云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2601民初418号原告（反诉被告）：云南卡尔顿商业运营管理有限公司。委托诉讼代理人：李某，男，1985年7月16日生，汉族，住云南省丘北县。被告（反诉原告）：许某，男，1986年8月23日生，汉族，现住文山市。委托诉讼代理人：卢灿，云南天信律师事务所律师（特别授权）。原告（反诉被告）云南卡尔顿商业运营管理有限公司（以下简称“卡尔顿公司”）与被告（反诉原告）许某租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）卡尔顿公司的委托诉讼代理人李某、被告（反诉原告）许某的委托诉讼代理人卢灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卡尔顿公司向本院提出诉讼请求：1.判令许某支付卡尔顿公司赔偿金700000元；2.判令许某按合同约定支付卡尔顿公司滞纳金18000元；3.判令许某承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年9月6日，卡尔顿公司与许某签订《租赁合同》，约定卡尔顿公司将位于文山市出租给许某以“三金名车”为店名用于经营汽车销售服务，租赁期限为10年，自2017年9月11日至2027年12月10日，前90天（2017年9月11日至2017年12月10日）为装修准备及施工的免租期；租金为：第一、二年每年550000元，第三年700000元，第四、五年每年820000元，第六年至第十年每年1080000元；租金支付方式为年付，第一年签订合同时支付第一年租金的50%，在合同约定的不计租装修期截止时间2017年12月10日之前支付第一年租金剩余金额（在合同约定时间内未结清款项的，属乙方单方违约，按合同中的违约条款进行处理），第一年以后每一期的租金需提前15日支付，逾期应按照逾期天数向甲方缴纳滞纳金，滞纳金按照乙方应交纳款项总额的1%计算，如逾期超过5日甲方有权终止合同并收回商铺且无需承担任何责任。《租赁合同》订立后，许某第一年第一期租金按时支付275000元后，自2017年12月10日起经多次催要均未按时支付租金。即：1.第一年租金：2017年12月10日应付租金275000元，许某实际交租2017年12月28日支付175000元，2018年11月9日支付96000元；2.第二年租金：2018年11月26日应付租金550000元，许某实际交租2019年3月6日200000元，2019年3月28日150000元，许某实际交租2019年3月6日200000元，2019年3月28日150000元，2019年4月24日70000元，2019年4月30日130000元；第三年租金2019年11月26日应交700000元，至今未付。许某未按合同约定付款时间和金额支付租金，多次构成违约，应当赔偿滞纳金。2019年12月11日，许某无故延迟未支付租金，经卡尔顿公司催要无果后，卡尔顿公司以许某违约自动退租为由，于2019年12月11日向许某送达了《终止合同通知书》。许某接收通知书后，仍未能与卡尔顿公司沟通协商达成和解协议。故依据合同约定，许某、卡尔顿公司签订的《租赁合同》因许某违约而终止。为维护卡尔顿公司合法权益，故诉至法院。许某向本院提出反诉请求：1.请求人民法院判决解除许某与卡尔顿公司2017年9月6日签订的《租赁合同》;2.判决卡尔顿公司赔偿许某装修损失费用388000元(以鉴定价格为准);3.判决卡尔顿公司退还许某履行保证金20000元；4.判决卡尔顿公司承担本诉与反诉案的全部诉讼费用。事实和理由:卡尔顿公司诉称许某违约并主张支付赔偿金700000元及滞纳金18000元无事实及法律依据。在卡尔顿公司与许某签订《租赁合同》后，许某支付完毕了第一年度、第二年度的租金并经卡尔顿公司认可。在临近第三年租金支付期限时，许某得知卡尔顿公司出租的B1-1-01号商铺的所有权人因卡尔顿公司未能支付租金，已向文山市人民法院提起诉讼，诉请解除与卡尔顿公司之间的租赁合同。故B1-1-01号商铺的所有权人提起的解除合同之诉将导致许某无法继续使用B1-1-01号商铺，卡尔顿公司与许某之间的租赁合同已无法继续履行。为此，许某不应承担支付租金的义务。之后，B1-1-01号商铺的所有权人与卡尔顿公司之间的诉讼经文山市人民法院作出解除双方的《商铺租赁合同》的判决，且已生效。因此，卡尔顿公司丧失了租赁房屋的使用权，导致其无法继续履行与许某之间的租赁合同。故本案的违约责任依法应由卡尔顿公司承担，其主张许某违约并承担支付赔偿金及滞纳金无事实及法律依据，依法不能成立。2017年9月6日，许某与卡尔顿公司签订《租赁合同》后，投入了大量资金对房屋进行装修，支出装修费用共计485000元。如前所述，由于卡尔顿公司未能向B1-1-01号商铺的所有权人支付租金的行为导致其与所有权人之间的租赁合同被人民法院判决解除，从而导致许某不能继续完整的使用租赁房屋，本案的租赁合同无法继续履行。卡尔顿公司的违约行为，导致许某与卡尔顿公司之间的《租赁合同》不能继续履行，并造成许某的装修费用损失，卡尔顿公司应当承担赔偿责任，同时应退还签订合同时许某支付的履约保证金20000元。综上所述，双方签订的《租赁合同》不能继续履行的根本原因是卡尔顿公司违约行为所致，《租赁合同》应予解除;许某不存在违约行为，卡尔顿公司主张许某支付赔偿金及滞纳金不能成立。同时应当由卡尔顿公司赔偿许某装修损失费77600元并退还履约保证金20000元。卡尔顿公司对许某的反诉辩称：1.双方的租赁合同已于2019年12月11日送达《终止合同》通知15日后实际解除；2.卡尔顿公司没有违约，是由于许某逾期未交纳租金的违约行为造成了租赁合同终止，故装修等损失应由许某自行承担，且对装修金额不予认可；3.履行保证金20000元因许某违约应冲抵赔偿金。请求驳回许某的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。卡尔顿公司针对其诉请及许某的反诉，向本院提交以下证据：1.《租赁合同》，证明：（1）卡尔顿公司与许某签订《租赁合同》，约定由许某租赁卡尔顿公司所持房屋；（2）租金为年付，第一年(含不计租的装修期三个月)、第二年年租金为550000元，第三年700000元；（3）第一年以后每期租赁费需提前15天支付；（4）逾期应按照逾期天数向甲方缴纳滞纳金，滞纳金按照乙方应交纳款项总额的1%计算。如逾期超过五日甲方有权终止合同并收回商铺且无需承担任何责任。（5）合同第十条违约责任第1款约定租赁期间，非合同约定的情况，乙方中途擅自退租，乙方应按照合同期内剩余租期应缴租金向甲方支付赔偿；2.《收据》，证明:（1）第一年租金:2017年12月10日应付租金275000元，许某实际交租2017年12月28日支付175000元，2018年11月9日支付96000元;（2）第二年租金:2018年11月26日应交550000元，许某实际交租2019年3月6日200000元，2019年3月28日150000元，2019年4月24日70000元，2019年4月30日130000元；3.《交款通知书（副联）》，证明:卡尔顿公司就许某租金拖欠问题曾多次催缴无果，于2018年11月19日向许某送达《交款通知书》，因许某多次逾期支付租金，已经多次违约，故卡尔顿公司于2019年10月30日再次向许某送达《交款通知书》，明确告知许某应交款金额及日期；4.《终止合同通知》、《收据》（针对反诉提交），证明：2019年12月11日向许某送达终止合同通知；收到许某20000元保证金。经质证，许某对卡尔顿公司提交的第1组证据的真实性、关联性无异议。合同部分条款如第十条第1项、第十一条第2项的内容不具有合法性；对于第2组证据的真实性不予认可，该《收据》是卡尔顿公司出具，是否按交款时间出具《收据》，不得而知。即使是按交款时间出具的《收据》，那也是双方对交款约定的变更；对第3组证据，2018年11月9日的《交款通知书》并非是许某签收，同时该《交款通知书》也证实了许某和卡尔顿之间对合同约定的租金交付期限进行了变更，交款通知书明确载明应补交租金96000元，应于2018年11月12日前交纳。2019年10月30日的交款通知书，此时租赁房屋的所有权人顾某某、李某某已提起诉讼，主张解除与卡尔顿公司的租赁合同，收回房屋，故卡尔顿公司无权向许某收取房租；对第4组证据，《终止合同通知》的真实性无异议，但该通知系卡尔顿公司的单方意思表示，许某进行签收仅表明其收到该通知，不代表许某认可该通知的内容；对《收据》的三性无异议。许某针对其反诉及辩解，向本院提交以下证据：1.《租赁合同》，证明:2017年9月6日，许某与卡尔顿公司签订《租赁合同》，约定卡尔顿公司将持有的物业文山硕峰新天地B1栋一层B1-1-01号、B1-1-02号、B1-1-03号、B1-1-04号、B1-1-05号商铺出租给许某用于经营三金名车使用，租赁期限10年，自2017年9月11日至2027年12月10日，年租金按递增方式收取，从第二年开始年租金提前15天支付，第三年租金700000元，支付时间为2018年11月26日前支付。由许某于签订合同时支付20000元履行保证金；2.（2019）云2601民初5019号民事判决书，证明:（1）文山市人民法院于2019年10月24日受理原告顾某某、李某某诉卡尔顿公司租赁合同纠纷一案并作出生效判决，确认卡尔顿公司未能于2019年1月31日前支付当年租金322623元，判决解除双方签订的《商铺租赁合同》，于判决生效后十日返还顾某某、李某某位于文山市硕峰新天地B1-1-01号商铺；（2）卡尔顿公司已不能继续履行与许某之间的租赁合同；3.装饰工程合同、装修施工现场照片及装修后现场照片，证明:（1）许某于2017年8月29日与砚山县前意识装饰工程有限公司签订《装饰工程合同》，约定由装饰公司对许某位于文山市硕峰新天B1栋三金名车室内汽车展厅进行装修装饰，工程包工包料，总价款计485000元，工程期限95天，工程竣工时结清所有工程款；（2）许某向卡尔顿公司租赁商铺经营三金名车已进行精装修的事实；4.转账记录，证明：许某已向卡尔顿公司交付20000元保证金。经质证，卡尔顿公司对许某提交的第1组证据的三性无异议，予以认可。合同第三条第二项、第三项、第五项，第五条、第十条、第十一条均是双方约定，合法有效，能够支持卡尔顿公司的诉请；对第2组证据的三性无异议，予以认可，判决书第5页本院认为部分已明确双方同意解除合同而非许某主张的事实成立，许某的证明观点错误；对第3组证据的真实性、客观性不予认可，且对支付装修费485000元没有证据证明，另外，装修合同签订于2017年8月29日，早于《租赁合同》签订时间，不合常理；对第4组证据予以认可，依据合同第五条第三项不应退还，同时许某还应按照赔偿金额冲抵后补足。本院认为，卡尔顿公司与许某于2017年9月6日签订的《租赁合同》（双方提交的第1组证据），双方均作为证据提交，能证明卡尔顿公司与许某之间存在房屋租赁合同关系，本院予以确认；卡尔顿公司提交的第2组证据《收据》，结合许某的自认，能证明许某向卡尔顿公司交纳了第1、2年度的租金，本院予以确认；卡尔顿公司提交的第3组证据《交款通知书（副联）》能证明卡尔顿公司在管理过程中对租金进行催收，本院予以确认；卡尔顿公司提交的第4组证据中的《收据》与许某提交的第3组证据转账记录，相互印证了许某向卡尔顿公司交纳了20000元保证金，本院予以确认；《终止合同通知》能证明卡尔顿公司于2019年12月11日通知许某终止合同，且许某对其真实性无异议，本院予以确认。许某提交的第2组证据，（2019）云2601民初5019号民事判决书为生效法律文书，能证明许某向卡尔顿公司租赁的其中一间门面（位于文山市硕峰新天地**商铺）所涉的《商铺租赁合同》经本院于2019年1月31日作出的生效民事判决书判决解除，并判决由卡尔顿公司将该商铺返还其所有人顾某某、李某某，本院予以确认；许某提交的第3组证据，装饰工程合同、装修施工现场照片及装修后现场照片，虽能证明许某对租赁的房屋进行了装修，但并不能证明实际产生的装修费是多少，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月6日，卡尔顿公司（甲方）与许某（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将其持有的物业位于文山硕峰新天地B1栋一层B1-1-01号、B1-1-02号、B1-1-03号、B1-1-23号、B1-1-24号商铺出租给乙方经营“三金名车”（店铺名称），租赁期为10年，自2017年9月11日起至2027年12月10日止（期间含3个月装修期），甲方同意给予乙方90天的不计租装修准备及施工期（自2017年9月11日起至2017年12月10日止），自2017年12月11日起计租；按下列标准计收租金：2017年12月11日-2018年12月10日，月租金44833.3元，年租金550000元；2018年12月11日-2019年12月10日，月租金44833.3元，年租金550000元；2019年12月11日-2020年12月10日，月租金58333.3元，年租金700000元；2020年12月11日-2021年12月10日，月租金68333.3元，年租金820000元......2026年12月11日-2027年12月10日，月租金90000元，年租金1080000元;租金为年付，第一年签订合同时支付第一年租金的50%，在合同约定的不计租装修期截止时间2017年12月10日之前支付第一年租金剩余金额（在合同约定时间内未结清款项的，属乙方单方违约，按合同中的违约条款进行处理），第一年以后每一期的租金需提前15日支付，逾期应按照逾期天数向甲方缴纳滞纳金，滞纳金按照乙方应交纳款项总额的1%计算，如逾期超过5日甲方有权终止合同并收回商铺且无需承担任何责任;乙方在合同签订之日向甲方缴纳20000元作为合同履约保证金，此保证金如乙方未履约不予退还。《租赁合同》签订当日，许某向卡尔顿公司交纳了履约保证金20000元。《租赁合同》签订后，许某对所涉租赁房屋进行了装修并投入使用，并支付了2017年12月11日-2018年12月10日期间第一年的租金546000元（经双方协商，第一年租金卡尔顿公司减免了4000元），以及2018年12月11日-2019年12月10日期间第二年的租金550000元。2019年12月11日，卡尔顿公司向许某送达了《终止合同通知》，称因许某多期未按约定期限和金额支付租金，已严重违约，请许某收到本通知后两日内按照约定撤场，交还租赁场地，并交付相应租金、滞纳金、违约金，以及逾期不履行上述义务的后果等。之后，许某陆续搬离了店中物品，卡尔顿公司将所涉商铺收回后另行处理。另查明，卡尔顿公司出租给许某的文山硕峰新天地B1栋一层B1-1-01号商铺系卡尔顿公司于2016年3月11日向其所有人顾云春、李某某租赁后转租给许某。因卡尔顿公司未及时支付租金，顾云春、李某某于2019年10月24日诉至本院，本院于2020年2月27日作出（2019）云2601民初5019号民事判决书，判决：一、解除原告顾云春、李某某与被告云南卡尔顿商业运营管理有限公司于2016年3月11日签订的《商铺出租合同》；二、被告云南卡尔顿商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告顾云春、李某某2019年度租金322632元及违约金64526.40元；三、被告云南卡尔顿商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告顾云春、李某某位于文山市硕峰新天地B1-1-01号商铺；四、驳回原告顾云春、李某某的其他诉讼请求。现该判决书已生效。本院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，卡尔顿公司与许某签订《租赁合同》，双方意思表示真实，不违反法律、法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。我国《合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”该法条赋予了当事人享有不安抗辩权。本案中，许某作为承租人，根据双方在《租赁合同》中的约定，第三年（2019年12月11日-2020年12月10日）的租金700000元需提前15日支付，即应于2019年11月27日前支付。但因2019年10月24日，卡尔顿公司出租给许某的其中一间商铺---文山硕峰新天地B1栋一层B1-1-01号商铺的所有人顾云春、李某某诉至本院，要求解除与卡尔顿公司签订的《商铺出租合同》，许某有理由怀疑卡尔顿公司是否还能继续履行交付租赁物的义务，根据上述法律的规定，卡尔顿公司“有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”，许某可以行驶不安抗辩权，即暂缓支付第三年的租金。据此，许某未及时支付第三年的租金于法有据，不属于违约，对卡尔顿公司主张许某逾期未支付租金，应支付赔偿金700000元的诉讼请求，本院不予支持。在与案外人顾某某、李某某的诉讼尚未结束的情况下，2019年12月11日，卡尔顿公司主动向许某送达了《终止合同通知》，视为其自愿主动终止与许某签订的《租赁合同》，许某收到该通知后主动陆续搬离了店中物品，退还卡尔顿公司所租赁的房屋，用其行动表示同意终止与卡尔顿公司签订的《租赁合同》，至此，双方于2017年9月6日签订的《租赁合同》已实际解除，对双方要求解除该合同的诉讼请求，本院予以支持。关于卡尔顿公司主张许某在支付第一年、第二年租金的过程中，多次存在逾期支付的情形，应支付滞纳金18000元的诉讼主张，根据我国《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，既可以选择“继续履行、采取补救措施”或者选择“赔偿损失等违约责任”，“继续履行、采取补救措施”与“赔偿损失等违约责任”为并列关系，只能择其一承担责任。即便许某在履行支付第一年、第二年租金的过程中存不符合约定的情形，其应当承担也是“继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，而许某最终已按双方的约定履行支付了第一、二年度的租金，即承担了“继续履行、采取补救措施”的民事责任，且当时卡尔顿公司接受了许某支付的租金，未提异议，现卡尔顿公司再主张要求许某承担赔偿损失等违约责任不符合法律规定，本院不予支持。关于许某主张卡尔顿公司赔偿其装修费损失388000元的诉讼请求，因许某在接到卡尔顿公司送达的《终止合同通知》后，陆续搬离了店中物品，退还卡尔顿公司所租赁的房屋，以其行动表示同意终止合同的决心，其装修损失应自行承担。对许某申请对所涉房屋装修损失进行鉴定的申请，本院不予起动鉴定程序。关于卡尔顿公司是否应返还许某履约保证金20000元的问题，从以上可看出，许某在行驶不安抗辩权期间，卡尔顿公司与许某自愿终止了双方于2017年9月6日签订的《租赁合同》，不存在谁先违约的情况下，卡尔顿公司应退还许某履约保证金20000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：解除许某与云南卡尔顿商业运营管理有限公司于2017年9月6日签订的《租赁合同》；云南卡尔顿商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还许某履约保证金20000元；驳回云南卡尔顿商业运营管理有限公司的其他诉讼请求；驳回许某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分的案件受理费10980元，由云南卡尔顿商业运营管理有限公司负担；反诉部分的案件受理费7420元，由卡尔顿公司负担364元，由许某负担7056元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判长  庞呈丰审判员  曾 丽审判员  罗 娅二〇二〇年九月七日书记员  李云英