广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初6854号原告：陈志雄，男，汉族，1974年5月25日出生，公民身份号码：440************014，住址：广东省化州市****************。委托代理人：杨爱兵，广东日升律师事务所律师被告：惠州市原合房地产有限公司，住所地：惠州市仲恺高新区************。法定代表人：陈某1。委托代理人：谢晓娟，女，汉族，1992年2月12日出生，公民身份号码：360************043，住址：江西省赣州市宁都县**********************，系该公司员工。原告陈志雄与被告惠州市原合房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈志雄委托代理人杨爱兵，被告惠州市原合房地产有限公司的委托代理人谢晓娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告陈志雄诉称：原告系被告公司的员工。2017年9月，公司内部出台员工内部购房优惠方案，即员工可以以全款购房的形式，内部认购公司新开发的（钱隆樽品花园）的房产，开盘时再由公司统一代为销售，销售所得的房款全部返还给原告。原告于2017年10月25日全额支付房款内部认购了****小区****号楼1单元****房。后该房转卖给了新客户，新客户将购房款745763元支付至了被告账户。依据被告方案的约定，被告应于2019年2月21日全额退还房款745763元给原告，但被告至今仅退还原告100000元，尚欠房款645763元及利息未支付给原告。现原告为了维护自身的合法权益，特依据我国《民事诉讼法》、《合同法》等法律、法规的规定，向人民法院提起诉讼，请人民法院依法支持原告的诉讼请求。1、判决被告返还房款645763元及利息（利息自2019年7月16日起按月利率1.5%计算至付清之止，暂算至2020年3月12日约为78964元）给原告（以上合计共724727元）。2、本案诉讼费和保全费由被告承担。被告惠州市原合房地产有限公司辩称：认可原告的诉讼请求，也承认相应的事实，希望可以调解，因为公司内部相应的款项支付相对来讲流程比较复杂，然后需要一定的文书依据。查明的案件事实经审理查明：2018年9月1日，原告与被告签订了书面《劳动合同书》，被告聘用原告为其公司员工，劳动合同期限为2018年9月1日起至2021年12月30日止。原告称原先在总公司上班，随后于2017年安排到惠州项目公司上班。原告除本案房产外，其老婆名下另有一套房产。被告经营范围为房地产开发和经营，系福晟集团惠州区域的项目公司。原告称2017年9月集团公司出台员工优惠购房政策，员工可以全款购房的形式，内部认购公司新开发的（****小区）的房产，开盘时再由公司统一代为销售，销售所得的房款全部返还给原告。原告于2017年9月同被告签订了《****小区商品房认购书》，约定，原告认购被告开发的****小区****号楼1单元****房，建筑面积89.42平方米，套内面积72.63平方米，该房屋总价为745763元，优惠后总价为639908元，付款计划为，分期付款，原告签署认购书时支付定金20000元，2017年10月8日支付191973元，10月16日支付191972元，10月26日支付255963元。该认购书未约定交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任等相关问题。原告于2017年9月30日支付定金50000元到被告公司账户，另由案外人张曼茹于10月10日支付141972元，10月15日支付191972元，10月25日支付255964元到被告指定的徐元初账户，合计639908元。被告对原告及委托付款人张曼茹支付的款项予以认可。被告出具《关于购房款收取情况的说明》称根据案涉项目当时推出的内部优惠政策，内部员工低价购买优先选房，而后可以将房号更名出售给第三人，为方便进行更名操作，故收取的房款未进入本项目的销售监管账户，原告向徐元初支付的购房款，后期由徐元初连同其他房款转入原合公司一般户。被告向原告出具了三份收款收据。涉案房产于2019年3月29日由被告出售给案外人李广、刘乐，并签订了网签（预售）《商品房买卖合同》，合同编号为仲恺（2019）1***5。2019年9月30日，被告出具了《证明》载明，经核实，原告所购买的涉案房产房款于2017年10月25日已全部付清，该房转手，新业主已于2019年4月15日，向被告支付全部房款745763元，按照方案约定被告应于2019年7月16日全额退还原告房款745763元，现已退还100000元，尚欠原告房款645763元，因被告资金紧缺导致延迟支付，被告同意从应退还之日起至退付完之日按月息1.5%计息。被告于2019年8月8日向原告退款10万元。原告庭后提交双方于2020年7月达成的《调解协议书》，约定被告确认欠原告房款645763元及利息（利息自2019年7月16日起以实际欠款分段按月利率1.5%计算至付清止，以财务计算明细表为准）；付款方式，被告同意在本协议签订之日起三日内付清欠款及利息给原告……。经核实，双方签订该协议书后并未履行。庭审时，法庭询问被告既然对原告的诉请无异议，为何还需要通过法律文书来确认才支付？被告称被告是希望有法律来确认，被告已经给世茂公司收购，付款行为需要世茂公司同意，因此需要法律文书来确认付款，现在尚在收购中，并未完成收购手续。原告提交的《关于****小区****号楼员工购房启动重新销售的请示》，显示其中方案关于内部员工购房的主要政策如下：内部员工购买****小区****号楼产品可享受开盘备案价格基础上优惠600元／平方米；员工购房在内部优惠的基础上，享受开盘当日优惠；一次性付清与分期付款的员工，在全款付清后满一年后允许更名一次。经统计，内部员工认购共计25套，其中按揭12套（已全部网签），一次性付款13套（其中2套已网签），以上11套一次性付款的单位可允许更名，具体更名方式如下：涉及更名的单位，在2018年10月1日后可由员工本人申请更名；若新客户为一次性付款，须将购房款全额转至项目监管账户中，购房款再新客户全款付清后3个月后由公司返还给员工；若新客户为按揭支付，新客户须配合缴纳首付，办理银行按揭和网签，银行放款后3个月后由公司将购房款返还给员工。所涉及更名的单位价格不得高于政府备案价格网签，或低于备案价格10%进行网签。裁判理由和结果本院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。参照《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中原告与被告签订的《****小区商品房认购书》基本具备《商品房销售管理办法》第十六条第（一）至（四）项，尚不具备其他项目，缺乏商品房买卖合同的构成要件，且双方事后也未签订正式的商品房买卖合同，因此仅能认定双方具有订立合同初步的合意，但买卖合同尚未正式成立。原、被告之间未成立正式的买卖合同，原告对涉案房产也不具有相应的合同权益。从原告提交的《关于****小区****号楼员工购房启动重新销售的请示》部分员工已正式签订了网签合同，包括原告在内的部分员工选择更名申请退款。对于被告应退还原告房款数额问题，从被告庭审反映的信息看，被告及其上级福晟集团处于被世茂集团并购中，被告对于自身的财务管理已不具有独立性，被告被查封的账户具有履行能力，但却不能自行处分。在诉讼过程中，被告对原告的全部诉讼请求予以认可，却不主动履行返还责任，理由是其公司正处于被并购过程中，暂无财务自由，只能凭借生效的法律文书才能作为向上级申请付款的凭据。原告支付的房款，除定金外，其他款项也并非直接进入被告的公账。基于上述事实分析，本院认为，原告作为被告的公司员工，在公司给予优惠购房政策后，基于自身的考虑，选择放弃交易机会，申请退还房款，系对自身权益的处分，鉴于原、被双方并未形成正式买卖合同关系，故原告可申请退还的款项也应当为其认购时缴纳的款项，方符合有关法律规定。原告请求以实际交易的市场价格退房款，本院不予支持。如被告认为溢价部分也应当退还给原告，可在公司财务独立自主后，自行退还给原告，而无需借助法院的裁判文书来实现其目的。本案原告实际支付房款639908元，被告已退还原告100000元，尚需退还539908元。被告逾期退款，其行为已构成违约，原告请求按照约定月利率1.5%，从2019年7月16日计算利息，符合有关法律规定，予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市原合房地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈志雄退还房款539908元及利息（利息，按照月利率1.5%，以639908元为本金，从2019年7月16日起计算至2019年8月7日止；以539908元为本金，从2019年8月8日起计算至清偿之日止）。二、驳回原告陈志雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11047元、保全费4170，合计15217元（原告已预交），由原告陈志雄负担2494元，被告惠州市原合房地产有限公司负担12723元。被告应负担的受理费，应于本判决生效之日起七日内直接向本院缴纳，逾期本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长 赖素霞审 判 员 蓝诗祥审 判 员 黄链生二〇二〇年九月十日法官助理 郑 慧书 记 员 张莉茱