北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初9937号原告（反诉被告）：张菡，女，1962年11月5日出生，汉族，住北京市西城区。原告（反诉被告）：杨恩清，男，1940年9月10日出生，汉族，住北京市西城区。二原告（反诉被告）委托诉讼代理人：刘定超，天津益清（北京）律师事务所律师。二原告（反诉被告）委托诉讼代理人：赵俊芝，天津益清（北京）律师事务所律师。被告（反诉原告）：张树柳，男，1960年1月4日出生，汉族，住河北省衡水市桃城区。委托诉讼代理人：戚世雷，北京市亚东律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵建，女，1980年11月9日出生，汉族，北京市亚东律师事务所实习律师，住北京市昌平区。原告（反诉被告）张菡、杨恩清与被告（反诉原告）张树柳房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨恩清、张菡的委托诉讼代理人刘定超，被告（反诉原告）张树柳的委托诉讼代理人戚世雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张菡、杨恩清向本院提出诉讼请求：1.判决原告与被告2010年8月29日签订的《备忘录》无效；2.判令被告立即腾退昌平区××小区1106号房屋，恢复原状后返还给原告；3.判令被告结清自2010年10月起至实际返还房屋之日止的物业费、水电费、燃气费、采暖费、卫生费、车位费等因使用房屋产生的相关费用；4.被告支付原告2010年10月至返还涉案房屋之日止的房屋使用费（暂计算至2020年8月）489800元；5.被告返还购房发票。事实及理由：张菡与杨恩清系夫妻关系。2010年8月29日，二原告与被告张树柳签订了《备忘录》，就××小区1106号房屋转让达成协议。2013年1月16日原告取得该房屋所有权。由于该房屋性质为限价商品房，属于国家政策性保障住房的一部分。根据北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初1994号民事判决书的认定，该《备忘录》属于损害社会公共利益的合同，应属无效。故诉至法院，请求法院判令该合同无效，被告立即将该房屋返还给原告。诉讼过程中，二原告得知被告已欠3年多的物业费未缴纳，且二原告去涉案房屋处询问得知被告早在前几年就已将涉案房屋出租，且是打隔断群租的方式出租。原告在起诉时未查询到这10年的房屋租金，后通过链家中介查询得知，故向法院申请变更诉讼请求。张树柳辩称，一、关于原被告之间所签订的《备忘录》属于借名买房的合同关系，该合同是双方真实意思表示，虽然已经认可合同无效，但造成无效的原因系原告所致。首先，2010年8月原被告双方在平等自愿的情况下签订了《备忘录》，约定原告将位于北京市昌平区××小区1106号房屋转让给被告，价款为74万元，该房屋可以过户交易时原告应积极配合办理过户手续。该合同签订并没有表明房屋一定变更登记到被告名下，被告可以指定过户至其他人名下，而原告恰恰利用过户需要其配合，认为现在房屋价值已经升值，有了巨大的利益空间，便欲解除该协议，就解除案件原告已经向贵院进行过诉讼。根据《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”本案中，原告的行为恰恰是违背了该诚实信用原则，因此被告才是本案的受害者及利益最大受损者。其次，本案中房屋买卖行为的形成以及本案纠纷的造成完全是因为原告，原被告双方在进行涉案房屋买卖事宜时，北京市并没有颁布相关限购政策的规定，并且当时购买该房屋的价款也是与市场价没有差异的，还高于一般的市场价格，被告之所以购买该房屋是因为原告当时急需资金，才通过其子杨森、杨学民找到被告来购买该房屋，此事实在原告起诉被告的(2019)京0114民初1994号案件中，原告杨恩清之子杨学民的证人证言中可以体现。因此本案中造成买卖行为无效的原因完全是原告的责任，并非被告，在该买卖行为发生之时，被告完全可以在北京同地段，以相同的价格购买一处相同面积的可以登记在自己名下的房屋。二、涉案房屋不能办理过户，完全是因为原告方存在违约行为，不予配合办理。合同签订后，被告便根据约定向原告支付了购房款及其他费用共计90万元。2010年10月，原告与被告共同到开发商处领取了涉案房屋钥匙，办理了入住手续，并补交了2万余元的房屋价款。在涉案房屋已经可以办理过户手续时，被告多次找到原告要求协助办理过户手续，但原告见涉案房屋已经大量的增值便一直不予配合办理。因此在整个合同履行的过程中被告并没有任何的违约情形，而是原告在巨大的利益驱使下便不再遵守诚实信用。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”因此，无论是根据双方的合同约定，还是根据法律规定原告并没有尽到相应的协助过户义务。另外就本案而言，被告作为房屋的买受人，在涉案房屋可以过户时，没有理由不办理过户手续，让自己合法取得的财产登记在他人名下，自己本身是不可控制的，风险性是巨大的，因此原告坚称被告方一直不办理过户手续明显不符合常理。三、本案中，原告从合同履行的角度看是明显的违约；从合同无效角度而言，原告系造成合同无效的完全责任方，应当赔偿被告的损失。首先，涉案房屋的过户事宜属于原告的义务，被告属于权利方。并且当初原被告双方所签订的合同时间为2010年8月，当时北京市并没有出台限购政策。根据《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第六条规定：“本纪要第五条涉及案件中，买受人家庭不具备‘京十五条’规定的购房资格，但买卖双方在该规定实施（2011年2月17日）之前已经订立房屋买卖合同，且已经支付购房款并实际占有使用房屋，解除合同会导致当事人间利益明显失衡的，对买受人要求继续履行合同并办理房屋过户登记的诉讼请求，可予支持。”因此目前该合同仍可继续履行，即使被告因为不可预见的政策原因导致现在无法取得购房的资格，但是其可以过户至指定人名下。其次，就原告目前的行为而言将给被告造成巨大的损失。合同无效，原告因此获得了相应的房屋权利，这对被告而言明显不公平。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》中相关规定，合同撤销或解除后，在认定买受人损失的数额时应综合考虑出卖人因房屋升值所获得的利益从而导致买受人所遭受到损失，以及买受人装修房屋所添附的价值，公平合理予以确定。另外根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（京高法发[2010]458号）第六条规定：“经出卖人主张房屋买卖合同被确认无效的后果，适用《合同法》第五十八条的规定，并考虑居住安置问题妥善处理，在认定买受人所受损失数额时应当综合考虑出卖人因房屋升值获得的利益、买受人因此丧失的订约机会损失、买受人装修房屋的添附价值及双方的过错程度等因素，公平合理的予以确定。”因此结合本案来看，原被告双方该房屋买卖行为产生的背景是原告因资金紧张而找寻的被告购买房屋，并且当时并没有任何限购政策，被告也不知道该房屋系限价性住房，原告一直告知被告该房屋系回迁房且当时房价也是与当时房价几乎等同的，被告基于信赖利益及对朋友之间的诚信原则才予以购买，现原告因看到该房屋的巨大升值利益便欲通过任何方式将该合同解除或将房屋收回来获得巨额利益，并且被告已经对房屋进行了装修形成附和价值，现原告作为违约方或者合同无效的责任方应承担全部的责任，原告的不诚信行为本身应该受到法律的约束，并且应承担相应的责任，法律不能允许也不应该保护不诚信之人所得不合理利益。张树柳向本院提出反诉请求：1.被反诉人返还购房款74万元；2.被反诉人赔偿原告损失217.7万元；3.本案诉讼费由被反诉人负担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2010年8月29日签订《备忘录》，约定被反诉人将位于北京市昌平区××小区**房屋转让给反诉人，价款为人民币74万元，待该房屋达到过户条件时，被反诉人应积极配合反诉人办理过户手续。合同签订后，反诉人依约向被反诉人交付了房屋款项以及其他费用共计90万元，至2015年该房屋可以办理过户条件时，反诉人多次找到被反诉人要求配合办理该房屋的过户手续，但被反诉人却不予配合办理，现被反诉人明显违约导致合同不能继续履行，即使该买卖行为被认定无效，也完全是由于被反诉人原因所致，因此反诉人请求赔偿因房屋出现巨大的增值所遭受的损失。张菡、杨恩清辩称，原告同意返还74万元押金，不同意支付房屋增值费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年8月29日，张菡、杨恩清（甲方）与张树柳（乙方）签订《备忘录》，约定双方就甲方名下××小区1106号房屋转让达成如下协议：（一）乙方以74万元现金作为押金押给甲方，甲方收到押金即将购房发票交给乙方，五年后房产过户时，就以此款作为交易价，不再增减。（二）甲方在办理入住手续时，按物业公司要求，应缴纳的各种押金、费用，均由乙方缴纳，交齐后甲方即将房门钥匙交予乙方，乙方即享有该套房屋的所有权。在五年期内，由于乙方违反国家相关法律、法规，导致该房被国家收回，甲方不退还押金。乙方入住后，因该房所发生的物业管理费、冬季采暖费、停车费等各项费用，均由乙方承担。因欠费引起诉讼，甲方可以配合应诉，但发生的费用均由乙方承担。（三）考虑其他因素，甲方将保留房本直到双方办理过户手续时止。甲方取得房本时将复印件交给乙方留底。（四）该房产可以过户交易时，甲方积极予以配合，甲方应缴纳各种税金、费用均由乙方支付。（五）该房产可以交易过户时，不论何种原因乙方不作过户，即构成乙方单方终止过户，即丧失押金的请求权，交易自动终止；自双方明确责任后15日内乙方搬出。（六）该房产可以交易过户而甲方不予配合并提出终止过户，应按所收押金双倍返还乙方，方可终止过户。《备忘录》签订后，张树柳分别于2010年8月30日、2010年9月1日汇款60万元、30万元。2010年9月3日，杨恩清之子杨森出具收据，载明收到张树柳购房款90万元。杨恩清、张菡认可收到74万元款项。2010年12月，张树柳入住使用涉案房屋。2012年11月21日，张菡交纳了房屋的契税5436.81元。2013年1月16日，涉案房屋完成不动产登记。关于《备忘录》及涉案1106号房屋买卖一事，张菡、杨恩清与张树柳发生纠纷，曾于2019年起诉至本院，本院作出（2019）京0114民初1994号民事判决书，在该案中，本院查明涉案1106号房屋系限价房，故认定杨恩清、张菡向张树柳出售涉案房屋的行为会损害其他具备限价商品住房购买资格者的权益，此种行为损害社会公共利益，因此双方之间签订的《备忘录》应认定无效。本案审理过程中，张菡、杨恩清与张树柳均认可涉案房屋现值为385万元。上述案件事实，有《备忘录》、房屋产权证书、（2019）京0114民初1994号民事判决书及本案当事人当庭陈述记录在案卷证明。本院认为：当事人订立、履行合同等民事活动，除必须遵守法律和行政法规外，还应当遵守国家政策，不得损害社会公共利益，损害社会公共利益的合同无效。本院（2019）京0114民初1994号民事判决书对涉案《备忘录》的效力已有论述，该《备忘录》因损害社会公共利益而无效。张菡、杨恩清要求确认《备忘录》无效的诉讼请求具有法律依据，本院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，张树柳应当将涉案房屋返还张菡、杨恩清，而张菡、杨恩清亦应当返还张树柳购房款74万元。对于无效合同的产生，双方均有过错，张树柳主观上无恶意，过错在于明知涉案房屋交易受限仍然购买，加大了自身风险。张菡、杨恩清则不同，张菡、杨恩清作为房屋产权人完全知悉房屋来源、性质、上市条件，其明知涉案房屋转让受限仍然出售，过错较大。比较双方的行为，张菡、杨恩清过错明显大于张树柳，张菡、杨恩清应当承担主要责任，张树柳承担次要责任。本院综合考虑双方的过错程度、出卖人因房屋升值所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失等因素对张菡、杨恩清赔偿张树柳信赖利益损失的数额予以酌定。关于张菡、杨恩清要求张树柳支付房屋使用费一节，因张树柳占用涉案房屋期间，双方的房屋买卖合同效力尚有争议未经法院生效判决确认，张树柳基于物权期待使用该房屋具有法律依据，故张菡、杨恩清的该项诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。同理，张树柳基于物权期待装修房屋，与房屋形成附合，使房屋价值提升，恢复原状不符合经济效用原则，本院不予支持。至于张菡、杨恩清要求张树柳结清包括物业费、水电费、燃气费、采暖费、卫生费、车位费等相关费用的诉求，本院认为合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务，即便本案《备忘录》被认定无效，张树柳亦应遵循诚实信用的原则，善意妥当地交接房屋，结清使用期间的相关费用，但作为一项诉讼请求，张菡、杨恩清未予明确相关费用的具体数额，本院无法实际处理。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五十八条、第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、张菡、杨恩清与张树柳于2010年8月29日签订的《备忘录》无效。二、张树柳于本判决生效后60日内将位于北京市昌平区东小口镇陈家营西路2号院9号楼11层1单元1106号房屋腾退给张菡、杨恩清。三、张树柳于本判决生效后60日内将北京市昌平区东小口镇陈家营西路2号院9号楼11层1单元1106号房屋的购房发票返还张菡、杨恩清。四、张菡、杨恩清于本判决生效后张树柳腾房当日返还张树柳购房款740000元。五、张菡、杨恩清于本判决生效后张树柳腾房当日赔偿张树柳经济损失1866000元。六、驳回张菡、杨恩清的其他诉讼请求。七、驳回张树柳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费37600元，由杨恩清、张菡负担22560元，已交纳；由张树柳负担15040元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费15068元，由张树柳负担1244元，已交纳；由张菡、杨恩清负担13824元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  张 俊二〇二〇年九月二十四日法官助理  周忠会书 记 员  李 杰