上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初30316号原告(反诉被告)：唐媛媛，女，1985年12月22日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：张华，女，1969年12月14日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：沈立安，上海永乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：周**，上海永乐律师事务所律师。原告(反诉被告)唐媛媛诉被告(反诉原告)张华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)唐媛媛，被告(反诉原告)张华及其委托诉讼代理人沈立安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐媛媛向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2019年4月26日签订的《房屋租赁合同》；2.被告退还2020年4月14日至5月31日的租金4,200元及押金2,800元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年4月26日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租上海市浦东新区惠南镇彩虹新村2幢5号102室房屋(以下简称系争房屋)。被告交房后，原告按期支付租金及押金。因新冠疫情影响，原告于2020年1月20日后不再使用系争房屋，且预计难以在5月前恢复使用。2020年3月10日，在原告不在场的情况下，被告带人进入房屋。综合考虑各方因素，原告遂于2020年3月13日通知被告解约，并要求退还相应的租金及押金。双方曾于2020年3月20日至房屋现场办理移交手续，但此后被告不仅不同意解除合同，还百般刁难，以天花板上有洞眼，墙壁有脚印等为由，拒不退还剩余费用。原告按约妥善使用系争房屋，未曾对房屋及室内物品有损坏(玻璃上的空调洞已协商妥善)，且双方未曾约定由原告承担系争房屋所有的维修义务，故恳请法院判如所请。张华辩称，不同意原告诉请。2020年3月15日下午被告进入系争房屋，是经过原告同意的。当时租期将届满，被告打算出售房屋，故进房打扫卫生后打算拍照给中介。当时房屋内卫生状况糟糕，水电都拉掉了。原告提前解约通知错人了，所以原告并未按照合同约定提前30天通知被告解约，故押金及剩余租金不予退还。原告造成房屋损坏，应当进行维修或赔偿。原告以教师身份承租的系争房屋，但后经被告核实，原告并非教师，且擅自转租，故租金及押金不予退还。现诉争合同已经到期，原告租金支付至2020年5月31日。反诉原告张华向本院提出诉讼请求：1.反诉被告在交还系争房屋时必须进行必要的维修，如不能履行相应维修义务则需承担维修费21,465元；2.反诉被告支付由于其损害房屋所造成的维修期间及迟延交房的房租损失(从2020年6月1日起计算至判决生效之日后一个月止，每月2,800元)。反诉被告唐媛媛辩称，不同意反诉诉请。反诉原告的反诉诉请没有证据。反诉被告使用期间没有损坏房屋，反诉原告委托的造价公司是否具备相应资质也不确定。本院经审理查明：2019年4月26日，原告(乙方、承租方)与被告(甲方、出租方)签订《租赁协议书》，约定甲方将系争房屋出租给乙方居住使用；租期为2019年6月1日至2020年5月31日；租金每月2,800元，乙方先付6个月房租及押金2,800元，以后按6个月一次性支付，押金退房时退还；租期内，房屋以及其内的设施、物品如自然损坏，由甲方负责维修、更换，如由乙方过失造成损失由乙方负责维修、赔偿；租期内乙方因特殊情况中途退房，须提前30天通知甲方，若未按合同约定提前通知，则余下租金及押金不予退还，或协商解除合同；被告在合同落款处注明其电话号码为：XXXXX****XX。合同签订后，被告将系争房屋交付原告，原告将房屋用于辅导小学生做作业，并支付了押金2,800元及截止至2020年5月31日的租金。2020年3月13日，原告在与被告微信沟通关于恢复房屋原状的过程中表示“和你沟通，说一下还房子的事，要提前知会一声，如果可以，我就抓紧这两天弄”，被告要求原告将房屋修理、恢复原状，原告表示尽量弄，之后再次说明“最近因为疫情我也空关着损失也挺大想想还是还掉吧……”。2020年3月20日，原告向XXXXXXXXXXX的手机号发送短信：“提前解除租赁合同的通知：……现乙方因故不再承租，提前解除合同(已于2020年3月13日告知甲方退房)……现请求退还7,000元(包括4月14日至5月31日一个半月房租……”。庭审中，被告称该手机号并非被告的号码，被告从未收到原告的提前解约通知。2020年3月20日，双方曾至系争房屋办理退房交接手续，因对房屋损坏状况及后续处理意见未达成一致，最终未成功交接。审理中，原告称2020年3月20日交接前已将系争房屋钥匙放在房屋玻璃橱内，本院遂于2020年6月23日告知被告自行收房。被告于2020年7月22日的庭审中表示未在系争房屋内找到钥匙，但其于2020年6月23日之后自行换锁收房。被告为证明原告对系争房屋及屋内设施造成的损坏，向本院提交了《彩虹新村2幢5号楼102室维修报价》，载明修复系争房屋需花费21,465元，原告对维修价格不予认可。被告还向法院提交了原告搬离前后的系争房屋现场照片，照片显示多处柜门缺失、损坏；窗玻璃上打了安装空调用的孔洞；天花板上留有拆除灯具后的洞眼若干；墙面存在多处小面积的污损、涂鸦及胶带；卫生间镜框打孔、镜面开裂。原告确认安装灯具的孔洞是原告打的；橱柜及家具的柜门确实是原告损坏，但退房时已恢复原状；卫生间镜子是否损坏原告不知道；墙面上的涂鸦可能是小朋友写的，霉点之类的污损原告不清楚如何造成的；窗玻璃上的孔洞确实是原告打的，相关修复费用同意从押金中扣除。庭审中，被告申请了证人严某某、傅某某出庭对退房及屋内损坏等情况作证。傅某某称其系案外人上海合韵实业有限公司的员工，系争房屋维修报价系该公司出具，于2020年4月进入系争房屋查看过，屋内墙面存在局部、多处污损，若局部修复会产生色差，故需整体修复；吊顶装饰板上的孔洞无法彻底修复，只能修到粗看看不出；吊顶因局部非木饰板，故需做腻子。以上事实由原告递交的《租赁协议书》及短信，被告递交的《彩虹新村2幢5号楼102室维修报价》、照片及微信聊天记录以及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，原、被告签订的《租赁协议书》系双方真实意思表示，于法不悖，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力。原告于2020年3月13日微信告知被告其欲返还系争房屋，系行使了合同解除权，根据合同约定，诉争合同已于2020年4月13日解除。合同解除后，双方因房屋修复问题未达成一致意见，致使房屋未能交接成功，直至本院主持下方由原告自行收回了系争房屋，但本院认为原告已于2020年3月13日通知被告解除合同、之后双方于2020年3月20日前往系争房屋进行了交接，虽双方就房屋钥匙返还问题存在争议，原告的行为在客观上应视为其对系争房屋占有使用的放弃，被告有义务及时接收空置房屋，在原告已然自愿承担至2020年4月13日前租金的情况下，被告怠于收回房屋的行为造成了其自身损失的扩大，故对于2020年4月14日以后的空置损失，应由被告自行承担。合同解除后，在结清相关费用后，被告理应将押金2,800元退还原告，原告系按合同约定行使了解约权，故被告要求没收押金的反诉诉请，无合同及法律依据，本院不予支持。对于被告提供的照片中的损坏情况，原告基本未予否认，故本院根据损坏程度、折旧程度、修复方案等因素酌定原告应支付被告修复费用4,000元，扣除原告已支付的押金，原告还须支付被告1,200元。至于被告主张的修复期间及迟延交房的空置损失，因该修复规模较小，并不对房屋出租有重大影响，且被告就延迟收房存在过错，故对于被告的上述反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)唐媛媛与被告(反诉原告)张华于2019年4月26日签订的《租赁协议书》于2020年4月13日解除；二、被告(反诉原告)张华于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)唐媛媛租金4,200元；三、原告(反诉被告)唐媛媛于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)张华房屋修复费1,200元；四、驳回原告(反诉被告)唐媛媛的其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)张华的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，减半收取计40元，由原告唐媛媛负担16元,被告张华负担24元；反诉案件受理费168元，由反诉原告张华负担137元，反诉被告唐媛媛负担31元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲二〇二〇年九月十七日书记员  陆佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。