江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终4168号上诉人（原审被告）：苏州乐汇城商业经营管理有限公司。法定代表人：周陈香，总经理。委托诉讼代理人：吕义然，江苏久顺律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：于敏。被上诉人(原审原告)：李学科。上诉人苏州乐汇城商业经营管理有限公司（以下简称乐汇城公司）因与被上诉人于敏、李学科委托合同纠纷一案不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初4482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。乐汇城公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：一、双方当事人签订的《苏州港龙乐汇城委托经营管理合同》第三条第2款明确约定双方按照实际租金收益的9：1分成，房屋实际租金收入的90%归于敏、李学科。因涉案房屋并未实际取得租金，故乐汇城公司认为不应向于敏、李学科支付任何费用。另，一审法院也查明，乐汇城公司于2017年1月19日才与苏州银吉姆投资发展有限公司签订租赁合同，由于招商及发展的需要，乐汇城公司与银吉姆公司协商，租赁合同的免租期为2017年3月15日至2019年3月14日。于敏、李学科请求支付租金收益的期间，乐汇城公司并没有收取银吉姆公司的租金，故乐汇城公司认为乐汇城公司不应向于敏、李学科支付租金收益。二、根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零七条，在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解协议作出妥协而认可的事实，不得在后续的诉讼中作为对其不利的根据。(2018)苏0506民初2803号案件中双方进行了调解，现法院将调解中乐汇城公司的陈述作为对乐汇城公司不利的根据，乐汇城公司认为不妥。综上，请求支持乐汇城公司的上诉请求。于敏、李学科二审未答辩。于敏、李学科向一审法院起诉请求：判令乐汇城公司一次性支付其2018年4月1日至2019年3月31日的房租16941元。一审法院认定事实：2015年8月29日，于敏、李学科（甲方、委托方）与乐汇城公司（乙方、受托方）签订《苏州港龙乐汇城委托经营管理合同》一份，约定甲方将其购买的苏州港龙乐汇城（备案名：乐汇城商业广场）1幢1060室房屋特别授权委托给乙方统一招商、经营管理，实测建筑面积为56.47平方米，委托授权内容包括在授权委托期内由乙方全权负责对该房屋进行统一经营业态规划及负责根据项目情况进行调整规划、由乙方全权负责制定该房屋的租金标准和相关租赁政策、由乙方全权负责以乙方自己的名义对该房屋进行统一招商和统一管理、由乙方全权负责以乙方自己的名义与租户订立、变更和终止租赁合同、由乙方全权负责代收该房屋的租金收益和按本合同约定与甲方进行分配、由乙方全权负责代甲方签订租赁合同及代开租赁发票等相关事宜；委托经营期限为10年，实际起算日期自2015年11月1日至2025年10月31日终止，委托期自该项目统一开业之日起算；甲方同意将所购房屋自起算日期起二年的使用权无偿提供给乙方享有，由乙方进行统一招商和经营管理，以培育市场，期间，所有招商投入、培育成本、广告费用、管理规划成本、项目审批等费用和租营风险均由乙方承担；委托期内，从起算日期起第三年至第十年，甲乙双方按实际租金收益9:1分成，房屋实际租赁收入的90%归甲方所有，其余10%则作为委托佣金归乙方所有，双方在每一个经营年度届满后一个月内进行上一年的利益分配，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担；如乙方在招商过程中，是成片（几套或几十套房屋一起）出租给经营户的，业主的租金收益划分以该片租金与业主房屋合同总价比例为参考比例计算，即按房屋合同总价各自所占比例分摊计算租金收益。一审另查明，苏州市吴中区胥口镇乐汇商业广场1幢1060室房屋不动产权于2016年10月8日登记为于敏、李学科共同共有，用途为批发零售用地/非居住用房。一审再查明，一审法院于2018年3月12日受理了于敏、李学科诉乐汇城公司房屋租赁合同纠纷一案[案号：（2018）苏0506民初2083号]，于敏、李学科要求乐汇城公司一次性支付房租共计18352元，请求法院解除乐汇城公司对1幢1060室的委托经营管理权，乐汇城公司和苏州银吉姆投资发展有限公司乐汇城馆签订租房协议，变更为于敏、李学科和苏州银吉姆投资发展有限公司乐汇城馆签订租赁协议。该案审理过程中，经一审法院主持调解，双方自愿达成如下协议：一、乐汇城公司于2018年7月31日前支付于敏、李学科自2017年11月1日至2018年3月31日期间的房屋租金人民币7060元，如乐汇城公司未能按期足额履行上述付款义务，需支付于敏、李学科违约金人民币1000元，于敏、李学科可按人民币7060元就乐汇城公司未付部分及违约金人民币1000元一并向法院申请执行。二、于敏、李学科放弃其他诉讼请求。三、双方就本案再无其他纠葛。四、案件受理费减半收取人民币130元，由于敏、李学科负担。上述事实，由于敏、李学科提供的《苏州港龙乐汇城委托经营管理合同》、不动产权证、（2018）苏0506民初2083号民事调解书及一审法院庭审笔录等在卷佐证。一审审理中，乐汇城公司为证明其抗辩，向一审法院提供了2017年1月19日签订的《港龙乐汇城商铺租赁合同》一份及补充协议二份，合同抬头出租方（甲方）为于敏、李学科等人，承租方（乙方）为苏州银吉姆投资发展有限公司，管理方（丙方）为乐汇城公司，约定丙方将位于苏州市间）出租给乙方，乙方承租的租赁场所面积暂计为1947.2平方米，乙方承诺租赁场所仅作为经营英派斯健身、品牌英派斯、业态健身之用途；乙丙双方约定的租赁期限为8个租赁年度，自租赁场所实际交付之日起算，第1-4年固定租金42322.5元/月、第5-6年固定租金44438.63元/月、第7-8年固定租金46656.32元/月，自第25个租赁月度开始，乙方按上述约定的租金标准向丙方支付租金。补充协议约定租赁期限变更为2017年3月15日至2025年3月14日。针对上述证据，乐汇城公司称，其已将包括案涉房屋在内的众多商铺出租给苏州银吉姆投资发展有限公司，约定租期为2017年3月15日至2025年3月14日，自第25个租赁月度开始支付租金，即2017年3月15日至2019年3月14日为免租期，其于2019年2月25日左右才收到2019年3月15日至2019年3月31日的租金21161.25元，其中应支付于敏、李学科627.93元，后又收到了2019年4月至9月的租金253935元，其中应付于敏、李学科7047元，此后未收到租金；之前法院调解书所涉租金系其预付的2019年3月15日至2019年9月14日的租金。经质证，于敏、李学科对上述证据真实性无异议，但表示不认可乐汇城公司与苏州银吉姆投资发展有限公司约定的免租期，之前乐汇城公司支付的租金系2017年11月1日至2018年3月31日的租金。双方当事人一致确认，涉案商铺的租金为每月每平方米24元，即每月1355元，按九比一分成，于敏、李学科应得1219.5元；租金分配后变更为一个季度分配一次，即下一季度的第一个月20日分配上一季度的租金。一审法院认为，双方当事人签订的《苏州港龙乐汇城委托经营管理合同》合法有效，双方应按约履行各自义务。根据合同约定，双方按实际租金收益9:1分成，房屋实际租赁收入的90%归于敏、李学科所有，其余10%则作为委托佣金归乐汇城公司所有。且双方一致确认，于敏、李学科每月应得租金1219.5元，租金分配后变更为一个季度分配一次。因于敏、李学科曾起诉要求乐汇城公司支付苏州银吉姆投资发展有限公司承租涉案商铺的租金，经法院调解，乐汇城公司同意支付于敏、李学科自2017年11月1日至2018年3月31日期间的租金7060元。现乐汇城公司关于免租期及未收到租金的抗辩，与上述情况相矛盾，有违常理。乐汇城公司辩称上述调解支付的租金系预付的2019年3月15日至2019年9月14日的租金，亦缺乏依据，一审法院不予采纳。故现于敏、李学科有权要求乐汇城公司支付2018年4月1日至2019年3月31日的租金14634元（1219.5*12）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，一审法院判决：苏州乐汇城商业经营管理有限公司于判决生效之日起十日内支付于敏、李学科租金人民币14634元。案件受理费人民币224元，由于敏、李学科负担58元，乐汇城公司负担166元。二审中当事人没有提交新证据。本院认定的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，关于本案双方当事人之间法律关系的性质，2015年8月29日于敏、李学科与乐汇城公司签订《苏州港龙乐汇城委托经营管理合同》一份，约定甲方将其购买的苏州港龙乐汇城（备案名：乐汇城商业广场）1幢1060室房屋特别授权委托给乙方统一招商、经营管理。该合同符合委托合同的特征，一审法院将本案案由确定为租赁合同纠纷不当，本院依法更正为委托合同纠纷。关于乐汇城公司是否应当向于敏、李学科支付2018年4月1日至2019年3月31日的租金。乐汇城公司认为其与于敏、李学科签订的《苏州港龙乐汇城委托经营管理合同》中约定，双方按实际租金收益9：1分成，房屋实际租赁收入的90%归于敏、李学科所有，其余10%则作为委托佣金归乐汇城公司所有。因其将案涉房屋出租给苏州银吉姆投资发展有限公司，并约定免租期为2017年3月15日至2019年3月14日，故于敏、李学科诉请的期间内乐汇城公司并未实际收到租金，其亦不负有向于敏、李学科支付租金的义务。本院认为2017年1月19日签署的《港龙乐汇城商铺租赁合同》中，乐汇城公司未经于敏、李学科的同意，另行与苏州银吉姆投资发展有限公司约定免租期，损害了于敏、李学科作为委托人的利益，乐汇城公司应当对于敏、李学科2018年4月1日至2019年3月14日期间的租金损失予以赔偿。此外，根据《港龙乐汇城商铺租赁合同》的约定，2019年3月15日起，苏州银吉姆投资发展有限公司应当支付租金，故乐汇城公司亦应当将2019年3月15日至3月31日期间的租金收益的90%支付给于敏、李学科。综上，一审判决乐汇城公司向于敏、李学科支付2018年4月1日至2019年3月31日的租金14634元，判决金额并无不当。为避免诉累，本院对一审判决予以维持。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费224元，由上诉人苏州乐汇城商业经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  郭 锐审判员  孙楚楚二〇二〇年九月二十一日书记员  陈闵悦