北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初23805号原告：宋建军，男，1962年5月1日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：刘平，北京市汉和律师事务所律师。被告：丁永科，男，1970年6月23日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：韩永苹，北京市金台律师事务所律师。第三人：李欣杰，女，1955年3月18日出生，汉族，住吉林省辽源市龙山区。原告宋建军与被告丁永科、第三人李欣杰租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋建军之委托诉讼代理人刘平，被告丁永科之委托诉讼代理人韩永苹,第三人李欣杰到庭参加了诉讼。在2020年9月17日的庭审中，第三人李欣杰经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。宋建军向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告签订的涉案土地租赁合同；二、判令被告支付原告2019年欠付的租金20万元（年租25万元已付租金5万元）；要求被告支付2020的租金20．84万元（暂计至2020年10月），合计人民币：40．84万元；三、被告支付原告逾期支付租金的利息（分别按20万元为基数按年息6%自2019年1月1日起计算至付清之日止；以20．84万元为基数，按照年息6%自2020年1月1日起计算至实际付清之日止）；四、判令被告承担违约金75000元（按照年租金的30%计算）；五、判令被告向原告交还涉案承租土地；六、诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年5月28日，被告租赁原告位于房山区良乡官道镇小营村库房场地2800平米，双方签订租赁合同，被告向原告交纳年租金25万元，被告同时自行承担涉案土地上产生的水电费及租金等费用，并约定了遇到拆迁的分配比例，同时约定了违约责任和违约金的计算方式。2017年6月1日，原告将涉案土地交付被告使用，后被告在对原告隐瞒的情况下将上述土地出租给第三人，第三人在该土地上建设了现有的全部地上物，在此期间，原告因被告拖欠原告租金诉至法院，后双方达成和解协议，被告向原告交纳了2018年的租金。2019年7月5日，原告向被告发出通知，要求被告履行租赁合同及和解协议的内容，但被告至2019年9月10日止仍未履行调解协议约定的义务，构成根本违约，请法院查明事实支持原告所请。丁永科辩称，不同意解除租赁合同，被告2019年的租金交了5万元，在交剩余租金的时候发现原告的银行卡已经被注销了。我方同意支付租金，但是原告要提供准确的银行账户。其他的诉讼请求均不同意。租赁合同有一条就是第四条有约定在合同期内甲乙双方均不得以任何理由单方终止合同，所以不同意。被告现同意支付租金，不同意解除合同。李欣杰称，我从被告丁永科手里租的地，原来用水用电都不行，现在用水可以，但是电不行，被告起诉了我，我也反诉了，如果原被告可以说下来我就和原告签合同继续履行，如果双方说不下来就要求他们赔偿我的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理认定如下：2017年5月28日，宋建军作为甲方与乙方丁永科签订租赁合同，双方共同协商同意，就小营村库房共2800平方米建设用地租给被告作为出租公寓使用，达成协议如下：一、合同期限及租金：1、甲方出租地2800平方米由乙方出资1000万建设公寓，合同期限13年，从2017年6月1日至2030年5月24日，装修免租期为六个月。．．．．．．2、租赁期满后，由乙方继续承租。3、公寓租金二十五万元整，每年从元月1日于30日前付款。4、在合同期内甲乙双方均不得以任何理由单方终止合同，如有一方违约给另一方造成的损失，按年租金二十倍支付违约金给另一方。后原告将涉案场地交付被告使用。2018年7月，宋建军以丁永科未按照约定交付租金为由诉至我院，请求解除租赁合同，支付租金及违约金。该案审理过程中，2018年12月3日，宋建军（甲方）与丁永科（乙方）签订和解协议，约定：一、自合同签订之日起三日内，乙方支付甲方2018年1月1日至2018年12月31日期间的租金250000元。二、甲方、乙方及李欣杰重新商定合同签订事项，拟定甲方与李欣杰新签协议，商定赔偿乙方就执行项目过程中的相关损失陆拾万元。如甲方、乙方与李欣杰能重新签订协议，则按照新协议执行；如果三方不能达成新协议，则乙方委托甲方代为管理和收取李欣杰的房租。所收取的房租归甲方，委托管理和收取房租的时间自2019年9月至原合同截止日期。如乙方与李欣杰的租赁纠纷，乙方收回李欣杰2018年9月、2019年8月的房租450000元，则乙方需支付甲方2019年租金200000元。三、自甲方收到乙方上述第一条250000元后，三日内甲方向房山法院申请撤诉。和解协议签订后，丁永科给付宋建军房屋租金25万元。后因宋建军并未撤回起诉，我院于2019年5月20日作出（2018）京0111民初13596号民事判决书，判决驳回了宋建军的诉讼请求。庭审中双方均认可被告已给付了原告2018年租金，亦认可被告已支付2019年的租金5万元，尚欠20万元，2020年的租金25万元未支付。庭审中被告称2020年6月15日转账给原告5万元，后在2020年8月10日继续转账剩余款项时原告把账户销户无法转账，以此证明原告存在恶意制造违约的情况，导致被告无法交纳租金，未能向原告交纳租金系原告惯常的租金收取账户出现销户无法正常转账，并提交了账号转账截屏照片。原告称这是原告作为持卡人的合法权利，被告可以通过其他途径交纳租金。另查，2000年5月25日，房山区官道乡小营村经济联合社作为出租方与北京天地宽工贸有限公司（法定代表人为原告宋建军）签订土地承包（租赁）经营合同书，北京天地宽工贸有限公司租赁位于房山区官道镇小营村西北侧的坑洼地18亩，租赁期限30年，自2000年5月25日至2030年5月24日止。2015年11月23日，北京天地宽工贸有限公司经北京市工商行政管理局房山分局核准，将名称变更为北京天地宽商贸有限公司。诉讼中原告提交落款日期2019年11月20日的“关于承租土地承租人变更的证明”，内容为“房山区良乡镇小营村经济合作社（原官道镇小营村经济联合社），于2000年5月25日就租赁该村土地，同时签订了承包合同，后我司于2005年5月，我司将该土地的承租权转交于我司股东及法定代表人宋建军本人，由宋建军本人经营，并承担上述土地承包（租赁）经营合同项下的权利义务，良乡镇小营村亦表示同意。”证明尾部盖有北京天地宽商贸有限公司及北京市房山区良乡镇小营村村民委员会公章。庭审中，原被告认可双方租赁合同涉及的出租地2800平方米的范围包含在宋建军承包的房山区官道镇小营村西北侧的坑洼地18亩土地的范围内。另查明，2017年5月15日，被告与本案第三人签订《租赁合同》，约定丁永科出租位于北京市房山区良乡镇小营村北共2400平方米建设用地租给李欣杰作为出租公寓使用。合同期限及租金约定：丁永科出租地南库2400平方米，由李欣杰出资金三百万建设公寓，合同期限10年，从2017年6月1日至2027年5月30日，装修免租期为四个月，装修期间丁永科保证李欣杰顺利建成公寓楼，如遇政府部门干涉时，由丁永科出面协调关系，由李欣杰出费用，若协商不成给李欣杰造成一切经济损失由丁永科负责赔偿。租赁期满后，李欣杰盖得房子无偿归丁永科所有，李欣杰在同等条件下有优先承租权。公寓前三年租金为（每年四十五万元人民币），第四年至第六年（每年四十九万五千元人民币），第七年至第九年（每年五十四万四千五百元人民币），从第十年（五十九万八千九百五十元人民币）。每年九月一日交租金（提前一个月交租金）。在合同期内双方均不得以任何理由单方终止合同，如有一方违约给另一方造成损失，按年租金十倍支付违约金给另一方。二、租赁期限内丁永科不得以任何形式参与公寓的经营权及干预李欣杰的正常经营，李欣杰拥有公寓楼的自主经营权。三、租赁期限内如遇第三方干涉造成李欣杰损失时由丁永科负责。四、合同期限内丁永科无权将出租地以任何形式抵押，担保或转卖公寓楼。五、经营期间丁永科保证李欣杰水电的正常使用，产生的水费由李欣杰支付。合同期限内李欣杰只缴纳经营发生的费用：水电租金等，丁永科不得以任何理由加收本合同未明确列出但与本出租地有关的其他费用。六、合同期限内遇到政府部门拆迁时，双方协商同意公寓楼拆迁补偿款按如下比例分配：拆迁补偿款按丁永科与政府拆迁部门签订的补偿合同为标准，双方各占百分之五十的比例分配（包含经营性赔偿款），如遇政府拆迁，双方协商同意，不存在经营性赔偿，李欣杰不得向丁永科索要经营性赔偿款。如遇政府部门拆迁时，丁永科应返还李欣杰在接到通知之日起已缴未用的剩余全部租金。七、李欣杰有权委托第三方公司经营公寓，丁永科不得干预。八、丁永科负责申请变压器增容，费用由李欣杰承担。（如与拆迁补偿，双方各得50%补偿款）。合同还对其他事项进行了约定。本院认为，原告与被告签订的租赁合同是双方真实意思表示，对当事人具有法律约束力，双方均应按合同的约定享有权利、承担义务。双方在租赁合同中对租金数额作出明确约定，被告作为负有付款义务的一方，应按照合同约定全面履行自身义务，按照租赁合同约定之付款期限与数额履行付款义务。现被告未能按照合同及时、足额履行付款义务，已经构成违约，应就其未能按照合同全面履行义务之行为承担违约责任。现原告请求解除合同，本院予以支持。原告要求被告支付2019年欠付的租金20万元及2020的部分租金，符合有关法律规定，本院予以支持，但租金给付的期间由本院根据案件情况予以处理。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院认为，根据原、被告双方签订的租赁合同第一条第4项的约定，“在合同期内甲乙双方不得以任何理由单方终止合同，如有一方违约给另一方造成损失，按年租金二十倍支付违约金给另一方。”，虽合同有违约条款约定，但原告请求支付违约金数额过高，本院根据实际情况予以酌定。关于原告请求被告交还案涉承租土地的请求，因被告与第三人签订有租赁合同，且在案涉承租土地上建有地上物的事实存在，故不宜在本案一并处理，可另案解决。原告要求被告支付逾期利息的诉讼请求，缺乏合同依据，本院不予支持。在2020年9月17日的庭审中，第三人李欣杰经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，不影响本案公正审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起解除宋建军与丁永科于2017年5月28日订立的租赁合同；二、丁永科于本判决生效之日起十日内给付宋建军2019年租金20万元；三、丁永科于本判决生效之日起十日内给付宋建军2020年租金（租金按日租金685元计算，自2020年1月1日起至本判决生效之日止）；四、丁永科于本判决生效之日起十日内给付宋建军违约金62500元；五、驳回宋建军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8551元，由原告宋建军负担187元（已支付），由被告丁永科负担8364元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  王爱东二〇二〇年九月二十九日书记员  王 琪