北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0117民初3407号原告：张晓京，女，1978年10月6日出生，汉族，北京市平谷区人，住该区。被告：北京弘轩鼎成房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇马各庄南街**。统一社会信用代码：91110000067294955M。法定代表人：何礼萍，总经理。委托诉讼代理人：郎敬禹，男，北京弘轩鼎成房地产开发有限公司职员。被告：北京宝煌房地产咨询有限公司，，住所地北京市海淀区万柳万泉新新家园**楼****统一社会信用代码：9111010876936441XF。法定代表人：杨代兰，总经理。委托诉讼代理人：孙旭东，广东本海律师事务所律师。原告张晓京与被告北京弘轩鼎成房地产开发有限公司（以下简称弘轩鼎成公司）、北京宝煌房地产咨询有限公司（以下简称宝煌公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张晓京，被告弘轩鼎成公司的委托诉讼代理人郎敬禹、被告宝煌公司的委托诉讼代理人孙旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张晓京向本院提出诉讼请求：1．判令弘轩鼎成公司、宝煌公司为张晓京办理平谷区夏各庄镇5-12地块12-14住宅楼某房屋（以下简称案涉房屋）不动产登记证(现房号某室)；2．判令弘轩鼎成公司按照房屋全款百分之二计算违约金54826．1元赔付张晓京，合同约定千分之五是霸王条款；3．本案诉讼费由弘轩鼎成公司、宝煌公司承担。事实和理由：1．张晓京与弘轩鼎成公司签订《商品房预售合同》约定第一条,张晓京购买的平谷区夏各庄镇5-12地块12-14住宅楼某房屋,房屋总价2741305元,施工合同约定的竣工日期为2016年3月11日。该房屋实际于2016年12月30日交付张晓京(入住通知为证)。2．张晓京与弘轩鼎成公司签订《商品房预售合同》第四条约定,张晓京购买的平谷区夏各庄镇5-12地块12-14#住宅楼某房屋是现房。3．张晓京与弘轩鼎成公司签订《商品房预售合同》第七条和第八条约定,该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的,由出卖人承担相应责任。同时,在合同中第二十二条(一)产权登记,规定出卖人应当在2017年10月30日前,取得该商品房所在楼栋的权属证明。第二十二条(二)款第2项约定“因出卖人的责任,买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的,双方同意按照下列第(2)种方式处理:．．．．．．(2)买受人不退房,合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,出卖人按房屋总价千分之五支付违约金,并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付”。4．张晓京与弘轩鼎成公司签订《商品房预售合同》补充协议第十六条约定“出卖人承诺在办理转移登记之前解除抵押,为买受人办理完毕房屋产权证。但弘轩鼎成公司违约至今未办理房屋所有权证,张晓京作为房屋购买人,仍有权要求弘轩鼎成公司尽快办理房屋权产权证书。5．张晓京与弘轩鼎成公司签订《商品房预售合同》第十六条第(五)款第2项,张晓京在房屋交付之日已将办理房屋权属转移登记所需的契税、维修基金等税费支付给弘轩鼎成公司,但弘轩鼎成公司未按照合同约定依法向有关部门进行代缴,长期恶意占用张晓京资金,导致张晓京房屋产权证不能办理。张晓京与宝煌公司于2017年1月8日(收据日期为证)签署《房屋权属交易过户、产权登记代办合同》,合同中约定:宝煌公司需承担工作:1．整理张晓京及弘轩鼎成公司提交齐备的各种资料,填报有关部门的各种申请表格,代为办理房地产权属转移登记申请手续;2．代理建制交易产权档案,代报房地产主管部门审批;3．代为办理市场处、权属处、测绘所有管部门的各种审批手续;4．待审批程序完毕后,代为张晓京领取相关名义的房地产权属证书,并将该证书转交给弘轩鼎成公司,由弘轩鼎成公司将《不动产权证书》交付至张晓京或张晓京的贷款机构;5．办理上述《不动产权证书》登记所必需的全部手续;6．向张晓京提供咨询、答疑等服务。张晓京与宝煌公司签署合同至今,宝煌公司从未联系过张晓京,张晓京根据企查查APP信息查询宝煌公司电话,多次联系无果(无人接听),张晓京认为宝煌公司未尽到相关义务,要求宝煌公司履行相关代办义务,为张晓京办理房屋产权证的相关代办事项。弘轩鼎成公司辩称，不同意张晓京的诉讼请求。理由是：1．关于办理房屋转移登记的诉请,待工商银行平谷支行解除抵押等事宜后,就可分批为业主办理房屋转移登记。2．不同意张晓京主张逾期办理房屋转移登记违约金的诉请。首先,张晓京主张的违约金不符合合同约定;其次,弘轩鼎成公司并非有意不予办理房屋转移登记,系因2017年购房政策施行后,房屋销售受到巨大影响且弘轩鼎成公司又涉及大量诉讼案件,导致项目土地被法院查封,账户资金被冻结、扣划。最终影响了房屋转移登记的办理。但弘轩鼎成公司一直积极与平谷区相关政府机关沟通协商,从未放弃过为业主们办理房屋转移登记,弘轩鼎成公司希望张晓京能综合考虑实际情况,放弃向弘轩鼎成公司主张逾期办证房屋转移登记违约金的诉请，张晓京主张的违约金数额亦过高。宝煌公司辩称，不同意张晓京的诉讼请求。理由是张晓京与宝煌公司签订了房屋权产权代办合同，宝煌公司按照合同约定将文件提交到相关部门，因弘轩鼎成公司没有向不动产登记中心相关部门交纳契税等费用，且弘轩鼎成公司的产权被抵押查封，故宝煌公司也没有办法继续进行办理，责任不在于宝煌公司，请求驳回张晓京的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年7月11日，张晓京与弘轩鼎成公司签订《北京市商品房预售合同》，购买涉案房屋，购房款共计2741305元。根据双方约定，由弘轩鼎成公司或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因弘轩鼎成公司原因，张晓京未能在涉案房屋交付之日起730日内取得房屋所有权证书，张晓京不退房的，合同继续履行，弘轩鼎成公司按总房价款的千分之五向张晓京支付违约金，并于弘轩鼎成公司实际取得房屋所有权证书之日起30日内向张晓京支付。现因弘轩鼎成公司原因，涉案房屋交付730日后未取得房屋所有权证书。2017年10月8日，张晓京向弘轩鼎成公司支付了契税41119．58元、公共维修基金15869元、一卡通预收款4951．08元，同日，张晓京自愿委托宝煌公司办理案涉房屋的交易过户、产权登记手续并支付了代办费1000元、登记费80元、印花税5元,共计1085元。本院认为，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有法律上或者事实上不能履行的情形除外。依照合同约定，弘轩鼎成公司有义务向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。鉴于涉案房屋目前尚存在抵押状态，事实上暂时无法办理权属转移登记，故办理涉案房屋所有权证的诉讼请求在法律上不能履行，本院对张晓京的该项诉讼请求不予支持。弘轩鼎成公司违反合同约定，致使张晓京逾期取得房屋所有权证书，事实清楚，弘轩鼎成公司应承担相应的违约责任。现并无证据证明张晓京的实际损失高于双方约定，故本院仍以合同约定的标准支持违约金，张晓京主张超出此约定的金额本院不予支持。宝煌公司因弘轩鼎成公司产权抵押查封，无法对房屋进行相关办理，宝煌公司不承担相应责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下：一、北京弘轩鼎成房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向张晓京给付逾期办理房屋权属证书违约金13706．53元；二、驳回张晓京的其他诉讼请求。案件受理费585元，由张晓京负担439元（已交纳），由北京弘轩鼎成房地产开发有限公司负担146元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 张 欢二〇二〇年九月二十六日书记员 廖晓丹