河北省唐山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）冀02民终4479号上诉人（原审被告）：赵国良，男，1965年11月16日出生，汉族，现住唐山市开平区。上诉人（原审被告）：刘书艳，女，1967年4月13日出生，汉族，职业，现住唐山市开平区。二上诉人共同委托诉讼代理人：张井楠，河北全景律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵长松，男，1981年10月24日出生，汉族，现住唐山市路**。委托诉讼代理人：潘劲冬，河北鸿翔律师事务所律师。上诉人赵国良、刘书艳因与被上诉人赵长松排除妨害纠纷一案，不服河北省唐山市开平区人民法院（2020）冀0205民初317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人赵国良、刘书艳及其共同委托诉讼代理人张井楠、被上诉人赵长松及其委托诉讼代理人潘劲冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵国良、刘书艳上诉请求：1、一审法院认定事实不清、证据不足且程序违法,请求二审法院改判驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审；2、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误,上诉人依法善意取得了涉案房屋,无需返还被上诉人。一审中,上诉人提交的相关证据已经证实上诉人属于涉案的东港龙城102-1-701号房屋合法的房屋所有权人,并办理了产权登记。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定:除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。最高人民法院、最高人民检察院《关于办理诈骗刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定:“行为人已将诈骗财物用于清偿债务或者转让的应当依法追缴:（一）对方明知是诈骗财物而收取的；（二）对方无偿取得诈骗财物的；（三）对方以明显低于市场的价格取得诈骗财物的；（四）对方取得诈骗财物系源于非法债务或者违法犯罪活动的。他人善意取得诈骗财物的,不予追缴。”一审法院已经认定上诉人在购买涉案房屋时并不知情该房屋过户相关手续为吉某伪造,主观上应为善意。因此,审查焦点应围绕着上诉人是否支付了合理的购房款。开平区人民法院（2019）冀0205刑初71号判决书已经查明,上诉人向吉某购买房屋时并非开始直接交易的就是涉案房产。开平区人民法院（2019）冀0205刑初71号判决书中已经查明,吉某先是于2015年7月答应为上诉人购买一套70平米左右“顶账房”后来,吉某谎称这套房屋已经出售给他人,然后又伙同“刘阳”为上诉人找到一间80多平米的“顶账房”,但是又谎称不能交付这套房屋,最后才将同为“顶账房”的涉案房屋出售给上诉人。整个交易过程,上诉人本意是为购买70平米左右的“顶账房”先后共向吉某支付了25.7万元房款,也曾经同意因为面积涨到90多平米后吉某提出的再行补交“低也低不到10万,高也超不过15万”的购房尾款,只不过出于对吉某的出尔反尔的不信任,当时上诉人一再要求与房主“赵长松”签订协议再行补交,而“赵长松”一直未出现而拖延至今,再加上因为吉某多次承诺交房而未能实现的违约行为给付上诉人的赔偿,因此上诉人缴纳的25.7万元完全有其合理性。另外,虽然在吉某诈骗罪刑事案件中唐山市公安局开平分局委托开平区物价价格中心对涉案的东港龙城小区102-1-701房屋价值进行过鉴定,鉴定结论为:“被诈骗房屋在价格认定基准日的价值为人民币590436元”,但上诉人认为该鉴定报告并未明确鉴定的基准日为何时。上诉人与吉某交易的目的是购买“顶账房”,众所周知,“顶账房”的价格要比普通房源的市场价低很多,上诉人购买“顶账房”本身并没有过错法律也未禁止。以所谓“市场价”来认定上诉人购买“顶账房”的价格是否合理,对上诉人明显不公。此外,该鉴定报告的委托时间为2018年11月7日,距离吉某帮助上诉人购买房屋时间已过去多年,在该时间段内正属于唐山房价大幅涨价期间,因此上诉人认为该鉴定结论价格对于本案并无在同一时间幅度的参照性。该鉴定结论严重侵害了上诉人的合法权益,上诉人作为利害关系人,在吉某诈骗罪刑事程序中人民法院并未通知上诉人出庭质证,属于程序违法,不具有证明力,不能在本案中当做证据使用。因此,上诉人认为被上诉人并无充足证据证明上诉人购买涉案房屋时的价格“不合理”,相反,上诉人基于本案客观情况已经足额交付了涉案房屋的购房款且已过户并实际居住多年。一审法院作出判决时既未依法合理分配举证责任,也未严格审查上诉人购买涉案房屋时的特殊情况,而是简单的以“90平米”房屋来认定上诉人交付的购房款“不合理”明显与事实不符,属于事实认定错误。二、一审法院适用法律错误、程序违法,本案并不属于人民法院受理范围。一审时,上诉人曾提出被上诉人提起本案诉讼明显违反了《最高人民法院关于适用刑法第六十四条有关问题的批复》（法［2013］229号）的规定:根据刑法第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国刑事诉讼法〉的解释》第一百三十八条、第一百三十九条的规定,“被告人非法占有、处置被害人财产的,应当依法予以追缴或者责令退赔……被害人提起附带民事诉讼,或者另行提起民事诉讼请求返还非法占有、处置的财产的,人民法院不予受理。”相关规定，该批复并未严格限制适用范围仅为刑事案件被害人提起附带民事诉讼或另行提起民事诉讼的被告须为原刑事案件中的被告人这一种情况。被上诉人作为吉某诈骗案件的被害人,其提起本案的实质是通过民事诉讼要求返还吉某处置的财产,而刑事判决对涉案财产的处理结果已涵盖其民事诉讼请求的范围,被上诉人已获得公力救济,其诉请明显违反该批复,其完全可以通过刑事执行程序来维护自己的正当权益,因此,一审法院狭隘、机械地理解该批复仅限于刑事“被告人”与民事“被告”具有同一性时才适用而未裁定驳回被上诉人的起诉,属于适用法律错误且程序违法。三、一审法院认定上诉人自2018年7月至判决生效10日内按照1333元每月向被上诉人支付房屋占有费用,事实认定错误且于法无据。首先,结合上诉人的第一点上诉意见,上诉人对于涉案房屋的占有属于善意取得的合法占有,至今未有生效判决认定上诉人并非涉案房屋的合法产权人。上诉人善意取得涉案房屋在未被生效判决否定前不应认定为非法占有,也不应认定上诉人需要支付房屋的占有费用。其次,被上诉人要求上诉人支付租金的实质是认为上诉人具有侵权行为而对其进行的补偿。但是在本案中,吉某诈骗罪刑事案件的生效裁判是由唐山中级人民法院于2019年11月26日作出,至少截止到该份裁判生效时,上诉人才最终确认自己的购房行为被吉某诈骗。依据《侵权责任法》第6条规定:行为人因过错侵害他人民事权益,应当承担侵权责任。而上诉人也是吉某诈骗罪案件的受害人,本身并无过错,这一点也被一审法院及相关生效刑事裁判所认定。因此一审法院认定上诉人自2018年7月起向被上诉人支付房屋占有费用明显错误且于法无据。四、上诉人也是吉某诈骗罪案件的受害人,一审法院将被上诉人的全部损失归咎于上诉人一人显失公平。上诉人基于购买房屋在唐山安家的美好愿景,出于对河北妇兴房地产开发有限公司及开平区管部门的信任,才购买的涉案房屋并对涉案房屋花费巨资进行了装修,整个交易流程合法、合理,本身并无过错。如果河北妇兴房地产开发有限公司及开平区房管部门在上诉人取房本及房屋过户过程中严格审查“赵长松”的身份问题,那么还会给上诉人及被上诉人造成现在的严重损失吗？上诉人认为,正是由于河北妇兴房地产开发有限公司及开平区房管部门的过错,未尽职尽责履行相应审核义务,才导致本次诉讼,上述单位均有过错。一审法院未考虑到这些因素,简单的将被上诉人的损失归咎于上诉人显失公平。综上,上诉人认为一审法院认定事实不清,适用法律错误且程序违法,请二审法院在查明事实的基础上,综合考量本案的特殊情况,依法支持上诉人的上诉请求。赵长松答辩称：1、赵国良、刘书艳并非善意购买第三人。上诉人在上诉状中强调，二人对该房产涉嫌诈骗一案并不知情，但赵长松认为，对刑事犯罪案件不知情并不一定代表就是善意取得，还要看取得的价格是否属于合理价格，并以此来判断当事人在取得时的主观状态。涉案房屋在2010年新房购置价格为485000元,涉案评估价格为59万余元，而上诉人仅支付了25万元的对价就取得了价值50余万元的房屋，这个价格明显低于市场价格，而且低的离谱，虽然上诉人辩称该房系顶账房，但也不可能用一半的价格买到整套房屋，上诉人明知或者应当知道房屋的来路有问题，但上诉人为贪图便宜，仍无视风险冒险交易，应当承担后果。开平区人民法院在（2019）冀0205刑初71号刑事判决书中充分考虑了本案双方当事人是否具有过错的情况，判决将房屋返还给赵长松，并判决被告人吉某退还上诉人25万元，这个判决是公正的，上诉人的权利也得到了保证。即便按照上诉人在上诉状中提交的法律依据，《最高人民法院最高人民检察院关于办理诈骗刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第10条第3款的规定，“对方以明显低于市场的价格取得诈骗财物的”应予追缴，开平法院的刑事判决依法有据。2、一审判决适用法律正确，程序无误。上诉人基于最高人民法院关于适用《中华人民共和国刑事诉讼法》的解释第一百三十八条、第一百三十九条提出了上诉理由属于对法律理解有误。这两条法律规定仅指刑事附带民事诉讼的情况，只规定了因人身权利遭受不法侵害的可以在刑事诉讼中一并提起附带民事诉讼，而财产受到损失的不能提起刑事附带民事诉讼，并没有规定在刑事审判结束后，不允许财产损害的被害人提出相关民事诉讼，本案中，赵长松不是对刑事案件的被告人吉某提起诉讼，而是因为上诉人非法占有赵长松房屋的行为已经构成了民事侵权，而且该行为一直存在到了今天，赵长松基于此对上诉人提起了排除妨碍，实现自己财产权利的诉讼，依法有据。3、上诉人应当支付房屋占有使用费。上诉人在没有法定依据的情况下，自2016年7月开始非法占有赵长松的房屋，侵犯了赵长松的财产权利，给赵长松造成了损失，应当对赵长松进行赔偿。至于上诉人在上诉状中所称系吉某诈骗案件的被害人，本身没有过错的说法，赵长松认为与本案讼争的事实无关，上诉人被吉某所骗，其所遭受损失应当向加害人吉某主张，与赵长松无关，同时也不能抵消在民事侵权活动中应当承担的侵权责任。4、一审判决基于赵长松的诉请，对当事双方讼争的案件事实作出了裁判，符合诉讼法的规定，不存在将哪一方的损失归于哪一方的问题。况且在刑事案件的判决中，一审法院也赋予了上诉人对造成损失的被告人进行追偿的权利，充分保护了上诉人的权利，至于上诉人提到的妇兴房地产开发公司以及房管部门的责任问题，则与本案无关，上诉人应当另行主张权利。庭审中，被上诉人补充辩称：关于上诉人提到的对房屋善意占有问题，善意占有不是正常法律概念，应该是有误法律依据，在占有问题上不存在善意或恶意。上诉人从始至终，从占有房屋开始就没有相应的法律依据，应从占有日起就支付房屋占有使用费用。上诉人以不知道、不知情房屋的所有权人为由，在法律上是不能成立的。赵长松向一审法院起诉请求：1.依法确认赵国良、刘书艳与吉某处置赵长松坐落于唐山市开平区房产的行为无效,买卖上述房产的合同无效，注销房产登记，并判令赵国良、刘书艳搬出赵长松所有的上述房产,将该房产交还给赵长松；2.判令赵国良、刘书艳自2018年7月起按每月1333元的标准向赵长松支付房屋占用费至其将房屋交还赵长松之日止；3.诉讼费用由赵国良、刘书艳负担。一审法院认定事实：2010年10月11日，赵长松与河北妇兴房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：唐妇兴［预］字第0115号），以485327元的价格贷款购买了坐落于唐山市开平区。2016年7月，赵长松将上述房产以年租金16000的价格出租给案外人吉某，租期为两年。2015年7月，吉某谎称可以为赵国良、刘书艳夫妇低价购买坐落于唐山市开平区平左右的“顶账房”，赵国良、刘书艳前后共交付给吉某25万元左右的购房款。后吉某谎称房产已出售给他人，又为赵国良、刘书艳找到80多平米的“顶账房”，又谎称其不能交付，最后将其租用的案涉90多平米的房屋提供给赵国良、刘书艳居住并将其出售给赵国良、刘书艳。2016年10月，吉某从河北妇兴房地产开发有限公司冒领赵长松的房产证，2017年9月，吉某使用伪造的华忆公证处公证书、房地产转让合同，在唐山市国土资源局开平区分局将赵长松的房产过户至赵国良、刘书艳名下。2018年8月18日，吉某因涉嫌犯诈骗罪被唐山市公安局路北分局刑事拘留，2018年9月21日被执行逮捕。2019年5月22日，唐山市开平区人民检察院指控吉某犯诈骗罪，向一审法院提起公诉，一审法院于2019年8月19日作出（2019）冀0205刑初71号刑事判决，判处吉某有期徒刑十二年六个月，并处罚金人民币20万元，公安机关查封的东港龙城二期102楼1门701号房产返还给被害人赵长松，吉某于判决生效后30日内，退还赵国良、刘书艳支付的购房款25万元。吉某于2019年8月21日上诉至唐山市中级人民法院，2019年11月26日，唐山市中级人民法院作出（2019）冀02刑终749号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。另查明，赵国良、刘书艳自2016年8月在案涉房屋居住至今，现赵长松仍在偿还案涉房屋贷款。一审法院认为：无权占有动产或不动产的，权利人可以请求返还原物，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或消除危险，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，案外人吉某将其承租的坐落于唐山市开平区”以25万元左右的价格出售给赵国良、刘书艳，并冒领赵长松的房产证，持伪造的文书将案涉房屋过户至赵国良、刘书艳名下并由赵国良、刘书艳居住至今，该行为违反了法律、行政法规的强制性规定，损害了赵长松的利益，双方达成的案涉房产的买卖合同应为无效合同，双方的过户行为亦属无效行为。案涉房屋现登记在赵国良、刘书艳名下，应由行政机关依法办理房产注销登记。法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故赵长松请求赵国良、刘书艳搬离出案涉房屋并将其返还给赵长松的诉讼请求，一审法院予以支持。赵长松于2016年7月将案涉房屋以年租金16000元（合每月1333元）的价格出租给吉某至2018年6月，故赵长松主张赵国良、刘书艳向其支付自2018年7月至搬离房屋之日的房屋占用费1333元的诉讼请求，一审法院予以支持。赵国良、刘书艳辩称法院在刑事案件中判令将案涉房产返还给赵长松，赵长松不应再提起民事诉讼，法院也不应受理，因案涉房产现由赵国良、刘书艳占有使用，并非吉某占有使用，故对于赵国良、刘书艳此项辩称，一审法院不予采纳。赵国良、刘书艳辩称其已善意取得案涉房屋,属于合法的房屋所有权人,一审法院认为，其虽不知赵长松未委托吉某出卖案涉房屋，但其只实际支付了25万元左右的购房款，远低于赵长松购买案涉房屋时的价格及市场价格，赵国良、刘书艳并不构成善意取得案涉房屋，故对于赵国良、刘书艳此项辩称，一审法院不予采纳。赵国良、刘书艳辩称其亦为吉某诈骗罪案件的受害人，其已善意取得案涉房屋，赵长松要求赵国良、刘书艳支付房屋占用费于法无据，因赵国良、刘书艳对案涉房屋不是合法占用，故对赵国良、刘书艳辩称，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条之规定之规定，判决如下：一、赵国良、刘书艳于本判决生效之日起10日内搬离坐落于唐山市开平区的房屋；二、赵国良、刘书艳于本判决生效之日起10日内按每月1333元支付赵长松自2018年7月至搬离房屋之日的房屋占用费。本院二审期间，二上诉人申请证人米某出庭，证明吉某给上诉人打电话补差价，差价款补15万元。二上诉人质证意见为，根据证人证言，证人也陈述了上诉人在购买房屋时与吉某商定补10-15万元房款的事实，结合上诉人已付房款，及补偿价事实该房屋价值完全符合上诉人购买房屋时的市价，因此该上诉人已经根据合法手续办理产权登记后，在符合市场价值的情况下，上诉人取得涉案房屋，符合善意取得的法定要件。被上诉人质证认为，对证人证言的真实性和关联性有异议，证人并不认识吉某，而是听上诉人说与其通话的是案外人吉某，属于传来证据，不能证明案件事实。而且证人称上诉人花了四十多万元购买的房屋与本案查明事实不符，其真实性存在质疑。上诉人所称的房屋补差价直到2019年吉某案发也没有补偿价，事实不存在。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，吉某非案涉房产的所有权人，涉案房产因吉某的犯罪行为过户至二上诉人名下，故此吉某与二上诉人之间的过户行为属无效行为。二上诉人基于无效买卖合同所取得的房产应当予以返还，因二上诉人和吉某于2018年7月就涉案房产的购买问题与被上诉人进行协商，据此可认定二上诉人于该时间知晓吉某非涉案房屋产权人，且吉某的房屋租期已经到期，故二上诉人对此时间之后的占用行为理应向被上诉人支付房屋占用费用。对二上诉人主张不应于2018年7月支付租金于法无据，本院不予支持。综上所述，赵国良、刘书艳的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人赵国良、刘书艳负担。本判决为终审判决。审判长 刘 岩审判员 徐志辉审判员 杨鹏章二〇二〇年九月十一日书记员 刘莎娜——