四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1502民初5357号 原告:胡波，男，汉族，1979年12月2日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 原告：黄智超，女，汉族，1981年9月13日出生，住四川省叙州区。 被告：周绪林，男，汉族，1949年4月7日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 被告：彭燕华，女，汉族，1957年12月27日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：刘和建，四川长源律师事务所律师，执业证号：15115198810604872。 原告胡波、黄智超与被告周绪林、彭华燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告胡波、黄智超、被告周绪林、彭华燕及其委托诉讼代理人、证人等到庭参加诉讼，现已审理终结。 原告胡波、黄智超向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿欺诈损失100万元。2、请求判令被告承担全部楼顶维护和维修、防水损失30万元。3、请求判令被告承担诉讼费用。事实与理由：2013年8月，经宜宾天天房产信息有限公司(中介）居间介绍，原告与被告就宜宾市翠屏区东街118号1单元4层1号房产以及2单元3楼顶露台〔含花园、凉亭、书房、保姆间、健身房、卫生间)共计600平方米，以房价40万元售予原告，在第二年得知原告以120万元卖出去，就想方设法阻挡，并组织楼下的业主以楼顶大家都有共有的方式，不断地把原告的房子整成违建，使房子无法销售。在购买房子同时，房子全部是属于正规的合法手续办理所得。被告方原是整栋楼的开发商，得知他老婆卖低后，是属于个人行为，此上建筑物全属2000年修建，时隔20多年，原告才得知他们当时办的临时建筑证在2003年撤除，但被告当时卖给原告时说是合法的，不限任何时间的，所有上面的一切全归原告使用。有天天房产的合同和工作人员作证，两人在场。当时房价在3600元1平方米购买，第二年涨到6500元1平方米，原告在第二年在优家房产2014年4月份，与通道这边的住房一套一共700平方米280万元的售价出售，当时有人出238万元购买，下面的业主知道后，就伙同开发商一起不准原告卖出，原告也是在开发商手里买的，为啥子不能卖。开发商为了把原告撵开，说楼上修电梯达到九楼，要经过三楼顶平台，更有利用价值，以前下面的门面40万元一间，现在都要卖300万一间，房子当时20了，得知要修电梯，当时楼下上来不了，就没有人要楼顶花园平台，现在有升值空间更大，就要求加五万元收回去。既然原告是购买的，原告就不让出来。开发商就以房屋漏水、乡邻纠纷为由，幕后组织楼下业主共同把原告起诉到法院，他不出面，后来原告得知他下面有两间门市，想自己修楼楼上顶，要隔断以前修建的通道。原告认为开发商有欺诈行为。被告还跑到宜宾市城乡规划部门去投诉上面属于违建，并且被告周绪林签了字，说是他修建的，要求把它拆除，不拿给原告使用。从修建凉亭和用人房、书房、健身房，己过了拆迁的时间，当时也有18年了，既然是二手房，你都使用了二十年了，你既然出售了，你就没有权利去拆除上面的一切东西了，违建都是被告当时造成，与原告无关，不能听说我要卖出高价，你就要拆除我的，并且现在给我整成了违建，我就卖不出了，签字人就是被告周绪林。因为以前被告有证，20年前的事情，政府都己经既往不咎了，何况当时得到了批准的：1、《临时设施工程准建证申请单》由宜宾市城市规划设计管理处盖章；2、《四川省行政事业收费收据》收据编号为1758222，由宜宾市建设委员会盖章；3、花园平台的《国有土地使用证》宜市国用―)字第005589号，1996年7月，盖有宜宾市人民政府土地登记专用章，图纸壹张，面积和现有平台面积一致。注：被告并告知原告，上面除了无产权证，其他证件都齐。包括么后要拆迁，上面的建筑物都受到保护并一定赔偿，原告才花40多万元来购买了上面的花园平台和凉亭、书房、佣人房等一切。当时在场人员有天天房产的经理和销售人员共同签约了买卖协议。原告当时购买后，花园平台上长期漏水，当时通知被告开发商周绪林和他妻子彭燕华卖房方，被告说既然己经卖给你了，就应该由原告出钱维护。2013年10月至2015年共进行了4次维护、维修，大量修补，加强防水处理，原告做防水和完善其他设施支付的费用共计30万元。被告将楼顶露台一并转让与原告的时候，并没有明确告知楼顶露台的权属真相，导致原告错误决定(购买包含2单元楼顶露台及相关设施的房产〉，属典型的合同欺诈。被告并告知下面业主没有上来的楼道并没有任何产权。 区院、中院、高院作出要求，认定周绪林作为开发商和法定代表有不可推卸的欺诈行为，被告彭燕华作为开发商周绪林的妻子出售的临建证和临建证的建筑物，根据物权法是不能出售的，而按临建证的时间2003年就应该拆除上面的建筑物，但被告没有拆除，反而出售给原告，让原告从中受到了经济损失。遂诉至人民法院，请求判如所请。 被告周绪林、彭华燕辩称：1、原告诉称不是事实，原告与被告在天天房产中介下签订的《房地产买卖合同》，明确约定了房屋的面积是131.78平方米，而非原告诉称的600平方米，即并没有包括露台面积。该合同约定的房屋价款为838000元，而非40万元价款；2、原告诉称卖房人没有告知楼顶露台的权属不是事实，在徐先容等人起诉原被告双方相邻权纠纷一案中，是原告向法庭出示了《临时设施工程准建证申请单》和收据，这充分证明这两个材料是被告交与原告的，即在房屋买卖时进行了充分的告知；3、被告没有欺诈行为，并非被告投诉违建要求拆除，而是相邻权纠纷案件当事人投诉的，这一事实已由（2020）川15民再1号民事判决书确认；4、原告诉请赔偿欺诈损失100万元，但被告并没有欺诈行为，而且撤销权期限已过，被告已不能再撤销合同，原告也没有任何证据证明欺诈行为和赔偿的相关事项；5、原告要求承担维修、防水损失错误，在买卖合同已成立的情况下，原告已经充分了解了房屋的所有情况，按照谁使用，谁担责的原则，出现平台使用漏水，原告应自行修复，而被告不应承担修复费用；6、原告的诉讼请求已超过了诉讼时效，双方签订的《房地产买卖合同》时间是2013年8月19日，无论是撤销权1年的时效，还是3年诉讼时效均已超过。 原被告当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。对各方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对各方当事人有异议的证据，本院评判如下： 1、原告胡波、黄智超出示的刘怀根与胡波2014年3月17日签订的《房地产买卖协议》，与本案无直接关联，本院不予采信。 原告胡波、黄智超出示的四川省宜宾市三源门窗装饰有限公司出具的《证明》，拟证明于2014年-2015年期间销售相关材料给胡波用于改善平台漏水问题，四川省宜宾市三源门窗装饰有限公司在该证明上盖章，但无经办人员及主管领导签字。依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条第一款，单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章的规定，该证据缺乏形式要件，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下: 1997年1月13日，宜宾市政府出具宜市府函（1997）40号批复，同意宜宾三强贸易发展有限责任公司等在林家巷26号至东街60号地段范围内联合使用土地修建综合大楼；1997年4月7日，宜宾市翠屏区人民政府出具区府函（1997）54号批复，同意宜宾市房产公司对林家巷1号至26号等拓街和危旧房改造工程进行联合修建。 2000年1月10日，宜宾三强公司取得宜宾市城市规划设计管理处《临时设施工程准建证》，在林家巷××面积为××建房。2000年9月31日，宜宾市建筑委员会向宜宾三强公司出具1200元收款收据，并加盖宜宾市建筑委员会财务专用章。 2013年8月19日，被告彭燕华与原告胡波、黄智超载宜宾天天房产信息有限公司居间下，签订了《房地产买卖合同》，约定将东城东街118号1单元4层1号建筑面积为131.78平方米住宅出售给原告胡波、黄智超，房屋产权证号为翠屏区字第××号，土地证号为宜市北国用（2003）第23**，房屋价款为838000元。该合同第六款备注第6条其他说明载明“甲方（彭燕华）将该房自带的花园及平台交于乙方使用”。2013年9月11日，翠屏区林家巷2号1幢1单元4层2号房屋变更为胡波、黄智超共同所有。 2017年，原告胡波、黄智超与宜宾优家房地产营销策划有限责任公司签订了《委托销售合同》，约定原告将林家巷2号1幢1单元4层2号房屋及房屋旁的平台使用权委托乙方对外出售，载明该房屋建筑面积为131.78平方米，实际使用面积约700平方米，委托售价为2800000元。同年，宜宾市城乡规划局向胡波发出宜市规监东城调（2017）第032号行政执法调查通知书。 2018年，徐先容、陈天文等以相邻权纠纷一案将本案原被告双方诉至人民法院，诉请本案原被告双方停止对林家巷房屋的共有屋面的侵害，拆除共有屋面的的建筑物、构筑物。经一审、二审、再审后，2020年4月16日，宜宾市中级人民法院（2020）川15民再1号民事判决书认定案涉楼顶花园及平台属楼栋全体区分所有权人共有，判决本案被告周绪林于30日内拆除宜宾市翠屏区林家巷巷口2号、林家巷2号、6号、10号、12号、14号房屋共有屋顶区域除晾衣棚和防护栏之外的建筑物，本案原告胡波、黄智超为周绪林实施拆除行为提供必要的协助。 庭审中，证人彭某、龚某均证实原被告双方签订《房地产买卖合同》时，约定了将房屋的露台使用权和上面的建筑物归原告方使用。 本院认为：本案的争议焦点为1、本案是否已超过诉讼时效；2、案涉房屋买卖合同价款中是否包括了露天平台；3、被告在买卖合同中是否存在欺诈。 针对焦点1，虽然本案的《房地产买卖合同》是在2013年，但2018年，徐先容、陈天文等以相邻权纠纷一案将本案原被告双方诉至人民法院，诉请本案原被告双方停止对林家巷房屋的共有屋面的侵害，拆除共有屋面的建筑物、构筑物，显然与本案诉争标的存在直接相关。2020年4月16日，宜宾市中级人民法院（2020）川15民再1号民事判决书下达后，在先的相邻权纠纷一案方审理完毕。故应推定，原告胡波、黄智超直至上述判决生效之日起，才知晓或应当知晓合同中可能存在的欺诈行为。因此，本案未超过诉讼时效。 针对焦点2，原被告双方签订的《房地产买卖合同》备注部分载明被告将该房自带的花园及平台交予原告使用，虽然合同上没有明确约定花园及平台使用是否包含在买卖合同的价款范围内，但结合市场的交易惯例，具有更多使用面积的房屋显然价格更高。因此，案涉房屋买卖合同的价款中，包含了露天平台使用权的份额。 针对焦点3,诉争的花园及平台被告并不具备所有权，即使取得了《临时设施工程准建证》，但花园及平台的使用权归属于楼栋全体业主共有，结合原告在（2020）川15民再1号民事判决书中确认的举证行为及本案的证人证言，房屋买卖时，被告即将《临时设施工程准建证》交予了原告，并不存在欺诈和隐瞒行为。原告作为一个具有完全民事行为能力的自然人，明知花园及平台及其上的相应附着物为临时建筑，可能面临被拆除或无法继续办理临建证的风险，也应当知晓楼顶平台为楼栋业主共有的法律规定，与被告签订了具有风险的《房地产买卖合同》，并已实际使用该花园及平台数年，对该花园及平台可能被认定为违章建筑，及区分所有权人可能主张其权利的法律后果自始即有清醒的认识。故原告诉请判令被告赔偿欺诈损失100万元的诉讼请求，本院不予支持。原告诉请判令被告承担楼顶维护和维修、防水损失，但楼顶的维护维修、防水等，受益方为共有该屋顶的楼栋全体区分所有权人，原告并未举证证明被告为楼栋业主之一，因此，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持，原告可另行诉讼主张自己的权利。 依照《中华人民共和国物权法》第七十条、《中华人民共和国民法总则》第十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第七条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十八条，判决如下： 驳回原告胡波、黄智超的全部诉讼请求。 案件受理费XX元，减半收取计XX元，由原告胡波、黄智超负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 员 肖必春 二〇二〇年九月二十一日 法官助理 孙 懋 书 记 员 郭建军 附法律条文 《中华人民共和国物权法》 第七十条【对建筑物区分所有权】业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 《中华人民共和国民法总则》 成年人为完全民事行为能力人，可以独立实施民事法律行为。 十六周岁以上的未成年人，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。 《中华人民共和国合同法》 第七条【遵纪守法原则】当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 《最高人民法院关于适用的解释》 第一百一十五条单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。 单位及制作证明材料的人员拒绝人民法院调查核实，或者制作证明材料的人员无正当理由拒绝出庭作证的，该证明材料不得作为认定案件事实的根据。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条【证明责任和职权探知】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十八条【宣判】人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。 当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。 宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。 宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。