北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0109民初1853号原告：汪臻，女，1993年1月1日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：汪国权（汪臻之父），1966年9月11日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：马辉忠，湖北风劲律师事务所律师。被告：华润置地发展（北京）有限公司，住所地北京市门头沟区。法定代表人：蒋智生，经理。委托诉讼代理人：李天嗣，北京市天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄冠，北京市天元律师事务所律师。原告汪臻与被告华润置地发展（北京）有限公司（以下简称华润公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪臻的委托诉讼代理人汪国权，被告华润公司的委托诉讼代理人李天嗣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汪臻向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于2017年9月18日签订的门头沟区永定镇冯村（新城地区一期居住项目）A-东区A50#×××-102号（以下简称102号）房屋买卖合同于2020年4月6日解除；2、要求被告返还原告购房款11791755元；3、判令被告双倍返还定金200万元，并赔偿原告各项损2015168元，如被告无法在2020年8月15日前返还购房款，还应自2020年8月16日起至实际返还之日止，按年利率8%赔偿利息；4、要求被告赔偿律师费10万元。事实与理由：2017年9月18日，原被告就102号签订商品房预售合同。在合同签订之前，2017年7月16日、2017年7月22日、23日，原告共交定金100万元（含意向金10万元）；2017年8月11日，原告交首付预定金150万元；2017年8月27日交购房款2221755元；2019年6月1日，原告缴纳购房款587万元；2019年7月15日以银行贷款方式支付房款120万元，共计支付房款11791755元。原告认为，被告提供的房屋存在严重的质量问题，对原告的人身、财产造成安全隐患，不符合法律、法规、地方性文件的强制性规定，也不符合双方的约定，被告根本违约，故要求解除房屋预售合同，理由有如下几点：一、被告提供的房屋存在严重的质量问题：1、楼间距不足；2、日照不足，经多次实测，冬至日房屋日照时间不足一小时；3、现房主入口与规划不符，规划平面图中50号楼单元入口在北向，房屋进深14.55米，现房主入口在南向，合同中房屋进深14.15米，现房与规划不符，影响了使用功能及负一层房屋面积及花园面积；4、房屋与道路最小间距不符合规范要求，50号楼一单元房屋北侧楼梯出入口紧连小区道路，最近处相距仅0.6米，不满足房屋与道路最小间距5.0米的规范要求，存在安全隐患；5、车位配置不足、出入口设置等不符合规范要求；6、逾期交房90天，按照合同约定应在2019年12月30日前交付房屋，被告通知2020年1月4日交房，原告在验房时提出了房屋的有关问题，房屋不符合交付条件，补充协议约定的取得规划验收意见书和建设工程竣工验收备案表即视为符合交房条件减轻了被告义务，被告在2019年12月28日分户验收未通过、未竣工备案前就提前寄发收房通知违反北京市住建委的有关规定，验房时原告提出了未通水、电表未安装、燃气未通的问题，被告至今未进行整改也未通知原告验收。二、被告提供的房屋相关设施设备存在问题：1、房屋面积不足，按照签合同时的承诺，原告一楼附属的负一层应全属于原告方房屋，验房时发现房屋被人为隔断，面积不足；2、水路设置不规范；3、电路设置存在安全隐患；4、燃气管路设置存在安全风险；5、阳台、电梯设置问题不符合规范；6、地暖管分水器敷设存在问题、负一层的入户门标准过低、电子安防系统未安装、小区围墙未设置；三、被告在营销过程中存在欺诈行为：1、原告虚假宣传构成欺诈，原告宣传“阳光院墅”“法式匠艺精髓”，沙盘中房屋的北面是中心花园，实际北边是高出原告房屋地面约1米多，与出口楼梯最近处约0.6米的人车共用的一条主路，路的另一侧是横挡着房屋视线、采光、通风的48号楼；2、利用豪华会所宣传，骗取买受人签约后，将会所卖掉；3、被告销售表示容积率为1.1，但现房屋无法支持1.1的容积率，涉嫌欺诈；4、层层设套，套牢消费者，被告利用奢华的宣传、员工诱骗取得信任后，再用定金将购房人套牢（30天内不签合同100万元定金不退），购房人只能认可有诸多霸王条款的补充协议，原告曾要求将负一层房屋、花园相关内容写入合同，被告不同意；5、隐瞒关键信息，构成欺诈，宣传图册与规划立面型式以及现房等均不一致，日照不足、公共煤气管道入户、公共电路占用原告房屋、车位不足、出入口宽度、车道宽度、房屋与道路间距不符合规范等均未告知原告，涉嫌欺诈；6、利用合法手段、掩盖真实目的，涉嫌欺诈，被告在洽谈时按建筑面积计算费用，但签约时却按照套内面积计价；四、被告营销手段不合规：1、营销不合规,验房时原告提出的书面意见，被告无视，原告要求被告提供日照分析报告和楼间距、楼高等数据，被告拒绝；合同中提供的客服电话是假的，通信地址变更也未告知原告，等等。2、补充协议存在诸多霸王条款，对原告提出的合理诉求置之不理，对被告有利的则增加很多，签订合同时，房价款是按照11%的增值税率计算的，增值税率现为9%，较原合同减少的2%理应归还买受人，车位收费依据不足，房屋契税、维修基金的计算基数错误。2020年3月31日，原告给被告邮寄EMS，被告拒收，4月6日给被告送去函件，被告至今没有任何书面回应。原告认为双方签订的预售房买卖合同已于2020年4月6日解除。被告应赔偿原告各项损失，包括：1、已付房款分段计算至2019年12月30日，按年贷款利率4.9%计算的利息74.5742万元；2、已付房款2019年12月31日至2020年3月30的利息14.247万元及违约金35.3753万元（因被告逾期交房超过90天，按主合同第十二条的约定，应按全部房价款3%支付违约金）；3、已付房款2020年3月31日起暂计至2020年8月15日利息，按年利率8%计算，利息为35.4075万元；4、返还公积金贷款及商业贷款利息差31.6128万元（原告采取的25年120万元公积金贷款，合同解除后，再次申请公积金贷款可享受的贷款优惠受限，等额本息优惠损失应予返还）；5、个人所得税返还，合同解除后，不能享用个人所得税返还，被告赔付20年*1000元/月*12*10%=2.4万元；6、交通费及误工费，从2017年至2020年，单次从城区往返项目约50公里，最少共40次，交通费约0.4万元，误工费按收入及次数，暂按1000/天*20=2万元，7、专家技术咨询费，对合同涉及的房地产、规范、标准及相关国家政策等技术部分进行技术咨询，专家技术咨询费约3万元；8、精神补偿费，签订合同以来，导致原告及家人精神折磨、失眠，出于对被告行为的谴责，暂计列补偿费2.5万元；9、原告聘请律师支付10万元。以上共计211.5168万元。被告华润置地公司辩称，原告诉讼请求不能成立，应当驳回。理由如下：被告已经向原告交房，并且满足交房条件，双方签署的案涉合同在约定的交房时间之前，被告已经通知原告收房，并且向原告邮寄房屋交付通知、入住结算费用邮寄单，收房当日被告向原告出示了竣工验收备案内容以及住宅使用说明书，住宅质量保证书，住宅工程质量分户验收表等合同约定的内容，已经满足合同约定的条件。案涉房屋已经通过相关规划及竣工验收备案，原告以此要求解除合同，与合同约定不符。合同补充协议第7条约定具备验收意见书、竣工验收备案表即具备交房条件，原告不得拒绝收房。根据补充协议第9条第二款，买受人未签收《交付通知书》或无正当拒绝接收房屋，不视为被告违约，原告无权解除合同，被告也不应承担相应逾期交房责任。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条、第13条规定房屋主体质量经检测不合格方可解除合同，本案未达到解除合同条件。原告发送的解除合同的函告，该函我方已收到，该函正文并未明确通知合同解除，措辞是恳请贵司考虑实际情况解除购房合同，恳请贵司10内书面提出解决方案，意思表示是和被告协商并征求被告意见，没有明确解除合同的意思表示。原告要求双倍返还定金没有事实与法律依据，定金合同必须以书面方式订立并且适用于预约合同的情况，买卖合同已经实际签订并且履行完毕，不发生任何双倍返还的后果，其要求双倍返还没有法律依据。原告要求赔偿相应损失没有事实与法律依据，应当驳回。本院经审理认定事实如下：2017年9月18日，华润置地公司（出卖人）与汪臻（买受人）签订商品房预售合同及补充协议，约定汪臻购买102号房屋，该商品房位于A东区50#第1层1单元，平面图见附件一，建筑面积176.74平米，套内建筑面积141.74平方米，按套内建筑面积计算每平方米单价83192.85元，总价款11791755元，汪臻应于签署本合同当日向出卖人交纳购房款总价的40%，金额为：4721755元（含定金五十万元），房款的60%（707万元）由买受人申请贷款。出卖人逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，并自买受人付款之日起，按照本合同签订当日中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。因山地原因，园区内部设有挡墙，部分挡墙离建筑物较近。A50#楼1单元，北侧紧邻园区内消防车道，同时，临近园区内东侧高架路，可能会有一定的噪音和视线影响。A50#楼1单元，距离北侧A48#楼距离较近，可能会有一定的视线影响。该商品房的用途为住宅，其中，地下**土地用途为储藏室及设备用房，买受人对此知晓并认可。该商品房交付时应当取得《规划验收意见书》和《建设工程竣工验收备案表》，出卖人取得上述文件即视为具备交房条件，买受人不得拒收房屋。2019年12月30日之前，主合同及补充协议签订并生效且买受人所付全部房款到达出卖人账户25个工作日以上的，出卖人在2019年12月30日之前交付房屋。双方确认主合同及补充协议约定的交付时间是最迟交付时间，具体交付时间以出卖人通知为准。出卖人可以在该最迟期限前通知交房，买受人不得因出卖人通知的交房日期早于此约定的交付时间而拒收房屋。买受人同意在房屋交付10日前，由出卖人授权华润置地公司客服部代出卖人统一向买受人发出房屋的《交付通知书》等一切房屋相关函件、文件。买受人未签收或者拒绝签收《交付通知书》，或者买受人无正当理由拒绝接收房屋，或买受人未在通知的入住期限内对房屋进行验收交接的，该商品房的交付时间为出卖人通知的交付截止日期或合同约定的交付截止日期，两者先到达者为准，且视为买受人对交付房屋质量无异议，已验收合格，出卖人不承担逾期交付的违约责任。买受人同意在办理该商品房交付手续过程中，不得以工程质量（地基基础和主体结构质量问题除外）或装饰装修、设备的标准为由拒绝接收该商品房，但出卖人应对买受人提出的合理修改意见按《住宅质量保证书》约定履行保修义务，出卖人在维修期间不构成逾期交付。本项目建设过程中出卖人如对规划方案或建设方案进行调整，只要调整后的规划方案或建设方案符合国家相关政策及法规的要求，买受人同意出卖人按照调整后的规划方案或建设方案建设该项目，无需通知买受人。买受人所购商品房如附带如下可独立使用项目的：地下室原用途为设备间或其他，面积不计入该套商品房的产权面积，买受人对地下室附带使用空间没有所有权的情况完全了解并不持异议。买受人所购买商品房附带的地下室等附带使用空间，已布置的公共管线等公共设施，买受人不持异议并不得损坏。买受人享有使用权的所购商品房附带的地下室等附带使用空间的大小、形状、面积、结构、空间、功能系统、装修、配置标准等以交付时的现状为准，买受人对其不持异议。双方权利义务均以主合同及补充协议的约定为准，出卖人通过口头、书面、实物、网络媒体及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘等）所表达或提供的信息都不作为确定双方权利义务的依据。合同附件一显示102号房屋仅为一层。汪臻共支付华润置地公司房款11791755元。2019年12月27日，北京市规划和自然资源委员会门头沟分局出具建设工程规划核验意见，载明：门头沟新城冯村地区（一期）居住项目****等15项，其中A-东区A49#、A-东区A50#、A-东区A51#、A-东区A52#、A-东区A53#、A-东区8#地下车库、A-西区配电室符合《建设规划许可证》（2016门建字0024号）批准的内容。2019年12月30日，A-东区A50#等工程取得工程竣工验收备案。汪臻陈述2019年12月28日华润置地公司通知其于2020年1月4日交房，在1月4日汪臻提出房屋存在质量问题并拒收房屋。经释明，汪臻对其所提的房屋存在的质量问题均不申请鉴定。经本院现场勘查，102号房屋地下有一层地下室，地下室顶部有明管，102号房屋厨房内下水管道口存在被其他管道阻挡情况，102号房屋北侧距离小区内园路及挡墙较近，102号房屋主入口位于该楼-1层南侧。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。汪臻与华润置地公司签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同当事人有义务提交证据证明自己的主张，否则将承担举证不能的后果。当事人协商一致可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二、十三条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。对汪臻以房屋存在质量问题为由主张解除合同，102号房屋所在的50号楼，已取得建设工程规划核验意见，并经竣工验收合格。对汪臻所提102号房屋地下一层面积不足问题，双方约定地下室的面积等情况以现状为准，地下室面积问题不能作为解除合同的理由。对汪臻所提其他房屋质量、设施设备问题，不属房屋主体结构质量问题或严重影响正常居住使用的问题，不能作为解除合同的理由。对汪臻所提逾期90天交房问题，合同约定交房时间为2019年12月30日之前，汪臻陈述被告通知的交房时间为2020年1月4日，且102号房屋符合双方约定的交房条件，不存在逾期90天交房的问题，对汪臻以被告在营销过程中存在欺诈、营销手段不合规为由要求解除合同，欺诈并非合同解除的法定事由，对汪臻主张的营销手段不合规的问题，不能作为解除合同的理由。综上，汪臻无权要求解除合同，故对汪臻要求确认商品房预售合同于2020年4月6日解除的诉讼请求，本院不予支持，对于汪臻要求返还购房款及赔偿购房款产生的各项利息损失的诉讼请求，因本案合同不应解除，本院不予支持。对汪臻主张的公积金贷款与商业贷款利息差、个人所得税返还、交通费、误工费、专家技术咨询费、精神补偿费、律师费，没有法律依据，本院不予支持。对汪臻要求被告双倍返还定金200万元的诉讼请求，汪臻并未提交充分证据证明被告不履行合同义务导致合同目的无法实现，对汪臻的该项诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、十三条之规定，判决如下：驳回汪臻的全部诉讼请求。案件受理费五万五千三百二十一元，由汪臻负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  张源二〇二〇年九月二十八日书记员  董颖