广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初9452号原告：广州万宁物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区黄沙大道****，统一社会信用代码91440101231220342M。法定代表人：王萌，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王冉、蔡远琴，均为该公司职员。被告：李佩玲，女，1984年7月30日出生，汉族，住广州市花都区。原告广州万宁物业管理有限公司（以下简称万宁物业公司）与被告李佩玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用小额诉讼程序，后因双方争议较大，本案依法转为简易程序于2020年6月28日公开开庭进行了审理，原告万宁物业公司的委托诉讼代理人王冉、被告李佩玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万宁物业公司向本院提出诉讼请求:1.李佩玲支付锦尚名苑11栋XXX房自2018年4月1日至2019年11月30日的物业管理费4628元，违约金1338.4元（违约金从欠费次月1日起每天按欠费总额的0.1%计算，计至2019年11月30日止）；2.李佩玲支付自2018年1月1日至2019年11月30日公摊电、水费分别为124.3、39.7元，水费448.8元，自2018年4月1日至2019年11月30日的垃圾处理费80元；3.李佩玲承担本案诉讼费。事实与理由：万宁物业公司是一家具有一级资质的物业管理企业，自2013年起入驻锦尚名苑小区并与广州市花都区锦尚名苑业主委员会（以下简称锦尚名苑业委会）签订了《广州市花都区锦尚名苑小区物业服务委托合同》，签订合同后，万宁物业公司按照委托合同委托的事项为该小区提供了相应的物业服务。李佩玲购买该房后享受万宁物业公司提供的服务，但李佩玲从2018年4月起便拖欠万宁物业公司的物业管理服务费，经多次催缴仍不缴纳物业管理费。根据上述委托合同的规定，李佩玲购买的房屋属于住宅（不带电梯），物业服务费为1.65元/月/平方米，走廊等公共区域所用水电费按户分摊至业主；业主逾期交纳物业管理费、水电分摊费等费用的按照欠费总额的千分之一每日缴纳违约金。因此，李佩玲应向万宁物业公司支付2018年1月至2019年11月期间的管理费、公摊水电费、公摊水费及违约金等费用共6659.2元。为了维护万宁物业公司的合法利益，特诉至法院。李佩玲辩称，一、我方并非恶意拖欠物业服务费。我方确认自2018年4月后物业费、公摊水电费、水费及垃圾费没有支付，自2018年1月1日至3月30日的公摊水电费、水费也没有支付。另外，合同第19条第（四）第12点约定了应支付每月3000元的费用，该费用应该用于举办相应活动，公共设施也都没有进行维护。关于合同服务期限我方也不知情。二、万宁物业公司未履行一级资质物业管理与服务，起诉状的内容与事实不符。具体为：其一，我方于2015年购买不动产权第XXX号坐落于广州市花都区兰花路3号锦尚名苑11栋XXX，装修后于2016年入住，至2016年中旬发现厕所靠近走廊的墙面严重长出黑霉，并及时联系万宁物业公司的管理处反映情况，该公司的工作人员杨主管上门查看实情，本人委托其联系楼上XXX室业主协商解决问题，但是在2017年1月仍未得到回复，我方只好自行做了墙面的表层修复并贴上防水贴纸，且反反复复更换了好几次。后在2018年6月我方再次向万宁物业公司的杨主管反馈该问题，其联系了XXX业主后，安排一个师傅上门检测，分别在两家的厕所里钻孔，但检查出来两家的钢铁都是干的，师傅找不出渗水根源。其后我方再次联系XXX业主，XXX业主告诉我方，杨主管向其表示渗水和XXX业主没关系，因此其不再参与配合查处根源，让我方自行处理，杨主管推卸责任让我方把XXX业主告上法庭我方对此不予认同。我方认为万宁物业公司应当对此负责并赔偿相关费用。其二，由于我方所在的11栋5、6单元顶楼的排水管道在我方家中阳台左角落处，因为排水管道堵塞，每逢下雨顶楼的排水都会从阳台的地漏倒灌。我方向万宁物业公司反映该情况，但至今仍未处理。其三，万宁物业管理公司在2019年服务期间，对地下车库废旧的自行车挪移，并无通告业主进行挪移废旧的摩托车，我方的车牌粤Ａ×××**的摩托车从2017年一直停放在地下车库的摩托车停放区内，2020年6月到车库发现我方的摩托车被挪到废旧的自行车中，车尾破损、护杠脱落，车的挡泥板和车牌都不见了。现在我方已向目前的万科物业管理处反映情况，并拨打了110报警，万宁物业公司应当承担赔偿责任。其四，万宁物业公司未对小区一楼外围的一颗高达五六层楼白玉兰树进行修剪，每当刮风下雨该树木摇摇摆摆十分危险。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区兰花路3号锦尚名苑11栋XXX房，建筑面积为140.22平方米，当事人双方确认该物业业主为李佩玲并由其使用。2013年12月17日，锦尚名苑业委会向万宁物业公司发出《中标通知书》，通知万宁物业公司为广州市花都区锦尚名苑小区物业管理服务项目的中标人。2013年12月17日，万宁物业公司（乙方、受托方）与锦尚名苑业委会（甲方、委托方）签订《广州市花都区锦尚名苑小区物业服务委托合同》，约定甲方选聘并委托乙方为锦尚名苑小区提供物业服务，第二条，物业名称：广州市花都区锦尚名苑小区；第六条，委托服务内容包括给排水管道的维修、养护和管理；第十五条，委托服务期限：合同签订之日起五年（即自2013年12月17日起至2018年12月16日止）；第十九条第一款第一项，本物业管理区域物业服务实行包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，本合同前三年的物业服务费标准如下：住宅（不带电梯）：1.65元/月?平方米；第十九条第二款，业主或物业使用人应自乙方提供物业服务之日起交纳物业服务费用，物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应在公历每月15日前履行交纳义务；第十九条第四款，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费等的，从逾期之日起每天按应交物业服务费等费用总额的千分之一交纳违约金；第二十七条，本合同期届满三个月前，甲方应当组织召开业主大会决定续聘或者选聘物业服务企业，并将结果书面告知乙方；乙方决定不再延续本物业服务合同的，应当在本合同期限届满前三个月内书面告知甲方。业主大会决定续聘的，甲方应当在本合同期限届满一个月前与乙方续签物业服务合同。同等条件下，乙方享有优先权。合同第十九条第（四）款第二项第（12）点记载，甲方的办公经费3000元，主要用于工作经费，小区设备设施增置或其他合理费用。合同还对其他事项进行了约定。2014年1月24日，万宁物业公司向广州市花都区国土资源和房屋管理局申请物业服务项目备案，该局予以备案并出具回执，备案内容如下：资质等级为一级，承接项目名称为锦尚名苑，选聘单位为锦尚名苑业委会，物业服务合同期限为2013年12月17日起至2018年12月16日。2013年12月17日至2018年12月16日期间，涉案小区由万宁物业公司提供物业服务，期间，锦尚名苑业委会任期届满后未产生新一届业主委员会，物业服务合同期限届满后，万宁物业公司仍在涉案小区进行管理直至2019年11月30日。2018年11月19日，广州市花都区花城街桂花社区居民委员会（以下简称桂花社区居委会）通知锦尚名苑全体业主于2018年12月10日召开业主大会，对解聘、选聘物业管理公司进行表决投票。2019年2月11日，桂花社区居委会公告选举结果，同意广州市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）的人数和面积均超过50％。2019年11月22日，广州市花都区住房和城乡建设局通知万宁物业公司于2019年12月1日进行交接。2019年12月1日，万宁物业公司（甲方）与万科物业公司（乙方）、桂花社区居委会（丙方）签订《广州锦尚名苑物业管理交接协议》，约定甲方于2019年11月30日正式退出广州锦尚名苑小区物业管理，不再承担物业管理职责，甲方应予收取的物业管理费的时间为入驻管理时始至2019年11月30日。自2019年12月1日至今，涉案小区由万科物业公司提供物业服务。当事人双方一致确认：涉案房屋的物业服务费为1.65元/月?平方米，每月物业服务费为231.4元，李佩玲未支付2018年4月1日至2019年11月30日期间共20个月的物业服务费4628元、垃圾处理费80元。万宁物业公司为李佩玲垫付了2018年1月1日至2019年11月30日期间的水费448.8元、公摊水费39.7元、公摊电费124.3元。万宁物业公司主张其于2020年3月4日向李佩玲发出律师函催收上述费用，李佩玲陈述其仅在2018年看到门口贴有催款通知书，2019年未收到催款通知，万宁物业公司撤场后曾通过电话通知存在欠费情况。关于万宁物业公司未及时撤场的问题。万宁物业公司称在合同到期后，公示了投票结果，但是由于个别业主对此次投票产生异议，对居委会提起诉讼，万科无法备案无法进场，因此由其事实进行管理，其在2019年11月27日左右接到住建局的通知，住建局建议其在2019年12月1日进行撤场，之后其在2019年12月1日撤场并与新物业公司办理交接手续。关于2019年1月1日至2019年11月30日期间物业服务的情况。万宁物业公司称其提供了清洁、绿化、公共区域的维修维护及保安等服务，除了《广州市花都区锦尚名苑小区物业服务委托合同》约定的管理内容之外，后期改造又增加了整个小区的加压泵、监控设备、园区的绿化改造。关于李佩玲陈述的排水管道倒灌问题。李佩玲陈述排水管道倒灌情况未得到解决，并提交了拍摄于2020年6月23日的照片作为证据。万宁物业公司陈述其曾于2018年4月疏通过排水管道，对疏通结果不清楚。本院认为，万宁物业公司与锦尚名苑业委会签订的《广州市花都区锦尚名苑小区物业服务委托合同》是双方真实意思表示，内容没有违反相关法律、法规的强制性规定，合同合法有效，对双方具有法律约束力。李佩玲作为锦尚名苑小区业主，享受了万宁物业公司提供的物业管理服务，依约负有向万宁物业公司交纳物业服务费的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”本案中，万宁物业公司约定的物业服务合同期限至2018年12月16日止，桂花社区居委会于2018年12月10日召开涉案小区的业主大会，于2019年2月11日公告选举结果，选聘万科物业公司。现未有证据显示万宁物业公司收到业主大会或桂花社区居委会要求万宁物业公司退出物业服务区域等的书面通知，万宁物业公司收到广州市花都区住房和城乡建设局于2019年11月22日发出的关于交接的书面通知后，万宁物业公司与万科物业公司、桂花社区居委会于2019年12月1日签订交接协议，完成交接，万科物业公司于2019年12月1日进驻小区。至此，物业服务合同的权利义务终止后，虽然选聘了新的物业公司，但万宁物业公司没有收到书面撤场通知，万宁物业公司继续对涉案小区提供物业服务至2019年11月30日。李佩玲作为小区业主，与万宁物业公司形成了事实上的物业服务合同关系，其亦确认为物业实际使用人，因此应当支付物业服务费。万宁物业公司主张按照原物业服务合同的收费标准计算案涉房屋的物业服务费，即每月物业服务费为231.4元（140.22平方米×1.65元/月?平方米），请求李佩玲支付2018年4月1日至2019年11月30日期间20个月的物业服务费4628元，合理有据，本院予以支持。李佩玲抗辩称万宁物业公司没有履行过物业服务义务，并以万宁物业未处理其与邻居间的漏水事宜、摩托车车牌牌遗失为由不支付物业服务费，证据不足，本院不予采纳。关于水费、公摊水电费、垃圾处理费。万宁物业公司主张其为李佩玲垫付2018年1月至2019年11月期间的水费448.8元、公摊水费39.7元、公摊电费124.3元，并主张2018年4月至2019年11月期间垃圾处理费为80元，提交了相应的水表及电表读数记录表和发票为证，李佩玲对此亦无异议，万宁物业公司主张李佩玲向其支付水费448.8元、公摊水费39.7元、公摊电费124.3元、垃圾处理费80元，合理有据，本院予以支持。关于违约金。首先，李佩玲主张万宁物业公司未对公共区域排水管道进行修缮导致地漏倒灌，并提供了照片为证，万宁物业公司陈述其于2018年4月曾对该排水管有修缮但又表示不知道修缮结果，万宁物业公司未能举证证明其在合同期内已履行约定的排水管道维修、养护、管理义务，存在过错，其主张李佩玲支付2018年4月1日至2018年12月16日期间的物业服务费违约金，理据不足。其次，《广州市花都区锦尚名苑小区物业服务委托合同》虽约定了物业服务费的支付时间及逾期付款的违约责任条款，但该合同已经过期而失效，不能直接对李佩玲产生法律约束力，因双方并未就2018年12月17日至2019年11月30日期间物业服务费的收费时间和违约责任进行约定，万宁物业公司要求李佩玲支付该期间的违约金，于法无据。因此，万宁物业公司主张李佩玲支付2018年4月1日至2019年11月30日期间的物业服务费的逾期付款违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告李佩玲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州万宁物业管理有限公司支付2018年4月1日至2019年11月30日期间的物业服务费4628元；二、被告李佩玲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州万宁物业管理有限公司支付2018年1月1日至2019年11月30日期间的水费448.8元；三、被告李佩玲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州万宁物业管理有限公司支付2018年1月1日至2019年11月30日期间的公摊水费39.7元、公摊电费124.3元；四、被告李佩玲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州万宁物业管理有限公司支付2018年4月1日至2019年11月30日期间的垃圾处理费80元；五、驳回原告广州万宁物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李佩玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李晓琳二〇二〇年九月十日法官助理高波书记员陈晓敏