上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初12923号原告：上海锦美臣投资有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：肖玉英，总经理。委托诉讼代理人：顾跃进、俞佳骅，上海顾跃进律师事务所律师。被告：上海正家物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：郑秀玲，执行董事。委托诉讼代理人：阮超、郑扬，上海市万联律师事务所律师。原告上海锦美臣投资有限公司(以下简称锦美臣公司)与被告上海正家物业管理有限公司(以下简称正家公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告锦美臣公司委托诉讼代理人顾跃进、俞佳骅，被告正家公司委托诉讼代理人阮超、郑扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦美臣公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认锦美臣公司与正家公司间签订的《房地产租赁合同》于2020年5月1日解除，并要求正家公司腾退并返还位于上海市嘉定区塔秀路XXX号的房屋；2、要求正家公司支付2020年5月1日至房屋实际返还之日止的占有使用费(按照605000元/月的标准计算)；3、要求正家公司支付违约金300万元。事实和理由：2016年12月30日，锦美臣公司与正家公司签订《房地产租赁合同》约定：锦美臣公司将位于上海市嘉定区塔秀路XXX号的整栋房屋(建筑面积8675.25平方米)出租给正家公司经营使用，租期15年：自2017年1月1日起至2031年12月31日止(其中2017年1月1日至2017年4月30日为免租期)，租金：前三年租金55万元/月，自第四年开始每三年在上年度租金标准上递增10%，自第十三年起每年在上年度租金标准上递增5%，租金按半年度提前不少于一个月支付，先付后租。在合同履行中，正家公司多次以资金周转困难要求变更租金支付方式，经协商，双方于2019年3月26日签订《补充协议》约定：暂同意正家公司分四次支付2019年4月1日至2020年3月31日期间的租金。之后，锦美臣公司多次提醒正家公司应按约在2020年4月1日前支付2020年5月1日至2020年10月31日的租金，并主动提出考虑疫情影响，以减免一个月租金作为条件，要求正家公司按时支付租金，但正家公司未能按约支付租金。据此，锦美臣公司于2020年5月1日及5月6日向正家公司寄送《房地产租赁合同解除通知书》，通知其《房地产租赁合同》于2020年5月1日解除。之后，正家公司未与锦美臣公司办理合同解除后的相关事宜，故锦美臣公司诉至法院。被告正家公司辩称，1、同意解除《房地产租赁合同》，但解除时间应以本案法律文书生效之日确定；2、正家公司承租房屋将其转租，由于实际经营户因疫情影响无力向正家公司支付租金，导致正家公司未能向锦美臣公司支付租金，故正家公司认为2020年5月1日至2020年6月30日期间的租金应予减免，同时2020年7月1日起的租金标准亦应按合同约定的第一年度租金标准计算；3、正家公司未付租金系疫情原因所致，故不同意承担违约金；4、合同解除后房屋返还导致的装修损失正家公司将另行主张。经审理查明：位于上海市嘉定区塔秀路**的房屋(建筑面积8675.25平方米，以下简称系争房屋)属锦美臣公司所有。2016年12月30日，锦美臣公司与正家公司签订《房地产租赁合同》约定：锦美臣公司将系争房屋出租给正家公司，正家公司有权将系争房屋分割出租给次承租人使用(用途为餐饮、商办、文化娱乐、旅馆)，租期15年：自2017年1月1日起至2031年12月31日止(其中2017年1月1日至2017年4月30日为免租期)，租金：前三年租金55万元/月，自第四年开始每三年在上年度租金标准上递增10%，自第十三年起每年在上年度租金标准上递增5%，租金按半年度提前不少于一个月支付，先付后租，以上租金包括整栋物业及附属设施(地下车库及地面车位);租赁保证金：55万元,于合同签订当天支付。合同另约定：拖欠租金时间累计30日以上或者拖欠租金金额累计超过一个月租金的，锦美臣公司有权单方解除合同，而正家公司应返还房屋并支付违约金300万元。上述合同签订后，正家公司支付了租赁保证金55万元，系争房屋亦由其接收后予以分割转租他人经营。期间双方于2019年3月26日签订《补充协议》1份，约定：因正家公司资金周转困难，锦美臣公司暂同意正家公司于2019年4月1日前、7月1日前、10月1日前及2020年1月1日前分四次支付2019年4月1日至2020年3月31日期间的租金(每次各支付165万元)。2020年3月起，锦美臣公司就多次以《房屋租金通知书》的形式通知正家公司，要求其按约在2020年4月1日前支付2020年5月1日至2020年10月31日期间的租金363万元，并表示考虑疫情影响，如正家公司按时支付租金，可予减免一个月的租金60.5万元(从支付租金中扣除)。因正家公司未能在2020年4月1日前支付租金，锦美臣公司遂于2020年5月1日及5月6日向正家公司发出《房地产租赁合同解除通知书》，通知其《房地产租赁合同》于2020年5月1日解除。2020年6月3日，锦美臣公司诉至本院。另查：1、正家公司租金支付至2020年4月30日，之后未再支付；审理中锦美臣公司与正家公司均要求租赁保证金在本案中予以处理。2、正家公司称承租系争房屋后转租多户经营户，目前系争房屋内仍有14家商户正常经营，但因疫情原因，经营商户均拖欠租金，其中承租面积较大的1户经营户正涉讼处理中。3、锦美臣公司表示在房屋返还过程中的相关问题可另行主张。以上事实，有《房地产租赁合同》、《补充协议》、《房屋租金通知书》、《房地产租赁合同解除通知书》等及庭审笔录为证。本院认为：锦美臣公司与正家公司签订《房地产租赁合同》系双方真实意思的表示且不违反相关法律法规，合法有效，双方均应按约履行各自义务。在实际履行中，正家公司未能按约在2020年4月1日前支付2020年5月1日至2020年10月31日期间的租金，其行为构成违约，锦美臣公司据此主张合同解除，符合合同约定且正家公司在审理中对合同解除不存异议，故《房地产租赁合同》可予解除，而锦美臣公司以《房地产租赁合同解除通知书》确定解除日期亦符合法律规定，本院予以确认。合同解除后，锦美臣公司应将收取的租赁保证金55万元返还正家公司，系争房屋则应返还锦美臣公司，本案中，虽然系争房屋非由正家公司占有使用，而由其转租他人经营，但根据合同相对性原则，锦美臣公司有权要求正家公司承担房屋返还之责，而自2020年5月1日起至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费亦应由正家公司按照合同约定的租金标准承担支付责任，本案中，考虑到新冠肺炎疫情确对系争房屋使用商户的经营造成困扰，从而一定程度中影响到正家公司经营系争房屋获取租金收益，故本院酌情将正家公司应承担的占有使用费调整为正家公司应承担自2020年6月1日起至房屋实际返还之日止的使用费(按照合同约定的60.5万元/月的标准)。本案合同解除系正家公司未按约支付租金的违约行为所致，其应按约承担支付违约金的违约责任，但合同约定的300万元的违约金过高，本院综合考量本案实际情况，将违约金酌情调整为55万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告上海锦美臣投资有限公司与被告上海正家物业管理有限公司间的《房地产租赁合同》于2020年5月1日起解除；二、被告上海正家物业管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内将位于上海市嘉定区塔秀路XXX号的房屋返还原告上海锦美臣投资有限公司并支付原告上海锦美臣投资有限公司房屋使用费(按照60.5万元/月的标准自2020年6月1日起计算至房屋实际返还之日止)；三、原告上海锦美臣投资有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海正家物业管理有限公司租赁保证金55万元；四、被告上海正家物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海锦美臣投资有限公司违约金55万元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费30,800元，减半收取15,400元，由原告上海锦美臣投资有限公司负担12,576元，被告上海正家物业管理有限公司负担2,824元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内付至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 张奚二〇二〇年九月三十日法官助理 张浩书 记 员 朱雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。