文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初13938号原告：重庆市渝中区巴蜀俊秀第三届业主委员会，地址重庆市渝中区**路**附**。负责人：周义华，该业委会主任。委托诉讼代理人：彭剑春，上海市建纬（重庆）律师事务所律师。被告：重庆光华控股（集团）有限公司，，住所地重庆市九龙坡区九龙园区云湖路**统一社会信用代码915001072028063369。法定代表人：陈洪，该公司董事长。委托诉讼代理人：张涛，重庆彰义律师事务所律师。第三人：重庆市渝中区物业专项维修资金管理中心，，住所地重庆市渝中区法定代表人：吴秀琴，该中心主任。委托诉讼代理人：梁丽静，该单位员工。原告重庆市渝中区巴蜀俊秀第三届业主委员会（以下简称巴蜀俊秀第三届业委会）诉被告重庆光华控股（集团）有限公司（以下简称光华公司）、第三人重庆市渝中区物业专项维修资金管理中心（以下简称渝中区物业资金中心）共有纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及第三人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。巴蜀俊秀第三届业委会向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告立即交存其所有的位于重庆市渝中区北区路51号巴蜀俊秀小区附3号一层至四层商场的首期物业专项维修资金至第三人处代管，金额为1961111.33元。（商业第一层17262元/平方米×1557.5平方米x4%；商业二至四层3895元/平方米×5684.78平方米x4%）；2、依法判令被告交存涉案房屋首期物业专项维修资金利息至第三人处，利息计算至款项付清之日止，具体利息金额以1961111.33元为基数，从2008年7月26日起至交清之日止按中国人民银行同期存款利率计算的资金利息；3、本案一切诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系重庆市渝中区北区路51号巴蜀俊秀小区开发建设单位，自涉案小区开发建设至今，涉案房屋建筑面积共计7242.28平方米登记于其名下，案涉房屋商业第一层被告使用或出租时建筑面积单价17262元/平方米，商业二至四层3895元/平方米。根据《重庆市物业专项维修资金管理办法》相关规定，被告应当在办理房屋初始登记前将未出售的房屋的首期物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户，但其一直未依法交纳。现原告依据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《重庆市物业专项维修资金管理办法》《渝中区物业维修基金管理办法(暂行)》【渝中府发(2004)11号】等相关法律、法规，诉至贵院，请求贵院依法判令被告按《渝中区物业维修基金管理办法(暂行)》【渝中府发(2004)11号】规定的交存数额和方式交存首期物业专项维修资金并承担因其拒绝交纳给全体业主造成的损失。光华公司辩称，被告公司是该小区的开发建设单位。该房屋所在楼栋办了大证，办在被告公司名下，该房屋至今没有对外销售。对原告主张的房屋市场价格无异议，对原告主张的缴纳4%的比例有异议，应当适用3%。一、按照1999年建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第五条规定、第22条规定，非住宅商品房维修基金的管理参照按购房款2%-3%的比例缴纳。本案应当适用该办法，虽然该办法随2008年2月1日施行的《住宅专项维修资金管理办法》已经废止，新办法第七条规定商品房住宅、非住宅业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-8%的比例缴纳，新的《重庆市物业专项维修基金管理办法》第七条规定缴纳的比例是有电梯的按每平方米建筑面积80元交存。《渝中区物业维修基金管理办法（暂行）》第六条规定的非住宅按每平方米建筑面积购房基价的3%-4%（多层按3%，高层按4%）这个标准高于建设部的部门规章以及重庆市的地方规章，且计算的按建面的4%与建设部按建安工程造价的5%-8%是两个不同的标准，该规范性文件不具有合法性，且该文件制定依据的上位法《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》已经失效。本案不应按4%的标准缴纳专项维修资金。二、按照《重庆市物业专项维修基金管理办法》第21条第4项的规定，房屋未出售的开发建设单位应当按照未出售部分的建筑面积所占笔录分摊相应的维修、更新和改造费用。而本案所涉房屋物业并未涉及维修基金的使用，不存在相应分摊。三、按照该办法第53条的规定，逾期未缴存由业主承担，由相关业主自行负责。四、按照该办法第50条规定，即使被告存在不缴存的情形，也应由业委会通知限期缴存，逾期不缴存的才可以向法院起诉，而原告直接向法院起诉，不符合上述规定。五、原告主张利息不能得到支持，即使存在资金占用损失也应从判决支付之日起起算。因为大修基金的支付方式、时间存在争议。要求驳回原告的全部诉讼请求。本院经审查认定事实如下，2004年6月14日，重庆市房屋勘测院受光华公司委托作出的《重庆市房产面积测算报告书》载明，“巴蜀俊秀”第1幢第一层商场3，产权面积1557.5㎡；第二层商场，产权面积2486.24㎡；第三层商场2464.65㎡；第四层中储藏产权面积40.82㎡，商业用房产权面积693.07㎡。以上面积共计7242.28㎡。光华公司于2008年7月26日就重庆市渝中区北区路51号附3号1至4层商场（建筑面积7242.28㎡）向重庆市国土资源和房屋管理局提交《重庆市土地房屋权属登记申请书》。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十九条规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。本案中，重庆市渝中区北区路51号附3号1至四层商场共计建筑面积7242.28平方米于2008年8月办理初始登记，登记于光华公司名下。因该房屋现尚未出售，故光华公司作为该房屋所有权人应当依法交纳物业专项维修资金。关于光华公司交纳标准问题，本院认为，关于物业专项维修资金的交纳标准问题，经历了如下的阶段：一、建设部、财政部发布的于1999年1月1日施行《住宅共用部位公用设施设备维修资金管理办法》，与其配套使用的有各区县制定的规范性文件，结合本案即重庆市渝中区人民政府渝中府发（2004）11号《渝中区物业维修资金管理暂行办法》以及渝中府发（2007）10号《渝中区物业维修资金管理办法（暂行）补充规定》，本案涉案房屋交存标准为购买非住宅房时应当按照每平方米建筑面积购房基价的4%，且售房单位将其商品房转为租赁、经营或自用的也应按上述标准交纳；二、2008年2月1日起施行的建设部、财政部发布的《住宅专项维修资金管理办法》，其交存标准为“商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装每平方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整”；三、2011年3月1日施行的《重庆市物业专项维修资金管理办法》，其交存标准为“有电梯的，按每平方米建筑面积80元交存”，交存时间为“购买预售商品房的，购房者应当在办理房屋预售合同备案登记时将首期物业专项维修资金直接存入按本办法规定开立的物业专项维修资金专户。开发建设单位应当在办理房屋初始登记前将未出售的房屋的首期物业专项维修资金存入按本办法规定开立的物业专项维修资金专户”。建设部、财政部发布的《住宅专项维修资金管理办法》于2008年2月1日起施行,但《渝中区物业维修资金管理办法（暂行）补充规定》确定的专项维修资金的交存标准，与该部门规章的规定并不冲突，渝中区也未作出新规定对此进行调整，故该规定仍然有效，仍可适用，直至2011年3月1日《重庆市物业专项维修资金管理办法》施行，新标准开始执行时止。同时，重庆市国土资源和房屋管理局2011年2月23日作出（渝国土房管发【2011】19号）《重庆市国土资源和房屋管理局关于学习贯彻的通知》第三条第（三）项的规定“开发建设单位在2011年3月1日（含）以后，办理房屋初始登记的，要按《办法》规定的标准，交存未出售房屋的首期物业专项维修资金”，显然并不适用于已在该日期之前已办理房屋初始登记的涉案房屋。因此，现原告要求光华公司按照商场第一层17262元/平方米、第二至第四层3895元/平方米计算交纳基数，以高层的4%为标准；且作为涉案物业所在地物业专项维修资金的专业代管机构渝中区物业资金中心对此交存标准亦予以认可，本院对此标准予以支持。根据上述计算方式，本院确认涉案房屋的建筑面积为7242.28平方米，应交的物业专项维修资金为1961111.33元。因涉案房屋并未出售，光华公司应在申请办理初始登记的2008年7月26前交清相应的物业专项维修资金。因其未予交清，会致使全体业主的合法权益受到损害。故本院对以1961111.33元为基数从2008年7月26日起至交清之日止的资金利息予以支持（2008年7月26日至2019年8月20日止按中国人民银行同期存款利率计算，2019年8月21日起至交清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。综上所述，原告的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国物权法》第七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告重庆光华控股（集团）有限公司于本判决生效之日起十五日内将其所有的重庆市渝中区北区路51号巴蜀俊秀小区附3号1至4层房屋物业专项维修资金1961111.33元交由第三人重庆市渝中区物业专项维修资金管理中心代管，并以该金额为基数，向第三人重庆市渝中区物业专项维修资金管理中心支付资金利息（2008年7月26日至2019年8月20日止按中国人民银行同期存款利率计算，2019年8月21日至交清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。本案受理费22450元，减半收取计11225元，由被告重庆光华控股（集团）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  郭文琼二〇二〇年九月二十五日书记员  陈婷宇