广东省韶关市曲江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0205民初1286号原告：韶关市曲江区宏辉物业服务有限公司，住所地：广东省韶关市曲江区马坝镇城南移民新村**首层**商铺，统一社会信用代码：91440205MA4X0LFG87。法定代表人：陈雪明，经理。被告：刘彩新，女，1976年8月8日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区。原告韶关市曲江区宏辉物业服务有限公司（以下简称宏辉物业公司）与被告刘彩新物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告宏辉物业公司法定代表人陈雪明，被告刘彩新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏辉物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2019年1月1日至2019年12月31日的物业管理费723.27元、公共场所照明及绿化用水公摊费60元、摩托车停放费120元，并支付拖欠物业管理费滞纳（违约）金233.73元，共计1137元；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告与中华东园一、二期业委会签订有物业管理服务合同，合同约定摩托车停放费为10元/月，住宅物业服务费（按建筑面积计算）为0.45元/平方米/月，公共场所公摊水电费为每户5元/月。被告居住的房屋面积为133.94平方米，从2017年8月开始拒缴物业费，经原告多次催缴，被告仍以各种理由拒缴，致使原告蒙受了经济损失，原告为维护自身利益，遂依法提起本案诉讼。被告刘彩新辩称，被告居住的中华东园小区没有业主委员会，原告提供的物业服务合同是伪造的，合同上甲方并非中华东园小区，并且没有业主委员会代表签字。被告与原告不存在物业服务合同关系。原告对中华东园小区的管理相当混乱，小区内车辆停放没有秩序，堵塞消防通道，部分消防箱空置，公共设施滴水漏水，业主提出问题后原告也没有维修。被告家住顶层，楼顶存在漏水现象，告知原告后，原告并未予以解决。经审理查明：原告宏辉物业公司是2017年8月16日登记注册的自然人独资的有限责任公司，法定代表人为陈雪明。被告刘彩新是韶关市曲江区的业主，房屋面积133.94平方米。2017年8月18日，曲江区马坝镇中华东园（一二期）业主委员会(甲方)与宏辉物业公司（乙方）签订了《物业服务合同》。该合同第一章第二条约定：本合同当事人为小区的住户和物业使用人为受益人，小区的住户和物业使用人均对履行本合同承担相应的责任。第四章约定的物业服务内容为：1、清洁卫生：公共场所每天保洁一次，楼梯卫生每天保持清洁。2、车辆的管理：出入凭卡、车辆停放有序。3、公共秩序维护：实行24小时物业管理员值班。4、接受住户的意见和建议，不断提高服务质量。第五章约定：1、收费标准仍按各业主与上届物业公司签订合同不变，房屋按建筑面积每平方米每月0.45元。物业服务费从2017年8月1日开始计收。2、公用水电费（每套）每月5元；3、院内摩托车停放费10元/月（私家车库摩托车停放费10元/月）。……第七章第二条约定：……每月物业费在当月的28日前到小区物业办公室缴纳。如期未交，所欠费按月息2分计收违约金……第八章第四条约定：本合同有效期从2017年8月1日起至2019年7月31日止。甲、乙双方均在合同上盖章。2019年4月10日，曲江区马坝镇中华东园（一二期）业主委员会(甲方)与宏辉物业公司（乙方）续签了《物业服务合同》，合同有效期从2019年8月1日起至2024年7月31日止，物业服务费从2019年8月1日开始计收。物业服务内容、收费标准、缴费方式、违约责任等均与前一份《物业服务合同》相同。原告认为其已按合同约定履行了物业管理的义务，被告一直拒缴2019年度物业管理费，原告于2020年1月14日在被告家门口张贴《物业管理费缴费通知书》，通知被告缴纳2019年1月1日至2019年12月31日的物业管理费、公摊水电费、车辆停放管理费合计903.27元。被告确认其已看到该缴费通知，但认为原告提供的物业管理服务存在小区内车辆停放没有秩序、消防通道堵塞、部分消防箱空置、公共设施滴水漏水等问题，业主提出问题后原告也没有维修。被告家住顶层，楼顶存在漏水现象，告知原告后，原告并未予以解决。被告据此认为原告不应当收取被告物业费，故一直未予交纳。经催收无果，原告遂依法提起本案诉讼。以上事实，有营业执照、法定代表人身份证明书、《物业服务合同》、《物业管理费缴费通知书》、照片，开庭笔录等证实，并经审理在案。本院认为，曲江区马坝镇中华东园（一二期）业主委员会与原告签订的两份《物业服务合同》，有双方盖章确认，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，受法律保护。被告辩称物业合同上没有业委会代表签名，合同系伪造。经查，《物业服务合同》上有签约双方盖章确认，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签名或者盖章时合同成立。”的规定，盖章与签名均具有法律效力。被告认为物业合同系伪造，但并未提供证据予以证明，故对被告该项抗辩，本院不予采纳。被告辩称其与原告不存在物业合同关系，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被告作为韶关市曲江区*****期的业主，曲江区马坝镇中华东园（一二期）业主委员会与原告签订的《物业服务合同》对被告具有约束力，被告该项抗辩本院不予采纳。被告应依合同约定履行交纳物业费的义务。2019年1月1日至2019年12月31日的物业费计算如下：1、物业管理费133.94㎡×0.45元/㎡/月×12个月=723.27元；2、公摊水电费5元/月×12个月=60元；3、摩托车停放费10元/月×12个月=120元，以上三项共计903.27元。因被告一直拒交物业费，原告要求按照合同约定计算违约金。《物业服务合同》第七章第二条约定了违约金的计算方式，被告欠付物业管理费、公摊水电费、车辆停放费的行为给原告造成一定的经济损失。原告诉请物业管理费、公摊水电费、摩托车停放费三项的违约金共233.73元，符合法律规定和合同约定。以上物业费及违约金合计1137元。被告辩称原告提供的物业管理服务存在车辆乱停放，消防通道堵塞，部分消防箱空置，公共设施滴水漏水未予解决，楼顶漏水未维修等问题，原告也在庭审中认可被告反映的问题部分存在。而且根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条、第二十三条的规定，对于被告反映的楼顶漏水问题，原告有向相关业主或者业主大会提出住宅专项维修资金使用建议或者使用方案的义务，而且此项义务为法定义务，不因物业服务合同没有约定而免除。原告并未提供证据证明其已完整履行了该项义务，应由其承担举证不能的后果。鉴于原告提供的物业管理服务确实存在一定瑕疵，本院酌定被告2019年度的物业费及违约金按应缴数额的80%计算，为909.6元，被告应予交纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：限被告刘彩新于本判决生效之日起五日内支付物业服务费及违约金共909.6元给原告韶关市曲江区宏辉物业服务有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告负担，该款原告已预交，由被告在上述判决履行期限内径行支付给原告，本院不作收退。本判决为终审判决。审 判 员 吴文才二〇二〇年九月十八日法官助理 门丽丽书 记 员 傅 媛