广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤03民终16246号 上诉人（原审被告）：赖斌，男，汉族，1983年1月3日出生，住所地广东省仁化县， 被上诉人（原审原告）：王君，男，汉族，1981年2月5日出生，住所地广东省深圳市罗湖区， 委托诉讼代理人：汪小霞，广东万仁律师事务所律师。 原审被告：廖春宏，男，汉族，1975年11月21日出生，住所地广东省深圳市龙岗区, 原审被告：李芳芳（曾用名李小芳），女，汉族，1983年2月19日出生，住所地广东省深圳市南山区， 上诉人赖斌因与被上诉人王君、原审被告廖春宏、李芳芳房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院(2019)粵0303民初37442号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 上诉人赖斌上诉请求：撤销原审民事判决书的第一项，依法改判赖斌仅需向王君支付购房款2156000元。 被上诉人王君辩称，根据《二手房买卖合同》第9条的约定，只有收到全部售楼款后，王君才负有交付房产、配合办理租约业主更名手续的义务，也只有交楼或办理了租约业主更名手续后，相应的租金才能转由赖斌收取，一审认定王君仍可享有租金并无不当。一审判决已经结合王君仍享有租金收益的实际情况，将赖斌应承担的违约金标准调整为日万分之五，亦体现了公平原则。 王君向一审法院起诉请求：1.赖斌向王君支付拖欠的购房款2970000元及至实际付清之日止的违约金（以转让成交价3000000元为基数，按日利率千分之一计算，暂计至2019年11月30日的违约金为842000元）；2.廖春宏、李芳芳对赖斌的上述债务承担连带清偿责任；3.处置廖春宏的质押车辆粵B2MJ71,所得价款优先偿还拖欠王君的购房款、违约金等，不足的部分由赖斌、廖春宏、李芳芳继续清偿；4.赖斌、廖春宏、李芳芳承担本案的诉讼费用、保全费及其他相关费用。 一审法院认定事实：2018年4月18日，王君（卖方）与赖斌(买方）签订了《二手房买卖合同》，约定：王君将其名下涉案房产转让给赖斌，转让成交价为300万元，赖斌需于合同生效之日起三日内支付定金3万元，房产证过户之日起60天内支付剩余全部购房款；由赖斌赎楼，赎出房产证3日内王君配合赖斌去办理过户递件手续，赖斌以贷款支付王君全部购楼款；如赖斌逾期付款，王君有权要求赖斌以转让成交价为基数按照日万分之十支付违约金；该物业现有租约正在进行中，其租期到2020年12月25日止，月租金为6000元，押金为6000元，王君须于交楼后10日内配合赖斌与承租人办理租约业主更名手续，有关剩余租期、租赁押金、租金等事宜由双方、承租人另行约定；王君应当于收到全部楼款3日内将该物业交付予赖斌。 前述合同签订后，赖斌仅支付了73万元（含定金），涉案房产已于2018年5月7日过户登记至赖斌名下。2019年7月4日，廖春宏向王君出具《还款承诺》，内容为：2019年7月30日前支付100万元，第二笔在2019年8月10日前支付余额57万元。本人就赖斌欠王君购房款承诺还款时间并提供连带责任担保（于本人汽车粵B2MJ71做为担保物，担保部分金额）。另70万元赎楼款为赖斌借款与王君无关。如不能按时约定的时间还款，归还合同约定的违约金。 另查，李芳芳于2010年2月24日与赖斌结婚，现处于婚姻关系存续期间。 又查，王君与赖斌在庭审中确认如下事实：合同虽约定由赖斌赎楼，但实际上是由王君向案外人李路借款并由伍翠代为支付借款至王君银行账户，然后由银行从王君银行账户中扣款进行赎楼；双方口头约定由赖斌归还赎楼款的本息，但赖斌仅支付了部分利息，逾期之后李路要求王君归还赎楼款，故王君于2019年8月3日向李路转账偿还了赎楼款70万元。 一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。王君与赖斌签订的《二手房买卖合同》合法有效，双方均应遵照履行义务。 关于赖斌拖欠的购房款数额。双方对赖斌已支付购房款73万元无异议，一审法院予以确认。合同约定由赖斌支付赎楼款，但在赖斌向案外人李路借款用于支付赎楼款后，赖斌未偿还借款而导致王君代为归还借款，此情形仍应视为由赖斌办理了赎楼手续，但该笔借款不能视作赖斌已偿还的购房款，故赖斌拖欠的购房款数额为227万元（300万元-73万元）。因赖斌尚未支付完毕全部购房款项，根据合同约定，王君不需交付涉案房产，故王君仍可享有涉案房产的租金收益，故赖斌提出的租金抵扣购房款抗辩理由不成立，一审法院不予釆纳。 关于赖斌应如何承担违约责任的问题。赖斌未按合同约定在涉案房产过户后60天内即2018年7月7日前支付全部购房款构成违约，应向王君支付违约金。考虑到赖斌拖欠的购房款数额仅为227万元，以及王君交付涉案房产前仍实际享有租金收益的事实，一审法院酌定将赖斌应承担的违约金调整为以未付购房款为227万元为基数并按日万分之五进行计算。但，王君主张的保全担保费3200元并非赖斌违约造成的必然损失，故一审法院对该项请求不予支持。 关于廖春宏与李芳芳应如何承担民事责任的问题。王君与廖春宏双方均确认车辆粵B2MJ71已质押给王君作为担保物，故王君有权主张处分该车辆并优先清偿赖斌所负的前述债务。另，廖春宏在《还款承诺》中明确承诺对赖斌欠王君购房款提供连带责任担保，其提供的前述车辆质押担保属于人的担保之外的物的担保，两者之间不存在冲突，故廖春宏应另行对赖斌的前述债务承担连带清偿责任。因廖春宏在《还款承诺》中仅承诺还款数额为157万元，故应认定廖春宏承担民事责任的范围应以购房款157万元为限。此外，涉案《二手房买卖合同》虽系赖斌单独签订，但其在夫妻关系存续期间所购买的涉案房产属于夫妻共同财产，对此应视为赖斌所负涉案债务用于夫妻共同生活，故赖斌所负涉案债务属夫妻共同债务，李芳芳应负连带清偿责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、赖斌应于判决生效之日起十日内向王君支付购房款人民币227万元及违约金（以人民币227万元为基数，按日万分之五的标准，从2018年7月7日起计至款项还清之日止）；二、如赖斌不履行前述债务，则王君有权处分廖春宏名下的车辆粵B2MJ71，处分所得价款在人民币157万元的范围内用于优先清偿赖斌所负前述债务；三、廖春宏在人民币157万元的范围内对赖斌所负前述债务承担连带清偿责任；其承担责任后，有权向赖斌追偿；四、李芳芳应对赖斌所负前述债务承担连带清偿责任；五、驳回王君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币37296元，保全费人民币5000元，由王君负担人民币7996元，由赖斌、廖春宏、李芳芳共同负担人民币34300元。王君已预交的诉讼费用人民币34300元，由一审法院予以退回。赖斌、廖春宏、李芳芳应在本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳案件诉讼费用人民币34300元，拒不缴纳的，一审法院依法强制执行。 经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，双方争议的焦点为：涉案房屋的租金是否可以抵扣房款。对于无争议事项，本院予以确认。赖斌主张，王君已经将涉案的房屋过户到赖斌名下，且已经进行交付，则涉案房屋的租金应当属于赖斌所有，但王君一直收取租金，该租金应当从赖斌应当支付的房款中予以抵扣。本院认为，《二手房买卖合同》是王君和赖斌的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定，全面履行义务。上述合同约定，卖方应当在收到全部楼款三日内将该物业交付予买方，同时还约定，卖方在交楼后拾日内配合买方与承租人办理租约业主的变更，有关剩余租期、租赁押金、租金等事宜由买卖双方、承租人另行约定。因此，赖斌作为买方，在其未履行完毕支付房款的义务之前，王君可不履行交付的义务。因此，赖斌主张，在涉案房屋进行登记转移之后，租金应当由其收取，并抵扣房款，一审法院不予支持，符合法律规定，对此，本院予以维持。 综上，赖斌的上诉请求，理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2580元，由上诉人赖斌负担。 本判决为终审判决。 审判长 张    睿 审判员 聂    效 审判员 黄  玮  娜 二〇二〇年九月十六日 书记员 付红萍（兼） 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。