湖北省黄梅县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1127民初725号原告：湖北吴楚置业有限公司，住所地湖北省武穴市窝陂塘路**，统一社会信用代码914211826884794857。法定代表人：秦振兴，该公司执行董事。委托诉讼代理人：洪文峰，湖北恩祺律师事务所律师。代理权限为代为起诉、和解、调解，代签法律文书,撤诉,上诉。被告：周华，女，1975年9月13日出生，汉族,住湖北省武穴市，委托诉讼代理人：夏靖（系周华之子），住湖北省武穴市，代理权限为特别授权，即参加应诉、庭审，代为主张、放弃本案诉讼权利等。第三人：夏海文，男，1990年6月22日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区，委托诉讼代理人：夏笠洪(系夏海文父亲)，住湖北省武穴市，代理权限为特别授权，即参加应诉、庭审，代为主张、放弃本案诉讼权利等。原告湖北吴楚置业有限公司与被告周华、第三人夏海文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年5月12日、2020年6月30日公开开庭进行了审理。后因该案案情复杂，遂于2020年7月2日转为普通程序,同时依法通知第三人夏海文参加诉讼,于2020年8月10日第三次公开开庭进行了审理。原告湖北吴楚置业有限公司委托诉讼代理人洪文峰、被告周华及其委托诉讼代理人夏靖、第三人夏海文及其委托诉讼代理人夏笠洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。湖北吴楚置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除2017年1月14日原告湖北吴楚置业有限公司与被告周华签订的商品房买卖合同；2.依法判决被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年1月14日湖北吴楚置业有限公司与周华签订了一份商品房买卖合同，该合同第六条约定：买受人于2017年１月１４日之前一次性支付房款人民币393194元，否则视为逾期付款，并按本合同第七条处理；合同第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。合同签订后，周华违约拒付购房款。为此，湖北吴楚置业有限公司诉诸法院，请求依法判决。周华辩称，1.本人已于2017年1月14日签订商品房买卖合同的当天就交付了全额购房款393194元，有湖北吴楚置业有限公司开具的购房款收据为凭；2.本人自签订商品房买卖合同的2017年1月14日起未曾收到湖北吴楚置业有限公司的催告通知；3.湖北吴楚置业有限公司的起诉已超过三年的诉讼时效。据此，请求法院驳回湖北吴楚置业有限公司的诉讼请求。夏海文述称，1.原湖北吴楚置业有限公司法定代表人秦国平因投资建设黄梅县吴楚国际cc商品房工程缺少资金，遂向其父亲夏笠洪借款300多万元，因其他原因，借条上的出借人写的是夏海文；2.2017年1月14日夏笠洪代夏海文与原湖北吴楚置业有限公司法定代表人秦国平及周华协商，秦国平同意以湖北吴楚置业有限公司的两套商品房向夏海文抵偿其70余万元的债务，夏笠洪当场将该两套商品房转让给周华以抵偿其向周华的借款，周华便将其中的一套商品房（ｃｃ国际幢××号）转让给案外人周发宪以抵偿其向周发宪的借款，另一套商品房（ｃｃ国际幢××号）则留给自已，湖北吴楚置业有限公司财务部门当即向周华开具了两张全款购房收据（编号分别为No.0194748、No.0194749），并撕毁了抵账的借条，同时周华与湖北吴楚置业有限公司签订了ｃｃ国际幢××号房的商品房买卖合同。湖北吴楚置业有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：证据一、商品房买卖合同一份。拟证明原、被告双方签订了商品房买卖合同。证据二、黄梅县宏楚物业服务有限公司书面证明一份。拟证明周华在未交付购房款的情况下，骗取了物业管理缴费手续。周华为支持其抗辩主张，向本院提交了如下证据材料：证据一、商品房买卖合同及购房收据各一份。拟证明购房款已全款支付。证据二、周华与黄梅县宏楚物业服务有限公司签订的前期物业服务管理协议及收据。拟佐证周华支付了购房款。证据三、证人朱某的当庭证言及证人胡某的书面证言。拟证明：1.签订商品房买卖合同时两证人均在现场；2.2017年1月14日秦国平同意以抵债的方式进行商品房买卖。夏海文为支持其陈述主张，向本院提交了如下证据材料：证据一、借条五张。拟证明秦国平与夏海文间存在借贷关系。证据二、银行转账记录四份。拟证明秦国平与夏海文间存在借贷关系。证据三、本息清算单三份。拟证明秦国平与夏海文间的借款本息结算情况。因案件审理需要，本院依职权向武穴市市场监督管理局调查收集了如下证据材料：湖北吴楚置业有限公司企业基本信息及变更项目信息表。该证据材料证实：1.湖北吴楚置业有限公司成立于2009年6月11日，法定代表人为秦国平；2.秦国平分别于2009年6月11日至2014年9月8日、2015年1月15日至2017年7月24日期间为湖北吴楚置业有限公司法定代表人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.关于湖北吴楚置业有限公司提交的证据。对证据二（黄梅县宏楚物业服务有限公司书面证明）周华、夏海文有异议，认为系伪证。本院认为该书面证明属私文书证，虽然加盖了公司印章，但无公司负责人及经办人签名或盖章，故其不具备书面证明效力。2.关于周华提交的证据。对证据一（商品房买卖合同及购房收据）湖北吴楚置业有限公司有异议，认为购房款未实际支付。本院认为该购房收据不仅加盖了湖北吴楚置业有限公司的财务专用章，还有经办人的签名，经结合证人朱某的当庭证言及第三人夏海文的陈述，本院对该购房收据的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据二（周华与黄梅县宏楚物业服务有限公司签订的前期物业服务管理协议及收据）的关联性湖北吴楚置业有限公司有异议。本院认为该证据与是否已支付购房款间有一定的关联性。对证据三（证人朱某的当庭证言及证人胡某的书面证言）湖北吴楚置业有限公司有异议，认为证人出庭作证未在举证期内申请，其作证程序违法，且证人未说清债权债务关系，不能证明以房抵债的事实存在。本院认为周华虽然是逾期申请证人出庭作证，但该证据与案件事实有关，人民法院可依职权予以准许，故对证人朱某的当庭证言予以采信。至于证人胡某的书面证言，因其未出庭作证并接受质询，故其书面证言的证明力小，经结合证人朱某的当庭证言，本院对证人胡某的书面证言亦予以采信。3.关于夏海文提交的证据。对证据一（借条五张）的真实性、合法性、关联性湖北吴楚置业有限公司均有异议，认为，1.借条签名是否是秦国平存疑；2.借款与银行流水对应不上，并存在高利贷行为；3.该借条与本案的房屋买卖无关。本院认为，1.湖北吴楚置业有限公司对借条签名是秦国平只是存疑，但未绝对否认，故对湖北吴楚置业有限公司关于该证据真实性的质证意见不予支持；2.夏海文提交的借条利率未违反法律规定，借款与银行流水虽然对应不上，但不能绝对否认借贷关系的存在，故对湖北吴楚置业有限公司关于该证据合法性的质证意见不予支持；3.该借条虽与本案的房屋买卖无直接关联性，但与第三人夏海文的陈述主张有关联性，故对湖北吴楚置业有限公司关于该证据关联性的质证意见不予支持。反之，对夏海文的证明秦国平与夏海文间存在借贷关系的证明目的予以采信。对证据二（银行转账记录四份）的合法性、关联性湖北吴楚置业有限公司均有异议，认为，1.借条是2015年至2016年，而银行流水反应的是2011年，故不具有合法性；2.该借条与本案的房屋买卖无关。本院认为，1.夏海文承认借款与银行转账记录间无一一对应关系，其提交该证据只是证明双方存在借贷关系，故对湖北吴楚置业有限公司关于该证据合法性的质证意见不予支持；2.该银行转账记录虽与本案的房屋买卖无直接关联性，但与第三人夏海文的陈述主张有关联性，故对湖北吴楚置业有限公司关于该证据关联性的质证意见不予支持。对证据三（本息清算单三份）的真实性、合法性、关联性湖北吴楚置业有限公司均有异议，认为该清单系夏海文单方制作，无任何人签名认可。本院认为该本息清算单系夏海文单方制作，且无任何人签名，故对湖北吴楚置业有限公司关于该证据真实性、合法性、关联性的质证意见予以支持。经审理，本院认定事实如下：2017年1月14日湖北吴楚置业有限公司与周华签订了一份商品房买卖合同，该合同第六条约定：买受人于2017年１月１４日之前一次性支付房款人民币393194元，否则视为逾期付款，并按本合同第七条处理；合同第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。现湖北吴楚置业有限公司以周华违约拒付购房款为由诉至本院，要求判如所请。另查明，1.湖北吴楚置业有限公司成立于2009年6月11日，原法定代表人为秦国平，现法定代表人为秦振兴；2.秦国平分别于2009年6月11日至2014年9月8日、2015年1月15日至2017年7月24日期间为湖北吴楚置业有限公司法定代表人；3.秦国平为湖北吴楚置业有限公司法定代表人时，分别于2011年3月16日至2012年7月5日、2015年2月5日至2016年12月5日期间多次向夏海文借款；4.借条均是以秦国平个人名义向夏海文父亲夏笠洪借款，因其他原因，借条上出借人写的是夏海文；5.2017年1月14日夏笠洪代夏海文与原湖北吴楚置业有限公司法定代表人秦国平及周华协商，秦国平同意以湖北吴楚置业有限公司的两套商品房向夏海文抵偿其70余万元的债务，夏笠洪当场将该两套商品房转让给周华以抵偿其向周华的借款，周华便将其中的一套商品房（ｃｃ国际幢××号）转让给案外人周发宪以抵偿其向周发宪的借款，另一套商品房（ｃｃ国际幢××号）则留给自已，湖北吴楚置业有限公司财务部门当即向周华开具了两张全款购房收据（编号分别为No.0194748、No.0194749），并撕毁了抵账的借条，同时周华与湖北吴楚置业有限公司签订了ｃｃ国际幢××号房的商品房买卖合同。本院认为，湖北吴楚置业有限公司与周华签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规强制性禁止规定，系有效合同，应受法律保护，合同双方当事人应当按照合同的约定履行义务，不得擅自变更或解除合同。湖北吴楚置业有限公司诉称周华违约拒付购房款，而周华辩称自已虽未以现金支付购房款，但已与案外人秦国平、第三人夏海文间以抵账的方式进行了商品房买卖交易，应认定为实际支付了购房款。对此，本院认为，周华主张的以抵账的方式进行的商品房买卖交易实质上是以房抵债，而本案的以房抵债关键在于：1.秦国平与夏海文间是否存在债务关系；2.秦国平是否同意以房抵债；3.秦国平向夏海文借款及同意以房抵债行为是履行职务行为，还是个人行为。从夏海文提交的借条及银行转账记录看，可证明秦国平与夏海文间存在债务关系；从朱某的当庭证言及胡某的书面证言看，可证明秦国平同意以房抵债。至于秦国平向夏海文借款及同意以房抵债行为是履行职务行为，还是个人行为问题，本院认为，从以下三方面可认定系履行职务行为：1.证人证言证实秦国平同意以属于湖北吴楚置业有限公司的商品房抵债，且抵债现场开具了盖有湖北吴楚置业有限公司财务专用章及财务开票人个人签名的购房收据；2.在双方签订的商品房买卖合同书的尾部盖有湖北吴楚置业有限公司的公司印章和秦国平私人印章；3.秦国平在借款及同意以房抵债期间均为湖北吴楚置业有限公司的法定代表人。综上，本院认为，以房抵债是一种房屋买卖的特殊形式，因抵债达成的口头协议，只要是出自各方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规强制性禁止规定，即为合法。因此，秦国平、夏海文、周华间以抵账方式进行的房屋交易，可以认定为买受人周华已经向出卖人湖北吴楚置业有限公司支付了房屋全部购房款。由于周华并未违约拒付购房款，故湖北吴楚置业有限公司解除合同的条件未成就，其无权行使合同解除权。据此，本院对湖北吴楚置业有限公司请求判决解除2017年1月14日湖北吴楚置业有限公司与周华签订的商品房买卖合同的诉讼请求不予支持。反之，对周华请求驳回湖北吴楚置业有限公司诉讼请求的抗辩主张予以支持。至于周华辩称湖北吴楚置业有限公司的起诉超过三年诉讼时效的主张，本院认为于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、七十五条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条、第八十八、第九十条之规定，判决如下：驳回湖北吴楚置业有限公司的诉讼请求。本案受理费300元，由湖北吴楚置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判长  宛良征审判员  刘 刚审判员  周建平二〇二〇年九月一日书记员  邓 丹