上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初15556号原告：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：张可可。被告：易居臣信房地产经纪(上海)有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：左琼，执行董事。委托诉讼代理人：张丹，北京安杰(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐恺迎，北京安杰(上海)律师事务所律师。原告上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原物业)与被告易居臣信房地产经纪(上海)有限公司(以下简称易居臣信)委托合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2020年7月7日对本案公开开庭进行了审理。原告中原物业的委托诉讼代理人张可可，被告易居臣信的委托诉讼代理人徐恺迎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中原物业向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告代理销售上海市青浦区大盈浦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的佣金77,828元及利息损失(以77,828元为本金，自2017年9月1日起算至实际支付之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付)；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年6月，原、被告签署《合作协议》，约定被告委托原告代理销售上海市青浦区大盈浦路1500弄“融信铂爵”项目楼盘，成交1-7套的，每套按签约总价的1.7%支付佣金，成交8套以上的，每套按签约总价的1.9%支付佣金并补足之前7套的差额。在代理期内，原告带看客户并成功销售系争房屋，该客户已于2017年8月30日签署网签合同，但被告拒绝支付佣金，故原告诉至法院，望判如所请。被告易居臣信辩称，不同意原告的诉讼请求。成交客户不符合有效客户的条件，不符合结佣条件。利息的主张没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋所在的本市青浦区大盈浦路1500弄“融信铂爵”楼盘系案外人上海恺居房地产开发有限公司(以下简称恺居公司)建造开发的房地产项目，易居臣信作为中介方参与该楼盘销售工作。2017年，易居臣信(甲方)与中原物业(乙方)签署《合作协议》一份，约定甲方为“融信铂爵”项目的发展商提供服务，乙方为甲方开展所述服务提供协助，合作期限为2017年6月1日至2017年8月31日，甲方根据本协议约定向乙方支付联动服务费。联动服务费为1-7套成交总价的1.7%，8套(含)以上成交总价1.9%并补足之前。双方约定，由甲方指定阳光联动支付平台，于发展商出具《项目成交确认函》(即发展商确认客户明细)且收到乙方出具的相应金额发票后60日内，将由乙方介绍成功的房屋对应的乙方应收取的联动服务费从发展商已向甲方支付的服务费中直接划转至乙方账户。介绍成功的房屋是指，乙方介绍的客户(客户名单由甲乙双方及项目开发商共同确认)与发展商签订销售(预售或现售)合同。之后，上述甲、乙双方还签署《补充协议》一份，在《合作协议》中的“介绍成功的房屋是指，乙方介绍的客户(客户名单由甲乙双方及项目开发商共同确认)与发展商签订销售(预售或现售)合同”条款后增加了“且买受人已向开发商支付完首付款的情况下，需提供联动成交明细表，报备截屏，客户带看确认单，购房合同原件作为审批附件(客户带看确认单客户签名须与购房合同签名一致)”的约定。另查明，2018年8月20日，中原物业曾将易居臣信诉至本院，该案案号为(2018)沪0106民初31580号，要求易居臣信支付包括系争房屋在内的3套房屋的佣金及逾期付款违约金。该案中，本院依法追加恺居公司作为第三人参加诉讼。恺居公司在审理中表示，其与上海乐荣信息技术有限公司(以下简称乐荣公司)之间存在合同关系，确认有效推介的条件包括提供报备截屏、中介结佣明细表、购房合同等结算材料原件，客户带看确认单只能确认该客户是该中介带看的，结佣时其会再次进行后台筛查，且还要提供销售明细表给其审核，其支付服务费给乐荣公司后，易居臣信再与中原物业结佣。关于系争房屋，恺居公司表示未找到中原物业在指定报备微信群中的中介带看报备信息，不符合结佣条件，故未向乐荣公司结算过佣金。该案审理中，中原物业因需调整诉请并补证，向本院申请撤诉获准。审理中，关于客户确认规则及结佣流程。中原物业表示，开发商工作人员贾鹏确认系争房屋系中原物业成交，中原物业也在微信进行了报备。其在结佣时会向易居臣信指定的负责人何海鸣出具签约清单，何海鸣有权确认客户名单并结佣，故何海鸣签字确认后，易居臣信即应支付佣金。为此，其向本院提供：1、《中介带看三方确认单》、《商品房认购书》、《上海市商品房预售合同》复印件一组，显示系争房屋报备时间为2017年7月28日10时20分，客户来源公司为中原地产，到访时间为19时34分，接待销售签名为贾鹏；购房人于2017年7月30日与恺居公司签署预售合同，总房款为4,096,210元。2、案外人乐荣公司盖章的《联动成交确认函》复印件一份(恺居公司未盖章确认)，其上显示乐荣公司在2017年6月1日至2017年8月31日合作期内共计成交25套，其中包含系争房屋，置业顾问为中原物业。3、《项目启动确认函》及《上海中原融信铂爵项目7、8月份签约清单》各一份，其中确认函载明，“甲方或者甲方指定的客户确认人(姓名：何海鸣，……签名样式……)”，落款处有易居臣信合同专用章；签约清单上载明系争房屋佣金金额为77,828元，下方有“何海鸣”签名字样。4、微信聊天记录、《情况说明》，证明中原物业于2017年7月28日在微信进行了报备。开发商工作人员贾鹏出具《情况说明》，说明了中原物业报备情况以及带看情况，彭明清于2017年7月31日带父母复看并签署《认购书》。对此，易居臣信表示，《联动成交确认函》上没有恺居公司盖章，不认可真实性；《商品房认购书》、《上海市商品房预售合同》无法确认系争房屋是否实际成交；《项目启动确认函》上的合同章看起来是其公司的；签约清单上的签字可能是何海鸣签的，但何海鸣作为“客户确认人”，其签字仅能说明该客户在该时间点到现场，无权决定结佣事宜；《中介带看三方确认单》没有原件，真实性不予认可；微信聊天记录并无原始载体，聊天人员的身份无法确认；《情况说明》上载明签订《认购书》的时间2017年7月31日与实际的2017年7月30日不符。仅凭《中介带看三方确认单》无法确认居间成功，无法确认客户是否报备、是否有其他中介截客、何时签约等问题。因现场无法筛查，所以需要后台核实。双方签署的《合作协议》中有备忘录作为附件，约定了客户界定规则。结算时，客户名单必须经其与中原物业、开发商三方共同确认，中原物业还应提供成交明细供开发商确认。为此，其提供：1、其作为甲方与中原物业(乙方)签署的《合作规则备忘录》一份，载明“若某客户界定为乙方推介客户，则需满足a)乙方推介的所有客户第一次到甲方现场参观前，乙方必须提前至30分钟通过“乐居上海联动”微信公众号进行客户预约……b)乙方须在24小时内陪同预约成功客户到案场，将甲方提供版本的《客户带看单》交于甲方指定联系人进行确认，甲方指定联系人需在客户确认地点当场签字确认；c)报备保护期24小时，带看保护期30天；d)……最终结算时，乙方需向甲方提供《客户带看单》复印件(原件备查，一式三联，甲方、乙方、项目开发商各执一联，经甲方、项目开发商共同确认客户归属乙方，乙方可向甲方确认结算)；甲方指定联系人何海鸣，变更联系人的，应于变更前书面通知乙方；同时满足前述所列各项条件的客户与开发商签订预(出)售合同后，则甲方应向乙方支付服务费，否则将不认为此客户系乙方客户。”2、《联动成交确认函》一份，载明乐荣公司在2017年6月1日至2017年8月31日合作期内共计成交12套，不包含系争房屋。该函落款处有恺居公司、乐荣公司公章。中原物业表示，对该两份证据真实性无异议，但该备忘录不是《合作协议》的附件，没有骑缝章，其他项目也有备忘录，易居臣信可能是从其他项目中拿来的。易居臣信提供的《联动成交确认函》与中原物业提供的在形式上是一致的，说明易居臣信曾就系争房屋向开发商申请结佣，开发商没有结佣不能成为易居臣信不结佣的理由。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据原、被告双方《合作协议》及《补充协议》的约定，结算佣金应符合以下条件：一、中原物业需提供报备截屏、客户带看确认单原件作为审批附件，然，中原物业提供的报备截屏无法确认真实性以及报备的对象，且《中介带看三方确认单》无“客户确认人”何海鸣签字，中原物业亦无法提供原件；二、客户名单应由其与易居臣信、恺居公司三方共同确认。中原物业提供的《联动成交确认函》未经恺居公司盖章确认，现易居臣信、恺居公司对该客户均未予以确认，中原物业主张何海鸣为易居臣信指定的客户确认人，有权确认客户，何海鸣在《上海中原融信铂爵项目7、8月份签约清单》上已经签字确认，所以易居臣信理应支付佣金。但易居臣信对此表示不予认可并说明了理由，从中原物业提供的《项目启动确认函》中关于“客户确认人”的约定及易居臣信提供的《合作规则备忘录》中关于“客户联系人”的约定来看，本院认为中原物业未能进一步提供充分证据证明何海鸣有权代表易居臣信确认客户的归属，即结佣事宜。综上，系争房屋并未达到结佣的条件，本院对中原物业的主张难以采纳，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告上海中原物业顾问有限公司的全部诉讼请求。案件受理费1,745.70元，减半收取为872.85元，由原告上海中原物业顾问有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 沈伟俊二〇二〇年九月二十四日法官助理 潘 云书 记 员 乔续宁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……