北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初15647号原告：胡琳琳，女，1990年12月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：北京珠江投资开发有限公司，住所地北京市通州区通州工业开发区广通街****楼**401。法定代表人：岳红帅，执行董事。委托诉讼代理人：王龙康，男，1988年10月7日出生，汉族，该公司法务部法务经理。第三人：珠海市珠江永益装饰有限公司，，住所地珠海市横琴新区宝华路****-58430（集中办公区）法定代表人：张庆阳，总经理。委托诉讼代理人：杨立涛，男，1992年11月9日出生，汉族，该公司职员。原告胡琳琳与被告北京珠江投资开发有限公司（以下简称珠江公司）、第三人珠海市珠江永益装饰有限公司（以下简称装修公司）合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告胡琳琳，被告珠江公司的委托诉讼代理人王龙康，第三人装修公司委托诉讼代理人杨立涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡琳琳向本院提出诉讼请求：1、请求判令《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》无效；2、请求判令被告向原告返还押金1366246元（包括租赁定金20000元，租赁押金一526498元，租赁押金二546498元，租赁押金三273250元）、租金304416元（包括六期租金本金和利息，每期租金本金和利息共50736元），共计1670662元及利息，以1670662元为基数，自2016年11月20日起至2019年8月19日以同期中国人民银行贷款基准利率计付，自2019年8月20日至被告向原告实际全额清偿之日止以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；3、请求判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年11月28日，原告与被告签署《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》，被告采取“以租代售”方式，将坐落于通州区兴茂三街18号院珠江四季悦城3号楼1单元7层706房屋出售给原告。根据《租赁协议之补充协议》，被告将该房屋（带装修）以总建筑面积为91.19平方米，总价为2732492元出售给原告，原告在按时缴纳押金、租金且租期内原告获得购房资格的前提下，原告享有优先购买权，原告已支付的押金和租金本金部分（5692.69元/月）自动转化为房款，原告补足剩余房款后，被告与原告就该房屋签署商品房买卖合同并办理网签手续，被告配合原告办理房屋的产权过户手续。根据《租赁协议》，押金为总房款的50%为1366246元（其中于2016年11月28日时已支付546498元，于2017年2月25日前支付546948元，于2017年5月26日前支付273250元），每月租金为8456元（包括租金本金5692.69元和租金利息2763.31元），每半年支付一期租金（每期租金50736元，包括租金本金5692.69*6=34156.14元和租金利息2763.31*6=16579.86元），首期租金于2017年5月26日向被告交付。珠江公司辩称，一、合同未被法院认定为无效合同或可撤销合同前仍然有效。二、我方已经按照协议约定履行了合同义务，原告应当按照合同约定支付相应押金、租金。故原告要求我方退还协议所约定的押金、租金并要求支付相应利息的诉讼请求无合同依据。其中，原告主张20000元定金为成约定金，已经随着租赁协议的签订抵作押金故原告无权要求我方返还其交付定金。三、即便原告主张租赁合同无效，原告也需承担合同无效的法律后果。我方认为原告至少应承担如下责任：（一）原告返还租金相应利息诉讼请求不应得到支持。（二）依照租赁协议约定租金标准，支付房屋占有使用费。（三）承担因原告占用致使我方无法及时出售标的物而产生的房屋贬值损失。（四）我方实际交付原告房屋为精装修房，在交还房屋时应承担恢复原状或就房屋破损承担损失赔偿责任。（五）根据《合同法》第一百五十七条规定，合同确认无效后，各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。如原告认为所签租赁协议为“以租代售”，进而合同无效，那原告明知自己无购房资格仍然与我方以该形式进行房屋买卖，原告自身也存在重大过错，原告应就此承担相应过错责任。综上，恳请贵院尊重当事人意思自治，依法驳回原告全部诉求，以维护市场秩序和交易稳定。装修公司辩称，原告诉求与我方无关。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2016年11月28日，胡琳琳（作为乙方）与珠江公司（作为甲方）签订《租赁协议》及《租赁协议之补充协议》。因双方对于上述协议内容并无争议，本院对此不再赘述。合同签订后，胡琳琳共支付定金、租赁押金、租金共计1670662元。2017年5月3日，北京市区两级住建、规土、工商、银监等部门联合约谈珠江公司，并依据《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》作出处理决定，对珠江公司开发资质进行降级并责令其限期整改，整改期间作出暂停网签、暂停拿地资格以及暂停银行授信的处理。本院认为：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。胡琳琳提交的《租赁协议之补充协议》第二条第2款载明，按照本补充协议的约定，甲方将涉诉房屋以套内建筑面积41077.75元/m??、总价为2732492元的价格出售给乙方。《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》约定高额租赁押金、较高的租金并约定待胡琳琳获得购房资格，珠江公司即可以与之签订商品房买卖合同等。珠江公司因涉诉房屋所在的珠江四季悦城项目违规“商改住”并变相销售而被有关部门作出处理。根据上述情况、综合本案案情可以判断，胡琳琳的实际目的是购买涉诉房屋、珠江公司的实际目的也是将该房屋出售给胡琳琳。由于胡琳琳不符合购房条件，故双方签订了《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》，有意规避购房政策达到“以租代售”的目的。双方的行为，扰乱了房地产市场秩序、损害了社会公共利益。因此双方签订的《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》应被认定为无效。对于胡琳琳主张的依法确认其与被告签订的《租赁协议》和《租赁协议之补充协议》无效的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》被认定为无效后，珠江公司以定金、租赁押金、租金等名义收取胡琳琳的款项应当予以返还。对于胡琳琳主张的依法判令被告返还定金20000元，押金1346246元，租金304416元，共计1670662元的诉讼请求，理由正当，证据充分。珠江公司作为专业的房地产开发公司，对房屋销售政策应当比较了解，其在明知涉诉房屋不能销售给胡琳琳的情况下，为规避政策而选择“以租代售”的方式变相销售，故其对《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》的无效存在过错。胡琳琳本意是购买涉诉房屋，然而其选择与珠江公司签订《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》，可见其对自己不符合购房条件是知情的，故其对《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》的无效亦存在过错。综合本案案情，根据双方当事人的过错程度，本院对胡琳琳主张的利息不予支持，与此相应，本院在本案中亦不再从胡琳琳交纳的租金中扣除部分费用作为涉诉房屋的占有使用费。珠江公司在本案中虽未提出反诉，但经本院释明，其主张就合同无效的后果在本案中一并处理，为切实减少当事人诉累，一次性解决纠纷，本院对于涉诉房屋返还在本案中亦予以处理。《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》被认定为无效后，胡琳琳应将涉诉房屋返还珠江公司。《租赁协议》中虽约定为毛坯交房，但实际交房均为统一已装修状态，规格、样式、室内物品品牌、款式、装修价格等胡琳琳并无选择机会，胡琳琳虽与装修公司签订有装修改造协议，但胡琳琳并未实际缴纳装修费用，装修公司亦未向其主张该费用，且装修改造协议所约定的装修价格明显严重偏离正常装修市场价格，据此可以认定胡琳琳与装修公司达成的装修改造协议并非双方真实意思表示，合同并未成立，装修部分应属胡琳琳与珠江公司之间合同内容的组成部分。胡琳琳已实际使用涉诉房屋多时，并已不再由其支付占有使用费，对于返还房屋时装修部分恢复原状所需费用，应属珠江公司经济损失，本院依据双方过错程度，综合考虑装修市场价格、房屋面积、受损程度等酌情予以确定，并在珠江公司返还款项时予以扣除。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告胡琳琳与被告北京珠江投资开发有限公司于2016年11月28日签订的《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》无效；二、被告北京珠江投资开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告胡琳琳定金、租赁押金、租金等共计1670662元，扣除装修恢复原状费用18000元，再退还1652662元；三、原告胡琳琳于本判决生效之日起七日内将通州区兴贸三街18号院3号楼1单元7层706号房屋腾退给被告北京珠江投资开发有限公司；四、驳回原告胡琳琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9918元，由被告北京珠江投资开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  孔范宇二〇二〇年九月二十七日书记员  田力男