湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终10049号上诉人（原审被告）：浏阳市铂金汉宫娱乐会所（普通合伙），住所地浏阳市劳动南路**。执行事务合伙人：李正华。委托诉讼代理人：黎政根，湖南鼎忠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南鑫奥莱商业有限责任公司，，住所地浏阳市劳动南路**法定代表人：张新民。被上诉人（原审原告）：浏阳市鑫都物业管理有限公司，住，住所地浏阳市淮川街道办事处解放路与才常路交叉口**/div>法定代表人：程何成，董事长。委托代理人：王鹏，浏阳市公信法律服务所法律工作者。上诉人浏阳市铂金汉宫娱乐会所（以下简称铂金汉宫会所）因与被上诉人湖南鑫奥莱商业有限责任公司（以下简称鑫奥莱公司）、浏阳市鑫都物业管理有限公司（以下简称鑫都物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2020）湘0181民初480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人铂金汉宫会所上诉请求：1、撤销浏阳市人民法院（2020）湘0181民初480号民事判决，依法改判浏阳市铂金汉宫娱乐会所无需向浏阳市鑫都物业管理有限公司支付2018年3月1日至2019年1月31日的物业费96153.8元；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审事实认定错误。2012年11月21日，被上诉人鑫奥莱公司与梁正厅所签订的《鑫奥莱时尚广场租赁合同》第一条约定的租赁面积为3646平方米。一审认定上诉人承租的鑫奥莱时尚广场第3层建筑面积为4807.69平方米系认定错误，96153.8元物业服务费无计算依据。一审认定“湖南鑫奥莱商业有限责任公司名下鑫奥莱广场第三层的物业服务费用一直由被告浏阳市铂金汉宫娱乐会所交纳”系认定错误。上诉人从未也无需向鑫都物业公司交纳物业费，上诉人与鑫都物业公司不存在物业服务合同关系和其他合同关系，上诉人也不是浏阳市名河鑫都小区业主，物业公司与名河鑫都业主委员会签订的《物业管理承包合同》对上诉人不具有约束力。上诉人从未向鑫都物业公司交过物业管理费，上诉人仅和鑫奥莱公司签订《租赁合同》，合同第五条约定租金及设备维护费用、综合管理费由上诉人支付给鑫奥莱公司，上诉人仅基于租赁合同有支付管理费给鑫奥莱公司的义务，鑫奥莱公司向鑫都物业公司交纳物业费。二、一审法院适用法律错误。一审法院依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，并依据《物业管理承包合同》即认为上诉人与鑫奥莱公司作为小区业主和物业使用人，理应依规依约向鑫都物业公司交纳物业费。上诉人认为该司法解释和物业管理承包合同仅能确认业主即鑫奥莱公司应当交纳物业费，并不能确定上诉人具有义务。一审法院适用《物业管理条例》第四十二条规定错误。鑫奥莱公司与上诉人签订的《租赁合同》约定租金和管理费应由鑫奥莱公司交纳，实际上，上诉人也实际向鑫奥莱公司支付了2012年至2019年的物业管理费，一审再次判决上诉人交纳物业费用，属于重复交纳。综上，请求依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人鑫都物业公司辩称，一审判决合理合法，请求二审法院予以维持。上诉人诉称的面积认定错误问题，被上诉人已经在一审中提交了相关的房屋产权信息予以证实，其面积确实为4807.69平方米。被上诉人是依据与上诉人所在的小区业主委员会签订的物业承包服务协议进行相关的物业管理与物业服务。上诉人的商铺属于同一个物业服务区域，也享受了被上诉人提供的相关物业服务，应当向被上诉人缴纳物业服务费。被上诉人鑫奥莱公司未答辩。鑫都物业公司向一审法院提出诉讼请求为：1、判令浏阳市铂金汉宫娱乐会所、湖南鑫奥莱商业有限责任公司支付浏阳市鑫都物业管理有限公司物业服务费96153.8元；2、本案诉讼费由浏阳市铂金汉宫娱乐会所、湖南鑫奥莱商业有限责任公司负担。一审法院认定的事实：鑫都物业公司系一家经批准从事物业服务的公司。鑫都物业公司分别于2017年3月29日、2018年3月30日与浏阳市名河鑫都小区业主委员会签订《物业管理承包合同》2份，约定由鑫都物业公司负责对浏阳市名河鑫都小区进行物业管理服务，合同约定服务期分别为2017年4月1日至2018年3月31日、2018年4月1日至2019年4月1日，此外，两份合同内容一致。合同第三条“收费标准”约定：“乙方（鑫都物业公司）在合同期内根据物业管理条例和甲方（浏阳市名河鑫都小区业主委员会）名业字（2016）第二号关于名河鑫都小区建设和管理的暂行规定执行收费，未有明确收费项目的部位由乙方自行确定收费标准报甲方备案。”合同签订后，鑫都物业公司为浏阳市名河鑫都小区提供了物业管理服务。另查明，浏阳市名河鑫都小区业主委员会于2016年11月15日制订了《浏阳市名河鑫都小区业主委员会名业字[2016]第二号关于名河鑫都小区建设和管理暂行规定》，其第七条规定小区商铺及营业场所、公司及事业单位物业服务费由业主或物业使用人按2元/㎡/月标准交纳。再查明，鑫奥莱公司系浏阳市名河鑫都小区业主，2012年11月21日，该公司作为甲方与案外人梁正厅作为乙方签订《鑫奥莱时尚广场租赁合同》，约定甲方将坐落在浏阳市劳动南路52号的鑫奥莱时尚广场第3层（建筑面积为4807.69㎡）及第1层76号铺面出租给乙方经营KTV业务，合同期限自2012年12月1日起至2022年11月30日止共10年。合同签订后，梁正厅投资成立了浏阳市铂金汉宫娱乐会所，并使用上述租赁场地经营KTV业务。鑫都物业公司负责浏阳市名河鑫都小区物业服务后，鑫奥莱公司名下鑫奥莱广场第三层的物业服务费用一直由铂金汉宫会所交纳，后因拖欠鑫都物业公司2018年3月1日至2019年1月31日的物业服务费96153.8元，并经鑫都物业公司书面催缴后仍未交纳，为此鑫都物业公司诉至本院，要求判如所请。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，本案鑫都物业公司与浏阳市名河鑫都小区业主委员会签订《物业管理承包合同》，当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，合同对小区全体业主及物业公司均具有约束力。鑫都物业公司为浏阳市名河鑫都小区提供了物业服务，鑫奥莱公司和铂金汉宫会所作为该小区业主和物业使用人，理应依规依约向鑫都物业公司交纳相应的物业服务费用。《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”本案中，鑫都物业公司负责小区物业服务后，鑫奥莱公司名下鑫奥莱广场第三层的物业服务费用一直由铂金汉宫会所交纳，故在鑫奥莱公司和铂金汉宫会所未提出抗辩的情况下，应认定鑫奥莱公司和铂金汉宫会所对于物业费的交纳进行了约定，为此，对于鑫都物业公司要求铂金汉宫会所支付物业服务费的主张，一审法院予以支持，而鑫奥莱公司作为鑫奥莱广场第三层的实际业主，根据上述法律规定，应对铂金汉宫会所拖欠的物业费承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、浏阳市铂金汉宫娱乐会所本判决生效之日起5日内支付浏阳市鑫都物业管理有限公司2018年3月1日至2019年1月31日的物业服务费96153.8元；二、湖南鑫奥莱商业有限责任公司对上述债务承担连带清偿责任。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院二审期间，上诉人向本院提交了梁正厅与鑫奥莱公司签订的《鑫奥莱时尚广场租赁合同》、长沙银行股份有限公司浏阳支行向铂金汉宫会所发送的通知、被上诉人鑫都物业公司提交的租赁（协调）结算及付款协议，内容真实，形式合法，本院予以采信。上诉人提交的鑫奥莱公司收取上诉人至2018年5月31日止的租金和消费费用的收据一份，该收据载明的收款明细与本案鑫都物业公司主张的物业费纠纷缺乏关联性，本院不予采信。本院另查明：2012年11月21日，鑫奥莱公司（合同甲方）与案外人梁正厅（合同乙方）签订《鑫奥莱时尚广场租赁合同》，约定甲方将坐落在浏阳市劳动南路52号的鑫奥莱时尚广场第3层，除（1号栋现早教中心租赁区外）及第1层76号铺面出租给乙方进行租赁经营，第三层建筑面积约3646平方米，合同期限自2012年12月1日起至2022年11月30日止共10年。2018年9月28日，长沙银行股份有限公司浏阳支行向铂金汉宫会所发送通知，通知铂金汉宫会所的经营场所浏阳市圭斋东路名河鑫都第3层共117套房产已于2018年5月30日由浏阳市人民法院执行裁定为该行所有，铂金汉宫会所如需继续经营，应与该行商议租赁事宜，通过该行报批总行同意后，方可继续经营，否则该行有权强制腾房。2018年8月28日，鑫奥莱公司与梁正厅、铂金汉宫会所签订租赁（协调）结算及付款协议，约定针对租赁合同第五条中铂金汉宫会所向鑫奥莱公司每月所要交纳的综合管理费10000元一项自行终止。铂金汉宫会所也不再对其支付，涉及综合管理费交纳相关问题，即日起由名河鑫都业主委员会与铂金汉宫会所对接与协商。二审庭审中，上诉人陈述收到长沙银行股份有限公司浏阳支行的通知后，与其协商租赁事宜，长沙银行股份有限公司浏阳支行的回复是只卖不租，2018年5月之后没有向长沙银行股份有限公司浏阳支行或鑫奥莱公司支付过租金等的费用。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：上诉人实际承租使用的房屋面积即上诉人接受物业服务的房屋面积；上诉人应否承担向被上诉人鑫都物业公司直接支付2018年3月1日至2019年1月31日物业服务费的责任。关于焦点一，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条规定，人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。本案中，上诉人主张应当按照《鑫奥莱时尚广场租赁合同》载明的面积3646平方米作为物业费的计算依据。被上诉人鑫都物业公司辩称应按照被上诉人鑫奥莱公司房屋产权登记的三层建筑面积4807.69平方米作为物业费的计算依据。两者主张的面积相差多达1161.69平方米，但被上诉人未举证证明上诉人实际使用了租赁合同之外的其他差额面积。且二审庭审中双方均认可鑫奥莱公司所有的鑫奥莱时尚广场第3层除上诉人经营外，还有另一经营主体早教中心，该事实在《鑫奥莱时尚广场租赁合同》第一条标的商铺合同条款中亦有记载。综上，上诉人主张按照《鑫奥莱时尚广场租赁合同》载明的面积3646平方米作为物业费的计算依据，本院予以支持。关于焦点二，《物业管理条例》第四十一条第一款规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。关于物业费交纳的主体，本院认为，上诉人作为物业实际使用人，与业主鑫奥莱公司签订的《鑫奥莱时尚广场租赁合同》第五条租金及设备维护费用、综合管理费条款约定了上诉人应向鑫奥莱公司支付的费用包括租金及设备、设施维护使用费、综合管理费等。2018年8月28日上诉人与鑫奥莱公司签订的租赁（协调）结算及付款协议亦约定“涉及综合管理费交纳相关问题，即日起由名河鑫都小区业主委员会与铂金汉宫会所自行对接与协商”，上述两份合同载明的内容结合鑫都物业公司曾向上诉人出具物业费收据的事实，足以证明上诉人与鑫奥莱公司对于物业费的承担，双方约定是由物业使用人即上诉人承担涉案房屋的物业服务费。关于欠付物业费的时间及金额，上诉人主张2018年9月份之后没有营业，不应再支付物业费。本院认为，当事人对自己提出的主张应当承担举证责任。上诉人并未提交2018年9月将承租的房屋交付给业主，退出经营场所的相关证据，故对上诉人的该主张，本院不予支持。《物业管理条例》第十七条第三款规定，管理规约对全体业主具有约束力。上诉人应按照浏阳市名河鑫都小区业主委员会制定的《浏阳市名河鑫都小区业主委员会名业字[2016]第二号关于名河鑫都小区建设和管理暂行规定》第七条的规定即小区商铺及营业场所、公司及事业单位物业服务费由业主或物业使用人按2元/㎡/月标准交纳物业费，故，上诉人应向被上诉人鑫都物业公司交纳2018年3月1日至2019年1月31日的物业费80212元（3646平方米×11个月×2元/㎡/月）。根据长沙银行股份有限公司浏阳支行向铂金汉宫会所发送的通知，铂金汉宫会所的经营场所已于2018年5月30日经浏阳市人民法院执行裁定确定为该行所有，故被上诉人鑫奥莱公司作为原业主应对上诉人欠付被上诉人鑫都物业公司2018年3月1日至2018年5月29日物业费21632元（3646平方米×2个月×2元/㎡/月+3646平方米×2元/㎡/月÷30天×29天）的范围内承担连带清偿责任，超出部分，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，因二审提交新证据，对一审判决予以改判。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条、《物业管理条例》第十七条第三款、第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销浏阳市人民法院（2020）湘0181民初480号民事判决第一项、第二项；二、变更浏阳市人民法院（2020）湘0181民初480号民事判决第一项为浏阳市铂金汉宫娱乐会所于本判决生效之日起5日内支付浏阳市鑫都物业管理有限公司2018年3月1日至2019年1月31日的物业服务费80212元；三、变更浏阳市人民法院（2020）湘0181民初480号民事判决第二项为湖南鑫奥莱商业有限责任公司对浏阳市铂金汉宫娱乐会所欠付浏阳市鑫都物业管理有限公司2018年3月1日至2018年5月29日物业费21632元的范围内承担连带清偿责任；四、驳回浏阳市鑫都物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2204元，减半收取1102元，由浏阳市铂金汉宫娱乐会所、湖南鑫奥莱商业有限责任公司负担。二审案件受理费2204元，由浏阳市铂金汉宫娱乐会所、湖南鑫奥莱商业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周平平审 判 员  孙一中审 判 员  潘 威二〇二〇年九月三十日法官助理张敏代理书记员  张 敏附相关法律条文：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。《物业管理条例》第十七条第三款管理规约对全体业主具有约束力。第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。