江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0981民初1773号原告：韩健，男，1988年10月23日出生，汉族，江苏拓能电力设备有限公司员工，住东台市。原告：赵小丽，女，1990年1月16日出生，汉族，农民，住东台市。两原告共同委托诉讼代理人：吕林，江苏明盈律师事务所律师。被告：东台哈马碧置业有限公司，住所地东台市城东新区东进大道****。法定代表人：丁元祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：张进，东台市东台法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：冯兴高，东台市东台法律服务所法律工作者。被告：江苏东台农村商业银行股份有限公司，住所地，住所地东台市东城大道**iv>法定代表人：王晖东，该公司董事长。委托诉讼代理人：颜伟健，男，该单位工作人员。委托诉讼代理人：张晓琴，女，该单位工作人员。原告韩健、赵小丽与被告东台哈马碧置业有限公司(以下简称哈马碧公司)、江苏东台农村商业银行股份有限公司(以下简称东台农商行)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月3日公开开庭审理了本案。原告韩健、赵小丽及其共同诉讼代理人吕林，被告哈马碧公司的诉讼代理人张进、被告东台农商行的诉讼代理人张某到庭参加诉讼。原告韩健、赵小丽起诉时，曾列上海常盈房地产管理有限公司(以下简称常盈公司)为共同被告，后申请撤回对常盈公司的起诉，本院已裁定准许。本案现已审理终结。韩健、赵小丽向本院提出诉讼请求：1.判令解除韩健、赵小丽与哈马碧公司于2018年1月2日签订的合同备案编号为20171229041《商品房买卖合同(预售)》；2.判令解除韩健、赵小丽与东台农商行、哈马碧公司于2018年1月16日签订的编号为20180110103001《个人购房借款/担保合同》；3.判令哈马碧公司返还韩健、赵小丽购房首付款224125元及韩健、赵小丽已向东台农商行归还的相应购房贷款本金暂定25982.27元；4.判令哈马碧公司赔偿韩健、赵小丽以购房首付款224125元为本金，自2017年12月25日至实际归还本金之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算利息暂定26073.11元；5.判令哈马碧公司赔偿韩健、赵小丽已向东台农商行支付的个人购房贷款利息暂定57758元；6.判令哈马碧公司退还东台农商行合同编号20180110103001《个人购房借款/担保合同》项下剩余的贷款489017.73元；7.判令常盈公司返还韩健、赵小丽购房优惠款20000元及自2017年12月25日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算利息暂定2400元；8.判令哈马碧公司向某健、赵小丽支付违约金7391.25元(以上共计852747.36元)；9.本案诉讼费用由哈马碧公司负担。审理中，韩健、赵小丽变更第3-5项诉讼请求为：3.判令哈马碧公司返还韩健、赵小丽全部购房款739125元，其中向某健、赵小丽返还250360.47元(购房首付款224125元及韩健、赵小丽已向东台农商行归还的相应购房贷款本金26966.16元)；向东台农商行返还488033.84元及购房贷款利息(以488033.16元为本金，自2020年6月21日起至实际返还之日止，按编号20180110103001《个人购房款/担保合同》计算利息)；4.判令哈马碧公司赔偿韩健、赵小丽购房首付款224125元的利息暂定27607.6元(以224125元为本金，自2017年12月30日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际归还本金之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；5.判令哈马碧公司赔偿韩健、赵小丽己向东台农商行支付的个人购房贷款利息暂定59754.82元(以515000为本金，自2018年2月1日至2020年6月21日按年利率4.9%计算，于每月21日归还，已归还59754.82元)。暂不主张第6、7、8项诉讼请求。事实和理由：2017年12月24日，案外人常盈公司收取韩健、赵小丽购房优惠费20000元。2018年1月2日，韩健、赵小丽与哈马碧公司签订《商品房买卖合同》(合同备案编号20171229041)1份，约定韩健、赵小丽购买哈马碧公司开发的金某5号楼503室住宅1套及05号自行车库1间，总价款739125元。韩健、赵小丽支付首期房款224125元，余款515000元向银行申请贷款。哈马碧公司应在2019年9月30日前向某健、赵小丽交房案涉房屋，逾期超过60日，韩健、赵小丽有权解除合同。2018年1月16日，韩健、赵小丽与东台农商行签订《个人购房借款/担保合同》(合同编号20180110103001)，约定韩健、赵小丽因购买案涉房屋向东台农商行借款515000元，借款期限25年。后韩健、赵小丽按约向哈马碧公司支付房款、向东台农商行归还贷款本息，但哈马碧公司未能按约交付房屋，根据《商品房买卖合同》的约定，韩健、赵小丽有权解除合同，韩健、赵小丽与东台农商行之间的借款合同目的无法实现，亦应当解除。综上，韩健、赵小丽具状起诉，请求支持如前所请。哈马碧公司辩称：1.对韩健、赵小丽要求解除购房合同、担保合同无异议，哈马碧公司同意返还韩健、赵小丽因购房支付的全部购房本金739125元；2.韩健、赵小丽主张哈马碧公司给付房款利息无事实和法律依据；3.哈马碧公司确实存在逾期交房行为，原因是哈马碧公司就金某小区建设工程中发包的电力设施安装出现了质量问题，哈马碧公司发现后已及时补救。2020年1月至2020年4月，因哈马碧公司主要工作人员系湖北武汉籍，受新冠病毒疫情影响，人员无法到位，工作处于停滞状态，属于人为不可控原因，希望法院能综合考虑上述情况。综上，请求人民法院依法处理。东台农商行辩称，在贷款本金、利息全部结清的情况下，东台农商行同意在系统中终结案涉贷款合同。韩健、赵小丽为证明其诉讼请求，向本院提交了《商品房买卖合同(预售)》、《个人购房借款/担保合同》、江苏增值税普通发票、借款借据及抵押品保管凭证、贷款账户明细查询、贷款通用凭证、退房通知书等证据；哈马碧公司为证明其辩称，向本院提交了《商品房买卖合同(预售)》、本院(2020)苏0981民初15号案件的民事起诉状及开庭传票、身份证照片等证据。本院组织当事人进行质证，并发表质证意见。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月2日，韩健、赵小丽与哈马碧公司签订《商品房买卖合同(预售)》(合同备案编号20171229041)1份，购买哈马碧公司开发的东台市城东新区雅居路南侧、经七路西金某5幢503室房屋及05号自行车库，总价款739125元。合同第七条约定买受人于2017年12月29日支付首付款224125元,余款515000元申请贷款支付。第十一条约定出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房。第十二条约定出卖人逾期交房超过60日后,买受人有权解除合同,买受人解除合同的,应当出面通知出卖人、出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照/%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。2018年1月16日，韩健、赵小丽与东台农商行签订《个人购房借款/担保合同》(合同编号：20180110103001)，哈马碧公司作为保证人在合同上签字。合同约定韩健、赵小丽向东台农商行借款515000元，借期25年，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档贷款利率为基准利率，还款方式为按月等额本息还款法。担保方式为连带责任保证。保证范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。保证期间为贷款到期之日起两年。贷款发放后，借款人与售房人就所购房质量、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均不减少或免除借款人的还款责任，也不限制、减少或免除担保人的担保责任，本合同应正常履行。后韩健、赵小丽按约缴纳全部购房款（哈马碧公司分别于2017年12月29日、2018年1月24日向某健、赵小丽出具224125元、515000元发票），但哈马碧公司未能按期交付房屋(至今未交付)。2019年12月4日，韩健、赵小丽向哈马碧公司发出退房通知书(哈马碧公司2019年12月5日收到)，要求退房。现双方就案涉纠纷未能协商一致，故韩健、赵小丽诉至本院，要求支持如前所请。审理中，韩健、赵小丽向本院申请对哈马碧公司845356.11元的银行存款或同等价值的财产予以保全，并以大家财产保险有限责任公司江苏分公司出具的保单保函提供担保，本院已依法作出（2020)苏0981民初1773号民事裁定，并采取了保全措施。本院认为，公民合法的权益受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第一，关于案涉《商品房买卖合同(预售)》、《个人购房借款/担保合同》是否应予解除的问题。《商品房买卖合同(预售)》约定哈马碧公司应在2019年9月30日前向某健、赵小丽交付房屋，延期交房超过60日，韩健、赵小丽有权解除该合同。韩健、赵小丽按约支付了房款，哈马碧公司未能按期交付房屋，亦未能提交可延期交房的合理证据。现韩健、赵小丽主张解除《商品房买卖合同(预售)》，哈马碧公司亦认可该主张，故对韩健、赵小丽主张的该项诉讼请求，本院依法予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。现《商品房买卖合同(预售)》被解除，故韩健、赵小丽请求解除《个人购房借款/担保合同》诉讼请求，符合法律规定，本院依法亦予支持。第二，关于案涉《商品房买卖合同(预售)》、《个人购房借款/担保合同》解除后责任承担的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉《商品房买卖合同(预售)》、《个人购房借款/担保合同》解除后，对各方当事人不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即出卖人应当返还买受人全部购房款，买受人应偿还东台农商行购房按揭贷款，出卖人作为担保人应对买受人剩余购房按揭贷款的偿还义务承担连带责任。因合同解除造成韩健、赵小丽贷款515000元的利息损失，应由哈马碧公司赔偿。故对韩健、赵小丽要求哈马碧公司返还其购房款739125元以及赔偿其贷款515000元的利息损失的请求，依法予以支持。韩健、赵小丽应偿还东台农商行自判决生效之日起就《个人购房借款/担保合同》剩余的贷款本金和利息(以该行于判决生效当月出具的还款明细清单为准)，哈马碧公司对上述给付义务承担连带责任。为了减少不必要的重复和当事人的诉累，在商品房买卖合同纠纷和金融借款合同纠纷合并审理时，可由贷款的实际收取方即出卖人在履行返还韩健、赵小丽的房款中直接向东台农商行支付剩余贷款本金和利息后，将剩余款项返还给韩健、赵小丽。剩余贷款本息清偿完毕后，东台农商行应及时涤除案涉房屋上的抵押预告登记。第三，关于韩健、赵小丽主张哈马碧公司赔偿购房首付款224125元的利息损失问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据《商品房买卖合同(预售)》约定，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分),并自买受人付款之日起，按照/%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。本案中，双方签订的《商品房买卖合同(预售)》中约定的交房时间为2019年9月30日，哈马碧公司逾期交房时间已超过60日，韩健、赵小丽要求解除合同，选择主张哈马碧公司赔偿购房首付款224125元的利息损失(未主张违约金)，不违反法律规定，依法应予支持。综上，韩健、赵小丽的诉讼请求中合法有据的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条规定，判决如下：一、解除原告韩健、赵小丽与被告东台哈马碧置业有限公司于2018年1月2日签订的备案编号为20171229041的《商品房买卖合同(预售)》；二、解除原告韩健、赵小丽与与被告江苏东台农村商业银行股份有限公司、东台哈马碧置业有限公司于2018年1月16日签订的编号为20180110103001的《个人购房借款/担保合同》；三、被告东台哈马碧置业有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告韩健、赵小丽购房款739125元；赔偿原告韩健、赵小丽自2018年2月1日起至本判决生效之日止银行贷款515000元的利息损失（以江苏东台农村商业银行股份有限公司于本判决生效当月出具的还款明细清单为准）；赔偿原告韩健、赵小丽购房首付款224125元的利息损失（以224125元为本金，自2017年12月30日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算、自2019年8月20日起至本判决生效之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、原告韩健、赵小丽于本判决生效之日起10日内偿还被告江苏东台农村商业银行股份有限公司自本判决生效之日起就《个人购房借款/担保合同》剩余的贷款(以该行于本判决生效当月出具的还款明细清单为准)，被告东台哈马碧置业有限公司对上述给付义务承担连带责任；五、驳回原告韩健、赵小丽的其他诉讼请求。上述第三、四项的履行，可由被告东台哈马碧置业有限公司在履行返还原告韩健、赵小丽的房款中直接向被告江苏东台农村商业银行股份有限公司付剩余贷款本金和利息后，将剩余款项返还给原告韩健、赵小丽；自清偿上述贷款之日起7日内，被告江苏东台农村商业银行股份有限公司应办理东台市城东新区雅居路南侧、经七路西金翰苑5幢503室房屋及05号自行车库上抵押登记的涤除手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12190元，减半收取6095元，案件申请费4747元，合计10842元，由原告韩健、赵小丽共同负担126元，被告东台哈马碧置业有限公司负担10716元(其中案件受理费6095元)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 杨为民二〇二〇年九月十日法官助理 潘佳文书 记 员 冯芸芸