北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初7911号原告：北京天第食圣食品有限公司，住所地北京市顺义区高丽营镇四村高泗路**，统一社会信用代码91110113759633815A。法定代表人：林小强，总经理。委托诉讼代理人：王春雪，北京大铭律师事务所律师。委托诉讼代理人:李军，北京大铭律师事务所律师。被告:北京市凤凌装饰装修有限公司，住所地北京市顺义区高丽营镇四村南侧，统一社会信用代码91110113721448059C。法定代表人：何岩，董事长。委托诉讼代理人：何凤玲，女，1961年5月29日出生，汉族，北京市凤凌装饰装修有限公司总经理，住北京市顺义区。被告：杨光才，男，1965年4月18日出生，汉族，河南省信阳市村民，住北京市顺义区。原告北京天第食圣食品有限公司（以下简称天第公司）与被告北京市凤凌装饰装修有限公司（以下简称凤凌公司）、杨光才确认合同无效纠纷一案，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天第公司之委托诉讼代理人王春雪，被告凤凌公司之委托诉讼代理人何凤玲到庭参加诉讼。被告杨光才经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天第公司向本院提出诉讼请求：1．依法确认被告凤凌公司与被告杨光才签订的《房屋租赁合同》无效;2．依法判令二被告10日内腾退并向原告交付位于北京市顺义区xxx镇x村xx路7号院大门两侧房屋及院内冷藏库;3．依法判令二被告10日内向原告交付自2019年12月至实际交付之日的房屋占有使用费（按照每月1200元标准计算）;4．诉讼费用由被告承担。事实及理由:2009年12月20日，原告与被告凤凌公司签订《土地租赁合同》约定被告将其位于北京市顺义区xxx镇7号的15亩租赁土地的使用权及地上建筑物、构筑物、附着物等租赁给原告，租赁期限12年，自2010年1月1日起至2021年12月31日止。涉案北京市顺义区xxx镇x村xx路7号院大门两侧房屋及院内冷藏库(以下简称涉案房屋)在交付范围内。2018年12月原告与被告杨光才口头约定由被告杨光才租赁涉案房屋。2019年12月，被告凤凌公司违反与原告签订的《土地租赁合同》约定，与被告杨光串通私自签订《房屋租赁合同》,严重损害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求支持原告的全部诉讼请求。被告凤凌公司辩称：原告违反合同约定欠付水电费、私自转租房屋，我公司与原告合同约定不得转租，原告严重违约，我公司已经提起诉讼解决双方合同问题。杨光才与我公司签订合同的两间房屋没有租给过原告，我公司有权出租给杨光才，且杨光才建冷库的地是我公司的地，建冷库前征得我公司同意，杨光才的小卖部也是杨光才自己装修的。综上，我公司不同意原告的全部诉讼请求。被告杨光才即未参加本院庭审，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告天第公司提交的《土地租赁合同》、收据、照片、《房屋租赁合同》，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：2009年12月20日，凤凌公司（甲方）与天第公司（乙方）签订《土地租赁合同》，约定甲方将北京市顺义区xxx镇7号的15亩土地的使用权及地上建筑物、构筑物、附着物等提供给乙方使用。经营项目为食品加工、仓储办公、餐饮娱乐等综合开发。租赁期限为12年，自2010年1月1日起至2021年12月31日止。甲方装饰公司所需办公用房等其它附属用房由乙方无偿提供，以满足甲方需要。需要的办公用房及设施：甲方现有使用的四层办公楼（约800平米）、办公楼西侧库房及办公楼前院内场地。该份合同一直处于履行中。凤凌公司于2020年4月起诉天第公司要求判令解除双方于2009年12月20日签订的《土地租赁合同（二）》，天第公司支付凤凌公司2019年第二、三、四季度水资源税及违约金和2020年1月1日至2020年12月31日逾期交纳租金产生的违约金，该案案号为（2020）京0113民初7259号。天第公司称涉诉三间房屋属于其承租范围，就此提交了《土地租赁合同》附件1的图片予以证实。其中冷库系2011年3月6日其招用三名临时工建造的，杨光才安装了空调后自住使用。其自2019年初与杨光才口头约定将杨光才现经营的小卖部及住房共三间房屋出租给杨光才，每月租金1200元。杨光才交纳了截止2019年11月30日的租金。对此凤凌公司表示不予认可，称冷库系杨光才经凤凌公司同意所建，其余两间房屋并未出租给原告，被告有权与杨光才签订租赁协议。凤凌公司提交了杨光才转交的《建房合同协议书》、账单截图、照片复印件，用以证实杨光才建冷库的事实。对上述证据，天第公司表示均为复印件，真实性不认可，无法确认付款方为杨光才，也无法确认转账为支付建设款，收款方也无法证实是冷库施工方，照片无法证实是涉诉冷库，亦无法证实杨光才自建。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告杨光才经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。从双方签订的《土地租赁合同》可知，凤凌公司并未将场地内所有房屋出租给天第公司使用，凤凌公司使用的房屋为四层办公楼、办公楼西侧库房及办公楼前院内场地，并未包括原告天第公司主张的涉诉房屋两间及冷库一间。且从天第公司提交的收取杨光才2019年租赁费收据看，杨光才自2019年即实际占有使用涉诉房屋经营小卖部，对此凤凌公司应属明知，如涉诉房屋确属凤凌公司未出租给天第公司的房屋，凤凌公司对天第公司将房屋出租的行为未提出异议与常理不符。原告天第公司认为二被告恶意串通损害原告合法权益，故主张双方签订的《房屋租赁合同》无效。从本案查明的事实看，杨光才曾与天第公司口头达成租赁协议并向天第公司缴纳租金，杨光才对房屋情况应属明知。凤凌公司作为出租方，对于哪些房屋出租给天第公司更应清晰明了，但二被告却在明知房屋已经出租给天第公司使用后，未经天第公司同意签订房屋租赁合同，损害了天第公司的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条之规定，二被告签订的《房屋租赁合同》应属无效。天第公司提交了建造冷库的协议、取款凭证、付款凭证等证据，且冷库建造位置属于天第公司承租范围内，总造价与建设冷库市场价格较为相符，可以证实冷库系天第公司所建，杨光才未提交证据证实其经天第公司同意在天第公司承租的场地上建冷库，且杨光才提交的照片、合同、付款凭证未提交原件，照片无拍摄时间，亦无法证明系杨光才在建造冷库而不是进行改造或其他添附，付款凭证无法证实与杨光才主张的建筑内容具有关联性，故杨光才提交的证据不足以推翻天第公司提交的证据，天第公司要求二被告将房屋两间及冷库一间腾退返还的诉讼请求，本院予以支持。杨光才实际使用涉诉三间房屋至今，故杨光才应自2019年12月1日起至将房屋实际腾退返还天第公司之日止，参照租金标准支付占有使用费。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认被告北京市凤凌装饰装修有限公司与被告杨光才于二〇一九年十一月四日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告北京市凤凌装饰装修有限公司、杨光才于本判决生效之日起十日内将位于北京市顺义区xxx镇xx路7号院大门两侧房屋各一间及院落内冷库一间腾退后返还给原告北京天第食圣食品有限公司；三、被告杨光才于本判决生效之日起七日内支付原告北京天第食圣食品有限公司房屋占有使用费（自二〇一九年十二月一日起至实际腾退返还房屋之日止，按照每月一千二百元标准计算）。案件受理费三百七十五元，由被告北京市凤凌装饰装修有限公司、杨光才共同负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 张 蕾二〇二〇年九月十日书记员 王雅菲