苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初5111号原告：周宇翔，男，1992年8月21日出生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：毛春泉，江苏新天伦（吴江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：平佳翱，江苏新天伦（吴江）律师事务所律师。被告：何敏，男，1989年12月18日出生，汉族，住苏州市吴中区。被告：王铭凤，女，1989年2月26日出生，汉族，住苏州市吴中区。以上二被告共同委托诉讼代理人：钱建云，江苏天辩律师事务所律师。以上二被告共同委托诉讼代理人：王主玉，江苏天辩律师事务所律师。原告周宇翔与被告何敏、王铭凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案受理，依法由审判员陈烨适用简易程序分别于2020年7月9日、2020年9月8日公开开庭进行了审理。两次庭审，原告周宇翔的委托诉讼代理人平佳翱、被告何敏、王铭凤的共同委托诉讼代理人王主玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周宇翔向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2019年9月6日签订的《房屋买卖(居间)合同》(No.0000037)，被告协助办理网签备案注销手续；2.判令原告无需返还被告交付的定金40000元；3.判令被告向原告支付违约金688000元；4.判令被告赔偿原告支付的中介费损失34400元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年9月6日，原、被告双方签订一份《房屋买卖(居间)合同》(No.0000037)，由被告向原告购买位于苏州市吴江区房屋。该房屋成交价格344万元，被告向原告交付定金4万元，付款方式首付加贷款。2019年11月18日，原、被告双方至苏州市吴江区房产交易中心签署《存量房交易信息确认书》及《存量房交易资金托管协议》。之后，被告无正当理由既不支付首付款，也不配合办理购房贷款手续，且经原告屡次催促未果。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望法院依法支持原告诉请。被告何敏、王铭凤辩称，被告认为其没有违约行为，首先，合同约定甲方即原告方应当在2019年9月30日之前提供相应的合法的证件并进行资金托管，但是甲方并未按照约定提供该房产的房产证进行资金托管，因此原告方违约在先，被告方没有违约行为，请求法庭驳回原告的诉讼请求。其次，即使被告存在违约行为，原告也不能同时主张定金和违约金，违约金过高，本案所涉的房屋未能成交，对原告来讲并不存在损失。本院经审理认定事实如下：2019年9月6日，周宇翔作为售房人（甲方），何敏作为购房人（乙方）、苏州新房网络科技有限公司作为居间方（丙方）签订了《房屋买卖（居间）合同》1份，主要内容为：周宇翔将座落于苏州市吴江区绿地太湖城10幢XXX室房屋出售给何敏，成交价格为344万元；乙方于2019年9月6日向甲方交付定金4万元，乙方付款方式为首付+贷款；甲、乙、丙三方签订本合同时，甲方须向丙方交纳中介信息服务费34400元，乙方须向丙方交纳中介信息服务费44000元；甲乙双方须在2019年9月30日前提供相应原合法的（过户/贷款）证件并进行资金托管，否则视为违约；甲、乙任何一方解除或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，双方中介费及其它费用由违约方承担。同日，周宇翔与中介公司签订《佣金确认书》，双方约定周宇翔应向中介公司支付中介服务费34400元，周宇翔于当日支付17200元，过户时付清另一半。合同签订后，何敏向周宇翔支付了苏州市吴江区绿地太湖城10幢XXX室房屋的购房定金4万元，周宇翔向中介公司支付了中介服务费17200元。2019年11月18日，周宇翔作为出卖人，何敏、王铭凤作为买受人为申请资金托管及银行贷款签订了《存量房交易信息确认书》。2019年12月9日，周宇翔作为甲方，何敏、王铭凤作为乙方，吴江区房产交易中心作为丙方签订了《存量房交易资金托管协议》，甲、乙双方将存量房交易资金委托丙方管理。另查明，2019年10月10日，案涉房屋办理了房屋产权初始登记，周宇翔取得了案涉房屋的所有权，房屋产权证号为：苏（2019）苏州市吴江区不动产权第90590**。又查明，2019年12月17日，中介公司工作人员通过微信联系何敏，催何敏周五之前必须去银行做贷款并表示超过本周就来不及了。2020年2月13日，周宇翔的父亲给何敏发短信，内容为“购房人何敏你好，我是售房人父亲，你我双方在2019年9月6日在苏州新房网络科技有限公司签订二手房买卖合同，到目前为止你方一直没有办理银行贷款手续，苏州新房网络科技有限公司多次与你电话和信息沟通催促办理银行手续，可你方拒绝履行办理银行流程，我方给你一个星期思考和商量，希望你尽快履行银行流程义务，你方如不履行合同我方十日内向吴江区人民法院提起诉讼，你方将承担总房款20%违约金688000元和诉讼费，如二手房跌价还要承担跌价差额补偿。因赔偿金额较大希望你认真考虑，尽快履行合同。售房人，2020年2月12日”。2020年4月3日，周宇翔的父亲向王铭凤发送了同样的内容。2020年4月6日，周宇翔的父亲打电话给王铭凤，王铭凤问周宇翔的父亲：“叔叔我想问一下你，能不能退掉，我们？”周宇翔的父亲回答：“等他来以后你看他是怎么说的。”王铭凤表示：“我们最好就是能退，你帮我们看一下，因为我们现在还没上班，然后也没有收入，然后还贷款现在确实有点难，然后家里情况也不是很富裕的那种。”周宇翔的父亲问：“你当时你签合同的时候你们就有考虑到里面去的对不对？”王铭凤回答：“我跟你说实话，不管你信不信，他签合同我真的不知道，你问中介，他去看房子我都不知道。”周宇翔的父亲问：“签合同你其中有一张那个签字好像你也签了对吧？网签的时候对不对？”王铭凤回答：“对，那个时候他已经签好合同了。”周宇翔的父亲表示：“像何敏这种事情你早说对吧？接电话没事，或者谈一下就没事了对吧？电话不接，像他这个人素质你看不管碰到谁，脾气最好的人，他都无法忍让。”王铭凤表示：“是的是的，我知道。这个肯定是他不对。”再查明，经何敏、王铭凤申请，本院委托江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所对位于苏州市吴江区的住宅用房地产市场价格进行评估。2020年8月27日，评估机构作出苏明（吴江）房地估字（2020）第0811-02号《房地产估价报告》，结论为：确定在估价对象于市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于价值时点2020年8月10日的住宅用房地产（设定为毛坯状态）评估结果为366.63万元。审理中，周宇翔提交了苏州远大房地产土地资产评估有限公司就案涉房屋于2020年9月8日出具的《房地产抵押估价报告》，估价委托人为江苏苏州农村商业银行股份有限公司，估价目的是为估价委托人确定房地产贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，估价结论为：估价对象在价值时点2020年9月7日未设定法定优先受偿权利下的市场价值为315万元。周宇翔另提交了阿里拍卖网询202006290122589号网络询价报告，该报告载明松陵镇东太湖大道9999绿地太湖城11幢-103在网络询价时点2020年6月29日的参考总价为4818896元，该房屋建筑面积为253.08平方米（其中地下室面积142.53平方米），单位面积价格为19041元/平方米。以上事实，有原告提供的《房屋买卖（居间）合同》、房产证、《存量房交易信息确认书》、《存量房交易资金托管协议》、《佣金确认书》、收据、微信聊天记录、短信聊天记录、通话录音、苏州远大房地产土地资产评估有限公司出具的《房地产抵押估价报告》、网络询价报告，江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所经本院委托出具的《房地产估价报告》，及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为：案涉《房屋买卖（居间）合同》购房人处虽仅有被告何敏签字，但是被告王铭凤在2019年11月18日签订《存量房交易信息确认书》中买受人处签字，应视为其对被告何敏的购房行为进行了确认，故案涉《房屋买卖（居间）合同》的买卖双方为原告周宇翔和被告何敏、王铭凤。该《房屋买卖（居间）合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，房屋买卖合同合法有效。合同约定买方的付款方式为首付＋贷款，双方虽未在合同中明确约定具体的支付首付和办理贷款的时间，但是根据原告提交的微信聊天记录，原告曾通过中介催告被告何敏、王铭凤办理银行贷款，被告何敏、王铭凤迟延履行主要债务，后经原告方多次催告，直至原告向本院提起诉讼仍未办理购房贷款手续，被告的行为构成根本违约。至于被告抗辩原告未在2020年9月30日前取得房产证，原告违约在先，因原告迟延几天将产证交至中介仅是一般违约行为，并不会导致合同无法继续履行，原告对于合同的解除并不存在过错，故对于被告的上述抗辩意见本院不予采信。因被告根本违约，原告有权解除案涉《房屋买卖（居间）合同》中关于房地产买卖的条款。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，原告通过提起诉讼的方式要求解除与被告之间的《房屋买卖（居间）合同》，本院于2020年6月12日向两被告送达了起诉状、证据等诉讼材料，故本院认定案涉《房屋买卖（居间）合同》约定的原告周宇翔与被告何敏、王铭凤房地产买卖的条款于2020年6月12日解除。合同解除并不影响合同中结算和清理条款的效力，以及守约方根据合同约定追究违约方的违约责任。本案中，原告起诉时同时主张没收定金和要求被告支付违约金，其在庭审中明确选择适用违约金条款。关于违约金的数额，被告抗辩经案涉房屋市场价格已经上涨，原告没有损失，故对于原告主张的违约金应不予支持。原告认为江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所出具的估价报告结果明显偏离了房屋的市场交易价值，法院不应简单的以评估值作为考虑房屋价值的依据，应以完成实际交易的价值为依据，且合同已经明确了违约金的计算方式，故应当采纳该约定。本院认为，原告提交的苏州远大房地产土地资产评估有限公司出具的《房地产抵押估价报告》由江苏苏州农村商业银行股份有限公司单方委托鉴定，本院不予采信。原告提交的网络询价报告仅是该小区不同户型不同楼层一套房屋的价值，亦不能作为案涉房屋市场价值的参考依据。《房地产估价报告》为经本院委托，由有资质的评估机构作出，本院对其予以采纳。根据《房地产估价报告》，案涉房屋市场价值较合同价有所上涨，原告主张的违约金过高，本院依法予以调整。因原告已经向中介公司支付了中介服务费，该笔费用属于原告的损失，应由被告承担，且因被告违约导致原告诉讼，亦给原告造成了一定的损失，本院综合考虑违约金的弥补性和惩罚性原则酌情认定被告何敏、王铭凤应支付违约金50000元，扣除被告何敏、王铭凤已经支付给原告周宇翔的定金40000元，被告何敏、王铭凤还需支付原告周宇翔10000元。现依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告周宇翔与被告何敏、王铭凤于2019年9月6日签订的《房屋买卖（居间）合同》中原告周宇翔与被告何敏、王铭凤的房地产买卖的条款于2020年6月12日解除。二、被告何敏、王铭凤于本判决生效后十日内支付原告周宇翔违约金10000元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××63）。三、驳回原告周宇翔的其他诉讼请求。案件受理费减半收取17160元，由被告何敏、王铭凤负担，并于本判决生效之日起十日内直接支付给本院（户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××67）。原告已预交之数，本院于本判决生效之日后退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  陈烨二〇二〇年九月十日书记员  金婕附法律条文：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。