北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初8858号原告：北京苏宁便利店有限公司，住所地北京市通州区融商六路******。法定代表人：郝嘉，总经理。委托诉讼代理人：姜文娟，女，1987年2月10日出生，汉族，该单位职工。被告：北京市恭德物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区大雅宝胡同**。法定代表人：赵明德。第三人：赵明德，男，1970年8月28日出生，汉族，住北京市东城区。原告北京苏宁便利店有限公司与被告北京市恭德物业管理有限责任公司、第三人赵明德房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告北京苏宁便利店有限公司的委托诉讼代理人姜文娟，被告北京市恭德物业管理有限责任公司的法定代表人赵明德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北京苏宁便利店有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告、第三人共同退还原告剩余租赁费用106446元，并支付资金占用费（以106446元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的银行贷款市场报价利率计算，自2020年3月22日计算至实际支付之日）；2、判令被告向原告支付逾期提供发票的补偿金（以103554元为基数，按每逾期一日万分之五的标准，自2019年12月20日计算至实际提供发票之日）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年10月19日，原、被告签订租赁合同，2018年10月22日，双方签订租赁物交付确认书，约定被告将位于北京市东城区大雅宝胡同x号的房产（以下简称涉案房屋）出租给原告。涉案房屋的实际交付时间为2018年10月22日，租期为2018年10月22日至2023年12月21日。2019年12月，被告向原告出具《确认函》，调整租金。租赁合同约定了被告开票时间及迟延提供发票需支付补偿金。并约定原告提前30天通知被告可以解除合同，履约保证金46700元不退还，原告不再承担其他责任。被告拒绝办理房屋交接手续视为原告已按期返还租赁物。合同签订后，原告依约支付了各期租金费用共73万元，其中2020年2月22日至2020年6月21日的租赁费为14万元。原告另支付了履约保证金46700元。2020年2月19日，原告向被告邮寄送达《关于疫情防控期间解除苏宁东城金宝街店租赁物租赁合同的通知函》，函件于2020年2月20日签收。按照合同约定，涉案合同应于2020年3月22日解除，原告应于2020年3月25日前腾退房屋。2020年3月5日，原告腾空了涉案房屋并告知被告到现场交接，但被告以疫情为由未到达现场，此后原告于2020年3月6日将钥匙邮寄给被告，被告于2020年3月9日签收。综上，涉案合同已于2020年3月22日解除，被告应退还原告剩余租期的租金，并就原告已支付租金开具发票。为维护原告合法权利，故称此诉。被告北京市恭德物业管理有限责任公司辩称：原、被告签订涉案合同前，原告曾与被告协商，明确表达希望长期租赁涉案房屋进行经营，基于原告长期租赁考虑，被告同意每年减少5万元租金，而且原告在第一次支付租金时就把5万元全部扣除。此后，原告在没有通知被告的情况下，直接向被告发送解除函，被告明确表示不同意原告在已交纳租金期间退租，如果原告退租，租金不予退还。原告确实已交纳履约保证金46700元，原告发出解除函后向被告邮寄了一把钥匙，但被告收到钥匙后，未到涉案房屋查看，直到2020年6月14日，被告拿钥匙开门时，发现无法打开，只能请开锁公司开门。原告承租期间拖欠电费6423.39元，原告应自行交纳。目前涉案房屋仍处于空置状态，给被告造成巨大损失。不同意原告要求返还租金的诉讼请求，同意按照合同约定支付逾期开具发票的补偿金。第三人赵明德述称：第三人陈述意见与被告答辩意见一致。第三人不同意与被告共同承担退还租金及支付补偿金的责任。合同系原、被告签订，租金均已交至被告账户，第三人仅系被告法定代表人，被告应独立承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年10月19日，被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方向乙方出租位于北京市东城区大雅宝胡同X号的房产，租赁面积130平方米，承租期间的水电费由原告自行负担并交纳至相关部门。合同租赁期限为五年零一个月，自2018年10月22日至2023年11月21日，首个租赁年度为2018年10月22日至2019年11月21日，此后每12个月为一个租赁年度。甲方应于2018年10月22日前将租赁物交付乙方。各期租赁费及支付时间为：2018年10月22日至2019年5月21日租赁费28万元……2019年11月22日至2020年5月21日28万元……租赁费用按照先付后租的方式按半年提前15天支付。首期租赁费用28万元，于2018年10月30日向被告支付定金10万元及履约保证金4.67万元，前述定金在乙方开业后自动转为本合同首期租赁费，签署履约保证金甲方须在乙方开业后5日内提供相应金额的履约保证金收据。剩余首期租金费18万元待甲方为乙方提供合法有效办理营业执照的地址和相应材料及确认交房后支付，本合同终止后五日内甲方无息退还履约保证金。以后正常每年租赁费用支付日为5月6日、11月6日，支付日期遇节假日、双休日顺延。甲方在收取租赁费用后5个工作日向乙方提供相应金额、符合税法规定的5%租赁费用增值税专用发票。甲方如延期提供相应发票，每延期一日，甲方按所欠发票金额的万分之五向乙方支付补偿款。乙方可以提前解除合同，但须提前30日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满30日之日次作为本合同解除的日期，履约保证金不退还，乙方不再承担其他任何责任。租赁期满或本合同被解除或本合同被依法终止履行后三个工作日内，乙方将自有物品、设备设施搬离腾空房屋，按腾空后的现状向甲方返还租赁物，该期间，甲方不收取租赁费用。乙方向甲方返还租赁物时，甲乙双方须办理租赁物交接手续，若甲方拒绝办理交接，视为乙方已按期返还租赁物。2018年10月22日，原、被告签订租赁物交付确认书，确认租赁物实际交付日期为2018年10月22日。2019年5月20日，原、被告签订《补充协议2》，对各期租赁费标准变更如下：2018年10月22日至2019年5月21日租赁费26万元；2019年5月22日至2019年12月21日租赁费为26万元；2019年12月22日至2020年6月21日租赁费为26万元；2020年6月22日至2020年12月21日租赁费为26万元……2019年12月10日，被告向原告出具确认函，载明2019年12月，双方经洽谈，表达了受经济环境影响，想通过降租适当减轻贵司经营压力，以利于贵我双方更好地培育物业。考虑双方合作关系良好，且为保持长期友好合作关系，经研究决定，在2019年12月22日至2020年6月21日期间给予原告租金降低5万元，体现在2019年12月至2020年2月21日。2020年12月22日至2023年12月21日每年租金在原有基础上降低5%。原告合同各期间租赁费调整为：2018年10月22日至2019年5月21日租赁费26万元；2019年5月22日至2019年12月21日租赁费为26万元；2019年12月22日至2020年2月21日租赁费为7万元；2020年2月22日至2020年6月21日租赁费为14万元……2019年12月22日至2020年2月21日和2020年2月22日至2020年6月21日这两个租期的租金21万元，需在2019年12月13日前全部支付。合同履行期间，原告如约交纳了各期租金，其中于2020年12月12日支付了2019年12月22日2020年6月21日的租金21万元，履约保证金交纳了46700元。2020年2月19日，原告向被告邮寄送达《关于疫情防控期间解除苏宁东城金宝街店租赁物租赁合同的通知函》，表示因新冠病毒疫情影响，门店客流量急剧下降，原告东城金宝街门店已无法正常经营，按照涉案合同约定，乙方可以提前解除合同，但须提前30日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满30日之日次作为本合同解除的日期，履约保证金不退还，乙方不再承担其他任何责任。现正式发函通知被告，提前解除涉案合同及相关补充协议。原告将按合同约定在合同解除后3个工作日内进行撤场并向被告返还租赁物。待撤场结束后，请被告配合原告办理租赁物交接手续，否则视为原告已依约将租赁物交还被告。同时鉴于疫情属不可抗力，要求被告对原告疫情期间租金予以免除，退还原告剩余租赁费用及保证金。针对合同约定的闭店补偿金4.67万元，予以减免。被告于2020年2月20日签收。此后，原告在微信中向被告法定代表人赵明德表示把涉案房屋钥匙邮寄送达被告，赵明德表示不同意原告退房，不同意退房租，如果原告放弃使用期，可以寄。2020年3月2日，原告向被告法定代表人赵明德通过微信发送涉案房屋视频，并表示公司按合同履行提前解除权，提前三十天通知被告，租金支付到提前解约权约定的日期，现房屋已腾空，把房屋交给被告，方便后期招商。庭审中，原告提交其于2020年3月5日拍摄的涉案房屋照片，证明已将涉案房屋腾空，被告对其真实性认可。2020年3月6日，原告将涉案房屋钥匙邮寄送达被告，被告于2020年3月9日签收，但被告于庭审中表示原告邮寄送达的钥匙无法打开涉案房屋房门，被告系找开锁公司开门，并提交被告与开发公司工人的微信聊天记录予以佐证。经质证，原告不予认可。另查，原告承租期间欠付电费6423.39元，原告同意从应退还租金中予以抵扣。被告系自然人投资或控股的有限责任公司，赵明德为被告法定代表人。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当全面履行自己的义务。涉案合同约定原告可以提前解除合同，原告解除合同须提前30日书面通知被告，涉案合同以原告解除合同书面通知送达被告之日起满30日之日次日解除，履约保证金不退还，原告不再承担其他任何责任。鉴于原告于2020年2月19日向被告邮寄送达解约函，被告于2020年2月20日签收，故涉案合同及其补充协议应于2020年3月22日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于原告已按合同约定交纳了履约保证金并如期腾退涉案房屋，现原告要求被告返还其已交纳但未实际使用期间租赁费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。涉案合同并未对原告主张的资金占用费作出约定，且未约定被告应返还原告上述租赁费的期限，原告要求被告支付资金占用费，缺乏依据，本院不予支持。原告要求第三人共同退还剩余租赁费及资金占用费的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。合同约定被告在收取租赁费用后5个工作日向原告提供发票。被告延期提供的，每延期一日，按所欠发票金额的万分之五向原告支付补偿款。鉴于原告于2019年12月12日向被告支付了2019年12月22日至2020年6月21日的租金，被告应于五个工作日内开具发票，现被告未开具，且同意支付逾期开具发票的补偿金，故原告要求被告支付该补偿金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。所欠发票金额应以实际发生的租赁费为准。被告所称双方基于长期合作考虑，才商定了给原告降低租金，故不同意原告单方解除合同的意见，鉴于被告虽然给原告降低了租金，但双方并未对合同约定的原告单方解除权作出变更，故被告此项抗辩意见，依据不足，本院不予采信。原告租赁期间欠付电费6423.39元应予抵扣。原告要求综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告北京市恭德物业管理有限责任公司于本判决生效后七日内退还原告北京苏宁便利店有限公司剩余租赁费99743.28元（原告欠付电费6423.39元已抵扣）；二、被告北京市恭德物业管理有限责任公司于本判决生效后七日内以103554元为基数，按每逾期一日万分之五的标准，向原告北京苏宁便利店有限公司支付自2019年12月20日至实际提供发票之日的补偿金；三、驳回原告北京苏宁便利店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1214元，由被告北京市恭德物业管理有限责任公司负担（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李晓彤二〇二〇年九月二十八日书记员  陈丽娟