广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初3701号 原告：广西柳州利升物业服务有限公司,住所：柳州市中山中路**兴隆大厦**，统一社会信用代码：91450202768907455H。 法定代表人：任政委，该公司总经理。 委托诉讼代理人：梁丽华，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：韦金叶，该公司法务专员。 被告：黄晓明，男，汉族，1981年8月30日生，住广，住广西柳州市鱼峰区div> 委托诉讼代理人：梁文庆，柳州市正明法律服务所法律工作者。 原告广西柳州利升物业服务有限公司与被告黄晓明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告广西柳州利升物业服务有限公司的委托诉讼代理人韦金叶，被告黄晓明及其委托诉讼代理人梁文庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 -2- 原告广西柳州利升物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立即向原告支付翔云锦苑小区21-401号房物业费1607.6元，生活垃圾费180元，公摊电费267.3元，公摊水费9.7元，合计2064.6元；2、请求法院依法判令被告合同违约并向原告支付违约金260.4元；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：1、被告为翔云锦苑小区**房房屋所有人，房屋面积132.31平方米。2014年4月15日，原告与广西区桂中监狱签订的《翔云锦苑前期物业服务合同》确定了由原告为翔云锦苑小区提供物业管理服务，2017年2月13日，原告与广西壮族自治区桂中监狱签订了《翔云锦苑物业服务续约协议》，约定由原告为翔云锦苑小区提供物业管理服务，服务期限自2017年1月1日至2017年3月31日止。2018年12月29日，原告与广西壮族自治区桂中监狱签订了《翔云锦苑物业服务续约协议》，约定由原告为翔云锦苑小区提供物业管理服务，服务期限自2017年4月1日至2018年12月31日止。上述合同签订后，原告积极履行合同约定事项，依法依约对翔云锦苑小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。 2、被告自2016年10月起未交纳物业管理服务先关费用，截止2018年12月被告已拖欠翔云锦苑小区21-401号房物业费1607.6元，生活垃圾费180元，公摊电费267.3元，公摊水费9.7元，合计2064.6元。根据《翔云锦苑前期物业服务合同》第七条“（三）甲方逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之二交纳滞纳金。乙方每月20日前缴纳共同经营所得费用，逾期交纳的，从逾期之日起每日按应交费用的万分之二交纳滞纳金”，经酌情考虑，原告愿意按照被告欠费总额的30％计算违约金。由此计算，被告拖欠36个月物业管理服务费用产生的违约金为260.4元，费用合计为2325元。经原告多次催缴，被告仍拒绝交纳物业管理费。 综上所述，为维护原告的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，诉至贵院，望贵院判如所求。 -3- 被告黄晓明辩称，请求法院驳回原告的诉请。原被告之间不存在前期物业服务合同，根据相关证据显示为翔云锦苑提供物业服务的公司是柳州市新鹏基物业服务有限责任公司，对于相关的费用我方认为是证据不足，原告诉请的相关请求证据不足。 根据当事人陈述，综合本案证据，本院认定事实如下： 一、翔云锦苑小区系广西壮族自治区桂中监狱集资建房的小区，被告系该，被告系该小区21-401房屋所有人，32.31平方米。2014年4月15日，广西壮族自治区桂中监狱与原告签订《翔云锦苑前期物业服务合同》，原告系广西区桂中监狱选定的前期物业，物业资质等级为三级。《翔云锦苑前期物业服务合同》约定，前期物业管理服务合同期限暂定三年，即2014年1月1日至2016年12月31日；物业服务费收取约定：物业服务收费标准按四级三类等级收取，多层住宅暂时按建筑面积每月每平米0.45元由购房业主交纳，高层住宅暂时按建筑面积每月每平米0.83元由购房业主交纳；经营性物业暂时按建筑面积每月每平米3元由使用人(或产权人)交纳…。 公共水电费收取约定：1、绿化带水费：施工及保养期由甲方(广西壮族自治区桂中监狱)负责；交付乙方(原告)管理后由乙方向受益人据实分摊收取；2、公共照明、楼道灯电费等公共能耗在购房业主入住率达50%前由甲方负责，在购房业主入住率达到50%后由乙方负责按实际产生金额向购房业主收取…。 逾期交纳物业管理费的违约责任约定：“甲方逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之二交纳滞纳金。乙方每月20日前缴纳共同经营所得费用，逾期交纳的，从逾期之日起每日按应交费用的万分之二交纳滞纳金”。 前期物业管理合同还就前期物业管理服务事项、双方权利交务、物业管理服务用房、物业管理验收交接、违约责任、质量纠纷、不可抗力、争议处理、合同备案等事项进行了约定。 -4- 合同到期后，广西壮族自治区桂中监狱与原告于2017年2月13日签订《翔云锦苑物业服务续约协议》该协议约定，鉴于原签订的《翔云锦苑前期物业服务合同》已到期中止，且甲方尚未成立业主委员会，双方协商同意续约三个月，即2017年1月1日至2017年3月31日，服务范围总面积变更外，其他权、责按原《翔云锦苑前期物业服务合同》约定的内容执行。续约届满后，原告继续按原《翔云锦苑前期物业服务合同》继续履行，2018年12月29日，广西壮族自治区桂中监狱与原告补签《翔云锦苑物业服务续约协议》物业服务时间从2017年4月1日至2018年12月31日。续约协议到期后，原告撤离了翔云锦苑小区。 二、被告住房建筑面积132.31平方米，按每月每平米0.45元计算，每月物业管理服务费59.53元；被告从2016年10月至2018年12月期间物业管理费1607.6元；2017年3月至2018年11月期间的公摊水费9.7元；2017年3月至2018年11月期间的公摊电费267.3元；2017年1月至2018年12月期间的生活垃圾处理费180元。2019年9月10日原告委托广西厚荣律师事务所向被告催收上述费用，并以《起诉通知书》书面催收，该通知书通过邮寄方式通知被告。 三、另查明，2012年4月，广西壮族自治区桂中监狱开发建设的翔云锦苑小区，由该监狱后勤保障中心负责招聘物业公司进行管理，经招投标，确定柳州市新鹏基物业服务有限责任公司。2014年4月15日，广西壮族自治区桂中监狱与柳州市新鹏基物业服务有限责任公司《翔云锦苑前期物业服务合同》，由于柳州市新鹏基物业服务有限责任公司自身的原因退出，终止该合同。当天，广西壮族自治区桂中监狱与原告签订的《翔云锦苑前期物业服务合同》，两份合同的条款完全一致。两个物业公司的签约人均为任政委，任政委当时作为柳州市新鹏基物业服务有限责任公司代表人在合同上签字。同时，任政委作为原告的法定代表人在合同上签字。 四、为查案件事实，本院根据被告的申请，本院依职权到广西壮族自治区桂中监狱核实被告提交 -5- 《广西壮族自治区桂中监狱网》下载的关于翔云锦苑聘请前期物业材料的真实性，与柳州市新鹏基物业服务有限责任公司签订《翔云锦苑前期物业服务合同》的真实性，同时证实提供翔云锦苑小区前期物业服务的公司是本案被告。2017年2月前翔云锦苑公摊水、电由广西壮族自治区桂中监狱出资缴费，公摊以外的水费、电费、垃圾清运费由业主个人缴交。由于原告在诉请时将2017年2月之前的公摊水、电计算在内，经本院调取上述证据后，责令原告重新对诉请的相关数据进行核实，因此，诉请以变更后的为准。 本院认为，2014年4月15日，广西壮族自治区桂中监狱与柳州市新鹏基物业服务有限责任公司、广西壮族自治区桂中监狱与原告签订的《翔云锦苑前期物业服务合同》系双方自愿签订，未违反法律法规和行政强制性规定，是合法有效行为。至于建设单位选聘前期物业企业，是采取招投方标方式、邀标方式，还是协商的方式法律关没有明确规定。本案广西壮族自治区桂中监狱采取招投标的方式选聘柳州市新鹏基物业服务有限责任公司并签订《翔云锦苑前期物业服务合同》由于自身原因退出，终止合同。广西壮族自治区桂中监狱与原告签订《翔云锦苑前期物业服务合同》系合法有效行为，对被告辩称该合同无效，本院不予采信。 根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案广西壮族自治区桂中监狱与原告签订《翔云锦苑前期物业服务合同》对被告具有约束力。 根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案原告已按照《翔云锦苑前期物业服务合同》为业主提供服务，与本案被告之间成立物业服务合同关系，被告应按合同约定全面履行自己的 -6- 义务。被告应支付原告从2016年10月至2018年12月期间物业管理费1607.6元，被告未按时交纳物业管理服务费已构成违约。但原告在提供物业服务过程中，在服务质量方面存在瑕疵，业主意见较大。鉴于原告在物业管理过程中存在瑕疵，本院酌情确定原告按被告尚欠的物业管理费按80%收取，因此，被告应支付原告从2016年10月至2018年12月期间物业管理费1286元(1607.6元×80%)； 关于生活垃圾处理费、公摊水费、公摊电费和用水费问题。原告根据柳州市物价局《关于调整我市生活垃圾处理费的通知》，从2013年4月1日起，我市居民生活垃圾处理费收费标准由7元/户/月调整至7元/户/月，其收取生活垃圾费有相关依据；公摊水费、公摊电费，原告根据《翔云锦苑前期物业服务合同》约定的收取，被告的自用水费，本应由被告支出，原告为此垫付了相关费用，应予以补偿。原告已将生活垃圾处理费、公摊水费、公摊电费和被告自用水费已交至相关部门，因此，被告应支付原告公摊水费9.7元、公摊电费267.3元、生活垃圾处理费180元，合计457元。原告此项诉请，本院予以支持。 关于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方当事人支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和城市信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案原告在物业管理过程中存在瑕疵，导致业主意见较大，其违违约行为本院酌情按被告尚欠物业费80%收取。但被告未按时交纳物业管理费已构成违约，原告以被告尚欠的物业服务费、生活垃圾处理费、公摊水费、公摊电费和自用水费之和按30% -7- 主张违约金过高也不合理。本院认为，违约金计算应按《翔云锦苑前期物业服务合同》约定，以被告尚欠的物业服务费为基数。原告主张按30%过高，原告的损失是指被告未及时支付物业服务费而占用原告资金所产生的利息损失，计算比例，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率一年期利率计算。该利息损失的起算时间应从原告从2019年9月10日委托律师书面催收主张权利算起至被告偿还债务之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第六条，《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，判决如下： 一、被告黄晓明应于本判决生效之日起十日内支付原告广西柳州利升物业服务有限公司物业管理费人民币1286元、公摊水费9.7元、公摊电费267.3元、生活垃圾处理费180元，合计1743元； 三、被告黄晓明应于本判决生效之日起十日内支付原告广西柳州利升物业服务有限公司违约金，违约金计算以1286元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率一年期利率计算，从2019年9月10日至被告实际清偿之日止； 三、驳回原告广西柳州利升物业服务有限公司其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告黄晓明负担。 -8- 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区柳州市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本二份，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 员 欧阳九林 二〇二〇年九月二十五日 法官助理 邓 珊 珊 书 记 员 韦 艳 想 -9- 附：相关法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方当事人支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 2、《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； -10- （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 4、《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》 第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和城市信用原则予以衡量，并作出裁决。