北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初43363号原告：中投仙能科技（北京）有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：张剑峰，执行董事。委托诉讼代理人：曾某，女，该单位职工。委托诉讼代理人：高剑云，北京市茂源律师事务所律师。被告：北京市实现者律师事务所，住所地北京市海淀区首体南路**国兴大厦**。负责人：刘静，主任。委托诉讼代理人：韩鹏，北京市实现者律师事务所律师。被告：联进投资有限公司，住，住所地北京市海淀区首体南路**国兴大厦****/div>法定代表人：苗丹科，总经理。委托诉讼代理人：陈世宇，北京市大道政通律师事务所律师。原告中投仙能科技（北京）有限公司（以下简称中投仙能公司）与被告北京市实现者律师事务所（以下简称实现者律所）、被告联进投资有限公司（以下简称联进公司）返还原物纠纷一案，本院于2018年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中投仙能公司之委托诉讼代理人高剑云、曾某与被告实现者律所之委托诉讼代理人韩鹏，被告联进公司之委托诉讼代理人陈世宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中投仙能公司向本院提出诉讼请求：1.判令实现者律所和联进公司支付我公司自2018月5月23日至2019年8月17日期间的房屋租金损失共计2541779.27元及利息（利息以1916599.55元为基数自2018年5月23日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照年利率6%计算；以625179.72元为基数自2019年5月1日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照年利率6%计算）；2.依法判令实现者律所和联进公司支付我公司腾退费用71245.18元，含搬家费20000元、视频录制费5800元、库房租赁费45445.18元及利息（利息以20000元为基数自2019年8月17日起至实际给付之日止，以45445.18元为基数自2019年9月18日起至实际给付之日止；以5800元为基数，自2019年12月24日起至实际给付之日止，均按照年利率6%计算）；3、诉讼费由实现者律所和联进公司承担。事实与理由：2018年4月17日，我公司通过司法拍卖竞拍确认成交北京市海淀区首体南路×号国兴大厦×层房屋（以下简称涉案房屋），并于5月10日取得海淀区不动产登记中心颁发的不动产权证。该房屋在拍卖前，物权所有人（抵押人）为联进公司，抵押权人大连银行股份有限公司天津分行，承租方分别为实现者律所及西藏睿博资产管理有限公司。2014年8月13日，该房屋办理抵押登记的同时，联进公司与实现者律所签订《抵押物出租补充协议》，协议约定“出租人与承租人的租赁合同自借款人未按期偿还抵押权人贷款本息且承租人收到抵押权人《行使抵押权通知书》之日起解除，承租人应自收到上述通知之日起7日内腾退房屋。”2018年4月17日成交后，抵押权人即多次电话联系实现者律师事务所胡希平律师，到实现者律师事务所办公场所，说明情况，安排腾退事宜，但收效甚微。直至2018年5月15日，抵押权人以顺丰快递的形式，正式向实现者律师事务所送达了《行使抵押权通知书》，该通知书于2018年5月16日经实现者律师事务所签收，依约该律师事务所应于5月23日前腾退搬离。5月17日，我公司以传真、电子邮件的形式，向实现者律师事务所负责人刘静发函要求腾退。至5月23日，实现者律师事务所依旧不履行腾退义务，为维护我公司作为物权所有人的合法权益，故诉至法院。实现者律所辩称，不同意中投仙能公司的诉讼请求，请求法院驳回起诉，因为本案不属于法院受理范围，本案应该通过执行程序解决。根据买卖不破租赁原则，中投仙能公司无权要求我所搬离涉案房屋，其主张的房屋出租损失，我所不同意承担。银行作为抵押权人从未联系我所，我所也没有收到过抵押权人的通知，因此在没有经过执行法院通知的情况下，租赁合同应该是有效的。我所作为承租人，对承租部分享有优先购买权，我所的优先购买权受到了侵犯。中投仙能公司通过拍卖取得房屋，不代表可以向我所主张权利。2019年5月10日，我所搬离了涉案房屋，5月21日中投仙能公司代理人联系了我所，确认搬离的事实。5月28日我所通过公证处对承租房屋现场拍摄了视频，其中已无我所的物品，因此搬家费用、库房租赁费用均与我所无关。对于实际使用面积，国兴大厦整个×层的建筑面积为1220平方米，西藏睿博公司使用的是635平方米，我所与联进公司使用的面积仅为585平方米。联进公司辩称，不同意中投仙能公司的诉讼请求。最高院关于善意文明执行的意见规定，拍卖财产应该由拍卖法院腾退，我公司未收到拍卖结果和腾退通知，无法确认中投仙能公司是实际的竞得人。如果中投仙能公司是真正的竞得人，其应该向执行法院申请腾退，现在向海淀法院起诉属于程序错误，请求裁定驳回。实现者律所从我公司承租房屋，实际交付面积是×层东侧的一半。中投仙能公司曾经雇佣社会闲散人员到我们办公地点闹事，更于2018年6月21日把我公司和实现者律所的门上锁，其后实现者律所有搬离打算，但我公司认为我公司和实现者的租赁合同有效，应该继续履行。2019年5月10日实现者律所搬走后，我公司独立控制25层东段，中投仙能公司强行开锁并搬走物品是违法的，而且在法院审理过程中，其采用非法手段侵入我公司使用的房屋，这种无视法院权威的行为，请法庭予以训诫。从中投仙能公司提供的光盘看，腾退过程没有公证，我公司要求现场清点，以确定损失。无论根据契约精神，还是买卖不破租赁原则，租金标准应该以2016年6月30日我公司与实现者律所签订的租赁合同标准确定。中投仙能公司主张的租金损失标准没有法律依据，也没有合同依据。应付给中投仙能公司的租金起算日期应为拍卖法院通知要求腾退的日期，现中投仙能公司主张的2018年5月23日，没有法律依据，其主张的2019年8月20日之后的利息标准，不符合法律规定。国兴大厦×层东段一共是610平方米，西藏国安睿博有限公司占用了一个会议室，因此实现者律所和我公司各使用面积均不足305平方米，此外，中投仙能公司要求两家承担连带责任没有法律依据，没有连带责任的请求权基础。我公司从未接到天津二中院的腾退通知，因此，租金结算应该是我公司与实现者律所之间结算，实现者律所并不拖欠我公司租金。中投仙能公司强行腾退系非法侵入行为，搬家费、视频录制费、库房租赁费均为非法费用，应由其自行承担。中投仙能公司系通过拍卖方式取得涉案房屋，唯一合法途径是天津二中院负责腾退，我公司从未收到拍卖法院的腾退通知，一直属于有权占有、使用的状态，故请求法院裁定驳回起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定如下事实：位于北京市海淀区首体南路×号楼×层房屋（即涉案房屋）原登记在联进公司名下。2010年6月30日，联进公司与实现者律所签订《房屋租赁合同》，约定实现者律所承租位于海淀区首体南路×号国兴大厦×层联大实业一侧办公区内东侧，包括八间独立办公室、一间共用会议室和一个开放式办公区域，使用面积422.395平方米；租赁期限自2010年6月30日至2020年6月30日，租金每平米每天4.5元。联进公司与实现者律所之间存在法律服务合同关系。中投仙能公司主张联进公司与实现者律所就房屋租赁达成补充协议，为此提交2014年8月13日联进公司与实现者律所签订《抵押物出租补充协议》，内容如下：1.出租人与承租人的租赁合同自借款人天津润通公司未按期偿还抵押权人贷款本息且承租人收到抵押权人《行使抵押权通知书》之日起解除，承租人应自收到上述通知之日起七日内腾退房屋，承租人未在上述期间内腾退房屋而给抵押权人造成损失的，由承租人负责赔偿。2.由于租赁合同解除给承租人造成的损失由出租人与承租人协商解决，抵押权人对此不承担任何责任。联进公司对该补充协议认可，实现者律所对上述补充协议真实性不予认可，并申请对公章真伪进行鉴定，后撤回鉴定申请。2016年12月30日，联进公司与实现者律所签订《关于国兴大厦25层东段办公室使用的备忘录》，确认联进公司实际使用面积为整个办公用房使用面积的50%，实现者律所使用50%，实现者律所在合同约定的房租中扣除联进公司使用的50%，其他电费、物业费等各自按50%向物业管理公司缴纳。2018年11月27日，北京国兴三吉利物业管理有限责任公司出具《缴费情况说明》，证明实现者律所使用的房屋为国兴大厦×层×区，一直按照建筑面积610.11平方米缴纳物业费，截止到2018年11月27日没有欠费。联进公司对上述情况说明真实性认可，表示物业费由实现者律所缴纳，双方结算时其公司应当负担的部分在租金中扣除。实现者律所对情况说明真实性认可，但认为虽然其按照610.11平方米缴纳物业费，但其实际使用的面积仅有一半即305平方米。联进公司曾与大连银行股份有限公司天津分行（以下简称大连银行）签订《最高额抵押合同》，为借款人天津市润通石油设备有限公司（以下简称天津润通公司）提供担保。2015年，因借款合同纠纷，大连银行将联进公司、天津润通公司等人诉至天津市第二中级人民法院（以下简称天津二中院），联进公司委托实现者律所的律师作为代理人出庭应诉，法院经审理后作出（2015）二中民二初字第0553号民事判决书，其中一项内容为大连银行有权以联进公司名下涉案房屋折价或者以拍卖、变卖所得的价款在抵押担保范围内享有优先受偿权。后联进公司不服提出上诉，天津市高级人民法院作出（2016）津民终304号民事判决书，驳回上诉，维持原判。同年，因金融借款合同纠纷，大连银行将联进公司、天津井通公司、天津聚仁公司等人诉至天津二中院，联进公司代理人为实现者律所律师，法院经审理后作出（2015）二中民二初字第552号民事判决书，判决内容包括井通公司偿还大连银行借款本金3000万元及利息，同时大连银行有权以联进公司的抵押物（即涉案房屋）折价或者拍卖、变卖所得的价款，在上述给付事项范围内优先受偿。后联进公司不服上诉，天津市高级人民法院作出（2016）津民终51号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2018年3月15日，天津市第二中级人民法院发布《关于北京市海淀区首体南路×号楼国兴大厦×层房地产（第一次拍卖）的公告》，通过阿里巴巴司法拍卖网络平台进行公开拍卖，其中特别提醒项内明确写明：有租赁，承租人：①北京市实现者律师事务所，租赁房屋位于×层联大实业一侧办公区内东侧，使用面积422.395平方米，租期至2020年6月30日；②西藏国安睿博投资管理有限公司（以下简称西藏国安公司），租赁房屋坐落于×层西半区半层，承租区域的建筑面积635平方米，租期至2018年4月27日。本院不负责腾房。中投仙能公司于2018年4月16日竞拍获得涉案房屋，后于2018年5月7日取得不动产权证书，房屋建筑面积1220.22平方米，专有建筑面积844.79平方米。2017年9月8日，大连银行与天津国弘天悦资产管理有限公司（以下简称国弘公司）签订《债权转让合同》，约定大连银行将天津市第二中级人民法院（2015）二中民二初字第552号民事判决书和天津市高级人民法院（2016）津民终51号民事判决书所确认的全部债权转让给国弘公司。2017年9月11日，双方经天津金融资产交易所有限公司确认成交，并于2017年9月29日刊登债权转让公告。据此，天津二中院裁定将大连银行作为申请人的执行案件申请人变更为国弘公司。2018年4月24日，天津二中院裁定解除对涉案房屋的查封，原登记在联进公司名下的涉案房屋归中投仙能公司所有，所有权自裁定送达中投仙能公司时起转移。2018年5月，大连银行通过顺丰快递向实现者律所发送《行使抵押权通知书》，通知其与联进公司签订的租赁合同解除，并要求实现者律所于收到通知之日起七日内腾退房屋。邮件显示于2018年5月15日签收。2018年6月26日，国弘公司向中投仙能公司发送《行使抵押权通知书》，并对邮寄过程进行了公证，送达地址为涉案房屋。2018年5月16日，中投仙能公司通过电子邮件向实现者律所负责人发送《物权所有人告知函》，要求实现者律所于2018年5月23日前腾退房屋。实现者律所对上述三份文件表示均未收到，其中负责人邮箱为个人使用，未查看到有相关邮件。实现者律所主张其已于2019年5月10日从国兴大厦×层租赁房屋搬离，为此提交以下证据：1、本案代理人与中投仙能公司代理人的微信聊天记录，证明中投仙能公司已于2019年5月21日知悉实现者律所搬离事实；2、公证书，证明实现者律所于2019年5月28日申请北京市国信公证处对国兴大厦×层东段的相关现状和室内设施物品进行保全并录像。中投仙能公司对上述证据真实性认可，但不认可证明目的，认为即使在其代理人追问下，实现者律所仍未向中投仙能公司返还房屋。实现者律所另提交中投仙能公司于2019年7月30日张贴的《腾退通知书》，证明中投仙能公司知晓联进公司对房屋占用的情况，故其要求实现者律所腾退并支付房屋占用费的请求于法无据。中投仙能公司对《腾退通知书》真实性认可，认为联进公司无权占有房屋，要求其腾退并支付占用费属合理合法。经询问，中投仙能公司认可实现者律所承租范围内有一间会议室由西藏国安公司占用。2019年8月17日，中投仙能公司自行将国兴大厦×层东侧办公场所清空并录像，将屋内物品搬出存放于阅西山家园地下库房，为此提交以下证据：1、《视频摄制服务合同》及付款凭证、发票、视频光盘，证明中投仙能公司委托北京翰唐天晟文化传媒有限公司进行拍摄，支出拍摄费用5800元；2、搬家费支付凭证、发票，证明支出搬家费20000元；3、《阅西山家园地下空间房屋使用管理协议》及租金支付凭证、发票，证明中投仙能公司租赁库房七间用于存放物品，支出租金及管理费共计45445.18元；4、物品清单。实现者律所对上述证据均表示真实性无法确定，但认为视频拍摄者和见证人均不具备相关资格，不具有证明力，另因其已于2019年5月10日搬离，物品清单中已无律所用品，不应承担相关费用。联进公司对中投仙能公司提交的上述证据均不予认可，认为中投仙能公司系采用非法手段获取的房屋并腾退，由此产生的费用应由其自行承担。本案审理中，联进公司曾提出反诉，要求中投仙能公司赔偿其财产损失50万元（暂计），并要求法院组织双方到现场对其物品进行清点以确定损失。2020年6月28日，本院组织中投仙能公司和联进公司到物品存放地点进行清点，联进公司法定代表人苗丹科现场拒绝清点，并表示中投仙能公司非法获取房屋并擅自搬离其物品。后联进公司于2020年7月1日撤回反诉。中投仙能公司主张实现者律所系联进公司的法律顾问单位，故双方签订的租赁合同租金标准明显低于市场价，为此提交其与西藏国安公司签订的《写字楼租赁合同》，证明2018年4月28日起，国兴大厦×层房屋日租金为每平米9.8元，自2019年4月28日起，已调整至每平米10.3元。实现者律所对上述证据真实性表示无法确认，认为其与联进公司系于2010年签订的租赁合同，中投仙能公司提交的证据不能证明双方的租金标准。联进公司对上述证据真实性表示无法确认，认为该合同标准不能作为中投仙能公司主张使用费的依据。本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，联进公司作为原房屋所有权人与实现者律所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵守履行。租赁合同履行过程中，中投仙能公司通过司法拍卖方式取得涉案房屋所有权，中投仙能公司提交的《抵押物出租补充协议》上加盖有实现者律所和联进公司的公章，联进公司对该协议真实性认可，实现者律所虽不予认可，但未提交相反证据予以反驳，据此，本院认定该补充协议为真实有效，予以采信，联进公司与实现者律所均应遵照履行。根据补充协议内容约定可知，实现者律所已明知涉案房屋已设立抵押，双方约定在收到抵押权人《行使抵押权通知书》之日起租赁合同解除，且实现者律所需于7日内腾退承租房屋，上述协议表明实现者律所已放弃其作为承租人的优先购买权，现以中投仙能公司侵害了其优先购买权为由抗辩，本院不予采信。大连银行作为涉案房屋的抵押权人，以向法院起诉的方式行使其相关权利，在法院作出生效判决后将债权转让，并不影响其原有的抵押权人身份，据此向承租人发送《行使抵押权通知书》并无不当。大连银行发出的邮件显示签收，实现者律所虽不予认可，但该邮件签收之时实现者律所仍在涉案房屋内办公，且未提交相反证据，故对其抗辩本院不予采信，并认定通知书已送达实现者律所。实现者律所应当按照其与联进公司签订的补充协议约定，于收到后七日内腾退房屋。实现者律所未按约定腾退，占用期间侵害了中投仙能公司作为房屋所有权人的权益，现中投仙能公司要求实现者律所支付占用房屋期间的使用费，于法有据，本院予以支持。对于占用期间，实现者律所主张其于2019年5月10日搬离，未提交充分有效证据，且未与中投仙能公司进行交接将房屋交还给中投仙能公司，根据实现者律所提交的证据，中投仙能公司于2019年5月21日确认实现者律所已搬离的事实，本院据此确认实现者律所占用期间为2018年5月23日至2019年5月20日，共计363天。对于占用费标准，中投仙能公司主张按照其与西藏国安公司于2018年签订的租赁合同标准计算，无事实依据，本院不予支持，应以实现者律所与联进公司签订的租赁合同租金标准计算为宜。对于实际占用面积，根据双方租赁合同约定和拍卖公告显示，实现者律所承租的使用面积为422.395平方米，与房屋不动产权证书上登记的专有建筑面积844.79平方米的一半相符。另根据实现者律所与联进公司于2016年12月30日签订的《关于国兴大厦×层东段办公室使用的备忘录》，双方确认各自使用50%，结合二者在庭审中多次陈述各自使用的范围为建筑面积610.11平方米的一半，本院确定实现者律所与联进公司各自占用的面积均为610.11平方米的一半。庭审中，中投仙能公司虽认可西藏国安公司占用一间会议室，但作为出租人的联进公司和承租人实现者律所，均未举证证明西藏国安公司使用房屋依据的事实及各方之间的法律关系，亦未对双方租赁合同面积进行变更，故对该部分本院不予处理。天津二中院发布的拍卖公告中，已明确仅有两名承租人，联进公司与实现者律所对租赁面积形成的备忘录系双方行为，未向拍卖法院披露，联进公司对涉案房屋的使用未经拍卖法院确认，中投仙能公司在取得涉案房屋所有权后，获知这一情况并要求联进公司腾退房屋，于法有据。联进公司作为原房屋所有权人以及借款合同的诉讼当事人，应当知晓生效判决书内容以及法院拍卖结果，其以未接到法院通知而拒绝腾退的理由，显然不能成立，本院不予采信。在中投仙能公司取得涉案房屋所有权之日起，联进公司即丧失了对涉案房屋的占有、使用等权利，中投仙能公司要求联进公司腾房并支付占用期间使用费的请求，于法有据，本院予以支持。对于占用期间，本院确定为2018年5月23日至2019年8月17日，共计452天。对于占用费标准，参照联进公司与实现者律所签订的租赁合同确定的租金标准。占用面积按照其与实现者律所签订的备忘录确定为610.11平方米的一半。中投仙能公司主张联进公司与实现者律所就占用费承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。中投仙能公司于2018年5月取得涉案房屋不动产权证书，联进公司明知该事实而继续占用房屋，显然不具有事实依据，在中投仙能公司于2019年7月30日向联进公司发出《腾退通知书》后，联进公司仍未搬离，中投仙能公司为避免损失进一步扩大，自行收回房屋，由此产生的搬家费等相关费用应由联进公司承担，故对于中投仙能公司主张的视频录制费、搬家费、库房租赁费，本院予以支持，对于中投仙能公司主张的上述费用的利息，于法无据，本院不予支持。实现者律所当庭确认腾退的物品中没有属于该所的财产，故中投仙能公司要求实现者律所承担相关费用的诉讼请求，本院不予支持。对于中投仙能公司主张的利息，实现者律所与联进公司未按补充协议约定腾退房屋，搬离后亦未支付占用期间的使用费，给中投仙能公司造成了实际损失，实现者律所和联进公司应当承担赔偿责任。关于利息标准，因自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），利息应按上述标准计算至实际付清之日止，中投仙能公司主张按照年利率6%计算无事实依据，本院不予支持。对于2019年8月20日之前的利息，中投仙能公司主张按照中国人民银行同期贷款利率计算，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条之规定，判决如下：一、北京市实现者律师事务所于本判决生效后十五日内支付中投仙能科技（北京）有限公司自2018年5月23日至2019年5月20日期间的房屋占用费498307.34元，以及逾期付款利息损失（利息以498307.34元为基数，自2019年5月21日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、联进投资有限公司于本判决生效后十五日内支付中投仙能科技（北京）有限公司自2018年5月23日至2019年8月17日期间的房屋占用费620481.87元，以及逾期付款利息损失（利息以620481.87元为基数，自2019年8月18日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、联进投资有限公司于本判决生效后十五日内支付中投仙能科技（北京）有限公司搬家费20000元、视频录制费5800元、库房租赁费45445.18元；四、驳回中投仙能科技（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27704元，由中投仙能科技（北京）有限公司负担15087元，其中已预交35元，余款于本判决生效后七日内交纳；由北京市实现者律师事务所负担5283元，于本判决生效后七日内交纳；由联进投资有限公司负担7334元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  夏文慧人民陪审员  石亚华人民陪审员  岳 维二〇二〇年九月二十九日书 记 员  高 岚