安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终6467号 上诉人（原审原告）:唐本兰，女，1962年10月22日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：许鹏，上海段和段（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙顺理，上海段和段（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：合肥裕隆市场建设投资有限公司，住所地安徽省肥东县撮镇镇新安村。 法定代表人：潘春艳，董事。 委托诉讼代理人：李浩，安徽原声律师事务所律师。 上诉人唐本兰因与被上诉人合肥裕隆市场建设投资有限公司（以下简称裕隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2020）皖0122民初4089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 唐本兰上诉请求：撤销原判第二项，改判支持其一审起诉请求； 事实与理由：1.唐本兰与裕隆公司之间存在租赁合同关系，唐本兰诉请的给付租金、逾期给付租金违约金、房屋占用费用均有事实和法律依据。裕隆公司承认与唐本兰之间存在租赁关系，愿意向唐本兰支付欠付租金，且之前也分四次通过银行转账的方式向唐本兰支付了部分租金。通过唐本兰提供的银行流水证据可以看出，裕隆公司于2016年9月14日通过其公司员工谢舒琳银行账户向唐本兰支付租金8698元，转款备注为“裕隆返租金13年12月15日-15年12月14日”；2018年1月3日支付租金4349元，转款备注为“A4-2-111返租款2015.12.15-2016.12.14”；2018年3月12日支付租金4784元，转款备注为“A4-2-111返租款2016.12.15-2017.12.14”；2019年2月2日支付租金5225元，转款备注为“代裕隆公司支付A4-2-111最后一笔返租款”。唐本兰的《合肥裕隆农机·工程机械大市场商铺返租合同》（以下简称《商铺返租合同》）原件虽遗失，但裕隆公司转款备注的租赁期间与唐本兰陈述的租赁期间完全一致。裕隆公司认可与唐本兰之间存有租赁关系，其支付了部分租金，但表示不清楚租金标准、租期时长，明显不符合常理。本案应当按照唐本兰陈述的租金标准、租期时长来计算租金。同时，本案作为集体诉讼案件之一，一审法院基于同一案由受理的另一案件【案号为（2020）皖0122民初4103】的原告唐本芳系唐本兰的姐姐，唐本芳与唐本兰于2008年6月一同购房，二人又一同于2013年12月15日与裕隆公司签订了返租合同，两人购买的房屋户型一致，面积仅相差0.14㎡，且唐本兰的房屋与该集体诉讼案件其他多名当事人（项杨、陆雄、胡向芳、董文灏、吕金华、孙荣等）的房屋面积一致，均为73.22㎡。且案涉返租合同是裕隆公司提供的格式版本，对同时期签订的人，其相应的租金标准以及违约、返还房屋的标准理应一致。唐本兰虽未能提供返租合同文本，但其已作出了合理说明，应按照该集体诉讼案件中与其情况相同的当事人的返租合同的标准计算逾期给付租金违约金、房屋占有费用及返还房屋。裕隆公司承认租赁关系、支付部分租金、愿意负担剩余租金、将涉案房屋转租他人、向唐本兰发送办理相关手续的函等行为，足以证明裕隆公司是有返租合同的。唐本兰在一审中提交了书证提出命令，请求一审法院责令裕隆公司向一审法院提供返租合同文本，但裕隆公司拒不提供，理应承担对其不利的法律后果。故唐本兰主张给付租金、逾期给付租金违约金、房屋占用费用均有事实和法律依据，理应得到支持。2.案涉房屋在返租期限届满后一直未交付，唐本兰诉请的恢复原状有事实和法律依据。案涉房屋的开发商、承租方均为裕隆公司，唐本兰购买房屋之后双方并未办理房屋交接即将房屋直接返租给裕隆公司，裕隆公司在一审中也未举证其对案涉房屋进行了交付，故唐本兰将案涉房屋返租给裕隆公司时，案涉房屋与双方《商品房买卖合同》附件三及房地产平面图上载明的房屋状况一致。在返租期间，裕隆公司将包括案涉房屋在内的六间房屋一同转租给案外人汪萍用于开设旅馆，其二者签订了《合肥裕隆农机•工程机械大市场房屋租赁合同》。至今汪萍还在此经营。唐本兰与裕隆公司签订的返租合同于2018年12月14日到期，但裕隆公司并未将涉案房屋交付给唐本兰，且案涉房屋目前并不符合《商品房买卖合同》附件三及房地产平面图的标准。故唐本兰提出的恢复原状的诉讼请求有事实和法律依据。 裕隆公司辩称，1.唐本芳2013年将房屋出租给裕隆公司，双方没有签订租赁合同，唐本芳主张的违约金及占用费没有事实及法律依据。2.唐本兰于2013年将房屋出租给裕隆公司，其出租房屋的行为表明其对房屋享有占有、使用和收益的权利，其出租房屋并收取租金的行为足以表明其已经占有涉案房屋，故唐本芳2008年购买涉案房屋后，裕隆公司已交付，唐本芳主张将2013年出租的房屋恢复到2008年《商品房买卖合同》附件三平面图状态，明显没有依据。3.涉案房屋不存在恢复的情形。即使唐本兰主张的恢复原状，也只能恢复到2013年租赁时的状态，而租赁时的状态不仅和现状是一致的，而且和2008年《商品房买卖合同》附件三平面图也是一致的，不存在恢复的情形。表面上房屋的开发商、承租方为同一主体，实质上2013年6月28日裕隆公司全部股权已由原股东合肥供水集团有限公司转让给安徽层峰置业投资有限公司，公司实际权利人发生了变更。 唐本兰向一审法院起诉请求：1.裕隆公司支付房屋租金4885元；2.裕隆公司向唐本兰支付房屋占用费用6501.94元（自2018年12月15日按照7.2元/㎡/月计算至实际返还房屋之日止，暂计算至2019年12月20日）；3.裕隆公司向唐本兰支付逾期给付租金违约金7559.8元（按照年利率24%，暂计算至2019年12月20日，实际计算至全部款项清偿之日）；4.裕隆公司将涉案房屋恢复原状（以双方签订的《商品房买卖合同》附件三、房地产平面图及竣工图为准）；5.裕隆公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：唐本兰于2009年6月18日同裕隆公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＧＦ-2000-0171），购买裕隆公司位于肥东县商铺。 返租合同签订后，裕隆公司分别于2016年9月14日向唐本兰支付返租款8098元、2018年1月3日向唐本兰支付4349元、于2018年3月12日向唐本兰支付4784元、于2019年2月2日向唐本兰支付5225元返租款。截至2018年12月14日，尚欠租赁费4885元。 一审法院认为，根据民事诉讼法的相关规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据，不能提供证据的，应承担相应的法律后果。本案中，唐本兰诉称与裕隆公司签订了返租合同，并据此提出要求裕隆公司给付租金、租金逾期支付的违约金、租期届满后租赁物的占用费、恢复租赁物原状等请求，但唐本兰未提供双方签订的书面返租合同，裕隆公司对有租赁合同关系的存在也不予认可，故唐本兰应依法承担举证不能的法律责任。本案中，裕隆公司虽有付返租款的事实，但仅以此无法确认双方签有书面租赁合同和合同的具体内容，唐本兰基于书面租赁合同的请求权法律依据书面租赁合同缺失，诉求的给付租金、租金逾期支付的违约金，恢复原状等法律无法支持，故对唐本兰请求给付租金逾期支付的违约金，占用费、恢复原状等请求不予支持；裕隆公司愿意支付唐本兰诉称租金，予以认可。 综上，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》六十三条第（二）款、第六十四条第（一）款、第二百五十三条之规定，判决：一、合肥裕隆市场建设投资有限公司于判决生效后十日内支付唐本兰房屋租金4885元；二、驳回唐本兰的其他诉讼请求。本案案件受理费137元，由唐本兰负担112元，合肥裕隆市场建设投资有限公司负担25元。 二审中，唐本兰向本院提交：1.裕隆公司与汪萍签订的《合肥裕隆农机•工程机械大市场房屋租赁合同》、收据，证明裕隆公司在返租唐本兰的房屋后，将房屋转租给汪萍，从而佐证裕隆公司与唐本兰之间存有租赁合同关系并保存租赁合同。返租期限到期后，汪萍一直延续使用案涉房屋，故裕隆公司未向唐本兰交付案涉房屋。2.唐本芳与裕隆公司签订的《商铺返租合同》、安徽省肥东县人民法院作出的（2020）皖0122民初4103号民事判决，证明唐本兰与其姐姐唐本芳的所购房屋面积仅相差0.14㎡，且二人均于2013年12月15日与裕隆公司签订了返租合同。案涉返租合同是裕隆公司提供的格式版本，对同时期签订的返租合同，其相应的租金标准以及违约、返还房屋的标准理应一致。唐本芳依据返租合同约定所诉请的租金违约金、房屋占用费获得了原审法院支持。3.项杨、陆雄、胡向芳、董文灏、吕金华、王晗川、孙荣、孙华与裕隆公司签订的《商铺返租合同》，证明本案作为集体诉讼案件之一，唐本芳与其他多名当事人的房屋面积一致，案涉返租合同是裕隆公司提供的格式版本，同样面积的房屋其相应的租金标准以及违约、返还房屋的标准理应一致。裕隆公司质证认为，证据1的证明目的有异议，不能证明双方签订了租赁合同及合同的具体内容。对其中合同、收条的真实性、关联性有异议，该合同没有签订日期，租赁期限届满日期为2018年9月25日，早已终止，且该合同中A4-2-112.113.114.115.116房屋并非唐本兰房屋；证据2的证明目的有异议，达不到证明目的。其中租赁合同的真实性有待核实，与本案没有关联性；对判决书的真实性、关联性有异议，裕隆公司已经提起上诉；证据3的真实性有待核实，关联性及证明目的有异议，达不到证明目的。 本院认证意见：对唐本兰所举证据的真实性、合法性、关联性予以确认，对证明效力本院将结合待证事实综合予以认定。 对一审查明而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，关于裕隆公司与唐本兰是否签订有书面的《商铺返租合同》。裕隆公司与唐本兰均认可双方之间存在租赁关系，但唐本兰主张双方签订有书面《商铺返租合同》，并据此主张权利，诉讼过程中其未提供该合同文本原件；裕隆公司认可双方存在租赁关系，但主张双方未签订《商铺返租合同》，仅为口头约定。涉案房屋所在的合肥裕隆农机•工程机械大市场的开发商为裕隆公司，裕隆公司在该市场的运营管理及商铺租赁过程中均使用了统一的《商铺返租合同》。通过本院已经审理查明的其他案件事实可以看出，该《商铺返租合同》关于租金标准、违约责任等约定均为格式条款，表述一致。裕隆公司虽主张部分房屋租赁存在口头约定的情形，不符合常理。一审唐本兰提交的裕隆公司于2019年1月14日向其发送的《函》中，裕隆公司自述“鉴于你与我公司签订的返租合同已到期”。依据《最高人民法院关于民事事实证据的若干规定》第四十五条第二款，综合考虑裕隆公司在整个合肥裕隆农机•工程机械大市场的运营管理模式、裕隆公司转账支付唐本兰租金时的备注内容及其在2019年1月14日《函》中的自述，结合双方租赁关系履行实际及日常生活经验，本院认为唐本兰的陈述更符合常理，确认双方签订有书面的《商铺返租合同》，对唐本兰所主张的合同内容予以采信。 关于违约金。一审判决裕隆公司支付唐本兰房屋租金4885元，裕隆公司及唐本兰均未上诉提出异议，视为认可，本院予以维持。裕隆公司未按照格式《商铺返租合同》的约定，按时足额支付租金，存在违约行为，故唐本兰要求裕隆公司支付违约金的请求符合合同约定和法律规定。但唐本兰主张按照年利率24%的标准支付违约金明显过分高于实际损失，该违约金数额应予以减少，本院根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定2019年8月20日之前按照同期同类银行贷款利息、2019年8月20日起按照按银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计息至款清日止。根据裕隆公司支付租金的情况，以欠付租金为计算依据，依据具体欠付的时间，计算得出裕隆公司应支付违约金1573.51元（详见附件：唐本兰违约金计算明细表）。 关于房屋占用期间的使用费。裕隆公司转账支付唐本兰租金时均做了相应备注，其中2016年9月14日转款8698元备注为“裕隆返租金13年12月15日-15年12月14日”，2018年1月3日转款4349元备注为“A4-2-111返租款2015.12.15-2016.12.14”，2018年3月12日转款4784元备注为“A4-2-111返租款2016.12.15-2017.12.14”，2019年2月2日转款5225元备注为“代裕隆公司支付A4-2-111最后一笔返租款”。综合多条转账备注的内容可以得出双方之间《商铺租赁合同》的约定期限应为2013年12月15日至2018年12月14日。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁合同到期后，承租人仍然继续使用该房屋的，出租人没有异议的，构成不定期租赁合同。本案中，双方之间的返租合同于2018年12月14日有效期届满，届满后双方未再签订续租合同，却因交接产生分歧致讼，故本案双方之间不构成不定期租赁合同关系，应根据裕隆公司对涉案房产的实际占用情况支付占用使用费。裕隆公司一审辩称，唐本兰已于2019年7月1日将涉案房屋出租给第三人，但其并未提供证据证明双方在房屋租赁期限届满后已实际办理了房屋交接或唐本兰已对涉案房屋进行了实际占有、使用和收益。现双方当事人因案涉房屋的设施变更产生争议，唐本兰因房屋与图纸不符不愿接收涉案房产，而第三人基于与裕隆公司签订的租赁合同仍然实际继续占有使用案涉房屋，致唐本兰未能及时接收房屋获取收益，故裕隆公司应自2018年12月15日起支付房屋占有使用费。唐本兰请求参照返租合同中第五年按照7.2元/㎡的价格计算租金符合法律规定，故对其该项请求予以支持。 关于恢复原状的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件三及房地产平面图可知，案涉房屋有卫生间，且有隔断墙与其他商铺隔开。同时，裕隆公司使用的格式合同即《商铺返租合同》也约定裕隆公司交还案涉房屋时，应当保持房屋及设施的正常使用状态。本案中，案涉房屋的开发商、承租方为同一主体即裕隆公司，唐本兰主张购买案涉房屋后双方并未办理房屋交接即将房屋直接出租给裕隆公司，对此裕隆公司也未举证其在《商品房买卖合同》签订后将案涉房屋直接交付给了唐本兰，且裕隆公司作为承租人在接收案涉房屋时实际也未对房屋状况提出异议，故本院对唐本兰的主张予以采信，即推定唐本兰将案涉房屋出租给裕隆公司时，案涉房屋与双方《商品房买卖合同》附件三及房地产平面图载明的房屋状况一致。根据唐本兰在本案审理中提交的证据可知，案涉房屋现与其他商铺之间并不存在上述隔断墙。裕隆公司现辩称2013年租赁时的状态与现状一致，不足以说明涉案房屋在竣工验收时的状态。裕隆公司改变了案涉房屋及设施的正常使用状态，其也未能举证证明案涉房屋现状与双方《商品房买卖合同》的约定一致。现双方签订的《商铺返租合同》已于2018年12月14日终止，依据该合同约定，裕隆公司交还案涉房屋时，应当保持房屋及设施的正常使用状态，唐本兰据此主张裕隆公司将承租的房屋恢复原状后交付，有事实与法律依据，本院予以支持。 法人与其股东在财产、责任、人格上均各自独立，法人以其全部财产对外独立承担民事责任。裕隆公司主张的合肥供水集团有限公司与安徽层峰置业投资有限公司的股权转让及债务负担约定，仅对合同相对方具有约束力，对外不产生约束力，裕隆公司的债权债务仍由裕隆公司享有和承担。故对于裕隆公司基于股权变更主张其在本案中不承担责任的意见，不予采信。 综上，唐本兰的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省肥东县人民法院（2020）皖0122民初4089号民事判决第一项，即合肥裕隆市场建设投资有限公司于本判决生效后十日内支付唐本兰房屋租金4885元； 二、撤销安徽省肥东县人民法院（2020）皖0122民初4089号民事判决第二项； 三、合肥裕隆市场建设投资有限公司自2018年12月15日起每月支付唐本兰房屋占用期间的使用费527.18元（73.22㎡×7.2元/㎡/月）直至房屋返还时止； 四、合肥裕隆市场建设投资有限公司于本判决生效后十日内支付唐本兰逾期交付租金的违约金1573.51元（详见附件：唐本兰违约金计算明细表）； 五、合肥裕隆市场建设投资有限公司于本判决生效后三十日内将唐本兰购买的位于肥东县商铺恢复原状（以唐本兰与合肥裕隆市场建设投资有限公司签订的《商品房买卖合同》附件三、房地产平面图为标准）； 六、驳回唐本兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费137元，由唐本兰负担25元，合肥裕隆市场建设投资有限公司负担112元；二审案件受理费232元，由唐本兰负担32元，合肥裕隆市场建设投资有限公司负担200元。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年九月二十二日 法官助理吴丁蔷 书记员俞文静 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。