安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终6551号 上诉人（原审被告）：合肥瑶海区汇丰宾馆，住所地合肥市瑶海区站前路南海大厦****。 经营者：徐申林。 被上诉人（原审原告）：合肥新创投资控股有限公司，住所地安徽省合肥市新站区工业物流园**团****综合楼。 法定代表人：孟祥瑞，董事长。 委托诉讼代理人：秦煜，安徽承义律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁浩，安徽承义律师事务所律师。 上诉人合肥瑶海区汇丰宾馆（以下简称汇丰宾馆）因与被上诉人合肥新创投资控股有限公司（以下简称新创公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初1886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 汇丰宾馆上诉请求：撤销原判第三项依法改判扣除安装电梯费52303元、2020年新冠××疫情期间3个月占用使用费41550元，对一审判决第一、二项及第三项认定的其他内容无异议。事实和理由：1.双方由于新创公司的原因未能重新签订房屋租赁合同，汇丰宾馆不存在恶意拖欠房屋租金的行为。2017年3月，涉案房屋租赁合同到期前后，汇丰宾馆曾多次要求续签房屋租赁合同，但新创公司均予以拒绝。新创公司在将涉案房屋租赁他人未果后，仍按照原租赁合同标准向汇丰宾馆收取房屋租金，汇丰宾馆继续履行房屋租金支付义务直至被起诉至法院。双方租赁合同约定的是每个季度结束前足额支付该季度房屋租金，新创公司起诉汇丰宾馆时，并未到该季度房屋支付时间，故汇丰宾馆并未逾期支付租金。即使汇丰宾馆此后未继续支付房屋租金，新创公司拖欠的电梯安装费及保证金也足以抵扣后续全部房屋租金。2.因受新冠××疫情和南海大厦Ｂ座外墙现场施工的影响，汇丰宾馆无法进行搬迁腾房。一审庭审中，汇丰宾馆要求给予合理搬迁时间，并承诺于2020年5月31日前可以办理腾房交接手续。一审判决后，新创公司委托物业公司前来办理腾房交接手续时，汇丰宾馆也做好了退房准备工作，不存在恶意拒绝搬迁房屋的行为。3.在新创公司默认拖欠电梯安装费用的情况下，一审对于汇丰宾馆主张的以电梯安装费抵扣后续未付租金的合理请求未予处理错误。在合肥鑫城国有资产经营有限公司（以下简称鑫城公司）等业主的倡议及决定下，汇丰宾馆的负责人徐申林负责组织了安装电梯等事宜，并于2007年8月23日与第三方签订《电梯承揽合同》，垫付了电梯安装费。电梯安装结束后，包括鑫城公司在内的各业主均口头同意按照建筑面积分摊电梯安装费用，其他业主也先后将应分担的电梯安装费用支付给汇丰宾馆，但鑫城公司和新创公司至今未支付电梯安装费52303元。鑫城公司和新创公司对于电梯安装费本身不持异议，电梯作为涉案房屋的附属设施，新创公司为涉案房屋的受让方，在享有出租权利的同时，也应承担相应的义务。4.涉案房屋租赁合同到期后，新创公司继续按照原租赁合同标准向汇丰宾馆收取房屋租金，其主张汇丰宾馆非法占有涉案房屋无事实依据。且由于受新冠××疫情的影响，相关部门已经明确“对在合肥市承租国有资产类经营用房的中小企业及个体经营户，疫情防控期间给予2个月房租免收，2个月房租减半”。新创公司负责人曾主动联系汇丰宾馆，要求汇丰宾馆提交减免房屋租金的申请，汇丰宾馆也按照要求向物业提交了减免房屋租金的申请。即便汇丰宾馆存在过错，但由于受新冠疫情影响，本案未能及时审理势必会导致新创公司的损失扩大。一审未考虑疫情的租金减免政策，有违公平原则。 新创公司辩称，1.汇丰宾馆上诉所称事实与理由罔顾事实和法律依据，新创公司作为新站区国有资产管理公司，其职责是管理和运营国有资产，防止国有资产流失，根据省市国有资产的管理规定，国有房屋需通过公共交易中心公开竞价招租。案涉房产租赁合同于2017年3月31日到期后，汇丰宾馆以各种方式拖延腾空返还房屋，不参与公开招租竞价，导致该事件已被列为市区二级纪委督办事件，新创公司多次交涉无果后，才起诉至法院依法维权。汇丰宾馆称新创公司不愿意续签合同，显然与事实严重不符。2.本案一审起诉时间为2019年10月，开庭时间是2020年4月。汇丰宾馆本应在租赁期满后返还房屋，其在接到法院诉讼材料后也有足够的时间腾空房屋将案涉房屋返还给新创公司，但汇丰宾馆并未如此。因汇丰宾馆在租赁期满后拒绝返还房屋，造成新创公司房屋租金差价损失，现汇丰宾馆无视新创公司的损失，反而以新冠疫情为由申请减免租金，显然于法无据。3.电梯安装费与新创公司无关，该部分问题不属于本案的审理范围，且汇丰宾馆提交的材料也不足以证明所谓电梯安装费需要由所有产权人分担。 汇丰宾馆向一审法院起诉请求：1.判令解除新创公司与汇丰宾馆之间的房屋租赁合同；2.判决汇丰宾馆立返还承租的合肥市瑶海区站前路南海大厦B座三层房屋；3.判令汇丰宾馆向新创公司支付房屋租金损失41550元（暂计算至2019年10月1日，余款计算至汇丰宾馆搬离清场之日)；4.由汇丰宾馆承担本案诉讼费、保全费。 一审法院认定事实：2007年3月9日，汇丰宾馆与鑫城公司签订了《房屋租赁合同》，约定鑫城公司将其管理的位于合肥市南海大厦554平方米的房屋出租给汇丰宾馆，用于宾馆经营，租赁期限自2007年4月1日至2017年3月31日。合同签订后，双方依约履行了自己的合同义务。2014年3月5日合肥新站综合开发试验区国有资产管理局“合综试国（2014）2号”文件，将包括案涉房屋在内的南海大厦等资产无偿划转由新创公司进行管理，此后，汇丰宾馆即向新创公司支付房屋租金。2017年3月31日租赁期限届满，新创公司未再与汇丰宾馆续签合同，汇丰宾馆也未搬离案涉房屋而是继续经营，汇丰宾馆仍按约定的租金标准向新创公司支付租金，直至2019年9月30日汇丰宾馆就未再支付租金。为此，新创公司诉至法院，请求判如所请。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按合同履行自己的合同义务。本案中，汇丰宾馆就案涉房屋与鑫城公司签订了《房屋租赁合同》，双方成立租赁合同法律关系，后由于国有资产管理权的划转，案涉房屋划归为新创公司进行管理，新创公司继受了鑫城公司在案涉合同中的权利义务，成为了合同的主体，汇丰宾馆之后亦向新创公司履行了合同义务。合同到期后，新创公司未与汇丰宾馆就案涉房屋续签合同，但汇丰宾馆继续占有使用案涉房屋，也仍按原约定的租金标准向新创公司支付房屋租金，新创公司收取了汇丰宾馆交付的租金并向汇丰宾馆出具了租金发票，此时双方形成了不定期租赁合同关系。2019年9月30日，汇丰宾馆不再向新创公司履行租金支付义务，新创公司随即向法院提起诉讼，要求解除租赁合同关系，基于法律对不定期租赁合同的当事人赋予了任意解除权，故对于新创公司的解除合同请求及返还房屋请求予以支持。对于不定期租金合同的解除时间，该院认为，新创公司于2019年10月11日向法院提起诉讼，该院于2019年11月26日向汇丰宾馆送达了诉状及其诉讼材料，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条对不定期租赁合同解除的规定，该院酌定双方合同自2019年12月10日予以解除。对于新创公司主张的汇丰宾馆欠付租金支付请求，该院查明，汇丰宾馆自2019年9月30日后就未再支付租金，汇丰宾馆对此予以认可，故汇丰宾馆应自2019年10月1日起按每月13850元的标准向新创公司支付拖欠的租金至2019年12月10日计32168元（13850元/月×2个月+13850元/月÷31天×10天），之后的房屋使用费按此标准计算至房屋搬离之日止。 对于汇丰宾馆辩称新创公司欠付其购买电梯时的分摊费用52303元，并主张抵销租金的请求。该院认为，汇丰宾馆未能提供证据证明其购买电梯时新创公司及鑫城公司承诺分摊费用的证据，且在新创公司本次起诉之前，汇丰宾馆亦没有提供证据证明曾向鑫城公司或新创公司主张过电梯分摊费用，虽然汇丰宾馆提供了部分业主自愿分摊电梯费用的证人证言，但证人证言并没有证实鑫城公司承诺愿意分摊，故对于汇丰宾馆此项抗辩主张，该院不予采纳。另对于汇丰宾馆主张受新冠疫情影响，根据合肥市财政局等相关部门发布的房屋租金减免政策，要求减免疫情期间的房屋租金，对此，新创公司认为汇丰宾馆一直是属于无合同依据的非法占有，在新创公司要求其返还房屋的情况下拒不返还，汇丰宾馆完全可以在疫情发生前就可以返还的情况下，一直拖延至今，因此该政策不适用汇丰宾馆。该院认为，新创公司此主张符合事实依据和法律依据，汇丰宾馆在2019年11月26日即收到新创公司诉状，即使给予合理期限，汇丰宾馆也应在合同解除后合理期限内即行搬离案涉房屋，而汇丰宾馆怠于履行自己的义务，造成之后疫情期间无法搬离的状况，过错责任在汇丰宾馆，故对于汇丰宾馆此项减免租金抗辩，不予采纳。 据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、合肥新创投资控股有限公司与合肥瑶海区汇丰宾馆关于位于合肥市南海大厦554平方米的房屋出租合同于2019年12月10日解除；二、合肥瑶海区汇丰宾馆于判决生效之日起十日内搬离位于合肥市南海大厦554平方米的房屋，并将房屋返还给合肥新创投资控股有限公司；三、合肥瑶海区汇丰宾馆于判决生效之日起十日内支付合肥新创投资控股有限公司自2019年10月1日至2019年12月10日的房屋租金32168元，并支付自2019年12月11日之后至房屋搬离之日止的房屋使用费（房屋使用费按月租金13850元／月的标准予以计算）；四、驳回合肥新创投资控股有限公司的其他诉讼请求。案件受理费840元，减半收取420元，由合肥瑶海区汇丰宾馆负担。 二审中，新创公司向本院提交证据：1.2017年6月30日《函》，证明2017年6月13日新创公司致函汇丰宾馆告知租赁合同期满后将按照国有资产管理规定通过合肥市公共资源交易中心公开招租，要求汇丰宾馆在收函后5日内交清租金并返还房屋给新创公司。2.2017年8月23日、2017年9月23日的两份招租公告及流标说明一份，证明案涉房屋因汇丰宾馆拒不返还导致项目流标。汇丰宾馆质证认为，真实性无异议，但两次招标失败的原因是因为招标附加条件为支付电梯安装费用。汇丰宾馆对新创公司所举证据的真实性不持异议，本院对该两组证据的真实性予以确认，对证明效力将结合待证事实综合予以认定。 对一审查明而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，汇丰宾馆与新创公司对于一审判决认定的涉案房屋出租合同于2019年12月10日解除，汇丰宾馆搬离涉案房屋，并将涉案房屋返还新创公司均无异议，本院予以确认。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。本案中，涉案房屋租赁合同到期后，汇丰宾馆继续占有使用案涉房屋并按原约定的租金标准向新创公司支付房屋租金，新创公司未提出异议并继续收取汇丰宾馆交付的租金、出具租金发票，双方形成了不定期租赁合同关系。至此，汇丰宾馆是否按期支付租金不影响新创公司行使不定期租赁合同的任意解除权。一审基于新创公司的起诉情况及查明事实，酌定双方房屋租赁合同自2019年12月10日予以解除，并认定汇丰宾馆自2019年10月1日起按每月13850元的标准向新创公司支付租金至2019年12月10日，之后的房屋使用费按此标准计算至房屋搬离之日止，合理合法，本院予以维持。涉案房屋安装电梯虽系鑫城公司等业主倡导，但结合汇丰宾馆所举证据，并不能证明鑫城公司或新创公司同意就该部分费用进行分担，一审未予支持汇丰宾馆的抵扣请求并无不当，本院予以认同。 新创公司一审起诉请求第一项为解除双方之间的房屋租赁合同，意思表示明确。2019年11月26日，汇丰宾馆收到新创公司起诉状后即应积极返还房屋，其怠于履行该项义务未在合理期限内搬离，应当预见到自己不搬离会产生的后果，对承担相应的占有使用费应有所预判，汇丰宾馆未及时搬离的行为实际是在放任该后果发生。在此情况下，汇丰宾馆因自身原因未及时返还房屋而导致占有使用费用的产生，在新创公司不同意直接减免的情况下，本院对汇丰宾馆主张减免新冠疫情期间的相关占有使用费的意见，不予支持。 综上，汇丰宾馆的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费604.20元，由合肥瑶海区汇丰宾馆负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年九月二十一日 法官助理吴丁蔷 书记员俞文静 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。