柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0204民初1775号 原告（反诉被告）吴国宪,男,汉族,1973年1月20日出生,身份证住址广西合山市，现住广西合山市。 委托诉讼代理人钟艳，柳州市柳南法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）黄宗其，男，1966年10月21日出生，汉族，住址广西合山市。 被告（反诉原告）莫霞，女，1971年12月28日出生，壮族，身份证住址广西合山市。 两被告共同委托诉讼代理人韦海滨，广西思齐律师事务所律师。 第三人梁兴兴，女，汉族，1977年11月14日生，身份证住址广西合山市，现住南宁市青秀区。公民身份号 -2- 码:450221197711140121。 原告（反诉被告）吴国宪诉被告（反诉原告）黄宗其、莫霞、第三人梁兴兴排除妨害纠纷一案，本院于2019年5月13日受理后，依法适用普通程序，于2019年7月12日、2019年7月31日、2019年9月9日、2020年7月28日、2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴国宪及其委托诉讼代理人钟艳、被告（反诉原告）黄宗其以及黄宗其和被告（反诉原告）莫霞的共同委托诉讼代理人韦海滨、第三人梁兴兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告吴国宪诉称，原被告系朋友关系,柳州市系原告按揭贷款购买的一套毛坯房,面积135.78平方米。2015年12月份原告因犯罪被人民法院判处有期徒刑四年八个月,2016年元月份原告急需用钱就口头委托被告黄宗其出售该房屋,但两被告见原告尚在服刑期间,于是先以需要缴纳房屋物业费、月供款等费用为由向原告的妹妹吴国春索要了20000元,然后又趁机侵占了该套房屋,装修后长期居住至今,期间被告缴纳了2016年1月份至2018年8月份房屋月供款。2018年7月份原告刑满出狱,多次找到被告交涉,要求其将侵占的房屋返还给原告,并赔偿经济损失,但被告均不予理睬。另、2014年至2018年被告黄宗其租赁了原告妹妹吴国春位于合山市水榭石都的两套商住楼（注:该房屋吴国春委托原告管理）,并长期拖欠租金 -3- 不付,后合山市人民法院、来宾市中级人民法院判处其支付吴国春租金127200元。综上所述，原告认为:被告未经原告同意侵占了原告柳州的房屋,其行为属于侵权，应承担相应民事责任。我国《物权法》第32条规定:物权受到侵害的,权利人可以通过和解、仲裁、诉讼等途径解决;第34条规定:无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物;第37条规定,侵害物权的,造成权利人受到损害的,权利人可以以请求损害赔偿。参照目前柳州市四室的房屋租金市场价格为每月约250Ｏ元,被告的侵权行为给原告造成的租金损失为102500元。于是为维护自己的合法权益,原告根据有关法律规定诉至人民法院,请求判决：1、被告腾空柳州市房屋（产权证号:桂20**柳州市不动产权第××号）,并恢复原状后将该房屋返还给原告。2、被告赔偿原告2016年1月至2Ｏ19年5月份的房屋占用费102500元,2019年6月份以后的房屋占用费另计,直至房屋实际返还给原告为止。3、被告赔偿原告物业费、公共照明费、垃圾清运费、消防维保费等共计ｌ465元。3、本案诉讼费由被告承担。 被告黄宗其、莫霞辩称，不同意原告的诉讼请求。 反诉原告黄宗其、莫霞诉称，反诉人黄宗其与被反诉人吴国宪原系朋友关系。2015年12月,被反诉人因犯罪被判处有期徒刑,即将下监狱服刑。当月20日左右,吴国春(系被反诉人的妹妹)联 -4- 系反诉人黄宗其,说被反诉人去服刑前希望见见黄宗其,有事托付。黄宗其即与吴国春、石祖雄（系被反诉人的另一朋友）到来宾市合山市看守所会见了被反诉人。被反诉人说要服刑几年,涉案房屋房贷无力偿还,想把房屋以18万元的首付款出售给石祖雄,由黄宗其作为见证人,并交代吴国春将房屋相关资料交予黄宗其代为办理房屋的各种手续。后石祖雄对黄宗其说无力承担房贷,不想要房屋了。吴国春也说她也无力帮还房贷。黄宗其只能自己出资还了2016年1月份的房贷。三人商议决定只能将房屋转让并张贴了转让房屋的广告,但有意购买人了解到被反诉人仍在服刑后均不敢购买。后黄宗其考虑到之前也想在柳州市购买房屋,且黄宗其的妻子即反诉人莫霞也在柳州市工作,便和石祖雄提出由二反诉人购买涉案房屋,由二反诉人偿还房屋按揭。石祖雄同意但认为应告知被反诉人。2016年1月23日,黄宗其、石祖雄和吴国春一同到监狱会见被反诉人并告知房屋处理一事。被反诉人表示无异议。2016年3月,黄宗其再次到监狱会见被反诉人。被反诉人说家中急需钱,希望黄宗其卖掉一辆大货车（车牌:桂Ｒ×××××,系黄宗其所有）,所得钱款冲抵部分购房款。后黄宗其将该车交由吴国春出售,卖车所得价款113000元由买车人直接转给了吴国春的银行账户。反诉人花费了20多万元装修款装修房屋,于2016年的农历八月十五左右搬进入住至今。2016年1月至2018年9月的银行按揭还款共77450元均由反诉人偿还。房屋办理房 -5- 产证费用、住宅专项维修资金、物业费、煤气管道费、水电周转金和装修杂费共20543.40元也是由反诉人承担。2016年10月,反诉人办理了房屋不动产权证。至被反诉人出狱的2018年7月,反诉人多次到监狱会见被反诉人并应被反诉人的请求,为被反诉人代办了很多事情。被反诉人出狱后到不动产登记部门领取了不动产权证。2018年9月,被反诉人对反诉人说不想卖房屋了,之后的房贷由被反诉人承担,反诉人可以一直住着,但之后房屋还是要归还被反诉人。反诉人认为被反诉人想要回房屋系解除合同,被反诉人应返还反诉人支出的购房款、装修费、房贷及各种用于房屋的费用后,反诉人返还房屋。后双方在补偿金额达不成一致,产生纠纷酿成本案。反诉人认为:一、涉案房屋系反诉人向被答辩人购买所得,反诉人系合法占有、居住,被反诉人要求返还房屋没有依据。双方已就购买房屋达成一致,反诉人支付了部分购房款,出资装修入住至今并承担房贷、物业费。反诉人是基于合法的购买占有、使用房屋的。双方的合同已正常履行数年,况且,如不是反诉人承担房贷的偿还,房屋早己被法院强制执行用于偿还银行贷款了,被反诉人不但失去房屋,还会成为失信被执行人。被反诉人现在要求反诉人返还房屋的行为,在法律上是违反合同约定,在道德上是忘恩负义。二、反诉人系合法占有、居住,被反诉人主张租金损失没有依据。反诉人基于从被反诉人处购买了涉案房屋,取得房屋的占有、居住等相关权利。即使因被反诉人违约, -6- 双方决定解除合同,反诉人也无需支付租金。且反诉人当时取得的房屋系毛坯房,经装修后,2016年9月份(农历八月十五)反诉人才入住。从2016年1月至9月中旬,反诉人并不居住。被反诉人认为租金应按2500元每月计算没有证据,且被反诉人交付的是毛坯房,根本租不出2500元的月租金。综上,反诉人基于购买房屋合法占有、居住,被反诉人的诉请没有任何依据。反诉人作为被反诉人的朋友,在被反诉人最为困难的时候为其提供了巨大的帮助,现在反而面临巨大的损失。被反诉人的诉请,手法无据,于情不容。但如被反诉人坚决想要回房屋,应先行支付反诉人支出的相关费用,方显公平。为维护反诉人的合法利益,现依法提起反诉,请求人民法院判令：一、被反诉人向反诉人补偿涉案房屋装修款20万元及利息(利息以179390元为基数,按每月3%计算,从2016年6月1日计算至被反诉人返还全部装修款为止);二、被反诉人向反诉人返还涉案房屋从2016年1月至2018年9月的银行按揭还款77450元及利息(利息以77450元为基数,按每月3%计算,从2018年9月1日计算至被反诉人返还全部银行按揭还款为止);三、被反诉人向反诉人支付涉案房屋从2016年2月28日至2018年9月30日的升值价值的一半即154450元(1093800-784900元=308900元);四、被反诉人向反诉人支付购房款(卖车所得价款)113000元及利息(利息以113000元为基数,按每月3%计算,从2016年3月28日计算至被反诉人返还全部卖车所得款为止);五、 -7- 被反诉人向反诉人返还涉案房屋办理房产证费用、住宅专项维修资金、物业费、煤气管道费、水电周转金和装修杂费共20543.40元及利息(利息以20543.40元为基数,按每月3%计算,从2016年10月1日计算至被反诉人返还全部费用为止);以上五项合计金额565443.4元。六、被反诉人承担反诉人支出的评估费计35000元及本案本诉及反诉的诉讼费用。 反诉被告吴国宪辩称，不同意反诉原告的诉请，请法院依法驳回。 第三人梁兴兴辩称，放弃对涉案房屋权利的主张，第三人梁兴兴未向法庭提交任何证据。 原、被告围绕诉讼请求以及辩称依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院于2020年9月2日向案外人石祖雄电话了解吴国宪与黄宗其、莫霞是否就涉案房屋达成房屋买卖协议，石祖雄陈述，之前吴国宪确实有把涉案房屋以抵债的形式卖给石祖雄，石祖熊以自己不需要那么多房屋也没有钱归还银行贷款为由拒绝，黄宗其当时确实想买涉案房屋，石祖熊就让黄宗其自己和吴国宪谈，具体商谈结果石祖雄并不清楚。对于当事人之间无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人之间不予认可的证据，本院将综合当事人的相应陈述以及证据在本院认为部分中予以综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： -8- 原告（反诉被告）吴国宪与被告（反诉原告）黄宗其系朋友关系,吴国宪与第三人梁兴兴原系夫妻关系，两人于2014年6月16日离婚。黄宗其与被告（反诉原告）莫霞系夫妻关系。2011年5月27日，吴国宪与梁兴兴以按揭贷款的方式购买了位于柳州市,面积为135.78平方米。2015年12月原告因犯罪被人民法院判处有期徒刑4年8个月,2016年1月23日，正在鹿州监狱服刑的吴国宪委托黄宗其出售该房屋,吴国宪向黄宗其出具了1份委托书，内容为“本人有一套商品房位于柳州市，现委托黄宗其代本人出售此房屋且所有相关事宜均由黄宗其代办，包括代签房屋转让合同。”2016年1月24日，吴国宪的妹妹吴国春向黄宗其转款20000元，后将相关房屋资料和归还银行按揭贷款的银行卡交给了黄宗其。2016年6月,第三人梁兴兴与黄宗其共同到广西福来物业服务有限责任公司领取了盛世中华ｌ栋2单元14-1号的房屋钥匙，黄宗其于2016年6月-10月对该房屋进行了装修，并于2017年元旦之前搬进房屋入住至今。2016年10月，黄宗其办理了涉案房屋的不动产权证，证号为桂（2016）柳州市不动产权第0029842号、桂（2016）柳州市不动产权第0029843号，权利人为吴国宪、梁兴兴。2018年7月吴国宪刑满出狱，其多次要求黄宗其搬离居住的房屋，将房屋返还给吴国宪，双方协商不成，为此酿成本案诉讼。庭审中原被告 -9- 均认可黄宗其于2016年1月至2018年9月偿还了涉案房屋的77450元银行按揭贷款，缴纳了煤气管道费、物业费等计20543.40元。关于黄宗其为何在吴国宪服刑期间装修入住涉案房屋，原被告双方各执一词。吴国宪称，其因资金紧张委托好朋友案外人石祖雄帮卖盛世中华的房子，石祖雄也是黄宗其的朋友，因此就把委托书写给黄宗其，黄宗其装修入住涉案房屋并没有得到其准许，他和黄宗其从来没有协商过房屋买卖的事情；黄宗其则称，吴国宪因资金短缺,想把房屋以18万元的首付款出售给两人的朋友石祖雄，后因石祖雄不要房屋了，三人就决定将房屋卖掉，由于吴国宪仍在服刑，涉案房屋一直找不到买主，刚好黄宗其正想在柳州买房，便和石祖雄提出由黄宗其和莫霞购买涉案房屋,由二人偿还房屋按揭，石祖雄同意但认为应告知吴国宪，2016年1月23日,黄宗其、石祖雄和吴国春一同到监狱会见吴国宪并告知房屋处理一事，吴国宪表示无异议。 在案件审理过程中，吴国宪申请对柳州市房屋自2016年1月至2020年3月的房屋占用费（租金）的价值进行评估；黄宗其、莫霞申请对柳州市房屋的房屋装修价值、2016年2月28日市场价值、2017年2月28日市场价值、2018年9月30日市场价值进行评估。经柳州市中级人民法院司法技术管理科委托广西诚信华正资产评估有限责任公司、广西华正房地产 -10- 土地评估咨询有限公司作出诚信华正资评报字（2020）第067号、诚信华正资评报字（2020）第066号资产评估报告书以及广华正房（估）字第ＬＺ1911141001-1号、广华正房（估）字第××号房地产估价报告。 本院认为，根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，本案争议焦点为：吴国宪与黄宗其对位于柳州市的房屋是否存在买卖合同关系。《中华人民共和国合同法》第十条规定:“当事人订立合同有书面形式,口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采取书面形式的,应当采取书面形式。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定:“房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式。”《城市房地产转让管理规定》第七条规定:“房地产转让,应当按照下列程序办理:（一）房地产转让当事人签订书面转让合同;（二）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请,并申报成交价格;”根据上述规定,房地产转让应当签订书面的转让合同,而本案当事人未签订书面的房屋买卖合同。另外,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条规定“当事人对合同是否成立存在争议,人民法院能够确定当事人名称、标的和数量的,一般应当认定合同成立。但法律另有 -11- 规定或当事人另有约定的除外。”本案中,黄宗其、莫霞辩称其已经与吴国宪达成口头房屋买卖协议，但是基于双方的信任以及原告因为犯罪被关押，所以没有形成书面合同，黄宗其已偿还了2016年1月至2018年9月涉案房屋的银行按揭贷款77450元、装修了房屋并缴纳了煤气管道费、物业费等计20543.40元，故双方的房屋买卖合同关系成立。吴国宪主张其仅委托黄宗其出售涉案房屋，黄宗其购买涉案房屋一事其并不知情，故双方不存在房屋买卖合同关系。本院认为,在吴国宪服刑期间，黄宗其多次探监，双方有见面沟通的机会，但双方并没有签订书面的房屋买卖合同；根据双方提交的证据以及证人证言来看，双方对涉案房屋的价款、支付方式、付款时间、房屋过户及交付的时间、房屋交付的标准、解决争议的方法、违约责任的确定等重要交易事项均未达成合意,故不能认定双方就涉案房屋存在买卖合同法律关系。被告黄宗其、莫霞的辩解没有证据予以证实，本院不予采信。 一、关于本诉部分。 1、关于吴国宪要求黄宗其、莫霞腾空柳州市房屋，并恢复原状后将该房屋返还给吴国宪一节。根据本案查明的事实，涉案房屋的不动产权证上的权利人为吴国宪、梁兴兴（两人已离婚），而梁兴兴已经表示放弃对涉案房屋权利的主张，故吴国宪是涉案房屋唯一的权利人。黄宗其、莫霞在没有与吴国宪就涉案房屋买卖达成一致意见的情 -12- 况下，自2016年起未经吴国宪同意就擅自对涉案房屋进行装修并居住，其行为侵害了吴国宪的合法权利，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，故黄宗其、莫霞应腾空柳州市房屋，恢复原状后将该房屋返还给吴国宪。本院对于吴国宪的该项诉讼请求予以支持。至于黄宗其、莫霞辩称可以归还房屋，但是装修与原房屋形成了一体，不能拆除装修，本院认为涉案房屋系黄宗其、莫霞未经吴国宪同意按照自己喜好的风格进行的装修，在吴国宪不同意接收其装修装饰材料的情况下，应将装修部分拆除，恢复到毛坯状态，故黄宗其、莫霞的辩解于法无据。 2、关于吴国宪要求黄宗其、莫霞赔偿其2016年1月至2019年5月份的房屋占用费102500元,2019年6月份以后的房屋占用费另计,直至房屋实际返还给原告为止一节。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”本院认为，黄宗其、莫霞自2016年6月开始占有、使用涉案房屋，故应当支付房屋占用费。由于柳州市房屋系毛坯房，该房屋系黄宗其、莫霞自行出资装修，故应当以毛坯状态收取房屋占用费。根据广西诚信华正资产评估有限责任公司作出的诚信华正资评报字（2020）第067号资产评估 -13- 报告书，2016年1月至2016年6月（共计6个月）为毛坯房状态的房屋占用费（租金）最低值900元/月，最高值1100元/月，基于2016年至2020年柳州市房屋租金标准的变化幅度非常低，本院酌定案涉房屋为毛坯房状态的房屋占用费为1000元/月，故被告黄宗其、莫霞应当向原告吴国宪支付房屋占用费,以每月1000元为标准，从2016年6月计算至被告实际向原告返还房屋时止。对原告超出该部分的诉请，本院不予支持。 3、关于吴国宪要求黄宗其、莫霞赔偿物业费、公共照明费、垃圾清运费、消防维保费等共计l465元一节。经查，上述物业管理费、公共照明费、垃圾清运费、消防维保费均为2018年4月至12月期间发生，此期间由黄宗其、莫霞居住使用涉案房屋，故对于原告的该项诉请，本院予以支持。 二、关于反诉部分。 1、关于黄宗其、莫霞要求吴国宪补偿涉案房屋装修款200000元及利息(利息以179390元为基数,按每月3%计算,从2016年6月1日计算至吴国宪返还全部装修款为止)一节。根据本案查明的事实，黄宗其、莫霞在没有与吴国宪就涉案房屋买卖达成一致意见的情况下，自2016年起未经吴国宪同意就擅自对涉案房屋进行装修并居住，所支出的装修费用应由其自行承担。黄宗其、莫霞辩称是合法占有涉案房屋无事实和法律依据，本院不予采信。故对于黄宗其、莫霞的该项诉请不予支持。 -14- 2、关于黄宗其、莫霞要求吴国宪返还涉案房屋从2016年1月至2018年9月的银行按揭还款77450元及利息(利息以77450元为基数,按每月3%计算,从2018年9月1日计算至吴国宪返还全部银行按揭还款为止)一节。由于双方均确认黄宗其于2016年1月至2018年9月偿还了涉案房屋的77450元银行按揭贷款，故吴国宪应向被告黄宗其、莫霞返还涉案房屋从2016年1月至2018年9月的银行按揭还款77450元。至于利息，应当以77450元为基数，从2018年9月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算支付至2019年8月19日，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计算支付至银行按揭还款还清之日止。对原告超出该部分的诉请，本院不予支持。 3、关于黄宗其、莫霞要求吴国宪支付涉案房屋从2016年2月28日至2018年9月30日的升值价值的一半即154450元(1093800-784900元=308900元)一节。本院认为，因双方买卖房屋关系未能成立，涉案房屋的权利人为吴国宪，涉案房屋的增值与黄宗其、莫霞无关。至于黄宗其、莫霞辩称系因为其一直在归还银行按揭，涉案房屋才具备升值的基础，否则吴国宪既没有能力也无法归还贷款，该房屋早已被银行拍卖以抵债。本院认为，根据庭审查明的事实，黄宗其为涉案房屋缴纳银行按揭款系其个人行为，并非受房屋权利人所委托，且黄宗其、莫霞亦未提供吴 -15- 国宪无力归还贷款的相关证据，并且，吴国宪在服刑前已就案涉房屋的相关事宜与案外人石祖雄、吴国春有过对接，故本院对黄宗其、莫霞的辩称不予采信。对黄宗其、莫霞的该项诉请，本院不予支持。 4、关于黄宗其、莫霞要求吴国宪支付购房款(卖车所得价款)113000元及利息(利息以113000元为基数,按每月3%计算,从2016年3月28日计算至被反诉人返还全部卖车所得款为止)一节。本院认为，根据庭审查明的事实，上述卖车所得款项与本案无关，本案不作处理。故对黄宗其、莫霞的该项诉请，本院不予支持。 5、关于黄宗其、莫霞要求吴国宪返还涉案房屋办理房产证费用、住宅专项维修资金、物业费、煤气管道费、水电周转金和装修杂费共20669.4元及利息(利息以20669.4元为基数,按每月3%计算,从2016年10月1日计算至被反诉人返还全部费用为止)一节。庭审中，双方对上述20669.4元均认可。吴国宪对支付涉案房屋办理房产证费用140元、住宅专项维修资金9504.6元及从2012年10月至2016年5月的（共计44个月）的物业费6006元无异议，但认为被告黄宗其、莫霞应当自行负担从2016年6月至12月的物业费，并主张办理房产证费用及住宅专项维修资金应当从吴国春支付给黄宗其的20000元税费及物业费中抵扣，因为吴国春于2016年1月24日支付给黄宗其20000元用来缴纳物业费、税费等费用。黄宗其辩称上述20000元是吴国春归还的 -16- 借款。吴国春陈述2016年确实转过钱给黄宗其交税钱，也叫过黄宗其帮忙追债，黄宗其也转过钱给自己。本院认为，由于黄宗其对其辩称未提交证据予以证实，故本院对其辩称不予采信。本院确认吴国春确实转过钱给黄宗其缴纳税费等费用，但基于吴国春和黄宗其之间还存在其他经济往来，且原被告均未提交黄宗其交税发票及交税后剩余款项的相关证据，本院无法确定缴纳完税费等费用之后的余款及余款是否已支付给吴国春，故本院对吴国宪要求用吴国春支付给黄宗其的20000元税费及物业费抵扣办理房产证费用及住宅专项维修资金的主张不予支持，因被告黄宗其、莫霞自2016年6月开始占有、使用涉案房屋，故对吴国宪要求被告黄宗其、莫霞应当自行负担从2016年6月至12月的物业费的主张予以支持。至于煤气管道初装费2600元/户及有线电视初装费336元/户共计2936元，本院认为，煤气管道及有线电视初装是以户为单位进行的安装，安装后即可永久循环使用，使用人只需缴纳实际使用费用即可，煤气管道及有线电视安装的受益者为房屋所有人，故吴国宪应当支付煤气管道初装费及有线电视初装费共计2936元。至于水电周转金200元，本院认为，黄宗其、莫霞自2016年6月开始占有、使用涉案房屋，故应当支付该笔费用。至于装修杂费964元，与房屋装修款的分析认定同理，本院不予支持。故吴国宪应当向黄宗其、莫霞支付房屋办理房产证费用140元、住宅专项维修资金9504.6元、物业费5974.32元、 -17- 煤气管道初装费2600元、有限电视初装费336元，以上共计18554.92元。至于利息，应当以18554.92元为基数，从2016年10月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算支付至2019年8月19日，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计算支付至上述费用还清之日止。对原告超出该部分的诉请，本院不予支持。 6、关于黄宗其、莫霞要求吴国宪支付评估费35000元一节。与房屋装修款的分析认定同理，本院不予支持。 综上所述，吴国宪诉请有理部分本院予以支持，黄宗其、莫霞的反诉请求有理部分本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条、《城市房地产转让管理规定》第七条、最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第一条、《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）黄宗其、莫霞腾空位于柳州市房屋，并恢复原状后将该房屋返还给原告（反诉被告）吴国宪。 二、被告（反诉原告）黄宗其、莫霞向原告（反诉被告）吴国宪支付房屋占用费,以每月1000元为标准，从2016年6月计算至房屋实际返还时止。 三、被告（反诉原告）黄宗其、莫霞向原告（反诉被告）吴 -18- 国宪支付物业费、公共照明费、垃圾清运费、消防维保费等共计1465元。 四、原告（反诉被告）吴国宪向被告（反诉原告）黄宗其、莫霞返还自2016年1月至2018年9月的银行按揭还款77450元及利息（以77450元为基数，从2018年9月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算支付至2019年8月19日，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计算支付至银行按揭还款还清之日止）。 五、原告（反诉被告）吴国宪向被告（反诉原告）黄宗其、莫霞支付房屋办理房产证费用140元、住宅专项维修资金9504.6元、物业费5974.32元、煤气管道初装费2600元、有限电视初装费336元，以上共计18554.92元及利息（以18554.92元为基数，从2016年10月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算支付至2019年8月19日，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计算支付至上述费用还清之日止）。 六、驳回原告吴国宪的其他诉讼请求。 七、驳回反诉原告黄宗其、莫霞的其他反诉请求。 本诉案件受理费2379元（原告已预交），由原告吴国宪负担1407元，由被告黄宗其、莫霞负担972元；反诉案件受理费4727元（因合并审理减半收取，反诉原告黄宗其、莫霞已预交），由 -19- 反诉原告黄宗其、莫霞负担3924元，由反诉被告吴国宪负担803元。 上述判决，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审判长 兰柳毅人民陪审员马莉丹人民陪审员梁玉 二〇二〇年九月二十二日 书记员 林        海        媚 -20- 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同有书面形式,口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采取书面形式的,应当采取书面形式。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式。 《城市房地产转让管理规定》第七条房地产转让,应当按照下列程序办理:(一)房地产转让当事人签订书面转让合同;(二)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请,并申报成交价格。 最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第一条当事人对合同是否成立存在争议,人民法院能够确定当事人名称、标的和数量的,一般应当认定合同成立。但法律另有规定或当事人另有约定的除外。 《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007