福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0681民初1235号 原告：陈艺明，男，1990年9月14日出生，汉族，住址福建省龙海市，现住福建省龙海市。 委托诉讼代理人：曾庭基，福建东方格致律师事务所律师。 被告：福建漳州农村商业银行股份有限公司龙海支行（以下简称漳州农商银行龙海支行），住所地福建省龙海市石码镇锦江道领秀锦江****102-107及**202-214。统一社会信用代码：91350681075047911u。 负责人：柯志鹏，该支行行长。 委托诉讼代理人：曾亦斌。 委托诉讼代理人：徐筱青。 被告：黄振通，男，1986年4月10日出生，汉族，住福建省龙海市。 被告：康秋红，女，1987年7月13日出生，汉族，住福建省龙海市。 原告陈艺明与被告漳州农商银行龙海支行、黄振通、康秋红案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本院第一次、第二次开庭审理中，原告陈艺明及其委托诉讼代理人曾庭基、被告漳州农商银行龙海支行的委托诉讼代理人曾亦斌、被告黄振通到庭参加诉讼；本院第一次开庭审理中，被告漳州农商银行龙海支行的委托诉讼代理人徐筱青到庭参加诉讼；被告康秋红在第一次开庭审理中经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，在本院第二次开庭审理中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈艺明向本院提出诉讼请求：1、判决不得执行福建省龙海市房产，并解除对该房屋的查封；2、本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：陈艺明与黄振通、康秋红于2017年11月1日签订《房地产买卖合同》，约定黄振通、康秋红将址在龙海市石码镇锦江道东段中联•锦江御景二期10幢1205号房产卖给陈艺明，合同签订后双方按合同约定履行。2018年6月23日，陈艺明缴纳房屋面积补差款、物业管理费等费用后正式接收房屋并开始进行装修，案涉房屋始终处于原告的合法占有状态。2018年12月装修完工后入住至今。2020年2月，陈艺明获知上述房屋可申请办理过户手续，联系黄振通、康秋红到按揭银行拟解押产权时发现龙海法院以（2018）闽0681民初2998号民事裁定书裁定查封案涉房屋，不予办理过户登记手续，期限三年。2020年3月12日，陈艺明对执行标的提出书面异议，龙海法院于2020年3月23日作出（2020）闽0681执异9号执行异议裁定，驳回原告的异议。陈艺明在法院查封前购买案涉房屋，已经接收房屋并装修入住，也依照约定支付购房款，上述情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的相关规定，为此提起执行异议之诉，请求判如所请。 漳州农商银行龙海支行辩称，1、《房地产买卖合同》约定乙方通过甲方账户归还部分为贷款本金、约定违约金等内容系要素约定错误，影响了合同的有效性。2、案涉房屋价款支付不清，除偿还银行按揭贷款外，现尚有12万元未支付给黄振通，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项规定。3、开发商规定办证的时间为2019年6月16日至6月25日，而陈艺明于2020年3月12日才提出执行异议，跨时过长，且无法证实该期间陈艺明对房屋已被查封的事实的知悉情况，无法证明非因买受人自身原因未办理过户登记，不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）款规定。4、黄振通与康秋红夫妻涉案数量较多，其名下资产和账户因涉诉被冻结的风险较大，购置黄振通的财产是风险考虑不充分的行为。请求驳回原告诉讼请求。 黄振通辩称，其对陈艺明的诉讼请求没有意见。案涉房屋买卖合同是签完又修改，比较偏向原告，怀疑合同责任约定的公平性、平等性，原告有违约，该合同无效。 康秋红辩称，案涉房屋买卖合同不成立。 原告围绕诉讼请求依法提交如下证据： 1、（2020）闽0681执异9号裁定书，用于证明2020年3月12日，原告提出执行异议，3月23日，法院驳回原告异议请求。 2、房地产买卖合同，用于证明2017年11月1日，原告与黄振通、康秋红签订《房地产买卖合同》，原告向黄振通、康秋红购得龙海市石码镇锦江道东段中联•锦江御景二期10幢1205号房屋。 3、购房款收条、货款账户信息、购房款及按揭等支付统计表，三个证据用于共同证明原告于2017年11月1日向黄振通支付购房定金200000元，2017年11月21日、24日两次向康秋红支付购房款合计456660元，自2017年11月15日起，原告代为支付黄振通名下银行按揭款，每月约6000元。 4、新建商品房住宅使用说明书及质量保证书、房屋面积补差款、物业费等收据及银行回单，用于证明原告和康秋红于2018年6月23日在漳州世纪中联置业有限公司办理涉案房屋的交房手续，并由原告缴纳房屋面积补差款1197元及2018年7月1日至2019年6月30日的物业服务费及公摊水电费2915.6元，原告于当天接收房屋。自此开始，案涉房屋始终处于原告的合法占有状态。 5、关于商品房买卖合同中房号与实际门牌号不一致的情况说明，用于证明开发商与黄振通签订的《商品房买卖合同》中的房号为“龙海市石码镇锦江道东段中联•锦江御景二期10幢1205号”，原告与黄振通签订的《房地产买卖合同》关于该房屋的房号据此表示，交房后，实际门牌号为“龙海市石码镇锦江道东段中联•锦江御景二期10幢1204号”。 6、装修保证金及垃圾清运费等收据和银行回单，用于证明原告于2018年7月3日办理装修手续，缴纳装修保证金及垃圾清运费3566.8元，2018年7月23日、7月27日办理装修出入证并缴纳费用及保证金180元。 7、部分装修物料之购买凭证，用于证明原告于2018年7月6日向漳州利维建筑装饰工程有限公司支付4698元订购淡水河沙；2018年8月5日购买“伟星”牌管材。 8、房屋现状照片，用于证明2018年12月房屋装修完毕，原告已入住。 9、不动产证办理公告，用于证明开发商于2019年5月28日发布不动产证办理公告。根据公告，案涉房屋可在2019年6月16日-25日申请办理产权证。在此期间，应由名义上业主黄振通、康秋红申请办理产权证，待产权证办理完毕后方可办理过户登记。因此，原告拟于2020年2月申请办理过户手续，属合理行为。 10、账户交易明细、银行卡事故查询清单，用于证明原告支付购房款、中介费、银行按揭、房屋面积补差款、物业费、装修保证金、垃圾清运费、部分装修物料款等。 11、商品房买卖合同及网上备案申请书，用于证明被告黄振通以1004262元的总价款购得涉案房屋，其中首付20%、按揭贷款80%，于2016年10月10日申请网上备案。 12、个人购房借款/担保合同，用于证明被告黄振通、康秋红于2017年1月4日与工行龙海支行签订借款/担保合同，工行龙海支行同意发放贷款80万元。 13、原告银行账户余额，用于证明2020年2月24日，原告银行账户资金余额70万元以上，拟一次性付清涉案房屋的按揭贷款余额。 14、情况说明，用于证明2020年2月24日，原告与中介康某、高某，以及被告黄振通、康秋红到工行龙海支行拟解押房屋。 上述证据经庭审举证、质证，被告漳州农商银行龙海支行对上述证据的真实性没有异议，被告黄振通对上述证据的真实性没有异议，被告康秋红第一次开庭审理中经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证权利，应承担相应的法律后果，故对原告提供的上述证据的真实性予以确认。 对于有争议的证据，本院认定如下：1、依原告陈艺明申请，本院通知证人康某、高某出庭作证，对于证人康某、高某的证言，原告、被告漳州农商银行龙海支行均无异议，被告黄振通对证人证明的案涉房屋买卖合同中修改的合同条款有异议，经审查，除案涉房屋买卖合同中修改的合同条款外，对于证人康某、高某的其他证言内容双方当事人均无异议，本院予以确认。2、原告提供了保管款收据，用于证明其将向黄振通购买房屋的尾款12万元提供到法院让法院保管。经庭审举证质证，被告漳州农商银行龙海支行对其真实性、合法性、关联性均无异议，被告黄振通对其真实性不清楚，被告康秋红对其真实性无异议，经审查，上述保管款收据系本院出具，其真实性可予确认。 漳州农商银行龙海支行、黄振通、康秋红未提供相关证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年10月10日，黄振通、康秋红作为买受人与漳州世纪中联置业有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，购得中联•锦江御景二期10幢1205室房屋即案涉房屋。2017年1月4日，黄振通、康秋红向中国工商银行股份有限公司龙海支行贷款800000元用于购买案涉房屋，并签订了《个人购房借款/担保合同》。2017年11月1日，陈艺明与黄振通、康秋红经房屋中介介绍并促成，签订《房地产买卖合同》，将案涉房屋出售给陈艺明，该合同约定：房屋总成交价为155万元，陈艺明于2017年11月1日支付给黄振通、康秋红20万元作为购房定金，首期购房款456660元于2017年11月22日支付，扣除已支付的购房定金及首期购房款和黄振通、康秋红银行现贷款余额773340元，双方同意陈艺明每月代为黄振通、康秋红偿还黄振通、康秋红每月月供本金6333.22元，至开发商不动产权证办理完整可以过户半个月内由陈艺明代为结清黄振通、康秋红银行贷款余额，并于正式过户当日将所余尾款12万元付清给黄振通、康秋红。合同签订后，陈艺明分别于2017年11月1日向黄振通、康秋红支付50000元、于2017年11月2日支付150000元、于2017年11月24日支付456660元，总计656660元，并依约每月代替黄振通、康秋红支付给中国工商银行股份有限公司龙海支行案涉房屋按揭贷款。2019年5月28日，漳州世纪中联置业有限公司发布不动产证办理公告，告知业主可以办理产权登记，其中案涉房屋所在的10幢办证资料签署时间段为2019年6月16日至2019年6月25日。2020年3月6日，漳州世纪中联置业有限公司出具情况说明证明案涉房屋在2018年6月交房后，该房屋实际门牌号为龙海市石码镇锦江道东段中联•锦江御景二期10幢1204号。 又查明，漳州农商行龙海支行与黄振通、康秋红、郭小伟借款合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案受理。诉讼中，漳州农商行龙海支行申请财产保全，本院于2018年7月16日作出裁定：查封位于龙海市××镇××道××期××幢××室房屋，并于2018年7月8日向龙海市房地产管理局发出协助执行通知书。本院于2018年7月18日作出（2018）闽0681民初2998号民事判决书，判决：一、被告黄振通应于本判决生效后五个月内偿还原告福建漳州农村商业银行股份有限公司龙海支行借款本金15万元及利息（从2018年3月9日起至还款之日止，按双方合同约定的月利率9.28‰、罚息计算）；二、被告康秋红、郭小伟对上述借款承担连带责任，被告康秋红、郭小伟承担保证责任后，有权向被告黄振通追偿。该判决发生法律效力后，漳州农商银行龙海支行于2019年5月16日向本院申请强制执行。 再查明，2020年2月，陈艺明与黄振通、康秋红和房屋中介人员康某、高某拟办理案涉房屋解除抵押业务，陈艺明得知案涉房屋已被本院查封后，遂暂未办理提前清偿按揭贷款解除抵押业务。2020年3月12日，陈艺明向本院提出执行异议，请求终止对案涉房屋即中联•锦江御景二期10幢1205室房屋的查封。本院于2020年3月23日作出（2020）闽0681执异9号执行裁定书，裁定驳回陈艺明的异议请求。陈艺明为此诉至本院，请求判决不得执行福建省龙海市房产，并解除对该房屋的查封等。陈艺明于2020年9月4日向本院缴纳案涉房屋尾款120000元交付执行。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，对于案外人即本案原告提出关于判决不得执行案涉房屋并解除对该房屋的查封的诉求，应依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，审查原告是否就案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述法律规定，结合原告所举证据及本案查明的事实，对原告是否就案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益认定如下： （一）关于在人民法院查封之前是否签订合法有效买卖合同的问题。黄振通、康秋红与漳州世纪中联置业有限公司于2016年10月10日签订了《商品房买卖合同（预售）》，黄振通、康秋红据此购得中联•锦江御景二期10幢1205室房屋即案涉房屋。2017年11月1日，陈艺明与黄振通、康秋红经房屋中介介绍并促成，签订《房地产买卖合同》，案涉房屋出售给陈艺明。经审查，原告与黄振通、康秋红均具备合同签约主体资格和签约能力；案涉房屋买卖合同对房屋总成交价、付款方式、违约责任等进行约定，约定的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定；合同签订后，陈艺明分别于2017年11月1日、2日、24日向黄振通、康秋红支付50000元、150000元、456660元，总计656660元，并依约代替黄振通、康秋红支付给中国工商银行股份有限公司龙海支行案涉房屋按揭贷款，综上，从本案《房地产买卖合同》的签约过程、合同内容及履约情况看，合同的签订系双方真实意思表示，应认定为合法有效。本院于2018年7月16日裁定查封案涉房屋，而上述《房地产买卖合同》的签订时间为2017年11月1日，系在法院查封前签订，因此，原告与黄振通、康秋红之间在人民法院查封之前签订的《房地产买卖合同》合法有效。黄振通、康秋红辩称案涉房屋买卖合同无效，依据不足，不予采信。 （二）关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。原告陈艺明为证明其在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋，提供了新建商品房住宅使用说明书及质量保证书、2018年6月23日支付给漳州世纪中联置业有限公司的房屋面积补差款和物业费等收据及陈艺明付款银行回单、2018年7月3日陈艺明支付给漳州世纪中联置业有限公司装修保证金及垃圾清运费等收据、支付给漳州利维建筑装饰工程有限公司2018年7月6日敲墙、搬运等费用收据，上述证据经庭审举证质证，其真实性可予确认，上述证据可互相印证在2018年7月16日本院裁定查封案涉房屋前原告陈艺明已经接收房屋并着手进行装修，故本案应认定原告已实际合法占有案涉房屋。 （三）关于案涉房屋价款是否已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的问题。据查明的事实，案涉房屋合同签订后，陈艺明分别于2017年11月1日、2017年11月2日、2017年11月24日向黄振通、康秋红支付50000元、150000元、456660元，总计656660元；陈艺明还依约代替黄振通、康秋红支付给中国工商银行股份有限公司龙海支行案涉房屋按揭贷款；陈艺明于2020年9月4日向本院缴纳案涉房屋尾款120000元交付执行。上述事实可以认定原告已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。 （四）关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。据查明的事实，案涉房屋至2019年6月16日开始才能办理产权登记，房屋中介人员康某亦证明黄振通、康秋红第一时间去申请办证，但因开发商分批分清分栋办理，案涉房屋的产权证办理较晚等事实，而案涉房屋系于2018年7月16日被本院裁定查封，因此，案涉房屋在本院裁定查封前尚未具备办理产权登记条件。事后虽具备产权登记条件，但陈艺明在与黄振通、康秋红和房屋中介人员康某、高某于2020年2月拟办理案涉房屋解除抵押业务时，得知案涉房屋已被本院查封，遂暂未办理提前清偿按揭贷款解除抵押业务，因此，案涉房屋在按揭余额尚未清偿、未办理解押手续前，也尚不具备将案涉房屋过户至陈艺明名下的条件。综上，本案未办理过户登记应认定为非因买受人陈艺明自身原因。 综上所述，本案符合排除执行的四种法定情形，原告陈艺明就案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其提出停止对案涉房屋执行的请求，应予支持。被告漳州农商银行龙海支行抗辩的案涉《房地产买卖合同》部分内容系要素约定错误并影响了合同的有效性、案涉房屋价款支付不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项规定、陈艺明无法证明非因买受人自身原因未办理过户登记等理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告黄振通辩称其怀疑案涉《房地产买卖合同》合同责任约定的公平性及平等性、原告有违约、该合同无效等，理由不充分，不予采纳。被告康秋红辩称案涉房屋买卖合同不成立，依据不足，不予采信。被告康秋红在第一次开庭审理中经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院可以缺席审理与判决。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第(一)项之规定,判决如下: 不得执行福建省龙海市（实际门牌号为1204号）房屋。 案件受理费100元,由被告黄振通、康秋红负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本,上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  陈淑香 人民陪审员  高逸君 人民陪审员  江国凤 二〇二〇年九月二十八日 书 记 员  庄巧玲