贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0403民初1785号原告（反诉被告）：贵州隆凯商业运营发展有限公司，住所地：贵州省安顺市平坝区三角花园中润国际广场******。统一社会信用代码：91520421MA6DQHPX74。法定代表人：袁晓昕，系该公司总经理。委托诉讼代理人：孙祖阳、陈晓梅（实习），系贵州可贞律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告（反诉原告）：安顺钻石年华娱乐管理有限公司，，住所地：贵州省安顺市平坝区鼓楼办迎宾大道中润国际广场临街****商铺统一社会信用代码：91520421MA6EA6M36H。法定代表人：黄绍文。委托诉讼代理人：倪志敏，系福建亿阳律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告（反诉被告）贵州隆凯商业运营发展有限公司（以下简称“隆凯公司”）与被告（反诉原告）安顺钻石年华娱乐管理有限公司（以下简称“钻石年华公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法由审判员李延波适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙祖阳、陈晓梅，被告委托诉讼代理人倪志敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）请求判决：1.确认原、被告于2018年11月26日签订的《（平坝）中润国际广场受托租赁合同》以及《（平坝）中润国际广场商铺管理合同》于2020年5月8日解除；2.被告立即将贵州省安顺市平坝区交还原告；3.被告向原告支付至2020年7月31日止拖欠的租金248547元、策划服务费153330元、运营管理费165704元，共计567581元；4.被告按照合同约定标准向原告支付自2020年7月31日起实际向原告交还商铺时止的租金、策划服务费、运营管理费；5.被告向原告支付违约金500000元；6.本案诉讼费、保全费、保全保险费等由被告承担。原告陈述的事实和理由：原告于2017年10月19日与贵州中润置业投资有限公司签订《平坝中润国际广场商业用房委托经营管理合同》，取得贵州中润置业投资有限公司开发建设的位于贵州省安顺市平坝区的商业管理权、对外出租、收益等权益。被告于2018年11月26日与原告签订《（平坝）中润国际广场受托租赁合同》、《（平坝）中润国际广场商铺管理合同》，承租“中润国际广场”临街四层4-1至20号商铺。上述两份合同约定了原、被告相关权利义务，被告按照合同约定支付了第一期租金、策划服务费、运营管理费。另，原告为打造该处商业环境进行了招商。按约定，被告应分别于2018年12月1日向原告支付第二期四个月的策划服务费32208元；2019年12月1日向原告支付第二期四个月的租金142032元、运营管理费94688元。但被告在第二期交费期限届满后未向原告支付过任何费用。原告根据约定，于2020年5月8日向被告送达了《解除合同通知书》。根据约定，被告应当支付违约金1436911.88元，但原告考虑到违约金过高，酌情下调。据此，原告诉至本院，请求判如所请。被告（反诉原告）钻石年华公司辩称，本诉原告违约在先，其明知本诉被告经营的KTV系特殊行业，需要办理《营业执照》、《公共场所卫生许可证》、《娱乐场所备案书》、《公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证》、《娱乐经营许可证》，与原告签订合同时，原告承诺2017年10月能够通过消防验收。但至2019年10月18日，本诉被告才齐备五证，原因是原告租赁物消防验收不合格，导致被告不能如期经营。2020年1月1日正值疫情期间，系不可抗力，被告不应交纳租金。原告违约在先，且怠于履行《商铺管理合同》第三条、第四条、第五条的合同约定，故不应解除《商铺管理合同》、《受托租赁合同》。对于原告的诉讼请求应予驳回。被告（反诉原告）请求判决：1.反诉被告赔偿反诉原告营业损失90万元及因无法提供合格物业造成的损失8万元，共计98万元；2.反诉被告向反诉原告返还多交的租金30354.28元；3.反诉被告向反诉原告返还多交的48日租金113516.19元；4.诉讼费由反诉被告承担。原告陈述的事实和理由：2017年8月23日，反诉原告与反诉被告签订《租赁协议书》，签订协议时，反诉被告承诺2017年10月平坝中润国际广场商业用房消防验收可以通过。2017年9月，反诉原告即进场装修，共投入600多万元。但案涉商业用房至2018年6月5日仍没有通过消防验收，由于反诉被告未提供合格物业，导致反诉原告损失8万元及2018年6月15日至2019年9月15日营业收入损失90万元。反诉原告向反诉被告多支付了48日的租金共计113516.19元。反诉被告未提供相应服务，导致反诉原告不能正常营业，构成了严重违约。另，根据证照记载，案涉房屋使用面积为2332平方米，2019年9月1日至当年12月31日期间多交了租金30354.28元。原告（反诉被告）辩称，反诉原告诉请及主张没有事实依据，也无法律依据，依法应当予以驳回。2017年8月23日，反诉原告与反诉被告未签订《租赁协议书》。反诉被告从未承诺反诉原告在何时可以消防验收通过，因消防验收是国家行政职能，并非反诉被告承诺即可。造成反诉原告无法验收系其自身原因导致，与反诉被告无任何因果关系。反诉原告入住装修是在没有任何通知，也未取得反诉被告许可下擅自进场装修，在装修一段时间后，反诉被告知晓。对于租赁面积的确认，在本诉部分主张的租赁合同中的数据只是估计数据，最终以测绘报告为准，不应当以反诉原告的营业执照等材料中所载明的数据为准。综上，反诉被告已经按照双方合法成立的租赁合同履行了义务，而反诉原告未履行其义务，其损失无论是否存在，均与反诉被告无关。本院依据原、被告的陈述和庭审举证、质证，查明本诉、反诉事实如下：2017年8月23日，案外人黄身东、黄锦阳与隆凯公司签订租赁协议，黄身东、黄锦阳承租案涉房屋作为经营ＫＴＶ所用。2017年10月19日隆凯公司与贵州中润置业投资有限公司签订《平坝中润国际广场商业用房委托经营管理合同》，取得贵州中润置业投资有限公司开发建设的位于贵州省安顺市平坝区的商业管理权、对外出租、收益等权益，且隆凯公司得以自己名义与承租人订立租赁合同。2018年11月26日钻石公司与隆凯公司签订《（平坝）中润国际广场受托租赁合同》、《（平坝）中润国际广场商铺管理合同》，承租“中润国际广场”临街四层4-1至20号商铺，约定租赁期限为2018年9月1日至2028年8月31日止。上述两份合同约定免租期为2018年9月1日至2019年8月31日，免租期内钻石公司不承担运营管理费，但需要承担商铺策划服务费和物业管理费及所产生的水电费，同时双方约定了运营管理费按照《运营管理费及策划服务费明细表》中约定的标准计算，策划服务费按照每月3元／ｍ2计算，租金按照《租金明细表》计算。合同签订后7个工作日内，钻石公司需要预先交付：1.2019年9月1日至2019年12月31日期间的租金142030元；2.2019年9月1日至2019年12月31日期间的运营管理费、公共设备及设施维护费94688元；2018年9月1日至2018年12月30日期间的策划服务费32280元。另约定了商铺租赁费用、商铺运营管理费的支付方式和交纳期限，钻石公司应分别于2018年12月1日向原告支付第二期四个月的策划服务费32208元；2019年12月1日向原告支付第二期四个月的租金142032元、运营管理费94688元。钻石公司按照约定交纳了第一期策划服务费、租金、运营管理费，但后期的策划服务费、租金、运营管理费经隆凯公司2020年4月13日催缴后并未向隆凯公司交纳。2020年5月8日，隆凯公司以钻石公司拖欠费用并经催交后无果为由，向钻石公司送达了《解除合同通知书》，要求解除2018年11月26日钻石公司与隆凯公司签订的《（平坝）中润国际广场受托租赁合同》，并要求钻石公司在收到该通知一个月内交还租赁物。另查明，2018年9月28日，钻石公司在装修过程中因在平坝区内装修工程未经消防设计审核擅自施工，而被平坝区公安消防大队处以行政处罚。钻石公司因在检查中不符合消防安全要求，擅自投入施工营业，2019年1月4日被平坝区公安局责令限期整改。钻石公司因未取得娱乐场所经营许可、未取得消防许可、未到公安机关进行娱乐场所备案，2019年2月21被平坝区公安局责令限期整改。钻石公司因未按照规定到公安机关备案，2019年4月11日又受到平坝区公安局行政处罚。2019年4月29日，钻石公司因未取得消防许可证擅自经营，被平坝区公安局处以行政处罚。上述事实有原、被告陈述及提交的证据在卷，并经庭审举证、质证足以认定。对反诉原告钻石公司提交的照片、光盘、税收证明，因该证据真实性、关联性并无其他证据予以佐证，故对该证据不予采信。对反诉原告钻石公司提交的证明、股东协议、（2020）黔0403民初237号民事判决书，因该证据与本案并无关联，故对该证据不予采信。本院认为，原、被告间租赁合同关系不违反法律禁止性规定，应属合法有效。根据庭审查明事实，本案争议为：双方是否存在违约行为及违约责任承担，是否构成解除合同的条件及解除合同的后果。第一、根据庭审查明事实，双方合同约定了策划服务费、租金、运营管理费的支付时间。钻石公司如约交纳了第一期费用，按照约定从第二期费用开始，采用先交费后使用的形式。即钻石公司应分别于2018年12月1日向原告支付第二期四个月的策划服务费32208元；2019年12月1日向原告支付第二期四个月的租金142032元、运营管理费94688元。但根据庭审情况，钻石公司并未如期向隆凯公司交纳上述费用。钻石公司抗辩系隆凯公司违约在先，因隆凯公司的缘故导致钻石公司消防未通过验收，经营所需证照迟迟不能办理齐备，故上述费用不能如期交纳，钻石公司并未违约。根据《消防法》、《娱乐场所消防管理条例》、《商品房屋租赁管理办法》等相关法律、法规规定，钻石公司经营前应当具备符合上述规定的消防设施，根据钻石公司提交的证据显示，其未能通过消防检查的原因系钻石公司在案涉租赁物的室内装修工程未经消防设计审核擅自施工、未取得娱乐场所经营许可、未取得消防许可、未到公安机关进行娱乐场所备案等原因，并不能归咎与隆凯公司。钻石公司并未提交证据证明隆凯公司向钻石公司交付的租赁物整体消防验收不合格。故钻石公司逾期未向隆凯公司交纳策划服务费、租金、运营管理费的行为构成违约。第二、根据双方签订的《（平坝）中润国际广场受托租赁合同》第十条约定“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面提前解除合同，自通知之日起解除。（1）乙方逾期支付合同约定的各项费用达30日以上的；”根据双方约定和查明事实，钻石公司应当分别于2018年12月1日向原告支付第二期四个月的策划服务费32208元；2019年12月1日向原告支付第二期四个月的租金142032元、运营管理费94688元。截止隆凯公司向钻石公司送达《解除合同通知书》时，钻石公司逾期支付策划服务费长达15个月，逾期支付租金、运营管理费达5个月。钻石公司逾期支付上述费用的行为符合双方约定的解除情形。根据《合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款规定，钻石公司与隆凯公司2018年11月26日签订的《（平坝）中润国际广场受托租赁合同》自隆凯公司2020年5月8日向钻石公司通知解除时解除，本院予以确认。第三、根据《合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”隆凯公司主张钻石公司交还案涉房屋于法有据，应予支持。根据《合同法》第九十七条、第一百零七条规定和双方关于策划服务费、运营管理费的约定，上述费用属于钻石公司购买隆凯公司服务范围，合同解除后，隆凯公司已无义务向钻石公司提供上述服务，钻石公司也无向隆凯公司支付费用的义务，故计算期间为：策划费自2018年12月1日起至合同解除之日即2020年5月8日，运营管理费自2019年12月1日起至合同解除之日即2020年5月8日。故钻石公司应当支付自2018年12月1日策划服务费2690m2*3元*15月=137190元；运营管理费2690m2*8.8元*5月=118360元。隆凯公司计算至2020年7月1日并无依据。关于租金问题，钻石公司在占有案涉房屋实施经营活动期间，应当向隆凯公司支付房屋租金，但众所周知我国2020年初爆发新冠疫情，钻石公司作为娱乐场所，在疫情期间其经营行为已被禁止，符合不可抗力适用条件。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（二）项规定，结合本案具体情况和钻石公司经营行业的特殊性，酌情免除钻石公司2020年2月至2020年5月期间的租金2690m2*13.2元*4月=142032元。2019年12月至2020年1月的租金71016元及自2020年6月至钻石公司向隆凯公司返还房屋期间的租金，钻石公司应当按照约定2690m2*13.2元/月向隆凯公司支付。被告主张房屋面积应当按照其营业执照上载明的面积计算，该主张显然与双方约定的以房屋测绘面积计算不一致，故对该主张不予采纳。第四、双方约定钻石公司应付费用未支付的，每推迟一天按照应付费总额1%支付违约金。该违约金计算方式为累加计算方式，该计算方式显然与隆凯公司的损失不相符，且钻石公司对该违约金也不予认可。根据本案具体情况，酌情支持违约金按照钻石公司应付款项的20%计算。第五、钻石公司反诉主张隆凯公司赔付因未提供合格物业给其造成的损失及返还多交的租金，但并未提交证据予以证明。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，对钻石公司的反诉请求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七第、第一百零九条、第一百一十四条第二款、第三款、第一百一十七条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）贵州隆凯商业运营发展有限公司与被告（反诉原告）安顺钻石年华娱乐管理有限公司于2018年11月26日签订的《（平坝）中润国际广场受托租赁合同》以及《（平坝）中润国际广场商铺管理合同》于2020年5月8日解除。二、被告（反诉原告）安顺钻石年华娱乐管理有限公司自本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）贵州隆凯商业运营发展有限公司返还位于贵州省安顺市平坝区。三、被告（反诉原告）安顺钻石年华娱乐管理有限公司自本判决生效之日起十日内支付拖欠原告（反诉被告）贵州隆凯商业运营发展有限公司策划服务费策划服务费137190元、运营管理费118360元，2019年12月至2020年1月的租金71016元（自2020年6月至被告（反诉原告）安顺钻石年华娱乐管理有限公司向原告（反诉被告）贵州隆凯商业运营发展有限公司返还房屋期间的租金，按照约定价2690m2*13.2元/月支付至房屋返还之日止）。四、被告（反诉原告）安顺钻石年华娱乐管理有限公司自本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）贵州隆凯商业运营发展有限公司支付违约金（违约金计算方式按照被告安顺钻石年华娱乐管理有限公司应向原告贵州隆凯商业运营发展有限公司付款额的20%计算）。五、驳回原告（反诉被告）贵州隆凯商业运营发展有限公司的其余诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）安顺钻石年华娱乐管理有限公司的全部诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按照本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，将被人民法院纳入失信被执行人名单。本诉部分案件受理费减半收取7204元，由原告（反诉被告）贵州隆凯商业运营发展有限公司承担4106元，由被告（反诉原告）安顺钻石年华娱乐管理有限公司负担3098元；反诉部分案件受理费减半收取14914.83元，由被告（反诉原告）安顺钻石年华娱乐管理有限公司负担。保全费5000元，由原告（反诉被告）承担2700元，由被告（反诉原告）承担2300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于安顺市中级人民法院。审判员  李延波二〇二〇年九月二十二日法官助理燕作梅书记员毛韵馨