四川省江安县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1523民初1543号 原告唐其江，男，1975年2月25日出生，汉族，居民，住四川省江安县。 委托诉讼代理人蒋吉华，北京市惠诚（宜宾）律师事务所律师，执业证号：15115201910115894。 被告陶洪春，女，1979年3月19日出生，汉族，居民，住四川省江安县。 委托诉讼代理人朱沫儒，江安县夕佳法律服务所法律工作者，执业证号：32312021101032。 委托诉讼代理人刘翔，江安县夕佳法律服务所实习法律工作者。 被告宜宾江安志成房产中介有限公司。住所地：四川省宜宾市江安县江安镇竹都大道东段名都丽景**楼。统一社会信用代码：91511523MA65J4PG70。 法定代表人毛伟。 委托诉讼代理人邓学琴,女,1986年8月1日出生,汉族,居民，住四川省江安县，系宜宾江安志成房产中介有限公司员工。 原告唐其江诉被告陶洪春、宜宾江安志成房产中介有限公司（以下简称志成房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月12日受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理，原告唐其江及其委托诉讼代理人蒋吉华、被告陶洪春及其委托诉讼代理人朱沫儒、刘翔、被告志成房产的委托诉讼代理人邓学琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告唐其江向本院提出诉讼请求:1、判令解除原、被告签订的《购房定金合同》；2、判令二被告向原告双倍返还定金共计10万元；3、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2020年6月1日，原告在被告志成房产的介绍下，与被告陶洪春签订《购房定金合同》，购买被告陶洪春位于江安县房屋，并支付定金5万元。事后，原告得知该房屋并非被告陶洪春所有，而是案外人向某所有并委托彭某代为出售。因该房屋经过被告紧急装修，原告怕装修材料的质量不合格而要求进行甲醛测试，但遭到被告的反对。被告陶洪春从一开始就隐瞒事实，无权处分该房屋已经构成违约，且在未解除合同的情况下已经将该房屋出卖给他人，致本案合同目的不能实现，构成根本违约，应向原告双倍返还定金。被告志成房产作为专业的房产中介机构，未尽到审慎义务，对此应当承担连带责任。原告特向法院起诉请求判决支持原告的诉讼请求。 被告陶洪春辩称，1、本案双方约定的争议处理方式为当地法院仲裁委员会处理，故本案应当先行仲裁。2、案涉房产是向某委托被告陶洪春之夫彭某代为出售，彭某在被告志成房产处挂牌，原告知悉后找到被告志成房产并通知彭某，因当时彭某不在江安，便委托陶洪春去向某处将房产证拿到被告志成房产的办公室，原告看到相关信息后才与被告签订定金合同并交付了定金，故本案不符合合同解除的条件。3、本案合同真实有效，原告不享有法定解除权。4、被告陶洪春与原告签订定金合同得到了向某的口头许可及授权，且合同已经实际履行，故应当驳回原告的诉讼请求。 被告志成房产辩称，合同签订前，被告带原告看了两三次房屋，原告对房屋很满意后双方才签订定金合同，合同签订当日原告看到了房产证和公证书，对房屋的产权人是知情的。合同约定的履行期限到后，被告通知了原告，原告表示不买该房屋，故原告首先违约，应当驳回原告的诉讼请求。 原告唐其江向本院提交了下列证据：原、被告户籍证明、被告内资企业登记表、购房定金合同及收据、不动产证复印件及委托书、通话录音、房产信息查询情况，被告陶洪春质证后对通话录音有异议，对其他证据的真实性无异议；被告志成房产质证后对证据无异议。被告陶洪春向本院提交了身份证复印件、购房定金合同复印件、房屋买卖合同复印件、业主装修承诺书并申请了证人彭某、向某出庭作证，原告质证后对身份证复印件、购房定金合同复印件的真实性及证人彭某、向某的证言无异议，对房屋买卖合同复印件、业主装修承诺书的证据三性有异议；被告志成房产质证后对证据无异议。庭审后，原告补充提交了农村信用社借记卡明细，经本院审查，该证据真实、合法、与本案有关联。本院对原、被告提交的证据中双方对真实性无异议的证据以及原告庭后补充的证据依法予以确认并在卷佐证。 经审理，本院认定以下事实：2020年4月7日，向某向彭某出具书面委托书，将其所有的位于江安镇××大道西××北侧××单元××号的房屋一套委托彭某对外出售，同时约定了彭某无转委托权。彭某依据委托书将该房屋信息交到被告志成房产处挂牌出售。原告知悉后有购房意向，被告志成房产便叫原告一起到该房屋中看房。之后，原、被告于2020年6月1日签订《购房定金合同》，内容为：“甲方（卖方）：陶洪春，身份证号码：5125291979××××××××，家住地址：四川省江安县。乙方（买方）：唐其江，身份证号码：5125291975××××××××，家住地址：四川省江安县。居间方：宜宾江安县志成房产中介有限公司。经协商，居间方给乙方介绍购买位于：江安县的房产（住宅），就以下条件达成意向协议，共同遵守：一、房产（住房）基本条件：1、房屋地址：江安县。2、产权面积：106.89㎡；房屋性质：出让；证件：身份证、房产证，房权证号川20**江安县不动产权第0001045号。二、定金金额：定金：本协议签订时，买方向卖方支付定金人民币小写：￥50000.00元，（大写：伍万）元整。卖方须在下述房号保留期限内，携本协议与买方签订《房屋买卖合同》有关事宜。上述定金在卖、买双方签订《房屋买卖合同》时，抵作该房屋的购房价款。三、买方购买物业为：1、购房总价款（大写）：陆拾陆万捌仟元整，小写：￥668000.00元。包括内部装修设施、设备：精装无家电。2、付款方式：（1）2020年6月1日支付购房定金小写人民币：￥50000.00元，大写：伍万元整。（2）剩余尾款于2020年6月15日之前签订房屋正式合同之日办理过户手续并一次性支付给甲方小写人民币：￥668000.00元，大写：陆拾陆万捌仟元整。3、税、费约定：购房过户所需的所有税费由乙方负责。4、其他约定条件：买方交此定金于2020年6月15日内筹齐全款并在此规定时间内签订正式合同。5、交房期限：甲乙双方过户之日交付于乙方。附加：如在乙方使用该房屋期间，所产生的一切费用、安全责任由乙方债权负责及承担。四、双方约定如下：卖方约定：正式签署房屋买卖合同之前，卖方承诺为买方所预定房屋保留至：2020年6月15日。如卖方因各种原因不卖该房屋则按所收该房定金的双倍作违约金给买方并支付居间方中介佣金13360.00元（大写：壹万叁仟叁佰陆拾元整）。买方约定：1、符合上述条件并购买该房产（住房），签订购房合同。2、如因买方原因不购买该房屋，所交定金不予退还并支付中介佣金。卖方承诺如下：符合上述条件并购买该房产（住房），签订购房合同之时，买、卖双方支付居间方购买房屋总价（￥668000.00元，大写：陆拾陆万捌仟元整）1%的佣金6680.00（大写：陆仟陆佰捌拾元整）。五、卖方出现以下情形之一，乙方有权解除协议，卖方应向买方全额返还定金。1、卖方依本协议向乙方提供的证明文件不完整、不真实或有瑕疵，导致双方不能签订《房屋买卖合同》的；2、卖方存在其他违法、违约行为导致双方不能签订《房屋买卖合同》的。六、如发生纠纷由当地法院仲裁委员会处理。七、此协议一式三份，三方签字即生效。甲方：陶洪春。乙方：唐其江。居间方：宜宾江安志成房产中介有限公司。2020年6月1日”。签订合同后，原告当即向被告陶洪春支付定金50000元。当日，原告知悉房屋的所有权人并非被告陶洪春，而是案外人向某，且房屋刚经过装修，遂向二被告提出对房屋的甲醛进行检测，双方对此未达成一致意见。2020年7月4日，彭某将该房屋以661800元的价格出售给他并已经办理产权过户登记。 审理中，原、被告对签订定金合同前被告是否向原告出示房屋产权证的事实各执一词，双方均未提供其他证据证明当时的客观事实，但从本案现有的证据并结合当事人的当庭陈述及证人证言，可以确定以下法律事实：原、被告双方于2020年6月1日上午签订定金合同后，原告当即于同日上午11时28分向被告转账支付了定金5万元，被告陶洪春于当日下午到向某处拿到房屋产权证后才向原告出示。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案原、被告签订《购房定金合同》系双方的真实意思表示，双方均应按合同约定各自履行自己的义务。对于被告提出的本案应当先行仲裁的意见，因该合同第六条的约定“如发生纠纷由当地法院仲裁委员会处理”系约定不明，应当依法视为没有约定，故原告选择向本院起诉符合法律规定。本案争议焦点之一，原告是否有权解除定金合同？定金合同签订后，原告按照约定向被告支付定金5万元后，由于双方发生了争议，在定金合同约定的期限内，双方因故未能按时签订正式购房合同，现该房屋产权人已经将房屋出售给他人并已经办理过户登记，导致本案定金合同约定的合同目的（签订正式购房合同）客观上已经不能实现，故依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…”之规定，原告在本案中行使合同解除权符合法律规定，本院依法予以支持。本案争议焦点之二，由谁承担违约责任？从本案查明的事实证明，定金合同签订前，用于出售的房屋所有权人为向某，向某书面授权委托被告陶洪春之夫彭某出售该房屋。原、被告经商议签订定金合同时，合同中房屋的出卖方被确定为被告陶洪春，而不是真正产权人向某，被告没有证据证明此前已经向原告出示房屋产权证书及授权委托书，则原告在事后知悉房屋产权人与出卖人不一致时完全有合理的理由怀疑被告对该房屋系无权处分，造成该后果的产生系被告的违约所致；原告知悉房屋的出卖人与实际所有权人不一致时，未采取正确的纠纷解决方式，而是以没有合同约定的“甲醛检测被拒”的理由，在定金合同约定的期限内不与被告签订正式的房屋买卖合同，致现在合同目的已经不能实现，造成该后果的产生系原告违约所致。因此，造成本案的发生，原、被告双方均有违约行为，故原告不能向被告主张双倍返还定金，被告也不能拒绝返还原告实际所交的定金。故对于原告提出由被告双倍返还定金的诉讼请求，本院依法不予支持，但鉴于原告有向被告陶洪春支付定金5万元的事实，被告陶洪春应当依法对该款承担返还责任；被告志成房产作为专业的房产中介机构，对定金合同的内容未尽到审慎义务，应当依法对被告陶洪春的返还定金的义务承担连带责任。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九十四条、第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，判决如下： 一、解除原告唐其江与被告陶洪春、宜宾江安志成房产中介有限公司于2020年6月1日签订的《购房定金合同》； 二、被告陶洪春在本判决生效后十日内返还原告唐其江定金人民币50000元；被告宜宾江安志成房产中介有限公司对该款承担连带返还责任； 三、驳回原告唐其江本案的其他诉讼请求。 案件受理费1150元（已减半收取），由原告唐其江承担575元、由被告陶洪春、宜宾江安志成房产中介有限公司负担575元。被告陶洪春、宜宾江安志成房产中介有限公司应负担的份额已由原告预交，限二被告在向原告支付上述款项时一并向原告支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员  方明强 二〇二〇年九月十八日 书记员  何正群