江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0103民初6434号原告：南昌市西湖区桃花镇渔业村民委员会，住所地：南昌市西湖区朝阳洲北路**。统一社会信用代码：54360103B371699264。法定代表人：王光辉，系该村民委员会主任。委托诉讼代理人：张毅，江西阳中阳律师事务所律师，执业证号：13601199710659948。被告：南昌市青山湖区青云进口汽车修理厂，住，住所地：南昌市洪城大市场洪城路**/div>负责人：张建华。委托诉讼代理人：曾裔南，江西东鸿律师事务所律师，执业证号：13601198610605089。原告南昌市西湖区桃花镇渔业村民委员会与被告南昌市青山湖区青云进口汽车修理厂租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南昌市西湖区桃花镇渔业村民委员会的主任王光辉及其委托诉讼代理人张毅、被告南昌市青山湖区青云进口汽车修理厂的委托诉讼代理人曾裔南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南昌市西湖区桃花镇渔业村民委员会诉称：一、原、被告双方签订《土地租赁协议书》时间是1999年9月29日，《中华人民共和国合同法》是由中华人民共和国第九届全国人民代表大会第二次会议于1999年3月15日通过，1999年10月1日颁布实施。被告签订协议时的《经济合同法》虽然对租赁期限没有具体的规定，但是签订合同一天后实施的《合同法》第214条对此进行明确的规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”由此可见，被告在明知《合同法》规定的前提下，为了规避该法律对其不利，提前一天签订了上述合同条款。二、根据《合同法》第428条规定：“本法自1999年10月1日施行，《中华人民共和国经济合同》《中华人民共和国涉外经济合同法》《中华人民共和国技术合同法》同时废止。”另外，根据最高人民法院关于《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第一条：“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”根据以上法律及司法解释规定，正因为已经作废止的《经济合同法》针对租赁期限具体的没有规定，根据最高法院的上述司法解释，理应适用一天后实施《合同法》租赁期限最长为二十年的时限规定。综上，原告与被告签订的《土地租赁协议书》内容中约定租赁期限30年时间明显违反法律规定，应当适用《合同法》有关租赁期限20年的规定，即1999年9月28日至2019年9月27日止，超过法定20年期限应属无效，恳请贵院依据《中华人民共和国合同法》规定依法予以确认。现诉至法院，请求判令：一、原告与被告双方签订的《土地租赁协议书》超过二十年的租期无效；二、本案的诉讼费由被告承担。原告南昌市西湖区桃花镇渔业村民委员会提交了如下证据：证据一、《土地租赁协议书》，证明原告于1999年9月29日通过协议将位于渔业村东靠聂和根西界桃花河道、南临桃花日用化工厂、北顶洪城路的一块面积为六亩的土地出租给被告使用，每年租金12万元，每四年提高一次，每次以12万元递增5%，被告每月向原告支付租金款。证明原告与被告之间形成租赁合同的法律关系，同时证明合同约定的土地出租期限30年，已经超过《合同法》规定的最长租赁不得超过20年的法律规定；证据二、原告提供2020年期间的被告（注：刘翀）每月通过银行向原告支付土地租金款银行流水单。证明原告与被告之间形成租赁合同关系，20年来被告均按双方的合同约定向原告支付租金。被告南昌市青山湖区青云进口汽车修理厂辩称：1、本案双方签订的《土地租赁协议书》期限还未届满；《土地租赁协议书》于1999年9月28日签订，租赁期限为叁拾年。到今年为止，才履行了21年不到。但是，原告却屡屡提出应适用《合同法》的这一规定，为了规避故意提前三天签订合同的主观恶意来。其实，20多年前，答辩人是不可能有如此强的法律意识和法律水平的。如果真是有的话，当年答辩人就会干脆征用这块土地而安享土地的增值了。如果答辩人当年就懂得这种种的“规避”，而没有诚信，恐怕几十年的改革开放，大浪淘沙，早已是灰飞烟灭了。2、应当对“可以适用合同法的有关规定”做正确理解。法无溯及既往的效力，这是法律的一项基本原则。在《立法法》中也有诸多规定。因此，法律及其解释一旦涉及到这个问题，必然都是十分谨慎的，大家不能望文生义。合同法解释一的第1条规定中有“可以适用合同法的有关规定”的内容。但是，这里的“有关规定”显然是有范围限制的，不包含所有的规定。这一点在合同法解释一的第2条中就讲得十分明确：“适用合同法第四章的有关规定”。那么，合同法第四章是些什么内容呢？大家一看便知，无须赘言；3、合同法解释一中，对“禁止性、效力性规定”的溯及力，有特别规定。合同法解释一第3条规定：“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。”法律的限制在这里很明确。也就是说：适用旧法合同无效时，而适用新法则合同有效，这时新法才具有溯及力。而不是相反。这里真正体现和贯彻了法律实现“保护交易”的宗旨。如果，新法中的禁止性规定和效力性规定能够全部溯及既往的话，那么，“法无溯及既往的效力”和“法无禁止既合法”这些基本的法律原则就要一概被否定掉了。而本协议所涉及的正是20年租赁的禁止性期限和30年租赁期限的效力问题，如果适用旧法合同有效而适用新法却导致合同无效，那么在这里新法就绝不可能有溯及力的了。4、因为是农村集体土地，就决定了只能用“农村土地流转”的专门的法律、法规进行调整。由于该协议涉及的租赁物为土地，而且又是农村的集体土地。且国家对农村集体土地的流转（包括：承包、租赁、入股、抵押等等）已经另有专门的法律、法规来调整。显然应当适用这些专门规定，而不是普通法。租赁土地与租赁其他财产是不一样的，需要一定的稳定性。就连耕地的承包经营种粮食，至少都有30年，植树可以是四十年到七十年（见《物权法》第126条），何况是建厂办厂这种大资金的投入呢。这里还有一个特殊情况，渔业村是以开办村办企业（即答辩人厂）的名义来申办集体土地使用权证的。后经审批，办下的也正是答辩人厂为使用权人的土地证。这不但说明在这块土地上建厂是合法的，而且，租赁农村的集体土地，市场上目前的租金价格是多少，大家恐怕也是心知肚明的吧。被告南昌市青山湖区青云进口汽车修理厂未提交证据。经审理查明，原告南昌市西湖区桃花镇渔业村民委员会与被告南昌市青山湖区青云进口汽车修理厂于1999年9月29日签订《土地租赁协议书》一份，约定原告将位于渔业村东靠聂和根西界桃花河道、南临桃花日用化工厂、北顶洪城路的一块面积六亩的土地租赁给被告进行生产经营，租赁期限为30年，今后在租赁期内被告将作为渔业村的村办企业向渔业村所在税务所报税。协议签订后，被告一直承租使用上述土地，并向原告交纳了协议约定的租金。2000年6月12日，南昌市土地管理局郊区分局向原告颁发了《集体土地使用证》，载明土地所有者为桃花乡渔业村，土地使用者为桃花乡、渔业村（江西锦云汽车维修有限公司）。关于江西锦云汽车维修有限公司，被告陈述系其投资的一家公司，并非村办企业，企业盈亏与渔业村集体组织无关。本院认为，依据1999年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案《土地租赁协议书》签订于1999年9月29日，违反当时法律禁止性规定，应属无效。据此，依据《关于适用若干问题的解释（一）》第一条之规定，判决如下：原告南昌市西湖区桃花镇渔业村民委员会与被告南昌市青山湖区青云进口汽车修理厂签订《土地租赁协议书》无效。案件受理费100元，本院减半收取50元，由被告南昌市青山湖区青云进口汽车修理厂承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员 黄 迁二〇二〇年九月二十九日书记员 章佩玉