北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初27260号原告：陈凯，男，1992年3月8日出生，汉族，住北京市丰台区。原告：刘雪菲，女，1990年1月7日出生，汉族，住北京市丰台区。二原告委托诉讼代理人：陈德利(陈凯父亲），男，1964年1月14日出生，汉族，住北京市丰台区。被告：林雪燕，女，1964年4月15日出生，汉族，住北京市大丰台区。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地：北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，董事长。委托诉讼代理人：樊耀博，男，1993年4月14日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司法务。委托诉讼代理人：牟少宾，男，1986年12月6日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司经纪人，住北京市大兴区。原告陈凯、刘雪菲与被告林雪燕、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈凯及其委托诉讼代理人陈德利，第三人链家公司的委托代理人樊耀博、牟少宾到庭参加诉讼。林雪燕经法院传票传唤未出庭应诉，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。陈凯、刘雪菲向本院提出诉讼请求：1、判决原告陈凯、刘雪菲与被告林雪燕于2019年4月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同》解除，并按合同约定赔偿原告房屋总价款20%的违约金，申请赔偿金额为1080000元。(赔偿包含：1.诉讼费18000元，2.按合同签订交房日期2019年7月31日起至今原告租房所产生的费用60000元，3.律师咨询费10000元，4.合同条款违约金，5链家收取的居间服务费137700元）。2、判决被告退还原告已交付的100000元房屋交易定金。事实与理由：2019年4月25日，林雪燕（出卖人，甲方）与陈凯、刘雪菲（买受人，乙方）、北京链家房地产经纪有限公司（居间方，丙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，约定，甲方将坐落于北京市大兴区旧宫镇吉丽路6号院29号楼2层2-201号房屋出售给乙方。房屋建筑面积145.03平方米，房屋及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计540万元。乙方于2019年4月30日将定金10万元支付甲方。甲方应于2019年5月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2019年7月25日前办理完毕解除抵押登记手续，甲方解押所需资金来源为乙方第一笔首付款。甲方应于2019年7月31日将该房屋交付给乙方。乙方于2019年6月30日前将第一笔首付款300万元支付甲方，乙方于批贷后7个工作日将第二笔首付款155万元支付甲方。甲乙双方应于网签出评估报告5个工作日共同前往贷款机构办理贷款申请手续，贷款额度60万元。甲乙双方应于批贷及首付款足额后5个工作日共同前往税务部门办理缴税手续，在批贷及首付款足额后5个工作日，共同办理不动产转移登记手续。甲乙双方一致同意，乙方留存10万元作为户口迁出保证金，留存5万元作为物业交割保证金。甲方履行完毕户口迁出义务和物业交割义务，乙方将保证金支付甲方。合同还约定，任何一方逾期履行合同约定义务，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方若出现违约，丙方收取乙方的所有费用，由甲方赔付乙方。合同还约定了其他内容。甲乙丙三方于2019年6月2日签订《变更协议书》，变更内容：甲方应于2019年9月10日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2019年10月25日前办理完毕解除抵押登记手续，甲方解押所需资金来源为乙方第一笔首付款。乙方于2019年9月20日前将第一笔首付款300万元支付甲方，乙方于2019年10月30日前将第二笔首付款155万元支付甲方。其他事宜，均按照原协议约定继续履行。签订合同后，原告于2019年4月25日支付定金10万元，支付第三人服务费137700元。原告及时足额备齐首付款400多万元。原告、第三人多次联系被告，要求被告办理房屋买卖合同的网签手续、办理贷款申请手续、要求被告按照约定时间交付房屋。被告不接听电话、不回复短信、微信，甚至拉黑原告及第三人中介人员的电话，被告以种种理由拒绝履行合同约定义务，甚至扬言“起诉吧”。原告认为，房屋买卖合同及补充协议，是各方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。合同各方应全面履行合同约定义务。被告拒绝办理房屋网签手续，拒绝办理房屋贷款手续，拒绝交付房屋，拒绝与原告及第三人进行联系沟通，被告的行为已经构成违约。原告要求被告继续履行合同。为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》以及相关法律法规的规定、特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法裁判。林雪燕未出庭，其提交书面答辩状称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、林雪燕与陈凯、刘雪菲于2019年4月25日签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、2019年6月2日签署的《变更协议书》并非林雪燕的真实意思表示。案外人冯贺与赵赫在2019年4月11日至2019年5月17日期间非法持有被告的身份证原件，冯贺与赵赫在没有林雪燕任何授权的情况下全程操作逼迫林雪燕于2019年4月25日在诉争房屋的买卖合同上签字。二、林雪燕自始至终不同意出售该房屋，林雪燕的配偶何国楠不知情而且事后不同意出售该房，房屋买卖合同中没有何国楠签字同意出售的任何文件。三、林雪燕只有在2019年4月25日被迫签订房屋买卖合同时见到买方陈凯、刘雪菲，在此之前都是冯贺、赵赫二人与链家、买方恶意串通以远低于市场价每平方米3.7万／平米逼迫林雪燕签订合同，同楼层的房屋市场价为5-6万／平方米。综上所述，该房屋买卖是案外人冯贺与赵赫在没有任何授权的情况下全盘操作，并且与链家、买方恶意串通以远低于市场价逼迫林雪燕签订该房屋买卖合同，对该房屋拥有夫妻共有权的林雪燕的配偶何国楠也不同意出售该房，从来没有签署过任何同意出售的文件，因此该房屋买卖合同无效，恳请法庭驳回原告的诉讼请求，对于涉嫌强迫交易罪的相关人员移送公安处理。本院经审理查明：2019年4月25日，林雪燕（出卖人，甲方）与陈凯、刘雪菲（买受人，乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，约定，甲方将坐落于北京市大兴区旧宫镇吉丽路6号院29号楼2层2-201号房屋出售给乙方。房屋建筑面积145.03平方米，房屋及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计540万元。乙方于2019年4月30日将定金10万元支付甲方。甲方应于2019年5月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2019年7月25日前办理完毕解除抵押登记手续，甲方解押所需资金来源为乙方第一笔首付款。甲方应于2019年7月31日将该房屋交付给乙方。乙方于2019年6月30日前将第一笔首付款300万元支付甲方，乙方于批贷后7个工作日将第二笔首付款155万元支付甲方。甲乙双方应于网签出评估报告5个工作日共同前往贷款机构办理贷款申请手续，贷款额度60万元。甲乙双方应于批贷及首付款足额后5个工作日共同前往税务部门办理缴税手续，在批贷及首付款足额后5个工作日，共同办理不动产转移登记手续。甲乙双方一致同意，乙方留存10万元作为户口迁出保证金，留存5万元作为物业交割保证金。甲方履行完毕户口迁出义务和物业交割义务，乙方将保证金支付甲方。合同还约定，任何一方逾期履行合同约定义务，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方若出现违约，丙方收取乙方的所有费用，由甲方赔付乙方。合同还约定了其他内容。甲乙丙三方于2019年6月2日签订《变更协议书》，变更内容：甲方应于2019年9月10日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2019年10月25日前办理完毕解除抵押登记手续，甲方解押所需资金来源为乙方第一笔首付款。乙方于2019年9月20日前将第一笔首付款300万元支付甲方，乙方于2019年10月30日前将第二笔首付款155万元支付甲方。其他事宜，均按照原协议约定继续履行。2019年4月25日,林雪燕的配偶何国楠出具同意出售涉案房屋的证明。签订合同后，原告于2019年4月25日支付定金10万元，支付第三人服务费137700元，上述款项由原告陈凯支付至北京理房通支付科技有限公司账户内。关于被告主张的签订合同并非真实意思表示，本院查明认定事实如下：2019年8月26日，原告向被告发送微信表示，被告已经逾期交房，首付300万元已经准备好，可以推迟到9月30日交房，否则会到法院起诉。被告回复说，你没有过错，需要商量一下，然后联系。并表示全家商量结果是同意买房，有些细节需要再沟通，把钢琴也送给原告儿子。林雪燕提供了一份其配偶何国楠不同意出售房屋的打印版空白声明，上面没有签字和日期。庭审中，林雪燕主张定金直接被案外人冯贺、赵赫取走，因为和上述二人之间有借贷纠纷，故售房款自己无法拿到，导致无法及时办理解除抵押手续，故无法完成交房等房屋产权过户手续。林雪燕提交了和冯贺、赵赫之间在太平洋大事件群的聊天记录以及双方因民间借贷纠纷在法院的诉讼资料，从双方聊天内容看，林雪燕对于冯贺绑定理财通账户知情，并将收到10万元理房通账户信息一事发到群里，并告知冯贺、赵赫，赵赫表示查查看，冯贺表示钱没到账，需要到银行看完房本才能拿到钱。此外，林雪燕提交了和第三人工作人员韩登东的聊天记录（2019年5月15日），其表示不想卖房子了，因为通过打听得知自己借的是高利贷，实际不用还那么高的利息。另外，韩登东说赵赫（放高利贷的）说这个房子必须得卖，并说让被告尽快解决，林雪燕说已经签完字了，让告诉赵赫一声，韩登东和林雪燕约定另外一个手机号码联系。此外，林雪燕提交首都医科大学附属北京友谊医院的诊断证明，证实2018年底和2019年初被诊断患有甲状腺乳头状癌。本院认为，依法成立并生效的合同对双方具有平等约束效力，本案中，被告主张双方签订的房屋买卖合同非当事人真实意思表示，但是，其并未提交其签订合同当时受到案外人的胁迫，其虽然提交了和案外人存在债务的部分证据，但相关聊天记录只能证明其事后不想卖房，其主张报警但未提交刑事立案材料，现有证据无法证明签约时受到案外人的胁迫，其对理房通账号绑定案外人手机亦为明知，且提交了配偶同意出售房产的证明,即使存在日后可能因无法拿到收付款不能解押的情况,亦与买受人无关,应由其自身承担违约责任。退一步说，即使存在胁迫或者房屋单价明显低于市场价格的情况，双方签订的合同也属于可撤销的范畴，被告主张合同无效不符合法律规定，在合同没有被撤销的情况下，合同效力应为有效。因此，被告的行为构成违约，应该按照合同约定赔偿原告相应的损失，本院考虑被告卖房是为了偿还款项以及当事人及第三人对上述事实的知情关系，结合合同约定及实际损失，同时考虑被告患有严重疾病等情况，酌定被告赔偿原告违约金15万元。原告交纳的定金及中介费，由被告先行支付给原告，关于定金被第三人取走以及中介服务问题，被告可另行解决。原告的其他诉讼请求于法无据,本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，缺席判决如下：一、解除陈凯、刘雪菲与林雪燕于2019年4月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、林雪燕于本判决生效后10日内退还陈凯、刘雪菲定金100000元；三、林雪燕于本判决生效后10日内赔偿陈凯、刘雪菲中介费137700元、违约金150000元；四、驳回陈凯、刘雪菲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11250元，由林雪燕负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李新亮二〇二〇年九月二十一日书记员  崔刘畅