北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0116民初911号原告（反诉被告）：黄凤学，男，1958年10月29日出生，汉族，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：秦小宏，北京市盈科律师事务所律师。被告：苏建国，男，1954年7月24日出生，汉族，住北京市怀柔区。被告（反诉原告）：苏建武，男，1971年3月23日出生，汉族，住北京市怀柔区。原告（反诉被告）黄凤学与被告苏建国、苏建武（反诉原告）农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄凤学（反诉被告）及其委托诉讼代理人秦小宏，被告苏建国、苏建武（反诉原告）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黄凤学向本院提出诉讼请求：1.判令《宅基地有偿赠与合同》无效；2.判令被告腾退、返还房屋，返还宅基地使用许可证；3.判令被告承担诉讼费和评估费、反诉费（反诉金额明显高于房屋价值，原告不承担相应的反诉费）；4.对于合同无效，原告承担主要责任，被告承担次要责任，原告与被告按照7：3分别承担过错责任，包括区位补偿价、房屋重置成新价等的赔偿。事实与理由：2012年3月25日，原告与被告签订了《宅基地有偿赠与合同》，约定：被告给付原告购房款36.6万元，原告将房产交给被告。原告与被告签订的合同名为赠与实际是买卖合同，由于原告不懂法，被告为居民户口，不能购买农村宅基地，原告多次与二被告协商，将上述房产要回，被告以过种种理由拒绝至今。为了维护原告的合法权益原告特诉至贵院，希望法院依法判决。苏建国、苏建武答辩称：不同意原告的诉讼请求。房屋是在自愿、平等前提下有偿赠与的，不认可赠与合同无效。合同约定了黄凤学需要房子的时候苏建国、苏建武可以给他，合同上也写了购房款三倍违约金补偿被告。原告要房子被告同意返还，但是被告主张违约金及利息。房子一开始是苏建国与黄凤学签订的有偿赠与合同，房款是苏建武的钱，后因苏建国给不上苏建武钱就把案涉房屋转让给了苏建武，故苏建武是案涉房屋的受让人，本案与苏建国没有关系。同时，苏建武向本院提出反诉请求：1.判令黄凤学返还苏建武“有偿赠与”本金366000元及违约金1098000元（房屋有偿赠与金的3倍）；2.判令黄凤学赔偿房屋修缮费100000元；3.判令黄凤学向苏建武支付利息1961477元（以366000元为基数，自2013年3月26日起至实际给付之日止，按照年利率24%计算）；4.反诉诉讼费及评估等费用均由黄凤学负担；5.判令黄凤学赔偿房屋增值部分1417700元；6.判令黄凤学赔偿从杜连波拆借的1200000元。事实和理由：如果黄凤学将赠与苏建国、苏建武的房屋收回，应赔偿苏建武各项经济损失并返还房屋赠与金本金及支付利息。黄凤学应承担的全部责任及后果。苏建武在取得有偿赠与房产后进行了装修，对部分房间（含园内）进行了改造，置办了家具、电器等，支出100000元整。苏建武取得有偿赠与的房屋至今，已有七年零八个月，按照法律有关规定，按照当初的价值退款，显然有失公平，黄凤学应赔偿苏建武房屋增值部分价值，根据鉴定报告为1417700元。因资金周转困难，苏建武从案外人杜连波处拆借1200000元，期限2年，利率10%，有借款协议为证。综上，因黄凤学单方违约，给苏建武造成巨大损失（具体包括：本金+违约金+利息+装修款+增值部分款+向案外人杜连波的借款，共计6143177元)。黄凤学反诉答辩称，同本诉部分诉称意见，苏建武提出反诉费金额明显过高。本院经审理认定事实如下：对于双方无争议的事实，本院予以确认。一、双方当事人签订合同及履约情况2012年3月25日，黄凤学（甲方）与苏建国（乙方）签订《宅基地有偿赠与合同》，约定双方就有偿赠与宅基地达成以下协议：第一条：宅基地建设的依据甲方经三渡河乡四渡河村村委会批准（怀政地字第923012号），取得位于四渡河村14号使用权，甲方经批准在上述土地上建设住宅。甲方确认与其他人无任何纠纷、无任何产权关系。第二条：乙方有偿受赠宅基地的基本情况乙方有偿受赠的宅基地其房屋平面图见合同附件一，正式房及西厢房两间、东厢房两间（其中一间是门道），总面积为241.5平方米。第三条：计价方式与价款按宅基地及宅基地上建筑面积总和计算，总金额为人民币叁拾陆万陆仟元整（￥36.6万元），作为有偿赠与费。第四条：付款方式及期限乙方应在本合同签订当日，一次性支付人民币叁拾陆万陆仟元整（￥36.6万元）给甲方，甲方位于×村14号的宅基地、宅基地使用权及地上物归乙方所有，同时甲方将村民宅院地使用许可证的原件交付给乙方，后续办理过户手续所需一切费用（包括税费）由乙方承担，但甲方必须随同乙方办理完毕所有证件过户手续，否则按甲方违约，承担违约责任。第五条：本有偿赠与合同如需公证，公证费由乙方承担，甲方须尽协助完成的义务。第六条：如过户和公证均因相关政策规定无法完成，甲乙双方均不承担违约责任。第七条：在过户和公证均因相关政策规定无法完成的情况下，本合同即具有产权交割的法律效力，甲乙双方也均不得撤销本房屋有偿赠与合同，解除合同一方，需承担违约责任。第八条：经乙方提出，本合同所述宅基地及地上建筑物，因乙方个人原因，需过户或赠与给乙方弟弟苏建武，身份证号：××，如宅基地过户或公证顺利完成，乙方需对本合同后续产生的一切产权所属纠纷承担相关法律责任，与甲方无关……第十条：本合同签订后七日内，甲方向乙方交付钥匙。第十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议……第十三条：本合同签订后，如甲方违约，需向乙方支付违约金壹佰零拾玖万捌仟元，如乙方违约，需要甲方支付违约金柒拾叁万贰仟元……黄凤学在甲方处签字按手印，苏建国在乙方处签字按手印。苏建国向黄凤学支付了366000元款项，黄凤学将案涉房屋的宅院地许可证交给苏建国。2013年3月25日苏建国出具收条一份，内容为：今收到黄凤学的村民宅院地使用许可证怀政地字第（923012）号，共壹页。2013年，苏建国将案涉房屋及宅基地转让给弟弟苏建武。苏建武称自2013年至今自己一直居住于案涉房屋中。二、案涉房屋及宅基地评估鉴定情况苏建武于2020年5月20日向本院申请对北京市怀柔区渤海镇东×村14号房屋及附属物进行评估鉴定（含宅基地区位补偿价、房屋及附属物重置成新价）。本院提请北京高院司法鉴定随机摇号，确定北京中鼎联合房地产评估有限公司（以下简称中鼎评估公司）为鉴定机构。中鼎评估公司于2020年6月19日向出具报告，载明估价结果：截止到2020年6月9日，案涉房屋宅基地区位补偿价、房屋及附属物重置成新价合计895674元。中鼎评估公司特别说明，因本次评估的宅基地为82年以后批准使用，合法批准面积241.5平方米，超出控制标准41.50平方米，参考实际执行标准，此部分超出部分的宅基地面积补偿，如按“搬迁奖励期内完成签约”的设定，可按照100%宅基地区位补偿价予以补偿，该结果单独列示，为法院审理案件提供价值参考依据。黄凤学针对该评估结果提出异议：1.对于估价对象在怀柔新城规划定位的说明。根据《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》的第四条的规定，宅基地区位补偿价=（当地普通住宅指导价—房屋重置成新价）X户均安置面积户均宅基地面积，当地普通住宅指导价，由区县人民政府参照一定时间，一定区域内的普通商品住宅均价、城市规划等情况综合确定，即区位补偿价要参照城市规划情况确定，按照怀柔区规划（2017-2035年）怀柔区分为新城单元，乡镇单元和特定地区单元三类，其中新城单元为怀柔新城规划范围，乡镇单元包含渤海镇等镇域范围。评估报告中对于区位补偿价的估计依据为《怀柔区怀北庄村（北区）棚房区改造土地开发项目宅基地房屋搬迁补偿实施方案》（2018年11月），怀北庄村已纳入怀柔科学城规划范围，是怀柔新城的新城单元，定位为怀柔区新城的城区。而评估对象位于怀柔区渤海镇，为乡镇单元，定位潜山区，从怀柔区分区规划来看，东四渡河与怀北庄村在怀柔区规划中的定位不同，怀北庄为怀柔科学新城北区规划范围，已实施棚户区改造，周边已建成中学院大学，同时怀柔科学城的大科学装置正在建设中，东×村为潜山区，在规划上以生态保护和水源涵养为主，实施拆迁的可能性较小。【怀柔区分区规划：怀柔科学城北区(怀北庄)是以汇聚应用性研究机构和研究性大学为依托的科学人才、双创型人才培养和创新创业空间，也是中关村怀柔园的重要承载空间，渤海镇是潜山区重要的生态保护地和水源涵养地。二、对区位补偿价标准的意见。评估报告的评估依据之一为《北京市怀柔区人民政府批转区国土房管局关于集体土地房屋拆迁补偿若干问题意见的通知》（怀政发【2003】31号（以下简称：“通知”）文件。按照该通知的内容：怀北庄位于怀北镇，宅基地区位补偿价基准价格为270-280元/平方米；×村位于渤海镇，宅基地区位补偿价的基准价格为270-570元/平方米。二者的区位补偿价的基准价格有较大差距，×村区位补偿价的基准价格为怀北庄的73.08%。同时按照《怀柔区怀北镇怀北庄村（北区）棚户区改造土地开发项目宅基地房屋拆迁实施方案》（以下简称方案）有关规定，怀北庄村2018年实施搬迁时，区位补偿价为3800元/平方米。而东四渡河附近近期没有村庄实施搬迁，镇域内区位补偿标准暂时没有依据，评估报告按照3590元/平方米（为怀北庄村区位补偿价的94.97%作为东×村区位补偿价，标准过高，并且没有合法依据，按照评估报告中的“最高最佳利用”原则，我方主张参照通知中怀北庄村和东×村区位补偿价的比例，调整东×村区位补偿价为2777元/平方米（3800*73.08%），并按照调整后的区位补偿价，计算区位补偿价，计算区位补偿款。三、对于超过控制标准部分补偿的意见。评估报告对于超过控制标准部分的宅基地面积41.5平米，依据拆迁奖励期内完成签约的假设，按照100%宅基地区位补偿价予以补偿的标准计算补偿价，结果单独列示。按照《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（人民政府令[2003]124号）第十八条规定的拆迁补偿中认定的宅基地面积应当经过合法批准，且不超过控制标准，未经合法批准的宅基地，不予认定。经合法批准的宅基地超过控制标准的部分，不予补偿。同时，按照《怀柔区怀北镇怀北庄村（北区）棚户区改造土地开发项目宅基地房屋搬迁补偿实施方案》，在奖励期内签约给予奖励，如未在奖励期签约无法获得奖励款，故评估报告对此不应单独列示。四、关于房屋重置成新价观察成新率的意见。评估对象1号房屋墙身下部破坏，被告曾因房屋安全问题对其进行了修补，但修补后，墙身仍有腐蚀破坏情况，按照《北京市房屋重置成新价评估技术标准》规定：房屋墙身下部分已见破坏者，应判定成新率为50%。且估价对象房屋建造于1992年，至今已有28年，国家标准规定，商住楼设计使用年限为50年，普通结构为25年，评估报告中对房屋重置成新率为60%我方主张重置成新价按照50%重新计算。五、关于部分附属物应剔除的意见：评估报告对于房屋装修、附属物估价中，院墙面积为41.01平方米，经与评估公司测量人员确认，该面积包括了在宅基地面积以外搭建的墙体，初步计算该墙体约为31平方米，这部分墙体不在宅基地范围内，也不属于房屋附属物。我方主张院墙面积要对该部分墙体进行剔除，应从重置成新价中减除7298元。北京中鼎联合房地产评估有限公司针对黄凤学提出的异议回复如下：当事人异议1对于估价对象在怀柔新城规划定位的说明(内容略)。答复：我公司依据北京市怀柔区人民法院（以下简称怀柔法院）出具的《鉴定评估委托书》进行本次评估工作，本报告估价目的为“为估价委托人审理(2020)京0116民初911号案件原告黄凤学诉被告苏建国、苏建武农村房屋买卖合同纠纷一案而评估位于北京市怀柔区渤海镇东×村14号宅基地区位补偿价、房屋及附属物重置成新价，为估价委托人审理案件提供参考价值。参考依据”。根据本次委托的估价目的以及估价对象的特点及我们所掌握的市场资料，估价对象作为农村宅基地，尚不允许上市交易，目前北京市城市建设全面提速，城市建设涉及的宅基地拆迁较多，政府为规范拆迁行为出台了众多的指导性文件，而宅基地合法变现也只能通过拆迁补偿来实现，因此评估宅基地价值可参考政府关于拆迁的文件规定测算可能实现的拆迁补偿价值。当事人异议2对于区位补偿价标准的意见(内容略)。答复：以下为估价对象宅基地区位补偿价的评估测算过程。1.政策标准区位补偿价确定根据《北京市怀柔区人民政府批转区国土房管局关于集体土地房屋拆迁补偿若干问题意见的通知》(怀政发[2003]31号)中相关规定，估价对象位于北京市怀柔区渤海镇东×村14号，属于渤海镇。各镇乡宅基地区位补偿价格计算要素幅度表乡镇名称区位补偿价基准价（元/平方米）普通住宅指导价（元/平方米）房屋重置成新价（元/平方米）户均安置面积（平方米）户均宅基地面积（平方米）渤海镇270-5701000-1500550120200（1）基本公式宅基地区位补偿总价=宅基地区位补偿单价×宅基地认定面积宅基地区位补偿单价=(当地普通住宅指导价一房屋重置成新均价)X户均安置面积÷户均宅基地面积。①普通住宅指导价估价对象为农村集体土地上的房屋，根据《北京市怀柔区人民政府批转区国土房管局关于集体土地房屋拆迁补偿若干问题意见的通知》(怀政发[2003]31号)，位于北京市怀柔区渤海镇东×村**，属于渤海镇。渤海镇(乡)政府所在地的宅基地区位补偿价的基准价格为390元-570元/平方米；普通住宅指导价为1200元-1500元/平方米。上述地区以外的其他地区，宅基地区位补偿价的基准价格为270元-390元/平方米；普通住宅指导价1000元-1200元/平方米。本次评估根据估价对象所在具体位置确定其普通住宅指导价为1200元/平方米。②房屋重置成新均价房屋重置成新均价：是指一定时间、一定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价，根据《北京市怀柔区人民政府批转区国土房管局关于集体土地房屋拆迁补偿若干问题意见的通知》(怀政发[2003]31号)的规定，房屋重置成新价确定为550元/平方米。③户均安置面积户均安置面积：标准根据《北京市怀柔区人民政府批转区国土房管局关于集体土地房屋拆迁补偿若干问题意见的通知》(怀政发[2003]31号)的规定，户均安置面积确定为120平方米。④户均宅基地面积户均宅基地面积：根据《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》[京国土房管征[2003]606号]、《北京市怀柔区人民政府批转区国土房管局关于集体土地房屋拆迁补偿若干问题意见的通知》(怀政发[2003]31号)的规定户均宅基地面积为200平方米。⑤宅基地认定面积根据《北京市怀柔区人民政府批转区国土房管局关于集体土地房屋拆迁补偿若干问题意见的通知》(怀政发[2003]31号)中“宅基地面积控制标准”的相关规定：1982年以前(含)，最高不超过0.4亩(267平方米)；1982年以后，最高不超过0.3亩(200平方米)，人多地少地区最高不超过0.25亩。“宅基地补偿标准”的相关规定：经合法批准的宅基地超过控制标准部分，不予补偿。但1982年以前经合法批准的宅基地超过控制标准部分，一般按本拆迁范围内宅基地区位补偿价格的20%予以补偿，最高补偿标准不得超过40%。本次宅基地面积以估价委托人及相关当事人提供的《村民宅院地使用许可证》(怀政地字第923012号)复印件中记载数据为准，批准宅基地面积为241.50平方米，折合约0.36亩批准建房伍间，许可证日期为1992年3月13日。(2)测算宅基地区位补偿价根据《北京市怀柔区人民政府批转区国土房管局关于集体土地房屋拆迁补偿若干问题意见的通知》(怀政发[2003]31号)的规定，综合确定宅基地区位补偿总价如下：宅基地区位补偿单价=(1200-550)×120÷200=390元/平方米。2.怀柔区宅基地房屋搬迁补偿实例区位补偿价格修正估价人员收集到了《怀柔区怀北镇怀北庄村(北区)棚房区改造土地开发项目宅基地房屋搬迁补偿实施方案》(2018年11月)，项目位于怀柔区怀北镇怀北庄村，公告的宅基地区位补偿价格为3800元/平方米。根据《北京市怀柔区人民政府批转区国土房管局关于集体土地房屋拆迁补偿若干问题意见的通知》（怀政发[2003]31号）的规定，怀柔区各镇宅基地区位补偿基准价格如下：乡镇名称区位补偿价基准价（元/平方米）普通住宅指导价（元/平方米）房屋重置成新价（元/平方米）户均安置面积（平方米）户均宅基地面积（平方米）渤海镇270-5701000-1500550120200怀北镇270-7801000-2000550-700120200怀柔镇480-13801500-3000700120200杨宋镇480-8401500-2100700120200庙城镇480-9001500-2200700120200桥梓镇300-7801200-2200700120200雁栖镇300-9001200-2200700120200汤河口镇270-7501000-1800550120200九渡河镇270-5701000-1500550120200上表中怀北镇与渤海镇区位补偿基准价低限相同，高限有所差异，本次评估以其高限的绝对差为参考，对怀北镇实际案例中的区位补偿价格进行修正，修正过程如下：怀北镇区位补偿基准价高限为780元/平方米，渤海镇区位补偿基准价高限为570元/平方米，两镇区位补偿基准价高限差为780-570=290元/平方米。以此差值为修正额对怀北镇实际案例进行修正得出可参考的渤海镇宅基地区位补偿价为3800-290=3590元/平方米即本次估价对象可能实现的宅基地区位补偿价水平为3590元/平方米。3．估价对象宅基地区位补偿价格确定根据怀柔区现行宅基地区位补偿政策所计算的宅基地区位补偿价格为390元/平方米，参考实际执行案例修正后的宅基地区位补偿价格为3590元/平方米，两者相差巨大,考虑到政府自2003年政策公布至今未对相关标准进行必要的调整其政策标准已与实际执行存在差异，可参考性不高，而通过实际案例修正后的宅基地区位价可执行性较高，最终以参考实际执行案例修正后的宅基地区位补偿价格为最终评估结果，即估价对象宅基地区位补偿价格为3590元/平方米。当事人异议3对于超出控制标准部分补偿的意见(内容略)。答复：估价人员通过对怀柔区其他乡镇宅基地搬迁政策的了解，对于宅基地面积控制标准”均依据《北京市怀柔区人民政府批转区国土房管局关于集体土地房屋拆迁补偿若干问题意见的通知》(怀政发[2003]31号)中“宅基地面积控制标准”的相关规定，但在实施搬迁工作时，通常会结合本乡镇实际情况制定“奖励性质的宅基地面积补偿政策”，各乡镇政策有所不同。本次评估参照《怀柔区怀北镇怀北庄村(北区)棚房区改造土地开发项目宅基地房屋搬迁补偿实施方案》(2018年11月)中相关“奖励性质的宅基地面积补偿政策”，因此对超出“宅基地面积控制标准”的宅基地面积补偿金额单独列示，为估价委托人审理案件提供价值参考依据。当事人异议4关于房屋重置成新价观察成新率的意见(内容略)。答复：估价人员依据现场查勘时对房屋现状的观察，并结合估价师经验判断，综合判断估价对象1号房屋墙身有部分部位出现剥蚀，属于不影响整个房屋坚固性的情形，故判断估价对象1号房屋为六成新《北京市房屋重置成新价评估技术标准》(北估秘[2016]001号)文件中“砖木结构房屋成新评定说明”如下：四成新：屋顶不甚整齐，但无显著倾斜，木架已有走动迹象，墙身破坏过半，虽经小修但本质已属陈旧的房屋。五成新：房屋全部完整，木架虽陈旧而未走动，墙身下部已见破坏者。六成新：屋顶、木架、墙身、装修虽旧，但完整坚固，不歪不斜，部分墙身虽见剥蚀，但不影响整个房屋之坚固性。估价对象1号房屋评估成新为六成新符合文件规定。当事人异议5关于部分附属物应剔除的意见(内容略)。答复：估价人员依据现场查勘时实际测量并经当事人双方现场确认记录《附属物登记表》，双方当事人现场未对登记内容提出意见，因此评估范围中包括了宅基地院外东侧建造院墙面积为29.34平方米(规格：6.23*2.05+7.53*2.2)，评估重置成新价金额为人民币6908元。该部分院墙为当事人黄凤学建造，现状该部分院墙作为该院落维护通行安全使用。苏建武针对估价报告提出如下异议：1.估价报告中估价假设和限制条件，第一条第三款“本次估价以估价对象不属于法律法规不允许转让的房地产为假设前提”表明本估报告结果是法律法规允许转让的房地产的评估结果，应按照可转让房地产选定评估方法进行评估。常用的评估方法有：比较法，收益法，成本法，假设开发法等，报告中仅用成本法对房屋重置成新价进行了评估，未考虑周边有大量农家院民宿等的收益情况，严重低估了房地产的价值。2.《北京市宅基地区位补偿价的规则》(京国土房管征[2003]606号)第三条之规定：宅基地区位补偿价=(当地普通住宅指导价-房屋重置成新价)×户均安置面积/户均宅基地面积评估报告得出的宅基地区位补偿单价为3590元/平方米，未见评估测算过程。3.评估报告价值内涵“本次评估依据……，并参考怀柔区宅基地房屋搬迁补偿实例确定估价对象宅基地区位补偿价……”。依据怀柔区宅基地房屋搬迁实例经怀柔区政府批准的《京沈铁路客运专线(北京段)建设项目房屋拆迁补偿安置实施方案》中规定“宅基地区位补偿价格为22610元/平方米”，本地区宅基地区位补偿价格应为22610元/平方米。4.估价对象不是征地拆迁，报告中引用《北京市怀柔区人民政府批转区国土房管局关于集体土地房屋拆迁补偿若干问题意见的通知》(怀政发[2003]31号)中“宅基地面积控制标准”的相关规定不正确，宅基地面积应按《村民宅院地使用许可证》(怀政地字第923012号)批准宅基地面积241.50平方米计算。5.评估报告中还有“搬迁奖励期内完成签约”“搬迁奖励期外完成签约”的表述，按《京沈铁路客运专线(北京段)建设项目房屋拆迁补偿安置实施方案》还应考虑：搬迁补助费：按照原宅基地上认定的房屋总建筑面积给予40元/平方米补助；临时安置费：临时安置费标准30元/平方米·月按认定的宅基地面积给予被拆迁人4个月的临时安置费；按认定的宅基地面积给予700元/平方米提前搬迁奖励；按认定的宅基地面积给予600元/平方米工程配合奖励；按照认定的宅基地面积给予1000元/平方米集体配合奖励。6.自然资源部自然资源开发利用司会同中国土地估价师与土地登记代理人协会组织专家起草的《农村集体土地价格评估技术指引》(以下简称《技术指引》)于2020年4月22日正式发布实施。《技术指引》第7条对宅基地使用权价格评估的技术思路和使用方法都给出了明确的指引，本区域有大量农家乐和民宿等案例，应该使用收入还原法进行评估。7。两个评估师注册证书没有亲笔签名。北京中鼎联合房地产评估有限公司于2020年7月6日，针对苏建武的提出的异议答复如下：针对异议1答复：我公司依据北京市怀柔区人民法院出具的《鉴定评估委托书》进行本次评估工作，本报告估价目的为“为估价委托人审理(2020)京0116民初911号案件原告黄凤学诉被告苏建国、苏建武农村房屋买卖合同纠纷一案而评估位于北京市怀柔区渤海镇东×村14号宅基地区位补偿价、房屋及附属物重置成新价，为估价委托人审理案件提供价值参考依据”。根据估价对象的特点及我们所掌握的市场资料，在遵循有关法规、政策和评估技术标准的基础上，经过评估人员的实地查勘和认真分析，针对估价对象的现状确定评估方法思路如下：估价对象作为农村宅基地，尚不允许上市交易，无法通过正常的市场交易体现其市场价值，比较法在此类用途房地产中无法使用。农村宅基地土地属于农村集体所有，一般由集体经济组织无偿提供给本集体组织成员作为住宅用地使用，无土地取得成本，使用成本法条件不成熟。农村宅基地作为农村集体土地，其出租经营受法律限制，因此无法从市场中提取合法的收益，不能使用收益法进行测算。目前北京市城市建设全面提速，城市建设涉及的宅基地拆迁较多，政府为规范拆迁行为出台了众多的指导性文件，而宅基地合法变现也只能通过拆迁补偿来实现，因此评估宅基地价值可参考政府关于拆迁的文件规定测算可能实现的拆迁补偿价值。根据本次委托的估价目的以及估价对象特点，本次评估时估价人员选用了适用于本次估价目的以及估价对象特点的评估方法及相关法律法规等，因此我们选用的评估方法符合要求。当事人异议2《北京市宅基地区位补偿价的规则》(京国土房管征[2003]606号)第三条之规定：宅基地区位补偿价=(当地普通住宅指导价-房屋重置成新价)x户均安置面积÷户均宅基地面积。评估报告得出宅基地区位补偿单价为3590元/平方米，未见评估测算过程。答复：以下为估价对象宅基地区位补偿价的评估测算过程：1.政策标准区位补偿价确定。根据《北京市怀柔区人民政府批转区国土房管局关于集体土地房屋拆迁补偿若干问题意见的通知》(怀政发[2003]31号)中相关规定，估价对象位于北京市怀柔区渤海镇东×村14号，属于渤海镇。各镇乡宅基地区位补偿价格计算要素幅度表乡镇名称区位补偿价基准价（元/平方米）普通住宅指导价（元/平方米）房屋重置成新价（元/平方米）户均安置面积（平方米）户均宅基地面积（平方米）渤海镇270-5701000-1500550120200(1)基本公式宅基地区位补偿总价=宅基地区位补偿单价x宅基地认定面积；宅基地区位补偿单价=(当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价)×户均安置面积÷户均宅基地面积。①普通住宅指导价估价对象为农村集体土地上的房屋，根据《北京市怀柔区人民政府批转区国土房管局关于集体土地房屋拆迁补偿若干问题意见的通知》(怀政发[2003]31号)，，位于北京市怀柔区渤海镇东×村**属于渤海镇。渤海镇(乡)政府所在地的宅基地区位补偿价的基准价格为390元-570元/平方米；普通住宅指导价为1200元-1500元/平方米。上述地区以外的其他地区，宅基地区位补偿价的基准价格为270元-390元/平方米；普通住宅指导价1000元-1200元/平方米。本次评估根据估价对象所在具体位置确定其普通住宅指导价为1200元/平方米。②房屋重置成新均价房屋重置成新均价：是指一定时间、一定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价，根据《北京市怀柔区人民政府批转区国土房管局关于集体土地房屋拆迁补偿若干问题意见的通知》(怀政发[2003]31号)的规定，房屋重置成新价确定为550元/平方米。③户均安置面积户均安置面积：标准根据《北京市怀柔区人民政府批转区国土房管局关于集体土地房屋拆迁补偿若干问题意见的通知》(怀政发[2003]31号)的规定，户均安置面积确定为120平方米。④户均宅基地面积户均宅基地面积：根据《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》[京国土房管征[2003]606号]1、《北京市怀柔区人民政府批转区国土房管局关于集体土地房屋拆迁补偿若干问题意见的通知》(怀政发[2003]31号)的规定户均宅基地面积为200平方米。⑤宅基地认定面积根据《北京市怀柔区人民政府批转区国土房管局关于集体土地房屋拆迁补偿若干问题意见的通知》(怀政发[2003]31号)中“宅基地面积控制标准”的相关规定：1982年以前(含)，最高不超过0.4亩(267平方米)；1982年以后，最高不超过0.3亩(200平方米)，人多地少地区最高不超过0.25亩。“宅基地补偿标准”的相关规定：经合法批准的宅基地超过控制标准部分，不予补偿。但1982年以前经合法批准的宅基地超过控制标准部分，一般按本拆迁范围内宅基地区位补偿价格的20%予以补偿，最高补偿标准不得超过40%。本次宅基地面积以估价委托人及相关当事人提供的《村民宅院地使用许可证》(怀政地字第923012号)复印件中记载数据为准，批准宅基地面积为241.50平方米，折合约0.36亩，批准建房伍间，许可证日期为1992年3月13日。(2)测算宅基地区位补偿价。根据《北京市怀柔区人民政府批转区国土房管局关于集体土地房屋拆迁补偿若干问题意见的通知》(怀政发2003]31号)的规定，综合确定宅基地区位补偿总价如下：宅基地区位补偿单价=(1200-550)×120÷200=390元平方米。2.怀柔区宅基地房屋搬迁补偿实例区位补偿价格修正估价人员收集到了《怀柔区怀北镇怀北庄村(北区)棚房区改造土地开发项目宅基地房屋搬迁补偿实施方案》(2018年11月)，项目位于怀柔区怀北镇怀北庄村，公告的宅基地区位补偿价格为3800元/平方米。根据《北京市怀柔区人民政府批转区国土房管局关于集体土地房屋拆迁补偿若干问题的通知》（怀政发【2003】31号）的规定，怀柔区各镇宅基地区位补偿基准价格如下：乡镇名称区位补偿价基准价（元/平方米）普通住宅指导价（元/平方米）房屋重置成新价（元/平方米）户均安置面积（平方米）户均宅基地面积（平方米）渤海镇270-5701000-1500550120200怀北镇270-7801000-2000550-700120200怀柔镇480-13801500-3000700120200杨宋镇480-8401500-2100700120200庙城镇480-9001500-2200700120200桥梓镇300-7801200-2000700120200雁栖镇300-9001200-2200700120200汤河口镇270-7501000-1800550120200九渡河镇270-5701000-1500550120200上表中怀北镇与渤海镇区位补偿基准价低限相同，高限有所差异，本次评估以其高限的绝对差为参考，对怀北镇实际案例中的区位补偿价格进行修正，修正过程如下：怀北镇区位补偿基准价高限为780元/平方米，渤海镇区位补偿基准价高限为570元/平方米，两镇区位补偿基准价高限差为780-570=290元/平方米。以此差值为修正额对怀北镇实际案例进行修正得出可参考的渤海镇宅基地区位补偿价为3800-290=3590元/平方米即本次估价对象可能实现的宅基地区位补偿价水平为3590元/平方米。3.估价对象宅基地区位补偿价格确定根据怀柔区现行宅基地区位补偿政策所计算的宅基地区位补偿价格为390元/平方米，参考实际执行案例修正后的宅基地区位补偿价格为3590元/平方米，两者相差巨大。考虑到政府自2003年政策公布至今未对相关标准进行必要的调整政策标准已与实际执行存在差异，可参考性不高，而通过实际案例修正后的宅基地区位价可执行性较高，最终以参考实际执行案例修正后的宅基地区位补偿价格为最终评估结果，即估价对象宅基地区位补偿价格为3590元/平方米。当事人异议3评估报告价值内涵“本次评估依据并参考怀柔区宅基地房屋搬迁补偿实例确定估价对象宅基地区位补偿价……，”。依据怀柔区宅基地房屋搬迁实例经怀柔区政府批准的《京沈铁路客运专线(北京段)建设项目房屋拆迁补偿安置实施方案》中规定“宅基地区位补偿价为22610元/平方米”，本地区宅基地区位补偿价应为22610元/平方米。答复：本次“参考怀柔区宅基地房屋搬迁补偿实例”为《怀柔区怀北镇怀北庄村(北区)棚房区改造土地开发项目宅基地房屋搬迁补偿实施方案》(2018年11月)，在《房地产估价报告》中“估价依据”部分有相应描述，并非当事人所提及的《京沈铁路客运专线(北京段)建设项目房屋拆迁补偿安置实施方案》估价对象作为农村宅基地，尚不允许上市交易，目前北京市城市建设全面提速，城市建设涉及的宅基地拆迁较多，政府为规范拆迁行为出台了众多的指导性文件，而宅基地合法变现也只能通过拆迁补偿来实现，因此评估宅基地价值可参考政府关于拆迁的文件规定测算可能实现的拆迁补偿价值。当事人异议4估价对象不是征地拆迁，报告中引用《北京市怀柔区人民政府批转区国土房管局关于集体土地房屋拆迁补偿若干问题意见的通知》(怀政发[2003]31号)中“宅基地面积控制标准”的相关规定不正确，宅基地面积应按《村民宅院地使用许可证》(怀政地字第923012号)批准宅基地面积24150平方米计算。答复：估价人员通过对怀柔区其他乡镇宅基地搬迁政策的了解，对于“宅基地面积控制标准”均依据《北京市怀柔区人民政府批转区国土房管局关于集体土地房屋拆迁补偿若干问题意见的通知》(怀政发[2003]31号)中“宅基地面积控制标准”的相关规定，但在实施搬迁工作时，通常会结合本乡镇实际情况制定“奖励性质的宅基地面积补偿政策”，各乡镇政策有所不同本次评估参照《怀柔区怀北镇怀北庄村(北区)棚房区改造土地开发项目宅基地房屋搬迁补偿实施方案》(2018年11月)中相关“奖励性质的宅基地面积补偿政策”。当事人异议5评估报告中还有“搬迁奖励期内完成签约”的表述，按《京沈铁路客运专线(北京段)建设项目房屋拆迁补偿安置实施方案》还应考虑：搬迁补助费、临时安置费、各种搬迁奖励等(内容略)。答复：我公司依据北京市怀柔区人民法院出具的《鉴定评估委托书》进行本次评估工作，委托评估事项中不包括：搬迁补助费、临时安置费各种搬迁奖励等(内容略)。当事人异议6自然资源部自然资源开发利用司会同中国土地估价师与土地登记代理人协会组织专家起草的《农村集体土地价格评估技术指引》(以下简称《技术指引》)于2020年4月22日正式发布实施。《技术指引》第7条对宅基地使用权价格评估的技术思路和使用方法都给出了明确的指引，本区域有大量的农家乐和民宿等案例，应该使用收益还原法进行评估。答复：我公司依据北京市怀柔区人民法院出具的《鉴定评估委托书》进行本次评估工作，委托评估事项为评估宅基地区位补偿价，而非当事人提出的宅基地使用权价格评估，因此本次评估结论的形成不依据《农村集体土地价格评估技术指引》。当事人异议7评估报告两位估价师注册证书都没有亲笔签名。答复：依据《注册房地产估价师管理办法》(中华人民共和国建设部令，第151号)中相关内容，并未明确规定房地产估价师须在《房地产估价师注册证书》上签名。我公司出具的《北京市怀柔区渤海镇东×村14号宅基地区位补偿价、房屋及附属物重置成新价评估》【(京)中鼎(2020)房估法字第006号)】系两位估价师亲笔签名。苏建武针对鉴定机构出具的前述答复意见向本院提交如下异议：1.关于评估方法的选定不能认同评估机构的说法，评估公司和估价师未考虑周边有大量农家院民宿等的出租收益的实际情况，排除收益法，严重低估了我房屋的价值。2.《答复》中引用的“自2003年9月1日起执行，”的《北京市怀柔区人民政府批转区国土房管局关于集体土地房屋拆迁补偿若干问题意见的通知》(怀政发[2003]31号)(下称31号文)是依据“《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》(市政府令第124号发布)、《北京市集体土地房屋拆迁管理办法实施意见》(京国土房管拆(2003)666号)和《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》(京国土房管征(2003)606号印发)有关规定，结合我区实际”制定的，《31号文》中明确“宅基地区位补偿价的确定方法-集体土地房屋拆迁宅基地区位补偿价按照下面公式计算：宅基地区位补偿单价=(当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价)×户均安置面积÷户均宅基地面积。公式中的普通住宅指导价参照一定时间、一定区域内普通商品住宅均价及城市规划等情况综合确定”。《31号文中》中确定的怀柔区各地区宅基地区位补偿价计算公式中的“普通住宅指导价参照一定时间、一定区域内普通商品住宅均价及城市规划等情况”是依据2003年怀柔普通商品住宅均价及城市规划等情况综合确定的，而北京中鼎联合房地产评估有限公司出具的报告编号为(京)中鼎(2020)房估法字第006号的《房地产估价报告》是在2020年6月9日价值时点”的评估结果。2020年6月9日据2003年9月1日执行的《31号文》相差17年。17年来怀柔区尤其是涉案房屋所在的作为旅游大镇渤海镇发生了巨大的变化，无论是公路交通、环境、卫生、人文、旅游设施、农家院、民俗民宿等都发生了翻天覆地的变化，普通住宅及城市规划等不可同日而语，中鼎评估公司用2003年的“普通住宅指导价为1200元/平方米”来测算2020年6月9日的房地产价值，严重违反了《房地产估价规范》的基本原则一一价值时点原则，属于重大错误报告，严重低估了房产的价值。3.《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》(京国土房管征(2003)606号印发)及《北京市集体土地房屋拆迁管理办法实施意见》(京国土房管拆(2003)666号)都明确规定：“宅基地区位补偿价，以乡镇为单位确定和公布”，《答复》中以“估价人员收集到的怀柔区怀北镇的《怀柔区怀北镇怀北庄村(北区)棚房区改造土地开发项目宅基地房屋搬迁补偿实施方案》(2018年11月)公告的宅基地区位补偿价格为3800元/平方米”作为计算依据违反了文件规定。《答复》中以“怀北镇与渤海镇区位补偿价基准价低限相同高限有所差异，以其高限的绝对差为参考”确定的渤海镇宅基地区位补偿价水平为3590元/平方米是错误的，不符合《房地产估价规范》的要求，应以2020年6月9日渤海镇的具体情况依法进行评估确定。另如果贵院按拆迁的方式来计算我的房屋的价值的话，要求整体考虑拆迁中的其他补助和各项奖励综上，本人对《答复》内容不认可，严重低估了房地产的价值损害了我的合法权益。另查明，渤海镇政府颁发的村民宅院地使用许可证载明：户主姓名黄凤学，住址三渡河乡×村，座落村中，占地性质：非，四至：东至坝燕、西至官道、北至水沟、南至黄凤春，批准面积：东西长17.5米、南北长13.8米、共计241.5平方米（0.36亩），批准建房伍间，村民委员会负责人乔洪甫在该许可证上签字。又查明，苏建武预交鉴定费10000元。上述事实有黄凤学提交的宅基地有偿赠与合同、宅基地使用许可证、北京中鼎联合房地产评估有限公司出具的鉴定报告书、双方当事人针对报告书提出的异议及鉴定机构作出的回复意见、以及黄凤学及其委托诉讼代理人秦小宏、苏建国、苏建武当事人陈述意见在案作证。本院认为，黄凤学与苏建国所签《宅基地有偿赠与合同》，名为赠与、实为针对案涉农村房屋与宅基地一体的买卖合同。依照我国法律规定，宅基地属于村集体经济组织成员集体所有，宅基地使用权为特定集体经济组织成员依法享有的保障性利益，与特定身份相联系，禁止通过买卖等形式向非本集体经济组织成员变相出售宅基地。本案中，案涉房屋位于渤海镇东×村，苏建武、苏建国均非东×村集体经济组织成员，无论是黄凤学与苏建国之间签订的《宅基地赠与合同》、还是苏建国将案涉房屋和宅基地转让给苏建武，均涉及对集体经济组织成员共同享有的宅基地进行买卖，侵害了东×村集体经济组织权益，故应属无效。综上，对黄凤学主张《宅基地有偿赠与合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。合同无效，双方之间因该合同取得的财产，应予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中转让宅基地及地上房屋的合同无效，现占有人苏建武应向黄凤学返还房屋及宅基地（包括宅院地使用许可证），黄凤学应向苏建武赔偿相应损失。房屋买卖合同无效，买受人期待利益受损，应按双方过错比例承担责任。本案被告苏建国向本院申请对宅基地区位补偿价、房屋及地上物重置成新价进行评估鉴定。中鼎评估公司做出评估报告：截止到2020年6月9日，案涉房屋宅基地区位补偿价、房屋及附属物重置成新价合计895674元。另，因本次评估的宅基地为82年以后批准使用，合法批准面积241.5平方米，超出控制标准41.50平方米，参考实际执行标准，此部分超出部分的宅基地面积补偿，如按“搬迁奖励期内完成签约”的设定，可按照100%宅基地区位补偿价予以补偿，该结果单独列示，为法院审理案件提供价值参考依据。本院认为该报告依据合法、评估过程合法，结论公允合理，可以作为本案裁判的依据。鉴于原、被告均对鉴定报告提出了异议，本院认为有必要说明如下：第一，关于案涉房屋的估价标准问题。案涉房屋位于渤海镇东×村，涉及农村宅基地买卖。当前我国农村宅基地禁止上市交易，关于宅基地区位补偿及房屋及附属物重置成新价的确定参照政府关于拆迁文件测算补偿价值并无不妥。第二，宅基地区位补偿总价值，由宅基地区位补偿单价和宅基地认定面积二者之乘积确定。宅基地区位补偿单价=（当地普通住宅指导价-房屋重置成新价）X户均安置面积÷户均宅基地面积。依照《北京市怀柔区人民政府批转区国土房管局关于集体土地房屋拆迁补偿若干问题意见的通知》（怀政发[2003]31号）的内容，渤海镇区位补偿基准价为270-350元/平方米，普通住宅指导价为1000-1500元/平方米，房屋重置成新价为550元/平方米，户均安置面积为120平方米，户均宅基地面积为200平方米，鉴定机构依照案涉房屋的位置，确定普通住宅指导价格为1200元/平方米，房屋重置成新价为550元/平方米，户均安置面积为120平方米，户均宅基地面积为200平方米，最终测算宅基地区位补偿单价为3590元/平方米，区位补偿总价为718000元，并无不妥。第三，关于房重置成新价中成新率的确定。本院认为，鉴定机构依据案涉房屋墙身部分部位出现腐蚀破坏现象、但并未影响房屋整体承重坚固性，故对照《北京市房屋重置成新价评估技术标准》，确定案涉房屋重置成新率为六成新并无不妥。第四，针对附属物是否应当剔除的意见，双方当事在鉴定现场勘验之际未对登记内容提出意见，且异议的院墙部分系黄凤学所建，系维护院落同通行全使用，本院认为不应从房屋整体价值评估剔除。第五，关于依照拆迁标准超控部分41.50平方米，本院认为属于合法审批宅基地面积范畴，对于该部分面积应按照3590元/平方米计算共计148985元，本院对该部分区位补偿价值予以确认。综上，本院确认位于渤海镇东×村14号宅基地区位补偿价总值为866985元，房屋及附属物重置成新价为177674元。综合考虑双方过错问题，本院确定以案涉房屋现行价值为基础，出卖人黄凤学享有其中宅基地区位补偿价的30%，即260095.5元，其余利益由最终买受人苏建武享有，金额为784563.5元。反诉一节，苏建武主张返还366000本金、利息和违约金部分，因合同无效双方均存在过错，且本院已处理了宅基地区位补偿、房屋及附属物现值补偿，故不再支持上述请求；同理，房屋修缮费用、增值部分均已包含在房屋现值评估范围之内，不再单独支持；苏建武要求黄凤学赔偿苏建武从案外人杜连波处拆借资金1200000元的请求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、黄凤学与苏建国于二〇一二年三月二十五日签订《宅基地有偿赠与合同》无效；二、黄凤学于本判决生效后三十日内支付苏建武宅基地区位补偿款及房屋、附属物现值补偿款784563.5元；三、苏建武于收到前款补偿款后十五内将位于渤海镇东×村14号宅院及房屋腾退给黄凤学，并将宅院地使用许可证交还给黄凤学；四、驳回黄凤学其他诉讼请求；五、驳回苏建武其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费10000元，由黄凤学负担5000元（于本判决生效后七日内交纳），苏建武负担5000元（已交纳）。本诉案件受理费3395元，由黄凤学负担1697.5元（已交纳），由苏建武负担1697.5元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费27401元，由苏建武负担23902元（已交纳）；由黄凤学负担3499元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  孙 竞二〇二〇年九月二十八日法官助理  杜洪亮书 记 员  肖 笛