北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初7966号原告：段德龙，男，1947年8月25日出生，汉族，退休职工，住北京市大兴区。原告：刘玉萍，女，1947年1月27日出生，汉族，退休职工，住北京市大兴区。上述2名原告的共同委托诉讼代理人：张敬辉，北京隽永律师事务所律师。被告：高立德，男，1963年9月29日出生，满族，退休职工，住北京市大兴区。第三人：朱秀云，女，1968年2月3日出生，汉族，退休职工，住北京市大兴区。上述2名当事人的共同委托诉讼代理人：郑方方，北京市风平律师事务所律师。第三人：高立功，男，1962年1月5日出生，满族，职业不详，住北京市大兴区。第三人：高立友，男，1969年5月2日出生，满族，职业不详，住北京市大兴区。第三人：北京远州房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇庑殿路**楼****。法定代表人：李洪祥，职务不详。原告段德龙、原告刘玉萍与被告高立德、第三人朱秀云、第三人高立功、第三人高立友、第三人北京远州房地产经纪有限公司（以下简称远州公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告段德龙、原告刘玉萍、2名原告的共同委托诉讼代理人张敬辉、被告高立德及第三人朱秀云的共同委托诉讼代理人郑方方到庭参加诉讼。第三人高立功、第三人高立友、第三人远州公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。段德龙、刘玉萍向本院提出诉讼请求：1.判令高立德、朱秀云将位于北京市大兴区旧桥路12号院23号楼9层2单元902室（以下简称902室）的房屋产权登记至段德龙、刘玉萍名下；2.高立德、朱秀云承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年1月17日，段德龙、刘玉萍夫妇二人（乙方）与高立德（甲方）通过远州公司（丙方）针对902室签订了房屋买卖合同，合同约定甲方取得房本之日起5个工作日内通过丙、乙双方进行过户手续，三方均需积极配合；现多年已过，甲方依旧没有按照合同约定履行其过户义务；由于高立德之父高士俊作为房屋共有人，其在合同中表明其对房屋享有独立处置权利，是高立德的代理人，如因产权纠纷产生问题，均由高士俊负责，故其与本案结果有法律上的利害关系，将其列为第三人；由于远州公司（丙方）作为居间方，合同约定其应履行监督合同执行和代办房屋过户的相关手续的义务，故其与本案结果也有法律上的利害关系，将其列为第三人；综上所述，无奈之下，段德龙、刘玉萍诉至法院，请求判如所请。高立德辩称，不同意段德龙、刘玉萍的诉讼请求；高立德没有委托父亲高士俊出售902室，高立德也没有收到卖房款，所以不应受房屋买卖合同约束；本案中，由高士俊与段德龙、刘玉萍签订房屋买卖合同，不符合表见代理的构成要件，高士俊也不是诉争902室的共有人；段德龙、刘玉萍购买诉争房屋也不属于善意取得；据此，请求驳回段德龙、刘玉萍的诉讼请求。朱秀云述称，同高立德的答辩意见一致。高立功未作陈述。高立友未作陈述。远州公司未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月1日，北京市大兴区旧宫镇人民政府（出卖人、拆迁人）与高立德（买受人、被拆迁人）签订《拆迁安置购房协议》，约定买受人自愿购买北京市大兴区旧宫镇地铁亦庄线旧宫东站项目安置房（暂用名）南小区18号楼2单元902室（即诉争902室），房屋设计建筑面积为83.9平方米（该房号为暂定编号，最终以有关部门批准的房号为准，入住时按实际测绘建筑面积结算）；出卖人与买受人约定，按照建筑面积计算，该房屋单价按与拆迁面积对应情况计算，总价款为225292元，买受人同意在该协议生效后，由出卖人从拆迁补偿款中直接扣除上述款项，如有不足，入住时一次性补齐，拆迁补偿款在扣除上述房款的结余部分，归买受人所有，出卖人一次性支付给买受人；买卖双方约定，出卖人应当于2011年10月1日起40日内向买受人交付房屋（该时间是以预计2009年8月31日完成拆迁的时间为前提确定的，如遇拆迁工程不能在预计时间内完成，交房时间将顺延，并且双方皆不视为逾期）。上述《拆迁安置购房协议》签订后，拆迁人在2011年向被拆迁人交付902室。2013年1月17日，针对902室的买卖事宜，在远州公司的居间服务下，以高立德名义与段德龙、刘玉萍签订房屋买卖合同；合同书的名称为《北京市存量房屋买卖合同（经纪机构居间成交版）》，合同书抬头载明“出售方（以下简称甲方）”为高立德，“居间方（以下简称丙方）”为远州公司，“买受方（以下简称乙方）”为段德龙、刘玉萍；在合同书落款处，“甲方”处签名为“高立德（高士俊代）”，“乙方”处由段德龙签字确认，“丙方（签章）”处加盖远州公司的合同专用章；各方约定，甲方自愿出售的房屋位于北京市大兴区旧宫新苑南区小区23号楼2单元902室（即诉争902室），该房屋性质为回迁商品房，建筑面积约为83.9平方米（以该房屋产权证标注面积为准），产权所有人为高立德，共有人为高士俊，该房屋未取得房屋产权证，产权证明为回签协议（已收回），乙方对该房屋已做充分了解，并愿意购买；关于房屋交易价格及相关费用，甲、乙双方确认该房屋交易价格为1550000元，与该房屋交易相关的费用按国家和北京市有关规定执行，经甲、乙双方协商，由乙方承担（缴费当日须丙方在场缴纳）；关于定金支付，各方约定甲、乙双方已达成该房屋买卖意向，在签订合同当日，乙方需向丙方支付购房定金50000元，甲、乙双方同意该定金自支付于丙方时起视为定金已支付，在支付定金同时，甲方应将该房屋的产权证等相关证件的原件交付于丙方，丙方将定金转交于甲方；关于甲方义务，各方在合同书第八条第一款约定：“1.甲方应保证该房屋无抵押、无查封、无产权纠纷和债权债务纠纷，由此而引起的法律及经纪责任由甲方自行承担。2.甲方承诺对该房屋权属证件的合法性、真实性和有效性负全部责任。3.甲方应保证该房屋交付时符合国家规定。4.甲方应及时提供该房屋办理产权过户手续过程中所需要的相关证件及材料的原件和复印件，并保证在办理过户交易手续时按时到场。5.如乙方需要向银行申请贷款时，甲方应按照银行所需材料及时提供给丙方”；关于乙方义务，各方在合同书第八条第二款约定：“1.签订本合同的同时交付购房定金；2.提供该房屋过户交易和银行贷款时所需的相关证件的原件和复印件，并保证在办理过户交易手续时按时到场；3.若乙方申请银行按揭贷款时，应按照银行所需材料提供给丙方及银行；4.乙方应保证自己所提供材料的真实性，并保证在银行无不良记录”；关于丙方义务，各方在合同书第八条第三款约定：“1.见证并监督本合同的执行。2.代办该房屋过户、贷款的相关手续。3.代收甲、乙支付的定金、房款，并按本合同第六条中约定的方式监督乙方向甲方支付房款。4.甲、乙双方发生违约或争执等情形时，应出面予以协商”。在合同书打印正文之后、落款之前，各方手写补充协议：“1.甲、乙双方约定，购房定金于2013年1月20日前付清（伍万元整）。2.剩余房屋全部金额于2013年3月31日前一次付清。3.甲方于收到房屋定金时起交付房门钥匙。4.甲方得取房本之日起五个工作日内通知丙、乙双方进行过户手续，三方均需积极配合。5.甲方代理人高士俊先生声名对此房屋享有独立处置权力，如因产权纠纷问题产生的损失，均由代理人高士俊全部负责。6.此房屋交易，过户时产生的税费等，按国家最低标准缴纳。7.甲、乙双方承诺，无论以后市场价格涨或降，任何一方不得违约，如甲方违约，双方赔偿乙方已付房款，如乙方违约，已付金额不退”。合同签订后，在2013年1月21日，段德龙向高士俊给付定金50000元，由高士俊出具收条；同日，段德龙向远州公司交纳中介费38700元，由远州公司出具加盖财务专用章的中介费收据；2013年3月18日，通过银行汇款的方式，段德龙给付高士俊剩余房款1500000元，高士俊出具收条（在该收条见证方处由远州公司盖章确认）；至此，对全部房款1550000元，段德龙、刘玉萍均已付清；合同签订后，段德龙、刘玉萍即入住902室；段德龙、刘玉萍系夫妻关系，二人居住902室至今；高立德、朱秀云系夫妻关系，二人长期生活在902室的对门901室，即段德龙、刘玉萍夫妇与高立德、朱秀云夫妇系同一小区、同一栋楼、同一单元、同一楼层的对门邻居关系。就合同洽商情况，段德龙、刘玉萍陈述称，系通过远州公司介绍，高士俊带着去看房，当时还问段德龙、刘玉萍一方是要买诉争902室，还是买对门901室，最终段德龙、刘玉萍决定购买902室，去现场签订合同时是高士俊去的，高士俊说其有权利出卖房屋，高士俊说拆迁所得回迁房都是高士俊的，虽然回迁房写在高立德名下，但高士俊有权利出卖，在远州公司签订合同的时候，高士俊说出卖房屋的原因是回迁房太多了；高立德、朱秀云则陈述称，不知道出卖902室的具体情况，是在被起诉后才知道名下902室被出卖了，一直以为902室处于出租状态，租金也是用于赡养高士俊，高立德、朱秀云夫妇没有收取过902室的租金。就房屋交付情况，经询问，段德龙、刘玉萍陈述称，在签订合同后就将902室交付段德龙、刘玉萍了，具体时间为2013年1月，签完合同就把房屋钥匙给段德龙、刘玉萍了，所交付房屋是简单装修状态，段德龙、刘玉萍没再装修就搬进去了，居住至今，在此期间没有任何人向段德龙、刘玉萍就902室主张房屋权利；高立德、朱秀云则陈述称，902室不是高立德、朱秀云交付给段德龙、刘玉萍的，902室一直由高士俊使用，902室原本是高立德、朱秀云夫妇的，是基于赡养，将房屋交给高士俊对外出租，对具体交付时间不清楚，902室是高士俊的另一个儿子给装修的。902室的北京歌华有线电视服务的原登记客户为高立德，在2016年将客户变更为段德龙，由段德龙领取机顶盒及智能卡；因居住使用902室所产生供暖费、水费、电费等各项费用均系由段德龙、刘玉萍一家所交纳；段德龙、刘玉萍陈述称，相关费用均由其交纳，供暖费、有线电视费均系以段德龙等名义交纳，电卡、煤气卡写在高立德名下，当时是用高立德的居民身份证去办理的。就902室系高士俊、高立德共有房屋，以及对高士俊卖房一事高立德一家三口人知情的事实，段德龙、刘玉萍提交旧宫新苑南区的邻居姚春英、杨秀敏、张润福、刘喜玲4人合写的书面证人证言；高立德、朱秀云以上述4名证人未到庭作证为由，不予认可。2018年4月26日（证书填发时间），针对902室，对高立德颁发编号为京（2018）大不动产权第0026033号的不动产权证书；该证书载明权利人为高立德，共有情况为房屋单独所有，坐落为“大兴区旧桥路12号院23号楼9层2单元902”，权利类型为国有建设用地使用权/房屋所有权，权利性质为出让/商品房，用途为住宅，房屋建筑面积为83.92平方米，房屋竣工时间为2012年11月8日。经存量房交易服务平台核验，段德龙、刘玉萍夫妇的家庭分类为“本市户籍居民家庭（申请购买大兴区存量住宅）”，家庭名下拥有住房套数为1套，检验结果为初步核验通过。本案中，段德龙、刘玉萍原将高士俊作为第三人提起诉讼；在本院于2019年7月9日进行庭前谈话时，高士俊应诉陈述称，针对902室的房屋买卖事宜没有办理网签，高士俊收到了全部房款，不清楚远州公司的联系方式及经营地址；在进行完该次庭前谈话后不久，高士俊死亡；另查，案外人李庆连生前与高士俊系夫妻关系，二人共生育高立功、高立德、高立友3名子女；在李庆连于2019年4月6日死亡时，其父母均已死亡；在李庆连死亡后，高士俊未再婚；在高士俊于2019年8月22日死亡时，其父母均已死亡；据此，高士俊、李庆连夫妇的第一顺序继承人为高立功、高立德、高立友；在作为第三人的高士俊死亡后，本院依法追加其继承人高立功、高立友作为本案第三人。在案件审理过程中，本院向高立德等释明，在诉讼阶段，不得对902室实施买卖、赠与、设定抵押等妨害诉讼的行为。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，高立功、高立友、远州公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃在庭审中的陈述、质证和辩论等诉讼权利。本案中，针对902室系由高立德与拆迁人签订《拆迁安置购房协议》，系向高立德颁发不动产权证书，且《北京市存量房屋买卖合同（经纪机构居间成交版）》系以高立德名义所签订，故诉争房屋买卖合同的出卖人为高立德，经办人为高士俊，买受人为段德龙、刘玉萍，并由远州公司提供居间服务。据此，本案最大争议焦点即在于诉争房屋买卖合同的效力认定问题，就此，本院有如下几点考虑。第一，从房屋共有人及出卖方家庭内部关系看；司法实践中，拆迁时针对被拆迁农村院落的分户或分别签订安置房买卖合同的行为，不必然代表家庭成员已经完成了分家析产，具体至本案，主要存在3种可能，第一种可能为权利外观与客观事实相符，即由高立德与拆迁人（出卖人）签订《拆迁安置购房协议》，则902室属高立德、朱秀云夫妇所有；第二种可能是虽然由其子高立德与拆迁人（出卖人）签订《拆迁安置购房协议》，但902室在家庭内部实际上仍归高士俊、李庆连夫妇所有；第三种可能是对902室，高士俊、李庆连夫妇与高立德、朱秀云夫妇形成共有关系。第二，在权利外观与客观事实相符的情况下，高立德、朱秀云夫妇系902室的权利人，则涉及高士俊主持出卖902室是否构成无权代理或涉嫌无权处分一节；本案房屋买卖合同签订于2013年1月17日，之后在2013年3月18日段德龙、刘玉萍即付清了全部房款1550000元并入住902室，其长期居住在902室，至提起本案诉讼已超过6年，且高立德、朱秀云居住在902室的对门901室；现实生活中，以业主身份占有使用涉案房屋的表现，必然区别于以承租人身份租住涉案房屋的表现，无论是交纳物业费、供暖费的主体（在住房租赁合同关系中，一般由出租人交纳物业费、供暖费），还是日常生活表现，均有不同；特别是在2016年，对902室的北京歌华有线服务，将客户由高立德变更为段德龙，显然系业主管理自有房屋之表现；高立德、朱秀云主张不知道本案出售涉案房屋的行为明显不符合常理，应推定高立德、朱秀云对房屋出卖知情且同意；换言之，本院推定高立德、朱秀云或者事前委托高士俊出卖房屋，或者事后知道高士俊出卖房屋但并无异议，即高士俊代为签订房屋买卖合同属有权处分。第三，在权利外观与客观事实不相符的情况下，虽然902室登记在高立德名下，但高士俊、李庆连夫妇系902室的权利人，则此时高士俊当然有权出卖房屋，唯一需要审查的是共有人李庆连是否同意出卖房屋一节；同前文论理，本案房屋买卖合同签订于2013年1月17日，之后在2013年3月18日段德龙、刘玉萍即付清了全部房款1550000元并入住902室，其长期居住在902室，至李庆连于2019年4月6日死亡时已超过6年，双方家庭居住在同一区域内，在此期间，李庆连及其他家庭成员如果不知道本案出售涉案房屋的行为明显不符合常理，应推定除高士俊之外的其他家庭成员对房屋出卖知情且同意；据此，高士俊签订房屋买卖合同属有权处分。第四，在901室属高士俊、李庆连夫妇与高立德、朱秀云夫妇共有的情况下，论理同前述，本院不再赘述，亦应推定系有权处分。综上所述，本案诉争房屋买卖合同系买卖双方真实意思表示，不存在法定无效情形，合法有效；不存在侵犯房屋共有人权益的情形，段德龙、刘玉萍的相关情况符合北京市住房限购政策，即不存在导致房屋买卖合同不能履行的法律障碍；高立德、朱秀云应协助段德龙、刘玉萍办理902室的不动产权转移登记（过户）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：高立德、朱秀云于本判决生效后十日内协助段德龙、刘玉萍办理位于“大兴区旧桥路12号院23号楼9层2单元902”号房屋（不动产权证书的编号为京（2018）大不动产权第0026033号，房屋登记在高立德名下）的房屋所有权转移登记手续，将该房屋转移登记至段德龙、刘玉萍名下。案件受理费18750元，由高立德负担（于本判决生效后七日内交纳）；公告费560元，由高立德负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 振人民陪审员  梁跃海人民陪审员  丰永志二〇二〇年九月二十三日法官 助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷