湖南省张家界市永定区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0802民初1835号 原告：张文生，男，1967年12月7日出生，苗族，户籍地湖南省张家界市永定区，现住张家界市永定区。 被告：邓少云，男，1969年2月3日出生，土家族，户籍地湖南省张家界市永定区，现住住湖南省张家界市永定区。 委托诉讼代理人：邓富文，湖南风云律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：邓鸿志，男，1991年10月25日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区，代理权限为一般代理。 被告：张家界正兴商贸有限公司，统一社会信用代码914308007656096354。住所地：湖南省张家界市永定区崇文办事处凤湾居委会北正路**（**S-101）。 法定代表人：朱建军，执行董事。 原告张文生与被告邓少云、被告张家界正兴商贸有限公司（以下简称正兴公司）排除妨害纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张文生、被告邓少云及其委托诉讼代理人邓富文和邓鸿志到庭参加诉讼，被告正兴公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张文生向本院提出诉讼请求：1、判令两被告排除妨碍，立即腾让原告坐落于崇文办事处凤湾居委会的1栋3-802房屋；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告购买了张家界正兴商贸有限公司坐落于崇文办事处凤湾居委会1栋3-802房屋，于2015年12月14日到了张家界房地管理局依法纳税办理了房屋过户手续，取得了该房屋的所有权，可是，两被告在原被告不知情的情况下，伙同一起住进了已登记到原告名下的那套房屋内，原告多次找两被告要求他们搬出1栋3-802房，并向公安机关报警，但两被告置之不理。根据《物权法》第三十五条之规定，原告提出排除妨害之诉，望判如所请。 被告邓少云辩称，1、原告无权要求被告退让房屋，原审查明被告邓少云于2014年7月14日前开始居住使用涉案房屋，于2014年9月起开始向被告正兴公司缴纳该房屋水电费、物业管理费，证明了被告邓少云实际占有使用涉案房屋是自2014年7月14日开始；2、经原审法院认定两被告之间的购房合同是合法有效的；3、经原审法院认定原告与被告正兴公司签订的合同是2015年12月4日办理过户是在被告邓少云居住涉案房屋之后，根据最高人民法院公报案例2015年底10期年成贤诉臧树林排除妨害纠纷案，本案完全符合该公民案例。因为被告邓少文是先于原告张文生购买，是在原告办理房产证之前，早已合法居住和实际占有，实际超过一年，而且法院认定两被告间的房屋买卖合同是合法有效的，说明被告邓少文占有该房屋是合法正当的，法院应当慎重审查，按照最高法的案例予以裁决。 被告正兴公司未作答辩。 查明的事实 根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实： 1、2010年6月19日，邓少云给正兴商贸公司预付购房款10000元，2010年7月6日，预付购房款40000元。2010年7月15日，邓少云与正兴公司签订《购房合同》一份，该合同约定：（1）正兴公司在商住综合楼竣工后给原告出售住宅一套，住宅位置商住综合楼**（小型安置房区），住宅面积约110平方米（含合理分摊面积，以房产证面积为准），住宅价格2000元/平方米，交房期限2011年1月31日前；（2）付款方式为邓少云在2010年7月6日前向正兴公司预付房款50000元，并在2015年12月31日前付清购房余款。 2、2012年10月19日，邓少云与正兴公司签订《购房合同》一份，该合同约定：（1）双方于2010年7月15日签订的《购房合同》终止履行，双方之间与购房有关的权利及义务关系以本合同为准；（2）邓少云购买的房屋位置为三单元407号（临北正街），面积130平方米，按2500元/平方米计价，购房款总金额325000元；（3）房屋维修基金4875元，自来水上户费900元/户，电上户费1000元/户；（4）付款方式，邓少云于2010年6月19日交纳购房款10000元，于2010年7月6日原告交纳购房款40000元，签订本合同时交纳50000元，在交付住宅时邓少云交纳房屋维修基金、自来水上户费及电上户费6775元，正兴公司补偿逾期交房损失20633元抵交购房款，购房款余款在2015年12月31日前付清；（5）住宅交付日期为2013年5月31日。2012年10月19日，邓少云给正兴公司交纳了房款50000元；2013年8月23日，邓少云告向正兴公司交纳购房款10000元。 3、2013年11月28日，邓少云与正兴公司签订《购房合同》一份（该合同加盖的是被告正兴商贸公司新启用的公章，但被告正兴商贸公司新公章是于2014年3月31日启用的），该合同约定：（1）邓少云购买的住宅位置为三单元806号，面积约190平方米，单价2500元/平方米，购房款总计475000元；（2）付款方式：在双方签订本合同时邓少云一次性支付正兴公司房款335000元，余款在2015年12月31日之前付清。2013年11月28日，邓少云给正兴公司交纳了三单元806号房屋的购房款335000元。 4、在2014年10月至2018年7月20日期间，邓少云一直在给正兴公司交纳水电费、物业管理费。 5、2014年7月25日，张文生与正兴公司签订了《购房合同》一份，该合同约定：（1）张文生购买的住宅位置为三单元705号、706号、806号、905号电梯房，面积为705号约190平方米、706号约165平方米、806号约165平方米、905号约140平方米，共计约660平方米，购房款总金额为1400000元；（2）住宅交付按双方于2014年7月25日签订的《交付协议书》执行，房产过户税费按有关规定由双方各自承担。 6、2014年7月25日，张文生（乙方）与正兴公司（甲方）签订《张家界正兴商贸有限公司商住综合楼三单元705号、706号、806号、905号住宅交付协议书》一份，该协议约定：（1）甲方商住综合楼三单元705号、706号、806号、905号电梯房总房款1400000元，乙方已于2014年7月25日全额现金付清；（2）《房产证》及《国有土地使用证》办理及税费交纳按2014年7月25日双方签订的《购房合同》第四条有关条款执行；（3）在2014年10月24日前甲方返退乙方购房款1400000元，甲方有权回购上述电梯房；（4）未尽事宜，按2014年7月25日双方签订的《购房合同》有关条款执行或双方另行协商；（5）本住宅于2014年7月25日交付乙方。同日，正兴公司给张文生出具了1400000元的购房款收款凭证一份。 7、张文生于分多次向正兴公司原法定代表人邓绍维转账****、706号、806号、905号电梯房的购房款，转账金额分别是2014年4月1日200000元，2014年4月2日100000元，2014年7月26日1080000元，于2014年7月29日80000元。 8、2015年7月18日，张家界市房地产管理局给正兴公司颁发张房权证崇字第7××8号房屋所有权证，所有权人为正兴商贸公司，房屋坐落在崇文办事处凤湾居委会1栋3-802，建筑面积为190.55平方米。 9、2015年12月4日，正兴公司（甲方）与张文生（乙方）签订了《张家界市二手房买卖合同》（该合同已在房管部门备案登记）一份，该合同约定：（1）甲方自愿将坐落于崇文办事处凤湾居委会房屋出售给乙方，室号为3-802，房屋所有权证号为××，产权面积为190.55平方米；（2）经过甲乙双方议定，上述房屋转让成交价为人民币290000元；（3）甲乙双方约定在房屋所有权转移登记过程中所缴纳的税费由乙方承担。 10、2015年12月8日，张文生为办理张家界市永定区××号房屋的房屋所有权证，向湖南省张家界市永定区地方税务局缴纳了契税、印花税、城市维护建设税、营业税、教育费附加、地、地方教育附加业所得税、土地增值税共计71729.6元。 11、2016年1月4日，张家界市国土资源局给张文生颁发了本案诉争3-802号房屋的所有权证（张房权证崇字第7××0号、面积190.55平方米）。2019年3月5日，张家界市国土资源局给张文生所有的位于张家界市永定区××号房屋换发了不动产权证，证号为湘（2019）张不动产权第0001739号。 12、正兴公司成立后至2017年7月7日的法定代表人是邓绍维，2017年7月7日之后的法定代表人变更为朱建军。正兴公司新公章（编号为4308010016806）于2014年3月31日制作并交付使用。在房管部门办证之前，本案诉争房屋的编号为3-806号，在房管部门办证之时本案诉争房屋的编号为3-802号。邓少云、张文生分别与正兴、公司签订的本案诉争房屋买卖合同所买卖的房屋均为位于张家界市永定区××号房屋。 13、2019年3月14日，邓少云以张文生、正兴公司为被告诉至本院，要求确认张文生于与正兴公司于2015年12月4日签订的永定区永定办事处凤湾居委会3-802室“张家界市二手房买卖合同”无效。本院于2019年5月14日作出(2019)湘0802民初1127号民事判决后，邓少云与正兴公司不服该判决均提起上诉。2019年8月9日，张家界市中级人民法院作出（2019）湘08民终608号民事裁定书，裁定撤销本院作出的(2019)湘0802民初1127号民事判决，并将本案发回本院重审。2019年8月26日，本院重新受理，案号为（2019）湘0802民初3818号。2020年1月20日，本院作出（2019）湘0802民初3818号判决，判决认定：1、邓少云与正兴公司签订的本案诉争房屋的《购房合同》合法有效。2、张文生与正兴公司签订的本案诉争房屋的《张家界市二手房买卖合同》合法有效。3、被告张文生与被告正兴商贸公司签订的本案诉争房屋买卖合同合法有效，并且，本案诉争的房屋产权已依法变更登记在被告张文生名下，故原告邓少云要求给其办理本案诉争房屋产权证书的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。判决一、原告邓少云与被告张家界正兴商贸有限公司于2013年11月28日签订的《购房合同》合法有效；二、驳回原告邓少云的其他诉讼请求。邓少云不服判决上诉于湖南省张家界市中级人民法院，张家界市中级人民法院于2020年5月21日作出（2020）湘0802民终329号民事判决，判决认为，本案首先应明确张文生与正兴公司签订的涉案《张家界市二手房买卖合厨》是否有效这一争议焦点问题。邓少云以张文生与正兴公司恶意串通、侵害邓少云利益为由主张该合同无效，并提出几点具体理由：1.张文生购房在邓少云购房之后，张文生购房时邓少云已经实际占有涉案房屋，且张文生对此知情；2.张文生长期给正兴公司高息贷款，签订买卖合同实为保证贷款能够足额回收，且买卖合同约定房屋每平方米单价只有1521.9元，远低于评估的市场价3291元。经查，邓少云与正兴公司亦存在借贷关系，邓少云与正兴公司签订的买卖合同中单价为每平方米2500元，也低于市场评估价，且张文生的买卖合同中约定了“房屋所有权转移登记过程中所缴纳的税费由张文生承担”的内容，张文生实际支出的总价不止每平方米1521.9元；此外，邓少云与正兴公司签订的买卖合同的落款时间为2012年11月28日，但该合同加盖的是正兴公司新启用的公章，而正兴商贸公司新公章是于2014年3月21日启用，明显存在倒签合同时间的情况，邓少云在一审庭审中承认合同系倒签时间，其称实际签订时间是在房屋装修时（2014年7月14日开始装修，9月份入住），但现在邓少云没有提交充足的证据证明其于2014年7月14日实际占有涉案房屋并装修，而张文生签订合同时间为2014年7月25日，邓少云主张张文生购房时明知邓少云已经实际占有涉案房屋的依据不足。综上，邓少云主张正兴公司与张文生之间存在恶意串通的依据不足，张文生与正兴公司签订的涉案《张家界市二手房买卖合同》应认定为有效合同。在认定张文生与正兴公司签订的涉案《张家界市二手房买卖合同》有效后，还应判断邓少云所提“判令正兴公司为邓少云就该房屋办理房屋产权证书”的诉讼请求是否成立，虽然邓少云玉正兴公司与2013年11月28日（仅指形式上的落款）时间签订的《购房合同》合法有效，邓少云又权依据该合同请求正兴公司交付涉案房屋，但因为涉案房屋的产权已依法变更登记在张文生名下，且张文生办理涉案房屋变更登记所依据的合同合法有效，现正兴公司已经无法给邓少云办理涉案房屋的产权证书，本院对邓少云要求正兴公司办理产权证书的诉请不予支持，邓少云就其损失问题另行向正兴公司依法主张。 上述事实，有当事人陈述，《张家界市二手房买卖合同》、《房屋所有权证》、《购房合同》、张家界市永定区（2019）湘0802民初3818号民事判决书、张家界市中级人民法院（2020）湘0802民终329号民事判决等证据在卷证实，本院予以确认。 判决的理由与结果 本院认为，公民的合法财产应受到法律保护。根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，本案中原告张文生向被告正兴公司购买了位于张家界市永定区××栋××号房屋（即涉案房屋），并由张家界市房地产管理局核发《房屋所有权证》，原告张文生取得该诉争房屋的相关权利，即依法对该诉争房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。被告邓少云依照买卖合同的方式占有该房屋，但其未对诉争房屋进行过户登记，其依据买卖合同形成的法律关系是债权债务关系。而不动产物权变动只有登记后才能生效，产生对抗第三人的效力。当债权效力与物权效力发生冲突时候，债权效力不能对抗物权的效力。因此，原告张文生要求被告腾让坐落于崇文办事处凤湾居委会的1栋3-802房屋的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条的规定，判决如下： 被告邓少云从本判决生效之日起立即停止侵害、排除妨碍，从张家界市永定区崇文办事处凤湾居委会1栋3单元802号房屋内搬出。 案件受理费100元，由被告邓少云负担。 本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。 审 判 员  谷晓玲 二〇二〇年九月二十一日 代理书记员  田 星 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国民法总则》 第一百七十九条承担民事责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）修理、重作、更换； （七）赔偿损失； （八）支付违约金； （九）消除影响、恢复名誉； （十）赔礼道歉。 法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。 本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 2、《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。