完善及变更的手续。通知你多次无果。即日起30日内协商办理。逾期自行承担责任。通知人崔书信2020年5月1日”。 在双方提交的合同中，负责人一栏中的名称不一。 本院认为，1、关于合同的效力问题。 原、被告之间签订的《土地租赁合同》，虽在负责人栏中签写的负责人姓名不一，但其合同内容相同，出租方也显示为原告，且原告与崔宁宁为父子关系，指定收款人账号的名称也是崔宁宁，双方已按合同履行多年，应视为此合同系双方真实意思表示，合法有效，对其效力，本院予认定。效力待定合同是指已成立的合同因欠缺一定的生效要件，其生效与否尚未确定，须经补正方可生效，在一定的期限内不予补正则视为无效合同。本案双方所签订的合同中，虽表明承租形式为“公司承租”，但并未约定“完善代理权手续”是本合同的生效要件，且合同第九条约定经双方签章后生效，故“公司承租”这句话不影响该合同的效力。况且该土地也实际为公司租赁，只是被告作为公司股东，并以个人名义交纳的租赁费。退一步讲，即便约定了生效要求，如在一定期限内不予补正，应为无效合同，无效合同自始就没有法律效力，谈不上解除。 2、合同是否具有解除的要件。 《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案原告所提交的证据，均不符合以上解除要件。虽双方在合同中约定也约定了解除条件，但调整租赁费不属政策规定不允许经营致本合同同无法继续履行的情形，且被告自2019年起，连续两年也多给了原告一定的租赁费，被告并未违约，故对原告要求解除合同并要求被告赔偿违约金的请求本院不予支持。原告称未收到被告所给付的租赁款项，因原告将租金打入了合同约定的账户，该账户户主崔宁宁系原告之子，多年来原告并未提出过异议，可以推断原告对被告支付租金的行为是已知并认可的，并且原告称账户已挂失也没有提供相应的证据，本院对原告的意见不予采纳，综上，原告的请求没有事实和法律依据，属证据不足，应当予以驳回其诉讼请求。鉴于本案的实际情况，租期长，市场价格波动较大，为了使合同便于履行，双方应友好协商，达成共识，避免矛盾的发生。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下： 驳回原告崔书信的诉讼请求。 案件受理费3244元，减半收取计1622元，由原告崔书信负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心上诉案件受理窗口递交或邮寄至本院诉讼服务中心（邮件封面务必注明“上诉材料”字样，邮寄地址：河北省石家庄市栾城区，邮编：051430，收件人：诉讼服务中心董会江，电话：0311-886××××7）。 上诉案件受理费3244元，应当在上诉期限届满之日起7日内预交（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  刘学超 二〇二〇年九月十四日 书记员  李玉玲 ——