北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初10208号原告：刘某1，男，1979年12月30日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：马骋，北京市易行律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐周伟，男，北京市易行律师事务所实习律师。被告：刘某，男，1954年4月16日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：宋某，男，1980年6月4日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：杨某，男，1980年1月11日出生，汉族，住北京市海淀区。原告刘某1与被告刘某、宋某、杨某确认合同无效纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘某1及其委托诉讼代理人马聘、唐周伟与被告刘某、宋某、杨某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘某1向本院提出诉讼请求：1、确认刘某与杨某1、杨某、宋某签订的《建房投资合作协议》无效。2、对方承担本案诉讼费用。事实和理由：刘某与周某是夫妻关系，二人育有一子刘某1。2005年，刘某、周某、刘某1共同出资兴建了北京市海淀区四季青镇南平庄X号（以下简称X号）房屋。2015年9月21日，刘某未经共有人周某、刘某1同意，擅自与杨某1、杨某、宋某签订了《建房投资合作协议》，约定刘某提供X号的宅基地，杨某1、杨某、宋某三人提供资金建房并承包经营，杨某1、杨某、宋某三人在2016年3月1日至2019年2月28日期间给付刘某租金每月5000元，此后按年给付刘某租金，每年增加2万元。我认为，首先，刘某与杨某1、杨某、宋某签订《建房投资合作协议》时明知有其他共有人存在，在未经其他共有人签字同意的情况下擅自签订协议，四人行为明显属于恶意串通，严重侵害了我的利益；其次，杨某1、杨某、宋某在未取得建设工程规划许可证的情况下擅自建设房屋并出租，其行为也严重违反了法律、行政法规的强制性规定。综上，《建房投资合作协议》应属无效。故现诉至法院，提出上述诉请。刘某辩称，刘某1无权主张《建房投资合作协议》无效，X号宅基地与刘某1无关，我与周某于2019年1月2日离婚，离婚协议约定X号宅基地上房屋我与周某一人一半。杨某辩称，宋某找我说南平庄有个投资房，问我投不投，我说投，具体投资事宜是跟刘某的妹妹刘某2沟通的，通过刘某2认识了刘某，跟刘某一起协商确定了协议内容，合同是刘某2起草的，我们去签了合同，签合同前，我还问刘某需不需要周某签字，刘某说不需要，我问刘某家里还有什么人，刘某说还有一个儿子，但是说他儿子不管盖房的事。从签完协议到盖完房共四个月，刘某1从来没来过盖房的地方，刘某1没有权利要求确认合同无效，签订合同时刘某是户主。宋某辩称，同杨某的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。刘某与周某原系夫妻，刘某1为二人生育之子，二人于2019年1月2日协议离婚，当日签订的离婚协议书就财产分割问题约定：X号有北房三间，由东边起一间半归男方所有，西边一间半归女方所有。男方名下有汽车威志小客车一辆，车牌号×××，男方支付女方12万现金。2015年9月21日，刘某（甲方）与杨某1、杨某、宋某（乙方）签订《建房投资合作协议》，载明：1.……2、合作方式：甲方提供宅基地作为资源建设，乙方提供资金负责建筑施工并独立承包经营；3、利益分配：（1）建房之日起乙方给付甲方生活费每月2000元，时间为2015年10月1日到2016年2月28日。承包期分为三年内和三年外，直至国家拆迁两个阶段。三年内乙方付给甲方承租金每月5000元，时间为2016年3月1日至2019年2月28日，如果遇国家拆迁，甲方按建房比例补偿乙方经济损失，按年满一年补偿40万人民币，年满两年补偿20万人民币，年满三年无条件搬出。三年后如果没遇国家拆迁，乙方付给甲方承租金按年计算，每年追加两万元人民币（即6万+2万元=8万元）。时间：到国家拆迁为止。4.……5、房屋建好后，甲方有两间居住权，如果居住，居住金为2000元，直接在乙方付给甲方租金里扣除。不居住全部由乙方承租。6、双方签字即法律生效。……。刘某1原将杨某1列为本案共同被告，杨某、宋某称《建房投资合作协议》乙方中虽有杨某1，但杨某1只是负责建房，建完房后，由其二人出资，已经与杨某1结算了施工建房费用，《建房投资合作协议》已经与杨某1无关了。本院查明杨某1已于2018年去世，其继承人为父亲杨某2、母亲王某、配偶王某1、长子杨某3、长女杨某4、次女杨某5。杨某1的上述继承人向本院提交签名捺印的《继承人声明》，表示杨某1的全部继承人均放弃继承《建房投资合作协议》所记载的各项权利，也不承担该协议的各项义务。依据上述《继承人声明》和刘某1、刘某、杨某、宋某的认可，本院未再追加杨某1之继承人参与本案诉讼。X号地址于1980年以刘某为户主取得《四季青公社西山大队房屋建设施工证》，载明的家庭人口包括刘某（户主）、28岁，周某（夫妻）、25岁，刘某1（长子）、1岁，原有房屋1间，申报理由为“房少”，申报间数3间，批准新建房3间。庭审中，刘某述称“房屋1980年批的，刘某和周某出资盖了三间北房和一间西房，1999年我和周某出资加盖了三间南房；2005年我和周某向周某的哥哥周某1和姐姐周某2各借一万，加上自己的四万，把北房房顶挑了，加盖二层，把南房拆了重建了四小间南房；一直到2015年，我和周某、刘某1、我妹妹刘某2商量盖房，我和刘某1说能各出20万盖房，刘某2说能借我们20万盖房，第二天刘某1说不盖了，因为刘某1配偶叶某不让盖。因为资金不够，刘某2说帮我们找人出资盖房，但是盖完房后由盖房的人出租几年将出资收回，我和周某同意了，之后又给刘某1打电话告诉他这些情况，刘某1说爱盖不盖，他不管这些了。刘某2找的人就是杨某1、杨某、宋某，我和杨某、宋某、杨某1签了协议，杨某和宋某是负责出资，杨某负责出人出工，签完协议之后就开始盖房了。”刘某1认可刘某所述的1980年、1999年的建房和出资情况，就2005年的建房情况表示“2005年一共盖了11间房，把北房房顶挑了，加盖二层，把南房拆了重建了四小间南房，我出资一万元，借了两万元，是向周某的哥哥周某1和姐姐周某2各借一万，其他三万八是刘某和周某出的，盖房时刘某说盖房是给我结婚用，盖房借的2万应该由我还，我予以认可。我说但我一时拿不出来，我说从房屋出租我应得的租金中扣，扣出去的钱用来还债，后来房屋出租的租金都由刘某收取，一直到2015年我都没有拿到过租金。”就刘某所述2015年商量建房情况，刘某1称其2013年2月搬至怀柔区承租的平房居住，后因想带其孩子回海淀区上学，2015年3月，其和父母商量要盖房，商量好之后第二天母亲周某给其打电话说刘某说房子盖不了，因为家里家具没地方放，到六月底七月初，其回海淀区家里跟父母商量住哪几间房，因为之前父母将房子出租了，回家时碰见了四姑刘某2，刘某2带着其和父亲刘某谈盖房的事，父亲说同意盖房，但是怕其配偶分盖的房子，要其和其配偶离婚，不离婚就不盖房，其不同意离婚，就说不盖了，就走了。刘某还说让其爱去哪去哪住，房子和其没关系。关于通过签订《建房投资合作协议》的方式建房，刘某未与其商量过，只是于2015年10月跟其说过找到钱盖房了。刘某对此不予认可，表示2015年9月是刘某2、刘某1、周某与其四个人共同商议盖房的事，商议好之后第二天，是刘某1不同意盖房，刘某1向其称其配偶不同意该房，如果盖房就要与刘某1离婚，周某坚持盖房，而其无资金建房，是周某找到刘某2，刘某2说有人愿意出钱，后来其签订了《投资合作建房协议》。本案双方确认，《投资合作建房协议》签订后，X号原有房屋拆除，建成五层半的楼房，盖的都是单间，该次盖房之前，刘某和周某搬到了刘某2位于南平庄XX号的房屋处居住，X号房屋盖好之后，按照刘某的要求，杨某、宋某留了两间房屋给刘某1用于其偶尔回来时住，其他房屋均由杨某、宋某对外出租。自2019年4月1日起杨某、宋某多留了一间房用于周某居住生活，周某在该间房屋居住两、三天之后，刘某1将周某接走，该间房屋由刘某1对外出租。刘某与杨某、宋某确认，建房期间杨某、宋某每月给刘某、周某2000元生活费，房屋建好之后杨某、宋某每月给刘某5000元，一年6万元，自2016年3月1日起支付至2019年2月底。自2019年3月1日起，杨某、宋某依约协议约定，每年向刘某支付承租金8万元，2020年3月1日起，杨某、宋某按照协议约定，按照每年10万元的标准向刘某支付承租金。刘某1表示不清楚上述情况。本案中，刘某1向本院提交显示为2018年11月24日刘某1与周某、刘某签订的《协议书》为证，载明：1、原有X号院内房屋是2005年由刘某、周某、刘某1共同出资建设的。刘某、周某出资3.8万元，刘某1出资1.1万元，另向亲属借款2万元，借款2万元是由后期收取的房租偿还的。刘某1在房屋建好后没有收取过任何房租，房租一直由刘某收取，借款2万元算作由刘某1出资的。2、经协议人同意，X号院内房屋由刘某、周某、刘某1共同出资建设，该院落使用权及相关权益与房屋所有权、使用权及相关权益由三人共同享有，如涉及分割，则三人各占三分之一。3、现有X号院落使用权及相关权益与房屋所有权、使用权及相关权益由刘某、周某、刘某1三人共同享有，如涉及分割，则三人各占三分之一。就上述《协议书》质证时刘某表示“对真实性不认可，签协议时是原告骗我签的，原告把协议内容盖住，让我在上面签字，我没有看内容，内容是原告说的，且原告说的和协议上的内容不一致，原告跟我说的是涉案房屋有刘某1三分之一，让我签字。我是过一段时间的白天看的，才发现上当了，因为不想把房子给原告，就和周某离婚了”经本院询问，刘某表示《协议书》中其签名为其本人所签，但称“当时原告跟我要房，让我签协议，晚上让我签的，我看不见，让原告给我念，原告给我念了，我就签字了，但我后来发现上当了。”就本院询问的“上当是什么意思？”刘某称“原告念的和协议中的内容不一样。”就本院询问的“原告念的什么内容？”刘某称“记不清了。”刘某以其与周某签订的离婚协议书为据，主张X号房屋为其与周某一人一半，与刘某1无关；刘某1对此不予认可，表示其与刘某、周某已经于2018年11月24日签订《协议书》，对X号房屋进行了分割，应以该协议为准，且离婚协议书只处分了三间房屋，而实际上X号院中建了很多房。刘某对于离婚协议书中分割三间房屋的问题解释称，1980年其和周某就只批了三间北房的地，离婚协议书关于分割三间房屋约定，是相当于把当时现有房屋面积一分为二，并非具体对应哪间房。刘某向本院提交显示有周某作为证明人签名捺印的如下材料为证：1、2019年1月30日的《我关于2015年翻盖房子的经过》，周某称2015年9月的一天，其与刘某、刘某1还有刘某2共四人在家中商量翻盖房屋一事，盖房需要60万元，刘某说家里只能拿出20万元，刘某1称也只能拿出20万元，钱不够，刘某2说可以提供借款，盖房的事就这么定下来了。但第二天刘某1来家里，说房子盖不成了，因为他媳妇叶某不同意，如果非要盖房叶某就要和他离婚，还说叶某已经把家里的钱全都拿走回娘家了，说完就走了。刘某见此情况说如果不行就不盖了，但其还是坚持要盖，经与刘某2商议，其与刘某同意找人出钱盖房，条件是房屋盖好后由出钱的人承包，其与刘某认为过不了三、五年就拆迁了，同意了刘某2所提的方法，于是后来签订的《投资合作建房协议》，在签订协议之前，其还曾给刘某1打电话，叫刘某1一起回家商量，刘某1称上班回不来，房子盖不盖、盖成什么样他都不管了，盖好他也不住，和他没关系，此后至房子盖完，刘某1一直没有再出现。依据上述过程，刘某1和叶某说2015年该房没和他们商量不属实。2、2019年1月31日的《关于2005年翻盖房子的经过》，周某称2005年建房出资来源于其与刘某的积蓄四万元和向其姐姐周某2、哥哥周某1各借款的1万元，2005年10月房屋翻建完成。2005年时其娘家所在的东升公社正在返还劳龄款，因其父母已故，其应分得父母的劳龄款共计2万元，其拿出其中1万元用于偿还了为建房而向姐姐周某2所借1万元，周某1的借款1万元当时未能偿还，2006年，其本想向周某1偿还1万元，但刘某1当时又要结婚办婚礼，刘某1要求将其准备用于偿还周某1借款的1万元用于办婚礼，并表示周某1的借款由刘某1结婚后负责偿还，后刘某1于2007年春节偿还了周某1的借款1万元，在此情况下，刘某1出资向周某1还款1万元是在偿还父母为其结婚出资的1万元，并不能算作2005年建房的出资。故其决定其与刘某、刘某1所签的分房协议无效，其与刘某已经离婚，房产二人各半，刘某1没有产权。3、2019年2月1日的《我的房产被骗经过》，周某称其有病20余年，都是刘某照顾，2017年7月，刘某有事外出，刘某1夫妇到家里照顾其，劝其与刘某离婚，将其接走共同生活并承诺对其好，其因此和刘某闹了两个多月的离婚，但刘某坚决不同意，事情就此过去。2018年11月，刘某1夫妇在刘某出去遛狗的时候来到其家中，再次劝其离婚，将其接走共同生活，将其与刘某的房屋分成三份，刘某一份，刘某1一份、其一份，其那份给刘某1，其考虑与刘某经常吵架，对此表示同意，待刘某回家后得知此事非常生气，表示同意离婚。第二天刘某1夫妇带着打印好的协议书来到其家里，让其与刘某看，当时是晚上，灯不算亮，由叶某给其与刘某念的协议书内容，之后其与刘某签名按了手印，当时还定好了去办理离婚手续的日期，但到了定好的日期，刘某1夫妇没有再出现，其打电话询问，刘某1夫妇说其与刘某那么大岁数了，还离什么婚，其与刘某离婚的事了他们不管了，其鉴此情况，要求刘某1夫妇把此前所签协议拿回，表示房屋不给他们了。刘某1夫妇说拿不回来了，因为已经交给律师提交法院立案了。此时其与刘某明白是上当受骗了，但其与刘某吵架，感情已经破裂，无法继续一起生活了，其与刘某重新定了离婚协议和财产分割方案，于2019年1月2日在海淀区民政局办理了离婚手续。其声明2018年其与刘某、刘某1签订的一切协议作废，一切按照离婚协议书为准来处理，其一切财产与刘某1无关。刘某表示上述三份材料内容为其书写，周某在其上签名和捺印。刘某1质证时表示，其给周某录了视频，周某明确说该证据是被刘某胁迫签的。刘某1向本院提交显示为2018年11月24日周某签名捺印的《协议》及周某的录像为证，《协议》载明：2005年，刘某、周某、刘某1共同出资兴建了X号房屋，该院落使用权及相关权益与房屋所有权、使用权及相关权属属于我的那部分份额由刘某1享有（我的份额等于或小于或大于二分之一份额），现在的X号院落使用权及相关权益及房屋所有权、使用权及相关权益属于我的那部分份额也由刘某1享有。录像中周某称“你跟刘某离婚之前写的证明全都无效，是他胁迫我写的，要不然他不管我吃、不给我……不许我睡觉，不让我……还有没有？就成了！”刘某质证时表示上述《协议》已被此后其与周某签订的离婚协议书推翻，周某录像中所述内容不属实，说其不管她、不让她睡觉不是事实，要求周某出庭对质。另，杨某、宋某所举证据及对刘某1证据的质证意见，均与刘某一致。本院认为，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，三被告所举证据并不能完全排除刘某1对于《投资合作建房协议》所涉X号房屋的权利，三被告在本案中就刘某1诉讼主体资格所提异议，本院无法支持。但就《投资合作建房协议》的效力问题，本院认为，在2015年《投资合作建房协议》签订前，刘某1、刘某、周某就翻建X号房屋出资事宜，有过沟通协商，就出资问题未能达成一致的情况下，刘某与杨某1、杨某、宋某签订了《投资合作建房协议》，且刘某1认可刘某早于2015年10月告知其翻建房屋出资问题得以解决，而2018年11月24日，刘某1又与刘某、周某签订《协议书》，涉及X号2015年翻建后的房屋，综上情况，刘某1所提《投资合作建房协议》存在协议双方恶意串通而损害其利益的主张，不能成立；依据农村宅基地房屋管理的现实状况和现有法律规定，结合《投资合作建房协议》的内容，刘某1以依据《投资合作建房协议》所建房屋未取得建设规划许可证、违反了法律、行政法规的强制性规定为由主张合同无效，于法无据；依据本案诉讼情况，现《投资合作建房协议》的合同主体为刘某与相对方杨某、宋某，本院对此予以确认，依据《投资合作建房协议》的内容，系杨某、宋某以出资建房和支付协议约定的承租金为对价，以取得所建房屋在一定期间的出租收益，并不涉及农村宅基地房屋及所占宅基地的违法处分，且依据该协议签订至今的履行情况，协议亦未违反法律、行政法规的强制性规定。综上情况，《投资合作建房协议》为协议当事人真实意思表示，并无法律规定的无效之情形，刘某1诉请确认该协议无效，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回刘某1的诉讼请求。案件受理费70元，由刘某1负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  徐 斌人民陪审员  武剑辉人民陪审员  刘良喜二〇二〇年九月二十八日书 记 员  冯梦薇