湖南省沅陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1222民初1408号 原告：陈桂香，女，1983年11月1日出生，汉族，湖南省新邵县人。 原告：张建华（系原告陈桂香丈夫），男，1982年5月25日出生，汉族，湖南省沅陵县人。 二原告共同委托诉讼代理人：佘文政（特别授权），沅陵县友谊法律服务所基层法律服务工作者，执业证号：31813021100075。 被告：沅陵天赐房地产开发有限公司，住所地：沅陵县沅陵镇城南高速连接线与龙兴路交叉东北处，统一社会信用代码：91431222550705507Q。 法定代表人：李带秀，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张显刚（特别授权），湖南兴沅律师事务所专职律师，执业证号:14312200310543345。 委托诉讼代理人：龚星银（一般代理），湖南兴沅律师事务所专职律师，执业证号:14312200810149320。 原告陈桂香、张建华与被告沅陵天赐房地产开发有限公司（以下简称被告天赐公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月25日公开开庭进行了审理，二原告的共同委托诉讼代理人佘文政，被告天赐公司的委托诉讼代理人龚星银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈桂香、张建华向本院提出诉讼请求：1.判令被告天赐公司支付二原告逾期办证违约金27150元；2.本案诉讼费由被告天赐公司负担。事实与理由：2013年6月14日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，二原告购买被告天赐公司开发的沅陵县沅陵镇御鑫城小区9号楼1209号商品房，房屋总价款375971元，二原告按照合同约定支付房款和定金，2014年6月30日被告将房屋交付二原告使用。被告承诺在2017年6月30日前办理好房屋不动产权证，如在承诺约定的时间内未办理好不动产权证，按日向二原告支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，二原告依约交清了房款及相关办证费用，被告于2018年6月22日才办妥不动产权证，被告已构成违约，应当承担违约责任。特诉至法院，请求支持上述诉请。 被告天赐公司辩称：一是双方签订的《商品房买卖合同》对办证期限有约定，被告已按约定的方式为二原告办理了不动产权证书，就不应承担违约责任而支付违约金；二是《承诺书》只是当时为与业主协商时准备的，因协商未成，《承诺书》没有对外公示，不能作为二原告索赔违约金的依据；三是根据损失与违约金相一致原则，二原告要求的违约金远远高于其损失。综上，按照双方合同约定被告按时交付了产权证书，不存在违约，如二原告系同意并接受《承诺书》的业主，因其索赔违约金要求远远高于损失，依法应当减少。 当事人围绕诉讼请求依法出示了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对当事人无异议的证据（二原告出示的居民身份证复印件2份、《商品房买卖合同》复印件1份、销售不动产统一发票复印件1份、税收完税证明复印件1份、物业专项维修资金专用收据复印件1份、住宅使用说明书复印件1份；被告出示的营业执照、法定代表人身份证及证明复印件各1份），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.二原告出示的《承诺书》复印件1份，欲证明被告在《承诺书》中承诺于2017年6月30日前为9栋业主办理好房屋不动产权证，如约定的期限内未能办理好不动产权证，将按日向购房人支付总房款万分之一的违约金。被告对该证据的真实性、合法性有异议，认为二原告没有提供原件。本院经审查后认为，该证据中证实的内容与客观事实相符，虽为复印件，但与二原告出示的证人黄某的证言证实的内容能相互印证，本院予以采信。 2.二原告出示的湘（2018）沅陵县不动产权第XXXXXXX号不动产权证书、招商银行账户历史交易明细表、交易详情复印件各1份，欲证明被告办理第XXXXXXX号不动产权证的时间为2018年6月22日，原告实际领证时间为2019年7月1日。被告对该组证据的三性均无异议，但对证明目的中原告领取房产证的时间有异议。本院经审查后认为，只有二原告领取不动产权证后才能与被告根据实际面积结算购房款及办证费，而该组证据中的招商银行账户历史交易明细表、交易详情复印件显示被告于2019年7月1日通过银行转账方式给二原告退房款及办证费，足以说明原告领取不动产权证时间为2019年7月1日，该组证据内容客观真实，能证明待证事实，本院予以采信。被告的异议不成立，本院不予采纳。 3.二原告出示的证人黄某的证言1份，欲证明因被告未给6、9栋业主办理不动产权证，在该两栋业主找到被告协商时，被告出具了一份《承诺书》，承诺于2017年6月30日前为9栋业主办理好房屋不动产权证，如约定的期限内未能办理好不动产证，将按日向购房人支付总房款万分之一的违约金，且被告将该《承诺书》原件予以公示，并将《承诺书》复印件给了业主。被告对该证据的真实性有异议，认为证实的内容不客观真实。本院经审查后认为，该证据证实的内容较为客观，能与原告出示的《承诺书》复印件证实的内容相互印证，本院予以采信。被告的异议不成立，本院不予采纳。 4.被告出示的沅陵县不动产登记中心挂牌成立资料1份，欲证明沅陵县不动产登记中心成立是在原、被告签订合同之后，印证登记中心挂牌滞后，导致被告无法按约定期限办好证。二原告对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该证据显示2016年9月沅陵县不动产登记中心就已经挂牌成立，也就是说该中心可以办证，且实行的是一站式服务，就更加便于办证，并不是导致无法按约定办证的理由。本院经审查后认为，该证据来源于网络公开信息，具有真实性、关联性、客观性，本院对该证据证明沅陵县不动产登记中心于2016年9月23日揭牌成立的事实予以采信，对其他证明目的不予采信。原告的异议成立，本院予以采纳。 根据采信的证据及当事人的陈述，本院可以确认下列案件事实： 原告张建华、陈桂香系夫妻关系。被告天赐公司于2010年1月27日成立，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为房地产开发、销售，建筑材料销售等。 2013年6月14日，原告张建华（买受人）、陈桂香（买受人）与被告天赐公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的沅陵县沅陵镇XXX小区X幢XXXX号商品房，建筑面积135.51㎡，总价款为373108元，定金50000元及首付款63108元于合同签订当日支付，剩余房款260000元采用银行按揭贷款方式付款；约定2014年6月30日出卖人将房屋交付买受人使用，出卖人应当在商品房交付后30日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按产权部门办理产权证书后30日内交付给买受人处理。双方还就房屋交接及违约责任、保修责任、物业服务、争议的解决等进行了约定。 合同签订当日，二原告向被告交纳了首付款113108元（含定金）。同年6月27日被告代收了二原告缴纳的房屋维修基金7462元，随后办理了银行按揭贷款手续。 2014年8月30日，被告将该房屋交付二原告使用。2015年4月7日，被告按建筑面积136.55㎡向二原告出具了销售不动产统一发票，总购房款375971元。2016年9月23日，沅陵县不动产登记中心于揭牌成立。因被告一直未给9幢业主办理房屋不动产权证，经协商，被告于2016年11月7日向9幢全体业主作出一份书面《承诺书》，承诺凡业主个人资料全齐并交清办证费用的业主，公司将在2017年6月30日前为9幢业主办理好房屋不动产权证，如在承诺约定的时间内未办理好不动产权证，公司承诺按日向二原告支付已付总房款万分之一的违约金。被告将该《承诺书》随后予以张贴公示。2017年12月20日，二原告缴纳了房产交易契税5596.62元。2018年6月22日，被告为二原告办好了《不动产权证书》[证号：湘（2018）沅陵县不动产权第XXXXXX号；房屋建筑面积：135.58㎡]。经过原、被告结算，被告于2019年7月1日退给原告张建华房款及办证费5851元，二原告实际缴纳总购房款为373300元。 本院认为，本案系一起因合同逾期办证引发的违约金纠纷案件。依据原、被告的诉辩意见，争议焦点为：二原告主张逾期办证违约金的诉讼请求是否成立。具体评判如下：从本院已采信的证据及查明的事实来看，本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同依法成立并生效，双方均应全面履行合同义务。二原告已经按合同约定交纳了购房款及房产交易契税、维修基金、产权登记费等税费，说明二原告已经履行了合同义务，而被告在向二原告交付房屋后未按合同约定办理该房屋的产权证书，经9幢业主与被告协商后，被告作出了《承诺书》并予以张贴公示，承诺于2017年6月30日前为9幢业主办理好房屋不动产权证，如在承诺约定的时间内未办理好不动产权证，被告承诺按日向二原告支付已付总房款万分之一的违约金。该《承诺书》对原、被告均具有法律约束力，被告应当按照《承诺书》约定的期限履行，然而被告未在承诺期限内履行办证义务，一直到2018年6月22日才为二原告办好《不动产权证书》，已构成违约，应当承担违约责任。故二原告主张逾期办证违约金的诉讼请求成立。被告逾期办证时间从2017年7月1日起计算至2018年6月22日被告实际办好产权证书时止，共计逾期356天，被告应当向二原告支付违约金为13289.48元（373300元×356天×1‱），超过13289.48元的部分，本院不予支持。 综上所述，二原告主张被告支付逾期办证违约金的部分诉求，本院予以支持。二原告主张支付被告已实际办证之后部分的违约金，因被告办证之后的行为不构成违约，二原告该主张没有法律依据，本院不予支持。被告抗辩《承诺书》不能作为二原告索赔违约金的依据及二原告的主张违反了损失与违约金相一致原则等意见缺乏证据佐证，不符合客观事实，亦缺乏法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 被告沅陵天赐房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈桂香、张建华逾期办理房屋权属证书的违约金13289.48元； 驳回原告陈桂香、张建华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费479元，减半收取计239.5元，由原告陈桂香、张建华负担122.3元，被告沅陵天赐房地产开发有限公司负担117.2元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审判员  郑从容 二〇二〇年九月二十五日 书记员  唐 强 附相关法律、司法解释条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。