盘锦市双台子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1102民初1777号原告：吴加才，男，1974年5月8日出生，汉族，无职业，住盘锦市双台子区。委托诉讼代理人：李喜彬，盘锦市双台子区利民法律服务所法律工作者。被告：辽宁中珠房地产开发有限公司，住所地盘锦市双台子区铁东街道河闸社区天琴湾小区**楼**。法定代表人：许德来，该公司董事长。委托诉讼代理人：王**，男，1987年3月13日出生，汉族，职业：辽宁中珠房地产开发有限公司员工，住辽宁省东港市。原告吴加才诉被告辽宁中珠房地产开发有限公司（以下简称中珠公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴加才委托诉讼代理人李喜彬，被告委托诉讼代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴加才向本院提出诉讼请求：判令被告给付办房照不能的违约金5,611.05元。事实与理由：原告与被告于2013年10月26日签《商品房房屋买卖合同》交齐房款333,109.00元人民币，买下中珠天琴湾小区的4号楼1单元1104室96.34平方米的房屋，于2015年10月1日办理《中珠天琴湾二期入户通知书》入住。《商品房买卖合同》第十五条《关于产权登记的决定》出卖人应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书双方同意按第3项处理：即“因出卖人的原因，买受人在上述个工作日内不能取得房屋产权证的，出卖人自个工作日届满之日起向买受人支付已付房款日万分零点一违约金，直至办理完毕。”现在原告购买的房屋已入住多年，而被告至今不能按合同规定向产权登记机构提交办理房照的所需资料，造成原告的房屋至今不能办理房照。故此，原告多次找被告协商，要求被告按合同规定给付办理房照不能的违约金，而被告拒绝给付违约金。无奈，原告诉至法院。被告中珠公司辩称：1、答辩人对被答辩人提出的诉讼请求不认可，被答辩人提出的1万元赔偿数额是在没有任何事实依据的情况下提出的无理要求，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求；2、答辩人没有违反购房合同约定，造成被答辩人房屋所有权证书没有办理下来的原因：是因为政府不履行合同的原因造成的，属于不可抗力的原因。具体事实是：双台子区政府没有按照当时与答辩人签订的《盘锦市铁东新城项目合同书》补充合同（二）中第四项、第六项履行而造成的。第四项（详见合同第三页）约定：乙方（答辩人）或者乙方的关联企业在铁东新城区域开发的、在2013年12月31日前开工的所有商住项目，如满足下列条件之一，自本合同生效之日起5年内，免交城市基础设施配套费；……：（一）注册资金外资比例超过50%的项目；（二）开发主体为上市公司、世界五百强企业的项目；（三）经区级以上政府认定的重大服务业项目。答辩人全部具备合同约定的条件，并且完全按照合同约定时间开工。第六项（详见合同第四页）约定：甲乙双方约定，土地一级开发项目每年结算两次，结算日分别是6月30日和12月31日。需要结算的收入，主要是土地出让收入；支出主要包括征地及动拆迁费用、回迁房工程建设费用、市政基础设施建设费用、管理费用、设计费用、宣传费用、利息等。答辩人按照合同约定把土地出让金付给了双台子区政府，可是双台子区政府没有履行合同，至今未完善项目周边的市政基础建设（如配电外网）。综上所述，因为双台子区政府违约，给答辩人造成了不可抗拒的力量。没有给答辩人对接城市基础设施中的“电力外网”接入小区工程，造成了现在被答辩人的房屋所有权证书办理不了。所以请求法院依法驳回被答辩人的诉求。本院经审查认定事实如下：原告曾于2013年10月26日与被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定原告购买被告开发的中珠天琴湾4-1-1104号房屋，总价款为333,109.00元。该合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书双方同意按第三项处理：即“因出卖人的原因，买受人在上述90个工作日内不能取得房屋产权证的，出卖人自90个工作日届满之日起向买受人支付已付房款日万分零点一违约金，直至办理完毕。”后原告与被告又重新签订了正式的《商品房买卖合同（预售）》。该合同的第八章第二十条第（二）项对违约条款作了明确约定，即“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起1年内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金”。合同签订后，原告足额向被告交纳了购房款333,109.00元，并于2016年1月6日办理了入住。但截止到起诉之日，被告尚未为原告办理房屋所有权证书。另查：庭审中被告向本院提供了其与盘锦市双台子区人民政府签订的《盘锦市铁东新城项目合同书（补充合同二）》，抗辩称房屋所有权证书没有办理下来系因为政府不履行与被告签订的合同义务，属于不可抗力。本院所确认的上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、辽宁增值税普通发票一份、中珠天琴湾二期入住通知书，被告提供的《盘锦市铁东新城项目合同书补充合同二》、网签合同、钥匙移交确认表及原、被告当庭陈述笔录在卷为凭，经开庭审查及质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告与被告之间签订了两份合同，两份合同中关于逾期办理房屋产权登记的约定不一致，后签订的合同应视为原、被告对买卖关系具体内容的重新约定，且第二份合同为正式的网签合同，故两份合同中约定不一致的，应以后一份合同约定的内容为准。合同签订后，二原告已向被告交纳足额购房款，被告未按合同约定期限为原告办理房屋所有权证书，根据第二份合同第八章第二十条第（二）项的规定，被告应承担相应的违约责任。关于违约金数额的问题，原、被告已在《商品房买卖合同（预售）》中对违约金的计算方式做了明确约定，即“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起1年内取得该商品房的房屋所有权证书的……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金”，原告于2016年1月6日办理入住，按照合同约定，2017年1月6日完成房屋所有权登记的期限届满，原告主张违约金从违约之日起计算至2020年8月10日止，故被告应从2017年1月7日起至2020年8月10日（1311天），以333,109.00元为基数按照日万分之0.1的利率向原告支付违约金，违约金的数额为333,109.00元×0.1/10000×1311天=4,367.06元。虽原告主张入住时间应为2015年10月1日（入住通知书的落款日期），但根据原、被告签订的合同约定，买受人未能在该商品房交付之日起1年内取得该商品房的房屋所有权证书的，承担违约责任，即违约日期起算日期应以商品房交付之日为基准，即领钥匙日期，故原告的入住时间应认定为2016年1月6日。关于被告在庭审中抗辩称未按合同约定为原告办理房屋所有权证书系政府原因、系不可抗力，且提交了其与盘锦市双台子区人民政府签订的《盘锦市铁东新城项目合同书（补充合同二）》以证明其辩解，但本院认为其提供的合同不足以证明其逾期给原告办理房屋所有权证书的原因系由于市政基础设施（配电外网）建设不到位造成的，且依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款相关规定，不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。被告所述情况不属于不可抗力，故被告的抗辩本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告辽宁中珠房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内一次性给付原告吴加才违约金4,367.06元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告辽宁中珠房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。审判员  王飞二〇二〇年九月二十九日书记员  王淞