北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初12650号原告：朱俊敏（反诉被告），男，1954年3月1日出生，汉族，北京检验认证集团有限公司退休职工，住北京市东城区。委托诉讼代理人：刘玲玲，北京市京师律师事务所律师。被告：刘士平（反诉原告），男，1961年5月1日出生，汉族，北京尚德信诚商贸有限公司经理，住北京市通州区。委托诉讼代理人：马博文，北京昊庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：荣文卿，北京昊庭律师事务所实习律师。原告朱俊敏与被告刘士平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱俊敏的委托诉讼代理人刘玲玲，被告刘士平及其委托诉讼代理人马博文、荣文卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱俊敏向本院提出诉讼请求，1、请求判令我与被告刘士平签订的《房屋租赁合同》已于2019年7月1日解除；2、被告刘士平支付我2018年12月1日至2019年7月1日的租金29400元；3、被告刘士平支付我逾期未交付租金的违约金17808元（以4200元为本金，按照月租金的2%，从2018年12月1日计算至2019年7月1日）；4、被告刘士平按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付我逾期未交付租金的利息损失（以29400元为基数，自2019年7月2日起计算至实际支付之日止）；5、被告刘士平支付我解除合同的违约金5040元；6、诉讼费由被告刘士平负担。事实及理由：我与被告刘士平于2018年12月1日签订《房屋租赁合同》，约定：被告刘士平承租我位于北京市通州区环湖西区5号楼4单元x号房屋，租赁期限自2018年12月1日至2019年11月30日，月租金4200元，按半年结算，押金4200元。合同签订后，被告刘士平一直未交纳房屋租金，但居住至2019年6月30日。同年7月1日，被告刘士平以短信形式突然通知我将钥匙、煤气、水电卡放在物业公司，并明确表示不再租赁，租金等挣钱后再给付我，但其至今未履行，故我诉至法院解决。被告刘士平辩称，我不同意原告朱俊敏的诉讼请求。1、我与原告朱俊敏于2018年12月1日签订《房屋租赁合同》，约定：我承租原告朱俊敏位于通州区环湖西区5号楼4单元x号房屋，租赁期限自2018年12月1日至2019年11月30日，月租金4200元，押金4200元。该房屋系小产权性质，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故该《房屋租赁合同》无效；2、2018年7月25日，房屋卫生间水管漏水，2019年3月23日，房屋内厨房水管漏水，导致我的大批调味料和食用农产品等货物被水损坏。现我提出反诉请求，要求原告朱俊敏赔偿我经济损失52349.91元、维修费75元。对被告刘士平提出的反诉请求，原告朱俊敏辩称，我不同意被告刘士平的反诉请求。租赁期间漏水的事情我不知道。2014年我就把房子出租给被告刘士平，我要的是最后几个月的租金。2018年12月1日至2019年7月1日期间没有出现漏水现象，房屋租给被告刘士平居住使用，其改变了使用条件，我方保留追究被告刘士平责任的权利。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月1日，原告朱俊敏与被告刘士平签订《房屋租赁合同》，约定：甲方（朱俊敏）将自有的坐落在北京市通州区环湖西区5号楼4单元x号的房屋出租给乙方（刘士平）使用；租赁期12个月，甲方从2018年12月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2019年11月30日收回；本房屋月租金为4200元，按半年结算；租房押金4200元；违约责任为在房屋租赁期间，任何乙方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年租金的10%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的2%向甲方加收滞纳金。此外，合同还约定了其他条款。合同签订后，原告朱俊敏将房屋交付被告刘士平使用。2019年7月1日，被告刘士平向原告朱俊敏发送短信，内容为“朱书记真不好意思，我所有的事情都没有处理完，我把水卡、气卡、电卡，一把钥匙都放到物业客服了，怕耽误你出租房子。所以东西都放到客服，你快去拿吧。关于房钱我现在很困难给你，等我上班了挣钱在慢慢给你汇款过去。真给你添了很多麻烦，先给你道个歉，你老人家别生气啊。”在庭审过程中，被告刘士平的证人张某、史某到庭证明涉案房屋于2019年发生过漏水，但未能证明浸泡物品的损失程度。张某系北京西定环湖物业管理有限公司（以下简称物业公司）的工程部经理，史某系物业公司保洁员。原告朱俊敏对张某及史某的证言不予认可，但亦未能提交有效证据予以反驳。被告刘士平对物品损失仅提交了照片和清单，未能提交其他证据对具体损失证明。被告刘士平提交收据，证明修理破裂水管花费75元。原告朱俊敏及被告刘士平均未能提交涉案房屋经过相关行政机关审批的规划手续。因租金偿付一事，原告朱俊敏与被告刘士平发生纠纷，被告刘士平提出反诉要求原告朱俊敏赔偿经济损失，原告朱俊敏不予认可。现双方各执己见，调解无效。上述事实，有原告朱俊敏提交的《房屋租赁合同》、短信记录、房屋所有证，被告刘士平提交的房屋所有证、照片、证人证言、收据及当事人陈述在案佐证。本院认为，公民法人合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）乙方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告朱俊敏与被告刘士平针对涉案房屋均未能提交经过相关行政机关审批的规划手续，故双方签订的《房屋租赁合同》应属无效，双方对此都有责任。被告刘士平于2019年7月1日向原告朱俊敏发送短信，表示退租意愿，原告朱俊敏亦未提出反对意见，故双方《房屋租赁合同》终止的时间应为2019年7月1日。被告刘士平应按双方约定的租金数额将2018年12月至2019年6月30日的房屋使用费给付原告朱俊敏，拖欠至今未付不妥。现原告朱俊敏要求被告刘士平给付房屋使用费的诉讼请求合理，证据充分，本院予以支持。原告朱俊敏要求被告刘士平支付违约金及利息的诉讼请求，因于法无据，故本院不予支持。证人张某及史某均系物业公司的职工，二人证明涉案房屋在租赁期间漏水的事实，原告朱俊敏虽不予认可，但未能提交有效证据反驳，故对漏水事实本院予以认可。房屋漏水给被告刘士平造成一定经济损失，对此原告朱俊敏应予赔偿，但因被告刘士平对具体经济损失举证不足，故本院酌定其经济损失为2000元。对破裂水管维修费用75元，原告朱俊敏应予支付。现被告刘士平要求原告朱俊敏赔偿经济损失的反诉请求合理，本院予以支持，但对其过高部分的经济损失，因证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法第》第五十二条、五十八条及第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘士平（反诉原告）给付原告朱俊敏（反诉被告）房屋使用费29400元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、原告朱俊敏（反诉被告）赔偿被告刘士平（反诉原告）经济损失2000元及维修费75元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告朱俊敏（反诉被告）的其他诉讼请求；四、驳回被告刘士平（反诉原告）的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费553元，由原告朱俊敏（反诉被告）负担285元（已交纳）；由被告刘士平（反诉原告）负担268元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费555元，由被告刘士平（反诉原告）负担530元（已交纳）；由原告朱俊敏（反诉被告）负担25元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 马 辉二〇二〇年九月二十一日书记员 杨梦彤