山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0203民初3570号原告：中国工商银行股份有限公司青岛台东支行，住所地青岛市市**威海路**。代表人：王小嫣，行长。委托诉讼代理人：李全超，山东国人律师事务所律师。委托诉讼代理人：王桂岩，山东国人律师事务所律师。被告：被告：青岛龙昊置业有限公司，住，住所地青岛市城阳区夏庄街道企业服务中心楼**/div>法定代表人：彭江，总经理。委托诉讼代理人：张东霞，上海段和段（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：裴晶，上海段和段（青岛）律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司青岛台东支行（以下简称工行台东支行）与被告金亮、被告青岛龙昊置业有限公司借款合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李全超、王桂岩，被告青岛龙昊置业有限公司委托诉讼代理人张东霞、裴晶到庭参加诉讼，被告金亮经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司青岛台东支行向本院提出诉讼请求：1、判令原告中国工商银行股份有限公司青岛台东支行与被告金亮（借款人）之间的《个人购房借款／担保合同》（编号A：2016一手F157）项下贷款立即到期；2、判令被告金亮（借款人）立即向原告偿还截至2019年10月21日的贷款本息1721643.15元（其中本金1685555.52元，利息36087.63元），以及自2019年10月22日起至借款人全部偿还借款本息之日止的利息、罚息等；3、判令被告金亮（抵押人）将青岛市城阳区户之房产抵押给中国工商银行股份有限公司青岛台东支行合法有效（不动产登记证明：鲁（2017）青岛市城阳区不动产证明第0035814号），原告享有优先受偿权；4、本案律师代理费及诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年8月3日，原告中国工商银行股份有限公司青岛台东支行与被告金亮（借款人）签订《个人购房借款／担保合同》（编号A：2016一手F157），合同约定：金亮向中国工商银行股份有限公司青岛台东支行借款185万元，借款期限360个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。同时，被告金亮（抵押人）以其购买的房产上述借款提供抵押担保，并于2017年8月2日办理了预购商品房抵押预告登记。合同还约定，若借款人发生合同约定的违约情形，则中国工商银行股份有限公司青岛台东支行有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即偿还借款本息及相关费用。合同签定后，中国工商银行股份有限公司青岛台东支行依约向被告金亮（借款人）发放贷款。现因被告金亮（借款人）未按照合同约定的时间和数额归还借款本息，已构成严重违约。故原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，请查明事实，依法裁判。诉讼中原告变更诉讼请求：1、依法追加被申请人青岛龙昊置业有限公司为本案被告参加诉讼；2、请求将诉讼请求2变更为“判令被告金亮（借款人）立即向原告偿还截至2019年10月21日的贷款本息1721643.15元（其中本金1685555.52元，利息36087.63元），以及自2019年10月22日起至借款人全部偿还借款本息之日止的利息、罚息等；被告青岛龙昊置业有限公司（保证人）对上述借款承担连带清偿责任。”；3、请求将诉讼请求4变更为“本案律师代理费及诉讼费用由二被告（金亮、青岛龙昊置业有限公司）承担。”。事实与理由：申请人诉金亮金融借款合同纠纷一案，贵院已立案受理，被申请人青岛龙昊置业有限公司与本案正在进行的诉讼具有法律上直接的利害关系，故申请追加被申请人青岛龙昊置业有限公司为本案被告。2016年8月3日，申请人中国工商银行股份有限公司青岛台东支行与被告金亮（借款人）、被申请人青岛龙昊置业有限公司签订《个人购房借款／担保合同》（编号A：2016一手F157），合同约定：金亮向中国工商银行股份有限公司青岛台东支行借款185万元，借款期限360个月，被申请人青岛龙昊置业有限公司在上述借款合同中承诺自愿为被告金亮的借款提供阶段性连带保证担保，保证期间为涉案合同项下贷款到期之日起两年，原告依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。合同第五十三条约定，“满足10.2条A项”条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。合同10.2条A项约定“本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书”，本案被告金亮（抵押人）仅于2017年8月2日，将涉案位于青岛市城阳区户之房产办理了预购商品房抵押预告登记，尚未办理正式抵押登记手续，故本案中被申请人青岛龙昊置业有限公司尚处于保证期间，不能免除保证责任，应当承担连带保证责任。保证人承担保证责任的范围按合同10.2条约定确定，“保证人（青岛龙昊置业有限公司）对本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任”。根据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，特申请追加被申请人为本案被告参加诉讼承担连带清偿责任。被告金亮未答辩。被告青岛龙昊置业有限公司辩称，一、答辩人于2017年7月20日配合办理了涉案房屋的预购商品房抵押预告登记。涉案房屋2018年6月15日就已具备办理房屋权属登记及正式抵押登记的条件，且原告工商银行已为项目其他业主办理了正式抵押，原告在明知涉案房屋所在小区已经具备办理房产证及正式抵押的条件后，却怠于履行与被告金亮办理房产证及正式抵押的义务，应承担不作为的责任；若答辩人承担连带责任则显失公平，故答辩人不应承担保证责任。二、被告金亮以其所购涉案房屋向原告提供了抵押担保，根据《物权法》第一百七十六条规定，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。因此，在原告行使对涉案房屋的优先受偿权以前，无权要求答辩人就被告金亮对原告所负债务承担连带责任。三、原告对涉案房屋处分所得价款享有优先受偿权，该部分优先受偿的款项已能够完全清偿被告金亮所欠贷款及其他费用，答辩人不应再承担担保责任。四、阶段性保证是附解除条件的担保。设立开发商阶段性保证目的是督促开发商依约及时竣工、验收、交付预抵押房产，保障房产及时达到办理正式抵押登记的条件，解决贷款风险敞口期问题。本案涉案房屋已经竣工、验收并满足交付条件，因原告及被告金亮原因导致未能办理正式抵押视为办理正式抵押登记的条件已成就，应免除龙昊公司担保责任。综上所述，请求贵院依法查明案件事实并依法裁判，以维护答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求及答辩理由向本院提交了证据。本院组织当事人进行了质证，被告金亮未到庭应诉，视为放弃举证、质证的权利。经本院审查，原告提交的《个人购房借款／担保合同》、个人借款凭证、被告贷款账户基本信息、不动产登记证明、金亮身份信息一宗、送达地址确认书、民事裁定书、申请诉前财产保全申请费收据；被告青岛龙昊置业有限公司提交房地产权属登记证明及《准予登记房屋明细表》、《青岛市不动产登记信息》等证据均来源合法、真实有效，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及本院确认效力的证据，本院认定事实如下：2016年8月3日，被告金亮、青岛龙昊置业有限公司与工行台东支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定：工行台东支行向被告发放购房贷款185万元，用途购买位于房产，期限为360个月，实际借款日与到期日以借款凭证为准，利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮15%确定，贷款期限一年以上的，自基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率下浮15%确定（一个日历年内多次调整，以该年度最后一次调整的基准利率为准）采用按月等额本金还款法还款。被告未按合同约定日期偿还的贷款，原告有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率按约定的利率基础上加收50%确定。若被告连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，原告有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求被告立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。被告以青岛市城阳区户房产提供抵押担保，抵押担保范围包括：全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告实现债权的费用和被告所有其他应付费用；贷款到期被告未予清偿，原告可以与抵押人协商拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿，也可请求人民法院拍卖、变卖抵押物。青岛龙昊置业有限公司在本案借款合同中为被告金亮的借款提供阶段性连带保证担保，保证期间为涉案合同项下贷款到期之日起两年，原告依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。合同约定，正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人青岛龙昊置业有限公司对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。上述合同签订后，2017年8月2日抵押房产办理了抵押房产抵押预告登记，房地产他项权利人为工行台东支行，债权数额185万元。原告于2016年8月4日发放了贷款，但被告金亮未依据合同约定按时偿还借款本息，截至2020年8月21日，被告金亮拖欠多期应还本息，贷款本金余额为1685555.52元，应付利息为99171.18元。2018年6月15日，青岛市城阳区房地产管理处向青岛龙昊置业有限公司出具《房地产权属登记证明》，载明该公司开发的多套房屋具备房地产权属登记条件，准予登记，涉案房屋亦在其中。且涉案房屋所在楼座的部分其他房产已经完成了不动产登记手续。另查明，虽然按照合同约定，原告为实现债权而产生的律师费由被告承担，但原告未提交证据证明实际支出了律师费。本院认为，工行台东支行与被告金亮、青岛龙昊置业有限公司所签订的《个人购房借款/担保合同》系当事人的真实意思表示，合法有效。工行台东支行已经按约发放贷款，对借款事实本院予以确认。被告金亮未按照合同约定按期足额偿还贷款本息，拖欠多期应归还本息，按照合同约定被告金亮已经违约，原告有权宣布借款提前到期，提前收回部分或者全部借款本息条件已经成就。因此原告依据合同约定，要求被告金亮偿还全部借款并支付合同约定的利、罚息请求理由正当，本院予以支持。被告金亮对该合同剩余本金应向原告偿还，并按照合同约定向原告支付借款利息、罚息。被告金亮以抵押房产为借款提供抵押担保，并已办理抵押预告登记，抵押房产实际具备了办理所有权登记证明及正式抵押权登记的条件，而未能办理正式抵押登记的原因不在工行台东支行，未办理正式登记的不利后果不应由工行台东支行承担，所以应认定预告抵押登记仍然有效，该登记行为具有公示性，可以对抗第三人，工行台东支行对涉案房屋仍然具有优先受偿权。抵押权依法设立，被告金亮应以抵押房产向原告承担抵押担保责任。关于青岛龙昊置业有限公司的阶段性保证责任，本院认为，设立开发商阶段性保证系督促开发商依约及时竣工、验收、交付预抵押房产，保障该房产及时达成办理正式抵押登记的条件，解决贷款风险敞口期的问题，因此阶段性保证是附解除条件的担保。本案中，涉案房产已经竣工、验收，但因金亮的原因无法办理正式抵押登记，应将此视为正式办理抵押登记的条件已成就，涉案房屋未办理正式抵押权证过错并不在青岛龙昊置业有限公司，且工行台东支行的贷款风险可以通过对房产的优先受偿得到救济，故青岛龙昊置业有限公司不应对金亮再承担阶段性连带保证责任，应免除其保证责任，对原告该主张本院不予支持。原告要求被告金亮承担为实现债权聘请律师代理诉讼的律师费，该项费用在合同中亦有约定，但原告未就本案律师费支出举证，本案不予处理。被告金亮经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、第二百零三条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告金亮偿还原告中国工商银行股份有限公司青岛台东支行借款本金人民币1685555.52元；二、被告金亮支付原告中国工商银行股份有限公司青岛台东支行借款利息、罚息99171.18元（计算至2020年8月21日，自2020年8月22日起至被告付清本息之日止的利息、罚息按《个人购房借款/担保合同》的约定和中国人民银行的有关规定计付）；上述一、二项，被告金亮于本判决生效后10日内付清，逾期付款加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、上述一、二项项，被告金亮以抵押房屋，对原告中国工商银行股份有限公司青岛台东支行承担抵押担保责任，原告对抵押的房产经协商折价或以拍卖、变卖抵押房产所得的价款享有优先受偿权。四、驳回原告原告中国工商银行股份有限公司青岛台东支行的其他诉讼请求。案件受理费20295元，诉前保全申请费5000元【（2019）鲁0203财保596号】，由被告金亮负担并于本判决生效后十日内给付原告原告中国工商银行股份有限公司青岛台东支行。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状、缴纳上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  梁通科人民陪审员  李焕梅人民陪审员  逄淑岩二〇二〇年九月十六日书 记 员  董淑钰