山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁13民终2414号 上诉人（原审被告）：彭云，女，1982年9月27日出生，汉族，居民，住临沂市河**。 委托诉讼代理人:陈杰，山东超信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：朱玉军，男，1981年5月24日出生，汉族，居民，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人:张博文，北京大成（济南）律师事务所律师。 原审被告：吴凤芬，系彭云之母，1958年9月17日出生，汉族，居民，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人:王攀攀，山东理永律师事务所律师。 原审第三人：临沂三阳置业集团有限公司，住所地临沂市兰山区启阳路**。 法定代表人：段友清，董事长。 上诉人彭云因与被上诉人朱玉军，原审被告吴凤芬及原审第三人临沂三阳置业集团有限公司（以下简称三阳公司）合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院(2019)鲁1302民初10637号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 彭云上诉请求：1.请求二审法院依法改判或发回重审；2.请求一、二审诉讼费用由朱玉军承担。事实和理由：一、一审判决认定事实有误，适用法律错误。吴凤芬与朱玉军签订的楼房转让合同，甲方是吴凤芬（彭云），落款签字也是吴凤芬（彭云），根据通常交易习惯，应认定转让方是吴凤芬，而不是彭云。并且朱玉军在明知吴凤芬没有取得授权，也明知该房屋实际所有人是彭云的情况下，与吴凤芬签订楼房转让合同，存在恶意和过错。并且朱玉军与吴凤芬约定了6万元的转让费，确仅支付了5万，也是违约在先。二、彭云被借调到国家税务总局，常年在国外从事情报工作，与家人失去联系，在彭云提交的彭云与前夫的离婚判决书也可以看出，在2015年彭云与前夫起诉离婚过程中，法院调查查明，彭云与家人已多年失去联系。三、吴凤芬在朱玉军的哄骗下，来到选房现场，并没有参与选房。其房号为本次选房号码中的最后一号，也无需选房。朱玉军在选房当天向吴凤芬提供了一份委托选房情况说明，并哄骗吴凤芬说，不签字的话，房子就作废。吴凤芬在字都认不全的情况下被欺骗，签下该协议。并且连最基本的彭云的云字错写成运字。在询问他人得知内容后，发现并不是朱玉军所述的内容，双方发生争执，选房情况说明由朱玉军当场撕毁，但吴凤芬并不知道朱玉军偷藏了一份。综上，吴凤芬的行为不构成表见代理，朱玉军也存在过错和责任，楼房转让协议对彭云不产生约束力。综上所述，一审判决认定事实不清。为维护上诉人的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持上诉人的诉求。 被上诉人朱玉军辩称：一审判决认定事实清楚，适用法院正确。一、吴凤芬对彭云购房名额的处分构成表见代理、属于有权处分。朱玉军有六大理由认为吴凤芬有代理权，理由如下：(1)彭云与吴凤芬是母女关系，彭云已经离婚，彭云、吴凤芬的户籍在同一地方，一审中被上诉人提交的彭云、吴凤芬的户籍证明可以证实，第一次购房款应属于二人的家庭共同财产。(2)被上诉人购买涉案房产购买资格时，吴凤芬携带彭云的身份证原件以及第一次20万元的交款单据，该条是被上诉人认为吴凤芬有代理权的关键证据。朱玉军取得彭云的第一次交款凭证支付了合理的对价，合法取得了彭云唯一一次交款收据的所有权。(3)吴凤芬在出卖购房资格时，彭云不在国内，2015年回国后，彭云未对其母出卖购房资格向朱玉军提出异议或诉讼。该条应表明彭云对吴凤芬出卖自己购房资格的行为是认可的。(4)一审中彭云代理律师在庭审中阐述彭云现在临沂，但是选房的当天仍然委托母亲代为办理选房事宜。选房要求如果登记户主不到场必须有登记户主的授权委托书及登记户主身份证原件才能选房，彭云选房仍然委托自己的母亲拿着自己的身份证原件前去办理选房事宜。(5)《楼房转让协议》的甲方处吴凤芬自己签字的同时，代彭云签字，以及《房屋所有权已转让、委托选房情况说明》房屋所有权、转让人彭云签字的同时代彭云签字。(6)诉争合同签订时，金水河畔购房资格出让的人很多，朱玉军购买彭云的购房已经支付了合理的对价，6万元转让费是当时的市场价。朱玉军基于上述6点理由，相信吴凤芬具有代理权，吴凤芬签署协议的行为构成表见代理，本案发生的基础协议《楼房转让协议》的义务应由彭云承担。二、朱玉军支付彭云6万元转让费，无违约行为。转让费当时约定6万，朱玉军给上诉人转账5万，现金支付1万，《房屋所有权已转让、委托选房情况说明》吴凤芬已认可收到转让费6万元。三、彭云自2012年到2019年均未交纳购房款，视为对自己原购房资格出让。根据第三人三阳公司的要求，每次交款都有个最后期限，逾期不缴纳房款视为放弃购房资格。本案涉及房产后三次房款均是朱玉军交纳，如果朱玉军不交纳剩余房款，彭云的购房资格也不存在了。四、彭云在本案中只是民法中的合同相对方，彭云从事工作的性质和本案没有关系。从事情报工作也不能被原工作单位开除，从事情报工作也不能不和家人联系，从事情报工作也不能不尽妻子义务，抛弃丈夫，从事情报工作在民法上也必须履行合同义务。五、吴凤芬已经完成代彭云配合选房义务，自己撕毁《房屋所有权已转让、委托选房情况说明》不影响该声明的效力。朱玉军在一审庭审中递交的说明是完整的委托选房协议，当时委托选房协议一式两份的，庭审中朱玉军交的是原件，上诉人交的是不完整的原件，应以朱玉军提交的原件为准。综上，一审法院事实认定清楚，法律适用正确，应当依法驳回本案上诉人的上诉请求。 吴凤芬同彭云的上诉意见一致。 第三人三阳公司未做答辩。 朱玉军向一审法院起诉请求：1.请求依法判令确认朱玉军为临沂市兰山区××新区××小区××号楼××单元××室××号车位的实际出资购买人；2.请求依法判令彭云、吴凤芬、三阳公司协助朱玉军办理上述房产更名手续，其户主由彭云变更为朱玉军；3.请求依法判令三阳公司与朱玉军签订上述房产的《房产买卖合同》，协助朱玉军办理房屋不动产产权证书；4.请求依法判令彭云、吴凤芬因不履行《楼房转让协议》更名义务承担违约金100000元；5.律师费、诉讼费由彭云、吴凤芬负担。 一审法院经审理查明： 一、讼争房屋的合同订立情况。2012年8月26日，被告（甲方）吴凤芬代被告彭云与原告（乙方）朱玉军签订《楼房转让协议》，该协议约定，被告承诺将其单位集资建房宿舍楼一套转让给乙方，该集资建房位于南坊新区××街××段北侧,现将施工建房。本协议签订后,乙方将一次性支付给甲方转让费260000元（含甲方已交房款200000元）,甲方收到转让费后不再对该集资房享有使用权、支配权及各种形式的担保或抵押。乙方将顶替甲方姓名缴纳全部建房款项,房产所有权归乙方所有。该楼房建成后,甲方应给乙方办理房产证、车位及相关手续办理至乙方名下,所产生费用由乙方全部承担。如因单位原因不能办理房产证，甲方应退还所有房款,并付给乙方违约金300000元。如因甲方原因导致不能办理住房各种证件,甲方应付给乙方违约金100000元,并负相关法律责任。协议还对双方的其他权利义务进行了相应的约定。 二、讼争房屋的款项交付情况。协议签订后，原告朱玉军于2012年8月26日向被告吴凤芬转账支付250000元，其中首付房款200000元，转让费50000元。同日，被告吴凤芬向原告朱玉军出具收到250000元款项的收条一份。之后，原告朱玉军以被告彭云的名义分别于2016年8月29日交纳房款200000元、于2017年9月26日交纳房款200000元、于2019年5月22日交纳房款325380元，房款共计925380元，上述事实有第三人三阳公司及临沂市地方税务局兰山分局加盖公章的收据证实。 三、讼争房屋的选房概况、办证情况。2019年5月18日，被告吴凤芬协助原告到第三人处选定房屋信息，具体坐落为临沂市兰山区××新区××号楼××单元××室。同日，被告吴凤芬出具《房屋所有权已转让、委托选房情况说明》，内容：2012年5月30日，本人在临沂市××归自己所有名额的单位住房（未建设），在2012年8月26日转让给朱玉军所有，转让情况：单位名额转让费60000元，协同自己在临沂市地方税务局兰山分局交缴的200000元（交款日期2012年5月30日，交款单据号0014900）一起转让给朱玉军，共计260000元。后期房款由朱玉军自行交付，房屋所有权、选房权归朱玉军所有，请国家税务总局临沂市兰山区税务局（临沂三阳置业集团有限公司）将房屋变更在朱玉军名下，请领导给予批准。由于本人彭云长期在外地工作，无时间回家，彭云现委托朱玉军去进行选房。本人彭云房屋已在2012年8月26日转让给朱玉军，本人彭云将无权进行选房，也没有拥有房屋的权利，只要朱玉军带齐所有交款单据和朱玉军本人身份证就有权进行选房，并将朱玉军所选的房屋变更在朱玉军名下。 另查明，第三人已取得讼争房屋所在小区的商品房预售许可证，载明：售房单位为临沂三阳置业集团有限公司，项目名称为金水河畔6号楼、8号楼、10号楼、14号楼，房屋坐落地点为兰山区北城新区金水河畔，预售对象为社会。现讼争房屋已具备交付条件，但尚未进行交付，亦不具备过户条件。 一审法院认为：本案双方争议焦点为：一、原、被告双方签订《楼房转让协议》的合同效力及双方转让的标的性质？二、原告是否为讼争房屋的实际购买人，其有无权利直接要求第三人更名并签订书面的商品房买卖合同？ 关于争议焦点一、原、被告双方签订《楼房转让协议》的合同效力及双方转让的标的性质？1、根据合同法第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原、被告双方于2012年8月26日签订《楼房转让协议》时，讼争房屋并无坐落位置、具体房号、建筑面积、交易单价等基本信息，被告转让的并非讼争房屋的所有权，而是临沂市地方税务局兰山分局集资建房的购房名额或指标。讼争名额所对应的房屋虽名为临沂市地方税务局兰山分局等单位的集资建房，但并非是我国政策性福利分房，第三人的开发完全是商品房开发的一般程序，实质是一种定向购买的商品房，类似于通过团购得到一定的优惠，可以自由交易，进行转让并无禁止性规定。且，原、被告双方签订的《楼房转让协议》，系双方的真实意思表示，该协议内容不违反法律的强制性规定，没有侵害国家、集体或第三人的利益，不符合合同无效的情形，故一审法院确认原、被告双方签订的《楼房转让协议》合法有效，其转让标的是购房名额。原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。 2、对于被告彭云提出的被告吴凤芬无权处分其财产的辩解意见。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，考虑到2012年讼争合同签订时房地产的市场价格及涉案小区周边的发展状况等因素，当时讼争合同所涉及的购房名额价值并非重大。二被告又系母女关系，且二被告的户籍信息登记在同一地方。在被告吴凤芬向原告转让讼争房屋的购房资格时出示被告彭云的身份证及第一次交纳购房首付款200000元的收据原件，自2012年签订转让协议后均是由原告按照要求交纳购房款，且被告吴凤芬以代理人的身份在第三人处协助原告办理了选房事宜，故原告有理由相信被告吴凤芬有代理权。讼争房屋的名额转让协议自2012年签订后，从2012年涉案小区动工至2019年选房，如果被告彭云有意购买，交纳剩余房款是应有之事，但被告彭云自其母亲吴凤芬于2012年收取原告转让费及首期购房款200000元后八年的期间均未交纳讼争房屋的购房款。综上，对于被告彭云提出被告吴凤芬与原告朱玉军签订的《房屋转让协议》为无效合同的辩解意见，一审法院依法不予采信。 关于争议焦点二、原告是否为讼争房屋的实际购买人，其有无权利直接要求第三人更名并签订书面的商品房买卖合同？1、一审法院认为，原告朱玉军应为讼争房屋的实际购买人。原告朱玉军已向被告彭云支付了转让费50000元并按时交纳了讼争房屋的购房款925380元的事实，由银行个人业务凭证、银行个人业务转账回单等证据予以证实，且按照第三人要求付款后才能选房的规定协助原告选定了讼争房屋，故对于原告已按要求交纳购房款925380元的事实，一审法院依法予以确认。现原告作为讼争房屋的实际出资人，已全面履行了己方的支付房款义务，被告亦应严格按合同履行义务。第三人作为房产开发企业，已向法院陈述由谁购买诉争的房屋，只要足额交付房款，其利益并不受损，对于购买人的特定性并无特殊要求，以上也是常识。在原、被告双方告知或通过诉讼得知被告转让购房资格后，尤其是对于原告补交的尾款直接予以收接，第三人实质上也默认了原、被告双方之间的转让资格关系以及原告作为买受人的地位。因此，原告朱玉军与第三人三阳公司存在事实上的房屋买卖关系，原告系诉争房屋的买受人，一审法院依法予以确认。原告主张在本次分房过程中，其取得车位，但其提交的证据无法充分证实其主张，被告及第三人三阳公司亦未予确认，对原告所主张分得的车位具体位置等尚无法确定，一审法院暂不予确认。 2、对于原告主张与第三人签订书面商品房买卖合同的诉求。一审法院认为，原告与第三人之间虽然存在事实上的房屋买卖关系，原告亦可根据双方当然的权利义务要求第三人履行交房等义务，但如果要签订书面合同书，有可能对于具体权利义务内容、范围等存在争议，不能通过强制的方式来实现，否则有可能侵犯当事人的合同自由，因此对于原告要求与第三人签订书面商品房买卖合同的请求，一审法院不予支持。但以上认定不妨碍原告与第三人在自愿合法的情况下签订书面合同。原、被告双方签订的《房屋转让协议》是有效合同，被告彭云亦应根据合同的约定，履行协助原告与第三人签订书面商品房买卖合同等义务。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、原告朱玉军系第三人临沂三阳置业集团有限公司所出售位于临沂市兰山区××新区××号楼××单元××室房屋的实际购买人；二、被告彭云应当继续履行协助原告朱玉军与第三人临沂三阳置业集团有限公司签订书面商品房买卖合同及其它约定义务；三、驳回原告朱玉军的其他诉讼请求。案件受理费14028元，由被告彭云负担。 二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人彭云提交了居住证明一份，拟证明：彭云长期居住于北京市海淀区××路××号××号楼××单元××室。 被上诉人朱玉军的质证意见是：对证据的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，一审中朱玉军一方已提供彭云的户籍证明，证明其和母亲吴凤芬在同一住处，至于彭云现居住何处和本案没有关系。 吴凤芬对该证据无异议。 吴凤芬提交证据如下：证据一、居住证明一份，拟证明：吴凤芬一直居住在天元威特广场**楼****；证据二、住院病、住院病历检查报告一份：吴凤芬因甲亢长期停药，造成其烦躁、悲观、精神不佳的状况。 上诉人对该证据均无异议。 被上诉人的质证意见是：对证据一的真实性、合法性无异议，关联性有异议。朱玉军、和彭云、吴凤芬签订合同的时间是2012年，该证明未写明吴凤芬居住的起止时间。一审中朱玉军提供的是户籍证明，吴凤芬提交的是居住证明，本证据和本案无关联。证据二，该证据不能证明2012年吴凤芬系无行为能力人或限制行为能力人，其患甲亢不是签订合同无效的理由。 对当事人二审争议的事实和证据，本院认定如下：1.被上诉人对上诉人彭云提交的居住证明和吴凤芬提交的居住证明真实性均无异议，对此本院予以确认。但该证。但该证据仅能证实二人的住所，不能否定被上诉人一审提交的公安机关出具的彭云与吴凤芬的户籍信息吴凤芬提交的病历检查报告真实性本院予以认定，但该证据不足以证明吴凤芬在从事本案所涉民事活动时系无民事行为能力或限制民事行为能力人，不足以认定其民事行为无效。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，当事人二审争议的焦点为：上诉人彭云与被上诉人朱玉军之间是否存在案涉购房名额转让合同，被上诉人一审提交的《楼房转让协议》是否有效。 首先，案涉《楼房转让协议》的甲方为吴凤芬（彭云），乙方为朱玉军，协议由吴凤芬代签，但当事人均认可案涉争议房屋系彭云在其原单位临沂市地方税务局兰山分局的集资房，故吴凤芬的签字捺印行为应为代理行为，该合同的主体仍应为彭云与朱玉军。 其次，吴凤芬在本案所涉《楼房转让协议》中签字捺印确认、收取被上诉人朱玉军房款25万元并出具收据，以及与被上诉人一起至第三人三阳公司选房的行为，基于吴凤芬与彭云的母女关系、二人在同一户籍，以及吴凤芬持有彭云的身份证、购房收据原件等事实，足以使被上诉人有理由相信吴凤芬系受彭云委托办理购房资格转让事宜，吴凤芬的行为构成表见代理，其行为后果依法应由彭云承担合同责任。 再次，吴凤芬虽可能患有甲亢疾病，但并无相关证据证实其在代彭云签订合同、收取房款及与被上诉人一同选房时存在意思表示不真实或行为能力受限的情形，故对上诉人以此要求确认合同无效的上诉理由本院不予采信。 最后，案涉《楼房转让协议》签订时，讼争房屋并无坐落位置、具体房号、建筑面积、交易单价等基本信息，上诉人转让的并非讼争房屋的所有权，而是临沂市地方税务局兰山分局集资建房的购房名额或指标。讼争名额所对应的房屋虽名为临沂市地方税务局兰山分局等单位的集资建房，但并非是我国政策性福利分房，一审法院认定该协议为购房名额的转让协议正确。该协议不存在违背国家法律、行政法规强制性规定的情形，应为有效合同，双方均应按合同约定履行。上诉人如认为被上诉人存在违约行为，可另行主张权利。对上诉人以吴凤芬的行为不构成表见代理、被上诉人存在过错为由要求改判的上诉理由本院不予支持。 综上，上诉人彭云的上诉请求不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14028元，由上诉人彭云负担。 本判决为终审判决。 审判长  万法宝 审判员  田开玉 审判员  姚玉蕊 二〇二〇年九月十八日 书记员  王 雨