广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终5472号上诉人（原审被告、反诉原告）：惠州九生林家具有限公司（统一社会信用代码91441303MA4W3CRP9R），住所惠东县白花镇太阳坳工业城。法定代表人：谢安格。委托诉讼代理人：陈振，广东日升律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖梓健，广东日升律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：惠州市讯磁科技有限公司（统一社会信用代码91441303MA4UR01Y37），住所：惠州市惠阳区秋长宫山村岭下芳将军路段。法定代表人：王丽娜，总经理。委托诉讼代理人：梁勇飘，系该公司法务经理。原审被告：谢安格，男，1983年5月10日出生，汉族，住址：湖南省安仁县。委托诉讼代理人：陈振，广东日升律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖梓健，广东日升律师事务所实习律师。上诉人惠州九生林家具有限公司（以下简称九生林公司）与被上诉人惠州市讯磁科技有限公司（以下简称迅磁公司）、原审被告谢安格房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2019）粤1323民初3954号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人九生林公司上诉请求：1、请二审人民法院依法撤销（2019）粤1323民初3954号民事判决第二、三、四项，改判驳回迅磁公司全部诉讼请求，支持九生林公司全部反诉请求。2、本案上诉费和一审受理费全部由迅磁公司承担。事实和理由：一、案涉租赁房产未交付的原因完全在于迅磁公司的人力和资金不足、未将该房产转租出去等自身因素，但一审判决故意肢解案件事实，错误地将其归责九生林公司增建厂房以及九生林公司另行出租租赁物，明显与事实不符，显然是极其错误判的。第一，现有证据已充分证明：案涉租赁房产未交付，完全是迅磁公司自身因素所致。事实胜于雄辩，为明晰事实，摘录部分证据予以说明：1、2019年3月3日通话记录（详见九生林公司一审证据4-39)。上述内容，至少可以证明以下事实：①九生林公司在2019年2月22日就已通知迅磁公司接收租赁房产、派人看管，且一直善意敦促迅磁公司接收租赁房产。②前一承租人与九生林公司的交接时间是2019年2月28日，并已全部撤离。③迅磁公司确认：2019年2月23日就可以交房，但因其自身人力不足，一直没有接收，也一直没有派人看管房产。④迅磁公司承租案涉房产的目的是为了转租，但由于其未转租出去而无力履行合同（包括接收房产）。显然，案涉房产没有交付的责任完全在于迅磁公司。然而一审判决却无视上述事实，武断地认为系于九生林公司原因所致，明显与客观事实不符，是完全错误的。需要特别强调的是，迅磁公司对于九生林公司提交的微信记录、通话记录内容的真实性是完全认可的（详见一审庭审笔录P11第15行起）。第二，自合同签订后，九生林公司一直积极、诚信、善意地履行合同，与迅磁公司友好沟通，尽力维护双方合法利益。首先，九生林公司一直不厌其烦地、无数次与迅磁公司沟通。这其中包括数百条信息、数次电话沟通、数次约迅磁公司面谈等等。其次，九生林公司始终秉持公平公正原则，尽力维护双方的合法权益。这其中包括从迅磁公司角度考虑，建议其如果不租就尽早决定，避免耽误时间造成损失；建议迅磁公司拉横幅招租（详见九生林公司一审证据4-6）；甚至对于九生林公司增建厂房可能给迅磁公司造成的影响，九生林公司也主动提出延长免租期、降低租金的方案（详见九生林公司一审证据4-12）。上述事实行为，足以证明九生林公司恪守合同义务的诚实与善意。但对于九生林公司的积极、诚信与善意，迅磁公司始终不冷不热，既不派人接收房产，也不明确表态是否终止合同。对于租或不租一直是“鸡肋”态度，含糊其辞，拖延怠惰。根据生活常理，在迅磁公司已经缴付租赁押金的情况下，假如是九生林公司原因不能交付租赁房产，积极敦促、沟通的应该是迅磁公司，而不是相反。然而从现有证据，迅磁公司首次提出交付租赁物时间是2019年6月12日（详见九生林公司一审证据4-28），此时距离双方正式签约已逾三个月之久，迅磁公司逾期支付租金也已经长达一个多月，在迅磁公司已经违约且未采取补救措施的情况下，九生林公司当然有权不予交付房产。第三，迅磁公司辩称前一承租人没有清空租赁房产明显与事实不符。首先，迅磁公司明确确认其本来2019年2月23日即可接收租赁房产，但其人手不足无法接收。其次，案涉租赁关系成立，历经多次签约，其中最后一次签约时间是2019年3月1日，该合同明确载明租赁期间是2019年3月1日起计算，并明确载明“甲方给到乙方一个月的装修期，从2019年4月1日起开始收租金”。根据生活常理，对于租赁物于2019年3月1日符合交付条件，迅磁公司是明知且确认的。否则，迅磁公司必然会提出异议。事实上，前一承租人已于2019年2月28日交接并撤离。再次，根据生活经验法则和诚实信用原则，假如前一承租人未清空场地导致其无法进场或无法正常使用租赁房屋，迅磁公司势必而且也应当及时提出，要求九生林公司及时采取补救措施。但在历次沟通过程中，迅磁公司从未提及如上情形，这足以证明根本不存在前一承租赁人未清空场地的情形。再其次，迅磁公司没有举出任何证据证明前一承租人在2019年3月1日前未撤离或者仍占用案涉房产，根据证据规则，迅磁公司应当承担由此产生的全部责任。由此可见，迅磁公司辩称前一承租人没有清空租赁房产是没有任何依据的，也是与事实完全不符的。第四，一审判决截取2019年5月17日的一段信息记录，推定案涉租赁物未交付是九生林公司增建房产堵塞道路的原因所致，完全是断章取义、主观臆断，是明显错误的。首先，九生林公司增建房产的开工时间是2019年4月24日之后，此时距离九生林公司通知迅磁公司接收租赁房产已逾近二个月。其次，从2019年3月1日签约起至2019年5月17日期间，九生林公司无数次善意敦促迅磁公司，无数次与其友好沟通，而至2019年5月17日迅磁公司已经逾期支付租金。再次，按照举证规则，迅磁公司辩称九生林公司增建房产导致其不能接收房产，应当提供证据证明：迅磁公司本来有能力（包括人力、物力）进场但因九生林公司增建房产、堵塞道路的原因持续阻碍其进场。但迅磁公司没有提供任何有效证据，且事实上，迅磁公司因其自身原因根本没有能力进场，九生林公司的施工也没有阻碍其进场。第五，一审判决避重就轻，认定迅磁公司存在过错，但未评析其过错程度、其过错程度与合同解除之间的因果关系等，明显是回避本案焦点，错误分配责任。案涉合同完全是因迅磁公司未及时接收房屋、逾期支付租金等严重违约行为，导致九生林公司无法实现合同目的，造成九生林公司损失，迅磁公司理所当然地应承担因此而产生的全部责任。但一审判决避重就轻，未予分析迅磁公司的过错与九生林公司解除合同之间的关系、九生林公司解除合同的效力等焦点问题，将合同不能履行的责任归责于九生林公司，明显是错误的，对九生林公司而言也是极其不公平的。二、一审判决已确认案涉租赁合同有效，但未依据合同内容及法律作出裁判，明显违反了合同严守原则，本质上属于法律适用错误。第一，鉴于迅磁公司的违约行为，九生林公司一方面善意敦促其履约，在敦促无果的情况下，九生林公司依据合同约定及法律规定，依法通知解除合同。在此情况下，法院应当首先审查九生林公司是否享有解除权、解除合同所依的事实是否存在等，但一审判决未对九生林公司通知解除合同的事实、原因以及效力进行评析，径行判决解除合同并要求九生林公司返还款项，明显是错误的。第二，九生林公司在通知迅磁公司解除合同之后，将案涉房产另行出租，既是为了防止损失扩大，也是依法行使物权。但一审判决将其认定为导致合同无法继续履行的原因，明显是将九生林公司的权利等同于义务，加重九生林公司的责任，排除九生林公司的权利。第三，根据合同法规定，迅磁公司收到九生林公司解除合同通知后，如果有异议，应当请求人民法院确认解除合同的效力。但本案中，迅磁公司并未提出确认合同解除效力的请求，而是主张合同无效。这也从另一角度表明九生林公司根本不存在违约行为，因为假如九生林公司存在违约行为且违约解除合同，那么根据合同约定，迅磁公司完全可以主张双倍返还。但迅磁公司未提出该主张，而是以合同无效为由主张返还款项，表明迅磁公司确信：假如提出确认合同解除效力的请求，其主张根本不能得到支持，因此其想达到返还款项的目的，唯一途径是合同无效。但一审判决却将合同解除当作合同无效处理，明显混淆了合同解除与合同无效的区别，显然是错误的。三、因迅磁公司未及时接收房屋、逾期支付租金等严重违约行为，导致九生林公司的合同目的不能实现，迅磁公司理应承担违约责任并赔偿损失，九生林公司的反诉请求有明确的事实和法律依据。《中华人民共和国合同法》第107条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，由于迅磁公司的违约行为，导致九生林公司损失2019年3月至2019年7月期间共4个月（合计869632元）的租金损失，对于上述损失，迅磁公司理应予以赔偿。因此，九生林公司反诉请求不予退还60万元押金及租金，并要求迅磁公司支付2019年5月、6月的租金、损失，不仅符合合同约定，也符合法律规定，九生林公司的反诉请求理当得到支持。综上所述，九生林公司认为一审判决在事实认定和法律适用两方面均存在严重错误，从而导致判决结果错误，依法应当予以撤销。请求二审法院在进一步查明事实的基础上依法予以撤销，改判驳回迅磁公司的全部诉讼请求，支持九生林公司的反诉请求，以维护九生林公司的合法权益。被上诉人迅磁公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，九生林公司的上诉请求没有法律依据，请求二审法院依法予以驳回九生林公司的上诉请求，维护迅磁公司的合法权益。1、九生林公司认为涉案厂房未交付的原因在迅磁公司的人力和资金不足、未将该房产转租出去所造成，这是明显错误，没有任何的事实依据和法律依据。（1）2019年3月1日，九生林公司与迅磁公司签订了一份正式《租赁合同》，约定了具体的租金、履约保证金的标准。事实上，该正式的《租赁合同》未签订前，即从2018年11月5日起至2019年3月5日止，迅磁公司已向九生林公司预付了租金及保证金，两项合计：600000元。为此，迅磁公司根本不存在人力和资金不足问题，恰恰相反，证明了迅磁公司积极主动履行双方所签订《租赁合同》的付款义务，但由九生林公司未能如期交付涉案厂房，迅磁公司只能通过履行不安抗辩权来维护自己的合法权益，避免自己的损失继续扩大。（2）相反，2019年3月1日双方签订正式的《租赁合同》后，由于九生林公司的原因一直迟迟不能交付涉案租赁厂房给迅磁公司使用。直至2019年4月15日前，九生林公司也未能依据《租赁合同》的约定将涉案租赁厂房交付给迅磁公司使用。而九生林公司断章取义，把未能交付涉案厂房的责任推卸在迅磁公司身上明显错误，没有事实根据。2、九生林公司擅自将涉案厂房租赁给第三人，致使本案租赁合同的目标不能实现，九生林公司应承担全部过错责任。九生林公司在《租赁合同》合法有效的前提下，未经迅磁公司同意，九生林公司于2019年7月1日已擅自将涉案厂房出租给第三人使用，致使本案租赁合同目的不能实现。九生林公司的行为属于一房两租，严重损害了迅磁公司的合法权益，破坏了合同信用原则。为此，可以明显确定2019年6月14日九生林公司单方向迅磁公司出具的《解除合同通知书》目的就是想逃避掩盖其一房二租的违约事实。3、未交付涉案厂房的原因在于九生林公司，九生林公司负有严重过错责任。（1）本案从2018年11月14日草签订《租赁合同》至今，九生林公司从未交付涉案租赁厂房给迅磁公司使用。事实上，无论《租赁合同》签订前或签订后，九生林公司从未向迅磁公司披露需要增建新厂房的任何信息。而是迅磁公司不知情的情况下，事先在双方签订《租赁合同》后，且不断催促迅磁公司提前预付租金、保证金合计：600000元后。在无任何通知或协商的前提下（即在2019年4月15日），九生林公司开始擅自在租赁厂内增建新厂房，增建新厂房开挖基础，导致租赁厂房范围基本道路全部被堆土覆盖，堆积如山，致使厂区道路、人员、车辆交通无法进入租赁厂区，造成租赁厂房及配套设施无法正常交付给迅磁公司使用。为此，本案九生林公司其实已非常明显蓄意，甚至带有欺诈成分，蒙骗迅磁公司，九生林公司应承担主要过错责任，为此一审法院认定事实清楚，认定九生林公司需承担主要过错责任正确。（2）一审法院查清并认定九生林公司增建房产，开挖基础，堆放建筑材料，严重影响厂区的道路通行，直接导致涉案租赁厂房的无法交付使用，这均属于九生林公司单方所采取的行为，从未事先知会迅磁公司，事后也未通知迅磁公司。（3）根据双方聊天记录显示，2019年4月12日，迅磁公司仍在通过微信信息，催促九生林公司要完善隔离、道路、消防等租赁设施。在2019年5月6日，迅磁公司一直在催促九生林公司提供租赁物的产权凭证及消防安全证明。在本案一审开庭时，九生林公司也未向一审法院提交其已完善租赁厂房的消防设施。为此，迅磁公司一直都在催促九生林公司完善交付手续事宜。相反，但九生林公司收到迅磁公司租赁款项后，根本不予以理会九生林公司催办完善租赁设施，尽快交付使用事宜，未完善租赁厂房及配套设施修缮，导致九生林公司无法依约交付。（4）从九生林公司提交的证据清单（二）证据4《聊天记录》，即2019年5月16日的聊天记录显示：在双方签订《租赁合同》后，九生林公司在未交付涉案厂房的前提下，九生林公司仍向迅磁公司提出要求增加4个月的押金无理主张，目的就是为了拖延交付厂房，达到毁约目的。（5）九生林公司未能及时处理、解决与原承租人的租赁关系。根据一审法院查清，九生林公司与原承租人签订租赁合同的租期截止日期2019年2月28日。为此，从常理判断，九生林公司系无法在合理期限内交付涉案厂房给迅磁公司使用的，因为九生林公司无法及时要求原承租人立即搬迁，九生林公司也无法及时完成大门、道路、消防设备维护等工作。4、九生林公司未在合理期限内交付涉案租赁标的物属于严重违约行为。（1）根据诚实信用原则及租赁常理，九生林公司最起码应在合理期限内交付涉案厂房给迅磁公司使用。常理判断从2018年11月14日草签订《租赁合同》，再到2019年3月1日签订正式《租赁合同》，再到一个月的免租期（2019年4月15日前），直到2019年6月14日九生林公司单方擅自向迅磁公司出具的《解除合同通知书》，九生林公司的目的已非常明显，目的就是骗取被上诉预付款600000元，又不交付租赁厂房给迅磁公司使用。（2）九生林公司也从未通知迅磁公司涉案厂房符合交付手续。相反，九生林公司虚张声势，自欺欺人，自认为其可以交付涉案厂房给迅磁公司使用，但却从始至终，未完善相关的租赁设施修缮，从未通知迅磁公司涉案厂房符合交付使用条件，甚至连基本的厂房钥匙、水电、消防设施等都未交付于迅磁公司。综上，本案一审法院审理的事实清楚，适用法律正确。相反，九生林公司的上诉理由不充分，上诉请求从始至终没有事实及法律依据。为此，请求二审法院依法驳回，维持原判，维护迅磁公司的合法权益。迅磁公司向一审法院起诉请求：1.判决确认迅磁公司与九生林公司签订的《房屋租赁合同》无效;2.判决九生林公司立即返还迅磁公司已付的预付款600000元;3.判决九生林公司向迅磁公司支付资金占有使用费36000元，以600000为基数，从付款之日起按月利率2%标准计算资金占有使用费，直至付清之日止，暂至2019年5月30日；4.判决九生林公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：迅磁公司是经市场监督部门核准登记成立的有限责任公司（自然人独资），经营范围为生产、销售；电子产品、磁性材料等。九生林公司是经市场监督部门核准登记成立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为生产、销售；家具及家居装饰品，货物进出口；法定代表人是谢安格。2018年11月14日，迅磁公司作为承租方（乙方）与九生林公司作为出租方（甲方）草签了一份《租赁合同》，并于2019年3月1日签订了正式的《租赁合同》，内容如下：“第一条租赁房地产位置、面积、租赁期限、费用：1.1甲方将位于广东省惠东县白花镇太阳坳工业城共计3栋厂房、1楼办公楼、宿舍、停车场、保安室及杂物间在甲乙合同租赁期供给乙方使用……1.2租赁厂房A栋租赁面积约8470平方米（不含公摊）140×60.5，每月租金计人民币：壹拾叁万伍仟伍佰贰拾元整（￥135520元）；租赁厂房B栋租赁面积约3346平方米（不含公摊）103×27.5+514，每月租金计人民币：伍万叁仟伍佰叁拾陆元整（￥53536元），租办公楼共3层，租赁面积1500平方米（不含公摊），每月租金共计人民币：贰万肆千元整（￥24000元）；洗手间2间、电房1间、消防屋1间，（搭建铁皮等场所未计算入内），共计4间面积约272平方米（不含公摊），每月租金共计人民币：肆仟叁佰伍拾贰元整（￥4352元）；以上共计人民币租金：贰拾壹万零柒仟肆佰零拾捌元整（￥217408元），以上租金不含税，甲方不承担任何税费和乙方产生的其他费用。1.3租赁期限：从2019年3月1日起至2024年2月28日止，每平方租金为人民币16元整（壹拾陆元整）……1.4甲方给到乙方一个月的装修期，从2019年4月1日开始收租金……1.6乙方应于正式签订合同2019年3月1日起，向甲方支付租赁：2个月押金+1个月租金合计人民币：陆拾伍万贰仟贰佰贰拾元整（￥652220元），甲方收取押金及租金后，应开具收据于乙方。第二条租金，租赁事项说明：2.1租金支付期限为：乙方应在当月5日前缴付当月的租金。若乙方当月5日之前未按时缴付给甲方，每超过一天缴纳滞纳金为租金的8%。……第三条租赁期间厂房的维修、使用及建设：…….3.4在承租期间，若乙方将所承租的房屋全部或部分转租与他人使用的，须经甲方书面同意，并另行签订合同。如果擅自中途转租，甲方有权解除协议，并要求乙方赔偿损失（包括直接损失和可得利益损失），且甲方不退还租金。如果乙方转租，转租期限不得超过目前甲乙双方所租期限，且一切损失和劳资纠纷与甲方无关，乙方必须承担所有费用和义务……3.6乙方不得利用承租房屋进行违法活动。如有违法行为的，甲方有权立即解除本协议并要求乙方赔偿损失（包括直接损失和可得利益损失），且甲方不退还租金……第六条提前终止合同及违约责任：6.1出现下列情形之一时，视为乙方放弃承租权力，甲方可就因此造成的损失，甲方不退还乙方的租赁押金和租金：（一）乙方拖欠租金10日以上……（七）乙方擅自将租赁房地产转租给第三人的。6.2除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方还可依据上述情形解除合同或向乙方提出变更合同条款。在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方之日起，合同自动终止。……6.4在乙方没有违约及没有违反相关部门的法律规定下，甲方如单方面提起终止本合同，甲方应提前陆个月书面通知乙方，且甲方并经乙方同意必须退回给乙方租金及双倍租赁押金……第十二条其他条款：……12.4若甲乙双方造成合同违约，违约方应向守约方赔偿因违约造成的损失（包括守约方为维护自身权益支付的律师费、调查费、诉讼费、保全费、鉴定费等），最大金额不超过合同总价。12.5如乙方无意或故意拖延交租、在工厂内做违反国家相关法律经营的（后期乙方租给第三方的同时乙方承租所有和必须按此合同执行）通知或张贴公告通知七日后，甲方有权进行另外招租和对乙方物品作处理和清理，同时不负法律责任。……”合同甲方处有九生林公司法定代表人即谢安格签名，乙方处有迅磁公司法定代表人王丽娜及代表马庆伟签名，并加盖迅磁公司的公章。2018年11月5日，迅磁公司出具《付款委托书》，委托案外人马庆伟向九生林公司支付租赁押金及预付租金到谢安格银行账户。同日，马庆伟在网上转账给谢安格的款项分别为150000元、50000元。2018年11月7日，马庆伟在网上转账给谢某1的款项为150000元。2019年3月4日，马庆伟在网上转账给谢安格的款项为150000元。2019年3月5日，马庆伟在网上转账给谢安格的款项为100000元。以上转账合计600000元。九生林公司确认已收到迅磁公司的付款600000元。合同签订后，双方未对租赁房屋办理交接手续。九生林公司在其厂区内增建厂房，对厂区内的空地和道路进行挖掘，挖出的泥土和建筑材料堵塞进入涉案租赁厂房的通道，导致迅磁公司难以进入租赁厂房，无法使用厂房进行生产经营。九生林公司提交的《惠东县建设工程规划放（验）线记录表》显示，惠东县规划勘察测量队于2019年4月24日放线，准许九生林公司办公楼加建施工。迅磁公司认为在2019年4月24日放线之前，九生林公司已经动工建设。根据双方的微信聊天记录记载，2019年5月17日谢安格发信息给马庆伟，内容为“马总，年你这边确定是按照昨天晚上说的不租了”“马总信息你也没回，那我就另外招租了”，马庆伟回复谢安格，内容为“由于你方施工，造成不能按时交付厂房，现状无法正常开展经营活动，如单方收回，我方也将视作违约行为”。对马庆伟的回复意见，谢安格未作出正面回应。同一天，九生林公司委托广东世纪华人律师事务所律师向迅磁公司发出《律师函》，告知迅磁公司未按《租赁合同》约定支付2019年5月的租金，经九生林公司催讨仍未支付，已构成违约，损害了九生林公司的合法权益，要求迅磁公司最迟于2019年5月24日前清偿拖欠的全部租金，否则将解除双方签订的《租赁合同》。2019年5月17日马庆伟发微信给谢安格，内容为“你把律师函寄到我老家什么意思吗，要逼着去打这个官司吗，开弓没有回头箭，明天我叫律师准备下”。此后，双方通过微信沟通，但没有结果。2019年6月14日，九生林公司向迅磁公司发出《解除合同通知》，通知迅磁公司，因迅磁公司至今未履行合同约定的义务，已构成严重违约，自本通知发出之日起解除双方之间签订的《租赁合同》。2019年6月18日，马庆伟发微信给谢安格，称已收到解除合同通知，认为九生林公司单方面解除是违约行为，迅磁公司将通过法院提起诉讼。随后，迅磁公司向本院起诉，提出上述诉称中的诉讼请求。庭审时，关于案涉房屋有无交付给迅磁公司的问题，九生林公司陈述：我方多次催促迅磁公司接收，但迅磁公司没有接收，详见3月1日、5月1日、5月10日、5月13日的微信聊天记录和通话记录。迅磁公司陈述：4月15日前，厂房内留着上一家的设备，我方是无法接收的，另外，没有道路、没有围墙、没有大门，无法通行。经本院核查，九生林公司提交的3月1日、5月1日、5月10日、5月13日的微信聊天记录和通话记录，均无九生林公司明确要求迅磁公司接收案涉房屋、何时接收的内容。关于合同约定迅磁公司需要交二个月押金和一个月租金共652220元，为何只交了600000元的问题，迅磁公司陈述：我方没有接收房屋，也没有必要交付第一个月的租金。九生林公司自认案涉厂房于2019年7月1日起已经租给第三方。经释明，迅磁公司当庭表示如果合同有效，也要求解除合同，并要求谢安格承担的是连带责任，因为谢安格是九生林公司的法定代表人。另查，九生林公司通过广东省惠州市惠城区人民法院公开拍卖，竞得位于惠东县白花镇太阳坳工业城工业用地25713.40㎡及地上厂房、办公楼。广东省惠州市惠城区人民法院作出（2016）粤1302执4403号之三执行裁定书，裁定将被执行人惠东榕兴纸品制造有限公司名下位于惠东县白花镇太阳坳工业城房地产过户到九生林公司名下。九生林公司依法办理了上述产权转移登记。其中，不动产登记证粤（2018）惠东县不动产权第0××2号的权利人为九生林公司，共有情况为单独所有，宗地面积为25715.29㎡，房屋建筑面积为1377.09㎡，建基面积：459.03㎡，总层数3层，规划用途为办公楼。不动产登记证粤（2018）惠东县不动产权第0××6号的权利人为九生林公司，共有情况为单独所有，宗地面积为25715.29㎡，房屋建筑面积为8323.53㎡，建基面积：8323.53㎡，总层数1层，规划用途为厂房。九生林公司竞得的上述房地产包括本案租赁的房屋，其中一栋建筑面积约3346平方米的厂房，因没有产权证，故未办理产权转移登记。2017年6月1日，九生林公司将案涉位于广东省惠州市惠东县白花镇太阳坳工业城的3栋厂房、1栋办公楼、宿舍、停车场、保安室等全部租给案外人惠东县源锋纸品有限公司，双方签订了《租赁合同》。九生林公司提供一份落款日期为2019年2月28日，九生林公司作为甲方与案外人惠东县源锋纸品有限公司作为乙方签订的《交接确认书》，内容如下：“甲乙双方于2017年6月1日签订租赁合同，合同期限至2019年2月28日。现甲乙双方租赁合同期限已到，乙方已将租用厂房、办公楼内的所有机器设备、材料等有关物件全部搬离、清空，并结清所有房租给甲方。乙方现将所租用的厂房、办公楼交还给甲方，经甲乙双方确认，乙方移交的厂房、办公楼内属甲方的所有设备、设施都能正常使用，乙方没有违反甲乙双方所签订的租赁合同内的所有条款。从签订该交接确认书之日起，以上场地内发生的所有责任及损失由甲方负责，与乙方无关。”《交接确认书》甲方处有九生林公司盖章，交接人处有谢安格签名；乙方处有惠东县源锋纸品有限公司盖章，交接人处有钟龙康签名。又查，九生林公司（甲方）于2019年9月12日与广东日升律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，聘请乙方律师陈振作为案件的一审诉讼委托代理人，约定律师费为20000元。迅磁公司提交日期为2019年9月18日的中国建设银行网上银行电子回执以及律师费发票证实已支付律师费20000元。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，争议焦点为：1.租赁合同是否有效；2.九生林公司应否返还押金和租金共600000元给迅磁公司，谢安格是否应承担连带责任；3.九生林公司反诉请求迅磁公司支付租金及律师费能否支持。关于租赁合同是否有效的问题。迅磁公司与九生林公司签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，虽租赁厂房中B栋面积约3346平方米未取得产权证，但该厂房是九生林公司通过法院依法拍卖竞得，九生林公司拥有合法的使用权，依法可以出租，因此，双方签订的《租赁合同》合法有效，一审法院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，九生林公司应当在签订合同后及时将房屋交付迅磁公司，但九生林公司一直没有与迅磁公司办理交接手续，将房屋交付迅磁公司使用，却于2019年7月1日将案涉房屋另行出租给第三方，致使本案租赁合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，九生林公司主张租赁合同已于2019年6月15日解除，而迅磁公司也要求解除合同，故本案租赁合同应予解除。关于九生林公司应否返还押金和租金共600000元给迅磁公司的问题。租赁合同未明确约定案涉房屋交付时间，九生林公司应当在签订合同后的合理期限内将案涉房屋交付给迅磁公司，但九生林公司一直未交付房屋给迅磁公司，迅磁公司也一直未使用案涉房屋，且九生林公司已通知迅磁公司解除合同，并将案涉房屋另行租给第三方，导致租赁合同无法继续履行而解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定及租赁合同第六条第6.4点的约定，迅磁公司诉请九生林公司返还押金和租金共600000元，理由充分，予以支持。迅磁公司未按照合同约定时间足额支付押金和租金共652220元给九生林公司，且在双方签订合同后，未及时要求九生林公司交付案涉房屋，并在认为案涉房屋不符合接收条件时，也未积极主动与九生林公司协商，寻求解决方案，导致合同未能继续履行，迅磁公司是有一定过错的，应当承担相应的责任，因此，迅磁公司诉请九生林公司支付以已付款600000元为基数从付款之日按月利率2%计算的资金占用费，依据不足，不予支持。关于谢安格是否应承担连带责任的问题。谢安格是九生林公司的法定代表人，其与迅磁公司签订租赁合同并收取押金和租金是代表公司履行职务行为，根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受”的规定，谢安格的上述行为所产生的法律后果应由九生林公司承受，迅磁公司诉请谢安格对九生林公司的上述债务承担连带责任，于法无据，不予支持。关于九生林公司反诉请求迅磁公司支付租金及律师费的问题。九生林公司在签订租赁合同后，未将案涉房屋交付原告使用，导致合同无法继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”九生林公司未将案涉房屋先交付迅磁公司使用，迅磁公司有权拒绝继续支付租金给九生林公司。因此，九生林公司反诉请求迅磁公司支付从2019年5月1日起至2019年6月30日止的租金，证据不足，不予支持。关于九生林公司反诉请求迅磁公司支付律师费的问题。本案纠纷是因九生林公司未交付案涉房屋给迅磁公司使用，并单方解除合同引起，主要责任在于九生林公司，故九生林公司请求迅磁公司承担律师费，理由不充分，不予支持。一审判决：一、解除惠州市迅磁科技有限公司与惠州九生林家具有限公司于2019年3月1日签订的《租赁合同》；二、惠州九生林家具有限公司于本判决生效之日起7日内，一次性向惠州市迅磁科技有限公司返还押金和租金共600000元；三、驳回惠州市迅磁科技有限公司的其他诉讼请求；四、驳回惠州九生林家具有限公司的全部反诉请求。本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅围绕当事人的上诉请求进行审理。关于涉案厂房是否交付的问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。上诉人作为涉案厂房出租人，有义务将厂房交付给承租人被上诉人使用。根据在案证据，难以证实上诉人已经履行交付义务将涉案厂房交付被上诉人。且上诉人在厂区内增建厂房，对厂区内空地及道路进行挖掘，其后将涉案厂房租给第三方，亦能证实涉案厂房尚在其控制之下，未将涉案厂房交付被上诉人。上诉人上诉称未交付的原因在于被上诉人，缺乏证据证明，本院不予采纳。因上诉人未交付租赁物，其请求不予退还押金及租金，并要求被上诉人支付租金，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，上诉人惠州九生林家具有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用20320元，由上诉人惠州九生林家具有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李文贞审 判 员 龚 敏审 判 员 胡毅妹二〇二〇年九月二十三日法官助理 李小凤书 记 员 张千千附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。