广东省茂名市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤09民终2393号上诉人（原审被告）：茂名鑫林房地产开发有限公司，住所地：广东省茂名市电白区********（小区西侧十五行附九号），统一社会信用代码：914***********377H。法定代表人：余旭明，董事长。被上诉人（原审原告）：刘付鸿，男，1968年7月12日出生，汉族，住所地：广东省茂名市茂南区****************，身份证号码：440************235。委托诉讼代理人：邱永海，广东海日律师事务所律师。上诉人茂名鑫林房地产开发有限公司（以下简称“鑫林公司”）因与被上诉人刘付鸿商品房销售合同纠纷一案，不服广东省茂名市电白区人民法院（2020）粤0904民初669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鑫林公司上诉请求：1、判决撤销（2020）粤0904民初669号民事判决书，驳回对鑫林公司的全部诉讼请求，或发回重审。2、本案的一、二审诉讼费用由刘付鸿承担。事实和理由：一、一审判决认定鑫林公司与刘付鸿之间属于商品房买卖合同关系，显属认定事实错误，事实上，鑫林公司与案外人陈寿庆存在借贷关系，鑫林公司与刘付鸿是基于借款而产生的担保关系。1、鑫林公司为发展房地产的资金需要，经案外人游浩宇介绍向案外人陈寿庆借款。鑫林公司与案外人陈寿庆达成借贷合意后，案外人陈寿庆同意向鑫林公司出借款项3019640元，利息为每月8分，借款期限为7个月，鑫林公司向案外人陈寿庆出具了《借据》。并且陈寿庆要求将出借的款项通过其转账至陈峰明、刘付鸿、许永健的账户，再由陈寿庆委托上述三人转账至鑫林公司财务人员车湘的账户，同时要求陈峰明、刘付鸿、许永健三人在出借款项当日分别与鑫林公司签订商品房买卖合同用出售的房屋作担保作为借款担保。因此，本案中刘付鸿支付给鑫林公司的全部款项实为陈寿庆的借款本金。2、陈寿庆已通过转账至陈峰明、刘付鸿、许永健的账户，再由陈寿庆委托上述三人转账至鑫林公司财务人员车湘的账户的方式，向鑫林公司交付借款本金3019640元，当日鑫林公司立即已按月息8%向陈寿庆支付了3个月的利息共计724700元。以上事实有刘付鸿提供的转款记录予以证实，刘付鸿主张的购房款是先由案外人陈寿庆转至刘付鸿的账户后，刘付鸿再转给鑫林公司财务人员车湘的账户。因此，本案中，刘付鸿向鑫林公司交付的款项，名为购房款实为陈寿庆出借给鑫林公司的借款，刘付鸿与鑫林公司之间根本不存在商品房买卖合同关系。二、本案刘付鸿与鑫林公司双方签订房屋买卖合同仅是陈寿庆出借资金的一种担保方式，从涉案商品房买卖合同的单价及双方的实际行为也足以证明刘付鸿与鑫林公司之间并不存在商品房买卖的真实意思表示。1、如前所述，鑫林公司与陈寿庆之间存在借贷关系，经陈寿庆要求指定陈峰明、刘付鸿、许永健分别作为购房者与鑫林公司签订商品房买卖合同作为借款的担保。涉案的商品房买卖合同明显不是双方的真实意思表示，双方签订商品房买卖合同的房屋单价远低于当时的市场价格，2016年1月-3月电白区房产成交均价约为6000元每平方米，案涉房屋的成本价也已达到4000多元每平方米，而出售给刘付鸿的单价仅为2000元每平方米，有悖市场经济常理，也明显违反合同的公平原则。并且鑫林公司出具给刘付鸿的收据中也明确注明，该款项仅为首付款，明显不是案涉商品房的真实价格。因此，刘付鸿与鑫林公司签订房屋买卖合同实质是以房产作为陈寿庆出借资金的一种担保方式。2、刘付鸿从未向鑫林公司支付过任何购房款，刘付鸿所谓的购房款实际是陈寿庆通过转账至陈峰明、许永健的账户，再由陈寿庆委托上述三人转账至鑫林公司财务人员车湘的账户的方式出借给鑫林公司的借款本金。3、鑫林公司与刘付鸿签订商品房买卖合同当天即签订了协议书，双方约定：“自网上签订购房买卖预售合同之日起七个月内，未能完成所有房产备案手续时，出卖人必须无条件两日内全额退还买受人所交的购房款。出卖人必须无条件两日内全额退还买受人所交的购房款，出卖人退款后，买受人必须无条件配合出卖人将网签的商品房退回给出卖人，同时原网签合同失效。”该协议书的备案限期为签订合同之日起七个月，也与鑫林公司与陈寿庆借款期限七个月予以对应，协议明确约定七个月内无法办理备案的，退还全部购房款，也与返还借款予以对应，更进一步佐证双方并不存在商品房买卖的意思表示。因此，根据协议书的约定，应当由鑫林公司全部偿还借款给案外人陈寿庆，而与刘付鸿之间的商品房买卖合同应解除，已不能再履行。三、一审审判遗漏诉讼主体，且法律关系错误，显属程序违法，应当予以撤销。如前所述，案外人陈寿庆与本案存在事实上及法律上的利害关系，而且对查明本案事实有着至关重要的影响，应依法追加其为本案第三人参加诉讼，但是一审法院未将其追加参与诉讼，显属程序违法，应当予以撤销。综上所述，一审判决认定事实错误，缺乏证据予以证实，程序违法，应当予以撤销，本案名为商品房买卖合同纠纷实为借款纠纷，刘付鸿不是本案的适格被上诉人，应当依法驳回刘付鸿的诉讼请求，恳请贵院依法支持鑫林公司的上诉请求，以维护鑫林公司的合法权益及法律的尊严。刘付鸿未作书面答辩。刘付鸿向一审法院起诉的请求：1.请求依法判令鑫林公司履行与刘付鸿于2016年1月26日签订编号为2016011963的《商品房买卖合同》、将房屋交付给刘付鸿；2.请求判令鑫林公司配合刘付鸿到房产登记部门办理房屋产权权属登记手续；3.请求确认鑫林公司须支付逾期交房违约金98892.288元给刘付鸿；4.请求确认鑫林公司须支付逾期办证违约金40268.64元给刘付鸿；5.案件受理费由鑫林公司承担。一审法院认定事实：鑫林公司成立于2010年2月11日，类型为有限责任公司，营业期限为长期，经营范围是：房地产开发、销售；物业管理；园林绿化工程。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。）2016年1月26日，刘付鸿与鑫林公司签订涉案《商品房买卖合同》及附件（合同编号：2016011963），涉案合同约定由买受人刘付鸿向出卖人鑫林公司购买坐落于广东省茂名市电白区**********************的商品房，该商品房建筑面积为195.10平方米，套内建筑面积为162.19平方米，分摊面积32.91平方米，单价为人民币每平方米2405.82元，按套内面积计价，总价款为人民币390200元。涉案合同第六条约定付款方式及期限为：买受人于2016年1月26日以一次性全额付清总房款的方式进行支付。涉案合同第八条约定交付期限为：出卖人应当在2016年3月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人未按合同约定的条款向出卖人交清各种款项的；3、遭遇不可避免或者不可克服的异常天气、地质、灾害等情况……涉案合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。(1)逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹点伍的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.03%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹点捌[该比率应不小于第(1)项中的比率]的违约金。涉案合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.015%向买受人支付违约金。3、详见附件四合同补充协议一。涉案合同签订当日，刘付鸿、鑫林公司双方又签订了《协议书》，其中有约定出卖人要求买受人将购买合富花园第7栋2501房的购房款全额390200元转账至出卖人指定收款账户即车湘在电白农村信用社电白联社的账户（账号为621*************043）。合同签订当天，刘付鸿通过名下中国工商银行账户向鑫林公司指定的银行账户一次性转账支付了总房款390200元。鑫林公司并出具收据一张给刘付鸿收执。至今，鑫林公司仍未向刘付鸿交付涉案商品房及办理权属登记。案件审理过程中，2020年4月2日，鑫林公司向该院申请追加游浩宇、陈峰明、陈寿庆、车湘、许永健为本案第三人。该院经审查认为，涉案合同的权利义务人是刘付鸿和鑫林公司，鑫林公司未提供证据证明游浩宇、陈峰明、陈寿庆、车湘、许永健与本案存在利害关系，该院于2020年4月24日作出（2020）粤0904民初669号民事裁定书，裁定驳回鑫林公司追加游浩宇、陈峰明、陈寿庆、车湘、许永健为本案第三人的申请。以上事实有当事人提供的《商品房买卖合同》、《收据》、《个人活期明细查询》、《协议书》等相关证据及庭审笔录在案证实。一审法院认为，本案争议焦点为刘付鸿与鑫林公司之间的法律关系性质问题。刘付鸿主张与鑫林公司之间系商品房买卖合同关系，鑫林公司主张与刘付鸿签订商品房买卖合同系为担保的借贷关系。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买受人支付房屋对价的目的在于取得房屋所有权是房屋买卖合同关系的基本法律特征。由于本案双方对签订的商品房买卖合同外观形式表现的法律关系是否与双方真实意思表示一致存在争议，故本案需基于在案证据能够证明的双方签订的相关合同情况、约定的权利义务内容及履行等双方交易的事实并结合各自主张的法律关系特征进行综合审查判断，认定双方签订商品房买卖合同的真实意思及双方之间的法律关系性质。从双方签订合同的情况来看，首先在形式上，涉案商品房买卖合同具有合同编号；在合同末尾的双方签名处，有刘付鸿的亲笔签名和捺指模以及盖有鑫林公司的公章和其法定代表人余旭明的名字印章。该涉案合同在形式上无瑕疵。其次在实质内容上，合同条款并无违反法律、行政法规的强制性规定，不损害社会公共利益。故从涉案合同的形式和内容上看，均无瑕疵，属有效合同。从涉案房屋价款及计价方式来看，首先，鑫林公司提供的在案证据未能充分证明双方发生交易当年同地段商品房的均价情况，未能充分证明涉案商品房价格在当时系属明显不合理低价，且茂名市商品房成交均价情况并不能真实反映电白区某些地段的房价情况，故该涉案商品房价格390200元应视为双方协商一致下确定的较为合理的价格。其次，涉案合同约定的按套内面积计价系通常的房地产交易习惯，不违反相关法律法规。故鑫林公司辩称刘付鸿支付的房屋价款远低于当时的市场价格以及以套内面积计价不符合当时房地产交易习惯，无充分依据，该院不予采纳。从双方约定的权利义务内容来看，双方除了在涉案《商品房买卖合同》中约定了合同双方的违约责任，还于涉案合同签订当日签订了一份补充的《协议书》，该两处约定的权利义务内容均无违反法律法规等强制性规定，且系双方平等自愿基础下签订的，合法有效。从双方《协议书》的内容上看，双方协议约定“自网上签订购房买卖预售合同之日起七个月内，未能完成所有房产备案手续时，出卖人必须无条件两日内全额退还买受人所交的购房款。出卖人退款后，买受人必须无条件配合出卖人将网签的商品房退回给出卖人…”该内容符合一般的房产交易中交易失败后退还购房款和退房的做法。而民间借贷合同的根本目的是收回借款本息，因协议书里没有关于退还购房款并按月支付违约金之类的约定，故与民间借贷按月给付利息的性质不同。可见，民间借贷并非当事人的真实意思表示，房屋买卖才是当事人的真实意思表示。从合同履行情况来看，首先，刘付鸿作为买受人已于涉案商品房买卖合同签订当日（2016年1月26日）即按出卖人鑫林公司的要求将总房款390200元转账至双方约定的账户（即鑫林公司财务人员车湘账号为621*************043的账户）。其次，鑫林公司亦于当日出具了盖有公司公章的《收据》给刘付鸿，载明已收到刘付鸿交来的合富花园第一期商住楼7栋2501号房的房款人民币390200元整。涉案合同约定的房屋总价款390200元与鑫林公司于2016年1月26日出具收据的金额390200相吻合。可见，该合同刘付鸿已开始履行，且其已按约履行其一次性支付房款的义务。关于鑫林公司主张刘付鸿的行为属于“套路贷”的问题，最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部联合印发《关于办理“套路贷”刑事案件若干问题的意见》（法发[2019]11号）规定：“套路贷”是对以非法占有为目的，假借民间借贷为名，诱使或迫使被害人签订“借贷”或变相“借贷”、“抵押”“担保”等相关协议，通过虚增借贷资金、恶意制造违约、肆意认定违约、毁匿还款证据等方式形成虚假债权债务，并借助诉讼、仲裁、公证或者采用暴力、威胁以及其他手段非法占有被害人财物的相关违法犯罪活动的概括性称谓。在本案中，对照刘付鸿与鑫林公司提供的银行流水、《商品房买卖合同》、《协议书》、《收据》等书面证据，无法认定鑫林公司的财务人员车厢转账给案外人陈寿庆的利息系高利贷利息，无法认定刘付鸿存在高利贷牟利并企图通过法律途径侵占鑫林公司房产的行为。因此，鑫林公司提出刘付鸿行为属于“套路贷”的主张不能成立。综上，刘付鸿与鑫林公司之间属于真实的商品房买卖合同关系，涉案合同是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，且不损害社会公共利益，属有效合同，对双方均具有法律约束力，双方应按照合同的约定全面履行。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务…。”刘付鸿主张涉案《商品房买卖合同》合法有效，并主张鑫林公司向其支付逾期交房违约金和逾期办理产权登记的违约金，于法有据，该院予以支持。关于逾期交房违约金应如何计算的问题，根据涉案《商品房买卖合同》第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。……(2)逾期超过180日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹点捌（该比率应不小于第(1)项中的比率）的违约金。又根据涉案《商品房买卖合同》第八条规定：出卖人应当在2016年3月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……。故逾期交房违约金应从2016年4月1日起计，刘付鸿主张暂计至2020年2月13日，为1414天，刘付鸿主张按1408天计算，该院予以照准，即逾期交房违约金计算为98892.29元（390200元×0.018%/天×1408天）。关于逾期办理产权登记的违约金应如何计算问题，根据涉案《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.015%向买受人支付违约金……。因涉案商品房定于2016年3月31日前交付刘付鸿使用，鑫林公司应在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，也即应在2018年3月21日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，为刘付鸿办理不动产权登记。但鑫林公司至今仍未能提交房屋权属登记资料报产权登记机关，为刘付鸿办理产权登记，鑫林公司违约，应支付违约金给刘付鸿，涉案商品房买卖合同约定：逾期办理权属登记证的，出卖人按已付房价款的0.015%向受让人支付违约金，明显过低，故刘付鸿调整为以已付房价款390200元为基数按日0.015%计算违约金，该院应予支持。因此，鑫林公司应以已付房价款390200元为基数按日0.015%计付违约金给刘付鸿，故逾期办理产权登记的违约金应从2018年3月22日起计至鑫林公司为刘付鸿办理好不动产权登记证之日止。刘付鸿主张暂计至2020年2月13日，该院照准。逾期办理产权登记的违约金应从2018年3月22日起计至2020年2月13日，为694天，刘付鸿主张按照688天计算，该院予以照准，即逾期办理产权登记的违约金计算为40268.64元（390200元×0.015%/天×688天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，该院判决：一、刘付鸿与鑫林公司于2016年1月26日签订编号为2016011963的《商品房买卖合同》合法有效，双方应继续履行；二、限鑫林公司于本判决发生法律效力之日起十日内向刘付鸿支付逾期交房违约金98892.29元；三、限鑫林公司于本判决发生法律效力之日起十日内向刘付鸿支付逾期办理产权登记违约金40268.64元；四、驳回刘付鸿的其他诉讼请求。案件受理费9093.61元（刘付鸿已预交），由鑫林公司负担。本院审理查明，2016年1月26日，一审原告刘付鸿与一审被告鑫林公司签订涉案的《商品房买卖合同》及附件。在本院二审审理期间，茂名市公安局电白分局认为本案涉嫌虚假诉讼，并根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第十九条“刑事案件的侦查由公安机关进行，法律另有规定的除外。人民检察院在对诉讼活动实行法律监督中发现的司法工作人员利用职权实施的非法拘禁、刑讯逼供、非法搜查等侵犯公民权利、损害司法公正的犯罪，可以由人民检察院立案侦查。对于公安机关管辖的国家机关工作人员利用职权实施的重大犯罪案件，需要由人民检察院直接受理的时候，经省级以上人民检察院决定，可以由人民检察院立案侦查。自诉案件，由人民法院直接受理”以及第一百一十二条“人民法院、人民检察院或者公安机关对于报案、控告、举报和自首的材料，应当按照管辖范围，迅速进行审查，认为有犯罪事实需要追究刑事责任的时候，应当立案；认为没有犯罪事实，或者犯罪事实显著轻微，不需要追究刑事责任的时候，不予立案，并且将不立案的原因通知控告人。控告人如果不服，可以申请复议”规定，于2020年9月8日立虚假诉讼罪进行侦查。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷，因本案涉嫌虚假诉讼罪，且公安机关已立案侦查。依照《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条“人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关”的规定，本案应移送公安机关处理。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销广东省茂名市电白区人民法院（2020）粤0904民初669号民事判决；二、驳回一审原告刘付鸿的起诉；三、本案移送茂名市公安局电白分局处理。一审案件受理费9093.61元，由一审法院退还给一审原告刘付鸿；上诉人茂名鑫林房地产开发有限公司预交的二审案件受理费9093.61元，由本院予以退还。审 判 长  许 彦审 判 员  龙光新审 判 员  黎湛红二〇二〇年九月二十四日法官助理  曾玉金书 记 员  张淑贞