广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终16234号上诉人（原审被告）：深圳市亚洲德科供应链有限公司，住所地广东省深圳市罗湖春风路文锦花园文锦仓库（国宾大酒店附楼）**A，统一社会信用代码91440300775554420L。法定代表人：王文彬，公司董事。委托诉讼代理人：李显鹏，广东瑞迪安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭美霞，女，1980年4月17日出生，汉族，住所地广东省五华县。委托诉讼代理人：张雪敏，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：李真真，广东广和律师事务所实习律师。原审被告：王文彬，男，1971年3月12日出生，汉族，住所地广东省普宁市。原审被告：吴文伟，男，1968年7月23日出生，汉族，住所地广东省普宁市。上诉人深圳市亚洲德科供应链有限公司（以下简称德科公司）因与被上诉人彭美霞、原审被告王文彬、吴文伟房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初19812号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人德科公司上诉请求：1.依法撤销原审判决第一、二、三、四项；2.依法发回重审或者改判房屋买卖合同无效；3.依法改判德科公司仅退还彭美霞定金不超过人民币150万元，上诉人损失正在另案诉讼中，二审并案或执行中抵消解决；4.诉讼费用由彭美霞承担。被上诉人彭美霞辩称：一审审理程序合法，判决查明事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。彭美霞已经委托了诉讼代理人，德科公司要求彭美霞本人必须亲自出庭接受质询无法律依据。德科公司作为产权人，明知涉案房产为抵押查封状态，却以此为由主张合同无效，没有法律依据。德科公司为达到侵吞并非法占有定金的目的，随意撕毁涉案合同，违背民事行为诚实信用的基本原则。本案为房屋买卖合同纠纷，非租赁合同纠纷。各方均不存在租赁合同关系。彭美霞从未作出租赁涉案房产的意思表示，自始不存在德科公司所称“以购买房屋的合法形式掩盖租赁使用的非法目的”。《房屋租赁合同》系德科公司配合彭美霞装修，向物业公司备案而制作，对双方不具有约束力，彭美霞无需向德科公司支付房屋占用费。彭美霞曾另案申请执行异议系其合法主张诉权的体现，无需向德科公司支付任何赔偿费用。德科公司债务利息增加系其迟延清偿自身债务所致，与彭美霞不存在任何关联关系，彭美霞不存在任何违法行为及过错，德科公司诉求无法律依据。彭美霞支付定金距今已将近4年时间，德科公司无偿占有使用定金也已将近4年时间，给彭美霞经济周转产生影响。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应依法维持。原审被告吴文伟述称：答辩意见与上诉人意见一致。原审被告王文彬经本院合法传唤，未到庭参加庭审调查，亦未提交书面答辩意见。彭美霞向一审法院起诉请求：1.解除彭美霞与德科公司、王文彬、吴文伟于2017年1月24日签订的《XX广场房屋买卖合同》；2.判令德科公司向彭美霞双倍返还定金共计人民币300万元；3.判令王文彬、吴文伟对德科公司的上述债务承担连带赔偿责任；4.本案诉讼费30800元、保全费5000元、担保费3600元、律师费50000元、公告费450元由德科公司、王文彬、吴文伟承担。一审法院认定事实：（一）涉案的深圳市罗湖区XX东路XX广场XXX1、XXX2、XXX3三处房产原登记在德科公司名下，XX广场XXX4房产则登记在案外人王某某名下，四外房产的房屋用途均为办公，房产建筑面积分别为241.53平方米、241.53平方米、241.53平方米、240.07平方米。彭美霞、德科公司、吴文伟在庭审中确认，王某某与德科公司的法定代表人王文彬是兄弟关系，且王某某是德科公司的股东。（二）2017年1月24日，彭美霞作为买方，德科公司作为卖方，王文彬、吴文伟作为担保人，四方签订《XX广场房屋买卖合同》，约定彭美霞向德科公司购买上述四套房产，房屋转让成交价为2100万元；涉案的四处房产房屋用途为办公，XXX1、XXX2、XXX3房建筑面积为241.53平方米，XXX4房建筑面积240.07平方米。合同第二条约定，卖方对房地产享有完全的处分权，转让该房地产符合公司章程规定，且股东已召开股东会决议同意出售该房地产，目前该房地产处于被法院查封状态。合同第六条约定，定金为200万元，买方同意在签订房屋买卖合同之日起两个工作日内向卖方支付150万元定金，定金存入王文彬名下的银行账户。合同第十五条“违约责任”条款约定，任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金。合同第十六条“特别约定事项”条款约定，如出现下列任一情形时，买方有权解除本合同并要求卖方立即退还定金：1、该房地产被法院进行司法拍卖的；2、卖方无法在合理期限内解除房产抵押手续及查封手续，买方经催促后两个月内仍无法履行的；3、卖方因产权纠纷导致合同无法履行的；4、XX广场XXX4房产现登记在王某某名下，如卖方及股东在本合同签订后6个月内，无法提供王某某出具且经公证的房屋买卖委托书；5、本合同签订之后，卖方与任何第三人发生诉讼案件导致该房地产被查封的（包含轮候查封）；6、该房地产交付买方使用后到过户登记前，因任何第三人（包括但不限于司法机关、银行、卖方债权人等）阻碍买方正常使用的；7、卖方将该房地产转让给其他第三人的；8、其他无法实现本合同目的的情形。合同第十七条“装修特别约定”条款约定，该房地产由买方出资进行装修，双方约定装修费用为70万元，如双方最终未能交易成功的，卖方愿意对买方进行补偿。如买方（包含其配偶及其家属名义）竞拍得到该房地产时，卖方则无需支付装修补偿。合同第十九条“法律适用与纠纷解决”条款约定，因本合同发生纠纷，由买卖双方协商解决。协商不成时，向房地产所在地人民法院起诉，双方因主张债权而发生的诉讼费、律师费、保全费、担保费、评估费等费用由违约方承担。合同第二十二条约定，吴文伟、王文彬作为德科公司履行本合同的履约保证人，如卖方违约，承担连带赔偿责任。彭美霞与德科公司将相关股东会决议、房产的不动产资料电脑查询结果表、不动产抵押登记查询表以及查封备案表、房地产证复印件、身份证等材料作为《XX广场房屋买卖合同》的附件。其中股东会决议载明德科公司的股东同意向彭美霞出售涉案的四处房产；不动产资料电脑查询结果表载明《XX广场房屋买卖合同》签订时，涉案四处房产已由德科公司抵押于银行用于办理贷款，且涉案四处房产已由深圳市福田区人民法院首轮查封及其他法院多轮轮候查封。（三）《XX广场房屋买卖合同》签订当日，彭美霞通过银行转账的方式向德科公司支付了定金150万元，德科公司亦向彭美霞出具相关的收据表明收到定金150万元。（四）2018年8月31日，XX广场XXX1、XXX2、XXX3房产被深圳市福田区人民法院委托拍卖，并且由案外人苏某某竞得；2018年11月11日，XX广场XXX4房产由深圳市福田区人民法院委托拍卖，并且由案外人苏某某竞得。目前涉案房产产权登记在案外人苏某某名下。（五）2018年8月20日，彭美霞以涉案房产被拍卖、德科公司存在违约行为为由，向德科公司邮递了《解除合同退还定金说明书》，要求德科公司自收到通知书之日起三日内退还定金，解除双方的《XX广场房屋买卖合同》。彭美霞向一审法院提交的相关邮单以及快递单查询资料载明，该邮件邮寄寄到德科公司的住所地，收件人为王文彬，该邮件于2018年8月21日由“本人收”。德科公司、吴文伟在一审庭审中称没有收到该邮件。（六）关于《XX广场房屋买卖合同》在签订时涉案房产已存在抵押查封情况，彭美霞解释称其在签订买卖合同时期望德科公司自行解决查封和抵押的情况。德科公司、吴文伟则称，《XX广场房屋买卖合同》的签订是因为该《XX广场房屋买卖合同》当时德科公司的员工邹某某负责草拟的，而彭美霞丈夫与邹某某是叔侄关系，该《XX广场房屋买卖合同》属彭美霞与邹某某以合法形式掩盖非法目的，掩盖的是彭美霞向德科公司、吴文伟租赁房屋的目的。彭美霞则称彭美霞的丈夫与邹某某并没有法定上的亲属关系，据彭美霞代理人了解彭美霞的丈夫与邹某某属相邻村认识关系，不存在以合法形式掩盖非法目的情况。（七）彭美霞于2018年11月12日搬离涉案四处房产。（八）2019年2月18日，德科公司以其作为原告，以彭美霞作为被告，以王文彬、吴文伟作为第三人，以彭美霞、德科公司签订的《XX广场房屋买卖合同》为无效合同为由，向一审法院提起了（2019）粤0303民初6752号民事诉讼，要求确认《XX广场房屋买卖合同》无效并要求彭美霞赔偿相应的损失。2019年4月16日，一审法院作出（2019）粤0303民初6752号民事判决，驳回了德科公司的全部诉讼请求，目前该案尚在二审审理当中。一审法院（2019）粤0303民初6752号民事判决认为“原告与被告签订的《XX广场房屋买卖合同》是原告和被告的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据缔约即遵守的原则，原被告均应自觉履约。上述合同生效后，原告将涉案房产交付被告使用，被告依约向原告支付了定金，并进场装修后使用了该房产；原、被告之间是房地产买卖合同关系，而非原告主张的房屋租赁合同关系，并且原、被告双方实际履行了合同的主要义务，原告也没有提供其他证据证明在双方发生纠纷之前对该买卖合同的内容或履行问题存在争议；原告称被告以合法形式掩盖非法目的，但原告提供的证据无法证明自己的主张，被告依据双方签订的《XX广场房屋买卖合同》，向法院提起案外人执行异议及案外人执行异议之诉，只是在行使自己的权利，并未违反相关的法律规定，并无不当；原告称双方之间为租赁关系，但原告并没有提交其收取过被告租金、押金的任何证据材料，也没有提交其向被告催收过租金或押金的证据材料，因此原告提供的证据无法形成证据链，无法证明原告的主张，故原告的全部诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持”，并判定：驳回德科公司的全部诉讼请求。（九）彭美霞为证明产生担保费3600元，向一审法院提交了担保费的发票，该发票载明担保费的数额是3600元。彭美霞为证明产生律师费5万元，向一审法院提交了2019年6月20日的律师委托代理合同以及2019年9月9日的律师费发票，该两份证据载明彭美霞支付律师费5万元。德科公司、吴文伟对律师费合同以及发票关联性均不予确认。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。彭美霞与德科公司、王文彬、吴文伟签订的《XX广场房屋买卖合同》，是彭美霞与德科公司、王文彬、吴文伟的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。德科公司抗辩称《XX广场房屋买卖合同》签订时涉案四处房产存在查封情形，《XX广场房屋买卖合同》应为无效合同，一审法院认为，房屋被法院采取查封措施，并未改变该房屋的商品房性质，只是国家公权在查封期限内对房屋的处分作出了限制，该查封行为并不必然导致房屋买卖合同无效，因此对德科公司该抗辩意见，一审法院不予采纳。德科公司关于《XX广场房屋买卖合同》属以合法形式掩盖非法目的因此该《XX广场房屋买卖合同》为无效的抗辩主张，依据不足，一审法院在（2019）粤0303民初6752号民事判决中已作了相应的论述，一审法院在本案中不再赘述。《XX广场房屋买卖合同》签订之后，涉案四处房产因德科公司涉其他债务导致被法院拍卖并由案外人购得，德科公司违反了《XX广场房屋买卖合同》之约定，彭美霞购房的合同目的已不可能实现，因此彭美霞要求解除《XX广场房屋买卖合同》的诉讼请求，要求德科公司双倍返还定金人民币300万元的诉讼请求，及要求德科公司承担诉讼费、保全费、担保费、律师费的诉讼请求，具有事实依据和合同依据，符合法律规定，一审法院均予以支持。《XX广场房屋买卖合同》明确约定王文彬、吴文伟对德科公司的债务承担连带赔偿责任，故彭美霞要求王文彬、吴文伟对德科公司的上述债务承担连带赔偿责任诉讼请求，一审法院亦予以支持。德科公司关于彭美霞应承担相关赔偿责任的抗辩主张，已由一审法院在（2019）粤0303民初6752号案中作出处理，一审法院在本案中不再作出处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、解除彭美霞与德科公司、王文彬、吴文伟于2017年1月24日签订的《XX广场房屋买卖合同》。二、德科公司应于判决生效之日起十日内向彭美霞双倍返还定金人民币300万元。三、德科公司应于判决生效之日起十日内向彭美霞支付担保费人民币3600元、律师费人民币5万元、公告费人民币450元。四、王文彬、吴文伟应就德科公司前述判项确定的义务承担连带清偿责任。如果德科公司、王文彬、吴文伟未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费人民币30800元、保全费5000元，均由德科公司负担。彭美霞已预交的案件受理费人民币30800元、保全费5000元由一审法院予以退回。德科公司应在本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳案件受理费人民币30800元、保全费5000元，王文彬、吴文伟应就德科公司该缴费义务承担连带清偿责任，拒不缴纳的，一审法院依法强制执行。经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。二审另查明，德科公司诉彭美霞、第三人王文彬、吴文伟房屋买卖合同纠纷，德科公司诉请，要求确认《XX广场房屋买卖合同》无效，并要求彭美霞赔偿相应的损失。深圳市罗湖人民法院作出（2019）粤0303民初6752号判决，驳回德科公司的全部诉讼请求。德科公司不服，上诉至我院，我院作出（2019）粤03民终22758号民事判决，对于买卖合同和租赁合同的效力，认为：首先，涉案房屋买卖是双方当事人的真实意思表示，德科公司并无证据证明涉案合同符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。其次，德科公司主张彭美霞明知涉案房屋属于被轮候查封，仍然购买，动机不纯。本院认为，双方在签订合同时，明知涉案房屋的状态仍自愿签订买卖合同并不违反法律强制性规定，德科公司以此为由主张合同无效，没有法律依据，本院不予采信，故本院认定涉案房屋买卖合同合法有效。关于租赁合同的效力，本院已认定双方存在房屋买卖合同关系，但鉴于双方对于涉案房屋存在法院查封的情形均知晓，对于可能导致房屋买卖合同无法履行，均有预期，因此，在房屋产权尚未过户之前，双方签订的租赁合同与房屋买卖合同并不矛盾，不违反法律规定，本院依法认定两份房屋租赁合同合法有效。彭美霞主张是为了装修备案而签订的租赁合同并无证据证明，本院不予采信，因租赁合同签订在买卖合同之后，当其内容与房屋买卖合同有矛盾时，应当以后一份合同内容为准，故对于涉案房屋租金标准。本院以租赁合同约定为准。最后判令：一、撤销深圳市罗湖人民法院作出（2019）粤0303民初6752号判决；二、彭美霞于本判决生效之日起十日内向德科公司支付租金687000元；三、驳回德科公司的其他诉讼请求。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，双方争议的焦点为：一、涉案合同是否有效；二、德亚公司是否应承担违约责任。对于无争议事项，本院予以确认。关于焦点一，德科公司主张，《XX广场房屋买卖合同》是以合法的形式掩盖非法的目的，其目的是为了无偿占有使用涉案房屋，并获得巨额赔偿金，应归于无效。本院认为，（2019）粤03民终22758号民事判决已经发生法律效力，该判决已经认定涉案合同合法有效。因此，德科公司主张无效的理由不成立，本院不予采信。关于焦点二，德科公司主张，彭美霞在明知涉案房产被抵押以及被查封，且无法偿还所欠款项的情况下，还签订涉案合同，明显存在恶意，德科公司没有违约行为，不应当支付违约金。而且，即使需要支付，也应当调低金额。本院认为，涉案房屋买卖合同是当事人双方真实意思表示，双方均应当按照合同内容，全面履行自己的合同义务。因涉案房产被拍卖，德科公司已经无法按照合同的约定交付房产，导致合同目的完全不能实现，彭美霞主张解除合同并按照合同约定双倍返还定金，有事实和法律依据，一审支持其诉请，符合法律规定，对此，本院予以维持。综上，德科公司的上诉请求，理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18300元，由上诉人深圳市亚洲德科供应链有限公司负担。上诉人深圳市亚洲德科供应链有限公司已预交二审受理费30800元，由本院退还其12500元。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 聂    效审判员 黄  玮  娜二〇二〇年九月二十九日书记员 付红萍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。